广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1972民初11744号原告：黄晓青，女，1985年5月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张孟，系原告的丈夫。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋A212#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。上述两被告的共同委托诉讼代理人：周国平，广东约克律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。被告：广东格雷兄弟律师事务所。统一社会信用代码为3144000074172468XM。负责人：杨月彬，该事务所主任。委托诉讼代理人：梁永强，广东格雷兄弟律师事务所律师。原告黄晓青与被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）、广东格雷兄弟律师事务所（以下简称格雷律所）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢海胜适用简易程序进行审理。后案件转为普通程序，由审判员李子青担任审判长，与审判员黄方圆、人民陪审员杨洪组成合议庭于2018年6月8日公开开庭进行审理。原告黄晓青及其委托诉讼代理人张孟、被告袁进邦与被告星汇园公司的共同委托诉讼代理人周国平、被告格雷律所的委托诉讼代理人梁永强到庭参加了诉讼。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖及居间合同》（编号第00010232号），被告袁进邦返还商铺购房款254800元和赔偿费用1500元，并以256300元为基数自起诉之日即2017年9月12日起按银行同期贷款利率计算至付清之日；2.被告星汇园公司和被告格雷律所对上述债务承担连带责任；3.诉讼费用由被告承担。事实理由：2016年9月2日，原告在东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋(AZ15#)、B栋(AZ14#)、C栋(AZ13#)、D栋(AZ12#)、凯悦阁D栋（AZ16#）一楼销售现场，听信现场销售人员的许诺，说二楼被告袁进邦的商铺将会分割成若干小铺位对外销售，有完全产权，将会装修成美食城在2017年5月1号交付并开业，并由星汇园公司统一经营管理，返租三年。为了让原告确信没有任何问题，销售人员保证能够过户、所签订的合同有格雷律所做见证、也有公证，让原告放心。随后销售人员向原告出示了被告袁进邦的产权证复印件、被告袁进邦委托被告星汇园公司经营和收款的委托书复印件、公证书和委托书，诱使原告产生购买意向。原告交纳了部分款项，被告星汇园公司出具了收款收据。随后，原告陆续向被告袁进邦交纳了部分款项并领取了正式书面合同《房屋买卖及居间合同》（编号第00010232号）。截至2016年10月10日，原告按照合同约定付清了尾款，总计256300元。2017年5月1日，原告发现商铺并没有如期开业，便有些不安。随后，原告到政府多个部门咨询，才知道被告袁进邦的商铺不能分割出售，无法办理分割性产权证，才知道自己被骗。至今已过了将近一年，商铺现场仍未动工装修并开业，原告也仍不能明确知道自己购买的商铺的具体位置。原告多次打电话联系被告星汇园公司协商，均被反复推诿。被告袁进邦与被告星汇园公司在明知商铺不能分割的情况下，以有律师见证和公证为由，故意营造商铺能够过户的假象，骗取原告的信任，且毫无经营意图仅为圈钱，欺诈原告，实际隐瞒了无法办产权证的情况，致使合同的目的不能实现，该两被告应承担连带责任。被告格雷律所未尽见证人应尽的职责，给原告造成了损失，应当承担连带责任。被告袁进邦辩称：根据《房屋买卖合同及居间合同》第十条的约定，合同约定的解除日期最早应于2018年12月。双方约定的解除合同日期还未到，应驳回原告的诉请。被告星汇园公司辩称：《房屋买卖合同及居间合同》的卖方是袁进邦，合同责任应由被告袁进邦承担。被告星汇园公司与被告袁进邦是委托代理关系，原告诉请被告星汇园公司承担责任没有依据。被告格雷律所辩称：第一，被告格雷律所不是合同相对方，因合同产生的纠纷与格雷律所无关；第二，原告主张被告袁进邦与被告格雷律所恶意串通，没有事实依据；第三，被告格雷律所只接受被告袁进邦委托并为其服务，原告与被告格雷律所没有直接委托关系；第四，原、被告签订的《房屋买卖及居间合同》没有违反法律的强制性规定，合法有效，原告要求解除合同没有依据。本院经审理查明：2016年9月26日，原告作为乙方、被告袁进邦作为甲方、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为00010232），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺二楼之201号，建筑面积为7.37平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为254800元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年9月11日前支付第一期楼款（含定金）152880元，于2016年10月10日前支付第二期楼款101920元。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，丙方处加盖了诚业公司的印章，见证方处加盖了格雷律所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年9月2日、9月11日、9月28日、10月10日收到原告支付的涉案款项102880元（商铺款）、50000元（定金）、1500元（代收律师费）、101920元（商铺款）。2016年9月26日，原告为甲方，被告星汇园公司为乙方签订《委托经营管理协议》，约定甲方将向被告袁进邦购买的物业委托给乙方统一管理，统一代租，整体运营。委托运营期限36个月，即自2017年5月1日至2020年4月30日止。委托运营期内，无论乙方实际运营管理的情况如何，乙方均应从2017年5月1日起缴交租金。租金每个季度支付一次，每个季度的首月支付当季租金。2017年4月30日，原告与星汇园公司签订物业交付确认书，确认签署确认书起视为物业交付完毕。另查明：坐落于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201（粤房地权证莞字第××号）的产权人为袁进邦，建筑面积为2713.95平方米。被告袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个小商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。原告主张被告袁进邦经催告后没有依约进行产权分割并办理过户登记，致使合同目的无法实现。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据被告袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、不动产现场测绘报告、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年11月底，被告袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。以上事实，有原告提交的工商登记信息、委托书、《房屋买卖及居间合同》、收款收据、公证书、《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》、阳光热线问政平台的回复、现场照片、新闻播报视频、宣传广告彩页、手机短信、星汇园公司股权结构和行政许可信息，被告袁进邦、星汇园公司提交的房地产权证、建设项目规划批前公示照片、委托经营管理协议、物业交付确认书、支付业务回单、业务凭证、签约确认表，被告格雷律所提交的非诉讼法律事务委托合同，东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告袁进邦签订的《房屋买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方的约定，被告袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记。截至2018年11月底，被告袁进邦尚未备齐申请办理产权分割手续的资料。被告袁进邦迟延履行办理产权过户登记手续，在原告起诉催告后在合理期限内仍未履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，原告有权解除双方之间的房屋买卖合同。涉案居间人是诚业公司，原告诉请被告袁进邦、星汇园公司解除居间合同，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告诉请被告袁进邦返还商铺购房款254800元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自起诉之日即2017年9月12日计至返还之日），合法有据，本院予以支持。原告因涉案合同支出费用1500元，该费用损失应由被告袁进邦赔偿，上述损失本身已经是违约责任的承担方式，原告诉请被告支付损失的利息，没有法律依据，本院不予支持。根据原告与被告袁进邦签订的房屋买卖合同，被告星汇园公司代被告袁进邦收取款项，被告星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方，原告诉请被告星汇园公司对涉案债务承担责任，没有法律依据，本院予以驳回。被告格雷律所不是涉案房屋买卖合同的相对方，原告诉请被告格雷律所对涉案债务承担责任，亦无法律依据，本院亦予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄晓青与被告袁进邦签订的房屋买卖合同（编号为00010232）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告黄晓青返还购房款254800元及利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2017年9月12日计至付清之日）；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告黄晓青赔偿1500元；四、驳回原告黄晓青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费5144元，由被告袁进邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李子青审 判 员  黄方圆人民陪审员  杨 洪二〇一八年十一月三十日书 记 员  梁佩君李婉琪卢耀光附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。