山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初1589号原告：史蕾，女，1987年3月12日生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：张大尉，山东同济律师事务所律师。被告：周大勇，男，1974年8月12日生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：赵东明，山东星河泰律师事务所律师。第三人：烟台经济技术开发区美尚房产经纪信息部，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：王亚军，经理。原告史蕾与被告周大勇、第三人烟台经济技术开发区美尚房产经纪信息部（以下简称美尚房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史蕾及诉讼代理人张大尉、被告周大勇诉讼代理人赵东明到庭参加诉讼，第三人美尚房产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史蕾向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告双方于2017年9月3日签订的房屋买卖合同，被告双倍返还原告定金100000元；二、案件受理费由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求，将要求被告双倍返还原告定金100000元变更为要求被告返还原告购房定金50000元并支付原告单方终止合同违约金106000元。事实与理由：2017年9月3日，原、被告双方通过第三人签订了房屋买卖合同一份，合同约定，被告将其所有的位于烟台经济技术开发区青岛大街7号海韵花园31号楼1单元602号房屋（建筑面积102.02㎡），以总房款530000元的价格出卖给原告。具体付款时间：原告首付款共160000元（含定金50000元），剩余房款为公积金贷款，原告协助贷款部门尽快放款给被告，保证过户后9个月内放尾款，超时不放款原告支付被告房租；违约责任：任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；被告于2017年10月2日前将5楼腾给乙方，待甲方收到尾款后将阁楼付给原告。合同还对其它相关事项做出了明确约定。合同生效当日，原告即向被告支付了履约定金50000元，并备齐了首付款，但被告经原告及第三人多次通知未能按时履行合同。2017年12月7日被告发微信要求与原告终止合同，但原告予以回绝。之后，原告试图通过寄送书面通知函的方式要求被告履行合同，但被告均拒收。原告认为，被告的行为已严重违约，请求法院依法支持原告诉请。被告周大勇辩称，一、同意解除双方于2017年9月3日签订的房屋买卖合同。二、对违约金的主张我方不同意，理由是被告并没有违约，是原告未完全履行合同，而且被告认为原告有违约现象，对原告已经支付的购房定金同意返还。第三人美尚房产未到庭，未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）通过第三人美尚房产签订了房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于烟台经济技术开发区青岛大街7号海韵花园31号楼1单元602号房屋卖与原告，建筑面积102.02㎡。房屋成交价530000元整。随房附属品：固定装修等、房里东西都不动（床、冰箱、热水器等）。三、洽谈、签订合同过程中，中介代甲方收取乙方支付的定金5000元，甲方应主动前往了解该款项的情况，中介方不必另行通知。同时甲方向乙方和中介方提供产权证等过户手续，并交房管部门验证、过户。四、具体付款时间：乙方首付款共160000元（包含定金50000元），剩余房款公积金贷款，乙方协助贷款部门尽快放款给甲方，保证过户后9个月内放尾款，超时不放款，乙方支付甲方房租。五、甲方协助乙方将本房产过户至乙方名下，过户过程中双方产生的税费由双方依据国家规定承担。六、甲方于产权证过户后约定事项2日内向乙方腾交房屋及附属设施，并交清腾交日前房屋所发生的水、电、煤气、暖气、闭路、物业……等一切费用，否则，乙方可由房款中扣除代交；腾交后房屋产生的一切费用由乙方承担。九、违约责任：任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；乙方不按期支付购房款或甲方不能按期向乙方腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。十、其他约定事项。1、本合同签订后，甲乙双方应自动支付中介费。2、甲方于2017年10月2日前将此楼腾给乙方，待甲方收到尾款后，将阁楼交付给乙方。3、甲方收取乙方支付的定金50000元。原、被告在合同中签字捺印，第三人盖章确认。合同签订当日，原告向被告支付定金50000元，被告向原告出具收条。后被告未按合同约定与原告办理房屋交接等事宜。目前涉案房屋仍由被告管理使用。庭审中，原告主张被告违约，向本院提供了以下证据：一、2017年12月7日被告发送给原告的微信信息打印件，证明被告通过发微信的方式要求单方变更解除合同，原告予以回绝。被告质证称对该证据的真实性不认可，而且从微信的内容看，也没有明确提出解除合同，微信的这种表达形式也起不到解除合同的作用，要求原告提供原被告间的整个聊天记录；二、2017年12月13日原告向被告发送的函、EMS快递单、投递回执单，证明原告书面通知被告履行合同，但被告拒绝接受，被告的行为构成根本违约。被告质证称对该证据被告没有收到，对此不知情。经本院审查，2017年12月7日被告发送给原告的微信聊天记录中载明“史磊，你好,2017年12月2日，中介栾书华经理来电时已明确告知她且拜她转告你：鉴于目前国家房贷政策的调整，公积金贷款烟台市实际已经停止发放，且目前银行正常的商贷时间也延长至4-5个月以上。基于此实际情况，你的公积金贷款买房根本无法实现。所以，建议你如下：再给你三天时间，如果不能全款买房，请给我你本人的银行账户，我将把你预交的定金伍万元按照银行活期利息计算至2017、12、09日，连本带息退回给你。以上，因国家政策调整导致房屋买卖无法达成，属于不可抗力，将不追究你的违约责任。如果因你本人原因，导致以上房屋买卖定金及利息无法及时退还你本人，所有后果及损失由你本人承担。周大勇”。原告回复内容“关于你要终止我们双方房屋买卖事件，本人表示不同意，并请你于5日内协助本人与中介一起到房管局办理过户手续，并按合同约定（2017年10月2日）交付房屋5楼。如不履行上述事项，请按照合同中第九项违约责任进行赔付。史蕾”。另，2017年12月15日原告向被告发送了要求继续履行合同通知函，2017年12月18日该函被告拒收，被退回。被告主张系原告违约，向本院提交录音两份，分别是2018年4月3日、5月4日被告与美南房地产栾书华的通话录音，证明被告并未提出解除合同，并多次要求原告支付首付款履行合同，因原被告断了联系以后一直通过中介联系的，另证明原告没有钱支付中介费，其履约能力有限。原告质证称因原告不是通话录音当事人，无法确认该录音的真实性。即使是真实的，也无法证明被告的主张，因为两份证据形成于本案起诉后，且录音的主要内容为被告想通过第三人向原告返还定金，并没有继续履行合同的意思表示，被告是否违约，应按合同约定及被告的所作所为依法认定。原告主张其已支付中介费2000元，没有收据，有转账记录。另，原告要求被告支付违约金106000元，提交了涉案房屋目前在网上出售的信息截图及原告与房屋中介的微信聊天记录，证明涉案房屋目前售价为830000元，被告应按合同第九条约定支付单方终止合同违约金，原告请求的数额远远低于被告给原告造成的损失，包括直接损失和逾期可得利息损失。被告对该证据的真实性不能确定，但认可涉案房屋其委托其他房产中介公司在网上出售，价款为81万元的事实。另被告主张原告主张的违约金过高。本院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。虽然双方合同约定中介方代被告收取原告支付给被告的定金5000元，但原告于合同签订当日向被告支付定金50000元，已完成合同约定义务。但被告以公积金政策变化为由未按合同约定的时间向原告交付房屋，并另行委托其他房产中介公司在网上高价出售涉案房屋，已构成违约。被告辩称是原告未完全履行合同，是原告有违约现象，其没有违约，未提交充分证据予以证明，对其主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原告选择解除合同由被告承担违约金来维护自己的权益，于法有据，且被告同意解除合同，因此对原告要求解除双方于2017年9月3日签订的房屋买卖合同的主张，本院予以支持。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述规定看，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，合同规定的义务不再履行，当事人应恢复至订立合同前的状态。合同解除后，被告不再负有向原告交付房屋的义务，但其收取原告的50000元定金应予以返还并按合同约定承担违约责任，原告要求被告按总房款额的20%支付违约金106000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告主张原告主张的违约金过高，申请法院酌减，本院认为根据被告违约情形、房价上涨及本案实际情况，其主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、解除原告史蕾与被告周大勇、第三人烟台经济技术开发区美尚房产经纪信息部于2017年9月3日签订的房屋买卖合同。二、被告周大勇于本判决生效之日起十日内返还原告史蕾购房定金50000元。三、被告周大勇于本判决生效之日起十日内支付原告史蕾违约金106000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元减半收取1710元，由被告周大勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇一八年十一月二十三日书记员  王琳