浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0681民初12875号原告：诸暨市暨阳街道曲山居民委员会。住所地：诸暨市暨阳街道曲山居民区。法定代表人：陈海林。原告：诸暨市暨阳街道曲山居民区村级股份经济合作社。住所地：诸暨市暨阳街道曲山居民区。法定代表人：蔡永新。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王寿横，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。被告：陈煌元，男，1939年2月4日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市，现住诸暨市。原告诸暨市暨阳街道曲山居民委员会、诸暨市暨阳街道曲山居民区村级股份经济合作社与被告陈煌元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月6日公开开庭进行审理。原告诸暨市暨阳街道曲山居民委员会的法定代表人陈海林、诸暨市暨阳街道曲山居民区村级股份经济合作社的法定代表人蔡永新及其两原告的委托诉讼代理人王寿横，被告陈煌元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸暨市暨阳街道曲山居民委员会、诸暨市暨阳街道曲山居民区村级股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的房屋租赁合同已经解除；2.判令被告立即腾空向原告租赁的坐落在诸暨市暨阳街道曲山居民委员会老年活动室二楼房屋一间；3.判令被告支付2017年1月1日起至房屋实际腾空日止按年租金5000元计算的房租费，暂算至2018年7月31日止为5000元。审理中，原告陈述诉讼请求第三项要求按年租金3000元计算，并明确要求确认双方订立的房屋租赁合同于2018年6月15日解除。事实和理由：被告于2015年12月19日向原告租用原告所有的老年活动室（二楼）房屋一间。当时仅向老年活动室负责人毛某支付500元房租费，未与原告订立租赁合同。2016年12月，原告口头通知被告腾退房屋未果，于2017年4月份原告提起诉讼，后撤诉。2018年6月15日，原告以书面形式向被告送达解除租赁合同的通知，并告知其于2018年7月31日前腾空租赁房屋及付清租费等内容。然而被告至今未履行腾退房屋和付清房租费的义务。为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告陈煌元答辩称：不同意解除房屋租赁合同。被告是向毛某租房子的，租金是150元一个月，总共是1800元一年。被告当时交给毛某房租费500元，但租赁的房屋被告进行了修理，共花费修理费5100余元，总共有5600余元。修理房屋的费用应抵扣租金。毛某要被告从2016年1月1日到4月30日到村老年活动室烧开水、搞卫生，被告劳动了四个月，后来因为没有支付给被告工资，被告就不干了。两原告对其起诉主张向本院提供下列证据，被告质证如下：1.（2018）浙0681民初5513号民事裁定书一份，证明2018年4月16日原告向法院起诉，要求被告腾退房屋，于5月24日撤诉的事实。被告质证无异议。2.关于解除租赁合同并清理腾退房屋交纳租费的报告和照片，证明原告于2018年6月15日向被告送达解除租赁合同关系的通知，并通知被告在2018年7月31日前腾空租赁房屋和付清所欠租费的事实。被告质证认为，被告收到了这个通知，字也签着的，照片也是现场拍的，他们把通知送给被告，被告应该签字的。被告当时提出来其他没有房子住，这个房子被告要住下去，被告修理房屋的费用扣租金还没有扣完。3.谈话笔录、收条各1份，证明被告于2015年12月3日向原告经手人毛某支付房租费500元的事实。被告质证无异议。4.毛某的谈话笔录1份，证明被告等三户人家的租赁情况和签协议的情况，陈煌元等三人在2017年以后没有签订过租赁合同，也没有支付过房租费。被告质证认为，租赁给被告的房屋被告进行了修理，修理费抵扣房租还没有扣完。5.农村集体建设用地申请表1份，显示涉案房屋于1988年10月5日因原告建造粮食加工厂由诸暨县人民政府批准，证明涉案房屋经过审批建造，是村里所有的。被告质证无异议。6.协议一份，证明2002年村里和毛某签订一份协议，委托毛某进行管理。被告质证认为，这个协议被告看见过的，对协议没有意见，协议第二条约定二楼、三楼都可以对外出租，租金作为老年活动室的经费。被告陈煌元对其辩述向本院提供下列证据，两原告质证如下：7.毛某出具的证明1份、费用清单1份，证明租赁的房屋被告进行修理花费的费用。两原告质证认,毛某没有将二楼出租的权利，对证明的合法性不予认可，费用清单系陈煌元单方制作，对证据三性均不认可。上述证据经庭审出示并质证均已收集在卷，本院分析认证如下：对原告诸暨市暨阳街道曲山居民委员会、诸暨市暨阳街道曲山居民区村级股份经济合作社提供的民事裁定书、谈话笔录、收条以及农村集体建设用地申请表，被告陈煌元质证无异议，本院确认其证明效力。对两原告提供的关于解除租赁合同并清理腾退房屋交纳租费的报告和照片、毛某的谈话笔录、协议，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告陈煌元提供的毛某出具的证明，原告提出异议，认为毛某没有将二楼的房屋出租的权利。本院认为，原告委托毛某对涉案房屋进行管理，并订立协议，根据协议第二条，“老年活动室除自用房屋外，其余房屋都归老年室出租收费，作为老年活动室的活动经费”，该协议中原告并未限制毛某对二楼房屋进行出租，故原告以毛某没有将二楼房屋出租的权利为由否认该证明的合法性不能成立，该证明的主要内容为村老年活动室的房屋由被告陈煌元进行修理，修理的工资及材料费用由陈煌元支付抵作房租。为此，本院向毛某做了调查核实，毛某陈述，“老年协会我管理了一段时间，2016年12月13日村里干部和街道负责人开会后让我歇掉了。老年协会办的时候，老年协会委托我管理老年协会的房子，当时老年协会负责管理有四个人，后来其他三个人不做了，就留下我一个人在管理。陈煌元租房子是我手里租出去的，他没有修过房子。（出示具有毛某名字的证明，问：这份证明是否你写的？），这个证明上的名字是我签的，内容不是我写的，我签名的不是这张纸，当时我写证明的时候内容都是我自己写的，不是这张纸上的内容，粪便等内容都是没有的，抵房租的内容也是没有的，我当时是写‘请村里考虑300元’，当时村干部海林、陈煌新等人来看过，我当时同意赔300元给陈煌元，但永新摇了摇头，没有赔下去（问：当时陈煌元把租的房屋修理后，他有无和你说过他花费多少钱？）陈煌元没有和我说，陈煌元没有修理过，也没有和我说过修理费抵扣房租”。根据证人毛某的陈述，毛某在受村委托管理老年活动室时并没有同意被告陈煌元修理房屋的费用折抵房租。本院认为，具有毛某名字的证明系复印件，两原告对其合法性不予认可，且该证明的内容经本院与证人毛某核实，证人提出异议，被告未能提供其他证据予以佐证，本院对其证明效力不予确认。被告提供的费用清单系被告自行制作，原告对证据三性提出异议，本院不能确认为有效证据。综合对上述证据的分析认定，结合原被告庭审中的陈述，本院认定下列事实：2002年元月三十日，原告诸暨市暨阳街道曲山居民委员会与毛某订立协议，约定：1.老年活动室管理人员管理范围是原加工厂有三间三层楼屋和原老年室的集体财产。2.老年活动室除自用房屋外，其余房屋都归老年室出租收费，作为老年室的活动经费。从2002年1月起（除1月份的电费向村报账外）村不再拨付其他费用。从2月份起，老年活动室的水、电费及其他费用由老年室向有关单位交清及开支。2015年12月19日起，被告陈煌元向原告的委托管理人毛某租用原告所有的三间三层房屋二楼中间一间，约定每月租金150元。2015年12月3日，被告陈煌元缴纳房屋租费500元，由毛某作为经手人收取。2018年4月16日，两原告向本院起诉，要求解除与被告的房屋租赁合同并腾退房屋，后撤回起诉。2018年6月15日，两原告向被告送达书面通知，通知载明：1.解除诸暨市暨阳街道曲山居民委员会、曲山居民区村级股份经济合作社与你之间的房屋租赁合同；2.限你于2018年7月31日前腾空租赁房屋；3.限你于2018年7月31日前付清所欠的房租费。被告以自己的房屋被法院拍卖，无房居住以及其修理过租赁房屋，修理费用应折抵租金为由不同意解除房屋租赁合同。本院认为，依照法律规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，本案毛某受原告诸暨市暨阳街道曲山居民委员会委托，管理三间三层楼屋和原老年室的集体财产，协议明确约定老年活动室除自用房屋外，其余房屋都归老年室出租收费，作为老年室的活动经费。故毛某在授权范围内将三间三层房屋中二楼中间一间出租给被告陈煌元，该民事法律行为对原告发生效力，相应的民事权利义务应由原告享有和承担。双方之间的房屋租赁合同关系未违反法律行政法规的规定，应当认定有效。根据双方当事人庭审陈述，未签订书面租赁合同，约定租金为每月150元，未约定具体的租赁期限，双方系不定期租赁关系。依照法律规定，当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案被告陈煌元自2015年12月19日开始租赁涉案房屋，仅于2015年12月3日支付租费500元，作为不定期租赁合同，原告于2018年6月15日书面通知被告解除租赁合同并要求其于2018年7月31日前腾空租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告陈煌元辩述其对房屋进行过修理，花费修理费5100元，修理费应折抵房屋租费，但其未能提供充分证据证明，该辩述意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决如下：一、原告诸暨市暨阳街道曲山居民委员会、诸暨市暨阳街道曲山居民区村级股份经济合作社与被告陈煌元之间的房屋租赁合同于2018年6月15日解除；二、被告陈煌元应于本判决生效之日起一个月内将坐落于绍大公路旁（土名岺下坂）三间三层楼房中二楼中间一间房屋腾空搬出；三、被告陈煌元支付原告诸暨市暨阳街道曲山居民委员会、诸暨市暨阳街道曲山居民区村级股份经济合作社自2017年1月1日起至房屋实际腾退日止按每月150元计算的房屋租金和占有使用费，限判决生效之日起一个月内付清；四、驳回原告诸暨市暨阳街道曲山居民委员会、诸暨市暨阳街道曲山居民区村级股份经济合作社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告诸暨市暨阳街道曲山居民委员会、诸暨市暨阳街道曲山居民区村级股份经济合作社负担9元，被告陈煌元负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于浙江省绍兴中级人民法院。审判员  郦武亮二〇一八年十一月九日书记员  杨方玲