山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初3763号 原告：夏连华，男，1962年11月9日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：黄永超，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珂，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛华宇房地产开发有限责任公司，住所地青岛市市**山东路**（华嘉大厦），统一社会信用代码：913702006143028556。 法定代表人：牛瑞华，职务：董事长。 委托诉讼代理人：田会强，山东中苑律师事务所律师。 原告夏连华诉被告青岛华宇房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏连华及其委托诉讼代理人黄永超、王珂，被告青岛华宇房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人田会强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告夏连华向本院提出诉讼请求：1、判令被告将青岛市市南区金门路XXXXXXXXXXXX户（四层及阁楼）房屋转移登记至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年4月，原告与被告达成购买被告开发的青岛市市南区金门路XXXXXXXXXXXX户（四层及阁楼）的协议，四层面积约165.02平方米，单价13000元/平方米，阁楼102.53平方米，单价7900元/平方米，合计2955247元。原告在2008年4月25日以购房款名义支付100万元人民币至被告指定的青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部在工商银行股份有限公司山东路分行开立的账户。当日，应被告要求，原告与被告达成《借款协议》，将该100万元约定为借款，借款期限至被告将房屋正式出售给原告时，届时借款转化为购房款。被告收到款项后，由被告第三项目部向原告妻子葛春英出具借款收据两份，共100万元人民币。2009年6月8日，被告通知原告支付本案房屋尾款人民币1955247元，原告将款项支付给被告，被告向原告出具收款收据，至此，原告付清全部房款，被告也将房屋交付给原告居住至今。被告至今拒绝将房屋转移登记至原告名下，虽经原告多次催促，被告拒不履行。原告认为，原告已经将全部房款交付给被告，被告已于2009年6月将房屋交付给原告使用，双方之间存在房屋买卖合同关系，且已实际履行。被告作为开发商和卖方，还负有转移登记涉案房屋至原告名下的义务。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请判如所请。 被告青岛华宇房地产开发有限责任公司辩称，被告仅收到原告第二笔房款，2008年4月25日，原告与被告第三项目部的借款及借款转为房款的行为，被告不知情，也未授权第三项目部做出该行为，因此原告未全部履行交纳购房款的义务，因此无权要求被告协助其办理房屋过户手续。同时阁楼因法律规定不能办理产权登记，原告的该项诉请不能支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 涉案房屋位于青岛市市南区金门路XXXXXXXXXXXX户，于2008年竣工，2009年3月2日登记于被告青岛华宇房地产开发有限责任公司名下。 原告夏连华与葛春英系夫妻关系。2008年4月25日，原告夏连华向青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部汇款100万元，附言：房款。2009年6月8日，原告夏连华向青岛华宇房地产开发有限公司汇款1955247元，用途为房款，青岛华宇房地产开发有限公司向原告出具收据一份，收款事由记载：预收款金门路XXXXXXXXX。自2009年10月份起，涉案房屋相关的电费、有线电视费用、开通网络费用、燃气费用等均由原告缴纳，原告夏连华居住使用涉案房屋至今。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告夏连华提交： 1、中国人民银行支付系统专用凭证、夏连华于招商银行青岛分行中山路支行账户明细各一份，证明原告有意购买被告开发的市南区金门路XXXXXXXXXXXX户（四层及阁楼）房屋，应被告售楼现场朱建华经理的要求，原告于2008年4月25日将购房款100万元汇入被告第三项目部在工商银行山东路分行开立的银行账户。被告质证后对真实性无异议，证明事项有异议，认为第三项目部是被告的内部机构，其应在被告对其授权范围或职权范围内对外从事工作，原告向其支付房款其效力不及被告，被告从未授权第三项目部收取购房款。对于该组证据的真实性因双方均认可，本院对其真实性予以确认。通过该组证据可以证明原告夏连华向被告青岛华宇房地产开发有限责任公司第三项目部汇款100万元的事实；同时根据被告陈述可以证明青岛华宇房地产开发有限责任公司第三项目部属于被告青岛华宇房地产开发有限责任公司的内部机构。 2、青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10297号民事判决书、青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1542号民事判决书。青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1542号民事判决书查明：2004年6月29日，华宇公司作为甲方，第三项目部作为乙方，双方签订《协议书》一份，就金门路开发项目达成如下约定：“乙方负责合作项目所有的土地、规划、开工、预售、销售等手续的办理，招、投标、动迁安置、采购建筑材料及商品房销售；甲方负责该项目工程建设，工程技术管理、工程监理、工程质量验收，参入建筑材料采购。协助乙方与买方签订购房合同及办理按揭手续，甲方审查商品房买卖合同，合格后盖章生效。…2011年1月30日，华宇公司与第三项目部达成《重大事项沟通会议备忘录》一份，内容载明：“双方同意收到清算报告后，7个工作日内，华宇公司协助第三项目部朱建华完成本项目所有房屋过户手续”。该判决认定：根据华宇公司与第三项目部的《协议书》的约定，涉案房屋由第三项目部以华宇公司的名义对外销售。原告以此证明根据生效判决查明的事实，青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部有权销售金门路项目房屋；第三项目部是被告内部机构，其实施的行为的后果由被告承担；上述案件均判决被告负责将房屋转移登记至案件原告名下；涉案房屋对外也称为金宇华彩小区，且经青岛市建委发布的市建委青建督字（2006）183号文件准予对外销售。被告质证后对真实性无异议，但对证明事项有异议，该两案件具体的事实和理由与本案不相同，该两案件中都有被告与第三项目部就该案件中涉案房屋房款收缴情况的说明，因此该两份判决认定的事实不当然适用于本案。对于该组证据，因系生效判决书，故对其真实性本院依法予以认可，通过该两份判决书可以证明华宇公司与第三项目部曾经达成《协议书》，约定涉案房屋由第三项目部以华宇公司的名义对外销售。 3、借款协议、收据一组，证明因第三项目部的朱建华称被告房屋当时尚未取得预售许可，故要求与原告签署借款协议，约定将原告所购买的房屋金门路XXXXXXXXXXXXXXX户作为抵押。借款期限至被告将房屋正式销售于原告之时，正式购房时该100万元转化为购房款。协议中对房屋面积和价格作出了约定，四层单价13000元/平方米，阁楼价格为7900元/平方米，房屋面积以实测为准。被告第三项目部于2008年4月25日向原告妻子葛春英出具100万元收据，协议实际履行。被告质证后表示不是原件不予质证，对于该组证据，因系复印件，故对其真实性本院无法确认，其证明事项有待其他证据予以佐证。 4、收据、招商银行开具的现金清讫凭证，证明被告在2009年6月通知原告付清尾款，签署正式合同。根据被告实测，房屋四层面积为165.02平方米，阁楼102.53平方米，合计房款为165.02*13000+102.53*7900=2955247元，扣除原告已经支付的100万元，原告尚应支付1955247元。原告将1955247元支付给了被告，被告出具收据，收据注明收款事由为预收款（金门路XXXXXXXXXXX），系涉案房屋房款。至此，原告已经付清了全部款项。但由于被告原因，其违反事先约定，在原告付清款项后并未与原告签订合同。被告质证后对真实性无异议，但认为仅确认被告收到了原告支付的第二笔房款即1955247元。对于该组证据的真实性本院依法予以认可，可以证明原告夏连华向被告青岛华宇房地产开发有限责任公司支付1955247元购房款的事实。 经与被告委托诉讼代理人核实，被告委托诉讼代理人称涉案房屋原告尚欠房款100万元未支付。 另查明，涉案房屋截至2018年11月20日无查封、无抵押。 本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。同时，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 本案中，2008年4月25日，原告夏连华向青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部汇款100万元，附言：房款。2009年6月8日，原告夏连华向青岛华宇房地产开发有限公司汇款1955247元，用途为房款，青岛华宇房地产开发有限公司向原告出具收据一份，收款事由记载：预收款金门路XXXXXXXXX。自2009年10月份起，涉案房屋相关的电费、有线电视费用、开通网络费用、燃气费用等均由原告缴纳，原告夏连华居住使用涉案房屋至今。原告主张其向青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部支付的100万元应当视为对青岛华宇房地产开发有限公司的付款，因此原告已将涉案房屋的房款全部支付完毕。被告称，原告向青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部支付的100万元不能视为对被告的付款，因此被告尚欠房款100万元。故，本案争议焦点为：原告向青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部支付的100万元是否视为对青岛华宇房地产开发有限公司支付的房款。 对于争议焦点，本院认为：一、根据生效的青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1542号民事判决书查明的事实可知：2004年6月29日，华宇公司作为甲方，第三项目部作为乙方，双方签订《协议书》一份，就金门路开发项目达成如下约定：“乙方负责合作项目所有的土地、规划、开工、预售、销售等手续的办理，招、投标、动迁安置、采购建筑材料及商品房销售；甲方负责该项目工程建设，工程技术管理、工程监理、工程质量验收，参入建筑材料采购。协助乙方与买方签订购房合同及办理按揭手续，甲方审查商品房买卖合同，合格后盖章生效。…2011年1月30日，华宇公司与第三项目部达成《重大事项沟通会议备忘录》一份，内容载明：“双方同意收到清算报告后，7个工作日内，华宇公司协助第三项目部朱建华完成本项目所有房屋过户手续”。该判决认定：根据华宇公司与第三项目部的《协议书》的约定，涉案房屋由第三项目部以华宇公司的名义对外销售。二、庭审中，被告自认，青岛华宇房地产开发有限责任公司第三项目部系被告青岛华宇房地产开发有限责任公司的内设机构，因此，其行为的法律后果理应由被告青岛华宇房地产开发有限责任公司承担。三、本案中，被告在2009年收取原告1955247元后将房屋交付给原告，原告占用使用涉案房屋至今；被告称原告尚欠房款100万元，但被告作为卖房人在购房人欠款100万元的情况下将房屋交付给购房人使用至今与常理不符。故，结合青岛市中级人民法院的生效判决及本案的实际情况，第三项目部收取的100万元应当视为被告收取。现原告已将涉案房屋的房款全部付清，被告作为开发商应当青岛市市南区金门路XXXXXXXXXXXX户房屋过户登记至原告名下。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 被告青岛华宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将其名下的位于青岛市市南区金门路XXXXXXXXXXX户房屋的产权转移至原告夏连华名下。 案件受理费30442元，由被告青岛华宇房地产开发有限责任公司承担。因原告已预交，被告青岛华宇房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内给付原告夏连华。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  陈青青 人民陪审员  张鲁波 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  邵珠婵