南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初2831号原告（反诉被告）：田敬东，男，1959年9月23日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：田星宇（田敬东之子），1985年6月10日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：杜磊，江苏全衡律师事务所律师。被告：殷某（反诉原告），男，1978年12月1日出生，汉族，户籍地南京市溧水区，住南京市溧水区。被告：殷乐，女，2004年2月22日生，汉族，住南京市溧水区。法定代理人：殷某（殷乐的父亲），男，1978年12月1日出生，汉族，户籍地南京市溧水区，住南京市溧水区。两被告共同委托诉讼代理人：濮承君，江苏东银律师事务所律师。原告（反诉被告）田敬东与被告殷某（反诉原告）、殷乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告田敬东的委托诉讼代理人杜磊、被告殷某、殷乐的委托诉讼代理人濮承君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田敬东向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告签订的南京市溧水区永阳镇栖凤中路33号天胜花苑05幢2单元203室房屋的《南京市溧水区存量房买卖合同》；2.请求依法判令被告返还原告首付款25万元，并承担原告损失38万元；3.请求依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月15日，原告与被告签订了《南京市溧水区存量房买卖合同》，约定被告将其名下的南京市溧水区永阳镇栖凤中路33号天胜花苑05幢2单元203室的房屋出售给原告，总价为65万元，原告按照约定交付了房款，被告出具收条一份；原告当即入住至今。2018年4月19日，溧水区人民法院向原告出具了拍卖涉案房屋的拍卖公告，拍卖的评估价格为103万元，原告了解到，被告因欠其他人款项，涉案的房屋已经由溧水区人民法院查封、评估拍卖。根据现状，原告多次要求被告尽快解决纠纷，将房屋产权过户到原告名下，被告一直未能予以解决。综上，为了维护原告的合法权益特诉至法院。被告殷某（反诉原告）辩称：1.根据合同法的规定，合同双方已经签字就发生法律效力，当事人双方不得随意解除。原告单方面解除双方签订的房屋买卖合同是严重的违约行为，应承担被告的损失。2.因原告单方面解除合同是违约行为，结合双方签订的合同第三条约定，乙方在2016年10月30日前给付甲方定金25万元，如若原告坚持解除合同，此条款应作为解约定金，原告无权主张被告返还定金25万元。3.关于损失38万元，原告并没有充分的证据证明损失38万元，且原告单方面解除合同是违约行为，如果原告有损失，应该由原告自己承担，与被告无关。被告殷乐辩称，1.请求法庭驳回原告对被告殷乐的起诉或驳回原告的全部诉讼请求，因殷乐是未成年人，被告殷乐并没有参与本合同的签订，不是合同的一方当事人，根据合同相对性原则，被告殷乐不是本案的被告，主体不适格。2.原告要求解除与被告一签订的房屋买卖合同，并不是要求履行房屋买卖合同，仅起诉被告一就能够解决合同纠纷，所以请求法庭驳回对殷乐的起诉。3.原告在与被告一订立买卖合同时应当明知殷乐是共同产权人，在订立合同时并没有要求殷乐签字，原告本身存在过错，不应当将在解除合同时将殷乐列为被告。被告殷某（反诉原告）向本院提出反诉请求：要求殷某按照3000元/月的标准支付租金直至其实际搬出为止。事实和理由：涉案房屋于2016年11月5日前就交付给田敬东居住使用，该时间段的租金应当由田敬东支付，从原告已经支付的定金中扣除。原告田敬东（反诉被告）辩称，田敬东购买被告的房屋已经交付了25万元，并实际入住，本次提出解除合同是因为被告未能够按照合同约定履行对房屋不受他人合法追索（南京市溧水区存量房房屋买卖合同第二条）。因被告违约，不应当由原告来承担所谓的租赁费用，原被告之间是买卖关系，并不存在租赁关系。本院经审理查明事实如下：2016年11月15日，田敬东（作为买方、乙方）与殷某（作为卖方、甲方）签订《南京市溧水区存量房买卖合同》，甲方将坐落于南京市溧水区永阳镇栖凤中路33号天胜花苑5幢2单元203室（建筑面积84.38平方米）的房屋出售给乙方，合同相关约定如下：乙方在2016年10月30日前支付甲方定金人民币250000元；该房屋价款为650000元，乙方于2016年11月5日将总房价款余下的人民币400000元一次性付给甲方，因甲方欠乙方现金820000元整，其中400000元用于支付余下房款，房屋交易成功之后，甲方还欠乙方420000元；甲乙双方定于2016年11月5日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。合同另补充约定：1.甲乙双方约定房屋价格为650000元，乙方已经支付相应房款，无论以后房价是涨还是跌，双方均不能反悔；2.因甲方将溧水区永阳镇栖凤中路33号天胜花苑5幢2单元203室抵押与溧水区和凤镇农村商业银行贷款三十万元人民币用于资金周转，此房现不能办理过户手续，甲乙双方约定，乙方已经取得该房屋的实际所有权，甲方可于此次贷款到期之后再贷款一次，贷款金额不能超过三十万元人民币，期限为一年，之后甲方负责将银行贷款还清并配合乙方办理相应的过户手续。同日，田敬东、田星宇向殷某支付购房款250000元，殷某出具收条。涉案房屋于2016年11月底交付田敬东居住至今。涉案房屋登记在殷某、殷乐的名下，殷乐为殷某的女儿。因殷某另有执行案件在本院执行，涉案房屋被本院查封并评估拍卖。根据2018年4月19日的拍卖公告，涉案房屋的起拍价为73万元，评估价为103万元。2018年8月24日，涉案房屋在司法拍卖平台以730000元的价格成交。另查明，田敬东与殷某在《南京市溧水区存量房买卖合同》提及的820000元债权债务已经另案解决。本院认为，田敬东与殷某于2016年11月15日签订的《南京市溧水区存量房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。本案中，田敬东已经按照合同约定支付了250000元的购房款，但涉案房屋被法院查封并拍卖造成田敬东购买房屋的目的不能实现，现田敬东要求解除与殷正东签订的《南京市溧水区存量房买卖合同》，本院予以支持。殷某于2018年5月29日收到本院邮寄的诉讼材料，则本院确认双方之间的双方签订《南京市溧水区存量房买卖合同》于2018年5月29日解除。房屋买卖合同解除后，殷某应当退还田敬东购房款250000元。殷某未履行合同约定的义务，构成根本性违约，应当承担相应的违约赔偿责任。关于田敬东主张的损失数额，本院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。参照涉案房屋的评估价值103万元，本院酌情认定殷某向田敬东赔偿损失38万元（103万元-65万元）。田敬东要求殷乐与殷某共同承担上述赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于殷某要求田敬东支付租金的诉讼请求，本院认为田敬东基于与殷某之间的买卖关系而合法占有房屋，现双方之间的房屋买卖合同解除，则根据合同法第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，田敬东应当向殷某支付房屋的占有使用费。田敬东、殷某均认可房屋的交付时间为11月底但并未明确具体日期，涉案房屋于2018年8月24日已被依法拍卖，因此本院认定田敬东应当向殷某支付2016年11月底至2018年8月24日期间的房屋占有使用费。殷某主张按照3000元/月的标准支付与当地的房屋租赁市场的行情不符，本院按照1500元/月的标准予以支持，田敬东应当向殷某支付房屋占有使用费31500元（1500元/月*21月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、确认原告田敬东与被告殷某签订的《南京市溧水区存量房买卖合同》于2018年5月29日解除；二、被告殷某于本判决生效之日起十日内一次性向原告田敬东返还购房款250000元；三、被告殷某于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告田敬东损失380000元；四、原告田敬东于本判决生效之日起十日内一次性支付被告殷某房屋占有使用费31500元；五、驳回原告田敬东对被告殷乐的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10100元，由被告（反诉原告）殷某负担；反诉案件受理费575元，由原告田敬东（反诉被告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈海燕人民陪审员  孙宪波人民陪审员  高长春二〇一八年十一月十四日书 记 员  俞玉琴