江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0111民初981号原告（反诉被告）：张露，男，汉族。委托诉讼代理人：陈海兵，江西一阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：中大房地产集团南昌有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区。法定代表人：任滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡滢，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚军，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告张露与被告中大房地产集团南昌有限公司（以下简称中大地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，中大地产公司提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序于2018年4月27日公开开庭进行了审理。张露及委托诉讼代理人陈海兵，中大地产公司委托诉讼代理人李亚军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张露向本院提出诉讼请求：1.请求判令中大地产公司支付张露违约金16930元；2.请求判令中大地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月20日，中大地产公司与张露签订商品房买卖合同，出售位于南昌市青山湖区中大青山湖东园8栋二单元501室房屋。根据商品房买卖合同第十五条的明确规定，如因中大地产公司的责任，张露不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张露不退房，有权要求中大地产公司支付相应违约金。中大地产公司在规定期限过后未办理房产证，其行为严重侵害张露的合法权益，故诉至法院。中大地产公司辩称：双方商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”第3条约定“自出卖人通知之日起7天内，买受人应按要求提供办理产权证所需资料，逾期未提供或提供资料不全，出卖人不承担延期办理产权证的违约责任”，该合同的附件四《补充协议》第九条第5点也明确约定“若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十五中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。出卖人不承担相应的违约责任及赔偿责任”。中大地产公司于2016年1月2日前办理收房入住，中大地产公司于2016年7月31日通知张露提供办证资料，张露直到2017年7月6日才提交办证材料，涉案房屋也于2017年12月12日办理了产权证，故中大地产公司已尽到合同约定期限内的办证义务，不存在任何违约责任。张露没有提供证据证明其履行了提交办证所需全部资料而中大地产公司拒绝或怠于办证，应承担举证不能的责任。退一步说，就算中大地产公司需要承担违约金，张露要求的违约金也过高，延期办证行为未影响答辩人使用房屋，双方商品房买卖合同中约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，而涉案房屋总价为846483元，故即使需要承担违约责任，违约金也不应超过846.483元。中大地产公司向本院提出反诉请求：1.请求判令张露赔偿中大地产公司损失6200元；2.请求判令张露支付中大地产公司违约金1693元；3.张露承担本诉及反诉的诉讼费。本案审理过程中，中大地产公司撤回上诉第2项诉讼请求。事实与理由：2014年8月20日，张露与中大地产公司签订一份《商品房买卖合同》，其第十五条约定，自出卖人通知之日起7天内，买受人应按要求提供办理产权所需资料，逾期未提供或提供资料不全，出卖人不承担延期办理产权证的违约责任。反诉被告因自身原因导致延期办证而起诉要求中大地产公司承担违约责任，给中大地产公司造成极大损失，故提起反诉。张露针对中大地产公司的反诉辩称：1.中大地产公司要求张露承担律师费5000元没有法律依据；2.张露已经在合理期限内按照中大地产公司要求签订了银行按揭合同，签订了房屋买卖合同，与银行签订了银行按揭合同，不存在因张露原因逾期签订贷款合同的问题；3.张露完全按照中大地产公司的通知及时交纳了办证材料，是由于中大地产公司的单方原因一直拖延办理房产证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据如下：中大地产公司举证《办理产权通知书》和《材料交接确认书》各一份，证明被告按照合同约定通知原告递交办证材料，但原告逾期提供导致迟延办证。经质证，张露对该两份证据真实性均有异议，认为《办理产权通知书》的时间在原告交付办证材料之后，其也没有收到该通知书，《材料交接确认书》上的签名非本人所签。经审查，《办理产权通知书》为中大地产公司单方制作，无其他证据佐证该通知书是否交付或告知张露，故本院对该证据的真实性不予认定；双方对《材料交接确认书》上张露的签名真伪存在争议，中大地产公司虽申请进行笔迹鉴定，但未在指定期限内交纳鉴定费用致鉴定机构退函终止鉴定程序，且中大地产公司并无证据证明其通知张露提交办证材料的时间，故对该《材料交接确认书》的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下：2014年8月20日，张露为买受人，与出卖人中大地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定由张露购买位于南昌市青山湖区房屋，房屋总价款为846483元。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、自出卖人通知之日起7天内，买受人应按要求提供办理产权证所需资料，逾期未提供或提供资料不全，出卖人不承担延期办理产权证的违约责任，办理产权证的有关费用由买受人承担。”2016年1月2日前，中大地产公司将房屋交付张露，张露于2016年5月17日将契税缴纳完毕。2017年5月24日，中大地产公司与案外人江西海拓营销策划有限公司签订《阳光城青山湖大境项目一期（房管局备案名：中大青山湖东园）一期产权代办合作协议》，双方就委托江西海拓营销策划有限公司代办案涉房屋不动产权证书达成协议。南昌市不动产登记中心《不动产产权情况表》显示，案涉房屋产权办理受理时间为2017年11月6日。2017年12月12日，案涉房屋取得不动产权证书。庭审中，就双方争议的延期办证问题，张露认为其在2016年5月17日缴纳契税后的两天左右即将办证所需材料提交给中大地产公司售楼部，中大地产公司举证的《材料交接确认书》（落款时间2017年7月6日）上“张露”签名非其本人所签，其也没有收到中大地产公司举证的《办理产权通知书》（落款时间2017年7月6日）。对于《材料交接确认书》上张露的签名，中大地产公司虽申请进行笔迹鉴定，但经本院组织双方摇号确定鉴定机构并对外委托后，中大地产公司未在指定期限内交纳鉴定费用，鉴定机构于2018年10月26日向本院退函并终止鉴定程序。同时，中大地产公司认为张露因自身原因延期办证，起诉行为给其造成了损失，为此向张露反诉主张6200元损失，包括产权证代办费200元、交通费1000元、办证及本案诉讼的律师费5000元。本院认为，张露与中大地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。关于张露主张的延期办证违约金问题。《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”、“自出卖人通知之日起7天内，买受人应按要求提供办理产权证所需资料”。案涉房产于2016年1月2日前交付使用，于2017年12月12日取得不动产权证书，期间中大地产公司于2017年12月6日才将办证材料提交产权登记机关，故本案的确存在延期办证事实。中大地产公司主张其曾在2016年7月31日通知张露提交办证所需材料，但其举证的《办理产权通知书》（落款时间2017年7月6日）为中大地产公司单方制作，中大地产公司并未提供证据证明其已向张露发出了该份通知，故中大地产公司的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。中大地产公司主张张露向其提交办证材料的时间为2017年4月15日，但其既未提供充分证据证明通知张露提交材料的时间，亦未完成证明《材料交接确认书》上张露签名真实性的举证证明责任，故其主张延期办证是张露逾期提交办证材料所致，无事实依据，对该项抗辩理由，本院亦不予采纳。故中大地产公司未按期办证已构成违约，张露可按合同约定向中大地产公司主张延期办证违约金，按已付房价款的0.1%计算为846.48元（846483元×0.1%），张露主张调整违约金计算方式以增加违约金数额，但其未举证证明约定的违约金低于造成的损失，故其诉讼请求中的超出部分缺乏事实依据，不予支持。中大地产公司因其自身原因未按期办证，其反诉主张张露赔偿本案诉讼的相关损失，既无事实依据，亦无证据证实，故对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、中大房地产集团南昌有限公司于本判决生效之日起10日内支付张露延期办证违约金846.48元；二、驳回张露的其他诉讼请求；三、驳回中大房地产集团南昌有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112元，由原告张露负担117元，由被告中大房地产集团南昌有限公司负担5元；反诉案件受理费25元，由被告中大房地产集团南昌有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 刘 娟二〇一八年十一月二十六日书记员 张新伟