上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初18814号原告：上海青浦申昌机械厂,住所地上海新城经济区。法定代表人：刘昌明，总经理。委托诉讼代理人：肖荣华，上海东炬律师事务所。委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所。被告：上海富超热处理有限公司,住所地上海市青浦区赵巷镇沈泾塘村１８１号３幢。法定代表人：陆秀琴，总经理。委托诉讼代理人：徐富国，男。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所。第三人：青浦区赵巷镇沈泾塘村民委员会,住所地上海市赵巷镇沈泾塘村１８２号。法定代表人：王东来,村主任。委托诉讼代理人：袁家伦，上海东炬律师事务所律师。原告上海青浦申昌机械厂与被告上海富超热处理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年2月8日、3月19日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖荣华、徐纯晔，被告委托诉讼代理人徐富国、蒋海芳到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理，后被告自愿撤回反诉，本院依法予以准许。鉴于案情复杂，本院依法适用普通程序组成合议庭进行审理。后依原告申请，本院依法追加案外人青浦区赵巷镇沈泾塘村民委员会为本案第三人。本案于2018年8月15日第三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖荣华，被告委托诉讼代理人徐富国、蒋海芳，第三人青浦区赵巷镇沈泾塘村民委员会委托诉讼代理人袁家伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海青浦申昌机械厂向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告剩余房屋补偿款人民币XXXXXXX.50元。事实和理由：2014年6月，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于上海市青浦区沈泾塘村XXX号部分厂房租赁给原告使用，期限为2014年6月25日至2017年6月24日，租金每年人民币9万元。合同还约定了原告可对租赁范围进行改建或新建及拆迁分配等其他事项。原告依约履行了合同义务，并对系争建筑物按生产经营的要求进行了相应改造、装修，并新建造了部分建筑物、构筑物。2016年系争厂房被纳入征收补偿和减量化程序，被告与相关部门签订了补偿协议，并领取了相应款项。在原、被告协商拆迁补偿款分割过程中，被告出具一份计算依据给原告，上面列明，三间小屋、房中房、内棚、外棚、办场费、停业损失费，共计XXXXXXX元，这是被告单方出具的材料，原告对于其中扣除的数据等是不同意的，双方是没有达成一致意见。之后被告支付了76万元给原告。因原、被告双方就最终补偿款项协商分割未果，故原告诉至法院。原告认为，扣除被告已付补偿款76万元之外，仍应向原告支付房屋补偿款XXXXXXX.50元。原告认为被告应给付原告的补偿款金额总计应为XXXXXXX.50元，金额构成具体包括：第一项，参照评估材料中的现场勘查示意图及房屋价格评估明细表，其中序号5车间、7仓库、8仓库不属于原告使用并主张补偿的范围，在评估明细表列明的12项项目中，原告的诉请组成部分.包括序号1车间、4办公房、10厕所、12配电房属于原告向被告租赁，该部分房屋并非是原告所建造，其他序号2棚、3车间、6办公房、9棚、11厕所都是原告在承租期间进行了建造。对应的序号2棚评估价款是133345元，序号3车间50791元、序号6办公房48643元、序号9棚32375元，序号11厕所12624元，合计房屋评估补偿金额为277778元。被告手写的明细表中所列的房屋面积及单价原告均不予确认，原告仍然坚持以房屋价格评估明细表上列房屋即对应的评估金额为原告主张的依据，并不以被告手写的明细表中的金额为依据。第二项，评估表中的房屋室内外装修及附属物现场勘查情况表，这部分除了厂区里面的第二项砖砌围墙是村里建造外，其他的都是原告在租赁期间进行的装修改造。表中列明的所有项总计263439元(已经扣除了18900元)。第三项，评估汇总表中的可恢复使用机器设备搬迁安装费用697750元，无法恢复使用机器设备实施补偿费用371980元，库存物资费用6.5万元。三项合计XXXXXXX元，上述前面三项均是视为搬迁补偿费。第四项，停产停业损失费也是属于搬迁补偿费。停产停业损失费按照减量化补偿协议中确定的第2条第4项，1917.19平米减去明细表中序号1车间461.70平米，得出剩余1455.49平米(原被告所签订租赁协议中约定的租赁面积是500平米，但是实际上原告是使用了包括500平米在内的周围的土地和厂房总计是1455.49平米，上述面积既包含了原告向被告租赁的，也包括原告自行搭建的，及第三人建造的)，再乘以350元每平等于509421.50元。上述四项共计XXXXXXX.50元，原告明确被告应给付的补偿款金额总计为XXXXXXX.50元，扣除被告已经支付的76万元，故原告现在向被告主张的补偿款是XXXXXXX.50元。被告上海富超热处理有限公司辩称：不同意原告意见，原告租赁的就是房屋租赁协议中的500平米，原告没有搭建厂房及棚舍，关于房屋价格评估明细表列明的被告名下的钱款均是属于被告，被告认为属于原告的仅仅是评估上表明是在原告名下的部分，金额为XXXXXXX元。实际上评估明细中关于无法恢复机器设备实施中有一项工业用电贴费107350元，该钱款也属于被告，不应该计算至原告名下，结合被告手写的明细表中的搬场的电表费即为同一事项，至于被告主张扣减该项的理由在于，电表户名原来是被告，在租赁给原告过程中为了便于原告直接向供电局交电费，所以变更为原告名下，但在评估中该户名未更改至被告名下，故现在该部分的补偿费是计算至原告名下。被告认可原告应得的部分是XXXXXXX元，扣除工业用电贴费107350元，剩余的钱款XXXXXXX元应该给予原告，扣除已经支付该原告的76万元，剩余267380元同意支付原告。不同意原告的意见第一项中的房屋评估补偿金额为277778元。房屋不是原告搭建的，都是被告搭建的，租赁协议上出租给原告500平米，其余的部分都是被告搭建。不同意原告第二项补偿款意见，不同意给原告，这些是被告的。停产停业损失认可500平米乘以350元每平得出175000元同意支付原告。第三人青浦区赵巷镇沈泾塘村民委员会述称：补偿协议是第三人和被告签订的，补偿相应款项都是给到被告，无其他意见。经开庭审理查明：2014年6月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定被告将青浦区沈泾塘村XXX号东面前一幢厂房房屋出租给原告，占地面积600平方米，建筑面积500平方米。租赁期3年，从2014年6月25日至2017年6月24日止，到期后厂区内不动产无偿归还甲方。每年厂房租赁费用为9万元。支付方式：先付后用，在签约之日先付一年租金9万元，第二年在第一个月内付清一年租金。乙方在租赁期内区域内的水电等设施自行安排，如需对原结构性质发生变化或新建房屋，应征得甲方同意后进行，乙方以后如因发展需要扩展生产区域等事宜另行签订补充协议。乙方在租赁期内如遇到政府动迁，应无条件搬迁，甲方根据政府的动迁正常予以适当的补偿。乙方租赁期满后如继续要租，乙方有优先权。在租赁期满前两个月协商是否继续租赁。厂房内乙方自行安装的设备，如行车超负荷等而产生的安全问题由乙方自己负责与甲方无关。由于任何乙方违约造成的损失由违约方承担，赔偿费不低于租金费20%。合同另对其他事项做了约定。合同签订后，被告向原告交付了厂房。因土地减量化，2016年11月26日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《赵巷镇集建区外建设用地减量化补偿协议》，该协议约定，甲方根据赵巷镇集建区外建设用地减量化实施要求，就补偿事宜与乙方达成一致。一、乙方位置坐落在沈泾塘村XXX号，房屋建筑面积2348.35平方米。二、补偿金额。地上物补偿：乙方房屋经上海金虹评估公司评估，甲方支付给乙方房屋补偿款，计771327元。甲方支付给乙方附属物补偿款，计215269元。设备搬迁费：甲方按规定支付给乙方设备搬迁费，计XXXXXXX元。停产停业损失费：甲方按规定支付给乙方停产停业损失费，计671017元。计算方式如下：1917.19平方米*350元。甲方应在签约完成后支付给乙方30%补偿款，待乙方水电、产证注销并交房后支付60%，剩余10%于一年后支付。本协议金额合计XXXXXXX元。涉案房屋2016年经上海金虹房地产估价有限公司评估，其中列明，上海青浦申昌机械厂评估汇总表载明：序号1可恢复使用机器设备，搬迁安装费用697750元；序号2无法恢复使用机器设备，补偿费用371980元；序号3库存物资，搬迁费用65000元；合计XXXXXXX元。上海富超热处理有限公司评估汇总表载明：序号1可恢复使用机器设备，搬迁安装费用0元；序号2无法恢复使用机器设备，补偿费用228031元；序号3库存物资，搬迁费用0元；合计228031元。上海富超热处理有限公司房屋价格评估明细表载明：序号1车间461.70平方米，评估单价852元/平方米，评估总价393368元；序号2棚459.81平方米，评估单价290元/平方米，评估总价133345元；序号3车间70.74平方米，评估单价718元/平方米，评估总价50791元；序号4办公55.92平方米，评估单价467元/平方米，评估总价26115元；序号5车间502.20平方米，评估单价852元/平方米，评估总价427874元；序号6办公104.16平方米，评估单价467元/平方米，评估总价48643元；序号7仓库84.80平方米，评估单价708元/平方米，评估总价60038元；序号8仓库431.16平方米，评估单价602元/平方米，评估总价259558元；序号9棚129.50平方米，评估单价250元/平方米，评估总价32375元；序号10厕所7.36平方米，评估单价768元/平方米，评估总价5652元；序号11厕所16平方米，评估单价789元/平方米，评估总价12624元；序号12配电房25平方米，评估单价840元/平方米，评估总价21000元；合计总面积2348.35平方米，合计总金额XXXXXXX元。上海富超热处理有限公司房屋室内外装修及附属物现场勘查情况表载明：厂区金额为140100元；1号房金额为8700元，3号房金额为15600元；5号房金额为9300元；6号房金额为26829元；10号房金额为3510元，合计金额为282339元。另查明，本案所涉房屋未有相应的产证，并于2017年3月份左右被拆除，原、被告双方无办理交接手续。被告已向原告支付补偿款76万元。以上查明的事实，由原告、被告及第三人的陈述、房屋租赁协议、减量化补偿协议及整体评估汇总等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告认为，在原被告协商减量化补偿款项过程中，被告曾向原告出具了手写减量化补偿计算确认明细表一份，该表列明：棚：158.6*170元=88162元；三间小屋：70.49*462元=32566元；房中房：62.20*462元=28736元；外棚：132*170元=22440元；半场费：XXXXXXX元-电表费107350元-地水管配套24000元=999360元；停业损失费：960平方米*350元=346000元。总计：XXXXXXX元。但原告并不同意上述补偿金额，坚持以房屋价格评估明细表上列房屋即对应的评估金额为原告主张的依据。被告对于上述证据真实性认可。原被告双方多次协商过程中草拟了这张明细表，被告草拟这份明细表的前提是原被告都协商同意，XXXXXXX元被告当时是以要求原告尽快搬离系争房屋才愿意给的，被告已经多给付了原告补偿款，被告手写部分是做了退让，如双方协商被告是同意的，但原告多次反悔不同意，所以被告对于上面的金额也不同意。本案诉讼中被告不同意也不确认手写的金额。本案中，原告认为，原被告之间租赁关系是自2003年起，原告向被告承租位于沈泾塘村XXX号的5号厂房，面积为500平方左右，2006年左右因为被告建造了1号厂房，面积为461.7平米，但双方实际是确认500平米确认租金结算。原告开始租赁1号及5号厂房，总的租赁面积约1000平米，一直持续至2014年6月15日前。2014年6月15日原被告再就1号厂房签订本案系争租赁合同，租赁面积仍按照500平米计算，但租期明确为3年，5号厂房因为被告无权出租，所以原告2014年12月31日开始与第三人之间建立租赁关系，直接将租金交付给第三人。减量化协议签订之前原告与第三人之间所有的租金已经结算完毕，原告实际支付给被告的租金实际支付至2014年12月31日止，原告实际支付给第三人的租金实际支付至2016年12月31日止。2013年至2016年过程中原告对厂房进行改造，评估报告中12项厂房中除1、5、8、11号厂房不是由原告自建外，其余2、3、4、6、7、9、10、12号厂房都是原告搭建。搭建的在被告书写的补偿确认明细表中搭建的厂房大致项目。其他装饰装修都是原告装修的，被告提供的是毛坯房。搭建是在2003年原被告建立租赁关系之后，除了确认明细表之外，原告所搭建的厂房等无其他书面证据证明。为此，原告还提供了收据、发票等证据，以证明在整个减量化过程中是原告直接向第三人租赁，直接向第三人面支付的租金。被告对上述证据真实性确认，但认为原告代被告缴纳租金的行为，并不等同原告交付租金就与第三人产生租赁关系，不认可原告与第三人之间的租赁关系。被告认为，原被告之间租赁关系是从2003年开始，被告租给原告的时候不是毛坯房，出租给原告的时候都是被告搭建的。除了5、8、11号厂房是属于第三人之外，其余的厂房等都是被告在2003年、2004年、2005年搭建，因为搭建比较早，搭建的证据目前无法提供。为此，被告提供了租赁协议及2013年6月4日第三人出具的情况说明租金发票、支票存根等证据。被告还认为，评估报告所确定的房屋补偿款及附属物补偿款金额与补偿协议中所列明的金额不对应，是因为需要扣除第三人原有房屋的补偿款金额。此外，被告还认为，评估对应的在原告名下的无法恢复使用机器设备设施评估明细表中的第二项工业用电贴费共107350元，该笔款项不应该给到原告方，该工业用电原登记在被告名下，仅是为了原告交纳电费才变更到原告名下，该工业用电的户名应为被告，并提供2006年3月6日变压器客户更名过户申请单一份。原告对上述证据除租赁协议及2013年6月4日第三人出具的情况说明证据真实性不予确认之外，对上述被告其他证据的真实性均无异议。第三人对原、被告上述证据真实性无异议。第三人将厂房租赁给了被告，原告向第三人缴纳租金，上述款项第三人收到，但第三人认为原告的缴纳行为是代缴行为。第三人与原告之间并无租赁关系，本案所涉厂房均是第三人与被告之间建立了租赁关系。关于停产停业损失，原告认为，原、被告所签订租赁协议中约定的租赁面积是500平米，但是实际上原告是使用了包括500平米在内的周围的土地和厂房总计是1455.49平米，主张按照1455.49平米乘以350元每平米等于509421.50元计算停产停业损失。被告认可停产停业损失按照350元每平米的计算标准，但认为应依据原、被告双方所签订的房屋租赁协议确定的租赁面积，以500平米乘以350元每平得出175,00元，同意支付原告175,00元。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原告认为，原告2014年12月31日开始与第三人之间建立租赁关系，直接将租金交付给第三人。原告提供了收据、发票等证据，对此，被告及第三人均不予确认原告与第三人之间的租赁关系。结合原、被告所签订的房屋租赁协议，双方租期从2014年6月25日至2017年6月24日。原告上述意见缺乏充分的证据，本院不予采信。对于原、被告之间主要争议的补偿款问题。本院认为，根据评估报告，其中列明，上海青浦申昌机械厂评估汇总表载明：序号1可恢复使用机器设备，搬迁安装费用697,50元；序号2无法恢复使用机器设备，补偿费用371,80元；序号3库存物资，搬迁费用65,00元；合计1,34,30元。该笔金额应属于原告所有。被告虽认为工业用电贴费共107,50元，该笔款项不应该给到原告方，但仅提供了变压器客户更名过户申请单，依据并不充分，被告要求扣减该笔费用的意见，本院不予采纳。原告认为评估报告中12项厂房等中除1、5、8、11号厂房不是由原告自建外，其余2、3、4、6、7、9、10、12号厂房都是原告搭建，并进一步主张上述厂房及装饰装修等补偿应归原告所有，因原告未提供搭建及装饰装修等证据，本院不予支持。关于停产停业损失，原告主张是以使用了包括500平米在内的周围的土地和厂房，总计是1,55.49平米，计算停产停业损失无相应的依据，被告认可停产停业损失以500平米乘以350元每平得出175,00元同意支付原告，依据原、被告双方所签订的房屋租赁协议约定的租赁面积，本院予以确认。综上，被告应支付给原告的补偿款应为1,09,30元，扣除被告已支付的补偿款76万元，被告尚应支付给原告的补偿款为549,30元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海富超热处理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海青浦申昌机械厂补偿款人民币549,30元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币17,28.32元，由被告负担人民币9,97.30元，由原告负担人民币8,31.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 林 青人民陪审员 薛 霞人民陪审员 陆秋云二〇一八年十一月三十日书 记 员 周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。