贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终3747号 上诉人（原审被告）：贵州聚龙城房地产开发有限公司。住所地：贵州省威宁县海边街道威双大道。统一社会信用代码：91520526569248852G。 法定代表人：曾言新，贵州聚龙城房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15206200810360882。 委托诉讼代理人（特别授权）：陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224201611488319。 被上诉人（原审原告）：马召存，男，1984年12月31日出生，回族，住西藏聂拉木县。 被上诉人（原审原告）：刘天芳，女，1984年4月6日出生，汉族，住贵州省威宁县。 上诉人贵州聚龙城房地产开发有限公司（以下简称：聚龙城地产）因与被上诉人马召存、刘天芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告马召存、刘天芳提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告逾期办证违约金42510.06元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年11月7日，原告向被告购买其开发的位于威宁县××镇××山路××花园××单元××住宅××套，建筑面积为116.88平方米，房屋总价款298044元。原告一次性支付全部房款。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前向买受人交付房屋，未约定商品房取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记文书交付原告的期限。合同还约定：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款的违约金。”被告至今仍未按约定交付商品房转移登记文书，由于原约定违约金标准过低，现请求按同期银行贷款利率4.75%，计算3年（2015年5月10日至2018年5月9日）1096天的违约金。 原审被告聚龙城地产辩称：原告起诉没有事实及起诉依据，依法不应支持；2015年10月1日前的违约金主张，已超诉讼时效期间，违约金应自2015年10月1日起算，且原告主张的违约金计算标准不当，违约金标准应按合同约定计付。 原审经审理查明：被告聚龙城地产以出让方式取得位于威宁县××镇××山路占地面积47394.18平方米、编号为威国用（2011）C016号建设用地使用权，用于开发威宁县××镇××山路“龙城花园”一期商品房。2013年11月7日，原告马召存、刘天芳与被告聚龙城地产签订编号为20130128号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“草海镇凤山路龙城花园一期”第7栋1单元4层3号商品房（商品房预售许可证号为：威商房预字第201302号），建筑面积为116.88平方米，套内建筑面积106.19平方米。按照套内面积计算，房屋单价为2807元/平方米，房屋总价款为298044元。合同第十一条第一款约定：出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条第三款约定：约定日期起180工作日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行同期活期存款利息的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款298044元，被告未在合同约定期限内办理该商品房转移登记有关文书并交付原告。 原审认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案原告马召存、刘天芳与被告聚龙城地产签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉《商品房买卖合同》约定出卖人应于2013年12月31日前向买受人交付商品房，合同未约定办理商品房取得所有权初始登记以及向买受人交付办理商品房转移登记文书的期限，但约定了出卖人不能在约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期超过180日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款利息的违约金。原告认为合同约定的出卖人违约以已付房款为基数按日向买受人支付已付房款同期银行存款利率的违约金标准过低，应予增加，请求被告以已付房款按同期贷款利率支付逾期办证3年的违约金42510.06元的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，鉴于原告未举证证明其造成的损失，损失难以确定，应当依照双方在合同中约定的按同期银行存款利率标准计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，结合双方合同约定的交房日期为2013年12月31日，则交付商品房转移登记有关文书日期为2014年3月31日，因《中华人民共和国民法通则》（以下简称：民法通则）第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称：民法总则）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而目前民法通则尚未废止。本案中，被告应在2014年3月31日前向原告办理并交付商品房转移登记的有关文书，在约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款的违约金。对原告而言，合同约定按日支付的违约金属继续性债权，自2014年3月31日起被告就持续违约，原告的权利每天都在受到损害，原告每天都知道或应当知道自己的权利受到损害，故对原告起诉是否超过诉讼时效，应当以按日形成的每个个别债权单独进行审查、认定。从查明的案件事实看，因民法总则于2017年10月1日起施行，原告诉讼请求中对2015年10月1日之前的违约金给付请求，已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，被告抗辩原告请求此阶段违约金已超诉讼时效的理由成立，予以采纳。原告主张自2015年10月1日起到民法总则施行时期间的违约金未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，原告于2018年5月15日提起诉讼，起诉时民法总则已施行，根据新法优于旧法原则，应适用民法总则三年诉讼时效的规定。因此，对原告自2015年10月1日至2018年5月15日期间共955天的违约金给付请求，未超过诉讼时效，应依法予以保护。 综上，原告主张的违约金，应按已付房款298044元为基数，参照中国人民银行同期活期存款利率计算955天，即298044元×0.35%÷365天×955天=2729元。原告请求超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、由被告贵州聚龙城房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告马召存、刘天芳逾期交付商品房转移登记有关文书违约金2729元；二、驳回原告马召存、刘天芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取431元，由被告贵州聚龙城房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，聚龙城地产不服，向本院提起上诉，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定了案涉房屋交付时间，但并未约定商品房转移登记有关文书的交付时间，且合同约定上诉人承担违约金的截止期限是上诉人“实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止”，现上诉人还未为被上诉人办理商品房转移登记，被上诉人主张违约金的条件未成就。一审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决上诉人承担逾期办证违约责任，认定事实和适用法律错误；2.办理商品房转移登记是上诉人与被上诉人的共同义务，被上诉人应当向上诉人提交包括契税票据等在内的文书，上诉人方可向不动产登记机构申请办理产权转移登记。对于被上诉人是否履行相关文书的交付义务这一事实，一审法院未予查明；3.案涉商品房已通过各类验收，具备办证条件，由于威宁县房地产监管政策变化导致不动产登记停止办理，此情形属于不可抗力，加之上诉人已通知被上诉人提交办证所需资料，上诉人无需承担违约责任，故上诉人不应承担违约责任。 被上诉人马召存二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审判决认定事实无异。 本院认为：本案二审争议焦点是上诉人应否承担逾期办证违约责任。 本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，依据双方签订的《商品房买卖合同》“第八章三、转移登记……”，出卖人向买受人交付用于办理商品房转移登记的有关文书，是上诉人履行其协助办证义务的具体方式。按照合同约定，上诉人限期不能向被上诉人交付办理房屋转移登记的有关文书，且不具备不可抗力等责任免除或者减轻事由，则上诉人应当承担逾期办证违约责任。上诉人以尚未为被上诉人办理商品房转移登记为由，主张被上诉人诉请违约金的条件未成就，该上诉意见缺乏事实和法律依据，不予支持；鉴于双方在合同中另约定了委托办证事宜，此时上诉人再向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书无实际意义，上诉人径行向房屋登记机关提交办理转移登记的有关文书并通知被上诉人，即可视为上诉人依约履行了交付办理房屋转移登记的有关文书义务。根据法律、行政法规相关规定，办理商品房转移登记以出卖人办理商品房初始登记为前提，本案现无证据表明上诉人已完成案涉商品房的初始登记，该事实直接导致上诉人不能向被上诉人交付或者向房屋登记机关提交办理房屋转移登记的有关文书。同时，上诉人虽主张本案存在不可抗力的责任免除或者减轻事由，但对此并未提供证据加以证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应当承担举证不力的法律后果。据此，对上诉人以本案存在不可抗力为由提出的抗辩主张，不予采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费862元，由上诉人贵州聚龙城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年十一月二十六日 书记员  何婷婷