西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初17833号原告：刘锦宇，男，1989年2月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李娟，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗贤，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。被告：王云虎，男，1986年11月12日出生，汉族，住陕西省蓝田县。委托诉讼代理人：张荣，女，1986年4月5日出生，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：李永强，陕西德伦律师事务所律师。原告刘锦宇与被告王云虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘锦宇及其委托诉讼代理人李娟、罗贤，被告王云虎委托诉讼代理人张荣、李永强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘锦宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还已付购房定金人民币伍万元整（￥50,000元）；2、判令被告向原告支付涉案房屋市场价20%的违约金，约人民币贰拾陆万圆整（¥260,000元，房屋市场价暂以人民币壹佰叁拾万圆计算，最终以评估价为准）；3、判令被告向原告赔偿损失人民币伍拾伍万圆整（￥550,000元）（损失=房屋市场价一合同约定的售价，房屋市场价暂以人民币壹佰叁拾万圆计算，最终以评估价为准）。4、判令被告向原告支付中介费人民币壹万陆仟圆整（¥16,000元），律师费叁万元（30,000.00元）；5、判令被告按照人民银行存款利率向原告支付已付定金和中介费的利息损失，人民币壹仟陆佰肆拾元整（￥1,640元）（暂计算至起诉时）1-5项合计人民币907,640元：6、本案诉讼费、评估费全部由被告承担。事实和理由：2017年5月21日，原、被告双方和西安家春秋房地产信息咨询有限公司（居间人）三方共同签订了《房地产买卖定金协议》，约定被告向原告出售生态区××以南绿地国际生态城二期5幢22601号房屋（以下简称涉案房屋）。房屋售价人民币柒拾伍万圆（¥750,000元），定金人民币伍万元（￥50,000元）。协议签订后，原告于当日向被告支付定金伍万元整，被告出具了定金收条。2017年6月16日，三方签订了《房地产买卖三方协议》（以下简称“合同”），进一步约定了被告于2017年8月20日前向原告交付房屋，自合同签订之日起90日内办理产权登记手续，同日，原告向居间人支付中介费人民币壹万陆仟圆整（￥16,000元）。合同履行过程中，被告无故单方毁约，拒绝出售涉案房屋，原告再三要求继续履行，均被拒绝。无奈之下，原告向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，主张继续履行合同。雁塔区人民法院作出（2018）陕0113民初10721号民事判决书，判决被告王云虎继续履行合同和支付违约金。被告王云虎不服，提起上诉，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终5558号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。然而，被告却在诉讼过程中（原告取得一审胜诉判决后，二审下判前），无视法律权威和尊严，恶意将涉案房屋出售与他人，并办理了过户登记手续，致使原告拿到继续履行的胜诉判决却无法执行。在房屋价格高涨背景利益驱使下，被告为阻断执行人民法院继续履行的判决，采取隐蔽手段恶意将涉案房屋转卖第三人以获得非法投机利益，被告的行为藏视法律权威，触犯了法律法规与道德底线，破坏了正常的市场交易秩序，践踏了诚实信用的基本原则与精神，同时严重损害了守法原告的正当利益，给原告造成巨大经济损失。现房价大幅上涨，原告购买同等地段、同等品质的房屋须另支付超过原合同约定价格的溢价部分方能实现，被告应当对自己恶意违约行为承担相应的法律后果，除了应当依约承担违约责任外，还应赔偿原告实际损失及承担原告已支付的中介费、律师费。对被告恶意违约、违背基本诚信和道德，蔑视法律权威的行为应坚决打击和惩戒。为维护原告合法权益，特具状诉讼，恳望贵院依法判允原告之诉请。被告王云虎辩称，1、王云虎实际收到定金金额是21,500元，是由居间方代刘锦宇交付的；王云虎已于2017年7月24日通过居间方将20,500元退回；刘锦宇实际支出的50,000元款项中其余29,500元目前由中介公司实际持有。因此不存在王云虎宇再向刘锦宇返还定金的问题。2、西安市人民政府办公厅于2017年6月28日发布《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（下简称“6•28楼市新政”），导致《三方协议》无法继续履行，王云虎是经过与西安市房管局咨询核实，且是在得到中介公司回复进一步确认涉案房屋过户交易手续无法办理的情况下，于2017年7月23日向刘锦宇发送《解除协议通知函》通知解除协议，并在其后始终明确表示不再继续履行协议，王云虎不存在违约情形，主张违约金无事实依据。《三方协议》无法继续履行的原因是刘锦宇交付定金具体方式不符合双方约定交付方式及不符合“6•28楼市新政”以及其后西安市房管局发布的“6•28楼市新政”实施细则的规定，导致《三方协议》无法按原政策执行，涉案房屋过户交易手续无法办理。因此《三方协议》无法继续履行的根本原因是刘锦宇交付定金方式不当，而非王云虎原因导致，王云虎不应承担违约责任。王云虎与刘锦宇在《三方协议》第八内容中约定有非常明确的合同目的，即在该协议签订后90日内双方完成过户登记，刘锦宇取得房屋所有权，王云虎取得售房款，并实现其名下无房产；而按照“6•28楼市新政”规定，涉案房屋直至2018年5月方可上市交易，因此已确定无法实现前述合同目的；在此情况下，王云虎以《解除协议通知函》形式通知解除《三方协议》，显然系不可归责于王云虎的客观情况导致不能实现合同目的，王云虎不应承担违约责任，刘锦宇主张违约金无事实依据。王云虎与刘锦宇签订《三方协议》售房目的是为了筹款在上海购房，对此中介公司与刘锦宇均是知情的，在2018年5月底涉案房屋满足上市交易条件后被售出，系王云虎为在上海购房的正常生活安排，该事实情形并不构成违约。刘锦宇以涉案房屋在诉讼中被出售这一事实情形来主张违约金并无法律依据，王云虎是在2017年7月23日发出《解除协议通知函》后即以电话通知、微信告知、拒绝按期交付房层、提起反诉、提起上诉、出售房屋等事实行为，始终如一地向刘锦宇表示不再履行《三方协议》，其诉讼请求不应予以支持。3、刘锦宇在起诉依《三方协议》约定主张赔偿违约金的情况下，另外主张损失赔偿于法律规定不符，依《合同法》114条的规定以及相关法理，即使刘锦宇认为《三方协议》约定违约金低于实际损失，其可主张的权利是要求法院予以增加，而非在违约金之外另行主张损失赔偿。《三方协议》签订时间是2017年6月16日，王云虎在确认无法完成交易后，在2017年7月23日向刘锦宇书面通知解除《三方协议》，且将实际收取定金及时予以退还，在此情况下，并不存在导致刘锦宇丧失交易机会、产生损失的情形。刘锦宇主张对其损失按房屋市场价进行计算且主张以评估价为准，无事实和法律依据，不应予支持；王云虎在涉案房屋满足上市交易条件后，于2018年6月1日以80万元交易价格售出，涉案房屋的市场交易价格是确定的，且刘锦宇主张实际损失并无事实依据，并不存在需要评估的情形。刘锦宇支付定金方式不当导致《三方协议》无法继续履行，致使双方合同目的无法实现，如果刘锦宇实际产生损失亦应由其自行承担；而对于王云虎，由于涉案房屋要多等待1年时间后才能上市交易，相对于在2017年，王云虎在2018年在上海购房所承担的房贷利率已上浮1.1倍，需多支付银行利息超过30万，该损失是由于刘锦宇支付定金方式不当所直接导致，其过错在于刘锦宇，王云虎保留向刘锦宇提起诉讼主张相应损失赔偿的权利。4、涉案房屋未能交易成功，刘锦宇本可依《三方协议》向中介公司主张退还中介费，但其怠于行使权利并未向中介公司主张，其是否产生中介费损失尚不确定；涉案房屋未能交易成功的根本原因是刘锦宇未按约定方式支付定金，导致《三方协议》无法按“6•28楼市新政”出台之前的原政策执行，过错在于刘锦宇，即使产生中介费的损失，亦应由其自己承担。《三方协议》中并无相应律师费承担的约定内容，其主张律师费无合同依据，亦无法律依据。5、对于主张利息的诉讼请求。王云虎已将所收取定金全部予以退还，目前刘锦宇实际支出的50,000元由中介公司持有，王云虎不再负有向刘锦宇返还定金的义务；另外，王云虎亦不负有向刘锦宇支付中介费的义务，相应不存在需要承担定金和中介费利息的问题。综上，提请法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年5月21日、6月16日，刘锦宇、王云虎及居间人就位于生态区××以南绿地国际生态城二期5幢22601号房屋（建筑面积90.68平方米，以下简称涉案房屋）交易事宜分别签订了《房地产买卖定金协议》和《房地产买卖三方协议》。前述协议约定，涉案发房屋总价款为75万元，其中，刘锦宇支付定金5万元。《房地产买卖定金协议》第二条约定，王云虎需预交5万元定金的50%作为签约保证金。《房地产买卖三方协议》第五条第（三）款第二项约定，双方任何一方违约，致使本协议无法履行，违约方向守约方支付此房屋当时市场价值20%的违约金。协议签订后，刘锦宇于2017年6月16日支付中介费16,000元。后双方发生争议并形成了本院（2017）陕0113民初10721号案件（于2018年3月7日作出民事判决）、西安市中级人民法院（2018）陕01民终5558号案件（于2018年6月28日作出民事判决）。其中，王云虎提出解除《房地产买卖三方协议》的反诉请求。前述生效民事判决认定：2017年5月21日，刘锦宇通过他人向居间人转账支付了定金5万元，居间人扣除签约保证金及办证费用后向王云虎转账21,500元。王云虎后出具了收刘锦宇定金5万元的收条。前述案件后判决，王云虎继续履行《房地产买卖三方协议》，在判决生效之日起三十日内配合刘锦宇办理合同网签手续并开设资金监管账户，刘锦宇在网签后十日将除定金外的房款70万元打入资金监管账户，后王云虎、刘锦宇办理涉案房屋的所有权转移登记，将涉案房屋转移登记至刘锦宇名下并在转移登记后十日内将房屋交付刘锦宇。生效民事判决驳回了王云虎要求解除《房地产买卖三方协议》的反诉请求。王云虎不服一审判决，提起上诉，并于2018年6月1日将涉案房屋转移登记至案外人名下。刘锦宇后在申请执行过程中发现涉案房屋已被转移登记至案外人名下，遂委托律师事务所处理本案诉讼事宜，并交纳代理费3万元。刘锦宇提交了三家二手房交易网站发布的与涉案房屋处于同一小区面积基本相同的其他房屋的交易价格网页截图（形成时间为2018年11月21日），欲证明涉案房屋每平方米的市场价为15,445.72元即市场总价为140万元的事实。前述网页截图载明：每平方米的交易单价为13,564元、15,437元、16,044元。王云虎对交易截图的真实性认可，但对关联性和证明目的不认可，认为截图无法反映出房屋是否与涉案房屋情况相似或者相同，价格仅为标示价格，不能反映真实的市场价格。在本院审理期间，王云虎以居间费及定金问题需查实为由申请追加居间人为第三人，亦以其已提交再审申请为由申请中止本案诉讼。上述事实，有房地产买卖定金协议、房地产买卖三方协议、支付宝交易记录、收条、收据、民事判决书、委托代理合同、发票、房屋交易信息网页截图、原被告的陈述等相关证据在卷佐证。本院认为，原被告双方签订的《房地产买卖定金协议》《房地产买卖三方协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。王云虎在一审判决其继续履行合同的情形下，在二审审理期间将涉案房屋转移给案外人，造成刘锦宇无法获得涉案房屋，属于严重违约行为，应承担违约责任。刘锦宇要求王云虎退还定金5万元并承担违约责任的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。至于违约责任问题。房屋溢价部分属于刘锦宇的履行利益，应予支持。鉴于西安市房屋价格自2017年上半年以来有大幅度上涨的客观情况，本院参酌涉案房屋所在小区其他房屋在第三方网络平台上的报价情况并综合考虑户型、楼层以及装修装饰等情况，酌定按照每平方米13,000元认定涉案房屋的市场价值，计得涉案房屋市场价值为1,178,840元。故本院据此计算王云虎应承担的违约金，计得违约金为235,768元（1,178,840元×20%）。因该违约金尚不足以弥补刘锦宇的损失，故王云虎仍需就其他损失予以赔偿。房屋溢价损失是刘锦宇损失的重要组成部分，王云虎应予以赔偿。本院按涉案房屋的市场价值，计得溢价部分为428,840元（1,178,840元-750,000元）。刘锦宇主张的中介费1.6万元、律师费3万元均是因王云虎的违约行为导致，且属订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院判令王云虎赔偿前述两项费用损失。至于前述费用的利息损失问题。因王云虎已承担20%的违约金，足以弥补利息损失，故本院对利息的主张不予支持。至于王云虎主张的定金返还及追加居间人为第三人的问题。在案收条等证据能证明刘锦宇向王云虎支付了定金5万元。王云虎的具体受领方式并不影响对其接受定金事实的认定。王云虎虽辩称已返还定金，但其并未提交充分证据证明接受款项的人系有权受领人。另外，刘锦宇已提交了产生居间费的证据予以佐证，居间人亦完成了促成合同签订的义务，应认定居间费已实际发生。故本院对王云虎关于定金及申请追加第三人的意见，不予支持。至于合同解除问题。因生效民事判决已对解除问题进行了审理且王云虎并未提交再审已受理并进入实体审理的证据材料，故本院对王云虎关于合同解除以及中止诉讼的意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告王云虎于本判决生效之日起十日内向原告刘锦宇退还定金50,000元，支付违约金235,768元、房屋溢价428,840元，赔偿中介费16,000元、律师费30,000元。前述款项共计760,608元。二、驳回刘锦宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12,876元，由原告负担1,454元，被告负担11,422元。因原告已预交费用，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  栗德亮二〇一八年十一月二十三日书记员  贾 凡打印：相丽华校对：田雪2018年月日送达