山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初2843号 原告（反诉被告）：张兴臣，男，1976年2月18日出生，汉族，个体经营者，户籍所在地山东省平阴县。 委托诉讼代理人：汪斌，北京市华城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：田司芳，女，1968年4月2日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 委托诉讼代理人：梁三丽，山东祥天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙光虎，山东祥天律师事务所律师。 被告：李宪军，男，1972年4月3日出生，汉族，自由职业，住济南市。 委托诉讼代理人：杨君，山东京鲁律师事务所律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行，住所地济南市。 法定代表人：李高生行长。 委托诉讼代理人：贾存恩，山东睿扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱全，山东睿扬律师事务所律师。 原告张兴臣诉被告田司芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，被告田司芳提出管辖异议，本院依法裁定驳回。被告田司芳对裁定不服提起上诉。山东省济南市中级人民法院于2017年8月7日裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖异议期间结束后，本院依法适用普通程序于2017年10月10日公开开庭对本案进行了审理。原告张兴臣的委托诉讼代理人汪斌、被告田司芳及其委托诉讼代理人梁三丽到庭参加了诉讼。2017年10月25日，原告张兴臣以其已对田司芳提起确认合同无效之诉[案号为（2017）鲁0112民初6103号]为由，申请中止本案的审理，本院裁定中止本案审理。后原告张兴臣于2018年6月25日申请撤回（2017）鲁0112民初6103号案件的起诉，本院裁定予以准许。本案恢复审理后，原告张兴臣申请追加李宪军为被告，追加中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行（简称邮储银行济南历下支行）为第三人参加诉讼。本院于2018年8月3日再次公开开庭进行了审理。原告张兴臣的委托诉讼代理人汪斌、被告田司芳的委托诉讼代理人梁三丽、被告李宪军的委托诉讼代理人杨君、第三人邮储银行济南历下支行的委托诉讼代理人贾存恩到庭参加诉讼。因案情复杂，经院长批准，延长本案审限一个月。本案现已审理终结。 原告张兴臣向本院提出诉讼请求：1.判令被告田司芳返还原告张兴臣已经支付的房屋首付款共计50万元整；2.判令被告田司芳双倍返还原告张兴臣房屋定金20万元；3.判令被告田司芳赔偿原告张兴臣房屋增值损失30万元；4.判令被告田司芳赔偿原告张兴臣中介佣金24200元；5.判令被告田司芳赔偿原告张兴臣装修损失15万元；6.诉讼费由被告田司芳承担。审理中，原告张兴臣于2017年10月10日变更诉讼请求为：1.判令被告田司芳继续履行与原告张兴臣签订的房屋买卖合同；2.判令被告田司芳立即配合原告张兴臣办理房屋过户登记手续；3.诉讼费由被告承担。原告张兴臣又于2018年6月21日增加诉讼请求：1.确认被告田司芳与被告李宪军之间的房屋买卖合同无效；2.判令被告李宪军、第三人邮储银行济南历下支行配合原告张兴臣办理房屋过户登记手续。2018年8月3日庭审中，原告张兴臣明确诉讼请求为：1.判令被告田司芳继续履行与原告张兴臣签订的房屋买卖合同，配合原告张兴臣办理过户手续以及其他手续的交接；2.判令被告田司芳承担支付违约金的违约责任，至起诉时违约金数额为264990元（自2016年12月13日至2016年12月30日以及2017年3月27日至2017年5月21日，根据合同第八条第二款的约定，按总房款日千分之三计算）；3.判令被告田司芳承担中介佣金24200元；4.依法确认被告田司芳与被告李宪军之间的房屋买卖合同无效；5.判令被告李宪军、第三人邮储银行济南历下支行配合原告张兴臣办理房屋过户登记手续。事实与理由：2016年11月24日，原告张兴臣与被告田司芳签订《房屋买卖合同》，约定被告田司芳将位于济南市历城区工业北路*室的房屋出售给原告张兴臣。合同签订后，原告张兴臣积极履行付款义务，于2016年11月24日支付10万元定金，并分别于12月2日、12月8日各付款20万元，后于2017年2月20日又应被告田司芳要求支付10万元，至此原告张兴臣已支付被告田司芳60万元的房款，并多次催促被告田司芳尽快取得房产证及车位证。但被告田司芳不仅没有按房屋买卖合同约定的时间交付房屋，办理交接手续，并且至今未按合同约定取得车位证并办理车位的网签过户。被告田司芳于2017年3月27日向原告张兴臣发出《解除合同通知》，明确表示不履行合同义务。原告张兴臣起诉后，在本案审理过程中，原告张兴臣得知被告田司芳与被告李宪军恶意串通，被告田司芳将涉案房屋低价出售给被告李宪军并在被告李宪军未支付全款的情况下办理了房屋过户手续。被告李宪军至今未查看房屋亦未主张收房，原告张兴臣足以有理由相信被告田司芳与被告李宪军系恶意串通，故两被告的房屋买卖合同无效，被告李宪军应当配合原告张兴臣办理房屋过户手续。被告李宪军在第三人邮储银行济南历下支行办理了房屋抵押登记取得按揭贷款90万元，故第三人邮储银行济南历下支行亦应当配合原告张兴臣办理房屋过户手续。综上所述，特提出上述请求，望判如所请。 被告田司芳辩称，田司芳与张兴臣之间签订的房屋买卖合同已经解除，不存在继续履行的情况，原告张兴臣的诉讼请求应予以驳回，理由如下：1.2016年12月26日济南市政府发布的《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》中明确要求非本市户籍家庭在济南限购**住房并且购房时需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。因原告张兴臣系外地人口，属于限购的行列，故双方合同不符合相关政策，导致该合同无法继续履行，致使田司芳无法实现合同目的，达到解除合同的法定情形。2.2017年3月30日，田司芳业已通过EMS快递送达的方式分别向原告张兴臣户籍所在地及涉案房屋地址送达解除涉案合同通知书，并通过手机短信图片的形式一并送达该通知。原告张兴臣在收到该解除合同通知书后，未在法定的时间内确认其效力，该通知书已经生效，双方合同已经解除。3.即使双方合同未解除，双方合同客观上也无法继续履行。田司芳与张兴臣解除合同之后，于2017年4月8日与李宪军签订房屋买卖合同，并将产权变更登记手续办理完毕。根据《物权法》的相关规定，李宪军已成为涉案房屋所有权人，原告张兴臣要求田司芳继续履行合同，客观上已无法继续履行。4.田司芳将涉案房屋出卖给李宪军，不存在恶意串通，双方的合同系真实合法有效的合同。田司芳是在与张兴臣解除合同之后，才将房屋另行出售给李宪军的，不存在恶意串通的情况。田司芳与原告张兴臣解除合同时间为2017年3月30日，另行出售时间是2017年4月8日。因原告张兴臣的限购致使与田司芳之间的房屋买卖合同无法履行，田司芳长时间无法拿到购房款，为避免其他合同的违约行为的发生，减少损失，田司芳被迫于2017年2月27日向案外人杨锋高息借款20万元。为尽快偿还高息借款及支付其他合同款项，田司芳才无奈将涉案房屋再次出售，因此田司芳不存在恶意出售房产的故意。 被告李宪军辩称，李宪军与田司芳签订的房屋买卖合同符合法律规定，合法有效，根本不存在恶意串通，理由如下：1.李宪军与田司芳的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方是正常、合法的房屋交易行为，该交易行为发生在田司芳与前一购房人即原告张兴臣解除了合同之后，且李宪军依约支付了全部购房款，购房行为完全合法。整个交易过程并未违反法律、行政法规的强制性规定，根本不存在恶意串通，更不存在损害第三方的利益。李宪军与田司芳的房屋买卖合同合法有效，原告张兴臣的诉请无事实和法律依据。2017年4月，李宪军与田司芳达成购房合意前，已了解到其与原告张兴臣的购房合同无法履行且已解除，故在此情况下，李宪军才于4月8日与田司芳签订了房屋买卖合同，并依约支付了购房款，办理了过户手续，行为完全正当合法，根本不存在任何的恶意，更没有原告张兴臣所称的串通行为。原告张兴臣为达到自身目的，自行揣测、恶意诽谤的行为无任何事实及法律依据。2.李宪军购买涉案房屋的总价款为110万元（不含车位），该价格完全合乎符合当时的房地产市场交易价格，不构成所谓的低价出售。原告张兴臣购买涉案房屋的价格为121万元（含车位），扣除车位价格，李宪军购买房屋的单价高于原告张兴臣，因此，原告张兴臣陈述李宪军低价购房有悖客观事实。3.李宪军作为涉案房屋的合法所有权人，其合法权益理应得到保护，原告张兴臣提起本案诉讼严重侵犯了李宪军的合法权利。李宪军为购置房屋支出百余万元，背负巨额的银行按揭贷款，并按照国家法律规定依法办理了房屋产权登记，本应完全享有涉案房产的所有权、使用权，但至今因原告张兴臣及被告田司芳的原因，致使李宪军有房不能住，有家不能回。在购买房屋至今一年多的时间里，李宪军不仅无奈在外租房居住，还每月按期偿还银行贷款。李宪军屡次要求田司芳交付房屋，却迟迟未能实现。现原告张兴臣却起诉要求确认李宪军的购房合同无效，严重侵犯了李宪军作为房屋所有权人的合法权益。原告张兴臣与被告田司芳之间的纠纷应自行处理解决，而不应建立在损害李宪军合法权益的基础之上。综上，希望法院能够明辨是非、公正审理，切实维护李宪军的合法权益。 被告田司芳向本院提出反诉请求：1.确认田司芳与张兴臣于2016年11月24日签订的房屋买卖合同已解除；2.张兴臣返还田司芳涉案房屋；3.诉讼费用由张兴臣承担。事实与理由：2016年11月24日，田司芳与张兴臣签订房屋买卖合同，约定田司芳将位于济南市历城区工业北路58号恒大城*室出售给张兴臣。合同履行过程中，张兴臣怠于履行办理过户手续，致使田司芳无法拿到后续的房款。基于此，田司芳于2017年3月3日委托律师向张兴臣发函，要求其在收到律师函15日内办理涉案房屋的网签手续，逾期不办理，田司芳将依法解除双方签订的房屋买卖合同。直至2017年3月27日，张兴臣未能办理涉案房屋的网签手续。经了解，张兴臣因不符合济南市的购房条件，无法办理房屋过户手续，合同客观上已不能继续履行。因此，田司芳于2017年3月27日向张兴臣发出解除合同通知书。综上，双方合同无法继续履行系因国家的政策性原因，属于不可抗力，达到了法律规定的解除条件，且双方均无过错。因此，请法院查明事实，支持田司芳的反诉请求。 反诉被告张兴臣辩称，田司芳的反诉请求应予驳回，理由如下：1.田司芳与张兴臣之间签订的房屋买卖合同并没有解除。依据事实以及证人杨锋的证言，2016年11月24日双方签订买卖合同，2016年12月26日济南市下发限购政策，当时没有下发实施细则，后来又正值春节，一直到2017年2月份才下发实施细则，但在这期间楼房价格迅速上涨，到田司芳2017年3月底提出要求解除合同时房价已经上涨到17000多元/平方米。经中介多次协商，张兴臣为办理过户在平阴县购买了房屋一套，并于2017年5月11日将户籍落户到平阴县。张兴臣另买房屋并且办证、落户，积极为履行双方的买卖合同创造条件。2017年3月底，田司芳要求解除合同时，双方未达成一致意见，中介多次协商，并多次通知田司芳履行合同，但田司芳一直到5月初均不见面，也不回复。从履行的必要时间和房屋价格上涨的现实情况来看，充分说明系田司芳违约，双方未就解除合同达成任何一致意见，所以张兴臣要求继续履行该合同。2.田司芳要求退还房屋，该诉讼请求明确确定了双方的买卖合同没有解除，其与张兴臣之间只能依据现有的买卖合同主张权利。如果以物权主张权利，显然主体不适格。所以该项请求反向证明了双方的买卖合同没有解除。 第三人邮储银行济南历下支行向本院提出诉讼请求：1.请求确认其对济南市历城区工业北路58号恒大城*室享有合法有效的抵押权；2.本案诉讼费用由张兴臣、田司芳承担。事实与理由：虽然张兴臣与田司芳已经就涉案房产提出相应权利的主张，但该房产已经登记在李宪军名下，张兴臣与田司芳均不享有所有权。邮储银行济南历下支行基于李宪军的贷款申请，依法与其签订相应贷款合同并办理了针对涉案房产的抵押权登记手续，享有合法有效的抵押权。基于此，邮储银行济南历下支行对张兴臣与田司芳的诉讼标的享有独立的请求权，有权作为本诉第三人参加诉讼。因诉争房产登记在李宪军名下，邮储银行济南历下支行基于物权公示原则同李宪军办理抵押贷款业务向其放款90万元，并就诉争房产办理了相应抵押登记手续。邮储银行济南历下支行基于上述业务所取得抵押权，完全合法合规，理应受法律保护。无论田司芳与李宪军之间的房屋买卖合同是否有效，就上述放贷及抵押事实以及合同相对性原则和公平原则，在邮储银行济南历下支行基于诉争房产所发放贷款未获完全清偿前，张兴臣在要求解除诉争房产抵押、配合其办理过户登记手续的诉讼请求根本无事实及法律依据，故提出上述请求，望判如所请。 张兴臣对此辩称，邮储银行济南历下支行的诉求不能成立，理由如下：1.储蓄银行济南历下支行应当审查李宪军购房的实际情况以及是否存在争议。根据本案事实，李宪军和田司芳当庭均认可田司芳与张兴臣之间存在买卖合同，并存在争议。邮储银行济南历下支行在没有审查或者明知此事实的情况下，而与李宪军签订抵押借款合同，故田司芳与李宪军合同如无效，邮储银行济南历下支行应该承担未尽职责的责任和后果。2.按照一般惯例，银行借款前，尤其是涉及二手房，必须到现场察看，拍照、录像并和产权人合影，还要进行房屋评估，但是张兴臣一直居住在涉案房屋，李宪军和邮储银行济南历下支行均未到房屋作任何查看、评估、拍照、录像等相关银行贷款手续，从中可以看出李宪军与邮储银行济南历下支行存在恶意串通的可能。3.本案属于合同效力待定的纠纷，邮储银行济南历下支行作为第三人，只是一个配合义务，没有独立的请求权。如果合同无效，李宪军应该返还借款，邮储银行济南历下支行应该配合办理解除抵押手续。邮储银行济南历下支行主张抵押合法有效，根据合同相对性原则，张兴臣不是合同的相对方，其作为无独立请求权的第三人无权提出该请求。 田司芳对此辩称，田司芳与李宪军签署房屋买卖合同之后，李宪军为了支付后续购房款向第三人邮储银行济南历下支行贷款，田司芳确实收到了该笔款项。邮储银行济南历下支行系因田司芳与李宪军签订的房屋买卖合同而产生的抵押借款合同，因田司芳与李宪军签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，合法有效，且双方已按照合同约定的条款支付了对价，故邮储银行济南历下支行的诉讼请求合法有据，应予支持。 李宪军对此辩称，李宪军与田司芳在房屋买卖合同中明确约定购房尾款通过银行贷款方式支付，随后李宪军向邮储银行济南历下支行申请贷款，签订了借款合同，并依约办理了房屋抵押登记。涉案房产所有权人为李宪军，抵押权人为邮储银行济南历下支行，符合合同及法律规定。因此，邮储银行济南历下支行对涉案房产的抵押权合法有效。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2016年11月24日，田司芳（出卖人，合同甲方）与张兴臣（买受人，合同乙方）签订了《房屋买卖合同》。该合同主要约定，甲方自愿出售位于济南市历城区工业北路58号恒大城*室的房产给乙方，房屋所有权人为田司芳，产别为私有房产，房屋建筑面积为95.39平方米，该房屋有抵押、无租赁；甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及配套设施的成交总价款为121万，乙方先交付甲方购房定金10万元；关于付款方式，乙方于2016年12月24日前向甲方交付首付款70万元，甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时三日内积极配合乙方办理上述房屋过户手续。银行贷款一经发放，乙方当日将剩余购房款41万元付清甲方。合同第五条约定，甲乙双方应在本合同签订当日起委托并协助济南海拓房产经纪有限公司办理房产过户及相关手续，并于伍日内递交齐全相关资料，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关资料，或不配合交易中相关事宜的，按照本合同第八条规定追究违约方责任，若因不可抗力或政府、银行等原因，而不能履行的除外。第六条约定，甲乙双方同意，甲方收到乙方首付款40万元整起五日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起当日对房屋及装饰等进行查验。第八条违约责任约定：1.若该房屋发生与甲方有关的权利瑕疵，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2.甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房价款日0.3%的违约金并赔偿对方因此所造成的损失，合同继续履行。3.若甲方未按照第六条的约定并与其10日仍不予履行义务，乙方有权依照前述之约定要求违约金，并行使房屋所有权人之权利。4.若乙方未按照第三条的约定并逾期3日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。第九条其他特别约定事项约定：1.甲乙双方均知晓该房屋暂无房产证，甲方需积极办理该房屋下证手续。2.甲方负责该房屋办理下证的费用。3.乙方于2016年12月24日前支付甲方40万，剩余30万于该房屋下证后，房管局网签当日付清。4.乙方负责产权和车位办证费用，车位返租金归乙方所有。5.本合同第六条五日之外乙方有权利自行入住。第十一条约定，甲、乙双方签订本合同视作丙方服务成功，由乙方当日付清丙方服务佣金24200元。田司芳在甲方处签字摁印，张兴臣在乙方处签字摁印，济南海拓房产经纪有限公司在丙方处盖章确认，杨华在经办人处签字。当日，张兴臣向中介公司支付服务佣金及代收款（中介费+评估费+贷款代理费）合计2万元。 合同签订当日，田司芳收取张兴臣定金10万元，并向张兴臣出具了定金收条，载明若买方违约，卖方收到定金不退；若卖方违约，双倍返还买方定金，服务佣金由违约方承担。 之后，张兴臣又于2016年12月2日、12月8日各支付田司芳20万元，田司芳均出具了房款收条。2017年2月20日，在田司芳的要求下，张兴臣又支付田司芳10万元。至此，张兴臣合计支付田司芳购房款60万元（含10万元定金）。2017年1月6日，张兴臣对涉案房屋进行了装修后并入住至今。 2016年12月26日，济南市政府发布的《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》明确要求非本市户籍家庭在济南限购**住房并且购房时需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。因张兴臣非济南户籍，且缴纳社保不足期限，按照该规定张兴臣不能办理涉案房屋的网签及过户手续。此时，田司芳仍尚未取得涉案房屋不动产权证书。后，田司芳于2017年2月7日取得涉案房屋的不动产权证。田司芳于2017年2月25日通过手机短信催促张兴臣尽快解决户口并支付首付款，否则将解除合同，并表示其需支付另行购房的款项，不可能无限期等待。2017年3月3日，田司芳以手机图片形式向张兴臣发出律师函，要求张兴臣自收到该函之日起十五日内进行网签，办理过户手续，逾期合同将自行解除。2017年3月10日，张兴臣对田司芳的发函进行了回复，表示不同意解除合同，称因田司芳虽于2017年2月8日取得房产证但未取得车位证，故要求房屋及车位一起进行网签，并表示其可以在房屋具备网签条件后，自行决定进行网签的时间。2017年3月31日，田司芳向中介公司发送EMS快递一份，通知房产中介解除涉案房屋买卖合同。2017年4月4日，田司芳又以手机短信图片的形式向张兴臣发出了解除合同通知书。 此后，田司芳于2017年4月8日与李宪军签订房屋买卖合同，将涉案房屋以110万的价格出卖给了李宪军。该合同主要约定，合同签订当日李宪军支付2万元定金，2017年4月11日前将首付款33万元存入田司芳指定账户；剩余房款75万元由银行向田司芳直接支付。其他约定事项：在田司芳通知李宪军进行房屋验收后三天内进行房屋交接，如实际贷款金额多于合同约定的金额，田司芳应退回李宪军多贷出的钱。2017年4月11日，李宪军通过银行转账支付田司芳首付款33万元。2017年5月9日，李宪军与田司芳签订了《济南市存量房屋买卖合同》进行了网签。2017年5月12日，李宪军取得涉案房产的登记。2017年5月15日，李宪军与第三人邮储银行济南历下支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款金额90万元，并用涉案房屋进行了抵押。2017年6月21日，贷款90万元发放至田司芳银行账户。2017年8月1日，李宪军又将涉案房产抵押给案外人高兴强，抵押金额20万元。 另查明，张兴臣为履行与田司芳的房屋买卖合同，于2017年3、4月期间在平阴县购买了龙山小区*室，并于2017年5月11日落户至该房屋。2017年5月11日，张兴臣致电田司芳，问车位证是否下来了并催促过户，田司芳表示“我上一次给你打电话来，小杨没给你说吗？”“我在外地现在回不去，回来给你打电话”。2017年5月18日，张兴臣又致电田司芳要求过户，田司芳表示已经发过律师函和通知了，购房款可以退，但没法再按合同过户了。张兴臣于2017年5月25日起诉至本院，要求被告田司芳退还房款并赔偿损失，后变更诉求要求继续履行合同。 原告张兴臣申请中介公司经办人杨锋出庭作证。证人杨锋出庭作证称，2016年12月26日济南市出台限购政策后，张兴臣属于外地户口被限购，田司芳知道这一情况，因为具体实施细则还没有实施，所以春节前双方没有具体协商；春节后实施细则落实后，张兴臣提出让中介帮忙落户从而符合限购条件，也购买了其他的房子进行落户；2017年4月张兴臣说自己在国外，月底可以回来办手续，其就通知了田司芳，田司芳表示自己在外地，等她回来再具体谈，4月底其又给田司芳打电话，说5月8日张兴臣就可以回来办手续，田司芳还是表示在外地，5月8日或9日其再次给田司芳打电话时，田司芳表示把房子另卖了；中介收到过田司芳发送的解除合同通知书，也给双方调解过，但双方各持己见；车位的价格在15万元左右，涉案房产的价格在2017年4、5月份大约价值150万元，在2017年10月份大约价值160万元；2017年2月27日，田司芳说购买房屋急需用钱，中介公司协调借款机构借款给田司芳20万元，中介公司做的担保。经质证，原告张兴臣对证人证言无异议，认为可以证实被告田司芳是因房价大涨而恶意违约。被告田司芳对证人证言也无异议，认为证人证言可以证实原告张兴臣被限购后双方没有在合理期限内商定明确的解决方案，被告田司芳因急需用钱所以将合同解除并另行出卖合理合法，但被告田司芳并没有在恒大城另买房，当时想买来，但最后没买。经审查本院认为，双方对证人杨锋的证言真实性无异议，本院予以采信。 关于田司芳与李宪军合同效力问题，原告张兴臣认为李宪军与田司芳关于是否看房情况陈述前后不一，不符合交易习惯，成交价格明显低于市场价格，贷款金额也与合同约定不符，综上可以看出田司芳与李宪军属于恶意串通损害张兴臣的合法利益，故应为无效合同。对此，被告田司芳表示2016年11月李宪军就想买涉案房屋，因为李宪军不想要车位，双方没有协商一致，其就和张兴臣签订了合同，后张兴臣被限购，其依法解除合同后才与李宪军又签订的合同，签订合同前把手机里给张兴臣发送的通知都给李宪军看了，并让李宪军不用担心腾房的问题，这样双方才签的合同，根本不存在恶意串通的情况。贷款到位后，田司芳根据合同约定在大约半年的时间里陆续将多贷的15万元返还给了被告李宪军。被告李宪军表示，其是正常、合法的购房行为，根本不存在恶意串通，更不损害第三方利益，其与田司芳的房屋买卖合同是合法有效的，多贷的15万元田司芳也陆续还清了。 本院认为，本案系因被告田司芳在与原告张兴臣未解决房屋买卖合同争议的情况下又将该房屋出卖给被告李宪军并办理了产权转移登记手续而引发的纠纷。各方当事人的争议焦点主要有二：一是被告田司芳是否是合法解除了与原告张兴臣的房屋买卖合同；二是被告田司芳与被告李宪军之间的房屋买卖合同是否有效。 对于争议焦点一，本院认为，首先，原告张兴臣与被告田司芳签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应诚信履约，否则应承担相应的违约责任。原告张兴臣依照约定交付购房定金10万元及首付款40万元后，因济南市人民政府出台进一步加强房地产市场调控工作的措施，致使张兴臣限购，房屋买卖合同的履行产生困难。此情形不可归责于买卖双方，也属于双方约定的免责事由，故不能认定系原告张兴臣违约。2017年2月7日被告田司芳取得不动产登记后，按照约定及交易流程，应当办理网签手续，而由于原告张兴臣被限购，此时双方应积极协商以解决合同继续履行问题。原告张兴臣又于2017年2月20日支付被告田司芳10万元，意图继续履行合同。在这种情况下，因合同履行出现障碍不可归责于原告张兴臣，即使被告田司芳出卖房屋的目的是急需用钱，被告田司芳也应当给予原告张兴臣合理的时间以解决购房资格问题后，才具备解除合同的权利。此合理期间，本院认为应以三个月为宜。被告田司芳于2017年3月3日通知原告张兴臣十五日内办理网签手续，否则解除合同，限定的时间过短，并不能因此形成法定的合同解除权，故被告田司芳在2018年3月底4月初分别通知中介公司及原告张兴臣解除合同并不能发生合同解除的法律效力。因此，被告田司芳在2017年4月8日又与被告李宪军签订房屋买卖合同并办理了产权转移登记，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。在考虑违约责任大小时，应当将限购情形、被告田司芳多次催促原告张兴臣解决限购资格等情形一并予以考虑。原告张兴臣在2017年5月中旬得知被告田司芳又另行出卖房屋、拒绝履行合同后，于2017年5月26日向本院提起诉讼，要求被告田司芳返还购房款并承担赔偿损失的违约责任，具有解除合同的意思表示，故本院认定原告张兴臣与被告田司芳之间的房屋买卖合同自2017年5月26日解除。原告张兴臣在审理中又变更诉讼请求，要求继续履行合同，本院不予支持。因合同解除，被告田司芳应将收取的购房款60万元及时返还原告张兴臣。中介佣金2万元，因其中包括并未实际发生的评估费、贷款代理费，另考虑本案之情形，本院认定由被告田司芳赔偿12000元。原告张兴臣的其他损失，应依法另行主张。 对于争议焦点二，被告李宪军系在被告田司芳向原告张兴臣发送解除合同通知后与被告田司芳签订的房屋买卖合同，合同签订后，被告李宪军按照约定支付了首付款，并办理了银行按揭贷款，之后双方办理了产权转移登记。虽然存在被告田司芳与被告李宪军关于看房的说法不一致的情况，但不能据此认定被告李宪军系恶意购买涉案房屋。李宪军与田司芳约定的房屋成交价格为110万元，与张兴臣和田司芳约定的房屋成交价格相差不大，虽低于当时市场价格，但二手房买卖的价格受多方面因素决定，不能据此认定李宪军支付的对价系不合理的低价。对于被告李宪军办理了90万元的银行抵押贷款而超过了应支付的购房尾款75万元的问题，属于李宪军与田司芳违规套取贷款的问题，不能认定两人在房屋买卖上存在恶意串通损害他人权益的行为。因此，原告张兴臣认为被告田司芳与被告李宪军存在恶意串通行为，严重侵犯其合法权益，请求认定合同无效，证据不足，本院不予支持。 对于田司芳提出的返还房屋问题，因涉案房屋已变更产权登记，李宪军已成为所有权人，故田司芳该项主张不符合法律规定，本院不予支持。第三人邮储银行济南历下支行系依法取得涉案房屋的抵押登记，其要求确认对涉案房屋的抵押登记合法有效，有事实及法律依据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张兴臣与被告（反诉原告）田司芳于2016年11月24日签订的房屋买卖合同于2017年5月26日解除。 二、被告田司芳于本判决生效之日起十日内返还原告张兴臣购房款60万元（含定金）。 三、被告田司芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告张兴臣中介佣金损失12000元。 四、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行对济南市历城区工业北路58号恒大城*号房屋的抵押权合法有效。 五、驳回原告张兴臣的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告田司芳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费5938元，由原告张兴臣负担2969元，被告田司芳负担2969元。反诉案件受理费200元，由反诉原告田司芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  薛 蕾 人民陪审员  董 芳 二〇一八年十一月二十二日 法官 助理  许 静 书 记 员  王汝瑶