广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3202号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司，住所地广州经济技术开发区青年路329号301之69房。负责人：谭志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭耀森，该公司员工。被告：甘莉，女，1979年2月14日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。法定代表人：郑重，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽、史煜，均系该公司员工。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司（以下简称“雅居乐公司”）诉被告甘莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年8月2日公开开庭进行了审理，原告雅居乐公司的委托诉讼代理人谭耀森，被告甘莉到庭参加诉讼。后追加广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称“雅恒公司”）作为第三人、转为普通程序于2018年10月16日再次公开开庭进行了审理，原告雅居乐公司的委托诉讼代理人谭耀森、被告甘莉、第三人雅恒公司的委托诉讼代理人史煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月1417.3元的标准向原告支付自2017年3月起至实际付清之日止（暂计至2018年6月）的物业管理费17510.51元，每月物业费1417.3元=4.3元/平方米×房屋建筑面积329.61平方米；2.判令被告从逾期付款之日的次月1日（2017年4月1日）起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金3811.71元（暂计至2018年6月13日），请求依据为《前期物业服务协议》第二十五条约定；3.判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年5月31日止拖欠的公摊电费307.4元，以上合计21629.62元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为富春居小区提供物业管理服务，被告是该小区B-35栋2201房（即悦然三街6号2201房）业主，该房屋建筑面积329.6051平方米，为电梯高层住宅，依据双方所签《前期物业服务协议》第八条第二项约定该小区电梯高层住宅的物业管理费为每月4.3元/平方米，即被告每月需支付原告物业管理费1417.30元。自2017年3月至2018年6月止，被告无故拖欠原告物业管理费16个月，共计17510.51元，期间原告多次催缴，但被告均未支付。依据双方《前期物业服务协议》第二十五条约定，如被告不按本协议约定日期支付物业费的，被告应从逾期之日起实际清偿之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金。至2018年6月13日，滞纳金约为3811.71元。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告甘莉辩称，第一，被告在2017年12月10日当天办理收楼手续，在收楼后三个月（2017年12月10日至2018年3月9日）有缴纳物业管理费，有票据予以证明，要求预交物业管理费才给予办理收楼，若不缴纳将会继续延迟收楼。第二，被告与原告的前期物业管理服务协议是基于买卖合同事实，该协议与商品房买卖合同在2016年11月25日同一天签订的，即使提出异议，要么放弃买房要么是签订该格式条款，按照合同约定最后交楼期限是2017年3月20日，相关通知是要收到才予以生效，但一直没有收到收楼通知，2017年11月20日到物业现场要求收楼，当时房子门被打开并且有大量的装修垃圾，不具备收楼条件，沟通协商后才在2017年12月10日办理收楼，否则一直不能办理，还强迫我方预交三个月管理费。发现房屋质量问题，积极与物业沟通，物业派有工程人员确认确实存在问题，也有提交证据证明，房屋窗边框小于实际开孔尺寸，按照服务协议物业有修缮义务，但是物业一直没有修缮，我方只能找装修公司自行修补，产生相关费用，有微信记录可以证明，也有电话沟通，但是没有录音提交，物业公司在电话中承诺可以减免最多两个月物业管理费，我方不予认可，但也未兑现该承诺；我方预交管理费至2018年3月9日，但物业没有提供服务，强迫、恐吓业主，装修垃圾清理不是自己找人清理，被物业垄断按照房屋平方计算，不是实际垃圾数量计算，费用大大增加，且物业动手还进行讹诈，若装修设计中需要打墙，需要增加更多的费用，且我方找的装修公司有清理垃圾的义务，因为物业公司的原因，装修公司不敢清小区里房屋的垃圾，还被物业公司阻挠，不给进出；2017年3月6日与物业协商的时候，保安想动手打业主方的，我方有老人想阻拦不给打人，保安假装倒地，称是老人打人，这有公安的处理记录，在场人员还有其他保安，但是在保安倒地后没有人去扶持他，当时还有物业公司有人冒充业主。买房时承诺的物业标准与现在的收费标准差距大，承诺一栋楼一个管家，实际是六栋楼一个管家；业主要求一个楼层放垃圾桶，无法实现，且垃圾没有及时被清理；电梯经常出现故障，至今未得到解决；电梯里没有降温设施，风扇都没有，只有排气的位置；小区内防蛇虫措施无法保障，有业主被蛇咬；小区水景长期没有水，有水的地方栈道是松动的，一直没有修复，没有履行物业服务协议的内容，小区内多次发生盗窃案件，业主的人身、财产安全无法得到保障；小区内经常24小时进行施工，侵犯业主的休息权；业主进行装修时因为超时被克扣保证金，但开发商却能在小区内24小时进行施工；物业服务的收费不公平不公开不透明，收费没有依据且不提供收据，收楼前的物业管理费没有交，是因为不具备收楼条件，且房屋内存在大量垃圾，也没有通知我方收楼，当时收楼时协商同意预缴三个月管理费即可收楼，但现在又反悔，要求支付物业管理费；原告第一次起诉撤回时间是2017年3月6日，是因为在这之后双方发生新的争议，故其再进行追缴物业费用。长期占用业主装修保证金，装修完后要求拿回保证金需要半年时间。请求驳回原告的诉讼请求，原告承担诉讼费用，合同明确规定通知以收到时生效，我方没有收到通知收楼，没有符合收楼标准，且迟延交付，没有尽到管理服务。2017年12月10日前的不予缴纳，我方已经预交至2018年3月9日，后面的管理费要求免交六个月，要求成立业主委员会后再进行缴纳物业管理费。合同规定原告有履行修缮的义务，但一直没有履行。在收楼时，被告是因为有事情无法到达，委托紧急联系人带着本人身份证及授权委托书，但是原告还是不予收楼。第三人雅恒公司述称，不同意被告的答辩意见，按照双方签订的商品房买卖合同、补充协议第7条约定，涉案房屋已经符合交付条件，我方作为开发商已经完成合同约定的义务，不存在任何过错，不应承担违约责任，被告未能按时收楼，是被告自身原因导致的，与开发商无关。本院经审理查明事实如下：2016年11月25日，甘莉与雅恒公司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称“购房合同”），购买雅恒公司开发的广州开发区悦然三街6号2201房（即雅居乐富春居小区B-35栋2201房，以下简称“2201房”），该房屋为电梯高层住宅，产权登记建筑面积329.6051平方米，套内建筑面积284.61平方米，公摊面积44.99平方米,购房合同约定雅恒公司于2017年3月20日前向甘莉交付房屋。同日，甘莉与雅居乐公司签订《前期物业服务协议》，第八条“物业服务收费标准”约定多层住宅物业费为4.3元/平方米，2201房每月物业费为1417.30元，业主应在收楼通知书记载的收楼日期之次日起交纳物业费用，此后每月10日前履行交纳义务；第二十五条约定业主不按协议的收费标准和时间交纳物业费的，雅居乐公司有权要求支付从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一交纳违约金。2017年2月27日，雅恒公司向甘莉在购房合同填写的通信地址寄送《收楼通知书》，通知甘莉于2017年3月13日前来办理收楼手续，并预交3个月物业费合计4251.91元。上述邮件于2017年2月28日妥投，物流单显示“他人收”。甘莉确认收件地址确系其经常收件地址，但否认收到上述《收楼通知书》。雅恒公司提交了《建筑工程竣工验收报告》《广州市公安消防局建设工程消防验收意见书》《建设工程规划验收合格证》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《客户受电工程竣工检验意见书》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《邮政投递服务协议书》等多份验收文件，证明涉案房屋所在建筑已通过竣工、规划、消防等多方验收，并实现了用水、用电、燃气、邮政等公共生活服务，符合交楼条件。2017年12月10日，甘莉签署《业主文件/钥匙签收表》，从雅居乐公司处领取了2201房钥匙及《住户手册》等文件，并交纳了2017年12月10日至2018年3月9日的物业管理费合计4251.90元，雅居乐公司向甘莉出具了《收款收据》。2018年5月24日，雅居乐公司向甘莉在购房合同填写的通信地址寄送《催款函》，通知甘莉交纳物业费，该邮件于2018年5月25日妥投，甘莉确认知悉催款函内容，但拒绝交纳管理费。雅居乐公司主张2201房欠付2018年1月至5月的公摊电费307.40元，提交了《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法（试行）》及2018年1月至5月《富春山居1-4组团住户公共电费分摊公布》，该明细表显示2201房所在楼层在上述期间共产生公摊电费307.40元（58.60元+59.40元+58.30元+65.70元+65.40元）。甘莉对上述费用不予认可，但未提出具体反驳性意见或证据。甘莉提交了业主群微信记录拟证明雅居乐公司未履行物业管理服务协议。雅居乐公司对相应问题进行了回应，并陈述已经采取了整改措施。另查明，雅居乐公司原企业名称为雅居乐物业管理服务有限公司广州开发区分公司，2017年9月8日变更为现名称。上述事实，有购房合同及发票、前期物业服务协议、收楼通知书及业主签收表、物业费收据、催款函、快递单、竣工验收文件、电费摊分明细表、微信记录及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。甘莉与雅居乐公司自愿签订的《前期物业服务协议》约定甘莉应自收楼通知书记载的收楼日期之次日起每月10日前向雅居乐公司交纳物业管理费，双方均应遵守合同约定，全面履行合同义务。2201房所在的富春居小区已通过竣工验收，实现了水电燃气等公共生活服务，符合交楼条件，雅恒公司按照购房合同约定的通讯地址向甘莉寄送《收楼通知书》并投递成功，应视为已履行了通知收楼义务，甘莉辩称未收到上述收楼通知，但未对此提供反证，本院不予采信。另，甘莉主张雅居乐公司未履行物业管理服务协议，应当免交物业费，但除微信记录外，未能提交其他有利证据证明，相反从微信记录中可以看出雅居乐公司是有提供物业服务的，故本院认为甘莉主张的抗辩理由不成立。甘莉应按《前期物业服务协议》的约定自收楼通知记载的收楼时间之次日即2017年3月14日起向雅居乐公司交纳2017年3月14日至2018年6月13日期间的物业管理费,现甘莉无正当理由欠付管理费已违反协议约定，应承担违约责任。由于甘莉已交纳2017年12月10日至2018年3月9日的物业管理费4251.90元，尚拖欠雅居乐公司2017年3月14日至4月9日管理费1275.57元（1417.30元/月÷30天×27天）、2017年4月10日至12月9日管理费11338.40元（1417.30元/月×8个月）、2018年3月10日至6月9日管理费4251.90元（1417.30元/月×3个月）、2018年6月10日至6月13日管理费188.97元（1417.30元/月÷30天×4天），甘莉应向雅居乐公司支付管理费合计17054.84元（1275.57元+11338.40元+4251.90元+188.97元），并从欠付管理费之次月1日起向雅居乐公司支付违约金至实际付清上述款项之日止。关于违约金计算标准。雅居乐公司请求的滞纳金在性质上属于违约金，《前期物业服务协议》约定违约金自逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计算，明显高于法定标准，本院调整为万分之五。雅居乐公司请求甘莉从逾期支付管理费之日的次月1日起支付违约金至管理费付清日止，不违反法律规定，本院从其请求。甘莉应以2017年3月14日至12月9日、2018年3月10日至6月13日期间每月欠付管理费数额为本金，按每日万分之五的标准向雅居乐公司支付违约金至上述管理费实际付清之日止，违约金数额以不超过本金为限。关于公摊电费。甘莉居住的2201房属于高层电梯住宅，公摊面积有44.99平方米,雅居乐公司提交的明细表显示2201房在2018年1月至5月期间产生公摊电费307.40元，计算方法符合《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法（试行）》规定，甘莉对上述费用不予认可，但未能提供反证，本院不予采信，甘莉应向雅居乐公司支付公摊电费307.40元，雅居乐公司该项请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告甘莉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司支付2017年3月14日至12月9日、2018年3月10日至6月13日期间的物业管理费合计17054.84元及违约金（违约金以上述期间每月欠付管理费数额为本金，按每日0.5‰标准计算，从被告拖欠物业管理费次月1日起计算至实际付清之日止，每期违约金以不超过实际欠付管理费本金为限）；二、被告甘莉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司支付2018年1月至5月的公摊电费307.40元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340.80元，由被告甘莉负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周荧辉审 判 员  黄 莹人民陪审员  黎志南二〇一八年十一月二十二日书 记 员  胡灏玲