上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初722号原告(反诉被告)：王明侠，女，1981年11月20日出生，汉族，户籍地住天津市，现住上海市嘉定区。原告(反诉被告)：王伟博，男，1983年7月1日出生，汉族，户籍地吉林省敦化市，现住上海市嘉定区。两原告委托诉讼代理人：丁兴峰，上海创远律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘坚卫，男，1966年7月9日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市，现住上海市。被告(反诉原告)：刘继海，男，1987年10月23日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市，现住上海市。两被告委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。第三人：张静，男，1972年1月16日出生，汉族，住江苏省无锡市。第三人：兴业银行股份有限公司上海宝山支行，住所地上海市宝山区。法定代表人：汪怡，行长。委托诉讼代理人：唐杰。原告(反诉被告)王明侠、王伟博与被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2016年3月7日立案受理，审理中，刘坚卫、刘继海提起反诉，本院依法决定合并审理，并追加张静、兴业银行股份有限公司上海宝山支行(以下简称兴业银行宝山支行)作为第三人参加诉讼，于2017年6月28日作出判决，后王明侠、王伟博提起上诉，上海市第一中级人民法院于同年12月11日作出裁定，将本案发回本院重审，本院依法重新组成合议庭，于2018年6月13日、9月11日公开开庭进行了审理，王明侠、王伟博及其委托诉讼代理人丁兴峰，刘坚卫及刘坚卫、刘继海的委托诉讼代理人张建仲、兴业银行股份有限公司宝山支行的委托诉讼代理人唐杰到庭参加了诉讼，第三人张静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王明侠、王伟博向本院提出诉讼请求：1.判令刘坚卫、刘继海继续履行于2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》，涤除兴业银行宝山支行及张静的抵押；2.判令刘坚卫、刘继海于房款付清后三个工作日内交付上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令刘坚卫、刘继海配合王明侠、王伟博办理系争房屋的过户手续；4、判令刘坚卫、刘继海支付逾期过户的违约金，按照人民币(币种下同)150元/日计算，从2016年6月16日至过户之日止；5、诉讼费、保全费由刘坚卫、刘继海负担。事实和理由：2015年11月29日，通过上海太平洋房屋服务有限公司古北二店的居间介绍，王明侠、王伟博与刘坚卫、刘继海签订《上海市房地产买卖合同》，约定王明侠、王伟博购买刘坚卫、刘继海所有的位于上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同签署生效后王明侠、王伟博如约履行付款义务。2016年3月初，刘坚卫、刘继海突然提出各种理由明确表示房子不卖了，王明侠、王伟博经过多次与其友好协商均无果。王明侠、王伟博为维护其合法权益，故以讼称事由诉至本院。刘坚卫、刘继海辩称，不同意王明侠、王伟博的诉讼请求。1、涤除抵押并非为刘坚卫、刘继海的行为，刘坚卫、刘继海涤除抵押是适用法律错误；2、房款付清的行为具有不确定性，故不具有执行力，故该诉请是不确定，应该予以驳回；3、刘坚卫、刘继海不同意继续履行，因为房地产调控政策导致刘坚卫、刘继海出售该房屋后已经不能另行购买，故要求解除合同。同时，刘坚卫、刘继海向本院提出反诉诉讼请求：解除双方于2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》。事实与理由：刘坚卫、刘继海为改善居住环境，与王明侠、王伟博于2015年11月29日，通过上海太平洋房屋服务有限公司古北二店公司的居间介绍，签署《上海市房地产买卖合同》，约定王明侠、王伟博购买系争房屋，支付的房款中有215万元需按揭贷款方式支付。因上海市人民政府办公厅于2016年3月24日所发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》第三条规定：“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”，又刘坚卫、刘继海除拥有目标房屋外并无其他房屋，且刘坚卫、刘继海在上海市缴纳的个人所得税或社会保险的年限均未满5年，故刘坚卫、刘继海原打算通过出售目标房屋来置换新的房屋以改善居住环境设想无法实现。同时，根据王明侠、王伟博陈述其也未符合上述规定的要求，故王明侠、王伟博通过按揭贷款方式支付215万元房款也无法履行，故请求支持反诉诉讼请求。针对反诉，王明侠、王伟博辩称，不同意反诉诉讼请求。1、刘坚卫、刘继海主张的情势变更，是指合同生效后导致合同目的无法实现的情况，才属于情势变更的，本案是不构成的；2、其次刘坚卫、刘继海毁约是在2016年3月7日之前，当时限购政策还没有出台，故不存在情势变更；3、2016年3月12日，刘坚卫也表示其上家违约导致不愿意出售房屋的事实，刘坚卫、刘继海解除合同的真实原因是其上家违约；4、王明侠、王伟博没有过错系合同的善意方，在信赖刘坚卫、刘继海的前提下，王明侠、王伟博出售原有房屋并购买涉案房屋。对此刘坚卫、刘继海是明知的。王明侠、王伟博自己的房屋早已交房，一家人在租房居住。刘坚卫、刘继海的行为给其造成重大损害，请求驳回反诉诉讼请求。第三人兴业银行宝山支行陈述称，只要贷款还清，可以配合涤除抵押。第三人张静未发表意见，也未向本院提交证据。王明侠、王伟博向本院提交下列证据：1、上海市房地产买卖合同，证明双方签订买卖合同的事实，对原被告均有约束力；2、收据，证明2015年11月22日原告支付10万元房款的事实；3、工商银行个人业务凭证，证明2016年1月31日原告完成10万元房款的支付；4、装修补偿协议，证明原告就房屋的装修另行补偿被告11万元；5、补充协议，证明原被告在中介的见证下被告将房屋抵押给第三人借款60万元，被告应在原告支付首付款当时注销抵押，该60万元是原告直接支付至第三人账户；6、汇款凭证，证明2016年3月30日原告向被告支付房款10万元；7、录音资料，证明被告在2016年3月7日之前明确表示违约，被告当时找了各种借口，3月24日的限购政策，只是被告的另一个借口；8、住房抵押借款合同及结清证明，证明原告之前有住房贷款并已还清；9、沪建房管联(2016)1062号通知，证明自2016年11月29日起上海执行住房新政，按照政策，原告另行购房首付款不低于70%，解除合同在房价上涨的情况下会导致原告没有经济能力另行购房；10、房地产买卖合同、租房合同及收据等，证明原告为购买涉案房屋，于2016年1月2日将自己名下的唯一一套房屋出售，现只能在外租房居住，每月需支付高额租金；11、企业信用信息公示报告，证明被告自2007年开设上海都顺建筑装饰有限公司，完全能够正常申报纳税，如果被告因未持续缴税而无购房资格，也系其自身过错所致而应承担不利后果；12、刘香琴证言。刘坚卫、刘继海向本院提交下列证据：1、刘坚卫看房材料，证明被告出售房屋是为了置换房屋；2、税收完税证明，证明被告目前不具有购房，不能另行置换房屋；3、结婚证、身份证复印件及相应的社保记录、网络资料，证明缴纳社保的情况及购房新政提前在网上传播；4、李洋证言；5、离婚证、财产分配协议。刘坚卫、刘继海对王明侠、王伟博的证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，反诉后原告没有支付63万元，说明原告不愿意履行合同，反诉后原告没有办理贷款手续，说明原告同意解除合同；证据2、3、6无异议，收到原告支付的30万元；证据4真实性无异议；证据5真实无异议，但内容是按照约定消除抵押并支付60万元，原告至今未支付60万元，说明原告同意解除合同；证据7，因原告录音没有提前告知，故不予认可，录音反映出罗桂聪一直是反对出售房屋的；证据8、9真实性无异议，被告出售房屋是为了改善住房条件，新政使得被告无法购买房屋，故要求解除合同；证据10真实性无异议，但证明目的不认可，合同是否履行不清楚；证据11真实性无异议，公司在九星村，2016年11月被拆掉，经营不正常，实际上不能进行纳税了；证据12，证人是否参加中介的过程，无法证明，证人表述前后混乱，内容不能证明被告存在违约的事实，证人的客源是原告，与原告有利害关系，故对证言有异议，不应采信。王明侠、王伟博对刘坚卫、刘继海的证据发表如下质证意见：证据1显示，被告与中介的经办人签字差了4个月，所看房屋的面积都是80㎡左右，小于被告出售的房屋，与被告说改善住房的说法不符，故不予认可，有可能是伪造的；证据2，被告自己开设的公司不给自己纳税，被告无法置换与原告无关；证据3真实性无异议，案外人是否缴纳、在何处缴纳社保与本案无关，网上的资料不认可，也不是官方的新闻，与本案没有关联，被告解除合同的理由是房价大幅上涨；证据4，原告对证人所说的不清楚；证据5真实性无异议，结婚与离婚的时间证明房屋与罗桂聪无关，协议中的约定对外无约束力。兴业银行对原被告提供的证据无意见。对于上述原被告对真实性无异议的证据，本院予以确认。对于原告的证据7即录音证据，被告以录音没有提前告知而不予认可，缺乏依据，对该证据，本院予以确认；对于原告的证据12即证人证言，被告认为证人前后表述混乱、与原告有利害关系，缺乏依据，对该证据，本院综合其他证据确定对本案的证明力；被告称在其反诉后未支付63万元房款及办理贷款手续说明原告同意解除合同，由于双方之间的纠纷已诉至法院及被告反诉并非要求支付房款，故被告上述意见不合逻辑，本院不予采信；在原告的付款期限之前被告向原告表示不愿意继续履行合同且双方之间的纠纷已诉至法院，故被告以原告未支付消除的抵押的60万元说明原告同意解除合同，本院不予采信。原告对被告证据1所发表意见，理由充分，该份证据，不能达到被告的证明目的；被告证据3中的网络料，因未以适当的形式加以固定，原告所持异议成立。综合上述有效证据原被告的陈述，本院经审理查明，上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为刘坚卫、刘继海，房地产登记簿载明受理日期为2009年12月22日，核准日期为2010年1月11日，该房屋上设有第三人兴业银行股份有限公司上海宝山支行的债权抵押，债权数额为93万元，债务履行期限从2009年12月25日至2024年12月25日，上述贷款正常在还，截至2018年8月，剩余贷款本金469,288元；该房屋上设有第三人张静的债权抵押，债权数额为60万元，债务履行期限从2016年1月11日至2016年4月10日。2015年11月29日，刘坚卫、刘继海(卖售人、签约甲方)与王明侠、王伟博(买受人、签约乙方)经上海太平洋房屋服务有限公司古北二店居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为107.53平方米，房屋转让价格为309万元；甲、乙双方确认，双方于2016年6月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；上海市房地产登记簿显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为兴业银行股份有限公司上海宝山支行，债权数额为93万元，登记证明号为闵XXXXXXXXXXXX；甲方应于2016年4月30日之前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲、乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算；甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续；乙方于2016年5月10日之前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；若乙方贷款银行要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；乙方应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至贷款银行处；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任；乙方于签约时，支付甲方房款10万元整，乙方于2016年1月31日之前，支付甲方房款10万元，乙方于2016年3月30日之前，支付甲方10万元，乙方于2016年4月30日之前，支付甲方63万元；上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款215万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方1万元等。同日，双方还签订《补偿协议》一份，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方11万元，并于甲、乙双方办理该房屋过户手续之前支付给甲方；本次交易甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。后王明侠、王伟博于2016年1月31日支付购房款10万元、于2016年3月30日支付购房款10万元。2016年1月21日，刘坚卫(签约甲方)与王明侠、王伟博(签约乙方)及上海太平洋房屋服务有限公司(见证方)签订《补充协议》一份，约定：乙方知情甲方于本协议生效后将该房地产抵押给第三方用于借款60万元，同时甲方将办理本次借款的抵押权登记手续；甲方应于乙方支付首付款当日，将本次借款60万元的抵押登记注销掉，甲方逾期未注销的，应按买卖合同中规定标准支付赔偿金；本次交易过程中，乙方在支付前期房款60万元时，甲方应安排其借款方到场，乙方直接将房款转入甲方借款方的指定账户，同时甲方应向乙方开具收款收据等。王明侠、王伟博于签订合同之前的2015年11月22日及2016年1月31日、3月30日三次支付刘坚卫、刘继海各10万元，总计30万元。2016年3月7日，王明侠、王伟博与刘继海、刘坚卫的妻子罗桂聪及中介人员刘香琴进行商谈，刘香琴问刘继海方是否准备违约，罗桂聪明确表示房屋不卖了，刘继海称签约时没跟罗桂聪说，所以他母亲现在肯定不卖了。2016年3月11日，王伟博与刘坚卫电话联系，王伟博称听中介说被告房屋不卖了，刘坚卫说电话里讲不清楚，另约时间当面谈。同年3月12日，王明侠与刘坚卫电话联系，刘坚卫称，孩子去年订婚了，想跟他们一块住，同时他妻子也不喜欢再换房子，所以不卖了。2016年9月29日，刘坚卫与罗桂聪登记离婚，离婚协议书载明，双方于2012年7月17日办理结婚登记手续，涉案房屋各拥有四分之一所有权，刘继海拥有二分之一所有权。另查明，刘坚卫、刘继海及其妻子张林林均非上海户籍，目前在本市不具备购房资格。审理中，原告坚持要求履行合同，不考虑主张损失，并在本院向其说明风险的情况下，于2018年9月29日，原告将剩余房款290万元汇入本院代管款账户。本院认为，关于合同履行，原告(反诉被告)王明侠、王伟博与被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，虽然上述合同、协议签订于刘坚卫与罗桂聪的婚姻关系存续期间，房屋买卖合同签订后双方的离婚协议约定罗桂聪对涉案房屋享有四分之一的所有权，但由于涉案房屋的取得不在刘坚卫与罗桂聪的夫妻关系存续期间，房地产权证上也无罗桂聪的名字，因此对外而言，该房并不属于夫妻共同财产，原被告签订的房屋买卖合同及协议没有侵犯罗桂聪的财产权利，上述合同及协议合法有效并能够得以履行，双方均应按照合同约定履行各自义务。在2016年3月初，即在沪府办【2016】11号文件发布之前，刘坚卫、刘继海就已向王明侠、王伟博一方明确表示不再出售涉案房屋，且提出的理由是家事原因而非政策因素，与限购无关，应认定刘坚卫、刘继海在政策公布之前已构成根本违约，不能因政策的公布而正赋予当性；同时，房屋所有人出售房屋后是否具备购房资格，也不是其履行合同义务的先决条件，因此，王明侠、王伟博要求继续履行合同，理由充分，本院应予支持，刘坚卫、刘继海要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。虽然涉案房屋上第三人张静及第三人兴业银行股份有限公司上海宝山支行享有抵押权，但王明侠、王伟博应支付的剩余房款远超过抵押权享有的债权数额，因此，王明侠、王伟博要求涤除抵押，本院应予支持。关于违约金，虽然原被告之间的房地产买卖合同约定了逾期交付包括房地产权利转移刘坚卫、刘继海应支付相应的赔偿金，但根据约定，办理转让过户的手续的最晚时间在2016年6月15日，在此之前，本市出台了房地产限购新政，新政的出台，客观上造成了刘坚卫、刘继海出售涉案房屋后，在一定的期限内不能在本市另购房屋，因此，刘坚卫、刘继海在诉讼中以此理由要求解除合同，从其自身角度而言，具有一定的合理性，同时，从刘坚卫、刘继海是否能够在本市购房、本市房屋价格的变化情况，合同继续履行对刘坚卫、刘继海造成的损失远大于逾期过户及交房给王明侠、王伟博造成的损失，因此，在合同继续履行的情况下，再由刘坚卫、刘继海承担逾期过户的相应赔偿责任，有失公平，因此，王明侠、王伟博要求刘坚卫、刘继海支付逾期过户违约金，本院不予支持。第三人张静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王明侠、王伟博于本判决生效之日起3日内支付被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海房款290万元；二、被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海于上述房款支付之日起3日内将上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)王明侠、王伟博；三、被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海于本判决生效之日起7日内清偿第三人兴业银行股份有限公司上海宝山支行剩余贷款本息；四、第三人兴业银行股份有限公司上海宝山支行于上述贷款本息清偿之日起7日内办理上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记涤除手续；五、被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海于本判决生效之日起7日内清偿第三人张静借款60万元及相应的损失；六、第三人张静于上述借款及相应的损失清偿之日起7日内办理上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记涤除手续；七、被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海于上述抵押登记涤除之日起7日内配合原告(反诉被告)王明侠、王伟博办理上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋转移至原告(反诉被告)王明侠、王伟博名下的过户登记手续，应缴纳的相应税费由原告(反诉被告)王明侠、王伟博负担；八、驳回原告(反诉被告)王明侠、王伟博的其他诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,520元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费减半收取计2,900元，三项合计39,420元，由被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元人民陪审员  邓红霞人民陪审员  曹文进二〇一八年十一月三十日书 记 员  王夙伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。