湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0802民初3496号原告：杜兴珍，女，1980年10月1日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。原告：刘学军，男，1976年3月9日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。共同委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界欣业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430800734783382P，住所地张家界市教场路**。法定代表人：屈先恩，董事长。委托诉讼代理人：高尚，湖南向法律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杜兴珍、刘学军与被告张家界欣业房地产开发有限公司（以下简称欣业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告杜兴珍、刘学军的共同委托诉讼代理人杨志刚，被告欣业公司委托诉讼代理人高尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜兴珍、刘学军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办妥房屋不动产权证；2、判令被告支付原告逾期办证违约金4496.54（449654.00×1%）元及赔偿损失4000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告杜兴珍、刘学军于2010年12月20日与被告欣业公司签订了《张家界市商品房买卖合同》，合同约定原告杜兴珍、刘学军购买被告凤湾欣业苑项目中的第C栋10层C1-1028号房，房屋价款为449654.00元，被告应于2011年6月30日前将合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后90日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证，之后365日内办好对应的土地使用权证，出卖人未在上述期限内办理上述登记或手续，买受人又不解除合同的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现原告杜兴珍、刘学军依约履行了全部合同义务，但被告欣业公司至今未给原告杜兴珍、刘学军办妥任何权证，原告为维护自己的合法权利，特提起诉讼。被告欣业公司辩称：1、被告愿意协助原告办妥房屋不动产权证；2、原告要求赔偿违约金的诉求已经超过诉讼时效，主张赔偿损失也没有事实和法律依据，应予以驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2010年12月20日，原告杜兴珍、刘学军与被告欣业公司签订《张家界市商品房买卖合同》，约定原告杜兴珍、刘学军购买被告欣业公司开发的位于崇文办事处燕窝塔居委会的凤湾欣业苑项目中的第C栋10层C1-1028号的商品房。该商品房总金额449654.00元。合同还约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察、设计单位竣工验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。出卖人应在商品房交付使用后并小区综合验收合格后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，……。合同签订后，原告杜兴珍、刘学军按照合同约定向被告欣业公司支付了房屋首付款139654.00元。房屋竣工验收后被告欣业公司将房屋交付给原告杜兴珍、刘学军使用。截止起诉之日，被告欣业公司开发的凤湾欣业苑还未经有关部门综合验收合格。被告欣业公司对未按约办理相关权证的违约事实并无异议。2、湖南省张家界市在新规《不动产登记暂行条例实施细则》实施以后，于2016年6月13日停止受理商品房所有权证及商品房分户土地使用证的办证申请，于2016年6月25日开始按照新规办理不动产登记。国家政策的变化是在被告张家界欣业房地产开发有限公司延迟履行其办证义务后所发生。二、当事人有争议的事实。1、原告杜兴珍、刘学军的起诉是否已经超过诉讼时效。原告杜兴珍、刘学军认为，原告起诉没有超过诉讼时效；被告欣业公司认为，原告起诉已经超过了诉讼时效。本院认为，根据原、被告双方签订的《张家界市商品房买卖合同》，被告欣业公司应当在2011年6月30日前将具备经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。且在交付使用后并小区综合验收合格后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。被告欣业公司至今未能为原告杜兴珍、刘学军办理房屋所有权证及土地使用权证，明显超过合同约定办证期限，已构成违约，应当承担相应的违约责任。因为被告欣业公司不予办证的违约状态是持续状态，本案中，原告杜兴珍、刘学军请求支付违约金并不是一种单纯的债权请求权，同时还包含了办证的请求，被告欣业公司系因未办证而违约，不能将请求办证的行为与请求支付违约金割裂为两个独立的请求权。只要原告杜兴珍、刘学军系在被告欣业公司不予办证的违约状态结束之日起三年内起诉的，均未超过诉讼时效。本案中，被告欣业公司截止起诉之日，未能为原告杜兴珍、刘学军办好证，原告杜兴珍、刘学军起诉，未超过诉讼时效。2、原告杜兴珍、刘学军是否造成了损失。原告认为，被告迟延履行义务，应按银行利率计算损失；被告认为，原告并未造成实际损失，故不应该承担赔偿损失的义务。本院认为，因原告未提供任何证据证实因被告的逾期办理房屋所有权证的行为给原告造成的实际损失，故对原告的该请求，本院不予支持。判决的理由与结果本院认为，原告杜兴珍、刘学军与被告欣业公司签订的《张家界市商品房预售合同》及其附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告杜兴珍、刘学军已按约定支付了房屋首付款139654.00元，剩余房款310000.00元采用银行按揭方式支付，被告欣业公司理应按照合同的约定为原告杜兴珍、刘学军办理房屋所有权证及土地使用权证，但由于本市在新规《不动产登记暂行条例实施细则》实施以后，已于2016年6月13日停止受理商品房分户土地使用证的办证申请，并于2016年6月25日开始按照新规办理不动产登记。国家政策的变化是在被告欣业公司延迟履行后发生的，被告欣业公司仍应积极采取补救措施，按新规定的要求为原告杜兴珍、刘学军办妥房屋不动产权证。故，对原告杜兴珍、刘学军要求被告欣业公司办妥房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。因被告欣业公司违约，理应按照合同约定的标准向原告杜兴珍、刘学军支付违约金，即按照已付房价款的1%支付违约金，具体金额为449654.00×1%=4496.54元，因考虑到被告欣业公司尚未进行房屋的综合验收，故应给予一定的时间进行验收及办证，本院认为90日较为适宜。同时，原告杜兴珍、刘学军要求被告欣业公司赔偿损失的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张家界欣业房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告杜兴珍、刘学军办妥房屋不动产权证；二、被告张家界欣业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杜兴珍、刘学军支付违约金4496.54元；三、驳回原告杜兴珍、刘学军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由被告张家界欣业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  潘 琴二〇一八年十一月三十日法官助理戴黎代理书记员  何益琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。