安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1225民初4960号 原告：刘克伦，男，1976年4月6日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：舒万亮，安徽勇胜律师事务所律师。 被告：安徽阜南金厦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341225554582049B，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇盛世家园**楼**。 法定代表人：毛炜中，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张文静，该公司会计。 原告刘克伦与被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用小额程序，于2018年8月27日第一次公开开庭进行了审理。原告刘克伦的委托诉讼代理人舒万亮，被告法定代表人毛炜中到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，发现本案案情复杂，不宜适用小额程序，于2018年9月7日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年11月5日第二次公开开庭进行了审理。原告刘克伦的委托诉讼代理人舒万亮，被告法定代表人毛炜中及委托诉讼代理人张文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘克伦向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理阜南县鹿城镇陶子河西路金厦华庭4幢1单元401号房的《房地产权证》；二、判令被告限期对原告上述房屋客厅、卧室内墙面大白起泡、石灰脱落问题进行维修；三、判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金435元；四、判令被告向原告支付逾期交房违约金8366元；五、本案的诉讼费由被告承担。原告于2018年10月15日申请撤回诉讼请求第二项关于要求被告对房屋问题进行维修的内容，本院予以准许。 事实与理由：2013年2月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告将阜南县鹿城镇陶子河西路金厦华庭4幢1单元401号房屋售予原告，该房建筑面积115.41平方米，单价为3775.8元/㎡，总价款为435765元。合同签订后，原告已当日向被告交付了首期房款255765元，余款180000元通过办理了银行按揭并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。 2015年1月6日，被告在该商品房未经验收合格的情况下向原告交付了上述房屋，但被告至今迟迟未为原告办理房地产权证，所以，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产权证，并按照合同第十五条约定，逾期办理的，被告按已付房款的0.1%向原告支付违约金。 被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司辩称：关于办证违约金，被告没有意见。合同上约定交房时间是2014年9月30日，原告实际拿钥匙交房时间是2015年1月5日。被告已在2014年9月28日通过邮寄方式寄送给原告交房通知书。签合同的时候，阜南关于综合验收的文件没有出台，当时就按照单体验收。后来出台关于综合验收的规定，被告已经交房了，政策的变化导致产权证没法办理。综合验收长期没有办掉的原因，是规划部门的失误造成的，被告按照规划标准建造，后来政府将小区南门建了一条商业街，南大门出入道路变成斜的，以致无法验收。综上，都是政府原因造成无法办理产权证。业主提出逾期办证的诉求，被告对此没有争议。对于逾期交房，是因为政策调整导致的，被告没法承担。关于综合验收，县里新出台一个文件，关于新建小区首次登记可以不提交综合查验报告，而且原告的诉讼请求已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下:2013年2月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的金厦华庭小区第4幢401号房屋一套，面积115.41平方米，总价款为435765元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：按揭付款：合同签订时支付首付款255765元，180000元余款办理银行按揭贷款。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期不超过90日的，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 另查明：涉案房屋已于2015年1月5日实际交付，但该房至今未进行综合验收查验合格。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。原告依合同的约定向被告支付了购房款，被告应按约定在2014年9月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，构成违约，应承担违约责任。当事人向人民法院请求保护民事权利时效期间为三年，从知道应当知道其权利侵害之日开始计算。商品房买卖合同约定的按日计算逾期交房违约金，该违约金数额虽会因违约行为的持续而不断增长，但每日产生的违约金的数额均是单独的债权，应分别运用诉讼时效。当事人不能举证证明起诉之日起超出三年部分违约金时效存在中止、中断情形的，应认定已超过诉讼时效。本案中原、被告合同约定2014年9月30日交房，该日后逾期未交房，原告应该知道权利被侵害，其于2018年8月3日提起诉讼，对2014年9月30日至2015年1月5日原告自愿接收该房期间逾期违约金，因原告举证的视听资料的证据不能证明该部分的诉讼时效存在中止、中断的情形。因此，原告要求被告赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 根据合同约定，被告应在房屋交付使用后60日内，为原告办理房地产权属证书，但至今原告未取得涉案房屋的房地产权属证书，被告构成违约，应支付原告逾期办证违约金435元（435765元×0.001）。 原告诉讼请求被告为其办理涉案房屋的房地产权证，涉案房屋尚未进行综合查验，综合查验属行政行为，具体何时能够综合查验并具备办证条件，无法确定，因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘克伦逾期办证违约金435元； 二、驳回原告要求被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司赔偿原告刘克伦逾期交房违约金的诉讼请求； 三、驳回原告刘克伦要求被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司为其办理房地产权证的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由原告刘克伦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  杜天顺 人民陪审员  王 利 人民陪审员  亚 军 二〇一八年十一月十二日 法官助理刘丽影 书记员孙燕军 （2018）皖1225民初4960号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 特别告知事项 本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 开户名：阜南县人民法院执行标的款； 开户行：中国银行股份有限公司阜南支行； 帐号：17×××07； 主审法官：杜天顺，办公电话：0558-67××××9。