云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初1610号原告：李晓，男，汉族，1970年7月11日生，住址云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：秦勇，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南冶金集团进出口物流股份有限公司，住所：云南省昆明市北市区小康大道399号。法定代表人：苏其军，总经理。委托诉讼代理人：徐燕、杨雨，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南兰金商贸有限公司，住所：昆明市北京路花苑5幢502号。法定代表人：冯仁权。第三人：云南万龙投资有限公司，住所：昆明市滇池路1280号万龙投资大厦四楼。法定代表人：高萍。委托诉讼代理人：张坤平，男，汉族，1964年4月9日生，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。第三人：高萍，女，汉族，1965年12月23日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张坤平，男，汉族，1964年4月9日生，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。第三人：张坤平，男，汉族，1964年4月9日生，住云南省昆明市五华区。原告李晓诉被告云南冶金集团进出口物流股份有限公司（以下简称云南冶金公司）、第三人云南兰金商贸有限公司（以下简称兰金公司）、云南万龙投资有限公司（以下简称万龙公司）、高萍、张坤平案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月5日受理后，依法组成合议庭。2018年10月18日，本院公开开庭审理了本案。原告李晓的委托诉讼代理人秦勇，被告云南冶金公司的委托代理人杨雨、徐燕，第三人张坤平以及万龙公司、高萍的委托诉讼代理人张坤平到庭参加诉讼。第三人兰金公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告对昆明市滇池路1280号水天一舍综合楼1栋地下层及地上1-4层房地产享有合法承租使用权；2、确认在原告租赁期限内继续使用滇池路1280号水天一舍综合楼1栋地下层及地上1-4层房地产，不向新的买受人移交；3、撤销昆明市中级人民法院（2016）云01执829号《执行裁定书》，终止对滇池路1280号水天一舍综合楼1栋地下层及地上1-4层房地产的强制执行；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月27日，昆明市中级人民法院作出（2015）昆环保民初字第35号民事判决，判决：“一、由被告云南兰金商贸有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司欠款本金69147296.08元及资金占用费（自2013年2月6日至款项还清之日止，按月息0.011904计算）。二、原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司有权对被告云南万龙投资有限公司所提供的位于昆明市滇池路1208号水天一舍综合楼1幢地下层，抵押权证号为：昆房他证字第××号；1幢1层，抵押权证号为：昆房他证字第××号；1幢2层。抵押权证号为昆房他证字第××号；1幢3层，抵押权证号为：昆房他证字第××号：1幢4层，抵押权证号为：昆房他证字第××号的房产折价或者拍卖、变卖后的款项优先受偿。三、由被告云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平为上述款项承担连带保证责任。四、被告云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平承担连带保证责任后，有权向债务人云南兰金商贸有限公司追偿。五、驳回原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费626592.82元，由原告云南冶金集团进出口股份有限公司承担20%，即125318.56元；保全费5000元、案件受理费80%，即50127426元，由被告云南兰金商贸有限公司、云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平共同负担。”判决生效后，昆明市中级人民法院于2016年7月12日作出（2016）云01执829号执行裁定，裁定：“冻结划拨被执行人云南兰金商贸有限公司、云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平在银行的存款102693795.41元及利息，或对被执行人云南兰金商贸有限公司、云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平价值102693795.41元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2017年11月14日原告对被告云南冶金集团进出口物流股份有限公司申请强制执行标的（滇池路1280号水天一舍综合楼1栋地下层及地上1-4层）提出书面异议。昆明市中级人民法院于2018年4月14日作出（2017）云01执异612号执行裁定书，裁定驳回案外人李晓异议请求。原告于2018年6月8日收到执行裁定书。昆明市中级法院驳回原告的执行异议没有事实与法律依据。原告与第三人云南万龙投资有限公司于2012年9月16日签订了《房屋租赁合同》，约定：云南万龙投资有限公司将其合法拥有的位于昆明市滇池路1280号水天一舍综合楼1栋地下一层及地上1一4层房屋租赁给原告，租赁期限从2012年9月20日起2032年9月20止，租期20年。租金合计3100万元，由原告以其对云南万龙投资有限公司的借款债权进行冲抵，不再另行支付。合同签订之后，云南万龙投资有限公司将租赁房屋移交给了原告，原告投入大额资金对租赁房屋进行了装修并对外转租收取租金至今。原告与云南万龙投资有限公司签订《房屋租赁合同》之时，涉案房产上并未存在抵押情形。2013年1月31日，云南万龙投资有限公司在未征得原告同意的情况下又将涉案房产为兰金公司向被告设立了抵押权。由于本案被告与第三人之间产生债权债务纠纷导致原告租赁的房产现被申请强制执行拍卖。原告与云南万龙投资有限公司就涉案房产的《房屋租赁合同》设立和生效在先，且承租后涉案房产一直由原告占有、使用和获取租金收益，被告在涉案房产上的抵押权成立在原告的租赁关系之后，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第31条第1款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，原告对涉案房产拥有合法租赁权并一直占有使用该不动产，原告对涉案房产的合法租赁权应依法受到法律保护。请求法院依法保护原告的合法权益。被告云南冶金公司答辩称，根据《中华人民共和国合同法》第129条规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产》第31条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上。因此法院执行程序中的强制拍卖必然导致拍卖财产上租赁权的消灭。除此之外，云南冶金公司申请强制执行兰金公司、万龙公司、高萍、张坤平买卖合同纠纷一案。执行依据为昆明市中级人民法院依法作出的（2015）昆环保民初字第35号民事判决书。该民事判决书已经发生了法律效力。昆明市中级人民法院依据合法有效的法律文书强制执行,不存在撤销情形，不应当停止执行案件的执行。针对原告李晓与第三人万龙公司所签订的租赁合同，我们当时签订合同的时候，并不知道该份租赁合同的存在，我们认为该份租赁合同是在我们的抵押合同签订之后签订的。我们申请对这个租赁合同的形成时间申请鉴定。原告李晓未支付租金也未实际占有诉争房屋，其并不是实际承租人。李晓与万龙公司之间并未成立真实有效的租赁关系。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第31条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的。对其提出的阻止移交占有物请求人民法院不予支持。因此只有合法的实际承租人才能阻止租赁物的移交。综上，请人民法院依法驳回原告李晓的诉讼请求。第三人万龙公司答辩称，我们和李晓签订的租赁合同是真实的，同意云南冶金公司鉴定的申请。第三人高萍、张坤平答辩称，没有意见。第三人兰金公司未作答辩。结合庭审双方陈述以及原被告提交的证据材料，本案的争议焦点是：原告李晓是否享有涉案房屋的合法承租权？原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、（2017）云01执行612号执行裁定书，欲证明原告向昆明中院提出的书面执行异议被驳回。原告提起执行异议之诉符合法律规定。二、1、房屋租赁合同，2、补充协议，欲证明原告与万龙公司签订了《房屋租赁合同》，且原告承租房屋后一直由原告享有承租房屋的租金收益。涉案房屋一直由原告占有、使用和获取收益。三、1、中国工商银行跨行支付系统专用凭证。2、情况说明，欲证明原告于2012年6月25日委托东川区吴庭春矿产经营部向万龙公司出借款项3100万元。原告对万龙公司享有合法借款债权。因万龙公司未按期还款，双方以借款债权3100万元冲抵了涉案房屋20年租金。四、中国工商银行电子银行回单、转账汇款凭证，欲证明原告自承租涉案房屋后至今只通过自己收取租金或委托万龙公司收取租金后转付租金方式享有涉案租赁房屋的全部租金收益权。补充证据一、房屋租赁合同1份和中国农业银行卡交易明细清单一份，欲证明原告以自己名义与承租人杨进签订了《房屋租赁合同》，并收取了承租人支付的租金。原告通过转租方式对承租的涉案房屋享有实际的收益权。证据二、房屋租赁合同2份，欲证明原告委托万龙公司与承租人昆明海伟国际贸易有限公司、云南世纪天浩龙源工贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同中已明确万龙公司系接受原告委托与承租人签订合同并收取租金，但租金的实际受益人为原告。经质证，被告云南冶金公司对证据一的真实性认可；证据二的三性不予认可；证据三的真实性不予认可；证据四都是复印件，真实性无法确认，其中19页、13页的电子回单，上面已经注明了是还借款，付款人是高萍，故对证据目的不予认可。补充证据清单一的三性不予认可；第二组证据是万龙公司与案外人签订的，可以证明实际上李晓他并没有实际占有这个房屋，是在万龙公司在出租。第三人万龙公司、高萍、张坤平对原告证据全部予以认可。针对答辩意见，被告云南冶金公司提交如下证据：一、昆明滇信房地产评估有限公司房地产估价报告（编号：滇信评字第（2013）0201号），二、昆明俊霖房地产评估有限公司房地产评估报告（编号：霖房估字（2011）F第1079号），欲证明原告李晓与第三人万龙公司于2012年9月16日签订的《租赁合同》约定的租赁价格为155万元/年，远远低于当时市场的租赁价格。经质证，原告对证据一、二的真实性予以认可，但不认可其证明目的。第三人万龙公司、高萍、张坤平对证据一、二的真实性不认可，证明目的也不认可。庭后第三人向法庭提交了云南增值税专用发票二张、银行电子回单二张，欲证明案外人云南世纪天浩龙源工贸有限公司、昆明海伟国际贸易有限公司已经实际支付了租赁费。经质证，原告李晓对证据的三性均予以认可。被告云南冶金公司对证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，该证据正好证明万龙公司才是实际的出租方和收取租金方，原告李晓并非涉案房屋的实际出租人，并未对争议房屋实际占有。第三人兰金公司未提交任何证据也未发表任何质证意见。庭后，被告云南冶金公司申请撤回鉴定请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告与第三人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、银行转账凭证等以及第三人万龙公司与案外人签订的房屋租赁合同，因当事人提交了证据原件，在没有相反证据证明的情况下，故本院对其真实性予以认定，对其证明目的，因涉及案件处理，本院将在说理部分予以评述；2、被告云南冶金公司提交的估价报告、评估报告，因当事人提交了证据原件，本院对其真实性予以确认，但与本案不具有关联性，本院依法不予采信。根据庭审，本院确认如下案件事实：2012年6月25日东川区吴庭春矿产品经营部向第三人万龙公司转账3100万元，2018年6月13日东川区吴庭春矿产品经营部出具《情况说明》，认可上述款项系受原告李晓的委托代其出借，该笔款项权利人为李晓，东川区吴庭春矿产品经营部不享有任何权利。2012年9月16日，原告李晓与第三人万龙公司签订《房屋租赁合同》约定，第三人万龙公司将合法拥有的房屋租赁给原告李晓，租赁房屋为昆明市滇池路1280号水天一舍综合楼地下一层、地上一层、二层、三层、四层，租赁期限共20年，自2012年9月20日起至2032年9月20日止，租金每年155万元，李晓一次性支付20年全部租金，以双方3100万元借款冲抵，李晓不再支付，双方还约定各自的权利义务以及违约责任等。2015年1月16日李晓和万龙公司又签订《补充协议》，约定：“一、万龙公司代收2012年9月20日至2014年12月31日租金扣除税收后，应付给李晓380万元，本协议签订前已付190万元，剩余190万元在2015年2月28日前付清；二、2015年1月1日原则上租金全部由李晓收取，委托万龙公司收取的，具体收款手续由李晓办理，万龙公司收到后应及时转付给李晓；三、四楼继续由万龙公司无偿使用至2016年12月31日，2017年1月1日起计付租金，租金为26万元/年，按年支付。”2014年8月29日高萍向李晓转款10万元，2014年9月5日高萍向李晓转款20万元，2014年10月24日高萍向李晓转款10万元，2014年11月7日高萍向李晓转款10万元，2014年12月5日高萍向李晓转款10万元，2015年1月16日高萍向李晓转款5万元，2015年1月29日高萍向李晓转款10万元，2015年2月16日高萍向李晓转款10万元，2017年3月10日高萍向李晓转款45万元，2017年3月22日高萍向李晓转款20万元，2018年1月15日高萍向李晓转款25万元，2018年1月15日高萍向李晓转款10万元，2018年1月15日高萍向李晓转款10万元，2018年2月13日高萍向李晓转款10万元。案外人杨进与李晓签订《房屋租赁合同》，李晓将涉案房屋的一层租赁给杨进，租赁期限六年自2016年1月1日至2021年12月31日止，每年租金为532800元，2016年8月1日杨进向李晓转款477072.58元。案外人云南世纪天浩龙源工贸有限公司与第三人万龙公司签订《房屋租赁合同》，万龙公司将涉案房屋的第三层，房号313、316号租给云南世纪天浩龙源工贸有限公司，租赁期限一年自2017年5月1日至2018年5月1日，租金为52938元，2018年7月9日云南世纪天浩龙源工贸有限公司向万龙公司转款29777.63元，万龙公司开具了相应发票。案外人昆明海伟国际贸易有限公司与第三人万龙公司签订《房屋租赁合同》，万龙公司将涉案房屋的第一层，房号1-2号租给昆明海伟国际贸易有限公司，租赁期限一年自2018年1月1日至2018年12月31日，租金为458556元，2018年1月11日昆明海伟国际贸易有限公司向万龙公司转款458556元，万龙公司开具了相应发票。2015年12月27日，昆明市中级人民法院作出（2015）昆环保民初字第35号民事判决，判决：“一、由被告云南兰金商贸有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司欠款本金69147296.08元及资金占用费（自2013年2月6日至款项还清之日止，按月息0.011904计算）。二、原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司有权对被告云南万龙投资有限公司所提供的位于昆明市滇池路1208号水天一舍综合楼1幢地下层，抵押权证号为：昆房他证字第××号；1幢1层，抵押权证号为：昆房他证字第××号；1幢2层。抵押权证号为昆房他证字第××号；1幢3层，抵押权证号为：昆房他证字第××号：1幢4层，抵押权证号为：昆房他证字第××号的房产折价或者拍卖、变卖后的款项优先受偿。三、由被告云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平为上述款项承担连带保证责任。四、被告云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平承担连带保证责任后，有权向债务人云南兰金商贸有限公司追偿。五、驳回原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司的其他诉讼请求。”判决生效后，昆明市中级人民法院于2016年7月12日作出（2016）云01执829号执行裁定，裁定：“冻结划拨被执行人云南兰金商贸有限公司、云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平在银行的存款102693795.41元及利息，或对被执行人云南兰金商贸有限公司、云南万龙投资有限公司、高萍、张坤平价值102693795.41元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2017年11月14日原告对被告云南冶金集团进出口物流股份有限公司申请强制执行标的（滇池路1280号水天一舍综合楼1栋地下层及地上1-4层）提出书面异议。昆明市中级人民法院于2018年4月14日作出（2017）云01执异612号执行裁定书，裁定驳回案外人李晓异议请求。原告于2018年6月8日收到执行裁定书。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告认为与第三人万龙公司存在租赁关系，并且该租赁关系早于被告云南冶金公司的抵押权，依法原告享有的租赁关系不应受该抵押权的影响。本院认为，房屋租赁关系的成立必须具备以下要件：一、出租人与承租人均应当是完全民事行为能力人；二、出租人对标的房屋享有相应的物权；三、标的房屋可以交由承租人占有、使用、收益；四、承租人依约支付相应的报酬。本案中，原告李晓与第三人万龙公司之间系“以租抵债”的关系，其基础法律关系应当是债权法律关系，万龙公司作为债务人无力偿还债权人李晓的借款，双方约定用涉案房屋的租金作为偿还借款的方式，而李晓并未实际支付相应的租金，是用以抵扣借款，故李晓与万龙公司的基础法律关系为民间借贷，李晓对万龙公司享有的系债权，该债权不能对抗云南冶金公司享有的拟制化的物权。因此李晓不享有法律规定的承租人享有的“买卖不破租赁”的抗辩权。昆明市中级人民法院于2018年4月14日作出（2017）云01执异612号执行裁定书符合法律规定，李晓的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李晓的诉讼请求。案件受理费100元由原告李晓承担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于中华人民共和国云南省高级人民法院。审 判 长  白 昱人民陪审员  王昆生人民陪审员  陈顺庭二〇一八年十一月二十日法官助理奚琳书记员武雨