河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0523民初2090号原告（案外人）：高亮，男，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：高新民，系原告高亮父亲。被告（申请执行人）：河南亚元实业有限公司，住所地汤阴县长虹路**。法定代表人：刘武远，该公司董事长。委托诉讼代理人:司文才，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘梦，女，该公司员工。第三人（被执行人）：汤阴县房地产开发有限责任公司，，住所地汤阴县城关镇食品工业园工横二路东段法定代表人：孙富荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李淑英，女，该公司员工。原告高亮与被告河南亚元实业有限公司（以下简称亚元公司）、第三人汤阴县房地产开发有限责任公司（以下简称汤房公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月31日公开开庭进行了审理。原告高亮的委托诉讼代理人高新民、被告亚元公司的委托诉讼代理人司文才、刘梦、第三人汤房公司的委托诉讼代理人李淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高亮向本院提出诉讼请求：1、请求撤销汤阴县人民法院（2018）豫0523执异字77号执行裁定书，并解除对汤房普罗圣堡商住小区5栋2单元5层501号房产的查封措施；2、判令汤房普罗圣堡商住小区5栋2单元5层501号房产归原告所有；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月20日汤阴县人民法院作出（2017）豫0523财保16号裁定书，对原告高亮汤房普罗圣堡商住小区5栋2单元5层501号房产进行了查封。2018年5月21日，原告向汤阴县人民法院提出执行异议申请。2018年7月18日汤阴县人民法院向原告送达（2018）豫0523执异77号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，故依法提起起诉。原告认为该房产所有权应属于原告所有，具体理由如下：一、原告与汤房公司的签订《商品住宅定购协议》合法有效。原告作为房屋的××已经依约支付了全部购房款并实际占有使用，作为善意第三人的××，其合法权益不应受到侵害。《商品住宅定购协议》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，已经双方订立即可生效。预登记和网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否预登记和网签不影响双方订立的协议效力。汤阴县人民法院片面认为：《商品住宅定购协议》不是正规的“商品房买卖合同”，原告未到房产管理部门进行预登记、网签、缴纳契税本身存在错误。属于案件认定事实错误。二、汤阴县人民法院依据（2017）豫0523财保16号裁定书对案外人的财产所作出的查封和执行行为和汤阴县人民法院（2018）豫0523执异77号执行裁定书有违背相关法律规定和最高人民法院有关司法解释的规定，应予纠正。根据本案事实和相关法律规定，原告在汤阴县人民法院查封前已签订了购房协议并支付了全部房款，且已实际合法占有使用了该房屋，该房屋至今未办理房屋过户手续的责任完全在于汤房公司。依最高院司法解释的规定，应支持原告的请求，解除对上述房屋的查封措施。被告河南亚元实业有限公司辩称，1、在法院查封之前汤房公司没有将案涉房屋卖给原告。2、原告在法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。3、原告实际没有支付购房款。4、因原告自身原因为办理备案登记（网签），导致法院查封，自身存在过错。5、在查封前原告没有合法占有案涉房屋。6、案涉房屋不是原告名下唯一房屋。7、原告对自己的主张应承担举证责任。8、原告对案涉房屋不享有所有权。原告对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利，应驳回原告的诉讼请求。第三人汤阴县房地产开发有限责任公司辩称，1、法院在查封前未按照法律规定进行现场了解房产的销售情况和现状，导致本案发生；2、汤房公司在法院才查封前已将案涉房产出卖给原告；3、对原告款项转账到汤房公司赵敬丽账户的购房款，汤房公司完全认可，并据此开具收款凭证，证实汤房公司已收取原告的购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告亚元公司因与第三人汤房公司存在合同纠纷于2017年3月15日向本院提出诉前财产保全申请，请求查封汤房公司位于汤阴县汤房普罗圣堡商住小区部分房产。本院经审查并要求亚元公司提供担保后，于2017年3月20日作出（2017）豫0523财保16号民事裁定，查封汤房公司位于汤阴县××小区××房产，其中包括本案所涉5栋2单元5层501号（2-5-1）房产。原告高亮向本院提出执行异议申请，请求依法撤销本院（2017）豫053财保16号民事裁定书对中对其房产的查封，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2018年7月16日作出（2018）豫0523执异77号执行裁定书，驳回异议人高亮的异议请求。另查明，原告高亮（××）与第三人汤房公司（出卖人）签订《商品住宅定购协议》载明签约时间为2016年3月3日，协议内容约定：一、××于2016年3月3日自愿购买位于汤阴县××路西段，汤房普罗圣堡商住小区5栋2单元5层501号房，建筑面积141.56平方米，单价为（人民币）每平方米3002.26元，总金额（人民币）：肆拾贰万伍仟元整，小写：（￥425000.-）。自愿交意向金425000.-元。二、付款方式1、一次性付款：出卖人通知签订商品房买卖合同3日内。××将全部房款大写：肆拾贰万伍仟元整，小写：（￥425000.-），一次性付清。五、签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，案外人对执行标的（即涉案房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实践掌握的标准，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案讼争房产系房地产开发公司开发的商品房，原告与第三人签订了《商品住宅定购协议》，该协议虽具有合同性质，但综合分析该协议的内容，不符合《商品房销售管理办法》关于书面商品房买卖合同内容的规定，且该协议第五条约定“签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废”，关于本案所涉房屋的买卖应认定为未签订合法有效的书面商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生法律效力。本案所涉房产未在房管部门进行预登记、网签、缴纳契税。因此，原告高亮购买涉案房产的情形不具备上述第二十九条所规定的三个条件，本案所涉房产的所有权未转移给原告高亮。因此，原告高亮对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告高亮要求撤销（2018）豫0523执异59号执行裁定，解除对汤房普罗圣堡商住小区5号楼2单元5层501号房产的查封，并要求确认上述房产归其所有的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下:驳回原告高亮的诉讼请求。案件受理费200元，由原告高亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审 判 长  王小勇审 判 员  赵 丽人民陪审员  梁会玲二〇一八年十一月九日书 记 员  杨 川