四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初4199号 原告：谭应，男，1970年6月2日出生，汉族，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：李强才，四川广府律师事务所律师。 被告：袁中星，男，1981年11月23日出生，汉族，住广元市利州区。 被告：李永龙，男，1987年12月28日出生，汉族，现于四川省。 原告谭应与被告袁中星、李永龙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谭应及其委托的诉讼代理人、被告袁中星和李永龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭应向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带返还原告购房款46万元；2、判令二被告连带赔偿原告装修房屋的损失3万元及购房款利息；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月3日，被告袁中星及其父亲袁久仪与被告李永龙达成联合建房协议，袁中星及其父亲为甲方，李永龙为乙方，约定：甲方提供位于广元市利州区九华村一组宅基地并办理建房过程中的一切手续，乙方负责出资修建房屋。房屋修建好后，甲方选择三套房屋，2个门面，其余房屋全部归乙方所有，若房屋修建好后，遇国家建设需要该房屋拆迁，则对该房屋赔偿按各自房屋的面积享有拆迁补偿。协议签订后，二被告开始联合修建房屋。2012年10月7日，以二被告为甲方，原告为乙方，签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落在雪峰九华村一组自己修建的六层砖混结构的住房六层左边一套出售给乙方，成交价格为19万元，甲方向乙方保证该套房屋在签订本协议书之前没有与他人发生过买卖关系，也不得有任何形式的抵押关系，否则视为甲方违约，赔偿乙方的一切损失。甲方应当于2012年11月20日，将房屋交付于乙方，逾期30天，乙方有权终止合同，甲方将乙方所付房款退还给乙方，并以房价总额的50%，作为违约金。购房协议经甲乙双方签字捺印后生效。2012年10月10日，李永龙出具了19万元收条（此款为购买本人与袁中星联合建的房屋款）。该协议因为未能如期交房，至2012年12月30日，又签订了新的《购房协议书》，价款变为16万元，交房时间为2013年1月20日，同日，以二被告为甲方，原告为乙方，又签订了一份《房屋买卖协议书》，约定，乙方购买甲方位于广元市利州区雪峰九华村一组与袁中星合资在建的楼房第一层左边房屋一套，该房屋总价款30万元，甲方确定于2013年1月20日前交房，逾期30日，则甲方无条件退换乙方已经交付的房屋价款，并按照银行同期借贷利率的四倍计算利率，违约方向对方支付购房总价的0、5倍的违约金，经双方签字捺印后即生效。当日被告李永龙出具收条：今收到谭应购房款一楼叁拾万元整，六楼壹拾伍万元整，合计肆拾陆万元整。被告修建的房屋主体于2012年12月竣工，于2013年1月向原告交付了钥匙，原告进入房屋进行装修，六楼左边房屋水电安装已经完毕，卫生间已经回填，防水已经完工，水泥、红砖已经请人背进房屋，总计花费3万元。后因被告李永龙因合同诈骗案发，导致装修暂停，被告李永龙因合同诈骗罪于2017年6月9日被广元市中级人民法院判处有期徒刑七年，于川北监狱服刑。现原告欲进入自己的房屋，被告袁中星一家阻止，致使原告购买的房屋至今无法入住。原告认为，被告合伙建房，原告查看了建房现场和建房手续，被告袁中星承诺提供全部建房的合法证件。原告购买被告合资修建的房屋时，主体已经完工，原告如约支付了购房款。被告交付后，又以各种理由阻拦，严重违背了诚实信用原则，损害了原告的利息。现原告得知被告合资修建的房屋时“小产权房”，致使《购房协议书》无效，且导致合同无效的过错在被告，故原告向人民法院提起诉讼。 被告袁中星辩称，其没有收到原告支付的购房款，对其中的30万元不知情，另外的16万元已经在李永龙犯合同诈骗罪一案中，由广元市中级人民法院刑事判决书作出责令其退赔的生效判决。 被告李永龙辩称，对其中30万元，原告谭应在李永龙犯合同诈骗罪一案的庭审中出庭作证称系借款，另外的16万元也作为犯罪金额责令李永龙退赔。 本院经审理认定事实如下：2011年10月3日，被告袁中星、案外人袁久仪（甲方）与被告李永龙（乙方）签订《联合建房协议》，约定由被告袁中星和案外人袁久仪提供位于广元市利州区雪峰九华一组的宅基地，由被告李永龙出资在该地上修建房屋，该房屋共计十套住房，四间门面，由被告袁中星和案外人袁久仪选择其中三套住房分别是第二层2套，第五层1套，其余住房归被告李永龙所有。 2012年10月7日，被告李永龙、袁中星（甲方）与原告谭应（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：1、被告将其坐落在雪峰九华一组自己修建的房屋出售给原告，房屋的所有权人系被告李永龙，购买的为上楼梯第六层左边一套；2、房屋的总价格为19万元整。 2012年10月10日，原告向被告李永龙支付购房款19万元。 另，案涉房屋所在的土地性质为农村集体土地。 2012年12月30日，原告与二被告就第六层左边一套住房重新签订《房屋买卖协议书》，约定房屋价款为16万元。同日，原告与二被告另签订《房屋买卖协议书》，约定由原告购买楼房中第一层左边房屋一套，房屋价款为30万元。当日，被告李永龙出具收条载明：今收到谭应房款一楼叁拾万元整，六楼壹拾陆万元整，合计壹拾陆万元整。 另，根据广元市中级人民法院作出的（2018）川08刑终163号刑事判决书，该判决书认定：1、被告李永龙隐瞒六楼左边住房已售的事实重复出售给原告谭应，骗取谭应16万元，该判决书判令继续向被告李永龙追缴赃款16万元退赔给原告谭应；2、关于一楼门面，系被告李永龙曾向原告借款30万元，后因被告李永龙无力偿还借款，便隐瞒一楼门面已经出售的事实，与原告签订买卖协议，将该门面重复出售给原告谭应。 本院认为，原告谭应与被告袁中星、李永龙签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，但是该案涉房屋所在土地性质系农村集体土地，应当由农民集体经济组织所有，原告谭应非广元市利州区雪峰街道办事处九华村一组成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故二原告作为雪峰九华村一组集体以外的成员，不能享受该村集体土地的使用权，原、被告之间的两份房屋买卖合同均系变相转让农村集体土地的行为，违反法律、行政法规的强制性规定，故两份房屋买卖合同无效，该房屋买卖合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于其中的30万元是否为借款，根据广元市中级人民法院作出的（2018）川08刑终163号刑事判决书认定，该30万元虽然最初系被告李永龙向原告谭应的借款，但后双方签订房屋买卖合同将该借款转为购买一楼门面的购房款，且被告李永龙也在该合同上签名予以确认，故该30万元的性质由借款转换为购房款，二被告应当予以返还。 关于已经在生效刑事判决书中责令被告李永龙向谭应退赔的16万元，可否在本案中进行处理，对此本院认为，由于该16万元已经由生效刑事判决责令被告李永龙向原告谭应退赔，故针对对该16万元是否返还，本院不作处理，如原告作为在刑事案件的被害人在穷尽刑事诉讼追赃程序仍然无法完全受偿时，方可另行提起诉讼要求共同出售人之一即被告袁中星承担返还责任，在本案中对原告请求被告袁中星承担返还16万元的请求不予支持。 另，原告提交的证据无法达到证明其产生装修损失3万元的证明目的，故对原告主张的装修损失不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告袁中星、李永龙于本判决生效之日起十五日内共同向原告谭应返还购房款30万元； 二、驳回原告谭应的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4325元，由原告谭应负担1677元，由被告袁中星、被告李永龙共同负担2648元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 王 婕 二〇一八年十一月五日 书记员 樊秋蓉