广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初14357号原告：广州市白云区蓝泊湾商务宾馆，住所地广州市白云区均禾街平沙村广花路自编81号六、七楼。负责人：陈耀祥，经理。原告：陈耀祥，男，1982年9月2日出生，汉族，住广州市白云区。两原告共同委托诉讼代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。被告：黎荣柱，男，1977年3月13日出生，住广州市白云区。被告：广州市志辉物业管理有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙村白江下平沙二社商业大楼401号。法定代表人：钟宇亮。委托诉讼代理人：翟勇，广东匡鼎律师事务所律师。被告：广州市白云区均禾街平沙村第二经济合作社，住所地广州市白云区均禾街平沙村。负责人：黄润要，社长。委托诉讼代理人：曾令振，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽妮，广东华安联合律师事务所实习人员。第三人：胡金福，男，1970年4月12日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。原告广州市白云区蓝泊湾商务宾馆（以下简称蓝泊湾宾馆）、陈耀祥与被告黎荣柱、广州市志辉物业管理有限公司（以下简称志辉物业公司）、广州市白云区均禾街平沙村第二经济合作社（以下简称平沙村第二经济社）、第三人胡金福物权保护纠纷一案，本院于2016年11月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝泊湾宾馆的负责人兼原告陈耀祥及其共同委托诉讼代理人李凤鸣，被告黎荣柱，被告志辉物业公司的法定代表人钟宇亮及其委托诉讼代理人翟勇，被告平沙村第二经济社的委托诉讼代理人曾令振、张丽妮，第三人胡金福的委托诉讼代理人李凤鸣等均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区蓝泊湾商务宾馆、陈耀祥共同诉称，2010年7月1日，被告平沙村第二经济社将所有的座落于广州市白云区均禾街平沙村（土名；白江下）商业楼（商业楼命名为平沙国际广场）整体出租给与广州市悦志物业管理服务有限公司（以下简称悦志物业公司），双方并签订《租赁合同》，后经过被告平沙村第二经济社的同意，广州市悦志物业管理服务有限公司又将其在上述《租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给被告志辉物业公司，被告志辉物业公司因而取得平沙国际广场的使用权；2012年3月19日，被告志辉物业公司将平沙国际广场的六、七楼出租给第三人胡金福用以开设我蓝泊湾宾馆（蓝泊湾宾馆于2012年7月3日经广州市工商行政管理局注册登记后成立为个人独资企业）；2013年8月1日，第三人胡金福将蓝泊湾宾馆转让给原告陈耀祥，并将其在上述租赁合同项下的全部权利义务一并转给陈耀祥。由此，我们是广州市白云区均禾街平沙国际广场六、七楼的合法承租人。2015年11月16日至2016年4月期间，被告志辉物业公司因我蓝泊湾宾馆迟延交租一事，忿然切断电源停止供电给蓝泊湾宾馆使用，导致我蓝泊湾宾馆无法正常经营，最后被迫停业（停业前，蓝泊湾宾馆每月的营业额约为100000元）。2016年4月8日，被告黎荣柱代表志辉物业公司带领几个社会闲杂人员擅自闯入我蓝泊湾宾馆的经营场所（即平沙国际广场六楼）拆除室内结构墙、间隔墙、天花板及装饰物，破坏客房的室内装饰与床、电视、柜台、空调等财物，我方发现后，立即劝阻被告黎荣柱等人的违法行为；但被告黎荣柱等人不顾劝阻，仍然继续进行拆除工程，我方无奈之下向广州市公安局白云区分局均禾街派出所报警，派出所受理登记后，询问有关人员并做了笔录；同年4月11日至5月期间，被告黎荣柱、志辉物业公司持续闯入平沙国际广场六楼、七楼进行大肆拆除工程，我方虽分别于4月8日、9日、11日、21日及5月8日多次报警，但依然未能遏制住被告黎荣柱、志辉物业公司等的违法行为，被告黎荣柱、志辉物业公司等人最终把我蓝泊湾宾馆的财产破坏殆尽（经过评估机构的测算，我蓝泊湾宾馆原来的资产价值1023583元，现因被告黎荣柱、志辉物业公司的侵权行为直接导致我方遭受巨额损失。被告平沙村第二经济社作为平沙国际广场的业权人，是平沙国际广场的最终管理者，其对在该广场内发生被告黎荣柱、志辉物业公司擅自闯入我蓝泊湾宾馆肆意破坏的违法行为，未尽到安全保障义务与物业管理职责。我方认为，被告黎荣柱、志辉物业公司故意拆除与破坏我蓝泊湾宾馆财物的行为已构成对蓝泊湾宾馆的侵权，被告平沙村第二经济社未尽到管理职责，导致被告黎荣柱、志辉物业公司在其管理范围内实施侵权行为，三被告应承担相应的过错责任。因此，我方现要求判令被告黎荣柱、志辉物业公司共同向蓝泊湾宾馆、陈耀祥赔偿财产损失1023583元、停业损失450000元（从2015年11月16日起暂计至2016年3月31日，按每月营业额100000元计算），被告平沙村第二经济社则对此承担补充清偿责任。被告黎荣柱辩称，我不同意两原告的诉讼请求，我是被告志辉物业公司的工作人员，涉讼事件发生时我是按志辉物业公司的安排依法依规进行工作、履行志辉物业公司的工作职务，该事件与我个人无关。被告广州市志辉物业管理有限公司辩称，我司不同意原告方所诉，请求法院驳回两原告的诉讼请求。本案应是违约之诉而非物权保护之诉。原告蓝泊湾宾馆及第三人胡金福与我司签定的租赁合同已约定了拖欠租金以及未经我司同意转租的处理方式，因蓝泊湾宾馆拖欠我司数月租金，而对于我司屡次追讨租金、水电费，蓝泊湾宾馆却不予以理睬，故我司依照租赁合同的约定解除双方间合同是符合规定的；在蓝泊湾宾馆拒不撤场的前提下，我司拆除搬离原告蓝泊湾宾馆及第三人胡金福的物品也是符合合同约定的；况且我司也没有损害原告陈耀祥的任何财产；因此，我司是无需支付任何款项的。原告蓝泊湾宾馆的停业是因为其经营不善，与我司没有任何关系，我司也没有采取所谓停电的行为，故原告方主张的停业损失也与我司无关。实际上，蓝泊湾宾馆在2015年11月就已停业，其员工当时还曾向劳动部门提出了仲裁，该宾馆停业后我司并没有强行要求原告方撤场，而只是一直要求蓝泊湾宾馆支付水电费、租金，但蓝泊湾宾馆却拒不履行义务；因原告方拖欠债务的时间太长，对我司造成了巨大损失，为了减少自己的损失，维护自己的合同权益，我司才在原告方不主动撤场的情况下从2016年4月份起对蓝泊湾宾馆进行撤场。在原告蓝泊湾宾馆拖欠我司租金长达8个月期间，我司曾数次催收，原告方对此并不予理会却通过向公安机关报案的方式进行所谓的维权；而从原告方报案的行为来看，原告方是故意不搬离的，我司则是一直等到2016年4月份才在迫于无奈的情况下对原告蓝泊湾宾馆实施强行撤场的。由于原告方长期占用我方场地的行为明显存在过错，因此，对于原告方在长期违约的情况下所造成的财产损失是应当由原告方自己承担的。原告方采取报案、公证、评估等一系列行为都说明原告方一直在自己掌控自己的财产，我司搬离的只是蓝泊湾宾馆的一部分财产；此前我司已多次通知其清理财物，但是原告方却并没有搭理，直至我司清理有关财物时，原告方在较长的清理时间内仍然对有关物品不管，任由财物损失，故涉讼财物的损失是应当由原告方自行承担的；与此同时，我司搬离蓝泊湾宾馆的物品也一直存放在我司处，这种占用我司物业的行为同样也对我司造成了损失。另，两原告并不是合法承租人，不是本案适格主体，其无权起诉我方，原告方提及的租赁合同已被人民法院认定为无效合同。被告广州市白云区均禾街平沙村第二经济合作社辩称，我社不同意两原告的诉讼请求。我社与两原告没有任何法律关系，不存在管理者与被管理者的关系。我社已依法将涉案场地整体出租给被告志辉物业公司，我社收取的是涉案场地整体的租金，并不存在我社委托被告志辉物业公司管理涉讼物业的情形。根据我社与被告志辉物业公司的合同约定，在我社交付有关场地后，该场地的一切经营活动均是由被告志辉物业公司依法进行，志辉物业公司的经营行为并不需要经过我社的同意及备案；可见，涉案场地已经交由被告志辉物业公司进行管理，我社是不需要承担管理责任的，请求法院驳回两原告的诉讼请求。另，案件现有证据也不足以证实被告黎荣柱、志辉物业公司对两原告实施了侵权行为；同时，第三人胡金福与两原告就涉讼场地进行的自行转让并未经得被告志辉物业公司的确认，故第三人胡金福才具有本案的主体资格。第三人胡金福称，我同意两原告提出的全部诉讼请求，也对两原告陈述的事实和理由予以认可。2012年3月19日，我与被告志辉物业公司签订租赁合同，向该司承租位于广州市白云区均禾街平沙村广花路自编81号六、七楼（即平沙国际广场的六、七楼）用以开设蓝泊湾宾馆；2013年6月28日，我与原告陈耀祥签订店铺转让协议，以216万元价款将蓝泊湾宾馆（包括宾馆的经营权、固定设施设备以及全部经营性资产）转让给原告陈耀祥；签约后，原告陈耀祥已向我付清全部转让款，我也将蓝泊湾宾馆交付给原告陈耀祥经营管理，并办理了蓝泊湾宾馆工商登记变更手续；蓝泊湾宾馆经营权转让后，该宾馆内的固定设施设备以及全部经营性资产都属于原告陈耀祥所有。另，我向被告志辉物业公司承租的位于广州市白云区均禾街平沙村广花路自编81号六、七楼场地从2013年8月1日起也已转给原告陈耀祥继续承租，而对于上述蓝泊湾宾馆经营权转让以及租赁场地转租情况，我已告知被告志辉物业公司。经审理查明，2012年6月25日，第三人胡金福向工商行政管理部门申请以个人财产出资设立个人独资企业“广州市白云区蓝泊湾商务宾馆”（即本案原告蓝泊湾宾馆）；同年7月3日，原告蓝泊湾宾馆经工商行政管理部门核准成立，企业类型为个人独资企业，投资人为胡金福，出资金额为3万元，经营地址为广州市白云区均禾街平沙村广花路自编81号六、七楼；2014年4月7日，陈耀祥（即本案原告陈耀祥）与第三人胡金福签署一份《转让协议书》（内容涉及胡金福将蓝泊湾宾馆转让给陈耀祥，该宾馆的员工、财产全部由陈耀祥负责接收，变更前的一切债权债务由原投资人胡金福承担，变更后的一切债权债务由新投资人陈耀祥承担等）；其后，蓝泊湾宾馆凭据上述《转让协议书》向工商行政管理部门申请变更相关企业登记，工商行政管理部门亦于2014年5月12日核准蓝泊湾宾馆变更投资者为陈耀祥；现蓝泊湾宾馆仍登记为个人独资企业，投资人为陈耀祥，经营地址为广州市白云区均禾街平沙村广花路自编81号六、七楼。2015年11月起，蓝泊湾宾馆停业至今。被告志辉物业公司则是于2010年9月21日经工商行政管理部门核准成立的有限责任公司，法定代表人为钟宇亮，公司股东为黎荣杰、钟宇亮及姜小虎。由于两原告认为被告志辉物业公司以蓝泊湾宾馆迟延交租为由从2015年11月16日起切断电源停止供电给蓝泊湾宾馆使用，导致蓝泊湾宾馆无法正常经营、被迫停业，而被告黎荣柱更从2016年4月8日起代表志辉物业公司带人擅自闯入蓝泊湾宾馆并无故拆除蓝泊湾宾馆经营场所内全部财物，给蓝泊湾宾馆及其投资人陈耀祥造成重大经济损失（含财物经济损失1023583元及停业损失450000元），故成讼。经查，2010年7月1日，被告平沙村第二经济社与悦志物业公司签订《租赁合同》，约定：由悦志物业公司向平沙村第二经济社租用位于广州市白云区均禾街平沙村（土名；白江下）空地面积2326平方米、商业大楼建筑面积12799.5平方米，租赁期限为20年等；2010年11月10日，经各方当事人协商一致，上述合同承租方由悦志物业公司变更为被告志辉物业公司。2012年3月19日，被告志辉物业公司（甲方、出租方）以“平沙国际广场管理处”名义与第三人胡金福（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称2012年《租赁合同》），约定：甲方将位于平沙国际广场七楼、六楼北边半层、一楼大堂前台和值班室租赁给乙方作为旅业使用；租期为180个月，自2011年3月1日起至2026年2月28日止；乙方租赁该房屋同时支付租金以外的其他费用（电费/度:1.53元〔价格若有变动，按相关物价部门上下浮动〕，水费:按国家规定标准3.96元/吨〔价格若有变动，按相关物价部门上下浮动〕，管理费:2元/月；乙方同意按每月每建筑平方16元的价格向甲方承租房产〔此租金为甲方净收款，不包括任何因乙方承租、使用该房产过程中导致的一切税费、家具费、通信费用、停车费等等〕，该房产每月租金为46000元，租金按月预付，乙方须在每月25日前向甲方支付下月租金；……租金由2014年6月20日起按基数递增12％，以后按照每满3年的租金基数递增12％等。上述合同签订后，第三人胡金福即以上述租赁场地为经营场所申请设立了原告蓝泊湾宾馆。2013年6月28日，第三人胡金福（甲方、转让方）与原告陈耀祥（乙方、顶让方）签订《广州市白云区蓝泊湾商务宾馆店铺转让协议书》（以下简称《店铺转让协议》），约定：甲方将位于广州市白云区均禾街平沙村（广州市白云区广花一路81号）平沙国际广场的蓝泊湾宾馆转让给乙方；甲方提供“特行证、消防证、工商证、卫生证、税务证”共计5种证件给乙方换证使用，甲方应协助乙方办理相关证件的过户手续；……租房转让合同费（一个月房租）由乙方承担；转让费216万元及租房押金92000元共计2252000元分三次付清，第一次为乙方于2013年7月5日前向甲方支付500000元、第二次为乙方于2013年8月1日前向甲方支付1652000元、第三次为乙方于2013年12月1日前向甲方支付100000元；甲方应在收到第二次付款当日向乙方转让蓝泊湾宾馆内所有经营权、固定设施设备，全部经营性资产〔不包含客房内所配食品、饮料、卫生间配置的保健用品及套装洗涤用品〕及全部经营证照共计5种证件，更改租房合用；甲方在收到乙方第二次付款前必须结完宾馆所有费用债务，即日起乙方拥有宾馆的经营权、管理权、债务及全部法律责任等。在该《店铺转让协议》下方“证明人：”处有一“黎荣杰”字样的签名；而在第三人胡金福持有的涉讼2012年《租赁合同》下方，第三人胡金福加注“此份租赁合同已于2013年8月1日转让给陈耀祥”字样并签名确认。庭审中，原告蓝泊湾宾馆、陈耀祥、第三人胡金福及被告黎荣柱、志辉物业公司等均确认，蓝泊湾宾馆的经营场所广州市白云区均禾街平沙村广花路自编81号六、七楼即为涉讼2012年《租赁合同》涉及的平沙国际广场六、七楼租赁场所，而在第三人胡金福将蓝泊湾宾馆及其经营权与固定设施设备等经营性资产转让给原告陈耀祥后，蓝泊湾宾馆上述经营场所的租赁双方当事人并没有就租赁关系的变化协商达成变更协议或重新就上述经营场所签订租赁协议。另，被告志辉物业公司表示，黎荣杰是其股东，但志辉物业公司并没有授权黎荣杰处理原告方与第三人胡金福的转租事宜，志辉物业公司不清楚第三人胡金福所谓的转租，涉讼场地的承租人仍应为第三人胡金福。虽然两原告与第三人胡金福均表示，胡金福将涉讼2012年《租赁合同》的权利义务转让给陈耀祥已经经得出租方志辉物业公司同意，但其在举证期限内却未能就此提供相应的证据。另查，2016年4月6日，两原告以蓝泊湾宾馆名义向广东省广州市广州公证处申请公证（公证事项：保全证据）；当天下午14时，广东省广州市广州公证处的公证员、工作人员及原告陈耀祥到白云区平沙国际广场六楼对蓝泊湾宾馆六楼客房的内部情况进行拍摄（现场拍得照片165张）；同日下午15时，广东省广州市广州公证处的公证员、工作人员及原告陈耀祥到白云区平沙国际广场七楼对蓝泊湾宾馆七楼客房的内部情况进行拍摄（现场拍得照片314张）；2016年5月5日，广东省广州市广州公证处分别就上述165张六楼客房内部情况照片及314张七楼客房内部情况照片出具〔2016〕粤广广州第057826号《公证书》及〔2016〕粤广广州第057974号《公证书》。上述公证书所附照片显示，蓝泊湾宾馆此时并没有经营，各客房房间内分别摆放有桌、椅、沙发、床铺、麻将桌等物品，部分客房房间内设置有分体式空调及电视机等电器，部分房间及走廊处显示该处场所的电路处于通电状态等。2016年4月22日，广州同嘉资产评估有限公司出具《广州市白云区蓝泊湾商务宾馆资产评估报告书》（编号：同嘉评字〔2016〕0100号，以下简称《资产评估报告》），该评估报告载明：广州同嘉资产评估有限公司接受蓝泊湾宾馆、陈耀祥的委托，对委托评估的广州市白云区蓝泊湾商务宾馆的资产（包括设备设施〔含各种规格床70张、各种规格床垫70张、电吹风43个、电水壶43个、休息椅子78张、圆茶几35张、商务房沙发茶几8套、小冰箱5台、电视机65台、空调65台、电脑10台、消毒柜1台、包子保温展示柜1台、冰箱1台、饮水机1台、沙发1套、四人就餐台4张、自动麻将机21张、麻将椅84张、沙发22套、茶水架42套、电水壶21个、前台柜1个、冷柜1台、大鱼缸1套、时钟5个、水晶灯1个、监控系统1套、外墙LED流星雨灯1项、外墙LED招牌1项等共38项〕、酒店用品〔含各种规格床上用品70套、浴巾43条、毛巾86条、漱口杯86个、茶水杯86个、一次性卫生用品43套、茶具8套等共8项〕以及装饰装修〔含110平方米的宾馆大堂装修、2620平方米的客房装修等2项〕）进行了评估，评估目的是为蓝泊湾宾馆拟核实资产价值提供价值参考，评估基准日为2016年4月6日，评估价值类型为市场价值，评估方法采用重置成本法，评估结论为蓝泊湾宾馆、陈耀祥委托评估的资产在评估基准日2016年4月6日的评估价值为1023583元（其中设备设施价值304543元、酒店用品价值10560元、装饰装修价值708480元）等。诉讼中，两原告表示，由于想把蓝泊湾宾馆再次转让给他人，两原告遂于2016年4月6日委托广州同嘉资产评估有限公司对蓝泊湾宾馆的经营用资产（包括设备设施、酒店用品及装饰装修）等进行资产价值评估，为了进行有关资产价值评估两原告又同时申请了进行前述两次公证，当天评估人员曾直接到现场清点物品进行评估；鉴于被告志辉物业公司在随后的2016年4月8日至5月期间就强行拆除了蓝泊湾宾馆的室内结构墙、间隔墙、天花板及装饰物，破坏了客房的室内装饰与床、电视、柜台、空调等财物，导致蓝泊湾宾馆的全部资产被破坏，可见，被告志辉物业公司拆除蓝泊湾宾馆经营场所内全部财物所造成的经济损失应价值1023583元。诉讼期间，被告黎荣柱、志辉物业公司表示，由于原告蓝泊湾宾馆从2015年9月起就拖欠被告志辉物业公司的租金等费用（另拖欠8月份部分租金费用2万元），而蓝泊湾宾馆实际在2015年10月份就已停止营业并发生拖欠员工工资等情形，在志辉物业公司经多次催促蓝泊湾宾馆的财务人员交纳租金未果、蓝泊湾宾馆工作人员亦拒收有关催租通知、第三人胡金福更电话表明其与租金无关（期间志辉物业公司亦先后在2015年9月份、11月份将有关催租通知张贴在蓝泊湾宾馆大堂前台一侧的告示栏中）等情况下，志辉物业公司遂在2016年3月份决定解除涉讼2012年《租赁合同》并要求蓝泊湾宾馆限期将场所内的物品搬出（有关解除合同通知除通过电话告知外还张贴在蓝泊湾宾馆大堂前台侧的告示栏中）；直至2016年4月8日，因蓝泊湾宾馆仍然拒不履行义务，为了减少损失，志辉物业公司才在原告方不主动撤场的情况下安排被告黎荣柱对蓝泊湾宾馆进行全部拆除撤场，并将租赁场地收回管理；在近一个月的拆除期间，原告方既可以自由进出蓝泊湾宾馆也曾自行搬离了部分财物，并没有发生原告方阻止抵抗的情形，公安机关在原告方所谓报案后也是以属于民事纠纷为由没有立案处理的；而对于拆除过程中清理出来的且原告方没有搬离之物品，志辉物业公司亦是按物品原样统一安置在一处房间（即728号房）中的；同时，蓝泊湾宾馆的停业完全是其经营不善所致，志辉物业公司并没有采取所谓停电的行为，原告方证据公证书中的照片也显示蓝泊湾宾馆房间是亮有照明灯的。对此，原告蓝泊湾宾馆、陈耀祥及第三人胡金福均表示，由于志辉物业公司没有按其要求进行涉讼租赁场所的消防整改等事宜，原告方才从2015年9月起没有向志辉物业公司缴交租金；但原告蓝泊湾宾馆、陈耀祥及第三人胡金福此后并没有收到被告志辉物业公司发出的催租通知及解除合同通知，也不清楚被告志辉物业公司对蓝泊湾宾馆进行拆除的原因，更不同意志辉物业公司的拆除行为，被告志辉物业公司采用暴力强制的方式对蓝泊湾宾馆进行拆除撤场是对两原告的侵权行为；在整个拆除期间，两原告曾多次报警求助，只是公安机关认为有关拆除行为属于民事纠纷才没有进行处理，在得不到公安机关保护的情况下，原告方正是为了避免更大冲突才没有强制抵抗被告方的拆除行为，而原告方在此期间也是无法自由搬离蓝泊湾宾馆之财物的；同时，被告志辉物业公司从2015年11月16日起停止向蓝泊湾宾馆供电，是导致蓝泊湾宾馆无法正常经营的直接原因。举证期限内，被告志辉物业公司未能举证证实原告方在2016年4月8日后从涉讼租赁场所自行搬离财物的具体情况，两原告也未能就被告志辉物业公司存在从2015年11月16日起停止向蓝泊湾宾馆供电的情形并由此导致蓝泊湾宾馆停止经营等提供相应的、充分的、合法的证据。再查，2017年1月19日，志辉物业公司（即本案被告志辉物业公司）以蓝泊湾宾馆（即本案原告蓝泊湾宾馆）、陈耀祥（即本案原告陈耀祥）、胡金福（即本案第三人胡金福）为被告向本院提起租赁合同纠纷之诉（案号：〔2017〕粤0111民初1629号），要求蓝泊湾宾馆、陈耀祥、胡金福搬离宾馆拆除物品并解除租赁合同，由蓝泊湾宾馆、陈耀祥、胡金福连带共同向志辉物业公司赔偿租金481440元、水电费损失87890元、拆除宾馆费用259120元、物品占用费206100元、违约金862224元及经营损失费403760元（合计2300534元）等。蓝泊湾宾馆、陈耀祥、胡金福在应诉后提出了涉讼2012年《租赁合同》无效之抗辩意见。经该案审理查明的内容包括：双方确认2015年8月前的租金及水电费，除2万元外均已结清；原告（即志辉物业公司）于2016年4月8日起对蓝泊湾宾馆进行拆除，将租赁场地收回管理；被告（即蓝泊湾宾馆、陈耀祥、胡金福）确认志辉物业公司将拆除后的物品堆放在房间内并上锁（现存放在728室）；案件审理期间，法院于2017年11月17日组织双方到涉案场地728室进行清点，双方确认存放在728室的物品有“电视机27台、空调44台、门52扇、排气扇36把、椅20张、雪柜1台、吸尘机1部、冰箱1台、麻雀台10张、消毒柜3个、食枱4张、打印机1台、电脑3台、沙发3张、吹风筒23个、储水罐4个、煲水壶32个、金鱼缸1个、净水机1台、电箱2个、电话32个及臭气发生器1台”；法院就涉案场地是否取得相关手续文件向广州市白云区国土资源和规划局查询规划报建信息，2017年8月23日广州市白云区国土资源和规划局复函未查到相关规划报建信息等内容。本院经审理后认为：由于涉讼租赁房产无办理规划报建手续，故志辉物业公司与胡金福签订的涉讼2012年《租赁合同》无效；志辉物业公司作为出租人未提供合法建筑物，胡金福作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错；涉讼2012年《租赁合同》虽归于无效，但因胡金福及蓝泊湾宾馆实际占有使用涉案场地，故仍应向志辉物业公司支付场地使用费；胡金福提出已将租赁合同的义务主体转为陈耀祥，因志辉物业公司不予确认，且胡金福未能提供证据证实告知志辉物业公司该转让并经志辉物业公司同意，故对于胡金福提出已转让故不需承担责任的意见不予采纳，胡金福与蓝泊湾宾馆应对涉案场地的使用费承担清偿责任；鉴于蓝泊湾宾馆属于陈耀祥的个人独资企业，故陈耀祥对蓝泊湾宾馆的对外债务应承担连带清偿责任；志辉物业公司于2016年4月8日起对蓝泊湾宾馆进行拆除，将租赁场地收回管理，基于案件证据，应认定2016年4月8日志辉物业公司拆除控制宾馆为志辉物业公司收回租赁场地时间；陈耀祥及蓝泊湾宾馆辩称因志辉物业公司没有履行修缮租赁场所义务，严重影响蓝泊湾宾馆的经营效益，缺乏证据证实，该意见不予采纳；因志辉物业公司已通过张贴催租通知书形式催收租金、水电费及违约金，该行为构成时效中断，而陈耀祥及蓝泊湾宾馆亦确认志辉物业公司以断电形式追讨欠租，故蓝泊湾宾馆、陈耀祥、胡金福提出的租金超出时效之抗辩意见不予采纳；志辉物业公司未能提供已支付水电费的单据，故对其主张的水电费不予支持；志辉物业公司要求支付拆除宾馆费用259120元，因无法律和事实依据，不予支持；志辉物业公司要求支付放置物品的物品占用费，因依据不足，不予支持；志辉物业公司要求赔偿经营损失费403760元，因其在4月已收回租赁场地且未能提供证据证实此后由于蓝泊湾宾馆、陈耀祥、胡金福的原因导致无法经营，故该请求不予支持；志辉物业公司诉请解除租赁合同及支付违约金，因涉案租赁合同无效，故该请求不予支持；志辉物业公司要求蓝泊湾宾馆、陈耀祥搬离拆除物品，因陈耀祥及蓝泊湾宾馆对此无异议，故予以支持；志辉物业公司要求胡金福搬离宾馆拆除物品，因蓝泊湾宾馆的投资人已变更为陈耀祥，故该请求不予支持等。由此，本院于2017年12月18日依法对该案作出〔2017〕粤0111民初1629号民事判决，判决胡金福、蓝泊湾宾馆向志辉物业公司支付2015年9月至2016年4月8日的场地使用费439141.33元，陈耀祥对蓝泊湾宾馆的上述债务承担连带清偿责任，陈耀祥、蓝泊湾宾馆需将放置在广州市白云区平沙国际广场728室的物品（电视机27台、空调44台、门52扇、排气扇36把、椅20张、雪柜1台、吸尘机1部、冰箱1台、麻雀台10张、消毒柜3个、食枱4张、打印机1台、电脑3台、沙发3张、吹风筒23个、储水罐4个、煲水壶32个、金鱼缸1个、净水机1台、电箱2个、电话32个及臭气发生器1台）搬离，并驳回了志辉物业公司的其他诉讼请求。上述判决作出后，双方当事人均没有因不服判决而提出上诉，案件也已发生法律效力；蓝泊湾宾馆也已派人将上述判决涉及的存放在728室中之物品全部搬离。本案庭审中，原告蓝泊湾宾馆、陈耀祥及第三人胡金福表示，虽然蓝泊湾宾馆已实际收回了〔2017〕粤0111民初1629号民事判决涉及的存放在728室中之全物部品，但该部分物品仅是涉讼《资产评估报告》中涉及的其中部分酒店设施或酒店物品（约占涉讼《资产评估报告》评估价值的十分之一），且该部分物品在拆除时候也遭受严重损毁，现已没有任何实际价值（即价值相当于0），由此可见，被告志辉物业公司拆除蓝泊湾宾馆经营场所内全部财物所造成的经济损失仍应按1023583元计算。以上事实，有《租赁合同》、《广州市白云区蓝泊湾商务宾馆店铺转让协议书》、《公证书》、《广州市白云区蓝泊湾商务宾馆资产评估报告书》、报警回执、照片、视频资料、工商登记档案资料、收据、银行业务凭证、业务委托书、《关于转让广州市白云区蓝泊湾商务宾馆的情况说明》、〔2017〕粤0111民初1629号民事判决、催租通知、解除合同通知函、穗云劳人仲案字〔2015〕3963号仲裁裁决及当事人陈述等证据证实。本院认为，虽然第三人胡金福与原告陈耀祥于2013年6月28日签订涉讼《店铺转让协议》，明确第三人胡金福将其投资开办的蓝泊湾宾馆（即本案原告蓝泊湾宾馆）之所有经营权、固定设施设备，全部经营性资产〔不包含客房内所配食品、饮料、卫生间配置的保健用品及套装洗涤用品〕以及全部经营证照等转让给原告陈耀祥，而当事人也在随后履行了上述《店铺转让协议》并办理了蓝泊湾宾馆的工商登记变更手续，蓝泊湾宾馆的经营权、固定设施设备，全部经营性资产〔不包含客房内所配食品、饮料、卫生间配置的保健用品及套装洗涤用品〕及全部经营证照证件等均被转让给原告陈耀祥，实际上，蓝泊湾宾馆作为个人独资企业在发生上述投资人变更后亦继续在企业的原经营场所（即广州市白云区均禾街平沙村广花路自编81号六、七楼）继续经营；但由于蓝泊湾宾馆的经营场所（即广州市白云区均禾街平沙村广花路自编81号六、七楼）是第三人胡金福在蓝泊湾宾馆成立前以个人名义通过签署涉讼2012年《租赁合同》的方式向被告志辉物业公司承租，而现有证据未能证实胡金福将涉讼2012年《租赁合同》的权利义务转让给陈耀祥是经得出租方志辉物业公司同意的；因此，根据合同相对性原则，被告志辉物业公司认为涉讼2012年《租赁合同》的承租人为第三人胡金福而非直接为陈耀祥是合理合法的，第三人胡金福与原告陈耀祥在涉讼《店铺转让协议》中对蓝泊湾宾馆在投资人变更前后债权债务分担的约定并不当然及于作为场地出租方的被告志辉物业公司。上述情况的出现，在一定程度上造成出租方在追讨租金时追索对象的混乱，为涉讼因场地承租人拖欠租金导致租赁双方纷争事件的发生埋下隐患。本案的争议焦点之一为被告志辉物业公司是否应就其从2016年4月8日起对蓝泊湾宾馆进行全部拆除撤场并将租赁场地收回管理的行为向原告方承担赔偿责任。本案中，原告蓝泊湾宾馆从2015年11月起就长期处于停业状态，期间甚至发生企业拖欠员工工资的情形，而蓝泊湾宾馆所使用经营场所的场地承租人更从2015年9月起拖欠场地出租方被告志辉物业公司的租金没有支付，经核算且已被生效〔2017〕粤0111民初1629号民事判决所认定，至2016年4月8日止该部分被拖欠的场地使用费已达439141.33元之巨；同时，基于前述原因，被告志辉物业公司在追讨上述款项时也出现了诸如催促蓝泊湾宾馆的财务人员交租未果、蓝泊湾宾馆工作人员拒收有关催租通知、作为合同承租人的第三人胡金福也电话表明与租金无关等追索对象混乱之情形。在上述局面出现时，被告志辉物业公司作为蓝泊湾宾馆企业场地出租方，理应从善意合同相对人的角度出发，适用法律的减损规则，积极且依法地采取适当及合理的措施以避免相关损失的扩大。但在实际的处理过程中，被告志辉物业公司却并没有尽合理的减损义务，没有完全依照法定程序积极循法律途径解决问题；为了收回涉讼租赁场地，被告志辉物业公司仅是因蓝泊湾宾馆方没有按其解除合同通知函的要求限期搬出场所内的物品，就仓促地擅自从2016年4月8日起进行涉讼对蓝泊湾宾馆经营场所的拆除工程，拆除了原告蓝泊湾宾馆的涉讼经营场所并实际收回了租赁场地；且在进行有关拆除工程前，被告志辉物业公司既无对上述物品的情况进行证据上的保全或价值上的评估，也无循法律途径主张过留置权，怠于行使了其法定义务。因此，被告志辉物业公司的上述行为确实构成了对原告蓝泊湾宾馆以及作为个人独资企业蓝泊湾宾馆之投资人原告陈耀祥的财产权益的侵害，理应承担相应的赔偿责任。与此同时，由于两原告实际上也承认从2015年9月起就没有向被告志辉物业公司缴交涉讼场所的租金（两原告所述其不交租金的理由为志辉物业公司没有按其要求进行涉讼租赁场所的消防整改等事宜），即原告方对于蓝泊湾宾馆所使用经营场所的场地承租人从2015年9月起拖欠被告志辉物业公司巨额租金这一情况是清晰明了的；在蓝泊湾宾馆从2015年11月起长期处于停业状态以及发生蓝泊湾宾馆拖欠员工工资等情况下，两原告本应积极与蓝泊湾宾馆经营场所的场地出租方（即被告志辉物业公司）进行沟通协调，化解因蓝泊湾宾馆出现上述异常经营状况对被告志辉物业公司造成的经营疑虑，协商落实有关欠款的清偿方式或解决方案，避免相关损失的进一步扩大；但综合案件全部证据及双方当事人对事件发生经过的陈述意见，现有证据却未能反映两原告曾在对拖欠租金的协商清偿、租赁纠纷的解决等本可以避免相关损失的进一步扩大、阻止涉讼事件的发生方面进行过积极的、有效的作为，相反，甚至可以看出两原告对于涉讼事件的发生一直是采取放任的态度。由此可见，对于因被告志辉物业公司从2016年4月8日起对蓝泊湾宾馆进行全部拆除撤场而造成的损失，两原告也是存有一定过错的，依法可减轻被告志辉物业公司一方的责任。对于涉讼事件造成的损失赔偿问题。虽然原告蓝泊湾宾馆、陈耀祥主张其为把蓝泊湾宾馆再次转让给他人而曾于2016年4月6日委托广州同嘉资产评估有限公司对蓝泊湾宾馆的经营用资产（包括设备设施〔含各种规格床70张、各种规格床垫70张、电吹风43个、电水壶43个、休息椅子78张、圆茶几35张、商务房沙发茶几8套、小冰箱5台、电视机65台、空调65台、电脑10台、消毒柜1台、包子保温展示柜1台、冰箱1台、饮水机1台、沙发1套、四人就餐台4张、自动麻将机21张、麻将椅84张、沙发22套、茶水架42套、电水壶21个、前台柜1个、冷柜1台、大鱼缸1套、时钟5个、水晶灯1个、监控系统1套、外墙LED流星雨灯1项、外墙LED招牌1项等共38项〕、酒店用品〔含各种规格床上用品70套、浴巾43条、毛巾86条、漱口杯86个、茶水杯86个、一次性卫生用品43套、茶具8套等共8项〕以及装饰装修〔含110平方米的宾馆大堂装修、2620平方米的客房装修等2项〕）等进行资产价值评估（评估价值为1023583元），而被告志辉物业公司涉讼对蓝泊湾宾馆进行全部拆除撤场的行为造成原告方财物经济损失的价值就是涉讼《资产评估报告》中提及的资产价值1023583元；但由于被告志辉物业公司已表示其在进行涉讼对蓝泊湾宾馆经营场所拆除工程过程中，对于拆除过程中清理出来的且原告方没有搬离之物品，志辉物业公司亦是按物品原样统一安置在一处房间中保管（即728号房），而在涉讼〔2017〕粤0111民初1629号租赁合同案件的审理期间，经法院组织双方当事人现场清点，存放在728室的物品有“电视机27台、空调44台、门52扇、排气扇36把、椅20张、雪柜1台、吸尘机1部、冰箱1台、麻雀台10张、消毒柜3个、食枱4张、打印机1台、电脑3台、沙发3张、吹风筒23个、储水罐4个、煲水壶32个、金鱼缸1个、净水机1台、电箱2个、电话32个及臭气发生器1台”（原告方也承认该部分物品是涉讼《资产评估报告》中涉及的酒店设施或酒店物品中的一部分），且根据〔2017〕粤0111民初1629号民事判决，上述存放在728室中的物品被判决应由蓝泊湾宾馆、陈耀祥搬离，实际上，蓝泊湾宾馆也已派人将上述判决涉及的存放在728室中之物品全部搬离，原告方的损失在一定程度上已然减少；可见，涉讼事件造成的损失情况与涉讼《资产评估报告》所指向的资产范围已发生变动，涉讼《资产评估报告》已不足以证实原告方所述的其因涉讼事件造成财产损失1023583元这一情况。因此，综合考虑全案证据，特别是涉讼2012年《租赁合同》已被生效的〔2017〕粤0111民初1629号民事判决认定为合同无效且租赁双方对合同的无效均有过错，两原告及被告志辉物业公司在涉讼事件中各自的过错程度，被告志辉物业公司在进行涉讼对蓝泊湾宾馆经营场所拆除工程过程后已向两原告清理退还之财物具体情况以及原告方就蓝泊湾宾馆经营场所尚拖欠被告志辉物业公司场地使用费439141.33元的具体情况等因素，就涉讼被告志辉物业公司对蓝泊湾宾馆进行全部拆除撤场并将租赁场地收回管理一事，被告志辉物业公司尚应向原告蓝泊湾宾馆、陈耀祥赔偿损失以439141.33元为宜，余下损失部分应由原告方自负。对于原告蓝泊湾宾馆、陈耀祥要求计算超过上述数额损失的诉讼请求，欠缺事实依据，本院不予支持，予以驳回。对于原告主张的停业损失450000元问题。由于两原告未能在举证期限内就被告志辉物业公司存在从2015年11月16日起停止向蓝泊湾宾馆供电的情形并由此导致蓝泊湾宾馆停止经营等提供相应的、充分的、合法的证据，现有证据也未能证实原告蓝泊湾宾馆从2015年11月起停业无法经营的原因在于被告志辉物业公司于2015年11月16日切断电源停止供电给蓝泊湾宾馆使用，因此，两原告要求被告方赔偿其2015年11月16日至2016年3月31日期间停业损失450000元的诉讼请求，因欠缺事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。由于被告黎荣柱在涉讼事件发生时是作为被告志辉物业公司的员工并按被告志辉物业公司的安排进行涉讼对蓝泊湾宾馆经营场所拆除工程的，被告黎荣柱的上述行为属于履行被告志辉物业公司的工作职务，因此，现两原告要求被告黎荣柱个人在本案中承担共同赔偿责任之诉请，于法无据，本院不予支持，予以驳回。至于两原告以被告平沙村第二经济社未尽到安全保障义务与物业管理职责为由要求被告平沙村第二经济社在本案中承担补充清偿责任的诉求，亦因欠缺事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第二十六条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条之规定，判决如下：一、广州市志辉物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向广州市白云区蓝泊湾商务宾馆、陈耀祥赔偿共439141.33元；二、驳回广州市白云区蓝泊湾商务宾馆、陈耀祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18062元，由广州市志辉物业管理有限公司负担5383元、广州市白云区蓝泊湾商务宾馆、陈耀祥共同负担12679元，并由广州市志辉物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内直接向本院交纳5383元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  ***人民陪审员  叶晓敏人民陪审员  刘艳柳二〇一八年十一月十日书 记 员  彭嘉敏