江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终7029号上诉人（原审被告）：苏州圣雄汽车销售服务有限公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区尹中南路3号。法定代表人：王乐群，董事长。委托诉讼代理人：程俊，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡荣荣，江苏江太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄亨桔，男，1973年8月11日生，汉族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：毕嘉露，江苏德富信律师事务所律师。上诉人苏州圣雄汽车销售服务有限公司（以下简称为圣雄公司）因与黄亨桔返还财产纠纷一案，圣雄公司不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初7628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。圣雄公司上诉称：1、请求依法撤销原审判决，依法改判或者发回重审。二、一、二审诉讼费由黄亨桔依法承担。事实和理由：上诉人圣雄公司提供了上诉人法定代表人王乐群与租赁物原所有人苏州千里马汽车销售服务有限公司（以下简称千里马公司）之间于2013年3月29日签订的《4S店品牌及场所租赁合同》一份，该合同内容显示千里马公司将尹中南路3号的房屋8252.71平方米、场地13934.7平方米租赁给王乐群，租赁期限为2013年4月1日至2013年3月31日，租金为18万一年，先用后付，于次年1月5日前付清。同时也约定“未尽事宜，双方另行签订补充合同约定，补充合同不影响本合同的履行。”该合同于签订当日生效，上诉人的租赁权的设立在抵押权之前。一审中，被上诉人称该份合同系伪造的，但又不申请对该份证据真伪及形成时间进行鉴定，对此上诉人主动提出鉴定申请。一审法院以上诉人未提供鉴定所需的对比检材为由未做鉴定明显不当，上诉人提供的合同文本原件本身即为鉴定鉴材，至于是否需要通过对比鉴材进行鉴定或者其他技术手段予以鉴定应由专门的司法鉴定机关作出结论而非审判机关。关于租金的支付情况，在2013年1月前，圣雄公司的各股东及其控制的企业与千里马公司及其法定代表人王哲并无任何经济上的往来。在与千里马公司签订《4S店品牌及场所租赁合同》后，因千里马公司经营不善，资金紧张，且涉及多起诉讼，经过双方协商，应千里马公司的要求提前一次性支付支付租金800万，并按千里马公司的要求汇至其指定账户。相关支付证据均在一审中提交，理应认定。被上诉人黄亨桔辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回其上诉请求，维持原判。黄亨桔向原审法院提出诉讼请求：1、圣雄公司立即迁出苏州市吴中经济开发区1、2、3、6号房屋；2、圣雄公司支付其自2016年1月5日起按每年80万元计算至实际迁出之日止的房屋占有使用费；3、本案诉讼费用由圣雄公司承担。原审法院查明，千里马公司原为苏州市吴中经济开发区的房屋所有权人及土地使用权人。千里马公司与中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称为农行姑苏支行）签订合同，将上述房地产抵押给农行姑苏支行，农行姑苏支行分别于2013年4月25日、2013年4月27日取得了土地使用权及房屋所有权的他项权证。2014年3月4日，姑苏法院就农行姑苏支行诉千里马公司、王哲金融借款合同纠纷一案作出（2014）姑苏商初字第0036号民事调解书，根据该调解书，双方当事人达成如下调解协议：一、千里马公司于2014年4月30日前支付农行姑苏支行借款本金1650万元及自2014年2月21日起的利息；二、千里马公司于2014年4月30日前支付农行姑苏支行律师费66000元；三、如千里马公司未按上述条款履行付款义务，农行姑苏支行有权对借款合同项下已到期及未到期部分一并申请法院强制执行，并有权对千里马公司名下所抵押的坐落于苏州市吴中区房屋（以房屋他项权证登记的最高债权额数额488万元、780万元范围内）及土地（以土地他项权证登记的最高债权额数额512万元范围内）对协议折价或拍卖、变卖的借款优先受偿；四、王哲对千里马公司的上述债务承担连带清偿责任。等等。2014年5月21日，农行姑苏支行以千里马公司、王哲未按生效法律文书履行义务为由向姑苏法院申请强制执行。后，农行姑苏支行向姑苏法院申请要求评估、拍卖被执行人千里马公司名下位于苏州市吴中经济开发区房屋。姑苏法院委托苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司对上述房地产进行评估，评估总价为22003088元。2015年4月15日，姑苏法院裁定拍卖、变卖上述房地产。涉案房屋在淘宝网司法拍卖网络平台上进行三次公开拍卖，第三次拍卖竞买公告中载明，拍卖标的为位于苏州市吴中经济开发区，2号楼房产证号：吴中字第××号，房屋建筑面积3182.71平方米；1、3、4、5、6号楼房产证号：吴中字第××号，分别为9.42、74.22、1344.89、1653.87、1987.62平方；土地证号：（2011）0610170，性质：出让，用途：工业用地（061），面积13934.7平方米。拍卖标的调查情况表载明房屋情况为：4号楼、5号楼房屋使用人为苏州富指山餐饮管理有限公司（以下简称为富指山公司），根据房屋使用人提供的材料显示，房屋租赁期限为2011年3月1日至2016年2月28日，租金支付至2014年12月31日；1号楼、2号楼、3号楼、6号楼的房屋使用人为圣雄公司，根据房屋使用人提供的资料显示，房屋租赁期限为2014年1月1日至2024年2月30日，目前房屋租金支付情况不明。本次拍卖，不涉及房屋租赁合同效力的审查和房屋租金支付的查明，且法院不负责清场。拍卖、变卖成交后产生的后续租赁、清场问题由竞买人自行处理。在第三次公开拍卖中，黄亨桔以最高价1414万元拍得房屋，黄亨桔将相应款项支付至姑苏法院账户，并进行了拍卖成交确认。姑苏法院于2016年1月5日作出（2015）姑苏执恢字第00326号执行裁定书，认为拍卖程序合法有效，竞买系真实意思表示，应予以确认。故应将拍卖房屋交付拍得人，并办理房屋权利过户手续。遂裁定：一、解除（2014）姑苏商初字第0036号民事裁定书及协助执行通知书对苏州市吴中经济开发区房屋的查封；解除（2014）姑苏商初字第0036号民事裁定书及协助执行通知书对苏州市吴中经济开发区国有土地使用权的查封。二、将苏州市吴中经济开发区房屋所有权证及国有土地使用权证予以注销。三、将苏州市吴中经济开发区房屋他项权证予以注销；将苏州市吴中经济开发区国有土地他项权证予以注销。四、将苏州市吴中经济开发区房屋所有权及国有土地使用权过户登记至黄亨桔名下。本裁定书送达后立即生效。又，圣雄公司设立于2013年12月12日，法定代表人为王乐群，股东分别为陈科云、王乐群、钮伟，住所地为苏州市吴中经济开发区。2015年12月25日，农行姑苏支行出具情况说明1份，载明借款人千里马公司于2013年5月3日与其签订了最高额抵押合同，以其名下位于苏州市吴中经济开发区土地设定最高额抵押，抵押价值1780万元，并办理了抵押登记手续。该行在办妥抵押手续前该抵押物上并无租赁，且抵押后也不知道千里马公司有与他人签订租赁合同的情况。以上事实，由黄亨桔提供的拍卖成交确认书、执行裁定书、拍卖信息、抵押清单、他项权证、租赁合同、工商信息、情况说明、原审法院调取的执行材料等及庭审笔录附卷佐证。黄亨桔认为抵押权设立于圣雄公司向千里马公司租赁房屋之前，现其拍得该房屋，有权要求圣雄公司迁出苏州市吴中经济开发区的1、2、3、6号楼。圣雄公司认为其于2013年3月29日即租赁了涉案房屋及场地，而抵押权设立于之后，其租赁关系不受不动产变更事项的影响。黄亨桔提供了如下证据证明自己的主张：1、2013年11月12日，千里马公司（甲方）与陈科云、钮月官（乙方）签订的《以资代租租赁合同》，该合同载明房屋坐落于苏州市吴中区，房屋面积约3150平方米，停车场面积3500平方米左右，租赁期限自2013年11月15日至2021年11月16日止，租金总额为800万元，每年100万元。因乙方同意清偿甲方在南京光大银行685万元贷款，故乙方只需另外支付115万元，该款项乙方在协议签署后3日内支付甲方，银行贷款事宜由乙方全权处理，避免南京光大银行再向甲方追索贷款情形出现。甲乙双方签署本合同生效后一个月内，乙方必须重新注册公司运行，待乙方新公司注册后甲乙双方按新公司名称重新签署合同，新合同条款与本合同一致。等等。2、2013年12月12日，千里马公司（甲方）与圣雄公司（乙方）签订的《品牌转让、借款及租赁合同》，该合同载明，根据甲方与陈科云、钮月官2013年11月12日签署的以资代租协议第十一条第1款的规定，由陈科云、钮月官注册成立的新公司即乙方重新与甲方签署原合同，并承继原合同条款。经甲乙双方协商，应甲方代理的汽车品牌（本合同中已转让给乙方）东风悦达起亚汽车有限公司厂方的要求，以及应承担的已销售的1万余台起亚汽车用户享有的售后三包服务的法律义务，维护社会稳定，避免群体性事件，对原合同中的条款做部分修正并追加新的条款，形成全新合同供双方共同遵守，全文如下：甲方自愿转让其拥有的东风悦达起亚汽车有限公司（以下简称DYK）专营店的品牌授权及经营权，并出租现有的全部设施（含办公设备等）换取乙方资金解决困难，双方就DYK品牌转让及租赁现有符合DYK品牌要求的店面以及甲方目前拥有的编号为吴国用（2011）第0610170号、苏房权证吴中字第××号、第××号土地与房屋达成一致意见如下：一、房屋坐落：苏州市吴中区。二、房屋、场所面积：现有房屋面积约8252.71平方米，场地面积13934.7平方米，经营场所占用面积及后门通道按照现状不变，增设南门一个。三、租赁期限：十年（自2014年1月1日止2024年2月30日，前期合同中约定的起租日期甲方赠送，并承诺另赠送两个月DYK厂房要求的改造期）。四、租金及支付方式：租金总额为800万元，一次性预交方式。甲方每年度一月份开具租金税票给乙方。五、附带借款条款：应甲方请求，乙方已实际支付了10年的全部租金，帮助甲方清偿了南京光大银行685万元贷款，及乙方拖欠的工资等费用115万元，考虑到甲方仍拖欠DYK用户的上牌费及国家税款等，并已造成大量的用户投诉，乙方同意借款400万元给甲方清偿所欠债务（该款项专款专用、该款仅用于甲方运营DYK4S店期间产生的供应商负债、税收、上牌附加费等，由甲方签字确认后乙方支付），期限一年。等等。3、2013年12月25日千里马公司（甲方）与陈科云、王乐群（乙方，新公司注册后确认取代自然人）签订的《以资代租租赁合同》。该合同载明，由于甲方资金出现困难，企业无法正常运转，应东风悦达起亚汽车有限公司和光大银行要求，甲方自愿将下属的DYK专营店以租赁经营方式换取乙方资金解决光大银行和职工工资欠款等困难，现就租赁以及合作等相关事宜达成如下一致意见：一、房屋座落：苏州市吴中区。二、房屋、场所面积：现有房屋面积约3150平方米，停车场面积3500平方米左右，经营场所占用面积及后门通道按照现状不变，增设南门一个，另甲方负责与隔壁空地承租人协调乙方新车免费停放问题，甲方免费提供至少3间房屋给乙方员工作为宿舍使用。三、租赁期限：十年，自2013年12月30日止2024年2月30日止。四、租金及支付办法：1、租金总额为800万元，每年80万元。甲方每年度1月份开具租金税票给乙方做账（因本合同属乙方帮助甲方还债务，故乙方提前一次性付款给甲方清还债款，实际租赁费甲方按每年开具80万元发票给乙方）。因乙方已经帮助甲方清偿南京光大银行685万元贷款，已经支付乙方工资等费用115万元，考虑到甲方资金仍然有缺口，乙方同意借款400万元给甲方用于清偿债务（该款项专款专用，该款仅用于甲方运营DYK4S店期间产生的供应商负债、税收、上牌附加费等，由甲方签字确认后乙方支付）。五、租赁房屋用途：租用的全部房屋、场地只限品牌汽车经营。等等。黄亨桔表示上述证据均为复印件。经质证，圣雄公司认为：千里马公司与圣雄公司签订的合同为其向法院提供的，不清楚其他两份合同，其在谈的过程中多次对合同进行过修改。在调取了姑苏法院的执行材料后，圣雄公司表示其和千里马公司另行签订了2份协议，时间分别为2013年11月12日和2013年12月25日，该两份协议系其向厂方提交的如何处理千里马公司债务和希望厂房对其帮助千里马公司解决拖欠客户汽车合格证及购置税、上牌附加费等问题，并希望得到厂家费用支持而向厂家提交的。圣雄公司提供了如下证据证明自己的主张：2013年3月29日的《4S店品牌及场地租赁合同》，该合同甲方为千里马公司、乙方为王乐群。合同载明，甲方拥有DYK品牌经营权及已销售的1万余台DYK汽车用户的保有量，现与乙方经过友好磋商，甲方愿意将上述资源及自有的经营场地租赁给乙方，具体内容如下：房屋座落于苏州市吴中区，现有房屋面积约8252.71平方米，场地面积13934.7平方米，租赁期限十年，自2013年4月1日至2023年3月31日，每年租金180万元，以后每2年递增5%，先用后付，次年1月15日一次付清，逾期按照每天1000元支付滞纳金。等等。经质证，黄亨桔对该份证据的真实性不予认可，认为该合同中载明的房屋面积、租赁期限、租金均与拍卖信息及后期的租赁合同不符，故该份证据应为虚假。审理中，黄亨桔、圣雄公司申请对圣雄公司提供的该份合同形成时间进行司法鉴定，因圣雄公司未提供鉴定所需的对比鉴材，未能对该事项进行鉴定。就此，圣雄公司表示其工商注册时提供的为另外一份合同，姑苏法院拍卖涉案房屋，其对此知情，其未向法院提供2013年3月29日的合同，其原因在于其只会提交最终修改完成的最终协议。涉案房屋租金于2013年4月1日起算，2013年11月开始支付。另，圣雄公司还提供了订货单、订单确认函、发票、购销合同、付款凭证、报销单、施工合同、图纸等证明其为使用租赁物购置材料、家具等并进行装饰、装修的费用情况。经质证，黄亨桔认为圣雄公司仅提供了部分合同原件，无法确认是否完全用于涉案房屋，上述证据均发生于2014年之后，印证了租赁时间为抵押之后。黄亨桔认为根据2016年1月5日的执行裁定书，姑苏法院裁定将苏州市吴中经济开发区房屋所有权及国有土地使用权过户登记至黄亨桔名下，其为合法所有人，故圣雄公司应于2016年1月5日支付其租金。圣雄公司认为其已向千里马公司支付了10年的租金。就具体的租金支付情况，圣雄公司称包括：1、2013年11月20日股东钮月官支付千里马公司50万。2、2013年12月5日千里马公司委托陈科云的常州圣大汽车有限公司代千里马支付了配件款10万，其与千里马公司约定此款抵扣租金。3、2013年12月16日陈科云支付千里马公司员工工资615947.8元。4、2013年12月17日由钮月官作为控制人的吴江市伟伟汽车销售服务有限公司支付了535万租金至千里马公司。5、2013年12月17日由陈科云支付千里马公司租金150万元。上述款项合计800万元，支付的系2013年4月1日至2023年3月31日的租金。合同中涉及的光大银行的685万贷款是指上述第4、5笔。拖欠工资115万是上述第1、2、3笔。为证明其主张，圣雄公司提供了：1、付款凭证，并表示其中2013年11月20日钮月官支付的50万元为电子回单，2013年12月17日的535万元银行凭证为原件，2013年3月12日圣大公司出具的内容为2013年12月5日10万元付款系代千里马公司支付，此款抵作圣雄公司需要支付千里马公司的租金的情况说明为原件，其他均为复印件。2、工商信息，证明钮伟为其股东，并表示钮月官的股份由其子钮伟代为持有。经质证，黄亨桔对圣雄公司所提交证据中没有原件部分真实性均不予认可，并认为从证据关联性及支付主体也不能证明系给付租金。又，黄亨桔及郭俊英于2017年7月26日取得了苏州市吴中经济开发区的不动产权证书，郭俊英表示本案中涉案房地产权利由黄亨桔行使。审理中，圣雄公司认为其实际履行的为2013年3月29日、2013年12月12日的合同，租金应以2013年12月12日的合同为准，圣雄公司还认为其租期应自2013年4月1日开始，但在2013年4月1日至2013年12月31日，千里马公司团队还没有撤出，故之后的合同租赁期限调整到2024年2月30日。黄亨桔认为圣雄公司实际履行的为2013年12月25日的合同，租金也应以2013年12月25日的合同为准。圣雄公司还认为苏州市吴中经济开发区4、5号楼系其租赁给富指山公司，但未能提供相应的租赁合同。圣雄公司还表示富指山公司向其支付租金，其向富指山公司开具发票，但均未在承诺的期间内提供证据。黄亨桔、圣雄公司双方均表示不申请对涉案租赁物的占有使用费标准进行司法鉴定。审理中，黄亨桔、圣雄公司均表示苏州市吴中经济开发区的1、2、3、6号楼的年租金为50.9万元。黄亨桔表示如有其它租赁范围或场地,则租金不包含在50.9万元中,圣雄公司表示如有其它租赁范围或场地，双方另行协商。原审法院认为：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。圣雄公司提供2013年3月29日王乐群与千里马公司签订的《4S店品牌及场所租赁合同》以证明其租赁权设立于抵押权之前，其在执行案件中并未提供该合同，黄亨桔、圣雄公司申请对该合同的形成时间进行鉴定，因圣雄公司未能提供对比鉴材以致鉴定未成，故原审法院难以对该份合同真实的形成时间予以认定。圣雄公司在执行阶段提供的非2013年3月29日的合同而为其与千里马公司于2013年12月12日签订的合同，并表示原因在于其只提交最终修改完成的最终协议，两份合同的签订主体不同，且约定的租期、租金、款项给付方式均不同，圣雄公司认为其系同时履行2013年3月29日、2013年12月12日的合同，理由不能成立。租赁权应以承租人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。圣雄公司确认千里马公司于2013年4月1日至2013年12月31日未撤出，且圣雄公司于2013年12月12日方设立，同日自行与千里马公司签订了合同，于2014年方开始对涉案租赁物进行装饰装修，可见不论2013年3月29日的租赁合同真伪如何，圣雄公司的租赁权均设立于抵押权之后。抵押权实现后，黄亨桔作为受让人并不受圣雄公司与千里马公司租赁合同的约束。黄亨桔现要求圣雄公司自苏州市吴中经济开发区的1、2、3、6号楼迁出，合法有据，原审法院对此予以支持。不动产物权的设立，经依法登记，发生法律效力。根据（2015）姑苏执恢字第00326号执行裁定书，裁定将苏州市吴中经济开发区房屋所有权及国有土地使用权过户登记至黄亨桔名下。黄亨桔及郭俊英于2017年7月26日取得了苏州市吴中经济开发区的不动产权证书，故黄亨桔一方系于2017年7月26日方取得不动产物权。圣雄公司表示其已支付了10年租金计800万元，其所述的租金支付情况与800万元的金额不完全相符，其所述的租金支付时间也与2013年12月12日合同中记载的800万元租金已全部支付的情况不符，3笔共计7465947.80元系于2013年12月12日之后支付，故并不能根据上述合同约定认定圣雄公司已实际支付10年租金800万元。圣雄公司就租金支付的证据大部分为复印件，凭圣雄公司所提供的部分原件也不足以认定圣雄公司已向千里马公司支付了10年租金。现黄亨桔一方已于2017年7月26日取得不动产物权，圣雄公司应支付黄亨桔自2017年7月26日至实际迁出之日止的房屋使用费。就房屋使用费的标准，现黄亨桔、圣雄公司双方提供的各份租赁合同，租金标准及租赁面积均不同，双方亦不能就实际履行的合同达成一致意见，亦不申请对涉案房屋租金标准申请司法鉴定。审理中，黄亨桔、圣雄公司均表示苏州市吴中经济开发区的1、2、3、6号楼的年租金为50.9万元,原审法院遵双方自愿，故圣雄公司应给付黄亨桔自2017年7月26日起按每年50.9万元计算至实际迁出之日止的房屋使用费。黄亨桔表示如有其它租赁范围或场地,则租金不包含在50.9万元中,圣雄公司表示如有其它租赁范围或场地,双方另行协商,故就此本案不予理涉。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：圣雄公司于本判决生效之日起三十日内迁出苏州市吴中经济开发区的1、2、3、6号楼并支付黄亨桔自2017年7月26日起按每年509000元计算至实际迁出之日止的房屋使用费。一审案件受理费收取人民币18300元，财产保全费人民币5000元，合计人民币23300元，由黄亨桔负担人民币6657元，由圣雄公司负担人民币16643元。二审中，上诉人圣雄公司申请千里马公司的法定代表人王哲出庭作证。王哲陈述：我从2012年年底开始和王乐群接触，意向将4S店连品牌带场地一并租赁给他。经过了大概两三个月的洽谈，2013年3月29日签订了租赁合同，当时谈的租金180万，4月初办理了交接手续，后来大概在6月份左右我出现资金缺口，于是我与王乐群和其他几个股东一起商量，将租金一次性给我，我把租金降下来。资金没有事情的时候，我是主动的，后来资金出了问题，我就比较被动了，所以关于面积和租金，开始让价。大家都想利益最大化，但是对方却一次次压低价格，所以签订了多份租赁合同，最后将租金价格降到了80万，让掉了100万。对于千里马团队的退出，由于行业特殊性，人员换掉后不能立刻运转，所以我和王乐群说人员你能用的着就留下，不能用的就遣散，我一般不过去了，有需要我会过去帮忙。圣雄公司另提供千里马办公用品、汽保设备移交清单一份、4s店移交说明一份以及收据一份，证明千里马公司与王乐群团队即后来的圣雄公司租赁关系的确立及履行均在2013年3月29日至4月1日之间。经庭审质证，上诉人对王哲的证人证言以及相关证据没有异议。被上诉人对王哲的证人证言及相关证据真实性不予认可，认为一审中王哲未出庭作证，其所述与王乐群在一审中的陈述有多处矛盾。移交并非租赁场地的交付，还涉及到经营权的问题，2013年3月29日的合同却仅有八个条款，且之后也未实际履行。在姑苏法院执行过程中，千里马公司也从未提出有该份租赁合同。本院对王哲的证人证言的真实性予以认定，对上诉人二审提交的三份证据，一审中未予以提交，且缺少其他证据予以佐证，本院碍难认定。二审查明的事实与一审判决经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是房屋具有下列情形或当事人另有约定除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被法院依法查封的。案涉房屋原属千里马公司所有,于2013年4月27日被设立抵押权，因抵押权人实行抵押权，黄亨桔等通过司法拍卖程序于2017年7月取得该房屋的所有权。圣雄公司认可的最终修改完成的最终协议，即圣雄公司与千里马公司于2013年12月12日签订的《品牌转让、借款及租赁合同》，显然发生在涉案房屋抵押权设立之后。按照上述司法解释的规定，该合同对黄亨桔等不具有约束力，黄亨桔等基于物权有权要求千里马公司排除妨害并支付房屋占有使用费用。审理中，千里马公司提供圣雄公司法人王乐群与千里马公司于2013年3月29日签订的《4S店品牌及场地租赁合同》，主张依据该份合同，租赁关系成立于抵押权之前，其系同时履行2013年3月29日、2013年12月12日的合同，本院认为，对于2013年3月29日的《4S店品牌及场地租赁合同》，圣雄公司未在执行阶段提供而在本案中提供，该行为有违诚信，黄亨桔对该份合同的真实性亦提出异议，圣雄公司应当承担不利的法律后果。退一步而言，即使2013年3月29日《4S店品牌及场地租赁合同》是合同双方之间的真实意思表示，但结合圣雄公司与千里马公司签订合同的磋商过程，该合同在租期、租金性质、款项数量及支付方式等合同核心要素上与2013年12月12日的《品牌转让、借款及租赁合同》存在显著差别，故2013年12月12日的《品牌转让、借款及租赁合同》并非2013年3月29日《4S店品牌及场地租赁合同》的补充及延续，并且按照圣雄公司主张的租金支付情况，圣雄公司实际履行的亦是2013年12月12日的《品牌转让、借款及租赁合同》，因此，2013年3月29日《4S店品牌及场地租赁合同》已经为2013年12月12日的《品牌转让、借款及租赁合同》所取代，该合同不再具有效力，圣雄公司与千里马公司现行租赁关系的认定应当以2013年12月12日的《品牌转让、借款及租赁合同》为依据。故圣雄公司主张租赁权发生在抵押权之前以及同时履行2013年3月29日、2013年12月12日合同的上诉理由，缺少事实和法律依据，本院不予支持。另，原审法院以黄亨桔等获得涉案房屋不动产权证的时间为起算点，以当事人合意的50.9万元年租金为标准，计算涉案房屋的占有使用费用，各方当事人均未提出异议，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人苏州圣雄汽车销售服务有限公司负担。审 判 长  潘 亮审 判 员  张 蕾审 判 员  周剑鸣二〇一八年十一月一日法官助理  姜雨昊书 记 员  严立群