济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初906号 原告：李国安，男，1964年3月9日出生，济南市槐荫区市场监督管理局公务员，住济南市。 原告：马玉珍，女，1968年8月8日出生，济南市槐荫区政务服务中心职员，住济南市。 委托诉讼代理人：刘东，山东豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。 被告：济南市历城区房屋征收服务中心，住所地：山东济南市,统一社会信用代码12370112F49026294H。 负责人：张凯。 委托诉讼代理人：程雅琼，山东元序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯延冲，山东元序律师事务所律师。 被告：济南万汉城房地产开发有限公司，住所地：济南市，统一社会信用代码91370112780613851Q。 法定代表人：袁开明，总经理。 原告李国安、马玉珍与被告济南市历城区房屋征收服务中心（简称历城房屋征收中心）、被告济南万汉城房地产开发有限公司（简称万汉城公司）房屋拆迁安置补偿合同及商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月14日、2018年10月25日两次公开开庭进行了审理，原告李国安的委托代理人刘东、李荣荣，被告历城房屋征收中心委托代理人程雅琼、冯延冲到庭参加诉讼，被告万汉城公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李国安、马玉珍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告赔偿因交付的济南市花园路154号（嘉馨商务大厦）1单元1103号房屋规划用途不符合合同约定给原告造成的损失暂计算为73.51万元；2、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2008年，被告作为实施嘉馨商务大厦项目的拆迁人，经济建拆许字【2008】第5号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，拆除了原告位于历城区154号1单元102室的私有住宅一套。2008年4月6日原告与被告就拆迁房屋回迁安置事宜签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，协议约定原告选择回迁安置的补偿方式，并在被告提供的房源中选定涉案房屋嘉馨商务小区1-1103号房屋。2012年3月2日，原告与被告济南万汉城房地产开发有限公司就涉案回迁安置房屋签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定该房屋的用途为住宅。但2015年8月6日，原告取得涉案房屋的产权证（济房权证历城字第190353号）时发现，该产权证书记载涉案房屋用途为“居住式公寓”。由于住宅与居住式公寓在房屋用途和性质上存在本质上的区别，因此无论是对房屋的居住使用还是对房屋的市场价值认定都有非常明显的差别。原告认定，两被告交付的房屋严重违反了《商品房买卖合同》中关于调换房屋用途的约定，导致原告遭受了极大的经济损失。为此，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告历城房屋征收中心辩称：1、2008年3月被告二济南万汉城房地产开发有限公司作为拆迁人委托被告一济南市历城区拆迁办负责拆除济南市历城区花园路154号，原告系该拆迁项目的被拆迁人之一。被告二与被告一仅是委托人与被委托人的关系，该拆迁项目中的法律后果应由作为拆迁人的被告二承担。因此原告将济南市历城区房屋征收服务中心列为本案被告没有法律依据。2、涉案房屋系原告基于原有房屋拆迁产权调换取得。在拆迁过程中，二被告已明确告知被拆迁人原址回迁的房屋系商住两用的综合性楼房，被拆迁人可以选择货币补偿或产权调换。原告选择了产权调换，因此原被告之间的权利义务应以产权调换协议为准。3、原告涉案房屋房产证上规划用途为居住式公寓，是房管部门根据涉案房屋土地性质进行的划分。但居住式公寓与住宅在功能上没有根本区别，其功能均是居住。4、原告取得涉案房屋房产证的时间为2015年8月6日，本案的请求权为债权而非物权，在2017年10月民法总则出台之前，适用的诉讼时效为2年，也就是说原告的诉讼时效应从2015年8月6日至2017年8月5日，因此，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，原告诉求请求没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告万汉城公司缺席未答辩。 本院经审理认定事实如下:2008年4月6日，被告万汉城公司作为甲方，与原告李国安作为乙方，签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，载明：甲方为实施嘉馨商务大厦工程项目，经济建拆许字【2008】第5号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除乙方位于历城区花园路154号2-1-102房屋。乙方所有的私有住宅房屋建筑面积89.45平方米，依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、按货币补偿方式计算，乙方房屋为楼房，经评估确定单价为5487元/㎡，其住宅房屋货币补偿金额为490812.15元；乙方在甲方提供的房源中选择的安置房屋是嘉馨商务大厦小区号楼11层丁室，建筑面积101平方米，经评估该套安置房单价为5456元/㎡。……。六、甲方应当向乙方支付房屋装修补偿费另表计，附属物补偿费4536元，一次性搬迁补偿费3578元，临时安置补助费16101元，合计24215元。七、甲方提供的安置房屋应当符合国家质量技术标准，并为乙方提供能够办理房屋确权登记手续的证明资料。乙方应当按照规定缴纳税费。八、双方约定的其他事项：10㎡以内按评估价，10㎡以外按售楼时市场价交款。九、违约责任：1、甲方提供的产权调换房屋在规定期限内存在质量问题的，由甲方承担维修责任。2、乙方不按约定期限完成搬迁交验空房的，甲方可向人民法院提起诉讼。3、……。十、本协议一式六份，甲乙双方各执一份，余报有关部门存查。本协议自双方签字盖章后生效。下方甲方处有万汉城公司及济南市历城区拆迁办公室加盖公章，原告李国安签名。2012年3月2日，万汉城公司作为出卖人，与李国安作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，其中第一条约定：出卖人以出让方式取得位于济南市花园路154号、编号为历城国用【2008】第0500112号地块的土地使用权，该地块土地面积为4002平方米，规划用途为商业、住宅、办公，土地使用年限50年。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】嘉馨商务大厦。第三条约定：买受人购买的房屋系济南市花园路154号【嘉馨商务大厦】1单元11层1103号房。商品房用途为住宅，建筑面积共117.37平方米，其中，套内建筑面积83.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.66平方米。第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平米5880.09元，总金额690146元。合同并对付款、交付、办证、违约责任等其他事项作出约定。合同中载明，该商品房已经取得建设工程规划许可与预售许可。 合同签订后，李国安履行了交款义务，接收了房屋。2013年6月20日，万汉城公司出具购房发票一张，金额690146元。2015年8月6日，李国安、马玉珍取得房屋所有权证，证号：济房权证历城字第190353号，规划用途：居住式公寓，权属取得方式：产权调换。2017年12月3日，李国安、马玉珍与案外人签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖，价款146万元。 被告历城房屋征收中心主张自己并非是拆迁安置的主体，提交济南市拆迁委托合同一份，委托人（甲方）为万汉城公司，受托人（乙方）为历城区拆迁办，双方约定甲方实施嘉馨商务大厦工程，委托乙方进行房屋拆迁工作，乙方需要对拆迁范围内房屋及附属物进行摸底、调查、核实等工作，制定拆迁计划和方案，进行公示，办理费用收支、结算等。甲方应向乙方支付拆迁委托费，对乙方在委托权限内按拆迁规定办理委托事项产生的法律后果承担责任。乙方按拆迁规定的程序完成拆迁工作有获得报酬的权利；乙方有权根据拆迁进度合法使用拆迁补偿资金和安置房源；乙方有权以委托人的名义依照拆迁规定对被拆迁人予以安置、补偿。 原告李国安、马玉珍主张，其被拆迁的原有房屋系普通住宅，则安置的房屋也应当是普通住宅，第一被告在拆迁时向被拆迁人也明确承诺回签安置的是住宅，虽然在拆迁安置协议中没有明确记载，但协议第一条即已经明确被拆迁房屋性质为住宅，如果回迁房屋为公寓，拆迁人应当明确说明，未予说明应当按照普通住宅标准交付房屋。而被告交付的房屋系居住式公寓，不符合拆迁安置协议与房屋买卖合同的约定，应当对由此给原告造成的损失给予赔偿。 被告历城房屋征收中心主张，房屋状况已经在房屋买卖合同中注明，嘉馨商务大厦规划的性质即为商住两用，所有房源性质均相同，不选择原址回迁的可以选择货币补偿。且济南市并没有规定被拆除的房子为住宅产权调换的房屋性质也要为住宅，规划的此片区的城市功能即为商务大厦，选择了回迁就意味着选择了这样的功能。安置房屋本身即为商务大厦，依照正常理解也应当知晓系商住两用的房屋，而根据拆迁安置协议的记载，被拆迁的房屋评估单价为5487元每平方米，安置的房屋单价为5456元每平方米，正是因为考虑到商住两用的房屋性质，所以新房的价格反而低于旧房的价格。且历城房屋征收中心只是受第二被告万汉城公司的委托进行拆迁事宜，并非合同相对方，不是本案适格的被告。 本案在审理过程中，经原告申请，本院委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司分别以涉案房屋现状，及以涉案房屋所在地段的住宅标准，对涉案房屋在2017年12月3日的市场价格进行评估，2018年8月13日，该鉴定机构作出鲁贵评（2018）字第390号、391号房地产估价报告，认为嘉馨商务小区1-1103号房屋的市场价值为147.07万元，以住宅标准则为220.58万元。 上述事实，由原告李国安、马玉珍提交的《城市房屋拆迁产权调换协议》、商品房买卖合同、房屋产权证书复印件及权属状况信息、购房发票、房屋买卖合同，被告历城房屋征收中心提交的《城市房屋拆迁产权调换协议》、济南市拆迁委托合同、济南市城市房屋拆迁许可证及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告李国安与被告历城房屋征收中心、万汉城公司签订《城市房屋拆迁产权调换协议》，李国安又与万汉城公司签订《商品房买卖合同》，协议与合同均系当事人双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故两原告与两被告间成立拆迁安置合同关系，且原告与第二被告间成立商品房买卖合同关系。现该两份合同均已经实际履行，原告李国安、马玉珍以合同纠纷起诉二被告，主张二被告交付的房屋不符合协议的约定，要求其承担违约责任，应当举证证实两被告存在违约行为。虽两原告主张合同约定安置房屋的用途为住宅，即应当安置与被拆迁房屋性质相同的普通住宅，但回迁房屋的性质决定于回迁地区的城市规划功能，规划的确定系国家城市规划部门的职能，并非两被告能够决定，也非两被告的合同义务，故不存在两被告可以安置普通住宅而未安置的情形。故应当重点审查两被告是否已经明确告知原告安置房屋状况，及是否按照合同约定交付了安置房屋。根据双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议》的约定，李国安原有的私有住宅房屋被拆迁，安置在嘉馨商务大厦11层丁室，《商品房买卖合同》对安置房屋的情况作出了明确约定。在该合同第一条即已经明确说明所在地块为商业、住宅、办公，使用年限为50年。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。……。被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。《济南市城市房屋拆迁管理办法》第六条规定：安置房屋应当按照普通商品房的标准设计和建设，套型设计满足被拆迁人居住需要。依照前述国家和地方性规定，并未要求安置房屋应当系普通住宅，能够满足居住需要的商品房是符合规定的，居住式公寓当然属于此范畴。故两原告以交付的房屋不符合拆迁规定主张被告违约不能成立。关于《商品房买卖合同》第三条中“该商品房的用途为住宅”约定的理解，原被告均未提交规范性文件以证明居住式公寓是否属于住宅，参照济南市城乡建设委员会《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》（济建开字（2017）2号文件）附件2限购政策说明的规定：“住房，指规划用途为住宅、居住公寓的房屋”。可知在济南市区域范围内，居住式公寓与住宅同视为住房，在规划已经确定进入拆迁程序，商品房买卖合同明确说明土地规划用途、使用年限等信息的情况下，对第三条约定作限缩理解明显不符合当时的客观情形，故本院对二原告以被告交付房屋为居住式公寓即违反了合同关于商品房用途的约定的主张不予采信，对其以此主张被告违约要求赔偿的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告李国安、马玉珍的诉讼请求。 案件受理费11151元，鉴定费18300元，均由原告李国安、马玉珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  马悦静 人民陪审员  邢仁全 人民陪审员  郑洪娟 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  吕素敏