福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民初1127号 原告（案外人）：陈浩，男，1982年2月3日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：黄连友，福建鼎轩律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王彦武，男，1972年9月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨文兵，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁乡新宏房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇宁乡大道商业广场，统一社会信用代码91430124554948696J。 法定代表人：陈立标。 原告陈浩与被告王彦武、宁乡新宏房地产开发有限公司（以下简称“新宏公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈浩委托诉讼代理人黄连友、王彦武委托诉讼代理人杨文兵到庭应诉，新宏公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 陈浩向本院提出诉讼请求：1.立即解除对位于湖南省宁乡县玉潭镇二环路“铂金汉宫”6栋102店面的查封、拍卖，并不得对该店面进行任何强制措施；2.本案案件受理费、公告费等由王彦武、新宏公司承担。事实和理由：因陈浩对案外人叶某享有债权，而案外人叶某对新宏公司享有债权。经协商，新宏公司及案外人叶某同意将新宏公司开发的湖南省宁乡县玉潭镇二环路“铂金汉宫”6栋102店面以423920元的价格转让给陈浩抵债。2015年10月21日，陈浩与新宏公司签订购房合同，同日新宏公司将店面交付陈浩占有、使用。2018年4月24日，福州市中级人民法院依据（2016）闽01执1299号之三执行裁定及协助执行通知书，查封案涉店面。2018年5月7日，福州市中级人民法院作出（2016）闽01执1299号之七裁定，拍卖案涉店面。后陈浩提出执行异议，要求停止对案涉店面的强制执行措施，并解除查封。福州市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）闽01执异132号执行裁定书，驳回陈浩异议申请。陈浩于2018年7月6日收到该异议裁定。陈浩在案涉店面查封之前已签订合法有效的买卖合同，也支付全部购房款并占有案涉店面。陈浩对案涉店面查封并无过错，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈浩对案涉店面享有足以排除执行的民事权益。 王彦武辩称，1.依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“案外人对已登记的不动产提出的异议，应按照不动产登记簿判断其是否系权利人”规定，案涉房产所有权仍登记在新宏公司名下，福州市中级人民法院查封案涉房产符合法律规定。2.陈浩的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其异议不能够排除执行。首先，案涉购房合同在福州市中级人民法院查封后于2017年5月2日进行网签备案，与合同落款时间2015年10月21日相距较久，不能排除陈浩与新宏公司恶意串通，在查封之后倒签合同的可能。且原告自认该购房合同签订系抵债协议，为无效合同。其次，陈浩在查封前尚未合法占有该不动产。案涉房屋至今登记在新宏公司名下，至今未办理变更登记和交房手续，亦无人居住使用，更未缴纳水电费、物业费。陈浩在执行异议申请阶段及本案执行异议之诉阶段也均未举证证明其在查封前已合法占有案涉房屋。再有，陈浩并未实际支付购房款。陈浩未能举证证明其与案外人叶某存在债权债务关系，亦未能举证证明案外人叶某与新宏公司存在债权债务关系，并不存在其主张以房抵债的情况。3.陈浩主张的以房抵债关系，仅能产生债法上的效力，并不形成优于其他债权的利益。且上述行为损害其他当事人合法权利救济途径，故不能认定为合法有效。综上，由于新宏公司普遍用房子抵债给债权人，不能排除案涉双方存在债权债务关系，亦不能排除新宏公司为担保债务履行而签订虚假合同的情形，故应驳回陈浩对王彦武的诉讼请求。 新宏公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。其中，陈浩向本院提交以下证据：A1.陈浩身份证复印件；A2.购房合同、收款收据、案涉房产信息查询；A3（2018）闽01执异132号执行裁定书、快递单查询；A4.案涉房产照片；A5.案外人李斌向案外人叶某汇款20万元及叶某向王群借款的借条。经质证及审查，对当事人无异议的A1，本院予以确认并在卷佐证；A2-A3符合证据的客观性、合法性、关联性特征，可以作为本案认定事实的依据；A4这组相片未能体现拍摄地点，亦不能证明其待证事实，不能作为本案认定事实的依据；A5与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。 经陈浩申请，证人叶某到庭作证。叶某述称其曾经欠陈浩以及案外人李斌、林群芳三人共计60万元，其中欠陈浩20万元，但是新宏公司员工、案外人陈扬欠叶某60万元。因陈扬也将钱款借给新宏公司，新宏公司以签订购房合同形式将案涉房产分给案外人陈扬，案外人陈扬又将店面分给叶某。故而叶某让陈浩签订案涉购房合同。经质证，陈浩认为证人叶某证言反映新宏公司将房产给陈浩的原因，且购房合同签订时间早于房产被查封时间。王彦武认为叶某证人证言与本案有利害关系，不应予以采纳。叶某陈述的债权债务关系复杂，其仅欠陈浩20万元，与案涉房产购房款423920元金额不符。案涉店面系登记在新宏公司名下，但无证据证明叶某与新宏公司存在债权债务关系。经审查，叶某的证言不能证明新宏公司与叶某之间存在债权债务关系，在无相关转账凭证予以佐证的情况下，叶某的证言不能作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和本案现有证据，本院认定以下事实： 陈浩（买受人）与新宏公司（出卖人）签订合同编号为“20130384102”的《宁乡县商品房买卖合同》。第二条约定：买受人购买的商品房为座落于湖南省宁乡县玉潭镇二环路“铂金汉宫”第6幢1层102号房屋，规划用途为商业，该商品房建筑面积60.56㎡。第五条约定，出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为7000元/㎡，总房价423920元。第六条约定，买受人按一次性付款方式付款，首付款（含定金）423920元于本合同签订之日支付。第八条约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。第二十条约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于30日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案……在商品房交付后365工作日内办妥买受人的房屋所有权证，365工作日内办妥买受人的土地使用权证，等等。该合同的落款时间为2015年10月21日。此后，新宏公司向陈浩出具了收款收据，确认收到“铂金汉宫”6栋102购房款423920元。收款收据记载的时间亦为2015年10月21日。 2016年6月30日，本院就王彦武与新宏公司、陈立标、陈敏、胡学昌借款合同纠纷一案作出（2015）榕民初字第643号民事判决，判令新宏公司偿还王彦武借款本金人民币2600万元并支付利息，陈立标、陈敏、胡学昌承担连带清偿责任。该判决已发生法律效力。在执行过程中，本院于2017年4月24日依据（2016）闽01执1299号之三执行裁定书及协助执行通知书，查封新宏公司名下位于湖南省宁乡县二环路“铂金汉宫”含案涉房产在内的房产，并于2018年5月7日作出（2016）闽01执1299号之七裁定，拍卖新宏公司名下前述含案涉房产在内的房产。后陈浩向本院提出执行异议，主张其已向新宏公司购买案涉房产，请求中止对案涉房产的执行。本院于2018年6月22日作出（2018）闽01执异132号执行裁定，驳回陈浩的异议。陈浩2018年7月6日收到该裁定后，于2018年7月20日提起本案诉讼。 另查明，关于产权登记，宁乡县房地产市场信息管理服务中心就案涉房产提供的资料显示，法院冻结时间为2017年4月25日，申请签约备案时间为2017年5月2日[购房人为陈浩，首付款为423920元，付款方式为一次性付款，交房期限为2015年7月30日，办证期限为2016年10月30日，个人备案（未受理）]。 本院认为，本案系陈浩以案外人身份提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”首先，虽然陈浩所持《宁乡县商品房买卖合同》载明的合同签订时间（2015年10月21日）在本院查封案涉房产之前，但陈浩向宁乡县房地产市场信息管理服务中心申请合同签约备案的时间（2017年5月2日）在本院查封案涉房产之后，且陈浩未对签订购房合同一年半之后才向房产部门申请合同签约备案作出合理解释。其次，陈浩未能举证证明其已实际支付案涉购房款。证人叶某虽已出庭称其欠陈浩20万元借款，但根据本案现有证据，不能认定叶某对新宏公司享有债权，据此，陈浩关于其通过抵消债权方式缴纳购房款的诉讼理由不能成立，本院不予支持。第三，陈浩主张本案涉及的是以房抵债协议，本院注意到，不论前述债权债务关系是否属实，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。第四，陈浩与新宏公司并未依照合同约定的期限就案涉购房合同办理备案登记手续，亦未依照合同约定的期限就案涉房产办理产权登记手续。案涉房屋至今仍登记在新宏公司名下，至今仍未办理产权变更登记手续。陈浩亦认可案涉房屋尚未办理正式交房手续，亦无人居住使用，更未缴纳物业费、水电费。虽然陈浩声称已取得案涉房产钥匙，但这并不能证明新宏公司已将案涉房产合法交付给陈浩、陈浩合法占有案涉房产。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，陈浩对案涉房屋所享有的权益尚不足以排除法院对案涉房屋的强制执行，对其相关诉讼理由，本院均不予采纳。 综上，陈浩的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告新宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈浩的诉讼请求。 案件受理费7658元，由原告陈浩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  雷晓琴 审 判 员  王燕燕 人民陪审员  徐苏琳 二〇一八年十一月二十八日 法官助理廖小航 书记员陈金垚 （2018）闽01民初1127号共8页