山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0126民初2576号 原告（申请执行人）：济南同泰建筑工程有限公司，住所地商河县。 法定代表人：李方言，董事长。 委托诉讼代理人：王帅，男，该公司职工。 被告（案外人）：秦晓燕，女，1987年4月3日出生，汉族，住商河县。 第三人（被执行人）：李振军，男，1968年4月30日出生，汉族，住商河县。 法定代表人：靖光飞，董事长。 第三人（被执行人）：商河县商南家庭林场，住所地商河县。 经营者：靖光飞，男，1969年12月7日出生，汉族，住济阳县。 原告济南同泰建筑工程有限公司（以下简称“同泰建筑公司”）与被告秦晓燕、第三人李振军、李忠德、靖光飞、济南双华置业有限公司、商河县商南家庭林场执行异议之诉一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告同泰建筑公司委托诉讼代理人王帅、被告秦晓燕及其委托诉讼代理人张亮到庭参加诉讼，第三人李振军、李忠德、靖光飞、济南双华置业有限公司、商河县商南家庭林场经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 同泰建筑公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行商河县人民法院（2017）鲁0126执482号之四执行裁定书所查封的商河县展旺商贸城1幢1－10号房产（房产证号：商房权证城字第024772号），依法进行评估、拍卖；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月12日，商河县人民法院对商河县宏业小额贷款有限公司诉李振军、李忠德、靖光飞、济南双华置业有限公司、商河县商南家庭林场借款合同纠纷一案作出（2016）鲁0126民初1552号民事调解书，由李振军承担还款责任，李忠德、靖光飞、济南双华置业有限公司、商河县商南家庭林场承担连带清偿责任。之后，商河县宏业小额贷款有限公司将该债权转让给本案同泰建筑公司。同泰建筑公司在执行阶段申请查封了靖光飞所有的商河县展旺商贸城1幢1－10号房产。2018年8月6日，秦晓燕对执行标的提出异议。2018年8月20日，商河县人民法院作出（2016）鲁0126执异33号执行裁定书，裁定中止商河县展旺商贸城1幢1－10号房产的执行。同泰建筑公司认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”秦晓燕提供的证据材料不真实，其提出的执行异议不成立。 秦晓燕辩称，被告秦晓燕提供的证据充分证明涉案房产一直由秦晓燕占有并使用，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。商河县人民法院作出的（2016）鲁0126执异33号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回原告同泰建筑公司诉讼请求。 李振军、李忠德、靖光飞、济南双华置业有限公司、商河县商南家庭林场均未陈述意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院开庭质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1.秦晓燕提交的二手房买卖合同，用来证明其在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同其与靖光飞于2015年8月1日签订的房屋买卖合同合法有效；同泰建筑公司认为合同的签订时间“2015年8月1日”系打印，其真实的签订时间不能确认。本院认为，同泰建筑公司否认合同的签订日期，但未提交相关证据予以佐证，本院不予支持。该合同系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予以认定。2.秦晓燕提交的收款证明2份、电费收据9份、房屋照片4份、QQ空间相册4份，用来证明其在本院查封之前已合法占有该不动产。同泰建筑公司认为该证据不能证明秦晓燕实际占有涉案房产是在法院查封之前。本院认为，上述证据与证人孙立杰、孙京福、张维涛的出庭证言可相互印证，能够证明秦晓燕在本院查封之前已合法占有涉案房屋并使用至今的事实，故应予以认定。3.秦晓燕提交的收条7份，用来证明其已支付全部价款。同泰建筑公司认为收条系白条，交款人不明确，其中10万元收条时间有修改痕迹，其证据的真实性不确定。本院认为，同泰建筑公司认可收条7份均系靖光飞书写，虽未书写交款人，鉴于该收条由秦晓燕所持有，且靖光飞认可交款人为秦晓燕，故该7份收条应予以认定。4.秦晓燕提交情况说明1份，用来证明非其自身原因未办理过户登记。同泰建筑公司认为，秦晓燕自二手房买卖合同签订后至知道涉案房产被法院查封一年多的时间，一直未找靖光飞办理过户手续。本院认为，靖光飞认可系自身的原因未办理过户登记，在2016年7月15日法院查封涉案房产之后，便已无法办理。对于秦晓燕提交情况说明1份能够证明涉案房产未办理过户登记并非秦晓燕的原因，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：靖光飞所有的商河县展旺商贸城1幢1-10号2层楼房一幢，于2015年7月2日由商河县住房和城乡建设管理委员会颁发了商房权证城字第024772号《房屋所有权证》。2015年8月1日，秦晓燕与靖光飞签订二手房买卖合同，合同载明：“第一条：乙方（秦晓燕）同意购买甲方（靖光飞）拥有的座落的商河县展旺商贸城1幢1-10号的一套商铺，建筑面积为164.8平方米。第二条：上述房产的交易价格为：人民币叁拾万元正。本合同签订之日，5天内乙方付房款壹拾万元给甲方，余款2015年11月底结清，甲方收到第一笔款后允许乙方在此房屋加盖附属建筑物，本合同签订后甲方应将该房屋之前的所产生的物业费、水费、电费、取暖费等各项相关费用全部结清，与此同时甲方将房屋钥匙交给乙方。”合同签订后至2015年11月19日期间，秦晓燕分7次交付靖光飞房款30万元，靖光飞出具“收条”7份。在首起房款10万元交付后，秦晓燕实际占有使用该房产，用于居住和经营“小饭桌”。2016年2、3月份，秦晓燕在涉案房产一侧加盖了2层附属房。靖光飞将商房权证城字第024772号《房屋所有权证》交付秦晓燕，一直未办理过户登记手续。因原告商河县宏业小额贷款有限公司与被告靖光飞、任立军、张振亮、张吉勇、济南双华置业有限公司、商河县商南家庭林场借款合同纠纷一案，本院于2016年7月15日作出（2016）鲁0126民初1555－1号保全裁定，查封了登记在靖光飞名下的商河县展旺商贸城1幢1-10号房产。2018年7月6日解除了对该房产的查封。 因原告商河县宏业小额贷款有限公司与被告李振军、李忠德、靖光飞、济南双华置业有限公司、商河县商南家庭林场借款合同纠纷一案，本院于2016年10月12日作出（2016）鲁0126民初1552号民事调解书。因李振军、李忠德、靖光飞、济南双华置业有限公司、商河县商南家庭林场未履行调解书确定的义务，同泰建筑公司持生效法律文书及《债权资产转让合同》向本院申请强制执行。2018年7月6日，本院作出（2017）鲁0126执482号之四执行裁定书，再次查封了登记在靖光飞名下的商河县展旺商贸城1幢1-10号房产。秦晓燕于2018年8月7日提出异议，请求解除对商房权证城字第024772号房的查封。2018年8月20日，本院作出（2018）鲁0126执异33号执行裁定书，裁定中止商河县展旺商贸城1幢1－10号房产的执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，秦晓燕与靖光飞签订二手房买卖合同的时间、合法占有商河县展旺商贸城1幢1-10号的时间均在本院首次查封该房产之前；秦晓燕已付给靖光飞全部购房款，涉案房产未办理过户登记并非秦晓燕的原因。因此，秦晓燕就执行标的（登记在靖光飞名下的商河县展旺商贸城1幢1-10号房产）享有足以排除强制执行的民事权益。商河县人民法院作出的（2018）鲁0126执异33号执行裁定书，裁定中止商河县展旺商贸城1幢1－10号房产的执行，并无不当。 综上所述，同泰建筑公司提出执行异议之诉，要求准许执行商河县人民法院（2017）鲁0126执482号之四执行裁定书所查封的商河县展旺商贸城1幢1－10号房产，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、第二百四十条规定，判决如下： 驳回原告济南同泰建筑工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由济南同泰建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王心舸 审 判 员  信丰国 人民陪审员  任光文 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员  孙延伟