江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初6464号原告：江苏仁平典当有限公司，住所地南京市秦淮区熙南里街区**。法定代表人：崔久富，该公司董事长。委托诉讼代理人：喻挺，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱奕文，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：颉晓龙，男，1981年6月25日生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐一超，江苏焯燃律师事务所（实习）律师。原告江苏仁平典当有限公司（以下简称仁平典当行）与被告颉晓龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告颉晓龙于本案审理过程中提起反诉，但未缴纳反诉案件受理费，本院已按其撤回反诉起诉处理。原告仁平典当行的委托诉讼代理人钱奕文，被告颉晓龙及其委托诉讼代理人虞兴东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁平典当行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告坐落于建邺区江东中路1号1幢X室不动产购房尾款人民币100万元，并支付逾期付款违约金（以100万元为基数，按月利率2%计算，自2017年7月18日起计算至2018年6月21日为226000元；自2018年6月22日起以100万元为基数，按月利率2%计算至实际给付之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年4月7日，原、被告签订《南京市存量房买房合同》，合同约定，原告将其所有的座落于南京市建邺区江东中路1号1幢X室不动产出售给被告，出售价款为原告净得价人民币400万元整；被告在取得建邺区江东中路1号1幢X室不动产权证书之日起两个月内以现金或银行汇款方式支付给原告余款100万元；房屋内的原租赁合同由买房人自行解决；被告逾期支付房屋价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之十支付违约金。合同签订后，被告共支付原告购房款300万元，双方共同至不动产登记机关办理了建设用地使用权及房屋权属转移登记手续，被告于2017年5月18日取得建邺区江东中路1号1幢X室不动产权证，后并未按合同约定向原告支付100万元尾款，原告多次催要未果，故诉至法院。被告颉晓龙辩称，原告起诉要求支付100万元没有法律依据，原被告之间的买卖合同关于涉案房屋的价款约定为357万元，原告已支付房款300万元，余款57万元没有支付，是因为自办理产权登记至今原告未将涉案房屋交付给被告，致使被告产生巨大的损失。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月2日，南京市建邺区人民法院作出（2014）建执字第1307-1号民事裁定：一、注销被执行人杨卫红名下位于南京市建邺区产的抵押登记手续；二、将被执行人杨卫红名下位于南京市建邺区产变更登记至江苏仁平典当有限公司名下，原房屋所有权证及国土使用权证自动作废。2017年4月7日，仁平典当行、颉晓龙签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定仁平典当行将座落于南京市建邺区江东中路1号1幢X室、1幢XX室出售给被告，建筑面积分别为210.49平方米、255.31平方米；合同第三条约定：上述房屋转让价款为人民币1000万元，其中含定金50万元，尾款700万元；第四条第3款约定：甲、乙双方经协商一致，同意将坐落于南京市建邺区江东中路1号1幢X、1幢XX室按照房屋转让净得总价款为人民币壹仟万元整（小写：￥10000000）成交，其中1幢X室房屋转让净得价款为人民币肆佰万元整（小写：￥4000000），1幢XX室房屋转让净得价款为人民币陆百万元整（小写：￥6000000）。1、乙方在2017年4月19日前以现金或银行汇款方式支付给甲方购房定金人民币伍拾万元整（小写：￥500000）。2、以上两套房屋所有买卖双方必须缴纳的税款由乙方全部缴纳。3、乙方同意在办理南京市建邺区房屋过户前以现金或银行汇款方式支付给甲方房屋首付款人民币贰佰伍拾万元整（小写：￥2500000）。4、乙方同意在取得南京市建邺区江东中路1号1幢X室房屋不动产权证书当日起两个月内，以现金或银行汇款方式支付给甲方位于南京市建邺区江东中路1号1幢XX室房屋价款人民币陆百万元整（小写：￥6000000）以及支付给甲方位于南京市建邺区江东中路1号1幢X室房屋余款人民币壹佰万元整（小写：￥1000000），甲方收到乙方支付的以上房屋价款人民币柒佰万元当日办理1幢XX室房屋过户手续。5、以上两套房屋里的所有债权债务和原来的租赁合同由买房人自行解决；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之十支付违约金；第五条约定：甲、乙双方定于乙方将房屋尾款全部付清时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；第七条约定：办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方承担。同日，颉晓龙通过南京海勃鲲贸易有限公司向仁平典当行支付50万元。2017年5月18日，双方至不动产登记中心办理过户，并签订落款日期为当日的《南京市存量房买卖合同》一份，约定仁平典当行将座落于南京市建邺区江东中路1号1幢X室出售给颉晓龙；合同第三条约定，上述房屋转让价款为人民币357万元；第四条第3款约定付款方式为“现金支付”；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之十支付违约金；第五条约定：甲、乙双方定于2017年5月30日时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于2017年5月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之十支付违约金；第七条约定：办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担。同日，双方又签订落款日期为4月19日的《南京市存量房买卖合同》一份，并以该合同登记备案，其中第四条第3款约定付款方式为“现金支付，于2017年5月19日前全部结清”，其他条款内容基本与2017年5月18日的《南京市存量房买卖合同》一致。同日，，地税局开具了金额为3612008元的购房发票及金额为1806元的印花税税收缴款书同日，颉晓龙通过南京海勃鲲贸易有限公司向仁平典当行支付250万元。2018年10月5日，经安徽省五河县人民法院主持调解，仁平典当行、颉晓龙自愿达成如下协议：解除原告江苏仁平典当有限公司与被告颉晓龙于2017年4月7日签订的《南京市存量房买卖合同》中关于南京市建邺区江东中路1号1幢XX室不动产买卖的合同部分。安徽省五河县人民法院同日作出（2018）皖0322民初3498号民事调解书。另查明，案涉房产的不动产权已于2017年5月23日登记至颉晓龙名下，后颉晓龙先后办理四项抵押登记，担保主债权总数额为620万元。庭审中，仁平典当行陈述，因2017年4月7日签订的《南京市存量房买卖合同》约定了两套房屋的购买，按规定只能一房一签，无法在不动产登记中心备案，且为规避税费，故双方在2017年5月18日办理过户时按照仁平典当行取得房屋的价款357万元另行签订了《南京市存量房买卖合同》，但因该合同在价款部分有涂改，并根据约定的付款时间，按照不动产登记中心的要求重新签订了一份落款为2017年4月19日的《南京市存量房买卖合同》；XX室房屋的买卖双方没有履行，因担心出现一房二卖，故仁平典当行后至安徽省五河县人民法院起诉要求解除合同。颉晓龙陈述，2017年4月7日签订《南京市存量房买卖合同》后，双方就案涉房屋的价款及标的物发生重大变更，XX室房屋先不买，故2017年4月7日的《南京市存量房买卖合同》因未实际履行已解除，双方实际履行的是落款日期2017年5月18日的《南京市存量房买卖合同》，与备案的落款日期为2017年4月19日的《南京市存量房买卖合同》在付款时间上有区别，但总价款都是357万元；2017年5月18日办理过户时其按照仁平典当行的会计要求签的合同日期，当时交了1000多元，并把票据给了仁平典当行的会计，但记不得交的是什么钱了；其购房时曾看过案涉房屋，但门锁着，看不到屋内，不知道案涉房屋有租赁；办理房屋过户后未向仁平典当行要求交付房屋，因发现有人占用，拿不了房。本院认为，仁平典当行、颉晓龙就案涉房屋虽先后签订多份合同，但双方实际履行的应为2017年4月7日签订的《南京市存量房买卖合同》，理由如下：1、从付款方式上看，2017年4月7日签订的《南京市存量房买卖合同》中约定2017年4月19日前支付定金50万元，并于办理案涉房产过户前支付250万元，与颉晓龙通过南京海勃鲲贸易有限公司两次向仁平典当行付款的时间、金额均相符，而落款日期为2017年5月18日的《南京市存量房买卖合同》中并未约定付款时间；2、从税费承担上看，2017年4月7日签订的《南京市存量房买卖合同》中约定税费由颉晓龙承担，而落款日期为2017年5月18日的《南京市存量房买卖合同》中约定税费由双方各自承担。庭审中颉晓龙认可其支付了1000余元，并将票据给了仁平典当行的会计，其虽称记不清是什么费用，但与仁平典当行提交的金额为1806元的印花税缴款书高度相符；3、从案涉房屋出售时的情况看，2017年4月7日签订的《南京市存量房买卖合同》中明确约定“以上两套房屋里的所有债权债务和原来的租赁合同由买房人自行解决”，故颉晓龙应知晓案涉房产存在特殊情况及实际交付的障碍，与其庭审中所称不清楚实际情况不符，亦与其长期未向仁平典当行主张交付房屋、并将房屋对外抵押的行为相悖。故本院认为，仁平典当行、颉晓龙于2017年5月8日签订的两份《南京市存量房买卖合同》仅为办理登记过户所使用，双方实际履行的应为2017年4月7日签订的《南京市存量房买卖合同》，房屋总价应为该合同约定的400万元，现颉晓龙已支付房款300万元，应立即向仁平典当行支付剩余房款100万元。关于仁平典当行主张的逾期付款违约金，因该合同约定的标准过高，仁平典当行主动调整为月利率2%，不违反法律规定，本院予以确认；同时，因该合同约定尾款付款时间为颉晓龙取得案涉房屋不动产权证书当日起两个月内，故逾期付款违约金应自2017年7月24日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告颉晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏仁平典当有限公司支付剩余购房款100万元并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以100万元为基数，按月利率2%为标准，自2017年7月24日起计算至被告实际付清之日止）；二、驳回原告江苏仁平典当有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15834元，保全费5000元，公告费260元，由被告颉晓龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄子辰人民陪审员  尚加航人民陪审员  钱红漫二〇一八年十一月三十日见习书记员  陈志扬