广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终8802号上诉人（原审原告）：梁自钦，男，汉族，1982年10月26日出生，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：郑远颜，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭少云，男，汉族，1962年4月23日出生，住广东省东莞市万江区，被上诉人（原审被告）：魏廷琪，男，汉族，1967年12月31日出生，住江苏省盐城市亭湖区，被上诉人（原审被告）：俞秀兰，女，汉族，1969年3月15日出生，住江苏省盐城市亭湖区，上诉人梁自钦因与被上诉人郭少云、魏廷琪、俞秀兰租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初28715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁自钦上诉请求：1.撤销一审判决，改判郭少云、魏廷琪、俞秀兰返还押金11000元及损失（损失以11000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日计至款项返还之日）；2.郭少云、魏廷琪、俞秀兰承担梁自钦为主张权利而支付的律师费3000元；3.本案一、二审诉讼费由郭少云、魏廷琪、俞秀兰承担。事实和理由：1.梁自钦已将2015年8月至2016年8月期间的租金足额支付给魏廷琪。其中2015年7月租金及押金于案涉《租赁合同》签订时支付，其余月份根据魏廷琪指定账户每月转账支付。魏廷琪、俞秀兰未发文催收或停水停电催收或要求梁自钦设立的东莞市华奥供应链管理有限公司撤场可以佐证该事实。2.案涉写字楼在拍卖前，一审法院曾询问魏廷琪是否行使优先购买权，并解释租赁合同继续履行、押金可以找新买受人退回、若发生押金争议可由该法官协调处理。梁自钦始终按时交租，不存在违约行为，郭少云不同意返还违约金显失公平。3.一审法院在魏廷琪、俞秀兰未到庭的情况下，认定梁自钦未依约支付租赁期间租金，且在代理律师请求庭后补充证明租金交纳情况的证据时，一审法院予以拒绝并当庭宣判，影响事实查清、法律适用。4.根据“买卖不破租赁”原则，郭少云作为买受人承继了案涉租赁合同出租房的权利义务，郭少云有义务将11000元押金归还梁自钦。郭少云辩称：一审判决正确，应予维持。1.魏廷琪将案涉写字楼出租给梁自钦后，案涉写字楼被法院查封，直至2016年7月方拍卖完毕，期间魏廷琪、俞秀兰处于无法联系状态。郭少云拍卖获得案涉写字楼后，梁自钦自2016年8月起向其交纳的租金。梁自钦没有举证证明其按时交纳资金，不存在以押金抵扣未付清房租或已向魏廷琪取回押金等情形。2.宋粉英并非租赁合同的受益者，且梁自钦不能提供证据证明魏廷琪、俞秀兰授权宋粉英收取房租的凭证。梁自钦二审提交的证据不能证明已经向魏廷琪、俞秀兰按时支付了房租。3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，梁自钦对是否履行交付租金的义务负有举证责任。自2017年起诉至2018年4月，一审法院已经给梁自钦足够举证时间。另外，梁自钦要求郭少云承担3000元律师费没有法律依据。魏廷琪、俞秀兰未予答辩。梁自钦向一审法院起诉请求：1.判令郭少云、俞秀兰、魏廷琪立即返还押金11000元及损失（损失以11000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日计至款项返还之日）；2.判令郭少云、俞秀兰、魏廷琪承担本案案件受理费；3.判令郭少云、俞秀兰、魏廷琪承担梁自钦为此而支付的律师费3000元。一审法院认定事实：2015年6月24日，梁自钦与魏廷琪签订《写字楼租赁合同》，约定：魏廷琪将其名下位于东莞市××城区中环财富广场××号写字楼出租给梁自钦作为办公用途使用；租赁期从2015年7月1日至2017年7月1日止，每月租金5500元；为确保合同的执行，避免出现违约行为，梁自钦应向魏廷琪交付租赁押金11000元；合同期满终止时，梁自钦交清应交费用，结清手续，魏廷琪验收房屋无损坏的情况下，应在3日内凭押金收据退回押金给梁自钦。合同签订当日，梁自钦向魏廷琪交付了押金11000元，魏廷琪、俞秀兰因拖欠招商银行股份有限公司东莞分行的债务，招商银行股份有限公司东莞分行向一审法院申请执行魏廷琪、俞秀兰的财产，一审法院依法对魏廷琪名下的案涉房屋进行司法拍卖，郭少云以1030000元的价格购得案涉房屋并支付了全部款项。一审法院于2016年10月13日作出执行裁定书，确认原登记在魏廷琪名下的案涉房屋的所有权及其相应其他权利归郭少云所有，该财产权至该裁定书送达郭少云时起转移。本案一审庭审过程中，梁自钦与郭少云一致确认，梁自钦已向郭少云付清2016年9月至2017年6月期间的全部租金，梁自钦已于2017年6月30日搬离案涉房屋。梁自钦向一审法院提交的收款收据足以证明其向魏廷琪支付了2015年7月租金5500元，但梁自钦未向一审法院提交任何证据证明其向魏廷琪足额支付了2015年8月至2016年8月期间的租金。梁自钦向一审法院提交了法律服务委托合同书及发票作为证据，拟证明其为本案聘请律师，花费律师费3000元。另查，一审法院作出的已生效的（2014）东一法松民二初字第2103号民事判决书认定如下事实，魏廷琪和俞秀兰是夫妻关系，双方于1992年1月21日登记结婚。一审法院认为：梁自钦与魏廷琪签署的案涉《写字楼租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照合同的约定享有权利及履行相应的义务。根据“买卖不破租赁”的法律规定，郭少云通过拍卖程序购得案涉房屋并通知了梁自钦向其交付租金，梁自钦应向郭少云交付郭少云取得案涉房屋后的租金，但案涉房屋交付给郭少云之前的租金仍应足额支付给魏廷琪。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案梁自钦负有交付租金的合同义务，对其是否履行交付租金的义务负有举证责任，现梁自钦未能提供证据证明其已向魏廷琪足额支付了租赁期间的租金，依法应承担举证不能的不利法律后果。根据案涉《写字楼租赁合同》的约定，合同期满后梁自钦应在结清所有的租金和费用前提下，魏廷琪才向梁自钦全额退回押金11000元。现梁自钦不能举证证明向魏廷琪付清了所有租金，因此，梁自钦诉求魏廷琪、俞秀兰、郭少云返还押金11000元及利息、并支付律师费3000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决驳回梁自钦的全部诉讼请求。一审案件受理费150元，由梁自钦承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，梁自钦补充提交了一份银行流水，用以证明其按魏廷琪、俞秀兰的要求，自2015年8月起至2016年7月期间每月按约向“宋粉英”的账户支付租金。经质证，郭少云认为宋粉英并非合同相对人，如梁自钦不能提供证据证明宋粉英为授权的租金收取人，则不能证明其向宋粉英支付的款项为案涉写字楼租金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。魏廷琪与俞秀兰系夫妻关系，案涉房屋系以魏廷琪的名义购买并由俞秀兰以魏廷琪的名义对外出租，应当认定魏廷琪与俞秀兰为案涉租赁合同的共同出租人。梁自钦主张在订立租赁合同当天向俞秀兰支付押金11000元，有《写字楼租赁合同》、《收款收据》为证，本院予以采信。现合同约定的租期届满，梁自钦诉请魏廷琪与俞秀兰返还押金及相应利息，于法有据，应予支持。至于梁自钦诉请魏廷琪与俞秀兰赔偿其律师费损失3000元，缺乏合同依据，本院不予支持。梁自钦在本案中提交了银行流水用于证明其已支付2015年8月至2016年7月期间的租金，在俞秀兰及魏廷琪一、二审均未到庭参加诉讼并提出相应抗辩的情况下，一审判决以梁自钦未能举证证明其已付清租金为由认为魏廷琪、俞秀兰无须返还押金及利息不当，本院予以更正。关于郭少云应否承担清偿责任问题。“买卖不破租赁”原则旨在保护承租人自身的生产、生活不因租赁物的所有权变化而受影响，而规定新的所有人不能以其所有权来对抗承租人的租赁权。因此，即便郭少云通过司法拍卖程序购得案涉房屋所有权后，梁自钦作为承租人仍可依法继续承租房屋。但是，郭少云与魏廷琪、俞秀兰之间仅属于房屋买卖关系，并不存在债权债务的概括承受关系，梁自钦要求郭少云退还魏廷琪及俞秀兰所收取的押金，于法无据，本院不予支持。综上所述，梁自钦的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初28715号民事判决；二、魏廷琪、俞秀兰应于本判决发生法律效力之日起五日内向梁自钦返还押金11000元及利息（以11000元为基数，从梁自钦起诉之日即2017年12月29日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回梁自钦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由魏廷琪、俞秀兰负担59元，梁自钦负担16元。二审案件受理费150元，由魏廷琪、俞秀兰负担118元，梁自钦负担32元。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一八年十一月十日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。