广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0127民初1787号 原告（反诉被告）:陈小珍，女，汉族，1991年6月2日出生，住广西横县。 委托诉讼代理人：李子悦，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁英伟，广西创想律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：梁必壮，男，壮族，1978年12月6日出生，住广西横县。 被告（反诉原告）：广西良佑投资有限公司，住所地：广西横县横州镇江北路**（利客隆购物广场**）。 法定代表人：梁必壮，执行董事。 原告陈小珍与被告梁必壮、广西良佑投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈小珍的委托诉讼代理人李子悦、梁英伟，被告广西良佑投资有限公司法定代表人梁必壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈小珍向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告梁必壮于2017年5月3日签订的《租赁合同》及2017年6月5日签订的《补充协议》，被告于合同解除后10天内将租赁物返还原告；2、两被告共同向原告支付2017年9月1日至2018年3月30日的租金600000元（租金续计至被告实际返还租赁物之日止）；3、两被告共同向原告支付2017年7月1日至2018年3月30日期间一楼停车场的租金40000元（租金续计至被告实际返还租赁物之日止）；4、被告所缴纳的履约保证金350000元归原告所有；5、两被告赔偿原告重新经营超市项目经济损失1000000元；6、两被告对上述债务承担共同清偿责任。事实和理由：2017年5月3日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《租赁合同》，约定由原告将“利客隆购物广场”及一楼的停车场出租给被告使用，面积约4300平方米，用于经营商品零售、批发，租赁期从2017年5月16日至2020年5月9日，一楼租金为每月100000元，停车场租金为每年40000元并每年分两次交付。乙方在签订合同后三日内支付履约保证金350000元，七日内支付2017年5月16日至2017年8月15日租金300000元，乙方保证按时缴纳租金、水电费等相关费用。租赁期满或合同解除后，乙方必须于期满或合同解除后10天搬出全部物件。乙方非因本合同9-1规定的情况而擅自终止履行合同，必须赔偿甲方重新经营超市原项目时实际必须投入的人力、装修、灯光、风扇、货架设备等费用。乙方不按时缴纳租金和水电费的，则视为违约，甲方有权收回场地，所产生的一切费用及损失由乙方负责。2017年6月5日，双方达成《补充协议》，约定被告于当天预交150000元（其中50000元为保证金，100000元为2017年6月1日-6月30日租金），2017年6月25日再交第一季度的租金200000元，如不按时付租金，保证金350000元不予退还。签订上述合同后，原告依约履行，被告于2017年6月5日支付了履约保证金350000元及2017年6月1日至8月31日的租金300000元给原告，此后的租金经原告多次追索，被告均未交付，至今尚欠2017年9月1日起的租金及2017年7月1日起的停车场租金。 被告广西良佑投资有限公司、梁必壮答辩并提出反诉请求：撤销原、被告良佑公司签订的合同及补充协议，被告良佑公司把租赁物按现状返还给原告。事实及理由：原告在签订合同时存在欺诈和隐瞒重大事实的行为，在签订《租赁合同》之前，一楼广场停车场已经交由三楼的承租人“新亮点”KTV管理使用，原告没有处分一楼停车场的权利，但原告故意隐瞒这一重大事实，导致被告良佑公司在使用管理一楼停车场时，受到三楼“新亮点”KTV的强烈反对和阻挠，无法行使正当权利，达不到签订合同的目的。原告不能提供房产证原件、建筑主体消防验收合格意见书等证书，导致被告良佑公司无法办理经营所必需的消防报批手续。被告良佑公司多次要求原告处理停车场的管理使用权及相关证照的问题，但原告均未予解决，被告良佑公司行使抗辩权暂缓交纳租金及其他相应的费用，被告良佑公司并没有违约，而是原告严重违约。被告良佑公司在签订《租赁合同》前后，均受到了原告的欺骗和隐瞒，因此，该合同是可撤销的合同。另外，被告梁必壮是被告良佑公司的法定代表人，与原告签订合同的是被告良佑公司，被告梁必壮不应作为本案被告，不应承担连带责任。 根据诉辩双方的意见和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2017年5月3日，原告作为甲方与被告良佑公司作为乙方签订一份《租赁合同》，约定由原告将位于横县”出租给乙方使用，面积约4300平方米，一楼的停车场有偿交由乙方管理使用（并保证二、三楼的合理使用），租赁场地用于经营（日用百货、食品、烟草制品、农副产品、电子产品、文具、体育用品、家用电器）商品零售、批发，租赁期从2017年5月16日至2020年5月19日，一楼租金为每月100000元，停车场租金为每年40000元并每年分两次交付。乙方在签订合同后三日内支付履约保证金350000元，合同期满，乙方撤场后若无扣款事项，甲方应在十天内将履约保证金退还乙方，保证金不计利息；七日内支付2017年5月16日至2017年8月15日租金300000元，此后，乙方需以每6个月为单位交纳租金给甲方。每月5日前交纳上月的水电费及其他须向甲方交纳的费用。甲方须将租赁场地的工程建筑图纸、建筑规划许可证、建设用地批准书、场地租赁证明、消防验收合格意见书复印件交给乙方，由乙方办理相关营业执照、消防、卫生等证件，费用由乙方负责。双方还约定了违约责任，在租赁期内，甲方非因本合同第9条规定的情况，擅自解除合同、提前收回场地的，甲方应赔偿乙方损失；乙方不按期缴纳租金和水电费的，经甲方催促后，乙方在一星期内仍未缴纳的，甲方有权终止合同、收回场地，因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，以及其他违约责任。因被告良佑公司在签订该合同时尚未登记成立，故由被告梁必壮以委托代理人身份在合同落款处签名，被告良佑公司在庭审中明确表示对该合同予以追认。2017年6月5日，原告与被告梁必壮签订一份《补充协议》，约定由原告返租部分场地作为超市使用，面积待定，不高于500平方米，每平方米租金不高于30元；梁必壮于2017年6月5日预交150000元（其中50000元为保证金、100000元为2017年6月1日至6月30日租金）。购物广场一楼在2017年6月25日前无相关人员以主张场地使用权为由阻止施工（如股东内部矛盾、债务问题），不包括施工引起的环保、噪音污染、施工安全、施工证件等。2017年6月25日梁必壮再交200000元租金，作为第一季度租金，如不按6月25日交付租金，则认定梁必壮违约，其余租金按合同交付。如梁必壮不按时付租金，保证金350000元不退还，其他条款需按租赁合同赔偿陈小珍。如有以上第三条约定的人员阻止施工，陈小珍需于7日内协调关系允许梁必壮继续施工，否则认定陈小珍违约，需按租赁合同赔偿梁必壮。两被告均认为该补充协议也是被告梁必壮代表被告良佑公司签订的。签订该《补充协议》当天，被告梁必壮向原告支付了履约保证金350000元及2017年6月1日至8月31日的租金300000元。原告在2017年6月5日之前已经将租赁场地交付给被告良佑公司，但双方没有办理交接手续。被告良佑公司接收租赁场地后进行经营管理，并于2018年初对场地进行了改造，改为经营海鲜农贸市场，并将市场规划成若干个摊位，其中部分摊位从2018年4月1日开始对外出租给他人，至今正常经营，没有受到工商、消防等管理部门制止或处罚。被告良佑公司在管理使用停车场时，要求对停车场不分时段进行完全的管理，仅给二、三楼的工作人员停车，不给二、三楼的消费者停车，并自行对车辆进行收费，因此与商场三楼经营者发生矛盾。2017年9月1日之后的一楼购物广场租金及2017年7月1日之后的停车场租金至今均没有支付。 本案审理过程中，经本院组织原、被告双方实地勘查并绘制平面图，双方确认原告返租经营超市的面积为359.28平方米，被告主张应加上20%的公摊面积，原告则对公摊面积不予认可。原告同意对其返租的场地按每平方米30元/每月在被告的租金中扣减。 原告主张恢复经营超市需要投资1000000元，被告良佑公司不予认可，经本院向原告释明，原告明确表示不申请对该经济损失进行司法鉴定 本案涉及的“利客隆购物广场”位于横县。2005年5月20日，横县东方商城与广西南宁友合工贸有限责任公司签订《商城租赁合同》，约定将商城出租给广西南宁友合工贸有限责任公司，租赁期从2005年5月20日至2020年5月19日。后出租方横县东方商城的所有权人变更为广西横县国泰投资有限责任公司，承租方变更为横县利客隆购物广场有限公司。2010年6月18日，广西横县国泰投资有限责任公司与横县利客隆购物广场有限公司签订《商城租赁补充协议》，约定按2005年5月20日由横县东方商城与广西南宁友合工贸有限责任公司签订的《商城租赁合同》条款继续履行。2017年5月1日，横县利客隆购物广场有限公司与原告陈小珍签订《租赁合同》，约定将利客隆购物广场一楼（含停车场）出租给陈小珍，租期从2017年5月1日起至2020年5月19日止，租赁期内允许转租。原告陈小珍转租给被告良佑公司后，原租赁各方都没有进行阻止。原、被告双方在签订本案《租赁合同》及《补充协议》时，没有对房产证原件、建筑主体消防验收合格意见书等证书进行核验，原告至今未能提供上述证书。 被告良佑公司于2017年6月21日成立，为自然人投资或控股的有限责任公司，股东有梁必壮、黄秋爱、陆桂颗等十人。 本院认为，1、关于被告梁必壮是否本案适格被告的问题，由于本案的《租赁合同》是以被告良佑公司的名义签订的，虽然当时良佑公司尚未登记成立，但被告良佑公司在成立后对该《租赁合同》进行了追认，对以被告梁必壮名义签订的《补充协议》也认为是代表良佑公司签订的，而且实际在租赁场地进行经营是也是被告良佑公司，因此，上述《租赁合同》、《补充协议》的合同相对方为原告陈小珍及被告良佑公司，承租方的权利义务应由被告良佑公司承受。而被告良佑公司的股东有十人，并非梁必壮的独资公司，原告主张被告梁必壮对被告良佑公司的经营行为承担连带责任没有法律依据，因此被告梁必壮并非本案的适格被告，本院对原告该主张不予支持。2、关于原告与被告良佑公司于2017年5月3日签订的《租赁合同》及2017年6月5日签订的《补充协议》应否解除的问题,该《租赁合同》及《补充协议》没有违反法律强制性规定，且原告已按约定将租赁物交付给被告良佑公司，故该《租赁合同》及《补充协议》为有效合同，双方应按合同约定履行。原告主张解除上述《租赁合同》及《补充协议》，被告良佑公司则主张撤销合同，双方都明确表示了不愿再继续履行合同的意思，故本院对原告该主张予以支持，对该《租赁合同》及《补充协议》予以解除。3、关于该《租赁合同》及《补充协议》应否撤销的问题，被告良佑公司以原告在签订合同时未告知一楼广场停车场已经交由三楼的承租人“新亮点”KTV管理使用及未能提供房产证原件、建筑主体消防验收合格意见书等证书为由，认为原告存在欺诈和隐瞒重大事实的行为，主张撤销合同，但实际上在《租赁合同》已明确约定了“一楼的停车场有偿交由乙方管理使用（并保证二、三楼的合理使用）”，因此，原告并没有隐瞒停车场是由一、二、三楼共同使用的情况。至于原告未能提供房产证原件、建筑主体消防验收合格意见书等证书的问题，确实违反了《租赁合同》的约定，履行合同义务存在瑕疵，但缺少上述证书并没有导致相关管理部门对被告良佑公司进行处罚，被告良佑公司正常经营管理至今。因此，被告良佑公司以原告隐瞒、欺诈为由主张撤销《租赁合同》及《补充协议》，其理由不成立，本院对被告良佑公司该反诉请求不予支持。4、关于被告良佑公司应否将租赁物返还原告的问题，本案《租赁合同》及《补充协议》解除后，被告良佑公司应将租赁物返还给原告，现双方均同意按租赁物现状进行返还，原告主张被告良佑公司在解除合同后10日内返还，被告良佑公司没有异议，故本院对原告该诉讼请求予以支持。5、关于被告良佑公司应否向原告支付2017年9月1日起至2018年3月30日的“利客隆购物广场”租金600000元（租金续计至被告实际返还租赁物之日止）的问题，由于被告良佑公司正常使用“利客隆购物广场”至今，故应按合同约定向原告支付租金，但应扣减原告返租一楼超市场地的租金。对于原告返租场地的面积，经原、被告双方到现场进行勘查，确认原告返租的“客隆超市”的面积为359.28平方米，原告主张其中25平方米为楼梯间，属于消防通道，仅用于放置杂物，不属于原告的返租面积，但由于该25平方米面积的场地与超市是一个整体，有墙壁间隔而独立于一楼商场的其他部分，由原告排他使用，且双方签订的《补充协议》也没有约定扣减该25平方米，因此，本院对原告该主张不予支持；被告良佑公司主张在实际面积359.28平方米的基础上应增加20%的公摊面积，因双方在《补充协议》中对公摊面积没有约定，故本院对被告该主张不予支持。据此，本院认定原告返租的面积为359.28平方米。因双方在《补充协议》约定原告返租的场地月租金不超过30元/平方米，现原告同意按每月30元/平方米计算，故原告返租场地的每月租金应为359.28㎡×30元/㎡=10778.40元，该租金应从被告每月租金100000元中扣减，即被告良佑公司每月应支付的一楼“利客隆购物广场”租金为89221.60元，被告良佑公司对尚欠的2017年9月1日之后直至返还租赁物为止的租金应予支付，但应扣减2017年6-8月原告返租场地的租金32335.20元。现原告主张被告良佑公司支付2017年9月1日至2018年3月30日的租金600000元，其计算方式没有超过每月租金89221.60元，故本院对原告该诉讼请求予以支持；原告主张被告支付2018年4月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，本院予以支持，但每月租金的金额应为89221.60元。6、关于被告良佑公司应否按每年40000元向原告支付2017年7月1日返还租赁物之日止的停车场租金的问题，因双方在《租赁合同》上约定“一楼的停车场有偿交由乙方管理使用（并保证二、三楼的合理使用）”，因此，被告良佑公司在签订合同时对停车场应与二、三楼共同使用是有明确的了解的，被告良佑公司在使用停车场的过程中，想要对停车场行使排他的完全管理权，不给二、三楼的消费者停车，并对停放车辆进行收费，被告良佑公司的行为已经超出了《租赁合同》约定的合理使用的范围，因此与他人产生矛盾，不能归咎于原告，被告良佑公司已从2017年6月开始接收使用停车场，但没有支付过停车场的租金，现原告主张被告良佑公司按每年40000元支付2017年7月1日之后的停车场租金，本院予以支持。7、关于被告支付的履约保证金350000元应否归原告所有的问题，双方在《补充协议》中约定“2017年6月25日梁必壮再交200000元租金，作为第一季度租金，如不按6月25日交付租金，则认定梁必壮违约，其余租金按合同交付。如梁必壮不按时付租金，保证金350000元不退还，其他条款需按租赁合同赔偿陈小珍。”该条款是针对被告良佑公司于2017年6月25日需要支付租金200000元而进行的约定，“不按时付租金”也应理解为不按时支付2017年6月25日的租金，由于被告良佑公司于2017年6月5日已支付了租金300000元，因此，被告良佑公司并没有违约。况且，原告主张被告良佑公司没有按合同约定支付2017年9月1日之后的租金构成违约，但事实上原告至今未能确认其返租面积，导致无法确定被告良佑公司具体应支付的租金数额，因此，被告良佑公司不支付2017年9月1日之后的租金不能完全归责于被告良佑公司，故原告以被告良佑公司不按时支付租金为由主张履约保证金350000元归其所有，其理由不成立，本院对原告该主张不予支持。但该履约保证金350000元应折抵被告良佑公司尚欠原告的租金。8、关于被告良佑公司应否赔偿原告重新经营超市项目经济损失1000000元的问题，原告主张恢复经营超市需要投资1000000元，被告良佑公司不予认可，经本院向原告释明，原告明确表示不申请对该经济损失进行司法鉴定，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告该主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告陈小珍与被告广西良佑投资有限公司于2017年5月3日签订的《租赁合同》及2017年6月5日签订的《补充协议》； 二、被告广西良佑投资有限公司将租赁物“利客隆购物广场”及停车场按现状返还给原告陈小珍； 三、被告广西良佑投资有限公司向原告陈小珍支付利客隆购物广场租金，其中2017年9月1日起至2018年3月30日止的租金为600000元，从2018年4月1日起按每月89221.60元支付租金直至返还租赁物之日止。（应扣减2017年6-8月原告陈小珍返租场地的租金32335.20元，被告广西良佑投资有限公司已交付的履约保证金350000元应折抵尚欠租金）； 四、被告广西良佑投资有限公司按每年40000元向原告陈小珍支付2017年7月1日起至实际返还租赁物之日止的停车场租金； 五、驳回原告陈小珍及反诉原告广西良佑投资有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费22710元，由原告陈小珍承担14760元，由被告广西良佑投资有限公司承担7950元；反诉案件受理费100元，由被告广西良佑投资有限公司承担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出 缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  滕业新 人民陪审员  杨雅钧 人民陪审员  雷金萍 二〇一八年十一月一日 法官 助理  覃柳琼 书 记 员  胡馨元