广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初5667号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城新塘镇锦绣香江翡翠绿洲商业街A栋。法定代表人：范菲，执行董事。委托代理人：刘应发，该公司员工。被告：李四平，男，1964年01月10日出生，汉族，住广东省广州市黄浦区。原告广州香江物业管理有限公司诉被告李四平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托代理人刘应发，被告李四平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司诉讼请求：一、被告向原告支付字自2014年6月至2018年6月拖欠的物业管理费16645元、水费和污水处理费1373.01元、分摊电费785.8元、代收电费5753.7元及违约金（从逾期之日起按欠费总金额每天千分之一计算，暂计至2018年6月30日，违约金为13595.9元），上述费用合计38153.41元。二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是原告提供物业服务所在小区房屋的业主，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定了物业费标准等各项内容，以及双方的权利义务。签订上述合同后，原告依约提供了服务，但是被告却拒不支付相应的费用。为此诉至法院，望判如所请。被告李四平辩称：一、原告没有尽到管理人的义务，使被告长期饱受房屋漏水的困扰。被告在2005年收房，2006年因厨房灯具烧毁两次后发现是顶板漏水，被告多次联系原告，迟迟不能得到解决。不得已被告自己找人并支付相应费用才予以解决。2014年3月，被告发现主卧墙面渗水，与被告联系，发现是邻楼6栋业主加装雨棚排水在5栋与6栋缝隙所导致，但被告却迟迟不予解决。直至业主集体维权，在沙村派出所出面协调下才予以解决。6楼业主在厨房阳台加装的热水器滴水，原告却迟迟不能处理，最终滴水导致被告热水器报废。2016年主卧室可以听到顶棚滴水声，后发现是漏水导致，但是原告仍然不能解决。上述均是原告管理不到位所致。二、被告多次向原告缴纳水电费等费用，但是原告以水电费与物业服务费是捆绑不可分割的，拒绝单独收取。三、被告曾于2016年3月告知原告要求解决漏水问题，但是原告一口拒绝。四、原告曾经介绍朋友购买涉案小区楼盘，当时承诺若介绍成功可以免除2年物业管理费，但是至今没有得到回应，向原告反映，也杳无音信。为此，被告请求驳回原告关于滞纳金的诉讼请求，裁定减免物业管理费的数额，原告承担被告房屋卧室的维修粉刷费用。原告赔偿被告精神损失费20000元。诉讼费由原告负担。经审理查明：2005年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》，载明“……本物业名称：森林半岛5栋508……建筑面积164.60平方米。……第一条甲方的权利和义务1.1对房屋的共用部位，共用设施设备……进行维护、修缮、服务和管理。……第四条物业管理服务费用4.1甲乙双方一致同意实行物业管理服务费用包干制，……4.3乙方缴纳费用的时间：每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用。4.4物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价如下：洋房（带电梯）住宅每月每平方米2元。……第六条代收代缴收费服务接受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费……收费标准执行政府及有关部门的规定。……第十一条违约责任11.1甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……11.4乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一缴纳违约金……”。2018年8月15日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记薄查册表》，载明涉案房屋位于新塘镇××绿洲大道森林半岛5号508房，产权人为被告，建筑面积为166.45平方米。原告提供《单元费用查询》表格，证明被告拖欠的水电费等费用。被告提供《照片》及《催促解决房间天花渗水等问题的告知书》证明涉案房屋存在漏水问题。审理中，原告做如下陈述：1、被告所陈述的漏水问题，应当找相应的业主，原告并非侵权方，也不是因原告行为导致漏水。被告确实向原告申报漏水问题，但是因为是其他业主原因导致，原告只能进行协调。2、水电费和物业费是绑定在一起的，每个业主都是一起缴纳的。被告做如下陈述：1、被告没有交纳2014年6月至2018年6月的物业服务费及水电等费用。因为就房屋漏水问题多次与原告协商无果。2、涉案房屋现在还在漏水。3、提供一份证明，拟证明在被告成功介绍他人购房的情况下，原告没有按照约定给予被告2年的物业管理费优惠。4、对于涉案房屋产生的水电费没有异议。只是认为物业费不应缴纳。本院认为：原告与被告签订《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费。上述协议是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付自2014年6月起至2018年6月止共49个月的物业服务费，因此原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。经核算，涉案房屋的每月物业服务费为332.9元（2元/平方米/月×166.45平方米）。被告应付上述期间的物业服务费为16312.1元（332.9元/每月×49个月），原告起诉超过上述部分的金额，本院不予支持。至于水费、污水处理费、分摊电费、电费等费用，因被告对此不持异议，本院予以准许，上述费用金额为7912.51元，被告应予支付。至于原告要求被告支付违约金问题，虽然双方合同中约定了违约金条款，但是被告因涉案房屋存在漏水问题没有得到解决而没有支付相关费用，且被告也曾主动要求缴纳水费、电费。表明被告并无主观违约恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。至于被告答辩要求原告承担涉案房屋卧室粉刷费用及赔偿精神损害，因被告并未在本案中提起反诉，故本院对此不予处理。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李四平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付自2014年6月起至2018年6月止的物业服务费16312.1元；二、被告李四平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付水费和污水处理费、分摊电费、代收电费合计7912.51元。三、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376.9元，由原告广州香江物业管理有限公司负担137.9元，被告李四平负担239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 勋二〇一八年十一月十日书记员 余蓓蓓法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。