江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣0102民初4039号 原告：广州沃盛家具制造有限公司，住所地：广东省广州市天河区凌塘村下街西巷18号A3房，统一社会信用代码：91440106791026345J。 法定代表人：钟坚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 被告：刘东诚，男，1986年3月25日生，汉族，住江西省吉安市安福县。 委托诉讼代理人：朱骏，系江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201010302099。 委托诉讼代理人：张旭辉，系江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201710013046。 原告广州沃盛家具制造有限公司与被告刘东诚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州沃盛家具制造有限公司的委托诉讼代理人***及被告刘东诚的委托诉讼代理人朱骏、张旭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广州沃盛家具制造有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告签订的房屋租赁合同；2.要求被告支付拖欠的2017年8月20日至2017年11月20日的房租45048元及逾期利息900元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月20日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定被告承租原告位于江西省南昌市红谷滩新区房屋两间用于办公，承租期限为24个月，即从2016年5月20日起至2018年5月20日止，租金每月13651元，三个月一付，20号之前付下一周期的房租。原告在2017年5月22日收到被告交来2017年5月20日至2017年8月20日的房租45048元后，再未收到任何租金，根据合同约定，被告应在2017年8月20日之前支付2017年8月20日至2017年11月20日三个月房租，但多次与被告沟通均无果，故诉至法院提出以上诉请。 被告刘东诚辩称，因案涉房屋已被江西省樟树市人民法院强制执行拍卖，严重影响被告对租赁房屋的使用和收益，故同意自2017年11月20日起解除房屋租赁合同，但原告应承担合同解除的法律后果，即无权要求支付拖欠房租及利息，请求依法驳回原告全部诉请。即便要支付房租和利息，应以2017年9月1日至2017年11月10日这段租期为准，且已交的保证金27302元应予以抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的租赁合同书、微信聊天记录、保证金收据、银行交易记录、微信支付截图、司法拍卖信息证据，本院认定事实如下： 2016年5月20日，原告广州沃盛家具制造有限公司（甲方）与被告刘东诚（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于江西省南昌市有偿提供给乙方作为写字楼使用，共计面积248.2平方米，合同期限为2年（自2016年5月20日起至2018年5月20日），乙方缴纳27302元作为保证金，该保证金在合同期内不得抵作租金款，合同期满次日如数无息返还乙方，在合同期内如乙方拖欠租金，甲方有权提前终止合同，并没收保证金。关于月租金及付款方式，合同约定存在不一致的情况：第一条第（1）款中约定“月租金每平方米55元、每月租金13651元”的同时，又在该条第（3）款中约定“合同签订起第一年租金55元／平方米,第二年租金60.5元／平方米”；第一条第（1）款中约定“乙方自合同签订之日起，向甲方缴纳租金40953元作为三个月租金，合同签订后三天内，乙方须付清68255元”的同时，又在第三条中约定“合同期内，乙方每三个月向甲方缴纳租金40953元至合同期满，次年按递增金额缴纳，房租三个月一付，20号之前付下一周期（三个月）的房租”。另合同第五条就违约责任约定如下：（1）甲、乙双方必须全面履行合同规定的义务，不得擅自变更合同或解除合同。（2）甲、乙双方不得以任何理由提前终止合同，否则按不履行合同处理。（3）乙方如果不按时支付租金，逾期十天起，按所拖欠款项每日加收滞纳金1%，若逾期30天，甲方可作乙方违约处理，有权终止合同，没收保证金。 2016年5月24日，被告向原告缴纳2016年5月20日至2016年8月19日的租金40953元和保证金27032元。2017年5月22日，被告向原告缴纳2017年5月20日至2017年8月20日的租金45048元。庭审中，原告认可被告已支付房租至2017年8月20日。因被告未按合同约定在2017年8月20日之前支付下一周期（三个月）的房租，原告于2017年8月21日开始向被告催收，被告于2017年8月28日支付了2017年8月21日至2017年8月31日的房租5328元，但未支付2017年9月1日之后的房租，故原告于2017年9月18日来院诉讼。 另查明，被告于2017年11月10日前搬出案涉租赁单元，并于2017年11月9日通知原告7天内办理交接手续，但双方并未办理退房交接。原告不同意在本案中以被告交纳的保证金抵扣被告应交纳的租金。 本院认为，原、被告签订的租赁合同书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应按照合同约定享有权利并履行相应义务。原告广州沃盛家具制造有限公司将涉案房屋交付被告使用后，被告应依约支付租金。本案被告仅支付了2017年8月21日至2017年8月31日的房租5328元，到期剩余租金一直未支付，且被告实际也已搬离案涉房屋，故对原告要求解除双方之间签订的租赁合同并支付相应租金和利息的诉请予以支持。虽然合同中关于租金和付款方式的约定不一致，但从租金实际缴纳的情况可以明确双方适用的是“合同签订起第一年租金55元/平方米,第二年租金60.5元/平方米”、“房租三个月一付，20号之前付下一周期（三个月）的房租”。因原、被告双方均未提交证据证明被告搬离案涉房屋的具体日期，而被告自愿支付截至2017年11月10日的租金，故被告应当向原告支付2017年9月1日至2017年11月10日这一期间的租金35538元（60.5元/平方米×248.2平方米÷30天×71天）。对于被告提出的原告收取的27302元保证金应在其应支付的租金中抵扣的抗辩意见，因原告不同意在本案中以被告交纳的保证金抵扣被告应交纳的租金，而被告对保证金的返还问题又未提起反诉，故本案对被告交纳的保证金不予处理，被告可另行主张解决。因双方未在合同中约定延迟支付房租的利息计算方法，而约定的每日1%的滞纳金标准明显过高，故对于原告诉请被告延迟支付租金的利息，本院酌定在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的基础上上浮30%计算自租金应付之日2017年8月20日起至原告主张的2017年11月20日止，为646.79元（35538元×5.6%×1.3÷360天×90天）。对原告诉请中超出上述确认的租金和利息部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告广州沃盛家具制造有限公司与被告刘东诚之间签订的租赁合同； 二、被告刘东诚于本判决生效之日起十日内向原告广州沃盛家具制造有限公司支付租金35538元及利息646.79元； 三、驳回原告广州沃盛家具制造有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告广州沃盛家具制造有限公司预交的案件受理费3400元，由原告广州沃盛家具制造有限公司负担192元，被告刘东诚负担3208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  高 红 人民陪审员  王 华 二〇一八年十一月六日 书 记 员  杨 茜 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。