福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0603民初872号 原告（反诉被告）：黄庆榕，男，1977年8月17日出生，汉族，住福建省云霄县。 原告（反诉被告）：林丽玉，女，1980年10月3日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：林锦明，福建泾渭明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴少林，男，1967年12月8日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 被告（反诉原告）：王秀荣，女，1966年7月25日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：许志勇、林志山，福建协兴律师事务所律师。 原告黄庆榕、林丽玉与被告吴少林、王秀荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，2017年5月2日，吴少林、王秀荣提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告黄庆榕、林丽玉及其委托诉讼代理人林锦明、被告吴少林、王秀荣及其委托诉讼代理人许志勇、林志山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄庆榕、林丽玉向本院提出诉讼请求：1、判令吴少林、王秀荣立即将址于漳州市龙文区新浦东路3号漳州市浦东副食品综合批发市场18幢605号房产交付黄庆榕、林丽玉执掌；2、判令吴少林、王秀荣立即向黄庆榕、林丽玉移交家具家电等价值约50000元的财产；3、判令吴少林、王秀荣从2017年2月23日起至实际交付讼争房产之日止按月租3000元标准向黄庆榕、林丽玉支付占用房屋的经济损失。事实与理由：黄庆榕、林丽玉系夫妻。2016年9月，黄庆榕、林丽玉向吴少林、王秀荣购买址于漳州市龙文区新浦东路3号漳州市浦东副食品综合批发市场18幢605号房产。黄庆榕、林丽玉依约履行了全部合同义务，已全额向吴少林、王秀荣支付了全部购房。涉讼的房产也已过户到黄庆榕名下。吴少林、王秀荣应依据双方签署的《房地产买卖协议书》第四条的约定，在收到总房款之日将涉讼房产交付给黄庆榕、林丽玉执掌、使用，并按照合同约定向黄庆榕、林丽玉移交相应的家用电器等生活用品。可是吴少林、王秀荣违背了诚信原则，至今拒不向黄庆榕、林丽玉交付房产，也不履行移交相应的家用电器等生活用品的义务。黄庆榕、林丽玉已向吴少林、王秀荣催促多次，可吴少林、王秀荣仍不履行相应合同义务。现提起诉讼，请求支持黄庆榕、林丽玉的诉讼请求。在诉讼过程中，黄庆榕、林丽玉以吴少林、王秀荣违约，按照合同约定应当向黄庆榕、林丽玉支付违约金为由申请增加诉讼请求：判令吴少林、王秀荣向黄庆榕、林丽玉支付违约金20万元。因吴少林、王秀荣在本案审理过程中向黄庆榕、林丽玉交付房产，黄庆榕、林丽玉遂撤回“1、判令吴少林、王秀荣立即将址于漳州市龙文区新浦东路3号漳州市浦东副食品综合批发市场18幢605号房产交付黄庆榕、林丽玉执掌；2、判令吴少林、王秀荣立即向黄庆榕、林丽玉移交家具家电等财产”的诉讼请求。 吴少林、王秀荣答辩并提出反诉请求：判令黄庆榕、林丽玉向吴少林、王秀荣支付违约金20万元。事实与理由：吴少林、王秀荣系夫妻关系。2016年9月，黄庆榕、林丽玉向吴少林、王秀荣购买址于漳州市龙文区新浦东路3号漳州市浦东副食品综合批发市场18幢605号房产。双方于2016年9月9日签订一份《房地产买卖协议书》，协议约定：黄庆榕、林丽玉于2016年9月9日向吴少林、王秀荣支付购房定金20万元，首期购房款33万元于2016年12月31日前到房管局办理二证过户当天支付，第二期购房款70万元于2017年2月15日银行按揭贷款放款时支付。协议第九条就违约责任约定：黄庆榕、林丽玉中途违约，吴少林、王秀荣有权取消定金，吴少林、王秀荣中途违约，应退还黄庆榕、林丽玉定金并赔偿违约金20万元。协议签订后，吴少林、王秀荣依约履行了合同义务，在2016年12月31日把二证全部过户到黄庆榕、林丽玉名下，但黄庆榕、林丽玉却未按约定时间于2017年2月15日前支付第二期购房款70万元，经多次催讨才于2017年2月23日支付了该笔款项。吴少林、王秀荣计划把涉讼房屋卖掉，再用售房款向案外人江亚勤购置龙文花园21栋1704号房产，双方于2017年元月25日签订了一份《房地产买卖协议书》，吴少林、王秀荣向江亚勤支付了定金3万元，并约定于2017年2月17日前一次性付清余款45万元，否则案外人有权取消定金，合同自然终止。由于黄庆榕、林丽玉的违约拖延，致命少林、王秀荣无法按期向案外人支付购房款，导致已付定金3万元被案外人取消。并且，当时期的房价大涨，案外人也不同意按原价格卖给吴少林、王秀荣，造成吴少林、王秀荣不可逆转的巨大损失。黄庆榕、林丽玉中途违约，应按双方签订的《房地产买卖协议书》第九条的约定承担违约责任，支付给吴少林、王秀荣相当于定金数额20万元的违约金。请求法院支持吴少林、王秀荣反诉请求。 黄庆榕、林丽玉辩称：吴少林、王秀荣的反诉没有事实根据和法律依据，请求法庭依法驳回其反诉请求。理由如下：一、在本案中，吴少林、王秀荣主张黄庆榕、林丽玉支付20万元的违约金没有事实根据和法律依据，应依法给予驳回。根据双方签订的协议第九条第二款约定，只有在吴少林、王秀荣中途违约的情形下，吴少林、王秀荣除了应退还黄庆榕、林丽玉定金外，还应赔偿黄庆榕、林丽玉违约金20万元。为此，赔偿违约金20万元是针对吴少林、王秀荣中途违约的违约罚则，并非系黄庆榕、林丽玉违约金的罚则。根据前述合同条款约定，若黄庆榕、林丽玉中途违约，违约责任为取消定金，而并非赔偿违约金。而最为关键的是，在本案中，黄庆榕、林丽玉并不存在违约情形。根据双方签订的合同约定，第二期购房款70万元的支付方式为通过银行按揭贷款支付，对此，吴少林、王秀荣是明知并同意接受的。那么，银行什么时候放款，黄庆榕、林丽玉和吴少林、王秀荣之间是没办法决定的。为此，2017年前银行放款的约定属于对第三义务的约束，该约定无效。其实，之所以到2017年2月23日才放款，是由于讼争房产办证遇到春节这一法定节日，才导致银行放款时间拖延了8日，但是，银行拖延放款并不等于黄庆榕、林丽玉违约，换言之，银行拖延放款与黄庆榕、林丽玉无关，黄庆榕、林丽玉不存在过错。可见，吴少林、王秀荣的主张没有事实根据和法律依据，应依法给予驳回。二、吴少林、王秀荣以另购房产违约为由主张20万元赔偿，明显依据不足。吴少林、王秀荣未能提供确实充分的证据证实其因另购房违约遭受至损失，对此应当承担举证不能的法律后果。吴少林、王秀荣所提交的与他人之间的购房协议和收条等证据的真实性、合法性及关联性均不能确认，无法证实其主张。并且“漳州市龙文区龙文花园”至今未能办理两证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”规定，吴少林、王秀荣与他人签订的合同也是无效合同。可见，吴少林、王秀荣的主张证据不足。另，吴少林、王秀荣主张说由于黄庆榕、林丽玉的违约导致其无法付清其向他人购房的购房款，更是违背常理，无法成立。因为按照吴少林、王秀荣主张有其向他人购买的房产价格才48万元，而黄庆榕、林丽玉支付给吴少林、王秀荣的首期购房款就53万元了，足以支付其购房款。综上，请求法庭采纳黄庆榕、林丽玉的答辩主张，驳回吴少林、王秀荣的反诉请求。 本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 黄庆榕、林丽玉系夫妻，吴少林、王秀荣系夫妻。2016年9月9日，吴少林、王秀荣作为甲方（卖方）与林丽玉作为乙方（买方）签订一份《房地产买卖协议书》，载明吴少林、王秀荣自愿将坐落在漳州市龙文区新浦东路3号漳州市浦东副食品综合批发市场18幢605号的房产出售给林丽玉，总成交价123万元等内容。其中第三条约定：林丽玉于2016年9月9日向吴少林、王秀荣支付购房定金20万元（注：甲乙双方交易过户之日或约定手续办理完整之日，定金抵扣总房款。）；首期购房款33万元于2016年12月31日前到房管局办理二证过户当天支付给吴少林、王秀荣；第二期购房款70万元于2017年2月15日银行按揭贷款放款支付给吴少林、王秀荣；双方定于2016年12月31日以前办理相关交易手续，超期违约者参照第九条款处理等内容。协议第四条约定：吴少林、王秀荣向林丽玉保证在收到总房款，将上述房产正式交付给林丽玉使用，保持现有装修，如有物品移交，应在补充条款中列出清单等内容。协议第九条第二款就违约责任约定：林丽玉中途违约，吴少林、王秀荣有权取消定金，吴少林、王秀荣中途违约，应退还林丽玉定金，并赔偿违约金20万元等内容。第十二条补充条款约定：吴少林、王秀荣配送给林丽玉如家具家电：4台空调1台电视机、1台冰箱以及洗衣机、床和床上用品等物品。协议签订后，黄庆榕、林丽玉依约向吴少林、王秀荣支付了定金20万元和首期购房款33万元，吴少林、王秀荣于2016年12月29日出具首付款收条，载明收到林丽玉黄庆榕购买涉讼房屋首付款53万元等内容。2017年2月8日，涉讼房屋不动产权登记在权利人黄庆榕名下。2017年2月23日，黄庆榕在取得兴业银行股份有限公司漳州分行的住房按揭贷款70万元后将第二期购房款70万元支付给吴少林。至此，黄庆榕、林丽玉履行了全部支付购房款义务。吴少林、王秀荣在收到总房款后未将涉讼房产交付给黄庆榕、林丽玉使用，也未将配送给林丽玉的家具家电等物品移交给林丽玉。黄庆榕、林丽玉遂于2017年4月11日向本院提起诉讼。在本案审理过程中，吴少林、王秀荣于2017年9月29日将涉讼房屋及家具家电等财产交付给黄庆榕、林丽玉使用。2018年9月17日，黄庆榕、林丽玉申请撤回判令吴少林、王秀荣立即将址于漳州市龙文区新浦东路3号漳州市浦东副食品综合批发市场18幢605号房产交付黄庆榕、林丽玉执掌及判令吴少林、王秀荣立即向黄庆榕、林丽玉移交家具家电等财产的诉讼请求。 基于黄庆榕、林丽玉申请，本院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对涉讼房产的月租金进行价格评估，结论：涉讼房产的平均月租金评估价格为2800元/月，有效日期：2017年8月15日至2018年8月14日。 本院认为，黄庆榕、林丽玉与吴少林、王秀荣签订《房地产买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 本案中，黄庆榕、林丽玉与吴少林、王秀荣签订《房地产买卖协议书》后，依约向吴少林、王秀荣支付了购房定金和首期购房款，并在取得兴业银行股份有限公司漳州分行的住房按揭贷款后向吴少林、王秀荣付清第二期购房款，至此，黄庆榕、林丽玉履行了《房地产买卖协议书》约定的全部付款义务。按照《房地产买卖协议书》约定，吴少林、王秀荣应在收到总房款时将涉讼房屋及相关物品交付给林丽玉使用，但其未依约履行上述交付义务，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，虽然吴少林、王秀荣在诉讼过程中履行了上述交付义务，但也给黄庆榕、林丽玉造成一定损失，黄庆榕、林丽玉为此起诉要求判令吴少林、王秀荣从2017年2月23日起至实际交付讼争房产之日止按月租金标准向黄庆榕、林丽玉支付占用房屋的损失的请求合理合法，本院予以支持，但黄庆榕、林丽玉要求以月租金3000元计算占用房屋损失的标准偏高，应以鉴定机构作出的平均月租金2800元/月为标准计算占用房屋损失，经核算，吴少林、王秀荣应向黄庆榕、林丽玉支付占用房屋的损失为19600元（2800元/月×7个月，即从应当交付房产的2017年2月23日起至2017年9月29日交付完成之日止7个月又6天，按7个月计算）。虽然吴少林、王秀荣未依约将涉讼房屋及相关物品交付林丽玉使用的行为构成违约，但除此之外均能依约履行协助办理产权过户手续等主要合同义务，且在诉讼过程中已将涉讼房屋及相关物品交付给林丽玉使用，其主观上不存在不履行合同义务的意愿，而其上述违约行为除了造成黄庆榕、林丽玉因房屋被占用损失外，并无造成其他损失，故黄庆榕、林丽玉要求吴少林、王秀荣支付违约金20万元，可不予支持。 双方当事人签订的《房地产买卖协议书》中关于第二期购房款“于2017年2月15日前银行按揭贷款放款乙方支付给甲方”的约定，从形式上看有两部分内容的约定，一部分是具体时间的约定，即“2017年2月15日”，另一部分是未能确定时间的约定，即“银行按揭贷款放款”，但从当事人约定该条款的本意和通常的交易习惯来看，“银行按揭贷款放款”才是履行支付第二期购房款的根本性、实质性的时间约定，没有银行发放按揭贷款，黄庆榕、林丽玉无法向吴少林、王秀荣支付第二期购房款，而银行对贷款申请是否审批、何时放款是按相应程序进行的，不是黄庆榕、林丽玉所能支配的，黄庆榕、林丽玉无法要求银行必须于何时何日放款，银行也无义务必须按照双方当事人约定的“2017年2月15日”这个时间点放款，实际上，只要黄庆榕、林丽玉在银行放款时能将第二期购房款支付给吴少林、王秀荣，就是依约履行协议，不构成违约。本案中，虽然黄庆榕、林丽玉未于2017年2月15日向吴少林、王秀荣支付第二期购房款70万元，但在银行放款当日即全部支付了第二期购房款，可见黄庆榕、林丽玉不存在不履行协议约定的主观意愿和客观行为，其行为不构成违约，吴少林、王秀荣反诉认为黄庆榕、林丽玉的行为构成违约、要求黄庆榕、林丽玉支付违约金20万元的请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。黄庆榕、林丽玉认为吴少林、王秀荣反诉请求没有事实根据和法律依据，应依法予以驳回的辩解有理，本院予以采纳。 退一步讲，首先，协议第九条第二款约定的内容是，黄庆榕、林丽玉中途违约，吴少林、王秀荣有权取消定金。双方并没有约定黄庆榕、林丽玉若违约应当向吴少林、王秀荣支付违约金20万元的条款，而本案中黄庆榕、林丽玉并没有中途违约，因此也就没有吴少林、王秀荣有权取消定金情形发生，黄庆榕、林丽玉也没有约定的或法定的应当向吴少林、王秀荣支付违约金20万元的义务；其次，黄庆榕、林丽玉向吴少林、王秀荣支付第二期购房款的时间与“2017年2月15日”而言也只是迟了8天，吴少林、王秀荣没有证据证明就在这8天时间里其因黄庆榕、林丽玉未付第二期购房款而损失巨大，其所提供的证据及其申请出庭作证的证人所作的证言均不足以证明其反诉所称的因黄庆榕、林丽玉未于2017年2月15日支付第二期购房款给其造成“不可逆转的巨大损失”的主张，因为按照吴少林、王秀荣反诉所称，其于2017年1月25日向他人购买房产价格是48万元，然而，黄庆榕、林丽玉已于2016年12月29日前即支付给吴少林、王秀荣购房定金和首付款计53万元，即使吴少林、王秀荣确有向他人购买房产需支付购房款48万元，53万元也足够支付了。可见，黄庆榕、林丽玉何时支付第二期购房款对吴少林、王秀荣向他人购房付款并不会造成巨大影响并由此给吴少林、王秀荣造成“不可逆转的巨大损失”。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决如下： 一、吴少林、王秀荣应于本判决生效之日起十日内向黄庆榕、林丽玉支付占用房屋的损失19600元； 二、驳回黄庆榕、林丽玉的其他诉讼请求； 三、驳回吴少林、王秀荣的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16358元，由黄庆榕、林丽玉负担5050元，吴少林、王秀荣负担11308元，反诉费2150元，由吴少林、王秀荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈梓敬 人民陪审员  魏雅蓉 人民陪审员  赖杜恺 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  刘 婧 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。… 第二百三十九条申请执行的期间为二年。…