广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终16406-16415、16419-16440、16442-16475、16478-16510、16512-16577号 上诉人（原审被告）：深圳市福中福房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区中心区**幸福海岸**201（办公场所），统一社会信用代码：91440300192479756R。 法定代表人：倪世斌，董事长。 委托诉讼代理人：夏学义，广东国晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖小宏，广东国晖律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：梁利君等96案买受人。 共同委托诉讼代理人：王剑，广东盟凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘最等69案买受人。 共同委托诉讼代理人：王剑，广东盟凯律师事务所律师。 原审第三人：深圳市万家园物业服务有限公司，住所，住所地：深圳市宝安区西乡街道福中福社区福中福商业城******铺社会信用代码：91440300326351230X。 法定代表人：倪建国，总经理。 委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。 上诉人深圳市福中福房地产开发有限公司（以下简称福中福公司）、上诉人梁利君等96案买受人与被上诉人刘最等69案买受人、原审第三人深圳市万家园物业服务有限公司（以下简称万家园公司）商品房预售合同纠纷一百六十五案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25438-25452、25454-25467、25800-25829、26075-26107、26130、26132-26155、26157、26170-26202、26271-26284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本系列案现已审理终结。 梁利君等96案买受人及刘最等69案买受人在一审起诉请求：1、福中福公司限期内为各案买受人办理房产证；2、福中福公司向各案买受人支付延期办证违约金（以购房总价款为基数，按日万分之四，从2017年5月26日暂计算至2017年12月15日止）；3、诉讼费、保全费由福中福公司承担。 一审法院判决：一、福中福公司应于本判决生效之日起三日内向各案买受人支付迟延办证违约金（具体数额详见一审判决附表）；二、驳回各案买受人的其他诉讼请求。案件受理费的负担详见一审判决附表。 福中福公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，发回重审或改判福中福公司无须支付迟延办证违约金；2、一、二审诉讼费用由各案买受人负担。 梁利君等96案买受人上诉请求：1、改判一审判决第一项为延期办证违约金按日万分之四的标准计算；2、一、二审诉讼费用由福中福公司负担。二审期间梁利君等96案买受人增加上诉请求，请求福中福公司支付迟延办证违约金迟延支付的利息。 梁利君等96案买受人及刘最等69案买受人针对福中福公司的上诉答辩称：福中福公司的上诉理由不成立，请求驳回福中福公司的上诉请求。 福中福公司针对梁利君等96案买受人的上诉答辩称：梁利君等96案买受人的上诉理由不成立，请求驳回梁利君等96案买受人的上诉请求。 万家园公司述称：本系列案是福中福公司与买受人之间的纠纷，与我方不具有关联性；万家园公司在物业服务过程中已经尽到了管理义务，不具有任何过错。 经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。 另查明，一审于2017年11月23日公开开庭审理了本系列案。梁利君等96案买受人以及刘最等69案买受人于2018年4月2日向一审法院提出增加诉讼请求的申请，请求福中福公司承担迟延办证违约金迟延支付的利息（以判决支持的迟延办证违约金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍自违约金截止之次日计算至判决确定的加倍支付延迟履行期间的债务利息之日止）。 二审期间，梁利君等96案买受人以及刘最等69案买受人向本院提交：1、涉案楼盘2-3D阳台内墙面手机照片打印件一张，以证明开发商交房时阳台的内墙面仅刮白，这与住宅使用说明书的建筑装修表格显示的阳台内墙面为饰面砖不符，同时亦印证是开发商指引各业主将阳台封闭成为房间使用；2、《市规划国土委宝安管理局关于2018粤03**民初12091-12125号委托调查函的复函》，该复函明确对已封窗以及可能封窗（全部住宅）产生的建筑面积增量进行顶格处罚，说明未封窗的阳台也产生了建筑面积增量，故不是因为部分业主封闭阳台的问题，而是开发商的全部阳台存在问题；3、一审证据材料清单及增加诉讼请求申请书，以证明一审漏判开发商延迟支付违约金利息；4、二十二世纪公司法定代表人胡越祥的承诺书，以证明万家园公司将地下停车场租赁给了二十二世纪公司，二十二世纪公司再安排文峰装饰公司以及鹏兴威铝合金公司人员给各业主统一提供装修服务。 二审期间，梁利君等96案买受人以及刘最等69案买受人向本院请求：1、向宝安区政府调取涉案项目封闭阳台及规划、产权办证问题形成的处置决定书；2、向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局调取涉案项目被顶格处罚18958066元的行政处罚决定书及处罚依据之地价款评估报告书；涉案项目已封闭阳台及可能封阳台产生的建筑面积增量728.3平方米，那么各户产生的面积增量分别是多少？各户产生面积增量所适用的国家标准及深圳地方标准的具体条款？为何未封闭的阳台也产生了面积增量？ 本院认为，本系列案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本系列案的争议焦点为：1、一审是否存在程序问题；2、迟延办理房产证的责任应如何承担。 关于一审的程序问题。福中福公司主张其一审阶段请求追加128户违建业主作为第三人参加诉讼，一审法院对此未作出处理，严重违反法定程序。因本系列案为商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性原理，涉案合同当事人之外的其他业主并不属于必须参加诉讼的当事人，一审未追加第三人并无不当。福中福公司主张一审严重违反法定程序，理由不成立，本院不予采纳。梁利君等96案买受人主张其在一审时申请增加诉讼请求，一审未予审理，属于遗漏诉讼请求。因梁利君等96案买受人一审请求增加诉讼请求的时间在一审庭审结束之后，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定的人民法院应当合并审理的情形，一审法院对此未作审理，并无不当，梁利君等96案买受人主张一审遗漏诉讼请求，理由不成立，本院不予采纳。梁利君等96案买受人在二审中请求迟延办证违约金的利息，鉴于其未在一审法庭辩论结束前提出该诉讼请求，福中福公司亦不同意在二审中一并审理，本院对此不予审理，当事人可另循法律途径解决。 关于迟延办理房产证的责任承担问题。涉案房地产买卖合同（预售）约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，延期办证的时间达到120日，则出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。涉案房地产项目于2016年8月23日取得竣工验收备案收文回执，于2016年9月28日办理入伙手续，但福中福公司未能在约定期限内完成初始登记并为各案买受人办理房地产权证书。关于迟延办证的原因，根据深圳市宝安区城市管理行政执法局西乡街道执法队2016年11月17日请示、深圳市宝安区土地规划监察局深宝土规监字[2017]西乡第1705754号通知书、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局深规土宝函[2017]1333号函等行政主管部门文件，涉案房地产项目由于部分业主封闭阳台等违法搭建行为而影响规划验收和产权办证的正常办理，可认定违法搭建行为与迟延办理房地产证之间具有因果关系。梁利君等96案买受人以及刘最等69案买受人请求本院调查取证的事项，均与本系列案纠纷无关联性，无调查取证的必要，本院不予准许。关于迟延办证的责任承担问题，本院分析如下： 对于不存在违法搭建行为的买受人。根据合同法第一百三十五条规定，向买受人转移房屋所有权是出卖人的基本义务，因此，福中福公司作为出卖人有义务在约定期限内为买受人办理房地产证。出卖人的办证义务包含两方面的内容，一是在约定期限内完成初始登记使房屋具备办证条件，二是在办证期限届满的合理期间之前向产权登记机构提交办证资料并通知买受人办证。福中福公司未按约定时间完成初始登记，导致涉案房产未能按约定期限转移登记至买受人名下，已构成违约，即使涉案房地产项目迟延办理规划验收及初始登记与部分买受人的违法搭建行为相关，但根据合同相对性原理，其仍应按照合同约定向上述买受人承担迟延办证的违约责任，支付迟延办证违约金。福中福公司主张其已履行了办证义务，无须承担迟延办证的违约责任，理由不成立，本院不予采纳。一审根据合同约定，结合相关买受人的诉讼请求，判令福中福公司以购房总价款为基数，按日万分之四的标准向上述买受人支付自2017年5月26日至2017年12月15日的迟延办证违约金，并无不当，本院予以维持。福中福公司请求不向上述买受人支付迟延办证违约金，本院不予支持。 对于虽然存在违法搭建行为，但无充分有效证据证明搭建行为发生在涉案楼盘通过规划验收前的买受人。首先，搭建行为发生在涉案楼盘通过规划验收之后，则搭建行为与规划验收迟延以及由此导致的初始登记迟延无因果关系；其次，关于能否以上述买受人的搭建行为认定其违反合同义务的问题。涉案合同虽约定买受人未完全履行买卖合同约定的各项义务（包括但不限于应支付的各项违约金及有关款项的），出卖人有权相应推迟办理房地产证直至买受人履行完毕前述义务之日止，由此造成的损失买受人承担，出卖人不需承担任何责任，但合同附件关于买受人同意接受并遵守《前期物业服务合同》、《业主临时公约》的内容，以及买受人在购房时关于已被告知不允许做违规搭建的声明和收楼时关于同意遵守业主规约的承诺，均属于物业管理的范畴，与本系列案商品房预售合同关系分属不同的法律关系，即使相关买受人确实违反了《前期物业服务合同》和《业主临时公约》，亦不属于未履行商品房预售合同项下义务的情形，相关权利人对此应另循法律途径解决。福中福公司基于相关买受人的违法搭建行为主张其未履行合同义务，并以此作为迟延办证的抗辩理由，本院不予采纳。对于上述买受人，本案既无证据证明其对迟延办证存在过错，又无证据证明存在约定的免责事由，福中福公司未按约定期限将涉案房产转移登记至买受人名下，其应按照合同约定向上述买受人承担迟延办证的违约责任，支付迟延办证违约金。一审根据合同约定，结合相关买受人的诉讼请求，判令福中福公司以购房总价款为基数，按日万分之四的标准向上述买受人支付自2017年5月26日至2017年12月15日的迟延办证违约金，并无不当，本院予以维持。福中福公司请求不向上述买受人支付迟延办证违约金，本院不予支持。 对于在涉案楼盘通过规划验收前实施了违法搭建行为的买受人。深宝土规监字[2017]西乡第1705754号通知书已列明了存在违法搭建情况的房号，在无相反证据的情况下，一审据此认定在规划验收前实施了违法搭建行为的买受人，并无不当，本院予以确认。关于责任承担问题，首先，根据相关行政主管部门的函件，违法搭建行为确实影响了涉案房地产项目的规划验收和产权办证的正常办理，违法搭建行为与迟延办理房地产证之间具有因果关系，相关买受人作为违法搭建行为的实施方对迟延办理房地产证存在过错，应对此承担相应的责任。其次，福中福公司在售楼过程中所发放的户型赏析宣传单中有A户型“2+1超值空间”、B户型“2+1灵动空间”、D户型“3+2奢阔升级户型”等表述，售楼现场的样板房呈现了搭建后的状态，足以误导买受人认为搭建行为具有可行性，且在相关买受人实施搭建行为期间即交房后至行政主管部门对违法搭建作出处理之前，无证据证明福中福公司对搭建行为予以制止，应认定其对搭建行为持默许或放任的态度，据此，应认定福中福公司对于迟延办证亦存在过错。一审根据过错相抵原则，结合双方的过错程度，将迟延办证违约金计算标准酌减为日万分之二，并无不当，本院予以确认。一审判令福中福公司以购房总价款为基数，按日万分之二的标准向上述买受人支付自2017年5月26日至2017年12月15日的迟延办证违约金，并无不当，本院予以维持。福中福公司请求不向上述买受人支付迟延办证违约金，梁利君等96案买受人请求按照日万分之四的标准支付违约金，理由均不成立，本院不予支持。 综上，福中福公司及梁利君等96案买受人的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费负担详见附表，保全费由福中福公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪    洪 审判员 庄  齐  明 审判员 周    洁 二〇一八年十一月二十日 书记员 费娅男（兼） 书记员 王婷 （ 兼） 书记员 潘平平（兼）