上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初26630号原告(反诉被告)：上海梦清园林管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：赵世友，职务董事长。委托诉讼代理人：沈壬戌，上海观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐一鸣。被告(反诉原告)：上海意浩企业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：戴晟，职务董事长。委托诉讼代理人：刘智慧，上海普若律师事务所律师。原告上海梦清园林管理有限公司与被告上海意浩企业发展有限公司以及反诉原告上海意浩企业发展有限公司与反诉被告上海梦清园林管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海梦清园林管理有限公司(以下简称梦清园林管理公司)的委托诉讼代理人沈壬戌、徐一鸣，被告(反诉原告)上海意浩企业发展有限公司(以下简称意浩公司)的委托诉讼代理人刘智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梦清园林管理公司提出的诉讼请求：1、确认原被告之间的《房屋租赁协议书》自2017年5月8日解除；2、被告意浩公司立即搬离并腾空宜昌路XXX号梦清园区域内的租赁房屋；3、被告向原告支付计算至2017年5月8日的未付租金人民币322510.07元(以下币种均为人民币)、水电燃气费150661.98元、管理费1000元，以及违约金9739.86元；4、被告向原告支付自2017年5月8日合同解除之日至其实际搬离上述房屋之日止的房屋占用费、水电燃气费、管理费；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方签订《房屋租赁协议书》，约定原告将本市宜昌路XXX号梦清园区域内原酿造楼(即涉案房屋)出租给被告。租赁期限自2014年1月1日至2019年12月31日止，共计五年，双方并对每年的租金计算标准、支付时间等均作了明确约定。在实际履行过程中，被告数次拖延支付租金、水电燃气费等费用，原告分别于2017年3月15日、5月5日向被告送达《催款单》、《律师函》，告知被告存在逾期付款行为，经催缴仍未足额支付费用，故租赁合同于2017年5月8日解除，被告应当承担腾空、搬离涉案房屋、结清相关费用的义务，但被告置之不理，故提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告意浩公司辩称，双方确实存在租赁关系。在合同履行过程中，原告未能按照约定履行确保租赁期间的房屋及管线完好适用的合同义务，故其单方行使合同解除权没有事实依据，不符合合同约定及法律规定，不同意解除合同并搬离房屋。对原告诉请中的租金、违约金、管理费的计算方法及计算的金额没有异议，电费的计算金额不予认同，以上费用均不同意承担。反诉原告意浩公司提出的反诉请求：1、梦清园林管理公司向意浩公司支付涉案房屋的修缮维修费用XXXXXXX.11元；2、如果双方的房屋租赁关系被法院确认解除，请求梦清园林管理公司返还租赁保证金730406.25元，赔偿装饰装修损失XXXXXXX.3元；3、梦清园林管理公司退还2011年6月至2017年4月期间收取的水电损耗费174504.25元，退还电费超额支出221607元。事实与理由：在租赁合同履行期间，因作为出租人的梦清园林管理公司未能履行确保租赁期间的房屋及管线完好适用的合同义务，反诉原告组织安排工程公司在2011年、2014年、2016年期间对涉案房屋进行了修理修缮，累计产生费用XXXXXXX.11元。同时，因租赁房屋开展经营活动的需要，反诉原告支出各类装饰装修费用累计XXXXXXX.3元。另外，梦清园林管理公司自2011年6月至2017年4月期间收取的水电费5%损耗费没有法律和合同依据，且电费的计价标准偏高，造成反诉原告经济损失。综上，在本案中提起反诉。反诉被告梦清园林管理公司辩称，针对反诉请求一，意浩公司在没有通知反诉被告的情况下，对涉案房屋进行维修违反合同约定，产生的费用不予认可；针对诉请二，由于意浩公司存在欠付租金的违约行为，其要求退回保证金的请求没有依据，同时，根据相关规定，因承租人违约导致合同解除的，出租人对装修损失不应当补偿，对该请求不予同意；针对诉请三，收取水电费用及超额支出费用均是在反诉原告确认了相关水电的读数后，由其主动支付，之前从没有提出过异议，直到本案诉讼，反诉被告不认同反诉原告的意见，如果该项请求获得法院的支持，起算点已经超过诉讼时效，应当予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理查明本诉部分的事实如下：一、涉案房屋本市普陀区宜昌路XXX号梦清园区域内的原酿造楼的权利人是案外人上海城投资产经营有限公司，其授权梦清园林公司可以将上述房屋出租。二、2013年，梦清园林管理公司(合同甲方)与意浩公司(合同丙方)、案外人上海圣雪投资管理有限公司(合同乙方)签订《房屋租赁三方合同书》，内容大致为：1、甲乙双方就涉案房屋于2009年签订了《房屋租赁协议书》，约定将涉案房屋出租给乙方使用；2、2011年1月，甲乙丙三方签订《补充协议》，约定自2011年1月1日起，由丙方代乙方履行前述《房屋租赁协议书》的相关付款义务；3、自2014年1月1日起，乙方拟向丙方转让其在《房屋租赁协议书》中的全部权利义务，具体方式为原甲乙双方签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议》于2013年12月31日解除，并由甲丙双方签订协议书；4、三方就相关结算事宜作了约定。三、2014年，梦清园林管理公司(合同甲方)与意浩公司(合同乙方)签订《房屋租赁协议书》，约定涉案房屋面积约2610平方米，由意浩公司根据当前营业执照所登载的经营范围进行使用，租赁期限自2014年1月1日至2019年12月31日，共五年。租金按年度计算，其中2017年5月1日至2019年4月30日为XXXXXXX元/年，2019年5月1日至2019年12月31日为XXXXXXX.6元/年，意浩公司应于每月25日前支付下月的租金及物业管理费，及每月1000元的管理费，并补差保证金，在合同履行完毕并结清租金和相关费用后，梦清园林管理公司不计息退还全额保证金。在租赁期内，由意浩公司单独安装和使用水电燃气计量表，并参照水电燃气计量表的实际读数和公用事业单位相关规定进行核算，水电燃气费用由意浩公司承担。意浩公司应严格遵守国家及本市的有关规定，在确保房屋结构安全的前提下进行装饰装修。梦清园林管理公司确保租赁期间该房屋及管线的完好和适用状态。在接到意浩公司的报修后，梦清园林管理公司应在24小时内派人进行维修，否则意浩公司可请他人维修，费用由梦清园林管理公司承担。在违约责任条款中约定，意浩公司逾期支付租金及水电燃气费用的，每逾期一日，按应付租金金额的0.5‰支付违约金，逾期超过30日的，梦清园林管理公司有权解除本协议，且可将租赁保证金作违约金处理。意浩公司退房时可将该房屋内属于意浩公司所有的可移动设施设备自行搬离，但不得损坏该房屋的装饰装修及固定设备，并应保持该房屋意浩公司使用时的现状，即“原状交房，现状退房”，双方并就其他租赁事宜进行了约定。《房屋租赁协议书》附件包括涉案房屋房地产权证、房屋产权人委托梦清园林管理公司租赁涉案房屋的授权委托书、意浩公司的营业执照。四、2017年3月15日，梦清园林管理公司向意浩公司邮寄《催款单》，该《催款单》上列明了意浩公司欠付的2016年至2017年部分月份的租金、管理费、水电费的金额，并要求意浩公司收到此函的7日内交清上述欠款，到期未付将按照协议及法律法规处理。5月5日，梦清园林管理公司向意浩公司发出《律师函》，明确在意浩公司收到《催款单》后，仍未能全额结清所欠费用，逾期超过30日，违反了合同约定，故梦清园林管理公司根据约定，行使合同解除权，《房屋租赁协议书》于5月8日解除，并要求意浩公司于合同解除之日起60日内腾空并搬离涉案房屋，结清应结而未结的费用。意浩公司确认收到上述《律师函》。五、梦清园林管理公司与意浩公司在审理中均确认原案外人上海圣雪投资管理有限公司因租赁涉案房屋而向梦清园林管理公司支付的租赁保证金，视为意浩公司履行《房屋租赁协议书》而向梦清园林管理公司支付的保证金，金额为730406.25元。六、经双方对账确认，本次诉讼之前，意浩公司实际支付租金至2017年3月底，水电费支付至2017年4月底，意浩公司对5月至8月的电费欠费金额不予确认，9月、10月的欠费金额予以确认。因燃气费系意浩公司自行支付，故梦清园林管理公司不再予以主张。本案诉讼期间，梦清园林管理公司称其于2018年6月8日收到859261.38元，意浩公司称上述款项中包括2017年4月至6月底的租金以及该期间的管理费3000元，多余款项为意浩公司向梦清园林管理公司支付的案外其他租赁房屋的费用，与本案诉讼标的无关，梦清园林管理公司对上述意见予以认同。以上事实有产权证、《情况说明》、《房屋租赁三方合同书》、《房屋租赁协议书》、《催款单》、《律师函》、付款凭证等证据予以证明，本院予以认定。关于反诉部分的事实如下：七、意浩公司称，因客房天沟及露台顶渗水、屋面梁及大梁等结构需加固，而梦清园林管理公司没有进行维修，意浩公司于2011年、2014年、2016年期间分别聘请外单位对涉案房屋进行了修理修缮，产生诉请的费用XXXXXXX.11元，为此提供了相应的施工合同、维修合同、维修清单、发票、付款凭证等证据。梦清园林管理公司以意浩公司没有根据约定履行通知义务为由，对上述维修事实是否成立及费用金额的真实性均不予认可，意浩公司则表示每次进行维修均口头告知了梦清园林管理公司，但没有相关证据提供，但双方在同一处地点办公，梦清园林管理公司对施工行为应当是明知的。又因为进行了几次维修，修复之前的损害状况已经无法予以证明。八、意浩公司称，因经营需要，意浩公司对涉案房屋进行了装饰装修，累计产生诉请的费用达XXXXXXX.3元，意浩公司提供了相应的施工合同、发票。梦清园林管理公司认为对是否产生了费用的真实性无法确认，且根据发票判断部分费用发生在涉案房屋的租赁期限之外，意浩公司则补充双方在同一处地点办公，梦清园林管理公司对装修应当是明知的，且由于三方协议的存在，意浩公司对房屋的使用存在连续性，故装修行为均发生在租赁期内。九、2017年9月，意浩公司向梦清园林管理公司发函，内容大致为：今年4-6月酒店客房关门但电能耗没有减少，没有抄表本公司也没有签字确认，希望1、更换按照新表；2、每一次抄表数由双方核对后签字确认；3、对于之前发生的电费偏高，希望双方派员核对找出原因。梦清园林管理公司对此的意见同其反诉辩称意见。十、审理期间，意浩公司表示关于其主张的水电损耗费及超额收取的电费，可以由法院酌情判决。以上事实有相关的《建设工程施工承包合同》、《屋顶渗漏水维修合同》、《装饰装修合同》、维修清单、发票、付款凭证、公函等证据在案。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案的《房屋租赁协议书》是在原被告双方之间签订，内容没有违反法律规定之处，且签约双方对合同的效力不持异议，故《房屋租赁协议书》应当视为是双方的真实意思表示，属于有效合同，各方应当按照约定行使权利、承担义务。现就本案双方争议的焦点作以下分析：关于本诉。1、《房屋租赁协议书》的解除。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。根据《房屋租赁协议书》的约定，意浩公司作为承租人，其负有“于每月25日前支付下月的租金及物业管理费等相关费用的义务”，如其“每逾期一日，按应付租金金额的0.5‰支付违约金，逾期超过30日的，梦清园林管理公司有权解除本协议”。现查明，在意浩公司出现逾期付款的情况之后，梦清园林管理公司于2017年3月15日向其发出了《催款单》，要求其补交所欠的2016年、2017年的全额费用，但之后意浩公司仅支付了部分欠费，为此，梦清园林管理公司于2017年5月5日发出《律师函》，向意浩公司重申了支付欠费的意见，并提出解除合同，既有事实依据，也符合双方约定，因此，该解除行为有效，《房屋租赁协议书》解除日为《律师函》中确定的2017年5月8日。同时，基于法律的规定以及双方的约定，意浩公司负有“按现状”搬离并腾空租赁房屋的义务。至于意浩公司辩称的因梦清园林管理公司未能履行确保租赁期间的房屋及管线完好适用的合同义务，无权行使合同解除权的意见，本院认为，根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。一方面，意浩公司提供的在案证据无法证明其所述的待证事实能够有效成立，另一方面，在梦清园林管理公司依据法律规定向其送达《催款单》后，意浩公司也没有行使抗辩权，故其辩称意见本院难以采纳。2、《房屋租赁协议书》解除后的费用结算。根据双方在审理过程中对相关费用的对账情况以及意浩公司对费用计算方法无异议的表述，意浩公司应当支付2017年7月起的房屋使用费、管理费及违约金，水电费从2017年5月起计算。关于反诉。根据法律规定及双方约定，只有在意浩公司明确要求梦清园林管理公司履行维修义务而其不履行的情况下，意浩公司可以自行修复，费用由梦清园林管理公司承担，现意浩公司没有证据证明其履行了通知义务，且基于现有的在案证据不足以证明反诉原告意浩公司所称的房屋存在大梁、屋面渗水等质量问题的事实能够有效成立，且意浩公司在审理中也确认相关质量问题已经被修复，原有现场的状况已经无法取证，故对反诉第一项诉讼请求不予支持。同时，相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求承租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。根据本诉部分阐明的理由，意浩公司构成单方违约，其要求梦清园林管理公司返还保证金、赔偿装饰装修损失的第二项诉讼请求不符合合同约定及法律规定，本院也不予支持。至于意浩公司提出的退还水电损耗费、电费超额支出的反诉请求，虽然从形式上意浩公司签字表示了同意，但从相关证据显示，其对此种收费方法是持有异议的，且梦清园林管理公司收取上述费用没有合法依据，对该项请求本院结合双方的意见酌情判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告上海梦清园林管理有限公司与被告上海意浩企业发展有限公司签订的《房屋租赁协议书》自2017年5月8日解除；二、被告上海意浩企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内携属其所有的可移动设施设备搬离并腾空普陀区宜昌路XXX号梦清园区域内的租赁房屋；三、被告上海意浩企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梦清园林管理有限公司支付上述房屋从2017年7月1日起的占用使用费和管理费，直至被告上海意浩企业发展有限公司搬离腾空上述房屋之日止(房屋使用费、管理费的标准按照租赁协议书约定的租金及管理费的标准执行)；四、被告上海意浩企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梦清园林管理有限公司支付2017年5月1日起的水电费，直至被告上海意浩企业发展有限公司搬离上述房屋之日止(水电费的给付标准按照供水供电部门出具的凭证及被告实际使用数为准)；五、被告上海意浩企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海梦清园林管理有限公司支付违约金人民币9739.86元；六、反诉被告上海梦清园林管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海意浩企业发展有限公司一次性返还水电损耗费、电费超额支出费共计人民币200000元；七、对反诉原告上海意浩企业发展有限公司的其余反诉请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼保全费人民币5000元，由被告上海意浩企业发展有限公司承担。本案本诉受理费人民币25021元，由被告上海意浩企业发展有限公司承担。本案反诉受理费人民币38035元，由反诉原告上海意浩企业发展有限公司承担人民币37202元，反诉被告上海梦清园林管理有限公司承担人民币833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 飞人民陪审员  王敏莹人民陪审员  杨文时二〇一八年十一月十六日书 记 员  沈 南附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求承租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。