文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0114民初6888号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段**，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：何析鲆，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹青，重庆光界律师事务所律师。被告：陈宪明，男，1967年8月29日出生，土家族，现住重庆市黔江区。被告：刘德树，女，1968年5月11日出生，土家族，现住址同上。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈小琴，女，1990年7月22日出生，土家族，现住址同上，系二被告之女。原告重庆黔鹏物业管理有限公司（以下简称黔鹏物业公司）与被告陈宪明、刘德树物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年9月25日公开开庭进行了审理。原告黔鹏物业公司的委托诉讼代理人赵林刚、被告刘德树及其与被告陈宪明的共同委托诉讼代理人陈小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳物业服务等各项费用2732.96元及滞纳金（每逾期一日应向原告支付应交金额千分之三的滞纳金，并累计计算），并承担相应的违约金；2.被告承担诉讼费。庭审中，原告放弃对违约金的主张。事实和理由：2014年期间原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司（以下简称晋鹏房地产公司）签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业管理服务协议》生效时止。被告在与晋鹏房地产公司签订合同时明确约定，被告同意接受晋鹏房地产公司与原告签订的《物业管理前期服务协议》中的业主权利义务，并按约定支付物业服务费。被告于2014年11月29日接房入住黔江区城南办事处三台山XXX号尚璟GXX幢XX-X，物业建筑面积为77.7平方米，按约定应当向原告缴纳自2015年6月1日至今（暂计算至2018年4月30日）的物业服务费，被告至今尚欠物业服务费2732.96元。该款经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。为此，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告陈宪明、刘德树共同辩称，被告所欠物业服务费2732.96元不真实。虽然被告与原告签订协议，但是对服务项目原告未告知被告、未进行公示，故此物业服务项目组成不明不清。被告收到诉状后，收集了证据，证明原、被告所签订的服务协议款项与协议中约定的价格，原告基本没完成。请法院根据证据和本案的事实，还原本案事实真相。原告作为开发商的前期服务企业，有责任和义务完成如下事项：1.被告家天花板裂缝，告知原告长达4年之久未予解决；2.被告家客厅右侧靠沙发墙（面积约1平方米），长期渗水处于浸泡状态且还在延长扩大，报告原告要求整改也没有任何音讯；3.被告所收集的证据真实，合法有效，请法院根据证据减少原告所要收取被告的物业服务费，并对被告家里的损失进行赔偿；4.原、被告签订的物业合同属于实践性合同，而不是诺成性合同，仅凭合同不能成为收费凭据；5.原告每季度未出具物业服务报告，也未在小区内公示；禁止违章搭建，禁止占用公共区域、施工公告，消杀，清洗外墙公告，禁止高空抛物，绿化，管道疏通等情况未进行小区内公示；日常维修，投诉等处理结果未进行书面公示；从未不定期的进行物业问卷调查，且业主疑问事宜未及时跟进。请求免除二被告应当缴纳的物业服务费。本院认为，根据原告提交的证据，结合原、被告双方的当庭陈述，原告作为本案二被告所在小区（晋鹏三台山尚璟）的物业管理企业，为该小区物业提供前期物业服务，二被告作为该小区的业主，也接受了该服务，理应承担相应的物业服务费的给付义务。本案中，经原告书面催收，二被告仍未交纳物业服务费，故对原告起诉要求二被告缴纳相应的物业服务费的诉求，本院予以支持。对二被告所有的位于晋鹏三台山尚璟GXX幢XX-X商品房的建筑面积为77.7平方米，因原、被告双方均无异议，本院予以确认。原告本次起诉要求二被告缴纳物业服务费的时间系从2015年6月1日起至2018年4月30日止，二被告亦认可此期间的物业服务费未缴纳的事实，故本院予以确认。关于物业服务费的收费标准问题，根据原告提交的证据，二被告应按照0.95元/平方米/月缴纳从2015年6月1日起至2017年11月30日期间的物业服务费、按照1.35元/平方米/月缴纳从2017年12月1日起至2018年4月30日期间的物业服务费。根据二被告的当庭陈述及出示的证据，二被告拒交物业服务费，其理由是原告未尽到物业共用部分的清洁卫生打扫、设施设备养护维修、完善消防设施设备等的部分义务，本院认为二被告的主张具有一定的正当性，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，只是根据权利义务对等原则，可以根据原告提供服务的瑕疵情况酌情调减物业服务费，因此，根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，对于原告的要求二被告缴纳物业服务费及滞纳金的诉求，本院对物业服务费酌情予以扣减20%，对滞纳金不予支持。根据合同约定，从2015年6月1日起至2017年11月30日期间的物业服务费为2214.45元，原告起诉主张按2208.46元缴纳，此系原告自行处分其实体权利的行为，符合法律规定，应予支持；从2017年12月1日至2018年4月30日期间的物业服务费为524.48元，原告要求按524.50元缴纳,该主张超出合同约定，对超出部分不予支持，由此，原告要求二被告缴纳的物业服务费共计2732.94元(2208.46元+524.48元)，予以扣减20%后，二被告实际应给付原告的物业服务费为2186.35元。二被告答辩称是由于其房屋存在天花板裂缝、客厅右侧靠沙发墙长期渗水处于浸泡状态等质量问题故而拒缴物业服务费，同时提出要求原告对其家里的损失进行赔偿的主张，因其未能举示证据证明该房屋质量属于原告物管服务的范围，故对该答辩理由不予采信，对其要求原告赔偿损失的主张不予支持。二被告可待取得相关证据后，另行提起诉讼。原告放弃对违约金的主张，此系原告自行处分其实体权利的行为，符合法律规定，本院予以确认。对于本案适用程序异议问题，按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十一条规定“当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出”，二被告并未在开庭前向本院提出对本案按照小额诉讼案件审理之异议而是在庭审中提出的，本院因认为二被告之异议不成立，故当庭告知本案属小额诉讼程序适用情形，应适用小额诉讼程序审理。开庭后，本院又向二被告进一步进行了释明，因本案系物业服务合同纠纷案件，适用小额诉讼程序，且原告起诉标的为2732.96元，属小额诉讼程序适用情形，故此适用小额诉讼程序，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第（八）项、第二百八十一条规定，判决如下：一、被告陈宪明、刘德树于本判决生效后五日内向原告重庆黔鹏物业管理有限公司支付物业服务费2186.35元；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈宪明、刘德树负担。本判决为终审判决。审判员 黄 瑾二〇一八年十一月二十日书记员 陶志刚