广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初9511号原告：梁天爵，男，1979年10月11日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄惠嘉，广东容林律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：东莞市尚盈实业投资有限公司，住所地东莞市凤岗镇雁田村布心组镇田西路友和花园9号。法定代表人：王映齐，职务总经理。委托诉讼代理人：沈丹，广东穗卫律师事务所律师。第三人：林勤，男，1956年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市。第三人：广州康策物业管理有限公司（原广州康策投资管理有限公司），住所地广州市海珠区新港西路＃12-＃18号137房（自编A1-A4栋裙楼及地下室）。法定代表人：陈佩珍。第三人：广州市布城首站物业管理有限公司（原广州市布城首站市场管理有限公司），住所地广州市海珠区新港西路12-18号[双号]242。法定代表人：夏慧芳。原告梁天爵诉被告东莞市尚盈实业投资有限公司，第三人林勤、广州康策物业管理有限公司（下称“康策公司”）及广州市布城首站物业管理有限公司（下称“布城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄惠嘉、梁纪锋，被告的委托诉讼代理人沈丹到庭参加诉讼。第三人林勤及康策公司经本院公告，期限届满，没有到庭参加诉讼；第三人布城公司经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：第三人林勤是广州市海珠区××号（双号）“日之泉皮草皮革总汇市场”（后改名为“日之泉锦都国际轻纺城”，下称“日之泉商城”）的所有权人，其委托第三人康策公司对日之泉商城负一层进行经营管理，包括但不限于出租涉案商铺物业等。2013年8月19日，原告与第三人康策公司签订《“日之泉”轻纺总汇商铺认租书》，认租日之泉商城负一层五街37号商铺物业（下称“涉案商铺”）。2013年8月23日，原告与第三人康策公司签订《“日之泉”轻纺总汇场地使用合同》（下称《场地使用合同》），约定租赁涉案商铺，租赁（使用）期限为10年，自2014年1月1日起计算。原告一次性向第三人康策公司支付了10年使用费539000元，第三人康策公司开具了相应金额的收款收据。同日，原告与第三人布城公司签订《“日之泉”轻纺总汇委托经营合同》（下称《委托经营合同》），约定原告将涉案商铺委托布城公司进行经营管理并收取经营回报，即将涉案商铺交由布城公司使用，期限为五年。但上述合同履行过程中，原告发现日之泉商城突然关闭、停止营业并被海珠区法院查封，从2016年1月起布城公司就再未向原告支付过任何的经营回报。2017年4月13日，被告通过司法拍卖购得包括涉案商铺在内的整个日之泉商城负一层，并在房管部门完成产权登记手续，成为涉案商铺的所有权人并实际占有控制。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告有权要求被告继续履行上述场地使用合同，将涉案商铺交还给原告使用直至使用期限届满为止。虽然原告多次联系被告提出上述要求，且于2017年5月25日向被告寄送催促《律师函》，但被告对此置之不理，拒不交还涉案商铺给原告。由此给原告造成较大的经济损失，如占用使用费、经营回报损失等。因此，为了维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、被告继续履行原告与第三人康策公司签订的《“日之泉”轻纺总汇场地使用合同》，将其强占的涉案商铺腾空并须符合商铺交付标准条件（须同时具备通水、通电、通行的条件）交还给原告使用；2、被告退还自其登记为涉案物业所有权人至实际交还物业给原告之日期间的占用使用费（自2017年4月13日起，暂计至2017年9月30日为25252元）；3、被告赔偿自其登记为涉案物业所有权人至实际交还物业给原告之日期间的经营回报损失（按每月4042元计，自2017年4月13日起，暂计至2017年9月30日为23040元）；4、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告主张租赁的商铺不存在不动产登记，也根本不存在。原告主张租赁的地址描述为“日之泉皮草皮革总汇M层5街/3街*号”的商铺，从来没有任何不动产登记。海珠区××号负一层的商铺在2014年1月4日初始登记时系分割成了65个商铺，其中，即便面积最小的商铺也达到24.37平方米，也远比原告主张租赁的商铺面积大。二、原告与第三人康策公司、布城首站公司签订的《商铺认租书》、《场地使用合同》、《委托经营合同》的真实性难以确认，即便该一系列合同文本是真实的，其各方的真实意思也并非租赁、使用或者委托经营相应的商铺。该一系列合同的实质是第三人林勤及其关联方采用“分期支付固定收益，到期返还本金”的方式向原告融资。三、被告是通过参加法院组织的公开司法拍卖的方式买受广州市海珠区××号B1C02-B1C600商铺，在所有公开资料中均未披露原告在本案中主张的权利。因此，原告无权向被告主张任何权利。海珠区人民法院关于广州市海珠区××号B1C02-B1C600商铺的拍卖公告及相关的评估报告中均并未披露原告所主张的权利。根据海珠区人民法院做出的(2017)粤0105执异204号执行裁定书，拍卖前，海珠区人民法院已经进行了拍卖前公告，但原告未向海珠区人民法院申报任何权利。(2017)粤0105执异204号执行裁定书对于第三人布城公司申报权利的行为已经认定“作为涉案商铺承租人布城首站公司并没有代理异议人个人主张相关权利及提出执行异议。”故第三人布城公司主张的权利与原告没有关系。四、即便第三人布城公司向被告主张租赁权，也不应获得支持。虽然第三人布城公司在执行阶段主张了权利，但其租赁合同的合法有效性未经任何实体审判程序认定，其租赁权是否成立及有效尚未有定论。其申报的租赁合同未经备案登记，也未对商铺进行使用及实际经营，甚至连装修都没做过。再考虑到第三人布城公司与第三人林勤、广东日之泉贸易有限公司（下称“日之泉公司”）的关联关系，该租赁合同的真实性是存疑的。根据第三人布城公司向海珠区人民法院提交的《主张权利请求书》，其主张的租赁权承租时间为2014年3月28日。而原抵押权人办理抵押登记的时间为2014年1月24日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《担保法司法解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”因此，第三人布城公司的租赁权对被告没有约束力。五、原告要求被告履行《场地使用合同》没有事实和法律的依据。如前所述，《场地使用合同》应为无效合同，且即便该合同有效，被告作为公开司法拍卖中的善意买受人，也不应受其约束。六、原告要求被告退还占用使用费没有合同和法律依据。根据原告与第三人康策公司签订的《场地使用合同》，原告可在委托经营期限届满前要求解除合同，并可向第三人康策公司要求全额返还场地综合使用费。届时，原告向第三人康策公司主张该权利即可，不应向被告主张。七、原告要求被告支付经营回报损失没有合同和法律依据。原告的经营回报损失并非被告原因造成，原告提交的证据也说明了这一点。第三人布城公司自2016年1月就未再支付经营回报给原告，而被告是2017年4月才获得广州市海珠区××号B1C02-B1C600商铺的产权的。因此，原告的经营回报损失在被告受让商铺之前就产生，二者之间没有因果关系，原告不应向被告主张。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人林勤、康策公司、布城公司没有到庭陈述意见。经审理查明：东莞农村商业银行股份有限公司中堂支行（下称“东莞农商银行中堂支行”）与广州通俊商贸发展有限公司、广东日之泉贸易有限公司、林勤、林志伟、林洁金融借款合同纠纷一案，经广东省东莞市第一人民法院民事判决书【(2014)东一法松民二初字第3319号】，查明：2013年12月26日，东莞农商银行中堂支行与广州通俊商贸发展有限公司签订的《汇票承兑合同》约定，东莞农商银行中堂支行向广州通俊商贸发展有限公司提供最高额不超过壹亿捌千万的银行承兑汇票；广州通俊商贸发展有限公司提供不低于本合同所述汇票的票面金额30%的款项作为保证金。……2013年12月26日，林勤又与东莞农商银行中堂支行签订了《最高额抵押担保合同》，林勤以其所有的位于广州市海珠区××号的房产（登记时间分别为2014年1月4日及2014年1月6日）为广州通俊商贸发展有限公司与东莞农商银行中堂支行自2013年12月26日起至2021年12月20日止产生的最高余额不超过400000000元的债务提供抵押担保并办理了抵押登记（登记时间分别为2014年1月23日及2014年1月24日）。并判决：广州通俊商贸发展有限公司向东莞农商银行中堂支行偿还剩余汇票垫付款本息；……确认东莞农商银行中堂支行对林勤所有的位于广州市海珠区××号的房产（详见《最高额抵押担保合同》所附《抵押物清单》，抵押物清单内列明了位于广州市海珠区××号[双号]B1C02号至B1C66号的65处房产，后该65处房产分割为600个房地产权证）房产享有抵押权，并对其折价、拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；等。该案发生法律效力后，东莞农商银行中堂支行申请强制执行。2017年4月19日，本院作出(2016)粤0105执3757号之二执行裁定书，载明被执行人广州市通俊商贸发展有限公司、林勤未履行法律文书确定的义务，本院依法拍卖林勤所有的位于广州市海珠区××号[双号]B1C02-B1C601号商铺，现由买受人东莞市尚盈实业投资有限公司（本案被告）竞买购得。据此，裁定：上述商铺的所有权及相应的其他权利归买受人东莞市尚盈实业投资有限公司所有。上述房屋的财产权自本裁定送达买受人东莞市尚盈实业投资有限公司时起转移；……。另本院于2017年3月2日在司法拍卖网站的拍卖公告，载明：……拍卖标的以现状为准，对于实物标的，竞买人可以申请看样；竞买人决定参与竞价的，视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的一切已知和未知瑕疵……。在发布日期为2017年3月21日〔2017〕第046期拍卖结果公布，委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明：1、委托法院不负责移交场地，承租人广州市布城首站物业管理有限公司在同等条件下享有优先购买权；2、商铺合共600套，按现状整体拍卖。由于商场外门被锁，商铺的现状及是否间隔情况不明，相关租赁情况及商铺使用情况请买受人自行核实，一切风险由买受人自行承担；……。另在本院对上述案件执行过程中，拍照的张贴相关司法文书现场照片均有反映现场拍卖物业负一层入口标示有“M层主出入口”字样，并在现场收取一块“富一层（M层）”平面图板。另查：2013年5月8日，第三人林勤委托第三人康策公司处理广州市海珠区××号江南新苑商业裙楼负一层房屋租赁事宜，并出具《委托书》。2013年8月19日，原告与第三人康策公司签订的《“日之泉”轻纺总汇商铺认租书》约定，原告向第三人康策公司认租位于广州市海珠区××号【双号】“日之泉”轻纺总汇负一层五街37号铺位；租赁期限10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止，租金和场地综合使用费为539000元。2013年8月23日，原告（乙方）与第三人康策公司(甲方)签订《“日之泉”轻纺总汇场地使用合同》约定：甲方将坐落于广州市海珠区××号【双号】“日之泉”轻纺总汇M层5街37号铺物业交付给乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为15.07平方米，用途为商业；使用期限为10年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；本合同期内乙方应向甲方缴纳使用费总额为539000元；因乙方存在场地交付使用伍年后可能按第十二条执行回购，故本使用费在这伍年内属保证金；乙方在合同签订当日一次性缴交全部场地使用费539000元；双方暂定该物业的交付时间为2013年12月31日，乙方对于该物业的使用期限自2014年1月1日起计算；如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限；并据此相应调整场地使用期限的结止日期；乙方应当与接到甲方交付通知后10日内办理物业交付手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知；为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起伍年内，将该物业委托给广州市布城首站市场管理有限公司进行管理和经营；委托期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《“日之泉”轻纺总汇委托经营合同》约定为准；委托经营期满，如乙方主张收回该物业自主经营的，应当提前180天书面通知甲方；也可以与甲方订立新协议继续合作经营；（第十二条）回购保障（12.1）乙方有权在伍年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知对方时应当在委托经营期满前提前180天送达对方；如甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在伍年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；（12.2）甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将本合同项下的全部使用费扣除相关税费后无息退还乙方。（第十三条）合同的解除和终止（13.3）甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同：……(2)因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上的；乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的20%支付乙方违约赔偿金；（第十四条）乙方应在使用期限届满，或合同解除时将该物业返还甲方；(第十八条)《“日之泉”轻纺总汇委托经营合同》为本合同的重要组成部分，与本合同一起构成甲、乙双方必须遵守的全部合同权利和义务。原告在2013年8月20日、2013年8月23日分别向第三人康策公司支付定金50000元及涉案商铺协议款489000元。第三人康策公司开具《收款收据》。2013年8月23日，第三人布城公司（甲方）与原告（乙方）签订的《“日之泉”轻纺总汇委托经营合同》约定：乙方依据《“日之泉”商铺租赁和场地使用合同》取得了“日之泉”（暂定名）轻纺总汇M层5街37号铺物业的经营使用权，使用用途为商业，使用期限为10年；为充分发挥该物业商业价值，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理，据此双方订立本合同如下：第一条：自2013年12月31日起乙方将该物业的经营使用权交由甲方管理和使用；甲方利用自身的优势充分发挥该物业的商业价值，保证乙方的合同收益；第二条：委托期限为伍年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。委托期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，乙方不得单方终止委托，不得要求收回该物业自行经营使用或出租他人；第三条：委托期内，乙方不参与甲方的经营管理事务，甲方承诺以合法经营的方式保障乙方能按本合同第五条的约定标准取得经营回报；第四条：委托期内乙方按照《合同》第七条、第八条、第九条和第十条约定的合同义务均由甲方负责和承担；第五条：委托期内，乙方按以下约定收取委托经营回报：l、自2014年1月1日起至2014年12月31日止，乙方按每月2695元的标准；2、自2015年1月1日起至2015年12月31日止，乙方按每月3144元的标准；3、自2016年1月1日起至2016年12月31日止，乙方按每月3593元的标准；4、自2017年1月1日起至2017年12月31日止，乙方按每月4042元的标准收取经营回报；5、自2018年1月1日起至2018年12月31日止，乙方按每月4491元的标准；乙方收取上述委托经营回报时应按规定承担纳税义务；第六条：乙方的首笔委托经营回报收益自2014年1月1日起计收；第七条：在委托期内，乙方同意甲方对该物业进行统一的商业经营和管理；除上述第五条、第六条的约定外，委托期内该物业的经营收入由甲方享有，经营风险由甲方承担；第八条：上述第五条、第六条约定的经营回报由乙方按季度进行收取；甲方应当在每个季度的第三个月的20-30日将上述回报收益支付到乙方指定账户；第九条：甲乙双方可在委托经营期满前提前180天相互协商，并书面提出续约要求，续约成功的由双方另行签订新的委托经营协议；第十条：合作期满后双方未能达成续约的，甲方应当与合作期满之日起十五日内将该物业使用期返还乙方，由乙方自行经营使用；第十一条：如甲方延期支付收益回报的，……；第十二条：本合同与《“日之泉”商铺租赁和场地使用合同》同时签订，同时互为生效条件。原告以“买卖不破租赁”为由，提起本案诉讼。诉讼中，原告确认第三人布城公司已支付2016年1月前的经营回报款。被告为证明涉案商铺不存在的事实，提交如下证据：1、2012年3月至2014年3月江南新苑商业裙楼负一层全层（65个商铺）平面图（复印件）；2、2014年3月至今江南新苑商业裙楼负一层全层（600个商铺）平面图。原告表示对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，该证据无法证明涉案商场自开始就有65个商铺的事实；对证据2的真实性有异议，涉案商铺在2013年5-12月期间租赁给原告的时候，原告是在现场看到确实的商铺存在，且原告提交的平面图可以与房产证的图纸位置对应上，原告并就此提交“日之泉轻纺总汇”平面图（标有“一街”、“二街”、“三街”、“五街”），被告对该证据表示有异议，该平面图所显示商铺位置与权属证登记的不一致。诉讼期间，就涉案商铺登记地址问题本院去函广州市国土资源和规划委员会查询，该委员会复函称：来函要求查询房产涉及项目为“江南新苑”，对应实测地址为海珠区新港西路12号-18号（双）、玉泉街7号-13号（单）；该项目负一层登记地址为海珠区新港西路12号-18号（双），单元编号一般为“B1C***”格式，例如B1C332、B1C333、B1C525、BC533、B1C561。本院还组织当事人到海珠区××号××（即××）进行现场勘查，原告当场指认了涉案商铺的位置，但被告不确认并表示场地现状是其买受时状态，没有改动过。现场状况是：目前场地空置未有经营，由被告在对外招租；场地除按已核发的房产证编号间隔成600个商铺外，还有间隔了部分未编号的商铺，且有部分商铺设有独立电表。本院认为：原告与第三人康策公司（代第三人林勤）签订的《“日之泉”轻纺总汇场地使用合同》为有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前己设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前己被人民法院依法查封的”。以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”等规定，涉案场地使用合同签订于第三人林勤将涉案商铺抵押给东莞农商银行中堂支行之前，被告通过拍卖取得所有权的商铺受到“买卖不破租赁”的约束，应当承受原所有权人（第三人林勤）的权利义务，故被告应当继续履行原告与第三人康策公司签订的合同中的义务。关于原告要求被告交付涉案商铺及赔偿经营回报的请求。对于被告否认原告关于“M层”即是负一层的主张，首先，从第三人林勤出具的《委托书》看，第三人康策公司、布城公司实际经营的第三人林勤的物业为海珠区××号负一层，被告并未提交证据证明上述三第三人在负一层之外的物业还有关联，而第三人康策公司、布城公司与原告之间建立关系的物业也在海珠区××号；其次，在本院对第三人林勤所有的商铺案件执行过程中，拍照的张贴相关司法文书现场照片均有反映现场拍卖物业负一层入口标示有“M层主出入口”字样，同时在现场收取一块“富一层（M层）”平面图板，由此可认定M层、负一层与权属证书“B1C***”为同一楼层。根据原告与第三人布城公司签订的《“日之泉”轻纺总汇委托经营合同》约定：原告将涉案商铺的经营使用权委托第三人布城公司进行经营和管理，委托期限为伍年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；该合同与《“日之泉”轻纺总汇场地使用合同》同时签订，同时互为生效条件。上述两合同签订后，原告将涉案商铺交付第三人布城公司经营，第三人布城公司已支付2016年1月前的经营回报款给原告，可见该委托经营合同已实际履行，同时印证了第三人林勤已交付涉案商铺给原告使用的事实。因此，原告与第三人布城公司之间的经营合同关系尚未解除或终止。本案中第三人布城公司对涉案场地经营状况没有提出异议及主张权利，事实上第三人布城公司在被告竞拍取得涉案物业产权之前，对涉案场地已没有实际经营，在此情况下原告要求被告交付商铺及赔偿经营回报损失的请求，缺乏理据，本院不予支持。关于原告要求被告退还占用使用费请求。如前所述，原告委托第三人布城公司经营期限尚未届满，且原告与第三人布城公司之间的经营合同关系尚未解除或终止，原告亦要求被告继续履行场地使用合同，因此原告要求被告退还占用使用费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁天爵的全部诉讼请求。本案受理费1007.30元，由原告梁天爵负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  邓志达人民陪审员  彭 海二〇一八年十一月十三日书 记 员  蔡文棋陈秋贻