福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初2517号 原告：福州兴顺物业有限公司，住所地福建省福州市晋安区前横路**，统一社会信用代码9135011179839882XK。 法定代表人：吴依春，总经理。 委托诉讼代理人：吴维灯，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：田红芳，女，该公司工作人员。 被告：王金龙，男，1955年1月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：朱祥义，男，1971年2月6日出生，汉族，住福建省连城县。 原告福州兴顺物业有限公司（以下简称“兴顺物业公司”）与被告王金龙、朱祥义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告兴顺物业公司的委托诉讼代理人吴维灯、田红芳，被告王金龙、朱祥义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴顺物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告拖欠的租金38,268元，并按月2%计算支付各期租金自拖欠之日起至实际付款之日止的违约金；2．被告支付原告房屋占用费28,701元和物业费1,512元；3．原告无需退还两被告押金27,606元。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1．被告王金龙支付原告拖欠的自2017年9月起至2018年1月止的租金23,917.5元（9,567元/月×50%×5月），被告朱祥义支付原告拖欠的自2017年11月起至2018年1月止的租金14,350.5元（9,567元/月×50%×3月），并由两被告分别按月2%计算支付各期租金自拖欠之日起至实际付款之日止的违约金；2．被告王金龙支付原告自2018年2月1日起至2018年2月28日止的占有使用费14,350.5元（9,567元/月×50%×3倍），及自2017年9月起至2018年2月止的物业服务费756元（252元/月×50%×6月），被告朱祥义支付原告自2018年2月1日起至2018年2月28日止的占有使用费14,350.5元（9,567元/月×50%×3倍），及自2017年11月起至2018年2月止的物业服务费504元（252元/月×50%×4月）。事实和理由：原、被告于2015年7月1日签订《租赁合同》，约定原告将位于福州市晋安区前横路236号A区2号店面出租给被告使用，面积126.19平方米，租期自2015年8月1日起至2018年7月31日止；2015年8月1日至2016年7月31日期间的月租金为8,202元，2016年8月1日至2017年7月31日期间的月租金为8,859元，2017年8月1日至2018年7月31日期间的月租金为9,567元，2017年11月1日至2018年7月31日期间的月租金为8,527元，租金为月结，每月的租金在当月1日支付；租金押金24,606元，卷帘门押金3,000元，共计27,606元；物业费每月252元。合同第三条约定，押金款不能抵房租，未按时搬离或拖延搬离一律按违约处理，原告有权不给予退还押金。合同第六条约定，本合同在任何情况下解除的，被告须在解除之日将所租赁标的恢复至交付使用时的状态后交还原告，未按时交还的，原告有权责令被告搬出，并按租金标准的3倍收取占用期间的费用。合同第八条约定，租赁期间如遇国家征用、收储、拆迁，本合同自行终止，双方不负违约责任，被告应无条件服从搬迁，并在规定的时间内搬迁完毕。合同签订后，被告缴纳了押金，原告也将店面交付被告使用。2017年9月，晋安区人民政府启动南方建材市场周边旧屋区改造项目房屋征收工作，被告租赁的上述房屋属于本次征收范围，被告获知这一消息后，从2017年10月起就不再缴纳租金。晋安区鼓山镇重点建设项目征收工作指挥部于2017年11月17日向原告发文，要求于2017年11月22日前将租赁场所全部清空，原告口头通知了被告，并于2018年1月29日发文通知，限被告于2018年1月31日前将租赁物腾空搬离，被告于2018年2月28日才搬离完成。因此，原、被告的租赁合同于2018年1月31日已经实际终止，但被告不仅拒不搬迁，还向原告无理索要拆迁补偿，已严重违反合同约定，原告依约有权不予退还押金，被告还应支付自2017年9月1日起至2018年1月31日止的租金38,268元，其中2017年9月租金4,909元、2017年10月租金4,909元，2017年11月至2018年1月租金28,701元（9,567元/月×3月），自2018年2月1日起至28日止的占用费28,701元，2017年9月至2018年2月期间的物业费1,512元，以及自逾期支付租金之日起按月利率2%计算的违约金。 被告王金龙辩称，因原告的原因，其与朱祥义合租了讼争店面，因两人各占租赁店面一半面积，因此其支付了13,803元押金。此后，其与被告朱祥义各自向原告支付整个店面50%的租金和物业服务费，各自办理营业执照经营。根据双方签订的租赁合同约定，租赁期间如遇到国家征收，合同自行终止，双方不负违约责任。2017年9月，政府发布征收公告，讼争租赁房屋在征收范围内，但原告却不在第一时间将政府征收文件告知各承租户，并与各承租户解除租赁合同，应负相应责任。双方签订的租赁合同已于2017年9月自行终止，原告无权继续收取租金。其次，其已于2017年9月初停止经营并搬离讼争租赁房屋。综上，原告应退还其13,803元租赁押金，并支付其搬迁补偿费、装修费40,380元。 被告朱祥义辩称，同意王金龙的答辩意见，其亦已支付原告2017年9月和10月的租金，并于2018年12月31日搬离了讼争租赁店面。 本院认定事实如下：2015年7月1日，原告（出租方，甲方）与两被告（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于福州市晋安区前横路236号A区2号的店面租赁给乙方使用，面积126.19平方米，租期自2015年8月1日起至2018年7月31日止；2015年8月1日至2016年7月31日期间的月租金为8,202元，2016年8月1日至2017年7月31日期间的月租金为8,859元，2017年8月1日至2018年7月31日期间的月租金为9,567元，租金月结，每月租金于当月1日支付；租金押金24,606元，卷帘门押金3,000元，共计27,606元，押金不能用于抵扣房租，乙方未按时搬离或拖延搬离一律按违约处理，甲方有权不予退还押金，乙方按约定时间搬离，甲方无计息退还押金；本合同在任何情况下解除的，乙方须在解除之日将所租赁标的恢复至交付使用时的状态后交还甲方，未按时交还的，甲方有权责令乙方搬出，并按租金标准的3倍收取占用期间的费用，费用从乙方所交的租赁押金中扣除，不足抵扣的，乙方应将费用另行支付给甲方；乙方逾期支付押金和租金的，以逾期金额为基数按日1%的标准向甲方计算支付违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同；如乙方存在违约行为，甲方有权在租赁押金中直接扣除乙方应支付的款项，并且乙方应当及时补足租赁押金；租赁期间如遇国家征用、收储、拆迁，本合同自行终止，双方不负违约责任，乙方应无条件服从搬迁，并在规定时间内搬迁完毕，在征用、收储或拆迁完毕后，甲方应返还乙方保证金，双方按约定租金进行结算，多退少补；乙方在租赁期间，若遇政府拆迁，拆迁时有对装修部分及货物搬迁费用补偿的，甲方同意装修部分及搬迁费用补偿归乙方所有，属于甲方部分归甲方所有。同日，双方对讼争房屋进行交接，并签订一份《房屋交接书》，确认水、电及物业管理费由王金龙、朱祥义承担，物业管理费252元/月。2015年7月1日，王金龙、朱祥义出具一份《具结书》，双方再次确认上述合同关于拆迁时装修和搬迁补偿归属的约定。合同签订后，双方均开始依约履行。因王金龙、朱祥义各使用租赁店面的一半，王金龙、朱祥义各向原告支付押金13,803元，合计27,606元，此后两人分别按合同约定的租金和物业管理费的50%向原告支付，原告对此予以认可。被告王金龙未支付原告自2017年9月起的租金和物业管理费。2017年11月17日，晋安区鼓山镇重点建设项目征收工作指挥部向鼓山镇鼓四村、福州兴顺物流有限公司各发布一份《通知》，要求配合南方建材市场周边旧屋区改造项目1期建设工程项目，立即与承租的各商户解除租赁合同，停止营业，并于2017年11月22日前全部清空。因对有关征收补偿费归属与领取问题产生争议，朱祥义未再支付原告自2017年11月起的租金和物业管理费。 对有争议的事实，本院认定如下：王金龙主张其于2017年9月初搬离讼争房屋，朱祥义对此予以确认，虽两被告共同与原告签订一份租赁合同，但在该合同签订后，两被告分别按合同同等份额享有该合同项下的权利，履行该合同项下的义务，两被告之间具有较高的独立性，庭审中原告对此亦予以确认，故本院对王金龙的该主张予以采信。朱祥义主张其于2017年12月31日搬离，仅提供一张照片予以证明，该照片虽然显示租赁店面所在的商场进出口处悬挂有“市场停止营业”字样的横幅，但不足以证明朱祥义已搬离讼争租赁店面，照片上同时标注了“2018.2.02”的字样，但亦不足以证明照片拍摄的时间即为2018年2月2日，故该证据的证明力不足，本院对朱祥义的主张不予采信。 本院认为，讼争合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应依约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”讼争合同约定，租赁期间如遇国家征用、收储、拆迁，合同自行终止。讼争合同约定，租赁期间如遇国家征收，合同自行终止，双方不负违约责任。根据晋安区鼓山镇重点建设项目征收工作指挥部于2017年11月17日发布的通知，可以认定讼争合同约定的权利义务于2017年11月17日终止。讼争合同约定，征收时房屋装修及货物搬迁费用补偿归承租方所有；承租方须在解除之日将所租赁标的恢复原状交还出租方，未按时交还的，应按租金标准的3倍收取占用期间的费用。在政府有关部门发布征收公告后，双方未能就有关征收补偿费的归属与领取问题达成一致，故虽朱祥义未依约于2017年11月1日缴纳租金，系事出有因，原告主张朱祥义应承担违约责任，要求朱祥义支付违约金及3倍租金标准的占有使用费，且不予退还押金，有违公平原则，本院不予支持。合同终止后，朱祥义继续占有使用讼争房屋给原告造成的最直接的损失系讼争房屋可获得的租金收益，因此本院认定应以原租金标准计付房屋占有使用费。原告自认朱祥义于2018年2月28日搬离，故朱祥义应向原告支付自2017年11月1日起至2018年2月28日止的租金及房屋占有使用费合计19,134元（9,567元/月×50%×4月），并支付该期间的物业管理费合计504元（252元/月×50%×4月）。原告应向朱祥义退还押金13,803元，该钱款可直接充抵朱祥义拖欠的租金和房屋占有使用费。王金龙于2017年9月初即已搬离讼争房屋，原告请求王金龙支付自2017年9月1日起至2018年2月28日止的租金及房屋占有使用费和物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。如前所述，原告亦应向王金龙退还押金13,803元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告朱祥义应于本判决生效之日起十日内向原告福州兴顺物业有限公司支付房屋租金及占有使用费共计19,134元（已支付13,803元，尚需支付5,331元）； 二、被告朱祥义应于本判决生效之日起十日内向原告福州兴顺物业有限公司支付物业管理费504元； 三、原告福州兴顺物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告朱祥义退还押金13,803元（已支付）。 四、原告福州兴顺物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告王金龙退还押金13,803元。 五、驳回原告福州兴顺物业有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,274元，适用简易程序减半收取计1,137元，由原告福州兴顺物业有限公司负担737元，由被告朱祥义负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇一八年十一月九日 书记员  郭晓超 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2．《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。