济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5877号 原告:郑敏，女，1979年11月29日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：韩丕文，系山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盖永霖，系山东昌平律师事务所律师。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码913701120761860244。 法定代表人：李在明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王琰，系山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹萍萍，系山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告郑敏与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称：东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序于2018年8月28日公开开庭进行了审理，原告郑敏的委托诉讼代理人盖永霖，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人曹萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑敏向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金39541元（自2017年11月1日起，按总购房款的日万分之三标准暂计算至2018年6月30日止）；自2018年7月1日起按总购房款的日万分之三标准继续支付原告逾期交房违约金至被告向原告交付房屋之日止。2.东城帝华公司向原告交付济南市历城区唐冶新区帝华鸿府2号楼1单元2301室。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年5月11日签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于济南市历城区唐冶新区帝华鸿府2号楼1单元2301室，总房价544643元。被告应于2016年10月31前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付原告使用。因被告未按合同约定期限向原告交付房屋，经双方协商于2016年11月签订《补充协议》，原告同意交房期限顺延，至迟不超过2017年10月30日，自2016年10月31日起至被告发出的交房通知书上载明的交房之日，至迟不超过2017年10月30日止，被告按《商品房买卖合同》约定的总房款为基数，按日万分之一点五向原告支付违约金；如若交房时间再次延期，自2017年10月31日起至被告向原告发出的交房通知书上载明的交房日期止，被告按总房款为基数，按日万分之三向原告支付违约金。最终赔偿违约金计算方式及金额以补充协议为准。被告按补充协议约定仅向原告支付了2017年10月30日前的违约金。时至今日被告仍未取得《分期综合验收备案证明》，仍未向原告交付房屋。该行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至贵院。 东城帝华公司辩称，一、被告确认与原告之间存在商品房买卖合同关系；二、原告起诉被告支付违约金无事实根据和法律依据。理由如下：1.原告与被告之间签订的补充协议系由原告以及其他业主通过拉横幅、邀请媒体曝光的形式，且使用恶意语言侵害被告名义的行为迫使被告与其签订补充协议。2.该补充协议约定违约金的数额以及计算方式严重显失公平，经被告了解和统计，唐冶地区周边楼盘以及周边的地产开发商与业主之间签订的商品房买卖合同约定的违约金均没有超过已缴纳房款的万分之一，且最高额违约金没有超过总房款的百分之二。在本案中，签订的补充协议已经远远超过该数额，在原告起诉前被告已向其支付了违约金29819元，本案原告又起诉了39541元，近10万元，该比例已达到总房款的近20%，原告与被告签订的商品房买卖合同约定的违约金，原、被告之间的违约比例均为万分之0.1.较为公平合理。3.被告于2018年6月22日已经通过综合验收，且与原告已经发了收房通知，原告在工作期间可随时收房。据此，被告认为，签订的补充协议存在欺诈行为以及严重显失公平，请求法院依据合同法第52条、第54条之规定，确认该补充协议无效，或者予以撤销。 本院经审理认定事实如下：郑敏（买受人）与东城帝华公司（出卖人）于2015年5月11日签订《济南市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区土河以东、围子山路西侧、文苑路北侧的帝华鸿府（西区）2号楼1单元2301室，建筑面积为121.94平方米，金额为544643元。商品房预售许可证号为济建预许2015143号。出卖人应在2016年10月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。上述合同签订后，郑敏如约履行了付款义务。 因东城帝华公司（出卖人）未按合同约定向郑敏（买受人）交付房屋，经双方协商于2016年11月4日签订《补充协议》，约定：一、依据双方于2015年5月11日签订的《济南市商品房买卖合同》，买受人购买帝华鸿府西区2号楼1单元2301室，总房价款（包含地下室，不包含地下车位）为人民币￥544643元。按照上述合同约定，出卖人应于2016年10月30日之前交房。因帝华鸿府西区工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向买受人交房商品房，现双方协商，一致同意对上述合同中的交房期限予以延期，出卖人应于2017年10月30日向买受人交房。二、自2016年10月31日起至出卖人向买受人发出交房通知书上载明的交房之日，至迟不超过2017年10月30日止，出卖人按与买受人签订的《济南市商品房买卖合同》约定的总房款￥544643元为基数，按日万分之一点五向买受人支付违约金；三、如若交房时间再次延期，自2017年10月31日起至出卖人发出的交房通知书上的交房日期止，出卖人以总房款￥544643元为基数，按日万分之三向买受人支付违约金。四、……出卖人与买受人于2015年5月11日签订的《济南市商品房买卖合同》第九条中关于违约金的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次签订的补充协议为准。……七、本协议履行过程中若发生争议，任何一方均可向出卖人所在地人民法院提起诉讼。补充协议签订后，东城帝华公司按补充协议约定按总房款的日万分之1.5标准向原告支付了2017年10月30日之前的违约金。2017年10月31日至今的违约金未付。 另查明，东城帝华公司于2018年6月22日取得了帝华鸿府西区第1＃楼、2＃楼、3＃楼、6＃楼、7＃楼、8＃楼及大门的《分期竣工综合验收备案证明》。 对有争议的事实，本院认定如下：被告东城帝华公司在涉案房屋取得分期竣工综合验收备案证明具备交房条件后是否履行了交房义务？ 东城帝华公司取得《分期竣工综合验收备案证明》后，称通过EMS形式向原告发放了收房通知书，未提供证据予以证实，且原告表示未收到，并提供生活日报于2018年7月13日刊登的报道一篇，证实帝华鸿府业主在收房前必须与东城帝华公司签订承诺书，放弃违约金条款。本院认为，即使原告收到了收房通知书，因东城帝华公司以要求原告放弃违约金作为收房的条件，导致涉案房屋至今未交付，东城帝华公司未履行向原告交付房屋的合同义务。 本院认为，本案的争议焦点之一：双方签订《补充协议》的效力问题。 被告东城帝华公司称，原告通过拉横幅、邀请媒体曝光、使用恶意语言侵害被告名誉的形式迫使被告东城帝华公司与其签订《补充协议》，应予以撤销或认定为无效，提供照片5张、媒体报道链接予以证实。通过该证据显示，结合本院调取的公安机关出具的接处警登记表记载的内容，确实存在因东城帝华公司逾期交房业主去售楼处维权的事实，业主维权属于私力救济的范畴，且东城帝华公司未举证证实业主的维权超过必要限度和范围，也未举证证实原告等业主以对东城帝华公司及其工作人员的人身安全及财产造成加害为威胁，而迫使其与业主签订《补充协议》。依据现有证据本院无法认定《补充协议》系原告等业主胁迫东城帝华公司所签订，对东城帝华公司的抗辩理由，本院不予采信，故《补充协议》是原被告双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议。 本案的争议焦点之二：《补充协议》约定的逾期交房违约金是否过高？是否应予调整减少违约金？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，我国《合同法》对违约金的规定强调以补偿性为主，惩罚性为辅。由于违约金通过约定预先确定，违约金在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。而本案中，郑敏与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，买卖合同及补充协议均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。郑敏已按照合同约定按期足额支付购房款，东城帝华公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向郑敏交付房屋。东城帝华公司逾期交房构成违约。根据原被告签订的《济南市商品房买卖合同》约定，东城帝华公司应于2016年10月31日前向郑敏交付房屋，后因东城帝华公司未能如约交房，经原被告协商签订《补充协议》，将交房期限顺延至2017年10月30日。《补充协议》约定的交房期限届至后，东城帝华公司仍未能如期交房。东城帝华公司已于2018年6月22日取得涉案房屋《分期综合验收备案手续》，符合合同约定的交房条件，但单方提出交房需原告等购房者以放弃违约金为条件，导致涉案房屋至今未交付。且庭审中，东城帝华公司明确表示无条件交房后又反悔，存在明显过错，构成恶意违约，有悖诚实信用原则。“诚实信用”原则作为民事活动中的“帝王原则”，是市场经济交易中当事人应严格遵循的法律原则和道德准则。东城帝华公司作为大型的房地产开发企业，其拒不交房的行为不仅侵犯购房人的合法权益，亦在社会中造成严重不良影响。综合本案合同履行情况，应加重东城帝华公司的违约成本，弥补守约方的利益损失。故对东城帝华公司要求调整违约金的抗辩，本院不予支持，对双方在《补充协议》中约定的逾期交房违约金不作调整。 被告东城帝华公司已于2018年6月22日取得《分期竣工综合验收备案证明》，符合合同约定的交房条件，故对原告郑敏要求东城帝华公司向其交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑敏支付违约金（以总房款544643元为基数，自2017年11月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之三标准计算）； 二、被告济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑敏交付济南市历城区唐冶新区帝华鸿府（西区）2号楼1单元2301室的房屋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费394元，由被告济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  仪 挺 二〇一八年十一月二十三日 法官助理  李偃平 书 记 员  孔祥慧