广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4732号上诉人（原审原告）：李某，男，汉族，1934年11月22日出生，住址：湖北省阳新县。上诉人（原审原告）：赵某，女，汉族，1943年6月23日出生，住址：湖北省阳新县。上诉人（原审原告）：李某某，男，汉族，1968年11月30日出生，住址：湖北省阳新县。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：李明清、李争光，均系广东恒港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾东正房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中心区北（东正公司综合楼）。法定代表人：唐从松。委托诉讼代理人：杜某，系该公司员工。委托诉讼代理人：李弘，系广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人李某、赵某、李某某因与被上诉人惠州大亚湾东正房地产开发有限公司（以下简称东正公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李某、赵某、李某某向本院提出上诉请求：1、依法撤销大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初2759号民事判决;2、依法改判支持上诉人一审诉讼请求;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审法院判决本院认为“被告在办理权利证书方面是否存在违约的问题”一节，认定事实错误，适用法律不当，作出“原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求本院不予支持”的错误结论，被上诉人依据合同的约定负有办理房屋所有权证书的义务。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:“买卖人自愿委托出卖人办理房屋产权手续”。第二十四条亦特别注明，约定原告委托被告办理《房地产权证》，依合同约定，办理房屋所有权证义务人是被上诉人。第二，《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房将会使用后180个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，该约定加重消费者其他依照法律法规不应由消费者承担的责任，内容显失公平，违反相关法律法规规定，属无效条款。第三，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》同时，己经向被上诉人提交的办理房屋所有权证书所需要的授权委托书、有效的身份证，被上诉人代收了维修基金和契税，上诉人完成了办理房屋所有权证应由上诉人配合完成的事项。原审判决适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定作出“出卖人并没有办理产权证的义务”，“产权登记买受人的配合方能完成”的理由与本案事实不符，适用法律条款错误。作出“原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求本院不予支持”的错误结论。请求二审法院予以纠正。二、延期办理的违约责任，依法应由被上诉人向上诉人支付违约金及标准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》没有约定办理房屋登记的期限。应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”第(二)项，“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。最高人民法院上述司法解释，其目的是规范全国法院在审理涉及商品房买卖合同纠纷案件统一裁判标准，原审法院理应遵循此司法解释作为裁判依据。上诉人自今未取得房屋所有权证书，应自房屋交付之日起90日办理房屋所有证书，自交付房屋91日起至上诉人取得房屋所有权证书之日止期间的违约金的请求，依法应受到法院支持。违约金的计算标准，适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定“按年利率6%的标准计算违约金”。三、原审判决将“被告应当在商品房交付使用后l80个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”混同于“被告办理房屋所有权证的期限”。判决书本院认为第四自然段:“关于被告是否应当承担逾期办证的违约责任问题”的说理部分，将被上诉人“将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”混同于办理房屋所有权证的时间。把《不动产登记暂行条例》的实施作为新政，论证被上诉人延迟办理“办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”的行为与“不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房产权的首次登记权籍调查手续，在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续”(以下简称“两次权籍调查”)。并将房地产登记部门“两次权籍调查”的时间358天从被上诉人延迟办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案的时间中扣除，与法无据。基于上述事实和理由，请求二审法院查明事实，依法公正裁判。被上诉人东正公司发表答辩意见：原审判决事实认定基本清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立，应予驳回。一、原审法院对本案“权籍调查”环节相关事实的认定，属于政策变化因素，是不可归责于答辩人的情势变更，理应应将权籍调查所耗时间予以扣除。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记）（两证合一），自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。首先，办证新政策的实施为双方签订《商品房买卖合同》时不可预测、非答辩人可控制的客观因素，此为不可抗力，若由答辩人承担因权籍调查而额外增加延长办证时间的后果是不公平。其次，根据双方签订合同时的合意，180个工作日是答辩人办理涉案房产“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记”两个环节的时限;因此，权籍调查环节所花费的时间不能计算在180个工作日内。最后，依据双方签订《商品房买卖合同》补充协议条款，非因答辩人原因导致被答辩人迟延取得房地产权属证书的，答辩人不承担任何责任。2、对于答辩人办理权籍调查的时限，既无法律规定，也无合同约定，亦即就办理权籍调查的时限而言，答辩人既无法定义务，亦无约定义务，何来答辩人“怠于”，“迟延”履行义务之说。再者，答辩人办理权籍调查所耗时间属于合理期限。各地政府办证部门在开始施行“两证合一”政策时，皆因办证流程改变、办证系统更换等因素而出现一个较长的磨合期，从而出现阶段性的出证缓慢现象。不动产权籍调查业务更由于是新业务，在技术上和实践上都存在诸多问题，还处在一个不稳定的状态。正是基于此，对于房屋出卖人办理权籍调查的时限目前并没有任何法律规定。同时，由于权籍调查环节是答辩人签订合同时没有预见的因素，所以涉案双方所签订的合同中也并没有对此进行约定。有鉴于此，在法律无规定，合同无约定的情况下，答辩人办理权籍调查并无时限要求或限制，又何来所谓的“怠于”或“迟延”呢?据初步了解，不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。本案中，答辩人在一审中提供的证据1显示答辩人于2016年9月21日申请办理涉案房屋“新建商品房首次登记权籍调查”，有关部门在20l7年9月l4日出具可以用于办理“新建商品房首次登记”的有效权籍成果。对于一个新生的不稳定的业务办理环境而言，本案“新建商品房首次登记权籍调查”环节耗时合法合理。二、本案“新建商品房转移登记”环节存在导致出证缓慢的不可抗力因素。1、大亚湾房管局限制转移登记业务日受理量对办证的影响。由答辩人在一审中提交的证据《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》可知，答辩人在申请办理转移登记业务时需在网上预约，且预约号源有限;同时，实行1项目1人1号，每个项目每天送件不多于15件，且两个窗口限受理10个项目一手房转移登记的申请。以本案的小区为例:华冠花园1-4栋、7-16栋共2829套房产需要办理不动产权证，依该公告，以最理想的每个工作日送件15份，需要l89个工作日，仅“转移登记”一个环节已超过合同约定的180个工作日。2、大亚湾房管局暂停受理不动产登记业务的时间。据答辩人在一审中提交的证据《关于暂停受理不动产登记业务的补充通知》及二审提交的）（2018）粤惠阳光第11776号公证书49-5179-82号文件显示，关于对惠州大亚湾东正房地产开发有限公司《申请书》的回复显示，惠州大亚湾区房产管理局明确公告在2017年6月30日至8月27日暂时关闭了网签、业务受理系统，因新旧系统迁移直至2017年10月18日仍未办结首次登记，影响了办证进度。事实上，大亚湾房产管理局从2017年6月30日开始更换系统，一直停办一手房业务，直至2017年9月初，才对外开始试收一手房业务，调试系统，每天整个大亚湾限号54份，这是同期办证的开发商们所共知的一个事实。三、对于履行办证相关义务答辩人一直都是积极主动的态度，并没有怠于履行。首先，在大亚湾乃至惠州的多数房地产开发商，在买卖合同中设定的履行办证相关义务的期限大多都远远多于180个工作日，普遍为360日-720日之间甚至更长，而答辩人在办证新政策出台前后仍坚持180个工作日的时限，也没有在政策变化后要求被答辩人签订补充协议以延长时限，由此可见答辩人对履行相关义务是持积极而非懈怠的态度。其次，在政策变化对答辩人办证进度不利的情况下，答辩人完成整个办证流程(截止至申请办理转移登记之日)的耗时仍在合理期限内，所以答辩人也不存在怠于履行办证相关义务的事实行为。最后，出证缓慢会直接影响答辩人的资金周转，答辩人作为开发商对被答辩人在内的购房者银行房贷需承担连带保证责任并将巨额资金置于银行监管户。出证越慢，保证期限越长，现金冻结时间也越长。因此答辩人从根本上就不存在怠于履行办证义务的可能。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，依法不能成立。答辩人恳求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。原审原告李某、赵某、李某某向一审法院起诉请求：一、被告继续履行合同，办理房屋所有权证书；二、被告承担逾期办证违约责任（自2016年6月29日起至原告取得房屋所有权证书之日止期间违约金，暂计至原告起诉之日违约金为29305元）；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2014年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州××头××大道中××花园××号商品房，该房建筑面积为81.96平方米，总价款为343500元。双方就交付期限约定为：被告应在2016年6月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。双方就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方在《合同补充协议》就办理产权登记补充约定为：原告办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费，委托被告办理权属登记的手续。2016年4月6日，被告将房屋钥匙交付原告,原告办理完毕入伙手续。2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请。即自2016年6月30日起，新建商品房首次登记、一手商品房过户分别新增了权籍调查的手续。惠湾国土资函[2017]2149号《关于请求提供华冠花园首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查的复函》显示：华冠花园1栋首次登记权籍调查业务受理时间2016年8月5日，出具成果时间2016年10月28日；2-4栋、7-16栋首次登记权籍调查业务受理时间2016年9月21日，出具成果时间2016年10月28日。由于新登记系统上线的原因，2017年9月14日权籍调查部门对上述权籍调查成果进行了数据完善。即华冠花园某栋首次登记权籍调查时间为2016年9月21日至2017年9月14日,历时358天。惠湾国土资函[2018]369号《关于请求提供华冠花园增量房转移权籍调查的复函》附件显示，涉案房产转移登记（过户）权籍调查时间为2017年11月8日至2017年11月28日，历时20天。2017年11月3日，华冠花园某栋完成首次登记。2018年2月2日，惠州大亚湾不动产登记中心向被告出具了涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的受理回执。至今，原告仍未取得涉案房屋的不动产权属证书。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于商品房交付使用时间的确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋的交付是指商品房实物的交付，其外在表现就是将房屋的钥匙交付给购房者，原告于2016年4月6日领取涉案房屋钥匙，故商品房交付使用的时间应为2016年4月6日。关于涉案商品房买卖合同第十五条约定的效力问题。根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，即被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务。原告称合同第十五条约定，原告自愿委托被告办理房产证，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案……，该约定加重消费者的责任，内容显失公平，违反相关法律法规的规定，属于无效条款。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告作为出卖人，负有协助买受人办理权属登记的义务，该义务主要体现在出卖人在规定时限内向登记机关提供办理产权登记需由出卖人提交的资料，出卖人并没有办理产权证的义务，因此该约定没有违反法律规定。其次，产权登记还需买受人的配合方能完成，如提交有效的身份证明、及时缴纳维修基金和契税并将有关票据递交产权登记机关等，故该约定并未加重买受人的责任。因此，合同第十五条为有效条款。同理，原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求本院不予支持。关于被告是否应当承担逾期办证的违约责任问题。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。本案中，涉案商品房已于2016年4月6日交付原告使用，故被告应当在2016年12月21日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2018年2月2日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间408天。扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间为378天(358+20)，由此可见，被告实际延迟提供资料报产权登记机关备案的时间为30天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。原告请求被告支付延期办证违约金的诉求，本院予以支持。关于被告如何承担违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本地审判实践，本院酌情以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金为1694元（343500元×6%÷365天/年×30天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李某、赵某、李某某支付违约金1694元；二、驳回原告李某、赵某、李某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费533元，由原告李某、赵某、李某某负担502元，被告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司负担31元，此款原告已预交，被告可径付原告。本案中，被上诉人东正公司提交证据,证据一:（2018）粤惠阳光第11774号公证书，拟证明：1.“大亚湾房产开发商群”包含了房管局工作人员、天威系统工作人员以及开发商办证负责人员，且文件发布主体为天威系统工作人员及房管局工作人员。2.根据“大亚湾房产开发商群”于2016年10月28日发布的《确权申请时提示不动产房屋用途、访问性质为空操作解答》，证明在办理确权申请时必须在系统上对不动产房屋用途、性质等数据先进行维护，且如存在对应不上则必须退件后重新维护。3.根据“大亚湾房产开发商群”于2017年12月20日发布的《房屋信息变更操作流程》，证明在办理确权申请时必须按要求先对房屋信息进行变更及数据完善。4.根据“大亚湾房产开发商群”于2018年3月28日发布的《关于开发商在新系统中办理确权的步骤》，证明①在新系统中办理确权时必须按要求先做楼栋合并再做楼栋变更再做房屋变更，并需经房管局工作人员分别审批。房屋变更需根据实测报告的房号对每一套房屋信息逐一修改。②变更审批通过后再按要求进行实测数据导入。③无论是楼栋变更、房屋变更还是实测导入均属于办理确权的步骤之一。证据二:（2018）粤惠阳光第11775号公证书，拟证明：1.“惠州大亚湾商品房预销售系统”属于房管局要求各开发商在广东省网上办事大厅惠州分厅“网上办事”页面注册并办理预售管理、抵押登记、产权登记等业务的系统。2.证明①惠州大亚湾东正房地产开发有限公司自2016年11月8日起对华冠项目分批申请了楼栋信息变更，该变更系根据实测报告进行；②楼栋信息变更审批通过后，再根据实测报告对每套房屋进行数据完善及变更。③房屋信息变更审批通过后，再进行确权楼栋实测维护并导入相关数据。3.证明惠州大亚湾东正房地产开发有限公司在2016年12月28日至2017年10月25日期间分11次对华冠花园进行了商品房确权申请，且经多次提交最终批核通过。证据三:（2018）粤惠阳光第11776号公证书，拟证明：1.根据微信公众号“大亚湾房管”显示的账号主体为：惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局，功能介绍为大亚湾房产服务平台，证明了该微信公众号属于大亚湾房产管理局的官方账号，其发布内容具有公信力。2.证明了微信公众号“大亚湾房管”包含了民意直通车、网上办事预约、信息查询等服务内容，属于对外的宣传及业务办理平台。3.根据2017年9月8日来信以及房管局于2017年11月9日的回复，证明了因新系统启用原因，自2017年6月30日起至2017年8月27日房管局暂时关闭了网签系统和业务受理系统，影响了办证进度。4.根据2017年9月26日来信以及房管局于2017年10月18日的回复，证明了虽开发商于2017年6月30日申请了首次登记，但因新旧系统迁移及关闭等原因，至2017年10月18日（耗时近4个月）仍未办结首次登记。被上诉人按照不动产登记机关的要求逐一办理首次登记权籍调查、首次登记、转移登记权籍调查等各个业务，且由于权籍调查出具时间的影响，最终导致上诉人取得不动产证书迟延。证据四《关于对惠州东正房地产开发有限公司〈申请书〉的回复》，拟证明：1.2016年6月30日至2016年8月25日期间因系统更换导致长达2个月的时间无法办理商品房首次登记业务；2.开发商在办理商品房首次登记时需在系统中进行楼栋、房屋信息等维护操作，工作量增加、耗时久；3.2017年7月1日至2017年9月1日因业务系统关闭导致两个月无法办理商品房首次登记业务；4.华冠花园项目因权籍数据、系统原因直至最终完善后（2017年9月14日）才符合商品房首次登记要求。证明2015年6月30日-2016年8月30日期间因系统原因导致办理不了商品房首次登记业务，2017年7月1日-2017年9月1日又因业务系统关闭原因导致两个月无法办理首次登记，涉案房屋权籍调查最终有效成果时间为2017年9月14日，期间反复修改，导致时间延误，但并非是被上诉人的过错。证据五:《商品房预售款专用账户监管协议书》、关于《商品房预售款专用帐房监管协议书》的情况说明，证明被上诉人不存在怠于办证的主观可能性，资金的监管使得被上诉人有强烈的意愿办证，逾期取得不动产权证导致被上诉人也是受害一方，所遭受的损失远高于上诉人。证明我司为自身利益考虑，不可能也不存在刻意拖延办证。上诉人发表质证意见：第一，对证据一的真实性予以认可，不予认可其合法性和关联性。该证据是案外人的微信账号，与上诉人无关联。另外，该公证书中的房产不是本案涉案房产，且公证书的内容不是本案国力凯旋花园相关的咨询。第二，认可证据二的真实性，不认可合法性、关联性。首先QQ群建立目的不清楚，且QQ群的双方身份无法核实，不能证明被上诉人的证明目的。第三，认可证据三的合法性、关联性、真实性，但该证据是被上诉人的错误申请导致被系统退件，依据公证书第34页载明系统已经批复两份申请，但31、33因被上诉人的错误申请而被退件。第四，对证据四的合法性、关联性、真实性予以认可，但该证据是2018年9月28日出具的，该证据恰恰证明了两次权籍调查的明确时间应为2017年7月1日起至2018年8月27日暂停相关办理业务，其他时间是正常运转，所以一审法院将两次权籍调查时间都从逾期办证时间扣除没有法律依据。第五，对证据五的真实性、合法性认可，关联性不认可，该证据系被上诉人与银行的监管协议，并未约定监管责任，不能证明被上诉人的证明目的。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查，一审期间，东正公司提交了以下证据：惠州大亚湾澳头石化大道中458号华冠花园某栋竣工日期为2016年1月。2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《公告》：“按照我区不动产统一登记工作部署，2016年6月30日我区将全面启动不动产登记业务受理。从2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请。”惠州大亚湾区不动产登记受理回执：“收件日期2017年6月14日，不动产坐落惠州大亚湾澳头石化大道中458号华冠花园某栋，登记类别国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（新建商品房首次登记）。”惠州不动产登记局收发文呈办单：“业务类别：新建商品房首次登记权籍调查，坐落：惠州大亚湾澳头石化大道中458号华冠花园某栋，收文时间2016年9月21日。”首次登记权籍调查结果东正公司领取的时间为2016年11月7日。2017年11月3日完成首次登记。2017年2月28日惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布的《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》：“区内各开发企业、广大购房人：为更好地服务办事群众，尽可能缩短办事群众的等候时间，大亚湾区房产管理局于3月6日开始全面推行网上预约办理一手房转移登记、预告登记（包含预购商品房预告登记）、抵押权登记（现房抵押登记）业务。现将相关事项通知如下：一、预约方式：申请人在前往区行政服务中心一楼不动产登记窗口办理一手房转移登记、预告登记（包含预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记）、抵押权登记（现房抵押登记）业务前，必须先通过‘大亚湾房管’微信公众号申请预约办理号源，并按照区房管局短信系统平台发出的审核短信要求，在规定的时间到对应的窗口排队办理。请各房地产项目开发企业或办事群众在前来办理上述业务前，确保本企业业务办理人员或代办人员已经预约到办理对应业务的号源。……三、注意事项：1、申请人可以预约未来5个工作日的上述业务号源。每个号源只可办理1宗业务。……”2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局与惠州大亚湾区不动产登记中心共同发布的《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》：“各开发企业、广大办事群众：2017年7月1日，我区将全面启用不动产登记信息平台，我局计划于6月30日-7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移。为了不影响迁移数据的完整性和准确性，在此期间，我局将暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务（包括一手房、二手房合同网签，预购商品房预告登记，在建工程抵押，合同备案，商品房确权，商品房交易办证等业务）。如遇不可抗拒的因素，不动产登记业务暂停受理时间将会顺延，具体恢复时间以最新通知为准。”2017年7月5日，惠州大亚湾区房产管理局与惠州大亚湾区不动产登记中心共同发布的《关于暂停受理不动产登记业务的补充通知》：“各开发企业、广大办事群众：2017年7月1日，我区全面启用不动产登记信息平台，我局原计划于6月30日-7月5日期间暂停不动产登记业务受理。但由于数据迁移完成后，在测试系统办理业务时发现依然存在很多问题，为了使业务办理更准确和顺畅，不动产登记业务暂停受理时间推延至7月10日，具体恢复时间以最新通知为准。”2017年12月29日，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局向东正公司作出《关于请求提供华冠花园首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查的复函》：“1、华冠花园1栋首次登记权籍调查业务受理时间2016年8月5日，出具成果时间2016年10月28日；2-4栋，7-16栋首次登记权籍调查业务受理时间2016年9月21日，出具成果时间2016年10月28日。由于新登记系统上线的原因，2017年9月14日权籍调查部门对上述权籍调查成果进行了数据完善。2、华冠花园62套增量房转移登记权籍调查受理时间与办理时间见附件。”2018年2月28日，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局向东正公司作出《关于请求提供华冠花园增量房转移权籍调查的复函》：“华冠花园55套增量房转移登记权籍调查受理时间与办理时间见附件。摘录附件：华冠花园增量房权籍调查明细表：小区名华冠花园，栋-单元-房号X-XXX，受理编号201711080335，受理时间2017-11-08，办结时间2017-11-28。”本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：被上诉人东正公司是否要承担逾期提供资料报产权登记机关备案的违约责任，相应的逾期天数如何认定。被上诉人抗辩未按约定期限履行办证义务是因为不动产办证政策变动导致，主张不需承担逾期办证的违约责任，理由是否成立。具体评述如下：关于被上诉人是否要承担逾期提供资料报产权登记机关备案的违约责任，相应的逾期天数如何认定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定并未违反法律、法规效力禁止性规定，应为有效。上诉人主张该约定显失公平、属无效条款，缺乏法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”依照该司法解释的规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期交房有过错的情况下，出卖人才需对逾期交房承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。本案中，涉案房屋于2016年4月6日交付上诉人使用。据双方的约定，从被上诉人交付房屋之日起180个工作日内即2016年12月21日前，被上诉人应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人辩称，未按约定期限履行办证义务是因为不动产办证政策变动导致，主张不需承担逾期办证的违约责任。经查，2016年6月，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。也即新政策出台后，被上诉人在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了首次登记权籍调查手续；在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，增加了转移登记权籍调查手续。在办理涉案房产的权属转移登记过程中，新公布的部门规章对办理不动产权属登记的程序、要求发生了重大变化。原本已具备办理房产权属初次登记、转移登记条件的情形，因《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》的出台，申请办理产权登记增加了两次的权籍调查的程序。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测，被上诉人在完成土地权籍调查前无法实现房产权属转移登记的合同目的，在此情况下，实际是因情势变更主张变更合同，推迟提供资料报产权登记机关备案的时间。且据双方签订的《合同补充协议》，非因被上诉人原因导致上诉人迟延取得房地产权属证书的，被上诉人不承担任何责任。因此，被上诉人的主张有事实和法律依据，被上诉人该抗辩理由二审予以采纳。据惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局向惠州大亚湾东正房地产开发有限公司作出《关于请求提供华冠花园首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查的复函》，华冠花园某栋首次登记权籍调查业务受理时间2016年9月21日，出具成果时间2016年10月28日。由于新登记系统上线的原因，2017年9月14日权籍调查部门对上述权籍调查成果进行了数据完善。在此之后,涉案房屋方能进行所有权首次登记。被上诉人辩称其已及时申请权籍调查，仅因国土部门出具的权籍调查成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长，该理由符合情理，结合惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局的复函，一审认定被上诉人对于权籍调查程序增加的时间没有过错并无不当，二审予以采纳。同时由于是批量进行权籍调查工作，现无充分证据证明在项目筹备权籍调查工作过程中，被上诉人存在明显因主观原因导致办证流程延误的事实，故此，办理不动产权证过程中新增权籍调查的流程时间，可从被上诉人逾期办证的天数中扣除。本案中，被上诉人向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定逾期408天（2016年12月21日至2018年2月2日），扣除被上诉人为涉案房屋申请两次权籍调查的时间378天(2016年9月21日至2017年9月14日为首次登记权籍调查时间，共计358天；2017年11月8日至2017年11月28日为转移登记权籍调查时间，共计20天，合计378天)后，被上诉人实际超出合同关于被上诉人应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定30天。因此，一审法院酌情以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金并无不当，二审予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院的判决，事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费533元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一八年十一月二十二日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷