广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终6275号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西宾阳县嘉联经贸有限公司，住所地广西壮族自治区宾阳县黎塘镇金龙开发区永隆****7—8号。 法定代表人：杨良东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦青桃，广西经纬法律事务所法律工作者。 上诉人（原审原告、反诉被告）：覃恒，女，1967年4月9日出生，壮族，住广西壮族自治区平果县。 委托诉讼代理人：黄红，男，1965年10月20日出生，广西壮族自治区平果县。 委托诉讼代理人：韦青桃，广西经纬法律事务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：廖周珍，男，1966年5月8日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：林永康，南宁市衡东法律事务所法律工作者。 原审第三人：施艳美，女，1957年3月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 原审第三人：罗伟能，男，1979年4月21日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 上诉人广西宾阳县嘉联经贸有限公司（以下简称嘉联公司）、覃恒因与上诉人廖周珍、原审第三人施艳美、罗伟能租赁合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2017）桂0126民初3175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉联公司、覃恒上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判廖周珍支付嘉联公司、覃恒租金1883750元，且应由廖周珍支付违约金35万元。2、撤销一审判决第三项，改判嘉联公司、覃恒不需要赔偿廖周珍经济损失1813763.25元。3、本案一、二审诉讼费均由廖周珍负担。事实和理由：一、嘉联公司、覃恒通过施艳美等人签订《买卖合同》及资产受让的方式，依法获得广西宾阳县黎塘镇金龙大道136号九龙宾馆的所有权后，自行经营了一年多。2009年12月14日，黄红受嘉联公司、覃恒委托与廖周珍签订了《房屋租赁合同》后，廖周珍便开始经营九龙宾馆，但经营期间，廖周珍仅支付了押金35万元，就一直未支付租金，至今仍拖欠租金1883750元，一审对租金的计算有误。二、廖周珍没有按约定将租金支付给嘉联公司和覃恒，构成违约。第三人产生阻挠行为后，廖周珍没有通过诉讼途径诉第三人侵权，而是将租金支付给第三人，不能视为廖周珍支付了合同约定的租金义务，由此造成的损失应由廖周珍自行承担。嘉联公司不存在违约行为，就算嘉联公司、覃恒与第三人因涉案房屋存在权属争议，也是嘉联公司、覃恒与第三人之间的法律关系，导致廖周珍无法正常营业的损失应由第三人承担赔偿。三、廖周珍违约，不应以嘉联公司的违约冲抵赔偿损失，且本案嘉联公司、覃恒不存在过错和违约，廖周珍要求嘉联公司、覃恒赔偿投资额三倍的损失无法无据。故应改判廖周珍向嘉联公司支付违约金35万元。 廖周珍上诉请求：撤销一审判决第四项，改判嘉联公司返还廖周珍押金35万元，并由嘉联公司、覃恒承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审认定嘉联公司、覃恒违约，同时又认定廖周珍违约缺乏事实和法律依据。双方合同约定，嘉联公司、覃恒要保证廖周珍在租期内正常经营，如因嘉联公司、覃恒造成廖周珍不能正常经营的，按违约责任赔偿廖周珍的损失。廖周珍交了押金和第一期租金后不到半年时间，第三人施艳美、罗伟能便以九龙宾馆产权系其所有为由，出来干涉廖周珍的正常经营，要求廖周珍将租金交给他们，否则停水停电。2010年8月26日，施艳美、罗伟能强行封锁九龙宾馆，廖周珍电话联系及发函给覃恒及其丈夫黄红，要求其出面处理，但嘉联公司、覃恒对廖周珍的要求不予回复，也不出面处理。为了核实九龙宾馆的权属，2010年9月29日廖周珍到黎塘镇房产和土地管理部门进行调查，两个部门均答复九龙宾馆的房屋和土地权属仍登记在施艳美和罗伟能名下。廖周珍无任何证据和理由对抗施艳美和罗伟能的主张，为了能继续经营下去，不至于使廖周珍的100多万元投资受到损失，廖周珍被迫与施艳美、罗伟能签订了《房屋租赁合同书》，并从此将租金改交给施艳美，罗伟能。且根据吴双娇在另一案件中提供的证据已证实，廖周珍将租金交给施艳美、罗伟能的做法得到嘉联公司、覃恒的认可。宾阳县人民法院（2013）宾执字第426-1号执行规定书也载明“经本院查明，施艳美享有廖周珍到期支付九龙宾馆的租金收入。”裁定暂时停止支付给施艳美、罗伟能关于九龙宾馆的2013年10月份租金45000元。由此可见宾阳县人民法院当时也是认可廖周珍将租金交给第三人施艳美的。由于嘉联公司、覃恒出租给廖周珍的房屋存在权属纠纷，导致廖周珍被第三人干扰无法经营，而嘉联公司、覃恒又不出面解决，也不能拿出合法有效的产权凭证予以对抗，故廖周珍未向嘉联公司、覃恒支付租金不构成违约。 原审第三人施艳美、罗伟能未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 嘉联公司、覃恒向一审法院起诉请求：1、判令廖周珍支付租金1883750元；2、判令廖周珍支付违约金350000元；3、案件受理费、财产保全费由廖周玲承担。 廖周珍向一审法院提起反诉请求：1、解除其与嘉联公司、覃恒签订的《房屋租赁合同》；2、判令嘉联公司、覃恒返还其房屋租赁押金350000元；3、判令嘉联公司、覃恒赔偿其装修投入和购买经营设备等经济损失的三倍共4869708元（1623236×3=4869708）；4、判令嘉联公司、覃恒承担本案的所有诉讼费。 一审法院认定事实：2009年2月10日，嘉联公司、覃恒从罗成忠、施艳美处购买宾阳县黎塘镇金龙大道136号房地产（九龙宾馆主、副楼），双方没有办理房地产所有权变更登记手续。嘉联公司、覃恒购买后对九龙宾馆进行了装修，并已经实际占有、使用。2009年12月14日，嘉联公司、覃恒与廖周珍签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：嘉联公司、覃恒将广西宾阳县黎塘镇金龙大道136号九龙宾馆整栋楼（包括主、副楼）出租给廖周珍经营；租期十年，自2010年1月28日起至2020年1月28日止；租金每年70万元，每年的租金分两次支付，半年支付一次（每年1月15日前第一次支付，6月15日前第二次支付），签订合同当天支付第一年的第一次租金35万元，租金以现金或转帐的方式支付；嘉联公司、覃恒在租期内每两年提高一次租金，提高的租金额以70万元租金为基数递增5%；廖周珍向嘉联公司、覃恒交纳35万元作为保证金，合同期满时嘉联公司、覃恒退还；嘉联公司、覃恒同意廖周珍在不破坏房屋主体结构的情况下进行装修，装修费用廖周珍自行承担，合同期满后，装修的附着物廖周珍不能拆走，保持原样移交给嘉联公司、覃恒，廖周珍购置的动产自行处分；嘉联公司、覃恒房屋内原已购置的床、床垫、桌子、椅子、办公用品等财物清点后移交给廖周珍，合同期满后再移交给嘉联公司、覃恒；因签订本合同前嘉联公司、覃恒已经将一楼铺面、二楼及副楼一楼原厨房、主楼六、七、八层小会议室出租给他人，租金分别为6万元、4万元和10万元，合计20万元由嘉联公司、覃恒继续收取，但每年从廖周珍应支付给嘉联公司、覃恒的总租金70万中扣除；双方无论哪一方违约，均有要求对方赔偿损失的权利，廖周珍违约的，嘉联公司、覃恒不退还押金，押金视为赔偿嘉联公司、覃恒的损失，并有权解除合同收回房屋；嘉联公司、覃恒违约的，按廖周珍总投资额的三倍赔偿给廖周珍，并退回廖周珍已支付但尚未执行的租金和押金；嘉联公司、覃恒保证廖周珍在租期内正常经营，因嘉联公司、覃恒造成廖周珍不能正常经营的，按违约责任赔偿廖周珍的损失。合同签订前的2009年12月12日廖周珍向嘉联公司、覃恒支付了10000元作为定金，合同签订当天，廖周珍向嘉联公司、覃恒支付了租金35万元，并交纳了押金35万元。嘉联公司、覃恒也将九龙宾馆交付给了廖周珍，廖周珍对九龙宾馆进行装修后便开始经营。由于嘉联公司、覃恒与第三人施艳美、罗伟能对九龙宾馆的权属存在争议，第三人施艳美、罗伟能出来干涉廖周珍的正常经营，廖周珍在向嘉联公司、覃恒交涉无果后，于2010年9月29日与第三人施艳美、罗伟能签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定，施艳美、罗伟能将包括嘉联公司、覃恒与廖周珍签订的《房屋租赁合同》项下租赁物在内的房屋出租给廖周珍。廖周珍也自2011年8月31日起将承租九龙宾馆的租金支付给第三人施艳美、罗伟能，而不再向嘉联公司、覃恒支付租金。2011年11月23日，嘉联公司、覃恒与第三人施艳美、罗伟能因转让九龙宾馆而签订的《房地产转让合同书》发生纠纷诉至一审法院，该院于2012年12月10日作出（2012）宾民二初字第04号、05号两份民事判决书，第04号民事判决书判决：一、确认嘉联公司、覃恒与罗伟能父母罗成忠、施艳美于2009年2月10日签订的《房地产转让合同书》为合法、有效合同，并对罗伟能产生法律效力；二、罗伟能将宾国用（2000）字第XX号国有土地使用权证中以罗伟能名字登记的108.50平方米国有土地使用权，以及以罗伟能名字登记产权的、房产证号为宾阳房权证黎房字第××号、建筑面积为657.31平方米、位于宾阳县黎塘镇金龙开发区永隆******的房产登记到嘉联公司、覃恒名下；三、驳回罗伟能的诉讼请求。第05号民事判决书判决：一、确认嘉联公司、覃恒与罗成忠、施艳美于2009年2月10日签订的《房地产转让合同书》为合法、有效合同，并对广西宾阳县龙泉游乐有限责任公司、施艳美、罗伟能、罗惠婷、罗保昆、谢桂清产生法律效力;二、广西宾阳县龙泉游乐有限责任公司、施艳美、罗伟能、罗惠婷、罗成全、罗成宾、罗素明、罗成山、谢桂清将下列房地产登记至嘉联公司、覃恒名下：1、位于宾阳县产证号为宾阳房权证黎房字第××号（现房产证号为宾阳房权证黎房字第20100293-××2、2/2号）房屋一栋，即“九龙宾馆”主楼整栋；2、“九龙宾馆”主楼所占用的、土地证为宾国用（99变）第XX号（现土地证号为宾国用（2010变）第**）的国有土地使用权；3、“九龙宾馆”停车场、土土地证号为宾国用（2001）字第**国有土地使用权；4、宾国用（99变）字第XX号（现为宾国用（2011变）第XX号）国有土地使用证中记录的、以施艳美名字登记的土地使用权及地上建筑物产权；5、宾国用（2000变）字第XX号国有土地使用证中以施艳美名字记录的168.98平方米土地使用权、房主证号为宾阳房证黎塘字第XX号建筑面积为1189.77平方米的房产产权。三、驳回广西宾阳县龙泉游乐有限责任公司、施艳美、罗伟能、罗惠婷、罗成全、罗成宾、罗素明、罗成山、谢桂清的诉讼请求。施艳美、罗伟能不服一审判决，向南宁市中级人民法院提出上诉，南宁市中级人民法院于2014年3月17日作出（2013）南市民二终字第218号、220号两份民事判决书，第218号民事判决维持了本院（2012）宾民二初字第04号民事判决的第一、三项，撤销第二项。第220号民事判决维持了本院（2012）宾民二初字第05号民事判决的第一、三项，撤销第二项。上述判决书已经发生法律效力。在嘉联公司、覃恒与第三人施艳美、罗伟能发生纠纷期间，廖周珍继续经营九龙宾馆直至2014年5月16日嘉联公司、覃恒向廖周珍发出通知解除合同、收回九龙宾馆。廖周珍停止经营后，原告、廖周珍于2014年6月27日对廖周珍在租赁经营期间购置的物品进行了清点，双方在制作的清点清单上签名确认，嘉联公司、覃恒便接管了九龙宾馆。从双方确认的财物清点笔录、清单以及廖周珍的陈述可知，廖周珍经营的九龙宾馆有3楼、4楼、5楼三层共计56间客房；关于客房的面积，嘉联公司、覃恒表示不清楚，廖周珍表示每间客房面积约为20多平方米。 由于廖周珍拒绝向嘉联公司、覃恒支付租金，嘉联公司、覃恒遂诉至一审法院，提出了上述诉讼请求。廖周珍则提出了上述反诉请求。 一审法院认为：嘉联公司、覃恒与廖周珍签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人都应当按照合同约定全面履行各自的义务。廖周珍反诉请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，嘉联公司、覃恒同意解除，一审法院予以确认。 关于嘉联公司、覃恒、廖周珍在履行合同过程中谁违约问题。虽然嘉联公司、覃恒从罗成忠、施艳美处购买九龙宾馆后没有办理所有权变更登记手续，但嘉联公司、覃恒对九龙宾馆已经实际占有和使用，廖周珍对此应当知道，而且也是与嘉联公司、覃恒签订租赁合同，根据合同约定，廖周珍作为承租人的主要义务是支付租金，但廖周珍没有按约定支付全部租金，而是将租金支付给了施艳美、罗伟能，不能视为其履行了支付《房屋租赁合同》租金的义务，其行为构成了违约，依法应当承担违约责任。因此，廖周珍关于其已经履行了支付租金的义务、不存在违约行为的辩解，一审法院不予采纳，嘉联公司、覃恒请求廖周珍支付尚欠的租金有事实和法律依据，一审法院予以支持。按照法律规定和合同约定，嘉联公司、覃恒应当保证租赁物的权属不存在争议，但是本案中嘉联公司、覃恒与施艳美、罗伟能对九龙宾馆权属存在争议属实，施艳美、罗伟能亦多次对廖周珍的正常经营进行干涉。根据嘉联公司、覃恒、廖周珍签订的《房屋租赁合同》的约定，嘉联公司、覃恒应保证廖周珍租期内正常经营，但是嘉联公司、覃恒未能完全履行其合同义务，因权属存在争议导致第三人对廖周珍正常经营进行干涉，因此，嘉联公司、覃恒亦存在违约行为，依法应当承担其违约责任。 关于廖周珍是否还欠嘉联公司、覃恒租金问题。廖周珍主张租金已经付清，其中有的租金是支付给施艳美、罗伟能。而无论廖周珍支付租金给施艳美、罗伟能是不是事实，对这部分租金均不能视为其向嘉联公司、覃恒支付。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定以及双方关于租金计算方式的意见，租金每年为500000元，两年后租金增加为每年525000元，两年后又增加为每年551250元。廖周珍实际的租赁期限为2010年1月28日至2014年5月16日，应当支付给嘉联公司、覃恒的租金为2214620元。扣除廖周珍已支付给嘉联公司、覃恒的360000元租金后，廖周珍尚欠嘉联公司、覃恒租金1854620元。廖周珍辩称不欠嘉联公司、覃恒租金不符合事实，一审法院不予采信。 关于嘉联公司、覃恒、廖周珍的责任如何承担的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，嘉联公司、覃恒、廖周珍均违约，应各自承担相应的责任，双方各自的责任应根据合同的约定来执行。对于廖周珍来说，其应当承担继续履行支付租金的责任，即廖周珍应当支付尚欠嘉联公司、覃恒的租金1854620元。嘉联公司、覃恒亦应当按合同约定的损失计算方式向廖周珍承担违约责任。关于廖周珍的损失计算问题，本案中，已经明确财物清点清单中的物品为廖周珍在经营九龙宾馆中购买，对于其价格，一审法院认为，合同约定的损失计算方式是依据廖周珍的“总投资额”来计算的，并不是以所购物品的现存价值来计算，因此，计算廖周珍购买物品的投资额时，应以其购置相关物品时的价格来计算。本案中，“财物清点清单”与廖周珍提供的证据14-“九龙宾馆投资清单和相关票据”有诸多相一致的物品项目，关于其价格，既然“财物清点清单”中的物品为廖周珍所购买，则其肯定有一定的购买价格，在嘉联公司、覃恒不能提出反驳证据而廖周珍有相关票据佐证的情况下，一审法院对廖周珍提交的证据14中与物品清点清单相一致的项目的物品及价格予以认定。对于同类但不同型号的物品，因已经无法具体计算每一种型号单件物品的具体购买价格，在核对廖周珍票据的基础上，以廖周珍主张的某一类物品的价格总和除以其主张的数量来计算该项物品的单件价格。据此，计算得出：1、电脑28台×（60172元÷32台）＝52650.50元；2、电视机49台×（116200元÷50台）＝113876元；3、空调38台×（90604元÷46台）＝74846.78元；4、电热壶56个×（2520元÷56个）＝2520元；5、日用品盒22个×（2500元÷56个）＝982.14元；6、布艺沙发、茶几3套×（6730元÷4套）＝5047.50元；7、电吹风44个×（2280元÷56个）＝1791.43元；8、花洒56个×（3360元÷56个）＝3360元；9、服务指南薄23本×（504元÷56本）＝207元；10、机顶盒55个×（9800元÷56）＝9625元；11、席梦思床垫7床×（15600元÷30床）＝3640元；12、路由器6台×（2300元÷6台）＝2300元；13、发电机1台×（28000元÷1台）＝28000元；14、空气能热水器3台×（198000元÷3台）＝198000元；15、吹风机1台×（630元÷1台）＝630元；16、吸尘器1台×（400元÷1台）＝400元；17、800脱水机1台×（7820元÷1台）＝7820元。上述合计505696.35元。 除上述物品外，“财物清点清单”中尚有如下物品：1、茶水柜23个；2、床头板33个；3、床架18个；4、窗帘83付；5、电话机56个；6、电蚊器56个；7、塑胶拖鞋56双；8、烟灰缸56个；9、衣架336个；10、钢化玻璃杯112个；11、陶瓷茶杯112个；12、酒吧柜33个；13、塑料托盘33个；14、玻璃浴室33间；15、塑料垃圾桶33个；16、12个房间的地毯；17、摄像头15个；18、电子广告牌1个；19、棉被75床；20、被套39床；21、床单38张；22、枕芯52个；23、枕套52个；24、浴巾49条；25、毛巾49条；26、床上用品（席梦思、被子、枕头）51套【备注：其中1.5米床36套，2.0米床15套，该51套与上述列出的席梦思、被子、枕头不同，是“九龙宾馆财物清点清单”中清点出来的】。上述物品中，部分有票据佐证，部分没有，但是均属于廖周珍购置。从客观情况以及公平正义的角度，一审法院对有票据佐证的物品的价格予以认定，对无票据佐证的物品的价格，酌情予以认定。据此，认定上述物品价格如下： 1、茶水柜100元/个，23个×100元/个＝2300元；2、床头板100元/个，33个×100元/个＝3300元；3、床架200元/个，18个×200元/个＝3600元；4、窗帘150元/付，83付×150元/付＝12450元；5、电话机50元/台，56台×50元/台＝2800元；6、电蚊器20元/个，56个×20元/个＝1120元；7、塑胶拖鞋10元/双，56双×10元/双＝560元；8、烟灰缸28元/个，56个×28元/个＝1568元；9、衣架1.5元/个，336个×1.5元/个＝504元；10、钢化玻璃杯10元/个，112个×10元/个＝1120元；11、陶瓷茶杯10元/个，112个×10元/个＝1120元；12、酒吧柜150元/个，33个×150元/个＝4950元；13、塑料托盘5元/个，33个×5元/个＝165元；14、玻璃浴室200元/间，33间×200元/间＝6600元；15、塑料垃圾桶5元/个，33个×5元/个＝165元；16、12个房间的地毯，每个房间估价300元，12间×300元/间＝3600元；17、摄像头10元/个，15个×10元/个＝150元；18、电子广告牌6000元/个，1个×6000元/个＝6000元；19、棉被63.5元/床，75床×63.5元/床＝4762.5元；20、被套58.5元/床，39床×58.5元/床＝2281.5元；21、床单38元/张，38张×38元/张＝1444元；22、枕芯30元/个，52个×30元/个＝1560元；23、枕套7元/个，52个×7元/个＝364元；24、浴巾15.5元/条，49条×15.5元/条＝759.5元；25、毛巾3.1元/条，49条×3.1元/条＝151.9元；26、床上用品（席梦思、被子、枕头）696元每套（按每套有：席梦思一个500元，被子一床122元，枕头两个74元计算），51套×696元＝35496元。上述物品合计98891.4元。即廖周珍购置的物品价格为505696.35元+98891.4元＝604587.75元。 廖周珍主张的其余物品及价格和其他费用，因无证据证明物品属于廖周珍所购买，或者因票据的收货单位、付款单位等主要信息不完整，或所列明的款项无证据证明与本案有关联，因此一审法院不予认定。 根据合同法的公平原则，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，对房屋出租方即嘉联公司、覃恒来说，若廖周珍不缴纳租金，嘉联公司、覃恒的损失主要为不能按时得到租金，而对于廖周珍来说，廖周珍租赁房屋用于经营宾馆，若因为嘉联公司、覃恒违约导致其不能正常经营或者不能按约定的租期经营，则其为经营酒店所投入的装修款、购置各项物品的款项以及支付的租金将无法通过长期稳定的经营收回。本案中，嘉联公司、覃恒与第三人对九龙宾馆的权属存在争议，导致第三人对廖周珍的经营进行了干扰，影响了廖周珍的正常经营，最终，原本租期为十年的合同只维持了四年零三个多月。对于合同的解除廖周珍虽有责任，但是嘉联公司、覃恒亦有责任。单从上述可以确认的属于廖周珍购置的物品的款项来看，合计已有604587.75元，再加上廖周珍应当付出的租金2214620元，两项相加为2819207.75元，这些都应属于廖周珍的投资支出，现廖周珍主张以其装修投入和购买经营设备等款项的三倍来计算经济损失，是其自由行使诉讼处分权的行为，一审法院不予干涉。根据《房屋租赁合同》第十条违约责任中的约定，嘉联公司、覃恒违约时，按廖周珍总投资额的三倍赔偿给廖周珍；嘉联公司、覃恒保证廖周珍租期内正常经营，因嘉联公司、覃恒造成廖周珍不得正常经营的，按违约责任赔偿给廖周珍。现因嘉联公司、覃恒违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院以能够确认的廖周珍购买经营设备的款项604587.75元的三倍来计算廖周珍经济损失，即嘉联公司、覃恒应当赔偿廖周珍经济损失1813763.25元。嘉联公司、覃恒在庭审中主张“在嘉联公司、覃恒存在违约的情况下，是应该支付一定的违约金，但不应该违背违约金的补偿性原则。”结合上述分析，廖周珍的投入超过嘉联公司、覃恒应当赔偿的损失，因此本案并没有违背违约金的补偿性原则。 关于廖周珍缴纳的350000元押金，合同约定若廖周珍违约，押金视为赔偿甲方损失费，若嘉联公司、覃恒违约，嘉联公司、覃恒应退回押金。根据合同的约定可知，对于嘉联公司、覃恒来说，要求廖周珍支付租金仅是要求廖周珍继续履行合同义务，不予退还该押金才是其依据合同约定的违约责任条款向廖周珍主张赔偿损失的方式；而对廖周珍来说，其已因嘉联公司、覃恒的违约得到上述赔偿。因廖周珍违约，故本案中350000元押金不应再退还给廖周珍，而应作为赔偿嘉联公司、覃恒的损失费。嘉联公司、覃恒要求廖周珍支付违约金350000元，因廖周珍已经将350000元作为押金交给嘉联公司、覃恒，故不再判决廖周珍支付违约金，而是判决嘉联公司、覃恒不需向廖周珍返还押金。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除嘉联公司、覃恒与廖周珍于2009年12月14日签订的《房屋租赁合同》；二、廖周珍支付嘉联公司、覃恒租金1854620元；三、嘉联公司、覃恒赔偿廖周珍经济损失1813763.25元；四、嘉联公司、覃恒不需返还廖周珍房屋租赁押金350000元；五、上述第二项与第三项相抵后，廖周珍尚应支付嘉联公司、覃恒租金40856.75元；六、驳回嘉联公司、覃恒的其他诉讼请求；七、驳回廖周珍的其他反诉请求。本诉案件受理费24670元，减半收取12335元，申请费3020元，两项合计15355元，嘉联公司、覃恒负担2606元，廖周珍负担12749元。反诉案件受理费48338元，减半收取24169元，廖周珍负担15771元，嘉联公司、覃恒负担8398元。 本院二审期间，廖周珍提交了吴双娇与黄红的通话记录、宾阳县人民法院（2016）0126民初3550号民事判决和本院（2017）桂01民终5029号民事判决，用以证实嘉联公司、覃恒认可廖周珍向施艳美交付租金的行为。嘉联公司、覃恒质证认为通话记录是吴双娇与黄红之间的通话，（2016）0126民初3550号民事判决和（2017）桂01民终5029号民事判决也是吴双娇与嘉联公司、覃恒之间的租赁纠纷，上述证据与本案无关。因上述判决仅认定嘉联公司、覃恒许可吴双娇向第三人施艳美支付租金，并未认定嘉联公司、覃恒许可廖周珍向施艳美支付租金，故廖周珍以上述证据证实其向施艳美支付租金是经过嘉联公司、覃恒许可，本院不予采信。 本院二审查实，2009年12月14日的合同甲方为黄红，乙方为廖周珍，合同落款甲方处黄红的签名是黄星代签。嘉联公司、覃恒在一审诉称认可该合同是黄红受其委托后，又委托黄星与廖周珍签订。故一审查明2009年12月14日，嘉联公司、覃恒与廖周珍签订了一份《房屋租赁合同》有误。本院更正为2009年12月14日，黄星代黄红与廖周珍签订一份《房屋租赁合同》。嘉联公司、覃恒认可该合同系黄红受其委托后又委托黄星代签。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。 本案二审争议焦点是：1、合同履行过程中谁存在违约行为？2、廖周珍应支付的租金是多少？3、嘉联公司、覃恒应否向廖周珍赔偿经济损失，损失如何计算？应否返还廖周珍35万元押金？4、廖周珍应否向嘉联公司、覃恒支付35万元违约金？ 本院认为，涉案的《房屋租赁合同》虽系黄星代黄红与廖周珍签订，但嘉联公司、覃恒认可该合同系黄红受其委托后委托黄星代签，嘉联公司、覃恒对该合同内容没有异议，且合同内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同。嘉联公司、覃恒作为委托人，合同中甲方的权利义务应由其承受。对一审判决解除涉案的《房屋租赁合同》双方均无异议，本院予以维持。 关于合同履行过程中谁违约的问题。合同签订后，嘉联公司、覃恒已将租赁物交付廖周珍使用，廖周珍没有按约定支付全部租金，而是将租金支付给了施艳美、罗伟能，廖周珍的行为构成了违约。嘉联公司、覃恒虽已将租赁物交给廖周珍使用，但合同约定，嘉联公司、覃恒应当保证租期内廖周珍正常经营。由于嘉联公司、覃恒与施艳美、罗伟能就涉案的租赁物存在权属争议，施艳美、罗伟能并因此干扰廖周珍进行经营，故嘉联公司、覃恒未能完全履行其合同义务亦存在违约行为。嘉联公司、覃恒和廖周珍上诉均主张对方违约，自己不存在违约行为，理由不成立，本院均不予采纳。 关于廖周珍应支付的租金是多少。对一审确认租金自2010年1月28日起计至2014年5月16日，共计2214620元，嘉联公司、覃恒予以认可，本院亦予以确认。嘉联公司、覃恒主张，廖周珍除支付了35万元押金外未支付任何租金，故上述租金中不应扣减36万元租金，但廖周珍一审提交的收条证实，其于2009年12月12日支付了1万元定金，2009年12月14日支付了35万元押金和第一年上半年租金35万元。故一审扣除廖周珍已支付的36万元，判决廖周珍向嘉联公司、覃恒支付租金1854620元正确，本院予以维持。 关于廖周珍的经济损失问题。如上所述嘉联公司、覃恒在合同履行过程中亦存在违约行为，故嘉联公司、覃恒应当按合同约定的损失计算方式向廖周珍承担违约责任。合同约定甲方违约按乙方总投资额的三倍赔偿给乙方。根据该约定廖周珍的损失是依据其“总投资额”来计算的，并不是以所购物品的现存价值来计算。因此，一审根据廖周珍购置相关物品时的价格来计算其损失符合双方约定。本院予以维持。 关于押金问题。合同约定若廖周珍违约，押金视为赔偿甲方损失费，若嘉联公司、覃恒违约，嘉联公司、覃恒则应退回押金。如上所述，嘉联公司、覃恒、廖周珍均存在违约行为，而嘉联公司、覃恒因其违约行为，一审已判决其向廖周珍赔偿经济损失1813763.25元，则廖周珍因嘉联公司、覃恒的违约造成的损失已获得赔偿，故一审判决嘉联公司、覃恒不需向廖周珍返还押金并无不当。廖周珍主张其不存在违约，故请求嘉联公司、覃恒返还35万元押金，没有依据，本院不予支持。嘉联公司、覃恒主张其不退还廖周珍35万元押金外，廖周珍还应另行支付35万元违约金，亦无合同依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人嘉联公司、覃恒，廖周珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24670元，由上诉人广西宾阳县嘉联经贸有限公司、覃恒负担8774.5元，上诉人廖周珍负担15895.5元。上诉人广西宾阳县嘉联经贸有限公司、覃恒与上诉人廖周珍已分别预交二审案件受理费17549元、24670元，由本院退回上诉人广西宾阳县嘉联经贸有限公司、覃恒8774.5元，退回廖周珍8774.5元。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 蔚 审判员 高翔宇 二〇一八年十一月八日 书记员 许立峰