广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17281号原告：潘小燕，女，1994年9月7日出生，汉族，住广西桂平市，被告：佛山市钧堡投资发展有限公司，住所地:佛山市南海区。法定代表人：梁文成，该公司董事长。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世昌，广东信广律师事务所实习律师。原告潘小燕与被告佛山市钧堡投资发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月22日公开开庭审理了本案，原告潘小燕，被告佛山市钧堡投资发展有限公司的委托诉讼代理人王欣、梁世昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还之前交付的10000元定金；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月5日，原告去被告佛山市钧堡投资发展有限公司的X产业园售楼中心看房，并支付了认购金10000元，定下X座X号房，2018年8月10日去被告售楼中心签订购房正式合同发现其中几条格式条款侵犯了消费者权益，有失公平。首先，购房合同中第六章规划设计变更第14条规划变更中，如果开发商对商品房规划用途面积、容积率、绿化基础设置进行更改需要提前告知买受人，买受人有权解除合同，如果买受人不解除合同有权要求开发商进行赔偿，但是购房合同中格式条款约定的内容却是买受人同意不再向出卖人主张规划变更赔偿或违约责任。原告觉得这点有失公平，经与被告协商无法达成一致。其次，合同第六章规划设计变更第15条设计变更中，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图纸设计文件，涉及到可能影响买受人所购商品房质量或使用功能的情形，需要提前告知买受人，买受人有权解除合同，如不解除合同，买受人有权要求赔偿，但是关于如何赔偿格式条款中写的却是买受人同意不再向出卖人主张涉及变更赔偿或违约责任。原告觉得有失公平，经过与被告协商无法达成一致意见。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”故原告要求退还定金10000元。被告辩称，1.原告要求返还定金10000元的诉讼请求没有法律依据；被告于2018年8月5日到原告处认购了涉案房屋，在其认购前签订的《认购须知》和本案中的《认购协议书》均能证明被告在认购前已经向原告阐明认购流程的注意事项，并出示了《商品房买卖合同》等即将签订的文件，原告已对《商品房买卖合同》等文件及物业状况、周边环境等进行了充分的了解。原告在签订《认购协议书》后以《商品房买卖合同》的条款不公平为由，拒绝签订《商品房买卖合同》，其行为符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，应当承担预约合同的违约责任，原告无权要求返还定金。2.原告的诉讼请求没有法律依据；原告在签订预约合同后，单方认为规划设计变更的条款有失公平不属于不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同不能订立的情形，预约合同仍然可以履行，原告适用法律错误。合同条款已在行政部门备案，原告未能按时支付首期款，未能签订合同构成违约。根据定金罚则，原告作为违约方无权要求返还定金。原告反悔原因可能是因为房地产近期市场价格下行不景气。综上，原告的诉请无事实和法律，应依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年8月5日，原告潘小燕在《认购须知》上签名，该认购须知写明购房流程、认购流程注意事项。其中，认购流程注意事项第1条写明认购前，认购人应对公司提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业管理服务协议》《业主公约》等示范文本及其补充协议、重要提示及对所认购的物业状况、交易条件、周边环境进行充分了解。同日，原告潘小燕（乙方、认购方）与被告佛山市钧堡投资发展有限公司（甲方、出售方）签订《【X商务中心】认购协议书》（以下简称涉讼认购协议书），约定：乙方认购佛山市南海区桂城街道x路15号【X商务中心】X座x层x室（以下简称涉讼房屋），建筑面积为43.2平方米，套内面积为31.52平方米，折后总价537000元；乙方同意签订认购书时支付定金50000元，乙方支付的认购定金在签订《商品房买卖合同》时抵扣购房首期款；7日内乙方同意签订《商品房买卖合同》，支付至总房价款的50%作为首期款，即277000元（已含认购定金）；甲乙双方签订该房产的《商品房买卖合同》的同时，乙方愿意选择按揭付款方式（按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准），现金227000元，付款比例50%，约定日期2018年8月12日内支付，现金260000元，付款比例50%，约定日期2018年8月12日内支付/办理银行按揭手续；甲方已向乙方出示双方将签署的《商品房买卖合同》样本及补充协议、项目重要提示、业主临时公约、前期物业管理协议和购房须知，乙方已阅读并理解上述文本，并且无异议；若乙方在认购书规定的日期内，未能按约定的时间、金额向出售方支付首期购房款、到场签订《商品房买卖合同》的，即视为乙方违约，甲方有权单方解除认购书，有权将该房产另行出售并且不退回认购方已缴付的所有款项。同日，被告出具收款收据，确认收到原告交来涉讼房屋定金10000元。《商品房买卖合同（预售）》的示范文本第六章规划设计变更第十四条写明（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视为接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：买受人同意出卖人规划变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张规划变更赔偿或违约责任。第六章规划设计变更第十五条设计变更写明（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图纸设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用工程情形的，出卖人应当在变更确定之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知宋丹之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不解除通的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：买受人同意出卖人的设计变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张涉及变更赔偿或违约责任。另查明，涉讼房屋所在X商务中心X座已取得商品房预售许可证（编号:南房预字第××号）。2018年8月24日，原告提供诉讼。诉讼中，原告明确其主张被告退还定金10000元是以解除涉讼认购协议书为前提。原告陈述其于2018年8月10日去被告处准备签订商品房买卖合同时，发现商品房买卖合同有2条对原告不公平，原告要求修改，被告称不能修改。被告陈述2018年8月10日，原告以商品房买卖合同条款不公平为由，要求被告修改条款或返还定金，但被告认为《商品房买卖合同》样板文书是经过行政部门备案及公示的，不存在原告认为的事前没有公示和条款不公平的情形；现涉讼房屋仍处于未出售状态。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。被告佛山市钧堡投资发展有限公司作为涉讼房屋的出卖人，其通过认购方式向原告收受定金是作为双方订立商品房买卖合同担保，如果因原、被告一方原因未能订立商品房买卖合同的，被告所收取的定金应当按照法律关于定金的规定处理。现涉讼认购协议书于2018年8月5日签订并约定7日内签订《商品房买卖合同》，而原告已于2018年8月10日与被告就签订《商品房买卖合同》事宜进行了磋商，故原告就涉讼房屋已依约履行了与被告协商签订《商品房买卖合同》的义务。在原、被告协商签订《商品房买卖合同》过程中，被告提供的《商品房买卖合同》示范文本载明在出卖人对涉讼房屋进行规划变更、设计变更，买受人不解除合同的情况下，买受人不得再向出卖人主张规划变更、设计变更的赔偿或违约责任；原告不同意该条款的内容，要求被告对该条款进行修改，被告不予同意，原、被告就该条款无法达成一致意见致双方未就涉讼房屋签订《商品房买卖合同》，双方对此均无过错。故本院对原告要求被告退还定金10000元的诉讼请求予以支持。规划设计变更条款是《商品房买卖合同》的组成部分，出卖人对涉讼房屋进行规划变更、设计变更而买受人不解除合同的情况下，出卖人应承担的赔偿或违约责任是合同当事人应当协商确定的内容，即被告单方提出的赔偿或违约责任的承担方式需经原告承诺后才能对双方具有约束力，原告在签订涉讼认购协议时知悉《商品房买卖合同》的样本并不代表原告必须接受《商品房买卖合同》示范文本中的内容，被告认为其已公示并向原告出示《商品房买卖合同》样本，原告未按样本内容签订《商品房买卖合同》即构成违约的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告佛山市钧堡投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金10000元予原告潘小燕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告佛山市钧堡投资发展有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告潘小燕，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一八年十一月十二日书记员 郑幸莉