安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖05民终1624号 上诉人（原审被告）：孙源,女,1969年11月29日出生,汉族,住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：周勤华（孙源丈夫），男，住址同上。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市天安物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区纺东新村15栋101室。 法定代表人：王华春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。 上诉人孙源因与被上诉人马鞍山市天安物业管理有限公司（以下简称天安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院作出的（2018）皖0504民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙源上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或者发回重审，本案一、二审诉讼费用由天安物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1、一审法院认定天安物业公司与盛族家园业主委员会签订的四份《委托物业管理合同》均合法有效存在错误，因为天安物业公司不具备相应的物业服务行业从业资质；2、一审法院认定天安物业公司履行了合同约定的物业管理及服务义务存在错误，天安物业公司物业服务存在多处缺陷，例如违建未拆除、消防管道长期故障、占用消防通道改为收费停车位、占用绿地改为收费停车位、擅自利用物业共用设施进行商业经营；3、一审对本案物业费计算有误，应为41个月计3160元；4、一审法院认定天安物业公司物业服务存在一定瑕疵，判决酌情减少10%的物业费，其认为减少比例过低，要求天安物业公司限期整改完毕；5、一审法院认定其受潮损失无法证明系物业管理失职所致，系事实认定错误，天安物业公司未妥善履行物业服务合同中关于房屋维修的义务；6、一审不支持其对房屋渗水损失10000元及重大隐患精神损害赔偿金20000元存在错误。 天安物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 天安物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令孙源支付天安物业公司管理费8325元、逾期付款违约金2746元（截止2017年6月30日），并自2017年7月1日起以8325元为基数按人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计收逾期付款违约金至生效判决确定的给付之日止。2、案件诉讼费用由孙源承担。 一审法院经审理查明：2007年12月28日、2010年12月17日、2013年12月15日、2016年12月25日，盛族家园业主委员会作为甲方与乙方天安物业公司分别签订四份委托物业管理合同，物业管理期限分别为自2008年1月1日起至2010年12月31日止；2011年1月1日起至2013年12月31日止；2014年1月1日起至2016年12月31日止；2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同约定：甲方将位于雨山区纺东社区的盛族家园委托给乙方实行统一管理，综合服务；管理事项包括该小区的房屋、建筑物的维护、管理。该物业范围的公用设施、设备及场地（电梯、二次供水设施、路灯、走廊、绿化、道路、人防地下室、停车场所等）的使用和管理；小区公共部位的卫生保洁；公共生活秩序、治安秩序、车辆行驶及停泊等。物业管理费、汽车泊位费等收费标准为多层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；小高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取。房屋的维修：1、向业主推荐专业维修人员，为业主的房屋自修提供良好服务；2、房屋公共部位的维修，需要动用维修基金或专项基金时，应有乙方牵头或配合相关业主办理有关手续，业主或相关业主不积极配合时甲方应主动协调处理等。天安物业公司依约为该小区提供物业管理服务。孙源拖欠自2008年7月1日至2017年6月30日的物业费，经天安物业公司多次催要未果，以致成讼。一审法院另查明：孙源系本市雨山区纺东新村16栋605室业主，房屋面积为128.47平方米。 一审法院认为：一、天安物业公司与盛族家园业主委员会签订的四份《委托物业管理合同》均合法有效，对全体业主均有拘束力，应受法律保护。二、天安物业公司履行了合同约定的物业管理服务义务。孙源作为该小区的业主，接受了该物业公司提供的物业服务，理应按约缴纳物业费，其拒交物业费应构成违约，故对天安物业公司要求孙源支付物业费的诉讼请求，依法应予以支持。三、孙源对本案的诉讼时效提出抗辩，因天安物业公司与盛族家园业主委员于2007年12月28日、2010年12月17日签订的委托物业管理合同的管理服务期限分别为2008年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2013年12月31日，故天安物业公司对该部分的诉讼请求已过诉讼时效，且天安物业公司未能提供诉讼时效中断的有效证据，可以认定天安物业公司怠于行使权利，故孙源对该部分抗辩理由成立，依法应对天安物业公司要求孙源支付2014年1月1日至2017年6月30日的物业费（128.47㎡×0.6元∕月∕㎡×42个月＝3237元）的诉讼请求予以支持，对已过诉讼时效部分物业费的诉请依法不予支持。四、鉴于天安物业公司提供的物业服务存在一些瑕疵，依法可以适当减少孙源所要缴纳的物业服务费用，酌情以孙源应支付物业费3237元的90%计算为妥，即2913元。五、因双方在合同中没有约定违约金，故天安物业公司主张逾期违约金的请求，没有合同依据或法律依据，依法不应予以支持。六、关于孙源主张的厨房、客厅窗、卧室窗、阳台窗受潮系物业所致，因其未提交因果关系证明，无法证明系物业管理失职所致，故不应予以认可；七、孙源要求天安物业公司赔偿其物质损害10000元、精神损害20000元的要求，于法无据，不应予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、孙源于本判决生效之日起十日内向马鞍山市天安物业管理有限公司支付物业费2913元（自2014年1月1日至2017年6月30日止）。二、驳回马鞍山市天安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费38元（已减半收取），由马鞍山市天安物业管理有限公司负担13元、由孙源负担25元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，二审确认一审查明的事实。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、一审判决孙源向天安物业公司支付物业费2913元是否具有事实及法律依据；二、孙源请求判令天安物业公司支付房屋渗水损失10000元及重大隐患精神损害赔偿金20000元是否具有事实及法律依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。第一、关于物业费的计算问题。盛族家园业主委员会与天安物业公司签订的四份《委托物业管理合同》，对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，体现了双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，天安物业公司为小区业主提供了物业管理服务，孙源是盛族家园小区业主，因此天安物业公司有权向孙源收取物业服务费。一审法院鉴于天安物业公司提供的服务质量存在瑕疵，物业费按原收费标准酌减10%并无不当。孙源上诉称物业费计算错误，应支付41个月的物业费，一审法院根据天安物业公司的诉请及物业服务合同的约定进行的计算并无错误，孙源关于物业费计算错误的上诉理由不能成立；第二、关于孙源主张的房屋渗水损失及重大隐患精神损害赔偿问题。一审法院认定孙源要求天安物业公司赔偿其物质损害10000元、精神损害20000元的要求于法无据，并不不当，孙源亦未提供充分证据证明其遭受的损害，故本院对孙源要求房屋渗水损失及精神损害赔偿不予支持。综上，孙源的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由孙源承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙长洪 审 判 员  曹悝元 代理审判员  陈婷婷 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  温 芳