昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初6162号原告：何秀媛，女，汉族，1953年5月4日出生，住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张倩、朱丹，系云南刘胡乐律师事务所律师,特别授权代理。被告：罗敏，女，汉族，1967年3月12日出生，住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘丽娟，系云南标志律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：钟发来，系云南万捷律师事务所律师，一般授权代理。原告何秀媛诉被告罗敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理，于2018年8月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何秀媛的委托诉讼代理人张倩、朱丹、被告罗敏的委托诉讼代理人刘丽娟、钟发来到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何秀媛向本院提出请求：1、判令解除原被告间的《房屋出售合同》；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原、被告双方于2012年4月29日签订了《房屋出售合同》约定，原告转让自己名下位于滇池国家旅游度假区观景路14号的一套别墅金家大院34幢给被告，转让总价人民币900万元；被告在签订合同后支付880万元，剩余部分待房屋更名和产权证手续办理完毕后再支付。但合同签订后，被告仅支付了580万。后续房款经原告多次催讨，被告至今仍未支付。自2015年7月起，被告因涉嫌严重违纪被云南省纪委调查，丧失人身自由，实际上已不可能再履行合同义务。鉴于被告长期拖延履行合同义务和目前的实际情况，原告认为合同目的己不能实现。原告愿意解除双方间的售房合同，退还被告已支付房款，遂诉至法院。被告辩称：原告诉请不能成立。1、双方签订的合同已经成立，具有法律效力，不具备法定解除条件，而当事人对合同解除情况没有约定，所以原告请求解除合同的诉讼请求，并没有法律依据和事实上的依据；2、本案合同可以履行，原告诉请合同目的不能实现，与事实不符。被告罗敏被刑事处罚，但民事权利仍存在，合同权利义务仍然有效，被告罗敏可以立即付款。被告一直在表示可以付款履行合同，但房屋证件不齐，希望原告能办理公证或者律师见证，证明双方的购房事实真实存在，以规避合同风险，且被告罗敏已经支付了大部分房款并代原告方支付了五、六万元的物业费，且已经改造了涉案房屋的围墙、栽种了树木，被告是在实际履行合同而且自始至终主观上都是愿意履行的；3、因合同约定，原告必须将购房时缴纳的税控发票等有关证件原件及相关的备案手续身份证复印件一并交给被告，但合同签订以后、至今六年多原告都没有交付，而合同第4条约定双方签名生效后被告要支付给原告880万元的购房款，可见合同没有明确约定履行先后顺序，应当适用同时履行抗辩权，不存在被告方拖延履行义务。被告方支付了大部分房款后，剩余的房款也不断地在和原告方协商，虽然被告失去人身自由，也不断地通过律师向原告表达继续履行合同的意愿，但原告并没有按照合同约定履行的交付相关证件和买卖房屋标的物所有权证明，因此被告方未履行自己支付剩余的款项。原告为支持其主张，向法庭提交以下证据证明：一、《商品房购销合同》；《商品房买卖合同登记备案表》、《发票》。证明：原告于2005年与开发商签订购房合同，向昆明金泰屋业开发有限公司购买了金家大院花园别墅35号别墅，并办理了登记备案，取得涉案房屋；二、《房屋出售合同》。证明：2012年原、被告签订合同，约定被告购买原告房屋，房屋总价人民币900万元，签订合同后支付880万，办理完产权证手续后再付余款；合同已载明，房屋由于开发商不负责任，导致该房屋还没有取得房屋的产权证和土地证，故公证处不能办理委托公证，且《房屋买卖合同》和相关发票是唯一能证明原告是该房屋买受人的证据，如果原告交给被告，被告不支付后续款项，原告存在很大风险。三、银行流水。证明：被告仅在2013年支付了580万元房款，后面未再支付；四、云南省纪委网站关于被告接受组织调查的通告、(2018)云刑终521号刑事裁定书。证明：被告已丧失人身自由，实际上不可能再履行合同。经质证，被告对原告的第一、二、三、四组证据无异议，同时认为《房屋出售合同》可以证明：1、原告应当在出售时将购房发票等相关材料移交被告；2、合同约定转让前物管费应由原告缴纳，但原告未履行该业务，是被告代原告支付转让之前的物管费；3、合同约定双方签名生效后原告应当交付房屋给被告，且合同没有明确约定付多少房款后才应当交付房屋；4、合同没有明确约定880万元的支付时间；5、未约定合同解除的条件；第四组证据与履行合同无关。被告为支持其主张，向本院提交以下证据：1、支付580万元的三张转账单据（与原告提交的银行流水一致）证明：被告在2013年的4月7日、4月19日、9月13日，共向原告支付了580万元的购房款；被告履行了大部分合同义务。2、房屋的物管费收据。证明：转让前的物管费是被告代交的，被告履行了本应由原告来履行的义务。原告对被告的证据无异议，但认为，因为被告本就欠原告几百万元房款，所以原告考虑是被告代付的物管费原告可以承担，双方也可以做结算进行冲抵。本院认为，原、被告的证据来源合法，具备真实性，与本案存在关联性，本院予以确认。综合庭审，本院确认本案以下法律事实：一、2005年3月1日，原告与昆明金泰屋业开发有限公司签订《商品房购销合同》显示，原告向昆明金泰屋业开发有限公司购买了该公司开发的位于滇池国家旅游度假区观景路14号的金泰花园---金家大院别墅第34幢，原告已付清房款，现房屋备案登记的权利人为原告。二、2012年4月29日，原、被告签订《房屋出售合同》，主要约定：1、原告将上述房屋出售给被告；2、房屋至今未取得产权证及土地使用权证，在出售时，原告需将购房合同及相关备案手续一并交给被告；3、房屋总价人民币900万元，由于房屋无产权证及土地使用权证暂不能作委托公证，双方签名生效后被告支付原告880万元，余款在原告负责房屋转让合同更名、配合办理完产权证的手续后支付原告；4、双方签名生效付款后，原告即将房屋交付被告，如任何一方反悔或违反合同规定及按双倍违约金赔偿，另承担资金占用费按国家规定民间借贷银行同期利率的4倍支付；5、房屋转让之前的水电费、花园管养费、物业费由原告承担等。三、合同签订后，被告向原告支付房款的情况为：2013年4月7日支付人民币50万元、4月19日支付人民币130万元、9月13日支付人民币400万元，共计支付人民币580万元。四、2014年1月14日，被告代原告交纳了2006年10月至12月、2007年1月至2010年12月、2012年1月至12月的物业管理费共计人民币64074元。四、2015年7月被告因涉嫌严重违纪被组织调查，于2016年1月15日被刑事拘留。本案主要争议的焦点为：原、被告签订的《房屋出售合同》应否解除？本院认为。一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案《房屋出售合同》是原、被告在平等自愿，意思表示真实的基础上所签订，且合同没有违反法律、行政法规的效力性规定，为有效合同，合同各方均应依照约定全面履行各自义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”、第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，1、原、被告约定“双方签名生效后被告支付原告880万元”，该约定无具体的履行期限，被告于2013年4月7日、4月19日、9月13日共向原告支付房款人民币580万元，不违反合同约定及法律规定；2、原告的房屋备案登记已完成，因尚未取得房屋产权证，原告向被告交付《房屋买卖合同》及购房交款发票，应为原告的主要合同义务，从双方对“房屋至今未取得产权证及土地使用权证，在出售时，原告需将购房合同及相关备案手续一并交给被告”的约定中，可以理解为合同生效时原告即应履行交付义务；3、在被告向原告支付房款人民币580万元后，原告未向被告交付购房合同及发票，被告也未再向原告交付剩余房款，现被告认为双方应当同时履行义务的主张符合上述法律规定。另，被告于2014年还代原告交纳了合同签订前应当由原告交纳的物业费及合同签订后至2012年12月的物业费，且审理中，被告自始表示愿意继续履行合同向原告支付剩余房款，而2015年7月后，被告被限制人身自由，不能必然认定为被告主观上不履行合同义务。因此，本案原、被告既未约定涉案合同解除的情形，被告也无法定解除合同的情形的行为，本案的合同目的是可以实现的，原告要求解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第六十六条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告何秀媛的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币50元（原告何秀媛已预交），由原告何秀媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判员  马惠二〇一八年十一月二十七日书记员  鲁丹