海口市秀英区人民法院 判 决 书 （2018）琼0105民初3312号 原告：段晓倩，女，汉族，1985年8月25日出生，住海口市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：何远春、赵征，海南坤和律师事务所律师。 被告：海南阳光美基投资开发有限公司，住所地海口市滨海大道**财富广场**，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：戴杰，董事长。 委托诉讼代理人：王云鹏、吴芍东，海南嘉天律师事务所律师、实习律师。 原告段晓倩与被告海南阳光美基投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何远春，被告的委托诉讼代理人王云鹏、吴芍东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告因逾期交房向原告支付违约金至实际交付房屋之日止（暂计至2018年4月20日为142755元）。事实和理由：2016年9月22日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于海口市××区房，购房金额为930000元，并已经按照合同约定履行全部付款义务。被告应于2017年5月30日前取得建筑工程竣工验收备案文件，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房在30日之内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之2支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之5支付违约金。截至起诉时，被告仍没有取得房屋竣工验收备案材料，不具备合同约定的交房条件，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，应当承担支付逾期交房违约金的责任。综上，被告逾期交房的行为已经明显违反双方合同的约定和法律规定，已经构成根本违约，为此，原告特向贵院起诉，恳请贵院依法查明事实，判如所请，维护原告的合法权益。 被告辩称：一、涉案工程项目已于2017年9月5日通过了竣工验收，具备了法定交付条件：涉案工程以及涉案商品房已经通过并取得勘察单位、设计单位、施工单位以及监理单位四方竣工验收报告，报告表明涉案工程以及商品房完全符合我国相关安全质量标准，已具备法定交付条件。二、涉案商品房在2017年12月5日已具备约定交付条件。根据涉案商品房买卖合同第八条约定，该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件，即可进行交付使用。而于2017年12月5日，涉案工程获得了由海口市建设工程质量安全监督站出具的关于建设工程质量监督方面的工程竣工验收备案文件。据此，涉案商品房已完全满足涉案合同约定中的交付条件。三、根据商品房买卖合同第八条的约定，涉案房产具备延期交付的情形。1、天气原因及停电原因：因极端天气引起的停工（共15天）：2017年7月：15、16、17、22、23、24日、2017年8月：26、27、28日、2017年9月14、15、16日、2017年10月15、16、17日。因供电局检修停电引起的停工（共8天）：2017年：4月17日、5月15日、7月16日、8月1日、8月2日、8月3日、2017年8月31日，2017年9月12日。2、设计变更的原因：因市政管线限制，地，地下1层地下室轮廓需要调整，设备用房调整。5#、6#楼1、2层商业街内走廊调整为外走廊，按消防要求增设室外楼梯灯。因该设计变更导致项目施工延期。3、政府原因：本项目施工期间，恰逢海口市开展“双创”活动。为配合政府的双创工作，项目施工多次停工；同时由于建筑材料（如泥沙、水泥等）的运输受到限制，也导致项目多次停工。初步统计，双创造成的工期影响达；同时，被告已于2017年9月5日通过竣工验收，随后向政府相关部门申请竣工验收审核备案，但因政府原因竣工验收备案文件直至2017年12月5日才取得。被告认为应酌情扣除相应的违约天数。四、违约金赔偿不当。1、被告在项目竣工验收后，被告即与原告办理收房事宜，但因被告要求支付延期交房违约金，双方就此进行了多次磋商。原告于2018年3月20日办理了收房手续。因涉案工程已于2017年9月5日通过了竣工验收，并于2017年12月5日取得备案文件。即使不考虑依据《商品房买卖合同》约定的延期，违约金计算的截止时间也仅仅只应计算至2017年12月5日止。2、原告主张的违约金数额过分高于实际损失，应予以减少。根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金在我国《合同法》中强调的是弥补因违约造成的非违约方的损失，被告认为原告购买涉案房产的目的就在于居住或者出租。本案中，因延期交付涉案商品房造成的损失，可计算的仅仅是租金支出或租金收益，实质损失的计算应该立足于同片区、同街道附近相类似商品房的租金价格。而原告的诉求违约金却为142755元，远远超过了其实际损失，依照法律规定，应予以减少。综上所述，涉案房屋已于2017年9月5日通过了竣工验收，并于2017年12月5日取得备案文件，且存在延期交付的情形；原告主张的违约金赔偿数额过分高于实际损失，应予以调整。请求人民法院依据事实与法律，依法裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提交的证据有：1、海口市商品房买卖合同、2.、海南增值税普通发票、3、贷款收据，共同证明：原告向被告购房海域阳光二期5号楼28层A2801房，并已经全额支付购房款给被告的事实，同时证明根据双方合同的约定，被告应当承担逾期交房的违约责任的事实。被告对上述证据的三性没有异议，对证据的证明内容有异议。本院对上述证据的三性予以确认。 被告向本院提交的证据有： 1、《商品房买卖合同》，证明（1）该合同约定商品房交房条件；（2）该合同第八条约定延期交房条件；2、《勘察单位建筑工程质量检查报告》；3、《涉及单位建筑工程质量检查报告》；4、《施工单位建筑工程竣工报告》；5、《监理单位建筑工程质量评估报告》；6、《建设工程质量保修书》；证据2-6共同证明：涉案商品房满足法定交付条件；7、《工程竣工验收备案文件》、《海口市“结建”人防工程规划审核意见》，证明（1）该合同第八条约定：该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件；涉案商品房已满足合同约定交付条件。（2）“人防”工程相关意见证明合同签订是，约定交付条件为，建筑工程竣工验收备案文件；说明：本案涉及的人防工程要等到第三期完成后才能进行验收。是经过海口市人防专业审核通过批准的；8、海南省海口国家气象站风雨资料；9、《监理日记》；10、台风二级预警；证据8-10共同证明：买卖合同第八条约定：一周内非因出卖人原因停水、停电、暴雨造成停工累计超过8小时，出卖人可以据此对商品房交付予以延期；11、海域阳光二期5#、6#楼2017年不可抗力因素停工说明，证明：（1）因极端天气引起停工；（2）因供电局检修停电引起的停工；（3）因中央第四环境保护督察组督查进驻期间（2017年8月10日-9月10日）材料供应收影响；（4）因建筑工地施工噪音污染防治工作影响，在城市市区范围内禁止在12时到14时，22时至次日6时进行产生环境噪声污染的建筑施工作业；12、海口市规划局建设项目涉及方案变更确认通知，证明：买卖合同第八条约定，设计变更或施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的，出卖人可据此予以延期；13、关于进一步加强建筑工地施工噪音光污染防治工作的通知，证明：（1）买卖合同第八条约定，因政府部门的有关法规，政策变化或政府的原因造成的，出卖人可以据此予以延期；（2）因双创以及政府部门原因，对涉案工程的环保加强管理，特别是审批流程的加强管理，因此对涉案工程的工期造成影响；14、钥匙领取证明；15、物品领取签收表；16、收房流程；证据14-16共同证明：涉案商品房已实际交付使用；17、《房屋租赁合同》，证明：同一小区房屋租赁价格，衡量原告实际损失。同时也向法庭提出评估鉴定申请，以确定原告的实际损失。 原告针对被告举证的证据质证意见为： 1、真实性无异议，对证明内容有异议，被告提交的证据均不足以证明被告存在延期交房的条件； 2-6，真实性无异议，对证明内容有异议。理由：合同第八条约定，明确商品房取得竣工验收备案条件后方能交付使用，根据国家规定，商品房取得建筑竣工验收备案、公安消防、环保等验收后到政府建设主管部门即住建部门进行备案，住建部门向开发商下发通知书，但本案中被告提交的均是相关的验收报告，而非法律规定的建筑工程竣工验收报告文件，因此，本案商品房并未取得住建部门下发的备案文件，也根本没有满足法定交付条件。 7、建筑工程质量监督报告，对该证据的真实性异议，对证明内容有异议。该证据不能证明该商品房已经取得建筑工程竣工验收备案文件，该文件应当由住建部门做出，是在工程竣工、规划消防、环保作出审核后，住建部门作出的文件，故该份证据没有证明效力。《海口市“结建”人防工程规划审核意见》真实性无异议，证明内容有异议。理由：该证据实际是核发人防手续的意见，而不是人防工程验收合格的文件。 8、真实性不予确认。该证据只是证明2014-2017年下雨的情况，并不能证明被告因此停工，不能作为被告逾期交房的免责条件。 9、真实性，证明效力不予认可。没有原件，该证据也没有相关人员的签字。不能免除被告逾期交房的责任。该监理日记的停工的时间均发生在约定交房时间之后，明显与本案无因果关系。 10、台风时间是2017年10月14日，发生时间发生在交房时间之后，与本案无关。同时台风在海南很常见，不属于不可抗力。根据合同中所签订的第八条明确，不可抗力在事发30日前告知原告，但是被告并未告知。开发商在签订时应当考虑到台风，故该因素不能作为逾期交房的理由。 11、真实性、证明内容均不予确认。理由：该证据是由被告监理公司出具，出具的内容并未提供相应的证据予以佐证，故单一证据并不能证明本案事实，所引用的停工时间均发生在合同约定的交房时间之后，与本案无因果关系。按照合同的约定该房屋因在2016年12月30日应当验收合格并办理手续，特别是在第3点，我们持有异议。而且在督察组进驻不属于法律规定的政府行为。而进驻工地噪音污染工作同样也不属于政府行为和不可抗力。所以不能作为被告延期交房的理由及免责条件。 12、没有原件，对真实性及证明效力均不予认可。 13、真实性不予认可。没有原件。证明内容不予认可。 14-16、真实性无异议，对证明内容有异议。合同约定房屋交付具备的条件是取得房屋竣工验收备案文件，但是庭审前被告并未取得。故被告应当继续向原告承担逾期交房的责任。 17、三性均不认可。真实性无法确认。也没有租赁合同的备案资料。出租人及承租人也没有出庭作证。 本院认证意见为：对上述证据有原件的真实性予以确认，但对涉案房屋符合延期交房条件以及具备约定交付条件，本院对上述证据其证明力问题将在以下的论理部分予以一并阐述。 被告向本院提交的证据有：《房地产估价鉴定报告》，证明：原告的租金损失情况。原告对该证据的三性均没有异议，对其证明内容有异议，应该按照合同约定来履行。本院对该证据的三性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于海口市××区号的海域阳光二期的开发商。2016年9月22日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定内容为：购买被告所开发的位于海口市××区房，面积80.66平方米，购房金额为930000元。被告应于2017年5月30日前取得建筑工程竣工验收备案文件，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；2、一周内，非因出卖人原因停水、停电、暴雨造成停工累计超过8小时；3、设计变更的原因；4、因政府部分的有关法规，政策变化或政府原因造成的。逾期交房在30日之内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之2支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之5支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2017年12月5日，涉案工程获得由海口市建设工程质量安全监督站出具工程竣工验收备案文件，监督结论及意见为：同意涉案工程申请备案。原告于2018年3月20日办理了收房手续。现原告以被告违约遂成讼。 另查明：对原告的租金损失情况，经委托海南联合振华土地房地产估价咨询有限公司对该案中海域阳光二期涉案房屋5号楼28层A2801房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为30元/㎡·月。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。本案存在以下二个争议焦点：第一、关于被告逾期交房是否应承担相应的违约责任问题。对于交房条件，双方约定，被告应于2017年5月30日前将符合“取得建筑工程竣工验收备案文件”的房屋交付原告使用，而海口市建设工程质量安全监督站于2017年12月5日向被告出具了《工程竣工验收备案文件》，确认涉案的“海域阳光二期5#、6#楼”施工质量合格并给予验收，同意申请备案，故应确认讼争的房屋自2017年12月5日起具备交房条件，但被告没有通知原告收房，直到2018年3月20日，被告才将涉案房屋交付给原告使用，故本院认定被告存在逾期交房的违约行为，被告应自2017年5月30日起至2018年6月12日交付房屋之日止向原告承担逾期交房的违约责任。被告在诉讼中以天气、停电、设计方案变更、政府行为、台风等特殊原因为由抗辩，本院认为，被告举证的《监理日记》未能提交原件，且也没有监理方的签名，以及《项目涉及方案变更确认通知》也未能提交原件，也未证实变更所需时间和结合被告提交的其他证据亦未能充分佐证。被告也未有并未能举证证明涉案工程迟延系由政府行为造成，完全由政府的过错导致，被告作为开发商，其在签订合同过程中，应当预先将工程竣工验收过程中各项审批环节需要的时间在交付期间中予以扣除，故其在最终签订合同时确定的交房期限中，应已包含各项审批工作对交付期间的影响程度。而被告以发生在约定交房之后的2017年10月16日“卡努”等台风影响工程进度来抗辩其逾期交房存在免责事由，明显不符合客观逻辑。故被告以上为由进行抗辩，本院不予采纳。由于被告所主张工期顺延的抗辩事由均不成立，不存在免责事由，故应当承担逾期交房的违约责任。第二、关于合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高、应否予以调整。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告与被告在合同中约定的违约金计算标准为每日按已付房价款的万分之五支付，被告提出违约金过高的抗辩意见，结合本案具体情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，参照同地段同类型房屋租金评估结果，本院酌情将违约金计算标准调整为30元/㎡·月上浮30%计算违约金，即每月的违约金为：30元/㎡·月×80.66㎡×（1+30%）﹦3145.74元/月，被告应自2017年5月30日起至支付违约金至2018年3月20日交付房屋之日止，共计9个月21天，违约金为30513.7元。原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告海南阳光美基投资开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告段晓倩支付逾期交房违约金30513.7元； 二、驳回原告段晓倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3155元，减半收取1578元，由原告段晓倩负担1297元，由被告海南阳光美基投资开发有限公司负担281元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 韩       诚 书 记 员 王   莉   莎 二〇一八年十一月八日 法官助理 张一晨书记员王莉莎 二〇一八年十一月八日 [盖章位置][核对位置]