河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初4358号原告(反诉被告，以下称原告)：程起国，男，1983年7月6日出生，汉族，住香河县。委托诉讼代理人：孙颖，河北宝成律师事务所律师。被告（反诉原告，以下称被告）：安妍，女，1992年10月5日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。第三人：三河市顺心置地房地产经纪有限公司香河县分公司，住所地香河县五一路东侧五一馨园小区商铺三0101号门市。负责人：宋润姬，董事长。委托诉讼代理人：于永超、张猛，公司员工。原告程起国与被告安妍及第三人三河市顺心置地房地产经纪有限公司香河县分公司（以下简称顺心置地香河县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，被告安妍提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告程起国及委托诉讼代理人孙颖、被告安妍的委托诉讼代理人周坤平、第三人顺心置地香河县分公司委托诉讼代理人于永超、张猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程起国向本院提出诉讼请求：一、请求判令依法解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》；二、判令被告返还原告购房首付款70万元；三、本案诉讼费用及其它费用由被告负担。事实及理由：2017年3月16日，原告通过第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司香河县分公司向被告购买了位于香河县富力新城一期(H16)2号楼1单元2907室房屋一套，双方签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，双方约定房屋成交价格为人民币140万元。原告于签订合同当日向被告支付定金28万元，于2017年5月15日将首付款人民币70万元（该金额包含全部定金28万元）支付给被告。合同签订后，原告依约向被告支付首付款70万元。但因2017年6月2日廊坊市房屋限购政策出台导致原告不具有购房资格，该房屋买卖无法继续进行，就此事原、被告协商未果，故只得向贵院提起诉讼，请法院予以支持。被告安妍辩称：不同意原告的诉讼请求。理由为：原被告双方通过中介签订房屋买卖合同，中介已经确定原告有购房资格。补充协议第四条约定如原告不具备购房资格，被告同意原告将房屋登记在第三者名下。原告置之不理。原告已经违约，原告是由于诉争房屋房价下跌才不继续履行买卖合同。第三人顺心置地香河县分公司述称：不同意原告的诉讼请求。原被告双方及第三人签订的三份合同均是三方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。而原告所说的事实理由不符合法律规定的解除事由，故请法院驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。被告安妍向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉人与被反诉人于2017年3月16日签订的房屋买卖合同及补充协议继续履行；2、请求判令被反诉人支付购房尾款70万元整。3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年3月16日通过三河市顺心置地房产经纪有限公司香河县分公司居间服务，就被反诉人向反诉人购买位于香河县富力新城一期(H16)2号楼一单元2907室房屋事宜，签订了《房屋买卖合同》（补充协议）及居间服务合同（以下简称“合同”。其中合同约定被反诉人应于2017年5月15日向反诉人支付房屋首付款70万元，但被反诉人至今未向反诉人支付尾款70万元，尾款未按合同约定的期限履行。反诉人认为，被反诉人未按合同约定履行付款义务，反诉人有权依据合同约定，依法要求被反诉人履行合同约定的义务。综上，为保护反诉人的合法权益，特依法向贵院提起反诉，肯请查明本案事实，依法支持反诉人的诉讼请求。原告程起国针对被告反诉辩称：一、答辩人与被答辩人签订涉案房屋买卖合同后的履行期间，2017年3月21日、2017年6月2日，廊坊市人民政府发布房地产市场调控意见通知及2017年6月4日香河县人民政府办公室发布房地产市场平稳健康发展的实施意见规定，当地户籍居民家庭已拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。答辩人购买被答辩人涉案房屋属于购买第三套住房，根据廊坊市人民政府发布的《实施意见》及香河县人民政府发布的《实施意见》的规定，答辩人的情形暂停在当地购买住房，其已不具备购房资格，无法办理涉案房屋的产权变更登记手续，合同不能继续履行。合同目的已无法实现，答辩人与被答辩人之间签订的合同应当予以解除。二、答辩人与被答辩人签订的合同中约定原告系贷款购房，根据限购政策，原告已无购房资格，更无法办理贷款手续，则不涉及答辩人向被答辩人支付尾款70万元的内容。综上，答辩人因限购政策无法购买涉案房屋，因此本案涉案合同应当予以解除，被答辩人应当向答辩人返还购房首付款70万元。本院经审理认定事实如下：2017年3月16日，原告程起国与被告安妍签订房屋买卖协议，原告程启国购买被告安妍位于香河县富力新城一期(H16)2号楼一单元2907室，该房建筑面积70.28平方米，价款1400000元，约定：“签订合同时支付定金280000元，2017年5月15日给付首付款700000（含定金280000元）。拟贷款金额700000元。违约金为总房款的30％。”后原告于2017年3月16日给付被告定金280000元及预付款220000元，被告为其出具了收条。2017年5月16日给付被告首付款200000元，被告为其出具的收条。同日，原被告及第三人签订了补充协议，约定了房屋解押及过户事宜，并约定甲方（被告）同意乙方（原告）在房本下来后用第三人名字购买此房，如甲方不配合视为违约，按总房款100％赔偿。同日，原被告及第三人还签订了居间服务合同及交易服务代理合同，约定原告给付第三人居间服务费22400元，过户服务费3000元，贷款服务费3000元，评估服务费14000元。2017年3月22日、6月2日，6月4日，廊坊市及香河县出台限购政策，对本地居民已拥有两套住房的暂停购买住房，暂停办理商业贷款。现原告名下有住房两套，分别登记于2013年和2015年。另查，2018年8月2日，被告安妍已取得涉案房屋产权证。上述事实有当事人陈述、房屋买卖合同及补充协议，居间服务合同、收条、房屋产权登记证等证据证实，本院予以确认。本院认为：原被告及第三人订立的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》是三方真实意思表示，合法有效。原告以受限购政策影响为由请求解除合同，考虑到剩余房款须通过贷款解决，而贷款亦受到限购政策影响，虽然补充协议约定甲方（被告）同意乙方（原告）在房本下来后用第三人名字购买此房，如甲方不配合视为违约，按总房款100％赔偿。但庭审中原告表示“没有合适的第三人来购买房屋”，在缺少双方合意的情况下无法强制履行，故原告申请解除《房屋买卖合同》本院应予支持。被告所收定金及房款应予返还。《补充协议》、《居间服务合同》应一并予以解除。原告以受限购政策影响为由解除合同，但自2017年3月限购政策就陆续出台，据原告起诉时隔一年半左右，原告在有两套住房的情况下，原告既未及时向金融机构提交贷款资料核定贷款资格，也未就无法更换购房人与被告沟通，亦未及时解除合同，故本院认为原告解除合同存在违约行为，应予退还房款一并予以解决。但本案限购政策确实存在并影响合同履行，双方约定房款的30％作为违约金明显过高，应予调整，结合案情和违约程度本院认定违约金120000元，应从返还原告房款中予以扣除，即返还原告房款为580000元。被告反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零四条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告程起国与被告安妍、第三人三河市顺心置地房地产经纪有限公司香河县分公司于2017年3月16日签订的房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》；二、被告安妍返还原告程起国购房款580000元，于判决生效后三日内履行；三、驳回被告安妍的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5450元，保全费4020元，由原告程起国负担650元，被告安妍负担8820元，反诉案件受理费5500元，由被告安妍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  董浩二〇一八年十一月十五日书记员  高文