广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初19268号原告：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地佛山市顺德区大良近良居民委员会延年路顺德雅居乐花园**商铺。法定代表人：刘占垒。委托诉讼代理人：卢瑞琴，广东九域律师事务所律师。被告：何志坚，男，1960年2月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：谭海健，男，1989年7月2日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告佛山市恒卓投资管理有限公司诉被告何志坚、第三人谭海健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月30日受理后，依法由审判员张宇适用简易程序独任审理，第一次庭审时原告佛山市恒卓投资管理有限公司的委托诉讼代理人卢瑞琴，被告何志坚，第三人谭海健到庭参加了诉讼，第二次庭审时原告佛山市恒卓投资管理有限公司的委托诉讼代理人卢瑞琴，被告何志坚到庭参加了诉讼，第三人谭海健未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告、第三人签订的《铺位转让协议》和《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》（合同编号：DHGC-326、327）；2.请求判令被告立即向原告支付2018年3月至2018年7月的租金合计67600元及逾期付款违约金3462.07元（逾期付款违约金计算方式：每天按应付款的万分之五计算，暂计至2018年8月31日，以后继续计算至被告支付完毕所有租金并注销案涉商铺的工商登记之日止，详见附表）；3.请求判令被告立即向原告支付免租期租金23200元；4.请求判令被告向原告支付违约金34800元；5.请求判令被告向原告支付因本案诉讼产生的律师费3000元；6.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月7日，原告与第三人签订《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》（合同编号：DHGC-326、327号），约定由原告将位于佛山市顺德XX商铺”（即雅居乐都荟广场，下称“商场”）一层326、327号商铺出租给第三人作餐饮使用，第三人于每月5日前支付当月租金，其中2016年12月15日至2017年2月14日为免租期，租金从2017年2月15日开始计收11600元/月。此后，在2018年2月6日，第三人将案涉商铺转租给被告，经三方协商一致后签订了《铺位转让协议》，约定自上述商铺转让给被告后，被告同意代替第三人向原告履行原有铺位合同中所规定的条款。然而，被告在签订《铺位转让协议》后只缴纳了2018年2月份的租金，此后一直没有按时足额缴费，至今累计拖欠租金共67600元，且经原告多次催收无果，其行为已构成根本违约。根据合同第七条第一款约定，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。被告辩称，原告与被告、第三人签订的合同，我方同意解除该合同。我方确认从2018年3月开始欠租金。原告2018年5月底停我方店铺的水电，我方无法正常经营，因此从2018年6月之后的租金不应该计算。关于违约金，我方认为原告的主张过高。对于占用费，我方认为商铺从原告停水电时起就处于原告控制下，我方不应支付占用费。由于原告停水电，冰箱内的食物全部都生虫了，我方于2018年6月下旬请清洁阿姨去店铺清洁冰箱，然后被商场的保安阻止了。对于免租期租金、违约金、律师费，我方认为不应该支付。我交了押金32480元，我认为押金应该抵扣租金。第三人称，同意解除合同。当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提供的证据，被告及第三人对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以确认，对证明内容结合其他证据在论述部分进行综合认证。被告提供的四张照片，与本案其他证据及庭审查明事实相互印证，本院予以采信，被告提供的证据，原告及第三人对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以确认，对证明内容结合其他证据在论述部分进行综合认证。根据本院采信的证据，并结合当事人诉、辩意见，本院对本案事实作如下确认：2016年12月7日，原告与第三人签订《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定原告将位于顺德区××办××号商铺出租给第三人，第三人用于经营餐饮使用，经营商品的品牌为“叻沙king”，商铺承租计费面积为116平方米，前两年每月租金11600元，租赁期限从2016年12月15日开始计算，租金从2017年2月15日开始计收，租金应于每月5日前缴纳。案涉合同第六条第14款约定，第三人知道且同意，第三人违约导致原告解除合同的，若合同履行期限内原告有给予第三人租金减免的，合同解除后三日内，第三人应向原告全额补交减免的租金，第三人应按合同约定的租金支付；合同第七条第1款约定，第三人逾期支付租金一个月以上的，原告有权单方面解除本合同，自力收回租赁物，并按照合同第九条的约定追究第三人违约责任；第七条第6款约定，第三人知道、确认并同意，原告在第三人合同终止后，未依约及时交还租赁物，若原告按照下列方式行使自力救济权，自行收回租赁物的，原告不对第三人承担赔偿责任，方式如下：（1）书面通知第三人，要求第三人交还租赁物，并给予不低于三天的时间，通知须告知第三人逾期仍不履行交还租赁物义务的，原告将自力收回；（2）原告自力收回全程应摄像，对租赁物的财物清点登记造册，另行提供地点保管，并将摄像形成的电子证据、物品清单、物品保管地点，书面通知第三人。合同第九条第1款约定，第三人违约导致原告解除合同的，第三人应以合同终止之日前的租金为标准，向原告支付三个月的租金作为违约金，原告有权罚没租赁保证金，第三人已付的租金不予退还；第九条第2款约定，第三人未按照约定期限向原告缴纳租金及其他费用的，每逾期一日，按应付款的万分之五向原告支付逾期付款违约金；第九条第5款约定，原告实现债权的合理支出第三人应予赔偿，包括但不限于诉讼费、律师费等。2017年6月8日，第三人谭海健登记成立个体工商户“顺德区大良叻沙玛里奥面馆”，登记的经营场所为XX号商铺。2018年2月6日，原告、被告及第三人谭海健签订《铺位转让协议》，约定原告同意第三人将案涉商铺转让给被告使用，被告同等享有第三人在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，转让租期满后，原被告协商签订新的租赁合同；原告与第三人已签订租赁合同，租期从2016年12月15日至2019年12月14日，月租金11600元，自转让起剩余租期的月租金由被告按合同按时支付给原告；铺位转让给被告后，被告同意代替第三人向原告履行原有铺位租赁合同中的条款；被告于本合同签订之日向原告支付租金保证金23200元，保证金退还手续按原告与第三人签订的原租赁合同办理；被告接手前该店铺所有的债权债务由第三人负责，接收后一切经营行为及产生的债权债务由被告负责。当日，被告向原告支付租赁保证金23200元。原被告双方确认被告从2018年3月开始欠交租金。由于被告欠交租金，原告工作人员于2018年5月28日向被告手机发送《通知》，告知被告由于迟延缴纳物业管理费、水电费、及其他费用，原告将于2018年5月28日（20:00）进行停水停电停服务措施，请被告务必于2018年5月29日12:00前缴纳所有费用。2018年5月29日原告对案涉商铺进行停水停电，被告于是停止经营案涉商铺。2018年6月开始案涉商铺没有电费产生。之后原告将案涉商铺前门上锁。2018年8月8日，原告邮寄《存放物品取回告知函》给被告，快递查单显示他人签收。原被告双方确认，2018年11月23日，被告已经搬走案涉商铺内物品，原告收回商铺。另，原告为本案诉讼委托广东九域律师事务所律师进行代理，支付律师费3000元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与第三人之间签订的《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》以及原被告及第三人签订的《铺位转让协议》真实合法，各方均应按照合同约定履行自己的权利义务。被告从2018年3月开始欠交租金，按照上述合同第七条第1款的约定，原告有权单方面解除本合同，自力收回租赁物。现原告向本院诉请解除案涉《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》及《铺位转让协议》，被告及第三人亦同意解除，本院予以准许。关于被告的违约责任，《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》及《铺位转让协议》签订后，原告及第三人将案涉商铺交付给被告使用，被告理应按照合同约定按时缴纳租金。按照案涉合同约定，被告的欠租行为导致原告有权单方面解除合同，可以认定为被告构成了根本违约，被告应当按照合同约定承担相应违约责任。对于原告诉请的拖欠租金，由于本院认定原告于2018年5月29日将案涉商铺停水停电，由于案涉商铺的租赁用途是餐饮经营，停水停电必然导致无法经营，被告实际上已经无法继续使用商铺，原告对于2018年5月29日之后的租金无权主张。被告应向原告支付2018年3月至2018年5月租金34800元；对于原告诉请的免租期租金，按照案涉合同第六条第14款约定，被告违约导致合同解除的，被告应向原告缴纳免租期的租金。案涉合同免租期限为两个月，被告应当支付免租期租金23200元；对于原告主张的商铺占用费，根据案涉合同约定，被告迟延支付租金一个月原告就可以解除合同，自力收回租赁物，被告从2018年3月开始欠交租金，原告直到8月才向被告发出《存放物品取回告知函》，且一直没有按照合同约定自力收回租赁物，因此对于扩大的损失原告无权主张；对于原告诉请的违约金，包括逾期付款违约金及解除合同的违约金，被告迟延支付租金导致合同解除，但原告已经主张没收租赁保证金23200元，被告主张违约金过高，本院考虑迟延支付租金的利息损失及另行寻找承租人的时间成本，酌定被告应向原告支付违约金25000元；对于原告诉请的律师费，原告已经实际支出，且按照案涉合同第九条第5款的约定，本院确定被告应向原告支付律师费3000元。对于案涉商铺的工商登记地址问题，由于个体工商户的登记经营者为第三人谭海健，原告另行与第三人协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告佛山市恒卓投资管理有限公司与第三人谭海健签订的《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》以及原告佛山市恒卓投资管理有限公司、被告何志坚及第三人谭海健签订的《铺位转让协议》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告何志坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒卓投资管理有限公司支付2018年3月至2018年5月租金34800元；三、被告何志坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒卓投资管理有限公司支付免租期租金23200元；四、被告何志坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒卓投资管理有限公司支付违约金25000元；五、被告何志坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒卓投资管理有限公司支付律师费3000元；六、驳回原告佛山市恒卓投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为2651元（已由原告预交），由原告佛山市恒卓投资管理有限公司负担1151元，被告何志坚负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宇二〇一八年十一月三十日书记员 樊绮玲