河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初1519号本诉原告（反诉被告）王思潭，男，1988年9月20日出生，汉族，现住河北省三河市。委托代理人赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）李海梅，女，1982年1月26日出生，汉族，现住北京市朝阳区。本诉被告（反诉原告）郑伟，男，1978年2月23日出生，汉族，现住北京市朝阳区，系李海梅之夫。二本诉被告（反诉原告）委托代理人郑国柱，北京市浩都律师事务所律师。第三人三河市顺心置地房地产经纪有限公司大厂分公司，统一社会信用代码91131028MA07XE650P，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县华安丽景1号楼9号商业负责人朱树国，总经理委托代理人于永超，男，1991年9月4日出生，满族，住河北省承德市平泉县，系公司员工。委托代理人丁雷，男，1983年11月12日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂县，系公司员工。本诉原告（反诉被告）王思潭与本诉被告（反诉原告）李海梅、郑伟、第三人三河市顺心置地房地产经纪有限公司大厂分公司房屋买卖合同一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本诉原告王思潭及委托代理人赵海峰、本诉被告郑伟及李海梅、郑伟共同委托代理人郑国柱、第三人三河市顺心置地房地产经纪有限公司大厂分公司委托代理人于永超、丁雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）王思潭提出诉讼请求：判令解除本诉原、被告于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》及《补充协议》；判令本诉被告返还本诉原告购房款118万元；诉讼费用由本诉被告承担。事实和理由：2017年3月4日，本诉原、被告通过第三人居间签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》及《补充协议》，约定本诉原告购买本诉被告的首钢圣拉斐尔小镇佩德园6幢1单元0103号房屋，合同约定总价218万元，买受方已按约定向出卖方支付了首付款118万元。同时约定，出卖方应在签订合同后七日内将房屋交付给买受方，但至今出卖方未向买受方交付，已构成违约。但根据廊坊市人民政府和大厂回族自治县人民政府2017年先后颁布的限购政策，现本诉原告已无资格购买涉案房屋，致使合同无法继续履行，望法院判如所请。本诉被告（反诉原告）李海梅、郑伟辩称，不同意本诉原告的全部诉讼请求。涉案四份合同均系本诉原、被告真实意思表示，不违反法律规定，亦未损害国家、集体及第三人合法权益，合法有效，应予履行。本诉被告不同意解除涉案合同及相关协议，合同签订于2017年3月4日，廊坊地区房屋调控限购政策出台于2017年6月份，限购政策出台的效力不能溯及既往。涉案房屋已在县房管局备案登记，并于2018年5月26日中国银行大厂支行批贷92万元，不应受限购政策影响。本诉原告应于2017年4月10日支付首付款118万元，实际支付时间2017年5月1日，其已经构成违约。基于上述事由，同时提出反诉请求：判令反诉被告（本诉原告）继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，支付出卖方剩余购房款100万元；反诉被告应承担违约金654000元；反诉费用由反诉被告负担。反诉被告（本诉原告）王思潭辩称，合同签订后反诉被告依照合同支付了首付款118万元，没有违约的情形，根据双方所签合同第二条2、3、7项反诉原告未在开发商通知领取7日内领取房产证，也未在在取得房产证7日内还清涉案房屋的银行贷款，未与反诉被告办理产权转移登记手续，已经构成严重违约，根据补充协议第3条约定，反诉被告有权解除合同；根据廊坊市政府限购政策要求，反诉被告作为非大厂户籍的人员无权购得大厂县的房产。综上，所签买卖合同不能履行，并非反诉被告的违约所致，反诉原告要求支付后续尾款和承担违约责任，没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。第三人三河市顺心置地房地产经纪有限公司大厂分公司述称，各方签订的四份合同均出自当事人真实性意思表示，在对合同内容确认无误后签字认可，并正在履行过程中。涉案房屋已经在大厂县房管局登记备案，并不是原告所述受限购影响，并且涉案房屋的买卖合同在中国银行大厂支行进行批贷。第三人认为原告与被告应该本着诚实信用原则继续履行合同，第三人继续为双方服务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人庭审质证意见，本院认定事实如下：2017年3月4日，出卖方李海梅与买受方王思潭通过第三人居间签订《房屋买卖合同》，约定李海梅将其名下商品房位于廊坊市大厂县房屋出售给王思潭，合同约定总价218万元，并约定签订合同当日支付定金10万元，买受人于2017年4月10日前支付首付款118万元（包括定金）。付款方式约定“买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额100万元，买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷……，双方同意按照第2种方式解决：买受人继续申请其他银行贷款至贷款批准……，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。”第九条违约责任（一）……逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，且违约方应按照合同约定购房款百分之三十向守约方支付违约金。其他约定：经双方协商，如因政策或个人原因导致乙方（买受方）无法正常过户，甲方（出卖方）无条件配合乙方将此房屋过户或公证到乙方指定人名下……。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜约定中对还款解押、申请购房贷款、权属转移登记进行约定。第三条违约责任第2、3项，约定了双方对等的违约情形及相应责任。2017年4月30日，买受方王思潭出具收到出卖人李海梅移交的房屋钥匙、点卡、发票等收条一张。2018年4月3日，中国建设银行为李海梅出具了涉案房屋个人贷款结清手续证明。同日，李海梅取得该房屋产权证书。5月18日，买卖双方去银行办理贷款手续。2018年5月25日，中国银行大厂支行对贷款户杨俊辉（王思潭之妻）贷款审批通过，贷款金额92万元，一直未发放。本院认为，涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》的签订及约定内容不违背法律、行政法规禁止性规定，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。但，综合双方所提交证据，并结合当前廊坊市住房限购、限贷的房地产市场调控政策，本诉原告王思潭作为涉案合同的买受方，必然受辖区限购政策中关于购房资格、首付款比例等规范的调整。虽然本诉被告及第三人均表示经咨询本县房屋管理部门，所得答复为对于先前已在房屋管理部门备案的购房合同，可以进行正常交易。本院对此向上述房屋管理部门进行调查核实，相关工作人员虽未提供书面证明材料，但明确声明现均统一严格执行当前廊坊市住房限购、限贷的房地产市场调控政策，对合同备案即可交易的信息予以了明确否认。本诉被告虽抗辩“其他约定”中“如因政策或个人原因导致乙方（买受方）无法正常过户，甲方（出卖方）无条件配合乙方将此房屋过户或公证到乙方指定人名下……”的变通条款，基于该约定条款显然系违背国家相关税收法规，其效力归于无效。中国银行大厂支行对贷款户即本诉原告王思潭之妻杨俊辉贷款审批虽已通过，但不足以证明本诉原告当然享有购房资格，本诉被告该抗辩意见亦不能成立。对于首付款118万元（包括定金10万元）的支付和履行，双方均无异议，本院予以认定。基于本诉原告因限购政策原因不具备购房资格，属于不可归责于双方当事人事由致涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》无法继续履行，当事人据此可以请求解除合同。但限购政策出台至买受方主张解除合同长达一年多时间，买受方怠于行使解除权，致出卖方错失再次选择交易对象的合适交易时间，进而给出卖方造成一定损失，买受方对此负有一定的过错责任。根据合同履行情况、合同性质及出卖方的损失，本院酌定本诉原告王思潭赔偿本诉被告李海梅、郑伟30万元损失为宜，李海梅、郑伟应返还王思潭购房首付款（包括定金）88万元。本诉被告主张继续履行合同、买受方支付剩余购房款等均理据不足，本院不予支持。对于反诉原告主张的违约金请求依据及数额，基于辖区限购政策原因致反诉被告不再具备购房资格，属于非反诉被告主观原因或不当行为所致，不足以认定反诉被告存在违约情形，该反诉主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（五）项、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）王思潭与本诉被告（反诉原告）李海梅、郑伟、第三人三河市顺心置地房地产经纪有限公司大厂分公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》及《补充协议》。二、本诉被告（反诉原告）李海梅、郑伟向本诉原告（反诉被告）王思潭返还购房首付款（包括定金）88万元。于本判决生效之日起七日内履行完毕。三、驳回本诉原告（反诉被告）王思潭的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告李海梅、郑伟的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7710元，由本诉原告王思潭负担。反诉案件受理费9845元，由反诉原告李海梅、郑伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人一方不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请期限为，本判决书确定的履行期限届满后次日起二年内，逾期将丧失申请执行权。审 判 长  乔纪云人民陪审员  王 亮人民陪审员  刘 强二〇一八年十一月十八日书 记 员  王 旭