贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1639号原告：吴明香，女，1989年3月5日出生，侗族，现住贵州省黎平县。委托代理人：杨绍霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。委托代理人：石菊霞，女，贵州阳泽律师事务所实习律师。被告：楚国城旅游开发有限公司。统一社会信用代码：914208227476674281。地址：湖北省荆门市沙洋县纪山镇（207国道西侧）。法定代表人：彭章龙，男，该公司总经理。被告：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。统一社会信用代码:91522631780162712C。地址:贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。法定代表人:彭章龙,男,该公司总经理。二被告委托代理人：杨庆，男，1987年2月18日出生，楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司职工，住湖北省荆门市东宝区。原告吴明香诉被告楚国城旅游开发有限公司、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法由审判员曹军于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告吴明香的委托代理人石菊霞，被告楚国城旅游开发有限公司、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司的委托代理人杨庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴明香向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书。2、判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金39440.21元(按已交房款232243元×6.18%/年÷365天×1003天=39440.21元,该违约金暂从2015年12月29日起算至2018年9月27日止合计1003天),此后自2018年9月27日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止。3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月26日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告开发建造的位于黎平县××新区商住楼××单元××房,该套商品房建筑面积为79.59平方米,房屋总价款为232243元。该合同第二十条第二项、第三项约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记,被告也承诺于2015年12月28日前取得该商品房的初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,逾期(超30日)不办理交付的,被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后原告已经付清了全部购房款给被告,被告也已经交付房屋给原告。但交付的房屋没有任何验收合格手续,并没有达到交付条件,也未正式通水电,且至今也未能按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关材料，造成原告至今未能取得该房屋的不动产权证书,显然被告的行为已经严重违约,应当按合同约定承担违约责任。被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司辩称：1、依照《商品房买卖合同》第十二条规定争议房屋应于2015年12月28日前取得初始登记，但原告直到现在才来起诉，已超过诉讼时效规定的两年；2、被告正在相关部门积极办理相关资料；3、请法院酌情考虑被告公告的历史问题。原告吴明香在举证期限内向本院提交以下4份证据：1、身份证复印件，证明原告的个人基本情况及诉讼主体资格；2、商品房买卖合同及附件，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的港澳新区商品房，合同约定了双方的权利义务及被告严重违约的事实；3、个人购房借款/担保合同，证明原告在工行黎平支行按揭贷款160000元已全部用于支付被告的购房款的事实；4、收据、个人贷款凭证，证明原告已付给被告所有购房款232243元并交付了物业费、水电费、垃圾清理费等费用的事实。经庭审举证质证，被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司对原告提交的4份证据均没有异议。被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司在举证期限内和庭审中没有向本院提交证据。经审理查明：2014年12月26日，原告与被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司开发的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，合同约定商品房单价3562.57元/平方米，房屋建筑面积79.59平方米，房屋总价款232243元，同时约定被告应在2015年2月28日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告付清了全部购房款232243元。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司按约定及时向原告交付了该商品房。合同第二十条第三项约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.2%的违约金。至法庭辩论终结时止，被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现原告不要求退房，请求被告协助办理不动产权证，并承担违约责任。另查明，原告在楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司购买的位于黎平县××新区商住楼××单元××房至法庭辩论终结时止尚不具备办理不动产权证的条件。被告楚国城旅游开发有限公司的法定代表人和楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司的负责人均为彭章龙，且彭章龙亦系两公司的实际经营者。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，履行了原告的义务。根据合同第二十条房屋登记第三款转移登记第（一）项约定，被告应于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告（根据现行办理商品房不动产权证的办法，即2015年12月28日前，本案涉案房屋应验收合格，取得工程竣工备案表，具备办理不动产权证的条件）。但时至庭审辩论终结止，被告尚未具备办理不动产权证的条件，不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书显然已经违约，应承担违约责任，违约时间从2015年12月28日第二日起算。根据合同第二十条房屋登记第三款转移登记第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款0.2%的违约金。现原告不要求退房，请求判决被告按年利率6.18%的标准支付违约金，暂从2015年12月29日起算至2018年9月27日止合计1003天,此后自2018年9月28日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。结合本案实际，原告不能及时办理、取得不动产权证书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响。但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。庭审中原告未举证证明实际损失数额，因此，被告违约给原告造成的损失系难以确定的。根据双方在合同中的约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金明显过高，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告的违约责任，按照原告已付购房款总额（232243元），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。故对原告请求判决被告按年利率6.18%标准支付违约金的请求本院予以支持。从2015年12月29日起算至2018年9月27日止，共计1003天。故从2015年12月29日起算至2018年9月27日止被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算为：232243元×6.18%÷365天×1003天=39440.21元。2018年9月28日至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，违约事实客观真实存在，本院亦予以支持。被告以原告诉求的违约金过高请求调整和其他辩解意见，因无证据证明，本院不予支持。另，根据《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，协助买受人办理商品房不动产权证书系房开商的法定职责和义务，故原告请求被告协助其办理商品房不动产权证书的诉求本院予以支持。关于本案诉讼时效的问题，本院认为，原、被告签订的合同约定，被告应在2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告权利被侵害从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即应当从约定的时间届满时计算，根据《中华人民共和国民法通则》规定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼时效期间为2015年12月29日至2017年12月28日。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2018年10月10日起诉，虽然已超过二年的诉讼时效期间，但没有超过三年，根据民法总则规定，应受三年诉讼时效期间调整，故对被告称已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，判决如下：一、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司继续履行与原告吴明香签订的《商品房买卖合同》，同时办理商品房合格备案手续并协助原告吴明香办理不动产权证书。二、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司在本判决生效后30日内支付原告吴明香逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金39440.21元(从2015年12月29日起算至2018年9月27日止)。三、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司支付原告吴明香起诉后直至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，违约金按已交房款232243元，按年利率6.18％计算，从2018年9月28日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。四、驳回原告吴明香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元，减半收取393元，由被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员 曹   军二〇一八年十一月二日书记员 吴雁（代）