云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0302民初3467号原告：徐宏章，男，汉族，1976年7月12日生住云南省曲靖市麒麟区。原告：张瑞，女，汉族，1976年12月12日生住云南省曲靖市麒麟区。两原告共同委托代理人：徐博、段璎轩，云南八谦律师事务所律师。（特别授权代理）被告：云南昆湛经贸有限责任公司。（以下简称昆湛经贸公司）统一社会信用代码：91530100662627072J。法定代表人：王知刚。地址：昆明市。被告：保明礼，男，回族，1967年4月23日生住云南省曲靖市沾益区。委托代理人：杨云昆，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者。（特别授权代理）原告徐宏章、张瑞诉被告云南昆湛经贸有限责任公司、保明礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日受理后，依法组成合议庭，于2018年8月9日公开开庭进行了审理，原告徐宏章、张瑞的委托代理人徐博、段璎轩，被告保明礼的委托代理人杨云昆到庭参加了诉讼。被告云南昆湛经贸有限责任公司经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月19日，原告与被告昆湛经贸公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于曲靖市麒麟区部分的房屋租赁给被告昆湛经贸公司使用，租赁期限为5年，自2015年1月19日起至2020年1月19日止，第一年租金为366120元，以后每年房屋租金在上一年基础上递增5%，租赁期限内的水电费、物管费等使用房屋的相关费用，均由被告昆湛经贸公司承担。2017年7月4日，被告昆湛经贸公司向原告出具《租金支付承诺书》，承诺将于2017年8月31日前支付欠付租金，若迟延支付租金将无条件全部退还承租房屋，并按照同等租金标准支付房屋占用费。同时，被告保明礼作为连带保证人，同意并确认对被告昆湛经贸公司租赁债务承担连带保证责任。经原告多次催要，被告既未按照约定支付房屋租金，亦未按照《房屋租赁合同》约定支付相应的物业费和电费，造成了原告的经济损失。现请求人民法院判令：1、解除原告与被告昆湛经贸公司签订的《房屋租赁合同》，并由被告昆湛经贸公司将租赁标的物完整返还原告；2、被告昆湛经贸公司向原告支付至租赁合同解除之日止的房屋租金，自2016年1月19日起暂计算至2018年6月22日止为966894.58元；3、被告昆湛经贸公司向原告支付逾期支付租金的违约金105957.42元；4、被告昆湛经贸公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，支付自合同解除之日起至租赁标的物完整返还原告之日止的房屋占用费；5、被告昆湛经贸公司向原告支付自2018年1月19日起至2018年5月31日止的物业费4282.20元、自2018年3月28日起至2018年5月31日止的电费1076.40元，并按照同期人民银行贷款利率标准支付物业费及电费的资金占用费；6、被告保明礼对上述第二至五项付款义务承担连带责任；7、两被告承担本案的律师费及全部诉讼费用。庭审时，原告明确第七项诉请的律师费为39731元。被告昆湛经贸公司未到庭应诉答辩。被告保明礼辩称：首先，原告诉请要求解除合同，答辩人认为被告昆湛经贸公司与原告签订的租赁合同期限未到，合同期限届满的时间是2020年1月19日；合同只约定了违约需承担违约金及租金，并未约定原告享有单方解除合同的权利；原告从未向被告发出解除租赁合同的意思表示，所以不符合解除合同的条件，租赁合同应当继续履行。其次，对于原告主张的租金金额，答辩人无异议，但其主张的违约金过高，且原告未举证证实其因此产生的损失，请求人民法院调整降低违约金。对于原告主张的第4项、第5项诉讼请求被告无异议。再次，原告主张被告保明礼对上述债务承担连带责任，已超过担保时效，担保时效为6个月，自合同履行期限届满之日起（2017年8月31日）至起诉之日已超出6个月的担保期限。最后，原告主张的律师费，因双方未约定，其主张缺乏法律依据。请求原告继续履行租赁合同，应付的租金我方自愿承担。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《房屋所有权证》1份，用于证明原告系涉案租赁房屋所有权人，具有出租房屋的主体资格。2、《房屋租赁合同》1份、《租金支付承诺书》2份，用于证明：原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同依法成立并生效；《房屋租赁合同》约定：原告将其位于曲靖市麒麟区部分的房屋租赁给被告昆湛经贸公司使用，租赁期限为5年，自2015年1月19日起至2020年1月19日止，第一年租金为366120元，以后每年租金在上一年基础上递增5%，租赁期限内的水电费、物管费等使用房屋的相关费用，由被告昆湛经贸公司承担；被告昆湛经贸公司逾期支付租金及其他相关费用的，除应付租金及相关费用外，还应向原告支付相当于三个月的租金作为违约金，并不得索要装修费用。经原告多次催要，被告昆湛经贸公司向原告出具《租金支付承诺书》，承认2016年1月19日至2018年1月19日期间的租金未支付，并承诺若延迟支付租金将无条件全部退还承租房屋，并按照同等租金标准支付房屋占用费。同时，被告承诺由此产生的律师费由其承担。被告保明礼向原告承诺愿意作为连带保证人，为被告昆湛经贸公司租赁合同项下债务承担连带保证责任。原告已将涉案租赁房屋交付被告昆湛经贸公司使用，而昆湛经贸公司却未按照租赁合同约定支付租金，其逾期支付租金的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。3、《云南省增值税普通发票》、《收款收据》各1份，用于证明被告违反《房屋租赁合同》的约定，迟延缴纳租赁房屋的物业费及电费，造成了原告的经济损失。4、《律师费发票》1份，用于证明因被告的违约行为致使原告提起本案诉讼支付律师代理费，造成了原告的经济损失。经质证，被告保明礼对原告提交的证据1三性无异议。对证据2《房屋租赁合同》的三性无异议，认为此合同第4条约定租赁期间的水电费、物管费等已经包含在租金中；对2017年7月4日的《租金支付承诺书》的真实性、合法性无异议，认为此承诺书虽然有云南昆湛经贸公司的盖章及保证人保明礼的签字，但属格式承诺书，对被告保明礼不公平，承诺书未约定在租期到期或解除合同后，退还租赁物时，是否对原来的装修费冲抵后退还原告；认为2017年8月31日的《租金支付承诺书》没有对律师费、物管费、水电费进行约定。对证据3的真实性、合法性无异议，但其欲证事实与被告无关，此物管费、水电费等不应由两被告缴纳。对证据4，只有2017年7月4日的《租金支付承诺书》上约定过律师费，2017年8月31日的《租金支付承诺书》没有对此进行约定，应以后一份《租金支付承诺书》为准，该承诺书证明不了被告应当支付水电费、物管费、律师费。本院认为，原告所举上述证据1-4来源合法，客观真实,与本案有关联性,且能够证明案件事实，本院予以采信.被告保明礼未向本院提交证据。被告昆湛经贸公司未到庭质证，亦未向本院提交证据。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告保明礼原系昆湛经贸公司的法定代表人，现未再担任该公司法定代表人，但系该公司的实际控制人。2015年1月19日，被告昆湛经贸公司（乙方）与两原告签订《房屋租赁合同》（甲方），承租两原告所有的位于曲靖市麒麟区部分商铺作为办公用房。《房屋租赁合同》约定：租赁期限为5年，即自2015年1月19日起至2020年1月19日止(包括首尾两日)；首年租金为366120元，以后每年租金在上一年基础上递增5%，乙方承租该房屋所支付的相应费用包含租金、物业管理费、水电费、垃圾清运费等与房屋使用相关的费用，租金价格不含物管费、水电费、垃圾清运费等乙方应出费用；第一次租金支付为租赁合同签订后三个工作日内,租金按年一次性支付,每年1月1日前支付该年度租金；乙方应按合同约定的方式和期限向甲方支付租金及相关费用，若未按约定支付租金及相关费用，除应付租金及相关费用外，乙方还应向甲方支付相当于三个月的租金作为违约金，不得索要装修费用。合同签订后,被告未按约定向两原告支付自2016年1月19日以后的租金及相关费用。经原告方催要，被告昆湛经贸公司、保明礼于2017年7月4日向原告方出具《租金支付承诺书》,确认尚拖欠原告方2016年1月19日至2018年1月19日期间的租金788073.3元，承诺于2017年8月31日前全额支付2016年1月19日至2017年1月19日的租金384426元,若到期未支付该笔租金，则无条件全部退还承租房屋，迟延退还的，按同等租金标准支付房屋占用费。还承诺因未按期退还房屋、支付租金导致需要通过法律途径收回房屋及租金的，由此产生的诉讼费、律师费、执行费等全部由昆湛经贸公司承担。并承诺付清承租期间的所有水电费、垃圾清运费、物管费等应由承租方支付的费用。被告保明礼作为连带保证人在上述《租金支付承诺书》上签名按印，承诺对以上债务承担连带责任，直至承租方与出租方交接房屋前。后两被告未按期履行上述承诺，又于2017年8月31日向原告方出具一份《租金支付承诺书》，承诺于2017年10月31日前付清2016年的租金384426元，到期未付清，自行搬离承租房屋，不做任何破坏交还出租方；合同未付租金及因拖欠租金产生的额外费用，出租方按租赁合同约定进行追偿。被告保明礼也作为连带保证人在此份《租金支付承诺书》上签名按印。因两被告未按约定及承诺书支付房屋租金、物业费、电费等，原告向本院提起诉讼。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人有权解除合同，以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定,本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，也不损害他人合法权益，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。被告昆湛经贸公司本应按合同约定向原告支付租金，然而，其并未按期支付，经原告催告后，其两次作出承诺，但仍未按承诺的期限支付租金，被告昆湛经贸公司的行为已严重违反合同约定，原告要求解除合同并支付租金、返还租赁物的请求符合法律规定，本院予以支持。被告昆湛经贸公司仅支付租金至2016年1月18日，2016年1月19日之后的租金未予支付，其应按租赁合同约定向原告支付自2016年1月19日至合同解除之日止的租金及合同解除次日至租赁房屋返还原告之日止的房屋占用费，暂计至起诉之日（2018年6月22日）租金为966894.58元。原告要求被告昆湛经贸公司按三个月租金支付违约金105957.42元，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告昆湛经贸公司支付2018年1月19日至2018年5月31日的物业管理费4282.20元、2018年3月28日至2018年5月31日的电费1076.40元，符合双方合同约定，且物业管理费、电费由被告昆湛经贸公司使用租赁物期间产生，本院予以支持。要求按照同期人民银行贷款利率标准支付物业费及电费的资金占用费，合同对此未作约定，本院不予支持。两被告于2017年7月4日向原告作出承诺后，又于2017年8月31日再次作出承诺，后一次承诺主要对支付租金的期限进行了延长,并未对其前一次所作承诺的效力进行否定，故2017年7月4日所作承诺仍具有法律效力。被告昆湛经贸公司于2017年7月4日向原告承诺因其未按期退还房屋、支付租金导致原告通过法律途径维权产生的诉讼费、律师费、执行费等由其承担，系其真实意思表示，原告依据发票要求其支付律师费39731元,于法有据，本院予以支持。作为连带保证人，被告保明礼承诺对租金、诉讼费、律师费、执行费及承租期间的所有水电费、垃圾清运费、物管费等应由承租方支付的费用承担连带保证责任，直至承租方与出租方交接房屋前。该保证期间不明确，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条的规定，应为主债务履行期届满之日起2年。按照被告方两次作出的承诺，该保证期间自2017年10月31日至2019年10月30日止，故被告保明礼的保证尚在保证期间内，原告要求其承担保证责任于法有据，本院予以支持。其抗辩担保已超过保证期间不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告徐宏章、张瑞与被告云南昆湛经贸有限责任公司于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》，被告云南昆湛经贸有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内将位于曲靖市麒麟区部分商铺返还原告徐宏章、张瑞。二、被告云南昆湛经贸有限责任公司按照《房屋租赁合同》的约定向原告徐宏章、张瑞支付自2016年1月19日起至起诉之日（2018年6月22日）的租金966894.58元及自2018年6月23日起至实际返还租赁房屋之日止的租金、房屋占用费。三、被告云南昆湛经贸有限责任公司向原告徐宏章、张瑞支付违约金105957.42元。四、被告云南昆湛经贸有限责任公司向原告徐宏章、张瑞支付自2018年1月19日至2018年5月31日的物业管理费4282.20元及自2018年3月28日至2018年5月31日的电费1076.40元。五、被告云南昆湛经贸有限责任公司向原告徐宏章、张瑞支付律师费代理费39731元。六、被告保明礼对上述第二至五项债务承担连带保证责任。七、驳回原告徐宏章、张瑞的其他诉讼请求。案件受理费14504元，由被告云南昆湛经贸有限公司、保明礼承担。上述款项，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。审 判 长  方向娥人民陪审员  张乔德人民陪审员  赵志德二〇一八年十一月二日书 记 员  朱 颖