上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初57534号原告：陈吴啸，男，1994年8月7日生，汉族，户籍地浙江省丽水市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邹合强，上海瀛东律师事务所律师。被告：沈春凤，女，1969年12月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王晓刚，户籍地上海市浦东新区。原告陈吴啸诉被告沈春凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月12日、2018年9月17日公开开庭进行了审理。原告陈吴啸及其委托诉讼代理人邹合强，被告沈春凤及其委托诉讼代理人王晓刚到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意本案延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。原告陈吴啸向本院提出诉讼请求：1、被告返还2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金人民币(以下币种同)5万元；2、被告支付原告停产停业损失24,000元、装修补偿202,255元、附属设施补偿18,451元、设备迁移费5,900元、搬家补助费2,400元、速签奖励费48,000元、速搬奖励费12万元、装修过渡补贴8,640元、烟草专卖一次性补偿3万元、营业执照一次性补偿2万元，共计479,626元。事实与理由：上海市浦东新区南桥路XXX-XXX号房屋系被告父亲沈某某名下宅基地上所建房屋，原地址上海市浦东新区川沙新镇城南村九队龚家宅39、40号，该房屋注册有上海浦龙清玲食品有限公司，开设了浦龙超市。2014年8月27日，房屋原承租人邱某某在征得被告同意后，将房屋转让给原告继续经营超市，双方签订了《转让协议》，原、被告之间亦签订了《房屋租赁协议书》，约定租期至2019年年底，动迁补偿(包括经营损失补偿)全部归原告所有。2017年12月1日，上海市浦东新区川沙新镇人民政府发布公告，对浦龙超市所在地区集体土地实施征收，而被告继续向原告收取了租金5万元。后被告与川沙新镇人民政府签订了《上海市集体所有土地房屋协议置换补偿安置协议》，获得了动迁补偿，补偿款中包含了房屋装修补偿款、设备迁移费、搬家补助费、速搬奖励费等。原告多次与被告协商，要求获取应得的补偿款，但遭拒绝，故为维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告沈春凤辩称：对于原告的诉讼请求均不予同意。诉请1，原告实际使用房屋至2018年7月1日，不同意退还。诉请2，动迁针对的是产权人，与承租人没有关系。本院经审理确认如下事实：上海市浦东新区川沙新镇城南村九队龚家宅39、40号房屋的宅基地土地使用人为案外人沈某某，该址原有1幢二层结构房屋(简称房屋1)和1幢一层结构房屋(简称房屋2)，其中39号房屋内注册有上海浦龙清玲食品有限公司营业执照(法定代表人系被告母亲陆玲娣)及烟草专卖零售许可证(负责人系陆玲娣)，房屋2用于经营浦龙超市〔被告确认“南桥路XXX-XXX号”的超市门牌号为1995年左右核发〕。2014年8月27日，原告与案外人邱某某签订《转让协议》，约定原告以59万元的价格向邱某某受让位于南桥路XXX-XXX号的浦龙超市；为保证原告以后的正常经营，邱某某应提供营业执照，卫生许可证，烟草证等相关证件给原告无偿使用。同日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《房屋租赁协议书》，其中第一条约定，甲方将位于南桥路XXX-XXX号(房屋约246平方米)租给乙方，租期为2014年12月1日至2019年12月1日，该期间内租金每年10万元。第二条约定，租金每三个月支付一次，每次支付年租金的25%，支付时间为当年的12月1日、3月30日、6月30日、9月30日等到期日之前。第三条中约定，乙方租得该房后应守法经营，不得将该房作为抵押品向外抵押。第八条约定，租赁期间，如有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，则动迁补偿(包括经营损失补偿)全部归乙方所有。甲方提前三个月通知乙方，乙方应在到期日之前撤出。合同签订后，原告将房屋1用于居住使用，房屋2继续用于经营超市。经原、被告确认，原告已向被告支付租金至2018年5月31日，未支付过押金；浦龙超市经营至2018年6月30日关门，原告于2018年7月1日搬离完毕，之后房屋即被拆除。2017年12月22日，上海市浦东新区房屋拆迁管理中心发布《关于川沙新镇城南村“城中村”改造地块(城南A片)项目协议置换预备案材料收件单》，对本次协议置换工作提出相关要求。2018年5月17日，浦东新区川沙新镇人民政府作为协议置换方(甲方，实施单位为上海市浦东第五房屋征收服务事务所有限公司)、户主沈某某作为被协议置换方(乙方，被安置人包括沈某某、陆玲娣、沈春凤、沈马骊、王祺源)，双方就上海市浦东新区川沙新镇城南村九队龚家宅39、40号房屋协议置换事宜签订《上海市集体所有土地房屋协议置换补偿安置协议》，其中协议第九条中约定，期房安置过渡期限暂定36个月，预付12个月，计21,600元，装修过渡补贴期限3个月，计8,640元。第十条中约定，乙方应在签订本协议后的15日内搬离原址，并交出原房钥匙，同时负责房屋使用人如期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未搬迁。另根据沈某某户的《川沙新镇城南村、太平村“城中村”改造项目基地结算单、办文单》记载：房屋有证建筑面积188.30平方米，认定建筑面积240平方米；附属设施补偿款18,451元、装修补偿款202,255元、搬家补助费2,400元、装修过渡补贴8,640元、设备迁移费5,900元、速签奖励费48,000元、速搬奖励费12万元、烟草专卖一次性补偿3万元、执照一次性补偿2万元。又根据《房屋装修补偿估价表》、《附属物补偿估价表》记载：1、房屋1装修项目包括抛光砖、木踢脚、卫生三件套、盥洗柜、不锈钢防盗窗、工艺门、门窗套、乳胶漆、木地板、瓷砖、卫生两件套、石膏线、不锈钢防盗门、工艺门、纱门窗，评估价为119,486元；2、房屋2装修项目包括抛光砖、矿棉板吊顶、无框玻璃门、瓷砖、PVC护墙板、灯箱、车边镜、卫生两件套，评估价为82,769元。3、附属设施项目包括砼场地、自来水管、水斗、井、棚舍、下水道、龙头、搁板、化粪池，补偿总价18,451元。另查，本案涉及的搬家补助费、速签奖励费、速搬奖励费均是以认定建筑面积240平方米为基础，分别按单价10元、200元、500元的标准计算所得。审理中，原告称，从邱某某处受让浦龙超市后，其花费了7、8万元更换了吊顶、灯管、收银台、卫生洁具，重包了墙壁、安装了监控、修缮了门口广告牌；对用于居住使用的房屋2，原告粉刷过楼上一间居住房屋，未进行过其他装修。认可列在估价报告上的附属设施是原有的。本案房屋属经营用房，即非居住房屋，原告作为上海浦龙清玲食品有限公司的实际经营者和本案非居住房屋的实际使用权人，根据租赁合同第八条约定，除了房屋之外的所有补偿都应由原告享有。2017年12月1日动迁公告发布后，原、被告之间的租赁关系终止，原告无权再向被告收取租金。被告称，其从1996年开始自己经营超市，约于2011年转让给了邱某某，转让之前都是装修好的，邱某某没有装修过。认可原告所述的超市装修内容，但监控和收银不在评估中。被告不居住在租赁房屋内，同意将搬家补助费给原告。合同第八条约定的动迁补偿是与经营有关的所有补偿。原告于2018年7月1日才搬走，其还应支付被告一个月租金。以上事实，有《房屋租赁协议书》、《转让协议》、营业执照、烟草专卖零售许可证、转账凭证、《关于川沙新镇城南村“城中村”改造地块(城南A片)项目协议置换预备案材料收件单》、《上海市集体所有土地房屋协议置换补偿安置协议》、《房屋装修补偿估价表》、《附属物补偿估价表》，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，但所涉租赁房屋中含有无证建筑，故本院判定双方就超过有证面积188.3平方米之外的房屋建立的租赁关系无效，有效部分租赁关系于原告搬离租赁房屋时解除。房屋租金是承租人使用房屋支付的对价。根据安置协议约定，被告户应在签订协议后15日内搬离，房屋使用人未按期搬迁的，视为被告户未搬迁。鉴于原告客观上一直经营到2018年6月30日才搬离租赁房屋，原告要求被告返还2017年12月1日至2018年5月31日期间租金5万元的诉讼请求，本院不予支持。本案涉及的拆迁行为属房屋协议置换性质，原告以动迁公告发布后被告无权再收取租金为由要求退还上述期间的租金，缺乏事实依据。同时，考虑到协议置换期间确会对原告正常使用租赁房屋产生一定妨碍或影响，被告再要求原告支付一个月租金的主张，本院不予采纳。涉案租赁房屋及附属设施为被告家庭共有财产，原告租赁房屋的用途是为了经营超市，被告认为合同第八条约定的“动迁补偿(包括经营损失补偿)”系指与超市经营有关的补偿，具有客观性和合理性，本院予以采纳。对原告主张的各项补偿费用，本院作如下认定：1、本案系宅基地房屋协议置换，被告户所签订的安置协议中并无停产停业损失补偿项目，原告以非居住房屋的标准主张停产停业损失补偿，显然没有事实依据；2、房屋1为原告居住使用，其陈述曾粉刷过楼上一间房间，未提供证据，原告主张该部分装修补偿无事实和合同依据；房屋2的装修为经营超市的装修，与超市经营具有直接关联性，原告主张该部分装修补偿82,769元，本院予以支持。3、双方一致确认《附属物补偿估价表》所列附属设施均系房屋原有，该项补偿系对于房屋原有设施的补偿，原告无权享有。4、开设超市必然要配置必要的经营设施设备，结合房屋实际使用情况，关于设备迁移费，本院酌定该项费用由原、被告各半享有，即2,950元。5、搬家补助费2,400元，被告同意支付原告，本院予以照准。6、速签奖励费、速搬奖励费，该两项费用均是以认定面积为基准，按照一定标准给予被安置人的补偿；装修过渡补贴系原有房屋拆除后，补偿给被安置人装修安置房屋期间的费用。上述二项补偿费用与超市经营行为均无关系，应归属被安置人。7、涉案营业执照、烟草专卖证均注册登记在被告母亲名下，租赁期间原告借用上述证照经营，不代表证照登记信息发生变更，原告要求获得证照的补偿款，依据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告沈春凤于本判决生效之日起十日内支付原告陈吴啸装修补偿款82,769元、设备迁移费2,950元、搬家补助费2,400元，合计88,119元；二、驳回原告陈吴啸的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,096元，减半收取计4,548元，由原告陈吴啸负担3,547元、被告沈春凤负担1,001元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一八年十一月十二日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。