安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0603民初2342号 原告：安徽万佳物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山路东惠苑路北桓谭小区。 法定代表人：许凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。 被告：安徽淮北技师学院（淮北工业与艺术学校），住所地安徽省淮北市烈山区太山路。 法定代表人：李军，该校校长。 委托诉讼代理人：赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。 原告安徽万佳物业服务有限公司（以下简称万佳物业公司）与被告安徽淮北技师学院（淮北工业与艺术学校）（以下简称淮北技师学院）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳物业公司的法定代表人许凯及其委托诉讼代理人徐继斌，被告淮北技师学院的委托诉讼代理人赵玉宏到庭参加诉讼。后因本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告万佳物业公司的委托诉讼代理人徐继斌，被告淮北技师学院的委托诉讼代理人赵玉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决淮北技师学院给付万佳物业公司所欠的物业管理费118224元，并赔偿经济损失13361.8元（损失按照同期银行贷款利率暂计算至起诉之日，应给付至款项全部付清之日止）；2.因本案产生的案件受理费等全部由淮北技师学院承担。事实与理由：万佳公司为滨河花园一期、二期的物业管理公司。2011年10月28日，淮北市房管局与淮北师范学校签订了住宅小区教育设施移交协议书，将滨河花园一期、二期幼儿园共计4926平方米交付给淮北师范学校管理使用，该协议明确约定安徽省淮北师范学校必须遵守小区物业公司的管理规定。安徽省淮北师范学校将上述幼儿园使用后交纳物业管理费至2015年12月31日。2016年1月1日起的物业费用，万佳公司多次催要，淮北技师学院至今未付。另查，淮北市机构编制委员会在2014年7月31日下发文件，将淮北师范学校、淮北艺术学校、淮北市第二高级职业中学并入淮北工业学校。为维护万佳物业公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法予以支持。 淮北技师学院在庭审中辩称，1.万佳物业公司并不是滨河花园小区业主委员会选聘的物业服务单位，自滨河小区业主委员会成立之日，万佳物业公司与开发商签订的前期物业服务合同即终止，因此万佳物业公司不是合法的小区业主物业服务公司。2.淮北技师学院与万佳物业公司之间不存在物业服务合同权利义务关系，淮北技师学院不是使用人也非幼儿园业主。由于幼儿园资产属于开发商无偿移交的教育资产，淮北技师学院也仅享有使用权，因此淮北技师学院并不因具有业主身份而承担费用。同时，淮北技师学院与万佳物业公司之间并不存在物业服务委托合同关系。3.万佳物业公司将淮北技师学院作为唯一物业服务缴纳人而提起诉讼，诉讼主体不适格。根据《物业管理条例》规定，缴纳物业服务费义务人是业主和与业主约定的实际使用人，但淮北技师学院既不是业主也非实际使用人。故万佳物业公司起诉淮北技师学院诉讼请求不能支持，请法庭驳回万佳物业公司对淮北技师学院诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年12月31日、2011年6月29日，滨河花园小区的开发商淮北市华永利开发有限公司（以下简称华永利公司）与万佳物业公司（原名淮北美凯瑞物业管理有限公司）分别就该小区的一期、二期物业管理事宜签订前期物业服务合同。合同约定华永利公司选聘万佳物业公司对滨河花园一期、二期提供前期物业管理服务事宜；万佳物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共有部位的维护和管理，物业共用设施设备的运行、维护和管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.4元/月/平方米、高层住宅0.6元/月/平方米、商业会所1.5元/月/平方米等内容。协议签订后，万佳物业公司开始进行滨河花园小区的物业服务工作。 2011年10月28日，淮北市房地产管理局与安徽省淮北师范学校签订住宅小区教育设施移交协议书。协议约定淮北市房地产管理局将滨河花园一期、二期住宅小区配建幼儿园教育整体资产所有权及幼儿园用地使用权移交给安徽省淮北师范学校；一期幼儿园房屋建筑面积1476平方米、二期幼儿园房屋建筑物面积3450平方米；按物业管理条例实行物业管理，安徽省淮北师范学校必须遵守小区物业公司的管理规定等内容。安徽省淮北师范学校接收上述房产后向万佳物业公司交纳物业费用至2015年12月31日。后，安徽省淮北师范学校被淮北市教育局并入淮北技师学院。万佳物业公司现以淮北技师学院未交纳2016年1月1日至2017年4月30日的物业费为由，诉至本院。 另查明，2016年12月28日，滨河花园业主委员会（委托方、甲方）与合肥阡陌物业服务有限公司（受托方、乙方）签订滨河花园一期、二期物业管理服务合同，甲方将滨河花园一期、二期物业委托给乙方实行物业管理；委托管理事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理。自2017年1月1日起至2019年12月31日止。本合同试用期一年，即自2017年1月1日起至2017年12月31日止。2017年3月29日，曲阳街道办事处向万佳物业公司发出通知。载明：滨河花园业主委员会已于2015年2月份依法成立，2016年12月28日，滨河花园业委会与合肥阡陌物业服务有限公司签订了滨河花园一、二期的物业服务合同，万佳物业公司与开发企业所签的前期物业服务合同自行终止。依据《安徽省物业管理条例》第六十四条规定，万佳物业公司已不适宜在滨河花园继续提供物业服务。请你公司接此通知后，于15日内按照相关法律法规和合同约定，向滨河花园业主委员会移交相关资料。阡陌物业淮北分公司自2017年4月12日起正式入驻滨河花园小区，成为该小区物业公司，为该小区提供物业服务。 以上事实有当事人陈述及万佳物业公司提交的营业执照复印件、工商变更信息、淮编（2014）28号文件复印件、淮政秘（2011）220号文件复印件、淮北市经济适用房项目建设合同复印件、前期物业服务合同、住宅小区教育设施移交协议书复印件、记账凭证及本院依法调取的（2017）皖0603民初3173号民事判决书予以证明，本院予以确认并在卷佐证。万佳物业公司提交的催缴通知系其单方制作，不能达到其证明目的；证人吴某、张某系万佳物业公司员工，证言不具有客观真实性，故本院不予采信。淮北技师学院提交的证据均系复印件，在本庭释明的期限内未提交原件，且万佳物业公司亦不予认可，故本院对其真实性均不予确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，淮北市房地产管理局将滨河花园一期、二期住宅小区配建幼儿园教育整体资产所有权及幼儿园用地使用权（房屋建筑面积共计4926平方米）移交给安徽省淮北师范学校，安徽省淮北师范学校作为滨河花园的业主，与万佳物业公司形成物业服务合同关系。因安徽省淮北师范学校已被淮北市教育局并入淮北技师学院，故安徽省淮北师范学校的民事权利及民事义务依法应由淮北技师学院承继。万佳物业公司为小区提供了物业服务，淮北技师学院应承担支付物业服务费的义务。 关于万佳物业公司主张淮北技师学院支付物业管理费数额的问题。淮北技师学院认可自2016年1月1日起未交纳物业管理费的事实，故涉案物业管理费应自2016年1月1日起计算至滨河花园业主委员会与合肥阡陌物业服务有限公司签订物业服务管理合同时即2016年12月28日止。按照前期物业服务合同约定的1.5元/月/平方米计算，淮北技师学院应支付万佳物业公司物业费89406.9元。关于万佳物业公司主张的经济损失的问题。淮北技师学院未按约交纳物业费用系违约，应承担相应的违约责任。因万佳物业公司与淮北技师学院并未约定交纳物业费的时间，万佳物业公司提供的证据亦不足以证明其向淮北技师学院催要物业费的时间。故，本院酌定淮北技师学院自万佳物业公司向本院起诉之日（2018年5月21日）起，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率支付万佳物业公司经济损失至付清之日止。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十四条规定，判决如下： 安徽淮北技师学院（淮北工业与艺术学校）于本判决生效之日起十五日内支付安徽万佳物业服务有限公司物业管理费89406.9元及经济损失（以89406.9元为基数，自2018年5月21日起，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算至付清款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2932元，由安徽万佳物业服务有限公司负担897元，由安徽淮北技师学院（淮北工业与艺术学校）负担2035元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  孟 娇 审 判 员  郑玉爱 人民陪审员  张 芳 二〇一八年十一月七日 书 记 员  田丽娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 《物业管理条例》 第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。