广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初669号原告：陈世挺，男，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。被告：陈文杰，男，汉族，住湛江市霞山区。被告：刘应庆，女，汉族，住湛江市赤坎区。第三人：李宗泽，男，汉族，住湛江市霞山区。第三人：陈康瑞，男，汉族，住湛江市霞山区。原告陈世挺诉被告陈文杰、刘应庆与第三人李宗泽、陈康瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈世挺的诉讼委托代理人吴志明、被告陈文杰、刘应庆、第三人李宗泽到庭参加诉讼，第三人陈康瑞经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世挺向本院提出本诉诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告一签订的铺位转让合同，解除原告与被告二签订的《租赁合同》；2.请求法院判令两被告共同向原告退还商铺转让费30000元；3.请求法院判令被告承担本案受理费等费用。事实与理由：被告陈文杰向被告刘应庆租赁了位于湛江市霞山区××村路××楼二门首层左侧第二间商铺，后被告陈文杰退租，由原告接手，双方约定商铺转让费为40000元（其中10000元为被告陈文杰支付给被告刘应庆的押金）。原告接手后，被告刘应庆与原告签订了租赁合同，原告准备装修经营，期间商铺所有人陈康瑞声称不同意被告刘应庆转租商铺给原告，后被告刘应庆与第三人李宗泽签订租赁协议，将商铺整体经营权转租给第三人李宗泽。原告无法使用租赁商铺，第三人李宗泽接手后，原告与李宗泽协商，由李宗泽退还商铺押金10000元，并赔偿原告装修损失6000元。被告陈文杰拒绝退还转让费3万元，原告遂起诉至法院。被告陈文杰辩称，其与原告的转让手续已全部履行完毕，收取的3万元费用，包含了其之前装修的费用补偿，原告无法使用商铺，并非被告陈文杰造成的，因此不同意退还3万元费用。被告刘应庆辩称，其没有收到原告陈世挺的3万元，其与原告确实签订了租赁合同，其同意解除合同。第三人李宗泽述称，原告与两被告之间的情况，第三人不知情。第三人陈康瑞未到庭，也未提交书面的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人提交经审查确认的证据及陈述，本院认定事实如下：1.位于霞山区××村路××楼二门首层的房屋所有权人系陈康瑞。2013年，陈康瑞将霞山区××村路××层（首层及二层）整体房屋出租给钟彩芸，租期至2022年2月28日止，允许钟彩芸在租赁期间内对所租场所进行出租或转让。钟彩芸取得整体房屋使用权后，陈文杰向钟彩芸租赁了位于霞山区××村路××楼二门首层左侧第二间商铺（以下简称涉案商铺）经营使用。2017年9月18日，钟彩芸与刘应庆签订《协议书》，钟彩芸将霞山区××村路××层（首层及二层）整体房屋出租给刘应庆使用，租金直接向陈康瑞支付。陈文杰与钟彩芸的租赁涉案商铺合同的权利义务，由刘应庆承继，即由陈文杰向刘应庆继续租赁涉案商铺，原租赁合同内容不变。2017年11月28日，陈文杰将涉案商铺转让给陈世挺，约定转让费40000元（包含一台三匹空调和交付刘应庆的租赁合同押金一万元），陈文杰于2017年12月2日将涉案商铺交接给陈世挺。之后，刘应庆与陈世挺签订了《租赁合同》，即在原刘应庆与陈文杰的合同基础上，仅将承租人变更为陈世挺，其他合同内容不变。2.2017年12月4日，刘应庆与李宗泽签订《协议书》，约定刘应庆将位于霞山区××村路××层房产（含涉案商铺）整体租赁给李宗泽使用。3.2018年3月16日，李宗泽（甲方）与陈世挺（乙方）签订《商铺租赁协议》，内容“因乙方在2017年11月28日续租陈文杰租赁刘应庆位于湛江市霞山区××村路××楼二门首层左侧第二间商铺商铺经营权，乙方于2017年11月28日支付商铺经营权转让费人民币叁万元整给陈文杰，与刘应庆续签位于湛江市霞山区××村路××楼二门首层左侧第二间商铺商铺的承租合同，同时支付押金人民币壹万元整给刘应庆，没有开始经营就接到该商铺产权人通知不同意刘应庆转租该商铺给乙方，要求收回该商铺经营权，由甲方代刘应庆退回所收乙方押金人民币壹万元整与赔偿装修费人民币陆仟元整给乙方，乙方在不可抗力的情况下只能退回该商铺经营权，保留追回陈文杰所收转让费人民币叁万元整的权利。”另查明，陈世挺已于2018年3月16日将涉案商铺交接给李宗泽。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，本案主要争议焦点为：1.陈世挺与刘应庆签订的租赁合同以及陈世挺与陈文杰的商铺转让合同的效力认定；2.陈文杰收取的30000元属于什么性质，是否应予退还陈世挺。关于陈世挺与刘应庆签订的租赁合同效力的问题。陈世挺主张其与刘应庆签订的租赁合同无效，因其与李宗泽的《商铺租赁协议》中记载了陈康瑞不同意刘应庆出租涉案商铺给陈世挺，即刘应庆的出租行为未经房屋所有权人陈康瑞的同意，故其认为与刘应庆签订的租赁合同应属无效。经庭审查明，本案当事人均认可包含涉案商铺在内的位于霞山区××村路××层整体房屋经营权现由李宗泽取得，由此可证明房屋所有权人陈康瑞是同意李宗泽取得位于霞山区××村路××层整体房屋经营权，而李宗泽取得整体房屋经营权是通过与刘应庆签订协议书取得的，如果陈世挺的主张成立，则刘应庆与李宗泽之间签订的协议书也应一同不被房屋所有权人陈康瑞同意，但事实上，陈康瑞确认李宗泽从刘应庆处取得整体经营权，也就是承认刘应庆具有转租的权利，否则陈康瑞应该与李宗泽重新签订租赁合同，但陈康瑞与李宗泽之间并没有重新订立新的租赁合同，故陈世挺既主张陈康瑞同意刘应庆转让整体经营权给李宗泽，又主张陈康瑞不同意刘应庆转租涉案商铺给陈世挺，该两事实是相互矛盾的，且陈世挺仅以其与李宗泽两人签订的《商铺租赁协议》中有表述到陈康瑞不同意刘应庆转租涉案商铺给陈世挺，就认定陈世挺与刘应庆之间的租赁合同无效，该《商铺租赁协议》是陈世挺与李宗泽两人之间签订，其两人无权认可任何第三人的意思表示，更不能以两人自行认可的意思表示去推定任何第三人的真实意思表示，故陈世挺主张与刘应庆签订的租赁合同无效，无充足的证据予以证明，两人签订的合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定陈世挺与刘应庆签订的租赁合同依法成立，合法有效。庭审中，刘应庆同意解除与陈世挺签订的租赁合同。关于陈世挺与陈文杰的商铺转让合同效力的问题。陈世挺主张其与陈文杰成立的转让合同是其与刘应庆签订的租赁合同的从合同，其与刘应庆签订的主合同无效，故其与陈文杰成立的转让合同也无效，另因为陈世挺转让涉案商铺的合同目的就是为了经营使用，现无法经营使用，即合同目的无法实现，合同也应予无效。首先，陈世挺与刘应庆签订的租赁合同合法有效；其次，陈世挺与陈文杰成立的转让合同，双方均各自履行了合同义务，陈文杰收到3万元转让费后，即将涉案商铺交付陈世挺使用，而陈世挺也实际取得了涉案商铺的使用权；最后，陈世挺与陈文杰之间的转让行为已完全履行，该合同也已履行完毕。故陈世挺主张与陈文杰成立的转让合同无效，于法无据，本院不予支持。关于陈文杰收取的30000元属于什么性质，是否应予退还陈世挺的问题。就陈文杰出具给陈世挺的收据内容，该30000元属于转让费，双方并没有约定该转让费具体包含什么费用，但就履行合同情况看，陈文杰在收到转让费后，即将涉案商铺交付陈世挺使用，且陈世挺也与刘应庆签订了租赁合同，陈文杰就已经履行完毕合同义务。陈世挺在取得涉案商铺使用权后，因何种原因最终无法进行经营使用，陈世挺无法举证证明其无法进行经营使用系归责于陈文杰和刘应庆的过错造成的，且其在取得涉案商铺使用权后，自行与李宗泽签订《商铺租赁协议》，并将涉案商铺交于李宗泽，是其对涉案商铺使用权的自由处分，其应自行承担该处分行为的法律后果。故陈世挺主张陈文杰退还30000元转让费，并要求刘应庆共同承担退还30000元转让费的责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈世挺与被告刘应庆签订的《租赁合同》。二、驳回原告陈世挺的其他诉讼请求。案件受理费550元，由原告陈世挺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  冯伟强代理审判员  王嘉靖人民陪审员  黄小丽二〇一八年十一月十三日书 记 员  黄宏林附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。