河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0523民初1981号原告（案外人）：王红军，男，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：宋慧晶，河南殷商律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南亚元实业有限公司，住所地汤阴县长虹路**。法定代表人：刘武远，该公司董事长。委托诉讼代理人:司文才，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘梦，女，该公司员工。第三人（被执行人）：汤阴县房地产开发有限责任公司，，住所地汤阴县城关镇食品工业园工横二路东段法定代表人：孙富荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李淑英，女，该公司员工。原告王红军与被告河南亚元实业有限公司（以下简称亚元公司）、第三人汤阴县房地产开发有限责任公司（以下简称汤房公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告王红军及其委托诉讼代理人宋慧晶，被告亚元公司的委托诉讼代理人司文才、刘梦、第三人汤房公司的委托诉讼代理人李淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红军向本院提出诉讼请求：1、停止对原告购买的位于汤房普罗××小区芙蓉商业街商业××、××、××、××（××和××）房产的执行，并解除对上述房产的查封；2、判令确认位于汤房普罗××小区芙蓉商业街商业××、××、××（××和××）房产归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月25日原告王红军与汤房公司签订协议，原告王红军购买了位于汤房普罗××小区芙蓉商业街商业××、××、××、××（××和××）房产，并按照约定分七次支付了1510000元房款，对房屋装修，合法占有使用至今，由于汤房公司拒绝协助办理过户手续，导致该房产未能过户。2017年3月20日汤阴县人民法院依据亚元公司申请作出（2017）豫0523财保16号裁定书，裁定将原告购买的登记在汤房公司名下位于汤房普罗××小区芙蓉商业街商业××、××、××、××（××和××）房产予以查封，原告依法向汤阴县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2018年6月27日汤阴县人民法院作出（2018）豫0523执异57号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与汤房公司签订达成的协议是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。同时原告购房涉案房产后，虽未办理产权过户登记，但原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据相关法律规定，原告王红军取得涉案门面房后，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。因此提起诉讼，请依法支持原告诉请。被告河南亚元实业有限公司辩称，1、在法院查封之前汤房公司没有将案涉房屋卖给原告。2、原告在法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。3、原告实际没有支付购房款。4、因原告自身原因为办理备案登记（网签），导致法院查封，自身存在过错。5、在查封前原告没有合法占有案涉房屋。6、案涉房屋不是原告名下唯一房屋。7、原告对自己的主张应承担举证责任。8、原告对案涉房屋不享有所有权。原告对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利，应驳回原告的诉讼请求。第三人汤阴县房地产开发有限责任公司辩称，1、法院在查封前未按照法律规定进行现场了解房产的销售情况和现状导致本案发生；2、汤房公司在法院才查封前已将案涉房产出卖给原告；3、对原告款项转账到汤房公司赵敬丽账户的购房款，汤房公司完全认可，并据此开具收款凭证，证实汤房公司已收取原告的购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告亚元公司因与第三人汤房公司存在合同纠纷于2017年3月15日向本院提出诉前财产保全申请，请求查封汤房公司位于汤阴县汤房普罗圣堡商住小区部分房产。本院经审查并要求亚元公司提供担保后，于2017年3月20日作出（2017）豫0523财保16号民事裁定，查封汤房公司位于汤阴县××小区××房产，其中包括本案所涉汤房普罗××小区芙蓉商业街商业××、××、××、××（××和××）房产。原告王红军向本院提出执行异议申请，请求依法撤销本院（2017）豫053财保16号民事裁定书对中对其房产的查封，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2018年6月25日举行了听证会，并于2018年6月27日作出（2018）豫0523执异57号执行裁定书，驳回案外人王红军的异议请求。另查明，原告王红军（××）与第三人汤房公司（出卖人）签订《商业定购协议》载明签约时间为2014年12月25日，协议内容约定：一、××于2014年12月25日自愿购买位于汤阴县××路西段，汤房普罗圣堡商住小区商业一套（2号、3号），建筑面积252.34平方米，总金额（人民币）：壹佰伍拾壹万元整，小写：（￥1510000.-）。自愿交意向金970000.-元。二、付款方式1、一次性付款：出卖人通知签订商品房买卖合同3日内。××将全部房款大写：壹佰伍拾壹万元整，小写：（￥1510000.-），一次性付清。五、签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，案外人对执行标的（即涉案房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实践掌握的标准，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案讼争房屋系房地产开发公司开发的商品房，原告与第三人签订了《商业定购协议》，该协议虽具有合同性质，但综合分析该协议的内容，不符合《商品房销售管理办法》关于书面商品房买卖合同内容的规定，且该协议第五条约定“签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废”，关于本案所涉房产的买卖应认定为未签订合法有效的书面商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生法律效力。本案所涉房产未在房管部门进行预登记、网签、缴纳契税。因此，原告王红军购买涉案房产的情形不具备上述第二十九条所规定的三个条件，本案所涉房产的所有权未转移给原告王红军。因此，原告王红军对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告王红军要求撤销（2018）豫0523执异81号执行裁定，解除对汤房普罗××小区芙蓉商业街商业××、××、××、××（××和××）房产的查封，并要求确认上述房产所有权归其所有诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下:驳回原告王红军的诉讼请求。案件受理费200元，由原告王红军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审 判 长  王小勇审 判 员  赵 丽人民陪审员  梁会玲二〇一八年十一月九日书 记 员  杨 川