湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初4805号原告：杨杰，男，1979年3月17日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：郑莉丽，湖南东方阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：何名，湖南东方阳光律师事务所律师。被告：秦皇岛秦晋通商贸有限公司，住所地，秦皇岛市北戴河区小薄荷寨。法定代表人：王亮，总经理。委托诉讼代理人：顾世恒，河北华伦律师事务所律师。第三人：长沙发家房地产经纪有限公司，住所地，长沙市天心区韶山南路120号4号门面。法定代表人：高爱军，执行董事。委托诉讼代理人：谢博洪，湖南金州律师事务所律师。原告杨杰诉被告秦皇岛秦晋通商贸有限公司（以下简称秦晋通公司）、第三人长沙发家房地产经纪有限公司（以下简称发家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨杰委托诉讼代理人郑莉丽、被告秦晋通公司顾世恒、第三人发家公司委托诉讼代理人谢博洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨杰向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决解除2018年2月7日签署的《商业房买卖合同》；二、请求依法判决秦晋通公司双倍返还定金400万元；三、请求依法判决秦晋通公司赔偿杨杰损失600万元；四、请求依法判决第三人发家公司双倍返还杨杰佣金；五、秦晋通公司承担本案诉讼费。庭审中，杨杰提出变更诉讼请求，将诉讼请求第四项变更为“请求依法判决第三人发家公司双倍返还杨杰佣金”。秦晋通公司答辩要点：本案中，违约方是杨杰，杨杰没有按照合同的约定在2018年4月2日之前完成付款，未履行合同的主要付款义务。因此，秦晋通公司按照双方的约定终止合同不存在违约情形，依法不应承担任何违约责任。发家公司答辩要点：发家公司已提供充分、良好的居间服务，促使杨杰、秦晋通公司订立商业房买卖合同，杨杰应当按照商业房买卖合同约定支付居间费，无权要求发家公司返还。在合同履行期间，是杨杰违反三方合同，其应当对秦晋通公司及发家公司承担违约责任，还应支付部分发家公司居间服务费。经审理查明：2018年2月7日，秦晋通公司作为甲方（卖方）、杨杰作为乙方（买方）、发家公司作为丙方（中介机构），三方签订《商业房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：秦晋通公司向杨杰出售长沙市商业房产一事，双方达成协议；房产位于长沙市天心区，建筑总面积1292.31平方米。房产均价30565.43元/平方米，总价3950万元，定金总额200万元，协议签订后乙方当日向甲方支付部分定金50万元，2018年3月2日前支付剩余定金150万元。合同价款的支付方式，2018年4月2日前，乙方向甲方支付购房价款3800万元，2018年5月4日前。乙方支付剩余全部购房价款（定金折抵乙方第二次应付的对应数额购房价款）。在乙方完成第一次付款后（2018年4月2日前的3800万元），甲方将附件二中11套房产（铺位编号：132，房产证号：71××66；铺位编号：156，房产证号：71××27；铺位编号：157，房产证号：71××16；铺位编号：158，房产证号：71××37；铺位编号：177，房产证号：71××26；铺位编号：178，房产证号：71××59；铺位编号：179，房产证号：71××50；铺位编号：la08，房产证号：71××60；铺位编号：la09，房产证号：71××34；铺位编号：141，房产证号：71××89；铺位编号：166，房产证号：71××99。面积总计741.96平方米。）及其对应土地使用权证原件交付乙方，乙方收到权证原价即视为完成对应房产的交付，交付后甲方根据乙方要求出具经公证的委托乙方出售已交付房产的授权委托书并配合乙方将房产过户给乙方或乙方指定的第三方。甲方收到乙方第一次付款后根据乙方要求配合办理本合同约定房产的再次析产过户，但除附件二中约定房产的权证外，甲方不向乙方给付其他房产的权证原件，经甲方审核同意后，甲方可配合乙方在相关文件上签章。乙方付清全部价款后，甲方将剩余全部房产11套及对应土地使用权证原件交付乙方，乙方收到权证原件即视为甲方完成对应房产的交付，交付后甲方根据乙方要求出具经公证的委托乙方出售已交付房产的授权委托书并配合将房产过户给乙方或者乙方指定的第三方。甲方完成丢一次交付后，应于当日配合乙方向设定抵押权的贷款银行提出清偿全部贷款并解除附件一所列全部房产（22套房产，总计1292.31平方米）抵押权申请，甲方应尽最大善意在收到款项后在最短的时间内解除全部房产的抵押权，但具体事项需协调贷款银行处理。甲方同意配合乙方将房产直接过户给乙方的销售对象，乙方必须按照本协议的约定时间完成付款，乙方不得以甲方尚未配合完成全部房产过户手续而拒绝按本合同约定履行全部付款义务。甲方向乙方出售房产的价格而不包含相关税、费，甲方出售房产所涉及税、费（含公证费用）均由乙方全部承担。但规定由乙方承担的税、费，乙方代甲方缴纳后所取得的缴款凭证原件归甲方所有，乙方应在缴费后立即付给甲方。协议签订后至2018年12月30日，甲方配合乙方办理房产及土地权证的过户手续，乙方应当每十户房产通知甲方协助过户一次，甲方工作人员在协助乙方办理过户所发生的差旅费、食宿费均由乙方承担。甲方配合乙方办理过户前，乙方应向甲方移送拟过户房产的交易合同原件一份。全部合同交易价款总额至多不得超过4050万元，超过3950万元的部分造成甲方多缴税费的部分由乙方承担。协议约定的付款时间届满，乙方未按照约定全面履行付款义务的，无需甲方通知乙方本协议即终止，乙方已支付的定金归甲方所有，乙方已支付定金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的其他损失。甲方未按照合同约定全面履行义务的，应双倍返还乙方定金并赔偿乙方其他损失。协议签订后，有关定金条款即时生效，本协议其他条款在甲方收到乙方所付全部定金之时生效乙方未全额支付定金前，甲方就本合同房产取得与第三方交易机会的，甲方应向乙方、丙方通过EMS邮寄发出提前支付定金通知，自通知发出之日起三日内甲方未收到乙方全额支付定金的，本协议终止。本协议所载当事人地址变更的，地址变更的当事人应书面通知其他协议当事人，否则视为地址未变更，有关协议的履行事宜应以书面方式通知各方。丙方为甲方、乙方委托的中介方，中介方与各方的法律关系依中介合同另行约定。乙方完成本合同约定的全部义务后视为丙方完成受托事项。乙方应向丙方支付佣金为100万元，本协议签订当日支付10万，剩余90万在甲方委托公证到乙方名下当日支付完。该款付帐到高爱军长沙银行华信支行开立的银行卡帐号。房产均属于出租状态，乙方按照约定第一次付款后甲方将全部租赁协议复印件及租金收取情况清单交付乙方。房产由深圳市印力物业服务有限公司长沙分公司提供物业服务，相关物业费支付标准等由乙方向承租人和物业公司直接结算或交接，甲方给予必要配合。《补充协议》将《商业房买卖合同》第二条变更为：房产均价39154.7元/平方米，总价5060万元，定金总额200万元，定金的交付方式，协议签订后乙方当日向甲方祝福部分定金50万元，2018年3月2日前支付剩余定金150万元。合同价款支付方式，2018年4月2日前，乙方向甲方支付购房价款3800万元，2018年5月4日前，乙方支付剩余全部购房价款（定金折抵乙方第二次应付的对应数额购房价款）。购房款（含定金）中的3950万元，乙方支付至秦晋通公司账户，支付完该价款后，剩余款项共1110万元，支付至王亮名下账户。补充协议未作变更的仍按照原合同履行。合同签署后，杨杰在2018年2月7日分10笔，每笔5万元付款至秦晋通公司建设银行账户，2018年3月1日，付款150万元至秦晋通公司建设银行账户。后因变更合同履行双方未能达成一致意见，2018年4月2日杨杰未支付购房款项。2018年6月23日，秦晋通公司与陈新签订《商业房买卖合同》，将涉案房屋出售给陈新。上述事实，有当事人身份信息、商业房买卖合同、房产证复印件、不动产登记情况表、付款凭证、微信聊天记录、开庭笔录等予以证实，足以认定。本院认为：一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商业房买卖合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，各方均应依约履行。杨杰支付定金后，未依约继续履行合同价款的付款义务，系合同不能继续履行的原因所在，应该承担违约责任；杨杰未交付剩余购房款，且双方未就合同变更达成一致意见,根据双方约定，合同已经终止，不存在所谓的解除合同，本院对原告该项诉讼请求不予支持。二、原告要求双倍返还定金的诉讼请求，双方约定的定金是履约定金，原告未按照合同约定期限支付剩余房款，已经构成违约，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，因此本院对原告该项诉讼请求不予支持。三、原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。关于本案中被告是否违约，根据合同法的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。尽管双方在合同的第七条约定了合同终止无需通知，但合同终止或者解除后的通知义务是当事人强制性义务，是合同法诚实信用原则的基本要求，且双方在合同第九条明确约定了关于合同履行的重大事项应该书面通知对方。因此，被告在原告违约后要终止合同应该书面通知原告，本案中被告在没有通知原告的情形下与他人签订了基本相同的房屋买卖合同，违反了合同的附随义务，理应承担相应的责任。此外，违约者不得因为自己的违约行为获利。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中原告的损失主要是丧失了自己对要求返还定金的权利，故本院对原告的损失参照定金数额来确定比较公平合理。至于被告所辩称已经通过微信等通知原告，因此提交的微信证据不能证实微信中的联系人与原告的关系，且证据亦不符合法定的形式，本院不予采信。四、原告要求第三人双倍返还佣金的诉讼请求。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中原、被告双方和第三人约定了完成本合同的全部义务后视为第三人完成受托事项。现原被告之间的合同已经终止，第三人并未全部完成受托事项，故其所收取的佣金10万元应该予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六之规定，判决如下：一、限被告秦皇岛秦晋通商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告杨杰赔偿违约损失200万元；二、限第三人长沙发家房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告杨杰退还佣金10万元；三、驳回原告杨杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费82400元，减半收取41200元，由原告杨杰承担21200元，被告秦皇岛秦晋通商贸有限公司承担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  章富琼二〇一八年十一月二日书记员  张 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。