文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初10229号原告：赵力慧，女，汉族，广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：欧阳志华，广东清法律师事务所律师。被告：黎娜琼，女，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：余萍萍，女，系被告黎娜琼的女儿。被告：朱草波，男，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：陈碟仪，女，汉族，住广东省佛山市南海区，第三人：中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行，住所地佛山市顺德区大良碧鉴路6号，统一社会信用代码91440606893827370K。法定代表人：李伟聪。委托诉讼代理人：施锦沛，第三人公司员工。委托诉讼代理人：陈用继，第三人公司员工。原告赵力慧诉被告黎娜琼、朱草波、陈碟仪、第三人中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用普通程序,于同年9月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人欧阳志华、第三人的委托诉讼代理人施锦沛、陈用继到庭参加了诉讼，被告黎娜琼、朱草波、陈碟仪经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.对位于佛山市顺德区大良街道办事**的房产（房产权证号：03××66，以下简称涉讼房屋）带租约拍卖，月租金为6000元；2.确认原告对涉讼房屋享有优先购买权；3.依法撤销（2018）粤0605执异262号《执行裁定书》，停止对涉讼房屋的执行；4.本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告朱草波于2016年7月5日与原告涉讼房屋签订了租期自2016年9月28日至2021年9月27日的租赁合同，原告与被告朱草波签订的租赁合同真实有效。合同签订后，原告投资了上百万元对涉讼房屋进行装修，将涉讼房屋从毛坯状态装修成如今的高档装潢的状态，使得涉讼房屋增值不少。至今原告一直在涉讼房屋上经营服装定制生意。一，原告对涉讼房屋享有优先购买权。原告是涉讼房屋上的租赁权人，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告对涉讼房屋享有优先购买权。现法院要求原告迁出并将涉讼房屋不带租约拍卖已侵犯了原告的租赁权和优先购买权，请求法院确认原告对涉讼房屋的优先购买权。二，原告有权要求被告朱草波承担违约责任。原告与被告朱草波签订的是五年期的租赁合同，原告是基于五年租赁时限分摊装修费角度考虑，才对租赁物投入过百万装修费，现租赁合同只履行了不到两年，由于被告朱草波的个人原因导致合同可能无法继续履行，被告朱草波的行为构成了根本违约，造成了原告极大的经济损失。原告已在积极筹备起诉朱草波追索所有损失，届时可能需要对涉讼房屋的装潢投入进行鉴定，如果强行要求原告迁出，不仅使得涉讼房屋没有租金收入，也加大了原告追索损失诉讼的难度，请求法院本着以人为本的宗旨，停止对涉讼房屋的执行，待原告向朱草波追索违约损失一案诉讼完结再继续执行程序。第三人辩称，第三人认为原告的诉请没有法律依据，原告与被告签订租赁合同时间是在被告将该房产抵押给第三人之后，根据担保法相关规定，该租赁合同不能对抗已登记的抵押权，因此第三人认为涉讼房屋应当不带租约进行拍卖。被告黎娜琼、朱草波、陈碟仪没有答辩。原告围绕其诉讼请求提交了证据。本院依法组织到庭当事人进行了证据交换和质证，被告黎娜琼、朱草波、陈碟仪本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。对相对方未提出异议的证据，本院经审查予以采信并在卷佐证；对原告提交的别墅租赁合同、收据，因是原件，本院结合原告提交的转账记录进行综合认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋的登记权属人为被执行人朱草波，房地产权证号为03××66，该房屋于2014年7月4日办理了抵押登记，抵押权人为第三人，他项权证号为0314020898。2017年3月8日，本院立案受理黎娜琼诉朱草波、陈碟仪民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初3073号。在该案的审理过程中，黎娜琼于2017年3月8日向本院申请财产保全，请求冻结朱草波、陈碟仪银行存款人民币850457.6元或查封其相应价值的财产，黎娜琼以银行存款人民币255137.28元提供担保。本院经审查后，于2017年3月10日作出（2017）粤0605民初3073号民事裁定，裁定冻结朱草波、陈碟仪的银行存款人民币850457.6元或查封其相应价值的财产。后本院以（2017）月0605执保897号案执行上述（2017）粤0605民初3073号民事裁定。2017年3月14日，本院查封了朱草波名下涉讼房屋的房屋所有权，查封期限为2017年3月14日至2020年3月13日。2017年3月8日，本院立案受理黎娜琼诉朱草波、陈碟仪民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初3064号。2017年8月8日，本院作出（2017）粤0605民初3064号民事判决，判令：一、朱草波应于本判决发生法律效力之日起十日内归还2015年8月24日所借款项的尚余本金150万元予黎娜琼，并从2016年1月24日起至实际还清之日止，按年利率24%的标准继续计付该150万元尚欠借款本金的逾期还款利息予黎娜琼；二、陈蝶仪对上列第一项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决书已于2017年8月25日发生法律效力。2017年9月12日，本院立案受理申请执行人黎娜琼与被执行人朱草波、陈碟仪民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605执11773号，执行依据为本院（2017）粤0605民初3064号民事判决书。在该案的执行过程中，本院于2018年3月7日作出（2017）粤0605执11773号之三执行裁定，裁定拍卖或变卖被执行人朱草波所有的涉讼房屋。2018年5月4日，本院告知赵力慧不同意其提出的拍卖涉讼房屋时保留其对房产租赁权的要求，赵力慧遂向本院提出书面异议，本院依法立案审查，案号为（2018）粤0605执异262号。经审查，本院于2018年5月18日作出（2018）粤0605执异262号执行裁定，裁定驳回赵力慧的异议请求。赵力慧于2018年5月23日收到上述裁定后，不服并于2018年6月7日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其与被告朱草波就涉讼房屋存在租赁合同关系，向本院提交了落款时间为2016年7月5日的《别墅租赁合同》及收据原件各1份。其中，《别墅租赁合同》约定：被告朱草波将涉讼房屋出租予原告作办公之用，租期为5年，由2016年9月28日起至2021年9月27日止；被告朱草波于2016年7月6日将涉讼房屋交付原告使用；每月租金6000元，当月租金均需在每月8日前以现金方式支付予被告朱草波，或存在被告朱草波在中国工商银行开设的账号为62×××07，原告拖欠租金10天以上的按200元/天计付滞纳金；签约时原告须交付租赁按金12000元和第一个月的租金6000元，租赁期满或双方协商解除合同，原告在交清租金后，并向被告朱草波出具已经结清按合同规定应由其支付所有的费用证明（发票、收据），则被告朱草波应将按金如数无息退回原告；涉讼房屋交付使用后，若被告朱草波未能履行合同条款完成租赁，需双倍返还按金，退还当月租金，并赔偿原告已装修于涉讼房屋的费用（以政府核价部门为准），若原告未能履行合同条款完成租赁，其所付按金由被告朱草波没收，已收租金不予退回，涉讼房屋内的装修原告不得拆除。原告提交的收据落款时间为2016年7月6日，内容反映被告朱草波确认已经收到原告支付的承租涉讼房屋的按金12000元。另原告在诉讼中还提交了其在2016年9月5日至2018年7月29日期间的部分微信转账记录，并主张以下交易反映了其向被告朱草波支付租金及水电费的情况：            转账时间              转账金额              交易对方              原告主张付款指向                  20170114              6000              大良业主朱生              2017年1月租金                  20170214              6000              大良业主朱生              2017年2月租金                  20170312              6000              大良业主朱生              2017年3月租金                  20170328              2223              大良业主朱生              2017年1-3月水电费                  20170410              6000              大良业主朱生              2017年4月租金                  20170519              6000              大良业主朱生              2017年5月租金                  20170616              6000              大良业主朱生              2017年6月租金                  20170710              6000              大良业主朱生              2017年7月租金                  20170807              3000              大良业主朱生              2017年8月部分租金                  20170808              3000              大良业主朱生              2017年8月租金余款                  20170911              6000              大良业主朱生              2017年9月租金                  20171009              6000              大良业主朱生              2017年10月租金                  20171012              3035              大良业主朱生              2017年4-10月水电费                  20171117              6000              大良业主朱生              2017年11月租金                  20171215              6000              大良业主朱生              2017年12月租金                  20180115              5750              大良业主朱生              2017年11月-2018年1月水电费                  20180213              6000              大良业主朱生              2018年2月租金                  20180316              6000              大良业主朱生              2018年3月租金      本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的内容是原告对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中原告主张其与被告朱草波就涉讼房屋存在租赁合同关系，并提交了经双方签名的《别墅租赁合同》以及相应的付款记录予以佐证，证据之间可以相互印证，付款记录客观真实反映原告在2017年1月至2018年3月期间每月向被告朱草波付款的事实，付款情况与《别墅租赁合同》约定的每月租金金额相吻合，三被告及第三人均未到庭提出异议或举证推翻，故本院对原告主张的其与被告朱草波就涉讼房屋存在租赁合同关系的主张予以采纳。原告以其与被告朱草波就涉讼房屋存在租赁关系来排除本院在（2017）粤0605执11773号案中对涉讼房屋的执行并不成立，理由如下：首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，承租人对租赁物享有承租的权利仅能排除执行法院在租赁物所有权变动后、其承租租赁物的租赁期间向买受人交付租赁物，并不能据此排除执行法院对租赁物的拍卖执行，因此，原告以其对涉讼房屋享有租赁权请求本院中止对涉讼房屋的执行没有依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，第三人对涉讼房屋享有抵押权，且该抵押权设立的时间远在原告主张其与被告朱草波建立租赁合同关系之前，故依照上述规定，原告对涉讼房屋享有的租赁权不能对抗在先设立的抵押权。基于此，因第三人明确不同意涉讼房屋带租约拍卖，本院对原告主张对涉讼房屋带租约拍卖的诉请不予支持。因本院在（2017）粤0605执11773号案中尚未实际拍卖涉讼房屋，没有证据反映本院在该案的执行过程中有剥夺原告行使优先购买的权利，原告可依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，在本院后续拍卖涉讼房屋时再另行主张权利，本院在本案中对该诉请不予审查处理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三十一十四条第一款的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。基于此，原告请求本院撤销（2018）粤0605执异262号执行裁定书不属于本案裁判处理的范围，且如上所述，本案中原告对涉讼房屋并不享有足以排除本院强制执行的权利，故本院对原告的该项诉请不予支持。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告赵力慧的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费收取5200元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  何凤微二〇一八年十一月八日书 记 员  许晓璇