广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初7606号原告：肖慧冬，女，汉族，1976年11月13日出生，住湖南省郴州市苏仙区，委托代理人：李春慧，广东广信君达律师事务所律师。被告：何雪梅，女，汉族，1958年10月27日出生，住广州市越秀区，被告：李小薇，女，汉族，1955年3月25日出生，住广州市越秀区，被告：蓝培生，男，汉族，1955年3月4日出生，住址同上，被告李小薇、蓝培生的委托代理人：陈小华，广东陈小华律师事务所律师。被告：许可，男，汉族，1979年9月28日出生，住湖北省恩施市，委托代理人：郭庆新，广东仁美律师事务所律师。委托代理人：梁洁怡，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州国振投资有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路**中区**。法定代表人：刘保光。被告：广东金荔集团有限公司，住所地，住所地广州市天河区天河北路中信广场**iv>法定代表人：管志宽。原告肖慧冬诉被告何雪梅、李小薇、蓝培生、许可、广州国振投资有限公司（以下简称“国振公司”）、广东金荔集团有限公司（以下简称“金荔集团”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李春慧、被告李小薇及蓝培生的委托代理人陈小华、被告许可的委托代理人郭庆新、梁洁怡到庭参加了诉讼。被告何雪梅现在广东省女子监狱服刑，经本院委托送达起诉状副本、传票、证据材料等，未委托代理人出庭参加诉讼。其余被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本、传票等，期限届满没有参加诉讼。本院依法行进了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告何雪梅、李小薇、蓝培生、许可返还购房款80万元给原告；3、被告何雪梅、李小薇、蓝培生、许可依合同约定给付违约金60万元（按同期银行贷款利率以及被告何雪梅签订的补充协议中所约定的计算，从2014年1月28日计至返还购房款之日止）；4、被告何雪梅、李小薇、蓝培生、许可赔偿因房屋上涨给原告造成的损失200万元；5、被告国振公司、金荔集团承担以上购房本金、违约金及损失的连带责任；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月经他人介绍，原告与被告李小薇、蓝培生的受托人被告何雪梅接洽，被告李小薇（原告没有与李小薇直接接触）说自已有房屋因急于销售所以便宜卖给原告，当时双方口头约定：交易房屋为广州市海珠区海珠涌西北××海××路以北××台××房（以下简称“涉案房屋”），房屋价款1160500元，原告可分期付款，自原告付第一笔款之日起6个月内完成办理产权过户手续。房屋预登记在被告李小薇和蓝培生名下，属被告李小薇、蓝培生在婚期间所购，2013年10月25日原告与被告李小薇、蓝培生的公证受托人许可签订书面《商品房买卖合同》，被告李小薇、蓝培生于2013年3月11日与被告许可在广东省广州市广州公证处就房屋登记交易等事宜公证委托给许可及杨佳。该《商品房买卖合同》约定：双方交易的房屋为广州市海珠区海珠涌西北××海××路以北××台××房；房屋交易价格1160500元，原告分期付款，合同签订付首期款之日起6个月内完成办理产权过户手续并交楼，房屋价款由被告国振公司收取，被告未按照合同约定的期限将房地产交付给原告占有、使用的，原告有权解除合同，并要求被告依中国人民银行规定的同期贷款利率计算逾期期间的违约金，被告国振公司、金荔集团承担连带保证责任，被告何雪梅亦签名确认承担责任。2013年10月28日，原告与被告何雪梅签订《补充协议》，协议约定：原告与被告签订的《商品房买卖合同》中，原告前期付款50万元，第二期付款30万元，余额在被告交付原告房屋时一次性付清，被告应当在签订本协议之日起三个月内交付房屋给原告，如未能按《商品房买卖合同》约定的期限办理完成交易登记手续的，原告有权解除合同，被告应当返还原告已付房款并按照中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍算作逾期违约金。原告已依《商品房买卖合同》约定分三次转80万元入被告国振公司账户，但被告未交付房屋给原告及未能办理房产登记过户手续。2014年10月16日原告向法院起诉，被告知不予受理，应先向公安报案。2014年12月3日原告向公安报案，2016年12月7日何雪梅因为合同诈骗被广州市中级人民法院判处十三年有期徒刑，2017年3月20日广东省高级人民法院裁定维持原判。被告李小薇、蓝培生辩称：被告李小薇、蓝培生与被告许可双方于2013年3月11日签订了一份经过公证的《委托书》，该《委托书》是被告李小薇、蓝培生委托被告许可和杨佳两人作为委托代理人，代理被告李小薇、蓝培生办理涉案房屋的房产登记和领取房地产权证的手续，《委托书》还特别注明被告许可在领取到涉案房屋的产权证后才能代表被告李小薇、蓝培生出售。但，被告许可在没有为被告李小薇、蓝培生领取到涉案房屋的房地产权证之前就将涉案房屋出售，而且还是一房二售，其中一售房行为是与潘启亮先生发生的（见：2016粤01**民初5400号案），另一售房行为是与原告发生的（本案），而被告李小薇、蓝培生对被告许可的行为在接到法院的通知之前一无所知。被告许可超越代理权限所签订的售卖涉案房屋的行为对被告李小薇、蓝培生不发生效力，由被告许可承担责任。被告许可辩称：被告许可仅为涉案房屋买卖的代理人，原告无权要求许可承担任何责任。被告许可自2012年以来代理被告国振公司的法律顾问，被告李小薇、蓝培生为被告国振公司的前员工，经过被告国振公司的介绍，被告李小薇、蓝培生委托被告许可为代理人，负责代为签署涉案房屋买卖合同及办理相关手续。根据合同中约定，甲方注明也是被告李小薇，涉案房屋是以被告李小薇的名义出售，被告许可的行为是按照法律规定的。涉案房屋是被告李小薇、蓝培生通过合法程序购买的，根据合同可见，涉案房屋在房管部门也有登记，在公证处也进行公证，被告许可对涉案房屋的纠纷并不知情，并无审查义务，没有任何违法行为。根据原告提供的判决书，刑事案件只追究了被告何雪梅的责任，本案所涉纠纷与被告许可无关，如果被告许可知情的，也会承担相关责任。被告许可在涉案房屋交易中没有收取任何房款，也没有向买卖双方收取费用，如被告许可承担责任，则违反了规定。希望法院驳回原告的诉请。其余被告未提交答辩意见及证据。经审理查明：2013年3月11日，被告李小薇、蓝培生经公证委托被告许可等办理涉案房屋出售等事宜，该委托书中还注明：李小薇、蓝培生是夫妻关系，涉案房屋是夫妻共同财产；等。2013年10月25日，原告（乙方、买方）与被告李小薇（甲方、买方）；被告金荔集团、国振公司（担保方、丙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；房屋交易价格1160500元；乙方分期付款；合同签订付首期款之日起6个月内完成办理产权过户手续并交楼；房款支付至丙方账户；甲方未按照合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的，按照以下方式处理：逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方应当返还乙方已支付房款并按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算逾期期间的违约金；丙方对甲方在本合同的项下的债务承担连带保证责任；等。2013年10月28日，原告（乙方）与被告何雪梅（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方2013年10月25日星期五与卖方李小薇签订商品房买卖合同中，前期付款伍拾万元，第二期付款叁拾万元，余额在李小薇交付肖慧冬房屋时一次性付清，甲方应当在签订本协议之日起三个月内交付房屋给乙方，如未能按照广州市商品房买卖合同约定的期限内协助乙方在房地产交易中心办理完成交易登记手续的，按照以下方式处理：逾期超过三个月的乙方有权解除合同；甲方应当返还乙方已付房款并按照中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍算作逾期违约金；等。原告分别于2012年12月11日、12月28日以及2013年10月28日向被告国振公司汇款100000元、400000元、300000元。广州市中级人民法院曾在(2015)穗中法刑二初字第64号案中查明：“2012年12月至2013年10月，被告人何雪梅在明知不实际具有广州市海珠区海珠涌西北侧、海联路以北金麟台产权的情况下，以金荔集团（以下简称金荔集团）、国振公司的名义作担保，与被害人肖慧冬签订金麟台C3-2506房的《商品房买卖合同》，骗取被害人肖慧冬购房款共计人民币80万元。截止案发时，被告人何雪梅无法交付房屋给被害人肖慧冬，且拒不归还购房款而由其实际支配和使用。”广州市中级人民法院于2016年12月27日作出(2015)穗中法刑二初字第64号刑事判决：“一、被告人何雪梅犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年……。二、继续追缴被告人何雪梅的违法所得人民币1505.746万元按比例发还各被害人，追缴的财产不足以清偿被害人损失的，责令被告人何雪梅退赔，退赔数额以前述数额为限。……附被害人名单及损失数额：……肖慧冬（80万元）……”何雪梅不服判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年3月20日对上述案件作出（2017）粤刑终92号刑事裁定：“驳回上诉，维持原判”。潘启亮也曾因涉案房屋与李小薇、蓝培生等发生纠纷，潘启亮向本院提起诉讼。本院审理案号为（2016）粤0105民初5400号。该案中，本院查明以下事实：2013年8月27日，许可（甲方、卖方）、潘启亮（乙方、买方）及国振公司、金荔集团（丙方、担保方）共同签订《房地产买卖合同》约定，甲方将自有的海珠涌西北侧、海联路以北金麟台C3幢2506房出售给乙方。房屋建筑面积105.5平方米；交易价格为1793500元……。另，本院在2016年11月发函给广州市国土资源和规划委员会，查询位于海珠涌西北××海××路以北××台××房的预售登记情况，该委员会以穗国土规划协查〔2016〕626号复函如下：经查，“海珠涌西北侧、海联路以北金麟台C3幢2506房”于2000年11月1日办理预售合同备案在李小薇名下，契约号为99059497号。2007年12月11日，你院以(2008)海民执字第192号《协助执行通知书》要求解除并注销李小薇与广州市金荔庄房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（穗房预合字第××号）；协助周文漠、周丽明单方办理金麟台C3幢2506房的房地产交易登记过户手续（《商品房预售合同》穗房合字第××号）。该房屋现以13登记8030583登记号登记在周文漠、周丽明名下，登记地址为：海珠区东翠东街19号2506房。信息核查时间为2016年12月16日。另查：2007年11月12日周文漠、周丽明诉广州市金荔庄房地产开发有限公司及李小薇（第三人）商品房预售合同纠纷一案【(2007)海民三初字第4172号】，经本院主持调解，当事人自愿达成协议：第一、解除李小薇与广州市金荔庄房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），第二、广州市金荔庄房地产开发有限公司在本调解书生效之日起三日内与李小薇到房管部门办理上述《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号）监证登记的注销（涂销）手续，同时广州市金荔庄房地产开发有限公司协助周文漠、周丽明办理广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢25层(自然层25)06房的交易过户手续（合同编号：穗房合字××号）；……。2014年6月6日，广东金荔集团有限公司对周文漠、周丽明、广州市金荔庄房地产开发有限公司、李小薇提起撤销之诉的诉讼，请求法院判令撤销广州市海珠区人民法院(2007)海民三初字第4172号《民事调解书》等。后广东金荔集团有限公司撤诉。该案中，……周文漠、周丽明提交了《房地产权证》，载明：周文漠、周丽明是涉案房屋权属人，登记日期是2013年9月18日。再查：据工商登记资料反映，广州市金荔庄房地产开发有限公司（以下简称金荔庄房产公司）：1998年6月成立时，法人为刘作超，股东金荔庄实业(70%)、越秀区建业实业公司(30%)。广东金荔集团有限公司：1999年1月4日成立，法定代表人刘作超，股东有刘作超、何雪梅，金荔庄实业公司、金荔庄房产公司、金荔投资公司，投资者分别有金荔庄实业公司、刘作超、何芷蕊、金荔庄房产公司等。2003年12月17日，法人为管志宽，投资者为金荔庄实业公司、金荔投资公司、刘作超、金荔庄房产公司等。广州市国振有限公司：2009年1月成立，法人为肖理炫；2012年4月，股东为刘保光、李开汉；2013年7月，股东为刘思君、钟成。审理后，本院做出（2016）粤0105民初5400号民事判决：一、确认潘启亮与许可代李小薇、蓝培生以及被告广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司于2013年8月27日签订的《房地产买卖合同》无效。二、李小薇、蓝培生、广州国振投资有限公司及广东金荔集团有限公司在本判决生效之日起10日内共同向潘启亮赔偿838050元，并从2016年7月6日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计付欠款利息给潘启亮。李小薇等对上述判决不服，提起上诉。上诉时，李小薇、蓝培生称：李小薇曾是广东金荔集团有限公司的财务人员……。广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终1837号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案立案时，被告李小薇、蓝培生下落不明，本院公告送达了诉讼材料。本案于2017年12月11日第一次开庭审理，被告李小薇、蓝培生未出庭。后被告李小薇、蓝培生来法院领取诉讼材料。本案又于2018年11月8日第二次开庭。第二次庭审时，原告变更诉讼请求如下：1、确认原、被告双方签订的商品买卖合同无效；2、被告李小薇、蓝培生、许可、国振公司、金荔集团共同返还80万元给原告；3、被告李小薇、蓝培生、许可、国振公司、金荔集团依照商品房买卖司法解释的法律规定给付原告另一倍的房屋价款80万元；4、所有被告赔偿给原告因房屋上涨的损失2261199元（评估总价减去第2项和第3项诉讼请求的金额）；5、所有被告未能履行给付义务，依照补充协议承担违约金（同期贷款利率的四倍，从起诉之日算起，以80万元为本金）。被告李小薇、蓝培生坚持其答辩意见。被告许可坚持其答辩意见，并补充：合同所有权利义务由被告李小薇承担；被告许可对原告与被告何雪梅签订的协议不知情；被告许可对房屋买卖的违法行为并不知情。庭审中：一、对于向被告国振公司汇出首笔款项与原、被告之间签订的合同之间的时间差异问题,原告表示：接洽是在2012年12月份，首期款同时给付，因为被告一直拖着不交房，所以拖时间，后来被告说有现房可以交易，才在13年达成一致意见改成涉案房屋。二、对于约定的价格与市场价格差异的问题，原告表示：这是一起团购的价格；第一套房卖给原告和其他人价格是一样，是十几户一起买，其中有一个客户买了五套，据说这个客户还和被告何雪梅有亲属关系。三、对于被告许可为何为先后签订两份买卖合同的问题，被告许可表示：本案涉案房屋……实际买卖是被告金荔集团，房屋的实际控制人是被告金荔集团，被告李小薇也是根据被告金荔集团的示意出售房屋，被告许可作为被告金荔集团的法律顾问，是在双重指示下出售房屋，结合案件情况可知，当时存在大批量的房产交易，许可仅作为被告金荔集团的法律顾问，他接受指示后也无权过问，期间他交易了多少房产可能也记不清了，他作为公司员工，也没必要自己审查每一份经过公司审批后的合同。被告何雪梅是被告金荔集团的实际控制人，本案的原告签订补充协议是直接和被告何雪梅签的，原告其实知道涉案房屋的所有情况，原告绕过许可签订协议，被告许可是不知情的。根据原告的申请，本院委托广州市亿信房地产土地评估有限公司对涉案房屋价值进行评估。经评估，涉案房屋在2013年10月23日的市场价值为2564126元；在2017年8月22日的市场价值为3861199元。原告为此垫付评估费12910元。原告表示：对上述报告没有意见。被告李小薇、蓝培生表示：没有意见。被告许可表示：真实性、合法性认可，但不需要对本案承担任何责任。本院认为:关于《商品房买卖合同》的效力问题。首先，被告李小薇在2007年就已知晓在法院主持下其与广州市金荔庄房地产开发有限公司达成解除关于涉案房屋的买卖合同，并由广州市金荔庄房地产开发有限公司协助周文漠、周丽明办理涉案房屋交易过户手续的调解协议。在此情况下，被告李小薇已不可能将涉案房屋出售给原告，但其仍与其丈夫蓝培生出具经公证的委托书，授权许可出售涉案房屋，并与原告签订《商品房买卖合同》，明显存在恶意。其次，被告李小薇曾是被告金荔集团的财务人员，被告金荔集团、国振公司与何雪梅之间存在利益关系，被告何雪梅在签订上述合同后又与原告签订了涉案房屋的《补充协议》、被告国振公司及金荔公司作为担保方订立了《商品房买卖合同》、被告国振公司收取了原告支付的80万元，可见上述被告在此过程中相互串通。再次，虽然《商品房买卖合同》是被告李小薇的委托代理人即被告许可代为签订，但在此之前即2013年8月27日，被告许可曾以同样的方式与潘启亮签订了涉案房屋的《房地产买卖合同》，可见被告许可明知涉案房屋“一房二卖”而为之，再结合被告许可自认“自2012年以来代理被告国振公司的法律顾问”以及被告国振公司与其他被告之间的关系，可以推定，被告许可在本案涉案合同中也存在与其他被告恶意串通之行为。据此，可以认定，被告何雪梅、李小薇、蓝培生、许可、国振公司、金荔集团明知其行为会损害原告利益的情况下，故意将涉案房屋出售给原告，则根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项之规定，原告要求确认上述合同无效的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。关于返还房款的问题。因上述被告相互串通，故就民事法律关系而言，上述被告之一因合同收取的款项，其余被告均应承担退还责任。虽然广州市中级人民法院在(2015)穗中法刑二初字第64号刑事判决中就涉案房屋的款项对被告何雪梅确定的是刑事责任，即由国家机关对被告何雪梅追缴违法所得及责令退赔，但原告相应的民事权益也因此得到保护，即被告何雪梅应返还的上述款项最终是支付给原告，就此民事责任而言，原告要求其余被告承担连带责任的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。关于双倍返还房款、赔偿损失的问题。从被告国振公司出具收据的时间看，原告自支付第一笔款项至签订《商品房买卖合同》历时近一年的时间，与一般交易习惯不符，且被告国振公司出具第一笔款项收据时，被告李小薇、蓝培生尚未委托被告许可处理涉案房屋事宜。另外，《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的价格为1160500元，但经评估涉案房屋在上述合同签订时的市场价值为2564126元，约定的价格仅为市场价值的45%，该价格差异也与一般交易不符。虽然原告对于上述问题作出了说明，但原告自称没有和被告李小薇本人接触过，而且是向被告国振公司支付款项，却又与何雪梅签订了补充协议，可见原告在交易时应当清楚对方身份的复杂性和此次交易的巨大风险，故原告的上述说明仍不是合理的解释。另一方面，根据周文漠、周丽明在另案中提交的《房地产权证》，涉案房屋在2013年9月18日即在原告签订《商品房买卖合同》前已经登记在周文漠、周丽明名下，原告未尽审查权属的义务，存在明显的过错。由上可以推定，原告签订上述合同时亦非善意。因此，原告要求众被告双倍返还房款以及赔偿房屋差价的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。但，因原告确曾支付过款项，也在刑事案件中被确认为受害人，则其已付款项的法定孳息即利息应为原告的损失，对于该部分损失，本院予以支持，且该利息以中国人民银行同期贷款利率标准、从原告起诉之日起计算为宜。关于违约责任的问题。因上述合同无效，则原告要求被告何雪梅、李小薇、蓝培生、许可、国振公司、金荔集团承担违约责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告肖慧冬与被告广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司以及被告许可代被告李小薇于2013年10月25日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告李小薇、蓝培生、许可、广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司对于被告何雪梅因上述合同就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台C3幢2506房应返还给原告的80万元的债务承担连带责任；三、被告何雪梅、李小薇、蓝培生、许可、广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付上述款项从2017年8月22日起至清偿之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37690元，由原告负担28267.5元，被告李小薇、蓝培生、广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司负担9422.5元。上述受理费已由原告预交，原告同意上述被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。评估费12910元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  邓志达人民陪审员  梁浩荣二〇一八年十一月二十一日书 记 员  秦雨思吴越鸣