内蒙古自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）内民申410号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司。法定代表人：张成林，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡忠，大法扬律师事务所磴口分所。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王新槐，男，1953年4月10日出生，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：巴彦淖尔市九州兴业房地产经纪有限公司。法定代表人：翟瑞君，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：临河区万诚房屋信息咨询服务部。负责人：赵金玲，该信息部经理。再审申请人巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司（以下简称亿正公司）与被申请人王新槐、巴彦淖尔市九州兴业房地产经纪有限公司（以下简称九州公司）及临河区万诚房屋信息咨询服务部（以下简称万城信息部）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市人民法院（2017）内08民终439号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。亿正公司申请再审称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项、第六项的规定，请求依法撤销一、二审判决，驳回王新槐对亿正公司的各项诉讼请求。事实和理由：（一）一、二审法院认定“王新槐的损失主要系曲明日所施诈骗行为所致”，说明曲明日与本案有权利义务关系或案件处理结果同其有法律上的利害关系。虽然王新槐在一审起诉时未将曲明日列为当事人，一、二审法院也应当依职权追加曲明日为当事人。由于一、二审法院未追加曲明日为本案当事人，导致一、二审判决认定事实不清，责任划分错误。（二）亿正公司对《滨河丽景商住小区回迁安置协议书》（以下简称《回迁安置协议》）无效并无过错，不应承担赔偿责任。1.王新槐购买房屋的所有行为全部是通过万诚信息部、九州公司进行实施的，王新槐并没有与亿正公司发生过合法的房屋交易。王新槐也没有向亿正公司交付任何购房款项。签约前明知涉案房屋属于回迁房且已就此提出质疑，要求翟瑞君和赵金玲出具《承诺书》，但其却没有到亿正公司核实该回迁房产权状况以及曲明日是否有权销售该回迁房等实质问题。签约后未将房款直接转入亿正公司账户，而是按照曲明日的要求转入九州公司账户，在曲明日、九州公司存在明显不合常理的行为下仍盲目付款，最终导致房款被骗，王新槐在签订《回迁安置协议》过程中并没有尽到审慎义务，其自身也存在疏忽大意的过失行为，不属于善意第三人。2.万诚信息部、九州公司在为王新槐提供中介服务中未尽到情况真实、信息准确和合同事项风险告知义务，存在重大过错责任。首先，亿正公司有自己的售楼部，并没有委托万诚信息部、九州公司对外销售涉诉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而万诚信息部、九州公司既没有受亿正公司委托处置涉诉房屋，事后也未取得涉诉房屋的处分权，其所为的代理销售行为无效。其次，《房地产经纪管理办法》第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托”，第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”。本案所涉房屋在2010年12月29日亿正公司与案外人樊某签订回迁安置协议，并于2015年5月4日将涉案房屋交付樊某使用。万诚信息部、九州公司作为专业房地产经纪公司，在未经亿正公司授权委托下擅自介绍销售涉案房屋，且销售时未向亿正公司调查核实该房源是否存在不符合交易或者禁止交易的情况，擅自将已经安置回迁户的房屋再次销售给王新槐，其行为违反了《房地产经纪管理办法》的上述规定，具有明显过错。再次，《中华人民共和国商业银行法》第四十八条规定：“任何单位和个人不得将单位的资金以个人名义开立账户存储”，《房地产经纪管理办法》第十四条第二款规定：“房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”，第二十四条规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章”。本案中九州公司在销售涉案房屋时，以公司负责人翟瑞君个人名义收取了王新槐350200元，且该款并未划转至亿正公司。万诚信息部、九州公司存在明显过错，应当承担退还王新槐全部购房款的责任。3.《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条规定：“私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。”就本案而言，曲明日利用伪造的亿正公司合同专用章与王新槐签订《回迀安置协议》，骗取了王新槐房款据为己有，并非为了亿正公司利益。亿正公司对曲明日犯罪行为造成王新槐的经济损失不应承担民事责任。综上所述，一、二审法院认定事实错误，遗漏诉讼主体，责任划分不当，请求再审本案。王新槐提交意见称，（一）本案的交款事实足以证明王新槐与亿正公司已经形成房屋买卖合同关系，且有当时亿正公司售楼人员曲明日以及九州公司翟瑞君、万诚信息部赵金玲的证言为据，能够证实王新槐所持《回迁安置协议》是有效的，是上述交易的合法结果。（二）王新槐所购房屋位于临河区滨××区（房屋面积103平米，价款350200元），与亿正公司的成交之日为2013年12月16日，其后王新槐几经催促亿正公司交房无果，并于2015年5月发现自己所购房屋被别人装修，经查实该房一房二卖，已构成欺诈。（三）王新槐依法购房且签订购房合同，并依约交款，亿正公司由于自身管理混乱,存在过错，又一房二卖构成违约，使王新槐的合法权益受到损害，亿正公司应该承担相应法律责任，赔偿王新槐全部损失。九州公司提交意见称，（一）王新槐购买的房屋，是曲明日要求九州公司帮忙介绍客户销售的，而曲明日是亿正公司售楼部销售经理，这是客观事实，能够代表亿正公司出售房屋，曲明日对此也不持异议。（二）曲明日委托九州公司销售的房屋，都是在亿正公司售楼部办理的手续，购房人(包括王新槐)都是按照曲明日的要求支付房款，均有银行转账凭证和现金支付依据。王新槐转至九州公司法定代表人翟瑞君账上350200元也是按曲明日的要求以现金和转账的形式完成，曲明日也承认，当时售楼部并未公示亿正公司授权的有效收款账户，也未公示认购、签约、付款流程，在这种情况下，购房人当然要按照售楼部负责人曲明日的要求交付房款和办理手续。（三）在曲明日委托九州公司介绍客户销售的房屋中，另有三套已经网签，这些房屋同样是由曲明日告知九州公司帮忙介绍客户销售，付款的过程也是按照其要求由客户先付给翟瑞君，然后由翟瑞君通过转账或现金的方式再转给曲明日指定的账户或个人。（四）购房协议上的公章是销售经理曲明日加盖的，购房人无法甄别真假，前述三套网签房屋，合同上的公章也都是曲明日给办理的，因此有理由相信王新槐与亿正公司签署的协议上公章也是真实的。本院经审查认为，王新槐通过九州公司和万诚信息部介绍与亿正公司签订一份《回迁安置协议》，尽管该协议系亿正公司售楼部工作人员曲明日负责办理，但其是代表亿正公司完成协议的签订和房屋的出售，属职务行为，曲明日并非合同一方主体，故本案不存在遗漏当事人的情形，亿正公司主张应追加曲明日为本案当事人的理由不能成立。案涉《回迁安置协议》及房款收据均加盖有亿正公司的公章，王新槐作为购房人，有理由相信该行为属于亿正公司的真实意思表示。案涉协议和收据上亿正公司公章的真伪以及购房款的交付方式，并不影响亿正公司成为合同一方当事人以及法律对王新槐信赖利益的保护。至于亿正公司销售人员曲明日将已安置给其他被拆迁人的房屋出售给王新槐、未将购房款交回亿正公司的行为，属于亿正公司内部管理问题，亦不影响其因无法向王新槐交付已购房而产生的房款返还责任，原审法院考虑到亿正公司用人失察、监管不力的过错判决其承担80%的主要责任、王新槐亦未尽到审慎注意义务承担20%的次要责任并无不当。而九州公司及万诚信息部只是作为居间方，促成了涉案《回迁安置协议》的达成，亦非合同一方，九州公司法定代表人翟瑞君收取王新槐的房款也是按照曲明日的指示而为，原审判决基于九州公司及万诚信息部未就案涉房屋向王新槐尽到信息真实及风险告知义务存在一定过失，判决其两方在所获利益限额内承担赔偿责任亦无不当。综上，亿正公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司的再审申请。审判长 魏 英审判员 王 帅审判员 赵小林二〇一八年十一月七日书记员 杜瑞鲜