广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5878号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：傅美英，女，1971年7月23日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）与被告傅美英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人杜伟华、被告傅美英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费4367元（按2.8元/平方米/月的标准计算，自2017年2月1日起至2017年12月31日止，共11个月）；2.被告向原告支付物业服务费违约金（违约金的计算方法为分别以每月应缴纳的物业服务费397元为本金，按每日1‰的标准，从每月11日起计至被告实际缴清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为滨海悦城XX栋XXX房（以下简称案涉房屋）的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。物业服务费标准为：2.8元/平方米，按商品房建筑面积计算物业服务费。自2017年2月1日起，被告开始拖欠物业服务费。经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用，根据原告与被告签订的物业管理服务合同，被告应当支付拖欠的物业服务费和相应的违约金。被告傅美英辩称：被告于2016年9月收到广州城建开发物业有限公司的通知，告知可以提前收楼。被告遂于2016年10月5日赶到滨海悦城物业中心收楼，原告工作人员要求先在“商品房交付书”上签名才能看房验收。但被告在验收时发现房屋存在43项质量问题，故要求原告和开发商整改维修后再行收楼。但在之后的两个月内案涉房屋都没有得到维修，而原告的工作人员告知被告要办完所有收楼手续后维修才会尽快进行。为此，被告被迫于2016年12月4日办理了入住移交清单并预交了3个月的物业服务费，原告却将之强行作为2016年11月12日至2017年1月的物业服务费进行结算。但在所有手续办完后，房屋整改维修问题依旧得不到及时处理。其后，被告又陆续发现书房、儿童房、客房墙面浸水发霉起泡，阳台天花脱顶等问题。原告称每一项维修均需向开发商申报后，等通过审批才能找外包工人进行维修，致使整个维修进展缓慢。另外，原告在外包工人入室维修时，均无提供维修人员的身份证明及小区出入证，外包工人良莠不齐导致维修工程一直反反复复，直至2018年6月6日才完成全部维修工作。由于原告和开发商未能及时维修房屋，致使被告无法使用和入住，故被告不应缴纳物业服务费。鉴于原告和开发商违反商品房购买合同书中关于保证房屋质量的约定在先，故被告依法不应当承担违反物业服务合同的责任。经审理查明：傅美英为坐落于广州市南沙区丰润路XX街XX号XXX房的权属登记人，该房屋的登记总面积为141.786平方米。傅美英于2016年10月5日签署商品房交付书，上载傅美英购买的滨海悦城项目XXX座XXX单元，已具备交付条件，予以交付使用，交付日期为2016年11月1日。2016年12月4日，被告（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。甲方所购房屋类型为住宅，坐落位置为广州市南沙区海逸大道西侧、社区管理中心北侧XXX街XXX号XXX房，建筑面积为141.79平方米。本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅2.80元/平方米/月收费标准向甲方或物业使用人收取；业主或物业使用人应缴纳的物业服务费应以自然月为缴纳周期，并于每个月10日前缴纳当期费用；甲方或物业使用人需在本合同规定期限内支付每期的物业服务费，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。本合同自签字之日起生效。”另查明，广州城建开发物业有限公司于2017年6月22日依法将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司。越秀物业南沙分公司向本院提交了广州越秀物业发展有限公司于2018年4月2日出具的声明书，上载“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽称等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称“南沙分公司”）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2010年1月1日起至2018年12月31日的物业服务管理费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”在本案审理过程中，傅美英向本院提交了房屋质量问题的照片以及因房屋无法入住要求开发商补贴的申请书，证明因房屋无法入住因而不应缴纳物业服务费。对于该问题，越秀物业南沙分公司回应称，案涉房屋已经具备合同约定的交楼条件，傅美英所提出的房屋质量问题属于瑕疵问题，不影响入住；且房屋质量问题为傅美英与开发商之间的商品房买卖合同关系，本案中越秀物业南沙分公司的主张是基于其与傅美英之间的物业服务合同关系，二者分属于不同范畴。庭审中,傅美英认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整；越秀物业南沙分公司同意将各月违约金总额调整为以本金为限。本院认为：广州城建开发物业有限公司与傅美英签订的《前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同的约定履行自己的义务。傅美英已于2016年10月5日签署商品房交付书，应按《前期物业服务合同》的约定向广州城建开发物业有限公司支付物业服务费，傅美英自2017年2月1日起未按约定交纳物业服务费，已构成违约。因广州城建开发物业有限公司南沙分公司依法更名为越秀物业南沙分公司，广州越秀物业发展有限公司又将其对傅美英所拥有的物业服务管理费及相应违约金的债权转让给越秀物业南沙分公司，现越秀物业南沙分公司要求傅美英支付2017年2月1日至2017年12月31日的物业服务费以及相应的违约金，合法有据，本院予以支持。傅美英以房屋质量不合格且迟迟未得到维修而拒绝缴纳物业服务费，但房屋质量及维修问题为傅美英与开发商之间基于商品房买卖合同所产生的纠纷，与本案的物业服务合同纠纷属于两个不同的法律关系，两者之间的权利义务关系不能混同，故傅美英该抗辩意见理由不能成立，本院不予支持。至于傅美英认为开发商因房屋质量问题导致其损失的，可另寻其他合法途径维护自己的权益。对于傅美英申请本院向越秀物业南沙分公司和开发商调取案涉房屋的维修清单、维修工人身份资料，以证明案涉房屋存在质量问题，且开发商在维修期间导致其无法使用案涉房屋的事实，因该待证事实与本案处理结果无涉，本院不予接纳。对于物业服务费的计算问题，案涉房屋的登记总面积为141.786平方米，《前期物业服务合同》约定住宅的物业服务费的收费标准为2.8元/平方米/月，故案涉房屋每月物业服务费为397元（141.786平方米×2.8元/平方米/月）。据此，傅美英应向越秀物业南沙分公司支付2017年2月1日至2017年12月31日的物业服务费4367元（397元/月×11个月）。根据《前期物业服务合同》的约定，“业主或物业使用人应缴纳的物业服务费应以自然月为缴纳周期，并于每个月10日前缴纳当期费用，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金”。现越秀物业南沙分公司主张以每月欠缴的物业服务费为本金，从当月的11日开始计算违约金，符合合同约定，本院予以照准，但违约金计算应以所欠物业服务费总额为限。关于傅美英以滞纳金标准过高为由要求本院予以调整的请求，本院认为，由于被告拖欠物业服务费的时间跨度较长，而对于各月拖欠物业服务费违约金的总额，本院已作了限制，故基于公平原则考虑，对傅美英的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告傅美英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2017年2月1日至2017年12月31日的物业服务费4367元及违约金（违约金的计算方法：自2017年2月1日起至2017年12月31日止，每月物业服务费的违约金以当月应交物业服务费397元为本金，按照每日按千分之一的标准，分别从当月的11日起计算至实际清偿之日止，每月物业服务费的违约金总额以当月应交物业服务费397元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告傅美英负担。本判决为终审判决。审判员  何彤文二〇一八年十一月××日书记员  梁凤茵