贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初3200号原告：贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**，统一社会信用代码915201126839790344。法定代表人：丁列一，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖平、郑兴敏，该公司员工。被告：孙春娣，女，1960年5月4日出生，土家族，住贵阳市乌当区。原告贵阳臣功物业管理有限公司与被告孙春娣物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人丁列一及委托诉讼代理人廖平、郑兴敏，被告孙春娣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截至2018年9月30日物业服务费4627.16元，违约金2065.77元，合计6692.93元，并按约定计算直至实际履行日止；2、诉讼费等由被告承担。事实及理由：被告因购买臣功·新天地小区12号楼2单元XXX室，于2014年4月28日与原告签订《前期物业管理协议》，该协议约定：被告房屋面积107.11平方米，由原告向被告提供物业服务，被告应以1.6元/平方米的标准在每季度首月10日前向原告交纳该季度的物业服务费，逾期缴费的从逾期之日起按每日1‰加收违约金。依照约定，被告每月应向原告支付171.38元。然从2016年7月1日至2018年9月30日，被告未向原告交纳物业服务费，累计金额4627.16元。被告孙春娣辩称：1、原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效，不应得到支持。2、原告未履行约定义务，小区管理混乱，公共绿地被损毁、侵占，环境卫生恶劣，电梯不能正常使用，门禁系统处于瘫痪状态等。3、业主委员会与原告签订的《臣功新天地物业管理服务合同》对被告无法律约束力。4、滞纳金条款属于格式条款，被告不应当承担违约金。5、原告占用维修金，并且小区公共收益账目混乱。请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告为贵阳市乌当区高新路80号臣功·新天地商住小区物业服务企业，被告系该小区12号楼2单元XXX室业主，该房屋建筑面积107.11平方米。在原告作为甲方与被告作为乙方签订的《前期物业管理协议》中约定：甲方对乙方所住小区提供物业服务，住宅按建筑面积每平方米1.6元收取物业服务费。协议第五条约定：每季度首月的10日前预交物业服务费；第七条违约责任为：甲方违反协议，未达到管理质量约定标准时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日1‰加收违约金。2017年3月2日，原告与被告所在的贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，合同约定管理服务时间为2017年3月至2020年3月，每月每平方米1.6元。原告向被告所在小区提供物业服务，被告未向原告支付2016年7月1日至2018年9月30日的物业服务费4627.16元。另查明，原告曾于2016年10月、2017年12月通过信函等方式向原告催收物业服务费。上述事实，有原、被告当庭陈述，《前期物业管理协议》，邮件回单等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2014年12月28日签订的《前期物业管理协议》，2017年3月2日原告与臣功新天地小区业主委员会签订的《臣功新天地小区物业管理服务合同》，均对原、被告具有法律约束力。根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，《臣功新天地小区物业管理服务合同》自2017年3月2日生效，原、被告双方签订的《前期物业管理协议》即行终止。自2017年3月2日起，原、被告应受《臣功新天地小区物业管理服务合同》约束，并按照该合同行使权利和履行义务。原告对被告所住小区提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。按照《前期物业管理协议》和《臣功新天地小区物业管理服务合同》约定，被告应向原告支付2016年7月1日至2018年9月30日的物业服务费为4627.16元。关于原告主张的违约金问题，因《前期物业管理协议》约定的违约金过高，《臣功新天地小区物业管理服务合同》未约定违约金，但被告确未按照合同约定时间支付物业服务费。根据《前期物业管理协议》和《臣功新天地小区物业管理服务合同》约定，结合物业服务费分期支付的约定，本院分情况酌情支持违约金。具体计算方式为：对于被告逾期支付2016年7月1日至2017年3月2日物业服务费的违约金，以被告逾期支付物业服务费为基数（该基数为分时段应支付的物业服务费数额），分别自合同约定的物业服务费支付之日开始计算，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.5倍计算至付清之日；对于被告逾期支付2017年3月3日至2018年9月30日物业服务费的违约金，以被告逾期支付物业服务费为基数（该基数为分时段应支付的物业服务费数额），分别自合同约定的物业服务费支付之日起届满6个月之次日开始计算，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至付清之日。关于被告辩称原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的问题，因原告提供的证据证明原告曾于2016年10月、2017年12月通过信函等方式向原告催收物业服务费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行要求……”的规定，被告的该辩解理由不能成立，本院不予采信。关于被告辩称小区管理混乱，公共绿地被损毁、侵占，环境卫生恶劣，电梯不能正常使用，门禁系统处于瘫痪状态等问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告（或者通过业主委员会）可以请求原告继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不得以此拒交物业服务费。关于被告辩称《臣功新天地小区物业管理服务合同》对其不具有法律约束力的问题，被告的该辩称于法无据，本院不予支持。关于被告辩称原告占用维修金，并且小区公共收益账目混乱的问题，因该问题与物业服务问题是不同的法律关系。若被告认为有理，可另案主张。故对被告的上述辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告孙春娣于本判决生效之日起七日内支付原告贵阳臣功物业管理有限公司2016年7月1日至2018年9月30日的物业服务费4627.16元，并按照下列方式向原告支付违约金：1、被告逾期支付2016年7月1日至2017年3月2日物业服务费的违约金，以被告逾期支付物业服务费为基数，分别自合同约定的物业服务费支付之日开始，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.5倍计算至付清之日；2、被告逾期支付2017年3月3日至2018年9月30日物业服务费的违约金，以被告逾期支付物业服务费为基数，分别自合同约定的物业服务费支付之日起届满6个月之次日开始，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至付清之日；二、驳回原告贵阳臣功物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙春娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  李照黔二〇一八年十一月三十日书记员  陈发鹃