江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏10民终2934号上诉人（原审被告）：包冬梅，女，1975年12月8日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：滕天宇，江苏江业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢治平，男，1953年12月18日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：袁亮，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人包冬梅因与被上诉人谢治平租赁合同纠纷一案,不服扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。包冬梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢治平诉讼请求，一、二审诉讼费用由谢治平负担。事实和理由：一、《租赁协议》涉及厂房出租的内容即第一条、第五条系无效条款。1.案涉厂房登记在江都市邵伯机械设备配件厂（以下简称邵伯配件厂）名下，谢治平无处分权。谢治平提供的资产置换协议系私自处分江都市恒运机械制造有限责任公司（以下简称恒运公司）财产，违反《公司法》规定。2.案涉厂房仅有4幢有产权登记，其余部分无合法准建手续。二、在租赁期限内，谢治平个人物品大量占用了租赁厂房的空间，严重妨碍了包冬梅使用厂房的目的，应当按比例扣减租金或延长租期。三、租赁期限内，包冬梅维修租赁物，支出的维修费用应由谢治平承担。四、包冬梅超付了租金，超出部分应冲抵租金，如有剩余，可延长租期。五、《租赁协议》第二条及第四条约定，谢治平有回笼货款的义务，谢治平未能履行，故包冬梅有权拒绝迁让。谢治平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。1.本案是租赁合同纠纷，谢治平经资产置换协议从扬州市江都区村民委员会（以下简称谢楼村委会）取得了涉案财产的所有权，即有权对外出租。所谓私自处分财产，不在本案审理范围之内，如确实存在可由相应权利人另行主张。2.包冬梅原系恒运公司的员工，多年来一直在谢治平经营的厂房内工作，对厂房、设备情况十分清楚，《租赁协议》在文头部分也载明是将厂房、设备、设施和各种物资租借给包冬梅独立生产和管理，包冬梅是否能够完全利用生产设备，由其经营方针决定，谢治平将设备留给包冬梅即履行了合同约定的义务。3.关于维修费用，包冬梅在一审中迟迟未能举证曾向谢治平主张维修遭到拒绝。4.关于租金，争议的2万元是原恒运公司的应收账款，由包冬梅帮助收到后转给谢治平，不能认定为包冬梅支付的租金。5.《租赁协议》约定的货款回笼与否，不在本案审理的租赁纠纷范围。除一审已出现的进账单之外，其他回笼款并未收到。综上所述，请求驳回上诉、维持原判。谢治平向一审法院起诉请求：1.判令包冬梅搬离谢治平位于扬州市江都区村部旁边的厂房；2.判令包冬梅支付拖欠的租金5000元及房屋使用费（以35000元/年为标准，期限自2016年1月至实际搬离之日止），并支付利息（其中以5000元为本金，期限自2016年1月计算至实际搬离之日止，以房屋使用费35000元为本金，期限自2016年1月计算至实际搬离之日止，上述均按年利率6%计算）；3.判令包冬梅负担诉讼费用。诉讼过程中，谢治平变更第2项诉讼请求为：判令包冬梅支付拖欠的租金5000元及房屋使用费（以35000元/年为标准，期限自2016年1月至实际搬离之日止）。一审法院认定事实：谢治平系恒运公司的法定代表人，包冬梅系扬州市江都区冬梅液压机械厂（以下简称冬梅厂）的投资人，包冬梅原系谢治平的员工。2014年1月8日，谢治平（作为甲方）与包冬梅（作为乙方）签订《租赁协议》一份，约定：“原江都市祝平液压机械厂厂址在邵伯镇，由于管理不善，2011年和2012年两年都亏损，从2013年迁到原江都市恒运机械制造有限责任公司进行生产，该公司于2012年10月份已注销，由于撤市建区将江都市祝平液压机械厂变更为江都市冬梅液压机械厂，甲方委托乙方包冬梅作为该厂法定代理人，将原恒运公司的厂房、设备、设施和各种物资租借给乙方进行独立生产和管理，其产权属甲方所有，具体租借协议如下：一、因甲方与有机会，将原恒运公司随时准备出让或出售，租期从2014年元月两年壹订，租金每年为35000元（包括村上缴费用），分两次付给甲方，租期最少两年，中途不得变更。二、原甲方和合作厂家中应欠货款如鼎盛公司与恒运账户欠款6万多元，与祝平账户欠款3万多元、鑫禾与祝平账户欠款2万多元、安徽柳工与祝平账户欠款15000元、卖磨床15000元、借现金1万元，合计约16万元归甲方回笼作为还债和甲方近三年来的未发工资。三、原恒运和祝平生产的半成品、成品约4万元在回笼的情况下结算给甲方。四、原真牛欠恒运和祝平两单位的欠款11万元打折至8万元付给甲方，多余部分由乙方回笼。五、租借期间变卖甲方的财产和物资必须经甲方同意，其资金归甲方所有。六、此协议壹式叁份，甲乙双方各执壹份，见证单位壹份，经三方签字后生效。”谢治平、包冬梅及谢楼村委会分别在甲方、乙方、见证单位处签字、盖章，且谢楼村委会在见证单位处备注“保证每年有偿使用费的上缴”。协议签订后，谢治平依约向包冬梅提供了租赁厂房。2014年7月25日，扬州鼎盛液压有限公司向冬梅厂给付2万元，冬梅厂出具进账单一份，谢治平在该进账单中注明“款已付”（该进账单左下角“用于付租金”并非谢治平所写）。2014年11月22日，包冬梅向谢楼村委会上交土地租金1万元（该费用即为双方租赁协议中约定的村上缴费用），村委会向包冬梅出具江苏省农村合作经济组织结算凭证一份。2015年2月16日，谢治平向包冬梅出具收条一份，载明：“今收到冬梅给甲方谢治平的应收款计人民币贰万元整。”2015年11月2日，谢治平向包冬梅出具付条一份，载明：“今付到冬梅应交款人民币计伍仟元整”（该付条，实为收条，其日期下面的“租金”两字系包冬梅所写）。上述租赁期限到期后，谢治平、包冬梅未重新签订租赁协议，包冬梅仍继续使用租赁房屋。2016年2月5日，谢治平向包冬梅出具收条一份，载明：“今收到冬梅厂人民币伍仟元整（租金）。”2016年7月24日，谢治平向包冬梅出具收条一份，载明：“今收到冬梅厂租金人民币壹万元整。”2017年1月15日，谢治平向包冬梅出具收条一份，载明：“今收到包冬梅租金人民币计壹万伍仟元整。”2017年4月30日，谢治平委托律师向包冬梅寄送《律师函》一份，告知包冬梅因其未能按约缴纳租期内的租金，限其在收到函件后15日内从租赁房屋内搬离，并缴清拖欠的租金等。同年5月5日，包冬梅向谢治平律师寄送《回复函》一份，回复其已收到《律师函》，望谢治平早日与其解决租赁等事宜。至今，包冬梅未搬离租赁厂房。另查明，租赁厂房登记在邵伯配件厂名下，并于1999年4月17日领取了村镇房屋所有权证，其所有权性质为集体性质（有产权登记的房屋为4栋，建筑面积合计为453.55平方米）。1999年9月29日，邵伯配件厂改制为恒运公司，该公司的股东为江都市邵伯镇谢楼村（第一大股东）、谢治平（第二大股东）、陈某、石某等计12人。嗣后，恒运公司于2009年之前陆陆续续在厂区内部新建了部分房屋（该部分房屋未有准建手续和产权证明）。2009年12月30日，原江都市邵伯镇谢楼村村民委员会（作为甲方）与谢治平（作为乙方）签订《关于江都市恒运机械制造有限责任公司资产置换协议》（以下简称资产置换协议）一份，约定：“经村民委员会研究决定，将江都市恒运机械制造有限责任公司厂房及设备一次性置换给乙方，根据扬州景泰立信资产评估有限公司对江都市恒运机械制造有限责任公司资产进行评估（厂内所有房屋、生产设备等详见资产评估表）评估价为236000元，并出具报告【扬信评报（2009）第124号】，经双方协商并经‘两委会’会议通过，以总价为贰拾壹万元整出售给乙方，同时原江都市恒运机械制造有限责任公司的现厂房界址，面积为东西长44.7米，南北长51米，以四周围墙为界。甲、乙双方的权利和义务甲方承诺：……2.甲方对出售给乙方的资产所有权具有合法性，且不存在任何瑕疵（包括权利负担），如因程序违法造成的不良后果均由甲方承担，协议签订后其所有资产产权归谢治平所有。……乙方承诺：1.购买资产置换款项分两次付清，第一次在协议签订生效后付全额的金额壹拾伍万元整，第二次付款分两年付清。……3.协议签订后的该公司所发生的债权、债务及遗留问题、原职工之间的劳资问题及其他所有遗留问题（其中包括原退休的退休工资处理问题）由乙方承担，与甲方无关。……本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议甲、乙双方签字后生效。”村委会及谢治平分别在上述协议的甲方、乙方处签字、盖章，且乙方处加盖了公司公章，名称为“江苏省江都市恒运机械制造有限责任公司”。自2013年2月25日起至今，恒运公司处于吊销状态。再查明，谢治平的妻子曾在扬州市江都区邵伯镇经营江都市祝平液压机械厂（以下简称祝平厂），但实际由谢治平经营，在恒运公司被吊销后，谢治平将祝平厂厂址迁至恒运公司厂址内。2013年11月19日，祝平厂变更为冬梅厂。2015年1月、5月，谢治平曾发短信给包冬梅，让其将双方签订《租赁协议》时位于厂房院子里的机器设备搬至厂房内。2015年3月28日，谢治平向扬州乾牛机床有限公司（原真牛公司）账务科出具对账函一份，告知该公司欠恒运公司的款项应交由谢治平收取，扬州乾牛机床有限公司在上述对账函中注明“至2015年3月26日，扬州真牛机械有限公司账面贷159473.61元”，谢治平备注“以上贷款本人确认”。审理中，谢治平认可2014年11月22日的土地租金1万元、2016年2月5日的5000元、2016年7月24日的1万元、2017年1月15日的15000元，合计4万元，系包冬梅对租期内租金的给付，现谢治平仅要求包冬梅给付2015年的租金5000元。此外，谢治平陈述其与谢楼村委会签订资产置换协议前，已完成其他股东的清退手续，但未提供证据。一审争议焦点为：一、谢治平、包冬梅于2014年1月8日签订的《租赁协议》是否合法有效；二、谢治平要求包冬梅迁出位于江都区邵伯镇谢楼村村部旁边的厂房有无事实和法律依据；三、谢治平要求包冬梅给付拖欠租金、房屋使用费有无事实和法律依据；四、包冬梅要求谢治平支付维修费用，减少租金或延长租期有无事实和法律依据。关于本案争议焦点一：谢治平、包冬梅于2014年1月8日签订的《租赁协议》是否合法有效。谢治平认为，其与包冬梅签订的《租赁协议》合法有效。包冬梅辩称《租赁协议》中涉及房屋出租的内容（协议第一条、第五条）应属无效条款，理由：1.涉案厂房登记在邵伯配件厂（恒运公司的前身）名下，谢治平对涉案厂房无处分权限；2.涉案厂房中仅有四栋房屋有产权登记，剩余新建部分的房屋没有合法的准建手续，属于违章建筑，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条等规定；3.谢治平提供的资产置换协议中，签订的双方系谢楼村委会和谢治平，而处分的财产系恒运公司的财产，恒运公司的股东除了谢楼村委会和谢治平外，还有其他股东，其二人私自处分恒运公司的财产，违反了《中华人民共和国公司法》第二十条、第二十一条规定，该协议应属无效协议；4.谢治平提供的资产置换协议中，乙方在抬头部分是谢治平个人，而在乙方落款部分又加盖了恒运公司的印章，且恒运公司的印章多了“江苏省”三字，该公章可能是伪造的。一审法院认为，涉案厂房登记在邵伯配件厂名下，后该厂改制为恒运公司，谢楼村委会、谢治平均系该公司股东，且谢治平亦系该公司的法定代表人，对于谢楼村委会与谢治平签订的资产置换协议，其约定将恒运公司的资产一次性置换给谢治平个人，即使未加盖公章或公章可能系伪造，也不影响该协议约定的内容；至于资产置换协议的效力，因其系恒运公司内部股东之间签订的协议，恒运公司系改制企业，该协议是否侵害其他股东利益，本案不予理涉；此外，即使谢治平未能提供清退其他股东的证据，但从该份协议可以看出谢治平对涉案厂房享有合法使用权限，其有权对涉案厂房进行出租；至于涉案厂房，其中有四栋房屋进行了产权登记，该部分房屋的租赁协议应当认定合法有效，对于其他新建的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，因该部分房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，也未补办经主管部门批准建设的手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，该部分房屋的租赁协议应当认定无效。关于本案争议焦点二：谢治平要求包冬梅迁出位于江都区邵伯镇谢楼村村部旁边的厂房有无事实和法律依据。涉案厂房中部分房屋有产权登记，部分房屋无产权登记，其中对于无产权登记的房屋，因该部分房屋的租赁协议认定为无效协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，则对于该部分房屋，包冬梅应当予以返还。对于有产权登记的房屋，该部分房屋的租赁协议系合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，谢治平、包冬梅约定的租赁期间届满后，包冬梅仍占有使用租赁厂房，也继续缴纳租金，谢治平亦继续收取租金，则双方的租赁协议继续有效，双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，出租人可随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因谢治平已于2017年4月30日向包冬梅寄发《律师函》，告知包冬梅给付拖欠租金，并限期搬离，包冬梅于2017年5月5日回复收到律师函，视为双方已发生解除合同的效力。综上，对于谢治平要求包冬梅迁离涉案厂房的诉讼请求予以支持。至于包冬梅辩称谢治平未按《租赁协议》第二条、第四条约定完成回笼货款的义务，则基于先履行抗辩权，其拒绝迁让出厂房。因双方签订的《租赁协议》中第二条、第四条条款系双方对回笼款项的约定，独立于租赁条款，且该款项涉及第三人，该回笼款能否收回有不确定性，加之包冬梅未能提供充分证据证明谢治平已取走协议中约定的回笼款项，故对包冬梅的抗辩意见不予采纳。由于包冬梅租赁房屋用于生产经营，在腾房搬迁时应给予适当的期限，一审法院认为期限为1个月为宜。关于本案争议焦点三：谢治平要求包冬梅给付拖欠租金5000元、房屋使用费（以35000元/年为标准，期限自2016年1月至实际搬离之日止）有无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，《租赁协议》中涉及房屋租赁的内容虽然部分有效，部分无效，但谢治平仍可参照租金标准要求包冬梅支付租金、房屋占有使用费；至于2014年-2015年的租金、房屋占有使用费的数额，双方约定租金每年35000元，分两次给付，则两年租金合计为7万元，包冬梅辩称给付85000元，已超付租金，并提供收条等为证，其中谢治平认可收到租金4万元，双方有争议的是2014年7月25日冬梅厂出具的2万元进帐单、2015年2月16日的2万元收条及2015年11月2日的5000元付条。对于进账单，谢治平质证该款项系《租赁协议》中第二条约定的“鼎盛公司与恒运账户欠款6万多元”中的款项，并非租金，且该进账单中的“用于租金”并非谢治平所写。包冬梅认可进账单中的款项系《租赁协议》中第二条约定的回笼款，也认可进账单中的“用于租金”并非谢治平所写，但辩称谢治平委托包冬梅作为冬梅厂的法定代表人，冬梅厂收到该2万元的款项后，已征得谢治平同意，将该2万元的用途变为租金。一审法院认为，谢治平、包冬梅均认可该笔款项系《租赁协议》第二条中约定的款项，而非租金，对于包冬梅辩称征得谢治平同意，将该款项的用途变为租金，其未能提供证据，加之谢治平亦不予认可，故对包冬梅的抗辩意见不予采纳，该笔款项不应认定为租金；至于2015年2月16日的2万元收条及2015年11月2日的5000元的付条，款项合计25000元，谢治平质证也均系租赁协议中约定的应收款。一审法院认为，从这两张条子的内容来看，并未载明系租金，但谢治平仅主张2015年的租金5000元，故而无论上述25000元是否认定为租金，对包冬梅的权益均无影响，综上，对谢治平要求包冬梅给付2015年的租金、房屋占有使用费5000元的诉讼请求予以支持；自2016年1月起的租金、房屋占有使用费，包冬梅则需按照租金标准即35000元/年给付至搬离之日止。关于本案争议焦点四：包冬梅要求谢治平支付维修费用、减少租金或延长租期有无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，包冬梅陈述已口头告知谢治平维修事宜，谢治平表态要求包冬梅维修且愿意承担维修费用，因包冬梅未能提供证据证明其已告知谢治平维修事宜以及谢治平拒绝维修，故对包冬梅的该项主张不予支持；至于包冬梅辩称谢治平个人物品占用面积已经超过租赁厂房总面积的三分之二，严重妨碍了包冬梅使用厂房的目的，故主张参照占用比例扣减租金或延长租期。一审法院认为，包冬梅系自愿将属谢治平的位于厂区内的机器设备搬至厂房内，其未能提供证据证明双方对此约定扣减租金或延长租期，加之包冬梅亦未能提供证据证明因谢治平个人物品占用因素影响了其使用厂房的目的，故对包冬梅的该项主张亦不予支持。综上，对谢治平要求包冬梅搬离涉案厂房，并给付租金、房屋占用使用费的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、包冬梅于判决生效之日起三十日内搬离其所承租的位于江都区邵伯镇谢楼村村部旁边的厂房；二、包冬梅于判决生效之日起三十日内给付谢治平租金、房屋占用使用费（其中2015年的租金、房屋占有使用费为5000元；自2016年1月起至搬离之日止的租金、房屋占有使用费，按照租金35000元/年计算）。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照>第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，由包冬梅负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。二审争议焦点为，1.双方的《租赁协议》是否有效？2.谢治平是否有权要求包冬梅给付租金（房屋占有使用费）5000元、房屋使用费（以35000元/年为标准，期限自2016年1月至实际搬离之日止）？3.包冬梅要求谢治平承担维修租赁物的费用是否有依据？4.包冬梅是否有权依据《租赁协议》第二条和第四条的规定拒绝迁让房屋？本院认为，关于争议焦点1，双方《租赁协议》中，涉及无准建手续的房屋的部分无效，其余部分有效。理由如下：其一，谢治平持有资产置换协议，即对案涉厂房、设备等享有处分权，即便谢治平的权利存在瑕疵，也只涉及谢治平与实际权利人之间的权利义务，不影响案涉《租赁协议》的效力。其二，租赁物中，部分房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，也未补办经主管部门批准建设的手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《租赁协议》涉及上述房屋的部分无效。关于争议焦点2，谢治平要求包冬梅给付拖欠租金（房屋占有使用费）5000元、房屋使用费（以35000元/年为标准，期限自2016年1月至实际搬离之日止），符合法律规定。理由如下：其一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《租赁协议》部分有效、部分无效，谢治平可参照约定租金标准要求包冬梅支付租金（房屋占有使用费）。其二，包冬梅主张谢治平个人物品占用面积超过租赁厂房总面积的三分之二，应参照占用比例扣减租金。因包冬梅系自愿将谢治平位于厂区内的机器设备搬至厂房内，其未举证证明双方对此约定扣减租金，故对包冬梅的该项主张不予支持。其三，2014年至2015年的租金（房屋占有使用费）依合同约定应为7万元，包冬梅主张已付85000元，包含2014年7月25日冬梅厂出具的2万元进帐单。由于双方一致认可该2万元系《租赁协议》第二条约定的“鼎盛公司与恒运账户欠款6万多元”中的款项，依约该款归谢治平所有，谢治平不认可该款系包冬梅缴纳的租金，且该进账单中的“用于租金”并非谢治平所写，故该2万元不应认定为租金。谢治平主张包冬梅尚欠租金（使用费）5000元，本院予以采信。关于争议焦点3，包冬梅要求谢治平承担维修租赁物的费用，缺乏依据。理由是：《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担……。本案中，包冬梅未能提供证据证明其曾要求谢治平维修而谢治平拒绝履行维修义务，其直接要求谢治平承担维修费，缺乏依据。关于争议焦点4，包冬梅无权依据《租赁协议》第二条和第四条的规定拒绝迁让房屋。理由是：《租赁协议》第二条、第四条系双方对回笼款项的约定，独立于租赁条款，且该款项涉及第三人，包冬梅未提供充分证据证明谢治平已取走协议约定的款项，包冬梅无权以上述条款的约定拒绝迁让房屋。综上所述，包冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1260元，由上诉人包冬梅负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈少君审判员  刘莉莉审判员  韩 冰二〇一八年十一月二日书记员  蔡瑾文