河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初1517号本诉原告（反诉被告）吴丙先，男，1985年10月5日出生，汉族，现住黑龙江省鸡西市滴道区。委托代理人赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）何鑫，女，1988年4月10日出生，汉族，现住河北省三河市燕郊开发区。本诉被告（反诉原告）刘安，男，1987年2月2日出生，汉族，现住河北省三河市燕郊开发区，系何鑫之夫。本诉二被告（反诉二原告）委托代理人杜耀龙，北京京拓律师事务所律师。委托代理人赵凤珍，女，1958年11月25日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区，系何鑫之母。本诉原告（反诉被告）吴丙先与本诉被告（反诉原告）何鑫、刘安房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告吴丙先及委托代理人赵海峰、本诉被告何鑫、刘安共同委托代理人杜耀龙、赵凤珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）吴丙先提出诉讼请求：判令解除本诉原、被告于2017年3月31日签订的《房屋买卖协议》；本诉被告返还本诉原告购房款75万元并承担违约责任；诉讼费用由本诉被告承担。事实和理由：2017年3月31日，本诉原、被告签订《房屋买卖协议》，约定本诉原告购买本诉被告的大厂潮白河东部孔雀城二期普通住宅第7幢2单元1201号房屋，合同约定总价126万元，买受方已按约定向出卖方支付了首付款75万元。同时约定，出卖方应在2017年4月2日将房屋交付给买受方，但至今出卖方未向买受方交付，已构成违约。但根据廊坊市人民政府和大厂回族自治县人民政府2017年先后颁布的限购政策，现本诉原告已无资格购买涉案房屋，致使合同无法继续履行，望判如所请。本诉被告（反诉原告）何鑫、刘安辩称，同意解除双方签订的《房屋买卖协议》，不同意本诉原告其他诉讼请求。本诉原告存在根本违约系导致涉案合同无法继续履行的原因，廊坊地区房屋调控限购政策实施于2017年3月22日，涉案合同签订时间2017年3月31日，本诉原告及妻子冯璐璐名下各有一套住房，本诉原告明知依据政策已不具备购房资格，仍与被告签订涉案合同，已经构成根本违约。合同履行过程中本诉被告不存在违约行为，据居间方工作人员说明，2017年4月2日并非房屋交付时间，房屋未交付系因开发商并未向本诉被告交房。基于上述事由，同时提出反诉请求：判令解除与反诉被告（本诉原告）签订的《房屋买卖协议》；反诉被告向反诉原告承担违约金787800元；反诉费用由反诉被告负担。反诉被告（本诉原告）吴丙先辩称，房屋买卖合同签订后，因出卖方未按合同约定日期交付房屋，构成根本违约。按照合同第三条四项规定，买受方有权解除合同并且追究出卖方的违约责任，合同签订时间系2017年3月31日而大厂县出台限购政策系同年6月6日，双方所签合同在限购实施之前，因此买受人在签订合同时并无主观恶意。现在双方无法办理交房、过户手续系因出卖人未取得房屋及产权证书，不是限购政策造成，买受人不存在任何过错。反诉原告主张反诉被告承担违约责任没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合庭审质证意见，本院认定事实如下：2015年11月27日，开发商大厂孔雀城房地产开发有限公司与何鑫签订《商品房买卖合同补充协议》，约定何鑫所购房屋开发商在2017年12月31日前交付。2017年3月18日，出卖方何鑫、刘安与买受方吴丙先签订了《定金协议》，约定购房定金100000元。当日，买受方向出卖方交付了定金，何鑫出具了收条。3月31日，双方通过案外人大厂回族自治县鸿盛房产经纪有限公司第二分公司签订了《房屋买卖协议》，约定何鑫、刘安将其名下商品房位于廊坊市大厂回族自治县部孔雀城二期普通住宅第7幢2单元1201号房屋出售给吴丙先，合同约定房屋总价126万元，付款方式约定首付款为80万元，贷款46万元。双方定于2017年4月2日正式交付房屋，出卖方在交房前腾空房屋。违约责任项下约定：乙方（买受方）逾期支付后续房价款超过15日，甲方（出卖方）有权解除本协议，甲方有权要求乙方支付购房价款百分之三违约金，甲方在解除协议当日退还乙方已付购房款；甲方逾期交付房屋超过15天的，乙方有权解除本协议，甲方应在乙方解除协议当日将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之三支付违约金。其他约定：首付款80万元整，其中70万元整在2017年4月2日前付清，另5万元在2017年7月15日前付清，其余5万元在2017年12月15日前付清。…由于国家政策变动过不了户，买方要求退房则卖方退给买方已付款项。2017年3月31日，出卖方何鑫向买受方出具收条，证明收到首付款60万元。7月14日，何鑫再次收到吴丙先购房款50000元。2018年1月29日，大厂回族自治县房产管理局房屋交易中心出具查询记录显示，证明吴丙先拥有大厂潮新佳苑2幢2单元601号住房一套，产权证号【大厂权29457号】，登记时间2015年12月18日，于2016年5月25日办理抵押。另，吴丙先之妻冯璐璐在大厂潮白河孔雀城十期（丹桂园、凝香园）亦拥有普通商品住宅0011-02-2003一套，合同号【GF20150320025】。本院认为，涉案《房屋买卖协议》的签订及约定内容不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。但，综合双方所提交证据，并结合当前廊坊市住房限购、限贷的房地产市场调控政策，本诉原告吴丙先作为涉案合同的买受方，必然受辖区限购政策关于购房资格的规范调整。按照目前本地实施的房地产调控政策，本诉原告吴丙先家庭作为非本县户籍，在本地已拥有两套住房，不再符合继续在本地购房的资格，涉案合同已不能继续履行，双方均同意解除，本院予以照准。对于首付款75万元（包括定金10万元）的支付和履行，双方均无异议，本院予以认定。基于本诉原告因限购政策不再具备购房资格，其属于不可归责于双方当事人事由致涉案《房屋买卖协议》无法继续履行，当事人据此均可以请求解除合同。但限购政策出台至买受方主张解除合同长达一年多时间，买受方怠于行使解除权，致出卖方错失再次选择交易对象的最佳交易时间，进而给出卖方造成一定损失，买受方对此负有一定的过错责任。根据合同履行情况、合同性质及出卖方的损失，本院酌定本诉原告吴丙先赔偿本诉被告何鑫、刘安25万元损失为宜，何鑫、刘安应返还吴丙先购房首付款（包括定金）50万元。对于反诉原告主张的违约金请求依据及数额，基于涉案合同已不能继续履行系辖区限购政策原因，致反诉被告不再具备购房资格，属于非反诉被告主观原因或不当行为所致，不足以认定反诉被告存在违约情形，故反诉人该反诉主张理据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（五）项、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）吴丙先与本诉被告（反诉原告）何鑫、刘安签订的《房屋买卖协议》。二、本诉被告（反诉原告）何鑫、刘安向本诉原告（反诉被告）吴丙先返还购房首付款（包括定金）50万元。于本判决生效之日起七日内履行完毕。三、驳回本诉原告（反诉被告）吴丙先的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告何鑫、刘安的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5650元，由本诉原告吴丙先负担。反诉案件受理费5390元，由反诉原告何鑫、刘安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。在上诉期满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人一方不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请期限为，本判决书确定的履行期限届满后次日起二年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一八年十一月十五日书记员  王 旭