四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初3279号 原告：梁若兰，女，汉族，出生于1994年5月25日，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：刘应巧，四川胜邦律师事务所律师，执业证号：15115201611382875。 委托诉讼代理人：吕丹枫，四川胜邦律师事务所律师，执业证号：15115201410420130。 被告：宜宾鸿浩同展置业有限公司，住所地：宜宾市翠屏区下江北马鞍石******，统一社会信用代码：91511500068987374R。 法定代表人：曾邦红。 被告：上海浦东发展银行股份有限公司内江分行，住所：内江市东兴区大千路**，统一社会信用代码：91511000560740066L。 负责人：李代强，行长。 委托诉讼代理人：付文鹏，四川康维律师事务所律师，执业证号：15101201310163857。 原告梁若兰与被告宜宾鸿浩同展置业有限公司（以下简称鸿浩同展公司）、被告上海浦东发展银行股份有限公司内江分行（以下简称上海浦东银行内江分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁若兰的共同委托诉讼代理人刘应巧、吕丹枫，被告上海浦东银行内江分行的委托诉讼代理人付文鹏到庭参加诉讼，被告鸿浩同展公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告梁若兰向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告的购房权利优先于被告上海浦东银行内江分行的抵押权；2、由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告将上述请求变更为：1、请求人民法院确认被告鸿浩同展公司在被告上海浦东银行内江分行在原告购买的房屋上设立的抵押权消灭；2、请求人民法院判令被告上海浦东银行内江分行在5日内办理上述涉案房屋的抵押权注销手续；3、请求人民法院判令被告鸿浩同展公司在被告上海浦东银行内江分行办理抵押权注销手续后5日内办理上述涉案房屋的备案登记；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月15日，原告梁若兰与被告鸿浩同展公司签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），购买翰林府邸3幢1单元12层6号房屋，总价款498732元，付款方式为在2016年1月15日前支付全部购房款；自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。合同签订后，原告按约支付了全部房款，提交了办理预售合同登记备案的全部所需资料，被告于2017年6月28日将房屋交给了原告，原告于2016年6月30日将房屋抵押给了被告上海浦东银行内江分行，原告的购房优先权应优先于抵押权，因此原告为维护自身合法权利，特诉至法院，诉如所请。 被告鸿浩同展公司未作答辩。 被告上海浦东银行内江分行辩称，原告诉请无事实和法律依据，应当驳回；抵押权已由生效判决所确定；虽然原告与鸿浩同展公司签订了合同，但没有办理备案登记，原告享有的是合同请求权，并不是所有权，不能对抗抵押权；原告应当要求解除合同，要求鸿浩同展公司返还购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据证据和当事人的陈述，对本案事实认定如下： 鸿浩同展公司以出让方式取得坐落于宜宾市临港开发区地块建设用地使用权后，于2014年2月27日与上海浦发银行内江分行签订《最高额抵押合同》，双方约定以该土地使用权作为抵押，为宜宾市优逸矿产品销售有限公司、四川省高县鸿浩能源矿业有限公司、四川宜宾戎乡园食品有限公司、宜宾瑞鸿商贸有限公司、高县鸿浩物资贸易有限公司等公司在2014年2月27日至2017年2月26日期间与上海浦发银行内江分行办理各类融资业务所发生的最高不超过39196万元的债权提供抵押担保。双方于2014年3月27日就上述抵押土地办理了宜市临港他项（2014）第00003号他项权登记。 鸿浩同展公司随后在该地块建设“翰林府邸”商品房，经上海浦发银行内江分行同意后，由宜宾市临港经济技术开发区房地产管理局批准，取得了该楼盘商品房预售许可证。 2016年1月15日，鸿浩同展公司（出卖人）与梁若兰（买受人），签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，将其开发承建的位于宜宾市临港经济开发区翰林府邸（预售许可证：（临港2015）房预售证第000022号）3幢1单元12层6号房屋出售给买受人，预测建筑面积108.42平方米，总价款498732元。买受人采取贷款方式，买受人在2016年1月15日前支付该商品房购房款的72%即262928元，剩余购房款采取向工商银行申请贷款支付；出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。出卖人违反上述约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。合同签订当日即2016年1月15日，梁若兰向鸿浩同展公司支付了购房首付款262928元，鸿浩同展公司向其出具了相应收据，且梁若兰按鸿浩同展公司要求提交了办理备案登记的相交资料。 2016年5月18日,鸿浩同展公司与上海浦发银行内江分行再行签订《最高额抵押合同》约定：鸿浩同展公司用其在宜宾市临港开发区地块上的在建工程66200.32平方米房屋（其中地上房屋建筑总面积9949.39平方米、地、地下建筑总面积562503平方米，在建工程抵押部位清单由合同双方公章确认并另附）作为抵押，为宜宾市优逸矿产品销售有限公司、四川省高县鸿浩能源矿业有限公司、四川宜宾戎乡园食品有限公司、宜宾瑞鸿商贸有限公司、高县鸿浩物资贸易有限公司等公司在2015年6月1日至2017年12月30日期间与上海浦发银行内江分行办理各类融资业务所发生的最高不超过15804万元的债权提供抵押担保。2016年5月24日，宜宾临港经济技术开发区房地产管理局就上述在建工程抵押在宜宾日报予以公告，后于2016年8月4日就上述抵押的在建工程办理了宜宾市房建字第××号抵押登记，载明：抵押权人上海浦发银行内江分行；抵押人鸿浩同展公司；在建工程座落宜宾新楼路177号翰林府邸1幢-11幢、16幢、地、地下商业、地下车位若兰购买的案涉“翰林府邸”第3幢1单元12层6号房屋商品房在抵押范围。 鸿浩同展公司于2016年8月4日与上海浦发银行内江分行办理在建工程抵押时未告知案涉商品房已出售他人的事实。2017年5月31日，本案所涉商品房被宜宾市中级人民法院查封。庭审中，原告陈述，直至现在该房屋仍然处于抵押和查封中。 本院认为，梁若兰与鸿浩同展公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、鸿浩同展公司与上海浦发银行内江分行签订的两份《最高额抵押合同》及办理的相应抵押登记均系当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的相关规定，抵押权合法，本院对上述合同予以确认。根据合同的约定，原告梁若兰按合同约定支付了购房首付款262928元以及办理按揭的材料和预售合同备案登记所需的相关资料，但因为本案所涉商品房已办理了抵押权登记和查封登记，被告鸿浩同展公司已事实上不能履行双方合同约定的为原告所购房屋办理商品房预售合同登记备案，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据上述规定，对于原告诉请的要求被告鸿浩同展公司为原告所购房屋办理商品房预售合同登记备案，本院不予支持。原告所述的被告上海浦东银行内江分行2014年5月15日向宜宾临港经济技术开发区房地产管理局出具的“关于同意宜宾鸿浩同展置业有限公司办理相关业务证明的”函件，应视为被告上海浦东银行内江分行放弃抵押权的行为，本院认为，该证明仅是为了办理房屋预售许可证，而无被告上海浦东银行内江分行明确放弃相对应的抵押权的意思表示。同时，被告上海浦东银行内江分行于2016年8月与鸿浩同展公司签订了最高额抵押合同并办理抵押登记，也再次确认了被告上海浦东银行内江分行对案涉房屋在内在建工程享有抵押权。综上，在本案所涉房屋上设立的抵押权合法有效，被告上海浦东银行内江分行也并未放弃抵押权。故原告梁若兰诉请要求确认被告上海浦东银行内江分行在案涉房屋上设立的抵押权消灭以及要求上海浦东银行内江分行在5日内办理上述案涉房屋的抵押权注销手续，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告梁若兰的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告梁若兰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  钟倩青 审 判 员  陈顺兰 人民陪审员  赵晓英 二〇一八年十一月七日 书 记 员  林美静