浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终4357号上诉人（原审被告）：温州银行股份有限公司苍南支行，住所地浙江省苍南县灵溪镇新世纪花园**楼**。负责人：陈允秋，该支行行长。委托诉讼代理人：温小宜，女，1982年5月30日出生，汉族，住浙江省苍南县，系该支行员工。委托诉讼代理人：温兴东，男，1985年4月20日出生，汉族，住浙江省苍南县，系该支行员工。被上诉人（原审原告）：陈如堂，男，1950年7月28日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：黄秋叶，女，1955年7月10日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：金安东，浙江中欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈庆军，男，1977年10月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审第三人：苍南县三巨包装材料有限公司，住，住所地浙江省苍南县龙港镇华百广场菊园阁**（**）/div>法定代表人：陈庆师。原审第三人：陈通剑，男，1983年2月3日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。原审第三人：陈长最，男，1954年4月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审第三人：林张梅，女，1957年5月28日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审第三人：邱传算，男，1952年10月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审第三人：潘心慈（又名泮心慈），女，1956年9月6日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审第三人：邱传程，男，1960年4月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人温州银行股份有限公司苍南支行（以下简称温州银行苍南支行）因与被上诉人陈如堂、黄秋叶、陈庆军及原审第三人苍南县三巨包装材料有限公司（以下简称三巨公司）、陈通剑、陈长最、林张梅、邱传算、潘心慈、邱传程案外人执行异议之诉一案，不服浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。温州银行苍南支行上诉请求：1.撤销浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初1429号民事判决，驳回被上诉人陈如堂、黄秋叶的诉讼请求；2.本案上诉费、公告费等由被上诉人承担。事实与理由：1.根据陈如堂、黄秋叶提供的《集体使用权证》及《土地证》可知，涉案房屋系下埠村联建房，土地使用权类型为拨用，权属性质为集体。根据土地管理法的相关规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，农民联建房只能按照规定定向出售给符合条件的集体经济组织成员。陈长最、林张梅以及陈如堂、黄秋叶均不是下埠村村民，因此陈长最、林张梅与陈如堂、黄秋叶于2010年12月13日签订的“卖尽契”违反法律强制性规定，合同应为无效。陈如堂、黄秋叶未合法取得涉案房屋的所有权，不享有对涉案房屋的实体权利。2.根据下埠村当时的联建房政策，如果联建房在村集体内部成员间买卖，可以办理变更登记手续。陈如堂、黄秋叶明知自己不是下埠村村民而购买涉案房屋，无法办理变更登记手续，一审法院认定“尚无证据表明涉案房屋未办理变更登记手续系陈如堂、黄秋叶过错所致”，系事实认定错误。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”结合物权登记公示公信原则，一审法院依法查封拍卖登记在陈庆军名下的坐落于苍南县房屋（房产证号00×**1、土地证号2-2006-02-03**），并无不当。陈如堂、黄秋叶辩称，1.根据《民法总则》第134条规定，陈长最与陈如堂、黄秋叶签订的卖尽契系双方真实意思表示，且内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据私法自治原则，出卖人将自己的房屋出售给陈如堂、黄秋叶所有，系其对自己的实体权利的处分，完全符合法律、法规的规定。且陈如堂、黄秋叶已实际付清购房款，出卖人也已向陈如堂、黄秋叶交付了涉案房屋，陈如堂、黄秋叶已实际对涉案房屋进行管理、使用、居住，对涉案房屋已实际控制。为了维护市场交易稳定，保护诚信原则，应认定上述契约有效为妥。且本案并非单纯土地使用权转让，而是涉案房屋买卖，法律并未限制出卖人出售房屋。2.买卖双方已全面履行卖尽契的内容。未办理产权过户登记手续，系现有政策所限，并非陈如堂、黄秋叶自身原因所致。3.陈如堂、黄秋叶完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有要件，有权要求法院停止对涉案房屋的执行。请求驳回温州银行苍南支行的上诉请求。被上诉人陈庆军及原审第三人三巨公司、陈通剑、陈长最、林张梅、邱传算、潘心慈、邱传程均未作陈述。陈如堂、黄秋叶向一审法院起诉请求：1.确认陈如堂、黄秋叶与陈长最、林张梅于2010年12月13日签订的关于坐落于苍南县房屋卖尽契约有效；2.停止对坐落于苍南县房屋的执行，并裁定解除对该房屋的查封；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年（古历）11月3日，陈长最、林张梅与陈如堂、黄秋叶签订一份《套房交易定金合同》，约定：陈长最、林张梅将其所建造的坐落于苍南县龙港镇下埠村阳光公寓F幢109号房屋以时价425280元的价格出售给陈如堂、黄秋叶，即日付定金20000元，余款于2010年（古历）12月3日立契时付清，双方及中介人杨继树在该合同上签字并捺印。陈如堂、黄秋叶依约支付定金20000元。同年12月13日，双方签订一份《套房卖尽契》，当日，陈如堂、黄秋叶一次性支付全部价款。陈长最、林张梅将上述房屋的所有权证、土地使用权证等相关手续一并交予陈如堂、黄秋叶，陈如堂、黄秋叶购置上述房屋后搬入居住使用至今。另认定，坐落于苍南县龙港镇下埠村阳光公寓****房屋的所有权、土地使用权登记在陈庆军名下。该院在执行申请执行人温州银行苍南支行与被执行人三巨公司、陈庆军、陈通剑票据纠纷一案中，依法裁定查封并拍卖登记在陈庆军名下的坐落于苍南县房屋。陈如堂、黄秋叶于2018年1月29日向该院提出书面异议，经该院审查后，于2018年2月1日作出（2018）浙0327执异22号执行裁定，驳回陈如堂、黄秋叶的异议申请。陈如堂、黄秋叶不服该裁定，于法定期限内向该院提起诉讼。一审法院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，陈如堂、黄秋叶与陈长最、林张梅签订的《套房卖尽契》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方交易目的是特定房屋，并以其履约行为明确表示转移涉案房屋所有权的合意。房屋买卖合同成立并发生法律效力后，陈长最、林张梅依约交付涉案房屋，陈如堂、黄秋叶依约履行支付价款义务，且在该院查封该房屋前已签订合法有效的买卖合同，并实际占有、管理、使用该房屋，也按规定缴纳相关费用。根据现有证据材料，陈长最、林张梅将涉案房屋出卖给陈如堂、黄秋叶事实清楚，双方关于房屋买卖合同的主要权利义务已经得到履行，均为当事人的真实意思表示，足以证实双方买卖关系客观、真实。本案现有证据足以表明陈如堂、黄秋叶对涉案房屋拥有实体权利，并享有物权期待权，具有阻止对涉案房屋的强制执行的民事权益。因涉案房屋系农村集体土地，未办理过户登记手续是由于现有政策所限，并非买受人自身原因造成，现有证据也无法证明其对此存在过错。陈如堂、黄秋叶提出停止对涉案房屋执行的请求，理由正当，该院予以支持。对于陈如堂、黄秋叶请求确认涉案房屋买卖合同效力及解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，因不属于执行异议之诉审理范围，该院不作处理。判决：一、不得执行坐落于苍南县房屋；二、驳回陈如堂、黄秋叶的其他诉讼请求。案件受理费7688元，由陈如堂、黄秋叶负担3844元，温州银行苍南支行负担3844元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点在于陈如堂、黄秋叶对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院分析如下：涉案房屋虽登记在陈庆军名下，但根据一审法院查明的事实，系因上埠村委会为建造包括涉案房屋在内的村民联建公寓式住宅而以陈庆军等人名义向苍南县人民政府申请建房用地。涉案房屋原系安置给该村村民邱传算、邱传程，后由邱传算、潘心慈、邱传程转让给陈长最、林张梅。陈长最、林张梅又于2010年12月13日将涉案房屋出卖给陈如堂、黄秋叶。故涉案房屋虽登记在陈庆军名下，系因下埠村集体代报指标统一分配造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，陈如堂、黄秋叶与陈长最、林张梅早在一审法院查封之前即已签订《套房卖尽契》，该“卖尽契”系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。其次，陈如堂、黄秋叶提供的水电费缴纳清单，能够证明其在一审法院查封之前即已占有使用涉案房屋多年。再次，陈如堂、黄秋叶主张购房款42万余元系通过现金方式支付，符合当地农村民间交易习俗。且根据上述《套房卖尽契》约定，房款需在立契之日“一次性付清”，结合陈长最、林张梅已将涉案房屋的所有权证、土地使用权证等相关手续交付给陈如堂、黄秋叶，且陈如堂、黄秋叶已经实际占有使用涉案房屋多年的事实，本院对陈如堂、黄秋叶已经依约支付全部购房款的主张予以支持。最后，涉案房屋尚未办理产权过户登记手续系因现有政策所限，并非陈如堂、黄秋叶自身原因所致。综上，陈如堂、黄秋叶对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止对涉案房屋执行的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持，并无不当。综上所述，温州银行苍南支行的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7688元，由上诉人温州银行股份有限公司苍南支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  徐玲珑审 判 员  叶 峰二〇一八年十一月二十三日法官助理辛璐瑶代书记员  黄慧敏