广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初7779号原告：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区。负责人：王洪波，行长。委托诉讼代理人：叶则节，男，1963年3月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：陈强，男，汉族，1972年12月8日出生，身份证住址广州市天河区，被告：梁华，女，汉族，1972年2月15日出生，身份证住址江西省抚州市临川区，被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区。法定代表人：杨凯。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行与被告陈强、梁华、广州市万畅房地产有限公司（以下简称万畅公司）金融借贷合同纠纷一案，本院于2018年6月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘运全到庭参加了诉讼，被告陈强、梁华、万畅公司因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本及开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陈强、梁华于2016年4月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告陈强、梁华向原告偿还贷款本金1207976.86元及相应的利息和罚息（利息以1207976.86元为本金，按执行的贷款利率即基准利率（中国人民银行同期同类贷款利率）水平下调15%，罚息利率按执行的贷款利率的水平上再上浮50%，暂计至2018年4月17日为29912.25元，至被告陈强、梁华实际全部清偿之日止）；3、原告对被告陈强的抵押房产万科山景园住宅自编N2栋-N4栋自编N3-1栋、N3-2栋**层****房享有优先受偿权；4、被告万畅公司履行连带保证责任，对被告陈强、梁华的债务承担连带责任；5、三被告承担本案原告实现债权的费用，支付律师费49500元；6、三被告承担本案的全部诉讼费用。经审理查明：2016年1月15日，原告（乙方）与被告万畅公司（甲方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》（编号：44020160107001670644），约定：第二条抵押贷款合作的楼宇，双方就甲方依法开发建设并销售的座落于广州市永顺大道以南的的经批准命名为“万科山景园”的商品楼宇进行抵押贷款合作，乙方为甲方上述项目的住宅的购房人（也称预购人）提供相关贷款业务。第五条最高额保证，在本协议所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款），在乙方最高贷款额度限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，乙方承诺甲方的保证责任随着购房人逐期还贷而相应递减。第六条保证期限，（一）在办妥交易房屋抵押预告登记手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥该笔贷款相应的抵押房产抵押预告登记并将抵押预告登记证明交乙方保管之日止。（二）在乙方提供阶段性放款服务的情况下，甲方除承担办妥抵押登记（备案）手续至甲方办妥该笔贷款相应的抵押房产抵押预告登记并将抵押预告登记证明-交乙方保管之日止的保证责任外，还承担以下所列的第1、2种保证期限内的连带保证责任；1、在《商品房买卖合同》交易鉴证中先放款情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押预告登记之日止。2、在现楼确权过程中先发放款情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至办妥抵押登记之日止。第七条保证范围，甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金，（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等），（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。2016年4月20日，原告（贷款人）与被告陈强（借款人、抵押人）、被告梁华（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：第十三条抵押条款，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。第十七条救济措施，在借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。第二十九条，借款人借款本金为1260000元。第三十条，借款期限为252个月，即2016年4月20日至2037年4月20日。第三十一条，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，该利率即自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。第三十三条，在不损害借款人利益的前提下，借款人同意贷款人办妥抵押登记（备案）手续前将贷款款项一次划入广州市万畅房地产有限公司441162518018800004744的账户。第三十七条，本合同项下抵押财产为萝岗区黄埔区曦景一街5号（自编N3-1栋、N3-2栋）102房。第四十一条，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号为《楼宇按揭合作协议》保证范围之内。2016年4月20日，原告将借款1260000元发放至合同指定的收款账户，即被告万畅公司的账户。2016年7月27日，原告与被告陈强就上述抵押房产（产权情况表显示的房产地址为黄埔区××街××房），在广州市国土资源和规划委员会办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告陈强，抵押范围为全部，抵押方式为一般抵押，债权数额1260000元，登记字号为16预登05380261。2016年8月18日，原告（甲方）与北京大成（广州）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定甲方委托乙方处理甲方的有关个人住房按揭贷款诉讼事宜，乙方代理实行全部风险代理付费。原告确认所主张的律师费尚未实际产生。诉讼中，原告称，被告陈强、梁华自2017年9月20日开始逾期至今，现尚欠原告借款本金1207976.86元及相应的利息、罚息，其中暂计至2018年4月17日的利息、罚息为29912.25元。被告陈强、梁华、万畅公司均于2018年10月23日经本院公告方式送达本案的起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。以上事实，有《楼宇抵押贷款合作协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、支付凭证、不动产登记证明、产权情况表、过期催款通知书、个人贷款对账单、《委托代理协议》、个人贷款基本信息表及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告陈强、梁华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。原告已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告陈强、梁华未能按合同约定履行还款付息义务构成违约，符合合同约定的解除条件，原告有权要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，当事人按合同约定在解除合同的条件成就时主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在起诉状中已明确提出要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，本院于2018年10月23日向被告陈强、梁华送达了本案起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，故2018年10月23日应视为《个人住房（商业用房）借款合同》的解除日。合同解除后，被告陈强、梁华应偿还尚欠原告的全部借款本金余额1207976.86元及相应的利息。合同解除日之前的利息及罚息应按合同的约定计付，合同解除日起至清偿之日止的利息则应按合同约定的罚息利率标准计付，不再计收罚息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。即在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告现要求对被告陈强、梁华名下的涉案抵押房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。原告若在日后取得抵押登记的他项权证，则可另行主张优先受偿权。被告万畅公司自愿为被告陈强、梁华的涉案债务承担阶段性连带责任保证，现解除阶段性连带保证的条件尚未成就，且原告尚未就上述抵押权预登记的房屋取得正式的他项权证，故在此之前被告万畅公司应为被告陈强、梁华的涉案债务承担连带清偿责任，并在承责后，有权向被告陈强、梁华追偿。因原告主张的律师费尚未实际发生，故原告主张该项费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告陈强、梁华、万畅公司因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本及开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、中国建设银行股份有限公司广州白云支行与被告陈强、梁华于2016年4月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2018年10月23日解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告陈强、梁华向原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行清偿借款本金1207976.86元及利息（2018年10月23日前的利息及罚息，按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定给付；2018年10月24日起至清偿之日止的利息，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率标准计付，不再计收罚息）；三、在原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行就被告陈强名下位于黄埔区曦景一街5号102房取得抵押权的《他项权证》之日前，被告广州市万畅房地产有限公司为被告陈强、梁华的上述债务承担连带清偿责任，并在承责后，有权向被告陈强、梁华追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16386.6元、保全费5000元，由原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担受理费630元，由被告陈强、梁华、广州市万畅房地产有限公司负担受理费15756.6元、保全费5000元（被告陈强、梁华、广州市万畅房地产有限公司负担的受理费、保全费应于本判决生效之日起五日向原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行直接支付7563.3元、5000元，向本院缴纳诉讼费8193.3元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  谢兰英人民陪审员  温统期二〇一八年十一月二十七日书 记 员  蔡佳丽