福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0103民初4635号 原告（反诉被告）：福州市台江富力置业有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路**宝龙城市广场西南侧**210，统一社会信用代码913501030774290833。 法定代表人：李思廉，董事长。 委托诉讼代理人：夏玉生，男，系该公司职员。 被告（反诉原告）：曾海清，女，1979年1月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：彭万里，男，系曾海清的丈夫。 原告福州市台江富力置业有限公司（以下简称富力置业公司）与被告曾海清商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日作出（2017）闽0103民初211号民事判决，被告曾海清不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2017年8月11日作出（2017）闽01民终2520号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告曾海清在答辩期限届满之前向本院提起反诉，本院予以准许并决定合并审理。原告（反诉被告）富力置业公司的委托诉讼代理人夏玉生，被告（反诉原告）曾海清及其委托诉讼代理人彭万里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富力置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令曾海清向富力置业公司支付逾期付款违约金275500元（以应付款项1450000元为基数，按照每日万分之五为标准，从2015年10月13日开始计算至2016年10月26日止）；2.本案诉讼费用由曾海清承担。事实和理由：2014年9月19日，富力置业公司与曾海清签订了编号为FZ1409XJ016349的《商品房买卖合同》，双方约定：曾海清购买富力置业公司开发的福建省福州市台江区房屋；该商品房总价为2915681元，付款方式为按揭付款。后因曾海清申请，双方经协商签订《关于富力中心A座910单元付款方式及期限相关条款变更的补充协议》。根据补充协议约定，曾海清须于2015年9月12日前，前往富力置业公司指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理抵押借款手续，以偿还总额为1450000元的成交价余款。如因曾海清原因逾期未办理者，原成交价余款须由曾海清于2015年10月12日前直接交至富力置业公司指定账户，否则按违约处理。另外，《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条约定，曾海清应当按照合同约定及时支付房价款，如曾海清未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），曾海清应从逾期之日起每日按应付房价款的万分之五向富力置业公司支付违约金。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，曾海清因自身原因迟迟无法按照约定的时间（即2015年9月12日前）办理好抵押借款手续，后经富力置业公司多次催告，才最终于2016年10月26日缴纳了成交价余款。曾海清的行为已构成严重违约，富力置业公司有权依据合同约定要求曾海清承担逾期付款违约金。为此，富力置业公司诉至法院，要求判如所请。 曾海清辩称，1、曾海清与富力置业公司签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式为按揭付款，曾海清的首付款已经按照合同约定支付给富力置业公司，根据富力置业公司的财务原则，需取得曾海清办理银行按揭回执才能开具首付款发票。现富力置业公司已于2015年9月11日开出发票，发票金额为1174113元，由此可见并非因曾海清的原因造成逾期付款；2、曾海清办理按揭贷款的银行是由富力置业公司指定的。2015年9月12日前，曾海清在富力置业公司经办人的陪同下，到其指定的中国银行福州南江滨支行，办理了按揭贷款手续。曾海清的征信及银行需要的财力证明均为银行接受，银行向富力置业公司经办人员出具了按揭贷款手续的收件回执。后来，中国银行福州南江滨支行告知富力置业公司和曾海清，银行无款可贷。可见，曾海清在富力置业公司指定的贷款银行办理按揭贷款未能放款，属于不可抗力，不是曾海清的原因造成的。富力置业公司随后同意曾海清到华夏银行办理按揭贷款；3、导致华夏银行办理贷款审批延迟的原因归结于富力置业公司，与曾海清无关。由于富力置业公司在贷款合同上盖章延迟等原因，导致华夏银行于2016年10月11日才审批通过贷款。后又因房地产办证的政策变动（改为不动产证），需重新递交办证材料，又需要富力置业公司配合盖章等。考虑到等待富力置业公司盖章时间漫长，曾海清在富力置业公司置业顾问的劝导下，于2016年10月26日一次性向富力置业公司付清余款。综上，富力置业公司诉请曾海清支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，应当予以驳回。 曾海清向本院提出反诉诉讼请求：1.判令富力置业公司立即将福州市台江区南侧XX中心XX座XX层XX号房产《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01），经过验收合格的商品房交付给曾海清；2.判令富力置业公司支付曾海清延期交房违约金760711元（暂计至2017年10月31日）；3.确认曾海清与富力置业公司签订的《商品房买卖合同》补充协议的第九条无效；4.判令富力置业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月19日，曾海清与富力置业公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：曾海清购买XX中心XX座XX层XX号房屋，总价2915681元。因办理银行按揭贷款出现非曾海清原因的延误，曾海清于2016年10月26日付清所有购房款。购房款付清后，曾海清立即请求富力置业公司交付房屋，但富力置业公司均以曾海清未按约定办理按揭，由此产生的违约金未支付为由拒绝交房。为此，曾海清两次委托律师向富力置业公司发出律师函，富力置业公司均未回应。富力置业公司拒绝交房，已严重损害曾海清的利益。依照《商品房买卖合同》的约定及2015年12月18日富力置业公司发给曾海清的《告知书》的记载，富力置业公司应立即交房，并按曾海清已付购房款的日万分之五的标准，向曾海清支付违约金至交房之日止。其中，2015年12月31日至2016年10月26日期间的违约金，应以1465681元的日万分之五的标准计付违约金；自2016年10月26日起的违约金，应以2915681元的日万分之五的标准计付，暂计至2017年10月31日的违约金共计760711元。另外，富力置业公司在《商品房买卖合同》补充协议第九条中，单方限定了曾海清的索赔限额，而没有对自己的索赔金额进行限制，造成双方权利的严重不对等，且曾海清的实际损失远大于富力置业公司限定的索赔限额，该条款应为无效条款。据上，曾海清向本院提出反诉，要求判如所请。 富力置业公司辩称，1、富力置业公司已于2015年7月23日取得工程竣工验收合格证明，于2015年12月1日取得工程消防验收合格证明，讼争房屋已在合同约定的时间达到交付条件；2、曾海清存在未按合同约定办理好银行按揭贷款手续及逾期付款违约行为且至今未依约付清逾期付款违约金，富力置业公司有权顺延交房；3、即使认定富力置业公司存在逾期交房违约行为，违约金的计算起始时间应从2016年10月27日起算，违约金的金额应不超过曾海清已付房价款的3%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月19日，富力置业公司（甲方、出卖人）与曾海清（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》（FZ1409XJ016349）。合同主要约定：1、买受人购买出卖人预售的位于福州市台江区南侧XX中心XX座XX层XX办公号房，建筑面积136.44平方米，交易总金额2915681元；2、第六条：付款方式及期限：乙方于2014年8月25日前付定金10万元，于2014年9月4日前付房款191568元，于2014年11月3日前付房款583136元，于2015年1月2日前付房款583136元，于2015年3月3日前付房款583136元，于2015年5月2日前付房款583136元，于2015年8月30日前付尾款291569元；3、第七条：买受人逾期付款不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；4、出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；5、第九条：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，从合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权在逾期超过60日之日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；6、本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担；7、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。上述合同还约定其他事项。 同日，富力置业公司（出卖人）与曾海清（买受人）签订附件六：《合同补充协议》，协议主要约定：1、买受人在签订《商品房买卖合同》前向出卖人支付的购房定金在正式付款时冲抵应付房价款。若买受人签署《商品房买卖合同》后的银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方面解除合同并有权没收购房定金，其他已交的税费不予退还；2、买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。双方不再按《商品房买卖合同》第七条执行；3、出卖人应当在2015年12月30日将作为本合同标的物的房屋交付买受人使用；4、买受人在收楼前，应按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；以按揭方式付款的，还需按揭银行实际已将按揭款付给出卖人；如买受人逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约定交清逾期付款的违约金。否则，出卖人有权相应顺延交房时间，且视为由于买受人原因未能按期交付。因买受人原因造成的延期交楼的，出卖人无须另行书面告知买受人；5、《合同补充协议》第九条约定：该《商品房买卖合同》第九条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的3%。上述补充协议还约定其他事项。 上述合同、协议签订后，曾海清向富力置业公司支付购房定金及部分购房款共计291568元。富力置业公司于2014年9月19日出具金额为291568元的《销售不动产统一发票（自开）》。 2015年1月27日，富力置业公司为讼争房屋办理了预告登记，预告登记权利人为曾海清，预告登记证明为榕房预ＦＺ购字第××号。 2015年，富力置业公司（出卖人）与曾海清（买受人）再次签订《关于XX中心XX座XX单元付款方式及期限相关条款变更的补充协议》，补充协议主要约定将《商品房买卖合同》第六条变更为：付款方式认购定金10万元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，买受人选择银行按揭（商业贷款）付款，并按以下条款时间付清款项：（1）第一期楼款：须于2015年9月12日前按成交价的50%缴付，即1365681元（已扣除定金）；（2）买受人须于2015年9月12日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为145万元。如因买受人原因逾期未办理者，原成交价余款总额须由买受人于2015年10月12日前直接交至出卖人指定的账户，否则按违约处理。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。 2015年9月11日，曾海清向富力置业公司支付按揭贷款首付款1174113元。同日，富力置业公司出具金额为1174113元的《销售不动产统一发票（自开）》。 2015年12月18日，富力置业公司向曾海清发出《告知书》，部分内容为：“……您购买我公司的福州XX中心XX座XX层XX单元，经有关部门验收，现可交付使用。您具体缴纳房款情况如下，请核实：A、楼价余款145万元（未交房款0元+申请银行按揭款145万元）（楼款总价2915681元，已收房款1465681元）；B、滞纳金：0元（截止至2015年11月30日）。因我司尚未收到全部房款，根据商品房买卖合同补充协议第六条约定，收楼前应按合同交清所有房款，现我司特此函告，待我司收到上述房款，我司即可向您出具《收楼通知书》，您凭《收楼通知书》和以下资料到富力中心A座物业服务处办理有关手续，并预交6个月物业管理费等费用。……”，曾海清已收到上述函件。 2016年8月31日，富力置业公司向曾海清发出《告知函》，部分内容为：“……您购买我公司的福州XX中心XX座XX层XX、XX、XX、XX单元，已于2015年7月23通过竣工验收，并依据《商品房买卖合同》约定，可于2015年12月30日交付你方使用。您购买的房屋具体缴款情况如下：……A座910单元按揭未放款，未达到合同约定，不满足收楼条件；依据《商品房买卖合同》约定，您还应缴纳以下款项：1、A座910楼价余款1450000元（=未交房款1450000元+申请银行按揭款0元）；2、A座910违约金：234900元（截止至2016年8月31日）违约金计算至实际交费之日止。……”，曾海清已收到上述函件。 2016年10月26日，曾海清通过“福州宝雅医疗器械有限公司”账户向富力置业公司支付购房款145万元。 2016年11月16日，曾海清委托福建瑞权律师事务所律师向富力置业公司发出《律师函》，部分内容为：“……因委托人急需用房，遂于2016年10月26日将余额145万元支付到贵司指定的银行账户。至此，委托人已将房屋总价款支付完毕。但贵司以产生滞纳金为由拒不按合同的约定交付房屋。……委托人已经按合同约定履行完付款义务，贵司本也应严格按合同约定向委托人交付房屋，现贵司拒不交付房屋的行为，已构成违约，并严重损害了委托人的合法权益，……希贵司自收到本律师函之日起三个工作日内向委托人交付上述房屋，或与委托人联系协商相关事宜，逾期我方将通过法律途径维护自身合法权益，并保留诉诸司法的权利。……”。富力置业公司确认收到上述函件。 2016年12月28日，曾海清再次委托福建瑞权律师事务所律师向富力置业公司发出《律师函》，再次要求富力置业公司向曾海清交付讼争房屋。富力置业公司亦确认收到上述《律师函》。 2017年1月9日，富力置业公司向曾海清出具《销售不动产统一发票（自开）》，发票金额为145万元。 2017年2月13日，曾海清向中国人民银行征信中心查询取得《个人信用报告》，报告中的“机构查询记录明细”记载：中国银行福建省分行于2015年8月28日查询曾海清的信用状况，查询原因为“贷款审批”。华夏银行福州分行分别于2016年3月8日、5月10日、5月22日、9月18日查询曾海清的信用状况，查询原因为“贷款审批”。 2018年6月15日，富力置业公司向曾海清交付讼争房屋。 诉讼中，双方共同确认：1、中国银行福州南江滨支行是富力置业公司指定的讼争房屋办理银行按揭贷款的银行；2、讼争房屋由富力置业公司委托福州中原地产代理有限公司代理销售事宜，置业顾问张赟涛系福州中原地产代理有限公司的员工。 诉讼中，双方对案涉按揭贷款的办理情况分别陈述如下：1、富力置业公司陈述：按照贷款办理流程，曾海清向中国银行福州南江滨支行提交按揭贷款申请材料，由中国银行福州南江滨支行对曾海清的征信状况进行查询，随后，富力置业公司配合银行提交首付款发票、预告登记证明等原件材料，若无法通过贷款审批，银行会将首付款发票、预告登记证明等原件材料退还给富力置业公司。本案中，中国银行福州南江滨支行收到曾海清的贷款申请，于2015年8月28日查询曾海清征信情况无法通过贷款审批，继而不再继续与曾海清办理抵押贷款手续及签订按揭合同。而后，曾海清自行联系华夏银行福州鼓楼支行，但始终因曾海清征信原因无法通过贷款审批。中国银行福州南江滨支行已将曾海清的资料退还给富力置业公司，还附有“退件回执”。但现讼争房屋的预告登记证明等原件为何由曾海清持有，富力置业公司并不了解；2、曾海清陈述：2015年8月28日，曾海清向中国银行福州南江滨支行提交按揭贷款申请材料，并授权银行对曾海清的征信状况进行查询。2015年9月11日，曾海清在置业顾问张赟涛的陪同下前往中国银行福州南江滨支行办理按揭贷款手续，并取得中国银行福州南江滨支行开具的“收件回执”。同日，曾海清与张赟涛共同前往富力置业公司转交“收件回执”，富力置业公司收到回执后向曾海清出具金额为1174113元的首付款发票。随后，富力置业公司向中国银行福州南江滨支行提供讼争房屋的预告登记证明原件。2015年11月底，中国银行福州南江滨支行告知曾海清银行无款可贷。2015年12月左右，富力置业公司同意曾海清选择华夏银行福州鼓楼支行作为贷款办理银行。2016年3月，置业顾问张赟涛通知中国银行福州南江滨支行将曾海清的全部贷款材料寄往华夏银行福州鼓楼支行，并垫付邮寄费用。2016年3月8日，华夏银行福州鼓楼支行对该笔贷款进行审批。此后，因贷款合同中的阶段性连带保证责任条款，富力置业公司迟延至2016年10月12日才在贷款合同中加盖公司公章。2016年10月14日，华夏银行福州鼓楼支行向福州市不动产登记和交易中心申请办理预购房屋抵押权预告登记。后因福州市的“两证合一”改革，贷款合同因不符合规范要求被退回重新签名、盖章。考虑到富力置业公司加盖公章时间长，而曾海清急需用房，曾海清遂于2016年10月26日付清购房余款145万元。 诉讼中，本院依申请前往中国银行福州南江滨支行进行询问。中国银行福州南江滨支行客户经理李燕华在回答本院询问时表示：1、2015年8月28日，曾海清向银行递交讼争房屋按揭贷款申请材料，并预先在《个人购房贷款面谈笔录》、《个人住房商业用房贷款合同》、《送达地址确认书》、《核心银行系统（个人贷款）处理申请书（2011版）》、《借款人承诺函》、《委托书》、《福州市房屋（预购商品房抵押预告）登记申请表》、《“结算宝”服务申请表》等材料的借款人、承诺人、义务人等位置签名、捺印。同日，银行在系统中发起对曾海清征信状况等的查询；2、一般贷款申请人只会前来银行一次，预先签署全部材料，银行在完成征信等事项查询后，进入实质贷款审批程序。如果贷款申请人曾多次前来，应该是补充提交材料；3、曾海清的这笔贷款没有进入实质的贷款审批程序，最后是电话通知曾海清、富力置业公司后，将申请材料退回富力置业公司处。该贷款未进入实质审批的原因，银行未作记录；4、中国银行在福建省范围内进行每月贷款额度统筹。因贷款额度已经用尽，中国银行福州南江滨支行在2015年12月未审批发放贷款。 本院认为，《关于XX中心XX座XX单元付款方式及期限相关条款变更的补充协议》约定：“买受人须于2015年9月12日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，……如因买受人原因逾期未办理者，原成交价余款总额须由买受人于2015年10月12日前直接交至出卖人指定的账户，否则按违约处理。”现曾海清已于2015年8月28日向中国银行福州南江滨支行提交按揭贷款申请材料，并预先签署包括《个人住房商业用房贷款合同》在内的申请资料，已履行了补充协议约定的义务。此后，中国银行福州南江滨支行在未进入审批程序前对该笔贷款作退件处理，但未留存有关于退件原因的记录。富力置业公司主张系因曾海清的征信状况而无法通过贷款审批，应对此承担举证证明责任。现富力置业公司未举证证明上述主张，结合中国银行福州南江滨支行陈述在2015年12月没有贷款额度以及华夏银行福州鼓楼支行虽对该笔贷款进行的贷款审批时间较长，但最终亦通过审批的情形，富力置业公司关于曾海清因征信问题无法通过贷款审批的主张，本院不予采纳。曾海清已依约办理购房抵押借款手续，而贷款银行的审批程序、用时、贷款额度情况等并非曾海清能够控制，现富力置业公司未能举证证明系因曾海清“逾期提供材料”或“逾期办理手续”等原因致使按揭贷款逾期或无法办结，应承担举证不能的法律后果。富力置业公司诉请曾海清支付逾期付款违约金，本院不予支持。曾海清的相关辩解主张，本院予以采纳。 关于《合同补充协议》第九条的效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，现《合同补充协议》第九条虽为富力置业公司提供的格式条款，但《合同补充协议》第九条中关于“该《商品房买卖合同》第九条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的3%”的约定，并未免除富力置业公司应当承担的违约责任，亦未排除曾海清追索违约金的权利，因而不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款，曾海清诉请确认上述条款无效，本院不予支持。 关于逾期交房违约金。本院认为，按期交房是商品房买卖法律关系中出卖人主要、基本的合同义务。《合同补充协议》第六条约定：“买受人逾期付款的，除缴清房款外，还应按约定缴清逾期付款的违约金，否则出卖人有权相应顺延交房时间，且视为由于买受人原因未能按期交付。买受人原因造成的延期交楼的，出卖人无需另行书面告知买受人。”从内容来看，该约定在买卖双方对于买受人是否逾期付款没有异议或者已经通过诉讼确定的情况下可直接适用。现曾海清已经向富力置业公司付清了全部购房款，双方对于曾海清是否逾期付款分歧很大。由于逾期付款违约责任的承担与出卖人交付房屋的主合同义务并非对等关系，曾海清已经全额支付购房款，履行了其作为买受人的主要合同义务，富力置业公司业已诉请曾海清支付逾期付款违约金，即相关权利已进入司法救济程序，在此情形下，富力置业公司不应再以曾海清未支付逾期付款违约金为由，不履行其交房的主要合同义务，亦无权顺延交房时间。曾海清付清购房余款145万元后，于2016年11月16日向富力置业公司发函告知付清购房款并要求富力置业公司交房，富力置业公司收函后未及时交房，已构成违约，应从其收函次日起，向曾海清支付逾期交房违约金。依照《合同补充协议》第九条的约定：“该《商品房买卖合同》第九条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的3%”，富力置业公司的逾期交房违约金计至曾海清提出反诉之时已经超过房价款的3%，故富力置业公司应向曾海清支付逾期交房违约金87470元（按曾海清已付房价款2915681元的3%计算）。曾海清关于逾期交房违约金的诉请，超出本院上述确认部分，本院不予支持。 富力置业公司已将讼争房屋交付给曾海清，故本院不再判令富力置业公司交付讼争房屋。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、福州市台江富力置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾海清支付逾期交房违约金87470元； 二、驳回福州市台江富力置业有限公司的全部诉讼请求； 三、驳回曾海清的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5432元，由福州市台江富力置业有限公司负担；反诉案件受理费5704元，由福州市台江富力置业有限公司负担656元；由曾海清负担5048元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董 清 人民陪审员  林文华 人民陪审员  时湘闽 二〇一八年十一月八日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第3页共16页