安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0824民初2659号 原告：黄大淼，男，1979年8月23日出生，汉族，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源律师事务所律师。 被告：安徽鑫和御城置业投资有限公司，住所地安徽省潜山县皖潜大道，统一社会信用代码913408245689725662（1－1）。 法定代表人：邹卫东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨平，安徽安潜律师事务所实习律师。 原告黄大淼与被告安徽鑫和御城置业投资有限公司（以下简称“鑫和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，因被告鑫和置业公司在开庭前对小额诉讼程序提出异议，本案转为简易程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告黄大淼委托诉讼代理人张诗翰，被告鑫和置业公司的委托诉讼代理人邓访民、杨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄大淼向本院提出诉讼请求：1、判令鑫和置业公司给付5918元违约金并立即向不动产登记部门报送办理原告权属证书所需的资料；2、由鑫和置业公司承担诉讼费。事实和理由：2014年10月2日，原告黄大淼与被告鑫和置业公司签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的蓝鼎中央城西区8幢801室，总房款591875元。2016年11月4日原告支付了21036元契税、维修基金、产权证费用等办证费用后接受房屋。然直至诉始，原告仍未取得不动产产权证，根据合同第十五条约定，被告已构成违约，应当按已付房价款的1%向原告支付违约金，故具状诉讼。 鑫和置业公司辩称，一、关于本案基本事实。1、鑫和置业公司已经切实诚信履行合同，已向产权登记机关提交了相关材料并办理了不动产权登记。2、商品房买卖合同明确约定出卖人承担违约责任的前提是出卖人的责任导致逾期办证，但从导致本案逾期办证的因素看，是因发生规划的改变等客观事由，并非鑫和置业公司主观责任所致。二、导致逾期办证实属鑫和置业公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致。1、鑫和置业公司开发涉案房地产项目以及与黄大淼签订商品房买卖合同时均已取得相关规划许可等相关手续，但由于国土部门交付的土地存在不可使用的面积，导致规划许可证由行政机关收回，并重新申请，直至2017年9月25日重新下发建设工程规划许可证。2、由于规划的变更，导致一系列产权登记备案材料如公安消防、规划、城建档案管理、人防等专门管理部门出具验收意见均延后，于2018年1月16日才最终完善相关手续。上述行为均在商品房买卖合同签订之后发生，显然具有不可预见，并非鑫和置业公司主观疏忽或过失，行政部门的规划变更及验收行为构成了不可抗力，故鑫和置业公司无过错，且黄大淼未受任何实际损失，请法院驳回其诉讼请求，如认定鑫和置业公司应当承担一定的违约责任，也应考虑上述因素酌情减轻鑫和置业公司的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2014年10月2日，鑫和置业公司与黄大淼签订一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：鑫和置业公司将其开发建设的位于潜山县梅城镇蓝鼎中央城西区8幢一单元801号商品房预售给黄大淼，房屋价款591731元，但最终房款以房地产管理部门出具“面积测绘表”的建筑面积为准按实结算。约定房屋交付时间为2016年10月31日。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。 2016年11月4日，黄大淼与鑫和置业公司签订《商品房买卖合同》面积补充协议，黄大淼向鑫和置业公司补交房款144元，房屋总价款591875元。同日，黄大淼向鑫和置业公司支付产权证费、土地测绘费、契税、维修基金等办证费用21036元，鑫和置业公司向黄大淼交付上述房屋。 2014年5月22日，鑫和置业公司从潜山县住房和城乡建设局取得了建字第2014052号建设工程规划许可证。后因故被收回，潜山县城乡规划局于2017年9月25日重新核发了建字第340824201700039号建设工程规划许可证。 2018年1月16日，涉案房屋的建设工程办理了竣工验收，同年5月22日，鑫和置业公司取得涉案房屋的不动产权证【登记字号为皖（2018）潜山县不动产权第0005216号，权利人安徽鑫和御城置业投资有限公司】。至本案诉讼中，鑫和置业公司仍未向不动产登记部门报齐办理黄大淼不动产权证所需资料，更未将涉案房屋不动产权证办理至黄大淼名下。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鑫和置业公司与黄大淼签订的《商品房买卖合同》和《面积补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，应属合法有效。在合同签订后，鑫和置业公司虽于2016年11月4日向黄大淼交付了涉案房屋，但因规划变更等原因，直至2018年1月16日，鑫和置业公司才完成涉案房屋的建设工程的竣工验收备案，于同年5月22日才将涉案房屋的初始不动产权证办理至鑫和置业公司名下，上述行为已违背《商品房买卖合同》关于出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定，鑫和置业公司已构成违约，但鉴于合同约定的按已付房价款1%支付违约金的标准过高，且黄大淼未提供证据证明其实际损失，加之鑫和置业公司主观上并无拖延办证的故意并提出了减少违约金的请求，故结合本案实际情况，兼顾双方当事人合法权益，本院对黄大淼要求鑫和置业公司支付违约金5918元的数额予以适当减少，可按黄大淼已付房价款591875元的0.5%支付违约金。 对原告黄大淼要求被告鑫和置业公司立即向不动产登记部门报送办理原告权属证书所需资料的诉讼请求，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告鑫和置业公司有将原告黄大淼取得涉案房屋不动产权属证书的相关资料报送不动产登记部门的义务，故对原告该项诉讼请求依法予以支持。 综上所述，本院对黄大淼的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告安徽鑫和御城置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄大淼支付违约金2959.38元（591875元×0.5%）； 二、被告安徽鑫和御城置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向不动产登记部门报齐办理原告黄大淼购买的位于梅城镇桃园路101号（蓝鼎中央城西区）8幢一单元801室房屋权属证书所需的资料。 三、驳回原告黄大淼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费75元，由原告黄大淼负担15元，由被告安徽鑫和御城置业投资有限公司负担60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  韩承友 二〇一八年十一月二十六日 （代） 书记员  朱 丹 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。