江西省万载县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0922民初2875号原告：龙美红，女，汉族，1974年10月23日出生，江西省万载县人，居民，住万载县。原告：宋红艳，女，汉族，1965年11月10日出生，江西省万载县人，居民，住万载县，系原告龙美红姐姐。原告：朱晖，女，汉族，1979年6月13日出生，江西省万载县人，居民，住万载县，系原告龙美红嫂子。被告：李向阳，男，汉族，1970年1月17日出生，湖北省蕲春县人，居民，住万载县。委托诉讼代理人：朱国胜，江西四强律师事务所律师。原告龙美红、宋红艳、朱晖诉被告李向阳（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后,依法由审判员蔡军如适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙美红、宋红艳、朱晖、被告及其委托诉讼代理人朱国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙美红、宋红艳、朱晖向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾出原告方店面；2、被告立即支付2018年7月21日起至今的占有店面使用费，先计算至2018年10月20日为3780元，后顺延计算至被告腾房之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月，本案所涉店面（位于万载县康乐街道XXX路XX号）原所有权人王懿与被告签订了店面租赁合同，约定租期为三年，租赁期至2018年7月20日，年租金为15120元。2018年4月，原告方与王懿签订了店面买卖合同，并于2018年4月24日对上述店面进行了产权转让登记，至此，原告方获得了上述店面的所有权。租赁期至后，原告方曾多次要求被告及时腾出店面，但被告以要求王懿回购其店内货物及补偿装修费用为由拒绝腾房。基于合同的相对性，被告的权利可向王懿主张，但其拒绝腾房行为实乃侵犯了原告方的财产权利。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称，我自2010年起开始租赁案涉店面，开始一年一签，自2012年7月起三年一签，约定每三年租金上浮5％，原所有权人王懿亦承诺我三年一签的续租权利。2018年4月份，原告与王懿在未告知我的情形下私下达成案涉店面的买卖协议并办理产权转移登记，侵害了我的优先购买权及优先承租权，由此造成我经营不便和相应的损失。综上，我要求继续租赁案涉店面并驳回原告诉讼请求。经审理查明，位于万载县康乐街道城隍庙路75号的店面原为王懿所有，房屋建筑面积49.04㎡。2010年起，该店面的承租人为被告。2012年5月19日，王懿（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《店面租赁合同》一份，内容为“一：甲方同意将座落于万载县XXX路XX号（记49.04平方米）出租给乙方使用。二：店内设施，记水表，电表一个，卷闸门一扇，该店内应有设施如有损坏乙方有责任修复完善。三：租期三年，即由2012年7月21日至2015年7月20日止。租期间，以叁年为一租期，在现有基数上每三年上浮百分之五，且叁年租期内基数参照旁边左右及对面一间店铺，如房租偏低，可经甲，乙双方协商更改租金和租金基数，但是甲方与乙方应提供确凿证明，如不属实，任何一方可收回合同，免交租金。四：租金支付形式：合同签订之日起乙方应按年支付租金，每年提前两月支付租金为人民币14400（壹万肆仟肆佰元整）给甲方，乙方如未按时支付店租，甲方有权随时收回该店。六：乙方对租用店面需装修，应征得甲方同意后方可进行，但是不得改变损坏其原有结构。乙方在租赁期满后不再租用店铺，甲方不予任何补偿。七：乙方无权出租或转让该店，一切出租或转让均由甲方进行，乙方在租赁期间及后续续租，甲方不得以任何理由方式收回房屋，甲方如违约将承担乙方店内货物回购以及装修费用。八：店铺内设备，墙体等损坏维修有乙方负责维修，乙方如不再续租，有义务将其完复原样。店铺外部如有自然损坏，维修有甲方负责，乙方概不负责。”2015年7月，王懿（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）又签订《店面租赁合同》一份，内容为“一：甲方同意将座落于万载县XXX路XX号（记49.04平方米）出租给乙方使用。二：店内设施，记水表，电表一个，卷闸门一扇，该店内应有设施如有损坏乙方有责任修复完善。三：租期三年，即由2015年7月21日至2018年7月20日止。租期间，以叁年为一租期，在现有基数上每三年上浮百分之五，且叁年租期内基数参照旁边左右及对面一间店铺，如房租偏低，可经甲，乙双方协商更改租金和租金基数，但是甲方与乙方应提供确凿证明，如不属实，任何一方可收回合同，免交租金。四：租金支付形式：合同签订之日起乙方应按年支付租金，每年提前两月支付租金为人民币15120（壹万伍仟壹佰贰拾元整）给甲方，乙方如未按时支付店租，甲方有权随时收回该店。六：乙方对租用店面需装修，应征得甲方同意后方可进行，但是不得改变损坏其原有结构。乙方在租赁期满后不再租用店铺，甲方不予任何补偿。七：乙方无权出租或转让该店，一切出租或转让均由甲方进行，乙方在租赁期间及后续续租，甲方不得以任何理由方式收回房屋，甲方如违约将承担乙方店内货物回购以及装修费用。八：店铺内设备，墙体等损坏维修有乙方负责维修，乙方如不再续租，有义务将其完复原样。店铺外部如有自然损坏，维修有甲方负责，乙方概不负责。”因王懿将案涉店面出售他人。2018年4月24日，万载县不动产登记局向原告龙美红颁发赣（2018）万载县不动产权第000XXXX号不动产权证书，该不动产权证书载明：权利人龙美红，共有情况单独所有，坐落康乐街道XXX路XX号，权利类型国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质出让／存量房，面积分摊土地面积：16.3㎡／房屋建筑面积：49.04㎡，权利其他状况：房屋结构混合结构，房屋总层数2层，所在层数：1-2层，原不动产权证号：万房权证ＡＳ字第××号／万国用（2008）第XXXXX号，产权来源：存量房买卖。2018年5月1日，原告龙美红（甲方）、宋红艳（乙方）、朱晖（丙方）签订《合股买店协议》一份，内容为“甲、乙、丙三方购买店面一间，现达成如下协议：1、购买店面位置：XXX路XX号，现办理不动产权证，编号［赣（2018）万载县不动产权第000XXXX号］2、出资额：甲、乙、丙三方各出资贰拾万零柒仟陆佰贰拾贰元左右，合计共出资陆拾贰万捌仟贰佰陆拾陆元整）小写628266.00元）3、购买过程中，为简化手续，甲、乙、丙三方同意以甲方龙美红签字办理了公证书、购房协议书、不动产产权证书等手续，但甲、乙、丙三方对所购店面各占三分之一的所有权。4、甲、乙、丙三方对所购店面具有同等份额的使用、转让、买卖、租赁、拆迁补偿等权利，任何一方或两方的主张不得对抗另两方或一方的权利，对所购店面任何处置均需甲、乙、丙三方共同同意。”2018年4月份，原告方通知被告2015年7月的《店面租赁合同》到期后不再续租，但是被告拒绝腾房；租赁期间届满后，原告方对被告继续使用房屋持续提出异议，且双方对租金、租赁期限等主要条款亦无法达成合意，但是被告仍然拒绝腾房。上述事实，有原告龙美红、宋红艳、朱晖、被告当庭陈述、原告提供的身份证复印件、不动产权证书、合股买店协议、店面租赁合同复印件、被告提供的店面租赁合同、收条、补充协议为凭，经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，王懿与被告于2015年7月签订的店面租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，双方应当按照约定全面履行自己的义务。案涉店面在租赁期间发生了所有权变动，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，2015年7月签订的店面租赁合同对原告方依然具有约束力。但是，原告方要求被告腾退房屋，本院予以支持，因为，在王懿与被告签订的店面租赁合同的租赁期间届满前，原告方已通知被告店面租赁合同到期后不再续租，则租赁期间届满后，依法被告应当腾退房屋，并租赁期间届满后，原告方对被告继续使用房屋持续提出异议，且双方对租金、租赁期限等主要条款亦无法达成合意，可见，原告方与被告于2018年7月21日之后未形成新的租赁关系，依法被告负有腾房并支付逾期腾房占有使用费的义务。关于原告方要求被告支付占用店面期间的使用费的诉求，实质是要求被告支付逾期腾房占有使用费，因前已述及双方对租赁期间届满后的租金无法达成合意，本院参照2015年7月店面租赁合同约定的租金计算被告逾期腾房占有使用费[自2018年7月21日起至实际腾退之日止]。被告以“原告与王懿在未告知我的情形下私下达成案涉店面的买卖协议并办理产权转移登记，侵害了我的优先购买权及优先承租权，由此造成我经营不便和相应的损失”来抗辩原告诉讼请求，本院不予支持，理由如下：①被告提出原告与王懿侵害了其优先购买权，这与本案并非同一法律关系，被告应当另行主张权利；②被告提出原告与王懿侵害了其优先承租权，因所谓的“优先承租权”实际应为合同到期后被告对原告方店面在同等条件下的优先承租，但是，本案中，原告方与被告在合同到期的前后对店面续租并未能达成一致，且诉讼中也未能就店面承租达成一致意见，根据合同法之规定，合同应是基于双方的意思表示一致，原告方与被告在合同到期后虽然有优先承租权，但对于承租无法与原告方达成一致意见，被告自然无法继续承租原告方的店面。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李向阳在判决生效后十五日内腾空并向原告龙美红、宋红艳、朱晖交还位于万载县康乐街道XXX路XX号的店面。二、被告李向阳在判决生效后十五日内，按照15120元/年的标准向原告龙美红、宋红艳、朱晖支付从2018年7月21日起至租赁房屋实际交付之日时止的店面占用期间使用费。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院(在递交上诉状之日起七日内，预交案件受理费50元，汇款至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如不按期交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索。审判员  蔡军如二〇一八年十一月二十一日书记员  张 颖