江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初4552号原告：南通乾通物业管理有限责任公司，住所地南通市工农路28号。法定代表人刘恩伟，总经理。委托诉讼代理人：张勤学，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董颖立，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告：周鹏，男，1982年6月10日生，汉族，住南通市崇川区。原告南通乾通物业管理有限责任公司与被告周鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法由审判员黄素兵适用小额诉讼程序独任审判，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告南通乾通物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人董颖立、被告周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通乾通物业管理有限责任公司向本院提出诉讼：1.判令被告周鹏支付所欠物业管理费10375.2元。2.判令被告周鹏向原告支付逾期付款的违约金（自2016年1月1日起，按拖欠额的每日万分之五计算至实际支付之日）。事实与理由：原告与被告签订前期物业服务合同1份，约定原告对万濠星城小区实行物业管理服务，物业服务费每月每平方米2.5元（其中物业公共服务费每月每平方米1.87元，公共能耗费每月每平方米0.63元），如未按时预交的，每逾期一日承担千分之五的违约金。被告购买了万濠星城9幢0805室房屋，建筑面积115.28平方米。被告未支付2016年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费计10375.2元。原告多次上门向被告催收，被告一直置之不理，拒绝履行支付义务。被告周鹏辩称，与原告签订前期物业服务合同属实，原告未能尽到物业服务合同约定的义务，原告也不能举证证明其主张全额物业服务费所基于的合同义务已履行完毕，其向被告主张物业服务费缺乏事实依据。原告南通乾通物业管理有限责任公司围绕其诉讼请求向本院提供以下证据：1.原、被告订立的前期物业服务合同。证明原、被告存在物业服务合同关系，约定了收费价格和违约责任。2.原告的保安巡检记录、保洁服务委托合同。证明原告按合同约定履行了物业服务义务。3.律师函、快递单各1份。证明原告向被告催收了物业费。经质证，原告对被告提供的证据无异议，但认为原告将合同主要义务外包并没有经过业主同意。被告周鹏围绕其抗辩主张提供以下证据：1.2017年1月20日、2018年6月15日南通市住房保障和房产管理局市区物业管理小区环境维护和电梯、消防安全整治行动巡查通报各1份。证明原告所管理的万濠星城小区检查得分较低，原告未完全履行物业服务合同义务。2.万濠星城前期物业服务合同附件。证明原告的物业服务事项及服务标准，原告物业服务达不到该标准。3.照片14张。证明万濠星城小区绿化带晾有衣服，部分业主擅自将电瓶车停放在公共场地，地下停车场多处存在垃圾，公共窗户在灰尘，道路边缘损坏未维修，垃圾堆于垃圾桶外，原告未按物业服务合同约定履行义务。4.万濠星城小区部分业主向原告发出的“物业管理不足告知书”、“物业不足再次告知书”（照片）。证明原告物业管理与服务不到位。经质证，原告对被告提供的证据1、2的真实性、合法性无异议，但认为两份通报系行政行为，所作常态检查并非针对物业公司是否履行物业管理合同所作出的认定，与本案无直接关联，检查内容中许多项目非物业服务合同约定的义务。原告认为，被告提供的证据3、4不具有真实性、合法性。被告未提供照片的原始载体，未提供物业管理不足告知书原件，照片由原告自己或其他业主拍摄，即使是在万濠星城小区拍摄，无法证明拍摄时间，不能反映原告提供的物业服务的整体情况。被告所举证据均不能作为认定原告未履行物业服务合同义务、被告不交费或打折付费的依据。原告认可物业管理不足告知书的签收人为其物业管理人员。本院认定原告的证据、被告提供的证据1-3以及证据4中的“物业管理不足告知书”具有真实性、合法性，并在卷佐证。被告提供的“物业不足再次告知书”因系照片，无法显示张贴时间及地点，也无任何人签名，故对其真实性不予认定。结合双方当事人在本院庭审笔录的陈述，本院对本案事实认定如下：被告周鹏购买置了南通市崇川区万濠星城9幢0805室房屋，建筑面积115.28平方米。2014年12月5日，原告南通乾通物业管理有限责任公司与被告周鹏签订了具有格式条款内容的前期物业服务协议，协议约定原告的权利义务包括:有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权；监督物业管理行为，有权就物业管理有关问题向原告提出合理意见和建议，签订并遵守临时管理规约，依据本协议及时交纳物业服务费，装饰装修房屋时遵守装饰装修管理规定，不得占用、损坏物业公共部位、共用设施、或改变其使用功能，等等。协议约定原告的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理，根据政府相关法规和政策，结合本物业实际情况，制定本物业管理制度，并通过书面公告等方式告知业主，编制年度工作计划，物业管理年度费用预算，向全体业主公告；对业主和物业使用人违反本物业管理制度和临时管理规约等行为，有权采取劝阻、制止、在本物业内公示、要求赔偿经济损失、诉讼等方式进行处理，有权对业主即将造成有损于全体业主的行为予以劝告或制止，可以委托专业公司或专业机构承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理业务转让给第三方，依据本协议向业主收取物业服务费，每年向全体业主公示本物业管理区域内物业服务费用收支账目，等等。协议约定的物业管理内容及要求包括：房屋共用部位的清洁养护、修缮和管理，整体外观统一、完好、整洁、无违章搭建、乱建现象；房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理，设备运行良好，无事故隐患；环境卫生，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运，共用绿地、花木修剪整齐、美观、花草树木长势良好，建筑小品等养护与管理、美观、完整，公共区域四害消杀服务，定期杀虫灭鼠，以及安全管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等等。协议约定的物业管理服务费用为：高层住宅每月每平方米2.5元，其中物业公共服务费每月每平方米1.87元，公共能耗费每月每平方米0.63元。物业服务费用的支付时间为，商品房出卖方签发的入住通知书约定的房屋交付时间为业主物业服务费的起始时间，每次预收1年，若业主未按约定的时间预交物业管理费的，自预期之日起，每逾期一日承担应交管理费总额的千分之五的违约金。前期物业服务协议附《南通市市区普通商品住房物业服务分项目标准》，载明的综合管理服务标准、公共秩序维护服务标准、公共区域清洁卫生服务标准、公共区域绿化日常养护服务标准为五级，公共部位、共用设备设施日常维护养护服务类别为三类。合同签订后至今，原告一直在万濠星城从事物业管理服务。2015年12月，包括被告在内的万濠星城部分业主认为原告物业管理不力导致小区环境脏乱差，向原告发出“物业与服务不足公告书”，要求原告拿出具体整改方案及整改时间，及时公布能耗费账单、租赁车位及其他收益收支情况，面对私搭乱建，破坏绿化行为如何有效制止及预防，公示2016年物业费收取许可证。2017年1月20日，南通市住房保障和房产管理局对市区10个物业管理小区环境维护和电梯、消防安全整治行动巡查情况进行了通报，原告管理的万濠星城小区得分71分，10个小区平均得分为74.8分。通报中列明万濠星城发现的主要问题有：乱扔杂物8处，垃圾桶未盖3处，楼道乱堆杂物1处；无安全、巡查、车辆管理制度，无完善的值班记录，非机动车乱停2处；电梯设备房无防鼠设施，未悬挂岗位职责等制度；消防水泵处于手动状态，消防电话无效，消防火灾自动喷水灭火系统有故障，未悬挂岗位职责、应急预案等制度，未落实管理责任人，未悬挂管理责任人姓名、照片、操作证件的公示牌；未公示物业服务企业信息、物业服务项目经理执业信息、物业服务内容及收费标准、维修资金使用流程。2018年6月15日，南通市住房保障和房产管理局对市区12个物业管理小区环境维护和电梯、消防安全“421”常态检查情况进行了通报，原告管理的万濠星城小区得分66分，12个小区平均得分73.08分。万濠星城存在的问题主要有：乱扔杂物10处，垃圾桶未盖3处，未建立“融合党建+三位一体”共治共管平台；非机动车辆乱停放2处，单元楼道车辆乱停放1处；电梯安全未制定专业外包合同监管制度，设施设备有灰尘，电梯轿厢内有乱张贴现象；消防水泵处于手动状态，未制定专业外包合同监管制度，设施设备有灰尘，消防引路标识不通电5处，无设施设备使用运行记录，消防栓缺接口配件；未公示物业服务企业信息、物业服务项目经理执业信息、物业服务内容及收费标准、维修资金使用流程。被告周鹏办理入住手续时，向原告支付了2015年度的物业服务费，自2016年起，被告周鹏未支付过物业服务费。原告通过向被告寄送催收物业费律师函等方式向被告催收物业费，被告以原告未完全履行物业服务义务为由拒绝支付物业服务费。原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议合法有效，原告应依照前期物业服务协议及附件的规定全面履行自己的物业管理与服务义务，被告作为业主应当根据前期物业服务协议的约定交纳物业服务费。原告提供的证据证明原告在万濠星城小区提供了保洁、保安等物业管理与服务。原告将部分专项服务业务委托专业性服务企业，不同于整体物业管理一并委托他人，具有合同依据，不违反相关规定。本案原、被告争议的焦点是，原告是否按照物业服务合同约定履行了全部义务。被告提供的南通市住房保障和房产管理局的两次通报证明原告在综合部分、秩序维护、消防安全、公示部分存在乱扔乱堆杂物、非机动车乱停、制度不全，消防设备不规范、不干净、无运行记录，未公示服务信息、收支账目等问题，两次查检得分均低于平均分，说明原告物业管理不到位。被告提供的反映小区脏乱差的照片虽然不能反映原告提供的物业管理的整体现状，但能反映物业管理区域内一时一处的情况，对于原告物业管理不力具有一定证明力。被告提供的万濠星城部分业主对原告“物业管理与服务不足告知书”原告的物业管理人员已签收，证据形式真实，内容以及所反映的问题虽然无法核实是否真实存在，但至少可以说明原告物业服务的不足，正因为有问题才引起部分业主的不满意。综合被告提供的证据，对照原告的收费价格以及服务标准，本院认定原告2018年6月之前，物业管理与服务存在不足与瑕疵。故前期物业服务合同约定的收费标准与实际服务存在性价差，依照质价相符的原则，对于原告主张的2016年1月至2018年6月间的物业服务费应适当扣减。本院酌情判令被告该阶段的物业服务费按90%支付。2018年7月至12月的物业费被告应全额支付。据此，2016年1月至2018年12月，被告周鹏应支付原告物业服务费7113.93元（1.87×115.28×30×90%+1.87×115.28×6），公共能耗费2614.55元（0.63×115.28×36），合计9728.48元。其中2016年、2017年、2018年分别为3199.71元、3199.71元、3329.06元。对于原告主张的逾期付款的违约金，物业管理需要物业管理企业不断投入人力、物力、财力。被告在长达3年的时间内不支付物业费及公共能耗费，不仅影响了物业管理企业正常的运营，而且损害了已交费业主的合法利益，鉴于原告提供了大部分的物业管理服务，其物业管理存在的不到位与瑕疵不足以形成被告的同时履行抗辩权，被告应以法院判决应支付的费用为基数，自逾期付款之次日起，支付逾期付款的违约金。前期物业服务协议约定的每日千分之五过高，原告要求按每日万分之五支付违约金合理正当，本院予以支持。又鉴于前期物业服务合同约定业主预付一年的物业服务费，未约定具体支付时间，本院酌定每年的第一个月为预付期，超过第一个月即视为逾期。故被告应自每年2月1日起支付逾期付款的违约金。需要说明的是，物业服务合同是一种双务有偿合同，原告应不断转变服务理念，提高服务品质，虚心听取业主意见，积极回应业主提出的需求，对于业主反映的问题以及行政管理部门巡查发现的问题及时提出并落实整改方案，以良好的服务质量赢得全体业主的信任，使主动付费成为业主的自觉行动。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周鹏于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通乾通物业管理有限责任公司南通市崇川区万濠星城9幢0805室2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、公共能耗费9728.48元。二、被告周鹏于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通乾通物业管理有限责任公司逾期支付物业服务费的违约金（2016年度、2017年度的违约金均以3199.71元为本金，自2016年2月1日、2017年2月1日分别计算至实际给付之日；2018年度的违约金以3329.06为本金，自2018年2月1日起计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元(已减半)，由被告周鹏负担。本判决为终审判决。审判员  黄素兵二〇一八年十一月二十六日书记员  徐远远