贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初11284号 原告:王兴碧，女，1975年8月16日生，户籍：中国香港，现住本市花溪区， 委托代理人：戢骁（特别授权），马二凤（一般授权），贵州公成律师事务所律师、实习律师。 被告：陈芳，女，1988年1月11日生，汉族，住本市南明区， 第三人：贵州合创美家房地产经纪有限公司，住所地：本市南明区花果园彭家湾危旧房棚户区改造项目B区第B北9-10号楼（商业9-10）单元1层1号房。 法定代表人：聂娅。 原告王兴碧诉被告陈芳、第三人贵州合创美家房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称合创美家一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王兴碧委托代理人戢骁、马二凤、被告陈芳到庭参加诉讼；第三人合创美家一分公司经本院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王兴碧诉称：2018年4月1日，原、被告及第三人签订《存量房买卖合同》，原告购买被告的贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园B南8号楼8单元17层6号房屋，于当日支付被告定金50000元，并于2018年4月27日支付被告房款266000元，但被告之后明确表示拒绝履行合同。请求判决被告：一、将坐落于贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园B南8号楼8单元17层6号房屋交付给原告；二、将上述房屋过户至原告名下；三、赔偿原告租房损失（按月2000元从2018年4月27日起至起诉日止为8333.33元）；四、承担本案诉讼费。 被告陈芳辩称：我不同意原告的诉请。一、房屋未过户，我对房屋享有所有权，原告对房屋只有债权，无权就买卖合同债权提起房屋的物权变更，请求判决房屋权属归我所有；二、退房申请是原告首先提出的，鉴于原告买房过于匆忙，且付定金具有犹豫行为，我考虑到自己和父母需要居住房屋，综合双方实际问题，我同意原告解约，解约是双方意愿，双方需承担责任，我不应就解约承担全部责任，请求判决解除合同，我退回原告已付款。三、首期款交房非我本意，我不承担原告的租金损失。四、第三人应就其义务承担责任，请求判决《存量房买卖合同》第六条第（二）条第2条中最后一条无效，第六条第（二）条第3条第5条无效。五、此次起诉系原告威胁我过高赔偿不能实现而采取的行为。请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人未到庭参加诉讼，也未答辩、举证。 本院经审理认定事实如下：2012年2月29日，被告陈芳与贵阳宏益房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，以340825元（其中，首付102825，按揭贷款支付238000元）买得该公司开发建设的贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园彭家湾棚户区改造项目B区第B南8号楼8单元17层6号房屋，建筑面积67.49㎡。 2018年4月1日，被告作为出卖人（甲方），与原告王兴碧为买受人（乙方），第三人合创美家公司为居间方（丙方）订立《存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将其所有的坐落于贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园B南8号楼8单元17层6号房屋出售给乙方；计价方式及成交价格，甲、乙双方议定上述房屋按套计算，成交价格为566000元；付款方式及付款期限，一次性付款，甲方待银行通知还款后3日内，乙方支付房屋首期款人民币316000元，含定金一次性给甲方，该笔首期款用于甲方提前结清该房屋所按揭贷款的银行欠款专用，剩余尾款为人民币250000元于产权过户当日乙方直接一次性划款到贵阳市资金监管中心，待乙方拿到该房屋不动产权证书后，由贵阳市资金监管中心于3个工作日内一次性划款到甲方指定账户；乙方于2018年4月1日向甲方支付定金，金额为人民币50000元，此定金在产权转移过户后自动转为购房款；产权过户时间，甲方办理完该房屋提前还款，抵押注销后7个工作日内；居间服务及服务报酬，丙方作为本次买卖交易的居间方，仅为居间见证服务身份，负责为买卖双方提供居间服务并促成买卖交易，签约当日，乙方须向居间方丙方支付佣金，金额为该房屋成交价的3%，即人民币16980元；乙方以一次性付款方式交易，应按约定时间内支付该房款，否则出现相应问题，由乙方承担责任；乙方向甲方交纳定金/首付款后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金/首付款，若乙方不按本合同约定购买该房屋，乙方支付的定金不退，且违约方须支付丙方房屋成交价3%的佣金，在违约后3个工作日内支付；买卖双方不得自行或者通过其他居间方签署房屋买卖合同，或者以其他名义办理转让手续，如有此类行为，支付丙方的佣金不予退还；买卖双方当事人在签署本协议后自行终止买卖关系或解除本协议而未经丙方书面同意，支付房屋总价款3%的佣金给甲方（应是丙方）；甲方应于收到乙方首期款当日将上述房屋交付给乙方使用，房屋附属设施及室内装饰等一并交付；如甲方不能按期交付房屋，每逾期一日，甲方应按日向乙方支付已交付房款0.001%的违约金，逾期超过30日，乙方有权解除合同，乙方解除合同时，甲方应在接到解除合同通知之日起7日内一次性退还全部已付款，并按照已付款的30%向乙方支付违约金。三方在合同中还约定了其他事项。原告在合同上签名、捺印，注明家庭地址、电话号码；被告在合同上签名、捺印，注明电话号码；第三人加盖印章，经纪人王寒签名，注明电话号码。 合同签订后，原告当日支付了第三人佣金及杂费20780元。同日，原告通过中国工商银行账户支付被告定金50000元，被告同日出具《收据》给原告；同月27日，原告又通过中国工商银行账户支付被告首期款266000元，被告于同日出具《收据》给原告，收到原告首期款316000元（含定金50000元）。至此，原告已按约履行了合同义务。 被告收到原告首期房款（含定金）后，不按约在当日将房屋交付给原告使用，经原告多次催促，被告仍未交付，双方为此发生纠纷。原告要求被告退款并承担违约责任遭到被告拒绝，又委托律师与其一块找被告、第三人协商处理未果，遂诉至本院，提出如前诉请。 另查明，贵阳市住房与城乡建设局于2014年3月5日发布《贵阳市房屋租金指导价的公告》，贵阳市3级地段住宅租金标准为12-20.5元／平方米／月；本案诉争之房位于贵阳市3级地段。 上述事实，有当事人陈述、《存量房买卖合同》、《收据》、《工商银行转款凭证》、《商品房买卖合同》、原告向被告主张违约金的谈话记录、微信聊天记录、购房须知等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原告王兴碧经第三人合创美家公司居间介绍，与被告陈芳、第三人订立的《存量房买卖合同》，系三方真实意思表示，各方应按照约定全面履行自己义务。合同签订后，原告按约支付了被告首期房款（含定金），支付了第三人居间服务佣金及杂费，已经按约履行了合同义务；被告收到首期房款后，拒不按约将房屋交付原告使用，未用首期款提前还款注销抵押将该房产权过户登记到原告名下。被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，将该房交付原告使用，将该房产权过户登记到原告名下。原告请求判令被告交付房屋、办理产权过户登记，具有合同根据及法律依据，本院予以支持。关于租房损失的问题，原、被告在合同中约定“如甲方（被告）不能按期交付房屋，每逾期一日，甲方应按日向乙方（原告）支付已交付房款0.001%的违约金。”结合该房位于贵阳市3级地段，建筑面积67.49㎡，该房已经装饰装修，室内附属设施完善，参照贵阳市3级地段住宅租金标准12-20.5元／平方米／月，原、被告约定的违约金，低于被告违约给原告造成的实际损失，原告依法可以请求增加，原告的租金损失应按20.5元／㎡／月×=1383.55元/月，从原、被告约定2018年4月27日交房之日起计算至被告实际交付房屋之日止。本院对原告的租金损失请求，部分支持，部分驳回。被告的辩解意见与其违约事实及法律规定相悖，本院依法不予采信。第三人经本院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃相应诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告陈芳在本判决生效后10日内将贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园彭家湾棚户区改造项目B区第B南8号楼8单元17层6号房屋交付原告王兴碧使用，并同时将该房产权过户登记至原告名下； 二、被告陈芳将上述房屋交付原告王兴碧时，支付原告王兴碧逾期交房的租金损失（按67.49平方米×20.5元/平方米/月，从2018年4月27日计算至被告将该房交付原告之日）； 三、驳回原告王兴碧的其余诉请。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈芳负担（原告已预交，被告在支付原告上述款项时，一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。 审判员  黄明宇 二〇一八年十一月六日 书记员  陈 美