贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔05民终3409号上诉人（原审原告）：罗仁书，男，1971年9月9日出生，穿青人，住贵州省织金县，委托诉讼代理人（特别授权）：蒙海龙，贵州元朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：左秀宇，男，1976年4月7日出生，穿青人，住贵州省织金县，委托诉讼代理人（特别授权）：周祥国，贵州黔鹰律师事务所律师。上诉人罗仁书因与被上诉人左秀宇确认合同无效纠纷纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2018）黔0524民初1539号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗仁书向本院上诉请求：1.请二审法院查清事实后撤销原审判决，依法改判支持罗仁书一审所提的诉讼请求。2.一二审案件受理费由左秀宇承担。事实和理由：一、一审已查明主要案件事实，该《金生商贸街粮管所门面转让协议》的性质为土地使用权转让，在罗仁书起诉前左秀宇未取得出让土地使用权证书。一审法院查明的事实来看，罗仁书与左秀宇2018年2月8日签订《金生商贸街粮管所门面转让协议》的性质为国有土地使用权转让。在一审诉讼中，左秀宇才向织金县不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权登记，在罗仁书起诉前左秀宇未取得出让土地使用权证书。二、一审法院适用法律错误，左秀宇未提供证据证明《金生商贸街粮管所门面转让协议》在起诉前已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让，该《金生商贸街粮管所门面转让协议》依法应当认定无效。1.一审法院适用《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，如果存在其他法律另有规定或者合同另有约定的特殊情形，则适用其他法律另有规定或者合同另有约定来认定合同效力。2.根据《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”规定，如果转让方在起诉前仍未取得出让土地的使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的，合同应当被认定为无效。本案中，左秀宇未提供证据证明《金生商贸街粮管所门面转让协议》在起诉前已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让。因此，罗仁书与左秀宇于2018年2月8日签订《金生商贸街粮管所门面转让协议》依法应当认定无效。3.根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，左秀宇依据该合同取得罗仁书的50000元定金应予返还。左秀宇答辩称：请求驳回罗仁书的上诉请求，维持原判，因为罗仁书提出的理由不成立，在一审过程中，左秀宇已经向一审法院提交，以及织金县不动产中心授权办理回执，并且回执注明办理最迟截止时间2018年6月5日，现在左秀宇已经取得物权登记证书，故罗仁书的上诉理由不成立，请求法庭驳回上诉，维持原判。罗仁书向原审法院起诉请求：1.请求依法确认当事人双方于2018年2月8日签订的《金生商贸街粮管所门面转让协议》无效；2.判令左秀宇将所收取的宅基地转让款50000元返还给罗仁书；3.案件受理费由左秀宇承担。原审法院认定事实：2014年1月21日，织金县金生贸易有限公司与织金县牛场镇人民政府签订了《牛场镇金生商贸街开发建设招商引资合同书》，合同约定：项目建设牛场镇群兴村和群裕村，开发范围为牛场镇小团坡到老水泥厂及粮管所和幼儿园后面一片。牛场镇人民政府通过土地流转向织金县金生贸易有限公司提供建设开发所需用地。2015年9月11日，织金县国资源局与左秀宇签订了合同编号：织国土2015-26《国有建设用地使用权出让合同》。其中合同约定：“合同出让宗地编号织国土2015-26，宗地总面积为9046平方米，出让宗地坐落于织金县××村，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币410万元，每平方米人民币为453.23元，本合同出让宗地的用途为其他普通商品住房用地”。左秀宇按合同约定支付了410万土地出让金。同年9月14日，织金县国土资源局向左秀宇出具了国有建设用地交地确认书，按织国土2015-26《国有建设用地使用权出让合同》约定，将宗地编号为织国土2015-26号的出让宗地交付给左秀宇用于开发建设牛场镇金生商贸街。2018年2月8日，罗仁书需购买宅基地修建住房，经双方多次协商，以左秀宇为甲方，罗仁书为乙方，双方签订了《金生商贸街粮管所门面转让协议》,达成协议：“1.转让粮管所宅基地位置为粮管所赵祖艳户宅基地，面积为126㎡，长为15.7米，宽为8米。2.转让费用：宅基地转让单价为2260元/㎡，总价为284760元整；3.付款方式为：在签订合同当日付定金50000元，剩余款项在2018年2月间之前付清”。协议同时约定，左秀宇必须保证所转让的宅基地临街路面硬化和绿化，保证排污修建完成，安装路灯、修建公厕等权利义务以及双方违约责任。转让协议签订后，罗仁书于当日将50000元定金支付给左秀宇。此后，罗仁书以双方签订的协议违反了法律法规的强制性规定且不能办理物权手续为由，多次要求左秀宇返还定金，因左秀宇拒绝退还罗仁书定金，双方发生纠纷，罗仁书遂诉至原审法院。诉讼中，左秀宇向织金县不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权登记，左秀宇系织金县金生贸易有限公司的法定代表人。原审法院认为，罗仁书与左秀宇签订的《金生商贸街粮管所门面转让协议》为土地使用权转让，系双方真实自治的情况下订立的，故合同已依法成立。对于诉争土地，左秀宇已收到织金县国土资源局国有建设用土交地确认书，虽至双方签订协议时未办理土地使用权登记，但不影响合同的效力，该合同系双方真实意思的表示，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同无效的情形，故双方应当按照合同约定享有权利并履行义务。罗仁书以诉争土地不能办理物权登记而主张转让合同无效，于法无据。对于罗仁书要求左秀宇返还50000元定金的诉请，其理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，对罗仁书的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决：驳回罗仁书的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由罗仁书负担。二审期间，左秀宇向本院提交一份国有土地使用权证，《中华人民共和国不动产权证书（编号52010311654）》。证明目的是对于该份土地我们是有权转让的。罗仁书质证意见是对真实性、合法性、关联性无异议，但达不到证明目的。本院认定该证据能够证明左秀宇对转让土地有权处分，符合法律规定。本院二审认定，2018年7月30日左秀宇对案涉土地获得处分权，该幅地权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为国有土地/出让，用用途为住宅用地/商服用地，不动产权证号为黔（2018）织金县不动产权第0001200号，单独所有。其余事实与原审认定一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定了合同无效的情形。本案2018年2月8日罗仁书与左秀宇签订的《金生商贸街粮管所门面转让协议》,达成协议：“1.转让粮管所宅基地位置为粮管所赵祖艳户宅基地，面积为126㎡，长为15.7米，宽为8米。2.转让费用：宅基地转让单价为2260元/㎡，总价为284760元整；3.付款方式为：在签订合同当日付定金50000元，剩余款项在2018年2月间之前付清”。协议同时约定，左秀宇必须保证所转让的宅基地临街路面硬化和绿化，保证排污修建完成，安装路灯、修建公厕等权利义务以及双方违约责任。经审查，左秀宇在本案原审时已与国土资源管理部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》，有织金县国土资源主管机关签发的《国有建设用地交地确认书》，其国有土地使用权证书已经进入办理程序，二审过程中，左秀宇已获得该幅地块国有建设用地使用权的权利凭证，为该幅地块的合法权利人，其有权在法律规定的范围内处分自己的权利，依法不需要国有建设用地使用权主管机关批准，《金生商贸街粮管所门面转让协议》是经双方真实意思表示签订的合同，并无合同无效的情形，因此，罗仁书主张《金生商贸街粮管所门面转让协议》无效的理由不成立，将50000元定金返还的主张没有法律依据，双方应当信守《金生商贸街粮管所门面转让协议》合同的约定。综上所述，罗仁书的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由罗仁书负担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 田 川审判员 徐 洪二〇一八年十一月三十日书记员 张汝阳