上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初16114号原告(反诉被告)：单玲娣，女，1966年12月7日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：顾鸿生，上海市海锐律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈贤进，男，1983年12月16日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：杜冰，北京市大都律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)单玲娣与被告(反诉原告)陈贤进房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人顾鸿生及被告(反诉原告)委托诉讼代理人杜冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)单玲娣向本院提出诉讼请求：1、要求判决原、被告间的《房屋租赁合同》于2018年4月27日解除；2、要求被告支付自2018年4月20日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费(以8,000元/月计算)；3、要求被告支付水电费210元。事实与理由：2017年12月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号的房屋出租给被告用以居住使用，租期自2018年1月20日至2021年1月19日；月租金8,000元，每3个月为一期支付，应在前一期租金到期日前7日内支付；租赁期间的水电等费用由被告承担。合同另约定：被告逾期不支付租金累计超过7日，原告可解除合同。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，但被告仅支付了租金2.4万元及押金8,000元，自2018年4月起未再支付租金。原告催收无果，诉至法院。被告(反诉原告)陈贤进辩称，原、被告已经协商于2018年2月10日解除了《房屋租赁合同》，房屋也已腾空并交还原告，2018年2月10日前的水电费均已结清，故不存在拖欠租金及水电费之事实。而被告租赁房屋用以淘宝店经营，故房屋用途为居住、办公、仓储一体，原告对被告租赁房屋用途明知却依然就将不能用以仓储办公用途的房屋出租给被告，导致被告在房屋装修之后被物业部门要求整改而无法继续使用，给被告造成了损失，故提出反诉请求：1、要求原告返还未使用期间的房屋租金16,000元及退还押金8,000元；2、要求原告赔偿装修损失13,132.5元。针对反诉，原告(反诉被告)单玲娣辩称，房屋被告一直未返还原告，故不同意返还租金，押金8,000元也已冲抵被告应支付的房屋使用费；而被告诉请的装修损失系其自行所为，与原告无关。经审理查明：位于上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号的房屋(以下简称系争房屋)系案外人单淼娟所有，单淼娟委托其母单玲娣(即本案原告)对外出租。2017年3月7日，经居间介绍，单玲娣与陈贤进签订《房屋租赁合同》1份，约定：单玲娣将系争房屋(建筑面积357.11平方米)出租给陈贤进，租赁用途为居住；租期：2018年1月20日起至2021年1月19日止；房屋交付：2018年1月20日前；租金：8,000元/月，每3个月为一期支付，应在前一期租金到期日前7日内支付，每逾期一日，应支付100元违约金；租赁保证金：8,000元。合同另约定：逾期不支付租金累计超过7日的作为解除本合同的条件之一；陈贤进未征得单玲娣书面同意或者超过书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，单玲娣可以要求恢复原状并赔偿损失；非合同约定的情况提前解除合同的，应双方协商一致，解约方应按月租金的1倍支付违约金，未协商一致的，不得提前收回房屋或提前退租。《房屋租赁合同》签订后，单玲娣将系争房屋交付陈贤进，陈贤进支付了租赁保证金8,000元及3个月的租金2.4万元并将系争房屋用于淘宝店经营。2018年2月5日，因系争房屋在使用中存在“居改非、做仓库”等问题被系争房屋所在物业要求整改，陈贤进遂于2018年2月要求提前退租，但单玲娣认为租期未满，需有其他租客租赁房屋后才可提前退租，故未予同意。之后，陈贤进自行搬离了系争房屋，但双方未办理系争房屋及钥匙的交接手续。2018年7月16日,单玲娣诉至本院。另查明：1、系争房屋的租金陈贤进缴纳至2018年3月22日，之后未再支付过租金；2、审理中，陈贤进明确已搬离系争房屋，内已无其他物品。以上事实，有《上海市房地产权证》、情况说明、《房屋租赁合同》等及庭审笔录为证。本院认为：单玲娣与陈贤进签订《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，系争房屋租赁用途为居住，但陈贤进在实际使用中却将其用于非居住用途，在被要求整改后，陈贤进未与单玲娣协商一致即不再支付租金且自行搬离系争房屋，其行为构成违约，单玲娣据此主张合同解除于法有据，本院予以支持，但单玲娣主张合同解除应当通知对方，合同自通知到达对方之日解除，而未有证据表明单玲娣在2018年4月27日或之前履行了通知义务，故本院以本案诉状副本送达之日(2018年9月26日)作为《房屋租赁合同》解除日期。合同解除后，系争房屋应返还单玲娣，由于陈贤进实际已搬离系争房屋且单玲娣在本案中无房屋返还的诉请，故本案对此不做处理，对合同解除之前的租金及水电费，仍应由陈贤进承担支付责任，本案中，陈贤进虽搬离了系争房屋，但未办理相关的房屋交接也未将房屋钥匙交还单玲娣，故其以已搬离房屋为由主张不再支付租金、水电费且要求退还租金1.6万，本院不予支持，而租赁合同约定陈贤进迟延支付租金7日后，单玲娣即享有合同解除权，但未有证据表明单玲娣及时行使了该项权利，也没有采取其他适当措施防止损失的扩大，故单玲娣无权要求陈贤进全额支付合同解除前的所有租金，现本院根据本案实际情况酌定陈贤进还应承担2个月的租金即1.6万元及水电费210元的支付责任。至于租赁保证金8,000元，因无租赁保证金冲抵租金的相应约定，故单玲娣应在合同解除后返还陈贤进。本案合同解除系陈贤进违约所致，其主张的装修损失无合同约定且未提供相应证据，对此，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)单玲娣与被告(反诉原告)陈贤进间签订的《房屋租赁合同》于2018年9月26日解除；二、被告(反诉原告)陈贤进应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)单玲娣租金人民币1.6万元；三、被告(反诉原告)陈贤进应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)单玲娣水电费人民币210元；四、原告(反诉被告)单玲娣应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)陈贤进租赁保证金人民币8,000元；五、原告(反诉被告)单玲娣的其他本诉诉讼请求不予支持；六、被告(反诉原告)陈贤进的其他反诉诉请请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费605元，减半收取302.5元，由原告(反诉被告)单玲娣、被告(反诉原告)陈贤进各半负担(陈贤进负担部分应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费397.5元，由原告(反诉被告)单玲娣负担86元(应于本判决生效后7日内付至本院)，被告(反诉原告)陈贤进负担311.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一八年十一月二十九日书记员 何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……