重庆市潼南区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)渝0152民初1805号 原告:谢惠宪,男,汉族,1950年11月2日出生,住重庆市潼**。 原告:赖清明,女,汉族,1955年3月4日出生,住重庆市潼**。 上列二原告共同委托诉讼代理人：谢兵（系谢惠宪、赖清明之子），汉族，1982年12月13日出生，住重庆市潼**。 上列二原告共同委托诉讼代理人：周义洪，重庆法洋律师事务所律师。 被告:杨贵明,男,汉族,1956年8月24日出生，住重庆市潼**。 委托诉讼代理人：向家发，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。 被告：重庆市潼佛建筑工程有限公司（曾用企业名称重庆市通达建筑工程公司），住所地重庆市潼**梓潼街道办事处滨江路，统一社会信用代码9150022334596549XN。 法定代表人：倪江，董事长。 委托诉讼代理人：杨捷，重庆兴潼律师事务所律师。 原告谢惠宪、赖清明与被告杨贵明、重庆市潼佛建筑工程有限公司（以下简称潼佛建筑）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢惠宪、赖清明及其委托诉讼代理人谢兵、周义洪，被告杨贵明及其委托诉讼代理人向家发，被告潼佛建筑委托诉讼代理人杨捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢惠宪、赖清明向本院提出诉讼请求：判令杨贵明、潼佛建筑向谢惠宪、赖清明赔偿损失490000元（两个门市的面积差12平方米，按每平方米25000元计算，每年租金损失10000元，计19年）。事实和理由：1996年10月20日，双方签订房屋拆迁补偿安置协议，又于1998年12月30日签订了补充协议，约定杨贵明修建接龙大厦A幢上楼梯右边的门市如果出售，在同等的条件下，首先考虑谢惠宪以窄换宽，超面积按合同价计算。协议签订后，潼佛建筑、杨贵明在未通知谢惠宪、赖清明的情况下，将补充协议中约定的门市卖给他人，损害了谢惠宪、赖清明的合法权益。谢惠宪、赖清明曾于2003年向法院起诉，要求将接龙大厦A幢上楼梯右边的门市返还给谢惠宪、赖清明，法院以该门面涉及到与第三人房屋买卖合同效力问题，宜另案处理为宜未作裁判。为此，谢惠宪、赖清明多次向有关单位反映旧房改造事宜，均未得到妥善解决。现宽窄门市本身存在300000元的价值差距，并且窄门市的租金收益也少于宽门市，十九年来共计的租金差额为190000元。因谢惠宪、赖清明未能“以窄换宽”，所造成的宽窄门市价值差、租金差，均系潼佛建筑、杨贵明的违约行为所致，潼佛建筑、杨贵明应当承担赔偿损失的违约责任。 被告杨贵明辩称，接龙大厦A幢、B幢是潼佛建筑（曾用企业名称重庆市通达建筑工程公司）开发修建，工程所涉房屋的一切交易的权利均归于潼佛建筑，而非杨贵明个人。杨贵明系原重庆市通达建筑工程公司第十工程处的管理人员，不是公司法定代表人，杨贵明与谢惠宪、赖清明达成的补充协议属于无效协议，对潼佛建筑、杨贵明均无约束力。 补充协议的签订并非杨贵明的真实意思，系杨贵明在遭受谢惠宪、赖清明的胁迫，违背真实意思的情况下所签订。1998年，谢惠宪、赖清明在已经签订了拆迁安置协议的情况下，未经有关被安置户的同意便在其他面积较大的门市里放入了木床居住，经杨贵明多次劝说，公安部门出警处理也不愿意搬出。被安置户投诉到潼佛建筑，公司负责人对杨贵明工作不力进行了批评。由此，杨贵明才以个人名义与谢惠宪、赖清明签订了所谓的补充协议。谢惠宪、赖清明获得该补充协议后搬出了前述门市，潼佛建筑才将门市移交给了应得被安置户。该补充协议的签订系谢惠宪、赖清明强占耍横，杨贵明在受到公司领导斥责，工作无法开展，为了完成前述门市顺利移交被安置户的工作任务等情形下签订的，属于一方以胁迫的手段使另一方在违背真实意思的情况下所签订，属于无效协议。 假定补充协议有效，谢惠宪、赖清明早已丧失其中约定的优先购买A幢上楼梯右侧门市的合同权利。优先购买权必须具备两个条件：1.须有经济能力支付购房款；2.须与他人购价同等。谢惠宪、赖清明是当年当地的低保户，安置房协议约定的30000余元差价款至今仍未支付，谢惠宪、赖清明没有支付购房款的经济能力。在之前的庭审（2016年5月11日）中，谢惠宪、赖清明曾当庭陈述在2006年是低保户，也足以证明其没有购买能力。在2003年之前，A幢上楼梯右边的门市售价是275000元，杨贵明曾问谢惠宪、赖清明是否决定购买，谢惠宪、赖清明未作任何答复，才将门市出售给他人。 被告潼佛建筑辩称，不同意谢惠宪、赖清明的诉讼请求，具体意见与杨贵明一致。 本院经审理认定事实如下：1996年10月20日，重庆市通达建筑工程公司（经济性质为集体所有制）下属的第十工程处与谢惠宪、赖清明签订了房屋拆迁补偿安置协议书，约定第十工程处拆除谢惠宪、赖清明所有的坐落于原梓潼镇门面（面积为29.45平方米）及住宅（面积为31.94平方米），安置谢惠宪、赖清明住宅一套（面积72.89平方米），A栋底层12号门面1个（面积为34平方米），并约定临时过渡期限为一年半，后第十工程处将约定的门面建好交与了谢惠宪、赖清明。1998年12月31日，谢惠宪、赖清明与第十工程处负责人杨贵明签订了补充协议，约定接龙大厦A栋上楼梯右边的门面如果出售，在同等条件下，首先考虑谢惠宪以窄换宽，超面积按合同价计算。 在前述拆迁补偿安置协议书中，载明的被拆除房屋情况为住宅31.94平方米，门面29.45平方米，安置住宅（建筑面积72.89平方米），安置门面（建筑面积34平方米）。其中住宅被拆迁人需补结构差价5030.55元（31.97平方米×157.5元/平方米），住宅超面积41平方米，按商品房价400元/平方米补16400元（400元/平方米×41平方米）；门面原建筑面积需补6626.25元（29.45平方米×225元/平方米），门面超面积4.5平方米，按商品房价4000元/平方米补18200元（4000元/平方米×4.5平方米）。 2003年，谢惠宪、赖清明诉至本院，请求法院判令重庆市通达建筑工程公司、杨贵明交付A栋上楼梯右边的门面及约定的住宅，本院于2003年9月16日作出（2003）潼民初字第367号民事判决书，判令重庆市通达建筑工程公司将房屋交付给谢惠宪、赖清明，就A栋上楼梯右边的门面的主张，以涉及到重庆市通达建筑工程公司第十工程处与第三人房屋买卖合同效力问题，另案处理为宜未予评判。自2005年5月起至2014年11月，赖清明每年均就旧房改造事宜上访，要求解决还房（门市）。 另查明，2002年6月3日，重庆通达建筑工程公司第十工程处与唐晓琴签订商品房买卖合同，约定第十工程处将坐落于梓潼镇（建筑面积46.7平方米）、（建筑面积20平方米）的商业用房以270000元的价格出售给唐晓琴，约定的付款方式为分期付款，其中签订合同之时付现金200000元，2002年6月30日前付40000元，房产证和国有土地使用证办齐后再付30000元。2008年7月9日，前述房屋登记至唐晓琴名下，登记坐落为潼南县梓潼镇东安大道17号，登记建面为65.82平方米。该合同中约定的A栋7号门面为一般商铺，7-1号为楼梯间（利用空间明显小于一般商铺）。 以上事实，有房屋拆迁安置补偿协议书、补充协议、重庆市商品房买卖合同、（2003）潼民初字第367号民事判决书、群众来访事项转送通知单、房地证、当事人陈述等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。 本院认为，谢惠宪、赖清明与重庆市通达建筑工程公司第十工程处签订的房屋拆迁补偿安置协议书，谢惠宪、赖清明与杨贵明签订的补充协议，均系双方的真实意思，应受法律保护。其中重庆市通达建筑工程公司第十工程处系重庆市通达建筑工程公司的下属机构，杨贵明系第十工程处负责人，其签约的行为系职务行为，该两份协议的实际相对人为谢惠宪、赖清明与重庆市通达建筑工程公司（重庆市通达建筑工程公司已更名为重庆市潼佛建筑工程有限公司）。按照补充协议，潼佛建筑应首先考虑谢惠宪、赖清明“以窄换宽”，潼佛建筑在诉讼中辩称曾询问过谢惠宪、赖清明是否需要购买，因该二人未答复才出售给唐晓琴，谢惠宪、赖清明不予认可该陈述，双方均无其他证据以证明潼佛建筑在出售前是否向谢惠宪、赖清明询问过，该项事实本院无法查清，潼佛建筑作为主张该项事实存在的一方，应当承担举证不能的不利后果，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，认定潼佛建筑未按照补充协议向谢惠宪、赖清明告知房屋的出售事宜，构成违约。 谢惠宪、赖清明在本案中主张，潼佛建筑、杨贵明未按照补充协议的约定履行“以窄换宽”，造成了宽窄门市价值差、租金差，潼佛建筑、杨贵明应当承担赔偿损失的违约责任。谢惠宪、赖清明的该项损失主张建立在补充协议履行后的基础上，属于对补充协议履行后可得利益的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取积极适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。依照前述规定，关于可得利益的计算和认定，应综合运用可预见规则、减损规则以及损益相抵规则、过失相抵规则，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。具体到本案中，潼佛建筑将门面转售他人，未履行补充协议的约定，未保证谢惠宪、赖清明在同等条件下“以窄换宽”，谢惠宪、赖清明有权主张可得利益损失的赔偿，赔偿的具体数额，本院酌定以潼佛建筑转卖获利的数额作为参考。 潼佛建筑与唐晓琴签订的商品房买卖合同，其中合同中载明的房屋总价为270000元，建筑面积66.7平方米，合同中并未载明建面单价。本院综合潼南2002年6月的商铺市场交易行情、本案所涉房屋的客观实际（一般商铺与楼梯间在市场流通中存在明显交易差额系一般常识）等因素，参照拆迁安置补偿协议中住房与商铺的差额比例，对二者在市场流通中具体的交易差额的比例酌定为10倍，结合本案所涉房屋的总价及建面，确定建面单价约为5540元/平方米、建面单价约为554元/平方米。 在拆迁安置补偿协议中载明的商铺单价为4000元/平方米，在潼佛建筑履行以窄换宽协议的情况下，商铺其中的33.95平方米与谢惠宪、赖清明原安置的窄门市进行置换，超出面积的另外12.75平方米应以4000元/平方米的单价由谢惠宪、赖清明补足，现潼佛建筑就A栋7号商铺作价5540元/平方米对外出售，存在因违约而获利的情况，获利数额为19635元（12.75平方米×1540元/平方米）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆市潼佛建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢惠宪、赖清明可得利益损失19635元； 二、驳回原告谢惠宪、赖清明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8650元，减半收取计4325元，由原告谢惠宪、赖清明负担4180元，由被告重庆市潼佛建筑工程有限公司负担元145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  周致余 二〇一八年十一月二十六日 书记员  李 星