西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初12603号原告：张晓波，男，1969年2月20日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张小建，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静，陕西稼轩律师事务所律师。被告：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区西斜七路东段******。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈猛，男，该公司职员。原告张晓波与被告西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭审进行了审理。原告张晓波及其委托诉讼代理人张小建、谢静，被告委托诉讼代理人陈猛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张晓波向法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还房屋差价699,450元。2、请求判令被告向原告按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付从房屋价款支付日至房屋差价款实际退还日期间的资金占用利息（暂计算至2017年9月12日，应支付至实际清偿之日）共计2,608元。在本院审理期间，原告明确其主张的利息自2016年11月28日起计算。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月，原告拟购买被告开发的中建·国熙台项目5幢1单元-1层1F104号商铺，洽谈中被告销售人员明确表示该商铺可以作为餐饮业态使用并向原告提供了相应文件，同时承诺烟道改造将在房屋交付前完成。在此情况下，原告与被告签订了编号为Y16185858的《商品房买卖合同》（预售），并依约支付了全部款项。该房屋已于2017年1月交付原告，但就烟道改造及作为餐饮业态使用事宜，虽经原告多次督促，但被告均以各种理由进行推诿拖延。原告认为，被告与原告所签订的《商品房买卖合同》及双方关于餐饮业态使用、烟道改造事宜的相关承诺及文件真实合法有效，双方均应严格遵守履行约定义务。鉴于可作为餐饮业态的商铺价格与普通商铺价格存在较大差异，而被告未依约交付可作为餐饮业态的商铺的行为给原告造成巨大损失，被告的行为已构成严重违约。综上所述，为维护原告的合法权益，原告现依照合同法及民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法审理，支持原告诉讼请求。被告惠泽公司辩称，1、张晓波没有法定或约定的请求权基础，其无权要求惠泽公司返还房屋差价款。《商品房买卖合同》系原告与被告在平等、协商一致的基础上订立，具有法律约束力。原告与2017年6月21日签署了《业主交付交接确认书》及《商铺交接单》，明确表示该商铺交付符合买卖合同约定的交房标准，原告已经认可交付的标的物，并未对交付结果提出异议并已实际使用。被告没有违约行为，原告无权要求返还房屋差价款。2、交付餐饮业态商铺及烟道改造非合同内容，对惠泽公司没有法律约束力。被告始终以非餐饮业态处分该商铺，合同中没有约定商铺用途为餐饮及烟道改造事宜。合同订立后，原告表达了其想经营餐饮的想法，请求被告帮助其开通烟道，因此，开通烟道仅仅是友情帮助行为，并非合同义务，对惠泽公司没有法律约束力。3、原告购买商铺后出租获取收益，且该商铺并非以餐饮为标准定价，其并无实际损失。原告购买该商铺后，先后出租给西安佳枫置业有限公司、陕西众信医药超市有限公司，原告对该商铺一直获取固定收益。商品房销售定价经综合考量房屋的各项基本条件，采取一房一价的定价原则。中建国熙台5#楼东侧商铺均以非餐饮属性制定销售价格，涉案商铺具有门头宽，距离小区出入口近，商铺进深开间比例合理，基本条件明显优于相邻其他商铺，但销售价格仍与相邻商铺较低。原告一直获取固定收益，且涉案商铺以非餐饮属性定价，其并未遭受损失。综上，被告向原告交付了符合合同约定的商铺，没有违约行为。原告无权要求返还房屋差价款，请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年11月，原告张晓波（买受人），被告惠泽公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：惠泽公司将位于西安市雁塔区团结南路以西、科技路以北的中建•国熙台项目中5幢1单元-1层1F104号房屋（以下简称涉案房屋）出售给张晓波，房屋用途为商业；总价款为513万元，首付款为257万元，余款256万元通过银行按揭贷款支付。商品房买卖合同尾部销售人员姓名一栏署名“郭渺”。商品房买卖合同未明确约定涉案房屋商业用途是否包括可经营餐饮业务的事宜。2016年11月28日，张晓波支付了首付款257万元。2017年1月10日，惠泽公司开具了513万元的购房款发票。2017年6月，惠泽公司将涉案房屋交付给张晓波。张晓波后将房屋对外出租收取租金，由承租人用于经营非餐饮业务。张晓波提供的《工作联系单》载明：2016年11月2日，西安中建投资开发有限公司国熙台营销部向该公司国熙台项目部发送了工作联系单，具体内容为“客户于2016年10月26日认购国熙台商铺5-1F104，经与项目部沟通，此商铺可以作为餐饮业态。根据以上情况给予预留餐饮相关条件。以上事项需尽快落实完成，请尽快配合完善，望兄弟部门支持”。该工作联系单署有房倩、于亚光、赵磊等人名字，其中房倩、于亚光的名字均为手写签字且笔迹相异。惠泽公司确认房倩、于亚光系其工作人员。张晓波提交的微信聊天记录显示，2017年2月至2017年5月，张晓波多次询问“郭渺”关于烟道工程进展情况，“郭渺”先表示烟道不能从侧面开设，要从顶部开设，并表示需和工程部的工作人员确认顶部开设烟道的位置，而后又表示开设烟道的流程尚未得到批准。在涉案房屋交付后，张晓波曾至国熙台客服中心与“郭渺”等人交涉，“郭渺”等人确告知涉案房屋不能用于经营餐饮业务，并称内部流程审批（即工作联系单）是“我们是为了你才给你拍的”。经询，惠泽公司称郭渺是其公司销售代理商的员工。庭审中，经询，惠泽公司称涉案房屋规划时为非餐饮用途的商铺，如果需要经营餐饮需张晓波自行改造。在本院审理期间，张晓波就涉案房屋能否用于餐饮的价格差、租金差事宜申请鉴定。经西安市中级人民法院对外委托评估机构评估，涉案房屋价值时点2016年11月1日可作为餐饮用房和不可作为餐饮用房的市场价值差为61.23万元。张晓波就涉案房屋价值差鉴定事宜交纳鉴定费2.9万，就租金差鉴定事宜交纳鉴定费1.5万元。上述事实，有商品房买卖合同、发票、工作联系单、交付通知书、交付交接确认书、房屋租赁合同、微信聊天截图打印件、银行交易明细、音频资料、房地产估价报告、原被告的陈述等相关证据在卷佐证。本院认为，关于涉案房屋可用于餐饮经营是否是合同内容的问题。经查，在案的商品买卖合同载明的销售人员是郭渺。在此情形下，张晓波提供的微信对话记录、音频资料均能反映出“郭渺”曾协助张晓波开设涉案房屋的烟道事宜并确认张晓波通过其获得在案工作联系单的事实。惠泽公司虽否微信对话记录、音频资料的真实性，但在张晓波提供的商品房买卖合同已载明了郭渺的销售人员身份和工作联系单中有惠泽公司人员的情形下，并未提供反驳证据，应由惠泽公司承担举证不能的不利后果。故本院对张晓波提供的微信对话记录、音频资料、工作联系单的真实性予以确认。工作联系单系代表惠泽公司销售房屋的郭渺提供给张晓波，郭渺销售涉案房屋的行为是代表惠泽公司的行为，故应认定双方在签订商品买卖合同时已将涉案房屋可用于餐饮经营作为合同的内容。惠泽公司向张晓波交付的涉案房屋并不能用于餐饮经营，属违反合同约定的行为，应承担相应的违约责任。涉案房屋是否可用于餐饮经营是重大交易事项，会导致房屋价值本身及使用价值均存在差异，故惠泽公司应当向张晓波退还房屋价值本身的差价。经张晓波申请并经西安市中级人民法院委托评估，涉案房屋在2016年11月1日存在价值差61.23万元，故本院判令惠泽公司向张晓波返还价值差61.23万元。至于利息问题。因惠泽公司于2017年1月10日开具了涉案房屋全额购房发票，且张晓波负有支付价值差款之外房款的合同义务，故本院判令惠泽公司支付自2017年1月10日起至实际支付61.23万元之日止按中国人民银行公布的银行贷款基准利率计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张晓波返还购房差价款612,300元。二、驳回原告张晓波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11,021元，由原告负担2,000元，被告负担9,021元。鉴定费44,000元，由原告负担15,000元，被告负担29,000元。因原告已预交费用，故被告应于本判决生效之日起十日内将其负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  韦玉梅人民陪审员  赵亚萍二〇一八年十一月二十日书 记 员  李 瑶打印：相丽华校对：田雪2018年月日送达