广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初18488号原告深圳市华永兴环保科技有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道南庄旧村****，统一社会信用代码914403006820228122。法定代表人钟楚杰。委托代理人方伟，广东中熙律师事务所律师。委托代理人罗乐瑜，广东中熙律师事务所律师。被告深圳市中恒华发科技有限公司，住所地深圳市光明新区高新西路**研祥科技工业园研发楼**，统一社会信用代码9144030068536237XQ。法定代表人李理。被告深圳中恒华发股份有限公司，住所，住所地深圳市福田区华发北路**社会信用代码91440300618830372G。法定代表人李中秋。两被告共同委托代理人黄春，广东均沐律师事务所律师。两被告共同委托代理人李雨晴，广东均沐律师事务所律师。原告深圳市华永兴环保科技有限公司与被告深圳市中恒华发科技有限公司（下称华发科技公司）、深圳中恒华发股份有限公司（下称华发股份公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗乐瑜、方伟及两被告委托代理人黄春、李雨晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月12日，被告华发科技公司与原告签订《租赁合同》，约定将位于深圳市光明新区××街道将石社区华发工业园厂房及污水处理站和排污许可证出租给原告使用，租赁期限自被告华发科技公司将厂房交付给原告起5年，因租赁物业的房屋权利人有整体开发计划，因此租赁期限视实际履约情况按以下方案执行：（2）合同履行满两年未满三年，该租赁场地被政府或房屋权利人进行房地产整体开发而提前终止合同，被告华发科技公司按以下方式赔偿原告损失[（36个月-已履行的月数）×月租金]。后被告华发科技公司与原告签订《厂房交付协议》，确定交付厂房日期为2014年1月16日，即租赁合同期限从2014年1月16日开始计算。后原告与二被告签订《供电、用电协议》，约定因原告承租被告华发科技公司上述厂房，而上述厂房供电设施由被告华发股份公司专用，因此就原告租赁被告华发股份公司供电事宜，签署该协议，约定：原告恢复用电前，须向被告华发股份公司缴纳用电保证金100万元，因原告与华发科技公司签订《租赁合同》时向被告华发科技公司支付了50万元保证金，被告华发科技公司同意将该保证金全额转给被告华发股份公司，剩余用电保证金由原告直接缴纳给被告华发股份公司。同日，被告华发股份公司向原告出具了两张收据，确认已收到原告支付的用电保证金100万元。后于2015年9月21日，被告华发股份公司向原告发出《解除供电、用电合同通知书》，称因政府城市更新项目需要开发，供电设施占用土地将进行改造，特依据三方签订的《供电、用电协议》约定送达此书面通知，1个月后解除与原告的供电、用电合同。（2016）粤0306民初6229号民事判决书和（2018）粤03民终3009号民事判决书中，法院依法查明：《租赁合同》的实际出租方为被告华发股份公司，两被告为关联公司，被告华发股份公司认可被告华发科技公司签订合同的行为，两被告确认收到原告水电保证金100万元。案涉房屋于2014年1月16日交付，2016年1月16日满两年期限，被告华发股份公司因政府城市更新项目提前通知解除《解除供电、用电协议》符合合同规定。法院判决书确定：原告与被告华发科技公司于2013年8月12日签订的《租赁合同》于2016年1月16日解除，双方租赁合同实际履行期限为24个月，因此两被告应向原告支付租期满2年未满3年的损失（36个月-已履行的月数）×月租金=（36-24）×26万元=312万元。另，被告华发股份公司于2015年9月21日向原告发出解除供电用电合同通知书，供电合同于2015年10月21日解除。在（2018）粤03民终3009号民事判决书中，深圳市中级人民法院已对用电设备使用费和管理费进行处理，但对用电保证金100万元没有进行处理，因此原告要求两被告向原告返还用电保证金100万元。同时，案涉房屋交付给原告后，原告加建了废水管道、废气管道、排水管道、废气塔等投入款项合计75万元。因两被告至今未向原告返还前述款项，原告遂诉至本院，请求判令：1、两被告向原告返还用电保证金人民币100万元；2、两被告向原告支付合同履行期满两年未满三年的损失人民币312万元；3、两被告向原告支付装修补偿款人民币75万元；4、被告承担本案诉讼费用。两被告共同答辩称：双方的权利义务已经在法院经过生效的判决进行处理，双方权利义务已经终结，请求法院驳回原告的全部诉求。经审理查明，2013年8月12日，被告华发科技公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《租赁合同》，相关约定如下：1、甲方将位于深圳市光明新区××街道将石社区中恒华发工业区深圳市中恒华发科技有限公司原有厂房及污水处理站和排污许可证出租给乙方使用；2、租赁期限自甲方将厂房交付给乙方之日起五年（以双方签字盖章确认的交付厂房日期为准），因租赁物业所占用的土地的房屋权利人有整体开发的计划，因此，租赁期限视履约过程中的实际情况按以下方案执行：（1）合同履行满三年后双方都有权解除合同。若乙方提出解除合同应补交三个月免租期厂房租金：若甲方提出解除合同应提前三个月通知乙方且给予乙方三个月的免租期。双方不得追究另一方解除租赁合同的责任。（2）合同履行满两年未满三年，如该租赁场地被政府征用或房屋权利人对其进行房地产整体开发而双方提前终止合同。甲方按以下计算方式赔偿乙方损失[计算方式为：（36个月－已履行的月数）×月租金]，乙方不得再就双方提前终止合同事宜以任何理由追究甲方责任。（3）租赁合同履行三年后，该租赁场地未被政府征用或房屋权利人未对其进行房地产整体开发，月租金在原有基础上上浮l0%。甲方给予乙方叁个月免租期，自甲方交付厂房之日起计算，如乙方在三年内无故解除租赁合同，乙方需补交该三个月租金、管理费、用电设备使用费（每月人民币27.5万元）；3、租金及管理费按每月人民币26万元，用电设备使用费按每月人民币1.5万元，每月的租金及管理费须在当月10号前缴纳；4、电力设备的恢复使用由乙方负责，恢复所产生的相关费用由乙方承担。5、租赁保证金：自双方签订本协议三天内，乙方应向甲方缴交人民币52万元作为租赁保证金。水电保证金：自甲方交付厂房时，乙方应向甲方缴交人民币50万元作为水电保证金。环保保证金：自双方签订本协议三天内，乙方应向甲方缴交人民币30万元作为环保保证金。以上保证金不计利息不作其他用途，合同期满后，在乙方交清租金、水电等相关费用后，甲方在7天内一次性将上述保证金不计利息退还给乙方；6、乙方负责办理排污许可证的复牌事务且相关费用由乙方全额承担（含甲方原有污水处理设备设施的改造、新增设备设施费用），在办理过程中甲方应提供相应的协助配合，如属于甲方的原因造成排污许可证不能复牌的，甲方负责退回上述保证金给乙方，双方租赁合同解除，互不追究对方责任；如属于乙方的原因造成排污许可证不能复牌的，除乙方已缴纳的相关保证金不予退还外，双方租赁合同解除，互不追究对方责任。上述合同签订后，被告华发科技公司作为甲方，原告作为乙方，双方又签订了《厂房交付协议》，确认厂房交付日期为2014年1月16日，即租赁合同约定的租赁期限从2014年1月16日开始计算。2014年4月1日，被告华发股份公司作为甲方，原告作为乙方，被告华发科技公司作为丙方，三方签订了《供电、用电协议》，相关约定如下：1、供电时间：于2014年4月1日起至乙方与丙方签署的《租赁合同》约定的租赁终止期限止；2、用电保证金：乙方恢复用电前，须向甲方缴纳相当于二个月电费金额作为用电保证金，用电保证金暂定为人民币100万元，因乙方与丙方签订《租赁合同》时约定由乙方向丙方缴纳人民币50万元（大写：伍拾万元整）保证金，丙方同意在签订本合同三日内将乙方向丙方缴纳的保证金全额转交给甲方，剩余的用电保证金人民币50万元（大写：伍拾万元整）乙方直接缴纳给甲方。甲乙双方合同到期后，乙方结清各项应付费用后，15日内向甲方提交用电保证金收据原件，甲方经审查认定乙方没有违反本合同规定后5日内向乙方无息返还用电保证金；3、甲方供电设施所占用的土地已列入政府或甲方改造计划之内，在合同期内，若该设施占用的土地被政府征用、改造或甲方对其进行改造，甲方有权提前单方面解除供电合同，但需提前一个月通知乙方，甲方和丙方不承担任何赔偿责任。乙方承诺放弃一切索赔的权利。如乙、丙双方就该解除事宜与本协议内容不一致的，以本协议的约定为准。除此之外，其他内容继续有效。被告庭审中确认100万元用电保证金收据真实无异议。后因案涉房屋被纳入城市改造开发项目，被告华发股份公司于2015年9月21日向原告发出《解除供电、用电合同通知书》，向原告告知，因深圳市政府城市更新项目开发建设需要，该公司位于深圳市××××路华发电子城内的供电设施占用的土地将进行改造，拆迁公司即将进场施工，届时供电设施将会拆除，影响供电。原告华发股份公司特依据三方签订的《深圳中恒华发股份有限公司供电、用电协议》的约定，自即日起，向被告华永兴公司送达此书面通知，满1个月后，解除与原告的供电、用电合同，请原告做好生产安排，逾期将不承担任何责任。2015年10月28日，被告华发科技公司向原告发出《清场搬迁通知书》，向原告告知“因深圳市政府城市更新项目开发建设需要，场地现已进入清场拆迁及平整场地阶段，根据双方租赁合同第二、1、（2）条的约定，合同履行满两年未满三年，如该租赁场地被政府征用或房屋权利人对其进行房地产整改开发而双方提前终止合同。为此，被告华发科技公司通知被告华永兴公司从2016年1月16日起将终止合同，收回场地，不再出租，被告华永兴公司应当从2016年1月16日起十日内自行清理承租场地的设施设备及相关物品，撤离该场地，全部撤场后三个工作日内，被告华发科技公司将配合结算相关费用。”另查，经（2016）粤0306民初6229号民事判决书和（2018）粤03民终3009号民事判决书确认，涉案租赁合同的实际出租方为被告华发股份公司，两被告为关联公司，被告华发股份公司委托被告华发科技公司对涉案房屋进行出租和管理，被告华发股份公司认可原告华发科技公司签订合同的行为；判令原告向被告华发股份公司支付自2015年12月16日至判决确定的返还涉案房屋之日止的租金、管理费和用电设备使用费。以上事实，有租赁合同、厂房交付协议、《供电、用电协议》、电费保证金收款收据、《解除供电、用电合同通知书》、（2016）粤0306民初6229号民事判决书、（2018）粤03民终3009号民事判决书等证据和庭审笔录、笔录予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点主要在于以下几点：1、两被告是否应向原告返还用电保证金；2、两被告是否应当向原告支付合同履行期满两年未满三年的损失；3、两被告是否应向原告支付装修补偿款人民币75万元。关于返还用电保证金。被告主张该事项已经过法院生效判决审理，然根据（2016）粤0306民初6229号民事判决书、（2018）粤03民终3009号民事判决书，案涉《租赁合同》中“若乙方拖欠租金、管理费、用电设备使用费、水电费等超过三十日，甲方有权单方解除合同，除乙方支付的相关保证金作为违约赔偿金不予退还外，上述欠缴费用仍需向甲方缴纳，造成甲方损失的由乙方承担赔偿责任”，但两被告和原告签订的《供电、用电协议》中又约定“用电保证金暂定为人民币100万元，因乙方与丙方签订《租赁合同》时约定由乙方向丙方缴纳人民币50万元（大写：伍拾万元整）保证金，丙方同意在签订本合同三日内将乙方向丙方缴纳的保证金全额转交给甲方，剩余的用电保证金人民币50万元（大写：伍拾万元整）乙方直接缴纳给甲方。甲乙双方合同到期后，乙方结清各项应付费用后，15日内向甲方提交用电保证金收据原件，甲方经审查认定乙方没有违反本合同规定后5日内向乙方无息返还用电保证金”，由此可见，两被告和原告变更了对退还用电保证金的约定，即在上述约定条件成就的情况下，被告华发股份公司应当向原告返还用电保证金。（2016）粤0306民初6229号民事判决书、（2018）粤03民终3009号民事判决书判令原告向被告华发股份公司支付自2015年12月16日至判决确定的返还涉案房屋之日止的租金、管理费和用电设备使用费。原告未举证证明已经支付了上述款项，故《供电、用电协议》中关于返还用电保证金的条件尚未成就，原告请求被告返还用电保证金的诉求本院不予支持。关于支付合同履行期满两年未满三年的损失。案涉租赁合同明确约定“租赁物业所占用的土地的房屋权利人有整体开发的计划，因此，租赁期限视履约过程中的实际情况按以下方案执行：(1)合同履行满三年后双方都有权解除合同。若乙方提出解除合同应补交三个月免租期厂房租金：若甲方提出解除合同应提前三个月通知乙方且给予乙方三个月的免租期。双方不得追究另一方解除租赁合同的责任。(2)合同履行满两年未满三年，如该租赁场地被政府征用或房屋权利人对其进行房地产整体开发而双方提前终止合同。甲方按以下计算方式赔偿乙方损失[计算方式为：(36个月－已履行的月数)×月租金]，乙方不得再就双方提前终止合同事宜以任何理由追究甲方责任”。本案中，原告与被告华发科技公司的租赁期间为2014年1月16日至2016年1月16日，符合《租赁合同》中关于“合同履行满两年未满三年”合同终止的约定，原告因此主张被告向原告支付合同履行期满两年未满三年的损失，本院予以支持。关于装修补偿款。案涉租赁合同明确约定“乙方（原告）负责办理排污许可证的复牌事务且相关费用由乙方全额承担（含甲方原有的污水处理设备设施的改造、新增设备设施费用）”。本案中，原告主张因其加建了废水管道、废气管道、排水管道、废水塔，共计投入75万元，并向本院提交了合同及收据加以证明。然，根据租赁合同之约定，原告加建项目属双方合同明确约定的“新增设备设施费用”，应由原告承担。故针对原告主张被告支付装修补偿款该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳中恒华发股份有限公司、深圳市中恒华发科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华永兴环保科技有限公司支付合同履行期满两年未满三年的损失人民币312万元；二、驳回原告深圳市华永兴环保科技有限公司的其他诉讼请求。如被告深圳中恒华发股份有限公司、深圳市中恒华发科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费45760元，被告深圳中恒华发股份有限公司、深圳市中恒华发科技有限公司负担29316元，原告深圳市华永兴环保科技有限公司负担16444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李    颖人民陪审员 黄    芳人民陪审员 李    静二〇一八年十一月二十六日书 记 员 陈恒丽（兼）书 记 员 李  嘉  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。