广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初19123号原告：邓展扬，男，1979年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：何洪根，男，1959年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：许黎明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：谢彦才，男，1984年11月7日出生，汉族，住江西省赣州市赣县。委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。原告邓展扬、何洪根与被告谢彦才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓展扬、何洪根的委托诉讼代理人许黎明，被告谢彦才的委托诉讼代理人邱华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令从2018年10月1日开始，解除原、被告于2015年12月22日签署的《厂房租赁合同》，并判令被告在2018年10月31日前腾空租赁物并交回给两原告，未履行金额405600元；2.被告支付的67600元履约按金由两原告没收；3.判令被告支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金304200元以及逾期支付的滞纳金7049.38元（按商业银行贷款利率上浮40%计算，即年利率6.09%）；4.判令被告支付从2018年10月1日开始至的实际交回租赁物之日止的使用费(以33800元/月为标准给付)；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月22日，两原告与被告签署《厂房租赁合同》，约定由被告承租两原告所有的位于顺德区×××××××工业区的厂房，租赁期限从2015年12月22日至2018年12月21日，每月租金33800元，每月10日前支付当月租金，逾期支付的，每天按l0%缴纳滞纳金，逾期支付超过一个月的，出租方有权解除合同，承租方已缴付的履约押金不予退还。租赁合同还约定了租赁物的防火、防盗等问题由承租方负责，承租方需购买财产保险等内容。合同签署后，两原告依约将租赁物交付给被告，被告从2018年1月开始，即未向两原告缴纳租金以及滞纳金，为了维护原告的合法权益，特具状法院，请依法判决如诉所求。被告谢彦才辩称，涉案厂房于2018年1月24日发生火灾事故，火灾原因是隔壁厂房水帘机电路短路导致爆炸引起的，火灾原因被告没有过错。且发生爆炸的厂房也是属于两原告的租赁物，故两原告对于租赁厂房发生的火灾事故应承担管理责任。火灾导致涉案厂房四、五楼全部烧毁，三楼也是大面积过火，由于救火时消防水量很大，导致一、二楼也是被水浸，火灾引起楼板有裂痕，在雨天水会倒灌到厂房里，导致涉案厂房无法继续使用。不可归责是被告的原因导致厂房无法使用，相应的租金不应收取。涉案厂房存在违章建筑，实际层数是四层，但两原告在四层房顶加盖了锌瓦房作为五层出租，发生火灾也是五楼加盖的部分引起，故两原告应承担管理不善的责任，无权要求被告支付租金。因为本案火灾事故未处理完毕，还需对火灾损失作进一步评估，交付厂房的时间暂无法确定，被告同意在火灾事故最后确定金额可以交付厂房时即向两原告交回涉案厂房。综上所述，请法院驳回两原告的全部诉讼请求。被告撤回庭前提交的追加被告申请。诉讼中，原、被告均依法提交了证据，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对真实性有异议的证据，本院作如下认证：1.2008年1月1日，××村股份合作社作为土地出租单位，何洪根作为土地租用单位，双方签订《租用土地及支付土地补偿费协议书》原件一份，约定由何洪根租用坐落于××工业区集体土地办厂、商铺，租用面积3.04亩。佛山市顺德区乐从镇沙边村股份合作社于2018年11月14日出具《工业区规划许可及同意出租厂房的说明》原件一份，确认佛山市顺德区×××××××工业区是经上级有关部门规划许可兴建的工业区。何洪根承租该工业区内3.04亩集体土地兴建厂房。合作社同意何洪根将其兴建的厂房出租给第三人。并附佛山市顺德区规划国土局文件《关于同意农用地转用的批复》、红线图复印件各一份。2.2015年12月22日，邓展扬、何洪根作为出租方，谢彦才作为承租方，双方签订《厂房租赁合同书》原件一份，约定邓展扬、何洪根将坐落在佛山市顺德区×××××××工业区的一座共五层砖混凝土水泥结构的厂房及内部设备出租给谢彦才使用，租用期从2015年12月22日至2018年12月21日止，每月租金33800元。谢彦才应于每月10日前缴清租金，并应交67600元作为履约按金。3.佛山市公安消防支队顺德区大队出具《火灾事故认定书》复印件一份（顺公消火认字2018第F002号），查明火灾事故基本情况：2017年12月24日2时许，位于佛山市顺德区×××××××工业区×座的佛山市顺德区乐从镇雄鑫家具厂（经营者：王龙）因电线短路发生火灾，波及隔壁的佛山市顺德区皇望家具有限公司，造成该单位四层及五层全部家具成品、半成品及生产设备被烧毁，部分厂房受损。认定起火原因为：顺德区乐从镇雄鑫家具厂水帘机内部电线短路导致火灾。4.谢彦才未缴纳2018年1月1日起的租金。5.另查，谢彦才为佛山市顺德区皇望家具有限公司的法定代表人。佛山市顺德区皇望家具有限公司于2018年1月18日向本院就上述火灾事故向佛山市顺德区乐从镇雄鑫家具厂及经营者王龙索赔，诉讼请求中包括租金损失。案号为（2018）粤0606民初1784号，截止庭审时仍处于鉴定阶段。本院认为，两原告与被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，受法律保护。在一般情况下，被告应按照合同的约定缴纳租金，但由于发生火灾事故，且经消防部门出具《火灾事故认定书》认定，火灾发生的原因为案涉租赁物的隔壁佛山市顺德区乐从镇雄鑫家具厂的电线短路导致，因此本案中的火灾可认定为不可归责于承租人的事由。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。因此本案火灾事故为不可抗力、意外事故造成的，根据民法上由所有权人承担物的毁损、灭失风险的原则，出租人应当对租赁物的毁损、灭失承担相应的风险，该风险包括租金、占用费的损失。对于租赁物毁损的程度分析，被告所租赁的厂房为一个整体，《火灾事故认定书》认定“该单位四层及五层全部家具成品、半成品及生产设备被烧毁，部分厂房受损”，结合被告陈述称“厂房完全不能使用，已经烧穿了楼板”以及消防部门救火会对过火厂房整体大量喷淋，导致机器设备即使未被烧毁亦无法正常运转，事后为查明火灾原因消防部门会封存现场，因此被告无法正常使用厂房，本院认定因租赁物部分毁损导致全部不能正常使用；两原告称被告能够部分使用厂房，但未提供相应证据，应承担相应举证不能的法律后果。对于两原告诉请解除原、被告于2015年12月22日签署的《厂房租赁合同》，由于租赁物已全部不能正常使用，合同目的无法实现，且截止起诉时合同期限将近届满，两原告诉请解除合同合法有理，本院予以支持，合同解除时间为应诉材料送达被告之日即2018年10月23日。对于两原告诉请被告于2018年10月31日前腾空租赁物并交回给两原告，由于被告已就火灾事故以起诉方式及时向侵权方索赔，该案件尚处于诉讼中的鉴定阶段，如支持该项诉讼请求，会破坏火灾现场导致本院无法查明事故损失，影响民事审判，因此本院认为被告有权继续占有该厂房至（2018）粤0606民初1784号案件生效之日止，本院对于两原告要求被告于2018年10月31日前腾空厂房的诉请不予支持。对于两原告诉请没收被告支付的67600元履约按金，要求被告支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金304200元、逾期滞纳金以及自2018年10月1日起至交还租赁物之日止的占用费，由于火灾原因不可归责于承租方，且本院认定租赁物已无法正常使用，被告根据法律规定可以要求不支付租金，被告不构成违约，两原告无权没收被告的履约按金，本院对于两原告诉请没收被告的履约按金67600元，要求被告支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金304200元、逾期滞纳金以及自2018年10月1日起至交还租赁物之日止的占用费不予支持；由于本院判令由两原告承担租赁物租金及占用费损失，两原告有权向侵权人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告邓展扬、何洪根与被告谢彦才于2015年12月22日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月23日解除；二、驳回原告邓展扬、何洪根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7384元，减半收取计3692元（原告邓展扬、何洪根已预付），由原告邓展扬、何洪根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 辜 原二〇一八年十一月二十二日书记员 黎艳芳