江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初3678号原告：南京锋尚房地产开发有限公司，住所地南京市。法定代表人：吴静浦。委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：万昳，江苏海越律师事务所律师。被告：刘攀，女，1976年1月3日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：唐乃翔，江苏苏泓律师事务所律师。原告南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）与被告刘攀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锋尚公司的委托诉讼代理人许文哲、万昳，被告刘攀及其委托诉讼代理人唐乃翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告锋尚公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《认购协议书》及《补充协议》；2.被告将南京锋尚国际公寓1幢105室房屋（以下简称案涉房屋）返还给原告。事实和理由：2011年1月21日，原告与被告签订《认购协议书》，约定被告申请购买案涉房屋，知道房屋目前性质为物管用房，不具备销售条件，原告正在协调有关部门办理物管用房变更手续，应于2011年10月30日前积极协调相关部门取得案涉房屋《预售许可证》；在取得《预售许可证》并书面通知被告后7日内，被告须与原告签订《南京市商品房预售合同》；如被告未与原告签订《南京市商品房预售合同》的，视为被告违约，原告有权解除本协议，定金不予返还。2011年3月31日，双方又签订《补充协议》，约定被告将房屋提前交付给原告。后原、被告双方就案涉房屋买卖产生争议，原告于2016年11月诉至人民法院。2017年9月13日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终2488号民事判决书，认定案涉房屋已取得《预售许可证》。2018年2月6日原告发函通知被告签订《南京市商品房销售合同》。但被告未能按约签订《南京市商品房销售合同》，已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告刘攀辩称，1.原告提起本次诉讼违反一事不二审原则，在本院（2016）苏0106民初10800号案件中，原告已提出本案的诉讼请求，法院不应再审理；2.已生效的判决书认定双方签订的《认购协议书》系附条件的合同，原告不正当的阻止条件成就，视为条件已成就，这是法律拟制的条件成就，非客观上的条件成就。案涉合同系房屋买卖合同，而原告现仍未将房屋的性质转变，故不具备办理过户的条件；3.在收到通知书后，被告积极响应并在约定时间内前往签订合同，但原告处并无人接待。且原告也反复表示不承担案涉房屋的性质变更及过户登记手续等合同义务，在具备办证的条件下，被告愿意签订预售合同，也愿意将剩余款项交至法院或提存，待房屋权属变更后由原告领取；4.原告诉请解除认购协议及补充协议缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告原企业名称为南京锋尚房地产开发有限公司，于2016年8月11日依法变更为南京桃花源房地产开发有限公司，在本案审理过程中，再次变更为南京锋尚房地产开发有限公司。案涉房屋由原告开发建设。2009年12月17日，原、被告签订了《锋尚国际公寓认购协议书》，约定被告自愿认购案涉房屋，售价为576万元等等。该协议签订后，被告按照协议约定支付定金20万元。2011年1月21日，原、被告就案涉房屋再次签订《认购协议书》，该协议中约定被告申请购买案涉房屋，被告知道案涉房屋目前性质为物管用房，不具备销售条件，现原告正协调有关部门办理物管用房变更手续，使案涉房屋有可能具备销售条件。被告为获得案涉房屋的优先购买权，要求原告先签订本协议，并承诺如果变更办不下来，在原告按本协议约定退款后，保证不由此给原告造成任何负面影响。协议中还约定房屋总价款为576万元，被告须于签订本协议当日向原告支付173万元（其中115万元作为履行本协议的定金）；在原告取得案涉房屋《预售许可证》并书面通知被告后7日内同原告签订《南京市商品房预售合同》，余款70%办理银行预购商品房抵押按揭贷款；原告应于2011年10月30日前积极协调相关部门取得案涉房屋《预售许可证》，否则被告有权解除本协议，原告在解除本协议的同时将已收价款及利息退还被告等等。上述协议签订后，被告再次向原告支付了153万元。至此，被告总计向原告支付173万元。2011年3月31日，原、被告就案涉房屋签订《补充协议》，约定双方就案涉房屋签订了《认购协议书》，经被告要求，双方友好协商，原告同意将案涉房屋提前交付被告使用等内容。该协议订立后，原告将案涉房屋交付被告使用至今。2016年11月14日，原告将被告诉至法院，请求：1.确认就案涉房屋签订的《认购协议书》无效；2被告将案涉房屋返还给原告。2017年9月13日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终2488号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。同时，二审法院认为“结合本院调查的情况及本案的其他证据，应当认定案涉房屋并非不具备销售条件。综合考虑双方交易的过程及合同目的，本院认为，双方于2011年1月21日签订的《认购协议书》应当视为是附生效条件的合同。被上诉人（即本案原告）作为专业的房地产开发商，在案涉房屋已取得预售许可证、案涉小区已有规划的物业管理用房且现已有正在使用的物业管理用房的情况下，仍然长期怠于办理案涉房屋的临时物业管理用房变更手续，应当认定系不正当的阻止条件成就，案涉认购协议书仍可按约履行。”又查明，2018年2月6日原告向被告邮寄通知书，通知其在收函后7日内至锋尚国际公寓小区北区115室签署《商品房销售合同》。被告收函后于2018年2月11日（周日）下午16时许至南京锋尚国际公寓小区北区115室，此时原告办公室无人。其后，双方又继续联系沟通，原告工作人员通过短信将《商品房销售合同》格式合同文本传送给被告，但仍未能签署合同。案件审理过程中，原告于2018年4月24日再次发函给被告，要求被告七日内签署《南京市商品房销售合同》。被告回复：“如满足双方《认购协议书》约定的条件，临时物业用房的性质已变更，确保可以过户登记至刘攀名下，同意签订预售合同，贵公司办理过户登记后，支付房款，合同以房产局合同文本为准。”上述事实，有当事人陈述、《认购协议书》、《补充协议》、（2017）苏01民终2488号民事判决书、短信、通话记录、信件以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，认购协议属于预约合同，是双方为了将来签订房屋买卖合同进行的约定，系双方建立房屋买卖的初步意向，目的是对订立商品房买卖合同的担保，双方仍需通过进一步协商签订正式买卖合同，因此，双方均负有履行洽谈合同、签署合同的义务。本案中，《认购协议书》约定在具备预售许可证的情况下，双方应当签署正式的《商品房销售合同》，而根据生效判决认定的事实，在双方签订协议时，案涉房屋已取得《销售许可证》，虽被登记为临时物业用房而限制过户，但该问题可通过行政、司法的途径予以解决，并未影响双方买卖合同的订立，而作为买受人的被告，在得知案涉房屋已取得《销售许可证》的情况下，理应积极地履行与原告磋商订立正式的买卖合同、支付购房款等义务，但被告在占有、使用案涉房屋数年的情况下，怠于履行签订买卖合同的义务。通过双方沟通情况来看，实际就案涉房屋的付款条件、办理过户手续等认购协议书约定之外的问题未能达成一致意见，而双方能否签订商品房买卖合同，是由双方意思表示能否一致决定的，一方无权强迫另一方签订商品房买卖合同。在合同义务不能继续履行的情况下，期待通过合同交易的目的无法实现，一方可以主张解除合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原告违反一事不再审原则以及不具备过户条件等意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告南京锋尚房地产开发有限公司与被告刘攀关于南京锋尚国际公寓1幢105室房屋签订的《认购协议书》及《补充协议》；二、被告刘攀于本判决生效之日起三十日内将南京锋尚国际公寓1幢105室房屋腾空返还给原告南京锋尚房地产开发有限公司。案件受理费80元，由被告刘攀负担（上述款项原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  韩 浩人民陪审员  柏法萍人民陪审员  张殿国二〇一八年十一月三十日书 记 员  张璐璐