湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终2944号上诉人（原审原告）：陈治辉，女，1987年04月13日出生，汉族，谷城县人，住谷城县。委托诉讼代理人：周雷修，湖北筑阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王成，男，1980年8月13日出生，汉族，谷城县人，住谷城县。被上诉人（原审被告）：周汉青，女，1983年12月26日出生，汉族，谷城县人，住谷城县。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘珊，湖北银谷律师事务所律师。上诉人陈治辉因与被上诉人王成、周汉青房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省谷城县人民法院（2018）鄂0625民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈治辉及其委托诉讼代理人周雷修，被上诉人王成、周汉青的共同委托诉讼代理人刘珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈治辉上诉请求：1.请求撤销原判；2.依法改判上诉人与王成、周汉青签订的房屋买卖合同无效，王成、周汉青退还购房款266000元；3.王成、周汉青承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与王成、周汉青为同一集体经济组织成员错误。一审法院仅凭户口本上的服务处所认定王成为石花镇大峪桥社区集体经济组织成员，认定事实错误。二、一审法院避重就轻，仅认同上诉人与王成、周汉青间房屋买卖合同为小产权房买卖合同，忽略了王成、周汉青违反法律禁止性规定损害公共利益，违法兴建小产权房用于销售开发的本质。王成、周汉青购买他人宅基地兴建一栋一梯两房六层共12户住宅楼，已出售11户。王成、周汉青的行为属于小产权房开发，严重违反《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发”的规定，损害社会公共利益；同时也违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的禁止性规定。一审法院认定房屋买卖合同未违反合同法第五十二条的无效情形的理由不能成立、错误。王成、周汉青辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，陈治辉的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈治辉向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令陈治辉与王成、周汉青签订的房屋买卖协议无效；2、王成、周汉青返还购房款266000元，并承担10000元的违约责任；3、由王成、周汉青承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：陈治辉与王成、周汉青于2018年2月26日签订房屋买卖合同一份，约定陈治辉购买王成、周汉青168平方米房屋一套及院内约21平方米车库一间，价款318000元。陈治辉向王成、周汉青交纳了购房款280000元。后因陈治辉放弃购买车库，经与王成、周汉青协商一致，双方于2018年3月23日重新签订房屋买卖合同一份，合同约定：1、陈治辉购买王成、周汉青座落在谷城县石花镇××社区××组自建单元楼南栋五层东边户型面积为168平方米房屋一套（包含已有装修及家俱、家电），总价款266000元；2、该房屋未办理任何证件，未抵押，权属清楚，无产权纠纷;房屋因征地、拆迁补偿、赔偿款由陈治辉享有;如有条件办理土地、房产证时，王成、周汉青应当配合办理；3、王成、周汉青保证水通电通；4、付款方式:首付定金20000元，余款246000元在交钥匙时付清；5、协议双方签字后生效，不得违约，如一方违约，赔偿另一方违约金1万元。合同签订后，王成、周汉青在向陈治辉交付房屋钥匙时，退还了陈治辉先期多交纳的14000元。陈治辉在整理房屋准备入住时，发现自来水供应不足，认为不能满足基本生活需要，多次向王成、周汉青要求退房无果，为此引起诉讼。另查明：王成、周汉青与陈治辉均为谷城县石花镇大峪桥社区居民，属同一经济组织成员。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。陈治辉与王成、周汉青签订的虽是小产权房屋买卖合同，但法律法规并没有禁止在同一经济组织成员之间流转、买卖。双方在协商一致后建立的房屋买卖合同关系，该合同双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，应为有效合同，且双方已实际履行了各自的合同义务。陈治辉以王成、周汉青隐瞒房屋供水不能满足基本生活需求,在取得房屋宅基地时不合法，房屋建设时没有得到任何部门批准，为违法建筑，要求判令与王成、周汉青签订的房屋买卖合同无效，返还购房款266000元并承担1万元违约责任，经一审法院释明后仍坚持其主张。对此1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。陈治辉与王成、周汉青签订的房屋买卖合同不具有无效合同的情形；2、王成、周汉青虽是购买他人的宅基地建设的房屋，但基于一户一宅的规定，宅基地卖出后，不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害；3、陈治辉与王成、周汉青双方签订的房屋买卖合同第二条明确说明，该房屋未办理任何证件，陈治辉对该事实应为明知，且违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，陈治辉未能举出相关部门认定讼争房屋为违法建筑的相关证据；4、陈治辉未实际入住购买的房屋，供水不足而影响正常生活需求未举出相应证据证实，且该原因不属合同无效的情形；若合同无效即自始无效，违约条款同样自始无效，故陈治辉既然坚持合同无效，就不能在主张合同无效的同时主张王成、周汉青承担违约责任。综上所述，对陈治辉的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈治辉的诉讼请求。案件受理费5440元，由原告陈治辉负担。二审中双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审法院查明的事实与本院二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条（宅基地）“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住房，应当符合乡镇土地利用总体规划。”，第六十三条（使用权转移）规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。王成、周汉青购买他人宅基地自建一幢6层12户的单元楼将其中的五层东边户型房屋出卖给陈治辉并签订房屋买卖协议，必然涉及所买卖的房屋所占用的集体土地宅基地的使用权。宅基地是用于本集体经济组织成员内的村民建设自用住宅的，王成、周汉青与陈治辉作为房屋买卖协议双方虽为同一集体经济组织成员，但王成、周汉青未能提供合法的宅基地审批及建造6层12户单元楼的规划、报建手续证明其建房的合法性，且双方于2018年3月23日签订房屋买卖协议，陈治辉于次月8日即向谷城县人民法院提起本案诉讼，王成、周汉青虽已将房屋钥匙交付给陈治辉，但陈治辉尚未居住、使用该房屋即产生纠纷，故陈治辉与王成、周汉青所签订的房屋买卖协议应做无效处理，不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，陈治辉与王成、周汉青因履行无效合同所取得的财产应相互返还。故陈治辉起诉要求确认房屋买卖协议无效并请求王成、周汉青返还购房款266000元，符合法律规定，本院予以支持。陈治辉在主张合同无效的同时又主张违约金，明显与法不符，且房屋买卖协议明确约定“该房屋未办理任何证件”，陈治辉是明知的，故陈治辉请求王成、周汉青承担违约金10000元，不予支持。综上所述，陈治辉上诉请求确认房屋买卖协议无效成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销谷城县人民法院（2018）鄂0625民初825号民事判决；二、王成、周汉青于本判决送达之日起十五日内返还陈治辉购房款266000元，陈治辉于本判决送达之日起十五日内返还王成、周汉青房屋(谷城县石花镇大峪桥社区4组单元楼南栋五层东边户型面积为168平方米，包含已有装修及家俱、家电）；三、驳回陈治辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理。一审案件受理费5440元，由上诉人陈治辉、被上诉人王成、周汉青各负担2720元；二审案件受理费5440元，由上诉人陈治辉、被上诉人王成、周汉青各负担2720元。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  杨 文二〇一八年十一月十六日书记员  刘秋华