陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终9608号上诉人（原审原告）：陕西崇立物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区太白南路191号崇立-金世园4层。法定代表人：刘维娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜妮娜，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏宇，陕西永嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛建勤，男，1969年12月18日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：薛军锋，男，1980年12月22日出生，汉族，住甘肃省泾川县。上诉人陕西崇立物业管理有限公司（以下简称崇立物业公司）因与被上诉人薛建勤物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初4714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崇立物业公司的委托诉讼代理人姜妮娜、被上诉人薛建勤的委托诉讼代理人薛军锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崇立物业公司上诉请求：撤销原审判决对滞纳金的判决，改判薛建勤向崇立物业公司支付滞纳金5885.79元或发回原审法院重审；一审、二审诉讼费由薛建勤承担。事实和理由：一审法院判决认为薛建勤向崇立物业公司支付物业费4034.4元、公摊电费974.16元、采暖费1900.8元、滞纳金446.9元、律师费700元，以上合计8012.8元。崇立物业公司对一审法院查明的事实和证据没有异议，对一审法院查明判决的物业费、公摊电费、律师费无异议，但是对一审法院判决的滞纳金有异议，认为一审法院判决滞纳金按物业费的支持过低，不仅违背了双方签订的《前期物业服务合同》的约定，而且也违反法律的规定，应当以双方合同约定的，即薛建勤若到每季度第一个月16日仍未交物业费，薛建勤应向崇立物业公司另外缴纳每天3‰的滞纳金，故薛建勤应当向崇立物业公司支付滞纳金5885.79元。一审法院判决不仅仅违背了双方签订合同时协商一致的自愿原则，且亦不符合法律的规定。薛建勤辩称，对滞纳金不认可。崇立物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、要求薛建勤向崇立物业公司支付物业费4034.4元、公摊电费974.2元、采暖费1900.8元、滞纳金5885.79元，共计12795.19元；2、本案诉讼费由薛建勤承担。后崇立物业公司变更第一项诉讼请求为：要求薛建勤向崇立物业公司支付物业费4034.4元、物业费滞纳金5885.79元、公摊电费974.2元、采暖费1900.8元、律师费700元，共计13495.19元。原审法院经审理认定事实如下：崇立物业公司系西安市长安区金宇蓝苑小区的物业管理公司，薛建勤系西安市长安区金宇蓝苑小区3号楼2单元19层5号房屋的业主，房屋建筑面积88平方米。2013年8月6日，崇立物业公司（甲方）与薛建勤（乙方）签订《前期物业服务管理协议》，约定：崇立物业公司受陕西崇立实业发展有限公司的委托，对其开发的“金宇蓝苑”实施前期物业管理；前期管理期限为自本合同签订之日起至小区业主委员会成立以后与新的物业管理公司签订聘任管理合同，新的物业管理公司正式接管小区之日止；甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理……；物业管理服务的内容：小区共用部位的维护与管理，小区共用设施运行维护和管理，共用部位、公共场地、公用设施设备的清洁卫生，绿化养护管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、车辆管理、消防管理、犬类管理、智能化监控等公共秩序维护；物业管理服务质量：外墙面整洁、无损坏、无违章搭建，水泵每天24小时正常运行，定期检修、保养，做好设备运行记录，如遇设备检修必须停水停电，物业管理处提前一天公告业主，场地无果皮、烟蒂、纸屑等杂物，生活垃圾日产日清，24小时保安人员值班，有完整记录，24小时定时巡逻，外来人员进入小区做好登记，接警后十分钟内赶到现场……；乙方的权利和义务：……监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出建议和意见……依据《物业管理条例》规定及本协议向甲方交纳物业管理费用……；物业管理费用具体内容：1.管理服务费，含共用部位清洁卫生，绿化、安全秩序维护、共用设施设备管理与维修，服务人员工资和按规定提取的福利费、办公费、固定资产折旧费、法定税费，共用设备设施的责任保险费用、经业主同意的其他费用。……5.代收代缴费，代相关部门向业主或物业使用人收缴的水、电、气、有线等费用；物业管理服务收费标准：1.物业管理费由甲方按产权证面积每月每平方米1.1元收取；2.电梯运行费一层起收，一层每户每月10元，2-3层每户每月15元，4-6层每户每月20元，7-9层每户每月25元，10-12层每户每月30元，13-15层每户每月35元，16-18层每户每月40元，19-21层每户每月45元，22-24层每户每月50元，25层每户每月55元（试运行一段时间后，实际核算，多退少补）；3.水、电费价格按照国家规定执行；乙方缴费时间：按季缴费，每季度第一个月1-15日为集中交费时间；乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用；乙方办理入伙手续后，房屋连续空置6个月以上的，从第7个月开始，管理服务费按照原收费标准每月每平米1.1元的70%计收；其他有偿服务项目：甲方为方便乙方而提供的其他有偿服务项目待乙方入住后，根据实际需要另行制定服务项目和收费标准；……违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；2.甲方违反约定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退超出部分所有费用，退还利息并支付违约金；3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交本金、滞纳金及相关费用。……合同签订后，崇立物业公司依约向西安市长安区金宇蓝苑小区提供了物业服务。薛建勤于2013年8月6日收房，并向崇立物业公司交纳物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费）至2015年年底，自2016年1月1日起至今未交纳物业服务费、电梯费、垃圾处理费，并拖欠采暖费未缴纳。2015年8月5日，崇立物业公司向涉案小区业主公示，2015年7月份开始收取2014年1月份至2015年9月份的公摊电费，每户每月18.04元。薛建勤自2014年1月1日至今未交纳公摊电费。现崇立物业公司向薛建勤主张2016年1月1日至2018年6月30日期间物业费4034.4元（含物业服务费、电梯费、垃圾费）、2014年1月1日至2018年6月30日的公摊电费974.2元、采暖费1900.8元、律师费700元。薛建勤以其答辩理由表示物业费、采暖费及律师费愿意承担，公摊电费及滞纳金不同意承担。另查明，西安市长安区金宇蓝苑小区的垃圾费为每户每月6元，该小区尚未成立业主委员会。原审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方订立的《前期物业服务管理协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现涉案小区尚未成立业主委员会，故该《前期物业服务管理协议》继续有效。崇立物业公司应按照合同的约定提供相应的服务，薛建勤亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。崇立物业公司实际为西安市长安区金宇蓝苑提供了物业服务，现崇立物业公司要求薛建勤支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费），因薛建勤认可其该期间未交纳上述费用，予以支持，具体金额计算如下：物业服务费2904元（1.1元月平方米×88平方米×30个月）、电梯费950.4元（31.68元月户×30个月）、垃圾处理费180元（6元月户×30个月），以上物业费总计4034.4元；对崇立物业公司主张2014年1月1日至2018年6月30日期间产生的公摊电费974.2元一节，因公摊电费实际产生，且崇立物业公司亦进行了公示，故对公摊电费予以支持，根据公示的每户每月公摊电费18.04元计算54个月为974.16元；对崇立物业公司主张基础供暖费1900.8元一节，因基础供暖费按总价的30%收取，采暖期为每年的11月15日至次年的3月15日，对基础供暖费一节予以支持，基础供暖费计算为1900.8元（6元月平方米×88平方米×4个月×3年×30%）；对于崇立物业公司主张的采暖费，薛建勤未提出异议，予以支持；对崇立物业公司主张物业费滞纳金5885.79元一节，《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故酌定以拖欠物业费金额4034.4元的10%计算薛建勤应支付的违约金为403.44元。对崇立物业公司主张律师费700元一节，因《前期物业服务管理协议》约定乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用，崇立物业公司提供委托代理合同为据，故崇立物业公司主张律师费700元，予以支持。因《前期物业服务管理协议》约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任，薛建勤若认为崇立物业公司提供服务不到位给其造成损失，可另行主张，故其答辩理由不足，不予支持。综上所述，崇立物业公司请求之合理部分，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告薛建勤于本判决生效之日起十日内向原告陕西崇立物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业费4034.4元、滞纳金403.44元、2014年5月1日至2018年6月30日期间的公摊电费974.16元、采暖费1900.8元、律师费700元，以上共计8012.8元；二、驳回原告陕西崇立物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费137元，原告已经预交，减半收取计68.5元，由原告负担28元，由被告负担40.5元，于本判决生效后十日内直接给付原告,余款68.5元，退回原告。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，崇立物业公司与业主薛建勤就物业服务事项签订《前期物业服务管理协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。涉案小区尚未成立业主委员会，该《前期物业服务管理协议》仍处继续履行中。原审法院查明崇立物业公司实际为西安市长安区金宇蓝苑提供了物业服务，对于崇立物业公司要求薛建勤支付物业费、公摊电费、暖气费、滞纳金、律师费之诉请，原审法院作出判决，对于原审法院判决的物业费、公摊电费、暖气费、律师费，崇立物业公司与薛建勤均未提起上诉。对于原审法院判决的滞纳金，崇立物业公司提起上诉，对此，本院认为原审法院查明《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故原审法院酌定以拖欠物业费金额5911.28元的10%计算薛建勤应支付违约金591.13元，亦属适当，本院不再调整。综上，崇立物业公司上诉请求依据不足，依法不予支持。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西崇立物业管理有限公司已预交，由陕西崇立物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷代理审判员  同江龙二〇一八年十一月七日书 记 员  程 姣