广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19634号原告：蔡小兰，女，1981年3月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托诉讼代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东金果投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇罗村机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋2幢404号，统一社会信用代码9144060568868004XP。法定代表人：戚桂泉。委托诉讼代理人：廖克平，广东金石行律师事务所律师。原告蔡小兰与被告广东金果投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，于同年11月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘祥健、被告的委托诉讼代理人廖克平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年4月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告向原告返还购房款250000元、违约金2500元（已付购房款1%计算）、支付利息（以原告已付房款为基数，自原告付款之日起按年利率4.9%计算至支付完毕之日止）；3.本案法院受理费全部由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年4月21日签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170421002502，以下简称“原合同”）及补充协议。原告与被告经一致协商，于2018年4月18日又签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170421002502，以下简称“买卖合同”）以替代原合同及补充协议，原合同及补充协议失效。买卖合同主要约定，被告以总价款380000元向原告出售位于佛山市南海区罗村街道机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋*****产业配套用房（以下简称“房屋”）及原告应于合同网上签订之日起7日内支付首期款250000元，及剩余购房款130000元以分期方式支付。及被告应于2017年7月30日之前交付房屋，若逾期交付超过90日，原告有权解除合同，并应书面通知被告，被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告于2017年4月10日及4月21日分别向被告支付购房款100000元与150000元，共计250000元，被告均于当日出具了收款收据，即原告已依约履行了支付首期款的义务。但截至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋，已严重逾期超过90日。据此，原告依据买卖合同第十二条约定于2018年7月8日向被告发出合同解除通知书，督促被告应自收到合同解除通知书之日起15日内返还原告已付全部购房款。合同解除通知书于2018年7月9日送达被告，根据我国合同法第九十六条规定，买卖合同已于2018年7月9日依法解除，被告应依法向原告返还购房款及承担违约责任。为督促被告返还购房款，原告于2018年7月18日再次向被告发出合同解除通知书，于2018年7月19日送达被告。根据买卖合同第十二条约定，被告应以原告已付购房款250000元为基数，按年利率4.9%的标准计算利息。因被告的土地拆分导致原告无法办理不动产证。至今，被告依旧拒绝返还原告已付购房款250000元及拒绝承担违约责任。被告辩称，第一，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效。1.两份合同均是双方在意思表示真实的基础上签订，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。被告不同意解除合同。2.原、被告2017年4月21日签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定，原告向被告购买涉讼房屋，总价为380000元。在2018年4月18日重新签订以分期付款方式的商品房买卖合同（预售）》。在合同第七条付款方式及期限中约定了分期付款的方式，原告仅履行了第一期购房款，剩余购房款未付，原告的行为构成违约，被告将保留追究原告的违约责任。第二，被告向原告发出收楼通知。在系列案中的（2018）粤0605民初16702号案，原告在诉状中提及被告在2017年7月30日向原告发出收楼通知，并于2017年8月4日向原告发出书面收楼通知；（2018）粤0605民初15710号案，合同约定交楼时间在2017年11月30日前，被告在2017年7月30日，一并向原告发出收楼通知。证明被告在2017年7月30日前向原告发出收楼通知，但原告并未在规定时间内办理收楼手续。第三，被告履行了交付义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定、《商品房买卖合同补充协议》双方约定，出卖人发出收楼通知，无论买受人是否实际收取《收楼通知》，均视为出卖人履行了通知买受人收楼的义务，若由此导致未能按期交楼，概由买受人负责。由于原告与其他商铺的买家达成一致的蓄意违约的目的，共同拒付购房款，威逼被告解除合同。依据补充协议买受人需付清全部房款方可办理收楼手续。第四，被告已经将房屋交付给原告的委托管理方。根据原告与佛山市医博房地产经营管理有限公司签订的《委托管理协议》约定，原告从2017年8月1日至2023年7月31日将涉讼商铺交医博公司经营管理。由于上述原因，被告在2017年7月30日统一向买受人发出收楼通知，但原告未在规定时间内办理收楼手续。被告按照合同约定将涉讼商铺移交医博公司经营管理，故不存在逾期交铺的情形。收楼手续统一由工作人员通知买受人，不可能针对原告不交付涉讼商铺。且统一通知收楼，对工作流程和效率都是有利于项目推广招商、统一管理。第五，原告有违诚实信用原则。电商的出现，以前是一铺养三代，买铺致富的黄金时代已经过去了。基于实体经济不景气的情况下，原告是一位具备完全民事行为能力的成年人，其选择投资商业地产，应当具备相应的风险防范意识，而不是在投资回报可能不能如期所料时将矛头指向开发商。故，原告出尔反尔，不利于交易安全，尤为诚实信用原则。请求驳回原告的全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或虽有异议未能举证推翻的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的合同解除通知书、快递单、妥投证明相互印证，本院对其真实性予以认可。综合以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2017年4月21日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“原涉案合同”）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。原告于2017年4月10日支付涉案铺位定金100000元、于2017年4月21日交付涉案铺位首期150000元。2018年4月18日，原告（买受人）、被告（出卖人）重新签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：原告向被告购买佛山市南海区罗村街道机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋*****产业配套用房（以下简称涉案商铺），总价380000元，（第七条）付款方式及期限：第一期：自本预售合同网上签订之日起7日内（不超过5日）支付全部房价款的66%，金额250000元，第二期：在2018-4-25日前支付全部房价款的5%，金额20000元，第三期：在2018-5-25前支付全部房价款的3%，金额10000元，第四期：在2018-6-25前支付全部房价款的3%，金额10000元，第五期：在2018-7-25前支付全部房价款的3%，金额10000元，第六期：在2018-8-25前支付全部房价款的3%，金额10000元，第七期：在2018-9-25前支付全部房价款的3%，金额10000元，第八期：在2018-10-25前支付全部房价款的3%，金额10000元，第九期：在2018-11-25前支付全部房价款的3%，金额10000元，第十期：在2018-12-25前支付全部房价款的3%，金额10000元，第十一期：在2019-1-25前支付全部房价款的3%，金额10000元，第十二期：在2019-2-25前支付全部房价款的3%，金额10000元，第十三期：在2019-3-25前支付全部房价款的3%，金额10000元；（第九条）商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十一条）交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房。（第十二条）逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。2016年8月5日，佛山市南海区罗村街道机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。本院认为，双方于2017年4月21日签订了原涉案合同及补充协议，在合同履行期间，双方就涉案商铺买卖于2018年4月18日重新签订了涉案合同，涉案合同已取代原涉案合同及补充协议，双方之前的权利义务以重新签订涉案合同为准。涉案合同是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告在约定交楼时间前已支付全部约定应付的购房款250000元，被告应按约定时间在2017年7月30日前交付涉讼房屋予原告。被告没有举证证明向原告发出收楼通知而原告拒绝收楼，被告逾期履行房屋交付义务，已构成违约。被告以原告未支付剩余购房款抗辩交付房屋的意见，本院不予采纳。被告辩称其已通过将涉案商铺交付给原告的委托经营方医博公司履行房屋交付义务，但原告并未委托医博公司代为接收房屋。根据涉案合同约定，买受人接收房屋时有权查验房屋包括查验房屋的竣工验收情况、房屋面积等，在买受人没有明确授权或委托的情况下，被告将房屋交付他人，将导致买受人无法行使查验房屋的权利。无论医博公司是否确认已接收涉讼房屋，被告并未履行向原告交付房屋的义务。综上，被告没有合理理由抗辩履行房屋交付义务，也没有提供有效证据证明已履行房屋交付义务，被告已构成违约。被告逾期涉案商铺已超过90日，原告有权解除合同。合同解除，被告应返还已付购房款250000元予原告。原告主张被告以已付房款为本金从付款之日起按年利率4.9%计付利息，符合合同约定，本院予以支持。被告并应按合同约定支付原告已付款的1%的违约金即2500元予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告蔡小兰与被告广东金果投资发展有限公司于2018年4月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告广东金果投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还250000元予原告蔡小兰；三、被告广东金果投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以100000元为本金从2017年4月10日、以150000元为本金从2017年4月21日起均至上述第二项判决履行之日止，按年利率4.9%计付利息予原告蔡小兰；四、被告广东金果投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2500元予原告蔡小兰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3500元（原告已预交），由被告广东金果投资发展有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一八年十一月二十七日书记员  罗静雯