河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民初1510号原告：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路**。法定代表人:蔡锦忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张少辉，河北天捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬霞，河北天捷律师事务所律师。被告：杨某某，男，1988年1月10日出生，汉族，河北省住石家庄市灵寿县。委托诉讼代理人：王永飞，河北东临律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文华，河北东临律师事务所实习人员。被告：河北仁安房地产开发有限公司，，住所地河北省石家庄市灵寿县人民东路**法定代表人：廖欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭美楼，该公司员工。原告江苏天宇建设集团有限公司（以下简称“天宇公司”）与被告杨某某、河北仁安房地产开发有限公司（以下简称“仁安公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告天宇公司委托诉讼代理人李冬霞，被告杨某某委托诉讼代理人王永飞、王文华，被告仁安公司委托诉讼代理人郭美楼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天宇公司向本院提出诉讼请求：判决原告有权对被告仁安公司名下的3号楼2单元2702号房产申请查封，并继续执行（2016）冀01执保168号协助执行通知书，查封涉案房产。事实和理由：天宇公司因与被告仁安公司建设工程纠纷一案依法向河北省石家庄市中级人民法院提出了财产保全，经法院审查后，准许保全申请，作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，并于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了（2016）冀01执保168号协议执行通知书及民事裁定书，查封了涉案房产。而后，被告杨某某向法院提起案外人执行异议申请，法院受理后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条，作出（2018）冀01执异223号执行裁定书，裁定中止查封涉案房产，原告对该执行裁定不服，依法提起诉讼，理由如下：一、执行裁定书认定事实有误。1.被告提交的《时代花园住宅预定合同》未在房管局备案登记，是被告之间私下签署，不应直接采信，而且从《时代花园住宅预定合同》名称及内容上看，该合同仅是双方所达成的意向，尚未形成买卖合同关系。《时代花园住宅预定合同》第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方”亦可印证。2.被告提交的收据，不能证明实际支付了购房款，不应采信。被告提交的收据不具有客观性，且收据上亦明确标注“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”。该收据不具有证明被告实际交付购房款的证明效力，不应采纳。二、执行裁定适用法律错误。本案仅为财产保全阶段，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合《执行异议规定》第二十九条适用的情形。杨某某辩称：一、（2018）冀01执异223号执行裁定书认定事实正确。1.在石家庄市中级人民法院查封前答辩人已经与仁安房地产公司在2013年5月15日签订了《时代花园住宅预定合同》，约定了坐落、单价。答辩人2013年5月9日交20000元，2013年5月15日支付91000元，共计111000元。答辩人已按照合同约定于签订合同之日支付了50.22%房款。2.答辩人提交的收据系被告仁安公司在收到答辩人的购房款后出具，可以证实答辩人交付房款情况。3.答辩人提交的房屋权属登记信息查询证明证实在灵寿县房地产管理处无住房登记信息。二、（2018）冀01执异223号执行裁定法律适用正确。答辩人与仁安公司房屋买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，答辩人的权利能够排除对其购买房屋的执行，法院对答辩人房产的查封，不仅影响房屋相关手续的办理和交付，而且影响该房屋实体权利的实现，损害了答辩人对房屋权利的实现。仁安公司的答辩意见同杨某某的答辩意见。经审理查明：2016年8月24日，原告天宇公司向本院提出诉前财产保全申请，2016年8月26日，本院作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，裁定查封或冻结被告仁安公司名下8000万元银行存款或同等价值的其他财产，2016年9月5日，本院向石家庄市灵寿县房地产管理处送达了执助执行通知书和民事裁定书，查封了被告仁安公司开发的位于石家庄市灵寿县时代花园项目下的3号楼全部和4号楼部分房产，查封期限三年，自2016年9月5日至2019年9月4日，本案所涉的房产在查封之列。之后，被告杨某某向本院提出书面执行异议。2018年4月3日，本院作出（2018）冀01执异223号执行裁定书，裁定：中止对仁安公司开发的位于灵寿县房屋的执行。另查明，2013年5月15日，被告杨某某与被告仁安公司签订《时代花园住宅预定合同》，主要载明：一、预定商品房的基本情况：商品房位于灵寿县，建筑面积85平方米。二、价款、付款方式及优惠：房屋单价为2600元/平方米，总房款221000元。首付50%，贷款享受50元/平方米优惠。被告杨某某已于2013年5月9日支付20000元、2013年5月15日支付91000元，共计111000元。还查明，2016年9月2日，时代花园住宅项目取得商品房预售许可证。被告杨某某名下无其它用于居住的房产。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案争议焦点为：《时代花园住宅预定合同》的效力；涉案房产房款的交纳；涉案房产是否是被告杨某某名下唯一的住房。第一，关于《时代花园住宅预定合同》效力的问题。2013年5月15日被告杨某某与被告仁安公司签订的《时代花园住宅预定合同》包括当事人姓名、房屋坐落价款、销售方式、交付条件及违约责任等，具备商品房买卖合同的基本要素，已经开始实际履行，该房产项目已经办理商品房预售许可证。《时代花园住宅预定合同》当事人意思表示真实，内容合法有效。同时，《时代花园住宅预定合同》的签订时间早于本院对该房产进行查封的时间。第二、关于涉案房产房款交纳的问题。《时代花园住宅预定合同》约定的房款总价为221000元，收据显示被告杨某某2013年5月9日支付20000元、2013年5月15日支付91000元，共计111000元。被告杨某某已经向被告仁安公司交纳的价款占《时代花园住宅预定合同》约定总价款的比例已经超过百分之五十。第三、关于涉案房产是否是被告杨某某名下唯一住房的问题。2018年11月14日石家庄市灵寿县房地产管理处出具的房屋权属登记信息查询证明，被告杨某某名下无其它用于居住的房产。另，涉案的房产已竣工且具备交付条件，庭审中，被告杨某某、仁安公司均表示继续履行《时代花园住宅预定合同》，因此，对涉案房产进行查封必将影响被告杨某某行使权利。故本院（2018）冀01执异223号执行裁定适用法律正确。综上所述，针对涉案的房产，在本院查封之前，被告杨某某、仁安公司已经签订合同有效的《时代花园住宅预定合同》，在履行过程中，被告杨某某向被告仁安公司实际交纳的价款占约定总价款的比例超过百分之五十，被告杨某某名下无其它用于居住的房产。因此，被告杨某某对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告天宇公司请求继续查封涉案房产，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款（二）项、《最高人民法院的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告江苏天宇建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏天宇建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  冯增辰审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一八年十一月二十八日书记员  景 颢