贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初3211号原告：贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳市高新区新天大道**，统一社会信用代码915201126839790344。法定代表人：丁列一，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：郑兴敏、廖平，该公司员工。被告：黄大琴，女，1979年9月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被告：郭俊，男，1977年5月29日出生，汉族，住址同上。原告贵阳臣功物业管理有限公司（以下简称臣功公司）诉被告黄大琴、郭俊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臣功公司的法定代表人丁列一及委托诉讼代理人郑兴敏、廖平，被告黄大琴到庭参加了诉讼，被告郭俊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告臣功公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截止至2018年9月30日物业服务管理费8951.76元，违约金5346.07元，并按约定计算直至实际履行日止；2、本案的诉讼费及其他维权损失费用由被告承担。事实及理由：被告因购买“臣功·新天地小区5号楼2单元15楼2室”于2014年8月11日与原告签订《前期物业管理协议》，该协议约定：被告房屋面积151.06平方米，由原告向被告提供物业服务，被告应以1.6元/平方米的标准在每季度首月10日前向原告交纳该季度的物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日1‰加收违约金。依照约定，被告每月应向原告支付241.70元，然从2015年9月1日至2018年9月30日被告仍未向原告交纳物业管理费，累计金额8951.76元，原告多次电话、上门催收，被告仍迟迟不予支付。由于被告不履行合同义务的行为给原告造成了一定的经济损失，为维护权益，特对被告依法起诉，请求法院判决支持如前诉请。被告黄大琴辩称，2015年8月31日前的物业管理费全部交清了，后期没交的原因是因为房屋漏水，而且至今这问题都没有得到处理，物业合同的约定不公平，物业费提前一年交纳，还没有享受服务就要先交物业费，物业费的收费标准应该有相关文件规定，如果没有应该由全体业主同意，原告物业服务的内容除了打扫卫生没有其他的，小区单元门长期损坏，得不到安全保障，违约金的约定过高，要求调减，本案原告违约在先，才导致业主没有交物业费，我的意见是违约金不同意支付，物业服务不到位，所以要求折减收取。被告郭俊未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告臣功公司为贵阳市乌当区高新路80号（一号门）、新添大道北段164号附9号门（二号门）臣功·新天地商住小区物业服务企业，被告黄大琴、郭俊系该小区5号楼2单元15楼2室业主，该房屋建筑面积151.06平方米。在原告作为甲方与被告作为乙方于2014年8月11日签订的《前期物业管理协议》中约定：原告对被告所住小区提供物业服务，住宅按建筑面积每平方米1.6元收取物业服务费，物业费缴费时间每季度首月的10日前向物业服务公司按季交纳物业服务费，协议第七条违约责任为：甲方违反协议，未达到管理质量约定标准时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日1‰加收违约金，承担相应责任。合同签订后，原告向被告所在的小区提供了物业服务，被告未向原告交纳自2015年9月1日至今的物业服务费。原告遂诉讼到本院。庭审中黄大琴陈述，其与郭俊已经离婚，涉案房屋已变更登记为黄大琴单独所有，涉案房屋的物业服务费与郭俊无关，被告对此亦未提出异议。另查明，2017年3月2日臣功公司与臣功新天地小区业主委员会签订《臣功新天地小区物业管理服务合同》约定管理服务费标准2017年3月至2020年3月度1.60元/㎡.月。物业服务费按年、季、月度提前缴纳，业主应履行缴纳义务。上述事实，有原、被告当庭陈述，《前期物业管理协议》、《臣功新天地小区物业管理服务合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告所签订的《前期物业管理协议》，原告与臣功新天地小区业主委员会签订的《臣功新天地小区物业管理服务合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原告臣功公司已对被告所住小区提供了物业服务，被告理应按照合同约定支付物业服务费，现黄大琴抗辩因臣功公司未尽到合同约定的义务而不愿意交纳物业费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，对于物业公司不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理及维护等义务，业主可以请求物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不得以此为由拒交物业管理费，被告黄大琴、郭俊自2015年9月1日起即未按照约定向原告臣功公司支付物业服务费，截至2018年9月30日止，被告黄大琴、郭俊累计欠费共37个月，所欠物业费为每月1.6元×151.06㎡×37个月=8942.75元，显属违约，故对原告要求被告支付所欠物业服务费并承担违约责任的主张，本院予以支持。关于违约金的计算标准和计付时间，2017年3月2日前的违约金，双方在《前期物业管理协议》中明确约定了逾期未交纳物业服务费的违约责任，即从逾期之日起按每日1‰加收违约金，本院认为双方约定的违约金过分高于造成的损失，本院酌情按照中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍标准计算，计付时间和金额从违约之日按所欠金额的欠付时间分段计算至欠付的物业费付清之日止。2017年3月2日后的违约金，因《臣功新天地小区物业管理服务合同》未约定逾期交纳物业费的违约责任，本院酌情按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，计付时间和金额从违约之日届满六个月次日起按所欠金额分段计算至欠付的物业费付清之日止。被告郭俊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对原告的诉请放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十六条、《物业管理条例实施细则》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄大琴于本判决生效之日起二十日内向原告贵阳臣功物业管理有限公司支付自2015年9月1日至2018年9月30日的物业服务费8942.75元及违约金（2017年3月2日前的违约金按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍标准计算，计付时间和金额从违约之日按所欠金额的欠付时间分段计算至欠付的物业费付清之日止；2017年3月3日起的违约金按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，计付时间和金额从违约之日届满六个月之次日起按所欠金额的欠付时间分段计算至欠付的物业费付清之日止）；二、驳回原告贵阳臣功物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，由被告黄大琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员 陶 红二〇一八年十一月三十日书记员 赵伶俐