安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）皖0191行初107号 原告卫韧，男，1987年10月19日出生，汉族，住安徽省肥西县铭传乡青峰村路西村民组。 委托代理人陈永庆，安徽力澜律师事务所。 委托代理人陈婷婷，安徽力澜律师事务所。 被告合肥市国土资源局，住所地合肥市政务文化新区怀宁路。 法定代表人储昭海，局长。 委托代理人盛恩洲，该局工作人员。 委托代理人储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。 第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行，住所地安徽省合肥市金寨南路。 法定代表人黄育林，行长。 委托代理人张礼，该行工作人员。 第三人张书生，男，1979年7月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告卫韧不服被告合肥市国土资源局所做房屋行政管理，向本院提起行政诉讼。本院于2018年10月16日立案后，于2018年10月16日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年11月21日公开开庭审理了本案。原告卫韧及委托代理人陈永庆、陈婷婷，被告合肥市国土资源局的委托代理人盛恩洲、储湛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 2018年5月10日，第三人张书生与第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行签订《最高额抵押合同》，约定第三人张书生以涉案房屋为抵押向第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行办理30万元的最高额抵押。被告合肥市国土资源局经审查，认为第三人张书生的房屋产权没有争议，随于2018年5月11日为第三人张书生办理了涉案房屋的最高额抵押登记，并向第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行颁发皖(2018）合肥市不动产证明第1001XXXX号不动产登记证明。 原告卫韧诉称，原告在合肥高新技术产业开发区人民法院向第三人张书生提起继续履行合同的民事诉讼后，才得知，2018年5月10日，第三人张书生与第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行签订《最高额抵押合同》，以涉案房屋为抵押向第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行办理30万元的最高额抵押。后被告合肥市国土资源局于2018年5月11日为第三人张书生办理了涉案房屋的最高额抵押登记，并向第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行颁发皖(2018）合肥市不动产证明第1001XXXX号不动产登记证明。 原告认为，网签制度的目的就是要保障交易安全，维护买卖双方合法权益，规范房地产交易行为。合肥市自2016年6月20日起，己全面推行存量房买卖合同网上签约备案工作。被告合肥市国土资源局不顾涉案房屋已办理网签的事实，为该涉案有权属争议的房屋办理抵押登记，违反相关规定和法律法规，严重损害了原告的利益。特提起诉讼，请求法院判令：1、依法撤销被告于2018年5月11日在合肥市经开区紫蓬路南、蓬莱路东蓬莱花园24幢402室房屋上设立最高额抵押登记并向安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行颁发皖（2018）合肥市不动产证明第1001XXXX号不动产登记证明的行政行为；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告向本院提交了以下证据：1、《存量房买卖合同》、《补充条款》、《房屋买卖居间协议》；2、收条银行交易凭证；3、合肥市存量房买卖合同网签备案单、网签备案合同；4、不动产登记证明。 被告合肥市国土资源局辩称，2018年5月，安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行与张书生等人就经开区紫蓬路南、蓬莱路东蓬莱花园24幢402室申请抵押登记，并提交了《个人借款合同》、《最高额抵押合同》等登记资料，登记机构依法办理抵押登记，颁发皖（2018）合肥市不动产证明第1001XXXX号《不动产登记证明》。该登记行为事实清楚、依据充分、合法有效。 被答辩人与张书生之间发生的房屋买卖纠纷以及存量房买卖合同网签手续与登记机构无关，房屋亦不存在权属争议，被答辩人与被诉抵押登记不存在法律上的利害关系，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回其起诉。 被告合肥市国土资源局向本院提交了以下证据：1.合肥市不动产登记受理通知书，房地产登记、审核业务书，各类房地产抵押权设立登记申请书；2.个人借款合同、最高额抵押合同；3.询问笔录；4.营业执照、委托授权书、身份证；5.不动产登记缴费单；6.不动产登记簿；7.不动产登记暂行条例及其实施细则（节选）。 第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行称，一、案涉房屋并非法律规定不可抵押物，被答辩人张书生与答辩人之间的抵押合同合法、有效。案涉房屋为登记在被答辩人张书生名下的房屋，并非《担保法》第三十七条规定的不得抵押的财产，被答辩人张书生将案涉房屋抵押给被答辩人，是其对自有财产物权的正当行使。答辩人与被答辩人张书生之间签订有《抵押合同》，且已进行抵押登记，双方之间的抵押合同关系合法、有效。 二、被答辩人张书生与被答辩人卫韧之间的房屋买卖合同关系，答辩人并不知情，也与答辩人无关。物权法规定，不动产以登记为其公示方式，并由此产生公信力。在答辩人与被答辩人张书生签订抵押合同并办理抵押手续时，并不知道被答辩人张书生与被答辩人卫韧之间签订了房屋买卖合同，依照银行贷款的规范，答辩人核实了抵押物的登记状态，并审慎的办理了抵押登记，答辩人基于对不动产登记信息公示出的产权状态的公信力，所为的行为并无过错。 被答辩人卫韧因被答辩人张书生拒绝如约履行房屋买卖合同而产生的损失，我们深表同情，但是我们认为，被答辩人卫韧与被答辩人张书生双方之间的房屋买卖合同纠纷，应当由合同双方解决，与答辩人并无关联。 三、为保护答辩人利益，不应撤销抵押登记。 答辩人与被答辩人张书生签订合同后，已经发放贷款，如果撤销该抵押登记，会导致该笔贷款并无任何债的担保，答辩人的合法权益会受到损害。被答辩人卫韧应通过向被答辩人张书生主张债权的方式维护其自己的合法权益，但是不能损害答辩人已具有的优先受偿债权。 综上所述，请求驳回被答辩人卫韧的全部诉讼请求。 第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行向本院提交了以下证据：1、个人借款合同；2、最高额抵押合同；3、不动产登记证明。 第三人张书生辩称，我在网上卖房，中介打电话来说原告要买房子，当时我说挂的九十七万元是很早就挂在哪里，现在房子涨了，然后他问多少钱，我说一百零七万，后来他说高了，后来我就卖给他。他说能不能便宜点，我说可以。那时候我是借工地里的钱。我说我都一次性要用钱的。他答应我了，他说太高了，我说你说给出多少钱？他说给八十三万，我说可以，但在一个月内必须把这个全款给我，他答应了。在他付了定金后三个礼拜，我打电话催中介，他们电话都不接。我说一个月要付款，全部都不接。所有的电话记录都有，一直拖到现在。我的战友用我的房子抵押的，抵押登记5年。是原告先违约的。 第三人张书生未向本院提交证据。 经庭审质证，本院对原被告提交的证据认证如下：原告马常春提交的证据1-4，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定。被告合肥市国土资源局提交的证据1-7，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定。第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行提交的证据1-3，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定。 经审理查明，2018年2月4日，原告卫韧与第三人张书生签订《存量房买卖合同》。约定原告卫韧以总价830000元购买第三人张书生位于合肥市合经区紫蓬路南、蓬莱路东蓬莱花园XX幢402室的房屋。2018年3月6日，合肥房管家房地产营销策划有限公司为买卖双方办理了合肥市存量房买卖合同网签备案手续（备案号：1520320563167）。但原告卫韧与第三人张书生双方一直未到合肥市不动产登记部门办理房屋转移登记。2018年5月10日，第三人张书生与第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行签订《最高额抵押合同》。合同约定，第三人张书生以涉案房屋为抵押向第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行办理30万元的最高额抵押。张书生、安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行以及借款人王恒会、陈宗梅共同向合肥市国土资源局申请抵押登记并提交了张书生的不动产权证、最高额抵押合同等抵押登记所必要的材料。被告合肥市国土资源局受理后，经审查，认为第三人张书生的房屋产权没有争议，随于2018年5月11日为第三人张书生办理了涉案房屋的最高额抵押登记，并向第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行颁发皖(2018）合肥市不动产证明第1001XXXX号不动产登记证明。原告认为，涉案房屋已办理网签手续，被告合肥市国土资源局仍为涉案有权属争议的房屋办理抵押登记，损害了原告的利益。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，《不动产登记暂行条例》第十四条规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条规定规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定：自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。第七十一条规定：设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。 本案中，第三人张书生与第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行签订了《最高额抵押合同》。合同约定，第三人张书生以涉案房屋为抵押向第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行办理30万元的最高额抵押。2018年5月10日，张书生、安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行以及借款人王恒会、陈宗梅共同向合肥市国土资源局申请抵押登记并提交了张书生的不动产权证、最高额抵押合同等抵押登记所必要的材料。被告合肥市国土资源局经审查，认为第三人张书生的房屋产权没有争议，抵押登记符合规定，随为第三人张书生办理了涉案房屋的最高额抵押登记，并向第三人安徽肥西农村商业银行股份有限公司肥光支行颁发皖(2018）合肥市不动产证明第1001XXXX号不动产登记证明。因此，合肥市国土资源局的抵押登记行为，事实清楚、程序合法，适用法律法规正确。 原告诉称，涉案抵押登记的房屋已办理网签手续，被告合肥市国土资源局仍为有权属争议的房屋办理抵押登记，损害了原告的利益，依法应予撤销。本院认为，原告与第三人张书生虽然于2018年2月4日签订了《存量房买卖合同》并办理了存量房买卖合同网签手续，但合同签订后，原告与第三人张书生在被告为第三人办理抵押登记前双方均未到房产登记部门办理房屋转移登记或预告登记。原告与张书生办理的存量房买卖合同网签手续不是在合肥市国土资源局不动产登记中心办理的，合肥市国土资源局不动产登记中心并不知晓原告与张书生办理了存量房买卖合同网签手续，存量房买卖合同网签既不是不动产登记的前置程序，也不是不动产登记的法定要件。因此，原告以存量房买卖合同已办理网签为由要求撤销抵押登记，没有法律依据，本院对此依法不予支持。 被告辩称，原告与本案没有利害关系，应依法驳回起诉。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第一条规定：公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。根据该规定，原告作为与第三人张书生签订房屋买卖合同的另一方当事人，有权对案涉房屋抵押登记行为提起诉讼。被告的辩称理由依法不能成立。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告卫韧的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告卫韧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  毕守国 人民陪审员  王永清 人民陪审员  袁新洲 二〇一八年十一月二十一日 书 记 员  谢 文 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。