文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初9153号原告：南京润艺达物业管理有限公司，住所地南京市。法定代表人：张周杨。委托诉讼代理人：马晓宁，男。委托诉讼代理人：陈妹，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：苏果超市有限公司，住所地南京市。法定代表人：陈兵。委托诉讼代理人：申德龙，男。原告南京润艺达物业管理有限公司（以下简称润艺达物业公司）与被告苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润艺达物业公司的委托诉讼代理人陈妹、被告苏果超市的委托诉讼代理人申德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润艺达物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告2017年8月1日至2018年6月30日的物业服务费448584.84元（6元/平方米／月×6796.74平方米×11月）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：被告支付原告2017年8月1日至2018年12月31日的物业服务费693267.48元（6元/平方米／月×6796.74平方米×17月）。事实与理由：因原物业服务单位终止提供物业服务，2017年7月13日，南京市阅江广场小区管理委员会（以下简称阅江广场物管会）临时指定原告为阅江广场小区提供物业服务，服务时间截止2017年12月31日。原告自2017年8月1日开始正式为阅江广场小区提供物业服务。2017年12月25日，经法定程序选聘，阅江广场物管会与原告续签《物业管理服务合同》，约定由原告为阅江广场所有业主提供物业服务，服务期限为一年，物业服务费标准为住宅每月每平方米1.8元，商业办公用房每月每平方米6元。被告在阅江广场经营“华润苏果阅江广场购物广场”，其中二楼（此为被告的部分经营区域，其他区域另行处理）的经营面积为6796.74平方米，自2017年8月1日至今被告尚未向原告支付物业服务费，经原告催要，被告仍未支付。故原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告苏果超市辩称，被告在阅江广场经营超市，其中二楼经营面积为6796.74平方米。原告自2017年8月1日起开始为阅江广场提供物业服务，但原告未能提供2017年8月1日至2017年12月31日的物业服务合同，未能证明此期间内的物业服务费收费标准，被告认为不应参照2018年的合同适用每月每平方米6元的标准。2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务合同虽然约定办公用房的物业服务费收费标准为每月每平方米6元，但该标准过高，且原告提供的物业服务未能达到合同约定标准，如天井玻璃损坏未能及时进行维修，未提供垃圾清运服务，消防设施设备不能正常使用，存在火灾隐患，未能及时维修养护，电梯、电路系统维修养护不当等等。原告围绕诉讼请求提交了阅江广场物管会指定原告提供物业服务的公告与证明、阅江广场物管会告知业主将与原告续签一年合同的公告、《物业服务合同》。被告对原告提供证据的真实性没有异议，但其认为《物业服务合同》约定的物业服务费收费标准过高。被告提交了天井玻璃损坏的照片及视屏、报警记录、要求原告尽快维修楼顶玻璃的沟通函、政府要求阅江广场就火灾隐患进行整改的通知、被告与案外人于2017年签订的清运被告营业垃圾的协议书。原告对被告提供的被告与案外人签订协议书的真实性、关联性提出异议，对被告提供的其他证据真实性没有异议，但原告认为被告提供的证据不能证明原告未履行物业服务合同约定的义务。经审查，本院对原、被告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南京阅江商贸有限公司（以下简称阅江商贸公司）是南京市，被告自2013年起向阅江商贸公司承租阅江广场201室用于超市经营，建筑面积为6796.74平方米。2017年7月前由阅江商贸公司为被告提供物业服务，阅江商贸公司在收取租金后，并未另行单独向被告收取物业服务费。阅江商贸公司目前正在破产清算中，法院已经指定江苏东方清算事务所为破产管理人。2017年7月13日，阅江广场物管会向全体业主发出公告，内容为：由于小区原物业公司将终止服务，为保障小区物业服务正常运转，经街道物业办指导，阅江广场物管会将临时指定润艺达物业公司为业主、企业服务，服务时间截止2017年12月31日。原告自2017年8月1日起开始为阅江广场小区提供物业服务。2017年12月，阅江广场物管会书面征求业主关于选聘物业服务单位的意见。后经统计，同意与原告续签物业服务合同的业主户数及业主专有部分占将建筑物总面积均过半数。2017年12月25日，阅江广场物管会将业主意见统计情况告知全体业主，并告知业主将与原告续签1年合同。2017年12月31日原告与阅江广场物管会签订《阅江广场物业管理服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》），约定由原告为阅江广场所有业主提供物业服务，服务内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集和清运，公共绿地的养护和管理，维持公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管理费、保洁费等费用等；物业服务期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；物业服务费按建筑面积收取，住宅每月每平方米1.8元，商业、办公用房每月每平方米6元，按（自然）季度交纳，业主应于每季度开始5日内履行交纳义务；该物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同分摊等等。原告自2017年8月1日起实际为阅江广场小区提供物业服务至今，被告尚未向原告交纳物业服务费，经原告催要，被告仍未交纳。阅江广场房屋天井区域（以下简称大厅）顶部采用的是采光玻璃屋顶，被告承租经营的201室招商区及烟酒柜台正处于大厅位置。2018年1月5日17时许，屋顶的一块玻璃突然坠落，大量玻璃碎片砸落至大厅。事故发生后，被告立即报警。警察出警后，联系原告协调处理。此后，被告就上述屋顶玻璃维修问题多次与原告沟通，请求原告加快房屋维修进程，尽快完成房屋的修复工作。2018年4月23日，南京市鼓楼区人民政府发布《关于对2018年度重大火灾隐患整改工作实行政府挂牌督办的通知》，要求南京市热河路50号阅江广场、阅江广场苏果购物广场等单位就火灾隐患限期整改，确保在2018年11月30日前整改到位；整改结束后，隐患整改单位要及时向消防大队申请验收，验收合格的报区政府确认后予以摘牌；验收不合格的，依法予以关停整改。阅江广场、阅江广场苏果购物广场的主要隐患内容包括：1.自动喷水灭火系统不能正常使用；2.自动消防设施不能正常联动；3.火灾自动报警系统故障；4.防排烟系统损坏；5.中庭防火卷帘未保持完好有效；6.部分防火分区被破坏，管道井未进行有效封闭。审理中，原告陈述维修天井玻璃、维护消防安全设施设备需要大额资金，需筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可使用。原告已经联系好天井玻璃维修单位，但因无相应业主签字，无法使用维修基金。消防设施在原告提供服务前就需维修更换，但一直未维修更换，维修更换需要大量资金，而现有的维修基金并不足够，需要筹集，但目前一至三楼的产权人阅江商贸公司正在破产清算中，四楼至六楼空置，六楼以上是酒店式公寓，联系业主征求意见、筹集资金工作也无法正常开展。原告并非主观上不愿意履行上述维修养护义务，而是客观上履行不能。被告抗辩垃圾清运问题，根据物业服务合同的约定，原告负责公共环境的清洁卫生、垃圾的收集和清运，原告已经履行该义务，但原告无收集和清运被告超市经营过程所产生的所有垃圾的义务，专有部位的清洁卫生、垃圾收集和清运由业主或物业使用人自行负责。本院认为，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和物业服务企业均具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定。根据《南京市住宅物业管理条例》第二十五条的规定，依法成立的物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责。本案中，原告与阅江广场物管会签订的《物业服务合同》合法有效，被告作为阅江广场小区的物业使用人，应按照原告与阅江广场物管会签订的《物业服务合同》约定支付物业服务费。关于《物业服务合同》物业服务费收费标准是否过高问题。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，阅江广场小区尚未成立业主委员会，由阅江广场物管会代行业主委员会职责，其与原告签订的《物业服务合同》约定了2018年1月1日至2018年12月31日期间的办公用房的物业服务费收费标准为每月每平方米6月。被告抗辩该标准过高、不符合市场价格，但其提供的证据不足以证明该收费标准明显高于市场价格，本院不予采纳。关于2017年8月至12月的物业服务费能否参照2018年《物业服务合同》的约定标准收取问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案中，在原告为被告提供物业服务之前，由涉案物业的出租人阅江商贸公司为被告提供物业服务，阅江商贸公司只收取租金未单独收取物业服务费，物业服务费的标准不确定。现原告主张2017年8月至12月的物业服务费参照适用2018年的物业服务费标准，本院认为该标准与市场价格相比并非过高，应予支持。关于原告提供的物业服务是否符合《物业服务合同》约定标准问题。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院现场勘验及被告提交的照片等证据，原告在实际为被告提供物业服务过程中，对于天井玻璃、消防设施设备等公用设施存在的损坏未能及时督促维修并及时解决，客观上影响了被告对公用设施的正常利用和使用品质，应认定原告未按合同约定标准提供相应服务。被告抗辩未及时处理电梯系统等问题，未提供充分证据证明，本院不予采纳。根据本案查明的事实，结合本地商业用房物业服务费标准，本院酌定该段期间的物业服务费标准按照每月每平方米5元收取。涉案物业的建筑面积为6796.74平方米，故被告应给付原告2017年8月1日至2018年12月31日的物业服务费577723元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告苏果超市有限公司于本判决生效之日起五日内向原告南京润艺达物业管理有限公司支付2017年8月1日至2018年12月31日的物业服务费577723元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10732元，减半收取5366元，由原告南京润艺达物业管理有限公司负担577元，被告苏果超市有限公司负担4789元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一八年十一月十六日见习书记员徐玲