湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初5298号 原告（反诉被告）：许小娇，女，1984年10月24日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 委托诉讼代理人：陈伟，湖南中楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珺，湖南中楚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：雷绍寒，女，1987年12月12日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托代理人：杨凯，湖南博泰律师事务所律师。 第三人：湖南省中海城市广场投资有限公司(曾用名称：湖南省中信城市广场投资有限公司)，住所地长沙市天心区中意二路111号中信城市广场二期。 法定代表人：韩春麟。 委托诉讼代理人：周志彬，女，1984年3月12日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告（反诉被告）许小娇与被告（反诉原告）雷绍寒、第三人湖南省中海城市广场投资有限公司（以下简称中海公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日受理后，依法适用普通程序由审判员陈泽春担任审判长，与人民陪审员李益民、李建湘组成合议庭，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告雷绍寒向本院提起反诉，本院经审查认为被告的反诉理由成立，故本诉反诉合并审理。原告（反诉被告）许小娇的委托诉讼代理人陈伟、被告（反诉原告）雷绍寒及其委托诉讼代理人杨凯、第三人中海公司委托诉讼代理人周志彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）许小娇请求判令：1、确认原被告双方签订的《雪季的茶转让协议》于2018年8月20日已解除；2、被告立即向原告返还包括转让定金10000元、转让费余款46800元、房租押金29700元以及2018年8月份剩余租金3483元在内，共计89983元；3、被告按逾期每日1000元向原告支付自2018年7月18日起至合同判决确认解除之日止的全部违约金(暂计算至2018年8月20日止的违约金共计32000元)；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月16日，原告就转让雪季的茶商铺转让事宜向被告支付了签约订金10000元。2018年6月30日，原被告双方签订了《雪季的茶转让协议》（以下简称《转让协议》），同日依约向被告支付了包括转让费余款46800元、房租押金29700元、2018年7月份租金10450元、装修押金5000元在内共计91950元合同款项。2018年7月1日，原告正式接手雪季的茶商铺经营。2018年7月16日，原告继续向被告支付了2018年8月份的商铺租金。根据合同约定，被告有义务配合完成原告与第三人签订变更协议，否则被告应承担违约责任。原告于2018年7月1日按约定接收店铺后，多次向被告要求其履行《转让协议》的约定，尽快完成与第三人签订变更协议的事情。而被告一直以已向第三人提出书面变更申请需要时间走程序为由拖延。2018年7月18日，第三人名下长沙中海环宇购物中心招商部门管理人员直接向雪季的茶商铺雇员陈雪平口头告知，表示不同意店铺变更签约人的申请，并将被告提交的《店铺变更签约人申请书》退还给陈雪平。原告得知此情况后，于2018年8月1日正式向第三人邮寄了《关于请求变更雪季的茶店铺签约人申请书》，并要求第三人在收到《关于请求变更雪季的茶店铺签约人申请书》起三日书面回复原告，否则视为第三人明确拒绝变更申请。第三人于2018年8月2日，签收了《关于请求变更雪季的茶店铺签约人申请书》，但于当日又将其退还给原告，并明确告知表示不同意变更签约人，表示其只认可被告作为承租人的身份。因第三人明确拒绝签订变更协议，被告一直未能按《转让协议》的约定配合完成原告与第三人签订变更协议，被告的该行为已严重违反了《转让协议》的约定，导致合同目的无法实现，合同无法继续履行。综上，原告认为被告行为已经构成根本违约，为此诉至法院。 被告（反诉原告）雷绍寒辩称：1、本案应定性为买卖合同纠纷而不是租赁合同纠纷；2、转让协议系双方真实意思表示，所有条款均未违反法律法规的禁止性规定，转让协议合法有效，双方均应切实遵守；3、转让协议已履行完毕，原告的全部诉求缺乏事实和法律依据。综上所述，原告单方面发出解除合同的通知属违约，其主张的各项诉讼请求既不符合合同约定又缺乏法律依据，不应得到支持。 被告（反诉原告）雷绍寒请求判令：1、双方继续履行《雪季的茶转让协议》；2、许小娇支付雷绍寒在诉讼期间垫付的费用（包括每月租金10450元，每月员工工资5000元，截至2018年8月31日为15450元）；3、许小娇按每日1000元的标准向雷绍寒支付自2018年8月21日至重新接收并经营雪季的茶店铺期间的违约金（截至2018年8月31日为11000元）；4、本案的诉讼费由许小娇承担。事实与理由：2018年6月30日，许小娇在充分了解商铺有关情况后与雷绍寒签订《雪季的茶转让协议》（简称转让协议），约定雷绍寒将店铺现有的品牌使用费、装修、装饰、设备、技术及商铺交付给许小娇，许小娇支付相应的款项。转让协议签订后，雷绍寒按转让协议的约定履行了全部义务，许小娇也向雷绍寒支付了相应款项。从2018年7月1日许小娇受让商铺至2018年8月20日单方面关门歇业已有50日，许小娇在此期间的营业额有伍万余元，除去成本是盈利的状态。双方转让协议已履行完毕。2018年8月12日，许小娇通过邮寄方式发出解除合同通知书并于2018年8月20日关门停业，单方面解除双方的转让协议。第三人发现商铺关门停业后，多次向雷绍寒发出通知，要求按合同约定缴纳商铺租金和开店经营，否则，将追究违约责任。雷绍寒为避免损失的扩大，跟第三人协商后暂时代为经营商铺，并垫付了商铺的租金和员工的工资等费用。雷绍寒认为，双方之间的转让协议真实有效，且已履行完毕，双方均应切实遵守。许小娇因自身原因单方面解除合同已属违约，应承担相应的法律责任。 原告（反诉被告）许小娇辩称：1、本案属租赁权转让纠纷，并非雷绍寒所称的“买卖合同纠纷”；2、许小娇已按协议约定履行了全部合同义务，雷绍寒并未履行合同约定的全部义务，已构成根本违约；3、许小娇依法行使合同解除权，符合法律规定，并未构成违约。 根据当事人举证、质证，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下： 2017年5月9日，中海公司（甲方）与雷绍寒（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：中海公司为长沙市中海环宇城购物中心的开发建设单位，有权出租环宇城的房屋；合同项下租赁房屋位于长沙市天心区中意二路111号中海环宇城购物中心L4层L4-03-7-R单元；在下列情况下，经甲方书面通知后未在7天内改正的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：若乙方违反本合同项下关于租金等各项费用的缴付约定，在租赁期间，经甲方或物业公司发出书面催缴通知书后超过30天的，或三次拖延履行支付义务的，或拖欠租金达30天以上的；若乙方擅自变更租赁用途、擅自分租转租、不以本合同约定的名称、品牌等对外经营；非因甲方原因，乙方不能遵守甲方制定的营业时间达到10天或在最迟开业日后仍未对外营业达到10日的，或未征得甲方同意而擅自休业连续3天以上的。2018年6月16日，许小娇就转让雪季的茶商铺转让事宜向雷绍寒支付了签约订金10000元。2018年6月30日，许小娇与雷绍寒签订了《雪季的茶转让协议》，该协议约定：1、由雷绍寒出面向商场申请变更房屋签约人，雷绍寒将位于中海环宇城购物中心四路雪季的茶转让给许小娇，并保证许小娇同等享有雷绍寒在房屋租赁合同中所有的权利与义务；2、房屋签约人变更后，由雷绍寒协助许小娇办理新的工商营业执照，食品流通许可证及其他相关事项变更；3、经协商同意，许小娇已向雷绍寒支付该店转让金10000元；4、该商铺转让总价为人民币56800元；5、许小娇应在2018年7月1日接手前一次性向雷绍寒支付人民币91950元：此费用包含转让费余款46800元，房屋押金29700元，2018年7月租金10450元，雷绍寒在商场的装修押金5000元，此外雷绍寒不得再向许小娇索取任何费用；6、双方约定2018年7月1日向许小娇交付商铺，在双方与商场签订变更协议前，许小娇可使用雷绍寒原有证照正常经营，如果到期雷绍寒未交付或未配合许小娇与商场签订变更协议的，则按每日一千元的逾期交付金支付给乙方，直至交付店铺或签订商场变更协议止。同日，许小娇依约向雷绍寒支付了包括转让费余款46800元、房租押金29700元、2018年7月份租金10450元、装修押金5000元在内共计91950元合同款项。2018年7月16日，许小娇继续向雷绍寒支付了2018年8月份的商铺剩余租金5450元。 2018年8月1日，许小娇向中海公司出具《关于请求变更雪季的茶店铺签约人申请书》，请求变更店铺签约人，中海公司明确拒绝变更。2018年8月12日，许小娇向雷绍寒出具了《解除合同通知书》，以雷绍寒未能配合其与中海公司签订变更协议，无法完成商铺变更过户的行为，导致合同目的无法实现为由，通知双方的租赁合同于2018年8月20日解除。 2018年8月20日，中海公司向雷绍寒出具《限期缴租及开业通知书》，以发现雷绍寒擅自将门店转租以及租金处于欠缴状态为由，要求雷绍寒在2018年8月23日之前缴纳租金并开业经营。若雷绍寒怠于履行通知书及租赁合同项下义务，则公司将根据《房屋租赁合同》的约定，停止水电供应等物业服务，并解除租赁合同。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《雪季的茶转让协议》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《关于请求变更雪季的茶店铺签约人申请书》、《解除合同通知书》、《催款通知书》、《限期缴租及开业通知书》、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：中海公司与雷绍寒于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》及许小娇与雷绍寒于2018年6月30日签订的《雪季的茶转让协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。依据《雪季的茶转让协议》的约定，雷绍寒有义务向中海公司申请变更房屋签约人，办理转租手续。但依据《房屋租赁合同》的约定，雷绍寒不得擅自转租门店，在庭审中中海公司亦不同意店铺转租，雷绍寒未能履行该协议约定的向中海公司申请变更房屋签约人，办理转租手续的合同义务，已构成根本违约，致使合同目的无法实现，对许小娇要求解除双方签订的《雪季的茶转让协议》的请求，依法支持。现许小娇已以书面方式通知雷绍寒于2018年8月20日起解除合同，双方合同关系应自即日起解除。合同解除后，雷绍寒应返还许小娇包括转让定金10000元、转让费余款46800元、房租押金29700元，共计86500元，本院予以支持。对于许小娇主张8月份剩余租金3483元的诉讼请求，经查，许小娇已提前支付2018年8月店铺租金10450元，许小娇已以书面方式通知雷绍寒于2018年8月20日起解除合同并提前退场，许小娇要求退还8月21日至31日的租金3483元，本院予以支持。许小娇主张雷绍寒自2018年7月18日起至合同判决确认解除之日止按逾期每日1000元支付违约金32000元的诉讼请求，因该转让协议并未约定与中海公司变更店铺签约人日期，不能确定违约起止时间，故本院对许小娇的此项诉讼请求不予支持。雷绍寒认为本案系买卖合同纠纷，转让协议合法有效且已履行完毕，与事实不符，本院对此辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）许小娇与被告（反诉原告）雷绍寒签订的《雪季的茶转让协议》于2018年8月20日解除； 二、由被告（反诉原告）雷绍寒于本判决生效之日起10日内一次性支付原告（反诉被告）许小娇转让费56800元、房屋押金29700元及2081年8月剩余租金3483元，共计89983元； 三、驳回原告（反诉被告）许小娇其他的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）雷绍寒的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2740元，反诉受理费462元，由原告（反诉被告）许小娇承担685元。由被告（反诉原告）雷绍寒承担2517元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  陈泽春 人民陪审员  李益民 人民陪审员  李建湘 二〇一八年十一月九日 法官助理谢炎上 书记员龙灿