贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0322民初4877号 原告：重庆鼎达物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市娄山关镇马鞍山南部新城B区。 负责人：陈刚。 委托代理人：陈本明、蒋婷婷，重庆鼎达物业管理有限公司员工。 被告：桐梓县娄山关街道卡菲尼幼儿园，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇溱水半岛7-1。 法定代表人：王丽娟，系该幼儿园园长。 委托代理人：黄建雄，桐梓县高桥法律服务所法律工作者。 原告重庆鼎达物业管理有限公司与被告桐梓县娄山关街道卡菲尼幼儿园物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈本明、蒋婷婷，被告法定代表人王丽娟及其委托诉讼代理人黄建雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告重庆鼎达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告从2016年6月15日起至2018年8月31日止的物业管理费344005元，违约金243525.84元，合计587530.84元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告重庆鼎达物业管理有限公司于2013年7月17日与贵州省遵义市新中成房地产开发有限责任公司（以下简称房开商）签订《前期物业服务合同》及《业主临时公约》。王丽娟系被告法定代表人，被告娄山关镇卡菲尼幼儿园与贵州省遵义市新中成房地产开发有限责任公司于2016年6月15日签订的《商铺租凭合同》，原告依据同房开商签订的《前期物业服务合同》向被告提供物业服务，被告幼儿园使用面积为5186平方米，根据原告同房开商签订的《业主临时公约》及由桐梓县发展和改革局备案同意的《桐梓县物业管理收费标准备案表》约定商业门面每平米每月2.5元，但被告从2016年6月15日至2018年8月31日共欠原告物业管理费344005元，根据与房开商签订的《业主临时公约》第三十七条之规定，业主应在当月的10日前缴纳当月的物业管理服务费和其他应缴纳的费用，否则应承担违约金，违约金的标准为每日按欠费总额的千分之二，自欠费月度的16日起计至实际缴清费用之日止，按日累计计算。为此，被告从2016年6月15日至2018年8月31日共应向原告支付违约金243525.84元，合计587530.84元，在此期间原告多次催收，但被告以种种理由拒绝支付。为此，原告根据中华人民共和国《物权法》第七十二条，《贵州省物业管理条例》第五十四条、六十七条、七十二条相关规定，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告桐梓县娄山关街道卡菲尼幼儿园辩称，原被告不存在物业服务合同关系，原被告之间至今并未签订任何物业服务合同，根据合同相对性，被告不应当向原告支付物业费344005元。被告经营的幼儿园系公益性教育设施，不同于一般的商业营利性经营机构，将非经营性用房作为经营性用房收取过高物业服务费，不利于教育事业的发展。被告不应承担向原告支付违约金243525.84元的违约责任，因原被告并未签订书面合同及任何形式的口头协议，被告虽与房开商新中成公司签订《商铺租赁合同》，但并未明确约定物业服务费的计价标准及支付方式，被告在与原告签订《物业服务合同》前，不应当向原告支付任何物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的请求，无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年7月17日，原告为乙方与甲方案外人贵州省遵义新中成房地产开发有限公司（以下简称“新中成公司”）签订《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，约定：由原告为新中成公司开发的溱水半岛小区提供物业管理服务，本物业区域的物业服务费选择包干方式，按建筑面积交纳，具体标准为商业物业按2.0元／㎡/月交纳物业费，多层住宅0.8元／㎡/月，小高层住宅1.0元／㎡/月，高层住宅1.2元／㎡/月等，并对其他相关服务内容与质量、物业经营与管理、物业的承接验收、物业使用与维护、专项维修资金、双方权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2016年6月15日，被告与新中成公司签订《商业用房租赁合同》，约定新中成公司将坐落于桐梓县“溱水半岛”7-1号楼一至四层建筑面积5186平方米商业用房出租给被告经营幼儿教学，租赁期限为10年，自2016年6月6日起至2026年6月5日止，该合同第三条第5项约定：“乙方未按照规定按时缴纳物业管理费或者水电费等且逾期90日的”，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，该合同第六条约定，物业管理：乙方签订本协议便视为对该物业管理公司及物业收费、服务标准的认可并同意执行，乙方须于本协议签订之日与物业管理公司签订《物业服务合同》，并按期向物业管理公司交纳物业管理费。2018年5月25日，原告与桐梓县娄山关街道溱水半岛业主委员会签订《“溱水半岛”小区物业服务合同》，对相关委托管理服务内容、委托管理期限、双方权利义务、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用、安全责任、违约责任等进行约定，其中，物业管理服务费标准为：高层住宅按建筑面积1.3元／㎡/月，商业、办公楼等按建筑面积2.5元／㎡/月交纳物业费，住宅改为非住宅的，物业管理服务费按200%收取。 另查明，原告已将《桐梓县物业管理收费标准备案表》提交桐梓县发展和改革局备案，其备案的收费标准为：商业物业按2.5元／㎡/月交纳物业费，多层住宅0.9元／㎡/月，小高层住宅1.1元／㎡/月，高层住宅1.3元／㎡/月。新中成公司系“溱水半岛”小区的开发商。2017年7月18日，原告通过律师事务所发函被告要求缴纳物业服务费，2018年6月8日，原告向被告发出书面《关于催缴物业费的函》，要求被告缴纳2016年6月15日至2018年6月30日期间的物业服务费229019元，由于原被告就物业服务费的收费标准经多次协商未能达成一致意见，故被告未缴纳物业费。被告封闭区域内的安保、卫生等，由被告负责。现原告以前述理由诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，被告与新中成公司签订的《商业用房租赁合同》内容不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，对当事人各方具有约束力。本案争议焦点为，涉案《前期物业管理合同》对被告是否具有约束力，对此，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面物业服务合同”的规定，《前期物业服务合同》的内容不违反法律法规的规定，且被告在与新中成公司签订《商业用房租赁合同》时约定，“签订本协议便视为对该物业管理公司及物业收费、服务标准的认可并同意执行”，被告签订该租赁合同即视为对《前期物业管理合同》的认可，故被告抗辩原被告之间并未签订任何物业服务合同，不存在物业服务合同关系的辩解，与本院查明的事实不合，本院不予采信，因为原告已按约提供了清洁、安保等物业服务，被告等业主也知道原告在进行管理，虽认为原告在管理服务等方面存在瑕疵，但并没有按《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序做出解除物业服务企业的决定，而是继续接受服务，故《前期物业管理合同》继续有效，对被告具有约束力。被告主张原告提供的物业服务存在诸多不到位的情况，如经常有小区业主在被告经营的幼儿园门口办酒席、校车受损等情况，本院认为，原告作为物业服务企业，应当积极聆听被告等业主的意见与需求，并尽己所能满足小区业主的合理要求，以更好的服务来回报小区业主的信任与支持，虽然原告在小区管理服务等方面可能存在瑕疵，但上述问题不能作为被告拒交物业费的理由，且拒交物业费的行为也会使小区的管理陷入非正常状态，但这并不是说原告没有责任，其需要对业主的合理建议积极进行整改与完善，若原告长期置业主的需求于不顾，业主可以通过合法程序更换物业服务企业，若原告的行为导致业主的权益受损，业主可以另行主张权利。 综上，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告幼儿园作为物业承租人，根据其与出租人的约定，应当接受《前期物业管理合同》的约束，履行交纳物业费的义务，但对于民办幼儿园在内的所有教育机构，系公益性单位，物业收费标准多以普通民用住宅的标准收取，而新中成公司与原告签订的《前期物业管理合同》，却以经营性物业（商铺）的标准，向作为教育机构的被告收取物业费，显系不当，被告幼儿园使用的建筑共四层，属于多层建筑，且幼儿园为根据政府规划设置的、必要的小区配套教育机构，应当按照多层住宅确定收费标准，合同约定按照商铺同一标准向被告幼儿园收取物业费，有失公平，被告应按租赁合同约定的建筑面积5186平方米为依据，并酌定按原告向有关机关备案的多层住宅每月每平方米0.9元的标准交纳物业费，按此标准，被告自2016年6月15日起至2018年8月31日止（按26.5个月计算），应向原告交纳物业费共计123686.10元，原告请求被告业主支付物业费的诉讼请求，理由成立，本院对合理部分予以支持。关于原告提出的被告违约问题，由于原被告之间是物业服务关系，鉴于被告没有交纳物业费的原因，系原被告双方就物业收费标准和支付方式等经协商未达成一致，双方均有责任，因物业服务合同不同于一般的合同，在此情况下，认定任何一方违约均不适当，故对原告要求被告支付违约金243525.84元的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告桐梓县娄山关街道卡菲尼幼儿园于本判决生效后十日内支付原告重庆鼎达物业管理有限公司物业服务费123686.10元； 二、驳回原告重庆鼎达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费4838元，由原告重庆鼎达物业管理有限公司和被告桐梓县娄山关街道卡菲尼幼儿园各负担2419元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员  王乃富 二〇一八年十一月二十七日 书记员  陈龙耀