贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0326民初1510号原告：务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司，住所地：务川自治县市场监管局B栋二楼。统一社会信用代码91520326775321467G。法定代表人：谢世礼，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘杰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邓愈，贵州子尹（务川）律师事务所律师。被告：贵州务川宝达置业有限公司，住所地：务川自治县银杏大道。统一社会信用代码91520326065798228M。法定代表人：何显荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹启贤，贵州宇航律师事务所律师。原告务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司（以下简称洪投公司）与被告贵州务川宝达置业有限公司（以下简称宝达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月30日受理。依法由审判员任富春适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转换为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洪投公司的委托诉讼代理人刘杰、邓愈，被告宝达公司的委托诉讼代理人邹启贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪投公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年2月1日签订的《房屋销售补充协议》及原、被告于2017年1月18日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告将《房屋销售补充协议》、《商品房买卖合同》涉案商品房立即交付原告，并协助原告办理商品房不动产登记；3、诉讼费由被告宝达公司承担。事实与理由：2016年2月1日，原告洪投公司与被告宝达公司签订了《房屋销售补充协议》，原告洪投公司购买被告宝达公司开发的务川宝达香榭丽商住楼房屋共22套，房屋销售均价为2097元/平方米，总房款为7088971.41元。2017年1月18日，原告洪投公司又与被告宝达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告洪投公司购买被告宝达公司开发的务川香榭丽商住楼房屋共55套，总购房款为31087905元。合同签订后，原告洪投公司支付了购房款，但被告宝达公司未按合同约定交付房屋，为维护合法权益，诉请人民法院依法判决。被告宝达公司辩称：本案实为借款合同纠纷，原告洪投公司借款给被告宝达公司，用于解决被告宝达公司因资金断裂产生的矛盾，且系政府决定行为。为了借款能顺利收回，故签订合同，以该案房屋作为担保。根据相关司法解释，应向原告宝达公司进行释明，由其变更诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告洪投公司出示的第1、2组证据及被告宝达公司出示的第1组证据，双方对证据真实性、合法无异议，能够证明原、被告形成合意，发生房屋买卖及约定赎回、回购的事实。原告洪投公司出示的第3组证据及被告宝达公司出示的第3组证据，被告宝达公司对收款共计3800万元无异议，虽然其提出与务川县房征中心有经济往来，认为务川县房征中心支付的1100万元系回购房屋款项，但2018年5月20日务府专议[2018]年64号会议纪要中明确回购单价，务川县房征中心在房屋款项具体金额未定时向被告宝达公司支付回购房款显然与常理不符，原告洪投公司委托务川自治县住建局代付1100万元系2018年5月20日前，并提供了相应支付委托书、支付凭证印证，对被告宝达公司已收到原告洪投公司交付款项3800万元的事实，予以确认。原告洪投公司出示的第4、5组证据，系职能部门依法出具，内容客观真实，予以认定。原告洪投公司出示的第6组及被告宝达公司出示的第2组证据，系务川自治县人民政府对原、被告之间房屋交易相关事项召开会议进行研讨并形成纪要，因房地产市场低迷，房开企业融资困难，销售不畅，投资不足，各房开地段拆迁还房户未能妥善安置，被告宝达公司资金链断裂，造成社会矛盾，为维护稳定，2015年9月19日政府协商团购房屋用于安置棚户区拆迁还房户，2018年5月20日明确务川县房征中心回购被告宝达公司房屋的单价为2680元/平方的事实。原告洪投公司出示的第7组证据，被告宝达公司对相关合同经过网签无异议，予以认定。本院依职权出示的证据，能够证明对涉案75套房屋进行了查封，因无香榭丽2号楼2-9-4、2-7-4房源信息，故未查封的事实。经审理查明，2015年8月至2016年4月，被告宝达公司因资金链断裂，导致项目停工。2015年9月19日，务川自治县人民政府专题会议纪要（务府专议〔2015〕121号）载明：会议认为，时下，受房地产市场低迷的影响，房开企业融资困难、销售不畅、投资不足。加之各房开地段拆迁还房户至今未能妥善安置，多次上访，社会矛盾叠加，维稳压力较大。会议明确，同意在宝达香榭丽……团购商品房作为安置房用于拆迁安置。2016年9月14日，务川自治县人民政府专题会议纪要（务府专议〔2016〕148号）载明：县人民政府原则同意务川宝达公司将其剩余的房产销售给务川城投公司，务川城投公司与务川宝达公司要按照法定程序签订房产销售合同（购房单价、金额、回购数量等的有关事宜在房产销售合同中协商约定）。2017年1月12日，务川自治县人民政府常务会议纪要（务府常议〔2017〕1号）中载明：同意县洪投公司借款3300万元，用于支付尚欠务川宝达公司的购房余款。2016年2月1日，原告洪投公司购买被告宝达公司开发的务川县香榭丽商住楼1、2、6号楼部分住房，经双方协商，原、被告签订《房屋销售补充协议》，原告洪投公司购买的房屋序号为香榭丽1号楼、2号楼、6号楼住房22套（具体房号详见务川自治县洪渡河城市投资建设投资有限公司购买房源统计表）。房屋销售的均价按照2097元/平方米，总房款为7088971.41元。约定购买的房源被告宝达公司可以赎回，赎回时间为2016年8月31日前，即被告宝达公司将原告洪投公司预付资金的本息退还给原告洪投公司，双方即申请不动产登记中心撤销上述销售房屋的备案登记，原告洪投公司将本次所购买房屋退还给被告宝达公司。被告宝达公司退还给原告洪投公司的利息按预付房款总额以月利率千分之七计付；若在2016年8月31日前被告宝达公司未将原告洪投公司本次预付购房款本息返还给原告洪投公司，则原告洪投公司有权要求被告宝达公司出具正式销售发票，办理房屋产权证或以其他方式处置该房屋；若被告宝达公司未按约定时间赎回上述销售房屋，则被告宝达公司应按照预付房款总额的百分之二付违约金。2017年1月18日，原、被告签订《商品房销售合同》，合同约定原告洪投公司购买被告宝达公司开发的务川县香榭丽1号楼商铺、住房、2号楼商铺、香榭里商铺共计55套（具体房号详见务川自治县洪渡河城市投资建设投资有限公司购买房源统计表）。购买单价住房按照2097元/平方米，一层商铺按照8000元/平方米，二层商铺按照5000元/平方米，三层商铺按照3000元/平方米。购房款总额为31087905.01元；约定购买的房源被告宝达公司可以赎回，赎回时间为2017年6月30日前，即被告宝达公司将原告洪投公司预付资金的本息退还给原告洪投公司，双方即申请住房城乡建设局撤销上述销售房屋的备案登记，原告洪投公司将本次所购买房屋退还给被告宝达公司，按年利率百分之七计息。若被告宝达公司在2017年6月30日后回购房屋，按照年利率百分之二十付违约金。若被告宝达公司在回购期满后既不向原告洪投公司申请回购房产，也不向原告洪投公司支付利息及违约金，原告洪投公司有权处置所购买的房产。务川县公证处对上述《房屋销售补充协议》、《商品房销售合同》进行了公证，并出具公证书。2018年7月31日，务川自治县住房和城乡建设局出具说明，原告洪投公司向被告宝达公司购买的77套商品房，经原告洪投公司核对，购房合同与网签房源能够核对相符的有65套（详见统计表）。被告宝达公司未在合同约定的时间内回购房屋，亦未支付相关利息和违约金，原告洪投公司要求过户相关房屋，被告宝达公司认为房屋均价明显低于市场价，且原告洪投公司并非真实购买房屋，实际系借款担保，导致纠纷产生，双方协商无果，原告洪投公司遂诉至本院。另查明，原告洪投公司系国有独资有限责任公司，经营范围：投资、融资；国有资产投资与运营；房屋建筑安装；城乡道路建设；市政道路及桥梁建设；房地产开发经营。经原告洪投公司申请，本院作出（2018）黔0326民初1510号民事裁定书，对涉案75套房屋进行了查封；因无香榭丽2号楼2-9-4、2-7-4房源信息，故未查封。2018年5月20日明确务川县房征中心回购被告宝达公司房屋的单价为2680元/平方。本院认为，原、被告签订《房屋销售补充协议》、《商品房销售合同》，系原、被告双方发生房屋交易的真实意思表示，不损害国家、集体或者第三人利益，亦不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。对于被告宝达公司所提本案应为借款合同，房屋买卖合同系借款担保的辩解理由，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件生效的合同，自条件成就时生效。解除附条件的合同，自条件成就时失效”的规定，原告洪投公司购买房屋的真实目的系用于安置拆迁还房户，并非出借资金获取高额利息，被告宝达公司亦未提供双方存在借款合同的证据，约定赎回、回购条款系附加生效条件，被告宝达公司不进行赎回、回购，商品房买卖合同即生效，约定利息系资金占用费，属于合理费用。被告宝达公司对房屋买卖的真实性并无异议，而是认为房屋均价过低，显失公平，但原告洪投公司购买房屋系在房地产市场低迷的背景下，购买价格与当时市场房价基本相符，并不存在显失公平的情形。本案中，被告宝达公司未进行赎回、回购，商品房买卖合同已生效，被告宝达公司应当按照合同约定交付房屋，并协助原告洪投公司办理商品房不动产登记，具体房屋以购房合同与网签房源能够核对相符的65份购房合同为准。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告宝达公司所提辩解理由，未提供充分证据证明，其所提抗辩理由不能成立，本院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十二条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司与被告贵州务川宝达置业有限公司于2016年2月1日签订的《房屋销售补充协议》、2017年1月18日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵州务川宝达置业有限公司于本判决生效后十日内将前述《房屋销售补充协议》、《商品房买卖合同》涉及的商品房65套（详见统计表）交付原告务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司，并协助原告务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司办理商品房不动产登记。案件受理费60元，保全申请费5000元，由被告贵州务川宝达置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  王 齐审 判 员  任富春人民陪审员  胡 洁二〇一八年十一月八日书 记 员  王 杰