湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0602民初1708号原告（反诉被告）：岳阳天信电器设备有限公司，住所地：岳阳市枫桥湖路36号。法定代表人：朱春梅，经理。委托诉讼代理人：易永峰，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：康丹，湖南金球律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳阳市汇祥工贸有限公司，住所地：岳阳市北环路。法定代表人：汪金平，董事长。委托诉讼代理人：李望星，湖南岳州律师事务所律师。原告岳阳天信电器设备有限公司（以下简称“天信公司”）诉被告岳阳市汇祥工贸有限公司（以下简称“汇祥公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理。2017年5月25日，被告汇祥公司向本院提起反诉。本院依法受理并适用普通程序公开开庭进行审理。原告天信公司的委托诉讼代理人易永峰、被告汇祥公司的法定代表人汪金平及其委托诉讼代理人李望星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告汇祥公司赔偿原告火灾经济损失2340445元；2.由原告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月15日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，该合同约定，原告租赁被告原麻球厂厂房作为空调仓库，租赁期限为两年，月租金为2580元，年租金为30960元。合同期限届满后双方未续签合同，但原、被告继续履行该合同。2016年10月22日4时48分，原告租赁的厂房突然发生火灾事故，导致原告存放在该厂房内的格力电器（含部分安装配件）、晶弘冰箱、三菱空调全部烧毁，损失共计2340445元。2017年2月26日，岳阳楼区公安消防大队作出火灾事故认定书，认定本次火灾事故起火部位位于该仓库带天井的砖混结构空调仓库，起火点位于空调仓库天井下方空调堆垛，起火原因能够排除雷击、自燃、电气故障、生活用火不慎等原因引起火灾，不能排除外来火源引起火灾。综上，引起本次火灾事故的主要原因不能排除被告仓库天井部位有外来火源导致起火，再加上被告将原本独立的两个仓库之间124.53平方米的过道通过违章搭建顶棚的方式连接在一起合并出租给原告，造成火灾事故发生以后无法施救。此外，被告出租给原告的仓库最近的消防水龙头在火灾事故当天也没有水源，导致原告火灾损失进一步扩大。鉴于被告出租的仓库存在严重的消防隐患，导致外来火源通过仓库的天井引起本次火灾事故，加上当天消防龙头缺水，进一步扩大了原告的损失。为此特具状起诉，请求人民法院判如所请。被告汇祥公司辩称，原告租赁该公司厂房是实，但租赁物在租赁期间由原告实际控制支配管理和使用。根据消防法规的相关规定，对租赁物在租赁期间的消防责任应由承租方承担。其次，消防部门作出的火灾事故认定书能够排除因该公司的原因所致，故该公司对火灾的发生没有过错，原告的起诉缺乏事故法律依据，应当予以驳回。汇祥公司向本院提出反诉请求：1.判决解除双方于2014年8月15日签订的《厂房租赁合同》；2.判令反诉被告天信公司支付欠交的租金5700元（计算至2016年10月22日止）；3.判令反诉被告天信公司赔偿因火灾致租赁物毁损所造成的各项损失500000元；4.由反诉被告天信公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2014年8月15日，汇祥公司与天信公司签订了《厂房租赁合同》，将其名下原麻球厂厂房出租给天信公司作为仓库使用，租赁期间为两年。租赁期间届满后，双方未续订租赁合同，形成不定期租赁关系。2016年10月22日4时48分，租赁物发生火灾事故，消防部门作出了火灾事故认定书，认定火灾原因排除了汇祥公司过错所致。截止2016年10月22日，天信公司尚欠租金5700元。汇祥公司认为，租赁物在租赁期间处于天信公司的控制和管理之下，由该公司实际支配和使用，消防管理责任应当由该公司承担，且火灾原因认定已排除了汇祥公司的过错，故天信公司作为承租人应当承担租赁物毁损的赔偿责任，双方所签订的租赁合同亦应解除，该公司所拖欠的租金亦应支付。据此，特提起反诉，请求依法支持。天信公司辩称，租赁物已经毁损，双方之间的租赁合同再已无法履行，故同意解除；合同约定的月租金为2580元，该公司所欠交租金为5160元而非5700元，且该损失远远小于该公司因火灾所遭受的财产损失，该公司有权拒绝支付。综上，汇祥公司所提反诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定如下案件事实：2014年8月15日，被告汇祥公司（甲方）和原告天信公司（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的原麻球厂厂房出租给乙方作为仓库使用，租赁期间自2014年8月16日至2016年8月15日；合同签订时，乙方应向甲方支付租赁保证金2000元；甲方必须保证水、电、路畅通到位（除水电力部门正常检修及自然灾害造成的停水停电外），否则乙方有权拒付租金；乙方在经营过程中应加强企业内部管理，遵守法律法规，做到合法经营。搞好厂区内环境卫生，不得转让，更不得从事违法活动。在租赁期内乙方所发生的民事、刑事等违法行为及安全事故，均由乙方承担，甲方不负任何责任。上述租赁合同签订后，被告汇祥公司向原告天信公司交付租赁的厂房，原告天信公司利用该厂房存放空调、冰箱等电器产品，并依约定向汇祥公司支付租金。租赁合同期间届满后，双方未续订租赁合同，但天信公司仍继续使用租赁物。经查，原告天信公司因所租赁的厂房仅作存放电器产品所用，不需要用电，故所承租的厂房内未接电源。安全保卫方面，汇祥公司不负责派驻保安人员，天信公司在厂房内放养两条狗对其所存放的电器进行守护。2016年10月22日4时28分许，天信公司所租赁的厂房发生火灾，4时50分，汇祥公司所在地湖南华升洞庭麻业有限公司保卫部下属消防队值班室接到转来的火警电话后，立即出动消防车赶到现场进行扑救，上午10时控制了火势，并将火扑灭。2017年2月28日，岳阳楼区公安消防大队作出了“岳楼消火认字［2017］第0002号”《火灾事故认定书》，认定：“起火时间为2016年10月22日4时28分许；起火部位位于岳阳汇祥工贸有限公司带天井的砖混结构空调仓库，起火点位于空调仓库天井下方空调堆垛，起火原因能排除雷击、自燃、电气故障、生活用火不慎等原因引起火灾，不能排除外来火源引起火灾。”本案火灾造成天信公司存放于租赁仓库中的空调、冰箱等电器毁损，租赁房屋也被烧毁，此外还造成了其他财产损失。《火灾事故认定书》述：“火灾蔓延至旁边的今生缘沙发厂、五金店仓库、建丰商贸公司仓库，过火面积约1000平方米，无人员伤亡。经统计，直接财产损失为3061160.7元。”诉讼中，天信公司申请对其财产损失进行司法鉴定，汇祥公司亦向本院申请对租赁房屋毁损所造成的损失进行司法鉴定。为此，本院委托岳阳三权价格评估咨询有限公司对上述财产损失进行价格评估。该公司于2018年3月30日分别作出了“岳三权评字［2018］001号”《关于岳阳天信电器设备有限公司租赁岳阳市汇祥工贸有限公司厂房期间于2016年10月22日火灾事故所造成的损失价格评估结论书》和“岳三权评字［2018］004号”《关于岳阳市汇祥工贸有限公司涉案租赁物（原麻球厂厂房）于2016年10月22日火灾事故所造成的损失价格评估结论书》，评估天信公司的财产损失为2329445元；汇祥公司财产损失为281009元。本院认为，本案是租赁合同履行期间，因租赁房屋及存放在租赁房屋中的电器产品失火造成财产损失而引发的纠纷。双方当事人既可以租赁合同主张权利，也可以侵权主张权利。诉讼中，原、被告均明确以租赁合同主张权利，故本案案由为租赁合同纠纷。我国合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物……”第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”上述法条既规定了租赁合同中出租人对租赁物的瑕疵担保责任，也规定了承租人应当合理使用租赁物的义务。本案所涉及的租赁物为被告汇祥公司建筑多年的原麻球厂厂房，根据双方当事人陈述，签订租赁合同之前，原告天信公司到实地进行了察看，了解情况后再签订租赁合同，可见天信公司已认可并接受了该租赁物。汇祥公司交付租赁物之后，该租赁物由天信公司使用管理并实际控制，因此，天信公司对租赁物和存放于租赁物中的电器负有安全管理义务。就火灾事故发生原因而言，消防部门认定“起火原因能排除雷击、自燃、电气故障、生活用火不慎等原因引起火灾，不能排除外来火源引起火灾”，因此，本案火灾的发生是由外来火源引起的可能性极大，而无证据证明是由租赁物本身的瑕疵或汇祥公司未履行租赁合同义务所致。关于火灾发生后施救的问题，天信公司主张汇祥公司将原本独立的两个仓库之间的过道通过违章搭建顶棚的方式连接在一起合并出租给原告，造成火灾事故发生以后无法施救以及租赁厂房最近的消防水龙头在火灾事故当天没有水源，导致原告火灾损失进一步扩大。但未就此提交证据。汇祥公司则称两个仓库之间过道的搭建是在合同签订之前应天信公司的要求做好后交付给该公司的，至于租赁厂房附近设有多个消防栓，只是在施救过程中没有使用离起火点最近的消防栓而已。其提交了由湖南华升洞庭麻业有限公司和其下属保卫部出具的《火灾扑救情况说明》。本院审查认为，当事人应就自己的主张提供证据予以证明，本案中汇祥公司搭建顶棚连接两个仓库的事实存在，但没有证据证明因搭建顶棚造成火灾发生后无法施救。湖南华升洞庭麻业有限公司下属消防队在接到火警后立即出动消防车进行了施救，该公司保卫部出具的证明证实：“在扑救过程中，除使用自带水外，还使用了汇祥公司院内消防地栓、壁栓，且汇祥公司院内消防地栓、壁栓水源畅通。”据此，本院对天信公司的上述主张不予采纳。关于火灾损失问题，诉讼中天信公司和汇祥公司均对各自的损失申请进行司法鉴定，岳阳三权价格评估咨询有限公司经本院委托后，分别作出了鉴定结论，对损失进行了认定。天信公司对两份鉴定结论不持异议，汇祥公司提出异议后，鉴定机构给予了书面回复。本院经审查，对上述鉴定结论予以采信。关于租赁合同是否解除的问题，汇祥公司在反诉请求中提出了解除合同的诉讼主张，天信公司也表示同意。本院认为，作为租赁物的出租厂房已被毁损，双方所签租赁合同的目的已无法实现，故依据合同法第九十四条的规定，租赁合同应当予以解除，天信公司主张天信公司支付自2016年8月16日至10月22日的租金5700元，本院予以支持。综上所述，汇祥公司在与天信公司签订租赁合同之后，履行了租赁物的交付义务，天信公司在对租赁物的使用管理并实际控制过程在发生火灾，造成租赁物和存放于租赁物中的电器毁损，现有证据不能证明上述损失系由汇祥公司所交付的租赁物具有瑕疵或由该公司违约行为所致，故本院对天信公司要求汇祥公司赔偿损失的请求不予支持，对汇祥公司反诉要求天信公司赔偿租赁物损失的请求予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条的规定，判决如下：一、驳回原告岳阳天信电器设备有限公司的全部诉讼请求。二、解除原告岳阳天信电器设备有限公司与被告岳阳市汇祥工贸有限公司签订的《厂房租赁合同》，并支付租金5700元。三、由原告岳阳天信电器设备有限公司赔偿被告岳阳市汇祥工贸有限公司赔偿租赁物损失281009元，限在本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25523元，反诉受理费4400元，由原告岳阳天信电器设备有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  余 勇审 判 员  李钰婷人民陪审员  缪文文二〇一八年十一月十五日书 记 员  胡 凯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。