广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初11236号原告（反诉被告）：尹庆瑞，男，1972年10月12日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市，委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚勇坚，男，1980年2月3日出生，汉族，身份证住址广东省佛冈县之一，委托诉讼代理人：陈淑辉，广东纬韬律师事务所律师。被告：广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社，住所地广州市白云区鹤龙街黄边村。法定代表人：龙敏飞，董事长。委托诉讼代理人：王锋，广东宏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，广东宏诚律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）尹庆瑞与被告龚勇坚（反诉原告）、被告广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社（以下简称黄边经济联合社）合同纠纷一案，本院于2018年8月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。尹庆瑞及其委托诉讼代理人霍欣，龚勇坚的委托诉讼代理人陈淑辉，黄边经济联合社的委托诉讼代理人王锋、李硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹庆瑞向本院提出诉讼请求：1、被告龚勇坚退还原告保证金46000元、进场费3万元，共计76000元；2、确认原告是涉案商铺的实际经营者，判令被告黄边经济联合社依法向原告支付拆迁补偿，并将拆迁补偿方案提供给原告，被告龚勇坚在已受领补偿款项范围内承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年1月1日，原告就承租广州市白云区黄边地铁站D出口左边马路商铺10号和1l号铺位与被告龚勇坚签订《商铺租赁合同书》，租赁期限至2020年12月31日止。原告租赁商铺用于经营餐饮服务使用，并经被告黄边经济联合社同意于2015年9月8日办理了《营业执照》，原告是涉案商铺的实际经营者。根据被告黄边经济联合社于2018年4月10日发出的搬迁通知，涉案商铺所在地需要拆迁，被告黄边经济联合社要求包括原告在内的各拆迁户需在2018年7月11日前搬迁完毕。但对于原告作为实际经营者的各项拆迁补偿，被告龚勇坚与被告黄边经济联合社均未与原告协商解决。为了配合搬迁并理清征地主体及征地补偿等相关情况，原告分别向广州市白云区信访局和广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处进行信访，同时向广州市国土资源和房屋管理局白云区分局和白云区土地开发中心以及被告黄边经济联合社发函了解征地补偿方案等相关情况，最终根据被告黄边经济联合社提供给原告的云更新5号《白云区城市更新局关于黄边村工业园项目改造方案的批复》（2017年1月23日）确定白云区××黄边村东与空港大道征地线相接、西与云城西路延长线征地相接、北至时代玫瑰园用地红线、南至黄边村村界地段，部分由政府征收，部分以被告黄边经济联合社为改造主体进行自主改造。并经多方确认原告涉案商铺所在地属于被告黄边经济联合社自主改造范围内。目前，在未经原告同意的情况下，涉案商铺的网络线及电话线已被拆除。鉴于搬迁截止日后，被告龚勇坚与原告之间已无任何法律关系，被告龚勇坚应退还原告保证金46000元、进场费3万元，共76000元。此外，原告为商铺的实际经营者，对商铺的装修、设备购买投入了大量的资金，按照“谁经营谁受益”的法律基本原则，原告对涉案商铺进行商业经营，对所经营商铺的投入是原告个人合法的财产。根据《物权法》第四十二条规定，被告黄边经济联合社应依法给予原告拆迁补偿，被告龚勇坚在已受领补偿款项范围内承担连带清偿责任。被告龚勇坚辩称，1、由于合同期内的涉案商铺属于政府的拆迁范围，根据合同约定应当提前终止，但合同提前终止的时间应当以原告知道涉案商铺交给被告控制的时间为准，被告龚勇坚于2013年8月收到被告黄边经济联合社的拆迁通知后，立即通知承租方按期搬离该租赁物，但原告一直拒不搬迁，而且继续开展经营活动，所以双方签订的合同的时间按法院实际判令解除的时间为准。2、根据最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。结合本案当中涉案商铺属于拆迁范围内，拆迁方已经给出拆迁补偿方案但没有实际达成合意，人民法院就此应定性为安置补偿争议，对于补偿装修装饰部分包括经营性损失等应属于补偿安置范围，不应当受理。另外涉案商铺店内的装修实际上并非原告出资进行施工，从原告提交的证据及庭审当庭提交的进场费票据可以看出原告承租该商铺时已有现有状态承租，所以现有设备与装修作为使用权交给原告也因此收取相应的进场费而不是将现有装修的所有权归原告，因此原告在本案中提出装修费用由被告承担于法无据。被告广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社辩称，1、黄边经济联合社并不是本案的适格主体，根据黄边经济联合社提供的土地租用合同书证实该涉案地块是由黄边村第二经济合作社与黎建潮签订的土地租用合同。第二经济合作社签订时间为2006年6月11日，在2012年12月24日又将土地转租给了龙国成，即涉案地块是由第二经济合作社与龙国成签订的租赁合同，第二经济合作社并没有与被告龚勇坚签订租赁合同，因此根据合同相对性我方不是本案的适格主体，请求法院予以核实。2、根据原告与被告龚勇坚签订的租赁合同显示该地块并没有取得建设规划许可证，因此根据城镇房屋租赁合同若干问题的解释第2条的规定，该租赁协议是无效的。3、黄边经济联合社是根据广州市白云区城镇工信局对于白云区黄边村工业区工业园区项目改造的批复，对于涉案地块进行工业区的升级改造，该地块属于以村自主进行工业改造，并非政府征收。且根据第二经济合作社与原承租人黎建潮签订的土地租用合同第10条的约定，如遇村、社发展需要，经政府有关部门批准，合同无条件终止…从这一点来说原告要求黄边经济联合社支付拆迁补偿并没有任何法律依据。4、根据合同的相对性来说，本案是租赁合同纠纷，而拆迁补偿与本案并不是同一法律关系，且即使有补偿，黄边经济联合社补偿的是针对原承租人，对于原告与被告龚勇坚签订的租赁合同，没有经过第二经济合作社的同意，黄边经济联合社也并不知情，所以说即使有该补偿，其补偿也并非原告，而是第一手承租人。综上黄边经济联合社认为原告要求黄边经济联合社支付拆迁补偿没有任何法律依据，请求依法驳回。被告龚勇坚向本院提起反诉请求：1、双方于2015年1月1日签订的《租赁商铺合同书》于2018年8月31日解除；2、原告向被告龚勇坚支付欠付的租金、场地占有使用费等费用合计75900元及逾期利息（以每月欠缴租金为基数，按每天千分之五的标准计算）；3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2015年1月1日，龚勇坚与原告签订《租赁商铺合同书》，约定：1、原告承租龚勇坚位于白云区黄边地铁D出口左边马路商铺第10和第11号铺（以下简称“该商铺”）作商业经营使用，租赁期间从2015年1月1日至2020年12月31日共5年；2、租金标准前二年按每月租金为人民币23000元整，每满二年在上年租金基础上递增10%;3、原告应于每月25日前向龚勇坚一次性缴清当月租金，过期缴纳租金的按每天计为5‰滞纳金。如原告过期一个月还不缴纳租金的，龚勇坚有权单方面终止合同。合同签订后，原告依照合同约定向龚勇坚预付押金46000元。2018年7月，龚勇坚收到黄边经济联合社搬迁通知，由于该商铺位于广州市人民政府土地征收范围内，需要全体搬迁户进行搬迁工作。接到搬迁通知后，龚勇坚马上向原告发出了《搬迁催告函》告知其搬迁事宜。然而原告却以搬迁为由拒不缴纳租金，至今仍拖欠龚勇坚2018年7-9月份三个月的租金、场地占有使用费。龚勇坚多次向原告催缴租金及场地占有使用费，均无果。综上所述，原告故意拖欠龚勇坚租金及场地占用使用费拒不支付，严重损害了龚勇坚的合法权益。基于上述事实和理由，龚勇坚提起反诉。原告尹庆瑞对被告龚勇坚的反诉请求辩称，1、首先对于诉求租赁合同的终止时间，我方认为被告龚勇坚并非涉案商铺的所有权人也不是拆迁单位，根据被告黄边经济联合社提供的搬迁通知，搬迁截止日期为2018年7月11日，搬迁截止日之后原告与被告龚勇坚之间不存在其他法律关系，被告龚勇坚应当返还原告的保证金及进场费。且被告龚勇坚不再享有向原告主张租金和占用费的权利。2、关于场地占用费和租金的标准问题，现在目前的状况是涉案商铺的网络及电话线路已被拆除，原告在无法正常使用的情况下即使应当支付占用费，也不应当按照租金的标准支付，且被告龚勇坚不是适格的收取占用费的权利人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据租赁商铺合同书、收据、搬迁通知、律师函，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，原告尹庆瑞（承租人、乙方）与被告龚勇坚（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同书》，甲方将白云区黄边地铁站D出口左边马路商铺第10号和11号铺位出租给乙方使用，租赁建筑面积170平方米。租赁期限为五年，从2015年1月1日起至2020年12月31日止（原为2017年后改为2020年）；租金标准：前二年按每月租金23000元；租金计算方式：租金每满二年在上年租金基础上递增10%；缴租方法：乙方在每月25日前向甲方一次性交清当月租金，租金按三联根收据开出，如需开发票，税金由乙方支付，过期交纳租金的按每天计为5%滞纳金，如乙方过期一个月还不交纳租金的甲方有权单方面终止合同，并有权追回乙方所欠的款项或留置其产品、设备抵押租金。违约责任：合同签订后乙方预付46000元整给甲方作为押金，押金在合同期满无息退回，并且乙方在租赁范围内已装下的水电设施（指电线、水管、水电制闸等）无偿归甲方所有，如乙方提前终止合同押金不退回并追讨所欠租金。签订合同后，被告龚勇坚出具收据确认收到原告尹庆瑞押金46000元。2018年3月15日，龚勇坚出具收据确认收到尹庆瑞入场费3年共20000元，注：已收10000元，龚勇坚确认收到尹庆瑞3万元入场费，此前2万元在原合同中已使用完，后再加1万元入场费，尹庆瑞主张该入场费是顶手费，因签约而支付。尹庆瑞支付租金至2018年6月，2018年7月租金因被告黄边经济联合社要求搬走就没有再缴纳。被告黄边经济联合社出具土地租用合同书、转让协议，证实涉案商铺由广州市白云区新市镇黄边村第二经济合作社出租给黎建潮，黎建潮后转租给龙国成。被告龚勇坚主张涉案商铺是向陈锌元承租，陈锌元是向龙国成承租的。被告龚勇坚出具拆迁补偿方案，拟证实黄边经济联合社已出具初步拆迁方案，但没有提供完整方案给各承租方，黄边经济联合社表示因与龚勇坚没有合同关系，没有支付补偿款给龚勇坚，龚勇坚亦表示没有收到拆迁补偿费。2018年4月10日，黄边经济联合社发出搬迁通知书，根据白云区城市更新局2017年1月23日印发的《白云区城市更新局关于黄边村工业园项目改造方案的批复》要求，位于白云区××黄边村，北至黄边北路，南至白云三线，西至云城西路延长线（规划）、东至空港大道（广云路），即将启动搬迁程序，通知各拆迁户提前做好搬迁事宜，搬迁时间自本通知发出之日起至2018年7月11日前搬迁完毕，逾期未完成搬迁，按规定承担违约赔偿责任，自2018年7月11日起通知范围内停止供应水电并开始围蔽工作。2018年8月10日，原告委托广东庄阳律师事务所向龚勇坚发出律师函，告知双方租赁合同于2018年7月提前终止；退还保证金46000元；尽快协商解决剩余租赁期内装饰装修残值损失；向征地单位和征地实施单位依法索取搬迁期间的经营损失及搬迁费。被告黄边经济联合社确认涉案商铺无取得规划报建手续，因涉案商铺没有取得规划报建手续将导致合同无效，经本院释明，原告明确诉讼请求不变，并撤回要求对投入装修评估的申请。被告龚勇坚将反诉请求中的租金变更为场地使用费，场地使用费按合同约定的标准计算至2018年11月30日止，撤回要求确认租赁商铺合同书于2018年8月31日解除及支付场地占用费逾期利息的诉讼请求。涉案商铺现仍由尹庆瑞使用。本院认为，原告尹庆瑞与被告龚勇坚就未取得规划报建的房屋签订的《租赁商铺合同书》系无效合同。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，尹庆瑞要求龚勇坚退还合同保证金46000元的请求，本院予以支持。尹庆瑞要求龚勇坚退还进场费30000元，双方确认该进场费为顶手费，涉案商铺因改造通知2018年7月搬迁，合同期到2020年12月,按未使用年限折算应退还部分费用，计算为29个月/72个月×30000元=12083元,龚勇坚应退还尹庆瑞进场费12083元。尹庆瑞主张超出部分，本院不予支持。尹庆瑞要求确认其为涉案商铺的实际经营者，判令黄边经济联合社依法向原告支付拆迁补偿，并将拆迁补偿方案提供给原告，被告龚勇坚在已受领补偿款项范围内承担连带清偿责任。对此，尹庆瑞作为租赁合同承租人，实际使用涉案商铺，各方均未提出异议，其要求黄边经济联合社支付拆迁补偿款并提供补偿方案，但黄边经济联合社并不是本案租赁合同的一方当事人，与尹庆瑞并无合同关系，尹庆瑞要求黄边经济联合社支付拆迁补偿及提供补偿方案，缺乏依据，本院不予支持。龚勇坚否认已受领补偿款，尹庆瑞未能提供证据证实龚勇坚已受领补偿款，原告要求龚勇坚在受领补偿款范围内承担连带责任的请求，本院亦不予支持。房屋租赁合同虽然无效，但不影响出租方龚勇坚向承租人尹庆瑞主张占有、使用期间的场地使用费，使用费以原房屋租赁合同约定的租金标准为宜。尹庆瑞支付租金至2018年6月，尹庆瑞收到黄边经济联合社要求搬迁的通知后仍占用涉案商铺至今，尹庆瑞亦未能提供证据证实龚勇坚同意无需再支付房屋使用费，故龚勇坚反诉要求尹庆瑞支付2018年7月至11月的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，计算为25300×5=126500元，尹庆瑞应支付龚勇坚2018年7月至11月的房屋使用费126500元。龚勇坚撤回要求确认2015年1月1日签订的租赁商铺合同书于2018年8月31日解除及计算场地占用费的逾期利息的反诉请求，属于对其权利处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，龚勇坚向尹庆瑞退还保证金46000元、进场费12083元，合计58083元；二、自本判决生效之日起五日内，尹庆瑞向龚勇坚支付2018年7月至2018年11月的场地使用费126500元；三、驳回尹庆瑞的其他诉讼请求；四、驳回龚勇坚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费850元，由尹庆瑞负担200元，由龚勇坚负担650元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。反诉受理费1415.5元，由尹庆瑞负担并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一八年十一月十九日书记员  郑萍军