福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初8152号 原告：福建省昌胜物业管理有限公司，住所地福建省泉州市晋江市罗山街道缺塘社区文景路文景雅苑5栋1楼，统一社会信用代码91350582775383836A。 法定代表人：张昌典，该公司总经理。 委托诉讼代理人:师兵，福建取帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志明，福建取帆律师事务所实习律师。 被告：吴小龙，男，1976年5月5日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建省昌胜物业管理有限公司与被告吴小龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法由审判员陈志斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建省昌胜物业管理有限公司的委托诉讼代理人师兵、被告吴小龙出庭。本案现已审理终结。 原告福建省昌胜物业管理有限公司诉称，2015年4月30日，原告与南安市成功房地产拓展有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定：由原告为南安市石井成功国际城（以下简称“成功国际城”）小区提供物业服务，合同期限为5年。2009年7年18日，成功国际售楼部确认被告已经交清所有款项，可予交房。现被告已经入住，但自2015年5月1日起至2017年3月31日期间从未支付物业费用，原告经多次向被告催讨物业费，被告不予支付。据此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、被告偿还原告物业费5259.66元及逾期付款利息（自起诉之日起至实际还款之日止，按年利率6%计算）；2、本案诉讼费由被告负担。 被告吴小龙答辩称，一、在业主委员会已成立的情况下，原告提供的《福建省前期物业服务合同》无效；二、福建省昌胜物业管理有限公司并未提供物业服务；三、南安市成功房地产拓展有限公司于2017年3月才交房。 经审理查明，原告原系南安市石井成功国际城的物业管理公司，被告吴小龙系6A号楼506室的业主。2015年4月30日，原告与南安市成功房地产拓展有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：原告向南安市成功房地产拓展有限公司开发的南安市石井成功国际城提供物业管理服务；负责向业主和物业使用人收取物业管理费、车位使用费、停放服务费、代办服务费、特约服务费；物业管理服务费按建筑面积计算（不包含公共水电分摊费），具体标准为：“高层住宅每平方每月1.50元，水电公摊费按实际发生额进行分摊，业主应于每季1-10日前向泉州市昌胜物业管理有限公司支付物业服务费，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照5%标准向福建省昌胜物业管理有限公司支付违约金，等等”。合同签订后，原、被告均按上述合同的约定履行相应的权利义务，但从2015年5月1日起，被告就没有向原告交纳物业管理费等相关费用，截止2017年3月31日，共拖欠原告物业费管理3162.76元、水电公摊费325.7元、水公摊70元、电公摊519.4元、代收水费1181.8元。上述款项经原告催讨后被告至今仍未交纳。 另查明，2016年8月31日，经福建省工商行政管理局、晋江市市场监督管理局核准同意泉州市昌胜物业管理有限公司变更为福建省昌胜物业管理有限公司，行业及行业代码：租赁和商务服务业（7219其他企业管理服务）。 以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、南安市石井成功国际城6A号楼506室的欠费统计表、原告内资企业登记基本情况表、企业名称变更核准通知书复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告的身份证复印件及原、被告在庭审中的陈述为据，本院予以确认。 本院认为，原告原系南安市石井成功国际城的物业管理公司，被告系成功国际城6A号楼506室的业主，南安市成功房地产拓展有限公司已于2009年7月18日向被告交房，被告主张南安市成功房地产拓展有限公司于2017年3月才交房，但未能提供证据异议作证，故本院不予采纳。原告与成功国际城的建设单位南安市成功房地产拓展有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对成功国际城的所有业主均具有约束力，且在被告物业所在小区的业主委员会未依法更换或者选聘其他物业服务机构的情况下，原告作为前期物业服务机构在其提供物业管理服务后，有权依据法律和合同的规定获取物业管理费，被告应当按照约定支付相应的物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方都应按照上述合同的约定履行各自的义务。原告作为物业管理公司，负有提供物业管理等相关服务的义务。被告作为业主，负有按照合同约定交纳物业管理费等各项费用的义务。原告主张被告拖欠其物业管理费等各项费用，并提供成功国际城6A号楼506室欠费统计表予以佐证，因欠费统计表上的项目和数额均符合《前期物业服务合同》的约定，且被告也没有提供相关的缴纳凭证予以反驳，因此，本院认为原告的上述主张证据充分，可以采纳。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，原告请求被告支付物业管理费、水电公摊费、水公摊、电公摊、代收水费于法有据，可以支持。因被告吴小龙未能及时向原告缴交尚欠的物业管理费等费用，确实给原告造成了利息损失，故原告请求被告自起诉之日起支付利息损失，合法有据、应予支持，但利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之之规定，判决如下： 一、被告吴小龙应于本判决生效之日起十日内向原告福建省昌胜物业管理有限公司交纳南安市石井成功国际城6A号楼506室2015年5月至2017年3月间的物业费管理3162.76元、水电公摊费325.7元、水公摊70元、电公摊519.4元、代收水费1181.8元； 二、驳回原告福建省昌胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告吴小龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈志斌 二〇一八年十一月十七日 法官助理姚聪晓 书记员施金龙 附注：引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共同部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条第四款业主大会和业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。 第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -4- -5-