陕西省榆林市榆阳区人民法院 陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0802民初829号原告：榆林市亿家乐购物广场有限公司，住所地陕西省榆林市高新区东门北50米处，统一社会信用代码9161080008585037X6。法定代表人：辛亚军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑政委，系陕西正北律师事务所律师。被告：榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会，住所地榆阳区。法定代表人：许团林，系该村村主任。委托诉讼代理人：唐世伟，系陕西海内律师事务所律师。被告：张艳飞，男，1981年8月15日出生，民族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区，居民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：冯学慧，系陕西正北律师事务所律师。原告榆林市亿家乐购物广场有限公司与被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会、张艳飞合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告榆林市亿家乐购物广场有限公司的委托诉讼代理人郑政委、被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会的委托诉讼代理人唐世伟、被告张艳飞的委托诉讼代理人冯学慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告榆林市亿家乐购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告张艳飞签订的商业房屋租赁合同有效予以解除；2、依法判令被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会赔偿原告装修损失为981662.96元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月1日，被告张艳飞与被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会签订了商业房屋租赁合同，约定：租期为2013年12月1日至2021年12月1日。被告张艳飞有转租权等事项。2015年11月1日，原告与被告张艳飞签订了亿家乐购物广场的租赁合同，约定：原告租赁被告张艳飞所承租的位于榆林高新区XX路XX广场商场2410.91平方米用于开设超市。租赁期限从2015年11月1日至2021年12月1日，租期为六年。年租金1301891.40元等事项。合同签订后，原告按约缴纳了租金并进行经营使用。2016年3月10日，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会指使其村民万海军、韦某某、陈张飞、孙卉军、折生茂强制关闭了原告经营的超市门，致使原告无法经营至今。事件发生后，经过多次协商及向公安机关报案处理无果。现原告提起诉讼请求法院依法判决。原告向法庭提交了以下证据:1、XX城XX小区XX区一期商业房屋租赁合同1份、巨丰智慧城商铺租赁合同1份、收据3张，用以证明被告张艳飞与被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会签订了房屋租赁合同，租赁期间被告张艳飞将部分租赁物转租给原告及原告向被告张艳飞交纳了租金976418元（双方约定免除三个月租金）、保证金5万元的事实。2、收据1张，用以证明原告向鉴定机构交纳了鉴定费2万元的事实。被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会辩称：被告与被告张艳飞之间存在租赁合同关系。被告与原告之间没有合同关系。被告没有指派被告村民万海军等人将原告经营的超市门锁住致原告不能正常经营，被告非实际侵权人不承担赔偿责任。原告的损失应当由被告张艳飞赔偿。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会未向法庭提交证据。被告张艳飞辩称: 2013年12月1日，被告张艳飞与被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会签订了商业房屋租赁合同。被告承租了被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会所有位于榆林市高新技术产业园区兴达路西雨润路南平安大道东巨丰智慧城住宅小区。租期8年，从2013年11月1日至2021年11月1日止。2015年11月1日，被告将涉案房屋转租给原告。被告与原告签订了房屋租赁合同，被告收取了原告保证金5万元及一年的租金。2016年3月10日，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会指派万海军等人将原告经营的超市门锁住至今原告不能经营。原告的停业损失、财产损失均由被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会的行为造成的，应当由被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会承担。与被告无关，请求法院依法判决。被告张艳飞向法庭提交了以下证据：（2017）陕0802民初475号民事判决书1份，用以证明造成原告的损失是由被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会的行为造成的，应当由被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会承担的事实。本案在审理过程中，经原告申请，依法调取了以下证据：榆林方正资产评估有限责任公司于2018年8月29日作出榆方评报字（2018）第369号关于榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修及营用资产损失的评估报告书，评估意见为榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修评估价值为357572.93元，营用资产的评估价值为393549.58元。2018年9月21日，该公司作出关于榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修及营用资产损失的评估报告书修改说明，结论为榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修损失总评估价值为981662.96元（含营用资产的评估价值为393549.58元）。鉴定费2万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会质证为对证据1、2有异议，经查，签订合同的事实，本院予以确认并在卷佐证；被告张艳飞质证为真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告张艳飞提交的证据，原告质证为无异议，本院予以确认并在卷佐证；被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会质证为真实性无异议，证明目的有异议不予认可，经查，该判决的事实，本院予以确认并在卷佐证。对榆方评报字（2018）第369号关于榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修及营用资产损失的评估报告书及修改说明，原告质证为无异议；被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会、被告张艳飞均质证为有异议，经查，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会、被告张艳飞未提供反驳的证据证明其主张的事实，该证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2015年11月30日，原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经榆林市工商行政管理局注册成立的有限公司，经营范围为日用百货、食品等。2014年9月15日，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会（出租方、甲方）与被告张艳飞（承租方、乙方）XX城XX小区XX区一期商业房屋租赁合同，约定：第一条基本情况。甲方出租的房屋坐落于榆林市XX园区XX大道北、兴达路西、雨润路南、平安大道东。XX城XX小区XX区靠北一期商业，共计出租总面积为6528.69㎡；其中为一层2805.63㎡，超市2410.91㎡；地上二层商业1312.15㎡。第三条租金和租赁期限。1、租金为前四年地上一层商业每月72元/㎡，计租金2424064.32元；超市每月45元/㎡，计租金1301891.40元；地上二层商业每月36元/㎡，计租金566848.80元。每年租金总费用为4292804.52元。第五年即48个月后租金递增10%的比例即地上一层商业每月79.2元/㎡，计租金2666470.76元；超市每月49.5元/㎡，计租金1432080.54元；地上二层商业每月39.6元/㎡，计租金623533.68元。每年租金总费用为4722084.98元.2、租赁期限为8年，房屋租赁期限自2013年12月1日起至2021年12月1日止。第四条原合同违约责任及2014年优惠方式。1、原合同中除本合同中列入面积，其他为乙方向甲方退租面积作为退租违约金为1816905.60元。2、乙方2013年12月1日至2014年5月31日已实际利用的面积及应交纳租金为一层商业909024.12元（按半年免1.5月计算）；超市为488209.28元（按半年免1.5月计算）；二层商业212568.30元（按半年免1.5月计算）。3、乙方2014年6月1日至2014年12月1日应支付租金为一层商业909024.12元（按半年免1.5月计算）；超市为488209.28元（按半年免1.5月计算）；二层商业212568.30元（按半年免1.5月计算）。4、甲方同意在租赁第一年度即2013年12月1日至2014年12月1日期间给乙方免收3个月租金的优惠即3219603.39元。5、乙方在2013年12月1日至2014年12月1日期间应交纳给甲方的租金及退租违约金5036508.99元。第五条租金及保证金支付方式。在签订本合同时乙方一次性支付全年租金，乙方在1年期满前一个月内支付下一年度全年租金。保证金20万元。租赁期限内，甲方有权从上述履约保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿。上述保证金不足部分，乙方应于10日内补足。第八条转租、转让和交换。在租赁期限内，乙方可以转租、分租，在转租、分租时签订的合同必须在本合同范围内，除租赁费用外乙方不得予第三方承诺任何超越本合同约定条款事项。第九条解除本合同的条件。1、甲、乙双方同意在租赁期限内有下列情形之一的，本合同解除，双方互不承担责任：1、该房屋因社会公共利益被依法征用的；2、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；3、该房屋因不可抗力因素造成毁损、被安检部门鉴定为危险房屋的（双方有过错除外）。2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按违约行为发生时当年租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：4、乙方逾期向甲方支付租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的相关费用累计超过30日的。6、乙方违反本合同的约定，且在甲方书面通知的期限内，乙方未予以纠正超过20日。3、甲方按照本合同内容解除本合同时，乙方应在甲方单方解除通知发出之后，与甲方联系办理租金等费用结算及该房屋返还事宜。逾期则视为乙方已经放弃对该房屋内之任何物品（包括装修、设施设备等）的所有权和处置权，甲方有权处置上述物品，且乙方不得以任何理由向甲方要求索赔。第十条违约责任。乙方逾期支付应付费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、代收公用事业费等费用）且甲方未行使本合同单方解除权的，则每逾期一日，乙方需按应付费用总额2‰支付违约金。若逾期支付应付费用超过30日的，甲方除有权继续要求支付逾期违约金外，还有权采取停止公用事业及强行要求停业等其他任何方式的强制措施，因此造成的一切损失及法律后果均由乙方自行承担等事项。2015年11月1日，被告张艳飞（出租方、甲方）与原告榆林市亿家乐购物广场有限公司（承租方、乙方）签订了巨丰智慧城商铺租赁合同，约定：第一条租赁房屋及面积。租赁房屋为XX城XX街XX层，租赁建筑面积为2410.91㎡。第二条租赁用途。超市。第三条租赁期限。该房屋租赁期6年，租赁期限自2015年11月1日起至2021年12月1日止（其中免除3个月租金，计976418元）。第四条租金及付款方式。年租金每月45元/㎡，计1301891.40元等事项。第六条保证金。保证金5万元等事项。合同签订后，被告张艳飞向被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会交纳了租赁费等7764301.23元。原告向被告张艳飞交纳了保证金5万元，租金976418元用于经营超市。2016年1月27日，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会召开会议高书记表态“如果到期在不交清费用，就采取强制措施。”2016年3月15日，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会召开会议高建平表态“超市门开，还是不开，怎样解决。钱交清开门，交不清不能开门。”2016年3月10日，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会村民万海军等人将原告经营的超市门锁住致原告不能经营。2016年11月24日，原告通过本院将原告经营的超市进行管理。致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。本案在审理过程中，经原告申请本院通过榆林市中级人民法院司法技术室委托榆林方正资产评估有限责任公司进行鉴定，该公司于2018年8月29日作出榆方评报字（2018）第369号关于榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修及营用资产损失的评估报告书，评估意见为榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修评估价值为357572.93元，营用资产的评估价值为393549.58元。2018年9月21日，该公司作出关于榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修及营用资产损失的评估报告书修改说明，结论为榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修损失总评估价值为981662.96元（含营用资产的评估价值为393549.58元）。鉴定费2万元。另查明：被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会村民陈张飞、孙卉军、高朋飞、折生茂、万海军、韦某某于2016年3月10日在被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会购买锁及相关工具下对原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经营的超市门上锁。再查，2017年1月4日，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会向本院提起诉讼，本院于2018年5月11日作出（2017）陕0802民初475号民事判决书，判决为一、榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会与张艳飞签订的XX城XX小区XX区一期商业房屋租赁合同有效，于2018年4月16日解除。二、本判决生效后十五日内，由张艳飞、榆林市亿家乐购物广场有限公司、辛建军、黄晓微、孙利霞、刘祥玲共同连带返还原告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会所有位于榆林市XX区XX城XX街XX层，建筑面积2410.91㎡的房屋由原告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会管理。三、本判决生效后十五日内，由张艳飞给付榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会租赁费228554元。四、驳回原告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会的其他诉讼请求。本院认为，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会（出租方、甲方）与被告张艳飞（承租方、乙方）签订的XX城XX小区XX区一期商业房屋租赁合同、被告张艳飞（出租方、甲方）与原告榆林市亿家乐购物广场有限公司（承租方、乙方）签订的巨丰智慧城商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均确认为有效合同。被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会辩称被告没有指派被告村民万海军等人将原告经营的超市门锁住致原告不能正常经营。经查，2016年1月27日，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会召开会议高书记表态“如果到期在不交清费用，就采取强制措施。”2016年3月15日，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会召开会议高建平表态“超市门开，还是不开，怎样解决。钱交清开门，交不清不能开门。”被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会村民陈张飞、孙卉军、高朋飞、折生茂、万海军、韦某某于2016年3月10日在被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会购买锁及相关工具下对原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经营的超市门上锁。故被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会的抗辩理由没有必要的事实依据，本院不能采纳。原告榆林市亿家乐购物广场有限公司按照原告与被告张艳飞签订的巨丰智慧城商铺租赁合同履行了交纳租赁费的义务享有了对其承租的租赁物合法占有的权利，该占有权具有准物权的性质。同时，依XX城XX小区XX区一期商业房屋租赁合同“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按违约行为发生时当年租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：4、乙方逾期向甲方支付租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的相关费用累计超过30日”的约定。被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会未提供证据证明向被告张艳飞书面通知解除合同而采取对原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经营的超市门进行锁门造成原告榆林市亿家乐购物广场有限公司财产受损。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。本案中，因被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会的行为造成原告损失，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会应当承担赔偿损失的民事责任。原告诉请依法判令原告与被告张艳飞签订的商业房屋租赁合同有效予以解除的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持；原告诉请依法判令被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会赔偿原告装修损失为981662.96元的诉讼请求，经审查，原告榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修损失总评估价值为981662.96元（含营用资产的评估价值为393549.58元）。被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会于2016年3月10日进行锁门，2016年11月24日，原告通过本院将原告经营的超市进行管理。被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会不能采取诉讼等方式解决与被告张艳飞租赁问题，而采取锁门的方式是造成原告损失的主要原因，应承担原告损失主要责任为687164.07元（981662.96元×70%=687164.07元）。被告张艳飞因拖欠被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会的租赁费导致被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会进行锁门是造成原告损失的次要原因，应承担原告损失次要责任为294498.89元（981662.96元×30%=294498.89元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告榆林市亿家乐购物广场有限公司与被告张艳飞签订的巨丰智慧城商铺租赁合同有效，于2018年4月16日起解除。二、本判决生效后十日内，由被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会赔偿原告榆林市亿家乐购物广场有限公司装修损失687164.07元。三、本判决生效后十日内，由被告张艳飞赔偿原告榆林市亿家乐购物广场有限公司装修损失294498.89元。四、鉴定费2万元，被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会承担14000元，被告张艳飞承担6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元，由被告榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会负担4760元，被告张艳飞负担2040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 员  李长鹏  二〇一八年十一月七日 书 记 员  张 乐