上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14006号原告：周卫，男，1969年10月22日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。被告：吴仁云，男，1952年10月11日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：周斌，上海志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞慧，上海志致远律师事务所律师。第三人：胡英，女，1976年7月15日生，汉族，住上海市松江区仓城街XXX号。原告周卫与被告吴仁云、第三人胡英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周卫的委托诉讼代理人何煦，被告吴仁云及其委托诉讼代理人周斌、俞慧，第三人胡英到庭参加诉讼。2018年10月31日，经当事人同意，并由本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告将位于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户至原告名下。诉讼中，原告将诉讼请求变更为，判令被告将涉案房屋过户至原告与第三人名下。事实和理由：被告因拆迁获得70平方米左右安置面积。2008年2月6日，原、被告及第三人签订《委托书》，约定被告将其享有的安置面积转让给原告和第三人，总价计55,000元。当天，被告确认收到原告支付的35,000元。此后，原告又支付被告20,000元。2009年3月，由安置面积转化的安置房确定为涉案房屋。期间，原告及第三人将涉案房屋转让给了案外人，相关的购房付款凭证由案外人持某。此后，被告办理了涉案房屋的产权证，但却拒绝办理过户手续。另，因原告与第三人已于2014年4月29日协议离婚，故第三人现不愿出面解决此事。据此，原告提起诉讼，望依法判决。被告辩称，首先，其没有出售涉案房屋，之所以签署《委托书》是受原告与第三人的欺骗，而且其“不认识字”。其次，2018年2月6日，其收取的35,000元是原告与第三人“孝敬老人”的钱款。再次，其与第三人系继父与继子女关系，在原告与第三人婚姻关系存续期间，第三人没有“讲到”涉案房屋出卖的情况，故其没有“过问”。2014年夏天，其得知原告与第三人离婚后，才开始“追讨”涉案房屋。最后，根据原告诉状所述，涉案房屋已经转让给了案外人，原告无权再提出主张，故原告主体不适格。因此，其不同意原告的诉讼请求。第三人述称，首先，当时被告只有将涉案房屋交由原告与第三人居住的意思表示，没有将涉案房屋出售给原告及第三人的意思表示。其次，第三人事先不知道原告将涉案房屋售予案外人的某某。2012年原告与第三人感情破裂，此时原告才告知涉案房屋已经出售。离婚后，其告知被告涉案房屋被出售，被告遂开始“追讨房子”。再次，离婚协议上没有写“房子”，是因为第三人受到原告威胁。最后，若法院认定其与原告共同向被告购买涉案房屋，并有剩余款项未支付给被告的，则同意将涉案房屋过户至原告及其本人名下，并同意与原告共同向被告支付剩余价款。本院经审理认定事实如下：一、2007年12月，吴仁云与上海市松江区车墩镇人民政府(以下简称车墩镇政府)签订《拆迁补偿安置协议》，约定车墩镇政府拆除位于“洋泾”村的房屋，并给予吴仁云相应补偿等。2012年9月，上海车兴房地产开发建设有限公司(以下简称车兴房产公司)，对位于本区车墩镇车峰路199弄房屋取得上海市房地产权证(俗称大产证)。期间，吴仁云因上述拆迁补偿安置事宜而向车兴房产公司购得涉案房屋。2017年11月27日，吴仁云对涉案房屋取得沪(2017)松字不动产权第044595号不动产权证书。2018年8月21日，本院根据周卫的申请，对涉案房屋采取了轮候查封的财产保全措施。现在先的查封已裁定解除，故上述查封递进为首封。二、2008年2月6日，周卫、胡英与吴仁云签订《委托书》一份。该委托书载明，“洋泾5队吴仁云”有动迁房一套，现转让给“女儿胡英、女婿周卫”；“房屋的钱款、分配的平方平价支付，一切支付由胡英和周卫承担”；“周卫支付贰万押金(注：原有吴仁云支付贰万押金，现有周卫支付吴仁云贰万，押金属周卫拥有)”；“吴仁云平价房转让其女儿胡英、女婿周卫，因此，胡英和周卫支付吴仁云叁万伍仟元正”，现“已支付吴仁云壹万伍仟元正，还缺吴仁云贰万元正未付，期限为2009年12月止付清”。2009年1月20日，吴仁云出具《委托书》一份。该《委托书》载明，吴仁云将“车墩镇祥东小区安置房的一切手续办理过程，全权委托给女儿胡英和女婿周卫”。诉讼中，当事人确认，2008年2月6日签署《委托书》时，仅知道拆迁后有一套安置房，但具体坐落位置尚未确定，现吴仁云也确实仅获得一套安置房，即为涉案房屋。此外，周卫及胡英确认，若法院认定两人与吴仁云存在涉案房屋买卖关系，则办理产证所产生的所有税费等均由其二人承担。对购买涉案房屋款项支付问题，周卫称，其支付款项如下：一是直接支付给吴仁云的55,000元，其中35,000元为转让费、20,000元冲抵吴仁云所付押金；二是向开发商“拿房子”时支付购房款139,485.20元，该款加上上述20,000元押金,合计支付给开发商的购房款为159,485.20元。此外，其还向开发商支付维修基金2,614.30元、2009年4月至2010年3月的物业费605元及其他相关进户费用。为此，周卫提供相应四张收据及一张发票予以佐证。同时，周卫还称，向吴仁云购房后，因资金紧张，遂转售顾仲曦，故上述收据、发票抬头记载为“吴仁云(顾仲曦)”。此后，顾仲曦因故退房，遂将款项退还给顾仲曦，顾仲曦将凭据交给周卫，周卫再将房屋转售其姐姐周春丽。对此，吴仁云认为，含冲抵其已付押金20,000元在内，其共仅收到35,000元而非55,000元；对周卫关于由其本人支付139,485.2元的陈述，不予认可；对维修基金，可能是收了两笔，其另持某其本人交纳维修基金的凭据；对缴纳过2009年4月至2010年3月的物业费605元的事实，没有异议，但不认可是周卫缴纳的。同时，吴仁云还称，从关联案件中得知的信息，周卫委托周春丽并通过周磐石的介绍将房屋售予顾仲曦；后顾仲曦发现房屋是吴仁云的，顾仲曦遂“不要了”，此时周卫又无钱退还顾仲曦，周春丽与周磐石商量后，由周春丽买了这套房屋，退还的钱款是周春丽付的，不是周卫付的等。胡英同意吴仁云如上意见。吴仁云称，其共支付购房款159,485.20元。其中20,000元为其于2008年2月6日前支付的押金，后续的购房款于2008年2月6日约定由周卫及胡英垫付，故139,485.20元是包括周卫在内的其他人付款，其本人没有支付过该笔款，具体是谁支付的不清楚。此外，吴仁云还支付税款4,808.54元、维修基金2,614.35元、2010年4月至2018年12月的物业费5,200元。为此，吴仁云提供购房发票、维修基金交款通知及收款凭证、完税凭证。对此，周卫认为，购房发票系事后办证时补开的，其提供的收据能够证明其如上主张；对维修基金凭据的真实性，没有异议，但对是否存在重复缴纳，不知情；对契税、房产税及物业费均无异议。胡英同意吴仁云如上意见。在2018年11月3日的庭审中，原告与第三人明确，若法院认定周卫及胡英与吴仁云之间存在涉案房屋买卖关系，则同意搁置维修金究竟是周卫支付开发商，再由开发商转付维修基金，而仅由吴仁云持某缴纳维修基金凭据，还是由吴仁云另行支付维修基金的争议，并愿意共同负担向吴仁云支付维修基金的义务。对涉案房屋占有使用情况，周卫称，涉案房屋转卖给了其姐姐周春丽，系在由周春丽出租。吴仁云称，不清楚涉案房屋具体是何时交房的，周卫与胡英离婚后，其就起诉主张权利了。胡英称，不清楚是何时交房的，其本人没有“住过”涉案房屋，也不知道在哪里。三、2014年4月29日，周卫与胡英经协议离婚，并领取相应的离婚证。同日，双方签署的自愿离婚协议书载明，双方无财产分割、无房产等。诉讼中，当事人确认，周卫及胡英均系本市户籍，且均名下无商品房；周卫目前为单身，胡英现再婚。四、2015年2月，本院受理吴仁云诉刘录省排除妨碍纠纷，案号为(2015)松民一(民)初字第1687号(以下简称1687号案件)。在该案中，吴仁云的请求为判令刘录省搬离并返还涉案房屋。2015年3月，本院对周卫、周春丽、胡英进行了询问。周卫陈述，其与胡英为向吴仁云购买拆迁安置房而向周春丽借钱，并由周春丽出面将房屋售予“佘山人”，“佘山人”又反悔等。周春丽陈述，其出资帮忙将房屋“买下来”，并通过周磐石由周卫出面与顾仲曦签订转让合同；后因办证需要吴仁云签字，而吴仁云又不同意签字，故顾仲曦“害怕了”，就把房子退回来了，其将房款退还给了顾仲曦，“房屋就等于”是其本人“出钱买下来了”；之后，其将房屋出租给梁大志，梁大志又将房屋转租“外地人”，吴仁云将“外地人赶走”，梁大志没办法就退出房屋；吴仁云遂将房屋出租给了黄艳，期间，其将房屋售予刘录省，刘录省遂将黄艳赶走等。胡英陈述，吴仁云有相关的安置购买指标，就让其与周卫把房屋“买下来”做婚房；当时还说要给吴仁云拆迁安置面积的补偿款，故三人签订了“委托书”；2012年初其知道房屋被出售，但不知道出售给了谁等。2015年4月，本院裁定准许吴仁云对该案撤回起诉。2015年5月，本院受理吴仁云诉周卫、刘录省、胡英确认合同无效纠纷，案号为(2015)松民三(民)初字第1437号。在该案中，吴仁云的请求为判令确认周卫与刘录省买卖涉案房屋的合同无效，并判令周卫、刘录省返还涉案房屋等。周卫提供了由周磐石出具的情况说明一份。该说明载明，经周春丽委托，其找到顾仲曦，将房屋转让给顾仲曦；后因吴仁云不肯签名，顾仲曦觉得有风险，遂要求退房；后来周春丽就买下涉案房屋，并委托其出租，吴仁云以“房子是他的”为由，将“房客”赶走等。2015年11月，本院裁定准许吴仁云对该案撤回起诉。2016年1月，本院受理吴仁云诉周卫、顾仲曦、刘录省、胡英、周春丽房屋买卖合同纠纷，案号为(2016)沪0117民初160号。在该案中，吴仁云的请求为判决确认周卫与顾仲曦买卖涉案房屋的合同无效，并判令周卫、顾仲曦返还涉案房屋等。2016年1月，本院裁定准许吴仁云对该案撤回起诉。2017年12月，本院受理周春丽诉周卫、胡英、吴仁云房屋买卖合同纠纷，案号为(2017)沪0117民初21611号。在该案中，周春丽的请求为判令周卫、胡英继续履行涉案房屋买卖合同，吴仁云将涉案房屋直接过户至周春丽名下。胡英称，涉案房屋为吴仁云送给其本人的婚房等。周春丽称，其本人而不是受周卫委托将涉案房屋售予顾仲曦，现将涉案房屋出租给了刘录省。顾仲曦称，其通过周磐石购房、退房，并通过周磐石付款、退款。周磐石称，房子是吴仁云的，委托周卫来卖，周卫让周春丽来具体办手续；顾仲曦向其提出退房，其本人将此信息转告周春丽，并建议周春丽本人“买下来”，周春丽遂决定自己“买下来”。刘录省称，其向周春丽租赁涉案房屋,并转租给姓袁的，但转租合同不是其本人与姓袁的签的，而是周春丽与姓袁的签的;另，周春丽要卖涉案房屋，刘录省的外甥陈星要买该房屋，但因吴仁云闹事没卖成。2018年9月，本院裁定准许周春丽对该案撤回起诉。2018年2月6日，本院受理吴仁云诉周卫、胡英买卖合同纠纷，案号为(2018)沪0117民初3027号(以下简称3027号案件)。在该案中，吴仁云请求判令解除其本人与周卫、胡英之间的房屋买卖合同，并返还涉案房屋等。2018年6月，本院裁定准许吴仁云对该案撤回起诉。2018年6月6日，本院受理吴仁云诉刘录省排除妨碍纠纷，案号为(2018)沪0117民初9680号。在该案中，吴仁云请求判令刘录省迁出涉案房屋等。2018年8月，本院裁定准许吴仁云对该案撤回起诉。鉴于吴仁云、胡英在本案中均否认吴仁云将涉案房屋出售给周卫、胡英的事实，与胡英在1687号案件陈述吴仁云让其与周卫把房屋“买下来”做婚房,并给予吴仁云补偿的意见，以及与吴仁云在3027号案件有关解除其本人与周卫、胡英之间的房屋买卖合同等主张相悖，遂要求吴仁云、胡英作出合理解释。胡英对此未作出合理解释。吴仁云则称，当时代理人看到涉案《委托书》并认为是买卖合同，故在该案中提出如上主张。在该案审理中，吴仁云本人不认可上述意见，代理人尊重吴仁云的观点，遂对该案撤诉。以上事实，由《拆迁补偿安置协议》、上海市房地产权证、不动产权证书、民事裁定书、《委托书》、离婚证、离婚协议书、民事起诉状、询问笔录、庭审笔录及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案当事人最主要的争议在于周卫、胡英与吴仁云之间就涉案房屋是否存在买卖合同关系。对此，本院持肯定观点。具体理由如下：首先，根据周卫、胡英与吴仁云之间签署《委托书》，该《委托书》明确了吴仁云将未来可以获得的动迁安置房转让给周卫、胡英的意思表示，同时载明了周卫、胡英给予吴仁云转让款55,000元(含吴仁云已付押金20,000元在内)，及已付35,000元，余款20,000元于2009年12月付清,并由周卫、胡英支付其余应付购房款的内容。其次，截止至上述《委托书》签订之日，因动迁安置房的具体坐落位置尚未确定，故而没有明确载明房屋的具体坐落，但是，此后随着动迁安置的持续，明确了吴仁云所购动迁安置房的确切位置，亦即为涉案房屋。因此，买卖合同的标的、数量此时亦已固定。再次，在关联案中，吴仁云及胡英均曾确认过吴仁云将涉案房屋售予周卫、胡英的事实。当然，本院已充分注意到吴仁云、胡英对此亦曾有相左于上述确认事实的陈述。为此，本院在本案中要求吴仁云、胡英对此作合理解释。对此，一则吴仁云的解释难以反驳《委托书》载明的内容。二则胡英未作合理解释。因此，本院对此解释均不予采信。鉴于此，本院对吴仁云、胡英有关未出售涉案房屋的抗辩意见，不予采纳。此外，根据查明的事实，涉案《拆迁补偿安置协议》的签订时间，以及车兴房产公司对包括涉案房屋在内房屋取得大产证的时间，现均业已届满三年，故涉案房屋现可以进行交易。加之，就涉案房屋而言，不存在其他的履行不能的障碍。周卫、胡英又不存在被限购的情形。因此，本院对周卫关于吴仁云将涉案房屋过户至其本人及第三人名下，亦即吴仁云将涉案房屋登记权利人转移登记为其本人及第三人名下的诉讼请求，予以支持。至于周卫、胡英是否已足额向吴仁云支付购买涉案房屋的价款(包括购房款及各种税费等)问题。根据查明的事实，并结合周卫、胡英相关意见，周卫、胡英尚需支付吴仁云剩余转让款20,000元、税款4,808.54元、维修基金2,614.35元、2010年4月至2018年12月的物业费5,200元，以上价款合计32,622.89元。同时，周卫、胡英应当负担涉案房屋权利人由吴仁云转移登记至其二人名下所产生的税费。吴仁云关于周卫主体不适格的辩称意见，本院不予采纳。因为，本案处理的是吴仁云有无将涉案房屋售予周卫、胡英之间的纠纷。若对此持如上肯定观点，按合同相对性原则，则吴仁云当然负有向周卫、胡英履行合同义务的责任。至于周卫、胡英之后是否又将涉案房屋售予他人等，同样应由其他人按合同相对性原则提出相应主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告吴仁云于本判决生效之日起十日内协助原告周卫、第三人胡英将坐落于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的所有权人转移登记为原告周卫、第三人胡英；二、原告周卫、第三人胡英于本判决生效之日起十日内支付被告吴仁云价款32,622.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,300元，减半收取9,150元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费14,150元，由被告吴仁云负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一八年十一月十一日书记员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。