贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2730民初1395号 原告：熊礼艳，女，汉族，1974年11月17日生，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：叶田智，贵州宏贯律师事务所律师，特别授权。 被告：龙里碧桂园置业有限公司，住所地：贵州省龙里县谷脚工业园区，统一社会信用代码：915227300720188166。 法定代表人:黄士冯，总经理。 委托诉讼代理人：段鹏程，男，汉族，1989年7月29日生，住贵州省贵阳市云岩区，系龙里碧桂园置业有限公司职工，特别授权。 委托诉讼代理人：李玲，女，汉族，1992年7月10日生，住江西省赣州市兴国县，系龙里碧桂园置业有限公司职工，特别授权。 原告熊礼艳与被告龙里碧桂园置业有限公司（以下简称：碧桂园公司）商品房屋预售合同纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告熊礼艳及其委托代理人叶田智，被告碧桂园公司的委托代理人段鹏程、李玲均到庭参加诉讼。庭审后，经原被告双方同意，本院依法委托贵州皓天价格评估司法鉴定所，对本案诉争的门面内存在的剪力墙、立柱，对门面使用价值的影响进行鉴定，鉴定机构于2018年10月27日出具鉴定报告，鉴定报告经原被告双方质证。本案现已审理终结。 原告熊礼艳的诉讼请求：1、请求判决被告赔偿原告的损失258875元；2、请求判令被告支付房屋租金6043元，第一、第二项诉请合计264918元（按照房屋价值的资金占用费6%计算，暂计算至起诉之日，至款项实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2017年2月10日，原告与被告龙里碧桂园置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的商品房并支付购房的总价款862918元。原告系被告龙里县碧桂园置业有限公司名下物业碧桂园天麓1号（风景四号楼商铺）买受人。2018年4月底，被告通知原告收验房，原告按照被告的要求实际查看，发现商铺内均建有3个长宽分别为0.44×0.43、0.535×0.34、0.43×0.435米，垂直高度约5.6米的巨大水泥柱及两面长宽分别为1.64×0.225、1.2×0.24，高约5.6米的隔断墙。但根据《房屋分户平面图》显示：商铺内并无上述规划设计体现，被告隐瞒真实情况。房开商对涉案房屋擅自增加水泥柱及隔断墙，致使现有房屋设计与前期预售宣传的不一样，有悖于原告对商铺的合理期待且该设计难以修改。房开商与购房人签订商品房买卖合同前，应将商品房项目范围内对合同订立及房屋价格确定有重大影响的情况告诉购房人，以便购房人在充分知悉的情况下决定是否购买。然而，在本次商品房买卖过程中，被告为了达到诱使购房人订立商品房买卖合同的目的，隐瞒商铺内存在巨大水泥柱及隔断墙这一买卖合同订立的重要事实。被告销售人员向买受人介绍、宣传商铺情况之时亦从未提及房屋内部实际情况，并多次承诺与《房屋分层分户平面图》一致，在原告签订《商品房买卖合同》之前后也均未以任何形式告知该商品房存在前述问题。对于房屋损失的计算，原告是按：房屋面积差异、直接影响的使用面积、明显受影响的使用面积、整体使用价值影响扣减的面积，计算出总补偿面积为32.698平方米，但原告实际只按照房屋套内面积的30%，即24.3平方米，乘以单价，计算出要求被告赔偿损失的总金额为258875元。 综上，因买受人双方在信息上的不对等，被告的上述行为符合虚假宣传的构成要件，属于故意隐瞒真实情况的违约行为，严重影响涉案商铺上层空间利用，商铺用途及商业使用价值。请求人民法院依法查清事实，支持如上诉请。 被告碧桂园公司辩称：1、根据商品房买卖合同司法解释，商品房买卖以合同为准，合同中没有具体设施及结构的情况，所以我方并没有隐瞒真实情况，合同中也没有约定房屋中没有水泥柱，双方在签订合同前，我方已详尽告知原告涉案商铺的相关信息，其对涉案商铺的现状、周边环境及交易条件已有充分的了解，所以我方并没有违约；2、承重柱作为整个建筑物的主体框架基础设施，是必然存在的客观事实，涉案的商铺从未更改过规划、设计，且已通过规划竣工验收。由于合同中约定房屋结构为钢架结构，原告应当知道房屋中有柱子的，现原告辩称不知，但没有证据证明，所以原告的理由不成立的；3、我方已履行交付义务，现因原告自身原因拒不收房。由于门面还没有交付，物权还没有转移，原告所称的损失及租金是不能得到支持的；4、原告商铺内的柱子并不影响其正常使用，且柱子所占面积极小，对其商业价值并无影响，原告认为柱子导致其大面积不能使用，没有事实依据。即使交付的房屋有瑕疵，对原告的使用造成一定的影响，但其影响也应只限于柱子所占面积及空间。现原告并未提交任何材料证明其因柱子受到损失，就主张按合同金额的30%计算损失，明显违背合同约定及法律规定，故原告所称的损失无计算依据，我方不认可；5、根据合同我们交付面积是符合约定的，所以我方不存在违约。综上，原告计算损失的依据及方式并不合理，被告在没有合同约定及法律规定的前提下，无需支付其损失，请法院驳回原告的全部诉讼诉请。 针对商铺内存在的两段剪力墙、四根钢筋水泥柱对商铺的使用价值影响的问题，经原被告双方同意，本院委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对上述问题进行鉴定，鉴定机构的鉴定意见为：因承重立柱和剪力墙体占用面积，使使用面积减少而导致的直接损失为16326元；立柱及墙体影响房屋使用造成的贬损值损失为103304元。最终的价格鉴定意见为：碧桂园天麓1号四号楼负1-7号门面内立柱及墙体造成的门面价值贬损在鉴定基准日的鉴定价格为119630元。 原被告双方针对鉴定意见的质证意见为： 原告熊礼艳的质证意见为，对鉴定意见没有意见，以鉴定意见为准。 被告碧桂园公司质证意见为，1、鉴定机构没有按照法院的要求对房屋的使用价值进行鉴定，对房屋的商业价值也做了鉴定，鉴定范围超出了法院指定的鉴定范围；2、对立柱和承重墙占用面积造成的直接损失的鉴定意见无异议，但对商铺商业价值贬损鉴定的结果不认可，商铺价值贬损属于商业风险的范畴，应该由买受人承担。 本院认为，作为鉴定对象的碧桂园天麓1号四号楼负1-7号门面，因与原告熊礼艳购买的碧桂园天麓1号峰景四号楼负1-6号的商铺，均在同一排门面，两个商铺的面积及内部存在四根立柱，两面剪力墙的位置、面积基本相同。鉴定前，原被告双方均同意以负1-7号门面的鉴定意见，作为负1-6号门面的鉴定意见。本院委托鉴定的内容为：对碧桂园天麓1号四号楼负1-7号门面内的四根立柱及两侧墙体中部延伸两段承重墙对门面的使用影响及影响程度、价值进行鉴定。因被告出售给被告的是门面，即商铺。原告购买门面的目的，是从事商业活动，体现商业价值，故鉴定机构在鉴定过程中考虑商铺的商业价值的贬损，仍是在本院委托价值鉴定的范围之内，故被告提出的质证意见，本院不予采纳，对鉴定意见本院予以采纳。 经审理查明，2017年2月10日，原告熊礼艳与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，原告购买该由被告开发建设的，位于龙里县××脚镇××大道××号碧××号楼××号的商铺，建筑面积84.1平方米，套内建筑面积81.09平方米，按套内建筑面积的单价10641.48元计算，总价款862918元，2018年4月30日前交房。签订合同后，原告如约支付了全部购房款862918元，原告与被告在龙里县房地产管理局办理了商品房预售合同的备案登记。2018年4月，原告在接收商铺时，发现商铺内存在：从商铺左右侧墙体的中部分别向中间延伸的两段剪力墙的面积为：剪力墙1：1680mm×250mm；剪力墙2：1230mm×250mm；四根钢筋水泥立柱的面积为：柱1：390mm×440mm，柱2：430mm×420mm，柱3：350mm×540mm，柱4：430mm×440mm。四根立柱在门面内的分布的位置，除柱1与左侧墙体相连，距离后面墙体2460mm外，其余三根立柱与周边墙体不相连，与墙体最近的距离970mm、最远的距离3280mm，三根立柱分别独立的分布在门面内的不同位置，占据不同的空间。原告认为商铺内存在的两段承重墙、四根钢筋水泥柱影响了商铺的使用价值，故拒绝接收商铺。在《商品房买卖合同》中附的房屋分层分户平面图中，并没有标示在负1-6号商铺内存在两段剪力墙、四根钢筋水泥柱。贵州皓天价格评估司法鉴定所受本院委托，对商铺内存在的两段剪力墙、四根钢筋水泥柱对商铺的使用价值进行鉴定，鉴定的意见为：碧桂园天麓1号四号楼负1-7号门面内立柱及墙体造成的门面价值贬损在鉴定基准日的鉴定价格为119630元。 以上事实，有原、被告双方的陈述，龙里县商品房预售合同备案登记表、龙里天麓一号认购书、收据、银行流水回单、《商品房买卖合同》、房屋分层分户平面图、现场照片、（2018）皓鉴字第488号《鉴定意见书》的证据经庭审质证，足以认定，本院予以认定，并在卷佐证。 本院认为，《商品房买卖合同》中附的房屋分层分户平面图或合同的文字内容，没有显示或说明负1-6号门面内存在两段剪力墙、四根立柱，且被告也未提供证据证明在与原告签订商品房买卖合同时已经履行告知原告门面内存在剪力墙、立柱的事实，故推定被告出售给原告的负1-6号门面内没有两段剪力墙、四根立柱。但客观上，现负1-6号门面内存在的两段剪力墙，四根立柱，占据了门面的使用面积，影响了门面空间的使用，对门面的使用价值、商业价值造成贬损。原告选择要求被告承担赔偿损失的违约责任，符合法律规定和本案事实，故原告要求被告赔偿门面贬损价值损失的诉讼请求，本院按鉴定机构鉴定门面贬损价值119630元予以确认，并予以支持。被告按期交付门面，而原告拒绝接受，故造成原告门面租金的损失，应由原告自行承担，被告据此提出的抗辩理由，本院予以采纳，对原告要求被告支付租金6043元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下： 一、被告龙里碧桂园置业有限公司在判决生效后十五日内，赔偿原告熊礼艳购买的碧桂园天麓1号四号楼负1-6号门面的价值贬损119630元； 二、驳回原告熊礼艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案受理费2637元（已减半收取），原告熊礼艳承担1291元，被告龙里碧桂园置业有限公司承担1346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨红卫 二〇一八年十一月八日 书记员  李碧静