广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初25976号原告：王悦，男，汉族，1986年4月5日出生，住河南省邓州市，委托诉讼代理人：奉军，广东泰如律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟根，广东泰如律师事务所律师。被告：余林锋，男，汉族，1990年6月16日出生，住广东省高州市，被告：杨明风，女，汉族，1981年1月16日出生，住湖南省洞口县，第三人：东莞市强宏房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇鹤田村滨江路粤丰江畔豪庭**。法定代表人：杨明风。原告王悦诉被告余林锋、被告杨明风、第三人东莞市强宏房地产中介有限公司（以下简称强宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日受理后，依法适用简易程序，于2018年10月25日公开开庭进行了审理，原告王悦及其委托诉讼代理人奉军，被告杨明风及第三人强宏公司的法定代表人杨明风到庭参加诉讼，被告余林锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王悦向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告余林锋签订的《房地产买卖合同》（编号：NO0200172）；2、被告余林锋向原告双倍返还定金200000元，其中被告杨明风对其中100000元承担连带返还责任；3、两被告向原告返还购房首付款361650元及利息11643.12元（利息以361650元为本金从2017年12月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年8月20日止，直至实际付清为止）；4、被告杨明风向原告返还居间费28000元；5、两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年9月25日，原告与被告余林锋（被告杨明风代签）、第三人签订一份《房地产买卖合同》（编号：NO.0200172），约定被告余林锋向原告出售其名下的位于东莞市中堂镇新兴路××高层××单元××房，房屋价格为1000000元。签订合同时原告向被告余林锋支付定金100000元，向被告杨明风支付居间费。另外原告在合同签订后按约支付首付款361650元，余下款项由原告申请银行按揭付款，以上款项均存入了被告杨明风的个人银行账户。在合同履行过程中，案涉房产突然被被告余林锋的其他债权人（包括被告杨明风）查封冻结，造成房屋无法过户，被告余林锋的行为已经构成根本违约，故原告要求解除案涉合同，另外被告杨明风作为第三人的负责人，在合同签订后，将原告交付的定金及首付款以借款的形式出借给被告余林锋，并签订借条，约定被告余林锋将案涉的房屋抵押给被告杨明风。被告杨明风明知原告与被告余林锋签订房屋买卖合同，却将原告交付的定金及首付款出借给被告余林锋，并约定将案涉的房屋抵押给被告杨明风，严重损害原告利益。原告认为，被告杨明风作为中介人员，也是居间方的负责人，其将原告交付的定金、首期款、居间费全部转入个人银行账户并出借给被告余林锋的行为，已严重违反居间方的义务，存在严重过错，给原告造成损失，应对此承担连带责任。因此，为维护原告利益，现诉至法院，判如所请。被告杨明风辩称，原告支付的案涉定金及楼款是转账至其账户，然后被告杨明风再转给被告余林锋指定的账户。第三人强宏公司述称，其没有收取原告的相关费用，当时是经过被告杨明风的银行账户，只是加盖了第三人强宏公司的公章。被告余林锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加庭审，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。经审理查明，2017年9月25日，原告王悦及案外人郭春燕作为买方、被告余林锋作为卖方与第三人强宏公司签订了一份《房地产买卖合同》，但余林锋的名字由被告杨明风代签，该合同约定被告余林锋将位于东莞市××镇新兴路东港城商住区2号小高层2单元501号的房屋出售，建筑面积109.06平方米，房产证号为粤房地权证莞字第**；该合同第三条约定该房地产转让成交价为1000000元整，定金100000元，原告须于签署合同同时交纳定金，原告申请银行按揭贷款700000元支付给被告余林锋，办理按揭所需要的由原告自理，否则视为原告违约，原告须于2017年10月13日前申请按揭，被告余林锋须无条件配合买方提交申请银行按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约，原告须在同意贷款书下来三天付清首期款（除已付之定金外）200000元（根据实际贷款金额多退少补）存入经纪方指定银行账户监管；该合同第七条约定，原告在签订合同同时向经纪方支付28000元作为佣金。另，第三人强宏公司的法定代表人为被告杨明风。2017年9月25日，原告按照合同约定通过银行账户向被告杨明风个人账户支付了佣金28000元，于2017年9月26日、2017年9月28日通过银行转账向被告杨明风个人账户支付了定金100000元；后原告分别于2017年12月13日、2017年12月14日、2017年12月21日通过银行转账向被告杨明风个人账户转账支付购楼款211650元、50000元、100000元，共计361650元。被告杨明风对上述转账记录均予以确认，确认其本人收到原告定金100000元、居间费28000元、楼款361650元，但被告杨明风主张其于2017年9月26日转账40000元给余林锋，于2017年12月19日转账400000元至被告余林锋指定的李容根银行账户中，并提交了银行转账记录予以佐证。原告对于杨明风向李容根账户转款的情况不予确认。2017年12月19日，被告余林锋向被告杨明风出具借条，约定：本人余林锋（身份证号码：）是东莞市××镇新兴路东港城商住区**小高层**501的产权人，在2017年12月19日向杨明风借到款项400000元，该笔款项用来还清在李容根名下的抵押借款（东莞市××镇新兴路东港城商住区2号小高层2单元501，抵押金额700000元，抵押范围：全部，抵押不动产登记证明号：粤（2017）东莞不动产证明第0043917号），并承诺在还清李容根名下的抵押借款外无任何抵押性质的借款，更改该物业第二抵押人为杨明风，抵押日期在该物业顺利过户成功后即止。另，原告提供了一份由李容根（债权人）、被告余林锋（债务人）与被告杨明风（第三人）出具的《三方协议》，载明被告余林锋向李容根借款700000元并签订《借款协议书》。截止本协议签署之日，被告余林锋尚欠李容根400000元，经确认上述债务真实性后，被告杨明风同意代为偿还上述债务。被告杨明风代为偿还被告余林锋之借款后，李容根协助被告余林锋办理位于东莞市××镇新兴路东港城商住区2号小高层2单元501的房产解除抵押手续。三方确认，被告余林锋、杨明风或任何第三方的其他任何协议或债权债务均与李容根无关，本协议履行完毕后，被告余林锋、杨明风不得以被告余林锋与杨明风或任何第三方的任何协议或债权债务关系为由要求撤销。解除本协议或认定本协议无效，或向李容根提出任何权利要求。庭审中，被告杨明风认为余林锋口头授权其代签案涉的《房地产买卖合同》，但杨明风对此未能提供相关的证据予以证明。且，被告杨明风确认其在另案中曾经以民间借贷合同关系起诉余林锋，要求其偿还借款520000元，杨明风称此借款中包括其向余林锋转账的款项440000元。而原告则主张，其在签订合同时没有见过余林锋，只是听说杨明风有授权，原告不清楚余林锋与杨明风之间的关系，原告也不确认杨明风将收取原告的购楼款均已转账给余林锋的情况。另，原告提供了一份录音资料，称此为原告与被告余林锋、被告杨明风的谈话记录，拟反映杨明风将原告的支付的购房款以借款形式出借给余林锋，原告称余林锋承认其收了该笔购房款。但，原告与被告杨明风均明确已无法联系到被告余林锋。另查，根据东莞市房产管理局出具的不动产（房产）登记信息查询结果显示，案涉东莞市××镇新兴路东港城商住区2号小高层2单元501的房屋目前产权人登记在被告余林锋名下，房房产证号**×84号，他项权人为中国工商银行股份有限公司东莞中堂支行。目前该房屋已由本院另案予以查封。再，郭春燕于2018年10月25日向本院明确其本人在本案中放弃原告资格，不予主张相关的法律权利。原告王悦、被告杨明风、第三人强宏公司对此均无异议。且，本案庭审后，被告杨明风于2018年10月30日向原告退回居间费28000元，原告对此予以确认。以上事实，有原告王悦提供房屋买卖合同、收据、银行转账记录、借条、三方协议、录音光盘、录音说明、刷卡记录、放弃原告资格声明书，被告杨明风提供房地产权证、不动产（房产）登记信息查询结果、银行流水以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告余林锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据，视为放弃抗辩和举证、质证的权利。原告王悦、案外人郭春燕与被告杨明风、第三人强宏公司签订了2017年9月25日《房地产买卖合同》；案外人郭春燕向本院明确在本案中放弃原告资格，不予主张相关的法律权利，本院对此予以确认；本案争议的焦点在于上述《房地产买卖合同》的法律效力应如何认定。首先，原告王悦、被告杨明风、第三人强宏公司均确认：2017年9月25日中《房地产买卖合同》卖方“余林锋”的名字是由被告杨明风代签，但被告杨明风不能提供余林锋委托其出售房屋的书面授权证据，杨明风主张余林锋向其口头授权也没有任何相关的证据证明，故本院对被告杨明风的主张无法采纳。其次，被告杨明风与被告余林锋签订的《三方协议》，余林锋向杨明风出具的借条，以及杨明风确认其曾以民间借贷合同纠纷起诉余林锋的情况均仅仅反映杨明风与余林锋存在民间借贷合同关系，上述证据完全未曾涉及余林锋曾经委托杨明风出售房屋的情况。再次，原告主张其提供的录音记录为其与余林锋、杨明风的谈话记录，但本院对此录音记录的真实性无法确认，且该录音记录也无法证明余林锋确认授权杨明风出售案涉的房屋。综上所述，《房地产买卖合同》卖方“余林锋”的名字是由被告杨明风代签，但案涉证据不能反映杨明风已取得余林锋出售房屋的授权，本案诉讼中，余林锋对杨明风的行为也没有进行追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，案涉的《房地产买卖合同》对被告余林锋应不发生法律效力。而被告杨明风并非案涉房屋的所有权人，其无权出售案涉的房屋。因此，原告诉请解除其与被告杨明风签订的《房地产买卖合同》依法有据，本院予以支持。但是，由于该合同对被告余林锋不产生法律效力，故原告诉请被告余林锋返还购房款及双倍返还定金没有依据，本院对此不予支持。再，被告杨明风已收取原告定金100000元及购房首付款361650元。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，被告杨明风应承担责任，而被告杨明风收取原告上述款项并没有任何依据，故原告诉请被告杨明风返还上述两笔款项共计461650元依法有据，本院予以支持；又，被告杨明风在没有代理权、没有处分权的情况下与原告签订合同、收取款项没有任何法律依据，故原告主张被告杨明风赔偿收取购房首期款的利息损失也符合法律规定，本院予以支持；根据原告诉请的范围，利息的计算应以361650元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从原告实际向被告杨明风付清购房首期款即2017年12月21日起，计至实际付清之日止。原告其他超出部分的诉请没有依据，本院不予支持。而至于被告杨明风与被告余林锋之间的借款关系与本案无关，本院对此不予处理。另，被告杨明风诉讼中已向原告返还居间费28000元，本院对此予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王悦与被告杨明风、第三人东莞市强宏房地产中介有限公司于2017年9月25日签订的《房地产买卖合同》；二、被告杨明风应于本判决生效之日起十日内向原告王悦返还款项461650元及支付利息损失（以361650元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2017年12月21日起，计至实际付清之日止）；三、驳回原告王悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案的受理费4906.47元、保全费3526.46元，共计8432.93元(原告均已预交)，由原告王悦承担1402.47元，被告杨明风承担7030.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  翟静文二〇一八年十一月二十日书记员  官嘉欣钟雪梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。