重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0108民初17715号 原告：重庆鼎诺物业服务有限公司。住所地重庆市南岸区南湖路****物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。 法定代表人：张泽云，董事长。 委托代理人：陈思杏，重庆维祯律师事务所律师。（特别授权） 被告：刘小龙，男，汉族，1988年2月22日出生，户籍地重庆市璧山区，现住南岸区。. 原告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）诉被告刘小龙物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托代理人陈思杏、被告刘小龙均参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎诺公司的诉讼请求：一、被告支付拖欠原告的从2014年3月至2018年6月期间的物业服务费4747.6元、二、被告支付拖欠原告的从2014年3月至2018年6月期间的公摊水电费253.6元；三、被告支付上述费用的资金占用损失（以拖欠的金额为基数，从每月欠费之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清之日止）；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系重庆南岸区南湖路万友·七季城的物业管理单位，且至今一直为该小区提供服务，被告系该小区某区某栋某号房屋业主，于2012年6月17日接房，并于2012年10月15日进场装修。原、被告之间签订的《万友·七季城物业服务协议》中约定：1、物业服务费为1.3元/月/平方米，按建筑面积收取；2、公摊水电费按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；3、乙方（被告）应在每月25日前将费用金额缴清，逾期将按每天3‰向甲方（原告）缴纳滞纳金。截至2018年6月，被告尚欠原告物业管理费4747.6元及滞纳金、公摊水电费253.6元及上述资金占用费。上述费用经原告催收未果，故原告诉至法院。 被告刘小龙辩称：原被告之间无物业服务关系，前期物业合同已到期，以业委会名义在2013年5月已向原告发出了《移交资料撤离物业服务区的通知》，原告在2015年7月向业委会作出书面回复，认可收到《再次移交资料撤离物业服务区的通知》，即使法院认定原告被告之间存在事实上的物业服务关系，但原告并未按前期物业服务协议提供物业服务，并未事实履行服务内容，原告的主张无依据。在2017年9月，原告已对本案所涉物业作出了免收物业费的承诺，因此其无权主张物业服务费，原告也没有向小区公示其相应物业收费文件，因此诉状中主张的物业费计算标准无依据。 经审理查明：原告系南岸区万友七季城小区的前期物业服务企业。2010年9月1日，原告作为乙方与作为甲方的案外人重庆康恒置业有限公司签订《万友·7季城三期前期物业服务合同》，约定内容包括：原告为万友7季城三期提供物业服务，服务期限三年（从2010年10月29日起至2013年10月28日止），合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.30元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前缴纳当月物业服务费及上月的特约服务费用，水、电、气等收费一并缴清；逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告一直为万友·七季城小区提供物业服务至今。被告系该小区某区某栋某号房屋业主，该房屋建筑面积70.24平方米，被告于2012年6月17日接房，并于2012年10月15日申请装修。现原告主张被告拖欠原告从2014年3月至2018年6月期间共计52个月的物业服务费4747.6元、水电公摊费253.6元（据实分摊），经多次催收未果，遂以前述请求诉至本院。被告认可拖欠物业管理费，但对计算方式、金额，原告单方记录的公摊水电费不认可，也不认可资金占用损失。 另查明，七季城原业主委员会于2013年5月16日与重庆瑞庭物业管理有限公司签订了《万友·7季城物业服务合同》、2016年2月10日又签订了上述合同的《补充协议》。但该《万友7季城物业服务合同》、《补充协议》经本院（2016）渝0108民初12278号民事判决书予以撤销，七季城原业主委员会不服，提出上诉。重庆市第五中级人民法院以（2017）渝05民终3530号民事判决书对七季城原业主委员会上诉请求予以驳回，对本院一审判决予以维持，本院一审判决现已生效。 另查明，2016年6月，七季城原业主委员会又以物业合同纠纷案由起诉重庆瑞庭物业管理有限公司至本院，要求确认《万友7季城物业服务合同》、《补充协议》有效，本院以（2016）渝0108民初6724号民事裁定书驳回了原告的起诉。 另查明，七季城原业主委员会于2017年7月27日作出业主委员会决议并在小区内公示，写明：……第三、业委会依据2016年2月1日生效的《万友七季城业主大会议事规则》第十七条第（三）款之规定，于2016年2月12日解聘重庆市鼎诺物业公司，明确该公司无权收取2013年5月16日的物业管理费，并要求该公司立即退出万友七季城物业管理区域，立即移交物业管理资料等。 还查明，2017年9月4日，南坪镇人民政府作出通知，自2017年9月3日，七季城原业主委员会已不复存在。 另在庭审中，被告陈述原告于2017年9月15日向全体业主作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，如果有业主已缴纳，可以全部返还，同时原告还承诺2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务。原告对上述陈述不予认可。 以上事实，有《万友七季城三期前期物业服务合同》、交房流程确认表、装修申请表、房屋登记信息查询证明、电梯巡查记录表、值班工作记录、消防控制室值班记录表、南岸区南坪镇南塘苑居民委员会证明、水电公摊明细等证据及当事人的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。 本院认为：原告就涉案小区签订三期前期物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护且已经生效判决认可其效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力。2013年10月28日前期物业服务合同到期后，原告自愿按照原物业服务合同的约定继续为该小区提供物业服务至今。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友七季城小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。现原告要求被告支付2014年3月至2018年6月期间拖欠的物业服务费、水电公摊费符合法律规定。对于被告辩解七季城原业主委员会于2017年7月27日作出业主委员会决议于2016年2月12日解聘重庆市鼎诺物业公司，并明确该公司无权收取2013年5月16日的物业管理费。本院认为原业主委员会作出的该决议关系重大，但又未写明相关理由，对于该决议的合法性无法审查，故本院不予采信。 对于被告提出前期物业服务合同已到期、前期物业服务合同系无效合同、小区业委会与新的物业服务企业签订了新的物业服务合同等辩解，现均已有生效法律判决予以阐明，本案不再赘述。 对于被告辩解小区业委会与新的物业服务企业签订了《万友7季城物业服务协议》是否有效仍在法院审理中，该诉讼现已作出裁定驳回原告的起诉，本案不再赘述。 对于被告辩解对于物业费、公摊水电费因系原告单方制作的证据材料，故不认可，本院认为原告就物业费、公摊水电费收取计算依据已经提交了相关材料，因公摊水电费的计算方及支付方均系原告，客观上该证据只能由原告制作并提交。与此同时，原告诉请的公摊水电费在2014年3月至2018年6月的52个月期间，共计253.6元，折合每月约4.88元，亦属于合理范畴。故被告不认可该笔费用的辩解本院不采信，并确定2014年3月至2018年8月期间的公摊水电费为253.6元。 关于被告提出的原告在合同到期后拒不撤离该小区，继续提供物业服务，且业主对物业服务不满意，本院认为，被告举示的证据，不能证明原业主委员会曾经全体业主大会授权而为该行为，被告也未举示涉案小区已经合法选聘新物业企业履行物业管理的相关证据，因此不能证明原告作为原物业服务企业，在合同到期后为该小区继续提供物业服务违反相关法律的规定。 对于被告提出的原告于2017年9月15日作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务，由于该两份文件于原告公司关系重大，落款也是原告公司，但其文件上的印章系重庆鼎诺物业服务有限公司万友七季城物业中心加盖并非原告公司印章，物业中心的印章不能代表原告公司的行为，加之该两份文件本身内容也与原告提起诉讼要求被告及其他拖欠物业管理费的业主支付物业管理费的行为相矛盾，本院认为该两份证据拟证明内容有违常理，且对其合法性无法审查，故本院对该证据不予采信。 对于被告提出的原告服务不合格，业主不满意，由于原告提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，原告提供的物业服务是长期、持续性，且原告并未怠于履行物业服务职能，被告虽然辩解业主对物业服务不满意，但每个人满意的标准实难统一，被告亦未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故本院对该辩解不予采信。 对于原告请求的逾期支付物业服务费的、水电公摊费的资金占用损失，被告逾期支付的行为已给原告造成了损失，原告要求按中国人民银行同期贷款利息计算资金占用损失的请求并无不当，本院对此予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘小龙于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2014年3月至2018年6月期间的物业服务费4747.6元并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失至付清时止； 二、被告刘小龙于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2014年3月至2018年6月期间的水电公摊费253.6元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失至付清时止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元由被告刘小龙负担（此款暂由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，限被告刘小龙于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆鼎诺物业服务有限公司）。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  叶竹芊 二〇一八年十一月二十一日 书记员  马 晶