江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0117民初4595号 原告：南京市溧水区明都苑住宅小区业主委员会，住所地南京市溧水区交通路30号。 法定代表人：朱玉贵，该单位负责人。 原告：南京市溧水区交通路社区物业服务中心，住所地南京市溧水区交通路99-9号。 负责人：黄秀凤，该单位主任。 上列两原告共同委托诉讼代理人：周敦福，江苏同心园律师事务所律师。 上列两原告共同委托诉讼代理人：郭永胜，系业主委员会的副主任，1952年5月27日生，汉族，住南京市溧水区。 被告：赵海燕，女，1963年6月15日生，汉族，住南京市溧水区。 被告：南京绿园房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132011772838553X2，住所地南京市溧水区永阳街道明都苑2幢。 法定代表人：王志发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雍溧，江苏全衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李卉，江苏全衡律师事务所实习律师。 原告南京市溧水区明都苑住宅小区业主委员会（以下简称明都苑业委会）、南京市溧水区交通路社区物业服务中心（以下简称交通路服务中心）与被告赵海燕、南京绿园房地产开发有限公司（以下简称绿园公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明都苑业委会、交通路服务中心的共同委托诉讼代理人周敦福、郭永胜，被告赵海燕，被告绿园公司的委托诉讼代理人雍溧、李卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明都苑业委会、交通路服务中心向本院提出诉讼请求：一、确认被告赵海燕占有的位于明都苑小区内房屋所有权归原告所有，赵海燕退出占有的房屋；二、诉讼费由被告负担。诉讼过程中，明都苑业委会、交通路服务中心变更诉讼请求为：要求两被告返还明都苑小区内的配套公建用房及门卫用房给明都苑全体业主（赵海燕退还公建用房，绿园公司退还门卫用房）。事实和理由：溧水县建设局于2003年5月21日颁发溧城规字【2003】031号建设工程规划许可证，由绿园公司建设，明都苑小区04、06、07及09幢住宅楼，其中包括一幢二层楼房为小区配套公建。后该配套公建房被赵海燕占有并使用，同时，绿园公司还占有小区门卫的房屋作为棋牌室对外经营。业主及街道办事处工作人员多次交涉，要求被告退出房屋，但被告不予理睬并与业主发生冲突。被告占有的房屋属于明都苑小区业主共有，被告无权占有并对外经营。为维护全体业主的合法权益，故诉至法院。 另，交通路服务中心在办案中不主张任何权利，仅仅是协助明都苑业委会提起诉讼（律师费、诉讼费均系交通路服务中心交纳）。 被告赵海燕辩称，1、2013年，赵海燕与绿园公司签订了《租赁合同》，绿园公司将其位于溧水区交由赵海燕使用，租期15年，自2013年9月1日起算，房屋由赵海燕一直承租至今；2、赵海燕一直按合同约定向绿园公司缴纳租金；3、作为承租人，不论法院裁决最终谁是该处房产的产权人，赵海燕坚决要求履行《租赁合同》所确定的内容，直至租赁期满。 被告绿园公司辩称，1、原告一主体不适格。根据法律规定，业主委员会作为业主大会的执行组织，必须严格在法律规定的范围内履行职责，无权直接以当事人的身份提起确认房屋所有权之诉。2、原告二主体不适格。物业服务中心并非法律意义上的主体，既不是法人，更不是自然人，也不是其他社会组织，不具有当事人的主体资格。3、赵海燕与绿园公司签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。4、案涉房屋系绿园公司所建，建造该房屋的成本并未分摊到出售给各业主的房屋中，故本案讼争房屋的权利人属于绿园公司。5、小区物业用房的占有和使用权人为该小区的物业管理公司，业委会无权占有和使用。明都苑小区建成后一直由绿园公司投资设立的南京绿园物业管理有限公司对小区进行管理，至今仍是明都苑小区的物管公司，原告未举证证明已聘请了其他的物管公司，即使确定了小区物管用房属于全体业主共有，物管用房也只能由其所选聘的物管公司占有使用。综上，请求法院驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、南京市业主委员会备案表；2、企业登记资料查询表；3、建设工程规划许可证；4、南京市溧水区住房保障和房产局出具的情况说明；5、绿园公司与南京绿园物业管理有限公司签订的《委托协议》。被告赵海燕对上述证据没有意见。被告绿园公司对上述证据的真实性无异议，但对原告的证明目的不予认可，证据1，备案表仅仅是永阳街道办事处盖章确认，应当有房产局的物业管理科进行登记，且业委会能否主张物管用房，在法律上存在问题；证据3，案涉的所谓配套公建房，从材料中标注的内容看不仅包括了物管用房还包括了卫生、医疗、会所、金融、邮电、用电站等，因此该公建房不仅仅是物管用房的问题；证据4，从形式上看，该证据不符合法律关于单位出具证据的要求，且房产局无权直接确认房屋的权利主体；证据5，该委托协议证明了明都苑小区截止到目前为止物业管理的工作系南京绿园物业管理有限公司承担，而小区的物业用房从法律上来界定都是由物业公司在使用和管理，到目前为止南京绿园物业管理有限公司并没有对小区的物业用房存在不够用或者是不能用的情况提出任何的异议，原告作为小区的业委会也没有选出新的物业公司对小区进行管理，也就意味着认可南京绿园物业管理有限公司对小区的管理工作，既然明都苑小区有物业管理公司，且物业管理公司没有对物业用房提出过任何异议，那原告无权主张本案所要主张的权利。 被告赵海燕为证明其主张，向本院提交了如下证据：租赁合同。原告对该份证据的真实性不持异议，但该合同系无效合同，绿园公司对租赁物不享有所有权和使用权，无权出租。被告绿园公司对该证据不持异议。 被告绿园公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、溧水县商品房销售价格申报表，证明公共配套设施未分摊到商品房销售价里的事实（即未分摊到业主头上）；2、溧水县物价局文件，证明明都苑小区的物业管理公司一直是南京绿园物业管理有限公司；证据3，绿园公司公建房预算表，证明直到2013年12月，公建房的基础工程才开始施工的事实，本案讼争的房屋是在绿园公司与南京绿园物业管理有限公司签订了委托协议之后建造，业委会无权主张，案涉讼争房屋的所有权归开发商所有。原告对证据1的真实性无法确认，且该证据无法达到绿园公司的证明目的，不管有无分摊成本，不影响房屋的所有权属性；证据2，与本案无关，明都苑小区一直处于无人管理的状态，没有收取任何费用；证据3，真实性由法院核实，即使是真实的，仅能证明讼争房屋的工程造价，不能证明房屋系绿园公司所有，且房屋面积是177.81平方米，证明是小区配套的公建房，属小区全体业主所有。赵海燕的质证意见同辩称意见。 本院对双方当事人提交的证据均予以确认，并在卷佐证。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 1、2002年，绿园公司开发建设明都苑小区住宅楼，小区内规划了一幢约200平方米的二层楼，规划用途为配套公建（物管、医疗卫生、会所、金融邮电、用电站）。该公建房由绿园公司于2003年建设。2003年8月2日，绿园公司（甲方）与南京绿园物业管理有限公司（乙方）签订《委托协议》一份，其中约定：“由甲方将152套房屋移交给乙方管理；甲方在移交时……另配营业，公用房约200平方米。” 2、作为出租方（甲方）的绿园公司与作为承租方（乙方）的赵海燕签订《租赁合同》一份（未签署签约日期），其中约定：“一、房屋位置，明都苑小区中间二层楼；二、租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作美容院使用；三、租赁期限，该房屋租赁期为15年，自2013年9月1日至2028年8月31日止；四、租金及支付方式，该房屋的年租金为20000元，租金以现金方式支付，双方议定房租五年一付，另付1000元押金，房租到期提前一年支付下五年房租，押金不变。”2018年4月2日，赵海燕设立“南京市溧水区赵燕美容院”，经济性质为个体工商户。 3、2018年6月，明都苑业委会（第二届）成立并备案。 4、2018年10月10日，南京市溧水区住房保障和房产局出具情况说明一份：“明都苑小区于2003年经原溧水县建设局进行了建设工程规划许可审批，根据我局查阅有关档案资料（规划许可证及物业委托协议），开发建设单位绿园公司建设时配建了公建用房约200平米，该房屋性质为物业管理用房其它公用配建用房，根据江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12月24日审议通过的《江苏省物业管理条例》有关规定，该房屋属全体业主共有。” 5、明都苑小区目前未聘请物业公司管理。 本院认为，双方的争议焦点在于，一、原告是否有权提起本案诉讼，即原告的主体是否适格；二、案涉房屋（明都苑小区内的两层小楼及门卫用房）的权利人是谁。关于争议焦点一，业主委员会由业主大会会议选举产生，依法从事与物业管理有关的活动。本案中，明都苑业委会（第二届）已经选举产生且已备案，讼争房屋涉及全体业主的利益（讼争房屋可能为物业管理用房），明都苑业委会为维护全体业主的利益，有权提起本案诉讼。因交通路服务中心在本案中不主张任何权利，其主体问题在此不作评述。 关于争议焦点二，在明都苑住宅楼规划图中，案涉两层小楼标注为“配套公建（物管、医疗卫生、会所、金融邮电、用电站）”；在绿园公司与南京绿园物业管理有限公司签订的委托协议中也明确“移交营业、公用房约200平方米”；在南京市溧水区住房保障和房产局出具情况说明中载明“绿园公司建设时配建了公建用房约200平米，该房屋性质为物业管理用房其它公用配建用房……该房屋属全体业主共有。”绿园公司虽辩称该两层小楼未列入面积分摊给业主，但从上述材料可以看出，案涉两层小楼的性质为物业管理用房其它公用配建用房，且开发商已向物业公司进行了移交，故本院认定，案涉两层小楼及门卫用房应属明都苑小区全体业主所有。 由于绿园公司对案涉两层小楼不享有权利，故无权出租给他人，绿园公司与赵海燕签订的租赁合同，未获得明都苑小区业主的同意或追认，该租赁合同无效，赵海燕应将所占用的房屋返还。 综上，原告明都苑业委会的诉请，合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《江苏省物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告赵海燕将租用的位于明都苑小区内的两层小楼返还给明都苑小区业主。 二、南京绿园房地产开发有限公司将明都苑小区内所有的门卫用房返还给明都苑小区业主。 上列一、二项，均于本判决生效之日起三十日内履行完毕。 案件受理费13800元，由被告南京绿园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  赵 怡 人民陪审员  杨先珍 人民陪审员  焦美玲 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  程亚萍