广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终8667号上诉人（原审原告）：区浩锦，男，汉族，1988年8月12日出生，住广东省佛山市。委托代理人：黄云，广东砝码律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘植枢，男，汉族，1948年7月11日出生，住广东省东莞市。被上诉人（原审被告）：陈淦开，女，汉族，1948年1月27日出生，住广东省东莞市。委托代理人：刘沛明，系两被上诉人的儿子。上诉人区浩锦因与被上诉人刘植枢、陈淦开宅基地使用权纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。区浩锦一审的诉讼请求：1、确定区浩锦与刘植枢、陈淦开所签订的《宅基地转让协议书》无效。2、刘植枢、陈淦开返还区浩锦宅基地转让款400000元，以及利息39200元(以400000元为本金，从2016年5月1日起按同期人民银行贷款利率计算至偿还之日止，暂计至起诉之日)。3、本案诉讼费用由刘植枢、陈淦开承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回区浩锦对刘植枢、陈淦开的诉讼请求。一审案件受理费3944元，由区浩锦负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1971民初11166号民事判决。一审宣判后，区浩锦不服，向本院提起上诉：1、撤销一审判决，改判为，确定区浩锦与刘植枢签订的《宅基地转让协议书》无效；刘植枢返还区浩锦宅基地转让款40万元，以及利息39200元（以40万元为基数，从2016年5月1日起按同期人民银行贷款利率计算至偿还之日止，暂计至起诉之日）；2、本案一审及二审受理费均由刘植枢承担。事实与理由:一**浩锦是一名非东莞市企石镇铁炉坑村村民的外地人，因为工作等原因来东莞发展、工作、生活。由于刘植枢之子刘沛明与区浩锦当时为共同在同一个厂房共事的同事关系，再加上刘沛明利用区浩锦对其信任感，隐瞒其真实情况并在其口头诱导的情况下签订的该协议。在双方签订该协议之前刘沛明通过案外第三人陈建钟口中得知区浩锦计划长期在东莞发展、工作、生活欲购买房产或自建房，便向区浩锦提出其有一块宅基地可以转让给区浩锦，但刘沛明没有将当时该宅基地使用权人实为刘植枢（其父母）和非本村村民不可受让本村宅基地的真实情况告知区浩锦且蓄意隐瞒。在签订协议当天区浩锦才知该宅基地使用权人为刘植枢而非刘沛明，便向刘沛明提出质疑，但刘沛明以该宅基地使用权人是挂在父母（刘植枢）名下实为其本人的，并对区浩锦口头承诺付清款项后可安排父母（刘植枢）到村委会与区浩锦签订协议，并说其在村委会中有人脉关系可以让村委会见证这才是最可靠的交易来欺骗区浩锦。区浩锦基于对刘沛明的信任，且对东莞宅基地转让的相关政策不够了解的情况下，区浩锦于当天与刘沛明一起到公司财务梁某处领取现金44万元，并将其中40万元交给刘沛明，刘沛明出具收据原件给区浩锦后便带着区浩锦到村委会与其父母（区浩锦）签订协议，村委会也如刘沛明所承诺那样在协议上盖章、签名，但当时村委会的干部并未向区浩锦说明本村宅基地不可转让给非本村村民的规定。由于刘沛明与区浩锦当时为共同在同一个厂房共事的同事关系，基于对刘沛明的信任，加之村委会在协议上盖章、签名并隐瞒区浩锦本村宅基地不可转让给非本村人的规定，区浩锦根据诚信原则有理由相信此次交易是真实可靠得以履行的，但由于刘植枢的原因和村委会隐瞒规定的原因，致使协议无法履行。刘沛明利用区浩锦身为外地人对东莞宅基地的转让了解不够深入的弱点蓄意为之，并口头诱导区浩锦先付清款项给刘沛明本人后再到村委会签订协议，事后刘沛明却说没有收到过区浩锦40万元的转让款，实在有违诚信原则。区浩锦对于一审结果有如下质疑:1、一审法院对《宅基地转让协议书》的效力是否符合法律规定不进行审查，就主观、片面地驳回区浩锦的所有诉讼请求。2、一审法院根据《宅基地转让协议书》内容认为区浩锦应在企石镇铁炉村委会将案涉转让款40万元支付给刘植枢，可《宅基地转让协议书》内容明确地写着“转让款以人民币肆拾万元整（￥40000）由乙方（区浩锦）一次性付清给甲方（刘植枢）。”并没有写明支付地点为村委会，而一审法院却对该协议内容进行扩大地解释。按照我国此类房地产交易的一般程序，行规通常是买家付清款项后，卖家收到款项后会出具收据并将原件交给买家，且也没有规定一定要通过银行转账方式进行交易付款。区浩锦认为如当时未向刘植枢之子刘沛明一次性支付了全部的转让款项，刘沛明作为一个精神正常且多年从事经商的成年人来说他不可能会在没有收到一分钱的情况下由其亲笔书写如此详细的收据并将原件交给区浩锦。并且刘沛明不可能会在没收到一分钱的情况下让其父母（刘植枢）到村委会与区浩锦签订《宅基地转让协议书》并在上面按指印。刘沛明不可能会在没收到一分钱的情况下会让村委会干部在《宅基地转让协议书》上签名、盖章。在签完《宅基地转让协议书》后刘沛明不可能会在没收到一分钱的情况下在村委会里将该协议原件交给身为外地人的区浩锦拿走。在第二次开庭调查中刘沛明向法院当庭递交了份《东莞市建客隆金属制品有限公司压铸项目合伙协议》，虽然这份证据与本案无关，但通过这份证据可以说明刘沛明多年从事经商一事，并且刘沛明与他人合伙项目租赁的地址就是区浩锦所代表的公司处。刘沛明经营的项目直至2015年11月才停止营运，如刘沛明所述没有收到区浩锦一分钱的情况下，从区浩锦购买该宅基地后与刘沛明在同一厂房一直共事长达一年的时间内刘沛明不向区浩锦追讨不符合常理。这些种种的与常理不符之事一审法院却视而不见，反而片面地对《宅基地转让协议书》内容进行扩大地解释。3、一审法院根据区浩锦提交的公司现金日记账没显示公司大股东陈建钟的分红款，而认定与常理不符，这显然不符合我国财政部制定的《会计基础工作规范》、《企业会计准则》、《中华人民共和国企业会计制度》的相关规定。众所周知会计科目众多如货币资金、固定资产、应收账款、应付账款、存货等等，而在货币资金中又存在现金、银行存款、其他货币资金等明细科目，一间公司的资金流向并不能单单凭借现金日记账反映出来现金日记账只是反映公司当月的现金情况并不能说明除现金之外的资金情况。而一审法院却主观地、武断地凭借着区浩锦所提交2014年12月-2015年1月现金日记账上没显示公司大股东陈建钟未提取现金分红款来认定公司账务记账与常理不符，同理，股东分红没有提取现金不等于没有分红呢。4、一审法院认为证人梁某作为公司账务，称做账只看到分红给区浩锦看不到有没有分红给公司大股东陈建钟，与常理不符。区浩锦认为这显然是一审法院曲解了证人梁某的表述，当时在庭审中双方及审判人员均是针对区浩锦所提交的公司现金日记账进行质证的，在这个大前提下证人梁某作为账务人员就只对庭审中所质证的公司现金日记账发表意见，且当时庭审中审判人员手中一直拿着区浩锦提交的公司现金日记账向证人梁某提出疑问，并且还将公司现金日记账拿给证人过目、指认，在这种情形下证人梁某所表述的都是针对公司现金日记账进行的。一审法院认为证人梁某的证明力较低，区浩锦认为证人梁某证明力并不低。首先，证人梁某是刘沛明在第一次开庭审理过程中强烈要求证人梁某出庭作证，一审法院在征求我方意见后，由我方庭后递交证人出庭作证申请后再择日开庭审理的；其次，刘沛明在第一次开庭审理时一直强调就是看到区浩锦身边有公司账务（证人梁某）才相信区浩锦会付款，才进行交易，从这点可以说明刘沛明是对证人梁某基于信任才强烈要求证人出庭作证的。刘植枢、陈淦开均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为宅基地使用权纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：区浩锦有无向刘植枢、陈淦开支付400000元宅基地转让款。区浩锦提交的刘沛明于2015年1月26日出具的收据显示，刘植枢、陈淦开的儿子刘沛明收到区浩锦宅基地款400000元。刘植枢、陈淦开主张刘沛明出具收据时，双方约定通过银行转账付款而区浩锦一直未支付，但案涉宅基地转让协议书并未约定转账付款，刘植枢、陈淦开也无任何证据证明其向区浩锦提供了银行账号，且在双方签订宅基地转让协议书及收据出具后，刘植枢、陈淦开并无证据证明其曾经向区浩锦追讨过转让款。虽然证人梁某称不清楚区浩锦有无向刘沛明支付现金，但确认刘沛明出具收据的时候，区浩锦在梁某处支取了440000元现金分红。区浩锦亦提交了现金日记账、转账受理单、取款单、现金支出证明单以证明其有付款能力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件”的规定，区浩锦提供收据证明其已支付400000元宅基地转让款，刘植枢、陈淦开未能提供任何证据予以反驳，本院据此采信区浩锦的主张，认定其已向刘植枢、陈淦开支付400000元宅基地转让款。因区浩锦与刘植枢、陈淦开并非同一集体经济组织成员，双方签订的宅基地转让协议违反了我国土地管理的相关法律法规，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。区浩锦请求刘植枢、陈淦开返还400000元，并以400000元为本金，从2016年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止的利息，于法有据，本院予以支持。综上所述，区浩锦的上诉理据充足，本院予以支持。原审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11166号民事判决；二、确认区浩锦与刘植枢、陈淦开于2015年1月26日签订的宅基地转让协议书无效；三、限刘植枢、陈淦开于本判决生效之日起五日内向区浩锦返还400000元及利息（以400000元为本金，从2016年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3944元，二审案件受理费7888元均由刘植枢、陈淦开负担，区浩锦已预交上述案件受理费，双方同意由败诉方向胜诉方迳付诉讼费，故刘植枢、陈淦开应于本判决生效之日起五日内向区浩锦支付一、二审诉讼费合计11832元，法院不再进行退收。本判决为终审判决。审判长  陈晓艳审判员  陈文静审判员  雷德强二〇一八年十一月二十六日书记员  张珊珊谢爱玲