安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0111民初5677号原告：叶礼荣，男，1977年2月3日出生，汉族,住安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：汪昌法，浙江金众（舟山）律师事务所律师。被告：许绪建，男，1991年10月10日出生，汉族,户籍地安徽省舒城县，现住安徽省合肥市滨湖区。被告：韦玲，女，1989年8月12日出生，汉族,户籍地安徽省舒城县,现住址同上。原告叶礼荣与被告许绪建、韦玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶礼荣及委托诉讼代理人汪昌法，被告许绪建、韦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶礼荣向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告和两被告于2016年10月6日签订的《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖交易条件》以及于2016年10月31日签订的《补充协议》；二、依法判决两被告归还原告购房款70万元和定金5万元；三、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：被告许绪建和韦玲系夫妻关系，双方共有一套房产，位于合肥市滨湖区南宁路与庐州大道交口五月花小区A5幢2003室，房屋建筑而积93.91平方米。后被告许绪建和韦玲因需要周转资金决定卖掉该房，原告需要解决小孩读书问题决定在合肥买房。双方通过合肥滨海房地经纪有限公司的介绍和服务，就该房买卖达成一致意见，并于2016年10月6日签订了《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖交易条件》，后又于2016年10月31日签订了一份《补充协议》，在协议中双方约定，两被告将其名下的位于合肥市滨湖区南宁路与庐州大道交口五月花小区A5幢2003室，建筑而积为93.91平方米的房屋出卖给原告，交易价款为205万元，原告于2016年10月20日之前支付给两被告首付款为75万元(注明：包括定金5万元)，然后两被告将该房过户到原告名下，尾款130万元原告通过商业贷款于交房时支付给两被告。原告于合同签订当日支付给两被告5万元定金，并于2016年10月7日支付给两被告70万首付款。由于合肥政策限购原因，导致该房不能过户到原告名下，双方由此产生纠纷，并为此多次协商，仍不能解决此事。原告认为，该房不能过户的原因，不是因为本人不愿意购买，而是由于政策限购的原因不能过户，原告对此没有过错，现原告购房过户的目的不能实现，继续履行本合同己无意义，所以要求解除双方之间签订的协议，并返还购房款和定金。许绪建、韦玲共同辩称：2016年10月31日与原告方签订了商品房买卖合同，原告未按期支付尾款致使合同不能履行，给我方造成了巨大损失。不同意返还定金。原告支付的定金是75万元，同意返还35万元。经审理查明：2016年10月6日，叶礼荣（乙方）在安徽滨海房产经纪有限公司的居间服务下与许绪建、韦玲（甲方）签订一份《房地产买卖居间合同》，约定：乙方为表达对下述房地产之购买意向，向居间方支付购房意向金5万元，作为与甲方洽谈之用；甲方将位于合肥市滨湖区南宁路与庐州大道交口五月花小区A5幢2003室住宅，房产证编号（网上备案单号）1402003805，以205万元的价格出售给乙方，若甲方签署本合同，则乙方所支付的意向金自动转为定金，待甲方签署本合同后于2016年10月20日内，乙方应补足定金75万元，若乙方违约，上述定金由甲方没收，若甲方违约，甲方应于本协议解除七日内双倍返还定金给乙方。同日，双方签订《房地产买卖交易条件》，约定：总房价款205万元，首期房款75万元，房产证下来15个工作日前往合肥市包河区房产交易部门办理交易过户手续，乙方应于办理好交易过户手续后十日内向银行申请贷款，签署相关合同，若乙方申请贷款额度不足或未获银行通过，则乙方应于十日内补足至房地产交易部门指定的托管账户，款清交房。第五条补充约定：如果因政策原因导致乙方购买不了此房，甲、乙双方经协商决定，允许乙方更名；定金75万元整，当日支付5万元，剩余70万元20号之前打到甲方账户。上述合同签订后，叶礼荣于当日向许绪建支付购房定金5万元，2016年10月7日支付购房款70万元，许绪建出具了收据。2016年10月31日，许绪建（甲方）与叶礼荣（乙方）又签订一份《补充协议》，约定：待甲方产证下来，如果还没有办法过户的话，双方同意延期15个月办理过户，延迟过户期间乙方每月支付甲方利息1700元，利息自甲方产证下来三个月后计算至乙方尾款付清为止，利息当月10日前支付，在此期间，如有第三人购买，甲乙双方同意按照原条件转出售给第三人，原房地产买卖居间合同与本补充协议条款有冲突的，以本协议为准。另查明，许绪建、韦玲于2017年1月22日取得案涉房屋不动产权证书。2017年6月至2018年2月，叶礼荣按月支付许绪建利息1700元。案涉房屋现由许绪建、韦玲居住。再查明，2016年10月2日，合肥市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，意见规定：暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。上述事实，除双方的当庭陈述外，还有叶礼荣提供的合肥市商品房网上认购备案确认单、《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖交易条件》、《补充协议》、转账凭证、定金收据、房款收据等证据在卷证明。本院认为：叶礼荣与许绪建、韦玲签订的《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖交易条件》、《补充协议》，系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据案涉合同签订的时间及内容，可以确定合同签署于合肥市限购政策出台之后，双方在签约时均知晓合肥市限购政策内容，知晓叶礼荣不具有购房资格，而购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，法律规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现叶礼荣主张解除案涉合同，许绪建、韦玲返还购房定金75万元，应当允许。关于许绪建、韦玲辩称叶礼荣未按期支付购房尾款，现房价下跌，要求赔偿损失的问题，根据双方签订的《房地产买卖交易条件》“房产证下来15个工作日前往合肥市包河区房产交易部门办理交易过户手续，叶礼荣应于办理好交易过户手续后十日内向银行申请贷款，签署相关合同，若叶礼荣申请贷款额度不足或未获银行通过，则叶礼荣应于十日内补足至房地产交易部门指定的托管账户”的约定，叶礼荣支付购房尾款130万元应在双方办理案涉房屋产权转移登记手续之后，由于叶礼荣与许绪建、韦玲在签订案涉合同前，合肥市政府已发布限购政策，根据该政策规定，叶礼荣属限购、禁购范围，不具有购房资格，无法取得案涉房屋所有权证书，许绪建、韦玲辩称，叶礼荣承诺给其15个月的时间去购买合肥市社保，但未提供证据证明，不应采信，故叶礼荣未支付购房尾款的行为，不构成违约，不应承担相应的法律责任。许绪建、韦玲的前述辩称，不予支持据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告叶礼荣与被告许绪建、韦玲于2016年10月6日签订的《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖交易条件》以及于2016年10月31日签订的《补充协议》；二、被告许绪建、韦玲于本判决生效后十日内返还原告叶礼荣购房定金750000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，财产保全费4270元，合计15570元，由被告许绪建、韦玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  丁文华人民陪审员  张 俊人民陪审员  杨曙东二〇一八年十一月三十日书 记 员  汪 觅附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。