文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初11063号原告：裴真娇，女，汉族，1987年2月7日生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：甘璐，江苏天茂律师事务所律师。被告：南京道客会议服务有限公司，住所地南京市。法定代表人：丁焱。原告裴真娇诉被告南京道客会议服务有限公司（以下简称道客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴真娇及其委托诉讼代理人甘璐到庭参加诉讼，被告道客公司的法定代表人丁焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴真娇向本院提出的诉讼请求：1、被告支付房屋租金53600元并支付该款自2018年3月1日起至付清之日止按年利率24%计算的违约金；2、被告支付违约金13400元；3、被告赔偿律师费9900元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年2月20日签订房屋租赁合同，约定由被告承租南京市工人新村74号房屋中的25平方米，租赁期间为2018年3月1日起至2019年2月28日，年租金53600元，合同约定违约金和律师费，合同生效时租金一次性支付，但被告未支付房租。原告多次催要，被告仍未支付。原告于2018年7月11日委托律师向被告发律师函催款，被告未支付。现原告诉至法院，请求判如所请。被告道客公司辩称：2017年9月15日,原告与被告签订了房屋租赁合同，不是2018年2月20日签订房屋租赁合同,签订房屋租赁合同时原告没有出租权；原告与被告房屋租赁合同的面积与租金不相符，要么是45平方米,租金53600元，要么是25平方米,租金38000元，现被告不同意原告的诉请。本案原告和被告围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。原告提交：1、2008年11月3日南京湖南路山西路地区管理委员会与南京我德广告传媒实业公司（以下简称我德公司）商铺租赁合同；2、2012年5月18日我德广告传媒实业公司与徐友勤房屋租赁合同；3、2018年2月18日徐友勤与裴真娇房屋租赁合同；4、2018年2月20日裴真娇与道客公司房屋租赁合同（25平方米）；5、（2018）苏0106民初1694号民事判决书；6、裴真娇的律师发给道客公司的催款函；7、委托代理合同及9900元律师费发票。被告提交：裴真娇与道客公司房屋租赁合同（该合同与2018年2月20日裴真娇与道客公司房屋租赁合同是一式两份，但该合同时间2018年2月20日后由丁焱改成2017年9月15日，使用面积25平方米后由丁焱改成45平方米）。本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。被告对原告提交的证据的真实性均予认可，坚持答辩意见；原告对被告提交的房屋租赁合同改写的部分不予认可。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南京市，建筑面积342.85平方米）于1997年9月29日登记单位为南京市鼓楼区商业网点建设办公室（以下简称工人新村房屋）。2008年11月3日，湖南路管委会（出租房、甲方）与我德公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》约定，甲方同意将商铺出租给乙方从事经营管理活动，并同意乙方以自己的名义将商铺对外租赁或自营，租赁期限15年，自2008年11月10日起至2023年11月9日止，附件列明具体商铺包含涉案房屋。2008年11日10日，湖南路管委会出具授权委托书，载明：我德公司，为了能长期稳定的发展，实现有序经营，规范统一管理，我委决定将下属鼓楼区商业网点建设办公室、南京湖南路山西路地区建设管理服务中心所属商业网点房屋委托贵公司经营管理。2012年5月18日，我德公司（出租房、甲方）与徐友勤（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方同意将工人新村房屋中的187.95平方米出租给乙方从事经营管理活动，并同意乙方以自己的名义将商铺对外租赁或自营，租赁期限自2012年7月1日起至2023年11月9日止。后徐友勤将涉案房屋中的187.95平方米出租给南京荣沛足球俱乐部有限公司（以下简称荣沛公司），后荣沛公司将工人新村房屋中的187.95平方米出租给王金虎。2017年3月2日，王金虎（出租房、甲方）与丁焱（承租方、乙方）签订房屋租赁合同约定，甲方将工人新村房屋中的25平方米出租给乙方；租期1年，自2017年3月2日至2018年3月1日；租金38000元/年，一年一付。裴真娇（出租方、甲方）后与道客公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容：甲方将本市工人新村74号房屋（25平方米）出租给乙方作为经营使用，租赁期限自2018年3月1日至2019年2月28日，年租金53600元，先付后用，乙方应在本协议生效之日向甲方一次性支付年租金53600元，甲乙方任何一方如未按本合同的条款履行，均构成违约，违约方应向守约方支付三个月的租金作为违约金，且与本合同约定的其他违约条款同时适用，乙方逾期支付租金及其他费用，应当自逾期之日起，每逾期一日按应付总额的0.15%的标准向甲方支付违约金，逾期5个工作日以上的，甲方有权单方解除合同，并约定了律师费，甲方裴真娇（签名）、乙方南京道客会议服务有限公司（印章），日期2018年2月20日。2018年7月11日，裴真娇的律师向道客公司发催款函，要求道客公司于2018年7月18日前支付房屋租金53600元，如道客公司未支付租金，则委托人解除合同。丁焱收到该催款函后商量无果。后原告委托律师诉至本院，请求判如所请。为查清案件事实，2018年11月12日现场勘查，南京市，该楼南边由东向西第三户是一个蓝色卷帘门，该卷帘门的已关且上锁（双方均称无钥匙），该房间约25平方米，有二个落地玻璃窗，该房间门头有“南京市，该幢房屋外墙正在被出新。本院告知原告，因被告不同意租赁房屋，从今天起原告可接受该房屋，如不接收该房屋，造成扩大的损失，由原告承担，原告称不接收该房屋。审理中，被告认为于2018年7月20日搬离租赁房屋并交付给房屋管理人刘翠英，但未提交证据证明。双方认可案涉25平方米房屋在187.95平方米的房屋中，双方认可2018年3月1日至2018年11月12日按年租金53600元计算为37740元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同自成立时生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告将案涉房屋出租给被告使用，双方签订了2018年3月1日至2019年2月28日的房屋租赁合同，虽然原告认为于2018年2月20日签订合同，被告认为于2017年9月15日签订合同，但原告于2018年3月1日取得案涉房屋的出租权，且案涉房屋于2018年3月1日前由被告法定代表人丁焱使用，视为该房屋已交付，双方成立房屋租赁合同法律关系。被告法定代表人丁焱后改写合同的时间及金额，不影响原合同的效力。我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案合同约定先付租金后使用房屋，被告使用后未交纳租金，原告于2018年7月11日向被告催款，被告仍未交付租金，本院于2018年11月12日现场勘查时，该房屋已上锁，被告已明确表示不租赁房屋且未交租金，被告该行为表明在履行期限届满之前不履行主要债务，符合解除合同的条件，故本案房屋租赁合同于2018年11月12日解除。被告应当支付2018年3月1日至2018年11月12日按年租金53600元计算租金37740元。我国《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案房屋租赁合同于2018年11月12日解除，原告应当于2018年11月12日接收房屋防止损失的扩大，如不接收房屋，该扩大的损失应由原告承担。关于违约金问题。被告不按约定履行合同主要债务，构成违约，现原告要求被告按月利率2%支付逾期违约金的，又主张违约金的数额13400元，该约定属于重复约定，原告又不从两违约金中做出选择，综合本案的案情，本院酌定违约金为13400元。原告要求被告赔偿律师费9900元，因合同约定了律师费，综合本案的案情，本院酌定律师费为6000元。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告南京道客会议服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告裴真娇支付房屋租金37740元、支付违约金13400元；二、被告南京道客会议服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告裴真娇赔偿律师费6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2149元，减半收取计1074.5元，由原告负担528.5元，由被告负担546元（原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付该款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 高 臻二〇一八年十一月二十六日书记员 汪秋银