南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2018）桂71民终213号 上诉人（原审原告）：闭凤娟，女，1984年9月16日出生，壮族，住广西壮族自治区横县。 委托诉讼代理人：梁玉颖，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施文玲，广西天狮灵动律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：广西千农万园农业股份有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道141号中鼎·万象东方D单元D812号。 法定代表人：邓林艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：甘振中，广西桂三力律师事务所律师。 上诉人闭凤娟与上诉人广西千农万园农业股份有限公司（以下简称千农万园公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人闭凤娟的委托诉讼代理人梁玉颖、施文玲，上诉人千农万园公司的委托诉讼代理人甘振中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闭凤娟上诉请求：1.依法改判千农万园公司退还铺面租金4070元、退还铺面装修费39759元；2.判令千农万园公司支付违约金10980元；3.一审、二审诉讼费由千农万园公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，部分事实认定有误，导致判决错误。一、涉案铺面系因千农万园公司向白苍岭市场承租所得，因千农万园公司未按约定及时向白苍岭市场支付租金，导致铺面被白苍岭市场收回。一审庭审中，闭凤娟之所以表示《商铺合作协议》于2016年12月31日解除，也是基于千农万园公司违约在先的事实所表示的。千农万园公司未及时向白苍岭市场支付租金的违约行为发生在2016年11月，2016年12月白苍岭市场通知闭凤娟，其与千农万园公司的租赁关系已终止，如闭凤娟仍继续租赁铺面，则须从2017年1月1日起向其缴纳铺面租金及押金等费用。闭凤娟与白苍岭市场的租赁关系于2017年1月1日形成，闭凤娟与千农万园公司的《商铺合作协议》自然于2016年12月31日被迫解除，闭凤娟对《商铺合作协议》解除时间的陈述不影响合同系因千农万园公司的违约行为而导致终止的这一事实。一审法院以闭凤娟在庭审中所述的合同解除时间早于白苍岭市场向千农万园公司出具通知的时间认定千农万园公司不存在违约行为错误。二、闭凤娟与千农万园公司的《商铺合作协议》解除后，合同中的权利义务自然终止，合同终止后已收取的未完成事项的各项费用应当予以退还。闭凤娟己就B2铺面与白苍岭市场形成租赁关系，一审判决以闭凤娟目前仍使用B2号商铺为由免除千农万园公司应当退还B2铺面的装修费是错误的。闭凤娟与白苍岭市场目前仍未签订B2号铺面的书面协议，白苍岭市场虽尚未要求闭凤娟缴纳B2号铺面装修费，但这不能免除千农万园公司的此项义务。因为将来白苍岭市场若向闭凤娟收取B2号铺面装修费，则闭凤娟需要再次起诉要求千农万园公司退还，但因我国法律规定“一事不再理原则”，闭凤娟将丧失挽回损失的唯一救助途径。 综上所述，一审法院未能查明事实，作出了错误判决，损害了闭凤娟的合法权益。为维护闭凤娟的合法权益，请二审法院作出公正裁判。 千农万园公司辩称，闭凤娟的上诉理由毫无根据，上诉状中表述B4铺面正在使用，与千农万园公司在一审中提出的两个铺面B4和B2都在使用中是一致的。闭凤娟上诉状中所陈述的事实，恰好是支持千农万园公司所主张的事实，因此闭凤娟的上诉请求不应得到支持，二审法院应支持千农万园公司的上诉请求。 千农万园公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院(2018)桂7102民初230号民事判决第一项判决；2.驳回闭凤娟一审全部诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费用由闭凤娟承担。事实和理由：一审判决多处认定事实错误、没有事实依据和法律依据，理由如下：一、一审判决书第五页第二段“本院认为，闭凤娟与千农万园公司于2016年9月7日签订的《商铺合作协议》实为租赁合同”是错误的。1、闭凤娟与千农万园公司于2016年9月7日签订的《商铺合作协议》，既有租赁关系也有合作（投资:即自出一部分装修款）关系，并不是一个单纯的租赁商铺的协议；2、双方合作的内容首先是闭凤娟必须自己承担一部分的装修费用，然后千农万园公司才与其合作，并将B2、B4号商铺的使用权交给其使用，该部分装修费用相当于闭凤娟的前期投资；3、作为前期投入装修费的好处，千农万园公司在B2、B4号商铺的使用费及水果生意上都给予闭凤娟价格优惠。二、一审判决书第五页第二段倒数第九行“但千农万园公司向闭凤娟出具的租金收据证明闭凤娟已付清2016年9月7日至2017年2月7日的租金。”与事实不符。1、闭凤娟仅按照合同的约定交了一个季度（自2016年9月7日至12月7日)的租金9900元，双方签订的《商铺合作协议》第三条中约定得很清楚；2、千农万园公司向闭凤娟出具的租金收据中注明的“于2016年9月7日—2017年2月7日”的时间段，并非指2016年9月7日至2017年2月7日期间的租金为9900元，而是指双方签订合同的期限暂时到2017年2月7日，并且特别注明了“止”字。因为白苍岭市场内很多商户取得商铺的使用权后，没有进行实体经营，而是通过转让铺面牟取利益，故没有开门营业导致市场人流少，继而很多商铺经营不下去，并且很多人表示不再继续缴纳相关的铺面使用费。千农万园公司已经预料到2017年2月10日可能由于众多商铺的违约，会被白苍岭市场解除合同，所以在和闭凤娟签协议之前已经把这个情况告知，闭凤娟当时表示可以承担这个风险，故双方同意把租赁的期限暂定至2017年2月7日，并在租金收据中注明租赁期限“于2016年9月7日—2017年2月7日止”；3、千农万园公司向闭凤娟出具的租金收据根本不能证明闭凤娟己付清2016年9月7日至2017年2月7日的租金。闭凤娟也没有证据证明其已付清5个月的租金，结合双方签订的《商铺合作协议》可以证明闭凤娟只交了3个月的租金；4、闭凤娟一审中提交的证据《证明》，可以证明闭凤娟只交了三个月的租金。三、一审判决书第五页第二段中，对于千农万园公司主张闭凤娟之前交的押金用于冲抵商铺的使用费和部分违约金，法院不予采信是错误的。1、闭凤娟违约在先。双方在《商铺合作协议》中约定B2、B4号商铺的使用费为每个月3300元，一季度一付，每季度费用均在当月15日前付清。但闭凤娟铺面使用费（租金）只交了一个季度9900元，即2016年9月7日至12月6日；2、由于闭凤娟未及时缴纳商铺的使用费，千农万园公司只能将闭凤娟缴纳的押金用于冲抵2016年12月7日至2017年2月10日的商铺使用费和部分违约金。四、千农万园公司与闭凤娟签订的《商铺合作协议》于2016年12月31日解除，但这种解除是附条件的解除，法院对此没有进行认定，是错误的。1、双方在《商铺合作协议》中第七条约定乙方(闭凤娟)迟延交付费用超过15天的，千农万园公司有权解除合同；2、由于闭凤娟未及时缴纳商铺的使用费，2016年12月31日，千农万园公司以口头告知的形式通知闭凤娟解除合同，千农万园公司是严格按照《商铺合作协议》的约定行使的解除权；3、千农万园公司在行使解除权的同时，表示如闭凤娟要续租则直接与白苍岭市场办理手续，闭凤娟当时表示同意，双方还约定所缴纳的押金9900元用来冲抵后续租金和部分违约金。双方均认可，后续的铺面出租方由千农万园公司变更成白苍岭市场，合同继续履行，闭凤娟还继续承租B2、B4号商铺；4、既然闭凤娟没有按照解除合同时约定的条件来执行，即继续承租B2、B4号2个商铺，故造成的损失和不利后果应由闭凤娟自行承担；5、一审判决书第二段引用《中华人民共和国合同法》第九十七条规定判决返还押金，适用法律错误。请求二审法院支持千农万园公司的上诉请求。 闭凤娟辩称，1.千农万园公司的上诉状中的第1点，否认了双方存在租赁关系，但是在其上诉状中的2、3点，又承认收取了租金，并且对合同的租赁期限作出了歪曲的解释，其有理由怀疑千农万园公司是为了逃避自身的违约责任而作出虚假陈述；2.其上诉状中所述继续使用B4号商铺是笔误，继续使用的是B2号商铺，B4号商铺已经由白苍岭市场收回。 闭凤娟向一审法院提起诉讼请求：1.千农万园公司立即退还闭凤娟铺面押金9900元；2.千农万园公司立即退还闭凤娟铺面租金4070元；3.千农万园公司立即退还闭凤娟铺面装修费39759元；4.千农万园公司立即向闭凤娟支付违约金10980元；5.本案的诉讼费用由千农万园公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月7日,闭凤娟(乙方)与千农万园公司(甲方)签订了一份《商铺合作协议》,约定:甲方同意将位于南宁市商铺，以合作的方式给乙方使用；合作期限自2016年9月7日起至2019年5月31日；合作费用为每月每个商铺为3300元，费用按季度一次性付清，乙方在签订本合作协议之日一次性付清第一季度费用，以后每季度费用均在当月15日前一次性付清；乙方在签订本合作协议之日交纳三个月押金9900元，待合作期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将押金全额退还给乙方；本合作协议除发生下列情形外，协议期内完全有效，不得单方解除：5.乙方迟延交付费用超过15天的；任何一方因违约造成终止合作协议的应向对方赔偿合作协议总值的20%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同还对其他事项作出约定。合同签订当天，闭凤娟向千农万园公司支付押金9900元，铺面装修费45000元，租金9900元。千农万园公司向闭凤娟出具的租金收据中载明：兹收到闭凤娟交来B2、B4铺面租金9900元，交来于2016年9月7日—2017年2月7日止。庭审中双方认可闭凤娟与千农万园公司签订的《商铺合作协议》于2016年12月31日解除。但闭凤娟合同解除后未搬离B2号商铺，其从2017年1月1日起向白苍岭市场承租，继续使用B2号商铺。 另查明，2017年2月10日，白苍岭市场向千农万园公司发出《合同终止通知函》,载明:我公司与你2016年6月就白苍岭综合市场负一层摊位签订了租赁合同,由于你方未按合同要求履行。按照合同第十一条相关规定（第一条第7点，第二条第1点），本公司决定终止合同，请你方从接函之日起，二个工作日内与我公司办完相关手续。双方均不因合同终止而向对方承担任何违约或损失赔偿等法律责任。合同解除后，双方未结清款项应在2017年2月10日前办理完毕，自此双方结算完毕，无纠葛。 一审法院认为，闭凤娟与千农万园公司于2016年9月7日签订的《商铺合作协议》实为租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。闭凤娟与千农万园公司都认可双方签订的《商铺合作协议》于2016年12月31日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，闭凤娟要求千农万园公司退还铺面押金9900元，有事实和依据，一审法院予以支持。千农万园公司主张闭凤娟所交押金已抵扣其所欠租金及违约金，但千农万园公司向闭凤娟出具的租金收据证明闭凤娟已付清2016年9月7日至2017年2月7日的租金。故一审法院对千农万园公司的该项主张不予采信。合同解除后，千农万园公司应将2017年1月1日至2017年2月7日的租金2458.82元（计算方法：9900元÷153天×38天）退还闭凤娟，但至今未退，故闭凤娟要求千农万园公司退还租金4070元，一审法院支持2458.82元，超出部分不予支持。闭凤娟在合同解除后未搬离B2号商铺，其向白苍岭市场承租继续使用B2号商铺，其能继续使用千农万园公司投入的装修，故闭凤娟要求千农万园公司退还B2号商铺的装修费，一审法院不予支持。《商铺合作协议》于2016年12月31日解除且B2号商铺从2017年1月1日起由白苍岭市场出租给闭凤娟，因此闭凤娟主张B4号商铺于2017年1月1日被白苍岭市场收回，一审法院予以采信，故千农万园公司应将B4号商铺2017年1月1日至2019年5月31日的装修费19882.15元（计算方法：45000元÷2÷997天×881天）退还闭凤娟，但至今未退,故闭凤娟要求千农万园公司退还铺面装修费39759元,一审法院支持19882.15元,超出部分不予支持。根据合同约定，任何一方因违约造成终止合作协议的应向对方赔偿合作协议总值的20%违约金。白苍岭市场的《合同终止通知函》证明白苍岭市场于2017年2月10日才要求解除其与千农万园公司的租赁合同。因此，闭凤娟主张《商铺合作协议》于2016年12月31日解除是由于白苍岭市场解除白苍岭市场与千农万园公司的租赁合同并收回涉案商铺所致，一审法院不予采信。故闭凤娟要求千农万园公司支付违约金10980元，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、广西千农万园农业股份有限公司向闭凤娟退还押金9900元、租金2458.82元、装修费19882.15元，共计32240.97元；二、驳回闭凤娟其他的诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。闭凤娟对一审法院认定的事实无异议，千农万园公司对一审法院认定的“闭凤娟合同解除后未搬离B2号商铺”有异议，其认为闭凤娟在合同解除后，未搬离B2、B4号商铺。本院认为，白苍岭市场出具的《证明》可证明闭凤娟自2017年1月1日起租用B2号摊位，千农万园公司没有证据证明在其与闭凤娟的合同解除后，闭凤娟仍继续使用B4号商铺。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：千农万园公司是否需要退还押金、租金、装修费、支付违约金及如何确定上述费用的数额？ 关于是否需要退还押金、租金及退还数额的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。闭凤娟与千农万园公司签订的《商铺合作协议》于2016年12月31日已解除，因此，闭凤娟要求千农万园公司退还铺面押金9900元，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。千农万园公司上诉称闭凤娟所交押金应抵扣其所欠租金及违约金，其在收据中注明的“于2016年9月7日—2017年2月7日”并非指闭凤娟已支付这个时间段的租金，而是指租赁期限。对于千农万园公司该上诉理由，千农万园公司并未提供证据进行佐证。结合该收据看，本院认为，该份收据足以证明闭凤娟已支付2016年9月7日至2017年2月7日的租金。现合同解除后，千农万园公司应将2017年1月1日至2017年2月7日的租金2458.82元（计算方法：9900元÷153天×38天）退还闭凤娟，但至今未退，故闭凤娟要求千农万园公司退还租金4070元，一审法院支持2458.82元，超出部分不予支持并无不当，本院予以维持。 关于是否需要退还装修费的问题。闭凤娟上诉称，如果白苍岭市场再次向其收取B2号铺面的装修费，其将会丧失要求千农万园公司退还B2号铺面装修费的诉权。本院认为，白苍岭市场再次收取B2号铺面装修费的事实尚未发生，现闭凤娟继续使用B2号商铺是事实，故一审法院不支持闭凤娟要求千农万园公司退还B2号商铺的装修费并无不当，本院予以维持。B4号商铺已被白苍岭市场收回，故千农万园公司应将B4号商铺2017年1月1日至2019年5月31日的装修费19882.15元（计算方法：45000元÷2÷997天×881天）退还闭凤娟，故闭凤娟要求千农万园公司退还铺面装修费39759元,一审法院支持19882.15元,超出部分不予支持并无不当，本院予以维持。 关于是否支付违约金及数额的问题。闭凤娟上诉称，2016年12月，白苍岭市场通知其，白苍岭市场与千农万园公司的租赁关系已终止。闭凤娟与白苍岭市场的租赁关系于2017年1月1日形成，故其与千农万园公司的《商铺合作协议》被迫于2016年12月31日解除。但白苍岭市场的《合同终止通知函》证明白苍岭市场于2017年2月10日才要求解除其与千农万园公司的租赁合同。因此，对闭凤娟的上诉理由，本院不予采信。故闭凤娟要求千农万园公司支付违约金10980元，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人闭凤娟、广西千农万园农业股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2024元（上诉人闭凤娟已预交1418元，上诉人广西千农万园农业股份有限公司已预交606元），由上诉人闭凤娟、广西千农万园农业股份有限公司各自负担其预交的部分。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  玉 萍 审 判 员  梁耀美 二〇一八年十一月十二日 法官助理  徐小晴 书 记 员  庞 嫱