河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1328民初4011号原告孔伟巍，男，汉族，生于1992年10月1日，住唐河县。被告河南东聚鑫源置业有限公司。统一社会信用代码914110122317349964G,原住所：郑州市中牟县蓝爵世家**楼****。现住所：南阳市卧龙区光武西路阳光领域一单元七楼。法定代表人吴梦梦，该公司经理。委托代理人王建安，男，汉族，生于1970年6月11日，住南，住南阳市宛城区公司员工。被告余立春，男，汉族，生于1973年7月20日，住南，住南阳市卧龙区div>原告孔伟巍诉被告河南东聚鑫源置业有限公司（以下简称东聚公司）、余立春合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔伟魏，被告河南东聚鑫源置业有限公司的委托代理人王建安和被告余立春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔伟巍诉称,2016年4月17日，原告孔伟巍与被告东聚公司签订“金色年华”项目商铺认购合同两份，合同约定：分期付款，签约当日付款54.18万元，下余款在交房时付清。同日，签订优惠补助条款，约定2年优惠补助，东聚公司按已交房款12%每年支付补助金。合同签订后，原告向被告东聚公司交付了购房款54.18万元，但被告隐瞒了所售房屋没有任何准建手续和商品房预售许可证的事实，严重违约。被告余立春系“金色年华”项目的实际投资人，对原告所签合同予以认可，并承诺自愿退还购房款。为此原告提起诉讼，要求：1.依法解除双方签订的商铺认购合同；2.二被告返还购房款54.18万元；3.向原告支付违约金和优惠补助金19.5048万元，诉讼费由被告承担。原告为支持自己的主张成立，向本院提供了如下证据：（1）原告身份证复印件一份，证明原告身份信息；证（2）承诺书三份、协议书一份，证明被告曾多次承诺楼盘将要动工，但迟迟没有动工，也没有退款；证（3）商铺认购合同两份，收据、转账凭证复印件各一份，证明原告在被告东聚公司购买房屋，并支付购房款54.18万元。被告东聚公司辩称：原告所诉属实，对原告要求解除合同，返还房款没有意见。但因该项目存在困难，不同意支付赔偿金和违约金。同意承担诉讼费。被告东聚公司未提供证据。被告余立春辩称：合同上没有其签字，不承担解除合同责任以及返还房款责任。其在项目中的行为是东聚公司行为，与其个人没有关系，所有责任由东聚公司承担。被告余立春为支持自己的主张成立向本院提供如下证据：证（1）（2018）豫1303民初4874号民事裁定书一份，证明其与东聚公司之间存在合同诈骗，应先刑事后民事；证（2）东聚公司授权委托书、合同专用章、财务章、行政专用章、项目转承协议、资质证书等各一份，证明其在金色年华项目中的行为属于公司行为；证（3）承诺书一份，证明王建安已经代表东聚公司与业主协调处理相关事宜。经庭审质证，被告对原告提供的证据真实性均无异议，原告和被告东聚公司对被告余立春提供的证据均无异议，上述证据来源合法，客观可信，证明力本院予以确认。根据双方当事人的陈述和对证据的分析与认定，本院确认以下案件事实：2016年4月17日，原告孔伟巍与被告东聚公司签订了编号为2016014、2016015的《金色年华商铺认购合同》两份，合同显示：出卖人（甲方），东聚公司；认购人（乙方），孔伟巍。项目概况：该项目由东聚公司投资兴建，项目位于唐河县××大道与××交叉口东南角，项目名称：“金色年华”。双方约定：1.分期付款：签约当日，付总房款的70%，余款于交房时付清；2.交房期限：出卖人应在2018年12月31日将验收合格的商品房交付认购人、、、、、同日，双方签订了《优惠补助条款》，显示：第一、二年优惠补助百分比12%。优惠补助实行按年结算、、、、、、合同签订后，原告依约定向被告东聚公司支付了购商铺房款共计54.18万元，被告东聚公司向原告出具收款收据。后因该项目没有开工建设，原告和其他房屋认购人要求处理。2017年3月7日，余立春书写承诺：“所有业主同意东聚公司于2017年5月15日开工，达不到条件，给予退款”。后因问题未解决，原告和其他房屋认购人再次要求处理，2018年1月18日和2018年4月2日，东聚公司又两次对认购商户出具承诺书承诺退款。但因东聚公司未履行承诺，原告诉至本院。审理中查明，金色年华项目至今仍未开工建设、被告东聚公司也未取得规划许可证和商品房预售许可证。另查明：金色年华项目原名称为唐河县鑫源小区。该项目由被告东聚公司负责筹建。2015年6月1日，被告东聚公司向被告余立春出具“授权书”，由余立春负责项目建设，“授权书”显示：“兹有我公司副总经理余立春为唐河县鑫源小区开建项目总负责人，小区位于友××大道与××交叉口东南角。自项目开建到竣工，在此期间，余立春副总经理所办理的一切事务本公司均予以认可。特此授权。授权人：吴梦梦（河南东聚鑫源置业有限公司加盖公章）被授权人：余立春2015年6月1日”。同日，东聚公司将公司行政章、合同专用章、财务章交于余立春，并声明仅使用于该项目，用于其他无效。2015年6月17日，被告东聚公司与被告余立春签订“项目转承行使协议”，就该项目建设达成内部转承协议，将项目建设转给余立春行使。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。出卖人被告东聚公司至今未取得商品房预售许可证明，故原告孔伟巍与被告东聚公司签订的《金色年华商铺认购合同》为无效合同，原告要求解除，被告东聚公司同意解除，符合法律规定，本院予以准许。关于原告要求被告返还购房款和支付违约金和赔偿金问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告东聚公司签订的《金色年华商铺认购合同》是主合同，优惠补助条款是主合同的附合同，主合同无效，附合同同样无效。因此，原告请求被告返还所交的房款，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金问题，因双方签订的合同为无效合同，故该项请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告请求赔偿损失问题，鉴于本案造成合同不能履行的主要原因在被告东聚公司，且被告东聚公司迟迟不予退还原告资金，若不对原告进行赔偿，有失公平。但由于双方没有约定合同无效或合同不能履行情况下损失赔偿额的计算方法，本院将损失赔偿额的计算标准酌定为：按原告已交购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自交款之日起计算赔偿额，至房款付清止。关于原告要求被告余立春承担责任的诉求。因余立春否认，称其行为是被告东聚公司的委托代理行为，责任应由东聚公司承担，并提供相关证据予以证明。被告东聚公司在庭审中对余立春的陈述也未予否认，原告又无相反证据证明。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，对原告要求被告余立春承担责任的诉讼请求，本院不予支持。至于余立春与被告东聚公司之间的转承协议，是其二被告内部协议，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,第九十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定,判决如下:一、解除原告孔伟巍与被告河南东聚鑫源置业有限公司2016年4月17日签订的编号为2016014、2016015认购合同。二、被告河南东聚鑫源置业有限公司在判决生效后十日内返还原告孔伟巍购房款54.18万元，并自2016年4月17日起，按中国人民银行同期金融机构计收逾期贷款利息支付赔偿金至房款全部付清之日至。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9220元，由于使用简易程序，由被告河南东聚鑫源置业有限公司减半负担4610元。剩余部分退还原告孔伟巍。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 李 瑞二〇一八年十一月十一日书记员 李媛媛