广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初7757号原告（反诉被告）：李正勇，男，汉族，1976年4月22日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人：李锡芳，广东尚律律师事务所律师。委托代理人：陈义叶，广东尚律律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市瑞驰实业发展有限公司，住所地深圳市南山区法定代表人：邱旭文，系该公司董事长。委托代理人：蒋忠昶，广东深锐律师事务所律师。原告李正勇诉被告深圳市瑞驰实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告起诉后，被告提出反诉，本院受理后依法将两诉合并适用普通程序公开开庭审理。原告李正勇的委托代理人李锡芳、陈义叶、被告的委托代理人蒋忠昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李正勇诉称：被告是深圳市龙岗区x项目的开发商，2012年2月8日，原被告签订深（龙）网预买字（2012）第x号《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称购房合同），原告购买被告位于x的房产（建筑面积91.82平方米），被告以人民币705699元的价格出售给原告，原告亦按照合同约定履行已付购房款人民币215699元。被告于2015年8月向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，主张解除双方签订的购房合同，但原告在被告提起诉讼前后，多次向被告提出继续履行合同，但被告一直以各种理由推诿。2017年7月25日深圳市龙岗区人民法院判决驳回被告的全部诉讼请求，被告提起上诉，深圳市中级人民法院于2017年12月11日作出（2017）粤03民终17616号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告收到判决书后，又多次联系被告继续履行合同未果。后又向被告发出《律师函》，但被告拒绝签收。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1．被告继续履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》（合同编号：深（龙）网预买字（2012）第xxx号），并将位于x房产交付给原告使用；2．被告立即为原告办理x房产的不动产权证登记；3．被告承担本案的全部诉讼费用。被告深圳市瑞驰实业发展有限公司答辩及反诉称：原告与被告因商品房预售合同纠纷一案，已经深圳市中级人民法院判决，确定双方继续履行购房合同。但原告至今（2018年7月31日）一直拒绝支付剩余购房款490000元。故原告应当向被告支付剩余购房款并承担逾期付款违约责任，还应根据《借款协议》的约定向被告返还借款并支付相应的利息。原告付清房款的义务在先，只有在其付清房款后，才可要求被告交付房屋并办理登记。被告并未收到原告的律师函，且通过其律师函也可显示出其拒绝支付延期付款违约金的意思表示。本案系合同纠纷，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，因为原告的诉求权利系债权，而非物权，应该受到诉讼时效的制约，综上，应驳回原告的诉求。同时被告反诉请求：1．判令原告支付被告房款490000元及违约金458542元（违约金自2012年2月10日起至2012年5月10日，以490000元为基数，按日万分之三计算；自2012年5月11日至清偿完毕之日止，以490000元为基数，按日万分之四计算，截至2018年7月31日止，已产生违约金458542元）；2．判令本案诉讼费用由原告承担。原告反诉答辩意见：1．被告提起的反诉已经超过法律规定的时效。2．原告不存在逾期支付购房尾款，不应承担违约责任。原告因涉嫌刑事案件被刑拘后，立刻委托其前妻向被告解除双方签订的购房合同，但被告拒绝了原告的请求，此时原告不构成逾期付款。被告向深圳市中级人民法院起诉，要求解除双方签订的购房合同，诉讼过程中原告一直要求与被告继续履行，通过多种方式甚至要求法官主持调解，说明了原告同意支付购房尾款，但由于被告的原因，一直未能调解，过错不在原告。原告收到驳回被告全部诉讼请求的民事判决书后积极联系被告，要求履行，但被告没有提供支付购房尾款的银行账户，甚至原告通过律师函的方式要求向被告履行，但被告拒收律师函，原告只能通过诉讼方式履行。3．即使原告存在逾期支付购房尾款的事实，那么原告承担违约金的违约期间应当从2013年12月11日［（2015）深龙法民三初字第1457号民事判决确定的合理履行期限后一日］起算至2015年8月19日（本院受理被告起诉原告要求解除购房合同之日）止。4．倘若原告存在支付违约金的情形，则应按合同约定的“每日万分之三”计算，“每日万分之四”是建立在被告享有解除权的情况下，但前述判决已经确认了被告的解除权已经消灭，故违约金应全部以每日万分之三计算。经审理查明：被告原为深圳市金盛丰贸易有限公司，2017年6月12日变更企业名称为深圳市金盛丰实业发展有限公司，2018年1月25日变更企业名称为深圳市瑞驰实业发展有限公司，被告是x项目的开发商。2012年2月8日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（龙）网预买字（2012）第x号］。合同约定，被告将其名下的位于x号房出售予原告，购房总价款为705699元。采取按揭方式付款，签订合同之日起1日内首期支付购房总价款的30%，即215699元，签订合同之日起1日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，即490000元。不论何方原因导致未能订立商品房担保贷款合同，买卖双方同意继续履行商品房买卖合同的，双方一致同意采取一次性付款方式付款（未约定一次性付款的期限）。买受人逾期付款的，按逾期时间和欠款比例分别处理：逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同。……买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。……买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。双方确认原告已经支付了首期款215699元。2012年3月6日，原告因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留。2013年12月4日、2014年2月27日，被告两次向原告邮寄了催告函，要求被告尽快办妥涉案房屋贷款的相关手续，均无人签收。2015年8月，被告向本院提起诉讼［（2015）深龙法民三初字第1457号］，诉请：1．解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（龙）网预买字（2012）第x号］；2．原告承担违约金65500元（累计应付款的10%）；3．原告承担全部诉讼费用。2017年7月25日，本院判决驳回被告的全部诉讼请求，被告不服前述判决提起上诉，2017年12月11日，深圳市中级人民法院以（2017）粤03民终17616号民事判决驳回上诉，维持原判。2018年3月23日，原告向被告发出《律师函》，并提交了EMS邮寄存单，存单记载上门拒收，在本案第一次庭审中，法庭责令被告庭审结束后三日内向法庭说明拒收原因，并提供支付尾款的具体履行方式，被告一直未向法庭提供。另查明，涉案房产在深圳市不动产登记中心已经备案，备案业主为原告李正勇。上述事实有信息查询单、深圳市房地产买卖合同（预售）、收款收据、个人账户信息汇总信息清单、个人账户汇总信息清单、不动产信息查询结果单、民事判决书、律师函、快递单邮件查询、购房资格证明、庭审笔录等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》为双方真实的意思表示，合法有效，双方应当依据合同履行各自的义务。原告的主张系不动产物权的转让，不适用诉讼时效的规定，被告主张原告诉求已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。2012年2月8日原告与被告签订购房合同，双方互负权利义务，2013年12月被告向原告主张权利，2015年8月被告提起民事诉讼，均构成诉讼时效的中断，被告关于时效的抗辩本院不予采信。双方确认原告已经支付首期款215699元，剩余购房款490000元，原告负有支付的义务。（2017）粤03民终17616号民事判决已经生效，该判决采纳被告催告原告支付剩余购房款的截止期限为2013年12月10日，即原告应于该日期前一次性付清全款，原告未在此期限内付清剩余款项，应当承担违约责任。根据合同约定，逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90日的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。2018年3月23日，原告向被告发出《律师函》，并提交了EMS邮寄存单，存单记载2018年3月26日上门拒收，被告未向法庭说明拒收理由，应承担举证不能的不利后果，原告表示在此之前多次向被告要求支付尾款，被告不予理睬，但未提供证据证明。本院采纳原告已经向被告表示付款意愿的时间为2018年3月26日，被告一直未向原告提供履行方式，本院酌定2018年4月2日之后的损失扩大，应由被告承担。故经核算，原告应向被告支付购房尾款490000元及违约金304094元（2013年12月11日至2014年3月10日按每日万分之三计算490000×0.3‰×90日，2014年3月11日至2018年4月2日按每日万分之四计算490000×0.4‰×1484日），被告主张超出部分，本院不予支持；被告应在原告付清所有购房尾款及违约金后五日内将涉案房屋交付给原告使用并配合原告办理产权登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款项之规定，判决如下：一、原告李正勇（反诉被告）应于本判决生效之日起十日内一次性向被告深圳市瑞驰实业发展有限公司（反诉原告）支付购房尾款490000元及违约金304094元；二、被告深圳市瑞驰实业发展有限公司应于原告李正勇付清购房尾款及违约金之日起五日内配合原告李正勇办理金色盛晖华庭8单元5层516号房的登记手续，过户产生的全部税费，均由原告李正勇负担；三、被告深圳市瑞驰实业发展有限公司应于原告李正勇付清购房尾款及违约金之日起五日内向原告李正勇交付涉案房产；四、驳回被告深圳市瑞驰实业发展有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费10858元（原告李正勇已预缴），反诉费6642.8元（被告深圳市瑞驰实业发展有限公司已预缴），保全费4049.5元（原告李正勇已预缴），共计21550.3元，由原告李正勇负担5561.3元，由被告深圳市瑞驰实业发展有限公司负担15989元，扣除被告预缴的6642.8元，剩余9346.2元被告深圳市瑞驰实业发展有限公司应于本判决生效之日起五日内径付原告李正勇。如不服本判决，可在本判决送达至日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王晓蓉人民陪审员  张燕英人民陪审员  孙 君二〇一八年十一月三十日书 记 员  刘 安