贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0526民初4502号 原告王乃会，女，布依族，1987年9月14日生，本科文化，贵州省威宁县人。 原告鲁玉龙（王乃会之夫），男，汉族，1983年4月17日生，本科文化，贵州省威宁县人，系威宁县供电局职工。 委托代理人陈龙，贵州草海律师事务所律师，执业证号：15224201510172482。代理权限：特别授权代理。 委托代理人赵锐洋，贵州草海律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。 被告李得军，男，汉族，1981年8月18日生，贵州省威宁县人。 被告陈银，女，汉族，1982年1月21日生，贵州省威宁县人。原告王乃会、鲁玉龙与被告李得军、陈银买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理，依法由审判员适用简易程序独任审判，于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告王乃会、鲁玉龙的委托代理人陈龙、赵锐洋，被告李得军、陈银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王乃会、鲁玉龙诉称：原告合法拥有位于草海商贸城02幢01单元1702号房屋。原告与被告经协商一致，于2016年12月16日签订房屋买卖合同，约定由被告受让原告的该商品房。合同约定转让款以分期付款方式支付，共分二期。其中，首付款支付日期为合同签订之日，第二笔款由被告于过户完成60个工作日支付给原告。同时，约定交房时间为收到首付款之日。合同签订后，原告已将房屋交由被告，被告也履行了支付首付款的义务。原告合法拥有的房屋是原告向银行按揭贷款购买的，已将房屋抵押给了银行，并办理了抵押登记。现原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第191条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，抵押期间，未经抵押人同意，不得转让抵押财产。在原被告双方签订合同后，原告一直未通知银行，没有得到银行的同意，因此原告不得转让该房屋。现因原告不得转让该房屋，导致不能为被告办理不动产产权证。原告认为，双方签订合同目的在于房屋的转让，但现今合同目的已不能实现，故依据合同法的规定提起诉讼，请求：1、判决解除双方签订的房屋买卖合同；2、判决被告支付占用原告房屋期间的房租费，原告退还被告的首付款190000.00元；3、案件受理费由被告承担。 原告王乃会、鲁玉龙在举证期限内提交的证据有： 1、原告身份证复印件。用以证明其身份信息及诉讼主体资格。 2、《房屋买卖合同》，即原被告签订的房屋买卖合同复印件、补充条款、附件一（房屋平面图及房地产四至）、附件二（随房屋同时转让的设备及装饰情况）、附件三（付款协议及交房协议）、附件四（物管费、谁、电、煤、通讯等其他费用的支付）、附件五（相关关系）、附件六（居间介绍、代理等中介服务情况）。用以证明：原告是涉案房屋的合法权利人，该房屋至今未过给被告，签订本合同时该房屋是装修好的，约定尾款246000元由乙方在过户完成后60个工作日内支付给原告。该条款约定不明，对原告极不公平。 3、鲁玉龙《中国农业银行银行卡交易明细单》一份。用以证明鲁玉龙用公积金抵押贷款还款情况。 被告李得军、陈银辩称：原、被告签订的房屋买卖合同是经中介机构居间介绍，在平等、自愿、公平的基础上签订的，不存在对原告不公平的问题。被告在合同签订之日按约定交付了首付款190000.00元，原告也于同日将房屋交给了被告，双方都没有违约情形。按合同补充条款第3、5条约定，房屋产权转移给被告前的贷款由原告清偿，清偿后再将房屋过户转给被告，这与《中华人民共和国物权法》第191条的规定并不冲突，双方应当继续履行合同。现在房价每平方比当年上涨了1500元左右，原告是见房价上涨而恶意提起诉讼，其请求解除房屋买卖合同，且要被告给付其房屋租金理由不成立，请求法院判决驳回其诉讼请求。 被告李得军、陈银在举证期限内提交的证据有： 1、身份证复印件。用以证明身份信息及诉讼主体资格。 2、原告鲁玉龙向贵州厚源房地产开发有限公司购买涉案房屋的《商品房买卖合同》《商品住宅使用说明书》《商品住宅质量保证书》。证明原告与被告签订合同后，不仅将房屋交付给被告，而且将涉案房屋的证件都交给了被告。且被告向原告购买房屋是通过购房中介公司介绍。 经质证，被告对原告提交的第1、2、3组证据的真实性无异议，但认为鲁玉龙提交《中国农业银行银行卡交易明细单》只证明鲁玉龙还贷款的事实，不能证明是偿还房屋贷款。原告对被告提交的第1号证据和第二组证据表示均无异议。 经审理查明：2012年3月6日,原告鲁玉龙与贵州厚源房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司位于草海商贸城02幢01单元1702号房屋一套，购房总价款297213.00元。资金来源：自筹首付97213.00元；向毕节市公积金管理中心申请公积金贷款200000.00元。房屋建成后，该公司只向原告交付了房屋及《商品住宅使用说明书》《商品住宅质量保证书》，没有交付办理商品房转移登记的相关文书。原告接管房屋后,对房屋进行了装修，但房屋所有权证尚未办理。2016年12月16日，原告鲁玉龙、王乃会夫妇通过贵州宇辰房地产经纪有限公司居间介绍与被告李得军、陈银签订《房屋买卖合同》及附件6份，将此房屋作价436000.00元出售给被告李得军和陈银。双方在《房屋买卖合同》补充条款第5条和附件三中约定：购房款分两期支付，合同签之日支付190000.00元，房屋过户完成后60个工作日内支付246000.00元；过户前所有房贷款由卖方支付。合同签订之后，被告于当日向原告支付了190000.00元首付款，原告也按约定将房屋腾让交给了被告，同时还将《商品住宅使用说明书》《商品住宅质量保证书》等相关文书交付给被告保管。另查明：原告向毕节市公积金管理中心所借贷款200000.00元，核定每月等额还款金额为608.48元，从贷款发放之次月起，公积金管理中心委托中国农业银行股份有限责任公司威宁支行每月从原告鲁玉龙工资中予以扣划偿还，借款合同履行情况正常。 上述事实，有原、被告的陈述，有原、被告提交的前述证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证及本院审查，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告王乃会、鲁玉龙与被告李得军、陈银签订的房屋买卖合同，是通过中介机构介绍,并经双方充分协商后，在平等、自愿、公平的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同成立且生效，双方均应遵守诚实守信原则，按照合同约定全面履行义务。在庭审中，原告主张涉案房屋是其通过银行按揭贷款购买的，已抵押给银行，但未提交证据证明。从查明的事实看，原告向贵州厚源房地产开发有限责任公司购买商品房的首付款是自己所出，后期分期付款部分属公积金抵押贷款，不属于普通按揭贷款。双方在房屋买卖合同中已明确约定过户之前所有购房贷款由原告偿还，而涉案房屋产权过户，必须在原告取得该房屋所有权证和公积金贷款已清偿完毕之后才能进行，现原、被告只签订了房屋买卖合同，房屋所有权的转移尚处于期待状态。因此，双方在协商一致的基础上签订房屋买卖合同，明确权利义务关系，待条件成就后再进行物权转移登记的协议，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定；且原告鲁玉龙有固定的工作，收入稳定，公积金管理机构完全能够委托银行按月从其工资中扣划相应数额还款，履行借款合同并无障碍，客观上不存在损害公积金管理机构权益的事实。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。没有法定事由发生，未经法定程序，任何一方均不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告已按合同约定履行了现阶段应当履行的义务，没有违约情形；也没有不可抗力等影响合同履行的法定事由发生。在此情况下，原告认为合同目的不能实现而要求解除合同，并要求被告给付使用房屋期间的租金，其诉讼请求理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告王乃会、鲁玉龙的诉讼请求。 案件受理费50.00元减半收取25.00元，由原告王乃会、鲁玉龙承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  杨明星 二〇一八年十一月十三日 书记员  易忠泽