安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0103民初5526号 原告：水洪，女，1964年3月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：程永清，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱能干，安徽徽商律师事务所律师。 被告：安徽国商置业投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市宿州路76号宏图大厦711室。 法定代表人：王迎春，执行董事。 被告：合肥甲骨文商业管理有限公司，住所地合肥市庐阳区绿都商城十三层1302室。 法定代表人：陈燕，执行董事。 委托诉讼代理人：刘辉，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告水洪与被告安徽国商置业投资发展有限公司(以下简称国商公司)、被告合肥甲骨文商业管理有限公司(以下简称甲骨文公司)房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年7月17日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告水洪的委托诉讼代理人朱能干到庭参加诉讼。被告国商公司、甲骨文公司经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 水洪向本院提出诉讼请求：1、判令解除水洪与国商公司签订的《房产租赁合同》；2、判令国商公司、甲骨文公司支付所欠租金共计73986元以及违约金22195.8元(租金自2017年6月21日暂计至2018年7月31日，之后租金计算至租赁合同解除之日止)；3、判令国商公司、甲骨文公司恢复房屋原状至适合出租或使用状态并将房屋交还给水洪；4、本案诉讼费用由国商公司、甲骨文公司承担。 事实与理由：2010年12月17日，水洪与安徽国商置业投资发展有限公司（以下简称国商公司）签订《房产租赁合同》，双方约定水洪将位于绿都商城负一层B区7号房产出租给国商公司，租赁期限自2010年12月20日至2020年12月19日，建筑面积为100.89m2，月租金为50元/m2，租赁期间每满5个计租年度后，增加一次租金单价，租金月单价增加额为5元/m2，租金支付方式为每一计租年度分为四次、等额支付租金，同时约定合同违约方应向守约方支付租赁期间尚未履行租金总额30%的违约金。 合同签订后，水洪按合同约定将房屋交付给国商公司承租，但国商公司将房屋转租甲骨文公司并由甲骨文公司实际占有使用，且甲骨文公司却未按合同约定按时足额支付租金，截止至2018年7月31日国商公司及甲骨文公司共欠付水洪租金73986元，水洪多次与国商公司、甲骨文公司协商，至今未得到明确答复。国商公司、甲骨文公司拖欠租金行为违反了双方约定和法律规定，故诉至法院，请求判如所请。 国商公司、甲骨文公司未答辩。 本院经审理查明的事实如下：2010年12月17日，水洪作为出租方（甲方）与作为承租方的国商公司（乙方）就国商公司承租水洪位于合肥绿都商城负一层B区7号房屋签订《房产租赁合同》，合同约定房屋建筑面积100.89m2，租赁期限自2010年12月20日至2020年12月19日，2011年3月20日开始计租，第一年租金总额60534元，2010年12月20日至2011年3月19日为免租期；租金月单价50元/m2，每一计租年度分为四次、等额支付租金，2011年3月20日前支付第一期租金，2011年6月20日前支付第二期租金，2011年9月20日前支付第三期租金，2011年12月20日前支付第四期租金，此后每一计租年度按上述时间支付租金；租赁期间满五个计租年度后，增加一次租金单价，租金月单价增加额为5元/m2，2010年12月20日至2015年12月19日租金月单价为50元/m2，2015年12月20日至2020年12月19日租金月单价为55元/m2，乙方逾期六十天交付租金的，乙方承担违约责任；甲方同意乙方在本合同期限内根据商业商场经营需要对该房产的使用实施自主经营、联合经营、商业多元化经营、转租或分租等商场运营方式；乙方需要变更合同的承租主体时，本合同已履行的部分对甲方继续有效，甲方同意由变更后的单位按照本合同未履行完结部分的权利义务内容继续履行本合同；本合同履行期间任何一方违约，应向守约方支付租赁期间尚未履行的租金总额30%的违约金。合同签订后，国商公司如约使用合同约定的房屋。 后国商公司将涉案房屋转租甲骨文公司，由甲骨文公司实际使用涉案房屋并支付水洪至2017年6月20日租金，此后未再支付租金。2017年8月10日，甲骨文公司经营场地闭店改造，案涉房屋未返还。水洪多次催要租金未果，遂诉至法院，要求判如所请。 上述事实由当事人陈述以及水洪提供的合肥绿都商城负一层B区7号房产权证、房产租赁合同、水洪提供的银行转账记录等证据予以佐证。 本院认为，水洪与国商公司之间签订的关于合肥绿都商城负一层B区7号房屋的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，水洪与国商公司应严格按《房产租赁合同》约定履行各自的义务。 关于水洪解除《房产租赁合同》和国商公司、甲骨文公司恢复房屋原状至适合出租或使用状态并将房屋交还给水洪的诉请，涉案租赁合同约定水洪同意国商公司在本合同期限内根据商业商场经营需要对该房产的使用实施自主经营、联合经营、商业多元化经营、转租或分租等商场运营方式；因商业商场经营需要，国商公司需要变更合同的承租主体时，本合同已履行的部分对水洪继续有效，水洪同意由变更后的单位按照本合同未履行完结部分的权利义务内容继续履行本合同。国商公司因经营需要将涉案房屋转租甲骨文公司，并由甲骨文公司作为实际使用涉案房屋的承租人向水洪支付至2017年6月20日的租金，甲骨文公司向水洪支付租金的行为证明水洪同意由甲骨文公司继续履行涉案合同权利义务，双方形成租赁关系。甲骨文公司自2017年6月21日未再向水洪支付涉案的合肥绿都商城负一层B区7号房屋租金，构成违约。由于甲骨文公司的违约行为，致使合同目的无法实现，水洪要求解除租赁合同，不违反法律规定，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，故甲骨文公司应当将案涉房屋返还给水洪。水洪主张恢复房屋原状至适合出租或使用状态，但未能提供证据证明案涉房屋交付时的状态如何，故对该项主张，本院不予支持。 关于水洪要求国商公司、甲骨文公司共同支付所欠租金73986元、自2018年7月31日之后租金计算至租赁合同解除之日止的诉请，涉案租赁合同约定承租方逾期六十天交付租金的，承担违约责任。按合同约定，涉案合肥绿都商城负一层B区7号房屋2015年12月20日至2020年12月19日租金为55元/平方米，该房屋建筑面积为100.89m2，甲骨文公司自2017年6月21日未再支付水洪租金，甲骨文公司应按月租金55元/平方米支付水洪2017年6月21日至2018年7月31日的租金73986元。故水洪要求甲骨文公司支付其2017年6月21日至2018年7月31日租金73986元并自2018年8月1日起顺延计算至租赁合同解除之日止的租金请求，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。水洪要求国商公司共同承担支付租金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于水洪诉请的违约金22195.8元，合同约定承租方逾期六十天交付租金的，承担违约责任；合同履行期间任何一方违约，应向守约方支付租赁期间尚未履行的租金总额30%的违约金。该约定过高，故本院对于水洪要求甲骨文公司以此标准计付违约金的诉讼请求不予支持。因甲骨文公司逾期支付租金的行为客观存在，而水洪因甲骨文公司逾期支付租金所受到的损失实为资金被占用期间的利息损失，故本院确定由甲骨文公司按照年利率24%的标准，向水洪支付尚欠租金73986元的违约金17756.6元（73986元×24%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除水洪与安徽国商置业投资发展有限公司之间的《房产租赁合同》； 二、合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市庐阳区绿都商城负一层B区7号的房屋（建筑面积100.89平方米）返还水洪； 三、合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付水洪租金73986元(租金自2017年6月21日计算至2018年7月31日)，之后按建筑面积100.89平方米及合同约定的租金标准顺延计算至合同解除之日止； 四、合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付水洪违约金17756.6元； 五、驳回水洪其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1182元，由合肥甲骨文商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 吴 艳 人民陪审员 李 玲 人民陪审员 杨 健 二〇一八年十一月十六日 书 记 员 单劭萌 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。