广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初16508号原告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路20号，统一社会信用代码9144200056826974XQ。法定代表人：吕江涛，职务总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，系公司法务。被告：姜小明，男，1967年7月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：刘红均，女，1975年8月1日出生，汉族，住四川省武胜县，原告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）诉被告姜小明、刘红均商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员向良平独任审判，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告盈润公司的委托诉讼代理人黄小芳、被告姜小明、刘红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盈润公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年1月26日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理中山市××乡镇××路××山花园××房的注销备案手续；3.被告向原告支付违约金35000元。事实与理由：原告与被告于2015年1月26日签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发位于中山市××乡镇××路××山花园××房。合同约定总楼价款为350000元，其中首期款105000元，按揭贷款为245000元，被告以银行按揭方式支付购房款。被告仅支付首期款71000元，并未足额支付首期款，且后被告按揭申请未获银行批准，根据补充协议第四条，被告应在收到原告付款通知书之日起15日内一次性向原告清偿剩余购房款。2018年3月15日，原告向被告出具了变更付款方式通知书，要求被告在2018年3月25日前到原告处办理付款方式变更手续并一次性付清房价款。但被告以各种理由拒绝办理付款变更手续，亦拒绝付款。为此，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告盈润公司就其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.商品房买卖合同及补充协议；2.关于变更付款方式的通知及快递单；3.解除商品房买卖合同通知书及快递单；4.中山市商品房销售登记备案表；5.收款收据。被告姜小明、刘红均答辩称，确认当时首期款只支付了71000元。但不同意解除合同，因为在长达几年之间，被告一直沟通无果，原告的售楼部被拆除，被告难以找到原告的工作人员。且被告收到变更付款通知书后与对方员工陈先生沟通，承诺会一次性支付，在起诉后被告也积极与原告沟通调解，并前十几天钱已全部补交完毕。被告同意支付逾期支付首期款部分的违约金。被告姜小明、刘红均向本院提交了以下证据：农行超级客户回执两份。本院认定事实如下：2015年1月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发位于中山市××乡镇××路××山花园××房的房地产，房屋总价款为350000元；2.付款方式为银行按揭方式，首期款105000元需于2015年1月26日前支付，商业贷款245000元需于2015年1月26日前支付；3.买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期超过90日后，合同继续履行，买受人应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万之二的违约金；（2）详见本合同附件《补充协议》第四条。上述合同还约定了其他内容。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《中山市商品房买卖合同》补充协议约定，若乙方逾期付款，乙方应自逾期之日起至实际付款之日止每日以房价款总额的0.2‰支付违约金，合同继续履行。上述补充协议还约定了其他内容。同日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到姜小明、刘红均雅景半山花园34座2204房交来定金2000元。同日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到姜小明、刘红均雅景半山花园34座2204房交来定金8000元。2015年1月26日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到姜小明、刘红均雅景半山花园34座2204房交来的首期款29000元。2015年2月6日，原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》办理了中山市商品房销售登记备案手续。2016年3月18日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到姜小明、刘红均雅景半山花园34座2204房交来的首期款32000元。2018年3月15日，原告通过邮寄的方式向被告发出了一份关于变更付款方式的通知，内容为：致姜小明、刘红均，阁下于2015年1月26日与我司签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定购买位于中山市××乡镇××路××山花园××房，付款方式为按揭方式，同时约定如按揭申请不获银行审批通过的，需在10天内变更付款方式为一次性付款。现我司接到银行通知，阁下的按揭贷款申请因阁下自身原因未获审批通过。为此，我司特通知阁下，请阁下在2018年3月25日前到我司办理付款方式变更手续并一次性付清房屋价款。逾期未付的，我司将按合同约定，追究阁下的违约责任。2018年7月18日，原告通过邮寄的方式向被告发出一份解除商品房买卖合同通知书，内容为：您与我司于2015年1月26日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定您购买我司开发的位于中山市××乡镇××路××山花园××房，但您除支付首期购房款后，经本公司多次催促至今未按合同约定支付余下购房款，本公司正式通知您如下事项：第一，解除您与本公司2015年1月26日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议；第二，您应向本公司支付违约金24500元。上述解除商品房买卖合同通知书还约定了其他内容。2018年8月8日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。2018年10月11日，中国农业银行股份有限公司珠海吉大支行出具了一份超级柜台客户回执，载明被告姜小明向原告转账支付了34000元，附言为姜小明半山午后首期款。同日，中国农业银行股份有限公司珠海吉大支行出具了一份超级柜台客户回执，载明被告姜小明向原告转账支付了245000元，附言为姜小明半山午后34栋一次性付清房款。诉讼中，原告与被告均确认被告已全额向原告支付了购房款350000元。原告与被告均确认双方就合同继续履行一直进行协商，原告表示如果被告一次性支付全部房款及违约金，则愿意继续履行合同，否则要求解除合同；被告则表示其不同意解除合同，要求继续履行合同，但违约金的数额应仅就逾期支付首期款部分进行计算。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。依据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案商品房价款采取银行按揭方式支付，按揭贷款未获银行批准，买受人应在收到出卖人付款通知书之日起15日内一次性付清房价余款，逾期视为买受人违约。被告姜小明、刘红均于2018年3月15日收到原告发出的变更付款方式通知后，未按合同约定于2018年3月30日前向原告一次性支付剩余房价款279000元，已构成违约，应承担相应违约责任。虽被告收到原告催告后未及时向原告一次性支付剩余购房款，但结合双方一直均有就合同继续履行进行协商的事实以及双方在庭审过程中的陈述，原、被告双方均有继续履行合同的意愿，且被告已依据原告的指示足额向原告支付了全额购房款350000元，被告亦同意向原告支付违约金，现双方因违约金的计算方式存在分歧。综上所述，虽被告存在一定的违约行为，但双方均有继续履行合同的意愿且合同具有继续履行的可能性，为了促进双方签订商品房买卖合同目的的实现，维护交易秩序的稳定，本院认为，原、被告双方应继续履行双方签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，故对于原告要求解除双方于2015年1月26日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回，但被告应就其违约行为承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，双方签订的商品房买卖合同约定逾期付款买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，而双方签订的商品房买卖合同补充协议则约定逾期付款买受人应按日以房价款总款0.2‰向出卖人支付违约金，双方在商品房买卖合同及补充协议对逾期付款的违约金计算标准进行了不同的约定。本院认为，商品房买卖合同与补充协议虽然在同一天签署，但补充协议的性质一般为双方对商品房买卖合同内容的补充及说明，故应视为双方通过签订补充协议的方式对商品房买卖合同中关于逾期付款违约金的计算标准进行了变更，逾期付款违约金的计算标准应以补充协议的约定为准。但计算已付款部分的违约金违反公平原则，应仅计付逾期应付款的违约金。关于违约天数的计算问题，依据合同约定，被告应于2015年1月26日前向原告支付首期款105000元，被告仅依约支付了首期款71000元，剩余首期款34000元及剩余购房款245000元截止至2018年10月11日才支付完毕，共计逾期1353天。综上所述，被告姜小明、刘红均应向原告支付逾期付款违约金75497.4元（279000元x0.2‰x1353天）。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告中山市盈润房地产开发有限公司与被告姜小明、刘红均继续履行双方于2015年1月26日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议；二、被告姜小明、刘红均应于本判决发生法律效力之日起三日向原告中山市盈润房地产开发有限公司支付逾期付款违约金75497.4元；三、驳回原告中山市盈润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7075元，减半收取为3538元（原告已预交），由原告负担538元，由两被告负担3000元，两被告应于在支付上述款项时迳付原告中山市盈润房地产开发有限公司。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  向良平二〇一八年十一月八日书记员  卢芷琪冯莹