广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初4580号原告：卓妙廉，女，汉族，1953年12月26日出生，住广东省广州市开发区。委托诉讼代理人：胡慧发，原告儿子。被告：林美城，男，汉族，1982年2月19日出生，住广东省惠州市博罗县。委托诉讼代理人：田芳，广东正平天成律师事务所律师。原告卓妙廉诉被告林美城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法组成合议庭于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡慧发、被告委托诉讼代理人田芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓妙廉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴清租金10000元、水电费6744元；2.判令被告赔偿原告因修复房屋所造成经济损失232835元；3.判令被告赔偿原告因修复房屋期间所造成租金损失30000元（维修期3个月，按10000元/月计算）；4.判令保证金20000元归原告所有；5.判令解除《广州市房屋租赁合同》；6.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2010年7月21日起承租原告位于广州市黄埔区联和街道长安街横巷9号整栋建筑用于开办幼儿园（建筑面积约880平方米）及无偿提供户外花园用于幼儿户外活动（约200平方米），并于2015年9月1日续签了《广州市房屋租赁合同》。合同第三款、第四款约定：被告应于每月第一日以转账形式向向原告支付本月租金10000元，且被告向原告缴纳20000元保证金，用于保证被告谨遵合同约定履行合同义务。合同第七条第二款约定：被告在承租期限内，应当保留房屋原样。2018年7月1日至今，被告毫无理由拒不向原告缴纳租金和水电费，经原告多次催促，虽然缴纳租金，但电费仍然不缴纳。8月2日，原告催促其缴纳租金及水电费时，发现对方已经失联，留下一堆垃圾及破损的房屋家具。8月7日，原告发短信告知被告协商解决租赁合同事宜，被告没有出现，被告行为已经构成违约。另，被告在未经原告同意的情况下，擅自将房屋内多面墙壁拆除、损坏及乱涂画，对房屋造成了严重的损毁。原告为修复房屋，聘请了专业的维修机构广州冠隆建筑工程有限公司，共需花费232835元。被告迟延缴纳租金、水电费及擅自拆毁墙壁的行为已经构成违约。为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告林美城辩称：一、我方承租的原告位于广州市黄埔区联和街道长安街横巷9号房屋，属于黄埔区黄陂社区长安片区旧村项目改造范围，早在2018年3月黄埔区人民政府即开始改造动员活动，在5月已经有80%居民户数同意拆迁补偿方案并签订补偿安置协议，项目进入动迁和建设阶段。基于此，导致被告开办的幼儿园无法正常继续经营，因租赁合同期限未到期，被告曾于6月与原告协商解除合同，原告当时也同意，被告支付了7月份租金后于7月30日交还租赁房屋及钥匙给原告，因此不存在拖欠租金的情况。二、关于原告要求被告赔偿修复房屋损失的问题。首先，原告只是提供了房屋维修合同，但并无维修费用支付的任何证据，且至今房屋没有任何开工进行修复的迹象。原告就未发生的工程款作为损失要求赔偿，缺乏事实依据。其次，被告自2010年承租以来并未破坏房屋的主体结构，但毕竟有8年使用时间，自然损耗非常正常。况且涉案房屋已在旧村改造范围，原告对房屋进行修复没有任何意义。因此，原告要求被告赔偿修复房屋损失以及要求支付维修期间租金损失缺乏事实和法律依据，应予以驳回。三、关于保证金问题。被告不同意保证金归原告所有，因涉案房屋属于在旧村改造的拆迁范围，双方租赁合同实际已经无法履行而应当予以解除。事实上双方已于2018年7月30日解除了合同。基于解除原因是政府拆迁改造的不可抗力因素，而不可归责于被告，因此，原告应将保证金返还，保证金归原告所有的诉请应予驳回。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告于2010年7月21日起承租原告位于广州市黄埔区联和街道长安街横巷9号房屋用于开办幼儿园。2015年9月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市黄埔区（原萝岗区）联和街道长安街横巷9号101房的房地产出租给乙方作幼儿园用途使用。租赁期限2015年9月1日至2020年9月1日，每月租金10000元，租金按月结算，乙方在每月第一日以银行转账形式向甲方支付本月租金。乙方向甲方缴纳20000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还乙方。第七条第二款约定乙方应负的修缮责任：保留租赁原样。双方其他约定：租赁期内，如遇政府部门拆迁，乙方无条件服从；固定在甲方场地内的不能搬动的东西，乙方不准拆除；甲方只提供出租房屋给乙方使用，乙方的所有一切事情与甲方无关；出租房屋产生的费用，一律由乙方承担。在租赁期限内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按相关法律规定及时协商处理。合同履行期间，原告继续在涉案房屋经营幼儿园并依约缴纳租金。2018年5月，广州市黄埔区人民政府就黄陂社区长安片区旧村改造项目发布通告，黄陂社区长安片区旧村改造项目西起117中学，北至广汕公路，东至开创大道，南临乌涌，改造用地面积约20.13公顷。改造范围内的单位和个人应当顾全大局，积极支持和配合改造工作，不得阻扰改造工作的开展。自2018年5月起，黄陂社区长安片区旧村改造项目进入动迁和建设阶段，除改造主体外，任何人和单位在改造范围内不得实施新建、改建和改变房屋用途等行为，改造范围内已经到期的出租屋、出租商铺不得再续签租约；改造范围内的各类经营业主应及时办理地址变更或注销手续。被告了解到涉案房屋××社区长安××区旧村改造项目拆迁范围后，与原告进行协商，双方就租金和合同解除事宜发生争执，协商未果，原告诉至本院。被告提供收据显示，被告于2018年7月18日支付了涉案房屋2018年7月的房租。原告提供水电费明细显示，被告使用涉案房屋产生水电费6744元，被告确认尚未支付。原告提供照片若干，拟证明被告在租赁期间，损毁涉案房屋。被告质证认为，照片不能证明租赁物毁损的情况，且被告承租原告房屋将近8年之久，自然损耗正常，原告对损耗也是默认的。原告提供《房屋维修合同》拟证明原告维修受损的房屋需要支付的费用。被告质证认为，房屋至今没有修复，修复费用尚未实际发生，相关修复项目存在夸大情况，修复金额不合理。庭审中，被告陈述因涉案房屋要进行拆迁影响继续承租，口头向被告提出解除合同，于2018年7月30日搬离涉案房屋。原告陈述被告提出降低租金至5000元，原告不同意，并催促被告缴纳7月租金，被告提出用押金充抵租金的方案，原告没有同意。于是原告采取了措施将涉案房屋的另外一个大门锁了起来，希望可以督促被告缴纳租金，希望幼儿园的家长们看清幼儿园园长是什么品格的人，之后被告才向我方缴纳了7月份的租金。原告诉请的租金是指被告欠缴2018年8月份租金。案涉房屋的钥匙是2018年8月1日被告通过村里的保洁员转交给原告的。以上事实有《广州市房屋租赁合同》《收据》、照片若干、黄埔区通知《公告》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。关于合同解除问题。本案租赁合同履行期间，广州市黄埔区人民政府就黄陂社区长安片区旧村改造项目发布通告，涉案房屋××社区长安××区旧村改造项目拆迁范围，原被告双方了解旧村改造项目拆迁情况以后，就租赁合同的相关事宜进行协商，但未能达成一致意见，被告称于2018年7月30日已经将涉案房屋交还给原告，原告确认2018年8月1日通过他人转交方式才收到涉案房屋钥匙。由于被告没有提供证据证实其交付房屋的情况，本院采纳原告主张，确认涉案房屋已于2018年8月1日交还给原告。被告交还房屋的行为表明其已提出解除合同，原告也诉请解除本案租赁合同，据此，本院确认原被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》解除。关于保证金的问题。合同约定，原告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还被告，在租赁期限内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，原被告双方应按相关法律规定及时协商处理。本案租赁合同不能继续履行是基于旧村改造项目拆迁的原因，由此导致合同解除，属于不可归责于双方的事由，产生的法律后果应由双方按照公平原则进行处理。因此，原告继续占用被告缴纳的保证金没有依据，应予以退还。原告要求保证金20000元归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租金和水电费问题。原告明确诉请租金是被告欠缴2018年8月份租金，被告于2018年8月1日才交还涉案房屋给原告，应支付使用当日的租金322.58元（10000元÷31天×1天）。被告使用涉案房屋期间产生水电费6744元，双方没有异议，本院予以确认。被告应将拖欠的水电费6744元支付给原告。关于原告主张修复房屋的修复费用和租金损失的问题。原告没有提供证据证明涉案房屋交付给被告时的原样，也无提供充分证据证明被告未按约定的方法或房屋性质使用致使涉案房屋受损，仅凭原告提供照片无法确认其房屋受到损坏的情况，更不能证明被告存在改变涉案房屋结构的情形。合同约定涉案房屋的租赁用途是开办幼儿园，被告自2010年承租以来也一直按照租赁用途进行经营幼儿园，涉案房屋使用长达8年时间，且原告未提出任何异议，出现自然损耗属于正常合理范围，但鉴于被告交还租赁物时，没有对房屋使用过程中产生的垃圾以及房屋墙面、地面的涂画现象进行清理，被告应承担该部分清理费用。根据本案实际情况，本院酌定被告支付原告20000元的清理费用。原告要求被告赔偿修复房屋的其他损失及要求支付维修期间租金损失缺乏事实和法律依据，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（一）项、第一百零九条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告卓妙廉与被告林美城2015年9月1日签订的《广州市房屋租赁合同》解除；二、被告林美城于本判决生效之日起十日内向原告卓妙廉支付2018年8月1日的租金322.58元和水电费6744元；三、被告林美城于本判决生效之日起十日内向原告卓妙廉支付房屋清理费用20000元；四、驳回原告卓妙廉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5793.7元，由原告卓妙廉负担5213.7元，被告林美城负担580元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  朱穗云人民陪审员  曾祥燕二〇一八年十一月二日书 记 员  林 婕