甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘01民终2812号上诉人（原审原告）何昌庭，男，汉族，住甘肃省民勤县。被上诉人（原审被告）畅海军，男，汉族，住甘肃省宁县。原审第三人：兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司，住所地：兰州市七里河区。负责人：张丽，该公司总经理。上诉人何昌庭因与被上诉人畅海军、原审第三人兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司（以下简称巨信巨城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（以下简称一审法院）（2018）甘0103民初2022号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何昌庭上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并予以改判支持上诉人要求被上诉人承担违约金148000元、律师费20000元、一审诉讼费、保全费、保全保险费由被上诉人承担；2.本案二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定《凯悦华庭房屋买卖成交说明及补充协议》未生效，没有法律依据。首先，本案《房屋买卖成交合同》中包含两个法律关系，一是买方与卖方之间的房屋买卖法律关系，二是居间方分别与买方及卖方之间的居间法律关系，而《凯悦华庭房屋买卖成交说明及补充协议》系买卖双方基于房屋买卖法律关系，对原《房屋买卖成交合同》进行的补充约定，条款仅约束买卖双方，与居间方没有任何关系，同时居间方在庭审时也陈述，该合同系买卖双方自行协商达成，仅约束买卖双方，故仅填写了签订地点为居间人地址，居间方是否盖章不影响该合同已生效并对买卖双方具有约束力这一事实，一审判决以居间方未盖章为由认定该协议未生效属于错误认定。其次，一审判决认定居间方未对补充协议进行追认，属于错误认定。居间方陈述在补充协议签订后，一直按补充协议约定督促被上诉人履行合同义务，但被上诉人一直未能履行，因此，居间方的行为不仅表明认可该补充协议，而且也是按该补充协议约定督促被上诉人履行义务，一审判决在没有事实依据的情况下，认为居间方未对补充协议进行追认，属于错误认定。综上，本案上诉人与被上诉人作为买卖双方，达成关于房屋买卖的补充条款，在双方签字后即已生效，居间方是否盖章不是法定也不是合同约定的生效要件。一审判决不顾本案基本事实，仅以居间方未盖章为由，认定该合同未生效，又在没有任何事实依据的情况下，认定居间方未追认合同条款，该判决不仅错误，对上诉人也严重不公。二、本案被上诉人明显违约，应承担违约责任。《凯悦华庭房屋买卖成交说明及补充协议》对原合同房屋交付条款进行了变更，如前所述，该补充协议已合法生效，对买卖双方均有约束力。被上诉人作为卖方未及时交付房屋已构成违约，根据《房屋买卖成交合同》约定“一方违约超过15日的对方即可解除合同”，而本案被上诉人在上诉人支付首付款后，经居间方督促数月未能履行合同约定，且没有履行合同的意思表示，已属于根本违约，上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉请事实清楚、证据确实充分，应予支持。三、被上诉人的违约行为给上诉人造成了难以挽回的经济损失，一审判决严重显失公平。上诉人购买房屋系结婚需要，现因被上诉人的违约行为导致婚期延后，不仅造成了巨大的家庭矛盾，而且同等地段房屋价格在这几个月大幅上涨，使上诉人错失了交易的最佳时机，并已造成了数十万的损失。不仅如此上诉人为维护其合法权益提起诉讼还付出了诉讼费、律师费、保全费等一系列诉讼成本。一审判决在被上诉人明显违约的情况下，却仅以居间方未盖章为由否定合同效力，不仅属于错误判决，其判决导致上诉人无端承担巨额损失，对上诉人显失公平。畅海军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案的《凯悦华庭房屋买卖成交说明及补充协议》（以下简称“补充协议”）因一方合同主体未签字确认欠缺形式要件而未能生效。1.《补充协议》依附于主合同而成立，是主合同的从属合同，《补充协议》中没有约定的事项就应当遵照主合同约定。2.虽然是《补充协议》，但也应当具备合同的基本内容，合同主体应当明确并有签字或盖章进行确认。二、因涉案的《补充协议》未能生效，应严格按照房屋买卖成交合同行使权力和履行义务，故答辩人不存在违约的情形，不承担违约责任。综上所述，本案系三方签订的合同，主体缺一不可，涉案的《补充协议》因无巨信房屋公司的印章而缺乏合同的形式要件未生效，按照主合同房屋买卖成交合同，答辩人与被答辩人均有互负的到期债务，被答辩人没有向答辩人支付第二笔购房款，故不存在答辩人单方违约的行为，答辩人不承担违约责任，也无理由承担被答辩人上诉请求中涉及的律师费、保全费、保全保险费等相关费用。请求二审法院依法查明事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求，维持原判。何昌庭向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋买卖成交合同》；2.被告向原告返还首付款300000元，同时支付违约金148000元；3.判令被告承担原告律师费20000元；4.因本案而产生的全部诉讼费用，包括但不限于诉讼费、保全费、保险费等费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月9日，经第三人居间原告与被告签订了《房屋买卖成交合同》，合同约定“被告将其位于兰州市七里河区西津西路凯悦华庭1号楼1单元1601室的房屋出售给原告；房屋总价款约定为740000元，建筑面积：95.08㎡，原告于2018年1月9日支付定金10000元，于2018年1月20日支付第一笔款项300000元（含定金），于2018年3月15日前支付第二笔款项100000元，被告在收款的同时将房子交付原告使用居住，剩余款项340000元通过银行贷款方式支付”。合同第七条约定了违约条款。并在合同的第八条中约定：本合同因一方违约而引发诉讼的，诉讼费、保全费、执行费、律师费等费用均由违约方承担。2018年1月20日，原、被告及第三人签订了《补充协议》，约定“原告在支付首付款300000元的当日，被告将房屋交于原告”等内容。该合同第三人未加盖公章。合同签订后，原告于2018年1月9日向被告支付了购房订金10000元，2018年1月20日支付了第一笔购房款290000元，合计300000元，被告向第三人支付居间服务费9000元。原告为申请诉讼保全向中国太平洋财产保险股份有限公司兰州中心支公司交纳了担保费842.40元，同时原告向其委托代理人支付20000元律师代理费。为此，原告因被告未将房屋交付，而诉讼至本院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务。原、被告及第三人签订的《房屋买卖成交合同》，合法有效，当事人均无异议，本院予以确认。2018年1月20日，原、被告及第三人制作了一份《补充协议》，但该协议因第三人未加盖公章确认且事后未予以追认缺乏合同成立的形式要件而没能生效。现对原告解除三方签订的《房屋买卖成交合同》的诉请，被告亦当庭表示同意解除合同；原告的第二项诉请中的返还首付款300000元，被告亦当庭表示同意返还，就当事人之间的一致意愿，不违反相关法律、法规的规定，本院予以准许。至于原告要求被告支付违约金148000元，律师费20000元及承担诉讼保全等诉讼请求，因《补充协议》未生效，各自应按《房屋买卖成交合同》的内容来履行义务。三方合同中约定：被告于2018年3月15日前将房屋交付原告，原告于2018年3月15日前将第二笔款100000元支付给被告，合同中没有约定履行义务的先后顺序，应当同时履行。因原告未向被告按期支付第二笔购房款，致使被告未能向原告交付房屋，被告行为不存在有违约情形，故此项诉请不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第六十六条之规定判决如下：一、解除原告何昌庭与被告畅海军及第三人兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司三方签订的《房屋买卖成交合同》；二、被告畅海军向原告何昌庭返还首付购房款300000元；三、驳回原告何昌庭的其他诉讼请求；案件受理费8320元，减半收取计4160元，诉讼保全费2870元，合计7030元，（此款项已由原告何昌庭垫付），由原告何昌庭承担。上述款项于判决书生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行义务。何昌庭诉请要求解除案涉《房屋买卖成交合同》，畅海军无异议并表示同意，一审判决解除《房屋买卖成交合同》正确。本案的争议焦点是《补充协议》是否成立和生效以及何昌庭主张的违约金14.8万元有无依据。关于《补充协议》是否成立和生效。本案中，《补充协议》的卖方为畅海军，买方为何昌庭，该补充协议约定的内容是畅海军与何昌庭之间购买房屋的有关事项，约定的相对方是畅海军与何昌庭之间的权利义务关系，并没有涉及第三人巨信巨城公司。畅海军与何昌庭在《补充协议》上签字后，合同成立，并自成立时发生法律效力，居间方巨信巨城公司未盖章并不影响《补充协议》的成立及法律效力。综上，《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。畅海军辩称第三人巨信巨城公司未在该补充协议上盖章不生效的理由无事实和法律依据，故辩解理由不能成立，何昌庭该上诉理由成立，本院予以支持。关于何昌庭主张的违约金14.8万元有无依据。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，《房屋买卖成交合同》第七条第1款（3）“逾期履行本合同约定义务超过5日的……；卖方出现上述根本违约情形之一的，或违反本合同其他承诺及约定的，卖方应在违约行为发生之日起5日内，向买方支付房屋成交总价20%的违约金”。何昌庭按合同约定支付了定金及首付款30万元，但畅海军却未按合同约定将房屋交于上诉人，从在卷短信往来信息来看，第三人巨信巨城公司多次催促畅海军交房，但畅海军推脱不履行交房义务。本案在二审审理中，何昌庭仍要求畅海军履行交房义务，但遭拒绝。本院认为，因畅海军未按约向何昌庭交房，在多次催促后仍未交房，故畅海军应该按合同约定承担违约金。本院认为，从何昌庭购买的所在小区房屋涨价因素和预期利益等实际损失，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，本院认定何昌庭主张的按合同约定总价款20%即740000元×20%＝14.8万元违约金有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决驳回何昌庭此诉请不当，本院予以纠正。关于何畅庭主张的律师费20000元，《房屋买卖成交合同》第八条7款规定“本合同因一方违约而引发诉讼的，诉讼费、保全费、执行费、律师费等费用均由违约方承担”。因畅海军违约不履行交房义务，故畅海军应当按照合同约定承担次诉讼的律师费20000元。综上所述，何昌庭上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院（2018）甘0103民初2022号民事判决第一项、第二项；二、撤销兰州市七里河区人民法院（2018）甘0103民初2022号民事判决第三项及案件受理费部分；三、畅海军于本判决生效后十日内向何昌庭支付违约金14.8万元；四、畅海军于本判决生效后十日内向何昌庭支付律师费20000元。履行一方如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8320元，减半收取4160元，诉讼保全费2870元，二审案件受理费3660元，均由畅海军承担。本判决为终审判决。审判长  王瑞莲审判员  石 林审判员  张煜枫二〇一八年十一月十九日书记员  徐 倩