广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1422民初1103号 原告（反诉被告）：许映生，男，1958年8月2日出生，壮族，住广西宁明县。 委托诉讼代理人：肖丽娟（系许映生妻子），住广西宁明县。 委托诉讼代理人：许国平，广西双贺律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：农璐妍，女，1986年2月8日出生，壮族，住广西凭祥市。 委托诉讼代理人：杨栋，广西越桂律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）许映生与被告（反诉原告）农璐妍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，农璐妍于2018年11月7日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许映生及其委托诉讼代理人肖丽娟、许国平，被告农璐妍的委托诉讼代理人杨栋到庭参加诉讼，被告农璐妍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许映生向本院提出诉讼请求：1．农璐妍给付房屋租金60000元、违约金60000元，并从2017年11月21日起按年利率6%计算支付上述两项资金占用期间的利息至还清之日止；2．支付未交的水费273.27元，电费75.2元；3．本案的诉讼费、保全费由农璐妍承担。事实和理由：2015年11月21日，许映生与农璐妍签订《房屋租赁合同》，由农璐妍租用许映生位于宁明县楼房，作为农璐妍经营幼儿园的用房。双方约定：租期10年，每年租金60000元，从起租日开始每年付一次租金，支付方式为本协议签订时支付，每满一周年支付一次。若乙方不按时缴纳租金，甲方有权提前终止合同，收回房屋使用权，期满后甲方继续出租，在同等条件下乙方有优先承租权。合同第七条约定，在承租期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按合同总租金的10%支付给甲方违约金，所剩余的租金甲方不退还。依据合同约定，农璐妍应在2017年11月21日之前支付2017年11月21日至2018年11月20日期间的租金60000元，但农璐妍没有支付。2018年4月26日，许映生发现农璐妍没有交水电费，打电话也不接，发短信也一直联系不上，后于2018年5月6日了解到，农璐妍于2018年4月29日已把设备物品都搬走了，将楼房钥匙交给无关人员。农璐妍水电费不交，被供电部门断电，楼房卫生也不搞，特别是没有把楼房的钥匙交给许映生，不履行合同条款。直到现在，农璐妍还没有来终止合同，也没有把钥匙交给许映生，农璐妍已造成根本违约。 农璐妍辩称，一、不同意支付租金和违约金，因为《房屋租赁合同》是无效的，其也没有租赁到2018年11月，即使法庭判决支付违约金，那也应该按照6年租期的合同总价款计算支付违约金。二、其已于2018年4月搬离，但2018年9月份还产生水电费，该水电费不应由其承担。三、案涉合同是无效的，双方应返还财产以及赔偿相对应的损失，相对应的损失是缔约过失责任的损失，而许映生的诉讼请求没有相对应的缔约过失责任的损失项目，因此，应驳回许映生的诉讼请求。 农璐妍反诉称，双方于2015年11月21日签订《房屋租赁合同》时，许映生承诺可以提供该房屋经营幼儿园关于办理消防许可的一切材料，合同也约定由农璐妍交纳消防费用即可，但在农璐妍办理了幼儿园相关行政许可后，却因许映生的房屋性质无法办理消防手续，导致农璐妍无法正常开展幼儿园办学经营，也无法达到租赁房屋的使用目的，许映生存在欺诈行为，构成根本性违约。同时，也导致了农璐妍在装修租赁房屋中的重大经济损失。请求：1．确认双方于2015年11月21日签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月6日解除；2．许映生退还租房押金10000元、订金1680元；3．许映生赔偿农璐妍的房屋装修损失133813元；4．许映生承担本诉及反诉的案件受理费。并保留追究许映生返还租金的权利。 许映生辩称，合同没有解除。其告诉农璐妍来解除合同，但她没有来，双方还没有就交齐租金、返还钥匙等事项进行协商处理。农璐妍没有及时交完当年的租金，且其搬走的时候也没有恢复房屋原状，违反了合同约定，不应返还押金和订金。房屋装修费用是农璐妍自身经营幼儿园的需要，许映生不应赔偿。农璐妍的反诉请求不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2015年11月21日，许映生作为甲方与乙方农璐妍签订《房屋租赁合同》，由农璐妍租用许映生位于宁明县楼房。其中，双方约定：租期6年，从2015年3月1日至2021年3月1日止，每年租金60000元，从起租日开始每年支付一次租金，支付方式为本协议签订时支付，每满一周年支付一次。若乙方不按时缴纳租金，甲方有权提前终止合同，收回房屋使用权，期满后甲方继续出租，在同等条件下乙方有优先承租权。合同第七条约定，在承租期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按合同总租金的10%支付给甲方违约金，所剩余的租金甲方不退还。合同签订前，农璐妍向许映生支付了1680元订金，合同签订后，农璐妍向许映生支付了10000元押金。随后农璐妍将承租的房屋进行一定的装修后开办了月亮树幼儿园，并如期交纳租金至2017年11月20日，此后的租金未支付。2018年4月29日，农璐妍叫人将该承租房内的相关物品搬离，并停办了月亮树幼儿园，但未补缴租金和将楼房钥匙交给许映生。2018年5月6日，许映生通过手机短信联系到农璐妍，并要求农璐妍三天内来协商终止合同事宜，但未果，遂向本院起诉。 本院认为，一、关于本诉。首先，许映生与农璐妍签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行义务。农璐妍辩称该合同无效的意见，没有法律依据，本院不予采纳。根据合同约定，农璐妍需要在租赁期间每届满一周年时支付下一周年的租金60000元，农璐妍已支付租金至2017年11月20日，其应在2017年11月21日之前支付下一周年即2017年11月21日至2018年11月20日期间的租金60000元，但农璐妍至今未支付，造成了许映生实际的租金损失以及利息损失，因此，许映生要求农璐妍支付以上期间的租金60000元并从2017年11月21日起按年利率6%计算支付利息至还清之日止于法有据，本院予以支持。其次，合同还约定，乙方擅自中途退租的，需按合同总租金的10%支付违约金给甲方。本案中，许映生主张合同约定的租期为十年，但从合同的第二条来看，该条款的前面部分确认的租期为六年，后面部分的具体时间段虽有修改到十年，但对于修改处没有捺印确认，农璐妍也不予认可，故对于许映生的主张，本院不予采纳，本院确认合同约定的租期为六年，总租金为360000元。因此，由于农璐妍未经许映生同意中途退租，构成违约，应按合同约定向许映生支付违约金36000元，但许映生要求农璐妍从2017年11月21日起按年利率6%计算支付利息至还清之日止于法无据，本院不予支持。农璐妍于2018年4月29日搬离该出租房后，许映生并未接收使用或另外出租该房屋，其在水电部门的通知下于2018年5月21日补交的水费及2018年9月3日补交的电费应认定为农璐妍租赁期间产生的费用，故许映生要求农璐妍支付水费273.27元，电费75.2元，本院予以支持。 二、关于反诉。本案中，农璐妍于2018年4月29日搬离该出租房，许映生发现后于2018年5月6日通过手机短信联系到了农璐妍，并要求农璐妍三天内来协商终止合同事宜，否则向法院起诉。农璐妍表示无法回来处理，让许映生自己处理好了再将房屋出租给别人。因此，农璐妍认为双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月6日解除，请求法院予以确认。本院认为，许映生要求农璐妍三天内来协商终止合同事宜，但是农璐妍一直没有来协商解决，因为双方还就补缴租金、钥匙返还等事宜需要协商，农璐妍没有按照许映生的要求回来处理，不符合双方协商一致解除合同的条件，哪怕本案中的许映生可以行使合同的法定解除权，但其在2018年5月6日也没有行使，所以，案涉合同并未在2018年5月6日解除，对于农璐妍的该项反诉请求，本院不予支持。农璐妍认为许映生的房屋性质无法办理消防手续导致其无法正常开展幼儿园办学经营，无法达到租赁房屋的使用目的，许映生存在欺诈行为而构成根本违约，应赔偿其房屋装修损失。但通过双方2018年5月6日的对话可知，实际上农璐妍租赁该房屋开办的月亮树幼儿园已经经营了两年左右，但由于生源有限才无法继续经营。且农璐妍也没有证据证明许映生曾经承诺过提供办理消防许可的一切材料，故对于农璐妍的该项反诉请求，本院不予支持。对于农璐妍要求许映生退还押金和订金的请求，本院予以支持。但因农璐妍还需支付租金和违约金给许映生，因此，双方可在本判决生效后的履行过程中自行协商折抵。 综上所述，许映生的诉讼请求和农璐妍的反诉请求部分有法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条规定，判决如下： 一、农璐妍于本判决生效之日起十日内支付给许映生房屋租金60000元及利息、违约金36000元（利息计算：以60000元为基数，从2017年11月21日起按年利率6%计算支付至还清之日止）； 二、农璐妍于本判决生效之日起十日内支付给许映生水费273.27元，电费75.2元； 三、许映生于本判决生效之日起十日内退还给农璐妍押金10000元、订金1680元； 四、驳回许映生的其他诉讼请求； 五、驳回农璐妍的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2706元，减半收取1353元，申请保全费1120元，由许映生负担270元，农璐妍负担2203元，反诉案件受理费1605元，由许映生负担129元，农璐妍负担1476元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  蒙建锋 二〇一八年十一月二十九日 书记员  张怡滢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。