广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初12804号原告（反诉被告）李某，女，汉族，19xx年xx月xx日出生，户籍住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人李某弟，男，汉族，19xx年x月xx日出生，户籍住址吉林省松原市宁江区，系原告父亲。被告（反诉原告）马某军，男，汉族，19xx年xx月x日出生，户籍住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人靳某燕，北京市xx（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。本案现已审理终结。本案的相关情况一、原告诉请：1、判令解除房屋租赁合同；2、被告支付拖欠的租金（暂计至2018年7月）4300元及违约金8600元（按月租金的200%），共计12900元，后期再发生的费用（房租金、物业费、水、电、燃气费及滞纳金）在交房之日合计追缴；3、被告将涉案房屋（房屋位于广东省深圳市龙岗区xxxx单元xxx）交回原告；4、被告承担诉讼费用、交通费。二、被告答辩并反诉称：1、被告在履约过程中不存在违约行为，不应当承担违约责任。被告确未按时缴纳2018年7月房租，但系因被告在使用涉案房产时，发现涉案房产的楼层及所在的整栋楼的内部于2018年4月至8月在进行整体翻新装修，装修过程中产生的噪音及堆放在门口阻碍通行的装修垃圾等，严重影响了被告正常使用房产，因此被告于2018年6月开始与原告协商解决该事情，并暂停支付原告2018年7月的租金，后双方协商无果，被告通过微信支付原告2018年7月的租金，原告拒收并以被告超期11天未缴纳房租等费用为由，要求解除租赁合同并责令被告搬离涉案房产。2、原告存在隐瞒、欺诈被告的情形，被告有权撤销双方签订的合同。理由如下：有关涉案房产所在楼层及整栋楼进行大范围大面积的翻新装修的情况，小区已在2018年3月以前召开了业主大会并于2018年4月1日向全体业主进行了通知，被告于2018年4月8日承租时，原告并未将该情形告知被告，被告家中尚有2岁稚子，上下午均需要睡觉，如得知该情形，是不可能承租涉案房产的；另外租赁合同的出租人一栏并非原告本人签名，系原告父亲所签。被告据此反诉要求法院判令：1、撤销原被告签订的房屋租赁合同；2、原告返还被告房屋租赁押金8600元；3、原告返还被告因遭受欺诈缴纳的房租租金12900元（自2018年4月7日至2018年7月7日）；4、原告赔偿被告受欺诈遭受的经济损失7625.72元；5、被告无需支付原告2018年7月的房屋租金4300元；6、原告赔偿被告及被告家人因受到惊吓所产生的精神损失费10000元；7、原告承担本案全部费用。三、本院经审理查明：2018年4月7日，原告的母亲、被告及案外人深圳xx房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，三方约定：1、原告将其位于深圳市龙岗区xxx花园x栋x单元xxx的房产出租给被告。2、租赁期限为2018年4月8日至2020年4月7日，租金为每月4300元，被告应于每月8号前向原告支付当月租金。3、被告支付原告押金8600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告。4、本合同签订时，原被告均应分别向居间方深圳xx房地产经纪有限公司支付居间报酬2150元。5、经原被告协商一致，可以解除本合同；原告交付房屋严重不符合合同约定或影响被告安全的，被告有权单方解除合同；被告若不按照合同约定支付租金达十日的，原告有权单方解除合同。6、原告或被告有合同约定的违约情形的，应向守约方按月租金的200%支付违约金。原告在本案中确认了其母亲代其签署上述《房屋租赁合同》的行为及有效性。四、2018年4月7日，原告向被告交付了上述涉案房产，被告向原告支付了押金8600元。涉案房产的起租时间为2018年4月8日，计租周期为当月8日至次月7日，支付租金的时间为当月8日以前。被告已向原告足额缴纳了2018年4月8日至2018年7月7日的租金。被告已向原告支付了截止至2018年7月的物业管理费（每月物业管理费包含物业费280.34元、维修基金21.98元，合计302.32元/月）。被告于2018年7月19日、7月23日两次向原告支付租金，原告拒收。五、2018年3月22日，xxxx花园召开2018年业主大会；2018年4月2日，涉案房产所在的2栋的全部楼层开始进行墙砖维修、电梯加装不锈钢门套的改装工作，另车库地坪漆施工已在同时进行。六、2018年6月12日，被告通过微信告知原告，上述施工已至涉案房产所在的楼层，施工白天全天进行，施工产生的噪音、灰尘及垃圾等严重影响了其正常使用涉案房产，并给其2岁的孩子造成了严重的精神损害。被告发送了施工现场图片给原告，该图片显示，楼层走廊的墙砖基本已全部剥离，地面遍布较厚的**瓷砖碎块，难以通行，只在涉案房产房门前留有小块的空白。被告就施工给其造成的损失与原告协商未果，在通过微信协商的过程中，被告于2018年6月12日向原告发送微信称“这个施工一个月都完成不了，每层7天，天天响”；原告于2018年7月23日，向被告发送微信称“因被告逾期11天支付2018年7月的房租，因此通知你终止双方签订的租赁合同”；被告于2018年8月10日向原告发送微信称：因小区1、2、4、7栋楼房所有楼层电梯间于2018年6月初开始整体装修，停车场负一层负二层也同时开始装修，我们承租的房屋已经不具备基本的居住功能，我们已于2018年7月29日搬离该房屋，现正式通知你交回房屋；原告于2018年8月16日回复被告称：涉案房屋未经原告验收，不视为交房。七、原告在庭审中称，其于2018年8月16日，使用预留的钥匙进入涉案房屋，发现外门的钥匙未更换、内门的钥匙已经更换，其叫人来开锁才得以进入，房屋内还余留有被告的部分物品，被告委托其朋友于当日取回物品。判决结果本院认为，上述《房屋租赁合同》是原被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务。关于被告主张原告存在欺诈的行为，本院认为，1、原告的母亲因原告的授权及事后的再次确认，其有权与被告签署上述《房屋租赁合同》；2、原告在向被告出租涉案房产时，虽未告知被告涉案房产的公共区域需要翻修，但原告提供的房产能够满足常规情况下的使用，且公共区域的翻修并未严重的无法实现合同目的。因此综上，本院认为被告的上述主张没有事实及法律依据，本院不予支持。原告应当向被告提供适租的房屋，被告应当按约向原告支付租金。被告于2018年7月19日、7月23日两次向原告支付租金，原告拒收，被告向原告支付租金的时间已经达到了合同约定需承担违约责任的时间，原告于2018年7月23日通过微信通知原告解除《房屋租赁合同》，符合合同的约定，有法律依据，本院予以确认。被告超过合同约定11天支付租金、达到合同约定需承担违约责任仅1天，原告即要求被告支付违约金8600元（相当于两个月的房租），超过了原告因此产生的损失，因此本院酌情调整违约金至2100元，原告应当向被告退还剩余的押金8600元-2100元=6500元。原被告就押金或违约金超出上述认定部分，本院不予支持。被告主张撤销原被告签订的租赁合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告已在2018年8月16日进入涉案房屋并清空涉案房屋内被告的物品，因此本院确认被告返还原告涉案房屋的时间为2018年8月16日。被告应当支付其使用涉案房屋而在此以前所产生的租金、占有使用费及物业管理费。但因涉案房屋所在的整栋楼房的公共空间进行大范围翻修，确实给被告的生活造成了一定的影响，故根据本案案情及原被告确认的翻修涉案房屋所在楼层的时间(7天)，本院酌情扣减该7天房租的30%。在扣除上述酌减的租金后，被告应当向原告支付2018年7月8日至2018年7月23日的租金及2018年7月24日至2018年8月16日的房屋占有使用费共计4300元×1个月-4300元÷30天/月×7天×30%+4300元÷31天/月×9天=5247元、2018年8月1日至2018年8月16日的物业管理费302.32元/月÷31天/月×16天=156元。因被告已交付涉案房屋给原告，因此原告主张被告交回涉案房屋已无事实依据，本院对其相应请求不予支持。原告所主张的租金及费用超过上述认定部分，本院不予支持。被告主张返还及不予支付租金的请求无事实及法律依据，本院不予支持。根据上述认定，原告在与被告缔结《房屋租赁合同》时不存在欺诈的行为，原告解除与被告签订的《房屋租赁合同》也符合双方合同的约定，因此本院对被告主张原告赔偿其因欺诈造成的损失及精神损害抚慰金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）马某军签订的房屋租赁合同于2018年7月23日解除；二、被告（反诉原告）马某军于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）李某2018年7月8日至2018年8月16日的租金、房屋占有使用费5247元；三、被告（反诉原告）马某军于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）李某2018年8月1日至2018年8月16日的物业管理费156元；四、原告（反诉被告）李某于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）马某军押金6500元；五、驳回原告（反诉被告）李某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）马某军的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币67.5元、反诉案件受理费221.41元，其中本诉案件受理费38元由原告承担，29.5元由被告承担；反诉案件受理费188元由被告承担，33.41元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王婷婷二〇一八年十一月二十二日书记员  曾巧婷