内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2018）内03民初63号原告（申请执行人）：中国银行股份有限公司乌海分行，住所地乌海市海勃湾区狮城大街。负责人：梁栋，该行行长。委托诉讼代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽，内蒙古锐信律师事务所律师。被告（案外人）：周瑄，女，汉族，乌海市一中学生，住乌海市。法定代理人：刘丽萍（周瑄母亲），女，1976年1月30日出生，汉族，乌海旺力源洗煤有限责任公司职工，住乌海市。被告（被执行人）：乌海市宏丰房地产开发有限责任公司，住所地乌海市海勃湾区海达街南人民路西。法定代表人：罗永刚，该公司董事长。被告（被执行人）：乌海市联丰工贸有限责任公司，住所地乌海市海勃湾区黄河西街北三街坊京海城小区**楼**商铺。法定代表人：高培东，该公司董事长。被告（被执行人）：乌海市和泰物业服务有限责任公司，，住所地乌海市海勃湾区海达西街**法定代表人：樊英，该公司董事长。被告（被执行人）：罗永刚，男，1972年1月23日出生，汉族，乌海市宏丰房地产开发有限责任公司法定代表人，住乌海市。被告（被执行人）：樊英，女，1977年1月7日出生，汉族，乌海市和泰物业服务有限责任公司法定代表人，住乌海市。原告中国银行股份有限公司乌海分行（以下简称中国银行乌海分行）与被告周瑄、乌海市宏丰房地产开发有限责任公司（以下简称宏丰公司）、乌海市联丰工贸有限责任公司（以下简称联丰工贸公司）、乌海市和泰物业服务有限责任公司（以下简称和泰物业公司）、罗永刚、樊英申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行乌海分行的委托诉讼代理人冯丽、徐慧芳，被告周瑄的法定代理人刘丽萍，被告宏丰公司法定代表人罗永刚到庭参加诉讼。被告联丰工贸公司、被告和泰物业公司、被告樊英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行乌海分行向本院提出诉讼请求：准予执行乌海市中级人民法院（2018）内03执1号之二执行裁定书执行标的中的乌海市海勃湾区盛世华庭北区9号楼1单元401室、9号楼25号车库；本案的诉讼费用由全部被告共同承担。事实和理由：被告宏丰公司为了向原告办理贷款，将其所有的位于乌海市海勃湾区新华西街南二街坊盛世华庭商住区北区的在建工程抵押给原告，并于2013年7月18日办理了在建工程抵押登记。本案诉争房屋就属于上述在建工程范围内，故原告对诉争房屋依法享有抵押权即担保物权。周瑄仅与宏丰公司签订了一份《购房协议书》，并没有办理网签、预告登记、房屋过户等登记手续。依据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更均以登记为准，未办理不动产登记手续不享有物权。周瑄基于《购房协议书》仅享有要求宏丰公司交付房屋的债权请求权。原告对诉争房屋享有的担保物权应当优先于被告周瑄的普通债权得以实现。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，在原告对执行标的享有担保物权的情况下，案外人提出的执行异议不予支持。被告周瑄对诉争标的享有的权益无法排除原告的强制执行措施，请求法院继续执行。周瑄辩称，乌海市中级人民法院作出的(2018)内03执异45号执行裁定书正确。原告的诉讼请求不能成立。其于2012年8月在签订了购房意向协议书的情况下，购买了宏丰公司建设的9号楼1单元401室、9号楼25号车库，并交付了楼房款及车库款。其购买房屋及车库的时间早于原告办理抵押登记的时间。作为买受人，善意取得房屋和车库。原告在抵押权设立时未认真核实抵押物是否出售，宏丰公司将出卖的房屋抵押给原告，抵押合同属于无效。同时涉嫌金融借款合同诈骗犯罪。宏丰公司及罗永刚辩称：原告、被告所述均属实，不应执行房屋及车库。盛世华庭北区7、8、9号住宅楼及商业用房建设时，公司用土地使用权给原告作了抵押，从原告处办理了贷款，因土地和地上物不可分割，同时作了在建工程抵押。因盛世华庭南区和北区在2012年欠施工方的施工费用，施工方与材料方共同上访。在市信访和建设管理部门协调下，与施工方、材料方达成了以房抵账的协议。只要是我公司出具的房屋样本合同、预购（定）协议和收据，公司一律认可，以上房屋及车库抵顶施工费、材料费计肆仟余万元。公司愿意增加抵押物用来置换抵顶盛世华庭所欠的施工费和材料费减少的抵押物。原告同时查封了公司的其他土地使用权，其地上物建成后足够本案的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：原告虽对被告周瑄提交的商品房预售许可证、盛世华庭认购书、商品房买卖合同、收据、乌海市海勃湾城市供水有限公司的用水单据不认可，但该些证据具有连续性，能够形成证据链，宏丰公司亦认可该些证据。对周瑄提交的证据，本院予以采信。经审理查明，原告与被告宏丰公司、联丰工贸公司、和泰物业公司、罗永刚、樊英借款纠纷一案，本院作出（2016）内03民初4号民事判决书，该判决书已生效。原告据此判决书向本院申请执行。本院2018年2月8日作出（2018）内03执1之二执行裁定书，查封了宏丰公司位于乌海市海勃湾区新华街南、乌兰路西的国有土地使用权两处证号：海勃湾分国用（2012）第796号、海勃湾分国用（2011）第728号；查封了宏丰公司名下位于乌海市海勃湾区新华西街南二街坊盛世华庭商住区北区住宅70套、商业房39套、车库及储藏室43套。本案诉争标的盛世华庭9号楼1单元401室、9号楼25号车库亦在查封范围内。执行过程中周瑄向本院执行局提出书面执行异议，请求解除查封，停止拍卖。本院执行局作出（2018）内03执异45号执行裁定书。裁定："中止对案外人周瑄位于乌海市海湾区盛世华庭北区9号楼1单元401室和9号楼25号车库的执行。"，后原告向本院提起本案诉讼。另查明，周瑄与宏丰公司于2012年8月18日签订了一份《商品房买卖合同》及一份《盛世华庭认购书》，购买了盛世华庭北区9号楼1单元401室房屋和9号楼25号车库。双方约定房屋的价格为486251元，车库为140000元。宏丰公司于2013年8月27、28日，12月13日向周瑄出具了房款及车库款的收据，和泰物业公司于2013年8月27日、12月13日出具了装修保证金、临时电费、物业费的收据。2013年8月8日起盛世华庭北区9号楼1单元401室房屋以刘丽萍的名义开始交纳水费。刘丽萍系周瑄的母亲。以上事实有乌海市中级人民法院（2016）内03民初4号民事判决书、乌海市中级人民法院（2018）内03执1号之二裁定书、乌海市中级人民法院（2018）内03执异45号执行裁定书、他项权证书、商品房预售许可证、《盛世华庭认购书》、《商品房买卖合同》、收据、乌海市海勃湾城市供水有限公司的用水单据及双方当事人陈述在案为凭，本院予以确认。本院认为，涉案房屋在人民法院查封之前，宏丰公司就与周瑄签订了商品房买卖合同，且宏丰公司认可其出具的房款等收据。商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。原告否认被告买房人身份及购房行为的合法性，但未能提交有效反驳证据，仅简单否认对方证据不足以支持其主张。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该例外情形，在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条、第二条进行了规定，即建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，对本案中买房人周瑄的物权期待权的保护应优先于抵押物权的保护。综上所述，买受人周瑄对其购买的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故原告诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国银行股份有限公司乌海分行的诉讼请求。案件受理费10062.51元（中国银行股份有限公司乌海分行已预交），由中国银行股份有限公司乌海分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 张谷丰审判员 王旭光审判员 韩小东 二Ｏ一八年十一月二十六日书记员 郑晓敏