安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1623民初5978号 原告：郭某，女，2001年1月19日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：马晓莉，安徽文州律师事务所律师。 被告：利辛世联农副产品大市场开发有限公司，住所地安徽省亳州市利辛县淝河路南段，统一社会信用代码9134162359865602X8。 法定代表人：葛贤志，总经理。 委托诉讼代理人：耿亮亮，安徽至达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟，安徽至达律师事务所实习律师。 原告郭某诉被告利辛世联农副产品大市场开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告郭某的委托诉讼代理人马晓莉、被告利辛世联农副产品大市场开发有限公司的委托诉讼代理人耿亮亮、黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告承担违约责任，给付原告违约金暂计21089.7元，其余违约金计算至商品房验收合格，符合交付条件之日至；2.依法判令被告按照合同约定给原告办理房地产权属证书，并赔偿损失2889元；3.本案的相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年7月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的利辛世联农副产品大市场第0019幢1层103号房，建筑面积66.94平方米，每平方米4315.81元，总房款288900元，原告于签约之日一次性支付人民币288900元。合同同时约定被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”交付买受人使用，并在交付使用90日内，为原告办理并取得房地产权属证书。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，被告却没有履行自己的义务，直至2016年9月才将房屋交付原告。经查，该房屋不符合交付条件，未经验收合格，且至今不能办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 郭某为支持其诉请，向法庭提供如下证据： 证据一、原告身份证，证明原告身份及诉讼主体资格； 证据二、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订了商品房买卖合同，约定总房款、交房时间、逾期交房违约金的计算方式、办理房屋产权证书的时间； 证据三、民事裁定书、收据、保险合同、发票，证明原告因本案支付的保全费及保证保险费； 证据四、民事裁定书，证明原告在法定期间内提起民事诉讼。 证据五、明码标价书，证明商品房明码价格与合同价格一致，不存在预扣租赁费。 利辛世联农副产品大市场开发有限公司辩称：一、被告无需按《商品房买卖合同》约定时间向原告支付逾期交房违约金。原、被告签订《委托经营管理合同》，约定被告将所购商铺自2015年1月1日至2017年12月31日委托给被告经营管理，被告有权在此期间继续占有、使用案涉商铺；被告未给原告造成实际损失，签订《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》时，被告一次性支付给原告3年租金，后被告又提前返还了商铺；原告提前解除《委托经营管理合同》，应退还租金、赔偿损失。二、被告无需为原告办理房地产权属证书，也无需赔偿原告损失。被告有义务将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而无义务代原告办理房地产权属证书；即使被告未及时履行备案等相关义务也无需赔偿，因合同约定由双方协商解决，未约定赔偿损失，且也未给原告造成实际损失。三、被告向原告交付的房屋是经依法验收合格的。2015年8月，涉案楼房已验收合格，被告交付的房屋符合交付条件。 利辛世联农副产品大市场开发有限公司为支持其抗辩，向法庭提供如下证据： 证据一、《委托经营管理合同》，证明：在约定期间内，被告无需向原告交房；被告已提前支付租金，未给原告造成实际损失；原告提前解除《委托经营管理合同》应退还被告多付的租金。 证据二、《利辛世联农副产品大市场返租说明表》、《关于利辛世联农副产品大市场销售情况说明》，证明：《委托经营管理合同》约定返租租金的计算方法；被告应付的租金已经在购房款中一次性抵扣完毕。 证据三、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，证明：被告向原告交付的房屋经法定程序验收合格，符合房屋买卖合同约定的交付条件。 证据四、《利辛项目销售招商代理委托合同》、《关于清算利辛世联农副产品大市场各类佣金期限确认函》、招商佣金转账单据。证明：被告委托合肥千策房地产营销策划有限公司进行销售招商代理，并在《委托经营管理合同》签订后支付了相应费用；因原告单方面解除《委托经营管理合同》致使《利辛项目销售招商代理委托合同》无法继续履行，原告应赔偿被告损失。 上述证据，均经庭审举证、质证。 经审理查明：2014年7月15日，郭某与利辛世联农副产品大市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于利辛人民南路与淝河路交口东100米的利辛世联农副产品大市场第0019幢1层103号房，用途为商业，建筑面积66.94平方米，每平方米4315.81元，总房款288900元，郭某于签订合同之日一次性付款288900元。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2014年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期交房超过60日后，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方另行协商。”同日，原、被告又签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告购买的商铺委托被告经营管理，委托经营管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，共计3年，合同第五条使用商铺费用及商铺用途约定“甲方(原告)在签订《商品房买卖合同》时，乙方(被告)在甲方缴纳购房款时一次性支付给甲方委托经营管理期前3年租金（即2015年1月1日起至2017年12月31日期间），乙方经营管理使用商铺前3年不需再另行支付任何费用；3年之后依据市场行情制定相应租金水平。”2016年9月7日，涉案商品房验收合格。原告认可被告于2016年9月20日将涉案商品房交付原告。 另查明，2012年8月27日，利辛世联农副产品大市场开发有限公司（甲方）与合肥千策房地产营销策划有限公司（乙方）签订《利辛项目销售招商代理委托合同》，合同约定甲方委托乙方全面招商销售代理利辛世联农副产品大市场项目。后被告支付部分费用给合肥千策房地产营销策划有限公司。2018年8月28日，合肥千策房地产营销策划有限公司向利辛世联农副产品大市场开发有限公司发出《关于清算利辛世联农副产品大市场各类佣金限期确认函》，要求被告清算确认结算佣金772676元（其中包括招商佣金282209元）等。2017年9月7日，申请人郭某等向本院提出对被申请人利辛世联农副产品大市场开发有限公司财产保全的申请，本院于2017年9月18日作出（2017）皖1623财保70号民事裁定书，裁定“查封被申请人位于利辛县城关镇人民南路与淝河路交口东100米的利辛世联农副产品大市场的房产”。申请人缴纳保全费3273元，向担保人中国大地财产保险股份有限公司利辛支公司缴纳保险费3000元。2017年12月20日，本院作出（2017）皖1623民初6194号民事裁定书，裁定“准许原告郭某撤回起诉。” 本院认为：商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的合同。原告支付房款，被告到期交付房屋并转移房屋登记，双方之间形成商品房预售合同关系，合同主体合格、意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方均应按照合同约定履行义务、承担责任。合同约定被告应于2014年12月31日前交房，原告实际于2016年9月20日接收房屋，按合同约定从“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”计算违约金，被告实际逾期交房629天（自2015年1月1日至2016年9月20日），按原告已交付房价款日万分之一计算，被告每日应支付违约金28.89元，合计应支付违约金18171.81元。原告诉请被告支付逾期交房违约金21089.7元，对超额部分本院不予支持。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方另行协商。”办理房地产权属证书是房地产管理部门的职责，被告无权也没有义务为原告办理房地产权属证书，原告要求被告按照合同约定给原告办理房地产权属证书，本院不予支持。原告要求被告赔偿不能办理房产证的损失2889元，因合同约定原告不能在规定期限内取得房地产权证书由双方另行协商，且原告未能举证证明其不能办证造成的损失，原告要求不符合合同约定，本院不予支持。被告辩称原告所购商铺自2015年1月1日起至2017年12月31日委托给被告经营管理，3年租金在原告缴纳购房款时已直接扣除，但原被告签订的《商品房买卖合同》约定总房款288900元，原告已按合同约定足额支付购房款，《委托经营管理合同》约定被告在原告缴纳购房款时一次性支付给甲方委托经营管理期前3年租金，被告既未能提供支付原告租金的证据，也未能提供从原告购房款中扣除租金的证据，且被告在所谓委托经营管理期间内将房屋交付给原告，被告没有充分证据证明《委托经营管理合同》已实际履行，被告辩称缺乏证据支持，本院不予采纳。被告辩称原告应赔偿其因《委托经营管理合同》被提前解除造成的损失，因被告不能证明已向原告支付租金，以及《委托经营管理合同》已实际履行，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、利辛世联农副产品大市场开发有限公司于判决生效之日起十日内支付郭某逾期交房违约金18171.81元； 二、驳回郭某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费529元，由利辛世联农副产品大市场开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员 刘 丽 二〇一八年十一月六日 书记员 郁晓枫