广东省德庆县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤1226执异4号 案外人：肇庆市燊达利房地产有限公司，地址：广东省肇庆市。 法定代表人：黄锡充。 委托代理人：廖锡培，广东砚正律师事务所律师。 委托代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。 申请执行人：严伟钊，男，1990年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被执行人：江碧辉，男，1965年4月13日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。 被执行人：肇庆新宇贸易有限公司。地址：广东省肇庆市莲湖西路莲湖新村第7幢第二层204室。 法定代表人：江碧辉。 被执行人：肇庆市端州区荣创兴贸易有限公司。地址：广东省肇庆市莲湖西路莲湖新村第六幢第夹层写字楼之二。 法定代表人：冼路广。 被执行人：肇庆五行实业有限公司。地址：广东省肇庆市莲湖西路莲湖新村第七幢第二层办公室。 法定代表人：江碧辉。 本院在执行严伟钊与江碧辉、肇庆新宇贸易有限公司、肇庆市端州区荣创兴贸易有限公司、肇庆市五行实业有限公司（下称新宇公司、荣创兴公司、五行公司）民间借贷纠纷一案[执行案号：（2018）粤1226执627号]中，案外人肇庆燊达利房地产有限公司（下称燊达利公司）于2018年9月3日对本院执行五行公司名下位于端州区莲湖西路莲湖新村第六幢首层1号、2号商铺、夹层写字楼（产权证号：粤房地证字第C6699792号、粤房地证字第C6699793号、粤房地证字第C6699791号）的三处房产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年10月10日召集双方当事人当庭参加听证，案外人燊达利公司委托代理人廖锡培、申请执行人严伟钊到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人燊达利公司称：请求德庆县人民法院裁定中止对五行公司名下位于端州区莲湖西路莲湖新村第六幢首层1号、2号商铺、夹层写字楼的执行。事实理由：一、端州区莲湖西路莲湖新村第六幢首层1号商铺、首层2号商铺、夹层写字楼已于2016年10月21日转让给异议人，异议人为此支付了房款5260000元整，至今该物业由异议人占有和支配。上述三处物业，2016年10月，在债权人肇庆端州农村商业银行股份有限公司（下称端州农商行）牵头下，经异议人、端州农商行、五行公司三方协商一致，由异议人出资人民币5260000元向五行公司购买上述三处物业，双方为此签订了《房产买卖协议》一份，转让款由异议人直接支付到五行公司在端州农商行的贷款还款账户，代为五行公司清偿在端州农商行的欠款5260000元。2016年10月21日异议人将转让款5260000元支付给端州农商行，完成转让款的支付，该事实有端州农商行的证明。异议人完成转让款支付后，端州农商行解除了该三处物业的抵押，并将五行公司名下该三处物业的产权证原件交付给异议人，五行公司同时将物业交付给异议人，该物业至今由异议人占有和支配。在异议人支付转让款和占有该物业后，由于五行公司的实际控制人江碧辉负债众多逃避债务，异议人无法找到其公司予以配合，因此异议人在办理产权转移登记过程中，由于五行公司的不配合，至今未能办理产权转移登记手续。2018年7月，异议人通过公开途径查询得知，上述三处物业被公民“严伟钊”因与五行公司的民间借贷纠纷于2017年8月30日申请法院予以查封，端州区人民法院作出（2017）粤1202财保53号的查封裁定。异议人于2018年8月14日向端州区人民法院提出查封异议，后被告知该案已指定由德庆县人民法院执行。二、根据如上事实，异议人认为，根据1、《最高人民法院（试行）》第七十条规定“案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。”2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，……”；3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户的登记财产出卖给第三人，第三人已经支付了部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人已就涉案标的签署了转让合同并按照合同约定价款支付了转让款5260000元，已合法占有标的的事实清晰，并且，因五行公司的问题导致转让标的未能过户并且被查封，未能完成变更登记的原因不在申请人这一方，异议人是无过错方。三、综上所述，在标的转让、合同价款支付事实和法律规定清晰的情况下，请人民法院依法审查，裁定中止对该标的即五行公司名下位于端州区莲湖西路莲湖新村第六幢首层1号商铺（产权证号：粤房地证字第C6699792号）、首层2号商铺（产权证号：粤房地证字第C6699793号）、夹层写字楼（产权证号：粤房地证字第C6699791号）的执行，以维护异议人的合法权益。 申请执行人严伟钊称：本人不同意和接纳案外人的请求。 被执行人江碧辉、新宇公司、荣创兴公司、五行公司没有到庭参加听证也没有向本院提出书面答辩意见。 本院查明，本院执行的申请执行人严伟钊与被执行人江碧辉、新宇公司、荣创兴公司、五行公司借款合同纠纷一案[（2018）粤1226执627号]是由肇庆市中级人民法院指定本院执行，本院于2018年8月1日立案，立案标的5233058.33元。案外人燊达利司于2018年9月3日对本院执行五行公司名下位于端州区莲湖西路莲湖新村第六幢首层1号、2号商铺和夹层写字楼的三处房产提出排除性异议，认为案外人燊达利公司已向五行公司购买取得并实际占有了上述三处房产。另外，申请执行人严伟钊在与四被执行人因本案合同纠纷向佛山市仲裁委员会申请仲裁时，于2017年7月18日提出了财产保全申请，后于2017年8月21日由肇庆市端州区法院作出裁定查封了本案上述三处房产，查封期限为三年。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”按上述规定，人民法院支持买受人提出异议的必须符合上述条款的四项要求。本案中，首先，案外人燊达利公司提供的端州农商行进账单和支票存根上的记载内容并不能证明是案外人燊达利公司支付本案争议三处房产的价款，虽然燊达利公司提供了端州农商行的房产买卖证明，证实上述三处房产的交易事实，但从端州农商行的证人身份和证明的效力角度分析是不能足以充分证明案外人与五行公司的房产交易情况。其次，案外人提供的物业管理费收据和照片，证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，但经质证，案外人提供的物业管理费收据是在案外人燊达利公司向本院提出异议后才找物业公司开具的，因此在从物业管理费收据的证据效力上以及照片所反映的内容上是不能证明案外人燊达利公司是否实际合法占有本案三处房产。再次，根据案外人燊达利公司提供的房产买卖协议，案外人燊达利公司与五行公司对本案的三处房产达成买卖交易是2016年10月19日，端州法院的查封是在2017年8月21日，而案外人燊达利公司直至2018年9月3日就本案向本院提出异议，从案外人燊达利公司与五行公司达成房产交易至到燊达利公司向本院提出异议接近两年的时间里，燊达利公司一直没有采取有效的措施到相关职能部门主张办理产权转移登记手续，这点也于情不合。因此，案外人燊达利公司所提供的证据不足以证明其所提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回肇庆市燊达利房地产有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  温泉安 审 判 员  杨向虹 人民陪审员  梁燕芬 二〇一八年十一月七日 书 记 员  李莹莹