福建省厦门市思明区人民法院 行 政 赔 偿 判 决 书 （2016）闽0203行赔初2号 原告陈阿虹，女，1967年1月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托代理人方辉，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告厦门市国土资源与房产管理局，住所地厦门市思明区湖滨中路518号，统一社会信用代码1135020000413935XJ。 法定代表人郭俊胜，局长。 委托代理人伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。 委托代理人黄雄鸣，厦门市国土资源与房产管理局工作人员。 原告陈阿虹诉被告厦门市国土资源与房产管理局行政赔偿一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈阿虹委托代理人方辉，被告厦门市国土资源与房产管理局委托代理人伍毓锟、黄雄鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈阿虹诉称，原告与开发商厦门弘龙置业有限公司（下称弘龙公司）于2002年签订了合同编号为0169678的《商品房买卖合同》，约定原告向弘龙公司购买厦门市弘龙商业城第A区8层吉龙阁D单元房产（房地坐落：厦门市思明区文塔里1号804室）。原告与弘龙公司之间的商品房买卖合同已经生效判决确认合法有效，且原告于2004年初即对案涉房屋进行装修并实际居住使用，对案涉房屋拥有合法的使用权。由于被告错误将案涉房屋的产权证颁给庄赞扬，庄赞扬将房屋出售给陈德昌，导致原告丧失对案涉房屋的合法使用权。2012年至2016年长达四年时间，原告花费大量精力和财力，力求通过法律途径维护自身的合法权益。2015年6月24日，原告向法院提起行政诉讼，请求确认被告向庄赞扬颁发关于案涉房屋的厦国土房证第01007445号《土地房屋权证》违法，并请求撤销被告向陈德昌颁发的厦国土房证第01018021号《土地房屋权证》。生效判决确认被告向庄赞扬颁发厦国土房证第01007445号《土地房屋权证》违法。2016年8月16日，原告向被告申请国家赔偿，2016年9月30日，被告作出厦国土房不赔决字[2016]2号《不予行政赔偿决定书》，对原告的国家赔偿申请不予赔偿。原告认为，被告错误向庄赞扬颁发厦国土房证第01007445号《土地房屋权证》，应当根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条的规定赔偿原告的相关损失。据此，提出诉讼请求如下：1.判令被告赔偿原告装修案涉房屋的损失40万元；2.判令被告赔偿原告对案涉房屋的使用损失300万元（以50年租金，每月5000元计算）；3.判令被告赔偿原告支出的律师费、公证费、诉讼费等共计88794元。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.厦国土房不赔决字[2016]2号《不予行政赔偿决定书》； 证据1证明，原告已依法向被告申请国家赔偿，但其作出不予赔偿的决定。 2.（2013）思民初字第566号民事判决书； 证据2证明，2002年，原告与弘龙公司签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，购买厦门市弘龙商业城第A区8层吉龙阁D单元房产（房地坐落：厦门市思明区文塔里1号804室），原告于2004年2月16日收房并装修入住。 3.（2015）思民初字第3377号民事判决书； 4.（2015）厦民终字第2366号民事判决书； 证据3-4证明，法院判决原告应将厦门市思明区文塔里1号804室房屋交给陈德昌。 5.（2015）思行初字第120号行政判决书； 6.（2015）闽02行终75号行政判决书； 证据5-6证明，法院判决被告向庄赞扬颁发的厦国土房证第01007445号《厦门市土地房屋权证》违法。 7.（2015）思执字第5696号《执行通知书》； 8.（2015）思执字第5696号《公告》； 证据7-8证明，陈德昌向法院申请强制执行，法院要求原告将思明区文塔里1号804室的房屋腾空。 9.（2012）盈科（厦门）律民代字第1841号《委托代理合同》； 10.律师代理费发票（发票号码：01243033）； 11.（2015）盈厦门民字第1688号《委托代理合同》； 12.律师代理费发票（发票号码：00652766）； 13.（2015）盈厦门民字第1527号《委托代理合同》； 14.律师代理费发票（发票号码：02210071）； 15.公证费发票； 16.预交上诉费通知书； 17.上诉费缴交票据； 证据9-17证明，原告因案涉房屋的维权事宜，已支付了律师费、公证费、诉讼费等费用共计88794元。 18.（2016）厦鹭证内字第25057号公证书； 证据18证明，原告对案涉房屋进行了装修入住及装修的现状。 被告厦门市国土资源与房产管理局辩称，一、原告并未取得案涉房产的物权，其无权向被告主张物权损失相关行政赔偿。原告与弘龙公司签订的《商品房买卖合同》约定，原告在支付首期款项后应向银行申请按揭贷款，但原告并未提供证据证明其已经履行了该项合同义务。原告仅持有一份收据，并未从弘龙公司处获得全额付款发票。故没有证据显示原告已经履行《商品房买卖合同》约定的义务，亦无相关证据显示其已经取得了案涉房产包括使用权在内的不动产物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权依登记设立，本案原告未通过登记取得物权，且其就案涉房产与开发商的房屋买卖债权债务行为亦未履行完毕，因此，原告不属于案涉房产的物权权利人。《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定，因国家机关及国家机关工作人员行为侵犯相对人权益造成损害的，受害人方能申请国家赔偿。本案中，原告对案涉房产不享有物权，不具备向被告索赔的主体资格，无权提起国家赔偿。二、原告未能取得物权登记及受损系由于其自身过错，与被告无关，其与开发商之间的纠纷属于民事纠纷，应通过民事诉讼途径解决。原告与弘龙公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未建成，属于房屋预售，根据《厦门市商品房预售管理规定》（2002年1月1日施行）及《商品房买卖合同》第二十四条的规定，弘龙公司应当向被告办理该《商品房买卖合同》的备案手续。弘龙公司从未向被告申请办理该份合同的备案手续，故被告也未能知悉原告与弘龙公司之间的房产交易情况。原告作为《商品房买卖合同》的当事人，未及时督促或起诉弘龙公司办理合同备案。根据《商品房买卖合同》的约定，弘龙公司亦负有配合办理按揭贷款及办理产权登记的义务。在弘龙公司未履行上述合同义务的相当长时间内，原告从未通过包括诉讼在内的各种途径要求弘龙公司履行相关义务，故原告因怠于行使合同权利，导致案涉房屋未能登记至其名下，系其自身过错，应当承担相应的责任。案涉房产登记至他人名下并非造成原告相关损失的直接原因，也与被告的登记行为无直接关系。其所谓的损失赔偿不应由被告承担。三、律师费、公证费、诉讼费不属于国家赔偿的赔偿范围。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条的规定，造成财产损失的赔偿范围仅限于直接损失，律师费、公证费、诉讼费不属于具体行政行为对财产本身所造成的直接损失，故原告的该项诉求并无法律依据。综上，被告作出的不予赔偿决定合理合法，原告的诉讼请求并无事实及法律依据，应当予以驳回。 被告向本院提交以下证据： 1.商品房买卖合同； 2.厦门市房地产专用收款收据； 证据1-2证明，本案原告与弘龙公司签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋总价为554445元，车位为80000元，首期支付30445元，余额以按揭贷款的形式支付；原告仅支付了首期购房款，但并未办理按揭手续，商品房买卖合同尚未履行完毕，原告不能主张其对案涉房屋享有物权。 经庭审质证，原、被告双方对在案证据的表面真实性均无异议，本院予以确认。 经审理查明： 1999年12年27日，案外人庄赞扬与弘龙公司签订商品房购销合同，合同约定的标的是弘龙商业城A区8层B单元，建筑面积206.62平方米，总购房款867804元。2000年1月7日，办理了预售合同备案登记，2000年1月25日，向中国工商银行厦门市城建支行（下称城建工行）办理银行按揭。 2002年，原告陈阿虹与弘龙公司签订商品房买卖合同，合同约定的标的是弘龙商业城第A区8层吉龙阁D单元及地下二层车位48号，A区8层吉龙阁D单元的建筑面积是149.11平方米，总购房款554445元，合同还约定原告应在签约之日起三日内支付首付款224445元及车位全款80000元，余款330000元办理银行按揭。原告与弘龙公司还签订了补充协议，补充协议对商品房买卖合同的鉴证、办理银行按揭、交房等具体事项进行了约定。2002年6月8日，原告向弘龙公司支付了224445元购房款及8万元的车位价款。 2004年2月12日，弘龙公司向原告发出交房通知。2004年2月16日，原告办理了交房手续，装修后入住至今。原告交接并已实际入住的房屋现地址为思明区文塔里1号804室。 2012年8月14日，庄赞扬向被告申请办理思明区文塔里1号804室房屋的所有权证，并提交了土地房屋产籍调查表、商品房购销合同、证明、税费缴清证明、房屋平面图等材料。其中，土地房屋产籍调查表载明：房屋调查数据来源摘自032009042000号房产测绘成果；证明系2012年9月10日，被告在庄赞扬与弘龙公司办理备案登记的商品房购销合同上备注的内容，备注内容为：“合同签订的弘龙商业城A区8层B单元与交易登记业务系统登记备案的弘龙商业城吉龙阁8层D单元系同一套房产，该套房产合同坐落以业务系统登记备案的弘龙商业城吉龙阁8层D单元为准。”商品房购销合同的房屋附图与办理房屋权属登记时的房屋平面图两者的户型、面积、结构等不相符。 2012年9月21日，被告将思明区文塔里1号804室房屋的产权登记在庄赞扬名下，并颁发了厦国土房证第01007445号土地房屋权证，产权证上记载的房屋建筑面积149.85平方米。 2012年10月23日，庄赞扬将思明区文塔里1号804室房屋出售给陈德昌。2012年11月6日，被告依据庄赞扬与陈德昌的房屋买卖合同，为该房屋办理了权属转移登记，向陈德昌颁发了厦国土房证第01018021号土地房屋权证。 2012年12月24日，本院立案受理原告与弘龙公司、庄赞扬、陈德昌房屋买卖合同纠纷一案。经审理，2013年8月18日，本院依法作出（2013）思民初字第566号民事判决，认为原告主张弘龙公司与庄赞扬签订的商品房买卖合同系以合法形式掩盖非法目的、庄赞扬与陈德昌之间的房屋买卖合同系恶意串通、均属无效合同等诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，判决如下：一、原告与弘龙公司签订的商品房买卖合同合法有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。该民事判决已于2014年1月7日发生法律效力。 2015年2月3日，本院受理陈德昌与原告、赖友国物权保护纠纷一案。经审理，2015年4月27日，本院作出（2015）思民初字第3377号民事判决，判决如下：一、原告及赖友国应于判决生效之日起30日内将思明区文塔里1号804室房屋交还给原告陈德昌；二、驳回陈德昌的其他诉讼请求。该民事判决亦已发生法律效力。该民事判决发生法律效力后，陈德昌向本院申请强制执行。原告于2016年8月前将案涉房屋腾空交还给陈德昌。 2015年6月24日，本院受理原告不服被告案涉房屋权属行政登记行为一案。2016年1月25日，本院作出（2015）思行初字第120号行政判决，认为：庄赞扬购买的房屋标的是弘龙商业城A区8层B单元，建筑面积206.62平方米。而思明区文塔里1号804室房屋建筑面积149.11平方米，另外，两套房屋平面图的户型、结构亦不相同。被告虽于2012年9月10日在庄赞扬与弘龙公司办理备案登记的商品房购销合同上备注“合同签订的弘龙商业城A区8层B单元与交易登记业务系统登记备案的弘龙商业城吉龙阁8层D单元系同一套房产，该套房产合同坐落以业务系统登记备案的弘龙商业城吉龙阁8层D单元为准。”，但被告未提供相应的证据佐证该备注内容。因此，在庄赞扬购买的房屋与办理产权证的房屋两者面积存在大幅差异，且户型、结构亦不相符，又没有房屋分层平面图、规划设计图等其他证据相印证的情形下，被告将思明区文塔里1号804室房屋产权登记在庄赞扬名下的行政行为，证据明显不足，应确认为违法。据此，判决如下：一、被告厦门市国土资源与房产管理局向第三人庄赞扬颁发的厦国土房证第01007445号厦门市土地房屋权证违法；二、驳回原告陈阿虹要求撤销被告厦门市国土资源与房产管理局向第三人陈德昌颁发的厦国土房证第01018021号厦门市土地房屋权证的诉讼请求。市土房局不服一审判决，提起上诉。厦门市中级人民法院于2016年6月2日作出（2016）闽02行终75号行政判决，驳回上诉，维持原判。 2016年8月16日，原告向被告申请国家赔偿。2016年9月30日，被告作出厦国土房不赔决字[2016]2号《不予行政赔偿决定书》，决定对原告的国家赔偿申请不予赔偿。 另查明，弘龙公司于2011年3月21日被厦门市工商行政管理局吊销营业执照。 本院认为，被告将原告购买的、已支付首付款的案涉房屋错误登记在庄赞扬名下的行政行为，已被本院作出的生效行政判决确认为违法。 《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条规定：人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。根据《中华人民共和国国家赔偿法》的相关规定，因行政机关违法行政行为造成公民、法人或者其他组织财产权损害的，应当承担赔偿责任。 案涉房屋原告支付了首付款，但首付款不足购房款总额的50%，又未办理商品房预售备案登记，因此原告对案涉房屋并不享有物权。在原告对案涉房屋不享有物权的情况下，倘若被告没有将案涉房屋的产权错误登记给案外人，则该房屋的产权依然登记于开发商弘龙公司名下，如此，案涉房屋仍有可能因执行开发商的财产而致使原告失去对该房屋的实际占有权。换言之，原告失去对案涉房屋的实际占有权及可期待的物权，与被告的错误登记行为之间并不存在法律上的必然因果关系。至于原告支付的首付款，根据购房合同的相对性原则，原告可向开发商主张返还并赔偿损失。但鉴于开发商弘龙公司下落不明，且已处于吊销状态，从保护行政相对人利益的角度出发，原告可向被告主张承担行政赔偿责任。被告在承担行政赔偿责任后，可以向弘龙公司追偿其作为开发商应承担的相关责任。 综上，被告对其错误登记案涉房屋的行政行为，应向原告承担相应的行政赔偿责任。根据行政赔偿填平补齐的赔偿原则，鉴于原告对案涉房屋并不享有物权的情形，原告的直接损失应为其已支付的首付款。原告的装修费系其为改善居住环境而发生，且原告已实际居住使用多年，不宜作为直接损失。50年房屋使用损失，因被告的错误登记与原告失去实际占有使用权之间并不存在必然的因果关系，因此，原告要求被告赔偿该项损失，于法无据。原告因案涉房屋进行法律救济而支出的律师费、公证费、诉讼费等，依法不应认定为直接损失。因此，原告要求赔偿案涉房屋装修损失40万元、使用损失300万元（以50年租金，每月5000元计算）、律师费、公证费、诉讼费共计88794元等三项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）的规定，判决如下： 一、被告厦门市国土资源与房产管理局应于本判决生效之日起三十日内向原告陈阿虹赔偿购房首付款224445元。 二、驳回原告陈阿虹的其他诉讼请求。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王叶萍审 判 员  魏 江人民陪审员  邓小露二〇一八年十一月十六日 代书记员 温庭 馨附：本案所适用的法律依据 《中华人民共和国国家赔偿法》 第四条行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利： …… （四）造成财产损害的其他违法行为。