广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初3363号原告（反诉被告，以下统称原告）：文建康，男，1969年10月1日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：郑业企，广东莲馨律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：罗会忠，男，1975年11月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈建国，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洋，北京德恒（东莞）律师事务所律师。第三人：李会柏，男，1970年7月28日出生，汉族，住湖南省武冈市。原告文建康与被告罗会忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，后转换适用普通程序。被告罗会忠申请追加李会柏为本案的第三人参加诉讼，本院对此予以准许。本案于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告文建康及其委托诉讼代理人郑业企，被告罗会忠的委托诉讼代理人王洋、陈建国到庭参加诉讼，第三人李会柏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。原、被告双方均有调解意愿，请求本院给予20天庭外和解时间，该庭外和解时间不计入审限。本案现已审理终结。原告文建康向本院提出诉讼请求：1.确认文建康与罗会忠于2016年8月1日签订的《厂房租赁合同书》无效；2.罗会忠立即向文建康返还租赁厂房；3.罗会忠向文建康支付自2018年11月1日起至实际返还厂房之日止的占有使用费，占有使用费按76000元/月的标准计算；4.本案诉讼费由罗会忠承担。事实与理由：2016年8月1日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同书》，约定文建康将位于东莞市××头××路××号厂房（尚未办理房地产权证）租赁给罗会忠使用，租赁期限至2022年10月1日止。合同约定，罗会忠须于每月5号前支付当月租金。合同第十条第二款约定：“乙方存在下列任一行为的，甲方有权单方解除合同并按合同第四条标准收回该厂房，没收全额押金，同时有权要求乙方支付滞纳金并承担两个月租金标准的违约金。造成甲方其他损失，甲方有权要求乙方进行赔偿。由此造成乙方任何经济损失，甲方不负赔偿责任：……（2）乙方逾期支付租金超过5日（含本数）以上。”合同签订后，文建康依约将厂房交付罗会忠使用。但罗会忠经常违反合同约定拖延支付租金。罗会忠的行为违反了租赁合同约定的租金交付时间，且多次逾期交付租金超过5天以上。因罗会忠经常违约，故文建康曾于2017年12月30日通知罗会忠，要求其立即返还厂房、结清费用，但罗会忠不予理会。文建康为维护自身合法权益，遂起诉至法院，请求判如所请。被告罗会忠辩称，第一，原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》合法有效，罗会忠一直依约履行，即使该合同无效，责任也不在罗会忠，故罗会忠无需立即返回租赁厂房给文建康。文建康明知案涉厂房现由次承租人占有并使用，若文建康不要求返还厂房，文建康应当向次承租人主张房屋租金。第二，罗会忠已向文建康付清至2018年10月的租金，2018年11月的租金尚未到期，文建康对未到期的债权提起诉讼应予以驳回。被告罗会忠向本院提出反诉请求：1.文建康返还罗会忠厂房押金228000元；2.文建康返还罗会忠水电押金50000元；3.本案的诉讼费由文建康承担。事实与理由：原、被告签订的《厂房租赁合同书》约定，文建康将位于东莞市××头××路××号5500平方米的厂房租赁给罗会忠使用，租赁期限至2022年10月1日止，租金为每月76000元，罗会忠同时向文建康一次性支付了相当于三个月租金的押金228000元及水电押金50000元。合同签订后，罗会忠一直如约履行合同。但2017年12月底，文建康无故要求罗会忠立即返还厂房，并于2018年1月5日向贵院提起诉讼，称罗会忠迟延支付租金，要求罗会忠返还租赁厂房。实际上，虽然双方在《厂房租赁合同书》中约定每月5日前支付租金，但因罗会忠将租赁厂房转租，每月在收到承租方租金后即时转账给文建康，每月均在10-12日内付清当月租金，文建康对罗会忠这一履行时间也予以认可，没有提出异议，故罗会忠并不存在迟延支付租金的违约行为。现文建康要求罗会忠返还厂房，实际上是垂涎罗会忠转租的租金利益。罗会忠并没有违约，文建康要求解除合同，应当返还罗会忠押金。原告文建康对被告罗会忠的反诉辩称，罗会忠要求文建康返还的水电押金50000元，应该在罗会忠返还厂房以及结清所有的水电费用等其他费用之后，文建康才同意退还罗会忠。罗会忠不是直接向文建康支付厂房押金，故罗会忠要求文建康返还厂房押金缺乏事实依据。第三人李会柏书面陈述，李会柏于2016年8月1日与文建康签订了《厂房租赁合同书》，合同签订后，李会柏按约定向文建康支付了押金228000元和第一个月租金76000元，合计304000元，文建康向李会柏出具了收款收据；后8月底李会柏因私人原因不再需要承租该厂房，经文建康同意，由罗会忠与文建康重新签订了厂房租赁合同（为图方便，直接将原合同的承租方改为了罗会忠）；李会柏之前支付给文建康的304000元直接转为罗会忠支付给文建康的押金及第一个月租金，罗会忠将304000元转给了李会柏（文建康开出的收款收据上的抬头直接改为罗会忠）；另因李会柏承租上述厂房后进行了装修，罗会忠另外支付了208000元装修费给李会柏；当时三方还说好，文建康与罗会忠之间因租赁厂房发生的一切争议与李会柏无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提交的《厂房租赁合同书》显示，出租方文建康为甲方，承租方李会柏罗会忠为乙方，约定甲方将位于东莞市××头××路××号厂房出租给乙方使用，厂房面积5500平方米，租赁期从2016年10月1日起至2022年10月1日止，免租期从2016年8月1日起至2016年10月1日止；每月租金为76000元，租金每隔三年（不计免租期）递增10%，租金按月缴交，乙方必须于每月5号前将当月租金转入甲方的银行账户；乙方于本合同签订之日需一次性向甲方缴交押金228000元和预缴计租期第一个月租金76000元，合计304000元；落款处的签名显示，甲方文建康，乙方李会柏罗会忠，签约时间是2016年8月1日。上述合同签订后，李会柏向文建康支付了押金228000元和第一个月租金76000元。原、被告确认文建康与李会柏签订上述合同后，李会柏向罗会忠提出由罗会忠承租案涉厂房，故文建康、罗会忠和李会柏三人约定李会柏不再承租案涉厂房，由罗会忠从2016年9月开始承租案涉厂房，文建康和罗会忠没有重新签订租赁合同，罗会忠直接在文建康和李会柏签署的《厂房租赁合同书》上将“李会柏”改成了“罗会忠”，并口头约定案涉厂房的押金由罗会忠支付给李会柏，罗会忠凭押金收据原件从文建康处退回案涉厂房押金。罗会忠主张其按照文建康、罗会忠和李会柏三人的约定，罗会忠分别于2016年9月5日、2016年9月10日向李会柏转账支付了300000元、212000元，合计512000元，包含了案涉厂房的押金228000元和第一个月租金76000元，并提供了相应的银行转账明细清单作为证据。李会柏提交了书面的《证明》，主要内容如下：李会柏于2016年8月1日与文建康签订了《厂房租赁合同书》，合同签订后，李会柏按约定向文建康支付了押金228000元和第一个月租金76000元，合计304000元，文建康向李会柏出具了收款收据；后8月底李会柏因私人原因不再需要承租该厂房，经文建康同意，由罗会忠与文建康重新签订了厂房租赁合同（为图方便，直接将原合同的承租方改为了罗会忠）；李会柏之前支付给文建康的304000元直接转为罗会忠支付给文建康的押金及第一个月租金，罗会忠将304000元转给了李会柏（文建康开出的收款收据上的抬头直接改为罗会忠）；另因李会柏承租上述厂房后进行了装修，罗会忠另外支付了208000元装修费给李会柏；当时三方还说好，文建康与罗会忠之间因租赁厂房发生的一切争议与李会柏无关。罗会忠提交的《收款收据》的复印件显示，单位或个人名称为李会柏罗会忠，时间为2016年8月23日，内容为厂房押金228000元、厂房租金10月份76000元，合计304000元。文建康主张罗会忠提交的《收款收据》单位或个人名称处确实是文建康将李会柏划掉后改为罗会忠，李会柏只提交了书面的《证明》，没有出庭，文建康不清楚罗会忠是否已将厂房押金的款项转给李会柏，且罗会忠不能提交《收款收据》的原件，故在李会柏没有出庭且罗会忠不能提交《收款收据》的原件的情况下，文建康不同意退厂房押金给罗会忠。文建康确认其至今未向李会柏退还案涉厂房押金。文建康在2016年9月将案涉厂房交付给罗会忠使用。罗会忠在2016年9月向文建康支付了水电押金50000元。罗会忠已向文建康付清至2018年10月的租金。涉案厂房没有办理房产证，亦没有办理建设工程规划许可证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、文建康与罗会忠之间签订的《厂房租赁合同书》是否有效；二、罗会忠是否应向文建康支付案涉厂房使用费；三、文建康是否应向罗会忠返还案涉厂房押金和水电押金。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管机构批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《厂房租赁合同书》所涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管机构批准建设，应认定文建康与罗会忠之间签订的《厂房租赁合同书》无效。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，故罗会忠应向文建康返还案涉厂房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，文建康可参照其与罗会忠约定的租金标准每月76000元计算涉案厂房的使用费。罗会忠已向文建康付清至2018年10月的租金，故罗会忠应按每月76000元的标准向文建康支付从2018年11月起至返还案涉厂房之日止的占有使用费。关于焦点三。文建康、罗会忠和李会柏三方约定，李会柏已向文建康支付的案涉厂房押金228000元由罗会忠直接转给李会柏，之后罗会忠凭押金的收款收据原件，由文建康将案涉厂房押金退回给罗会忠。结合罗会忠提交的其转账给李会柏的相应的银行转账明细清单，李会柏提交的书面《证明》及文建康、罗会忠和李会柏三方之间关于案涉厂房押金如何交付的约定，本院认定罗会忠已向文建康支付案涉厂房押金228000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，故文建康应向罗会忠退还案涉厂房押金228000元、水电押金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告文建康和被告罗会忠签订的《厂房租赁合同书》无效；二、限被告罗会忠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文建康返还位于东莞市长安镇涌头涌盛路2号厂房；三、限被告罗会忠于本判决发生法律效力之日起十日内按每月76000元的标准向原告文建康支付从2018年11月起计算至返还案涉厂房之日止的占有使用费；四、限原告文建康于本判决发生法律效力之日起十日内向被告罗会忠返还厂房押金228000元、水电押金50000元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50104元，由被告罗会忠负担。反诉受理费25052元，由原告文建康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 邝  小  敏人民陪审员 李  秋  月人民陪审员 李  慧  霞二〇一八年十一月十二日书 记 员 钟家明邓秀琳附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。