海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初6380号原告：韩东，男，汉族，1966年8月26日出生，住海南省海口市。委托诉讼代理人：黄思凝，海南卫伦律师事务所律师。被告：三亚金广房地产开发有限公司，住所地三亚市天涯区光明路金海湾花园蝶谷**。法定代表人：王勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：林祖才，海南祥瑞律师事务所律师。第三人：北京京雄消防安全系统有限公司海南分公司，住所地海南省海口市海秀路**申鑫广场****。法定代表人：赵行。原告韩东与被告三亚金广房地产开发有限公司（以下简称金广公司）、第三人北京京雄消防安全系统有限公司海南分公司（以下简称京雄公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩东的委托诉讼代理人黄思凝，被告金广公司的委托诉讼代理人林祖才到庭参加诉讼。第三人京雄公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告韩东向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2009年4月7日签订的《晴竹园认购协议书》；2.判令被告返还原告购房款39万元及利息（利息参照中国人民银行发布的商业银行同期贷款利率计算，以378300元为本金，自2010年9月1日计至2012年8月31日，贷款利率为4.75%/年，利息为35711.52元；以39万元为本金，自2012年9月1日计至被告返还购房款39万元之日止，贷款利率为4.9%/年，暂计至2018年7月4日，利息为111570.99元，共计147282.51元），赔偿原告房屋差价损失1546500元（最终以鉴定机构作出的鉴定意见为准）；3.本案诉讼费用、保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费用3837元由被告承担。事实和理由：原告原为京雄公司的负责人。2008年12月12日，被告与京雄公司签订《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》，约定被告所开发的晴竹园住宅楼消防工程委托京雄公司全面施工，工程地点为三亚市迎春路二号，工程包干价为39万元，在工程竣工验收后一次性支付97%工程款，余款作为质保金，在工程竣工验收后满两年（即工程竣工验收后第730天）无工程质量问题时将质保金如数返还给京雄公司。经被告与第三人同意，2009年4月7日原告与被告签订《晴竹园认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于三亚市××区房，房屋总价为442122元；付款方式为以消防工程款作为购房款多退少补，即工程款少于购房款，原告以现金补足，工程款多于购房款，被告按多出总额退给原告；原告须于被告通知要求的期限内携带认购协议、身份证等到被告指定的地点缴付房款并签署正式的《商品房买卖合同》。合同签订后，原告曾多次口头询问被告签署《商品房买卖合同》的具体时间，被告均未明确答复。晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程于2010年9月1日前已竣工验收并取得了消防部门的验收合格证，第三人于2010年9月1日已与被告结算，但被告自2010年9月1日起至今仍未通知原告缴付房款并签署《商品房买卖合同》，已明显超过合理的通知期限。原告委托的律师于2018年5月18日向被告出具律师函，函告被告应当在收函之日起7日内与原告联系并签署《商品房买卖合同》，但无果。为维护原告的合法权益，现起诉至人民法院，望判如所请。被告金广公司辩称，第一，原告没有向被告交付过任何的购房款，现主张返还购房款没有任何事实和法律依据。第二，即使是双方签订了认购协议书，协议第三条付款方式中关于购房款的约定也是无效的，因为认购协议书的第三条约定的消防工程款没有任何证据明确确定是什么项目的消防工程款，即使如原告所说以第三人的相应工程款作为购房款，但协议中也没有第三人的确认，所以此约定属于无效约定。第三，即使认购协议书合法有效，原告也已经超过诉讼时效，因为按协议约定原告应当在2009年4月8日签订《商品房买卖合同》，在本案诉讼前原告一直没有向被告主张权益。第四，对于被告与第三人签订的消防工程，被告已经向第三人支付了工程款，即此工程款与原告没有任何法律关系，反证了原告的主张无效。第三人京雄公司庭后陈述称，一、关于本案的事实。1.原告韩东原为第三人的负责人，2018年1月3日第三人的负责人才由韩东变更为赵行。2018年1月3日前，原告韩东签订的与第三人有关、涉及第三人利益的合同，均已取得第三人的认可。2.2008年12月12日，被告与第三人签订《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》，约定被告所开发的晴竹园住宅楼消防工程委托京雄公司全面施工，工程地点为三亚市迎春路二号，工程包干价为39万元，在工程竣工验收后一次性支付97%工程款，余款作为质保金，在工程竣工验收后满两年（即工程竣工验收后第730天）无工程质量问题时将质保金如数返还给京雄公司。3.因被告资金紧张，且2008年至2009年5月期间，海南省房地产销售行情低迷，被告向第三人提出以工程款抵购房款的建议。经被告与第三人同意，2009年4月7日原告与被告签订《晴竹园认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于三亚市××区房，房屋总价为442122元；付款方式为以消防工程款作为购房款多退少补，即工程款少于购房款，原告以现金补足，工程款多于购房款，被告按多出总额退给原告；原告须于被告通知要求的期限内携带认购协议、身份证等到被告指定的地点缴付房款并签署正式的《商品房买卖合同》。《晴竹园认购协议书》没有约定签署正式《商品房买卖合同》的时间。第三人认可该《晴竹园认购协议书》、认可将工程款转为原告的购房款，但因该协议是由被告所制作的格式合同，且2018年1月3日前，原告系第三人的负责人，原告已在该协议上签名捺印、盖签章，故第三人不在该协议上盖章。第三人于2010年9月1日向被告出具结算申请书时，将《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》和《晴竹园认购协议书》作为结算申请的附件提交给被告，也证实第三人认可该协议，认可将工程款转为购房款的事实。4.协议签订后，2009年期间被告为达到避税的目的，以拒绝办理涉案房屋手续为由，胁迫第三人与被告再签订另一份工程承包合同，该工程承包合同涉及的工程款约为200万元左右。依照该工程承包合同的约定和被告的要求，被告依据该工程承包合同向原告支付的“工程款”，在扣除相应的税费后，最终均须转回被告指定的徐莉的账户。2009年9月3日至2010年8月24日，被告依据该工程承包合同向第三人支付了90万元，第三人均按照被告的要求，在扣除相应的税费后，通过现金或银行转账等方式将相应的款项转回徐莉账户。被告提供的2009年9月3日交通银行结算业务申请书和2010年8月24日中国工商银行电汇凭证与涉案的《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》和《晴竹园认购协议书》无关。5.晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程于2010年9月1日前已竣工验收并取得了消防部门的验收合格证，第三人于2010年9月1日向被告出具结算申请书时，也将《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》和《晴竹园认购协议书》作为结算申请的附件提交给被告。因结算的工程款总额需被告确认，故第三人向被告出具的结算申请书中，未写明将工程款转为购房款的内容。但至今为止，第三人未收到被告结算工程款总额的任何材料。2010年9月1日后，第三人从未收到与该合同有关的工程款。6.被告于2011年已取得涉案房屋的产权证[产权证号：三土房（2011）字第XXXX号]，涉案房屋已具备销售、交付的法定条件。7.原告委托的律师于2018年5月18日向被告出具律师函，函告被告应当在收函之日起7日内与原告联系并签署《商品房买卖合同》，但被告在合理期限内仍未履行上述合同义务。二、原告有权解除合同。1.涉案《晴竹园认购协议书》为有效合同。经被告与第三人同意，原告与被告签订了《晴竹园认购协议书》，该协议书是原被告双方的真实意思表示，且涉案的××园房于2011年已取得涉案房屋的产权证，涉案701房已具备销售、交付的法定条件，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等规定，涉案认购协议书为有效合同。2.原告依法可以解除涉案协议书。被告在合理期限内未通知原告签订《商品房买卖合同》，也未履行合同义务，原告可以解除协议。三、被告应返还原告购房款39万元及利息，赔偿原告房屋差价损失。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》；2.《晴竹园认购协议书》；3.结算申请书及附件；4.律师函、EMS快递查询单；5.（2018）琼0271财保67号民事裁定书、保全费发票、保全担保费发票。被告围绕诉讼主张依法提交了2009年9月3日向第三人付款10万元、2010年8月24日向第三人付款30万元，共计40万元的两张转账凭证。被告对原告提供的证据1、3、4、5的真实性，原告对被告提供的两张转账凭证的真实性，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据2《晴竹园认购协议书》的真实性，被告有异议。该《晴竹园认购协议书》有原告的签名和被告的签章，能够证明2009年4月7日原告与被告签订该协议，对该协议的真实性，本院予以确认。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告韩东原为京雄公司的负责人。2008年12月12日，被告金广公司与第三人京雄公司签订《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》，约定被告所开发的晴竹园住宅楼消防工程委托京雄公司全面施工，工程地点为三亚市迎春路二号，工程包干价为39万元，在工程竣工验收后一次性支付97%工程款，余款作为质保金，在工程竣工验收后满两年（即工程竣工验收后第730天）无工程质量问题时将质保金如数返还给京雄公司。2009年4月7日，原告与被告签订《晴竹园认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于三亚市××区房，房屋总价为442122元；付款方式为以消防工程款作为购房款多退少补，即工程款少于购房款，原告以现金补足，工程款多于购房款，被告按多出总额退给原告；原告须于被告通知要求的期限内携带认购协议、身份证等到被告指定的地点缴付房款并签署正式的《商品房买卖合同》。2009年9月3日、2010年8月24日，被告分别向第三人付款10万元、30万元。2010年9月1日，京雄公司向被告书面申请结算，被告未作回复。2018年5月18日，原告委托海南卫伦律师事务所出具律师函，函告被告应当在收函之日起7日内与原告联系并签署《商品房买卖合同》，被告未回复。另查，涉案消防工程已经于2010年经竣工验收合格，涉案701房已经于2011年完成初始登记，登记在被告金广公司名下（产权证号：三土房（2011）字第XXXX号）。本院认为，原告韩东与被告金广公司签订的《晴竹园认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《晴竹园认购协议书》经查已经得到第三人京雄公司的确认，付款方式的约定不影响协议的效力，被告主张该协议无效的事由不成立，本院不予采纳。该协议约定了当事人基本情况、房屋基本状况、价款、付款方式等内容，未约定房屋交付使用条件及日期、面积差异处理、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容，房屋至今尚未交付使用，故该认购协议书不具备原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，该认购协议书应认定为商品房预约合同。涉案房屋的产权已于2011年完成初始登记至被告名下，此时已经具备签订《房屋买卖合同》的条件，被告理应及时与原告签订《房屋买卖合同》，但直到2018年5月18日原告通过卫伦律师事务所向被告出具律师函，函告被告应当在收函之日起7日内与原告联系并签署《商品房买卖合同》后，被告仍未与原告签订《房屋买卖合同》，原告因此请求解除《晴竹园认购协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，本院应予支持。双方在《晴竹园认购协议书》中约定以消防工程款作为购房款多退少补，根据原告提供的证据，消防工程款来源于被告与京雄公司签订的《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》，而现有证据无法证明被告与京雄公司已经对该消防系统工程进行了结算，以及充抵的工程款是否存在多退少补的问题。原告并无证据证明已经实际支付了购房款39万元，原告请求被告退还39万元购房款及利息，没有事实根据，本院不予支持。因《晴竹园认购协议书》系商品房预约合同，无证据证明原告已经实际支付购房款39万元，双方至今没有签订正式的《商品房买卖合同》，双方债权债务关系没有明确，原告请求被告赔偿房屋差价损失，没有法律依据，本院不予支持。原告请求被告支付保全费、保全担保费，因该两项费用不属于本案诉讼必须产生的费用，也不是因对方违约而产生的必然损失，因此，对原告的该两项诉讼，本院不予支持。被告主张已向第三人京雄公司支付工程款40万元，但提供的两张共计40万元的转账凭证显示的转账日期是在京雄公司向其申请结算前，不符合常理，本院对两张转账凭证与本案的关联性不予确认，被告的该项主张，本院不予采信。被告主张双方在协议中约定应在2009年4月8日前签订《商品房买卖合同》，原告在起诉前一直没有向被告主张权利，故原告的诉求超过诉讼时效期限。本院认为，本案原告请求解除《晴竹园认购协议书》，行使的是解除权，不适用诉讼时效的规定，被告主张诉讼时效问题没有法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、原建设部《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告韩东与被告三亚金广房地产开发有限公司于2009年4月7日签订的《晴竹园认购协议书》；二、驳回原告韩东的其他诉讼请求。本案诉讼费23887元（原告已预缴），由原告韩东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 吉才军人民陪审员 杨清球人民陪审员 王 迪 二〇一八年十一月二十七日书 记 员 郭雅茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《商品房销售管理办法》（2001年3月14日建设部令第88号发布）第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。