山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初4749号原告：济南港台经贸发展总公司，住所地济南市。法定代表人：綦宗斌，总经理。原告：山东金讯投资管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：张子明，董事长。两原告共同委托诉讼代理人：曹艳林，山东润泉律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄召福，山东润泉律师事务所律师。被告：山东微山湖实业集团，住所地济南市。法定代表人：杨霞，理事长。委托诉讼代理人：尉帅，山东鲁蔚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李汝亮，山东鲁蔚律师事务所律师。第三人：济南市工商业联合会，济南市市中区经五路169号。负责人：李景全，主席。委托诉讼代理人：赵风呐，山东圣义律师事务所律师。原告济南港台经贸发展总公司（以下简称港台公司）、山东金讯投资管理有限公司（以下简称金讯公司）与被告山东微山湖实业集团（以下简称微山湖集团）、第三人济南市工商业联合会合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港台公司、金讯公司共同的委托诉讼代理人曹艳林、黄召福，被告微山湖集团的委托诉讼代理人尉帅、李汝亮，第三人济南市工商业联合会的委托诉讼代理人赵风呐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港台公司、金讯公司向本院提出诉讼请求：1.解除2005年11月15日两原告与被告签订的土地使用权及项目转让协议以及2005年11月29日原、被告签订的土地使用权转让协议；2.判令被告向原告港台公司赔偿损失16768140元，并将涉案土地使用权变更至原告港台公司名下。事实和理由：2005年11月15日两原告与被告签订的土地使用权及项目转让协议，约定被告受让原告位于济南市复兴大街一号土地使用权基地上综合楼建设项目。为履行上述协议，双方于2005年11月29日签订土地使用权转让协议，先行将上述土地过户给被告。根据协议约定，转让费数额为1900万元，被告签订协议后未按约定支付转让款。原告签订涉案协议的目的在于取得相应的价款，偿还第三人的债务，对建筑物进行经营再出让，但在转让款未能到位的情况下，原告签订合同的目的均不能实现，故根据合同法的规定主张解除上述协议。同时，根据协议约定的付款期限，被告应于2006年12月1日前支付180万元，于土地使用权变更后15日即2006年1月13日前支付550万元，于土地使用权变更后60日即2006年3月1日前支付给我方620万元，由此，原告主张被告分别以上述款项为基数，自付款期限届满次日起至2017年5月31日止，按日万分之一支付违约金。原告为此诉至法院，提出以上诉讼请求。被告微山湖集团辩称,原告所诉的土地转让合同已全部履行完毕，不存在解除合同及返还土地的事实基础与法律依据。2005年11月15日，被告与两原告及第三人签订了土地使用权及项目转让协议，约定原告济南港台经贸发展总公司将其名下位于济南市复兴大街一号土地使用权及地上项目以1900万元的价格转让给被告。2005年11月29日，被告与原告济南港台经贸发展总公司签订了名为土地使用权转让协议的补充协议，约定转让价格为6787343元；其它未尽事宜及与其他协议冲突之处均以2005年11月15日三方签订协议为准。上述协议签订后，被告依约支付土地使用权及项目转让对价，原告已将涉案土地过户到被告名下，合同已全部履行完毕。现原告主张解除土地使用权及项目转让协议及土地使用权转让协议并将涉案土地返还的诉讼请求，无事实和法律依据。被告已按时如约履行了全部的合同义务，没有给原告造成任何损失，原告主张被告给其造成损失，应提供相应证据予以证明。如法院认定被告应支付违约金，被告认为一是计算标准过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算，二是原告的主张超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人济南市工商业联合会述称，第三人仅仅与本案原、被告于2005年11月15日签订了转让协议，但是对于协议的具体履行情况不清楚。原、被告围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对各方无异议的土地使用权及项目转让协议、土地使用权转让协议、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：1995年12月7日，济南市中级人民法院作出（1994）济中法经破字第7-2号民事裁定书，裁定确认港台公司与济南无线电四厂破产清算组于1995年12月7日签订的购买济南无线电四厂破产财产、接收该破产企业职工的协议有效。上述协议主要内容为：由港台公司收购济南无线电四厂的全部破产财产；济南无线电四厂厂区内730平方米土地使用权无偿转让给港台公司；济南无线电四厂使用的房管部门的公房使用权全部转让给港台公司，清算组协助港台公司办理承租变更手续；济南无线电四厂的职工360人全部由港台公司接收安置等。现港台公司持有原济南无线电四厂涉案土地上的房产证和公房租赁证。其中：1995年6月21日济南市市中区房管局颁发的房产证载明，涉案土地上共有平房及二层楼房30间，建筑面积546.39平方米，所有权人为济南无线电四厂；1988年11月28日济南市市中区房管局颁发的公房租赁证裁明，由济南无线电四厂承租涉案土地上的统管公房5间，建筑面积129.10平方米。2004年8月27日，原告港台公司作为受让人与济南市国土资源局作为出让人签订国有土地使用权出让合同一份，主要内容：出让土地位于济南市市中区经七路复兴大街1号，宗地编号为020802002，出让土地面积为2144.50平方米，出让人同意于2004年8月27日前将上述出让土地交付给受让人；根据第312次市长办公会会议纪要，土地使用权出让金为2552040.97元。2005年11月15日，原告金讯公司（甲方）受原告港台公司委托与被告微山湖集团（乙方）、济南市工商企业联合会（丙方）签订土地使用权及项目转让协议一份，约定转让标的为济南市复兴大街一号土地使用权及该宗土地上的临街综合楼。其中，第四条约定：土地使用权及项目转让的总金额为1900万元，土地出让佥及建设配套费由乙方承担，相关过户费由甲、乙乙双方承担。第五条约定：甲方保证负责将该宗土地的土地使用权权属证书办理至乙方名下。第七条约定：甲、乙、丙三方签订协议后，乙方于15日内向土管部门交纳土地出让金286.425875元，向甲方支付土地项目转让金50万元，同时乙方另代甲方向丙方支付180万元到丙方指定账号作为甲方偿还丙方的欠款。第十条约定：经甲、乙双方商定，该建设项目由乙方负责建设并承担全部相关建设及配套费用，该建设项目1-2层商业网点房1800平方米，竣工验收后12个月内由甲方享受统包价每平方米1300元，然后由甲方自行转让（销售），并在本土地项目转让金中先抵扣伍佰万元整，作为甲方代售商业网点房的保证金。第十一条约定：乙方保证在甲方履行完第五条确定的义务后15日内向甲方支付土地用权及项目转让金550万元，其中200万元用于支付甲方对丙方的欠款，由乙方直接代付，剩余620万元在第五条履行后60天内由乙方一次性支付给甲方及丙方（其中丙方300万元）。第十三条约定：若乙方在甲方履行完本合同第五条确定的义务后，乙方不能在本合同第十一条约定的时间内向甲方付清全部款项，乙方承担按应付款额的日万分之三向甲方支付违约金，同时乙方以本宗土地使用权为本次债务提供抵押，甲方可以以此约定到土管部门办理抵押登记。第十四条约定：其它未尽事宜由甲、乙、丙三方再行协商予以签订。2005年11月29日，微山湖集团与港台公司签订土地使用权转让协议一份，约定港台公司将其拥有的济南市市中区经七路复兴大街1号2144.50平方米土地使用权转让给微山湖集团，转让价格为6787343元；其它未尽事宜及与其它协议冲突之处均以2005年11月15日三方签订协议为准。同日，原告金讯公司与微山湖集团签订土地使用权及项目转让协议补充条款（一）一份，约定于2005年12月30日预支双方于2005年11月15日签订的协议第十一条中的50万元转让款。2005年12月26日山东正衡永立不动产评估有限公司接受港台公司委托，对涉案土地使用权价格作出《济南港台经坡展总公司土地使用权转让估价报告》，评估结果为：上述涉案地使用权在估价基准日（2005年12月22日）的评估总价为6828088元。上述评估报告中未记载涉案土地上是否有地上建筑物存在。2005年12月28日，山东微山湖实业集团有限公司（以下简称微山湖公司）代港台公司向济南市财政局交纳上述土地使用权出让金2864258.75元。同日，微山湖集团取得上述土地使用权，济南市人民政府给其填发了国有土地使用权证，证号为市中国用（2005）第0200282号，土地使用权面积2144.5平方米。2009年8月，微山湖集团分别以济南山林木餐饮有限公司、山东新干线汽车租赁有限公司侵犯其财产所有权为由，向济南市中区人民法院提起诉讼，请求上述两公司停止侵权、排除妨碍，并赔偿有关损失。2009年10月14日济南市市中区人民法院分别作出（2009）市民初字第1565号、（2009）市民初字第1566号民事判决，认为上述两公司系通过与金讯公司签订租赁合同承租，金讯公司又系接受港台公司委托对外出租上述房屋，上述两公司使用涉案房屋来源清楚，租赁关系合法有效，故驳回了微山湖集团的诉讼请求。上述两判决均已生效。2010年7月15日，微山湖公司、微山湖集团作为共同原告将港台公司、金讯公司诉至济南市中级人民法院，案由为物权保护权纠纷，诉讼请求为要求港台公司、金讯公司停止侵权、排除妨害、恢复原状，并赔偿损失1000万元。该院经审理认定在1995年12月7日港台公司接收原济南无线电四厂，破产财产后至2005年11月29日微山湖集团与港台公司签订涉案土地使用权转让协议期间，该涉案土地上就存在着原济南无线电四厂所享有的自有房产和其原承租直管公房。2005年11月29日，微山湖集团与港台公司签订涉土地使用权转让协议，协议约定由港台公司将上述涉案土地使权转让给微山湖集团，但该协议中未涉及地上房屋问题。微山湖集团虽已办理了涉案土地转让手续，但港台公司现仍持有原济无线电四厂涉案土地上的有关房产证与公房租赁证，房产证与房租赁证明确记载了涉案土地上房产情况，上述房产证与公房租赁证至今未被房产管理部门注销，仍应合法有效。因此，微山湖集团、微山湖公司要求港台公司、金讯公司停止侵权、排除妨碍并赔偿财产损失的诉讼请求，无事实及法律依据。该院据此判决驳回微山湖集团、微山湖公司的诉讼请求。微山湖集团、微山湖公司不服上述判决，向山东省高级人民法院提起上诉，该院经审理认定，涉案土地上曾有港台公司自有房屋和其承租的直管公房，后港台公司在涉案土地上进行了综合楼建设，至土地使用权及项目转让协议于2005年11月15日签订时，涉案土地上存有部分原有房屋和综合楼在建项目。港台公司与微山湖集团于2005年11月29日签订土地使用权转让协议是为了履行土地使用权及项目转让协议第五条的约定，微山湖集团在港台公司将涉案土地使用权权属证书办理至其名下后，不及时履行支付转让款等合同义务，却提出上述诉讼请求，不符合合同约定，故判决驳回上诉，维持原判。原告港台公司、金讯公司分别于2005年12月30日、2007年12月3日被工商管理部门吊销营业执照。对于以下事实，原、被告存在争议：被告是否按照合同约定履行付款义务。被告表示其已按照2005年11月29日转让协议的约定向原告港台公司支付6787343元，为此提交1.收条一份，显示金讯公司于2005年12月2日收到转让款50万元；2.土地有偿使用收入专用票据一张，显示微山湖公司于2005年12月28日代港台公司向济南市财政局支付出让金2864258.75元；3.收款收据一份，显示日期为2006年1月25日，土地转让费180万元，客户名称为被告，由两原告加盖公章；被告同时主张就剩余款项也已全部支付给原告，但对该剩余款项的支付情况未提交证据予以证实。原告表示根据双方于2005年11月15日签订的协议第四条、第七条、第八条的约定，上述出让金应当由被告承担，不包含在转让总价款1900万元中；对其余两笔款项无异议；对被告所述剩余款项已全部支付的陈述不予认可。本院审查认为，被告提交的上述证据均为真实，但其中的土地有偿使用收入专用票据表明其按照涉案协议约定履行支付土地出让金的义务，并非向原告支付转让费，故该证据与本案事实缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对该争议事实认定如下：被告向原告支付转让款的数额为230万元，未全面履行涉案协议约定的付款义务。本院认为，涉案土地使用权及项目转让协议、土地使用权转让协议系各方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于上述两份协议是否存在后一份协议取代签一份协议的情形，本院认为，其一，两份协议的转让标的不完全相同，第一份协议涉及土地使用权、建筑物的转让及相关债权债务的承担，第二份协议仅针对土地使用权的转让，明确了转让价格和费用承担；其二，第二份协议明确约定“其它未尽事宜及与其它协议冲突之处均以2005年11月15日三方签订协议为准”，且被告支付出让金的数额在第一份协议中有明确记载；其三，根据合同当事人后续办理土地使用权转让手续的情况可以看出，第二份协议的签订为了履行第一份协议关于办理土地使用权权属证书的约定，由此，上述协议均为有效。被告应按照合同约定的期限履行支付转让款的义务。根据查明的事实，被告除支付230万元转让款外，未再履行付款义务，已构成违约。第一种意见：原告根据被告的违约行为主张协议解除，系行使合同法规定的法定解除权，本院予以支持。被告应按合同约定支付违约金并配合原告办理土地使用权权属变更手续。第二种意见：被告已经取得国有土地使用权证，涉案合同应相应变更为补偿性质的合同，原告请求解除涉案合同，于法无据，本院不予支持。原告有权主张被告因逾期支付转让款而产生的违约金。。审 判 长  苏佩瑶人民陪审员  查 珩人民陪审员  刘爱群二〇一八年十一月十九日书 记 员  王明杰