成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0115民初3374号 原告：查英,女,汉族,1979年*月*日出生,住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：范其安，四川英特信（深圳）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都金河谷置业有限公司。住所地：成都市温江区涌泉七星街*号。 法定代表人：殷琦，经理。 委托诉讼代理人：张皓然（公司员工），男，汉族，1991年*月*日出生，住河南省郸城县，一般授权代理。 原告查英与被告成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告查英的委托诉讼代理人范其安、被告金河谷公司的委托诉讼代理人张皓然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 查英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金88514元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市温江区“金河谷南地块一期”*幢*单元*楼*号商品房。按照合同约定，被告应当于2015年11月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了购房款。2015年11月30日前被告也通知了原告收房，但原告在收房时发现被告拟交付的房屋不符合交付条件。其原因是被告未向原告出示《建设工程竣工验收备案证》因此原告拒绝收房。原告认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案，故虽然案涉《商品房买卖合同》及补充协议未以竣工验收作为交付条件，但金河谷公司向原告交付的房屋仍应以通过竣工验收为交付条件而金河谷公司直至2016年7月4日才完成南地块一期案涉商品房的竣工验收备案，其行为构成逾期交付，应当承担2015年11月30日至2016年7月4日期间的逾期交房违约责任。关于违约金的计算问题。根据《商品房买卖合同》第十二条“逾期交房责任”约定逾期超过60日，买受方要求继续履行合同的，“出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第①项中的比率）的违约金”，而该款第①项明文约定逾期交房违约金“该违约金比率应当不小于第九条第①项中的比率”。《商品房买卖合同》第九条原本未约定逾期付款的违约金计算方式，但是，《商品房买卖合同补充协议》第三条对买受人逾期付款违约金支付方式作了明确界定，逾期超过30日的，买受人“按日计算向出卖人支付逾期应付款每日万分之三的违约金”。因此，原告认为，被告应当以原告已经支付的购房款为基数，以日万分之三的比例向原告支付逾期交房违约金；同时，如果按照日万分之一的比例支付违约金，该违约金支付比例低于同期银行贷款利率，既不利于弥补因被告逾期交房给原告造成的损失，也不利于惩罚违约行为，有鼓励违约之嫌。 查英当庭明确第一项诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交房违约金88514元，是依据原告已付购房款乘以被告违约天数217天（2015年12月1日到2016年7月4日）再乘以万分之三。 金河谷公司辩称，被告认为交付标准应该按照相关法律，应该是竣工验收合格是前置性标准，并非是备案证的取得，建设部有关通知不具备强制性效力，不能作为认定案涉合同的交房条件，因此，被告认为在取得备案证前取得了竣工验收合格证以及合同中约定的交付标准：规划合格证和测绘报告，因此我们不应该承担违约金。对于中级法院的判决，我们并不是判例法国家，二审判决不能干涉一审的判决。关于备案证，备案证只是行政机关的一种管理，不能作为案涉房屋是否应该交付的规定。针对最高法院的观点，对于竣工备案证的取得没有明确规定，对于最高院副院长关于《全国法院再审法律疑难问题》的答复，说了房屋交付应该以竣工验收报告为标准，所以被告认为竣工验收报告可以视为交房。针对违约金的计算，原告主张违约金的标准是补充协议第三条，约定的违约金支付对象是原告，不予认可。我们在2015年11月27日取得了验收报告，也进行了出示，因此我们交付的房屋以及行使都是合法合规的，关于消防整改问题，我方不认可，即便存在问题，也不会影响房屋的交付使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月31日，查英与金河谷公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定查英购买金河谷公司开发的位于温江区房屋，房屋总价款为1359676元。 《商品房买卖合同》第十条约定：“交付条件：（一）出卖人（金河谷公司）应当在2015年11月30日前向买受人（查英）交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……”。 2015年11月30日前，金河谷公司已经通知查英收房，查英认为金河谷公司交房不符合交付条件，未向其出示《建设工程竣工验收备案证》，因此拒绝收房。2017年12月5日，金河谷公司将案涉房屋交付给查英。2015年11月27日,案涉房屋所在楼栋竣工验收合格。 另查明，2016年7月4日,金河谷南地块一期1­--4号楼完成竣工验收备案。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、房款收据等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，金河谷公司与查英签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 本案的争议焦点在于如何判断案涉房屋所在楼栋已经竣工验收合格。查英认为应该以金河谷公司取得竣工验收备案证认定案涉房屋所在楼栋竣工验收合格，金河谷公司认为取得竣工验收报告即视为案涉房屋所在楼栋已经验收合格，符合交付条件。 本院认为，1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2018年3月19日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”据此，自2018年3月19日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”；第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”方可交付使用，没有规定经“竣工验收备案”方可交付使用。本案中，案涉房屋已于2015年11月27日竣工验收合格，并且金河谷公司已经按照《商品房买卖合同》第十条的约定，于2015年11月30日前通知了查英收房，查英也当庭表示收到过金河谷公司的收房通知,只是因为未向其出示《建设工程竣工验收备案证》而拒绝收房。因此，金河谷公司交付的案涉房屋未违反关于“建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”的法律规定，金河谷公司不存在逾期交房的行为。查英向金河谷公司主张违约金的前提应当是金河谷公司存在逾期交房行为，而金河谷公司通知查英收房符合合同约定及法律规定，故，查英要求金河谷公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求无事实依据以及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 驳回查英全部诉讼请求。 案件受理费减半收取1006元，由查英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年十一月六日 书记员  陈卓婷 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。