浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初3567号 原告：计荣寿，男，1966年3月7日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托代理人：王超、陈思雯，浙江天程律师事务所律师。 被告：老娘舅餐饮有限公司，住所地：湖州市吴兴区区府路1188号湖州市东部新城总部自由港B幢17层，统一社会信用代码：91330502721045292J。 法定代表人：杨国民，董事长。 委托代理人：沈佩珏，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 第三人：嘉兴市商务局，住所地：嘉兴市南湖区城南路968号龙威大厦。 负责人：张建生。 委托代理人：潘忠平，浙江红船律师事务所律师。 第三人：嘉兴市天聚五金科技有限公司，住所地：嘉兴市南湖区大桥镇经二路东侧2幢101室，统一社会信用代码：91330402350146632A。 法定代表人：张维明，总经理。 委托代理人：张云，浙江金九鼎律师事务所律师。 原告计荣寿因与被告老娘舅餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2018年5月25日受理后，由审判员叶利霞独任审理，并于2018年6月27日公开开庭审理了本案。后被告申请追加嘉兴市商务局（以下简称商务局）、嘉兴市天聚五金科技有限公司（以下简称天聚公司）作为第三人参加诉讼，本院予以准许。因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭，于2018年8月31日公开开庭审理了本案。两次庭审时，原告计荣寿及其委托代理人王超、陈思雯、被告委托代理人沈佩珏均到庭参加诉讼。第三人商务局委托代理人潘忠平、第三人天聚公司委托代理人张云参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告起诉称，2009年6月1日起，原告与案外人中国移动通信集团浙江有限公司嘉兴分公司（以下简称移动公司）先后签订《房屋转租协议》、《关于房屋转租协议的补充协议》，约定由原告承租嘉兴市少年路168号外经贸大楼二至七层，租赁期限自2009年6月1日起至2017年9月25日止。2009年6月10日，原告先后与被告签订《房屋租赁合同》、《续租合同》及《延长房屋租赁合同期限的补充协议》，约定由被告承租嘉兴市少年路综合大楼（原外经贸大楼）二层与三层店铺，租赁期限自2009年6月12日至2017年9月25日止。2009年6月10日签订的《房屋租赁合同》约定，因电力容量不能满足被告，由双方共同出资购置并安装独立变压配电系统，电力增容设备设施及附属权益归被告所有，并约定被告逾期支付租金、水费达二个月以上的，应向原告支付双倍履约保证金。2014年2月17日双方签订的《续租协议》约定，至2017年1月14日止，电力增容设备产权全部归原告所有。合同签订后，原告按约履行合同义务，为被告提供出租房屋，并配合被告办理电力增容设备设施，将用电过户给被告，由被告使用电力增容设备。而被告至今拖欠2017年7月15日至2017年9月25日租金，且未拆除并返还原告所有的电力增容设备设施。原告经多次催讨无果，故诉请判令：一、被告立即支付租金98401元，逾期付款违约金15744元（逾期付款违约金按月息2%自2017年9月25日暂计算至2018年5月24日，应计算至实际清偿之日止）；二、被告支付履约保证金100000元；三、被告立即返还电力增容设备设施（受电设施），如返还不能则赔偿原告451144元；四、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩称，原告诉称与事实不符，被告已经支付相应租金，不存在违约行为。电力设备已经交付原告，不应当承担返还或赔偿责任。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人商务局述称，商务局为涉案房屋实际所有权人和原始出租人，出租给移动公司，移动公司再出租给原告，原告再出租给被告，电力设施是供电设施，已成为出租房产的附合部分，合同期满后该设施应层层归属于房屋所有权人，原、被告在租赁期满后对该设施设备已经进行了处分，同意移交给前一出租人，已成为房产的有机组成部分，租赁期满应归属于所有权人，不存在出租人向承租人补偿的事由，如果原告与被告及其他人员对投资费用分担存在争议，与房屋所有权人没有关系。 第三人天聚公司述称，天聚公司于2018年4月19日由公开竞标成交涉案房屋的租赁权，系合法得到租赁权，电力增容设备的过户由电力局出具相应手续，一系列行为有合法依据，涉案设备户品也已经过户到天聚公司处。 针对自己的主张，原告向本院提供证据如下： 1.租赁合同、续租合同、延长房屋租赁合同期限的补充协议各一份，证明原告将涉案房屋出租给被告使用、租赁期限、被告拖欠原告租金二个月以下的，原告有权收取双倍保证金及双方共同投资的电力增容设备设施于2017年1月15日开始所有权归原告。 2.发票2页、电气工程设计委托协议书一份，证明电力增容设备设施总投入为451144元。 3.增值税专用发票一份，证明被告于2018年4月16日时仍在使用原告所有的电力增容设备设施。 4.短信聊天记录，证明原告曾向被告催讨税金及租金。 5.微信聊天记录一份，证明租赁期满后，原告仍代被告支付水电费并将水电费发票交付给被告。 被告的质证意见：对证据1真实性、合法性没有异议，证明了涉案电力增容设备设施及附属权益在原告收购之前产权归被告完全所有；对证据2真实性、合法性没有异议，确实投入了451144元的工程款项；对证据3有异议，不能证明2018年4月16日时仍由被告使用该电力增容设备设施，被告已于2017年9月退还租赁房屋，被告用电专户上有其他承租户使用，所以产生了电费，但所有电费是由原告缴纳的；对证据4、5真实性有异议，备注名无法看出系被告工作人员，被告已经与原告达成以保证金抵租金协议，即使证据是真实的，也只能证明原告催讨过2018年7月份租金和退租之前的水电费，退租后原告未向被告主张过租金。 第三人商务局质证意见：对证据1、2不清楚，对商务局没有约束力，证据3真实性无异议，只能证明由被告用电专户户名来收取电费；对证据4、5不清楚。 第三人天聚公司质证意见：对证据1三性均无法确认，未参与；对证据3真实性无异议，对用电专户问题原、被告应及时处理，不应拖延，是否是被告使用或费用由被告交付不能证明；对证据4、5不清楚。 针对自己的抗辩，被告提供证据如下： 1.收据一份，证明被告在租赁期间已向原告缴纳履约保证金10万元，该保证金已用于冲抵租金。 2.转账汇款凭证7份、房屋租赁费发票5份，证明被告按约支付房屋租金，但原告未提供相应的租赁税费发票，原告应支付被告的电力增容项目产权的收购费用8.04万元，被告已在租金名扣除，原告已支付收购费用，被告的电力增容项目产权已移交给原告。 3.高压供用电合同，证明被告与供电公司签订高压供用电合同由原告经办，原告作为联系人与供电公司衔接供用电的相关事宜，电力增容项目的使用情况由原告支配掌握，被告作为承租户，一直配合原告的工作。 4.电费流水清单、水电费付款凭证一组，证明被告用电专户。 5.照片一组，证明目前电力增容设备设施现状，仍在嘉兴市少年路168号外经贸大楼的一层。 6.客户变更用电（丙类）申请表，证明被告的用电户名已经由商务局变更给天聚公司，被告无过错，原告应当向第三人主张权利。 原告的质证意见：对证据1真实性、合法性没有异议，但没有冲抵的意思表示，对证据2真实性没有异议，原告没有提供发票是因为被告不提供税金，致使原告无法开具发票，原告确实支付了收购费用，但被告并未将产权过户给原告，也未拆除设备设施返还给原告；对证据3真实性没有异议，在该合同中原告是作为被告的委托代理人，所有行为代表被告，电力增容项目和产权是被告支配的；对证据4真实性没有异议，但从签订合同至今，用电权归属于被告，共同投资的项目实际使用、支配是由被告占有、使用、收益的；对证据5没有异议；对证据6真实性没有异议，原告主张被告的违约行为，被告并不能因为该份证据而免除责任，应当由被告向原告承担赔偿责任后，依据侵权责任向第三人进行追偿。 第三人商务局的质证意见：对证据1-4三性无法确认；对证据5三性没有异议；对证据6真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，电力用户号由被告变更为天聚公司，该行为系房屋所有权人在前承租人移交电力设施后，根据新的租赁协议将用电权利变更为新的承租人。 第三人天聚公司的质证意见：对证据均不清楚，根据被告提供的用电量电费及业务回单，当时租户不止被告一家，用电专户上用电量从2017年10月份开始骤降，应当是被告退租的时间点，之后那么长时间原告没有主张电力设备的权利，也没有拆除，应当附随给了房东；对证据6天聚公司作为承租户，电力设备理应过户给天聚公司使用，过户具有合法依据，不存在赔偿或其他法律责任。 针对自己的主张，第三人商务局提供证据如下： 1.房屋租赁协议、补充协议，证明房屋系商务局出租给移动公司，移动公司再出租给原告，租赁协议均未对电力增容设施的处置作出约定。 2.两份通知书，证明合同期满前移动公司向原告及承租商户发出通知，明确在合同期满应腾退房屋，未搬走的物品视为放弃。 3.原告的快递文件7份、快递寄件单，前5份证明原告及转租户承诺对房屋予以腾退，遗留的物品归移动公司所有，移动公司有权处理；第6份证明原告按照移动公司的要求完成了商户的腾退，对遗留的物品移动公司有权处理，大楼钥匙原告也移交给了移动公司；第7份是原告出具给商务局领导的，将安装电力增容设施的配电房钥匙送给商务局，意味着将配电设施移交给商务局，商务局取得了管理和所有权利。 原告的质证意见：对证据1真实性没有异议；对证据2是移动公司单方面作出的通知，未搬走物品视为自动放弃不认可，只是其单方意思表示；对证据3真实性有异议，不能证明是原告的真实意思表示，被告的承诺将遗留的物品、设备处置给了移动公司，违反原、被告双方的合同约定，配电房钥匙给商务局不代表电力增容设施设备产权给了商务局。 被告的质证意见：对证据1无法确认，被告非合同当事人；对证据2没有异议；对证据3原告对寄快递行为予以确认，电力网增容设备设施是原告掌握的，原告在2017年9月25日前已经拥有产权。 第三人天聚公司的质证意见：不清楚，由法院认定。 第三人天聚公司未提供证据。 本院认证意见：原告提供的证据1、2，被告对真实性没有异议，且与本案相关，本院予以认定；证据3，原告对真实性没有异议，但只能证明被告的用电户号下有电费产生，不能证明系被告仍在使用涉案电力设施；证据4、5，被告对真实性虽不认可，但未提供相反证据，可以证明原告在2017年7月催讨租金及开票税金。被告提供的证据，原告对真实性均无异议，且与本案相关，本院予以认定。第三人商务局提供的证据1、2，原、被告对真实性没有异议，且与本案相关，本院予以认定；证据3，原告虽不认可，但相应的严正申明书、承诺书、配电房钥匙送达与快递寄件单相一致，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 嘉兴市少年路168号综合大楼（原外经贸大楼）为商务局所有，商务局将该房屋租赁给移动公司使用。移动公司将该房屋转租给原告，租赁期限为2009年6月1日至2014年1月14日，后延长至2017年9月25日。原告将外经贸大楼二至三层再租赁给被告使用，租赁期限为2009年6月10日至2014年1月14日，后双方于2014年2月17日签订续租合同，约定续租至2017年1月14日，后又延长租赁期限至2017年9月25日。原、被告双方在2009年6月10日《租赁合同》中约定：被告应于每半年度结束前10日向原告支付当月下个半年度租金，原告应在被告支付当月下个半年度租金的五天后，协助被告提供当月取得租金发票，开具租金发票所发生的相关税费由被告承担，被告每逾期一日向原告支付租金，则应向原告支付半年度租金的3‰作为滞纳金；被告应于合同签署之日起5个工作日内向原告交付100000元作为履约保证金（不计息），合同期满或双方协议提前终止时，被告交清租金及合同规定的被告应缴费用迁出时，原告应于结算好一切费用后5个工作日内将履约保证金如数退还被告，逾期原告需向被告交纳滞纳金；因房产电力容量不能满足被告要求，本合同签订后，原告负责向当地电力部门办理电力增容的所有手续，电力增容所需费用由被告承担25万元，超出部分由原告承担，增容内容：容量为315KVA的独立变压配电系统，增容户名：湖州老娘舅餐饮管理有限公司，电力增容的设备设施放置于房产所在大楼非被告租赁区域内，由原告免费提供，电力增容设备设备及附属权益均归被告所有；被告违约造成合同终止的，则被告出资的电力增容设备设施均归原告所有；除非原告表示许诺，本合同期满前二周，原告按本合同7.2所列电力增容中被告承担的电力增容所有费用的50%收购被告100%电力增容项目的产权，被告在收到原告全部款项后负责将电力增容项目产权过户给原告，过户后被告用电发票由原告负责提供；原告无违约、被告逾期支付租金、水费达二个月以上，原告有权选择终止本合同并收回房产，被告应向原告支付双倍履约保证金，并赔偿其遭受的损失；等等。该合同签订后，被告向原告交纳保证金100000元，双方共投资451144元用于电力增容设施设备，原告代表被告办理了用电户名为被告的高压供用电手续。原、被告双方在2014年2月17日《续租合同》中约定：本续租合同到期后，原告按电力增容中由被告投资的268000元费用的30%收购被告100%电力增容项目的产权，计收购费用为80400元，该费用被告直接在应付给原告的最后一笔租金中扣除。被告在该合同期内的最后一笔租金中扣除了原告相应的收购费用80400元。2016年9月20日补充协议约定：延长的租期内租金为每年总租金500000元。被告租金现交纳至2017年7月14日。2017年9月25日续租期满后，被告不再续租并搬出租赁房屋，并主张以保证金冲抵租金。原告将配电房的钥匙交给商务局。之后原告所租赁大楼的其他租户仍在使用该电力设施，被告用户号名下产生的电费由原告交纳。2018年4月26日，天聚公司通过竞标取得涉案房屋的租赁权后，商务局将被告名下的用电户名过户给天聚公司。商务局表示，该电力增容设施涉及线路改造，如拆除，也无法恢复原先的供电。 本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同、续租合同及补充协议，系双方真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。现合同期限届满，被告不再续租，合同已终止，双方没有争议。本案争议焦点在于：一、房屋租金是否已经支付；二、履约保证金是否还应支付；三、被告应否返还原告电力增容设备设施或赔偿相应投资费用。 关于争议焦点一，现被告对2017年7月15日至9月25日房租未直接支付给原告没有争议，仅抗辩已以保证金冲抵，但未提供相应证据证明双方已就保证金冲抵租金达成一致，故本院对被告的抗辩主张不予采纳。按照年租金500000元的标准，原告主张2017年7月15日至9月25日租金98401元，符合合同约定，本院予以支持。至于逾期付款违约金，合同约定的标准过高，被告现抗辩原告主张的违约金过高，结合本案双方已届租赁期满且被告留存于原告处的保证金未结算的实际情况，本院调整为按银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期付款违约金。 关于争议焦点二，双方在合同中约定的履约保证金本意为履约担保，在合同期满或提前终止时应予结算，现双方合同已期满终止，原告仅以被告支按期支付两个多月的租金为由要求再支付履约保证金100000元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，原告主张的电力增容设备设施，为双方共同投资，在原告向被告支付80400元收购款后双方确认产权归原告所有。该设备设施在被告租满撤出后，仍在原来位置，且相应配电房的钥匙原由原告保管，后于租赁期满后由原告向商务局移交。该设施设备从性质上讲为动产，并不存在产权的登记与过户。原告所谓的过户，实际是指用电户名的变更。而用电户名的变更，实际上是供电公司与用电户之间形成的用电合同关系，并非电力增容设施设备的产权权属证明，从本案被告用电户名过户到天聚公司名下的过程中也可以看出，该过户并不以被告的意志为转移，且用电户一般为实际使用该电力设施的主体，原、被告双方在合同中约定的过户只有在原告需要与供电公司发生供用电关系时才有意义，但原告并未提出相应请求，且配电房钥匙在原告处保管，在原告撤走后该用电户上的电费也由原告处理，未过户不影响原告对该电力增容设施设备已拥有的权利。现被告既非电力增容设施设备的所有权人或管理人，对用电户名变更更无权利，原告要求其返还相应设施设备或赔偿全部投资费用，均缺乏足够的事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，被告应支付原告租金及逾期付款违约金，但双方租赁期限届满，原告亦应返还被告履约保证金100000元，可予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告老娘舅餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告计荣寿租金98401元及逾期付款利息（以98401为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍自2017年9月25日计算至实际付清之日止，100000元保证金可予抵扣）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5226元，由原告负担4051元，由被告老娘舅餐饮有限公司负担1175元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  叶利霞 人民陪审员  徐桂宏 人民陪审员  段菊萍 二〇一八年十一月二十五日 书 记 员  李丹妮