湖南省桂阳县人民法院 行 政 判 决 书 （2018）湘1021行初156号 原告谢丰江，男，汉族，居民。 原告李淑琴，女，汉族，居民，系原告谢丰江之妻。 原告陈春辉，男，汉族，居民。 原告田娟，女，汉族，居民，系原告陈春辉之妻。 上述四原告委托代理人刘建平，湖南星河律师事务所律师。 被告郴州市国土资源局。 法定代表人陈一华，该局局长。 委托代理人李华龙，男，汉族，系郴州市国土资源局不动产登记中心副主任科员。 委托代理人陈德军，湖南尚友律师事务所律师。 第三人曾艳，女，汉族，居民。 委托代理人周克芳，郴州市蓝剑法律服务所法律工作者。 第三人郴州农村商业银行股份有限公司。 法定代表人肖帆，该公司董事长。 委托代理人李元丽，女，汉族，系郴州农村商业银行股份有限公司风险管理部职员。 原告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟不服被告郴州市国土资源局为第三人曾艳登记颁发不动产权属证一案，于2018年8月13日向本院提起行政诉讼。本院依据法（2015）376号《最高人民法院关于同意湖南省郴州市中级人民法院开展行政案件集中管辖试点工作的批复》于同日立案后，于2018年8月21日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因曾艳及郴州农村商业银行股份有限公司与被诉行政行为有利害关系，本院于2018年8月21日依法通知曾艳为第三人参加诉讼，于2018年9月12日依法通知郴州农村商业银行股份有限公司为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年10月23日公开开庭审理了本案。原告谢丰江、田娟及四原告委托代理人刘建平，被告委托代理人陈德军、李华龙，第三人曾艳及委托代理人周克芳，第三人郴州农村商业银行股份有限公司委托代理人李元丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2017年2月10日，被告郴州市国土资源局为第三人曾艳颁发湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书。 原告诉称，2003年12月30日，陈英明以1855536元购买了郴州天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰公司）天鹰综合楼103号房屋，购房时天鹰公司承诺买一楼送二楼。房屋交付后，陈英明将103、203号房屋一直以整体方式租赁给他人经营，并收取租金。2015年，陈英明为偿还他人债务，委托郴州市自信房地产经纪有限公司变卖上述房产。2015年6月15日，原告与陈英明、郴州市自信房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，以3232170元购买了陈英明的房产，并在合同上特别注明“就现状买一楼送二楼”。购买之后，随即与租赁户代表肖斌斌办理了户主变更手续，收取了租金，并到房产管理部门办理了房产过户手续，但赠送的二楼未办理产权证。 2016年6月13日，第三人曾艳隐瞒房屋权属情况向被告申请不动产登记，被告在明知天鹰公司被吊销营业执照，原房产总证被注销的情况下，既不查验房屋权属又不到房屋所在地进行实地查看，仅依据第三人曾艳的申请就将原告所购买的房屋登记在其名下，并颁发了湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书。被告的行政行为严重违背了《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，侵犯了原告的合法权益。原告于2017年7月5日向桂阳县人民法院提起行政诉讼，请求撤销被告为第三人曾艳颁发的湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证。在诉讼过程，被告明确表示自行纠正错误，撤销不动产登记行为，要求原告撤诉，为此，原告于2017年12月22日撤回了起诉。然而，被告在原告撤诉近一年时间内未履行承诺，撤销湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证。原告维护自身的合法权益，特提起行政诉讼，请求人民法院依法撤销被告向第三人曾艳颁发湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证。 原告向本院提交如下证据、依据： 1.谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟的身份证复印件，拟证明原告的身份信息。 2.内资企业登记基本情况表复印件，拟证明：（1）天鹰公司的登记情况及该公司在2007年3月23日被吊销营业执照。（2）该公司被吊销营业执照后，其经营权限和经营活动被限制。（3）第三人曾艳与郴州天鹰公司的股东李宏海、李宏云有利害关系。 3.《房屋买卖合同》复印件，拟证明：（1）原告通过房屋中介与陈英明签订了《房屋买卖合同》，合同明确了“就现状买一楼送二楼”。（2）原告就二楼的占有、使用、收益属善意取得。（3）原告与203号房屋登记有直接的利害关系，原告主体适格。 4.协议、门面承包合同、照片、承诺书、收条等复印件，拟证明：（1）原告从陈英明处受让103号房屋后，即对103、203号房屋进行了占有、使用、收益，且占有、使用、收益的期限长达14年（含陈英明行使的权利期间在内）。（2）如第三人曾艳是在2003年10月15日与天鹰公司签订的《商品房买卖合同》，怎么会在长达14年的时间内不对房屋行使所有权，而且是在明知的情况下。（3）陈英明购买房屋的时间是2003年12月30日，按第三人曾艳所讲，比陈英明更早，但商品房现房销售登记卡却没有第三人曾艳的名字。（4）照片及房屋的现状显示，一、二楼是一个整体，二楼是从一楼上的，开发商在建设时就设置了从一楼上二楼的楼梯口，除此之外没有其他的楼梯口。 5.陈英明的《商品房买卖合同》、商品房现房销售登记卡、房屋权属登记调查表等复印件，拟证明：（1）陈英明是2003年12月30日签订合同的，法定代表人禹正田在合同上签了字。（2）第三人曾艳的《商品房买卖合同》不是在2003年10月15日签订的，法定代表人禹正田的签字不真实，请求对这份合同进行鉴定。（3）陈英明所购房屋到郴州市房产管理局进行预告登记，而第三人曾艳203号房屋却没有进行预告登记。（4）第三人曾艳在两次办证过程中都没有向郴州市房产管理局和郴州市国土资源管理局提交专用的房地产销售发票。 6.郴房权证市测区字第00041435号房屋所有权证复印件，拟证明：（1）2005年4月15日之前203号房屋并没有出售给第三人曾艳。（2）从案外人李琦宙购买104、204号房屋来看，一楼单价为每平方4000元，而陈英明购买的103号房屋单价每平方6200元，足以说明陈英明买一楼送二楼。 7.郴编(2016)8号文件复印件，拟证明郴州市不动产登记中心于2016年4月25日成立，自不动产登记中心成立后，郴州市房产管理局无权再办理房屋产权证，郴州市房产管理局办理的房产证程序违法。 8.（2018）湘1002民初2775号民事裁定书复印件和照片5份，裁定书拟证明第三人曾艳就涉案房屋提起民事诉讼已中止审理。照片证明一楼和二楼是一个整体。 被告辩称，一、原告没有提起本案诉讼的主体资格。第三人曾艳申请案涉203号房屋登记和不动产登记提供的商品房买卖合同和郴房权证市测区字第00041435号房屋所有权证显示，203号房屋的初始登记所有权人为天鹰公司，天鹰公司于2003年10月15日将该房屋出售给了第三人曾艳，第三人曾艳先后申请办理了郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证书及湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书。原告提供的手填合同虽然有“就现状买一楼送二楼”的内容，但从该合同没有提交给登记机关审查这一点看，就不得作为登记的依据；且手填合同签订于2015年6月15日，提交给登记机关的合同签订于2015年6月17日，应以签订在后的提交给登记机关的合同作为登记依据。因此，原告无有效证据证明其购买了203号房屋，其与案涉房产登记没有任何利害关系，不符合《行政诉讼法》第二十五条的规定，没有提起本案行政诉讼的主体资格，依法应裁定驳回其起诉。 二、郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证及湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书颁证程序合法，依据充分。（一）郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证书颁证程序合法，依据充分。2003年10月15日，天鹰公司与第三人曾艳签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人曾艳所购商品房为燕泉路65号2栋天鹰综合楼202号、203号房屋，建筑面积分别为66.59平方米和266.36平方米，商品房总价款为368000元整。2016年6月13日，天鹰公司委托第三人曾艳办理203号房屋所有权转移登记手续，申请人提交了房屋所有权转移登记申请书、授权委托书、商品房买卖合同、内资企业登记基本情况表、身份证、郴房权证市测区字第00041435号房屋所有权证、询问笔录、完税证明、物业专项维修资金专用收据等材料。郴州市房产管理局工作人员进行审查查明：申请人与依法提交的材料记载的主体一致，申请登记的内容与有关材料证明的事实一致，申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。然后对第三人曾艳作了询问笔录，将房屋权利内容记载于登记簿，最终为第三人曾艳颁发了郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证书。该颁证行为符合《房屋登记办法》第七条、第十八条、第二十条、第三十三条等相关规定，程序合法，依据充分。（二）湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书颁证程序合法，依据充分。2017年2月3日，第三人曾艳向郴州市不动产登记中心申请办理案涉不动产登记申请，提交了不动产登记申请表、曾艳的身份证、郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证书、天鹰公司国有土地使用总证、房屋信息表、询问笔录、内资企业登记基本情况表、宗地图、房屋分户图等材料。郴州市不动产登记中心向第三人曾艳出具了受理通知书后，采集了其照片和指纹，对其不动产登记申请进行了初审、复审和核定，203号房屋权属无争议，不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况一致，有关证明材料、文件与申请登记的内容一致，登记申请不违反法律、行政法规规定。并对第三人曾艳作了询问笔录，最终为其颁发了湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书。郴州市不动产登记中心颁发湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书的行为符合《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、第十八条等相关规定，颁证程序合法，依据充分。因此，郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证书及湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书颁证程序合法，颁证依据充分。 原告诉称，第三人曾艳虚报、隐瞒房屋权属情况申请不动产登记，被告在明知天鹰公司营业执照被吊销，原房产总证被注销，被告既不查验房屋权属又不进行实地查看，为第三人曾艳颁发湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书的行为违法。被告认为，首先，原告无任何证据可以证明第三人曾艳虚报、隐瞒房屋权属情况，其主张不能成立。其次，第三人曾艳与天鹰公司签订的《商品房买卖合同》签订于2003年，当时天鹰公司的营业执照没有被吊销，《商品房买卖合同》合法有效，天鹰公司在营业执照被吊销但未被注销的情况下继续履行合同义务，申请房屋转移登记，符合法律规定。再次，原告诉称原房产总证被注销与事实不符，该房产总证现存于曾艳的房屋所有权证档案中。最后，203号房屋在卖给第三人曾艳之前系天鹰公司所有，权属明确，有郴房权证市测区字第00041435号房屋所有权证书足以证实；转移登记到第三人曾艳名下时不是首次登记，且房屋权属无争议，办理转移登记前依法无需实地查看。原告上述诉称无事实和法律依据。 三、申请办证的房屋买卖合同和相关资料充分证明：陈英明没有从天鹰公司购买或受赠203号房屋，原告也没有从陈英明处购买或受赠203号房屋。2003年12月30日，天鹰公司与陈英明签订了《商品房买卖合同》，明确约定天鹰公司将天鹰综合楼102、103号房屋（建筑面积299.28平方米）出售给陈英明，销售价格为1855536元。《商品房现房销售登记卡》也记载出售房屋的房号为102、103号。显然，天鹰公司并没有将203号房屋出售或赠送给陈英明。2015年6月17日，陈英明与原告签订了《郴州市二手房买卖及交易资金监管合同》，明确约定将燕泉路65号天鹰综合楼103号房屋（房屋所有权证号为郴房权证市测区字第00062027号）出售给原告，转让成交总房款为3352000元。显然，陈英明也没有将203号房屋赠送给原告。至于原告提交的签订于2015年6月15日的《房屋买卖合同》，由于该合同签订在前，已被2015年6月17日签订的《郴州市二手房买卖及交易资金监管合同》所取代，且申请人也没有向登记机关提交该合同作为申请办证材料，无证据证明其真实性，故此，该合同不能作为颁证依据。 原告诉称，陈英明于2003年12月购买103号房屋以后，至2015年6月以前，一直将203号房屋租赁给他人经营并收取租金；陈英明于2015年6月将103号房屋卖给原告以后至今，原告一直将203号房屋出租给他人经营并收取租金。该诉称无任何事实依据。因为原告向法院提交的陈英明、王小华、陈春辉三方签订的《协议》和陈春辉等与肖斌斌签订的《门面承包合同》都没有约定将203号房屋出租的内容，该两份合同都不能证明陈英明和原告对203号房屋进行了出租和管理。该诉称也与本案颁证是否合法无关。因为房屋由谁出租不能证明房屋就归谁所有。 四、203号房屋已设立抵押登记，其国有建设用地使用权及房屋所有权登记不能被撤销。第三人曾艳于2017年7月6日已申请办理了203号房屋抵押登记，第三人郴州农村商业银行股份有限公司营业部作为善意第三人，已依法取得203号房屋的抵押权。在这种情况下，不管郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证及湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证是否依法颁发，均不能予以撤销。否则，就会导致银行的抵押权落空，损害银行作为善意第三人的合法权益。这种情况，最高院有判例认为不能被撤销。 五、被告虽然曾经准备自行撤销203号房屋的不动产登记，但经过调查和召开听证会，认为203号房屋无独立出入口的证据不足，该不动产登记不应被撤销。原告撤诉以后，被告一直在调查和研究撤销不动产登记事宜，且于2018年7月20日召集第三人曾艳、郴州农村商业银行股份有限公司营业部及经办机构三方召开了听证会。第三人曾艳与原告对203号房屋是否有独立的出入口，各执一词，原告也没有提供开发商交房时203号房屋只能从103号房屋出入的证据。综合各方证据，被告认为撤销不动产登记的理由与事实依据不足，也不能解决双方对203号房屋产权归属的争议。现第三人曾艳已就203号房屋争议提起民事诉讼，为慎重起见，不与民事诉讼结果相冲突，被告应依据民事诉讼的结论进行相应的处理。 六、本案依法应当中止审理。《行政诉讼法》第六十一条第二款规定，在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。本案原告和第三人曾艳对203号房屋都主张归其所有，且第三人曾艳已向北湖区人民法院提起返还原物纠纷民事诉讼，本案行政诉讼依法应当中止审理，待民事诉讼审结以后根据民事诉讼对203号房屋所有权的确认再恢复本案行政诉讼的审理。 综上，原告没有提起撤销203号房屋登记诉讼的主体资格。郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证书及湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书颁证依据充分，程序合法。申请办证房屋买卖合同和相关资料充分证明：陈英明没有从天鹰公司购买或受赠203号房屋，原告也没有从陈英明处购买或受赠203号房屋。203号房屋有独立使用价值，可以单独进行不动产登记。因此，请求人民法院依法驳回原告的起诉或者诉讼请求。 被告向本院提交如下证据、依据： 1.房屋所有权转移登记申请书复印件。 2.委托书复印件。 3.内资企业登记基本情况表复印件。 4.曾艳身份证复印件。 5.商品房买卖合同复印件。 6.郴房权证市测区字第00041435号房屋所有权证复印件。 7.询问笔录复印件。 8.完税证明复印件。 9.物业专项维修资金专用收据复印件。 10.房屋所有权登记审批表复印件。 11.房屋登记簿复印件。 证据1～11拟证明：（1）第三人曾艳从天鹰公司购买了天鹰综合楼202、203号房屋。（2）天鹰公司委托第三人曾艳办理203号房屋所有权转移登记手续，申请人提交了不动产登记申请书、授权委托书、商品房买卖合同、内资企业登记基本情况表、第三人曾艳的身份证、郴房权证市测区字第00041435号房屋所有权证、完税证明、物业专项维修资金专用收据等材料，申请房屋登记材料齐全。郴州市房产管理局工作人员进行审查查明：申请人与依法提交的材料记载的主体一致，申请登记的内容与有关材料证明的事实一致，申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突，然后对第三人曾艳作了询问笔录，将房屋权利内容记载于登记簿，最终为第三人曾艳颁发了郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证，该颁证行为符合《房屋登记办法》第七条、第十八条、第二十条、第三十三条等相关规定，程序合法，依据充分。（3）原告与203号房屋产权登记没有任何利害关系，没有提起本案行政诉讼的主体资格。 12.不动产登记申请表复印件。 13.曾艳身份证复印件。 14.郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证书复印件。 15.国有土地使用证、勘测定界图、土地登记申请审批表、共用宗土地登记卡目录、宗地图复印件。 16.房屋信息表复印件。 17.询问记录。 18.内资企业登记基本情况表复印件。 19.宗地图、房屋分户图复印件。 20.受理通知书、照片、指纹、不动产登记审批表、不动产登记簿复印件。 证据12～20拟证明：（1）第三人曾艳向郴州市不动产登记中心申请办理203号房屋不动产登记，提交了不动产登记申请表、曾艳的身份证复印件、郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证书、天鹰公司国有土地使用总证、房屋信息表、询问记录、内资企业登记基本情况表、宗地图、房屋分户图等材料，申请办证材料齐全。（2）郴州市不动产登记中心向第三人曾艳出具了受理通知书后，采集了其照片和指纹，对其不动产登记申请进行了初审、复审和核定，203号房屋权属无争议，不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况一致，有关证明材料、文件与申请登记的内容一致，登记申请不违反法律、行政法规规定，并对第三人曾艳作了询问笔录，最终为其颁发了湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书。该行为符合《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、第十八条等相关规定，颁证程序合法，依据充分。（3）原告与203号房屋不动产登记没有任何利害关系，没有提起本案行政诉讼的主体资格。 21.商品房买卖合同、商品房现房销售登记卡等复印件，拟证明天鹰公司与陈英明签订了《商品房买卖合同》，明确约定天鹰公司将天鹰综合楼102、103号房屋出售给陈英明，建筑面积299.28平方米，总价格为1855536元。《商品房现房销售登记卡》也载明出售的是102、103号房屋。显然，天鹰公司并没有将203号房屋赠送给陈英明。 22.二手房买卖及交易资金监管合同复印件，拟证明陈英明与原告签订了《郴州市二手房买卖及交易资金监管合同》，合同明确约定将103号房屋出售给原告。显然，陈英明也没有将203号房屋赠送给原告。 23.不动产登记申请表复印件，拟证明郴州农村商业银行股份有限公司营业部已于2017年7月6日申请对203号房屋办理了抵押登记，是善意第三人，其合法权益应依法受到保护。 24.受理案件通知书复印件，拟证明第三人曾艳已向郴州市北湖区人民法院提起民事诉讼，本案应当中止审理。 第三人曾艳述称，一、人民法院再次受理本案，程序违法。应当依法裁定驳回起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第六十条第一款规定，人民法院裁定准许原告撤诉后，原告以同一事实和理由重新起诉的，人民法院不予受理。本案原告于2017年7月5日提起行政诉讼的诉求与本次起诉的诉求一致，属于法律规定的同一事实同一理由的情形，现原告就同一事实同一理由重新起诉，人民法院应当不予受理。现法院对本案进行立案显然违背了上述司法解释之规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（七）项之规定，应当裁定驳回起诉。 二、原告不是本案所涉行政行为的利害关系人，不具备本案诉讼主体资格，亦不符合提起本案诉讼条件，应当依法裁定驳回起诉。203号房屋是第三人曾艳与天鹰公司于2003年10月15日签订《商品房买卖合同》后，依法取得该房屋的所有权，是203号房屋的合法产权人。2003年12月30日，陈英明与天鹰公司签订了《商品房买卖合同》，明确约定天鹰公司将天鹰综合楼102、103号房屋（建筑面积299.28㎡）出售给陈英明。天鹰公司并没有将203号房屋出售或赠与给陈英明。原告于2015年6月只购买了103号房屋，其称是购买103号房屋时获赠203号房屋，完全子虚乌有。第三人曾艳向郴州市北湖区人民法院提起的（2018）湘1002民初2776号民事案件，法院依据李辛芽的申请将原北湖区燕泉路65号天鹰综合楼102、103号房屋业主陈英明追加为案件第三人，在北湖区人民法院对陈英明的调查笔录中，陈英明明确表示其从天鹰公司购买的是102、103号房屋，从没有购买202、203号房屋。其在出售102、103号房屋时从未承诺过买一送一，也没写过“买一楼送二楼”。其出售的是所取得产权证上的面积，产权证登记的是一楼就是一楼，并未包括二楼房屋的面积。并表示以郴州市房产局登记备案的《郴州市二手房买卖及交易资金监管合同》为准，合同上双方都签字了，合同上根本就没有买一送一。原告与陈英明完成交易后所取得的房屋所有权证就是103号房屋（层高3.6m，建筑面积239.42㎡)。现原告向法院所提交的《房屋买卖合同》也非陈英明所签，是虚假合同。这些客观事实充分说明，原告购买的103号房屋与第三人曾艳购买的203号房屋毫无瓜葛，亦与第三人曾艳就203号房屋先后申请办理的郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证书及湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书无任何利害关系。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，应当裁定驳回原告的起诉。 三、第三人曾艳取得湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书合情、合理、合法，应受法律保护。原告滥用诉权，恶意诉讼的行为已严重侵害第三人曾艳的合法权益，应当依法予以制止。北湖区燕泉路65号天鹰综合楼203号房屋是第三人曾艳从天鹰公司合法购买取得。第三人曾艳按照郴州市房产局的要求及程序为自己取得的合法财产进行登记是合法行为，依法应当受法律保护。郴州市不动产登记中心根据第三人曾艳的申请，并依据相关登记资料及法定登记程序取得湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书，是合法行为。湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书是合法有效证书，依法应当受法律保护。原告无任何有效证据证明与天鹰综合楼203好房屋及该房屋的湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书有利害关系。其重复向法院提起诉讼完全是滥用诉权、恶意诉讼。因此，人民法院应当依照《最高人民法院关于进一步保护和规范当事人依法行使行政诉权的若干意见》之规定依法予以制止。 四、因原告购买103号房屋后，未经第三人曾艳同意强行占用和使用203号房屋。为此，在主张权利过程中，双方产生多次纠纷。虽经派出所调处，但至今原告仍未返还。原告非法占用第三人曾艳房产的侵权行为，不仅给第三人曾艳的名誉造成了损害，而且给第三人曾艳造成了巨额经济损失。第三人曾艳为维护自身的合法权益，就原告的侵权行为，已于2018年8月5日向郴州市北湖区人民法院提起诉讼。现因原告申请，法院已对该案中止审理。第三人曾艳为维护自身的合法权益不再遭受非法侵害，请求人民法院依法裁定驳回原告的起诉。 综上所述，原告不是本案的利害关系人，不符合提起本案诉讼条件，且属于撤诉后又重新起诉的。请求人民法院依法驳回原告的起诉 第三人曾艳向本院提交如下证据、依据： 1.（2017）湘1021行初133号行政裁定书复印件，拟证明原告属于重复起诉，人民法院应当不予受理。 2.调查笔录、（2018）湘1002民初2776号民事判决书等复印件，拟证明：（1）陈英明从天鹰公司购买的是102、103号房屋，没有购买201、203号房屋。其在出售102、103房屋时从未承认过买一送一，也没有写过“买一楼送二楼”。（2）原告不是本案行政行为的利害关系人，不具有原告主体资格，应当驳回起诉。 3.民事诉状、民事裁定书，拟证明203号房屋是第三人曾艳的合法财产，第三人曾艳已于2018年8月5日向郴州市北湖区人民法院提起民事诉讼，因原告提起本案诉讼，北湖区人民法院已中止案件审理。 第三人郴州农村商业银行股份有限公司述称，一、第三人曾艳名下位于郴州市北湖区燕泉路65号2栋天鹰综合楼203号房屋“湘（2017）北湖不动产权第0002663号”系借款人曾艳、李宏海的抵押贷款担保财产，银行对该房屋享有优先受偿权。二、房屋登记及其抵押登记行为具有《物权法》上的公示效力及公信力，被告应对其作出的上述行政许可行为负责，对其自身过错也承担相应责任。三、若第三人曾艳名下的上述抵押房产被撤销不动产登记及其抵押登记，银行将请求依法赔偿损失，以维护银行合法权益。若曾艳名下坐落于燕泉路65号天鹰综合楼203号房屋的不动产登记及其抵押登记被撤销，将严重侵害其银行对该203房屋的优先受偿权，其银行向李宏海、曾艳发放的上述抵押担保贷款也将失去相应保障，这将有可能造成其银行作为债权人利益的巨大损失。依据《不动产登记暂行条例》第10条、29条及《物权法》第21条的规定，若郴州市国土资源局撤销湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产登记及湘（2017）北湖不动产第0022276号不动产证明抵押登记，其应承担赔偿责任。其银行将请求依法赔偿损失，以维护其银行合法权益。 第三人郴州农村商业银行股份有限公司向本院提交如下证据、依据： 1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、关于郴州农村商业银行股份有限公司开业的批复、郴州农村商业银行股份有限公司分支机构变更名录证明等复印件，拟证明其主体资格。 2.第三人曾艳与李宏海的身份证、结婚证、常住人口登记卡等复印件，拟证明借款人的身份信息及主体资格。 3.借款申请书、共同借款人承诺书、抵押担保承诺书等复印件，拟证明申请借款及担保的事实。 4.个人借款合同复印件，拟证明借款人与银行约定的等事项。 5.抵押合同、抵押物清单等复印件，拟证明抵押担保范围、抵押物等事项。 6.致评估人委托函、不动产登记证明等复印件，拟证明抵押权合法有效。 本院依法调取如下证据：李宏云办理101、201、105、205号房屋及李琦宇办理104、204号房屋产权证资料。 经庭审质证，原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据4、8、9、13无异议。对证据1合法性，关联性提出异议，认为第三人曾艳既是房产的受让人，又是房地公司的委托代理人，不合情理，委托代理手续不合法；第三人曾艳的丈夫是天鹰公司的股东，曾艳是利害关系人；天鹰公司于2007年3月23日已被吊销营业执照，吊销营业执照之后不能再从事营业活动，其授权委托不具有法律效力。对证据2合法性、真实性、关联性提出异议，认为委托书上没有法定代表人的签名和授权，也没有法定代表人的身份信息；委托书不是法定代表人签署的，合法性要件不具备。对证据3真实性、合法性无异议，但对证明观点提出异议，天鹰公司被吊销营业执照后，其经营活动已被限制。对证据5真实性、合法性、关联性提出异议，认为该合同不真实。合同的签订时间及法定代表人禹正田的签名不真实；合同是第三人曾艳为办证而补签的。对证据6真实性、合法性、关联性无异议，但对证明方向提出异议。该房产总证填发日期为2005年4月15日，第三人曾艳的202、203号房屋购买于2003年10月15日，那么第三人曾艳所购202、203号房屋应该记载于房产总证上，然而总证上没有记载，说明第三人曾艳根本没有购买202、203号房屋。对证据7真实性、合法性、关联性提出异议，被询问人曾艳既代表受让方，又代表转让方，询问笔录不符合法定要件。对证据10、11合法性，关联性提出异议，认为审批程序不合法，郴州市房产管理局未尽到审查义务，属违法办证；2015年3月1日《不动产登记暂行条例》已颁布施行，2016年4月25日郴州市已成立不动产登记中心，2016年4月25日之后郴州市房产管理局已经不具备颁证职责，不应受理第三人曾艳的办证申请。对证据12真实性无异议，但对合法性和关联性提出异议。第三人曾艳没有向被告提供国有土地使用权证和其他权属的相关证明；天鹰公司的土地使用权证和房产证都没有第三人曾艳的名字，第三人曾艳的土地分摊面积记载于总证上是被告为其办理不动产登记之后记载上去的，该记载不合法。对证据14的质证意见同证据10、11。对证据15真实性、合法性无异议，但对证明方向提出异议。国有土地使用证及相关资料表明，202、203号房屋的土地所有权人不是第三人曾艳。郴州市房产管理局的房屋销售卡表明，天鹰公司没有将202、203号房销售给第三人曾艳。对证据16的质证意见同证据10、11。对证据17的质证意见同证据16。对证据18质证意见同证据3。对证据19、20合法性、真实性、关联性提出异议，认为被告的颁证程序违法，依据不充分。203号房屋有权属争议，被告未尽到审查义务，对房屋的使用状况、实际占有、权属等情况没有进行调查和现场勘察；询问笔录中的询问人陈小英是第三人曾艳在2016年6月13日申请办理房产证明的同一人，同时也是第三人曾艳在办理不动产登记时为其查询资料的同一人。不动产登记审批程序不符合规范，复审人无签暑意见。对证据21的质证意见同证据5，另作补充如下：商品房现房销售登记卡虽然载明出售的是102、103号房屋，但秉承天鹰公司“买一楼送二楼”承诺，203号房屋属于陈英明；商品房现房销售登记卡没有记载第三人曾艳是203号房的买受人。对证据22合法性、真实性、关联性无异议，但对证明方向提出异议。该合同纯属为方便办理房屋产权过户手续而签订的，原告谢丰江等四人受让103、203号房屋是通过中介公司达成的，三方签订了具真实意思表示的《商品房买卖合同》，该合同对“就现状买一楼送二楼”有明确约定，况且原告谢丰江等四人属善意取得，有权对抗他人。对证据23真实性无异议，但物权最重要的所有权，只有在明确了所有权的基础上设置抵押权，银行不能以抵押权作为对抗理由，其可以通过其他的途径得到解决，与原告提起诉讼没有关系。对证据24真实性无异议，但证明方向提出异议。民事诉讼已经中止审理了，所以该诉讼应当继续审理。 原告对第三人曾艳提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，证明方向提出异议，前诉是在被告承诺自行纠正的前提下撤诉的，本案中是出现了新的情况提起的诉讼，这种情况的起诉符合行政诉讼法的规定，不属于重复起诉。对证据2的真实性无异议，但关联性、合法性提出异议。没有生效的判决书不可以作为证据，不能证明其观点。对证据3的真实性无异议，但关联性、合法性提出异议，只能证明曾艳提起了诉讼。 原告对第三人郴州农村商业银行股份有限公司提供的证据发表如下质证意见：对证据1～6真实性无异议，但与本案无关。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但不能证明原告具有主体资格。对证据2的真实性无异议，但证明方向提出异议。内资企业登记基本情况表虽然证明了天鹰公司的登记情况以及2007年3月23日被吊销营业执照，但该公司仍然可以在适当的范围内行使民事权利，因为该执照并没有注销。该证据也不能证明第三人曾艳与天鹰公司的股东李宏海、李宏云有利害关系。对证据3真实性提出异议，认为原告谢丰江等四人与陈英明签订的《房屋买卖合同》没有陈英明的签名，而原告在郴州市房产管理局办理转移登记的时提供的是《郴州市二手房买卖及交易资金监管合同》，有陈英明的签名；原告没有进行登记，不属于善意取得；不能证明原告与涉案房产登记的房屋有直接的利害关系；对契证的真实性无异议，但不能证明203房屋已完税。对证据4，承诺书显示原告购买的是103号房屋，不能证明原告和陈英明对203号房屋进行了占有、使用、收益。即使对203号房屋进行了占有、使用、收益，也不能证明原告享有所有权。对证据5的真实性无异议，但证明方向提出异议。预告登记是物权法的概念，2003年不存在预告登记。销售发票不是登记的要件，与登记行为无关。对证据6，总证不能证明开发商没有将203号房屋卖给第三人曾艳。房屋销售价格和房屋所有权的取得无关。对证据7的证明方向提出异议。通知下发时间不代表不动产登记中心成立时间，郴州市不动产登记中心成立的时间是2016年6月28日，第三人曾艳申请登记时间是在此之前。 被告对第三人曾艳提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议。当时，被告准备撤销颁证行为，但是后面经过研究，认为撤销的依据不足。对证据2的真实性，关联性、合法性无异议。调查笔录陈英明签名的笔迹证实陈英明没有在原告提交的买卖合同上签名。对证据3真实性无异议，合法性有异议，确权是民事诉讼要解决的问题。 被告对第三人郴州农村商业银行股份有限公司提交的证据1～6无异议。 第三人曾艳对原告提交的证据1、2、4、5、6、7，其质证意见同被告质证意见。对证据3的真实性、关联性、合法性均提出异议。该合同陈英明没有签名，不是陈英明的真实意思表示。合同上陈英明的身份证号码与其在房产局登记备案的商品房买卖合同上的身份证号码不一致，该合同是伪造的。北湖区人民法院向陈英明调查时，其已经表示转让103号房屋的真实意思表示是在房产局登记备案的二手房登记买卖及交易监管合同为准，在出售102、103号房屋时，从没有买一送一，也没有向天鹰公司购买二楼房屋。物权的确认除了要有合法的买卖合同外，还要有房屋登记机关的确认，所以本案原告主张陈英明在使用103号房屋时，长期使用203号房屋，就将203号房屋归为陈英明所有，是违背客观事实和法律法规规定的，因此本案的原告与本案被诉行政行为无利害关系，不符合提起本案诉讼的条件。对证据8的质证意见与被告质证意见相同，但对证明方向提出异议。该证据证明原告在滥用诉权，影响法院查明客观事实。中止之前，还没开庭进行审理。对于照片是现状的图片，但是该楼梯是原陈英明使用期间违章搭建的，不是房屋初始现状。该图片不能证实203号房屋的唯一通道必须从103号房屋经过，203号房屋另有通道，与客观事实不符。 第三人曾艳对被告提交的证据1～23均无异议。对证据24的真实性、合法性无异议，但证明方向提出异议。因原告滥用诉权，该案已中止审理。 第三人曾艳对第三人郴州农村商业银行股份有限公司提交的证据1～6无异议，这也是曾艳作为房屋所有权人行使房屋所有权的合法行为。 第三人郴州农村商业银行股份有限公司对原告提交的证据不予质证。对被告提交的证据1～24均无异议。对第三人曾艳提交的证据其质证意见同被告质证意见。 本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1～8、被告提供的证据1～24，第三人曾艳提供的证据1～3，第三人郴州农村商业银行股份有限公司提供的证据1～6，与本案具有关联性，能够证明本案的涉案房屋颁证、抵押及诉讼的基本事实，本院予以采信。 原、被告及第三人曾艳、郴州农村商业银行股份有限公司对本院调取的证据无异议。 经审理查明，203号房屋位于郴州市北湖区燕泉路65号天鹰综合楼，该楼系天鹰公司于2001年建设完工，共九层楼，其中一楼层高3.6米、二楼层高2.7米，属于商业用房，其他三至九层楼属于住宅。天鹰综合楼办理了郴房权证市测区字第00041435号房屋所有权证及郴国用字（2002）第396号土地使用证。2003年12月30日，陈英明与天鹰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定陈英明购买天鹰综合楼102、103号房屋，建筑面积299.28平方米，单价每方米6200元，总价1855536元。并于2007年4月办理了郴房权证市测区字第00062027号房屋所有权证、郴国用字（2007）第760号国有土地使用权证及NO：0123354号土地房屋契证。其中房屋所有权证及国有土地使用权证载明房屋号为102、103，土地房屋契证载明房屋号为102/202、103/203。房屋交付后，陈英明将103、203号房屋整体租赁给他人使用。2015年6月15日，陈英明、陈文峰作为卖方通过郴州市自信房地产经纪有限公司与原告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买陈英明103号房，该房屋建筑面积239.42平方米，总价3232170元，并注明：就现状买一楼送二楼。随后陈英明与原告又于2015年6月17日签订《郴州市二手房买卖及交易资金监管合同》并报郴州市房产管理局备案。合同约定原告购买陈英明103号房，该房屋建筑面积239.42平方米，总价3352000元。2015年6月22日，陈英明与升飞百货贸易有限公司及原告陈春辉签订协议，协议约定双方于2012年10月10日签订的门面承包合同继续执行，因陈英明将门面产权出让给陈春辉，从2015年8月7日起由原告陈春辉收取门面租金。同日，原告谢丰江、陈春辉与原承租人郴州市升飞百货贸易商行续签《门面承包合同》，承包期从2012年10月10日至2017年10月10日。 2016年6月13日，第三人曾艳向郴州市房产管理局申请203号房屋所有权登记，并提交了房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权转移登记委托书、内资企业登记基本情况表、身份证、商品房买卖合同、郴房权证市测区字第00041435号房屋所有权证、完税证明、物业专项维修资金专用收据、询问笔录等材料。其中房屋所有权转移登记申请书载明：转让方为天鹰公司，代理人为曾艳，受让方为曾艳；房屋所有权转移登记委托书载明：委托人为天鹰公司，受托人为曾艳；询问笔录载明：被询问人曾艳既代表转让方，又代表受让方。2016年6月17日，郴州市房产管理局向第三人曾艳颁发了郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证。 2017年2月3日，第三人曾艳向被告申请203号房屋不动产登记，并提交了不动产登记申请表、身份证、郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证书、天鹰公司国有土地使用证（天鹰综合楼总证）、勘测定界图、城镇住房用地土地登记申请审批表、共用宗土地登记卡目录、宗地图、房屋信息表、问话笔录、受理通知单、内资企业登记基本情况表、宗地图及界址点坐标、房屋分户图、现场采集的照片、指纹等材料。其中，不动产登记申请表载明：登记申请人只有曾艳单方；另外被告的不动产登记审批表也载明：登记申请人双方均为曾艳。城镇住房用地土地登记审批表载明，天鹰综合楼共47户，已申请分户登记27户，未申请分户登记20户。202、203号房屋没有填写购买人姓名，其他均填写了购买人姓名。101与201号房屋、105与205号房屋购买人为李宏云，104与204号房屋购买人为李琦宙，102、103号房屋购买人为陈英明，202、203号房屋未标明购买人。 2017年2月10日，被告为第三人曾艳颁发湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证书，并同时注销了郴房权证北湖字第716013781号房屋所有权证。 另查明，一、2003年10月15日，第三人曾艳与天鹰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定曾艳购买天鹰综合楼202、203号房，建筑面积332.95平方米，按套计算总价368000元，一次性付款。二、2002年12月30日，李琦宙与天鹰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李琦宙购买天鹰综合楼104、204号房屋，104号房屋单价每方米4000元，204号房屋单价每方米1100元。三、天鹰公司于1999年11月25日成立，因未年检于2007年3月23日被吊销营业执照，但该公司未注销。四、2017年7月5日，原告向本院提起行政诉讼，请求撤销湘（2017）北湖不动产证明第0022276号不动产权属证，在诉讼过程中，被告承诺自行纠正其行政行为，原告基于被告之承诺，于2017年12月22日向本院申请撤诉，本院作出（2017）湘1021行初133号行政裁定，准许原告撤诉。后被告未重新作出行政行为。五、2017年7月15日，被告根据第三人郴州农村商业银行股份有限公司营业部的申请，对203号房屋办理了湘（2017）北湖不动产证明第0022276号抵押权登记证明。六、诉讼过程中，郴州市北湖区人民法院就第三人曾艳提起的返还原物纠纷一案中止诉讼。七、2016年4月25日，中共郴州市委编制委员会下发《关于印发郴州市不动产登记中心主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，由郴州市不动产登记中心负责郴州市城市规划区内不动产登记。八、本院通过实地查看，203号房屋从103号房屋内设置的楼梯上下、出入，第三人曾艳与原告发生纠纷前无其他通道。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条规定，被告郴州市国土资源局作为郴州市人民政府确定的不动产登记机构，负责所属各区的不动产登记工作。同时，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第一款、第六款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，被诉203号房屋不动产登记行为系郴州市国土资源局作出的转移登记，其内容包括土地使用权和房屋所有权的登记，原房屋所有权登记可以看作是本次不动产登记行为过程的部分内容。因郴州市房产管理局有关房屋登记的职权已由郴州市国土资源局行使，且原房屋所有权证在办理不动产登记时已被注销，故郴州市国土资源局是本案适格被告。 本案争议的焦点是：一、原告是否有主体资格；二、原告是否是重复起诉；三、第三人曾艳提交203号房屋不动产转移登记申请材料是否齐全；四、第三人曾艳不动产转移登记申请材料是否符合法定条件；五、203号房屋是否存在权属争议；六、被告作出的不动产转移登记是否符合法律规定。 一、关于原告是否具有主体资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。该法第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，原告虽然不是被诉行政行为相对人，但是与涉案房屋存在权属争议，与被诉行政行为有利害关系，有权提起诉讼，具有原告主体资格。 二、关于原告是否是重复起诉问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十条第一款规定，人民法院裁定准许原告撤诉后，原告以同一事实和理由重新起诉的，人民法院不予立案。本案中，原告重新起诉除包含前讼的事实和理由外，还基于被告对被诉行政行为予以自行纠正的承诺。因此，原告提起本案诉讼不是重复起诉。 三、关于第三人曾艳不动产转移登记申请材料是否齐全问题。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第（二）项、第（五）项规定，申请人应当提交授权委托书及与他人利害关系的说明材料。本案中，第三人曾艳向被告申请203号房屋不动产转移登记，既没有天鹰公司作为转让方出具的授权委托书，也没有与103号房屋所有权人利害关系的说明材料，申请材料不齐全。 四、关于第三人曾艳不动产转移登记申请材料是否符合法定条件问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。本案中，第三人曾艳代理天鹰公司与自己向郴州市房产管理局申请203号房屋所有权转移登记，不符合法定代理条件。第三人曾艳向被告申请203号房屋不动产转移登记，天鹰公司作为转让方没有申请，不符合法定申请条件。 五、关于203号房屋是否存在权属争议问题。本案中，天鹰公司与陈英明签订了103号房屋《商品房买卖合同》、与第三人曾艳签订了203号房屋《商品房买卖合同》，表面上权属清楚。但是，从实际管理看，103号房屋与203号房屋一直由103号房屋权利人（包括陈英明与原告）管理，第三人曾艳对203号房屋未主张权利，时间间隔长达14年之久；而且，陈英明转让103号房屋时，与原告签订的《房屋买卖合同》也注明了“就现状买一楼送二楼”。从房屋结构看，203号房屋一直从103号房屋内设置的楼梯上下、出入，无其他通道。从郴州市城镇住房用地土地登记审批表看，与一楼相对应的二楼都是同一购买人。同时，该审批表除202、203号房屋没有填写购买人姓名外，其他均填写了购买人姓名。以上事实足以说明，原告与第三人曾艳对203号房屋存在权属争议。 六、关于被告作出的不动产登记是否符合法律规定问题。首先，《不动产登记暂行条例》第十九条第一款第（四）项、第二款规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，以及不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看或者调查。本案中，203号房屋存在权属争议，被告在作出不动产转移登记前没有进行实地查看或者调查，违反法定程序。其次，《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。该办法第二十二条第一款第（四）项规定，申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的，房屋登记机构应当不予登记。本案中，203号房屋在办理不动产登记前，一直从103号房屋内设置的楼梯上下、出入，无其他通道，不具有独立利用价值。被告对203号房屋进行房屋所有权或者不动产登记，违反上述规定。另外，《不动产登记暂行条例》第二十二条第(二)项规定，存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。本案203号房屋存在权属争议，被告予以登记，违反上述规定。 另外，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告与第三人曾艳均未以作为房屋登记行为基础的买卖合同是否有效提起民事诉讼，且第三人曾艳向北湖区人民法院提起的民事诉讼是返还原物纠纷，北湖区人民法院已裁定中止审理，因此，被告认为本案应当中止审理的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，被告作出的行政行为主要证据不足，违反法定程序，依法应予以撤销。原告与第三人曾艳对203号房屋的权属争议可以通过协商或者民事诉讼等途径解决。被告应当在203号房屋的权属争议解决后，依法作出是否准予登记。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项、第(三)项之规定，判决如下： 撤销被告郴州市国土资源局向第三人曾艳颁发的湘（2017）北湖不动产权第0002663号不动产权证。 本案案件受理费50元，由被告郴州市国土资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  彭国军 人民陪审员  刘智成 人民陪审员  周十武 二〇一八年十一月十六日                                               法官助理   曾源                                               书记员    曾源（兼） 附:本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 《不动产登记暂行条例》 第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的； （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。 第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看： （一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记； （二）在建建筑物抵押权登记； （三）因不动产灭失导致的注销登记； （四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。 对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。 第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人： （一）违反法律、行政法规规定的； （二）存在尚未解决的权属争议的； （三）申请登记的不动产权利超过规定期限的； （四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。 《房屋登记办法》 第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。 国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记： （一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的； （二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的； （三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的； （四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的； （五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的； （六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的； （七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。