福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初3173号 原告：王长桐，男，1968年1月16日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：张顺代、郭淑梅，福建华忠盛律师事务所执业律师。 被告：福州民天集团有限公司，住所地福州市广达支路**，统一社会信用代码9135010015438094XN。 法定代表人：林慈，董事长。 委托诉讼代理人：欧阳晓莉，福建闽天律师事务所执业律师。 原告王长桐与被告福州民天集团有限公司（以下简称民天集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王长桐及其委托诉讼代理人郭淑梅、被告民天集团公司的委托诉讼代理人欧阳晓莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王长桐向本院提出诉讼请求：1.判令解除王长桐与民天集团公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令民天集团公司赔偿王长桐合计49565元［保证金22710元、租金22710元（7570元／月×3个月）、违约金4145元（从2017年10月16日起截止2018年10月16日保证金22710元÷10000×5×365天）］。事实和理由：2017年10月16日，王长桐与民天集团公司签订门店租赁合同，合同有效期为3年，签订时间为2017年10月16日。协议书中约定民天集团公司将福州市台江区店面出租给王长桐，王长桐根据合同约定通过竞价向民天集团公司承租福州市台江区店面，并且双方约定租金为7570元，王长桐依合同约定于2016年5月15日向民天集团公司支付第一年前三个月的租金合计22710元，保证金22710元，合计45420元。至今民天集团公司尚未将店面交给王长桐，根据双方签订的《房屋租赁合同》中第九条违约责任第1点约定，民天集团公司逾期交付房屋，每逾期一日，由王长桐按履行保证金额的千分之0.5向民天集团公司加收违约金。根据（2018）闽0103民初445号判决书中，经法院调查事实本案的标的店面承租人为胡招俤，民天集团公司每个月收取胡招俤的该店面租金。王长桐认为民天集团公司未实际向王长桐履行交付店面的义务，已构成违约，并严重侵害了王长桐的合法权益。 民天集团公司辩称,一、民天集团公司收取王长桐租金及履约保证金具有合同依据，王长桐诉请民天集团公司“赔偿”租金及履约保证金的条件不成立。首先，2017年10月16日，王长桐与民天集团公司签订《房屋租赁合同》，约定王长桐于竞价结果公告结束之日起五个工作日内即行支付叁个月的租金22,710元及相当于叁个月租金标准的履约保证金22,710元。民天集团公司收受王长桐叁个月租金及履约保证金具有合同依据；其次，王长桐与民天集团公司所签订的《房屋租赁合同》不存在合同期满、无效、被解除等导致合同终止的情形，王长桐诉请民天集团公司“赔偿”叁个月的租金及履约保证金的条件未成立。二、民天集团公司已履行了相应的交付义务。虽然法院于2018年3月27日作出的（2018）闽0103民初445号《民事判决书》认定民天集团公司未向王长桐履行交付涉案店面的义务。但是从王长桐于2017年10月13日与前承租人毛剑城签订的《福州民天集团有限公司资产管理分公司网点移交单》及涉案《房屋租赁合同》第六条第8.1款约定“乙方（即王长桐）已对租赁物的现状做了充分了解，并已实地查看，愿意按现状承租该租赁物”可明显看出，即便涉案店面现由案外人胡招俤占有，王长桐在接收涉案店面及签订涉案《房屋租赁合同》之前，也是明确知悉且同意的，且王长桐已经签字确认接收了涉案店面。三、退一步讲，假设民天集团公司尚未履行交付义务，王长桐对此存在过错，民天集团公司无需承担违约责任。2014年5月14日，民天集团公司与前承租人毛剑城签订了一份《房屋租赁协议》，约定民天集团公司将所属的涉案店面出租给前承租人毛剑城，租赁期限自2014年4月16日起至2017年4月15日止。租赁期限届满后，因前承租人毛剑城未腾空、搬离涉案房屋，民天集团公司曾于2017年9月1日向贵院提起诉讼。该案诉讼过程中，因王长桐同意自愿与前承租人毛剑城自行进行房屋交接，且王长桐也于2017年10月13日与毛剑城签订了《福州民天集团有限公司资产管理分公司网点移交单》，并于2017年10月16日与民天集团公司签订了《房屋租赁合同》。故民天集团公司才于2017年10月18日撤回对毛剑城的起诉。在民天集团公司撤回对毛剑城的起诉后，现王长桐又因无法收回上述房屋，认为民天集团公司未履行交付义务，显然于理不合。民天集团公司认为，民天集团公司至今未能将涉案店面“腾空交给”王长桐，王长桐对此是存在过错的，其应承担相应过错责任。即便民天集团公司应当赔偿王长桐违约金，也应予以调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月16日，民天集团公司（甲方）与王长桐（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租坐落于福州市台江区店面，建筑面积约59.61平方米；租赁物的用途为经营水果、酒类等零售，未经甲方同意不得随意更改；租金为每平方米每月127元；租赁期限自起至2020年10月15日止；乙方竞价结果公告结束之日起五个工作日内须向甲方缴纳相当于三个月租金标准金额作为履约保证金，即22710元，履约保证金待回调期满或者本合同依约终止，乙方结清各项结欠并交还房屋后，甲方无息退还。合同第六条第8点约定，乙方对于租赁物的现状做了充分了解，并已实地查看，愿意按现状承租该租赁物；交房时乙方应与原承租者办理交接水电、物业等相关费用手续。合同第九条违约责任第1点约定，甲方逾期交付房屋，每逾期一日，由乙方按履约保证金额的千分之0.5向甲方加收违约金，经甲方确认后违约金可充抵租金；第2点约定，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之0.5向乙方加收违约金，可以从履约保证金中扣除。合同第十条约定，乙方有下列行为之一，甲方有权单方面提前终止合同，收回房屋并不退还押金，因此而造成的损失由乙方负责赔偿：1、将承租房屋擅自转租的；2、将承租房屋擅自转借他人；……4、拖欠租金连续30天或累计60天以上的；……。合同第十一条约定，甲方有下列行为之一，乙方有权终止合同，由甲方返还押金，并承担由此产生的责任：1、甲方迟延交付出租房屋15天以上；2、出租房屋权属不清，造成乙方无法继续承租；3、以欺诈手段骗取押金或收取租金。该合同还对租赁双方的其他权利义务做了约定。履约过程中，王长桐依约于2017年5月15日向民天集团公司支付了3个月租金22710元，押金22710元，合计45420元。 2018年1月18日，民天集团公司向本院提起诉讼，请求判令：1、判令解除民天集团公司与王长桐于2017年10月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令王长桐应立即腾空、搬离租赁店面、并在《房屋租赁合同》解除次日起三日内向民天集团公司交还租赁店面及钥匙；3、判令民天集团公司有权没收王长桐交付的押金22710元；4、本案诉讼费用由王长桐承担。本院经审查后作出（2018）闽0103民初445号民事判决，判决认定：“本案争议的焦点在于，民天集团公司是否已将上述租赁店面交付给王长桐使用。为证出租人已向王长桐履行交付店面的义务，民天集团公司向本院提交了证据《民天集团有限公司资产管理分公司网点移交单》。该移交单列表注明：原合同地址闽江世纪广场10号楼B2店面，现合同地址台江区长乐南路闽江世纪广场7-21号，原合同面积58.99，现合同面积59.61，水……、电……。移出方：毛剑城接收方：王长桐。民天集团公司认为，该移交单表明，出租人已经将租赁房屋交付给王长桐使用，履行了交付房屋的义务，王长桐也签字接收了该租赁房屋。王长桐质证对于该证据的真实性无异议，但认为其通过招投标租来的讼争店面一直被案外人胡招俤占用，民天集团公司并未实际将店面交付其使用，不能仅签字的行为，就认定为租赁房屋已经实际交付。对此，本院分析认为，王长桐在上述移交单上签字的时间为2017年10月13日，而签字之时，讼争店面的实际使用人是案外人胡招俤，租金也是由胡招俤实际转账至民天集团公司账户，毛剑城并非讼争店面当时的实际使用人，毛剑城虽已签字同意移出店面，但讼争店面事实上仍因胡招俤不同意腾退而无法由王长桐实际接收。由于交付店面系出租人的主要合同义务，故本院认定民天集团公司尚未向王长桐履行交付店面的义务。”判决后双方均未提起上诉，该判决现已发生法律效力。 庭审中，双方确认讼争店面的实际使用人仍为案外人胡招俤。 本院认为，王长桐与民天集团公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力，双方应按约定履行义务。合同签订后，王长桐依约向民天集团公司支付了三个月租金及押金，民天集团公司依约应向王长桐交付租赁物即讼争店面，但民天集团公司经生效裁判文书认定未向王长桐交付讼争店面，且现仍为案外人胡招俤实际占有使用，已构成违约。民天集团公司提出其已履行交付义务但未提供证据证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。民天集团公司至今未向王长桐交付讼争店面，致使合同目的不能实现，同时《房屋租赁合同》约定民天集团公司迟延交付出租房屋15天以上，王长桐有权终止合同，现王长桐诉请解除与民天集团公司签订的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。由于民天集团公司未实际交付讼争店面且双方合同已解除，其已向王长桐收取的租金及保证金合计45,420元应予返还，并按合同约定向王长桐支付违约金。现就违约金部分王长桐仅主张违约金4145元未违反法律规定与双方合同约定，本院予以支持。民天集团公司未就王长桐对其未能履行义务存在过错的事实提供证据证明，故对其要求调低违约金缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十四条规定，判决如下： 一、解除王长桐与福州民天集团有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、福州民天集团有限公司应于本判决生效之日起十五日内一次性向王长桐返还租金及保证金合计45,420元； 三、福州民天集团有限公司应于本判决生效后十五日内一次性支付王长桐逾期交付店面的违约金合计4145元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1039元，由福州民天集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  郭昭仪 人民陪审员  林志艳 二〇一八年十一月一日 书 记 员  林小玲 附：本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。