安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖03民初84号原告（申请执行人）:李先树，男，1974年3月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省怀远县。被告（案外人）:马吉光，男，1968年5月9日出生，汉族，住山东省招远市。委托诉讼代理人：柳向东，山东永禄律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋艾珉，山东永禄律师事务所律师。被告（被执行人）：烟台驰盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区南大街137号，组织机构代码66196038-3。法定代表人：刘泽臣，该公司经理。第三人（被执行人）：北京中翔华威科技有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇双河北里甲22号楼303室，组织机构代码67574728-4。法定代表人：孙连楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李从斌，该公司副总经理。原告李先树与被告马吉光、被告烟台驰盛房地产开发有限责任公司（以下简称烟台驰盛公司）、第三人北京中翔华威科技有限公司（以下简称中翔华威公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告李先树及被告马吉光到庭参加诉讼。被告烟台驰盛公司、第三人中翔华威公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李先树向本院提出诉讼请求：继续执行烟台驰盛公司名下位于山东省烟台市××御金台Ｂ—×××××号（房产证号1-××号）房屋及该房屋占有范围内的土地使用权。事实和理由：2015年5月26日，安徽省高级人民法院对李先树与中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷依法作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起自款清之日止），按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限。二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、驳回李先树的其他诉讼请求。该判决生效后，李先树于2015年8月3日向安徽省高级人民法院申请执行。该院于2015年8月10日作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定由蚌埠市中级人民法院执行。2016年12月27日，蚌埠市中级人民法院向山东省烟台市国土资源局发出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封烟台驰盛公司享有的国有土地使用权[土地证号为：烟国用（2008）第100355号]，查封期限自2016年12月27日起至2019年12月26日止。同日，另行查封了烟台驰盛公司所有的烟台市××30套住房。马吉光对执行标的提出书面异议，蚌埠市中级人民法院于2018年8月10日作出（2018）皖03执异16号执行异议裁定，中止对位于山东省烟台市××御金台Ｂ—×××××号（房产证号1-××号）房屋及该房屋占有范围内的土地使用权的执行。李先树不服该中止执行的裁定，特提起执行异议之诉，具体理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定，对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人已占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.第三人对未办理产权过户登记无过错。如任意一个条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。同时根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，马吉光应就此及其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但其在执行异议程序中提交的证据不能达到此证明标准。二、马吉光购买的是商品房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，马吉光要想排除对案涉房屋的执行还应举证证明其符合该条规定的条件，其现有证据也不能达到此证明标准。三、双方于2010年10月21日签订的《御金台认购书》约定马吉光以930942元的价格购买××御金台Ｂ—×××××号房屋，建筑面积97.63平方米，2010年10月25日双方签订《商品房买卖合同》。马吉光于2010年11月24日取得编号为：房预芝字第20106028号的《房屋预告登记证明》。2015年3月4日，马吉光取得烟台驰盛公司开具的销售金额为940000.64元的地税发票。烟台驰盛公司开发的××御金台商品房总户数有500多户，其他购房户在2013年12月份房屋具备初始登记后都已办完房屋产权登记。而马吉光在2009年5月8日取得《房屋预告登记证明》且在2013年12月份房屋具备初始登记后的时间内应积极主动的办理产权登记。按照双方签订的《商品房买卖合同》第15条及第26条内容约定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。马吉光自2013年12月份房屋能够进行初始登记至2016年12月27日查封之时也没有办理房屋产权登记。预告登记的请求权必须在规定的时间内行使，即马吉光的预购商品房预告登记应当以开发商完成初始登记之日2013年12月份算起，三个月内履行登记手续，否则预告登记请求权失效。马吉光也未提交其支付首付购房款的相应付款凭证证实其支付了购房款。四、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，需经依法登记才能发生效力，否则不发生效力。案涉房屋至今登记在烟台驰盛公司名下，马吉光现有证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理应对案涉房屋继续执行。综上，为维护合法权益，依法提起诉讼，恳请贵院支持其诉请。被告马吉光辩称，涉案房屋法院查封前马吉光已签订合法有效的书面买卖合同，法院查封前已合法占有涉案房产并已全部支付房屋价款，现涉案房屋未办理过户登记并非马吉光的原因，是开发商一直没有办理，马吉光对此没有过错。原告诉请无事实与法律依据，应依法予以驳回。被告烟台驰盛公司、第三人中翔华威公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩意见及证据。李先树为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据：证据一、安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决，证明烟台驰盛公司为本案的被执行人。证据二、抵押合同（合同编号：20130707），证明烟台驰盛公司与李先树签订了抵押合同并办理了抵押登记且为有效合同。合同第十条约定抵押物不足以偿还债务和费用的，李先树有权向烟台驰盛公司另行追索执行烟台驰盛公司名下的资产。证据三、2016年12月12日向安徽省蚌埠市中级人民法院递交的申请，证明李先树在执行阶段发现抵押物部分灭失，申请法院执行烟台驰盛公司名下其他财产代替抵押物用于清偿担保债务。证据四、登记在烟台驰盛公司名下的异议之诉财产，证明被诉财产登记在烟台驰盛公司名下，李先树可以申请执行烟台驰盛公司财产。证据五、李先树的身份证复印件，证明李先树的合法身份。证据六、安徽省蚌埠市中级人民法院（2018）皖03执异16号执行裁定书，（2015）皖执字00030号执行裁定书、（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书，证明本案进行执行异议的依据。证据七、（2018）最高民申688号民事裁定复印件，证明烟台驰盛公司所有的位于烟台市××同一幢大楼另外房产（门牌号××号）经最高人民法院（2018）最高法民申688号民事裁定书审查认定为2013年9月16日已具备办理房屋产权属初始登记，案外人在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。证据八、烟台驰盛公司向烟台市产权部门进行产权登记的初始登记审批书复印件，证明案涉房产从2013年12月份就可以进行房屋产权登记，案外人在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。上述证据来源于执行案件卷宗。马吉光质证意见：对证据一真实性无异议，与本案无关，李先树应依据该判决执行判决书中债务人的抵押物，不应执行涉案马吉光的房产；证据二真实性无异议，李先树应依法依据抵押合同申请执行抵押合同中的财产；证据三有异议，该证据是李先树个人书写，不能作为证据使用，与本案没有关联性，不具有法律效力；证据四对房屋处于查封状态无异议，但法院查封错误，马吉光提出执行异议，所以该查封已不具有法律效力；对证据五无异议，与本案无关；对证据六中（2018）皖03执异16号执行裁定书、（2015）皖执字00030号执行裁定书、（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书均无异议，但是李先树的抵押物中没有关于案涉房产的抵押内容；对证据七真实性无异议，但达不到证明目的,与本案无关联性，没有法律效力，我国不是判例法国家，每个案件事实情况不一样，不能依据该裁定对本案作出判决。对证据八马吉光不清楚。即便该登记真实，也是开发商为业主办理产权证的初始条件，并不是有初始登记业主就可自行办理产权证。业主办理产权证还需开发商提供各种相关材料及缴纳费用的票据，由开发商到不动产登记中心为业主办理产权登记。不动产登记中心不受理业主个人办理登记的手续与申请，这是我国不动产登记办理的程序性问题，中国每个城市都是按照该程序办理。涉案房产未办理产权登记是开发商的过错，马吉光个人没有过错。马吉光为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、2010年10月21日《御金台认购书》证据二、2010年10月25日《商品房买卖合同》证据三、2010年11月24日《房屋预告登记证明》证据四、2011年3月10日《附件一：商品房预销售补充协议》证据五、2011年3月10日《前期物业管理服务协议》证据六、2011年3月10日《临时管理规约》证据七、2015年3月4日《房屋销售发票》证据八、2017年6月18日《居住证明》证据九、《商品住宅质量保证书》证据十、《商品住宅使用说明书》证明目的：马吉光购买的位于烟台市××御金台Ｂ-×××××号房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款。非因买受人自身原因未办理过户登记（马吉光购买该房屋后多次找开发商办理房产证，开发商让回去等着，开发商于2015年3月4日才给开出房屋销售发票，之后马吉光也多次找开发商办证，开发商还是让回去等着，因此办理过户登记并非马吉光自身原因，马吉光对此没有过错）。李先树质证意见：对御金台认购书无异议。对商品房买卖合同真实性无异议，但马吉光未办理产权登记手续有过错。对房屋预告登记证明真实性无异议，但是按照签订的房屋买卖合同产权过户登记的约定该证明处于失效状态。对商品房销售补充协议无异议。对物业管理服务协议有异议，与本案没有关联性。对临时管理规约有异议，与本案没有关联性。对房屋销售发票真实性有异议，没有相应银行打款、转账凭证。对居住证明不予认可，系复印件，其也未提交缴纳物业管理费、水电费等证明。商品住宅质量保证书、使用说明书与本案无关联性。为查明案件事实，本院依职权调取案涉房产××1、2、3号及××楼房屋所有权初始登记申请书、审批书及驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明。李先树质证意见：无异议。马吉光质证意见：对上述材料真实性无异议，但是为房产初始登记材料，不能凭初始登记材料为每个业主办理单独产权证，这只是办理产权证的第一步，开发商为每位业主办理单独产权证时，还需要提供相关的资料。本院认证意见：一、关于李先树提交的证据认证意见。马吉光对李先树所举的证据一真实性无异议，本院予以认定。对于证据二，对证据的真实性没有异议，但马吉光认为烟台驰盛公司抵押给李先树的是××房产，没有权利执行案涉房产。本院对该证据的真实性予以认定。对于证据三，马吉光认为李先树申请执行的其他财产不应包括案涉房产。经审查，李先树在知道烟台驰盛公司将他项权证编号烟房他证芝字第××号项下的抵押财产部分转卖给其他人的情况下，于2016年12月12日向本院递交书面申请要求执行烟台驰盛公司名下的其他财产，代替抵押物用于清偿担保债务。本院对该申请的真实性予以认定。马吉光对李先树提交的证据四、证据五、证据六无异议，但认为证据六中李先树的抵押物中没有案涉房产，本院对上述证据真实性予以认定。马吉光对李先树提交的证据七真实性没有异议，但认为达不到其证明目的，本院对该证据的真实性予以认定。李先树提交的证据八仅能说明烟台驰盛公司于2013年12月份向产权登记部门递交了初始登记审批书，不能证明业主知道2013年12月份可以进行产权初始登记，即达不到李先树提交该证据的证明目的。本院对李先树提交证据八的真实性予以认定。二、关于马吉光提交证据的认证意见。经审查，李先树对马吉光所提交的证据御金台认购书、商品房买卖合同、房屋预告登记证明、商品房销售补充协议真实性均无异议，本院对马吉光所提交上述证据的真实性予以认定。李先树虽对马吉光提交的物业管理服务协议、临时管理规约、居住证明真实性提出异议，但结合马吉光提交的商品房买卖合同、御金台认购协议、预告登记证及商品房销售补充协议等，本院对马吉光已实际接收案涉房屋的事实予以认定。三、关于本院调取的案涉房产御金台小区房产登记信息的认证意见。因李先树、马吉光对该证据的真实性均无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和举证情况，本院查明以下事实：2010年10月21日，马吉光与烟台驰盛公司签订一份《御金台认购书》，认购楼座御金台B座，认购房号2606，面积97.63平方米，建面单价9535.41元，总价930942元，付款方式按揭等。2010年10月25日，马吉光与烟台驰盛公司签订《商品房买卖合同》，马吉光购买烟台驰盛公司开发的位于××B-2606号房屋一套。合同约定房屋建筑面积97.63平方米，单价为每平方米12595.78元，房屋总价款930942元，首付款280942元，剩余65万元用按揭贷款支付。2010年11月24日，烟台市房产管理局就案涉房屋向马吉光颁发房预芝字第20106028号房屋预告登记证明。2011年3月10日，马吉光与烟台驰盛公司签订《商品房预销售补充协议》，约定双方根据2010年10月25日签订的商品房预销售合同中的相关约定，经协商一致，共同签署本补充协议。一、双方共同认定该商品房的建筑面积为98.18平方米。二、双方共同认定该商品房按产权登记面积计算的最终销售借款为940000.64元。乙方此前已交购房款930942元。两相结算，现应交9058.64元。此款应于本协议签署后当日内结清。三、经公安部门确认，该商品房的门牌号码是××1-××号。2012年2月2日，烟台市公安局与烟台驰盛公司共同做出驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明，该说明载明，御金台小区商住楼门牌号码同意核定为烟台市××、××。其中住宅门牌号码为××，商业门牌号码为××。原御金台B栋楼变更为××1号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台A栋楼变更为××2号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台C栋楼变更为××3号楼，共31层，其中地上2-3层物业管理用房以及储藏室，4-31层全部为住宅。御金台商业门牌号为××，物业管理用房位于地下一层。2013年8月18日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年9月23日领取了××房产的初始登记证书。2013年8月18日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××3号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年9月23日领取了3号楼的初始登记证书。2013年12月12日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××2号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年12月31日领取了2号楼的初始登记证书。2013年12月20日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××1号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2014年1月10日领取了1号楼的初始登记证书。2014年7月7日，烟台驰盛公司与李先树签订抵押合同（编号:20130707），烟台驰盛公司以其所有的位于“烟台市芝罘区××，建筑面积为12837.21平方米的房屋（房产证号烟房权字芝字第××号）”的房产作抵押。同年7月14日，烟台驰盛公司与李先树将上述房产办理抵押登记（房屋他项权证编号为烟房他证芝字第××号）。2015年5月26日，安徽省高级人民法院在李先树诉中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷一案中，作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起自款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限）；二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回李先树的其他诉讼请求。2015年8月10日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定本院执行（2014）皖民二初字第00040号民事判决。2015年9月18日，本院作出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定，裁定冻结烟台驰盛公司2亿元的银行存款，或查封、扣押、冻结、提取烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。本院针对马吉光对上述执行标的提出的书面异议，于2018年8月10日作出（2018）皖03执异16号执行裁定，裁定中止对位于山东省烟台市××御金台Ｃ-×××××号、C-1508号、A-3206号、A-2803号、B-901号、A-706号、B-2606号、C-2908号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的执行。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：马吉光对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。马吉光在与烟台驰盛公司签订房屋买卖合同后，已按合同约定支付了全部购房款，烟台驰盛公司也已将案涉房屋交付给马吉光占有使用，且马吉光在签订合同后办理了案涉房屋物权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，马吉光就案涉房屋经预告登记已取得准物权效力，未经案外人马吉光同意，处分上述房屋，不发生物权效力。同时因案涉房屋涉及抵押借款，马吉光在办理房屋交付手续时已向烟台驰盛公司缴纳了办理产权登记所需的契税、公共维修基金等费用，办理案涉房屋的产权登记手续，需要烟台驰盛公司进行办理，但烟台驰盛公司至今未告知马吉光能够办理案涉房屋的产权登记，故马吉光对未能办理案涉房屋权属登记不存在过错。李先树虽主张马吉光应在2013年12月份之后进行权属登记，但提交的证据不足以证明案涉房产已符合产权登记条件，故李先树主张预告登记失效的诉讼理由不能成立。即马吉光对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，李先树作为抵押权人只能以抵押合同中明确记载的抵押物作为担保责任的范围，而烟台驰盛公司抵押给李先树的房产为烟房权字芝字第××号项下房产是××，马吉光所购房产不属于涉案抵押物范围。根据安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，在马吉光购买的房屋不属于抵押财产的情况下，李先树要求继续执行马吉光所有的案涉房屋及房屋占有范围内土地使用权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，李先树的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回李先树的诉讼请求。案件受理费80元，由李先树负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  潘伟荣审 判 员  陈二伟人民陪审员  高 毅二〇一八年十一月七日法官助理李小芹书记员刘津津附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。