西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0112民初5736号 原告（反诉被告）：西安海悦快捷酒店有限公司。住所地：西安市凤城八路南侧EE康城明珠新家园**楼**。统一社会信用代码91610132583151917R。 法定代表人：刘守燕，总经理。 委托诉讼代理人：薛孝亮，山东盛强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷青青，女。 被告：西安世纪金花宜品生活用品有限公司。。住所地：西安市莲湖区西大街**统一社会信用代码91610104673273134A。 法定代表人：QINZHENZHANG,董事长。 委托诉讼代理人：唐惠，陕西海普睿诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司（以下简称海悦酒店公司）与被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司（以下简称金花宜品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海悦酒店公司的委托诉讼代理人薛孝亮、雷青青，被告（反诉原告）金花宜品公司的委托诉讼代理人唐惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海悦酒店公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告于2011年1月24日签订的《场地租赁合同》及2015年11月份签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还其交纳的保证金5万元；3、判令被告退还其交纳的租金50万元；4、判令被告赔偿其各项经济损失517.36万元及违约金197057.28元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月24日，其与被告签订了一份《场地租赁合同》，约定由其承租被告位于西安市凤城八路南侧EE康城明珠新家园20号楼三层及一层的商业用房用于经营酒店。合同签订后，其依约履行了合同义务，但被告未按合同约定交付合同约定的20个免费固定车位，其多次主张，但被告每次答应后并未实际交付车位。2015年11月，在被告的诱导下，其与被告又签订了一份《房屋租赁合同》，由其承租该楼的二层商业用房用于经营酒店。2015年12月7日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队以“自动消防设施不能正常联动”等原因查封了其酒店，致使其无法正常经营。为维护其合法权益，故诉至法院，请求如前所述。 被告金花宜品公司辩称，1、原告关于解除租赁合同的诉请，事实上已不存在，在2016年8月30日已解除了双方签订的租赁合同，不存在判令解除；2、原告诉请退还保证金无合同依据，因原告违约，按照合同约定保证金不应退还；3、原告诉请退还租金50万元无合同及法律依据；4、原告诉请的经济损失及违约金等，因其不存在违约，根据合同约定的违约金及经济损失，其不应承担，综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 反诉原告金花宜品公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认其与反诉被告于2011年4月1日签订的《场地租赁合同》及编号为BZ-2014-15的《房屋租赁合同》已于2016年8月30日解除；2、判令反诉被告向其支付拖欠的租金542698.06元、水电费58705元，共计601403.06元及违约金202708.55元；3、判令反诉被告向其承担房屋占有使用费暂计1854553.76元（按每月245534元判决至反诉被告实际交付房屋之日止）；4、判令反诉被告恢复原状并腾交涉案房屋；5、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：其与反诉被告于2011年4月1日签订了《场地租赁合同》及编号为BZ-2014-15的《房屋租赁合同》，《场地租赁合同》约定由反诉被告承租其位于西安市经济技术开发区凤城八路南侧明珠新家园（EE康城）第三层及一层接待区的商业用房。《房屋租赁合同》约定其将“宜品生活”项目二层商业用房出租给反诉被告。两份合同签订后，其依约履行了合同义务，但反诉被告未按合同约定交纳租金及水电费等，其多次催要未果遂于2016年8月29日向反诉被告发出《解除合同通知书》，次日，其收到反诉被告的《通知书》，反诉被告通知其解除双方的租赁合同。因双方之间的租赁合同已于2016年8月30日解除，反诉被告至今仍占用房屋，反诉被告拖欠租金、水电费及占用房屋的行为严重违反合同约定，给其造成巨大经济损失，故提出反诉，请求如前所述。 反诉被告海悦酒店公司辩称，其对反诉原告的反诉诉请不认可；1、2015年12月7日，因反诉原告出租给其的房屋不具备交纳租金的条件，主要是反诉原告将消防通道的二楼和一楼部分出租给其他商户而导致消防通道被占用，在消防部门例行检查中，其被责令停业整顿，导致至今无法正常经营，其多次找反诉原告进行协商，反诉原告虽承诺给予解决，但一直未实际解决，反诉原告长时间违约的行为，导致其已无法实际经营；因反诉原告违约，故对反诉原告提出的支付相关的租金、违约金等不应由其承担，对于反诉原告诉请的房屋占有使用费计算方法其不予认可，首先该计算方法在合同中没有约定，其次按照反诉原告的陈述来看该合同已经解除，不能按照合同的相关约定进行处理，对于反诉原告关于腾房的诉讼请求不是同一法律关系，应先由法院将责任分清后，如有不腾房的情形，再由反诉原告另行起诉，综上请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院认定事实如下：2011年4月1日，原告海悦酒店公司（承租方、乙方）与被告金花宜品公司（出租方、甲方）签订了一份《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于西安市经济技术开发区凤城八路明珠新家园（EE康城）20号楼第三层整层及一层接待区，总建筑面积2052.68平方米，其中一层接待区面积为10平方米，三层建筑面积为2042.68平方米；租赁期限为2011年4月1日至2023年12月31日，租期共计12年9个月；合同仅体现前八年房屋租金即2011年4月1日至2019年3月31日，后五年房屋租金参照同地段的相同商铺租金予以确定，在2019年1月31日前双方协商确定完毕并签署协议，若双方就后五年租金标准无法达成一致协议，任何一方均有权提前解除合同，互不承担违约责任；乙方承租场地的租金（包含房屋租金、设备设施使用费、物业管理费）：2011年4月1日至2014年3月31日，按照35元/平方米/月标准计算；2014年4月1日至2017年3月31日，按照40元/平方米/月标准计算；2017年4月1日至2019年3月31日，按照50元/平方米/月标准计算；2011年4月1日至2019年3月31日一楼接待区10平方按照60元/平方米/月标准计算；在本合同签订后10日内，乙方向甲方支付5万元履约保证金，此履约保证金在本合同提前终止或自然终止时，在乙方按照双方确定的标准交还甲方场地后，甲方应于20日内无息退还乙方；租金按每半年交纳，乙方应在上一个半年期满前一个月内预交下一个半年的租金，首一个半年租金应于本协议签订之日起10日内交纳；水电费按月交纳，每月乙方应自接到甲方通知之日起5日内足额向甲方交纳；甲方收到乙方上述费用后，开具相应票据；乙方逾期支付上述费用超过10日的，甲方有权单方解除本协议，并有权要求乙方承担违约责任；本协议终止或解除（因甲方或乙方违约原因造成本协议的除外），甲方应根据乙方实际使用租赁标的的天数据实与乙方结算租金及水电费，并自终止或解除之日起30日内在预交租金中扣除相应费用（若有）后退还乙方；甲方向乙方免费提供固定停车位20个，供乙方经营使用；本协议届满、终止或解除时，乙方装修部分不动产无偿归甲方所有，动产部分归乙方所有，乙方交还租赁标的时予以拆除；甲方违反本协议约定的，致使乙方合同目的无法实现的，乙方要求解除本协议的，甲方向乙方承担年租金的20%作为违约金，并承担因违约给乙方造成的装修等经济损失；乙方违约甲方按约定解除本协议的，乙方向甲方承担年租金20%的违约金，且保证金及预付租金不予退还；乙方擅自解除本协议的，乙方交纳的保证金及预付租金不予退还，并赔偿甲方损失；《场地租赁合同》签订前，原告对涉案租赁房屋进行了装修并随后开始经营酒店。经营过程中，2015年11月，原告海悦酒店公司（承租方、乙方）与被告金花宜品公司（出租方、甲方）又签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上述涉案租赁房屋的二层出租给乙方经营使用，建筑面积为714平方米；乙方承租甲方标的租金按照合约年计算（壹个合约期为12个月）：第一个合约期自2016年1月26日起至2017年3月31日，租金总额为405552元；第二个合约期自2017年4与额日至2019年3月31日，租金总额为85.68万；合同期内，租金按季度预付，合同签订后7日内，乙方预付第一个季度租金，以后乙方应于每季度末15日前，预付下一个季度租金，以此类推；《房屋租赁合同》还约定了其他事宜。《房屋租赁合同》签订后，原告进行了装修并随后经营使用。2015年12月7日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队（以下简称消防大队）向原告下发了《责令限期改正通知书》，指出涉案酒店房屋存在下列消防安全违法行为：1、消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效；2、堵塞疏散通道、安全出口；3、安全疏散距离不符合规定、安全出口数量不足。具体问题为：1、自动消防设施不能正常联动；2、安全疏散距离不符合规定（过长）；3、安全出口数量不足；4、安全出口无应急灯且堆放杂物。消防大队责令原告于2015年12月30日前整改，并查封了涉案酒店的电梯、总配电箱等，原告遂停业。2016年8月29日，被告向原告发出《解除合同通知书》，通知原告解除上述两份合同。2016年8月30日，原告向被告发出了一份《通知书》，载明原告于2016年8月29日收到了被告发出的《解除合同通知书》，对于《场地租赁合同》其同意解除，但认为解除合同的原因系被告严重违约造成的，关于《房屋租赁合同》，原告认为该二层房屋未取得消防合格证，应为无效合同。案件审理中，原告申请对其合同期间内的可得利益损失、涉案租赁房屋的装修残值损失、合同期内车位损失进行评估鉴定。2017年12月19日，正衡资产评估有限责任公司作出了《正衡评报字[2017]ZH第097号资产评估报告》，评估结论为：“西安海悦快捷酒店有限公司所有的房屋装修在评估基准日2017年11月3日所表现的市场价值为人民币壹佰壹拾陆万陆仟元整（11.60万元整）。”评估报告送达后，原告提出异议。2018年4月9日，正衡资产评估有限责任公司作出了《关于对正衡评报字[2017]ZH第097号评估报告异议的答复》，对于装修残值部分，补充增加了中央空调及排风系统净值为140343元；对可得利益损失及车位损失无法鉴定。另查明，2016年2、3月期间，原告向被告交纳了47万元租金。由于双方各执己见，致调解未果。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2011年4月1日签订的《场地租赁合同》及2015年11月签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，原、被告应当按照合同约定履行各自义务。原告于2016年8月29日收到了被告发出的《解除合同通知书》，应视为双方于2011年4月1日签订的《场地租赁合同》及2015年11月签订的《房屋租赁合同》于2016年8月29日已解除。2015年12月7日，消防大队向原告下发了《责令限期改正通知书》，查封了涉案酒店的电梯、总配电箱等，原告遂停业，原、被告双方对《责令限期改正通知书》中涉及的消防问题均存在过错，根据公平原则，本院对原告关于被告退还其交纳的保证金5万元及被告退还其交纳的2016年租金47万元的诉讼请求应予支持。根据评估结论及异议答复，原告所有的房屋装修残值为1306343元（116.6万元＋140343元），因双方对合同的解除均存在过错，故本院对酌情被告支付原告装修残值损失653171.5元（1306343元×50%），原告诉请的其余损失证据不足，本院不予支持。合同解除，原告应腾交房屋给被告，故本院对被告关于原告腾交房屋的反诉请求应予支持。因消防大队于2015年12月7日查封了电梯、总配电箱等导致原告停业，被告对此存在过错，故本院对被告关于原告支付其拖欠租金542698.06元及占有使用费的反诉请求不予支持。被告反诉的水电费58705元未提交证据，本院亦不予支持。因双方在履行合同中均存在过错，故对双方诉请的违约金均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 原、被告于2011年4月1日签订的《场地租赁合同》及2015年11月签订的《房屋租赁合同》于2016年8月29日已解除； 被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司保证金5万元； 被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司租金47万元； 被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司装修残值损失653171.5元； 原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司腾交位于西安市经济技术开发区凤城八路明珠新家园（EE康城）20号楼涉案房屋； 驳回原告（反诉被告）西安海悦快捷酒店有限公司的其余诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）西安世纪金花宜品生活用品有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费53244元（原告已预交），现由原告承担42694元，被告承担10550元，被告承担部分于上述付款时间一并支付原告；反诉案件受理费14034元（被告已预交），现由被告承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  汶 辉 人民陪审员  樊魁元 人民陪审员  史西萍 二〇一八年十一月二日 书 记 员  仲海燕