广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4007号上诉人（原审原告）：严某，男，1969年7月4日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区。上诉人（原审原告）：谭某，女，1967年8月24日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区。上诉人（原审原告）：严某杰，男，1990年3月31日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区。上诉人（原审原告）：严某皓，男，1992年9月21日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓虹，系广东明辅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市景富房地产开发有限公司，住所地：惠州市下埔横江4路11号华洪大厦6层A房。法定代表人：姚某。委托诉讼代理人：董卫强、李燕喜，均系广东源辰律师事务所律师。上诉人严某、谭某、严某杰、严某皓（以下统称严某等四人）因与上诉人惠州市景富房地产开发有限公司（以下简称景富公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初4746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。严某等四人向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1.判令解除严某等四人与景富公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》；2.景富公司按《房屋拆迁安置补偿合同》约定的面积向严某等四人赔偿回迁房屋价款人民币12720000元（回迁面积1060平方米×约12000元/平方米，最终以评估机构对回迁房屋作出的评估价为准）；3.判令景富公司按第二项诉讼请求的回迁房屋价款的一倍向严某等四人承担赔偿责任。二、一、二审诉讼费用由全部景富公司承担。事实和理由：一、严某等四人并未授权景富公司可在严某等四人不知情的情况下对外出售涉案商品房，一审法院仅以通话内容认定景富公司有权出售涉案商品房明显依据不足，属于事实认定错误，应依法予以纠正。严某、谭某与景富公司及案外人黄某于2014年9月4日签订的《房屋拆迁补偿合同》第六条第4款、第7款对景富公司对外出售回迁房屋的条件已经作出了明确的约定，即，景富公司出售涉案商品房必需取得严某等四人及案外人黄某的书面同意，买方必需是黄某指定的买方，或黄某与严某等四人共同指定的买方，且黄某必需是房屋买卖合同的一方，购房款必需支付至黄某的银行账户，否则景富公司即构成违约。虽然黄某对该合同已不享有相关的权利，但严某、谭某仍然享有该合同项下回迁房的所有权利，即，即使景富公司对外出售回迁房无需再经过黄某书面同意，但也必需经过严某等四人的同意，并只能出售给严某等四人指定的买方。在无其他更明确、更充分的相反证据的情况下，应当采纳该合同作为证明双方是否委托卖房、及卖房的条件的证据。而本案中，景富公司并不能提供其出售回迁房时已获得严某等四人出具的书面授权等的相关证据，故，景富公司的行为不能视为是得到严某等四人授权的行为，应当属于违约行为。二、景富公司将回迁房给严某等四人之前，已经全部抵押给银行，所以景富公司无法依约交房，一审法院忽略该点，属认定事实不清。回迁房抵押给银行后，开售后，基于买一套解押一套的方式解封，景富公司办理该银行抵押后，除非有人给景富公司一大笔钱，将回迁房解除抵押，否则不可能将房屋赎出来，而且严某等四人不知道景富公司的抵押行为。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条第二款的规定，判决景富公司仅需向严某等四人支付11套房产总价的20％作为违约金，属于适用法律错误，应予以纠正。首先，本案景富公司在未得到严某等四人授权的情况下擅自出售回迁房，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第七条规定的情形，严某等四人有权根据该解释第八条的规定要求解除其与景富公司签订的《房屋拆迁补偿合同》、要求景富公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求景富公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。其次，严某等四人的损失不能以景富公司擅自对外出售的价格作为依据，而应当以该房屋目前的市场价值作为赔偿依据。如果景富公司能够诚信地履行涉案拆迁补偿合向，严某等四人将拥有景富公司开发的景富时代大厦8层或9层、面积合计1060平方米的回迁房屋，且根据该合同的约定，如景富公司交付的回迁房屋面积不足1060平方米，景富公司还应按同层市场平均房价补齐给严某等四人。因此本案中严某等四人的损失，至少包括原有住房的已被拆毁的损失、景富时代大厦8层或9层、面积合计1060平方米的回迁房屋的现有价值及相应的违约金等损失。因此，本案严某等四人请求景富公司以应回迁给严某等四人的面积1060平方米的房屋乘以该房屋自前的市场价值作为赔偿，是符合法律的规定及本案拆迁补偿合同的约定的。景富公司擅自出售回迁房的价格远远低于该回迁房目前的市场价值，而该出售价格的拟定根本未经过严某等四人的同意，如以该价格作为严某等四人经济损失的依据，且只判令承担11套回迁房总价值的20%的违约金，明显无法覆盖严某等四人的全部经济损失，既违反了商品房买卖合同司法解释，也违反了当事人之间的约定，并将会对严某等四人造成严重不公。在景富公司提交给一审法院的解除抵押的申请中，景富公司确认涉案回迁房的市场价值为12000/㎡，因此，严某等四人按照12000/㎡的价格请求赔偿是符合回迁房的当前的实际情况的。故，请二审法院予以纠正。综上，请二审法院采纳严某等四人的上诉意见，维护严某等四人的合法权益，撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。景富公司发表答辩意见：第一，对方属于超标查封。第二，2012年景富公司与严某签订了《房屋拆迁补偿合同》，约定按1:1补偿给严某，2014年签订的《房屋拆迁补偿合同》确认房屋由我方帮忙销售，这样可以为严某方节省税费，按市场作法由我方出卖。根据2014年的三方协议及严某的录音，可确认上诉人授权我方代为销售房屋的事实。对方在上诉状中提到的擅自销售和抵押等情况均与本案事实不符。我方将11套房销售的总款为700多万元，实际收到300多万元。我方还需要支付代理销售的费用，我方没有收严某任何一笔钱。一审法院判决我方按照700多万元付款，不符合委托销售的关系，按照一审法院认定的委托销售的关系，我方最多返还300多万元。第三，一审法院判决我方承担违约责任，但我方未违约，既然一审认定我方和严某是委托销售关系，那么，进入监管账户的款项任何一方均不能拿出，在项目清盘竣备并且办理房产证后才可以取出该款。无论是我方销售，还是严某销售，款项的情况都是一样的。按照我们和小业主约定的时间，取得小产权证的时间大约为2018年12月，目前未到为小业主办产权证的时间，所以监管账户的钱无法取出，属于合理时间范畴。所以，我方在代理销售过程中没有过错、违约，也没有拿一分销售款。综上，我方认为上诉人所述与事实不符。第四，对方提及的抵押问题，抵押是为了利于合同目的的实现，所有在建工程都需要抵押在建工程借款，我方与严某方是合作关系，为了将项目做起来，必须向银行借款，法律没有规定回迁房不能抵押。从本案来看，所涉及房产全部按照上诉人的委托实现了销售目的，所以本案的抵押权不影响合同的实现，相反能促进合同目的的实现。第五，对方在上诉状中认为没有书面授权的代理关系，我方认为不管是2014年的协议还是严某的电话录音，已经可以证明代理关系的存在。第六，一审法院认定2012年房屋拆迁补偿合同作为履行的依据是没有理由的，双方在2014年合同中约定终止2012合同。2014年合同第三条明确约定对于拆迁房的补偿及给付方式，不存在剩下400平方米没有约定的情形。即使假设2014年合同对2012年合同的某些条款没有约定，也应由当事人协商，不能当然适用2012年合同。景富公司向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回严某等四人的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由严某等四人承担。事实和理由：一、一审法院在当事人无合意情形下以已废止的《房屋拆迁补偿合同》（2012.8.25）作为涉案各方对房屋拆迁补偿事项的权利义务依据明显不当，依法应予纠正。一审判决认为，由于《房屋拆迁补偿合同》（2014.9.4）已没有继续履行的基础，因此原被告仍应继续履行《房屋拆迁补偿合同》(2012.8.25)（详见一审判决书12、13页）。景富公司认为，一审法院的前述认定事项明显依据不足。《房屋拆迁补偿合同》（2014.9.4）第六条第9款约定：“本合同经甲乙丙三方签章后生效。本合同生效后，甲方与乙方于2012年8月25日签订《房屋拆迁补偿合同》和2013年6月3日签订的《房屋拆迁补偿协议》废止。”根据前述事实可知，《房屋拆迁补偿合同》（2012.8.25）已被各方当事人明确书面约定废止，《房屋拆迁补偿合同》（2014.9.4）才是各方当事人履约的合同依据。即便一审法院认为《房屋拆迁补偿合同》（2014.9.4）没有履行基础，那么则应当由双方当事人对有关房屋拆迁补偿事项重新作出约定，或是根据法律规定作出推定，而不能理所当然将被当事人明确书面约定废止的合同确认为履约依据。二、一审法院不应直接判定景富公司违约及承担违约责任，而是应当在本案中确定景富公司的履约义务及履约期限，并给予景富公司必要的准备时间，如景富公司再不履行的则才应承担相应违约责任。由于一审法院认为《房屋拆迁补偿合同》（2014.9.4）已不具备履行基础，而各方当事人明确约定废止的《房屋拆迁补偿合同》(2012.8.25）也不能理所当然的重新恢复履行效力，因此本案所涉房屋拆迁补偿事项失去了履约依据，需要当事人再行确定或有法院依法判定。鉴于双方当事人至今未能对房屋拆迁事项的相关具体履行事项尚未达成新的合意，根据《合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，一审法院在本案诉讼中可以对景富公司的履约义务及履约期限予以确认，同时应当给予景富公司必要的准备时间，同时可以判令如景富公司在法院确定的必要准备时间内未履行义务的，则应当承担相应的法律后果。但无论如何，一审法院均不应当直接认定景富公司存在违约情况并直接判令景富公司承担违约责任。三、一审法院认为景富公司“因公司其他债务问题导致监管账户被查封，无法及时支付房款给原告”构成违约缺乏依据，依法应予纠正。1.因本案原履约依据失效且当事人未达成新的合意，景富公司不构成购房款支付迟延的违约。由于《房屋拆迁补偿合同》（2012.8.25）、《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4）均已不能作为本案所涉事项的履约依据，景富公司的履约义务及履约期限均不能确认，需要双方当事人对相关事项重新达成合意，一审法院所谓的“及时支付房款”根本就不存在支付期限的有效约定，在此情形下，不论购房款是在监管账户继续监管，还是被案外人查封，景富公司均不构成违约。2.商品房预售款监管账户在项目办理商品房房屋产权权属书后才会解除监管，与是否查封无关，景富公司不存在过错。如账户监管解除后因查封问题景富公司无法向严某等四人支付款项的，则景富公司才存在过错。《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》第十六条“专用账户监管的解除”第（一）款规定：“（一）房地产开发企业向监管部门提交《解除商品房预售资金专用账户监管呈批表》、专用账户对应监管楼栋的《竣工验收备案表》及商品房房屋产权权属书；……”也就是说，在商品房房屋办理产权证书后，预收款监管账户才会解除监管，景富公司回迁房房款需在监管账户解除监管后才可提取，与监管账户是否被查封无关。3.严某等四人应对预收款账户的监管款项提取迟延事项自行承担风险。《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》为政府颁发的规范性文件，严某等四人应当知道景富公司对外销售商品房所收取的购房款均会汇入银行监管账户中，严某等四人委托景富公司代为销售回迁房屋的行为表明其已经接受了购房款支付可能存在延后的风险。4.一审法院直接判决房屋销售总款项返还有违公平。景富公司属于无偿代为销售房款的行为，在只收到不足一半售房款的情况下，法院判决将全部售房款给付严某等四人，明显不符合代售的法律规定，且有违公平。四、景富公司系无偿接受严某等四人的委托代为销售回迁房屋，并未获取任何利益，一审法院判令景富公司对因客观障碍导致房屋销售回款迟延承担违约责任违反公平原则。景富公司无偿接受严某等四人的委托代为销售严某等四人的回迁房屋是出于对双方房屋拆迁补偿事项履行的善意行为，自身就此代为销售并未获得任何收益，景富公司的无偿善意行为，不应承担严某等四人主张的不利后果。综上，景富公司认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正，维护景富公司的合法权益。严某等四人发表答辩意见：第一，我方认为2014年的合同有履行基础，合同中对回迁面积、时间、逾期交房违约责任等有作出明确约定，我方与黄某的借贷关系消灭后，即使合同中抵债部分约定失去了履行的基础，但其他部分仍应有效，因此，双方当事人仍应履行该合同。第二，没有充分证据证明双方达成委托销售的合议，对方擅自销售房屋已构成违约。对方主张的委托销售仅能从电话录音中体现出来，但是从电话录音中可看出，双方对委托销售的补偿方式没有达成一致意见，对方实际没有按我方的指示去卖房，录音中的对话内容十分不明确，且没有说明基于何种因素指示卖房。该录音是11月14日晚上，姚锦华打电话给我方，而且存在诱导行为，其真实涵义也存疑，所以该录音不能作为证据。严某等四人有权对回迁房的各套房屋寻找买家，详见合同第六条第四项，即使双方存在委托销售关系，也应是出卖给我方指定的买家，所以对方仍存在擅自销售回迁房的行为。第三，关于监管账户，根据相关规定，不一定要在取得产权证后才能取得款项，不能将无法取得销售款等行为转嫁给我方。双方约定了交房的时间。监管账户无法取钱是因为对方资金问题，将建设周期拖得过长，又与施工方发生了纠纷，才致使无法解除监管。对方没有经过我方同意的情况下，以极低的价格出售，给我方造成了巨大损失。一审的判决无法弥补我方的损失，我方要求对方的赔偿款均有法律及事实依据，请求法院依法驳回对方的上诉请求。严某等四人向一审法院提出起诉请求：1.解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》；2.景富公司按《房屋拆迁安置补偿合同》约定的面积向严某等四人赔偿回迁房屋价款人民币12720000元(回迁面积1060平方米×12000元／平方米)；3.景富公司按第2项诉讼请求的回迁房屋价款的一倍即12720000元向严某等四人承担赔偿责任;4.本案诉讼费和保全费由景富公司承担。一审法院认定事实：第一，2012年8月25日，严某等四人（乙方）与景富公司（甲方）签订一份《房屋拆迁补偿合同》，约定甲方因商住楼项目开发建设需要，乙方同意甲方拆迁乙方位于河南岸街道苏屋墩村一幢砖混结构的六层住宅（建筑总面积约1060平方米）；（第三条）甲方按照1:1乙方住宅面积回迁新建住宅楼同等面积毛胚房给乙方（回迁时间按开发项目营销交楼时间为准约2014年12月）；回迁面积住宅以开发项目八楼商品房为主，不足部分在项目九楼补偿，具体房号由甲乙双方协商确定，面积不足或超出部分按同层市场平均房价补齐；如果甲方不能按规定的时间交楼给乙方或其他原因造成实际拖延的，须向乙方补偿一切经济损失；（第五条）乙方应于2012年11月1日以前搬迁完毕交由甲方，供甲方拆迁施工，并应协助甲方完成拆迁周边居民关系事宜；乙方需保证拥有该栋住宅楼的完全产权，并提供相应证明和保证，与该栋房产有关的相关纠纷由乙方自行负责，一切与甲方无关；（第六条）甲方如不按合同规定的日期向乙方交楼，应与项目同等交楼标准支付乙方违约金。2013年6月3日，严某（乙方）与景富公司（甲方）签订《房屋拆迁补充协议》，乙方本应于2012年11月1日以前将搬迁完毕并交由甲方供甲方拆迁施工，但因乙方承租户问题未能解决导致时至今日未能搬迁，约定：甲方应在项目建设施工前以文字书面形式或手机短信通知乙方，乙方应无条件按甲方通知时间35个工作日内完成搬迁工作；否则逾期推迟一天支付1万元违约金；如甲方未能按约定时间交付补偿房屋，则每逾期一天支付1万元违约金，并承担全部违约责任。2013年11月18日，严某等四人将住宅交付给景富公司，双方在《苏屋墩村49号民宅交接记录》签名确认。此后，景富公司开始建设景富时代大厦。严某等四人认为景富公司未按约定时间交付拆迁补偿安置的房屋，于2017年5月11日将景富公司诉诸法院，景富公司提出管辖权异议。一审法院于2017年7月28日作出（2017）粤1302民初4746号《民事裁定书》，驳回景富公司对本案管辖权提出的异议。景富公司不服，上诉至惠州市中级人民法院，该院于2017年9月29日作出（2017）粤13民辖终488号《民事裁定书》，驳回景富公司的上诉。第二，2014年4月21日，谭某向案外人黄某（女，汉族，1968年2月27日出生，住址：惠州市××××）借款460万元，截至2014年8月22日，尚有400万元未偿清。2014年9月4日，为保证债务的履行，惠州市景富房地产开发有限公司（甲方）、严某和谭某（乙方）、与案外人黄某（丙方）签订《房屋拆迁补偿合同》[下称《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)]，该合同约定：甲方拆迁乙方位于河南岸苏屋墩村私有住宅；（第五条）乙方于2013年11月18日搬迁完毕交由甲方，供甲方拆迁施工，并应协助甲方完成拆迁周边居民关系事宜；（第六条）乙方同意以本合同所指定的回迁补偿面积l060平方米中的660平方米，以4500元／平方米的价格抵偿丙方297万元债务，剩下余款偿还另行约定；丙方可选择以房抵债，也可选择现金偿债，虽然丙方与乙方签订了以房抵债条款，但并不影响丙方随时选择现金抵债的条件方式；乙、丙各方均有权对回迁楼B栋8楼和C栋8楼整个楼层的各套房屋寻找买家，但买家无论是乙方或是丙方的关系，丙方都应是买家房屋买卖合同的一方，且乙方同意房屋卖出价款直接汇至丙方账户；本合同经甲乙丙三方签章后生效，甲乙与乙方于2012年8月25日签订《房屋拆迁补偿合同》废止。严某等四人提交中国农业银行的网上银行电子回单及黄某在2017年11月20日出具的《情况说明》，证明严某等四人已将黄某的欠款400万元还清。一审法院于2017年12月1日对案外人黄某进行询问，黄某称借460万元给严某和谭某，但当时没有任何抵押给我，唯独有一份他们跟景富公司的合同，说签了这份合同后，他们有钱就提前还给我，这份合同就作废，要是没有钱就要等这些房子卖了以后还给我；2015年12月30日前他们就将400万还清了，分三次还的，300万元是转账，100万元是现金，具体日期记不清楚；谭某就到我家说这份合同作废，把借条、合同收回去了；因为钱已经还我了，房子是景富公司和谭某之间的事情，跟我没什么关系了，我也就没想着要告诉景富公司；我没有委托过景富公司卖房子，谭某还钱给我时，景富公司还在挖地基、房子还没建起来。第三，景富公司向法庭提交其法定代表人姚锦华与严某在2017年11月14日的通话录音。姚：“那些房是你让我们去卖的，卖的钱抵回给你们的，那些钱在监管账户里面监管着，所以造成抵不到给你们。”严：“……这些事情实际上你也知道我也知道，假如给了他说去顶债的，是要还给他债权债务，他说他收不到钱搞不顺畅，说查封或者其他事情，就没有办法了。硬说我有办法，要这样计，还回钱给人家，所以说我没办法的。”姚：“当时是说你们让我们去卖那些钱抵回给你们，那卖也卖了，钱在监管账户里，现在也出不来，而是因为施工方卡住在那里，所以现在打着官司，现在又要说我们把他们的房卖了，那这样说不过去吧。”严：“房是卖了。”姚：“房是你们要卖的，卖了的钱给回给你们，你们要实事求是吧，是不是勇哥？”严：“那你现在卖到的钱有没有给回他们呢。”姚：“因为那些房款在监管账户……监管账户到现在都没有解封，就是因为这样。”严：“所以当时是这样说法，房子是让你们卖的，当时你们不卖，解封了让他卖也可以卖的，问题是当时你做了项目抵押，所以房也给不了，所以他逼于无奈才来卖的，所以卖到的钱首期款也好或者别的都好，那些按照银行流程的该给回他就给回他，正常是这么做。”严：“不是的，这件事不是我主导的，也给个电话给老谢，和老谢也谈一下这件事，大家无非也是想拿回钱，大家不要搞那么多事……那我们两个谈到最后，我也拍不了板，给个电户给他，大家有空坐下来谈一下，这些事情来解决好它，你这样说星期五开庭，到了法庭上，也是给机会你们去协调。你给个电话给他，这些东西没关系的，如果他答应道可以拿我绝对没问题的。”严某等四人、景富公司根据庭审时法庭的要求，对该段录音内容作出解释。严某等四人称录音的他是指严某的债权人谢某，严某由于欠谢某一笔借款，严某口头承诺将本案回迁房出售后的价款用于偿还其所欠谢某的债务；当时说好景富公司应按照严某等四人及债权人的要求去卖房（只能出售给严某等四人指定的买受人），卖了钱严某用来还债，但当时由于房子被抵押了，景富公司没有卖。也因为不可能解除抵押，谢某没办法卖给别人收到现金，也不愿意要房，要求严某给现金。谢某催促严某尽快还款，严某只能向景富公司主张尽快交付回迁房，由严某自己来卖房，但景富公司均表示已经卖给了别人无法交付，严某向景富公司提出既然房子卖了给别人了实在没办法就把卖房子的钱给回谢某，但景富公司也不同意；就算没有按照严某和黄某的指示卖给指定的人，那景富自行出售也没有把钱按严某的指示付给黄某或谢某，于是才有了本案诉讼。景富公司称录音中多次提到的“他”是指谢某，是严某的债权人。第四，景富时代大厦第8层房产共11套，具体情况为：A栋XXX房，景富公司与案外人曾巧芳于2016年5月15日签订《认购协议书》，面积为98.75平方米，合同房价为732000元，已收取房款222000元；A栋AAA房，景富公司与案外人罗某于2016年5月15日签订《认购协议书》，面积为80.27平方米，合同房价为605000元，已收取房款185000元；A栋BBB房，景富公司与案外人李某于2016年5月19日签订《认购协议书》，面积为96.26平方米，合同房价为683446元，已收取房款273446元；A栋CCC房，景富公司与案外人黄某红于2016年5月10日签订《认购协议书》，面积为77.42平方米，合同房价585018元，已收取235018元；B栋XXX房，景富公司与案外人徐某于2017年1月5日签订《商品房买卖合同》（合同已备案），面积为97.12平方米，合同房价为698976元，已收齐房款；B栋AAA房，景富公司与案外人张某于2016年5月15日签订《认购协议书》，面积为99.92平方米，合同房价为730000元，已收房款222000元；B栋BBB房，景富公司与案外人钟某于2016年10月16日签订《商品房买卖合同》（合同已备案），面积为76.57平方米，合同房价为555000元，已收齐房款；B栋CCC房，景富公司已与案外人邓某、邬某于2016年5月31日签订《认购协议书》，面积为101.1平方米，合同房价为657150元，未收房款；C栋XXX房，景富公司与案外人黄某红于2016年10月13日签订《商品房买卖合同》（合同已备案），面积为106.79平方米，合同总价为763841元，已收齐房款；C栋AAA房，景富公司与案外人朱某于2016年6月11日签订《认购协议书》，面积为104.35平方米，合同房价为765000元，已收取房款230000元；C栋BBB房，景富公司与案外人李某于2017年5月11日签订《商品房买卖合同》（合同已备案），面积为103.18平方米，合同房价为791382元，已收取房款238382元。11套房产面积共计1041.73平方米，合同房价为7566813元，目前景富公司共收取房款3621663元。一审法院于2018年2月6日组织双方进行调解，严某等四人坚持按照现在的房子市场价返还购房款；景富公司称11套房产的剩余购房款因涉及本案纠纷，未继续进行网签，待处理好本案纠纷后再收取房款，但应扣除卖房的相关税费和代理费。第五，严某等四人申请诉前财产保全，一审法院于2017年4月6日作出(2017)1302财保253号《民事裁定书》，裁定：一、查封登记在被申请人惠州市景富房地产开发有限公司名下位于惠州市××××号景富时代大厦，在预售许可证号：惠市房预许（2015）076号以下13套房产（查封期限为三年）(房号已隐藏)；二、冻结被申请人惠州市景富房地产开发有限公司在惠州市农村商业银行营业部帐号：80×××94、在东莞银行股份有限公司惠州分行帐号：59×××09内存款（查封期限为一年）。以上财产查封、冻结价值以人民币1000万元为限。因在实施查封后，惠州市农村商业银行营业部帐号：80×××94已冻结人民币1000万元，足额保证了申请人的诉请，一审法院依法解除超标部分财产的查封，于2017年4月10日作出(2017)1302财保253-1号《民事裁定书》，裁定：一、解除登记在被申请人惠州市景富房地产开发有限公司名下位于惠州市××××号景富时代大厦，在预售许可证号：惠市房预许（2015）076号以下13套房产（查封期限为三年）：XXXXXXX号房产的查封；二、解除被申请人惠州市景富房地产开发有限公司在东莞银行股份有限公司惠州分行帐号：59×××09内存款的冻结。经严某等四人申请，一审法院于2017年11月9日作出2017粤1302民初4746号之一《民事裁定书》，裁定：查封景富公司惠州市景富房地产开发有限公司名下位于惠城区××时代大厦地下车库××、××号，以及景富时代大厦房屋A栋X层X号……C栋X层X号。查封期限为三年。以上财产查封以人民币1544万元为限。2018年3月9日，严某等四人提交变更保全标的物申请书，一审法院于2018年3月12日作出2017粤1302民初4746号之二《民事裁定书》，裁定：一、解除景富公司惠州市景富房地产开发有限公司名下位于惠城区××时代大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号房屋的查封；二、查封景富公司惠州市景富房地产开发有限公司名下位于惠城区××时代大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房、××、××号房屋。查封期限为三年。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。严某等四人系动迁户，其与景富公司所达成的《房屋拆迁补偿合同》（2012.8.25），是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。景富公司抗辩认为《房屋拆迁补偿合同》(2012.8.25)已废止，《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)才是各方当事人履约的合同依据。根据查明的事实，严某、谭某向黄某借款的本金为460万元，《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)约定以回迁补偿面积1060平方米中的660平方米、按4500元/平方米的价格抵偿黄某的297万元债务；黄某可以选择以房抵债也可以选择现金偿债。而严某等四人与景富公司的回迁房补偿面积为1060平方米，三方并未约定剩余400平方米如何补偿，故《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)不能完全替代原合同。结合三方签订《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)的本意，严某、谭某已将460万元清偿完毕，黄某并未选择以房抵债的形式，且黄某已明确表示不再履行该合同，故《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)已没有继续履行的基础，严某等四人和景富公司仍应继续履行《房屋拆迁补偿合同》（2012.8.25）。本案的争议焦点是景富公司是否存在逾期交付景富时代大厦第八层11套回迁房屋的违约行为，景富公司抗辩认为回迁房系严某等四人委托其对外销售，并提交法定代表人姚锦华与严某的通话录音。对此本院认为，涉案的回迁房通过作为开发商的景富公司对外销售（一手房），相较于由开发商先将回迁房办理到严某等四人名下、再由严某等四人对外出售（二手房），显然第一种方式对于严某等四人获取房款来说更加快捷、经济成本也更低。从双方的通话内容、庭审后双方对该通话背景的解释分析，本案存在债权人谢某向严某方追讨借款，严某等四人委托景富公司出售回迁房，因景富公司的监管账户被冻结、无法支取购房款的事实。严某等四人称景富公司应按照严某等四人及债权人的要求（只能出售给严某等四人指定的买受人）去卖房，但未提交证据佐证，对此说法本院不予采信。据此，严某等四人、景富公司对《房屋拆迁补偿合同》约定的交付回迁房的方式作了变更，双方形成委托卖房关系，故景富公司无需继续履行交付回迁房的义务。严某等四人诉请景富公司按照目前的市场价值支付严某等四人拆迁补偿款，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。但是，景富公司在2016年5月就将涉案11套房产出售并收取了3621663元的购房款，却因公司其他债务问题导致监管账户被查封、无法及时支付房款给严某等四人。虽然双方未就委托卖房的具体事宜（付款时间等）达成书面协议，根据《合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，景富公司应在合理期限内将售房手续办好，并将房款支付给严某等四人。景富公司至今未将购房款支付给严某等四人，已构成违约。参照双方在《房屋拆迁补偿合同》约定的“甲方如不按合同规定的日期向乙方交楼，应与项目同等交楼标准支付乙方违约金”，过分高于实际损失，本院结合本案纠纷产生的原因、景富公司的过错、严某等四人因房价上涨造成的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，酌情判令景富公司向严某等四人支付11套房产总价的20%作为违约金1513363元。另，《房屋拆迁补偿合同》(2012.8.25)约定了“回迁面积住宅以开发项目八楼商品房为主，不足部分在项目九楼补偿，具体房号由甲乙双方协商确定，面积不足或超出部分按同层市场平均房价补齐”，严某等四人被拆除的房屋建筑总面积为1060平方米，现景富时代大厦第八层的11套房产面积共计1041.73平方米，剩余18.27平方米，一审法院判令景富公司按11套房产的最高单价标准（C-BBB房，7670元/平方米）补偿严某等四人140131元。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市景富房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内向原告严某、谭某、严某杰、严某皓支付委托售房款7566813元、拆迁补偿款140131元及违约金1513363元，共计9220307元；二、驳回原告严某、谭某、严某杰、严某皓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费169000元（原告已预交194720元）、保全费5000元（原告已预交），由原告严某、谭某、严某杰、严某皓负担92658元，被告惠州市景富房地产开发有限公司负担81342元。被告惠州市景富房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明：一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：一审法院判决景富公司向严某等四人支付委托售房款7566813元、拆迁补偿款140131元及违约金1513363元是否有事实及法律依据。本院分析如下：第一，关于应依据哪份合同认定双方的权利义务的问题。首先，当事人在《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)中约定废止《房屋拆迁补偿合同》(2012.8.25)和2013年6月3日签订的《房屋拆迁补充协议》，因此，不能再依据《房屋拆迁补偿合同》(2012.8.25)认定双方的权利和义务。其次，当事人在《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)中约定的补偿面积仍然为1060平方米,只是在“六、特别约定”部分中约定将1060平方米中的660平方米抵偿黄某的债务，并且在“七、三方违约责任”部分约定交付时间时也没有将660平方米和剩余400平方米进行区分处理。再次，根据《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)第六条第3项的约定，在严某、谭某与黄某之间债务清偿完毕解除以房抵债合同后，《房屋拆迁补偿合同》在严某、谭某和黄某之间无约束力，但在严某、谭某和景富公司之间仍有约束力。因此，应依据《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)认定本案当事人双方之间的权利和义务。一审法院认定以《房屋拆迁补偿合同》（2012.8.25）来认定双方之间的权利义务，尚缺事实依据，本院予以纠正。第二，关于景富公司是否存在擅自卖房的问题。首先，《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)第六条第4、6、7款之所以约定出售1060平方米中的660平方米要经过严某、黄某等人的同意，是为了保障黄某的债权一定能够得到清偿。在黄某的债权已经清偿完毕的情况下，该合同赋予严某以及景富公司的权利义务则体现在除第六条之外的条款之中。根据《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)第七条第2项、第3项的约定，涉案商品房以预售方式出售，而商品房预售实行许可制度，有资格和条件的限制，由景富公司对外销售，显然比由严某和谭某一方销售更为便捷。其次，从分析景富公司法定代表人姚锦华与严某2017年11月14日的通话录音和双方对该段录音内容作出的解释可知，严某有委托景富公司出售回迁房，并以出售所得房款偿还债权人谢某的行为，虽然当事人曾经就是否接受委托有过不一致意见，但在景富公司已经卖出涉案房屋之后，严某要求景富公司将房款支付给谢某。由此可以合理推断，严某对于景富公司卖房的行为是知情的。复次，参考《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)第六条第1项约定的以4500元/平方米的价格抵偿债务的约定，景富公司对外出售八楼房产的价格均高于该约定，因此，从履行结果上看，没有明显损害严某一方的利益。最后，在严某等四人知晓《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的情况下，其诉讼请求不是优先取得补偿安置房屋，而是选择请求以回迁房的价格取得赔偿，故景富公司出售房屋并交付价款并不违背严某等四人签订合同的主要目的。综上，严某主张景富公司擅自卖房的观点，不具有事实依据，本院不予支持。一审法院认定双方之间形成委托卖房关系，具有事实依据，本院予以支持。第三，关于景富公司是否构成违约的问题。根据双方当事人之间形成的委托卖房关系，景富公司应将卖房款交付给严某等四人。关于卖房款应该支付给严某等四人的时间，尽管当事人未就款项交付的时间达成协议，但根据《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)第六条第4项约定的“乙方（严某、谭某）同意房屋出卖价款直接汇至丙方（黄某）账户”以及景富公司法定代表人姚锦华与严某2017年11月14日的通话录音可知，严某要求将卖房款直接支付给黄某、谢某，其对预售商品房所得售房款需进入监管账户事前并没有充分的了解。景富公司作为房地产开发公司，应知晓预售商品房所得售房款需进入监管账户及提取条件，而其在协商时未诚实地尽到提醒义务，在履行代卖房屋的过程中，也未采取合理措施保障卖房款尽快支付给严某一方，造成严某等四人至今无法使用卖房款。因此，景富公司迟延向严某等四人支付卖房款的行为构成违约,应当承担违约责任。一审法院认定景富公司承担的违约责任比例为20%，鉴于景富公司第四，关于景富公司如何承担违约责任的问题。其一，景富公司应将卖房款全部款项7566813元支付给严某等四人。其二，根据《房屋拆迁补偿合同》第三条第3款“回迁面积住宅以开发项目八楼商品房为主，不足部分在项目九楼补偿，面积不足或超出部分按同层市场平均价补齐”之约定，严某等四人被拆除的房屋建筑总面积为1060平方米，现景富时代大厦第八层的11套房产面积共计1041.73平方米，剩余18.27平方米，一审法院判令景富公司按11套房产的最高单价标准（C-BBB房，7670元/平方米）补偿严某等四人140131元，并无不当，本院予以维持。其三，根据涉案《房屋拆迁补偿合同》(2014.9.4)“七、三方违约责任”部分第3项约定，“甲方如不按合同规定的日期即2015年12月1日前都无法交给乙方预售，须向乙方支付每天伍仟元（5000元）整作违约金补偿。”尽管之后双方之间实际形成了委托卖房关系，景富公司无需按照约定时间交房，但当事人间的委托卖房关系实际上是以卖房款的交付代替了房屋的交付，景富公司迟延交付卖房款仍然要承担迟延交付的违约责任。但前述当事人约定的迟延交付违约金计算标准过高，一审法院结合本案纠纷产生的原因、景富公司的过错、严某等四人因房价上涨造成的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，酌情判令景富公司向严某等四人支付11套房产总价的20%即1513363元作为违约金，不违反法律的规定，本院予以维持。至于严某等四人请求景富公司按照回迁房价款的一倍承担赔偿责任，按照前述分析，严某等四人与景富公司之间具有委托卖房的关系，严某等四人的请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定的情形，一审法院不予支持符合法律规定，本院一并予以维持。综上所述，严某、谭某、严某杰、严某皓的上诉请求不能成立，应予驳回；惠州市景富房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审部分判决理由不当，本院予以纠正，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152684元，惠州市景富房地产开发有限公司预交的76342元，由惠州市景富房地产开发有限公司负担，严某、谭某、严某杰、严某皓预交的76342元，由严某、谭某、严某杰、严某皓负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一八年十一月二十二日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷