沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初6001号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：张识，该行行长。委托诉讼代理人：赵媛，辽宁思韬律师事务所律师。被告：金福斌。被告：刘军。被告：辽宁新华诚房地产开发有限公司。法定代表人：杜仁国，系董事长。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告金福斌、刘军、辽宁新华诚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵媛、被告金福斌到庭参加了诉讼，被告刘军、辽宁新华诚房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一、二之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告一二偿还贷款本金29881.68元及利息、罚息（截止到2018年3月30日利息和罚息是931.78元，本息合计30813.46元）；3、判令原告对抵押物享有优先受偿权；4、判令被告三承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告一、二于2013年3月11日签订《个人住房（商业用房）借款合同》。双方约定借款金额为10万元，用于购买位于辽中县杨士岗社区世外桃源小镇1号5-12的房产，利率采用浮动利率，逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮50%，贷款期限为72个月，同时约定二被告以所购房产向原告提供抵押担保。原告与被告三于2012年10月11日签订《个人住房（商品房）借款最高额保证合同》，约定被告三对上述债务承担连带保证责任，原告按照约定发放了贷款并办理抵押预告登记。而二被告并未按照约定还款，故原告起诉来院。被告金福斌辩称，我在原告处贷款买的是五证俱全的房子，销售的过程中是有政府领导参加了奠基仪式，而且媒体也进行了宣传，所以我买了这个房子。2017年9月份开始我就不还款了，因为我买房子时刘军不同意，是我自己作主买的。现在房子已经烂尾了，让我继续拿钱还，我与刘军就产生了争议，期间我们并没有得到房子，也没有其他房子，2015年我在恒大绿洲买了一套房子，这个房子是我凑钱交的首付，每月还款3800元左右，现在这两个房子的月供偿还非常吃力，我们产生争议后刘军说钱不能偿还世外桃源这个房子了，想集中还恒大绿洲的房产。现在我们都不了解这个房子的情况，我们也上访了，但没有用。我想世外桃源的房产有结果了我把房产处理掉，然后再考虑钱的偿还情况。被告刘军未到庭答辩。被告辽宁新华诚房地产开发有限公司未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、抵押权预告登记批复、最高额保证合同、对账单、收据及庭审笔录等证据佐证。二被告未向法院提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告金福斌、刘军于2013年3月11日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，购买坐落于辽中县杨士岗社区世外桃源小镇1号5-12房屋，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币10万元，借款期限为72个月，自2013年3月11日至2019年3月11日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。被告金福斌、刘军以其购买的上述房屋设定抵押，并于2013年3月19日，由辽中县房产管理处出具了上述房屋的抵押预告登记批复。2012年10月11日，原告与被告辽宁新华诚房地产开发有限公司签订了《最高额保证合同》，合同约定保证最高限额为5000万元，担保的主债权为2012年10月11日至2017年10月11日期间原告向被告一发放个人住房贷款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告于2013年3月20日向被告金福斌发放了个人住房贷款人民币10万元，被告金福斌、刘军未按约定还款，出现多次逾期，现尚欠原告贷款本金29881.68元、截止2018年3月30日尚欠利息及罚息931.78元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告辽宁新华诚房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告金福斌、刘军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告金福斌、刘军未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。对于被告金福斌所述，因被告辽宁新华诚房地产开发有限公司的原因出现楼盘烂尾及房屋未交付的情况，系另一法律关系，与原告无关，并不能免除被告金福斌、刘军未按约定偿还欠款的违约责任。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张辽宁新华诚房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，在原告与被告辽宁新华诚房地产开发有限公司签订的保证合同中，明确约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告金福斌、刘军的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告金福斌、刘军于2013年3月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告金福斌、刘军于本判决发生法律效力后10日内共同返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金29881.68元、利息及罚息931.78元（截止至2018年3月30日）；三、被告金福斌、刘军于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息及罚息（自2018年3月31日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、建行的相关规定执行）；四、被告辽宁新华诚房地产开发有限公司对上述二、三项承担连带保证责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费570元，公告费800元，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  李炳玲审判员  郑友杰审判员  赵 刚二〇一八年十一月二十二日书记员  韩倩文