长沙铁路运输法院民 事 判 决 书（2018）湘8601民初47号原告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：郑士军，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝，湖南国风德赛律师事务所律师。被告：夏曼丽，女，1974年11月27日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。原告长沙铁路房地产开发有限公司与被告夏曼丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙铁路房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑士军、王朝和被告夏曼丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙铁路房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：１、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2018年8月24日解除；２、判令被告立即腾退房屋并交付给原告；３、判令被告交纳租金77220元、逾期支付租金的违约金68615.30元（违约金暂计算至2018年8月31日止，2018年9月1日起至实际支付之日止的违约金，以77220元为基数，按每天千分之六的标准计算）、欠付的水电费4033元，及自2018年8月24日起至实际交还房屋之日期间的占用费（占用费按19800元/月计算）；４、判令被告向原告支付为实现权利的律师费用22000元；５、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年5月31日，原长沙铁路物业管理有限公司（后依法注销，由原告承继该公司权利义务）与被告夏曼丽签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于湖南省株洲市场地（底层）的房屋，租金标准为9900元／月。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告自2018年以来一直拒不缴纳租金。2018年8月20日，原告向被告送达《解除租赁合同通知书》，通知被告从收到通知书第五日起解除合同并将房屋交付原告。但被告在合同解除后，占用原告的房屋拒不搬出。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求判如所请。被告夏曼丽辩称：1、请求继续履行租赁合同；2、原告对租赁房屋停水停电，造成被告损失，应在欠缴租金中予以核减；3、法院立案后，被告补缴了2018年1月至5月的租金及拖欠的全部水电费，该补缴费用应予核减。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对对方证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月31日，长沙铁路物业管理有限公司与被告夏曼丽签订《房屋租赁合同》，约定长沙铁路物业管理有限公司将其位于湖南省株洲市场地（底层）的房屋出租给夏曼丽，房屋建筑面积990平方米，租金标准为9900元／月，水电费由被告承担，租金及水电费均按月结算，每月末的七日前预交下月租金，租赁期限从2014年6月1日起至2015年12月31日止。租赁期届满后，如承租方继续交纳租金，使用房屋，且出租方没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。如出租方要求解除合同收回房屋，租赁合同自承租方收到出租方书面通知之日起的第5日解除。《房屋租赁合同》还约定：自租赁期届满、合同解除或依法被确认无效之日起满5日，出租方即有权采取自行撬锁或委托他人开锁、停水、停电等自力救济方式收回房屋及其设施设备，房屋内的所有物品（包括但不限于库存商品、产品、原材料、包装物等生产经营资料，个人自用物品，以下均称遗弃物），均视为承租方自愿抛弃其所有权，遗弃物归出租方所有，承租方不得以任何理由对遗弃物主张权利。合同签订后，双方按约履行。2015年12月31日期满，双方未再签订书面合同，但房屋仍由被告继续承租使用至今。2018年1月起，被告拖欠租金及水电费。2018年5月，原告长沙铁路房地产开发有限公司对该出租房屋采取断水断电措施。2018年8月21日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，并于2018年9月向本院提起诉讼。2018年9月19日，被告夏曼丽向原告补交2018年1月至5月房屋租金及水电费共计53533元。另查明，本案所涉出租房屋产权登记在原长沙铁路总公司株洲建筑段名下，产权证书号为株房权证株字第××号。长沙铁路总公司株洲建筑段后更名为株洲铁路建筑段。2011年，株洲铁路建筑段注销，上述出租房屋交由长沙铁路物业管理有限公司统一经营管理，2016年转由原告长沙铁路房地产开发有限公司经营管理。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的履行期限届满后，被告夏曼丽继续使用该房屋，原告长沙铁路房地产开发有限公司未提出异议，根据《房屋租赁合同》约定和《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方形成不定期房屋租赁合同关系，除租赁期限为不定期外，《房屋租赁合同》其他条款仍然有效，对双方具有拘束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据本案原被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定，租金按月结算，每月末的七日前预交下月租金。本案被告夏曼丽未按时交纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任，本院对于原告要求夏曼丽支付拖欠的租金并承担违约责任的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案《房屋租赁合同》约定承租人拖欠租金按每日千分之六支付违约金，明显过分高于造成的损失。经本院释明，被告请求法庭调整违约金，本院依照本案实际情况，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定被告应支付的违约金数额。本案立案后夏曼丽补交2018年1月至5月租金及拖欠的水电费共计53533元，原告当庭予以认可，本院确认夏曼丽实际拖欠的系2018年6月起的租金，标准按9900元/月计算。《房屋租赁合同》第三十六条约定，租赁期届满后，如承租方继续交纳租金，使用房屋，且出租方没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，如出租方要求解除合同收回房屋的，租赁合同自承租方收到出租方书面通知之日起的第5日解除。故本案原被告在《房屋租赁合同》约定履行期限届满，双方形成不定期租赁合同关系后，原告有权解除合同。2018年8月21日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，双方不定期租赁合同关系于2018年8月25日解除。本院对于原告主张双方不定期租赁合同关系解除，被告应腾退承租房屋的诉请予以支持，但其认为于2018年8月24日解除属日期计算错误，实为2018年8月25日，本院予以纠正。《房屋租赁合同》第三十三条、第四十一条约定，合同解除后，承租方应在解除之日将房屋腾退给出租人，否则承租人应按两倍租金的标准向出租人支付房屋占有使用费，并赔偿出租人律师费等实现权利的费用，且出租人有权采取断水断电措施。本案中，《房屋租赁合同》解除后被告仍占用出租房屋的行为违反上述约定，故对原告要求被告按两倍租金标准支付房屋占有使用费及赔偿律师费的诉请予以支持。关于被告提出租赁房屋断水断电期间造成的损失应在欠缴租金中予以核减的主张，因被告违约在先，且未提供证据证明损失情况，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告长沙铁路房地产开发有限公司与被告夏曼丽之间的《房屋租赁合同》于2018年8月25日解除；二、被告夏曼丽于本判决生效之日起五日内将位于湖南省株洲市场地（底层）的房屋退还给原告长沙铁路房地产开发有限公司；三、被告夏曼丽于本判决生效之日起五日内向原告长沙铁路房地产开发有限公司支付2018年6月１日至2018年8月24日期间的租金27720元和违约金（自2018年6月1日起至实际付清之日止，以27720元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算）；四、被告夏曼丽于本判决生效之日起五日内向原告长沙铁路房地产开发有限公司支付律师费22000元和房屋占用费（自2018年8月26日起，按每月19800元的标准计算至房屋实际腾退给原告之日止）；五、驳回原告长沙铁路房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1868.68元，由原告长沙铁路房地产开发有限公司负担1322.68元，被告夏曼丽负担546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审判员  杨才清二〇一八年十一月十五日书记员  项杨妮