湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1124民初929号原告：姜硕果，男，汉族，1996年3月24日出生，湖北省英山县人，住湖北省英山县，委托诉讼代理人：姜健麟，湖北超强律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：英山县巨成中皖房地产开发有限公司。住所地：英山县温泉镇金石北路（茶叶广场）**。法定代表人：唐晟文。社会统一信用代码：91421124MA488KKP1F。委托诉讼代理人：赵颖，湖北厚物律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告姜硕果与被告英山县巨成中皖房地产开发有限公司（以下简称“巨成中皖房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜硕果的委托诉讼代理人姜健麟、被告巨成中皖房地产公司的委托诉讼代理人赵颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜硕果向本院提出诉讼请求：1.判决被告承担因不具备约定交房条件而视为逾期交房的约定违约金责任40296元(暂且计算至2018年9月30日止即365×0.0003×368000元，最终至具备约定交房条件之日止);2.诉讼费由被告负担。事实和理由:2017年1月15日，原告与被告在中皖鑫座营销中心订立了20162765-2《商品房买卖合同(预售)》，原告购买了被告开发的1#商住楼的第24层2406号商品房1套。在2017年2月25日以前，原告付清了全部房款36.8万元。在2017年2月25日，被告开出了36.8万元的购房《湖北增值税普通发票》交付给原告。合同约定，被告交房时，应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、验收合格证、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等必备条件;交房时，被告应当出示约定的证明文件;如果被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交房由被告承担按日向原告支付已付房款的万分之三违约金的违约责任。合同约定的交房期限是2017年9月30日以前。2017年11月10日，被告向原告邮寄《交房通知书》，通知交房时间、地点是2017年10月31日至2018年1月31日、中皖鑫座营销中心(中皖国际大酒店旁)。原告前去接受交房，通过查询获知被告没有取得该建设工程竣工验收备案证明文件、验收合格证、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等证明文件，被告的交房条件不具备，因此，原告无法收房。2017年6月30日，原告再次赴被告中皖鑫座营销中心及其财务部查询，被告交房条件依然不具备。现原告提起民事诉讼，请求法院判决被告承担向原告支付至具备约定交房条件之日止的不具备约定交房条件而逾期交房的违约金40296元(暂且算至2018年9月30日止365×0.0003×368000元;最终至具备约定交房条件之日止)的违约责任。被告巨成中皖房地产公司辩称，被告一直在积极履行合同义务，原告在诉状中也称房屋已经通过邮寄的方式送达交房通知书，通知原告收房；被告目前没有取得验收合格证等相关文件是事实，但该原因不能归结于被告自身，正是因为县里办理竣工验收手续复杂，加上面临推进不动产登记等一系列相关改革政策的变化，导致被告的验收材料迟迟不能取得，被告没有过错，希望人民法院根据最高院关于适用合同法解释（二）第二十九条第一款对违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告姜硕果提交的证据一，《商品房买卖合同（预售）》一份，拟证明原告是买受人，被告是出卖人；原告购买的房屋位于英山县××沿河××路××商住楼××室；总价格36.8万元；约定的交房条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、验收合格；被告交房时应当出示上述必要文件；被告如果不出示该证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交付责任，由出卖人承担，约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。被告巨成中皖房地产公司对真实性无异议，但是对于购买人的身份不清楚，既然买房子首先应该由原告举证其主体资格。其合同的附件十一《补充协议》：“买受人用该项目中的壹号楼第24层的2406号房作为注册律师事务所及作为律师事务所的办公用房”，那么，就涉及到购买主体到底是谁，且今天的起诉是否姜硕果本人的真实意思表示，涉及到原告主体是否适格的问题。本院经审理查明该套房屋买受人是姜硕果，其委托诉讼代理人姜健麟是其父亲。该《商品房买卖合同（预售）》是双方协商一致签订的。本院认为买受人拟将该套房屋作为律师事务所的办公用房不违背法律规定。故本院对该份证据予以采信。2.对原告姜硕果提交的证据二，姜硕果身份证复印件、婚育证明（原件）、不动产登记信息查询证明（原件）各一份，拟证明本案买卖标的物登记在原告名下。被告巨成中皖房地产公司无异议，但是需要说明的是不动产登记既然登记到了姜硕果的名下，那么以登记为准，姜硕果不是英山的执业律师，那么附件十一补充协议应当是无效条款。本院结合原告姜硕果提交的证据一及双方举证质证意见，对该份证据予以采信。3.对被告巨成中皖房地产公司提交的证据一，《商品房买卖合同（预售）》一份，拟证明房屋价格、交付时间以及合同签订的时间为2017年1月15日。原告姜硕果对真实性无异议，但在合同约定的交付时间上实际没有交房，恰恰证明被告违约，同时强调“违约责任原则上适用无过错责任”。本院结合原告提交的相关证据，对被告该份证据予以采信。4.对被告巨成中皖房地产公司提交的证据二，《整付零寄交寄清单》一份，拟证明2017年11月10日，被告向原告邮寄交房通知书的事实。原告姜硕果有异议，认为该证据证明不了被告交房符合约定条件。本院经审理查明原告姜硕果因被告不能出示双方约定交房的相应文件而拒绝接受房屋，本院认为该份证据不能达到被告证明目的。本案经审理认定事实如下：2017年1月15日，原告姜硕果与被告巨成中皖房地产公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，合同编号为20162765—1。双方在合同中约定：姜硕果购买巨成中皖房地产公司开发的位于温泉镇沿河××南侧××商住楼××号房屋，预售建筑面积共112.64平方米，房屋总价款为人民币36.8万元。双方在该《商品房买卖合同(预售)》的第九条“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三违约金”。该合同签订后，姜硕果在2017年2月25日之前付清了全部房款36.8万元，被告于2017年2月25日向原告开出了购房36.8万元的《湖北增值税普通发票》。2017年11月10日，被告向原告邮寄《交房通知书》，通知交房时间是2017年10月31日至2018年1月31日、地点是中皖鑫座营销中心(中皖国际大酒店旁)。但被告交房时不能提供合同第九条约定的该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、验收合格证明等交房条件，故姜硕果以达不到合同约定的交房条件而拒收房屋。2018年7月，姜硕果要求巨成中皖房地产公司履行交房义务，并按合同约定承担逾期交房违约责任未果，遂诉至本院。另查明，巨成中皖房地产公司至本案开庭时，仍未取得商品房买卖合同（预售）中第九条约定的商品房交付条件的相关文件。姜硕果与姜健麟系父子关系。本院认为，依法成立、生效的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。本案涉及的《商品房买卖合同（预售）》是原、被告的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告依合同约定履行了全部义务，被告未按合同约定的交房条件、交房时间将商品房交付给原告使用，已构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。综上，原告请求被告依合同约定的计算方式，支付逾期交房违约金的理由正当，应予支持。本案双方的约定不违背法律强制性规定，按照约定优于法定的原则，原告要求逾期交房时间从2017年9月30日算至2018年9月30日，按日支付已付房款的万分之三计算违约金，其金额为40296元，于法有据，本院予以支持。被告通知购房业主收房时，亦不能提供合同约定交房条件的相关证明文件，故不能免除其逾期交房的违约责任，被告逾期交房期间应从合同约定的最迟交房日起至购房业主实际收房日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告英山县巨成中皖房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告姜硕果支付逾期交房违约金40296元（从2017年9月30日至2018年9月30日止，以后违约金按合同约定的计算标准另行计算至交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，由被告英山县巨成中皖房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院；并预交上诉费808元，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖艳娟审 判 员  杜立钧人民陪审员  胡群山二〇一八年十一月一日书 记 员  方 芳