文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6514号原告：刘宁，男，1972年7月4日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：杨锁平，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳慧，江苏衡鼎律师事务所实习律师。被告：南京百市物业管理有限公司，住所地在南京市。法定代表人：许晓军。委托诉讼代理人：朱静静，江苏同帆律师事务所律师。原告刘宁与被告南京百市物业管理有限公司（以下简称百市物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘宁及其委托代理人杨锁平、被告百市物业公司委托代理人朱静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宁向本院提出诉讼请求：1、被告百市；2、被告立即为原告办理出入“锦江花苑”小区的人行门禁卡或立即拆除门禁系统使原告得以通行；3、被告将“锦江花苑”小区05幢C单元负101室、102室纳入统一的物业管理，对涉案半地下室履行物业服务；4、被告赔偿不发放门禁卡给原告造成的损失8000元、并赔偿原告维权产生的律师费8200元、交通费500元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告是鼓楼区江东街道“锦江花苑”小区****负**和负**半地下室的购买人。2017年10月1日，百市。2018年2月5日，百市物业公司通知业主其公司将于2018年2月10日至11日为业主办理门禁卡，每户领卡人必须凭本人身份证及产权证前来办理。原告及家人按照通知确定的时间去百市物业公司办理门禁卡，但物业管理人员以原告并非小区业主为由拒绝为原告办理。因无法办理门禁卡，原告只能等其他人员使用门禁卡时才能进出小区。原告曾多次找到被告及江东街道协调，被告仍拒绝原告进出锦江花苑小区，导致原告无法使用该半地下室，并与第三人解除租赁合同。另外，被告以原告并非小区业主为由，还在通往半地下室的楼梯上涂写“地下室违法”、“禁止住人”等标语，且对于其他业主遮挡原告房屋窗户的行为不予处理，被告为制止涉案半地下室的居住，还擅自剪断了半地下室的电源，并要求燃气公司停止供应燃气。百市物业公司还存在其他侵害原告场地使用权、住宅安全权、参与精神文明建设的权利等行为。原告认为，上述半地下室处于金开来房地产公司出售的“锦江花苑”小区商品房的面积测算中，南京市房屋产权监理处也对此房屋的面积进行了测算，该半地下属于住宅。因金开来房产开发公司的原因，上述半地下室未办理产权证，但原告合法占有并取得了该半地下室。原告认为，原告不仅属于物权法所称的业主，而且是合法使用权人，被告无权妨碍原告行使权利，且不得侵害原告的通行权，并应当为原告办理门禁卡。被告与小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同的效力应当给予所有的业主及物业使用人，被告以原告没有房屋产权证为由不给原告办理门禁卡、不允许原告装修、出租收益、拒绝提供物业服务等行为，侵害了原告的合法权利，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告百市物业公司辩称：被告并未拒绝原告进出涉案小区，也未拒绝为原告办理门禁卡以及阻止原告出租地下室，更不存在停供燃气和电力供应以及拒绝提供物业服务的行为，原告所主张的各项损失与被告无关，故请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2003年9月4日，南京泰悦房地产开发有限公司与刘宁签订了一份《半地下室使用权转让协议》约定将其与南京金开来房地产开发有限公司合作开发建设的“锦江花苑”05幢C单元负102室底下一层半地下室的使用权转让给刘宁，总价149337元，并保证刘宁受让后的使用年限与该幢建筑的使用年限一致。此前，南京泰悦房地产开发有限公司于2003年6月16日与案外施慎策签订了《半地下室使用权转让协议》，约定将05幢C单元负101室底下一层半地下室的使用权转让给施慎策。2005年7月26日，案外人施慎策将负101室半地下室使用权转让给了刘宁。刘宁取得上述房屋后办理了水卡、电卡和燃气卡。刘宁没有购买锦江花苑小区内的其他住宅房屋。2014年，南京市人民政府向各区人民政府转发了《关于开展群租房整治的实施意见》，该意见所载明的整治范围包括“地下室、车库等对外出租的行为”。2017年8月1日，南京市公安局鼓楼分局、南京市鼓楼区建设房产与交通局、南京四鼓楼区安全生产监督管理局及南京市公安消防制度鼓楼区大队联合发布了《致全区居民群众的一封信》，要求地下室出租房主动劝离违规租住人员，恢复原有使用功能。2017年9月4日，百市物业公司与锦江花苑小区业主委员会签订了物业管理服务合同，约定服务期限自2017年9月18日起至2020年9月30日止，物业费结算期自2017年10月1日起开始计算。2017年11月，锦江花苑小区的部分业主发现半地下室存在群租等现象遂倡议全体业主进行整治，并至江东街道进行投诉。2017年11月27日，电视台对锦江花苑小区存在的群居现象进行了报道。当日，南京市鼓楼区人民政府江东办事处、南京市鼓楼区江东派出所联合发布了《致小区居民群众的一封信》，要求各地下室违规住宿场所出租房要自觉遵守法律规定，主动劝离违规人员，恢复原有功能。2018年2月5日，百市物业公司发布了《关于锦江花苑人行门禁卡领取通知》，告知业主该小区的门禁卡系统将于2018年2月5日开始试运营，定于2018年2月10日其对业主发放门禁卡，为业主办理门禁卡的时间为2018年2月10日至11日，每户领卡人必须凭本人身份证及产权人身份证前来办理，业主资料未登记的，请先按“登记业主资料通知”带上房产证、产权人身份证原件及复印件先登记，再办理门禁卡；物业向每户业主发放门禁卡3张，每张10元；门禁卡不准买卖非本小区业主。居住在锦江花苑的半地下室业主曾至江东街道进行信访投诉，称百市物业公司拒绝为其办理进入小区的门禁卡，江东街道曾对此事进行过协调，但百市物业公司至本案法庭辩论结束时尚未为刘宁办理门禁卡。2018年6月25日，江苏衡鼎律师事务所向刘宁出具了数额为8334元的律师费发票。上述半地下室及所在的楼房系由南京金开来房地产开发有限公司建设，该公司取得了土地使用证和商品房销售许可证，预售商品房面积测算表中也记载了负一层各房间的建筑面积、套内面积和分摊面积等。为查明本案所涉房屋的性质问题，本院至南京市，本案所涉的05幢房屋的竣工图载明的负一层系地下室，且未载明该地下室系住宅还是储藏用房，而其他房屋均载明的是半地下层，且明确该半地下层系储存间。2018年8月28日，本院至现场勘查，发现涉案房屋所在的05幢楼房仅存在负一层，该层下方并不存在其他楼层，05幢C单元目前登记的单元号系三单元，该单元入户大厅通往负一楼的楼道内并无涂划的标语字体，且负101室和负102室南北两侧均无其他业主设置的栅栏，亦无遮挡阳光的设施，刘宁亦可自行进入该两个房间。另外，负101室有电，目前仍有人居住，负102室无电，无人居住。百市物业公司在2018年6月29日本院第一次开庭时即表示同意为刘宁办理门禁卡。本院最后一次开庭时，百市物业公司表示同意为刘宁办理共计6张门禁卡，刘宁表示接受。本案经本院多次组织调解，双方当事人因诉讼费分担问题不能达成一致意见，致使本案调解失败。上述事实，有原、被告双方提供的证据以及本院的勘查笔录等予以佐证，本院予以认定。庭审中，刘宁为证明其有租金损失，向本院提供了常华与沈小飞签订的房屋租赁合同，以及沈小飞签名的收条，该合同所载明的出租房位于锦江花苑5栋二单元负一层。沈小飞签名的收条载明其退还常华2018年1月1日至2018年3月31日租金共计8400元。百市物业公司认为该合同并非刘宁所在的半地下室，故与本案并无关联性。本院认为，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。一、关于百市物业公司是否存在拒绝办理门禁卡的问题百市物业公司虽主张其一直同意为刘宁办理门禁卡，但并未提供证据证明其为刘宁办理了门禁卡，且从本院向江东街道了解的情况看，锦江花苑小区的半地下室业主曾因百市物业公司拒绝办理门禁卡而至江东街道进行信访投诉，故本院对刘宁主张的百市物业公司存在拒绝为其办理门禁卡的事实，予以认定。二、关于应否办理门禁卡并停止其他侵权行为的问题刘宁所占有的半地下室虽未明确载明系住宅，但刘宁系通过签订使用权转让协议的方式取得了对负101室和负102室的占有，该占有状态受法律保护，其有权基于占有进入该半地下室，并使用该半地下室。百事物业公司作为该小区的物业服务单位，应当为该小区内存在的物业以及物业的合法使用人提供服务，其拒绝为刘宁办理门禁卡的行为，给刘宁正常进出小区造成了妨碍，侵害了刘宁对半地下室的正常使用权，故百市物业公司应停止妨碍刘宁出入小区的行为，并为其办理门禁卡。刘宁虽主张百市、“禁止住人“等标语，且对于其他业主遮挡原告房屋窗户的行为不予处理，该擅自剪断了半地下室的电源，并要求燃气公司停止供应燃气，但并未提供充分的证据证明上述行为系百市物业公司实施的，且现场勘查并未发现墙壁有涂写行为，其室外亦无其他业主实施的遮挡，故本院对刘宁主张的上述事实，均不予认定。因刘宁并未提供证据证明物业公司对其实施了停电行为以禁止其使用，且现场勘查发现负101室仍有人居住，故刘宁请求判令百物业公司停止拒绝其居住半地下室的行为，无事实和法律依据，本院不予支持。因锦江花园小区业主委员会与百市物业公司签订的物业服务合同并未明确将本案所涉的半地下室排除在外,且现场勘查并未发现涉案的半地下室存在脏乱差现象，通往半地下室的楼道也比较整洁，故应认定百市。另外，现场勘查虽发现负102室的电灯无法正常打开，但这仅是百市物业公司未为刘宁提供电源维修服务的问题，并不能使本案认定百市物业公司没有将半地下室纳入物业管理范围。刘宁主张系百市物业公司要求燃气公司停止供应燃气的，但并未提供充分的证据予以证明，故本院对其主张的该项事实不予认定。另外，燃气公司与百市物业公司之间并无供应合同关系，即使百市物业公司通知燃气公司停止供气，燃气公司亦有权决定是否继续供气，故百市物业公司的行为与燃气公司停止供气之间并无必然联系。最后，即使燃气公司根据百市物业公司的要求停止供应燃气，亦不应认定百市物业公司存在过错。因涉案房屋的大部分位于地下通风不畅，极易发生燃气中毒、爆炸等事故，而刘宁等人并未提供证据证明供应燃气符合建筑设计规范和消防要求，故百市物业公司作为该小区的物业服务企业，从全体业主的利益出发，要求燃气公司停止供气，并无不当。三、关于损失赔偿问题因百市物业公司存在拒绝为刘宁办理门禁卡的行为，该行为侵害了刘宁对半地下室的使用权，故应赔偿相应的损失。但是，因涉案的半地下室通常情况下仅系储藏设施，而非居住性用房，故刘宁主张按照其提供的租赁合同所约定的租金标准赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予采纳。另外，刘宁提供的租赁合同并非本案所涉地下室，且终止租赁合同的时间为2017年12月，而被告安装门禁的时间是在此之后，故不能认定解除合同与安装门禁卡之间存在因果关系。最后，百市物业公司虽存在拒绝为其办理门禁卡的行为，但并非完全禁止其进入小区，其仍能跟随其他业主进出小区，故其要求按照完全无法使用涉案房屋的标准赔偿损失，不具有合理性。综上，因居民楼下方的地下室通常仅系家用设施的储存场所，其使用功能有限，且租金价格相对较低，故根据百市物业公司通知办理门禁卡的时间，同意办理门禁卡的时间、百市物业公司并未完全禁止刘宁进出小区的事实，以及刘宁仍在将负101室提供给他人使用的事实，本院酌定百市物业公司应赔偿刘宁损失1500元。四、关于律师费及交通费问题，因律师费和交通费并非必然发生的费用，且刘宁并未提供交通费票据，而锦江花园小区业主委员会与百市物业公司所签订的物业服务合同亦未约定双方产生纠纷时要向对方赔偿律师费和交通费，故刘宁主张百市物业公司赔偿其律师费和交通费损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十八条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告南京百市物业管理有限公司立即停止妨害刘宁进出锦江花苑小区的行为；二、被告南京百市物业管理有限公司于本案判决生效之日起十日内为原告刘宁办理门禁卡六张;三、被告南京百市物业有限公司于本案判决生效之日起十日内赔偿原告刘宁因未办理门禁卡而导致的损失1500元；四、驳回原告刘宁的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由原告刘宁承担100元，被告南京百市物业管理有限公司承担118元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  刘文勇人民陪审员  应伍君二〇一八年十一月三十日书 记 员  陈 蓉