广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初2100号原告：王名宇，男，1979年6月24日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：吴仁超，男，1987年7月30日出生，汉族，住罗定市。被告：罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：罗定市兴业路7号二楼，统一社会信用代码：91445381562628027Q。法定代表人：陈团，总经理。委托诉讼代理人：赖荷，女，该公司员工。原告王名宇与被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称御丰兆业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴仁超及被告的委托诉讼代理人赖荷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王名宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告御丰兆业公司赔偿原告逾期办证违约金人民币18867.30元；返还办证费人民币3000元及利息688.50元给原告。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年11月6日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告作为买受人购买了被告开发的房地产住宅项目位于罗定市××街道××路××号的房屋。该房屋合共人民币433731元。被告于2013年11月29日向原告收取了人民币3416元的物业维修基金、6506元的房产契税和3000元的办证费。按合同第八条约定，房屋应当在2014年12月31日前交付。合同第十五条约定，出卖人应当在交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人需交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房产证。开发商应当在2015年12月26日前办好房产证，但原告多次催促，时过两年多开发商一直未有办妥，已经给原告造成严重的损失。而合同中第十五条第二款约定的违约金为“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该条款没有写明是按日、按月、按年计算违约金或是一次性支付违约金额，如果是按已付房款的1%一次性支付的违约金为人民币4337.31元，该金额远远低于原告的损失。应当以相关司法解释重新确定补偿方式和额度。根据《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成损失的当事人可请求法院或仲裁机构予以增加”，人民法院予以支持。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利率的标准计算”，而2016年中国人民银行规定的贷款标准利率一年以内（包含一年）为4.35%。所以被告向原告支付的办证逾期违约金为人民币433731元×4.35%＝18867.30元（计算至2016年12月31日，即2016年1月1日至2016年12月31日一年的利率）。同时被告应返还原告人民币3000元的办证费用及其利息，利息计算周期为2013年11月29日至2018年8月29日，利率按照中国人民银行贷款基准利率计算。共688.50元（3000元×6%＋3000元×5.35%＋3000元×4.35%＋3000元×4.35%＋3000元×4.35%÷12×8）。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告御丰兆业公司辩称：一、被告不存在逾期办证的违约行为。根据原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中，双方约定的权利义务和期限是：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记中需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”首先，双方约定的备案起算时间是从“商品房交付使用后”算起。对于商品房交付使用的时间问题，原告有专门进行诉讼，法院也有对此问题作出生效判决。根据生效判决的认定，涉案商品房的实际交付使用时间为2015年2月15日，往后起算360天的日期为2016年2月10日止，超过这一时间被告才递交资料报产权登记机关备案的，应当按照双方合同约定承担违约责任。其次，被告已经于2016年2月5日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关即罗定市房产局进行备案，被告备案的时间没有超过合同约定的360天，不应当承担违约责任。二、关于原告要求退回办证费用的问题。原告所缴纳的3000元办证费用，被告都是预先收纳，多退少补。在办理房产证过程中，每个买受人需要缴纳的费用会有不同，退的数目也会不同。这些费用，如有多余，被告都会在办理完毕后退还的。具体到销售部办理退费手续。因此，不存在原告所说的不予退还的情况。综上所述，原告起诉被告没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告御丰兆业公司是位于罗定市××街道××路××号××小区的房地产开发商。2013年11月6日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××小区××栋××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为433731元。第六条约定买受人于2013年11月6日前付清购房的首期款人民币133731元，并在签订合同七天内在公司指定的银行办理按揭贷款手续，贷款人民币300000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。合同签订后，原告于2013年11月29日向被告支付了房产契税6506元、办证费3000元。被告于2013年12月2日向原告出具了首期购房款133731元的发票，于2015年10月4日向原告出具了剩余购房款300000元的发票。2015年2月14日，被告通过其公司销售人员张玲飞（原告妻子，现已离职）向原告发出收楼通知，通知原告于2015年2月15日收楼。2015年5月7日，张玲飞代表王名宇与被告签署了房屋交接书。后原告以未收到被告的收楼通知，涉案商品房未达到交付条件为由，诉至本院要求被告赔偿逾期交楼违约金，案经云浮市中级人民法院作出终审判决，认定2015年2月15日为涉案商品房实际交付使用之日。判决已生效。2016年2月6日，罗定市房地产管理局向被告出具了罗定市房管局收件收据（回执），收件类型为商品房权属初始登记。2017年3月28日，罗定市国土资源局颁发了涉案商品房的不动产权证书[粤（2017）罗定市不动产权第2001403号]。另查明：在涉案商品房权属证书办理过程中，发票或票据以被告为缴款单位（人）的费用为：2017年1月26日缴纳的房屋所有权登记费-住房屋登记费（××小区2栋共190宗，合计15200元）、开票日期为2017年2月8日的图幅费（2栋101房-3208房宗地图，每张65元）；发票或票据以原告为缴款单位（人）的费用为：2014年1月2日缴纳的住房登记费80元、2017年4月11日缴纳的不动产登记费-住宅类80元。再查明：2013年11月29日，原告及其妻子张玲飞写下欠据一张交由被告收执，欠据载明：王名宇，张玲飞购买××小区××栋××房，因本人首期资金不足，现欠罗定市御丰兆业房地产开发有限公司首期房款人民币壹拾壹万叁仟柒佰叁拾壹元正（小写113731元）。同意张玲飞在罗定市御丰兆业房地产开发有限公司所得的销售佣金中扣减，不足部分定于2014年12月31日前归还，逾期则按人民币月息1分计算。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、发票、收据，被告提供的（2017）粤53民终905号民事判决书、票据、发票、欠据、不动产权证书等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据已生效的民事判决认定，本案涉案商品房的实际交付使用时间为2015年2月15日，那么，被告最迟于2016年2月10日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然被告提供了罗定市房地产管理局2016年2月6日出具的罗定市房管局收件收据（回执）拟证实其在约定的期限内提供了资料报产权登记机关备案，但该收件收据（回执）显示，收件类型为商品房权属初始登记，且属整栋办理，即被告该次递交资料是为了办理涉案商品房初始权属人为被告的初始权属登记，而非办理涉案商品房权属人为原告的房屋所有权转移登记（商品房）。而从被告提供的其他证据来看，其缴交房屋所有权登记费-住房屋登记费的时间为2017年1月26日，涉案商品房的不动产权证书的颁发时间为2017年3月28日，缴交不动产登记费-住宅类的时间为2017年4月11日。由此可推断，被告并未能在涉案商品房交付使用后的360日内，即2016年2月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从而导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。被告违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。对于被告认为原告在2016年12月13日才还清首期房款，合同第十五条第3点约定买受人需交清所有款项，办妥相关手续，出卖人方可代买受人办理房地产权证，因此被告并没有逾期办证的抗辩意见，本院认为，根据被告出具给原告的首期购房款133731元的发票来看，开票日期为2013年12月2日，故本院认定，首期购房款在2013年12月2日原告已付清，至于原告与被告之间关于首期房款的欠据问题，属于原告与被告之间的另一层法律关系。故本院对被告该抗辩意见，不予采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。现原告虽然认为约定的违约金过低，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失时，对方才能请求增加。现原告请求调整增加违约金，那么，原告首先要举证证明被告逾期提交需由被告提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，原告要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于被告违约造成的原告的损失，才能要求调整增加违约金。但现原告均未能提供证据证实，因此，其要求调整增加违约金，理据不足，本院不予支持。被告应向原告支付逾期办证违约金4337.31元（433731元×1%）。关于原告要求被告退还办证费用3000元及支付相应利息给原告的问题。原告自愿向被告交付了3000元的办证费用，而被告收取了原告交付的办证费用3000元，则原告与被告之间以这一事实行为形成了委托办证关系。由于被告代原告办理房产证是无偿的，并为原告办理了涉案商品房的权属证书，且本案现有证据未能证实原、被告双方之间就该3000元约定了利息，因此原告要求被告全额退还3000元办证费并支付相关利息的主张，理据不足，本院不予支持。至于被告应退还多少办证费用给原告的问题，由于涉案商品房的权属证书已办理完毕，那么，在办证过程中产生的应由原告承担费用，应予剔除。因此，被告于2014年1月2日、2017年4月11日，被告代原告缴交的缴款单位（人）为原告的住房登记费、不动产登记费-住宅类共160元，应由原告承担。至于缴款单位（人）为被告的图幅费及房屋所有权登记费-住房屋登记费，本院认为，根据《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）第五条第二款：“房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担”、第七条：“七、规范不动产登记收费行为。除不动产权利首次登记，不动产界址、空间界限、面积等自然状况发生变化，以及不动产登记申请人要求重新测量外，不动产登记机构已有不动产测绘成果资料的，不得要求不动产登记申请人重复提供并收费”的规定，图幅费应属于测绘成果类型的费用，应由申请不动产登记的申请人承担，被告作为房地产开发企业，是不动产初始登记的申请人，根据其所提供的图幅费发票显示，购买方主体亦为被告，因此，图幅费应由被告承担。至于交款单位（人）为被告的房屋所有权登记费-住房屋登记费，该费用的收据缴款单位（人）注明是被告，且原告已缴纳过住房登记费及不动产登记费-住宅类了，即应属被告办理权属人为被告的初始权属登记产生的费用，应由被告负担。综上所述，被告应退还给原告的办证费用为2840元（3000元－160元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金4337.31元给原告王名宇。二、由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费2840元给原告王名宇。三、驳回原告王名宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元（原告已预交），由原告王名宇负担124元，被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一八年十一月十九日书记员  曾飞玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。