湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2452号上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阳波，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁苹，男，1981年10月18日出生。委托诉讼代理人：杜泉江，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人梁苹商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人李万华，被上诉人梁苹的委托诉讼代理人杜泉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、大幅度核减梁苹请求的违约金，改判汇龙公司承担梁苹延期办证受损数额30%以内的违约责任；3、本案一、二审诉讼费由梁苹合理负担。事实和理由：1、一审判决汇龙公司支付梁苹逾期办证违约金49,055元[以购房款578,918元为基数，按年利率4.35%自2016年7月1日起计算至梁苹办妥产权证书之日止（2018年6月12日）]的证据不足。一是一审法院忽视房屋初始登记改为不动产登记在客观上导致延迟办证的基本事实。根据双方约定在2016年6月23日前汇龙公司应向产权登记机关提交应当由其提供的相关资料并协助买受人办妥商品房初始产权登记，郴州市人民政府于2016年6月28日实行不动产统一登记的全新管理制度，而在实施前房产部门已经在停办商品房初始登记的同时也停止了收受商品房初始登记的资料。二是自实行不动产统一登记管理制度改革以来，不动产登记部门因机构整合、部门组建、资料整理、人员编制等原因，导致郴州的不动产权证办理停滞、放缓、积压的情况加倍严重，即使到现在办证工作推进仍然迟缓。2、一审判决违约金计算至办妥产权证书之日止缺乏任何证据支持。根据双方合同约定汇龙公司只要向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助买受人办妥商品房产权登记，即完成合同义务。因此计算违约金截止的时间最长到汇龙公司向产权登记机关提供齐应当由其提供的相关资料之日止。3、梁苹系购房自住，几乎无损失，一审违背违约金以损失为基础的立法宗旨属适用法律错误，应予改判。双方对逾期办证违约金既无合同约定，也无计算依据，同时梁苹也没有提供证据证明其存在损失，一审法院按照已付购房款的总额，按同期银行贷款利率计算逾期办证违约金错误。4、汇龙公司有新证据证明梁苹也存在未付清购房款的情况，双方合同约定购房面积为114.97平方米，实测面积为124.81平方米，为此，汇龙公司多次向梁苹催缴面积差价款49,548元，但梁苹至今未付清。因此，汇龙公司有权拒绝协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并不承担任何责任。5、涉案工程项目因业主方投诉致使涉案部分房型需重新审批规划，汇龙公司也被处罚款近700,000元，各业主均已知悉被处罚一事，也知悉规划变更一事，故各业主应当接受因规划变动导致的办证迟延。梁苹辩称：1、本案是商品房买卖合同纠纷，应适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释第十八条的规定，该解释是专门针对商品房买卖合同纠纷作出的解释，应当适用该条；2、一审法院判决参照了郴州市中级人民法院生效的判决书（邝志雄案），充分考虑了本案的实际情况作出的判决，认定事实清楚，适用法律正确，判决正确；3、不动产登记政策的变更不属于不可抗力，不能免除汇龙公司的违约责任，依照合同的约定，汇龙公司从2014年12月30日交房之次日540日内即2016年6月22日前，要为梁苹办理好不动产登记，但汇龙公司于2018年6月12日才办理了首次登记，至今没有为梁苹办理不动产过户手续。梁苹向一审法院起诉请求：1、判决汇龙公司依合同约定给梁苹办理房屋产权证；2、判决汇龙公司给付逾期办证违约金72,516元（违约金按同期银行贷款年利率上浮40%计算，从2016年7月1日暂计算至2018年5月7日，此后计算至汇龙公司为梁苹办理房屋产权证之日止）；3、本案诉讼费用由汇龙公司承担。一审法院认定事实：（一）2013年4月18日，梁苹作为买受人与汇龙公司签订编号为201202931204的《郴州市商品房买卖合同》及附件。该合同第三条、第四条、第九条约定：梁苹购买汇龙公司开发的“汇龙•万宝国际城”第**栋**层****号房，建筑面积114.97㎡，单价5035.38元/㎡，总房款为578,918元；汇龙公司在2014年12月30日前交付房屋。第十六条“关于产权登记”约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：……3、详见附件四：合同补充协议”。附件四《合同补充协议》第五条约定，双方同意本合同第十六条“关于产权登记的约定”补充如下：以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。（二）上述合同签订后，梁苹依约向汇龙公司付清了合同约定的全部购房款578,918元，并向汇龙公司交纳了代为办理产权证的费用200元。涉案房屋已于2018年6月12日办妥不动产首次登记（即初始登记），证号为：湘（2018）北湖不动产权第0023544号，权利人为汇龙公司，证上载明涉案房屋的竣工时间为2016年10月30日。（三）2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》（2014年11月24日正式公布）取消了原来的“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“1、自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。2、自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”（四）因汇龙公司超规划审批建设，郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字[2016]14号行政处罚决定书，对汇龙公司予以罚款。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点在于：梁苹要求汇龙公司依合同约定为其办理房屋产权证应否支持；能否认定汇龙公司存在违约行为;如果汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任。一、梁苹要求汇龙公司依合同约定为其办理房屋产权证应否支持的问题。梁苹与汇龙公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条明确约定“买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理”，经查，汇龙公司已收取梁苹200元的代办费用，而且涉案房屋已完成不动产首次登记，已具备办理房屋产权证（即办理不动产登记）的条件，汇龙公司应为梁苹办理房屋产权证（即办理不动产登记），故梁苹诉请汇龙公司办理房屋产权证（即办理不动产登记），予以支持。涉案房屋首次登记证载明的面积超出了合同约定的面积，双方对于涉案房屋超面积部分是否应补交房款有争议，且汇龙公司并未提起反诉，双方对此可另行处理。二、关于能否认定汇龙公司存在违约行为的问题。汇龙公司抗辩逾期办证系实施不动产统一登记的政策变动导致，属不可抗力，不应认定为违约。对此，一审法院认为：1、《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；2、郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日停止受理登记业务，但汇龙公司未提供证据证明其在此之前曾向房产登记机构递交了办证申请和资料；3、郴州市不动产登记中心已于2016年6月21日起正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明，但汇龙公司亦未提供证据证明其此时已向不动产登记中心递交了办证申请和资料，无法证明是不动产登记政策变动导致逾期办证；4、汇龙公司曾于2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚，而且涉案房屋在2016年10月30日才竣工，这些事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的涉案楼盘并不具备办证条件；5、汇龙公司直到2018年6月12日才办理涉案房屋不动产首次登记，且至今未办妥每户的不动产登记。故对汇龙公司的该辩称意见，不予采纳。综上，汇龙公司逾期办证构成违约。三、关于汇龙公司应如何承担违约责任的问题。1、关于违约金的计算标准。梁苹根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，请求按照银行贷款年利率上浮40%来计算违约金，而汇龙公司则请求调减违约金。因汇龙公司存在逾期办证违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务，故梁苹要求汇龙公司承担违约责任，予以支持；但上述司法解释虽规定“可以”上浮，却并未使用“应当”一词，法院可以根据案件的具体情况具体适用；由于政策的改变确实给办证带来了困扰，且涉案房屋早已交付给梁苹，合同的主要目的已经实现，故应按照中国人民银行贷款基准年利率4.35%，不再予以上浮或下调来计算违约金，更为恰当。2、关于违约金计算的起止时间。梁苹主张违约金自2016年7月1日起计算至梁苹办理房屋产权证之日止，而汇龙公司主张违约金计算至其向产权登记机关提交应当由其提交的相关材料之日止。根据上述合同及附件的约定，汇龙公司应在2016年6月23日前向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助梁苹办妥产权登记，故梁苹主张从2016年7月1日开始计算违约金，未违反合同约定，予以支持；虽然梁苹委托汇龙公司代为办理不动产登记，但因有部分事宜需梁苹自己办理或配合，逾期办证违约金计算涉案房屋的首次登记办理完成之日止较为妥当。至2018年6月12日汇龙公司已完成涉案房屋首次登记（初始登记），故逾期违约金为49,055元（578,918元×4.35%÷365天/年×711天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告梁苹购买的位于郴州市万宝国际城小区**栋**层****房办理房屋产权证（即办理不动产登记）；二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告梁苹逾期办证违约金49,055元（从2016年7月1日计算至2018年6月12日止）；三、驳回原告梁苹的其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1693元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担1145元，由原告梁苹负担548元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：汇龙公司提交了两份新证据：证据一、《不动产测量报告》，拟证明2016年12月27日郴州市国土资源测绘队作出《不动产测量报告》，梁苹所购房屋的实测面积比合同约定面积大；证据二、《律师函》以及EMS快递单，拟证明汇龙公司委托湖南锐鹏律师事务所向梁苹邮寄了催缴房屋面积差价款的律师函。梁苹质证认为，对证据一的真实性无异议，但对其合法性和证明方向有异议。法院应对作出该不动产测量报告的测绘单位及测绘人员的资质进行审核，该测量报告中的房屋平面图纸与梁苹购房合同中的红线图纸范围不一致，该测量报告中的平面图包含了梁苹购买房屋时赠送的镂空面积，该镂空面积是梁苹购买房屋时汇龙公司承诺赠送的；2017年汇龙公司被规划部门以超规划建设处罚后，该镂空面积由违规建筑面积变成了合法面积，该部分多出面积的购房差价款应由汇龙公司自行承担；对证据二的真实性无异议，但对证明方向有异议，该证据不能掩盖汇龙公司违约的事实。本院对以上证据认证如下：汇龙公司提交的证据一，梁苹虽然对其真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性，本院不予采信。汇龙公司提交的证据二，梁苹对其真实性、关联性均有异议，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：一、汇龙公司是否应承担逾期办证的违约责任，如需承担，应如何计算违约金；二、汇龙公司是否有权拒绝协助梁苹办理不动产变更手续并无需承担任何责任。关于焦点一。汇龙公司与梁苹签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。该合同关于产权登记约定为：“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起90日内完成该商品房的初始登记；出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。”汇龙公司在梁苹支付购房款后，没有按照合同的约定在房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在540日内向产权登记机关提交应当由其提供的相关资料，汇龙公司构成逾期办证。汇龙公司主张逾期办证系实施不动产统一登记的政策调整导致，属于不可抗力，不应承担违约责任。对此，本院认为：1、《不动产登记条例》于2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；2、郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日停止受理登记业务，但汇龙公司未提供证据证明其在此之前曾向房产登记机构递交了办证申请和资料；3、郴州市不动产登记中心已于2016年6月21日起正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明，但汇龙公司未提供证据证明其此时已向不动产登记中心递交了办证申请和资料，无法证明是不动产登记政策调整导致逾期办证；4、汇龙公司曾于2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚，而且涉案房屋在2016年10月30日才竣工，这些事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的涉案楼盘并不具备办证条件。故汇龙公司关于逾期办证是不可抗力因素所致的主张不能成立，汇龙公司逾期办证构成违约，应承担违约责任。对于涉案违约金如何计算的问题。1、关于违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方当事人在合同中虽然没有约定逾期办证违约金，由于汇龙公司存在逾期办证的违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务。具体到本案，由于政策的调整确实给办证带来了困扰，且涉案房屋早已交付给梁苹，合同的主要目的已经实现，一审法院按照中国人民银行贷款基准利率4.35%，不再予以上浮或下调来计算违约金，并无不当。2、关于违约金计算的起止时间。根据涉案合同及附件的约定，汇龙公司应在2016年6月23日前向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助梁苹办妥产权登记，一审法院考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始核发不动产权属证书或登记证明，酌定从2016年7月1日开始计算违约金，至2018年6月12日汇龙公司已完成涉案房屋首次登记（初始登记），一审法院认定汇龙公司逾期办证711天，逾期违约金为49,055元（以已付购房款578,918元为基数，按年利率4.35%计算）并无不当。汇龙公司关于仅承担梁苹迟延办证受损金额30%以内的违约责任的主张，本院不予支持。关于焦点二。根据双方当事人签订的合同及附件的约定，汇龙公司应当在2014年12月30日交房之次日起540日内，协助梁苹办妥产权登记。梁苹依约支付涉案购房款后，汇龙公司未在约定期限内即2016年6月23日前协助梁苹办理不动产变更手续，一审判决汇龙公司限期履行上述义务并无不当。对于汇龙公司提出梁苹未支付涉案房屋面积误差款项问题，因涉案房屋面积的误差系规划调整所致，双方当事人对是否应补缴涉案房屋面积误差款项有争议，现汇龙公司以梁苹未交清涉案房屋面积误差款项为由，拒绝协助梁苹办理不动产变更手续并无需承担任何责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，汇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658元，由上诉人郴州汇龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨爱华审判员  陈新德审判员  王梅英二〇一八年十一月十九日法官助理袁浩飞书记员魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。