广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24129号原告：谢婉芬，女，汉族，1982年10月20日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：张逸，广东聚理律师事务所律师。被告：苏玉兰，女，汉族，1956年11月2日出生，住广东省韶关市武江区，委托诉讼代理人：李伟雄，男，汉族，1985年8月25日出生，住广东省佛山市南海区，系被告儿子。原告谢婉芬诉被告苏玉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月29日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年6月14日签订的《房屋定购协议》；2、解除双方提交登记备案的《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号：Y201807180022）；3、购房定金20000元归原告所有；4、被告向原告支付违约金4362.5元（按每日0.05%的标准，以未付款230000元暂计自2018年8月3日计至2018年8月21日、以未付款75000元暂计自2018年9月3日计至2018年9月6日，实际应付至款项支付完毕之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月14日签订《房屋定购协议》，约定由被告向原告购买位于佛山市禅城区同济西路12号二座506房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号），约定房屋交易价款为650000元，协议签订当日，被告向原告支付购房定金20000元。协议签订后，被告在拒不履行协议义务的前提下，又往房产所在地房地产交易登记部门办理双方关于涉案房屋的《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号：Y201807180022）登记备案，以致原告无法再行处置该房屋，其中备案合同第三条约定“首期款：乙方应于2018年8月3日前向甲方支付房款（人民币）250000元整（大写：贰拾伍万元整）。第二期：乙方应于2018年9月3日前向甲方支付房款（人民币）75000元整（大写：柒万伍仟元整）”，第八条“乙方不按本合同约定买入该房地产的……(1)乙方已付定金由甲方没收”、第十条“乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权没收定金并解除合同”。迄今为止，被告始终拒不履行合同义务支付购房款项，且因其于房地产交易登记部门关于《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号：Y201807180022）的登记备案，导致原告亦无法正常处置标的房屋，经原告多番催促无果，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告苏玉兰辩称：1、由于原告在签订及履行《房屋订购协议》过程中存在过错，请求退还购房定金20000元给被告。2018年6月14日，原、被告签订案涉协议时，原告未告知被告案涉房产已抵押给东莞银行股份有限公司佛山分行，该银行拥有案涉房产的全部抵押权。案涉协议未对案涉房产系抵押物这一主要属性加以明示，更未对抵押债务如何清偿、还款解押的具体责任作出约定。2018年6月14日至2018年7月15日期间，被告一直催促原告共同办理银行按揭贷款预审批手续，原告先是以各种借口拖延时间，后来才表示案涉房产是抵押物，正在处理有关事宜，一直到案涉协议约定的签订正式合同及支付首期房款的日期，原告一直逃避与被告减免，未能提供房产证接受银行审核，被告认为案涉房产的产权存在问题，要求原告提供房产无抵押证明，并根据房屋的真实抵押情况重新拟定《房屋定购协议》，明确债务的清偿责任和期限，原告拒绝了被告要求，并威胁如再有异议将没收定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，被告认为原告对于房屋的抵押状态没有尽到告知义务，且在签订案涉协议后长达一个月未能提供房产证接受按揭贷款银行的审核，有明显的过错，被告要求撤销案涉协议，原告退还被告定金20000元。2、关于登记备案问题和《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号Y201807180022）的效力问题。①该合同没有双方的签字是无效的。②该合同第二十条约定“本合同自买卖双方签字（盖章）之日起生效”，既然合同没有双方的签字，也就从未生效。③原告也未在此份合同中签字，即使被告按这份条款支付了全部房款，原告也没有交付房屋的义务，而原告拿这份无效合同要求取得其中的权利没有事实及法律依据。综上请求法院驳回原告全部诉请。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件及被告人口信息查询表。证明原、被告诉讼主体资格。2、《房屋定购协议》及房地产权证。证明原、被告双方于2018年6月14日就房屋买卖事宜签订《房屋定购协议》，约定由被告向原告购买名下位于佛山市禅城区同济西路12号二座506房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号），约定房屋交易价款为650000元，协议第三条明确“乙方须于2018年7月15日前与甲方签订《房地产买卖合同》，并按以下约定向甲方支付房价款项：（1）乙方于2018年7月15日向甲方支付贰拾伍万首期款（含定金）”、第四条“若乙方支付定金后违约，则甲方概不退还乙方已付定金并有权另行处理该房屋”。3、收据。证明协议签订后，被告向原告支付购房定金20000元，《房屋定购协议》已由双方实际开始履行。4、《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号：Y201807180022）。证明协议签订后，被告在拒不履行协议义务的前提下，又往房产所在地房地产交易登记部门办理双方关于涉案房屋的《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号：Y201807180022）登记备案，以致原告无法再行处置该房屋，其中备案合同第三条约定“首期款：乙方应于2018年8月3日前向甲方支付房款（人民币）250000元整（大写：贰拾伍万元整）。第二期：乙方应于2018年9月3日前向甲方支付房款（人民币）75000元整（大写：柒万伍仟元整）”、第八条“乙方不按本合同约定买入该房地产的……(1)乙方已付定金由甲方没收”、第十条“乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权没收定金并解除合同”。5、《关于立即解除房屋买卖合同并要求承担违约责任的函》、EMS底单、EMS物流详情。证明因被告拒不履行合同义务支付购房款项，并往房地产交易登记部门作出《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号：Y201807180022）的登记备案，导致原告亦无法正常处置标的房屋，经原告多番催促无果，已严重侵害原告合法权益，遂原告委托广东聚理律师事务所发出律师函告知解除双方房屋买卖合同关系并要求被告依约承担违约责任。庭审后，原告提交《个人贷款结清证明》。被告苏玉兰未提交证据。为查明涉案房屋涂销抵押的情况及网签情况，本院发函向佛山市禅城区不动产登记中心调查，佛山市禅城区不动产登记中心于2018年11月19日向本院出具《复函》。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-3、5，被告对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据4为网上下载文件，虽未有原、被告签名，但与本院核实的涉案房屋网签情况一致，本院对该组证据的真实性予以确认。本院经审查后对原告庭审后提交的《个人贷款结清证明》的真实性予以确认。佛山市禅城区不动产登记中心出具的《复函》系本院依职权调取，程序合法，本院予以采信。经本院电话确认，该《复函》存在笔误，涉案房产涂销抵押的日期应为2018年7月16日。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年6月14日，被告（乙方、买受人）为购买禅城区同济西路12号二座506房与原告（甲方、出卖人）签订《房屋定购协议》，合同主要约定：一、甲方以总价65万元出售名下佛山市禅城区同济西路12号二座506房，房屋建筑面积约为52.46㎡，本条所述之内容以该物业权属证明或相关法律文书记载之内容为准（房地产权证号为：粤房地证字第××号）。二、乙方须于2018年6月14日前向甲方支付购房定金，并签订本协议书。三、乙方须于2018年7月15日前与甲方签订《房地产买卖合同》，并按以下约定向甲方支付房价款项：（1）乙方于2018年7月15日向甲方支付贰拾伍万元首期款（含定金）。（2）乙方于2018年8月15日向甲方支付伍万元第二期房款，房屋核发产权证日支付。（3）第三期房款应待乙方领取该房屋其名下产权证时，乙方向银行办理按揭贷款支付房款余额叁拾伍万元。甲方应在收齐房款的当天，将该房产交付给乙方使用。四、乙方须依上述付款方式依期如数向甲方缴付房款。甲方提供房屋交易所需合法资料。相关的一切税费及中介服务费概由乙方支付。若乙方支付定金后违约，则甲方概不退还乙方已付定金并有权另行处理该房屋。五、若甲方收取乙方的定金后违约不出售房屋给乙方，则甲方除无息退回定金给乙方外，另须支付违约金贰万元。……七、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。……。同日，原告谢婉芬出具收据（编号：1428450），载明：今收到苏玉兰购买佛山市禅城区同济西路12号2座506房购房定金20000元。2018年8月21日，原告委托广东聚理律师事务所向被告发出《关于立即解除房屋买卖合同并要求承担违约责任的函》，该函于2018年8月22日他人签收，庭审中被告确认收到此函件。经查，佛山市禅城区同济西路12号二座506房的房地产权属人为谢婉芬单独所有，房屋所有权取得方式：2014年7月购买，登记日期：2014年8月5日，建筑面积52.46㎡。东莞银行股份有限公司佛山分行于2018年7月13日向原告出具《个人贷款结清证明》，确认涉案房屋的贷款已经结清，可办理注销抵押登记手续。为查明涉案房屋涂销抵押的情况及网签情况，本院发函向佛山市禅城区不动产登记中心调查，佛山市禅城区不动产登记中心于2018年11月19日向本院出具《复函》，载明：经查，来函咨询的佛山市禅城区同济西路12号二座506房，已于2014年核发国有土地使用证和房地产权证，权利人谢婉芬，申请人已于2018年7月16日向我中心申请办理房地一般抵押权注销登记，我中心已于当天办结。该不动产已于2018年7月18日网签佛山市存量房买卖合同，买受人苏玉兰、李建平，出卖人谢婉芬。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房屋定购协议》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。综合原、被告诉辩意见，本案争议焦点系被告未按约定于2018年7月15日向原告支付23万元，是否构成违约。对此，本院分析如下：首先，被告认为双方签约时原告未能披露涉案房屋完整的权利登记信息，进而导致其对涉案房屋设定抵押的情况不知情，并据此认为涉案房屋产权不明晰。本院认为，合同中虽未对涉案房屋的抵押登记情况进行约定，但被告作为买受人本身有义务全面的了解所购房屋的产权登记情况及权利限制情况，且本案中未有证据证明原告在签约时存在故意向被告隐瞒涉案房屋存在抵押的情形。原告系涉案房屋的权利人，并不存在被告所述的产权不明晰的情况。涉案房屋是否存在抵押及如何涂销抵押，并不影响被告根据约定履行付款义务。其次，原、被告签订的《房屋订购协议》未对买受人也即被告申请按揭贷款的时间进行明确约定，根据《房屋订购协议》第三条第三点的约定，第三期房款也即被告向银行申请按揭的贷款金额35万元的支付时间是原告将涉案房屋过户登记至被告名下后，根据该款约定，被告向银行申请按揭贷款的时间与被告根据约定向原告支付第二期房款的时间并不冲突，被告可以在涉案房屋办理过户登记前或办理过户登记后办理按揭手续。被告抗辩其未按期支付房款系原告未能提供房产证原件供办理按揭贷款手续所致，并非合理事由。如原告确实因为涉案房屋抵押未涂销而未持有房产证原件，则被告完全可以在原告涂销抵押、取回产权证后再要求原告配合办理按揭贷款。此外，如被告确实认为在涉案房屋尚未涂销抵押的情形下支付第二期款项存在资金风险，亦可以在原告告知其涉案房屋涂销抵押后及时向原告支付第二期房款，但被告迟迟未付，亦构成违约。综上，本院认定被告未按合同约定支付房款的行为构成违约。该逾期付款的行为在原告催告后仍未履行，致使原告签约的目的无法实现，符合法定解除的条件，原告主张解除双方签订的《房屋订购协议》合法有据，本院予以支持。关于解约的时点，则以原告起诉前向被告送达的《关于立即解除房屋买卖合同并要求承担违约责任的函》到达被告之日也即2018年8月22日为合同解除之日。关于原告主张的解除《广东省佛山市存量房买卖合同》的诉请。根据本院查明的事实可知，原、被告就《广东省佛山市存量房买卖合同》的内容并未协商一致，也即双方实际并未签订该份合同。又因涉案房屋已经实际办理网签，为便于原告处分涉案房屋，本院确认解除原、被告双方就涉案不动产于2018年7月18日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》。关于原告主张的没收购房定金20000元。如前文分析，被告未按合同约定支付房款的行为构成违约，根据《房屋订购协议》第四条的约定，原告有权没收已付定金。原告该项诉请合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金。原告主张该违约金的依据是《广东省佛山市存量房买卖合同》，然该合同原、被告均未签名确认，且原、被告均认为非本人办理，也即双方对涉案《广东省佛山市存量房买卖合同》中的约定并未协商一致，故原告根据该合同主张被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告谢婉芬与被告苏玉兰于2018年6月14日签订的《房屋订购协议》于2018年8月22日解除；二、确认原告谢婉芬名下位于佛山市禅城区同济西路12号二座506房于2018年7月18日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》解除；三、被告苏玉兰向原告谢婉芬支付的购房定金20000元归原告谢婉芬所有；四、驳回原告谢婉芬的其他诉讼请求。本案受理费205元，由原告谢婉芬负担55元，被告苏玉兰负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年十一月二十八日书记员 余柔敏