广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初18270号原告：陈志兰，女，1969年4月21日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：杨培东，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梅，广东洋三律师事务所律师。被告：苏汉德，男，1979年10月10日出生，汉族，住广东省普宁市，被告：刘敏志，女，1979年12月10日出生，汉族，住广东省普宁市，以上被告共同委托诉讼代理人：郑英伟，广东广和（中山）律师事务所律师。被告：方秋镇，男，1981年3月7日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽玲，广东桂顺律师事务所律师。原告陈志兰与被告苏汉德、刘敏志、方秋镇债权人撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志兰委托代理人杨培东、徐梅、被告苏汉德、刘敏志及其委托诉讼代理人郑英伟、被告方秋镇及其委托诉讼代理人张仲平参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈志兰向本院提出诉讼请求：1.撤销被告苏汉德、刘敏志与被告方秋镇签订的《广东省房地产买卖合同》；2.判令被告方秋镇协助将位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地28幢1梯101房房产过户至被告苏汉德、刘敏志名下；3.判令三被告连带赔偿原告律师费20000元。庭审中，原告增加一项诉讼请求：三被告连带赔偿房地产评估费3000元。事实和理由：陈志兰于2015年7月24日与苏汉德、刘敏志签署了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，陈志兰以515000的价格购买苏汉德、刘敏志位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地28幢1梯101房一套。主要约定：在合同签订后5天内支付定金50000元，陈志兰须于2015年9月28日前支付除定金外的首期款185000元给苏汉德、刘敏志；涉案房屋处于押状态，苏汉德、刘敏志承诺在签订合同之日起80日内自行筹资赎楼，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如买方或卖方未按照合同约定期限履行义务，则买方有权要求违约方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，若逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求违约方承担违约责任(卖方违约则双倍返还定金给买为或支付转让总价款20%违约金给守约方。合同还约定其他内容。2015年9月23日，苏汉德、刘敏志与陈志兰签订补充协议，主要约定：双方于签署本协议起按原合同约定的时间自动向后推移，陈志兰须于2015年10月15日前支付100000元替苏汉德、刘敏志还清银行按揭贷款，剩余款项须于过户当天支付，具体时间为苏汉德、刘敏志注销按揭贷款后5个工作日内，其余条款按原合同履行；苏汉德、刘敏志承诺收取定金50000元后交房给陈志兰。协议签订后，陈志兰先后向苏汉德、刘敏志支付购房款140000元。另外，2015年8月31日，苏汉德、刘敏志将中山市南朗镇××路××号盈彩美地28幢1梯101房交付给陈志兰。2016年3月3日，苏汉德、刘敏志起诉陈志兰至本院，请求：解除双方签订的二手房买卖合同、补充协议并要求陈志兰承担违约责任。本院作出（2017）粤2071民初329号民事判决。陈志兰不服该判决，上诉至广东省中山市中级人民法院。广东省中山市中级人民法院作出（2017）粤20民终3739号民事判决，认定：判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初329号民事判决；二、驳回苏汉德、刘敏志的全部诉讼请求。在苏汉德、刘敏志诉陈志兰的诉讼过程中，苏汉德、刘敏志与方秋镇于2017年12月4日签订《广东省房地产买卖合同》，约定：以523000元的价格转让涉案房产给方秋镇，且将涉案房产过户至方秋镇的名下。2018年1月，苏汉德、刘敏志通过微信告知陈志兰此事。陈志兰认为，苏汉德、刘敏志以明显不合理的低价装让涉案房屋，严重损害其债权的实现，故起诉至本院。被告苏汉德、刘敏志辩称，苏汉德、刘敏志是因为对外欠债才决定出售房屋，但因为各种原因合同一直没有顺利履行。直到2016粤2071民初4329号判决作出后，苏汉德、刘敏志通过微信通知陈志兰同意按判决书退还14万元定金，履行了该手续后苏汉德、刘敏志将房产以债权抵购房款的形式偿还了欠方秋镇的债务。法律法规并未禁止以债权抵购房款，因此苏汉德、刘敏志和方秋镇的房屋买卖合同关系合法有效。因此，请求法院驳回陈志兰的诉求。2.因为苏汉德、刘敏志并没有违约，因此不应承担律师费。陈志兰委托评估公司产生的评估费，因为未经法院摇珠指定，程序存在重大瑕疵，因此不应由苏汉德、刘敏志承担。同理，案件受理费及保全费也不应由苏汉德、刘敏志承担。被告方秋镇辩称，1.同意苏汉德、刘敏志的答辩意见；2.陈志兰要求撤销苏汉德、刘敏志与陈志兰签订的房屋买卖合同没有事实依据：根据合同法规定，只有苏汉德、刘敏志作为债务人，放弃到期的债权，或无偿转让财产的，陈志兰才能行使撤销权。本案中，方秋镇购买案涉房产，其以借款571800元及利息抵扣了购买涉案房产的房款，且方秋镇在购买涉案房屋时并不知道苏汉德、刘敏志与陈志兰之间存在买卖合同关系，方秋镇购买房屋的行为没有恶意，其取得涉案房屋的产权是合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：陈志兰（买方）于2015年7月24日与苏汉德、刘敏志（卖方）签署了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：买方以515000的价格购买卖方位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地28幢1梯101房一套。在合同签订后5天内支付定金50000元，买方须于2015年9月28日前支付除定金外的首期款185000元给卖方；涉案房屋处于押状态，卖方承诺在签订合同之日起80日内自行筹资赎楼，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，则买方有权要求违约方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，若逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方违约则双倍返还定金或支付转让总价款20%违约金。合同还约定其他内容。2015年9月23日，苏汉德、刘敏志与陈志兰签订补充协议，主要约定：双方于签署本协议起按原合同约定的时间自动向后推移，陈志兰须于2015年10月15日前支付100000元替苏汉德、刘敏志还清银行按揭贷款，剩余款项须于过户当天支付，具体时间为苏汉德、刘敏志注销按揭贷款后5个工作日内，其余条款按原合同履行；苏汉德、刘敏志承诺收取定金50000元后交房给陈志兰。协议签订后，陈志兰先后向苏汉德、刘敏志支付购房款140000元。刘敏志分别向陈志兰开具有以下收据：2015年9月23日收到定金50000元；2015年11月6日收到购房款40000元；2015年11月12日收到购房款30000元；2015年11月9日收到购房款20000元。苏汉德、刘敏志与陈志兰一致确认上述收据是在2016年4月7日开具的。关于补充协议约定陈志兰应向苏汉德、刘敏志支付100000元购房款供其赎楼，但陈志兰至今仍有10000元未向苏汉德、刘敏志支付。2016年3月3日，苏汉德、刘敏志起诉陈志兰至本院，请求：解除双方签订的二手房买卖合同、补充协议并要求陈志兰承担违约责任。本院作出（2017）粤2071民初4329号民事判决。陈志兰不服该判决，上诉至广东省中山市中级人民法院。广东省中山市中级人民法院作出（2017）粤20民终3739号民事判决，认定：“苏汉德、刘敏志仅因欠付10000元为由拒不履行托管房产证义务，在约定期限尚未届满主张解除合同，且于本案诉讼期间即2016年3月23日、10月26日又两次将涉案房产抵押给他人，相对于陈志兰的欠付行为而言，苏汉德、刘敏志的前述行为均构成涉案房产交易过程中的事实障碍，已构成根本违约，其无权主张解除合同，则其据此主张陈志兰支付违约金103000元的请求亦不能成立。另，涉案房产现虽处于抵押状态，但并不必然导致合同无法继续履行，且陈志兰明确表示愿意帮助解除抵押状态，可知并非必然导致合同解除的结果，一审处理有误，本院予以纠正。”，并判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4329号民事判决；二、驳回苏汉德、刘敏志的全部诉讼请求。另查，苏汉德、刘敏志与方秋镇于2017年12月4日签订《广东省房地产买卖合同》，主要约定：苏汉德、刘敏志以523000元的价格转让涉案房产给方秋镇。2017年12月5日，苏汉德、刘敏志将涉案房产过户至方秋镇名下。2018年1月，苏汉德、刘敏志告知陈志兰涉案房产已过户给方秋镇。再查，苏汉德、刘敏志与方振尖于2016年10月26日签订民间借贷抵押合同，约定：苏汉德、刘敏志向方振尖借款400000元，月利率2%，借期从2016年10月26日至2017年10月25日止；苏汉德、刘敏志指定张作权接收借款；苏汉德、刘敏志将位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地28幢1梯101房抵押给方振尖。次日，方秋镇转账支付400000元给张作权，双方去政府部门办理了涉案房产的抵押登记手续。方秋镇称其在外地没有回来，故委托方振尖签订抵押民间借款合同以及到国土局办理抵押登记手续。方秋镇曾于2015年10月10日、2015年10月26日分别向苏汉德银行转账80000元、91800元。陈志兰因本案委托律师代理诉讼事宜，支出律师费20000元、房地产评估费3000元。本院认为，本案系债权人撤销权纠纷。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。本院认为，债权人可以撤销债务人的行为，需要满足条件：一是债务人有减少责任财产的行为；二是该行为有损债务人清偿能力，有害于债权人实现债权；三是若处分财产权益是以有偿方式进行，则需要债务人与债权人具有恶意。本案中，陈志兰为涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》的债权人，苏汉德、刘敏志为涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》的债务人，方秋镇系涉案房产的受让人。苏汉德、刘敏志系涉案房产原所有权人，其将涉案房产出卖给方秋镇，系对自身权利的处分，并不违反法律规定。另外，方秋镇与苏汉德、刘敏志均承认实际上系以借款571800元及利息的价格转让。陈志兰主张撤销苏汉德、刘敏志的转让行为，但其并未提交证据证明苏汉德、刘敏志的转让行为减少了苏汉德、刘敏志对陈志兰债务的清偿能力，有害于陈志兰债权的实现，且陈志兰不能证明苏汉德、刘敏志具有恶意，陈志兰应承担举证不能的不利后果。故陈志兰主张撤销涉案房地产买卖合同，理据不足，本院不予支持。陈志兰主张将涉案房产过户至苏汉德、刘敏志名下。本院认为，苏汉德、刘敏志与签订的涉案房地产买卖合同是苏汉德、刘敏志与方秋镇真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案房产已依涉案房地产买卖合同的约定过户至方秋镇名下，在该合同的当事人苏汉德、刘敏志与方秋镇未提出相应的请求，且陈志兰第一项诉讼请求得不到支持的情况下，陈志兰据此提出的该项主张，于法无据，本院不予支持。陈志兰主张苏汉德、刘敏志、方秋镇连带向其赔偿本案的律师费损失20000元、评估费损失3000元。本院认为，虽然苏汉德、刘敏志在履行涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》的过程中存在根本违约，但陈志兰在本案中提出的撤销涉案房地产买卖合同的诉讼请求并未得到支持，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条规定“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”，故陈志兰据此提出的该项主张，于法无据，本院不予支持。至于陈志兰因苏汉德、刘敏志的违约行为而导致的损失，其可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈志兰的全部诉讼请求。案件受理费9150元，减半收取计4575元，财产保全费1920元，合计6495元，由原告陈志兰负担（该款原告陈志兰已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇一八年十一月二十九日书记员  粟昭林孙永辉