福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初8884号 原告陈文经，男，汉族，1971年6月27日出生，住南安市。 被告洪保元，男，汉族，1983年1月11日出生，住南安市。 原告陈文经与被告洪保元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日受理后，依法由审判员苏尚全适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈文经到庭参加诉讼，被告洪保元经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，按缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈文经诉称，2014年11月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将座落于南安市新美小区名都城9栋2楼204室的房屋出租给原告，期限自2014年11月2日起至2034年11月1日，共20年。租金的支付方式为原告以现金支付给被告20年房租共10万元。合同约定，租赁期间，被告不得擅自解除租赁合同，如有正当理由解除合同，须提前二年通知原告，经原告同意后方可解除合同，并由被告双倍赔偿原告支付的全部租金作为违约赔偿金。被告在签订合同时，被告已停止向银行按揭还款，但被告并未以任何方式告知原告该财产已抵押，且已停止按揭还款。2017年9月27日，因被告未能履行上述房屋的银行按揭还款义务，南安市人民法院依法拍卖上述房产，并被他人竞得。被告已足额收取原告全部租金，由于所租赁的房屋被拍卖，所有权和使用权均转移，致使原告不能使用上述房屋，给原告的生活和经济造成重大损失。依据法律规定，被告须退还原告预付的租金并支付全部租金的两倍作为违约金。请求判令：1、要求解除双方租赁合同；2、被告归还原告预付的2017年9月27日至2034年11月1日的房租，共85500元；3、按照房屋租赁合同第五条的规定，请求判令被告赔偿原告支付全部租金的双倍（共200000元）作为违约赔偿金；4、本案诉讼费由被告承担。 被告洪保元未作答辩，也未提交任何证据。 经审理查明，2014年11月2日，原告陈文经与被告洪保元签订一份《房屋租赁合同》，双方在租赁合同中约定：原告陈文经向被告洪保元租赁址在南安市溪美办事处新美小区名都城9栋2楼204室的房屋；租赁期限自2014年至2034年，合计20年；并约定，租赁期间，被告不得擅自解除租赁合同，如有正当理由解除合同，须提前二年通知原告，经原告同意后方可解除合同，并由被告双倍赔偿原告支付的全部租金作为违约赔偿金；付款方式为原告以现金形式向原告交付20年房屋人民币10万元，等等。合同签订后，原告当即支付给被告现金100000元。该房屋被告在租赁前以按揭的方式抵押给中国银行股份有限公司南安支行，租赁时未告知原告。被告因未能按时偿还银行按揭，被中国银行股份有限公司南安支行起诉到本院，经本院判决生效后，中国银行股份有限公司南安支行向本院申请执行，本院受理后，经依法拍卖，被他人以558480元最高价竞得，因此本院依据相关法律规定，于2017年9月27日裁定将上述涉案房屋过户给买受人。原告因此于2017年9月底搬出所租赁的房屋。 上述事实，有当事人在庭审中的陈述，原告提供的原告的身份证复印件，被告的身份信息材料打印件，《房屋租赁合同》，拍卖成交确认书，（2015）南执字第2589号协助执行通知书，（2015）南执字第2589-3号执行裁定书各1份等证据为证，本院予以确认。 本院认为，原告与洪保元签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行相应的义务。被告因将房屋租赁给原告，并收取全部租金，但被告在租赁前以按揭的方式抵押给中国银行股份有限公司南安支行，该房产因被告未及时履行偿还银行按揭款的义务，被依法拍卖，导致原告无法继续在租赁的房屋居住，给原告造成了损失。因此原告请求解除合同具有事实和法律依据，本院予以准许。被告在租赁房屋时未告知原告涉诉房屋已抵押，导致了原告未能继续享有租赁涉诉房屋的权利，因此被告应将多余的租金退给原告并按照法律规定赔偿原告的损失。原告租赁被告房屋20年，租金为10万元，因此每年的租金为5000元，原告租住2年11个月，因此应支付给被告的租金为14587元，两相抵扣，被告还应退给原告租金85413元。原、被告约定违约赔偿金为全部租金的两倍即20万元，该约定没有违反法律规定，且被告也没有提出异议，故对于原告请求被告支付20万元违约金的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈文经与被告洪保元于2014年11月2日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告洪保元应于本判决生效后10日内返还给原告租金85413元； 三、被告洪保元应于本判决生效后10日内支付给原告违约金200000元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1937元，减半收取为969元，由原告负担25元，被告洪保元负担944元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  苏尚全 二〇一八年十一月八日 书记员  陈冰冰 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。