江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初2292号原告：朱玉龙，男，1959年9月8日出生，汉族，住江苏省南京市。原告：杨秀娟，女，1965年5月31日出生，汉族，无业，住江苏省南京市。两原告共同委托诉讼代理人：周剑笛，江苏兴苏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈立芹，江苏兴苏律师事务所律师。被告：朱棣，男，1972年10月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市，现住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：王敬平，贵州丰玺律师事务所律师。被告：朱永达，男，1944年2月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：朱栩（系朱永达、张静所生次子），男，1979年5月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市。被告：张静，女，1948年2月23日出生，汉族，中和正信（贵州）会计师事务所退休职工，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：朱栩（系朱永达、张静所生次子），自然情况同上。原告朱玉龙、杨秀娟与被告朱棣、朱永达、张静共有物分割纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱玉龙、杨秀娟共同的委托诉讼代理人周剑笛，被告朱棣及其委托诉讼代理人王敬平，以及被告朱永达、张静共同的委托诉讼代理朱栩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉龙、杨秀娟向本院提出诉讼请求：分割南京市。事实和理由：原告朱玉龙与被告朱永达系嫡亲兄弟，两原告夫妇与被告朱永达、张静夫妇协商在南京购买门面房开设火锅店，并选定涉案房屋，因被告朱棣在成年前一直在南京生活，被告朱永达夫妇提出其出资购房的共有份额登记在其子即被告朱棣名下，故房屋登记所有权人是原告朱玉龙和被告朱棣。但事实上，被告朱棣从未参与协商决策，也未出资。涉案房屋于2004年6月5日购买，并于2004年8月办理房屋产权证。2004年12月21曰原告朱玉龙夫妇与被告朱永达夫妇补签了《出资协议书》，后由双方对房屋进行装修，并共同经营火锅店，由于双方经营理念不同，火锅店经营效益比较差，原告夫妇同意三被告的要求，由被告朱棣单方面经营，经营两年后，被告朱棣的经营也继续亏损，随后弃店后自行回到贵阳，火锅店一直闲置至2016年有人愿意承租开设足疗店。涉案房屋的贷款利息和本金全部由原告归还，不存在以房屋租金养贷之说。在火锅店闲置期间即2009年，被告朱永达夫妇通过亲情再三要求两原告将其出资投入火锅店的70万元保本退出，原告为了兄弟亲情，在挂牌出售涉案房屋无果的情形下，将自己唯一的其他住房低价卖出，2009年被告朱永达夫妇收取两原告的50万元退款、2011年8月2日收取10万元、2016年收取10万元的行为，说明双方合伙清算结束，涉案房屋也分割结束。剩余房屋贷款此后也由原告自行还清。但近几年由于南京地区的房屋市场价上涨比较快，被告朱棣于2017年9月14日以涉案房屋共有人身份起诉主张房屋租金的50%，南京市鼓楼区法院作出（2016）苏0106民初9630号民事判决书，目前正在上诉过程中，该物权保护案一审法院认为原告应另案起诉。原告认为原告夫妇和被告朱永达夫妇的合伙投资行为已经清算结束，原告己经按照双方出资人协商一致的结果将被告朱永达夫妇合伙投入的本金全部退还。被告朱永达夫妇有权决定合伙购置的房屋共有部分登记在其子女名下，也有权决定退出。涉案房屋的购买及投入成本绝大部分为原告夫妇投入，两原告在与被告朱永达夫妇达成清算协议时，鉴于涉案房屋有一定幅度涨价，故两原告同意再另外向被告方补偿20万元，但由于被告方一直没有配合办理房产证更名手续，因此，两原告也没有支付承诺的20万元。因此，涉案房屋的物权依法应分割确认95%份额归两原告所有。综上，为了维护自己的合法权益，两原告现依法提出诉讼，请求支持两原告的诉讼请求。被告朱棣、朱永达、张静共同辩称，原、被告双方系亲戚关系，2004年双方共同投资购买涉案房屋，原告出资23万元，被告出资70万元，贷款112万元是由原告朱玉龙出租房屋后还贷，贷款人是原告朱玉龙、被告朱棣，共同开设火锅店，2004年10月8日火锅店开业到2005年2月，由原告朱玉龙、被告朱棣共同经营，后被告朱棣回到贵州，委托原告朱玉龙经营，原告朱玉龙从2005年2月至5月独自经营，后停业，双方口头约定被告朱棣退出火锅店经营，和不动产物权没有必然联系，如果店可以挂牌出售，按各自的份额将收益拿回，如出售不成功就出租，不动产在南京，被告经常居住地在贵州，原告朱玉龙在南京居住，就由原告朱玉龙代为管理，原告朱玉龙作为不动产管理人，管理不动产出售、出租、银行还贷，火锅店停业后，曾经挂牌出售后，价格没有达到预期，所以没有出售成功，后不动产出租给网吧，出租从2005年7月10日（20天装修免租期），实际是2005年8月1日至2010年8月1日，租金每半年交付，网吧实际经营十年一直到2015年，2016年5月18日不动产再次出租给康辉足疗店，原告所称涉案房屋一直闲置的陈述不属实，后期是原告朱玉龙还贷112万元，原告朱玉龙收取租金去还贷，并不能说明涉案房屋归其所有，物权以登记为准，原告没有证据证明被告朱棣是房产代持人，原告陈述达成口头退伙清算协议，2004年火锅店投资93万元，原告投资23万元，被告投资70万元，协议有明确约定。原告曾给被告张静转三次款项，2009年11月50万元，2012年8月10万元，2016年12月27日10万元，合计70万元。这么多年房价上涨，从公平角度，原告的主张不符合客观事实。三被告认为70万元是扣除银行贷款后多出的租金收益。三被告没有同意退伙，两原告给的70万元只是租金收益，涉案房屋价值目前应在1112万元。对于原告方主张的产权份额，三被告认为应按各二分之一确定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱永达系原告朱玉龙的胞兄。被告朱永达、张静系夫妻关系。原告朱玉龙、杨秀娟系夫妻关系。被告朱棣系被告朱永达、张静夫妇所生长子。两原告在江苏省南京市工作生活。三被告在贵州省贵阳市工作生活。2004年两原告与被告朱永达、张静夫妇准备在南京市购买一处门面房开设火锅店，后选定购买涉案房屋。涉案房屋即南京市.91平方米，丘地号669880-I-81），规划用途为商业，位于**楼房（金兴商住楼）的第**，建筑年代为1996年，该幢楼房由南通金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）开发建设。涉案房屋现登记共有人为原告朱玉龙与被告朱棣，未明确产权份额。2004年6月原告朱玉龙、被告朱棣共同作为买方（乙方），与卖方金丰公司（甲方）签订了一份《商品房买卖契约》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，单价3500元/平方米，总价188.3万元，其中112万元用银行按揭贷款支付等等。原告朱玉龙与兴业银行南京城北支行签订了一份协议书，约定原告朱玉龙申请商用房个人抵押贷款，被担保主债权数额为112万元等等。在购房人付清购房款后，金丰公司于2004年8月向原告朱玉龙、被告朱棣开具了总价188.3万元及面积补差款59185元的购房款发票。2004年9月涉案房屋取得了房屋所有权、抵押权他项权登记证。2004年12月21日原告朱玉龙与被告张静补签一份《出资人协议书》，明确双方为在涉案房屋开设“妙奇火锅店”，前期投入120万元用于购置和装潢营业用房，通过银行用本店房产抵押按揭贷款112万元，双方出资比例为42%、58%，其中被告张静现金出资70万元，原告朱玉龙现金出资50万元，归还贷款按各自出资比例承担；按各自出资比例拥有营业房的产权及经营所得；如出资一方提出退伙转让股权并征得其他出资人同意时，其他出资人有优先购买权，转让价格以当时的财务状况及市场价格为基础商定等等。此后银行贷款由原告方实际归还，2011年3月10日前贷款本息已付清。2004年10月至2005年期间，两原告与被告朱棣曾共同开设火锅店进行经营，后停止经营。2005年8月之后原告朱玉龙将涉案房屋进行出租，每年租金15万元、16万元不等。2016年5月原告朱玉龙再次将涉案房屋进行出租，每年租金30万元。被告主张原告2005年至2015年共收取租金约159万元，存在以房租归还贷款情形。原告否认存在以房养贷约定。关于是否存在退伙清算问题。原告陈述2009年被告朱永达夫妇通过与原告协商再三要求将其出资投入火锅店的70万元保本退出，原告方同意，并随后将70万元款项给付被告方，其中50万元系将两原告另外住房出售后从售房款中支付，考虑到房屋价格上涨等因素，原告当时同意再给付被告20万元，折合份额约5%。被告否认双方存在退伙清算约定，不同意原告主张的5%份额，认为双方份额应按各50%确认。2009年4月两原告将其名下的南京市.56平方米）出卖给案外人时某，转让价款共计94.8万元。关于原告给付被告的款项问题。2009年5月两原告向被告朱玉龙转账50万元。2011年8月2日原告朱玉龙向被告朱永达转账支付10万元。2016年12月两原告再次给付被告朱永达10万元。2016年1月两原告以原告朱玉龙、被告朱棣的名义交纳了涉案房屋契税75320元，以原告朱玉龙的名义交纳了住宅专项维修基金41618元，登记费共计610元。被告朱棣出具书面委托书，委托原告朱玉龙领取房屋所有权证。2016年6月1日原告朱玉龙在办理登记手续后取得了房屋所有权证。由于原、被告双方产生争议，被告朱棣于2017年9月14日以涉案房屋共有人身份起诉原告朱玉龙及第三人南京市鼓楼区金尊足部保健店，主张涉案房屋2016年7月至2017年8月期间的一半租金收益22.5万元。2018年1月本院对该案作出（2017）苏0106民初9630号民事判决，判决朱玉龙给付朱棣房屋租金收益15万元。原告朱玉龙对该判决不服提出上诉。2018年4月南京市中级人民法院对该案作出（2018）苏01民终2550号民事裁定，裁定中止诉讼。2018年2月因双方协商未果，两原告遂诉至本院，要求判如所请。本案审理过程中，原告主张涉案房屋现价装修价值为680万元，2009年5月价值290万元，被告则主张现价值约1112万元左右，最低也有940万元左右。原告申请对涉案房屋2009年5月的价值进行鉴定。本院依法委托两个鉴定机构对此进行鉴定，2018年10月由于无充分交易案例无法鉴定而被退回。原告提供与涉案房屋同一楼盘的存量房买卖合同等资料，认为涉案房屋在110号203室，买卖合同中为110号201室，建筑面积574.34平方米，比涉案房屋大20平方米，2007年12月7日203室总房款290万元；110号二层，建筑面积1008.47平方米，2014年9月15日总房款580万元，因此2009年涉案房屋价值约290万元，原告给付被告方退伙清算款90万元是合理的。被告方对此不予认可，认为虽然对于以租养贷的协议被告没有直接证据，但被告朱棣退出火锅店经营后，委托原告朱玉龙作为不动产管理人，负责对外出租，租金首先还贷，剩余部分原、被告按50%比例分割，哪一部分以租养贷不清楚，原告朱玉龙对此清楚。从出租情况来看，贷款金额110万元远低于收到租金价格159万元和出售房屋95万元。原告则否认存在以租养贷的协议及事实。原告申请证人朱玉凤到庭作证，朱玉凤作证时陈述被告朱永达是证人哥哥，原告朱玉龙是其弟弟，姊妹共有五人，证人排行老三，原、被告双方曾商议共同做火锅生意，做了一年多生意做不下去，被告朱永达就回贵阳了，在被告朱永达到南京家庭聚会时，曾听被告朱永达说不愿意再管这个店，拿回投资的股本金就算了，后来原告朱玉龙将一套房屋卖掉还给哥哥即被告朱永达；被告朱永达、张静也当着证人面谈过这些分配方案，但没有与被告朱棣谈过等等。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告方提供的《出资人协议书》、客户还款明细、购房合同、付款凭证、纳税凭证、房屋所有权证、房屋登记薄、裁判文书等；被告方提供的租赁合同、商品房买卖协议、购房发票、他项权证、房屋登记薄、授权委托书、契税发票等；证人证言；以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，民事主体的合法民事权益受法律保护。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，根据原告提供的房屋所有权证、房屋登记簿等证据，可以认定原告朱玉龙与被告朱棣均系经过依法登记的涉案房屋共有权人，因双方在登记时未明确各自共有份额，故双方为共同共有。由于原、被告共有涉案房屋的基础主要是为了共同投资经营火锅，而根据双方确认的事实，自2005年起双方已不再共同经营火锅，该共有涉案房屋的基础已经丧失，且近年来双方为涉案房屋权属、收益等问题产生诸多纠纷，因此，原告主张依法分割该共有物的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，共有人可以协商确定分割方式。现原告要求分割共有物产权份额，被告亦同意明确共有份额，双方对共有物分割方式意见一致，本院亦予以支持。关于共有物分割比例问题。1.根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告双方于2004年订立了《出资人协议书》，约定双方为了在涉案房屋开设“妙奇火锅店”，前期投入120万元用于购置和装潢营业用房，通过银行用本店房产抵押按揭贷款112万元，双方出资比例为42%、58%，其中被告张静现金出资70万元，原告朱玉龙现金出资50万元，归还贷款按各自出资比例承担；按各自出资比例拥有营业房的产权及经营所得等等。该约定系当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，为有效协议。2.根据法律规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外；行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。本案中，根据当事人陈述、证人证言等证据，结合原告朱玉龙在2009年将其另外房屋出售之后通过三次转账给付被告方70万元款项等事实，可以认定双方在2004年签订《出资人协议书》且实际经营过一段时间后因故停止经营，且2009年原、被告双方就被告方退出火锅店经营、原告方返还被告方70万元投资款并给付合理补偿款等具体事宜达成过处理协议，虽然双方未能签订书面协议，但基于双方系亲属关系、原告方另外出卖其他房屋的时间、被告方接受原告方分期给付的投资款后未在合理时间内提出异议等事实，对于原告方主张的双方当时已经达成终止履行《出资人协议书》等协议的事实，本院予以采信。被告方否认双方达成上述协议，但与其接收相应款项、在证人面前多次陈述退出经营等相应民事法律行为相矛盾，对被告方该项抗辩理由，本院不予采纳。3.关于证人朱玉凤证言的效力问题。根据法律规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。原告方申请证人朱玉凤出庭作证，本院依法予以准许，证人朱玉凤系原告朱玉龙的姐姐、被告朱永达的妹妹，在本院释明证人权利义务后其陈述了相应的案件情况，其证人证言的相关内容应予采信。被告方以证人朱玉凤在另外案件中旁听过庭审、不能中立客观表达案件事实等抗辩，理由不能成立，本院不予采信。4.关于原、被告双方的物权比例问题。虽然原、被告未能就被告方退出经营后双方享有的具体份额等事项进行书面约定，但基于本院前述分析认定的共有物分割理由，该比例应结合双方实际支付的投资款数额，原告方实际归还的银行贷款金额及过户办证费用，原告方实际给付被告方款项的具体数额，原告方在双方达成终止履行《出资人协议书》之前实际收取的涉案房屋租金收益，以及涉案房屋实际价格、此后至今仍存在上涨等事实综合予以认定，据此本院认为原、被告对涉案房屋的所有权比例宜确定为80%与20%较为公平，以合理解决双方作为亲属之间的相关纠纷。原告方要求对涉案房屋拥有95%的比例，以及被告方主张对涉案房屋享有50%份额的比例，均与本案查明的事实以及当事人的民事法律行为相违背，故本院不予采信。根据物权登记原则以及前述分析，应认定原告朱玉龙对涉案房屋享有80%的所有权份额，对原告杨秀娟在本案中要求确认享有共有物权的诉讼请求，本院不予支持，两原告之间若存在争议可另行依法处理。综上，为维护当事人的合法权益，综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第十五条、第九十三条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告朱玉龙对南京市；二、驳回原告杨秀娟的诉讼请求。案件受理费59400元减半收取29700元，由原告朱玉龙、杨秀娟负担19700元，被告朱棣、朱永达、张静负担10000元（两原告已预交，三被告于本判决生效之日起十日内将该款给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一八年十一月二十八日书记员  汪慧娣