广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初1047号原告（反诉被告）：陈观泰，男，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：陈海萍，广东粤海律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈才英，女，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：黄胜，住湛江市霞山区。原告（反诉被告）陈观泰与被告（反诉原告）陈才英租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，经审查发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈观泰及其委托诉讼代理人陈海萍、陈才英及其委托诉讼代理人黄胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈观泰向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告于2017年3月5日签订的《合同书》；2.判令被告立即搬清所租赁位于湛江市霞山区××北××第四间商铺的物品，并把上述商铺交还给原告；3.判令被告立即向原告支付所拖欠的租金9000元及逾期支付租金的利息（拖欠租金暂计至2018年5月5日，之后按每月4500元计算，计至被告将上述商铺交还原告之日止；逾期支付租金的利息，以实际拖欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.判令被告立即向原告支付由原告垫付的水电费2928.27元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月5日，原告与被告签订了《合同书》，约定由原告将其名下位于湛江市霞山区××路××北××第四间商铺租赁给被告经营使用，租期为三年，第一年租金为50400元，签订合同后即付第一年租金；第二、三年租金每月加收300元，即每年租金54000元，按半年交租金。签订合同后，原告将租赁商铺交付被告使用，被告以现金方式向原告交付了第一年租金50400元（2017年3月5日至2018年3月5日）。被告在租赁期内因与他人产生纠纷，自行关门不再经营，原告为被告垫付了2017年10月至12月电费1795.99元以及2017年11月至2018年1月的水费1132.28元。直到2018年3月5日第一年租期到期后，被告未再向原告支付第二年上半年租金，已构成违约。原告于2018年4月25日，通过张贴告示和发信息方式告知被告，于2018年5月8日履行缴交租金和原告垫付的水电费用。被告至今未依约履行，原告遂起诉至法院。被告（反诉原告）陈才英辩称，被告同意解除2017年3月5日签订的《合同书》；合同不能履行的原因是原告与他人之间的纠纷，导致该涉案商铺的后门被封死，造成被告不能经营，原告应当承担过错责任。本案中，被告没有过错，原告诉求没有依据，应当予以驳回。被告（反诉原告）陈才英向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人退还押金5000元和三个月租金12600元及货尾款8000元计25600元；2.判令被反诉人赔偿反诉人涉案档口装修、装饰、设备包工包料费97150元；3.判令被反诉人赔偿反诉人餐具费用14709元；4.判令被反诉人赔偿反诉人停业损失费4万元；5.判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由:2017年3月5日，反诉人与被反诉人签订租赁合同，租赁期限为3年，反诉人向被反诉人缴交了第一年租金50400元，并交了按金5000元，当时还买下被反诉人8000元尾货。在反诉人经营期间，被反诉人因涉案档口后门事宜与他人产生口角，妨碍到反诉人正常经营，于2017年12月16月反诉人无法经营停业。反诉人租金已交至2018年3月，故被反诉人应退还3个月租金，即12600元给反诉人。因被反诉人与他人发生纠纷，致使反诉人无法经营，被反诉人还应赔偿反诉人档口装修、餐具以及停业损失等。原告（反诉被告）陈观泰辩称，档口的装修损失，是反诉人所称的2014年3月份发生的，而涉案的合同是2017年3月签订的合同，反诉人主张的损失与本案是没有关联的。反诉人是因为其与他人发生纠纷，自行停止营业，被反诉人在整个过程中并未干预反诉人的经营，被反诉人不存在过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人提交经审查确认的证据及陈述，本院认定事实如下：2014年3月5日,陈观泰与陈才英签订了《合同书》，约定陈观泰将其所有的位于湛江市霞山区××路××北××第四间商铺出租给陈才英经营使用，租期为3年,每年租金50400元，陈观泰存有的货物按进货价转给陈才英，陈才英一次性付款给陈观泰。2017年3月5日，《合同书》约定的租期届满，陈观泰与陈才英再次签订新的《合同书》，约定陈观泰继续将位于湛江市霞山区××路××北××第四间商铺出租给陈才英经营使用，租期3年，收取陈才英押金5000元，第一年租金为50400元，签订合同后即付，第二、三年租金每月加收300元（即54000元），按半年交租，租期内有关税收、电费、水费由陈才英负责。新的《合同书》签订后，陈才英向陈观泰支付了第一年的租金50400元（2017年3月5日至2018年3月5日），2017年12月16日，陈才英关闭商铺，停止经营，水电费交至2017年9月份。陈观泰缴交了涉案商铺2017年10月至12月的电费1795.99元以及水费709.68元。另查明，陈观泰于2018年4月25日在商铺门口张贴启示，以及通过手机短信发送方式，告知陈才英已拖欠租金及水电费，要求陈才英于2018年5月8日前缴清。陈观泰与陈才英未对湛江市霞山区××路××北××第四间商铺进行交接手续。本院认为，本案属租赁合同纠纷，陈观泰与陈才英于2017年3月5日签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案主要争议焦点为：1.陈观泰与陈才英双方在履行租赁合同的过程中是否存在过错；2.陈才英的各项反诉请求是否合理，应否支持。关于陈观泰与陈才英双方在履行租赁合同的过程中是否存在过错的问题。陈才英主张因陈观泰与他人产生纠纷致使其无法继续经营，陈才英无法提供充足的证据予以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，应承担不利的后果，故本院对其该主张不予认可。被告在合同履行期间未依约缴付租金及支付相应水电费，经原告催讨，被告无正当理由未支付租金及水电费，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告应将商铺可移动的物品搬清，交还商铺给原告。被告拖欠的租金27000元（2018年3月5日至2018年9月4日）和水电费2505.67元，以及被告占用商铺期间的费用（按每月4500元，从2018年9月5日起计至商铺交还原告之日止），应当清偿给原告。原、被告双方未明确约定合同违约金的计算，现缴付下半年租金期限尚未届满，原告请求逾期租金的利息计算，应以被告逾期支付2018年上半年的租金27000元为基数，从2018年9月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至债务清偿之日止。关于陈才英的各项反诉请求是否合理，应否支持的问题。陈才英请求陈观泰退还押金5000元、租金12600元以及存货尾款8000元，在双方履行租赁合同过程中，陈观泰未有违约行为，陈才英无理由拒交租金，已构成违约，其请求陈观泰退还租金12600元，于法无据，本院不予支持。陈观泰收取的5000元押金，根据合同约定，解除合同后，原告陈观泰应予以退还，本案中该5000元押金可抵扣被告陈才英应向原告陈观泰支付的租金。双方在2014年3月5日签订的《合同书》，约定陈观泰将货物转给陈才英，陈才英支付给陈观泰尾货款，该合同已履行完毕，现陈才英请求陈观泰返还，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。由于原、被告2014年3月5日签订的《合同书》未对租赁后形成附合的装饰装修物处理进行约定，且该合同已履行完毕。涉案合同因被告违约导致合同解除，依照《最高人民法院的解释》第十一条第（二）项规定，陈才英请求原告赔偿商铺装修、装饰、设备材料、餐具费用以及停业损失费40000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院的解释》第十一条第（二）项规定，判决如下：一、解除原告陈观泰与被告陈才英于2017年3月5日签订的《合同书》。二、限被告陈才英于本判决发生法律效力之日起十日内搬清位于湛江市霞山区录塘路4号之一北幢首层第四间商铺的物品，并将该商铺交还给原告陈观泰。三、限被告陈才英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈观泰支付2018年3月5日至2018年9月4日止的租金22000元（已扣减5000元押金）和利息（以22000元为基数，自2018年9月5日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），以及商铺占用费（自2018年9月5日至交还商铺之日止，按双方合同约定的每月租金4500元计付）。四、限被告陈才英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈观泰支付水电费2505.67元。五、驳回原告陈观泰的其他诉讼请求。六、驳回被告陈才英的全部反诉请求。如果被告未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98.2元、反诉费1924.59元、保全费320元，合计2342.79元，由被告陈才英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  苏开奇代理审判员  王嘉靖人民陪审员  何俏洁二〇一八年十一月七日书 记 员  黄宏林附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。