青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2018）青0104民初2852号原告：果彩艳，公民身份号码：×××，女，满族，1960年6月26日出生，个体工商户，住西宁市。委托诉讼代理人：华正、周建国，青海凡圣律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：青海省西宁市城**西川南路****楼**。负责人：南积勋，该公司总经理。·委托诉讼代理人：姬治平，公民身份号码：×××，男，汉族，1986年2月6日，青海省庄和房地产开发有限公司法务主管，住西宁市××区号。委托诉讼代理人：宋静，公民身份号码：×××，女，汉族，1984年10月26日，青海省庄和房地产开发有限公司法务主管，住西宁市××区号。被告：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：，住所地：西宁市城中区城南新城大道**v>法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姬治平，公民身份号码：×××，男，汉族，1986年2月6日，青海省庄和房地产开发有限公司法务主管，住西宁市。委托诉讼代理人：宋静，公民身份号码：×××，女，汉族，1984年10月26日，青海省庄和房地产开发有限公司法务主管，住西宁市。原告果彩艳与被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海省庄和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法由审判员马元梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告果彩艳委托诉讼代理人华正、周建国，被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司及被告青海省庄和房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人姬治平、宋静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告果彩艳向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除YS0200265号《商品房预售合同》，由两被告连带返还原告购房款466423元。2、判令二被告连带承担逾期交房的违约金23321.15元。3、判令两被告连带承担经济损失127722.18元（2014年4月10日至2018年10月8日，按年利率6%计算）。4、判令两被告连带退还原告缴纳的契税、测绘费、印花费、办证费19247元。以上合计636713.33元。事实与理由：2014年8月28日原告与被告签订了YS0200265号《商品房预售合同》，约定被告将其开发的位于西宁市××区号房屋出售给原告，房屋总价款为466423元，之后原告付清了全部房款，但被告至今未按约定的2015年12月30日前交付房屋。根据合同约定，被告逾期交房超过三十日，原告有权解除合同，并要求被告承担已付购房款百分之五违约责任。另被告无法办理该房屋房产证情况下要求原告交纳契税、测绘费、印花税、办证费19247元，构成欺诈。被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司及被告青海省庄和房地产开发有限公司辩称，双方签订合同后，被告方已经向青海华联商厦商业管理有限公司交付原告所购商品房，委托华联公司管理经营，房屋已经实际交付，二被告不存在逾期交房的行为，不承担任何逾期交房的违约责任。被告欺诈事实不存在。合同订立三年之久原告请求解除合同，造成的损失原告应当自行承担。主张的违约金高于实际损失，人民法院应当予以调整，应当以实际损失为主。本院经审理认定事实如下：原告提交的证据：1、《商品房预售合同》及购房收据，证明了合同约定被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司应于2015年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房超过30日后买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付购房款，并按买受人已付款的百分之五支付违约金；原告依约已经履行了交付房款466423元及印花费、测绘费等19427元的事实。2、西宁市仲裁委员会（2018）宁仲重裁字第083-1号仲裁裁决书，证明了该系列案件被告在仲裁终审裁决前未向业主交房，所涉委托经营管理合同在该系列裁决书中被解除的事实，且在裁决中认定被告关联公司青海华联商厦商业管理有限公司为规避被告迟延交房向原告支付了37314元委托收益的事实。3、致业主函，证明被告因未能及时交房,向业主承诺赔付违约金的事实。被告当庭提交的证据：1、西宁市海湖新区“财富广场”授权收房委托书、西宁市海湖新区“财富广场”项目委托装修授权书，该证据是被告与其关联方青海华联商厦商业管理有限公司为规避被告不能按期交房所施行的办法，经西宁市中级人民法院核实，被告事实上并未交付房屋，该证据不予采用。2、委托经营管理合同、补充协议，该合同因被告不能交付房屋，委托方合同目的无法实现，已被法院予以解除，不能作为本案证据使用。本院认为，原告与被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司订立《商品房预售合同》后，原告已履行了合同义务，被告不能按期交房，应当承担违约责任。原告合同目的不能实现，提出解除合同及退还购房款、印花费、测绘费等费用的请求应予支持。原告既主张了违约金，又主张了赔偿经济损失的违约责任，经济损失的主张就是对其违约金的弥补，应支持其一。鉴于逾期交房时间较长，原告的实际经济损失高于违约金，可支持原告赔偿经济损失请求，应自被告逾期交房开始起算实际经济损失。自2016年1月1日至2018年10月8日以实际交房款按照年利率6%计算实际经济损失，但应当减除原告已收取的固定委托收益。原告提出二被告承担连带责任的请求因被告青海庄和房地产开发有限公司西宁分公司是被告青海庄和房地产开发有限公司的分支机构，不具有法人资格，其责任应当由被告青海庄和房地产开发有限公司承担，此请求不予支持。原告提出被告不能办理房屋产权证而收取办证费用构成欺诈的意见，因能否办理产权证是由国家行政法律法规所确定，对此社会公众应予知晓。且被告收取办证费用应属代理行为，并非购房合同成立要件，故原告此意见不予采纳。被告提出不存在逾期交房行为的辩称与查明事实不服，不予采纳。综上所述，被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司与原告订立《商品房预售合同》后，不能依约按期交房，构成了违约，致使原告合同目的不能实现，原告提出解除合同的请求应予支持，被告应当退还所收购房款等费用，并赔偿经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告果彩艳与被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司订立的YS0200265号《商品房预售合同》予以解除。二、被告青海庄和房地产开发有限公司退还原告果彩艳购房款466423元，退还收取的印花费、测绘费等费用19247元，并赔偿原告经济损失40267.69元。以上合计为525937.69元，于判决生效后十五日内履行。三、驳回原告果彩艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10167元，减半收取5083.5元，由原告果彩艳负担983.5元，被告青海庄和房地产开发有限公司负担4100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  马元梅二〇一八年十一月二十八日书记员  董新华附法律文书：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。