天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终6505号上诉人（原审被告）：陈岩，男，1987年10月15日出生，汉族，山煤国际能源集团天津有限公司职工，户籍地天津市滨海新区，现住天津市经济技术开发区。委托诉讼代理人：杜文雅，天津得安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘天民，男，1980年1月11日出生，汉族，天津中海油田服务有限公司职工，户籍地天津市滨海新区。委托诉讼代理人：陈聪聪，天津苒兴律师事务所律师。原审被告：康磊，女，1986年7月31日出生，汉族，自由职业，现住天津市经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈静，天津法岱律师事务所律师。原审被告：宋晨，男，1984年7月30日出生，汉族，自由职业，现住天津市经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈静，天津法岱律师事务所律师。上诉人陈岩因与被上诉人刘天民及原审被告康磊、宋晨申请执行人执行异议之诉一案，不服天津市滨海新区人民法院（2018）津0116民初22305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人陈岩及其委托诉讼代理人杜文雅，被上诉人刘天民的委托诉讼代理人陈聪聪，原审被告康磊、宋晨的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈岩上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人认为，一审法院应当依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。具体理由如下：1、2017年11月4日，陈岩与康磊签订《房屋买卖（置换）合同》，法院查封时间为2017年11月17日，故陈岩已经在法院查封前与康磊签订《房屋买卖（置换）合同》。2、2017年11月5日，经房产中介人员联系康磊，陈岩取得房屋钥匙，并将家中物品搬进涉案房屋。故陈岩在法院查封前已经合法占有该不动产。3、陈岩与康磊约定合同价款为350万元，陈岩于2017年11月4日向康磊交付定金5万元、11月6日汇款95万元，剩余房款250万元于2018年1月18日交付原审法院，故陈岩已经按照合同将剩余价款交付执行。4、陈岩多次联系康磊，康磊始终未能按照合同约定到房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》。同时，康磊没有将房屋剩余贷款还清，撤销抵押登记。因此现未能办理过户非因陈岩原因造成。5、《房屋买卖（置换）合同》具有法律效力，即使未签订《天津市存量房屋买卖协议》，仍不能否定《房屋买卖（置换）合同》的效力。原审法院以未办理物业入住手续为由认定陈岩未实际占有，不能成立。康磊、宋晨认可《房屋买卖（置换）合同》，愿意继续履行合同，只是暂时没有能力偿还房屋剩余贷款，但剩余房款足以支付银行抵押贷款余额，所以康磊、宋晨无能力还款不能作为合同无法履行的原因。刘天民辩称，要求驳回上诉，维持原判。康磊、宋晨述称，同意原审判决。刘天民向一审法院起诉请求：请求法院撤销（2018）津0116执异20000号执行裁定书。一审认定事实，2017年11月16日原审法院受理刘天民与康磊、宋晨民间借贷纠纷一案，诉讼中，2017年11月17日刘天民向原审法院提出财产保全申请，要求查封康磊名下坐落于天津市滨海新区中新天津生态城中天大道以东、和兴路以南新颐园2号楼-1-302号房屋，并冻结康磊名下平安银行账户62×××95内存款人民币3399400元。2017年11月19日原审法院作出（2017）津0116民初34276号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人康磊（公民身份号码）名下坐落于天津市滨海新区中新天津生态城中天大道以东、和兴路以南新颐园2号楼-1-302号房屋，期限为三年；二、冻结康磊名下平安银行账户62×××95内存款人民币3399400元，期限为一年。在刘天民与康磊、宋晨诉讼保全一案中，陈岩于2018年1月11日向原审法院提出书面执行异议，原审法院于2018年1月30日作出（2018）津0116执异20000号执行裁定书，以陈岩与康磊签订《房屋买卖（置换）合同》，交付房屋，支付了部分房款，并将剩余的应付价款交付法院，亦不存在因买受人自身原因未办理过户登记的情形为由，支持了陈岩的请求，裁定：中止（2017）津0116民初34276号民事裁定书的执行。刘天民与康磊、宋晨民间借贷纠纷一案，案号为（2017）津0116民初34276号，至今尚未审结。另查明，2017年11月4日陈岩与康磊及天津开发区万业源地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖（置换）合同》，合同约定陈岩购买康磊名下坐落于天津市滨海新区中新天津生态城中天大道以东、和兴路以南新颐园2号楼-1-302号房屋一套，总房款为350万元，陈岩于2017年11月4日向康磊交付定金70万元，双方约定于2018年4月1日前康磊办理还清贷款并注销抵押手续，2018年5月20日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，陈岩与康磊各向中介方交纳信息服务费35000元。康磊承诺于2017年11月8日腾空该房屋等内容。合同签订后，陈岩于2017年11月4日通过银行转账的方式给付康磊购房定金5万元，2017年11月6日通过银行转账的方式分两笔给付康磊房款55万元、40万元；2018年1月18日陈岩将剩余房款250万元交至原审法院。2017年11月6日陈岩向万业源地产中介交纳新颐园2号楼-1-302号房屋信息服务费28000元；2017年11月16日在新颐园物业服务中心经物业服务中心客服人员与康磊电话沟通征得康磊同意后，签字领取了新颐园2号楼-1-302号房屋钥匙。涉诉房屋陈岩与康磊至今未到房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，涉诉房屋至今仍有190余万元房屋抵押贷款尚未还清，庭审中，康磊明确表示，现没有能力偿还剩余贷款，并表示不再继续履行其与陈岩签订的《房屋买卖（置换）合同》。再查，2017年11月17日案外人王璐向天津市滨海新区人民法院申请诉前保全，要求冻结康磊、宋晨名下银行存款565万元或查封、扣押相等价值的财产，天津市滨海新区人民法院于2017年11月20日作出（2017）津0116财保80064号民事裁定书，裁定：冻结康磊、宋晨名下银行存款565万元或查封、扣押其等值财产，依法查封了康磊名下坐落于天津市滨海新区中新天津生态城中天大道以东、和兴路以南新颐园2号楼-1-302号房屋一套，查封期限三年。后2017年11月22日案外人王璐起诉康磊、宋晨民间借贷纠纷一案，经审理，天津市滨海新区人民法院于2018年5月10日作出（2017）津0116民初84503号民事判决书，判决：康磊、宋晨于本判决生效之日起十日内偿还王璐借款565万元。该判决已发生法律效力。2017年12月27日天津市滨海新区人民法院汉沽审判区受理了陈岩与康磊房屋买卖合同纠纷一案，现该案以另案的审理结果为依据，鉴于涉诉房屋查封问题尚未解决，中止审理。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于第一条在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，本案原告刘天民申请查封的时间为2017年11月17日，被告陈岩与被告康磊针对被查封的房屋签订《房屋买卖（置换）合同》的时间为2017年11月4日，双方在合同中约定于2018年5月20日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，虽陈岩与康磊签订《房屋买卖（置换）合同》的时间早于原告刘天民申请查封的时间，但涉诉房屋尚有贷款未还清，被告康磊收取陈岩100万元房款后并未偿还贷款，注销抵押，双方至今未按照合同的约定到房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》。关于第二条在人民法院查封之前已合法占有该不动产，对占有应理解成对不动产的管理和支配，一般认为，拿到房屋钥匙、办理物业的入住手续，即视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。本案被告陈岩于2017年11月16日在新颐园物业服务中心经物业服务中心客服人员与康磊电话沟通征得康磊同意后，签字领取了新颐园2号楼-1-302号房屋钥匙，并未在物业办理物业的入住手续。但陈岩陈述其将一些物品存放在新颐园2号楼-1-302号房屋，已实际占有该房屋。针对此主张，提供了打印照片，但该照片所反映的内容，无法证实系涉诉房屋的情况，亦无法确认陈岩已在此居住、生活。关于第三条已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，被告陈岩与康磊签订合同后，陈岩于2017年11月4日、2017年11月6日将100万元给付康磊，2018年1月18日陈岩将剩余房款250万元交至原审法院。关于第四条非因买受人自身原因未办理过户登记，庭审中，被告康磊、宋晨明确表示没有能力偿还涉诉房屋的剩余贷款，不再继续履行与陈岩于2017年11月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》，存在陈岩与康磊签订的《房屋买卖（置换）合同》履行不能的情形；另案外人王璐诉康磊、宋晨的民间借贷案件已发生法律效力，被告康磊、宋晨亦表示没有履行给付的能力，且王璐已对涉诉房屋进行了轮候查封，二被告亦没有能力解决，上述原因虽不是被告陈岩自身因素造成的，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，始能发生效力。被告陈岩对涉诉房屋具有物权期待权，物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。物权的变动实行“债权合意加登记”，所以物权能够合法变动的前提和基础是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。现陈岩取得涉诉房屋的物权的基础权利即其与被告康磊于2017年11月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》，被告康磊、宋晨明确表示不再履行该合同义务，使得合同中约定涉诉房屋剩余抵押贷款无法清偿，另在该涉诉房屋上除（2017）津0116民初34276号案件查封外还有（2017）津0116民初84503号案件的轮候查封，被告康磊、宋晨现也无法消除，使得陈岩无法办理涉诉房屋的过户登记，亦无法取得该房屋的物权，同时不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，现本案涉诉房屋（天津市滨海新区中新天津生态城中天大道以东、和兴路以南新颐园2号楼-1-302号）的不动产登记簿上记载的权利人为康磊，根据本案查明的事实及被告陈岩提供的证据，被告陈岩就执行标的（天津市滨海新区中新天津生态城中天大道以东、和兴路以南新颐园2号楼-1-302号房屋）不享有足以排除强制执行的民事权益（原告要求撤销(2018）津0116执异20000号执行裁定书的诉讼请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款的规定，判决：“准许执行天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初34276号民事裁定（一、查封被申请人康磊（公民身份号码）名下坐落于天津市滨海新区中新天津生态城中天大道以东、和兴路以南新颐园2号楼-1-302号房屋，期限为三年；二、冻结康磊名下平安银行账户62×××95内存款人民币3399400元，期限为一年），原审法院（2018）津0116执异20000号执行裁定书失效。本案案件受理费80元（原告已交纳），由被告陈岩负担（被告陈岩于本判决生效之日起十日内给付原告）。”二审中，上诉人提交新颐园物业服务中心更正说明，证明其于2018年6月20日出具情况说明，其中第二项，于2017年11月16日由陈岩领取，更正为2017年11月6日领取。经质证，被上诉人及原审被告认为，因新颐园物业服务中心未出庭，故对该证据真实性不予采信。因新颐园物业服务中心未出庭，且被上诉人及原审被告又不认可，故本院对该证据真实性不予采信。除上述事实外。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据上诉人提交的证据及当事人陈述可以证实，涉案房屋查封前，上诉人陈岩与原审被告康磊通过中介公司介绍签有合法有效的《房屋买卖（置换）合同》，且在涉案房屋查封前，上诉人向康磊支付了部分房款，康磊也通过物业公司将涉案房屋交予上诉人使用。涉案房屋至今没有办理过户手续，经查系康磊没有撤销涉案房屋银行抵押贷款所致，并非上诉人原因所致。现上诉人也按照原审法院的要求将剩余房款交付原审法院执行。鉴于上诉人提交的证据足以排除法院对涉案房屋的执行，故原审法院（2018）津0116执异20000号执行裁定书中止原审法院（2017）津0116民初34276号民事裁定书中的第一项并无不当，但中止该裁定第二项欠妥。因此被上诉人刘天民起诉要求撤销(2018）津0116执异20000号执行裁定书的诉讼请求不应得到全部支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2018）津0116民初22305号民事判决；二、准许执行天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初34276号民事裁定中的第二项，即冻结康磊名下平安银行账户62×××95内存款人民币3399400元，期限为一年；三、驳回被上诉人刘天民原审其他诉讼请求；四、驳回上诉人陈岩其他上诉请求。一审案件受理费80元，由上诉人陈岩负担40元，被上诉人刘天民负担40元；二审案件受理费80元，上诉人陈岩负担40元，被上诉人刘天民负担40元。本判决为终审判决。审 判 长  哈欣审 判 员  王新代理审判员  孟夏二〇一八年十一月十九日书 记 员  穆艺