广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初5379号原告：春兰花园业主委员会，住所地广州市白云区京溪街京溪路春兰花园。负责人:关绍瑜，主任。委托诉讼代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志德，男，该委员会委员。被告：游祥南，男，1968年10月20日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县之一，被告：广州富宇物业管理有限公司，住所地广州市白云区同和街大陂南路6号101房。法定代表人：游祥南，经理。两被告共同委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。原告春兰花园业主委员会与被告游祥南、广州富宇物业管理有限公司（以下简称富宇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告春兰花园业主委员会的负责人关绍瑜及其委托诉讼代理人柳在江、吴志德，被告兼富宇公司的法定代表人游祥南，两被告共同委托诉讼代理人韦荣革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告春兰花园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告游祥南签订的《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》无效；2、被告游祥南、被告富宇公司将位于广州市白云区京溪街京溪路春兰花园内同和路春兰一街的变电房及高压变压器（用户编号01763036、电表号04838762、变压器型号SCB-630/10干式变压器）交还原告；3、本案全部诉讼费用由两被告负担。事实和理由：位于广州市白云区京溪街京溪路春兰花园内同和路春兰一街的变电房及高压变压器（用户编号01763036，电表号04838762，变压器型号SCB-630/10干式变压器），属于春兰花园的公共设施，属于春兰花园小区业主共有。2015年8月30日，原告时任主任黄世伟滥用职权，违反法定程序，在未经春兰花园业主大会决定及原告同意的情况下，擅自使用原告公章与被告游祥南签订《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》，将小区价值上千万元的专变设施长期转交被告游祥南经营管理，并由被告富宇公司对专变设施进行升级改造、维护、管理及收支，严重损害了全体业主的利益，给小区带来了不可估量的损失。业委会在此次事件暴露后，于2016年7月27日发表《声明》，向全体业主表明此属违法行为，是无效的。同年8月8日，原告致函广州市白云区供电局，要求将专变设施户名变更至原告名下。然而，时至今日，上述专变设施仍由被告富宇公司占用经营。2017年1月10日，原告向广州市白云区人民法院提起诉讼，诉请判令被告富宇公司等人将上述专用变电房和专变设施变更至原告名下。案经广州市中级人民法院审理，以原告在没有召开业主大会的情况下径行提起诉讼，不符合法定程序为由，判决驳回了原告的诉讼请求。此后，原告就收回上述专用变电房和专变设施事宜多次召开业主代表大会，表决通过了诉请法院判令《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》无效及收回上述专用变电房和专变设施等决议。原告认为，上述合同系原告时任主任黄世伟滥用职权所签，未经春兰花园业主大会决定及原告同意，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》（国务院）第十一条、第十二条等法律法规的强制性规定，且严重损害了全体业主的合法权益，依法应属无效，故被告游祥南、被告富宇公司理应将变电房及高压变压器交还原告。被告游祥南辩称，与富宇公司意见一致。被告广州富宇物业管理有限公司辩称，一、富宇公司依法享有春兰花园商铺专用供电设施的经营管理权。首先必须明确涉案的高压变电房和变电设施，仅供春兰花园商铺使用，并非春兰花园全体业主共有的配套设施，春兰花园小区的住宅用户另有公用变压设施等相互独立的配套设施。2015年8月12日，原告作出关于《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造》的公示，明确由于一方面原告无维修基金，另一方面用电商铺业主和租户又不愿意筹钱清偿所欠巨额电费及增容整改。在原告既无能力缴纳欠费，更无能力自行投资对专用供电设施进行升级改造的情况下。原告为了彻底解决迫在眉睫的历史遗留问题及对专用供电设施进行增容、升级改造以满足商铺的用电需求，确保用电安全、杜绝安全隐患的问题，决定通过让予专用供电设施的经营管理权，引入第三方通过投资的方式予以解决。富宇公司的法定代表人游祥南作为春兰花园业主得悉此事后，经了解估算，觉得这是一个有一定价值的投资项目，做好了既能解决商铺业主超负荷用电问题，又有一定收益，便与原告洽谈上述有关事宜。原告综合考虑后，联系了游祥南最终达成一致意见并签订《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》。该合同是原告与游祥南双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律及国务院颁布的行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行合同义务，并享有相关权利。二、富宇公司已根据合同约定进行了有关投入，代为清偿历史欠费，依法与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》，明确了春兰花园专用供电设施经营管理及责任主体为富宇公司。其后富宇公司更办理了有关增容设计、审核等增容改造的所有手续，履行了合同义务。签订《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》后，游祥南依约成立了广州富宇物业管理有限公司。富宇公司按照合同约定向白云区供电局京溪供电所支付了人民币1056114.13元，代为清偿有关欠费，彻底解决了历史欠费问题。同时，在原告的协助下，在京溪街道、供电部门多次协调、大力支持下，富宇公司最终依法与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》，合同明确约定春兰花园专用供电设施经营管理及责任主体为富宇公司。其后，富宇公司更投入资金和人力用于专用供电设施增容改造的勘量、设计及工程备料，有关增容也依法办理手续并已经有关部门审核同意。富宇公司还与广州隆金置业有限公司签订了《电力工程承发包合同》，约定将增容改造工程发包给该公司，富宇公司按约定已预付100万元工程款给施工方。富宇公司依约依法履行了义务，付出了相应的合同对价，完全依法享有春兰花园专用供电设施的经营管理权，并且自2016年8月起实际管护了案涉的专用供电设施。三、案涉专用设施过户至富宇公司名下，并不能等同于现有专变设施产权归属富宇公司所有，富宇公司只是受托经营管理。由于案涉的专变设施是开发商为85间商铺供电而投资建设的专用变压器。依据《广州市供电与用电管理规定》等相关法律法规的规定，专变用户，是指以自己投资、安装、并由其专用的变压器接电用电的用户，实行的是商业电价，案涉的专变设施其产权人依法属广东信托房产开发公司所有，而非85间商铺业主，更非原告，只是该专变设施必须按照供电红线图，只能并确保春兰花园商铺供电。由于专变设施供电范围必须在红线图内，其编号是唯一的，须将该用户号转至投资人富宇公司名下，富宇公司才能缴交历史欠费、签订供用电合同、提出增容改造方案，与施工方签订施工合同，投资购买最新式变压器。如果新的变电设施建成，其产权则将属投资人富宇公司所有，现有旧设备将报废，由原产权人自行处理。原告要求将现有变压器交还给其无合同与法律依据。四、富宇公司作为善意第三人，依法与原告签订合同，并支付了相应对价，取得了春兰花园专变设施经营权及有关收益，该权益不因原告更换法定代表人或单方毁约而被非法剥夺。富宇公司法定代表人游祥南身为春兰花园业主，对春兰花园的情况比较了解，对业委会前主任黄世伟的工作广大业主是认可的。专变设施落后老化，经常短路起火众人皆知。由于不时停电起火，商铺业主及租户多次要求扩容整改，尤其从2012年以来事故更多，专变设施改造问题成为原告的主要工作之一，这几年一直在推进该项工作。原告诉称业委会不知情，属其法定代表人黄世伟个人私下行为，这种不负责任的说法明显不符合常理。富宇公司在推进扩容改造工作中，多次需要业委会协助，盖章都由管章的委员盖，而且也有其他委员参加了街道组织的电改推进协调会，且业委会多次发出公示。黄世伟作为原告法定代表人，是问责对象，由其主导专变设施扩容改造事宜是分内之责，怎能说是越权！富宇公司已尽谨慎审查义务，黄世伟的行为完全代表原告，且其所推进的该项工作得到了商铺业主、居委、街道、供电部门的大力支持。就算原告内部产生争议，也不能因法定代表人黄世伟的离职而否定其主导签订的合约。富宇公司作为善意第三人支付了对价，其获得的专变设施经营权及相关权益依法不容变更。五、以代表全体业主利益自居的业委会已沦为物管公司代言人。在汇丰公司管理专变设施期间事故频发、安全隐患不断，且业委会没有任何收益，反而面临重大安全风险，涉及到80多户商铺和楼上285户住宅的生命财产安全，供电部门多次给予警告并要求扩容改造，更因商铺拖欠电费本金及滞纳金高达105万元，供电局已下文停电。这一切都是在汇沣公司管理期间形成的，该公司不但不出资管护用电设施，反而借线路改造之名多次收取商铺业主、租户资金达数十万元，其中只有小部分用于线路更新（所用电线容量比原来的还小），大部分资金被侵吞。真正的问题不是线路问题，而是变压器陈旧老化严重超负荷运转，只有投资数百万元更新变压器才能彻底解决问题。原告本次起诉宣称已获得双过半，如同儿戏一般。该证据只不过是自我陈述，自我肯定罢了，根本无法证实用什么方式征求业主意见？哪套房的业主签了名？签了名的人是真正的业主吗？房屋面积多大呢？这些都需要房产证和签名人身份证加以证实，或提供户口本、婚姻关系证明及授权委托书用以证明签名人为有权签名。原告不敢提交或且说提交不了上列材料，其实是广大业主明辨是非，根本不赞成不参与投票。原告只好弄虚作假，所签名之人绝大部分并非业主，也没有取得，业主授权。原告以为不提供签名材料则无法揭穿其虚假，殊不知因此可视为其不能完成双过半的举证责任。综上，富宇公司作为善意第三人参与投资管理专变设施，支付历史欠费，确保商铺正常用电。会议纪要确认了富宇公司的管理权及管护责任，只是要求增容改造工作暂缓，待完善程序后再启动。现富宇公司已与广州供电局有限公司依法签订了供用电合同，合同对现有变压器的供用电进行了约定，必须继续履行以确保商铺用电。富宇公司自2016年8月起实际管护案涉的专用供电设施至今获得了商铺业主及租户的认可，唯独不高兴的是被撬了利益的物管公司及其操纵的现业委会了。原告的诉求不仅不利于解决商铺用电问题，更无事实与法律依据，恳请合议庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：春兰花园业主委员会与富宇公司、黄世伟、广州供电局有限公司物业服务合同纠纷一案，请求判令1、三被告将春兰花园高压专用变电房和变电设施变更至春兰花园业主委员会名下；2、撤销被告富宇公司与供电局签订的《高压供用电合同》，恢复由供电局与春兰花园业主委员会签订。本院依法作出（2017）粤0111民初868号民事判决书，认定春兰花园业主委员会应待通过法定程序决议并解决相关问题后再办理涉案专变设施的移交及更名手续为宜，对其在本案中提出的全部诉讼请求，判决予以驳回。春兰花园业主委员会不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年9月15日作出（2017）粤01民终13968号民事判决书，判决驳回上诉，维持原审判决。根据生效法律文书查明：广东广信物业管理有限公司原为春兰花园小区的物业管理企业及春兰花园专用变压器的原法定投资人。2002年1月25日，经广州市白云区人民法院（2001）云法民初字第1756号民事判决书，判决：广东省信托房产开发公司、广东广信物业管理有限公司共同将广州市沙和路京溪横路春兰花园小区的物业管理权及春兰花园小区的物业管理结余部分、全部物业管理档案资料、物业管理专用房屋和业主共有房屋、场地、财物等移交给春兰花园业主委员会。2012年，春兰花园业主委员会向南方电网发出函件，表示由于春兰花园长期用电不足，高压设备过热，时常断电，请求将春兰花园商业高压用电专用设备设施移交南方电网并减免春兰花园商铺欠付的8万余元电费。2015年6月26日，春兰花园业主委员会与广东汇沣物业管理有限公司春兰服务中心共同向京溪街道办事处作出情况说明，表示春兰花园商铺变压器自2012年至2015年期间多次起火，请街道办事处给予解决相关问题。2015年7月30日，京溪供电所向京溪街道办事处出具《关于春兰花园商铺专变超负荷情况的答复》，表明春兰花园用户编号为01763036号，电表号为04838762。变压器型号为SCB-630/10的干式变压器、电表倍率800。户名为广东省信托房地产开发公司（春兰花园），电价为商业，属专变用户。该变压器已严重超负荷，如有需要，需尽快向供电部门提出增容要求并承担增容产生的费用，不可继续让变压器过负荷运行，以避免造成设备事故。2015年8月10日，京溪供电所向广东省信托房地产开发公司（春兰花园）发出通知，要求缴清欠缴电费80051.07元及违约金976063.06元，合计金额1056114.13元。否则将执行停电。2015年8月12日，春兰花园业主委员会向全体业主发出《关于春兰花园专变（商业用电）设施升级改造的公示》，表明：由于广东省信托房地产开发公司欠缴电费，商铺业主和租户又不愿筹钱增容整改，业委会无能力缴纳前述电费及违约金，更无能力投资进行改造，故决定向广大业主引入资金投资增容、整改专变设施，如有投资意向可进行洽谈。公示时间为2015年8月12日至2015年8月26日。2015年8月30日，春兰花园业主委员会（甲方）与游祥南（乙方）签订《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》，约定春兰花园用户编号为01763036号、电表号为04838762、变压器型号为SCB-630/10的干式变压器、电表倍率800、容量630K、用户名为广东省信托房地产开发公司。上述专变设施是依据春兰花园开发规划必配的公用设施，涉及到80多户商铺业主。为满足商铺用户用电需求，确保用电安全，杜绝安全隐患，彻底解决历史遗留问题，乙方同意投资升级改造春兰花园专变设施。自本合同生效之日起，甲方将春兰花园专变设施经营权长期转交给乙方经营管理。乙方将注册成立自然人独资公司富宇公司用于经营春兰花园专变设施的升级改造、维护、管理及收支。自本合同生效后，甲、乙双方共同以甲方名义向居委会、京溪街道办、南方电网公司申请对春兰花园专变设施的升级改造，待乙方注资成立富宇公司后，再以该公司之名申请将原用户名广东省信托房地产开发公司变更为富宇公司。本合同生效后，乙方应先行向广州供电局交纳原广东省信托房地产开发公司所欠电费及违约金约105万元（具体数额以供电部门数据为准），以确保广大商铺业主不再被停电。由于升级改造需将专变设施从原13栋地下室迁到地面，甲方负责召集业主代表征求意见并提供经供电部门勘查认可的用地给乙方用于建设新的专变设施。春兰花园专变设施升级改造所需全部资金包括缴交历史欠费及违约金、设备购置及工程施工等均由乙方自行承担，升级改造完成后亦由乙方自主经营、自负盈亏，与甲方无关。上述改造合同书已经广东源通律师事务所见证，被告黄世伟在合同甲方负责人处盖章。2015年9月1日，春兰花园业主委员会为游祥南出具了《委托书》，委托游祥南办理春兰花园商铺商业用电一切事宜。2015年9月6日，富宇公司依法成立，法定代表人为游祥南，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2016年1月8日，富宇公司缴纳了春兰花园欠缴的电费80051.1元及违约金976063.03元。2016年2月24日，京溪街道办事处向白云区供电局提供了春兰花园商铺专变设施的增容用电包装的受理情况（包括报装证明、审核表及红线图，保证证明与审核表载明的户名为富宇公司）。2016年4月5日，供电局与富宇公司签订了《高压供用电合同》，约定富宇公司为春兰花园商铺专变设施的用电方。2016年4月28日，广州供电局有限公司白云供电局审核通过了富宇公司的增容方案。富宇公司与案外公司签订了《电力工程承发包合同》并支付了预付款100万元。审理中，黄世伟向广州市白云区人民法院提交由商铺业主签名的《关于春兰花园商铺用电困难和设施增容的请求函》，拟证明专变设施的商铺用户请求对用电设施进行增容的事实，春兰花园业主委员会对该份证据不予确认。2016年5月19日、2016年6月27日，春兰花园业主委员会分别就春兰花园商铺专变设施的升级改造及用地出具了公示书。2016年7月11日，春兰花园业主委员会召开了业委会扩大会议，其中涉及讨论了关于将“变电房”交给“外公司”承包的内容。黄世伟在记录中作出“变电房”交给供电局下属一个公司来管，有何责任由其本人承担的意思表示。2016年7月28日，春兰花园业主委员会再次召开业委会，各业委会委员对于变电房移交外公司的问题仍存在争议。另查，2016年7月前，春兰花园商铺电费由春兰花园小区的物业管理企业广东汇沣物业管理有限公司收取；2016年8月1日起，富宇公司进驻春兰花园小区，代收春兰花园商铺电费。春兰花园业主委员会表示其直至2016年8月开始，才知道黄世伟以春兰花园业主委员会名义引入富宇公司管理春兰花园商铺专变设施的事实，并表示黄世伟在未召开业主大会、未征求春兰花园业主委员会委员同意的情况下，擅自使用春兰花园业主委员会公章与游祥南签订相关合同属于滥用职权的行为。黄世伟表示其已于2015年8月召开业委会向委员披露了引入富宇公司的事实，但确认业委会委员对此内容未表示同意，其引入富宇公司亦未经过业主大会或业委会的授权。春兰花园业主委员会不确认黄世伟在召开业委会时披露富宇公司的事实。2016年9月26日，春兰花园业主委员会作出《关于罢免春兰花园业主委员会主任黄世伟职务备案的报告》，罢免黄世伟春兰花园业委会主任的职务。随后，春兰花园业主委员会多次向有关部门要求将春兰花园商铺专变设施更名至春兰花园业主委员会名下。2017年3月13日，广州白云供电局京溪供电所向广州市白云区人民法院作出复函，就涉案春兰花园商铺专变设施相关问题回复如下：白云区春兰花园现有住宅用户1365户（包括水泵、梯灯），由该小区的9台公用变压器供电。公用变压器及相关高低压设备由该所负责管理维护。位于春兰花园内同和路春兰一街的变电房及高压变压器（用户编号01763036；电表号04838762，变压器型号为SCB-630/10干式变压器），属专用变压器，主要为该小区85户商铺商户供电。在富宇公司办理改名手续前，该户在白云供电局业务系统户名为广东省信托房产开发公司，由用电方（用户）负责管理维护。富宇公司表示，除上述85户商铺用户外，春兰花园10栋地下停车库、38栋地下停车库的照明、南门与西门的门岗用电均由富宇公司垫付，商铺电费由富宇公司垫付后向商户收取、公共用电则由富宇公司负担。本案中原告出具《业委会会议原始记录》及城市话题光盘，拟证实黄世伟签订涉案合同时，未经春兰花园业主大会决定及原告同意。原告另出具《声明》、《关于申请将春兰花园高压变电的户名变更为春兰花园业主委员会的申请报告》，拟证实要求白云区供电局将专变设施户名变更至原告名下。原告出具涉案专变设施的照片，拟证实专变设施至今没有发生故障，无需增容。被告出具火灾现场照片、停电照片，拟证实涉案专变设施因超负荷导致火灾及停电，被告另出具日常巡查变压器工作记录，拟证实存在发生火灾事故隐患。被告就涉案专变设施升级改造问题出具关于请求春兰花园商铺高压电专用设备设施移交贵司的函、关于申请减免春兰花园商铺欠下历史遗留下来的8万元的问题、关于春兰花园商铺专变超负荷用电的情况说明、关于春兰花园商铺专变超负荷情况的答复、通知、关于春兰花园专变（商业用电）设施升级改造的公示、关于申请解决春兰花园商铺高压用电专用设备设施的报告、发票、关于春兰花园商铺用电增容的申请报告、京溪街关于报送2016年2月用电报装受理情况的函及报装证明、报装审核表、用电红线图、供电方案答复通知书及供电协议、客户受电工程设计文件审核意见书、电力工程承发包合同及转账单、收据、关于请求春兰花园商铺高压用电专用设施从13栋地下室迁移到地面并升级改造的公示、关于春兰花园商铺用电困难和设施增容的请求函及签名表、会议纪要、春兰花园全体商铺用电安全责任书、富宇公司免费为各商铺内用电检查，消除安全隐患情况表、春兰花园商铺专用供电设施经营权变更说明、关于春兰花园商业用电报告、停电通知、变压器照片（高温及高负荷）。原告就收回上述变电房和高压变压器事宜再次公示和征集全体业主意见，出具2018年3月6日的《关于春兰花园商铺专用变压器再次维权工作的公示》及《春兰花园业主委员会对商铺专用变压器再次维权工作的意见征集统计汇总表》，汇总表统计总户数1360户，面积109824.27平方米，广信空置房户数125户，面积8064.83平方米，赞成户数725户，面积58308.52平方米，反对户数36户，面积3385.74平方米，弃权户数33户，面积2708.61平方米。合并一业主多套房后总户数为1185户，广信空置房为1户，赞成为677户，反对为22户，弃权为32户（户数和面积按实际应缴物业管理费的户数和面积统计）。原告通过向房管部门查询打印涉案小区不动产登记信息后，对有产权登记的赞成的户数统计为650户，登记产权的面积为52309.54平方米，小区有产权登记户数为1095户，登记产权的面积为88366.86平方米，原告确认比此前少的27户是有实际购房合同但没有办理产权证，面积也相应减少导致的。原告出具春兰花园业主意见征询表及委托投票说明，证实投票赞成户数情况。被告提出异议，表示无法确认签名人是否为产权人，无法证实委托人为产权人，非产权人签名无委托证明证实，提出实际赞成业主仅为452户，总户数为1360户，总面积为116977.87平方米，（其中住宅109824.27平方米，商铺7153.6平方米）业主及面积赞成票均未过半。本院向广州市房地产档案馆调取春兰花园商品房申领预售许可证情况登记表显示，春兰花园（自编24-28栋）总建筑面积17500平方米，总可售面积17235平方米；春兰花园（自编16-19栋）总建筑面积11595平方米，总可售面积11125平方米；春兰花园（自编1-5幢）总建筑面积34000平方米，总可售面积17125平方米；春兰花园（第五期：自编34-38幢）总建筑面积18383平方米，总可售面积16889平方米；春兰花园（自编29-33幢）总建筑面积18472平方米，总可售面积17554平方米；春兰花园（第三期：10-12栋）总建筑面积7830平方米，总可售面积7640平方米；春兰花园（第1期，自编13、14、15）总建筑面积7830平方米，总可售面积7830平方米；春兰花园（自编6-9栋）总建筑面积14100平方米，总可售面积13940平方米；总建筑面积为129710平方米，可售面积是109338平方米。以上事实，有民事判决书、广州市不动产登记信息列表、广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表、记录、照片及各方当事人陈述等证据证实。本院认为，原告要求确认2015年8月30日游祥南与春兰花园业主委员会签订的《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》无效，并要求两被告将合同专变设施交还原告。该合同约定自本合同生效之日起，原告将春兰花园转变设施经营权长期转交游祥南经营管理，游祥南将注册成立自然人独资公司广州富宇物业管理有限公司用于专用春兰花园专变设施的升级改造、维护、管理及收支。被告富宇公司表示其管理权来源于上述合同，其依法享有春兰花园商铺专用供电设施的经营管理权。对此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项。”原告主张该合同无效及返还专变设施亦属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。本案根据向广州市房地产档案馆调取的春兰花园商品房申领预售许可证情况登记表显示，春兰花园总建筑面积为129710平方米，根据原告提交《春兰花园业主委员会对商铺专用变压器再次维权工作的意见征集统计汇总表》，专有部分赞成面积为58308.52平方米，尚未达到春兰花园建筑物总面积129710平方米的一半，仅为44.95%。故原告起诉要求确认2015年8月30日签订的《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》无效，并要求两被告将专变设施交还原告的诉请不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的法定程序，原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第八条之规定，判决如下：驳回原告春兰花园业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告春兰花园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  谢振忠人民陪审员  刘艳芳二〇一八年十一月二十七日书 记 员  郑萍军