福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初692号 原告：张华，男，汉族，1975年9月11日出生，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：陈世明，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏奇丰，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：杨福江，男，汉族，1977年3月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈宗文，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽萍，北京大成（福州）律师事务所律师。 第三人：福建君城房产经纪有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦828单元。 法定代表人：刘小红，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘小琴，系公司职员。 原告张华与被告杨福江、第三人福建君城房产经纪有限公司（以下简称“君城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏奇丰、被告委托诉讼代理人陈丽萍、第三人委托诉讼代理人刘小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张华向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离坐落于福州市鼓楼区，并将向原告交付该房产；2.判令被告向原告支付违约金200000元；3.判令被告承担本案律师费用及诉讼费。事实与理由：2015年5月25日，被告杨福江与原告张华在福建君城房产经纪有限公司的居间见证下签订了《房屋买卖合同》。合同约定被告杨福江将其所有的坐落于福州市鼓楼区洪山镇西二环北路68号梅海园3＃楼606单元房以总价2390000元的价格出售给原告。同日，原告依照合同约定支付了部分保证金人民币100000元。2017年7月20日，原告向被告支付前期首付款人民币1000000元。2017年8月8日，原告依照合同约定向中国农业银行股份有限公司福建省分行申请二手房的按揭贷款，贷款金额为人民币1200000元。原告依照合同支付购房款后，被告直至今日仍未依照合同的约定向原告交付案涉房产，被告的行为违反了《房屋买卖合同》第十五条：“甲方双方同意修改交易手续约定的交房时间，在交易完成后且在2017年8月31日前交付上述房产”的约定。根据《房屋买卖合同》第八条：“自违约行为发生之日起，违约方按照成交价款每日万分之五向守约方支付滞纳金”以及第十条“依照《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币200000元”的规定，被告杨福江未能依照《房屋买卖合同》的约定向原告交付房产，应按照合同约定承担相应的违约责任。同时原告已经按照合同约定履行义务，涉案房产业已经登记在原告名下，现应属于原告的房产，因此被告应立即将涉案房产交付给原告。综上，原告为维护自身合法权益，特依《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》之规定特向法院提起诉讼，请求判令支持。 被告杨福江辩称，一、本案的购房款239万元不是包干价，而应是实付款项，不包括原告应自行承担的税费、中介费（佣金及交易服务费用）等其他费用。《房产买卖合同》第四条约定房产交易成交价为原告实付含购房款及交易过程中所产生的所有费用包括税费及中介费等，原告据此认定本案购房款239万元是包干价，是错误的。1.《房产买卖合同》第五条费用承担方式中，已明确税费及中介费（佣金及交易服务费用）由乙方全部承担。2.《居间合同》中第四条也约定中介佣金由原告自行承担，并且原告也提供了中介出具的《收据》作为证据，证明原告通过转账的方式另外向中介支付了佣金。3.《交易服务合同》第五条“费用代缴”约定：原告在本次交易中所产生的税费由原告自行向相关部门缴纳，除税费以外的费用，由中介代为垫缴，但原告应按相关机构出具的票据所体现的金额支付到中介指定账户。（4）原告提供的《收据》及《涉税证明》等证据，证明原告也是认可购房款239万元不是包干价，否则原告无需单独向中介转账支付佣金及自行承担税费。被告认为，本案中，对购房款239万元是否包含税费、中介费（佣金及交易服务费用）等其他费用，《房产买卖合同》与《交易服务合同》约定不一致，虽然是同一天签订的合同，但只有签订《房产买卖合同》之后，才存在《交易服务合同》，后签订的《交易服务合同》已对合同条款作了变更。同时原告也用实际行动认可了购房款239万元是实付购房款不包括税费及其他费用。二、原告违约在先，被告可以依法行使先履行抗辩权，有权拒绝向原告交付房产。同时，被告保留追究原告的违约责任。1.原告未足额向中介支付履约保证金存在违约。按照《交易服务合同》第三条“履约保证”约定：原告应向中介支付履约保证金20万元作为交易保证，该履约保证金在交易中作为房款的一部分，在结算时支付给被告。本案中，原告除已支付10万元保证金外，剩余10万元保证金仍未支付，原告未足额支付履约保证金属违约行为。2.原告应按约定向中介支付差额款而未支付，原告的行为已构成违约。《交易流程确认函（按揭）》中在“交易过户”中已明确约定，在房产收件前即交易过户前，原告应将上述房产按揭方式付款产生的差额款（差额款=总转让价-首付款-乙方向银行的贷款金额-履约保证金）、评估费等转入中介指定账户，但原告至今未向中介支付差额款。3.在实际履行合同过程中，被告极度信任原告，在原告尚未支付购房余款前，就已经配合原告办理了房产过户手续。三、本案的交易未完成，合同约定的交付房产条件未成就，原告无权要求被告交付房产及支付违约金。1.原告尚未付清购房款，交易未完成。《房产买卖合同》补充协议第5点约定，交付房产的条件是交易完成后才交付，因原告尚有剩余购房款10万元未向被告支付，即使扣除房屋交接保证金4万元和房屋附属配套设施1万元后，仍有剩余的5万元购房余款未支付，本案的交易尚未完成，本案的房产交付条件也未成就，故原告无权要求被告交付房产也无权要求被告支付违约金。2.根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，在原告未支付完购房款的前提下，被告若提前交付房产可能致使剩余购房款无法得到保障。因原告的违约行为，被告尚不交付房产的行为属履行先履行抗辩权来维护自身权益，符合法律规定及公平交易原则。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人君城公司述称，2017年8月份通知被告杨福江办理交房、物业交接手续，对方没有回复，中介有发函给杨福江。在交易流程中，物业条款明确约定，双方先行交房，一个工作日内进行结算。2017年7月16日，被告没有交房，原告发函给中介定金不能交付给被告。 审理查明：2017年5月25日，杨福江（甲方）与张华（乙方）签订了一份《房产买卖合同》，主要约定：1.甲方将其名下坐落于福州市鼓楼区出售给乙方，成交价239万元，该房产交易成交价为乙方实付含购房款及交易过程中所产生的所有费用包括但不限于产权交易国家规定之税费及中介费等，房款支付方式为商业按揭贷款，房产产权交易国家规定之税费及中介费（佣金及交易服务费用）、土地证过户及配套设施过户费用由乙方承担；2.房屋交接保证金为4万元，房屋附属配套设施过户保证金为1万元，上述保证金分别待房屋交接完毕及附属配套设施过户移交完毕后退还甲方。2017年6月10日开始办理房产的相关贷款审批手续，在交易完成后且在2017年8月31日前交付房产；3.违约责任：自违约行为发生之日起超过五日，守约方即可向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币20万元，同时有权要求违约方支付滞纳金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。同日，杨福江（甲方）、张华（乙方）与第三人君城公司（丙方）签订了《交易服务合同》一份，约定丙方为本次房产买卖提供交易服务，乙方则应支付履约保证金20万元（说明：签订本合同当日乙方支付人民币壹拾万元至交易服务方指定账户，剩余款项甲乙双方在贷款审批时同首付款办理资金冻结手续）至丙方指定账户作为交易保证，该履约保证金在交易中作为房款的一部分，在结算时支付给甲方。原、被告双方于当日签订《交易流程确认函（按揭）》确认，房产收件受理前，原告须将诉争房产按揭方式付款产生的差额款（差额款＝总转让价款-首付款-原告向银行的贷款金额-履约保证金）、评估费等转入交易方指定账户，在银行放款后两个工作日内进行房屋交付及该房屋附属配套设施的过户和移交。房产及房产配套设施移交结束后当日，双方应把交易服务方开具的代收款收据，权属资料收证收据等相关收据及经纪合同退还交易服务方，上述手续结束后一个工作日内三方进行结算，原、被告双方如要求在进行房屋交付及该房屋附属配套设施的过户和移交前收取差额款，被告应预留房屋交接保证金、附属配套设施过户保证金及约定的其他押金于丙方处监管，其分别待房屋及附属配套设施过户到原告名下，双方约定的相关事项办理完毕后退还被告。杨福江于当日向第三人出具《承诺函》，内容载明：“兹有杨福江通过福州市鼓楼区成帆房产经纪服务部出售名下座落于福州市鼓楼区的房产。成交价为人民币贰佰叁拾玖万元整（￥2390000.00）。杨福江承诺：交易成功后，实收售房款人民币贰佰叁拾万元整（￥2300000.00），剩余人民币玖万元整（￥90000.00）作为出售上述房产应缴纳的相关税费、增值税、印花税、交易手续费、个人所得税、土地增值税等及付给君城房产中介佣金、交易服务费、按揭及衍生服务费及相关产权证赎回费用。不足部分由君城房产承担”。 第三人君城公司分别于合同签订当日向张华出具了内容载明：“兹收到买方张华购买福州市鼓楼区的房产定金人民币壹拾万”，并由张华在交款人处签名按捺，杨福江在确认人处签名按捺的《定金收据》，于2017年7月11日向张华开具了佣金服务款金额为31537元的《收据》。2017年7月13日，原告张华取得了诉争房产的不动产权证书，产权证号为闽（2017）福州市不动产权第0022849号，并缴纳了契税7132.05元。2017年7月20日，杨福江向张华出具《收条》一份，内容为：“兹收到张华购买鼓楼区洪山镇西环北路68号梅海园3＃606单元部分房款人民币壹佰万元整（1000000）”。原告张华向中国农业银行股份有限公司福建省分行申请的二手房贷款120万元于2017年8月8日放款。2017年9月6日，君城公司向杨福江邮寄催告函，主要内容为2017年8月期间，第三人多次催促被告办理手续，至今其仍未在合同约定交付上述房产，请被告在收到此函件10日内办理房产交接的相关手续。2017年10月16日，张华向第三人君城公司邮寄《催告函》，要求第三人未得到其书面同意前不得将房产未支付的款项支付给杨福江。庭审中，第三人君城公司确认其于2017年7月20日收到原告配偶汇款的9万元差额款。 本院认为，2017年5月25日，原、被告签订的《房产买卖合同》、《交易流程确认函（按揭）》及双方与第三人君城公司签订的《交易服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行合同义务。在房屋买卖合同关系中，买方的主合同义务为支付房款，卖方的主合同义务是协助办理房屋转移登记手续并交付房屋。根据本案查明的事实，合同订立后，张华作为买受人已向交易服务方君城公司支付定金10万元及差额款9万元，向杨福江支付了购房款220万元，并缴纳了涉案房屋交易过户的服务费及税费，杨福江作为卖方在收到交易服务方君城公司的催告函后仍未能将涉案房屋交付给张华，被告已构成根本违约，应承担违约责任。被告杨福江辩称，购房款239万元不是包干价，应是实付款项，原告未足额支付履约保证金及差额款，其有权行使行使先履行抗辩权。本院认为，《房产买卖合同》第四条约定，“甲乙双方同意，按套购买上述房产，上述房产交易成交价为乙方实付含购房款及交易过程中所产生的所有费用包括但不限于产权交易国家规定之税费及中介费等为人民币（大写）：贰佰叁拾玖万零仟零佰零拾零元整（￥2390000.00）”、《交易服务合同》第三条第一款约定，“乙方则应支付履约保证金20万元（说明：签订本合同当日乙方支付人民币壹拾万元至交易服务方指定账户，剩余款项甲乙双方在贷款审批时同首付款办理资金冻结手续）至丙方指定账户作为交易保证，该履约保证金在交易中作为房款的一部分，在结算时支付给甲方”、《交易流程确认函（按揭）》中约定，房产收件受理前，原告须将诉争房产按揭方式付款产生的差额款（差额款=总转让价-首付款-乙方向银行的贷款金额-履约保证金）、评估费等转入交易方指定账户，在银行放款后两个工作日内进行房屋交付及该房屋附属配套设施的过户和移交。房产及房产配套设施移交及相关收据及经纪合同退还手续结束后一个工作日内三方进行结算。根据本案查明的事实，交易成功后，被告杨福江实收售房款230万元，其业已收取220万元，而剩余的10万元房款作为履约保证金原告亦按约于合同签订当日支付给君城公司，由交易服务方监管。该10万元根据上述合同约定系在房产及房产配套设施移交及相关收据及经纪合同退还手续结束后一个工作日三方结算时才能支付给杨福江。239万元作为张华购买诉争房产给付的对价，原告已经按约足额支付至合同约定的收款方，即原告张华已履行完毕主要合同义务。而被告杨福江理应在银行放款后两个工作日内即2017年8月10日之前进行房屋交付及该房屋附属配套设施的过户和移交，但直至今日，杨福江仍未履行完毕交付涉案房屋的主要合同义务，实属违约，故被告杨福江的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本案诉争房产业现已过户登记至原告张华名下，原告张华诉请被告杨福江搬离并交付房产，于法有据，本院予以支持。 关于违约责任，根据《房产买卖合同》第十条约定，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币20万元，但鉴于被告杨福江已履行完毕涉及解押还款、房产评估、配合原告按揭手续及过户等主要合同事项，案涉合同履行利益损失不大，且原告亦未举证证明其因被告之违约行为所造成的实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告杨福江向张华支付违约金10万元。另，原告主张被告赔偿原告为本案而支出的律师代理损失问题，房产买卖合同只约定了合同解除的情况下，主张违约责任的律师费由违约方承担，并无关于继续履行合同情况下律师费承担的相关约定，且律师费并非本纠纷必然产生之费用，原告亦未提供支出律师费的相关凭证，故原告该项诉请无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杨福江应于本判决生效之日起十日内搬离坐落于福州市鼓楼区，并向原告张华交付该房产； 二、被告杨福江应于本判决生效之日起十日内向原告张华支付违约金100000元； 三、驳回原告张华的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2150元（已由原告预交4300元），由被告杨福江承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇一八年十一月十三日 法官助理余玲 书记员林晶晶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。