广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4585号上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，住所地惠州大亚湾**。法定代表人：昌荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴惠霖，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：朱秀明，女，1970年10月19日出生，汉族，户籍所在地：广东省深圳市福田区，居住地址：深圳市福田区，上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司（以下简称“彩生活物业大亚湾分公司”）与被上诉人朱秀明因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3755号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。彩生活物业大亚湾分公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判为被上诉人支付物业管理费3378.6元；二、撤销一审判决第三项，依法改判为被上诉人支付按照合同约定支付违约金至实际支付日止；三、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先上诉人系依法成立的物业管理公司分公司，朱秀明系凤x岛旅游度假村业主，2008年7月3日，上诉人与金融街惠州置业有限公司签订了《前期物业管理合同》，上述合同签订后上诉人总公司将上述合同内物业管理工作交予上诉人负责。上述合同2011年7月2日期满。期满后业主委员会没有与上诉人重新签订《物业服务合同》，上诉人与被上诉人形成了事实物业服务合同关系，在2017年7月前除有争议部分的物业费外，上诉人已经支付了相应的水电费。2016年2月起至2017年4月，被上诉人累计拖欠物业管理费、水电费5247.39元（含滞纳金及之前有争议未付款项）。上诉人认为，双方之间形成了事实物业服务合同关系，上诉人提供了物业服务，被上诉人应当依约支付相应的物业服务费、水电费等费用，上诉人多次向被上诉人催收，被上诉人无正当理由与上诉人达成不了一致意见，拒绝支付相关费用。为了维护上诉人的合法权益，决定向人民法院提起诉讼追讨相关款项，请人民法院依法查明事实，支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。一、原判决认定基本事实不清，没有查清上诉人是否履行了服务义务就认定上诉人未按照合同全面履行自己的合同义务。1.根据现有的《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”我们也可以清楚的看到物业管理活动不是法定存在的,而是依据合同存在的,这样我们就不难得出“业主缴纳物业费不是法定的义务,而是合同约定的义务”这样一个结论。2.物业管理条例(2007修订)第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务。企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。4.业主拒交物业费是否基于正当理由的认定。物业服务合同法律关系中，交纳物业费是业主的主要义务，业主拒交物业费是否基于正当理由的认定。5.签订《小区前期物业管理服务协议》，协议第一条约定双方的权利义务，甲方的权利义务：1）对房屋公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6）依据本协议向乙方收取物业管理服务费用;10）本服务的公用部分、公用设施设备应服务于本物业及全体业主、住户，甲方不得将本物业的公用部位、公用设施设备做其他用途：11）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。乙方的权利义务：2)监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3)依据本协议向甲方交纳物业服务费用。6.《凤x岛住宅小区业主欠费明细》，该明细详细记载了被上诉人拖欠物业管理服务费情况，欠费日期2016年2月起至2017年4月，管理费为3912元，被上诉人应对物业管理服务费的支付情况承担举证责任，但未举证，理应对该证据予以采信。7.被上诉人承认拖欠上诉人2016年2月起至2017年4月物业管理费未缴交，被上诉人认为之所以未缴是因为上诉人的物业服务存在诸多缺陷，所提供的服务于小区物业管理服务协议约定的部分服务项目不一致。根据双方签订的《小区前期物业管理服务协议》第九条的约定可知，被上诉人答辩的情形并非系减免、延迟或拒绝缴纳物业管理等费用的情形，被上诉人不予缴纳相关费用，不符合双方的约定；又依照《物业管理条例》第七条的第一款第（五）项“按时交纳物业管理等费用的情形”的规定，被上诉人有缴纳物业管理费、公摊水电费等的义务，且物业管理费、公摊水电费等能否收缴是物业服务管理得以正常开展的基本保障，牵涉到小区全体业主的切身利益。因此即便被上诉人在物管活动中存在管理不到位的情况，被上诉人也不能以此作为其拒缴物业管理费、公摊水电费等的理由。被上诉人可以采取与上诉人协商或通过召开业主大会会议，就物业管理存在的问题提出建议，并要求上诉人解决，而不是采取拒交物业费、公摊水电费等的手段。结合以上分析可知，被上诉人未在协议约定的时间内支付物业管理服务费及上诉人代缴的电费、水费、热水费、污水处理费，违反了合同的约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定上诉人诉请被上诉人按照协议约定继续履行支付物业管理服务费及支付迟延履行违约金，理由充分，予以支持。二、业主拒交物业费是否基于正当理由的认定。何谓“正当理由”？业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由？我们认为不妥。从合同法理的角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。因此，在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。根据以上分析，我们认为，本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。总之，司法实践中要对“正当理由”认真审查，从严掌握，防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益。三、一审判决上诉人在履行合同中存在违约情况，其要求被告支付滞纳金（违约金）上诉人在履行合同过程中未能按时有效的维修消防等设备，导致被告无法正常使用房产，上诉人本身存在违约情况，故上诉人要求被告支付违约金没有法律依据，系未查清事实。本案中，被上诉人的违约对上诉人造成了重大经济损失，一方面，被上诉人长期恶意拖欠物业费，导致上诉人资金欠缺无法正常管理，发生巨大问题无法抢修向业主申请维修金却不批，合同签订之时，双方就是考虑到这种巨大损失，才共同约定违约方应支付日万分之五的违约金，即该违约金的计算标准是在双方的合理预期内约定的。根据双方签订的《小区前期物业管理服务协议》第九条约定克制、被告抗辩的情形并非系减免、迟延或拒绝缴纳物业管理等费用的情形，被告不予交纳相关费用，不符合双方的约定；又依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时缴纳物业服务费用”的规定，被告有缴交物业管理费、公摊水电费等的义务，且物业的管理费、公摊水电费等能否收缴是物业服务管理得以正常开展的基本保障。牵涉到小区全体业主的切身利益。因此，即便上诉人在物业管理活动中存在管理不到位的情况，被上诉人也不能以此作为其拒缴物业管理费、公摊水电费等的理由。被上诉人可以采取与上诉人协商或通过召开业主大会会议，就物业管理存在问题提出建议，并要求上诉人解决，而不应采取拒缴物业费、公摊水电费等的手段。结合以上分析可知，被人未在协议约定的时间内支付物业管理服务费及上诉人代缴的电费、水费、热水费、污水处理费，违反《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的”，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。及《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用……”的规定，上诉人上诉被上诉人按照协议约定继续履行支付物业管理服务费及支付迟延履行违约金，理由充分，予以支持。因此，合同约定的违约金计算方式是合理的，法院应该按照意思自治的原则依照合同约定进行认定。四、造成损失赔偿主体为金融街惠州置业有限公司，并非是深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，本案被告的主体不适格，与深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司无关。深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司2008年7月3日与金融街惠州置业有限公司签署一份《前期物业管理服务合同》合同当中第二十六条：甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行维修义务的，乙方可以自行维修，维修费用及造成的其他损失由甲方承担。二十九条：以下情况乙方不承担责任：1.因不可抗力导致物业服务中断的；2.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视机其他共用设施设备运行障碍造成损失的。五、被上诉人拖欠上诉人物业管理服务费事实清楚，证据确实充分，被告不仅应向上诉人支付拖欠的费用，还应按照合同约定承担相应的违约责任。上诉人与金融街惠州置业有限公司签订《xx湾·凤x岛前期物业管理服务合同》，为xx湾·凤x岛提供物业服务。上诉人作为小区业主，该合同对被告具有法律约束力。被上诉人应当按照合同约定向上诉人缴纳物管费，因被上诉人长期拖欠上诉人物管费，被上诉人还应当按照合同约定向上诉人承担应交费用日万分之五的滞纳金。因果关系特别重要。当然他们拖欠物业费我们仍然提供了良好的服务，所以他们必须给钱而不是我们赔钱。小区业主几年累计拖欠物业费300多万（未包括滞纳金），而小区每年基本开支需要200多万（包括员工工资、公共水电费、折旧费、维修费等，不包括垫付的水电费），就是在这种状况下，物业公司已先后垫付几百万物业费（不包括垫付业主的水电费，业主家的水电费是物业公司前期垫付然后向业主收取），才保证小区正常运转，没有发生一起重大案件（之前我们没有管之前就发生淹死人情况），连年获政府奖项和好评。造成上诉人无资金运营，经营困难。六、关于凤x岛住宅小区消防瘫痪的紧急求助。2017年多次，被反诉人就关于凤x岛住宅小区消防瘫痪的紧急求助致巽寮管委会、惠东县房产局、凤x岛业委会，根据惠州市人民政府关于涉及共同安全的维修资金使用办法，应该由当地政府会同委会、房产管理部门及物业公司一起通过招投标选择施工单位进行施工，而不需要三分之二以上业主同意的紧急简易程序。由于业委会的不作为，根据广东省和惠州市有关物业管理规定，出现重大事件业委会不作为的应该由当地街道办事处组织相关会议并迅速解决问题。鉴于此，我们恳请政府有关部门尽快召集有关会议，动用维修资金解决凤x岛小区安全隐患问题。可惜，最终得不到相关部门支持，最终失败结果。七、维修基金没有业主委员会能启动吗？第一、2007年的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金适用于承重墙、屋顶、楼梯间以及电梯等等。然而，《办法》规定，若要支出维修基金，需遵循“双2/3特别多数原则”，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。第二、根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用最终都要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。业主要先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。第三、按照建设部、财政部联合出台1**号令《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。交物业费是每个公民应尽的义务，在深圳、××、××等地业主交物业费比较自觉，如果法院通过打折、赔偿等支持业主会对整个社会风气、整个物业行业是个负面影响，以后业主不交物业费可以找理由甚至打折、赔偿等，所以希望法官要慎重选择，所有判决对其他业主影响很大。按照国家物业条例规定，如果物业公司确实做得不好可以向有关部门反映、由业委会去沟通限期整改或炒物业公司，没有一家会由于个别业主不交物业费来找理由打折、赔偿损失的。八、如果物业费是服务对价，那服务不好，业主当然有权少交或者不交，这就是行使合同法上的抗辩权。但是我们前边已经论证，物业费不是服务对价，而是业主的义务，那么，业主拒缴物业费，就是拒不履行法定义务，首先损害的是业主共同利益，这怎么能视为维权？所以，无论从法律上，从合同上，从维护全体业主利益、从维护社会秩序的角度，业主都没有任何理由拒交物业费。第一种是欠费没有正当理由，欠费就是违法。只要身份确定（区所有权人或住户），欠费事实确定（积欠应缴纳之公共基金或应分担或其他应负担之费用）就足够了，至于因什么理由欠费，在所不问。第二种是物业公司的工作确有缺陷，如院子没有扫干净，走廊灯坏了没有及时换，甚至设施损坏造成人身损害，这种情形下，业主的正确做法，是依照物业管理条例第三十六条的规定，对物业公司提出批评、纠正，自己受到损失的，可以要求物业公司赔偿，物业公司根本性违约，业主委员会可以解除其合同，要求其承担违约金或者赔偿损失。但就是在这种情况下，业主也没有理由拒交物业费，道理很简单，这就是业主的AA制，不是物业公司的收入。九、对制裁业主欠费，立法上、司法上都存在一些误区。首先是把拒交物业费视为业主与物业公司之间的纠纷，《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用得……物业服务企业可以向人民法院起诉。”显然，它没把业主欠费当做侵犯业主共同利益的行为，而单纯看作是损害物业企业权益的行为。其次，是认为业主欠费可能存在正当理由。最高法院观教育物业服务纠纷的解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。”貌似制裁业主欠费，但却留下了两扇暗门：一个是“无正当理由”不得欠交，那么有“正当理由”是否另当别论？啥是正当理由？另一扇暗门是“仅以未享受或者无需接受相关物业服务的抗辩理由的”，法院不予支持，但如果以其他理由拒缴的，法院支持不支持呢？如果明确了物业费是业主共同财产而非物业公司的营业收入，那么可以确定，业主在任何情况下都没有理由拒交欠交物业费。司法解释的上述含糊规定，在法理上不正确，在实务中也会产生不良的效果。物业企业不尽职责，可以要求它改正；造成损害的，可以要求它赔偿；实在不胜任的，还可以解聘。但即使解聘了物业企业，业主自行管理，业主自行管理，业主也是要交费的，否则，共有部分的维护养护、整个小区的正常运行都将无从谈起。所以，不能因为物业企业履行职责有瑕疵，业主就获得了欠费的合法抗辩理由。综上所述，对上诉人主张有理予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，一审判决没有查清事实，损害了上诉人的合法权益，现上诉人依据《民事诉讼法》的规定提出上诉，请求贵院依法改判。朱秀明未接受二审查询，亦未向本院提交书面答辩意见。彩生活物业大亚湾分公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告朱秀明向原告支付物业管理费（欠费时间为2016年02月至2017年7月，共计为：4054.32元）；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付水电费、热水费和污水处理费、增压费（欠费时间为2015年07月至2017年1月，共计为：533.53元）；3、请求人民法院依法判令被告按应付所有管理费的万分之五向原告支付滞纳金至上述款项付清之日止（暂计至2017年6月为659.44元）；4、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原告彩生活物业公司于2007年9月10成立，营业期限2007年9月10日至2020年12月11日；经营范围：物业管理、环境绿化。被告朱秀明系惠东县巽寮xx湾凤x岛住宅小区（二期）5栋4层xxx号房业主，该房屋建筑面积为。75.08平方米2010年8月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《小区前期物业管理服务协议》，协议第一条约定双方的权利义务，甲方的权利义务主要为：1.对房屋公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；3.本物业的公用部位、公用设施设备应服务于本物业及其全体业主、住户，甲方不得将本物业的公用部位、公用设施设备作其他用途；4.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。乙方的权利义务主要为：1.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用。协议第四条物业管理服务费用：1.乙方交纳物业管理服务费用时间：每月5日前；2.住宅（公寓）部分每建筑平方米收费标准：酒店公寓每月3.5元、休闲公寓每月3元、别墅每月7元。被告的5栋4层xxx号房属于休闲公寓，计费面积为75.08平方米，每月管理费225.24元。协议第六条代收代缴收费服务：受有关部门委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤气）费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。协议第九条违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，连续六个月未交纳，甲方有权通过法院强制追缴。协议第十六条：本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选聘的物业公司另行签订的《物业管理合同》生效时自动终止。原告提交了小区前期物业管理服务协议予以证实，在无相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。《凤x岛住宅小区业主欠费明细》，该明细详细记载了被告朱秀明拖欠物业管理服务费情况，欠费日期为2016年2月至2017年7月，管理费每月为每平方3元即225.24元，合计共4054.32元。拖欠的电费275.2元、水费35.73元、热水费210元、污水处理费12.6元、滞纳金659.44元。根据举证规则，被告朱秀明应对物业管理服务费的支付情况承担举证责任，但被告未举证，对该证据予以采信。本院在审理原告诉凤x岛小区其他业主的案件中查明，因原告管理服务不到位，导致小区内的一些公共设施缺乏维修管理，小区的卫生保洁不到位、管理不善等，且因原告未对小区消防设施尽维修义务，导致该小区于2017年5月被停电。一审法院认为：原告彩生活物业公司与被告朱秀明签订的《小区前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，原被告均应按合同约定履行合同的义务。根据原告诉其他业主案件的争议焦点为:1.涉案物业管理等费用是否应当减免；2.涉案违约金应当如何计算，原告代缴的费用是否应当支付。第一个争议问题：另案被告认为之所以未缴交是因为原告未提供相应的物业服务，所提供的服务与小区物业管理服务协议约定的服务项目不一致，因原告未尽合同义务导致小区被停电。另案判决也认定因原告管理问题导致小区于2017年5月被停电，另案被告递交的证据材料也证明上述事实。另案被告递交的证据还证实原告平时在物业管理时存在管理不善等问题。原、被告签订合同未明确约定先后履行顺序，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中原告未及时维修消防设施导致凤x岛小区于2017年5月被停电，被告无法正常使用自己的房产，此时原告已构成根本违约，原告要求被告支付2017年5月之后的物业管理费，本院不予支持。在2017年5月之前，原告也有提供部分物业管理服务，但未按照合同全面履行自己的合同义务，被告有权拒绝原告的履行要求，根据本案实际情况，对2017年5月前的物业管理费被告承担50%。第二个争议问题：原告在履行合同中存在违约情况，其要求被告支付滞纳金（违约金）没有法律依据，本院不予支持。原告代被告支付的水费、电费、污水处理费等，该费用系被告房产产生的实际费用，而且不是由原告所有，由原告代收后交相关部门，与原告提供的服务质量无关，被告应给付原告。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告未到庭不影响本案的审理，本案为缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱秀明于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司自2016年2月起至2017年4月止共15个月的物业管理费3378.6元之50%即1689.3元。二、被告朱秀明于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司电费、水费、热水费、污水处理费共533.53元。三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，共610元，由被告朱秀明负担305元，原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司负担305元。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据，一审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：涉案物业管理费、滞纳金费用是否应当减免。具体判析如下：当事人于2010年签订了《小区前期物业管理服务协议》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。具体到本案，彩生活物业公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务；业主朱秀明应当按约定支付物业费。根据一审查明的事实，朱秀明拖欠彩生活物业公司2016年2月起至2017年7月的物业管理服务费，理由是彩生活物业公司的物业服务存在诸多缺陷，所提供的服务与小区物业管理服务协议约定的部分服务项目不一致。彩生活物业公司自认物业管理存在问题，物业公司未尽职责。本案彩生活物业公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，其提供的物业服务与其应当收取的物业费所对应的物业服务标准存在一定差距。物业管理费能否收缴是物业服务管理得以正常开展的基本保障，业主不能以此作为其拒缴物业管理费的理由，但对照彩生活物业公司收取的物业费用，可酌情予以扣减。故，原审法院根据本案实际情况，酌情减免50%的物业管理费，并无不当，本院予以维持。同时，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条的规定，物业服务企业具有下列行为的，应承担违约责任：对共用部位。共用设施设备维护管理不善的，对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的及其他不履行合同义务的行为。本院认为，双方当事人均没有按照约定全面履行自己的义务，综合考量本案具体情况，根据公平原则，涉案物业服务费应当适当予以减少，朱秀明的物业服务费滞纳金与彩生活物业公司的违约金相抵扣，朱秀明应当支付其实际产生的由物业公司代缴的电费、热水费。故，彩生活物业公司诉请物业管理费滞纳金（违约金）没有法律依据，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。另，彩生活物业公司未及时维修消防设施导致小区于2017年5月8日被停电，业主无法正常使用自己的房产，原审法院据此认定彩生活物业公司构成根本违约，不予支持2017年5月8日之后的物业管理费，并无不当，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费用50元，由上诉人彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  于海砚审判员  胡 江二〇一八年十一月十四日法官助理周莎书记员黄慧