福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初1034号 原告：宋永华，男，壮族，1982年5月22日出生，住广西横县。 原告：黄玲，女，汉族，1984年5月30日出生，住广西横县。 委托代理人：高晓宁、朱炳希（实习），北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地：厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室，统一社会信用代码：913502127516443251。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：王世明、范伯阳（实习），北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告宋永华、黄玲与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。宋永华、黄玲的委托诉讼代理人高晓宁，仁文公司的委托诉讼代理人王世明、范伯阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋永华、黄玲向本院提出诉讼请求：1、判令仁文公司立即向宋永华、黄玲支付逾期交房违约金134621.6元（以1347564元为计算基数按日万分之一计，从仁文公司逾期交房之日起即2015年3月31日起计至2017年12月23日止共999天）；2、判令仁文公司立即向宋永华、黄玲支付因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元；3、判令仁文公司立即向房屋权属登记机构办理厦门市同安区金帝·中洲滨海城Ｂ1-10地块7＃楼Ｂ梯21层2101室房屋所有权初始预登记，并将权属登记需由仁文公司提供的资料交付给宋永华、黄玲；4、判令仁文公司立即向宋永华、黄玲支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金2021.3元（以1347564元为计算基数，按日万分之一计，从仁文公司逾期办理房屋权属登记之日起即2018年3月23日起计算，现暂以15天计，实际计算至仁文公司协助宋永华、黄玲办理房屋产权登记完成之日止）；以上暂合计138643元；5、本案的诉讼费用全部由仁文公司承担。事实与理由：2014年8月19日，宋永华、黄玲与仁文公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由宋永华、黄玲向仁文公司购买位于厦门市同安区，合同第九条第二款约定仁文公司逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；第十四条约定，因仁文公司原因致使宋永华、黄玲在商品房交付使用后90日内未取得房屋权属证书的，仁文公司应当承担违约责任。合同签订后，宋永华、黄玲依约向仁文公司支付购房款1347564元。而仁文公司却于2017年12月23日才通知宋永华、黄玲办理讼争房产交接手续。宋永华、黄玲于交接房产的当日支付了物业服务费、公维金、垃圾清运费、装修保证金等费用，而仁文公司及其关联的物业公司人员却阻扰宋永华、黄玲进行装修，无端停水、断电。宋永华、黄玲实现向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记及房屋权属证书的合同权益亦是遥遥无期。仁文公司上述行为已严重违约，宋永华、黄玲依据《商品房买卖合同》的约定及法律的相关规定，请求判令仁文公司承担上述违约责任。 仁文公司辩称，一、仁文公司不存在逾期交房的问题，宋永华、黄玲主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。第一，本案讼争房产受厦门市、同安区政府的政策影响，存在不可抗力情况。本案讼争房产及整个地块项目，在2012年4月6日，由厦门市政府和福建省高级人民法院，会同厦门中院、泉州中院、龙岩中院，决定由厦门中院对仁文公司整个“金帝·中洲滨海城”项目采取封闭式监管销售的盘活措施。2014年12月14日，厦门市政府召开金帝中洲滨海城项目专题联席会议，成立了厦门市和同安区两级政府组成的“中洲滨海城项目协调领导小组”，由该领导小组负责整个项目的统筹安排。至今，本案讼争房产及整个地块项目的一切活动均由该领导小组决定，仁文公司无权进行任何单独销售或交房。因此，本案讼争房产的交付，存在不可抗力的因素。第二、宋永华、黄玲存在应付逾期付款违约金未付的情况，根据合同约定，仁文公司有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。双方在合同附件六《合同补充协议》第三条第3款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行所须的全部按揭文件、资料，若银行审批需要增加或替换相关按揭资料……”。第三条第7款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”。第四条第1款约定：“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……”。宋永华、黄玲与仁文公司于2014年8月19日签订合同，宋永华、黄玲于2016年5月23日才付清全部购房款。根据合同约定，宋永华、黄玲应向仁文公司支付违约金，然而宋永华、黄玲至今未向仁文公司支付上述款项，仁文公司有权依据合同约定拒绝交房。因此，宋永华、黄玲的第一项诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。第三，本案存在气象等不可抗力因素，交房日期也应当顺延。根据合同第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付宋永华、黄玲以前，仁文公司可以顺延交房。2012年8月2日至实际交房之日期间的不可抗力气象原因在计算交房时应当扣除。综上，宋永华、黄玲主张仁文公司应支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，其主张应当被驳回。二、宋永华、黄玲主张仁文公司交付房产不符合约定缺乏事实和法律依据。本案讼争房产经竣工验收合格，并与宋永华、黄玲办理了交房手续。宋永华、黄玲对于仁文公司交付的房产接受，并未提出任何异议。现在宋永华、黄玲主张仁文公司交付的房产不符合条件，显然有违诚实信用原则。而且，宋永华、黄玲就其主张并未提供任何证据，其主张缺乏事实和法律依据，故其应当承担举证不力的法律后果。三、本案讼争房屋尚未达到办理房屋所有权初始登记的条件，宋永华、黄玲主张缺乏事实和法律依据。合同附件六补充协议第六条第2款约定：双方同意将合同第十四条变更，变更内容如下为：出卖人应在商品房交付使用后395日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。买受人不能在455日内取得房屋权属证书的，买受人才能向出卖人主张逾期办证违约金。仁文公司于2017年12月向宋永华、黄玲交房，根据上述约定，仁文公司办理房屋所有权初始登记的条件尚未成就，因此，宋永华、黄玲的第三、四项诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。四、退一步讲，即便仁文公司确实存在逾期交房的情况，宋永华、黄玲主张的违约金过高，应当予以调整。本案讼争房产的交付，受政府政策、监管及不可抗力因素影响，并非仁文公司可预见的，也并非仁文公司可以控制的。因此，合同约定的仁文公司违约金条款原则不应当适用。即使要适用，因宋永华、黄玲实际产生的损失远低于该违约金，该违约金标准过高，故请求法院根据合同法的有关规定予以调低。综上，宋永华、黄玲的主张缺乏事实和法律依据，宋永华、黄玲也未提供有效的足以证明其主张的证据，故请求法院驳回其诉讼请求。 本院经审理查明：2014年8月19日，宋永华、黄玲与仁文公司签订一份合同编号为03168408的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》（即附件六），约定宋永华、黄玲购买仁文公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共133.51平方米，总购房款1347564元。合同第六条约定买受人于2014年8月19日前付407564元整，余款940000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第八条约定出卖人应于2015-03-30前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。该条还约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或政策变化导致延期交房的；……施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6小时以上的停水、停电导致延期的……。附件六第四条第1款约定：出卖人应当按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款……）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。附件六第四条第6款约定：在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，……24小时累计60ＭＭ以上（含60ＭＭ）降雨，六级以上大风（含六级），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六另行约定。合同附件六第六条第2款约定：双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。 仁文公司分别于2014年8月29日、2016年6月15日先后向宋永华、黄玲开具两张《发票》，载明该公司已分别收取宋永华、黄玲购房款407564元、940000元，合计1347564元。2016年5月23日，仁文公司收到宋永华、黄玲通过银行发放的按揭贷款940000元。另查明，2014年8月19日至2015年3月30日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共8天。宋永华、黄玲与仁文公司于2017年12月23日办理了交房手续。2017年9月27日，金帝中洲滨海城B1-10地块7#楼完成通过“五方”竣工验收。2018年2月6日，金帝中洲滨海城B1-10地块7#楼经厦门市公安消防支队同安区大队综合评定消防验收合格。 审理中，宋永华、黄玲申请对金帝.中洲滨海城B1-10地块地下室地下一层第398号车位采取保全措施。本院于2018年4月27日作出（2018）闽0212民初1034号民事裁定:对仁文公司名下址于厦门市同安区金帝.中洲滨海城B1-10地块地下室地下一层第398号车位予以查封。 上述事实，有宋永华、黄玲提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、厦门市房屋使用说明书房屋质量保证书、收款收据、企业信用信息公示报告，仁文公司提交的厦门市建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、气象资料及气象灾害证明，以及双方当事人的陈述等证据证实。经双方当事人举证、质证，经本院审查、审核，上述证据的证明力本院予以确认。 本院认为，宋永华、黄玲与仁文公司自愿签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。仁文公司未按合同约定的时间交付商品房，宋永华、黄玲要求该公司支付逾期交房违约金，本院应予支持。 本案争议焦点一，仁文公司可顺延交房的天数及应支付的违约金数额。关于仁文公司提出宋永华、黄玲逾期支付按揭购房款，在向该公司付清逾期付款违约金之前，该公司有权拒绝交房，并可顺延交房的答辩意见。本院认为，合同及协议六并未明确约定按揭贷款应何时向仁文公司支付，但按通常理解，按揭购房款至少应当在合同约定的交房日之前支付。宋永华、黄玲存在逾期支付按揭款的情形，按照附件六第四条第1款约定，仁文公司可顺延至按揭款支付之日即2016年5月23日交房。关于仁文公司可顺延交房的天数。本院认为，仁文公司主张因大风、大雨、35度以上高温、政府等原因造成的工期延误可以顺延交房，其中，35度以上的高温天数可顺延交房并无合同明确约定，且仁文公司亦未向本院提供相应的施工日志、监理日志用于证明该公司在35度以上的高温天数里确有停止施工；主张因政府原因可顺延交房，未举示任何证据证明。同时，仁文公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨天数计入其可顺延交房的天数里，亦无合同约定及法律依据，故本院均不采纳。据此，根据双方所签合同的约定及仁文公司提供的气象灾害及气象资料证明，本院认定符合合同约定的可顺延交房的大风、大雨天数共8天（已扣除重复天数）。仁文公司主张的其他可顺延交房天数，本院不予支持。合同虽约定出卖人应于2015年3月30日前应将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但合同及附件六也约定了可以据实延期交房和顺延交房的条件。如上所述，仁文公司因大风、大雨天气等原因可延期交房8天。据此，仁文公司应从支付完成全部购房款项之日即2016年5月23日起每日按宋永华、黄玲已付房款1347564元的万分之一即134.7564元向宋永华、黄玲计付违约金至实际交房之日即2017年12月23日止共571天（已扣除可顺延的天数8天），该违约金总额为76945.90元。至于仁文公司主张违约金过高的意见，因其未提供相应证据证明，本院不予采纳。 本案争议焦点二，仁文公司是否向宋永华、黄玲交付了不符合条件的商品房。根据合同第八条约定，仁文公司应于2015年3月30日前将符合合同约定经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等条件的商品房交付宋永华、黄玲，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。案涉商品房所在楼房于2017年9月27日通过“五方”竣工验收，于2018年2月6日经厦门市公安消防支队同安区大队综合评定消防验收合格，本院认为，案涉商品房在2017年12月23日交付宋永华、黄玲使用时并未满足消防验收合格的条件，故宋永华、黄玲要求仁文公司支付因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元，本院应予支持。 本案争议焦点三，仁文公司尚未办理房屋所有权初始登记是否构成违约。本案讼争的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均为签约双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其中，《合同补充协议》第十三条第2款约定：“本补充协议为合同附件，与合同具有同等法律效力，本补充协议装订在合同后，自各方签署合同后立即生效，如本补充协议的内容与合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。……”双方当事人均在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》落款处签字及盖章，应视为其对《合同补充协议》约定内容的确认，故《合同补充协议》对双方当事人均有法律约束力。关于办理产权登记的约定，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第六条第2款对该条约定补充如下：“双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”因此，关于办理产权登记的约定应根据《合同补充协议》第六条的约定。讼争房屋于2017年12月23日办理交房手续，按照《合同补充协议》第六条约定，仁文公司应当在商品房交付使用后395日内（即2019年1月22日之前）办理完成房屋所有权初始预登记，因办理房屋所有权初始预登记的届满期限未至，仁文公司并未构成违约，宋永华、黄玲主张仁文公司向权属登记机构办理所有权初始预登记，并将权属登记需由仁文公司提供的资料交付宋永华、黄玲，本院不予支持。宋永华、黄玲要求仁文公司支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金，本院亦不予支持。宋永华、黄玲主张《合同补充协议》第六条第2款的约定属于格式条款，该条款存在免除其责任、加重对方责任的情形，且仁文公司也未以合理的方式尽到提示义务，该条款应属无效。本院认为，《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。宋永华、黄玲如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则应承担相应的不利后果。该条款关于延长初始登记期限的约定不属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，其同时也加重了出卖人的贷款担保责任，该项约定权利义务设置合理，应认定为有效，宋永华、黄玲该项主张依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告宋永华、黄玲逾期交房违约金76945.90元。 二、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向宋永华、黄玲支付因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元。 三、驳回原告宋永华、黄玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币1774元，适用简易程序减半收取887元，财产保全费1213元，均由被告厦门仁文建设有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一八年十一月二十九日 书记员  张彬峰 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。