西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初3178号原告（反诉被告）：孙正丽，女，汉族，1977年4月4日出生，住：河北省石家庄市新华区。委托代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。被告（反诉原告）：屈媛，女，汉族，1983年8月17日生，住：陕西省洛川县。委托代理人：底凌，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人：刘凤杰，北京大成（西安）律师事务所律师。第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区二环南路228号中海华庭1单元1幢10202室。法定代表人：姜坤，该公司经理。委托代理人：王博，该公司法务专员。原告（反诉被告）孙正丽与被告（反诉原告）屈媛、第三人西安海汇万家实业有限责任公司（以下简称“西安海汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙正丽的委托代理人高峰，被告屈媛的委托代理人底凌、刘凤杰及第三人西安海汇公司的委托代理人王博到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）诉称，原、被告及第三人于2017年3月14日签订《海汇房产房屋居间买卖合同》，合同约定：被告将位于西安市××路××复地××小区××楼××单元××房屋以790000元的价格出卖给原告，房屋剩余按揭贷款由被告于2017年5月31日办理完解押手续，并办理房屋所有权移转手续。合同签订当日原告向被告支付定金20000元，被告收取定金后，因房屋价格上涨，被告明确向原告表示不再出卖房屋，也不愿承担违约责任，其行为对原告构成违约，为保护原告合法权益，故诉至本院要求：1、被告返还原告定金20000元，支付违约金79000元，支付房屋差价损失942309元、保险费7700元、保全费4370元；2、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称，2017年3月14日，被告与原告孙正丽的委托代理人金磊签订《海汇房产房屋居间买卖合同》，被告与原告孙正丽于2017年3月31日签订网签合同。被告与原告金石未签订合同，金石与本案无利害关系，并非本案适格主体。被告为其父筹钱治病不得已出售房屋，房屋尚有银行按揭贷款，被告无力偿还，原、被告及第三人约定，由垫资公司解押房产过户，故应由原告孙正丽先办理银行贷款并获审批，再由被告解押，之后才办理资金监管及房屋过户手续。因原告未通过银行贷款审批，致使合同无法履行，被告未有任何懈怠履行合同的情形，并不存在因房屋涨价而拒绝出售房屋。因原告孙正丽未按合同约定履行付款义务构成根本违约，故不同意原告的诉讼请求。第三人称，原、被告及第三人签订的《海汇房产房屋居间买卖合同》为三方真实意思表示，合同内容合法有效，三方均受合同条款的约束，全面的履行合同义务，享有相应的权利。第三人作为居间方已全面忠诚地履行了居间方的合理审查，如实报告及协助义务，在合同履行中多次催告被告履行合同，根据合同和房屋买卖交易流程，被告具有在先履行合同义务，但被告拒绝履行，系被告屈媛明确向原告及第三人表示不再出售房屋，其行为对原告及第三人的合法权益造成严重侵害，故同意原告的诉讼请求。被告（反诉原告）反诉称，其于2017年3月14日，原告孙正丽的委托代理人金磊签订《海汇房产房屋居间买卖合同》，其将位于西安市××路××复地××小区××楼××单元××房屋以790000元的价格出卖给原告孙正丽。合同签订后，被告积极履行合同义务，原告未能按照约定办理个人住房按揭贷款审批手续，致使房屋解押及资金监管无法办理，被告无法收到房款，在多次催告下，原告孙正丽及第三人不断拖延，导致按揭贷款手续未在2017年5月23日前办理完毕，到合同约定的付款之日被告未收到首付款，原告孙正丽构成根本违约，致使合同目的无法实现，故要求原告支付被告违约金79000元，并由原告承担本案反诉费用。原告（反诉被告）辩称，原、被告及第三人于2017年3月14日所签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》中明确约定，被告于2017年5月31日前，办理完毕房屋解押手续。依据房管局二手房过户办理流程的规定，应当由被告先办理房屋解押手续，而后由原、被告双方共同办理资金监管，原告才可将房屋首付款及按揭贷款存入资金监管账户，现被告以原告未支付首付款和未办理按揭贷款为由，反诉原告要求支付违约金，明显颠倒是非。被告未在约定期限内办理房屋解押手续，且被告明确向原告及第三人表示不向原告出售房屋，不与原告办理资金监管手续，仅愿意向原告退还定金，被告的上述行为已对原告构成违约，故被告反诉请求与事实不符，请求依法驳回被告的反诉请求。第三人称，被告从未告知第三人其出售房屋系因其父生病用钱为目的，如有此目的，应在合同条款中注明过户期限及合同相关手续也应限定在较短期限内，但本案所涉合同约定的期间相当充足。解垫资解押与原告办理银行按揭贷款并无关系。垫资公司仅需被告与其签署垫资借款协议，并与偿还房屋按揭贷款后与垫资方办理全权委托公证，该流程不需要要求原告以申请贷款为前提条件。三方签订的居间合同及买受合同首付款均存入交易双方开设的资金监管账户，而被告未偿还按揭贷款解除抵押权，致使资金监管无法办理，是导致合同不能履行的根本原因，明显系被告违约，应当承担违约责任，故被告反诉请求不能成立，应当予以驳回。经审理查明，被告屈媛于2010年5月1日购买位于西安市××路××复地××小区××楼××单元××房屋，2010年8月16日，被告屈媛与杜涛登记结婚。原告孙正丽与金石系夫妻关系，2017年3月10日，原告孙正丽与金石共同委托金磊，代为办理购买位于西安市××路××复地××小区××楼××单元××房屋的相关事宜。2017年3月14日，金磊（以下称“乙方”）与被告屈媛（以下称“甲方”）及第三人西安海汇公司（以下称“丙方”）签订《海汇房产房屋居间买卖合同》，该合同约定：1、甲方所出售房屋位于西安市××路××复地××小区××楼××单元××号，建筑面积为107.51平方米，房屋用途为住宅；2、该房屋性质为商品房，房屋设立抵押，贷款余额约380000元，甲方应于2017年5月31日前自行办理完解押手续并取得房产证；3、经甲乙双方协商一致房屋成交价为790000元，甲方同意乙方以商业贷款的方式支付购房款，签订合同当日乙方向甲方支付定金20000元，该定金在交易中自动转为首付款，乙方申请抵押贷款550000元，贷款年限为20年，在本合同签订之日起90个自然日内，乙方需将购房首付款240000元存入资金监管账户，甲方应在签订合同之日起30个自然日内配合评估公司对房屋进行评估，甲方应在评估报告出具后30个自然日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续；4、本次交易所产生的税费全部由乙方承担；5、甲方撤押领取产权证且乙方贷款银行通过审批七个自然日内开始办理产权转移手续，房屋交付时间为产权移转后三个自然日内；6、乙方在本合同签订之日支付丙方居间费用15800元；7、甲乙双方未按合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十日的，构成根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约。甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付本合同约定该房屋成交价3%的违约金；（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的；（4）将该房屋出售给第三人的。乙方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约。乙方应按照房屋成交价的10%向甲方支付违约金，且乙方应退还所收甲方全部已付款（包含定金），同时乙方应向丙方支付本合同约定该房屋成交价3%的违约金；（1）提供的权证件、资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权移转登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；8、本合同在履行合同期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知其他两方，并征得其他两方同意后，在3天内签订补充条款，注明变更事项，未书面告知变更要求，并征得其他两方同意，擅自变更所造成的经济损失，由责任方承担。”合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元。被告屈媛之夫杜涛向原告孙正丽的委托代理人金磊出具《收条》载明：“今收到金磊购买西安市雁塔区鱼斗路158号复地优尚国际2号楼1单元604室定金20000元。备注：以确定并达成成交价为790000元。2017年3月31日，原告孙正丽与被告屈媛签订《西安市存量房买卖合同》，即网签合同。2017年4月13日，被告出具《个人财产承诺书》，载明：“本人屈媛出售坐落复地优尚小区2-604号之房屋。本人承诺：此房屋为本人个人财产，再无其他产权共有人。若因产权原因或其他原因影响本次交易成功，视为本人违约，并由本人按照本次所签订的居间买卖合同相关约定承担违约责任。2017年6月15日，原告金石、孙正丽的委托代理人金磊作为申请人向本院申请诉前保全，请求对被申请人屈媛名下位于西安市××路××复地××小区××楼××单元××房屋采取保全措施，并以中国人民财产保险股份有限公司陕西分公司出具的保单保函提供担保。本院于2017年6月16日作出（2017）陕0113财保56号民事裁定书，裁定查封被申请人屈媛名下位于西安市××路××复地××小区××楼××单元××房产，期限为2017年6月14日起至2020年6月13日止。原告孙正丽的委托代理人金磊为此支出保险费7700元、保全费4370元。此后，原告孙正丽的委托代理人金磊将被告屈媛诉至本院，要求继续履行金磊与被告屈媛及第三人西安海汇公司所签订的《海汇房产房屋居间买卖合同》。2018年1月18日，本院作出（2017）陕0113民初8865号民事裁定书，以商品房买卖主体应以网签合同为准，网签合同是办理房屋过户的必备手续，而且一旦办理网签就不能再次变更，办理网签手续时买房主体已经变更为孙正丽，故认定本案购房合同的主体为本案原告孙正丽，金磊起诉本案被告屈媛主体不适格，据此驳回金磊的起诉。在本案审理过程中，原告孙正丽向本院申请对本案所涉房屋对房地产市场价值进行司法评估，本院遂将本案案卷转送至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院委托陕西华地房地产估价咨询有限公司进行司法评估，陕西华地房地产估价咨询有限公司于2018年8月13日作出陕华地房评字【2018】第128号《房地产估价报告》，本案所述房屋估价为1732309元，原告为此支出鉴定费11000元。该报告载明，在现场勘察时，本案所涉房屋由被告出租作为小饭桌使用。被告屈媛在评估异议期内，以评估报告内容不完整，缺失估价技术报告为由，对陕西华地房地产估价咨询有限公司作出陕华地房评字【2018】第128号《房地产估价报告》提出异议。2018年8月25日，陕西华地房地产估价咨询有限公司作出两份《关于屈媛对陕华地房评字【2018】第128号提出异议的答复》，答复一载明：异议人所提该估价报告内容不完整，缺失估价技术报告的答复：估价技术报告为我公司撰写估价报告必不可少的重要测算依据，其估价测算思路、参数选取等均作为我公司的核心技术资料存档，以供房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查。在实际工作中也未有估价机构提供技术报告的惯例，且委托方并未在委托书中有明确要求。我公司提供的估价结果报告已包含了估价报告使用者所需要的必要信息及报告使用的限制条件等内容，故本次提供估价结果报告并无不完整。答复二载明：依据《房地产估计规范》（GB/T20591-2015），《估价技术报告》作为撰写《房地产估价报告》必不可少的工作底稿进行存档，无委托人特别约定的情况下不向委托人提交，仅供房地产估价行业协会和行政主管部门审查之用。考虑到本次评估委托人西安市中级人民法院未在《委托书》中有提交《估价技术报告》的明确要求，在实际司法评估工作中也没有估价机构向人民法院提交《估价技术报告》的程序惯例，故我们按照行业惯例，仅提交了《房地产评估报告》中的《致估价委托人函》、《估价师声明》、《估价的假设和限制条件》、《估价结果报告》四个部分，该四个部分内容已包含了委托人及报告使用人所需要的必要信息、估价结果及价值内涵，可以满足一般司法案件的需要。”庭审中，被告以合同履行顺序已经双方口头变更，原告未按期办理银行按揭贷款手续为由，反诉要求原告支付违约金。另查，本案所涉房屋未办理解除抵押登记。上述事实，有海汇房产房屋居间买卖合同、结婚证、收条、西安市存量房买卖合同、个人财产承诺书、房地产估价报告及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原、被告及第三人所签订的《海汇房产房屋居间买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，且当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同签订后，原告孙正丽依约向被告屈媛支付了购房定金，且双方也签订了网签合同，但被告未按合同约定的期限办理房屋解押登记，导致合同无法继续履行，原告亦无法按照房管局要求向被告支付购房款。被告辩称并反诉称，系原告孙正丽与被告屈媛口头变更合同履行顺序，应由原告先办理银行按揭贷款手续，被告不存在违约行为，并反诉要求原告承担违约责任。但依据本案所涉合同第八条的约定，变更合同条款应当签订书面的补充协议，原、被告及第三人均表示未签订书面的补充协议，且被告未提供其他相关证据予以作证，故对于被告所述双方口头变更合同履行顺序的意见无事实依据，本院依法不予以采信。对于被告反诉要求原告支付违约金的反诉请求，亦无事实及法律依据，本院依法不予支持。因被告未依约解除本案所涉房屋的抵押权，导致合同无法继续履行，被告的行为明显违反合同约定，现原告要求被告返还定金20000元，支付违约金79000元的请求符合合同约定，且不违反法律规定，故本院依法予以支持。现在的房屋价格与买卖合同签订时的房屋价格之间存在的差额，俗称为房屋差价，属于卖方人违约使买房人遭受的经济损失。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成经济损失的，损害赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即可以期待的利益。因二手房价格逐月上涨，被告应当预见可能给原告造成的损失，且当前房价与订立合同是双方约定的房屋价格之间存在差价，这种差价系守约方的期待利益损失，系在订立合同时足以预见到的。因此原告诉请被告赔偿房屋差价损失是违约行为造成的实际损失，理应由被告向原告赔偿。经评估本案所涉房屋现估价为1732309元，故本案所涉房屋存在942309元的差价，现本院以不能让违约者因违约获利为根本，综合考虑现有房地产市场价格的波动及被告屈媛将本案房屋出租获利的实际情况，本院酌情认定被告应当按照司法评估本案所涉房屋差价942309元的80%向原告孙正丽赔偿房屋差价损失759850元，并承担鉴定费11000元。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。原告孙正丽委托金磊签订合同购买被告房屋，并依据本案所涉合同通过本院保全本案所涉房屋，为此支出了保险费及保全费，该费用也系原告的实际损失。被告在庭审中，被告明确表示本案所涉合同的签订主体为原告孙正丽，故依据委托的法律效果归属关系，被告屈媛应当向原告孙正丽赔偿保险费7700元、保全费4370元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）屈媛应于本判决书生效后十日内向原告（反诉被告）孙正丽返还定金20000元，支付违约金79000元，房屋差价损失759850元、保险费7700元、保全费4370元如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）孙正丽其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）屈媛的反诉请求。本案案件受理费12389元、鉴定费11000元，由被告承担。因原告已预交，被告应在于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告，反诉费888元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 娆人民陪审员  李连林人民陪审员  王林林二〇一八年十一月七日书 记 员  张朝茜打印：扈艳红校对：张朝茜2018年月日送达