文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初12540号原告：邓兰，女，1959年10月3日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：马晶晶，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：糜婷，江苏三法律师事务所律师。被告：袁京虎，男，1948年9月28日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：张可强，江苏维世德律师事务所律师。第三人：杨爱国，男，1967年9月7日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：徐赟，江苏同盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴萍，江苏同盛律师事务所律师。原告邓兰与被告袁京虎、第三人杨爱国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓兰及其委托诉讼代理人马晶晶、糜婷，被告袁京虎及其委托诉讼代理人张可强、第三人杨爱国及其委托诉讼代理人徐赟、戴萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓兰向本院提出诉讼请求：被告袁京虎协助将南京市。事实和理由：2016年9月2日，经南京大贺房地产销售有限公司居间，原、被告就南京市，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋价款为160万元。上述合同签订后，原告按约于合同签订当日支付被告购房定金20万元，并办理了房屋交接手续。2017年4月6日，原、被告至不动产登记中心办理了涉案房屋买卖网签及产权过户登记手续。2017年4月14日，原告支付被告购房款100万元。后原告发现涉案房屋被南京市鼓楼区人民法院查封，无法办理产权过户手续。经向被告核实，系被告就涉案房屋与第三人存在纠纷。原告认为原、被告就涉案房屋签订的房地产买卖中介合同合法有效，原告已按约履行了合同义务，被告亦应按约继续履行合同。故原告诉至法院，请求判如所请。被告袁京虎辩称，被告同意将涉案房屋继续出售给原告邓兰，涉案房屋未能办理过户手续是由于涉案房屋被法院查封，并非被告原因导致。第三人杨爱国述称，1.第三人与被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同在前，履行合同在前，实际占有涉案房屋在前，在涉案房屋未转移登记情况下，第三人享有交付及过户的优先权，原告主张涉案房屋转移登记至其名下缺乏依据；2.原告于2017年11月通过暴力撬锁的方式强行占有了涉案房屋，之后第三人多次与原告交涉无果，因此原告占有涉案房屋具有违法性，不应取得涉案房屋。第三人杨爱国在本案审理过程中提出独立诉讼请求：被告袁京虎协助将南京市。事实和理由：被告袁京虎原承租的南京市。2013年11月19日，在南京好邻居房地产代理销售有限公司居间下第三人与被告就涉案房屋签订房地产买卖中介合同，约定被告将涉案房屋出售给第三人，房价款为89万元，第三人应于2013年12月30日前分期付款至79万元，尾款10万元于被告领取房屋两证配合第三人办证后支付。上述合同签订后，第三人按约支付了房款79万元。2016年4月，在拆迁部门通知可以选房时，被告却瞒着第三人从中介处骗走了拆迁协议、选房通知等材料原件，并于2016年4月27日通过其他房产中介公开出售涉案房屋。第三人认为被告一房二卖的行为严重侵害了第三人的利益，由于第三人签订的房地产买卖中介合同在先、履行合同在先、占有涉案房屋在先，故第三人提起独立诉讼请求。原告邓兰辩称，被告袁京虎与第三人杨爱国就涉案房屋签订的房地产买卖中介合同系无效合同，即使在该合同有效的情况下，由于被告袁京虎系一房二卖，原告邓兰与被告袁京虎签订的房地产买卖中介合同已办理网签过户手续，且原告邓兰先行合法占有涉案房屋，原告邓兰请求办理涉案房屋过户手续合法有据，应予支持。第三人杨爱国请求将涉案房屋转移登记至其名下，缺乏依据，应予驳回。被告袁京虎辩称，1.被告袁京虎与第三人杨爱国签订的房地产买卖中介合同缺乏合同标的物，无房屋的具体位置、面积、丘号等信息，且该合同约定的面积为83平方米，而涉案房屋实际面积为90.01平方米，并非同一房屋，故被告与第三人签订的房地产买卖中介合同欠缺合同标的，该房地产买卖中介合同未成立；2.被告与第三人签订的房地产买卖中介合同对房屋过户时间、过户条件等均未明确约定，第三人与被告签订房地产买卖中介合同的真实目的是为了炒房，取得占有房屋买卖的购买机会，第三人与被告之间就涉案房屋买卖并未达成意向及协议，同时，第三人的炒房行为扰乱了正常的交易秩序，违反了诚实信用原则，该合同即使成立也是无效合同；3.第三人所述的被告将拆迁协议、选房通知原件从中介公司处骗走与事实不符，被告未将上述材料原件交给中介公司也没有交给第三人。综上，请求驳回第三人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市，承租人为被告袁京虎。2009年8月14日，该房屋拆迁，被告袁京虎作为承租人签订南京市城市房屋拆迁补偿协议。2013年9月16日，被告袁京虎出具声明，决定申购经济适用房（中低价商品房、产权调换房），并自愿将房屋货币补偿金额46万元进行封闭，暂不划出。2013年11月19日，被告袁京虎（甲方、卖方）、第三人杨爱国（乙方、买方）与南京好邻居房地产代理销售有限公司建宁路店（丙方、中介方）签订房地产买卖中介合同，约定甲方将金达花园（由甲方陪同乙方选房）转让给乙方，建筑面积约83平方米，权属为产权置换，实际成交总价89万元，付款方式为现金，乙方于2013年11月22日之前支付甲方现金28万元，2013年12月30日之前支付甲方现金49万元，到开发商去打款，若有剩余部分款打给甲方，甲方领取两证后，双方到公证处办理公证手续，乙方同时支付尾款10万元（甲方提供相关资料），甲方承诺领取初始产权证时由甲方提供材料抵扣契税等等。上述合同签订后，第三人杨爱国称已支付被告袁京虎购房款79万元，被告袁京虎仅认可收到第三人杨爱国支付的购房款78万元。2016年3月18日，南京市住房制度改革办公室向被告袁京虎发放南京市产权置换房购买通知，载明袁京虎家庭，根据你的申请，经审核同意你家庭购买坐落在金达花园的产权置换房一套，房屋建筑面积为90平方米左右（实际面积以测绘部门成果为准）。2016年5月6日，第三人杨爱国报警称被告袁京虎反悔，欲将房屋重新卖掉。2016年10月10日，被告袁京虎与南京鹏程房地产开发有限公司签订房屋买卖契约，约定被告袁京虎购买南京鹏程房地产开发有限公司开发建设的南京市，总价款合计546032元，南京鹏程房地产开发有限公司应于2016年7月31日前向被告交付该房屋等等。2016年9月2日，原告邓兰（乙方、买受方）、被告袁京虎（甲方、出售方）与南京大贺房地产销售有限公司（丙方、中介方）签订房地产买卖中介合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋售价160万元，办理一手证费用由甲方承担，过户给乙方时产生的税费由乙方承担；乙方于签订合同当日支付甲方购房定金20万元，甲方并于三个工作日内将钥匙放在我们公司，乙方于产权过户当日支付甲方房款100万元，出件当日支付甲方房款40万元，同时甲方交房于乙方，将此房内水、电、气、物业等费用全部结清；此房按套计价，实际面积以产权证面积为准，多不退少不补；一手证办证时间以开发商时间为准；甲方保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；甲方协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料等等。袁永马亦在该合同甲方处签字确认。当日，原告邓兰支付被告袁京虎购房定金20万元。被告袁京虎确认收到原告邓兰购房款（含定金）合计1319000元。原告邓兰称被告袁京虎于原告支付购房定金20万元后即与原告办理了涉案房屋的交接手续。原告现持有涉案房屋的水、电、气卡、住宅质量保证书、住宅使用说明书等相关资料，并缴纳了涉案房屋2016年6月1日至2018年5月31日期间的物业费。被告袁京虎认可其向原告邓兰交付了涉案房屋钥匙，未与第三人杨爱国办理房屋交接手续，涉案房屋由原告邓兰实际入住使用。2017年3月31日，涉案房屋（建筑面积90.03平方米）登记至被告袁京虎名下。2017年4月6日，原、被告就涉案房屋向房产部门提交了权属变更登记申请书及相关材料，后由于第三人与被告发生纠纷申请财产保全，涉案房屋被本院查封，尚未转移登记至原告邓兰名下。2017年11月9日，第三人杨爱国报警称涉案房屋门锁被堵。2017年11月10日，原告邓兰的家属报警称之前和其发生纠纷的人在涉案房屋门锁上加了一把锁，导致其回不了家。审理中，原告邓兰自愿将购房尾款281000元暂存至法院账户。另查明，袁京虎与袁永马系兄弟关系，袁鑫源系袁永马之子。2017年4月1日，第三人杨爱国将被告袁京虎诉至本院，要求被告袁京虎将涉案房屋过户至第三人杨爱国名下。2017年4月24日，袁鑫源将杨爱国、袁京虎诉至本院，认为其是涉案房屋共有权人，袁京虎与杨爱国签订的房地产买卖中介合同侵害其合法权益，请求确认袁京虎与杨爱国签订的房地产买卖中介合同无效，本院于2018年2月28日作出（2017）苏0106民初3897号民事判决，驳回袁鑫源的诉讼请求。后杨爱国撤回对袁京虎的起诉，请求作为有独立诉讼请求第三人参加本案诉讼。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告袁京虎与原告邓兰及第三人杨爱国签订的房地产买卖中介合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，均合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。由于被告袁京虎在出售涉案房屋过程中存在一房二卖情况，原告邓兰及第三人杨爱国均已支付被告袁京虎部分购房款，由于被告袁京虎已实际向原告邓兰交付了涉案房屋，涉案房屋由原告邓兰实际占有使用，可视为先行受领交付，根据规定，同时要求履行买卖合同的，合法占有房屋的先行受领交付人的主张，应当予以支持，且被告袁京虎同意继续履行其与原告邓兰所签订的房地产买卖中介合同，故原告邓兰作为先行受领交付人请求被告袁京虎协助将涉案房屋转移登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持，原告邓兰在涉案房屋转移登记至其名下时支付被告袁京虎购房尾款281000元。第三人杨爱国请求被告袁京虎协助将涉案房屋转移登记至其名下的诉讼请求，本院不予支持，第三人可就其合法权益另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告袁京虎于本判决生效之日起十五日内协助将南京市（被告袁京虎协助原告邓兰领取不动产权利证书后三日内，原告邓兰支付购房尾款281000元）；二、驳回第三人杨爱国的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告袁京虎负担（此款原告已预交，被告在本判决生效后十五日内直接给付原告）。第三人杨爱国提起诉讼的案件受理费80元，减半收取计40元，由第三人杨爱国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一八年十一月十九日书记员王进履行告知书