文书内容南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初9334号原告：南京金陵饭店物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：91320105724557189R，住所地南京市。法定代表人：陈远。委托诉讼代理人：申汉江，江苏维世德律师事务所律师。（执业证号：*****************）委托诉讼代理人：徐家维，江苏维世德律师事务所实习律师。（证号：10141803110035）被告：南京苏宁房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91320106135238585N，住所地南京市。法定代表人：张康黎。委托诉讼代理人：康文，江苏高的律师事务所律师。（执业证号：*****************）原告南京金陵饭店物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称金陵饭店物业公司）与被告南京苏宁房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称苏宁房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金陵饭店物业公司的委托诉讼代理人申汉江、徐家维，被告苏宁房地产公司的委托诉讼代理人康文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金陵饭店物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业费405900元、地下车库产生的水费900元、地下车库产生的电费43754.67元、垃圾清运费900元、地下车库的养护维修费21231.72元、合计472686.39元及滞纳金（自2018年1月16日起按照银行同期贷款年利率6%计算到实际支付完毕为止）。事实和理由：原、被告于2011年9月22日签订《前期物业服务合同》，受被告委托对其开发的南京天玺国际广场提供前期物业服务。原、被告于2014年10月9日签订《补充协议》，双方确认：1、2号楼负一层至五层商业用房共计20691.12平方米按每月5元/㎡收取物业费。2016年1月14日，双方签订《补充协议》（二），确认：2016年1月1日起1、2号楼负一层至五层商业用房的物业服务费仍按照季度付款，于每年的4月、7月、10月、次年1月的15日前支付。现被告拖欠2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费、水电费等共计472686.39元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告苏宁房地产公司辩称：对双方签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》、《补充协议》（二）及其约定不持异议，但是对于原告的诉请不予认可。原告并未实际向案涉物业提供物业服务，在被告多次交涉之后仍拒绝提供，被告被迫停止支付相应的物业费。对于物业费我们不认可。对于代管车库所产生的其他费用，包括电费、水费、垃圾费、养护维修不认可。垃圾清运费没有该项约定，属于原告自行增加，水电费和养护维修的费用，项目在合同中有约定，但是自始至终原告从未向被告按照合同约定提供相应的明细，都是口头报账，被告基于双方友好关系，虽然按照报账进行了支付，但是一再要求原告提供明细，所以这一块费用也随同物业费停止支付。由于原告账目不清，且违反双方之间的物业服务合同。其无权要求被告支付相应的费用。对原告主张的物业服务费中所包含的每月应支付补偿商贸城共享系统服务费31980元不持异议。本院经审理认定事实如下：被告苏宁房地产公司系南京天玺国际广场1、2号楼负一层至五层商业用房（以下简称涉案房屋，建筑面积20691.12㎡）的房屋所有权人。2011年9月22日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将南京天玺国际广场委托乙方实行物业管理，物业位置在南京市，占地面积27990.6平方米，建筑面积112352.1平方米。在物业管理区域，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护（电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等服务。物业服务收费实行包干制，商铺用房为5元/月/㎡，物业服务费用按每季交纳。甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额每天0.0005%向乙方支付违约金等等。《前期物业服务合同》附件二载明：物业由高层住宅、小高层住宅、商铺、商业用房、菜场、地下机械车库、物业管理配套等其它用房构成。《前期物业服务合同》附件三载明：物业共用部位为房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室。2014年10月9日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《补充协议》，约定：天玺国际广场1、2号楼负一层至五层商业用房（建筑面积20691.12㎡），乙方对该部分物业的共用部位、共用设备设施、保洁、绿化、公共秩序维护等提供物业管理服务，物业费支付标准为5元/月/㎡。第二条第二款约定双方同意自本协议签订之日起商贸城一期的监控系统、消防系统中共享部分由乙方负责运行、维修养护、提供物业管理服务，并承担相应的管理责任。乙方不收取上述部分的服务费，甲方以提供乙方车位的经营收益作为补偿，除此之外，乙方不得向甲方主张其他任何费用。2016年1月14日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《补充协议》（二），约定：《补充协议》第二条第二款约定的补偿方式改为甲方按照31980元/月的标准按季向乙方支付服务费，乙方不得向甲方再主张其他任何费用。该费用甲方于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。自2016年1月1日起，甲方负责本物业所有机动车位的日常保洁、秩序维护、车辆道闸、消防器材、标识标牌、照明灯具的使用、维护保养和管理，乙方仍应按照双方签订的相关约定履行服务义务、管理责任。上述机动车位使用实际产生的水电费、维修养护费由甲方承担。除此之外，甲方不再支付其他任何费用。乙方每月15日前将上月水电费、维修养护费支出明细提交给甲方，甲方经书面审核确认后10个工作日内，按照每月实际发生的金额从甲方收取的停车管理服务费中支付给乙方。双方确认2016年1月1日起1、2号楼负一层至五层商业用房的物业服务费仍按照季度付款，于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。被告苏宁房地产公司自2016年7月至2017年9月，每季度向原告支付了服务费405940元，其中包括物业费310000元（20691.12㎡×5元/月/㎡×3个月，实际按照31000元收取）及补偿商贸城地下车库共享系统服务费95940元（31980元/月×3个月）。被告苏宁房地产公司自2016年7月至2017年9月，每季度向原告支付了地下车库产生的水费、电费、垃圾清运费、养护维修费合计66786.39元，其中包括水费900元（300元/月×3个月）、电费43754.67元（14584.89元/月×3个月）、垃圾清运费900元（300元/月×3个月）、养护维修费21231.72元（7077.24元/月×3个月）。2017年11月28日，原告向国网江苏省电力公司南京供电公司交纳南京天玺国际广场的电费203434.07元，2018年10月10日，原告向国网江苏省电力公司南京供电公司交纳南京天玺国际广场的电费282824.05元。2017年11月28日，原告向南京水务集团有限公司交纳南京天玺国际广场的水费4006.52元。2018年5月16日，因被告尚欠2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费、水电费等共计472686.39元，原告向被告发送了律师函，被告认可收到该律师函，但对物业费、水电费等不予认可，原告诉至法院。本院认为，原告金陵饭店物业公司与被告苏宁房地产公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》、《补充协议》（二）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应遵守履行。关于原告主张的物业费问题。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告双方约定原告对天玺国际广场1、2号楼负一层至五层商业用房（建筑面积20691.12㎡）的共用部位、共用设备设施、保洁、绿化、公共秩序维护等提供物业管理服务，物业费支付标准为5元/月/㎡。原告应按照双方的约定提供物业服务，被告抗辩原告未对涉案房屋内部的公共区域提供物业服务，从合同的履行情况来看，被告苏宁房地产公司自2016年7月至2017年9月均按照合同的约定向原告支付了服务费，其中包括物业费及补偿商贸城地下车库共享系统服务费。被告在合同履行过程中并未对原告的服务范围提出异议，且双方签订的补充协议也未对涉案物业的服务范围作出明确具体的约定，应属约定不明，结合被告前期的履行情况，本院认定被告应按照合同约定的标准向原告支付物业费。因双方在《补充协议》（二）第二条第三款约定被告每月补偿原告商贸城共享系统服务费31980元，该费用按季支付，于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。故被告应缴纳2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费为406306.8元（20691.12㎡×5元/月/㎡×3个月+31980元×3个月）。现原告主张被告交纳物业费405900元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的地下车库产生的水费问题。双方约定涉案房屋地下车库实际产生的水费由被告承担，原告向法庭提供了其于2017年11月28日向南京水务集团有限公司交纳南京天玺国际广场的水费的电子回单，证明其为涉案房屋垫付水费，本院根据被告前期交纳水费的情况，认定被告每月应向原告交纳水费300元。故被告应向原告交纳2017年10月1日至2017年12月31日期间的水费900元（300元/月×3个月）。关于原告主张的地下车库产生的电费问题。双方约定涉案房屋地下车库实际产生的电费由被告承担，原告法庭提供了其向国网江苏省电力公司南京供电公司交纳南京天玺国际广场的电费的电子回单，证明其一直在垫付电费。本院根据被告前期交纳电费的情况，认定被告每月应向原告交纳电费300元。故被告应向原告交纳2017年10月1日至2017年12月31日期间的电费900元（300元/月×3个月）。关于原告主张的垃圾清运费。因该费用在合同中没有约定，原告也未提供证据证明其对涉案房屋进行了垃圾清运，故对原告主张的垃圾清运费900元本院不予支持。关于原告主张的地下车库的养护维修费。《补充协议》（二）约定涉案房屋实际产生的养护维修费由原告承担。原告未向法庭提交证据证明其实际产生了养护维修费用，故对原告的该项主张本院不予支持。关于原告主张的滞纳金问题。被告应按合同约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费。按照《前期物业服务合同》的约定，如被告未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额每天0.0005%向原告支付违约金，现原告主张被告按照年利率6%支付自2018年1月16日起至实际给付之日止的滞纳金的诉讼请求，因违反双方合同的约定，本院不予支持。被告应当按照应交数额每天0.0005%向原告支付自2018年1月16日起至实际给付之日止的滞纳金。综上所述，被告应向原告支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费405900元、水费900元、电费900元，合计407700元，并以407700为基数，按照每天0.0005%向原告支付滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京苏宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京金陵饭店物业管理有限责任公司支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费405900元、水费900元、电费900元，合计407700元及滞纳金（以407700元为基数，按每天0.0005%标准，自2018年1月16日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告南京金陵饭店物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8390元，减半收取4195元，由被告南京苏宁房地产开发有限公司负担（此款原告已预付，被告支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  尤忠华二〇一八年十一月二十三日书记员张乃天