北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初15103号原告北京融金智强投资管理有限公司，住所地本市东城区交林夹道甲2号楼3号地下室一层（住宅楼）。诉讼代表人高峰，北京融金智强投资管理有限公司清算组负责人。委托诉讼代理人甄子燕，北京市青山律师事务所律师。委托诉讼代理人付学振，国浩律师（北京）事务所实习律师。被告王广中，男，1962年6月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告北京中明国际物流有限公司，住所地本市顺义区龙湾屯镇府前街12号。北京中明国际物流有限公司清算组负责人张维嘉。委托诉讼代理人郭艳卿，女，1971年8月14日出生，该公司职工，住本市西城区韩家胡同13号。原告北京融金智强投资管理有限公司诉被告王广中商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，于2016年12月23日作出一审判决。一审判决作出后，北京融金智强投资管理有限公司不服提起上诉。北京市第二中级人民法院于2017年6月30日作出民事裁定书，撤销一审判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，变更北京融金智强投资管理有限公司清算组代表原告参加诉讼，追加北京中明国际物流有限公司为本案共同被告，公开开庭进行了审理。原告北京融金智强投资管理有限公司管理人的委托诉讼代理人甄子燕、付学振，被告王广中，被告北京中明国际物流有限公司的委托诉讼代理人郭艳卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京融金智强投资管理有限公司管理人向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2008年12月8日签订的《商品房预售合同》；2、被告向原告支付违约金567744元。事实和理由：2008年12月8日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同标号：Y656854），原告将其位于本市东城区新中街乙×号都心公馆办公楼（含商业）×层×号房屋转让给被告，首付款227316元，余款未约定给付时间。合同签订后，原告向被告交付涉诉房屋，但被告至今未向原告支付购房款。原告认为被告构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。被告王广中辩称：原、被告签订的《商品房预售合同》已经履行完毕。被告从原告处共购买五套房屋，五套房屋的购房款均系采用以借款折抵的形式支付。已生效法律文书已确认其中三套房屋购房款已全部支付，故原告主张的未支付购房款的情形并不存在，不同意原告的诉讼请求。被告北京中明国际物流有限公司（以下简称为中明物流公司）辩称：同意被告王广中的答辩意见，对于其所述用借款折抵购房款的情形不持异议，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年8月4日，王广中向本院起诉要求确认其与北京融金智强投资管理有限公司（以下简称为融金智强公司）签署的3份《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y65683×、Y65682×、Y65765×）有效，本院于2010年9月8日出具（2010）东民初字第07438、07439、07440号民事判决书确认上述合同有效，判决已发生法律效力。（2010）东民初字第07438号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，原告（买受人）、被告（出卖人）签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y65683×），《合同》中约定：预售许可证号为：京房售证字（2008）43号；房屋坐落为东城区新中街乙12号都心公馆住宅楼（公寓）9层1101，房屋总价款为1817400元；自合同签订之日起30日内，由出卖人向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记；预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请；抵押权人北京国际信托有限公司（以下简称信托公司）于2008年3月出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，说明该公司同意涉案房屋在该公司解除抵押权后进行销售。同日，原告向被告支付了购房款1817400元。（2010）东民初字第07439号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，原告（买受人）、被告（出卖人）签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y65682×），《合同》中约定：预售许可证号为：京房售证字（2008）×号；房屋坐落为东城区新中街乙×号都心公馆住宅楼（公寓）×层×，房屋总价款为1475400元；自合同签订之日起30日内，由出卖人向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记；预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请；抵押权人信托公司于2008年3月出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，说明该公司同意涉案房屋在该公司解除抵押权后进行销售。同日，原告向被告支付了购房款1475400元。（2010）东民初字第07440号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，原告（买受人）、被告（出卖人）签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y65765×），《合同》中约定：预售许可证号为：京房售证字（2008）×号；房屋坐落为东城区新中街乙×号都心公馆住宅楼（公寓）×层×，房屋总价款为3264299元；自合同签订之日起30日内，由出卖人向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记；预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请；抵押权人信托公司于2008年3月出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，说明该公司同意涉案房屋在该公司解除抵押权后进行销售。同日，原告向被告支付了购房款3264299元。（2010）东民初字第07438、07439、07440号民事判决书均认定以下事实：2009年11月1日，原告办理了入住涉案房屋的相关手续，并实际使用至今。但被告一直未为原告就涉案房屋向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。庭审中，对于未办理备案手续的原因，被告称因被告在涉案商品房所属楼盘的销售初期，向信托公司做了在建工程的抵押贷款，约定每销售部分房屋须偿还部分贷款；因办理了备案手续后才视为已销售，为缓解被告资金紧张的状况，有部分房屋未办理备案手续，涉案房屋即属未办理备案手续之列；约2009年8、9月份，被告已经还清了信托公司的贷款；但此时被告持有的京房售证字（2008）×号商品房预售许可证已经过期，已无法为原告办理备案手续。对于该问题，原告称签署《合同》时，被告的销售人员承诺备案手续由被告办理，故原告将办理备案所需要的相关手续交给被告；原告知道被告将房屋解押的事项，但未要求被告办理备案手续，也不知道预售许可证过期之事。北京市第二中级人民法院于2011年立案受理，王广中与北京华达联行房地产经纪有限公司（以下简称华达联行公司）、融金智强公司案外人执行异议之诉三案。王广中向北京市第二中级人民法院提起诉讼要求确认北京市东城区新中街乙×号都心公馆住宅楼（公寓）×层×号、×号、×号房屋归王广中所有并解除对于上述房屋的查封，并停止执行。二中院于2011年12月20日出具(2011)二中民初字第7410、7411、7412号民事判决书停止对北京市东城区新中街乙×号都心公馆住宅楼（公寓）×层×号、×号、×号房屋的执行。(2011)二中民初字第7410号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，王广中与融金智强公司签订编号为Y65683×的《预售合同》，约定：王广中购买融金智强公司开发的讼争房屋，建筑面积为60．58平方米，总价款为1817400元，首付款为145249元。对于房屋买卖及交付过程，王广中称：其同时向融金智强公司购房五套，除讼争房屋外，还有×02室及×07室及两套商铺，商铺与本案无关；其已交纳三套房的全部购房款，款项的来源是其任法定代表人的北京中明国际物流有限公司（以下简称中明国际公司），该公司代其于2007年12月18日向融金智强公司支付了1200万元，付款后，融金智强公司出具了预测面积的收据，因没有实测面积及融金智强公司为减少和迟延向抵押方交纳解押款，所以未及时开具发票；2009年11月1日后，其已实际居住使用讼争房屋。为此，王广中提供融金智强公司提供的《收据》两张、《发票》一张、《交通银行进账单》一张、《交通银行北京分行补发入账证明书》一份、《付款情况说明》一份、《入住协议》、物业费及供暖费交费发票等作为证据。对此，华达联行公司不予认可，并称：收据不能证实真实付款情况，发票及入住均晚于法院查封，且王广中系融金智强公司董事，存在恶意串通的可能。融金智强公司认可王广中已交齐购房款，并称：因其缺少相应手续，讼争房屋所在小区尚未办理大产权证；讼争房屋所在小区整体存在逾期交房情况。为此，该公司提供收据及购房发票的记账联作为证据。其中，发票记账联后附有谢映红书写的《说明》一份，记载有王广中向融金智强公司购买的5套房屋的房款均未支付。对此，华达联行公司称：收据本上存在号码连续但时间交叉的情况，不能作为付款的证明；发票记账联之后所附《说明》可以证明购房款并未支付，融金智强公司的认可无效。王广中不认可谢映红书写的证明。(2011)二中民初字第7411号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，王广中与融金智强公司签订编号为Y657651的《预售合同》，约定：王广中购买融金智强公司开发的讼争房屋，建筑面积为108．81平方米，总价款为3264299元。对于房屋买卖及交付过程，王广中称：其同时向融金智强公司购房五套，除讼争房屋外，还有×01室及×07室及两套商铺，商铺与本案无关；其已交纳三套房的全部购房款，款项的来源是其任法定代表人的中明国际公司，该公司代其于2007年12月18日向融金智强公司支付了1200万元，付款后，融金智强公司出具了预测面积的收据，因没有实测面积及融金智强公司为减少和迟延向抵押方交纳解押款，所以未及时开具发票；2009年11月1日后，其已实际居住使用讼争房屋。为此，王广中提供融金智强公司提供的《收据》两张、《发票》一张、《交通银行进账单》一张、《交通银行北京分行补发入账证明书》一份、《付款情况说明》一份、《入住协议》、物业费及供暖费交费发票等作为证据。对此，华达联行公司不予认可，并称：收据不能证实真实付款情况，发票及入住均晚于法院查封，且王广中系融金智强公司董事，存在恶意串通的可能。融金智强公司认可王广中已交齐购房款，并称：因其缺少相应手续，讼争房屋所在小区尚未办理大产权证；讼争房屋所在小区整体存在逾期交房情况。为此，该公司提供收据及购房发票的记账联作为证据。其中，发票记账联后附有谢映红书写的《说明》一份，记载有王广中向融金智强公司购买的5套房屋的房款均未支付。对此，华达联行公司称：收据本上存在号码连续但时间交叉的情况，不能作为付款的证明；发票记账联之后所附《说明》可以证明购房款并未支付，融金智强公司的认可无效。王广中不认可谢映红书写的证明。(2011)二中民初字第7412号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，王广中与融金智强公司签订编号为Y65682×的《预售合同》，约定：王广中购买融金智强公司开发的讼争房屋，建筑面积为49．18平方米，总价款为1475400元，首付款为117939元。对于房屋买卖及交付过程，王广中称：其同时向融金智强公司购房五套，除讼争房屋外，还有1101室及1102室及两套商铺，商铺与本案无关；其已交纳三套房的全部购房款，款项的来源是其任法定代表人的中明国际公司，该公司代其于2007年12月18日向融金智强公司支付了1200万元，付款后，融金智强公司出具了预测面积的收据，因没有实测面积及融金智强公司为减少和迟延向抵押方交纳解押款，所以未及时开具发票；2009年11月1日后，其已实际居住使用讼争房屋。为此，王广中提供融金智强公司提供的《收据》两张、《发票》一张、《交通银行进账单》一张、《交通银行北京分行补发入账证明书》一份、《付款情况说明》一份、《入住协议》、物业费及供暖费交费发票等作为证据。对此，华达联行公司不予认可，并称：收据不能证实真实付款情况，发票及入住均晚于法院查封，且王广中系融金智强公司董事，存在恶意串通的可能。融金智强公司认可王广中已交齐购房款，并称：因其缺少相应手续，讼争房屋所在小区尚未办理大产权证；讼争房屋所在小区整体存在逾期交房情况。为此，该公司提供收据及购房发票的记账联作为证据。其中，发票记账联后附有谢映红书写的《说明》一份，记载有王广中向融金智强公司购买的5套房屋的房款均未支付。对此，华达联行公司称：收据本上存在号码连续但时间交叉的情况，不能作为付款的证明；发票记账联之后所附《说明》可以证明购房款并未支付，融金智强公司的认可无效。王广中不认可谢映红书写的证明。(2011)二中民初字第7410、7411、7412号民事判决书认为：王广中与融金智强公司签订的《预售合同》合法有效。该合同使王广中与融金智强公司间形成债的法律关系。在合同履行中，双方未能完成标的物的权属转移手续，讼争房屋的所有权尚未发生转移。现王广中仅依据合同迳行主张确认其对讼争房屋享有所有权，缺乏法律依据，对于其所提确认房屋归其所有的请诉讼求，不予支持。王广中作为讼争房屋的买受人，于法院查封之前即已支付了全部价款，并实际居住使用了讼争房屋。虽华达联行公司对此不予认可，但根据在案证据，王广中虽系融金智强公司的董事，但其担任法定代表人的中明国际公司出具的情况说明认可曾代王广中向融金智强公司支付讼争房屋的购房款，且该笔款项有银行进账单等证据予以证实。融金智强公司认可王广中的付款情况，据此，可以确认王广中已在法院查封前实际支付了全部购房款。融金智强公司记账凭证中的《说明》系其公司账目处理问题，且该公司就此房款的支付问题并未提出异议，故不能因此否认房款已支付。对于入住情况，根据《入住协议》及法院现场勘查的结果，可以证明王广中已实际居住使用涉案房屋。对于其与融金智强公司未办理产权过户手续的原因，根据融金智强公司的陈述，可以证实讼争房屋未能办理产权过户手续的责任在于融金智强公司。故此，王广中要求停止对讼争房屋执行措施的诉讼请求，理由充分，予以支持。华达联行公司的抗辩意见缺乏事实及法律依据，亦不予支持。华达联行公司不服上述二中院判决，上诉至北京市高级人民法院。北京高院于2012年5月4日出具（2012）高民终字第672、673、677号民事判决书驳回上诉，维持原判。北京高院认为：依查明的事实，王广中与融金智强公司签订的《预售合同》真实有效。在王广中办理房屋产权过户登记前，执行法院于2009年1月20日对诉争房屋进行了查封。关于已付购房款和房屋占有的问题，王广中提交的证据可以证明在执行法院采取查封措施前，其确已实际支付了全部购房款，并已实际占有房屋。关于未能办理产权过户的问题，依现有证据，融金智强公司系因自身原因未能办理诉争房屋的房屋产权过户登记，这是王广中作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由王广中承担。另查，2008年12月8日，王广中与融金智强公司签订编号为Y656854的《商品房预售合同》，约定：王广中购买融金智强公司开发的本市东城区新中街乙×号都心公馆办公楼（含商业）×层×07号房屋，建筑面积为101．51平方米，总价款为2290224元。关于付款方式的约定为一次性付款，王广中应于2008年8月8日前向融金智强公司交纳该房屋预测房价款227316元（含定金2万元）。预测房价款的余款金额2062908元于×年×月×日前全部付清。如因王广中原因，致使无法在约定时间内交清全部房款，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日次日起至实际支付应付款之日止，王广中按日计算向融金智强公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内支付，合同继续履行。逾期超过60日后，融金智强公司有权解除合同。2009年11月1日，原告办理了入住涉案房屋的相关手续，并实际使用至今。但被告一直未为原告就涉案房屋向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。诉讼中，原告主张被告未按约定支付上述房屋购房款，故要求解除合同。就此问题，被告王广中主张其从原告处同时购买5套房屋，中明物流公司曾向原告提供借款1200万元，经协商，原告同意将上述1200万元作为王广中购买五套房屋的购房款处置。就此主张，王广中提供了2007年中明物流公司向原告汇款1200万元的财务票据、2008年12月原告出具的同意将1200万元作为王广中购房款处置的回复以及原告为王广中开具的支付购房款的发票。同时，王广中提出就另外三套房屋的购房款，已有生效判决确认购房款已经全部付清，而该三套房屋的购房款与涉诉房屋购房款支付系同一付款行为。原告对王广中的陈述不予认可，其表示中明物流公司已将债权转让给承德市双滦区凯立德机电销售公司，并且该公司曾起诉要求原告偿还借款，法院已出具调解书并以进入执行程序。同时，原告对（2010）东民初字第07438、07439、07440号民事判决书，(2011)二中民初字第7410、7411、7412号民事判决书，（2012）高民终字第672、673、677号民事判决书均提出异议，认为上述生效判决无法证明被告支付了全部房款，是伪证。当时原告出庭的不是原告的法定代表人，而是被告制作的伪证。因当时原告的法定代表人失去人身自由，无法出庭打官司，也没有钱委托代理人，上述生效判决原告均没有申诉。因被告负责管理公司，所以发票是被告出具的，不代表原告。且原告还曾主张上述三套房屋是单独付款，并非王广中所主张的同一付款行为，但原告未就此主张提供证据。就原告上述意见，王广中表示上述法院出具的调解书涉及的债权是1000万元，是为了保护原告公司权益进行的虚假诉讼，与1200万债权无关，且该调解书已经终止执行。另，在本案诉讼中，中明物流公司曾在北京市顺义区人民法院提出强制清算申请，后该公司召开股东会，形成股东会决议，撤消了上述申请，并成立清算组对公司进行注销清算，聘请张维喜为清算组组长。清算组第二次会议全体股东一致同意王广中使用公司1200万元从原告处购买含涉诉房屋在内的5套房屋。本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，原告与王广中签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应严格遵守。现原告主张王广中未按合同约定支付购房款，故要求解除合同。就此问题，王广中主张其同时购买了5套房屋，并以中明物流公司借款进行折抵的方式支付了购房款。就此主张，王广中提供了相关证据予以佐证。同时，已生效法律文书已确认另外3套房屋的购房款已然全额支付。原告虽对此予以否认，亦曾提出上述3套房屋存在另一付款行为，但并未就其主张提供证据。关于王广中以中明物流公司的债权折抵购房款的效力问题，根据中明物流公司清算组会议记录，全体股东对此并不持异议。且该问题亦属于公司股东间的权利纠纷，与原告与王广中之间的合同关系不属同一法律关系。亦应指出的是，原告与王广中签订的《商品房预售合同》中，对于除首付款外的剩余购房款的支付时间未做明确约定，原告以王广中未按约定支付购房款为由要求解除合同，亦无相关合同依据。原告的相关诉讼请求，本院无法予以支持。综上所述，判决如下：驳回原告北京融金智强投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费22526元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王轶楠人民陪审员  卢立生人民陪审员  曲 丽二〇一八年十一月二十一日法官助理郑文思书记员孙墨