广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初1653号原告（执行案外人）：梁淑仪，女，1940年1月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭中华，广东骏道律师事务所律师。被告（申请执行人）：广州市中京融资担保有限公司，住所地广东省广州市黄埔区科汇一街11号1101（部位：1101-1）。法定代表人：李泰泽，董事长。委托诉讼代理人：李婷，系该公司员工。被告（被执行人）：邓一弋，男，1972年10月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人（被执行人）：冯家滨，男，1968年12月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人（被执行人）：罗玉贞，女，1941年4月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人（被执行人）：广州市永胜市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东华西路15号底层、首层（市场地址）。法定代表人：冯家滨。原告梁淑仪诉被告广州市中京融资担保有限公司（以下简称中京公司）、邓一弋及第三人冯家滨、罗玉贞、广州市永胜市场经营管理有限公司（以下简称永胜公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月27日立案受理后，依法适用普通程序于2018年9月21日公开开庭进行了审理。梁淑仪的委托诉讼代理人谭中华到庭参加诉讼，中京公司、邓一弋、冯家滨、罗玉贞、永胜公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告梁淑仪向本院提出诉讼请求：1.请依法撤销（2018）粤0112执异32号执行裁定书；2.请依法对登记在邓一弋名下坐落于广州市海珠区××路××东街××房的房屋予以解封；3.本案的受理费由中京公司、邓一弋承担。事实与理由:2011年6月10日，梁淑仪与邓一弋的代理人曾晓明网签了《广州市存量房买卖合同》，将邓一弋名下坐落于广州市海珠区××路××东街××房的房屋出售给梁淑仪。合同约定：该房屋总成交价1530000元；付款方式为自行交割；付款时间2011年6月10日前。合同签订后，梁淑仪依约履行了房款支付义务。2011年9月2日，梁淑仪与邓一弋的代理人曾晓明去海珠区房地产交易登记中心办理过户手续，因邓一弋私设密码，导致递件未能成功。后该房屋陆续被他人申请查封，梁淑仪陆续向有关法院申请解封，以致至今梁淑仪都未能办理过户手续。2017年3月24日，该房屋又被黄埔法院（2017）粤0112民初724号案件查封，梁淑仪又依法向法院提起查封异议，但经办法官在未查清本案事实情况下就于2018年3月12日作出执行裁定书，驳回梁淑仪的异议请求。为维护梁淑仪的合法权益，现特依法向法院提起执行异议之诉，请法院依法支持梁淑仪的诉讼请求。被告中京公司提交书面答辩状称：一、冯家滨于2016年7月25日与中京公司和深圳万贝金融信息服务有限公司（以下简称万贝贷）签订了[2016]万贝借字第[108]号《融资借款合同》，冯家滨通过万贝贷平台借款500000元，借款期限六个月，借款到期日为2017年1月27日。冯家滨和中京公司签订《委托担保合同》，委托中京公司对[2016]万贝借字第[108]号《融资借款合同》提供担保，并且邓一弋、罗玉贞、永胜公司与中京公司分别签订了《保证反担保合同》，作为冯家滨该笔担保借款的保证人。2017年1月27日，还款期已至，借款人冯家滨并无通过万贝贷平台偿还该笔借款及利息，已经出现了严重的逾期记录，经过多次催收，借款人冯家滨仍未偿还。中京公司通过审查已确知借款人冯家滨对万贝贷所负债务真实，中京公司根据合同约定，就借款人冯家滨的所有债务履行担保义务，代其偿还在万贝贷平台上的借款本金利息及违约金515750元。二、根据广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初724号民事判决的意见，中京公司提供的一系列证据，能相互印证冯家滨向万贝贷借款500000元，中京公司为冯家滨的该笔债务向万贝贷承担连带责任保证,邓一弋、罗玉贞及永胜公司为冯家滨的该笔债务向中京公司承担连带责任保证的事实。担保合同是当事人自愿签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应自觉履行。现因冯家滨拖欠万贝贷的借款本金及逾期利息合计515750元，中京公司作为担保方向万贝贷支付了以上款项，具有事实和法律依据。邓一弋、罗玉贞及永胜公司自愿为冯家滨该笔债务向中京公司提供连带责任保证，中京公司要求邓一弋、罗玉贞、永胜公司对该笔款项承担连带清偿责任，符合法律规定。三、中京公司对梁淑仪的解封请求提出异议，案涉房产为邓一弋名下坐落于海珠区××路××东街××房，邓一弋与中京公司签订担保合同时，明确表明该房产在其名下，且房产查册结果佐证房屋所有权人为邓一弋，梁淑仪名字并未出现在房产查册结果中，故中京公司有权请求法院对该房产进行查封。综上所述，梁淑仪的所有诉讼请求均无事实及法律依据，请求法院依法驳回梁淑仪的诉讼请求。被告邓一弋及第三人冯家滨、罗玉贞、永胜公司均未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明:广州市海珠区××路××东街××房（以下简称案涉房屋）的登记所有权人是邓一弋，抵押权人是谭兆明，抵押权登记时间是2011年3月10日。本院在审理中京公司诉冯家滨、罗玉贞、邓一弋、永胜公司保证合同纠纷一案过程中，中京公司提出财产保全申请，并提供相应的担保，本院作出（2017）粤0112民初724号《民事裁定书》，裁定冻结冯家滨、罗玉贞、邓一弋、永胜公司的银行存款515750元或查封、扣押其相应价值的财产。2017年3月24日，本院对邓一弋名下的案涉房屋进行了查封。2018年2月7日，本院作出（2017）粤0112民初724号民事判决：一、冯家滨于本判决发生法律效力之日起五日内向中京公司支付已代为偿还的借款本金及逾期利息共计515750元；二、罗玉贞、邓一弋及永胜公司对冯家滨在上述第一项判决中所确定的债务承担连带清偿责任；罗玉贞、邓一弋、永胜公司承担保证责任后，有权向冯家滨追偿。梁淑仪于2018年1月31日向本院提出书面执行异议，请求解除对登记在邓一弋名下的案涉房屋的查封。本院经听证，于2018年3月12日作出（2018）粤0112执异32号《执行裁定书》，裁定驳回案外人梁淑仪的异议请求。梁淑仪不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。原告拟证实其在案涉房屋被法院查封前已与邓一弋签订了合法有效的房屋买卖合同，提交了一份其于2011年9月2日与邓一弋的委托代理人曾晓明签订的合同编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》。该合同约定：梁淑仪向邓一弋购买广州市海珠区××路××东街××房，建筑面积为105.66平方米，房屋使用性质为住宅，该房地产存在抵押等他项权利情况，本次交易与涂销一并办理。购房款总金额为1530000元，双方协商选择自行交割的方式交割房款，梁淑仪应于2011年6月10日前向邓一弋支付。该房地产交付使用的时间为邓一弋收齐楼款当天。双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签署房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。双方应当于2011年9月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。梁淑仪拟证实曾晓明为邓一弋的合法委托代理人还提交了广州公证处于2011年3月8日出具的（2011）粤穗广证内经字第22390号《公证书》，该《公证书》中公证的内容为《委托书》。《委托书》载明：邓一弋是案涉房屋的产权人，现委托曾晓明或严素馨（任一人）为合法代理人，办理案涉房产的下列十六项手续：一、代为办理案涉房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易所办理卖房过户手续、签署房地产买卖合同及一切相关文件；二、代领取房产交易缴费通知书，登记备案证明书等文件，办理退案及取回房地产证；代办房产证报失、领取新房产证等有关手续；并有权代为签署房屋买卖合同及代为领取房屋交易通知书……四、办理房产产权登记、注销登记、抵押登记、更正、调档、查册、办理测绘、房改房上市、交易过户、估价、保险等有关手续；五、有权收取所有售房款……十六、受委托人可独立办理上述事项。任一受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，邓一弋均予以承认并承担相应法律责任。此委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项止。该《公证书》证明邓一弋于2011年3月7日在上述《委托书》上签名。2011年9月2日，梁淑仪缴纳了1530000元购房款的契税22950元并与曾晓明一同向广州市海珠区房地产交易登记中心申请办理转移登记。2011年9月16日，广州市海珠区房地产交易登记中心不予登记。庭审中，梁淑仪陈述，在双方办理过户登记手续时，由于邓一弋私下设置密码，曾晓明不知道该密码，因此无法成功办理过户登记手续，之后由于邓一弋一房二卖卖给其他人，其他买受人在海珠法院起诉并申请查封了案涉房屋，导致案涉房屋一直未办理过户登记手续。梁淑仪拟证实其支付了1530000元购房款，提交了以下证据：1.广州市海珠区房地产交易登记所于2011年9月3日开具的付款方为梁淑仪、收款方为邓一弋的1530000元案涉房屋的售房款发票。2.银行转账记录（无银行盖章、未显示户名），显示付款账号62×××93于2010年11月3日向账号60×××75转账50万元，于2010年12月15日、2011年6月4日、2011年6月8日、2011年11月29日、2011年12月30日分别向账号62×××95转账23万元、45万元、5万元、10万元、20万元，以上转账金额合计153万元，梁淑仪主张该付款账户是林永雄借给翁善启使用的工商银行卡账户，翁善启使用该卡替梁淑仪转账给曾晓明，用于支付案涉房屋购房款。3.曾晓明的银行账户62×××95历史明细信息，该账户分别于2011年6月4日、2011年11月29日、2011年12月30日收到账号62×××93转账的45万元、10万元、20万元，于2011年6月8日收到账号62×××75转账的5万元；4.一份没有注明户名的中国银行账户流水查询明细，显示账号4776412880101081906700于2010年11月3日存入50万元。5.梁淑仪还申请了翁善启、林永雄、曾晓明作为证人出庭作证。翁善启陈述：梁淑仪是其母亲，梁淑仪购买案涉房屋的购房款是其几个兄弟通过林永雄的名义支付，大部分是转账，小部分是支付了现金，当时是其借用林永雄的工商银行卡，卡上的钱都是翁善启的。购房款于2010年底至2011年期间全部支付给了曾晓明，对于梁淑仪以自己的名义主张案涉房屋的相关权利，并主张其是为梁淑仪支付购房款无异议。林永雄陈述：梁淑仪是其发小翁善启的母亲，翁善启于2010年至2013年期间借用其工商银行卡使用，卡号为62×××93，该期间该银行卡资金往来均与其无关，其也不清楚该段期间该银行卡款项的支出情况。对于梁淑仪主张该卡支出的153万元是其支付的购房款无异议。曾晓明陈述：邓一弋委托其出售案涉房屋，购房人为梁淑仪，梁淑仪已经于2010年到2011年支付完全部购房款，基本上是转账支付，购房款是曾晓明收取，但案涉房屋由于邓一弋的母亲在居住因此一直未交付。2011年，邓一弋在委托曾晓明出售案涉房屋时也同时委托了其他中介出售案涉房屋，在梁淑仪办理过户等待出新证的过程中，发现案涉房屋被查封无法过户，因此未成功过户。邓一弋与其他买家的买卖合同解除后办理了案涉房屋的解封手续，但是由于邓一弋在房产证上设置了密码，导致无法办理过户手续。2016年8月9日，梁淑仪与曾晓明一同到广州市海珠区不动产登记中心办理案涉房屋的涂销抵押、转移或交换，但未成功。曾晓明陈述当天也是因为密码原因导致过户不成功。庭审中，梁淑仪确认，案涉房屋至今没有交付，现由邓一弋的母亲占有和使用案涉房屋。以上事实，有房地产权证、《广州市存量房买卖合同》、《公证书》、广州市房地产转移登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、发票、POS机支付凭证、契税完税证、《执行裁定书》、广州市不动产登记查册表、广州市房地产交易登记中心收件收据、银行流水、证人证言及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为梁淑仪对案涉房屋享有的权利是否足以阻止执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变动以公示登记为原则。案涉房屋现仍登记在邓一弋名下，梁淑仪虽然在本院查封案涉房屋之前已签订了书面的《广州市存量房买卖合同》，但并未办理过户登记手续，也确认其未完成案涉房屋的交付，梁淑仪主张其已经支付了全部购房款，但仅有证人证言予以证实，其提交的转账记录由于部分无银行盖章、部分未显示账户名称，不足以证实其已经支付了全部购房款，根据目前的履行情况，梁淑仪仅享有请求邓一弋转移案涉房屋所有权的债权请求权，并不能产生案涉房屋物权变动的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如上所述，梁淑仪的异议不符合上述条件，不足以阻止对案涉房屋的执行，本院对梁淑仪的全部诉讼请求依法予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告梁淑仪的全部诉讼请求。案件受理费100元，全部由原告梁淑仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  臧玉林人民陪审员  陈丽娟二〇一八年十一月十三日书 记 员  黄曼玲