福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初9666号 原告：张谋序，男，1984年8月19日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘江平，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜木明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：黄燕燕，女，1974年8月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 第三人：厦门高鹏房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区。 原告张谋序与被告黄燕燕、第三人厦门高鹏房地产营销策划有限公司（以下简称高鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告张谋序的委托诉讼代理人颜木明到庭参加诉讼。被告黄燕燕、第三人高鹏公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张谋序向本院提出诉讼请求：1.解除张谋序与黄燕燕之间关于厦门市思明区西林东里194-209号第一层第45、46、47、78号车位的买卖关系；2.黄燕燕立即向张谋序退还购房定金5万元；3.黄燕燕向张谋序支付违约金38.4万元；4.黄燕燕向高鹏公司支付中介费48000元。事实和理由：2016年11月3日，张谋序（乙方）与黄燕燕（甲方）、高鹏公司（丙方）签订编号为0000422的《房产买卖协议》，约定：张谋序向黄燕燕购买址于厦门市思明区西林东里194-209号第一层第45、46、47、77、78、79共六个车位，总成交价192万元；协议签订之日，张谋序向黄燕燕支付购房定金5万元；上述车位已经办理土地房屋权证，但处于抵押状态，黄燕燕应于2016年12月20日前前往其原申请贷款银行办理提前还贷手续，将银行按揭余额一次性付清，同时办理解除抵押登记手续；任何一方发生违约行为的，由违约方向高鹏公司支付全额中介费48000元；张谋序有权指定其他人作为产权人过户；违约方应支付对方总价20%的违约金。上述协议签订后，张谋序按约定支付了5万元购房定金。后双方协商将第79号车位变更为第76号车位，并已将第76、77号车位过户至张谋序指定的第三方名下，张谋序也已付清上述两车位的尾款。但黄燕燕至张谋序起诉之日仍未办理上述第45、46、47、78号车位的提前还贷及解除抵押登记手续，张谋序多次催讨未果，故提出如上诉请。 黄燕燕未作答辩。 高鹏公司未作陈述。 张谋序围绕其诉讼请求向本院依法提交了证据，黄燕燕、高鹏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月3日，曾垲铭、袁洁代理黄燕燕（出售方、甲方）与张谋序（购买方、乙方）在高鹏公司（中介方、丙方）居间下签订《房产买卖协议》（编号：0000422），约定：甲方同意将座落于厦门市思明区西林东里194-209号第一层的房产，用途车位，出售给乙方；上述房屋的成交总价为壹佰玖拾贰万元整，本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金五万元；乙方向银行申请商业贷款叁拾贰万元/个；上述房产已经办理土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2016年12月20日前前往甲方原申请贷款银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；甲乙双方应于甲方解押注销叁日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续，若于约定日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；甲方应于收到全额房款当日将房屋交付给乙方使用；中介费肆万捌仟元整，乙方支付人民币肆万捌仟元整，本协议签订后，甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方。协议第一条边空白处注明：第45号、46号、47号、77号、78号、79号车位（共6个）。协议第十二条“违约责任”约定：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自毁约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方；若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金，任何一方逾期超过五日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。协议第十七条补充条款约定：甲方同意乙方指定第三人做为产权人过户，双方同意按最低市场指导价过户，违约方支付全额中介费，甲方承诺已征得承租方同意放弃优先购买权，如有违约，违约方支付对方总价百分之二十作为违约金。 讼争协议签订后，张谋序将协议约定定金5万元支付至高鹏公司处。2016年11月7日，根据张谋序指示，曾垲铭代理黄燕燕将厦门市思明区西林东里194-209号第一层第77号车位权属过户登记的案外人龚凯斌名下，将厦门市思明区西林东里194-209号第一层第76号车位权属过户登记至案外人李郁名下。 另查明，2016年9月27日，经厦门市公证处公证，黄燕燕签署《委托书》，委托曾垲铭及案外人钟璐、黎奇代为办理含案涉厦门市思明区西林东里194-209号第一层第76、77号车位在内的若干车位产权办理、出租、出售等手续。2016年9月30日，经厦门市公证处公证，黄燕燕签署《委托书》，委托袁洁代为办理含讼争厦门市思明区西林东里194-209号第一层第45、46、47、78、79号车位在内的若干车位产权办理、出租、出售等手续。2017年12月8日，黄燕燕于厦门市公证处签署《声明书》，撤回前述2016年9月30日所作委托授权。 又查明，2018年6月13日，厦门市不动产登记中心出具的不动产信息查询表显示，讼争四个车位均设定有抵押权，权利人为厦门国际银行股份有限公司厦门分行，债务履行期限均为2016年7月15日至2029年7月15日。 本院认为，张谋序与黄燕燕签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。根据讼争协议第五条约定，黄燕燕应于2016年12月20日前前往原申请贷款银行办理提前还贷手续，但其迟至2018年6月13日仍未办理讼争四个车位的提前还贷手续，其行为已构成违约，导致双方无法办理讼争四个车位的交易过户登记手续，现张谋序主张解除双方关于讼争四个车位的买卖关系，本院予以支持。关于违约金，根据讼争协议第十七条补充条款约定，如有违约，违约方支付对方总价百分之二十的违约金。现张谋序主张黄燕燕支付其合同总价款192万元的20%的违约金即384000元，但因讼争协议已部分履行完毕，根据公平原则，已履行部分价款应从总价款中相应扣除，故黄燕燕应支付张谋序协议未履行部分价款128万元的20%的违约金，即25.6万元。另，张谋序主张黄燕燕向其退还已付定金5万元，但该笔定金系支付至高鹏公司处，相关退还事宜由张谋序与高鹏公司另行处理，该诉求不予支持。关于张谋序主张由黄燕燕向高鹏公司支付中介费48000元，系黄燕燕与高鹏公司之间的居间服务合同关系，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除张谋序与黄燕燕之间关于厦门市思明区西林东里194-209号第一层第45、46、47、78号车位的买卖关系； 二、黄燕燕于本判决生效之日起十日内向张谋序支付违约金25.6万元； 三、驳回张谋序的其他诉讼请求。 本案案件受理费16320元，由黄燕燕负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本案财产保全费2930元，由黄燕燕负担，该款已由张谋序垫付，黄燕燕于本判决生效之日起七日内将该款支付给张谋序。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 瑛 人民陪审员  柯素华 人民陪审员  谢焕发 二〇一八年十一月十二日 法官助理（孟晓媚） 代书 记员  周月娜 附件：本案所适用法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。