成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初6165号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐路平，四川衡平律师事务所律师。 被告：段亚会，男，汉族，1990年9月12日出生，户籍地成都市成华区。 委托诉讼代理人：段红勤（系被告母亲），住成都市成华区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓公司”）与被告段亚会物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭进行审理。原告委托代理人张杰、徐路平，被告的委托代理人段红勤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年12月1日至2018年3月31日期间的物业费12089.28元及违约金（以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至付清支付之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2018年3月31日为2818.09元）；2.判令被告支付原告律师费800元。事实和理由：原告（更名前为成都天府时代广场物业有限公司）与被告于2014年7月1日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告位于成都市成华区住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共有部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。协议签订后，原告依约履行了物业管理和服务的义务，但被告怠于支付物业服务费，经原告多次催收，被告均拒绝支付。 被告段亚会辩称：1.从2013年入住至2017年底楼道广告收入流向及车位收益为全体业主所有，但原告从未对财务收支进行公布；2.从未张贴安保，保洁，绿化的资质证明及从业人员的资格证书。小区绿化经常枯死无人管理，绿化从业人员仅有6人，服务不达标，安保人员不够，无楼栋管理、巡逻，2000多个车位的停车场无人指挥管理，从每位保洁打扫一栋变为每位负责2-3栋，垃圾箱进电梯等，不符合3元/平方米的物业费品质；3.本人的车玻璃被砸烂就是安保人员不够，停车场无人管理所致；4.小区的电一直有问题，经常停电或跳闸，曾经十个月停电十一次，本人因跳闸被关电梯。出现拒交物业费完全是由于物业公司服务不到位，对本人的人身和财产造成了极大的损害和伤害，且并未作出积极的解决和处理，违约在先，业主行使正当的抗辩权，因此不应该承担违约责任。 经审理查明：2014年7月1日，被告与龙悦房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买该公司开发的位于“御园”16栋1单元26层2601号房屋，建筑面积为143.92平方米。同日，被告（甲方）与成都天府时代广场物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由乙方对甲方上述物业提供前期物业管理服务。服务内容包括房屋共用部分以及房屋共用设施设备的维护和管理；环境卫生；公共秩序维护服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。物业服务费按住宅3元/月/平方米的标准交纳，甲方应在房屋办理交接手续时向乙方提前一次性付清3个月的物业公共服务费。3个月之后的物业公共服务费按季交纳，交纳时间为：每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第一个工作日。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取甲方违约金。如果甲方在一个月内仍未补交的，乙方有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、乙方聘请律师的费用）由甲方承担。2016年9月18日，经国家工商总局核准，成都天府时代广场物业管理有限公司名称变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司。 合同签订后，原告提供了绿化维护、秩序管理、安全管理、保洁维护等多项物业服务。从2015年12月1日起，被告以原告未按照约定为被告提供合格的物业服务为由，开始拖欠物业管理费，截至2018年3月31日，拖欠的物业服务费为12089.28元，原告催收未果后，起诉来院。为证明原告未按照约定为被告提供合格的物业服务，被告提供了一楼积水、绿化等情况的照片。 另查明，2017年10月16日，原告与四川衡平律师事务所签订委托代理合同，约定四川衡平律师事务所就原告提供物业管理服务的天府时代广场、擎天半岛、御园项目物业纠纷提供代理服务，一审阶段，每一案件代理费用800元。原告当庭出示了律师费发票，但未出示相应的付款凭据。 上述事实，有经庭审质证的以下证据予以证实：原、被告身份信息，营业执照信息，企业名称变更核准通知书，《前期物业管理服务协议》《商品房买卖合同》《房屋产权证书》，快递单据及跟踪记录，发票，委托代理合同及律师费发票，绿化工作及消防防汛演练工作的照片，外来人员进出登记表，安全巡逻签到表，保洁签到表，客户诉求记录表等，照片及原、被告双方的当事人陈述。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。根据原告所提交的证据，可证明原告按照《前期物业管理服务协议》的约定提供多项服务，被告应按照约定向原告交纳物业费。被告以物业服务内容及质量存在瑕疵为由，当庭提出抗辩，并提供了照片等证据，以上证据能显示小区某一片刻、某个局部的状况，能证明原告提供的物业服务存在一定的瑕疵。但物业服务合同关系不同于一般的合同关系，是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。故对原告要求被告支付自2015年12月1日起至2018年3月31日止的物业服务费12089.28元，予以支持。 关于原告主张的逾期支付物业费的违约金及律师费，应充分考虑物业服务纠纷的特点。物业服务中原、被告之间的关系十分紧密，工作的开展需要双方的配合，本次纠纷的发生与双方沟通不畅有关，双方均有一定的责任。原告服务确实存在一些瑕疵，被告系对物业服务有异议而未及时支付物业费，不属于恶意拖欠。考虑上述情况，酌定对违约金的起算时间及标准予以适当调整，起算时间调整为自2018年4月1日起，标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率；考虑上述情况，加之原告未提交律师费的相关支付凭证，且本案已部分支持了原告违约金的诉讼请求，对律师费不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告段亚会于本判决生效之日起十日内，向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付物业服务费12089.28元及违约金（以物业费12089.28元为基数，中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2018年4月1日起计算至物业费12089.28元付清之日止）； 二、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费193元，减半收取计96.5元，由被告段亚会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨秋菊 二〇一八年十一月二十八日 书记员  倪海娟