安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0705民初第3327号 原告:铜陵恒大置业有限公司,住安徽省铜陵市恒大绿洲综合楼,社会统一代码：9134070056342734XF 法定代表人：谢宏纲 委托诉讼代理人：蒋黎黎，陈利华，该公司员工； 被告:朱龙,男,1980年8月15日出生,汉族,住安徽省铜陵市义安区 委托诉讼代理人：余勇，安徽宪达律师事务所律师 被告:宋勤,女,1987年10月27日出生,汉族,住安徽省枞阳县 原告铜陵恒大置业有限公司与被告朱龙、宋勤房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月16日受理后，依法适用普通程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告恒大置业的委托代理人蒋黎黎，陈利华、被告朱龙及朱龙委托诉讼代理人余勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铜陵恒大置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告支付40000元的违约金，从被告已交款项中抵扣。3、请求判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案撤销手续；（包括预告登记注销手续、所有权注销手续、备案登记撤销手续）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告签订了涉案《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的铜陵市石城大道与翠湖四路交汇处恒大绿洲小区37号楼2102号房屋一套，总房款400000元，被告首付款120000元，剩余房款280000元被告于银行办理按揭贷款，贷款合同中约定原告作为保证人承担阶段性连带保证责任。《商品房买卖合同》及补充协议约定：在房地产权证和他项权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回房屋，买受人所交全部购房款不予退还，协同出卖人至房管局办理有关解除合同手续。后被告未按银行贷款约定偿还贷款，银行共扣划原告担保款项272597.83元，原告承担了连带保证责任。事后多次催促被告还款，被告直至不理。原告为维护自身合法权益，诉讼至法院。 朱龙辩称：我在签订房屋购买合同以后因为经济困难未能按照与银行签订的贷款手续归还贷款事实是存在的。我现与原告积极协商请求继续履行该商品房买卖合同。 本院经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告以银行按揭贷款的方式，购买原告开发建设的铜陵房屋，建筑面积80.86平方米，总价款400000元。第六条：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：商贷。买受人应于2014年4月24日前交纳首付款120000元，余款28万元应于2014年4月27日前到银行办理按揭贷款手续，并按时提供全部所需资料。后双方又签订《铜陵恒大绿洲商品房买卖合同补充协议二》第二条第5项约定：在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除原《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。同时还对其他事项亦作了明确约定。 2015年3月12日，朱龙、宋勤与交通银行股份有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：朱龙、宋勤向交通银行股份有限公司申请个人房屋抵押贷款28万元整，用于购买恒大绿洲37号楼2102房，贷款期限180个月，合同还对还款方式、还款金额等其他事项进行了约定。合同签订后，交通银行股份有限公司依据合同约定，履行了发放借款义务，但朱龙、宋勤未能按期归还贷款。 朱龙、宋勤依约支付了房屋首付款120000元给原告，交通银行股份有限公司从原告的保证金账户中扣划了272597.83元，用以归还朱龙、宋勤拖欠的借款本息，朱龙、宋勤的购房贷款已经全部结清。 上述事实有原告的陈述、身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《个人房产抵押贷款合同》、交通银行股份有限公司结清证明、证明等证据在卷予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中关于“不按期归还银行贷款导致铜陵恒大置业有限公司承担保证责任后，铜陵恒大置业有限公司有权解除《商品房买卖合同》”的约定，系双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》后，未能依据《个人一手住房贷款合同》的约定按时偿还贷款本息，导致铜陵恒大置业有限公司承担了保证责任，铜陵恒大置业有限公司在承担保证责任后，有权行使选择权，即选择依据法律规定，向原告追偿，或选择依据的约定，行使合同解除权。本案中，铜陵恒大置业有限公司选择要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，双方应分别返还，原告应将收取的首付款等相关款项退还给被告，被告应配合原告办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。原告要求被告支付违约金40000元，该约定过高。本院结合双方的约定、违约情况、市场行情等因素综合认定，朱龙、宋勤按原告代偿款10%承担违约责任，其应承担违约的数额为27259.7元，对其所交首付款120000元恒大置业应退还给朱龙、宋勤。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告铜陵恒大置业有限公司与被告朱龙、宋勤签订的《商品房买卖合同》。 二、被告朱龙、宋勤承担违约金27259.7元，从被告朱龙、宋勤付给原告铜陵恒大置业有限公司的款项中直接抵扣。 三、被告朱龙、宋勤协助原告铜陵恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。 四、驳回原告铜陵恒大置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费800元，由原告铜陵恒大置业有限公司负担200元，被告朱龙、宋勤负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  郑宏伟 审 判 员  余卫东 人民陪审员  鲁莹洁 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  王 瑞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十二条——合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。 第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条——合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条——当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。