湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初5684号原告：武汉市武昌殡仪馆，住所地武汉市洪山区雄楚大道楚平路。法定代表人：吴彪，该单位馆长。委托诉讼代理人：陈宇，湖北勤宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉市五星俱乐部，住所地武汉市洪山区武珞路387号。法定代表人：朱传富，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱丹，湖北成和诚律师事务所律师，特别授权代理。第三人：武汉市按摩医院，住所地武汉市硚口区武胜路66号。法定代表人：陈仁云，该院院长。委托诉讼代理人：张伟，男，汉族，1962年10月14日出生，住武汉市硚口区。该院干部，特别授权代理。原告武汉市武昌殡仪馆与被告武汉市五星俱乐部、第三人武汉市按摩医院返还原物纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宇，被告的委托诉讼代理人邱丹，第三人的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武汉市武昌殡仪馆向本院提出诉讼请求:1.判令被告武汉市五星俱乐部将武汉市洪山区武珞路692号5个自然间门面房屋腾退并返还给原告；2.判令被告按25236.90元/月的标准,向原告支付2017年1月1日至2018年4月23日期间房屋占有使用费397901.79元；3.判令被告按31060.80元/月的标准，向原告支付2018年4月24日至房屋实际腾退（返还）给原告期间的房屋占有使用费。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于武汉市洪山区武珞路692号房屋是原告依法管理的国有资产，原告系房屋产权单位，该房屋是1层系临街门面，产权建筑面积478.49平方米。1986年7月，经原告与第三人单位的上级主管部门武汉市民政局协调，原告将上述房屋部分临街门面共计239.25平方米无偿出借给第三人武汉市按摩医院作为门诊部使用。门诊部撤销后，第三人将其中5个自然间194.13平方米出租给被告，租赁期限至2016年12月31日。由于上述房屋租赁行为与国有资产管理政策不符，第三人通知被告在租赁期限到期后腾退房屋，将租赁房屋退还给原告。然而，被告收到第三人通知后仍占有房屋拒不退还，且将该房屋分别转租给了他人从事商业经营。被告在租赁合同期限届满后，无正当理由继续占有租赁房屋，未经房屋出租人和房屋产权人许可，擅自将租赁房屋转租谋取不当利益，给原告管理的国有资产造成重大经济损失。为此，为维护自身合法权益，现向贵院提起诉讼，请判如诉求。被告武汉市五星俱乐部辩称，1.本案是房屋租赁合同纠纷，武昌殡仪馆不是本案适格原告；2.原告所主张的房屋占用费没有事实和法律依据，原告评估系单方委托，不能作为定案依据，且涉案合同无效，根据最高法院的意见承租人可以要求按照合同约定的租金支付房屋占有使用费；3.被告向第三人交付了5000元的房屋租赁押金；4.被告投入了巨额资金进行门面装修，同时因为道路施工导致被告长期停业，恳请法院一并考虑。当事人围绕诉请向本院提交了证据，本院组织原被告进行了质证，对当事人无异议的证据《房屋所有权证》、《土地使用权证》、情况说明、《房屋租赁合同》、收据，本院依法予以采信。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的房地产报告书，因系原告自行制作，且被告未予认可，不能达到原告证明目的。对照片一组及公告公示照片，被告对其真实性无异议，但认为招牌只能证明经营内容而不能证明转租，不能证明原告及第三人通知被告。本院认为，被告对该两组证据的真实性、关联性、合法性均无异议，对证明目的有异议，照片一组虽不能证明转租事实，但被告认可系涉案门面由其经营，该照片产所为案涉门面地点，从公示公告粘贴地点，恰与照片一组相佐证，原告及第三人在案涉地点进行粘贴公告，而被告为门面承租人及经营者，应视为已通知被告。故能达到原告及第三人通知的证明目的。本院经审理查明，位于武汉市洪山区武珞路692号房屋是原告依法管理的国有资产，原告系房屋产权单位，该房屋为1层临街门面，产权建筑面积478.49平方米。1986年7月，经原告与第三人单位的上级主管部门武汉市民政局协调，原告将上述房屋部分临街门面共计239.25平方米无偿出借给第三人武汉市按摩医院作为门诊部使用。后门诊部撤销后，第三人与被告于2013年12月20日签订《房屋租赁合同》，约定第三人将洪山区武珞路692号1-5自然间面积共计194.13平方米出租给被告，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日。每年租金为25万元，押金5000元。合同约定，关于装修部分，如乙方（被告）承租期满或者因其他原因不再使用该房屋时，其一切装饰设施不得拆走、毁坏，甲方（第三人）不付给补偿费。2016年12月16日，第三人与原告共同出具公告，要求收回涉案房屋，各租户配合按期腾退，并将公示粘贴至案涉门面。被告在租赁合同期限届满后，无正当理由继续占有租赁房屋。现原告要求被告腾退。本院认为,本案的争议焦点：1、原告是否有权直接向被告收回房屋；2、房屋占有使用费的标准。针对争议焦点1，原告诉称原告与被告之间无房屋租赁合同关系，被告是在与第三人租赁合同到期，第三人与原告发出公告要求腾退的情况下占有使用原告房屋，因此本案是依据侵权的事实，原告要求被告排除妨碍返还房屋，是物权保护纠纷。被告辩称涉案房屋是第三人租给被告的，出租行为得到了原告认可，因此本案是房屋租赁合同纠纷，以及合同到期后的房屋腾退问题，不涉及物权保护或侵权。本院认为，原告为案涉房屋的所有权人，第三人在合同租赁期间为合法占有人，后原告与第三人已于2016年12月16日前达成一致将案涉房屋归还给原告。第三人与被告间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。被告辩称转租合同因违反《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、四十六条的规定而无效，本院认为该行政法规的第四十五条、四十六条属于管理性规定，并非属于效力性强制规定，故对被告抗辩不予支持。被告与第三人合同履行期限至2016年12月30日届满。合同履行期间届满后，双方权利义务终止，且原告与第三人已于租赁期限届满前通知被告腾退房屋，双方并未续签租赁合同。此时，被告与第三人的租赁关系归于消灭，被告即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，是为构成对所有权人即原告房屋的无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告作为所有权人，可以向被告主张返还租赁物。故原告向被告主张返还房屋，并非基于房屋租赁合同，而是直接基于其具备的所有权。故原告可直接起诉次承租人即被告，被告亦为本案适格主体，本院对被告抗辩不予支持，并对原告主张的要求被告腾退案涉房屋的5个自然间门面的诉讼请求予以支持。针对争议焦点2，原告要求按照鉴定的现市场价格支付占用费，被告要求按照第三人与被告签订的租赁合同支付占用费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退占有使用费的，人民法院应予支持。”原告要求被告支付占用费符合法律依据，但自行提供的房地产评估报告未被法院采信，故对原告要求按照鉴定的市场价格支付不予支持。因双方均未向法院申请案涉房屋的市场租赁价格的鉴定，本院认为，在本案中，原告将房屋出借给第三人系无偿，其既得利益的损失较小，可期待利益亦未超过被告支付给第三人的租金标准，故本院在公平及诚实信用原则基础上，参照被告与第三人签订的原租赁合同的租金标准，酌情认定被告按照每年租金25万元的原租金标准向原告支付房屋占有费。原告与第三人已于2016年11月16日通知被告腾退，被告租赁合同期限于2016年12月30日到期，本院酌情考虑被告合理腾退期限1个月，故从2017年2月1日开始起算房屋占有使用费至租赁房屋实际腾退之日止。另被告抗辩其投入了巨额资金进行门面装修，同时因为道路施工导致被告长期停业。本院认为该抗辩并非本案审理范围，且被告并未举证其装修停业损失，其向本案原告主张缺乏法律依据及事实依据，故本院对该项抗辩不予支持。被告支付给第三人的押金5000元，在本案中，为避免累诉，可一并审理，由收取押金方第三人武汉市按摩医院与被告按照双方的《房屋租赁合同》第四条办理清算后退还。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告武汉市五星俱乐部于本判决生效之日起十日内将位于武汉市洪山区武珞路692号1-5个自然间门面的房屋腾退给原告武汉市武昌殡仪馆；二、被告武汉市五星俱乐部于本判决生效之日起三日内按年25万的租金标准向原告武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有使用费，自2017年2月1日计算至实际腾退之日止；三、驳回原告武汉市武昌殡仪馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序审理，案件受理费减半收取2824元，由被告武汉市五星俱乐部负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  瞿汉春二〇一八年十一月二十日法官助理董曼书记员徐义佳