广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5671号原告（反诉被告）：宋云中，男，1988年1月9日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘越，广东凯行律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张虹，女，1968年12月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：莫立，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧颖诗，广东广悦律师事务所实习律师。被告（反诉第三人）：中山市顺居房地产代理有限公司，住所地广东省中山市三角镇拱辰路**17卡。法定代表人：彭光伟，该公司经理。委托诉讼代理人：梁海立，男，该公司员工。原告宋云中与被告张虹、中山市顺居房地产代理有限公司（以下简称顺居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，被告张虹提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告宋云中及其委托诉讼代理人贺嘉发，被告张虹及其委托诉讼代理人莫立、欧颖诗，被告顺居公司的委托诉讼代理人梁海立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋云中向本院提出诉讼请求：1.撤销宋云中与张虹、顺居公司于2017年12月27日就中山市南头镇建设路66号江临世家15幢1801房签订的《房地产买卖合同》；2.张虹退还宋云中定金30000元；3.张虹、顺居公司赔偿宋云中损失12300元；4.本案诉讼费由张虹、顺居公司承担。事实与理由：2017年12月27日,宋云中与张虹在顺居公司的介绍下签订《房地产买卖合同》，约定由宋云中购买张虹所有的位于中山市南头镇建设路66号江临世家15幢1801房，转让总价款为720000元，宋云中于合同签订之日向张虹支付定金30000元，另首期款250000元以及拟按揭贷款440000元。合同还约定房屋交易产生所有税费均由宋云中承担。合同签订后宋云中向张虹支付了定金30000元，并积极准备办理按揭贷款事宜。2018年1月初，宋云中了解到涉案房屋系张虹丈夫去世后继承所有，宋云中多次向顺居公司核实，但顺居公司否认并隐瞒涉案房屋系继承房屋的事实。继承房屋相对于普通房屋办理过户，需额外支付更高额税费，宋云中不仅要承担房屋交易所有税费，还要额外承担巨额的继承税，明显超出宋云中签订合同时的预期，而对此顺居公司自始至终亦未对宋云中讲解说明。合同对于首期款的支付时间不明确，合同载明宋云中需于218年2月10日前支付首期款，明显存在约定不明。宋云中系基于重大误解才与张虹签订《房地产买卖合同》,上述合同应该被撤销。2017年4月13日，宋云中向张虹发送催告函，要求张虹收函之日3个工作日内撤销合同并退还已付定金，但张虹均不予理会。为此，宋云中诉至法院，请求判如所请。被告张虹辩称，1.双方交易不存在任何重大误解的事由，宋云中请求撤销合同理由不成立。2.涉案合同已于2018年4月4日解除，原因是宋云中不按时支付首期款，后经催告也未履行，张虹于2018年4月4日通过短信通知宋云中后解除了《房地产买卖合同》。被告顺居公司辩称，1.签订合同时，买卖双方均已清楚涉案房产的状况，且都看过房屋的不动产权证，不动产权证上已经载明涉案房屋因继承取得。2.本次交易的所有税费均有宋云中承担，这在合同上已也有约定。综上，顺居公司不同意宋云中的诉讼请求。被告张虹向本院提出反诉请求：1.确认张虹与宋云中于2017年12月27日就中山市南头镇建设路66号江临世家15幢1801房签订的《房地产买卖合同》自2018年4月4日起解除；2.张虹已收定金30000元不予退还给宋云中；3.宋云中赔偿张虹损失70000元；4.本案诉讼费由宋云中承担。事实与理由：2017年12月27日，张虹、宋云中及顺居公司签订《房地产买卖合同》，约定宋云中购买登记在张虹名下的位于中山市南头镇建设路66号江临世家15幢1801房，转让总价款为720000元；宋云中在合同签订之日支付定金30000元，在2018年2月10日前付清首期款250000元，余款440000元在2018年1月25日前申请按揭；在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日起两个工作日内，双方需签署《中山市房地产买卖合同(适用于二手房买卖)》并办理过户递件手续；房屋交易全部税费由宋云中承担。同时，合同第二条明确载明，涉案房产产权现状为：“该物业已经办理商品房房地产证，无任何抵押或其他权利负担，卖方对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理……买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现在并按套定价出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房地产，各方不得以此为由拒绝履行合同义务。”合同签订之日，宋云中支付了30000元定金，但没有依约在2018年2月10日支付首期款250000元，也未取得银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》。2018年3月29日，张虹通过短信通知宋云中，要求其在三天内将首期款(除已付定金30000元)250000元转到张虹的银行账户，但宋云中明却以张虹和顺居公司隐瞒涉案房屋系继承房屋、以及合同关于“买方须在218年2月10日前支付首期款”的约定有争议等理由拒绝付款。2018年4月3日，张虹向宋云中发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知宋云中解除上述合同，没收其已付定金30000元，该通知书于2018年4月4日送达宋云中。综上，因宋云中不依约支付首期款，经催告后仍表示不履行付款义务，违反合同约定。为此，张虹提出反诉。原告宋云中对被告张虹的反诉辩称，1.张虹隐瞒涉案房产是继承房产的事实，宋云中基于重大误解与张虹签订《房地产买卖合同》，且顺居公司在合同履行过程中也未查明相关事实。通过顺居公司的业务员赵缦与宋云中的聊天记录可以反映宋云中多次询问并要求了解涉案房源的情况，但顺居公司均回复该房产是张虹用亲戚的名义购买，否认继承取得的事实。2.购买普通住房与购买继承取得房产在税费上存在巨大的差异，为此宋云中需额外支付36292元。签订合同时，顺居公司虽向宋云中出示了不动产权证，但并未就此做出说明，宋云中也未发现涉案房产是继承取得，直至2018年1月，宋云中在办理贷款事宜过程中，顺居公司负责办理贷款的工作人员核实张虹提供的户籍信息时，才发现张虹的丈夫去世的事情，在此时宋云中还向顺居公司工作人员赵缦进行核实，但赵缦均予以否认。因此，上述合同应被撤销。3.张虹反诉主张的70000元赔偿，缺乏事实和法律的依据，且关于违约责任合同约定：“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，卖方有权将物业转让给他人，唯卖方不能向买方进一步追究或要求补偿损失。”故张虹的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法应予驳回。第三人顺居公司对被告张虹的反诉辩称，1.签订合同时三方均在场，并共同查看了不动产权证、身份证、《房地产买卖合同》，宋云中应当对张虹取得涉案房屋的产权情况清楚。2.宋云中称顺居公司员工赵缦隐瞒房产继承取得的情况与事实不符，因产权证已明确载明。3.物业继承取得与普通房产所交税费一样，不存在宋云中所称涉案房屋因继承取得而需多支付税费的问题。本院经审理认定事实如下：2017年12月27日，宋云中作为买方与卖方张虹、经纪方顺居公司签订《房地产买卖合同》，约定宋云中购买张虹位于中山市南头镇建设路66号江临世家15幢1801房房地产，转让总价款为720000元，包括定金30000元、首期款250000元、拟按揭贷款440000元，房屋交易产生所有税费均由宋云中承担。定金30000元于签订合同时支付，余款690000元的支付约定如下“（1）……买方申请银行按揭贷款人民币肆拾肆万元整（小写：440000元）……支付给卖方……买方须在2018年1月25日前申请按揭……。（2）买方须在218年2月10日前付清首期款（除已付定金外）……250000元……；（3）在银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》之日……两个工作日内，买卖双方需签署《中山市房地产买卖合同(适用于二手房买卖)》并办理过户递件手续……”关于违约责任，合同第九条约定，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向卖方进一步追究或要求赔偿。合同签订之日，宋云中向张虹支付了30000元定金，但没有依约在2018年2月10日向张虹支付首期款250000元，也未取得银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》。2018年3月29日，张虹短信通知宋云中，要求其在三天内将首期款250000元转到张虹的银行账户。2018年4月4日，张虹通过短信向被宋云中发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知宋云中解除上述合同，没收其已付定金30000元。2018年4月7日，张虹通过顺丰快递再次向宋云中邮寄上述《解除房屋买卖合同通知书》，并于2018年4月8日送达。2018年4月9日，广东凯行律师事务所贺嘉发律师接受宋云中的委托，向张虹寄送律师函，表示张虹隐瞒涉案房屋系继承取得，导致宋云中须额外承担巨额的继承税，另合同约定218年2月10日前支付首期款，明显属约定不明。因宋云中基于重大误解而与张虹签订《房地产买卖合同》，为此要求张虹撤销上述合同，退回定金30000元。张虹于2018年4月10日收到律师函，双方因此产生争议。宋云中为此诉至本院，请求判如所求。张虹则认为，其不存在隐瞒继承涉案房屋的事实，因宋云中未依约支付购房款，经催告后仍不履行付款义务，其行为已构成违约，为此提出反诉，请求判如所求。另查，涉案房屋原以张虹丈夫王宏的名义购买，后因继承由张虹取得该房屋的全部权利，不动产权证“其他权利状况”一栏载明“房屋所有权取得方式：购买/继承”。2017年12月4日，张虹委托顺居公司销售涉案房屋时，将该房的不动产权证交给了顺居公司。2017年12月27日，宋云中签订《房地产买卖合同》时，顺居公司的员工向其出示了不动产权证，但宋云中认为其不大懂其上面记载的房屋所有权取得方式：购买/继承这方面的知识，事后才知道该房产是张虹继承取得，签订合同时顺居公司也未对此进行说明，由此导致其额外负担巨额的继承税。对此，张虹、顺居公司表示不存在隐瞒继承取得涉案房屋的事实，且不动产权证上已明确载明，并向宋云中出示。2017年12月28日，宋云中向顺居公司支付了佣金7500元，其他必要费用（按揭费、查档费）4800元，合计12300元。2018年1月9日，宋云中通过微信向顺居公司员工赵缦询问涉案房源问题，赵缦于2018年1月10日通过微信将涉案房屋的购房发票、税收缴款书发给宋云中。2018年1月11日，宋云中再次向赵缦核实房子有没有住过及继承事宜，赵缦回复是张虹用其亲戚名义购买，没住过。2018年2月、3月，宋云中通过微信与赵缦联系，表示因贷款问题，希望赵缦与张虹沟通给予优惠，并一次性付清购房款。后宋云中因未能依约办理按揭贷款，以及支付首期款，张虹于2018年3月29日通过短信催促宋云中3天内支付首期款，宋云中则回复称张虹隐瞒继承取得涉案房屋的事实侵犯其知情权，要求张虹退回定金30000元，同时表示双方合同约定218年2月10日支付首期款，其理解是2180年。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为宋云中与张虹、顺居公司签订《房地产买卖合同》能否撤销。首先，宋云中认为其理解的合同约定首期款支付时间218年应是2180年，显然不符合常理，218年应属笔误，结合双方约定的按揭贷款及房屋过户时间，双方约定的首期款支付时间应2018年。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”本案中，张虹已将涉案房屋的产权证交给顺居公司，签订合同时顺居公司也已向宋云中出示产权证，产权证上明确载明房屋所有权的取得方式为购买/继承。合同签订后，宋云中于2018年1月9日向顺居公司核实涉案房源时，顺居公司员工将购房发票、税收缴款书发给宋云中，该材料上明确载明付款人、纳税人为王宏，而非张虹，宋云中此时也应清楚涉案房源及继承情况，但未见其对张虹继承取得涉案房屋而增加交易费用提出异议，且要求继续交易，故本院认为张虹及顺居公司对涉案房屋产权的来源及继承事实不存在刻意隐瞒的情形。宋云中认为其不懂产权证上记载的房屋所有权取得方式：购买/继承这方面的知识，因此导致其额外承担巨额继承税，并据此认为构成重大误解，请求撤销涉案《房地产买卖合同》，理据不足，本院不予支持。宋云中、张虹与顺居公司签订的《房地产买卖合同》合法有效，合同各方应恪守履行。宋云中未能依约办妥按揭贷款手续，亦未在2018年2月10日前付清首期款250000元，后经张虹催促，仍未支付首期款，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”张虹于2018年4月4日通知短信宋云中，要求解除合同，符合法律规定，现张虹起诉要求确认2017年12月27日就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》自2018年4月4日起解除，本院予以支持。因宋云中违约导致合同解除，故宋云中要求张虹退还定金30000元，张虹与顺居公司赔偿损失12300元，本院不予支持。张虹要求所收定金30000元不予退还，本院予以支持，但张虹要求宋云中赔偿损失70000元，与双方合同约定的违约责任不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告宋云中与被告张虹、中山市顺居房地产代理有限公司于2017年12月27日签订的《房地产买卖合同》自2018年4月4日起解除；二、被告张虹已收定金30000元不予退还给原告宋云中；三、驳回原告宋云中的全部诉讼请求；四、驳回被告张虹超出上述判项的反诉请求。本诉案件受理费858元，减半收取429元，反诉案件受理费1150元，合计1579元，由原告宋云中负担774元，被告张虹负担805元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一八年十一月十二日书记员  吴文盛