成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初6050号 原告：徐军，男，1978年3月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：周波，成都市高新区正和法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：胡世全，成都市高新区正和法律服务所法律工作者。 原告：杨芙蓉，女，1987年10月3日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：周波，成都市高新区正和法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：胡世全，成都市高新区正和法律服务所法律工作者。 被告：四川汇众仁置业有限公司。住所地：成都市锦江区东大街芷泉街68号2栋1单元4层406号。 法定代表人：李卓群，四川汇众仁置业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：李可，四川法之识律师事务所律师。 被告：成都博瑞房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区青羊大道97号19楼。 法定代表人：周峻，成都博瑞房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：何姝，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨海平，四川恒和信律师事务所律师。 原告徐军、杨芙蓉诉被告四川汇众仁置业有限公司（简称汇众仁公司）、成都博瑞房地产开发有限公司（简称博瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐军、杨芙蓉及其共同委托诉讼代理人周波、胡世全，被告汇众仁公司的委托诉讼代理人李可，被告博瑞公司的委托诉讼代理人杨海平到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 徐军、杨芙蓉向本院提出诉讼请求：1.判令撤销徐军、杨芙蓉与汇众仁公司签订的《认购协议书》；2.判令汇众仁公司向徐军、杨芙蓉返还购房定金100000元；3.判令汇众仁公司向徐军、杨芙蓉返还多收取的购房款285600元；4.判令博瑞公司对汇众仁公司上述的两项债务承担连带清偿责任（徐军、杨芙蓉当庭表示放弃该项诉讼请求）；5.本案诉讼费由汇众仁公司承担。事实和理由：2017年8月13日，徐军、杨芙蓉与汇众仁公司签订了《认购协议书》，该协议载明：“甲方（即汇众仁公司）与博瑞公司系合作单位，已经通过自有渠道获得房屋的购买权（通过指定购房人与开发商签订房屋备案合同等行使所有权及处分权），能自行对该房屋行使处分权，甲方愿意将相对应的房屋直接备案给乙方（即徐军、杨芙蓉）”，徐军、杨芙蓉对此信以为真。继而，双方在该协议书中约定，徐军、杨芙蓉向汇众仁公司购买成都市成华区槐花路/街99号优品星座项目1栋1层2号房屋（商铺），该商铺建筑面积26.22平方米，该房屋成交总价为910000元。该协议签订后，徐军、杨芙蓉向汇众仁公司支付定金100000元，2017年8月19日，徐军、杨芙蓉向汇众仁公司支付了购房款360000元。2017年9月30日，徐军、杨芙蓉与出卖人博瑞公司签订正式的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，该合同约定：成都市成华区号房屋（商铺），建筑面积26.22平方米，成交总价为524400元；支付方式为一次性付款。2017年8月19日，徐军、杨芙蓉分两次向博瑞公司支付购房款共计450000元，2017年11月27日，博瑞公司向徐军、杨芙蓉出具了相应金额的购房款增值税发票，并向徐军、杨芙蓉交房。前述《四川省商品房买卖合同（预售）》签订后，徐军、杨芙蓉才获悉，拥有上述房屋（商铺）所有权、处分权的出卖人是博瑞公司，汇众仁公司根本没有上述房屋商铺的所有权及处分权，也无签订《认购协议书》的主体资格。故汇众仁公司在《认购协议书》中的陈述纯属虚构事实，汇众仁公司以虚构的事实向徐军、杨芙蓉收取定金和认购款的行为，构成欺诈。综上所述，汇众仁公司采用虚构事实的欺诈手段，骗取徐军、杨芙蓉的信任，致使徐军、杨芙蓉在违背真实意思表示的情况下与其签订《认购协议书》，并向其支付了定金100000元和购房款285600元，徐军、杨芙蓉的财产权益受到损害，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，提起本案诉讼，请求法院支持徐军、杨芙蓉的诉讼请求。 汇众仁公司辩称，徐军、杨芙蓉未如实陈述整个案件的事实，案涉房屋是汇众仁公司通过整体打包的方式从博瑞公司处购买了包括案涉房屋在内的67套房产，总价格为58704692元。由于系整体购买，博瑞公司给予了很大优惠，汇众仁公司再将案涉房屋出卖给徐军，出卖时的《认购协议书》已明确“鉴于甲方即汇众仁公司与开发商即博瑞公司系合作单位，已经通过自有渠道获得房屋购买权，能自行对房屋行使处分权，甲方愿意将相对应的房屋直接备案给乙方即徐军。甲乙双方在签订本协议后，乙方与博瑞公司就备案需要的《商品房买卖合同》、备案合同仅仅作为本合同的附件，就合同的单价、总价、支付方式等，如果产生分歧，以本协议为准。经双方协商一致，同意该房屋成交总价为910000元。收取款项由甲方或者甲方指定收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅作为甲方指定的房屋收款人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票，关于乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》的金额与本合同金额的差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定人，由甲方出具收据，乙方不得主张出具发票，如乙方要求出具发票的，相应的税费由乙方承担。”合同最后有书写的备注（金额上有徐军的捺印）：“本人在定房当日支付定金50000元，剩余定金50000元于2017年8月14日内补齐，2017年8月20日前签订购房合同并支付房款360000元，剩余房款于2017年9月30日前付清，逾期未付清甲方有权将房屋另售且定金不退还。”另外，徐军还向汇众仁公司提交了申请书及保密承诺书，在合同及该申请书里已经明确案涉房屋存在溢价，徐军与开发商签订的合同仅用于备案，实际真实交易价格为910000元，徐军在购买房屋时已经知道以上情况，依然和汇众仁公司签订合同，并与开发商签订了备案合同。综上，徐军、杨芙蓉的陈述不是事实，其提起本案诉讼可能是因为经营和收益不是很理想，把商业上的风险转为法律上的风险，请求法院驳回徐军、杨芙蓉的诉讼请求。 博瑞公司辩称，徐军、杨芙蓉将博瑞公司列为被告无任何事实依据和法律依据。博瑞公司与汇众仁公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，汇众仁公司一次性购买了包括案涉房屋在内的67套房屋，总价为58704692元，并按约支付了首期房款11740938元，履行了合同义务；博瑞公司对徐军、杨芙蓉与汇众仁之间签订的协议并不清楚，博瑞公司只是按照汇众仁公司及徐军、杨芙蓉的要求将案涉房屋买受人变更为徐军、杨芙蓉，并重新签订合同和办理备案，徐军、杨芙蓉及汇众仁公司均在更名申请书签字予以确认；博瑞公司与汇众仁公司之间的购房合同、博瑞公司与徐军、杨芙蓉之间的备案合同所约定的购房款以及博瑞公司实际收到的购房款金额均一致，博瑞公司也是按照该价格缴纳相关税费，并未从中获取任何利益。根据法律规定，欺诈是一方当事人虚构事实或隐瞒真实情况，诱使另一方当事人作出意思表示，但是在徐军、杨芙蓉与汇众仁公司签订协议过程中，博瑞公司并不知情，并完全履行了合同义务，不存在欺诈行为。综上所述，徐军、杨芙蓉要求博瑞公司承担连带责任没有任何法律依据，请求驳回徐军、杨芙蓉的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月27日，汇众仁公司向博瑞公司支付500000元，博瑞公司向汇众仁公司出具收据，载明：收到汇众仁公司购买优品星座号共67套房屋的定金500000元，备注：POS机工行7766。 2017年6月30日，博瑞公司（出卖人）与汇众仁公司（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及两份《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发的位于成都市成华区槐花街99号地块的优品星座号共67套房屋，该商品房为商业用途，预测建筑面积4112.62平方米，所购商品房总价款为58704692元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项500000元，该款项于支付完全部房款（扣除前述款项）时抵作商品房价款；买受人采取分期付款的方式付款，在主合同及其附件签订当日，买受人向出卖人支付总房款的20%即11740938.4元，2017年10月30日再支付总房款的40%即23481876.8元，于2017年12月30日支付总房款的40%即23481876.8元；出卖人在本合同签订之日起且已付清全部房款后30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房产管理部门查询本合同登记备案信息。合同所附《房源明细》载明了包括案涉房屋在内的67套房屋的楼栋、房号、套内面积、套内单价、总价，其中案涉房屋即102号房屋的套内面积为22.68平方米、总价为524400元。 2017年6月30日，汇众仁公司向博瑞公司支付11240938.4元，博瑞公司向汇众仁公司出具收据，载明：收到汇众仁公司购买优品星座号共67套房屋的定金11740938.4元，备注：POS机工行11240938.4元，POS机工行7766转来定金500000元。 2017年6月30日，博瑞公司（出卖人）与汇众仁公司（买受人）还签署一份《备忘录》，载明：合同签订后一年内，在买受人严格履行合同的前提下，买受人可申请将合同内房屋按套备案给其指定的适格第三人（《房屋明细》所记载的房屋备案价格不变）……；出卖人配合买受人办理指定第三人备案的约定为出卖人不可单方撤销的部分，出卖人无正当理由拒绝买受人申请将合同内房屋按套备案给其指定的适格第三人的，出卖人应按买受人申请的该房屋备案价格的10%支付违约金，但因买受人原因、指定的第三人原因、政府部门/政策等非出卖人原因造成的，出卖人不承担任何责任。 2017年8月13日，汇众仁公司（甲方）与徐军（乙方）签订《认购协议书》，约定：鉴于甲方与开发商博瑞公司系合作单位，已经通过自有渠道获得房屋购买权（通过指定购房人与开发商签订房屋备案合同等行使所有权及处分权），能自行对房屋行使处分权，甲方愿意将相对应的房屋直接备案给乙方。甲乙双方在签订本协议后，乙方与博瑞公司就备案需要的《商品房买卖合同》、备案合同仅仅作为本合同的附件，就合同的单价、总价、支付方式等，如果产生分歧，以本协议约定为准。关于房屋交付、现状、税费负担、违约责任等以乙方与博瑞公司签订的《商品房买卖合同》为准。上述情况，甲方已经如实告知乙方，乙方已经充分了解，并理解在法律层面上的意义。故双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上，现就相关事宜达成如下约定：双方交易的房屋位于成都市成华区号，建筑面积26.22平方米（若《商品房买卖合同》面积与本合同面积有误差，则按该成交单价多退少补）；经双方协商一致，同意该房屋成交总价为910000元；乙方共支付定金100000元，乙方于2017年8月20日之前签订购房合同并支付房款360000元；收取款项由甲方或者甲方指定收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅作为甲方指定的房款收取人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票，关于乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》的金额与本合同金额的差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定人，由甲方出具收据，乙方不得主张出具发票，如乙方要求出具发票的，相应的税费由乙方承担；乙方签订本合同时，已知晓本合同实际交易价格与乙方和开发商签订的《商品房买卖合同》中的交易价格存在差异，承认并接受此价格差异。并备注：“本人在定房当日支付定金50000元，剩余定金50000元于2017年8月14日内补齐，2017年8月20日前签订购房合同并支付房款360000元，剩余房款于2017年9月30日前付清，逾期未付清甲方有权将房屋另售且定金不退还。”（金额上有徐军的捺印）同日，徐军向汇众仁公司提交《申请书》和《保密承诺书》，载明：徐军与汇众仁公司于2017年8月13日签订的优品星座项目1栋1单元1楼2号《优品星座项目认购协议书》实际成交价为910000元，为了降低徐军的购房税收成本，现徐军自愿申请在与开发商签订的《商品房买卖合同》中备案价以524400元作为房屋的交易金额，由此产生的所有法律责任和后果，徐军自愿承担；承诺本人的最终购买价格将不会对其他第三人告知。 2017年8月13日、8月14日，徐军、杨芙蓉分别向汇众仁公司支付定金50000元，汇众仁公司向徐军、杨芙蓉出具了相应的定金收据。 2017年8月19日，徐军、杨芙蓉向汇众仁公司支付360000元，汇众仁公司出具的收据载明：收到徐军、杨芙蓉优品星座号商铺款360000元。 2017年8月19日，汇众仁公司作为申请人，徐军、杨芙蓉作为更名后的买受人共同向博瑞公司出具《更名申请书》，主要载明：汇众仁公司申请将优品星座1期1栋1单元1层2号商铺的买受人变更为徐军、杨芙蓉，汇众仁公司自愿放弃在该套房屋《商品房买卖合同》上署名的权利以及因署名而产生的其他一切后果；已付款项（扣除申请人已交纳的定金以及抵作其他第三人房款的款项）其中524400元作为更名后的买受人对上述房屋的购房款，更名后的买受人认可并继续履行申请人与贵公司签订《商品房买卖合同》及其附件。2017年9月30日，博瑞公司（出卖人）与徐军、杨芙蓉（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及两份《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发的位于成都市成华区房屋，该商品房为商业用途，预测建筑面积26.22平方米，其中套内建筑面积22.68平方米，总价款为524400元；买受人采取一次性付款；出卖人在本合同签订之日起且已付清全部房款后30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房产管理部门查询本合同登记备案信息。当日，徐军、杨芙蓉向博瑞公司支付购房款450000元。博瑞公司向徐军、杨芙蓉开具了524400元的购房款发票。随后，博瑞公司就前述商品房买卖合同进行了备案登记，备案的买受人为徐军、杨芙蓉，合同备案成交价为524400元。 上述事实有徐军、杨芙蓉的身份证复印件，汇众仁公司、博瑞公司的工商信息，博瑞公司向汇众仁公司出具的收据两份，博瑞公司与汇众仁公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及两份《补充协议》、《备忘录》，汇众仁公司与徐军签订的《认购协议书》，徐军向汇众仁公司提交的《申请书》和《保密承诺书》，银行POS单、转款凭证，汇众仁公司向徐军出具的定金收据、向徐军、杨芙蓉出具的购房款收据，汇众仁公司与徐军、杨芙蓉向博瑞公司提交的《更名申请书》，博瑞公司与徐军、杨芙蓉签订的《商品房买卖合同（预售）》及两份《补充协议》，博瑞公司向徐军、杨芙蓉开具的购房款发票，成都市房屋产权交易中心复函以及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，虽然案涉《认购协议书》系汇众仁公司与徐军签订，杨芙蓉并非案涉《认购协议书》的相对方，但根据庭审查明的事实，汇众仁公司出具的定金收据、购房款收据载明付款人为徐军、杨芙蓉，其向博瑞公司提交的《更名申请书》也载明更名后的买受人为徐军、杨芙蓉，即汇众仁公司知晓并认可徐军、杨芙蓉系案涉房屋的共同买受人，故案涉《认购协议书》的双方当事人应为汇众仁公司与徐军、杨芙蓉。本案的主要争议在于：汇众仁公司与徐军、杨芙蓉之间的《认购协议书》是否违反了诚实信用、公平交易的原则，双方在缔结该《认购协议书》的过程中是否存在合同可撤销的法定事由。徐军、杨芙蓉诉称，汇众仁公司虚构其对案涉房屋享有所有权和处分权的事实，致使徐军、杨芙蓉与之签订《认购协议书》并支付定金和购房款，构成欺诈。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案中，汇众仁公司与徐军、杨芙蓉之间虽系房屋买卖合同关系，但双方签订的《认购协议书》约定徐军、杨芙蓉需要与博瑞公司另行签订《商品房买卖合同》用于备案，据此可知徐军、杨芙蓉在签订《认购协议书》时应当知晓汇众仁公司并未实际取得案涉房屋的所有权和处分权；同时，《认购协议书》还明确了房屋的位置、面积、价格等房屋买卖合同要素，并载明徐军、杨芙蓉在签订《认购协议书》时已知晓《认购协议书》与《商品房买卖合同》中的交易价格存在差异，承认并接受该差异，且徐军、杨芙蓉于同日签署的《申请书》也明确载明了《认购协议书》的实际成交价和《商品房买卖合同》的备案价，即徐军、杨芙蓉在签订《认购协议书》时已经明知其购买案涉房屋的真实交易价格为910000元，并认可该价格与备案价格的差异。综上，徐军、杨芙蓉在签订《认购协议书》时应当知道汇众仁公司并未实际取得案涉房屋的所有权和处分权，且汇众仁公司未实际取得案涉房屋的所有权和处分权既不影响徐军、杨芙蓉按照前述价格购买案涉房屋，也未导致徐军、杨芙蓉就案涉房屋的交易作出任何错误意思表示，故徐军、杨芙蓉认为汇众仁公司虚构已取得案涉房屋所有权和处分权的事实致使其与之签订《认购协议书》并支付定金和购房款，并据此主张汇众仁公司构成欺诈，缺乏事实依据，本院不予支持；加之，本案无证据能够证明《认购协议书》存在其他可撤销的法定事由，故徐军、杨芙蓉以汇众仁公司存在欺诈为由主张撤销《认购协议书》并据此要求汇众仁公司返还定金和多收取的购房款的诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，徐军、杨芙蓉的诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告徐军、杨芙蓉的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取3542元，由原告徐军、杨芙蓉负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一八年十一月二十六日 书记员  刘茜