广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初28972号原告(反诉被告)：常明，男，汉族，1991年11月17日出生，住址：深圳市光明新区，委托代理人：朱明生，广东一言律师事务所律师。委托代理人：朱峰，广东一言律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘建秋，男，汉族，1981年4月25日出生，住址：深圳市宝安区，委托代理人：刘江天，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人：杨明，广东盛唐律师事务所律师。被告：深圳市万福房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市宝安区福永街道政丰北路西侧福华大厦**12D。统一社会信用代码：91440300774137932X。法定代表人：刘庆良。委托代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托代理人：杨珊娜，广东深大地律师事务所实习律师。原告常明与被告潘建秋、深圳市万福房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常明的委托代理人朱明生、朱峰，被告潘建秋的委托代理人刘江天、杨明，被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司的委托代理人胡维刚、杨珊娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月18日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》(合同编号为：0140327)，约定原告向被告购买其位于深圳市光明新区××街道××花园××房产，面积为67．24平方米，总价款为人民币225万元，房地产证号码为00××**号。原告按合同约定已向被告支付了定金人民币5万元以及部分购房款人民币50万元，原告也同意以现金方式支付剩余的购房款，有定金收据及银行付款单、存款单等为证。根据合同第四条的约定，涉案房产现处于抵押状态，被告应在签订买卖合同之日起40日内或自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予经纪方托管。然而，被告却一直未依合同约定履行自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予经纪方托管等义务。经原告多次催促，并向其发送律师函予以催告，但被告仍未积极履行合同的约定义务，其行为已经构成违约，根据合同第十五条约定，被告应当承担相应的违约责任，按约定转让成交价为基数以日万分之四支付违约金的金额为225万元*0.0004*184天=165600元。综上所述，原告已按合同约定向被告支付了定金，并已准备好剩余的购房款。但被告却怠于履行赎楼以及办理房产过户登记等义务，其行为违反合同约定，依法应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、继续履行《房地产买卖合同》，办理房屋产权过户手续，价值230万元；2、被告支付违约金165600元；3、被告承担诉讼费。被告潘建秋答辩称，我方已提起了反诉；我方要求与原告解除合同，同时没收原告定金45万元；原告在本案中违约在先，其所诉的事实与理由不存在，按照合同应于2017年9月30日前完成过户，原告至今没有交付首期款及办理过户，所以违约，依据合同应没收定金并赔偿我方的损失。被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司答辩称，涉案合同是否继续履行由法庭予以裁决。被告潘建秋提出反诉称，2017年3月18日，我方与被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司签订《房地产买卖合同》（合同编号：N00140327号），原告向我方购买所有的深圳市光明新区××花园××02单位房屋，建筑面积为67.24平方米，房地产证号码为00××**，总价款为2250000元。《房地产买卖合同》第三条第1款约定“买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币伍万元整”。2017年3月18日，被告收到定金50000元。《房地产买卖合同》第三条2(1)约定“付款方式为银行按揭付款；B、买方应于签署本合同之日起7日内（含当日）内须付清首期房款成交价减去银行承诺贷款金额…买方应于约定的应付首期房款之日起三日内（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续…否则视为违约；E、如买方无法取得银行贷款承诺函…，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内补足应交款…”，即可以看出原告应于合同签订之日起7日(2017年3月25日前)取得银行贷款承诺函，且交付首期购房款。在无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内，应补足未缴房款。但原告时至今日，仍未取得银行贷款承诺函，且未交付首期购房款。《房地产买卖合同》第四条第3款“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方需于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续。”2017年3月20日，我方向深圳市不动产融资担保股份有限公司、连陈、王勉、刘小腾、黄遥出具授权委托公证，完成合同所约定的赎楼委托手续。由于原告迟迟未办理贷款承诺函及缴纳首期购房款，我方对原告的履约能力产生严重怀疑。再加上我方仅收取购房定金50000元，我方怀疑对方存在恶意炒房的嫌疑。2017年6月25日，在我方的反复要求下，我方与原告签订了《买卖房产补充合同》，原告自愿追加定金500000元，分两次付清，当天支付200000元，2017年8月15日前支付剩余300000元，原告承诺于2017年9月30日办理完毕房屋过户手续。2017年10月18日。我方委托广东岭峰律师事务所向原告发出律师函，明确指出原告不具备购房资格，且未交纳首期房款，未办理银行贷款承诺函，己构成严重违约，我方要求解除合同。2017年10月20日，原告收到该律师函。2017年11月13日，我方与潘国勇签订《房屋买卖合同》，将房屋出售给潘国勇。2017年11月13日，潘国勇向我方支付定金人民币50000元。由于原告的多次违约，一个简单的房屋买卖合同竞长达七个月未完成，也导致了我方房屋长时间被闲置，在房价上涨迅猛的今天，无疑变相造成了我方的经济损失。同时原告的多次违约行为及不诚信行为，已足以表明其不具备履行《房地产买卖合同》的能力，我方有权依据《房地产买卖合同》第十四条约定“如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”，现我方要求与原告解除合同，并没收原告已交付的定金450000元。故我方提出反诉，请求法院判令：1、解除我方与原告签订的《房地产买卖合同》；2、我方无需返还原告已交付的定金450000元；3、原告承担本案的全部诉讼费。原告针对被告潘建秋的反诉答辩称，被告反诉解除合同的事实和理由不能成立，其签署的买卖合同以及所谓的定金是虚假交易，用于对抗原告的起诉，并用于推卸法律责任。被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司针对被告潘建秋的反诉答辩称，涉案合同是否继续履行由法庭予以裁决。经审理查明：2017年3月18日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为0140327的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、买卖双方通过经纪方出售及购入位于深圳市光明新区××花园××02单位，转让成交价为2250000元；2、买方在签订本合同时向卖方支付定金500000元；3、第二部分房款人民币2200000元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起7内付清首期款，买方应于约定的应付首期款之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币10000元作为交房保证金，此款在完成产权转移登记及买方实际交付房地产时进行结算；7、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。2017年3月20日，广东省深圳市宝安公证处出具（2017）深证字第5969号《公证委托书》，被告潘建秋作为委托人，委托深圳市不动产融资担保股份有限公司、连陈、王勉、刘小腾、黄遥等人作为代理人，在代理期限（2017年3月20日至2018年3月19日）内办理涉案房地产赎楼、资金监管、注销抵押登记、递件过户等事项。2017年6月25日，原告作为乙方，与作为甲方的被告潘建秋签订《买卖房产补充合同》，约定：1、于2017年3月18日签下购房合同，合同编号NO0140327，现因乙方个人原因经双方同意乙方自愿追加定金50万元，分2次付清，当天付款20万元，剩余30万元于2017年8月15日前付清，定金为55万元，应在签订本合同于2017年9月30日办理完毕过户手续。2017年6月6日至2017年8月31日期间，原告多次通过支付宝转账至案外人谢文财账户，合计543665.59元。庭审中，被告潘建秋申请案外人谢文财作为证人出庭作证，谢文财系被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司的前店长，任职期间负责涉案房产交易，于2017年4月从被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司离职。其出庭陈述称：原告在签订涉案合同时并不具有购房资格，且没有按照合同约定交纳首期款，没有取得银行贷款承诺函，被告潘建秋按照合同约定办理了赎楼公证手续。原告向被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司通过POS机刷卡支付定金5万元，向谢文财本人通过支付宝转账543665.59元，后谢文财向被告潘建秋转账50万元，该50万元按照原告与被告潘建秋的约定性质为定金。被告潘建当庭确认收到谢文财转账的50万元。庭审中，被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司确认收到被告潘建秋支付的定金5万元，并主张已将其中4万元转给原告，剩余1万元作为交楼保证金留存在被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司处。原告主张被告未按照合同约定自行赎楼、注销抵押登记，未将房地产证原件交予经纪方托管的行为违约，故原告诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付违约金165600元。被告反诉称原告未按期支付首期款、拒绝办理过户手续的行为违约，请求判令解除《房地产买卖合同》，并判令被告无须返还原告已经交付的定金45万元。以上事实，有房地产买卖合同、买卖房产补充合同、收据、支付宝电子客户回单等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告与被告潘建秋签订的《房地产买卖合同》及《房产买卖补充合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。涉案的《房地产买卖合同》约定的首期款支付时间为：买方应于签署本合同之日起7日内（含当日）付清首期房款。原告与被告潘建秋签订的《买卖房产补充合同》中，对定金的金额及支付时间做出了变更，但对于首付款的支付并未作出补充约定，故按照《房地产买卖合同》的约定，原告常明应在2017年3月25日之前支付首期款，根据本院查明的事实，截至庭审时原告尚未支付首期款，故原告的行为已经构成违约。原告作为违约方，无权要求继续履行涉案合同。原告主张被告未履行赎楼义务，根据被告提供的证据，被告于2017年3月20日办理了赎楼公证委托手续，即被告已在合同约定的时间内履行了作为卖方相应的义务，并不存在违约行为。被告作为守约方有权主张解除涉案合同，并要求原告承担违约责任。本院确认原告常明与被告潘建秋于2017年3月18日签订的《房地产买卖合同》于本案反诉状送达之日，即2017年12月20日解除。关于违约金。涉案合同中第十四条约定，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任，或没收买方已支付的定金。涉案的《房地产买卖合同》约定的定金金额为5万元，后原告与被告潘建秋签订《房产买卖补充合同》约定“原告自愿追加定金50万元”，原告常明当庭亦确认合计收到被告潘建秋支付的55万元，故本院对被告的主张予以确认。原告的行为构成违约，被告依约有权要求没收原告已经支付的定金55万元，本案中被告要求没收定金45万元，是其对自身诉讼权利的自由处分，本院予以确认。剩余的定金10万元，由于合同已解除，被告潘建秋应将收取的购房定金10万元返还原告，其中，托管于被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司处的人民币1万元由其负责返还原告，剩余金额9万元由被告潘建秋迳付原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告常明和被告潘建秋签订的编号为0140327号《房地产买卖合同》于2017年12月20日解除；二、被告潘建秋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告常明返还定金10万元。其中，托管在被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司处的金额人民币1万元由被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司负责返还原告，剩余金额9万元由被告潘建秋迳付原告；三、驳回原告常明的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币26525元，保全费人民币5000元，反诉费4025元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  孙牧晓人民陪审员  王斯武二〇一八年十一月二十日书 记 员  谢晓帅书 记 员  董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。