文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初16615号原告：刘远琴，女，1964年8月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：苟小龙，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：重庆仁安医院，住所地沙坪坝区大学城解放军后勤工程学院门诊大楼，统一社会信用代码52500106590500733E。法定代表人：杨清浩，重庆仁安医院院长。被告：重庆仁安医院有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城后勤工程学院门诊大楼，统一社会信用代码91500106590500661L。法定代表人：杨清浩，重庆仁安医院有限责任公司董事长。被告：杨清浩，男，1965年5月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告刘远琴与被告重庆仁安医院（以下简称仁安医院）、重庆仁安医院有限责任公司(以下简称仁安公司）、杨清浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘远琴的委托诉讼代理人苟小龙，被告仁安医院的法定代表人杨清浩、被告仁安公司的法定代表人杨清浩、被告杨清浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘远琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年10月20日至2019年7月19日期间的租金共计26167元；2、判令被告向原告支付恢复原状（即修复墙体、水管、电线、网线等）所产生的费用3664元；3、判令被告向原告支付违约金34890元；4、原告因本案产生的法律服务费3500元由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方签订了《金科天宸项目房屋租赁合同》，合同约定原告将其房屋出租给被告使用，被告依约支付租金，另就其他相关事项也在合同中作出了明确约定。合同生效后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告也向原告支付了一季度租金及履约保证金，但当被告依约应支付下一季度房租时，被告却拒绝支付，并无故终止合同，原告方经催促未果。对此，原告认为被告方行为严重违反了双方合同约定，其应向原告支付违约金及拖欠房屋的租金。被告仁安医院辩称，1、被告仁安医院与原告签订房屋租赁合同双方建立租赁关系是事实。2、被告仁安医院不存在原告所述的无故解除合同的违约事实，不应当承担违约责任。被告仁安医院与原告签署合同，在接手商铺时，发生周边业主群体阻止医院入驻事件，该事件惊动了上级主管部门、物业，街道等，持续较长时间形成了较大社会反响，原告作为商铺业主对此群体事件不可能是不知晓的，且被告仁安医院其后亦发出了解除合同通知并进行了告知。3、原告要求被告仁安医院支付违约金的主张应当驳回，被告仁安医院方不应当承担违约责任。4、对律师费不予认可，我方不存在违约情形，不应承担该项费用。5、对维修费不予认可，原告本人在电话中曾明确表示不需要我方对案涉房屋进行恢复。被告仁安公司辩称，我方不是本案适格的主体，请求驳回对我方的起诉。重庆仁安医院虽然是民办非企业单位，但其公司登记中明确其性质为法人。重庆仁安医院具有法人资格，则其具有独立的民事责任能力，依法享有民事权利并承担民事义务。根据合同相对性原理，我方不是合同相对人，请求驳回对我方的起诉。被告杨清浩辩称，我方不是适格的主体，请求驳回对我方的起诉。因为重庆仁安医院虽然是民办非企业单位，但其登记中明确其性质为法人，既然重庆仁安医院具有法人资格，则其具有独立的民事责任能力，依法享有民事权利并承担民事义务。根据合同相对性原理，我方不是合同相对人，请求驳回对我方的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院经审查认定事实如下：位于重庆市沙坪坝区永年路某号房屋的登记权利人为刘远琴。被告仁安医院系2016年6月1日在重庆市沙坪坝区民政局登记的民办非企业法人；被告仁安公司系2016年2月23日在重庆市工商局行政管理局沙坪坝区分局登记的有限责任公司；被告杨清浩系上述两单位的法定代表人。2018年4月2日，刘远琴（出租人、甲方）与重庆仁安医院（承租人、乙方）签订《金科天宸项目房屋租赁合同》，双方约定如下：……：1．在签署本协议前，乙方已对拟租赁商铺进行了现场查看，对该商铺周边环境、位置、朝向、楼层、面积等进行了确认，并申请将该商铺用于本合同第三条3.2款约定用途……3．甲乙双方就本合同及附件构成双方的全部约定事项达成一致，本合同及附件构成将取代双方先前与本合同事项有关的任何口头、书面承诺、协议、函件、宣传资料等。……5．乙方在签订本合同前已充分考虑市场经营风险，并承诺不以此作为不履行本合同或者单方解除本合同的理由。……第一条，定义。除另有说明外，下列用语在本合同及附件中使用时具有如下的含义：1.1“本合同”指甲方和乙方订立的本《金科天宸项目商铺租赁合同》，包括本合同正文、所有附件及双方就修订本合同而做出的任何书面补充协议。1.2“该商铺”或“商铺”指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租场地。……第二条，租赁标的物。2.1金科天宸项目地址位于重庆市沙坪坝区陈家桥街道永年路某号。2.2甲方同意将金科天宸项目的第9街区商业铺面（以下称“该商铺”）租赁给乙方用于商业经营使用。该租赁场地的具体位置范围见附件《租赁商铺平面位置示意图》红线所示范围，乙方同意承租该商铺。第三条，租赁面积及经营范围。3.1租赁面积：该商铺承租建筑面积33.04平方米，最终以商铺测绘报告确认的建筑面积面积为准。3.2乙方租赁该商铺，从事（空白）经营使用，除取得甲方的书面同意外，乙方不得擅自改变商铺的用途。……3.4乙方必须以正当方式从事经营活动，不得做出对甲方的商誉及名声有不良影响的行为。第四条，商铺租赁期限。4.1该商铺租赁期限为96个月，即2018年7月20日到2026年7月19日（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延）……第五条，商铺租金、物管费及其他费用的收取方式。5.1该商铺计租面积按建筑面积计算：33.04平方米，最终以商铺测绘报告确定的建筑面积为准。5.22018年7月20日到2026年7月19日为租赁期，租赁期间的租金一层按78元／平方米·月计算，租赁期间的租金二层32元／平方米·月计算。从2018年7月20日起，起租租金为78元／月，从2019年7月20日起，月租金单价在上年月租金单价基础上递增5%。本合同租金为含税金额。租金情况列示如下（以下租金按（）平方米计算，最终以商铺测绘报告确认的面积为准，但乙方不得以甲方未提供测绘报告为由，拒交或缓交租金等费用）            年份              租金（元/㎡·月）              月租金（元）              年租金（元）                  2018年7月20日到2019年7月19日              78                                                2019年7月20日到2020年7月19日              81.9                                                ……      5.3在签订本租赁合同时乙方一次性向甲方缴纳（）个月至第（）个月的租金，从第（）个月起租金按5.2条以(3)个月结算并支付，乙方应于在每一期开始提前15个工作日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用。5.4履约保证金：5.4.1为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同时需一次性缴纳月1个月的租金作为履约保证金，履约保证金为（空白）元。……5.4．2当租赁期满或中途终止合同后，经确认乙方无违约行为的，甲方应在乙方交还该商铺并结清全部费用后15个工作日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约或者有欠费的，甲方在扣除违约金、损失及欠费后将剩余部分不计利息全部返还给乙方。5.4.3如乙方未按约定交付租金的，甲方可以将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴租金。5.5物业管理费按建筑面积计算按下表（5元/平方米·月）标准计收（以下的物业服务费暂按建筑面积（空白）平方米计算，最终月物业服务费等以商铺测绘报告确认的该商铺建筑面积及约定的对应月的物业服务费单价按实计算为准）。乙方主动到物管公司缴纳，在租赁期内，如物业管理公司对物业管理费收费标准进行调整的，乙方同意自调整之日起按新的收费标准交纳物业管理费。……5.9乙方依据本合同应支付的租金和履约保证金按以下方式支付，开户名称：刘远琴，开户银行：华夏银行重庆分行沙坪坝分行，开户账号：……第六条，商铺的交付及开业时间、营业时间。6.1该商铺交付时间--年--月--日，乙方应当于该日前前往项目与甲方办理房交接手续，并签署交接确认文件，乙方认可该商铺完全符合本合同约定交付标准，对该商铺交付标准没有任何异议，并同意商铺交接条件以该商铺现状为准，商铺内任何形式的整改在取得甲方和相关政府部门审批同意后由乙方自行负责实施。如乙方在约定的交付期到达之前未能按照约定向甲方缴纳履约保证金的，交付时间顺延，直至乙方缴纳完毕履约保证金之日，延迟期间，乙方应向甲方按本合同5.2条约定缴纳租金且甲方不承担违约责任。6.2乙方未按约定的时间到甲方办理交接手续的，其责任自负，且应视为甲方已按合同约定履行该商铺的交付义务。甲方有权要求乙方自交付日的次日起履行本合同约定的义务，本合同约定的该商铺租金优惠期不顺延，仍以约定的交接时间期满的当日起计算，但非因乙方的原因造成的延误除外；如因甲方原因造成延期交付的，本合同约定的租赁期相应顺延，且租金优惠期及约定的其他费用收费时间同时顺延。……6.3乙方必须于2019年5月1日前完成装修工程并开业。第七条，租赁场地装修及设施设备。……第八条，甲方的权利和义务……第九条，乙方责任。9.1乙方应按合同规定按时如数支付租金及其本合同中明文规定应支付的各种费用。……9.3租赁期间，乙方不得擅自改变商铺内甲方提供的设施结构，因乙方的过错造成场地损坏的，乙方须负责修复或赔偿因此给甲方造成的经济损失。……9.11乙方租赁该商铺后，必须按照国家规定办理经营所需的相关手续、证照等……第十条，违约责任。10.1租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方责任甲方根据约定单方终止本合的，乙方应当补交优惠期的租金——元，并向甲方按当年月租金计算支付12个月租金作为违约金，并且乙方缴纳的租赁保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有。……10.3乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金（逾期缴纳水费、电费的，还应按供电部门、供水部门的规定承担罚金）；……10.4乙方未按本合同约定按时交还租赁商铺的，乙方除按应交还租赁商铺时日租金标准（日租金按当年月租金除以30天进行计算，下同）支付商铺租金／商铺使用费外，每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算承担违约金。因乙方原因甲方按本合同约定单方终止合同的，本合同自甲方通知送达之日解除，解除后乙方应在7日内撤场并将该商铺交还甲方，否则乙方除按应交还租赁商铺时日租金标准支付商铺租金／商铺使用费外，每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算承担违约金。……10.6双方任何一方未及时履行本合同约定的其他义务的，违约方按违约行为发生当年月租金计算支付对方1个月租金作为违约金，造成损失的，还应承担赔偿责任。10.7若一方违约，违约方及违约方担保人还必须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费、业务费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯违约方责任有关的所有费用；前述费用如国家有规定标准的，以国家规定标准计算承担（如实际发生额低于国家规定标准的，则以实际发生额为准），没有规定标准的，以实际发生额为准，其中业务费、交通费、餐饮费、住宿费计算人数不超过三人。……10.12本协议约定的违约金如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约另一方只主张违约金的，对是否产生实际损失的事实及损失大小等，不需再举证。第十一条，合同的变更或终止。11.1在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。11.2本合同期满，自然终止。11.3若发生不可抗力事件，致使该商铺损毁不能正常使用，而乙方还愿继续租赁商铺，则甲方应负责尽快修复或重建。在该商铺修复期间，乙方免交租金及其它相关费用，待该商铺恢复使用后继续计算租金和其他费用，合同时效相应顺延。11.4若不可抗力发生，致使该商铺周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，乙方可以单方要求提前终止本合同，而无须承担违约责任。合同本款所述终止时，双方应按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用。当不可抗力发生，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况。11.5乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止本合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿：……。11.6租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，乙方可单方解除本合同：1)出现因甲方单方原因使该商铺设施不能正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且不能正常运行、中断期一次超过30天，严重影响正常使用商铺，且经乙方书面要求甲方整改，甲方不整改或整改后仍严重影响该商铺正常使用的；2)甲方未按本合同约定的时间交付该商铺供乙方使用超过60日的；3)在租赁期间，因甲方之原因而导致司法、行政机关依法限制该商铺地产权利，致使商铺无法正常经营达30天以上的4)法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方解除合同的其他情况。11.7除本合同明确的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。第十二条，不可抗力。12.1“不可抗力”是指本合同双方不可预见、不能克服、亦无法避兔的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于火灾、地震、台风、洪水、政府行为、战争、骚乱、非法集会、传染性疾病肆虐等一切无法事先预料且不能事先避免的事件。12.2如发生不可抗力事件，遭受该事件的一方应立即用可能的最快捷的方式通知对方该事件的性质、发生日期、预计持续时间等有关的细节，以及该事件阻碍通知方履行其于本合同项下义务的程度。12.3在不可抗力事件持续期间，遭受不可抗力事件的一方应定期及时地告知对方不可抗力事件的现状，如不可抗力事件结束，应立即以书面形式通知对方。12.4遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；但应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响。12.5遭受不可抗力的一方应当向对方提供事件发生地区的公证机构（或其他适当机构）出具的证实不可抗力事件的合法证明，如其不能提供该等证明，对方可根据本合同的规定要求其承担违约责任。第十三条，其他事项13.1合同涉及的有关联络的地址、电话、传真，以双方在本合同中所提供的通迅地址、电话、为准（乙方接收该商铺后，该商铺地址作为乙方的通迅地址）；如任何一方的通迅地址、电话、传真变更的，应在变更前3天书面通知对方，否则造成不能送达的，由未履行告知义务的责任方负责。本合同履行中双方往来的文件、函件、通知等，可以采用直接送交、传真、邮寄等方式送达对方：1)采用直接送交的，以对方相关工作人员签收时为已送达，任何一方的相关工作人员不得巨绝签收。2)采用传真方式送达的，以传真确认发出时为已送达3)采用邮寄方式送达的，以对方相关工作人员签收邮件之时或邮件发出（以邮戳为准）后的3个工作日中午12时为已送达（以先到的时间为准）。如一方按通讯地址向对方发出邮寄后，邮寄被退回或者被拒收的，视为该邮件内容已送达给对方，由此而产生的责任及后果由对方自行承担。……13．3本合同未尽事宜或在执行中出现不可抗力等外因影响本合同的履行时，甲、乙双方可协商作补充协议加以规定。为防止异议：双方的权利义务均以书面约定为准，一方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力……13．8本合同自双方签字盖章且乙方按约定缴纳履约保证金后生效。13.9乙方担保人同意为乙方履行本合同义务提供保证担保，如乙方未按本合同约定履行责任、义务，乙方担保人同意与乙方共同承担无限连带责住；担保的范围包括乙方应当承担的责任义务及利息、违约金、赔偿金、相关损失和实现债权的费用等；保证期间自本合同生效之日起至本合同中乙方的责任、义务履行期届满之日后二年；甲方与乙方协商变更本合同内容的不需取得乙方担保人同意，乙方担保人同意对变更后的乙方责任、义务继续承担保证责任。本担保责任不受本合同其他条款效力的影响，独立有效，如本合同其他条款无效的，因无效后应由乙方承担的责任及债务，乙方担保人仍同意承担无限连带保证责任。乙方的法定代表人、委托代理人无条件同意作为乙方担保人，即乙方的法定代表人、委托代理人在本合同中任何位置签字或盖章后即同时成为乙方担保人；其他单位或个人在本合同乙方担保人处签字或盖章即成为乙方担保人。13.10在履行本合同过程中，一方向另一方发出的各种通知、文件、要求、同意、批准、决定、确认、回复等，必须采用书面形式并由发出的一方签字盖章（其中发出的一方为个人的，以发出的一方签字为准；发出的一方为单位的，以发出的一方加盖公章为准）后方才有效，不符合前述要求的，对双方不发生任何效力。13.11除甲方书面同意外，本合同中约定由乙方享有的权利，乙方不得转让给任何第三人，否则视为乙方放弃该权利。……合同落款处，甲方为刘远琴签名捺印，乙方为仁安医院印章。2018年4月2日，原告（甲方）与被告仁安医院（乙方）还签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：一、协议内容变更部分：1、从2018年7月20日开始，一层租赁期间的租金按88元/平方米·月计算。2、乙方一次性缴纳1个月的租金作为履约保证金，履约保证金为2908元。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续效力。本协议与原合同有互相冲突时，以本协议为准。三、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。合同落款处，甲方为刘远琴及委托代理人签名捺印，乙方为仁安医院印章。上述合同签订后，被告仁安医院于2018年4月4日向原告支付履约保证金2908元；于2018年7月20日向原告支付涉案商铺第一季度的房屋租金及物管扣金14718元（含16616号案涉案房屋的租金及物管扣金）。原告通过重庆金科天宸物业管理处于2018年8月11日将涉案商铺交付被告重庆仁安医院使用。2018年4月17日，重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会作出《关于同意重庆仁安医院变更执业注册地址的批复》，同意重庆仁安医院由沙坪坝区大学城解放军后工门诊大楼变更至沙坪坝区陈家桥街道永年路某号执业。2018年8月中旬，涉案商铺所在的金科天宸街区部分业主对被告仁安医院即将入驻该小区表示坚决反对，认为被告仁安医院如果入驻该小区会影响居民的健康及生活，于是联合其他反对业主，通过向重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会投诉、在小区门口聚集、在涉案商铺拉横幅、喊口号等方式，反对被告仁安医院迁建至案涉房屋所在的街区。2018年8月18日、2018年8月21日，涉案商铺所在的陈家桥街道、沙坪坝卫计委、重庆仁安医院、官房寺社区、金科物业及金科天宸街区业主代表在金科物业办公室召开了两次协调会，并形成了《关于群众聚集阻止重庆仁安医院进驻金科天宸街区的协调会摘要》，该摘要载明：两次协调会，到场业主约70余人，反应非常强烈，坚决抵制重庆仁安医院迁建至金科九街区。会上业主代表主要发言，对坚决反对的理由有以下：医院未来运营过程中可能影响居民，尤其是周围老人及小孩的健康隐患。同时影响居民生活，居民坚决反对修建医院，无论重庆仁安医院修建是否依照相关程序办理，居民坚决反对在此修建医院。协调会上，业主代表情绪激动，为了维护社会和谐稳定，相关行政部门领导代表提出以下几点：一、马上拆除在楼栋外拉的横幅；二、禁止双方发生群体事件，不能采取过激行为；三、政府和居民大力支持社会资本兴办医院，改善周围居民就医环境。你们金科九街区很多人坚决反对重庆仁安医院迁建至此，而重庆仁安医院又坚决选择在此建院，我们主管部门及社区尽可能协调双方，合理合法解决此事，若无法成功协调，重庆仁安医院暂停迁建至金科天宸九街区；四、希望金科九街区业主不要再采取拉横幅、喊口号，在小区门口、仁安医院租赁场所聚集等过激行为。请坚决反对的业主代表签字。重庆仁安医院代表王某院长发言，因业主等相关群众多次聚众阻挠我院正常入住金科街区，使得我院完全无法使用已租赁的街区场所，根本无法开展建院工作，导致我院损失巨大。希望业主等相关群众不要再反对并阻挠我院的正常使用租赁场所和开展建院等工作。该摘要尾部加盖了重庆仁安医院印章，并经重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会各级领导审阅后，加盖了重庆市沙坪坝区卫生和计划生育委员会印章。被告仁安医院坚持称其曾向刘远琴发出《解除合同通知函》，载明：我院与您于2018年2月8日签订了金科天宸项目《房屋租赁合同》，合同第十一条11.4项规定：“若不可抗力发生，致使该商铺周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，乙方可以单方要求提前终止本合同，而无须承担违约责任。合同本款所述终止时，双方应按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用”。我院在入驻金科天宸项目期间，众多业主及周边群众以医院未来营业将存在环境污染和影响周边居民健康为由，多次聚众强行阻止并坚决反对我院正常入驻，虽经有关上级主管单位、街道及物业等多次协调但均无法予以解决，使得我院根本无法使用租赁商铺，无法开展建院工作。上述无可预见、不能克服、亦无法避免的事件，使得我院在此经营的市场、环境基础不复存在，无法实现租用商铺进行建院及营业的合同目的。故我院现特发出本解除函，通知您即日起双方签订的《房屋租赁合同》已解除。请您在收到本函后五个工作日内与我院联系，及时处理完成后续相关事宜。否则产生的所有法律后果由您自行承担。该通知的落款时间为2018年10月3日。原告称未该份《解除合同通知函》，被告仁安医院亦无证据证明曾向原告发出过该函。2018年8月11日，被告仁安医院从重庆金科天宸物业管理处领取了包括涉案房屋在内的45户商铺的钥匙，原告称系通过物业公司于2018年7月20日交付房屋，被告认为是2018年8月11日；2019年2月19日，被告仁安医院向重庆金科天宸物业管理处返还了包括涉案房屋在内的45户商铺的钥匙。原告称其系2019年5月7日收回房屋，被告认为本案房屋是于2019年2月19日返还。另查明2018年6月28日，被告仁安医院（乙方）与重庆骏御商务咨询服务有限公司（甲方）签订《商业运营管理合同》，约定甲方将金科共计12间商铺出租给乙方。2018年7月15日，重庆骏御商务咨询服务有限公司向重庆仁安医院发出《关于解除重庆仁安医院租赁合同的函》，该函载明：天宸项目部分业主投诉重庆仁安医院在今后的经营过程中会产生特殊的气味，影响小区品质，影响小区品质，强烈要求重庆仁安医院办理该小区，为了社会稳定，还广大业主一个美好的家园，特来函解除双方签订的租赁合同。2018年11月6日，原告与北京天驰君泰（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所指派律师就本案与（2019）渝0106民初16616号案件进行诉讼，两案共支付律师费3500元。另查明，被告仁安医院在使用涉案房屋时将房屋的隔墙打通，在将涉案房屋交还原告时并未按合同约定将房屋恢复原状，原告自行进行了修复，花费维修费3664元。审理中，关于被告仁安医院返还房屋的时间，原告主张为2019年5月7日，被告主张为2019年2月19日。审理中，原被告双方均认可涉案房屋租赁期内的月租金为2907元/月，被告仁安医院已实际支付涉案房屋一季度租金8721元。上述事实有原告刘远琴举示的房地产权证、房屋租赁合同、法律服务委托合同、维修合同、发票，被告仁安医院、杨清浩、仁安公司举示的重庆仁安医院登记证书、法定代表人身份证明书、杨清浩身份证、重庆仁安医院有限责任公司营业执照、变更许可前公示及图片、重庆市沙坪坝区卫建委关于同意仁安医院变更注册地址的批复、群众集会抗议的图片，群众投诉资料、群众在微信群中联系反对医院迁入的资料、部分反对医院入住群众签名、关于群众聚集阻止重庆仁安医院进住金科天宸九街区的协调摘要、群众聚会的视频资料、商业营运管理公司合同、关于解除重庆仁安医院租赁合同的函、重庆仁安医院与重庆骏逸商务咨询有限公司签订了商业运营管理合同、退交钥匙清单、照片、付款回单及收条及原被告双方当事人的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案的争议焦点有四：一是房屋租赁合同的权利义务主体；二是被告主张的因不可抗力享有解除权是否成立；三是合同解除的时间；四是租金、违约金、律师费、维修费的具体认定。本院分别评述如下：一、房屋租赁合同主体的确定。依法成立的合同对合同双方具有约束力。本案中，《金科天宸项目房屋租赁合同》签订的甲、乙双方系原告刘远琴与被告仁安医院，被告仁安医院系依法登记成立的法人单位，应依法独立承担民事责任，故房屋租赁合同的主体应为原告和被告仁安医院。仁安公司未在《金科天宸项目房屋租赁合同》上签章，也无其他证据证明其与该合同具有关联性，故仁安公司不是该租赁合同的当事人，原告主张仁安公司承担责任的主张，于法无据，本院不予支持。至于被告杨清浩是否系租赁合同主体的问题。本院认为，虽然该合同第13.9条约定：“乙方的法定代表人、委托代理人无条件同意作为乙方担保人，即乙方的法定代表人、委托代理人在本合同中任何位置签字或盖章后即同时成为乙方担保人；其他单位或个人在本合同乙方担保人处签字或盖章即成为乙方担保”，但杨清浩并未在《金科天宸项目房屋租赁合同》任何位置签字或盖章，故原告主张杨清浩为租赁合同担保人的主张，没有事实依据，本院不予支持。二、被告主张的因不可抗力享有解除权是否成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。根据《金科天宸项目房屋租赁合同》第11.4约定：“若不可抗力发生，致使该商铺周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，乙方可以单方要求提前终止本合同，而无须承担违约责任。合同本款所述终止时，双方应按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用。当不可抗力发生，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况。”第12.1约定，“‘不可抗力’是指本合同双方不可预见、不能克服、亦无法避兔的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于火灾、地震、台风、洪水、政府行为、战争、骚乱、非法集会、传染性疾病肆虐等一切无法事先预料且不能事先避免的事件。”本案中，被告仁安医院在接房开始装修后，金科天宸9街区众多业主及周边群众在商铺旁拉横幅聚众阻挠仁安医院进场装修，且不断大量进行信访投诉、到租赁物所在地聚集，导致仁安医院无法开展装修进场工作。虽经多部门多次协调但均无法予以解决，上述情形虽不属于《民法总则》中的不可抗力，但是原、被告双方在合同中对于“不可抗力”进行了扩大解释，上述情形符合合同约定的第12.1的情形，故应当认定仁安医院取得了合同约定的解除权。三、合同解除的时间。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告主张向原告发送过通知，原告表示未收到该通知，被告未举示证据证明其向原告发送过解除合同的通知，故本院确认原告收回房屋的时间即为双方合同解除的时间。关于原告收回房屋的时间，被告仁安医院辩称其于2019年2月19日将涉案房屋钥匙交还给物业管理公司即视为将房屋退还给了原告，本院认为，原告的此项辩解既无相关合同约定又无其他证据证据，本院对此不予认可。故还房时间应认定为原告同意并实际收回房屋的时间，即2019年5月7日。对双方合同的解除方式及时间，由于被告具有解除合同的情形并向相关的其他出租人发出了解除通知，部分出租人也收到了该通知，虽然本案原告否认收到解除合同的通知，被告也缺乏原告收到该通知的依据，但从原告起诉状及庭审中的陈述，可以推定原告在2019年5月7日前就已经知道被告作出了解除合同的意思表示。原告在2019年5月7日收回房屋的行为可视为原告在该日就双方合同的解除与被告达成了一致意见。四、租金、违约金、维修费、律师费的具体认定。合同约定涉案房屋的租赁期限为96个月，即自2018年7月20日至2026年7月19日止。虽然原告主张交付时间为2018年7月20日，但并未提供证据予以证明，根据合同中“因甲方原因逾期交付的租期相应顺延”这一约定，应以被告仁安医院认可的时间，即2018年8月11日为准，故涉案房屋租期的起算时间应当顺延至2018年8月11日。截止双方合同解除之日2019年5月7日止，该段租期内的租金共计26066.1元（2907元/月÷30天×269天），被告仁安医院已经实际支付一个季度的租金8721元,还需向原告支付17345.1元。至于原告诉请被告仁安医院支付2019年5月7日以后的租金，于法无据，本院不予支持。因原被告双方合同系合意解除，原告按合同10.1“租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方责任甲方根据约定单方终止本合的，乙方应当补交优惠期的租金——元，并向甲方按当年月租金计算支付12个月租金作为违约金，并且乙方缴纳的租赁保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有。”的约定要求被告承担擅自终止合同的违约责任，与双方协商解除合同的行为相悖，故原告要求被告支付12个月租金作为违约金共计34890元的请求，于法无据，本院不予支持。被告仁安医院在租赁期间将房屋的隔墙打通，理应按约在交还房屋时予以修复，但其实际未进行修复，而是原告自行付费进行了修复，故原告有权请求被告仁安医院支付房屋修复费3664元。至于被告仁安医院以其曾电话联系过原告询问是否需要将涉案房屋恢复原状，原告表示拒绝为由不同意承担涉案房屋维修费的辩解，因被告仁安医院未举示证据对该事实予以证明，本院不予认可。被告仁安医院虽然就解除合同不够成违约，但其未在合同解除前依约支付租金构成违约。同时合同约定在被告仁安医院违约的情况下，律师费由其负担，故本院将本案中应由被告仁安医院承担的律师费确定为原告交纳的律师费总额的50%，即1750元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告重庆仁安医院于本判决生效之日支付原告刘远琴租金17345.1元；二、由被告重庆仁安医院于本判决生效之日支付原告刘远琴房屋修复费3664元；三、由被告重庆仁安医院于本判决生效之日支付原告刘远琴律师费1750元；二、驳回原告刘远琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369元，减半收取185元，由被告重庆仁安医院负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  袁 勇二〇一八年十一月二十七日法官助理  崔贺伟书 记 员  肖习敏