安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0191民初5967号 原告：陈丽，女，1984年4月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：钟磊（系原告陈丽的丈夫），住安徽省合肥市蜀山区。 被告：平安，男，1989年7月20日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 第三人：钟明明，男，1983年2月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告陈丽与被告平安、第三人钟明明排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽的委托诉讼代理人钟磊、被告平安到庭参加了诉讼。第三人钟明明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 陈丽向本院提出诉讼请求：1、判令平安停止对陈丽蜀山区中环城国际公寓B座906室房屋使用权的侵害行为，将其更换的房屋门锁钥匙交给陈丽，排除其对陈丽占有和使用该房屋的妨害；2、本案诉讼费用由平安承担。事实和理由：2016年3月1日，陈丽与钟明明签订还款协议，约定钟明明以其名下的中环城国际公寓B座906室的房产作为抵押保证钟明明所欠陈丽的500000元借款本息。双方同时约定，钟明明将该房屋出租交付给陈丽使用，租期至钟明明全部归还陈丽欠款时为止。2016年4月，钟明明在陈丽不知情的情况下，将该房屋出售给平安。因平安与钟明明在履行房屋买卖合同的过程中发生争议并诉讼至法院，后经合肥市中级人民法院作出（2017）皖01民终4869号民事判决并生效后，合肥高新技术产业开发区人民法院执行局强制执行将该房屋过户到平安名下。但该生效判决认定的关键事实错误、明显缺乏证据支持，定性不准，适用法律不当，程序严重违法，处理结果明显有失公允。且钟明明认为法院生效判决中并未判定其应何时交付房屋给平安，所以明确告知平安其拒绝交付房屋给平安，平安可向法院继续申请强制执行，请法院裁定房屋交付事项。2018年5月25日，平安却在未经法院对房屋交付事项作出裁定的情况下擅自动用私权撬开陈丽合法占有的该房屋的房门并且更换了门锁，意图侵夺陈丽对该房屋的使用权。后来，钟明明将房屋门锁换回，平安又再次更换门锁，平安与钟明明如此相互更换门锁并报警多次后，芙蓉路派出所告知双方应维持现状，并及时向人民法院申请关于房屋使用权交付的裁定、解释。此后，钟明明向合肥高新技术产业开发区人民法院执行局执行法官咨询了有关该房屋是否应交付给平安，执行局法官明确答复，有关房屋交付的事项未在生效判决书中阐明，不属于其负责执行的内容，应由双方协商解决。因此，平安以暴力手段撬开陈丽合法占用并使用的房屋门锁，并更换门锁的行为已妨害了陈丽对该房屋的占有和使用，陈丽为维护自身权益，诉至法院。 平安辩称：1、2016年3月29日，平安与钟明明（原中环购物中心国际公寓B座某室业主）在辉达房产自愿签署房屋买卖协议，签合同时钟明明、钟磊（钟明明的哥哥）和钟士刚（钟明明和钟磊的父亲）都在场，在后期合同履行过程中，由于房价上涨过快，钟明明以各种理由拒绝过户，要求解除合同或者加价购买。案件经过一审、二审都未提及还款协议，陈丽系钟磊的妻子，也是钟明明的嫂子，而担保人钟士刚系钟磊和钟明明的父亲，签合同时也在场，也未提出还款协议之事。并且在后期案件执行过程中，钟磊和钟明明对法院强制执行中以各种方法阻挠，包括用钟明明的妻子以起诉方式轮候查封中环国际公寓B座某室，造成法院执行难各种问题。而在办理过户时，并没有显示有抵押情况。根据种种现象，平安甚至怀疑还款协议的真假，是否构成虚假诉讼，滥用诉权浪费司法资源。如还款协议为真，那也是他们之间的债务纠纷问题，和平安没有关系。2、法院判决履行合同，履行合同中包括房屋过户，要不然当时签订买卖合同有何意义。2018年5月在高新区法院的强制执行下进行了房屋过户、对钟明明的户口清理等程序。法院强制执行过程中曾给钟明明下发过责令履行行为通知书却被拒收。中间多次沟通要钥匙都无果。2018年5月20日平安本人在中环国际公寓B座某室门口贴上告知，告知钟明明限期在2018年5月25日前清除房屋内所有物品，否则将报警。而钟明明不配合，谎称出租给别人做珠宝仓库，平安出于无奈于2018年5月25日在警方、物业的双方陪同监督下进入中环国际公寓B座某室，并全程摄像为证，而结果是房屋空置。根据物权法规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，平安在公安部门和物业的双重监督下由公安机关备案的开锁公司合法进入自己的家门，并全程录像为证。而且房屋买卖是钟明明与平安的法律关系，与陈丽无关，陈丽无权干涉平安如何处理自己的房产。 本院经审理认定事实如下：陈丽系钟明明的嫂子，钟士刚系钟明明的父亲。2016年3月1日，债权人陈丽与债务人钟明明及担保人钟士刚签订还款协议一份，约定因钟明明在天津运营需要，陈丽出借给钟明明500000元，该笔借款在签订协议之日前已经全部到位给钟明明，自签订协议之日起，钟明明应于2017年3月1日前还款陈丽不低于250000元，在2018年3月1日前全部还清陈丽500000元的借款，钟明明以名下的合肥市繁华大道中环城国际公寓Ｂ座某室的房产作为抵押保证该欠款，上述房产以出租方式交付陈丽使用，陈丽可以转租，转租所得归陈丽，冲抵钟明明应付陈丽的利息钱，租期至钟明明归还陈丽全部欠款时止等。 2016年3月31日，平安与钟明明签订了存量房买卖合同一份，合同约定，钟明明将其所有的位于合肥经济技术开发区（建筑面积71.19平方米）出售给平安，总价为990000元，钟明明转让存量房的相关关系（包括抵押、租赁、相邻等其他关系）在合同附件三中约定。该合同附件三被划去，未载明有租赁情况。另该合同特别告知第8条载明“存量房已出租的，在出卖前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如果承租人放弃优先购买权的，应出具书面材料。买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人到所在地房地产管理部门（房地产分局）签订租赁主体变更合同”。签订存量房买卖合同时陈丽的丈夫钟磊在场。后平安与钟明明因存量房买卖合同的履行诉至本院，本院经审理后，作出（2016）皖0191民初3270号民事判决，判决钟明明协助平安办理上述房屋贷款还款手续并注销抵押登记，将上述房屋转移登记至平安名下等。钟明明不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院经审理后，作出（2017）皖01民终4869号民事判决，判决维持原判，该判决已发生法律效力。 平安于上述存量房买卖合同签订当天支付了50000元购房定金，于2017年4月21日将剩余房屋价款940000元汇入本院账户。2018年5月，经本院强制执行，案涉房屋产权过户至平安名下。后平安通知钟明明清空房屋，2018年5月25日，平安在第三方见证下开锁进入房屋，并将门锁更换。后钟明明又将房屋门锁更换，平安再次更换了门锁，并经报警处理。2018年9月25日，陈丽诉至本院，要求判如所请。 陈丽的委托诉讼代理人钟磊在庭审中称钟明明欠陈丽的款项尚未偿还，陈丽亦未诉请钟明明偿还。 以上事实，有还款协议、民事判决书、民事裁定书、短信聊天记录、存量房买卖合同、房地产经纪合同及补充协议、房产证、房地产权登记信息、照片及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案中，陈丽的丈夫钟磊在平安与钟明明签订存量房买卖合同时在场，但未在存量房买卖合同附件三中明确陈丽承租案涉房屋的事实，在平安与钟明明签订存量房买卖合同后也没有按照存量房买卖合同特别告知事项要求与平安签订租赁主体变更合同，应视为其放弃承租案涉房屋；另即使陈丽在平安出售案涉房屋时未放弃承租权，根据其与钟明明签订的还款协议约定，其承租案涉房屋的租期至钟明明归还其全部欠款时止，而协议约定欠款应于2017年3月1日前偿还250000元，2018年3月1日前全部还清，则其租赁期限应截至2018年3月1日，其在钟明明未偿还欠款的情况下怠于向钟明明主张欠款，不能以此为由延长租赁合同期限。综上，本院认为，在平安开锁进入案涉房屋并更换门锁时，陈丽已不享有案涉房屋的承租权，其无权占有、使用案涉房屋，故本院对陈丽的诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈丽的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取为100元，由原告陈丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郭小宁 二〇一八年十一月十二日 书记员  吴兆婷 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国物权法》 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。