北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初3175号原告：北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校，住所地北京市海淀区。法定代表人：张轶，校长。委托代理人：史磊，男，住北京市海淀区。委托代理人：宋晨，北京市清华源律师事务所律师。被告：北京市海淀区车耳营养老院，住所地北京市海淀区苏家坨镇。法定代表人：何淑敏，职务不详。原告北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校（以下简称爱丽斯学校）与被告北京市海淀区车耳营养老院（以下简称车耳营养老院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱丽斯学校委托代理人史磊、宋晨到庭参加了诉讼。被告车耳营养老院经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席予以审理。本案现已审理终结。爱丽斯学校向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令车耳营养老院向我方支付2014年和2015年的房屋租金，共计人民币30万元；2、请求法院判令车耳营养老院承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月21日，我方与车耳营养老院共同签订了《房屋承租及单位合作合同》，该合同约定：我方将北京市海淀区北安河路甲71号院内的房屋出租给车耳营养老院使用，租赁期限为5年，自2013年3月1日起至2018年3月1日止；房屋租金为15万元/年，支付方式为年付，支付时间为每年提前1个月交下一年租金。合同签订后，车耳营养老院向我方支付了第一年的房屋租金，我方将车耳营养老院所承租的房屋交付其使用。2014年2月1日，车耳营养老院应向我方支付2014年的房屋租金，但其未按时缴纳。我方曾多次催要，直至2015年2月1日，车耳营养老院应向我方支付2015年的房屋租金时，其仍未支付2014年和2015年的房屋租金，其行为已构成违约，给我方造成严重的经济损失。为了维护我方合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持我方的诉讼请求。车耳营养老院经本院公告传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，庭审中，爱丽斯学校提交2012年12月21日出租方（甲方）北京爱丽斯电影艺术培训学校（车耳营养老院第一分院，张轶是实际经营者）与承租方（乙方）北京海淀区车耳营养老院（爱丽斯艺术学校第三分校，罗焰是实际经营者）签订的《房屋租赁及单位合作合同》，内容为：一、房屋基本情况及用途1.1甲方同意将位于爱丽斯院内舞台以北（装修好）房室租给乙方使用，面积800平方米，房屋所有权归甲方，使用权归乙方，甲方不干涉或影响乙方使用和经营，甲方出租房间要求达到装修好，可以入住，乙方拎包入住，教具办公用具乙方自备，乙方自己独立供暖和做饭，水、电费，费用自理，乙方可以住人和办学使用；1.2甲方同意开设分校，名为北京海淀区爱丽斯电影艺术学校第三分校，地点在总校院内，分校负责人罗焰，由罗焰独立经营核算，且承担分校的一切法律责任，乙方办理儿童国学读经教育和假期辅导班，甲方提供收据和发票，涉及到税费由乙方负责。1.3乙方同意甲方开设车耳营养老院第一分院，地址在爱丽斯后院，乙方提供营业执照复印件、收据和发票，涉及到税费由甲方负责，分院负责人张轶。二、租赁期限2.1租赁期限为5年，自2013年3月1日起至2018年3月1日止。2.2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。三、租金及押金3.1本房屋每年租金为15万元，此费用含卫生费和物业管理费。3.2租金支付方式为12个月一次性付，每年提前1个月交下一年租金。3.3押金为1万元。四、其他友好约定双方共同愿望，合作如一家亲，学生和教师和睦相处，团结互助，互相支持，开启工作，互不挖墙脚。五、甲方的权利及义务5.1甲方应向乙方出示房产相关手续或能证明产权属于甲方的相关凭证。5.2甲方把房屋现状出租给乙方使用，在合同有效期内，房屋防水归甲方维修，水、电日常所有设备归乙方维修。5.3租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，如设备设施良好，且乙方已结清因使用本房屋所产生的费用，甲方应将全额押金退还给乙方。5.4本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋，逾期10日不搬，视为乙方放弃其所属权，甲方有权自行处理。该合同另对乙方的权利和义务，房屋的使用与修缮，违约处理，免责条款，争议解决等予以约定。合同甲方由张轶签字，爱丽斯学校盖章，乙方处罗焰签字，车耳营养老院盖章。就上述合同履行情况，爱丽斯学校主张房屋位于爱丽斯学校大厅北侧上下共8间房，每间100平方米，签约后其方对涉案房屋进行了装修，2013年3月1日装修完毕后交付车耳营养老院使用，车耳营养老院2015年年底未再使用房屋，其方于2016年自行收回；车耳营养老院支付了装修费8310元、押金1万元，第一年的租金15万元由罗焰通过个人账户转账给张轶，就装修费和押金，爱丽斯学校提交了2013年2月6日、2013年2月8日进账单，就租金15万元转账未提交相关证据。就涉案房屋来源，爱丽斯学校主张房屋所占土地由其方自西埠头村村委会承租而来，房屋由其方自建，为此提交其方作为乙方与甲方北京市海淀区苏家坨镇西埠头村村委会2010年9月23日签订的《合同》。就罗焰的身份，爱丽斯学校主张当时为车耳营养老院项目的负责人。在本案的送达程序中，2016年6月3日曾有一名称陆海燕的人来本院，称其为车耳营养老院的员工，养老院委托其领取应诉手续，之后补交委托手续，但之后未补交委托手续。2016年7月4日，一自称罗丽明的人来本院，称其即为涉案合同中的罗焰，罗焰系其艺名，未登记过，2014年12月之前其为车耳营养老院的负责人，之前由其委托陆海燕来领取应诉材料，但陆海燕现亦非车耳营养老院工作人员，车耳营养老院现由何淑敏负责，车耳营养老院未委托其参加本案。后本院工作人员根据罗丽明、陆海燕所留联系方式，均未再联系到过二人。后本院工作人员至车耳营养老院现场送达，该院工作人员称负责人不在，无人签收应诉材料，本院工作人员后拨打该院工作人员提供的负责人联系方式，未联系到负责人本人。庭审中，爱丽斯学校主张车耳营养老院未依约支付2014年、2015年租金，现诉请车耳营养老院支付上述款项。车耳营养老院经本院公告传唤未到庭应诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中车耳营养老院经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。就本案中爱丽斯学校提交的《房屋租赁及单位合作合同》，双方合同内容既含房屋租赁，亦含单位合作，就合同乙方，标注的为车耳营养老院和罗焰，就罗焰的身份，后一自称罗丽明的人自认其即为罗焰，罗焰为笔名，就罗焰与车耳营养老院的关系，罗丽明未提交相关证据，爱丽斯学校亦未提交相关证据。就上述合同的履行情况，爱丽斯学校提交的证据仅可证实车耳营养老院2013年2月向其方转账8310元和1万元，就该两笔款项的用途及名目，证据未予列明，就租金交纳情况，爱丽斯学校未提交相关证据，就房屋交付及收回的情况，爱丽斯学校未提交相关证据。另合同涉及房屋租赁的部分，爱丽斯学校明确房屋为自建，无相关审批手续，涉及该部分的合同约定应为无效。就本案爱丽斯学校的诉讼请求，一则合同相对方的确定，罗焰为何人？罗焰与车耳营养老院的关系现无证据予以确定。二则合同既含房屋租赁，亦含单位合作，合同约定分校的一切法律责任由罗焰负担。三则就涉案房屋交付、收回、具体使用情况，已交纳租金，爱丽斯学校未提交相关证据予以证明。综上，现爱丽斯学校要求车耳营养老院交纳两年的租金，证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校全部诉讼请求。公告费二百六十元，由北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校负担，已交纳。案件受理费五千八百元，由北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一八年十一月二十日书 记 员  周宇蕾