安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖02民终2109号上诉人（原审被告）：芮锐，男，1982年12月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：马谊霞，女，1985年2月1日出生，汉族，住址。委托诉讼代理人：芮丽丽，女，1981年4月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）:安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王璐，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟昀，安徽国伦律师事务所律师。上诉人芮锐因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。芮锐上诉请求:撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初3320号民事判决第一项，改判驳回伟星物业公司的一审诉讼请求。一、二审诉讼费由伟星物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定车站社区居委会与伟星物业公司签订的《物业服务合同》有效，与法相悖。车站社区居委会与伟星物业公司签订的《物业服务合同》主体不适格。伟星物业公司收取2014年1月1日前的物业费，无合同依据。二、一审判决认定诉讼时效中断缺乏事实依据。伟星物业公司一审中并未提供向芮锐催缴过物业费的证据。三、芮锐并非恶意拖欠物业服务费，芮锐未交物业费系因伟星物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，未能协调处理好芮锐居住房屋外墙他人的空调外机，严重影响芮锐及其家人的生活。伟星物业公司辩称，一、业主大会和业主委员会指导规则明确授予居委会代签物业服务合同的权利。二、一审中，伟星物业公司已经提交了催缴通知等证据，证明诉讼时效中断的事实。三、芮锐居住房屋外墙他人的空调外机，并非伟星物业公司不予协调，且与本案不属于同一法律关系。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。芮锐的上诉请求不能成立，应予驳回。伟星物业公司辩向一审法院起诉请求：1、芮锐向伟星物业公司支付2013年1月1日至2017年12月31日的物业服务费5372元；2、芮锐向伟星物业公司支付自2013年1月1日起至实际缴纳之日止按年利率10%计算的违约金（暂计算至2018年1月为1512.4元）；3、本案诉讼费用由芮锐承担。一审法院认定事实：芮锐系芜湖市圣地雅歌小区业主，拥有圣地雅歌小区5-2-2-402室建筑面积93.85平方米的自有产权房（高层）。2010年4月，芮锐与伟星物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定芮锐须每半年第一个月预交半年物业费至小区管理处，缴纳标准为高层按建筑面积每月每平方米0.65元。2014年1月22日，伟星物业公司与芜湖市圣地雅歌业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：委托管理服务期限为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止；物业服务费用多层住宅按0.90元/平方米/月收取，高层按1.0元/平方米/月收取；电梯维修、维保、年检、运行能耗、楼道照明及二次供水等费分摊收取；固定车位泊车费按每月120元/个计收；实行一年一次预收，缴费时间为元月上旬；若芮锐逾期交纳物业服务费，伟星物业公司有权自欠费次月起按欠费额的3‰/日计收违约金。2015年10月26日、12月30日及2016年12月20日伟星物业公司与芜湖市镜湖区车站社区居民委员会分别签订《圣地雅歌小区物业服务合同》。2015年合同约定服务期限为一年，自2015年1月1日至同年12月31日，物业服务费、服务标准维持2014年物业服务合同不变。2015年底的合同约定服务期限为一年，自2016年1月1日至同年12月31日止；物业服务费用多层住宅按0.954元/平方米/月收取，高层、小高层按1.06元/平方米/月收取（不包含电梯及二次设施、设备维修费用）；车位费不变。2016年年底合同服务期限为一年，自2017年1月1日至同年12月31日；物业服务费标准维持2016年12月30日的物业服务合同，上述合同关于违约金及其他条款均维持按2014年物业服务合同规定不变。协议签订后，伟星物业公司提供了物业管理服务，芮锐自2013年1月16日起至2017年12月31日止拖欠物业费合计5341.47元（93.85㎡×11.5个月×0.65元／㎡＋93.85㎡×12个月×1元／㎡+93.85㎡×12个月×1元／㎡+93.85㎡×12个月×1.06元／㎡+93.85㎡×12个月×1.06元／㎡）。伟星物业公司分别于2015年元月15日、2016年11月对芮锐进行物业服务费催缴。一审法院认为，伟星物业公司与芜湖市圣地雅歌业主委员会签订的《物业服务合同》内容合法、有效，对双方具有约束力。车站社区居委会是代表该小区业主共同利益签订《物业服务合同》，其与物业公司签订的物业服务合同对全体业主也具有同样的约束力，双方应遵守合同约定。伟星物业公司为芮锐提供物业服务，芮锐应交纳相关物业服务费。芮锐接受物业服务而不交纳物业管理服务费的行为会导致物业管理服务企业无法按照约定对小区进行有效的物业管理服务，从而损及其他业主的利益。伟星物业公司在芮锐拖欠物业服务费期限届满之前对芮锐进行了催要，诉讼时效中断，故伟星物业公司主张芮锐支付自2013年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费主张，调整为芮锐应支付自2013年1月16日起至2017年12月31日止的物业服务费。关于伟星物业公司要求芮锐支付滞纳金的问题，因芮锐未及时按约交纳物业费并非其没有缘由地拒绝交纳，故伟星物业公司主张要求芮锐支付滞纳金的请求，不予支持。芮锐辩称伟星物业公司与芜湖市镜湖区车站社区居委会签订的物业服务合同均无效，对业主不产生法律约束力,无法律依据，一审法院认为前述已释明了观点，故芮锐的意见不予采纳；芮锐辩称伟星物业公司在服务管理方面不到位的几种情形，因未提供证据，即便伟星物业公司物业服务上存在一些瑕疵，该瑕疵不足以影响芮锐交纳物业服务费的结果；芮锐辩称隔壁空调伟星物业公司没有按照开发商的要求对空调外机安装位置事宜履行任何管理义务，不属于本案审理范围，不予采纳。希望作为物业服务企业的伟星物业公司，应充分兼顾到每一位业主的合理利益要求，不断完善物业服务，优化与业主或物业使用人沟通方式，实现物业管理的透明化、人性化。作为业主，应积极交纳物业服务费，配合物业服务企业做好小区的管理与服务，如此，才能更好地营造有序、舒适的小区居住环境，减少不必要纠纷发生。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、芮锐于判决生效后十日内给付伟星物业公司2013年1月16日至2017年12月31日物业服务费5341.47元。二、驳回伟星物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币25元，由伟星物业公司负担5元，芮锐负担20元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，芮锐上诉主张芜湖市镜湖区车站社区居委会与伟星物业公司签订的《物业服务合同》主体不适格。参照住房和城乡建设部制定《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，在特定条件下，居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。因此，芜湖市镜湖区车站社区居委会为芜湖市圣地雅歌小区业主共同利益，代表其与伟星物业公司签订的《物业服务合同》，合法有效，对该小区全体业主具有约束力。故对芮锐的该上诉主张，不予支持。芮锐上诉称，伟星物业公司一审中并未提供向芮锐催缴过物业费的证据，不能认定诉讼时效中断。鉴于伟星物业公司一审中已经提交了其于2015年元月15日、2016年11月向芮锐催缴物业费的通知等证据，证明诉讼时效已重新计算的事实。故对芮锐的该上诉主张，亦不予支持。芮锐上诉称，其未交物业费系因伟星物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，未能协调处理好芮锐居住房屋外墙他人的空调外机，严重影响芮锐及其家人的生活。就芮锐居住房屋外墙他人的空调外机影响芮锐及其家人生活的事宜，伟星物业公司履行了协调处理义务，且该争议是否构成侵权，与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围。故对芮锐的该上诉理由，亦不予采纳。综上所述，芮锐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人芮锐负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  戴玉海审判员  吕 斌二〇一八年十一月六日书记员  王文成附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。