广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初4855号原告：伲码（广州）电子科技有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区东区建业三路6号。法定代表人：陈旅震，系该司董事长。委托诉讼代理人：梁颖茵，广东政邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢国梁，广东政邦律师事务所律师。被告：赛铂（广州）机电科技有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区玉树工业园敬业三街9号B栋102房。法定代表人：陈维中，系该司董事长。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。原告伲码（广州）电子科技有限公司（以下简称伲码公司）诉被告赛铂（广州）机电科技有限公司（以下简称赛铂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告伲码公司的委托诉讼代理人梁颖茵、谢国梁，被告赛铂公司的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伲码公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2018年2月份水费136元、电费5918.53元、2018年3、4月份租金均为64200元及管理费均为64200元和3月份的电费6427.10元、水费232.34元、4月份水费90.67元、电费5177.38元，共274782.02元；2.判令被告支付拖欠的2018年5月份租金64200元及管理费64200元、水费为147.34元、电费620.23元，再扣减被告已经支付的部分租金、管理费30000元，共99167.57元；3.判令被告支付提前解除合同的违约金360000元（合同依据是《物业租赁合同》的第七条第一款、第四款和《物业租赁合同解除协议》的第四条）；4.判令被告支付自2018年2月起发生的，按每日5‰计算至支付完毕之日止的滞纳金（滞纳金分段计算：租金、管理费的滞纳金从当月11日起计算，水电费从下个月11日起计算滞纳金，各月滞纳金以当月应付款项为限，暂计至2018年8月10日为235601.33元），合计969550.92元；5.判令由被告负担本案诉讼费（迳付原告）。事实与理由：双方于2016年11月15日签署《物业租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州开发区东区建业三路6号自编第2栋三层物业，合计面积为7200平方米。被告承租该物业后，多次出现拖欠租金、管理费、水电费的情况。2018年被告提出经营状况恶化，要求提前解除双方租赁合同。后双方于同年5月29日签署《物业租赁合同解除协议》，协议约定《物业租赁合同》于2018年5月31日解除，保证金由原告没收；被告应在签订合同之日起2个月内支付拖欠的租金、管理费及水电费，如未能按期清偿的，须按照原《物业租赁合同》约定的标准向原告支付违约金、逾期付款滞纳金，以及2018年5月的租金、管理费。双方签订《物业租赁合同解除协议》后，被告至今未能依照约定支付拖欠的租金、管理费及水电费。为维护原告合法权益，原告依法向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告赛铂公司辩称：1.确认第一项诉请并同意支付。2.2018年5月份我方没有使用涉案场地，水电费也没有相应的票据，虽然《物业租赁合同解除协议》是2018年5月29日签订，2018年5月31日解除《物业租赁合同》，实际上在4月份的时候，原告已经收回涉案场地，双方约定5月份的租金、管理费、水电费是固定金额30000元，我方已经支付完毕。3.关于违约金，因原告提前解除合同，原告已没收了360000元的保证金，原告再来主张违约金，是不合理的。4.关于滞纳金，解除协议当中没有约定需要支付滞纳金，解除协议对双方租赁合同的内容进行了变更，我方认为不应按租赁合同计算其他，应按解除协议来处理。5.假如法院认定我方需要支付违约金或滞纳金，我方认为违约金及滞纳金的计算标准过高，请求法院调低。经审理查明：原告是广州开发区东区建业三路6号自编第二栋物业的所有权人，该物业共3层，总建筑面积21532.05平方米。2016年11月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《物业租赁合同》，约定甲方将广州开发区东区建业三路6号自编第2栋三层物业（以下简称涉案物业）出租给乙方作为工厂使用，合计面积为7200平方米。第二条约定：租赁期从2016年11月15日至2019年12月31日止（其中免租期一个月）。第三条约定：1.合同签订之日起至2016年11月22日之前应向甲方一次性缴纳保证金（相当于首年三个月的租金及管理费）共360000元及2016年12月15日至2016年12月31日的租金及管理费60000元。2.双方确认本合同物业租赁费用包括租金以及管理费，乙方对甲方经营资质和租赁费用无任何异议，租赁期内乙方每月应向甲方缴纳的租金、管理费用如下：2018年1月1日至2018年12月31日的租金、管理费均为64200元/月。3.租金及管理费每月结算一次，乙方须于每月10日前向甲方交纳当月租金及管理费，节假日顺延。甲方开具等额的正式租赁发票及管理费发票给乙方。乙方如逾期交纳租金及管理费，每天须按所欠租金及管理费总额的5‰向甲方交付滞纳金，逾期超过30天视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除合同，没收保证金，并要求乙方承担违约责任。乙方对此无异议。4.甲方提供独立电表、水表给乙方接驳，每月按实际用水、电度数加损耗计收电费、水费，水、电单价由甲方按实际情况制定，乙方同意配合执行，其计价如下：水价按供水部门单价（水费单价+污水处理费单价）×实际用水量×1.1计算（现水费单价为3.46元/吨，污水处理费单价1.4元/吨）。电价按每度电1.15元×总用电量+基本电费每KVA每月23元×150KVA计取。5.乙方在核实水、电用量无误后，应在每月10日前主动向甲方缴纳当月的管理费和上月的电费、水费、共用电费。乙方不按时交纳，每天须按应缴金额的5‰比例向甲方交付滞纳金，逾期超过30天视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除合同，没收保证金，并要求乙方承担违约责任。乙方对此无异议。第七条约定：1.甲乙双方约定的违约金为360000元（相当于首年三个月的租金及管理费）。乙方对此无异议。甲乙双方必须全面履行本合同，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反法律、法规的规定，另一方有权依法提前解除本合同。4.乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除租赁关系，收回物业，保证金不予退还，且要求乙方偿付违约金：（二）拖欠租金或其他费用超过30天的。第八条约定：合同经双方签字盖章后生效，至2019年12月31日期满终止。2018年5月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同解除协议》，双方就提前解除涉案《物业租赁合同》事宜，达成如下条款：1.甲乙双方一致同意，《物业租赁合同》于2018年5月31日予以解除，乙方将承租的涉案物业全部退租。3.甲乙双方一致确认，乙方尚拖欠甲方的2018年3月份租金、管理费及2、3月份水电费共计141113.97元，4月份租金、管理费、水电费共计133668.05元，以上费用合计274782.02元。乙方承诺，在本协议签订之日起2个月内全额支付清以上费用。4.甲乙双方一致同意，乙方为履行《物业租赁合同》而缴交的保证金360000元不予退还，由甲方没收。如乙方在承诺时间内全额支付清本协议第3条载明之费用，甲方免除乙方合同违约金、逾期支付租金、管理费、水电费的滞纳金，如乙方未能在承诺的时间内全额支付清以上费用，乙方应按甲方要求，依照《物业租赁合同》约定之标准向甲方支付违约金、逾期支付租金、管理费、水电费的滞纳金，并向甲方支付2018年5月份之租金及管理费。5.甲乙双方一致同意，乙方于2018年6月15日前清空、搬离所租物业内属于乙方物品的，租金、管理费结算截止日期为2018年4月30日，结算日后的水电等费用以乙方实际移交场地给甲方前的实际发生额计取。基于双方一贯的良好合作，甲方同意免收乙方5月份的基本电价。6.乙方承诺在本协议签订之日起5日内，缴纳5月份水电费及部分租金、管理费、水电费3万元整（乙方支付第3条中款项时予以扣减）。7.本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。庭审中，双方对解除协议第6条括号中载明的“乙方支付第3条中款项时予以扣减”的理解存在分歧。原告认为这属于笔误，应为乙方支付解除协议第4条中款项时予以扣减，即支付5月份租金及管理费时予以扣减。如果被告在协议约定的期限内支付完毕欠缴的2018年2、3、4月份的费用274782.02元，5月份就只收取3万元，若被告未按协议缴纳，则5月份全额收取租金、管理费、水电费，30000元即在5月份全额收取的租金、管理费、水电费予以扣减。被告认为双方约定5月份的租金、管理费、水电费是固定金额30000元，其已经支付完毕。双方确认《物业租赁合同》实际解除的时间为2018年5月31日，被告实际搬离涉案物业、清场的时间为2018年6月15日。双方还确认原告已经没收被告缴纳的保证金360000元。原告拟证实被告拖欠2018年2月至5月份的水电费，提交了2018年2月至5月的水电费发票。发票的购买方为被告，销售方为原告，发票显示：2018年3月1日的电费合计为5918.53元、水费136元，2018年4月4日的电费合计为6427.10元、水费232.34元，2018年5月7日的电费合计为5177.38元、水费90.67元，2018年6月25日的电费620.23元、水费147.34元。原告主张2018年6月25日的水电费发票为5月份的水电费。被告对上述发票的真实性、合法性确认，关联性有异议，被告主张其5月、6月没有使用涉案场地，且其没有搬离设备的原因是法院从2017年11月底分批查封了其设备，无法搬离。原告主张其自行收取管理费，自行负责对涉案物业的水电、停车、消防、电梯、货梯等的园区管理。被告对此不予确认，其认为原告没有进行物业管理服务的资质。原告还主张涉案物业现处于空置状态，损失在持续，但未提交证据予以证实。上述事实，有房地产权证、《物业租赁合同》《物业租赁合同解除协议》、发票及当事人陈述等予以证实。本院认为：双方就涉案物业签订的《物业租赁合同》《物业租赁合同解除协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。对于原告在第一项诉讼请求中主张的2018年2月份水费136元、电费5918.53元，2018年3月份租金64200元、管理费64200元、水费232.34元、电费6427.10元，2018年4月份租金64200元、管理费64200元、水费90.67元、电费5177.38元共计274782.02元，被告均无异议且同意支付，本院对此予以确认。关于5月份的租金、管理费及水电费。被告在2018年6月15日才清空、搬离涉案物业，故被告关于其2018年5月没有使用涉案物业的抗辩意见本院不予采信。被告辩称5月份的租金、管理费、水电费是固定金额30000元，与原告主张的不一致，双方对《物业租赁合同解除协议》第6条的理解存在分歧。本院认为，首先，解除协议第6条明确约定“乙方承诺在本协议签订之日起5日内，缴纳5月份水电费及部分租金、管理费、水电费3万元整（乙方支付第3条中款项时予以扣减）”，可见，3万元仅包含部分租金、管理费，而不是整月全部租金、管理费。其次，解除协议第4条中约定“如乙方在承诺时间内全额支付清本协议第3条载明之费用，甲方免除乙方合同违约金、逾期支付租金、管理费、水电费的滞纳金，如乙方未能在承诺的时间内全额支付清以上费用，乙方应按甲方要求，依照原合同约定之标准向甲方支付违约金、逾期支付租金、管理费、水电费的滞纳金，并向甲方支付2018年5月份之租金及管理费”，结合上下文全文理解，双方的真实意思应是被告支付3万元后，原告免除被告2018年5月份剩余的部分租金及管理费的前提条件有两个，一是被告在2018年6月15日前清空、搬离涉案物业，二是被告需要按照解除协议第3条约定的时间履行完给付义务后，原告才免除5月份剩余的租金及管理费。由于被告未按解除协议约定的期限履行给付义务，被告仍应全额向原告支付2018年5月份租金、管理费。被告已经支付的30000元抵扣先到期的租金、管理费后，被告仍需向原告支付2018年5月份租金、管理费98400元及水电费767.57元。关于滞纳金。被告主张的滞纳金实质上是指逾期付款的违约金。被告逾期未缴纳上述租金、管理费及水电费，原告诉请被告支付上述未付清款项的违约金，符合合同和解除协议约定，本院对此予以支持。原告主张租金、管理费的违约金从当月11日起算，水电费的违约金从下个月11日起算，符合合同和解除协议的约定，本院对此亦予以支持。由于合同约定租金支付如若遇节假日则相应顺延，故2018年3月的租金应顺延至3月12日前交纳，违约金应从3月13日起算。关于违约金的计算标准，被告主张违约金的计算标准过高请求法院予以调整，由于原告并未举证证明其实际损失，本院酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用的万分之五计算，对于超过上述标准的违约金，本院依法予以驳回。关于提前解除合同的违约金。首先，原告已经没收被告的保证金360000元，该保证金的金额相当于租期内首年三个月的租金和管理费的总额。其次，原告并未举证证明其因被告提前解除合同导致的实际损失。由于违约金的功能是补偿性质，而非惩罚性质，被告提前解除合同虽属违约，但其已经与原告签署了书面的《物业租赁合同解除协议》，按照约定时间撤场，并已同意没收大额的保证金，被告虽然没有按照解除协议约定的时间付款，但也承担了逾期付款的违约金，本院综合考虑被告的违约行为恶意程度，从公平角度出发，认定被告无需再向原告支付提前解除合同的违约金。故本院对原告该项诉讼请求，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赛铂（广州）机电科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伲码（广州）电子科技有限公司支付2018年3月至2018年5月的租金和管理费共计355200元及违约金（违约金分段计算：2018年3月的租金、管理费，以128400元为本金，按每日万分之五的标准计算，从当月13日起算至实际支付之日止；2018年4月的租金、管理费，以128400元为本金，按每日万分之五的标准计算，从当月11日起算至实际支付之日止；2018年5月的租金、管理费，以98400元为本金，按每日万分之五的标准计算，从当月11日起算至实际支付之日止；上述违约金均以本金为限）；二、被告赛铂（广州）机电科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伲码（广州）电子科技有限公司支付2018年2月至2018年5月的水电费共计18749.59元（违约金分段计算：2018年2月的水电费，以6054.53元为本金，按每日万分之五的标准计算，从3月11日起算至实际支付之日止；2018年3月的水电费，以6659.44元为本金，按每日万分之五的标准计算，从4月11日起算至实际支付之日止；2018年4月的水电费，以5268.05元为本金，按每日万分之五的标准计算，从5月11日起算至实际支付之日止；2018年5月的水电费，以767.57元为本金，按每日万分之五的标准计算，从6月11日起算至实际支付之日止；上述违约金均以本金为限）；三、驳回原告伲码（广州）电子科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13495.5元，由原告伲码（广州）电子科技有限公司负担7711.5元，由被告赛铂（广州）机电科技有限公司负担5784元。上述案件受理费原告伲码（广州）电子科技有限公司已预缴，被告赛铂（广州）机电科技有限公司在履行本判决义务时一并将其应负担的案件受理费迳付原告伲码（广州）电子科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  李惠婷人民陪审员  李凯翔二〇一八年十一月二十一日书 记 员  黄曼玲王汝欣