湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初2822号 原告（反诉被告）：王晓彬，女，汉族，1982年4月10日出生，住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：张文元，湖南琨霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘莹，湖南琨霖律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈湘杰，女，汉族，1966年6月20日出生，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：卢柯豆，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。 原告王晓彬与被告陈湘杰租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓彬及其委托诉讼代理人张文元、刘莹、被告陈湘杰及其委托诉讼代理人卢柯豆、桂伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除王晓彬与陈湘杰之间的房屋租赁合同；2、判令陈湘杰向王晓彬返还房屋租金及物业管理费共计21312元，并以21312元为基数按6.37%的利率（即王晓彬向银行进行房屋抵押贷款利率）的标准向王晓彬支付自2017年7月25日起至陈湘杰全部返还之日止的利息；3、判令陈湘杰向王晓彬双倍返还租房保证金3000元，并以3000元为基数按6.37%的利率（即原告向银行进行房屋抵押贷款利率）的标准向王晓彬支付自2017年7月25日起至被告全部返还之日止的利息；4、判令陈湘杰赔偿王晓彬装修装饰损失29314元、燃油费1000元、人工费7000元、桌椅转卖折价费2000元、桌椅搬运费及运费400元、地板退回厂家来回运费及上下楼运费280元，共计39994元；5、判令陈湘杰赔偿因其与物业纠纷而给王晓彬造成的人身损害及精神损失费用共计3000元。事实与理由：2017年7月25日，王晓彬与陈湘杰签订租房合同，王晓彬租赁陈湘杰的单位福利房，即位于XX的住宅作为托管和培训办学使用，该房的交房条件为毛坯，由王晓彬自行装修，陈湘杰全力支持配合。2017年8月16日，物业以不许搞托管培训为由，在王晓彬装修期间以断水断电的方式阻止装修，同时也告知陈湘杰，责令陈湘杰终止租房合同。但陈湘杰一直没有书面或者口头通知王晓彬该房屋不能作为托管培训办学使用，并且同意、默认支持王晓彬的装修行为，回避与工商局领导、物业公司的正面交涉。当时王晓彬的泥工已经全部装修完，即厕所、厨房全部完工。此后，王晓彬又做了房屋的墙面整平、刮涂和油漆滚刷，陈湘杰一直也没有任何阻止行为，也没有通知王晓彬要终止该房屋租赁合同。2017年9月1日，正是学校开学的日子，也是王晓彬创业招生的好日子。但当天，业主委员会带领小区里的业主们采取堵门、拦人的方式，阻止本小区的托管机构带领新生入和合园，届时王晓彬才得知和合园不允许搞托管和培训是在业主委员会带领下的业主自发行为。2017年6月27日，和合园小区业主代表大会就发通告告知了小区里现有托管培训机构，要求他们在2017年9月1日前自行停止一切经营行为，这些都是王晓彬通过和其他托管培训机构的沟通和交谈后，才知道的。综上所述，陈湘杰是完全清楚和合园的房屋不允许搞托管培训。事发后，陈湘杰拒不承担王晓彬的装修成本，也不主动退还缴纳的租金和保证金，还要求王晓彬将其已经装修的新房整改成陈湘杰交给王晓彬时的样子。 被告陈湘杰辩称，1、合同的内容不是陈湘杰真实意思表示。双方约定的房屋租赁合同内容与书面签订的《房屋租赁合同》内容不一致，违背陈湘杰的真实意思表示，系王晓彬伪造欺骗所致，属于合同欺诈。陈湘杰没有将房屋出租办托管的意愿。合同内容与实际情况不符。2、王晓彬应当赔偿陈湘杰房屋的损失。3、在合同没有解除的前提下，王晓彬无权要求退还预付的租金。4、在未取得陈湘杰同意的情况下，王晓彬擅自装修房屋，已对陈湘杰的房屋造成了破坏，王晓彬应当承担赔偿责任。5、陈湘杰的房屋设施已遭到王晓彬的破坏，王晓彬已严重违约，保证金不予退还。6、王晓彬要求陈湘杰赔偿与物业之间发生纠纷的人身损害没有事实和法律依据，王晓彬要求陈湘杰赔偿精神损失没有事实和法律依据， 反诉原告陈湘杰向本院提出反诉请求：1、判令确认解除陈湘杰与王晓彬的房屋租赁合同；2判令王晓彬赔偿王晓彬房屋损坏损失76329.22元及利息（按银行同期同类贷款利率计算至实际支付日）。事实与理由：1、案件基本情况。2017年4月，经同事方国坚介绍，王晓彬找到陈湘杰，表示自己的女儿要到湘府英才上学，想租陈湘杰XX房作为自己陪读，租期为小学期间6年。交谈中王晓彬表示自己当过老师，租的房子还可以带学生，陈湘杰当即表示反对，并明确告知小区不同意搞托管和办培训，王晓彬也表示同意并接受，承诺房子只用于自己和小孩居住。由于房子经过装修，陈湘杰表示租金不得少于之前出租价格2800元／月，王晓彬非要少200元，陈湘杰基于同情之心，便同意了，房租价格为2600元／月。双方还约定给予王晓彬一个月的房屋装饰整理期，王晓彬如果要对房屋进行装修应当取得陈湘杰同意。2017年7月26日，天气很热，上午11点多才来陈湘杰单位，王晓彬说陈湘杰办公室还有其他人，要陈湘杰下楼在1楼的苗葡长椅签订合同，陈湘杰再次重申，大厅里有通知，陈湘杰小区不能托管和办培训，王晓彬表示知道，王晓彬将准备好的合同给陈湘杰签字，陈湘杰当时看合同上只是陪小孩读书，时间是签6年，陈湘杰就签字了。陈湘杰签了一份后，王晓彬突然间陈湘杰是否有支付宝，陈湘杰说有，王晓彬就立刻用支付宝付钱给陈湘杰，付完后，要陈湘杰打收条，因为陈湘杰没带纸，王晓彬要陈湘杰到办公室去拿，因是中午11：50，王晓彬说其还要去接小孩，要陈湘杰快点去拿，陈湘杰准备就在1楼同事的房间去拿一张的，王晓彬又催促陈湘杰，坐电梯上去（找人要纸还麻烦些），很快的。陈湘杰也就没想那么多，跑着去楼上的办公室拿了1张A4的白纸下来。王晓彬拿起陈湘杰之前签的那张合同，说上面有改动，王晓彬多打了2张，那张不要了，重新签订，并当面将原合同撕碎，接着拿出2份新合同要陈湘杰签字还说陈湘杰动作大慢，并且代陈湘杰书写收钱的收据，要陈湘杰签字，陈湘杰看王晓彬火急火地想接女儿，加之又是同事介绍的，就没再细看合同，便将字签了。当天预收半年房租15600元，保证金1500元，多预交2个月租金5200元（当时陈湘杰提出担心王晓彬在孩子放假期违约退房，请王晓彬多交2个月的预付款）。2017年8月16日，陈湘杰因胆囊炎和胆囊结石住院，21日出院后，陈湘杰遵医嘱，需要在家休息半个月。8月28日接领导电话，要求立即回单位，29日上午到单位，陈湘杰找到业主委员会杨志林主任，询问有关陈湘杰房屋出租的情况，陈湘杰明确表态，道守规定，支持业主委员会的工作，出租房签的不是用于托管。杨主任提示陈湘杰，让陈湘杰回去重新看看陈湘杰签的合同。陈湘杰随后回办公室，拿合同一看，跟陈湘杰在签合同前看过的合同完全不一样，才知道合同被调包。此时陈湘杰才知道，王晓彬与陈湘杰单位的业委会和物业公司的工作员发生了激烈冲突，严重的影响了陈湘杰在单位和领导心目中的形象。2、合同不是陈湘杰的真实意思表示。3、合同实际已经解除。4、王晓彬应赔偿对房屋的损失。 反诉被告王晓彬辩称，1、双方签订合同并非格式合同，因为格式合同应是指固定、长期、重复使用的合同；2、双方之间签订合同系双方协商共同订立，并非由王晓彬一人所订立，对于订立此合同之时，双方均系有完全民事行为能力人，应当对合同的权力义务清楚明确的知道，而陈湘杰选择签订，说明陈湘杰恶意隐瞒重大事实；根据陈湘杰刚刚的陈述，陈湘杰明确表示自己是知道此房屋不得用于托管和培训，因此陈湘杰是属欺诈。3、按合同上约定的标的房屋是毛坯房，不存在装修后改变房屋结构和导致陈湘杰房屋遭受损失的事实。4、陈湘杰提交的证据中，也无法证实存在损失。5、本案是因为陈湘杰违反合同的约定在先，即便有损失也应当由其自己承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、对原告（反诉被告）王晓彬的证据： 对证据1，陈湘杰辩称其与王晓彬订立第一份房屋租赁合同后，王晓彬后又提供两份房屋租赁合同，陈湘杰在没仔细查看合同内容的情况下签订了本合同。因陈湘杰未提供证据证明存在此情形，故本院对陈湘杰的该抗辩不予采信，本院对该证据予以认定。 对证据3，王晓彬所有的房屋，与本案无关，故本院对该证据在本案中不予采信。 对证据5，王晓彬提交的是自己制作的文字记录，未提交聊天记录的原始载体，故本院对该证据不予采信。 对证据6，系王晓彬与物业工作人员发生冲突的证据，与本案无关，故本院在本案中不予采信。 对证据9，王晓彬未提供原件，故本院不予采信。 对证据12、证据13，系王晓彬的收入证明及借款合同，与本案无关，故本院在本案中均不予采信。 对证据7、证据8、证据10、证据15，陈湘杰提出异议，王晓彬不能证明以上装修材料已用于XX房，故本院对以上证据均不予采信。 对证据14，王晓彬未提交原件，故本院对该证据不予采信。 对证据17，结合陈湘杰的证据2，本院对该证据予以采信。 二、对被告（反诉原告）陈湘杰的证据： 对证据1，关于王晓彬租赁XX房的用途，租赁合同的证明效力高于证人证言，故本院对该证据不予采信。 对证据2，结合王晓彬的证据17，故本院对该证据予以采信。 对证据3、证据6，系陈湘杰与案外人梓华公司之间的法律关系，因梓华公司未派工作人员出庭作证，故本院对以上证据不予采信。 对证据4，系案外人现代投资公司单方制作的凭证，故本院对该证据不予采信。 对证据7，系案外人长沙乐盟家居有限公司单方制作的表格，故本院对该证据不予采信。 对证据5，案外人现代投资公司的证明，不足以证明陈湘杰房屋装修的价值，故本院对该证据不予采信。 对证据8，王晓彬未提交证据予以反驳，故本院对该证据予以采信。 对证据9、证据14，结合证据15，故本院对以上证据均予以采信。 对证据10，因物业公司未派工作人员出庭作证，故本院对该证据不予采信。 对证据11，陈湘杰未提交原件，故本院对该证据不予采信。 经审理查明，2017年7月25日，王晓彬（即承租方、乙方）与陈湘杰（即出租方、甲方）订立《房屋租赁合同》。双方在该合同中约定，王晓彬向陈湘杰承租XX房；王晓彬向陈湘杰承诺，租赁该房屋仅作为托管、培训办学使用；租赁期限自2017年9月1日起至2023年8月31日止；租金为每月2600元；保证金为1500元；第七条“交房条件”的约定为，“毛胚，乙方自行装修，甲方须全力支持配合”。双方还约定了其他内容。订立该《房屋租赁合同》后，陈湘杰即将XX房交付给王晓彬使用。2017年7月26日，王晓彬支付陈湘杰保证金1500元、预付租金5200元、房租15600元。王晓彬接收XX房后即开始对该房进行装修，以便进行托管、培训办学使用。给王晓彬装修清运垃圾的易清明证实，“该房屋当时的装修破旧、墙壁掉灰、地板发霉、橱柜腐朽、垮塌。” 由于和合园小区业委会禁止将小区房屋用于商业经营，故王晓彬租赁的XX房不能用于托管、培训办学使用。2017年9月6日，王晓彬支付陈湘杰8月-12月物业费512元、水费17元、电费5.9元。同日，王晓彬将XX房的购电卡、进门钥匙3片、门禁卡3片、其他钥匙19片退给陈湘杰。 另查明，在将XX房租给王晓彬之前，陈湘杰曾将该房租赁给现代投资股份有限公司综合楼建设项目经理部。 本院认为，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。又根据《物权法》第七十七条的规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”王晓彬与陈湘杰违反《物权法》的以上规定，在订立的《房屋租赁合同》中约定将XX房住宅改变成托管、培训办学经营性用房，故该《房屋租赁合同》违反《物权法》第七十七条的强制性规定，为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王晓彬、陈湘杰违反《物权法》第七十七条的规定，在《房屋租赁合同》中约定将XX房住宅改为托管、培训办学使用，故导致《房屋租赁合同》，双方均有过错，应当承担各自的责任。 关于本诉。由于《房屋租赁合同》为无效合同，无效合同自始就没有法律效力，故本院对王晓彬请求判令解除陈湘杰与王晓彬的房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。陈湘杰收取王晓彬的财产，应予返还。故陈湘杰应返还王晓彬租金20800元（15600元＋5200元）、物业管理费512元及保证金1500元。由于王晓彬自身亦有过错，故本院对其请求判令陈湘杰支付租金、物业管理费的利息的诉讼请求，不予支持。 王晓彬要求陈湘杰双倍返还保证金，没有法律依据，本院不予支持。 对王晓彬的判令陈湘杰赔偿王晓彬装修装饰损失29314元、燃油费1000元、人工费7000元、桌椅转卖折价费2000元、桌椅搬运费及运费400元、地板退回厂家来回运费及上下楼运费280元，共计39994元的诉讼请求，由于王晓彬自身有过错，故其装修损失自行承担，本院对王晓彬的该诉讼请求，不予支持。关于王晓彬的判令陈湘杰赔偿因其与物业工作人员发生纠纷而给王晓彬造成的人身损害及精神损失费用共计3000元的诉讼请求，由于陈湘杰并未侵害王晓彬的健康权，故本院对王晓彬的该诉讼请求，不予支持。 关于反诉。如前所述，由于《房屋租赁合同》为无效合同，故本院对陈湘杰请求判令解除陈湘杰与王晓彬的房屋租赁合同的反诉请求，不予支持。虽然双方在《房屋租赁合同》约定XX房为“毛胚”，但王晓彬的证人易清明证实在王晓彬租赁该房前，该房并非毛坯房，故本院认定XX房在出租给王晓彬之前有装修，并非毛坯房。由于陈湘杰对《房屋租赁合同》无效，亦有责任，故其房屋的装修损失，自行承担。故本院对其请求判令王晓彬赔偿王晓彬房屋损坏损失76329.22元及利息的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，判决如下： 一、被告陈湘杰于本判决生效后十日内返还原告王晓彬租金、物业管理费共计21312元； 二、被告陈湘杰于本判决生效后十日内返还原告王晓彬保证金1500元； 三、驳回原告王晓彬的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告陈湘杰的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1275元，由被告陈湘杰承担370元、原告王晓彬承担905元承担。反诉案件受理费854元，由反诉原告陈湘杰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  罗庆君 人民陪审员  涂光华 人民陪审员  张文华 二〇一八年十一月十二日 代理书记员  王诗琪 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国物权法》 第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。