广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初3305号原告：东莞长安万达广场有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇霄边大道电信大楼10-11层。统一社会信用代码为91441900MA4UP0R853。法定代表人：曲晓东。委托诉讼代理人：张建兵，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国斌，北京市中伦律师事务所律师。被告：陈巧明，女，1968年12月24日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李道君，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶宇聪，广东闻彰律师事务所律师。原告东莞长安万达广场有限公司（以下简称“万达公司”）与被告陈巧明商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人张建兵、李国斌，被告陈巧明的委托诉讼代理人李道君、叶宇聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告按照东莞市房产管理局的要求办理《商品房买卖合同》的变更备案登记手续；二、确认案涉房屋毁损、灭失的风险已转移至被告；三、判令被告立即办理收房手续；四、判令被告向原告支付逾期收房违约金554923.21元（每日违约金为购房款总额的万分之一，暂计算至2018年1月29日的违约金为554923.21元，违约金继续计算，直至被告实际办理房屋交付手续之日为止）；五、判令确认《商品房买卖合同》土地使用权年限变更的补偿标准为每平方米1114元，共计138648.44元；六、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年6月18日签署《商品房买卖合同》约定，被告购买由原告开发的东莞市长安镇东门中路1号万达广场7幢1109号商铺（以下称“案涉商铺”）。商铺所涉土地使用权年限至2081年8月23日，房屋面积为124.46平方米，单价为31824.75元/平方米，总价为3960908元。原告应当在2014年5月30日前将房屋交付被告使用，被告逾期接收房屋的，应支付违约金，房屋毁损灭失的风险转移至被告。2014年3月，房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告通知被告前来接收房屋，被告拒绝接收。2013年9月，经东莞市政府常务会议讨论，东莞市房产管理局要求原告与被告修订合同，并办理《商品房买卖合同》变更备案登记手续，将土地使用年限变更为40年，原告按照上述主管机关的要求通知全部已售出商铺业主协助办理土地使用年限变更的相关手续，现已有35户业主协助办理了相关手续，并接受了每平方米1114元的出让年限变更的补偿，但被告拒绝协助办理相关手续。原告认为，根据合同法第六十条的规定，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》变更登记备案手续，同时根据有关司法解释及《商品房买卖合同》的约定，被告拒绝接收房屋是违约行为，房屋毁损、灭失的风险已转移至被告。根据《合同补充协议》第四条第4款，被告逾期办理房屋交付手续，每逾期一日，应向原告支付购房款总额的万分之一作为违约金，原告通知被告于2014年3月30日办理房屋交付手续，但被告拒绝接收房屋，故违约金自2014年3月31日起算，暂计算至2018年1月29日的违约金为554923.21元。被告陈巧明答辩称，一、原告不能按照合同约定交付案涉商铺所有权及商铺所涉商业用地70年的使用权，已构成根本违约并涉嫌欺诈，未能按时交付房屋的过错责任全部归于原告，其过错已直接导致被告合同目的无法实现，应驳回其全部诉讼请求。1.从双方签订《商品房买卖合同》的意思表示上看，签订合同时，原告拟转让的是商铺所有权及商铺所涉商业用地70年的使用权，双方意思表示真实并形成一致意见。2.案涉商铺使用年限由约定的70年变成实际使用只有40年，缩短了整整30年，与被告订立合同时支付合同对价以获得商铺所有权和商铺所涉商业用地70年使用权的合同目的已严重不符。被告购买商铺时，合同约定的土地使用年限70年系被告对房屋价格确定的一个不可或缺的部分，被告已履行合同义务，现万达公司无法提供70年的使用年限，即证明不具备交付合同约定的商铺所有权及及商铺所涉商业用地70年的使用权，损害了被告于合同的根本利益，使被告无法实现合同目的，逾期交付的责任完全在于原告。二、被告早于2014年就原告未能依约交付商铺一事项法院诉请解除合同要求原告承担违约责任，一审（2014）东二法民一初字第1064号判决、重审一审（2016）粤1972民初1358号判决及（2018）粤19民终361号判决均已认定未能交付商铺所涉商业用地70年的使用权的过错责任在于原告。三、案涉《合同补充协议》第四条第4款属于无效格式条款，同时原告应按照《合同补充协议》第四条第7款约定向被告承担违约责任。1.案涉《合同补充协议》是由原告单方制作，是不可协商的规范化、定型化、对象广泛且可重复使用的格式条款。《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方注意权利的，该条款无效。本案中原告严格限制了被告逾期收房的条件，却在第四条第5、6、7款中赋予自己多种可延期交付的情况及宽展期的权利且同时无需承担违约责任，该条款的约定明显是免除原告责任，加重被告责任的条款，依法应属无效条款。2.依据《合同补充协议》第四条第7款的约定，原告因自身原因造成未在本合同约定期限内将商铺所有权及商铺所涉商业用地70年使用权交付被告的，原告应按日向被告支付已交购房款万分之一的违约金。四、原告诉请的每平方米1114元补偿标准没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据和当事人陈述，本院认定如下事实：一、本案纠纷的背景。陈巧明于2012年6月18日与万达公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，以每平方米31824.75元的单价，购买万达公司开发的东莞市长安镇东门中路1号万达广场第7幢1109号面积124.46平方米的商铺，总价款3960908元。《商品房买卖合同》第一条约定商铺所在土地规划用途为“普通商品住房及商服用地”，土地使用年限至“2081年8月23日”。2013年9月底至10月初，万达公司收到东莞市人民政府作出的《关于东莞长安万达广场项目住宅底商用地年限问题的通知》，主要内容为：“一、东莞长安万达广场项目住宅底商用地年限按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）规定，土地使用权出让最高年限为居住用地70年、商业用地40年。长安万达地块属于商品住房及商业服务用地，出让合同和土地证明确：普通商品住房及商服用地，其中普通商品住房（≤50%）土地使用年限至2081年8月23日止（即70年），商服用地（≥50%）土地使用年限至2051年8月23日（即40年）。二、由市房管局牵头会同市国土局、住建局等有关单位，就商铺使用年限问题向该公司做好解释说明工作，由该公司与商铺业主修订合同后，再由市房管局按规定办理合同备案……”。于是，万达公司在2013年10月至11月通知相关商铺业主变更合同土地使用年限终止日期，但部分业主不同意变更。在2014年案涉商铺交付期间届满时，部分业主拒绝收楼，双方发生纠纷。后陈巧明向本院起诉，请求判令：1.解除陈巧明与万达公司签订的《商品房买卖合同》；2.万达公司向陈巧明返还购铺款3960908元及支付利息；3.万达公司向陈巧明赔偿损失等。本院经审理于2015年3月27日作出（2014）东二法民一初字第1064号民事判决。双方均不服判决提起上诉，东莞市中级人民法院作出（2016）东中法民一终字第314号民事裁定,以案涉合同部分有效，部分无效，原审法院应就合同效力问题向当事人释明后告知当事人可以变更诉讼请求，并根据变更后的诉讼请求重新进行审理为由，将本案发回重审。本院后重新受理该案，并作出（2016）粤1972民初1358号判决，认定双方《商品房买卖合同》中关于商铺所涉土地使用权年限为70年中超过40年的部分无效，合同其他部分仍然有效，无效的过错责任全部归于被告万达公司，万达公司应向陈巧明返还因土地使用权期限超出40年的部分而多收取的商铺价款，并赔偿相应的利息损失。双方均不服该判决，上诉至东莞市中级人民法院。东莞市中级人民法院作出（2018）粤19民终361号判决，驳回双方的上诉，维持原判。该（2018）粤19民终361号判决亦认定万达公司对造成合同部分无效存在全部过错。二、双方关于收楼的争议。万达公司主张陈巧明在万达公司于2013年10月至11月通知变更土地使用年限，且依照《商品房买卖合同》的约定于2014年3月通知陈巧明交付房屋时，陈巧明以要求退房为由拒绝接收房屋，并要求解除合同。陈巧明的该行为构成违约。陈巧明则主张，《商品房买卖合同》约定的土地使用年限70年超过法定40年部分无效，引发双方纠纷，且该部分无效的责任全部在于万达公司。故在万达公司未能依照合同约定提交具备70年年限的土地使用权的商铺前，且没有生效法律文书认定案涉商铺土地年限为40年，双方需变更合同约定土地年限前，陈巧明拒绝接收房屋，于法有据，万达公司要求陈巧明在2014年接收房屋没有法律依据。三、万达公司关于诉讼请求的说明。本院要求万达公司就其诉讼请求第一项中的“按照东莞市房管局的要求”及诉讼请求第三项“办理收房手续”进行具体说明。万达公司说明如下：1.诉讼请求第一项中的“按照东莞市房管局的要求”指的是“2013年9月12日东莞市政府十五届第61次常务会议通知第二条‘由东莞市房管局按规定办理合同备案’中的‘规定’”。万达公司称，该处所指的“规定”包括但不限于如下内容：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第一百四十四条、第一百四十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条、第二十二条、第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条，《东莞市预售商品房买卖须知》第三条以及其他有关法律、法规的规定。2.第三项“办理收房手续”具体指按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、《合同补充协议》第四条第2、3款以及各项法律、法规的规定，具体办理包括但不限于如下手续：领受房屋；签署房屋交接单；支付应付未付款项（如有）；支付物业服务费；支付专项维修基金；支付契税、支付印花税、支付手续费、支付工本费；支付其他费用（如有）。万达公司主张其办理收房手续的依据包括但不限于以下内容：《中华人民共和国合同法》第六十条、一百三十五条、一百三十八条、一百五十九条，《物业服务收费管理办法》第十五条，《住宅维修资金管理办法》第六条、第七条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条至第五条，《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条至第三条，以及其他有关法律法规的规定。四、有关诉讼请求的撤回。万达公司在庭审中撤回第五项诉讼请求，本院庭审中对其撤回上述诉讼请求的申请予以准许。五、有关逾期交房违约金的明确。陈巧明尚未收房，万达公司要求违约金计算至被告实际办理房屋交付手续之日为止。诉讼过程中，万达公司向陈巧明发出书面通知，要求陈巧明于2018年8月24日、27日、28日下午去长安万达广场招商中心领取钥匙,办理接收房屋的手续。但陈巧明回复称，要求原告按照70年土使用权交付，不同意按照40年期限进行备案。六、有关风险转移时间。万达公司主张案涉商铺的毁损、灭失风险转移时间以其公司在2014年3月29日、30日发出入伙通知书之日，具体日期以陈巧明签收邮件或拒收之日为准。根据万达公司提交的邮件详情单，陈巧明拒收入伙通知书邮件，该入伙通知书载明办理入伙时间为2014年3月30日。陈巧明认为，万达公司发出入伙通知书时，案涉商铺尚不具备合同约定的条件。七、其他。为查清有关案件事实，本院发函向东莞市房产管理局调查有关土地使用年限修正及万达公司与购铺人办理商品房买卖合同的变更登记手续的问题。东莞市房产管理局于2018年7月10日回复称：一、东莞市房产管理局曾于2013年8月要求东莞长安万达广场有限公司（以下称“万达公司”）与业主协商修正《商品房买卖合同》中关于土地年限的条款。二、由于万达公司与购铺人签订的《商品房买卖合同》的条款中土地终止年限与国土证记载的终止年限不相符，东莞市房产管理局分别提出以下处理意见：（一）办理合同更正手续。买卖双方可选择直接修改《商品房买卖合同》中的土地终止日期，修改处由万达公司盖章，业主签名确认后向东莞市房产管理局申请办理合同更正业务。该业务需提供以下资料：网上合同更正申请表、更改页加盖公章复印件、备案登记证明书、买受人身份证复印件、买卖合同原件。（二）办理合同撤销/终止手续。买卖双方可选择办理合同撤销/终止。需要向东莞市房产管理局提供资料如下：撤销/终止申请表、备案登记证明书、业主身份证复印件、合同一式3份。当办理完合同撤销/终止手续后，万达公司使用已修正土地终止年限的合同模板与购铺人重新签订《商品房买卖合同》。通过上述两种途径处理后的《商品房买卖合同》可向东莞市房产管理局申请办理合同备案手续。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据已生效的（2016）粤1972民初1358号判决，案涉商铺《商品买卖合同》登记的所在土地使用年限超过法定年限40年的部分无效，而法定年限40年的部分有效。结合东莞市房产管理局的复函，双方办理案涉商铺《商品买卖合同》备案登记应对《商品买卖合同》登记的土地使用年限修正为40年。而经本院向东莞市房产管理局发函调查，东莞市房产管理局亦提供了因合同记载的土地使用年限存在问题需修正备案的两种途径，双方可根据自身实际情况择一行之，故原告请求被告陈巧明协助办理案涉商铺的《商品房买卖合同》的备案登记手续并办理收楼手续，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、案涉商铺的毁损、灭失风险转移时间如何认定；二、万达公司主张的逾期收房违约金应否支持。焦点一、根据本案查明事实，万达公司就案涉商铺《商品房买卖合同》登记的土地年限70年因超过法定40年年限的部分，被认定无效，且该部分无效的责任全部由万达公司承担。根据东莞市房管部门的文件，登记案涉商铺70年的土地年限《商品房买卖合同》无法进行备案。陈巧明正是因此问题与万达公司发生争议，万达公司在2014年3月向陈巧明发出入伙通知书时，该争议并未得到解决，也并未生效法律文书对该争议问题作出认定。因此，陈巧明在此时有权拒收案涉商铺，虽然万达公司向陈巧明邮寄了交付通知，但仍不能视为万达公司已将案涉商铺交付给陈巧明使用。因此，万达公司主张案涉商铺毁损、灭失的风险在此时转移，没有法律依据。根据查明的事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。现万达公司一方面通过本案诉讼通知陈巧明收楼，另一方面，万达公司也向陈巧明发出书面通知，要求陈巧明于2018年8月24日、27日、28日下午去长安万达广场招商中心办理接收房屋的手续，陈巧明亦收到了前述通知。现案涉商铺通过了竣工验收备案手续，且经生效判决认定双方之间的合同法定40年年限的部分有效，故陈巧明应依法接收房屋。现陈巧明在接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，故本院认定案涉商铺毁损、灭失的风险自2018年8月28日起由陈巧明承担。焦点二、首先,如焦点一论述，万达公司在2014年3月向陈巧明发出入伙通知书时，陈巧明与万达公司之间就案涉商铺《商品房买卖合同》约定的土地使用年限争议并未得到解决，也并无生效法律文书对该争议问题作出认定。陈巧明当时有权拒收房屋，故万达公司要求陈巧明承担逾期收房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，生效的（2016）粤1972民初1358号判决系认定《商品房买卖合同》登记的土地年限70年因超过法定40年年限的部分，被认定无效，且该部分无效的责任全部由万达公司承担。也就是说，系因万达公司过错导致双方就收房发生争议，在该种情况下，万达公司要求陈巧明支付逾期收房的违约金，亦违背公平原则，因此，本院对万达公司该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告陈巧明于本判决发生法律效力之日起三十日内配合原告东莞长安万达广场有限公司办理东莞市长安镇东门中路1号万达广场7幢1109号《商品房买卖合同》（土地使用年限修正为40年，终止日期为2051年8月23日）的备案登记手续及东莞市长安镇东门中路1号万达广场7幢1109号商铺的收楼手续；二、确认原告东莞长安万达广场有限公司办理东莞市长安镇东门中路1号万达广场7幢1109号商铺毁损、灭失的风险自2018年8月28日起由被告陈巧明承担；三、驳回原告东莞长安万达广场有限公司的其他诉讼请求。本案受理费（原告已预交10736元），因原告撤回部分诉讼请求，应为9349元，由原告承担，故本院应退还原告受理费1387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  李阳河审判员  邹群英审判员  陈 波二〇一八年十一月二十七日书记员  黄婉欣附:相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。