成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初2089号 原告：魏泉，男，汉族，1985年10月3日出生，住四川省平昌县。 原告：吴芹玲，女，汉族，1988年10月21日出生，住四川省平昌县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：魏世翔，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：张芸川，男，汉族，1984年8月4日出生，住四川省平昌县。 被告：代福宣，女，汉族，1989年1月30日出生，住四川省平昌县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：袁雪，四川原石律师事务所律师，特别授权。 第三人：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，住所地成都市锦江区盐市口大业路**。 负责人龚萍，职务行长。 委托诉讼代理人：杨威，四川博成律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：段静玲，四川博成律师事务所律师，一般授权。 原告魏泉、吴芹玲诉被告张芸川、代福宣，第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月18日公开开庭进行了审理，原告魏泉、吴芹玲的委托诉讼代理人魏世翔，被告张芸川、代福宣的委托诉讼代理人袁雪，第三人农行蜀都支行的委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼；依法适用普通程序，于2018年8月28日公开开庭进行了审理，原告魏泉、吴芹玲及其委托诉讼代理人魏世翔，被告张芸川、代福宣及其委托诉讼代理人袁雪到庭参加诉讼，第三人农行蜀都支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告魏泉、吴芹玲向本院提出诉讼请求：1、确定原告与两被告于2014年6月18日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令原告直接向第三人清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本金及相关提前还款费用；3、判令在原告清偿完毕第二项诉请的本金和费用后七日内，由第三人和两被告协助原告办理涉案房屋的抵押登记注销手续；4、判令在涉案房屋抵押登记注销手续办理完毕后七日内，由两被告协助原告将涉案房屋过户到原告名下；5、本案诉讼费、保全费等其他费用由两被告共同承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，原告与被告于2014年6月18日签订《房屋买卖协议》，购买二被告共同所有的位于成都市成华区房屋，购房总价款人民币300，000元，剩余房屋按揭贷款由原告负责向银行偿还。协议签订后，原告向二被告交付全部购房款，且按期向银行偿还按揭贷款，二被告亦将房屋交付原告。现原告已准备完毕剩余全部按揭贷款资金，要求被告配合在房屋剩余银行贷款偿还完毕后，注销涉案房屋的抵押登记手续并将房屋过户至原告名下，但二被告拒绝配合办理抵押登记注销及房屋过户手续，并挂失房屋还贷银行卡，导致原告无法继续按期向银行偿还房屋按揭贷款，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告张芸川、代福宣辩称，本案系民间借贷纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，故本院对该案无管辖权；原告诉讼请求已过了诉讼时效；原被告从未签订过《房屋买卖协议》，即使有协议，也是违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，为无效行为；原告方在成都市无商品房购房资格，协议违反了国家相关限购政策，客观上履行不能；原告方与银行并非合同当事人，不能强求人民法院依法判决由原告向第三人支付按揭款。据此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人农行蜀都支行述称，目前被告的还款银行卡已经挂失导致银行的按揭贷款无法按期偿还，且该涉案房屋已由原告保全查封导致无法办理以第三人为抵押权人的正式抵押登记手续，损害了第三人的合法权益。若法院认定该房屋买卖协议有效，第三人同意原告凭法院生效判决结清全部借款，若法院认定该房屋买卖协议无效，银行会以利益受到损害另案对被告提起诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、为证明原被告就案涉房屋签订买卖协议，并对购房款支付方式、办理过户事宜等进行约定，原告提供了《房屋买卖协议》，被告质证对该份证据三性均不认可，认为该证据中抬头与尾部签字笔迹以及甲乙双方人数均不相同，是原告提供虚假证据，协议尾部签字捺印确为被告，但《房屋买卖协议》前两页内容不真实，被告从未签订过任何机打的《房屋买卖协议》。经双方当事人申请，本院委托成都联合司法鉴定中心对该项证据中被告签名捺印的真伪进行了鉴定，成都联合司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》认定《房屋买卖协议》首页卖方处捺印系二被告本人手指捺印形成，首页卖方处和尾页出卖方处“张芸川”“代福宣”系本人签名。该证据真实有效且与本案关联密切，本院予以采信。 2、为证明原告已履行完毕《房屋买卖协议》约定300,000元现金付款义务，原告提供了《收条》，被告质证对该份证据三性均不认可。本院认为该项证据对案涉房屋买卖情况有直接联系，且被告未举证证实证据存伪，故对该项证据本院予以采信。 3、为证明案涉房屋已经交付给原告，并由原告占有使用并出租给案外人，原告提供《房屋租赁合同》及委托书，被告质证对委托书的三性均不认可，委托书为原告单方书写，被授权人应出庭接受询问才能查实其真实性，且《房屋租赁合同》恰好证明原告按被告要求出租房屋。本院认为上述证据虽与本案事实不具有直接关联性，但其主要为证明原告因签订《房屋买卖协议》而合法占有案涉房屋，本院结合其他在案证据综合予以认定。 4、为证明被告将房屋出让给原告后，一直由原告向银行归还贷款至2017年12月被告恶意挂失还贷银行卡，原告出具银行流水及银行转款凭证，被告质证对证据关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的，其支付的按揭款是代被告支付，亦无证据证明被告恶意挂失还贷银行卡。本院认为上述证据对查明原告支付案涉房屋购房款金额及方式具有关联，本院予以采信。 5、为证明本案实为民间借贷纠纷，协议书内容违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对相关所有权归属的规定，被告提交了《借款抵押协议书》，原告质证认为该份证据不能达到被告证明目的。本院认为，该证据与案涉房屋买卖具有承接关系，对本案事实认定具有直接关系，且原被告对证据真实性均无异议，本院予以采纳。 6、为证明本案已过诉讼时效且原告系重复诉讼，被告提交（2015）成华民初字第3607号开庭笔录及民事裁定书，原告质证认为该份证据不能达到被告证明目的。本院认为，该份证据已经查明的事实对本案事实认定具有联系，本院予以采纳。至于该证据能否达到被告证明目的，本院将结合其他证据综合予以认定。 7、为证明被告与第三人之间存在合同关系，被告是涉案房屋的所有权享有者，原告无权向第三人主张任何权利，被告提交《商品房买卖合同》《收据》《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。原告对该项证据关联性提出质疑。本院认为该项证据能够证明被告合法所有案涉房屋，系房屋买卖关系建立的前提，与本案审理有直接关系，本院予以采纳。 经审理查明，二被告于2013年3月13日与案外人成都市成华区蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：057-xxxx），合同约定二被告购买蓝光和骏公司开发的蓝光锦绣城房屋，房屋建筑面积95.31平方米，房屋总价784,154元。《商品房买卖合同》还对付款方式、贷款期限等作出约定，载明“第五条付款方式及期限……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%。其余价款可以向农行蜀都支行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人农行蜀都支行，期限：叁拾年。”2013年4月8日，二被告与农行蜀都支行签订《个人购房担保借款合同》，该合同第二十五条载明“借款金额为人民币（大写）伍拾肆万捌仟元”。第二十六条载明“借款用途26.1借款用途为购买房产……26.2借款人购买的房产位于成都市成华区……第二十七条借款期限180个月”。 2014年6月6日，二被告向二原告借款300，000元，双方签订《借款抵押协议书》，就借款事项作出如下约定：“甲方：魏泉吴芹玲，乙方：张芸川代福宣，乙方因个人资金周转困难向甲方借到人民币￥300,000元，大写：叁拾万圆整。经甲乙双方协商一致同意将乙方位于成都市成华区房，建筑面积95.31㎡，自愿抵押给甲方。具体事宜如下：1、乙方自愿将商品房买卖合同及首付款原始依据等相关资料暂时交乙方报关；2.资金周转使用期限：2014年6月6日-2014年12月6日……5.使用期满后，如乙方未偿还甲方借款，甲方有权将抵押物归自己所有。甲方：魏泉吴芹玲，乙方：张芸川代福宣，2014.6.6”。协议签订后，原告依约向被告提供借款资金，但原被告双方未办理房屋抵押登记手续。2014年6月18日，原被告进一步就案涉房屋买卖达成合意，双方签订《房屋买卖协议》，约定被告将案涉房屋出卖给原告，付款方式为原告一次性向被告支付款项300,000元，同时由原告代被告按月向银行偿还剩余贷款。协议还约定被告在收到原告第一笔购房款后将购房合同原件、房产证、物管协议等书面凭证及房屋钥匙交由原告，并在原告向银行付清最后一笔抵押贷款后办理房屋过户手续。2014年6月18日，被告张芸川向原告魏泉出具《收条》，载明：“今收到魏泉购买成都市成华区xx#，建筑面积95.31㎡，现金￥300,000元（叁拾万圆），收款人：张芸川，2014.6.18”。庭审中，双方均认可房屋价款300，000元为原告出借被告资金抵偿，原告未另行给付购房款。2015年1月27日至2017年10月23日间，原告吴芹玲通过其名下邮政银行账户（账号：62×××50）支付给被告代福宣（收款账户：62×××66），以偿还案涉房屋月供，二被告也按照协议约定将购房合同等书面凭证及房屋钥匙交付至原告。2018年1月，二原告按照原途径偿还银行贷款时，发现原房贷账号已经变更，二原告无法通过存入原房贷银行卡账户的方式偿还按揭款。遂向我院提起诉讼，请求继续清偿剩余房款，并办理房屋产权变更手续。 庭审中，被告对《房屋买卖协议》的真实性提出质疑，2018年7月4日，二被告向本院提出申请，要求对《房屋买卖协议》中被告签字手印的真实性进行鉴定。2018年7月18日，本院依法委托成都联合司法鉴定中心进行鉴定。2018年8月9日，成都联合司法鉴定中心向本院出具《司法鉴定意见书》，意见书第六条“鉴定意见”中载明“《房屋买卖协议》其首页处‘张芸川’的押名指印是张芸川手指捺印形成；‘代福宣’签名上的押名指印是代福宣手指捺印形成。其尾页出卖方（甲方）处‘张芸川’签名与张芸川的样本是出自同一人书写习惯体系的反应，即为同一人书写笔迹；‘代福宣’签名与代福宣的样本是出自同一人书写习惯体系的反应，即为同一人书写笔迹”。 另查明，案涉房屋现由案外人黄仲于实际居住，案外人黄仲于自2015年9月14日同原告魏泉签订《房屋租赁合同》，约定承租案涉房屋，承租期限为2015年10月1日至2020年9月21日。 还查明，案涉房屋不动产登记手续尚在办理之中，原被告均认可被告尚未取得不动产登记权证。 上述事实，有原、被告的身份证明、《房屋买卖协议》《收条》《房屋租赁合同》及委托书、银行流水及银行转款凭证、《借款抵押协议书》、（2015）成华民初字第3607号开庭笔录及民事裁定书、《商品房买卖合同》《收据》《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》《司法鉴定意见书》及当事人庭审陈述等证据证明。以上证据，经本院审查，相互能印证，本院予以确认。 本院认为，原告魏泉、吴芹玲要求被告张芸川、代福宣按照《房屋买卖协议》载明内容履行义务，被告抗辩房屋买卖合同仍为前期双方借款之担保，主张依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定审理此案，则双方争议焦点在于案件基础法律关系为买卖关系还是借贷关系，进而认定《房屋买卖协议》约定的权利义务是否对双方行为具有约束力。本院认为，对原被告间基础法律关系的认定应考量双方意思表示是否发生了变化，而双方内心真意的探究应当从原被告后续持续实施的、外化于行的外部行为综合予以判定。从本院查明事实来看，《房屋买卖协议》签订之前，原被告双方确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订《借款抵押协议书》。但该协议签订之后，被告在难以偿还借款本息的情况下，经双方另行协商，重新签订《房屋买卖协议》。综合《房屋买卖协议》条款，双方不仅约定将借款本金转换为已付购房款，而且对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务均作出详细约定，双方在协议中达成的合意已经远远超出借款担保，而是对房屋买卖的全过程达成了一致意见。同时，从后续履约过程来看，原被告均完全按照《房屋买卖协议》载明内容履行主要义务，即原告依约按期偿还剩余按揭款——如若仅为担保合意原告既无义务也无必要实施偿还按揭款项的行为，被告接受原告付款行为，将房屋相关资料全权交付原告，且通过出具《公证书》的方式，为原告实际接收案涉房屋排除障碍。由此通过双方外部行为可以认定双方合意已经发生转变。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除法律特别规定禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在二被告难以清偿债务时，通过将其名下房产出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。根据最高人民法院指导性案例72号裁判要旨，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。因此，本案基础法律关系应为房屋买卖关系，对于被告主张的应当按照民间借贷审理的抗辩，本院不予采纳。 庭审中被告张芸川、代福宣申请对《房屋买卖协议》的第一页、第三页中本人签字和手印的真实性予以鉴定，本院依法委托成都联合司法鉴定中心进行鉴定，鉴定机构资质完备，程序合法，对于《司法鉴定意见书》中认定合同签字捺印系被告所为的鉴定结果，本院予以采信。据此认定《房屋买卖协议》系原被告双方真实意思表示，且不违背法律强制性规定，当属合法有效。在《房屋买卖协议》有效的前提，原被告均应按照协议条款全面履行义务。庭审中，被告以原告不符合购房条件为由主张合同履行不能，本院认为，原被告签订合同和支付首付款的行为均发生在成都市限购政策出台前，二原告购买案涉房屋不受成都市限购政策的影响。同时，抵押权人农业银行蜀都支行明确表示同意原告代被告清偿剩余按揭贷款，并协助原告办理抵押注销手续，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，在抵押权人的合法权益在充分保障的情况下，该房屋买卖合同履行并无障碍，应当继续履行，被告及第三人应在原告履行清偿全部房屋价款后，协助原告办理解除抵押手续。同时，因案涉房屋尚未取得不动产登记权证，暂不具备过户条件，被告应在案涉房屋具备过户条件之后，协助原告办理房屋过户手续。 另被告抗辩本案已过诉讼时效，原告胜诉权已经消灭。本院认为，根据双方签订的《房屋买卖协议》第四条第二款之约定“乙方（原告）在代甲方（被告）付清最后一笔抵押贷款后，办理房屋过户手续”。案涉房屋银行贷款未清偿完毕，合同尚处于履约状态之中，原告请求与时效规定不悖。 综上所述，原告魏泉、吴芹玲的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告魏泉、吴芹玲与被告张芸川、代福宣签订的《房屋买卖协议》有效； 原告魏泉、吴芹玲于本判决生效之日起十五日内代被告张芸川、代福宣偿还第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行案涉房屋的剩余按揭贷款（具体金额以代偿当日张芸川、代福宣所欠该行本息计算）； 被告张芸川、代福宣及第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行在原告魏泉、吴芹玲履行本判决第（二）项义务后十五日内协助办理案涉房屋解除抵押手续； 被告张芸川、代福宣在原告魏泉、吴芹玲履行本判决第（二）项义务后，且在案涉房屋具备过户条件之日起十五日内协助原告魏泉、吴芹玲办理所有权过户登记手续； 驳回原告魏泉、吴芹玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,400元、保全费4,420元、鉴定费11,800元，共计23,620元，由被告张芸川、代福宣承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李任舟 人民陪审员  左都元 人民陪审员  雷代华 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  刘 逊