广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初3282号原告：陈一皓，男，1995年6月21日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：陈文华，男，1962年9月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。被告：茂名市东信置业房地产开发有限公司，住所地：茂名市。法定代表人：朱任胜。委托诉讼代理人：谢锡祥、吴金容，广东海法律师事务所律师。原告陈一皓与被告茂名市东信置业房地产开发有限公司（以下简称茂名东信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告陈一皓及其委托诉讼代理人陈文华，被告茂名东信公司委托诉讼代理人吴金容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈一皓向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金人民币3492.15元给原告（本违约金有二笔，一笔是逾期在180日以内，以已付房款1164052元为本金，按万分之10计违约金，合款1164.05元；一笔是逾期超过180日以内，以已付房款1164052元为本金，按万分之20计违约金，合款2328.10元。二笔合计3492.15元）；2、请求判令被告支付逾期办证违约金给原告（本违约金以已付房款1164052元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计算期间自2018年8月25日起至原告取得房屋所有权证书日止）；3、请求判令被告支付逾期支付上述违约金的利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计息期间据实确定）；4、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：被告与原告于2015年11月5日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx，下称本合同）。按本合同约定，被告应当在2016年10月31日前向原告交付涉案商品房。然而被告向原告交房时间是2017年5月29日，逾期交房210日，按本合同约定，产生了二笔违约金，共计3492.15元。按双方签订的本合同的第二十条第（二）项约定，自2017年5月29日交房时起至2018年5月24日止，双方约定的360日办证期限已届满。同时自2018年5月25日起至2018年8月24日止，被告承诺的3个月刚性兑付期限亦已届至，但被告仍然未能办出涉案的房屋所有权证书。原告曾于2018年8月13日向被告寄发《关于违约事项的函》，请求被告履行合同义务，但被告未就原告的请求予以回复，没有任何解决方案。因此，根据最高院相关规定，被告构成违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院判如原告所请。被告茂名东信公司辩称，根据双方签订的买卖合同约定，不应该按原告计算方式来计算违约金，出卖人应当一笔支付，原告请求分两笔计算违约金属于重复计算。合同第二款第二项约定，出卖人如果未能在商品房交付360日内取得房产证，被告一次性免收原告三个月物业管理费作为赔偿金，而不是按照原告诉讼请求中的按银行规定金融机构计算利息。被告不能及时办理房屋产权证，是因为茂名市国土局需要整合东信公司六个不同土地统一发证。而茂名市国土局于2018年6月20日将宗地所有权证发给被告，被告在2018年12月前才能将房产证办理完毕。根据最高院相关法释解释，原、被告双方对违约金有明确约定，应当按照约定计算。我们双方约定按三个月物业管理费作为赔偿金计算。对原告诉讼请求第三点，原告在诉讼请求1、2是属于违约金，该违约金不存在利息问题，这是原告的重复请求，应不予支持。原告陈一皓围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》（编号xxxx）、《关于违约事项的函》、邮递回执、邮件送达信息、《住宅质量保证书》、收款收据（NO:xxxx）等证据；被告东信公司围绕其答辩依法提交了营业执照、法人代表证明书及法人身份证复印件、茂名市国土资源局多宗相邻土地经批准及不动产产权证书复印件；对双方提交的证据，经本院组织证据交换和质证，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月5日，原告陈一皓为买受人与被告茂名东信公司为出卖人双方签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定：第三条商品房基本情况第3款：该商品房第一条规定项目中的3、5号（C、D栋）商品房【栋】X单元x层x号xxxx房。第六条第2点：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8843.36元，总价款为人民币（币种）1164052元（大写壹佰壹拾陆万肆仟零伍拾贰元整）。第十一条第（一）项：出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）】不作累加。（1）逾期在X日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。……2.逾期在180日之内，出卖人一次性向买受人支付全部房价款万分之10的违约金。逾期超过180日后，出卖人应一次性向买受人支付全部房价款万分之20的违约金，合同继续履行。第二十条房屋登记第（二）项：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人一次性免三个月物业管理费作为赔偿金，并且承诺在约定办证日期满后起3个月内必须办出房屋所有权证书，否则买受人有权解除合同。合同签订后，原告陈一皓按照合同的约定支付购房款及相关费用。2017年5月29日,被告茂名东信公司将房屋交付原告陈一皓使用。2018年8月13日,原告陈一皓向被告茂名东信公司发出《关于违约事项的函》。截至庭审结束时止，被告茂名东信公司未能为原告陈一皓办理到涉案商品房屋的所有权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同已成立生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对双方当事人在本案中争议的焦点，分析认定如下：一、关于逾期交付房屋的违约金。根据合同的约定，被告应当在2016年10月31日前向原告交付该商品房，逾期在180日之内，被告一次性向原告支付全部房价款万分之十的违约金；逾期超过180日后，被告应一次性向原告支付全部房价款万分之二十的违约金，合同继续履行。被告于2017年5月29日才将房屋交付原告使用，已逾期210日，属逾期超过180日后的情形，应一次性向原告支付全部房价款1164052元的万分之二十即2328.10元。原告主张逾期交付房屋的违约金应分两段计算，逾期在180日内的为1164.05元，逾期超过180日的为2328.10元，因其主张不符合合同的约定，本院不予采纳，本院仅支持因被告逾期交付房屋应承担的违约金为2328.10元。原告主张被告逾期支付上述违约金应支付利息，没有依据，本院不予支持。二、关于逾期办理房屋所有权证书的违约金。根据合同的约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书，被告一次性免三个月物业管理费作为赔偿金，并且承诺在约定办证日期满后起3个月内必须办出房屋所有权证书，否则原告有权解除合同。被告辩称，原告未能按期办理房屋产权证，不是被告原因所致，是由于政府部门就六块土地统一办证而导致。根据合同相对性原则，违反合同的责任具有相对性，且由于政府部门的原因不属于不可抗力，对被告的辩称，本院不予采纳，被告应承担相应的逾期办理房屋所有权证的违约责任。截至2018年5月24日，被告已交付房屋给原告届满360日，原告未就此主张权利，属当事人民事自主处分行为，本院不予审查。截至2018年8月24日，离约定的办证日期已届满且超3个月，根据合同的约定，原告有权解除合同。原告若主张解除合同必定会造成原、被告双方更大的经济损失，且增加双方的讼累，不符合合同保护交易的基本原则，但造成原告逾期取得房屋所有权证的损失，被告应承担相应的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”在本案中，原告逾期取得房屋所有权证的损失数额难以确定，原告主张以总购房款1164052元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从约定办证日期届满且超3个月即2018年8月25日起计算至原告取得所有权证书之日止计算违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告逾期支付上述违约金应支付利息，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告茂名市东信置业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金2328.10元给原告陈一皓。二、限被告茂名市东信置业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理房屋所有权证违约金（违约金以1164052元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月25日计至原告陈一皓取得所有权证书之日止）给原告陈一皓。三、驳回原告陈一皓的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告陈一皓已预交），由被告茂名市东信置业房地产开发有限公司负担。被告茂名市东信置业房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告陈一皓，本院不作另行退收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。代理审判员  李志豪二〇一八年十一月十五日书 记 员  黄红梅附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。