昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初6632号原告云南煤矿安全技术中心。住所地：云南省昆明市盘龙区龙头街**。法定代表人佟向阳，主任。委托代理人罗德，云南朝熙律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司。住所地：昆明市白云路**百金大厦****。法定代表人李庆坤，该公司董事长兼总经理。委托代理人董慧琴，云南伟欣律师事务所律师，一般授权代理。原告云南煤矿安全技术中心诉被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司（以下简称“千益丰房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告云南煤矿安全技术中心的委托代理人罗德，被告千益丰房地产公司的委托代理人董慧琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南煤矿安全技术中心向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金合计人民币840823.50元（从2015年1月1日起计算至2017年12月31日止），以及自2018年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按已付房款总金额3653213元为本金，以每日万分之二点一计算违约金）；二、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。事实与理由：2012年5月30日，原告与被告签订了《业务用房定向开发购置协议》。合同对原告向被告购买业务用房的基本情况、购置价格、付款方式、双方的权利义务、违约责任等作了明确约定。其中第六条“违约责任”明确约定“在甲乙双方签订《商品房购销合同》后，甲方（即本案“被告”，下同）不能按合同规定时间将业务用房（房屋）交付乙方，逾期交房超过40天后，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付款总金额万分之二点一承担的违约金”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定履行了按工程进度支付购房款的义务。2014年6月30日原告与被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发的位于盘龙区地块）“誉峰峰景花园A区”B座第15层1501号办公用房，该商品房套内建筑面积为353.45平方米（按建筑面积计算为442.01平方米），每平方米单价10879.86元（按建筑面积计算每平方米单价8700元），总金额为3845487元。合同约定交付期限为2014年12月31日（被告出具交房日期说明），违约责任按《业务用房定向开发购置协议》的约定处理。同时，双方还签订了《合同补充协议》，对其他事项也做了明确约定。合同签订后，原告按合同约定履行付款义务。2014年7月1日被告办理了合同备案登记，并取得了《商品房买卖合同登记备案表》。2014年11月，被告因资金链断裂，原告所购商品房全面停工，工程仅完成主体工程。后经原告与被告多次协商，被告以无资金为由，工程全面停工至今。为减少原告的购房损失，在与被告多次协商无果的情况下，原告愿与其他购房户自筹资金，对烂尾的房屋采取自救。时至今日，被告仍未将上述合同约定的房屋交付给原告，已经严重违约，并给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法予以支持。被告千益丰房地产公司答辩称：对逾期交房没有异议，但违约金的计算与合同约定不符。《商品房购销合同》约定了逾期交房的违约责任，逾期30天以内的按每平米0.2元每日计算；超过30天的，按每日万分之一计算。原告主张每日万分之二点一的违约金依据的是《业务用房定向开发购置协议》及《房屋购置协议》，该两份协议签署在《商品房购销合同》之前，相关内容已经进行了变更；原告主张的律师代理费没有证据证实，金额也不明确，不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月30日，原告与被告千益丰房地产公司签订《业务用房定向开发购置协议》，对原告购买被告开发的房屋和房屋的位置、面积、付款、付款方式进行约定，其中约定：被告必须在2014年12月31日前完成业务用房外立面装修，并经五方共同验收合格后，交付原告；在双方签订《商品房购销合同》后，被告不能按合同约定期限将房屋交付原告，逾期交房超过40天后，每逾期一日，被告应向原告支付已付款总金额万分之二点一的违约金。2014年6月30日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发的位于盘龙区地块）“誉峰峰景花园A区”B座第15层1501号办公用房，该商品房套内建筑面积为353.45平方米（按建筑面积计算为442.01平方米），每平方米单价10879.86元（按建筑面积计算每平方米单价8700元），总金额为3845487元。原告应当于2014年7月1日前支付首付款3653213元，于2016年4月30日前支付剩余房款192274元，被告应当于2016年4月30日将经建设单位组织验收合格并且符合合同约定的房屋交付给原告。合同中约定，被告如未按照约定时间交付房屋，自交付房屋时间届满后的次日起至实际交房屋之日止30天内，被告向原告支付每天0.2元/平方米的违约金；若被告逾期交付房屋期限在30-90天的，被告按照原告已付款的0.01%（万分之一）乘以逾期天数支付违约金；若被告逾期交付房屋期限在90天以上的，原告有权解除合同，被告承担合同价款10%的违约金，原告不解除合同的，被告应当按照约定的违约金支付至实际交付房屋之日。2014年7月1日，办理了商品房买卖合同登记备案。2015年2月2日，被告千益丰房地产公司出具《关于中交房日期的说明》，明确《商品房购销合同》第七条约定的交房日期2016年4月30日实际应为办理商品房产权登记的时间；交房日期2014年12月31日实际应为商品房经五方共同验收合格后交付原告进行装修的时间。庭审中，被告确认原告已支付房屋款项人民币3653213元，被告未按期交房已构成违约，且违约金应当以已付款项为基数，从2015年1月1日起计算至实际交房之日止。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告云南煤矿安全技术中心与被告千益丰房地产公司签订的《商品房购销合同》，系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告已经按约定履行了支付房屋款的义务，被告千益丰房地产公司却未能如期交付房屋，已构成违约。现原、被告双方对于合同继续履行、违约金计算起止时间及计算基数不持异议，仅对违约金的计算标准存有分歧。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，原告主张的违约金应以其实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告的损失为其已付房款产生的资金占用费，故本院酌情判令被告应当向原告支付以3653213元本金，从2015年1月1日起至实际交付房屋之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金，截止2017年12月31日违约金为人民币521058元（3653213元×4.75%÷365天×1096天﹦521058元）。关于原告主张的律师代理费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南煤矿安全技术中心支付逾期交付房屋的违约金人民币521058元，并支付以人民币3653213元为本金，从2018年1月1日起至实际交付房屋之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；二、驳回原告云南煤矿安全技术中心的其他诉讼请求。案件受理费人民币13359元，由被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  申开勇人民陪审员  刘 红人民陪审员  付秋燕二〇一八年十一月二十日书 记 员  秦 敏