四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初6044号 原告：吴昭辉，女，生于1971年10月18日，汉族，户籍住址：绵阳市涪城区，现住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：吴庆阳，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景圆欢，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：四川鑫宏实业集团有限公司，住址：成都市。 法定代表人:赵飞。 委托诉讼代理人：黎源泉，四川太白律师事务所律师。 原告吴昭辉与被告四川鑫宏实业集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴昭辉及委托诉讼代理人景圆欢、被告的委托诉讼代理人黎源泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴昭辉向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告所签订的《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》及其《补充协议》合法、有效；2、请求判决被告及时交付《补充协议》中所约定的还建房（约127.56平方米）价值约65万元，并确保房屋完好质量合格；3、请求判决被告按900元/月支付从2014年3月1日起至房屋交付时止的临时过渡安置补偿费；（暂计至2018年8月27日，即121500）；4、请求判决被告支付从2014年8月27日起至实际交付房屋时止的违约金。（暂计至2018年8月27日，计181383.15元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年8月30日，在经过前期多轮谈判后，被告与原告先后签订了《补充协议》、《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》（以下简称《补偿协议》），双方当时约定主要权利义务以《补充协议》为准，而《补偿协议》系被告为报建而要求原告所签订。根据《补偿协议》第十条约定“乙方（即被告）应从建设工种施工许可证上载明日之次日起24个月内按《框架协议》标准向甲方（即原告）交付还清住房”，据查，绵阳市住房和城乡建设局颁发给被告的《建设工程施工许可证》上“建设起讫期限”一栏记载“2012.08-2014.03”，而根据建筑施工单位提供的开工时间为2012年8月26日，根据该时间推算，被告最迟应于2014年8月26日向原告交付房屋，但经原告多次催告，时至今日被告仍拒不交房。故根据《补偿协议》第十五“逾期交房责任”及《补充协议》第二条约定还建面积为127.56平米，被告在延迟交房期间,应按日向原告支付112元违约金。根据《补偿协议》第五条第二款规定，被告在修建房屋期间，按800元/月向原告支付过渡房屋租金，但实际系按900元/月向原告支付，该费用被告付至2014年2月底，被告拒付。致使原告自己垫付在外租房的费用至今。原告认为，《补充协议》是被告在拆迁修建房屋前与原告双方自愿、平等、合法的基础上达成协议，《补偿协议》系原告应被告要求，配合其到相关部分办理备案手续所签订。故两份协议均真实有效，两份协议若有冲突，应以《补充协议》为准。但被告时至今日，拒不交付房屋，拒不支付临时过渡安置补偿费，其行为严重违反合同相关约定，在多次协调维权无果的情况下，现原告特依法诉至贵院，希贵院名擦明断，判如所请！ 被告四川鑫宏实业集团有限公司辩称：一、原告起诉第二项请求，确认还建房价值65万元，我公司同意按照人民币65万元的房屋价款，以现金方式向原告方支付，彻底解决本次房屋拆迁安置补偿事宜。二、如果原告主张房屋产权调换，则我公司请求按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和各级地方政府的相关规定执行，即按照“实行房屋产权调换的，住宅按被拆迁房屋和安置房屋的市场价结算差价”，由原告吴昭辉向鑫宏公司支付房屋差价款。原告位于的原有房屋系危房，原建筑面积66.4㎡，如果选择还建房面积127.56㎡，原告应当对超面积61.16㎡部分按照市场价向被告方补差价，如果不补差价，明显显示公平。三、原告拒不及时履行双方签订《灾后重建安置补偿协议》约定的应尽义务，移交房屋产权证、土地使用证。导致被告无法及时到国土部门办理土地合宗事宜，原告违约在先，应当向被告承担违约责任，向被告方赔偿因此造成的巨额经济损失。根据2011年8月24日，原被告双方签订的《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》第一条原告的原有危房面积64.4㎡；第四条“原址还建住房面积标准及楼号。乙方按甲方持有的房屋产权证建筑面积1:1.3的比例还建其住房建筑面积85.88㎡（其中套内面积约65.70㎡），并按《框架协议》约定标准支付”；第六条“甲方在本协议签订五日内应将被拆迁房屋腾空，并向乙方交付办理产权住房的产权证原件、土地使用证原件、身份证复印件等办理拆迁房屋所需的相关资料。”在该协议签订以后，原告拒不履行该协议约定，拒不及时移交相关证件，导致原告无法在国土部门办理土地合宗事宜，给被告公司造成的巨额经济损失，原告应当赔偿。四、原告违约在先，原告主张违约金181383元没有事实依据，且灾后重建安置补偿协议约定的违约金过分高，请求人民法院予以减少或者回原告关于违约金的主张。 正如前面所述，原告应履行灾后重建安置补偿协议约定的义务，及时向被告移交房屋产权证和土地使用证，原告拒不移交，原告违约在先，应当向被告方承担违约责任，向被告方赔偿因此造成的经济损失，被告方享有先履行合同抗辩权。先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，现履行一方履行债务不符合债的本旨，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。本质上是对先期违约的抗辩。我国《合同法》第67条作出了明确规定。原告的原有房屋系危房，建筑面积仅仅66.4㎡，且价值不大。原告不仅要求还建127.56㎡，同时主张181383元违约金没有事实依据，且违约金过高。五、原告以敲竹杠的方式，要挟被告，形成的补充协议因“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”该补充协议无效。2、原告位于顺城街17号第二栋2单元4楼10号的危房建筑面积66.4㎡.在双方签订《灾后重建安置补偿协议》约定的应尽义务，移交房屋产权证、土地使用证，导致被告无法及时办理土地合宗事宜。同时原告与顺城街余琼英等少数几户拆迁户恶意串通，共同以敲竹杆的方式，要挟被告，拒不交出两证，现场阻碍拆迁，在其他130余户房屋已拆迁的情况下，导致灾后重建事宜无法正常推进，给被告公司造成巨大经济损失，从而形成的补充协议。要求双倍返建127.56㎡的安置房屋，不补差价。3、本案涉及顺城街被拆迁户139户拆迁户，如果按照补充协议相关约定，双倍返建面积127.56㎡，不补差价，明显损害了其他130余户拆迁户的利益，损害社会公共利益，将会酿成社会公共秩序的混乱，造成社会秩序的不稳定；因此，双方签订《补充协议》无效。请求人民法院依照我国合同法的前述规定，依法认定补充协议无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年11月18日，绵阳市“5﹒12”地震灾后恢复重建委员会办公室对涪城区灾后城镇住房重建办公室报送的“顺城街17号灾后重建项目”作出《关于“顺城街17号灾后重建项目”的批复》（以下简称《批复》），该《批复》要求，本着维护低收入人群的利益、维护政策的连续性、维护公平公正的社会环境原则，按照“政策统一”“规则统一”“口径统一”“方法统一”的测算方式进行测算，经规划、建设、国土、房管、财政、监察等部门联合审查，现批复如下：一、同意采用市场化方式运作，公开选择有资质的开发企业实施开发重建；二、同意将顺城街17号3846平方米范围作为灾后重建项目用地，容积率控制在6.88以内，不廉容商业，居住密度按规划要求确定；三、为保证低收入受灾群众的利益，推动灾后重建工作的开展，同意减免改变土地用途应补交的费用，容积率增加应补交的增容费，新建部分划拨转出让应补交的费用；还建部分应补交的政府土地收益采取挂账方式处理，待房屋产权人转让土地使用权时足额缴纳，除白蚁防治费外减免新增面积本级政府规费174万元弥补亏损；四、承担开发重建的开发企业须按照拆迁还建有关政策，与拆迁还建户先行协商，签订《拆迁补偿安置协议》，同时落实好受灾群众的补偿安置工作；五、该项目开发、建设报建时，必须提交拆迁户安置户与开发商签订的《拆迁补偿安置协议》；建设单位分别到房管、规划、国土、建设等相关部门办理《房屋拆迁许可证》、《地块规划设计条件》、《建设用地规划许可证》、《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及其它相关手续；六、请你们充分发挥街道办事处、社区作用，明确任务，责任落实到人，做好政策宣传、化解矛盾工作，确保该项目重建顺利实施。 《批复》作出后,四川鑫宏实业发展有限公司通过顺城街17号大院业主委员会和涪城区灾后重建协调小组的公开比选，取得了对该项目开发资格，并于2010年4月17日与顺城街17号大院业主委员会达成了《框架协议》。拆迁过程中，因原告对被告提出的按持证建筑面积1:1.3的比例还建筑面积及面积差异处理的拆迁补偿方案不满意，双方未能达成协议，至2011年6月被告对顺城街仅剩的原告一户未搬迁户，采取非正常的手段促使其搬迁未果。2011年8月24日，被（乙方）告与原（甲方）、告签订《补偿协议》，原告的落款时间为2011年8月30日。该《补偿协议》约定了以下主要内容:双方根据《框架协议》条款，就房屋拆迁还建补偿事宜，在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议，供双方遵照执行。第一条：甲方拆迁房屋情况（一）房屋坐落：绵阳市涪城区（二室一厅户）。（二）土地使用权证号：（2xxx）xxxxx土地使用权人吴昭辉，地类住宅，使用权类型出让，使用权面积31.46㎡。（三）房屋产权证号：20××99房屋使用权人吴昭辉，产别私产，结构砖混，建筑面积，64.4㎡成套住宅。（四）灾后该房屋鉴定为Ｄ级危房（即拆除）。……。第二条：甲方自愿选择以下第二种安置补偿方式：（一）货币补偿；（二）原址还建。……。第四条：原址还建住房面积标准及楼号。乙方按甲方持有的房屋产权证建筑面积1:1.3的比例还建其住房建筑面积85.88㎡（其中套内面积65.70㎡），并按《框架协议》约定标准交付。所还建住房的楼层房号为Ｇ型21楼／号。第五条由乙方按以下方式和时间给予甲方过渡房屋租金和搬家费：（一）采用原址还建住房安置补偿的，乙方向甲方支付搬出和搬进家费用人民币各1000元，共计2000元。乙方在甲方完成搬出交房当日支付1000元；在项目完成，乙方交付还建住房当日支付1000元。（二）采用原址还建住房安置补偿的，乙方支付给甲方的过渡房屋租金为：每月800元。支付时间计算从甲方完成搬迁交房日前10天起至本协议约定乙方向甲方交付还建住房日再加两个月止。在支付搬出费当日先一次性支付18个月的过渡房屋租金，在过渡房租金届满17个月时，再支付6个月过渡房屋租金；在乙方向甲方交房屋时按多退少补的原则甲乙双方全部结算清过渡房租金事宜。逾期交房按《框架协议》第五条执行。第六条甲方在本协议签订五日内应将被拆迁房屋腾空，并向乙方交付办理拆迁住房的产权证原件、土地使用权证原件、身份证复印件等办理拆除房屋所需的相关资料。……。第八条乙方根据甲方签订本协议和搬出房屋的配合情况。按如下方式给予甲方奖励（一）、甲方在2011年3月31日前签订本协议，每提前一天奖励50元。共提前零天，共奖励零元。（二）、甲方在2011年3月31日前搬出，提前一天奖励50元，共提前零天，共奖励零元。（三）、甲方在搬迁时应付清水、电、气、物业管理、垃圾清运等费用。……。第十条乙方应从建设工程施工许可证上载明日之次日起24个月内按《框架协议》标准向甲方交付还建住房。……。第十五条逾期交房责任乙方未按照本合同约定期限和条件将该还建房交付甲方，除由乙方按《四川省城市房屋拆迁管理条例》支付逾期过渡房租金外，由乙方按日计算向甲方按4400元／平方米的房价每日万分之二支付违约金至交房日。第十六条面积差异的处理1、若还建给甲方住房的实际建筑面积大于本合同约定面积，其超过还建建筑面积3%（含）以内，甲方不承担任何费用。超过3%的而在10平方米（含）以内部分，由甲方按所在楼层对外销售时前30日销售平均价优惠15%付购房款，再超过的部分则按市场价，甲方承担超出部分的应由个人支付的税费；2、若还建给甲方住房的实际建筑面积低于本合同约定还建建筑面积，其不足面积部分，由乙方按所在楼层的对外每平方米市场销售价的两倍向甲方赔偿（但甲方在选择还建房时直接选择低于本协议约定还建建筑面积房除外）；3、该还建房支付时，乙方应当向甲方公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的还建住房面积实测技术报告书，并向甲方提供该还建住房的面积实测数据。第十七条还建住房交接手续（一）、还建住房达到第十三条约定的交付条件后，乙方应当在交付日的7日前，书面或电话通知甲方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，乙方应当出示第十三条约定的证明文件。乙方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，甲方有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由乙方承担，并按照第十五条处理。（二）、验收交接后，双方应当签署还建住房交接单。由于甲方原因未能按期办理交接手续的，由乙方通过绵阳日报社或绵阳晚报公告通知甲方各业主，由此引起乙方损失的，由甲方相关业主承担。（三）、双方同意按照下列方式缴纳税费：1、由乙方交纳还建甲方住房建筑面积及超过还建住房建筑面积3%（含）以内住房面积的土地使用权性质及年限变更费、住宅专项维修资金、契税、办理房产证、土地权所需的费用。2、超还建住房建筑面积3%以上税费，由业主在接房时交付乙方，由乙方代交。3、按绵阳市房管局《关于转发的通知》文件规定，应由甲方各业主缴纳的住宅专项维修资金每平方米75元，一室户约4905元、二室户约6279元、三室户约8358元，由乙方为甲方各业主缴纳，因此乙方不再补偿甲方各业主的旧房装修费。第二十四条不可抗力因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。第二十五条违约责任（一）、因乙方的原因未按本协议第五条约定，按时足额向甲方支付相关费用时，乙方应当承担逾期支付的民事责任，按应支付总额每日万分之一支付违约金。（二）、乙方应当按照本协议第十条约定交付原址还建住房，因乙方原因未按时交付的，乙方应当按《框架协议》第十二条的约定执行。（三）、乙方按本协议第四条约定向甲方交付还建住房建筑面积不足时，由乙方按《框架协议》第四条、第十三条第二款执行。（四）、甲方未按本协议第六条、第八条约定将拆迁安置住房腾空和相关手续交乙方时，每逾期一日，按乙方应当向甲方支付的相关费用总额支付每日万分之一的违约金。（五）、乙方还建住房交付条件具备时，乙方在向甲方送达签收书面交付还建住房通知后三十日内未到乙方办理相关交付手续的，由甲方按还建住房面积4.00元／平方米的标准向乙方支付违约金。第二十六条本协议中未尽事宜和与《框架协议》有矛盾之处以《框架协议》为准。《框架协议》中也未作约定的，由甲乙双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 2011年8月30日，原、被告签订《补充协议》。《补充协议》约定，一、双方约定甲方给乙方的还建面积由原框架协议第四条、第一条所约定的还建比例变更为现约定面积127.56平方米，户型由原G户型21楼变更为A2户型8楼。乙方对该127.56平方米的建筑面积不再支付任何价款，并拥有该套房屋的全部产权。二、变更后还建房的房屋所有权按不少于127.56平方米的实有面积由甲方负责为乙方办理，土地使用证按国家规定办理，办理两证的所有费用由甲方承担。三、除双方第一条、第二条中还建住房户型、面积外甲方按照《绵阳市顺城街17号大院灾后原址重建项目框架协议》、《房屋拆迁原址还房安置补偿协议》约定履行。四、此协议属甲方、乙方两方的约定，双方不得以任何方式泄露本协议。五、此协议签订后，乙方将房屋产权证、土地使用证原件一齐交给甲方，5日内搬空室内全部物品将房门钥匙交给甲方。六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。《补充协议》签订当日被告向原告支付装修补偿费60000.00元。2011年9月5日，原告向被告交房（钥匙）及房屋证照。同日，被告向原告支付奖金1800.00元、搬家费1000.00元以及每月按800.00元计算的18个月的过渡期房租费14400.00元。2013年9月12日，被告向原告支付2013年2月26日至2013年8月25日每月按900.00元计算的6个月的过渡期房租费5400.00元。2014年3月5日,被告向原告支付2013年8月26日至2014年2月25日每月按900.00元计算的6个月的过渡期房租费5400.00元。2014年2月26日以后的过渡期房租费被告未予支付。 被告将该房地产项目交由四川煤矿基本建设工程公司施工。绵阳市住房和城乡建设局于2013年12月20日为该施工项目补发建施第20130097号《建设工程施工许可证》，该《建设工程施工许可证》注明建设起讫期限：2012.08-2014.03。该房地产项目竣工后，施工方四川煤矿基本建设工程公司因与被告之间工程款结算纠纷,而于2015年12月21日向该项目“鑫宏丰泽苑”业主所发的《公告》载明:“绵阳鑫宏丰泽苑工程于2012年8月26日开工建设,2014年8月底全面完工,2014年9月10日我方向建设单位、监理单位提出工程竣工报告,2014年9月12日建设单位组织验收组进行分户验收并验收合格,2014年10月13日建设单位组织验收组对合同约定内容进行工程竣工验收,2015年1月8日在市建设工程质量监督站的监督下进行初验。此后,建设单位为了恶意拖欠工程款,至今未按规定办理竣工验收和竣工结算。”据此可知该工程已于2014年8月底全面竣工。现两套争议住房经查询绵阳市住建局可知属不可售状态,一套1单元8楼1号建筑面积127.02㎡,一套2单元21楼7号建筑面积86.28㎡。 另查明,被告名称已于2013年3月14日由“四川鑫宏实业发展有限公司”更名为“四川鑫宏实业集团有限公司”。 还查明,《四川省城市房屋拆迁管理条例》已于2012年11月30日经四川省十一届人大常委会第34次会议通过决定废止。该条例第二十八条规定:“临时安置补助费标准参照被拆除房屋及其附属物使用面积的同区位、同类型住房的市场租金额确定。实行产权调换的,自合同约定的被拆迁房屋交房之日起,过渡期限不得超过18个月。实行货币补偿的,应给予45日的临时安置补助费。”第二十九条规定:“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人,自签订协议并搬迁交房之日起,逾期不足6个月的,按月增加0.5倍临时安置补助费;逾期半年以上不足1年的,按月增加1倍临时安置补助费;逾期1年以上的,按月增加2倍临时安置补助费。对由拆迁人提供周转用房过渡的被拆迁人,从逾期之月起按月付给临时安置补助费;逾期1年以上的,按月增加1倍临时安置补助费。非住宅房屋超过过渡期限的,应加发停产、停业补偿费用。” 本院认为：关于《补偿协议》的效力问题。本案案涉拆迁房屋系在政府相关部门主导下实施的“5.12”地震灾后重建项目,项目经原告所属顺城街17号大院业主委员会及灾后重建协调小组的公开比选,被告取得该项目的开发资格,并与原告所属顺城街17号大院业主委员会签订了《框架协议》。顺城街17号大院业主委员会与被告签订的《框架协议》是在与拆迁还建户先行协商的基础上代表业主签订。故原、被告双方在拆迁征收范围内公示的拆迁补偿方案基础上，并依据《框架协议》约定条款签订的《补偿协议》符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则”的规定。《补偿协议》合法有效。对于《补充协议》的效力的问题。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致,可以变更合同”的规定,双方签订的《补充协议》系对《补偿协议》部分约定的变更,虽然变更的还建房面积明显大于其他撤迁户,但双方约定了保密条款,表明被告自愿将自身的商业利益让渡于原告。双方签订的《补充协议》并无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形。《补充协议》亦合法有效。 对于原告主张的交付房屋的诉请。本院认为,案涉拆迁项目工程因施工单位四川煤矿基本建设工程公司与被告之间的工程款结算争议,虽在2015年1月8日进行了初验,但至今未按规定办理竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:“房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。”上列法律法规的规定属对房地产开发项目交付使用的强制性规定,案涉拆迁项目工程未经验收合格,不具备交付条件。原告亦未举证证明案涉房屋目前达到约定的交付条件,故原告的该项诉请,本院不予支持。待交付条件成就时,原告可另案主张。 对原告主张的过渡安置补偿费问题。本院认为,原、被告签订的《补偿协议》约定的过渡房屋租金条款,系双方真实意思表示,合法有效。虽然双方约定按每月800元支付,但在被告按每月800元支付18个月租金后,从第19个月起即按每月900元支付,表明双方协商一致对过渡房屋租金进行了变更。现原告主张按每月900元支付过渡房屋租金,有事实和法律依据,本院予以支持。其支付金额应严格按双方约定的计算方法予以计算确定,原告主张从2014年3月1日起至房屋交付时止计算亦有事实和法律依据,本院予以支持。对于被告辩称《四川省城市房屋拆迁管理条例》已失效,不应作为计算过渡安置房屋租金的依据的问题。本院认为,原、被告双方在签订《补偿协议》时,《四川省城市房屋拆迁管理条例》并未失效,被告以自行提供的格式合同引用《四川省城市房屋拆迁管理条例》的相关条款作为过渡安置房屋租金的计算方法,《四川省城市房屋拆迁管理条例》的失效,不能就此得出《补偿协议》约定的过渡安置房屋租金的计算方法必然失效的结论。被告理应按《补偿协议》第五条的约定向原告支付过渡安置补偿费。对于《补偿协议》第十条“乙方应从建设工程施工许可证上载明日之次日起24个月内按《框架协议》标准向甲方交付还建住房。”约定的最迟交房时间的认定问题。根据绵阳市住房和城乡建设局于2013年12月20日为该施工项目补发的建施第20130097号《建设工程施工许可证》上注明的建设起讫期限：2012.08-2014.03。结合相关法律法规对房地产开发项目竣工验收的规定以及施工单位确认的完工时间,被告应在该施工项目讫时(竣工)即2014年3月底之次日起24个月内交房,即被告最迟应在2016年3月底之前交房,从2016年4月1日起即算逾期。故原告主张的过渡安置补偿费应从2014年3月1日起至房屋交付时止,以每月900元计算,以2016年4月1日作为逾期起算日,按《补偿协议》第五条约定的计算方法计算过渡安置补偿费。 对原告主张的从2014年4月27日起至实际交付房屋违约金以及被告抗辩原告逾期腾房交证应承担违约责任的问题。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,依据《补偿协议》第十条约定及案涉《建设工程施工许可证》上注明的建设起讫期限：2012.08-2014.03。被告实际最迟应在2016年3月底交房,逾期交房时间应从2016年4月1日起算,故原告主张被告最迟应在2014年8月26日向其交房,进而主张2014年8月27日至实际交付房屋逾期交房违约金,属对《补偿协议》第十条的理解错误。但被告因自身原因未能按时组织竣工验收,致使案涉房地产项目不能按时验收交付,理应承担违约责任。结合本案实际,无论原、被告双方约定按何种比例还建面积,还是从被告最迟应在2016年3月底前向原告交房的情况来看,被告的行为事实上已构成逾期交房,且被告未举证证明逾期交房是因不可抗力原因和原告故意造成。故被告理应依据《补偿协议》第二十五条的约定向原告支付逾期交房违约金。鉴于《补充协议》对《补偿协议》中还建面积的约定已作变更这一基本事实,故本院确认按房管局登记面积127.02㎡,来确定房价以便计算逾期交房违约金。至于被告抗辩原告逾期腾房交证应承担违约责任的问题,因原告实际签署《补偿协议》的时间为2011年8月30日,而原告是在2011年9月5日即腾房交证,根据《补偿协议》第六条约定的时间,原告已属逾期腾房交证,应按双方约定承担责任。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条规定，判决如下： 一、原、被告签订的《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》及其《补充协议》合法、有效。 二、被告四川鑫宏实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内,向原告吴昭辉支付从2014年3月1日起至房屋交付时止的过渡安置补偿费。(计算方法和条件:依据《补偿协议》第五条,按900元／月,自2016年4月1日起算逾期) 三、被告四川鑫宏实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内,向原告吴昭辉支付自2016年4月1日起至交付房屋时止的违约金。但应扣减原告吴昭辉逾期腾房交证按约应承担的违约金。(计算方法和条件:依据《补偿协议》第二十五条,按登记还建面积127.02㎡计) 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取6664元，由被告四川鑫宏实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐俊 二〇一八年十一月十日 书记员  张冉