昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初6923号原告：方勇，男，1974年10月20日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区，委托诉讼代理人：杨偈、秦世臣，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南汇都商场管理有限公司，住所：云南省昆明市白塔路**。法定代表人：原洪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：侍向东、杨晶，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南金马源投资集团有限公司，住，住所：云南省昆明市盘龙区唐家营状元楼金唐巷汇都中心******/div>法定代表人：周一平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘馨遥，系被告云南金马源投资集团有限公司员工，一般授权代理。原告方勇诉被告云南汇都商场管理有限公司、云南金马源投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告方勇的委托诉讼代理人杨偈，被告云南汇都商场管理有限公司的委托诉讼代理人杨晶到庭参加诉讼。被告云南金马源投资集团有限公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭，本院依法对被告云南金马源投资集团有限公司进行缺席审理。本案现已审理终结。原告方勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签署的编号为C2138的《汇都国际一期C座二层商铺租赁合同》，并由被告向原告支付自2017年7月1日起至2018年3月16日止被拖欠的房屋租金共计19496.2元；2、判令被告云南汇都商场管理有限公司立即腾房搬离、归还商铺（年租金：27204元），并按755.7元/日的标准向原告支付自2018年3月23日起至实际交还商铺之日止的房屋占用费；（截止2018年5月8日共计34762.2元)；3、判令被告向原告支付违约金54408元:（以上诉求共计135870.4元）；4、判令被告南金马源投资集团有限公司对被告云南汇都商场管理有限公司的上述债务承担连带担保责任；5、诉讼费由两被告承担。事实与理由：原被告于2017年4月25日签署《租赁合同》，约定原告将汇都国际商场C2138号商铺租赁给被告云南汇都商场管理有限公司经营使用，租期20年，租金按“购铺合同金额*返租比例”计算，每半年一付，第一个半年的租金支付日期为2017年12月31日，以此类推；被告云南金马源投资集团有限公司对被告云南汇都商场管理有限公司“提供全程租赁履约担保”等。现被告云南汇都商场管理有限公司自合同签署至今未向原告支付任何房屋租金，被告云南金马源投资集团有限公司未对被告云南汇都商场管理有限公司的债务承担担保责任，根据我国《合同法》第八条、第六十条等法律的规定，应承担原告诉请的违约责任。原告等广大业主经长期声讨未果，特提出前述诉求，望判如所请。被告云南汇都商场管理有限公司（以下简称“汇都商场公司”）辩称，原、被告之间开始是有租赁关系，是售后返租的形式。在第一次返租期到期后，双方签订了商铺委托经营管理协议。双方之间的租赁合同未实际履行，对原告诉请解除合同被告同意解除。对原告要求支付拖欠的租金及房屋占用费没有法律依据，双方之间因为签订了商铺委托经营管理协议书，约定好了是被告收到租金后扣除8%的管理费后将租金支付给原告，因为市场不景气，被告也无法收到租金，所以不存在向原告支付租金的问题，请求对原告的诉请予以驳回。被告不认可原告主张的违约金，合同解除了可以归还商铺。被告云南金马源投资集团有限公司（以下简称“金马源投资公司”）未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《汇都国际一期C座五层商铺租赁合同》、告知函、收条、第二次告知函、沟通确认函，内容真实，本院予以认可其真实性、合法性，至于证明目的本院待后综合评述；2、被告提交的《商铺委托经营管理协议书》，内容真实，本院予以认可其真实性、合法性，至于证明目的本院待后综合评述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的商铺出租给被告汇都商场公司使用，租期20年，从2017年7月1日起至2037年6月30日止（其中免租期从2017年7月1日起至2017年12月31日止），租金每半年开始前一天支付一次，被告金马源投资公司提供担保的期限与本合同租赁期限一致，担保范围为租金、违约金、租赁期物业管理费、水电费等，租金按照返租比例进行计算（2017年7月1日起至2022年6月30日止年租金为27204元；2022年7月1日起至2027年6月30日止36271元等），同时约定，被告应当严格按照合同的约定按时足额支付租赁费用，如逾期支付，每逾期一天，原告有权每天按照所欠费用千分之五收违约金，逾期超过30日原告有权解除合同。原告及被告汇都商场公司、被告金马源投资公司在《商铺租赁合同》上签字及盖章。经审查，2018年2月10日，商铺业主联名向被告汇都商场公司发了《告知函》，载明被告汇都商场公司应当于2017年12月31日前支付从2018年1月1日起至2018年6月30日止的租金，但至今仍未支付，现要求被告汇都商场公司支付拖欠租金及违约金。2018年2月12日，被告汇都商场公司员工签收该《告知函》。2018年3月7日，商铺业主联名向被告汇都商场公司发了《第二次告知函》，2018年3月8日，被告汇都商场公司员工签收该《告知函》。再查，2015年10月29日，原告与被告汇都商场公司签订《商铺委托经营管理协议书》，约定原告将其所有的商铺委托给被告汇都商场公司与承租方签署合同，并代收租金，委托期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止。本院认为，双方争议焦点系原、被告之间的法律关系是什么？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。第四百零一条规定：受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。从上述法条可以看出，在委托合同中，委托人基于信赖利益委托受托人处理事务，受托人应当按照委托人指示处理委托事务以及及时汇报处理情况。本案中，原告与被告汇都商场公司签订《商铺委托经营管理协议书》，被告汇都商场公司应当按照合同约定，将该商铺对外出租、经营管理、收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方法、租赁物维修等条款。本案中，原告与被告汇都商场公司签订《商铺租赁合同》，原告按约定将商铺交付给被告都商场公司，同时在《商铺租赁合同》对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方法、租赁物维修均有约定。对于原告与被告之间具体法律关系的甄别认定，应当从以下几方面分析：其一，《商铺租赁合同》中租赁期限是从2017年7月1日起至2037年6月30日止，《商铺委托经营管理协议书》中的委托期限是从2016年1月1日起至2020年12月31日止，故《商铺租赁合同》后签订的；其二，在《商铺委托经营管理协议书》，被告汇都商场公司未按照合同约定处理委托事务，未将商铺对外出租、经营管理、收取租金；其三，后签订的《商铺租赁合同》内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方法、租赁物维修等条款，具备租赁合同必备的条款；其四，被告汇都商场公司在未按照合同约定处理委托事务的情况，与原告签订《商铺租赁合同》，应当视为被告汇都商场公司的身份从受托人身份变成承租人。综合上述四方面，本院认为，被告汇都商场公司因未能按照委托的意愿处理委托事务，随后与原告委托人签订租赁合同，当事人协商一致，变更了双方之间的权利义务关系，且租赁合同的约定具备了必备条款内容，租赁合同对双方产生法律效力，同时，涉案中的商铺已经交付给被告汇都商场公司，故原、被告之间的法律关系是租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…。本案中，被告汇都商场公司经原告两次催告后仍未履行债务，且在庭审认可《商铺租赁合同》未实际履行，原告有权解除合同。被告汇都商场公司的员工分别于2018年2月12日，2018年3月8日收到原告发出的两次告知函，但告知函中并未写明解除合同的意思表示，因解除权系形成权，应当以意思送达被告时为准，两被告中最晚于2018年9月14日收到诉状，双方签订的合同应自起诉状的副本送到被告时解除。故原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求本院予以支持，该房屋租赁合同于2018年9月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《商铺租赁合同》解除后，被告应当将涉案中的商铺返还原告，被告应当向原告支付从2018年1月1日起至2018年9月14日止拖欠的租金19266元（13602元+27204元÷365天×76天），以及从2018年9月15日起至实际返还房屋之日止，按照《商铺租赁合同》约定的租金计算房屋占用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从上述法条可以看出，违约金的规定应当以损失为限，本案中，原告主张年租金二倍金额作为违约金，被告在辩称不认可承担违约金，原告损失仅是原告应当于2018年1月1日起收到的租金13602元产生的资金占用费以及原告应当于2018年7月1日收到的截止合同解除之日的租金5664元产生的资金占用费，因此，对于原告主张二倍年租的违约金，本院认为不符合法律规定，不予支持，故被告应当向原告支付以13602元为本金，从2018年1月1日起至实际偿清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金，以及以5664元为本金，从2018年7月1日起至实际偿清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。另，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担。本案中，在《商铺租赁合同》载明，被告金马源投资公司对被告汇都商场公司提供全程租赁履约担保，担保期限与本合同租期一致，担保范围为租金、违约金、租赁期物业管理费、水电费等，上述约定符合法律规定的连带担保，故被告金马源投资公司应当对被告汇都商场公司本案中所有债务承担连带保证责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告方勇与被告云南汇都商场管理有限公司、被告云南金马源投资集团有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除；二、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方勇腾还坐落于昆明市白塔路131号云南汇都国际C座-2层商铺C2138号房屋；三、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方勇支付拖欠租金19266元；四、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方勇支付从2018年9月15日起至实际返还房屋之日止，按照《商铺租赁合同》约定的租金计算房屋占用费；五、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方勇支付以13602元为本金，从2018年1月1日起至实际偿清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；以及以5664元为本金，从2018年7月1日起至实际偿清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；六、被告云南金马源投资集团有限公司对被告云南汇都商场管理有限公司的上述款项承担连带保证责任，若云南金马源投资集团有限公司承担担保责任后，有权向被告云南汇都商场管理有限公司进行追偿；七、驳回原告方勇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3017元，由被告云南汇都商场管理有限公司、被告云南金马源投资集团有限公司共同承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 娜人民陪审员 方 红人民陪审员 杜克琳二〇一八年十一月九日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐