河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初4254号原告侯青坡，女，汉族，1970年12月16日出生，住淅川县，现住南阳市。委托代理人梁重争，河南定信律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告徐先焕，女，汉族，1962年5月1日出生，住南阳市宛城区。委托代理人杨波，河南子午律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人南阳市兴立房地产开发有限责任公司。法定代表人武国建，任总经理。住所地南阳市穆斯林市场。委托代理人柳青发，该公司法律顾问，代理权限：特别授权。原告侯青坡诉被告徐先焕、第三人南阳市兴立房地产开发有限责任公司（以下简称兴立公司）执行异议之诉一案，原告向本院提起诉讼，本院作出受理决定，依照法律规定向原被告送达了相关法律手续，依法适用普通程序，组成合议庭,于2018年10月31日公开开庭对本案进行了审理。原告侯青坡及其委托代理人梁重净、被告徐先焕及其委托代理人杨波、第三人兴立公司委托代理人柳青发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯青坡诉称：2015年元月6日，原告与第三人南阳市兴立房地产开发有限公司签订《商品房屋订购合同》一份，购买兴立太阳城3单元3101号商品房屋，即时付清了房款，并于签订合同当日收到第三人交给的该套房屋钥匙，占有使用装修居住至今，由于第三人的原因，致使包括原告在内的该栋楼的所有购房户均未能办理权属登记。被告与第三人存在民间借贷合同纠纷，其诉讼中申请财产保全，错误查封了早已归原告所有的上述房产，原告已及时提出了查封异议。2018年5月10日，宛城区人民法院在该房屋外张贴公告，要求强制执行。原告随即向宛城区法院提出执行异议申请，但因原告不懂法律，没及时提交证据，贵院也没有开庭便速裁作出（2018）豫1302执异113号裁定书，裁定驳回了原告的执行异议申请。原告认为，被告的查封和执行严重侵害了原告的合法权益，诉讼请求：1、判令被告立即解除对原告所有的位于兴立太阳城3单元3101房屋的查封，并停止执行；2、本案诉讼费用由被告承担。被告徐先焕辩称：1、原告所述事实不成立，人民法院查封时房屋系空置状态，钥匙也交付给被告。2、根据执行异议司法解释第一条，原告没有与第三人签订合法的房屋买卖合同，该合同至今也没有办理合法手续，其交易无效，因此原告诉请依法不能成立，请求法院依法驳回。第三人兴立公司辩称：公司已经和原告签订协议，房款也已经支付，房子也交付给原告，合同有效。原告侯青坡向法院提交证据如下：一、证据名称：宛城区人民法院（2017）豫1302民初1018号民事判决书、（2018）豫1302民初113号执行裁定书各一份，原告身份证复印件一份。证明方向：原告提起诉讼的依据、诉讼主体资格和原告的身份信息。二、证据名称：《兴立太阳城认购合同》及房款收据各壹份证明方向：原告与第三人兴立公司于2015年元月6日已签订合法有效的房屋买卖合同，购买第三人开发的位于南阳市××山大道北段兴立太阳城3单元31楼3101商品房壹套。三、证据名称：1、与兴立公司工作人员徐伟的通话录音三份，2、南阳市供电公司电费收据两份、历月电费明细壹份，3、北控南阳水务集团有限公司水费收据明细两份、应收已收明细壹份，4、原告居住使用所购房屋内的照片一组。证明方向：1、原告所购房屋在2015年元月6日签订合同的当时，已由第三人兴立公司工作人员徐伟将房屋钥匙交于原告，该房屋已转移由原告占有，早已由原告于2015年元月6日合法占有、使用至今；2、同时证明该房产项目部分手续正在办理当中，整栋楼所有购房户暂时均未能办理房产权属登记，并非原告作为买受人自身原因。四、证据名称：1、由兴立公司出具的房款收据1份；2、银行交易明细1份；3、证人庞某的经公证的证言及证言对应的银行交易明细各1份。证明方向：原告所购房屋房款早已于2015年元月6日签订合同的当时全款付清。五、证据名称：1、不动产登记(房产)资料查询证明1份，2、原告结婚证1份证明方向：原告夫妇名下没有拥有的房屋登记记录。被告徐先焕对以上证据发表如下质证意见：对第一组证据，真实性及证明方向无异议。对第二组证据，真实性有异议，该合同并非真实发生，尤其是购房款收据，并不是直接对准兴立房地产支付的。对第三组证据，通话记录，记录内容无异议，真实性有异议，徐伟是否是管理房屋钥匙的人无法确定，徐伟和孙丰梅、侯青坡是邻居，与兴立公司也有利害关系，双方的协商均有提前沟通，有虚假的成分，这两段录音的时间均是同一天在徐伟家中，且录音之间有间隔，对此存疑。对电费条的真实性有异议，显示2016年10月至2018年4月的电费，系补交电费，不符合常理，对水费收据真实性无异议，显示时间是2017年8月，在8月之前水表读数为0，可见在此之前该房并无人居住，对结算单、送货单真实性有异议，该结算单随时可以制作，上面添加的地址也是随时可以添加，结合送货内容数量不多，完全可以指明送到哪一间房，对室内照片无法确认，不予质证。对第四组，转款凭证真实性无异议，所显示时间并非购房时间，出示的证据并非一次性交付，转账数额显示78万元，与原告所举收款收据总额不和，其真实性存疑，而且与原告的证明方向相矛盾，该证据综合起来证实原告签订合同，交付房屋的不真实性。对第五组，无异议。第三人兴立公司对以上证据发表如下质证意见：对第一组，无异议。对第二组，合同和收据真实有效，无异议。对第三组，徐伟是兴立公司的工作人员，水费电费收据、发货送货单真实性均无异议。对第四组，真实性无异议，当时原告交款早，享受了优惠的价格，通过多次转款付清了房款。被告徐先焕向本院提交证据如下：第一组（2017）1018号民事判决书一份，证实徐先焕与兴立房地产公司存在民间借贷关系，兴立公司以房产抵押给被告，被告徐先焕在诉讼中对该房产进行了保全。第二组，房屋认购协议一份，收款收据一份。证实兴立公司将本案房产担保给徐先焕。第三组，收条一份，证实小区门卫收到了徐先焕缴纳的装修押金。装修押金收据一份、物业费收据一份，证实该房屋所在小区物业公司，收取徐先焕的装修押金及物业费，证实两套房子已经交付给徐先焕。第四组，王世霞非法吸收公众存款卷宗材料，1、王世霞与兴立公司签订的购房合同，时间为2014年10月31日，兴立公司将涉案房屋一并转让给王世霞。2、六十一套房屋明细，是王世霞通过抵账，抵给了孙丰梅。3、王世霞判决书，证明王世霞涉嫌非法吸收公众存款已经被判刑。第五组，人民法院再查封过程中对现场拍摄的照片18张，证实法院在审理过程中对兴立房地产下发查封通知的情况。原告对被告提交证据发表如下质证意见：对第一组，判决书本身真实性无异议，证明方向有异议，民间借贷关系认可，担保行为也认可，但是被告不享有担保物权，该证明方向不成立，关于诉前保全也不成立，无法显示出来。对第二组，二份认购合同不真实，内容不真实，证明方向不成立，在第一份判决书上已经载明，被告向担保而没有实现担保效力。对第三组，收款条从行为上不合法，内容不真实，被告不想有房屋的物权，即便真实也是侵权行为，复印件不能当证据进行质证，均与本案无任何关联性，也没有抵押登记。对第四组，系复印件无法质证，真实性有异议，证明方向不成立，转让合同没有履行，原告不知情，判决书与本案没有关联性。对第五组，证据来源、形成时间不明，证明方向不成立。第三人兴立公司对被告提交证据发表如下质证意见：同原告代理人质证意见。该合同系无效合同，是担保的话就会出具担保协议，不可能直接出具购房协议。第三人兴立公司未向本院提交证据。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经审理查明：本院在审理徐先焕诉南阳市兴立房地产开发有限责任公司（2017）豫1302民初1018号民间借贷纠纷一案中，我院民事审判第一庭于2017年3月1日做出（2017）豫1302民初1018号民事裁定，查封了南阳市兴立房地产开发有限责任位于南阳市宛城区张衡路与独山大道交叉口西南角兴立太阳城包含本案原告诉称房产在内的九套房产。我院于2017年11月15日做出（2017）豫1302民初1018号民事判决，判决兴立公司偿还徐先焕借款本金及利息。同时认定，徐先焕和南阳市兴立房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购协议》及《补充合同》，兴立公司将开发的九套房产出售给徐先焕的行为是对借款的担保。该案进入执行程序后，我院依法处分查封的房产。后本案原告侯青坡提出执行异议，我院于2018年5月25日作出（2018）豫1302执异113号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。并向本院提交了与南阳市兴立房地产开发有限责任公司于2015年1月6日签订的《商品房认购合同》及收据。另查明，1、2013年8月30日，兴立公司（甲方）与徐先焕（乙方）签订商品房认购协议，协议第二条：乙方自愿向甲方订购如下商品房壹套：房号---号楼3单元31楼3101号，户型三室两厅两卫（142.24平方米）。该协议甲方代表王栋签字，兴立公司加盖公章，徐先焕签字。当日，王栋作为证明人，兴立公司（甲方）与徐先焕（乙方）又签订补充合同，内容如下：1、甲方为乙方出具的购房合同（2-3004、3-3101），在本补充合同有效期内，只做为甲方借贷乙方资金的担保证明，甲乙双方不得买卖、转让、或做为其他用途使用。2、此份补充合同的有效期限为2013年8月30日至2014年8月30日。3、甲方须在本补充合同有效期内归还借乙方的本金及利息，若补充合同到期甲方仍无法按时归还，则乙方有权出售购房合同所涉及的房屋。4、本补充合同与兴立太阳城认购协议具有同等法律效力。该补充合同兴立公司加盖公章，乙方徐先焕、证明人王栋签字。2、兴立公司于2014年10月31日与王世霞签订商品房转让合同，兴立公司将其开发拥有的兴立太阳城项目的61套商品房转让给王世霞。后王世霞将本案争议的3101号房子抵帐给了本案原告侯青坡，被告兴立公司于2015年1月6日与原告侯青坡签订商品房认购合同，并出具收据。3、2015年1月6日，兴立公司（甲方）与侯青坡（乙方）签订商品房认购合同，约定将兴立太阳城1号楼3单元31楼3101号（户型叁室两厅两卫面积142.24平方米）认购给侯青坡。以上合同甲方兴立公司加盖公章，代表武国建签字，乙方侯青坡签字。兴立公司出具收据，加盖公司财务专用章。4、原告侯青坡缴纳2017年5月至2018年6月电费。2017年8月份至2018年2月份水费。5、2018年10月31日，经本院现场勘查，兴立太阳城共33层，1—5楼为商业，6楼以上为住宅。本案争议的房产已装修，原告已入住。6、原告侯青坡名下无住房。本案争议的焦点为：原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中，首先应查明原告在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？具体审查以下两点：一、在人民法院查封之前是否已签订书面买卖合同？经审查，原告侯青坡与第三人南阳市兴立房地产开发有限责任公司签订《商品房认购合同》的时间早于本院查封的时间；二、该合同是否合法有效？本案原告侯青坡是自案外人王世霞处通过抵帐方式再与兴立公司签订的《商品房认购合同》，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，原告与兴立公司通过抵帐方式抵偿房款后签订的上述《商品房认购合同》在双方当事人签字或盖章时确已成立。但是，《中华人民共和国合同法》第五十二条同时规定了合同无效的情形，其中第五项规定为“违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，经庭审查实，兴立公司自认至今尚未取得商品房预售许可证明，因此，原告侯青坡与第三人兴立公司签订的《商品房认购合同》虽已成立但基于其违反了法律的强制性规定而无效，且未发生物权变动的效力。综上，本案原告侯青坡在人民法院查封之前与兴立公司签订的书面买卖合同成立但无效，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，其权利不能够排除执行，对原告的异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告侯青坡的诉讼请求。案件受理费9205元，由原告侯青坡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宏显审判员  刘琳波审判员  郭凤香二〇一八年十一月十五日书记员  张智雯