广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2646号原告：易振全，男，1958年3月1日出生，汉族，住所地广州市黄埔区，委托诉讼代理人：黄敏东、谭迎柏，均系广东中天律师事务所律师。被告：广州知识城置业发展有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设路333号自编121，统一社会信用代码91440116065835519Y。法定代表人：李建章，系该公司董事长。委托诉讼代理人：洪绮媚、付广军，均系广东卓信律师事务所律师。原告易振全诉被告广州知识城置业发展有限公司（以下简称“知识城置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日受理后，依法组成合议庭于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告易振全及其委托诉讼代理人黄敏东、谭迎柏，被告知识城置业公司的委托诉讼代理人付广军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易振全向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还房价款人民币240510元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年12月4日，原告与被告就位于萝岗区××（自××Ｋ1地下层）-106房（万科幸福誉花园自编J17J18住宅、K1商业第自编K1地下层幢-1层-106号房)(下称涉案商铺)，签订原告为乙方(买方)，被告为甲方（卖方）编号为201512125003的《商品房预售合同》（下称合同）及《补充协议》。合同约定：该商品房的用途为商业，层高为5米。建筑面积共48.4836平方米，其中，套内建筑面积48.2301平方米，共有分摊面积约0.2535平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米20010.74元，总金额965120元。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。在签订合同的当天，原告按照合同的约定向被告支付首期购房款485120元，剩余房款480000元,原告于2016年2月24日办理银行按揭手续，银行已将贷款480000元划入被告的结算账户。至此，原告已按合同约定向被告支付全部房价款965120元。在2016年3月10日，被告向原告开具了《广东省地方税收通用发票（电子）》，上面显示套内面积为48.2301平方米，单价为20010.74元每平方米。2017年9月，原告收到被告向其发出的《商品房面积补差通知》及《房地产分户图》，上述两文件显示涉案商铺实测套内建筑面积为41.4961平方米。原告认为，涉案商铺实测套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积相差-6.734平方米，面积误差比为-13.96%。被告应按合同处理面积差异的约定，向原告返还房价款。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请依法予以支持。被告知识城置业公司辩称：一、双方签署的商品房买卖合同已对涉案房屋的套内面积及建筑面积进行了清楚的约定，原告主张没有事实依据。被告与原告就涉案房屋于2015年12月4日签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》主合同部分为被告根据广州市国土资源和房屋管理局批准使用并提前印制的，故被告与原告就涉案房屋具体事宜达成相应的补充协议，根据附件七《本合同补充协议》第一条约定“该商品房合同约定建筑面积为42.10494平方米，其中套内建筑面积为41.85144平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积0.2535平方米，套内建筑面积单价23060.61元/平方米”；该补充协议是经过双方盖章并签名确认的，为双方在主合同基础上对主合同部分内容的调整及变更，为双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，双方应当予以确认及遵守；且原告在诉状中亦对该《补充协议》进行了确认，现原告依然根据主合同第四条关于套内面积约定进行主张，明显与事实不符。二、关于涉案房屋面积误差处理，原告主张亦与事实不符，计算错误。涉案房屋后经房产测量部门实际测量套内建筑面积为41.4961平方米，比合同约定面积41.85144平方米减少0.35534平方米，面积误差比为-0.8491%；根据《补充协议》第十二条（2）关于涉案房屋面积误差处理的约定“如套内建筑面积出现差异的，面积误差比绝对值在0.5%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.5%以上（不含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算”；被告根据该约定已于2017年9月6日向原告发出《商品房面积补差通知》，根据约定同意退回差额房款8194元，但原告拒绝接受，无视双方补充协议的约定，要求被告返还240510元，则该主张明显与合同约定及事实不相符。三、根据双方房屋买卖合同附件1的平面图，和签订的补充协议约定的面积是一致的，长是9米，宽是4.6米，合计约为41.4平方米。综上，被告与原告就涉案房屋的相关面积及面积误差处理已在签署的补充协议中进行变更及补充，原告的诉讼请求没有事实依据，请求贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。审理查明：2015年12月4日，原告与被告签订广州万科幸福誉花园认购书，原告购买被告的广州万科幸福誉福里街1号（自编K1栋）-106号房，预售建筑面积48.4836m2，预售套内面积48.2301m2，装修标准为毛坯，优惠后成交总楼价为965120元。2015年12月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订编号为201512125003号广州市商品房买卖合同（预售）（以下简称买卖合同），双方约定：乙方购买甲方开发的广州市萝岗区（现为黄埔区）福里街1号（自编K1地下层）-106号房，该房建筑面积48.4836平方米，其中套内建筑面积48.2301平方米，共有分摊面积约0.2535平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米20010.74元，总金额965120元；首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付全部房价款的50.27%，即485120元，剩余房款480000元须于2015年12月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；在第十八条约定了面积确认及面积差异处理，其中约定，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。双方在合同中还约定了其他内容。该合同的附件一为涉案房屋的房地产平面图，图中标注的涉案商铺的长宽分别为9000、4600。买卖合同的附件七为该合同的补充协议，其中第一条是对买卖合同第四条的补充、修改：该商品房合同约定建筑面积42.10494平方米，其中套内建筑面积41.85144平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积0.2535平方米，套内建筑面积单价23060.61元/平方米。第十二条是对买卖合同第十八条的修改：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积（即广州市有资质的测绘单位出具的房屋面积测量成果报告书中的面积）有差异的，以实测面积为准；双方自行约定处理方式如下：（1）双方明确建筑面积为套内建筑面积与公共分摊面积之和；（2）如套内建筑面积出现差异的，面积误差比绝对值在0.5%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.5%以上（不含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；（3）该商品房按套内建筑面积出售，并以此计算其房价款，如合同约定的建筑面积、公共分摊建筑面积与实测的建筑面积、公共分摊建筑面积有差异，双方互不退补房价款并不视作违约，合同继续履行；面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。上述买卖合同签订后，原告向被告支付了全部房价款。2016年3月10日，被告向原告开具了涉案房屋房价款的发票。2017年9月6日，被告向原告发出商品房面积补差通知，告知原告合同约定套内建筑面积是41.85144m2，实测套内建筑面积是41.4961m2，套内单价为23060.62元，面积差为-0.35534m2，面积误差比为-0.8491%，补交款-8194元，要求原告在2017年9月21日至9月23日前往万科幸福誉营销大厅办理补差手续。该通知同时附有涉案房屋房地产分户图一份，图中显示涉案房屋的套内建筑面积为41.4961m2。审理过程中，双方当事人确认：涉案房屋没有办理房地产权证或者不动产权证，测绘部门实测涉案房屋套内面积为41.4961平方米，被告没有向原告返还涉案房屋的面积差价款。上述事实，有原告提交的广州万科幸福誉花园认购书、广州市商品房买卖合同（预售）、发票、商品房面积补差通知以及双方当事人陈述等予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方在买卖合同中约定涉案房屋的套内建筑面积为48.2301平方米，单价为20010.74元，原告亦按照该约定交纳购房款，现测绘部门实测的套内面积为41.4961平方米，被告应当按照合同约定向原告返还房屋面积差价款，故原告要求被告返还房屋面积差价款的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于被告应向原告返还的房屋面积差价款。1.计算差价款的涉案房屋面积和单价。双方当事人在买卖合同中约定的房屋套内建筑面积为48.2301平方米以及单价和房屋面积差异的处理方式，同时在该合同的补充协议中修改了涉案房屋的套内建筑面积、单价和面积差异的处理方式，但未以显著字体表明，被告也未提交证据证实在签订合同时已经向原告进行提示和告知；鉴于房屋面积和单价是房地产买卖合同中的核心条款，如需变更，合同提供方应当通过明示或者其他足以引起买方注意的方式提醒买方该条款的变更，被告在其提供的买卖合同中既未以显著字体提醒买方房屋面积和单价的变更，也无证据证实其通过口头或者其他方式提醒买方上述内容的变更，故该变更对原告不发生法律效力，被告应当按照买卖合同约定的涉案房屋套内建筑面积48.2301平方米和单价20010.74元向原告返还房屋面积差价款；被告主张在买卖合同后所附的涉案房屋平面图也标注了涉案房屋的长宽，证明其在该附图中也变更了涉案房屋的面积，经查，双方当事人在合同中或者补充协议中并未约定涉案房屋的面积以附图标注为准，双方也未通过其他方式约定买卖合同约定的面积与附图不一致时以附图面积为准，故被告的主张无法律和事实依据，本院不予采信。2.计算面积差价款的方式：双方当事人在买卖合同的补充协议第十二条对原合同第十八条约定的面积差异的处理方式进行了修改，该修改内容对双方当事人均发生法律效力，故涉案房屋的面积差价款按照该修改内容处理，即：面积误差比绝对值在0.5%以内（含本数）的不作补偿，在0.5%以上（不含本数）的，按照实测面积及合同约定的房屋单价据实结算，故被告应向原告返还的房屋面积差价款为129926.72元{[（48.2301平方米-41.4961平方米）÷48.2301平方米-0.5%]×48.2301平方米×20010.74元/平方米}。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告广州市知识城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告易振全支付广州市萝岗区（现为黄埔区）福里街1号（自编K1地下层）-106号房的房屋面积差价款129926.72元。二、驳回原告易振全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4907.6元，原告易振全负担2256.4元，被告广州知识城置业发展有限公司负担2651.2元。上述案件受理费已由原告预缴，原告同意被告在履行本判决时一并将其应负担的案件受理费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  丁树祥人民陪审员  王丽红二〇一八年十一月五日书 记 员  林碧婷孙晓华附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。