贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终7593号上诉人（一审被告、反诉原告）：高明凤，女，汉族，1967年3月12日出生，住贵州省贵阳市花果园**。委托诉讼代理人：刘镨，贵州法治时代律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区万东电器城内（大南社区）。法定代表人：赵为林。委托诉讼代理人：吴尚云，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋吉鑫，贵州中孚律师事务所律师。上诉人高明凤与被上诉人贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司（以下简称万东花鸟市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人高明凤的上诉请求：1、撤销南明区人民法院（2018）黔0102民初3294号民事判决，改判支持上诉人的全部一审反诉请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人万东花鸟市场长期未解决上诉人高明凤承租的丙区5排12号门面漏水问题导致货物被浸泡，上诉人高明凤搬出货物后于2017年7月18日将门面钥匙交付万东花鸟市场负责人杨成飞，杨成飞也同意上诉人高明凤退租，双方的租赁关系已于2017年7月18日解除。其次，2017年5月3日凌晨，一辆电动车在万东花鸟市场消防通道充电自燃引发火灾，致使高明凤的商铺受损无法经营。《万东花鸟市场门面租赁合同》约定被上诉人万东花鸟市场应当履行安保义务与监管职责，依约为上诉人提供安全的经营场所。被上诉人未履行合同安保义务、监管职责构成严重违约，上诉人高明凤有权拒绝支付租金。相反，被上诉人万东花鸟市场应当赔偿上诉人高明凤的损失及承担违约责任。最后，2017年12月8日，被上诉人万东花鸟市场发布《通知》将市场内所有门面（包括上诉人租赁门面））租金统一降低。一审判决判令上诉人高明凤按照2100元的标准支付2018年3月1日以后的租金显然偏袒被上诉人万东花鸟市场。万东花鸟市场辩称。《万东花鸟市场门面租赁合同》系合法有效之合同，对双方当事人具有约束力。上诉人高明凤在解除合同后至2018年9月4日一直使用该门面，其应当按约支付房屋租金及房屋使用费。其次，上诉人高明凤未按时支付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。《万东花鸟市场门面租赁合同》约定高明凤在租赁合同的有效期内未按期支付租金及其他费用的视为违约，万东花鸟市场收取高明凤年租金总额10%违约金，万东花鸟市场还有权单方终止合同，且不退还保证金。一审判决判令上诉人高明凤支付房屋租金及占用费、违约金符合《万东花鸟市场门面租赁合同》的约定。其次，上诉人高明凤因火灾造成损失属于侵权纠纷，其应当向侵权人主张其权利，与本案无关。万东花鸟市场的一审法院提出诉讼请求：1、判令确认万东花鸟市场与高明凤2016年7月25日签订的《万东花鸟市场门面租赁合同》已于2018年2月27日解除；2、判令高明凤立即搬离并腾空位于贵阳市××东花鸟市场丙区××、××号门面；3、判令高明凤从2017年1月23日起至2018年2月27日按每月3000元向万东花鸟市场支付租金共计39500元；4、判令高明凤支付万东花鸟市场从解除合同后至实际××东花鸟市场丙区××、××号门面时止的门面占用费（以月租金3000元标准计算，至2018年3月7日为800元）；5、判令高明凤向万东花鸟市场支付违约金12090元；6、判令高明凤承担本案诉讼费用。高明凤反诉请求：1、判令万东花鸟市场赔偿高明凤自2017年5月3日以来的停业损失（按不低于每月门面租金标准计算，暂计算至2018年5月2日为36000元）；2、判令万东花鸟市场赔偿高明凤因2017年5月3日火灾导致的字画毁损金额7000元；3、判令万东花鸟市场赔偿高明凤因2017年5月3日火灾导致的图书毁损金额1250元；4、确认万东花鸟市场已于2017年1月23日对高明凤所在门面进行了减租，每月租金自1500元/间减为1050元/间；5、确认万东花鸟市场、高明凤已于2017年7月18日解除租赁关系；6、判令万东花鸟市场为高明凤开具自2004年7月至今支付的门面租金发票；7、判令不支持万东花鸟市场要求支付的违约金；8、判令高明凤承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2016年7月25日，万东花鸟市场（甲方）与高明凤（乙方）签订《万东花鸟市场门面租赁合同》，约定乙方承租甲方位于万东花鸟市场丙区4.5排12号门面，租赁期限自2016年7月23日起至2018年7月22日止，租金暂定价为3000元/月，按季度交纳，每季度9000元，租金支付方式为现金，交款方式为每季15日前付清下季租金，未能按期付清的甲方有权收取违约金及单方面终止合同；合同签订之日起当日内，乙方应支付2000元作为合同履行保证金，在合同期间乙方如无违约行为，本保证金在合同期满后退还；市场内任何时间禁止停放任何车辆（如：电动车、摩托车、助力车、汽车等），如发现有车辆违规停放的甲方有权对该车作出拖离市场等处罚，甲方依法制定有关治安、消防等内容的各项规章制度并负责监督实施，对市场进行物业管理，负责市场内经营设施的建设及维护，包括建筑物（包括公共区域）的管理及维修保养，对乙方装修的审查和监督，水、电等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及养护，保安管理并负责市场的公共安全，消防管理，内外各种通道、道路、停车场的管理；在本《租赁合同》有效期内，乙方有履行本《租赁合同》的义务，若未按期向甲方支付租金及其他水、电、物管费用，视为乙方违约，甲方每日收取乙方年租金总额10%的违约金。逾期30天，甲方除每日收取乙方年租金总额10%的违约金外，还有权单方终止本合同，收回商铺，并不予退还保证金；本合同期满时，乙方未经甲方书面同意，继续使用承租房屋，每日应按年租金总额的30%向甲方支付违约金，同时甲方仍有权终止本合同；乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知甲方，协商一致后办理解除租赁手续；乙方有意在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复，甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以回收，由此造成的损失由乙方承担等。2017年12月8日，万东花鸟市场向万东花鸟市场甲、乙、丙区经营户发出《通知》，主要内容为：近期市场内经营户因经济不景气向我公司提出降低门面租金的要求，我公司针对与我公司签订租赁合同的甲、乙、丙区经营户达成决议，1、从2017年元月23日起，甲、乙、丙区每间门面降租450元，鱼摊、书摊降租150元；2、合同期限为三年，从2017年元月23日起至2020年元月22日止；3、商户代表和公司在2017年12月10日之前确定好合同范本，并向市场公布；4、业主自行出租或自营的，按公司制定租金标准的12%交纳物管费；5、2017年12月15日之前所有商户必须签订新合同（需携带身份证复印件），交清所有欠费；6、在规定时间内不来签订合同和交费者，公司一律按原合同执行等。2018年2月27日，万东花鸟市场委托贵州中孚律师事务所向高明凤发出《律师函》，主要内容为：截至2018年2月22日，高明凤已拖欠万东物业2017年1月23日至2018年2月22日租金39000元，已严重违约，自该律师函发出之日起，万东花鸟市场解除双方于2016年7月25日签订的《万东花鸟市场门面租赁合同》，请高明凤在收到律师函5日内补足所欠租金并腾空商铺等。同年2月28日，高明凤签收了万东花鸟市场通过顺丰快递寄送的前述《律师函》。后万东花鸟市场认为高明凤在收到《律师函》后仍不支付所欠租并腾退所租门面，遂诉至法院，提出如前诉请。高明凤认为其向万东花鸟市场租赁的丙区4排门面于2017年5月3日发生火灾造成门面字画、图书受损，万东花鸟市场对此未履行相应监管职责，后高明凤为保留受损现场采取停业处理并产生了停业损失，遂提出如前反诉诉请。庭审中，万东花鸟市场认可高明凤租赁的门面发生了火灾，但认为火灾系案外人电动车所致，高明凤损失应向电动车主主张。高明凤陈述其自2016年1月22日开始租赁万东花鸟市场丙区4、5排12号门面，2017年1月23日之前的租金按每月3000元已经付清，之后的租金未付，其租赁的门面中丙区4排12号门面是发生火灾的门面，该门面自2017年5月3日起已经关闭；丙区5排12号门面钥匙已于2017年7月18日交给了万东花鸟市场经理杨成飞。万东花鸟市场认可高明凤陈述的租金支付情况，但不认可高明凤已交还丙区5排12号门面钥匙。一审法院认为：万东花鸟市场与高明凤签订的《万东花鸟市场门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律法规规定，为有效合同，双方均应严格按照合同约定，恪守合同义务。本案中，高明凤自2017年1月23日起便未向万东花鸟市场支付房屋租金，因万东花鸟市场、高明凤在合同第八条第一款第1项约定“高明凤未按期向万东花鸟市场支付租金等费用的，视为违约，逾期30天万东花鸟市场有权单方终止本合同”，故万东花鸟市场在高明凤逾期支付租金30日后以《律师函》的形式通知高明凤解除合同符合合同约定，亦不违反有关法律法规规定，故万东花鸟市场、高明凤签订的租赁合同应于高明凤收到《律师函》之日，即2018年2月28日起解除。高明凤主张合同解除的时间应为其交还租赁房屋钥匙的时间，即2017年7月18日，但未提交已向万东花鸟市场交还钥匙的证据，即使如高明凤所言其已于2017年7月18日交还了钥匙，但该时间尚在租赁合同约定的租赁期间范围内，在万东花鸟市场未同意合同于该时间解除的情况下，高明凤不能以交还钥匙为由擅自退租，故高明凤反诉要求确认合同于2017年7月18日解除没有事实和法律依据，不予支持。合同解除后，高明凤应及时退还万东花鸟市场租赁门面，万东花鸟市场亦有权要求高明凤支付所欠租金。鉴于高明凤租赁门面因案外电动车引发了火灾，根据合同第条“市场内任何时间禁止停放任何车辆（如：电动车、摩托车、助力车、汽车等），如发现有车辆违规停放的甲方有权对该车作出拖离市场等处罚，甲方依法制定有关治安、消防等内容的各项规章制度并负责监督实施，对市场进行物业管理，负责市场内经营设施的消防管理”之约定，万东花鸟市场对高明凤租赁门面所在市场内的电动车停放及市场消防负有管理责任，在万东花鸟市场未举证证明其已履行合同安保义务的情况下，认为高明凤每月应向万东花鸟市场支付的租金以万东花鸟市场《通知》减租后的租金标准为宜，即按《通知》每间门面月租金减少450元，由租赁合同约定的两间门面月租金3000元减为2100元，高明凤应自2017年1月23日欠付万东花鸟市场租金之日起按每月租金2100元，支付至高明凤归还万东花鸟市场租赁门面之日止。万东花鸟市场与高明凤在合同中还约定高明凤逾期支付租金应向万东花鸟市场支付违约金，万东花鸟市场有权要求高明凤支付违约金，但考虑到万东花鸟市场对高明凤租赁门面发生火灾亦存在过错，综合本案实际情况，酌情确定高明凤应向万东花鸟市场支付的违约金为6000元。至于高明凤要求万东花鸟市场赔偿其停业损失及图书、字画损失的反诉诉请，其中门面停业系高明凤自行处置，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，高明凤在火灾发生后未采取适当措施防止损失的扩大，反而自行停业导致损失扩大，其不能要求万东花鸟市场对其停业承担赔偿责任。高明凤主张字画损失7000元、图书损失1250元，但其提交的证据并不足以证实，故对高明凤要求万东花鸟市场赔偿其停业损失及字画、图书损失的反诉诉请，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司与高明凤签订的《万东花鸟市场门面租赁合同》已于2018年2月28日解除；二、高明凤于本案判决生效之日起十日内，将贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司租赁给高明凤的万东花鸟市场丙区4排、5排12号门面腾空返还给贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司；三、高明凤于上项同时支付租金给贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司（自2017年1月23日起至2018年2月28日止的租金为27650元，自2018年3月1日起至高明凤实际归还之日止的租金按每月2100元计算）；四、高明凤于上项同时支付6000元违约金给贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司；五、驳回贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回高明凤的反诉请求。案件受理费1257元，其中本诉受理费1110元减半收取555元，反诉受理费702元，由高明凤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人万东花鸟市场向本院提交了经双方签字确认的《腾房说明》，拟证明双方在2018年9月4日办理了房屋交接手续。上诉人高明凤的质证意见为：对其真实性、合法性无异议，不认可其关联性。因一审判决判令高明凤支付租金至腾房之日止，高明凤不得不签订《腾房说明》。经二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对一审判决查明的事实依法进行确认。本院认为，本案争议焦点有二：一是高明凤是否应当支付租金及房屋占用费及其计算标准。二是高明凤是否应当支付违约金5000元。关于高明凤是否应当支付租金及房屋占用费的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。高明凤与万东花鸟市场2016年7月25日依法签订的《万东花鸟市场门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法、有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《租赁合同》约定万东花鸟市场将位于市场内丙区4.5排12号门面出租给高明凤，租赁期限自2016年7月23日起至2018年7月22日止，租金暂定价为3000元/月，按季度交纳，每季度9000元。高明凤应当按照约定支付其占用门面期间的租金或者房屋占用费。上诉人高明凤主张其2017年7月18日将门面钥匙交付万东花鸟市场负责人杨成飞，杨成飞也同意上诉人高明凤退租，双方的租赁关系已于2017年7月18日解除。被上诉人万东花鸟市场对此不予认可，上诉人高明凤也没有提交证据佐证该事实，依法应当承担举证不能之后果。《万东花鸟市场门面租赁合同》第八条第一款第1项约定高明凤未按期向万东花鸟市场支付租金等费用的，视为违约，逾期30天万东花鸟市场有权单方终止本合同，一审判决认定万东花鸟市场、高明凤签订的《万东花鸟市场门面租赁合同》于高明凤签收万东花鸟市场邮寄送达的《律师函》之日（即2018年2月28日）解除符合《万东花鸟市场门面租赁合同》的约定，本院予以维持。二审审理过程中，双方均认可高明凤已于2018年9月4日将案涉房屋移交被上诉人万东花鸟市场。2017年12月8日，万东花鸟市场发布《通知》将案涉门面的租金由3000元减为2100元。高明凤应按照《万东花鸟市场门面租赁合同》、《通知》的标准支付2017年1月23日至2018年9月4日的租金或者房屋占用费。关于上诉人高明凤要求被上诉人万东花鸟市场赔偿火灾损失及承担违约责任的诉讼请求是否应当支持的问题。双方均认可万东花鸟市场2017年5月3日在消防通道发生电动车自燃引发火灾的事实。高明凤主张火灾导致其产生字画损失7000元、图书损失1250元，但其提交的证据不足以证实上述事实。高明凤主张火灾导致停业，并要求万东花鸟市场赔偿其停业损失。经本院询问，上诉人高明凤表示2017年5月3日的火灾并未造成是房屋内部装修破坏，高明凤也没有提交证据证明火灾发生后其租赁的房屋不能继续经营的事实。一审判决驳回高明凤要求万东花鸟市场赔偿其停业损失及图书、字画损失的反诉诉请并无不当。关于上诉人高明凤是否应当向万东花鸟市场支付违约金的问题。本院认为，《万东花鸟市场门面租赁合同》上诉人高明凤应于每季节15日前付清下季租金，上诉人高明凤也认可实际支付2017年1月23日以前的租金，至2017年5月3日发生火灾之时，高明凤事实上存在逾期支付租金的事实。另外，考虑万东花鸟市场未严格履行安保义务与监管职责，对2017年5月3日的火灾事故发生火灾亦存在过错，高明凤拒绝支付此后的租金也属事出有因，一审判决判令高明凤向万东花鸟市场支付的违约金为6000元有失公允，本院予以纠正。鉴于上诉人高明凤与被上诉人万东花鸟市场已于2018年9月4日办理了案涉房屋的移交手续，一审判决第二项：“高明凤于本案判决生效之日起十日内，将贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司租赁给高明凤的万东花鸟市场丙区4排、5排12号门面腾空返还给贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司”已无必要，本院依法撤销该判项。另，本院撤销一审判决关于高明凤向万东花鸟市场支付的违约金为6000元及上诉人高明凤将案涉房屋腾空并交付至被上诉人万东花鸟市场之判项，一审判决第五项“驳回贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司的其他诉讼请求”的内涵发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回万东花鸟市场的其他诉讼请求的判项。综上，上诉人高明凤的上诉请求部分成立，本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。原审判决适用法律不当，判决结果有失公允，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持贵阳市南明区法院（2018）黔0102民初3294号民事判决第一项、第三项、第六项，即一、贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司与高明凤签订的《万东花鸟市场门面租赁合同》已于2018年2月28日解除；即三、高明凤于上项同时支付租金给贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司（自2017年1月23日起至2018年2月28日止的租金为27650元，自2018年3月1日起至高明凤实际归还之日止的租金按每月2100元计算）；即六、驳回高明凤的反诉请求。二、撤销贵阳市南明区法院（2018）黔0102民初3294号民事判决第二项、第四项、第五项。三、驳回贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1257元(本诉受理费1110元减半收取555元，反诉受理费702元)，由高明凤负担300元，由贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司负担947元。二审案件受理费由1658元，由高明凤负担413元，由贵阳万东花鸟市场物业管理有限公司负担1245元。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一八年十一月十四日书记员  康运运