安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0123民初4095号 原告：唐善德，男，汉族，1965年6月14日生，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：范先宝，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**，统一社会信用代码9134012369739861XX。 法定代表人：邱晓宁，该公司董事长。 被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码91340123584567077L（1-1）。 法定代表人：朱晓仲，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：程周明，安徽华人律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：张璞君，安徽华人律师事务所律师。 唐善德与安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范先宝，两被告委托诉讼代理人程周明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 唐善德向本院提出诉讼请求：1.判决慎独公司依法向唐善德支付租金收益共计36551.18元，并支付违约金10965.35元（违约金暂计至起诉之日，后期租金及违约金计算至实际支付为止）；2.判令用世公司在慎独公司承担的责任范围内承担连带责任；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年4月8日，原告与被告一(简称“慎独”)签订了《用世.生活城委托经营管理合同》，原告将位于安徽省合肥市金寨路1111号的用世生活城内所购置的商铺交由慎独经营管理，双方对房租收益的金额和支付时间作了明确约定。按照合同约定，慎独应当足额支付租金，但在实际履行的过程中，慎独仅支付部分租金收益。原告多次向慎独索要余下的租金，但慎独均不予理睬，其行为已构成严重违约，按照合同约定，慎独依法应当承担违约金。同时，被告二针对慎独拖欠租金收益的行为，向原告提供担保。为维护原告之权益，特诉至法院，请法院依法判决。 慎独公司、用世公司辩称，1.慎独公司与唐善德是委托合同关系，而非房屋租赁关系，慎独公司向唐善德支付房屋租金收益应以慎独公司向涉案商铺的实际承租人收取的租金为标准，根据慎独公司与实际承租人签订的涉案商铺租赁合同涉案商铺的实际租金为10元每平方米每月，扣除11%的税款，实际为8.9元每平方米每月；2.慎独公司之前已经向本案唐善德支付过租金收益为五笔，共计51320元，该租金收益高于慎独公司向实际承租人收取的租金，慎独公司不拖欠唐善德的租金，唐善德诉请租金和违约金无事实法律依据，另外，涉案商铺的实际面积与买卖合同的签订面积有所减少；3.唐善德诉请用世公司承担连带责任无事实法律依据；4.被告向唐善德支付租金均以实测面积计算。 本院经审理认定事实如下：2012年4月8日，唐善德作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》一份，约定唐善德以总价310000.12元购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世·生活城1号馆3层3076室，合同约定面积为27.77平方米，唐善德已向用世公司支付了合同约定的房屋价款，用途为商业。 2012年4月8日，唐善德（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世·生活城委托经营管理合同》，唐善德接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第二条委托方式约定：1.甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2.乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限约定：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定，经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与房屋开发商签订《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2020年11月1日起至2022年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。 后期，商铺的实测面积27.64平方米，唐善德与用世公司核算了面积差的价格。慎独公司分别于2015年11月17日14620元、2016年5月9日14621元、2016年12月16日2924元、2017年1月20日11845元，2017年9月1日7310元，共计向唐善德支付51320元，后续租金慎独公司未再支付。 2018年1月29日，用世公司向用世·生活城全体业主发出《承诺函》，承诺“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《用世·生活城委托经营管理合同》、慎独公司向唐善德支付租金银行回单、用世公司承诺函及双方的陈述等证据附卷佐证。 本院认为：唐善德与慎独公司签订的《用世·生活城委托经营管理合同》对涉案房屋出租的形式、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均做了约定，符合法律关于租赁合同的规定。本案中，合同约定唐善德将房屋交付给被告慎独公司，慎独公司按照合同约定的价格和时间向唐善德支付租金，符合租赁合同的形式，故慎独公司辩称其与唐善德系委托合同关系，而非租赁合同关系，本院不予采信。 本案中，《用世·生活城委托经营管理合同》系唐善德与慎独公司双方真实意思的表达，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。唐善德已经依据合同约定将房屋交付给慎独公司，慎独公司未按照合同约定及时足额支付唐善德租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，故唐善德请求慎独公司向其支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。慎独公司辩称涉案商铺的实际租金为10元每平方米每月，扣除11%的税费，实际为8.9元每平方米每月，慎独公司向唐善德支付的租金大于实际租金，因此慎独公司不欠唐善德租金。本案中，首先唐善德与慎独公司之间系租赁合同关系；其次唐善德与慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》明确约定“第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算”，并没有将实际出租金额作为租金支付的标准，故慎独公司上述辩称，没有事实依据，不符合双方之间的合同约定，本院不予采信。 根据唐善德与慎独公司之间的合同约定，自2015年11月1日起，慎独公司应按唐善德与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%（超出部分则由甲乙双方按照实际租金超出的部分9:1分成）向唐善德支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2015年11月1日前支付。唐善德与用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的总价为310000.12元（合同面积为27.77平方米），现唐善德主张以实际测量面积27.64平方米支付的商铺总价308548.91元计算年租金，扣减10%所得税后作为计算租金收益的标准，即每个支付节点的租金（半年租金）为14620.59元（308548.91元×10.53%×90%÷2），月租金收益2436.77元（14620.59元÷6），本院依法予以支持。至一审辩论结束前，慎独公司应支付2015年11月1日、2016年5月1日、2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日共计6期36个月租金，慎独公司已经支付51320元，21个月（51320元÷2436.77元/月=21月），尚欠15个月租金36551.48元（2436.77元×15）未付（截止2018年10月31日）。因慎独公司未按照合同约定及时足额支付唐善德租金，应当承担违约责任，理应按合同约定支付日万分之三的逾期支付违约金，现唐善德要求违约金高于合同约定的部分，本院不予支持。另唐善德主张合同约定的、尚未到期（本案庭审辩论结束之日以后）的节点租金及违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向唐善德支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款问题。唐善德本案主张的租金收益已经扣减10%所得税。 关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向唐善德出具的《承诺函》（2018年1月29日）中明确表示“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。该承诺函明确用世公司的担保方式为连带保证责任，且盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示，故唐善德主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、安徽慎独商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向唐善德给付租金36551.48元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附表一）至实际给付之日止； 二、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任； 三、驳回唐善德其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费774元，减半后收取387元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  贺书贵 二〇一八年十一月六日 书记员  方玉娟 附表一、逾期付款违约金计算方法 从原告主张的欠付租金节点之日，按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算： 六个月付款期每个节点租金：308548.91元×10.53%×90%÷2=14620.59元（已扣减10%） 前期21个月租金支付情况： 14620.59元÷6×21-14620元-14621元-2924元-11845元-7310元=-147.83元，从2015年11月1日至2017年7月31日不计违约金； 1.以7310．3元（14620.59元÷2）为基数，从2017年8月1日计至2017年10月31日； 2.以21931.89元（14620.59元+7310.3元）为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日； 3.以36551.48元（21931.89元+14620.59元）为基数，从2018年5月1日计至实际给付之日止。 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。