四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川05民终1178号 上诉人（原审原告）：李凤春，女，汉族，1990年1月4日生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：谢华，四川诚沐律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：林云志，男，汉族，1985年10月21日生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：谢华，四川诚沐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州益佳房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区滨江路一段**佳乐广场**楼**。 法定代表人：熊国铭。 委托诉讼代理人：易遵礼，四川京泸律师事务所律师。 上诉人李凤春、林云志因与被上诉人泸州益佳房地产开发有限公司（以下简称益佳房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初5275号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织双方当事人进行听证。上诉人李凤春、林云志共同的委托诉讼代理人谢华，被上诉人益佳房地产公司的委托诉讼代理人易遵礼到庭参加听证。本案现已审理终结。 上诉人李凤春、林云志的上诉请求：一、撤销（2017）川0502民初5275号民事判决，改判被上诉人益佳房地产公司赔偿违约金30000.00元；二、一、二审诉讼费由被上诉人益佳房地产公司承担。事实和理由：一、一审判决确认被上诉人益佳房地产公司的委托诉讼代理人雷泽均不当，一审法院在确认其诉讼代理人身份时，并未征求上诉人李凤春、林云志的意见；二、双方在《房屋买卖合同》中没有明确空中花园是“绿化构架”，“绿化构架”实为被上诉人益佳房地产公司宣传的空中花园，被上诉人涉及虚假宣传；三、被上诉人广告宣传的空中花园是该楼盘的卖点，对房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，因“绿化构架”存在需要加固、改造等安全问题，导致上诉人无法入住，被上诉人益佳房地产公司应当承担修补期间的责任；四、格式条款的解释，应当按有利于格式合同相对方的原则，因此本次交房应当按照合同约定的标准，否则视为未按约定履行，整改期间应当计算违约金；五、供电验收未通过，国网泸州分公司在2017年9月4日出具说明，未达到一户一表安装标准；六、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》没有在规定期限内得到相关部门认可，涉及欺骗消费者，请求二审人民法院依法改判。 被上诉人益佳房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 李凤春、林云志向一审法院起诉请求：1、判决益佳房地产公司赔偿李凤春、林云志因迟延交房的违约金30000.00元；2、本案的诉讼费由益佳房地产公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月10日，李凤春、林云志（买受人）与益佳房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS168165）约定：李凤春、林云志购买益佳房地产公司开发的位于江阳区华升南路8号6号楼9层2单元902号商品房；预测建筑面积116.21平方米，其中套内建筑面积91.56平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.65平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7710.92元，总价款896086.00元整；付款方式为按揭贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30.81%，其余价款可以向出卖方指定银行或住房公积金管理机构借款支付。 其中，《商品房买卖合同》第十一条交付条件（一）“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1该商品房已通过建筑工程竣工验收；2有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6待买受人结清全部购房款及其他本合同约定的费用后交房与买受人，同时，买受人应当完整提供须由其提供的所有资料；7但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。（2）其他非出卖人所能控制的因素，如政府规划调整、市政配套设施拖延或其他行政决定导致的逾期等；8装饰和设备标准的约定，见附件五。 合同第十二条中出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1市政基础设施：（1）上水、下水：交房时达到可使用状态；（2）电：交房时达到可使用状态；……；（4）燃气：交房时达到安装到户，买受人自行申请开通供气；……。2其他设施：（1）公共绿地：交房时达到可使用状态；（2）公共道路：交房时达到可使用状态；……。 合同第十三条约定逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1.……；2.出卖人延期交付房屋与买受人，出卖人应按买受人已付购房款乘以万分之五乘以延期天数的金额向买受人支付赔偿金。 合同第十五条交接手续：（一）、该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，以书面通知或者报纸、电视公告的方式将办理交房手续的时间、地点以及应当携带的证件通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。（二）、验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列方式处理：自合同约定的交房日期或出卖人交房公告之日起30日内，买受人未结算房款办理进房手续的，出卖人有权向买受人追索延期付款违约金（违约金等于延付款额乘以千分之一乘以延期天数），且从交房之日起视为房屋已合格交付买受人，即开始计算物业管理费及房屋保修期。由此造成买受人产权转移登记逾期的，由买受人自行承担全部责任。买受人逾期超过30日未结算房款办理进房手续的，出卖人除向买受人追索延期付款违约金外，还有权终止合同将房屋出售他人，并由买受人承担因违约产生的一切费用。 合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）、出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）、……4.出卖人交付商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）、（3）种方式处理：……（2）.出卖人负责使商品房装饰、设备标准达到双方约定的标准；（3）.买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定标准为由拒绝接收该商品房。5.装饰和设备标准的约定见附件五。 《商品房买卖合同》补充附件内容附件五装饰和设备标准的约定：住宅配套设施，……4.供电：一户一表，电线暗装，配优质电箱，“西门子”或同等档次品牌开关、插座面板；5.给排水：每户设独立水表，水管暗装；6.燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户（由用户自行申请开通）……。 另查明，李凤春、林云志与益佳房地产公司在签订《商品房买卖合同》的同时，李凤春、林云志（甲方）与案外人泸州市国瑞建筑工程有限公司佳乐世纪城项目部（乙方）签订《绿化构架委托改造协议》，其引言部分载明，李凤春、林云志所购房屋因绿化构架存在不安全、绿化不充分的情况，因此为进一步增强绿化构架的安全性并满足后期的绿化种植需求，现甲方特委托乙方对其相邻绿化构架进行改造……。约定一、乙方按照该房屋的建设进度及室内精装修的进度进行改造施工并同步完成改造；二、乙方负责对绿化架构进行结构板加固、防水处理、安装防护栏杆，将地面及栏杆对接成为一体，绿化构架部分区域覆种植土，并种植草坪和灌木；三、改造费用为5000元，签订本协议时甲方一次性支付给乙方；五、甲方接受绿化构架改造后引起的结构布局、采光、载重改变等影响。双方还对验收、解决争议等其他事项作了约定。 2016年11月30日，李凤春、林云志购买商品房所在泸州金融商业中心（佳乐世纪城）绿韵一号地块项目1-6#、8#楼通过竣工验收。 2017年3月24日，泸州市建设工程质量监督站出具《四川省工程质量监督报告》（编号：2017-025），对泸州金融商业中心（佳乐世纪城）绿韵一号地块项目1-6#、8#楼工程质量监督结论，建设工程质量监督机构审核意见：经检查过程中的监督记录、竣工验收监督记录，未发现泸州益佳房地产开发有限公司开发建设的泸州金融商业中心（佳乐世纪城）绿韵一号地块项目1-6#、8#楼工程的地基基础和主体结构的质量安全隐患，主要使用功能基本满足设计要求，工程实施了建筑节能，实施了分户验收，工程质量保证资料、验收资料基本齐全，经各方质量责任主体单位验收合格,该工程具备竣工验收备案条件，建议进入备案程序。此后，益佳房地产公司向张向东、张虹提供了《成品住宅工程质量分户验收记录表》（装修工程），其中给排水工程、电气工程验收结论为合格。2017年6月8日，泸州市住房城乡建设局出具《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，同意泸州金融商业中心（佳乐世纪城）绿韵一号地块项目1-6#、8#楼工程备案。 2017年5月24日，益佳房地产公司根据与四川科友电器有限公司所签订的《中国泸州佳乐世纪城绿韵1#地块项目（高低压）配电箱设备采购合同》，按照“一户一表”的要求完成电表安装工作。国网四川省电力公司泸州供电公司于2017年6月10日对佳乐世纪城绿韵一号地出具《客户受电工程竣工检验意见单》，现场检验意见：10KV配电工程机低压配电箱安装与设计相符，合格。 2017年6月8日，佳乐世纪城绿韵一号地经泸州市不动产登记中心测绘，并出具了《房屋面积初始登记测绘报告》。2017年6月10日，泸州市兴泸水务（集团）股份有限公司对泸州金融中心绿韵1号地给水及室外管道安装工程出具《室内外生活管道工程入网检查备案证明书》，验收结论为：本验收仅为室内外生活给水管道的检查备案证明书，备案结论为合格。4月11日-25日，绿韵1号地1#、2#、4#、6#、8#楼管网末梢水各位区经四川省城市供水排水水质监测网泸州监测站检测，其供水样本检测符合《生活饮用水卫生标准》，2017年6月1日，给水系统按照统建统管的“一户一表”要求完成水表安装，同月15日开通正式用水。 2017年6月27日，泸州华润兴泸燃气有限公司工程部对佳乐世纪城绿韵一期637户燃气安装工程（民用户内）工程出具验收记录，验收组长签字：综合以上各部门意见，该工程验收合格。 2017年6月23日，益佳房地产公司向李凤春、林云志邮寄《交房通知书》，该邮件于2017年6月23日收讫;2017年6月24日，益佳房地产公司在《川江都市报》对“佳乐世纪城绿韵一期”交房进行登报公告。 接到交房通知后，李凤春、林云志于2017年6月26日前往益佳房地产公司售房部办理交房手续，并在《接房业主签到表》上签到。之后，李凤春、林云志于2017年6月30日在益佳房地产公司处领取了《住宅基本情况说明书》、《住宅质量保证书》，办理了交房手续。因李凤春、林云志认为益佳房地产公司在规定的交房时间未成就合同约定的交房条件构成迟延交房违约，应当承担违约责任，始于起诉。 一审法院认为：益佳房地产公司将其开发的商品房出售给李凤春、林云志，双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予以保护，均应按照约定全面履行合同义务。本案中，双方就益佳房地产公司履行《商品房买卖合同》是否符合约定的交房条件，应否承担违约责任发生争议。 （一）关于“绿化构架”是否存在安全隐患、益佳房地产公司是否具有违约情形。李凤春、林云志主张“绿化构架”存在安全隐患，并非宣传的“空中花园”，地面有多处大洞，需要整改，泸州益佳房地产开发有限公司已经构成违约。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中没有关于“绿化构架”的约定；该工程也已经相关部门竣工验收合格。在签订《商品房买卖合同》同时，李凤春、林云志与案外人泸州市国瑞建筑工程有限公司佳乐世纪城项目部签订《绿化构架委托改造协议》，委托案外人泸州市国瑞建筑工程有限公司对其所购房屋对应的绿化构架进行改造，包括结构板加固、防水处理、安装防护栏杆等，李凤春、林云志向案外人泸州市国瑞建筑工程有限公司支付改造费用5000.00元。李凤春、林云志与案外人泸州市国瑞建筑工程有限公司佳乐世纪城项目部的签约行为和履行支付改造费的行为，已经表明在购买案涉商品房时，李凤春、林云志已经明知该房屋的绿化构架与样板房不符，需要进行改造。因此，李凤春、林云志认为“绿化构架”存在安全隐患，益佳房地产公司存在虚假宣传，应承担违约责任的理由，不能成立，故对李凤春、林云志的此项请求，一审法院不予支持。 （二）关于水电气是否达到交付条件的问题。双方在购买房屋时签订的《商品房买卖合同》中关于水、电、气的约定在合同的第十二条和第十六条第（二）款第5项中，第十二条约定：“（1）上水、下水：交房时达到可使用状态；（2）电：交房时达到可使用状态；……（4）燃气：交房时达到安装到户、买受人自行申请开通供气；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按下列方式处理：友好协商解决”。第十六条第（二）款第5项即“装饰和设备标准的约定见附件五”；双方在附件五中第二条对电话、电视、宽带网、供电、给排水、燃气等作了约定，其中双方对供电的约定为“一户一表、电线暗装、配优质电箱、西门子或同等档次品牌开关、插座、面板”；双方在《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第4项中约定“出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的买受人有权要求出卖人下列第（2）、（3）项方式处理：……（2）出卖人负责使商品房的装饰、设备标准达到双方约定的标准；（3）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定标准为由拒绝接受该商品房”。根据双方的上述约定，益佳房地产公司在交付房屋时，供电、给排水，燃气等若不符合交付标准，李凤春、林云志不能拒绝接受房屋，益佳房地产公司应承担整改使其达到约定标准的违约责任。双方对此并没有关于支付违约金的约定。李凤春、林云志认为，供电未经国网泸州供电公司营销部验收，应按照合同《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第3项约定支付违约金，一审法院认为，《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第3项是关于商品房建设、设计、施工等工程质量方面不合格的违约处理，双方关于对供电的不符合约定的违约处理约定在《商品房买卖合同》的第十二条和第十六条第（二）款第5项中，因此李凤春、林云志认为，供电不符合约定，应按照合同《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第3项约定支付违约金没有事实和法律依据。因此，李凤春、林云志主张因益佳房地产公司水电气未达到交付条件，要求其支付违约金的诉讼主张，一审法院不予支持。 综上所述，李凤春、林云志主张涉案房屋的“绿化构架”存在安全隐患、水电气未达到交付条件，而要求益佳房地产公司支付违约金的诉讼请求，与双方合同约定不符，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回李凤春、林云志的诉讼请求。该案受理费减半收取275.00元，由李凤春、林云志承担。 本院二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据，本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点系为益佳房地产公司是否存在逾期交房的情况，是否应当承担违约责任。上诉人李凤春、林云志上诉主张“绿化构架”存在安全隐患，并非宣传的“空中花园”，地面有多处大洞，需要整改，益佳房地产公司已经构成违约。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中没有关于“绿化构架”的约定；该工程也已经相关部门竣工验收合格。在签订《商品房买卖合同》同时，李凤春、林云志与案外人泸州市国瑞建筑工程有限公司佳乐世纪城项目部签订《绿化构架委托改造协议》，委托案外人泸州市国瑞建筑工程有限公司对李凤春、林云志所购房屋对应的绿化构架进行改造，包括结构板加固、防水处理、安装防护栏杆等，李凤春、林云志向案外人泸州市国瑞建筑工程有限公司支付改造费用5000.00元。李凤春、林云志与案外人泸州市国瑞建筑工程有限公司佳乐世纪城项目部的签约行为和履行支付改造费的行为，已经表明在购买案涉商品房时，李凤春、林云志已经明知该房屋存在数个大洞与样板房不符，需要进行改造。故上诉人李凤春、林云志上诉认为“绿化构架”存在安全隐患，益佳房地产公司存在虚假宣传，应承担违约责任的理由，不能成立，对上诉人李凤春、林云志的上诉请求，本院不予支持。 上诉人李凤春、林云志认为，在双方约定的2017年6月30日交付房屋时，案涉房屋未达到双方合同约定的用电一户一表标准，未得到供电公司验收，未达标时间应按已付购房款每日万分之五计算违约金。本院认为，双方在购买房屋时签订的《商品房买卖合同》中关于水、电、气的约定在合同的第十二条和第十六条第（二）款第5项中，第十二条规定：“（1）、上水、下水：交房时达到可使用状态；（2）电：交房时达到可使用状态；……（4）燃气：交房时达到安装到户、买受人自行申请开通供气；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按下列方式处理：友好协商解决”。第十六条第（二）款第5项即“装饰和设备标准的约定见附件五”；双方在附件五中第二条对电话、电视、宽带网、供电、给排水、燃气等作了约定，其中双方对供电的约定为“一户一表、电线暗装、配优质电箱、西门子或同等档次品牌开关、插座、面板”；双方在《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第4项中约定“出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的买受人有权要求出卖人下列第（2）（3）项方式处理：……（2）出卖人负责使商品房的装饰、设备标准达到双方约定的标准；（3）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定标准为由拒绝接受该商品房”，根据双方的上述约定，益佳房地产公司在交付房屋时，供电、给排水，燃气等若不符合交付标准，上诉人李凤春、林云志不能拒绝接受房屋，益佳房地产公司应承担整改使其达到约定标准的违约责任。双方对此并没有关于支付违约金的约定。上诉人李凤春、林云志认为，供电未经国网泸州供电公司营销部验收，应按照合同《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第3项约定支付违约金，本院认为，《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第3项是关于商品房建设、设计、施工等工程质量方面不合格的违约处理，双方关于对供电的不符合约定的违约处理约定在《商品房买卖合同》的第十二条和第十六条第（二）款第5项中，因此上诉人李凤春、林云志认为，供电不符合约定，应按照合同《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第3项约定支付违约金没有事实和法律依据。本案中，案涉房屋在2017年6月30日交付时，买受人李凤春、林云志能够使用电，虽未达到一户一表，但因双方约定的是由益佳房地产公司承担整改使其达到约定标准的违约责任，由于双方并没有就供电不符合约定应承担违约金进行约定，故上诉人李凤春、林云志主张因益佳房地产公司供电不符合约定，要求其支付违约金的诉讼主张，没有事实和法律依据，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。 关于上诉人李凤春、林云志认为庭审记录上被上诉人的委托诉讼代理人只有一人而一审判决书上记载有两人的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人”之规定，被上诉人有权委托一至二人作为其诉讼代理人代为参加诉讼，且被上诉人委托的两名诉讼代理人均为律师，符合法律的规定，对未参加庭审的诉讼代理人是否有代理资格亦无需征得上诉人的同意。 上诉人李凤春、林云志上诉认为《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》没有在规定期限内得到相关部门认可。但未向本院提交确实充分的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人李凤春、林云志应当承担举证不能的法律后果。上诉人李凤春、林云志的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人李凤春、林云志的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550.00元，由上诉人李凤春、林云志负担。 本判决为终审判决。 审判长  范升山 审判员  曹天全 审判员  李 平 二〇一八年十一月二日                                                                                                       法官助理刘静                                                                                                       书记员  毛林