成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初10564号 原告：四川华玮物业管理有限公司，住所地成都市锦江区均隆街69号。 法定代表人：温文遐。 委托代理人田攀，四川博业律师事务所律师。 委托代理人王希，四川博业律师事务所律师。 被告：易忠琼，女，1985年4月21日出生，汉族，户籍地四川省泸县。 原告四川华玮物业管理有限公司（以下简称华玮公司）与被告易忠琼物业服务合同一案，本院依法受理，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告华玮公司的委托代理人田攀，被告易忠琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华玮公司提出如下诉讼请求：1、判令被告支付2015年2月10日至2017年5月31日期间的物管费3998.77元，并支付违约金，计算方式为自2015年2月10日起，以3998.77元为本金，按每日千分之三计算至实际支付完毕为止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2010年6月10日与“河滨鹭岛”物业开发企业四川利文斯顿房地产策划有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该物业提供前期物业服务，并按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费，住宅用房收费标准为每平方米每月1.5元。被告为案涉小区业主，于2014年8月13日办理了交房手续。原告按照前期物业服务合同的约定履行了义务，但被告自2015年2月10日起便无故拖欠物管费。为维护合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告易忠琼辩称，欠费期间和金额无异议，但未交物管费基于如下原因：1.物管明知房屋有问题，和开发商一起交房，导致房权证未办理下来，物管有责任；2、根据合同第二条，其家楼梯通道随处停放车辆，导致通行困难；3、公共区域车辆乱摆放，回家路上到处停车，无法走路，机动车停放混乱；4、物管把消防通道关闭了，临街的消防通道出租了；5、物管说不能私搭乱建，但现在装修的房子私搭乱建很多，且雨棚上有很多垃圾，影响其居住；6、油烟问题，楼下经营的餐馆没有管道，油烟向上跑，严重影响居住，其在外面租房，费用应由原告承担；7、单元门和楼道、地下室的灯经常不亮；8、物管对外面的车辆管理不善，外来车辆停进小区，不安全，经常出现被偷的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认如下事实： 2010年6月10日，原告与四川利文斯顿房地产策划有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于成都市郫县河滨鹭岛小区提供物业服务。物业买受人自物业首次交付使用之日起，按合同约定足额交纳物业服务费用。住宅按照每月每平方米1.5元的标准缴纳物管费用，物业服务费用按季交纳，业主应当在当季开始前十日履行交纳义务，逾期交费的，按日支付千分之三的违约金。2013年4月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所在的河滨鹭岛小区提供自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业服务。其中约定有甲方对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、养护、管理服务以及协助有关部门制止违法违规的行为；负责车辆的有序停放；公共区域无违章、私搭、乱建现象；乙方应按照季度交纳一次物管费，业主应在每季度开始前十日内履行交纳义务；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每日支付千分之三的违约金，连续六个月未缴纳，甲方有权通过法院强制追缴。高层电梯住宅每平方米每月物管费为1.5元。2014年8月13日，原被告双方办理房屋验收手续。《房屋验收登记表》的验收提示中载明有“我公司工作人员签名后，仅表示我公司已经收到您提交的验收结果。对于您验收时提出异议的事项，我公司将尽快根据您与开发公司签订的商品房买卖合同及相关附件的约定予以认定，并协助建设施工单位承担整改、维护等义务”的内容。2015年2月10日至2017年5月31日期间被告尚有3998.77元的物管费未缴纳。 诉讼期间，经本院释明，被告认为违约金过高。 以上事实，有前期物业服务合同、物业服务合同、欠费明细、照片、庭审笔录、当事人陈述等在案为证。 本院认为，原被告双方签订了《物业服务合同》，对双方的权利义务作出了约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当诚实履行。本院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。物业服务合同本身作为一种持续性、服务型的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续性的改进服务质量。针对法律规定应由相应机关处理的事项，也应当根据合同约定，尽到物业公司的合同义务。同时也需要业主持有一定的容忍度，考虑小区服务管理中的客观困难。若因物业公司存在服务瑕疵就拒交物管费，进而可能造成小区物业整体服务质量下降，影响小区居民的生活质量，对于按时足额交纳物管费的业主亦不公平。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴的物业费予以减免则无法律依据。双方如有纠纷，应另行处理。故原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。关于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，原告未能举证其除了利息损失之外的其他损失，本院将违约金予以调整。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告易忠琼应于本判决生效之日起十五日内向原告四川华玮物业管理有限公司支付2015年2月10日至2017年5月31日期间的物管费3998.77元； 二、被告易忠琼应于本判决生效之日起十五日内向原告四川华玮物业管理有限公司支付2015年2月欠缴物管费101.05元的违约金（违约金计算方式为：以101.05元为本金，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的1.3倍，从2015年1月1日起计算至该本金支付完毕为止）； 三、被告易忠琼应于本判决生效之日起十五日内向原告四川华玮物业管理有限公司支付2015年3月欠缴物管费144.36元的违约金（违约金计算方式为：以144.36元为本金，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的1.3倍，从2015年1月1日起计算至该本金支付完毕为止）； 四、被告易忠琼应于本判决生效之日起十五日内向原告四川华玮物业管理有限公司支付自2015年4月起至2017年3月期间每季度分别欠缴物管费的违约金（违约金计算方式为：以每季度欠缴的433.08元为本金，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的1.3倍，分别从欠费当季度的第一日开始计算至当季度欠缴的物管费支付完毕为止）； 五、被告易忠琼应于本判决生效之日起十五日内向原告四川华玮物业管理有限公司支付自2017年4月起至2017年5月期间欠缴物管费288.72元的违约金（违约金计算方式为：以该期间欠缴的288.72元为本金，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的1.3倍，从2017年4月1日开始计算至该本金支付完毕为止）； 六、驳回原告四川华玮物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未在本院指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理并结案减半收取25元，由被告易忠琼承担。 如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨阳 二〇一八年十一月十二日 书记员  叶婧