安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终1897号上诉人（原审原告）：深圳市联投物业有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。主要负责人：盛尧，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈大龙，该公司员工。上诉人（原审被告）：程利峰，男，1975年12月3日出生，汉族，户籍地河南省夏邑县，现住安徽省芜湖经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈建兰，安徽正伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪洋，安徽正伦律师事务所（实习）律师。上诉人深圳市联投物业有限公司芜湖分公司（以下简称深圳联投芜湖分公司）因与上诉人程利峰物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2018）皖0291民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提出新的事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳联投芜湖分公司上诉请求：撤销原审判决第二项并依法予以改判，本案诉讼费用由程利峰负担。事实和理由：一审法院认为上诉人未对程利峰延期交纳物业公共性服务费提出异议，视为默认，因此对于上诉人主张的合同解除前的物业公共性服务费迟延交纳违约金不予支持，是错误的，应予纠正。程利峰应当支付物业公共性服务费的违约金2216元。程利峰辩称，程利峰未能及时缴纳物业费的原因在于深圳联投芜湖分公司拒绝收取，不应当承担违约金。程利峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回深圳联投芜湖分公司的上诉请求，并由其承担本案全部诉讼费用。事实和理由：按照双方的交易习惯，在物业费到期之前都是深圳联投芜湖分公司提供物业费和水电费票据给程利峰，程利峰据此交费，但是在2017年7月至9月期间，深圳联投芜湖分公司并未告知程利峰缴纳需缴纳的款项，并非程利峰不缴纳物业管理费，而是深圳联投芜湖分公司拒绝收取，并随后对程利峰的商铺进行断电，程利峰从未收到过任何解除通知，直至商铺被擅自搬空才得知被解除了物业合同，一审判决缺乏事实依据。深圳联投芜湖分公司辩称，一审法院对程利峰的违约认定属实。深圳联投芜湖分公司向向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《百线文化广场商户物业管理服务协议》于2017年11月4日起解除；2．判令程利峰支付欠付的物业公共性服务费554元以及逾期交纳所产生的违约金2216元（暂计至2017年11月3日，需计算至实际支付之日止）；3．判令程利峰支付从2017年11月4日起至实际返还商铺之日止的物业公共性服务费（按每月1596元计算）；4．程利峰补交2017年11月4日前减免的全部综合服务费2806元；5．本案诉讼费由程利峰承担。一审法院认定事实：程利峰、深圳联投芜湖分公司于2016年8月15日签订《芜湖百线文化广场商户物业管理服务协议》，约定深圳联投芜湖分公司提供物业管理服务（包括物业服务和综合服务），期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止。其中：物业服务费计费期为2016年5月1日至2019年4月30日，物业服务费5元/㎡；综合服务费计费期为2016年8月1日至2019年4月30日，综合服务费1元/㎡，上述费用按程利峰承租的商铺面积266㎡计，每月物业公共性服务费（含物业费和公共性服务费）为1596元。此外，为扶持程利峰经营，深圳联投芜湖分公司给予综合服务费优惠，2016年5月1日至2016年8月1日为免收期，2016年8月1日至2018年7月31日期间的综合服务费按133元/月收取。如果程利峰未经深圳联投芜湖分公司同意无故拖欠租金、物业服务费、综合服务费等费用，深圳联投芜湖分公司有权取消所有承诺一方的综合服务费优惠，恢复原费用标准计算综合服务费。程利峰应在取消综合服务费优惠之日起7日内，按照合同约定的原费用标准向深圳联投芜湖分公司补缴综合服务费优惠部分的综合服务费。如果因程利峰原因导致本合同提前解除，程利峰应在本合同解除后7日内，按照合同约定的原费用标准向甲方补缴综合服务费优惠部分的综合服务费。如程利峰逾期支付或者补足物业公共性服务费、物业公共性服务费保证金的，程利峰除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的千分之三向深圳联投芜湖分公司支付违约金。首期物业公共性服务费5586元于签订合同日支付，优惠期外物业公共性服务费按3个月为一周期支付，以后物业公共性服务费需提前15日支付下一周期。合同还约定了租赁合同因任何原因解除或终止时，本合同自动解除或终止。合同签订后，程利峰于2016年9月5日支付物业费保证金3990元；2016年9月5日支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的物业费3990元；于2016年10月25日支付2016年8月15日至2017年1月31日期间的物业费7980元；2017年2月6日支付2017年2月1日至2017年4月30日期间的物业费3990元；2017年5月31日支付2017年5月1日至2017年7月31日期间的物业费3990元；2017年7月31日支付2017年8月1日至2017年10月31日期间的物业费3990元。程利峰于2016年9月5日支付综合服务费保证金798元；2016年9月5日支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的综合服务费1596元。因拖欠商铺租金，2017年11月3日，百线华东投资控股有限公司向程利峰书面发送《租赁合同解除通知书》，告知双方的租赁合同于本通知送达之日解除。2017年11月4日，程利峰签收《租赁合同解除通知书》。2017年12月1日，深圳联投芜湖分公司将案涉商铺清空，程利峰离开商铺。一审法院认为，程利峰与深圳联投芜湖分公司于2016年8月15日签订《芜湖百线文化广场商户物业管理服务协议》（下称物业合同）约定，程利峰承租的《商铺租赁合同》因任何原因解除或终止时，本协议自动解除或终止。因程利峰拖欠租金，2017年11月1日，百线华东投资控股有限公司向程利峰书面发送《租赁合同解除通知书》，2017年11月4日，程利峰签收《租赁合同解除通知书》后，租赁合同即解除，故物业合同也于当日解除。因程利峰欠缴物业费及公共服务费，按照合同约定，深圳联投芜湖分公司有权取消所有承诺给程利峰的综合服务费优惠，并按未付金额的千分之三支付违约金，故程利峰应当向深圳联投芜湖分公司补缴物业公共性服务费554元（含物业服务费133元、综合服务费421元）。程利峰虽未按照合同约定的缴费周期缴费，但程利峰补缴后，直至2017年11月1日，深圳联投芜湖分公司通知程利峰停止物业服务，在此期间，深圳联投芜湖分公司并未提出异议且未行使合同解除权，该行为视为默认，故深圳联投芜湖分公司主张此期间的物业公共性服务费迟延缴纳违约金不予支持。按照合同约定的缴费时间，程利峰只需支付截止2017年10月17日应付综合服务费133元的违约金7元；2017年7月17日应付的物业服务费421元产生的违约金138元，共计145元。程利峰还应按照合同补缴截止2017年11月3日的综合服务费减免2806元。因深圳联投芜湖分公司已于2017年11月3日发函要求停止物业服务且于2017年11月4日解除双方的租赁合同及物业合同，故深圳联投芜湖分公司再次主张2017年11月4日至实际交还房屋期间的物业管理服务费于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认深圳联投芜湖分公司与程利峰签订的《芜湖百线文化广场商户物业管理服务协议》于2017年11月4日解除；二、程利峰于本判决生效之日起10日内支付深圳联投芜湖分公司支付拖欠的物业公共性服务费554元、违约金145元、补交综合服务费减免2806元，合计3505元；三、驳回深圳联投芜湖分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，程利峰负担。二审期间双方均未提交新证据，本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为：按照双方合同约定，如程利峰未按照约定如期支付物业公共性服务费，深圳联投芜湖分公司完全可以终止或者停止相关服务。但在合同的履行过程中，深圳联投芜湖分公司就程利峰逾期支付物业公共性服务费的行为并未提出任何异议或者采取任何措施，而是在程利峰逾期之后继续履行了双方之间的物业合同，一审法院据此认定其行为构成默示放弃费迟延缴纳违约金并无不妥。故其上诉主张程利峰支付物业公共性服务费的违约金2216元，本院不支持。程利峰上诉称其没有按时交纳物业费的原因在于深圳联投芜湖分公司未及时通知所致，但其未能提交相应证据，证明双方之间的交易习惯，以及深圳联投芜湖分公司怠于履行通知义务的事实，故对其该项上诉主张本院亦不予支持。综上，程利峰、深圳联投芜湖分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人深圳联投物业有限公司芜湖分公司负担50元，程利峰负担50元。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  戴玉海审判员  吕 斌二〇一八年十一月十六日书记员  王文成附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。