湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5959号原告：湖南金源阳光酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路二段**旭日楼**。法定代表人：左毅军，执行董事。委托诉讼代理人：刘江，湖南湘商律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽清，湖南湘商律师事务所律师。被告：刘巧云，女，汉族，1970年4月1日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。原告湖南金源阳光酒店有限公司（以下简称原告）与被告刘巧云（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘江，被告刘巧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房屋租金116765元及违约金42035元（以116765元为基数，按照每日1％的标准自2018年5月17日起计算至租金实际清偿之日止，截止2018年6月22日暂计42035元）。2、请求判令被告赔偿原告财产损失63598元（自2018年5月17日起至被告实际腾退房屋之日止，按租赁合同约定的租金标准双倍计算，截止2018年6月22日，暂计63598元）。3、请求判令被告立即腾退原告所有的位于长沙市芙蓉中路金源阳光酒店天麟楼4楼保龄球管区向房屋（建筑面积为303平方米）。4、本案受理费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月22日，被告因经营需要与原告签订《租赁合同》一份，合同约定：“原告将坐落于芙蓉中路金源阳光酒店天麟楼4楼保龄球管区南向房屋（建筑面积为303平方米）出租给被告用于经营美容美发、瑜伽理疗等项目；租赁期限自2016年7月13日起至2018年5月16日止。房屋租金及相关费用按租赁面积收取：费用包括场地租金、物业管理费、空调费、电梯运行费、公共区域水费，每月租金26499元，每年租金为317988元。租金支付方式租金按先付后使用原则，于每月底提前三日向原告支付下个月租金；被告延迟支付租金的，按欠缴额每日1％的标准向原告支付违约金；租赁房屋的归还：合同终止或解除时，被告应在合同终止或解除之日将房屋按照来修去丢的原则交还原告。原告不对被告进行任何补偿。如被告未能按合同约定归还房屋，原告有权采取合法措施收回房屋，逾期租金按双倍计收。争议的解决：双方确定由原告住所地人民法院管辖；合同还对双方的其他权利、义务作出了约定。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，但被告从未按照合同约定期限支付租金，截止2018年5月16日，累计拖欠租金116765元。原告曾于2018年4月25日，书面函告被告《关于解除租赁合同的函》。现上述租赁合同约定的租赁期限也已到期，原告多次催促被告支付租金及限期腾退房屋，被告已各种理由拒绝或推诿。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》规定及《租赁合同》的约定，被告的上述行为已严重违约，应立即支付原告租金及承担相应的违约责任。据此，为依法维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告答辩称，被告只认可到2018年3月的租金而不能计算到2018年5月，被告3月份向原告协商将合同当事人由被告变更为湖南五神藏喜健康产业有限公司（以下简称五神藏喜公司），但原告拒绝修改。而且原告突然锁门导致被告无法经营，因此租金应计算到2018年3月。第二，被告在原告处有50000元押金，可以和租金相抵扣，不存在欠租金的问题。第三，被告在2014年进驻原告酒店时承担了几十万元消费卡，是原告与之前的承租人的债务，被告替原告承担了应付账款的债务，原告当初承诺给被告的补偿未兑现，请求原告给被告赔偿损失。经审理查明，2016年7月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下坐落于芙蓉中路金源阳光酒店天麟楼4楼保龄球馆区南向房屋出租给乙方使用，面积为303平方米；租赁期限为2016年7月13日至2018年5月16日止，每月租金为26499元，租金按先付后使用的原则，乙方应于每月月底前三日之前向甲方支付下个月的租金;乙方迟延支付租金的，欠缴额按每日1%向甲方支付违约金；甲乙双方任何一方有违反本合同的行为，违约一方应就违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿，如因双方过失应根据实际情况由双方合理分担违约责任；如乙方不能按期按时支付足额租金或任何一项费用逾期支付超过30日，除按每日百分之一计收违约金外，甲方有权单方面解除合同，同时没收乙方保证金并无偿收回本合同约定的房屋。合同签订后，原告与被告双方实际按每月26413元收取租金，被告一直未按合同约定方式足额交付租金，截止2018年4月12日，被告拖欠原告的租金总额为86978.2元。原告多次催收后于2018年4月12日将案涉租赁房屋门落锁，并于2018年4月25日在门口张贴了《关于解除租赁合同的函》。之后被告未支付租金亦未腾退房屋，原告遂诉至本院。另查明，原告与被告签订房屋租赁合同时，被告为五神藏喜公司的法定代表人。2016年6月23日，被告与案外人谢雯、戴鸿光、陈异青共同向原告出具了一份《解除合同申请》，载明“戴鸿光、陈异青、谢雯在2013年1月10与贵酒店签订的《补充协议》之后，于2014年元月26日将租赁协议的权利义务转让给刘巧云。现申请解决上述《补充协议》和2011年5月17日的《租赁协议》。以前的预售消费卡由我们协商解决承担。”以上事实，有房屋租赁合同，房屋所有权证书，关于解除租赁合同的函，解除合同申请，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，未违背法律行政法规禁止性规定，自签订之日起生效，合同双方应当依照合同约定履行自身义务。被告在庭审时辩称，原告之前与他人签订了租赁合同，而后中途转让给被告，被告与原告签订案涉租赁合同系受原告诱导，请求按之前的租赁合同确认双方的权利义务关系，被告对此未举证证明，且被告已经与原告解除了之前的租赁合同并重新签订了案涉房屋租赁合同，被告该答辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告承担的腾房责任。原告于2018年4月25日向被告发出了解除通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案合同双方对解除合同的条件进行了约定，原告有权依据合同约定单方解除合同，双方之间租赁合同于2018年4月25日解除，合同解除后，原告有权请求被告腾出案涉租赁房屋。关于被告应向原告支付的租金。被告对于拖欠原告租金的事实无异议，但只认可拖欠的租金截止到2018年3月，被告对此未举证证明，本院不予采信。根据合同约定，被告未依约定向原告支付租金违反了合同约定，原告可依照合同约定向被告主张权利，但原告在双方合同履行期间（2018年4月12日）将案涉租赁房屋落锁，直接造成被告无法使用租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十九条及第一百二十条的规定，原告在被告违约后采取不恰当措施导致被告无法使用租赁房屋，有违诚实信用原则，亦违反了双方之间合同约定。综上，本院认定被告应当向原告支付的租金截止日期为2018年4月12日。具体数额计算如下，2018年1月租金为23587元，2018年2月租金为26413元，2018年3月租金为26413元，2018年4月1日至4月12日租金为10565.2元（26413元÷30天×12天），合计为86978.2元。被告辩称其向原告交付了50000元押金，可以抵充拖欠的租金，被告未举证证明交付押金这一事实，本院不予采信。关于被告应支付的违约金。根据案涉租赁合同约定，被告延迟支付租金的，按欠缴额每日1％的标准向原告支付违约金，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，本院予以支持,但双方约定的违约金过高。被告拖欠原告租金行为，实际上相当于占用了原告的资金逾期不还，本院根据原告实际损失,兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定被告向原告支付的违约金应以拖欠的租金为基数按每日0.067%（即年利24%）计算。因此被告应向原告支付的违约金具体计算如下：2018年1月产生的违约金为489.90元（23587元×0.067%×31天），2018年2月产生的违约金为938元[（23587元+26413元）×0.067%×28天]，2018年3月产生的违约金为1587.10元[（23587元+26413元+26413元）×0.067%×31天]，2018年4月产生的违约金为1456.88元[（23587元+26413元+26413元+10565.2元）×0.067%×25天],合计为4471.88元。关于被告的损害赔偿责任。原告请求被告依照案涉租赁合同第九条第2款及第3款约定向原告支付双倍租金，该两条约定系针对被告逾期未按约定腾退租赁房屋的情形，但案涉房屋租赁合同已经解除，且该计算标准过分高于原告实际损失。原告请求被告向其支付的损害赔偿实际上是房屋占用费之赔偿，本院酌情以案涉租赁房屋实际租金即每月26413元计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案租赁合同解除后，被告应将租赁房屋腾退给原告，原告应给被告必要的协助。原告将租赁房屋落锁的行为有违诚实信用之原则，不利于双方后续妥善开展腾房事宜，造成了自身损失的扩大，被告在原告落锁后实际未再对被租赁房屋使用。2018年11月15日本院开庭时，原告明确表示在判决之前同意被告腾退房屋，但被告未同意。因此，结合本案案情实际及双方过错情况，本院认定被告应从2018年11月16日起按每月26413元标准向原告支付房屋占用费至实际腾退房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘巧云于本判决生效之日起十日内向原告湖南金源阳光酒店有限公司支付租金86978.2元并支付违约金4471.88元；二、被告刘巧云于本判决生效之日起十日内向原告湖南金源阳光酒店有限公司腾退位于长沙市雨花区金源阳光酒店天麟楼4楼保龄球馆区南向房屋（面积303平方米）并支付房屋占用费（以26413元每月为标准，从2018年11月16日起计算至被告实际向原告腾退房屋之日止）；三、驳回原告湖南金源阳光酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4636元，因适用简易程序减半收取2318元，由被告刘巧云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  隆改平二〇一八年十一月二十七日法官助理陈家义书记员秦瑶附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人形式权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。