湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初14158号原告：陶双梅，女，1948年3月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：朱静、吴天正，湖北朋来律师事务所律师。被告：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市江夏经济开发区民营工业园区**，现办公地址武汉市武昌区中北路81号平安财富中心B座21楼。法定代表人：万学飞，董事长。委托诉讼代理人：潘婵媛、邵鑫垚，湖北申简通律师事务所律师。原告陶双梅与被告湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法由审判员徐齐适用简易程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告陶双梅的委托诉讼代理人朱静和吴天正，被告广宏公司的委托诉讼代理人邵鑫垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶双梅向本院提出的诉讼请求：判令被告承担逾期交房违约金15796.17元；判令被告承担逾期办理房地产权属证书违约金2089.44元；判令被告承担交房前的物业费；判令被告依约承担保修责任自原告实际收房之日起开始计算；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月30日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买被告建设的位于武汉市洪山区狮子山壕沟芷岸龙庭小区13-1-2403号商品房，总价款417888元，被告应于2014年7月31日前交房。同时约定：被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；因被告的原因致使原告不能办理房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金；被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；原告应于物业买卖双方约定的交付日期之次月起交纳物业服务费用。合同签订后，原告已履行了付款义务，但被告在2014年7月尚未完成有关验收的情况下，向原告发出《芷岸龙庭交付通知书》，并未出具《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告应当承担逾期交房违约金；因被告未及时办理房地产初始登记及未向原告出具办理房地产权属证书的相关手续，导致原告无法依约办理房屋两证。因对有关争议原被告未能达成协议，因此诉至本院，请求判如所请。被告广宏公司辩称：原告向被告主张的逾期交房违约金的债权请求权已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求；原告主张的逾期办理房地产权属证书违约金的债权请求权已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求；原告存在诉状所记载房款与证据发票金额不一致的情形；原告要求被告退还物业费的请求，因该费用收取主体为湖北水蓝郡物业管理有限公司而非被告，且案涉合同未约定该事项，不属于本案处理范围，故该请求不应得到支持；关于保修期，案涉购房合同已有明确约定，该约定不违反法律强制性规定，双方应按照约定履行各自义务，被告已按照合同约定发出交房通知，原告因自身原因逾期收房，故保修期应当自合同约定的交房时间起算。原告陶双梅围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：原告身份信息、被告工商信息、房屋买卖合同、竣工验收备案证明书、交付通知书、交房缴款单、武汉市房屋初始登记证明、购房发票、个人住房贷款合同、银行借款借据、（2017）鄂0111民初983号民事判决书、（2018）鄂01民终4071号民事判决书、关于签订芷岸龙庭商品房买卖合同的通知、2013年1月15日的通知、2014年撤销通知书。被告广宏公司围绕其答辩意见向本院提交了如下证据：《市房管局关于省农科院职工联名购买限价商品主张有关问题的意见》（武房[2013]183号）、芷岸龙庭项目购房人员资格清册、未办理联名撤销人员名单、芷岸龙庭业主手册、芷岸龙庭临时管理规约承诺书、物品领用登记表、交付手续办理流程条及钥匙领取签收条、购房人身份证复印件。本院组织原、被告进行了证据交换和质证，对原、被告无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年1月30日，陶双梅与广宏公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定：陶双梅购买广宏公司开发的武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭13幢1单元24层3号房屋，房屋总价款417888元。出卖人应当在2014年7月31日，将符合合同约定条件的商品房交付买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人，逾期不超过60日，出卖人自2014年8月1日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自2014年8月1日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产权属登记的，出卖人不承担违约责任。买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与湖北水蓝郡物业管理有限公司签订的前期物业服务合同约定的内容。2014年7月，广宏公司通知陶双梅于2014年7月31日前收房。2014年8月6日，陶双梅收房。2014年8月20日，广宏公司向陶双梅开具购房发票，金额为416515元。2014年10月16日，涉案工程燃气热力工程经武汉市燃气热力工程质量监督检测站验收合格。2014年12月4日，涉案工程取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2015年4月15日，广宏公司取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2018年3月，陶双梅等业主认为广宏公司逾期交房及办证等问题，诉至武汉市洪山区人民法院，武汉市洪山区人民法院认为其没有管辖权，报请武汉市中级人民法院指定管辖。武汉市中级人民法院于2018年7月20日出具函件，指定本案由武汉市武昌区人民法院管辖。本院认为，根据当事人诉辨意见，本案争议焦点为诉讼时效问题。原告陶双梅收房时，涉案房屋并未取得竣工验收备案证明书，原告陶双梅的权利受到侵害。涉案房屋于2014年12月4日取得竣工验收备案证明书之日，即交付之日；根据合同约定，被告广宏公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记，即在2015年3月3日之前办理房屋初始登记；被告广宏公司于2015年4月15日取得房屋初始登记证明，原告陶双梅权利再次受到侵害。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，原告陶双梅应当自其权利受到侵害之日起两年内向被告广宏公司主张权利，原告陶双梅提供的证据不足以证明其主张过权利，本院认定原告陶双梅诉请逾期交房违约金及逾期办理房地产权属证书的违约金已超过诉讼时效，本院对其该两项诉讼请求不予支持。关于原告陶双梅主张被告承担交房前的物业费的问题，因物业费并非被告所收取，且属另一法律关系，本院对其该项主张不予支持。关于原告陶双梅主张被告依约承担保修责任自原告实际收房之日起开始计算的问题。因涉案房屋于2014年12月4日取得竣工验收备案证明书，本院认定交房之日为2014年12月4日，被告依约承担保修责任自2014年12月4日计算。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北广宏置业有限公司对原告陶双梅购买的坐落于武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭13幢1单元24层3号商品房自2014年12月4日起开始计算保修责任；二、驳回原告陶双梅的其他诉讼请求。案件受理费247元，减半收取124元，由原告陶双梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  徐齐二〇一八年十一月二十三日法官助理李娟书记员刘莹