贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）黔0321行初225号 原告中国银行股份有限公司遵义分行，住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路1号。统一社会信用代码：91520302214782124X。 负责人宋天文，行长。 委托代理人杨绍昌，贵州佳信律师事务所律师。 委托代理人陈东，贵州佳信律师事务所律师。 被告遵义市国土资源局，住所地：遵义市汇川区广州路。统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人杨永华，局长。 委托代理人潘治国，该局工作人员。 委托代理人郑皓东，贵州子尹律师事务所律师。 第三人遵义市金苑房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区北京路天利上城B座3层。统一社会信用代码：91520300722122958E。 法定代表人袁敏鳌，总经理。 委托代理人范利全，该公司员工。 委托代理人张光平，该公司员工。 原告中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称“中行遵义分行”）请求确认被告遵义市国土资源局（以下简称“遵义市国土局”）注销不动产抵押登记行为违法一案，于2018年5月14日向本院提起行政诉讼。本院当日登记立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并通知第三人遵义市金苑房地产开发有限公司（以下简称“金苑公司”）参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年10月26日、11月9日公开开庭进行了审理。原告中行遵义分行委托代理人杨绍昌，被告遵义市国土局委托代理人潘治国、郑皓东，第三人金苑公司委托代理人张光平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行遵义分行诉称：2006年9月27日，第三人金苑公司因开发金苑商贸城，向原告申请贷款2500万元，以金苑商贸城二期项目1-5号楼在建工程作抵押，并办理了抵押登记。贷款到期后，金苑公司怠于还款，原告向人民法院起诉，法院判决抵押合同有效，并确认原告对上述抵押财产享有优先受偿权。案件执行过程中，被告无视法院生效判决，解除了涉案房屋的抵押登记，且没有告知原告，更没有征求原告意见，原告在办理执行事宜时才知晓抵押被解除的事实。请求判决确认被告注销遵房监证他字第2007091361号他项权证项下原告享有抵押权的166套房屋抵押登记行政行为违法。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、遵房监证他字第2007091361号他项权利证书；2、（2014）遵市法民商初字第21号民事判决书，证明：原告依法取得抵押权并经法院判决确认，被告在没有法定事由的情况下，擅自注销原告对案涉房屋抵押权；3、（2015）遵市法执字第47号行政裁定书，证明（2014）遵市法民商初字第21号民事判决书已发生法律效力；4、（2014）遵市法民商初字第21号民事裁定书及（2014）遵市法民诉保字第30号协助执行通知书，证明原告与第三人的金融借款纠纷案件中申请查封的相关情况。 被告遵义市国土局辩称：涉案抵押设定期限为2006年9月27日至2010年9月30日，办理了在建工程抵押登记并取得遵房监证他字第2007091361号他项权证。2017年12月28日，金苑公司办理了首次产权登记。该项目于2005年取得房屋预售许可证。本次登记行为不属于《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定的不动产抵押权消灭情形，原告的在建工程抵押权并未注销，登记行为仅仅是调整了担保主债权的担保范围，未变更担保主债权的数额及抵押期限，我局特别保留了原告的在建工程抵押权，合计面积22999.45㎡，足以让原告实现抵押权，没有对其造成不利影响，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条第二款的规定。我局作出变更登记行为系根据市政府解决问题楼盘专题文件精神作出维护了社会稳定，保障了人民群众的合法权益，合法有效。实际购房人权益优先于在建工程抵押权，原告的在建工程抵押权未转化为房屋抵押权，已经失去实质意义，原告怠于行使其权利，在建工程抵押权期限早已届满。本案裁判结果将会给行政机关解决民生问题工作开展产生直接影响。请求驳回原告的诉讼请求。 被告在答辩期内向本院提交了下列证据： 第一组：1、组织机构代码证；2、法定代表人身份证明。证明被告主体资格。 第二组：1、遵府发（2015）16号遵义市人民政府关于印发《遵义市人民政府关于解决中心城区房屋所有权登记历史遗留问题的意见》的通知；2、遵府专议（2014）23号遵义市人民政府关于加快推进解决中心城区“问题楼盘”有关问题的会议纪要；3、遵义市住房和城乡建设局解决中心城区房屋所有权登记历史遗留问题工作调度会备忘录；4、遵义市不动产抵押权登记审批表；5、红花岗区问题楼盘银行抵押住房情况登记表。证明被告作出的变更登记行为的事实清楚，证据充分，原告对第三人的在建工程仍然享有22999.45㎡的抵押权。 第三组：1、区府函[2017]183号遵义市红花岗区人民政府关于解除金苑商贸城商住房抵押的函；2、红花岗区房开突出问题处理工作领导小组办公室于2017年6月8日向遵义市不动产登记事务中心出具的委托书；3、李永波身份证复印件。证明被告行政登记行为的事实清楚、程序合法。 第四组：1、2017年12月25日遵义市不动产登记中心的初始登记审批表；2、2017年12月27日不动产登记中心出具的公告，证明被告行政登记行为事实清楚，程序合法。 被告超过举证期限向本院提交了以下证据：1、2018年6月11日中共遵义市委办公室关于印发《中心城区房开突出问题处置工作专题会议纪要》的通知。 第三人金苑公司述称：因国家金融政策变更，金苑公司在建中的“金苑商贸城”项目产生问题，市、区党委、政府采取向“突出问题”房开公司派遣维稳工作组并召开债权人大会的治理措施，债权人经营班子接管“突出问题”房开公司的全部经营活动，金苑公司股东会于2013年才重新接管公司的经营活动，但已不存在履行能力。为维护消费者的合法权益，市人民政府协调各职能部门为“问题楼盘”买受人办理产权证书，被告因维护社会稳定、依据相关政策撤销抵押登记符合规定，不具有行为违法的事实。此外，根据最高人民法院对上海市高级人民法院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》的复函，承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而承包人的优先受偿权还不能对抗买受人，因而原告的抵押权和债权更不可能对抗房屋买受人的财产所有权。综上所述，被告撤销抵押登记的行政行为符合法律规定，且合法、有效。 上述证据经庭审质证：对原告提交的证据，被告对证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，对2号证据证明目的不认可；第三人对2号证据三性不持异议，对1号证据的证明目的持异议，认为原告在他项权证到期后，没有重新申请延续在建工程抵押权。对原告提交的3、4号证据，被告及第三人对其三性和证明目的均不持异议。对被告提交的第一组证据，原告及第三人对其三性均不持异议。对被告提交的第二组证据，原告对1、2号证据真实性不持异议，对合法性、关联性不认可，对3、4号证据真实性、关联性不持异议，对合法性不认可，对5号证据中关于楼层、房号、面积、抵押信息的记载真实性、关联性不持异议，对其余信息的真实性不认可，合法性不认可。对被告提交的第三组证据，原告对1号证据真实性、关联性不持异议，对合法性不认可，对2、3号证据三性均持不认可。对被告提交的第四组证据，原告对1、2号证据拒绝质证，认为违反行政行为证据前置原则，对被告超过举证期限提交的1号证据拒绝质证，认为系超过举证期限提交的证据；第三人对被告提交的证据均不持异议。 本院认证如下：对被告超过举证期限提交的证据，本院不作为证据使用。各方当事人提交的证据内容真实、来源合法、与案件相关联，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。 经审理查明：2006年9月27日，原告中行遵义分行与第三人金苑公司签订借款合同及抵押合同，约定第三人向原告借款2500万元，用于金苑商贸城第二期1-5号楼在建工程抵押担保，抵押期间为合同生效之日起至2010年9月30日止。2006年9月27日，原告与第三人到遵义市房产管理局办理了抵押登记并取得遵房他权他字第64858号他项权利证书。2007年12月18日，原告与第三人又到遵义市房产管理局办理了遵房监证他字第2007091361号他项权利证书，抵押物为红花岗区火车站金苑商贸城1至5号楼营业房、住房，债权数额2500万元，附记：抵押期满，凭银行证明注销房屋他项权证，抵押面积52334.33平方米，抵押期限自2006年9月27日至2010年9月30日。 因第三人未按合同约定期限还清借款，原告中行遵义分行向遵义市中级人民法院提起民事诉讼并申请财产保全,遵义市中级人民法院在案件审理过程中查封了金苑公司3214.3平方米房屋。2014年12月20日，遵义市中级人民法院作出（2014）遵市法民商初字第21号民事判决书，判决：一、确认中行遵义分行与金苑公司签订的借款合同、抵押合同合法有效；二、由金苑公司于判决生效后10日内偿还中行遵义分行借款本金1796万元，支付截止2014年5月31日的利息13798391元，并按年利率9.471%从2014年6月1日起支付利息至判决确定的付款之日；三、中行遵义分行对遵房监证他字第2007091361号他项权利证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在判决第二项债权范围内享有优先受偿权。判决生效后，金苑公司未履行债务清偿义务，中行遵义分行向遵义市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，查封了第三人的有关房屋。 2014年1月26日，遵义市人民政府印发遵府专议（2014）23号《关于加快推进解决中心城区问题楼盘有关问题的会议纪要》，要求问题楼盘涉及房屋已竣工交付、权属明晰、无产权纠纷、质量和消防、电梯安全有保障的房屋启动房屋登记工作，附遵义市中心城区问题楼盘名单，金苑公司以“金苑商贸城”项目在列。2015年9月28日，遵义市人民政府印发遵府发（2015）16号《关于解决中心城区房屋所有权登记历史遗留问题的意见》，规定了涉及法院查封、银行抵押影响房屋登记的，由辖区人民政府负责协调处理，相关部门全力支持配合。2017年6月6日，遵义市红花岗区人民政府向遵义市不动产登记中心发出区府函（2017）183号《关于解除金苑商贸城商住房抵押的函》，函请办理金苑商贸城在建工程抵押172套住房的解押，并附清单。2017年7月14日，遵义市不动产登记中心变更登记，将遵房监证他字第2007091361号他项权利证项下的在建工程抵押的抵押面积变更为22999.45平方米，担保债权数额2500万元，抵押期自2006年9月27日至2010年9月30日，登记证明号20170032710，手写标注“问题楼盘解除抵押不出证”，备注栏载明“实际解除167套房屋”。经庭审核查，被告实际解除了168套房屋的抵押权登记。2017年12月27日，遵义市不动产登记中心发布公告，告知金苑商贸城1B幢住宅的业主办理产权登记。2017年12月28日，遵义市不动产登记中心为金苑公司办理1B幢住宅产权首次登记。该登记未告知原告中行遵义分行。原告在办理民事执行案件中得悉上述登记变更情况后，向本院提起行政诉讼。 另，遵义市房产管理局为遵义市住房和城乡建设局的二级机构，负责房地产登记。2015年3月，《不动产登记暂行条例》施行后，更名为遵义市不动产登记中心，为遵义市国土局的二级机构。 本院认为，不动产登记机关应当严格按照国务院《不动产登记暂行条例》的规定办理不动产登记。本案被告遵义市国土局作为不动产登记机关，在2017年7月14日将遵义市房产管理局于2007年12月28日颁发的遵房监证他字第2007091361号房屋他项权证下的在建工程抵押登记面积52334.33平方米变更为22999.45平方米。减少的这部分抵押权登记面积，实质是对其抵押权的注销登记。在建房屋工程面积实行抵押权登记后，不论是对其全部或部分抵押权的注销登记或变更登记，非法定事由均应经抵押权人申请或同意。而本案被告在无法定事由的情况下，未经抵押权人申请和同意，亦未告知抵押人，被告在明知本案所涉建设工程房屋已进行了抵押权登记，存在权属纠纷的情况下，仅凭“遵义市红花岗区人民政府关于解除金苑商贸城住房抵押的函”即将上述在建房屋工程抵押权登记面积由52334.33平方米减少登记为22999.45平方米，涉及房屋168套，违反法定程序。被告认为其行为是依据上级人民政府处理问题楼盘的相关文件精神，有保障民生权利、解决社会矛盾的积极效果。但解决复杂社会矛盾，应严格依照法律规定，寻求法律效果和社会效果的统一。且遵义市人民政府关于处置问题楼盘遗留问题的有关文件均要求依法妥善处置，并明确办理房产登记需具备已竣工交付、权属明晰、无产权纠纷等条件。被告和第三人所持按上级政府要求办理本案所涉房屋面积的变更登记合法的辩解理由依法不成立，本院不予支持。鉴于本案已减少抵押权登记面积的29334.88平方米168套房屋，多数已为买受人办理了房屋产权手续，且原告亦请求确认被告行为违法，原告的请求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决如下： 确认被告遵义市国土资源局2017年7月14日将遵房监证他字第2007091361号他项权利证项下的在建工程抵押面积52334.33平方米变更为22999.45平方米的行为违法。 案件受理费五十元，由被告遵义市国土资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  李 川 人民陪审员  杨先伦 人民陪审员  徐应江 二〇一八年十一月九日 法官助理邹玉琪 书记员蒲珊