上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初17205号原告：仇颖浩。委托诉讼代理人：林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。被告：上海资贤投资发展有限公司。法定代表人：宋斌，董事长。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙蔚然，上海盈仑律师事务所律师。原告仇颖浩与被告上海资贤投资发展有限公司（以下简称资贤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序并经延长简易程序适用期间，于2018年8月29日、11月19日公开开庭进行了审理。原告仇颖浩及其委托诉讼代理人林吉忠、被告资贤公司的委托诉讼代理人赵颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇颖浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行交房义务并支付逾期交房违约金（按1,397,179元房款为基数，从2018年1月1日起至实际交房日止，按每日万分之三计算）；2、被告赔偿原告因层高低于约定30公分的使用空间造成的损失100,000元。事实和理由：原、被告于2016年1月21日签订了《上海市商品房预售合同》，被告出售给原告坐落于上海市奉贤区奉浦国顺路XXX弄万科海尚华庭4号商铺，建筑面积36.22平方米，房价为1,397,179元。合同约定商铺层高为4.45米，交房时间为2017年12月31日；如逾期交房需支付违约金，按支付房款的每日万分之三计算。2017年12月26日，被告发送交付房屋通知函，原告按约进行商铺检查，发现很多地方存在问题，层高未达到合同约定的4.45米，后经有关权威机构测量，实际层高为4.15米，比合同约定低了30公分。双方多次协商未果，原告遂涉讼。被告资贤公司辩称，涉案讼争房屋竣工验收备案证书是2017年3月8日取得，被告在合同约定时间内发送过交房通知，原告也按约定时间前来办理手续，但因为层高问题不接受交房，不存在被告逾期未交付的事实。被告确认层高确实比合同约定低了30公分，但对于损失需要原告进一步举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（上海市商品房预售合同、建设工程竣工验收备案证书、快递单、协议书、验房指引表、短信），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：商谈纪要、照片，鉴于系原告单方制作，本院难以采纳。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2016年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》约定，乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区奉浦国顺路XXX弄万科海尚华庭4号1层建筑面积为36.22平方米的房屋。层高为4.45米。价格暂定为1,397,179元。合同第十一条约定“甲方定于2017年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外”。合同第十二条约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按原告已付房款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付日止，逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除本合同”。合同第十三条约定“……在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时根据原告要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。”2017年3月8日，讼争房屋取得《建设工程竣工验收备案证书》。2017年12月28日，讼争房屋再次备案取得《建设工程竣工验收备案证书》。同日，被告向原告发送了交房通知。同年12月30日，原告验房发现层高问题，与部分业主一起和被告签订协议书，言明被告同意在正式交房前所有商铺业主不需要交物业费，正式交房需提供竣工验收备案证明、质量保证书、使用说明书和实测报告。被告同意在正式交房前，按合同第十二条赔偿原告违约金。2018年1月5日，被告再次书面通知原告要求交房。1月9日，原、被告双方再次进行交房，原告认为层高实测仅4米。同时原告自书商谈纪要，写明要求被告提供质量保证书、使用说明书、面积实测报告正本、预告登记证、竣工验收备案证明等问题。该日，原告仍拒绝接收房屋。2月4日，原、被告再次沟通，发现层高不足4.45米，业主要求请实测面积单位再次实地测量并邀请业主代表一起核实。3月16日，原告与被告工作人员短信联系，被告工作人员告知“层高问题已经上报，目前还没反馈”。2018年6月，原告按合同约定被告地址，邮寄送达违约告知函，言明被告未交付质量保证书和使用说明书等材料，且层高相差30厘米，故其拒绝接收房屋，被告应承担违约责任。庭审中，原告表示由于被告一直不认可层高问题，2018年6月7日，其曾要求建交委工作人员与被告商谈，经现场测量和确认图纸后，确认确实存在30公分层高差。被告确认，目前原告商铺层高确为4.15米。原告认为其拒绝接收房屋主要有两个原因，其一，房屋存在质量问题，不符合交房条件；其二，不符合合同第十三条约定交付条件，只有提供竣工验收备案复印件，没有质量保证书和使用说明书。被告认为讼争房屋为商铺，没有质量保证书和使用说明书，因合同系格式合同所以与住宅房约定一致。诉讼过程中，经本院释明，原告不同意解除合同，并在2018年9月1日接收了讼争房屋，原告接收房屋时，被告交付了质量保证书和使用说明书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告已履行了支付房款的合同义务，被告应依约履行其合同义务。本案争议焦点之一，层高不符合合同约定，原告是否可以拒绝接收房屋并要求被告承担逾期交房责任？本院认为，双方合同约定层高为4.45米，现实际层高为4.15米，被告交付房屋不符合合同约定的高度，但是该缺陷设计在建设中具有不可逆转性。正是该缺陷的不可逆转性，被告也无从就此进行维修以期弥补缺陷，原告如果认为该缺陷致使合同目的无法达到，可以解除合同，否则只能接收房屋，通过其他方式以期弥补该缺陷造成损失。庭审中，原告明确不同意解除合同，其以此拒绝接收房屋，不尽合理。本案争议焦点之二，原告能否以被告不交付质量保证书和使用说明书拒绝接收房屋？原告拒绝交房必须基于合理理由，即根据法律可认定开发商的交付房屋或资料不合格。建设部关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》明确房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供质量保证书和使用说明书。其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定。被告辩称，商铺没有质量保证书和使用说明书，但在原、被告双方的合同中却明确约定，被告应向原告提供质量保证书和使用说明书，否则原告可以拒绝接收房屋，并由被告承担逾期交房的责任。且现原告接收房屋时，被告亦交付了质量保证书和使用说明书，故对被告此项辩解本院不予采纳。被告逾期交付房屋，理应按合同约定承担逾期交房的违约金，即按原告已付房款的日万分之三，从2018年1月1日起计算至原告实际接收房屋即2018年9月1日，为101,854元。原、被告双方一致确认目前讼争房屋层高为4.15米，低于合同约定层高0.3米。鉴于目前恢复至合同原层高已然无法实现，故原告要求被告赔偿损失的诉请，于法有据，本院予以支持。鉴于双方签订合同对此未作出约定，亦无相应法律、法规可作依据，本院综合考虑讼争房屋购买价格、层高的变化幅度、对实际使用的影响等因素，酌情确定被告赔偿原告损失60,000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海资贤投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告仇颖浩逾期交房违约金101,854元；二、被告上海资贤投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告仇颖浩60,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由被告上海资贤投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一八年十一月三十日书记员 陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。