湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0984民初1038号原告：杨亚丽，女，1981年10月28日生，汉族，陕西省韩城市人，现住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：方伟，湖北国森律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：欧亚达（汉川）实业发展有限公司。住所地：汉川市刁东农场刁东街。法定代表人：徐良华。执行董事。委托诉讼代理人：沈声强、曾正勇。公司员工，代理权限均为特别授权。原告杨亚丽与被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年4月19日公开开庭进行了审理。原告杨亚丽及其委托诉讼代理人方伟到庭参加了诉讼，被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司委托诉讼代理人沈声强、曾正勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨亚丽诉称，2014年7月28日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的欧亚达汉川商贸城19座2层226号商铺一套，购房总价款323825元。合同约定签约当天支付163825元，尾款160000元通过银行贷款支付。合同签订后，原告于当天支付被告购房款163825元。在被告的要求下，原告于当天与湖北省汉川金翔达商业管理有限责任公司（以下简称金翔达公司）签订《委托租赁管理合同》和《经营管理合同》，将涉案商铺交由金翔达公司租赁管理。后因被告销售的房屋证照不齐无法办理贷款，导致原告的尾款无法支付。原告多次找到被告要求解决，被告总是一拖再拖。现原告得知被告销售的房屋没有预售许可证，根本无法办理产权证。为了维护原告的合法权益，为此，原告提起诉讼，要求：1.判令原、被告之间签订的欧亚达汉川商贸城19座2层226号商铺的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还原告购房款163825元及已付购房款的利息（以163825元为基数，从2014年7月28日起计算至实际还款之日止，暂时计算到2018年2月23日的利息为30360元）；3.判令被告赔偿原告损失163825元；4.本案诉讼费用由被告承担。原告杨亚丽为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：收据及打款凭证各一份。拟证明原、被告之间存在买卖关系，被告收取了原告的购房款；证据二：委托租赁管理合同和委托经营管理合同。拟证明原、被告签订了商品房买卖合同；被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司辩称：原告明确知道被告没有预售许可证。本案已过了诉讼时效，被告没有向原告故意隐瞒所销售商铺无预售许可资格。被告开发的欧亚达汉川商贸城项目部分商铺没有办理商品房预售许可证，完全是政府原因造成的，被告并非故意不办理。原告要求被告支付利息、赔偿损失没有事实和法律依据。被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：证据一：委托租赁合同、委托书、银行转账流水各一份。拟证明：1、原告委托汉川市金翔达公司管理商铺，金翔达公司已经支付房屋的租金；2、证明原告知晓商铺没有预售许可证，被告还明确告知过原告；3、原、被告没有签订商品房买卖合同，因为被告没有预售资格，原告也知道这个情况。经庭审质证，被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司对原告提交证据一无异议，本院予以确认。对证据二被告认为原、被告没有签订房屋买卖合同，原告举证不能证明原、被告签订了书面的商品房买卖合同，但可以印证原、被告事实上有商品房买卖关系。原告对被告提交的证据真实性无异议，对委托租赁和收取租金事实原告予以认可。但认为该证据不能证明原告知晓涉案商铺无预售许可证，本院认为，该证据不能证明被告告知原告没有预售许可证的事实，对原告质证意见，本院予以认可。经审理查明，2014年7月28日，原告杨亚丽与被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司达成房屋买卖协议，约定原告购买被告所有的欧亚达汉川商贸城19座2层226号商铺一套，购房总价款323825元。当日，原告依约定支付购房款163825元，并约定尾款160000元通过银行贷款支付。当日，原告与金翔达公司签订《委托租赁管理合同》和《经营管理合同》，将涉案商铺交由金翔达公司租赁管理，并收取租赁收益。后因被告销售的房屋无商品房预售许可证无法办理贷款，导致原告的尾款无法支付，并不能办理房屋产权证。原告多次找到被告要求解决未果。为此，原告诉请：1.判令原、被告之间签订的欧亚达汉川商贸城19座2层226号商铺的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还原告购房款163825元及已付购房款的利息（以163825元为基数，从2014年7月28日起计算至实际还款之日止，暂时计算到2018年2月23日的利息为30360元）；3.判令被告赔偿原告损失163825元；4.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原、被告虽未签订书面商品房买卖合同，但被告收取原告房款、出具收据并标明房屋房号且对出售商铺给原告的事实无异议，本院认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系，被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司没有取得商品房预售许可证销售商品房，违反了法律强制性规定，其至起诉前仍未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方的房屋买卖合同关系无效；原告诉请要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任，本院认为，本案被告作为专业房地产开发公司，明知必须取得商品房预售许可才能预售商品房，其在没有取得商品房预售许可证明的情况下，没有将未取得商品房预售许可证明的事实告知原告而销售商品房，应认定为故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告应返还原告已付购房款及利息，并应在已付房款一倍以内承担赔偿责任。但结合本案实际，一是原告主张与被告签订了书面商品房买卖合同书，但未提交合同文本证实；二是原告在签订合同后立即交付了涉案商铺给原告，且原告将涉案商铺一直交由汉川市金翔达商业管理有限责任公司管理，享受房屋收益，故本院认定原告对被告是否具有预售许可证明未尽审慎审查义务，亦有一定过错。综合本案案情，本院酌情判令被告支付原告的购房款利息并承担赔偿责任，利息按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算、赔偿金额本院酌定为30000元；被告辩称原告诉请超出诉讼时效，不适用于确认合同无效纠纷，其抗辩理由本院不予采信；同时，合同无效，原告依合同取得的房屋依法应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杨亚丽与被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司之间的欧亚达汉川商贸城19座2层226号商铺买卖关系无效；二、被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告杨亚丽购房款163825元、支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月28日起计算至购房款还清之日止），并赔偿原告损失30000元。二、原告杨亚丽于本判决生效之日起五日内返还欧亚达汉川商贸城19座2层226号商铺给被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司；三、驳回原告杨亚丽的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期履行的按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理。本案件受理费3078.5元，由被告欧亚达（汉川）实业发展有限公司负担。审判员  王力二〇一八年十一月十六日书记员  宋高附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。