北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初52253号原告：胡敬党，女，1961年10月23日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杜天霆，北京市鼎昊律师事务所律师。被告：中国精密机械进出口有限公司，住所地北京市海淀区海淀南路30号航天精密大厦B座。法定代表人王秀昌，公司经理。委托诉讼代理人：尹霞，该公司职员。委托诉讼代理人：王辉，该公司部门经理。原告胡敬党与被告中国精密机械进出口有限公司（以下简称精密机械公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡敬党之委托诉讼代理人杜天霆，被告精密机械公司之委托诉讼代理人尹霞、王辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡敬党向本院提出诉讼请求：1、判令精密机械公司为胡敬党办理房屋权属变更登记手续；2、判令精密机械公司承担自2017年12月30日至2018年3月22日止迟延交付房屋的违约责任，支付违约金3600369元；3、判令精密机械公司自2017年12月30日起至权证变更登记手续办理完毕为止，承担迟延办理过户手续违约金；4、本案诉讼费由精密机械公司承担。事实和理由：精密机械公司于2017年3月3日至2017年3月30日在上海联合产权交易所公开挂牌，拍卖北京市顺义区××号楼房屋，挂牌价格为795．98万元，胡敬党参与了竞拍，并于2017年4月20日通过网络竞价方式以888．98万元拍得该房屋。胡敬党与精密机械公司签订了《上海市产权交易合同》，约定2017年12月30日前完成产权持有主体的权利交接及产权交易标的的权证变更登记手续，并约定若逾期不配合完成产权持有主体的权利交接，每逾期一日应按交易借款的千分之五向胡敬党支付违约金。在胡敬党履行付款义务后，精密机械公司一直迟延履行房屋交接义务，于2018年3月22日才与胡敬党办理房屋交接手续，且至今未办理房屋过户手续，精密机械公司应承担相应违约责任，故诉至法院。被告精密机械公司辩称，根据产权交易合同8．1条约定：2017年12月30日前我公司应完成产权持有主体的权利交接，并完成权证变更登记，其中“产权持有主体的权利交接”仅代表交房，“变更登记手续”才是过户。而合同第11．2条，甲方若逾期不配合乙方完成产权主体的权利交接，应支付违约金。因此，我公司认为合同仅约定逾期交房应承担的违约责任，而未约定逾期过户应承担违约责任。逾期交房非我公司故意不交接，我公司早已可以交接房屋，但胡敬党拒绝接收房屋。关于逾期过户，胡敬党要求过户至其前夫名下，我公司明确告知了无法过户至其前夫，因此才拒绝办理。在合同履行期间我公司一直在准备手续，因客观政策变动，增加了过户难度，延长了过户期限，即使认为我公司违约，该违约金标准也过高，申请法院酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：精密机械公司于2017年3月3日至2017年3月30日在上海联合产权交易所公开挂牌拍卖北京市顺义区××号楼房屋，胡敬党于2017年4月20日通过网络竞拍方式以成交价格888．98万元拍得该房屋。2017年5月15日，胡敬党与精密机械公司签订《上海市产权交易合同》，约定“交易价款为888．98万元；第8条产权交接事项，8．1、本合同的产权交易基准日为2016年8月31日，甲乙双方应当共同配合，于2017年12月30日前完成产权持有主体的权利交接及产权交易标的权证变更登记手续；8．2、产权交易涉及需向有关部门备案或审批的，甲乙双方应共同履行向有关部门申报的义务；第11条违约责任，11．1、乙方若逾期支付价款，每逾期一日应按逾期支付交易价款的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过5日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失；11．2、甲方若逾期不配合乙方完成产权持有主体的权利交接，每逾期一日应按交易价款的千分之五向乙方支付违约金，如因乙方或非甲方原因的，甲方不承担责任；11．3、本合同任何一方若违反合同约定的义务和承诺，给另一方造成损失的，应当承担赔偿责任；若违约方的行为对产权交易标的或标的企业造成重大不利影响，致使本合同目的无法实现的，守约方有权解除合同，并要求违约方赔偿损失；11．4、其他违约责任（无）。”合同签订后，胡敬党依约向精密机械公司支付了全部价款。双方于2018年3月22日签署《北京顺义别墅交接确认》，办理了房屋交接手续。双方至今尚未办理产权变更登记手续。关于迟延交房一事，精密机械公司解释称其公司已在合同约定的时间内通知胡敬党办理房屋交接手续，而胡敬党拒绝接收房屋。胡敬党对精密机械公司上述主张不予认可，称从未接到出售方的任何通知，反而是精密机械公司一直以各种理由拖延办理交房手续。精密机械公司对其主张已依约通知胡敬党办理房屋交接手续、胡敬党拒绝接收房屋之事均未能向本院提交充分证据。关于迟延过户一事，精密机械公司解释称因胡敬党不具有购房资质，要求将房屋过户至胡敬党前夫名下，因此拒绝配合胡敬党办理过户手续。胡敬党认可在2017年12月30日前不具有购房资质，在2018年6月才具备购房资质。胡敬党另表示即使其不具有购房资质，但精密机械公司在2018年4月28日才将房屋办理至其公司名下，因此在合同约定的时间根本不具备过户他人的条件。精密机械公司认可因企业改制原因于2018年4月28日将涉案房屋办理了更名手续，另表示现在具备过户条件。庭审中，双方关于迟延过户是否应承担违约责任存在分歧，精密机械公司称合同第8．1条约定2017年12月30日前完成产权持有主体的权利交接及产权交易标的权证变更登记手续，其中“产权持有主体的权利交接”指的是交付房屋，“产权交易标的权证变更登记手续”指的是办理过户手续，而合同第11．2条违约责任中仅约定“逾期办理产权持有主体的权利交接”之违约责任，对逾期过户一事并未约定应承担违约责任。胡敬党认可合同仅对逾期交付房屋约定了违约责任，但认为虽未明确约定逾期过户的违约责任，但根据公平原则，合同第11．2条的违约责任亦应适用于逾期过户违约情节。关于逾期过户给胡敬党造成的实际损失，胡敬党未能向本院提交证据佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，胡敬党与精密机械公司签订的《上海市产权交易合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，精密机械公司应于2017年12月30日前向胡敬党交付涉案房屋并办理过户手续，现房屋具备办理过户的条件，精密机械公司应协助胡敬党办理过户手续，将涉案房屋产权变更登记至胡敬党名下。关于未能依约交付房屋一事，精密机械公司主张其公司已通知胡敬党交接房屋、而胡敬党拒绝接收房屋，胡敬党对此予以否认。精密机械公司对其主张未能向本院充分举证，应承担举证不能的法律后果。精密机械公司实际于2018年3月22日完成与胡敬党房屋交接事宜，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。故对于胡敬党主张逾期交房违约金之诉讼请求，本院予以支持。关于违约金数额，精密机械公司在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定精密机械公司按照总房款日万分之二的标准向胡敬党支付逾期交房违约金。关于逾期过户违约金，精密机械公司未能依约为胡敬党办理产权变更登记手续，构成违约，但合同并未约定逾期过户的违约责任，故对于胡敬党主张逾期过户违约金之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京精密机械进出口有限公司于本判决生效后七日内协助原告胡敬党办理位于北京市顺义区乡村高尔夫别墅8号楼房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至原告胡敬党名下；二、被告北京精密机械进出口有限公司于本判决生效后七日内向原告胡敬党支付逾期交房违约金人民币145792元；三、驳回原告胡敬党的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币37014元，由被告中国精密机械进出口公司负担，于本判决生效后七日内给付原告胡敬党。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孙婉仪二〇一八年十一月三十日书记员  孟盼盼