上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初16389号原告：刘海涛，男，1981年3月13日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：顾燕红，上海市九鼎律师事务所律师。被告：薛昊，女，1975年11月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：丁文佳，上海启晟律师事务所律师。第三人：薛志杰，男，1943年10月3日出生，汉族，住上海市新桥路XXX弄XXX支弄XXX号。委托诉讼代理人：丁文佳，上海启晟律师事务所律师。原告刘海涛诉被告薛昊及第三人薛志杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2018年10月19日公开开庭进行了庭审。原告刘海涛及其委托诉讼代理人顾燕红、被告薛昊及第三人薛志杰的共同委托诉讼代理人丁文佳均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告刘海涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已付房款350,000元；2、判令被告赔偿原告房屋差价损失1,030,000元。审理中，原告增加第三项诉讼请求为：3、确认原、被告签订的房屋买卖合同于2018年4月5日解除。事实和理由：2015年8月31日，原告经中介介绍看中了被告及其父亲即第三人所有的位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，双方经协商确定，房屋转让价格为750,000元，面积为60.25平方米。合同签订当日，原告即交付定金20,000元及首付款330,000元，由被告出具房款收据一份予以确认。但被告一直占有使用系争房屋至今，未有交付。2018年8月，原告收到案外人王1的起诉状，表明被告及第三人将系争房屋以1,780,000元的价格出售给了案外人王1，无法继续履行上述合同。现因被告的行为构成根本违约导致原告合同目的无法实现，故原告诉至本院，请求判如所请。被告薛昊辩称，不同意原告的全部诉讼请求，1、双方签订的房屋买卖合同无法继续履行系原告违约行为造成，即原告不具备相应的购房资质导致房屋无法办理过户手续，被告已收取的房款不应返还；2、根据合同的约定，因原告过错造成的过户损失应由原告自行承担，并且约定因国家相关政策的变动导致不能过户，双方互不追究违约责任；3、原告主张1,030,000元的损失没有事实依据，原告于2016年已向法院提起过诉讼，但因为原告没有购房资质而撤诉，被告在当时的诉讼中已告知因原告没有购房资质而解除合同，故2016年6月至今的房价损失系原告放任损失的扩大，不应由被告来承担；4、原、被告双方于2016年确认原告没有购房资质后，没有签订新的补充协议，被告也不同意在2018年4月时按照之前的合同价格来履行。第三人薛志杰述称，请求法院依法判决，第三人并未在原、被告签订的房屋买卖合同上签字，对本案的事实也不清楚，原告的诉求及保全行为给第三人造成了损失。经审理查明，2015年8月31日，原告作为买受人(乙方)与被告、第三人作为出卖人(甲方)签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋价款为750,000元，建筑面积为60.25平方米；房屋拆迁补偿安置协议签订日期为2012年8月17日，商品房预售合同签订日期为2013年6月11日；付款方式为：乙方于2015年7月16日以现金向甲方交付了定金20,000元，于2015年8月31日支付第一笔购房款330,000元，于产证下达支付第二笔购房款300,000元，尾款100,000元于过户当日支付；交付第一笔购房款后两日甲方将房屋腾空交付给乙方，并结清该房屋的有关费用；在上海城市建设投资开发动拆迁公司、房地产开发公司或物业公司通知动迁户办理房地产权证(小产证)后，甲方须在接到通知的第一时间向动迁公司、房地产开发公司或物业公司报送申办房产证的全部材料……；房屋交易限制期届满可以过户时，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本；因前述所有情形及任何其他未列举的情形导致系争房屋限制期届满后未能过户给乙方而由甲方收回或者做其它处分的，甲方构成根本违约；甲方构成根本违约时，须赔偿乙方1,500,000元，同时退还乙方所有支付的购房款，并以乙方支付的750,000元购房款为基数，按照同期中国人民银行个人购房贷款基准利率的四陪计算利息支付给乙方；因相关的法律规范(法律、法规、规章、司法解释)或者国家和本市关于动迁安置房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能过户而造成的损失，双方损失自理互不追究违约责任，互相遵守新的法律、法规、规章、司法解释或者国家和本市关于动迁安置房和房地产买卖的行政管理规定；合同附件一为出卖人产权声明承诺书，写明系争房屋为拆迁安置房，被拆迁人为被告及第三人，被告及第三人对系争房屋有完全的所有权和完全的处分权，经全家人协商一致，将该房屋以总价700,000元出售给了原告……；附件二为补充协议，约定双方在知情系争房屋为动迁安置房，现未满3年未符合国家规定上市交易过户的要求进行交易，系争房屋产证未办理，甲方承诺明确保证是本人的房屋，产证于2015年12月30日前办理好……；另该份合同对继承、基本义务等有关事宜作出了约定。2015年8月31日，被告薛昊、第三人薛志杰出具房款收据一份，写明，收到原告支付的第一笔购房款350,000元(其中包含定金20,000元)上述合同及房款收据上第三人薛志杰的签名均为被告薛昊代签，系争房屋至今未交付给原告刘海涛。另查明，2016年9月1日，本院立案受理原告刘海涛诉被告薛昊、薛志杰、第三人上海韵意房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案[案号为(2016)沪0117民初15819号]，原告刘海涛诉请确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效、判令被告立即交付系争房屋及第三人协助被告办理系争房屋的产证。该案审理过程中，原告刘海涛于2016年10月28日本院的谈话笔录中陈述其已缴纳社保累计41个月，不满60个月；被告薛昊于2016年10月28日本院的谈话笔录中陈述其不同意原告刘海涛的诉讼请求，因为原告刘海涛拒绝配合其办产权证并签订正式买卖合同。2016年12月13日，该案第一次庭审因原告刘海涛当庭变更诉请，被告薛昊、薛志杰需要答辩期，而庭审结束；2016年12月26日，本院出具(2016)沪0117民初15819号民事裁定书，裁定：准许原告刘海涛撤诉。再查明，2013年4月26日，系争房屋的权利人核准登记为上海韵意房地产开发有限公司(即系争房屋的开发商)；2018年3月26日，系争房屋的权利人经核准登记为被告薛昊及第三人薛志杰。2018年3月31日，被告薛昊、第三人薛志杰向原告发送《解除合同通知书》一份，载明双方于2015年8月31日就系争房屋签订的房屋买卖合同约定2016年6月办理过户手续，因原告不具备购房资质，该合同未继续履行；2016年9月1日，原告向本院提起诉讼，要求被告配合办理房屋过户手续并交付房屋，但庭审中经法庭调查，原告不具备购房资质，故按原告撤诉处理，庭审中被告已明确表示因原告不具备购房资质，故解除合同；后原告多次来被告处闹事，赶走租客，封堵房门，被告均报警处理并一再表态双方合同业已解除。据此，被告特书面通知原告：双方于2015年8月31日签订的系争房屋的房地产买卖合同已经解除。该份通知书上第三人薛志杰的签名为被告薛昊代签。2018年4月2日，本院受理原告(反诉被告)刘海涛诉被告(反诉原告)薛昊、薛志杰及第三人王1房屋买卖合同纠纷一案，后本院于2018年9月6日出具(2018)沪0117民初5352号之三民事裁定书，裁定：一、准许原告(反诉被告)刘海涛撤回起诉；二、准许被告(反诉原告)薛昊、薛志杰撤回反诉。又查明，2018年2月25日，被告薛昊与案外人王1就系争房屋签订《房地产出售居(租)间协议》及《房地产买卖协议》，约定被告薛昊及第三人薛志杰将系争房屋出售给案外人王1，房屋总价款为1,780,000元；后案外人王1向薛昊、薛志杰支付购房款840,000元。2018年8月15日，本院受理案外人王1诉被告薛昊、薛志杰房屋买卖合同纠纷一案，后王1与薛昊、薛志杰达成调解协议：双方就系争房屋签订的房屋买卖合同及补充协议继续履行；王1于2018年9月30日前支付薛昊、薛志杰剩余房款940,000元；薛昊、薛志杰于2018年10月15日前协助王1办理系争房屋的过户手续。2018年9月20日，本院出具(2018)沪0117民初14430号民事调解书，确认了上述协议的法律效力。审理中，原、被告一直确认，原告于2018年4月1日具有本市购房资格；原告于2018年4月5日收到被告发送的《解除合同通知书》。原告陈述，在购买系争房屋过程中，并未见过第三人，被告也未出具第三人的授权委托书，仅代理第三人的私章盖在合同的骑缝处；被告陈述，其代第三人签订房屋买卖合同及房款收据，后在2016年4月知晓原告没有购房资格，但仅在2018年3月31日向原告发出解除合同通知书；第三人薛志杰陈述，其直至2018年才知晓原、被告之间就系争房屋签订《房屋买卖合同》；原告于2018年4月2日起诉要求继续履行房屋买卖合同时，其不同意追认被告的签字，并且此时系争房屋已出售给了案外人。以上事实，有房屋买卖合同、上海市不动产登记簿、房款收据、(2016)沪0117民初15819号案件的诉状、谈话笔录、庭审笔录及民事裁定书、解除合同通知书、房地产出售居(租)间协议、房地产买卖协议、(2018)沪0117民初5352号之三民事裁定书、(2018)沪0117民初14430号民事调解书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行己方义务。现系争房屋登记的权利人为被告及第三人，第三人明确表示不同意追认被告的代签行为，且系争房屋已出售给案外人王1，故原告要求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。鉴于原告在庭审前并未向被告送达解除合同的意思表示，本院确定原、被告签订的房屋买卖合同解除时间为庭审之日，即2018年10月19日。被告认为双方签订的合同已于2016年10月28日解除，因在(2016)沪0117民初15819号案件审理过程中，被告并未明确提出解除合同，也未向原告送达解除合同的通知书，又因被告自述其于2016年4月即知晓原告没有购房资格，但被告直至2018年4月5日才向原告送达解除合同通知书，被告一直怠于行使解除权，而原告在2018年4月1日已具备本市购房资格，被告无行使解除权的法定或约定事由，故被告该项辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采信。关于合同解除的后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，原、被告签订的房屋买卖合同解除，被告理应将原告已付的房款退还给原告，故原告主张要求被告返还房款350,000元之请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋差价损失，本院认为因被告存在未取得第三人授权而在合同上代签的行为，第三人也不同意追认被告的代签行为，并且在合同未解除的情况下，被告又将系争房屋出售给案外人王1，致使原告无法实现合同目的而导致合同解除的，被告就原告存在的损失承担主要过错责任；而原告明知被告无第三人授权而存在代签行为，并且原告在2016年第一次起诉时即清楚己方在本市无购房资格，却一直放任损失的扩大，应承担次要的过错责任。现系争房屋已出售给案外人王1，房屋价款为1,780,000元，(2018)沪0117民初14430号民事调解书亦确认王成与薛志杰、薛昊签订的房屋买卖合同及补充协议继续履行，故本院充分考虑原、被告双方在合同履行过程中的过错、原告购房资格取得时间及付款情况以及被告出售系争房屋的时间及价款等因素，酌定被告应赔偿原告房屋差价损失618,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原、被告就位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2018年10月19日解除；二、被告薛昊于本判决生效之日起十日内返还原告刘海涛已付房款350,000元；三、被告薛昊于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘海涛房屋差价损失618,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,220元，减半收取8,610元，财产保全费5,000元，合计诉讼费13,610元，由原告刘海涛负担1,870元(已付)，被告薛昊负担11,740元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李娜二〇一八年十一月十一日书记员  徐峥附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。