山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初1632号 原告：秦孝波，男，汉族，农民，住山东省商河县， 委托诉讼代理人：赵林林，山东诺邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任巧，山东诺邦律师事务所律师。 被告：济南同泰建筑安装工程有限公司，住所地：济南市商河县 法定代表人：李方言，董事长。 委托诉讼代理人：王帅，男，公司职工。 委托诉讼代理人：高德东，山东撼岳律师事务所律师。 第三人：靖兆鹏，男，汉族，居民，住山东省济阳县， 第三人：靖光飞，男，汉族，居民，住山东省济阳县， 第三人：济南双华置业有限公司，住所地山东省商河县。 法定代表人：靖光飞，董事长。 第三人：商河县商南家庭林场，住所地商河县。 经营者：靖光飞。 以上四名第三人委托诉讼代理人：路永强，商河天马法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：路光亮，山东垠鹏律师事务所律师。 第三人：靖光科，男，汉族，居民，住山东省商河县， 原告秦孝波与被告济南同泰建筑安装工程有限公司（以下简称同泰建筑公司）、靖兆鹏、靖光飞、济南双华置业有限公司（以下简称双华置业公司）、商河县商南家庭林场（以下简称商南林场）、靖光科案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦孝波及其委托诉讼代理人赵林林、任巧、被告同泰建筑公司的委托诉讼代理人王帅、高德东，靖兆鹏、靖光飞、双华置业公司、商南林场的委托诉讼代理人路永强到庭参加诉讼，被告靖光科经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 秦孝波向本院提出诉讼请求：1.解除对商河县展旺商贸城*号房产的查封；2.确认商河县展旺商贸城*号的房产归秦孝波所有。事实与理由：2016年10月12日，商河县人民法院对商河县宏业小额贷款有限公司诉靖兆鹏、靖光科、靖光飞、双华置业公司、商南林场借款合同一案作出（2016）鲁0126民初1557号民事调解书，认定由靖兆鹏承担还款责任，靖光科、靖光飞、双华置业公司、商南林场承担连带清偿责任。后商河县宏业小额贷款有限公司将债权转让给同泰建筑公司，该公司在执行阶段申请查封了原告在展旺商贸城*号的房产。2018年5月11日，秦孝波对执行标的提出书面异议，2018年5月21日收到商河县人民法院作出的（2018）鲁0126执异14号执行异议裁定，驳回原告秦孝波的异议。原告认为，涉案执行标的由原告支付对价购买，签订了书面合同，交付后进行了装修入住，在购买过程中不存在任何过错，法院不应查封原告的涉案房屋。为了能维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 同泰建筑公司辩称，原告所诉没有事实和法律依据，（2017）鲁0126执458号之二民事裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案房屋登记所有权人为靖光飞，与本案原告无关，故原告诉求不应得到支持。 靖兆鹏、靖光飞、双华置业公司、商南林场共同辩称，展旺商贸城涉案房屋是由原告秦孝波所购买，由双华置业公司出售，并且全款，现已由秦孝波装修居住属实。 靖光科未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，靖光科未到庭质证，是对自己诉讼权利的处分，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 一、秦孝波提交秦孝波与双华置业公司商品房买卖合同一份，证实秦孝波于2015年8月29日购买本案涉案房屋。经质证，同泰建筑公司对该合同不予认可，认为涉案房屋登记人为靖光飞，但购房合同出卖人为双华置业公司，该证据不能直接证明秦孝波的购房行为。双华置业公司等第三人对商品房买卖合同无异议。各方当事人对商品房买卖合同真实性无异议，本院对秦孝波与双华置业公司于2015年8月29日签订商品房买卖合同予以确认。该合同约定,双华置业公司将展旺商贸城*号以457920元价格售予秦孝波,双华置业公司在出卖人处盖章,秦孝波在买受人处签字并摁手印。 关于合同效力问题，本院依法调取涉案房屋的房地产权登记信息，涉案房屋房屋所有权人为靖光飞，登记时间为2015年7月2日。对于该登记信息，秦孝波主张其购房时不清楚该房产已登记在靖光飞名下，同时靖光飞是双华置业公司的法定代表人，原告有理由认为房屋不存在权利瑕疵，购买房屋是善意的，应认定购房行为合法有效。同泰建筑公司认为，涉案房屋在秦孝波签订购房合同前即已登记于靖光飞名下，可以看出秦孝波购房行为是虚假无效的，靖光飞庭审中的答辩亦不能推定为对原告购房行为的认可。本院认为,双华置业公司与秦孝波签订商品房买卖合同时,涉案房屋所有权人为靖光飞，双华置业公司为无权处分，虽然靖光飞为双华置业公司的法定代表人，但靖光飞未在商品房买卖合同上签字，不能视为靖光飞对房产出售作出追认，故本院认为，法院查封该房产前，秦孝波与双华置业公司签订的商品房买卖合同不应视为合法有效的合同。 二、秦孝波提交惠春燕银行卡历史交易明细及靖光飞证明，并申请惠春燕出庭作证，证实秦孝波已经交清购房款，部分款项是经由惠春燕账户支付。经质证，同泰建筑公司对该交易明细及靖光飞证明均不认可。交易明细收款方及款项来源均不确定，数额与合同价格也不符，不能证明系秦孝波交纳购房款行为。靖光飞证明有改动行为，且其动机有瑕疵。对于惠春燕陈述的证言，其代为交款的陈述不能证明秦孝波交纳购房款的事实，且关于房款数额、交付方式等的陈述前后不符，与原告陈述相矛盾。靖光飞等第三人认可秦孝波提交的证据，对于惠春燕陈述的房款数额矛盾的问题，靖光飞主张惠春燕不知房款真实数额，同时双华置业公司提交已售房证明一份，证实公司已收到全部房款。本院认为，根据惠春燕银行卡历史交易明细及惠春燕证言，可以认定秦孝波通过惠春燕支付给了靖光飞部分房款，但秦孝波未提交正式票据，仅提供他人银行流水及证人作证不足以证明其交付了全部房款，且证人证言与当事人陈述亦有不符之处。双华置业公司的证明实际应为该公司的陈述，但亦无正规财务资料证实，本院对秦孝波是否已经依照合同约定全额交付房款无法认定。 三、秦孝波申请证人王加才、惠春燕、展佩云、董小强出庭作证，并提交展家村委会证明一份、双华置业公司证明一份，证实秦孝波已经将涉案房屋装修并实际入住，其他业主也未办理房产证是因为双华置业公司原因。经质证，同泰建筑公司认为装修入住行为无法确定该房屋所有权归属，装修入住并不一定源于其购买行为。本院认为，秦孝波提供的证据及证人证言，足以认定秦孝波确已经实际占有使用该房屋。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2016年10月12日，就原告商河县宏业小额贷款有限公司诉被告靖兆鹏、靖光科、靖光飞、双华置业公司、商南家庭林场借款合同纠纷一案，作出（2016）鲁0126民初1557号民事调解书，调解书内容：一、被告靖兆鹏于2016年11月30日偿付原告商河县宏业小额贷款有限公司借款本金20万元及利息（以本金20万元为基数，自2016年10月13日始，至2016年11月30日止，按月利率20‰计算）；二、被告靖兆鹏于2017年1月25日前偿付原告商河县宏业小额贷款有限公司借款本金20万元及利息（以本金20万元为基数，自2016年10月13日始，至2017年1月25日止，按月利率20‰计算）；三、被告靖兆鹏于2017年3月25日偿付原告商河县宏业小额贷款有限公司借款本金30万元及利息（以本金30万元为基数，自2016年10月13日始，至2017年3月25日止，按月利率20‰计算）；四、被告靖兆鹏于2017年4月25日前偿付原告商河县宏业小额贷款有限公司借款本金25万元及利息（以本金25万元为基数，自2016年10月13日始，至2017年4月25日止，按月利率20‰计算）；五、被告靖兆鹏于2017年3月25日前偿付原告商河县宏业小额贷款有限公司借款利息30万元；六、被告靖兆鹏于2017年4月25日前偿付原告商河县宏业小额贷款有限公司借款利息108269.56元；七、被告靖光科、靖光飞、双华置业公司、商南家庭林场对被告靖兆鹏应付原告商河县宏业小额贷款有限公司的以上（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项欠款承担连带清偿责任。因靖兆鹏、靖光科、靖光飞、双华置业公司、商南家庭林场未履行上述调解书确定的义务，同泰建筑公司持生效法律文书及《债权资产转让合同》申请执行，本院立案执行。本院在执行过程中，于2017年12月5日作出（2017）鲁0126执458号之二执行裁定，查封被执行人靖光飞所有的商河县展旺商贸城两处房产（房产证号：商房权证城字第******、******）。 本案争议房屋展望商贸城1幢1-8#系由双华置业公司建设，于2015年7月2日登记于靖光飞名下，不动产权证书号为城024771。2015年8月29日，双华置业公司与秦孝波签订商品房买卖合同，双方约定,双华置业公司将展旺商贸城*号以457920元价格售予秦孝波,并于交付使用后365日内将产权登记所需资料报送备案，买受人不能在规定期限内去的房地产权证书的，双方同意按照退房处理。双华置业公司在出卖人处盖章,秦孝波及陈文玲在买受人处签字并摁手印。签订合同后，秦孝波通过惠春燕向靖光飞支付部分房款，并装修入住涉案房屋。 （2017）鲁0126执458号之二执行裁定作出后，秦孝波于2018年5月11日提出异议，申请解除对商房权证城字第****号房的查封。2018年5月20日，本院作出（2018）鲁0126执异14号执行裁定，认为靖光飞为涉案房屋展旺商贸城1幢1-8#房屋所有权人，秦孝波虽与双华置业公司签订合同，但该房屋所有权未发生变动，法院执行被执行人靖光飞的财产于法有据，驳回秦孝波的异议请求。秦孝波对该执行裁定不服，于2018年5月30日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议焦点即本案能否适用该条规定。本院查明部分已经认定，在人民法院查封之前，秦孝波与双华置业公司签订的合同不属于合法有效的合同，亦无法认定秦孝波已经支付全部价款，故本案情形不符合该条规定第（一）（三）项的规定，故本院对秦孝波提出的执行异议不予支持。秦孝波主张其向双华置业公司购房时不知房屋已经登记在第三人名下，且第三人为双华置业公司的法定代表人，并约定签订合同后365日内办理房屋权属登记，其有理由相信房屋不存在权利瑕疵，购买行为为善意，故购房行为应为合法有效。本院认为，秦孝波购房时有义务对所购房屋的权属进行了解，签订合同后，亦有义务催促登记或核实不能办理登记的原因，并采取相应措施，以保障自身合法权益，但秦孝波未核实所购房屋权属情况，亦未就未办理登记采取相应措施，其存在过失行为，秦孝波的该主张不足以成为排除强制执行的理由。 秦孝波请求确认涉案房屋归秦孝波所有的诉讼请求亦无法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，原告秦孝波的主张不符合法律规定，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告秦孝波的诉讼请求。 案件受理费100元，由秦孝波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  仇忠浩 人民陪审员  刘化厚 人民陪审员  杨希顺 二〇一八年十一月二十九日 本件与原件核对无异 书 记 员  吕金峰