4广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤18民终2484号上诉人(原审原告)：清远市徂徕教育投资培训有限公司。地址：清远市新城E9区新北江小学后勤楼首层102室。法定代表人：潘锐全。委托诉讼代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：清远市清城区公共资产管理中心。地址：清远市清城区东城街办澜水24号区清城区财政局办公楼。法定代表人：吴德红。委托诉讼代理人：张红波，广东德纳律师事务所律师。上诉人清远市徂徕教育投资培训有限公司因与被上诉人清远市清城区公共资产管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市徂徕教育投资培训有限公司的上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，发回重审，并改判支持清远市徂徕教育投资培训有限公司的一审诉讼请求；2、判决由清远市清城区公共资产管理中心负担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审遗漏查明事实，涉案房屋于2012年11月9日已经取得《建设工程规划许可证》，而该证明上明确了建设规模为2191.05㎡，取得许可证的时间比2015年6月5日早了将近两年时间，因此可以认定清远市清城区公共资产管理中心存在欺诈行为。2、一审认定清远市清城区公共资产管理中心对实际面积少于约定面积作出了合理解释是错误的。3、一审法院认定清远市徂徕教育投资培训有限公司进行过实地考察却未提出异议，是错误的，且加重了清远市徂徕教育投资培训有限公司作为承租人的注意义务。4、清远市徂徕教育投资培训有限公司由充分证据证明涉案合同可撤销，但一审并没有具体审查相关事实。被上诉人清远市清城区公共资产管理中心辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。2、本案清远市徂徕教育投资培训有限公司申请撤销租赁合同已经超出了合同法规定一年的撤销时效，应该予以驳回。清远市徂徕教育投资培训有限公司在开庭前一直在使用案涉房屋，但是并没有交纳租金。清远市徂徕教育投资培训有限公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销清远市徂徕教育投资培训有限公司与清远市清城区公共资产管理中心签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由清远市清城区公共资产管理中心负担。一审法院认定事实：新北江小学新校区后勤楼规划的建筑占地面积为980.29㎡、建筑面积为2191.05㎡、建筑层数为3层。2015年6月5日，清远市徂徕教育投资培训有限公司与清远市清城区公共资产管理中心签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：清远市徂徕教育投资培训有限公司（乙方）承租属于清远市清城区公共资产管理中心（甲方）所有的坐落于清远市××××区新北江小学后勤楼1-3层的房屋（面积约2784.40平方米），租赁期限自2015年12月5日到2025年12月4日止，共10年（120个月）；2015年6月5日至2015年12月4日为装修期，装修期内免缴租金；前3年租金每月154000元，从第4年起按年递增5%计租，即第4年月租金为161700元，第5年月租金为169785元，第6年月租金为178274元，第7年月租金为187188元，第8年月租金为196547元，第9年月租金为206374元，第10年月租金为216393元；租金于每月5日至15日支付，实行先交租后使用的方式，逾期不缴的，将按日加收万分之五滞纳金，逾期超过2个月的，甲方有权单方面解除合同并没收押金。另合同对房屋使用责任、其他费用负担等进行了约定。签订上述合同后，清远市徂徕教育投资培训有限公司一直未支付过任何租金，至诉讼期间仍在使用涉案租赁物业。2017年6月29日，清远市徂徕教育投资培训有限公司起诉至一审法院，主张清远市清城区公共资产管理中心存在隐瞒、欺诈租赁物业实际面积的行为，要求撤销合同。清远市清城区公共资产管理中心抗辩称其并没有隐瞒、欺诈租赁物业实际面积，从规划、报建到竣工有较长的过程，由于建筑占地面积是980.29平方米，签订合同时房产证还在办理过程中，双方当时同意租赁物业面积按占地面积与楼房层数3层大约计算，清远市徂徕教育投资培训有限公司也曾对涉案租赁物业进行实际考察丈量且一直未提出异议。诉讼中，清远市徂徕教育投资培训有限公司承认签订租赁合同前曾实地考察过涉案租赁物业，其后装修过程中发现涉案租赁物业比合同约定面积少，曾口头提出异议，但表示一直未对涉案租赁物业面积进行过丈量。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案《房屋租赁合同》的效力问题。通常情况下，承租人在承租前会对房屋进行充分实地考察、对比、选择后再行决定是否订立租赁合同，在此过程中，承租人对于是否承租所选房屋、是否订立租赁合同享有绝对的选择权；承租人对意向房屋的权属、面积及功能是否满足其使用需要亦应持审慎的态度充分核实清楚。本案中，据清远市徂徕教育投资培训有限公司陈述，其在承租涉案房屋前已对租赁物业进行过实地考察，且在装修时已发现租赁物业实际面积比约定面积少，但清远市徂徕教育投资培训有限公司未能举证曾对面积差异提出异议或向出租人提出过撤销合同或其他不再履行的主张。庭审中，清远市清城区公共资产管理中心亦对房屋实际面积比合同约定面积少作出了合理的解释。本案中并无证据证明清远市清城区公共资产管理中心对租赁物业的面积存在刻意隐瞒或故意虚构的行为，清远市徂徕教育投资培训有限公司也没有提供证明证明其主张的面积差异实际影响经营使用或造成损失。实际上，清远市徂徕教育投资培训有限公司在其承租租期包括诉讼期间仍始终在持续使用案涉房屋进行经营，清远市徂徕教育投资培训有限公司在租期内持续使用房屋后再以房屋面积差异主张合同无效，撤销涉案合同的请求也有违诚实信用原则。综上所述，一审法院认为，清远市徂徕教育投资培训有限公司、清远市清城区公共资产管理中心签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容并无违反相关法律法规的规定，且涉案租赁房屋所处的新北江小学新校区是取得了建设工程规划许可证的，新北江小学新校区已在实际使用当中，产权并无任何争议，故属于有效合同。清远市徂徕教育投资培训有限公司主张撤销《房屋租赁合同》的诉求，无事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。至于清远市清城区公共资产管理中心同意按租赁物业实际面积计收租金，双方可另行协商解决，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出如下判决：驳回清远市徂徕教育投资培训有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由清远市徂徕教育投资培训有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点是：是否应当撤销清远市徂徕教育投资培训有限公司与清远市清城区公共资产管理中心签订的《房屋租赁合同》。关于是否应当撤销清远市徂徕教育投资培训有限公司与清远市清城区公共资产管理中心签订的《房屋租赁合同》的问题。从本院查明的事实来看，2015年6月5日，清远市徂徕教育投资培训有限公司与清远市清城区公共资产管理中心签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。合同签订后，清远市徂徕教育投资培训有限公司对租赁物进行了装修，并未对面积差异提出异议。后清远市徂徕教育投资培训有限公司一直使用涉案房屋，并且一直未支付租金。清远市徂徕教育投资培训有限公司上诉称清远市清城区公共资产管理中心存在欺诈行为，并以显失公平为由，要求撤销涉案房屋租赁合同，无事实和法律依据，显已违反诚实信用原则，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由清远市徂徕教育投资培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  巢忠文二〇一八年十一月十二日书记员  梁琳培附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。