四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1621民初3364号 原告：四川祥悦物业服务有限公司岳池分公司,住所岳池县九龙镇东城御景一期2幢1单元1号门市，统一社会信用代码91511621MA65PU334W。 负责人：邹小宁，公司经理。 委托诉讼代理人：龙小军（系公司项目部负责人），男，1975年10月5日出生，汉族，住址岳池县。 委托诉讼代理人:郑志钧，四川天吉律师事务所律师。 被告：王青嵩，男，1983年2月2日出生，汉族，住址岳池县。 被告：徐小芳，女，1986年10月23日出生，汉族，住址岳池县。 原告四川祥悦物业服务有限公司岳池分公司（以下简称祥悦物业）与被告王青嵩、徐小芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥悦物业的委托诉讼代理人龙小军、郑志钧，及被告王青嵩到庭参加诉讼；被告徐小芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告祥悦物业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付下欠2017年1月1日至2018年9月30日期间的物业服务费共计人民币2283.37元；2.判令被告按各期应缴物业服务费从到期次日起按每日万分之五计算，向原告支付合同违约金，共计342.50元；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告系岳池县九龙镇成果路19号瑞鼎公馆小区物业服务企业，被告系瑞鼎公馆小区2栋1单元26楼5号房屋业主。被告从2017年1月1日至2018年9月30日期间共计21个月拖欠物业服务费计人民币2283.37元（房屋面积90.61m2,服务费为每平方米1.20元/月）。被告方未按时交纳物业服务费已构成违约，依照原、被告双方所签订的《瑞鼎公馆前期物业服务协议》第五条3款1项2目之约定，物业服务费应按月缴纳，乙方（业主）在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金。依据法律规定，原告特向法院提起诉讼。 被告王青嵩辩称：物业费可以交，但被告必须把我墙体漏水问题处理好。被告是前期物业公司，小区尚未成立业主委员会，我的房子窗台两边立墙面漏水，向被告反映多次，未得解决。除此之外，被告作为小区物业公司还存在其他服务问题：未按约定履行合同，如及时修剪草坪，打扫卫生；未履行物业服务，与原告就物业费收取未沟通，未调查，未解决问题，对小区1幢、4幢消防通道被封未制止并收取费用，收取物业费不开据发票等，原告没有收到被告收取物业费的通知。被告王青嵩与徐小芳已于2015年12月11日离婚，涉案物业归王青嵩所有，与徐小芳无关。只因住房按揭抵押，无法办理过户登记，所以物业登记显示仍是二被告的名字。滞纳金不可能从2017年1月起交纳，被告分公司是成立批文是2017年9月才下来的，即使该交也只能从2017年9月后才交。 被告徐小芳未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告祥悦物业系岳池县九龙镇成果路19号瑞鼎公馆小区前期物业服务企业，由岳池县瑞鼎房地产开发有限公司选聘。被告王青嵩、徐小芳于2017年8月10日经岳池县不动产登记中心转移登记为瑞鼎公馆小区2栋1单元26楼5号房屋（面积为90.61㎡）所有权人【川（2017）岳池县不动产权第0005383号、川（2017）岳池县不动产权第0005384号】。2015年12月26日，被告王青嵩与四川祥悦物业服务有限公司签订了《瑞鼎公馆前期物业服务协议》，该协议约定：1.四川祥悦物业服务有限公司对“瑞鼎公馆”实施物业服务；2.住宅物业服务费1.80元/㎡·月（2017年8月31日岳池县发展和改革局核定为1.20元/㎡·月）；3.物业服务费应按月缴纳，乙方（业主）在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金；4.首次物业服务费收取以交房通知文书确定的交房日期为准，交房日期在15日之前（含15日）的收取当月全月的物业服务费，交房日期在15日之后的收取当月半月的物业服务费。协议还约定“3.6建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对乙方所有单元内发生的墙体、水、电、气、通讯、共用天线、排污、排水系统等建筑体系保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。”2015年12月26日签订协议当日二被告接收房屋，2016年7月25日装修验收完毕。二被告于2015年12月11日离婚，离婚协议约定该房归被告王青嵩所有，因按揭贷款尚未全部偿还，无法办理过户登记，离婚后该房实际由被告王青嵩占有使用。被告王青嵩在使用过程中发现卧室窗台的下面墙和右侧面墙出现渗水，曾向被告祥悦物业岳池公公司反映并经处理仍存在渗水问题。因窗台墙体渗水及对被告清洁卫生、环境绿化、消防通道堵塞等物业服务有异议，王青嵩、徐小芳自2017年1月1日起至今未向原告缴纳物业服务费，原告经催收未果遂诉来本院并提出前述诉讼请求。 以上事实，有原告提供的原、被告签订的《瑞鼎公馆前期物业服务协议》、房地产权登记信息、岳池县发展和改革局的岳发改［2017］824号文件、房屋及物品交接表、四川祥悦物业服务有限公司装修验收表、催费通知书，及被告王青嵩提供的离婚证、离婚协议、照片、光盘，和本院收集的（2018）川1621民初3363号民事判决书、（2018）川1621民初3363号民事判决书等证据证明，本院予以认定。关于有争议的证据和事实：1、关于原告提供的张贴催收通知的照片，能够反映时间、地址和事实，具有客观真实性和合法性，应当作为认定案件事实的依据。2、关于原告提供的其他照片，以及被告提供的光盘内照片及录音、录像资料，均只能反映某个时刻或某个片段的除草、绿化或小区卫生、环境等状况，不能客观反映被告在合同期间是否按约定完成物业服务的实际情况，可以依法作为证据，并综合其他证据作为认定案件事实的依据。3、关于被告提供的名册，没有其他内容，不能证明被告主张的原告没有按约定提供物业服务的事实。 本院认为，四川祥悦物业服务有限公司与被告王青嵩签订了《瑞鼎公馆前期物业服务协议》，双方当事人应当依照协议约定全面履行义务。原告作为前期物业，客观上要面对业主反映的建设质量等问题，应当积极履行物业管理服务义务，认真联系协调房产开发企业，妥善处理业主提出相关服务问题；被告王青嵩作为业主，亦应当配合物业公司履行小区物业管理服务，并按约定交纳相应物业服务费用。综观全案证据，被告的举证尚不足以证明原告祥悦物业在合同期间根本违约。被告所反映的窗台墙体渗水问题，按合同约定，物业公司应当在“建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对乙方所有单元内发生的墙体、水、电、气、通讯、共用天线、排污、排水系统等建筑体系保修”，而被告祥悦物业也确实协助原告联系过开发商、承建商，并对渗水问题也由物业公司进行过处理，即使到现在仍没有解决，但并不构成被告物业公司违约行为。根据《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”的规定，被告可以积极依法向开发商主张维权。被告主张原告受建设单位的委托负责保修的事实没有证据证明，依法不予认定。被告所反映的1、4幢楼消防通道被堵塞，原告未予制止且有违法收费的问题，证据不足，相应事实依法不能认定。被告反映的小区清洁卫生、照明、绿化等问题，提供的证据仅是某个时刻或片段，客观上不能反映整个物业服务过程和全面的情况，不足以证明被告主张的事实。据此，被告的举证尚不足以证明原告没有按约履行物业服务义务，不构成被告拒绝交纳物业服务费用的抗辩理由，对被告的主张，本院不予支持。尽管被告对其主张原告没有完全履行物业服务的事实证据不足，但被告提出的相关问题应当引起原告祥悦物业足够重视，并进一步加强物业服务管理，密切联系业主，听取各方面意见，协调有关各方，改善物业服务。 被告王青嵩未依照协议约定，在每月的15日前支付当月物业费的行为，构成违约，依《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告交纳所欠物业服务费，并按各期应缴物业服务费从到期次日起按每日万分之五计算向原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告王青嵩主张应从2017年9月分公司成立批文下来之后计算违约金，但批文并不影响原告提供物业服务的客观事实，被告的主张不符合合同约定，也没有法律依据，依法不予支持。 案涉物业虽登记为王青嵩、徐小芳共同所有，但王青嵩已依法与徐小芳离婚，并按离婚协议对案涉物业依法享有所有权，且从签订物业服务合同时起就占有使用，故王青嵩为案涉物业的业主依法予以认定，按合同约定和法律规定应当由被告王青嵩履行合同义务。据此，对原告有关被告徐小芳违约的事实主张和诉讼请求依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王青嵩于本判决生效之日起十日内向原告四川祥悦物业服务有限公司岳池分公司支付2017年1月1日至2018年9月30日的物业服务费2283.37元； 二、被告王青嵩于本判决生效之日起十日内向原告四川祥悦物业服务有限公司岳池分公司支付2017年1月至2018年9月30日间所欠物业费的违约金342.50元(以上月所欠物业费为基数从次月第一日起按每日万分之五计算至2018年9月30日止)； 三、驳回原告四川祥悦物业服务有限公司岳池分公司对被告徐小芳的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王青嵩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  唐亚东 二〇一八年十一月十二日 书记员  谭 添