江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初1248号原告：陶华，女，1981年3月10日生，汉族。委托诉讼代理人：姚亮，江苏宁诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙西靓，江苏宁诚律师事务所律师。被告：张林霞，女，1977年7月19日生，汉族。委托诉讼代理人：吴姗姗，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐慕怡，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原告陶华与被告张林霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶华及其委托诉讼代理人姚亮，被告张林霞及其委托诉讼代理人吴珊珊、唐慕怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶华向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋买卖合同于2017年10月10日解除；2.判令被告双倍返还定金20万元；3.判令被告返还购房款10万元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月16日，原告与被告签订房地产买卖中介合同，约定被告将位于南京市江宁区房屋出售给原告，合同约定价款365万元。原告按约于2017年7月16日支付定金10万元，于2017年7月25日支付首付款10万元。被告承诺前后院子由其围起来，房屋地下架空层在100平方米以上。被告未按约履行合同，已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告张林霞辩称，其无违约行为，双方不存在解除合同的依据，要求继续履行房屋买卖合同，驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月16日，原告陶华（乙方）、被告张林霞（甲方）以及南京市江宁区轩达房产中介服务中心（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方自愿将坐落于江宁区秣陵街道新亭路9号市政天元城檀香座26幢106室房屋出售给乙方，房屋建筑面积126.27平方米，房屋总价款365万元，乙方于2017年7月16日支付甲方购买定金10万元，定金冲抵房款。于2017年7月25日前支付首付款10万元，于2017年8月30日前支付85万元，余款255万元以银行贷款方式支付，贷款不足部分以现金方式补齐，尾款5万元于交房当天或户籍迁出（后者时间）为准。双方约定于2017年9月20日共同向房屋权属登记机关申请办理房屋过户手续。交易过程中所产生的国家各项税费均以缴纳当日国家规定实际发生额为准。甲方应于银行放款10日前将上述房屋名下的户籍迁出。如逾期按500元/日赔偿乙方。甲方应于银行放款10日前将水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等相关费用全部结清，将该房屋正式交付给乙方。《房地产买卖中介合同》第十二条约定违约责任为：（一）…。（二）三方商定，有上述违约行为者，以下列第2条约定的金额作为违约金支付给守约方，同时，违约方承担丙方总房款2.4%的中介服务费，各守约方造成的其他的经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1：约定违约金为／元整。2：按总房款的10%，计人民币叁拾陆万伍仟元整（￥365000元）。《房地产买卖中介合同》第十六条约定其他内容为：经三方协商一致，现定如下：①该房屋成交价为甲方净得价，交易过程中所产生的所有税费均由乙方承担。②前后院子由甲方围起来。③甲方地下车位转租给乙方。④房屋地下架空层层高在1.8米以上，如非1.8米以上三方免责。⑤地下架空层面积在100平米以上，如没有100平米以上，三方免责，定金退还乙方。陶华于合同签订当日支付购房定金10万元，于2017年7月25日支付购房款10万元。2017年8月28日，陶华向张林霞发送微信，载明：“今天下午在轩达房产中介服务中心，我与你的代理人王培彬就购买你名下市政天元城檀香座26栋106房产事宜进行了进一步商谈。双方商定，合同暂停执行，贵方不再追究我方8月30日不支付房款之责任。贵方在9月30日前，可以继续对外出售此房产，若有第三方购买此房产，在其支付贵方定金时，贵方第一时间退还我方购房款20万（含定金）。你我双方合同自行解除。如房屋未能转卖，你我双方另行协商合同后续事宜”。张林霞于当天微信回复“好的”。2017年9月30日，陶华通过微信向张林霞发送《催告函》，载明：…。为维护本人权益，请你于10月10日前满足合同约定交付条件，并通知各方现场察看，在此期间我方将暂停支付剩余房款。逾期该房屋仍未符合合同第十六条约定交付条件的，双方合同自动解除，你方应返还已收20万元房款。审理中，本院于2018年7月16日对案涉房屋进行了现场勘验，现场情况为：1.房屋南面前院自身带院墙，院墙外有绿植围成大约3m×(8.5m-9m)区域，以绿植为界（合同签订时双方原计划将该区域加白色栅栏围墙，在原围墙上开小门）。2.房屋北面以所种绿植以及房屋自身宽度为界（合同签订时，双方原计划加围白色栅栏，绿植与房屋距离大约4.5m-5m）。3.地下架空层目前无实体，该房屋地下架空层情况无法明确（原计划在前阳台洗衣机处装修楼梯）。4.同小区檀香座13幢有地下室，室外外观有开地下室窗（无法入内），29幢有前院栅栏。就《房地产买卖中介合同》约定的“前后院子由甲方围起来”，被告张林霞表示涉及到全体业主共有的公共绿地，即便合同继续履行其也无法履行该条。原告陶华表示其之所以购买案涉房屋系因为案涉房屋所在小区绿化较好，其比较喜欢种植花草，且张林霞承诺可以将案涉房屋前后围成院子，将院子利用起来用于种植花草，且张林霞就架空层和围墙围起来的情况曾带其参观过邻居房屋，因张林霞承诺面积可以更大，所以购房款比相同类型房屋贵30万元左右其也接受了。就《房地产买卖中介合同》约定的“地下架空层层高1.8米以上、面积在100平方米以上”，陶华陈述在合同签订时确实有架空层，但无法确认架空层层高，需要在阳台将阳台地面凿开进入架空层才能确认架空层的高度。张林霞认可陶华关于架空层实际情况的陈述，对于架空层是否达到合同约定的层高1.8米，面积超过100平方米，张林霞在庭审中自认其没有证据证明。审理中，陶华就其诉请，只要求张林霞返还购房款及定金共计20万元，对双倍定金的诉请其自愿放弃。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告陶华与被告张林霞签订的《房地产买卖中介合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于陶华主张张林霞返还定金10万元以及购房款10万元的诉请。法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同约定张林霞交付房屋应当将前后院子围起来，房屋地下架空层层高在1.8米以上，面积在100平米以上。张林霞在合同签订后的合理期间内未能履行上述义务，且陶华于2017年9月30日通过微信催告张林霞应于2017年10月10日前履行合同义务，否则双方合同关系自2017年10月10日解除，但张林霞仍未履行合同义务，已构成违约，陶华依法有权解除合同，故本院确认双方合同关系于2017年10月10日解除。因双方《房地产买卖中介合同》已经解除，陶华有权要求张林霞返还购房款10万元及定金10万元，故对陶华的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条规定，判决如下：被告张林霞于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告陶华购房款10万元及购房定金10万元，合计20万元。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费5800元，由原告陶华负担1500元，被告张林霞负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 李 侠人民陪审员 邹 丽人民陪审员 李 康二〇一八年十一月三十日法官 助理 葛云云书 记 员 龚雨辰