湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初6547号 原告：冒晓文，男，1972年9月24日出生，汉族。 原告：金军芝，女，1975年9月26日出生，汉族。 两原告委托诉讼代理人：马敬超，湖南炜弘律师事务所律师。 被告：邓善平，男，1963年7月29日出生，汉族。 原告冒晓文、金军芝与被告邓善平租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告冒晓文、金军芝及其委托代理人马敬超到庭参加诉讼，被告邓善平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案按缺席审理。本案现已审理终结。 原告冒晓文、金军芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付欠缴的租金（2018年7月13日至2018年10月12日）35463元；2、判令解除原、被告之间的《租赁合同》，被告立即腾房，并在2018年10月13日起按照1.874元/平方米/天的标准向原告支付房屋使用费直至被告实际腾房之日为止，现已产生1970元房屋使用费；3、判令被告已支付的押金10724元不予退还；4、判令被告向两原告支付因拖欠租金而产生的违约金1796元；5、判令被告在腾房之时，需向物业公司缴清拖欠的物业费；6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系，原告冒晓文、金军芝于2012年12月13日共同购买了位于长沙市天心区书院路9号安玺雅苑（保利国际广场）B1栋N单元2002-2005号共计4间房屋。2015年7月11日，原告冒晓文、金军芝与被告邓善平签订了《租赁合同》，将上述四间房屋全部出租给被告作商业办公使用，房屋建筑面积为210.27平方米，租赁期限为四年，租金按季度支付，在2015年7月13日至2017年7月12日期间的租金为10724元/月（1.7元/平方米/天），在2017年7月13日至2018年7月12日期间的租金为11260元/月（1.785元/平方米/天），在2018年7月13日至2019年7月12日期间的租金为11821元（1.874元/平方米/天），房屋押金为10724元，由被告在租赁期内自行向物业公司交纳物业管理费。 之后，被告在合同履行过程中开始拖欠两原告房屋租金，其中被告自2017年4月13日起逾期累计116天才向两原告缴纳房租，被告已构成延迟履行合同义务的违约行为，为此，两原告于2017年8月1日向法院提起诉讼，请求解除两原告与被告签订的《租赁合同》并要求被告支付两原告欠缴的房租及违约金，但最终法院出于促使经济交易及维护合同的稳定性考虑，未判决解除《租赁合同》，同时，鉴于之后被告补缴了房租，所以法院支持了两原告主张违约金的诉求。但被告在经过第一次诉讼后，并未重视和珍惜法院给予被告继续履行《租赁合同》的机会，也未将合同的契约精神和诚实信用原则放在心上，之后出现多次延期缴纳房租的情况，两原告多次向被告催要房租，被告才支付房租，但被告自2018年7月13日之后，就再未向两原告支付过任何房租，至今，延期支付租金已经超过96天。逾期后，原告多次催要房租，被告均继续以各种理由推脱，最后直接拒接电话，拒回原告的短信，被告的上述行为表明其将不再履行按期足额支付房租的义务。为此，原告特意于2018年10月11日向被告发送了手机短信，通知被告解除《租赁合同》，要求被告腾房、交还门禁卡、钥匙并付清房租、违约金和物业费，所交押金不予退还。由于被告未按时缴纳物业管理费，将来物业公司务必向原告主张权利，导致两原告利益受损，故两原告要求被告一并支付物业费。现因被告拖欠房租及物业管理费的行为已经严重影响到两原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告邓善平未答辩，亦未向本院提交证据材料。 经审理查明：2015年7月11日，两原告（作为甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定，甲方将位于湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B1栋N单元2002-2005房出租给乙方使用，房屋的建筑面积为210.27平方米（最终以房产证面积为准），房屋用途为商业办公；甲乙双方议定租赁期为2015年7月13日起至2019年7月12日止，共计48个月；租金按季度支付，其中具体如下：1、甲方将该物业交付乙方的时间为2015年7月13日，免租期为3个月。2015年7月13日至2015年10月12日甲方免收乙方租金；2、2015年7月13日至2017年7月12日月租金为10724元（1.7元每平方米每天）；3、从第3年起租金在第2年租金基础上按5%递增，2017年7月13日至2018年7月12日月租金为11260元（1.785元每平方米每天）；4、从第4年起租金在第3年的租金基础上按照5%递增，2018年7月13日至2019年7月12日月租金为11821元（1.874元每平方米每天）。乙方以转账形式支付租金，付款方式为季度支付，并且应在每季度提前10日交付租金。乙方在签订合同之日起缴纳人民币10724元整作为租赁房屋的定金，并且在签订合同3日内向甲方补足第一期应缴纳的租金32172元，定金10724元整自动转为房屋押金（保证金）。乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应在五个工作日内将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，按应付未付的万分之五的标准支付违约金，逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；租赁期满甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期拒不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金。 合同签订当日，被告支付两原告押金10724元。两原告将房屋交付被告使用，被告对两原告提供的毛坯房进行了装修。被告支付了截至2017年4月12日的租金后，未能在2017年4月12日的前十日依约支付2017年4月13日至2017年7月12日期间的房屋租金，两原告遂于2017年8月1日诉至本院。2017年8月7日，两原告收到被告支付的自2017年4月13日至2017年10月12日的租金。被告应诉后向两原告交付租金系以其行为表明愿意继续履行该合同，本院遂于2017年10月17日作出（2017）湘0103民初5014号民事判决书，对于两原告主张解除《租赁合同》的诉讼请求不予支持，两原告遂与被告继续履行该租赁合同。自2018年7月13日起，被告未再向两原告支付房租。截至2018年10月12日止，被告尚欠两原告房租35463元。2018年10月11日，两原告以被告未交付租金为由向被告发送手机短信，通知其解除《租赁合同》。短信发出后，鉴于被告仍未向两原告支付租金，两原告遂向法院提起诉讼。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《结婚证》、《租赁合同》、（2017）湘0103民初5014号民事判决书、被告支付房租的银行流水凭证、短信通知记录、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。两原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告自2018年7月13日起未再向两原告支付租金，其持续违约行为导致合同约定的解除条件已经成就。原告于2018年10月11日向被告发送手机短信解除《租赁合同》，《租赁合同》自通知到达时解除。合同解除后，被告应腾退房屋，并应按合同约定的标准11821元/月（1.874元每平方米每天）支付两原告自2018年7月13日起至腾房之日止的租金或房屋使用费。根据双方所签订《租赁合同》的约定，逾期交付租金，每逾期一日，由两原告按应付未付的万分之五收取违约金；逾期超过30天，两原告有权收回房屋并没收押金。现两原告要求被告支付逾期付款违约金1796元，并不予退还押金10724元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于两原告要求被告向物业公司支付物业费的诉讼请求，因物业公司不是本案的诉讼主体，两原告无权代物业公司主张该项权利，且两原告并未支付该物业费，本院对该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告冒晓文、金军芝与被告邓善平签订的《租赁合同》 于2018年10月11日予以解除，被告邓善平应于本判决生效后三十日内腾退长沙市天心区书院路9号保利国际广场B1栋N单元2002-2005号房屋； 被告邓善平于判决生效之日起十日内向原告冒晓文、金 军芝支付2018年7月13日至2018年10月12期间的租金35463元，并按照1.874元每平方米每天（即月租金11821元）的标准支付自2018年10月13日起至腾退房屋之日止房屋使用费； 三、原告冒晓文、金军芝不予退还被告邓善平已支付押金10742元； 四、被告邓善平于判决生效之日起十日内向原告冒晓文、金军芝支付违约金1796元。 五、驳回原告冒晓文、金军芝的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1049元，减半收取525元，由被告邓善平承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  王利华 二〇一八年十一月二十七日 代理书记员  刘 建