广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初351号原告：卢礼权，男，1971年1月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：卢礼全，男，1953年12月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李伟悦，广东启兴律师事务所律师。第三人：陆桂潮，女，1932年4月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：安生和，广东启兴律师事务所律师。第三人：卢礼勤，男，1951年10月4日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：卢杏冰，女，1956年7月2日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：卢杏欢，女，1961年1月8日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：卢杏琼，女，1958年8月6日出生，汉族，住广州市越秀区。原告卢礼权与被告卢礼全、第三人卢礼勤、陆桂潮、卢杏冰、卢杏欢、卢杏琼确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘应刚，被告及其委托诉讼代理人李伟悦，第三人陆桂潮委托诉讼代理人安生和、第三人卢礼勤、卢杏欢、卢杏琼到庭参加诉讼，第三人卢杏冰经本院传票传唤无到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与第三人陆桂潮买卖广州市越秀区东昌大街x号首层房屋签订的房屋买卖合同无效；2、确认登记在被告名下的上述房屋为卢潮和第三人陆桂潮的夫妻共同财产；3、被告将上述房屋产权恢复登记至第三人陆桂潮名下。事实和理由：先父卢潮与第三人陆桂潮是夫妻，生育六个子女，分别是原告、被告及第三人卢礼勤、卢杏冰、卢杏欢、卢杏琼。卢潮和第三人陆桂潮在1986年4月购买广州市东昌大街x号房屋，该房屋为两层半，产权登记在第三人陆桂潮名下。卢潮于1992年8月19日去世，继承人未办理遗产继承手续。当时原告与第三人陆桂潮一同居住在涉讼房屋，直至原告另行购买房屋，第三人陆桂潮随同原告搬家居住，由原告照顾第三人陆桂潮起居生活，涉讼房屋产权证原件由原告保管。2008年中旬，第三人陆桂潮因病住院，出院后，被告趁原告出差期间，以种种理由强行接走第三人陆桂潮，之后被告通过不断变更住址阻扰原告和其他第三人探望陆桂潮。直至最近原告从其他第三人口中得知，2017年4月18日，被告在广州市铁路运输第一法院起诉广州市国土资源和规划委员会要求撤销涉讼房屋二、三楼的房产登记，被法院驳回。原告通过调查发现被告在2010年通过挂失补办了涉讼房屋的产权证并进行了拆分，将房屋产权证拆分为首层及二、三楼两个产权证，然后把首层产权变更登记在自己名下。涉讼房屋是卢潮和陆桂潮的夫妻共同财产，被告擅自将涉讼房屋首层变更登记至自己名下损害了原告及其他第三人的合法权益，故提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉讼房屋并非卢潮与第三人陆桂潮的夫妻共同财产，购买房屋时由被告及第三人陆桂潮、卢礼勤三人共同出资，产权登记在陆桂潮名下是为了方便管理。对于该事实被告已提交了合资购房协议书，包括原告在内都签名进行了确认，原告要求确认涉讼房屋为卢潮及陆桂潮夫妻共同财产没有依据。为了明确房屋的出资及使用，被告与第三人卢礼勤、陆桂潮于1992年8月31日签订书面协议，再次确认被告出资8000元，两第三人各出资3000元购房的事实，并确认首层及三楼由被告使用，二楼由陆桂潮使用，原告及其他第三人对此是清楚的。涉讼房屋首层现登记在被告名下，是被告与第三人陆桂潮、卢礼勤之间合法析产的结果，同时也是第三人陆桂潮为了防止百年之后原告争产的安排。陆桂潮长期与被告生活，由被告照顾，原告无权干涉陆桂潮对自己产权份额的处分。被告与陆桂潮签订多份买卖合同买卖涉讼房屋首层是家庭成员之间析产所为，原告认为陆桂潮侵害了原告的继承权，应另案起诉。第三人陆桂潮述称：卢潮在1992年去世，涉讼房屋首层是在2008年7月购买，故该房屋是陆桂潮的个人财产，陆桂潮有权将首层出售给被告。当年是由被告、卢礼勤与陆桂潮三人出资购买涉讼房屋，原告没有出资。将涉讼房屋登记在陆桂潮名下是为了方便办理房产手续。陆桂潮将涉讼房屋首层出售给被告是其真实意愿，也是家庭成员之间析产的结果，符合家庭集体的本意。被告与陆桂潮签订三份买卖合同是根据家庭成员包括原告在内对涉讼房屋析产的结果，三份买卖合同没有侵犯原告的继承权。第三人卢礼勤、卢杏欢、卢杏琼述称：不同意原告的诉讼请求。涉讼房屋是由陆桂潮、卢礼勤、被告各出资3000元、3000元及8000元购买，由于当时卢礼勤没有单位分房，如果职工有自有房产便丧失分房资格，被告也没有提出房产证写其名字，故三人一致决定涉讼房屋登记在陆桂潮名下，并在1992年8月31日签订协议书写明合资购房情况，足以证明涉讼房屋并非卢潮及陆桂潮夫妻共同财产。该房屋从2003年5月起至今一直出租，所得租金由陆桂潮、被告以及卢礼勤共同分配。涉讼房屋产权证在2003年6月1日之前都是卢礼勤保管，此后原告以母亲与其共同居住为由把房产证带走。2007年10月，母亲中风入院，住院期间母亲与卢礼勤商量出院后不与原告同住，经大家商量母亲决定和被告居住。原告得知此事后拒绝母亲要求，卢杏冰、卢杏欢等在母亲出院当天将其送去被告家。被告与母亲同住后要求原告交出产权证，但原告拒绝，因此被告通过挂失重新办理房产证。由于涉讼房屋地处马路边，政策优惠住改商后整栋房屋由被告负责经营，并分配一定租金给卢礼勤及陆桂潮。但被告在2010年8月未经第三人同意下，将商业价值最高的首层析产至其名下，直至2012年春节前卢礼勤才得知此事。第三人卢杏冰没有答辩。经审理查明：卢潮与陆桂潮是夫妻，生育有六子女，分别为：卢礼勤、卢礼权、卢杏冰、卢杏琼、卢杏欢、卢礼权，卢潮于1992年8月19日去世。广州市房地产管理局在1992年1月8日颁发穗房证字第××号房屋所有权证，写明陆桂潮是广州市中山三路东昌大街x号楼的所有权人，建筑面积110.24平方米，所有权来源为1986年4月向叶志云购买。1992年8月31日，卢礼全、卢礼勤、陆桂潮签订《协议书》，写明东昌大街x号是三人共资购买，陆桂潮出资3000元，卢礼勤出资3000元、卢礼全出资8000元；东昌大街x号地下、大厅20平方，三楼6平方房同天台临时房屋卢礼全用，2楼20平方大厅、房10平方属陆桂潮用，2楼10平方房属卢礼勤用；三楼厕所、厨房、天台三人共用地方，以此为据各方不得反悔等。2003年6月1日，卢杏冰、卢礼权、卢杏琼、卢杏欢出具《证明》，写明：1986年4月东昌大街x号房屋由陆桂潮出资3000元、卢礼勤出资3000元、卢礼全出资8000元共同合资购买，楼房总建筑面积为110.24平方米等。2010登1124121号档案资料中包括如下证据材料：1、2008年4月3日，陆桂潮（甲方）与卢礼全（乙方）签订《房地产买卖合同》，写明甲方将东昌大街x号首层以42000元的价格出售给乙方等，及2008年5月28日的契税完税证，契税1830元，纳税人卢礼全，计税金额122000元。2、2008年7月8日，卢礼全（甲方）与陆桂潮（乙方）签订的《房地产买卖合同》，写明甲方将广州市东昌大街x号首层以83000元的价格出售给乙方等，及2008年7月18日的契税完税证，契税1815元，纳税人陆桂潮，计税金额121000元。3、2010年8月24日，陆桂潮（甲方）与卢礼全（乙方）签订《房地产买卖合同》，写明甲方将东昌大街x号首层以80000元的价格出售给乙方等，及2010年5月24日的契税完税证，契税1890元，纳税人卢礼全，计税金额126000元。2008年4月3日，陆桂潮出具《收据》，写明：收到卢礼全购买东昌大街x号首层42000元现金。2008年7月8日，卢礼全出具《收据》，写明：收到陆桂潮购买东昌大街x号首层房屋83000元现金。2010年8月24日，陆桂潮出具《收据》，写明：收到卢礼全购买东昌大街x号首层房屋88000元现金。2010年8月31日，广州市国土资源和房屋管理局向卢礼全核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，写明：卢礼全是东昌大街x号首层的权属人，建筑面积42.31平方米，规划用途住宅。2017年4月19日，卢礼全向广州铁路运输第一法院起诉广州市国土资源和规划委员会房屋行政登记纠纷一案，要求撤销广州市国土资源和规划委员会对东昌大街11号二、三楼作出的2012登记字1016052号房产登记。广州铁路运输第一法院于2017年6月12日作出（2017）粤7101行初1441号《行政裁定书》，认定：卢礼全主张东昌大街x号二、三楼为其与卢礼勤、陆桂潮在1986年共同购买，因此是房屋共有人，而且卢礼全的父亲是在三人购买房屋后在1992年死亡，卢礼全享有继承房屋的权利，但东昌大街x号房屋在1991年12月24日登记于陆桂潮名下，之后经过析产，卢礼全在2010年8月31日取得首层房屋产权，陆桂潮在2012年4月18日取得第二、三层房屋产权，卢礼全知晓该事实且无异议……卢礼全以析产前的房屋买卖事实和继承关系来主张其为东昌大街x号二、三楼共有人，没有法律依据……该案最终裁定：驳回卢礼全的起诉。被告在庭审中陈述：涉讼房屋先进行析产，由陆桂潮将首层出售给原告，以买卖方式进行析产，后被告打算出国，又将涉讼房屋首层出售给陆桂潮，由于出国未成，陆桂潮怕去世后会产生房产纠纷，故最后把首层出售原告。本院认为：据查明的事实，结合购买房屋的出资人陆桂潮、卢礼勤、卢礼全的陈述，陆桂潮、卢礼勤、卢礼全三人主张涉讼广州市越秀区中山三路东昌大街x号楼是三人共同出资购买，产权只登记在陆桂潮名下但实际由三人共有，本院予以采信。鉴于三人对共有房产没有约定为按份共有或者共同共有，且三人具有家庭关系，依照物权法第一百零三条的规定，该共有应视为共同共有。原告主张上述房产全部属于陆桂潮与卢潮的夫妻共同财产，理据不足，本院不予支持。鉴于陆桂潮取得上述房产的共有是在其与卢潮婚姻关系存续期间，故上述房产中由陆桂潮享有的权益依法应属其与卢潮的夫妻共同财产。卢潮死亡后，原告作为卢潮的子女依法享有对其遗产（包括在上述房产中由卢潮享有的权益）继承的权利。在未经原告同意的情况下，陆桂潮与卢礼全擅自签订三份买卖合同买卖涉讼房屋的行为，显然有损原告的合法权益，依法应属无效。即便涉讼房屋已过户至卢礼全名下，亦不符合善意取得的构成要件，故原告要求确认陆桂潮与卢礼全之间的房屋买卖合同关系无效，本院予以支持。卢礼全应将涉讼房屋产权恢复登记至陆桂潮名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条，《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，判决如下：一、确认被告卢礼全与第三人陆桂潮在2008年4月3日、7月8日、2010年8月24日签订的三份《房地产买卖合同》无效；二、被告卢礼全在本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区中山三路东昌大街x号首层产权变更登记至第三人陆桂潮名下；三、驳回原告卢礼权的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告卢礼权负担50元，被告卢礼全及第三人陆桂潮负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 博人民陪审员  何燕芳人民陪审员  黄旭俐二〇一八年十一月九日书 记 员  唐嘉仪