四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0503民初2847号 原告：李信连，女，生于1975年7月11日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：彭晓静，四川五月花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵俊锋，四川五月花律师事务所律师。 被告：陈光财，男，生于1968年5月26日，汉族，住四川省泸州市江阳区。 第三人：泸州市纳溪区大渡供销合作社，住所地：泸州市纳溪区大渡口镇，统一社会信用代码：91510503204951828B。 法定代表人：何生涛，系该社主任。 委托诉讼代理人：李玉明，男，生于1957年2月11日，汉族，系该社退休职工，住四川省泸州市纳溪区，特别授权代理）。 委托诉讼代理人：秦彦林，四川贤辩律师事务所律师。 原告李信连与被告陈光财、第三人泸州市纳溪区大渡供销合作社（以下简称“大渡供销社”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法由本院审判员冯光春适用简易程序于2018年9月26日、11月13日、11月21日公开开庭进行了审理。原告李信连的委托诉讼代理人彭晓静、赵俊锋，被告陈光财、第三人大渡供销社的委托诉讼代理人李玉明、秦彦林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李信连向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认位于泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋（不动产权证书号：大××号）归原告李信连所有；2、请求判令被告及第三人立即履行《房屋买卖合同》，将泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋变更登记给原告；3、请求判令被告陈光财给付原告违约金10000元；4、请求判令本案案件受理费由被告陈光财负担。事实与理由：2007年1月15日，原告李信连及前夫李强共同购买了被告陈光财从第三人大渡供销社处购买所得（未办理房屋产权过户登记）的泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋，并签订了《房屋买卖合同》，合同约定购房款为70000元，签订合同之日支付购房款50000元，被告陈光财在一年之内将房屋产权过户登记给原告及前夫李强，余款20000元在房屋产权过户登记后付清。合同签订后，被告陈光财将房屋交付给了原告，原告也按照约定支付了购房款50000元，但被告陈光财至今未履行房屋产权过户登记的义务；2017年6月12日，原告与李强协议离婚，约定该房屋归原告所有，因第三人也未将该房屋过户登记给被告，故原告提出前述诉讼请求。 被告陈光财辩称，2003年6月10日，其向第三人大渡供销社购买了包含泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号在内的工业楼、茶园房屋，总价款330000元，购买时支付了225000元，欠105000元未付，房屋购买后未办理房屋产权过户登记。2007年1月15日，被告将前述购买房屋中泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋出售给原告李信连及前夫李强，出售房屋时原告知道第三人尚未将该房屋产权过户登记给被告，双方约定合同签订后一年内被告将房屋产权过户登记给原告及前夫李强。后因欠第三人大渡供销社购房款，第三人大渡供销社未将房屋产权变更登记给被告陈光财，故被告也无法将原告所购房屋产权变更登记给原告。被告不同意给付原告违约金10000元，对原告其他诉讼请求无异议，但提出原告所欠其购房款20000元在本案中一并处理给付被告。 第三人大渡供销社述称，其不是合同相对人，不应在本案中承担任何责任；被告陈光财没有本案房屋的所有权，对房屋没有处分权；原告明知被告陈光财不是房屋的所有权人，仍然与被告陈光财签订《房屋买卖合同》，原告不是善意买受人，原、被告之间的《房屋买卖合同》无效；其与被告之间《房地产转让契约》有先履行抗辩权。因此，请求驳回原告要求确认本案房屋归原告所有和第三人协助办理过户登记给原告的诉讼请求。 经审理查明，原告李信连与李强原系夫妻关系，于2017年6月12日协议离婚；第三人大渡供销社原有泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号房屋[含工业楼和茶园房屋，其中茶园房屋原房权证号：纳大房字第××号，国有土地使用证号：纳国用（2003）字第07084号，后两证合一变为不动产权证书号：大××号，建筑面积为187.27平方米]。2003年6月10日，第三人大渡供销社将其位于泸州市纳溪区大渡口镇光荣街的工业楼、茶园房屋出卖给被告陈光财，双方签订了《房地产转让契约》，约定房款为330000元，分两次付清，2003年6月15日以前付120000元，2003年6月25日以前付清全部房款；还约定第三人于2003年7月6日将房产正式交付给被告，房屋移交给被告时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给被告。契约签订后，被告支付了购房款225000元，第三人也按约将房屋交付给了被告，但一直未办理房屋产权过户登记。后因被告未按约向第三人支付购房款，第三人于2004年12月31日向本院提起了诉讼[（2005）纳溪民初字第131号]，本院于2005年1月14日主持调解，双方达成调解协议，一、被告陈光财欠第三人泸州市纳溪区大渡供销合作社购房款105000元，定于2005年1月29日前给付20000元，剩下余款85000在2005年4月30日前付清（利息从2005年1月14日起按双方当事人约定的利率千分之十计付至本息付清为止）；二、其他无争议。该案第三人于2005年7月4日申请执行，截止本案立案之日止被告陈光财仍有部分购房款及利息未支付第三人大渡供销社。 2007年1月15日，被告陈光财将在第三人大渡供销社处购得的泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋[不动产权证书号：大××号]出卖给了原告李信连及前夫李强，双方签订了《房屋买卖合同》，并经泸州市纳溪区大渡法律服务所出具了《见证书》，原告李信连及前夫李强在购买该房屋时知晓被告陈光财尚未取得该房屋的产权证书。该《房屋买卖合同》第二条约定：购房总价款为70000元，以人民币现金支付购房款，签订本合同之日买方给付卖方购房款50000元（伍万元整），余款20000元（贰万元整）在卖方将房屋过户，并将土地使用权证和房屋所有权证交付买方时，买方将余款全部付清。第四条约定：卖方在本合同签订之日起一年之内将房屋过户并将房屋所有权证和土地使用权证交付给买方，办理房屋两证的费用概由卖方承担。第五条：违约责任，有以下情形之一，视为违约行为，由违约方给付违约金10000元（壹万元）。……；2、卖方未在一年之内将房屋两证过户交付买方，卖方即违约；……。合同签订后，被告陈光财向原告交付了房屋，原告向被告陈光财支付了购房款50000元，但被告至今未按合同约定进行房屋产权过户登记。 另查明，2017年6月12日，原告李信连与李强协议离婚，离婚协议约定本案所涉房屋归原告李信连所有，李强在2018年8月21日出具了情况说明，明确自愿放弃本案所涉房屋的所有权，归原告李信连单独所有；第三人大渡供销社位于泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋[不动产权证书号：大××号]不动产权利及其他事项登记信息显示，查封期限为2006年1月12日起至2007年1月1日止[（2002）泸民初字第15号]。 以上事实，除原、被告及第三人的陈述外，有原告提供的原告居民身份证复印件、被告居民身份证复印件、第三人企业信息公示报告、原告李信连与李强离婚证复印件、离婚协议书、李强情况说明、《房屋买卖合同》、见证书、收条、《房地产转让契约》、收款收据、收条、民事调解书[（2005）纳溪民初字第131号]、不动产权利及其他事项登记信息等证据,被告提供的民事调解书[（2005）纳溪民初字第131号]、民事裁定书[（2005）纳溪民初字第131-1号]以及第三人提供的与被告的《房地产转让契约》等证据在卷佐证，并经庭审质证，上述证据符合证据的客观真实性、合法性和关联性，本院予以确认，可以作为认定本案案件事实的定案依据。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定诚实信用全面履行自己的义务。本案系因房屋买卖引起的合同纠纷，在审理过程中存在以下争议焦点，现依法评议如下： 一、关于被告陈光财在第三人大渡供销社购买的位于泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋[不动产权证书号：大××号]是否享有处分权的问题。本院认为，第三人与被告陈光财签订了《房地产转让契约》，系双方真实意思表示，第三人已将房屋实际交付给了被告长达数年，被告也支付了大部分购房款，对尚欠的购房款也通过了诉讼方式解决，并进行了执行，且第三人从未对与被告之间的《房地产转让契约》主张过合同无效、撤销或解除。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，被告向第三人所购房屋虽然未办理过户登记，但其之间的房屋买卖合同已成立合法有效，被告享有该房屋的所有权，即使被告尚欠第三人购房款未付清，也只是第三人与被告之间的债权纠纷,并不影响被告所有权的取得，故对第三人主张被告没有该房屋所有权的抗辩，本院不予支持；所有权包含的权利内容为占有、使用、收益和处分权，因此，被告对其购买的泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋享有处分的权利。 二、关于原告及前夫李强与被告之间《房屋买卖合同》的效力问题。被告陈光财于2007年1月15日将其合法取得的泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋通过买卖方式转让给原告李信连及前夫李强，原告李信连及前夫李强在被告持有第三人该房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证及《房地产转让契约》的情况下有理由相信被告陈光财有处分权，双方签订了《房屋买卖合同》，并经泸州市纳溪区大渡法律服务所出具了《见证书》，系双方真实意思表示，且在该房屋的查封期限2006年1月12日起2007年1月1日止之后发生的房屋买卖，同时，原告及前夫李强也按照合同约定支付了购房款50000元，被告已实际交付了该房屋长达十一年，第三人也没有主张该《房屋买卖合同》无效或撤销，故对第三人主张原、被告之间的房屋买卖合同无效的抗辩，本院不予支持；因此，原告及前夫李强与被告之间的房屋买卖合同成立合法有效；2017年6月12日，原告李信连与李强协议离婚，离婚协议约定本案所涉房屋归原告李信连所有，李强在2018年8月21日出具了情况说明，明确自愿放弃本案所涉房屋的所有权，并归原告李信连单独所有。因此，对原告请求确认坐落于泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋（不动产权证书号：大××号）归原告李信连所有的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于被告陈光财是否应当继续履行合同义务将泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋过户给原告，第三人是否有协助过户义务的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，合同双方即应当按照合同的约定履行自己的义务,该《房屋买卖合同》第四条约定：卖方在本合同签订之日起一年之内将房屋过户并将房屋所有权证和土地使用权证交付给买方，办理房屋两证的费用概由卖方承担。因此，被告有义务在一年之内将出售房屋过户登记给原告及前夫李强，现原告前夫李强已放弃了该房屋的所有权并归原告所有，被告即应将房屋的权属过户登记给原告，但被告陈光财至今未履行该义务，并还以尚欠第三人购房款，第三人未将房屋产权过户登记给其为由无法履行过户义务作为抗辩；本院认为，被告欠第三人购房款系债权债务关系，并已通过诉讼方式解决，与物权变更并不存在必然联系，被告与第三人之间的《房地产转让契约》成立合法有效，第三人就应当将出售的房屋产权过户登记给被告是其应当履行的合同义务，如果第三人不履行，被告应当主动要求第三人履行或通过诉讼等方式实现房屋产权过户登记，但被告怠于行使自己的权利，还以此为由拒绝向原告履行产权过户登记的义务，其抗辩理由不成立，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告继续履行合同义务，将泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋（不动产权证书号：大××号）过户登记给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于第三人大渡供销社是否有协助过户的义务问题，本院认为，办理房屋产权过户登记是第三人应当向被告履行的合同义务，现因被告通过合法途径将房屋出售给了原告，按合同约定被告又有义务将房屋过户给原告，由于现该房屋产权登记仍为第三人大渡供销社，第三人主张有先履行抗辩权，但第三人已通过诉讼方式向被告主张了所欠的购房款并申请执行，且未提供财产保全的相关证据，也未提供向被告主张过双方之间的《房地产转让契约》无效、撤销或解除的相应证据；同时，第三人主张系本案房屋的所有权人，又收取了被告给付的出卖该房屋的大部分购房款，且该房屋从2003年第三人出卖交付给被告，又从2007年1月被告出卖交付给原告至今长达十五年，其理由不能成立，因此，原告有权利请求第三人协助办理房屋过户登记。 四、关于过户时产生相应的过户税费由谁承担的问题。被告与第三人的《房地产转让契约》约定办理房屋转移登记的费用由双方按照规定各自承担，原告与被告的《房屋买卖合同》约定办理房屋转移登记的费用由卖方承担；本院认为，被告与第三人房屋买卖和原告与被告房屋买卖两次产生的税费及相关不动产登记费用应当依照国家相关税收规定和不动产登记机关规定由买卖双方各自承担，在各自向有关机关缴纳税费后再按照合同的约定要求对方履行合同。 五、关于违约金的问题。原、被告之间的《房屋买卖合同》第五条约定违约责任，有以下情形之一，视为违约行为，由违约方给付违约金10000元；其违约情形第2项：卖方未在一年之内将房屋两证过户交付买方，卖方即违约。被告至今未按照合同履行过户义务，已构成违约；而被告提出不同意给付违约金，也未提供相应证据，其理由不能成立，故对原告要求被告给付违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持。 六、关于被告陈光财要求原告给付剩余购房款20000元的主张。本院认为，由于位于泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋（不动产权证书号：大××号）确认归原告李信连所有，原告即应当按照合同约定向被告付清所欠购房款20000元，原告也无意见，为减轻当事人诉累，故对被告要求原告给付购房款20000元的主张，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决如下： 一、位于泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋（不动产权证书号：大××号）归原告李信连所有； 二、被告陈光财、第三人泸州市纳溪区大渡供销合作社于本判决生效之日起三十日内协助原告李信连办理泸州市纳溪区大渡口镇光荣街36号茶园房屋（不动产权证书号：大××号）的过户登记手续，两次交易产生的税费及相关不动产转移登记费用，依照国家相关税收规定和不动产登记规定处理； 三、被告陈光财给付原告李信连违约金10000元，限于本判决生效之日起三十日内付清； 四、原告李信连给付被告陈光财购房款20000元，限于本判决生效之日起三十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取900元，由被告陈光财负担（原告李信连已垫付，由被告陈光财于本判决生效之日起三十日内直接支付给原告李信连）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  冯光春 二〇一八年十一月二十一日                                                            法官助理 马 莉                                                            书记员  朱 锐