江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0791民初1375号 原告（案外人）：张同娣，女，1955年4月19日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：刘琴，江苏汉平律师事务所律师。 被告（申请执行人）：日出东方太阳能股份有限公司，统一社会信用代码913207001389723206，住所地，连云港市海宁工贸园。 法定代表人：徐新建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。 被告（被执行人）：连云港宝翔置业有限公司，统一社会信用代码91320700796139568H，住所地，连云港市经济技术开发区新光路22号华东城A05-122号。 法定代表人：徐玉佳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：耿怀平，该公司员工。 原告张同娣与被告日出东方太阳能股份有限公司（以下简称日出东方公司）、连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张同娣委托诉讼代理人刘琴，被告日出东方公司委托诉讼代理人朱晓冬、被告宝翔置业公司委托诉讼代理人耿怀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，日出东方公司与宝翔置业公司借款合同纠纷一案，连云港市海州区人民法院于2016年8月22日作出（2016）苏0706民初3773号民事判决：“一、连云港宝翔置业有限公司给付日出东方太阳能股份有限公司借款本金1000万元及利息；二、如连云港宝翔置业有限公司不履行本判决确定的上述债务，日出东方太阳能股份有限公司可以申请拍卖案涉商品房买卖合同的标的物，以偿还上述债务。”该判决发生法律效力后，2017年2月9日，日出东方公司向海州区人民法院申请执行，执行案件的案号为（2017）苏0706执503号。2017年10月13日，连云港市中级人民法院将该案指定本院执行。2018年6月7日，本院依法作出（2017）苏0791执87号之三执行裁定，关于日出东方公司与宝翔置业公司借款合同纠纷一案，连云港市海州区人民法院作出的（2016）苏0706民初3773号民事判决书生效，遂裁定拍卖宝翔财富广场1022号商铺（丘号02101051-25）。张同娣对执行标的提出书面异议，本院于2018年7月25日作出（2018）苏0791执异13号执行异议裁定书，驳回案外人张同娣的异议请求。 原告张同娣向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销连云港经济技术开发区人民法院2017苏0791执87号之三中对连云港市海州区的拍卖裁定；2.确认原告为该1022商铺所有人；3.停止对该商铺的执行，解除对该商铺的查封，并将宝翔财富广场1022号商铺的购房人变更登记为张同娣。事实和理由：一、原告张同娣是连云港市海州区宝翔财富广场1022号商铺真实的购房人，原告于2014年11月3日在被告宝翔置业公司处全款购买了宝翔财富广场1022号商铺。宝翔置业公司当时即将上述商铺交给了原告，按照连云港市中级人民法院2016苏07民终4020号民事判决书第14页的判决，张同娣与宝翔置业公司之间的商品房买卖关系成立并且生效，即确认了原告是真实购房人的身份，是1022商铺合法的占有使用权人。二、被告日出东方公司申请对1022商铺查封拍卖是没有法律依据的。被告日出东方公司与被告宝翔置业公司之间为借贷关系。（2016）苏0706民初3773号民事判决书明确确认，连云港市中级人民法院（2016）苏07民终4020号民事判决书也明确确认。被告日出东方公司与被告宝翔置业公司所签订的商品房买卖合同系无效合同，虽然双方办理了这个商品房买卖的网签手续。三、因为不具有事实基础和合法性，网签手续应当依法撤回，而原告作为普通的购房人，到开发公司现场查看了房屋，并交付了房屋，原告没有权利去房产部门调取房子的登记信息。在整个购房的过程当中，原告已经尽到了审慎的义务，被告日出东方公司不能以其网签对抗真实购房人。四、连云港经济技术开发区人民法院（2017）苏0791执87号之三民事裁定书，对1022商铺的拍卖裁定，违反了法律的规定，原告购买房屋的时间是在2014年而被告日出东方公司查封保全是在2016年，查封是在购房之后，购房款也已经全部付清并实际交付，该事实均有连云港市海州区人民法院和连云港市中级人民法院的判决书予以确认。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条以及江苏省高院执行异议之诉审理指南第11条第二款的规定，原告张同娣作为商品房的买受人，符合执行异议和和附一规定中的四项条件，而这四项条件是，一是在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封之前，已经合法占有该不动产，三是已支付全部的款项和已按合同约定支付部分款项，并将剩余的款项按法院要求交付执行，四是非因买受人自身原因未办理过户登记，这所有的四项构成要件，在本案当中原告均符合。另外，原告购买该商铺是多次到公司案场及现房处查看，已经尽到了注意的义务，当时并没有人告知原告该房屋已被网签给被告日出东方公司，同时在预约合同中，说了签订正式买卖合同时间，就说明了原告对网签的情况购房时的确是不知晓的。被告日出东方公司说可以去查询，我们认为普通的购房民众是没有法律意识，并采取这种法律手段的，该房屋在原告方付款后由被告宝翔置业公司实际交付给了原告，原告是实际合法占有人，无法登记过户并非因为原告的原因。综上原告作为普通百姓到处筹措资金购置了一套房产，却因为开发商的原因诉讼至今。所以原告申请对1022号商铺停止执行的申请有事实和法律依据。请求法院维护普通百姓的权利，保障购房人的合法权益。 被告日出东方公司辩称：1、原告要求将涉案房产变更到她名下，该诉求已被连云港市中级人民法院驳回诉讼请求。2、我公司和张同娣对宝翔置业公司都享有平等的债权，我们所起诉宝翔置业公司并没有要求我们买卖合同有效，依据物权取得房屋的所有权，而是依据民间借贷的法律关系，主张偿还本金和利息，并要求拍卖登记在我公司名下的房屋，该诉求完全符合最高院关于民间借贷司法解释第二十四条的规定，张同娣并没有取得物的所有权，物权以登记为生效条件，她不具有排他性，该房屋的财产还属于宝翔的财产，我公司有权要求执行该财产。3、我公司网签时间是2013年9月18日，而张同娣买房是2014年11月3日，她在购房前完全可以登入房产局的公开网站查询该房屋是属于红色还是绿色，是可售的还是禁止销售的，或者已售，所以她没有尽到审慎义务。4、原告只有预售合同，不具有合法有效的书面合同，该预售合同是被商品房销售管理合同所禁止的，原告并不是合法的占有该不动产，没有办理过户登记原因其自身也有过错。 被告宝翔置业公司辩称：虽然原告买房在日出东方网签之后，但是原告是实际购房人。理由是：第一、被告和第二被告是借贷关系，不存在商品房买卖关系，网签不发生物权登记效力，不等于物权登记，本案中，宝翔置业公司与原告存在商品房买卖关系并且已交付房屋，符合物权变动的要件，第二、预售合同也是合同，是合同双方的真实意思表示，2014年11月3日，被告宝翔置业公司与原告签订了预约合同，预约房号是1022商铺，面积是29.04平方米，单价是27203元，预约总价是790000元。双方约定以宝翔置业公司的通知在2014年11月3日到2015年1月3日之间签订商品房正式买卖合同，乙方如逾期未来办理，则认为解除本预约合同，由甲方向乙方退回预约金。该合同预定后张同娣给付了全部的购房款。请求法院支持原告的诉讼请求。 本院查明：一、2014年11月3日，宝翔置业公司（甲方）与张同娣（乙方）签订预约合同一份，约定：预约房号：1022商铺，面积：29.04，预约单价：27203，预约总价：790000，预约金额：790000（柒拾玖万整）；双方以甲方通知从2014.11.3日至2015.1.3之间签订商品房正式买卖合同。乙方如逾期未来办理，则认为解除本预约合同，由甲方向乙方退回预约金。该合同签订后，张同娣付清全部购房款，宝翔置业公司向张同娣交付涉案商铺。 二、2013年9月18日，日出东方公司、宝翔置业公司签订17份商品房买卖合同，约定日出东方公司购买宝翔置业公司开发的宝翔财富广场1022商铺（丘号02101051-25）、1007商铺（丘号02101051-10）、1034商铺（丘号02101051-37）、1038商铺（丘号02101051-41）、1043商铺（丘号02101051-46）、2026商铺（丘号02101051-118）、2027商铺（丘号02101051-119）、1050商铺（丘号02101051-53）、1084商铺（丘号02101051-87）、109商铺（丘号02101060-12）、110商铺（丘号02101060-13）、111商铺（丘号02101060-14）、115商铺（丘号02101060-18）、125商铺（丘号02101060-28）、131商铺（丘号02101060-34）、132商铺（丘号02101060-35）、10-1-1801房屋（丘号02101059-61）。上述房屋合同载明的总价款为20170062元，且房屋均登记在日出东方公司名下。 同日，日出东方公司（乙方）与宝翔置业公司（甲方）签订一份补充协议书，内容如下：鉴于1、甲乙双方于2013年9月18日签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方所开发建设的宝翔财富广场多套住宅及商铺（具体房号、面积、价格见附件《宝翔财富广场房源表》）；2、甲乙双方对于已签署的《商品房买卖合同》均表示在一定的条件下可以解除该《商品房买卖合同》。现甲乙双方协商一致，针对甲乙双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）达成如下补充协议：一、关于对《合同》主要条款的补充约定：1、《合同》中约定的计价方式及价款系甲方对外销售的价格，该价格不作为甲乙双方之间的计算依据，甲方不得以《合同》规定的价款向乙方主张房款。甲方针对于甲乙双方之间签订的全部《合同》（详见《宝翔财富广场房源表》）中的所有房屋的总价款为人民币壹仟万元整；2、《合同》中约定的付款方式及期限不作为甲乙双方之间的结算方式，乙方应支付全部购房价款壹仟万元的时间及方式按照本补充协议约定的条件和期限进行；3、《合同》中约定关于乙方的全部违约责任条款均不予以适用，乙方按照本补充协议的有关约定承担相应责任；4、《合同》中关于对甲方交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定、保修责任等条款除非与本补充协议约定相违背而不适用外，其他均应对甲方具有约束力。二、乙方付款条件及期限：1、乙方应按照本补充协议约定的全部《合同》的总价款壹仟万元向甲方支付购房款，除此之外，甲方不得要求乙方再另行向其支付任何其他费用；2、乙方付款的条件为甲方与乙方共同到连云港市房地产管理局网签《商品房买卖合同》并甲乙双方签订的全部《合同》（不含本补充协议）在连云港市房地产管理局办理备案登记手续；3、乙方应在满足上述条件的当天，至迟不超过第二天（如遇节假日银行不办理相关业务则相应顺延）将购房款壹仟万元汇入甲方指定的银行账户，甲方的银行账户为：户名：连云港宝翔置业有限公司，账号：46×××79，开户行：中国银行连云港分行营业部。三、关于对甲方双方解除《合同》的权利及条件的约定：（一）甲方解除《合同》的条件及方式：1、甲方在本协议签订之日起至2014年3月17日之内，有权随时解除《合同》，甲方应书面向乙方送达解除《合同》的通知；超过此期间甲方解除《合同》的应征得乙方书面同意；2、甲方按照本协议解除《合同》的，应将收取乙方的房款全部退回并应支付资金占用期间的利息；3、甲方解除《合同》的，应从乙方实际向甲方支付房款之日起至甲方实际全部退还乙方购房款之日止的期间按月息1%向乙方支付资金占用期间的利息；4、在己方未能向乙方退还全部购房款且支付本协议约定的全部资金占用利息前，其解除通知不发生法律效力。在甲方发出解除《合同》的通知后30日内甲方未能退还全部购房款及利息的，乙方可拒绝甲方解除合同的要求，乙方有权要求甲方继续履行《合同》、本《补充协议》，要求甲方交付全部房屋并办理产权证照。5、应甲方要求解除《合同》所产生的一切损失和责任由甲方自行承担，包括但不限于办理退房手续的费用、退房而产生的其他损失、以及办理退房不能而产生的损失。6、甲方享受本协议约定的解除权的前提是每月30号前向乙方支付按照乙方实际支付购房款的金额按月息1%标准向乙方支付资金占用费（甲方已实际支付的资金占用费在甲方行使解除权时应当予以扣除应支付乙方的相关利息款项），如有一期未能足额或者按时支付则甲方不再享有本协议约定的解除权。7、甲方有权在本协议规定的甲方有权解除《商品房买卖合同》期限内分批办理退房手续；甲方还款的金额以附件《宝翔财富广场房源表》中约定价格的50%为依据。（二）乙方解除《合同》的条件及方式：1、乙方有权无条件在本补充协议签订后6个月后至《合同》约定的房屋办理完毕产权登记手续前解除《合同》；2、乙方行使上述解除权应向甲方送达书面通知；3、甲方在收到乙方上述通知后应在七日内将乙方的全部购房款以及应从乙方实际向甲方支付房款之日起至甲方实际全部退还乙方购房款之日止的期间按月息1%计算的资金占用期间的利息全部退还乙方；4、如甲方未能在上述期限内退还乙方购房款及上述利息的则每迟延退款一日再按照每日千分之一的标准另行向乙方支付资金占用利息；5、在上述款项支付完毕之前，甲方不得要求乙方办理退房手续，乙方仍是《合同》约定房屋的所有权人。6、乙方解除《合同》所产生的任何费用和损失包括但不限于办理退房手续的费用、退房而产生的其他损失、以及办理退房不能而产生的损失均由甲方支付或承担。（三）甲方双方按照本协议约定的条件行使《合同》解除权的，则甲乙双方应给予必要的配合。四、本协议自双方签署《商品房买卖合同》且在本协议上签字盖章即发生法律效力，本协议与《商品房买卖协议》发生冲突的，以本协议为准。五、本协议未尽事宜，双方协商解决，协商不成的则交由管辖权的人民法院管辖。六、本协议一式四份，双方各执两份，效力相同。上述协议签订后，日出东方公司于当日向宝翔置业公司的银行账户汇款两笔，即650万元，2013年9月22日，日出东方公司又向宝翔置业公司的账户汇款350万元。 上述协议中约定的借款期限到期后，因宝翔置业公司未履行还款义务，双方又于2014年3月18日签订一份补充协议二，内容如下，鉴于：1、甲乙双方于2013年9月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定乙方购买甲方开发建设的宝翔财富广场的多套商业用房（具体房号、面积见原补充协议书附件《宝翔财富广场房源表》）：2、同日，双方对《合同》签署《补充协议书》，对上述房源的具体几个以及双方的有关权利义务以及解除《合同》的条件和期限作了补充约定。现经甲乙双方协商一致，对双方签订的《合同》、《补充协议》作如下补充约定：一、原《补充协议》约定的甲方解除《合同》的期限为2014年3月17日之前，现双方协商一致同意将此期限延长至2014年12月17日之前。甲方解除《合同》的条件、方式、后果等仍按原《补充协议》约定执行。二、原《补充协议》约定的甲方解除《合同》的，应从乙方实际支付购房款之日起按月向乙方支付购房款的1%的资金占用利息。现双方同意，从本协议签订之日起至本补充协议第一条约定的甲方解除《合同》期限之前，甲方应于每月17日前按照乙方实际支付购房款的1%向乙方支付资金占用利息。三、乙方在2014年3月18日之后有权随时解除《合同》，如在2014年12月20日之前甲方有任何一期未能向乙方支付约定的资金占用利息的，乙方亦有权随时解除《合同》。解除合同的条件、方式、后果等仍按照原《补充协议》约定执行。四、无论甲方或乙方行使《合同》的解除权的，甲方都应立即将乙方支付的购房款返还给乙方，如未能支付的，则按照每迟延支付一日支付购房款千分之一的金额由甲方向乙方支付滞纳金，在购房款和滞纳金未能向乙方支付完毕之前，甲方解除合同的通知对乙方不发生法律效力。五、乙方在本补充协议约定的行使《合同》解除权的期限之前未能行使解除权并将全部购房款等全部款项支付给乙方的，则除非征得乙方书面同意，否则甲方不再享有《合同》的解除权。六、本补充协议是双方对《合同》、《补充协议书》所作的再次补充约定，如与《合同》、《补充协议》不一致的，则以本补充协议为准。七、本补充协议自双方盖章或法定代表人（或授权代表）签字盖章之日起生效。 宝翔置业公司自收到日出东方公司款项后，每月向日出东方公司支付利息10万元至2014年6月18日。2015年12月18日，日出东方公司向宝翔置业公司发送一份通知书，要求宝翔置业公司在接到该通知七日内退还1000万元购房款并支付相关利息及滞纳金。 三、2013年9月18日，日出东方公司与宝翔置业公司签订17份商品房买卖合同，约定日出东方公司购买宝翔置业公司开发的宝翔财富广场包括1022商铺（丘号02101051-25）在内的17套房屋，涉案的1022商铺的商品房买卖合同的合同编号为LYGSPF2013362577。上述17套商品房买卖合同载明的总价款为20170062元。日出东方公司与宝翔置业公司对上述商品房买卖合同进行了网签备案登记之后，日出东方公司共计向宝翔置业公司汇款两笔共计1000万元，其余款项未付。 四、因宝翔置业公司到期未能履行还款义务，2016年6月1日，日出东方公司将其与宝翔置业公司借款合同纠纷一案诉至连云港市海州区人民法院，案号为（2016）苏0706民初3773号，诉讼请求是：1、判决被告向原告偿还借款本金1000万元及利息（自2014年6月19日起至给付之日止，按年息24%计算）；2、如被告不履行上述债务，原告有权就登记备案于原告名下的房地产申请拍卖、变卖，并以拍卖、变卖所得偿还上述债务；3、判决被告承担本案的诉讼费用。在诉讼期间，连云港市海州区人民法院根据日出东方公司的财产保全申请，于2016年6月7日，裁定对宝翔财富广场1043商铺予以查封。2016年8月22日，连云港市海州区人民法院作出判决，认定日出东方公司与宝翔置业公司签订的商品房买卖合同名为买卖，实为借款担保合同。上述商品房买卖合同签订的真实目的是以商品房买卖合同中涉及的房产为本案的借款提供担保，日出东方公司主张按照民间借贷法律关系审理本案，其诉求中要求以案涉房屋拍卖价款优先受偿的请求，符合相关法律规定，予以支持。遂作出判决：一、宝翔置业有限公司给付日出东方公司借款本金1000万元及利息；二、如宝翔置业公司不履行本判决确定的上述债务，日出东方公司可以申请拍卖案涉商品房买卖合同的标的物，以偿还上述债务。宝翔置业公司不服该判决提起上诉，连云港市中级人民法院于2017年1月17日作出（2017）苏07民终68号民事裁定书，裁定“本案按上诉人宝翔置业公司自动撤回上诉处理”。 五、2016年3月29日，张同娣至连云港市海州区人民法院起诉宝翔置业公司、日出东方公司房屋买卖合同纠纷一案。案号为（2016）苏0706民初2111号，张同娣向法院提出的诉讼请求是：1、请求确认宝翔置业公司与日出东方公司签订的关于宝翔财富广场1022商铺的《商品房买卖合同》（合同编号LYGSPF2013362577）无效；2、判令将宝翔财富广场1022商铺的购房人变更登记为张同娣；3、判令被告承担本案诉讼费用。连云港市海州区人民法院于2016年9月6日作出（2016）苏0706民初2111号民事判决，认为原告与被告宝翔置业公司签订的《预约合同》，明确了双方当事人名称、房屋的房号、面积、单价、总价等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且原告已经全额付清购房款，宝翔置业公司亦已将房屋交付原告使用，故原告与宝翔置业公司之间的商品房买卖关系成立并有效。关于宝翔置业公司与日出东方公司之间所签订的商品房买卖合同，因双方同时存在借贷法律关系，该商品房买卖合同实为对双方间的借款进行担保，具有流抵性质，故该商品房屋买卖合同应属无效。综上，原告要求确认宝翔置业公司与日出东方公司之间关于涉案商铺的商品房买卖合同无效并将涉案商铺购房人变更登记为张同娣的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、宝翔置业有限公司与日出东方公司之间关于宝翔财富广场1022号商铺的商品房买卖合同（合同编号LYGSPF2013362577）无效；二、宝翔置业公司于本判决生效后十日内将宝翔财富广场1022号商铺购房人变更登记为张同娣。日出东方公司不服，提起上诉。连云港市中级人民法院于2017年6月7日作出（2016）苏07民终4020号民事判决书，认为宝翔置业公司与张同娣签订的《预约合同》明确了双方当事人名称、房屋的房号、面积、单价、总价等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且张同娣已经全额付清购房款，宝翔置业公司亦已将房屋交付其使用，故张同娣与宝翔置业公司之间的商品房买卖关系成立并有效。该合同具备了正式商品房合同所需的主要要件，故即使双方未签订正式的商品房买卖合同，也不能导致预约合同的解除；日出东方公司与宝翔置业公司虽然于2013年9月18日签订的17份商品房买卖合同，但该合同中涉及房屋的总价款为2000万元，而日出东方公司实际只给付1000万元，其余价款未支付，同时，双方签订的补充协议书、补充协议书二中表述内容均与借款相关联，而非确定房屋买卖相关内容，双方签订商品房买卖合同系为双方之间的借款提供抵押担保，故双方签订的商品房买卖合同名为买卖实为借款担保合同，其签订商品房买卖合同签订的真实目的是以商品房买卖合同中涉及的房产为借款提供担保，而此种担保形式不符合《中华人民共和国担保法》中关于担保形式的规定，故日出东方公司与宝翔置业公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。因涉案房屋已经被（2016）苏0706民初3773号民事裁定予以查封，根据规定，房屋在查封期间不得买卖、转让、抵押，故张同娣主张宝翔置业公司、日出东方公司将宝翔财富广场1022商铺的购房人变更登记为张同娣诉求无法得到支持。判决如下：一、维持（2016）苏0706民初2111号民事判决主文第一项；二、撤销（2016）苏0706民初2111号民事判决主文第二项；三、驳回张同娣其他诉讼请求。 上述事实，有以下证据证实：一、原、被告庭审陈述；二、原告举证的1、（2018）苏0791执异13号执行异议裁定书，2、预约合同，3、1022号商铺房款收据，4、物业费、装修垃圾清运费、公用水电费收款收据，5、存折，6、银行流水明细，7、连云港市海州区人民法院（2015）海民初字01498号民事判决书，8、连云港市中级人民法院（2016）苏07民终941号民事判决书，9、连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初2111号民事判决书，10、连云港市中级人民法院（2016）苏07民终4020号民事判决书，11、情况说明。上述证据经庭审质证，且相互印证，本院予以确认。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 本案中，第一，经连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初2111号生效民事判决认定，张同娣与宝翔置业公司签订的《预约合同》，明确了双方当事人名称、房屋的房号、面积、单价、总价等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且原告已经全额付清购房款，宝翔置业公司亦已将房屋交付原告使用，故原告与宝翔置业公司之间的商品房买卖关系成立并有效。而在2014年11月3日涉案《预约合同》签订之前，2013年9月18日，宝翔置业公司与日出东方公司之间所签订的商品房买卖合同，因双方同时存在借贷法律关系，该商品房买卖合同实为对双方间的借款进行担保，具有流抵性质，该商品房屋买卖合同应属无效。第二，原告提交了涉案房屋被查封之前物业费、水电费等缴纳凭证，证明其已接收或占有该房屋，可认定原告在查封之前已经合法占有涉案房屋；第三，原告主张其已支付涉案房屋的全部价款，并提供其银行转账流水明细。原告举证的银行流水明细证明其向被告宝翔置业公司副总经理刘琴连云港东方农村商业银行股份有限公司盐河支行账户62×××63转账740000元，被告宝翔置业公司认可原告支付购房款的行为。另外，原告先期已经向被告宝翔置业公司支付定金50000元，故原告举证了被告宝翔置业公司向其出具1022商铺79万元房款收据。原告提供的相关证据证明其在涉案房屋被查封之前已经支付了全部价款；第四，涉案商铺已被（2016）苏0706民初3773号案件裁定予以查封，根据规定，房屋在查封期间不得买卖、转让、抵押，故涉案房屋未办理过户登记手续非因原告自身原因。 综上，涉案房产在商品房买卖关系成立、房款支付数额、占有使用状况以及没有办理过户登记的原因等方面均符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的不得查封、扣押和冻结的财产所具备的情形。故原告张同娣作为执行案件的案外人，享有足以排除强制执行涉案房产的民事权益，提起本次执行异议之诉，有事实及法律依据，对原告要求判令立即停止对其购买的位于连云港市海州区宝翔财富广场1022号商铺的强制执行的诉讼请求，本院依法予以支持。 商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告宝翔置业公司之间的商品房买卖关系成立并有效，原告作为买受人已按合同约定履行了支付购房款的义务，被告宝翔置业公司作为出卖人理应转移房屋所有权于原告。故对原告要求确认位于连云港市海州区商铺归原告所有的诉讼请求，本院依法予以支持。 对原告要求解除查封，并要求被告日出东方公司及宝翔置业公司立即协助和配合原告办理连云港市海州区宝翔财富广场1022号商铺的产权过户登记的诉讼请求，因上述诉讼请求不属于案外人执行异议之诉审理范围，本院不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、不得执行连云港经济技术开发区人民法院（2017）苏0791执87号之三执行裁定书拍卖被执行人连云港宝翔置业有限公司开发的宝翔财富广场1022商铺（丘号02101051-25）。 二、确认位于连云港市海州区归原告张同娣所有； 三、驳回原告张同娣其他的诉讼请求。 案件受理费10800元，由被告日出东方太阳能股份有限公司负担（原告已预交，被告日出东方太阳能股份有限公司于本判决生效后十五日内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  胡雪梅 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  孙文花 二〇一八年十一月十六日 法官 助理  姬凡雅 书 记 员  胡砚艳 法律条文上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 [二]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 [四]、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 [五]、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。