北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初26373号原告：北京育新物业管理公司通州分部，营业场所北京市通州区台湖镇政府大街13号。法定代表人：郎一鸣，总经理。委托诉讼代理人：王晓逸，女，1991年2月1日出生，满族，该公司职工，住河北省承德市鹰手营子矿区。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告：崔亮，男，1980年1月22日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京育新物业管理公司通州分部（以下简称原告）与被告崔亮（以下简称被告）供用热力合同纠纷一案，本院立案后依法由审判员张金孝独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人王晓逸、委托诉讼代理人陈刚、被告崔亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付原告北京市通州区台湖镇次渠家园南里2015年至2017年的供暖费3562.2元，诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为北京市通州区台湖镇次渠南里小区提供供暖服务，被告为接受原告提供供暖服务的该小区业主。双方签订《物业管理服务及供暖费收交协议书》，约定原告为被告提供供暖服务及供暖费等其他相关费用，原告已经实际向被告履行了供暖服务义务，被告至今未按合同履行给付义务，为此原告诉至法院。被告辩称其不同意原告的诉讼请求：第一，2011年11月5日开始其家楼道从来没有人打扫，小区门禁不管用，坏了没人修，谁都可以进，物业服务不合格；第二，照明费和垃圾清运费其认为应该包括在物业费中；第三，其签协议时间较早，但是领钥匙时间较晚，其认为应从领钥匙开始减免物业费，而不是签协议的时间；第四，房屋的产权不在其名下，原告应起诉产权人；第五，原告的起诉书中有划过手写增加的内容，其认为这对被告不公平；第六，原告以非法手段使其在不情愿的情况下与原告产生合同关系，侵害了其利益，此合同系以合法形式掩盖非法目的，应属于无效合同；第七，物业合同中的所有费用系原告制定的，此定价违反物业收费的价格标准，原告未出示国家有关部门物业收费审批手续；第八，原告开庭时称2017年5月终止为涉案小区提供服务，却未对其进行通知；第九，原告在签订合同后不作为，对其造成了伤害及损失，对其心理形成阴影；第十，原告的物业服务不合格，小区安全难以保证，公共设施无人维护，小区环境差，绿化毁坏严重；第十一，物业合同中没有超出供暖费及物业费，原告提供的依据算法其不认可；第十二，其房屋没有产权证，无法确定超出面积；第十三，其在2014年交车位费时补交了各种费用；第十四，其之前多次找过原告的物业经理反映问题，问题均未得到解决。本院经审理查明：2012年2月7日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，该协议约定：甲方崔亮依照协议所签订的实际建筑面积于每年11月30日前一次性交清本年度采暖费，供暖费标准为每平方米每年30元，协议载明房屋建筑面积为59.37平方米。自2012年2月起原告为北京市通州区两站一街定向安置房小区涉案房屋提供了供暖服务。庭审中，被告不认可享受4年50平方米优惠面积，称物业合同中没有超出供暖费及物业费，其认为应该全免。原告对此不予认可，称该减免依据是其与开发商的委托合同载明的。被告称垃圾外运费和公共照明费应包含在物业费中。原告对此不予认可，称该两项费用不包含在物业费中，单独收取，双方签订的收交协议中有明确约定。被告称其在2014年交车位费时补交了各种费用，并提交收据予以佐证。原告对此收据的真实性予以认可，称其仅起诉了2014年2月7日至2017年5月15日的垃圾外运费和公共照明费，已经交的垃圾外运费和公共照明费并未起诉。被告称原告的物业服务不合格，并提交照片予以佐证。原告对此照片不予认可，称非原告管理期间的证据与本案无关，且被告提交的证据系从网上下载，真实性无法确定。被告称房屋开裂、漏雨、外墙保温层脱落，并提交照片予以佐证。原告对此不予认可，称出现此现象的原因无法认定，是否应由物业承担责任应另案处理，且原告已履行了督促案外人维修的义务。被告称小区安全难以保证，并提交照片予以佐证。原告称小区已安排安保人员巡逻，虽无法完全避免小偷、贴小广告人员进入，但其积极配合警方工作，并清理小广告。被告称小区环境差，绿化毁坏严重，并提供照片予以佐证。原告对此不予认可，称小区脏乱问题已得到解决，物业已经清理，但因部分业主饲养动物等问题，有些垃圾系物业清理后产生。经核实，根据原告提交的其与开发商的委托合同、解除协议，原告于2017年5月15日终止为被告所在小区提供供暖服务。被告未交纳2012年2月7日至2017年3月15日的供暖费。另查明，根据被告所在地区的相关安置协议、费用实际支付情况，被告自签署《物业管理服务及供暖费收交协议书》之日起四年内不用向原告交纳物业费、供暖费，安置协议内的每个人享受50平方米的上述优惠，超出部分不享受上述优惠。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原告与被告签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，原告于2012年2月7日至2017年3月15日供暖期间为被告提供供暖服务，被告应按照该收交协议书约定的费用标准向原告交纳相关费用。现原告要求其交纳2015年至2017年度的供暖费，由于被告无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的供暖费，故本院仅支持2016年2月7日至2017年3月15日的供暖费。关于被告主张应从领钥匙开始减免物业费的问题，因其未提供充分证据予以佐证，故本院不予支持。关于被告称房屋的产权不在其名下，原告应起诉产权人的答辩意见，根据原、被告双方签订的《物业管理服务及供暖费收交协议书》，本院认为被告作为该协议的一方主体，系适格的被告。关于被告称原告的起诉书中有划过及手写增加的内容，其认为这对被告不公平的主张，不构成其不交纳供暖费的理由，本院不予支持。关于被告辩称《物业管理服务及供暖费收交协议书》系以合法形式掩盖非法目的，应属于无效合同的答辩意见，因其未提交充分证据予以佐证该合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形，故本院不予采纳。关于被告辩称原告未出示国家有关部门物业收费审批手续的答辩意见，被告可向国家有关部门反映，另行解决。关于被告辩称2017年5月原告终止为涉案小区提供服务，却未通知被告的答辩意见，不构成其不交纳供暖费的理由，故本院不予采纳。关于被告称原告在签订合同后不作为，对其造成了伤害及损失，对其心理形成阴影的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，被告可另行解决。关于被告辩称原告的物业服务不合格，小区安全难以保证，公共设施无人维护，小区环境差，绿化毁坏严重的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，故本院不予采纳。关于被告辩称不认可享受4年50平方米优惠面积，其认为应当全免的答辩意见，根据原告提交其与案外人的房屋搬迁安置协议，本院认定，被搬迁人每人仅享受50平方米的免交物业费及供暖费的优惠，超出部分不享受该优惠。关于被告辩称其房屋没有产权证，无法确定超出面积的答辩意见，根据原、被告双方签订的《物业管理服务及供暖费收交协议书》中载明的房屋面积为59.37平方米，上述协议系双方真实意思表示，应为合法有效。关于被告辩称其在2014年补交了各种费用的答辩意见，根据其提交的收据，不能证明其已经交纳2016年2月7日至2017年3月15日的供暖费，故本院不予采纳。关于被告辩称其之前多次找过原告的物业经理反映问题，问题均未得到解决的答辩意见，不构成其不交纳供暖费的理由，故本院不予采纳。关于被告主张的房屋开裂、漏雨、外墙保温层脱落的问题，与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告崔亮给付原告北京育新物业管理公司通州分部2016年2月7日至2017年3月15日的供暖费2335.87元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京育新物业管理公司通州分部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告崔亮负担，于本判决生效之日起七日内给付原告北京育新物业管理公司通州分部。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张金孝二〇一八年十一月五日书记员  高垚鑫