文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初9110号原告（反诉被告）：上海天德惠益医院投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：方敏。委托诉讼代理人：王蓉蓉，江苏致邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京五马渡临江仙餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：陈荣。委托诉讼代理人：谢开顺，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳，江苏石城律师事务所律师。第三人：南京幕燕建设发展有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：胡京生。委托诉讼代理人：黄震，江苏天哲律师事务所律师。第三人：陈荣，男，1964年1月22日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：谢开顺，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳，江苏石城律师事务所律师。原告（反诉被告）上海天德惠益医院投资管理有限公司（以下简称天德惠益公司）与被告（反诉原告）南京五马渡临江仙餐饮管理有限公司（以下简称五马渡公司）、第三人南京幕燕建设发展有限公司（以下简称幕燕公司）、陈荣房屋租赁合同纠纷案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天德惠益公司的委托诉讼代理人王蓉蓉，被告（反诉原告）五马渡公司的法定代表人陈荣、委托诉讼代理人谢开顺、赵艳，第三人幕燕公司的委托诉讼代理人黄震，以及第三人陈荣、委托诉讼代理人谢开顺、赵艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天德惠益公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告已支付的租金、物业管理费及保证金共计1676245元（并自起诉之日起按同期银行贷款利率计息）；2.被告赔偿原告各项损失共计590800元（并自起诉之日起按同期银行贷款利率计息）。事实和理由：2016年11月1日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，约定被告将自第三人幕燕公司处承租的南京市，在被告保证“租赁房屋能够作为商业使用并能合法用于经营医院、养老院、护理院、儿童康复及教学、体检中心”，且被告转租前正常用于餐饮经营数年，被告陈述其餐饮店已经通过消防验收、能够提供消防系统的情况下，原告按照约定支付了定金、租金等费用，并依照合同约定的租赁用途投入大量资金对租赁房屋进行了相关改造装修。在原告装修改造过程中，负责消防建设工程的江苏省消防工程有限公司（以下简称江苏消防公司）于2017年6月6日书面告知原告，租赁房屋土地规划用途为辅助设施，不能用作康复医院项目报消防部门审核，除非土地性质改变为商业用地，才能报消防部门审核。截止2017年6月6日前，原告已经向被告支付了定金676245元、租金（含物业管理费）100万元共计1676245元，原告另向他人支付了设计费307500元、厨房设备承揽定做合同定金13300元、建筑装饰装修拆除工程款27万元共计590800元。原告多次联系被告，要求其妥善解决租赁房屋消防申报问题，避免损失扩大，但均未收到被告任何有效答复。为妥善解决纠纷，2017年6月22日原告委托律师向被告发函，告知双方租赁合同自该日起解除，双方进行有关费用结算，被告接管租赁房屋等等。但被告既未与原告结算，也未派人接管房屋现场。2017年6月27日被告委托律师发函要求原告支付租金，回避其在合同中的承诺及保证的消防验收问题，提出解除合同并收回租赁房屋的要求，但被告并未按其所述及时接受租赁房屋。原告认为被告违反合同约定及承诺，未能提供符合租赁合同要求的房屋，导致原告受损，应当退还原告已交纳的租金、物业管理费等费用，赔偿原告支付的设计费、建筑装饰装修拆除工程款等费用，并应赔偿相应利息损失。为维护自身的合法权益，现原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告五马渡公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，涉案房屋交付原告使用后，原告对涉案房屋进行全面拆除，被告交付房屋之前的装修及附属设施被原告拆除，2017年6月22日原告向被告邮寄律师函之前，没有提过消防不能通过验收，没有要求被告协助其解决此事，被告对此事不清楚。涉案房屋已通过消防验收，原告将房屋用于其他用途能否通过消防验收和被告无关，原告陈述的消防问题不是事实。原告向被告邮寄律师函，是基于被告多次要求原告支付租金，原告以不成立的理由向被告提出解除合同，此行为本身属于违约解除合同。被告已依据法律和合同约定向原告发出律师函，解除租赁合同并要求其赔偿因原告违约、损坏房屋装饰装修等各项损失。对于原告主张的费用，被告不同意支付。被告五马渡公司向本院提出反诉请求如下：1.原告支付被告租金303846元，并自2017年8月4日起至付清之日止按每日千分之一支付滞纳金；2.原告支付被告装修损失230万元、预期租金收益损失666981元、公证费5000元、水、电费102321元等各项损失共计3074302元，并自起诉之日起按同期银行利息标准计算利息。事实与理由：2016年11月1日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，约定被告将自第三人幕燕公司处承租的南京市。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给原告，原告亦对租赁房屋展开装修，但原告并未按照合同约定支付租金，被告多次催促无果，遂于2017年6月27日委托律师向原告寄送律师函并宣告解除合同。此前原告对租赁房屋进行了破坏性拆除，由于原告的恶意违约导致租赁房屋遭受了重大损失。原告未将租赁房屋返还被告，为避免损失扩大，被告不得不自行收回租赁房屋，并在收回房屋时采取了证据保全公证。原告应从2016年11月10日接受涉案房屋时起支付租金至2017年8月3日止，原告之前缴纳的包括定金、租金共计1676245元根据合同约定不予退还，折算相应的租金到2017年6月23日，此后原告共拖欠自2017年6月24日到2017年8月3日的租金共计303846元。为维护被告的合法权益，故被告提出反诉，请求支持被告的反诉请求。原告天德惠益公司针对被告五马渡公司的反诉辩称，原告不存在拖欠租金的情况，2016年11月10日被告没有向原告履行交付房屋的义务，被告实际经营到2017年2月底，原告于2017年3月1日起接受该物业并开始拆除工作，双方的交付日期为2017年3月1日，租金的起算日为2017年3月1日，按合同约定原告享有三个月免租期，未发生被告反诉的租赁费，也不存在滞纳金。被告主张的所有损失系被告违反租赁合同且没有及时帮助原告进行消防申报造成，其损失应由被告自行承担，被告还应赔偿原告的损失、退还所有租金和保证金。因原告自2017年3月1日接受该房屋，被告所诉的租金不存在，预期租金收益也不存在，目前涉案房屋被被告出租，公证费与本案无关，水、电费是原告支付2017年3月1日至2017年6月27日期间的费用，此为原告损失，应由被告负担。对被告的各项反诉请求不予认可。第三人幕燕公司述称，第三人幕燕公司、陈荣存在租赁合同关系，对涉案房屋的转租情况并不清楚。经过第三人幕燕公司对涉案房屋进行勘验，发现原出租给第三人陈荣的租赁房屋内涉及地源热泵价值722124.92元、地源热泵工程款项2411825.34元造成破坏，该部分损坏应由两个第三人之间结算，第三人陈荣有向他方主张的权利。经过核实，第三人幕燕公司同意转租的公章是真实的，可以追认原、被告之间的租赁合同，双方其他争议与第三人幕燕公司无关。请求法院依法裁判。第三人陈荣述称，同意被告五马渡公司的意见。本院经审理认定事实如下：南京市幕燕滨江风貌区北部幕燕滨江风光带的土地使用权人为第三人幕燕公司，使用权面积为102745平方米，地类（用途）为公园与绿地，使用权类型为划拨。南京市.85平方米，房屋总层数为3层）的登记所有权人为第三人幕燕公司，登记时间为2013年11月1日，规划用途为辅助设施，该房屋濒临长江南岸，原为长江五马渡渡口广场办公管理用房，一、二、三层的建筑面积分别为3308.49平方米，2987.71平方米、241.58平方米，另有负一层建筑。2010年4月9日，第三人幕燕公司（出租人，甲方）与第三人陈荣（承租人，乙方）签订了一份《南京幕燕滨江风貌区五马渡经营用房租赁合同》（以下简称《第三人租赁合同》），约定甲方将南京市永济大道中段两幢建筑共4934平方米（以下简称涉案房屋，包括主体二层建筑4567平方米，包括一层2567平方米、二层1630平方米、三层消防机房132平方米、地下消防水池、泵房238平方米，配套地源热泵系统；原三层办公房367平方米，其中一、二层分别117平方米、三层133平方米；两幢建筑间25个停车位作为附属设施供乙方专用；五马渡广场东侧的公共停车场可供乙方使用等等），出租给乙方使用，租赁用途为餐饮业、棋牌会所等；租赁期限从2010年5月1日起至2025年12月31日止；租金标准采取固定租金+浮动收益方式，固定租金每年度为88万元，浮动收益以乙方向税务部门申报的年销售收入为基数，实行差额累进费率计付；乙方每年两次向甲方预付租金，分别于前一年12月1日前和当年6月1日前预付下半年度的固定租金和浮动收益；甲方保证本租赁房屋通过质监、消防等部门验收，乙方租赁房屋的二次装修，装修方案需符合质监、消防等要求，自行申报验收，乙方装修工程竣工资料须交甲方备案由于乙方原因造成租赁房屋主体结构、内部设备、设施等损毁的，甲方负责维修，费用由乙方承担；主楼的地源热泵系统作为附属设施，甲方配合乙方的装修方案进行设计施工风道风机盘管，并负责使用前两年的免费维保，后期的使用维保费用由乙方承担；在租赁期内，乙方除经甲方书面同意，不得将本租赁房屋转租给任何第三方，否则乙方应承担违约责任，甲方有权终止本合同；乙方以本租赁房屋成立的独立法人公司，为本合同出具书面连带责任担保书，对本合同中乙方的责任承担连带担保责任；发生纠纷协商无效的，提交南京市仲裁委员会仲裁等等。第三人陈荣承租涉案房屋后进行了装修改造，并在此注册成立了被告五马渡公司，经营范围包括餐饮服务、自有房屋租赁等等，实际经营“五马渡临江仙酒店”。2013年1月9日第三人幕燕公司（出租人，甲方）与第三人陈荣（承租人，乙方）签订了一份《南京幕燕滨江风貌区五马渡经营用房租赁补充协议》，约定租赁房屋原来建筑面积为4934平方米，现建筑面积为7143平方米，增加部分产权归甲方所有；因土建、电力增容、空调系统、装修等工作延期至2011年12月7日完成，租赁期限更改为从2012年1月1日起至2026年12月31日等等。2015年11月18日被告向第三人幕燕公司出具一份转租申请书，第三人幕燕公司加盖公章表示同意转租。2016年11月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将承租第三人幕燕公司的涉案房屋转租给乙方使用，涉案房屋包括具有产权证房屋建筑面积为6588平方米，没有产权证房屋建筑面积470平方米，共计7058平方米，甲方应对无产权证房屋的正常使用负责，由此造成该房屋的拆除给乙方带来的损失由甲方赔偿；乙方租赁该物业用于但不限于经营、医院、养老院、护理院、儿童康复及教学、体检中心，甲方保证出租的物业能够作为商业使用并能合法用于经营医院、养老院、护理院、儿童康复及教学、体检中心。乙方自行办理经营范围所必须的审批手续，并承担相应费用；甲方应提供该物业内装修、设备、物件等明细表及相关文档（水、强电、弱电、气、电梯、空调系统、热水系统、消防系统、监控系统、污水处理、厨房等），作为甲方向乙方交付该物业的依据；甲方将提供该物业后面25个固定停车位供乙方免费使用，该物业前面的停车场供乙方免费使用；2016年11月10日甲方交付该物业，双方履行物业交付手续，该日期作为该房屋租赁期的起算日；租期为2016年11月10日至2026年12月31日，乙方起租后的前3个月为免租期；合同定金为676245元（相当于首年3个月租金），在本合同签署后3日内由乙方支付；租金包括物业管理费，每平方米每天1.05元，按7058平方米计算，2016年11月10日至2017年2月9日为免租期，2017年2月10日至2019年2月9日季度租金为676245元等等；租金按季度支付，现付费后使用，首期租金在免租期结束前5日内支付，下一期租金应在本期租金期满前5日内一次性支付，甲方交付该物业后已支付的定金转为保证金，乙方租赁期满返还该物业后5日内，甲方无息退还所有保证金；甲、乙双方同意在租赁期间，由于该房屋的性质不能办理乙方所需的证照，包括但不限于工商、税务、消防、环境、卫生、安监等所有相关部门等情形的，本合同终止，甲方应退回剩余房租和保证金。给乙方造成损失，应予赔偿或补偿，有关配合或补偿费用根据公平合理的原则、法律和法规进行分配；乙方逾期不支付租金累计超过30日等情形的，甲方可书面通知乙方终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自退租或超过30天不支付租金导致合同解除的，乙方须补足超时房租，保证金不予退还，并且乙方将不享受免租期，乙方须向甲方支付免租期4个月（应为3个月）的房租，并赔偿损失；租赁期间，乙方未及时交纳租金，乙方须按合同当期总价款每日千分之一向甲方支付迟纳金；发生争议协商不成的，双方同意依法向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼等等。2016年11月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租赁合同补充协议（一）》，约定鉴于甲方在资金上的实际困难，经双方友好协商，乙方同意在12月上旬提前支付2017年房租100万元。2016年11月4日原告向被告交纳了676245元。2017年2月22日原告向被告交纳了租金50万元，2017年2月24日原告又向被告交纳了租金50万元。原告在涉案房屋内准备成立南京五马渡康复养老院，为筹备事宜曾委托南京建宁康复医院有限公司（其法定代表人与原告的法定代表人相同，以下简称建宁康复公司）对外签订了设计等相关合同。2017年1月3日建宁康复公司与南京民运达装饰设计工程有限公司签订了一份《室内装饰工程设计合同》，约定设计费总额31.5万元，设计期限自2017年1月3日至2月16日。2017年1月6日、2月28日建宁康复公司分两次支付了该设计费157500元、15万元。2017年3月1日建宁康复公司与南京乐创厨房设备有限公司签订了一份《厨房设备承揽定做合同》，约定合同总额为13.3万元等等。2017年2月20日建宁康复公司与江苏南通六建建设集团有限公司签订了一份《建筑装饰装修拆除工程施工合同》，约定开工及竣工时间为2017年2月21日至3月20日，合同暂定价为47.7727万元。2017年3月6日原告支付该拆除费用27万元。2017年6月6日江苏消防公司向原告发出一份书面情况说明，称江苏消防公司受原告委托，承接原告位于“南京市五马渡码头康复医院”的消防建设工程，经咨询消防部门后发现原告提供的资料，房产证规划用途为辅助设施，不能用作康复医院项目，除非土地性质改变为商业用地，才能报消防部门的审核。2017年6月22日，原告委托律师向被告发函，称原告投入大量资金对租赁房屋进行了相关改造装修，2017年6月6日装修改造过程中，负责租赁房屋消防建设工程的江苏消防公司书面告知原告，租赁房屋土地规划用途为辅助设施，不能用作康复医院项目报消防部门审核，因租赁房屋原用于餐饮经营，且被告陈述已通过消防验收，并向原告提供了相关消防系统资料，故原告多次联系被告希望妥善解决此事，但均未收到被告的任何有效答复，由于被告原因导致合同不能履行，故合同自本律师函发出之日起解除，装修改造工程现已停工，施工现场存在安全隐患，原告一直派人至现场看管，请被告收函后立即至现场办理相关交接手续等等。2017年6月27日，被告收到上述函件后，委托律师向原告发函，称原告无权单方解除合同，合同签订时原告已明知租赁房屋为辅助设施，因此产生的一切后果应由原告自行承担，原告无权依此作为单方解除合同的理由；原告未能按照合同约定支付租金，截至2017年6月15日原告已拖欠支付租金超过30日，被告多次向原告催要租金无果，现原告以不成立的理由提出解除合同，已构成根本性违约，严重损害了被告的合法权益；由于原告拖欠租金已达到合同约定的解除合同的条件，现通知原告终止合同，自律师函送达原告时即告解除；请接函5日内派员至被告协商解除赔偿等相关事宜；若未在上述期限内完成上述事宜，原告有权收回租赁房屋，原告将追究原告的违约责任及损害赔偿责任等等。2017年8月4日被告申请南京市石城公证处对涉案房屋现状进行了证据保全并拍摄照片，照片中反映被告原有装修基本被拆除完毕。由于原、被告双方未能协商解决争议，原告遂诉至本院，要求判如所请。被告提出反诉，要求支持其反诉请求。被告提供了照片、装修发票、收据、水电费明细及发票、公证书、公证费发票等证据，以证明其装修费用累计近1000万元，地源热泵系统价值722124.92元、工程款2411825.34元，被告还垫付了原告装修期间的水、电费102321元，支付了保全公证费5000元。关于涉案房屋能否开设原告计划设立的“南京市五马渡码头康复医院”等养老康复机构的问题，原、被告双方意见不一。原告认为由于涉案房屋产权证载明的规划用途为附属设施，不能用于商业用途，不能通过消防设计审核，故被告未能履行合同约定义务，构成根本违约，有江苏消防公司的书面情况说明可以证明。被告认为涉案房屋的用途虽然是附属设施，但根据相关规定可以用于开设养老康复机构，江苏消防公司出具的情况说明不能代表行政机关的意见，而且目前涉案房屋新的承租人已经办理消防等审批手续的事实，也可以证明涉案房屋并非不能开设养老康复机构，本案合同未能继续履行是由于原告故意违约造成。为查明案件事实，2018年3月7日本院到南京市公安消防局进行了调查咨询，查明规划用途为辅助设施的房屋可以作为养老经营场所申报，消防部门一般会征询规划部门意见，在宁政办发[2017]125号文件之前国务院等部门也有相关文件，该文件颁布之后更有实际操作性，具体操作需具体事项办理；该文件颁布之前一般会审核房屋用途，在规划部门明确意见后窗口才会受理消防申报；办理消防设计审核需要单位亲自申报，根据系统查询未查到关于涉案房屋的消防设计审核申报记录及资料等等。2018年3月13日本院与南京市规划局进行了电话咨询，了解到目前国家、省、市对于用相关房屋开办养老设施存在鼓励政策，是否准许需要当事人申请后一案一议，规划用途是其他用途的房屋申办养老机构的，要根据具体情况分析确定等等。被告为证明涉案房屋可以开办养老康复机构，提供了被告对此提供了南京市鼓楼区2017年重点民生项目计划表、南京市公安消防局建设工程消防设计审核申请受理凭证、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、相关文件等证据，以证明2017年南京市鼓楼区重点民生项目计划表第18项将“五马渡老年康复护理中心”列入社会保障项目，2018年7月南京市公安消防局受理了涉案房屋新的承租人即南京郎诗常青藤养老服务有限公司（以下简称常青藤公司）的消防设计审核申请，2018年10月综合评定涉案房屋装修改造工程消防验收合格。原告对被告提供的证据不持异议，但认为2018年能够获得消防许可的事实，与2017年双方争议时不能通过消防许可的事实并不冲突，该证据与本案没有直接关联，本案系被告根本违约所造成。关于法律及国家政策等情况。1.2009年5月1日起施行的《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关审核；第十四条规定，建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查的具体办法，由国务院公安部门规定。2.2009年公布、2012年修订的公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第五项规定，建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼……，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。3.2013年国务院发布《国务院关于加开发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）。4.2016年国务院民政部等部门发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》（民发[2016]179号），三、（三）改造利用现有闲置厂房、社区用房等兴办养老服务设施……，土地使用性质也可暂不做变更。5.江苏省人民政府《省政府关于加开发展养老服务业完善养老服务业的实施意见》（苏政发[2014]39号）。6.南京市人民政府《市政府关于加开发展养老服务业的实施意见》（宁政发[2014]216号）。7.《南京市人民政府办公厅关于印发南京市“十三五”养老服务业发展规划的通知》（宁政办发[2016]169号）中明确，2014年南京市被列入全国养老服务业综合改革试点城市。8.国务院民政部《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》。9.《南京市人民政府办公厅转发民政局等部门关于南京市养老服务设施规划建设管理办法（试行）的通知》（宁政办发[2017]125号）第九条，现有闲置厂房、社区用房、城市，可暂不改变房产性质直接申办消防设计审核、验收或备案手续。改造建设的养老服务设施，可由房屋产权单位组织实施，直接运营或引入社会力量运营；也可由社会力量租赁产权单位的房屋进行改造并运营。10.2018年5月1日南京市民政局、南京市公安消防局《关于进一步规范全市养老机构消防行政审批的通知》（宁民福[2018]102号、宁公消[2018]28号）第二条规定，现有闲置资源（厂房、社区用房、城市经济型酒店、办公用房）等房产及农村集体用地等兴办养老服务机构的，可暂不改变房产性质直接申办消防设计审核、验收或者备案手续。无需提供规划性质变更批准文件或规划证明文件意见。审理过程中，被告申请对由于原告拆除而造成原告的涉案房屋装修损失进行鉴定。本院依法委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司进行评估，该评估机构2018年8月出具退卷函，称由于估价对象现状已经不存在，无法做出客观评估，故退回评估。本院组织当事人对此进行了质证，当事人对此无异议。2018年9月本院进行了现场勘验并拍摄了照片，涉案房屋中被告原有的装饰装修等已被原告拆除，现涉案房屋已由被告租给常青藤公司作为养老服务设施进行经营，且已办理建设工程消防设计审核申报以及消防验收，已开始营业等等。因当事人意见不一，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；原告提供的《租赁合同》、《租赁合同补充协议（一）》、转租申请书、情况说明、《室内装饰工程设计合同》、《厨房设备承揽定做合同》、律师函等；被告提供的律师函、公证书、照片、装修发票、收据、水、电费发票、公证费发票、南京市公安消防局建设工程消防设计审核申请受理凭证、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书等证据；第三人幕燕公司提供的房屋所有权证、土地使用权证、建筑规划核准图纸、《第三人租赁合同》、《南京幕燕滨江风貌区五马渡经营用房租赁补充协议》等；以及本院现场勘验笔录、照片、本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，被告征得第三人幕燕公司同意转租意见后，与原告就涉案房屋转租等事宜所签订的《租赁合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。关于涉案房屋能否开设养老康复设施的问题。根据当事人提供的证据、本院调查了解内容以及相关国家政策、规定，可以确定2013年之后我国各级政府对利用企业房屋等闲置资源开办养老服务设施均持积极鼓励态度，2014年南京市被列入全国养老服务业综合改革试点城市，2017年原告接受涉案房屋后可以依照规定申请消防设计审核，受理机关会以一案一议的方式进行审核确定，但本案原告并未实际向消防主管部门进行消防设计审核等申报，江苏消防公司并非受理消防申报的有权行政机关，其向原告出具的情况说明中的咨询意见，不能作为认定涉案房屋能否开设养老康复设施的判断依据。根据法律规定和南京市养老服务设施规划建设相关等政策，结合涉案房屋新承租人已经办理了消防设计审核、消防验收合格手续等事实，本院认定虽然涉案房屋产权证载明用途为附属设施，但事实上其可以作为养老服务设施用房办理消防设计审核等手续。因此，原告以此为由主张被告构成违约的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。关于涉案房屋交付时间问题。根据法律及司法解释规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，被告应当依据合同约定履行交付涉案房屋义务，对于交付时间的争议事实，被告负有举证证明责任。但被告对此未提供交接记录等充分的证据证明，结合原告提供的用水用电清单等证据，对于原告自认的交接时间为2017年3月1日之前的事实，本院予以采信。关于合同解除问题。根据前述分析，原告于2017年6月22日发函要求解除合同，理由不能成立，故不能产生法定解除合同的法律效果。基于原告明确以自己行为表明不履行合同主要义务的事实，被告以原告构成根本违约等为由，于2017年6月27日发函要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因此，原、被告双方的租赁合同于2017年6月27日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告发函解除合同之后，原告应当及时返还涉案房屋。对于双方争议的返还房屋时间问题，原告负有举证证明责任，由于原告对其主张的已经履行返还房屋义务的事实，未能提供充分的证据证明，而被告提供了公证书、照片等证据，因此，对于被告自认的2017年8月4日自行收回涉案房屋的事实，本院予以采信。合同解除后，承租人未能返还租赁房屋的，出租人可以要求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，被告要求按照合同约定的租金标准计算收回涉案房屋之前的房屋占有使用费并从原告交纳的租金中抵扣，符合法律规定，本院予以支持。关于原告的本诉请求。1.定金退还问题。根据本案查明的事实，原告已向被告缴纳了676245元定金，根据双方合同约定，涉案房屋交付后已支付的定金转为保证金，租赁期间原告擅自退租或超过30天不支付租金导致合同解除的，原告须补足超时房租，保证金不予退还，并且原告将不享受免租期，须向被告支付免租期的房租并赔偿损失。根据本案查明的事实，涉案房屋已交付原告使用，故原告交纳的定金即转为保证金，现双方合同已因原告违约而解除，故根据双方约定，原告交纳的该676245元款项被告可不予退还。2.租金返还问题。双方合同约定原告起租后的前3个月为免租期，2017年2月10日至2019年2月9日期间每季度的租金为676245元，根据前述分析认定，2017年3月1日前原告接收房屋，2017年6月1日起算租金，2017年6月27日合同解除，2017年8月4日被告收回房屋，被告根据合同约定要求原告支付免租期内租金损失，符合法律规定，因此，原告应当支付被告的租金及房屋占有使用费的数额为1146676元，而原告向被告缴纳的2017年部分房租为100万元，因此，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。3.损失赔偿问题。根据前述分析认定，本案系原告违约导致合同解除，因此，原告要求被告赔偿各项损失共计590800元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告的反诉请求。1.支付租金问题。根据前述分析认定，原告交纳了2017年100万元租金，而2017年8月4日前原告应付的租金及房屋占有使用费为1146676元，因此，对于被告要求原告支付欠租146676元的诉讼请求，本院予以支持。2.装修损失问题。根据本案查明的事实，原告在接收涉案房屋后确实拆除了被告原有的装饰装修、地源热泵系统等物品，造成被告实际损失，对此应当承担适当的赔偿责任。关于该装饰装修的财产价值，被告提供了相关合同、照片、收据、发票等证据，并申请对该价值进行评估鉴定，但由于现场已改变，鉴定机构无法出具评估报告并退回鉴定，因此对装饰装修的价值应当综合上述事实予以合理认定，根据被告提供的照片、相关合同、房屋面积、装修时间等证据，结合被告监控系统、消防系统、装修整体情况、地源热泵系统等损坏情况，以及本院现场勘察等案件事实，本院酌定原告应当赔偿被告装修等财物损失110万元。3.预期收益损失。根据双方合同约定，原告违约导致合同解除的，须补足超时房租，保证金不予退还，并且原告将不享受免租期，须向被告支付免租期4个月（应为3个月）的房租，并赔偿损失。被告基于租赁期限为15年等情况给予原告3个月免租期，双方合同解除后被告又实际产生一定期限的空置期租金损失，被告主张该预期收益损失，符合法律规定，综合本案的事实，本院酌定该损失数额为225415元。4.公证费损失。被告为收回涉案房屋，委托公证机关进行了证据保全并支付了公证费5000元，系原告未能及时履行返还涉案房屋义务所造成，被告要求原告赔偿该5000元损失，有相应的证据证明，符合法律规定，本院予以支持。5.水、电费损失。被告主张原告在实际占用涉案房屋期间未支付水、电费，被告因垫付该费用而造成实际损失，对此提供了相应的水、电费票据予以证明，符合法律规定，本院予以支持，故原告应赔偿被告该水、电费损失102321元。6.综上，原告应给付被告上述各项损失共计1579412元。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回上海天德惠益医院投资管理有限公司的诉讼请求；二、上海天德惠益医院投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内一次性赔偿南京五马渡临江仙餐饮管理有限公司损失共计1579412元；三、驳回南京五马渡临江仙餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24936元，反诉受理费16913元，合计41849元，由原告上海天德惠益医院投资管理有限公司负担31849元，被告南京五马渡临江仙餐饮管理有限公司负担10000元（原告已预交24936元，被告已预交16913元，故原告于本判决生效之日起五日内一并将该6913元给付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  鹿立新人民陪审员  王亚燕二〇一八年十一月二十二日书记员汪慧娣