河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）豫16民终5157号上诉人（原审被告）：仇文喜，男，汉族，1980年8月19日生，住河南省周口市川汇区。上诉人（原审被告）：徐凤兰，女，汉族，1974年1月11日生，住河南省周口市川汇区。共同委托诉讼代理人：李福玲，河南团结律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周口市悦梦酒店有限公司，住所地周口市车站路西段**，统一社会信用代码91411600077836834D。法定代表人：仇兴连，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许华峰，河南团结律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周口市宏林商贸有限公司，住所地周口市车站路西段**,统一社会信用代码91411606782244594D。法定代表人：路素英，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔灿、韩曼利，河南崔灿律师事务所律师。上诉人徐凤兰、仇文喜、周口市悦梦酒店有限公司与被上诉人周口市宏林商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法公开开庭对本案进行了审理。上诉人仇文喜及徐凤兰、仇文喜的共同委托诉讼代理人李福玲，上诉人周口市悦梦酒店有限公司的委托诉讼代理人许华峰，被上诉人周口市悦梦酒店有限公司的委托诉讼代理人崔灿、韩曼利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐凤兰、仇文喜上诉请求：1、撤销原判，改判驳回周口市宏林商贸有限公司的诉讼请求；2、诉讼费由周口市宏林商贸有限公司负担。事实和理由：1、一审判决按照月息2分计算利息缺乏事实依据；2、愿意与周口市宏林商贸有限公司协商解决纠纷；3、已经有大量投入，支付了保证金，且周口市宏林商贸有限公司阻止其营业的不当行为对其造成了损失。周口市悦梦酒店有限公司诉讼请求：1、撤销原判，改判驳回周口市宏林商贸有限公司的诉讼请求；2、诉讼费由周口市宏林商贸有限公司负担。事实与理由：仇文喜、徐凤兰与周口市宏林商贸有限公司签订租赁合同，缴纳租金等合同义务由仇文喜、徐凤兰履行，周口市悦梦酒店有限公司不是合同相对人。周口市宏林商贸有限公司答辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。周口市宏林商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、要求解除周口市宏林商贸有限公司与徐凤兰、仇文喜、周口市悦梦酒店有限公司之间的房屋租赁合同关系。2、判令徐凤兰、仇文喜、周口市悦梦酒店有限公司共同向周口市宏林商贸有限公司支付截止到2018年5月27日所欠的租金95000元，并按月息二分赔偿利息损失（自2017年5月27日至2018年5月27日）。3、判令徐凤兰、仇文喜、周口市悦梦酒店有限公司共同向周口市宏林商贸有限公司继续支付自2018年5月28日至实际腾出房屋之日止的的租金（按每年820000元标准），并按月息二分赔偿租金利息损失（自2018年5月28日至房屋腾出之日止）。4、判令徐凤兰、仇文喜、周口市悦梦酒店有限公司立即腾出房屋，交出所租场地。5、判令徐凤兰、仇文喜、周口市悦梦酒店有限公司支付实际占用租赁物期间应当支付的电费、水费、宽带费、税费、有线电视费等。原审查明的事实与判决：2013年11月13日，周口市宏林商贸有限公司的法定代表人路素英与时任周口市悦梦酒店有限公司法定代表人的徐凤兰和其丈夫仇文喜签订房屋租赁合同一份，合同约定年度租金为820000元合同约定有如徐凤兰方违约按未支付租金的20%赔偿内容。合同签订后，周口市宏林商贸有限公司将位于周口市车站路4号7层楼房出租给徐凤兰方作为经营酒店使用。2017年11月22日,仇文喜与周口市宏林商贸有限公司法定代表人路素英对2017年所欠租金签订还款计划，约定如徐凤兰方违反还款计划，周口市宏林商贸有限公司有权单方解除2013年与徐凤兰方签订的《房屋租赁合同》。现徐凤兰方一直未能未按还款计划约定履行全部义务，且租赁合同2017年度已期满，徐凤兰方也未依照合同约定于2018年5月27日向周口市宏林商贸有限公司交纳2018年度租金820000元。2018年4月26日，仇文喜再次向周口市宏林商贸有限公司出具承诺书，承诺剩余租金95000元于2018年5月10日结清……。现因徐凤兰方经济紧张，一直违约，周口市宏林商贸有限公司无奈诉至法院。周口市宏林商贸有限公司的法定代表人已变更为仇文喜的父亲仇兴连。一审法院认为：我国民法通则第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。徐凤兰作为周口市悦梦酒店有限公司法定代表人和其丈夫仇文喜与周口市宏林商贸有限公司的法定代表人路素英签订涉案租赁合同后，双方按照合同约定已履行多年，从仇文喜两次向周口市宏林商贸有限公司出具拖欠租赁费的还款计划和承诺书也可以得到证明，故周口市悦梦酒店有限公司在本案中应承担违约的民事责任。因涉案租赁合同是徐凤兰和仇文喜夫妇与周口市宏林商贸有限公司签订的，后仇文喜又向周口市宏林商贸有限公司出具有还款计划及承诺书，故周口市宏林商贸有限公司要求徐凤兰、仇文喜在本案中共同承担民事责任的请求成立。因此对周口市宏林商贸有限公司要求解除与徐凤兰、仇文喜、周口市宏林商贸有限公司之间的房屋租赁合同关系，由徐凤兰、仇文喜、周口市宏林商贸有限公司共同支付所欠租赁费95000元，继续支付自2018年5月28日至实际腾出房屋之日止的的租金（按每年820000元标准）并按月息二分（未超约定违约金标准）赔偿利息损失等其他全部诉讼请求，均予以支持。但徐凤兰方交纳的租房押金200000元可冲抵上述债务。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：解除原告周口市宏林商贸有限公司与被告徐凤兰、被告仇文喜、被告周口市悦梦酒店有限公司之间的房屋租赁合同关系。三被告共同向原告支付截止到2018年5月27日所欠的租金95000元，并按月息二分赔偿利息损失（自2017年5月27日至2018年5月27日）。三被告共同向原告继续支付自2018年5月28日至实际腾出房屋之日止的的租金（按每年820000元标准），并按月息二分赔偿租金利息损失（自2018年5月28日至房屋腾出之日止）。三被告立即腾出原告房屋，交出所租场地。三被告支付实际占用租赁物期间应当支付的电费、水费、宽带费、税费、有线电视费等。三被告交纳的租房押金200000元用于冲抵上述债务，并从债务中扣除。案件受理费1347元，由被告周口市悦梦酒店有限公司、被告徐凤兰、被告仇文喜共同负担。二审期间，周口市宏林商贸有限公司提交了周口市悦梦酒店有限公司、仇兴连向路素英等转款的银行流水，用以证明周口市悦梦酒店有限公司是合同履行的实际主体之一。仇文喜、徐凤兰、周口市悦梦酒店有限公司质证认为，这些证据不是新证据，不予质证。本院对上述证据的真实性依法予以确认。周口市宏林商贸有限公司所出示的证据能够证明仇兴连、周口市悦梦酒店有限公司多次向周口市宏林商贸有限公司法定代表人路素英账户转款。本院经审理查明，租赁合同签订后，周口市悦梦酒店有限公司成立，并利用合同约定的房屋经营酒店。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有三项：一是周口市悦梦酒店有限公司、周口市宏林商贸有限公司是否是适格的诉讼主体；二是一审判决解除合同是否正确；三是按照月息2分计算利息是否适当。第一，关于周口市悦梦酒店有限公司、周口市宏林商贸有限公司是否是适格的诉讼主体。路素英与仇文喜、徐凤兰签订案涉房屋的租赁合同，约定该房屋用于仇文喜、徐凤兰经营酒店。合同签订后，周口市悦梦酒店有限公司成立。后来，周口市悦梦酒店有限公司的法定代表人变更为仇兴连。合同履行过程中，周口市悦梦酒店有限公司、周口市悦梦酒店有限公司的法定代表人仇兴连向路素英的银行账户多次转款。从上述行为可见，在房屋租赁合同履行过程中，周口市悦梦酒店有限公司实际上成为了合同履行的主体之一。况且，即使上述事实不足以证明周口市悦梦酒店有限公司是适格的诉讼主体，但周口市悦梦酒店有限公司成立后，该公司以自己的名义利用案涉房屋经营酒店至今的事实也足以说明周口市悦梦酒店有限公司是合同履行主体之一，是适格的诉讼主体。案涉租赁合同上虽然载明了出租方是周口市宏林物资公司，但租赁合同上并未加盖该公司公章，且案涉房屋的所有权主体是周口市宏林商贸有限公司，因此，合同的主体是周口市宏林商贸有限公司，而不是周口市宏林物资公司，周口市宏林商贸有限公司是适格的诉讼主体。第二，关于一审判决解除合同是否正确。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”经仇文喜签字确认的还款计划中载明，仇文喜方违反还款计划，另一方可以解除合同。基于此及合同法第九十四条第三项的规定，本案符合解除合同的条件。作为承租人的仇文喜一方，其主要义务是支付租金。周口市宏林商贸有限公司的合同目的是通过出租房屋获得租金。周口市宏林商贸有限公司实现获得租金的合同目的有赖于仇文喜方的履约行为。根据租赁合同约定，2018年度的租金应当于2018年5月27日前交清。但至今，仇文喜方仍未提供证据证明其已经支付了2018年度的租金，也未提供证据证明其已经支付了拖欠的2017年度的租金。仇文喜方未依约支付租金的行为已经使周口市宏林商贸有限公司的合同目的无法实现。因此，符合解除合同条件。第三，关于按照月息2分计算利息是否适当。根据双方的合同约定，仇文喜方应当以未履行部分的20%支付违约金。周口市宏林商贸有限公司主张以未履行部分为基数，以月息2分计算违约金的违约金计算方式在一定时间段内的违约金额少于按照合同约定的标准计算的违约金额。在此期间内，应当视为周口市宏林商贸有限公司对其权利的处分。对于因仇文喜方未履行义务导致违约金额超过未履行部分的20%计算的违约金额，依据合同约定，则不应当支持。鉴于周口市宏林商贸有限公司自愿放弃因仇文喜方未履行义务而导致违约金超过未履行部分20%的利息，在执行时，如果因仇文喜方未履行义务而导致违约金额超过未履行部分20%计算的违约金额，则超过部分应不予执行。至于仇文喜方是否有投入、是否支付了保证金、是否愿意协商解决，则不影响判断是否符合解除合同的条件。仇文喜方主张的周口市宏林商贸有限公司阻止其经营的行为，因其未提出反诉，且对判断是否符合解除合同条件不具有决定性作用，在本案中不宜处理。综上，仇文喜、徐凤兰、周口市悦梦酒店有限公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5388元，由周口市悦梦酒店有限公司、仇文喜、徐凤兰负担。本判决为终审判决。审判长  谢新旭审判员  张建松审判员  朱发亮二〇一八年十一月二十三日书记员  郭 晓