辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0114民初7363号 原告：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：潘子翔，职务系董事长。 委托诉讼代理人：宋晓杰，系辽宁同泽律师事务所律师。 被告：王斌斌，男，1991年1月25日出生，汉族，住址吉林省白城市洮**。 第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区。 法定代表人：王剑，系该行行长。 委托诉讼代理人：李玉航，男，1968年4月20日出生，汉族，系该行员工，住址沈阳市大**。 原告沈阳澳源房地产开发有限公司诉被告王斌斌、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋晓杰、第三人委托诉讼代理人李玉航到庭参加了诉讼，被告王斌斌经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的关于沈阳市于洪区乾沙街41号2-24-2房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：E1509109237），并判令被告支付解除合同违约金68800元（按总房款的20%计算）；2、判令被告配合原告到沈阳市房产局办理沈阳市于洪区乾沙街41号2-24-2房屋的《商品房买卖合同》的合同备案、预购商品房预告登记撤销手续（合同备案号：E1509109237）并将该房屋交还给原告；被告、第三人协助原告到沈阳市房产局办理撤销该套房屋的预购商品房抵押权预购登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2015年10月12日签订《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“合同”）。合同约定：被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区乾沙街41号2-24-2商品房，房屋建筑面积97.2平方米，房屋单价3539.09元，房屋总价为344000元；付款方式：“买受人于合同签订日当天（即2015年10月12日）支付首付款计人民币104000元，剩余房款240000元整买受人通过银行按揭贷款方式付清”；合同还约定，若买受人逾期付款超过60日的，以及买受人逾期未归还银行按揭贷款导致出卖人承担连带担保责任的，出卖人均有权解除合同，买受人按累计应付房款的40%支付解除合同违约金，出卖人有权收回房屋重新出售。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告却违约未履行和推约定的义务：（一）未按约支付原告购房款，截至2017年6月30日，被告仍拖欠原告首付款56000元未支付。经原告多次友好催收，被告均拒绝支付。（二）被告与原告、第三人签订了《个人住房借款/担保合同》，约定由第三人为被告提供按揭贷款24万元，原告为被告的贷款提供阶段式连带保证责任。但在第三人为被告发放贷款后，被告却违约未履行归还银行贷款本息的义务，导致原告被第三人追索承担连带保证责任。经沈河法院诉讼程序，原告已被迫为被告承担连带保证责任，支付本息、罚息、违约金共计242170.37元。被告的上述违约行为，严重违反了双方所签订的《商品房买卖合同》损害了原告的利益，构成了根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》及双方合同约定，原告特诉请法院判定解除双方签订的《商品房买卖合同》并支付解除合同违约金，同时判令被告、第三人协助原告办理撤销合同备案手续和预购商品房抵押权预告登记手续，以维护原告的合法权益。 被告王斌斌经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 第三人辩称，没有异议 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发的位于沈阳市于洪区乾沙街41号2-24-2商品房，建筑面积97.2平方米，房屋总价款344000元，购房首付款为104000元，剩余240000元采用贷款方式支付，同时，被告与第三人签订贷款合同，原告作为被告贷款的保证人，补充协议约定，如因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行解除与买受人的贷款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同。出卖人根据约定解除合同，买受人除立即全额偿还出卖人支付的所有款项外（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用、律师费、实现债权费用等），同时，买受人应办理解除贷款合同、解除抵押、交回房屋等相关手续。 合同签订后，原告为被告办理了合同备案及预告登记手续，原告支付首付款48000元，尚欠原告首付款56000元未予支付，第三人为被告发放了贷款240000元。因被告未能按期偿还第三人的贷款，第三人向沈阳市沈河区人民法院起诉，（2017）辽0103民初6996号民事判决书判决原告承担保证责任，为被告王斌斌代偿贷款。2018年5月28日中国建设银行出具个人贷款还款凭证，原告为被告代偿本金224094.46元、违约金、利息及罚息18075.91元，现原告已将被告王斌斌借款全部代偿完毕。 本院认为，根据相关的法律规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。 原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。由于被告未按期偿还借款，导致原告作为保证人承担了连带保证责任，偿还了被告所欠剩余全部借款及利息、罚息，依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，属于被告违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。对于原告要求解除与被告《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。同时，因被告未按期偿还借款，导致原告支付所欠剩余全部借款本金224094.46元、违约金、利息及罚息18075.91元，共计242170.37元，本案中因被告违约，协议约定违约金为房价款40%，被告提出的违约金过高，故根据公平原则本院酌情调整为房屋总价款的3%，即10320元。原告已支付首付款48000元，购房贷款本金15905.54元（240000元-224094.46元），共计63905.54元，合同解除后被告应予返还，扣除被告承担的违约金10320元、逾期偿还银行贷款产生的违约金、利息及罚息18075.91元，原告退还被告购房款35509.63元（63905.54元-10320元-18075.91元），原、被告之间的《商品房买卖合同》解除后，撤销合同备案手续是被告的附随义务，故对于原告要求依法撤销沈阳市于洪区乾沙街41号2-24-2房屋的买卖合同备案登记和预购商品房预告登记的请求，本院予以支持。因第三人的贷款已还清，被告及第三人应协助原告办理解除房屋抵押预告登记。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告沈阳澳源房地产开发有限公司与被告王斌斌于2015年10月12日签订的编号为E1509109237的《商品房买卖合同》； 二、被告王斌斌于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告办理撤销沈阳市于洪区乾沙街41号2-24-2房屋的商品房买卖合同的合同备案手续和预购商品房预告登记手续，并将该房屋交还给原告； 三、原告沈阳澳源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告王斌斌购房款35509.63元； 四、被告王斌斌、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告办理撤销该房屋的预购商品房抵押预告登记手续。 五、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费共计7492元、由被告王斌斌负担案件受理费6430.63元、保全费2240元，由原告沈阳澳源房地产开发有限公司负担案件受理费1061.37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  黄士凡 人民陪审员  陈雅贤 人民陪审员  李洪涛 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  李 爽