北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2018）京0108执异373号案外人：于学兰，女，1941年7月10日出生，汉族，陶然亭医院退休职工，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托代理人：于启波，北京市慧学律师事务所律师。案外人：张惠岐，男，1937年5月13日出生，汉族，北京市首都规划委员会退休职工，住北京市海淀区，公民身份号码×××。法定代理人：于帆，张惠岐之女，1974年6月5日出生，北京联通公司职工，住北京市海淀区。申请执行人：马毓，女，1994年3月28日出生，汉族，户籍地黑龙江省方正县，公民身份号码×××。委托代理人：唐耀坤，北京华沛德权律师事务所律师。被执行人：北京原道训文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区惠新西街16号1层16-40-1（时飞科技孵化器034号）。法定代表人：韩文军。本院依据北京市方正公证处（以下简称方正公证处）出具的（2017）京方正内民证字第96914号公证书、（2017）京方正执行证字第00877号执行证书，在执行马毓与北京原道训文化传媒有限公司（以下简称原道训公司）公证债权文书执行一案[执行案号：（2018）京0108执3048号]中，案外人于学兰、张惠岐对执行北京市海淀区定慧北里x号楼x单元x号房屋（以下简称x号房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人于学兰、张惠岐述称，x号房屋系案外人于学兰与张惠岐夫妻共有房产，原产权登记在案外人张惠岐名下。张惠岐身患老年痴呆，不能理解复杂民事行为的性质、后果及意义，已被认定为限制民事行为能力人。2016年12月，张惠岐因被诱骗，以借款抵押为名糊里糊涂配合将该房屋过户到了被执行人原道训公司名下。后案外人及家属获悉，该房屋在办理过户手续后，迅速被原道训公司以借款为名向申请执行人马毓设定抵押，其借款合同则做了赋予强制执行效力的公证，且马毓随即依据该公证书向贵院申请强执执行，请求拍卖该房屋。案外人于学兰已就该房屋虚假买卖过户一案另行起诉，案号为（2018）京0108民初6331号。案外人认为，x号房屋的物权实质上并非归被执行人原道训公司所有。退一万步讲，至少该房屋的真实物权归属暂高度怀疑，尚待前述民事诉讼案件审理结果以兹认定，故不宜直接作为执行标的予以执行。案外人请求贵院暂停对涉案房屋的评估拍卖程序，停止对该房屋的执行行为，以避免造成难以弥补的严重后果。申请执行人马毓辩称，马毓与原道训公司于2017年6月28日签订借款合同，由马毓向原道训公司出借360万元，借款期限为15个日历日。后因原道训公司未能履行还款义务，马毓与原道训公司于2017年7月17日向方正公证处申请了执行证书来主张其债权，方正公证处于2017年7月26日出具执行证书。后马毓于2018年向贵院申请强制执行行使债权，并提供原道训公司名下x号房屋作为财产线索，这是我们执行的依据。对于案外人所述的张惠岐患有老年痴呆已经被认定为限制行为能力人，由于没有见到相关材料，我们不予认可。作为完全民事行为能力应对自己的行为承担责任。关于案外人所述，其稀里糊涂将房产过户给原道训公司也没有相关证据佐证。双方具有真实的房屋买卖意思表示，且履行了行政机关必要的手续及流程，不可能存在糊里糊涂卖房的事实。且据我们了解原道训公司也已经支付了相应的房屋对价，马毓是在原道训公司合法享有房屋所有权情况下进行的借款及公证行为，尽到了充分的审查义务。马毓是在款项出借后近一年之后因原道训公司无法偿还借款才申请执行，并非公证后随即申请了强制执行。如果说张惠岐真是无行为能力人，且由其子女承担法定监护人，那么自2016年12月房屋出售过户后至2018年5月30日提起异议止，这一年半时间里作为监护人不可能不了解家庭重大财产的处置情况。现在以毫不知情、老人被骗为由否认房屋买卖合同，不应予以认定。据我方了解，原道训公司与张惠岐的房屋买卖合同确实存在抵押借款的相关联法律关系，但并不能据此认定房屋买卖合同是虚假、无效的。张惠岐与原道训公司曾签订房屋回购协议，马毓认为在张惠岐能够偿还原道训公司借款的情况下，或者以房屋回购的形式可以办理房屋的再次处置，但最终房屋回购并未履行，张惠岐也未能偿还原道训公司的借款本金及利息。那么房屋买卖合同应继续履行且实际履行完毕。因此，马毓认为原道训公司对于涉案房屋所有权合法有效，不存在任何争议，马毓的抵押权应当得到法院尽快的强制措施，予以保护和实现。在案外人无正当合法的异议理由情况下，马毓的抵押权若被长期搁置或拖延，那么出借款的本息可能会超出抵押物的价值，亦可能发生抵押物价值贬损的情形。对申请执行人来说非常不公平。经审查查明，2017年6月28日，（借款人/抵押人、甲方）原道训公司与（出借人/抵押权人、乙方）马毓签订《借款合同》，约定乙方同意出借金额为人民币叁佰陆拾万元，借款的月利率为2%，借款期限为十五个日历日（借款期限起始日以借款实际转账之日起算，如借款分次转账支付则借款期限到期日以最后一笔借款到期日为准），甲方以其名下x号房屋向乙方提供抵押担保。同日，方正公证处出具（2017）京方正内民证字第96914号公证书，赋予《借款合同》强制执行效力。2017年7月17日，马毓向方正公证处申请签发执行证书。2017年7月26日，原道训公司的股东韩文军、杜博、刘巍共同来到方正公证处，均表示认可出借人马毓的执行申请，同意出具执行证书。同日，方正公证处出具（2017）京方正执行证字第00877号执行证书，确认以下执行事项：一、被执行人：北京原道训文化传媒有限公司。二、执行标的：1、本金：人民币360万元；2、利息：自二〇一七年六月三十日至执行完毕之日止；三、被执行人可供执行的财产：1、登记在北京原道训文化传媒有限公司名下的位于北京市海淀区定慧北里x号楼x层x单元x的房产，不动产权证号码：京（2016）海淀区不动产权第xxx号。2、北京原道训文化传媒有限公司的全部公司财产。2018年1月24日，马毓向本院申请强制执行，执行案号为（2018）京0108执3048号。执行中，本院于2018年2月13日作出执行裁定书，裁定查封被执行人原道训公司名下x号房屋，查封期限三年，自2018年2月14日起至2021年2月13日止。另查，张惠岐与于学兰系夫妻关系。2005年12月20日，张惠岐取得x号房屋的不动产权证。2016年12月12日，张惠岐与原道训公司签订《存量房屋买卖合同》，约定张惠岐向原道训公司出售x号房屋，成交价格为230万元。同日，原道训公司向北京市海淀区不动产登记事务中心提交不动产登记申请审批表。2016年12月16日，原道训公司取得x号房屋的不动产权证书[编号为京（2016）海淀区不动产权第xxx号]。2016年12月28日，原道训公司以x号房屋设定抵押，抵押权人为马毓，担保债权数额为340万元。2018年12月19日，本院就于学兰诉原道训公司、张惠岐、北京德源盛成生物科技有限公司、张永强确认合同无效纠纷一案作出（2018）京0108民初6331号民事判决：一、确认张惠岐与北京原道训文化传媒有限公司于二〇一六年十二月十二日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号xxx）无效；二、驳回张惠岐的其他诉讼请求。再查，2017年6月12日，张惠岐经中国人民解放军总医院诊断患有阿兹海默病。2017年12月20日，本院作出（2017）京0108民特495号民事判决：一、张惠岐为限制民事行为能力人。二、指定于帆为张惠岐的监护人。2017年11月7日，张惠岐向北京市公安局海淀分局恩济庄派出所报案，恩济庄派出所于次日出具立案告知书和京公海（恩）受案字[2017]xxx号受案回执，认为张惠岐被诈骗案符合刑事案件立案标准，将此案立为刑事案件侦查。本院认为,由于本案涉及刑事犯罪，公安部门已经查封x号房屋，故执行实施部门已经暂缓对x号房屋的执行。因此，对于案外人针对x号房屋提出的排除执行的异议，本院终结审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：（2018）京0108执异373号案件的审查程序终结。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  卞海虹二〇一九年十一月十九日书 记 员  崔佳辰