西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初13802号原告党瑞，女，汉族，1988年2月10日出生，住西安市碑林区级研究生。委托诉讼代理人陈巧计，陕西吉尔律师事务所律师。被告西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人段惠生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人叶竞，陕西大秦律师事务所律师。原告党瑞与被告西安西水置业有限公司（以下简称西水公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告党瑞的委托诉讼代理人陈巧计、被告西水公司的委托诉讼代理人叶竞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告党瑞诉称，2016年3月，原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号名为西水水岸阳光的1幢2单元11层21103号房屋。合同约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，但至今被告已逾期311天仍未履行交付义务。另，被告未按合同约定安装蒂森克虏伯品牌电梯，致使原告居住房屋的电梯安全得不到保障。现原告诉至法院，请求：1.更换被告安装的与合同约定品牌不相符的电梯。2.要求被告承担自2016年12月31日至今的逾期交房违约金53699.6元（暂计算至2017年11月7日）。3.要求被告承担2017年11月8日至实际交房之日的逾期交房违约金。4.被告承担本案诉讼费。被告西水公司辩称，1.其公司曾告知原告交房时间推至2017年8月，且已就此取得原告的同意和谅解，属双方协商一致对交房时间的变更。2.涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至其公司通知的收房日期（即2017年11月25日）尚不构成迟延交房。3.原告至今未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向原告交房。4.其公司已于2017年11月17日通知原告于2017年11月25日收房，原告于2018年5月7日收房，故即便不考虑上述几点，原告也无权主张2017年11月25日以后的迟延交房违约金。5.原告主张的违约金标准过分高于其损失，依法应予调低。6.涉案房屋所在楼栋安装的电梯符合合同约定，原告要求更换电梯无事实依据。7.其公司代已收房的原告交纳了2017年11月1日至2018年10月31日的费用，包括物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费，该部分费用及资金占用期间的利息应从原告的诉请中扣减。8.原告逾期支付首付款，且至今未支付迟延期间的利息，依约其有权拒绝向原告交房，并要求原告支付逾期付款违约金。经审理查明，2016年5月7日，原、被告签订合同登记号为Y16082400的《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款575558元。合同第七条约定，付款方式为商业贷款，买受人应于2015年3月12日前支付首期房价款145558元，余款430000元向中国工商银行西安分行土门支行申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第十六条约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（3）详见附件八第十一条之约定。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件六约定，电梯品牌为蒂森克虏伯。合同附件十二第五条对合同第九条的补充约定：经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人交付房屋的必要条件是买受人已签订备案合同并按合同规定缴纳全部房款（若为按揭付款方式，则除首期款外，还包括银行已将全部按揭贷款划入出卖人账户）。买受人若未签订备案合同或未按期缴纳全部房款或者其他费用（包括房屋面积补差款、逾期付款的违约金）的情形下，除应按合同及补充协议规定承担违约责任外，出卖人有权不为其办理房屋交付手续；如果在此期间，该房屋产生任何费用，则买受人在补齐相关费用后（包括物业费、采暖费等），方能要求出卖人为其办理房屋交接手续。合同附件十二第十一条对合同第十六条第（三）款第（3）种处理方式补充约定如下：出卖人交付使用的商品房的装饰装修及相关设备标准以附件四为准，但出卖人以同类、同等级的材质对附件四所列装饰装修及相关设备进行调整的，应视为符合交付标准。2016年3月6日，原告（乙方、借款人）与被告（甲方、贷款人）签订《首付分期协议书》，约定乙方因购买涉案房屋资金不足向甲方借款8万元，年利率2.75%，作为首付款支付给甲方，双方同意该款项专用于该房屋首付款，由甲方直接转监管账户，以便办理银行贷款手续。同时，乙方应向向甲方出具收到本合同所涉8万元借款的收据，甲方应向乙方出具收到乙方所缴首付款的收据；乙方所借资金的借款期限为12个月，自2016年3月6日至2016年12月31日；如乙方未能按约定的时间还款，则甲方有权主张并采取如下权利或措施：1.当乙方逾期还款不超过30天时，甲方有权要求乙方以当期应还款金额为基数，按每逾期一日千分之一的标准向甲方赔偿违约金（违约金计算至乙方全部偿还当止）；2.当乙方逾期还款超过30天时，甲方有权要求乙方以当期应还款金额为基数，按每逾期一日千分之一的标准向甲方赔偿违约金，并有权解除本合同及《商品房买卖合同》，收回本合同所涉房屋，乙方所缴纳的全部款项不予退还。经查，案涉房屋所在楼盘取得商品房预售许可证的时间为2015年6月16日。案件审理过程中，原告主张双方之间的《商品房买卖合同》约定的支付首期房价款的时间即2015年3月12日前有误，因合同约定的支付首付款的时间不可能在案涉楼盘取得预售许可证的时间之前，也不可能在合同签订时间之前，故该时间有误，应以合同签订时间为准即2016年5月7日前。经询，被告未对合同约定的支付首付款的时间为何会在案涉楼盘取得预售许可证的时间之前做出合理解释。2016年3月6日，原告向被告支付购房定金20000元。2016年3月27日，原告向被告支付认筹款5000元及购房款45558元。2017年1月2日，原告向被告支付购房款80000元及首付分期借款利息1808元。2016年8月16日，银行向原告发放购房贷款430000元。经查，被告为涉案房屋所在楼宇安装的是蒂森克虏伯制造的尚途电梯，该电梯经西安特种设备检验检测院检验合格。蒂森克虏伯电梯（上海）有限公司（以下简称蒂森克虏伯公司）出具证明，证明西水公司开发的西水·水岸阳光项目使用的电梯系其公司生产的电梯型号。被告2017年11月17日通过EMS邮件通知原告收房，原告于2018年5月7日收房。庭审中，原告表示逾期交房违约金请求至收房之日。另查，案涉房屋所在项目至今未通过消防验收，亦未取得建设工程竣工验收备案证明文件。上述事实，有《商品房买卖合同》（预售）及其附件、收款收据、个人借款凭证等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。现原告已向被告履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定时间向原告交付房屋。虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定和《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到法律规定的交付条件，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于被告辩称违约金约定过高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于被告原因案涉房屋至今未达到交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，本院酌情降至日万分之一。关于原告主张合同约定的支付首付款的时间有误、应以合同签订时间为准一节，因案涉合同系被告提供的格式合同，被告未对合同约定的支付首付款的时间为何会在案涉楼盘取得预售许可证的时间之前做出合理解释，故结合案涉楼盘取得预售许可证的时间、双方签订合同的时间以及原告支付购房定金、认筹款的时间，本院对原告的主张予以采信，首付款的支付时间应以合同签订时间为准即2016年5月7日前。关于被告辩称原告逾期支付首付款、其有权拒绝向原告交房并要求原告支付逾期付款违约金一节，因原告在《首付分期协议书》约定的借款期限届满后第二天将借款偿还完毕，原告逾期还款时被告未向原告主张该两天的违约金，本案中亦未就该违约金提起反诉且已将房屋交付原告，故被告该项辩称本院依法不予采信。因此,被告应以房价款为基数按日万分之一的标准向原告支付2017年1月1日至收房日即2018年5月7日的逾期交房违约金，计算为28317.45元（575558元×492天×0.01%）。关于原告请求更换被告安装的与合同约定品牌不相符的电梯一节，合同约定的电梯品牌为蒂森克虏伯，被告为涉案房屋所在楼宇安装的电梯系蒂森克虏伯制造的尚途电梯，符合合同约定，且该电梯经西安特种设备检验检测院检验合格，原告主张电梯安全得不到保障不能成立，同时该电梯系公用电梯，更换需该栋楼宇所有业主一致同意才可，故原告该项诉请不符合合同约定和法律规定，本院依法不予支持。关于被告辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无证据佐证，故该项辩称本院依法不予采信。关于被告辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，被告亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，加之被告至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，导致案涉房屋至今未达到交付条件，违约行为明显，故被告该项辩称本院依法亦不予采信。至于被告辩称代原告缴纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域耗能费、电梯费、生活垃圾费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告党瑞支付2017年1月1日至2018年5月7日的逾期交房违约金28317.45元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告党瑞的其余诉讼请求;本案案件受理费1142元，由原告负担540元，被告负担602元。因原告已预交，故被告应在履行判决义务时将其负担的案件受理费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  高雪梅人民陪审员  崔 怡二〇一八年十一月二十日书 记 员  赵园园打印：扈艳红校对：康黎2018年月日送达1