安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0881民初3856号原告：朱海红，女，1977年11月14日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道盛唐南路东侧金瑞古井大酒店****101，统一社会信用代码91340881553251600N。法定代表人：潘太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。原告朱海红与被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱海红委托诉讼代理人罗平、被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司委托诉讼代理人耿仁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱海红向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对桐城市金瑞名城A12－1803室房屋享有所有权；2、请求判令被告立即为原告办理金瑞名城A12－1803室房屋的不动产权证书，并将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；3、请求判令被告支付原告逾期办证违约金100000元；4、本案诉讼费、律师费由被告负担。事实和理由：2014年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，合同约定由原告购买被告开发位于桐城市盛唐南路的金瑞名城小区A12－1803室房屋1套。双方在合同中对房屋的计价方式、价款、交付期限、违约责任等事项作了约定。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告按合同约定日期交房后，却至今未给原告办理不动产权证书。原告就被告违背合同义务事项与被告交涉，至今无果。原告认为，被告的上述行为严重违约，应承担合同责任和违约责任。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司对原告主张的本案事实无异议，但认为涉案房屋产权登记正在积极办理中，同时提出，涉案合同已明确约定被告逾期办证的违约责任为原告退房，被告退款并承担赔偿损失，并无其他约定。原告主张被告支付违约金、承担律师代理费用无任何法律依据。请求法院依法驳回原告第三、四项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司系依法注册设立的自然人独资企业，经营范围包括：房地产开发；餐饮服务、住宿；旅游投资服务；日用百货零售；煤炭、矿产品加工；宝石、玉石、贵重金属销售；商务信息咨询服务等。2014年1月28日，原告朱海红（房屋买受人）与被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司（房屋出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：201401054）一份，约定原告购买被告开发的位于桐城市盛唐南路的金瑞名城小区A12－1803室房屋1套。合同的主要内容为：一、商品房基本情况、计价方式与价款：商品房合同约定建筑面积131.04平方米，套内建筑面积104.01平方米，商品房单价按建筑面积计算为4994.93元/平方米，房屋总价款为654536元；二、商品房付款方式、期限：签订合同当日支付人民币654536元；三、商品房交付期限：出卖人应当在2014年4月30日前，依照规定将验收合格的商品房交付买受人使用；四、商品房产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意选择按照合同列举第1项情形进行处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同还对房屋面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、商品房交接、装饰与设备标准承诺、基础设施与公共配套正常运行承诺、保修责任、争议解决等内容进行了约定。合同第二十三条确认本合同自双方签订之日起生效。合同还约定双方可以签订补充协议；明确合同附件与合同具有同等法律效力，合同及附件内空格部分填写的文字与印刷的文字具有同等效力。其中附件四合同补充协议确定买受人委托出卖人办理房屋、土地两证并领证。商品房买卖合同签订后，原告朱海红按照合同约定方式向被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司支付了房款654536元，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司亦按照合同约定向原告朱海红交付了商品房，但未能按照商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”给原告办理房地产权属证书，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方由此产生纠纷。2016年10月24日，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司向全体金瑞名城小区业主出具承诺书，承诺书内容为：“由于我公司原因给各位业主房产证、土地证办理造成延误，在此深表歉意，现经我公司股东会议讨论决定，对金瑞名城小区各位业主承诺在2017年（农历）正月三十日前将土地证、房产证保证能正常办理，如再延期，我公司愿以同期物业管理费全部免除作为补偿，请求各位业主谅解，特此承诺！”但被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司仍未能履行承诺。2018年2月10日，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司再次向金瑞名城其中20户业主出具承诺书承诺，如2018年12月30日前未能给该20户业主办理好房屋不动产证，自愿给予该20户业主（每人）补偿50000元，并且继续办理相关证件。2018年9月12日，原告朱海红为此诉至本院。审理中，原告未举证证明其属于被告承诺给予补偿50000元的20户业主之一。诉讼过程中，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司向本院提供书面承诺：一、我司将采取一切措施解除土地证的抵押，以便协助业主办证；二、如在贵院判决确定的办证期限届满，我司仍未办证，参照双方合同第15条约定，即使业主不选择退房，我司承诺按已付购房款的1%支付违约金。本院认为,本案的争议焦点为被告是否承担逾期办证违约金及律师代理费用。关于被告是否承担逾期办证违约金。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应为合法有效，双方均应严格遵守。原告作为买受人已经依约支付购房款，被告作为出卖人，应按照合同约定协助原告办理房屋权属证书。因被告原因，原告在使用房屋数年后仍未能办理房屋权属登记，被告行为已构成违约，应依法承担违约责任。故本院对原告要求被告立即办理金瑞名城A12－1803室房屋的不动产权证书，并将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求予以支持。违约金应是合同债务人在不履行或不适当履行合同义务时，向对方支付一定数额的金钱，以填补守约方损失为主要功能。违约金作为承担违约责任的方式，须源于双方合同中的约定，如当事人在合同中没有约定或约定不明确的，则不能适用违约金，但可以主张赔偿实际损失。本案中，双方已经明确约定被告逾期办证的违约责任为原告退房，被告退款并承担赔偿损失，并无其他约定。原告主张被告应支付违约金，并向本院提交被告出具的承诺书，因承诺书中承诺的对象仅为与被告签订合同的20户业主，而不是全体业主，原告提交的承诺书系复印件，且未能证明其系20户业主之一。故原告要求被告支付逾期办证违约金100000元的诉讼请求缺少法律依据，本院不予支持。由于支付违约金并非承担违约责任的唯一方式，如原告提供证据证明因被告逾期办证造成实际损失，可另行主张权利。本案审理中，被告向本院提交书面承诺，将采取一切措施解除土地证的抵押，以协助业主办证；如在法院判决确定的办证期限届满后仍未能办证，被告愿按照双方合同第15条约定，即使业主不选择退房，按原告已付购房款的1%支付违约金。该承诺系被告真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，本院予以确认。关于被告应否承担律师代理费用。原告主张被告应支付本案律师代理费用，但现行法律并未明确规定律师代理费用应由败诉方负担，原、被告双方签订的房屋合同中也未就被告违约后，原告因提起诉讼所产生的律师代理费用进行具体约定，审理中，原告亦未提供律师代理费票据。故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，不予支持。关于原告第一项诉求要求对涉案房屋进行确权，因该项请求不属于人民法院民事案件受理范围，本院已依法裁定驳回起诉。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司应于本判决生效后三十日内协助原告朱海红办理金瑞名城A12－1803室房屋的不动产权证书。如在本判决确认的被告履行协助办证义务期限届满后，由于被告原因导致不动产权证书仍未办理的，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司应于办证期限届满之次日，按照已付购房款的1%，向原告朱海红支付违约金。二、驳回原告朱海红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告朱海红负担575元,被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司负担575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  杨大勇二〇一八年十一月二十九日书记员  雷珊珊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。