上海市闵行区人民法院民 事 裁 定 书（2017）沪0112民初17373号之一原告：胡孟成，男，1980年12月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张鉴岗，上海邑鼎律师事务所律师。张士军，男，1978年2月3日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。原告胡孟成诉被告张士军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告胡孟成及其委托诉讼代理人张鉴岗、被告张士军及其委托诉讼代理人李继生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡孟成向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告所签的租赁合同；2.判令被告支付租金23万元；3.判令被告支付违约金13,800元(23万元*0.2%*30天)；4.判令被告支付房屋使用费(自2017年4月14日起至实际搬离日止)。诉讼过程中，原告胡孟成撤回第1项、第4项诉讼请求。事实和理由：原告与两被告于2016年4月14日签订《租赁合同》，约定两被告向原告承租位于上海市闵行区浦江镇苏近路XXX号知新村房屋1530平方米，租赁期限自2016年4月14日起至2029年6月1日，租金为每年63万元，先付后租，租金为一年一付。被告第一次支付租金应在入驻后第一个月付清全年租金，如未付则以每天千分之二计算违约金(期限为30天)。如被告30天内未付清房款，则原告可收回出租房屋，即可终止租赁合同。签约后，原告按约将上述出租房屋交付给被告后，被告支付租金40万元，尚有23万元未付。经原告多次催讨，被告至今一年仍未支付该租金，显然被告已违约。原告为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告张士军辩称，首先，原告主体不适格。房屋出租方是原告与胡孟杰，故原告应为其两人。其次，原告所有诉请无事实依据，本案违约的是原告方，被告履行合同的约定。签订完租赁合同后，被告立即支付原告40万元的租金，但因原告将该款项挪作他用，未及时支付大房东，导致大房东拒绝提供房屋产证，被告多次催要后始终拒绝提供。导致被告虽承租房屋但无法正常使用，造成损失。房屋有部分是没有产证的违法建筑，故房屋租赁合同部分无效，主要责任在于原告，因签合同时原告保证所有房屋都有产证可以办理营业执照，但合同签订后并未履行义务。且涉案房屋漏水，被告自行维修，修了几万元。涉案房屋没水，被告高价从远处接通水源。最后，原告的诉请加大了被告的风险，且无法律依据。房屋大房东已经起诉原告，要求原告支付房租并解除租赁合同。若原告的合同被判决解除，会对被告造成巨大损失，故该笔损失原告应赔偿被告。涉案合同为未约定违约金，故原告主张违约金诉请无依据。本案房屋的面积中的无产证的违法面积有600平米，该部分合同是无效的，但原告承诺所有的房屋面积是有产证的，故主要责任在原告。房屋部分面积已经被相关部门拆除，给被告造成了损失。本案房屋在拆除后翻新了172平米，也给被告造成了损失。综上，被告不同意原告的所有诉讼请求。本院经审理查明：案外人上海天力实业有限公司第一分公司系位于上海市闵行区浦江镇知新村x组厂房的产权人。其中，5幢厂房登记的建筑面积为1191.95平方米、6幢厂房登记的建筑面积为39.64平方米。2014年7月16日，天力公司第一分公司(作为出租方，签约甲方)与胡孟成(作为承租方，签约乙方)订立《房屋租赁协议》1份，约定由甲方将其合法拥有的座落于上海市闵行区浦江镇苏近路知新村x组2、4、5、6、7、10号厂房租借给乙方，该厂房面积共2,881.31平方米。甲方应在2014年7月16日之前将该房屋交付给乙方。甲方所交付的房屋应当是安全并可正常使用。该房屋内须有正常使用的水、电设施。该厂房租赁期限自2014年9月1日至2029年8月30日。租赁期限届满时，若乙方续租，则应在租赁期届满前三个月向甲方提出，甲方在同等条件下应优先租给乙方。甲、乙双方商定上述房屋租金为税后每年为138万元，先付后租。租金一年一付。合同签订之日付第一年租金，以后以此类推。租金自第三年起每两年递增10%。乙方应按时支付租金。如乙方逾期支付租金，除应补交欠租外，并按每日未付租金的30%支付滞纳金。甲方同意乙方在租赁经营期间可以对部分房屋进行转租，但乙方转租后与第三方产生的任何经济纠纷，均由乙方承担。甲方不承担任何法律责任。乙方在办理租赁房屋内经营所需的一切证照事宜时甲方应全力配合乙方并提供一切资料及方便。甲方考虑到乙方租房后需对房屋装修，故甲方同意乙方在不影响房屋结构安全的情况下，乙方可自行对房屋进行隔断装修对房屋结构作适当调整。乙方在租赁期间除支付租金外，还应对租赁期间产生的水、电等费用，照单支付。租赁双方均应遵守国家和有关政策法规，信守本协议。期间任何一方因经营变故需提前终止协议，应提前六个月书面通知对方。如遇市政动迁，国家建设需要，使甲乙双方造成损失，双方互不承担责任，甲方除退还乙方剩余的租金外，还应将政府对动迁装修部分的补偿费如数补偿给乙方。乙方投资的动产归乙方自行处理，乙方投资不动产归甲方所有，甲方不承担任何的赔偿和补偿。甲、乙双方均应按本合同约定履行各自义务。如甲、乙任何一方违反合同约定提前终止合同，均视为违约。违约方应支付守约方违约金20万元。甲方若因违约，造成乙方损失，甲方应赔偿乙方的损失。甲方不予以赔偿的，乙方则以诉讼方式解决。乙方因诉讼所支付的有关律师费、调查费均由甲方承担。如乙方违约，所承担的责任与甲方同等。乙方承诺在租赁期间，不会在租赁房屋内开设超市(小卖部除外)。本合同未尽事宜，甲、乙双方可友好协商达成一致后另签补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。上述合同还约定了双方的其他权利和义务。原告向本院递交的2016年4月14日，胡孟成、胡孟杰(甲方)与张士军(乙方)签订《门面租赁合同》，约定甲方将其合同拥有的坐落在天力公司，租赁建筑面积共1530平方米，甲方应在2016年4月14日之前将该房屋交付给乙方。该厂房租赁期限在2016年5月1日止2029年6月1日。租赁期13年。年租金63万元，每年租金递增率为10%(从2018年6月1日起，每二年增一次10%，按签约期第一年算)。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付一切费用，入驻后第一个月付全年租金，以后每年一付，先付后用，如到时不付按每天千分之二计算违约金(期限为30天)，如30天内还未收到房款，出租方有权收回门面并变卖乙方门面内设备以抵房租(门面内设备由出租方定价格)。此外，另有一份与上述内容完全一致的《房屋租赁协议》，但协议甲方(出租方)为胡孟杰，乙方(承租方)为张士军。以上事实，由原告提供的《房屋租赁协议》、《门面租赁合同》、《上海市房地产权证》，被告提供的银行交易明细清单、《行政处罚决定书》、《房屋租赁协议》及双方当事人的当庭陈述等为证。本院认为,依据民事诉讼法有关起诉的规定，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，相同内容的两份《租赁合同》存在着两个不同的出租方主体，尚且不论带有“胡孟成”签字的《租赁合同》如何产生，就从本案查明的事实以及被告抗辩的事实及提供的相关合同证据材料等分析，在案外人胡孟杰作为合同相对方在合同上签字时，并未有证据能证明胡孟杰签约时向被告出具过相应的委托书或披露代签事宜，而事后被告对于涉案合同书主体变更为原告个人亦不予认可。根据合同相对性原则，涉案合同书的权利义务主体应为本案被告和案外人胡孟杰；退一步而言即使原告胡孟成亦愿意加入成为合同相对方，其也应当与胡孟杰共同主张权利并且承担相应义务，胡孟杰单方出具声明欲放弃权利、免除义务，也未经相对方同意。故原告现凭两份矛盾的《租赁合同》独自主张与被告之间就涉案合同存在合同关系，缺乏相应依据。综上，原告起诉不符合条件，应予驳回。此外，被告认为其有损失，也可以通过另案诉讼途径向合同相对方主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项、第一百五十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告胡孟成的起诉。案件受理费100元，共计由原告胡孟成负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  陈英杰人民陪审员  张玉丽二〇一八年十一月二十九日书 记 员  高 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。