江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0302民初4826号原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。负责人：李长旺，该分行行长。委托诉讼代理人：郭利民，男，1964年10月30日生，汉族，该分行个贷中心客户经理，住徐州市。委托诉讼代理人：李明娟，江苏苏彭律师事务所律师。被告:沈彦秀,女,1991年1月31日生,汉族，住徐州市云龙区。被告:徐州嘉旭房地产开发有限公司,住所地徐州市经济开发区汉源大道西侧和平北路以北。法定代表人：李昂，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告沈彦秀、徐州嘉旭房地产开发有限公司（以下简称嘉旭公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月14日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭利民、李明娟到庭参加诉讼，被告沈彦秀、嘉旭公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告沈彦秀立即清偿贷款本金446869.97元，利息3962元，本息共计450831.91元（截至2018年8月8日）及2018年8月8日至实际付清之日的利息，律师费5000元；2、被告嘉旭公司对借款本金、利息及实现债权的费用承担连带偿还责任；3、原告行使抵押权优先受偿；4、被告承担本案全部诉讼费用及其他有关费用。事实和理由：2015年4月28日，被告与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定被告向原告借款47万元，以被告位于徐州市云龙区的房产抵押给原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就该抵押物行使优先受偿权。合同签订后，原告依约向被告发放贷款47万元，但被告未按约还款。按照合同约定被告应该偿还全部贷款本息450831.91元（暂计至2018年8月8日），被告还应支付律师费5000元。被告嘉旭公司为借款合同提供保证，应对债务承担连带偿还责任。原告多次索要未果，现诉至本院。被告沈彦秀、嘉旭公司未答辩，亦未举证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，本院认定如下：原告提供的个人住房（商业用房）借款合同及特别签订条款、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、徐州市房地产抵押合同、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、地址确认书、被告身份证复印件、合作协议、律师费发票及打款凭证，客观真实，与本案存在关联性，本院予以确认，应作为定案的依据。本院经审理认定事实如下：2014年1月13日，被告嘉旭公司（甲方、保证人）与原告（乙方、债权人）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人为因购置以甲方为中介销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本合同所称的主合同是指在本合同所担保的债权期间内，乙方与债权人形成的债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律文件；最高额保证所担保的债权是指自2014年1月13日至2016年1月13日期间，因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（包含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币三亿元整；被告担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即时超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；甲方提供的保证为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。2015年4月28日，原告与被告沈彦秀签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，其中原告为贷款人，沈彦秀为借款人和抵押人，合同约定：被告沈彦秀因购置位于徐州云龙区产向原告借款47万元，借款期限为360个月，即自2015年4月28日至2045年4月28日止；本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行调整，本合同中的借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；还款方法为每月等额本息还款法；借款人未按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项的即构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下的担保方式为抵押和最高额保证，保证人在本合同项下提供的保证责任为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；抵押人以其位于徐州市云龙区产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有；借款人未足额履行本合同项下的到期债务，或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。同日，被告沈彦秀与原告签订徐州市房地产抵押合同一份，以沈彦秀名下的位于徐州市云龙区产作为该借款合同义务的抵押担保，未办理抵押登记手续。2015年4月30日，原告依约向被告发放贷款47万元。合同履行期间，被告未按约定归还借款本息，原告根据借款约定宣布贷款立即到期并要求收回剩余全部贷款本息。截至2018年11月23日，被告尚欠本金446869.91元，利息及罚息10173.44元。因本案诉讼，原告向江苏苏彭律师事务所支付律师代理费5000元。另查明，被告在原告处预留的送达地址确认书上确认的送达地址是徐州市云龙区，并约定该预留地址由借款人（担保人）自行提交，系原告或法院等机关因处理本借款合同引发的催收、诉讼、执行等事项时的联系方式，预留事项如有变更，应及时书面通知原告或法院，否则借款人自愿承担以下后果，即原告或法院按预留地址邮寄送达任何书面通知或法律文书后，当事人拒收或退回的，视为送达，并产生相应法律效力。本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与被告沈彦秀签订的个人住房（商业用房）借款合同及徐州市房地产抵押合同，与被告嘉旭公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告依据借款合同约定发放贷款后，被告未按合同约定偿还借款本息，构成违约，应承担继续履行并赔偿利息损失的违约责任。故对原告主张被告沈彦秀返还借款本金446869.91元、至2018年11月23日的利息及罚息10173.44元以及至本金给付之日的利息诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因借款合同明确约定了贷款人为实现债权所产生的费用(包含律师代理费)由借款人承担，现原告提供的证据证明其因本案支出律师代理费5000元。故原告主张被告赔偿律师代理费5000元的诉讼请求，本院予以支持，超过的部分不予支持。根据保证合同约定，被告嘉旭公司对该笔借款提供连带责任保证，因保证合同明确约定了无论债权人是否存在其他担保，债权人有权直接要求保证人在保证范围内承担保证责任之内容，因此，原告有权要求被告嘉旭公司承担连带清偿责任。故对原告主张被告嘉旭公司承担连带清偿责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告嘉旭公司在承担保证责任后，有权向被告沈彦秀追偿。根据徐州市房地产抵押合同，沈彦秀以位于徐州市云龙区产为该笔借款合同提供抵押担保，但未办理抵押登记手续，视为抵押权未设立，故原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告沈彦秀、嘉旭公司未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、一百八十七条、二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告沈彦秀一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金446869.91元、利息及罚息【本金计算至2018年11月23日；利息及罚息计算至2018年11月23日为10173.44元，此后利息及罚息自2018年11月24日起至本金给付完毕之日止，以个人住房（商业用房）借款合同约定的标准计算】。自2018年11月24日后，被告沈彦秀如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告沈彦秀一次性赔偿原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师代理费5000元。三、被告徐州嘉旭房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，其在承担清偿责任后，有权向被告沈彦秀追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行要求对涉案房屋行使抵押权优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8140元，减半收取4070元，保全费3270元，合计7340元，由二被告负担。如不如本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 王 峰二〇一八年十一月二十七日书记员 王晓羽本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第二百零三条为担保债务履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高额债权额限度内就该担保财产优先受偿。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。