河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1002民初1489号 原告：马明，男，1971年9月16日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：吴竞，河北乾翔律师事务所律师。 被告：张英杰，男，1985年2月11日出生，汉族，住河北省文安县。 委托诉讼代理人：李振田，河北李振田律师事务所律师。 被告：廊坊永顺木业有限公司，住所地河北省文安县左各庄镇东环路。 法定代表人：何文政，经理。 被告：文安县左各庄镇中心村村民委员会，住所地河北省文安县左各庄镇中心村。 负责人：邢双来，该村党支部书记。 委托诉讼代理人：徐俊生，文安县文安华兴法律服务所法律工作者。 原告马明与被告张英杰、廊坊永顺木业有限公司（以下简称永顺公司）、文安县左各庄镇中心村村民委员会（以下简称中心村委会）执行异议之诉一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告马明委托诉讼代理人吴竞、被告张英杰委托诉讼代理人李振田、被告中心村委会委托诉讼代理人徐俊生到庭参加诉讼，被告永顺公司经本院在人民法院报公告送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 马明向本院提出诉讼请求：1、请求继续强制执行位于文安县房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月24日，廊坊市中级人民法院对原告诉何文政、永顺公司、中心村委会、沈小艳、何文学、何伟、徐贺生、肖红军民间借贷纠纷一案作出（2017）冀10民终1931号民事判决，由何文政、何文学、沈小艳、永顺公司返还借款本金600万元及利息和律师费，何伟、徐贺生、中心村委会对上述债务承担连带责任。 判决生效后，各义务人未如期履行判决义务，原告向贵院申请强制执行，贵院依法将中心村委会名下，位于文安县中心花园的数套房屋进行查封。2018年4月27日，被告张英杰对所查封的7号楼1单元1701号房屋向河北省廊坊市安次区人民法院提出书面执行异议，河北省廊坊市安次区人民法院经依法审查，作出（2018）冀1002执异7号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。 原告认为，被告张英杰并非争议房屋的所有人，其与中心村委会关于房屋买卖的交易中存在众多瑕疵，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中可以排除执行的情形，即被告张英杰不享有足以排除强制执行的权利。 一、涉案房屋自始登记在文安县村民委员会名下，被告张英杰并非房屋所有人。《中华人民共和国物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。本案中，争议房屋始终登记在中心村委会名下，并未发生任何权利变更，被告张英杰不是房屋所有人，无权对该房屋主张权利。 二、涉案房屋属于政策性住房，被告张英杰不符合政策条件，不可能取得房屋所有权。涉案房屋为文安县政策性住房，只有本村村民才有资格购买。通过被告张英杰身份证上所登记内容可知，被告张英杰并非本村村民，不符合政策条件，其无权购买该房屋。 三、被告张英杰与中心村委会关于房屋买卖的交易过程中存在重大瑕疵，存在虚假交易的嫌疑。 1、购房合同。被告张英杰村委会不存在合法有效的房屋买卖合同，无法证实双方具有房屋买卖的共同意思表示。 2、房款支付。房地产开发企业应当开立资金监管专用存款账户，将全部购房款存入该账户。本案中涉案房屋交易金额巨大，且买受人系一次性支付全款，却未能提供将房款转账至监管账户的转款凭证，不符合常理。 3、发票。《中华人民共和国发票管理办法》第19条：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。根据上述规定及日常交易习惯，开发商收取房款后，应当向买受人开具正规发票。本案中，被告张英杰只是持有一张收据、交易的真实性值得商榷。 4、房屋居住。被告张英杰称自2012年办理入住手续，距今6年之久却未曾进行装修及居住，不符合常理。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于排除执行的情形有明确规定，被告张英杰并不符合该情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持； （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 综上，被告张英杰既非涉案房屋的所有人，亦不符合上述法律规定关于排除强制执行的情形，请贵院依法查明事实，维护原告合法权益。 张英杰辩称，针对原告的诉讼请求及理由,被告张英杰依据事实和法律作如下答辩： 一、原告的第一点诉讼理由不能成立。 我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时其生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”在我国民事法律所有权的取得方式为原始取得和继受取得两种方式，涉案财产被告张英杰对房屋所有权的取得方式是继受取得，所谓继受取得，又称传来取得，是指通过一定的法律行为或基于法定的事实从原所有人处取得所有权，根据法律的规定，所有权继受取得的原因主要包括：因一定的法律行为而取得所有权，法律行为具体包括买卖合同、赠与、互易等；因法律行为以外的事实而取得所有权。故本案被告张英杰系通过买卖方式取得的房屋所有权，被告张英杰提供的合同、证据即可充分证实被告张英杰是涉案财产的所有权人，被告张英杰已经以支付对价的买卖合同方式取得财产所有权。对于卖方内部手续如何操作，与被告张英杰无关，至于中心村委会是否登记等内部行为，对于被告张英杰而言不会受到影响，我方至今也没有看到村委会的权属证书，因此，被告张英杰作为所有权人当然有权主张权利，原告的第一点诉讼理由不能成立。 二、原告的第二点诉讼理由不能成立。 对于中心村委会的房屋产权性质是否为政策性住房，原告应当提供证据，但是，对于中心村委会设立楼房销售，被告张英杰有理由相信是合法的，被告张英杰是善意取得，对于卖方的其他法律层面的问题，被告张英杰也不可能知晓，更不可能取得证据，不可以要求买受人提供不属于其举证范围内的苛刻要求，我国法律也没有此规定。故此原告不可以依靠猜测和推测而设定起诉理由。关于是否符合购买条件，不影响买卖合同的成立。 三、原告的第三点起诉理由也不能成立。 被告张英杰提供的卖方出具的收据足以证明，被告张英杰已经支付对价房屋款，被告张英杰没有义务举证证明交付款项过程的证据，原告不可以把最高院《关于审理民间借贷合同案件适用法律若干问题的规定》中的原告的举证责任适用于本案。如果原告认为合同收据等证据虚假，是后来的虚假证据可以进行书写时间鉴定。被告张英杰要说明的是：被告张英杰提供的证据均是原始书证，是具有证据效力的原始和直接证据。对于农村的房屋买卖相关手续存在瑕疵，是基于当时法律知识欠缺，不知道具体规范造成的，不能以此否定真实的买卖合同存在和成立。事实上本案被告张英杰早已经办理了入住手续并已入住，再者是否入住或者何时入住是权利人的权利，不可以随意推测。原告虽然表述婉转。但其表述是想通过现象来达到确定被告张英杰提供的是虚假和伪造的证据。原告认为被告张英杰提供了伪证，举证责任在于原告，原告有义务提供直接证据证明被告张英杰伪证的成立，否则原告诉讼理由不能成立。关于合同是否有效，是买卖双方是否存在争议，是否涉及合同效力问题存在纠纷，不属于本案审理范畴，本案最重要的是被告张英杰是否支付对价款，是否实际占有，是否变更了财产权利。现在可以确定的是所有权已经转移，被告张英杰持有楼房钥匙，占有了楼房，进行了装修，实际已经使用。解决原告疑问的更直接证据就是是否存在楼房销售部，是否出售了楼房，此点原告有义务提供证据，如果楼房销售部不存在，就可以确定被告张英杰提供的证据有可能虚假，原告为何对此重要的事实不关注呢？为何不从釜底抽薪的角度提供证据呢？文安县左各庄镇中心花园收款专用章是否是真实存在，销售部是否存在,作为突破口，原告的疑问即可找到真实的答案，本案事实就可水落石出。故原告应提供被告张英杰举证的原始书证虚假的有效证据。否则诉讼理由不成立。 四、关于对最高院解释的理解，原告主张不能成立。 被告张英杰提供的证据完全符合最高院异议成立的条件是毋庸置疑的，此理由在上述答辩意见中已经有了准确的答案，事实永远是事实，真金不怕火炼。原告的第四点诉讼理由不成立。 纵观原告通篇诉讼内容，完全是推测、猜测、分析、推理的论点和论据，文字游戏成分显著，实际原告早已经知晓楼房买卖是真实的，只是为了私利，才不顾诚实守信的原则，试图损害第三人的合法权益，达到执行目的，不可以不顾及事实规避法律，但是，被告张英杰对于其权益受到损害仍表示同情和理解。根据以上答辩意见，被告张英杰的异议成立，廊坊市安次区人民法院作出执行异议裁定书符合事实符合法律，请法院依法驳回原告的诉讼请求，确定支持执行异议裁定，以维护真正的财产权利人的合法权益。 永顺公司未提交答辩意见。 中心村委会辩称，1、中心村委会不是案涉房产开发商，案涉房产没有登记在中心村委会名下，村委会与本案被告张英杰张英杰之间不存在买卖关系，诉争房产系何文政自行购买原住户宅基地，投资建设的，与中心村委会无关；2、中心村委会至今没有收到关于诉争房产的执行查封裁定；3、中心村委会作为原告与永顺公司民间借贷一案的担保人，在被告张英杰永顺公司进行财产抵押的情况下，安次区人民法院执行部门应当先对抵押物进行处分，不足部分才应由中心村委会等担保人承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年1月4日本院作出（2015）廊安民初字第212-1号民事裁定书，裁定查封位于文安县的房屋；2016年11月23日本院作出（2015）廊安民初字第212号民事判决书，判决何文政、何文学、沈小艳、永顺公司返还马明借款6000000元及利息；何伟、徐贺生、中心村委会承担连带责任。2018年4月27日张英杰向本院提出执行异议。本院于2018年5月25日作出（2018）冀1002执异6号民事裁定书，裁定：中止对文安县左各庄镇中心花园7号楼1单元1701号房屋的执行。对有争议的证据和事实，本院认定如下：文安县中心花园村民公寓是在文安县集体土地上兴建的，产权登记在中心村委会集体名下。2014年9月4日文安县左各庄镇中心花园为被告张英杰张英杰出具了收款收据，主要内容是：客户名称张英杰，收7-1-1701楼房剩余款340000元，单位135.39平方米，单价2900元/平方米，加盖了文安县左各庄镇中心花园收费专用章。2018年3月13日署名收款人“张”出具了收据，主要内容是：今收到张英杰交来物业费1311元、垃圾费200元。电能表IC卡复印件一张，证明张英杰已支付34万元购房款并实际居住。 庭审中马明还提交了王老岩、徐松年房屋产权证复印件两份，用以证明案涉房屋所在小区仍在办理房产证，提交了文安县住房和城乡建设局证明一份，证明张英杰在案涉小区购买了1-3-202室房屋，证号16510。何艳岭购买了案涉小区1-3-601室房屋，证号12412。张英杰除争议房屋外尚有其他房屋进行居住，且与争议房屋在同一小区，张英杰始终没在案涉房屋居住。 中心村委会原主任、永顺公司法定代表人、案涉房屋开发建设负责人何文政涉嫌刑事犯罪，已被羁押。 本院认为，本案的争议焦点为：被告张英杰张英杰是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。被告张英杰张英杰与文安县左各庄镇中心花园未订立书面合同，但在收款收据中已载明具体明确的房屋、单价、面积并且出卖人已收受了购房款，该收据应认定为商品房买卖合同。张英杰在同一小区购买另外住房，并已在房屋管理部门进行了登记，说明张英杰具备购房资格，该商品房买卖合同应认定为合法有效。关于张英杰是否合法占有了案涉房屋，所谓合法占有是指出卖人已经按照约定将案涉房屋交付张英杰，无论张英杰是否对房屋装修、居住，以及是否本人居住，均不影响张英杰对案涉房屋的合法占有。何文政涉嫌刑事犯罪，已被羁押，必然影响案涉房屋的登记，应认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款的规定，判决如下： 驳回原告马明的诉讼请求。 案件受理费100元由原告马明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  高文学 审 判 员  李 萍 人民陪审员  张万兴 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  朱明旭 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。