广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1295号 原告（反诉被告）：张艳红。 委托诉讼代理人：王守军，河北决策律师事务所律师。 被告（反诉原告）：防城港市金梯房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区红树林街198号。统一社会信用代码：914506007086590461。 法定代表人：康允亿。 委托诉讼代理人：吴书茵，广西南港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽莉，广西南港律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）张艳红与被告（反诉原告）防城港市金梯房地产开发有限公司（以下简称金梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，被告金梯公司于2018年9月5日提起反诉，本院于2018年9月7日受理反诉案件并依法适用简易程序合并进行审理。原告张艳红及其委托诉讼代理人王守军，被告金梯公司的委托诉讼代理人吴书茵、黄丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张艳红向本院提出诉讼请求：判令《商品房买卖合同（预售）》有效，被告的解除合同通知无效，被告继续履行合同。事实和理由：2017年7月17日，原告根据被告的要求，缴纳“海岸巴黎”1号楼1301号房房款398310元，同时缴纳地下人防车位定金1万元，7月20日根据被告要求补交车位定金1万元，7月23日，被告直接要求原告在多份文件上签名，并将签名的文件全部留在被告处。2017年9月22日，原告根据被告的要求，缴纳增量房的契税15129.71元和滞纳金173.99元，2017年11月15日，原告根据被告的要求，缴纳地下人防车位款3万元。2018年2月13日，原告向被告缴纳房款5万元，2018年5月，原告向被告缴纳房款346000元。2018年5月3日，原告向被告索要了《商品房买卖合同（预售）》，根据该合同，原告已经全部履行了自己的义务，被告应当依约履行《商品房买卖合同（预售）》。 被告金梯公司辩称，合同约定的第二期房款付款期限过后，原告未按合同约定支付相应款项，被告于2017年11月10日向原告发出了付款通知，但原告一直置之不理，原告违约在先，因此应当解除双方签订的商品房买卖合同，并由原告向被告支付各项损失。 被告金梯公司向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告于2017年7月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为FCG2017024793）；2.原告协助被告办理《商品房买卖合同（预售）》撤销备案手续；3.原告向被告支付赔偿金158862元（按房价总额20%支付）；4.原告支付被告逾期协助办理撤销备案手续违约金（按房价款总额年利率24%计算，2018年7月3日至2018年9月2日违约金为31772.4元，2018年9月3日以后另计）；5.原告承担被告因本案产生的律师代理费77192元；6.本案全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告于2017年7月23日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告位于防城港市港口区红树林街198号海岸巴黎1栋13层1301号房，建筑面积120.35平方米，总金额794310元，首期房价款398310元，余款396000元采用分期付款的方式支付，原告于2017年10月5日前向被告支付购房款238000元，2018年1月5日前向被告支付购房款158000元。合同附件四约定：买受人未按上述约定的时间足额支付购房款的，视为买受人逾期付款，双方按买卖合同第八条的约定处理，如逾期超过200天，视为买受人严重违约，出卖人有权解除合同并另行处置该房产，买受人所缴纳全部房款作为赔偿金赔偿出卖人，出卖人有权从房款中扣除。附件十一约定：买受人应于出卖人的解除合同通知发出之日起15日内与出卖人共同到防城港市房地产交易中心办理商品房买卖合同注销登记手续和商品房预售预告登记手续（如有）。因买受人原告致使上述注销手续无法在出卖人的解除合同通知书发出后35天内完成的，自出卖人的解除合同通知书发出后的第36日起，每逾期一日，买受人向出卖人支付房价款总额千分之五的违约金，两项注销手续均未按期完成的，违约金累计计算。合同还对双方的权利义务作了其他约定。合同签订后，原告支付了首付款，但合同约定的第二期房款付款期过后，原告未按合同的约定支付相应的款项，被告于2017年11月向原告发出了付款通知，但原告一直置之不理。据此，被告于2018年5月29日向原告发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知原告解除商品房买卖合同。被告认为，因原告未按合同的约定支付房款，已构成违约，依据合同的约定，被告有权解除与原告的商品房买卖合同并要求原告支付因解除合同所造成的各项损失。 原告张艳红针对被告金梯公司的反诉辩称，1、反诉不成立，被告送达的解除合同通知没有事实依据，被告在2018年5月29日作出的解除合同通知，其所依据的事实是原告已经逾期233天，而本案的实际情况是原告在2018年5月3日已经支付完全部房款，不存在被告所称逾期233天的情况，被告解除合同显然没有事实依据；2、原告虽有逾期情况，但不构成根本性违约，不应该因为原告轻微违约而解除合同。综上，反诉状所称的各项损失应由原告承担，没有事实依据，应驳回被告的请求。 本院经审理认定事实如下：2017年7月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017024793），约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区红树林街198号海岸巴黎1栋13层1301号房，建筑面积120.35平方米，每平方米单价为6600元，总金额为794310元；《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限约定“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时低作商品房价款；（二）买受人采取下列第2种方式付款：……2.分期付款。买受人应当在2018年1月5日前分3期支付该商品房全部价款，首期房价款398310元，应当于2017年7月18日前支付。”；第八条逾期付款责任约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金。逾期超过180日后，按照累计应付款的0.35%向出卖人支付违约金，分期付款或银行按揭付款的，按附件四内容执行。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；第十一条交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”；第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金。逾期超过180日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.35的违约金直至实际交付之日”；《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定“（二）买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款：①买受人同意签署买卖合同时，向出卖人支付购房款，占总房款的50%，计398310元；②于2017年10月5日前向出卖人支付购房款，占总房款的30%，计238000元；③于2018年1月5日前向出卖人支付总房款的20%，计158000元；④买受人如未按上述约定的时间足额支付购房款的，视为买受人逾期付款构成违约，按买卖合同第八条的约定处理，如逾期超过200天，视为买受人严重违约，出卖人有权解除合同并另行处置该房屋，买受人所缴纳的全部房价款作为赔偿金赔偿出卖人，出卖人有权从房款中扣除”。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十二条解除合同的补充约定“因买受人原因出卖人选择解除合同的，解除合同的程序如下：买受人应于出卖人的解除合同通知发出之日起15日内与出卖人共同到防城港市房地产交易中心办理商品房买卖合同注销登记手续和商品房预售预告登记手续（如有）。因买受人原因致使上述注销手续无法在出卖人的解除合同通知发出后35天内完成的，自出卖人的解除合同通知发出后的第36日起，每逾期一日，买受人向出卖人支付房价款总额千分之五的违约金，两项注销手续均未按期完成的，违约金累计计算”。被告分别于2017年7月17日、2017年7月20日向原告出具三张《收据》，分别表示收到原告交来海岸巴黎1#楼1301号房款398310元，地下人防车位定金1万元、1万元。2017年11月10日，被告短信通知原告现售车位价格由5万元上调至8万元，须在2017年11月15日前补足车位款，并要求原告应于2017年10月5日前付清第二笔房款238000元。2017年11月15日，原告通过中国建设银行向被告转账3万元。2018年2月13日，原告通过中国农业银行向被告转账5万元。2018年5月3日，原告分别通过中国建设银行、中国农业银行向被告转账5万元、5万元、5万元、46000元，5万元、5万元、5万元，合计346000元。被告累计收取原告的款项合计844310元。 另查明，2018年5月29日，被告向原告发出《解除商品房买卖合同通知书》，正式通知原告于收到该通知之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求原告接到该通知之日起10日内到被告售楼处配合办理房地产交易中心对该套商品房买卖合同的备案撤销手续，逾期被告将追究原告的违约责任。原告于2018年6月3日收到该《解除商品房买卖合同通知书》。 本院认为，一、关于《商品房买卖合同（预售）》效力的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告和被告均应当按照合同的约定行使权利，履行义务。原告请求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告是否享有《商品房买卖合同（预售）》解除权的问题。虽原告逾期支付购房款构成违约，但被告于2018年5月29日向原告发出《解除商品房买卖合同通知书》时，原告已在2018年5月3日履行了《商品房买卖合同（预售）》的全部付款义务，故被告不享有合同解除权，对原告请求确认被告于2018年5月29日通知原告解除商品房买卖合同的行为无效的诉讼请求，本院予以支持，对被告请求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。该《商品房买卖合同（预售）》应继续履行，故本院也不支持被告反诉原告支付赔偿金、协助办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续和支付逾期协助办理撤销备案手续违约金的诉讼请求。 三、关于被告反诉原告承担律师费的问题。因本院并不支持被告请求解除《商品房买卖合同（预售）》，现被告主张律师代理费缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张艳红与被告（反诉原告）防城港市金梯房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017024793）合法有效，被告（反诉原告）防城港市金梯房地产开发有限公司于2018年5月29日通知原告（反诉被告）张艳红解除商品房买卖合同的行为无效，原告（反诉被告）张艳红与被告（反诉原告）防城港市金梯房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017024793）； 二、驳回被告（反诉原告）防城港市金梯房地产开发有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费500元，减半收取计250元，由被告（反诉原告）防城港市金梯房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费2908.7元，由被告（反诉原告）防城港市金梯房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费6317.4元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇一八年十一月二十六日 书记员  庞剑