上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初24902号原告(反诉被告)：上海不夜城联合发展(集团)有限公司工会委员会，住所地上海市静安区。法定代表人：俞波，工会主席。委托诉讼代理人：潘凯文，上海原本律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小慧，上海原本律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市闸北区得利综合商店，住所地上海市静安区。经营者：刘素云。委托诉讼代理人：沈隽倩，上海申浩律师事务所律师。原告上海不夜城联合发展(集团)有限公司工会委员会(以下简称不夜城公司工委会)诉被告上海市闸北区得利综合商店(以下简称得利商店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告得利商店提出反诉，本院依法进行了合并审理，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告不夜城公司工委会的委托诉讼代理人赵小慧，被告得利商店的经营者刘素云及委托诉讼代理人沈隽倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告不夜城公司工委会本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的不定期租赁关系于2018年6月1日解除；2、被告立即搬出本市静安区中华新路XXX号房屋(以下简称系争房屋)；3、被告付清自2016年7月1日-2018年6月1日的租金39,156.7元(月租金1,700元，2018年6月1日被告收到了不夜城公司工委会的解约函，故租金计算至2018年6月1日)；4、被告向原告支付自2018年6月2日至实际搬离之日的房屋占用使用费，按照月租金1,700元计算。事实和理由：原告与被告在2006年4月1日签订一份《租赁协议》，约定由原告将系争房屋(即沪太路XXX号，原南、北侧二间房屋共计33平方米的房屋)出租给被告作为经营使用。根据《租赁协议》约定,租赁期限自2006年4月1日起至2007年3月31日止。在《租赁协议》到期后，原、被告双方未再续签租赁合同。自2007年4月1日开始，被告继续向原告支付租金至2015年6月30日，并实际使用系争房屋继续经营，双方之间为不定期租赁。但自2015年7月1日开始至今，被告未再向原告支付任何租金。2018年5月31日，原告向被告发出《公函》，明确通知被告解除不定期租赁合同，并要求被告在收到公函后十五日内搬离该房屋。同时原告在《公函》中一并要求被告自收到公函之日起三日内，向原告付清全部欠付租金。但截至起诉之日，被告既未能搬离该房屋，也未履行其租金支付义务。原告认为，根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，租赁期限为不定期。另根据《合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，原告已通过书面函件形式，通知解除原、被告双方的不定期租赁合同，合同解除后，被告理应及时搬离房屋，并付清欠付的租金。如未能及时搬离的，原告有权要求被告支付房屋占用费至实际搬离之日。鉴于上述事实和理由，原告现根据相关法律的规定，望法院支持原告的诉讼请求。被告得利商店辩称，不同意原告的第一、二项诉讼请求，对于第三、四项诉讼请求，被告自2017年1月1日之后的确未支付租金，被告自1993年开始实际使用房系争屋，当时的出租人是闸北区城市建设开发公司，当时该公司收取租金的方式为不定期至系争房屋处收取，2017年1月1日之前均是按此模式收取租金(一开始是闸北区城市建设开发公司收取，后被告知晓其改制，之后被告交纳租金，由原告出具收据，但原告到系争房屋收取租金的时间和开具收据仍是不定期的)。被告的确使用系争房屋至今，租金被告一直同意支付，但因原告未到系争房屋收取，故被告才未支付，且诉状中起算时间有误，被告同意支付自2017年1月1日之后至实际搬离之日止(按照1,700元/月)的租金。另外，原告主体不适格，因为其不是系争房屋权利人，相关的诉请应当由权利人来主张。系争房屋最早是1993年由被告委托闸北区城市建设公司建造，来进行经营，为报批方便，以闸北区城市建设公司名义报批相关手续，1994年以租赁形式由被告使用至今，权利人自始至终未提出异议。1997年被告在系争房屋办理了相关经营执照。1994年开始，被告在系争房屋持续经营至今，为周边居民生活提供了便捷。事实上系争房屋的权利人为被告，但在当时签订协议时没有明确这一点，现在被告对原、被告间的租赁关系无异议。虽租赁合同已经到期，但被告与系争房屋权利人之间仍为租赁关系。被告认为原告是在权利人的委托下签订合同并收取租金。原告诉请中的2018年5月31日向被告发的公函实则为系争房屋的权利人向被告方出具的函件，且权利人要求被告方搬离的主要原因为系争房屋被征收。因房屋征收，房屋权利人应对被告予以安置，对于征收的补偿，属于实际经营人即被告。因被告方未获安置，故租赁合同不能终止，且被告不同意搬离系争房屋。被告得利商店并提出反诉称：1、请求确认不夜城公司工委会、得利商店双方租赁关系继续有效存续。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由同本诉的答辩意见。反诉被告不夜城公司工委会辩称，租赁合同到期后，得利商店、不夜城公司工委会双方为不定期租赁关系，不夜城公司工委会作为出租人可随时解除租赁合同，得利商店要求继续履行无任何法律依据。不夜城公司工委会具备出租人主体资格，系争房屋最开始经上海市闸北区规土局颁发给闸北区城市开发建设总公司建设工程施工许可证通过合法形式建造的。1995年12月经上级部门批准，闸北区城市开发建设总公司建制转入不夜城集团名下，原告受集团委托，对系争房屋进行处分、租赁，因此不夜城公司工委会主体适格。关于被告支付租金的方式确为现金支付，收取时间是提前收取半年租金(先租后用)，若被告缓交，原告方亦可予以宽限，但双方缴纳租金时的具体的联系方式不清楚。目前原告方收到被告的最后一笔租金系支付至2016年6月底。原告不认可被告在反诉状中提出的系争房屋1993年的建造时的事实。对于合同的解除时间，原告方认为是2018年6月1日，即原告方发出的解除函由对方签收的时间。对于房屋征收，被告是否有权取得相关款项，应由征收事务所确认，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年9月13日，原上海市闸北区规划土地管理局向闸北区城市建设开发公司合兴里建设处颁发了本市中华新路XXX号的建设工程规划许可证，建设项目名称为小商店，建设规模为33平方米。1995年11月16日，上海不夜城联合发展(集团)有限公司(以下简称不夜城公司)就原闸北区城市建设开发总公司的权利义务转由不夜城公司承担事宜向原上海市闸北区建设委员会进行请示。同年11月22日，原上海市闸北区建设委员会向不夜城公司出具批复，同意闸北区城市建设开发总公司整建制转入不夜城公司后，闸北区城市建设开发公司的权利义务转由不夜城公司承担。2006年4月1日，不夜城公司工委会(出租方、甲方)与得利商店(承租方、乙方)签订的《租赁协议》载明，甲方同意将系争房屋租借给乙方作为经营使用；房屋租金每月1600元，按先付后用的租赁原则，每季度末预付下季度的房屋租金(具体日期：4月1日、6月28日、9月28日、12月28日，遇双休日延后一天)；租赁期限为2006年4月1日起至2007年3月31日止。双方在租借期内，如遇政府或相关单位实施对该地区环境改造和动拆迁工作之时，本协议即刻自动终结。乙方必须在接到通知后的一个月内无条件搬出该房屋，对预缴的租金可按实际租借日结算并退还余额，但其他损失(含装潢)由乙方自理。该租赁合同到期后，不夜城公司工委会、得利商店未再签订过书面租赁合同，之后租金标准变更为1,700元/月。2015年12月7日，不夜城公司工委会出具的《房屋租金收入收据》载明，收到得利商店交付的2016年1月1日至2016年6月30日的租金10,200元。2018年5月31日，不夜城公司工委会向得利商店的经营者刘素云寄送的《公函》载明，不夜城公司工委会与得利商店在2006年4月1日签订的《租赁协议》，约定由不夜城公司工委会将系争房屋出租给得利商店作为经营使用。根据协议约定，租赁期限自2006年4月1日起至2007年3月31日止。协议到期后，双方未再续签租赁合同。自2007年4月1日开始，得利商店继续向不夜城公司工委会支付租金至2015年6月30日，并实际使用该房屋继续经营。……因双方签订的租赁协议已到期，不夜城公司工委会、得利商店间的租赁关系为不定期租赁。故不夜城公司工委会根据法律规定，通知如下：1、不夜城公司工委会、得利商店的不定期租赁合同解除；2、得利商店应当在收到公函后15日内办理系争房屋，并将系争房屋交还不夜城公司工委会；3、得利商店应当在收到函件之日起三日内，付清全部欠租……。该函件于2018年6月1日签收。另查明，2018年8月22日，不夜城公司出具的《关于不夜城公司与不夜城公司工委会之间关系及授权说明》载明，不夜城公司工委会系经不夜城公司依法建立的工会基层组织，具备并已经依法取得社团法人资格。1995年11月22日，经闸北区建设委员会批准，闸北区城市建设开发总公司整建制转入不夜城公司，前者的权利义务转由不夜城公司承担。因此，系争房屋亦转入不夜城公司。随后，不夜城公司授权不夜城公司工委会全权管理系争房屋资产，并代表不夜城公司对外行使相关权利义务。2006年4月1日，不夜城公司工委会与得利商店及其经营者刘素云签订《房屋租赁协议》，以及后续变更为不定期租赁关系并收取租金的行为均有不夜城公司的合法授权。再查明，2017年12月8日，上海市静安区人民政府就系争房屋所在地块作出征收决定。2018年10月25日，原告向本院出具《情况说明》，表示系争房屋已纳入征收范围，具体征收事宜尚在相关部门积极协商过程中。现原告及上级主管单位尚未与房屋征收部门征收签订书面征收协议。审理中，不夜城公司工委会表示，不夜城公司授权不夜城公司工委会管理系争房屋，包括使用、处置、租赁、收益等，向得利商店收取的租金也均由不夜城公司工委会出具收据，并进入工会的账户。考虑到刘素云一家的家庭情况，不夜城公司工委会从未涨过租金。对于政府征收的钱款，原告方也未取得，对于被告的补偿，原告并非不予安置，要在被告进行搬离且原告方取得征收款的情况下才能进行，被告也可应另行起诉。得利商店表示，系争房屋的权利人并非为原告，之前原告签约及收取租金为授权行为，因此印证原告主体不适格，并未有证据表明权利人授权原告提起诉讼，对于租赁关系的解除、主张租金等一列行为，均只能是权利人即不夜城公司，原告无权主张权利。得利商店有记录载明租金已支付至2016年底，但相关的证据无法提供。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按约履行。系争房屋为经有关部门批准建造的合法建筑物，但之后并未办理房屋所有权证，故系争房屋的权利人仍应为建设单位闸北区城市建设开发总公司。根据在案证据显示，闸北区城市建设开发总公司已整建制转入不夜城公司，该公司的资产及相关权利义务均应由不夜城公司承继。现不夜城公司授权不夜城公司工委会管理系争房屋，并认可不夜城公司工委会与被告得利商店签订租赁协议及向被告收取租金，故原告为本案的适格主体，被告得利商店认为不夜城公司工委会主体不适格的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现不夜城公司工委会与得利商店就系争房屋签订的租赁合同已于2007年3月31日到期，之后双方并未再行签订过书面租赁合同，因当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照法律规定仍不能确定的，应视为不定期租赁。对于不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告于2018年5月31日向被告寄送了合同解除函，被告确认该函件于6月1日收到，故原告要求确认双方的不定期租赁关系于2018年6月1日解除具有事实和法律依据，本院予以确认。被告要求确认租赁合同继续履行的反诉诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据在案证据显示，被告已将租金支付至2016年6月30日，被告认为其已支付租金至2016年底，但无法提供2016年7月至2016年12月的缴费凭证，鉴于原告对于该时间段租金的支付情况不予认可，故应由被告承担举证不能的法律后果。原告要求被告按照双方约定的租金标准1,700元/月向原告支付自2016年7月1日至2018年6月1日的租金及6月2日至实际搬离房屋之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。现系争房屋确已纳入征收范围，但原告确认尚未与征收部门签订房屋征收协议，且被告以未获征收补偿为由，拒绝解除合同，搬离系争房屋缺乏事实和法律依据，被告作为系争房屋的实际经营人，关于征收补偿事宜可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海不夜城联合发展(集团)有限公司工会委员会与被告(反诉原告)上海市闸北区得利综合商店就上海市静安区中华新路XXX号房屋形成的不定期租赁关系于2018年6月1日解除，被告(反诉原告)上海市闸北区得利综合商店应于本判决生效之日起十五日内迁出上址房屋(含物品)；二、被告(反诉原告)上海市闸北区得利综合商店应于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海不夜城联合发展(集团)有限公司工会委员会支付2016年7月1日至2018年6月1日的房屋租金39,156.7元；三、被告(反诉原告)上海市闸北区得利综合商店应于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海不夜城联合发展(集团)有限公司工会委员会支付2018年6月2日至实际搬离上址房屋之日的房屋占有使用费，按照1,700元/月的标准计算；四、驳回反诉原告上海市闸北区得利综合商店的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,331.4元，减半收取计665.7元，由被告上海市闸北区得利综合商店。反诉案件受理费40元，由反诉原告上海市闸北区得利综合商店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇一八年十一月十二日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。