广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0111执异26号 案外人：段敬吉，男，1947年9月11日出生，汉族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。 申请执行人：萧永通，男，1975年11月3日出生，汉族，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：翁梅丹，广东和志满律师事务所律师。 被执行人：刘永杰，男，1976年11月11日出生，汉族，住广州市越秀区。 被执行人：邓健初，男，1982年12月26日出生，汉族，住广州市白云区。 在本院执行申请执行人萧永通与被执行人刘永杰、邓健初民间借贷纠纷一案中，案外人段敬吉对本院裁定查封、拍卖的位于广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人段敬吉的委托诉讼代理人杨宇、申请执行人萧永通的委托诉讼代理人翁梅丹参加了听证。被执行人刘永杰、邓健初经本院公告送达听证材料，逾期未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人段敬吉称：2017年12月8日，案外人段敬吉发现法院张贴的（2017）粤0111执4833号执行裁定书及拍卖的公告，得知被执行人刘永杰名下位于广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房被法院查封并发布拍卖公告。涉案房产的实际产权人及权利人为案外人，因此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》而提出执行异议。具体事实和理由如下：一、（2016）粤0104民初53号民事判决已经认定案外人实际使用房屋并按合同约定支付相应房款，案外人为涉案房屋的实际权属人，合法权益应被法律保护。涉案房屋不能作为被执行人刘永杰的财产进行拍卖。案外人通过中介北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司（以下简称怡然居客广州分公司）与被执行人刘永杰于2015年8月29日签订《存量房买卖合同》（NO.0003301），约定：被执行人刘永杰向案外人出售位于广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房屋。同日，案外人向刘永杰支付定金80000元。2015年9月13日案外人向怡然居客广州分公司支付中介费1300元；同年10月15日向刘永杰支付购房款200000元；同月30日，案外人与中介怡然居客广州分公司、刘永杰网签《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字第15100238480号）并向刘永杰支付购房款2020000元。案外人已完全履行合同义务，刘永杰、怡然居客广州分公司均出具收款收据予以确认。刘永杰在收到案外人支付2300000元后，未能按照合同约定在指定期间内为案外人办理房屋过户手续，案外人多次以短信、电话、书面致函等方式联系刘永杰要求协助办理过户手续，但刘永杰一直置之不理，且电话长期关机无法联系。为此，案外人亦致函被执行人要求履行中介义务，敦促刘永杰在案外人指定时间内到达广州市房地产交易登记中心一同办理涉案房屋过户手续，但刘永杰未能履行义务。因此案外人在房屋交易过户中不存在过错。另，刘永杰在2016年已实际交付房屋给案外人使用，该事实有（2016）粤0104民初53号民事判决书认定。二、（2017）粤0111执4833号执行裁定书陈述法院以（2016）粤0111财保4号民事裁定书诉讼保全涉案房屋，即该房屋是在2016年进行查封的。根据（2016）粤0104民初53号民事判决书认定的事实，案外人与刘永杰是在2015年签订房屋买卖合同，2016年涉案房屋交付案外人使用，且案外人已经按照合同约定支付超过90%以上的房款。因此案外人是涉案房屋的实际产权人、权利人，符合排除执行的情形。案外人是涉案房屋的善意购买方，该房屋是案外人的唯一住处。案外人请求法院停止对位于广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房的一切执行、拍卖行为。 申请执行人萧永通称：不同意案外人的异议请求。申请执行人系于2016年1月5日向法院申请查封涉案房屋。根据查册表显示，法院查封涉案房屋的时间为2016年1月11日，是案外人占有涉案房屋之前查封的。（2016）粤0104民初53号案是于2016年1月4日由越秀法院立案受理的，该案判决书显示案外人下落不明，公告送达起诉书副本。而案外人自2015年12月开始就找不到刘永杰，则如何在2016年5月交付涉案房屋。这说明案外人占用使用涉案房屋属于非法占有使用，不符合排除执行的条件，申请执行人怀疑案外人与刘永杰串通损害申请执行人的权利。案外人未支付全部房款，也未将剩余房款30万元交付法院执行。涉案房屋未能过户是因为案外人是有过错的，根据越秀法院的判决，房屋不能过户并非刘永杰找不到而导致的，而是因为银行抵押未涂销，案外人在签订《房屋买卖合同》时就已经知道涉案房屋办理了抵押贷款，但是案外人依然没有先处理银行抵押涂消就将购房款支付给刘永杰，导致无法过户，其本人存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该条的规定是并列的规定，并非符合一种就成立，请求法院对案外人的异议申请予以驳回。 被执行人刘永杰、邓健初均无陈述意见。 本院查明：关于萧永通与刘永杰、邓健初民间借贷纠纷一案，萧永通向本院申请诉前财产保全后，本院于2016年1月6日作出（2016）粤0111财保4号民事裁定：查封或冻结刘永杰名下价值229232元的财产。执行过程中，本院于2016年1月11日向广州市国土资源和房屋管理局送达该民事裁定书及协助执行通知书，查封刘永杰名下位于广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房房产。2016年1月12日，本院立案受理原告萧永通与被告刘永杰、邓健初民间借贷纠纷一案，并于2016年10月10日作出（2016）粤0111民初873号民事判决书，判令：一、于判决生效之日起五日内，刘永杰向萧永通偿还借款本金226000元及按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息（其中50000元借款本金的逾期利息从2015年12月1日起计算至实际还清之日止，80000元借款本金的逾期利息从2016年1月1日起计算至实际还清之日止，余下96000元借款本金的逾期利息从2016年1月12日起计算至实际还清之日止）；二、邓健初对上述判决第一项承担连带责任。该判决书已于2017年3月14日发生法律效力。本院依萧永通申请于2017年6月5日以（2017）粤0111执4833号立案执行。2017年12月1日，本院作出（2017）粤0111执4833号执行裁定：拍卖被执行人刘永杰名下位于广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房产（房产登记号：2010登记字11XXX56号）。 另查：2016年1月4日，广州市越秀区人民法院以（2016）粤0104民初53号受理段敬吉与刘永杰、怡然居客广州分公司、中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行广州分行）、曾翠儿房屋买卖合同纠纷一案，段敬吉诉请法院判令：1、刘永杰、曾翠儿立即将广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房过户到段敬吉；2、怡然居客广州分公司、中信银行广州分行协助办理刘永杰将广州市越秀区淘金东路XXX号XXX过户到段敬吉名下的手续等。该案经广州市越秀区人民法院审理查明:段敬吉（乙方、买方）与刘永杰（甲方、卖方）及怡然居客广州分公司（丙方、中介方）签订了《存量房买卖合同》NO：0003301，其中约定：第一条、房地产权属情况及计价1、房地产地址：越秀区淘金东路XXX号XXX房。2、建筑面积约81.26平方米。3、该房地产按整套出售并计价，总金额2600000元。4、房屋类型：住宅。第二条、交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年7月10日前。第六条、付款方式3、涂销抵押后一次性付款（1）定金：80000元，乙方应在签订本合同的当日直接支付给甲方。（2）甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起30个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。（3）甲乙双方应在甲方完成该房地产涂销抵押登记后7个工作日内到房管部门办理过户、递件、交税手续。（4）首期楼款（不含定金）2220000元，乙方应在取得到房管部门收缴证件收据的当天支付。（5）楼价余款300000元乙方应在房管部门成功受理本次交易递件后当天支付给甲方。（6）交易过户手续需在2015年12月30日前完成（以付清双方交易税费为准）第七条、违约责任4、本合同签订后，甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%向乙方支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过三十个工作日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第二条约定的该房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按本合同第一条第3款约定该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金。6、甲乙任何一方自本合同签订之日起如有以下情形之一，构成根本违约。届时，违约方应按照本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等：（4）甲乙任何一方拒绝到房管部门办理相关过户手续逾期三十个工作日以上等。在该《存量房买卖合同》的下方，段敬吉与怡然居客广州分公司签订了《中介服务收费确认书》，其中内容为：本人段敬吉现经北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司介绍成功购买越秀区淘金东路XXX号XXX房物业，基于经纪方提供的中介及咨询服务，本人同意向经纪方支付13000元作为北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司之中介咨询服务费等。2015年8月29日，段敬吉支付了80000元定金给刘永杰。2015年9月13日，段敬吉支付了中介服务费13000元给怡然居客广州分公司。2015年10月15日，段敬吉支付了200000元定金给刘永杰。2015年10月30日，段敬吉（乙方、买方）与刘永杰（甲方、卖方）及怡然居客广州分公司（丙方、中介方）签订了合同编号：穗存量房合字第15100238480号《存量房买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况1、房地产地址：越秀区淘金东路XXX号XXX房。3、建筑面积81.2619平方米。4、房屋使用性质：住宅。第二条、计价和价款1、该房地产按整套出售并计价，总金额2195000元。第三条、付款，签订本合同时，乙方向甲方支付80000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款：一次性付款：总金额2195000元，乙方应于房管局受理本次交易并出据回执后的当天向甲方支付。第四条、交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年7月10日前。第七条、中介服务费的给付1、丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于签订三方买卖合同当天向丙方支付中介服务费，其中：（2）乙方应向丙方支付中介服务费13000元等。同日，段敬吉支付了2020000元购房款给刘永杰。2015年12月21日，段敬吉支付了20000元律师费给广东法制盛邦律师事务所律师。2016年5月，刘永杰将涉案房屋交付给段敬吉使用等。 2017年3月2日，广州市越秀区人民法院作出判决：驳回段敬吉的诉讼请求。段敬吉不服，向广州市中级人民法院提出上诉。经二审审理查明：一审查明事实无误，二审法院予以确认。并另查明：（2016）粤0106民初7099号民事判决查明：2014年7月8日，中信银行广州分行与刘永杰签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、《中信银行个人借款合同》，约定刘永杰向中信银行广州分行贷款150万元，刘永杰以广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房作借款抵押担保。同年7月18日，中信银行广州分行与刘永杰办理上述XXX房的抵押登记手续。该案认定刘永杰将上述房屋办理了抵押登记手续，中信银行广州分行作为抵押权人对房屋享有优先受偿权，该案判决中信银行广州分行对上述XXX房享有优先受偿权。（2016）粤0106民初7099号民事判决已生效，并进入执行程序。 2018年3月14日，广州市中级人民法院以一审查明事实清楚，处理并无不当为由，作出（2017）粤01民终22014号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已生效。 再查：根据2018年11月26日的《广州市不动产登记查册表》显示，位于广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房的房产产权人为刘永杰，占有部分为全部（权属人）；建筑面积81.2619平方米，共有情况为单独所有，规划用途为住宅，使用性质为居住用房；他项权利人为中信银行股份有限公司广州分行，权利种类为抵押权，抵押权登记时间为2014年7月18日。广东卓越土地房地产评估咨询有限公司受本院委托，对被执行人刘永杰名下位于广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房产进行价值评估，于2017年11月21日作出粤卓越评[2017]估字第R261号《房地产估价报告》，确定评估标的物的评估价值为520.89万元。 案外人段敬吉为证实异议成立，提交以下证据：1.物业管理费、生活垃圾处理费、数字电视维护费、燃气费支付凭证、数码业务受理单等证据，拟证实其已实际使用涉案房屋；2.致函、EMS快递单据、照片、排号单、视频等证据，拟证实其多次要求刘永杰办理过户手续，以及要求怡然居客广州分公司履行中介义务，督促刘永杰办理过户手续；3.个人名下房地产登记情况查询证明，拟证明其符合购房条件，且涉案房屋是其唯一住房；4.招商银行户口交易明细表等证据，拟证明其有能力付清剩余购房款。 本院认为：案外人段敬吉主张其对本院查封、拍卖的位于广州市越秀区淘金东路XXX号XXX房的房产享有所有权而提出排除执行异议，本院对案外人提出的执行异议依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。根据法律和相关司法解释相关规定，对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。现涉案房产登记在被执行人刘永杰名下，本院查封、拍卖刘永杰名下的房产并无不当。 （2017）粤01民终22014号民事判决书确认刘永杰系于2016年5月将涉案房屋交付段敬吉使用，而本院系于2016年1月11日查封涉案房产，即案外人在本院查封之后占有涉案房产，故案外人段敬吉提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部法定情形，案外人对涉案房产享有的权利不足以排除本院强制执行，其异议请求不成立，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人段敬吉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  梁文姬 人民陪审员  刘艳柳 人民陪审员  叶晓敏 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  陈素拥