文书内容江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0902民初5370号原告：盐城安康达物业管理服务有限公司，统一社会信用代码91320902792319043P，住所地盐城市。法定代表人：董玉海，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈榕青，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告：宋正华，男，1970年10月14日生，户籍地盐城市亭湖区，住盐城市。委托诉讼代理人：王知文（系被告所在村委会推荐），男，1960年11月20日生，住盐城市。原告盐城安康达物业管理服务有限公司（下称安康达物业公司）与被告宋正华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员韩顾莉独任审判，于同年10月11日公开开庭进行了审理。原告安康达物业公司的委托诉讼代理人陈榕青，被告宋正华及其委托诉讼代理人王知文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安康达物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所欠物业费6612元并承担自起诉之日起至实际支付之日止按年息6%计算的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月19日，原告与盐城市洋东置业有限公司签订了一份《丽阳物业服务合同》，合同中对于相关费用标准等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务。被告系丽阳广场3号楼507室业主，自2012年4月30日至2017年12月30日共拖欠物业费6612元。原告多次催要未果，故诉至法院。被告宋正华辩称：1、原告在不调查不考察不查证的情况下，迫不及待的从开发商手中将丽阳广场豆腐渣工程的2、3、4、5、6、11号楼接手过来，到目前为止丽阳广场还没有综合验收报告。由于原告盲目接管，又没有后续的补救措施，给被告带来极大的生活不方便；2、被告从未与原告签订过任何合同，所以不应有合同纠纷一说；3、原告从未提供物业服务，未看到原告人员打扫过本幢楼的楼道、楼梯口、楼面公共平台卫生，卫生都是我们业主自己打扫；4、小区单元安全防盗门形同虚设，基本上没用，交房时也没有给我们钥匙，向物业公司索要时，原告以大家装修不方便为借口推脱，直到原告去年擅自离开，也没有一个说法；5、507室五楼阳台门钥匙拿房至今，原告未交付；6、被告楼顶天沟常年不通，导致严重积水，楼顶两个空调长期泡在水中，多次与原告联系，他们总找若干借口推脱；7、被告1-3楼平台的楼梯由于建筑质量问题出现严重破损，钢筋出现外露，水泥地面沙石分离，石子松动，有风时灰尘到处飞扬，冬季尤为严重。3楼平台多处下雨严重积水，多次反映给原告，也未拿出处理方案，也不答复；8、三楼平台路灯12年坏了后，被告与本幢楼多名业主多次反映未果；9、由于原告不积极参与管理，被告下水道堵塞，多次反映不予解决，还是被告自己花钱解决；10、刚入住小区时有活动健身场所，原告私自把建筑场所改建成停车场，为原告公司创收；11、原告先后多次更换车辆进门证件，每次都收取不等的费用，每次都没有很好的管理车辆，本人停在指定车位车辆多次被碰擦，其中三次较为严重必须进行大面积补漆。按照原告提供的公司地址，被告向原告公司去函，邮政公司多次投递后无法找到地址且退回，后被告又向先锋派出所查询，根本无此公司地址。本院经审理认定事实如下：2009年10月18日，盐城市洋东置业有限公司（甲方）与安康达物业公司（乙方）签订一份丽阳物业服务合同，约定甲方选聘乙方对丽阳广场提供物业管理服务。内容如下：1、服务费用交纳方式及期限。本物业管权区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.55元/月.平方米；物业服务费用按壹年交纳。小区全体业主或物业使用人应当在每年的1月1日至1月31日期间，到小区管理处以现金方式预交全年物业费和合同中约定应当交纳的其他费用。如小区内业主或物业使用人是按照整年交纳的各项费用，其所交费用期间跨年，即上一年某月某日到下一年同月同日的前一天，那么业主或物业使用人应当在所交费用期间结束后的一个月内，将当年费用交到当年的12月31日。2、物业使用人。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。3、违约责任。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交物业服务费用每日3‰的标准向乙方支付逾期滞纳金。2013年1月9日，盐城市洋东置业有限公司（甲方）又与安康达物业公司（乙方）签订一份丽阳广场物业服务合同，约定甲方聘请乙方对丽阳广场小区进行物业管理。涉案内容如下：1、服务费用交纳方式及期限。多层住宅：0.55元/月.平方米；物业服务费用原则上按壹年交纳。业主或物业使用人应当在期限内履行交纳义务，收取费用一般不超过一年。2、物业使用人。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时告知乙方。3、违约责任。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按5‰/日的标准向乙方支付违约金。安康达物业公司提供服务后，从2011年8月28日起，被告未能交纳物业服务费。因原告向被告催要未果，遂诉至法院。另查明：被告宋正华系丽阳广场小区业主。被告的房屋建筑面积为176.80平方米，原告按每月每平方米0.55元收取物业服务费，故2012年4月30日至2017年12月30日期间，被告应交纳的的物业服务费为6612元。本院认为，（一）关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告安康达物业公司与盐城市洋东置业有限公司签订前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，并对包括被告宋正华在内的全体业主具有约束力。现被告未支付物业费，已构成违约，应承担相应的民事责任。（二）关于物业费数额及违约金问题。合同约定多层住宅0.55元/月.平方米，结合被告的住宅面积和欠费时间，确定物业费为：0.55/月.平方米×68个月×176.80平方米=6612元。合同中对逾期违约金有明确约定，现原告要求被告自起诉之日起按年利率6%标准支付逾期违约金，不违反法律强制性规定，符合双方约定，本院予以支持。（三）关于被告辩称原告物业服务不到位的问题。原告对物业服务不到位的问题应及时整改，但物业服务质量降低并非业主拒交物业费的抗辩理由，且业主拒交物业服务费客观上也导致物业公司无法对小区进行有效的物业管理。故对该辩称意见，本院不予采信。综上所述，原告安康达物业公司要求被告宋正华支付物业费及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条之规定，判决如下：被告宋正华应于本判决生效后十日内支付原告盐城安康达物业管理服务有限公司物业费6612元及违约金（自2018年9月4日起至实际支付之日止按年利率6%计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告宋正华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审判员  韩顾莉二〇一八年十一月二十九日书记员  姚 曦附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。