内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2018）内03民初91号原告：中国银行股份有限公司乌海分行。负责人：梁栋，行长。委托诉讼代理人：冯丽，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。被告：胡永军，住乌海市。被告：乌海市宏丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：罗永钢，董事长。被告：乌海市联丰工贸有限责任公司。法定代表人：高培东，董事长。被告：乌海市和泰物业服务有限责任公司。法定代表人：樊英，董事长。被告:罗永钢，乌海市宏丰房地产开发有限责任公司董事长，现住乌海市。被告：樊英，乌海市和泰物业服务有限责任公司董事长，现住乌海市。原告中国银行股份有限公司乌海分行与被告胡永军、乌海市宏丰房地产开发有限责任公司（以下简称“宏丰房地产”）、乌海市联丰工贸有限责任公司、乌海市和泰物业服务有限责任公司、罗永钢和樊英申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司乌海分行的委托诉讼代理人冯丽、徐慧芳、被告胡永军到庭参加诉讼。被告宏丰房地产、乌海市联丰工贸有限责任公司、乌海市和泰物业服务有限责任公司、罗永钢、樊英经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司乌海分行向本院提出诉讼请求：1.准予继续执行乌海市海勃湾区盛世华庭北区8号楼5单元501室房屋；2.本案的诉讼费用由全部被告共同承担。事实与理由：贵院作出（2018）内03执1号之二执行裁定书，查封了被告宏丰房地产名下位于乌海市××街坊盛世华庭商住区北区住宅70套（含本案诉争标的）。被告胡永军认为该查封措施损害了其合法利益，向贵院提出了案外人执行异议。经贵院审理后，原告收到了贵院中止对诉争标的执行的裁定。原告认为该执行裁定错误，贵院应当继续执行乌海市海勃湾区盛世华庭北区8号楼5单元501室。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向贵院提起执行异议之诉。本案中，被告宏丰房地产为了向原告办理贷款，将其所有的位于乌海市××区坊盛世华庭商住区北区的在建工程抵押给了原告，并于2013年7月18日办理了在建工程抵押登记。本案诉争房屋就属于上述在建工程范围内。故原告对诉争房屋依法享有抵押权。被告胡永军仅与被告宏丰房地产签订了一份《购房协议书》，并没有办理网签、预告登记、房屋过户等登记手续。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权的设立、变更均以登记为准，未办理不动产登记手续不享有物权。故胡永军仅基于《购房协议书》享有要求宏丰房地产交付房屋的债权请求权。从权力属性和分类上看，原告对诉争房屋享有的抵押权属于担保物权，因此该权利具备物权的基本特征和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二条第三款明确规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”据此可知，物权相较于债权而言具有优先性。这就意味着，当同一标的物之上同时存在债权人主张债权与物权人主张物权相冲突的情形时，物权优先于债权实现。具体到本案中，原告对诉争房屋依法享有抵押权，而被告胡永军作为被告宏丰房地产的普通债权人对被告宏丰房地产享有的仅为一般债权。虽然两种权力都是当事人的合法民事权益，但二者相比较，原告对诉争房屋享有的物权应当优先于被告胡永军的普通债权得以实现。并且，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”规定可知，在原告对执行标的享有担保物权的情况下，案外人提出的排除执行的执行异议不予支持。因此，被告胡永军对诉争标的享有的权益无法排除原告的强制执行措施。请求继续执行乌海市海勃湾区盛世华庭北区8号楼5单元501室。被告胡永军辩称，不同意原告诉讼请求。被告宏丰房地产、乌海市联丰工贸有限责任公司、乌海市和泰物业服务有限责任公司、罗永钢、樊英未到庭亦未提交书面答辩意见。原告中国银行股份有限公司乌海分行为支持其主张提供了以下证据材料：1、乌海市中级人民法院（2016）内03民初4号判决书一份；2、（2018）内03执1号之二执行裁定书一份；3、他项权证书三份。共同证明在被执行人逾期不履行判决书确定的内容时，原告作为申请执行人有权向法院申请执行被告作为被执行人抵押给原告的抵押物。被告胡永军质证称，对以上证据真实性认可，证明目的不认可。被告胡永军为反驳原告中国银行股份有限公司乌海分行的主张提供了以下证据材料：1、顶账房认购证一张、认购书一份、收据一张；2、收款收据三张、农业银行凭证一张；3、住户登记表、房屋移交书各一张，前期物业服务协议、业主临时管理规约各一份。共同证明其系诉争房屋的合法买受人。原告中国银行股份有限公司乌海分行质证认为，对以上证据的真实性无法确定，证明目的不认可。上述证据，结合双方当事人在庭审调查举证、质证情况及询问笔录，本院认证认为，原告中国银行股份有限公司乌海分行、被告胡永军所举证据来源合法，与本案待证事实具有关联性，证明力充分，本院依法予以采信。经审理查明，2013年7月23日、9月18日原告中国银行股份有限公司乌海分行与被告宏丰房地产签订了两份《固定资产借款合同》，被告向原告借款共计14000万元。2013年7月23日，原告中国银行股份有限公司乌海分行与被告宏丰房地产签订了《最高额抵押合同》，被告用编号为杭国用2013第40112520号的国有土地使用权、海勃湾区国用2011第728号及海勃湾区国用2012第796号的国有土地使用权，所有权证书编号为150302201003010101的在建工程作抵押，并办理了抵押登记手续。合同签订后，被告未按照合同的约定偿还贷款本金，原告于2016年1月4日诉至本院，本院于2016年5月11日作出（2016）内03民初4号民事判决。判决生效后，宏丰房地产、乌海市联丰工贸有限责任公司、乌海市和泰物业管理有限公司及罗永钢、樊英未按期履行判决内容，中国银行股份有限公司乌海分行向本院申请强制执行。2018年2月8日本院作出（2018）内03执1号之二执行裁定书，查封宏丰房地产位于乌海市××区南、乌兰路西的国有土地使用权两处【证号：海勃湾分国用（2012）第796号、海勃湾分国用（2011）第728号】；查封宏丰房地产名下位于乌海市××区坊盛世华庭商住区北区住宅70套（含本案异议房屋）、商住房39套、车库及储藏室43套，查封期限三年。在执行过程中，胡永军提出书面异议，请求解除查封。本院于2018年6月30日作出（2018）内03执异50号执行裁定书，裁定：中止对案外人胡永军位于乌海市××区房屋的执行。还查明，2012年期间，宏丰房地产因开发建设盛世华庭南区和北区拖欠施工方费用，经协商，将包括本案诉争房屋在内的盛世华庭北区住宅70套、车库及储藏室45套、商业房39套抵账给施工方和材料供应方，再由施工方和材料供应方出售给业主，宏丰房地产配合办理手续。被告胡永军于2012年9月22日与宏丰房地产签订房屋认购书，购买了乌海市海勃湾区盛世华庭北区8号楼5单元501室，现该房屋已交付。又查明，宏丰房地产分别于2011年5月24日和2012年12月4日取得包括涉案房屋在内的盛世华庭北区8号、9号住宅楼和7号住宅楼的《商品房预售许可证》。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，是指案外人就对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，涉案房屋在人民法院查封之前，宏丰房地产就与胡永军签订了房屋认购书，且宏丰房地产认可其出具的房款等相关收据。房屋认购书是双方真实意思表示，合法有效。原告否认买房人身份及购房行为的合法性，但未能提交有效反驳证据，仅简单否认对方证据不足以支持其主张。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该例外情形，在最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条、第二条进行了规定，即建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，对本案中买房人胡永军的物权期待权的保护应优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。综上所述，买受人胡永军对其购买的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告中国银行股份有限公司乌海分行关于继续执行乌海市海勃湾区盛世华庭北区8号楼5单元501室房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告中国银行股份有限公司乌海分行的诉讼请求。案件受理费8219.09元，由原告中国银行股份有限公司乌海分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 董佩兰审判员 王旭光审判员 任锦曦 二〇一八年十一月二十七日书记员 刘娅楠附法律规定：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审理。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。