广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初4513号原告：佛山市南海区美城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场****，统一社会信用代码91440605797711028F。法定代表人：杨睿。委托诉讼代理人：张诚诚，女，该公司工作人员。被告：邝锦威，男，1943年4月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：莫茜特，广东泓磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：林钻友，广东泓磊律师事务所律师。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用普通程序于同年9月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张诚诚、被告的委托诉讼代理人莫茜特均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年1月7日至2018年3月31日的综合物业管理费36590.81元以及逾期付款违约金15095.59元（从2016年1月7日起按照日千分之一计算至实际清偿之日止，以本金为限，暂计至2018年3月31日为15095.59元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年1月12日，原告与佛山市南海区城市XX广场有限公司（以下简称“城市广场公司”）签订《物业管理委托合同》，城市广场公司全面委托原告对位于广东省佛山市南海区XX街区的XX广场提供综合物业管理服务，委托管理期限自2007年2月1日起至2017年1月31日止，综合物业管理服务费按每月每平方米35元收取，逾期缴纳有关费用的，自逾期之日起按每日欠缴金额的千分之一计算违约金。2016年12月27日，城市广场公司与原告签订《物业管理委托合同》，双方一致同意委托期限续期五年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止。被告系原告所管理的城市XX广场XX商铺的租户，被告与城市广场公司于2001年10月6日签订《南海市房地产租赁契约〉》，双方确立了租赁关系，并约定租赁期内被告须每月缴纳综合物业管理费。根据《物业管理委托合同》约定，原告已依约为城市XX广场提供完善的综合物业管理服务，但被告自2016年1月7日起并未根据约定向原告缴纳综合物业管理费。经城市广场公司确认，涉案XX商铺拖欠的综合物业管理费由原告直接向被告追收。截至2018年3月23日止，被告共欠综合物业管理费36590.81元及违约金15095.59元。被告答辩称，原告的诉讼主体不适格，虽然城市广场公司与原告订立了《物业管理委托合同》，但被告并非合同的当事人，因此，原告无权直接向被告主张综合物业管理费。此外，原告没有全面履行对城市XX广场的管理义务，原告向被告主张综合物业管理费及违约金，没有事实与法律依据，并且计算标准明显过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1.原告出示《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》，用以证明原告接受城市广场公司的委托为城市广场提供物业管理服务，被告质证称对证据的三性无法确认，经审查，本院对上述证据予以确认；2.原告出示缴费通知、EMS单及退件，用以证明原告已就被告的欠费行为向被告发出通知并要求被告缴纳欠费，但被告却拒收，被告质证称其没有收到该份通知，经审查，EMS退件原因反映因拒收未能送达，故本院对上述证据予以确认，并采信原告用以证明的内容；3.原告出示《租赁合同》、《物业管理合同》、《商铺办理离场登记表》、《授权书》，用以证明被告将涉案商铺转租给第三人，租赁期内由第三人以35元每月每平方米的标准缴纳综合物业管理费，合同到期后，被告到原告处办理手续，确认收回铺位，被告对《租赁合同》无异议，对其他证据有异议，经审查，本院对上述证据均予以确认；4.原告出示电梯（包括扶梯、人行道）保养协议、电气设备能效服务合同等证据，用以证明原告提供了综合物业管理服务，被告质证称上述证据无法证明原告全面履行了物业服务的义务，并且大部分时间都是2017年至2018年，经审查，本院确认上述证据的真实性，但该证据只证明原告提供了相关物业服务，未能直接证明原告全面履行物业服务的义务，故采纳被告的质证意见；5.被告出示新浪网转载南方都市报2010年8月20日的报道，用以证明城市广场物业管理存在混乱情形，没有尽到相应的物业管理的义务，被告质证称该证据与本案无关，经审查，报道内容反映商户与物业因合同纠纷发生冲突，但未反映具体的原因，故本院确认上述证据的真实性，但不确认被告用以证明的内容。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区XX路XX城市广场**的房屋已办理房地产权证，登记权利人为广东XX商贸发展有限公司。2010年5月17日，广东XX房地产开发有限公司（甲方）与城市广场公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定双方同意甲方为出租人、乙方为承租人确立租赁合同关系，双方权利义务按南海市**地产开发总公司和城市广场公司签订的相关协议所确认的出租人、承租人的权利、义务执行。2001年10月6日，城市广场公司（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定甲方将位于南海市XX区XX路XXX广场内XX号商铺出租给乙方使用；商铺的建筑面积为39平方米；租赁期限从2002年1月30日至2022年1月30日，期满后，双方无条件续租10年。甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期。乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交综合物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交综合物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金；合同中所列的通讯地址如有变更，应书面通知对方，如不通知，则按原通讯地址发出的通知视为送达。双方并对租金支付等进行了约定。2007年1月12日，城市广场公司（甲方、开发企业）和原告（乙方、物业管理公司）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将城市XX广场移交原告实行物业管理，期限十年，自2007年2月1日起至2017年1月31日止，综合物业管理费每月每平方米35元。2016年12月27日，双方签订《物业管理委托合同〈补充协议〉》，委托管理期限续期五年，即至2022年1月31日止。2014年12月，被告将涉案商铺出租给案外人马X和，双方签订《租赁合同》，租赁期间为2015年1月1日至2015年12月31日，综合物业管理费按建筑面积计算，每月每平方米35元，城市广场物业管理公司自签订合同之日起计收。2014年12月18日，原告与案外人马X和签订《物业管理合同》，约定由原告提供物业管理服务，物业管理期间为2015年1月1日至2015年12月31日。租赁期间，2015年综合物业管理费由马X和支付。2016年1月6日，马X和到原告处办理离场手续，被告及其委托代理人也予以确认。马X和离场后，涉案商铺未再出租，一直空置至今。2016年1月7日至2018年3月31日期间，被告未按期支付综合物业管理费。2018年2月9日，原告出具缴费通知并邮寄给被告，但被告拒收。本院认为，城市广场公司与被告签订《南海市房地产租赁契约》，双方形成租赁合同关系，被告应按照约定向城市广场公司或其委派的物业管理公司缴交综合物业管理费，之后城市广场公司与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对城市XX广场提供物业服务，上述合同符合平等自愿、协商一致的原则，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力，各方应依约全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因此，被告有义务向城市广场公司或原告缴交综合物业管理费，诉讼期间，城市广场公司出具书面意见，明确涉案债权由原告主张，故原告请求被告支付综合物业管理费并无不妥，被告答辩称原告主体不适格，该答辩意见理由不足，本院不予采纳。合同约定的各项费用的具体收费项目、计费标准、收费方式为双方协商一致的意思表示，亦为被告应支付的对价组成部分。物业管理综合费用实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，被告拒不支付综合物业管理费不仅违反合同约定，亦损害其他商铺权利人的共同利益。但本院综合考虑涉案商场的经营情况，结合合同一次性支付租期内租金的履行方式、合同已履行的年限、涉案商铺自2016年1月7日一直空置至今的实际使用情况，认为涉案商铺的使用情况实际上减少了原告在商场经营管理上的成本支出，本院根据公平原则，酌情调整被告应按每平方米20元计收涉案商铺未支付的综合物业管理费。综上，被告应支付2016年1月7日起至2018年3月31日止按每月780元（39×20）计算的综合物业管理费20909.03元（2016年1月629.03元+780元×26个月）予原告。被告未按约定期限支付费用，原告请求被告支付违约金的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。但合同约定按照日百分之二或原告主张的日千分之一计算违约金标准过高，本院酌定按年利率6%计算，每月逾期支付综合物业管理费的违约金自下月1日开始计算，原告请求超出部分本院不予支持。经核算，被告应支付至2018年3月31日的违约金为2718.17元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、邝锦威应于本判决发生法律效力之日起十日内支付综合物业管理费20909.03元予佛山市南海区美城物业管理有限公司；二、邝锦威应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2718.17元以及自2018年4月1起至实际清偿日止以实欠费用为本金按年利率6%计算的违约金予佛山市南海区美城物业管理有限公司，利息以本金为限；三、驳回佛山市南海区美城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费1092.16元（佛山市南海区美城物业管理有限公司已预交），由佛山市南海区美城物业管理有限公司负担590.16元，由邝锦威负担502元并应在本判决发生法律效力之日起七日内到本院立案庭交纳。对于佛山市南海区美城物业管理有限公司预交的502元，在本判决发生法律效力后经申请，本院退还予佛山市南海区美城物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖志军人民陪审员  潘燕英人民陪审员  何应东二〇一八年十一月二十日书 记 员  罗巧英