广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初5076号原告（反诉被告）：周松华，男，1971年9月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，原告（反诉被告）：覃翠娟，女，1984年11月12日出生，汉族，身份证住址广西岑溪市大业镇大业社区花菊组**，公民身份号码4504581984********。上列两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。上列两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈列樟，广东香山律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴国忠，男，1992年1月8日出生，汉族，身身份证住址广东省中山市，/div>被告（反诉原告）：吴润棠，男，1951年6月15日出生，汉族，身身份证住址广东省中山市港口镇旧围街**，民身份号码4420001951********。上列两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：钟凯恒，广东品政律师事务所律师。原告周松华、覃翠娟与被告吴国忠、吴润棠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，被告吴国忠、吴润棠依法提起反诉。本院就本诉、反诉一并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）覃翠娟及原告（反诉被告）周松华、覃翠娟共同委托诉讼代理人黄俊科、陈列樟，被告（反诉原告）吴国忠及被告（反诉原告）吴国忠、吴润棠共同委托诉讼代理人钟凯恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周松华、覃翠娟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2017年10月24日的房屋买卖合同;2.被告双倍向原告返还定金100000元;3.被告赔偿原告履行买卖合同支出的中介服务费15000元;4.被告赔偿原告履行买卖合同支出的律师费1850元；5.本案诉讼费由被告承担；上述标的合计为116850元。庭审中，原告明确第5诉讼请求中包含案件受理费、财产保全费、财产保全担保费，其中财产保全担保费为500元。事实与理由：2017年10月24日，原、被告双方在居间方促成下签订了房地产买卖合同，约定：被告将其名下位于中山市港口镇××单元××房以117万的价格出售给原告，原告以银行按揭的方式支付该价款。同时，合同还约定，被告应无条件配合原告办理申请银行按揭贷款所需全部手续。合同还就原、被告双方权利义务、付款时间、费用承担、违约责任等有关事宜进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了定金5万元，支出了中介服务费1.5万元及办理银行按揭贷款的律师费1850元。但是，被告收到原告支付的定金后，却以各种理由拖延，拒绝配合办理银行贷款、评估的手续，直接导致原告的贷款申请迟迟未能获得银行审批。后原告贷款申请经银行审批通过后，原告及居间方立即通知被告前往国土部门办理过户手续，但被告却以该物业已经升值、合同价过低为由拒绝继续将该物业出售给原告。原告认为被告故意拖延配合办理贷款申请、拒绝办理该物业过户手续的行为已经构成违约，依法应该承担违约责任。被告吴国忠、吴润棠辩称：1.被告认为原告的起诉没有事实及法律依据，请求法院予以驳回，理由：原、被告签订合同后，原告开始办理按揭贷款手续，据被告了解建设银行及交通银行均不同意发放贷款给原告，直到2018年1月24日，原告才联系被告称工商银行的评估机构需到现场做评估。原、被告及评估公司协商后，最终确定在2018年1月29日进行现场评估，但工商银行在2018年2月9日，即现场评估后11天才出具二手房按揭贷款确认书。即便在2018年1月24日当天已办理现场评估，银行需要11天审核期间确定能否发放贷款给原告，所以根本不可能在2018年1月30日前出具二手房按揭贷款确认书。被告认为实际上本案是原告违约在先，根据双方签订的书面合同第6条第3款约定，如任何一方的原因，导致在2018年1月30日前尚不能到国土局办理过户更名手续，另一方有权解除合同，并按违约责任条款追究违约方责任，因此被告没有违约行为，请求法院驳回原告的诉求。反诉原告吴国忠、吴润棠向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2017年10月24日签订的房地产买卖合同；2.反诉被告已支付的定金10万元归反诉原告所有。事实与理由：2017年10月24日，反诉原告与反诉被告签订房地产买卖合同，约定反诉原告以117万元的价格出售其位于中山市港口镇××单元××房给反诉被告。合同第二条约定：“在银行按揭贷款承诺金额通知后5日内，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》并提件至国土房管部门”。第六条约定：“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失”“买卖双方一致同意，如买卖双方任何一方的原因导致2018年1月30日止尚不能前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续的，另一方有权终止本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任”。合同签订后，反诉被告开始办理按揭贷款手续。据反诉原告了解，建设银行、交通银行都不同意发放贷款给反诉被告。直到2018年1月24日，反诉被告才联系反诉原告称工商银行的评估机构需现场看房，反诉原、被告及评估公司协商后最终在1月29日进行了现场评估，但工商银行最终在2018年2月9日才出具二手房按揭贷款确认书。反诉原告并没有故意拖延或不配合反诉被告办理贷款申请。即便在2018年1月24日当天办理了现场评估，那么银行也需要11天的审核时间，根本不可能在2018年1月30日前出具二手房按揭贷款确认书。反诉原告认为，因本案反诉被告需向银行申请贷款97万，金额较大，因此迟迟未能找到同意发放贷款的银行机构，直至2018年1月底才联系到工商银行办理贷款。但工商银行在2018年2月9日才出具二手房按揭贷款确认书，已经过了双方约定前往国土部门、房管部门办理过户手续的最后期限即2018年1月30日前上不能办理过户手续，因为，反诉原告享有终止合同、没收定金的权利。反诉被告周松华、覃翠娟辩称，同意反诉原告的第1项请求，但认为构成违约的是反诉原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年10月24日，吴国忠、吴润堂作为卖方与作为买方的周松华、覃翠娟，作为经纪方的中山市融泰房地产代理有限公司（以下简称融泰公司）签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市港口镇××单元××房；转让成交价为117万元，第一部部分楼款买方同意在签署本合同时向卖方支付定金5万元，第二部分楼款买方须在买卖双方签署广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）当日支付首期款15万元，第三部分楼款买方以按揭贷款的方式付款；如买方须办理银行按揭，买方须于本合同签订之日起15个工作日内提交买方按揭申请所需资料，具体贷款金额以银行出具同意购房抵押贷款通知书为准，办理银行按揭所发生的费用概由买方自理，卖方须无条件配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；在银行按揭贷款承诺金额通知后5日内，买卖双方须签署广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）并递件至国土房管部门；鉴于经纪方已提供之居间服务，买方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费3万元；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；买卖双方一致同意，如买卖双方任何一方的原因导致2018年1月30日止尚不能前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续的，另一方有权终止本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任；卖方或买方任何一方未能依本合同卖出或买入该物业，则违约方须即时付予经纪方违约金3万元。该合同还记载了其他条款，其中备注部分手填：买卖双方约定签订合同当天先支付定金3万元，剩余定金2万元第二天支付。周松华、覃翠娟分别于2017年10月24日、2017年10月25日向吴国忠、吴润堂支付定金3万元、2万元。2017年11月25日，周松华、覃翠娟向融泰公司支付中介服务费1.5万元。2017年11月29日，案涉房屋的抵押登记被注销。2.2017年1月24日，覃翠娟通过微信要求吴国忠配合办理银行贷款的现场评估。同年1月29日，吴国忠配合办理了贷款的现场评估。同年2月5日，吴国忠与融泰公司工作人员电话联系，吴国忠表示房子想自己住，同意退定金给覃翠娟，并询问需要赔偿的数额，融泰公司工作人员表示最基本要退双倍定金。2018年2月9日，中国工商银行股份有限公司中山分行出具二手房按揭贷款确认书，表示待房产过户并办理了抵押手续后，同意向周松华发放期限22年，金额90万元的贷款。庭审中，周松华、覃翠娟主张该次贷款申请的时间是2018年1月中旬，在此之前于2017年11月7日左右至建设银行办理贷款申请，于2018年12月7日左右至交通银行办理贷款申请。3.2018年3月8日，融泰公司出具交易过程说明，表示周松华、覃翠娟于2017年11月7日向其提供了贷款所需的全部资料，认为因为吴国忠、吴润棠配合现场评估晚了才导致银行在2018年2月9日才出具二手房按揭贷款确认书，其此后联系吴国忠、吴润棠协助办理过户手续，但吴国忠、吴润棠表示房子已经升值不卖了，但同意退还定金。4.诉讼中，依周松华、覃翠娟的申请，本院依法查封了吴国忠、吴润棠的部分财产。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案地产买卖及居间合同由卖方吴国忠、吴润棠，经纪方融泰公司，买方周松华、覃翠娟共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分是买方周松华、覃翠娟与卖方吴国忠、吴润棠的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。周松华、覃翠娟与吴国忠、吴润棠均请求解除涉案地产买卖及居间合同，故该合同因双方意见一致而解除。本案争议的焦点是哪一方违约的问题。周松华、覃翠娟主张吴国忠、吴润棠未能配合办理案涉房屋的过户手续构成违约，吴国忠、吴润棠确认没有配合，但认为周松华、覃翠娟未能在2018年1月30日前取得银行同意贷款的批复文件构成违约在先。对此，本院认为，合同约定前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续的最晚时间是2018年1月30日，而买家选择银行贷款支付尾款的方式限定了办理过户更名需要先取得银行贷款的批复文件，故取得银行同意贷款批复的最晚时间亦应当时2018年1月30日。周松华、覃翠娟作为买方负担办理按揭贷款的主要义务，吴润棠作为卖方负有予以配合的次要义务。吴国忠、吴润棠于2018年1月24日接到配合现场评估的通知，实际于2018年1月29日履行了协助配合的义务，时间上略有迟延，但迟延的时间尚在合理的范围内，周松华、覃翠娟作为合同相对人负有一定的容忍义务，故吴国忠、吴润棠并不因迟延配合而构成违约。但相对人因此而增加的时间应当予以顺延，即周松华、覃翠娟取得银行同意贷款批复文件的时间应相应的顺延至2018年2月4日。周松华、覃翠娟实际于2018年2月7日取得银行同意贷款批复文件，时间上虽然有迟延，但迟延的时间非常短暂，且周松华、覃翠娟作为批复的被审查主体无法掌控批复的时间，故根据诚实信用的原则，吴国忠、吴润棠作为合同相对人同样具有一定的容忍义务。而且，吴国忠于2018年2月5日与融泰公司工作人员沟通时并未指出贷款手续迟延的问题，反而是以自己想住为由，同意退还定金，并询问需要赔偿的数额，由此可知其当时亦不认为周松华、覃翠娟因此而构成违约。据此，周松华、覃翠娟于2018年2月7日取得银行同意贷款批复文件并不构成违约。此外，需要说明的是，合同约定的“有权终止本合同”，实质上是法律规定的单方解除合同的权利，而解除合同需要以通知形式为之才具有法律效力，但吴国忠、吴润棠在提起反诉之前并未通知解除，因此即便周松华、覃翠娟迟延取得贷款批复成就违约，案涉合同并不立即解除，在合同继续有效的情况下，吴国忠、吴润棠应继续履行协助办理过户的合同义务。吴国忠、吴瑞堂不配合周松华、覃翠娟办理案涉房屋过户手续构成违约。周松华、覃翠娟请求吴国忠、吴瑞堂双倍返还定金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于周松华、覃翠娟请求的中介服务费与律师费、诉讼保全担保费，因前者约定的权利主体是经纪方，并非买方，后者没有相应的合同依据，故本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周松华、覃翠娟与被告（反诉原告）吴国忠、吴润棠于2017年10月24日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分；二、被告吴国忠、吴润棠于本判决生效之日起七日内向原告周松华、覃翠娟双倍返还定金共10万元；三、驳回原告周松华、覃翠娟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告吴国忠、吴润棠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2638元，财产保全费670元，合计3308元（该款原告已预付），由原告周松华、覃翠娟负担477元，被告吴国忠、吴润棠负担2831元（该款被告吴国忠、吴润棠于本判决生效之日起七日内迳付原告周松华、覃翠娟）；反诉案件受理费525元（该款反诉原告已预付），由反诉原告吴国忠、吴润棠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  梁素轼人民陪审员  陈清华二〇一八年十一月十九日书 记 员  梁敏霞黄怡凤