广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初1738号原告：郑豪，男，1992年12月6日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：李震宇，广东荣来律师事务所律师。委托诉讼代理人：林健，男，1988年12月4日出生，汉族，住广东省廉江市。被告：湛江市建实房地产开发有限公司，住所地湛江经济技术开发区乐山西路****。法定代表人：蔡建国，总经理。委托诉讼代理人：吴华鑫，男，1992年6月8日出生，汉族，住湛江市霞山区。原告郑豪与被告湛江市建实房地产开发有限公司（以下简称：建实公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李震宇、林健，被告建实公司的委托诉讼代理人吴华鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑豪向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金24607元（以1014733元为基数，日利率万分之0.5计算，从2017年5月1日暂计至2018年8月28日，剩余违约金计至实际交付房屋之日止）；3.判令被告承担全部的诉讼费用。事实和理由如下：2017年3月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发且竣工的位于湛江市霞山区××碧绿花园××楼××房（以下简称：1106房）。该合同约定了付款方式为按揭贷款，交付房屋的日期为2017年4月30日前，逾期交房的违约责任为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。签订合同当日，原告即向被告支付首期房款。截至起诉之日，被告仍以各种借口未向原告交付房屋。被告迟延交房既没有存在法定的免责事由，也没有存在约定的免责事由，显属违约。特此向法院提起诉讼，希望支持原告的诉讼请求。被告建实公司辩称，原、被告之间于2017年3月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款1014733元购买1106房，于2017年3月11日支付首期房款414733元，余款600000元以银行按揭方式付款。在合同附件中约定：原告应当办妥按揭贷款手续及保证全部贷款金额划入被告指定账户；办理商品房的交付手续时，原告必须付清所购商品房的全部房款，未付清上述款项，被告有权拒绝交付商品房而无须承担违约责任。原告虽已支付首期房款，但直至2018年9月19日，才与银行签订《个人住房组合借款合同》，并开始办理相关的按揭手续，至今剩余房款仍未支付给被告。被告拒绝交付房屋是依法履行先履行抗辩权，不构成违约，无须承担违约责任。即使被告需要承担违约责任，原告请求的违约金过高，应该以首期房款414733元为基数计算。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告郑豪提交了原告的身份证、被告的企业机读资料，《商品房买卖合同》（预售）、发票、转账存根以支持其主张，被告建实公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，待证的事实由本院综合评判；2、被告建实公司提交《个人住房组合借款合同》（公积金贷款及商业贷款）作抗辩，原告对其真实性、合法性无异议，待证的事实由本院综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明，认定事实如下，2017年3月11日，原告郑豪（买受人）与被告建实公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售），合同编号为Y2017005273，房屋代码为2014613。主要约定：出卖人向买受人出售1106房，该商品房预测建筑面积142.62平方米，其中套内面积119.65平方米，分摊建筑面积22.97平方米；按套内面积计算该商品房价款，单价为每平方8480.84元，总价款为1014733元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金414733元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；以按揭贷款方式付款，买受人应当于2017年3月11日前支付首期房价款414733元，占全部房价款的41%，余款600000元向贷款机构申请贷款支付。其中第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，1、（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，1、（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.6%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。第二十八条补充协议：对本合同未约定或约定不明确的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，郑豪（买受人）与建实公司（出卖人）签订《补充协议》（附件十一）。主要约定：第1点，买受人应当在合同约定的期限内向贷款机构交齐办理按揭贷款所需的所有资料，并办妥按揭贷款手续及保证全部贷款金额划入出卖人指定账户；除因不可抗力外，不得延期；第3点，若由于买受人原因或者银行按揭的政策有所调整，买受人的贷款申请未获银行批准的，买受人应当在出卖人书面通知之日起十五日工作日内一次性付清全部按揭房款；否则，出卖人有权按照合同第八条“逾期付款责任”的约定追究买受人的违约责任。第6点，办理商品房的交付手续时，买受人必须已经付清其所购商品房的全部房款（含以银行按揭方式支付的部分）、税费、专项维修资金等费用；无论何种原因，在买受人未付清前述所有款项前，出卖人有权拒绝交付该商品房而无须承担任何违约责任。同时，买受人应当承担其不能收房期间（自本合同约定的交房日至买受人实际收房日）须支付的物业管理费及其他相关费用。第六点其他约定，本补充协议是合同未约定或约定不明的补充内容，若含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，或与合同条款有冲突的，仍以合同为准。2017年3月11日，原告郑豪通过银行转账的方式向被告建实公司的账户分别转账50000元及364733元共414733元。同日，建实公司向其出具《广东增值税普通发票》，上面载明：碧绿花园6号楼1106房，金额394983.81元，税额19749.19元，价税合计414733元。另查明，2018年9月19日，原告郑豪（借款人、抵押人）与中国农业银行股份有限公司湛江赤坎支行（贷款人、抵押权人）（以下简称：农业银行赤坎支行）签订《个人住房组合借款合同》（公积金贷款及商业贷款）。主要约定借款人郑豪为购买1106房，向贷款人农业银行赤坎支行贷款600000元，其中公积金贷款140000元，商业贷款460000元，并以1106房作抵押担保。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告郑豪与被告建实公司签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：1、被告建实公司是否应当承担迟延交付房屋的违约责任；2、如何认定违约金的计算问题。关于被告建实公司是否应当承担迟延交付房屋责任的问题。原告主张被告应按照合同约定时间依约交付房屋。被告抗辩根据合同的补充协议，在原告付清全部房款之前，被告有权拒绝交付房屋。本院认为，一、合同第十一条第（一）项明确约定除不可抗力外，被告应当在2017年4月30日前向原告交付房屋。二、被告抗辩的主要理由是原告没有付清全部房款。根据合同的约定，1106房剩余的600000元房款须通过银行办理按揭贷款，该事实双方并无异议。按照向银行申请办理按揭贷款手续的流程，被告需要向原告出具商品房相关一系列证件的手续，由原告将相关手续结合银行的要求提交齐所有个人信息资料，再交由银行审核批准，等候发放贷款。本案中，原、被告均没有提供证据证明无法在约定的交付房屋时间即2017年4月30日前完成银行贷款发放流程及支付剩余房款的责任在于对方。根据补充协议第3点约定，如果被告坚持要求原告须在交付房屋前一次性付清全部按揭房款，其应该书面通知买受人在十五个工作日内履行。被告没有提供证据证明其已履行该通知义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，被告应承担举证不能的后果。故被告抗辩按照补充协议第6点约定，以原告未付清全部房款为由拒绝交付房屋缺乏事实依据。被告在补充协议第6点还约定无论何种原因，在原告未付清所有款项前，被告均有权拒绝向原告交付房屋而无须承担违约责任，该条款显属排除原告的主要权利，免除被告责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，对该条款的约定本院不予采纳。综上所述，被告应对迟延未交付1106房给原告，承担相应的违约责任。原告主张按照合同约定，继续履行交付房屋的义务，应予支持。关于被告建实公司逾期交付房屋的违约金计算问题。原告主张应以全部房款为基数，按日利率万分之0.5计算。被告抗辩应当以首期房款为基数，按日利率万分之0.5计算。本院认为，被告未在《商品房买卖合同》（预售）约定的期限内向原告交付房屋，显属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担相应的违约责任。合同第十二条（2）约定：逾期交付房产超过60日，买受人解除合同的，出卖人应退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并计算利息；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金，从条文的连续性考虑，且从损益相一致原则出发，结合无法及时办理银行贷款流程完毕的全部责任也不能完全归咎于被告，本院认为应以原告已付的首期房款即414733元为基数，从被告迟延交付房屋之次日即2017年5月1日起计算至实际交付房屋时止，按日利率万分之0.5计算违约金较合理。对被告该抗辩，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告湛江市建实房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告郑豪交付位于湛江市霞山区绿塘路9号碧绿花园6号楼1106房；二、被告湛江市建实房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告郑豪支付逾期交付1106房的违约金（以414733元为基数，按每日万分之0.5的标准从2017年5月1日起计算至实际交付房屋之日止）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费415.17元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  余文晓人民陪审员  梁钟和人民陪审员  吴明英二〇一八年十一月十二日法官助理陈华盛书记员朱婵妹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。