黑龙江省肇州县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0621民初1488号 原告：大庆华大中天房地产开发有限公司，住所地大庆市肇州县肇州镇建设街元吉公寓东侧3-4层。 法定代表人：姜占国，职务董事长。 委托诉讼代理人：于海英，系黑龙江海鹰律师事务所律师。 被告：张希龙，男，1965年12月27日出生，汉族，无职业，住肇州县。 被告：张希春（曾用名张喜春），男，1957年3月19日出生，汉族，无职业，住肇州县。 委托诉讼代理人：赵全禄，系黑龙江百湖律师事务所律师。 被告：张希秋，女，1959年11月3日出生，汉族，无职业，住肇州县。 原告大庆华大中天房地产开发有限公司与被告张希龙、张希春、张希秋物权保护纠纷一案，原审经本院审理后于2017年12月20日作出（2017）黑0621民初1053号民事判决，原审原告大庆华大中天房地产开发有限公司不服原审判决上诉至大庆市中级人民法院，2018年6月5日大庆市中级人民法院作出（2018）黑06民终841号民事裁定，撤销黑龙江省肇州县人民法院（2017）黑0621民初1053号民事判决，发回肇州县人民法院重审。本院于2018年7月6日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大庆华大中天房地产开发有限公司委托诉讼代理人于海英，被告张希龙、被告张希春委托诉讼代理人赵全禄、被告张希秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大庆华大中天房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告排除妨碍，立即迁出其占用原告开发的位于锦绣康城小区北侧商服西26、27、28、29门房屋并交还原告。二、被告给付房屋租赁损失303,000元。三、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年春原告开发建设了锦绣康城小区并与各回迁户签订了房屋拆迁补偿协议，约定原告于2016年末回迁。2016年末原告按约定将房屋建设完工，并于2017年4月29日、4月9日、4月20日、3月17日与回迁户陈绪河、杜天学、陈志明、徐铁军订立回迁合同，确定该房屋回迁给陈绪河、杜天学、陈志明、徐铁军。2017年4月30日，被告在未经原告许可的情况下，擅自占用原告已经确定给回迁户的房屋拒不迁出，导致原告无法如期安置回迁户及时入户并造成原告大量租金损失，被告的行为构成侵权。 被告张希春委托诉讼代理人赵全禄辩称，原告未按拆迁合同对被告商服进行原址回迁，其行为属于违约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置用途特定的房屋对被拆迁人补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应支持。三被告占有现在的房屋属于自立救济行为，并不违法，请求法院驳回原告诉讼请求。这与给付拆迁房不矛盾，理由是物权法和关于审理商品房纠纷若干意见在适用法律上应该物权法是普通法，意见是特别法，普通法与特别法不一致的情况下应该适用特别法。拆迁回迁合同与国家统一征用建设的房屋不是同类法律关系，原因是被告要求回迁的住宅是通过双方约定，即使物权法有规定，有约定从约定，没有约定从法定，因此双方应当履行合同，不能以前期权属否定双方签订的回迁合同。侵权是事实，但过错在于开发商。 被告张希龙辩称，我同意被告张希春委托诉讼代理人的意见。 被告张希秋辩称，我同意被告张希春委托诉讼代理人的意见。 在审理中，原告大庆华大中天房地产开发有限公司向法庭出示如下证据： 一、出示肇州县人民政府县长办公会议纪要2页、规划设计条件通知书（编号G要5－01007）4页、肇州县国土资源局文件（州国土资预审[2016]2号）2页、国有建设用地使用权出让合同（电子监管号2306212016B00184）10页、中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书2页、营业执照复印件1页、协议书（黑龙**大盛世房地产开发有限公司与原告签订的县中医院北、德明街路南地块棚户区改造项目拆迁、开发建设、回迁全部权利义务转让协议）1页，证明2015年12月2日肇州县人民政府召开县长办公会议，确定县中医院北、德明街路南地块棚户区改造项目立项。2012年12月2日肇州县住房和城乡建设局规划部门就该项目规划批准建设。2016年7月1日肇州县土地局将项目用地总面积30227公顷批准国有建设用地。2016年12月15日原告与肇州县土地局订立国有建设用地使用权出让合同，原告受让了宗地编号为州地2016－03号，位于肇州县中医院北、××路南面积30227平方米的土地，原告具有开发资质及工商营业执照。因黑龙**大盛世房地产开发有限公司资质不合格，无法继续开发建设，2016年1月2日黑龙**大盛世房地产开发有限公司与原告签订了协议书，约定华大盛世公司最初拆迁的县中医院北、德明街路南地块棚户区改造项目，其后期的拆迁、开发建设、回迁等权利义务全部转让给原告。经质证，被告张希春委托代理人对该证据真实性无异议，但县政府将民生改造工程交给不合格的开发商，建筑资质是暂时的，到期日是2018年2月，至今未取得合格资质。虽然有土地和建设部门的文件，庭审中原告没有出示国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证，说明原告销售商品房的行为是违法的。由于原告具有这样的素质，对拆迁人违约，应该在情理之中。这个证据可以证明原告开发这个房屋没有土地部门和住户签署征地的合同，房屋的用地许可不是向被告征用，是批给原告，被告的土地证交给原告可以证明。土地所有权现在在被告手中，优于原告没有取得程序上的征地程序，因此原告只具有房屋所有权和土地使用权，原告提出用物权法调整本案不符合事实和法律规定。被告张希龙、张希秋均同意被告张希春委托代理人意见。 二、出示商服情况及楼层楼房位置图共4页，证明原告开发建设的楼房尚未回迁，被告张希春、张希龙、张希秋三人应回迁面积315平方米，被告三人占有了原告开发建设的楼房954平方米。该954平方米楼房为回迁给杜天学、徐铁军、陈志明、陈绪河的房屋。经质证，被告张希春委托代理人认为该位置图是原告自行制订，未在建设部门备案，对真实性、有效性不能确认，不能认定为证据。该图违反华大盛世与三被告签订的拆迁合同约定的原址回迁，可以证明原告违约的事实。原、被告在回迁协议中规定回迁位置，原告今天擅自制订安置位置，这个位置把原来给被告的位置剔除了，应该由违约方承担给付责任，能作为被告赔偿损失的证据。该房已经具备回迁条件，被告是在其他人已经回迁后才入住，所以不是被告侵权和违约，是正常的民事法律行为。原告要将我的房屋给他人，我履行不安抗辩权是正当的。被告张希龙、张希秋均同意被告张希春委托代理人意见。 三、出示延期回迁补偿情况明细表及租赁费票据共13页，证明因三被告侵权行为导致原告延期回迁，原告因违约给被占房屋的回迁人承担违约造成的租赁损失（自2017年5月1日至2018年11月1日）303,000元。经质证，被告张希春委托代理人认为该证据与本案无关联性，因为原告未按拆迁合同对被告原址回迁，导致本案争议的房屋被告不能正常使用，原告也不能出售，这种情况是由原告违约导致的。本案结束后被告会另行起诉要求原告赔偿。被告张希龙、张希秋均同意被告张希春委托代理人意见。 审理中，三被告向法庭出示如下证据： 一、出示华大盛世公司与三被告签订的拆迁合同，证明合同约定华大公司对三被告的房屋进行原址回迁，张希秋的合同明确位置坐落在大门西侧，张希春的合同标明东侧是张希秋，西侧是张希龙。经质证，原告大庆华大中天房地产开发有限公司委托诉讼代理人对该证据真实性无异议，该合同与本案无因果关系，被告出示的三份合同与原告尚未进行回迁，原告对本诉中的房屋系开发期间的房屋，享有物权。被告无论因何原因未经原告许可占有该房屋均构成侵权，因此该合同不影响被告侵权行为成立。 二、出示商服情况、杜天学、徐铁军、陈志明、陈绪河与华大公司签订的拆迁合同，证明原告未按原址回迁违约的事实。商服情况记载原告将26号回迁给陈志明，27号回迁给陈绪河，28号回迁给杜天学，29号回迁给徐铁军。陈志明的合同中约定原址回迁，其他三人虽没标明原址回迁，但写明了左右商户，说明也约定意在原址回迁，如果他们四人原址回迁，在拆迁前该四人应四户相邻，但拆迁前陈志明的合同标明其西侧是李国学，东侧是陈立华，不与陈绪河相邻，陈绪河的西侧是于智强，东侧是李青双，徐铁军西侧是张艳，东侧于志强，从合同看拆迁前他们不是四户相邻，但原告的回迁合同将四户不相邻的回迁给相邻商服，证明了他违反拆迁合同原址回迁的约定。经质证，大庆华大中天房地产开发有限公司委托诉讼代理人对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，该合同原告享有物权，被告构成侵权不产生影响，但通过该合同的真实性确认因被告侵权成立给原告造成对该四人延期回迁的租金损失。 三、出示三被告自制的商服拆迁前原位置图，证明原来老房子的位置。经质证，原告大庆华大中天房地产开发有限公司委托诉讼代理人对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。 四、证人卢某、于某、郑某出庭作证，证实三被告家原来的位置。三位证人称，三被告的房子拆迁前原位置图与被告原来老房子的位置一致，与土地地籍登记一致。经质证，原告大庆华大中天房地产开发有限公司委托诉讼代理人认为三位证人证实的问题与本案无关联性，原告对该房屋享有物权，证人证实的房屋位置如何不影响被告侵权成立。 经审理查明：2014年，黑龙**大盛世房地产开发有限公司开发肇州繁荣街东临井业路、西临油建北路、北邻德明街、南临中医院地块，开发地块涉及被告张希龙、张希春、张希秋自有的房屋，三被告房屋原位置为大门往西为张希秋、张希春、张希龙。2014年5月6日，黑龙**大盛世房地产开发有限公司与被告张希龙签订拆迁合同，约定华大盛世房地产公司向张希龙回迁商服3.5米开间，两个相邻，面积为126平方米。2014年5月6日，黑龙**大盛世房地产开发有限公司与被告张希秋签订拆迁合同，约定华大盛世房地产公司向张希秋回迁商服3.5米开间，两个相邻，面积为126平方米，商服原位置坐落大门西。2014年5月13日，黑龙**大盛世房地产开发有限公司与被告张希春签订拆迁合同，约定华大盛世房地产公司向张希春回迁一门商服3.5米开间，面积为63平方米，位置东邻张希秋，西邻张希龙。协议签订后，黑龙**大盛世房地产开发有限公司及三被告均按照协议实际拆迁。 2016年，黑龙**大盛世房地产开发有限公司与大庆华大中天房地产开发有限公司签订《协议书》，约定华大盛世房地产公司所签订的棚户区拆迁合同全部转让给原告，由原告履行该拆迁合同。 2017年4月，新建楼房建成完工后，原、被告对回迁商服位置发生争议，三被告以原大门西的5个商服楼是其应回迁的商服楼为由，将楼房上了卷帘门，占用至今。 2017年5月，大庆华大中天房地产开发有限公司将涉案商服楼又回迁给了徐铁军、杜天学、陈志明、陈绪河，并签订《锦绣康城小区回迁合同》。 诉讼过程中，原告大庆华大中天房地产开发有限公司撤回了要求被告给付房屋租赁损失303,000元的诉讼请求。 本院认为，张希龙、张希春、张希秋虽与黑龙**大盛世房地产开发有限公司签订了《拆迁合同》，且2016年1月2日，黑龙**大盛世房产开发有限公司与原告签订了《协议书》，约定黑龙**达盛世房地产开发有限公司将《拆迁合同》中的权利义务全部转让给原告，原、被告双方当事人应当履行《拆迁合同》的义务，但原告与张希龙、张希春、张希秋在拆迁合同中仅约定了回迁时按签订的拆迁补偿协议先后顺序进行选楼回迁，并未明确约定回迁楼房的具体位置，且根据原告提供的回迁合同证明，该涉案商服楼已回迁给了徐铁军等四人，张希龙、张希春、张希秋占用该商服楼无事实与法律依据。故，原告要求被告排除妨碍，立即迁出其占用原告开发的位于肇州县锦绣康城小区北侧商服西26门、27门、28门、29门房屋并交还给原告的诉讼请求本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条之规定，判决如下： 被告张希龙、张希春、张希秋于本判决书生效后立即迁出其占用原告大庆华大中天房地产开发有限公司开发的位于肇州县锦绣康城小区北侧商服西26门、27门、28门、29门房屋，交还给原告大庆华大中天房地产开发有限公司。 案件受理费人民币2,320元,由原告大庆华大中天房地产开发有限公司负担2,220元,由被告张希龙、张希春、张希秋负担100元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。 审判长 滕 岩 审判员 曲春兴 审判员 李春喜 二〇一八年十一月七日 书记员 李 丹