江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初10123号原告：南京威孚金宁有限公司，住所地南京市。法定代表人：陈学军。委托诉讼代理人：舒群，江苏薛济民律师事务所律师。被告：陶庆林，男，1956年8月3日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：张正，江苏宁盾律师事务所律师。第三人：涂长发，男，1940年4月17日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：涂金龙（系涂长发之子），男，1965年12月18日出生，汉族，住南京市。原告南京威孚金宁有限公司（以下简称威孚金宁公司）与被告陶庆林、第三人涂长发所有权确认纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威孚金宁公司的委托诉讼代理人舒群、被告陶庆林的委托诉讼代理人张正、第三人涂长发及其委托诉讼代理人涂金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威孚金宁公司向本院提出诉讼请求：1.确认本市东门前街26号房屋归原告所有；2.被告配合原告办理涉案房屋产权变更登记手续。事实和理由：1991年原告出资购买了本市东门前街26号房屋，由于当时政策原因，单位与个人交易房产不好办理相关转让登记手续，为此原告与被告协商，借用被告的名义购房，并办理了相关登记手续，随后原告将该房屋分配给被告、第三人以及万里春三个职工家庭居住，并向三人出具了企业自管公房租赁证。后因万里春调离原告单位，其承租的面积分配给被告和第三人，原告重新发放了自管公房租赁证，被告与第三人租赁使用该房屋至今。原告多次与被告协商产权变更登记事宜，均遭被告拒绝。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告陶庆林辩称，1.原告主张超过诉讼时效。根据民法通则规定最长时效20年，根据查询结果，原告提起诉讼超过20年，应当驳回原告的请求。2.原告陈述借用被告名义购房不符合事实，购房款33000元是原告替被告支付的，实际购房人是被告，本案证据均证明购房主体系被告，支付主体是被告，产权登记也是被告。本案是被告借款买房，而非原告借名买房。3.被告系原告的职工，原告替被告支付33000元房款不是本案处理范围。4.原告没有证据证明多次与被告协商处理本案纠纷。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人涂长发述称，第三人在涉案房屋内已经居住二十多年，被告陈述不属实，同意原告的意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋即南京市.7平方米，建筑年代1952年，包括两幢平房，建筑面积分别为47.5平方米、8.2平方米），现登记所有权人为被告，所有权登记时间为1993年2月4日，目前实际由被告与第三人两户共同居住使用。涉案房屋原登记所有权人为江葆南，其房屋所有权证取得时间为1991年10月。1991年10月25日被告（买方）与江葆南（卖方）签订了房屋买卖协议书、南京市房产买卖契约，约定江葆南自愿将该私房（砖瓦结构、四间）卖给被告，房屋售价33000元，卖方交纳契税1980元、鉴证费495元合计2475元。1991年12月被告申请房屋所有权转移登记，1993年2月南京市人民政府核发被告房屋所有权证（丘号843410-12），1993年3月被告领取房屋所有权证。原、被告均认可上述购房款及税费系由原告出资支付。现房屋所有权证原件在原告处保管。在南京市国土资源信息中心保存的涉案房屋档案资料中，有一份1994年4月南京油泵油嘴厂向南京市栖霞区土地局出具的一份《关于小市东门前街26号住房的情况说明》，内容为：“兹有我厂职工陶庆林九一年无房结婚，当时向我厂借款36000元，购买潘峰（注：系江葆南代理人）的小市东门前街26号私房一处，面积为55.7平方米，所借借款由陶庆林分期归还，陶庆林婚后向厂提出经济非常困难，无力归还，将房子抵押给厂，产权属厂方所有。经领导研究，同意陶庆林的请求，望贵局给予支持，将小市东门前街26号的土地使用权证办给我厂为感。特此说明！”经被告委托律师持本院调查令调查，在该档案资料中，无土地使用权证发放、领取记录。被告、第三人均系原告的职工，双方存在劳动合同关系，现均已退休。原告的前身为南京油泵油嘴厂（以下简称油泵厂），1997年该厂经法院裁定破产，由南京金宁精密机械总厂整体收购后，与无锡威孚集团有限公司合资成立了原告。1999年5月根据南京市国土管理局宁国土[1999]129号《关于油泵厂破产后土地使用权处置意见》文件，油泵厂共使用附件中所列18宗国有划拨土地，其中3、15两宗工业用地破产时分宗列入破产财产，其余土地未列入破产财产，未列入破产财产的土地直接变更给原告使用，按划拨用地管理，今后如改变用途，应办理相关手续等等，请接文三十日内持相关材料办理出让和变更登记手续，在附件中编号11的是本市东门前街26号，土地面积116平方米，用途为住宅。在原告的自管住宅台账中，涉案房屋原有3户住户，分别为万里春、第三人和被告，使用面积分别为14.6平方米、14.1平方米、18.1平方米。原告陈述万里春后来离开原告单位，原告遂将涉案房屋分配给被告和第三人两户居住。2005年11月20日，原告与被告签订一份编号为宁威孚第0220号《公有住房租赁合约》，约定原告将涉案房屋中的26号-1平房使用面积30平方米出租给被告使用，双方均在该合约上签名确认。在原告发放1993年至2008年被告的工资单中，每月按期扣除涉案房屋公房租金及水、电费等费用5.2元、15.1元、21.6元不等。2005年11月20日，原告与第三人签订一份编号为宁威孚第0221号《公有住房租赁合约》，约定原告将涉案房屋中26号-2平房使用面积26平方米出租给第三人使用，双方在该合约上签名确认。被告于1970年12月参加工作，1991年8月结婚，2016年8月办理退休手续。2016年7月被告为领取住房补贴款项填写的一份《南京市职工住房情况表》，载明住房情况为南京市，建筑面积42平方米，房屋性质为公有，产权单位为原告，被告配偶谢某所在单位南京市公安局玄武分局在该表中加盖公章，明确未给被告方分过房。被告退休后，于2016年10月31日向原告交纳了2016年9月至2017年7月期间的涉案房屋公房租金共计275元（=17.2×16）。原告对此出具了房租收据。涉案房屋目前实际由被告与第三人两户居住使用。由于涉案房屋涉及拆迁，原、被告及第三人就产权归属等问题未能协商处理，原告遂诉至本院，要求判如所请。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、公有住房租赁合约、住房情况表、国土资源局文件、被告工资表明细、收据等；被告提供的结婚证、户口簿、退休证、不动产档案资料等；以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，民事主体的合法民事权益受法律保护。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据本案当事人的诉辩意见，原、被告的争议焦点为双方之间是否存在借名买房的法律关系。根据法律规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。本案中，根据当事人提供的房屋所有权证、涉案房屋档案资料、国土资源局文件、公有住房租赁合约、住房情况表等证据，结合被告退休前为领取住房补贴款时对涉案房屋实际属于原告所有的事实不持异议，被告20多年来一直按照公房租金标准缴纳涉案房屋租金，房屋所有权证原件一直保管在原告处等案件事实，可以确认涉案房屋系由原告实际出资3万余元并以被告名义购买，房屋交付后再由原告按照公房租赁政策实际交由被告及第三人共同承租使用，因此，应认定原、被告双方之间的借名买房法律关系成立。被告抗辩双方之间不存在借名买房法律关系的主张，与其自愿实施的相关民事法律行为矛盾，该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理；当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，原告提起本案民事诉讼，符合法律规定。根据前述分析认定，原、被告之间存在借名买房法律关系，虽然涉案房屋的登记所有权人为被告，但原告提供的证据可以证明涉案房屋的物权登记内容与实际权利状态并不一致，原告应为涉案房屋的实际权利人。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，此即物权登记原则，未经依法登记的不应认定为物权，亦不发生物权对世效力。虽然原、被告之间存在借名买房法律关系，但由于尚未依法办理过户登记，故目前不具有物权效力，在依法登记后始有物权效力，因此，原告现在要求确认其为涉案房屋所有权人的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。基于前述分析，原告有权依据前述借名买房协议行使不动产过户请求权，被告应当配合原告办理产权变更登记手续，故对原告要求被告配合办理涉案不动产权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持，该不动产过户产生的有关费用应由原告承担。本案系借名买房引发的不动产物权纠纷，被告直至2016年10月仍向原告交纳相应公房租金，双方此时对物权归属并无争议，之后由于涉及拆迁才导致双方产生纠纷，被告认为原告诉讼请求超过20年诉讼时效等抗辩，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百三十条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陶庆林于本判决生效之日起十日内配合协助原告南京威孚金宁有限公司办理南京市东门前街26号不动产变更登记手续；二、驳回原告南京威孚金宁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15600元减半收取7800元、保全费5000元合计12800元，由原告南京威孚金宁有限公司负担6800元，被告陶庆林负担6000元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一八年十一月二十六日书记员  汪慧娣