广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2459号原告：秦美芳，女，1970年7月19日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗子成，广东广开律师事务所实习人员。被告：广保国际集团有限公司，住所地广州保税区广保大道10号401，统一社会信用代码91440116617407863M。法定代表人：张晓中，该公司董事长。委托诉讼代理人：任力，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文燕，广东信良兆诚律师事务所律师。原告秦美芳诉被告广保国际集团有限公司(以下简称“广保公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告秦美芳的委托诉讼代理人刘致煌、罗子成，被告广保公司的委托诉讼代理人任力、刘文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦美芳向本院提出诉讼请求：1.广保公司向秦美芳支付逾期交付房屋的滞纳金1520208元；2.广保公司向秦美芳支付逾期办理不动产权证书的违约金809672.63元；3.广保公司向秦美芳支付房屋实际面积小于约定面积部分房价款及利息，房屋实际面积小于约定面积超过3%部分的双倍房价款差额，共计302915.33元；4.广保公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1995年6月20日，秦美芳、广保公司签订《广州保税区商品贸易展示街道贸易铺面买卖合同》，秦美芳向广保公司购买广州保税区商品贸易展示街广保12段，编号104共壹个单位，建筑面积80平方米，总金额703800元。广保公司将于1995年6月30日前将房屋交付秦美芳使用，同时约定广保公司于秦美芳付清房款后，为秦美芳办理领取房地产权证的手续。1995年6月20日，秦美芳一次性付清款项给广保公司，当日广保公司开具载明“贸易铺面款703800元”发票给秦美芳。秦美芳经过多次催告，广保公司一直未交付房屋亦未为秦美芳办理房地产权证。直至2018年2月2日，秦美芳才拿到不动产权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17、18条，合同法第107条的有关规定，广保公司应承担逾期交付房屋及逾期办理不动产权证书的违约责任。另根据不动产权证书显示，房屋的实际建筑面积为68.42平方米，与合同约定的80平方米严重不符，面积差巨大，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条之规定，广保公司应退还房屋面积差对应的房价款及利息和承担房屋面积差额3%以外的双倍房价款差额的赔偿责任。被告广保公司答辩称，一、关于房屋交付问题。1.广保公司早已向诸业主交付了包括案涉房屋在内的房屋，但秦美芳却在时隔20多年的现在讼称“经过多次催告，被告仍一直未交付房屋”，有悖事实和常理。1995年5月15日起，案涉房屋12段104旁边的房屋就开始向各业主交付。1998年5月20日，广保公司通过了广州经济技术开发区建筑工程质量安全监督站的验收。2001年8月2日，广保公司取得《广州市公安局广州经济技术开发区分局建筑工程消防验收意见书》，载明广州保税区贸易街工程已经符合消防安全要求，同意投入使用。2009年5月20日，广保国际集团有限公司管理人广信会计师事务所有限公司向秦美芳发出《房产办证申请审查结果通知书》，载明其2005年4月26日提出申请，要求协助办证，管理人在通知中表示同意协助办证。按常理来看，如案涉房屋是因广保公司原因未交付，则秦美芳会在此一并提出交付要求，而不是仅要求办证只字不提交付。2009年，因办酒博会和建立酒类一条街事宜，广州酒饮国际贸易有限公司和包括秦美芳在内的各小业主联系改造、收购、装修、出租事宜，材料显示，秦美芳未提出交付使用的问题。2016年7月8日，广保公司与秦美芳补签一份《房地产预售契约》。2.秦美芳主张的逾期交房滞纳金诉请已超过诉讼时效。《广保国际集团有限公司贸易铺面转让合同》约定的交房日期为1995年6月30日。即便存在交付问题，诉讼时效应从1995年7月1日起算，其2018年5月提起诉讼要求支付逾期交房滞纳金，已超过2年诉讼时效，且至今已超过20年，人民法院不应予以保护。3.即便存在交付问题，滞纳金也应调低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年6月1日才实施，本案不适用。《广保国际集团有限公司贸易铺面转让合同》约定逾期交房滞纳金以已付房价款为基数，每日按已收房价款的0.2%支付滞纳金。即每年73%（0.2%*365=73%），按此，1年半的滞纳金就超过房价，广州市房地产租赁管理所公布的2017年广州市房屋租金参考价显示，案涉房屋区域租金仅为20元/㎡/月，本案约定的每日0.2%滞纳金委实过高，应予调低。二、关于办证延迟问题。1.案涉房产项目情况特殊，因广保公司破产重整、土地抵押等种种历史问题，案涉房屋早期不具备办证条件。2005年1月24日，广州经济技术开发区国土资源与房屋管理局向广州经济技术开发区人民法院申请广保公司破产还债，法院于2005年5月18日裁定广保公司破产。2006年5月16日，广保公司清算组制定《破产清算工作情况通报》第二部分第一条第2点载明：原广保公司在经营过程中，因债务纠纷被佛山市顺德区家宝物业管理有限公司申请强制执行，顺德区法院扣押、查封了广保公司的大量原始财务档案资料和土地，至今仍未按照法律规定解除查封并将案件移送黄埔法院（原萝岗法院）。由于文书档案资料的缺失，严重影响了案件清算的工作进程，特别是对破产财产的清理及认定。同时，还直接导致本案众多过户申请人的要求得不到满足，过户手续无法办理。第二部分第三、四条载明：根据现行的有关税收政策，在办理房产（商铺）、土地等的过户手续时，需缴清欠缴的营业税、印花税、防洪费，并按规定的方法预缴土地增值税，再由主管税局出具完税证明后，房管部门方接受过户申请。以目前广保公司清算的结果看来，广保公司清算组无力承担该笔费用，最终将导致过户工作不能顺利完成。故清算组将根据与税务部门进一步磋商的情况，专门提出有关方案，与过户申请人商讨过户所需税费的承担即支付问题。2009年5月20日，广保国际集团有限公司管理人广信会计师事务所有限公司向秦美芳发出《房产办证申请审查结果通知书》，载明秦美芳2005年4月26日提出申请，要求协助办证，管理人在通知中表示同意协助办证。2009年6月22日各债权人分组表决通过管理人制定的《重整计划草案》。2009年7月15日法院裁定批准《重整计划草案》，终止重整程序。广保公司经过破产重整正常经营后，便开始抓紧办理大确权手续，也包括秦美芳商铺所在位置的大确权手续。2011年3月，经过多番努力，广州开发区房地产管理所对广保公司的商贸街商铺面积进行了测量、分户，出具了相应的测量面积（参照《房屋面积测量成果报告书》测字：430110061）。2012年8月3日，广保公司取得由广州市国土资源规划委员会核发的登记字号为12登记05001325的广州开发区广保大道××号自建商铺的《广州市房地产权属证明书》。2014年6月16日，广保公司在《南方都市报》登报通知秦美芳办理房产过户事宜。2015年4月8日，广保公司向广州开发区房地产管理所申请办理案涉房屋房产过户。2015年8月3日，广保公司协助秦美芳缴纳商铺契税未果，因当年历史遗留原因，广保公司仅与秦美芳签订了《广保国际集团有限公司贸易铺面转让合同书》，未签订《房地产预售契约》，而秦美芳需要持《房地产预售契约》向税局缴纳契税后，才能顺利办理商铺的不动产权证。经秦美芳请求，广保公司咨询了广州开发区房管所，其房管所相关负责人建议广保公司与秦美芳补签一份《房地产预售契约》。2016年7月8日，广保公司与秦美芳补签一份《房地产预售契约》，并协助其办理不动产权过户手续。2018年2月2日秦美芳取得了案涉房屋的不动产权证。2.广保公司与秦美芳之间的合同未约定逾期办证违约金，秦美芳2005年4月26日提出申请，要求协助办证，并未提出要求支付逾期办证违约金，管理人在通知中表示同意协助办证。购买了广保公司广州保税区保中段一层106-110，二层211-220，三层311-320（现门牌号为广州开发区保盈大道76-86号除82#，保盈大道64号211-220室,311-320室）的广州华澳物业管理有限公司，2005年3月29日，向广保公司破产管理人要求协助办证，并支付逾期办证违约金，破产管理人2009年5月20日以《商铺转让合同》未对房产证的办理时间和逾期办证的违约责任进行约定为由，同意协助办证，不支持逾期办证违约金。1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》没有规定逾期办证违约金。2003年6月1日才实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也不适用本案。3.秦美芳主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效。双方1995年6月20日签订的《广保国际集团有限公司贸易铺面转让合同》约定付清房款后协助办证，但秦美芳至2018年5月才提起诉讼要求支付逾期办证违约金，已超过2年诉讼时效，且至今已超过20年，人民法院不予保护。4.案涉房屋没有损失，即便逾期也应免除或调低。二、关于面积差异问题。1.《广保国际集团有限公司贸易铺面转让合同》约定产权面积以房管局测量为准，产权面积不做为甲方出售建筑面积的依据，购房结算金额不作多退少补。2.秦美芳关于面积差异处理引用的法律规定不合适。3.秦美芳主张的面积差异诉请已超过诉讼时效。经审理查明，1995年6月20日，广保公司（出售方、甲方）与秦美芳（购买方、乙方）签订《广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同》（以下简称《铺面买卖合同》），约定乙方向甲方购买[广州保税区商品贸易展示街]广保12段，编号104共壹个单位，建筑面积80平方米。房屋产权面积待房屋竣工后，以广州保税区土地房产局实测为准。产权面积不做为甲方出售建筑面积的依据，购房结算金额不作多退少补，房屋售价8797.5元/平方米，总金额703800元。甲方将于1995年6月30日前，将房屋交付给乙方使用，但如遇下列特殊原因，可凭广州保税区有关主管部门开具的证明文件，据实予以延期。1.人力不可抗拒的自然灾害；2.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；3.其他非甲方所能控制的因素。除上述情况外，甲方未按合同规定期限将房屋交付乙方使用，甲方须付乙方滞纳金，每日按已收房款的0.2%支付滞纳金，自合同规定交付之日第二天起至实际交付日止；若甲方延期交付超过三个月，乙方有权终止合同，届时甲方除应在合同终止后三十天内，将乙方已付售房款和滞纳金（由乙方已付房价款的付款之日起至合同终止之日止，每日按已收房价款的0.2%支付滞纳金）全部退还乙方。甲方保证建筑施工质量，该房屋之建筑工程系依据政府主管部门最后核准之设计图纸施工办理。甲方交付的房屋须经广州经济技术开发区建筑工程质量监督检验站检验合格，并符合合同附件一规定的装修标准和设备标准。在乙方支付购房款后（订金除外），甲乙双方对房屋进行验收交接，双方交接钥匙，签署房屋交接单，即视作房屋交付完毕，届时房屋的风险责任亦随之转移给乙方。乙方付清全部房款后，甲方协助乙方办理产权证等房产法律文件，如乙方没付清购房款，甲方不负责出具证明办理产权，但乙方仍应从甲方交付房屋的当年开始按章交纳房产税、土地使用费等。1995年6月20日，广保公司向秦美芳出具了金额为703800元的购房发票。2018年1月4日，秦美芳缴纳案涉房屋契税42228元。2018年1月9日秦美芳、广保公司代理人郑某提交了《广州市不动产登记申请表》。2018年2月2日，秦美芳取得上述《铺面买卖合同》约定的房屋的《不动产权证书》，记载房屋坐落于广州开发区广保大道127号，房屋建筑面积为68.42平方米。广保公司提交了《破产清算工作情况通报》《重整计划草案》《民事裁定书》[（2007）穗中法民破字第1号-10]、《广州市房地产权属证明书》（12登记05001325）、《关于办理广保大道商贸街房产证的公告》《关于办理广保大道125、127室转移登记的申请》《房产办证申请审查结果通知书》《广州保税区华港国际贸易有限公司房产办证申请审查报告》，拟证明因破产重整、土地抵押等历史问题，案涉房屋早期不具备办证条件，秦美芳在此前从未主张逾期办证违约金。《破产清算工作情况通报》记载，广州市萝岗区人民法院受理债权人广州经济技术开发区国土资源与房屋管理局申请债务人广保公司破产还债一案，于2005年5月18日裁定宣告广保公司破产还债；并于2005年5月31日作出《指定成立清算组决定书》，指定成立广保公司清算组。清算组于2005年6月1日接管广保公司，依法履行破产清算组职责。第二部分清算工作中遇到的困难记载，土地、房产过户的税收政策影响清算工作的顺利进行。《重整计划草案》记载，本重整计划的执行期限为法院裁定批准本重整计划之日起两年内，如广保公司提前按第（一）项“债权受偿方案”清偿全部债务，则视同本重整计划草案执行完毕。广州市中级人民法院于2009年7月15日作出（2007）穗中法民破字第1号-10《民事裁定书》，裁定批准《广保国际集团有限公司重整计划草案》、终止广保公司重整程序。《广州市房地产权属证明书》（12登记05001325）记载，权属人申请登记本证明书所列房地产，经审查属实，特发此书，登记日期2012年8月3日，房屋坐落广州开发区广保大道××号，建基面积7607.21㎡，建筑面积22526.03㎡。《关于办理广保大道商贸街房产证的公告》刊登于《南方都市报》，刊登日期为2014年6月19日，内容为:广保大道商贸街各小业主，我司承建的广州保税区广保大道××号商业街已经取得房地产权属证明书，请贵司携相关资料到广州开发区房管所办理相关房产过户手续。业主名单如下：……秦国钊……秦美芳……。《关于办理广保大道125、127室转移登记的申请》记载，广保公司于2015年4月8日向广州开发区房地产管理所申请办理广州开发区广保大道125、127室商铺过户事项。《房产办证申请审查结果通知书》《广州保税区华港国际贸易有限公司房产办证申请审查报告》记载，广州保税区华港国际贸易有限公司于2005年3月29日向广保国际集团有限公司管理人申请办理保中3段106-110、211-220、311-320商铺的确权，协助办理房产证并支付逾期办证违约金11140327.82元，广保国际集团有限公司管理人审查同意协助办理上述房产的房地产权证，逾期办证的违约金不予支持。广保公司另提交了2011年3月6日由广州开发区房地产管理所出具的《房屋面积测量成果报告书》（测字：430110061），其中记载门牌××，房号104，总面积68.4179平方米；提交了广州市公安局萝岗区分局出具的《申领门牌确认通知书》，记载广保大道左侧：7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、27、29号（二段）……119、121、123、125、127、129、131、133、135、137、139号（十二段）……243、245号（二十段）；广保大道右侧：2、4、6、8……246号（二十一段）；保盈大道……；东江大道……；银行大道……。广保公司还提交了《秦美芳房产办证申请审查报告》《房产办证申请审查结果通知书》，载秦美芳于2005年4月26日向广保国际集团有限公司管理人申请了协助办理广保12段104号商铺的房产证，广保国际集团有限公司管理人于2009年5月20日审查同意协助办理上述房产的房地产权证。秦美芳否认收到了管理人作出的《房产办证申请审查结果通知书》。广保公司提交了广保12段107-110号、101、102、103号房屋的《钥匙移交手续》，拟证明与案涉房屋相邻的上述房屋均已在1995年至1996年期间交付。广保公司另提交了（2002）穗开法民初字第298号《民事判决书》、（2003）穗中法民四终字第01334号《民事判决书》，在上述生效判决书中已查明，2001年3月5日，案外人秦国钊[本案系列案(2018)粤0112民初2458号案的原告]的妻子王远青为出租方，广州萃杰科贸有限公司为承租方签订《场地租赁合同书》，约定：出租场地位于广州保税区广保大道6段108-109号档位；租赁期限从2001年3月6日至2002年8月5日。2001年8月2日，广保公司取得《广州市公安局广州经济技术开发区分局建筑工程消防验收意见书》，载明广州保税区贸易街工程已经符合消防安全要求，同意投入使用。2002年11月21日，取得《建设工程规划验收审批表》，经规划部门同意不需要进入规划验收，直接进入办理房地产登记。广保公司申请证人郑某出庭作证，证人郑某出庭说明，其为广保公司员工，2014年6月16日广保公司登报公告告知业主办证，2015年秦美芳委托其姐夫刘锡洪的公司的财务“秦姐”要求广保公司协助办证，广保公司审批同意后，将房管局不动产登记要求及相关文件提供给秦美芳。办证过程中秦美芳就契税缴纳税点问题有异议，广保公司将相关情况于2015年8月4日通过邮件发给萝岗地税局邮箱。2017年12月，秦美芳委托“秦姐”发邮件给其，要求再次协助办证，最终秦美芳按照6%的税点缴纳契税后办理了产权证。郑某提交了相关邮件截图。其中2015年8月4日邮件附件为广保公司向萝岗地税局陈述案涉房屋地址、面积、总价以及开具房款发票的事实。2017年12月6日的邮件附件为落款人为秦美芳的《申请协助函》，要求广保公司派员协助办证。庭审中秦美芳不确认有授权“秦姐”办理房产证。以上事实，有《铺面买卖合同》、购房发票、契税发票、《破产清算工作情况通报》《重整计划草案》《民事裁定书》[（2007）穗中法民破字第1号-10]、《广州市房地产权属证明书》（12登记05001325）《关于办理广保大道商贸街房产证的公告》《关于办理广保大道125、127室转移登记的申请》《房产办证申请审查结果通知书》《广州保税区华港国际贸易有限公司房产办证申请审查报告》《秦美芳房产办证申请审查报告》《房屋面积测量成果报告书》《申领门牌确认通知书》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，《铺面买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法、有效。本案争议的焦点为：1.广保公司是否存在逾期交付房屋的违约行为以及违约金如何计算；2.广保公司在协助办理案涉房屋房产证的过程是否存在违约以及违约金如何计算。首先，关于逾期交房的违约责任。（2003）穗中法民四终字第01334号《民事判决书》查明，广保公司于2001年8月2日取得《广州市公安局广州经济技术开发区分局建筑工程消防验收意见书》，载明广州保税区贸易街工程已经符合消防安全要求，同意投入使用。于2002年11月21日，取得《建设工程规划验收审批表》，经规划部门同意不需要进入规划验收，直接进入办理房地产登记。此时案涉房屋已经符合交付使用条件。2005年4月26日，秦美芳向广保国际集团有限公司管理人申请协助办理案涉房屋房地产权证时理应知晓案涉房屋具备交付条件，虽然庭审中秦美芳质证称并未收到广保国际集团有限公司管理人的审查结果，但从其提出协助办证申请直至2018年2月2日办妥案涉房屋过户登记，未有证据证明秦美芳在此期间就交付房屋事宜与广保公司继续进行沟通协商，虽然根据合同约定的1995年6月30日前交付房屋的交房时间，广保公司交付房屋确实存在逾期，但在与案涉房屋相邻的商铺早已交付的情况下，在长达十多年的时间里，秦美芳未能就案涉房屋的交付事宜采取积极有效措施，通知、督促广保公司交付房屋，对于秦美芳放任案涉房屋空置的损失应由其自行承担。故对于秦美芳主张的起诉日前三年的逾期交房滞纳金的诉讼请求不予支持。其次，关于逾期办证的违约责任。《铺面买卖合同》约定乙方付清全部房款后，甲方协助乙方办理产权证等房产法律文件。广保公司提交了证据证明其于2005年被裁定破产还债，至2009年7月15日被裁定批准《重整计划草案》，在该期间广保公司存在客观原因未能协助秦美芳办理产权过户登记手续。期间秦美芳于2005年4月26日向广保国际集团有限公司管理人申请协助办理案涉房屋房地产权证。案涉房屋于2012年8月3日取得《广州市房地产权属证明书》，此时该房屋已具备办理转移过户登记的条件，广保公司迟至2014年6月19日，才通过登报公告的形式通知各业主办理产权证，且广保公司并未举证证明其通过其他有效方式通知秦美芳办证未果的情况下，才采取登报公告方式发出通知，至2018年2月2日才办妥案涉房屋的过户登记。关于郑某的证人证言，因其为广保公司员工，确实与广保公司存在利害关系，参考其提交的邮件内容也仅能证明2015年8月其就案涉房屋办证事宜曾向相关部门作出说明，但直至2017年12月其所称的“秦姐”发出邮件要求广保公司协助办证，在此期间均无证据显示广保公司有履行相应的通知办证义务。综上，本院确认广保公司存在逾期办证的违约行为，应当承担违约责任。关于违约金的计算。因逾期办证违约金属于继续性债权，其诉讼时效应当分段计算。虽然秦美芳于2005年4月26日向广保国际集团有限公司管理人提出协助办证申请，广保公司也自认于2009年5月20日出具同意协助办证的通知书，至广保公司于2015年4月8日向广州开发区房地产管理所申请办理广州开发区广保大道125、127号商铺过户事项，在此后秦美芳并未举证证明其在向本院起诉前曾向广保公司主张逾期办证的违约责任，相应的诉讼时效未中断，秦美芳于2018年5月9日提起本案诉讼，故2015年10月1日之前的逾期办证违约金的主张已超过民法通则关于两年普通诉讼时效的规定，对于秦美芳主张的该期间的逾期办证违约金，本院不予支持。关于秦美芳主张的2015年10月1日至2018年2月1日的逾期办证违约金，应当适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，秦美芳于2018年5月9日提起诉讼，该期间的逾期办证违约金未超过诉讼时效期间。综上，本院确认广保公司应支付秦美芳的逾期办证违约期间从2015年10月1日计算至2018年2月1日，共计855天。关于违约金的计算标准，《铺面买卖合同》未对此作出约定，秦美芳主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，以总房款703800元为本金计算，本院认为综合考虑广保公司的过错程度、秦美芳的实际损失，本院酌情确认以总房款703800元为基数，按照每日万分之一的标准计算，广保公司应向秦美芳支付逾期办证违约金60174.9元（703800×0.1‰×855）。至于秦美芳主张的房屋实际面积与合同约定的面积之间的差额退款及赔偿问题，《铺面买卖合同》有约定以实测面积为准，购房金额不作多退少补。秦美芳要求相应面积差额的退款及赔偿无合同依据。故对于秦美芳的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告广保国际集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦美芳支付违约金60174.9元；二、驳回原告秦美芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27862.4元，由原告秦美芳负担27225.6元，被告广保国际集团有限公司负担636.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  王丽云人民陪审员  臧玉林二〇一八年十一月十九日法官助理钟陈书记员姚春华