四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初14481号 原告：成都望巷商业管理有限责任公司，住所：成都市锦江区红星路二段76号3层。 法定代表人：谢祥德，执行董事。 委托诉讼代理人：江洪，四川蓉城律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都神旺置业有限公司，住所：四川成都高新区桂溪工业园。 法定代表人：李玉生，董事长。 委托诉讼代理人：李维，泰和律师事务所律师，一般授权代理人。 原告成都望巷商业管理有限责任公司（以下简称“望巷公司”）与被告成都神旺置业有限公司（以下简称“神旺公司”）居间合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告望巷公司的委托诉讼代理人江洪，被告神旺公司的委托诉讼代理人李维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告望巷公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付所欠租赁代理服务费1979047.93元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：被告向原告支付所欠租赁代理服务费180万元。事实与理由：2017年2月24日，原告与被告签订了《成都旺旺商业广场商务中心租赁代理合同》，原告就“旺旺商业广场商务中心”与被告达成招商租赁代理协议。合同签订后通过原告的代理工作，原告成功促成了上海瑰丽酒店管理公司旗下的“贝尔特酒店”入驻“旺旺商业广场商务中心”。2017年11月15日，上海瑰丽酒店管理公司与被告正式签订了“商务中心租赁合同”，并完成了上海瑰丽酒店管理公司所租赁场地的交接。上海瑰丽酒店管理公司与被告签约租赁总面积为15160.11平方米，其中商场1层租赁面积74.75平方米（此部份租金单价为零元，故不计入原告租赁代理服务费）；商场2、3层租赁面积为1205.97平方米（按原、被告双方约定，应支付2个月的首期租金结算租赁代理服务费）；商场4层至16层租赁面积为13879.39平方米（按原、被告双方约定，应支付3.5个月的首期租金结算租赁代理服务费）。据此，按双方合同约定，被告应当支付的租赁代理服务费总额为：1979047.93元。但经原告多次去函、去电催促，被告对上述应付款项一直未予支付。为保护原告的合法权益，根据相关法律、法规的规定和双方合同的约定，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告神旺公司辩称，一、原、被告之间一直在就代理费进行协商，至今尚未达成一致，合同的约定在履行过程中发生了变更，对方也确认已用口头的方式下调了标准；二、根据合同约定，双方尚未办理结算手续，原告也未向被告开具发票，故付款条件尚未成就；三、被告与承租方目前正就租赁合同纠纷在四川省高院进行诉讼，以解除租赁合同关系，因此被告实际上并未享受到原告招商代理工作的全部成果，从公平合理的角度也不能收取全额的代理服务费；四、严格按照合同约定计算居间服务费，也不应该分层分别计算，计算标准总额偏高。 经审理查明，2017年3月2日，被告神旺公司（委托方、甲方）与原告望巷公司（受托方、乙方）签订《成都旺旺商业广场商务中心租赁代理合同》，约定：1.1甲方委托乙方为甲方开发持有的位于成都市般租赁代理（非独家），在委托期内负责该物业的租赁中介服务；1.2甲方委托乙方为租赁代理的物业为旺旺商业广场内可以对外租赁的商务中心部分，总建筑面积约48930.52平方米；1.3委托期限自2017年2月24日起2018年2月23日止；2.11甲方指派周彦秀（职务：副经理；邮箱：zhouyanxiu@want-want.com）作为本合同履行过程中的联络人，其有权代表甲方对本合同项下的各项工作、文件等与乙方进行沟通协调，甲方对其行为予以认可，但有关客户签订、确认代理服务费及代理服务费是否具备支付条件的事项，必须经加盖甲方公章方产生法律效力，仅甲方联络人签字不产生法律效力；3.1在委托期限内，乙方可根据本合同第四条至第六条的约定向甲方收取该物业所有租赁成交客户的代理服务费；4.1当以下条件全部成立时，即构成了甲方向乙方支付代理服务费的条件：1）承租方支付了首期租金和不低于1个月租金及1个月物业管理费总额作为租赁保证金，且承租方首期租金与租赁保证金金额到达甲方指定账户；2）乙方代甲方出租租赁物业，即上述1）中的承租方为乙方客户。乙方客户与甲方签订正式的租赁合同；甲方签字确认的《客户确认登记表》为认定乙方客户的唯一凭证。乙方客户的有效期不超过3个月，自甲方在《客户确认登记表》上签字之日起计算。若乙方客户未在有效期与甲方签订正式租赁合同的，则该客户不再归属于乙方客户，可由其他渠道推荐与甲方签约或甲方自行与客户签约，签约成功的，甲方无需向乙方支付该成交客户的代理服务费；5.1乙方的租赁代理服务费为代理成交的3.5个月房屋月租金（租赁期间的第一年的首期月租金）；5.2在满足上述4.1条后，对于达到支付标准的完成案件于每月25日结算，甲方应在结算确认后20个工作日内向乙方支付租赁代理服务费90%；承租方与甲方完成合同签订并收齐应交款后，甲方向承租方提供《租户场地交付及入驻通知单》，承租方持此单据可向物业管理公司申请办理场地点交及入场装修等相关手续，甲方确认承租方已办理完成场地点交后，于每月25日结算，甲方应在结算确认后20个工作日内向乙方支付租赁代理服务费尾款（即全额租赁代理费用扣除5.2.1的余额）；甲方支付每期租赁代理服务费前，乙方应先行向甲方提供相应金额的增值税专用发票；否则，甲方有权顺延付款时间且不因此而承担任何违约责任，但乙方不得怠于履行本合同项下义务。 另查明，2016年11月17日，新世界酒店集团到旺旺商业广场现场踏勘，经多次洽谈，于2017年2月8日最终确认承租，望巷公司推荐该客户给被告神旺公司，周彦秀在《客户确认登记表》上签字确认，该登记表有效期为2017年2月25日至2017年5月24日，此后，周彦秀在《客户确认登记表》上手书：“该客户在有效期内已回复条件，同意代理延期”字样。 2017年11月15日，神旺公司（出租方、甲方）与上海瑰丽酒店管理有限公司（承租方、乙方，以下简称“瑰丽公司”）签订《商务中心租赁合同》，约定：1、乙方承租成都市天府大道北段869号1栋2单元纵向北面5层—16层二分之一楼层单位，该物业建筑面积为13,355.40平方米；乙方承租成都市天府大道北段869号1栋1层3号商业铺位、2层4号商业铺位、3层4号商业铺位、4层5号、4层7号及4层2（1）号商业铺位单位，该物业建筑面积为1804.71平方米；乙方承租面积总计15,160.11平方米；2、租赁期自2018年8月1日起至2033年7月31日止（暂定），共计15年。租赁期间乙方享有6个月的免租期，即2018年8月1日至2019年1月31日止，免租期内甲方不向乙方收取任何租金，乙方须承担除租金外所有实际产生的费用；3、物业首年租金（综合租金，含本合同第1-2条约定的物业及所有乙方承租及使用配套单位部分的租金，含税）为3578717.54元。在租赁期限内，租金首3年不变，第4年起每3年递增5%；第1-3年：租金均单价39.34元/月/平方米，共计596452.92元/月，三年总租金17893587.7元；租金先付后用，以6个月为一个缴租期；4、乙方向甲方及甲方指定物业管理公司支付租赁保证金，金额等于6个月租金3578717.54元及6个月物业管理费407304.72元。 2017年12月6日，瑰丽公司向神旺公司支付租赁保证金3578717.54元、首期租金3578717.54元，向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司支付物业费保证金407304.72元、物业费407304.72元。 2017年12月12日，望巷公司向神旺公司申请支付租赁代理费1781143.14元（总额1979047.93元的90%）。 2018年2月23日，神旺公司、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司与瑰丽公司进行了租赁场地移交，三方签署了《租赁场地点交清单》。 还查明，2018年3月9日，望巷公司再次向神旺公司催付全部佣金1979047.93元。2018年6月9日，原告向被告回复：念及贵司总部高层之要求，同时基于良好的合作基础，并期望有后续的合作机会，折让佣金10万元不收取，两次合计折让179047.93元，只收取佣金180万元，该部分佣金须在2018年6月30日支付给我方。否则，我方将通过法律手段来维护我们的合法权益。2018年6月20日，被告回复原告：非常感谢贵司的让步，贵司前2次的佣金折让诚意成都项目部也已转达总部领导。但最高领导仍希望贵司考虑到成都项目部策略调整之影响能给予7折优惠，请贵司考虑能否做再次让步。后，双方协商无果。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，《成都旺旺商业广场商务中心租赁代理合同》、《旺旺商业广场客户确认登记表》、《商务中心租赁合同》、中信银行客户回单、招商银行收款回单、《租户场地交付及入驻通知单》、租赁场地点交清单、电子邮件等证据在案佐证。 本院认为，原告望巷公司放弃租赁代理服务费179047.93元的诉讼请求，系其自由处分诉讼权利的行为，本院予以准许。 原、被告签订的《成都旺旺商业广场商务中心租赁代理合同》系其真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，未违反公序良俗，成立生效。原告的陈述与其提供的客户确认登记表、租赁合同、付款凭证、场地点交清单、电子邮件等证据能够相互印证，共同证明原告向被告推荐客户新世界酒店集团并促成其旗下瑰丽公司签订《商务中心租赁合同》，瑰丽公司现已向被告神旺公司支付了首期租金和租赁保证金，被告向原告支付代理服务费的条件已成就。代理服务费的金额为3.5个月第一年首期月租金，即596452.92元/月×3.5个月=2087585.22元，原告自愿调减为180万元，本院予以确认。现承租方已办理场地点交及入场装修等相关手续，全额租赁代理服务费的条件已经成就，被告应当向原告付款。被告以《成都旺旺商业广场商务中心租赁代理合同》约定“甲方支付每期租赁代理服务费前，乙方应先行向甲方提供相应金额的增值税专用发票”行使在先履行抗辩权，然庭审中，原告明确表示同意向被告提供增值税专用发票，在此基础上，被告无权再拒绝原告的履行要求。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告成都神旺置业有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告成都望巷商业管理有限责任公司支付租赁代理服务费180万元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费11306元，由被告成都神旺置业有限公司负担10500元，原告成都望巷商业管理有限责任公司负担806元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 曾 洁 二〇一八年十一月十四日 书记员 周楠萱