山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5708号 原告：中国建设银行股份有限公司济南高新支行，住所地济南市。统一社会信用代码91370100X13200677U。 代表人：林拥旗，行长。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：王文胜，男，该行员工。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：张海宁，山东众英律师事务所律师。 被告：张莹，男，1973年11月9日出生，汉族，住济南市。 被告：李建英，女，1973年4月4日出生，汉族，住济南市。 被告：山东鸿苑房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：温学林，董事长。 原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行（以下简称建行高新支行）与被告张莹、李建英、山东鸿苑房地产开发有限公司（以下简称山东鸿苑公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告建行高新支行的委托诉讼代理人王文胜、张海宁到庭参加诉讼，被告张莹、李建英、山东鸿苑公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行高新支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告张莹、李建英偿还我行借款本金207226.25元、利息4446.36元、本金罚息82.58元、利息罚息67.56元（合计211822.75元，截止2018年6月15日）及自2018年6月16日起至被告张莹、李建英还清全部欠款之日止的利息及逾期罚息按合同约定计算；2.依法判决被告张莹、李建英赔偿我行经济损失6355元；3.判决我行对被告张莹、李建英所有的利农庄路的房屋进行拍卖、折价或者变卖的价款有优先受偿权；4.依法判决被告山东鸿苑公司承担连带清偿责任；5.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：我行与被告张莹于2003年10月3日签订的《个人住房借款合同》（合同编号：XXX）约定：被告张莹向我行借款人民币29万元，用于购买利农庄路房屋，借款期限为叁拾年（自2003年11月5日至2033年11月5日止）；贷款利率为月利率4.2%，如遇利率调整，按人民银行文件规定本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率为每日万分之二点一；担保方式为抵押加阶段性保证，被告张莹以利农庄路房产为本债务提供抵押，被告李建英为共同还款人，被告山东鸿苑公司提供阶段性担保。自2017年7月开始，被告开始拖欠贷款，2018年6月15日，被告张莹、李建英尚欠我行借款本金207226.75元、利息4446.36元、本金罚息82.58元、利息罚息67.56元（合计211822.75元，截止2018年6月15日）未还。为维护我行合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 张莹未作答辩。 李建英未作答辩。 山东鸿苑公司未作答辩。 建行高新支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：中国建设银行个人住房贷款申请审批表1份、中国建设银行个人住房借款合同1份、同意抵押承诺书1份、商品房买卖合同1份、个人贷款支付凭证1份、个人贷款对账单打印件1份、结清试算打印件1份、委托代理协议1份。上述证据经本院依法审查后予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院经审查认定的证据，本院认定事实如下： 张莹与李建英系夫妻关系。2003年10月11日，张莹与山东鸿苑公司签订《商品房买卖合同》一份，张莹以银行按揭方式购买位于济南市历下区利农庄路的房屋，合同价款362061元，首付款72061元，按揭贷款29万元。2003年10月22日，张莹向建行高新支行申请个人住房借款29万元。同日，李建英（共有人）向建行高新支行出具《同意抵押承诺书》，同意张莹以位于历下区利农庄路的房屋作为与建行高新支行申请29万元贷款的抵押担保。 2003年10月30日，张莹（借款人、抵押人）与建行高新支行（贷款人、抵押权人）、山东鸿苑公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为XXX，约定建行高新支行向张莹发放个人住房贷款29万元，由建行高新支行直接划入山东鸿苑公司，用于购买前述房屋，期限30年，即2003年11月5日至2033年11月5日；贷款利率为月利率4.2‰，在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率；还款方法为等额本息还款法，每月归还本息金额为1563.97元，借款期内，如遇国家法定利率调整，由贷款人按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额；担保方式为抵押和阶段性连带责任保证，借款人以其购买的房屋作为抵押，抵押担保的范围包括贷款金额、利息（包括罚息）、应支付的违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用；山东鸿苑公司自愿为借款人的债务承担连带责任，保证担保的范围包括借款本金、利息（包括罚息）、应支付的违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用；保证期间为借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人代为保管之日止；合同履行期间，借款人未按合同约定在还款日期归还贷款本息，贷款人对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之二点一计收违约金；借款期间，借款人累计六个月未偿还贷款本息和相关费用，贷款人有权解除本合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。 2003年11月5日，建行高新支行将贷款29万元发放至山东鸿苑公司账户。贷款发放后，张莹、李建英偿还了部分贷款本息，自2015年10月开始出现贷款逾期，累积逾期超过六次。自2018年6月15日至法庭辩论终结，张莹、李建英均未再偿还过贷款本息。截至2018年6月15日，张莹尚欠建行高新支行借款本金（含未到期本金）207226.25元、利息4446.36元、本金罚息82.58元、利息罚息67.56元，合计211822.75元。原告主张根据银发（2003）251号《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》的规定，2004年1月1日起逾期贷款利率从日万分之二点一调整为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%，故对于罚息（合同称违约金）按照中国人民银行相应的利率加收50%计算。现实际执行利率为年利率4.165%（4.9%×0.7倍），罚息利率为年利率6.2475%（4.165%×1.5倍）。截至法庭辩论终结，抵押房屋尚未办理抵押登记。 2018年7月10日，建行高新支行与山东众英律师事务所签订《委托代理协议》，委托山东众英律师事务所处理本案法律事务，代理方式为风险代理，关于代理费的支付约定为：如借款合同及担保合同对实现债权的律师费用有明确约定时，本案代理费需向被告方主张，但如经努力生效法律文书仍未确定被告方承担代理费时，代理费在足额扣除建行高新支行代垫的诉讼案件受理费、保全费、评估费、拍卖费、执行费等费用后，根据同期执行回收额的3%比例确定，上述费用自回收款项到达甲方账户后30日内支付。 本院认为，原告建行高新支行与被告张莹、山东鸿苑公司签订的《中国建设银行个人住房借款合同》系合同各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行相应的义务。建行高新支行依约向张莹发放贷款后，张莹未按约定还款，已构成违约，应依约承担违约责任。该笔贷款发生于张莹与李建英夫妻关系存续期间，用于二人夫妻共同生活，李建英知晓张莹因购买房屋向原告借款，且同意以购买的房屋提供抵押担保，故应与张莹承担共同还款责任。根据《中国建设银行个人住房借款合同》的约定，借款人逾期还款构成违约，贷款人建行高新支行有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，原告根据中国人民银行对逾期贷款利率的调整主张罚息，不违反法律规定，故原告要求张莹、李建英共同偿还剩余全部借款本金（含未到期本金）207226.25元和截至2018年6月15日的利息4446.36元、本金罚息82.58元、利息罚息67.56元，合计211822.75元，本院依法予以支持。对于2018年6月16日之后的利息，原告方主张以211822.75元为基数、按罚息利率年利率6.2475%按月计收利息，对此本院认为，原告对其中的本金罚息82.58元、利息罚息67.56元再计算复利无合同和法律依据，对此部分的复利不予支持，仅支持以借款本金207226.25元、利息4446.36元部分的罚息和复利。原告主张的损失即律师费6355元，按照《委托代理协议》的约定，根据同期执行回收额的3%确定，该费用虽系原告为实现债权产生的合理费用，但该费用现无法确定，原告可待实际确定后另行主张。原告与被告张莹就约定抵押房产未办理抵押登记，该抵押权并未设立，原告要求对被告张莹、李建英所有的历下区利农庄路的房屋进行拍卖、折价或者变卖的价款享有优先受偿权，不予支持。被告山东鸿苑公司自愿为张莹的上述贷款承担阶段性连带保证责任，且在保证期间内，故原告要求山东鸿苑公司承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。山东鸿苑公司在承担保证责任后，有权向债务人张莹、李建英追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告张莹、李建英于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行借款本金（含未到期本金）207226.25元、利息4446.36元、本金罚息82.58元、利息罚息67.56元，合计211822.75元； 二、限被告张莹、李建英于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行分别以借款本金207226.25元、利息4446.36元为基数，自2018年6月16日起，按照罚息利率年利率6.2475%（4.165%×1.5倍）计算至实际给付之日止的罚息和复利（遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率）； 三、被告山东鸿苑房地产开发有限公司对上述第一、二项判决款项承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向被告张莹、李建英追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4573元，由原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行负担96元，由被告张莹、李建英、山东鸿苑房地产开发有限公司共同负担4477元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李峻岭 人民陪审员  邢爱华 人民陪审员  宫丽平 二〇一八年十一月二十一日 书 记 员  王百丽