广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初4052号原告：广州市鸿力物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北春鸿二街8号108铺（仅作办公用途）。法定代表人：杨义方，总经理。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖星允，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：陈怡，女，1976年5月7日出生，汉族，身份证住址湖北省应城市。第三人：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市东山区先烈南路17号。法定代表人：姜维涛。第三人：谢慧娟，女，1989年5月18日出生，汉族，身份证住址广东省翁源县。原告广州市鸿力物业管理有限公司（以下简称鸿力公司）与被告陈怡，第三人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）、谢慧娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿力公司的委托诉讼代理人黄珏安、赖星允，第三人谢慧娟到庭参加了诉讼。被告陈怡、第三人康建公司下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鸿力公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除编号为穗房合字2000038318的《商品房买卖合同》；2.被告陈怡向我司支付合同违约金21725.2元（以总房款108626元×20%计算得出）；3.被告陈怡向我司支付尚未支付的房款70000元；4.被告陈怡赔偿我司损失321374元（被告陈怡向第三人谢慧娟出售房屋价款43万元减去第三人康健公司向被告陈怡出售房屋价款108626元的差价，即为我司的损失）；5.被告陈怡承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2003年6月25日，被告与第三人康建公司签署穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定由被告购买白云区白云堡大道36号305房（下简称涉案房屋），房价款总额108626元。付款方式为被告支付首期款38626元，剩余70000元办理银行按揭。合同签订后，被告已支付首期款38626元，但至今未办理按揭贷款手续，且至今一直未支付房款余款70000元。第三人康健公司于同年10月16日向被告交付了涉案房屋，并办理了房屋产权登记手续。但因被告未支付房屋余款，第三人康健公司未将房产证交付给被告。2007年7月9日，第三人康健公司与我司签署《权利转让协议书》，约定第三人康建公司将包括对被告在内的商品房买卖合同权利转让给我司，并将涉案房屋的房产证交给我司。2014年1月6日，广州仲裁委员会作出调解书对上述协议的效力予以确认。我司于近期才知悉，被告已将涉案房屋出售给第三人谢慧娟，申请追加谢慧娟为第三人。被告出售房屋的行为导致我司无法收回涉案房屋，应向我司赔偿损失。被告在签订商品房买卖合同后，长期占有、使用涉案房屋，但拒不支付剩余购房款，属于恶意违约，应承担相应违约责任。特诉至法院，请求判如所请。被告陈怡书面辩称：我与第三人康健公司签订合同后，我已付清购房定金8000元、首期房款30626元及契税2335元等费用。我向中国工商银行广州市流花支行申请办理银行按揭70000元的手续，贷款合同签订后，工商银行却一直未有发放贷款。我于2015年4月14日向广州市越秀区人民法院起诉，申请解除我与工商银行签订的《个人购房借款合同》，法院判决支持解除合同的诉讼请求，该判决已生效。第三人康健公司无述称。第三人谢慧娟述称，我对被告陈怡与原告之间的纠纷并不清楚。我与陈怡就涉案房屋的买卖交易是真实有效的。我已向被告支付了购房款430000元，我于2016年入住涉案房屋至今。经审理查明：2003年6月25日，被告陈怡（买受人）与第三人康建公司（出卖人）编号为穗房合字2000008318的《商品房买卖合同》，约定被告向第三人康健公司购买白云区白云堡道36号305房（以下简称涉案房屋），总金额为108626元。第七条，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定：首期38626元于2003年5月15日前缴付，二期70000元办妥银行按揭手续（贷款金额以银行批复为准、贷款不足部分于出卖人通知之日10天内用现金补付）；买受人应以本合同约定之时间按时缴付房价款，出售人不需再以任何方式通知买受人按时缴付房价款。若买受人逾期未办理按揭贷款手续或按揭贷款申请未能获得银行批准，买受人须于银行或出卖人通知买受人后十五天内选择出卖人提供的其他付款方式并依期付清全部款项，否则出卖人有权按《商品房买卖合同》第七条规定追究买受人逾期付款之责任……。合同签订后，被告向第三人康健公司支付了首期款38626元。2003年10月16日，第三人康健公司向被告交付涉案房屋。2003年11月，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房产证。2007年1月24日，第三人康健公司被广州市工商行政管理局吊销营业执照。2007年7月9日，第三人康健公司（甲方）与原告（乙方）签订《权利转让协议书》，约定甲方同意按本协议的条款和条件向乙方转让四十七份合同（包括涉案房屋）中依法享有的所有主、从权利（无论现实存在或将来可能发生），乙方同意按本协议的条款和条件从甲方受让该权利。2014年2月，原告通过邮寄的方式向被告寄送《律师函》，向被告函告原告与第三人康健公司债权转让一事，并要求被告尽快支付拖欠的购房款70000元。该邮件被退回。2015年4月，被告向广州市越秀区人民法院起诉中国工商股份有限公司银行广州流花支行，要求判令解除被告与中国工商股份有限公司银行广州流花支行签订的《个人购房借款合同》，并办理抵押登记涂销手续，广州市越秀区人民法院立案号为（2015）穗越法金民初字第873号（以下简称873号案）。873号案查明事实：2003年9月28日，陈怡与中国工商银行股份有限公司广州流花支行和康健公司签订了《个人购房借款合同》，约定中国工商银行股份有限公司广州流花支行向陈怡发放个人住房贷款70000元，用于购买涉案房产……其后，陈怡与中国工商银行股份有限公司广州流花支行在广州市国土资源和房屋管理局办理了涉案房产的抵押登记手续。上述借款合同签订后，中国工商银行股份有限公司广州流花支行未向陈怡发放贷款。2015年8月20日，广州市越秀区人民法院作出873号民事判决书，判决：一、本判决发生法律效力之日，陈怡与中国工商银行股份有限公司广州流花支行、广州市康健房地产开发有限公司于2003年9月28日签订的《个人购房借款合同》予以解除；二、本判决发生法律效力之日，中国工商银行股份有限公司广州流花支行协助陈怡到相关的房屋管理部门办理对广州市白云区白云堡道36号305房的房产抵押涂销登记手续；三、本判决发生法律效力之日，中国工商银行股份有限公司广州流花支行向陈怡返还广州市白云区白云堡道36号305房的房地产权证原件。873号案已于2015年12月3日生效。2016年6月7日，被告将涉案房屋出售给第三人谢慧娟，约定价款430000元。2016年6月17日，涉案房屋过户登记至第三人谢慧娟名下。庭审中，经本院向原告释明其既要求解除合同、又要被告支付剩余房款的诉讼请求存在矛盾后，原告选择要求被告支付拖欠的房款。上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、收楼审批表、房产证、律师函、投递证明、权利转让协议书、民事判决书、存量房买卖合同、查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为：被告与第三人康健公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，无违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方当事人应当严格遵行。根据合同约定，第三人康健公司已将涉案房屋交付被告，被告亦应按约向第三人康健公司支付购房款。根据已生效的873号案件查明事实可认定，被告仍未向原告支付剩余房款70000元。被告逾期十余年仍未支付剩余房款的行为已构成违约。原告提交的《权利转让协议书》可证明，第三人康建公司已将向被告主张剩余购房款债权的权利转让给原告，原告依法有权向被告主张权利。原告有权选择要求解除合同或者继续履行合同，而原告要求被告支付剩余房款70000元的诉讼请求，属于要求继续履行合同的范畴，该诉讼请求与解除合同的诉讼请求存在矛盾，不可同时主张。原告认为剩余房款70000元属于损失一部分的意见，并无法律依据，本院不予支持。经本院释明，原告选择继续履行合同，要求被告支付剩余房款70000元和按房屋总价款的20%支付违约金的意见合法合理，本院予以支持。经计算，违约金为21725.2元（108626元×20%）。对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以驳回。关于原告主张被告赔偿损失（房屋差价）321374元的问题。873号案及本案查明事实可证明，原告并不存在另行购房的需要，故原告要求被告按房屋升值差价进行赔偿的诉讼请求欠理，本院不予支持。被告陈怡、第三人康建公司经本院合法传唤，期满未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，被告陈怡向原告广州市鸿力物业管理有限公司支付剩余购房款70000元；二、本判决生效之日起十日内，被告陈怡向原告广州市鸿力物业管理有限公司支付违约金21725.2元；三、驳回原告广州市鸿力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7646.5元，由原告广州市鸿力物业管理有限公司负担5552.5元，被告陈怡负担2094元并于本判决书生效之日起十日内径付给原告广州市鸿力物业管理有限公司，本院不再予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华人民陪审员  赵月颜人民陪审员  温统斯二〇一八年十一月十九日书 记 员  苏秋雅