贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初7898号原告：付红，男，1982年4月6日出生，汉族，住贵州省毕节市，被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。原告付红与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付红、被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告迟延办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金82280.92元（被告应按日向原告支付该违约金，从2015年11月9日至2018年11月9日共计1095日，按购房款万分之二计算共计为82280.92元）原告保留2018年11月9日到被告办理完毕该涉案房屋转移登记的有关文书之日期间的违约金主张权利；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠4幢3单元2204号房，合同约定房屋总价款为375712元。合同签订后，原告按约支付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但至今被告仍未按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上，原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据相关法律法规被告应当为原告办理房屋产权证书并支付违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至发言，请求依法公判。被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已经超过诉讼时效；二、根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或者不动产权属登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策事实的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即便存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、合同约定的办理初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，系在交房后180日后。如果法院判决答辩人违约，违约时间也只能以实际交房之日起180日后开始扣除诉讼时效后开始计算。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求法院依法判决。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：原告付红作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第4幢3单元22层4号商品房，建筑面积为110.61平方米；总价款为375712.00元，付款方式为首付125712.00元，剩余房款250000.00元由银行按揭支付；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按国家标注收取收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了购房款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年6月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之二违约金的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》中约定，被告承诺2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并约定原告委托被告办证，而被告现尚不能履行办证义务，故违约金原则上应从2014年6月2日起开始，计算至被告提交完毕办证的有关文书到办证部门并通知原告之日止。本案中，原告主张的违约金仅为2015年11月9日至2018年11月9日期间的违约金，该段期间的违约金计算为375712.00元×0.02%×1096天=82356.07元，原告主张的违约金为82280.92元，本院从其所愿。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，而原告主张的从2015年11月9日至2018年11月9日期间的违约金并未超过诉讼时效，应予保护。关于被告表示未办理房屋产权证，是因为2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》的抗辩理由，首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，但被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。因被告尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，故该商品房尚不具备办证条件，且被告并未提供证据证明已经尽到通知原告提交授权委托书及办证需要由原告提交资料的义务，故对被告抗辩原告并未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托博泰公司办理房屋转移登记的相关事宜，其应当免责的抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告付红2015年11月9日至2018年11月9日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金82280.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年十一月十九日书记员  包清琳