广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)粤0113执异479号 异议人（案外人）周克邦，男，汉族，1945年8月30日出生，住广州市越秀区。 委托代理人：张文智，系广东环球经纬律师事务所律师。 委托代理人：李卓锋，系广东环球经纬律师事务所律师。 申请执行人:黎伟成,男,1973年10月4日出生,汉族,住广州市番禺区。 被执行人:阮金潮,男,1962年6月28日出生,汉族,住广州市越秀区。 本院在执行申请执行人黎伟成与被执行人阮金潮民间借贷纠纷执行一案[（2017）粤0113执8417号案，下称为8417号案]过程中，异议人周克邦于2018年9月18日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人周克邦称，贵院在执行（2017）粤0113执8417号执行裁定书过程中，查封了广州市越秀区应元路48号2103房（下称“涉案房屋”），因该财产属于异议人所有，继续执行该财产可能会侵害异议人的合法权益。早在2005年11月13日，异议人周克邦与被执行人签订广州市越秀区应元路48号2103房（下称“涉案房屋”）《买卖合同》。合约约定：被执行人将位于广州市越秀区应元路48号2103房以现状卖给周克邦。异议人周克邦于2005年11月已经向被执行人阮金潮支付了全部购房款人民币肆拾捌万元。异议人已于2006年将2103号房交给朱明美入住至今。但由于历史原因涉案房屋一直未能办理房产证。异议人多次催促被执行人办理涉案房屋的产权证明，但被执行人一直消极处理。直至2018年初，异议人发现被执行人于2017年5月5日已经办理号涉案房屋的产权证，且于2017年9月1日抵押给案外人李泽霖，抵押债权数额为人民币725万元整。被执行人没有将涉案房屋办证到异议人名下，又将房屋抵押给案外人李泽霖，抵押债权数额为人民币725万元整，远远超过房屋价值。现异议人查册后发现涉案房屋已经到贵院（2017）粤0113执8417号案执行阶段，情况非常之紧急。涉案房屋是属于异议人的，为维护异议人的合法权益，《民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回……”，《关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条：“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。”特向贵院提出书面异议，请求停止对（2017）粤0113执8417号案件广州市越秀区应元路48号2103房的执行。 申请执行人黎伟成称，我方认为申请人要求撤销查封的证据明显不足，并且实际占有案涉房屋的证据不足，退一万步说，即使申请人有证据证明其已支付全部价款，并实际占有该房屋，但并未办理过户手续存在过错，根据《城市房地产管理法》第三十八条第一项款第六项，规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，被执行人阮金朝的房屋在未依法办理权属证书的情况下将案涉房屋转卖给异议人，后使异议人至今未能办理该房屋的过户手续，异议人在购买该房屋时应知情的，仍违法交易，对此有明显过错，因此，我方认为申请人无权向法院申请解除对该房屋的查封。 被执行人阮金朝称，首先，同意申请执行人的答辩意见，不同意异议人提出的申请；涉案房屋已经做了抵押登记，抵押登记的权属人为善意第三人，并且该登记合法有限；关于申请人执行人的申请，查封我方两套房产，分别2101、2103，明显超标查封，请求法院解除对其中一套房屋的查封。 经本院审查查明，原告黎伟成诉被告阮金潮、阮杰儒、白永坚民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月7日作出（2017）粤0113民初4011号民事判决:被告阮金潮应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎伟成偿还借款95万元及支付利息（利息计算方法：以95万元为本金，从2015年5月15日起按年利率6%的标准计算至清偿之日止）。由于阮金潮不履行判决确定的义务，黎伟成于2017年12月7日向本院申请执行，案号（2017）粤0113执8417号。本院在执行该案中，作出（2017）粤0113执8417号执行裁定，于2018年3月6日查封了涉案房屋，查封时效为2018年3月6日至2021年3月5日。 另查明，2005年11月13日，异议人周克邦与阮金朝签订《买卖合约》，合约约定阮金朝同意出售，周克邦自愿购买位于广州市越秀区应元路48号2103房，房屋成交价为480000元；周克邦在签署本合约当天支付20万元作为该楼宇的首期房款，余下部分280000元待阮金朝到北秀公司办理相关户主证明手续后一次付清给阮金潮；阮金潮收到首期房款后将楼宇交给周克邦装修等。合约签订后，周克邦于2005年11月13日支付首期款20万元给阮金朝，2005年11月21日支付全部尾款共28万元给阮金朝。 2017年5月5日，阮金朝对涉案房屋向有关部门进行不动产登记，房产登记号:2017登记字1020408号，产权人为阮金朝。2017年8月31日阮金朝将该涉案房屋抵押给李泽霖。 本异议案中，周克邦对异议请求提供了如下证据证实：证据1.《买卖合约》，证明2007年11月13日，异议人周克邦与被执行人签订涉案房屋《买卖合约》；证据2.《收据》，证明异议人周克邦于2005年11月13日支付首期款20万元；证据3.《收据》，证明异议人周克邦于2005年11月21日支付全部尾款28万元；证据4.《电费、管理费等发票》，证明异议人朱明美自2006年入住涉案房屋至今；证据5.《报告》，证明明达大厦管理处证明朱明美自2006年2月起一直在涉案房屋居住、生活；证据6.《广州市不动产登记查册表》，证明被执行人于2017年5月5日已经办理好涉案房屋的产权证，且涉案房屋于2018年3月4日因（2017）粤0113执8417号案被查封。 本院认为，周克邦于2007年11月13日向阮金朝购买涉案房屋，2005年11月21日已全部支付购房款，2006年2月，周克邦接收涉案房屋使用至今有相关的《买卖合约》、收款收据、听证笔录等证据证实，周克邦提交的证据相互印证，事实清楚、证据充分，本院予以确认。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，周克邦已支付了全部购房款48万元，已履行了《买卖合约》约定的全部付款义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。由于周克邦在本院查封涉案房屋前已签订《买卖合约》购买并接收了该房屋，履行了付款义务。没有证据显示周克邦对涉案房屋在本院查封前没有办理房产过户负有过错责任。因此，周克邦以其在本院实际查封前已受让了涉案房屋为由，要求中止对涉案房屋的执行，符合上述法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对被执行人阮金潮名下位于广州市越秀区应元路48号2103房（房产登记号:2017登记字1020408号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审 判 长  张继辉 审 判 员  黄健珊 人民陪审员  江俊杰 二〇一八年十一月五日 书 记 员  周 楠