呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民初327号原告（案外人）：温二亮，男，1974年8月10日出生，汉族，住内蒙古巴彦淖尔市五原县。委托诉讼代理人：赵占斌，内蒙古务达律师事务所律师。被告（申请执行人）：闫昌利，男，1960年10月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张永恒，北京大成律师事务所律师。第三人（被执行人）：武占魁，男，1949年2月3日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市。第三人（被执行人）：内蒙古民心房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古呼和浩特市金桥开发区天业小区11号楼。法定代表人：武占魁，该公司董事长。原告温二亮诉被告闫昌利、第三人武占魁、内蒙古民心房地产开发有限责任公司（以下简称民心公司）执行异议之诉一案，本院于2018年9月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告温二亮及其委托诉讼代理人赵占斌，被告闫昌利的委托诉讼代理人张永恒到庭参加了诉讼，第三人武占魁、民心公司经本院依法送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。温二亮的诉讼请求：1.确认温二亮与民心公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.解除对温二亮与民心公司签订《商品房买卖合同》中所涉房屋即锦绣嘉苑B区9-11号楼U轴-W轴商业房（底层194.05平方米）的查封。事实和理由：2016年12月6日，呼和浩特市中级人民法院因闫昌利申请执行武占魁、民心公司民间借贷纠纷一案，查封了呼和浩特市赛罕区锦绣嘉苑B区9-11号商铺楼。但上述被查封的商铺楼中，有温二亮早于呼和浩特市中级人民法院查封前就已购买、占有并使用的一套商铺，即锦绣嘉苑B区9-11号楼U轴-W轴商业房（底层194.05平方米）。早在2016年1月14日，温二亮与民心公司就已签订了以房屋抵顶工程款的《一次性结清工程款承诺书》。民心公司以B区9-11号底层商铺加50万元现金抵顶所欠温二亮工程结算尾款。2016年5月9日，温二亮与民心公司签订了《商品房买卖合同》，不仅再次确认了以房屋抵顶工程款的事实，而且民心公司也给温二亮开具了3881000元的购房款收据，至此，双方的商品房买卖合同关系合法成立并生效。该房屋产权至今未能过户，原因不在温二亮自身。上述事实完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。因此，温二亮请求人民法院依法确认温二亮与民心公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并解除对双方签订《商品房买卖合同》中所涉房屋的查封。闫昌利辩称：一、《商品房买卖合同》中作为买卖标的的U轴-W轴194.05平方米商铺，尚未从整体房号中分割出来，房产测绘报告中也没有载明，无法确定是否实际存在及其所有权归属状况。1.温二亮虽提交了与民心公司签订的《商品房买卖合同》，但是该合同载明的买卖标的不存在。2.根据呼和浩特市房地产管理局信息平台公示的房产备案信息显示，锦绣嘉苑B9号、B10号、B11号楼一层商铺只有两套，即101室2495.26平方米，102室70.87平方米，找不到涉案房屋。3.在呼和浩特市房地产标准测绘中心出具的《房地产暂测成果报告书》中，也没有体现涉案商铺。4.呼和浩特市房地产管理局信息公示平台也查找不到涉案商铺的备案信息，也没有对涉案商铺进行财产保全措施信息，在工商管理部门也查找不到涉案商铺办理房屋抵押登记手续的信息。涉案U轴-W轴194.05平方米商铺系当当事人自行设定，无政策及法律依据，无法得到确认；二、涉案建筑物系商铺，并不能用于居住，且温二亮并非没有其他房屋居住；三、温二亮虽然提交了购房款收据，但是没有银行付款凭证，也没有交纳购房款的发票，不能证明温二亮已经足额交清了购房款，同时根据现场核实，民心公司未与温二亮就涉案商铺办理了交付手续，温二亮未能举证证明其实际占有了涉案房屋。武占魁及民心公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。本院组织当事人对其自行提交及申请本院调取的证据进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年1月14日，民心公司与温二亮签订《一次性结清工程款承诺书》，约定以抵顶涉案B9-11#楼底层商铺194.05平方米商铺及支付50万元现金方式结清双方之间工程款债权债务关系。2016年5月9日民心公司与温二亮就涉案U轴-W轴194.05平方米商铺签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，同日，民心公司向温二亮出具载明收到全额3881000元购房款的收据；二、闫昌利诉武占魁及民心公司民间借贷合同纠纷一案，于2016年12月6日申请本院诉前财产保全，本院于2016年12月6日作出（2016）内01财保33号民事裁定，裁定查封民心公司开发的位于呼和浩特赛罕区102省道锦绣嘉苑B9号B10号B11号楼商住楼两套，即101室2495.29平方米，102室70.87平方米。后温二亮作为案外人向本院提出执行异议，本院于2018年8月29日作出（2018）内01执异178号执行裁定，裁定驳回温二亮的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为温二亮就涉案执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，温二亮需举证证明其就涉案商铺所享有的物权期待权已全部满足上述四项条件。本案中温二亮与民心公司基于抵顶工程款的目的就涉案商铺签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，民心公司亦通过出具载明收到全额3881000元购房款的收据的方式认可温二亮已经实际履行了支付全部购房款的义务，但温二亮未能提交《商品房买卖合同》第十一条约定的交付涉案商铺时需签署的房屋交接单以及交纳物业费、水费、电费等票据证据以证明其在2016年12月6日涉案商铺被查封前已经实际占有，其提交的与案外人阎福宏于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同》为温二亮单方出具，本院不予认可，且该《房屋租赁合同》签订时间为2017年3月25日，晚于2016年12月6日涉案商铺被查封之日，故温二亮就涉案商铺于人民法院查封前已经实际占有应当承担举证不能的不利后果，其就涉案商铺不享有排除人民法院强制执行的民事权益，同时，因本案系案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，本案审理范围仅限于案外人就被执行标的是否享有的排除人民法院强制执行的民事权益及相应的权利确认，故温二亮请求确认《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求本院不再单独判决。关于温二亮提交的闫昌利单方面出具的《承诺函》，因该《函》系闫昌利在本案调解过程中拟定的具体调解方案，在当事人未基于该《函》达成和解协议的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，即“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”故该《函》不应视为闫昌利对温二亮诉讼请求已经自认。综上，温二亮的诉讼请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告温二亮的诉讼请求。案件受理费37848元，由原告温二亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹 二〇一八年十一月八日书 记 员 乌日汗