河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终931号上诉人（原审原告、申请执行人）：河间市农村信用合作联社，住所地河北省沧州市河间市武桓北街161号。法定代表人：田茂林，该联社理事长。委托诉讼代理人：崔术岭，河北海岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆平，该联社员工。被上诉人（原审被告、案外人）：李小芳，女，汉族，1984年8月8日出生，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：宗蕾，河北金胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：边泊杰，河北金胜律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司，住所地河北省任丘市众凯嘉园20号楼3/4/5门。法定代表人：陈燕奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁波，该公司员工。原审第三人（被执行人）：衡水众凯房地产开发有限公司，住所地河北省衡水新火车站。法定代表人：陈燕奎，该公司总经理。原审第三人：陈燕奎，男，汉族，1956年8月8日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原审第三人：陈奕含，女，汉族，1982年11月5日出生，住址同上。上诉人河间市农村信用合作联社（以下简称河间信用社）因与被上诉人李小芳及原审第三人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司（以下简称众凯任丘分公司）、衡水众凯房地产开发有限公司（以下简称众凯公司）、陈燕奎、陈奕含执行异议之诉一案，不服河北省沧州市中级人民法院（以下简称沧州中院）(2018)冀09民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人河间信用社委托诉讼代理人崔术岭、张兆平，被上诉人李小芳委托诉讼代理人宗蕾、边泊杰到庭参加诉讼，原审第三人众凯任丘分公司、众凯公司、陈燕奎、陈奕含经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河间信用社上诉请求：一、请求依法撤销（2018）冀09民初131号民事判决，发回重审或依法改判继续对原审第三人名下任丘众凯嘉园9栋805室房屋的执行；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，证据不足，严重侵害上诉人的合法权益。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，整个庭审中被上诉人没有提供不动产销售发票，也没有相关银行打款凭证，仅提供简单的购房收据，不具备公示效果，不足以证明其享有所有权。众凯任丘分公司作为被执行人，可能与被上诉人串通达到规避法院执行的目的，且本案大额房款缴纳是现金缴纳，与现实交易习惯和规则严重不符，无法证明被上诉人已经支付了相应价款的事实，原审法院审查证据过于草率，严重侵害了上诉人的合法权益。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第二项“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，被上诉人只是提供任丘市房屋产权产籍监理所出具的《住房信息査询记录》，仅能证明被上诉人在任丘市区内名下无登记的房屋，但其是否在沧州市有房以及其他在没有登记但其居住的房屋，都不得而知。三、一审法院引用第二十八条的规定裁判本案，属适用法律错误。本案执行的房产在众凯任丘分公司名下，性质为房地产开发企业，应当适用第二十九条规定，该条明确规定了被执行房地产开发企业的执行标的物。即使本案适用第二十八条规定，但被上诉人仅提供简单的缴费收据、供用气协议、供水合同等用以证明其已合法占有该不动产，明显证据不足。被上诉人李小芳辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持原判。一、答辩人在法院查封所涉房产前，已经与众凯任丘分公司签订了《房屋买卖合同》并交纳了全部购房款，后居住生活多年。对此原审中，答辩人向法庭提交了2009年6月15日《商品房买卖合同》、购房款收款收据、水电物业收据等一系列证据可充分证实。李小芳父亲李春鹏的银行取款清单等证据也佐证了其于合同签订之前取出大额现金交房款的事实。众凯任丘分公司亦明确承认已收到答辩人的全部购房款。本案虽然房款收费单据是收款收据，但是开发商所出具，因开发商未交纳税款而没有给答辩人出具正式税字发票，几乎全部业主都是收款收据，并非答辩人过错。答辩人作为普通消费者，到开发商处购买房屋，交费，开发商出具收据，并交付房屋，居住至今已近十年时间，现所购房屋被查封不能办理产权证，答辩人是最无辜的受害者，上诉人却指控答辩人与原审第三人众凯公司恶意串通规避法院执行，实属无中生有。二、关于本案所涉房屋答辩人是否用于居住和唯一住房的问题。首先，本案所涉房屋性质是住宅，且在原审中答辩人向法庭提出大部分供水合同、供气合同以及水、电、暖物业等票据，充分证明答辩人在此生活居住。其次，原审中答辩人提交了《住房信息查询表》证实答辩人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2款中规定的“无其他用于居住的房屋”，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围无其他用于居住的房屋。对此在最高人民法院出版的该司法解释条文释义中已明确述明（且亦有相关案例）。三、关于法律适用问题。第28和第29条的区别主要是针对被执行的主体性质不同而作出不同的规定，即28条规定的是登记在被执行人名下的财产所作规定，29条规定的是登记在房地产开发企业名下的财产所作规定，在本案中这两条规定出现了竞合，即：原审第三人众凯任丘分公司既是被执行人同时又是房地产开发企业，因此根据法理和最高法院的案例，答辩人可以选择性适用，即哪一条规定对答辩人更为有利即可。原审第三人众凯任丘分公司述称：一、第三人与河间信用社纯属商业借贷关系。第三人在建项目工程抵押在河间信用社，由于在建时抵押值很低，后期支付利息困难时，经河间信用社同意，卖了房交利息。河间信用社与第三人之间是商业利益关系，经河间信用社认可卖了房归还其利息，是双方共同生意利益的驱使。二、项目建成后抵押物数倍增值，目前扣除项目抵押的住宅房屋，剩余商业房远远大于几倍债权，清偿债务金额完全富余。三、依据法律规定，河间信用社已经收到效益，第三人抵押的财产远远超过债务额度，业主为河间信用社效益也作出了贡献，所以购买房屋应当受到法律支持和保护。原审第三人众凯公司、陈燕奎、陈奕含未陈述意见。河间信用社一审诉讼请求：依法撤销（2018）冀09执异18号执行裁定，继续对第三人众凯嘉园9栋805室房屋的执行。一审法院查明：河间信用社诉众凯任丘分公司、众凯公司、陈燕奎、陈奕含借款合同纠纷一案，该院于2014年3月10日作出(2013)沧民初第199号民事判决书，判决：一、众凯任丘分公司、众凯公司共同偿还河间信用社借款本金1700万元及利息；二、陈燕奎、陈奕含对上述第一项中的本金1700万元及利息承担连带偿还责任。判决生效后，河间信用社于2014年5月30日申请执行，该院于2016年5月23日作出(2014)沧执字第265-2号执行裁定书，裁定查封众凯任丘分公司所有位于任丘市部分房产及土地使用权；查封财产中包含李小芳主张的9栋805室房产。另查明，李小芳与众凯任丘分公司于2009年6月15日签订《商品房买卖合同》，购买了众凯任丘分公司开发所有的众凯嘉园9栋805室，并于合同签订当日支付全部价款309359元，该房屋自2009年10月起由李小芳占有使用,但未进行产权登记。一审法院认为,李小芳提供的证据证实，其与众凯任丘分公司于2009年6月15日签订《商品房买卖合同》，购买了众凯任丘分公司开发所有的众凯嘉园9栋805室，并于合同签订当日支付全部价款309359元，该房屋自2009年10月由李小芳占有使用。河间信用社提供的证据显示，众凯任丘分公司于2011年7月20日向任丘市房屋产权产籍监理所办理抵押登记，将包括涉案房屋在内的众凯嘉园9号、10号楼部分房产（建筑面积11169.58平方米）抵押给河间信用社的事实。李小芳购买房屋在先，河间信用社与众凯任丘分公司办理抵押、查封在后；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”李小芳对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对河间信用社关于撤销（2018）冀09执异18号执行裁定，继续对第三人众凯嘉园9栋805房屋执行的主张该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决驳回河间信用社的诉讼请求，案件受理费100元由河间信用社承担。本院二审期间，李小芳围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李小芳提交个人常住人口登记卡、李春鹏的身份证复印件、任丘市渔村乡村民委员会的证明，证明其二人为父女关系，以及银行的取款明细、工行付款凭证一份、安邦投保公司投保单一份，证明李小芳的父亲李春鹏为李小芳在购房之前取出大部分金额给李小芳缴纳的房款。河间信用社质证认为：独生子女证与本案没有关联性，银行转账凭证没有反映资金汇入开发商账户，与本案没有关联性，不能证明该款项是购房款。本院对李春鹏建设银行流水明细真实性予以认可，李小芳父亲李春鹏取款为其交付房款符合常理，本院对该证据效力予以采信。本院经审理查明，一审法院查明的“判决生效后。该院于2016年5月23日作出(2014)沧执字第265-2号执行裁定书。”，查封涉案房产情况应为“该院于2014年6月4日作出（2014）沧执字第265号民事裁定书及协助执行通知书”，在此予以纠正。沧州中院2016年5月23日作出(2014)沧执字第265-2号执行裁定书为续封裁定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。另查明，2009年6月15日，李小芳与众凯任丘分公司签订《商品房买卖合同》，购买众凯嘉园9栋805室，总房款309359元。同日，众凯任丘分公司为李小芳出具收据：房款309359元。李小芳之父李春鹏银行流水明细显示：2009年6月5日，取出现金300000元。2018年3月12日，任丘市房地产市场交易管理所出具的《住房信息查询表》显示：李小芳及其家庭成员在任丘市无住房信息记录。另查明，2011年7月20日众凯任丘分公司向河间信用社借款1700万元，以任丘众凯嘉园9#、10#的3-12层部分住宅楼、1-2层的门市楼及地下车位提供抵押担保并在任丘市房屋产权户籍监理所办理了文号为“2011年预登记第770号”的抵押证明。本院认为，本案的争执焦点是李小芳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人对执行标的主张实体权利，只有提交的证据能够同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件或者第二十九条规定的三个条件，才能够排除人民法院对涉案财产的强制执行。本案中，李小芳与众凯任丘分公司签订《商品房买卖合同》的时间为2009年6月15日，沧州中院查封涉案房屋时间为2014年6月4日，即李小芳是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据任丘市房地产管理处出具的《住房信息查询表》，能够证明李小芳名下无其他用于居住的房屋。李小芳提供的房款收据与《商品房买卖合同》签订均为同一日期，李小芳提供的其父李春鹏银行流水明细中支取300000元，款项支取时间及房款金额与309359元基本一致，李小芳父亲取款为李小芳交纳房款符合常理，本院对该证据效力予以采信，且众凯任丘分公司认可李小芳已交纳全部购房款，以上证据能够相互佐证，证明李小芳支付了涉案房屋总房款。综上，李小芳提供的证据同时满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，其对涉案房产所享有的民事权益足以排除强制执行。上诉人主张李小芳与众凯任丘分公司串通规避执行，但未提供足够证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人河间信用社的上诉请求理据不足，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河间市农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  王荣菊审判员  赵向鸿审判员  王振健二〇一八年十一月二十六日书记员  崔彦茹