广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0804民初377号原告：胡余旺，男，1963年7月9日出生，瑶族，湖南汝城人，住广东省湛江市霞山区。原告：李晓兰，女，1968年12月10日出生，瑶族，湖南汝城人，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：胡余旺，广东博格律师事务所律师，系李晓兰的丈夫。被告：湛江市俊丞贸易有限公司（以下简称俊丞公司），住所湛江市坡头区鸡咀山路北海湾商住城3号楼。法定代表人：文泓铸。原告胡余旺、李晓兰诉被告俊丞公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及原告李晓兰的委托诉讼代理人胡余旺到庭参加诉讼，被告俊丞公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡余旺、李晓兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交房的违约金人民币360981元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同号：湛房商NO.201111173），购买仁海花园龙湾A、B幢705房。原告按合同要求完成交款纳税等各项手续与义务，无任何违约。合同第八条约定被告应于2013年3月31日前应将经验收合格的房屋交付给原告使用。被告于2013年3月通知原告收房，但在收房时原告发现被告未能提供《消防安全责任书》、《竣工验收备案表》以及政府相关部门出具该房产经过验收合格的书面证明材料，违反国家法律规定，原告与被告交涉，要求尽快整改达到交付条件，但被告至今未能有效整改，该房至今仍未具备“经验收合格”的交房条件。合同第十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生当事人延期交房责任由出卖人承担。合同第九条约定，被告未按合同规定期限交房，且逾期超过30日，原告选择继续履行合同时，被告应从交房期限截止日的第二天起至实际交付日止，每日向原告按已交付房款的万分之五支付违约金。从2013年4月1日起计算，至2018年4月12日，被告已违约1258天，即应向原告支付交房违约金为：573898×0.0005×1258=360981元。被告俊丞公司书面辩称，原告所主张的按日向其支付已交付房款万分之五的违约金过高，依法应予以酌情减少，根据坡头区平均房屋租金，应按每日万分之一的标准计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的《广东省商品房买卖合同》、首付款《发票》、《住房公积金借款合同》、《中国建设银行个人贷款对账单》、《住宅专项维修资金缴款单》、《权证综合费》、《完税证》、原告胡余旺及李晓兰的《身份证》、《企业信用信息》，上述证据合法、客观，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年12月14日，原告胡余旺、李晓兰与被告俊丞公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商NO.201111173）,约定：胡余旺、李晓兰（买受人）购买俊丞公司（出卖人）位于湛江市坡××区××山路××花园××、××房（建筑面积为145.17平方米），房屋价款为573898元。合同第八条约定，被告应当在2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，且逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定向被告支付了总房款共573898元，并支付了住宅专项维修资金、契税。被告未能按合同约定于2013年3月31日前将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用，原告遂向本院提起诉讼。另查明，原告胡余旺、李晓兰曾于2017年6月14日向本院提起民事诉讼，以被告未能按合同第十五条的约定在2013年3月31日后的360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房地产权证为由请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金。本院于2017年8月15日作出（2017）粤0804民初671号民事判决：限被告俊丞公司向胡余旺、李晓兰支付2014年9月2日起至2017年6月14日止的逾期办证违约金共118796元。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，胡余旺、李晓兰与俊丞公司就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。胡余旺、李晓兰已向俊丞公司履行了付款义务，但俊丞公司在收款后却未能按合同的约定，将经验收合格的涉案商品房交付胡余旺、李晓兰使用，俊丞公司的行为已构成违约。故胡余旺、李晓兰依商品房买卖合同第八条、第九条的约定，请求俊丞公司支付逾期交房违约金理据充分，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告胡余旺、李晓兰主张按已交付房价款每日万分之五来计算违约金属于双方的约定，并没有违反法律规定，但因胡余旺、李晓兰已经就涉案商品房买卖合同中的第十五条请求了逾期办理房地产权证的违约金，本院也已依法判决，该项违约金数额为118796元，现胡余旺、李晓兰再次主张的逾期交房违约金从2013年4月1日起至2018年4月12日止按照每日万分之五计算为573898×0.0005×1258天=360981元，已远超过其所支付的购房款总额的30%即172169元，本院依法调整为俊丞公司按照涉案合同的违约金总额172169元予以赔偿；即本案逾期交付房屋违约金应计算为172169-118796=53373元。被告俊丞公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定作缺席审理，由此引起的法律责任应由被告俊丞公司自负。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：限被告湛江市俊丞贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡余旺、李晓兰支付逾期交房违约金53373元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6715元，由原告胡余旺、李晓兰负担4715元，被告湛江市俊丞贸易有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长 符  康  富审判员 李    毅审判员 吴    蕾二〇一八年十一月六日书记员 何其乐（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。