文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14504号原告：严毅清，女，1978年12月11日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号办公楼二楼，统一社会信用代码91440605551730384E。法定代表人：崔伟权。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告严毅清与被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告与被告委托诉讼代理人钟承霖均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告严毅清向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付回购款408000元；2.被告立即向原告支付以72000元为本金从2017年11月1日起至2018年1月3日止、以408000元为本金从2018年3月30日起至实际付清之日止，均按年利率10%计算的利息；3.被告向原告支付以每期实际欠付的回购款为本金，自2018年3月31日起，从每期逾期之日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率双倍计算的罚息；4.被告向原告支付延期支付经营回报款违约金4341.86元（其中被告因延期支付2015年第四季度至2017年10月31日期间经营回报款而产生的违约金为4088.78元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年9月15日签订《国昌新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定被告将位于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌新城市广场二楼A区编号为A2061的物业及配套场地交付给原告使用，使用期限为20年。合同签订后，原告依约向被告支付了铺位和场地综合使用费共计480000元。同日，原、被告还签署了《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定原告将涉案物业委托被告进行经营管理，国昌公司按照合同约定应按期向原告支付委托经营回报。因此，国昌公司一直实际占有使用商铺。但是，自2015年11月20日起，国昌公司严重迟延向原告支付经营回报。按照该委托经营合同第十二条的约定，国昌公司应向原告支付违约金。因国昌公司违约，且前述租赁合同约定原告享有向国昌公司回购铺位的权利，因此，原告于2017年4月17日向国昌公司发出了《回购通知书》，要求向国昌公司回购商铺。同年12月27日，原、被告就回购商铺事宜达成一致意见，签订了《商铺回购款支付协议》，约定被告向原告分期支付回购款480000元并按年利率10%支付利息。延期支付回购款的，按中国人民银行同期贷款利率的双倍计算罚息。但该协议签订后，被告仅于2018年1月3日向原告支付了第一期回购款，之后就再没有支付任何款项。原告为此先后多次与被告进行沟通，要求被告履行回购款支付义务。同年7月6日，原告使用EMS快递向国昌公司邮寄《催告函》，要求被告于2018年7月15日前向原告支付回购款、回购款利息、迟延支付回购款的罚息、迟延支付收益回报的违约金等。国昌公司已确认收到该邮件，但直至今日仍未向原告支付其应付的款项，已经构成了严重违约。鉴于被告上述行为严重侵犯了原告的债权人权益，故向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，1.《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》是原、被告在平等自愿的前提下协商签订的，真实有效，双方应予以遵守。被告逾期支付第二期、第三期、第四期款项，应承担清偿第二期、第三期、第四期款项的责任，但第五期回购款未到履行期，原告要求被告一次性支付全部回购款没有依据。此外，本案在计算被告应退还原告的回购款中应扣减原告委托被告经营5年的场地使用费，理由在于：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的《国昌·新城市广场委托经营合同》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益，倘若仍然要求被告退还包括委托经营期间在内的全部场地使用费则有失公平。其次，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度也应扣除委托经营期间的相应使用费。再次，原、被告当时在订立合同时是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款，但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑，所以，被告履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。最后，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。2.被告在支付原告以未付回购款为本金，按照年利率10%计算的利息后，不应再向原告支付罚息。利息已足以补偿原告的损失，若在利息之上再加收罚息，无疑过分高于原告的实际损失，也无疑是对被告的双重惩罚，有违公平合理原则。因此，不应再支持原告的罚息请求。原告要求支付逾期利息也没有任何依据。3.被告无需向原告支付经营回报款违约金。原、被告在平等自愿的基础上已经签订了《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，就回购款的支付事宜已达成一致协议，是真实有效的，双方均应予以遵守。《国昌?新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌?新城市广场委托经营合同》已经解除，自始不发生法律效力，而《商铺回购款支付协议》并未就委托经营回报款的违约金作出约定，应视为原、被告已协商一致，原告放弃追索违约金的权利，故被告无需向原告支付经营回报款违约金。此外，本案为房屋租赁合同纠纷，原告要求支付委托经营回报款的违约金的诉求系建立于原、被告双方的委托合同关系，与本案系不同的法律关系，原告要求支付的，应另行起诉。再者，原告现提起诉讼，部分违约金已超过诉讼时效，法院不应予以支持。双方当事人围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年9月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场A2061的物业及配套场地租给乙方有偿经营使用；铺位建筑面积约23.5平方米；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的场地使用费总额为480000元，乙方分两期支付，金额分别为240000元、240000元；双方暂定物业的交付时间为2012年10月31日，乙方对该物业的使用期限自2012年11月1日起计算，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限，并据此相应调整场地使用期限的截止日期；乙方应当在接收物业10日内将装修方案报甲方审核备案，经甲方书面同意后方能实施；乙方应按物业的建筑面积和制定的收费标准支付综合经营服务费；若乙方未按期支付场地使用费、综合经营服务费的，每迟延一日按欠费金额的1%支付违约金，若甲方未按期向乙方交付该物业或因甲方原因造成乙方不能使用该物业超过六十日的，乙方有权解除合同，甲方应退回乙方剩余使用期的场地使用费外，还应按剩余使用期的场地使用费金额的10%赔偿乙方的损失；甲方应当在收取乙方缴交的全部使用费后十五个工作日内向乙方出具五年委托经营期间的使用费发票共120000元，五年委托经营期满，如乙方放弃要求回购权利，继续使用该物业的，甲方应在五年委托经营期满后十五个工作日内向乙方出具剩余的使用费发票共360000元，在此之前，双方同意该笔使用费作为乙方履约保证金交由甲方管理，等等。同日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：自2012年11月1日起乙方将国昌·新城市广场A2061物业的经营使用权交由甲方管理和使用，委托期限为五年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止，乙方每月按约定的标准收取经营回报（委托经营的前三年即自2012年11月1日起至2015年10月31日止，每月经营回报款为3200元，委托经营的第四年即自2015年11月1日起至2016年10月31日止，每月经营回报款为3520元，委托经营的第五年即自2016年11月1日起至2017年10月31日止，每月经营回报款为3872元）；乙方收取上述委托经营回报时应按规定承担纳税义务，并在收取回报同时向甲方提供相应税票，甲方也可依据政府部门委托实行代扣代缴，乙方也可以委托甲方代为申报、缴纳；经营回报款由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度的第二个月的10-20日支付；甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过180天，乙方有权单方面终止合同，收回物业自主经营。双方签订该合同后，被告从2015年第四季度起支付经营回报款的具体情况如下：            付款周期              逾期起算日              实际付款日              逾期天数              付款额（元）                  2015年第四季度              2015.11.21              2016.2.23              94              9456                  2016年第一季度              2016.2.21              2016.6.1              101              11032                  2016年第二季度              2016.5.21              2016.11.24              187              10401.6                  2016年第三季度              2016.8.21              2017.1.22              154              10401.6                  2016年第四季度              2016.11.21              2017.1.22              62              11095.04                  2017年第一季度              2017.2.21              2017.5.27              95              11441.76                  2017年第二季度              2017.5.21              2017.7.31              71              3872                  2017.8.31              102              7569.76                  2017年第三季度              2017.8.21              2017.9.29              39              11441.76                  2017年10月              2017.10.21              2017.12.15              55              3813.92      2017年12月27日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，约定：甲方应付480000元回购款予乙方，并按以下时间分期支付：2017年12月31日前支付上述总额的15%，即72000元；2018年3月30日前支付上述总额的15%，即72000元；2018年6月30日前支付上述总额的20%，即96000元；2018年8月30日前支付上述总额的20%，即96000元；2018年10月30日前支付上述总额的30%，即144000元；分期支付期间，乙方回购款利息按年利率10%分期计算，上述利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；如甲方延期支付回购款，甲方则按应付乙方回购款总额按中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算罚息，在甲方未付清乙方回购款总额及利息之前，甲方不得以任何理由变卖或抵押属于乙方的场地使用权，铺位和场地使用权归乙方所有；乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案，甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。上述协议签订后，被告仅于2018年1月3日支付了第一期回购款，之后未再支付，致原告在2018年8月8日提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称“回购款协议”）系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。至法庭辩论终结时止，被告尚未支付第二期、第三期、第四期回购款，虽然回购款协议中约定的第五期回购款支付期限在法庭辩论终结时尚未届满，但被告明确目前并无能力向原告支付第二期、第三期、第四期回购款，也无具体的资金筹措计划，考虑到剩余回购款的支付期限较短，本院对原告主张被告根本无能力按约定期限支付回购款的意见予以采信，并对原告请求被告支付剩余回购款408000元的诉讼请求予以支持，对被告辩称原告无权要求支付未届履行期限的第五期回购款的意见不予采纳。对于被告辩称在计算被告应退还原告的回购款中应扣减原告委托被告经营期间的相应使用费用的意见，因根据回购款协议的内容可知，该协议本身即系因被告未能在约定时间内履行《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称“场地使用合同”）而由双方就回购款支付事项达成的协议，而在该协议中，双方已经协商一致确认被告应付原告的回购款总额为480000元，并就分期支付及相应的付款时间、金额等事项均作了具体约定，显见双方就协议内容已经过充分磋商，双方对各自的权利义务内容、履约能力等亦均已有充分的认知和判断，且被告也已依该协议支付了第一期回购款，被告已支付的经营回报款属被告使用场地的对价，现其以双方在履行委托经营合同过程中原告已取得相应的经营回报收益，被告经营期间实际经营困难、无力按原约定履行支付回购款义务等为由要求变更回购款协议中被告应付回购款数额明显于理不合、于法无据，故本院对其该项辩解意见不予采纳。对于回购款利息问题，因原、被告对回购款按年利率10%计算利息已有明确约定，且明确约定从2017年11月1日起开始计算，故本院对原告主张被告支付以72000元为本金从2017年11月1日起至2018年1月3日止、以408000元为本金从2018年3月30日起至实际付清之日止，均按年利率10%计算的利息的诉讼请求予以支持。对于回购款罚息问题，原、被告在回购款协议中明确约定了具体支付回购款的期限，同时约定按中国人民银行同期贷款利率双倍计算罚息，属于对被告违反结算协议逾期支付回购款的违约责任的约定，现被告逾期支付回购款，应依约承担支付罚息的违约责任，故本院认定被告应支付自逾期之日起以未付款项为本金按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予原告，即以72000元为本金从2018年3月31日起至实际清偿日止、以96000元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以96000元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以144000元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按中国人民银行同期贷款利率二倍计算罚息，对原告该项诉讼请求予以支持。对于经营回报款违约金问题：1.原、被告在《国昌·新城市广场委托经营合同》（以下简称“委托经营合同”）中明确约定原告将涉案物业的经营使用权交由被告管理和使用，委托期限为五年，委托期内被告按约定的标准于每个季度第二个月的10-20日将回报收益支付到原告指定账户，如被告延期支付收益回报的，自延期之日始按日万分之五的标准向原告支付延期付款违约金。现被告在委托期内存在逾期支付回报收益的行为，依约应支付相应违约金，至于委托经营合同是否已被解除，对被告违约责任的承担并无影响，故被告以委托经营合同已解除为由提出无需再支付经营回报款违约金的抗辩不能成立。2.原、被告签订的回购款协议是为解除双方的场地使用合同及相应的补充协议而就回购款支付事项达成的结算协议，并未涉及被告应支付给原告的经营回报款及相关违约金等问题，被告以双方签订的回购款协议未就委托经营回报款的违约金作出约定，应视为原告放弃追索该违约金的权利为由提出的抗辩亦不能成立。3.对于被告提出原告主张经营回报款违约金已超过诉讼时效的问题，因该项逾期付款违约金属于继续性债务，其诉讼时效应从每期逾期付款行为发生之日开始单独计算。现原、被告约定被告应按季度于每季度第二个月的10-20日支付经营回报款，则该项违约金的诉讼时效应从每期应付款月的21日起分别单独计算。基于此，因《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，而根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案中2015年8月21日之前因被告未如期支付2014年第三季度至2015年第三季度的经营回报款而产生的违约金在2017年10月1日前已届满民法通则所规定的二年的诉讼时效期间，故原告该部分诉讼请求已超过诉讼时效，本院对被告的相关抗辩意见予以采纳，对原告该部分诉讼请求不予支持；对于2015年11月21日之后因被告未如期支付2015年第四季度至2017年第三季度的经营回报款而产生的违约金，因至2017年10月1日尚未届满民法通则所规定的二年的诉讼时效期间，依法可以适用民法总则规定的三年诉讼时效，而上述各期款项自最早一期于2015年11月21日产生至2018年8月8日原告提起诉讼之日止尚未届满三年，故被告提出已过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采纳，对原告该部分诉讼请求予以支持；对2017年10月21日起因被告逾期支付2017年10月经营回报款而产生的违约金，其诉讼时效起算时间在民法总则施行后，至原告提起诉讼之日止未超过三年，故被告相关抗辩亦不能成立，本院对原告该部分诉讼请求亦予以支持。4.对于原告主张被告继续支付2017年10月之后的经营回报款违约金的诉讼请求，因原、被告于委托经营合同中约定的委托经营期限至2017年10月31日，原告该部分诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，被告因逾期支付2015年第四季度至2017年10月期间经营回报款而产生的违约金合计4513.95元（以每期实际付款额为本金，按实际逾期天数及日万分之五的标准计算），原告主张被告支付该期间违约金4088.78元属原告对自己权利的处分，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款408000元及以72000元为本金从2017年11月1日起至2018年1月3日止、以408000元为本金从2018年3月30日起至实际付清之日止，均按年利率10%计算的利息予严毅清；二、佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以72000元为本金从2018年3月31日起至实际清偿日止、以96000元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以96000元为本金从2018年9月1日起至实际清偿日止、以144000元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予严毅清；三、佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付经营回报款违约金4088.78元予严毅清；四、驳回严毅清其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7760.26元，减半收取计3880.13元（严毅清已预交），由佛山市南海国昌投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。严毅清预交的案件受理费3880.13元，在本判决发生法律效力后经严毅清书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一八年十一月二日书记员  余宝儿