海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1651号上诉人（原审原告）：曹晓梅，女，汉族，1971年11月25日出生，公民身份号码×××，户籍住址河北省唐山市。委托诉讼代理人：刘时云，海南三和元律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：周志超，海南三和元律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告）：海南中嘉房地产开发有限公司，住所地海南省海口市国贸路**海南时代广场**西北侧。法定代表人：陈烈进，系该公司董事。委托诉讼代理人：罗长庆，海南祥瑞律师事务所专职律师。上诉人曹晓梅因与被上诉人海南中嘉房地产开发有限公司（以下简称：中嘉公司）商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。曹晓梅上诉请求：1.撤销原审判决，改判其不承担2014年2月14日与中嘉公司就三亚市富春山居8栋17层1705号房屋签订《认购意向书》约定房屋面积141.76平方米与房屋预测面积151.38平方米的差价款144,252元；2.本案诉讼费由中嘉公司承担。事实和理由：《认购意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。其已交清购房款并入住多年，《认购意向书》仅约定房屋总价款2,125,691元而未约定单价、套内面积或计价方法，应认定房屋面积与该总价款没有关联，其不应承担因房屋面积增加而产生的差价。中嘉公司擅自以套内面积每平方米18,432.34元作为购房单价没有合同依据，网签备案合同仅是办理产权登记的手续，中嘉公司要求其多承担144,252元没有法律依据。中嘉公司辩称，《认购意向书》是预约合同，并非商品房买卖合同，《认购意向书》明确了“最终以房管局测绘部门确定为准”的计价原则，曹晓梅在房屋买卖合同文本草签时，已同意其公司对涉案房屋差价的处理，应按建筑面积计算涉案房屋总价。曹晓梅向一审法院提出诉讼请求：1.判决其不承担2014年2月14日与中嘉公司就三亚市富春山居8栋17层1705号房屋签订《认购意向书》约定房屋面积141.76平方米与房屋预测面积151.38平方米间的价差款人民币144,252元；2.本案诉讼费由中嘉公司承担。一审法院认定事实：2014年2月14日，曹晓梅（乙方）与中嘉公司（甲方）签订《认购意向书》，约定乙方认购甲方所在项目海南省××栋房屋，建筑面积约141.76平方米（最终以房管局测绘部门确定为准），总价为2,415,590元；乙方选择一次性付款，享受8.8折优惠，优惠后总价为2,125,691元；在2014年2月14日支付意向金50,000元，于2014年2月24日前支付剩余房款2,075,691元；开盘之日起十日内与甲方签订认购书和《商品房买卖合同》办理购房相关手续，已缴纳意向金自动转为购房款，差额部分按《商品房买卖合同》约定，多退少补。当日，曹晓梅向中嘉公司支付购房订金50,000元，剩余购房款2,075,691元于2014年2月25日支付。2014年12月21日，曹晓梅入住并交纳有线电视开户费、煤气管道开户费、公共维修基金。2016年7月21日，三亚合利测绘服务有限公司出具编号为2016072103010313的《三亚市房屋面积测绘成果报告》，认定上述房屋建筑面积为151.38平方米，套内面积123.15平方米。2016年6月24日，中嘉公司获发琼（2016）三亚市不动产权第0006815（宗地号20-02-799-15）《土地房屋产权证》，并于2016年8月5日取得三房预许字[2016]30号《商品房预售许可证》。2018年1月，双方为办理《商品房买卖合同》网签备案，中嘉公司出具预售合同即草签合同，曹晓梅在合同手写“本人已审核无误，同意提正”。草签合同第六条计价方式与价款约定出卖人（中嘉公司）与买受人（曹晓梅）按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米18,432.34元，总价款2,269,943元，毛坯部分价款1,694,699元，装修部分价款575,244元。《商品房买卖合同》与《认购意向书》差额为144,252元。一审法院认为：曹晓梅与中嘉公司签订的《认购意向书》合法有效，但不具备商品房买卖合同的主要内容，应根据正式《商品房买卖合同》的约定确定差额部分价款。曹晓梅主张不承担房屋差价款无事实根据和法律依据，不予支持。判决：驳回曹晓梅的诉讼请求。案件受理费3184元，减半收取计1592元，由曹晓梅负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.《认购意向书》的合同性质；2.涉案房屋价款金额。围绕焦点问题，分析评判如下：一、合同性质《认购意向书》未对诸如交付使用条件、装饰及设备标准承诺、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等作出约定，不具备《商品房销售管理办法(javascript:SLC(35322,0))》第十六条(javascript:SLC(35322,16))规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。《认购意向书》虽涉及意向购买标的物价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间内容，但《认购意向书》直接设定的合同目的是设立中嘉公司与曹晓梅之间的商品房买卖合同关系，截至一审诉讼辩论结束时止双方仍未签订正式商品房买卖合同，曹晓梅并不能根据《认购意向书》取得“富春山居”8栋17层1705号房屋物权。二、涉案房屋价款金额双方当事人在《认购意向书》第一条约定了意向购买标的物建筑面积“以房管局测绘部门确定为准”的确定方式及总房价2,415,590元的内容，但该约定仅是为设立商品房买卖合同关系的所作条件约定。如前所述，双方尚未签订正式商品房买卖合同，曹晓梅上诉也否认中嘉公司举证所草签合同的签订行为，因而《认购意向书》对总价款的约定并非双方对买卖该商品房所作总价款约定。三、被评价民事争议的载体曹晓梅以与中嘉公司之间存在商品房买卖合同关系为由，诉求自己不承担向中嘉公司支付部分价款的义务，有鉴于：其一双方不成立为商品房买卖合同关系，其二曹晓梅未举证中嘉公司因《认购意向书》向其主张履行“价差款人民币144,252元”支付，曹晓梅所诉消极义务并无《中华人民共和国合同法》第十条规定的书面形式、口头形式和其他形式予以显示，应承担举证不能的不利后果。由此，价值判断须以被判断对象存在为前提，无判断对象则不具备诉讼救济或保护的法律利益，曹晓梅主张不承担并不存在的合同义务，没有事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，曹晓梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3185.04元，由曹晓梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 祎审 判 员 梁 朝审 判 员 陈太洪 二○一八年十一月二十三日法官助理 林 飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。