江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0111民初1009号原告（反诉被告）：胡维明。委托诉讼代理人：陈海兵，江西一阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：中大房地产集团南昌有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区南昌××科技园×××中心××大楼×楼。法定代表人：任滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡滢，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚军，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告胡维明与被告中大房地产集团南昌有限公司（以下简称中大地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，中大地产公司提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡维明及委托诉讼代理人陈海兵，被告（反诉原告）中大地产公司委托诉讼代理人李亚军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡维明向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告违约金20760元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年5月20日，被告中大地产公司与原告胡维明签订商品房买卖合同，出售位于南昌市青山湖区中大×××4栋二单元502室房屋。根据商品房买卖合同第十五条的明确规定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，有权要求被告支付相应违约金。被告在规定期限过后未办理房产证，其行为严重侵害原告的合法权益，故诉至法院。中大地产公司辩称，双方商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”第3条约定“自出卖人通知之日起7天内，买受人应按要求提供办理产权证所需资料，逾期未提供或提供资料不全，出卖人不承担延期办理产权证的违约责任”，该合同的附件四《补充协议》第九条第5点也明确约定“若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十五中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。出卖人不承担相应的违约责任及赔偿责任”。被答辩人于2016年1月3日办理收房入住，答辩人于2016年7月31日通知被答辩人提供办证资料，被答辩人直到2017年4月18日才向答辩人提交办证材料，涉案房屋也于2017年9月26日办理了产权证，故答辩人已尽到合同约定期限内的办证义务，不存在任何违约责任。被答辩人没有提供证据证明其履行了向答辩人提交办证所需全部资料而答辩人拒绝或怠于办证，应承担举证不能的责任。退一步说，就算答辩人需要承担违约金，原告要求的违约金也过高，延期办证行为未影响答辩人使用房屋，双方商品房买卖合同中约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，而涉案房屋总价为1038000元，故即使答辩人需要承担违约责任，违约金也不应超过1038元。中大地产公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失6200元；2.请求判令反诉被告支付反诉原告违约金2076元；3.反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费。事实与理由：2015年5月20日，反诉被告与反诉原告签订一份《商品房买卖合同》，合同附件四第二条第5款约定：如因买受人的原因导致出卖人(反诉原告)为买受人贷款而设立的任何形式的担保未能在前述约定的抵押登记日期届满时解除的，买受人每日应按总房款千分之一向出卖人支付为违约金。如逾期超过60日，买受人应向出卖人支付总房价款每日千分之二的违约金。在合同履行过程中，反诉被告没有在合同约定时间内提交办证材料，延长了反诉人承担阶段性担保责任的时间，己构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定，自出卖人通知之日起7天内，买受人应按要求提供办理产权所需资料，逾期未提供或提供资料不全，出卖人不承担延期办理产权证的违约责任。反诉被告因自身原因导致延期办证而起诉要求反诉原告承担违约责任，给反诉原告造成极大损失，故提起反诉。胡维明针对中大地产公司的反诉辩称，被反诉人的贷款与本案无关，假设存在违反合同约定迟延放贷的情况，也与被反诉人无关，并且也已超过诉讼时效。被反诉人在反诉人通知期限内如实提供了办理产权证的全部资料，未按期办理产权证是反诉人的原因导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据如下：中大地产公司举证《办理产权通知书》和《材料交接确认书》各一份，证明被告按照合同约定通知原告递交办证材料，但原告逾期提供导致迟延办证并延长了被告承担阶段性担保的时间，原告应承担违约责任。经质证，胡维明对该两份证据真实性均有异议，认为《办理产权通知书》的时间在原告交付办证材料之后，其也没有收到该通知书，《材料交接确认书》上的签名非本人所签。经审查，《办理产权通知书》为中大地产公司单方制作，无其他证据佐证该通知书是否交付或告知胡维明，故本院对该证据的真实性不予认定；双方对《材料交接确认书》上胡维明的签名真伪存在争议，中大地产公司虽申请进行笔迹鉴定，但未在指定期限内交纳鉴定费用致鉴定机构退函终止鉴定程序，且中大地产公司并无证据证明其通知胡维明提交办证材料的时间，故对该《材料交接确认书》的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下：2015年5月20日，胡维明为买受人，与出卖人中大地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定由胡维明购买位于南昌市青山湖区青山湖大道1333号中大XXX第4#楼二单元502房，房屋总价款为1038000元。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、自出卖人通知之日起7天内，买受人应按要求提供办理产权证所需资料，逾期未提供或提供资料不全，出卖人不承担延期办理产权证的违约责任，办理产权证的有关费用由买受人承担。”2016年1月3日，胡维明办理了上述房屋的收房手续，并于2016年5月18日将契税缴纳完毕。2017年5月24日，中大地产公司与案外人江西海拓营销策划有限公司签订《阳光城青山湖大境项目一期（房管局备案名：中大XXX）一期产权代办合作协议》，双方就委托江西海拓营销策划有限公司代办案涉房屋不动产权证书达成协议。南昌市不动产登记中心《不动产产权情况表》显示，案涉房屋产权办理受理时间为2017年9月26日。2017年10月24日，案涉房屋取得不动产权证书。庭审中，就双方争议的延期办证问题，胡维明认为其在2016年5月18日缴纳契税后几天内即将办证所需材料提交给中大地产公司售楼部，中大地产公司举证的《材料交接确认书》（落款时间2017年4月18日）上“胡维明”签名非其本人所签，其也没有收到中大地产公司举证的《办理产权通知书》（落款时间2016年7月31日）。对于《材料交接确认书》上胡维明的签名，中大地产公司虽申请笔迹鉴定，但经本院组织双方摇号确定鉴定机构并对外委托后，中大地产公司未在指定期限内交纳鉴定费用，鉴定机构于2018年10月30日向本院退函终止鉴定程序。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第二条第3点约定：买受人选择按揭付款方式的，乙方（即反诉被告）应按本合同约定付清首付款，并向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签订贷款合同；第5点约定：如因买受人的原因导致出卖人为买受人贷款而设立的任何形式的担保未能在前述约定的抵押登记日期届满时解除的，买受人每日应按总房款千分之一向出卖人支付为违约金。如逾期超过60日，买受人应向出卖人支付总房价款每日千分之二的违约金。本案审理过程中，中大地产公司主张胡维明存在导致其不能按时收到银行贷款的行为，且逾期提交办证资料，导致其阶段性担保时间延长，故依据上述合同条款向胡维明主张赔偿损失，包括代办产权证费用200元、交通费1000元、办证和处理本案诉讼的交通费及律师费5000元，以及按房款总价乘以千分之二计算的违约金。经查，胡维明于2015年5月10日与招商银行股份有限公司签订用于本案房产的按揭贷款合同。本院认为，胡维明与中大地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。关于胡维明主张的延期办证违约金问题。《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”、“自出卖人通知之日起7天内，买受人应按要求提供办理产权证所需资料”。案涉房产于2016年1月3日交付使用，于2017年10月24日取得不动产权证书，期间中大地产公司于2017年9月26日才将办证材料提交产权登记机关，故本案的确存在延期办证事实。中大地产公司主张其曾在2016年7月31日通知胡维明提交办证所需材料，但其举证的《办理产权通知书》（落款时间2016年7月31日）为中大地产公司单方制作，中大地产公司并未提供证据证明其已向胡维明发出了该份通知，故中大地产公司的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。中大地产公司主张胡维明向其提交办证材料的时间为2017年4月18日，但其既未提供充分证据证明通知胡维明提交材料的时间，亦未完成证明《材料交接确认书》上胡维明签名真实性的举证证明责任，故其主张延期办证是胡维明逾期提交办证材料所致，无事实依据，对该项抗辩理由，本院亦不予采纳。故中大地产公司未按期办证已构成违约，胡维明可按合同约定向中大地产公司主张延期办证违约金，按已付房价款的0.1%计算为1038元（1038000元×0.1%），胡维明主张调整违约金计算方式以增加违约金数额，但其未举证证明约定的违约金低于造成的损失，故其诉讼请求中的超出部分缺乏事实依据，不予支持。关于中大地产公司反诉主张的违约金和赔偿损失问题。中大地产公司反诉主张的依据是胡维明存在延期办理贷款和延期提交办证材料的行为，但其未举证证明本案存在因胡维明的原因导致其未及时收到银行贷款的情形，胡维明亦在合同约定期限内签订了贷款合同，中大地产公司自身延期办证导致其阶段性担保时间延长，由此造成的损失应由其自行承担，故其主张胡维明承担逾期办理贷款的违约金、赔偿办证相关损失和本案诉讼的交通费、律师费损失，缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中大房地产集团南昌有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉原告）胡维明延期办证违约金1038元；二、驳回原告（反诉被告）胡维明的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）中大房地产集团南昌有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，由原告胡维明负担152元，由被告中大房地产集团南昌有限公司负担8元；反诉案件受理费25元，由被告中大房地产集团南昌有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  胡恋梅二〇一八年十一月二十二日书记员  沈鸿倩