安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0207民初5119号原告：程镇华，男，1986年11月23日出生，汉族，本科文化，工程师，住安徽省休宁县。原告：周韦娓，女，1986年7月9日出生，汉族，专科文化，董事长助理，住江苏省南京市玄武区。上述两原告共同委托诉讼代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。被告：张念，女，1989年4月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区深南中路新城大厦**501，现住合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王小丽，安徽格意律师事务所律师。第三人：安徽中墅房地产经纪有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区侨鸿国际商城1303,统一社会信用代码91340200MA2N9BAN2M。负责人：李鹤，总经理。委托诉讼代理人：汪红霞，该公司员工。原告程镇华、原告周韦娓诉被告张念及第三人安徽中墅房地产经纪有限公司芜湖分公司（以下简称中墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年11月24日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人程敏，被告张念的委托诉讼代理人王小丽，第三人中墅公司的委托诉讼代理人汪红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告张念继续履行《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同之补充协议》、《存量房买卖合同之补充协议（二）》，配合办理过户手续并交付房屋及协议约定物；2、判令被告张念向原告程镇华、原告周韦娓支付违约金（以总房款1580000元为基数，以日万分之三为标准，从2018年8月29日起计算至房屋及协议约定物品实际交付之日止，暂计算至起诉之日为10902元）；3、判令被告张念支付两原告房屋租金损失，自2018年10月21日起止实际办理过户手续并交付房屋及协议约定物之日止，暂计算半年的房租损失为13200元；4、本案诉讼费、保全费、律师费等均由被告张念承担。事实与理由：被告张念（甲方）于2018年4月1日与两原告（乙方）签订《存量房买卖合同》，双方约定被告将坐落在芜湖市鸠江区赤铸山路万科城小区25幢2单元401室（产权证号为20××**）、建筑面积为128.18平方米的房屋以158万元的价格出售给两原告，被告于款清之日止将涉案房屋及房屋内部部分装饰、设备一并交付给两原告。被告在合同中承诺，两原告只需按照本合同约定的房价款总额支付，两原告可以拒绝支付本合同约定以外的其他房价款。上述合同签订后，被告与两原告及中介方（丙方）中墅公司于同日签订了《存量房买卖合同之补充协议》，再一次确认被告将涉案房屋以158万元的价格出售给两原告，并对付款方式进行了约定，首付款为118万元（含定金）由两原告于过户当日支付，剩余房款40万元由两原告申请银行贷款直接转账给被告。为体现履约诚意，两原告于2018年6月30日前提前将首付款118万元支付给了被告。上述补充协议签订后，被告与两原告及第三人中墅公司又于2018年6月8日签订了《存量房买卖合同之补充协议（二）》，进一步对涉案房屋内部所留物品进行了约定。第三人在该协议中向被告承诺涉案房屋总价款158万元于2018年7月31日前全部到位，否则按未到房款的万分之三每天向被告支付违约金，直至全款到位，未到款项由其先行垫付。另约定被告自两原告银行贷款合同下来后3个工作日内完成相关手续。两原告已于合同约定时间前向中介方指定的上海浦东发展银行芜湖分行申请了涉案房屋剩余尾款40万元的贷款，并于2018年8月23日与该行签订了贷款合同。因被告迟迟不配合办理过户，致使涉案房屋至今未完成过户。被告的行为已严重违约，按照约定其应于2018年8月28日前（三个工作日）协助两原告办理完过户手续。依照双方签订的《存量房买卖合同》约定，被告应以总房款158万元为基数，按照日万分之三的标准向两原告支付违约金直至涉案房屋即房屋内部部分装饰、设备交付完毕之日止。两原告都是普通工薪阶层，为购买涉案房屋已将此前居住的房屋出售，现全家老小均租住在他人房屋之中。被告的行为损害了两原告的合法权益，作为合同守约一方，两原告诉至法院，请求法院判如所请。两原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交证据如下：1、两原告身份证复印件，证明两原告主体适格。2、涉案房屋房产证复印件、被告身份证复印件、第三人的企业信息查询单，证明被告及第三人主体适格，被告系涉案房屋唯一权利人。3、《存量房买卖合同》，证明被告将涉案房屋出售给两原告，出卖价款为158万元，被告承诺两原告只需按158万元支付房款，超出该价款以外的可以拒绝支付，且被告应于款项之日止交付涉案房屋及房屋内部分装饰、设备，若违约，应以总房款158万元为基数，按照每日万分之三的标准向两原告支付违约金直至涉案房屋即房屋内部分装饰、设备交付完毕之日止。4、《存量房买卖合同之补充协议》，证明被告再次确认将涉案房屋以158万元的价格出售给两原告，同时双方就涉案房屋价款如何支付进行了约定。5、《存量房买卖合同之补充协议（二）》，证明原、被告及第三人对被告留在房屋内的物品进行了确认，第三人向被告承诺158万元购房款于2018年7月31日前全部到位，逾期由第三人以未到款项为基数，按日万分之三向被告支付违约金，未到款项由第三人先行垫付，被告承诺自两原告银行贷款合同下来后三个工作日内完成相关过户手续。6、转账凭证、收条，证明两原告已于2018年6月30日前向被告支付购房首付款118万元，被告确认收悉，两原告依约履行了合同义务。7、《个人购房担保借款合同》，证明涉案房屋贷款合同已于2018年8月23日签订，被告应于三个工作日内即2018年8月28日前协助两原告办理过户手续，但被告未按约履行过户义务，应自2018年8月23日起以158万元为基数，按照日万分之三向两原告支付违约金直至房屋及房屋内部分装饰、设备交付之日止。8、微信聊天截图、通话录音，证明两原告已告知被告贷款合同批下来后，但被告恶意违约。9、租房协议、收条、委托代理合同、代理费收据，证明因被告违约导致原告另行租房产生的房租费及为实现权利打官司支出的律师代费。被告对两原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8的三性均无异议，但对证据5《存量房买卖合同之补充协议（二）》的公平合理性有异议，并认为该份协议未约定在两原告没有履行相应义务情形下的违约责任，而只是约定了第三人的责任义务；对证据7《个人购房担保借款合同》的证明目的有异议，该合同恰证明了两原告违约在先，基于两原告的违约行为原、被告多次协商未果致至今未办理产权转移登记手续；对证据8两原告的证明目的有异议；对证据9的三性均有异议，依照相关法律规定，租房合同应当在街道办事处办理相关手续予以备案，且该租房合同抬头与落款不一致，两原告向律师事务所交纳律师代理费，律师事务所应出具正规发票，即便律师代理费属实，该项费用也不应由被告负担。第三人对原告提交的以上证据的三性及证明目的均无异议。被告张念辩称：两原告的陈述与事实不符。原、被告于2018年4月1日在第三人的撮合下签订《存量房买卖合同》及第一份补充协议，因两原告无法在约定时间内支付购房款，故于2018年6月8日签订第二份补充协议，并约定购房款2018年7月31日全部到位，若不能到位，第三人按未到款项的日万分之三向被告支付违约金直至全款到位，未到款项由第三人先行垫付。第二份补充协议是前合同的延续，两原告作为合同的主要义务主体，有责任保证房款到位。在两原告没有依约履行合同的前提下，被告享有同时履行抗辩权，直至现在，被告也从未表示过不再继续履行合同。我国合同法第五十六条明确规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行或履行不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，两原告和第三人应当按照补充协议二的约定，向被告承担违约责任。同时被告基于诚实信用的善意，以及两原告会依据合同履行义务的信任，在巢湖购买房屋以两原告承诺付款的时间对巢湖的卖房人作出了承诺，后因两原告及第三人的违约，导致被告在外高息借款，所产生的相关损失应由两原告及第三人连带赔偿。综上，两原告及第三人未能依约履行合同构成违约，应承担相应的违约责任，作为受害人的被告在合同相对方履行合同义务不符合合同约定时有权行使同时履行抗辩权，拒绝相应的履约要求。故本案中被告不应赔偿两原告损失，请求法院依法驳回两原告的全部诉请。被告张念未提交证据。第三人中墅公司述称：2018年8月23日原告的贷款手续审批通过后，第三人多次联系被告要求其办理房产过户等相关手续，被告均未予理睬。2018年9月中旬，被告告知第三人，在两原告补偿被告70000元的前提下，被告愿意配合办理过户手续。本案中第三人不应承担任何责任。第三人中墅公司未提交证据。经庭审举证、质证，本院对当事人提交的证据认证意见如下：两原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8，被告及第三人对上述证据的三性均无异议，虽被告不同意部分证据的证明目的，但上述证据来源合法，与本案具有关联性，对相关证明效力本院予以认定。原告提交的证据7，虽被告不予认可，但该证据符合证据的三性，对其证明效力本院亦予以认定。根据对上述证据的认证意见，结合庭审中当事人的陈述，本院查明的事实如下：2018年4月1日，原、被告签订《存量房买卖合同》一份，约定被告（甲方）将其所有的芜湖市鸠江区赤铸山路万科城小区25幢2单元401室房屋出售给两原告（乙方），房屋权属证号20××75，房屋面积128.18平方米，出售价款158万，双方同意，甲方于款清交房前腾空房屋，并通知乙方进行验收交接。合同同时约定：甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲乙双方同意按下列方式处理：逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款，如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。合同附件明确了上述房屋内设备，即沙发、洗衣机一台、晒衣架、餐桌及配套四把椅子、冰箱、空调三台（客厅柜式一台，房间挂机两台）、电视机，除私人物品，剩余全部留下。同日，原、被告与第三人（丙方）共同签订《存量房买卖合同之补充协议》，在补充协议中约定：1、甲乙双方均同意以下所有条款，若有违约，违约方须向守约方赔偿总房款百分之二十作为违约金，且违约方须支付丙方总房款百分之二作为违约金；……5、今于2018年4月1日乙方向甲方支付定金5万元作为购买甲方万科城25#2-401室房屋，甲方购房补贴要等到2018年5月26日，所以甲乙双方约定2018年6月5日之前办理按揭，最迟于2018年6月30日前办理，并于过户当天乙方向甲方支付首付款113万元，剩余房款40万元由乙方申请贷款直接转给甲方；6、（4）甲乙双方约定于2018年8月20日办理交房手续，如甲方延迟到期，乙方租房房租由甲方承担，但最迟不能迟于2018年12月31日。2018年6月8日，原、被告及第三人又签订《存量房买卖合同之补充洗衣额（二）》，在该份协议中约定：甲方室内物品除宝宝个人物品、私人物品带走外，其余物品均留下（包括沙发、洗衣机一台、晒衣架、餐桌及配套四把椅子、客厅柜机一台，房间挂机两台，电视机一台，配套电视柜，柜子两个，书桌、客厅电视机等）；丙方承诺甲方该房屋总款158万元于2018年7月31日前全部到位，否则按未到房款的万分之三每日向甲方支付违约金，直到全款到位，未到款项由丙方先行垫付；甲乙双方协商交房时间为2018年10月20日前；同意甲方于2018年6月30日拿到首付款84万元，同时待乙方银行贷款合同下来的三个工作日内完成过户相关手续。上述合同及补充协议签订后，两原告于2018年4月1日、4月3日、4月4日、5月22日、6月8日、6月30日分别转账支付购房款1万、5万、4万、20万、4万、84万，合计118万，被告均确认收到。2018年8月23日，原告程镇华作为借款人与上海浦东发展银行芜湖分行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为40万元，抵押物即为涉案房屋，原告周韦娓为共同还款人。贷款合同审批通过后，被告未配合两原告办理产权转移登记手续。原、被告双方就此协商未果，遂成讼。本院认为：（一）依法成立的合同受法律保护。原、被告及第三人签订的《存量房买卖合同》及两份补充协议系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定行使权利并履行义务。现两原告已经支付了购房款118万元，剩余房款40万元系通过银行贷款支付，而抵押贷款合同也已于2018年8月23日审批通过，根据补充协议（二）的约定，被告应在贷款合同审批通过后三个工作日内完成相关过户手续，但被告并未按照约定履行义务。两原告诉请要求被告继续履行上述合同及补充协议，配合办理房屋产权转移登记手续并交付房屋合法有据，本院依法予以支持。关于涉案房屋内需移交的物品，原、被告及第三人在《存量房买卖合同》及第二份补充协议中已经进行了确认，包括沙发、洗衣机一台、晒衣架、餐桌及配套四把椅子、客厅柜机一台，房间挂机两台，电视机一台，配套电视柜，柜子两个，书桌、客厅电视机等，所有物品均包含在买卖合同之中，被告在交付房屋的同时理应将上述物品一并移交给两原告。（二）关于两原告诉请要求被告支付的违约金。本案双方当事人在两份补充协议中均约定了交房时间，其中2018年4月1日的补充协议约定为2018年8月20日，最迟不能迟于2018年12月31日，2018年6月8日的补充协议又约定交房时间为2018年10月20日之前，后一份协议对前一份协议约定的内容进行了变更，该变更系当事人协商一致的结果，应以后一份协议的约定为准，即被告向原告交付房屋的时间为2018年10月20日前。逾期交付的，根据《存量房买卖合同》违约条款的规定：逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。现被告未按约定于2018年10月20日前交付房屋，两原告要求其以转让款158万元为基数，按日万分之三支付违约金至房屋及屋内物品实际交付之日止合法有据，但时间起点应为2018年10月20日而非2018年8月29日。（三）关于两原告要求被告支付的房租费。虽双方在《存量房买卖合同之补充协议》中约定若甲方（被告）延迟交付房屋，乙方（两原告）租房房租由甲方承担。但《存量房买卖合同》中亦约定了被告逾期交房的违约责任。两种约定均系被告在逾期交付房屋的前提下需承担的违约责任，本院认为，《存量房买卖合同》中约定的日万分之三的违约责任已足以弥补两原告的租房损失，故从公平合理的角度出发，对于被告的同一违约行为，两种违约责任择一适用，在被告按照《存量房买卖合同》的约定以日万分之三的标准向两原告承担违约责任的情形下，对两原告诉请的房租损失本院依法不再支持。（四）关于两原告诉请的律师代理费。对于律师代理费，双方在合同及补充协议中均未作出约定，该项费用系两原告为诉讼自愿支出的非必要费用，对于两原告要求被告负担律师代理费32000元的诉请，本院依法不予支持。被告辩称因两原告违约在先，故其享有同时履行抗辩权。所谓的同时履行抗辩权，是指双务合同的当事人应同时履行义务的，一方在对方未履行前，有权拒绝对方请求自己履行合同的权利。本案并不符合该情形，合同约定的义务非需要双方同时履行，在两原告已经支付了除贷款以外的购房款118万元的前提下，被告应继续履行其应尽的合同义务。若被告认为两原告在履约过程中存在违约，且该违约给自己造成了损失，原、被告双方可协商解决，协商不成的，亦可提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张念于本判决生效后十日内配合原告程镇华、原告周韦娓办理芜湖市鸠江区万科城25#楼2单元401室房屋产权转移登记手续并向原告程镇华、原告周韦娓交付上述房屋及约定物；二、被告张念以158万元为基数，按照日万分之三的标准，于本判决生效后十日内向原告程镇华、原告周韦娓支付自2018年10月20日起计算至上述房屋交付之日止的违约金；三、驳回原告程镇华、原告周韦娓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19118元，由原告程镇华、原告周韦娓负担9559元，被告张念负担9559元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  陶呈成人民陪审员  高邦国人民陪审员  章振华二〇一八年十一月二十九日法官助理焦颖书记员叶青附:本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。乙方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。