山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1312民初4449号原告：刘广彬，男，1988年1月5日生，汉族，临沂市兰山区。委托诉讼代理人：李越，山东平澜律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河**九曲滨河与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：朱崇才，男，1989年1月21日生，汉族，该公司法务专员，住莒南县。原告刘广彬和被告山东荣盛富翔地产开发公司（以下简称荣盛富翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘广彬的委托诉讼代理人李越，被告荣盛富翔公司的委托诉讼代理人朱崇才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘广彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理荣盛·香醍荣府46-1-302号房的权属证书；2、请求依法判令被告支付原告逾期办理房产登记违约金110000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，刘广彬放弃第一项诉讼请求。事实与理由：2013年9月24日，原告与被告签订商品房预售合同一份。合同约定：原告购买被告开发的荣盛·香醍荣府46号楼1单元302室住房及-102储藏室一套。房款总金额为1105887元，原告以首付加按揭的方式交清该房款。被告应当于2015年5月30日前将商品房交付原告使用，被告应当于商品房交付原告使用，被告应当于商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商执行，协商不成，依法向人民法院起诉。原告按照合同约定履行了自己的义务，被告也向原告交付了合同约定的房屋，但未按照合同约定提供办理产权证书所需的资料，原告未能办理产权证书。被告行为构成违约，双方协商未果。荣盛富翔公司辩称，根据合同约定仅在由于我公司原因造成迟延办理房屋产权证的情况下，我公司才会依据合同约定承担相应的违约责任，而本案中产权证迟迟不能办理，最主要原因是因为该小区业主存在私搭乱建，私封阳台等情况严重，造成小区迟迟未能通过政府部门的验收，并不是我公司原因造成的，我公司不应承担相应的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告的证据是：1、身份证，证实原告的身份信息；2、购房发票，证实原告的购房支出总价款为611457元，违约办证违约金应当以此为基数；3、购房合同，证实原被告签订购房合同；被告提供的证据是：1、临沂市规划局下发的关于查处违法建设的函以及临沂市城市管理局下发的责令限期改正违法行为通知书各一份，证明涉案小区私搭乱建擅自改扩庭院现象严重，导致该小区规划审批内容不符，规划验收迟迟未能通过，进而造成产权证的逾期办理。2、竣工验收备案证书一份，证明2016年4月29日，涉案房屋已经通过综合验收并进行了相关备案，我公司不存在违约行为。3、照片23份，证明涉案小区业主私搭乱建擅自扩改庭院现象严重导致不能通过规划验收，进而影响到产权证的办理本院组织当事人进行了证据交换并质证。被告对原告的证据对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但该合同第十五条约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，由双方协商执行，但本案中主要是业主存在私搭乱建现象导致产权证为能按时办理，并非是出卖人的原因。对证据3、4无异议。原告对被告证据对证据1真实性合法性无异议，但是对关联性有异议，被告因为第三人的原因违约，被告应向第三人主张权利，但是原告履行了合同，因被告的违约行为，应向原告承担违约责任。对证据2办理房产证，需要有众多的手续，竣工验收合格只是办理房产证之前的一个环节，并非是最终环节，被告不能在合同约定期限办理房产证，就应承担违约责任。对证据3同证据1的质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2013年9月24日签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS326506。约定原告购买由被告开发的位于兰山区北城新区沂蒙路十八路与三和五街交汇处暂定名为荣盛·香醍荣府的商品房一套，包括46号楼1单元302室，房屋代码为1997197及46号楼-102号房，房屋代码为2012033，合同约定的交房时间为2015年5月30日前。被告已按约交房。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议做为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”被告未按照合同约定履行协助原告办理房产证书的义务。合同签订后，原告交付房款1105887元。被告分别于2018年8月16日出具销售不动产统一发票。被告于2015年5月25日交付涉案房屋。2016年6月29日，被告荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，故本案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权证书，被告应否承担违约责任。二、被告的抗辩理由是否成立。对于焦点一：《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权证的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”。但前提仍是被告负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，被告应不迟于2016年6月9日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告没有证据证明其已于2016年5月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。基于上述分析，原告没有按时办理产权证书，和被告没有及时履行约定义务有直接的因果关系，被告的过错是明显的，应承担违约责任。对于焦点二：被告抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建、私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，被告的抗辩理由无法律依据，本院依法不予支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”在判决前，被告仍然未取得案涉楼房的大产权证，说明被告仍然未按约定将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据原、被告双方的约定，被告违约时间的起算点应为交房后的365天后，即被告违约时间应从2016年6月9日起算。原告刘广彬主张的违约金的计算时间自2016年6月8日至2018年6月7日的违约金数额并未超出上述法定支持的范围，即110000元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘广彬违约金110000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  房孝军二〇一八年十一月二十一日书记员  刘建鹏