贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1313号原告：覃荣俊，男，侗族，1985年1月24日出生,住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师，执业证号：15226201710202019。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。住址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226199110608704。原告覃荣俊诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2018年8月21日立案后。依法由审判员杨朝军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭双雄,被告委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》,立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告。2、判决被告承担逾期交付商品房违约金11835元。3、判决被告承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金39826.82元(暂从2016年10月22日计算到2018年8月21日,共计665天,违约金为353719元×6.18%÷365天×665天=39826.82元)。4、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金,从2018年8月22日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止,计算标准参照上述第3条。5、判决被告立即将代为收取原告房屋契税及公共维修资金缴存到政府相关部门。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年5月28日与被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××风情××号房屋,该合同约定商品房面积为127.47平方米,房屋单价为3310.738元/m2，房屋总价款为353719元,合同约定被告应当于2015年3月31日前将商品房交付给原告,被告应当于2015年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后,原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款,房屋维修和水电开户、物业管理等、契税等所有费用均由被告代为收取,被告至今仍然未将代为收取的契税及维修基金尚未交付至相关部门。因被告为能按期交付商品房并办理产权转移登记手续，双方于2017年4月2日和2017年7月15日达成两份“协议”，被告承诺补偿原告逾期交房违约金11835元及逾期办理商品房转移登记违约金的计算方式。而然，被告至今仍然未兑现协议约定的完成的商品房产权转移登记的办证义务,其多次忽悠、搪塞原告,至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告,也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务,其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实,被告的违约行为严重损害了原告的合法权益,为维护法律的严肃性,维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定,特依法向人民法院起诉,请立案审理,并请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：1、应该考虑原、被告最后签订的那份协议来明确双方的权利和义务；2、对于原告超过诉讼时效的请求，我方请求法院判决驳回；3、2017年3月22日，被告的11号楼具备办证条件后不应计算违约金。原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：1、原告身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2013年5月28日签订合同,原告已经按照合同要求履行完合同义务,被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告,被告的行为已经严重违反合同约定,理应承担违约责任；3、补充协议复印件，证明双方于2017年4月2日和2017年7月15日达成两份“补充协议”,被告承诺补偿原告逾期交房违约金11835元及逾期办理商品房转移登记违约金的计算方式。然而,被告不仅未支付协议约定的交房违约金,更未兑现协议约定的完成的商品房产权转移登记的办证义务,其依法应当承担违约责任；4、购房款、契税、公共维修金、物业管理费等收据复印件，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用,原告已经切实履行合同义务,被告应当承担违约责任。经庭审举证质证，被告对原告提交的证据表示：对于证据1三性均没有异议；对证据2真实性没有异议，但是证明内容证明对象有异议；对证据3真实性客观性都没有有异议，但是2017年4月2日的协议已经被2017年7月15日的协议替代，所以没有关联性不应支持；对证据4购房款、契税、公共维修金、物业管理费等收据真实性合法性没有异议，对关联性有异议。被告在举证期限内未向本院提交证据，经法庭允许，原告同意，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司当庭提交被告公司出具的证明一份，证明购房户和房开商签订有补充协议，按照新的协议取代旧协议的原则来处理纠纷。经庭审质证，原告对被告当庭提交的证据表示：对证据三性都不认可的，是被告单方面出具的情况说明，在本栋楼的系列案当中，其他案件法院曾去调查过，不同的两份协议证明不同的内容，我们认为调查是客观事实。黎平县人民法院为了查明案件事实，依职权向黎平县不动产中心调取了一份证据，黎平县不动产中心对被告开发的黎平县德凤镇侗族风情园的楼盘是否符合办证的说明，证实被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××楼已具备办证条件。经庭审质证，原告对该证据的真实性没有意见，但是关联性有异议，并不说被告具备办证条件就可以免除违约责任；被告对该证据无异议。经审理查明：2013年5月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋，建筑面积127.47平方米，房屋总价款为353719元。约定交房日期为2015年3月31日前。合同第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款、契税、专项维修基金等相关费用。同时查明:涉案房屋所在的该栋楼已于2017年3月22日通过验收合格并交付备案，可以办理产权证。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2017年4月2日，原告（乙方）与被告（甲方）双方自愿签订《协议》，《协议》约定甲方支付乙方赔偿金11835元；2017年7月15日，原告（乙方）与被告（甲方）双方就逾期交付商品房转移登记有关文书自愿签订《协议》，《协议》约定：“2、自2016年10月22日起，至甲方实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，如果甲方逾期交付商品房转移登记的有关文书时间在一年以上，款项的计算标准按年利率6.175%计算，计算基数为乙方已付购房款。3、甲方应在2018年7月31日前向乙方一次性付清款项。4、如果到2018年7月31日止，甲方仍未将商品房转移登记的有关文书交付乙方，则自2018年8月1日起每半年计算一次，计算方法仍按上述第2条约定的计算标准即年利率6.175%计算，计算基数为乙方已付购房款执行。原告因被告未向其交付商品房转移登记的相关文书，向法院提起诉讼，请求被告立即交付商品房转移登记相关文书并承担逾期违约金。案经本院调解无效。上述事实，有原、被告双方陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，本院予以支持。关于原告请求被告承担逾期交付商品房违约金11835元的问题。2017年4月2日及2017年7月15日，原、被告签订了两份《协议》，一份《协议》标的明确为逾期交付办理商品房转移登记相关文书，另一份《协议》未约定合同标的。双方对两份《协议》分歧意见较大。本院认为，《商品房买卖合同》第十条第（一）款约定：“出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房。”，被告房屋实际交付时间不符合合同约定，被告交房逾期。《商品房买卖合同》还约定，被告应在2015年6月30日前交付商品房转移登记的相关文书，时至2017年4月2日及2017年7月15日，原、被告签订两份《协议》止，被告对原告已造成了违约交付房屋和违约交付商品房转移登记相关文书两项违约损失。因一份《协议》明确约定为“逾期交付商品房转移登记相关文书”，故本院合理推断另一份《协议》双方约定的合同标的为“逾期交付房屋”。依据《协议》约定，原告主张被告赔偿原告逾期交房违约金11835元，该协议系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，本院予以确认。被告逾期交房，原告依据双方合法有效《协议》，向被告主张逾期交房违约金11835元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金是否应予支持及计算标准确定的问题。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。原告请求被告按年利率6.18%的标准，支付逾期交付商品房转移登记相关文书违约金共计39826.82元。因2017年7月15日，原、被告双方对被告逾期交付商品房转移登记相关文书事宜做了补充约定，《补充协议》明确了违约金的计算方式及方法。庭审中，双方对该协议无争议，协议系双方的真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，合法有效，协议双方应严格按照协议履行约定的权利和义务。从2016年10月22日起至庭审辩论终结之日止（2018年9月14日），已超双方约定1年交付商品房转移登记有关文书的履行期限。按照《协议》约定从2016年10月22日起至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止超过一年以上，违约金按已付购房款的年利率6.175%计算。该违约金计算标准未明显过高，符合法律规定和双方的约定，故对被告请求调整违约金的辩称本院予以采信。从2016年10月22日至2018年8月21日共计668天，原告请求违约金按665天计算，是对自己权利的处分，本院予以确认。违约金计算为：（353719元×6.175%）÷365天×665天=39794.59元。原告请求39826.82元，超出部分本院不予支持。关于原告诉求从2018年8月22日起至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金。虽涉案房屋所在的该栋楼已于2017年3月22日通过验收合格并交付备案，可以办理产权证，但因被告未及时通知原告办理产权证，违约事实持续到法庭辩论终结时止，原告才知晓所购买的黎平县德凤镇××风情××楼已经具备办证条件。故本院支持原告逾期违约金的期限从2018年8月22日起至法庭辩论终结（2018年9月14日）止。原告请求按照年利率6.18％的标准计算，不符合双方《补充协议》约定，本院不予支持，标准按双方约定年利率6.175%计算，期间从2018年8月22日起计算至庭审辩论终结时止，共计24天。违约金计算为：（353719元×6.175%）÷365天×24天=1436.19元。关于原告请求判决被告立即将代为收取原告的房屋契税和专项维修资金缴存到政府相关部门的诉求。本院认为，因其请求不符合合同的相对性原则，亦不属本案的调整范围，对其请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原告覃荣俊和被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后将商品房转移登记的相关文书交付给原告。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告覃荣俊逾期交房违约金11835元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告覃荣俊逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金39794.59元。四、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告覃荣俊从2018年8月22日起至庭审辩论终结之日（2018年9月14日）止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金1436.19元，五、驳回原告覃荣俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，减半收取546元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担520元，原告张海波负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨朝军二〇一八年十一月六日书记员  石丹丹