河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终3220号上诉人（原审原告）：张强锋，男，汉族，1976年8月10日出生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：李博，男，汉族，1965年1月19日出生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：聂晓静，女，汉族，1971年2月15日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李云坡，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人张强锋因与被上诉人李博、聂晓静房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张强锋上诉请求：依法撤销一审民事判决，改判李博、聂晓静继续履行房屋买卖合同，立即办理九都路香榭虽.温莎阁2号楼6单元701号房屋的过户手续。事实和理由：一、上诉人与李博签订的房屋买卖合同是有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原审法院认为李博和上诉人有之间的房屋买卖合同属效力待定合同，因该合同没有经聂晓静事后追认而无效，以上认定适用法律错误。根据相关法律规定上诉人和李博签订的房屋买卖合同是有效合同。二、上诉人和李博签订的房屋买卖合同对聂晓静有效。1、上诉人和李博之间的债务是李博和聂晓静的共同债务，李博和聂晓静于2004年结婚，二人结婚后，聂晓静就没有参加工作，全靠李博一人供养，李博向上诉人借款是为了生意的需要，在李博和聂晓静离婚时，聂晓静名下房产就有四套之多。聂晓静在享受四套住房的同时，当然也应承担相应的债务。李博以房抵债，抵债的效力当然适用于聂晓静。2、上诉人在争执房屋内居住，是在李博和聂晓静离婚前，这是本案的一个基本事实。上诉人之所以在争执房屋居住正是因为李博欠上诉人的钱，这是本案另一个基本事实。在李博和聂晓静离婚时，李博将争执房屋给了聂晓静只能证明李博有恶意逃避债务行为，不能证明2007年11月17日上诉人和李博没有签订房屋买卖合同。3、本案相关的《鉴定意见书》不但形式上存在问题，而且在《鉴定意见书》中，没有对检材和样本作过同一性进行鉴定的描述，没有检材和样本特征比对表、验图片、图谱等，也就是《鉴定意见书》不能证明鉴定实际进行过。因此《鉴定意见书》不能证明2007年11月17日上诉人和李博没有签订房屋买卖合同。三、根据2014年5月13日聂晓静的短信，上诉入和李博房屋买卖合同也应当有效。2014年5月13日，聂晓静发短信给李博，短信息原文是：“香榭丽的房子和30万元我不要了，送你了，随时可以过户”。上述信息意思表示明确，聂晓静明确的告知其已经放弃了本案所争执的房屋，并且聂晓静也承认该短信的真实性，聂晓静已经放弃了争执的房屋，李博也认可房屋买卖合同的真实性，上诉人和李博签订的房屋买卖合同也应当有效。聂晓静辩称，1、没有真实有效的证据证明上诉人和李博之间存在债权债务关系；假设存在债权债务关系，也没有证据证明属于夫妻共同债务；2、本案所涉房屋买卖合同的真实性无法确认，上诉人要求履行没有依据。张强锋向一审法院起诉请求：判令被告继续履行房屋买卖合同，及时办理位于西工区××都路香榭里·温莎阁2号楼6单元701号房屋的过户手续，并承担因违约造成的一切责任和经济损失，承担本案全部诉讼费用和律师费等。一审法院认定事实：2004年9月29日二被告登记结婚。2011年12月6日二被告办理了离婚登记。离婚协议中约定：夫妻双方共同所有的位于洛阳市西工区××都路香榭里阳光2-6-701号房屋、位于西工区白金都会小区3号楼604室、910室、914室共计四套住房全归女方所有，室内财产也归女方。男方补偿女方人民币300000元（2012年12月前付清）。婚姻存续期间无债务，如有，在谁名下由谁承担。2014年11月4日，聂晓静因与李博离婚后财产纠纷向本院起诉要求判令李博支付离婚协议中双方约定的补偿金300000元及利息，同年11月28日，其又以侵权责任纠纷为由向本院起诉要求张强锋立即搬出香榭里·温莎阁2号楼6单元701号房屋，停止侵占，并赔偿侵占期间的收益损失。张强锋遂于2015年3月以房屋买卖合同为由诉至本院，要求二被告继续履行房屋买卖合同，导致本案纠纷。另查：1、原告提交被告李博、聂晓静（甲方、卖方）与原告张强锋（乙方、买方）签订的房屋买卖合同，日期签为2007年11月20日。合同载明甲方借乙方220000元无力清偿，自愿将香榭里·温莎阁2号楼6单元701号房屋一套（原购房价140000元，登记于甲方妻子名下，现银行按揭贷款未予清偿）抵偿给乙方”。甲方将银行按揭贷款清偿完毕并取得房产证等全部手续后一年之内，将该房屋过户给乙方。合同下有李博和张强锋的本人签名、捺印，无聂晓静本人签名、捺印。该房在二被告婚姻存续期间即由张强锋在此至今。2、2005年3月19日，洛阳市增凯房地产开发有限公司（出卖人）与聂晓静（××）签订商品房买卖合同，约定，聂晓静购买位于西工区××都路香榭里阳光·第02温莎阁幢6单元701号房。同年4月8日，聂晓静（借款人）与中国建设银行洛阳分行（贷款人）、洛阳市增凯房地产开发有限公司（保证人）签订个人住房借款合同，约定借款人借款用于购置洛阳市西工区××都路香榭里阳光2-6-701号房屋。2013年7月8日聂晓静办理了房屋产权登记，显示该房所有权人为其单独所有。3、聂晓静当庭提交洛阳市公安局西工派出所交管巡防大队2015年6月15日出具证明，证明报警人与张强锋因收回房屋总是发生纠纷，现场调解未果，告知双方可到法院通过诉讼程序解决。4、被告李博2017年6月1日向本院提交2014年5月13日聂晓静向其发送的手机短信，显示“香榭里的房子和30万元我不要了，送你了，随时可以去过户”，证明聂晓静早已放弃该房的相关权利。并以本案涉及聂晓静与李博离婚后财产纠纷案，向本院申请本案中止审理。聂晓静质证认为其二人间发过几百条短信，这个短信不完整，其多次向李博和张强锋要房子，不存在放弃权利。一审法院认为：二被告（在婚姻关系存续期间）购房时与开发商所签商品房买卖合同只显示聂晓静一人的名字，原告与被告李博所签房屋买卖合同所列出卖人为李博、聂晓静，但房屋买卖合同前后均无聂晓静的本人签名，张强锋认为本案中存在二被告串通损害其利益的理由没有证据支持，不予采信。在订立房屋买卖合同的过程中，××具有依据房屋权属证明审查房屋所有权状态的义务。在房屋登记在聂晓静名下的情况下，张强锋仅与李博订立房屋买卖合同，不能视其为善意取得。《合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。房地产部分共有人未经共有权人同意擅自处分房地产的，侵害了其他共有权人的权利，在其他共有权人追认或出卖人事后取得处分权前，出卖人与××订立的房屋买卖合同的效力待定。如其他共有权人对出卖人的转让行为不予追认，则部分共有权人与××签订的房地产买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”、《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”规定，而无效。且李博在2010年与聂晓静离婚时双方明确约定涉案房屋归女方所有，该约定对双方具有法律约束力。由此可见，如果房屋买卖合同签订的时间真实，则李博存在有主观的恶意行为，先单方处分给张强锋，又在离婚分割财产时处分给了聂晓静。但从交易习惯来讲，原告购买房屋的证据仅仅是其与登记产权人（聂晓静）的共有人所签订的买卖合同，无商品房买卖合同所载××人签名，无所购房屋的原始买卖合同、购房款发票及交房款的其他任何手续原件甚至复印件，其所称房屋买卖是基于李博欠其借款220000元更没有提供任何债权凭证、资金交付凭证等相关证据来佐证，且没有任何证据证明该债务为二被告夫妻共同债务，如以夫妻共同房产来抵李博个人债务，则显失公平。原告提交的洛阳市公安局西工派出所交管巡防大队2015年6月15日出具的证明，也印证了至少在2014年11月17日聂晓静至张强锋居住的本案涉案房屋处要求其搬走时，张强锋并未提出其与李博签有买卖合同，更未出示该合同，亦不符合常理。相关司法鉴定虽有形式上的瑕疵，但鉴定结论认为本案房屋买卖合同上李博加盖指印的时间在2010年9月17日之后，故合同上所写明的签订时间与事实不符，合同时间的真实性无法认定。原告诉称房屋买卖合同签订时李博系表见代理、代表了聂晓静同意将房产抵债处分给张强锋的真实意思，该观点没有任何证据支持。聂晓静称其如果知道合同关于过户时间的约定就不可能提前还清银行贷款提前办理产权证，符合正常思维，侧面印证了聂晓静对本案房屋买卖合同的不知情。综上，本案所涉房屋买卖合同不符合交易习惯、以房抵债的证据不足，原告不属于善意第三方，被告李博处分物权的行为前后矛盾，客观上损害了房屋登记的产权人的利益，该合同效力不予认定。则原告要求二被告继续履行合同的主张不予支持，要求二被告承担违约造成的各项损失没有事实根据。如张强锋认为其与李博间存在有债权债务关系可另案主张。被告聂晓静关于合同无效的反诉实质上系其针对原告提出的合同效力的抗辩，本案中不作为反诉处理。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（二）项、第五十六条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款规定，判决如下：驳回原告张强锋的诉讼请求。本案受理费100元、保全费1620元，由原告张强锋承担。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人张强锋明知涉案房屋是以被上诉人聂晓静名义购买，但其没有提供充分有效的证据证明其与被上诉人李博在签订的《房屋买卖合同》时，征得了被上诉人聂晓静的同意，故根据物权法的相关规定，被上诉人李博对该房屋的处分属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然张强锋和李博签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，但因未取得房屋共有权人同意，故不能产生房屋所有权转移的效力。故上诉人要求被上诉人李博、聂晓静办理房屋过户手续的上诉请求，没有法律依据。张强锋与李博间基于《房屋买卖合同》而产生的权利义务，双方可另行解决。综上，一审认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张强锋负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  蔡美丽审判员  王 睿二〇一八年十一月二十日书记员  苏 航