贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1989号原告贵阳银行股份有限公司乌当支行，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处新添大道北段**，统一社会代码91520112214590317T。负责人张明海，行长。委托代理人彭杰，贵州黔信律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托代理人聂晓霞，该支行员工，代理权限为特别代理。被告杨唐梅，女，1969年12月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区金鸭居委会天然居花园********，现住贵州省贵阳市观山湖区，被告石贵林，男，1966年7月3日出生，汉族，，住贵州省贵阳市南明区观水路******附**现住贵州省贵阳市云岩区，被告贵州宏德置业有限公司，住，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人孙永林，董事长。委托代理人田宪鹏、罗丹妮，贵州君跃律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告贵阳银行股份有限公司乌当支行（以下简称贵阳银行）诉被告杨唐梅、石贵林、贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告贵阳银行的委托代理人彭杰、聂晓霞、被告杨唐梅、被告宏德公司的委托代理人田宪鹏、罗丹妮到庭参加诉讼，被告石贵林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案，现已审理终结。原告贵阳银行诉称，2015年11月，被告杨唐梅、石贵林因购房需要向原告申请房屋按揭贷款450万元。2015年11月9日，被告石贵林向原告出具《配偶/共同债务确认书》、《抵押物所有权共有人授权委托书》，明确表示该房屋按揭贷款属于夫妻共同债务，其愿意与被告杨唐梅共同履行还款义务，并同意将自己名下的房产为该债务办理抵押。2015年11月27日，被告杨唐梅、宏德公司与原告签订《商品房按揭借款（抵押）合同》约定：被告杨唐梅向原告借款450万元，借款期限为15年，年利率为4.9％，按等额本息还款法按月还本付息，每月20日为每期的还款日，罚息利率为贷款利率水平加收50％；被告宏德公司对该笔贷款的本金、利息、罚息等一切应由被告杨唐梅承担的费用承担连带保证责任，保证期间自合同生效之日至办妥房屋所有权证并移交给原告时止；借款人所购商品房自取得《房屋所有权证》的30日内必须办理转持证抵押并取得《房屋他项权利证》交贷款人保管，否则贷款人可按贷款余额的20％收取违约金或提前收回借款本息。合同签订后，原告于当日向被告杨唐梅发放贷款450万元，而被告杨唐梅、石贵林于2018年2月起未按合同约定每月还本付息。另外，涉案房屋已于2015年11月20日可以办理不动产登记证书，原告多次催促，被告杨唐梅、石贵林均未办理也未协助原告办理他项权利证书；被告宏德公司未按约承担保证责任。故提起诉讼要求法院判令：一、被告杨唐梅、石贵林偿还原告借款本金3959361.27元及利息、罚息（利息、罚息计算至本息还清之日止，2018年4月20日至2018年6月20日期间，已产生利息49175.74元、罚息375.77元）；二、确认原告在上述款项范围内对被告杨唐梅、石贵林名下位于贵阳市××××号乐湾国际-山湖御景1-65幢（预售合同登记号：Y13076770）享有优先受偿权；三、本案诉讼费由三被告承担。审理中，原告变更第一项诉请为：被告杨唐梅、石贵林偿还原告借款本金3940176.92元及利息、罚息（利息、罚息计算至本息还清之日止，2018年7月20日至2018年8月27日两期产生逾期利息32276.55元、罚息147.7元）；并增加要求被告宏德公司承担连带还款责任的诉请。被告杨唐梅辩称，我对借款金额无异议。我是按揭贷款15年，我认可存在逾期。至于还款我还是按合同约定履行，逾期利息、罚息我在2018年9月30日前还本金时一起还给原告，一年之内我会把银行所有欠款一次性还清。原告要求我一次性偿还借款，我现在偿还不了，我会在半年内办理产权证，按期还款，然后把案涉房屋抵押给原告，等具备条件后再把款一次性还给原告。被告石贵林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦为提交任何书面答辩材料。被告宏德公司辩称，合同约定借款人所购房屋自取得房屋所有权证30日内办理抵押登记，并将房屋他项权证交原告，否则原告有权提前收回借款本息。案涉房屋尚未办理产权证，不具备合同约定提前收回借款本息的条件。案涉房屋尚未办理抵押登记，原告无优先受偿权。被告杨唐梅的逾期还款部分已从我公司保证金账户划扣，截至开庭时被告杨唐梅未欠付原告借款本金及利息，原告作为出借人，不存在任何损失，案涉借款合同应当继续履行。我公司不否认被告杨唐梅、石贵林存在逾期还款的事实，但我公司已经代被告杨唐梅、石贵林偿还4月至6月的借款本息，原告主张的7月与8月的借款本息在达到一个季度之后，原告仍可在我公司的保证金账户上划扣。因此，只有被告杨唐梅、石贵林与我公司明确表示不履行借款合同的义务，或者原告有充分证据证明我公司和被告杨唐梅、石贵林无法继续履行借款合同，原告才有权要求提前收回借款。目前，案涉房屋已具备办理房产证的条件，因存在查封，客观上无法办理，但被告杨唐梅承诺在合理期限内办理产权证后协助原告办理抵押登记，原告的可期待利益并未受到侵害，故案涉借款合同仍可继续履行，请求驳回原告的诉请。经审理查明，被告杨唐梅、石贵林系夫妻关系。2013年9月29日，被告杨唐梅与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》约定：被告杨唐梅购买被告宏德公司开发建设的位于贵阳市××××号乐湾国际-山湖御景1-65幢房屋，并于2013年10月25日在贵阳市住房和城乡建设局进行了备案登记（预售合同登记号为Y13076770）。2015年11月9日，被告石贵林向原告出具《配偶/共同债务确认书》，确认被告杨唐梅向原告申请的450万元住房按揭贷款系其与被告杨唐梅的夫妻共同债务，其愿与被告杨唐梅共同承担还本付息责任。同日，被告石贵林出具《抵押物所有权共有人授权委托书》，授权被告杨唐梅将其名下所有的房产向原告进行抵押借款。2015年11月27日，被告杨唐梅、宏德公司与原告签订《商品房按揭借款（抵押）合同》约定：被告杨唐梅将其购买的上述商品房作为抵押物向原告申请个人商品房按揭（抵押）借款，借款金额为450万元，借款期限自2015年11月27日至2030年11月27日，共18个月，年利率为4.9％，还款方式为按月等额本息还款，每月20日为每期的还款日，罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50％；被告杨唐梅未按约偿还借款本息，原告按规定对其逾期本息计收罚息和复利；被告杨唐梅对抵押的房产必须妥善保管并负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受原告的检查监督；被告宏德公司对该笔贷款的本金、利息、罚息等一切应由被告杨唐梅承担的费用承担连带保证责任，保证期间自合同生效之日起至被告宏德公司协助被告杨唐梅办妥房屋所有权证并移交给原告时止；借款人所购商品房自取得《房屋所有权证》的30日内必须办理转持证抵押并取得《房屋他项权利证》交贷款人保管，否则贷款人可按贷款余额的20％收取违约金或提前收回借款本息；并约定了三方的相关权利义务及违约责任等事项。合同签订后，原告于当日向被告杨唐梅发放了贷款450万元。2018年3月之前，被告杨唐梅按约每月偿还借款本息。之后被告杨唐梅未按约还款，原告就从被告宏德公司的保证金账户扣划了2018年4月至6月共计3个月被告杨唐梅应还的款项（庭审中被告宏德公司称此款被告杨唐梅已偿还），截止2018年8月27日，被告杨唐梅共计拖欠原告借款本金3940176.92元（含逾期本金38604.02元）、逾期利息32276.55元、复利147.7元。2018年7月12日，原告遂诉至本院要求如前所诉。另查明，被告杨唐梅用于抵押的位于贵阳市××××号乐湾国际-山湖御景1-65幢涉案房屋已可以办理不动产权证，但因被告杨唐梅存在其他债务导致该房屋被查封，无法办理抵押登记。上述事实，有原告贵阳银行、被告杨唐梅、宏德公司的当庭陈述、原告提供的《商品房按揭借款（抵押）合同》、借款凭证、《配偶/共同债务确认书》、《商品房买卖合同》、预售合同备案登记表、银行流水、通用凭证等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，被告杨唐梅、宏德公司与原告签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，原告按约定向被告杨唐梅提供房屋按揭贷款后，被告杨唐梅未按约定还款，且其用于抵押的涉案房屋因其他债务被查封，无法办理抵押登记，故被告杨唐梅的行为，已构成违约，其应承担违约责任。原告要求被告杨唐梅偿还借款本金3940176.92元（含未逾期本金）及逾期利息、复利的诉请，于法有据，本院予以支持。其中，截止2018年8月27日的逾期利息为32276.55元、复利为147.7元，从2018年8月28日起，该二项费用应按《商品房按揭借款（抵押）合同》约定的标准计算至3940176.92元本金清偿之日止。被告杨唐梅、石贵林系夫妻，且被告石贵林向原告出具《配偶/共同债务确认书》确认其愿与被告杨唐梅共同承担还款责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”的规定，被告杨唐梅向原告的该笔借款应认定为被告杨唐梅、石贵林的共同债务，故对原告要求被告石贵林与被告杨唐梅共同承担还款责任的诉请，本院予以支持。被告宏德公司为被告杨唐梅提供连带责任保证，且被告杨唐梅的违约行为发生在合同约定的保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，对原告要求被告宏德公司承担连带还款责任的诉请，本院予以支持。被告杨唐梅用于抵押的位于贵阳市××××号乐湾国际-山湖御景1-65幢涉案房屋（抵押物）已被查封，且原、被告就该抵押物未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”、第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：……；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。……。”的规定，对原告要求确认其对上述涉案房屋享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。至于被告宏德公司提出原告可在其保证金账户上继续划扣被告杨唐梅到期应还款项，只有其与被告杨唐梅、石贵林明确表示不履行借款合同义务，或者原告有充分证据证明其与被告杨唐梅、石贵林无法继续履行借款合同，原告才有权要求提前收回借款，案涉借款合同仍可继续履行的抗辩理由，因被告杨唐梅用于抵押的涉案房屋已被查封，无法办理抵押物登记，原告的利益已受到严重侵害，故对被告宏德公司的抗辩意见，本院不予采纳。被告石贵林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告杨唐梅、石贵林于本判决生效之日起十日内共同偿还原告贵阳银行股份有限公司乌当支行借款本金3940176.92元，并支付逾期利息32276.55元、复利147.7元，自2018年8月28日起，利息、复利按照《商品房按揭借款（抵押）合同》约定的标准计算至3940176.92元本金清偿之日止；二、被告贵州宏德置业有限公司对上述款项承担连带保证责任；三、驳回原告贵阳银行股份有限公司乌当支行的其余诉讼请求。案件受理费38871元，由被告杨唐梅、石贵林、贵州宏德置业有限公司共同负担（此款原告贵阳银行股份有限公司乌当支行已预交，履行时，由被告杨唐梅、石贵林、贵州宏德置业有限公司一并支付给原告贵阳银行股份有限公司乌当支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审 判 长  赵益连人民陪审员  万廷云人民陪审员  舒 静二〇一八年十一月九日书 记 员  黄小琴