广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初13042号原告（反诉被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平。委托诉讼代理人：陈玉婵，女，1990年2月21日出生，汉族，系该司员工。委托诉讼代理人：邹玉娣，女，1994年1月19日出生，汉族，系该司员工。被告（反诉原告）：陈峤溪，女，1989年8月24日出生，汉族，身份证住址长沙市开福区，委托诉讼代理人：孙玄帷，湖南昂承律师事务所律师。广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）诉陈峤溪居间合同纠纷一案，本院于2018年9月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。德才公司的委托诉讼代理人邹玉娣、陈玉婵，陈峤溪及其委托诉讼代理人孙玄帷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德才公司向本院提出本诉诉讼请求：1、陈峤溪向我司支付中介服务费27500元和违约金（以27500元为基数，自2017年3月15日起按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由陈峤溪承担。事实和理由：2017年3月15日，陈峤溪通过我方提供的代理服务与卖方刘珍就广州市白云区XX房（以下简称涉案房屋）签订《房屋买卖合同》，陈峤溪以308万元购买上述房屋。签订合同时，我方已告知陈峤溪涉案房屋相关信息。随后，陈峤溪通过《房屋买卖合同》《中介服务费确认书》确认我方已促成其与卖方签订房屋买卖合同。上述房屋买卖合同签署后，至今陈峤溪仍有27500元中介服务费尚未向我方支付，经多次催收，陈峤溪至今仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，双方已构成居间合同法律关系，陈峤溪逾期支付中介服务费构成违约，已侵犯了我方的合法权益，请求法院判如所请。陈峤溪针对本诉辩称：一、德才公司要求陈峤溪支付中介服务费尾款27500元，不符合法律规定。第一，德才公司向陈峤溪提供了错误的居间信息。德才公司屡次向陈峤溪介绍出卖人的房屋符合“五年唯一房屋”交易税费优惠政策，只有契税，没有个人所得税，并且明确告知德才公司前期首付及定金一共103万（房屋总价为308万元采取按揭支付的方式），税费4.6万元、中介费5.5万元、按揭费1万元，前期费用在115万元以内。但是在过户当日，德才公司临时告知交易房屋不属于“五年唯一房屋”，增加了3万元的个人所得税税费，陈峤溪对约定预算以外突然增加的费用不知所措。也正是由于德才公司向陈峤溪提供了错误的交易信息，导致买卖双方产生争议，未能办理过户手续。第二，陈峤溪基于德才公司提供的虚假信息作出了错误的意思表示，签订了效力有瑕疵的合同。陈峤溪屡次询问德才公司购买交易房屋的总价及前期所需要交付的费用。德才公司多次回复前期支付费用在115万元以内。陈峤溪基于合适的价格作出购买该房屋的意思表示，据此与德才公司及房东签订三方房屋买卖合同。但该合同的签订是由于德才公司向陈峤溪提供了虚假的交易信息，陈峤溪在违背真实意思的情况下订立的合同，属于重大误解，是效力有瑕疵的可变更可撤销的合同。根据《合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。第三，买卖双方产生分歧之后，德才公司怠于在买卖双方之间传递消息，导致买卖双方关系最终破裂。2017年5月28日，在买卖双方因为税务问题发生分歧之后，卖方刘珍的委托人朱雪梅告知德才公司，要求陈峤溪于2017年6月3日前办理过户手续，否则卖方将要解除合同。德才公司称第二日告知陈峤溪，但是第二日德才公司没有将卖方的要求告知陈峤溪，直到陈峤溪于2017年6月1日询问德才公司后续合同如何履行时，德才公司才告知陈峤溪卖方限期过户的要求。当时已经不够时间办理过户手续，因此导致卖方刘珍拒绝协商，不愿意再出售房屋，买卖双方最终关系破裂。第四，买卖双方最终达成和解并不是因为德才公司居间服务做得好，而是通过司法程序解决的。德才公司明显传达了错误的信息，没有尽到审慎义务，在双方产生矛盾后还不及时传递调解方案，怠于履行服务义务，最终导致双方买卖关系破裂。因此，德才公司要求陈峤溪支付中介服务费尾款27500元，不符合法律的规定。陈峤溪向本院提出反诉诉讼请求：1、德才公司返还已支付的中介服务费27500元；2、德才公司赔偿损失75040元；3、诉讼费由德才公司承担。事实和理由：本案德才公司作为房屋交易居间服务方，应当如实报告订立合同的有关事项。而德才公司为了促成交易，虚称出卖人的房屋符合“五年唯一房屋”交易税费优惠政策，使陈峤溪作出了错误的意思表示，签订了一份效力有瑕疵的合同，并为此付出了一定的代价和较大数额的损失，产生诉讼费、保全费、律师费、税费、误工费、银行利率等损失共计40余万元。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。陈峤溪认为，德才公司作为中介机构，是为买卖双方提供真实有效的居间服务的，而不是背着买卖双方两头欺瞒。其余事实和理由与答辩意见一致，请法院判如所请。德才公司针对反诉辩称：交易已经完成，房屋已经过户，根据《合同法》第四百二十六条规定已经完成了居间义务，应当收取居间报酬。针对反诉诉讼请求第二项，我方认为是税费不应当是损失，不应当由我方承担。经审理查明：2017年3月15日，陈峤溪（买方、乙方）与案外人刘珍（卖方、甲方）、德才公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（NO.9108345），合同约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务买卖位于广州市白云区XX房（下称“涉案房屋”），成交价为3080000元；交易税费交付方式为买方承担；甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等），甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；等等。同日，陈峤溪签订《中介服务费确认书》（NO.0083582），同意支付德才公司55000元作为中介服务费。庭审中，德才公司主张陈峤溪已支付中介服务费27500元，但尚欠27500元至今未付，已违反了合同约定。陈峤溪则主张德才公司的员工张志刚屡次向其介绍涉案房屋符合“五年唯一房屋”交易税费优惠政策，只有契税，没有个人所得税，但在三方一同办理涉案房屋过户时，陈峤溪才得知涉案房屋不属于“五年唯一房屋”，按规定需按房屋转让价款的1%缴纳个人所得税，各方均不愿意承担该费用并因此而发生争议未能按时完成过户，后刘珍的委托人朱雪梅于2017年5月28日告知德才公司，要求陈峤溪于2017年6月3日前办理过户手续，否则将要解除合同，但德才公司直到陈峤溪于2017年6月1日询问后续合同如何履行时，德才公司才告知陈峤溪卖方要求限期过户的事宜，导致不够时间办理过户手续，继而刘珍拒绝协商，不愿意再出售房屋，陈峤溪只能通过诉讼途径解决与刘珍的纠纷。对此，陈峤溪提交了以下证据为证：1、与德才公司员工张志刚的微信聊天记录，显示张志刚作为经纪人告知陈峤溪涉案房屋首期缴纳的费用，其中税费为契税按1.5%计付约为4.7万元，并未告知陈峤溪有个人所得税；2、契税及个人所得税发票，显示契税为46200元，个人所得税为30800元。3、诉讼费票据票两张，显示陈峤溪在（2017）粤0111民初8232号案件中缴纳了诉讼费共计16161元。4、诉讼财产保全责任保险费发票，陈峤溪称其在（2017）粤0111民初8232号案件中申请财产保全，保险公司提供担保缴纳了该保险费。经质证，德才公司对证据1真实性不予认可，认为聊天记录可被篡改；其余证据认为与本案无关。德才公司确认张志刚曾为其公司员工，为陈峤溪办理居间服务，但现在已经离职。陈峤溪当庭出示了其与张志刚的微信聊天记录，经比对，陈峤溪提交的微信截图与陈峤溪手机中的微信聊天记录一致。另，德才公司确认刘珍曾于2017年5月28日至30日告知张志刚要求陈峤溪于2017年6月3日前办理过户手续，否则将要解除合同事宜，张志刚于2017年6月1日将该信息告知了陈峤溪，但表示刘珍具体哪天告知张志刚的尚无法确认。另查明，2017年7月3日，陈峤溪以刘珍不履行合同为由将其诉至本院，要求刘珍继续履行《房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至陈峤溪名下，本院以（2017）粤0111民初8232号受理，陈峤溪向本院缴纳受理费16161元。该案审理中，陈峤溪申请财产保全，由保险公司为其担保，向保险公司支付诉讼财产保全责任保险费6160元，并向本院缴纳诉讼保全费5000元。后因陈峤溪与刘珍自行达成和解，陈峤溪向本院申请变更诉讼请求并申请撤诉，本院口头裁定准予撤诉，该案受理费760元和保全费5000元由陈峤溪负担。本案诉讼中，陈峤溪明确其损失为诉讼费15917元、保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费6160元、律师费30000元、个人所得税30000元。涉案房屋原登记在刘珍名下，登记日期为2010年1月20日，建筑面积为97.74平方米，现已过户至陈峤溪名下。双方确认过户交易产生的契税和个人所得税均已由陈峤溪缴纳。以上事实，有房屋买卖合同、中介服务费确认书、查册表、房产证、微信聊天记录、发票、非税收入票据、民事纠纷委托代理合同、受理通知书以及当事人陈述等证据证实。本院认为：德才公司、陈峤溪与刘珍三方签订的《房屋买卖合同》合法有效，德才公司与陈峤溪据此形成居间合同法律关系。本案的争议焦点在于陈峤溪是否需向德才公司支付剩下的中介服务费以及陈峤溪的损失是否应由德才公司赔偿。关于陈峤溪是否支付剩下的中介服务费问题。首先，德才公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。虽然《房屋买卖合同》约定“交易税费交付方式为买方（即陈峤溪）承担”，但是并未明确本次房屋买卖交易税费的具体种类及范围，特别是是否包括涉案房屋并非唯一住房的情况下所产生的个人所得税。其次，从德才公司与陈峤溪的陈述可知，陈峤溪与刘珍在2017年5月26日办理房屋过户手续时因个人所得税问题产生争议，而该问题产生的原因正是由于涉案房屋并刘珍家庭的唯一住房，不符合“过五唯一住房”的税费减免政策，故需按房屋转让所得款308000元的1%缴纳个人所得税30800元。由此可见，若德才公司在签订《房屋买卖合同》时已向陈峤溪充分告知刘珍家庭的房产套数及可能产生个人所得税的情况下，则刘珍与陈峤溪不可能在办理房屋过户手续时才对个人所得税问题产生争议。再次，德才公司确认刘珍曾于2017年5月28日至30日期间（双方均无证据证明具体是哪天）告知张志刚要求陈峤溪于2017年6月3日前办理过户手续否则将要解除合同事宜，张志刚于2017年6月1日才将该信息告知陈峤溪，导致陈峤溪来不及办理过户。若德才公司的经办人张志刚能及时将上述信息告知陈峤溪，则陈峤溪可做好过户准备，避免陈峤溪与刘珍争议升级，继而发生诉讼。综上，德才公司没有将涉及房屋交易的全部信息告知陈峤溪，未尽如实报告义务，有违诚实信用原则。故对德才公司的诉请，本院不予支持。关于陈峤溪的反诉请求。鉴于陈峤溪确实是经德才公司促成签订买卖合同，根据公平合理原则，陈峤溪要求德才公司退还已支付的27500元中介服务费的诉请，本院亦不予支持。对于陈峤溪的损失是否应由德才公司赔偿问题。陈峤溪在（2017）粤0111民初8232号案件中承担的诉讼受理费仅有760元，陈峤溪起诉刘珍的根本原因在于刘珍单方不履行合同，且诉讼并非解决争议的唯一方式；诉讼保全费、诉讼财产保全责任保险费、律师费均无合同依据，与本案不具有直接关系，也非必然发生的费用及损失，因此，陈峤溪该诉请无事实和法律关系，本院不予支持。对于个人所得税，属于房屋过户交易中发生的费用，与德才公司不具有关联性，其要求德才公司承担无依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回广州市德才房地产代理有限公司的本诉诉讼请求；二、驳回陈峤溪的反诉诉讼请求。本案本诉受理费340.5元，由广州市德才房地产代理有限公司负担；反诉受理费1175.4元，由陈峤溪负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 许 伟二〇一八年十一月十九日书记员 陈月明