北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终14382号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京环五环货运代理中心有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村村南。法定代表人：黄秋芝，董事长。委托诉讼代理人：李明莉，男，1974年11月2日出生，汉族，北京环五环货运代理中心有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：肖晓，北京市高通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村民委员会，住所地北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村。负责人：李永祥，主任。委托诉讼代理人：张松岩，北京市嘉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。上诉人北京环五环货运代理中心有限公司（以下简称环五环公司）因与被上诉人北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村民委员会（以下简称孙家坡村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院2014年朝民初字第43776号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人环五环公司法定代表人黄秋芝及其委托诉讼代理人李明莉、肖晓，被上诉人孙家坡村委会之委托诉讼代理人张松岩、崔智峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。环五环公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持环五环公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由孙家坡村委会承担。事实及理由：一、双方之间签订的孙家坡村场地租赁协议书，约定的租赁期限尚未届满，可以继续履行。二、环五环公司已履行了全部租金交付义务，不存在拖欠租金的情形。三、关于环五环公司的反诉请求应当得到支持，一审法院忽视孙家坡村委会应承担责任的重要证据，应予纠正。孙家坡村委会称不同意环五环公司的上诉请求，同意一审判决。孙家坡村委会向一审法院提出诉讼请求：判令解除双方签订的《北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村场地租赁协议书》、《北京朝阳区豆各庄乡孙家坡村场地租赁协议书补充约定（1）》和《北京朝阳区豆各庄乡孙家坡村场地租赁协议书补充约定（2）》；环五环公司给付孙家坡村委会租金2235616元，并支付违约金34万元。环五环公司向一审法院提出反诉请求：要求孙家坡村委会退还1100万元地上物折价款，并承担由此产生的利息（自2013年7月1日起，按银行同期贷款利息计算至实际付清之日止）；人民法院依法委托评估机构评估环五环公司涉案标的的新建地上物资产价值总额，并判令孙家坡村委会支付全部拆迁补偿款，并承担评估费。一审法院认定事实：2005年4月24日，环五环公司作为受让方，孙家坡合作社作为出让方，孙家坡村委会作为孙家坡合作社的保证单位，签订折价补偿协议，约定：孙家坡合作社将位于北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村南100亩集体工业用地范围内的全部地上物，依法评估折价后，一次性转让给环五环公司，用于建设奥兴仓储项目；协议约定用地范围内全部地上物评估折价总额为1000万元；环五环公司实际占有地上物后，有权对该地上物进行拆建、改建及相应的建设行为，孙家坡合作社应给予相应扶持；如在本协议签订后，由于国家法律、法规、政策发生重大变化，导致本协议无法完成，双方均不承担违约责任，并在一个月内终止本协议；在本协议终止之日起5个工作日内，孙家坡合作社将已收转让价款退还环五环公司；双方还在协议中对其他相关事项进行了约定。协议中未对孙家坡村委会的相关权利义务进行约定。2005年5月1日，环五环公司作为承租方，孙家坡村委会作为出租方，孙家坡合作社作为孙家坡村委会的保证单位，签订租赁协议书，约定：孙家坡村委会将位于北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村村南的100亩场地（四至范围：东至环卫路路界、南至现状水泥路界、西至路政公司院墙、北至孙家坡村院墙）出租给环五环公司；租期自2005年6月30日至2025年6月29日；年租金120万元，每隔5年后在上年度基础上向上递增5%；租金付款方式为上付款，环五环公司按年度提前30日平均分两次向孙家坡村委会交纳租金；孙家坡村委会同意免除环五环公司第一年及第二年的租金，从第三年开始起算租金；在协议有效期内，孙家坡村委会应确保本协议标的物的完整性，及其使用权属的唯一性及合法性，保证环五环公司能够持续合法有效的使用本协议标的物；环五环公司逾期交纳租金超过6个月的，孙家坡村委会有权要求支付拖欠租金20%的违约金，同时追缴拖欠租金及滞纳金；协议期内，环五环公司或其投资设立的其它经营实体购置，及投入到该场地的资产，属于环五环公司或其投资设立的其它经营实体所有；协议期内，本协议标的物之全部或其任何一项如遇国家或地方政府规划占用，环五环公司或其投资设立的其它经营实体购置及新建地上物拆迁补偿或与之相同或相类似的其他补偿，统归环五环公司或其投资设立的其它经营实体所有；孙家坡村委会所有场地因其被国家和北京市政府规划占用所产生的征地补偿，属于孙家坡村委会所有。双方还在协议中对其他相关事项进行了约定。协议中未对孙家坡合作社的相关权利义务进行约定。上述协议签订后，孙家坡村委会和孙家坡合作社分别将100亩租赁场地和地上物交付给环五环公司。2005年7月1日，环五环公司作为承租方，孙家坡村委会作为出租方，孙家坡合作社作为孙家坡村委会的保证单位，再次签订租赁补充协议1、2，约定：孙家坡村委会将环五环公司承租场地西院的25亩集体工业用地，含现状库房及办公场地租赁给环五环公司；移交日期为2005年9月1日；年租金40万元，孙家坡村委会同意环五环公司自交付场地起顺延一年交付场地租金。两份补充协议仍未对孙家坡合作社的相关权利义务进行约定。当日，环五环公司作为受让方，孙家坡合作社作为出让方，孙家坡村委会作为孙家坡合作社的保证单位，还签订折价补偿补充协议，约定：孙家坡合作社将25亩集体用地范围内的全部地上物，依法评估作价后，一次性转让予环五环公司，用于建设北京奥兴国际仓储中心项目二期库区；地上物评估及折价总额为100万元；双方还对其他相关内容进行了约定。该补充协议仍未对孙家坡村委会的权利义务进行约定。上述补充协议签订后，孙家坡村委会和孙家坡合作社分别将25亩租赁场地和地上物交付给环五环公司。2005年，环五环公司与兴华绿源公司共同出资成立了奥兴公司，奥兴公司将租赁场地作为其注册地点。同年4月23日，环五环公司、兴华绿源公司和奥兴公司共同向孙家坡村委会和孙家坡合作社出具投资企业关联说明，表示：租赁场地由环五环公司作为投资提供的场地，由兴华绿源公司出具资金，联合成立奥兴公司，共同开发场地为北京奥兴国际仓储服务中心，并进行经营管理。孙家坡村委会和孙家坡合作社在说明加盖公章确认。在协议履行期间，租赁场地上的地上物大部分被拆除，并重新建设了地上物。2012年9月29日，孙家坡村委会向承租孙家坡村土地的租户发出通知称：承租人租赁的土地已在上级政府部门土地规划拆迁范围之内。要求租户在2012年9月30日至10月8日之前到运营公司拆迁办公室办理一切拆迁手续。2013年7月1日，孙家坡村委会和孙家坡合作社再次向环五环公司发出通知称：环五环公司在孙家坡村内所承租的地块已在上级政府部门土地规划拆迁范围之内，要求环五环公司在2013年7月10日至7月20日之前到运营公司拆迁办公室办理拆迁手续。环五环公司与孙家坡合作社所签合同已作废,解除日期2013年7月1日。2014年1月17日，北京市朝阳区人民政府豆各庄地区办事处向奥兴公司发出通知称：根据北京市朝阳区城乡环境建设委员会办公室2013年7月16日下发的《关于豆各庄地区办事处实施“京津高速以南地区环境整治”项目的批复》，你公司目前所占用的孙家坡村地块已被纳入环境整治范围，应予以限期拆除整治。根据豆各庄地区办事处的环境整治规划，孙家坡村环境整治工作应于2014年3月底之前完成。因此，请你公司于2014年2月17日前到受委托负责拆除整治的北京市豆各庄资产运营管理有限公司办理拆除手续。否则，由你公司承担相应法律后果。2014年10月17日，孙家坡村委会和孙家坡合作社再次向环五环公司及奥兴公司发出通知，要求环五环公司和奥兴公司在5日内把所承租的孙家坡村的土地交还给孙家坡村，并拆除地上物，否则自行承担相应法律后果。当月24日，租赁场地上的地上房屋被全部拆除。案件审理过程中，孙家坡村委会主张，环五环公司拖欠2013年1月1日至同年6月29日期间的租金85万元，拖欠2014年1月1日至同年10月23日期间的租金1385616元。环五环公司则主张自己不拖欠租金。为此环五环公司还提供了其在2012年7月25日给付8万元租金，于2012年8月29日给付89000元租金，于2013年6月15日给付85000元租金的转账支票存根和收据，其中最后一张收据载明收取租金的期间为2013年6月至12月，其他两张收据未记载收取租金的时间段。孙家坡村委会认可上述收据的真实性，但表示环五环公司并未按合同约定时间支付租金，存在拖欠前期租金的情况，仅凭三张收据不能证明环五环公司已付清了租金，环五环公司应提供合同履行期间全部给付租金的收据，证明其给付租金的总额。案件审理过程中，法院要求环五环公司说明其在合同履行期限内已付租金的总额，并提供相应的付款凭证。环五环公司未说明其给付租金的总额，仅表示其已经给付租金至2013年12月31日，且其无法提供合同履行期限内全部租金的付款凭证。案件审理过程中，环五环公司提供了照片、视频资料等证据，证明2014年10月24日，孙家坡村委会组织人手拆除了租赁场地上的地上物。孙家坡村委会表示，从照片和视频内容看，拆除现场有警车、消防车，拆除行为显然属于政府行为，与孙家坡村委会无关。案件审理过程中，孙家坡村委会提供了：北京市人民政府会议纪要第159号《关于研究朝阳区棚户区改造等工作的会议纪要》、北京市朝阳区人民政府会议纪要第66号《关于研究棚户区改造和环境整治工作涉及项目有关工作的会议纪要》、北京市规划委员会朝阳分局规朝文〔2013〕122号《北京市规划委员会朝阳分局关于朝阳区豆各庄京津高速南棚户区改造和环境整治项目规划意见的复函》、北京市朝阳区发展和改革委员会朝发改〔2013〕825号《关于豆各庄乡京津高速南棚户区改造和环境整治项目实施方案的批复》等文件，证明：租赁场地上的地上物处于豆各庄乡京津高速南棚户区改造和环境整治项目范围内，故被政府相关部门拆除，与孙家坡村委会无关。本案审理过程中，法院分别走访了北京市朝阳区发展和改革委员会（以下简称发改委）、北京市朝阳区豆各庄乡人民政府（以下简称豆各庄乡政府）、北京市豆各庄资产运营管理有限公司（资产运营公司）。发改委表示：豆各庄乡京津高速南棚户区改造和环境整治项目的实施单位是豆各庄乡政府，发改委没有此项目实施过程中的相关档案材料。豆各庄乡政府表示：租赁场地属于豆各庄乡京津高速南棚户区改造和环境整治项目范围，地上建筑物是豆各庄乡政府在实施该项目过程中拆除，相关档案材料需向资产运营公司查询，另外根据北京市整体规划，该场地不允许再用于仓储用途。资产运营公司表示，截止至目前为止，没有就租赁场地上的地上物被拆除问题与任何单位签订过补偿协议，也未向任何单位发放过补偿款，在对地上物进行拆除前，也没有进行造价评估。案件审理过程中，环五环公司要求按照其留存的照片、视频材料，对已被拆除的地上物进行造价评估。因现有证据可以证明地上物并非孙家坡村委会拆除，法院未准予环五环公司的评估申请。案件审理过程中，环五环公司未能就其主张的孙家坡村委会曾采取挖沟、断路、安装限高杆阻止车辆通过等方式，妨碍奥兴公司经营一事提供相应证据。一审法院认为，孙家坡村委会与环五环公司签订租赁协议书及其补充协议后，将租赁场地交付给环五环公司使用，环五环公司应按约定给付孙家坡村委会租金。在协议履行期间，租赁场地被列入环境整治项目，地上物被全部拆除，且根据北京市整体规划，该场地不能再用于仓储用途，租赁协议书已无法继续履行。孙家坡村委会要求解除协议的诉讼请求合法有据，法院予以支持。现有证据证明，环五环公司一直使用租赁场地至2014年10月23日，其应给付在此之前的租金。环五环公司主张其已付清了2013年12月31日前的全部租金，但其既无法说明合同履行期间给付租金的总额，亦不能就此提供相应的支付凭证，仅凭其提供的部分租金收据，无法证明其主张。孙家坡村委会要求环五环公司给付租金的诉讼请求合法有据，法院予以支持。虽然环五环公司未能提供证据证明孙家坡村委会曾采取挖沟、断路、安装限高杆阻止车辆通过等方式妨碍其正常使用租赁物，但是考虑到租赁场地被拆除前，周边即已开始进行环境整治的相关工作，确会给环五环公司使用租赁物造成一定妨碍，法院将对租金的金额进行减免。虽然环五环公司未按合同约定时间给付租金，但是考虑到自2012年开始，环五环公司陆续接到租赁场地即将被拆迁的通知，其对租赁合同书能否继续履行存在合理疑虑。且租赁场地内的地上物是在租赁协议书尚未解除的情况下被拆除。环五环公司有合理的理由延付租金。法院对孙家坡村委会要求环五环公司支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。折价补偿协议是环五环公司与孙家坡合作社签订，补偿款亦是支付给孙家坡合作社，如环五环公司要求返还补偿款，应通过对折价补偿协议提起诉讼解决。本案审理的是孙家坡村委会与环五环公司之间的租赁合同纠纷，环五环公司在本案中要求孙家坡村委会返还补偿款，并支付利息的诉讼请求，缺乏法律依据和合同依据，法院不予支持。现有证据可以证明，孙家坡村委会并非豆各庄乡京津高速南棚户区改造和环境整治项目的实施单位，租赁场地上的地上物也非孙家坡村委会拆除，环五环公司要求孙家坡村委会支付拆迁补偿款的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决：一、解除北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村民委员会与北京环五环货运代理中心有限公司签订的《北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村场地租赁协议书》、《北京朝阳区豆各庄乡孙家坡村场地租赁协议书补充约定（1）》、《北京朝阳区豆各庄乡孙家坡村场地租赁协议书补充约定（2）》；二、北京环五环货运代理中心有限公司于本判决书生效之日起十日内，给付北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村民委员会租金二百万元；三、驳回北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回北京环五环货运代理中心有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14920元，由北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村民委员会负担3520元（已交纳）；由北京环五环货运代理中心有限公司负担11400元（于判决书生效之日起七日内交纳），反诉费43900元，由北京环五环货运代理中心有限公司负担（已交纳）。本院二审中，环五环公司提交收据两张，证明一审判决书所指2013年1月至6月的房屋租金及场地租金，环五环公司已经交付了。孙家坡村委会对此不予认可，并提交情况说明一份、环五环公司应缴纳及实际缴纳租金、绿地占用费统计表一份，及环五环公司自租赁期开始到截止的发票及收据用以证明环五环公司欠缴租金的情况，环五环公司对此不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。上述事实，有租赁协议书、租赁补充协议、折价补偿协议、折价补偿补充协议、收据及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点有两个，一个是租金数额的确定；二是关于环五环公司反诉的处理问题。对于租金数额的确定，一、二审法院均要求环五公司提交交纳租金的银行记录及其相应租金交纳收据，以便全面核实租金数额，但是环五环公司无法提交全部租赁年份租金缴纳的相关银行转账记录，此种情况下，其应承担相应的举证不利后果。对此，孙家坡村委会提交了全部租金交纳帐目和银行转账情况。根据上述事实可以看出，一审法院酌定的租金数额具有相应的事实和法律依据。对于环五环公司在一审中的反诉处理问题。鉴于涉案折价补偿协议中的地上物早已被大部拆除后改建，改建后的建筑物现亦因拆迁全部被拆除；涉案协议的履行和涉案场地的拆迁补偿问题密切相关，涉及环五环公司、兴华绿源公司、奥兴公司、场地拆迁人等多个相关主体，在本案中无法处理，对此环五环公司可另案解决。综上，环五环公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58820元，由北京环五环货运代理中心有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  林存义审判员  张印龙审判员  赵 霞二〇一八年十一月二十三日法官助理陈亢睿法官助理眭立书记员李月明