云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0902民初962号原告：字银寿，男，1981年3月4日出生，汉族，临沧市凤庆县人，公务员，住临沧市临翔区。原告：鲁学荟，女，1985年6月4日出生，汉族，临沧市凤庆县人，居民，住临沧市临翔区。共同委托诉讼代理人：刘翔，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：吴星星，云南聚盈律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧腾达房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区南天路**。法定代表人：鲁汉明，该公司董事长。管理人：云南恒业律师事务所。负责人：金卫国，云南恒业律师事务所副主任。委托诉讼代理人：周永林，云南盛天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告字银寿、鲁学荟与被告临沧腾达房地产开发有限公司（以下简称：腾达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日以简易程序立案受理，后因案情复杂，于2018年8月17日转为普通程序，并由审判员熊红云、杨树怀、人民陪审员张绍山组成合议庭审理。案件审理过程中因原合议庭成员回避，本案由审判员姜泽贤、杜金宏、人民陪审员李建军另行组成合议庭进行审理。本院分别于2018年6月21日、2018年10月29日公开开庭对本案进行了审理。原告字银寿、鲁学荟的共同委托诉讼代理人刘翔、吴星星，被告腾达房地产公司的委托诉讼代理人周永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告字银寿、鲁学荟向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交房义务，将所出售的临翔区文林秋苑20幢1902号房交付给原告，并协助办理相关产权登记手续；2.请求判令被告支付逾期交房违约金72712元（从逾期之日2015年6月30日起至2018年4月30日共计34个月，并按人民银行一年期贷款基准利率4.85%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月4日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同编号为TDZ-251，约定原告购买被告所开发的文林秋苑20幢1902号房，建筑面积143.01平方米，按套计价总计价款为529137元，合同约定被告应于2015年6月30日将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告。购房合同签订后，原、被告将所签订的合同在临沧市住房和城乡建设局进行了登记备案，合同登记号：LC2014060400422。原告于2014年5月7日、2014年6月4日、2015年7月26日分三次付清了房款及公共维修基金、有线电视安装费、可视对讲监控系统费，被告向原告出具了《收据》六份。原告于2018年1月26日在临翔区地方税务局交纳了商品房契税7937.06元。2018年5月14日，临沧市住房和城乡建设局向原告出具了《云南省住宅专项维修资金专用收据》。合同约定的交付房屋之日到期后被告未按合同约定交付房屋，经原告多次催促，被告至今仍不履行合同约定的交付房屋义务。截止至2018年4月30日，被告共逾期交付房屋达34个月，致使原告的购房资金长期被占用，而未能使用房屋造成了相应的经济损失，按中国人民银行一年期贷款基准利率4.85%计算，被告需支付原告逾期交房违约金共计72712元。被告不依照合同约定履行交付义务，严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益提起诉讼。被告腾达房地产公司辩称：1.原告诉称的双方签订商品房销售合同的情况属实，现在被告虽未履行交房手续但原告已实际占用标的房产；2.被告愿意配合原告办理房屋产权手续，但现因被告公司已在申请破产重整，故被告不能保证能够成功办理产权手续；3.双方在商品房销售合同中约定了逾期交房违约金，就应当按照合同的约定计算，故原告已主张的违约金只应计算至原告实际占用之日止。综合双方的诉辩主张，当事人对以下问题存在争议：1.涉案房产是否已由原告实际占用；2.原告主张的违约金是否合理。原告为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.商品房购销合同一份，欲证明原告与被告之间存在合法有效的商品房买卖关系，双方签署了规范的商品房买卖合同，约定了各自的权利和义务，并进行了备案登记；2.收据六份，证明原告履行了合同约定的付款义务；3.税收缴款书、不动产权属转移涉税情况办理通知书、云南省住宅专项维修资金专用收据各一份，欲证明原告缴清了契税和专项维修资金；4.照片一组，欲证明原告于2018年6月7日开始实际占用涉案房屋，并且已对涉案房屋进行装修；5.借款抵房款情况说明、借款抵房款协议各一份，欲证明被告及临沧腾达建筑有限责任公司与原告字银寿母亲黄映群三方协商达成协议，约定用黄映群的借款折抵原告向被告购买房产的房款369137元。经质证，被告对原告提交的五组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。被告腾达房地产公司未向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院审查认为原告提交的五组证据均来源合法，内容客观真实且与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年6月4日，原告与被告签订合同编号为“TDZ-251”的《商品房购销合同》，约定原告购买被告所开发的文林秋苑20幢1902号房，房屋总价款为529137元。合同约定，原告应于2014年6月4日支付全部房款，被告应于2015年6月30日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，如被告不能按期向原告交房，应承担自交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天30元支付违约金，逾期30天后，被告按原告已付房款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金。购房合同签订后，原、被告将所签订的《商品房购销合同》在临沧市住房和城乡建设局进行了登记备案，登记号：LC2014060400422。原告的购房款于2014年5月7日预付10000元、2014年6月4日支付150000元，被告向原告出具了相应的收据。2015年4月26日，原告字银寿母亲黄映群与被告签订了《借款抵房款协议》，将黄映群对临沧腾达建筑有限公司享有的到期债权369137元用于折抵原告的房款，2015年7月26日被告向原告出具相应的收据。2018年1月26日，原告在临翔区地方税务局交纳了标的房产的相关契税。2018年5月14日，原告向临沧市住房和城乡建设局交纳了标的房产专项维修资金。合同约定交房时间届满后，被告未能按时向原告交付涉案房产。2018年6月7日起原告自行对涉案房产进行了装修，现原告已入住该房产，但被告至今未能为原告办理涉案房产的相关产权手续，故原告提起诉讼。另查明，本院受理被告腾达房地产公司被申请宣告破产重整一案后于2018年8月13日指定云南恒业律师事务所担任被告腾达房地产公司的管理人。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告作为房地产开发商对外销售开发的商品房，与作为买受人的原告签订《商品房销售合同》，对购买标的物、权利义务、违约责任等作出明确约定。该合同系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。原告已按照合同约定履行了付款义务，被告即应依约履行如期交房的义务。本案中双方约定的交房时间为2015年6月30日，同时约定被告应在交房后的12个月内到产权登记机构提请办理产权证。现被告未能按约定的时间向原告交付房屋，已构成违约。现该房产已由原告实际占有使用，被告的交房义务已完成。但该房产尚未办理产权登记手续，被告还应配合原告到产权登记机构办理房屋的产权手续。故原告要求被告配合办理产权登记手续的诉求有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张2015年6月30日起至2018年4月30日止的逾期交房违约金的问题，因双方在合同中对违约金的计算方式有相关的约定，故原告主张按照人民银行一年期贷款基准利率4.85%计算违约金与双方约定不符，应按双方合同约定计算即交房时间届满后的次日（2015年7月1日）至逾期30日（2015年7月30日）违约金每天按30元计算即30天×30元/天＝900元，逾期30日后按已付款的0.001%乘以逾期天数计算违约金即2015年7月31日至2018年4月30日共计逾期1004天，该期间的违约金为1004天×529137元×0.001%/天＝5312.54元，违约金合计：900元＋5312.54元＝6212.54元。对原告违约金主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告临沧腾达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告字银寿、鲁学荟办理临沧市临翔区文林秋苑20幢1902号房产的产权登记手续；二、被告临沧腾达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告字银寿、鲁学荟支付逾期交房违约金6212.54元；三、驳回原告字银寿、鲁学荟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告临沧腾达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  姜泽贤审 判 员  杜金宏人民陪审员  李建军二〇一八年十一月十六日书 记 员  张 琪