湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初6188号原告（反诉被告）长沙市永倡物业管理有限公司，住所地：长沙市雨花区红莲路**城南故事家园****。法定代表人颜汉羽。委托代理人李命，系公司员工。委托代理人钟艳华，系公司员工。被告（反诉原告）李刚，男，1985年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告（反诉原告）陈燕，女，1984年7月7日出生，汉族，住址同上。原告（反诉被告）长沙市永倡物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）李刚、陈燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李命、钟艳华，被告李刚、陈燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告物业公司请求判令：1、被告给付原告2014年2月1日至2018年6月30日物业费9964元及滞纳金25452元，合计35416元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告李刚、陈燕答辩称，一、自被告签署房屋交接书至今，原告一直未对被告房屋外墙渗水问题进行修复，房屋存在前期质量问题，故被告未接受开发商的交付，原、被告签订的前期物业服务协议效力待定。二、原告为小区提供前期物业服务未经过招投标程序，不符合法律规定，故其作为前期物业管理企业的资格存疑。三、原告的前期物业管理服务协议已于小区业委会成立之时到期。四、两被告从2014年开始都在上海工作，未收到催收通知，故原告主张三年之前的物业费已过诉讼时效。五、原告未提供完善的安保义务，导致被告家中财物被盗，且因原告没有在小区安装必要的电子监控系统，报案后缺乏破案所需证据，致使盗窃案未得到侦破，被告的损失一直未挽回。六、原告对小区的各项管理均不到位，原告未履行公用部分的维修和养护管理、卫生清洁、水道养护、绿化维护等义务。七、原告未履行前期物业服务合同的附件文本《蓝山郡临时管理规约》第六条、第九条的约定，未公开自2012年2月4日至今的物业管理财务收支状况以及原告利用公用设施取得的经营所得状况。八、原告存在占用小区业主公共道路，改建为地上停车位，收取相关费用的情况，违反了《物业管理条例》的规定。九、原告擅自同意在被告的阳台外安装一大批空调外机，给被告造成了噪音污染，原告在被告投诉下，均未采取任何措施。十、原告违反《物业管理条例》限制被告购水，给被告生活带来不便。综上，原告严重违反了物业管理条例的规定，且根本未履行物业服务合同规定的义务，被告不应承担原告诉状中主张的滞纳金的支付义务，且因原告严重失职，给被告造成了财产损失，应由原告作出赔偿。2018年9月17日，本院收到李刚、陈燕的反诉状。本院受理后，确认反诉请求如下：1、判令反诉被告赔偿反诉原告因其故意或重大过失导致反诉原告被盗财产损失共计10200元；2、判令反诉被告按照人民银行同期贷款利率标准向反诉原告支付自2013年12月3日起至判决付清之日止的迟延履行滞纳金（暂计算至2018年9月8日为3060元）；3、判令反诉被告立即履行为反诉原告维修外墙渗水的维修责任；4、判令反诉被告退还反诉原告自2012年12月至2013年11月房屋空置时期多缴的物业费；5、判令反诉被告承担诉讼费。反诉被告物业公司针对反诉答辩如下：一、反诉被告履行了《前期物业管理服务协议》的约定，做好了蓝山郡物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范事项的协助管理工作，无需对反诉原告家中被盗的财产损失承担赔偿责任。二、反诉原告反映的外墙渗水问题属于房屋质量问题，不属于反诉被告的维修范围，反诉被告无需承担修理、赔偿损失责任。三、反诉原告未提交证据证明其自2012年12月开始缴纳物业费，其实际是从2013年5月1日开始缴纳物业费的。反诉原告自2013年2月开始进行装修，房屋并未空置。查明的事实经审理查明，本院确认如下事实：1、李刚、陈燕系长沙县星沙大道198号蓝山郡小区C栋801号房屋的业主，房屋建筑面积为117.6㎡，该房屋已于2013年2月27日交付，业主随即办理装修手续，并于2013年11月入住。2、2011年8月，本诉原告与湖南鸿俊房地产开发有限公司（以下简称鸿俊公司）签订了一份《前期物业管理服务合同》。合同约定，鸿俊公司（甲方）选聘本诉原告（乙方）为蓝山郡小区提供前期物业服务，本合同期限自2012年12月1日起至业主委员会成立之日止；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。另，合同针对服务内容与质量、物业经营与管理、物业使用与维护以及其他事项等条款进行了相关约定。3、2012年3月4日，本诉原、被告签订了一份《“蓝山郡”前期物业管理服务协议》。协议约定，本诉原告（甲方）为本诉被告（乙方）所购涉案房屋提供前期物业服务；物业服务费由本诉被告按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.6元/㎡/月（高层住宅），按季度预收交纳；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间，交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。另，合同针对双方权利义务、物业管理服务内容及质量、其他有偿服务费用等条款进行了相关约定。协议签订后，本诉原告一直向本诉被告提供物业服务至今。4、本诉被告拖欠本诉原告自2014年2月1日至2018年6月30日止，共计53个月的物业服务费9972.48元（117.6㎡×53月×1.6元/㎡/月）。5、本诉原告于2014年6月19日、2014年7月11日、2015年10月28日、2016年7月15日、2017年8月15日多次上门张贴催缴通知书进行催缴，本诉被告未予答复。6、蓝山郡小区存在车辆乱停、门禁系统未正常启用等问题，说明原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。7、2013年12月3日，李刚、陈燕所居住的蓝山郡C栋801室发生盗窃事件，李刚、陈燕报警但案件一直未侦破。判决的理由与结果本院认为，一、因涉案房屋已于2013年2月27日交付李刚、陈燕，且二人已于2013年11月入住，故其辩称未接受开发商的交付、前期物业管理服务协议效力待定，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、本诉被告称其从2014年开始在上海工作，未收到本诉原告的催缴通知书，本诉原告主张三年之前的物业费已超过诉讼时效。因本诉被告未提供证据证明其一直在上海工作，且本诉原告已举证证明对欠缴的物业管理费进行过多次催收，故本院对本诉被告的该项答辩意见不予认可。三、依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。物业公司与鸿俊公司于2011年8月签订的《前期物业管理服务合同》，以及本诉原、被告于2013年1月2日签订的《“蓝山郡”前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。本诉原告作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务，本诉被告作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。本诉被告拖欠自2014年2月1日至2018年6月30日止，共计53个月的物业服务费9972.48元，本诉原告主张9964元，系自由处分其民事权利，并未违反法律规定，本院依法予以认可。另，依据本院审理查明以及认定的上述案件事实，本诉原告在实施物业管理服务过程中确实存在瑕疵，其应对瑕疵服务承担相应责任，故本院酌情认定本诉被告按照约定标准的80%向本诉原告支付拖欠的物业服务费，计为7971.2元。对于本诉原告主张本诉被告支付违约金35416元之诉求，本院不予支持。四、反诉原告李刚、陈燕因家中失窃主张由反诉被告物业公司赔偿其财产损失10200元及利息，但其未提供发票等证据证明其失窃财物价值，故本院对其该项反诉请求不予支持。五、外墙渗水问题属于房屋质量问题，不属于反诉被告的维修范围，反诉原告可另行向开发商主张权利。六、反诉原告称自2012年12月至2013年11月房屋处于空置状态，与事实不符。反诉原告于2013年2月27日办理了房屋交接手续，随即办理了装修手续，并于2013年11月入住，房屋并未处于空置状态，且其未提供证据证明其缴纳了该时间段的物业费，故其请求反诉被告物业公司退还其多缴的物业费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、限本诉被告李刚、陈燕于本判决书生效之日起十日内支付本诉原告长沙市永倡物业管理有限公司物业服务费7971.2元；二、驳回本诉原告长沙市永倡物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李刚、陈燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费686元，减半收取343元，由本诉原告长沙市永倡物业管理有限公司承担243元，本诉被告李刚、陈燕承担100元。反诉受理费27.5元，由反诉原告李刚、陈燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖红斌二〇一八年十一月九日法官助理胡赟书记员成靖附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。