云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0302民初3596号原告：曲靖汇美商业管理有限公司。统一社会信用代码：91530302059494674J。法定代表人：李燕梅，该公司经理。地址：云南省曲靖市麒麟区文笔路北侧麒麟嘉城A地块沃尔玛商业广场4-3号。委托代理人：曹松，云南精茂律师事务所。（特别授权）委托代理人：郭志刚，该公司员工。（特别授权）被告：万紫良，男，傣族，1981年4月1日生住昆明市嵩明县。（未到庭）委托代理人：马林峰，云南大韬（曲靖）律师事务所律师。（特别授权）原告曲靖汇美商业管理有限公司诉被告万紫良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹松、被告委托代理人马林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，曲靖麒麟房地产开发经营有限公司（以下简称“麒麟房地产公司”）系麒麟嘉城项目开发商，其于2013年1月9日将麒麟嘉城项目委托原告经营管理，委托范围包括全部商铺，总建筑面积约40447平方米。麒麟房地产公司委托原告将商铺（含麒麟房地产公司的自留商铺、小业主委托原告进行经营管理的商铺）进行出租，由原告向经营商户收取租金、商业管理费、物业服务费等。2014年10月14日，原、被告签订《代理租赁合同》，约定原告将经营管理的位于曲靖市麒麟区商铺及附件设施出租给被告经营餐饮。租赁期限为8年，即从2014年12月4日至2022年12月3日，租金从2014年12月4日起算，按每六个月支付一次，先付后用，合同还约定了租金交纳标准、支付时间及物业管理费及公用设施费用的缴纳方法。合同还约定了合同解除条件及违约责任等内容。同日，原、被告签订《曲靖麒麟嘉城商业广场经营管理服务合同》，约定了上述商铺租赁期间，原告负责麒麟嘉城商业广场商铺的公共事业管理，被告应向原告支付商业管理费和履约保证金，商业管理费按每六个月支付一次，合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告依约履行了合同义务，在承租期间内，被告未能按约支付租金、商业管理费等，已构成违约，原告有权解除上述《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》，收回出租房屋，并追究被告的违约责任。原告诉请判令：1、解除原、被告签订的《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》，由被告将租赁房屋返还给原告；2、由被告支付截止《代理租赁合同》解除之日止所欠租金292616元（暂计算至2018年5月3日）；3、由被告支付截止《经营管理服务合同》解除之日止所欠商业运营管理费359916元（暂计至2018年5月3日）；4、由被告支付原告积欠2016年1月1日至2017年11月31日的垃圾清运费35240元，2017年7月1日至2017年12月1日电费17147元；5、由被告支付原告赔偿金130506.4元；6、由被告承担原告为本案所支付的律师代理费17608.5元。庭审中，原告合并第2、3向诉讼请求为由被告向原告支付拖欠的租金、商业运营管理费共计人民币652532元（自2016年6月4日暂算至2018年5月3日止）。被告辩称：1、原告诉讼主体不适格，代理租赁合同原告只是代理人，实际产权人才是本案适格被告；在商业经营管理服务合同中适格的原告应该是管理该商铺的物管企业；2、原告作为商城的经营管理者，服务不到位，明知市场不景气、经营者经营困难，还断水、停电导致被告无法正常经营，2017年11月31日原告在商铺门上加锁导致被告无法经营管理铺面；3、导致合同无法履行的过错在原告，原告约定的租金、管理费过高，被告仅应承担实际经营期间的租金和相关费用；4、合同约定的赔偿金过高，远远超过了给被告造成的实际损失，故针对原告主张的赔偿金不应得到支持。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告的诉讼主体资格；2、《商铺委托经营管理合同》、麒麟嘉城商铺台账各一份，用于证明原告系受麒麟房地产公司委托管理涉案商铺，有权向经营商户收取租金、商业管理费等费用；3、《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》各一份，用于证明被告承租原告代理租赁的11幢4楼1-2、20-51号商铺，租期为8年，即从2014年12月4日至2022年12月3日止，合同还约定双方的权利义务及违约责任等内容；4、租金、滞纳金催收通知共三份，用于证明原告向被告催收租金等费用；5、缴费通知书、收费清单共三份，用于证明被告拖欠垃圾清运费及电费的事实；6、委托协议、发票、转账凭证，用于证明原告因本案开支律师代理费17608.5元的事实；7、收费票据复印件四份，用于证明被告于2014年10月14日交纳租金54720元、商业经营管理费82079元（自2014年12月4日至2016年6月3日），另交纳履约保证金54720元。以上合计191519元。经质证，被告对证据1、2真实性无异议，但该证据不能证明原告系本案适格主体；对证据3、4、5的合法性不予认可；对证据6不予质证；对证据7的三性均无异议，这是被告自承租房屋以来交纳的所有费用。本院认证1、2、3、4、7客观、真实，本院均予以采信。证据5与本案无关联性，不予采信，对证据6的真实性予以确认。针对其辩解，被告万紫良未向本院提交证据。根据庭审，本院确认如下法律事实：2013年1月9日，曲靖麒麟房地产开发经营有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》,约定甲方将其开发建设的“麒麟嘉城”A区内属于甲方的自留商铺（具体见麒麟嘉城商铺台账）委托给乙方经营管理，委托经营期限20年；乙方管理商铺所收取的租金，扣除税费、一定比例的经营管理费后交付给甲方；在委托经营期间，乙方与第三人就本合同项下商铺所签订的租赁合同，对甲方具有法律约束力。2014年10月14日，原告曲靖汇美商业管理有限公司（甲方）与被告万紫良（乙方）签订《代理租赁合同》，合同约定：1、甲方将受业主委托代理租赁的位于曲靖市麒麟区商铺出租给乙方经营餐饮；2、出租商铺面积为1094.39㎡，租赁期限8年，即自2014年12月4日起至2022年12月3日止；3、乙方必须在装修完成后于2014年12月4日正式开门营业。4、租金从2014年12月4日起算，具体租金交纳方式按合同第4.5项下表格执行。乙方应以每6个月为一期，在每期前提前一个月甲方交纳下一期的租金；如乙方未按约交纳房租，则自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按应缴但未缴金额的万分之五向甲方支付违约金直至其付清应缴金额止；5、租赁期限届满或本合同因其他原因提前终止，乙方应在租赁期限届满或收到甲方书面通知后7日内。按照合同约定办理完毕标的物的返还事宜；5、乙方未按期足额支付租金或其他任何应付费用并逾期三十日，甲方有权解除合同，且乙方须向甲方支付相当于租赁期限未履行部分的本合同租金总额20%的赔偿金。合同还约定了其他权利义务等内容。2014年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《曲靖麒麟嘉城商业广场经营管理服务合同》，合同约定：1、乙方将上述代理租赁合同项下的承租房屋委托甲方进行商业管理，服务管理期限同上述代理租赁合同约定的租赁期限，甲方有权向乙方收取商业管理费及物管费；2、商业管理费用于市场前期启动和市场培育，乙方应按每6个月为一期向甲方缴纳，每一期应提前一个月一次性支付。如逾期未支付，则自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按应缴但未缴金额的万分之五向甲方支付违约金直至其付清应缴金额止；3、自2014年12月4日起至2016年1月3日止为商业管理费免收期，但乙方在免收期内应向甲方支付54720元作为履约定金，在免收期满后自动转为应缴的履约保证金。履约保证金的性质为乙方向甲方提供保证如约履行本合同的担保，具有定金性质，适用定金罚则；4、商业管理费（不含物业服务费）收取标准为2014年12月4日至2016年6月3日共计82079元，之后管理费的收取按照合同第4.5项下表格执行；5、乙方未按期足额支付租金或其他任何应付费用并逾期三十日，甲方有权解除合同，且乙方须向甲方支付相当于租赁期限未履行部分的本合同租金总额20%的赔偿金；因乙方违约致使甲方采取必要法律手段，乙方应当支付包括但不限于律师费、交通费等相关费用。合同还约定了其他权利义务等内容。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告按照约定装修后入住经营餐馆。后被告于2014年10月14日交纳自2014年12月4日至2016年6月3日的租金54720元、商业管理费82079元，及履约保证金54720元，合计共缴纳191519元，之后的租金及商业管理费未交纳。2017年11月4日，被告关门未再营业，2017年11月24日，原告进入涉案租赁房屋并将门锁更换。因被告所欠房屋租金原告多次催要未果，遂诉至本院，提出上述诉请。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好归还出租人的协议。本案中，原告受曲靖麒麟房地产开发经营有限公司委托管理该公司自有涉案商铺，故依据合同约定原告有权对外出租涉案商铺。原、被告签订的《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。上述两合同针对同一套房屋，合同相对人相同，故原、被告系适格的诉讼主体。被告提出因原告服务不到位，对其承租商铺采取停水停电导致被告无法正常经营，故其拒付租金的辩解意见，其未提交证据证实，不予采纳。原、被告均认可被告自承租房屋以来缴纳了自2014年12月4日至2016年6月3日的租金54720元、商业管理费82079元，及履约保证金54720元（合计共缴纳191519元），之后未交纳过任何费用，故原告请求解除上述二合同的诉请，符合合同约定，本院予以准许。原告认可其于2017年11月24日进入涉案租赁房屋并将门锁更换，依法应视为原告已于2017年11月24日收回涉案出租房屋，故原告所欠房屋租金、经营管理费计算起止时间应为2016年6月4日至2017年11月24日止。因合同解除，被告支付的履约保证金应抵扣其所欠租金。依照上述两合同对租金、管理费的约定，本院予以支持的原告所欠租金、管理费共计445554元（应付租金271637元+应付管理费365436元-已付费用191519元）。针对原告主张的赔偿金，本院认为，被告迟延交付租金，给原告造成的损失系租金、管理费的利息损失，涉案合同约定赔偿金确系偏高，且被告以赔偿金过高提出抗辩，故本院依法将赔偿金调整为以所欠租金、管理费为基数，按同期银行贷款年利率（4.75%）上浮30%确定年利率为6%计算支付，分阶段暂计算至2017年11月24日。根据合同关于租金交纳方式的约定，租金对应赔偿金共计12412.48元，计算过程如下：①2016年6月4日至2016年12月3日，所欠租金为65664元，计算期间为2016年6月4日至2017年11月24日，赔偿金为5800元{65664元×（6%÷360天）×530天}；②2016年12月4日至2017年6月3日，所欠租金77566，计算期间为2016年12月4日至2017年11月24日，赔偿金为4524.68元{77566元×（6%÷360天）×350天}；③2017年6月4日至2017年11月24日，所欠租金73687元，计算期间2017年6月4日至2017年11月24日，赔偿金为2087.8元{73687元×（6%÷360天）×170天}。管理费对应的赔偿金共计11948.52元计算过程如下：①2016年6月4日至2016年12月3日，所欠管理费为43775元（应交管理费98495元-履约保证金抵扣租金54720元），计算期间为2016年6月4日至2017年11月24日，赔偿金为3866.79元{43775元×（6%÷360天）×530天}；②2016年12月4日至2017年6月3日，所欠管理费94801，计算期间为2016年12月4日至2017年11月24日。赔偿金为5530元{94801元×（6%÷360天）×350天}；③2017年6月4日至2017年11月24日，所欠管理费90061元，计算期间2017年6月4日至2017年11月24日，赔偿金为2551.73元{90061元×（6%÷360天）×170天}。综上，截止2017年11月24日本院依法支持的赔偿金共为24361元。上述经营管理合同约定被告应当向原告聘请的物业管理公司交纳涉案商铺的物业服务费，且物业管理费亦不属于本案处理的范围，故原告诉请由被告支付物业管理费、垃圾清运费、水电费的主张，本院不予支持。原告主张由被告支付其律师代理费17608.5元的诉请，符合合同约定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖汇美商业管理有限公司与被告万紫良于2014年10月14日签订的《代理租赁合同》、《曲靖麒麟嘉城商业广场经营管理服务合同》。二、由被告万紫良于本判决生效后十日内一次性支付原告曲靖汇美商业管理有限公司自2016年6月4日至2017年11月24日止房屋租金、经营管理费445554元、赔偿金24361元。三、由被告万紫良于本判决生效后十日内一次性支付原告曲靖汇美商业管理有限公司律师代理费17608.5元四、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费12155元（原告曲靖汇美商业管理有限公司已预交），由被告万紫良承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  刘春宏人民陪审员  董菊芳人民陪审员  况加明二〇一八年十一月二十一日书 记 员  王珊婷