海南省海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0105民初6289号 原告：李景月，女，汉族，1978年3月4日出生，公民身份号码：×××，住河南省邓州市。 委托诉讼代理人：李湘峰，海南商汇律师事务所律师。 被告：海口投源实业开发有限公司，住所地：海南省海口巿秀英区和谐路16号，统一社会信用代码91460100676090966M。 法定代表人：王之明，总经理。 委托诉讼代理人：蔡秦波，海南问源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琳，海南问源律师事务所律师。 原告李景月与被告海口投源实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告李景月的委托诉讼代理人李湘峰、被告海口投源实业开发有限公司的委托诉讼代理人蔡秦波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李景月向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金16262.06元[违约金自2015年5月1日起计至2017年3月10日止，每日按已付房价款239148元的万分之一计算为16262.06元（239148元*0.0001*680天）]。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月21日原告与被告签订《海南省保障性住房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于海口市××区经济适用房、限价房项目中的2#住宅楼3层308房。原告已按合同约定支付了全部购房款，但被告违反合同约定，未能在2015年4月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用，直至2017年3月10日，被告才将该房屋交付给了原告使用。因此，依据合同第十四条的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金16262.06元[违约金自2015年5月1日起计至2017年3月10日止，每日按已付房价款239148元的万分之一计算为16262.06元（239148元*0.OOOl*680天）]。综上，原告为了维护其合法权益，特向法院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告海口投源实业开发有限公司辩称，一、被告逾期交房是由于政府原因，根据商品房合同第12条约定，由于政府及相关部门的原因致使被告不能按合同约定交房的，被告可以延期交房，由于建设工程涉及征地拆迁问题，拆迁是政府及相关部门的义务，由于拆迁不到位，致使被告建设工程延误，被告有权按照合同第12条约定延期交房；二、《海南省保障性住房预售合同》第12条第1款约定2015年4月30日交房，但在第2款第5项补充约定中，房屋交付时间为银行放款及海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，原告主张违约金的起始日错误。基于上述理由，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告李景月举证的证据有：证据一海南省保障性住房预售合同、证据二购房款发票，共同证明1.原告购买被告开发的涉案房屋；2.原告已按约履行了付款义务；3.被告存在逾期交房行为，应当向原告支付违约金。 被告经对原告举证的证据质证，对证据一和二的真实性均无异议，但对两份证据的证明内容有异议，认为合同中已经明确了延期交房情形，被告不存在违约，无需向原告支付违约金。 经核对原告举证的证据的原件，本院对其真实性予以确认。 被告海口投源实业开发有限公司举证的证据有，证据一海南省保障性住房预售合同、证据二销售不动产统一发票，证明房屋买卖合同关系，以及各自的权利义务，合同第十二条明确约定了延期交房的情形。证据三收楼入伙通知书签收记录、证据四海口市质监站关于永秀花园北一区的施工质量监督意见，证明房屋交付的具体时间。证据五海口市国土资源局关于市投源公司申请临时用地的复函[（2011）74号]，证明用地清场工作由国土部门负责。证据六关于紧急协调永秀花园征地拆迁等相关问题的函[（2011）55号]、证据七四个村民小组联合发出的《通知》（2011年5月3日）、证据八关于解决永秀花园片区项目附属物拆迁等问题的函[（2012）116号]、证据九关于紧急协调永秀花园项目建设工程征地拆迁事宜的函[（2012）64号]、证据十关于永秀花园项目征地拆迁等问题调查报告的复函[（2013）9号]、证据十一关于紧急协调永秀花园项目征地拆迁问题的申请[（2013）13号]、证据十二关于解决永秀花园片区项目附属物拆迁等问题的函[（2015）71号]、证据十三关于解决永秀花园片区项目附属物拆迁问题的函[（2016）14号]、证据十四关于解决永秀花园片区项目附属物拆迁问题的请示[（2017）5号]，证据六至证据十四共同证明因政府及相关部门的行政行为影响，投源公司可依照合同第十二条的约定予以延期交房。证据十五公告及张贴照片（2013年1月14日）、证据十六公告及张贴照片（2013年3月29日）、证据十七公告及张贴照片（2015年9月8日）、证据十八公告及张贴照片（2016年5月3日），证据十五至十八共同证明投源公司依约将延期事实告知原告。证据十九照片一组，证明未拆迁附属物的状况。 原告经对被告举证的证据质证，对证据一至十四的真实性均无异议，但对证据十五至十九的真实性无法确认。 经核对被告举证证据的原件,本院对证据一至十四的真实性予以确认。证据十五至十九为照片，由于是被告单方面制作，且无法证明具体的拍摄时间，本院不采纳其作为本案的定案依据。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月21日，原被告签订《保障性住房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的××区房，房屋面积为61.32平方米，价格为239148元。合同第十二条约定，（一）被告应当在2015年4月30日前向原告交付该房屋；（二）约定该房屋交付时应当符合第1.2.5项所列条件。补充约定：本合同第十二条交付条件仅选择第5项所列条件（第5项约定为：该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格）。在满足该条款条件下一次性付款付完全款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，被告向原告交付该房屋。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；2.上述不可抗力是指自然灾害、意外事故及政府及其相关部门的行政行为。合同第十四条约定，被告未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给原告，原告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十六条规定，原告应当在房屋交付之日起30日内按照有关规定缴纳物业专项维修资金，维修资金应存入由市房地产行政主管部门在银行设立的专用账户。合同补充协议附件九第四条约定：因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2017年1月13日，海口市建设工程质量安全监督站做出《关于永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标施工质量监督的意见》，内容为:永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标工程，建设规模4栋29-32/1层，总建筑面积：54767.91平方米，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对施工单位完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。2017年3月3日，原告签收收楼入伙通知书。被2017年3月10日，被告将该房屋交付给了原告使用。 本院认为，原被告签订的《保障性住房预售合同》合法有效，原被告双方应严格按照合同约定履行相关权利义务，并承担相应的违约责任。合同第十二条约定的交付条件中，存在一般规定和补充约定，补充约定可视为双方当事人对合同进行的修改、变更，故应优先使用补充约定。一、应交房时间。补充约定的交房时间为“银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修自己管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内”。但合同第二十六条约定，原告应在房屋交付之后一个月内缴纳维修资金。可见，关于先交房还是先缴纳维修资金，合同的不同条款有互相矛盾的约定。按照商品房买卖市场的习惯，一般由开发商在收房时通知业主，业主方才缴纳维修资金。因此若按照补充协议的约定确定应交房时间，则很可能完全排除了开发商的逾期交房责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此该补充约定所确定的应交房时间无效。双方应按合同第十二条第（一）项确定的2015年4月30日作为应交房时间。二、实际交房时间。虽然2017年3月3日，原告签收收楼入伙通知书，但2017年3月10日，被告将该房屋交付给了原告使用。 原告有权主张2017年3月10日前的逾期交房违约金。三、是否存在不可抗力。被告提供的《海口市国土资源局关于市投源公司申请临时用地的复函》内容显示，2011年4月，被告即可以提前开展项目用地规划报建等前期工作，海口市国土资源局也已经开始办理相关工地清场工作，而康安村委会相关村民小组要求被告配合解决征地补偿费问题的《通知》，也是在2011年5月3日发出。2014年2月20日，原被告才签订合同，合同约定的交房日期亦在合同签订后一年多。即便永秀花园相关拆迁问题长期存在，也不属于不可预料的不可抗力。被告作为地产开发企业，在签订合同前应对履约的商业风险有所把控，政府拆迁问题不能成为被告逾期交房的理由。被告主张因不可抗力免除其违约责任，本院不予采纳。四、逾期交房违约金的计算。被告应于2015年4月30日交房，实际交房日期为2017年3月10日。被告应向原告支付2015年5月1日至2017年3月10日期间的逾期交房违约金，结合原告的付款时间和合同约定的违约金计算标准，违约金为16262.06元（239148元*0.OOOl*680天）。由于双方合同补充协议附件九第四条另外约定：因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%为11957.4元。故原告主张的违约金超过11957.4元上金额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1被告海口投源实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李景月逾期违约金11957.4元。 2驳回原告李景月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费206元，减半收取103元，由被告海口投源实业开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。 审 判 员 潘孝赛 二〇一八年十一月五日 法官助理 荣子玲 书 记 员 崔传丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 印刷：许斯娜 海口市秀英区人民法院2018年11月12日印制 （共5份）