上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初18663号原告：王政军，男，1957年8月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：侯毅，上海市申房律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁浩(系王政军之子)，男，1983年11月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陈兆卿，男，1959年8月30日出生，汉族，住上海市。原告王政军与被告陈兆卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告王政军及其委托诉讼代理人侯毅、王洁浩、被告陈兆卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王政军向法院提起诉讼请求：1.判令解除原被告之间就上海市徐汇区宛南二村XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告已付房款230,000元；3.判令被告支付原告违约金100,000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年6月9日就上海市徐汇区宛南二村XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋总价1,580,000元，合同补充条款(一)第6条约定甲方应在2018年7月31日前，办妥原有户口的全部迁出手续。甲方未按照本买卖合同中约定全面履行自己义务的，则甲方应参照合同第十条约定向乙方承担违约责任。2018年7月24日，原告通过中介联系被告要求按约付款。7月25日，被告告知户口无法迁出。7月31日双方在中介处碰面，因被告坚持户口无法迁出双方未能继续履行合同。原告认为被告户口未能按约迁出违反了合同约定，故提出如上诉请。陈兆卿辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告违约是被动违约，被告事先经过多方努力并与原告进行了沟通，但因政策原因无法迁出户口，但未迁出户口并不影响合同的履行。合同第10条对应的违约行为是产权交易、房屋移交事项，并非户口迁移，合同第11条对户口已有明确约定。被告在2018年7月31日未迁出户口，属于迟延履行义务，但被告在2018年8月15日去办理了自己动迁房产证，在9月5日拿到产证后被告迁出了户口并告知了原告。原告的第一二项诉讼请求，没有事实和法律依据。关于违约责任，2018年7月31日，原被告同时违约，被告未迁出户口，原告亦未向被告付款，原告应按照合同第9条的约定承担违约责任。本院经审理认定事实如下：上海市宛南二村XXX号XXX室房屋权利人为陈兆卿，建筑面积35.14平方米。2018年6月9日，陈兆卿(卖售人、甲方)与王政军(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于上海市宛南二村XXX号XXX室，房屋建筑面积35.14平方米，房屋类型为公寓。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让款为1,580,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。甲、乙双方确认在2018年8月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任、甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同第十一条约定甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。(二)甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。合同补充条款(一)约定，甲、乙双方应于2018年9月15日之前，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。甲方应于2018年9月15日之前，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方。甲方应于2018年7月31日前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。附件三(付款协议)约定，1、乙方于签约当日，支付甲方房款10,000元整；2、乙方于2018年6月10日之前，支付甲方房款20,000元整；3、乙方于2018年6月30日之前，支付甲方房款200,000元整；4、乙方于2018年7月31日之前，支付甲方房款300,000元整；5、乙方于2018年9月15日之前，支付甲方房款850,000元整；6、乙方于甲、乙双方办理该房屋交接手续当日，支付甲方房款200,000元整。当天，被告(甲方)与原告(乙方)另行签订《补偿协议》，约定，甲乙双方于2018年6月9日签订关于上海市宛南二村XXX号XXX室房屋之房产的《上海市房地产买卖合同》，实际成交价为2,480,000元。买卖合同约定的成交价为1,580,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设备及附属设施、设备另行补偿甲方900,000元整，并于2018年7月31日前支付甲方。本次交易，甲方承诺自甲、乙双方签约之日起该房屋对应学区名额自2016年9月1日起至今未被使用过，并且承诺在交易过程中不再使用。若承诺不实，甲方确认赔偿乙方总成交价的20%。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。合同签订后，原告按约向被告支付了230,000元房款。被告未于2018年7月31日前迁出系争房屋内的户口。原告未于2018年7月31日前支付部分房款及补偿款。另查明，被告户口于2018年9月5日迁出系争房屋。庭审中，原告称2018年7月31日，原告带着房款去跟被告协商，当天被告表示其户籍无法迁出，原告行使同时履行抗辩权，也未进行付款，2018年8月17日原告就起诉至法院，原告基于合同约定行使合同解除权并非依据根本违约。被告称2018年7月31日，被告曾向原告表示系争房屋可以提早过户给原告，让原告户籍迁入，但是原告不愿意协商，只是追问被告是否迁出户口，2018年8月15日，被告去办理自己的动迁房产证，同时也告知原告户口问题可以解决，但原告仍然起诉。以上事实，除双方当庭陈述一致外，另有《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、收据、产权信息、户口簿及庭审笔录等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应属有效，双方均应恪守履行。合同签订后，被告未按约定迁出系争房屋内户口，构成违约，现原告依据合同第十条向被告行使合同解除权，但按合同约定，双方针对户口迁移的违约责任系作了特别约定，依法应适用该约定，原告有权按已付款0.5‰追究被告逾期迁出户口违约金，即使补充条款(一)约定被告未按约全面履行自己义务的，应按本合同第十条之约定，也仅是参照该条的违约金比例承担责任，并未赋予原告方解约权。另外，被告虽逾期迁出户口，但并不影响原被告之间的合同履行，不构成根本违约，故原告无权单方解除合同、要求被告返还购房款以及支付解除合同违约金，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回王政军的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计11,035元，保全费2,170元，共计13,205元，由王政军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一八年十一月八日书记员  江佳韵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。