云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初5906号原告：董萍，女，白族，1975年6月30日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。委托代理人：刘凌、何晶，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。原告：刘瑜，男，汉族，1976年11月1日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。委托代理人：刘凌、何晶，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘米花，女，汉族，1995年2月18日出生，身份证住址云南省曲靖市师宗县。委托代理人：张志林、刘寿伟，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：张圳清，男，彝族，1989年4月5日出生，身份证住址云南省楚雄彝族自治州大姚县。委托代理人：张志林、刘寿伟，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。原告董萍、原告刘瑜诉被告刘米花、被告张圳清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年8月9日公开开庭进行了审理，原告董萍、原告刘瑜的委托代理人刘凌、何晶，被告刘米花、被告张圳清及共同的委托代理人张志林、刘寿伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告起诉称：二原告系夫妻关系，拟转让其拥有坐落于昆明市曙光东区36栋2单元602号的房屋（房屋产权证号码：昆明市房权证官字第××号）。2017年8月4日，原被告双方与中介方昆明新亚房地产经纪有限公司在该公司曙光店签订了《房产买卖居间合同》；2017年9月30日，原被告双方签订《二手房买卖合同》，最终约定为：房屋成交价为63万（大写：人民币陆拾叁万元整）。付款方式约定为：合同签订当日，被告首付房款人民币16万元整，剩余47万元由被告申请银行商业贷款支付。同时约定：如银行未批准被告的商业贷款，被告应于2018年3月1日前一次性以现金方式向原告支付全部房款。原被告双方一并到昆明市明信公证处办理了《二手房买卖合同》交易公证［公证书编号：（2017）云昆明信证民字第64813号］。合同签订后，被告仅向原告支付款项10万元，此后被告的商业贷款一直未获银行批准，也未向原告支付剩余房款，现房屋已变更登记至被告名下，原告多次催要房款，被告至今未付，原告起诉到法院请求：一、判令解除原被告双方于2017年9月30日签订的《二手房买卖合同》，判令昆明市曙光东区36栋2单元602号的房屋归原告所有；二、判令被告协助原告将位于昆明市曙光东区36栋2单元602号的房屋产权变更恢复登记至原告名下，变更恢复登记产生的费用由被告承担；三、判令两被告向原告支付违约金132360元（大写：壹拾叁万贰仟叁佰陆拾元整）及原告为主张合法权益支付的律师费用20000元（大写：贰万元整）、保全保险（担保）费3780元（大写：叁仟柒佰捌拾元整）；四、判令本案诉讼费用和保全费用由被告承担。两被告共同答辩称：原、被告之间就买卖房屋签订了两份阴阳合同，本案的房屋真实成交价格是57万元。被告已向原告支付首付款10万元，剩余未付购房款47万元。这是本案的事实。被告方在本案中没有违约，原、被告签订合同通过房屋交易管理系统进行变更登记后，被告积极的向金融机构即银行和其他的信贷机构进行贷款支付原告的购房尾款47万元。为此被告方支付了高额的18000元的贷款服务费给中介公司。由于贷款公司工作人员的原因，导致贷款没有及时办下来。没有办下来也和被告的征信有问题相关联。在这种情况下，被告方又积极去筹集剩余的47万元的购房款借高利贷要支付给原告方。原、被告针对合同约定的支付时间2018年3月1日进行了口头上的变更，到2018年的4月29日。在4月29日之前被告方已经完全筹集到了剩余的购房款四十七万要交付给原告方。但是原告方不履行房屋买卖的主要附属义务，不将房屋买卖收据原件房屋钥匙交付给被告方，而且不配合被告方办理房屋交割手续以及房屋交割所带来的水电和物管费一系列的交割手续。原告在和被告针对支付尾款谈判时告知被告方我只要钱，你的房屋你要到哪里去找需要你自己去找我不管。基于这样的情况，双方之间对于房屋尾款支付事宜没有达成一致。所以房屋尾款就没有支付给原告。被告方在本案中没有逾期支付原告的购房尾款。被告在本案中没有违约，原告的诉请没有法律依据。被告方早已筹集好购房尾款，随时可以支付给原告方。但是原告方必须履行房屋买卖的核心附随义务。将房屋的买卖收据原件钥匙以及房屋交割的一些移交清单跟被告方办理完毕。综上，原告方的诉请没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉请。针对本案，两原告提供以下证据：1、原告、被告身份证复印件，欲证明原被告主体适格；2、《二手房买卖合同》公证书［公证书编号：（2017）云昆明信证民字第64813号］、钥匙交接单、交接照片、不动产登记信息，欲证明原、被告双方就坐落于昆明市曙光东区36栋2单元602号房屋签订《二手房买卖合同》，合同对相关事项进行约定，原告已履行交付义务，且在2018年1月30日涉案房屋的产权已登记至被告名下；3、招商银行账户历史交易明细表、原告董萍与被告张圳清的电话录音（2018年3月31日、2018年4月15日、2018年4月27日），欲证明原告仅收到被告支付的首付房款100000元，原告自约定的付款期限到期后多次向被告催要剩余房款，被告未按期支付，被告承诺2018年4月30日前支付剩余房款，如未付愿配合原告过户房屋；4、诉前财产保全保险（担保）费发票、委托合同和律师费发票，欲证明原告为主张合法权益支出的费用；5、《通知》微信截图，欲证明被告于2018年5月12日向原告发出了解除合同通知；6、结婚证，欲证明两原告系夫妻关系。经质证，两被告对证据1、6的三性及证明目的无异议；对证据2中《公证书》的关联性认可，真实性和合法性不认可，双方签订了两份合同，对钥匙和交接照片不认可，认为没有与被告办理，对不动产登记信息的真实性、合法性、关联性及证明内容均认可；对证据3中交易明细表的三性无及证明目的异议，对电话录音的三性无异议，不认可证明目的；对证据4的保全保险费发票真实性、关联性认可，对委托合同及发票不认可；对证据5真实性无异议，但不同意解除合同。本院认为，以上证据符合证据的形式要件，本院对真实性予以确认。针对本案，两被告共同提交以下证据：1、房产买卖居间合同、昆明新亚房地产经纪有限公司收费专用收据，欲证明本案房屋买卖真实成交价为57万元，被告已支付10万元给原告，约定被告贷款支付余下房款，中介公司收取被告购房订金1万元在中介费中抵扣；2、二手房买卖合同公证书，欲证明签订该份合同是用于被告向银行贷款支付原告的购房尾款，只有将房屋成交价做成63万元，才能按照银行首套房贷款比例要求贷款47万元；3、首付款证明、微信聊天记录、手机录音、银行转款凭证，欲证明被告向原告支付了首付款10万元，原、被告之间买卖房屋真实成交价为57万元，原、被告就房屋尾款的支付时间进行了修定；4、中国光大银行综合签约业务回执、户口册、银行流水，欲证明被告没有违约支付购房尾款，一直在积极筹款，原告的起诉无事实和法律依据；5、证张某1强张某2平证言，欲证明原、被告买房当日，二人均在中介新亚房地产公司，原、被告就购房等事宜进行约定，房屋成交价是57万元，由中介公司帮忙贷款，后因中介公司无法办理贷款，两被告积极筹钱，能够支付原告购房余款47万元。经质证，两原告对证据1的真实性无异议；对证据2、3、4的真实性无异议，但对证明内容不认可；对证据5的证言不认可，存在利害关系，无法证明被告履行支付尾款的义务。本院认为，证据1、2、3、4符合证据的形式要件，本院对真实性予以确认，证据5虽两证人陈述有不一致的地方，该证人证言证实原、被告双方就尾款一事进行过协商，且被告的父母在帮两被告筹钱。经庭审质证、认证，本院依法确认以下法律事实：两原告系夫妻关系。两原告与两被告在第三方昆明新亚房地产经纪有限公司的居间下，于2017年8月4日签订了《房产买卖居间合同》，合同约定：两原告将位于昆明市曙光东区36栋2单元602号房屋以57万元的价格卖给两被告，在2017年8月31日前，由两被告将首付款10万元付给两原告，剩余房款47万元由两被告向银行贷款支付给原告，若银行实际放款额不够支付房款的，由两被告补足差额，因两被告原因导致银行无法放款，由两被告自行承担责任，双方于2017年8月31日前办理房屋产权过户手续，于2017年12月31日交房，交房前由两原告结清一切费用，双方应在《接房清单》签字确认。合同签订后，两被告向两原告先行支付了房款10万元。原、被告双方在2017年9月30日又签订了《二手房买卖合同》，合同约定：由两原告向两被告共同出售位于昆明市曙光东区36幢2单元602号房屋，房屋所有权证号：200216264，买卖双方约定该房屋的成交价为63万，签订本合同时，买受人向出卖人支付首付款16万元，买受人以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款，贷款总额为47万元，如银行未批准买受人的贷款申请，买受人于2018年3月1日前以现金方式支付，除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金，逾期30日仍未支付的，出卖人有权解除合同，自出卖人解除合同通知书到达之日起3日内，买受人按照全部房价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。双方对该份《二手房买卖合同》办理了公证。2018年1月30日，本案涉及的昆明市曙光东区36栋2单元602号房屋的产权已经过户至两被告名下。在办理银行贷款时，因被告张圳清的征信不能办理银行贷款。后原、被告多次就付款时间一事进行协商，双方于2018年4月29日下午在第三方昆明新亚房地产经纪有限公司处又就尾款一事进行协商，但协商未果。2018年5月12日，两被告通过微信方式向两原告发出《通知》，内容为：我们双方房屋买卖一事，针对我们买卖双方无法继续协商的情况下，现经我夫妇认真慎重考虑商量后，现将房屋买卖事项明确告知你们：一、我家于2018年4月29日下午6:30在新亚曙光店，在中介的旁证下，买卖双方同场协商，向你家交付房屋尾款47万元，我家要求你家将不动产权证和房屋交付给我们，因我们买卖双方在结清尾款和房产交接问题上意见不统一，没有达成共识，你家在协议中途突然离开，导致最终协商无法进行。二、我家的首付款100000元已经支付给你们后，你们后期由于各种原因到现在都没有和我们形成一致意见，直到2018年5月7日，我家再次提出交付房款的相关事宜，仍然被你们家提出的无理要求拒绝。三、现在我方正式通知你们，我方要求解除房屋买卖合同，同时要求你们按照合同约定支付违约金120840.00元，退还我家交付的首付款100000元，承担我家已缴纳的税、费31905.00元，与此次房屋买卖相关的所有损失全部由你家承担。此通知通过短信、微信方式送达，我方向你们发出通知即视为通知已经送达你们。之后两被告未向两原告进行付款。在诉前，两原告申请了诉前保全，本院对本案涉案房屋采取了保全措施。现两原告诉至本院主张解除合同并要求赔偿损失。本院归纳本案的焦点为：1、是否应当解除双方签订的《二手房买卖合同》并将产权变更恢复登记？2、两被告是否应当赔偿损失？本院认为，针对焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”，原、被告双方基于各自的真实意思表示签订《二手房买卖合同》，该份《二手房买卖合同》在签订后办理了公证，且在办理完公证后，本案涉案房屋昆明市曙光东区36栋2单元602号房屋产权进行了变更登记，根据合同约定，付款时间为2018年3月1日前，交房时间为出卖人收取买受人全部房款之日起3日内，双方应按合同的约定履行各自的义务，双方就尾款付款期限进行过多次协商，但两被告一直未履行付款义务，2018年5月12日，两被告向两原告发出《通知》，内容为解除双方签订的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，两被告已经向两原告发出了解除通知，本案符合法律所规定解除合同的要件，故两原告与两被告于2017年9月30日签订的《二手房买卖合同》应当予以解除，虽两被告陈述已经筹集到房款，但因两原告不能将房产证交付给两被告，故不向两原告支付剩余房款，该辩解不能对抗合同所约定的被告付款义务，且合同并未对付款设置条件，合同签订后，本案涉案房屋两原告已经协助过户至两被告名下，故两被告的辩解本院不予采信，针对两原告主张要求判令昆明市曙光东区36幢2单元602号房屋归原告所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产以登记对外产生效力，该项主张无法律依据，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，两被告应当协助两原告办理将昆明市曙光东区36栋2单元602号房屋恢复登记至两原告名下的义务，所产生的变更恢复登记费用由两被告承担。针对焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，因两被告未按约定支付剩余房款，已经构成了违约，房屋虽过户于两被告名下，但该房屋并未实际交付，根据民事活动应当遵循公平、合理原则，对于两原告主张以30%比例支付违约金，该比例过高，应进行适当调整，本院酌情支持违约金40000元；针对两原告主张的要求两被告承担律师代理费的请求，双方并未进行过书面约定，且这些费用并非主张权利所必要产生的费用，本院不予支持；针对保全保险费3780元，是两原告为主张权利而产生，本院予以支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告董萍、原告刘瑜与被告刘米花、被告张圳清于2017年9月30日签订的《二手房买卖合同》；二、由被告刘米花、被告张圳清于本判决生效后十日内配合原告董萍、原告刘瑜将登记于被告刘米花、被告张圳清名下的位于昆明市曙光东区36幢2单元602号房屋【不动产权证号：云（2018）官渡区不动产权第0028232号】的产权过户登记于原告董萍、原告刘瑜名下，并由被告刘米花、被告张圳清承担因过户产生的费用；三、由被告刘米花、被告张圳清于本判决生效后十日内向原告董萍、原告刘瑜支付违约金40000元；四、驳回原告董萍、原告刘瑜的其他诉讼请求。案件受理费2947元、保全保险费3780元，由被告刘米花、被告张圳清承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  王 冰人民陪审员  杨 凡二〇一八年十一月六日书 记 员  杨玉池