广西壮族自治区那坡县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1026民初452号 原告：李修实，男，1978年7月7日出生，壮族，住广西那坡县。 委托诉讼代理人：潘合根，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘流，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 被告：百色长江天成房地产开发有限公司。 组织机构代码：91451000742054390H。 住所地：百色市江滨路幸福港湾办公楼。 法定代表人：罗长兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄伟旗，广西中名律师事务所律师。 拟稿 石凤鸾 核稿 陆开廷 签发 缮打 石凤鸾 校对 石凤鸾 份数 8份 原告李修实诉被告百色长江天成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月31日组织双方进行调解，双方未达成调解协议。后因案情较为复杂，于2018年9月3日转为普通程序审理，依法由审判员陆开廷担任审判长，与审判员岑德文、人民陪审员黄耀德组成合议庭。书记员覃雅婷担任法庭记录。经合议庭审查认为该案与本院所立的（2018）桂1026民初415号案件符合合并审理的条件，并经原、被告同意，于2018年9月10日裁定该案并入（2018）桂1026民初415号案件审理。该案于2018年9月10日第一次公开开庭审理，后因原告当庭变更诉讼请求，被告提出答辩期申请，故该案变更于2018年10月18日第二次公开开庭进行审理。原告李修实的委托诉讼代理人潘合根和刘流、被告百色长江天成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄伟旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李修实诉称，2016年9月12日，原告向被告购买被告开发的那坡县城城西片区壮龙﹒幸福新城9幢11号房地产，该房地产建筑面积265.27平方米，价格为3,260.83元/平方米，总价款为865,000元。双方约定被告应当于2017年12月31日向原告交付该房地产，且交付的条件应符合《建设规划许可证》的规定。双方签订的合同第十二条约定：“出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该房地产交付买受人的，逾期在30日内自第十一条约定的交付至期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。”交房期限届满，被告未能按照约定将该房地产交付给原告，经原告多次催告，被告于2018年7月3日才向原告交付房地产。被告未按照合同约定时间交付房地产，依照合同第十二条的约定应承担违约责任，应向原告支付违约金23,874元。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付违约金23,874元；2、由被告承担本案诉讼费。 原告李修实为证明其主张，向本院提交下列证据材料： 1、李修实的身份证，以证明原告的主体资格； 2、那坡县商品房买卖合同登记备案证明，以证明原、被告签订的购房合同有效； 3、《商品房买卖合同（预售）》，以证明在房地产买卖过程中原、被告的权利义务；合同约定被告应于2017年12月31日向原告交付房地产； 4、个人购房担保借款合同，以证明原告向银行申请贷款支付房价款； 5、那坡县气象局2018年8月1日出具的《那坡县2008年-2018年7月降雨量》，以证明那坡县2008年至2018年7月降雨量基本均衡。 被告百色长江天成房地产开发有限公司辩称：一、被告虽逾期交房，但是因不可抗力造成，按法律规定，可以延期交房。经向法庭举证，交房期限届满前，被告因停电、下雨天气以及政府原因，造成停工约370天（其中停电31天、下雨天气停工325天、政府活动39天），这些客观因素是被告无法预见及无法抗力的，按照法律规定，交房时间应当顺延，故被告没有逾期交房。二、请求法庭驳回原告的诉讼请求。虽然《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房应按比例支付违约金，但被告逾期交房是因遭遇各种不可抗力因素，应当免责。经计算因不可抗力因素导致停工的天数约370天，而被告通知交房的时间为2018年5月30日，即逾期交房的时间约180天，虽然有些业主2018年9月26日才办交接房，现有几户仍没有办理交接房，但被告已经通知原告交房，从被告提供的交房通知可以证明大多数业主是在2018年5月30日或2018年6月30日前办理交接房手续，少部分业主是2018年9月前办理交接房手续，从原告起诉至2018年9月底逾期交房天数约270天，而被告因不可抗力因素导致停工天数约370天，大大的超过逾期交房时间，故被告逾期交房应视为延期交房，不承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告百色长江天成房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提交下列证据材料： 1、百色长江天成房地产开发有限公司出具的《营业执照》，以证明被告的主体资格； 2、广西水利电业集团有限公司那坡供电公司出具的《杏香线、新城线2017年1月至2018年6月故障停电时间表》，以证明因线路检修导致被告工地停电31天的事实； 3、那坡县气象局出具的《2016年5月-2018年7月份晴雨表》，以证明那坡县2016年5月1日至2018年7月24日下雨天气达325天的事实； 4、广西益建工程建设监理有限责任公司出具的《2016年7月17日至2017年11月11日监理日志》，以证明2016年7月17日至2017年11月11日，被告因下雨天气导致涉案房屋无法施工达325天的事实； 5、百色长江天成房地产开发有限公司出具的《那坡县第二届“壮族三月三·那坡风流街”边关民俗文化旅游活动工作方案》、《中共那坡县委办公室那坡县人民政府办公室关于印发〈那坡县2018年“壮族三月三·那坡风流街”边关民俗文化旅游活动工作方案〉的通知》、《那坡县2018年“壮族三月三·那坡风流街”边关民俗文化旅游活动工作方案》，以证明2017年4月24日至2017年5月3日、2018年4月16日至5月14日因那坡县政府在幸福新城延长线等地举办“壮族三月三·那坡风流街”边关民俗文化旅游活动实行交通管制共39天，导致被告施工所需石材料、水泥等材料供应中断而被迫停工的事实； 6、《幸福新城商贸城二期交房费用表》，以证明被告已于2018年5月30日通知原告交房的事实。 通过开庭质证，原告对被告提供的证据质证如下：1、对证据1无异议；2、对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，停电属于电力供应期间产生的正常现象，停电时间也未达24小时，且部分停电时间短至5-10分钟，部分停电时间处于休息期间；3、对证据3的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，根据原告提供的《那坡县2008年-2018年7月降雨量》，证实那坡县城范围内的降雨量基本均衡，且2018年二三月期间降雨量几乎为零，且风雨天气属于正常的天气现象，并非不能预见，被告作为房地产开发商在进行房屋开发前，应当根据天气记录，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工；4、对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告未举出施工方的施工日志，无法还原停工的时间及真正原因；5、对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，“三月三”节假日并非法定放假时间，且该放假时间仅针对那坡县部分行政机关和事业单位，并不覆盖建筑行业；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据不能证实被告已电话通知原告交房，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二款的规定：“商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”根据该条规定，被告应当在交房期限届满前10日向原告送达交房通知书，但原告并未收到该通知书。 被告对原告提供的证据1、2、3、4均无异议，对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据只是笼统的显示那坡县每年的降雨量，不能证明降雨量大小且是否影响工程施工进度。 经庭审举证质证，对原告提供的证据1、2、3、4、被告提供的证据1，当事人均无异议，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的证据5的真实性、合法性予以认定，但该证据仅证实那坡县2008年-2017年各年度的降雨量及2018年1月-7月份每月的降雨量，不能证实每次降雨的大小，故该证据与案件无关联性，本院不予认定；2、对被告提供的证据2的真实性、合法性予以认定，因合同约定交房时间为2017年12月31日，故该证据2018年1月-6月停电时间与本案无关联性，本院对该部分不予认定，2017年停电时间中，其中白天停电7个小时以上的为11天，停电5个小时的为1天，其余的停电时间多为休息时间，且停电持续时间短暂，故本院认定停电导致工程停工天数为11.5天；3、对被告提供的证据3、4的真实性、合法性予以认定，但对关联性不予认定，证据3仅证实那坡县2016年5月1日至2018年7月24日降雨的天数，但不能证实降雨量的大小，证据5仅简单记载被告2016年7月17日至2017年11月11日因下雨天气停工的情况，但下雨属于正常天气气象，并非不能预见，降雨天气是建筑行业施工时间长短必然考量，被告作为房地产开发商，且属于提供购房合同的一方，在约定交房时间时理应考虑到降雨天气对工程的影响，故本院对证据3、4不予认定；4、对于被告提供的证据5的真实性、合法性予以认定，但2018年“三月三”文化节活动是在原、被告约定交房时间之后举办，故该部分与本案无关联性，本院不予认定，2017年那坡县政府在幸福新城路段举办“三月三”文化节活动实施交通管制10天，该因素属于被告不可预见的政策性因素，本院予以认定；5、对被告提供的证据6的真实性、合法性予以认定，但该证据仅能证实个别业主在2018年5月30日办理交房手续，但个别业主并不能代表所有业主，故该证据不能证明被告已于2018年5月30日通知原告交房，因此，本院对该证据不予认定。 综合全案证据，本院认定下列法律事实：2016年9月12日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于那坡县城城西片区壮龙﹒幸福新城9幢11号商品房，建筑面积共265.27平方米，价格为3,260.83元/平方米，总价款为865,000元，买受人采取贷款方式（商业贷款）付款，签订购房合同时，买受人向出卖人支付房价款260,000元（含定金），余款605,000元向贷款机构申请贷款支付，双方还约定出卖人应当于2017年12月31日向买受人交付该商品房，且交付的条件应符合《建设规划许可证》的规定，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付给买受人的，逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。原告于2016年9月12日向被告支付了部分房价款即260,000元（含定金），余款605,000元已通过贷款向被告支付。被告未按照合同约定的期限（2017年12月31日前）向原告交付商品房。直至2018年7月3日，被告才将商品房交付给原告。2018年7月10日，原告以被告逾期交房违约为由诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为：一、关于被告是否存在逾期交房及是否应向原告支付违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，应受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行自己的义务。该合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”。本案中，原告已按合同约定向被告支付全部购房款，被告应按照合同约定的期限（2017年12月31日前）向原告交付商品房，但被告是2018年7月3日才向原告交付涉案商品房，故被告交房期限届满时未能交付房屋，违反了合同的约定，应当承担逾期交房的违约责任，应向原告支付逾期交房违约金。二、关于违约金数额的问题。原、被告签订的合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”，合同第十二条约定：“出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。”本案中，被告2018年7月3日才将商品房交付给原告，逾期交房天数为183天（2018年1月1日至2018年7月3日）。被告主张因受降雨、电力公司停电整修、政府对交通期限管制等不可抗力因素导致停工的，应从逾期交房时间里扣减。对此本院认为，停电、交通管制等情形，属于被告无法克服的客观因素，构成不可抗力的范畴，被告因这些因素而停工的，停工天数应从逾期交房时间里扣减。施工期间，因为那坡县水利电业有限公司线路检修杏香路、新城路段导致停电11.5天，其中白天停电7个小时以上的为11天，停电5个小时的为1天，其余的停电时间多为休息时间，且停电持续时间短暂，故本院认定停电导致工程停工天数为11.5天；那坡县人民政府举办第二届“壮族三月三·那坡风流街”边关民俗文化旅游活动时间为2017年4月24日至2017年5月3日，实行交通管制共10天，应从逾期交房时间里扣减。对于2018年1月1日以后发生的停电时间及“三月三”文化节活动实施的交通管制时间系被告延迟履行合同后发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定即“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，故不予扣减。对于被告主张降雨天气属于不可抗力因素，其停工的天数应予扣减的意见。本院认为，下雨属于正常天气气象，并非不能预见，降雨天气是建筑行业施工时间长短必然考量，被告作为房地产开发商，且属于提供购房合同的一方，在约定交房时间时理应考虑到降雨天气对工程的影响，且商品房合同中并未约定因降雨而停工的天数应从交房时间中扣减的约定，故对被告该意见本院不予采信。被告逾期交房时间从2018年1月1日至2018年7月3日共计183天，扣除因故停工21.5天（其中停电11.5天、政府交通管制10天），被告逾期交房时间应为161.5天，按逾期交房违约金每日以全部房价款万分之一点五计算的约定，被告应支付的违约金为：865,000×1.5/10000×161.5天＝20,954.6元。原告诉请违约金过高，合理部分本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下： 1由被告百色长江天成房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李修实支付逾期交房违约金20,954.6元； 2驳回原告李修实的其他诉讼请求。 案件受理费397元，由原告李修实负担48元，被告百色长江天成房地产开发有限公司负担349元。（被告应负担的诉讼费原告已预交，本院不予退回，由被告在支付原告违约金时一并将诉讼费支付给原告。）。 义务人应按本判决书规定的时间履行义务，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向可供执行财产所在地与本院同级的人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费397元（上诉费数额视上诉请求数额确定，收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陆开廷 审 判 员  岑德文 人民陪审员  黄耀德 二〇一八年十一月二十三日 法官助理石凤鸾 书记员覃雅婷