包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2093号   上诉人（原审原告）：包头市鹿苑房地产开发有限责任公司。   法定代表人：王丽珍，总经理。   委托诉讼代理人：龚磊，内蒙古诚誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄少轩，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市茂源担保有限责任公司。   法定代表人：刘孝，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李晓红，内蒙古道扬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张建刚，内蒙古道扬律师事务所律师。   原审第三人：中国建设银行股份有限公司包头分行。   负责人：吴利彬，该行行长。   委托诉讼代理人：陈志新，该行职员。   委托诉讼代理人：赵二同，该行职员。   上诉人包头市鹿苑房地产开发有限责任公司（以下简称鹿苑房地产公司）因保证合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初2240号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鹿苑房地产公司的委托诉讼代理人黄少轩，被上诉人包头市茂源担保有限责任公司（以下简称茂源担保公司）的委托诉讼代理人李晓红，原审第三人中国建设银行股份有限公司包头分行（以下简称建设银行包头分行）的委托诉讼代理人陈志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   鹿苑房地产公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销（2017）内0203民初2240号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院判决认定事实不清，适用法律不当，依法应当予以撤销。涉案账户系特定专用质押账户，账户内存款系专项保证金。依据上诉人与第三人签订的《商品房销售贷款合作协议书》及与被上诉人签订的《住房商业用房贷款担保协议书》约定：上诉人与被上诉人建立业务关系后，上诉人将保证金存至双方共同的特定专用质押账户内，作为上诉人对被上诉人为购房业主承担阶段性担保责任所提供的反担保，且特定专用质押账户内的款项仅限项目的借款人违约时才可以使用。在上诉人与被上诉人的合作期间内，根据涉案的特定专用质押账户交易流水可知，仅有上诉人使用该特定质押账户。除了上诉人曾向该特定专用质押账户存过保证金之外，再无其他公司、企业或个人向该账户转存过款项。另根据协议约定，被上诉人无权单独取出账户内的保证金使用。以上情况说明该账户是上诉人与被上诉人之间单独约定并特定使用的专用质押账户。同时，根据《住房商业用房贷款担保协议书》第十条约定，被上诉人在借款人将贷款所购房地产抵押于贷款经办银行办妥《他项权利证书》后，对上诉人承担着返还专项保证金的合同义务。因此,上诉人与被上诉人之间存在着特殊的质押法律关系，账户内的资金性质系特定专项保证金，仅限于在房地产项目的借款人违约时，由上诉人承担保证责任时，才体现其用途。在没有产生保证责任前，该帐户内的资金属于上诉人，只是当初按照银行要求以被上诉人的名义开设特定专用质押账户，一审法院对上述事实并未查清。2、被上诉人构成违约，《住房商业用房贷款担保协议书》应当依法解除。被上诉人不断地造成风险：2015年6月，由于被上诉人在与案外人发生的经济活动中违约，导致特定专用质押账户内的款项被第三人划走，在上诉人积极追索下款项才被划回。2017年3月，被上诉人又因拖欠包头市农村商业银行股份有限公司巨额贷款不能偿还，而被包头市农村商业银行股份有限公司申请强制执行。上诉人质押账户中的650万元保证金，再次被包头市石拐区人民法院查封、冻结。2017年4月，被上诉人又因拖欠包头市南郊农村信用联社股份有限公司1500万贷款不能偿还，而被包头市南郊农村信用联社股份有限公司申请强制执行。上诉人特定专用质押账户中的保证金重复被包头市昆区人民法查封、冻结，被上诉人的违约给上诉人造成了资金风险，可能导致上诉人交存的专项保证金分文皆无。设定该特定专用质押账户的目的，是在项目的借款人违约，由上诉人承担保证责任时，保证金起到反担保的作用，但现在看来，双方签订合同目的无法实现。同时，上述情况表明，被上诉人应违约欠款、被起诉、查封，并无力偿还巨额债务，使得上诉人的保证金帐户屡次被冻结、查封，而且即便当项目办理完他项权证时，被上诉人也无力偿还保证金。另外，当初签订协议时，被上诉人要求以其名义开设特定专用质押账户，使得上诉人处于显失公平的境地。签订协议时，上诉人是可以以自己的名义开设特定专用质押账户，只需双方共管即可，但却被拒绝，如今上诉人才知道被上诉人要求以自己名义开设账户的意义。综上，被上诉人从签订合同之初的不诚信行为，到履行合同期间的违约行为，均侵犯了上诉人的合法权益。双方均已经无法实现签订合同的目的，依据《合同法》相关规定，上诉人请求解除双方所签订的《住房商业用房贷款担保协议书》，由被上诉人返还涉案特定专用质押账户内的保证金的请求应当得到支持。综上，请求二审法院查清案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。   被上诉人茂源担保公司辩称，茂源担保公司与鹿苑房地产公司签订的《住房商业用房贷款担保协议书》是在双方自愿的基础上签订的，符合法律规定，为有效合同。茂源担保公司未违反合同约定，鹿苑房地产公司请求解除协议的主张不成立。按照《住房商业用房贷款担保协议书》约定，茂源担保公司为鹿苑房地产公司开发建设的惠德花园小区的购房人向建设银行包头分行贷款提供担保，为化解期房担保风险，鹿苑房地产公司在借款人贷款所购房产办妥抵押登记前，由鹿苑房地产公司承担阶段性担保责任。在具备办理抵押登记条件后，借款人将所购房产抵押给贷款经办银行办妥他项权利证书后，由茂源担保公司将鹿苑房地产公司所存保证金退还鹿苑房地产公司。由于鹿苑房地产公司至今仍未办理房屋所有权证，未按约定办妥《他项权利证书》，茂源担保公司为鹿苑房地产公司贷款担保责任风险依然存在。在未办理完他项权利证书之前，只要贷款人未还贷款，建行包头分行就有权要求茂源担保公司承担担保责任，故不应当解除合同，鹿苑房地产公司无权要求返还保证金。   第三人建设银行包头分行述称，如果双方重新达成协议，愿意配合重新设立保证金账户。   原告鹿苑房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《住房商业用房贷款担保协议书》，并判令被告返还保证金690万元及利息（从2011年12月20日起，至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.案件受理费由被告承担。   一审法院认定事实如下：2011年9月27日，原告鹿苑房地产公司与第三人建设银行包头分行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定由第三人为原告开发建设的位于包头市××区南、农机路西“惠德花园小区”住宅及商用房屋购房者办理和发放个人住房贷款；同时，原、被告双方签订《住房商业用房贷款担保协议书》，约定：为化解期房担保风险，原告方为被告方提供的保证为连带责任保证，在购房人贷款所购房产办妥抵押登记前，由原告向被告承担阶段性担保责任，对每个债务人原告以商品住房贷款发放金额的3%，（商业用房按4%）向被告交付保证金，在具备办理抵押登记条件后，借款人将贷款所购房产抵押贷款经办银行办妥《他项权利证书》后，被告方将原告方所存保证金于三个工作日内退还原告方。协议签订后，原告向被告交付按揭贷款保证金690万元，并在第三人处开设保证金账户。2015年6月份，三方在对账时原告得知第三人从保证金账户划扣走395.9万元。2016年2月22日，被告将690万元保证金的不足部分补齐打入在第三人处开设的保证金账户。后因案外人的申请，该账户中650万元被包头市石拐区人民法院冻结。   本案在审理过程中，经鹿苑房地产公司申请，一审法院作出（2017）内0203民初2240号民事裁定书，依法冻结了被告茂源担保公司价值690万元的财产。   一审法院认为，保证合同是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《住房商业用房贷款担保协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方理应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同中明确约定，在购房人贷款所购房产办妥抵押登记前，由原告向被告承担阶段性担保责任，在具备办理抵押登记条件后，借款人将贷款所购房产抵押贷款经办银行办妥《他项权利证书》后，被告方将原告方所存保证金于三个工作日内退还原告方。因原告方现尚未办妥《他项权利证书》，故现原告要求被告返还原告的保证金账户存款690万元的条件尚不具备。原告称其保证金账户可能面临巨大损失，保证金账户的效能可能丧失，原、被告双方签订的《住房商业用房贷款担保协议书》应予解除的主张，缺乏证据支持。综上所述，原告鹿苑房地产公司的诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告包头市鹿苑房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60100元、财产保全费5000元（原告包头市鹿苑房地产开发有限责任公司已预交），由原告包头市鹿苑房地产开发有限责任公司负担。   二审审理中，各方当事人均未提交新的证据。   经二审审理查明的事实与一审审理查明一致，本院予以确认。   本案的争议焦点为：1、上诉人鹿苑房地产公司解除与茂源担保公司所签订《住房商业用房贷款担保协议书》并返还保证金账户款项的请求能否成立。   本院认为，鹿苑房地产公司与茂源担保公司签订的《住房商业用房贷款担保协议书》意思表示真实，符合法律规定，为合法有效的协议。协议约定鹿苑房地产公司向茂源担保公司提供保证担保，在购房人贷款所购房产办妥抵押登记前，由鹿苑房地产公司向茂源担保公司承担阶段性担保责任，对每个债务人以商品住房贷款发放金额的3%，（商业用房按4%）向茂源担保公司交付保证金，在具备办理抵押登记条件后，借款人将贷款所购房产抵押贷款经办银行办妥《他项权利证书》后，茂源担保公司将鹿苑房地产公司所存保证金于三个工作日内退还鹿苑房地产公司。合同明确约定在借款人将所购房产抵押给贷款经办银行办妥他项权利证书后，由茂源担保公司将鹿苑房地产公司所存保证金退还鹿苑房地产公司。由于至今未按约定办理房屋产权证及他项权利证书，茂源担保公司为鹿苑房地产公司购房人贷款担保责任风险依然存在。如果解除合同将导致双方利益失衡，将导致茂源担保公司为买房人的贷款承担保证责任后，存在其追偿权益得不到救济的风险。此外，鹿苑房地产公司所交存的保证金账户被查封，并不能视为茂源担保公司违约，只能认为存在未来履约不能的风险，鹿苑房地产公司可以通过要求茂源担保公司另行提供担保或协商以鹿苑房地产公司的名义重新设立保证金账户，将保证金账户资金移转至该账户等方式化解风险，但鹿苑房地产公司解除《住房商业用房贷款担保协议书》的请求不符合合同约定和法律规定，其请求不成立，本院不予支持。   综上，上诉人鹿苑房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费120200元，财产保全费5000元由上诉人包头市鹿苑房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 王 韬   审 判 员 杨 娜   审 判 员 赵艳敏     二0一八年十一月二十二日   法官助理 王 巍   书 记 员 李美慧   附、本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。