甘肃省金昌市金川区人民法院   民事判决书   （2018）甘0302民初2526号   原告：冯某，女，1977年5月22日出生，汉族，个体工商户，住金昌市。   委托诉讼代理人：毛某，甘肃仲虎律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某，甘肃仲虎律师事务所律师。   被告：潘某，男，1965年3月4日出生，汉族。   委托诉讼代理人：李某，甘肃金天元律师事务所律师。   原告冯某诉被告潘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯某及其委托诉讼代理人毛某、黄某，被告潘某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   冯某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告房款220000元；3、判令被告赔偿原告损失1280000元（其中房屋增值损失1030000元、可得利益损失250000元）；4、本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2003年向中国农业银行金昌镍都支行承租位于金昌市金川区天津路军分区大门口10-1号（二层房屋、面积156㎡）房屋使用，租赁期限至2007年12月。原告将房屋使用至2006年时，中国农业银行金昌镍都支行告知原告涉案房屋房主潘某已将欠款还清，关于涉案房屋事宜与潘某协商。2007年，原告与被告协商后约定被告将位于金昌市金川区天津路军分区大门口10号军人服务社10-1号房屋出售于原告，价款220000元。双方达成协议时，因涉案房屋尚未取得房屋产权证书，被告向原告出示了其与中国人民解放军甘肃省金昌军分区签订的“金昌军分区军人服务社开发修建合同”和“金昌市人民政府土地征拨文件”证明其享有所有权。原告为了防止向被告给付房款后不能取得房屋产权，与被告约定以借款名义向被告分期支付房款。双方于2017年1月1日、4月5日签订两份“借款合同书”，原告按借款合同约定金额向被告支付了160000元房款，被告将房屋交付原告占有使用。2008年，被告办理房屋产权证时，双方进行了对账，原告尚欠房屋价款42000元。双方再次签订借款合同后，原告向被告支付了最后一笔房款。被告于2008年6月20日取得土地证、2012年12月取得产权证后隐瞒取得两证的事实，未向原告履行办理产权过户手续的义务。2017年3月，被告以双方存在房屋租赁合同关系为由提起诉讼，原告方得知涉案房屋已取得房屋所有权证的事实，遂要求被告办理过户手续，被告一直推诿。2018年被告将其修建的包括已出售给原告的房屋全部交付中国人民解放军甘肃省金昌军分区，得到补偿款3800000元。   原告认为，被告将涉案房屋出售给原告并实际向原告交付由原告占有使用，原告亦付清了房款，双方之间房屋买卖合同成立并生效。被告不协助原告办理过户手续并将房屋交付中国人民解放军甘肃省金昌军分区的行为构成违约，致使原告合同目的不能实现，应向原告返还房款并赔偿损失。   潘某辩称，位于金昌市金川区天津路军分区大门口10-1号（二层房屋、面积156㎡）房屋系被告修建并管理使用。因被告欠中国农业银行金昌镍都支行贷款，双方于2000年1月21日达成协议，被告将包括涉案房屋在内的三套房屋交付中国农业银行金昌镍都支行管理使用，用于抵顶欠款。原告从中国农业银行金昌镍都支行承租涉案房屋使用。2006年12月，被告将欠中国农业银行金昌镍都支行贷款还清后，该行将房屋返还被告。原告于2007年与被告重新签订了位于金昌市金川区天津路军分区大门口10-1号、10-2号两套房屋的租赁合同，原告继续使用10-1号房屋至2018年中国人民解放军甘肃省金昌军分区将房屋收回。原、被告于2007年1月1日、2017年4月5日、2008年5月21日签订的合同均系借款合同，双方没有买卖房屋的意思表示，原告给付被告的款亦系借款，并非房款。2008年5月21日双方签订借款合同时，双方有买卖涉案房屋的意向，但并没有达成具体买卖协议，原告给付的42000元款亦非房款。综上，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告的诉讼请求没有依据。即或法院认定双方之间房屋买卖合同成立，因涉案房屋属军产，土地证及房产证已被撤销，房屋亦被中国人民解放军甘肃省金昌军分区收回，属于法律规定因不可抗力导致合同目的不能实现的情形，合同解除后被告亦不应承担赔偿责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯某提交证据：借款合同三份、借条三份、修建合同、中国人民解放军甘肃省金昌军分区通知、修建合同补充规定、金昌市人民政府金政土发（2006）32号文件、金国用（2008）第1504号土地使用证、金昌房权证金川区字第XXXX号房屋所有权证、（2017）甘0302民初611号民事判决书、（2017）甘03民终354号民事判决书、（2018）甘0302民初649号民事调解书、（2018）甘0302执479号公告、（2018）甘0302民初1955号民事裁定书、税务登记证。潘某认为借款合同不能证明双方存在房屋买卖合同关系、土地证及房屋所有权证均已被行政管理部门注销，不应作为证据采信，对其余证据均未提出异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认。本院认为，冯某、潘某于2007年1月1日、2007年4月5日签订的借款合同中明确约定潘某以位于金昌市金川区天津路军分区大门口10-1号、10-2号房屋作为借款抵押，并无买卖房屋的意思表示，冯某以此证明双方签订借款合同时已达成房屋买卖协议并以借款的形式向潘某支付房款与事实不符，对冯某该二份证据证明目的本院不予确认；冯某、潘某于2008年5月22日签订的借款合同中“以双方协商好的220000元价格在有关手续（产权证、土地使用权证等）办理到手后，出售本市天津路军分区右侧10-1号二层房屋（二层面积为156平方米）给甲方（冯某），乙方（潘某）不得再向甲方收取其他一切费用”之约定，系双方达成的附生效条件的房屋买卖协议，本院予以确认；土地证及房屋所有权证均已被行政管理部门注销，无法律效力，不应作为认定房屋买卖协议生效的证据使用。潘某提交证据：中国人民解放军甘肃省金昌军分区注销房产证的请示、收条五份、孙进忠情况说明一份，冯某对请示及四份收条无异议，本院予以确认；冯某对2015年11月22日收条不予认可，潘某未提交其他证据佐证，对该收条本院不予确认；情况说明系证人证言，因孙进忠未出庭作证，真实性无法确认，本院不予确认。根据本院审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：1994年9月16日，中国人民解放军甘肃省金昌军分区与潘某签订修建合同，约定：潘某出资在中国人民解放军甘肃省金昌军分区提供的位于金昌市天津路金昌军分区左侧长40米、宽7.2米的土地上修建两层总面积576㎡的军人服务社一栋，共计11套（22间）；中国人民解放军甘肃省金昌军分区使用其中3套房屋，其余房屋由潘某长期无偿使用；潘某享有使用、租赁权，但出售房屋必须经中国人民解放军甘肃省金昌军分区同意。1995年房屋建成后，潘某取得了位于金昌市金川区天津路军分区大门口10-1号（二层房屋、面积156㎡）房屋使用权。因欠中国农业银行股份有限公司金昌镍都支行贷款，潘某于2000年将该房屋使用权交给中国农业银行股份有限公司金昌镍都支行代管用于抵顶贷款。2004年，冯某向中国农业银行股份有限公司金昌镍都支行租赁10-1号上下两层房屋使用。2006年12月11日，潘某欠中国农业银行股份有限公司镍都支行贷款还清后，该行于2017年1月1日将房屋返还潘某。冯某继续使用10-1号上下两层房屋至2018年6月，因中国人民解放军甘肃省金昌军分区与潘某解除了修建合同，中国人民解放军甘肃省金昌军分区收回了10-1号上下两层房屋。冯某自2007年后使用10-1号上下两层房屋期间，与潘某未签订房屋租赁合同，亦未缴纳过租金。   冯某使用房屋期间，与潘某签订了三份借款合同，2007年1月1日借款合同约定潘某向冯某借款80000元，期限自2007年1月1日至2016年1月1日，利息每年8000元；2007年4月5日借款合同约定潘某向冯某借款80000元，期限自2007年4月5日至2012年4月5日，利息每年8000元。该二份借款合同均约定潘某以位于金昌市天津路军分区大门口右侧楼房的10-1号和10-2号二层作为抵押担保，借款期限届满后，若潘某不能按时还款，以该房屋估价后抵顶借款，多退少补。2008年5月22日借款合同约定潘某向冯某借款42000元，期限自2008年5月22日至2009年5月21日借款用途为办理位于金昌市天津路军分区大门口右侧10-1号房屋相关手续（土地证、房屋所有权证）；并约定手续办理完毕后，潘某以双方协商价格220000元将该房屋出售给冯某，潘某不得再收取其他一切费用，一方违约，支付给对方80000元违约金。2008年6月20日，潘某取得涉案房屋坐落的国有土地使用权证。2012年12月7日，潘某取得涉案房屋所有权证。其后，土地使用权证、房屋所有权证被行政管理部门先后撤销。   本院认为，本案争议的焦点是冯某与潘某之间房屋买卖合同是否成立并生效。冯某与潘某2007年1月1日、2007年4月5日签订的借款合同约定明确，根据合同内容应认定双方签订该二份借款合同时并无买卖位于金昌市天津路军分区大门口右侧10-1号房屋的意思表示。冯某与潘某2008年5月22日签订的合同虽名为借款合同，但包含两层意思表示：一是冯某向潘某出借42000元款用于办理位于金昌市天津路军分区大门口右侧10-1号房屋土地证、房屋所有权证；二是取得两证后，潘某以220000元价款向冯某出售位于金昌市天津路军分区大门口右侧10-1号房屋，冯某给付潘某的借款抵做房款，潘某不再向冯某收取任何费用。该份借款合同中关于买卖位于金昌市天津路军分区大门口右侧10-1号房屋的约定当事人名称、标的、数量约定明确，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，应认定潘某与冯某之间房屋买卖合同成立。但该约定为附生效条件的房屋买卖合同，即潘某取得位于金昌市天津路军分区大门口右侧10-1号房屋土地使用权证、房屋所有权证后，房屋买卖合同生效。潘某虽于2008年6月20日取得涉案房屋坐落的国有土地使用权证、于2012年12月7日取得房屋所有权证，但因上述“两证”取得违反法律规定，被金昌市人民政府、金昌市房地产交易中心先后予以撤销。因具体行政行为被撤销的效力可以溯及至该具体行政行为成立之时，土地使用权证、房屋所有权证被撤销后潘某自始不享有相应权利。故冯某与潘某之间房屋买卖合同所附生效条件未成就，该份房屋买卖合同未生效。现房屋买卖合同标的物已被中国人民解放军甘肃省金昌军分区收回，潘某无法再取得土地使用权证、房屋所有权证，双方之间房屋买卖合同约定生效条件成就的可能性丧失，该份房屋买卖合同因欠缺生效要件未发生法律效力，不具有法律拘束力，而成为终局意义上的无效合同。冯某以双方之间存在合法有效的房屋买卖合同主张权利与事实不一致，本院行使释明权后，冯某拒绝变更诉讼请求。案经本院审判委员会讨论，判决如下：   驳回原告冯某的诉讼请求。   案件受理费19200元，保全费5000元，由原告冯某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。   审判长 王金义   审判员 王恩惠   审判员 李春慧     二〇一八年十一月二十八日   书记员 孙丽娜