广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9881号上诉人（原审被告、申请执行人）：王辉，女，汉族，1983年10月13日出生，住佛山市三水区。委托诉讼代理人：莫惠婷，广东浩淼律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：梁的云，女，汉族，1965年10月9日出生，住佛山市三水区。被上诉人（原审原告、执行案外人）：蔡新，男，汉族，1959年8月9日出生，住佛山市三水区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林婷，广东华生律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：何劲良，男，汉族，1987年7月2日出生，住佛山市三水区。被上诉人（原审被告、被执行人）：吴韵斯，女，汉族，1989年5月20日出生，住佛山市三水区。上诉人王辉因与被上诉人梁的云、蔡新、何劲良、吴韵斯案外人执行异议之诉纠纷一案，不服佛山市三水区人民法院（以下简称三水区法院）（2018）粤0607民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理。经过阅卷、法庭调查，决定不开庭进行审理。本院于2018年11月7日公开进行了法庭调查，上诉人王辉及其委托诉讼代理人莫惠婷，被上诉人梁的云、蔡新的委托诉讼代理人林婷到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。三水区法院查明：一、关于涉案房屋的执行争议。三水区法院在审理（2017）粤0607民初672号王辉诉何劲良、吴韵斯民间借贷纠纷一案中，根据王辉申请，于2017年2月16日作出（2017）粤0607民初672号民事裁定书，查封位于佛山市三水区西南街道张边路xxx102号的房屋一间，有效期自2017年2月21日至2020年2月20日止。该案判决生效后，王辉向三水区法院申请强制执行，三水区法院以（2017)粤0607执3592号立案执行。2018年1月17日，三水区法院向相关当事人发出（2017)粤0607执3592号《评估、拍卖情况告知书》，告知三水区法院将对该涉案房屋进行拍卖。2018年1月25日，原告梁的云、蔡新以其为涉案房屋的实际所有权人，而吴韵斯只是挂名买受人为由，向三水区法院提出书面异议，请求三水区法院中止对涉案房屋的执行。2018年3月2日，三水区法院作出（2018)粤0607执异22号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。现原告认为该裁定认定事实不清，适用法律错误，故而起诉。二、对执行异议的审查处理。根据三水区法院（2018)粤0607执异22号《执行裁定书》认定：2010年8月30日，被告吴韵斯作为买受人与出卖人佛山市三水恒达房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，由被告吴韵斯以655000元的价格购买上述涉案102号房屋。该合同在佛山市三水区房产交易中心进行了备案。2010年10月，被告吴韵斯作为借款人与深圳发展银行股份有限公司佛山三水支行签订《房地产买卖抵押贷款合同》，由被告吴韵斯向该银行借款458000元用作上述涉案102号房屋的购房款，并以该房产作为抵押担保。目前尚无材料表明上述涉案102号房屋已经进行了所有权登记。三水区法院以涉案房产买受人为执行人吴韵斯，及异议人提供其支付购房款及其他相关款项的证据，并非上述规定中判断房产权利人的依据等为由，裁定驳回异议人梁的云、蔡新的异议请求。三、关于涉案房屋的实际出资、使用等事实。原告所述其借被告吴韵斯之名购买涉案房屋的事实，有如下证据证实：1、证人吴某及被告吴韵斯和何劲良的陈述及所出具的情况说明等证据，与原告所述事实印证。2、关于原告支付涉案房屋首付款的证据。根据原告提供的中国农业银行终端机交易凭条显示，原告于2010年8月30日两次向佛山市三水恒达房地产发展有限公司支付房款，分别为163000元、34000元，合计197000元，而同日原告蔡新招商银行尾号为0987的账户交易记录显示，该账户向佛山市三水恒达房地产发展有限公司转款163000元，分两次提现分别为19000元、13000元。3、关于原告按月支付涉案房屋银行按揭贷款的证据。根据原告招商银行尾号为4619的账户交易流水显示，自2013年1月28日至2016年10月24日期间有39笔按月向被告吴韵斯尾号为6659的账户转账还贷记录；原告梁的云尾号为5501的银行存折交易流水显示，自2016年11月4日至2018年1月2日期间有15笔按月转款还贷记录。4、关于原告缴纳涉案房屋维修基金、契税、燃气安装费、物业管理费等的证据。根据原告提供的2010年8月30日佛山市三水区物业管理维修基金缴款通知书显示，吴韵斯应缴交涉案房屋物业管理维修基金13100元，原告蔡新招商银行尾号为0987的账户当日交易记录显示取款13000元。同年9月20日的《契税完税证》显示纳税人吴韵斯缴纳涉案房屋的一手房契税（减半）9825元，同日原告梁的云从其发展银行尾号为9033的账户向三水区财政局在三水农信的账户转款9825元。同年11月29日，原告蔡新从其中国建设银行尾号为7788的账户向三水燃气转款173.3元的安装、超装费。2018年1月22日，原告梁的云分别以涉案房屋客户名义向深圳市彩生活物业管理有限公司缴纳2016年4月至2017年5月的物业管理费1838.64元；2017年5月至2018年6月的物业管理费1838.64元。5、关于原告购置涉案房屋所用家具的证据。根据原告提供的2010年12月16日《金祥和家具商场订货合同》及2011年1月1日《爱我家家具馆订购单》显示，原告梁的云订购了用于涉案房屋的家具价值1.8万余元。综上，从原告对涉案房屋的出资、使用等情况均可看出，被告吴韵斯并非涉案房屋的实际所有人或买受人。对于被告王辉所提原告提供的证据中还款记录不全、是否用于还贷不明等意见，经查，从本案所涉相关人员的陈述看，证人吴某及被告吴韵斯和何劲良均称挂名吴韵斯用于还款的缴费存折系由原告持有，否认吴韵斯支付过涉案房屋的房款、水电费、物管费等费用。从原告提供的银行流水记录看，还款记录不全的事实存在，但只是少部分；转款记录均显示为按月分期支付，符合按期还贷特征；原告所述记录不全的部分系因时间太长无法查询符合客观实情，还有部分是现金还款而没有转款记录亦属合理。况且，原告作为案外利害关系人，所举证据只需证明被告吴韵斯并非执行标的物即涉案房屋的实际所有人或买受人，并能完全排除三水区法院继续对该房屋的强制执行即可。综上，被告王辉所提意见，三水区法院不予采纳。三水区法院认为，本案为执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的物提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”案外人既可对执行标的物提出书面异议，又可在三水区法院审查并作出裁决后，因与原判决、裁定无关的事由不服裁决，向三水区法院提起诉讼。原告作为执行过程中的案外人，因对执行标的物提出书面异议，三水区法院以（2018)粤0607执异22号《执行裁定书》裁定驳回，又因不服该裁定而向三水区法院提起执行异议之诉，前后所提事由均是涉案执行标的物或涉案房屋的权利归属问题，是引发本案诉争的根源性问题，也是影响三水区法院强制执行行为能否继续实施的重要根据，故应纳入本案审理的范围，但鉴于执行异议及执行异议之诉所适用的程序不同，因而适用的程序规则、对案件事实的判断标准也各不相同。具体可作如下解读：一、本案应适用“实质权利判断规则”来认定执行标的物的权利归属。虽然对执行异议的审查及对执行异议之诉的审理，均要解决涉案执行标的物或涉案房屋的权属问题，但因为审判、执行两种程序在立法设置、功能及所遵循的价值和理念等的不同，决定了法院在不同程序中所适用的判断规则也不同。具体而言，执行程序中的执行异议审查，一般是基于效率优先，兼顾公平的价值理念，适用“表面权利判断规则”来认定执行标的物的权利归属，而因当事人对执行异议裁定不服而所提执行异议之诉的审理，则是基于公平优先，兼顾效率的价值理念，适用“实质权利判断规则”来认定执行标的物的权利归属。故此，三水区法院虽在执行程序中已就原告所提执行异议进行审查并裁定驳回，但在本案诉讼中仍有进一步审理的必要。基于上述理解，三水区法院在庭审中对原告所提供的涉及执行标的物即涉案房屋所有权的相关证据，组织原、被告双方进行了充分质证，以查明涉案房屋的权利归属问题。二、执行标的物权利归属的证明标准应以消极排除被执行人对执行标的物享有所有权或足以阻却人民法院继续对执行标的物进行强制执行为原则。本案由被告王辉针对其与吴韵斯、何劲良之间的民间借贷纠纷所生债权而申请三水区法院强制执行的财产即涉案执行标的物或涉案房屋，虽经佛山市三水区房产交易中心登记备案显示买受人为被告吴韵斯，但被告吴韵斯否认其为实际买受人，原告梁的云在法庭上提供的相关证据也足以说明被告吴韵斯并非涉案房屋的实际买受人，或足以阻却人民法院继续对执行标的物进行强制执行，故原告主张由三水区法院终止对执行标的物即涉案房屋强制执行的意见，三水区法院予以支持。至于原告所诉要求解除对上述房屋的查封的意见，因解除查封属于终止对涉案房屋进行强制执行所应采取的具体措施，故在本案中不一并作出判决，而由作出查封裁定的部门另行处理。三、三水区法院对涉案执行标的物或涉案房屋的权利归属问题的审理，目的是为了解决原告针对三水区法院对涉案执行标的物或涉案房屋的强制执行行为所提异议或诉求，及因而与被告之间所发生的权利争议，而非双方直接为涉案执行标的物或涉案房屋的权利归属所产生的争议，故原告在本案诉讼中所提要求三水区法院判令确认涉案房屋属于原告所有的主张，超出了双方的权利诉争范围，且该主张也不符合我国《不动产登记暂行条例》第四条第一款规定“国家实行不动产统一登记制度”及所确定的以登记确认不动产产权的原则，三水区法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第六十四条规定，判决如下：一、终止对佛山市三水区西南街道张边路恒达花园18座102号房屋的强制执行。二、驳回原告梁的云、蔡新的其他诉讼请求。上诉人王辉不服该判决，向本院上诉，请求：一、依法改判驳回被上诉人梁的云、蔡新的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：（一）本案不存在所谓的借名买房的事实，是被上诉人之间恶意串通规避执行。原审法院认定吴韵斯并非涉案房产的实际所有权人，是认定事实错误。1.被上诉人梁的云、蔡新未能充分证明其已实际支付涉案房产的首付款。首先，根据两被上诉人梁的云、蔡新在一审起诉状中明确承认两人于2010年在恒达花园一共购买了多间房屋。其中被上诉人梁的云所提供的2010年8月30日支付给三水恒达房地产公司的中国农业银行银行存根交易金额共计197000元、以及蔡新的招商银行2010年8月30日交易明细支付给三水恒达房地产公司的交易金额为195000元，以上交易显示两被上诉人一共支付了两处房屋的首期款。无法排除该两笔首期款是被上诉人梁的云、蔡新用于支付以自己名义在恒达花园购买的另外两处房屋。被上诉人梁的云、蔡新在一审起诉状中声称基于当时的限购政策，便借用了吴韵斯的名字购买了涉案房屋，三水区是在2011年3月份才开始实施限购政策，被上诉人要借名购房不成立。另外，借名买房本身是一件存在很大风险的商业行为，首付款197000元也是一笔金额不小的款项，被上诉人若是真的借名买房，为何不借用自己子女的名义买房，而借用跟自己毫无血缘关系的被上诉人吴韵斯的名义买房？相反，吴韵斯父亲以自己女儿名义买房却是合乎常理的。被上诉人吴韵斯也曾经对其朋友提及过其爸爸给她在恒达花园买了一套房的事实。被上诉人梁的云、蔡新在一审审理过程中并没有为借名买房提供一个真实的合乎常理的解释。并且被上诉人梁的云、蔡新与吴韵斯之间没有任何关于借名买房的书面协议，这是不合常理、也不符合商业交易习惯的。况且，三水楼市限购政策是指限制外地的非佛山市本地户籍家庭在三水买房需要提供一年社保证明，被上诉人梁的云、蔡新没有提供证据证明他们和子女多处购房的情况下就声称借外人名义购房且没有借名协议完全不可信。因此，在无其他证据予以佐证的情况下，原审法院采信被上诉人梁的云、蔡新已实际支付涉案房产的首付款是错误的。2.被上诉人梁的云、蔡新没有充分有力的证据证明涉案房产的每月按揭还款实际都是由其归还。虽然被上诉人梁的云提供了2013年1月至2018年的银行流水记录证明其向吴韵斯的账号进行过转账，但该转账记录断断续续、并且每次转账的时间及金额都是不规律的，按照常理，房屋按揭贷款的扣款时间应该是很规律、每月的还贷金额也是很规律的，因此，该银行流水只能证明被上诉人梁的云与被上诉人吴韵斯之间有经济往来，无法证明涉案房屋的房贷是由被上诉人梁的云来偿还的。并且，根据（2018）粤0607执异22号《执行裁定书》认定：“2010年10月，被告吴韵斯作为借款人与深圳发展银行股份有限公司佛山三水支行签订《房地产买卖抵押贷款合同》”，那起码从2011年一月份开始被上诉人就应该偿还银行按揭贷款，但被上诉人梁的云却无法提供2011年、2012年的还款证据，并且从2013年开始的转账记录也是断断续续的。若真是借名买房，从一开始就应该是由梁的云或蔡新偿还银行按揭款，而不是从2013年才开始偿还按揭款，作为出借名义人也不可能还承担每月还贷的责任，这完全不合乎常理。一审法院在被上诉人梁的云还款记录不全、且转账用途不明的情况下，仅凭被上诉人招商银行尾号4619的账户交易流水、及尾号为5501的银行存折交易流水所显示的转账记录就认定被上诉人梁的云按月支付涉案房屋银行按揭贷款，完全是认定事实错误。3.一审法院完全不顾涉案房产的实际使用情况而认定被上诉人吴韵斯并非涉案房屋的实际买受人是错误的。涉案房屋的实际居住人一直是吴韵斯及其父亲。上诉人王辉与被上诉人吴韵斯以前是好朋友，一起出去玩送吴韵斯回家或吴韵斯与丈夫吵架时，发现吴韵斯都是居住在涉案房屋。吴韵斯出嫁时，新郎也是到涉案房屋接新娘出门的，当时作为新郎的朋友以及作为吴韵斯的姐妹均对此予以证明。在佛山市三水区房产交易中心备案的《商品房买卖合同》是吴韵斯作为买受人签署的，涉案房屋的《房地产买卖抵押贷款合同》也是吴韵斯作为借款人签署的，前期的房贷是吴韵斯偿还的，涉案房屋实际也是由吴韵斯父女居住的，如果吴韵斯不是涉案房屋的实际买受人或所有人而仅仅是出借名义帮别人买房的话，以上的事实是无法得到一个合理的解释的。4.关于被上诉人提供的涉案房屋维修基金、契税、燃气安装费、物业管理费等证据，上述证据要么只有被上诉人梁的云或蔡新的签名，要么只有涉案房屋地址，由于被上诉人梁的云、蔡新同时期在恒达花园购买多套房屋，不排除被上诉人梁的云、蔡新与吴韵斯父女为逃避债务恶意串通而使用移花接木的手段，被上诉人用自己名义购买的房屋的缴费凭证及吴韵斯购买的房屋的凭证选择性组合提交，造成是涉案房屋的所有费用均由被上诉人梁的云、蔡新支付的假象，蒙骗法院。涉案房屋的物业维修基金以及物业管理费都是由被上诉人梁的云、蔡新在本次执行异议案起诉前几天集中去补缴的，如果被上诉人梁的云、蔡新是涉案房屋是实际买受人，在开发商交付了房屋那么长的时间内（涉案房屋起码从2011年1月就已交付使用），被上诉人梁的云、蔡新为何不早早缴纳物业维修基金以及按月支付物业管理费呢？明显是为了本次诉讼有目的性地故意为之。5.一审法院认定涉案房屋所用家具是由被上诉人梁的云购置属于事实认定不清。被上诉人提供的2010年12月16日《金祥和家具商场订货合同》、2011年1月1日《爱我家家居馆订购单》上面无法显示是被上诉人梁的云付款的，反而客户栏明确写了由吴韵斯小姐订购的，联系电话也是写吴韵斯当时所用的电话号码。不排除吴韵斯为逃避债务与被上诉人梁的云恶意串通，把原本自己持有的订货单或订货合同给到梁的云手上。也不排除被上诉人梁的云欠吴韵斯父亲的钱，帮其垫付购置家具的钱以冲抵他们之间的债权债务。相反，上述两份订货单正好证明涉案房屋起码从2011年1月份就交付使用的事实。6.被上诉人梁的云、蔡新未能充分证明涉案房产的所有购房款均由其支付，且一审庭审过程中梁的云、蔡新本人也确认其与吴韵斯的父亲之间存在经济往来，不能排除两人之间存在其他法律关系，相关款项系因其他法律关系而产生。综上所述，被上诉人梁的云、蔡新无充分证据证明其为涉案房屋的实际买受人。原审法院在没有充分证据证明被上诉人梁的云、蔡新是涉案房屋的实际买受人的情况下，认定吴韵斯并非涉案房产的实际买受人或所有权人，是认定事实错误。（二）退一步说，当房屋登记人作为被执行人时，所谓房屋的实际权利人能否以“借名买房”为由对抗对该房屋的强制执行呢？法院应当从严把握，其目的在于避免恶意串通规避执行等不法情形的出现。《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南》第十九条就规定“人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。”本案的涉案房屋虽未办理产权证，但是作为一手房买卖合同已经在佛山市三水区房产交易中心进行了备案，这同样起到物权公示登记的效果。在本案的被上诉人梁的云、蔡新声称的所谓借名买房是为了规避当时的限购政策，难道规避国家楼房限购政策，不违反国家利益、社会公共利益？以“借名买房”为由不能对抗对该房屋的强制执行的理由如下：第一，在借名买房情形中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。借名人与出名人之间的借名买房的约定，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能阻却执行。第二，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。第三，借名登记约定是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名约定通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。单纯从权利的性质分析，申请执行人享有的是债权，实际买房人享有的也是变更登记的请求权，也是债权，不具有优先于申请执行人的性质。借名人享有的应是债权而非物权，这与物权错误登记在他人名下的似有不同，不存在更正登记的问题。其次，该物权没有登记在借名人名下，借名人有过错，不符合执行异议复议规定的可以对抗执行的物权期待权必须权利人无过错的要件。借名买房不属于登记错误，是行为人自己的意志支配下的活动，不应当既享受规避政策法律的利益，又不承担风险，其以借名买房这种内部债的关系对抗执行申请人，不应予以支持。（三）无论本案判决如何，上诉人原本是执行案件的合法权益人，法院非但没有为执行申请人王辉收到执行款，一审法院判决还要王辉承担诉讼费是不合理的。被上诉人梁的云、蔡新若真是违反政府楼市限购政策，居然既享受规避政策法律的利益，又不需承担借名买房的风险。被执行人吴韵诗是欠款人毫发无损却还得到法院支持。一审法院的判决明显不公平，失去法律公正性。上诉人王辉向本院提交如下证据：1.（2018）粤0607民初1662号民事判决书（复印件）；2.《佛山限购史》（文字材料打印件）；3.《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》（文字材料打印件）；4.证人证言（刘某、刘某某各一份，均为原件）：5.网络文章（打印件一份）。经审查，上诉人王辉提供的材料，除证人证言属证据外，其余均不属于证据；至于其提供的证人证言，不足以证明涉案房屋的权属，真实性也无从确定，本案中不予采信。被上诉人梁的云、蔡新答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人梁的云、蔡新没有提交新的证据。经审查，本院对三水区法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案的位于佛山市三水区西南街道张边路xxx102号房屋，至今未办理房屋权属证书；涉案房屋虽经佛山市三水区房产交易中心登记备案显示买受人为被上诉人吴韵斯，但从对涉案房屋的出资、使用等情况均可看出，被上诉人吴韵斯并非涉案房屋的实际所有人或买受人，被上诉人梁的云实际出资、使用了涉案房屋，是该房屋的实际买受人；该借名购房合意虽违反了《中华人民共和国物权法》规定的物权公示原则，但未违反法律的效力性强制性规定，且根据现有证据亦未发现双方签订该协议时有损害他人的合法利益，故该借名买房行为应当认为有效，应当确认被上诉人梁的云、蔡新对涉案房屋享有物权期待权，该物权期待权优于申请执行人对被执行人吴韵斯的普通债权，可以排除对涉案房产的执行。上诉人王辉在上诉意见中，对被上诉人梁的云提供的证据进行了多项推测，但不能否定梁的云向吴韵斯支付购房款账户持续付款的事实，即梁的云的付款证据，是梁的云购买涉案房屋的具有高度盖然性的证据，综合梁的云提供的其他证据，足以证明涉案房屋是梁的云购买的事实。上诉人王辉认为涉案房屋并非属被上诉人梁的云、蔡新所有的主张依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，依法应予维持。至于诉讼费用的负担，因本案纠纷由梁的云、蔡新借名买房引起，一审诉讼费用应由梁的云、蔡新、吴韵斯负担；二审诉讼费用应由上诉人王辉负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费12800元，由被上诉人梁的云、蔡新、吴韵斯负担；二审案件受理费12800元，由上诉人王辉负担。本判决为终审判决。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  李 慧二〇一八年十一月二十八日书记员  林晓波