上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初18809号原告：戈进飞，男，1964年2月24日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：上海歆禺房屋租赁有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘启来，该公司总经理。原告戈进飞与被告上海歆禺房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戈进飞到庭参加诉讼。被告上海歆禺房屋租赁有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告就上海市嘉定区古猗园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋出租委托代理合同》；2、要求被告支付2018年7月1日及2018年8月31日的租金人民币(以下币种同)7,600元；3、要求被告交付A房租客郑先生9月份的租金1,600元；4、要求被告支付7、8月的电费556.3元，及原告预存的煤气费用167元；5、要求被告支付滞纳金5,130元(以每日38元为标准，自2018年7月6日起算至2018年11月21日止)。6、判令被告支付违约金7,600元。事实和理由：2017年6月15日，原告与被告签订《上海市房屋出租委托代理合同》，原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年7月1日起至2022年8月31日止，第一年租金每月3,800元，每月5日支付，其中第一年免租期60天。合同签订后，被告自2018年7月1日起拖欠租金不付。合同约定被告每逾期支付一天租金，需支付月租金的1%作为滞纳金，超过15个工作日未支付租金，原告有权追究被告的违约责任。原告于2018年9月1日自行收回系争房屋。因原告的房屋有三个房间，其中一个房间的租客郑先生于9月30日才搬走，故这一个月的租金要求被告支付。因被告违约致合同解除，故被告应向原告支付所拖欠的房租、电费、滞纳金、免租期损失及违约金。为维护原告合法利益，故诉至本院。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的权利人。2017年6月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《上海市房屋出租委托代理合同》，合同第一条约定，甲方委托乙方出租涉案房屋。第二条第一款约定，本合同签约期内，甲方应给予乙方共计60天的免租期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权。以上免租期自本合同签订后，在甲方签约之日起，由乙方享有。第二条第三款约定，合同期限：自2017年7月1日至2022年8月31日，其中，免租期限自2017年7月1日至2017年8月31日，第一、二年租金为3,800元／月。备注：乙方向甲方支付租金日期统一固定在每月5日或15日或25日。第二条第四款约定，房屋委托期内，乙方向甲方支付租金的方式为月付。第五条第三款约定，委托期内，该房屋的水、电、燃气费、电话费、数字电视收视费、停车费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收或结算。不足部分由乙方承担。第七条第四款约定，如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金。无故超过15个工作日未支付租金的，甲方有权追究乙方的违约责任。第七条第五款约定，乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；(2)乙方对房屋进行主体结构破坏(指更改厨房、卫生间使用功能，破坏承重结构)且无法修复的；(3)擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍不恢复原用途的；(4)乙方或乙方相关的承租人，在居住过程中，其行为不当，发生扰邻情况，且经甲方催告后乙方不予配合解决的；(5)明知承租人存在上述行为而放任的。合同签订后，被告支付了押金3,800元，双方约定租金于每月5日支付，因被告拖欠2018年2月租金，双方于2018年3月3日签订承诺书一份，被告承诺于2018年3月25日前付清所欠房租和滞纳金，如被告不能按时付款，该物业的所有权利自动归还原告，并且原告不承担任何违约责任，租客由被告在2018年3月31日前从房屋内协商妥善安置，结清所欠水电煤费用，被告在原告物业内的所有添置物品和装修归原告所有，被告支付给原告的押金归原告所得，双方合同自动解除，自解除之日起，被告在原合同中的权利终止，双方和平解约。承诺书签订后，被告又于2018年4月16日、5月13日、6月26日分别支付原告租金11,400元、3,800元及3,800元，将租金支付至6月31日，后再未支付。2018年9月1日，原告自行收回系争房屋，并支付了2018年7月及8月的电费546.3元。A房住户案外人郑某某于2018年9月30日搬离，郑某某与被告签订的租赁合同月租金为1,520元。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋出租委托代理合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因被告存在拖欠租金行为，现原告起诉要求解除合同，于法有据，本院以起诉状副本送达被告之日即2018年9月25日为合同解除日。现原告已自行收回房屋，故本案不涉及房屋返还事宜。合同解除后，被告应支付原告拖欠租金。原告确认于2018年9月1日收回其中两间房屋，另一间房屋于2018年9月30日收回，故被告应向原告支付房租9,120元。被告还应支付原告电费546.30元。关于原告提出要求被告支付违约金7,600元的诉请，因被告在合同履行期间并无合同第七条第五款约定的情形发生，故本院不予支持。原告按每日38元的标准主张自2018年7月6日起计算至2018年11月21日的滞纳金5,130元，未超过合同约定标准，本院予以照准。对于原告要求被告赔偿原告预存的煤气费167元，因未提供相应证据，本院不予支持。关于押金，合同中并未约定扣除押金的条件，故被告所付押金3,800元，原告应当予以返还。诉讼中，被告上海歆禺房屋租赁有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告戈进飞与被告上海歆禺房屋租赁有限公司就上海市嘉定区古猗园路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年9月25日解除；二、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戈进飞租金9,120元；三、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戈进飞电费546.3元；四、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戈进飞滞纳金5,130元；五、原告戈进飞应于本判决生效之日起十日内返还被告上海歆禺房屋租赁有限公司押金3,800元;六、驳回原告戈进飞其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费323.58元，减半收取161.79元，由原告戈进飞负担76.79元，由被告上海歆禺房屋租赁有限公司负担85元，被告上海歆禺房屋租赁有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一八年十一月三十日书记员  王豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。