重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0156民初3867号 原告：重庆庆业物业管理有限公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**九寨印象小区**，统一社会信用代码91500105765909347G。 法定代表人：王中毅，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘警伟，重庆星空律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨华锋，重庆星空律师事务所律师。 被告：谢亚强，男，1986年9月26日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：谢永明（系谢亚强之父）。 委托诉讼代理人：杨华，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者。 原告重庆庆业物业管理有限公司（以下简称：庆业公司）与被告谢亚强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员代霞独任审判，于2018年9月17日公开开庭进行了审理。原告庆业公司的委托诉讼代理人杨华锋，被告谢亚强的委托诉讼代理人杨华、谢永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庆业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告谢亚强支付从2012年9月至2017年12月期间拖欠的物业服务费、公摊水电费等5129.8元及违约金（计算方式：按所欠物业费为基数，从2018年1月1日起按每日千分之三计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由被告谢亚强承担。事实和理由：原告庆业公司分别于2007年12月28日和2009年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司（以下简称裕升公司）签订了《XX·XX城一期前期物业服务委托服务合同》《XX·XX城二期前期物业服务委托服务合同》。合同签订后，原告庆业公司按照约定接管了被告谢亚强所在小区物业，并提供物业服务。2017年12月，武隆区XX小区1-3组团业主委员会选聘新的物业公司提供物业服务，前期物业服务合同自然终止。2017年12月26日，武隆区XX小区1-3组团业主委员会向原告庆业公司发出设备及物业工作移交工作联系函，原告庆业公司收到此函后立即与新入住的物业公司办理了工作移交。2017年12月30日之前，根据《物业管理条例》第二十六条以及原告庆业公司与裕升公司签订的前期物业合同约定，因合法成立的业主委员会未与原告签订物业服务合同，也未选聘新的物业服务公司，故前期物业合同不因期满自动失效，期满后对被告谢亚强仍然具有法律约束力。被告谢亚强作为XXX小区业主，应该按照前期物业服务合同约定标准缴纳物业服务费。但经过原告庆业公司多次催收，被告谢亚强拒不缴纳物业服务费。其行为已经严重侵害了原告庆业公司的合法权益。请求人民法院支持原告庆业公司的诉讼请求。 被告谢亚强辩称，本案具有特殊性，原告庆业公司的起诉违背了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定。根据《物业管理条例》第十、十一、十二条的规定，原告庆业公司的诉权来源不合法，不具有正当性，根据合同相对性原则，原告庆业公司无法向被告谢亚强提起诉讼的。根据原告庆业公司提交的全部材料和被告谢亚强收到的材料，与物业管理条例相违背，原告庆业公司持有的物业服务合同不是业主大会的意见，不能对全体业主产生效力，该公司没有向业主公布任何收支情况。本案原告庆业公司未进行物业服务，被告谢亚强没有支付物业服务费的义务且其请求已经超过了诉讼时效期间。原告庆业公司服务不定时，8、9号楼业主自行组织清理垃圾1个多月，业主自行垫支5000多元，但这个月的物业费原告庆业公司没有扣除，下水道堵塞，小区臭气熏天。 经审理查明，XX·XX城是位于武隆区XX街道XX路的商业住宅综合小区，其中XX小区、XX小区、XX小区三个片区分别为XX·XX城的第一、二、三期，建设单位均为重庆裕升房地产开发有限公司。XX·XX城第一、二、三期在建时，建设单位重庆裕升房地产开发有限公司与原告庆业公司分别签订了前期物业服务合同，委托原告庆业公司为其进行前期物业服务，并在房地产行政管理部门进行了前期物业合同的备案登记。重庆裕升房地产开发有限公司（甲方）与原告庆业公司（乙方）在《XX·XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》中约定：“……第三条、物业管理委托服务期限。本合同管理服务期从2009年12月28日至2012年12月28日止，为期叁年。在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。……第五条、物业管理服务费及付款方式。……5.1.2本物业管理区域的物业服务费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5/平方米/月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户。……5.1.6上述物业服务费中不含小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费。按照国家及政府相关规定，该部分费用应由小区所有业主及使用人每月据实分摊。……” 被告谢亚强是XX·XX城XX小区X幢X-X号（原X号楼）房屋的业主，用途为普通成套住宅，该物业面积为110.98平方米，配备电梯。2018年8月27日，原告庆业公司诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，武隆县发展和改革委员会于2011年1月26日以武隆发改价[2011]2号《武隆县发展和改革委员会关于核定XX·XX城“二、三组团”物业服务收费标准的批复》审核批准被告物业所属的物业管理区域的物业收费项目及标准为：“……一、收费项目及标准。1.住宅物业服务费：0.54元/平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费40%。……3.住宅楼电梯运行服务费：0.3元/平方米·月；……开发商售房合同条款中对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，按承诺执行。……”。 再查明，XX·XX城小区业主共用部位、共用设备设施的电费由原告庆业公司代缴后按户据实分摊。2012年9月至2017年12月期间，被告谢亚强未支付物业服务费、电梯费、公摊电费。 还查明，2010年8月28日，原XX·XX城业主委员会与重庆巨轮物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以该业委会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由作出了撤销XX·XX城业主委员会备案的决定。 2017年12月26日，XX·XX城业主委员会选聘了重庆怡苑物业管理有限公司武隆分公司接管XX·XX城1、2、3组团，并向原告庆业公司发出“关于XX小区1至3组团设备及物业工作移交工作联系函”。之后，原告庆业公司在办理完相关移交手续后，即退出XX·XX城1、2、3组团的物业服务。2018年1月1日，重庆怡苑物业管理有限公司武隆分公司开始提供物业服务。 上述事实，有原、被告的陈述及答辩，原告庆业公司提交的前期物业服务委托服务合同、备案登记证明、武隆发改价（2011）2号文件、关于XX小区1至3组团设备及物业工作移交的工作联系函、武隆国土房管发（2011）106号文件、重庆市土地房屋权属登记申请书、欠费明细表等证据在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以XX·XX城业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由撤销了XX·XX城业主委员会的备案。这说明原XX·XX城业主委员会并非合法成立的民事主体，其解除前期物业服务合同的行为以及与他人签订物业服务合同的行为均不发生法律效力；根据《物业管理条例》第二十六条的规定和《前期物业服务委托服务合同》的约定，《前期物业服务委托服务合同》不因约定的履行期限届满而自动失效，故该合同对双方仍具有法律约束力；原告庆业公司为被告谢亚强居住的小区提供了物业服务，双方建立了物业服务合同关系，故原告庆业公司要求被告谢亚强支付物业服务费、公摊电费、电梯费等费用的诉讼请求成立，本院予以支持。 被告谢亚强辩称原告庆业公司的部分主张超过诉讼时效期间，本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，原告庆业公司主张的费用中在2015年10月之前的部分已经超过诉讼时效期间。被告谢亚强的辩称理由成立，本院予以采纳。根据前期物业服务合同约定及发改委文件规定，被告谢亚强应支付原告庆业公司的物业服务费为1498.23元（110.98㎡×0.5元/㎡×27个月)、电梯费553.50元（20.50元/月×27个月）、公摊电费91元。被告谢亚强辩称业主自行组织工人清理垃圾一个多月并垫支5000多元费用，但被告谢亚强提供的证据系复印件，无法核实真实性，故本院对被告谢亚强的该辩称理由不予采纳。 关于原告庆业公司主张的违约金问题。本院认为原告庆业公司虽然提供了物业服务，但其提供的物业服务存在一定的瑕疵，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况，对原告庆业公司主张要求被告谢亚强支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告谢亚强在本判决生效之日起五日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司物业服务费1498.23元、电梯费553.50元、公摊电费91元，共计2142.73元； 二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告谢亚强负担。 本判决为终审判决。 审判员  代霞 二〇一八年十一月六日 书记员  黄翠