湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初3725号原告长沙市靳江水利投资置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区许家洲路106号兰亭湾畔6栋111。法定代表人赵慧娟，系该公司总经理。委托代理人文艳，湖南湘鼎律师事务所律师。委托代理人邓斌，湖南湘鼎律师事务所律师。被告李某某，男，1988年3月12日出生，汉族，住湖南省新邵县，委托代理人陈明凡，湖南同才律师事务所律师。委托代理人陈荣，湖南同才律师事务所律师。原告长沙市靳江水利投资置业有限公司（以下简称“靳江水利公司”）诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员张永玲、廖寓舒组成合议庭，于2018年7月26日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录，原告长沙市靳江水利投资置业有限公司的委托代理人文艳，被告李某某及其委托代理人陈明凡、陈荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳江水利公司诉称，2016年8月23日，原、被告签订了租赁合同，约定被告承租原告位于长沙市岳麓区场地，建筑面积40.98平方米，租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。2017年1月1日至2018年12月31日每季度租金为13113.6元。租赁合同签订当日，被告一次性向原告支付了一季度租金13114元和租赁合同保证金15736元。后续租金每季度支付一次，在上一季度期限届满前十个工作日内预付。2017年6月8日，原被告签订《场地租赁合同补充协议》，约定自2017年7月1日开始计租，租金标准调整为2017年7月1日至2018年12月31日每季度租金15735元。被告已缴纳的租金冲抵补充协议约定的交费日后已缴纳的租金。根据合同约定，被告应按时交纳租赁费用及其他费用，如逾期支付，每逾期一日，应按欠缴金额的千分之五向原告缴纳违约金。被告无故欠缴租赁费用3个月以上（含3个月），并经原告书面催缴无效的，原告有权提前解除合同，合同保证金不予退还。合同签订后，原告履行了交付房屋等义务，但被告自2017年10月1日起拖欠租金，原告多次发函催告，被告仍拒绝履行支付义务。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.解除原告与被告签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭ＭＡＬＬ场地租赁合同》，被告将兰亭湾畔项目的Ａ8栋Ｆ119场地腾空退还给原告；2.被告立即向原告支付房屋租金45454元（租金自2018年10月1日暂计算至2018年6月30日）；3.被告支付原告租金逾期违约金26624.29元（自2018年10月1日暂计算至2018年4月30日）；4.以上两项共计人民币72078.29元（租金、租金逾期违约金均连续计算至被告腾退房屋并清偿债务之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。被告李某某辩称，本人之所以未按期交租，主要原因在于：一是原告未按合同约定及时提供发票，被告享有先履行抗辩权。二是原告在被告未拖欠电费的情况下违法断电，暴力锁门，对商场内其他商铺强行上锁，虽然未锁被告的门，但其行为致使商场商业氛围惨淡，严重影响了被告的业绩，原告的上述行为已构成根本违约。三是在原告催款后，被告通过多种途径联系原告及物业，要求按照催收单交租，但原告多次拒收，故违约责任不在被告。四是原告作为商业ＭＡＬＬ的运营者，存在欺诈招商行为，其宣传洋湖兰亭ＭＡＬＬ为7万方的一站式滨江商业综合体，并将五大主力店强势入驻作为宣传点，但实际上远远没有达到其宣传的规模，几大主力店不到一年就因原告的违法断电、锁门等行为纷纷离场。同时，原告利用格式合同规避己方开业率，怠于履行商场管理者的管理义务，致使洋湖兰亭ＭＡＬＬ商场自始至终未营造出商场应有的商业氛围，违反诚实信用原则和合同约定。五是原告已经将收取租金的权利转让给湖南北山建设集团股份有限公司，该债权转让行为已生效，故原告并非适格当事人。综上，原告的行为构成根本违约，若解除合同，被告不应承担任何违约责任。经审理查明，2016年8月23日，原告（甲方）靳江水利公司与被告（乙方）李某某签订了《湖南省长沙市洋湖兰亭ＭＡＬＬＡ8-119527烧烤场地租赁合同》租赁合同，约定：“……第二条租赁场地、期限及经营范围1.租赁场地：甲方同意将位于猴子石大桥与潇湘大道西南角兰亭湾畔项目Ａ8栋119号建筑面积40.98平方米的场地出租给乙方……3.1合同租赁期为5年。3.2计租期：自2017年1月1日起开始起计，每12个月为一个租赁年度，至2021年12月31日止。4.租赁经营范围：烧烤、小吃。第三条应缴费用及支付方式1.特别约定乙方在支付本合同项下的各类应缴费用时，应及时向甲方财务缴纳或转账至甲方指定账户（有特别约定除外），且甲方须向乙方提供对应付款的合格收据或发票，包括但不限于保证金收据（如有将转为租赁费用的部分，需开具租赁发票）、租赁发票、物业服务费发票、水电费发票（有特别约定的除外）……甲方指定收款账号为合同封面账号，除经特别约定或经乙方确认的情况外，乙方不会变更向甲方汇款的账号。如因甲方需要变更收款人、账号及收款银行，以甲方通知为准，乙方需配合汇款。如因甲方未能按约定提供相应的缴款通知和票据，或遇法定节假日或公众假日，各类应缴费用的付款时间顺延。2.场地租赁履约保证金乙方应于签订本租赁合同之日起一次性向甲方交纳租赁履约保证金合计人民币28850元作为履行租赁合同的担保。自计租日2017年1月1日起算后，其中13114元自动转为第一季度租赁费用，剩余15736元为本合同租赁保证金。租赁合同租赁期满，在乙方按本合同第十二条第6款规定将租赁单元交还甲方之日起十个工作日内，甲方应将租赁保证金一次性无息退还乙方。如租赁合同租赁期满，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分租赁保证金一次性无息退还乙方。3.租金租金按租赁场地的建筑面积计算。具体租金金额见下表：租赁周期：2017年1月1日至2017年12月31日，租赁费用4371.2元／月……2018年1月1日至2018年12月31日，租赁费用4371.2元／月……2019年1月1日至2019年12月31日，租赁费用4589.8元／月……（1）租金的支付采取预付制：每季度为一个支付周期，各期租金应在上一季度期限届满前10个工作日预付；租金不包括物业服务费、中央空调及水费、电费等其他费用。（2）租金支付、发票提供：乙方支付租赁费用10个工作日后，甲方向乙方提供正规合格的发票……第九条违约责任1.合同双方任何一方违反本合同，并对另一方造成经济损失时，违约方需对守约方做出合理的、全面的赔偿。因违约方原因致守约方提前解除合同，违约方应承担违约赔偿责任……3.乙方须按时缴纳租赁费用及其他费用，即水、电等费用，如发生逾期支付，则每逾期一日，应按欠缴金额的5‰向甲方缴纳违约金。4.除依据本合同约定一方可以提前终止合同的外，在合同有效期内，双方均不得无故提前终止合同；甲方违反约定提前终止合同的，应双倍返还乙方租赁保证金，并赔偿乙方由此造成的其他实际损失。乙方违反约定提前终止合同的，除乙方租赁保证金不予退还外，并应赔偿甲方由此遭受的其他实际损失……”合同签订后，原告依约向被告交付了涉案租赁场地，被告亦依约向原告预付了13114元租金和15736元保证金。被告进场装修完后于2016年12月24日正式营业。2017年4月，被告因涉案商场商业气氛低迷，经营惨淡未按时向原告支付租金。2017年4月12日，原告以拖欠租金为由，对被告及其他部分商户采取了强行断电措施。2017年6月8日，原、被告就租金及交费日的变更事宜协商后签订了《场地租赁合同补充协议》，约定：“鉴于：甲乙双方于2016年8月23日签订了《湖南省长沙市洋湖兰亭ＭＡＬＬ场地租赁合同》，乙方承租了甲方位于兰亭湾畔Ａ8栋119号商铺经营527烧烤。考虑到乙方实际经营困难，经甲乙双方友好协商一致，就《场地租赁合同》中关于交费日、租金相关事宜达成如下补充协议：第一条《场地租赁合同》租赁期限及租金标准不变，甲方给予乙方交租宽限期，调整后乙方交租时间如下：第二条交费日期：2017年7月1日，交费金额15735；2017年10月1日，交费金额15735；2018年1月1日，交费金额15735；2018年4月1日，交费金额15735；2018年7月1日，交费金额15735；2018年10月1日，交费金额15735；2019年1月1日，交费金额16523元……第三条乙方在签署本协议前已经缴纳的租金17485.6元，双方同意用于冲抵本补充协议约定的交费日开始后乙方应付的租金。第四条在合同期内，乙方不得提前解除合同，如乙方提前解除合同，甲方有权按原合同约定收取相应租金，及没收乙方合同保证金，乙方按《场地租赁合同》中约定向甲方支付违约金。第五条乙方需于本补充协议签订日补足“合同保证金”及“一个季度的租金”款项，款项金额为：保证金为人民币15736元，一个季度租金金额为15735元。”2017年12月19日，原告委托湖南北山建设集团股份有限公司对涉案商场拖欠租金的商户收取租金，并向其出具了《关于同意收取兰亭湾畔项目Ａ8栋商铺租金的函》：“湖南北山建设集团股份有限公司（陈震宇先生）：贵单位承建的我司兰亭湾畔项目建设工程，目前由于我司资金周转困难，工程进度款未能按期支付。我司将兰亭湾畔项目Ａ8栋一楼部分商业物业及应收租金收益已质押给贵单位，作为应付贵单位工程进度款的质押担保。鉴于此，我司同意由贵单位直接向兰亭湾畔项目Ａ8栋商业租户收取应收租金（兰亭湾畔项目Ａ8栋租户欠租明细表见附件），贵单位收回的租金款项全部用于抵扣所欠贵单位的工程款。请贵单位严格按照我司提供的兰亭湾畔项目Ａ8栋租户欠租明细表进行收取。特此致函！”，因涉案商场欠付租金的商户未履行交租义务，2017年12月21日，湖南北山建设集团股份有限公司将部分商户铺面强行上锁（未锁被告铺面）。被告商铺租金已交付至2017年9月30日。此后，被告未再缴纳租金。现被告的商铺仍在经营。庭审中，被告明确表示愿意继续经营。另查明，合同履行过程中，涉案商场整体运营未达到原告的预期宣传目标，商场商业气氛低迷。同时，因原告对商场商户采取拉闸限电、强行锁门等行为，引发商户报警、电视媒体到场采访报道等事件。以上事实，有当事人当庭陈述，原告靳江水利公司提交并经庭审质证的《湖南省长沙市洋湖兰亭ＭＡＬＬＡ8-Ｆ119527烧烤场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》、兰亭湾畔二期Ａ-08（ａ）栋、兰亭湾畔二期Ａ-08（ｂ）栋建设工程竣工验收备案表、场地交付确认书、租金缴费通知书及邮寄单，被告李某某提交并经庭审质证的洋湖兰亭ｍａｌｌ招商宣传单、关于洋湖兰亭ｍａｌｌ开业系列活动的通知、关于同意收取兰亭湾畔项目Ａ8栋商铺租金的函、电视媒体采访报道的视频资料（光盘）、商户维权的照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭ＭＡＬＬＡ8-Ｆ119527烧烤场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应依约履行各自的义务。然合同履行过程中，被告却未依约按时向原告支付租金，其行为显然构成违约。现原告主张要求其支付租金，理由正当，本院予以支持。虽然原告未及时向被告提供租金发票，但在房屋租赁合同法律关系中，出租方的主要义务系依约提供适租的租赁物，承租方的主要义务是依约支付租金，只有当出租人未提供符合约定的租赁物时，承租人才有权拒付租金。本案中，原告已依约向被告提供了适租的租赁场地，被告理应依约支付租金，租金发票仅是一种付款及财务凭据，交付发票并不是合同的主给付义务，而是一种从给付义务，被告履行租金支付义务和原告出具发票义务并不具有对价关系，故其以先履行抗辩权为由拒绝支付租金，理据不足，本院不予支持。至于被告所辩称的原告诉讼主体不适格的问题，虽然在合同履行过程中原告曾出函同意由第三方湖南北山建设集团股份有限公司向被告等欠租商户收取租金，但从该函的具体内容可知，其本质上属于一种委托关系，这种委托关系并不影响原、被告之间的租赁合同关系，且被告在第三方湖南北山建设集团股份有限公司向其催讨租金时亦未履行付租义务，现原告根据其与被告签订的租赁合同向被告主张租金权利，并无不当。关于被告欠付租金的确定问题。因被告一直在涉案租赁场地内经营，故其理应依约向原告履行支付租金的义务。根据原、被告双方签订的《场地租赁合同补充协议》中约定的租金标准，被告自2017年10月1日起暂计算至2018年6月30日的租金为：15735元／季×3季＝47205元，因原告主张的租金数额为45454元，故以原告主张的金额为准。对2018年6月30日之后的租金，被告仍应按上述补充协议的约定支付给原告，若被告拒绝支付，则原告可另行依法主张。关于原告要求解除涉案租赁合同并要求被告支付违约金的问题。考虑到原告在合同履行过程中存在强行断电、锁门等行为，对被告商铺的经营客观上产生了一定影响，同时，被告一直在涉案租赁场地经营并愿意继续经营，从平衡各方利益的角度及案件实际情况等因素考量，对原告主张解除涉案租赁合同并要求被告支付违约金的诉请，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告长沙市靳江水利投资置业有限公司支付租金45454元（暂计算至2018年6月30日）；二、驳回原告长沙市靳江水利投资置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1602元，由原告长沙市靳江水利投资置业有限公司负担602元，由被告李某某负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  廖寓舒人民陪审员  张永玲二〇一八年十一月七日书 记 员  罗翠玲附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。