广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初24048号原告（反诉被告，以下统称原告）：温景东，男，1983年7月4日出生，汉族，住广东省东莞市寮步镇星城国际花园******，公民身份号码：4402291983********。原告（反诉被告，以下统称原告）：刘月勤，女，1987年1月16日出生，汉族，住广东省，住广东省翁源县瓮城镇富陂村****号码：411528198701163361。以上原告共同委托诉讼代理人：王兆山，广东可园律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：张小菊，女，1983年10月20日出生，汉族，住湖南省武，住湖南省武冈市>被告（反诉原告，以下统称被告）：沈小成，男，1982年1月7日出生，汉族，住湖南省武，住湖南省武冈市邓家铺镇永兴村**码：430526198201077352。以上被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：赵琳琳，广东普罗米修律师事务所律师。原告温景东、刘月勤与被告张小菊、沈小成房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告温景东、刘月勤及其委托诉讼代理人王兆山、被告张小菊、沈小成及其委托诉讼代理人赵琳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判决被告支付原告延迟交付房屋（2018年5月30日起至2018年7月15日止按每月3000元计）的租金4500元；2、逾期71天（2018年1月10日起至2018年3月20日止按合同第九条第2款约定的楼价余款千分之一元每天）的违约金为（163.8万-5万）×0.001×71=112748元；被告迟延办理还款赎楼而导致原告抵押借款时利率上浮而多支付利息160000元人民币；以上合计人民币277248元。并自起诉之日起，以277248元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至实际付清之日止。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原、被告签订了房地产买卖合同。买卖合同标的物位于东莞市寮步镇××海××郡花园××房。2017年12月24日，原、被告在原买卖合同的基础上签订了补充协议。补充协议第2条约定“卖方自行筹集资金赎楼，并保证于签署本协议后10个工作日内完成还款手续”。但被告于2018年3月20日才完成还款手续，逾期71天。依据合同第九条第2款，应承担112748元违约金。买卖合同第六条约定，被告收到尾款当天交楼。被告于2018年5月30日收到尾款938000元，但被告于2018年7月15日才实际交楼。迟延交楼期间，原告按市场租赁行情3000元每月的价格要求被告承担迟延交楼的损失为4500元人民币。原来贷款供楼的利息是按银行贷款基准利率上浮10%，因为被告拒不配合，而导致迟延办理过户手续，后面实际借款合同的利息是按银行贷款基准利率上浮25%，因为被告的违约行为导致原告未来要多支付利息160000元人民币，这一损失，同理依法应当由被告承担。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，恳请人民法院按原告之诉请，依法作出判决。被告辩称，《房地产买卖及经纪合同》与《补充协议》显失公平，受益方同时也是违约方的原告无权追求被告任何责任。原告主张“从未表明免除或放弃追究被告违约责任”并要求被告支付违约金112748元，系其对于合同条款的肆意拼凑和错误适用，无事实和法律依据，应予以驳回。原告无证据证明系由被告直接导致其损失人民币160000元，该项请求应予以驳回。原告要求被告承担延迟交楼的损失人民币4500元系其自行估算，无证据支持，不应予以理会。原、被告同时提供电子证据的情形下，原告未经公证或固化的证据材料，法院不应予以采纳。被告张小菊、沈小成提出反诉的诉讼请求：1、判令原告向被告支付，因其逾期支付450000元房款的违约金人民币1588元，即按照当时楼款1588000元的千分之一计算逾期1天的违约金；2、判令原告向被告支付，因其逾期支付200000元房款的违约金人民币11380元，即按照当时楼款1138000元的千分之一计算逾期10天的违约金；3、判令原告向被告支付，因其延迟办理抵押登记手续而导致尾款938000元未于2018年5月30日解冻，对被告造成的直接经济损失人民币10000元；4、请求判令原告承担被告支付的律师费人民币25000元。5、请求判令原告承担原告支付的证据保全费用2000元。6、本案全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：1、原告与被告签署《房地产买卖及经纪合同》及《补充协议》，《补充协议》第一条约定“第一笔楼款首付款调整为人民币450000元，需于过户当天支付”。协议签署后，被告于2018年5月16日将案涉房产过户至原告温景东指定的原告刘月勤名下，原告于2018年5月17日支付该笔款项，逾期1天。2、《补充协议》第一条约定“过户后15日需另行支付200000元于卖方”。原告于2018年6月11日支付该笔款项，逾期10天。3、原告告知被告华夏银行将于2018年5月底支付购房尾款938000元，并要求被告做好交房准备。被告张小菊立刻寻找租赁房屋，签署了租赁期自2018年6月至2019年6月的《租赁合同》，支付了租金。同时被告张小菊于2018年5月27日与东莞市东盈实业投资有限公司就认购位于东莞市××号皇家翡翠湾花园签署了《商品房认购书》，当日支付了20000元购房定金。《认购书》第四条约定“首期楼款469675元须于2018年6月4日或之前付清，剩余楼款1130000元须于2018年6月4日前办妥银行按揭申请手续，否则将承担违约责任。”2018年6月3日，被告张小菊在刷卡预支付房款时发现华夏银行卡内的余额共计946042元全部遭冻结，无法实现支付，直接导致被告张小菊签署的《认购书》违约。被告调查得知该款项需要原告办理完毕抵押登记手续才能解冻，且原告一直存在拖欠提供资料的情形，房屋尾款938000元直至2018年7月7日才得以解冻。4、协议履行完毕后，原告竟状告被告要求承担莫须有的赔偿，被告为应对诉累，维护自身合法权益而支付的本案律师费系已支出的直接成本，应由原告承担。综上，被告为维护自身的合法权益，特诉至法院请求法院依法判决。原告对被告的反诉辩称：1、支付45万元房款当天有协商，同意第二天支付。2、反诉请求二当时计算基数不应为113.8万元，2018年5月30日银行已经支付房屋尾款93.8万元至被告账户。3、被告违约在先，原告同被告商量违约金问题，最终没有商量一致，故我方将20万余款支付给被告。4、原告没有任何的支付延迟，都是积极配合，不存在延迟办理抵押登记手续的问题，所以被告1万经济损失无依据。5、律师费应按照谁委托谁支付的原则承担，并不一定会必然产生，没有关联性。6、证据保全费用与本案没有关联性，应由被告承担。经审理查明，2017年11月3日，原、被告签订了《房地产买卖及经纪合同》，买卖合同标的物位于东莞市寮步镇××海××郡花园××房，合同第三条2.c.约定“因卖方银行欠款23万，买方需在业主还款时先付23万，用于还款，其余过户当天支付”，合同第九条约定“…逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的则：…2.守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按照楼价余款的千分之一每日支付违约金”。2017年12月24日，原、被告签订了《补充协议》，协议第1条约定“…第一期楼款首付款调整为450000元，需于过户当天支付，过户后15日需另付200000元于卖方。…第二笔楼款调整为938000元”,第2条约定“卖方自行筹集资金赎楼，并保证于签署本协议后10个工作日内完成还款手续”。对于《补充协议》的原因，原告解释：因两被告之间就如何收取卖房款项，做出了与买卖合同当中不同的收款方式，因此签订补充协议，重新约定了付款方式和接收，具体原因原告不清楚。被告解释：因为两原告实际能申请到的贷款数额为93.8万元，与买卖合同当中约定不一致，则需要先多付楼款给两被告，因此与两被告协商，由两被告自筹资金赎楼。2018年3月20日被告赎楼，完成涉案房屋的归还公积金贷款手续，2018年4月24日,完成注销涉案房屋首次抵押手续。2018年5月16日,涉案房屋办理过户到原告名下。2018年5月17日，被告沈小成收到首付楼款450000元。2018年5月29日,原告刘月勤签订向银行抵押借款合同，借款93.8万元，被告张小菊、沈小成作保证人,2018年5月30日,银行将938000元划入被告张小菊名下帐号，银行同时冻结该938000元，直到将涉案房屋的抵押手续办理完成，2018年7月7日,被告确认因银行解除了对该938000元的冻结，得以使用该款项。另，2018年6月11日,被告沈小成收到楼款200000元。2018年7月15日,被告与原告办理了涉案房屋交接手续。关于赎楼的沟通情况。一、原告提交的微信记录显示，2018年3月10日,原告温景东在微信上向被告张小菊发出催告函，要求被告2018年3月14日前完成赎楼手续；2018年3月14日，被告张小菊在微信上向原告温景东联系，13:29分“温先生，我刚已经通知中介赖先生下午去赎楼了，不会再说要我们赔偿吧？”“按你的要求下午请他一起去办理”，16:00分“温先生，刚到银行那个办理赎楼业务的工作人员本周都休假也问了没能其他地方办理此业务，反正到时候赖先生联系好能办我就马上去办理”，16:11分原告温景东回复“了解”。被告提交的微信记录显示：2018年3月14日，被告与亿城地产赖先生互动聊天，约定下午前往办理赎楼；2018年3月19日,亿城地产赖先生与被告互动聊天，告知“下午可以还款了”；2018年3月20日,亿城地产赖先生与被告互动聊天,“上午不行，预约好两点钟了”。二、被告提交的2018年3月14日被告张小菊与原告温景东电话录音，原告确认真实性，内容显示，被告张小菊…“如果我今天去办理赎楼，到时候你也不会说要我赔偿什么的，反正后续该怎么办就怎么办”，原告温景东“前提是你们后面都积极办，积极配合手续，顺利把所有手续办完的前提下，若后面拖拖拉拉不配合，我们还是有这个权利的，但是我们也不是无缘无故要起诉之类的。其实这个东西也是简单的约束条件”…被告张小菊“那我下午去，那到时候也不要追究责任吧”，原告温景东“是啊，我们也不想搞的不愉快。你去办嘛，大家都后面积极配合好，你打电话给赖先生吧”…被告张小菊“结清那个帐后，要6个工作日才能给到你，银行是这个流程”。以上事实，有原告提交的房地产买卖及经济合同、补充协议、原告同银行工作人员的微信聊天记录、短信聊天记录截图、收据及银行转账凭证、原被告聊天记录、催告函、贷款利率计算对比表、同银行工作人员谈话录音、个人房屋抵押借款合同、短信记录、录音内容、注销抵押登记凭证、付款明细单、录音，被告提交的房地产买卖及经济合同、补充协议、商品房认购书、银行流水、公积金结清证明、公积金贷款提前还款回收凭证、个人房屋抵押借款合同、不动产查询、发票、诉讼代理合同、深圳增值税普通发票、聊天记录、录音、录音内容，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订了《房地产买卖及经纪合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。其中合同第九条约定“…逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的则：…2.守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按照楼价余款的千分之一每日支付违约金”。本诉部分，首先，原告诉请被告支付原告延迟交付房屋的租金；被告是否延迟交付房屋，是争议焦点，《房地产买卖及经纪合同》合同第六条约定：卖方收到尾款当天交楼，主要是要如何理解“卖方收到尾款”，本院认为，买卖中收到现金款项，现金应当予收款人使用，本案中，2018年5月30日,银行将938000元划入被告张小菊名下帐号，银行同时冻结该938000元，直到将涉案房屋的抵押手续办理完成，2018年7月7日,被告确认因银行解除了对该938000元的冻结，得以使用该款项；况且，涉案房屋办理过户到原告名下，办理涉案房屋的抵押手续的义务归于原告，《房地产买卖及经纪合同》合同第三条3.B约定“…通过银行贷款，办理完过户手续及抵押登记后，由银行一次性划入卖方在买方贷款银行开设的帐户内，到帐视为卖方已收取”，办理完过户手续及抵押登记二项手续，是前置条件，完成了前置条件，才获得划款，该约定的目的是降低风险，除了保护银行的利益之外，也不能漠视卖方的权益，而被冻结的“到帐”，不是合同约定的真正“到帐”；故本院认定，2018年7月7日才是卖方收到尾款日，可开始办理交楼；但合同第九条约定“…逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期”，即存在合理的宽限期，2018年7月15日,被告与原告办理了涉案房屋交接手续，没有超过十个工作日，被告未构成违约。为此，原告该诉请，事实依据不足，本院不予支持。其次原告诉请被告迟延办理还款赎楼的违约金和利息损失，被告延办赎楼是否构成违约，是争议焦点，起初，合同第三条2.c.约定“因卖方银行欠款23万，买方需在业主还款时先付23万，用于还款，其余过户当天支付”，经补充协议进行了修改，第2条约定“卖方自行筹集资金赎楼，并保证于签署本协议后10个工作日内完成还款手续”，由买方先行支付23万元，改为卖方筹款23万元赎楼，表明被告有积极促成交易的意愿；然后，从双方在赎楼问题上沟通的微信记录可见，原告温景东在微信上向被告张小菊发出限期催告函后，促使被告张小菊与亿城地产赖先生在限期最后一天（2018年3月14日）积极办理赎楼；另外，2018年3月14日的微信记录与电话录音中，被告张小菊多次请求原告温景东放弃追究本次违约的违约责任，聆听电话录音，显示原告温景东予以附和，并给予了肯定的答复，原告温景东同时表示保留追究日后不配合办理产生的违约责任；可见，在赎楼问题上，被告没有故意拖延的恶意，对2018年3月14日之前的拖延，也得到了原告的谅解，应视为原告已经放弃追究2018年3月14日之前被告延误赎楼的违约责任，而2018年3月14日至2018年3月20日,是被告张小菊与亿城地产赖先生办理赎楼的合理区间，故，原告诉请被告迟延办理还款赎楼的违约金和利息损失，本院不予支持。反诉部分，被告诉请，原告向被告支付逾期支付房款1天的违约金，及逾期支付房款逾期10天的违约金；尾款未解冻的经济损失；原告承担被告支付律师费；原告承担原告支付的证据保全费用。有逾期事实，也应依据合同约定的条款，审查是否应给予赔偿，合同第九条约定“…逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的则：…2.守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按照楼价余款的千分之一每日支付违约金”，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，是前提条件，即守约方需要履行提醒违约方的义务，被告没有提供证据证明，被告已经书面通知提醒原告存在违约行为，视为被告容忍房款支付的短暂拖延，故原告房款支付短暂的拖延，未达到合同约定给予赔偿的条件，被告的全部诉请，事实与法律依据不足，本院一并不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告温景东、刘月勤的全部诉讼请求；二、驳回被告张小菊、沈小成的全部诉讼请求；案件本诉受理费2729.36元（原告已预交），由原告负担,反诉受理费524.6元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑烨二〇一八年十一月十三日法官助理郭继聃书记员彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。