广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初27403号原告韦庆红，女，汉族，1981年6月10日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人涂荣平，广东鹏商律师事务所律师。委托代理人吕伟霞，广东百朋律师事务所律师。被告吴宏波，男，汉族，1969年11月30日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人林海，广东逸生律师事务所律师。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。委托代理人李婕雯，女，汉族，1992年7月10日出生，住址广东省汕头市金平区，该公司员工。委托代理人李天聪，女，汉族，1993年4月6日出生，住址吉林省大安市，该公司员工。上列原告韦庆红诉被告吴宏波、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人涂荣平，被告吴宏波及其委托代理人林海到庭参加诉讼，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家公司”）经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年1月19日，原告（买方）与被告（卖方）经第三人（中介方）提供居间服务，就转让深圳市福田区××花园××房产事宜签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》（NO.50333079767）,各方从中约定了转让标的、房屋现状、转让价款、交易定金、税费承担、房产交付、交房保证金、居间服务、违约责任、纠纷解决、收款账号、文件送达、特别约定等内容。其中：第三条约定该房产转让总价款为人民币1036万元；第四条约定该房产交易定金共计人民币50万元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币10万元整；本合同签订后叁个工作日内再向卖方支付定金人民币40万元整。定金支付方式如下：1、[定金托管]买卖双方同意将定金人民币50万元整交由居间方托管。买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人收讫……；第十条约定：1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。同日（2018年1月19日），原告与被告、第三人还签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，其中第1条约定：卖方承诺在两个月内（2018年01月19日-2018年03月18日）保证房产处于合法交易状态（包括法院解封等事宜）。同时，各方还签订了《交易节点确认书》、《信息告知书》、《公积金贷款补充协议》。原告与被告双方另外还签订了《费用估算表》、《价格确认书》、《查档确认和产生房源编码》。上述合同签订后，原告按合同约定积极履行合同义务。签约当天（2018年1月19日）原告按合同约定交付了定金人民币10万元在第三人处托管，签约后的第三个工作日（2018年1月23日）原告又按合同约定交付了定金人民币40万元在第三人处托管。同时，原告也按合同约定准备好了作资金监管之用的购房首期款人民币468万。但被告在原告积极履行合同义务的情况下，却于2018年3月9日通过第三人发函至原告要求终止交易。2018年3月14日，原告通过邮政特快专递向被告发出《履约催告函》，要求被告于2018年3月19日前使涉案房产处理合法交易状态，并配合原告办理购买涉案房产的按揭贷款手续。否则视被告单方构成违约。但被告却拒收快递，不予理会。期间，第三人也多次联系被告，要求其续履行合同，办理涉案房产交易的相关手续。但被告仍置若罔闻，执意毁约。综上，原告认为，被告在与原告签订房产买卖合同后，却拒绝与原告交易，其行为明显违反了合同和相关法律的规定，依法应按《二手房买卖及居间服务合同》第十条第1款的约定承担违约责任。据此，原告为维护自己的合法权益，依照我国《民事诉讼法》的有关规定，特起诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告、第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》及其补充协议、附件；2、被告向原告支付房产转让总价款20%的违约金即2072000元；3、被告承担本案受理费、保全费、保全担保费、公告费等全部诉讼费用。被告辩称，一、本案是因已知风险产生的不可抗力因素造成的交易最终无法履行，不能归咎于合同任何一方的责任。在本案中，原告韦庆红在签订二手房买卖合同时已明知房产处于被法院进行执行查封、并可能进行拍卖的状态，房产有可能不能进行正常过户交易，房产最终因法院坚持拍卖而无法进行二手房买卖交易，责任不在答辩人一方。二、原告韦庆红在本案中未产生任何实质损失，其要求答辩人吴宏波支付200多万元违约金毫无法律依据。1、在确定法院决定要走拍卖程序拍卖房屋后，答辩人已马上把情况通知韦庆红，并告知其若仍有购买房屋的意愿，可以与广州市天河区人民法院联系，参与房屋竞买。而天河法院执行局对涉案房屋最终的拍卖成交价为人民币9277485元，价格远低于原告与答辩人之间约定的房屋交易价格（人民币10360000元）。如果原告参与拍卖竞买，其不但不会产生任何损失，而且能以更低的价格购得涉案房屋。根据合同法第119条的规定，在原告方可以采取措施防止损失的情况下，其没有采取相关措施，其依法无权要求答辩人承担违约赔偿责任。2、据答辩人了解，原告韦庆红现已另行与他人通过二手房买卖交易以合理的价格购入了涉案同一小区的其他物业，因此原告韦庆红实质上也并没有因为无法购入涉案房产而产生任何损失。根据合同法第114条第2款的规定，原告所提出的200多万违约金的诉求也是明显不合理。综上，请求法庭依法驳回原告方的全部诉讼请求第三人提交书面意见称，一、2018年1月19日，在我司居间服务下，原被告双方签署了《二手房买卖及居间服务合同》和《交易节点确认书》等相关附件以及《二手房买卖合同补充协议》。合同约定被告将位于深圳市福田区香梅路城市花园24栋602号的房产以1036万元价格出售给原告。签合同前，我司已告知原被告双方涉案房产处于查封状态，但双方自愿坚持交易。故签署《二手房买卖合同补充协议》约定被告应于两个月内（2018年3月18日前）办理完结房产解除查封事宜。上述合同及补充协议真实、合法、有效。二、合同约定定金为50万元，佣金19万元由原告支付。签合同后原告先后向被告支付定金50万元，双方同意定金托管于我司。此外，原告向我司支付佣金10万元。三、2018年3月9日，我司和原告收到被告的《告知函》称涉案房产将被广州市天河区法院执行拍卖。后经原告催告，被告至今仍未履行其办理房产解封义务。2018年3月19日，我司协助原告向被告发送《解除合同通知》。2018年3月23日我司依原告签署的《声明书》，将托管定金及佣金共计60万元全部退还给原告。四、我司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原被告出现争议时，一直积极协调。作为中介方，我司诚挚地希望原被告协商解决本案争议。若合同解除，我司保留追究违约方佣金的权利。本院经审理查明，2018年1月19日，原告（买方）、被告（卖方）和乐有家公司（居间方）签署了《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告以人民币1036万元购买被告名下位于深圳市福田区××花园××房产（以下简称“案涉房产”），建筑面积121.95平方米。合同第四条交易定金约定：该房产交易定金共计50万元，原告同意在本合同签订时向被告支付定金10万元，本合同签订后3个工作日内再向被告支付定金40万元。定金支付方式如下：1、买卖双方同意将定金50万元交由居间方托管。买卖双方同意在具备房地产证或不动产权证书原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态的条件后的五个工作日内，居间方可将上述托管定金划入卖方账户。合同第十条违约责任约定：如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支付的律师费、诉讼费等由被告承担。此外，合同还就各方的其他权利义务进行了约定。同日，三方还签订一份《二手房买卖合同补充协议》，载明：1、被告承诺在两个月内（2018年1月19日-2018年3月18日）保证案涉房产处于合法交易状态（包括法院解封等事宜）；2、……6、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。此外，协议还就各方的其他的权利义务进行了约定。同时，三方还签订《交易节点确认书》、《信息告知书》、《公积金贷款补充协议》的合同附件。上述合同签订后，原告分别于2018年1月19日、2018年1月23日向乐有家公司支付20万元（定金10万元、佣金10万元）、40万元，共计60万元。2018年1月25日，原、被告双方共同前往广东省广州市天河区人民法院，就案涉房产能否解封并买卖的事宜进行询问。2018年3月9日，被告向原告发出一份《告知函》，载明：贵我双方于2018年1月19日签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定将案涉房产转让给贵方，在签订合同之前，本人已经将该房产全部情况向贵方予以了披露，包括本人涉及诉讼案件，上述房屋已经被广州市天河区人民法院及深圳市福田区人民法院查封，可能存在产权过户手续办理障碍的事实。现因广州市天河区人民法院的执行需要，决定对该房屋进行评估拍卖。现根据实际情况向贵方致函如下：一、若贵方仍有购买该房屋意愿，可以与广州市天河区人民法院联系，参与房屋竞买。二、若贵方放弃购买该房屋，请及时与我本人及中介机构联系，办理解除协议手续。原告收到上述《告知函》后，于2018年3月14日按照案涉房产的地址向被告邮寄《履约催告函》，要求被告于2018年3月19日前使案涉房产处于合法交易状态，并配合本人办理购买案涉房产的按揭贷款手续，否则视为被告单方面违约，如果被告在约定时限内仍未履行，原告有权选择解除合同，并依法主张相关权利。根据邮单回执显示拒收，被告称当时人在四川未收到上述邮件。2018年6月13日，案涉房产被依法拍卖，以9277485元的价格成交。原告未参与竞拍，并在案涉房产同一小区另外购买了一套房产，原告称该房产面积133平方米，均价8.5万元左右。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方和乐有家公司签署的《二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》及涉及双方权利义务的附件是当事人真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。根据合同第十条及补充协议的约定，原告支付定金后，被告应于2018年3月19日前使案涉房产处于合法交易状态，但案涉房产在该期限前仍被查封并于2018年6月13日被依法拍卖，被告已构成违约，原告根据合同约定有权解除合同，因原告起诉后被告于2018年8月3日才签收原告诉状获知解除合同通知，因此，双方的合同解除日期为2018年8月3日。被告答辩称原告对案涉房产的查封情况均有了解故其不构成违约，没有合同依据，本院不予支持。关于违约金的数额，本院从被告的主观恶性及因被告违约而给原告造成损失这方面予以考量。双方签约时原告已明知案涉房产处于法院查封状态，被告之后不能履行合同属于原告可预知风险范畴，而且被告在发现合同已不能履行的情况下积极建议原告通过法院竞拍的形式购买案涉房产，以实现原告的合同目的，避免因合同无法履行而给原告造成损失，可见，被告在合同履行过程中虽然出现无法解除法院查封的违约情形，但被告违约的主观恶性较小。案涉合同无法履行后，原告已在案涉房产小区另行购买一套房产，因近来深圳房价较为平稳，未出现短时间大幅上涨情况，因此，原告因被告违约应不存在较大损失的情形。基于以上考量，本院从公平原则和诚实信用原则出发，酌情支持原告50万元的违约金请求，原告主张被告支付2072000元违约金过高，对原告过高的违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告韦庆红与被告吴宏波、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司于2018年1月19日签署的《二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》及涉及双方权利义务的附件于2018年8月3日解除；二、被告吴宏波应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告韦庆红违约金50万元；三、驳回原告韦庆红的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费23376元（原告已预交），由原告负担17735元，被告负担5641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年十一月九日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。