安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1221民初5433号原告：临泉县国有资产运营管理有限公司，住所地安徽省临泉县前进路****，统一社会信用代码91341221MA2RB89Q7W(1-1)。法定代表人：符国田，该公司经理。委托诉讼代理人：李发展，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘德礼，安徽皖大律师事务所律师。被告：刘贤芳，女，1972年5月20日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：张华，安徽弘大律师事务所律师。委托诉讼代理人：武晨，安徽弘大律师事务所(实习)律师。原告临泉县国有资产运营管理有限公司与被告刘贤芳租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告临泉县国有资产运营管理有限公司的委托诉讼代理人李发展、刘德礼，被告刘贤芳及其委托诉讼代理人张华、武晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临泉县国有资产运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的九份《房屋租赁合同》解除；2、赔偿原告九间房屋三年的租赁费差价损失801000元，承担不按期支付租金的违约金90000元、提前解除合同违约金363000元，迟延支付违约金46800元（暂定到6月28日），减去被告已经支付的保证金90000元，合计1210800元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月份，原告委托拍卖公司，将临泉县迎宾大道南侧新区花园等部分门面房公开竞拍租赁。其中3#楼第1、4、5、6、7、8、9、12、13间由被告竞拍成功，双方签订了《拍卖成交确认书》。2018年5月14日，原、被告双方签订了九份《房屋租赁合同》书，被告交纳了9万元保证金。合同签订后，被告未支付租赁费。原告多次催告，被告仍然不按合同约定支付租赁费。为维护原告的合法权益，经政府批准，原告又进行了第二次竞拍，但第二次每间房屋的竞拍价格与第一次的竞拍价格减少了三至四万元不等。这是原告的原因所致，给原告造成的直接损失达到80.1万元。为维护原告的合法权益，现依法起诉，请支持原告的诉讼请求。被告刘贤芳辩称，原告国有资产运营公司不是适格的原告，现有的证据不能证明原告是拍租房屋的所有权人。该拍租房屋的物权并没有合法转移到原告名下。因此，以原告的名义签订租赁合同和起诉，诉讼主体不适格。被告刘贤芳并不是真正的承租人，真正的承租人是杜义华和宋振。从被告支付租金和保证金的来源来看，都是由杜义华和宋振支付。因为被告拍租的房屋价格明显高于市场租金价格，使得真正的幕后承租人临时违约，不愿意履行合同。被告拍租签约的租金不是正常的市场租金，原告第二次拍租之所以达不到第一次拍租的价格，正说明竞拍的租金高于市场价标准。原告所谓的租金差价并不能理解为实际损失，而应该是逾期利息，原告不能将其差价作为其损失的依据。原告的诉讼请求将所谓的损失和违约金一并计算也不符合法律的规定。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告临泉县国有资产运营管理有限公司成立于2017年12月8日，从事对授权范围内的国有资产经营管理和运营。2018年4月，原告委托安徽沃尔德拍卖有限公司，将临泉县迎宾大道南侧新区花园等部分门面房公开竞拍出租。4月11日，该拍卖公司在临泉县人民政府网站上公开发布出租拍卖公告，在拍卖须知中规定：自拍卖成交之日起三个工作日内，承租人应按拍卖成交总价（即三年总租金）1.5%的比例向拍卖人转账支付拍卖佣金。自拍卖成交之日起五个工作日内，承租人须转账支付第一年的房屋租金。所有款项到账后，凭《拍卖成交确认书》和转账凭证方可与委托方签订《房屋租赁合同》，承租人逾期或者拒绝签订《房屋租赁合同》的视为放弃竞得资格，承租人应承担相应的法律责任，其交纳的竟租保证金予以没收，并从保证金中支付拍卖佣金。被告刘贤芳按《拍卖须知》中的要求交纳了9万元竞拍保证金。4月26日，通过公开拍卖，其中新区花园门面房的3#楼第1、4、5、6、7、8、9、12、13间由被告竞拍成功。被告与拍卖人当场签订了九份《拍卖成交确认书》，明确九间房屋三年租金共计181.5万元。原、被告于2018年5月14日签订了九份《房屋租赁合同》，原告于当日交付了房屋。合同签订后，被告在约定时间内未支付租金。原告于2018年5月21日电话通知被告要求支付租金，否则解除合同。被告于2018年6月5日书面作出承诺：于2018年6月11日前支付全部房租，如到期不交，愿意退还房屋，承担违约责任。被告在承诺的期限内仍未支付房屋租金，原告解除了合同。将该九间房屋继续对外拍租。该九间房屋第二次拍租的价格与第一次拍租的价格相比少80.1万元。原告起诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行合同义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应当按合同约定履行各自的义务。原告履行了交付房屋的义务，被告应当按照约定向原告支付租赁费。被告未按约定支付租赁费，构成违约，依法应承担违约责任。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第十二条第（一）项约定，被告有本合同第十条第五款所列行为之一的应向原告支付违约金10000元。其中，被告不支付租金，构成违约，应向原告支付违约金。每份合同应支付违约金10000元，九份合同应支付违约金共计90000元；合同第十二条第（四）项约定，租赁期内被告未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟延一天，应按每天200元支付违约金。租金为46411元（605000元／365天×28天）。迟延交租金28天（从2018年5月15日起计算至2018年6月11日止），应支付违约金50400元（28天×200元／天×9）。被告刘贤芳应支付房屋租金和承担违约金共计186811元。刘贤芳先行支付的90000元保证金应予扣除。合同第十条第（五）项约定，被告不支付房租或者不按照约定支付房租达七日的，原告有权解除合同。解除合同应当通知对方，通知到达对方时合同解除。原告于2018年5月21电话通知了被告，要求解除合同，被告于2018年6月5日作出支付租金的书面承诺，承诺6月11日前支付全部租金，否则愿承担违约责任。被告在6月11日并未支付租金，应认定2018年6月11日，原、被告签订的九份租赁合同已经解除。对于原告主张的因被告违约，致使原告将涉案的九间房屋重新对外拍租，第二次租赁的价格与第一次租赁的价格相差80.1万元，给原告造成损失，被告应承担原告的差价损失的诉讼请求，本院认为，原告解除与被告签订的租赁合同对涉案房屋重新竞拍出租，应考虑市场情况的变化和经营风险，第二次对外拍租的价格与第一次相差80.1万元，是原告对市场行情估计不足，被告违约不必然导致该损失的发生，两者之间没有因果关系。故原告要求被告赔偿经济损失80.1万元的诉讼请求缺乏依据，其诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告承担提前解除合同违约金的诉讼请求，因解除合同系原告提出的主张，原告要求被告承担提前解除合同违约金不符合合同第十二条第三项的约定，原告的主张缺乏事实依据，对该请求本院不予支持。对于被告辩称的原告不是涉案房屋的所有权人，该房屋的物权并没有合法转移到原告名下，原告诉讼主体不适格以及被告刘贤芳并不是真正的承租人，真正的承租人是杜义华和宋振，应依法驳回原告诉讼请求的意见，经本院审查，临泉县人民政府于2017年12月5日下发的《临政秘[2017]246号》及2017年12月7日临泉县国有资产监督管理领导小组办公室第一期会议纪要，表明临泉县人民政府于2017年12月8日成立临泉县国有资产运营管理有限公司，授权该公司对国有资产进行经营与管理，涉案的九间房屋属于国有资产，原告对外租赁该房屋，在政府授权范围内。原告具有本案的诉讼主体资格。被告系该案房屋的实际承租人，其辩解意见缺乏事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、原、被告2018年5月14日签订的九份《房屋租赁合同》于2018年6月11日解除；二、被告刘贤芳于判决生效之日起十日内支付原告临泉县国有资产运营管理有限公司租金及违约金共计186811元（被告先行支付的90000元保证金应予扣除）；三、驳回原告临泉县国有资产运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7849元，由被告刘贤芳负担1211元，原告临泉县国有资产运营管理有限公司负担6638元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张振田二〇一八年十一月六日书记员  王洪洁附：判决依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的。由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。