贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3248号 上诉人（原审原告）：文时高，男，1955年10月2日生，汉族，住织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：林跃文，男，贵州施仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：李云飞，女，贵州施仁律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：禹配琴，男，1983年10月4日生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。 被上诉人（原审被告）：黄江，男，布依族，住1986年6月19日织金县。 被上诉人（原审被告）：黄大江，男，1971年12月7日生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审被告）：周健，男，1981年8月7日生，彝族，住贵州省大方县。 被上诉人（原审被告）：罗义，男，1986年11月5日生，穿青人，住织金县。 被上诉人（原审第三人）：杨毅，男，1984年9月18日生，白族，住织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：周彬。 被上诉人（原审第三人）：周彬，男，1982年9月25日生，仡佬族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人文时高因与被上诉人禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义、杨毅、周彬房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2018）黔0524民初1407号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 文时高向本院上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。2.如二审认定本案租赁协议无效，请二审改判禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义、杨毅、周彬比照租金数额连带支付从2016年8月1日起至将房屋交还文时高之日止的占用文时高房屋费用。其中，2016年8月1日起至2018年7月30日止的占用费为201867.121元；3.一二审诉讼费用由七被上诉人连带承担。事实与理由：一、文时高与禹佩琴签订的租赁合同应为有效合同，即使无效，禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义、杨毅、周彬也应比照双方约定的租金标准支付占用文时高房屋期间的费用。文时高出租给被上诉人禹佩琴等五人的房屋系根据化起镇小城镇开发所建，对于小城镇开发的房屋，全国基本一样，就是有县一级以上的政府文件批准，修建时基本没有办理土地使用证及规划、施工手续，而是在修建好后，逐渐补办相应手续。该修建行为，实际上是得到了县级政府的口头许可，得到县级政府的规划部门默许，得到乡镇府的同意和管理。因此，不能生硬的套用最高人民法院关于未办理规划、施工许可的房屋租赁合同无效的规定而认定本案合同无效。本案的合同属于有效合同，应按合同有效的规定对本案进行判决。对于文时高出具的用以证明文时高修建出租房屋系合法建筑房屋的县政府文件，镇政府证明及开发商证明等证据中，化起镇人民政府2017年3月17日出具的证明系原件而非复印件，其他证据虽是复印件，但县政府的文件可以查找核对。2004年至2014年前化起镇府仅开发了一条新大街，当时既叫农贸大街，也叫新大街或商贸大街，而在14年以后，化起镇又新开发一条大街，为了与2004年开发大街相区别，该大街就叫新大街。因此，2011年出具证明时，将文时高房屋所在大街称新大街和农贸大街或商贸大街并不矛盾，一审不采纳这些这些证据错误。退一步，就算合同无效，被上诉人也应比照合同约定的租金数额支付文时高房屋占用费。无论文时高与禹配琴、黄江之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否有效，本案的客观事实为：文时高仅与黄江、禹配琴等人构成合同关系，与周彬、杨毅不构成合同关系。周彬、杨毅告知文时高不再使用文时高房屋，文时高告知他们将房屋钥匙交给与文时高构成租赁关系的禹配琴的事实不能认定为文时高与周彬、杨毅构成了租赁关系，因而不能认定合同无效的情况下，周彬、杨毅搬出房屋后，禹配琴等就不再占有文时高房屋，文时高不主动收回房屋而扩大的损失应由文时高承担。文时高的房屋系出租给黄江、禹配琴等人，房屋出租后，黄江、禹配琴在经营医院的过程中将医院转让给周彬、杨毅经营，双方未告知文时高未经得文时高同意，医院转让后的房租虽然由周彬、杨毅通过转账方式支付给文时高，但文时高只知道收到禹配琴等人支付的房租，没有过问也没有必要过问房租系谁支付，因此，禹配琴等人将医院转让给周彬、杨毅后，文时高与禹配琴等人的租赁关系依然存在，而与周彬、杨毅未形成租赁关系。退一步，就算文时高知道禹配琴等人将医院转让给杨毅、周彬经营，就算知道房屋租金系周彬、杨毅支付的，也不等于文时高与禹配琴等人的租赁关系终止而与周彬、杨毅建立了新的租赁关系。因此，即使文时高与禹配琴等人的租赁合同无效，周彬、杨毅受让医院一段时间后不再在文时高的房屋里经营医院，仅仅是杨毅、周彬与禹配琴等人的转让合同的变更，文时高与禹配琴等人之间的租赁关系仍然存在。在此情况下，文时高没有任何理由去接收周彬、杨毅欲交给文时高的钥匙，文时高即使要接受房屋钥匙，只能接受与文时高有租赁关系的禹配琴、黄江等人交付的钥匙，文时高如接受了周彬、杨毅交付的钥匙，反而对禹配琴等人构成违约。文时高当然不能去做。周彬、杨毅不再在文时高房屋里经营受让医院，不等于禹配琴等人不再承租文时高房屋，不等于禹配琴等人与文时高的租赁随之终止。就算禹配琴等人不想再承租文时高房屋，在合同租赁期未到之前，禹配琴等人想解除合同应得到文时高的同意而不能随意单方解除。因此，就算合同无效的情况下，禹配琴未将钥匙交付文时高之前，禹配琴等人依然占有文时高房屋，依然应当支付上诉人房屋占有使用费。一审判决显然错误，二审应当予以改判。 黄江答辩称：2016年8月31日周彬搬离了涉案房屋，他是以短信的方式告知原告方的，原告方作为出租人，应在合理的期限内接收房屋，采取适当的措施避免损失的扩大，但文时高知晓承租人周彬搬离其房屋后不管不问，在其房屋空闲导致了损失的扩大，由此扩大的损失不得要求赔偿。 禹配琴答辩称：我们在2015年9月9日就撤出了医院，并告知了房东，房东与周彬还见过面，并且房东到医院指导维修了下水道，当要交下一年的房租时，是由周彬转给房东，具体时间和金额我们记不清楚。房屋租赁合同是我和黄江租赁来开医院的，当时经营不好，我们就把医院转给了周彬，并且我们说了要按照原来的合同义务履行，所以第三方违约我们是不知情的。 周健答辩称：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条规定，也就是说在六个月内未提出异议的，转租合同应该有效。如果在原租赁合同有效的情况下，我们的转租合同就应该有效。就文时高主张他不知道我们转让给别人的情况不实，该医院文时高已经转租给另外的人了。我们和周彬签订转让合同，已经电话告知文时高的，杨毅和周彬在管理医院。当时还是根据织金利民医院转让合同第五款第六条的规定，乙方杨毅和周彬经营期间的场地租赁费由乙方负责，乙方经营期间房屋租赁按原签订的房屋合同遵照执行，以后责任由乙方负责。 罗义答辩称：当时租赁合同是他们去签的，转让合同是我们五个都签的，在乙方房屋租赁要按照我们的租赁合同内容约定执行。 黄大江答辩意见与其他合伙人意见一致。 周彬答辩称：在2016年8月31日，我们将承租的房屋搞好了卫生，当时已经发短信通知了出租方，证据一审时已经提交，就是2016年8月31日发给文时高妻子的短信请求法院依法裁判。 杨毅答辩意见和周彬答辩意见一致。 文时高向原审法院起诉请求：1.判令禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义立即支付所欠文时高从2016年8月1日起至2018年7月30止的租金202867.121元，并承担相应的违约金（该违约金以98003.44元为基础，从2016年10月31日起按照月利率2%还算至支付完毕之日止；从2017年10月31日起按照2%计算至支付完毕之日止），第三人杨毅、周彬对所欠租金及违约金承担连带支付责任；2.本案诉讼费用由禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义承担。 原审判决认定事实：禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义五人合伙经营医院。合伙期间，五人委派被告禹配琴、黄江于2011年10月21日与文时高签订《房屋租赁合同》，约定文时高将其位于织金县××层共计建筑面积约800平方米房屋租给五被告使用。租赁期限为十年，从2012年1月1日至2022年1月1日止，房屋租金从文时高（甲方）交付房屋给五被告（乙方）时起算，头两年每年捌万元，从第三年起每年按7%递增，交租时间为每年10月30日前。合同还约定，文时高（甲方）每逾期交房一日，则每日应向五被告（乙方）支付日租金2倍的滞纳金，禹配琴代表五被告与文时高签订《补充合同》，约定房屋租金起算时间为2012年12月1日2012年8月1日，终止时间为2022年7月1日，甲、乙双方违约处罚责任相同，补充合同与原始合同具有相同的法律效力。周彬、杨毅系合伙关系，五被告与周彬、杨毅签订《织金利民医院转让合同》，约定五被告（甲方）将医院现有设备、证照经营权、医院用房（含场地、附属设施）一揽子转让给周彬、杨毅（乙方）经营，作价肆拾陆万元，周彬、杨毅（乙方）经营期间，场地租赁费用由受让方负责，房屋租赁按原签订房屋合同遵照执行。五被告在实际占用案涉房屋经营医院期间，已按合同约定支付文时高房租。周彬、杨毅于2015年9月9日2015年9月14日开始实际使用案涉房屋经营医院，直到2016年8月22日搬离为止。周彬、杨毅占用使用案涉房屋期间的租金交清至2016年7月31日止。 原审法院认为，案涉房屋虽系文时高出资修建，但文时高至本案法庭辩论终结时仍未提供其对该房屋享有合法产权手续或合法建造手续的依据，故文时高与五被告签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》虽系双方真实意思表示，但因该房屋不是合法建造取得，其进行出租违反法律的强制性规定，该租赁合同无效。合同约定的内容对合同双方当事人均没有法律约束力。因文时高出租案涉房屋给五被告的行为无效，故五被告再将案涉房屋转租给第三人周彬、杨毅的行为也自然无效。上列合同虽然无效，但根据相关法律规定，其请求被告及第三人支付租金的行为应视为比照租金标准请求支付房屋占有使用费，一般应予支持。本案中，第三人周彬虽主张其经营期间租金交到2016年8月22日，但文时高仅认可租金交到2016年7月31日，故其作为房屋实际使用人应继续交纳2016年7月31日至2016年8月22日的房屋占有使用费，该租金以一月租金计付，参照合同约定的租金交纳时间即每年10月31日前支付。该费用参照文时高与五被告之间约定的租金标准计算为，2016年房屋占有使用费：80000×（1＋7%）×（1＋7%）×（1＋7%）×（1＋7%）＝104863.6808元，每月房屋占有使用费为104863.6808元÷12＝8738.64元。因周彬、杨毅未及时支付，已造成了文时高的资金占用损失，二人还应赔偿以所欠房屋占用使用费为基数，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，从2016年10月31日其计算到房屋占有使用费实际支付完毕之日止的资金占用损失。五被告在2016年8月期间未实际占用案涉房屋，故其对该占用使用费不承担连带支付责任，第三人周彬就搬离案涉房屋一事通知文时高后，文时高作为出租人，应在合理期限内接收房屋，采取适当措施避免损失的扩大。但本案文时高知晓承租人搬离其房屋后，不管不问，任其房屋空闲，导致了损失的扩大，由此扩大的损失其依法不得要求赔偿。但结合本案实际，应给予文时高一个月的合理期间采取避免损失扩大的适当措施，该一个月合理期间应视为五被告继续使用该房屋，故五被告应比照《房屋租赁合同》及《补充合同》的约定支付文时高2016年9月的占用使用费8738.64元，同时还应还应赔偿以所欠房屋占用使用费为基数，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，从2016年10月31日起计算到房屋占有使用费实际支付完毕之日止的资金占用损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百一十九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义于本判决生效之日起十日内一次性支付文时高2016年9月期间的房屋占用使用费8738.64元并赔偿占用该使用费期间的资金损失（该损失以8738.64元为基数，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2016年8月31日2016年10月31日起计算至房屋该占用使用费支付完毕之日止）；二、第三人周彬、杨毅于本判决生效之日起十日内一次性支付文时高2016年8月期间的房屋占用使用费8738.64元并赔偿占用该使用费期间的资金损失（该损失以8738.64元为基数，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2016年10月31日起计算至该占用使用费支付完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4343元，由文时高负担3943元，被告禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义负担200元，第三人周彬、杨毅负担200元。 二审期间，文时高向本院提交2018年8月22日的短信息（纸质复印件1份）、《化起镇人民政府关于陈金碧信访事项告知书》（化信告﹝2018﹞23号，复印件1份），黄江向本院提交2016年11月10日文时高起诉禹配琴和黄江的《民事起诉状》（复印件1份），因均不是本案新证据，且不影响本案定性，故未作证据使用。 本案二审认定事实与原审认定一致。 本院认为：本案为城镇房屋租赁合同纠纷案件，出租人为文时高，承租人为禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义，次承租人为周彬、杨毅。案涉《房屋租赁合同》依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，文时高在本案一审法庭辩论终结前未向法院提交建设工程规划许可证，也未向法院提交任何经主管部门批准建设的证明文件，原审认定文时高与禹配琴和黄江签订的《房屋租赁合同》为无效合同并不无当。主合同无效的，从合同无效。禹配琴与文时高签订的《补充合同》作为《房屋租赁合同》的从合同，故《补充合同》亦为无效合同。无效合同自始无效，不对将来发生法律效力。本案次承租人周彬于2016年8月31日止不再使用将涉案房屋，并将涉案房屋打扫后告知文时高，房屋内承租人和次承租人所有的财产已经腾房完毕，不再使用该房屋，对这一事实，文时高是明知的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，文时高向法院起诉主张禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义支付从2016年8月1日起至2018年7月30止的租金202867.121元，因2016年8月31日周彬腾房完毕，实际使用1个月，文时高主张的租金，原审法院已经判决杨毅、周彬支付该月份的租赁房屋占用费8738.64元，并对2016年8月31日腾房之后由禹配琴、黄江、黄大江、周健、罗义承担8738.64元的损失，对2016年8月31日之后要求租金的主张没有事实依据；对文时高起诉请求承担相应违约金的主张，因合同无效，该主张无法律和事实依据；主张杨毅、周彬对所欠租金及违约金承担连带支付责任的主张，依《中华人民共和国民法总则》第一百七十八第第三款“连带责任，由法律规定或者当事人约定”规定，本案当事人无连带责任约定，亦无法律规定对此情形承担连带责任，因此，原审判决未对杨毅和周彬承担连带责任的起诉主张不予支持并无不当。文时高向本院上诉主张修建房屋时没有办理土地使用证及规划、施工手续、在修建好后补办相应手续，该主张为行政管理法律关系调整，不是本案民事诉讼审理对象。涉案房屋的修建行为是否得到县级政府口头许可、是否得到县级规划部门默许、是否得到乡镇府同意和管理，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的要件事实，不能以此得出本案《房屋租赁合同》有效的结论。医院转让后的房租由周彬、杨毅通过转账方式支付给文时高这一事实客观存在，文时高主张其只知道收到禹配琴等人支付的房租与事实不符，文时高对禹配琴等人将医院转让给杨毅、周彬经营是明知的。 综上所述，文时高的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4343元，由文时高负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 田 川 审判员 徐 洪 二〇一八年十一月九日 书记员 张汝阳