浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终931号上诉人（原审原告）：海宁丰华毛绒有限公司。住所地海宁市盐官镇环园东路1号。统一社会信用代码：91330481146763502L。法定代表人：朱建忠，董事长。委托诉讼代理人：郎元根，浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海宁市荣迪锻造有限公司。住所地海宁市盐官镇丰士兴业路1-2号。统一社会信用代码：913304817434981023。法定代表人：张利荣，执行董事。委托诉讼代理人：陈国云，上海吉亚律师事务所律师。上诉人海宁丰华毛绒有限公司（以下简称丰华公司）因与被上诉人海宁市荣迪锻造有限公司（以下简称荣迪公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2017）浙0481民初9231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰华公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持丰华公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案由于政策原因致使合同无法履行。嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1358号民事判决中已认定，本案因政策原因不能办理房屋产权登记和过户手续，属于“法律上或者事实上不能履行”之情形，对双方要求继续履行合同的诉讼请求均不予支持。同时还认定，能否补办房屋产权证取决于政府政策和客观因素，应属于不可归责于当事人双方的原因造成的。二、丰华公司的合同目的除收取转让款外，还包括将不动产的权利义务转让给荣迪公司，因合同无法继续履行，致使丰华公司的以下合同目的不能实现：1、应得的剩余转让款80万元无法得到实现。因前案丰华公司要求支付转让款的请求已经被二审法院驳回。2、丰华公司的纳税义务无法转移。根据城镇土地使用税暂行条例规定，丰华公司作为土地使用权人必须每年缴纳土地使用税，至使用期满，按目前的纳税标准计算，丰华公司缴税总额超过200万元，但又无法向荣迪公司主张权利，给丰华公司造成重大损失。3、依据转让协议，丰华公司需缴纳土地增值税100多万元，如此后荣迪公司提出解除合同，丰华公司缴纳的税收将无法退还。4、产权人依法对不动产负有维修义务和管理责任，如因建筑物倒塌或火灾引起安全事故造成第三人损害时，房屋所有权人要承担赔偿责任，无疑加重了丰华公司的义务和风险。三、本案符合情势变更情形，应依法解除合同。根据合同法司法解释二第二十六条规定，双方在签订合同后，因政府政策和客观因素致使合同无法履行，属于不可归责于双方当事人的原因造成，符合情势变更情形。由于双方不能通过协商变更合同的方式来解决，根据公平原则和本案实际情况，解除合同才是解决双方纠纷的唯一途径。综上，一审以办理产权证和过户手续是丰华公司的义务而非权利为由驳回丰华公司的诉讼请求，有违事实和法律，其结果是将一份双方无法继续履行的合同维持现状，致使所有权和使用权始终处于分离状态而无法解决，不仅没有化解纠纷，反而给双方带来更大的风险，请求二审依法改判。荣迪公司辩称，第一、双方签订的转让协议和补充协议合法有效，且实际上已经履行了合同主要义务，即丰华公司交付土地和房屋，荣迪公司支付相应款项。对于办理产证，法律上将是附属义务，本案主要合同义务已经完成。第二、丰华公司的合同目的已经实现，荣迪公司已经按约支付了720万元转让款，后续也支付了改造费用，余下的款项荣迪公司明确表示可以支付。丰华公司称纳税义务无法转移，与事实不符，土地使用税都是荣迪公司在缴纳，前案中已经提交了相关凭证。丰华公司提出的土地增值税，按照约定各自承担的税费由各自承担，现在没有开出800万元的转让款发票，不存在缴纳土地增值税的事实。对于风险承担，房屋自交付之日起由荣迪公司承担相应风险，丰华公司无需承担任何风险。第三、本案不属于情势变更情形，双方在转让的时候都知道涉案土地和房屋没有办理产证，需要补办。第四、一审法院处理正确，办理产证是丰华公司的义务。综上，请求维持原判。丰华公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2013年8月26日签订的《转让协议》及《补充协议》；2.判令荣迪公司立即腾空并返还其占有、使用的位于海宁市[海国用（2004）第5900010014号]土地及前述土地上的建筑物厂房及附属设施；3.荣迪公司支付丰华公司自退还转让款720万元之日起至实际腾退返还案涉土地、建筑物及附属设施之日止的占有使用费（以每月90394元为标准计算）。一审法院认定事实：2013年8月26日，丰华公司与荣迪公司签订转让协议、补充协议各1份，约定丰华公司将坐落于海宁市盐官镇丰士庙兴业路2号6145平方米国有土地使用权[权证号：海国用（2006）第5900010216号]、盐官镇包王村2477平方米的国有土地使用权[海国用（2004）第5900010014号]及前述土地范围内的建筑物和附属设施作价800万元转让给荣迪公司，在2015年12月30日前取得土地证及房产证后过户给荣迪公司；付款方式为签订合同之日起七日内支付400万元，2013年12月30日前支付320万元，余款80万元在土地证和房产证过户至荣迪公司后七日内付清。其中14万元由荣迪公司现金支付，余款786万元汇入丰华公司账户。丰华公司开具786万元不动产销售统一发票给荣迪公司。任何一方违反约定应向对方支付违约金160万元。2013年8月29日，荣迪公司支付丰华公司400万元并接收了案涉标的物，2013年12月26日，荣迪公司支付丰华公司312万元，同时支付丰华公司中介费8万元。2015年8月27日，荣迪公司支付丰华公司8万元。由于历史及政策原因，在案涉转让协议签订前，土地上建筑物和附着设施均未取得房产证。2013年5月和7月，海宁市人民政府先后发布了有关权证补办实施意见及实施细则，丰华公司随后提交了八幢建筑物房屋权证补办申请，并与中介方签订委托补办产证事宜的协议。但截至本案一审庭审结束前，丰华公司仅取得了其中一幢房屋的房产证，登记面积为2705.55平方米，其余房屋均未能完成房屋初始登记。2015年11月23日及2016年1月5日，丰华公司就办理权证变更登记手续事宜两次致函荣迪公司，要求荣迪公司提供过户所需资料，但至今未完成案涉土地使用权及房屋所有权权属变更登记手续。2016年7月18日，丰华公司曾起诉荣迪公司，要求荣迪公司立即支付转让款80万元、房产及土地使用税207101.26元及违约金160万元，同时要求荣迪公司协助其办理案涉国有土地使用权及房屋产权权属变更登记手续。荣迪公司反诉要求丰华公司办理案涉房屋土地使用权及房屋所有权权属变更登记手续，承担全部权属变更登记手续费用，赔偿损失50万元（包括没有房产证的建筑物差价损失和部分房屋被拆除的损失）并支付违约金160万元。一审法院于2016年6月8日判决荣迪公司协助丰华公司办理案涉土地及附着物房产权属变更登记手续，支付丰华公司转让款80万元、代付税金170706.62元及违约金160万元，驳回丰华公司其余诉讼请求，同时驳回荣迪公司的全部反诉请求。荣迪公司不服一审判决，上诉至嘉兴市中级人民法院，嘉兴市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）浙04民终1358号民事判决书，撤销了一审判决，并判决驳回丰华公司及荣迪公司的诉讼请求，理由在于，海宁市补办房屋产权证工作已结束，事实上已无法再对案涉房屋补办产证，由于缺少房屋所有权证，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》关于土地使用权变更登记的条件，故目前无法进行相应的权属变更登记，此种情形属于“法律上或者事实上不能履行”的情形，双方当事人要求继续履行合同义务的诉讼请求及反诉请求，均无法得到支持。嘉兴市中级人民法院同时在（2016）浙04民终1358号民事判决书中阐明，由于案涉土地及房屋无法进行产权转移，导致荣迪公司的合同目的无法实现，双方可就案涉合同后续事宜通过其他途径另行解决。一审法院认为，本案的争议焦点在于：丰华公司是否有权解除其与荣迪于2013年8月26日签订的《转让协议》、《补充协议》。丰华公司认为，嘉兴市中级人民法院的生效判决已经确定，案涉合同已“法律上或者事实上不能履行”的情形，双方要求继续履行合同的诉讼请求及反诉请求均无法得到支持，在案涉合同客观上无法履行的情形下，丰华公司有权要求解除合同。荣迪公司认为嘉兴市中级人民法院判决书认定的情形并非赋予丰华公司合同解除权，而是给荣迪公司指出了维护权益的途径，因案涉合同无法继续履行，导致荣迪公司取得案涉土地使用权及房屋所有权的合同目的落空，荣迪公司可以解除案涉合同，但荣迪公司并未要求解除合同，丰华公司无权要求解除合同。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。丰华公司要求解除案涉合同的依据不足，理由如下：1、嘉兴市中级人民法院在判决书中认定案涉合同在现有条件下不能继续履行属于“法律上或者事实上不能履行”，只是对于目前丰华公司和荣迪公司要求继续履行案涉土地使用权及房屋产权变更登记手续的诉讼请求及反诉请求不被法院支持的理由的说明，且前述判决认为目前客观上无法办理案涉土地使用权及房屋所有权权属转移，导致了荣迪公司合同目的无法实现，而非丰华公司。2、丰华公司与荣迪公司并未约定合同解除权，且双方就解除合同事宜无法达成一致意见，丰华公司要解除案涉合同的唯一途径就是证明其存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权情形。但丰华公司提供的证据并不能证明客观上存在符合合同法定解除权的情形。首先，丰华公司合同目的并非不能实现。丰华公司已经取得了被告支付的大部分转让款，剩余款项约定在办理权属变更登记手续后荣迪公司再支付，现荣迪公司亦明确表示愿意在丰华公司配合办理完已办出产权证的房屋的权属变更登记手续后立即支付，且如果非因双方原因导致权属变更登记无法办理的，荣迪公司亦愿意支付剩余款项，即荣迪公司愿意维持现状，承受权利瑕疵的风险。故丰华公司通过转让资产获取价款的合同目的并非不能实现。丰华公司虽认为房产及土地使用权仍登记在其名下的客观状况与其合同目的相悖，但在丰华公司因此承担了相应的税费等实际损失后，可以要求荣迪公司承担，前述客观状态对丰华公司的实际权益并无实质性损害或妨碍。其次，荣迪公司并不存在违约行为，不符合当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。嘉兴市中级人民法院的判决对此亦明确确认，案涉房屋未能补办房产证导致合同无法履行属于“不可归责于当事人双方的原因”。案涉客观情况亦不可归属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的其他情形，故丰华公司不享有法定解除权。3、协助荣迪公司办理案涉土地及建筑物的权属变更登记手续是丰华公司的合同义务而非合同权利，而取得案涉土地使用权及房屋所有权是荣迪公司的合同目的之一，现丰华公司以无法办理权属变更登记手续为由要求解除合同，实质是将其应尽义务转化为其解除合同的权利，其该项诉求，于法无据，也有失公平。4、鼓励交易是合同法的基本原则，相关法律规定严格限定了合同解除的条件。在荣迪公司自愿承受权利瑕疵的前提下，从鼓励交易、避免资源浪费的角度考虑，不应解除双方业已实际部分履行的合同。综上所述，丰华公司与荣迪公司签订的《转让协议》、《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，丰华公司要求解除前述合同的诉讼请求，于法无据，不予支持。另，丰华公司其余诉讼请求能够得以全部或部分支持的前提是以案涉协议被解除为前提，现丰华公司要求解除协议的诉讼请求未被支持，故丰华公司的其余诉讼请求，亦予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回丰华公司的全部诉讼请求。案件受理费67800元，由丰华公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。根据当事人陈述和在案证据，二审中还查明：本院作出的（2016）浙04民终1358号生效判决认定，案涉房屋没有产证属于历史遗留问题，是否能补办产证取决于政府政策和客观因素，并非仅凭当事人申请补办或提交资料即可完成，荣迪公司对此亦已明知。同时认定，未能补办产证属于不可归责于双方的原因造成，难以认定一方当事人存在违约行为。至本案二审时，案涉土地上的房屋仍未全部办好产权初始登记。现涉案土地和房屋的使用税由荣迪公司缴纳。荣迪公司一审庭审中明确表示不同意解除合同，并愿意承受无法办证和过户的权利瑕疵。本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋和土地目前不能办理过户登记，丰华公司是否有权以此为由解除合同。第一，合同目的是指当事人订立合同时所追求的目标或为满足当事人特定的需要。本案双方之间为买卖合同关系。丰华公司的合同目的是通过转让涉案土地使用权和房屋取得转让款，荣迪公司的合同目的是取得涉案土地使用权和房屋所有权。丰华公司在合同签订后已经交付土地和房屋给荣迪公司占有、使用和收益，荣迪公司也已支付720万元转让款。因此，双方已经各自履行了绝大部分合同义务，丰华公司取得转让款的合同目的已基本实现。因双方交易的标的为不动产，按照法律规定必须办理过户登记才能实现产权的转移，此属于荣迪公司的合同目的，也是丰华公司的主要合同义务。本案中，不能办理过户登记显然会导致荣迪公司的合同目的落空，但并不影响丰华公司的主要合同权利，故不能办理过户登记的主要受损方是荣迪公司。在荣迪公司愿意承受不能过户的权利瑕疵的情况下，丰华公司以不能过户为由解除合同，显然会导致合同权利义务的失衡，有违诚信原则。当然，根据诚信原则，荣迪公司在此后不得再以不能过户为由主张解除合同。第二，丰华公司上诉中提出四种情形致使其不能实现合同目的，包括余款80万元无法取得、如荣迪公司解除合同丰华公司需缴纳的土地增值税无法退还、作为登记权利人的纳税义务，以及房屋质量或安全问题引起的侵权责任无法转移。对此，一则，双方在转让协议中约定余款80万元在土地证和房产证过户后付清。约定的付款条件未成就不能归责于双方当事人。荣迪公司在一审中也表示如非因双方的原因导致无法办理过户手续的，其同意支付丰华公司尾款。而且余款仅占转让款的10%。故此不足以认定丰华公司的合同目的不能实现。二则，丰华公司并没有实际缴纳土地增值税，案涉土地的相关税金目前已由荣迪公司负责缴纳。而案涉土地和房屋在转移占有给荣迪公司后，相应的风险和侵权责任亦应由荣迪公司承担。因此，上述丰华公司解除合同的理由均不能成立。第三，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情况。本案双方在订立合同时均清楚办理过户需要补办房屋产权登记，而是否能补办产证取决于政府政策和房屋的客观情况，故双方对于无法补办产证的可能性均应有所预见。同时，不解除合同对丰华公司而言不会造成明显的不公平或导致其合同目的不能实现。因此，本案不符合情势变更的情形。综上所述，丰华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67800元，由上诉人海宁丰华毛绒有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年十一月二日书记员  胡玉婷