河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0802民初4976号 原告：杨婉颖，女，1953年6月22日出生，满族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：李春雨，河北博开律师事务所律师。 被告：中国移动通信集团河北有限公司承德分公司，住所地：承德市开发新区东南山中路，统一社会信用代码：91130805718363468W。 负责人：温立志，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨珖，河北汇林律师事务所律师。 原告杨婉颖与被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日受理后，依法由本院审判员付军独任审判，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告杨婉颖委托诉讼代理人李春雨，被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司的委托诉讼代理人杨珖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨婉颖向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告给付原告违约金882000.00元及给原告造成的损失1160000.00元，共计2042000.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2008年12月4日签订了《房屋租赁合同》，约定“租期为十年，从2008年12月8日起至2018年12月7日止”；于2013年12月5日签订《永兴营业厅房屋租赁补充协议》，约定：“自2013年12月8日-2018年12月7日年租金上涨为147万元，违约金以变动后的年应交租金总额60%计算，即捌拾捌万贰仟元。”被告于2017年5月24日向原告发出告知函，告知“其因公司整体业务发展重点有所迁移，要求提前于2017年12月7日解除租赁合同”。被告的违约行为导致原告该房屋空置九个半月，给原告造成了极大的经济损失，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告杨婉颖向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份。用以证明原告杨婉颖与被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司于2008年12月4日签订《房屋租赁合同》一份，被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司承租了原告所有的位于承德市双桥区商，租期为十年，从2008年12月8日起至2018年12月7日止，并于合同第六条第3项约定：“租赁期间，被告因特殊情况需退房，提前6个月书面通知原告，解除合同，原告退还被告所交剩余租金。被告给付原告违约金，违约金以年应交租金总额的10%计算。”2、《永兴营业厅房屋租赁补充协议》一份，用以证明原告杨婉颖与被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司双方于2013年12月5、6日签订《永兴营业厅房屋租赁补充协议》一份，双方约定自2013年12月8日-2018年12月7日年租金每年增加78万元，租期5年，租金共增长390万元（大写金额：叁佰玖拾万元整）。原租金为69万元／年，租金上涨后年租金变更为147万元／年，并约定违约金以变动后的年应交租金总额60%计算，即捌拾捌万壹仟元。3、《告知函》一份，用以证明被告于2017年5月24日呈送给原告《告知函》一份，单方提出于2017年12月7日解除合同交还租赁房屋所有权，被告违反合同约定，并自认其行为违约，同时要求与原告对于违约问题进行商定。4、《通知》一份，用以证明原告于2017年6月6日向被告发出《通知》一份，原告明确表示不同意被告单方面解除合同，并要求被告继续履行合同。5、《通知》一份，用以证明原告于2018年1月12日向被告发出《通知》一份，原告要求被告承担违约责任，并明确告知被告应该承担违约责任及赔偿损失的依据及数额。6、杨婉颖与北京麦当劳食品有限公司签订的《租赁合同》及北京麦当劳食品有限公司承德南营子大街餐厅所出具的《证明信》各一份，用以证明原告所有的底商于2018年9月21日另行出租，由于被告的违约行为致使原告的底商空置长达九个半月，给原告造成了巨大的经济损失。造成的损失数额为1160000.00元。 被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司辩称，一、答辩人依据合同约定，提前书面通知原告杨婉颖解除合同，并积极协商违约金支付事宜，原告一直消极，拖延对待。其主张的损失于法无据，不应支持。答辩人以下简称（承德移动）于2008年12月8日与原告签署“承德市双桥区商”房屋租赁协议（合同编号ＣＤＺＬ08120405）租期为拾年，自“2008年12月8日起至2018年12月7日止”。答辩人租金已支付到2017年12月7日。合同第六条3项约定：“租赁期间，乙方因特殊情况需退房，提前6个月书面通知甲方，解除合同，甲方退还乙方所交剩余租金，乙方给付甲方违约金，违约金以年租金总额的10%计算”。由于答辩人（承德移动）整体业务发展重点有所迁移，撤销永兴营业厅，答辩人于2017年5月24日（提前6个月）向原告发出通知，告知原告2017年12月7日提前解除与其所签署的房屋租赁合同（合同编号ＣＤＺＬ08120405），原告于2017年6月5日回复了确认书。答辩人为了避免或减小对原告造成损失，已经预先通知原告解除租赁合同的相关事宜，并腾空房屋。希望原告在此期间安排后续出租，转租事宜。并说明对于违约问题双方可在此准备期间进行商定。可原告此后一直消极对待，故意拖延处理，致使损失扩大，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。同时原告诉求中既主张违约金又主张额外损失。明显违反《中华人民共和国合同法》解释二对于违约金和损失二者之间不能同时适用的规定，因此答辩人认为原告主张要求损失的诉求不应予以支持。二、原告所主张的违约金数额过高，不符合合同约定和法律规定，不应支持。2013年双方后续签订补充协议约定年租金增长到147万元，但双方并没有变更乙方提前解除合同时的违约金数额，乙方提前解除合同违约金仍是年租金的10%。当时因为考虑到原告租金增长较多，双方协商对于原告违约责任做了变更。另经了解，原告于2018年5-6月已经将上述房产租给了麦当劳餐饮，该行为表明原告已经认可双方合同解除，同时原告主张的88万元违约金明显过分高于了实际造成的损失，不应支持。 三、有关公平和信用原则和减少损失原则。双方合同明确约定了因特殊情况，答辩人可以提前6个月通知解除合同，并支付年租金10%的违约金，此约定给了原告半年的时间准备，应该说该约定对双方都是自愿、合理、合法的。但是原告一道拖延，违背了合同约定的初衷和信用原则。同时，双方合同签订的期限是10年，合同已经实际履行了9年，基本快全部履行完毕。期间移动公司还增加了租金，应该说答辩人一直是诚信，友善的履行合同义务。只是因河北公司经营战略发生变化，撤销永兴营业厅，才提出提前解除。为了减少原告的损失，移动公司也尽可能的提前通知，做了最大努力。在合同提前解除过程中，移动公司一直是依照约定，合法进行的。 综上答辩人已经按照合同约定的方式提前解除了合同，原告也已经在确认提前解除的基础上找到了新的租户并已出租，双方合同实际履行了9年，租费支付了9年，合同目的已经基本全部实现，提前解除对原告的损失影响不大，希望贵院按照双方约定，支持提前解除合法并承担约定的10%违约金。 被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司向本院提交以下证据：1、提前解除告知函，用以证明移动公司已经按照合同约定，提前解除合同。2、确认书，用以证明杨婉颖已经收到我公司的提前解除合同告知函。3、付款证明，用以证明房租已经支付至2017年12月7日。4、河北普泰通讯有限公司赁协合同书复印件，用以证明2015年10月25日杨婉颖将被告经营区域，又租给河北普泰通讯有限公司，杨婉颖又收取一份租金。 经庭审质证，被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司对原告杨婉颖提交的1、2、3、4号证据真实性无异议，本院予以确认。被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司对原告杨婉颖提交的5号证据有异议，认为公司没有收到，本院认为，该通知没有被告方经手人签收确认，原告又未提供其他证据佐证，故不能确认被告已收到该通知，故被告异议成立，对原告提交的5号证据，本院不予确认。被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司对原告杨婉颖提交的6号证据虽有异议，但未以证据反驳，故被告异议不成立，对原告提交的6号证据，本院予以确认。原告对被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司提交的1、2、3号证据真实性无异议，本院予以确认。原告对被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司提交的4号证据真实性、关联性均不认可，本院认为，该证据系复印件，且与本案无关联性，故原告异议成立，对被告提交的4号证据，本院予以确认。 经审理查明，2008年12月4日原告杨婉颖与被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司承租方（乙方）租用作为出租方（甲方）原告杨婉颖坐落于：承德市双桥区商，面积为469.17平方米，租期为十年，从2008年12月8日起至2018年12月7日止。租金每年人民币陆拾玖万元（含税费），租期总计人民币陆佰玖拾万元（按年度分10次缴纳），甲方出具正式发票。乙方进驻后10日内第一次向甲方缴纳第一年房租，计人民币陆拾玖万元。每一年度的相应日期支付次年度租金。第五条甲方责任中6项约定：租赁期间，甲方不能收回房屋，如甲方确需收回房屋，必须提前6个月书面通知乙方，解除合同，甲方退回剩余租金，赔偿装修费用，并付给乙方违约金，违约金以年应交租金总额10%计算。合同履行至2013年12月5、6日原告杨婉颖作为乙方与被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司作为甲方签订了《永兴营业厅房屋租赁补充协议》一份，双方约定自2013年12月8日-2018年12月7日年租金每年增加78万元，租期5年，租金共增长390万元（大写金额：叁佰玖拾万元整）。合同生效后甲方一次性向乙方支付两年租金为贰佰玖拾肆万元（2940000.00元），原租金为69万元／年，租金上涨后年租金变更为147万元／年，该补充协议4条并约定“在此期间甲方不得收回房屋，如甲方需要终止合同，须提前6个月书面通知乙方，方可解除合同，甲方退还乙方剩余期限相应的预付租金，赔偿装修费用，并付给乙方违约金，违约金以变动后的年应交租金总额60%计算，即捌拾捌万贰仟元”。2017年5月24日被告向原告发来《告知函》一份，被告向原告提出：“由于我公司（承德移动）整体业务发展重点有所迁移，公司决定于2017年12月7日正式解除与您所签署的房屋租赁合同（合同编号ＣＤＺＬ08120405），为防止对您造成损失，我司于今日（即提前六个月）预先通知您解除租赁合同的相关事宜。希望在此准备期间您安排后续出租，转租事宜。我公司正式函告：（承德移动）决定于2017年12月7日前交还该房产使用权并正式解除与您关于“承德市双桥区商”的房屋租赁合同，望提前准备对该房产相关事宜进行交接，对于违约问题双方可在此准备期间进行商定”。原告杨婉颖于2017年6月5日在被告发来的告知函确认书上签名。原告杨婉颖接此《告知函》后于2017年6月6日向被告发出《通知》一份，原告明确表示：“因我们双方有未了事宜，因此，我不同意贵单位单方面解除永兴大厦租赁合同，请贵单位继续履行合同约定，按时交纳租金”。在双方协商未果情况下，被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司于2017年12月7日前将房屋交付原告，被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司房屋租金交付至2017年12月7日。原告主张于2018年1月12日再次向被告发出《通知》一份，原告要求被告承担相应的违约责任，具体如下：“1、贵公司因擅自终止合同，应当按年租金的60%向我方支付违约金，合计882000.00元（大写：捌拾捌万贰仟元整；2、贵公司应当赔偿我方经济损失，合计588000.00元（大写：伍拾捌万捌仟元整）。请贵公司于2018年1月31日之前支付上述违约金和赔偿金总计1470000.00元（大写：壹佰肆拾柒万元整）”。被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司否认收到该通知。现该租赁房屋由杨婉颖与北京麦当劳食品有限公司另行签订了《租赁合同》，北京麦当劳食品有限公司承德南营子大街餐厅出具《证明信》一份，证明北京麦当劳食品有限公司承德南营子大街餐厅租赁原告所有的底商于2018年9月21日正式营业。被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司提出原告并非2018年9月21日才将房屋出租，而是2018年6月就已经租赁给北京麦当劳食品有限公司。原告对此未提出异议。原告要求由于被告的违约行为致使原告的底商空置长达九个半月，给原告造成了巨大的经济损失。造成的损失数额为1160000.00元，要求被告赔偿，并按合同约定支付违约金882000.00元。 本院认为，原告杨婉颖与被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受合同约束。现因被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司整体业务发展重点有所迁移，要求与原告解除租赁合同，且按合同约定提前向原告发出告知函。在原告不同意解除房屋租赁合同的情况下，被告已于2017年12月7日前将房屋交付原告，现该房屋已由原告另行出租。故该《房屋租赁合同》已实际解除。原告要求由于被告的违约行为致使原告的底商空置长达九个半月，给原告造成了巨大的经济损失，要求被告赔偿，并按合同约定支付违约金882000.00元。本院认为，该房屋实际闲置应为近六个月，六个月的房屋租金应为735000.00元。双方约定的违约金为年租金总额的60%，该约定数额较高，应予调整。因被告要求提前解除合同造成原告六个月房屋未能租赁，产生相应损失，应承担相应违约责任。因被告要求解除合同且已按合同约定通知原告，造成原告损失的原因不能全部归结被告，并非被告全部过错，故该六个月的房屋租金损失不能全部由被告承担。根据双方约定的违约金及实际损失，本院酌定被告为原告支付违约赔偿490000.00元。对于原告另行要求被告支付该赔偿范围之外的违约金及损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条，第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司于本判决生效后十日内支付原告杨婉颖房屋损失490000.00元。 二、驳回原告杨婉颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条,《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11568.00元，已减半收取，由原告杨婉颖负担6568.00元，由被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司负担5000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 付 军 二〇一八年十一月三十日 书记员 高瑞松