贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初7655号原告：吕华英，女，1967年5月19日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托代理人：王妍（特别授权）贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602.委托代理人：刘力铭（一般授权）贵州锐驰律师事务所律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李庭松（特别授权代理），该公司员工。原告吕华英与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月7日公开开庭进行了审理，原告吕华英的委托代理人王妍、刘力铭，被告瑞丰公司委托诉讼代理人李庭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判决被告在60日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，餐计1000元(实际金额以原告已付总房数389172元为基数，按日0.1%的标准计算从2017年10月31日至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之三止):三、判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告于2015年7月15日与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》、向被告购买了其开发的瑞丰铭城房号为4-C-1904的房屋一套、双方在合同中约定:“出卖人承送于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给天爱人、约定日期之日起，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书、买受人不退房的、出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”据此，被告应于2017年10月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的、应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告已按合同约定全面履行了合同义务，向被告付清了389172元购房款，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已然构成违约、应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书、应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请为谢!被告瑞丰公司口头辩称：1、购房合同约定的日百分之零点一的逾期办证违约全属于工作人员的失误，应为日万分之零点一、该项的定属重大误解、应于撤销。2.以百分之零点一计算逾期办证造约金高达总购房款的百分之三、该违约金的数额比最高法允许的民间借贷月百分之二的利率还高，作为购房合同出卖方赋有办证及交房义务。交房义务已经履行完毕、原告方实际使用房屋在此情况下按购房总款的百分之三承担造约金显然过高、因此被告请求按贵院已生效的判决对同类情况的处理本案、即按贷款基准利率的百分一百三十计算逾期办证法约金。商品房买卖合同约定的逾期付款违约金与逾期交房及逾期办证违约金应处于同一水平，本案中逾期付款的违约金为日万分之零点一，逾期办证违约金为日百分之零点一，两者相差一百倍，根据常理，逾期办证的违约金以出卖人的正常理智而言。不可能作出日百分之要点一的约定。因此本庭所举的证据足以证明被告方在逾期办证违约金上确实作了重大误解、虽根据法律的定，此时提出撤销请求属超过除斥期间的行为，但请法庭在处理本案时根据公平及诚实信用的原则作合理裁决。原告向本院提供如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票1张、收据1张。被告瑞丰公司向本院提交如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件。经组织质证，原、被告对对方所举证据的三性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年7月15日，原告方作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的瑞丰铭城房号为4-C-1904的房屋一套。买受人采取一次付款方式付清房款；转移登记：出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告已将涉案房屋交付原告，但涉案房屋尚未进行消防验收，被告现尚不能提交涉案房屋转移登记的有关文书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原告履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理产权转移登记，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。庭审中，经释明，原告申请撤回第一项诉请。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定在2017年10月31日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院调整，故本院予以调整，即以原告已付购房款389,172.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年11月1日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。即从2017年11月1日至2018年11月15日（判决之日），共计379天，违约金计算为389,172.00元×0.3‰×379天=44，249.00元。2018年11月16日后产生的违约金，以389,172.00元为基数，按日万分之三的标准每年据实结算。对于被告提出的不能如期办理产权登记是政府的原因及政策变化导致，应扣除政策变化停止办证期间的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋所属房地产开发项目尚未向消防部门申请消防验收，意味着涉案房屋尚未取得消防验收合格证明，不具备综合验收合格要件。被告未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。对被告提出合同约定的日0.1%的标准计算违约金系重大误解，与原告所受损失差距大，应调整为与逾期付款违约金相同的抗辩主张，被告认为合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准系重大误解造成，但被告未行使撤销权撤销该条款，则该约定有效，当事人应按合同约定履行义务。同时，被告也未举证证明原告的实际损失，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。庭审中，原告申请撤回第一项诉请，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吕华英2017年11月1日至2018年11月15日的逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金44，249.00元;2018年11月16日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金,以原告已付购房款389,172.00元为基数，按日万分之三的标准，每年据实结算；二、驳回原告吕华英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一八年十一月十五日书记员  李 犇