安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终2061号上诉人（原审原告）：芜湖宝鼎再生资源有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：杨明华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡斌，安徽卓人律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈运龙，安徽皖通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖国峰机械制造股份有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江经济开发区。法定代表人：盛世峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王聿旭，安徽吉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文君，安徽吉和律师事务所律师。上诉人芜湖宝鼎再生资源有限公司（以下简称宝鼎公司）因与被上诉人芜湖国峰机械制造股份有限公司（以下简称国峰公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法（2017）皖0207民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭。因当事人未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝鼎公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人所租赁的土地中，国峰公司已取得土地使用权的有2.23亩，但根据鸠江区国土部门出具的伟星遥感照片，上诉人所租赁的土地完全不再国峰公司取得使用权范围之内。即便一审法院认定属实，上诉人租赁标的系整块土地，其中的2.23亩不能实现上诉人的合同目的，租赁合同应当全部无效。二、因国峰公司的过错导致电缆、监控、活动房、货物堆场、混凝土场地、行车梁及地磅基础已经发生全损，并导致上诉人支付拆除费用98000元。芜湖市国土资源局鸠江分局2017年5月9日向上诉人发出《责令违法通知书》，告知上诉人主动纠正违法行为、消除违法状态，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。上诉人在此种情况下申请芜湖市法信公证处对现场资产进行了实况录像，并由芜湖平泰资产评估有限公司作出了相应的《资产评估报告》。根据最高人民法院的相关规定，被上诉人并没有提交相应证据反驳上述《资产评估报告》，应当本案的定案依据。三、本案中，国峰公司违法行为在先，上诉人按照行政机关的要求纠正了违法行为，一审判决结果却让国峰公司因违法行为而获益，上诉人却因守法遭受损失，违背了司法最基本的价值取向。国峰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。宝鼎公司向一审法院起诉请求：1、确认宝鼎公司和国峰公司签订的《场地租赁合同》无效；2、判令国峰公司租金15万元及保证金2万元；3、判令国峰公司赔偿各项损失合计1940021元（其中门式起重机550000元、地磅37500元、现代挖机375000元、两台剪断机合计9800元、打包机14000元、电缆29601元、监控6500元、活动房134400元、货物堆场327600元、混凝土场地279620元、行车梁及地磅基础176000元）；4、由国峰公司承担本案的诉讼费用。一审期间，宝鼎公司将诉讼请求第三项变更为判令国峰公司赔偿其各项损失合计1051721元（含电缆29601元、监控6500元、活动房134400元、货物堆场327600元、混凝土场地279620元、行车梁及地磅基础176000元、土地复原费98000元）。一审法院认定事实：2013年12月10日，芜湖鸠江经济开发区管委会因引资项目向国峰公司交付土地31亩。2014年7月28日，国峰公司自芜湖市国土资源局实际受让14154平方米(21.23亩)的国有建设用地使用权。国峰公司在此已建成冲压车间及大部件加工车间。2016年10月29日，杨明华与国峰公司李万和签订《场地租赁意向协议》，约定国峰公司将其受让的上述土地中(位于鸠江开发区永安路**)约8000平方米（约12亩）的场地出租给杨明华使用，用于堆放建材、工程机械、废旧物资以及按照承租方需要在场地内对回收物资进行分类、加工、处理、销售等；租期为8年（自2017年1月1日起至2025年1月1日止）；租赁保证金为20000元；前4年每年租金150000元，后4年每年租金180000元。2016年11月5日，杨明华（乙方）与国峰公司（甲方）签订《场地租赁合同》一份，约定甲方将位于鸠江开发区永安路66号的厂房北面空场地租赁给乙方使用，用途为废旧金属堆场（不得污染环境）；租期为8年（自2017年1月1日起至2025年12月25日止）；保证金及租金数额等事项的约定与《场地租赁意向协议》约定相同；双方还对其他事项进行了约定。2016年12月20日和21日杨明华向国峰公司交纳了第一年的租金150000元和保证金20000元。杨明华承租上述土地后于2016年11月18日注册成立了宝鼎公司，并购置大型机械设备后在该土地上安装开始生产作业。2017年3月24日，芜湖市国土资源局鸠江分局向国峰公司发出《责令改正违法行为通知书》，责令国峰公司在收到通知书后15日内，将非法占用的约10亩建设厂房的地块恢复原状。2017年5月1日，国峰公司向宝鼎公司发出《对宝鼎再生公司的整改通知书》，认为宝鼎公司有废旧物品加工、堆放高危高污染物品、在租赁场地进行施工等几项违反《场地租赁合同》行为，要求其在2017年5月15日前整改完毕。2017年5月9日，芜湖市国土资源局鸠江分局向宝鼎公司发出《责令停止违法行为通知书》，认定宝鼎公司未经批准，占用鸠江开发区永安路66号北侧集体土地建设工棚、架设航车及堆放废旧物资的行为涉嫌违法，并责令其立即停止该违法行为，听候处理。2017年6月6日，芜湖鸠江经济开发区管委会作出《关于芜湖国峰机械制造股份有限公司土地权属问题的说明》，载明国峰公司与芜湖市鸠江区招商局签订的投资协议计划用地约31亩，实际取得14154平方米（约21.23亩）工业土地使用权，该项目已建成冲压车间及大部分加工车间，综合楼、铆焊加工车间及模具制造车间、职工食堂车间未建设。后国峰公司在未经许可的情况下将项目计划用地北侧未取得土地使用权的土地租赁给宝鼎公司建设使用，构成违法用地事实，鸠江国土分局已立案查处，要求拆除恢复原状。宝鼎公司未经合法授权许可，违法占用国有土地，非法从事废旧钢铁物资回收加工处理，要求国峰公司、宝鼎公司立即停止侵权行为并将土地恢复原状。本案审理中，宝鼎公司已将涉案场地上的机械设备、建筑物等设施进行了拆除。2017年9月22日，安徽芜湖鸠江经济开发区管委会土地规划局工作人员前往国峰公司违法用地现场踏勘，并出具证明载明：“该地块上原有建筑物及机械设备等已全部拆除，土地尚未按国土部门要求复垦完毕”。另查明：1、2017年5月12日，宝鼎公司委托芜湖平泰资产评估有限公司对其在案涉租赁场地上的设备8项及构筑物4项进行评估，芜湖平泰资产评估有限公司作出平泰评报字（2017）061号资产评估报告书，以2017年5月10日为评估基准日，上述资产的现时价值评估为2324766.95元（其中门式起重机550000元、地磅37500元、现代挖机375000元、两台剪断机合计186200元、打包机266000元、电缆28120.95元、监控6175元、活动房131712元、货物堆场311220元、混凝土场地265639元、行车梁及地磅基础167200元）。2、本案审理中，国峰公司向本院提交《情况说明》一份，认为宝鼎公司清理现场未告知国峰公司负责人，擅自将国峰公司价值43300元的资产一并移位使用，宝鼎公司应予赔付。一审期间，宝鼎公司申请对芜湖平泰资产评估有限公司（2017）061号资产评估报告书中门式起重机、地磅、活动房、货物堆场、混凝土场地、行车梁及地磅基础的折旧、拆除搬迁、恢复原状的费用进行鉴定。中国建设银行股份有限公司安徽省分行受芜湖市中级人民法院委托进行鉴定，该行于2017年12月15日作出《咨询意见函》，载明：因当事人无法提供图纸、签证等有效证据资料，且现在所有构筑物等已全部拆除，无法实地丈量。该案件无法进入工程造价鉴定程序。一审法院认为，（一）2012年项目引资时，国峰公司与芜湖市鸠江区招商局约定的计划用地为31亩，2013年芜湖鸠江经济开发区管委会向国峰公司交付了31亩用地，但在2014年国峰公司实际受让的土地使用权仅14154平方米（21.23亩），即芜湖鸠江经济开发区管委会原交付的31亩土地中有9.77亩地国峰公司未取得合法使用权。国峰公司在未取得合法使用权、又未经许可的情况下，将包括该9.77亩土地在内的12亩土地出租给宝鼎公司使用，违反法律规定，故双方签订的《场地租赁合同》中国峰公司将已取得土地使用权的2.23亩土地出租给宝鼎公司使用，符合法律规定，应为有效；将未取得土地使用权的9.77亩土地出租给宝鼎公司使用，违反法律规定，应为无效。宝鼎公司主张其实际租赁场地的面积仅约10亩，且均未取得土地使用权，与双方合同约定不符，不予支持。（二）关于宝鼎公司主张返还租金150000元及保证金20000元。依据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。故双方签订的《场地租赁合同》中无效部分的场地租金应予返还，为122125元（9.77亩÷12亩×150000元）；有效部分的场地租金根据实际使用情况予以返还。因宝鼎公司于2017年5月9日收到芜湖市国土资源局鸠江分局的《责令停止违法行为通知书》，责令其立即停止违法行为，自该日起宝鼎公司租赁场地的目的已不能实现，故此后的场地租金及宝鼎公司缴纳的保证金，国峰公司应予退还。因宝鼎公司缴纳的租金150000元中有效出租的场地租金为27875元（2.23亩÷12亩×150000元），已使用场地4个月零九天，剩余租金为27875元÷365天×（365天－129天）=18023元。故国峰公司共应返还租金140148元。宝鼎公司主张的返还保证金20000元，合法有据，予以支持。（三）关于宝鼎公司要求国峰公司赔偿各项损失1051721元的主张。宝鼎公司为证明其损失，自行委托芜湖平泰资产评估有限公司对其相关设备及建筑物进行评估，评估价值为232.47万元。但该证据仅能证明宝鼎公司在涉案场地堆放的物资及建设的相关设备、活动房等资产进行评估时的现时价值，而非宝鼎公司的实际损失。本案审理中，宝鼎公司在未通知法院，也未通知国峰公司到场的情况下，自行将相关设备、物资进行了拆除、搬迁，并在拆除后申请法院委托鉴定其折旧、搬迁等费用，但鉴定部门因当事人无法提供图纸、签证等有效证据资料，且现在所有构筑物等已全部拆除，无法实地丈量而不能鉴定。因宝鼎公司提供的《资产评估报告》不能证明其主张的门式起重机、地磅、活动房、货物堆场、混凝土场地、行车梁及地磅基础的折旧、拆除搬迁、恢复原状的费用，宝鼎公司也未能提供其他证据证明其该损失，故对宝鼎公司要求国峰公司赔偿其电缆、货物堆场、行车梁等损失合计1051721元的主张，本院不予支持。(四)国峰公司认为宝鼎公司在拆除过程中将国峰公司所有的电缆、基础石材等材料一并移位使用，应赔偿其损失，但国峰公司未提出反诉，故对国峰公司的该主张，不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、宝鼎公司与国峰公司于2016年11月5日签订的《场地租赁合同》中2.23亩场地租赁合同有效，9.77亩场地租赁合同无效；二、国峰公司于判决生效后十日内返还宝鼎公司租金140148元，保证金20000元，合计160148元；三、驳回宝鼎公司的其他诉讼请求。案件受理费15796元，由宝鼎公司负担13725元，国峰公司负担2071元。二审期间宝鼎公司提交银行对账单及现金日记账，证明其在电缆、监控活动房、货物堆场、混凝土场地、行车梁及地磅基础等项目中世纪支付的部分费用，评估报告所对应的项目的评估价值是客观、合理的，评估报告应当作为证据采信。本院组织双方当事人进行质证。因银行对账单仅能证明资金往来，现金日记账系上诉人单方制作，不能达到上诉人的举证目的，故本院不予采信。本院二审认定的事实与一审相同。本院认为，本案争议的焦点为：一、宝鼎公司与国峰公司签订的《场地租赁合同》效力如何认定；二、宝鼎公司是否存在损失，国峰公司是否应当承担相应的赔偿责任。关于焦点一、国峰公司租给宝鼎公司的土地中，大部分未获得合法的土地使用权，国峰公司的行为构成了无权处分，因事后国峰公司的租赁行为未得到相关国土部门的追认，相应的租赁合同应当认定为无效。虽然国峰公司就其中的2.23亩土地已经取得土地使用权，但在双方签订合同时，国峰公司已经知晓宝鼎公司租赁土地用作废旧物资堆放，已经获得土地使用权的2.23亩土地，与尚未获得土地使用权的部分土地作为整体使用，若分割使用显然不能实现宝鼎公司签订场地租赁合同的目的，据此应当认定《场地租赁合同》整体无效。一审法院按照面积认定《场地租赁合同》部分无效，与法理不符，应予纠正。无效合同自始无效，国峰公司不能依据《场地租赁合同》取得相应租金，故国峰公司应当全额返还租金15万元及保证金2万元。关于焦点二、宝鼎公司基于对其与国峰公司在签订《场地租赁合同》信赖，对租赁场地进行了实际投入。在拆除相应的基建设施之前，公证部门对场地现状进行了录像，并制作了（2017）皖芜法公证字第1185号公证书。根据《公证法》的相关规定，经过公证的事实可以直接作为认定事实的依据。根据上述公证书，可以认定租赁场地存在地磅、工棚房、水泥地面、大型行车等建筑物和设备。宝鼎公司根据相关国土部门的要求对上述建筑物和设备进行拆除，存在一定的损失属于客观事实。宝鼎公司单方委托芜湖平泰资产评估有限公司对其在案涉租赁场地上的设备构筑物进行评估，属于自行委托相关部门作出的鉴定结论。并且该鉴定结论所依据的是宝鼎公司单方提供的合同及相关结算资料，削弱了该评估报告的公允性，但因租赁场地的现状已被破坏，不具备重新鉴定条件，故只能据此认定宝鼎公司的损失。国峰公司擅自将国有土地租赁给宝鼎公司，致使租赁合同无效，应当对合同无效承担全部责任，但考虑到上述资产评估报告在公允性方面的欠缺，本院酌情按照评估报告结论的60%确定宝鼎公司的损失。宝鼎公司主张的拆除及复垦费用98000元，因其所提交的系与第三方签订的合同及收款收据，且并无相应转款记录予以佐证，故该项费用视为宝鼎公司的单方主张，考虑到该笔费用发生的确定性，亦酌情按照50%确定其损失。基于上述理由，国峰公司应赔偿其各项损失合计50万元（其诉请的损失项目：电缆28120.95元、监控6175元、活动房131712元、货物堆场311220元、混凝土场地265639元、行车梁及地磅基础167200元、拆除费用98000元，合计1008066.95元，按照50%折算为504033.48元，本院酌情确定为50万元）。综上，上诉人宝鼎公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公证法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2017）皖0207民初2105号民事判决；二、上诉人芜湖宝鼎再生资源有限公司与被上诉人芜湖国峰机械制造股份有限公司2016年11月5日签订的《场地租赁合同》无效；三、被上诉人芜湖国峰机械制造股份有限公司于本判决生效后十日内返还芜湖宝鼎再生资源有限公司租金15万元，保证金2万元，合计17万元；四、被上诉人芜湖国峰机械制造股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿芜湖宝鼎再生资源有限公司各项损失合计50万元；五、驳回芜湖宝鼎再生资源有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15796元，由芜湖宝鼎再生资源有限公司负担8000元，芜湖国峰机械制造股份有限公司负担7796元；二审案件受理费13725元，由芜湖宝鼎再生资源有限公司负担7000元，芜湖国峰机械制造股份有限公司负担6725元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  戴玉海审判员  吕 斌二〇一八年十一月十三日书记员  王文成附：相关法条《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公证法》第三十六条经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。