广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初5991号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：李红丽，所长。委托代理人：寇明茹，原告的职员。被告：杨依现，男，1942年11月26日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被告：孙美香，女，1952年4月22日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被告：陈启明，男，1971年1月16日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被告：杨莹，女，1971年10月19日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被告：陈嘉曦，女，2000年4月25日出生，汉族，住所地广州市海珠区，五被告的共同委托人：林明开，广东高义律师事务所律师。第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，经理。委托代理人：梁平，第三人的职员。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所（下称物业二所）诉被告杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦、第三人广州市东晓物业管理有限公司（下称东晓物业）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇明茹、被告杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦的共同委托代理人林明开、第三人的委托代理人梁平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区南园大街10号501部位房屋是原告辖区内管理的直管公房，承租人为杨依现，计租面积52.98平方米，月租金196.6元。原告与被告杨依现签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》已于2009年5月31日届满，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二章第十条、第三章第十九条和《中华人民共和国合同法》第232条、236条规定及《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十三、第二十一条之约定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。经查证，被告杨依现名下自有产权位于广州市天河区龙口西路556号1005房，面积107.23平方米（住宅）。据此原告于2018年4月19日向被告杨依现发出《通知》，请其自收到本通知之日起10日内到第三人办理退租手续，并腾空交回房屋，自行清缴该房屋所产生的税费、电费等相关费用，但被告杨依现至今未按通知要求办理，故请求判决：1、解除原告与被告杨依现关于广州市海珠区南园大街10号501部位房屋的租赁关系；2、五被告在判决生效之日起10日腾空并交付上述房屋；3、被告杨依现按照758.1元/月缴纳从2018年5月至交付房屋之日止的房屋占用期租金（房屋占用金按成本租金收取）；4、被告杨依现承担本案诉讼费用。被告杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由：被告方质疑原告的诉讼主体资格。原告的诉请缺乏事实依据，也不符合法律要求，被告陈启明、杨莹、陈嘉曦完全符合居住现有房屋的条件，早在2007年被告方已要求原告将承租人变更为被告陈启明，但原告代表政府管理部门不作为，不积极行动，原告的行为与现行的住房政策不符，也与公房使用的相关法律规定不符，原告主张解除合同的行为是为了故意制造无房户，应当驳回原告的诉讼请求。第三人述称：同意原告的全部诉讼请求及起诉状上陈述的事实和理由。经审理查明：被告杨依现、孙美香是夫妻关系，被告杨莹是杨依现和孙美香的婚生女儿，被告杨莹、陈启明是夫妻关系，被告陈嘉曦是杨莹和陈启明的婚生女儿。据广州市房地产管理局核发的房产证记载：海珠区前进路南园新村10号房屋的所有权人为广州市房地产管理局；所有权性质为全民所有；所有权来源为1963年12月接管；总建筑面积935.44平方米；建筑结构及层数为混合结构4层；备注：该房地委托海珠区房管局管理；核准日期为1990年2月16日；等。2007年6月1日第三人（甲方）与被告杨依现（乙方）续签了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南园大街10号501部位的房地产出租给乙方，作住用途，使用面积52.98平方米；租赁期限2007年6月1日至2009年5月31日，月租金196.6元；乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为违约；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补缴占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方的违约金；等。该合同乙方处签有“杨依现”的名字，乙方委托人处签有“陈启明”的名字。诉讼中，被告方称该合同乙方处“杨依现”的签名是被告陈启明代签，原告对此不持异议。租赁合同期限届满，第三人与被告杨依现没有续签合同。另查，2013年1月25日广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。另查，位于广州市天河区龙口西路556号1005房的产权人为杨依现，房屋用途为住宅，建筑面积107.23平方米。据已生效的本院（2018）粤0105民初2299号民事判决书认定：2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与第三人签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：广州市海珠区住房和建设水务局委托第三人实行素社等11条行政街范围的直管房管理工作；等。原告于2018年6月4日向本院提起本诉。诉讼中，原告认为其与第三人的关系属于委托管理关系，并自认自2018年5月起停收涉案房屋的租金。第三人、被告方对此无异议。被告方自认涉案合同签订前，被告杨依现、孙美香已搬离涉案房屋，涉案房屋的实际使用人为被告陈启明、杨莹、陈嘉曦。原告及第三人表示因没有入屋查看，不清楚具体情况。另查，2013年10月31日广州市公安局海珠区分局江南中派出所向原告回复了《复函》，内容：“经查我所户籍档案，我所辖内地址：八十年代南园新村变更为南园大街。”原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、《产权证》；2、广州市公安局海珠区分局江南中派出所的《复函》；3、《广州市直管房租赁合同》；4、《申请承租房屋表》；5、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》；6、《个人名下房地产登记情况查询证明》；7、腾退公房《通知》及张贴的照片；8、广州市海珠区人民政府海府办[2016]23号《广州市海珠区人民政府办公室文件》；9、广州市海珠区机构编制委员会海机编[2013]20号《广州市海珠区机构编制委员会文件》。经开庭质证，五被告的质证意见：对证据1-2予以确认；对证据3的真实性、合法性予以确认，但关联性不确认，理由：合同上承租人虽然是杨依现的名字，但合同上的签名均是陈启明签的，事实上签约的主体是陈启明，陈启明与原告之间形成了事实的租赁合同关系，况且在签约前，被告杨依现已搬离承租房屋，房屋实际使用人为被告陈启明、杨莹、陈嘉曦一家三口；对证据4的三性予以确认；证据5是原告单方制作的，由法院认定；对证据6的三性予以确认；对证据7不予确认，被告没有收到原告发出的通知，也没有看到原告张贴的公告；无法确定证据8-9的真实性，由法院认定。第三人对原告提交的证据均予以确认。五被告为证明其答辩意见，提交了如下证据：1、户口簿，拟证明五被告是亲属关系；2、申请人署名杨莹的《关于更改户主姓名的报告》、广东省作家协会出具的《证明》、广东迎宾馆出具的《证明》、上海分众广告传播有限公司广州分公司出具的《证明》，拟证明原告于2008年已知道杨依现已参加了福利分房，并同意杨依现的子女继续租用涉案房屋，原告与被告陈启明、杨莹、陈嘉曦形成事实的租赁关系，陈启明、杨莹、陈嘉曦没有其他住房。经开庭质证，原告和第三人的质证意见如下：对证据1予以确认；对证据2中《关于更改户主姓名的报告》不予确认，原告和第三人没有收到该报告，对广东省作家协会出具的《证明》予以确认，对广东迎宾馆出具的《证明》及上海分众广告传播有限公司广州分公司出具的《证明》的真实性无法确认，由法院予以认定。第三人没有提交证据。本院认为：本案属租赁合同纠纷。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案确定成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所，原告房屋二所负责全区的直管房日常管理等工作。广州市海珠区住房和建设水务局与第三人东晓物业签订合同约定委托东晓物业就房屋二所辖区内直管房负责日常管理工作。涉案房屋属于二所辖区内，故原告有权就涉案房屋主张权利。第三人与被告杨依现签订的《广州市直管房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同履行期限届满，双方没有续签合同，被告陈启明、杨莹、陈嘉曦作为被告杨依现的亲属继续使用涉案房屋，原告对此无异议，仍然以原合同标准向被告杨依现扣收租金至2018年4月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期，原告可以随时解除合同。本案中，被告杨依现已购买了房改房并入住该房屋，具备搬迁去向，故被告杨依现原承租的涉案公房应予退还。被告杨依现、孙美香是夫妻关系，鉴此，原告主张解除其与被告杨依现之间关于涉案房屋的租赁关系并要求被告杨依现、孙美香腾退交付涉案房屋，合情合理，本院予以支持。被告陈启明、杨莹、陈嘉曦与原告或第三人没有签订租赁合同，只是基于与被告杨依现是亲属关系而实际使用涉案房屋，现被告杨依现已无使用涉案房屋的合法依据，故被告陈启明、杨莹、陈嘉曦也负有腾退交付涉案房屋的义务，本院支持原告关于要求被告陈启明、杨莹、陈嘉曦也负有腾退交付涉案房屋的诉讼请求。由于五被告至今未将涉案房屋交还给原告，被告杨依现应继续向原告支付房屋使用费。就涉案房屋成本租金的计算，原告已提交了《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》予以说明，被告虽不予确认，但未能说出令人信服的理由，且也没有提交其他证据予以反驳，因此，本院不采纳被告的意见，采信该证据，认定涉案房屋的成本租金为758.1元/月。本案中，原告提交的证据不足以证明原告于2018年4月19日已向五被告送达了腾退公房的通知，故原告主张被告杨依现自2018年5月起至退还房屋时止，按成本租金支付房屋占用费的主张，本院不予支持，成本租金的起算月宜从原告提起本诉的次月起算，计算至实际退还涉案房屋时止，在此之前的房屋占用费按原合同标准执行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告杨依现关于广州市海珠区南园大街10号501部位房屋的租赁关系；二、被告杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦在本判决生效之日起十五日内，共同腾空并交还广州市海珠区南园大街10号501部位房屋给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所；被告杨依现、孙美香、陈启明、杨莹、陈嘉曦搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、被告杨依现在本判决生效之日起10日内，按每月196.6元的标准向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2018年5月1日起至2018年6月30日止的房屋使用费；按每月758.1元的标准向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2018年7月1日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告杨依现负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹 妍人民陪审员  杨思毅人民陪审员  胡碧清二〇一八年十一月十九日书 记 员  江惠莲张靖怡