广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4677号 原告：广西南宁福源物业管理有限公司橘子郡分公司，住所地：广西壮族自治区南宁市秀厢大道北侧**金源橘子郡小区，统一社会信用代码：914501026750283519。 法定负责人：白宽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何川，男，1978年11月11日出生，汉族，该公司职员，住广西壮族自治区南宁市。 被告：李素美，女，1979年6月18日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。 原告广西南宁福源物业管理有限公司橘子郡分公司（以下简称“福源物业公司橘子郡分公司”）与被告李素美物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告福源物业公司橘子郡分公司的委托诉讼代理人何川到庭参加诉讼。被告李素美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福源物业公司橘子郡分公司向本院提出诉讼请求：1、被告李素美支付物业费11447.19元（包含2012年1月1日至2018年6月30日的物业管理服务费8033.22元，2011年12月1日至2018年6月30日的生活垃圾费632元，2014年7月8日至2018年5月7日的公摊电费671.48元、电梯公摊电费345.84元、公摊水费169.82元、水费1594.83元），逾期支付物业费的违约金5068.12元（从2011年12月1日暂计至2018年6月30日，物业费计算方法详见物业服务费计算表，违约金计算方法按中国人民银行同期贷款利率的基础上浮30%），合计16515.31元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年1月21日，原告与广西世源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告购入位于南宁市金源·橘子郡第4-B-1单元2层0202房，建筑面积104.03平方米。合同约定由出卖人选聘的物业服务企业提供前期物业服务。广西南宁福源物业管理有限公司已于2007年6月20日与广西世源房地产开发有限公司签署《金源·橘子郡前期物业服务合同》，约定由该公司提供前期物业管理服务事宜，期限自2007年6月20日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，迄今该小区未成立业委会，故该物业合同长期有效。原告为广西南宁福源物业管理有限公司的分公司，有权向被告收取相应物业费。自2011年12月1日起，被告开始拖欠物业费，截止2018年6月30日，累计拖欠物业服务费、公摊电费、公摊水费、电梯公摊电费、代缴水费、生活垃圾处理费等共计11447.19元。期间原告多次联系催要未果，被告久拖未付，应依法承担相应的违约责任。 被告李素美未进行法庭答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年1月21日，被告与广西世源房地产开发有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，向该公司购买南宁市金源·橘子郡第4-B栋1单元2层0202号房，建筑面积为104.03平方米，出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付房屋。2011年5月17日，原告与被告签订《金源·橘子郡小区前期物业管理服务协议》，主要约定：由原告向被告提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共环境、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放秩序管理、房屋装饰装修管理等；物业管理服务费交纳时间为每月10日前；物业管理服务费按每月每平方米0.99元（含电梯费）的标准收取；电梯电费按实际发生额进行分摊；生活垃圾费由原告按政府统一标准向被告代收并转付给市政环卫部门；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务，收费标准执行政府相关规定；被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳滞纳金。合同及协议还就其他事项进行了约定。 合同签订后，被告已在合同约定时间内接收房屋。因被告自2011年12月1日起开始欠缴相关物业费用，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，原告福源物业公司橘子郡分公司于2014年12月30日经南宁市物价局确定为二级物业服务等级，备案的带电梯住宅物业服务费为0.99元/㎡·月。 本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 原、被告签订的《金源·橘子郡小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系，双方均应恪守履行。 二、关于原告主张的物业费应否支持的问题。 原、被告签订的《金源·橘子郡小区前期物业管理服务协议》约定物业费的收费标准为每月每平方米0.99元（含电梯费），该标准与原告备案的带电梯住宅物业服务费相符，被告应按照该标准向原告支付物业费。被告自入住橘子郡小区至今，接受了原告为该小区提供的物业服务，故应当向原告支付其提供服务期间的物业费。原告主张被告拖欠物业费的期间为2012年1月1日至2018年6月30日，在没有相反证据予以推翻的情况下，本院对原告的诉请予以支持。被告应向原告支付物业管理服务费8033.22元=104.03平方米×0.99元/（平方米·月）×78个月。 三、关于原告主张的代收生活垃圾处理费应否支持的问题。 《金源·橘子郡小区前期物业管理服务协议》约定原告负有对公共区域的清洁卫生、垃圾收集清运等义务，并按政府统一标准被告代收生活垃圾费并转付给市政环卫部门，故原告依据该协议代收垃圾费具有合理性。根据南宁市物价部门核定的城镇生活垃圾处理费收取标准，原告主张被告支付2011年12月1日至2018年6月30日期间的代收生活垃圾处理费632元=8元/月×79个月，于法有据，本院予以支持。 四、关于原告主张的公摊水、电费及客梯公摊电费应否支持的问题。 虽然原告与被告签订的《金源·橘子郡小区前期物业管理服务协议》并未对公摊水、电费用及客梯公摊电费的缴纳标准进行约定，但被告入住小区后，客观上使用水、电、电梯并实际产生了费用，故应缴纳相应的公摊费用。至于缴纳标准，结合原告对涉案小区提供的实际管理和收费惯例，本院对原告提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持，被告应向原告支付2014年7月8日至2018年5月7日期间的公摊电费671.48元、公摊水费169.82元、客梯公摊电费345.84元。 五、关于原告主张的代缴水费应否支持的问题。 原告主张的被告应缴水费为被告实际生活开支所产生，原告在为该小区提供物业服务期间已实际垫付了小区水费，被告也已实际用水，故本院对原告提出由业主根据实际用量计收水费的主张予以支持。至于原告是否有权向被告收取该费用的问题，《金源·橘子郡小区前期物业管理服务协议》约定水费可由原告代收代缴，原告提交了缴费票据证实其已代交水费，故原告在为该小区业主向供水部门代交业主自用水费后，有权向业主要求支付相应的水费。据此，在被告未举出反证证实已自行缴纳水费的情况下，原告要求被告支付2014年7月8日至2018年5月7日期间的代缴水费1594.83元，于法有据，本院予以支持。 六、关于原告主张的违约金应否支持的问题。 原、被告双方签订的《金源·橘子郡小区前期物业管理服务协议》约定，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳滞纳金。因被告逾期欠付物业管理服务费等费用，现原告诉请被告按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准计算逾期缴费违约金，于法有据，本院予以支持。根据协议约定，物业服务费按月收取，交纳时间为每月10日前，则应当以月为单位计算每期物业管理服务费的违约金额。因原告未能明确列明所主张违约金的详细计算方式，根据被告的违约情况，本院酌情认定被告应向原告支付从2011年12月1日起至2018年6月30日止的逾期缴费违约金5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李素美向原告广西南宁福源物业管理有限公司橘子郡分公司支付2012年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费8033.22元，2011年12月1日至2018年6月30日期间的代收生活垃圾处理费632元，2014年7月8日至2018年5月7日期间的公摊水费169.82元、公摊电费345.84元、客梯公摊电费345.84元、代缴水费1594.83元，共计11447.19元； 二、被告李素美向原告广西南宁福源物业管理有限公司橘子郡分公司支付违约金5000元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费106元，由被告李素美负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴腾睿 二〇一八年十一月十三日 书记员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。