云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0625民初1753号原告：昭通市大辉物业管理有限公司，统一社会信用代码91530602MA6K3G25XU。住所地：云南省昭通市昭阳区爱民路61号2单元4楼1号。法定代表人：胡春亚，昭通市大辉物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：唐远波（特别授权），云南滇东北律师事务所律师。被告：张继华，男，1977年8月13日出生汉族，云南省永善县人，城镇居民，住永善县。委托诉讼代理人：田维菊（特别授权），女，住永善县。系张继华之妻。原告昭通市大辉物业管理有限公司（以下简称大辉物业公司）与被告张继华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序。2018年10月15日，本院公开开庭进行了审理。原告大辉物业公司的委托诉讼代理人唐远波和被告张继华的委托诉讼代理人田维菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大辉物业公司向本院提出诉讼请求：⒈判决被告张继华支付2017年-2018年度的物业服务费、生活垃圾费、电梯运行费等共计2，062.00元和滞纳金412.00元;⒉案件受理费由被告张继华承担。事实和理由：2016年6月18日，大辉物业公司与永善宸源房地产开发有限责任公司签订了《临时管理规约》，该《临时管理规约》明确记载：永善宸源房地产开发有限责任公司聘请大辉物业公司对位于永善县溪洛渡镇景观大道东侧的富善中央大街，建筑面积123400㎡（含地下车库）富善中央小区提供物业服务。同时，大辉物业公司公示了物业服务收费项目和收费标准，其中：物业服务费住宅1元／㎡／月、商铺1.80元／㎡／月，电梯运行费：1-10层0.22元／㎡／月、11-20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月，二次加压费0.16元／㎡／月，水池清理费0.03元／㎡／月，生活垃圾费0.07元／㎡／月。张继华系永善县溪洛渡镇景观大道富善中央小区1栋1单元2001号房的业主，其购买该房时在承诺书上签字捺印，同意遵守《临时管理规约》的相关条款，由每户业主在每年的5月至8月预交下年度的物业管理费。张继华入住1栋1单元2001号房后，享受了大辉物业公司提供的物业管理服务，交纳了2016年-2017年度的物业管理费2,242.00元（含装修垃圾清理费180.00元）。但至今未缴纳2017年-2018年度的物业管理费2，062.00元，经多次催收未果，欠费长达1年之久，还应按照每年物业管理费的20%交纳滞纳金412.00元。被告张继华辩称：物业管理费应该缴纳，但现在要求支付的物业管理费与签订的合同上不一致。愿意按照合同约定交纳。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原告大辉物业公司的诉讼请求是否应当得到支持。针对以上争议，原告大辉物业公司向本院提交了以下证据：⒈营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证。欲证明大辉物业公司及其法定代表人的基本信息。⒉家庭成员登记表。欲证明张继华及其家庭成员的基本信息。⒊《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、通知书、承诺书。欲证明2016年，永善宸源房地产开发有限责任公司与大辉物业公司签订了《前期物业服务合同》，大辉物业公司承接了永善县溪洛渡镇景观大道富善中央大街含地下车库在内共计123400㎡小区的物业管理服务。同时，张继华在承诺书上签字认可，表示其同意遵守该《临时管理规约》。⒋交房通知书、消防安全承诺书、业主物品领用登记表、房屋移交登记表。欲证明大辉物业公司接到永善宸源房地产开发有限责任公司通知后，于2016年10月4日向张继华交付了业主手册、消防安全责任书、《临时管理规约》、钥匙、门禁卡等物。⒌装修协议。欲证明2016年10月4日，大辉物业公司与张继华针对房屋装修达成协议，张继华已经以其行为表示愿意接受大辉物业公司提供的物业管理服务。⒍物业收费表、2016年缴费凭证。欲证明大辉物业公司提供了物业服务收费项目和收费标准，并对物业服务收费项目和收费标准进行了公示，张继华按时交纳了2016年-2017年度的物业管理费用，包括一次性装修垃圾费180.00元、基本物业费1，375.00元（114.59㎡×1.00元×12月）、二次加压费220.00元（114.59㎡×0.16元×12月）、水池清理费41.00元（114.59㎡×0.03元×12月）、电梯运行费330.00元（114.59㎡×0.24元×12月）、环卫代收卫生元费96.00元（114.59㎡×0.07元×12月），合计2，242.00元。⒎追缴通知书。欲证明大辉物业公司曾向张继华追缴物业管理费的事实。⒏生活垃圾清运合同、电梯保养合同。欲证明大辉物业公司将小区的生活垃圾委托了专业机构进行清运，将小区的电梯委托了专业机构进行保养、维护，合同约定的费用为生活垃圾清运8.00元／户／月，电梯保养、维护6,000.00元／台／年。⒐《云南省物业服务收费管理实施办法》。欲证明物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位及其共用设施设备的维护、保洁服务、绿化养护等内容，物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。⒑信合广场银座前期物业服务合同、信合广场银座与富善中央物业管理收费清单对照表。欲证明相同区域、同类高层小区物业服务费用包括物业服务费、电梯使用费、生活垃圾清理费、二次供水加压费等项目。经质证，被告张继华对证据1、2、3、4、5、6、8三性无异议；对证据7有意见，他不清楚；认为证据9是针对昭通市级收费标准；认为证据10不属实。被告张继华对其答辩理由，未向本院提交证据证实。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告大辉物业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7具备证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性,证据间能够相互印证,能够证明案件的相关法律事实,本院予以采信并作为认定案件事实的根据;证据8、9、10与本案不具有关联性,本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2016年5月4日，永善宸源房地产开发有限责任公司与原告大辉物业公司签订《前期物业服务合同》，原告大辉物业公司承接了永善宸源房地产开发有限责任公司开发的富善中央小区的物业管理服务。原告大辉物业公司对收费项目和收费标准进行了公示，收费项目和收费标准：物业服务费住宅1元／㎡／月、商铺1.80元／㎡／月，电梯运行费1-10层0.22元／㎡／月、11-20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月，二次加压费0.16元／㎡／月，水池清理费0.03元／㎡／月，生活垃圾费0.07元／㎡／月。被告张继华向永善宸源房地产开发有限责任公司购买了永善县溪洛渡镇景观大道富善中央小区1栋1单元2001号房，面积114.59㎡。2016年6月18日，原告大辉物业公司向被告张继华出示了《临时管理规约》，被告张继华向原告大辉物业公司出具了承诺书。承诺书载明：“本人已详细阅读并理解永善宸源房地产开发有限责任公司拟定的《临时管理规约》，同意遵守本公约内的一切条款。如有违约，愿承担相应违约责任。”2016年7月26日，永善宸源房地产开发有限责任公司通知原告大辉物业公司将被告张继华购买的富善中央小区1栋1单元2001号房交付被告张继华。被告张继华于2016年8月1日预交了装修垃圾清理费180.00元（一次性）、基本物业费（114.59㎡×1元／㎡／月×12月）1,375.00元、二次加压费（114.59㎡×0.16元／㎡／月×12月）220.00元，水池清理费（114.59㎡×0.03元／㎡／月×12月）41.00元、环卫所代收生活垃圾费（114.59㎡×0.07元／㎡／月×12月）96.00元、电梯运行费（114.59㎡×0.24元／㎡／月×12月）330.00元，合计2，242.00元。被告张继华于2016年10月4日接收该房屋，并与原告大辉物业公司签订了《消防安全承诺书》、《装修协议》，原告大辉物业公司将《业主手册》、《消防安全承诺书》、《临时管理规约》、钥匙交付给被告张继华。被告张继华入住房屋后，认为原告大辉物业公司未按合同约定收取物业管理费，在交纳了2016年-2017年度的物业管理费后，经原告大辉物业公司多次催收，未交纳2017年-2018年度的物业管理费。本院认为，原告大辉物业公司与永善宸源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意愿表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对双方及小区全体业主及相关物业使用人均具有法律约束力。原告大辉物业公司承接了富善中央小区的物业服务后，对物业服务收费项目和收费标准进行了公示，并与被告张继华签订了承诺书，被告张继华承诺遵守《临时管理规约》，且被告张继华已经按照原告大辉物业公司公示的物业服务收费项目和收费标准交纳了12个月，即2016年-2017年度的物业服务费用，说明被告张继华接受了原告大辉物业公司的物业服务，并以其实际履行行为表示接受该收费项目和收费标准。原告大辉物业公司作为富善中央小区的物业服务企业，依约履行了对富善中央小区的物业服务义务，被告张继华作为居住在由原告大辉物业公司提供物业服务的小区业主，享受了原告大辉物业公司提供的物业服务，应当依约按时向原告大辉物业公司交纳物业服务费。被告张继华至今未向原告大辉物业公司交纳逾期费用，已构成违约，应当依法承担相应的违约责任。被告张继华缴纳费用的时间应以其实际接收房屋的时间2016年10月4日开始计算。原告大辉物业公司主张要求被告张继华支付下欠2017年-2018年度物业服务费用的诉讼请求，本院予以支持。被告张继华要求按原合同交费的抗辩理由，不能成为不交纳服务费的合法理由，本院不予采纳。原告大辉物业公司作为物业服务企业，所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，应当加强物业服务人员的培训，不断提高物业服务质量和管理水平，同时被告张继华所居住的小区属于新建小区，其基础设施和公共配套设施需要进一步完善，原告大辉物业公司在提供服务过程中，虽然服务质量存在一定瑕疵，被告张继华也应给予原告大辉物业公司一定的理解和支持，和谐的小区的物业环境也需要大家共同维护。据此，原告大辉物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、由被告张继华支付原告昭通市大辉物业管理有限公司2017年-2018年度（2017年10月4日至2018年10月3日）的物业服务费物业服务费用2，062.00元。限本判决生效之日履行；二、驳回原告昭通市大辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由被告张继华负担。如被告张继华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告张继华不自动履行本判决，原告昭通市大辉物业管理有限公司可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  向荣春二〇一八年十一月二十六日书记员  雷保泽