河北省沽源县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0724民初1393号原告：崔占义，男，1966年10月27日出生，汉族，住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：罗满沧，系河北金源律师事务所律师被告：张树兰，女，1955年8月6日出生，汉族，住沽源县。委托诉讼代理人：梁文杰，系河北震河律师事务所律师。第三人：胡野，男，1988年1月10日出生，汉族，农民，住沽源县。原告崔占义与被告张树兰、第三人胡野执行异议之诉一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告崔占义及其委托诉讼代理人罗满沧、被告张树兰的委托诉讼代理人梁文杰、第三人胡野到庭参加诉讼，被告张树兰未到庭。本案现已审理终结。原告崔占义向本院提出诉讼请求：1、撤销沽源县人民法院的(2018)冀0724执异I4号执行裁定书；2、解除对原告所买下的沽源县的查封；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告崔占义诉称，2017年8月2日，原告通过以物抵债的方式，以20万元的价款购买了第三人胡野的坐落于沽源县，并在沽源县公证处进行了公证。同时，胡野和妻子师慧芬委托刘彪办理过户手续。2017年8月4日，原告将全部房款交清，并实际占有了该房至今。但因开发商未交回土地使用证。一直未办成过户手续。2018年4月21日，应被告张树兰的申请，沽源县人民法院以(2018)冀0724民初498号民事裁定，将上述房屋查封。原告随即以案外人身份提出执行异议。第三人胡野不反对原告的执行异议。沽源县人民法院于2018年9月8日，以(2018)冀0724执异14号执行裁定。驳回了原告的执行异议。原告认为，沽源县人民法院的(2018)冀0724执异14号执行裁定，违反了有关法律规定，属不当查封，应当予以纠正。被告张树兰辩称，原告诉状中所称以物抵债的方式取得房屋，违反了法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。诉状中称2017年8月4日原告交付了全部房款，但在公证书、购房合同中称是2017年6月支付全部房款明显前后矛盾，以物抵债又何来支付房款一说。被告起诉前胡野一直在该房内居住，不存在原告所说2017年8月4日实际占有该房。如果原告购买了该房支付了20万元的房款，胡野应当将购房合同、发票、房本原件交由原告保管，请原告当庭出示。如果原告既不能提供2017年6月购房合同，也不能提供当日支付房款的转账记录，说明双方不存在购房的真实交易。原告与胡野是以物抵债，该债务是否真实存在不得而知？如果存在，那么原告享有的就是一般债权，对该房屋并不享有物权，即使抵债协议已履行完毕，由于未办理物权变更登记，原告仅享有普通债权请求权，而不能直接获得该房屋的所有权，所以胡野将该房屋以物抵债的行为不能排除法院的强制执行。首先，根据《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定，尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》但该合同并不是合法有效的即使做了公正但1503、984、983号公证书并不能证明原告与第三人胡野房屋交易情况，更不能证明房子已实际出售。原告起诉状自述是2017年8月2日以物抵债购买了争议房屋，但公证书记载为2016年7月购买该房，原告当庭提供的合同系后补合同且该合同与原告自己陈述的时间均不一致。其次，双方当事人签订《商品房买卖合同》即使做了公正也并不导致抵押权的成立，却在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。第三，根据《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第二十八条（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定，原告并未提供证据证明其合法占有了该不动产，原告当庭提交水、电、暖交费凭证记录交款人均为胡野，说明该房屋一直由胡野居住并使用，且原告当庭陈述自己在张家口桥西居住。以上可以说明原告并未占有该不动产。第四，根据《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第二十八条（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；984、983号公证书并不能证明原告实际支付了房款，984号公证书中原告与胡野称是2016年7月交付的房款，但在开庭时原告当庭提交的收条为2017年8月4日收取的房款，原告起诉状中又自述是2017年8月2日以物抵债实际并未支付过房款；以上原告提供的证据说明原告实际并未支付过购房款且原告当庭也未出示银行的转账或取款记录来证明其支付房款情况；原告当庭提交的银行还款凭证记录还款人为胡野，并不能证明是购房款且原告当庭陈述实际并未支付过房款，只是代胡野偿还了赌债，胡野当庭也称该笔从银行贷出的款项用于赌博。第五，根据《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，非因买受人自身原因未办理过户登记，但实际原告及胡野明知购房合同及购房发票原件均在被告丈夫（王润富）手中导致无法办理过户，且原告及胡野明知该房抵押贷款是无法办法过户手续的主要原因；房屋管理部门提交的证明无法办理房本，但原告当庭又提交了该房屋登记在胡野名下的房本，所以对于原告主张非自身原因未办理过户登记不能认可。第六，参照《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，购买与被执行人恶意串通，以明显不合理低于市场价格购买被执行人的不动产或者伪造交付房款证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。被告张树兰向法院提交两份房屋中价证明足以说明原告所称20万的房屋价格明显低于市场价。原告与胡野当庭陈述双方为亲戚关系，系在法律上有利害关系。双方是否以物抵债，该债务是否真实存在经审理仍然不得而知?如果存在那么原告享有的就是一般债权，对该房屋并不享有物权，即使抵债协议已履行完毕，由于未办理物权变更登记，原告只享有普通债权请求权，而不能直接获得房屋的所有权，所以胡野将房屋以物抵债的行为不能排除法院的强制行。从房屋来源看，涉案房屋原告及胡野均想通过以房抵债方式来阻止执行，但在这转让法律关系中，权利转让人并未依法办理物权变动登记。退一步而言，即使抵债协议已履行完毕，由于未办理物权变更登记，所以原告对案涉房屋享有权利的主要性质应为债权上的权利。其次，原告继受取得的法定公示要件尚未达成，因此案涉房屋的物权并未发生变动。原告主张之权益系因以物抵债而产生的普通债权请求权，而不能直接获得涉案房屋的所有权。第七，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；《中华人民共和国物权法》第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；《中华人民共和国物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。原告因以物抵债而产生的民事权益仍属债权范畴，并未产生任何物权范畴的民事权益。而且，原告并未向人民法院提交实际占有案涉房屋的证据，亦不能产生对外公示物权的效力。故原告对案涉房屋不享有物权期待权。房屋属于不动产，根据我国民法通则和相关法律的规定，不动产物权的转移，系采取登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法；现该房屋登记在胡野名下。第三人胡野述称，原告说的都是事实，我把房屋卖给了原告，并且公证。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：一、1、（2017）沽证经字第983公证书；2、（2017）沽证经字第984公证书；3、（2017）沽证经字第1503公证书各一份，主张原告通过以物抵债的方式购买了诉争房屋，胡野委托刘彪办理过户手续，胡野妻子师慧芬同意委托刘彪办理过户手续，原告的买房时间是2017年8月2日；二、1、胡野为原告出具的收条一张；2、原告为胡野给付银行贷款的凭证一份；3、异议申请书的补充材料；4、原告交水、电、取暖费的凭证；5、诉争房屋的产权证一份。主张原告于2017年8月4日之前已交清的房款，原告交完房款的同时占有、使用该房屋，胡野已将房产证交给了原告；三、沽源县不动产管理中心情况说明一份，主张未办理过户手续不属原告过错；四、（2018）冀0724民初498号裁定书一份，主张法院查封该房屋的时间是2018年4月21日，在原告购买、交钱、占有之后。被告张树兰对原告证据的质证意见为，对公证书注明的买卖合同三性不认可，该买卖合同中没有说明2016年7月前是否支付房款。该合同签订日期是2017年8月2日，明显与事实不符。任何人买房时都必须在第一时间订立购房合同，该合同是后补的。对于当时的购房情况我方不认可。且该合同与原告诉状中陈述不一致，该合同说是房屋价款20万，合同中说是以物抵债，实际上没有付房款，对于983号公证书，只能证明2017年8月双方签订该份买卖合同，并不能证明房屋实际买卖情况，更不能证明已付房款和实际居住情况。对于984号公证书，三性不认可，该公证书只能证明2017年8月2日是视频通话，并不能证明原告已经实际购买该房和实际支付房款。对其工作记录三性不认可，工作记录中出示房屋所有权证书，我方存有异议，因为该公证书未附有胡野和开发商签订的购房合同、发票及房本。对于1503号公证书三性不认可，该公证书只能证明2017年8月2日胡野在委托书上签字按手印，并不能证明房子的实际买卖情况，对于三份公证书只能说明2017年8月2日的情况，并不能证明2016年7月2日的情况。对收条三性不认可，正常的实际情况收到款项出具一张收条，而原告提交了两张收条原件。2017年8月4日出具的收条，就应该收到钱，984号公证书是2016年7月给付的房款，而原告诉状中称2017年8月2日以物抵债，又称2017年8月4日给付的房款，原告自己对交付房款的就有三种说法，所以对三性不认可。对银行还贷凭证真实性、合法性无异议，关联性有异议，该凭证只能证明胡野向信用社偿还了贷款，和本案没有关联性，不能证明原告交付了房款。对异议补充材料三性不认可。异议补充材料实际原告与胡野是借贷关系，根据物权法186条，根据最高法院民间借贷解释第24条，原告对胡野只享有普通债权，而不享有对房屋的物权。该材料违反强制性规定。该三张收据证明2017年7月17日胡野在该房中居住，并不能达到原告的证明目的，因为交款单位是胡野。对该房本的真实性无法核实。胡野当时和我方借款时把他项权证中登记时间为2013年3月14日，该房本中登记时间2013年3月13日，给我方的他项权证有抵押，法庭提交的房本没有抵押登记，购房合同显示购买该房屋是分期付款，贷款期是40个月，该房本原件中没有显示，该房本中没有钢印。对房本的真实性不认可。被告张树兰为反驳原告事实，提供以下证据：1、2014年8月16日、2014年9月4日借款合同各一份，胡野以借款的形式将该房屋抵押给被告丈夫，依据法律申请执行；2、00016947号他项权证复印件，胡野在借款时交付我方，该房屋在借款时还是在抵押状态；3、2013年3月8日不动产发票，该原件都是借款是交于我方手里保管。没有不动产发票，房屋不可以过户；4、购房合同原件，证明胡野当时知道这些原件在我方手中保管。原告质证意见，被告认为胡野和被告借款的时候把合同、他项权证和发票都交给了被告，要证明房屋抵押给被告，而且被告要求法院直接拍卖的权利，我方不认可，物权法和担保法都有明确规定，房屋抵押必须到有关部门办理登记，未办理登记不生效。当时第三人把这些材料交于被告是不生效的，被告直接申请拍卖该房屋是违法的。被告拿他项权证证明当时房屋是抵押状态，我方认可。他项权证明确显示已经抵押给银行。该房屋事实上在按揭抵押中。原告拿现金替胡野把贷款交清，从银行取出房本。这一过程完全符合法律规定。原告买成胡野的房屋以后需要胡野配合办理过户手续，原来的购房发票在胡野手里，胡野把发票交于别人，我们不知道。如果办理过户手续过程中，需要发票，那么胡野应该无条件的提供。被告与胡野的房屋抵押合同是无效的，那么被告再扣留胡野的这些资料就是违法的，即到现在为止被告拿的这些资料没有用处。第三人对该事实的称述：我向王润富借款时，我把购房合同、首付发票抵押给王润富。第一次借款9万元，第二次借款5万元，共借款14万元。2014年第二次借款时给了被告不动产发票。在起诉过程中我们双方达成调解协议，我余欠王润富25万元。王润富和被告是夫妻关系，王润富已经去世。当时没有给他们他项权证书。该房屋是我2011年3月10日和开发商签订的购房合同，房总价15.4735万元。2013年3月8日实际交付16.6359万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2014年8月16日和2014年9月4日第三人胡野向被告张树兰的丈夫王润富（已去世）分别借款97000元和50000元。并用第三人胡野自有房屋坐落于沽源县约定抵押，胡野交于王润富房屋他项权利证书复印件一份和销售不动产统一发票(代开)原件一张。因不能还款，双方在诉讼期间达成调解。之后进入执行程序。二、2011年3月11日第三人胡野与沽源县远东房地产开发有限责任公司签订购房合同，购买了3-2-502住宅楼，建筑面积97.44平方米，每平方米1588元。后在胡野的岳母中介下于2017年8月3日原告崔占义与第三人胡野签订该房屋买卖合同，第三人胡野以20万元将该房屋转让给原告崔占义，并说明已于2016年7月将购房款全部给付胡野。2017年8月4日在沽源县公正处对该买卖合同进行公证。在诉状中原告陈述为2017年8月4日，原告将全部房款交清，并实际占有了该房至今。没有办理过户手续。因对被告张树兰的执行提出异议，被沽源县人民法院裁定驳回。三、2017年7月27日原告崔占义陈述为第三人胡野归还了沽源县西辛营乡农村信用社的贷款19万多元（但票据显示15万元和36034.75元的利息，还款人为胡野）。并拿回聚鑫北苑小区3-2-502室住宅的房本，即房屋确权证书。以此款作为购房款。但无证据证明实际出款人是谁。四、2018年11月14日沽源县恋家房屋中介服务中心证明：沽源县东围子聚鑫北苑区域2017年上半年五楼的成交价在3800-4000元左右；2018年11月15日沽源县家帮房屋中介中心证明：沽源县东围子聚鑫北苑区域2016年下半年五楼的成交价在3000-3300元左右；据此，该房屋在2016年正常价格以最低价应为97.44平方米乘以每平方米3000元，应为292320元。在2017年应为370272元。五、第三人胡野是案外人崔凤梅的女婿，崔凤梅是原告崔占义的姑姑。本院认为，原告崔占义为第三人胡野归还贷款，并拥有第三人胡野的房屋，已构成以物抵债行为。违反了最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的人民法院裁定驳回起诉。”和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”又因原告崔占义和第三人胡野为亲属关系，而且第三人胡野之前有对外债务，原告崔占义又以明显低于市场价购买胡野的房屋；从另一方面，对是否是由原告崔占义为第三人归还借款的事实，从原告提供的所有证据来看，没有排除其他可能性，比如有可能第三人用自己的钱归还借款后再把收据递给原告。综上，实属原告和其妹夫胡野恶意串通损害第三人利益的行为。符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，原告的买卖合同应属于无效。原告崔占义对第三人胡野应享有债权的请求权，没有取得对该房屋的所有权。应该请求第三人胡野归还借款。并享有对第三人胡野的拍卖物房屋的受偿权利。故原告崔占义对涉案房屋享有的权利并不足以排除人民法院的强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，判决如下：驳回原告崔占义的诉讼请求。案件受理费100元，由原告崔占义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  刘满昌人民陪审员  万树山人民陪审员  韩玉芳二〇一八年十一月二十六日书 记 员  武安波