海南省三亚市城郊人民法院   行政判决书   （2018）琼0271行初183号   原告何少琳，女，汉族，1970年3月30日出生（公民身份号码：×××），住海南省三亚市。   委托代理人姚传泽，海南追根律师事务所律师。   被告三亚市国土资源局，住所地海南省三亚市河东路182号。   法定代表人高富宅，该局局长。   委托代理人杜家奋，该局工作人员。   第三人杨世光，男，汉族，1981年9月2日出生（公民身份号码：×××），住广东省海丰县。   委托代理人莫文彦，北京京师（三亚）律师事务所律师。   第三人王小玉，女，汉族，1983年7月23日出生（公民身份号码：×××），住海南省万宁市。   原告何少琳不服被告三亚市国土资源局（以下简称市国土局）作出的注销三土房（2005）字第1119号《土地房屋权证》（以下简称1119号《土地房屋权证》）的行为，于2017年2月7日以三亚市人民政府、市国土局为被告，向三亚市中级人民法院提起行政诉讼。三亚中院于2017年6月2日作出（2017）琼02行初30号行政裁定书，准许原告撤回对三亚市人民政府的起诉，并将该案移送本院审理。本院于2017年8月22日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月26日公开开庭进行了审理，并于2017年10月16日作出（2017）琼0271行初213号行政判决书。第三人杨世光不服该判决，上诉于三亚市中级人民法院。三亚中院于2018年4月10日撤销（2017）琼0271行初213号行政判决书，将该案发回我院重新审理。本院于2018年5月9日受理后，于2018年6月8日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年7月9日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人姚传泽，被告的委托代理人杜家奋和第三人杨世光的委托代理人莫文彦到庭参加诉讼。第三人王小玉经本院依法传唤，无正当理由未能到庭。本案现已审理终结。   被告市国土局于2017年1月20日作出《三亚市不动产转移登记审批表》（编号20170118221190324），同意将原告何少琳所有的三亚市迎宾路市国土局新院宿舍楼601房（以下简称涉案房屋）过户登记到第三人王小玉名下，并向王小玉核发了琼（2017）三亚市不动产权0001974号《不动产权证书》（以下简称0001974号《不动产权证书》）。同日，原告持有的1119号《土地房屋权证》被注销，原告不服，向本院起诉。   原告何少琳诉称，原告合法持有1119号《土地房屋权证》。因与第三人杨世光发生借款合同纠纷，从2016年11月开始，其多次要求原告将涉案房屋过户到其名下，双方未谈妥房屋转让价格，原告拒绝过户，也不同意向杨世光出具授权委托书。2016年12月，原告多次致电杨世光，通知解除双方在2015年签订的《委托合同》。2017年2月4日，原告向三亚市不动产登记中心查询得知，被告市国土局在没有原告出具的委托书的前提下，仅凭杨世光出具的《委托合同》便将原告持有的1119号《土地房屋权证》注销，过户登记给他人。被告的上述注销行为，违反了《不动产登记暂行条例》第十二条、第十六条关于代办不动产登记转移手续要求提供委托书的规定，也未依照该条例第十七条的规定予以公告。同时，该注销行为也违反了被告自行制定的工作流程。杨世光只有《委托合同》，没有取得原告的书面授权委托书，说明原告并未将《委托合同》中的委托权限授权给杨世光，其不具有代原告办理房产登记过户的代理资格，属于无权代理。被告明知杨世光未出示委托书属于无权代理，仍将1119号《土地房屋权证》注销，将涉案房屋登记过户给他人，显属违法，应予纠正。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1.确认被告市国土局作出的注销1119号《土地房屋权证》的行政行为违法；2.被告市国土局立即恢复1119号《土地房屋权证》的登记事项。   原告何少琳向本院提交了以下证据、依据：1、1119号《土地房屋权证》，予以证明被告在没有原告出具的授权委托书的情况下，注销原告的1119号《土地房屋权证》是违法的，应予撤销。2、二手商品房申请办理房地产转让登记须提交的材料，予以证明办理过户登记须提交公证委托书原件，不是委托合同。3、《拆迁安置协议书》，予以证明2016年10月19日原告与被告已签订拆迁安置协议，2016年10月底，整栋楼已经搬空，不存在交付他人使用、买卖和办理过户的情况，涉案房屋在2016年12月至2017年1月期间已被拆除。   被告市国土局辩称，2015年12月15日，原告与第三人杨世光签订《抵押借款合同》，约定杨世光借给原告70万元，原告将涉案房屋抵押担保给杨世光，并于2015年12月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记。2015年12月16日，原告与杨世光签订《委托合同》并经三亚市公证处公证，约定杨世光有权对涉案房屋进行转让、过户、转移登记等相关事宜。2016年12月19日，因原告未按约定向杨世光偿还借款，杨世光根据《委托合同》的约定与第三人王小玉签订了《三亚市存量房买卖合同》，将涉案房屋转让给王小玉。被告根据原告与杨世光签订的《抵押借款合同》、《委托合同》及杨世光与王小玉签订的《三亚市存量房买卖合同》，将涉案房屋变更登记到王小玉名下并将上述1119号《土地房屋权证》注销，符合法律规定，故请求法院驳回原告的诉讼请求。   被告市国土局向本院提交了以下证据、依据：1、《抵押借款合同》；2、《房屋抵押估价协议》；3、《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》；证据1-3予以证明原告将涉案房屋抵押给杨世光；4、《委托合同》；5、《公证书》；证据4、5予以证明原告委托杨世光对涉案房屋进行处置，该委托合同已经公证机关公证，具有法律效力；6、《三亚市存量房买卖合同》，予以证明杨世光依原告委托将涉案房屋转让给王小玉；7、《土地房屋登记卡》，予以证明涉案房屋已经依法变更到买受人王小玉名下；8、1119号《土地房屋权证》，予以证明该证已被依法注销。   第三人杨世光陈述称，一、原告于2015年12月15日与我方签订《抵押借款合同》，我方将人民币70万元出借给了原告，借款期限至2016年6月14日止，同时原告以涉案房屋做了抵押担保。其后，双方于2015年12月16日签订了《委托变卖协议》，约定了在原告逾期还款超过7日时，原告委托我方在不低于70万元售价的基础上变卖涉案房屋。据此双方又再签订了《委托合同》并进行了公证，明确了原告将涉案房屋授予我方一共15项委托权限，委托期限至2017年12月16日止。至此，我方取得了处置该房屋的委托授权。该授权并未违反法律的强制性规定，不具备法定无效的情形。在2017年涉案房产过户完成前，如原告认为授权及相关合同文件存在问题，具备可撤销的情形，需要中止或撤销的，应该以法定的形式提出或向法院提起撤销相关《委托变卖协议》或《委托合同》的诉讼。然而，在涉案房产过户完成前，原告均未就《委托变卖协议》或《委托合同》提出异议，该两份合同是具备法律效力的。由此可见，我方取得了原告的委托授权，代为处置涉案房屋的行为合法。二、原告以本案中的《委托合同》不能等同于“授权委托书”使用为由，主张市国土局行政行为违法，这种观点是错误的。在本案中，原告所签署的《委托合同》明确表示了就涉案房屋委托我方全权办理注销抵押、评估、出售和过户登记的相关事宜，同时明确载明了我方的姓名、各项具体代理事项、代理权限和期间，并且在公证机构进行了公证，因此该份《委托合同》符合办理注销登记时关于“授权委托书”的要求，应当等同于“授权委托书”使用。三、我方代为处置涉案房屋并未侵害原告的合法权益。我方向原告支付借款款项后，原告长期欠付利息，在2016年6月14日借款到期后，也一直未还本付息。虽然如此，但我方体谅到其家庭情况，便让其限期自行出售抵押房产，以偿还债务。可是，原告非但不出售该房产以偿还债务，反而一直隐瞒该房产涉及拆迁的情形，其擅自签订了《拆迁安置协议》，擅自将抵押房产进行拆迁置换，同时还取得了近15万元的装修及过渡安置款，并且未将该款项用于归还欠款，其明显是在恶意拖欠债务。直至2016年11月，我方去查看该抵押房产时发现小区正在逐户进行拆迁安置协议的签订工作。经与拆迁安置单位反映情况，才发现原告非但对我方恶意隐瞒拆迁情况，同时还对拆迁安置单位隐瞒了该房屋的抵押情形。为此，经拆迁安置单位领导组织调解，原告同意立即归还借款，否则由原告依之前合同的约定出售该房屋以偿还债务。但此后原告仍一直拖延拒不还款。为了避免该房屋被拆除后，无法进行出售变现，使我方承受巨大损失，我方便依据《委托变卖协议》的约定及《委托合同》的授权，于2016年12月19日与王小玉签订了《三亚市存量房买卖合同》，将该房屋作价70万元出售给了王小玉，并于2017年1月20日办理完成房屋产权变更过户手续。同时，按照三亚惠德土地房地产评估咨询有限公司在2016年12月29日对涉案房屋作出的评估报告，该房屋在当时的市场估价为人民币883183元。由于情况紧急，我方以略低于市场价的70万元急售出去，也是符合常理的，并未侵害原告的合法权益。现原告因市场房价上涨，便违反《委托变卖协议》及《委托合同》的约定，通过行政诉讼逃避合同义务并反悔房产交易，严重侵害了善意第三人的合法权益，不应得到法院的支持。   第三人杨世光向本院提交了以下证据：《房地产评估报告》，予以证明其处置涉案房屋是在合理价格内，并未侵犯原告的合法权益。   第三人王小玉陈述称，原告所起诉的注销登记行为不是一项独立的具体行政行为，不能单独进行起诉。市国土局是在依法给我方颁发新的不动产权证的具体行政行为时附带作出了注销原告原产权证的行为，该行为不是独立的行政行为，不得单独提起诉讼。我方属于善意第三人，原告提起撤销的诉讼行为，严重损害了善意第三人的合法权益。即使法院认定市国土局的相关手续存在瑕疵，由于双方存在合法的买卖关系，也应当保护善意第三人的合法权益。原告经过公证的《委托合同》明确了原告就涉案房屋委托杨世光全权办理出售和过户登记的全部事宜。我方基于原告在《委托合同》的委托授权，与原告的受托人杨世光完成了房屋买卖交易，付清了全部款项以及过户费用，并办理完成过户手续和签署《拆迁安置协议书》，我方已善意取得该房产，原告不得无理反悔交易。故请法院支持我方的陈述意见。   第三人王小玉向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，予以证明2017年3月1日，王小玉与案外人王某签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋作价人民币171万元出售给王某；2、购房付款凭证，予以证明王某如约向王小玉支付了全部购房款；3-4，两份情况反映，予以证明王某于2018年3月12日已经向三亚市中级人民法院监察处反映情况；5、仲裁申请书，予以证明王某于2018年3月12日已经向海南仲裁委员会三亚仲裁院递交关于与王小玉签订《房屋买卖合同》的仲裁申请；6、受理案件通知书，予以证明王某提出的仲裁已经受理；7、仲裁付款凭证，予以证明王某支付了仲裁费；8、仲裁通知书，予以证明王某的仲裁已经受理；9、行政答辩状。   经庭审质证，关于原告提交的证据：被告对证据1的真实性、合法性和关联性予以认可；对证据2的证明内容不认可，认为《委托合同》是授权委托书的另一种表现形式，是真实存在的；对证据3的关联性不认可。第三人杨世光的质证意见与被告一致。关于被告提交的证据：原告对证据1和证据3予以认可，对证据2的合法性有异议，认为《房屋抵押估价协议》应由评估机构作出评估；对证据4和证据5予以认可，但认为被告不能仅凭该《委托合同》即在原告不到场或未出具授权委托书的情况下办理过户登记；对证据6的真实性、合法性均不认可，认为该合同是无效的买卖合同；对证据7、证据8的真实性、关联性认可，对合法性不认可，认为土地房屋登记卡是基于无效买卖合同而存在的。第三人杨世光对被告的证据没有发表质证意见，但认为原告质证意见中关于房屋买卖合同的效力属于民事争议，不是本案的审理范围。关于第三人杨世光提交的证据《房地产评估报告》，原告对该证据不予质证；被告对该证据没有发表质证意见。关于第三人王小玉提交的证据，原告认为该九份证据与本案没有关联性。被告对该九份证据没有发表质证意见。第三人杨世光对第三人王小玉的证据均予以认可。   本院对上述证据认证如下：原告提交的证据3《拆迁安置协议书》、第三人杨世光提交的《房地产评估报告》及第三人王小玉提交的九份证据均与本案争议事实无关；原、被告提交的证据形式真实，来源合法，与所证事实关联，可以作为认定本案事实的根据。   经审理查明，2005年3月18日，三亚市人民政府给何少琳颁发了1119号《土地房屋权证》，确认原告对涉案房屋的所有权。2015年12月15日，何少琳与第三人杨世光签订《抵押借款合同》，约定何少琳向杨世光借款700,000元，借款期限为2015年12月15日至2016年6月14日，何少琳以涉案房屋向杨世光提供抵押担保。同日，双方签订《房屋估价协议》，约定抵押涉案房产价值700,000元。2015年12月16日，何少琳与杨世光又签订了《委托变卖协议》，约定何少琳逾期归还《抵押借款合同》项下全部借款本息及相关费用超过7日时，何少琳同意授权杨世光在总价款不低于70万元时，可以将何少琳抵押的房产变卖给任意第三人。同日，何少琳与杨世光签订《委托合同》，约定何少琳将涉案房屋委托杨世光全权办理注销抵押、评估、出售和过户登记的相关事宜，并就委托权限、期限等作出了十六项约定。2015年12月16日，海南省三亚市公证处对该签约行为进行了公证。2015年12月17日，何少琳与杨世光在三亚市住房和城乡建设局办理了涉案房屋的抵押登记，并领取了《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》。2016年12月19日，杨世光以何少琳代理人的名义与第三人王小玉签订了《三亚市存量房买卖合同》，约定何少琳将涉案房屋以70万元的总价格转让给王小玉。此后，杨世光向三亚市国土局申请办理涉案房屋的不动产转移登记，并提交了1119号《土地房屋权证》、《抵押借款合同》、《委托合同》、《公证书》及《三亚市存量房买卖合同》等相关材料。2017年1月20日，三亚市国土局作出准予对涉案房屋进行不动产转移登记的意见，并向第三人王小玉颁发了0001974号《不动产权证书》。与此同时，何少琳持有的1119号《土地房屋权证》被注销。原告何少琳对该注销登记行为不服，诉至本院。   另查明，2011年，三亚市国土局与三亚鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）签订合同，约定将包括涉案房屋在内的原三亚市土地房产管理局职工宿舍楼拆除，与三亚市国土局自有用地整合后，合作建设该局职工保障性住房项目。2016年10月19日，三亚市国土局作为甲方，与乙方何少琳、丙方鸿源公司签订《拆迁安置协议书》，约定涉案房屋被拆除后，乙方同意在原址新建楼房中按套内建筑面积1:1的比例进行置换。并约定了房屋之内装修补偿、拆迁过渡租房费、搬家费等。2017年1月20日，何少琳向杨世光作出《解除合同通知书》，通知其与杨世光签订的《委托合同》已于2016年12月14日解除。2017年1月22日，何少琳将该通知书以快递方式向杨世光寄出，海南省三亚市公证处对该邮寄行为进行了公证。2017年8月29日，三亚市国土局作为甲方，与乙方王小玉、丙方鸿源公司签订《安置变更协议书》，同样约定涉案房屋被拆除后，乙方用提在原址新建楼房中按套内建筑面积1:1的比例进行置换。   本案审理期间，案外人赵某于2018年7月6日向本院申请作为第三人参加诉讼，并提供其与王小玉于2017年3月1日签订的《房屋买卖合同》、王小玉出具的收据以及三亚农商银行通用凭证等证据为证，以证明其以171万元的价格向王小玉购买了涉案房屋的置换房屋，本案处理结果与其有利害关系。本院经过审查后，认为王某与本案被诉行政注销行为没有法律上的利害关系，于2018年7月9日当庭驳回了案外人赵某的申请。   本院认为，本案为不动产注销登记纠纷。依据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，办理不动产登记应当提交登记申请书、申请人与代理人身份证明材料、授权委托书等。根据已查明的事实，杨世光在向市国土局申请办理涉案房屋的不动产登记时，并未提交何少琳出具的授权委托书，而是提供了海南省三亚市公证处经过公证的《委托合同》予以替代，故本案争议焦点在于该《委托合同》的效力是否等同于《不动产登记暂行条例》第十六条规定的授权委托书。依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，是双方行为的产物，其权利义务的效力及于双方当事人。本案中，何少琳与杨世光签订的《委托合同》中约定：甲方（何少琳）委托乙方（杨少光）为甲方的代理人，全权代表甲方办理如下委托事项：1、……；2、代为将上述房屋出售，确定房屋交易价格，与买受人签订《房屋买卖合同》，签署相关文件以及收取售房所得款项；3、代为到有关部门（包括房屋、土地、税务、房产交易所、公证、评估等有关部门）办理上述房屋存量房产交易网上备案登记及网上交易等相关手续；……。该《委托合同》已经明确约定何少琳就涉案房屋授权委托杨世光全权办理注销抵押、评估、出售和过户登记等相关事宜，并就委托权限、期限等作出了十六项约定，海南省三亚市公证处对该授权行为进行了公证。授权委托书是委托人授权行为的外在表现形式，是向第三人表明代理人拥有代理权的书面载体，主要包括以下几个部分：委托人和受托人的基本信息、委托事项、委托权限等内容。本案中何少琳与杨世光签订的《委托合同》具备了授权委托书的实质内容，尽管委托合同和授权委托书在外在表现形式上有所区别，但委托合同所表达的实质内容即原告对杨世光关于全权办理注销抵押、评估、出售和过户登记等相关事宜的授权行为，与授权委托书的实质内容是一致的。委托合同签订的内容是双方当事人的真实意思表示，其效力等同于《不动产登记暂行条例》第十六条中规定的授权委托书效力。市国土局作为土地房屋登记颁证机关根据杨世光提交的经过公证的《委托合同》有理由相信何少琳的授权委托行为是真实合法的。同时根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第三款的规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。市国土局根据杨世光提交的《委托合同》等相关材料为其办理涉案房屋的不动产登记并注销何少琳持有的1119号《土地房屋权证》，并无不当。   何少琳主张其于2016年12月多次电话通知杨世光解除双方于2015年12月16日签订的《委托合同》，根据本案查明的事实，2017年1月20日，何少琳向杨世光作出《解除合同通知书》，通知其与杨世光签订的《委托合同》已于2016年12月14日解除。2017年1月22日，何少琳将该通知书以快递方式向杨世光寄出。市国土局于2017年1月20日作出并颁发了0001974号《不动产权证书》；同时，何少琳持有的1119号《土地房屋权证》被注销。由于何少琳向杨世光发出《解除合同通知书》的时间晚于市国土局作出的注销第1119号《土地房屋权证》的行政行为，因此，在杨世光向市国土局提出变更申请时该《委托合同》对何少琳具备法律效力，因此，何少琳的主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。   原告何少琳主张根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，市国土局在作出注销1119号《土地房屋权证》时，未履行公告程序。经过审查，市国土局颁发0001974号《不动产权证书》和注销1119号《土地房屋权证》是依据当事人的申请作出的变更登记，不属于房屋的初始登记和依职权作出的注销登记，不适用《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定的应当进行公告的情形，故何少琳的上述主张本院不予支持。   综上，市国土局注销1119号《土地房屋权证》的行政行为证据确凿，适用法律正确，符合法定程序。何少琳关于确认市国土局作出的注销1119号《土地房屋权证》的行政行为违法并恢复1119号《土地房屋权证》登记事项的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：   驳回原告何少琳的全部诉讼请求。   案件受理费50元，由原告何少琳负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 柴 华   人民陪审员 于洨丽   人民陪审员 陈少珍     二〇一八年十一月七日   书 记 员 王 军   附：相关法律条文   《中华人民共和国行政诉讼法》   第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。   《不动产登记暂行条例》   第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：   （一）登记申请书；   （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；   （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；   （四）不动产界址、空间界限、面积等材料；   （五）与他人利害关系的说明材料；   （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。   不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。   《不动产登记暂行条例实施细则》   第十七条有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记薄前进行公告，但涉及国家秘密的除外：   （一）政府组织的集体土地所有权登记；   （二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；   （三）依职权更正登记；   （四）依职权注销登记；   （五）法律、行政法规规定的其他情形。   公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应   当及时记载于不动产登记薄。   《中华人民共和国合同法》   第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。