福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初4625号 原告：何钦莺，女，1976年4月14日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：李琳肖，福建邹鲁律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。 被告：莆田天龙房地产有限公司，住所地莆田市城厢区沟头开发区。统一社会信用代码：913503006112584067。 法定代表人：李嘉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。 原告何钦莺诉被告莆田天龙房地产有限公司（以下简称“天龙公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何钦莺的委托诉讼代理人李琳肖和被告天龙公司的委托诉讼代理人刘国田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何钦莺向本院提出诉讼请求：一、依法判令天龙公司立即为何钦莺办理位于城厢区沟头高新技术成片开发区“天龙世际广场”第1幢2204室商品房登记至何钦莺名下的《不动产权证书》，并向何钦莺交付上述权属证书；二、依法判令天龙公司支付何钦莺逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金【违约金计算方法：以1397760元为基数，自2014年8月19日起至上述商品房的《不动产权证书》交付至何钦莺名下并交付之日止按日万分之一计算，暂计至起诉之日止违约金暂计为204352.51元】；三、依法判令由天龙公司承担本案诉讼费用。庭审中，何钦莺变更诉讼请求第一项为：依法判令天龙公司立即为何钦莺办理位于城厢区沟头高新技术成片开发区“天龙世际广场”第1幢2204室商品房登记至何钦莺名下的《不动产权证书》及《房屋所有权证》，并向何钦莺交付上述权属证书。事实和理由：2012年12月4日，何钦莺与天龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01、Ｃ201205451），约定：﹙1﹚何钦莺向天龙公司购买位于莆田市城厢区的商品房【建筑面积153.6㎡，其中：套内建筑面积127.48㎡、公摊面积26.12㎡】，购房总价款为人民币﹙以下币种同﹚1397760元﹙每平方米9100元﹚；出卖人﹙即本案被告，下同﹚应于2013年12月31日前按约定条件交付前述房屋；合同第十四条规定关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人﹙即本案原告，下同﹚不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”等内容。合同签订后，何钦莺依约全面履行合同义务，支付合同约定购房款及相关办证税费。2014年5月20日天龙公司向何钦莺交房，但却无故逾期办理房屋权属证书，理应承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。为此，根据《民事诉讼法》相关规定，特具状起诉，请法院判如所请。 天龙公司辩称：一、答辩人迟延办理土地使用权证系政策和政府部门原因，答辩人已积极地履行了合同义务，不应当承担违约责任。虽然合同约定的交房时间为2013年12月31日，但答辩人有充分的证据证明案涉房屋根据上述约定可以据实延期交房至2014年12月9日，答辩人系提前交房，但实际交房时案涉房屋尚不具备办理房屋所有权证的条件，根据《商品房买卖合同》第八条及附件六第四条的约定，即使认定答辩人需承担逾期办证的违约责任，也应根据合同中约定的延期交房事由，将逾期办证的起算时间延期至2015年3月9日。首先，该商品房系提前交房，尚需等待相关政府部门出具房屋建筑工程竣工验收报告、房屋建筑面积测绘报告等文件才能进行房屋所有权登记。答辩人于2015年4月28日才取得房屋建筑面积测绘报告，此时案涉商品房才具备办理房屋所有权证的条件。其次，由于市政单位无法依照莆政办（2013）207号文件的要求，在2014年7月1日前改造完成学园南街及该路段西侧片区污水管网工程，而排污验收合格是答辩人取得工程竣工验收备案表，申请办理房屋所有权证的前提要件。故因市政单位施工延误导致答辩人于2015年2月12日才取得工程竣工验收备案表。再次，房管部门对答辩人申请288户办证，要求分6批，每月为一批呈送办证资料，也导致办证延长一个半月。最后，办理房屋所有权证需购房人办理书面委托手续，而被答辩人拖延至2015年8月才签署房管办证必备的书面委托手续，上述延长期间非答辩人原因。上述情况中因政府部门工作效率的问题导致房屋所有权证迟延办理是答辩人无法控制和预料的，答辩人于2015年8月7日向房管部门提交相关材料申请办理房屋所有权证时就应视为答辩人已履行合同义务。自2016年1月26日开始，莆田市开始实施两证合一，答辩人需重新整理材料办理不动产权证，此政策影响了答辩人办理房产证的进度。因土地部门规定办理不动产权证需取得《土地测绘报告》，而答辩人于2016年5月17日才取得《土地测绘报告》，并于2016年5月底向土地部门申请办理土地使用证，但此时才被告知案涉楼盘因土地使用权性质有问题导致不能为业主办理不动产权证，答辩人遂多次向有关部门反映情况请求解决此问题，该问题经政府部门内部协调，于2018年1月底才决定具体解决方案，答辩人于2018年1月22日公告业主提交材料办理不动产权证，并于2018年5月17日开始分三批向莆田市城厢区国土资源局申请办理不动产权证。 按照《国土资源部关于规范土地登记的意见》﹙国土资发【2012】134号﹚所示，宗地一经确定，不得随意调整。天龙公司的三本土地使用权证从2006年取得至今，都没有办理变更手续，而根据莆田市国土资源局的回函﹙莆国土资函【2017】177号﹚中第一点确认：两地块规划部门系合并审批，项目已通过规划部门竣工验收，证明天龙公司的建设项目完全符合法律规定，履行了完备的建设审批手续。再加上回函第二点：“关于480平方米用地土地使用年限调整问题”也可以证，由于土地测绘报告与天龙公司原有的土地使用权证的部分地块坐标有出入，导致项目的住宅部分建筑占用了两块不同使用年限的土地，所以无法计算平摊土地面积到不动产权证。仅仅是因为土地测绘报告的坐标点与建筑物的坐标点的误差，造成建筑物虽然按图施工验收，但因新的坐标点不同而产生不同土地使用年限的跨界，才导致分割土地使用权证的障碍，并且所有权业主不动产权证上宗地图的面积与天龙公司原有的三本土地使用权证的土地面积有1000平米左右的误差，也证明是土地测绘报告的结果导致办证障碍的存在，且该障碍的产生原因与天龙公司无关。 房屋所有权证及土地使用证延期办理系因不能归责于答辩人的政策及政府部门原因，答辩人已积极履行了合同义务，不应承担违约责任。 二、答辩人已为被答辩人办理了房屋所有权证，履行了办理房屋权属证书的大部分义务，且被答辩人并未因合同遭受损失，即使认定答辩人违约，也应根据答辩人违约的程度以及被答辩人受损失程度相应减少答辩人应承担的违约金。且被答辩人的诉讼请求中有关违约金已经超过诉讼时效期限的部分，也应予以相应的扣减。 商品房买卖合同中的“房屋权属证书”包括了“房屋所有权证书”与“土地使用权证书”，答辩人在履行合同第14条约定过程中对房屋所有权证书已按约办理，延迟办理土地证对于买受人实现商品房的现实功能以及造成经济损失影响较小，由于违约金系以补偿性为主要属性，即使判决答辩人承担违约责任也应综合衡量实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，予以适当调整。对于被答辩人而言，订立《商品房买卖合同》的主要目的是接收房屋并居住使用，现被答辩人已入住使用讼争房屋，其主要合同目的已得到实现。被答辩人并未举证其因答辩人逾期办证造成的实际损失，故双方所约定的违约金不能体现损失填补的补偿性违约金性质，更多体现惩罚性违约金性质，据此，应结合违约情节轻重适度把握。鉴于答辩人在一审起诉前已为被答辩人办理了房屋所有权证和不动产权证，客观上有其可以适当给予谅解的一面，基于此，从尽量平衡双方利益的立场出发，应当对合同约定计算违约金数额作一定的调整更为公允。且被答辩人的诉讼请求中有关违约金已经超过诉讼时效期限的部分，也应予以相应的扣减。 三、根据案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行的委托，答辩人有权代为办理房屋抵押登记，并依照合同约定将产权证交付给案外人保管。 答辩人于2012年6月21日与案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行签订了《商品房销售贷款合作协议书》，其中第十一条约定：“三、甲方必须在按揭项目竣工后，及时办妥产权证书及联系购房户（借款人）前往发证机关办理正式抵押登记手续，并负责将产权证书及正式抵押材料在办妥抵押登记后3日内移交乙方执管，否则乙方有权停止对项目后续建设提供按揭贷款，或有权提前收回按揭贷款并要求甲方提前承担担保责任。…八、乙方委托中国建设银行股份有限公司莆田分行行使本协议项下的全部权利和义务。” 答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》后，与中国建设银行股份有限公司莆田分行签订了《个人住房借款合同》，其中第三条约定：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。”根据上述合同约定，答辩了有义务代为办理被答辩人的房屋抵押登记，并将被答辩了的产权证交给案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行保管。 答辩了为被答辩人办理完毕不动产权证后，多次催告被答辩人办理房屋抵押登记，但被答辩人以各种理由推诿，恶意拖延办理房屋抵押登记的时间，以此获得巨额的不当收益，有滥用诉权的嫌疑。故请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据该确认的证据，本院认定本案事实如下：2012年12月4日，何钦莺与天龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201205451）及《合同补充协议》﹙附件六﹚,约定何钦莺向天龙公司购买位于莆田市城厢区的商品房【建筑面积153.6㎡，其中：套内建筑面积127.48㎡、公摊面积26.12㎡】，购房总价款为人民币﹙以下币种同﹚1397760元﹙每平方米9100元﹚。同时，合同还就商品房的基本情况、计价方式、面积、房屋的交付、产权登记、违约责任等权利义务作了约定。其中《商品房买卖合同》第十四条规定关于产权登记的约定：“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”；及《合同补充协议》﹙附件六﹚第一条关于产权登记约定“为能及时、统一办理出产权证书，买受人应在出卖人通知之日起5个工作日内自行办理权属登记，按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用，因买受人逾期办理权属登记或未按时缴纳相关费用的，出卖人不承担合同第十四条所约定的逾期办证违约金”。合同签订后，何钦莺依约履行了支付购房款1397760元【其中：首付款为537760元、按揭贷款860000元，借款期限为自2013年2月18日起至2033年2月18日止】的义务。2014年5月20日，天龙公司向何钦莺发出《天龙世纪广场房屋交付验收表》，向何钦莺交付涉案房屋。同日，何钦莺亦缴纳给天龙公司办理讼争房产权属证书的有关契税41933元。诉讼期间天龙公司向本院提供了涉案房屋的房屋所有权证，该证显示涉案房屋产权登记时间为2015年10月27日，登记面积为153.41平方米【房屋所有权证号为莆房权证城厢字第××号】。2018年5月28日，天龙公司为何钦莺办理登记至其名下的《不动产权证书》，【闽﹙2018﹚莆田市不动产权第ＣＸ07133号】。上述权属证书天龙公司至今均未交付给何钦莺。目前，涉案房屋至今未办理房屋抵押登记手续。何钦莺认为，天龙公司至今未按约履行涉案房屋产权登记的义务，且至起诉时仍未将《不动产权证书》交付给何钦莺。故于2018年8月21日向本院提起诉讼。 本院认为，何钦莺与天龙公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。因双方签订的《商品房买卖合同》十四条虽约定经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，但因天龙公司于2014年5月20日收取了何钦莺预交的办理房屋权属证书的相关办证契税41933元，此应视为天龙公司已经接受何钦莺办理房屋权属证书的委托，故其有义务为何钦莺办理房屋权属证书。根据有关规定，房屋权属证书包括房产证和土地使用证，是房屋权属证书不可分割的两个组成部分。现因天龙公司已于2015年10月27日为何钦莺办理了涉案房屋的房屋所有权证，于2018年5月28日为何钦莺办理了不动产权证书。但上述证书天龙公司均未依约交付给何钦莺，故何钦莺主张天龙公司依法应为何钦莺办理涉案房屋的房屋所有权证和不动产权证书并交付给何钦莺，于法有据，本院予以支持。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意由出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。主张讼争房屋于2014年5月20日交付使用，故依照该十四条的规定，何钦莺主张天龙公司应于2014年8月19日前交付给何钦莺案涉房屋权属证书。因天龙公司违约，何钦莺现要求天龙公司支付给其以已付购房款人民币1397760元为基数，自2014年8月19日起至上述房产的不动产权证书登记在至何钦莺名下止按日万分之一计算的逾期办证违约金。因本案中天龙公司抗辩“何钦莺的诉讼请求中有关违约金已经超过诉讼时效期限的部分，也应予以相应的扣减”。故本院审查认为，对于何钦莺的诉讼请求，在《中华人民共和国民法总则》实施之前即2017年10月1日前已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效的，应不予支持，没有超过二年诉讼时效的，应予支持。据此，天龙公司应从2015年10月1日起至不动产权证书登记至何钦莺名下之日止，支付给何钦莺按合同约定的逾期办证违约金。故天龙公司的辩解部分有理，本院予以采信。天龙公司有关系因非其自身原因，系因不能归责于天龙公司的政策及政府部门原因造成逾期办证事由的辩解，缺乏依据，本院不予采信。且天龙公司向本院主张鉴于其在一审起诉前已为何钦莺办理了房屋所有权证和不动产权证，且何钦莺并未因合同遭受损失，即使认定天龙公司违约，也应根据天龙公司违约的程度以及何钦莺受损失程度相应减少天龙公司应承担的违约金。因该主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内 将登记在何钦莺名下的坐落在莆田市城厢区“天龙世纪广场”第1幢22层2204室房屋的《不动产权证书》交付给何钦莺； 二、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内将登记在何钦莺名下的坐落在莆田市城厢区“天龙世纪广场”第1幢22层2204室房屋的《房屋所有权证》交付给何钦莺； 三、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给何钦莺以已付购房款人民币1397760元为基数，自2015年10月1日起至上述房产的不动产权证书登记至何钦莺名下之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金； 四、驳回何钦莺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4465元，减半收取计2232.5元，由何钦莺负担618元，莆田天龙房地产有限公司负担1614.5元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  阮志娟 二〇一八年十一月二十八日 书记员  王艳艳 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。