.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2018）内0291民初1564号原告：邢志生，男，1961年6月9日出生，汉族，退休人员，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：丁西霜，内蒙古万生律师事务所律师。被告：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人：王秉仁，董事长。委托诉讼代理人：裴悦，男，该公司职员。委托诉讼代理人：马存宝，内蒙古金矢律师事务所律师。原告邢志生与被告包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称包头市荣泰公司）民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢志生及其委托诉讼代理人丁西霜，被告包头市荣泰公司的委托诉讼代理人裴悦、马存宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢志生向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告偿还原告借款687.7343万元及利息，利息的计算方式：以687.7343万元为本金，按照月利率2%，自2016年10月22日起至付清之日止；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告偿还原告借款655.1222万元及利息(利息计算方式：以655.1222万元为本金，按照月利率2%，自2016年10月22日起至付清之日止，暂计算至2018年9月22日的利息为314.4586万元。)事实与理由：2014年4、5月间，被告通过熟人找到原告协商借贷事宜，原告表示，如无抵押不出借。经中间人多次居中协调，双方口头达成意向，被告以在建的具备网签条件的房屋作抵押，向原告借款1000万元，借用几个月。如合同到期甲方违约不还，房屋买卖合同生效，合同房屋由原告处置。2014年5月20日，原被告双方签订《包头市商品房买卖合同》，并在房管部门备案。被告将20户在建房屋（已具备网签条件）出卖给原告，价款1000万元。同年5月23日，双方签订《关于〈房屋买卖合同〉的补充协议》。《协议》约定：一、乙方（原告）付给甲方（被告）的购房款壹仟万元，在付款之日起两个月内暂时按借贷款处理：（一）甲方支付利息：1、月利率为2.5%;2、上打利息，每月的22日前给付。（二）还款期限为2014年7月22日。后经7月21日《合同延期协议书》，延期至10月22日。10月15日又签订《合同变更、延期协议书》，变更为2015年6月22日。2015年6月5日，双方签订《关于〈房屋买卖合同〉的变更协议》：“由于甲方至今未具备交房条件，乙方提出退房，甲方由于资金问题不同意立即退房”；“根据甲方条件，逐步办理退房手续，于2015年12月31日前，房屋、价款互相退清”；“在甲方退房款前，对乙方己交房款计付利息，利率为每月2.5%。每月21日前给付。从2015年6月21日计息，上付利息”；“甲方在退房款时，须首先结清应付全部利息”；“甲方退款足够一户房款（合同价款），乙方退一户房屋（解除一份合同）”；“2015年12月31日前，未按本协议解除的房屋买卖合同继续有效”。原告多次找被告，要求一次性履行《变更协议》，被告表示只能逐步履行，双方口头同意《变更协议》继续有效，将原告支付的房款视为被告借款，利率、利息支付方式如《协议》。《买卖合同》中的标的房屋，作为被告借款抵押物。被告可以按《变更协议》条款，逐户赎回。此后，被告给付部分借款，利息给付至2016年9月21日，解除购房合同6份。至今，被告欠原告借款本金655.1222万元和相应利息。原告多次催要无果，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告向本院提交证据：1.时代广场C区签订合同明细，共20份、2014年7月11日合同变更协议及变更前后的房屋地址表、2015年6月8日合同变更协议及变更前后的房屋地址表、《包头市商品房买卖合同》14份，合同编号分别为：2014-9001911、2014-9001913、2014-0313766、2014-0313848、2014-0313849、2014-0313850、2014-0313853、2014-0313855、2014-0313859、2014-0367662、2014-0367671、2014-0367678；2014-0367704、2014-0367705；2.2014年5月22日的收据两张及中国工商银行的转账凭证两份；3.2014年5月23日的《关于〈房屋买卖合同〉的补充协议》、2014年7月21日的《合同延期协议书》、2014年10月15日的《合同变更、延长协议书》、2015年6月5日的《关于的变更协议》；4.被告付息还款记录及尚欠本息金额说明。被告包头市荣泰公司辩称，1.双方签订的商品房买卖合同无效，由于该合同无效，在此基础上签订的变更协议和补充协议均属无效合同；2.原告的诉讼超过诉讼时效，合同约定是有期限的民间借贷法律关系，超出了三年期限，原告的诉讼超过诉讼时效；3.双方约定的年利率超过了法律规定的最高规定，根据民间借贷的司法解释第6条的规定，被告支付的利息超过了该规定，超过部分应该抵做本金。虽然被告与刘建签订的是居间合同，这是原被告为规避利率过高采取的一种方式，因此，双方的利率是3.5分；4.至今，被告已支付原告1140万元，远远超过原告的本金，从公平原则考虑，请求法庭考虑双方的利息约定及利息支付是否过高，对过高部分不应保护。被告包头市荣泰公司向本院提交的证据：1.（给）邢志生付款明细表及相关凭证；2.被告与刘建签订的服务居间协议影印件（只有第1页和第4页）；3.被告出具的欠原告本金及利息的两种计算明细表。对双方当事人提交的上述证据，已经庭审质证。被告的质证意见为：1.对原告提交的第1组证据的真实性认可，但认为签订的14件房屋买卖合同是无效的，实际应为借款合同，没有签订抵押合同，也未办理抵押登记，抵押无效；2.对第2组证据的真实性认可，确实收到了1000万元；3.对第3组证据的真实性认可，但认为本案是民间借贷纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同无效；4.原告关于还款的数额不对，被告实际给原告还款共计1140万元，给邢志生汇款1010万元，给刘建汇款130万元。对被告提交的证据，原告的质证意见为：1.只认可给邢志生还款1010万元，不认可给刘建汇款130万元是偿还邢志生的借款；2.不认可被告和刘建的居间服务协议，与本案无关；3.不认可被告的计算明细，给刘建汇款与本案无关。经审理查明：2014年5月20日，原被告签订20份房屋买卖合同，原告从被告处购买20套房屋。2014年5月22日，原告将1000万元汇至被告指定的帐户，被告给原告出具收到购房款1000万元的收据两张。2014年5月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于〈房屋买卖合同〉的补充协议》，该协议约定：一、乙方付给甲方的购房款人民币壹仟万元(￥10000000.00)，在付款之日起两个月以内（2014年05月23日-2014年07月22日）暂时按借贷款处理:（一）甲方支付利息：1、月利率为2.5%，每月利息贰拾伍万元（￥250000)。2、上打利息，第一个月利息于05月23日给付，以后于每月的22日前给付。（二）还款期限为2014年07月22日。如果甲方如约结清利息、双方协商一致并另行签订书面补充协议，可延期。但延期最多不超过3次，合计最长不超过6个月。延期还款协议须在原约定还款到期7日前签订。2014年7月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同变更协议》，约定：甲乙双方就2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》（七户，明细附后）现双方同意调整位置，由原来合同约定位置调为2-2202、4-2102、4-2201、4-2202、4-2401、4-2502、4-2701（详见附表）。调整后，原合同及补充协议其他条款不变。2014年7月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同延期协议书》，约定：根据双方签订的《关于的补充协议》第一（二）条款的约定，现双方经协商一致同意将合同期限延长三个月，即到2014年10月22日，其他照原合同（包括买卖合同与补充协议）履行。2014年10月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同变更、延期协议书》，约定：一、双方于2014年5月23日签订了《关于〈房屋买卖合同〉的补充协议》。现经双方协商，一致同意对该协议第一（二）项的部分约定予以变更，将其中“合计最长不超过6个月”删除，变更为：“超期时间最长不得超过11个月，即延期后的还款期限不得超过2015年6月22日。”二、双方曾于2014年7月协议将还款期限延期至10月22日。经协商双方同意再次延期：延期8个月，还款期限延至2015年6月22日。到期前，甲方可随时还款。三、双方强调，本《合同变更、延期协议书》不影响原《补充协议》其他内容；根据原《补充协议》第三条约定，延期后，如果甲方付息违约，本合同《变更、延期协议书》自动终止。2015年6月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于的变更协议》，约定：双方于2014年5月20日就甲方开发的时代广场房屋买卖合同（网签）20份，买卖房屋共20户。乙方一次性付清房屋价款壹仟万元。该合同是双方真实意思表示。但由于甲方至今未具备交房条件，乙方提出退房，甲方由于资金问题不同意立即退房。经协商，双方达成以下协议。一、双方原则上同意自本《变更协议》签订后，按下列变更条款以户为单位逐步退房。合同到期后未退部分合同仍然有效，并按本协议约定履行。二、根据甲方条件，逐步办理退房手续，于2015年12月31日前，房屋、价款互相退清。三、在甲方退房款之前，对乙方已交房款给付利息，利率为每月2.5%。利息于每月21日前给付。从2015年6月21日计息，上付利息。甲方在退房款时，须首先结清应付全部利息（退房款部分利随本清）。甲方退款足够一户房款(一份合同价款），乙方退一户房屋(解除一份合同）。退款多于一份合同的房屋价款不足两份合同价款时，先办一户退房手续，其余款额按利随本清的原则扣减乙方房款。四、2015年12月31日前，未按本协议解除的房屋买卖合同继续有效。乙方可以随时转让，甲方需无条件配合乙方和受让方办理手续。在乙方未转让出去之前，甲方仍然按_本协议第三条约定给付乙方利息，直至甲方将全部价款本利结清或者全部转让给第三方。五、本协议如果与原买卖合同第三条、第五条有冲突，以本协议为准。2015年6月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同变更协议》，约定：甲乙双方就2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》（五户，明细附后）现双方同意，调整位置，由原来的合同约定位置调整为现在的位置，G-B1603、G-B1605、G-B1614、G-B1615、G-B1621、G-B1704、G-B1705（七户，详见附表）。调整后，原合同及变更协议其他条款不变。另查明：自2014年5月22日至2016年10月11日，被告共偿还原告1010万元，尚欠本金655.1222万元，自2016年10月11日之后,被告未给付原告借款的利息（被告还款及欠款情况见附表）。现原被告之间仍签订有14份《房屋买卖合同》（合同编号详见原告提交的第1组证据）。附表：时间还款金额利息尚欠金额利息本金本金2014.5.22至2015.10.19450万元18个月×25万元﹦450万元1000万元1000万元2015.10.2940万元960万元40万元960万元2015.11.26110万元24万元（11月）874万元86万元874万元2015.12.18100万元21.85万元（12月）795.85万元78.15万元795.85万元2016.4.150万元50万元（1、2月及3月部分利息）795.85万元9.68875万元（3月）795.85万元2016.4.2890万元29.585万元（3月部分利息、4月）735.435万元60.415万元735.435万元2016.7.27100万元55.1576万元（5、6、7月）690.5926万元44.8424万元690.5926万元2016.10.1170万元34.5296万元（8、9月）655.1222万元35.4704万元655.1222万元上述事实，有原告提交的证据、被告提交的第1组证据、庭审笔录予以证实，应予认定。本院认为，原被告双方签订20份《房屋买卖合同》，该合同是为1000万元借款的担保，本案应为民间借贷纠纷，双方当事人对此不持异议。截止2016年10月11日，被告给原告汇款共计1010万元，双方无异议，被告辩称给刘建汇款130万元也是给原告还款，原告不予认可，被告提交的服务居间协议只有部分内容，不能证明该协议和本案的关联性，被告未提交充分证据证明给刘建汇款是偿还给原告的借款，被告给原告的还款数额应认定为1010万元。双方当事人约定利息为月息2.5%，该约定超过了年利率24%，对超过部分依法不予支持，但该约定未超过年利率36%，对于被告已给付的利息应按该约定计算。被告抗辩称双方口头约定自2015年10月19日之后的还款均为偿还借款本金，被告不予认可，故本院认定还款本金和利息均依照双方协议约定内容计算。对原告要求被告给付尚欠本金及利息的诉讼请求予以支持。被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，无事实依据及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十四条第一款、第二十六条第二款、第二十九条之规定，判决如下：被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内偿还原告邢志生借款655.1222万元及利息，利息的计算方式为：以655.1222万元为本金，按照月利率2%，自2016年10月（包括10月）起计算至本判决确定的给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81932元（原告邢志生已预交），减半收取计40966元，由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担39023元，由原告邢志生负担1943元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 孟天漫 二〇一八年十一月二十七日书记员 李淑敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36％，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36％部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。