安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1221民初2216号原告（反诉被告）：临泉县中鼎置业有限公司，住所地安徽省临泉县城关街道办光明南路**，统一社会信用代码9134122196957343763（1-1）。法定代表人：王国清，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁建龙，男，1969年5月1日出生，汉族，该公司员工，住安徽省明光市。被告（反诉原告）：韩小艳，女，1983年4月6日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：谢树辉，安徽凯安律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾庆庆，安徽凯安律师事务所律师。原告临泉县中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）与被告韩小艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中鼎公司的委托诉讼代理人梁建龙、被告韩小艳的委托诉讼代理人谢树辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的商铺款32711元；2、本案的诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2012年12月27日，原告与被告就临泉县姜子牙财富广场地下室J101号商铺签订商品房买卖合同。合同约定，被告购买的商铺单价为每平方15980元，建筑面积11.49平方米，总价为183610元。后经阜阳金正房地产测绘有限公司临泉房产测绘分公司测绘，J101号商铺的面积为11.55平方米。经折算，被告应支付购房款为180000元，已支付147289元，尚欠32711元至今未付。故向法院起诉。被告辩称：原、被告签订的买卖合同约定，被告在支付首付款后，剩余房款办理按揭贷款，因原告的原因导致一直无法办理按揭贷款手续，因此原告要求被告直接支付购房款的请求不能成立；因原告的违约行为导致被告至今无法办理权属登记手续，且未经购买方同意，擅自将已出售的房屋设定抵押。被告有权解除合同。因本案的过错在原告，诉讼费应当由原告承担。被告向本院提出反诉请求：1、请求解除原告与被告的商品房买卖合同，原告返还被告已付购房款147289元，支付违约金14728.9元；2、本案反诉费用由原告负担。事实和理由：原、被告于2011年5月17日签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的临泉县姜子牙财富广场地下室J101号商铺，价款总额为183610元，优惠后180000元，合同签订时被告交付了购房款110000元，剩余购房款70000元双方约定办理按揭手续。合同约定交房时间为2011年12月31日前，产权登记日为房屋交付后365日。合同签订后，原告虽按约交付房屋，但未按约定为被告办理房产登记手续，也未办理按揭贷款手续，且未经被告许可擅自将已出售的房屋抵押给第三方。已构成严重违约，故提起反诉。原告辩称：被告反诉要求退还房款支付违约金已超过诉讼时效。被告主张解除合同并退还房款，属于解除权的形式，解除权的行使有1年的除斥期间，被告在2015年1月12日前不行使解除权的，解除权消灭。请求依法驳回被告的反诉请求。原、被告围绕其诉讼请求及抗辩主张向本院提举了相关证据，根据当事人的陈述和辩解及本院依法认定的证据材料，审理查明的事实为：2011年5月17日，原告中鼎公司与被告韩小艳签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告位于临泉县姜子牙财富广场地下一层J101号商铺，建筑面积共为11.49平方米，折合后商铺款总额为183610元。第六条：买受人按下列第3种方式按照付款：3、出卖人给予买受人房款2%的优惠，即买受人实际房款为：人民币￥180000元。买受人应于2011年5月17日前支付实付房款的60%，为：人民币￥110000元。剩余房款40%买受人应到银行办按揭贷款为：人民币￥70000元。如买受人未按银行要求持有关材料按时到银行办妥贷款手续的，经银行审查后，银行不能为买受人提供贷款或者不能提供足额贷款的，买受人应自银行作出此决定之日起10日内自行向出卖人付清房款；否则，买受人应按本条第一款承担未按时付款的违约责任；第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并案已付房价款的10%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付方价款的10%向买受人支付违约金，房屋买卖合同签订当天，被告与临泉县中鼎商贸有限公司签订了商铺租赁协议，约定：第一条、被告同意将其在姜子牙财富广场购买的J101号铺位出租给临泉县中鼎商贸有限公司，由临泉县中鼎商贸有限公司全权负责商场的经营及管理，并负责招商及培育市场；第二条、租赁期限十年，自2012年1月1日至2014年12月31日止的三年期间，临泉县中鼎商贸有限公司每年给予被告其实付总房款的7%作为租金回报，自2015年1月1日至2021年12月31日的七年期间，临泉县中鼎商贸有限公司每年给予被告其实付总房款的10%作为租金回报，租金的支付时间为每年的1月1日起七个工作日内。在十年租赁期限内，临泉县中鼎商贸有限公司享有该商铺的经营收益权和自主转租权；第九条：自双方租赁期限起始之日起五年后十年内，被告可向临泉县中鼎商贸有限公司申请按原价180000元回购被告购买的商铺。2011年5月17日，被告按约支付了购房110000元，余款70000元被告未办理按揭贷款手续，后原告用临泉县中鼎商贸有限公司应支付被告的商铺租金37289元折抵购房款。2011年12月31日，原告中鼎公司向被告交付了涉案J101号商铺，但一直未办理产权登记手续。本院认为:依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。原告中鼎公司与被告韩小艳签订的商品房买卖合同及商铺租赁协议均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应当按合同约定履行各自的义务。本案中原告中鼎公司已按照约定将案涉商铺交付给被告，被告即应按照约定全额支付所购商铺款。被告虽提出由于原告的原因致使被告无法办理按揭贷款手续，无法及时交纳商铺款，但被告未提交充分证据予以证明。庭审中，被告对其尚欠原告商铺款32711元的事实没有异议，被告应予支付。被告反诉认为原告未经其许可擅自将其所有的房屋抵押给第三方。但从原告提举的证据能够证实，原告虽将临泉县姜子牙文化广场地下工程负一层的部分商铺进行抵押，但已办理抵押登记的商铺中并不包含被告购买的J101商铺，被告已向本院提举的证据也不能充分证明其主张的涉案商铺已抵押事实。故被告主张要求解除与原告签订的商品房买卖合同、原告返还被告已付购房款147289元并支付违约金14728.9元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告韩小艳于本判决生效之日起十日内偿还原告临泉县中鼎置业有限公司购房款人民币32711元；二、驳回被告韩小艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费309元，反诉费用1770元，共计2079元，由被告韩小艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  臧华杰二〇一八年十一月十四日书记员  汤小宇附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立第合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。