河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0503民初235号原告：苏一菲，男，1987年11月30日生，汉族，住内黄县。委托诉讼代理人：房海波，河南师林律师事务所律师。被告：安阳市建安置业有限公司，住所地安阳市中华路北段路西。统一社会信用代码：91410500692190940Y。法定代表人：杜陈生，董事长。委托诉讼代理人：杜丹，女，该公司员工，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：刘敬利，大沧海律师事务所律师。原告苏一菲与被告安阳市建安置业有限公司（以下简称安阳建安公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏一菲的委托诉讼代理人房海波、被告安阳建安公司的委托诉讼代理人杜丹、刘敬利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏一菲向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2013年11月25日签订的中华世纪城团购房协议；2、判令被告返还原告购房款295000元及利息（从2014年5月31日至判决之日止，按中国人民银行同期贷款利率），并承担已付房款一倍即295000元的赔偿责任；3、判令被告向原告赔偿所购房屋增值部分损失暂计10万元（具体数额待司法评估结果出具后确定）；4、本案诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2013年11月25日，原、被告签订了一份《中华世纪城团购房协议》，原告购买被告开发的位于安阳市××北段名为中华世纪城其中的房产一套，原告按照协议的约定陆续付清了房款的80%，即295000元。因被告开发的该楼盘证件不全，迟迟不能办理银行按揭手续，原告一直对该房产的房产手续给予关注。2015年底，该房产涉及他人经济纠纷，被安阳市北关区人民法院查封。2017年9月，原告突然得知被告通过安阳市仲裁委员会解除了原、被告之间的购房协议。原告不服该仲裁在法定期限内向安阳市中级人民法院申请撤销该裁决。安阳市中级人民法院审理后，于2017年10月23日作出（2017）豫05民特22号民事裁定，裁定撤销了安阳市仲裁委员会（2016）安仲裁字第249号裁决。在此次诉讼中，原告才得知被告要求原告交付剩余房款一事，在此之前原告未收到过任何关于缴纳房款的通知。原告在收到安阳市中级人民法院裁定后的第三天，本想着前往被告处缴纳剩余房款，却突然收到被告书面形式通知原告解除房屋买卖合同的通知。原告认为，被告向原告发出解除合同通知书完全没有事实根据，不具有法律效力，其单方面解除房屋买卖合同既不符合法律规定，也不符合协议的约定，其行为严重侵害了原告的合法权益。后得知原告购买的房屋被告已经另出卖给他人，鉴于上述事实与理由，特提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告安阳建安公司辩称，同意解除与原告签订的团购协议，但认为解除时间为2016年11月20日，并同意返还其购房款，但不同意赔偿利息及一倍的损失。理由为：1、安阳建安公司不构成一房二卖，2016年11月20日，因苏一菲违约在先，安阳建安公司与苏一菲的《中华世纪城团购房协议》通过仲裁被安阳市仲裁委（2016）安仲裁字第249号裁决书解除，仲裁裁决书自2016年12月29日送达安阳建安公司，2017年9月2日公告送达至苏一菲，而且仲裁裁决书明确写明：自作出之日起发生法律效力，因此双方自此不存在房屋买卖合同关系。2017年9月19日被告将涉案房屋出卖给案外人陈晶。2017年10月23日，安阳市中级人民法院撤销安阳仲裁委裁决书，安阳建安公司是将涉案房屋出卖后才收到撤销仲裁的裁定，所以安阳建安公司在2016年11月20日至2017年10月23日期间将房屋转让给任何一方，均不构成一房二卖。2、主观上安阳建安公司并没有非法获利的故意，当初团购房共19户，其他18户买卖合同均顺利进行，唯有苏一菲合同被解除，而且涉案房屋出卖给苏一菲的房价为428048元（包括基本房款、楼层差价、城市基础设施配套费、暖气安装费、天然气安装费等），解除合同出卖给案外人的房价为424346元，所以安阳建安公司绝非恶意。3、该案不能利用“倒推法”证明安阳建安公司一房两卖。如上所述，安阳建安公司将房屋卖与陈晶的时间是安阳市仲裁委的裁决解除团购房协议后，在此时间段安阳建安公司出卖房屋不构成一房两卖。那么中院撤销安阳仲裁委的裁决后是否能倒推安阳建安公司构成一房两卖，答案是否定的，即不能用后裁定的羁束力约束先行行为，也不能用后裁定的标准判断先行行为的合法性，因此安阳中院后作出的撤销裁定不能倒推安阳建安公司先行出卖房屋系违法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合原、被告的陈述、举证和质证，本院认定本案事实如下：原告苏一菲（乙方）与被告安阳建安公司（甲方）签订了一份《中华世纪城团购房协议》，协议约定乙方团购对象为中华世纪城项目2＃住宅楼（楼层、户型、面积在规定的时间选定），均价为（人民币）每平方米2600元（具体楼层价格见附件）。本次团购房对象主要是照顾西漳涧村村民，解决闺女楼住房困难。本协议签订后30日内，允许乙方变更名称。付款方式为签订合同支付押金10万元；六层主体封顶交第二次押金5万元；十八层主体封顶交第三次押金5万元；主体工程封顶后支付至房款价的80％，房屋交钥匙时支付剩余的房款。基础设施配套费、房地产相关税收、维修基金、天然气初装费、暖气初装费、办理房产证等相关的税费由乙方自理。交房时间：2016年6月30日前。违约责任为首付押金一个月内未能缴纳，取消团购资格。后续款项按照协议约定的施工进度，在接到交款通知后十日内付清。超过约定期限，未支付部分押金甲方按2分年利息加收滞纳金，一个月内仍未能交齐的，取消乙方购房资格，扣除所交押金的20％作为违约金，退回其余押金。甲方须于2016年6月30日前将经验收合格房屋交付乙方使用，届时不能按时交房，甲方按2分年利息向乙方支付已交付价款的违约金，协议继续履行。交房逾期超过90日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按日向乙方支付累计已付款的万分之零点一的违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，甲方须按照本款2条规定支付乙方违约金。如遇国家法律规定不可抗力原因，双方可据实予以延期。本协议在履行过程中如产生争议，由双方当事人协商解决，协商不成可依法向安阳仲裁委员会仲裁等。该协议落款时间为2013年11月25日。同日，案外人李霞与被告就团购中华世纪城项目住宅楼也签订了一份团购房协议，该协议中约定的内容除住宅楼号和交房时间外，其他内容与苏一菲签订的内容一致。经查，涉案房产原购买人为李霞，经李霞申请，和西漳涧村委会协商后，该团购房协议于2015年左右（四次预交款之后）进行了更名，苏一菲团购房协议的落款时间仍为2013年11月25日。被告出具了一张时间为2014年5月31日，收到苏一菲交付房款13楼143.36平米，共计295000元整的二联单据。另查明，案外人李霞曾于2013年10月30日向西漳涧村民购房族筹建处付房款预交款10万元、2013年12月21日付房款预交款5万元、2014年4月14日付房款预交款5万元、2014年5月31日付房款预交款95000元四张收据，合计295000元。被告安阳建安公司提供了2016年5月31日、2016年6月8日与李霞的通话录音，用于证明曾电话通知李霞交付剩余房款和告知准备解除房屋买卖协议、与苏一菲无法联系、房屋协议更名、房屋查封等事宜。原告苏一菲称从未接到安阳建安公司要求交剩余房款的通知，而案外人李霞也没有告知其安阳建安公司要求解除合同或交纳剩余房款等事宜。2016年6月17日，被告安阳建安公司向安阳仲裁委申请仲裁，请求解除与原告2013年11月25日签订的《中华世纪城团购房协议》并请求原告支付违约金59000元。2016年11月20日，安阳仲裁委作出（2016）安仲裁字第249号裁决书，裁决解除被告与原告于2013年11月25日签订的《中华世纪城团购房协议》；驳回被告其他仲裁请求。2017年9月19日，被告安阳建安公司与案外人陈晶签订了《商品房买卖合同》，陈晶以每平方米2960元共计424346元的价格购买了位于安阳市××区××与××大道交叉口西北角中华世纪城1号楼1单元13层1301号房屋，并进行了备案。原告苏一菲于2017年9月19日向安阳市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，2017年10月23日，安阳中级人民法院作出（2017）豫05民特22号民事裁定，裁定撤销安阳仲裁委员会（2016）安仲裁字第249号裁决。2017年11月13日，被告安阳建安公司向原告苏一菲发出书面通知，告知其双方协议签订后，剩余款项133048元未付，2016年3月18日房屋经验收合格，具备协议约定交房条件，因被告多次通知交纳剩余房款，但原告一直未付，特通知与原告签订的《中华世纪城团购房协议》自通知之日起解除。原告称收到上述解除通知书后向本院提起诉讼。上述事实，有原告苏一菲提供的团购协议、交款单据、转款凭证、（2017）豫05民特22号民事裁定书、解除房屋买卖合同通知书，被告安阳建安公司提供的团购协议、通知交费录音、李霞的购房合同及交款手续、苏一菲的购房合同及交款收据、购房人员名单、仲裁书、民事裁定书、证人证言以及当事人的当庭陈述等证据，予以证实。本院认为，原告苏一菲与被告安阳建安公司经原购房人李霞同意签订的落款时间为2013年11月25日《中华世纪城团购房协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。上述规定表明合同解除权条件成就后，行使解除权的关键在于解除权人是否向对方当事人传达了解除合同的意思表示。本案中，被告安阳建安公司称具备交房条件后，下发了交纳剩余房款的通知，并多次通知苏一菲交纳剩余房款但苏一菲均不予交纳，并以此为由，向安阳仲裁委员会申请仲裁，要求解除与苏一菲于2013年11月25日签订的《中华世纪城购房协议》等，2016年11月20日，安阳仲裁委员会作出（2016）安仲裁字第249号裁决书，裁决解除安阳建安公司与苏一菲于2013年11月25日签订的《中华世纪城团购房协议》。原告苏一菲对仲裁裁决的送达方式提出异议，并于2017年9月19日向安阳市中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决，安阳市中级人民法院于2017年10月23日作出（2017）豫05民特22号民事裁定，撤销了安阳仲裁委员会（2016）安仲裁字第249号裁决。现被告安阳建安公司并未提供证据证明其直接向原告苏一菲下发了交纳剩余房款的通知，或者证明在仲裁前向原告苏一菲明确表达了解除合同的意思表示，且（2016）安仲裁字第249号仲裁裁决被撤销，致使安阳建安公司与苏一菲签订的《中华世纪城团购房协议》并未解除。在2017年11月13日安阳建安公司向苏一菲发出了解除房屋买卖合同通知，苏一菲于2017年11月14日签收后不服向法院提起诉讼，现因团购房协议中的房屋于2017年9月19日已经卖与他人，致使合同目的已经不能实现，原告苏一菲要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告返还购房款295000元并从2014年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率支付占用资金期间的利息，本院予以支持。关于被告安阳建安公司将涉案房屋卖于他人的行为是否构成“一房两卖”的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定中第八条关于“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形，主要针对出卖人恶意违约或者欺诈行为适用惩罚性赔偿责任。本案被告安阳建安公司于2017年9月19日将涉案房屋出卖于他人，是基于与苏一菲签订的团购房协议经仲裁裁决解除后所签，主观上不具有恶意或欺诈，被告安阳建安公司的行为不属于“一房两卖”的情形，不适用惩罚性赔偿责任。但是纵观本案事实，安阳建安公司与苏一菲签订的合同在未合法解除的情况下，被告将涉案房屋卖与他人，致使原、被告之间的合同目的无法实现，被告安阳建安公司存在违约，应当承担违约责任，因安阳建安公司不属于“一房两卖”，故安阳建安公司不应当按照支付购房款一倍的责任赔偿损失。结合原告苏一菲要求赔偿所购房屋增值部分的损失，考虑合同的履行情况、当事人的违约情况及房价上涨等市场因素，原告确实受到了损失，对于原告的损失请求，本院酌定原告的损失按照中国人民银行同期贷款利率以295000元为基数从2014年5月31日开始计算，由被告安阳建安公司承担。综上，对原告苏一菲请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告苏一菲与被告安阳市建安置业有限公司于2013年11月25日签订的《中华世纪城团购房协议》；二、被告安阳市建安置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告苏一菲购房款295000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2014年5月31日起计算至履行完毕之日止）；三、被告安阳市建安置业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告苏一菲损失（该损失以295000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2014年5月31日起计算至履行完毕之日止）；四、驳回原告苏一菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由原告苏一菲负担6206元，被告安阳市建安置业有限公司负担4594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  陈新玲人民陪审员  杨丽娜人民陪审员  王旭君二〇一八年十一月一日书 记 员  高鹏鹰