广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初17184号原告（案外人）：张志庭，男，汉族，1958年1月24日出生，住址内蒙古乌海市乌达区。原告（案外人）：林春娜，女，汉族，1965年2月5日出生，住址广东省深圳市罗湖区。两原告共同委托诉讼代理人：张小军，广东赣龙律师事务所律师。被告（申请执行人）：李贻杰，女，汉族，1983年9月12日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：余和生，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈剑，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：深圳市维富化工有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区太白路**维富大厦**，统一社会信用代码91440300618862833H。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：高强，男，汉族，1981年4月28日出生，住址哈尔滨市道外区，系该司员工。上列原告诉被告案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2016）粤0304执异180号执行裁定书提起诉讼，本院于2018年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2018年10月30日公开开庭进行了审理，两原告及其委托诉讼代理人张小军，被告的委托诉讼代理人余和生、陈剑，第三人的委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：1、不得执行位于深圳市××路××大厦5Ｄ（房产证号20××**）的房产；2、确认位于深圳市××路××大厦5Ｄ(房产证号20××**)的房产属于两原告共同所有；房产价值38万元；3、第三人深圳市维富化工有限公司协助办理深圳市××路××大厦5Ｄ（房产证号20××**）房产转移登记手续，将该房产登记所有人变更为两原告。4、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：涉案执行标的虽然登记在被执行人深圳市维富化工有限公司的名下，但是该房产在2010年1月3日已经由深圳市维富化工有限公司卖给了原告。原告与深圳市维富化工有限公司之间有签订《房地产转让合同》，在签订合同后原告依约定支付了全部的购房款，被告也在当年就将房产及房产证等完全交付给了原告，原告一直占有、居住在案涉房产里。房产交付后，原告一直要求被执行人协助办理过户手续，但是由于被执行人的种种原因一直没办理房产转移登记过户手续。被告辩称，1、原告与第三人之间的房产转让合同及事实，我方认为不真实，转让的价格大幅度低于市场价，按照市场价2010年的转让价格应在100万元左右，100平方米的房产远远超过了38万元。故，在价格上，我方认为该转让不真实。2、转让的房款有无支付，在所提交的材料中并未看到，尽管有一些辅助的证明，但银行的流水未看到，故对38万元的缴款是否属实，我方有异议。3、我方认为未构成实际占有，从现有的证据来看并不构成实际占有。4、我方认为，原告在交易的过程中具有过错。（1）非市场商品房，按照政策的规定不能够交易，但双方签订了合同。（2）即使有了合同，但在随后的过程中具备了转让条件的情况，并未及时转让。故，我方认为原告有过错。5、在同层的5H房屋中，也是第三人的房产，同样的情况也是福田法院进行了司法拍卖并强制执行。还有我们其他的案件也是第三人的房屋出现相同的情况，也是由案外人阻止拍卖，最终也被执行局予以驳回。故，我方认为依据本案事实及相关法律规定、司法解释等，执行局对执行异议的驳回有事实及法律依据，我方希望法庭驳回原告的起诉。第三人辩称，当时是由于第三人公司资金链断裂，无法发放员工工资，管理处于混乱，无人跟进处理此事，故导致当时未及时为原告办理房产过户手续。本院（2016）粤0304执异180号执行裁定书查明：本院（2013）深福法民一初字第4079号民事调解书已经发生法律效力，确定被执行人深圳市金澜投资有限公司应向申请执行人支付借款本金4910万元及利息，并支付申请执行人律师费60万元；被执行人深圳市维富化工有限公司、深圳市中核商贸有限公司、深圳市天银实业有限公司、李军对上述债务承担连带清偿责任；被执行人李军承担案件受理费74159.50元。因被执行人未履行生效法律文书确定的给付义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2013）深福法执字第8845号。此后恢复执行案号分别为（2014）深福法执恢字第196号、（2015）深福法执恢字第136号。执行过程中，本院于2014年4月24日依法查封了被执行人维富化工名下的涉案房产。案外人遂向本院提起本次执行异议。案外人提交的《房地产转让合同》等证据显示，二案外人与被执行人维富化工于2010年1月3日签订《房地产转让合同》，约定被执行人维富化工将涉案房产（自用房）转让予二案外人，转让总价为38万元；合同标的属未补地价之房产，二案外人须于签订合同后向国土部门申请办理补交地价手续，但补交地价的款项由二案外人承担；合同签订后，涉案房产归案外人支配和使用；被执行人维富化工为案外人办理商品房产权过户登记手续后案外人向被执行人维富化工支付补交地价款；双方同意向政府有关部门办理房地产过户手续所需的费用按规定各自承担；办理过户后转让房屋原有的水电、煤气、电视等户头无条件过户给案外人；合同订立半年内，被执行人维富化工必须付清标的房产的地价款，交清地价款后的两个月内为案外人办理房产转让手续，产权过户至案外人名下后被执行人维富化工按实际缴纳的房地产的价款向案外人收取，否则，被执行人维富化工应承担全部违约责任。合同签订后，案外人按被执行人维富化工的指示向深圳市兆丰年贸易有限公司支付房款。2013年8月13日，被执行人维富化工、深圳市天银实业有限公司（二被执行人作为甲方）、深圳市兆丰年贸易有限公司（乙方）与张志庭、赖佳伦、刘杏容（三人作为丙方）签订一份《和解协议书》，约定：一、甲方同意依据判决金额按一倍利率计算利息，总金额为789691元；二、上述款项由乙方直接向甲方支付237182元，丙方之赖佳伦、张志庭同意分别代乙方向甲方支付欠款202523元，……，上述款项乙方以及丙方应于本协议签订后五日内支付给甲方；三、乙方确认并同意将维富大厦5D、5H、5G房产产权分别过户至丙方张志庭、赖佳伦、刘杏容名下；四、在收到乙、丙方支付的第二条所述款项后，甲方同意协助丙方办理上述房屋的产权转移登记手续，具体办理手续由丙方负责完成，因办理房屋产权登记所需要的一切税费（包括前期转红本甲方已经垫付的以及过户过程中由卖方及买方应承担的费用）由乙丙方承担。五、丙方并应在房屋过户完成前付清甲方为房屋已经垫付之房产税，自2010年7月起暂计至2013年7月，其中5D、5H房产税为10684.12元，5G房产税为7779.25元。甲方应向乙丙方提供代付税费的相关凭据。六、在乙丙方依本协议付清款项后，甲方负责在付清款项后及时向执行法院申请解除对乙方的查封，终结案件执行。如乙丙方未能按本协议履行付款义务，甲方有权立即要求执行法院强制执行。上述协议签订后，二案外人于2013年8月22日向被执行人维富化工支付了款项共计204260.83元。另查，涉案房产于2003年6月4日核准登记至被执行人维富化工名下，原为非市场商品房，后于2013年9月24日交地价转为市场商品房。听证时，经询问案外人关于未能办理过户的原因，案外人称系由于执行人维富化工没有配合过户及无法负担房产转让税费的原因所致。本院（2016）粤0304执异180号执行裁定书认定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现涉案房产登记在被执行人深圳市维富化工有限公司名下，被执行人深圳市维富化工有限公司为涉案房产的权利人。本院对被执行人深圳市维富化工有限公司名下的涉案房产进行查封，于法有据。关于案外人能否排除执行问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人必须同时符合上述四个条件才能排除执行。本案中，案外人提交的《和解协议书》显示，各方最终约定：在收到案外人支付的款项后，被执行人深圳市维富化工有限公司同意协助案外人办理上述房屋的产权转移登记手续，具体办理手续由案外人负责完成，因办理房屋产权登记所需要的一切税费（包括前期转红本被执行人深圳市维富化工有限公司已经垫付的以及过户过程中由卖方及买方应承担的费用）由案外人及深圳市兆丰年贸易有限公司承担。案外人及被执行人深圳市维富化工有限公司已对过户费用的负担重新进行约定，变更为由案外人及深圳市兆丰年贸易有限公司负担过户相应费用。案外人称未能过户的原因系被执行人深圳市维富化工有限公司无法负担过户费用及不配合过户，与其提交证据证明的事实不符，本院不予采纳。案外人在涉案房产转为商品房后至本案查封前，未及时办理过户，案外人对此存在过错，不符合上述第（四）项的规定。综上，案外人提出的执行异议，依法不能排除执行，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人张志庭、林春娜的执行异议请求。本案查明的事实与（2016）粤0304执异180号执行裁定书查明一致。本案另查明，原告支付房款证据为被执行人出具的向他人付款的付款委托书及付清房款证明。本院认为，原告主张是涉案房产的实际权利人，从第三人处购得了涉案房产，应当提交相应的证据证明交付了相应的房款，因涉案房产被其他案件查封，交付房款证据的证明力应大于一般证明力。原告提交支付房款证明但未提交相应的银行凭证证明相应的转款记录或取款记录，涉案房产当时的交易价格亦与当时的房产价值明显不符，综上，本案的交易情况与正常交易习惯明显不相符。案外人在涉案房产转为商品房后至本案查封前，未及时办理过户，案外人对此存在过错。原裁定认定无误，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告张志庭、林春娜的诉讼请求。本案案件受理费7000元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内（涉外、涉港澳台当事人为30日），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  雷南山人民陪审员  王朝晖二〇一八年十一月二十九日书 记 员  罗婉婷谢寒