云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2018）云3103民初1054号原告：云南润滇房地产营销策划有限公司，住所地：昆明市官渡区六甲村四组1幢，统一社会信用代码：91530111MA6K7CKT1L。法定代表人：魏春明，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨顺平，云南太隆律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：德宏嘉良房地产开发有限公司，住所地：德宏州芒市榕树南路1号，统一社会信用代码：91533100597115694Q。法定代表人：刘国顺，系该公司执行董事兼总经理。被告：刘国顺，男，汉族，大专文化，经商，1962年8月11日生，户籍所在地：云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住德宏州芒市。二被告共同委托诉讼代理人：刘春元，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告云南润滇房地产营销策划有限公司与被告德宏嘉良房地产开发有限公司（以下简称嘉良公司）、刘国顺委托合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月11日公开开庭进行了审理，原告云南润滇房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人杨顺平，被告德宏嘉良房地产开发有限公司、刘国顺委托诉讼代理人刘春元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告云南润滇房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告德宏嘉良房地产开发有限公司2016年11月10日签订的《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》；2、判令二被告承担连带责任，支付营销费2,084,230元及按2%的月利率标准支付2017年6月15日起至营销费用全部付清之日止的利息（截止2018年6月15日为500,215元）；3、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2016年11月10日原告与被告嘉良公司签订《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》，由原告以底价90,000,000元包销嘉良公司开发的芒市金孔雀旺角商业广场项目商品房，被告嘉良公司必须在2016年12月1日前开工建设，营销费用由原告承担。签订合同后原告启动营销工作，截止2017年6月15日共投入营销费用2,084,230元，同年10月13日嘉良公司致函原告称，由于被告嘉良公司原因导致工程延误，影响了营销工作，自愿承担原告投入的营销费用的三分之二即1,389,487元，并承诺6个月内取得预售许可证，该笔费用从双方约定的90,000,000元中扣除，若6个月内未取得预售许可证，则以现金或物业抵押形式向原告支付1,389,487元，若10个月内仍未取得预售许可证，则被告嘉良公司承担原告前期全部营销费用2,084,230元。双方对原告支出的营销费用进行了确认。2018年1月6日原告与二被告签订《协议书》，约定：1、暂停原告与德宏嘉良公司2016年11月10日签订的《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》；2、嘉良公司于2018年1月20日前一次性付清原告投入的营销费用2,084,230元；3、若2018年1月20日嘉良公司不能付清原告投入的营销费用2,084,230元，则嘉良公司自2017年6月15日起以未付款项为基础，以2%的月利率向原告支付利息；4、刘国顺自愿为嘉良公司应向原告支付的营销费用2,084,230元及产生的利息承担连带保证责任。签订《协议书》后，原告多次催款，被告拒不支付，故原告向法院提起诉讼，望支持原告的诉请。被告德宏嘉良房地产开发有限公司、刘国顺辩称：1、原告与嘉良公司签订的《芒市金孔雀购物中心营销费用确认函》和《协议书》，因原告一直未按《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》的约定向被告提供合法有效的发票，属付款条件未成就合同，被告不应当先履行付款义务和承担违约责任；2、原告未按合同约定向被告提供营销成本的发票，导致被告公司无法对营销费用进行准确核算，造成被告无法按期履行付款义务，请求驳回原告起诉被告履行付款义务和支付逾期利息的诉讼请求；3、原告提供的《确认函》和《协议书》中的两份清单存在明显错误，二者相差627,000元，导致被告无法对原告的营销成本进行准确确认，以待原告向被告提供合法、有效的发票为依据。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：1、原告与被告德宏嘉良房地产开发有限公司于2016年11月10日签订的《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》是否应当解除？2、二被告是否应当承担连带责任，支付营销费2,084,230元及按2%的月利率标准支付2017年6月15日起至营销费用全部付清之日止的利息？原告云南润滇房地产营销策划有限公司围绕诉讼请求提供证据如下：1.《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》一份，欲证明原告于2016年11月10日与被告德宏嘉良房地产开发有限公司签订《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》，由原告以底价90,000,000元包销被告开发的芒市金孔雀旺角商业广场项目商品房；2.芒市金孔雀购物中心营销费用确认函一份、《协议书》一份，欲证明2017年10月13日德宏嘉良房地产开发有限公司致函原告确认截止2017年6月15日原告投入的营销费用为2,084,230元；被告承诺若10个月内仍未取得预售许可证，则承担原告前期投入的全部营销费用；2018年1月6日，原告与二被告签订《协议书》，约定暂停原告与德宏嘉良公司2016年11月10日签订的《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》；被告公司于2018年1月20日前一次性付清原告投入的营销费用2,084,230元；若2018年1月20日德宏嘉良公司不能付清原告投入的营销费2,084,230元，则德宏嘉良公司自2017年6月15日起以未付款项为基础，以2%的月利率标准向原告支付利息；被告刘国顺自愿为德宏嘉良公司应向原告支付的2,084,230元营销费用及产生的利息承担连带保证责任。经质证，被告德宏嘉良房地产开发有限公司、刘国顺对原告提交的第1组证据真实性认可，合法性不认可，认为合同第五页中有风险约定，其中第二款约定的很清楚原告所产生的所有费用都要以发票为依据。根据商品房销售管理办法第二十七条第二款、第二十八条规定，本案的房地产到现在还没动工，不符合销售条件；对第2组证据不认可，因为嘉良公司、刘国顺当时是在非常特殊的情况下签订的，在这期间农民工、施工方多次闹事，原告来被告的办公室要求确认前期的费用，双方在没有正规的核算下就签订了这两份合同及协议书。确认函里面营销团队人员每月工资121,500元，在营销支出清单为每月12,100元，确认函里面的一个气模每月是50,000元，在支出清单里面是5,000元，这两份有出入，根据合同约定原告产生的费用应当以发票为依据，原告应当提供与营销成本相对应的发票作为双方最终结算的依据。本院认为，原告提交的证据来源合法，内容客观、真实，本院予以采信。被告德宏嘉良房地产开发有限公司、刘国顺围绕诉讼主张提供证据如下：《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》一份，欲证明该合同性质是房地产销售代理合同系效力待定合同。经质证，原告对被告提交的证据真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，认为该合同是一个生效合同，合同约定的是原告代销嘉良公司取得商品房预售许可证的房屋，之所以存在本案的争议是因为嘉良公司未能按约定取得商品房预售许可证，导致合同不能履行，被告确认了原告前期支出的营销费用，所以合同是有效的。本院认为，对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性认可，对其欲证明的内容，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：2016年11月10日原告与被告嘉良公司签订《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》，约定由原告以底价90,000,000元的价格包销嘉良公司开发的芒市金孔雀旺角商业广场项目商品房，约定被告嘉良公司必须在2016年12月1日前开工建设，营销费用由原告承担。2017年10月13日被告嘉良公司出具确认函称，由于被告嘉良公司原因导致工程停滞，影响了营销工作，由被告承担原告投入的营销费用的三分之二即1,389,487元，并承诺6个月内取得商品房预售许可证，该笔费用从双方约定的90,000,000元中扣除，若6个月内未取得预售许可证，则以现金或物业抵押形式向原告支付1,389,487元，若10个月内仍未取得预售许可证，则被告嘉良公司承担原告前期产生的全部营销费用2,084,230元（不含税）。2018年1月6日原告与二被告签订《协议书》，约定：1、暂停原告与德宏嘉良公司于2016年11月10日签订的《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》；2、嘉良公司于2018年1月20日前一次性支付原告投入的营销费用2,084,230元；3、若2018年1月20日嘉良公司不能付清原告投入的营销费用，则嘉良公司自2017年6月15日起以未付款项为基础，以2%的月利率向原告支付利息；4、刘国顺自愿为嘉良公司应向原告支付的营销费用2,084,230元及产生的利息承担连带保证责任。现原告以被告拒不支付营销费用为由，向本院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告德宏嘉良房地产开发有限公司2016年11月10日签订的《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》；2、判令二被告承担连带责任，支付营销费2,084,230元及按2%的月利率标准支付2017年6月15日起至营销费用全部付清之日止的利息（截止2018年6月15日为500,215元）；3、判令二被告承担本案全部诉讼费用。本院认为，原告云南润滇房地产营销策划有限公司与被告德宏嘉良房地产开发有限公司之间签订的《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》、《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。被告未能按照约定的时间取得商品房预售许可证，导致合同目的不能实现，故原告要求解除与被告德宏嘉良房地产开发有限公司于2016年11月10日签订的《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》的主张，本院予以支持。原告要求被告德宏嘉良房地产开发有限公司支付2,084,230元营销费用的主张，本院予以支持。原告主张二被告按照月利率2%支付自2017年6月15日起至营销费用付清之日止的资金占用费，二被告主张双方约定的违约金过分高于造成的损失，要求予以适当减少，原告也未就造成的损失提交相关证据证实，故原告的主张，本院酌情支持，由被告德宏嘉良房地产开发有限公司支付原告资金占用费208,423元（2,084,230元×10%）。原告主张被告刘国顺对2,084,230元的营销费用及资金占用费承担连带清偿责任，本院予以支持。被告主张原告未向被告提交所产生的营销费用的正式发票，被告不应当承担付款义务和违约责任，但被告未提交证据证实，故被告的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告云南润滇房地产营销策划有限公司与被告德宏嘉良房地产开发有限公司于2016年11月10日签订的《金孔雀旺角商业广场包销委托代理合同》；二、由被告德宏嘉良房地产开发有限公司支付原告云南润滇房地产营销策划有限公司营销费2,084,230元、资金占用费208423元，共计2,292,653元，限于本判决生效之日起十五日内一次性付清；三、被告刘国顺对上述营销费、资金占用费承担连带清偿责任；四、驳回原告云南润滇房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,476元，由原告云南润滇房地产营销策划有限公司负担3,102元（已付），被告德宏嘉良房地产开发有限公司负担24,374元（未付），限于本判决生效之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  廖昌富人民陪审员  李 华人民陪审员  李 广二〇一八年十一月二十日书 记 员  杨耀开