大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初9208号原告：亿达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：于世平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双。被告：孙东伟。原告亿达物业管理有限公司与被告孙东伟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人李洪双、被告孙东伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的2008年1月1日至2017年9月30日期间物业服务费人民币14,089.14元及逾期交费违约金（按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付物业费之日，截至2017年7月22日违约金为2,925.08元）。事实和理由：原告与大连亿达房地产股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为林语家话小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金。被告系上述物业林语家话21-01-0601房屋业主，房产面积100.35平方米，收费标准为1.2元/月/平，按约定应向原告缴纳自2008年1月1日至2017年9月30日期间的物业费14,089.14元，被告一直拒绝缴费，直至2017年7月22日产生违约金2,925.08元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了优质的物业服务，但被告不履行自己的义务，故原告诉至法院。被告孙东伟辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实，对欠费时间没有异议。不交物业费的理由为：第一，《前期物业服务合同》早已终止并失效，原告以此为由起诉被告没有法律依据。第二，原告诉讼请求中2008年至2013年期间已超过诉讼时效，不受法律保护。第三，原告没有提供优质物业管理服务，装修期间因为物业没有给被告及时开水阀，给被告造成了损失，原告应给予赔偿。20号、21号楼没有享受到小区优质环境和畅通道路，物业不管不问，通道还变成了停车场，业主的基本出行权利受到侵害，物业也应给予业主赔偿。小区内多处违章建筑，损害其他业主利益，物业不作为。公建鼓风机噪音过大，影响业主休息，煤烟影响环境，煤气味道严重危害业主的生命安全。物业门岗长期没有人看守。广告费收入应该归业主所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2014年11月28日原告与大连市甘井子区林语家话小区业主委员会签订了《林语家话小区物业服务合同》，合同约定大连市甘井子区林语家话小区业主委员会委托原告对大连林语家话小区提供物业管理服务事宜，物业管理服务期限为五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为住宅1.2元/月/平方米，业主或物业使用人应于每季第一个月15日前向原告交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为违约金。原告自2006年起为案涉林语家话小区提供物业服务至今。被告系大连市甘井子区林语家话小区21号楼1单元6层1号的业主，房屋面积100.35平方米。被告自2008年1月1日起至本案庭审结束时，未向原告支付物业服务费。另查，对于被告拖欠的2008年1月1日至2015年12月31日的物业费，原告曾于2016年3月17日起诉被告至本院，要求被告支付。本院已作出（2016）辽0211民初2600号民事判决。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故2014年11月28日原告与大连市甘井子区林语家话小区业主委员会签订的《林语家话小区物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.2元，被告拖欠的2016年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费金额为2,528.82元（1.2元/月/平方米×100.35平方米×21个月），被告应予交纳，因此，原告关于该期间的物业费诉请，本院予以支持。对于2008年1月1日至2015年12月31日期间的物业费，原告已在另案诉请且本院已作出判决，故在本案中不予重复处理。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金计算标准过高，主张自被告逾期之日起，按照同期银行贷款利率，分段计算，基于合同又低于合同约定的标准，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。被告拖欠的2016年1月1日至2017年9月30日的物业费截至2017年7月22日产生违约金85.55元，被告应予支付。关于被告辩称的小区门岗无人看守等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于被告辩称的原告没有打开水阀给被告家装修造成损失的问题，本院认为，被告未举证证明其遭受损失的情况，也未证明损失是由于原告的行为造成的，被告应承担举证不能的不利后果。关于被告辩称小区存在私搭乱建，公建产生噪音、煤烟，车辆侵占道路的情况，本院认为，此属于相邻权纠纷，原告可以另行起诉存在私搭乱建行为的业主，但物业公司没有执法权，不能强制拆除违章建筑，其只能向相关部门反映情况，同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙东伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司2016年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费人民币2,528.82元及违约金（自2016年1月1日至2017年7月22日的违约金为人民币85.55元，自2017年7月23日起至被告给付完毕之日止，以2,528.82元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币225元（原告已预付），由原告亿达物业管理有限公司负担190元，被告孙东伟负担35元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一八年十一月三十日书 记 员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。