贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初4841号原告（反诉被告）：鲁世阳，男，汉族，1993年11月15日生，住贵州省贵阳市云岩区，委托诉讼代理人：赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师，执业证号15201201511107539。委托诉讼代理人：阳上兰，贵州中孚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：马峥，女，汉族，1981年04月06日生，住所地贵州省贵阳市白云区，委托诉讼代理人：王基生，贵州群众律师事务所律师，执业证号15201201310525906。原告（反诉被告）鲁世阳与被告（反诉原告）马峥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月30日作出（2016）黔0115民初2093号民事判决，被告（反诉原告）马峥不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2017年03月07日作出（2017）黔01民终1378号民事判决，维持原判。被告(反诉原告)马峥不服该判决,向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2017年10月30日作出（2017）黔民申1369号民事裁定，指令贵阳市中级人民法院再审。贵阳市中级人民法院于2018年05月17日作出（2018）黔01民再6号民事裁定,撤销（2016）黔0115民初2093号和（2017）黔01民终1378号民事判决,发回重审。本院于2018年09月18日立案后,依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁世阳及其委托诉讼代理人赵儒曦、阳上兰，被告（反诉原告）马峥及其委托诉讼代理人王基生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鲁世阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金人民币77,511.00元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。发回重审后,原告变更诉讼请求为:1.解除原、被告于2014年12月06日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁协议》；2.判令被告向原告支付拖欠租金38,755.5元及利息（以38，755.5元为基数，按照中国人民银行同档次贷款利率从2015年11月06日支付至实际付清之日止，截止至2018年09月25日，利息为5,389.71元）；3.判令被告向原告支付违约金46,647.6元；4.本案一审、二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月06日，被告通过中介找到原告并在中介的撮合下与原告签订了《商铺租赁合同》。合同约定原告将坐落于贵阳市观山湖区××大道西侧××西南国际商贸城一期地面工程1号楼C区255、254号商铺租赁给被告。被告提出如原告给其优惠免除第一年的租金，她愿意签订为期四年的合同。原告考虑到被告能租四年可省去许多不必要的麻烦，在牺牲自身利益的情况下同意了被告的请求与其签订了租期四年含免租期一年的租赁合同，合同约定了双方的责任及义务。合同签订后，被告支付了1万元押金，又支付了第二年租金人民币70，465.00元，原告向被告交付了商铺。按合同约定被告应在2015年11月06日前支付下一年租金77，511.00元，但到约定时间后，原告要求被告支付租金，被告却以各种理由拒绝支付，此后原告多次电话催收，被告至今拒不支付。综上，被告拖欠租金的行为已经违反双方签订的合同，构成根本性违约，严重侵害原告合法权益，给原告造成重大经济损失，现依据相关法律规定提起诉讼，请求判决支持如前诉请。被告（反诉原告）马峥辩称，1.原告已将房屋转租他人，本案已经没有履行的基础，被告同意解除；2、要求支付拖欠的租金，没有事实根据。被告已经支付1年租金，在下一次租金支付到来前，被告提前告知原告不再履行合同。现被告也没有实际使用房屋，原告要求继续支付租金没有事实依据；3、原告要求支付违约金没有事实依据，按照双方签订的协议，违约责任承担方式为不予退还押金。没有约定其他计算方式。请法院依法查明裁判。被告（反诉原告）马峥向本院提起反诉请求：1、判决解除反诉人与被反诉人于2014年12月06日签订的两份《商铺租赁合同》；2、判决被反诉人向反诉人返还房屋租赁押金10,000.00元；3、判决被反诉人支付反诉人垫付的2014年10月、11月物业管理费2,254.00元。事实与理由：履行合同的客观情况发生变化，原告已经将房屋交付别人使用，没有履行的基础。若按原告依据的《合同》进行事实认定，则应返还我方10,000.00元押金。但我方不同意按《合同》处理，应按《协议》约定处理。返还先期代原告垫付的物管费2,254.00元有事实和法律依据。原告（反诉被告）鲁世阳对反诉辩称，被告未按约定支付租金且提前解约的行为导致租赁合同和租赁协议无法履行，被告应承担违约责任。原告是考虑被告租期长才免一年的租金，现原告提前解约，基于公平原则，原告要求被告按实际使用时间支付租金合法合理。被告使用房屋一年半，支付了一年的租金，剩余半年的租金应按第三年的租金标准支付。双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方进行了庭审质证。根据当事人陈述及本院依法确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月02日，鲁世阳曾以委托人（乙方）身份与作为受托人（甲方）的贵阳西南国际商贸城经营管理有限公司签订一份《委托租赁协议》，主要内容为乙方委托甲方统一对外招租位于贵阳西南国际商贸城一期1号楼C-3层254号、255号商铺，由甲方居间组织选铺并安排乙方与承租人签订《商铺租赁合同》，乙方承诺其商铺的租期、租赁价格、付款方式等合同内容按照甲方当期统一对外租赁所适用的《商铺租赁合同》执行；本协议签订生效后，乙方仍可自行招租，但应在招租正式签约前至少提前5日书面通知甲方终止委托事项，否则视为乙方单方毁约。2014年12月06日，鲁世阳作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的马峥通过中介公司介绍签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于贵阳市观山湖区××大道西侧××西南国际商贸城一期地面工程一号楼3楼C区255、254号商铺租给乙方作为商业使用，出租商铺建筑面积为90.31平方米，合同主要内容有：1、租赁期限4年，自2014年12月07日起至2018年12月06日止，免租期为1年，时间为2017年12月07日至2018年12月06日，租金支付方式为年支付一次。2、第一年免租金，乙方在签订本合同之日支付甲方第二年房租70,465.00元，并在2015年11月06日前支付甲方第三年房租77,511.00元，第四年租金为85,262.00元。3、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳10,000.00元作为房屋使用押金，待合同期满后乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）。4、房屋租赁期间所发生的一切费用由乙方承担。5、本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除，（1）租赁期届满；（2）因乙方过错严重造成房屋毁损的；（3）出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；（4）政府强制征收或拆除该房屋的；（5）乙方迟延交付房租超过20天的。6、任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值20%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。签订上述合同之后，鲁世阳作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的马峥于当日又另行签订了一份由贵阳西南国际商贸城经营管理有限公司提供的统一版本的《商铺租赁协议》，租赁标的（建筑面积为90.34平方米）、租赁期限均与上述合同一致，其他约定的主要内容有：1、交房之日起12个月内为免租期，自交房之日起第二年的月租金按照商铺建筑面积每平方米65.00元/月计算，共计5,872.00元；第三年月租金按照商铺建筑面积每平方米71.5元/月计算，共计6,459.00元；第四年月租金按照商铺建筑面积每平方米78.6元/月计算，共计7,105.00元。2、乙方应在交房当日将第二年的年租金一次性支付给甲方，第三年的年租金应当在交房之日起第18个月前缴清，第四年的年租金应当在交房之日起第36个月前缴清。3、本协议签订当日，乙方应向甲方支付押金10,000.00元，租赁期限届满或本协议终止后，在乙方将商铺交还甲方10日内，甲方将剩余的押金（不计息）退还给乙方。押金由甲方支配用于抵偿乙方按照本协议约定所应承担的违约金、损失赔偿金、罚款、商铺占用损失费等，押金发生抵偿情形时，乙方应当在30日内补足。4、租赁期间，乙方应当按规定缴纳物管费、空调费以及水电费等相关费用。5、乙方逾期支付租金的，甲方有权单方解除本协议，并不再退还乙方押金。6、本协议终止或解除后，乙方对商铺进行装修装饰的添附归甲方所有，乙方不得以装修装饰为由向甲方提出任何补偿或赔偿请求。7、乙方在本协议终止或解除后逾期交还商铺的，每延迟一日应当按照每平方米30.00元向甲方支付商铺占用使用费，且甲方有权不再退还乙方押金。上述协议签订后，鲁世阳向马峥交付了租赁房屋，马峥于当日支付押金10,000.00元及约定应付的一年租金70,465.00元。2015年11月，鲁世阳之母高恒清按照双方签订的第一份合同约定时间向马峥要求支付次一年租金，马峥以双方签订的第二份租赁合同约定的支付租金期限未届满提出抗辩，一直未支付租金。2016年05月30日，马峥向高恒清发送手机短信称没有经营了，请其取回放在隔壁商铺的钥匙，高恒清不同意马峥单方解除合同，双方协商未果。2016年06月29日，鲁世阳向本院提起诉讼并提出如前本诉请求，马峥在法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。另查明，2015年9月27日，马峥向所租赁二个商铺的物业管理公司缴纳了2014年10月01日至2015年12月31日的物业服务费7,860.00元及2014年10月11日至2015年09月26日的滞纳金5,024.00元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定诚信履行各自义务。本案中，鲁世阳与马峥于2014年12月06日先后签订的中介公司版本《商铺租赁合同》及西南商贸城版本《商铺租赁协议》均由双方当事人签订，庭审中马峥主张应以西南商贸城版本《商铺租赁协议》为准确定双方权利义务，而鲁世阳虽主张应以中介公司版本《商铺租赁合同》为准确定租金支付期限，但认可在签订该合同时双方约定可适用《商铺租赁协议》中的部分条款，故两份合同事实上均为双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。无论按照《商铺租赁合同》还是《商铺租赁协议》约定的支付租金时间，马峥均未按照约定履行支付租金义务，符合双方约定的出租方有权单方解除合同和协议的情形，且马峥同意解除,故对鲁世阳主张解除双方于2014年12月06日签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。对鲁世阳主张的租金，两份合同中均约定租赁期4年，免租期1年，显然享受1年免租期的前提在于租赁满4年，而马峥仅支付了1年的租金便不再继续履行合同，鲁世阳主张按租赁房屋实际使用时间计算租金合情合理，马峥事实上使用租赁房屋近1年半，故对鲁世阳主张半年租金38,755.5元的诉请，本院予以支持。双方约定任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值20%的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。马峥在租赁期内以短信方式告知鲁世阳已搬离租赁房屋,并在鲁世阳明确表示不同意解除合同的情况下拒绝支付剩余租期租金,马峥违反合同义务致使合同不能继续履行，因此应向鲁世阳支付违约金，违约金按约定计算为（77,511.00元+77,511.00元+85,262.00元）×20%=46,647.6元，本院予以支持。关于10,000.00元押金，《商铺租赁合同》约定合同期满后马峥付清本应缴纳的所有费用后予以退还，《商铺租赁协议》约定逾期支付租金押金不予退还，现马峥逾期支付租金是事实，鲁世阳有权不退还押金。且《商铺租赁合同》对违约金计算的约定与《商铺租赁协议》对押金不予退还情形的约定并不冲突，对双方均具有约束力，故对马峥主张退还押金的诉请，本院不予支持。对鲁世阳主张的以38,755.5元为基数的利息损失，因本院已经确认鲁世阳不向马峥退还押金,而根据双方的约定,不退还押金系为了赔偿逾期支付租金给出租方造成的损失,马峥逾期支付租金给鲁世阳造成的损失已经得到赔偿,故对鲁世阳主张的资金被占用的利息损失,本院不再支持。房屋租赁期间为2014年12月07日起至2018年12月06日止。2014年10月、11月的物业管理费及滞纳金1,922.00元（7,860.00÷15×2+5，024.00÷11.5×2）应由出租人鲁世阳承担,该笔费用已由马峥代为支付,鲁世阳应向马峥返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）鲁世阳与被告（反诉原告）马峥于2014年12月06日签订的《商铺租赁合同》与《商铺租赁协议》；二、被告（反诉原告）马峥于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）鲁世阳支付租金38,755.5元；三、被告（反诉原告）马峥于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）鲁世阳支付违约金46,647.6元；四、原告（反诉被告）鲁世阳于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）马峥支付物业管理费及滞纳金1,922.00元；五、驳回原告（反诉被告）鲁世阳的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）马峥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,066元，反诉案件受理费106元，共计1,172元，由被告（反诉原告）马峥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  赵云仙人民陪审员  金佳惠人民陪审员  颜晓燕二〇一八年十一月二十九日书 记 员  姚文勇