西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初1478号原告（反诉被告）：王丰，男，汉族，1982年10月31日出生，住西安市莲湖区，委托代理人：吴选明，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：张超，男，汉族，1976年7月22日出生，住西安市雁塔区，委托代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人：党靖，陕西永嘉信律师事务所实习律师。第三人：西安荣邦商业运营管理有限公司，住所地：西安市曲江新区北池头2路曲江紫汀苑**，统一社会信用代码：91610133MA6TXYJE2E。法定代表人：李建栋，系该公司总经理。原告（反诉被告）王丰与被告（反诉原告）张超及第三人西安荣邦商业运营管理有限公司（简称荣邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王丰及其委托代理人吴选明，被告（反诉原告）张超及其委托代理人张海燕，第三人荣邦公司之法定代表人李建栋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王丰诉称，2017年3月4日，原告经荣邦公司居间介绍与被告达成《房屋买卖三方合同》，约定被告将其持有的《商品房买卖合同》项下坐落于及地下车库一个，以209万元转让给原告。《房屋买卖三方合同》约定“甲方(被告)在办理自己一手房产证过程中契税等相关费用由甲方自行承担”、“本合同签订后20个工作日之内按国家规定交契税，资料交回开发商办理房屋所有权证”、“甲方一手房产证办理完成10个工作日内办理房屋权属转移登记手续”。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20万元，3月19日又将唯一住宅按市价出售，筹款140万元，缺口49万元拟办理按揭贷款以便向被告支付约定房款，原告准备妥当只待被告办证并过户，被告却怠于办理一手房产证，导致房屋权属转移登记手续至今无法办理。2017年12月，被告突然提出涨价至300万元方可处理。原告认为，合同签订后，被告理应依约履行办证及过户义务，首先拖延后反悔提出涨价，违背诚实信用原则，除立即履行合同外还应承担违约责任。现原告诉至法院，请求：1、判令被告“办理房屋所有权证”和办理“房屋权属转移登记手续”，双方继续履行合同；2、判令被告支付逾期履行合同违约金200000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告张超辩称，被告一直按合同约定履行义务，不存在逾期履行的违约情况。按照被告与原告、荣邦公司签订的《房屋买卖三方合同》约定，被告在合同签订后将其持有的《西安市商品房买卖合同》及购买房屋的购房发票交由荣邦公司保管，之后被告积极履行合同义务，在缴纳契税时需要荣邦公司提供《西安市商品房买卖合同》与购房发票，而荣邦公司一直拒绝提供，导致被告无法缴纳契税办理房屋产权证，被告也即将对荣邦公司提起诉讼，被告因第三人原因无法办理房屋产权证，不存在原告所述的怠于办理房屋产权证的情况。原告要求被告承担逾期履行合同违约金无事实及法律依据。反诉原告张超反诉称，双方及荣邦公司于2017年3月4日签订的《房屋买卖三方合同》中未明确规定合同的履行期限，且根据该合同第十一条第三款第二项的规定，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。反诉被告支付20万元购房定金也一直由荣邦公司保管。而自合同签订至今已有一年之久，因第三人原因一直无法办理房屋产权证，且反诉被告一直未办理贷款，反诉原、被告双方无法办理权属转移登记，导致反诉原告丧失了近一年对该房屋的使用和收益权。同时因市场因素房屋价格猛涨，反诉原告不仅要承担房屋的物业、电梯垃圾费等各种费用。还承担着房屋涨价带来的预期损失。反诉原告在这期间就尽快办理房屋权属转移登记也与反诉被告进行沟通，但被反诉被告拒绝。综合各种因素，2017年3月4日签订的《房屋买卖三方合同》对于反诉原告来说明显显失公平。故反诉原告反诉请求：1、解除原告与被告及荣邦公司于2017年3月4日签订的《房屋买卖三方合同》；2、判决本诉及反诉费用由被告承担。反诉被告王丰反诉辩称，一、驳回反诉原告的反诉请求。二、反诉原告承担反诉费用。反诉原告之反诉请求解除《房屋买卖三方合同》事实不清，证据不足，没有法律依据，又违反法定程序，故请求依法驳回其反诉请求。第三人荣邦公司述称，当时原告与被告签订合同后，被告提出办理后续事宜是荣邦公司没有配合，但事实是原告的资料和被告的资料由第三人保管，被告当时取材料要单独去办理，第三人没有给的原因是第三人需要同被告一起去办理，现第三人认为合同已经成立，只需办理过户手续。当时被告的妻子说其房价要涨到300万元，但第三人的意见是与原告的合同已经签订完成，原告应办理银行按揭，被告应当配合办理房屋过户手续。经审理查明，2017年3月4日，原、被告及第三人荣邦公司签订《房屋买卖三方合同》，约定：甲方（被告）将其持有的《商品房买卖合同》项下坐落于及地下车库一个出售给乙方（原告），转让价款209万元。甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意与授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担赔偿责任。该合同第十五条补充协议约定：甲方在办理自己一手房产证过程中契税等相关费用由甲方自行承担；本合同签订后20个工作日之内按国家规定交契税，资料交回开发商办理房屋所有权证。合同第九条约定：甲方一手房产证办理完成乙方贷款审批通过10个工作日之内办理房屋权属转移登记手续。甲方因市场异动不愿出售此房，甲方双倍赔偿乙方所交定金，乙方原因不能购买此房，所交定金不予退还。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20万元（三方在此前于2017年2月24日签订有定金收付协议，被告于2017年3月4日出具收条，载明收到原告定金20万元，由第三人代为保管）。后原告准备妥当购房资金，要求被告办理一手房产证，并办理过户手续，被告未予积极协助。第三人催促被告后，被告要求自第三人处提取资料自行办理。第三人为了防止被告提取资料后拒不出示，遂要求一同前往办理，为被告拒绝。因办理一手房产证遇阻，导致房屋权属转移登记手续未能办理。后被告提出价格异议，双方协商未果，原告遂诉至法院。审理中查明，原告提供西安市商品房买卖合同，欲证明被告2014年3月与开发商签订了标的房屋的网签备案合同，该合同属于具有物权效力的预告登记。被告签订及履行《房屋买卖三方合同》无法律障碍。销售不动产统一发票及大修基金收据证明被告2016年6月1日缴纳大修基金23492元，2016年6月30日付清房屋全款651320元，被告拥有房屋全部产权，被告依约办理“一手房房产证”和“房屋权属转移登记手续”无任何法律障碍。同时，原告提供被告于2017年3月4日所书承诺书，载明出售涉案房屋已征得共有人费铭（被告之妻）同意，产生的一切权责由被告负责。另查明，双方商品房买卖合同因被告尚未取得产权证，亦未办理合同网签。原告现支付被告20万元（交付第三人代管）。上述事实有原告、被告提供的原告身份证复印件、定金收付协议（买卖）、收条、房屋买卖三方合同及补充协议、西安市商品房买卖合同、销售不动产统一发票及大修基金收据、市房发[2017]77号文件、2017年12月17日电话音及录音文字材料、承诺书、证人证言、西安市房屋权属分户表、海汇房产房屋买卖居间合同及二手房交易结算资金监管协议、收条、定金代管收据、房屋买卖三方合同、陕西迪隆物业有限公司收款收据、商品房买卖合同、个人贷款合同及贷款借据、西安市房地产（预购商品房）、抵押合同、还款计划书、建行龙卡信用卡对账单及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告王丰与被告张超及第三人荣邦公司签订之《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，各方均应依约履行。原告依据上述合同向被告支付购房定金20万元，并准备妥当购房资金后，被告未予积极协助办理一手房产证，并办理房屋过户手续。被告对此辩称系因第三人原因导致无法缴纳契税，办理房屋产权证，不存在被告怠于办理之情况，因第三人所称为了防止被告自第三人提取资料后拒不出示，遂要求一同前往办理之要求符合情理，故被告此项辩称，依法不予采纳。被告后又提出价格异议，不愿继续履行合同意思明显，故被告的行为属违约行为。被告反诉，要求解除原告与被告及荣邦公司于2017年3月4日签订的《房屋买卖三方合同》，因如前述被告存在违约，并且其所称合同显失公平，并无证据证明房屋买卖价格在当时明显低于市场价格，其所称因本案纠纷承担物业费用及房屋闲置损失，亦是因被告自己怠于履行合同而致，故本院依法不予支持。现原告要求依法判令被告“办理房屋所有权证”和办理“房屋权属转移登记手续”，双方继续履行合同，依法予以支持。原告、被告及第三人均应依照合同约定积极履行各自义务。原告要求被告支付逾期履行合同违约金200000元，根据双方合同之约定（违约金约定比例过高），结合本案实际，本院酌情确定由被告支付原告违约金10000元。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王丰与被告张超及第三人西安荣邦商业运营管理有限公司签订之《房屋买卖三方合同》有效，三方继续履行。二、被告张超于本判决书生效后十日内协助原告王丰及第三人西安荣邦商业运营管理有限公司办理西安市曲江新区曲江紫汀苑小区13幢1单元1101室房屋产权证及房屋过户手续。三、被告张超于本判决书生效后十日内支付原告王丰违约金10000元。四、第三人西安荣邦商业运营管理有限公司于本判决书生效后十日内支付被告张超代收房屋价款200000元。五、原告王丰于本判决书生效后十日内支付被告张超下余房屋价款1890000元。六、被告张超在收到房屋价款2090000元后十日内将西安市曲江新区曲江紫汀苑小区13幢1单元1101室房屋及地下车库交付原告王丰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回被告张超之反诉请求。本案案件受理费4300元（原告预交），反诉费11760元（被告预交），共计16060元。由原告承担2060元，被告承担14000元。被告于本判决书生效后直接支付原告2240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强审 判 员  郭军智人民陪审员  刘平均二〇一八年十一月二十七日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高旸珂2018年月日送达