广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5126号原告（反诉被告）：冯大业，男，1986年2月出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林舒浩，广东卓而立律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邹明胜，男，1978年10月出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱耀庭，广东保信律师事务所实习律师。被告：苏亮田，男，1956年12月出生，汉族，住广东省中山市。被告：苏沃枝，男，1985年9月出生，汉族，住广东省中山市。上述二被告的共同委托诉讼代理人：侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）冯大业与被告（反诉原告）邹明胜、被告苏亮田、苏沃枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，邹明胜向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后由于案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯大业及其委托诉讼代理人秦高亭、被告邹明胜的委托诉讼代理人殷坤仪、邱耀庭及被告苏亮田、苏沃枝的共同委托诉讼代理人侯明玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯大业向本院提出本诉诉讼请求：1.三被告向原告退回租赁保证金59400元；2.三被告向原告退回因停电而无法正常使用期间，原告交纳的租金17700元；3.三被告支付违约金35400元；4.三被告向原告支付因被告强行解除合同而造成原告向转租商户赔偿的赔偿金共计204515元。事实和理由：原告与被告邹明胜于2017年7月1日签订租赁合同，约定被告向原告租赁1800平方米的厂房及楼房，厂房的租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日，楼房的租赁期限为2017年7月1日至2019年11月30日，每月租金17700元。但是，2018年1月26日至2018年2月28日期间因电线失火发生火灾导致该厂房及楼房无法正常使用，被告以电缆损坏为由，不修理电缆，原告无法正常使用租赁物，导致原告的分租户纷纷退租，并要求原告赔偿，原告由于被告的行为受到极大的经济损失。被告应当向原告支付违约金、原告出租租赁物可得的预期收益、原告向分租户支付的赔偿金及退还押金。被告苏亮田、苏沃枝为涉案房屋的所有人，应当连带向原告支付上述费用。邹明胜就本诉辩称：本案纠纷的起因为原告的分租户超负荷用电导致电线烧毁，原告没有进行维修且拒绝按照租赁合同的约定缴纳租金及水电费，根据邹明胜与原告签订的租赁合同的约定，原告的行为已经属于违约，邹明胜有权解除租赁合同并没收租赁保证金，因此原告的诉讼请求没有事实与诉讼依据，请求法院予以驳回。苏亮田、苏沃枝就本诉辩称：冯大业的诉讼请求没有事实和法律依据，一、邹明胜未经苏亮田、苏沃枝同意将苏亮田、苏沃枝的厂房转租冯大业，苏亮田、苏沃枝直至厂房的电线损坏（烧毁）才知道冯大业租用其厂房、厂房的最终承租人为冯大业的分租户等事实；二、2018年1月底因冯大业擅自超负荷用电，导致涉案厂房的电线损坏（烧毁），造成苏亮田、苏沃枝巨大经济损失，苏亮田、苏沃枝与邹明胜已于2018年3月11日解除双方签订的厂房租赁合同并已将租赁保证金全部退回邹明胜，本案纠纷与苏亮田、苏沃枝无关，应驳回冯大业的诉讼请求；三、苏亮田、苏沃枝保留追究造成厂房电线损坏（烧毁）的相关侵权人的赔偿责任的权利。邹明胜向本院提出反诉请求：冯大业向邹明胜支付2018年2月电费5346.59元及2018年1月逾期缴费违约金428.46元，合共5775.05元。事实和理由：冯大业与邹明胜签订厂房租赁合同，约定由冯大业承租1800平方米的厂房和楼房。冯大业一直使用上述租赁物至2018年2月底。在此期间，冯大业迟延缴纳2018年1月电费，导致供电局加收违约金，且冯大业至今未支付2018年2月电费。邹明胜代冯大业垫付了上述违约金428.46元及电费5346.59元，根据厂房租赁合同约定，电费由冯大业负责。因此，邹明胜有权要求冯大业返还上述垫付费用。冯大业就邹明胜的反诉辩称：2018年1月26日，冯大业使用的电路完全烧毁，冯大业在整个2月根本没有正常用电，所以，这些电费与冯大业无关，请求法院驳回邹明胜的诉求，违约金也不应由冯大业承担。苏亮田、苏沃枝就邹明胜的反诉辩称：苏亮田、苏沃枝不清楚产生多少电费，但确认的是被告邹明胜向供电局缴清相关的电费。冯大业就本诉提供证据如下：1.邹明胜厂房租赁合同，证明原告租赁涉案厂房的事实；2.郑朝辉租赁合同，证明郑朝辉承租涉案厂房其中一部分的事实；3.农家国租赁合同，证明农家国承租涉案厂房其中一部分的事实；4.卞天佑租赁合同，证明卞天佑承租涉案厂房其中一部分的事实；5.缴费收据，证明原告在涉案厂房无法正常使用期间仍然缴纳租金及水电费的事实；6.解除通知书，证明被告违约的事实；7.收款收据，证明原告已经向原告的租户退还押金及赔偿的事实；8.梁焕娣和冯大业微信语音，证明原告发现电线发热有可能导致起火时，已经多次通知三被告，但是三被告的答复是历史遗留问题，采取放任的态度，原告也明确告知若发生火灾，与原告无关，但三被告没有做出任何反应也没有否认；9.情况说明，证明农家国和卞天佑承租涉案厂房其中一部分的事实；邹明胜就本诉提供证据如下：1.厂房租赁合同，证明邹明胜是苏沃枝的承租户，且有权将厂房向原告转租；2.视频，证明2018年1月26日凌晨，只有冯大业的分租户郑朝辉的工厂在生产，因其超负荷用电，导致电缆过热烧毁；3.证人证言，证明2018年1月26日凌晨，只有冯大业的分租户郑朝辉的工厂在生产，因其超负荷用电，导致电缆过热烧毁；4.照片，证明2017年11月，因员工反映电缆存在发热情况，邹明胜派员工对冯大业承租的厂房的电缆进行检测，检测数据显示电缆所承载的功率已经超过核定的最大功率，电缆有发生烧毁的危险。当时邹明胜已经将情况及时向苏沃枝及冯大业反映；5.照片，证明2018年1月26日电缆烧毁的现场；6.照片，证明2018年1月26日烧毁的电缆及电力设备；7.照片、2月电费电子发票、银行流水，证明2018年1月26日因电缆烧毁停电后，冯大业未经邹明胜同意，私自用铝线接驳电源，继续给分租户供电。苏亮田、苏沃枝就本诉提供证据如下：1.《厂房租赁协议》补充协议书、企业信用信息公示报告，证明因为原告擅自超负荷用电导致电线烧毁造成苏亮田、苏沃枝巨大经济损失，苏亮田、苏沃枝已经于2018年3月11日与邹明胜解除厂房租赁合同，本案纠纷与苏亮田、苏沃枝无关，应驳回原告对苏亮田、苏沃枝的诉讼请求；2.用电情况表，证明涉案厂房的最高用电功率是56千瓦。邹明胜就反诉提供证据如下：1.2018年1月电费发票，证明原告迟延缴纳2018年1月电费，导致产生违约金428.46元；2.2018年2月电费发票，证明原告未付2018年2月电费5346.59元；3.银行流水单，证明邹明胜代原告垫付2018年1月电费违约金及2018年2月电费。冯大业、苏亮田、苏沃枝就反诉未提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年1月20日,邹明胜（出租方、甲方）委托梁焕娣与冯大业（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，合同主要约定：甲方向乙方出租位于中山市横栏镇茂辉工业区乐丰三路7号的厂房和楼房，厂房和楼房总面积1800平方米，其中，一楼厂房面积1500平方米，二楼楼房面积300平方米；一楼厂房租赁期限为：其中1200平方米的厂房租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日；其余300平方米的厂房租赁期限自2017年7月1日至2019年11月30日；二楼楼房租赁期限自2017年7月1日至2017年7月31日；乙方已向甲方交纳租赁保证金59400元，在本合同全部厂房的租赁期均届满或本合同解除时，如乙方不存在违约行为（包括按时退还厂房），在乙方按照本合同约定履行全部义务后，甲方应向乙方无息全额返还租赁保证金。如乙方提出解除本合同，甲方有权没收乙方的租赁保证金。从2017年7月1日起，该厂房的租金单价为11.8元/平方米/月。2017年7月1日至2019年11月30日期间每月租金17700元，保安及清洁费每月2000元，上述费用合计每月19700元。2019年12月1日至2020年6月30日期间每月租金11.8元，保安及清洁费每月2000元，上述费用合计16160元；乙方每月10号前把当月租金、保安及清洁费用转入甲方指定账户。租赁期限内，乙方在经营期间所产生的水电费用由乙方承担。乙方负责做好防火、防盗及生产经营中的一切安全措施，相关安全责任和一切安全事故由乙方自行承担相应后果和损失。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。合同签订后，冯大业陆续将上述租赁物转租他人。2018年1月26日，由于涉案厂房的电线烧毁，导致涉案租赁物无法使用。同年2月28日，邹明胜向冯大业发出解除通知书，载明：因冯大业逾期超过7天未支付2018年1月份、2月份的水电费以及同年2月份的租金、保安及清洁费用，且因冯大业分租的用户擅自超负荷用电导致厂房电缆损坏停电无法使用，已经构成严重违约，邹明胜决定自通知书之日起与冯大业解除厂房租赁合同，没收冯大业的租赁保证金，并立即退还全部厂房。冯大业收到上述通知后，即支付租金至2018年2月28日及1月电费16737元并退出租赁物，但同年2月电费未予支付，邹明胜为此支付了1月逾期缴费违约金428.46元。同年3月11日，苏沃枝与邹明胜签订《厂房租赁协议》补充协议书，约定自签订上述协议之日起，苏沃枝与邹明胜一致同意解除2017年6月28日签订的《厂房租赁合同》，双方互不追究违约责任。邹明胜向苏沃枝退还3000平方米的厂房及楼房，上述厂房及楼房的租金计算至2018年2月28日。苏沃枝应将邹明胜缴纳的租赁保证金50000元全额无息退还邹明胜。因次承租人冯大业的分租租户擅自超负荷用电导致电缆损坏而产生的损失（包括更换电缆的费用等），苏沃枝不追究邹明胜任何责任。苏亮田及苏沃枝已向邹明胜退回租赁保证金50000元。冯大业以邹明胜违法解除双方租赁合同为由，向本院提起诉讼，提出前述本诉诉求。诉讼中，邹明胜以冯大业未支付2018年2月电费5346.59元及逾期缴费违约金428.46元为由，向本院提起反诉，提出前述反诉诉求。另查明：涉案租赁物的土地属于苏亮田、苏沃枝，2005年7月14日，中山市建设局出具《建筑工程施工许可证》准予苏亮田、苏沃枝施工，2007年1月15日，中山市规划局出具《建设工程规划许可证》，建设规模总面积638平方米。而根据苏亮田、苏沃枝的《情况说明》，其亦确认邹明胜承租的租赁物中的星棚厂房未办理报建手续。另，2015年前，邹明胜承租上述土地的厂房及楼房，租赁面积为3000平方米。庭审中，邹明胜申请对涉案租赁物的电线烧坏的原因进行鉴定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案土地虽然取得建设工程规划许可证，但规划建设面积仅为638平方米，而涉案厂房及楼房面积达1800平方米（一楼厂房1500平方米、二楼楼房300平方米），远远超出规划报建的面积，苏亮田、苏沃枝未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋及厂房，故本院依法认定涉案的租赁合同无效。因冯大业与邹明胜签订的合同无效，故邹明胜应退回租赁保证金59400元且无需向冯大业支付违约金35400元；虽然合同无效，但占有使用者应支付占有使用费，冯大业于2018年2月28日退出租赁物，冯大业向邹明胜支付租金至同年2月28日，故邹明胜无需退回冯大业已交纳的租金17700元。综上，冯大业请求邹明胜退回保证金59400元理据充分，本院予以支持；冯大业请求邹明胜退回租金17700元及支付违约金35400元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于冯大业请求赔偿损失问题。冯大业主张邹明胜强行解除合同造成其损失，但冯大业提供的证据不足以证明邹明胜造成的损失，且涉案合同无效亦不能归责于邹明胜，故冯大业请求邹明胜赔偿损失204515元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因本案的合同相对方是冯大业与邹明胜，故冯大业请求苏亮田、苏沃枝退回保证金、退回租金、支付违约金及赔偿损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于邹明胜申请鉴定问题。因涉案合同本院已经认定无效，电线烧坏的原因与本案的处理结果并无关联，故本院对其申请不予准许。关于电费及逾期缴费违约金承担问题。邹明胜向中山市供电局支付2018年1月电费21423.21元，而冯大业因使用租赁物而产生的电费为16737元，由于冯大业逾期缴纳电费导致邹明胜向中山市供电局支付428.46元违约金，根据上述冯大业的用电比例，冯大业应承担违约金334.74元（428.46×16737÷21423.21），虽然邹明胜未能举证证明冯大业2018年2月实际的用电情况，但冯大业在2018年2月仍占有使用租赁物，结合上述冯大业的用电比例及邹明胜已实际支付电费5346.59元，故本院酌情认定冯大业应支付2018年2月电费4177元（5346.59×16737÷21423.21）。综上所述，邹明胜反诉请求冯大业支付2018年2月电费4177元及返还逾期缴费违约金334.74元理据充分，本院予以支持，超出部分，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告邹明胜于本判决发生法律效力之日起三日内向原告冯大业退回租赁保证金59400元；二、原告冯大业于本判决发生法律效力之日起三日内向被告邹明胜支付2018年2月电费4177元及逾期缴费违约金334.74元；三、驳回原告冯大业的其他诉讼请求；四、驳回被告邹明胜的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6056元，由原告冯大业负担4771元，被告邹明胜负担1285元；反诉案件受理费25元，由原告冯大业负担（本诉受理费原告已预交，不予退还，被告邹明胜负担部分由其于履行上述付款义务时迳付原告；反诉受理费被告邹明胜已预交，原告于履行上述付款义务时迳付被告邹明胜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  石一夫审判员  陈玉珍审判员  黄俊慧二〇一八年十一月三十日书记员  张淑结