北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初21290号原告：中国职工服务中心，住所地北京市朝阳区广渠路**。法定代表人：曹彬，总经理。委托诉讼代理人：达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。被告：天津优安达电梯制造有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路XXX1号楼2层201。负责人：廉宏广，经理。被告：河北优安达立体停车设备科技有限公司，，住所地河北省邯郸市大名县经济开发区园中街西侧法定代表人：冉非。被告：冉非，男，1982年2月16日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。被告：廉书彬，男，1971年6月8日出生，汉族，住北京市西城区。原告中国职工服务中心与被告天津优安达电梯制造有限公司北京分公司（以下简称优安达北京分公司）、河北优安达立体停车设备科技有限公司（以下简称优安达停车设备公司）、冉非、廉书彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国职工服务中心之委托诉讼代理人达锋涛，被告优安达北京分公司之负责人廉宏广到庭参加了诉讼，被告优安达停车设备公司、冉非、廉书彬经本院合法传唤未出庭应诉，本案现已审理终结。中国职工服务中心向本院提出诉讼请求：1、优安达北京分公司腾退并返还位于北京市朝阳区广渠路XXX1号楼2层201、202、203室房屋；2、优安达北京分公司支付2017年4月19日之前拖欠的租金1738741元及违约金521622.3元及利息（以2260363.3元为基数、自2017年4月20日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计付；3、优安达北京分公司支付2017年4月20日至2017年12月31日期间拖欠的租金1394781元及利息（以1394781元为基数、自2018年1月1日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计付）；4、优安达北京分公司支付免租期2014年4月20日至2014年6月19日的房屋使用费204078元；5、优安达北京分公司按照每日每平米10元、共计670.94平方米的标准支付2018年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费；6、优安达停车设备公司、冉非、廉书彬对于优安达北京分公司的付款义务承担连带的清偿责任；7、优安达北京分公司、优安达停车设备公司、冉非、廉书彬共同支付律师费15万元。事实和理由：2014年4月17日，中国职工服务中心与优安达北京分公司签订《房屋租赁合同》，优安达北京分公司向中国职工服务中心承租了北京市朝阳区广渠路XXX1号楼2层201、202、203室房屋。合同约定租赁期限为3年，自2014年4月20日起至2017年4月19日止。免租装修期为60天，自2014年4月20日起至2014年6月19日止。租金标准为每月102039元，支付方式为押一付三，优安达北京分公司支付一个月租金标准费用为保证金，每三个月支付一期租金306117元。租赁合同第八条约定，承租人未按期支付租金超过7天的，出租人有权解除合同，合同解除后，承租人应在5日内腾退该房屋。合同第九条约定，因承租人违约导致合同解除的，缴纳的保证金不予退还，应按照计租期间的租金标准补缴免租期间的房屋使用费。承租人逾期归还房屋的，按照原租金2倍标准支付房屋使用费。合同签订后，中国职工服务中心依约履行了合同义务。但优安达北京分公司自2015年9月分开始拖欠租金。中国职工服务中心于2017年1月18日向朝阳区人民法院提起诉讼，在诉讼期间，2017年5月22日，中国职工服务中心与优安达北京分公司双方签订《补充协议》，约定了租金的支付方式和期限，中国职工服务中心撤回起诉。但《补充协议》签订后，优安达北京分公司仍未按照该补充协议约定履行相应义务，优安达停车设备公司、冉非、廉书彬作为保证人亦未承担相应的保证责任，严重侵犯了中国职工服务中心的合法权益。故中国职工服务中心诉至本院，要求法院支持其诉讼请求。优安达北京分公司答辩称，关于房屋腾退方面，双方的租赁合同在2017年12月31日到期，到期后优安达北京分公司曾经与中国职工服务中心沟通过，可以让其对外招租，如果找到了租户，优安达北京分公司就搬出房屋。当时双方协商，水电费由优安达北京分公司负担。中国职工服务中心考虑到优安达北京分公司的经济状况比较苦难，同意该期间不算租金，如果续签合同，对租金事宜再行商议。在2018年6月，中国职工服务中心的负责人通知优安达北京分公司搬出，优安达北京分公司于是将绝大部分东西都搬走了，仅留下一小部分物品存放在屋内。针对房屋租金方面，截止到2017年4月19日尚有欠付租金1738741元属实。但是在2017年5月23日，优安达北京分公司支付了306117元，在2017年7月19日支付了10万元，2017年8月4日支付了1万元，所以对于拖欠的租金和违约金的数额不予认可，并且中国职工服务中心主张的违约金数额过高，其在违约金的基础上计算利息，缺乏合理依据。针对2017年4月20日至2017年12月31日期间的租金，不清楚中国职工服务中心的计算方式，该期间的租金确实没有支付，但是依据优安达北京分公司计算租金数额应为855449元。关于免租期的租金，不同意支付。关于2018年1月1日之后的房屋使用费，不同意支付，优安达北京分公司仅同意支付水电费。针对律师费亦不同意支付。优安达停车设备公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。冉非未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。廉书彬未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年4月17日，中国职工服务中心作为出租方与优安达北京分公司作为承租方，签署了一份《房屋租赁合同》，载明：该房屋位于北京市朝阳区广渠路XXX1号楼2层，房号201、202、203室，总建筑面积为670．94平米，附属设施、设备及装修状况，现状；甲方为上述房屋的合法产权拥有者或出租权拥有者，甲方保证在租赁期内乙方的正常使用权，乙方确认已对上述房屋进行现场勘验，对租赁面积现状均无异议。本合同租赁期限为3年，即自2014年4月20日起至2017年4月19日（租赁期满合同自然终止），免租装修期为60天，自2014年4月20日至2014年6月19日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时间向甲方缴纳该期间由于使用该房屋产生的相关费用，包括但不限于税费、物业管理费、电费；该期间物业管理费收取标准为0.8元/天/平米，即租赁面积*免租天数，支付金额共计32205元，该笔费用须与第一次房租一起支付；续租，该房屋租赁期届满，在同等价位条件下，乙方享有优先续租权。乙方如需继续租用，应当在租赁期限届满前三个月书面向甲方提出，双方另行签订租赁合同，续租租金按照当时的市场行情由甲乙双方协商确定。乙方确认已于2014年4月20日实际接收场地。该房屋租金按建筑面积计算为5元／天／平米，每月租金为102039元。支付方式：按月租金押一付三，乙方可以采用支付或现金方式支付，若以汇款等方式交纳租金、保证金，所产生的手续费由乙方承担；乙方按每3个月为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期前15天，向甲方支付下一期租金，甲方在收到乙方支付租金后十五天内向乙方开具等额合法有效发票；每一期的租金计306117元；第一期租金应于2014年4月20日前支付，此后每期租金应于该期起始15日前支付。乙方向甲方支付保证金，保证金按1个月租金的标准支付；乙方应于2014年4月20日前支付保证金计102039元，甲方收到保证金后向乙方出具有效收据。保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（自然损毁除外），无其它欠款，且在租赁期间乙方无其他违约行为，在乙方办理退房手续后五个工作日内退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，保证金不予退还。乙方拖欠甲方租金、电费等费用的，甲方有权在保证金中扣除。保证金不足以弥补由于乙方违约行为给甲方造成的损失的，甲方有权向乙方追偿。租赁合同终止或解除后，乙方应在甲方通知之日起5日内腾退该房屋，并保证房屋及设施、设备、装修装饰的完好状态，留置于房屋内的物品视为乙方的遗弃物，甲方有权自行处置。乙方未按时足额缴纳租金及应缴的其他费用的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应缴未缴金额5‰的违约金；乙方单方解除本合同或由于乙方违约导致合同解除的，乙方缴纳的保证金不予退还，乙方还应按照计租期间的租金标准补缴自实际接受房屋后免租期期间的房屋使用费。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金二倍的滞留金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失等。上述合同签署后，优安达北京分公司开始使用合同所涉的房屋。2017年1月18日，中国职工服务中心因优安达北京分公司未能按时交纳租金，将其诉至北京市朝阳区人民法院。后双方在审理过程中达成了补充协议，中国职工服务中心撤回了起诉。协议的主要内容为，中国职工服务中心作为甲方、优安达北京公司作为乙方、廉书彬和优安达停车设备公司作为保证人签署了《补充协议》，约定：甲、乙双方于2014年4月17日签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），乙方向甲方承租了北京市朝阳区广渠路XXX1号楼2层201、202、203室房屋，租赁合同于2017年4月19日到期，经协商一致，达成如下补充协议：1、乙方在租赁合同期间严重违约，截至2017年4月19日，乙方拖欠租金1738741元，并应支付违约金。现甲方同意减免部分违约金后，乙方应向甲方支付租金及违约金1825678元，乙方承诺按以下方式分期向甲方支付拖欠的全部费用；乙方于2017年8月31日向甲方支付30万元；于2017年11月30日前向甲方支付26万元；于2017年12月21日前向甲方支付1265678元；2、在乙方承诺严格按照上述方式向甲方支付款项的前提下，甲方同意将原《房屋租赁合同》履行期限延长至2017年12月31日，租金标准按照每日每平方米5元执行，自2017年4月20日至2017年12月31日期间的租金共计855449元，由乙方在2017年5月23日前向甲方支付306117元，2017年7月20日前向甲方支付306117元；于2017年10月20日前向甲方支付243215元；3、如乙方未按照本补充协议约定期限支付任何一笔款项，甲方有权要求乙方一次性向甲方支付拖欠的全部租金，并向甲方按照原租赁协议约定的标准支付全部违约金。同时甲方有权解除房屋租赁关系，要求乙方立即缴清已产生的全部应付租金（自2017年4月20日起至实际腾退日期间的租金按照双倍租金标准即每日每平方米10元计）等费用并腾退交还房屋。甲方有权采取包括但不限于停水、停电、加锁等方式要求乙方腾退房屋，由此给乙方造成的全部损失，均由乙方自行承担。因乙方违约给甲方造成的其他损失（包括但不限于公证费、物业费、律师费、利息等）全部由乙方承担。4、保证人对乙方应向甲方支付的全部费用（包括但不限于租金、违约金、公证费、律师费、利息等）承担连带保证责任，保证期间为债务履行期限届满起2年。5、本补充协议签订后在乙方无违约情形且约定的租赁期限届满后，如乙方提出继续承租该房屋，双方另行签订租赁合同。6、甲方收到乙方向甲方支付的5月23日应付房租306117元后，甲方向朝阳区人民法院申请撤诉并解除对乙方银行账户的冻结。补充协议后，中国职工服务中心的盖章、优安达北京分公司的盖章及负责人签字、保证人廉书彬的签字和保证人优安达停车设备公司的盖章及其负责人冉非的签字。上述《补充协议》签署后，优安达北京分公司于2017年5月23日支付了租金306117元，于2017年7月18日支付了租金10万元，于2017年8月4日支付了租金1万元，双方在庭审中确认，上述三笔租金均是支付2017年4月20日至2017年12月31日期间的租金。2017年12月15日，中国职工服务中心在优安达北京分公司租用的房屋门上张贴了通知，主要内容为：你公司严重违反2014年4月17日与我中心签署的《房屋租赁合同》及2017年5月22日签订的《补充协议》的约定，经我中心多次催告，你公司仍拖欠租金。鉴于贵公司严重违约，限你公司在三日内交纳拖欠的全部租金及违约金等各项费用，否则我中心将采取停水停电措施，并将进一步采取相关措施收回朝阳区广渠路42号1号楼2层房屋，你公司因此遭受的全部损失由你公司自行承担。经本庭询问，优安达北京分公司表示双方合同2017年12月31日到期后曾经协商过续租事宜,中国职工服务中心表示房屋会对外出租,如果找到了租户,优安达北京分公司就搬离,期间可以不算租金,如双方续签合同后再谈租金；同时优安达北京分公司表示在2017年7月接到通知后已经将绝大部分物品搬出，仅留下很少一分部物品。对此，中国职工服务中心表示，未同意不支付租金，且现在优安达北京分公司仍在占用租用房间。针对中国职工服务中心主张的律师费，其向本庭提交了一份委托代理协议、付款凭证和发票，显示关于本案的代理费用为15万元。以上事实，有《房屋租赁合同》、起诉书、补充协议、通知、委托代理协议、发票、付款凭证等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：中国职工服务中心与优安达北京分公司签署的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同及协议合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。上述合同及协议签署后，中国职工服务中心将房屋交付给优安达北京分公司使用，但优安达北京分公司未能按照约定履行交纳全部租金的义务，已经构成违约，故应承担相应的后果。通过双方签署的《补充协议》的内容可知，截至2017年4月19日，优安达北京分公司尚欠租金1738741元未付及部分违约金未付，通过查明的事实可知，此后优安达北京分公司未就该部分欠缴租金再行支付。双方在补充协议中约定，如未按约定按期支付，则违约金按照原租赁协议的标准计算。现中国职工服务中心自行将该期间违约金降低至未付租金的30%，本院不持异议。针对中国职工服务中心主张的在租金和违约金的基础上计算利息，缺乏合理依据，本院本院仅支持未付租金的利息，且起算点应自中国职工服务中心向其发出解除通知书的三日后开始计付。针对2017年4月20日至2017年12月31日期间的租金，双方在补充协议中确定了租金标准为每日每平方米5元，上述期间的租金共计855449元，并约定了租金的付款期限。但优安达北京分公司并未能够按照约定按期足额支付，分三次仅支付了416117元，按照补充协议约定如未按照约定支付该期间租金，则租金标准变为每日每平方米10元。故本院按照上述租金计算优安达北京分公司应付未付的租金为1294781元。针对该期间的利息，符合法律规定，予以支持。针对中国职工中心主张的2018年1月1日之后的房屋使用费，本院认为，按照补充协议约定，优安达北京分公司如未按照约定支付任何一笔款项，中国职工服务中心有权解除双方的租赁关系并要求腾退交换房屋，并可以采取相应的措施。并且，中国职工服务中心已经在2017年12月15日在租赁房屋处向中国职工服务中心发出了解除通知书，要求其3日内腾退房屋。该解除通知已经发生法律效力，中国职工服务中心有权采取相应措施腾退租赁房屋。但中国职工服务中心此后并未采取相应的腾退措施，放任了损失的扩大，故对于扩大的房屋租金损失，不应由优安达北京分公司承担。故本院对于2018年1月1日之后的房屋使用费不予支持。针对免租期的租金，符合合同约定，本院予以支持。针对中国职工服务中心主张的律师费，在补充协议上有明确约定，故本院予以支持。廉书彬与优安达停车设备公司作为保证人在补充协议上签字，因对优安达北京分公司承担连带的清偿责任。冉非在补充协议上的签字系作为优安达停车设备公司的负责人签署，并非作为保证人签字，故冉非不承担保证责任。廉书彬、优安达停车设备公司、冉非经本院合法传唤未出庭应诉，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利，且不影响本院依据现有证据查明事实。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告天津优安达电梯制造有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内腾退位于北京朝阳区广渠路XXX1号楼2层201、202、203号房屋并交还给原告中国职工服务中心；二、被告天津优安达电梯制造有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国职工服务中心二〇一七年四月十九日之前的欠付租金一百七十三万八千七百四十一元及利息（以一百七十三万八千七百四十一元为基数、自二〇一七年十二月十九日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计付）、违约金五十二万一千六百二十二元三角;三、被告天津优安达电梯制造有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国职工服务中心二〇一七年四月二十日至二〇一七年十二月三十一日期间的租金一百二十九万四千七百八十一元及利息（以一百二十九万四千七百八十一元为基数、自二〇一八年一月一日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计付）；四、被告天津优安达电梯制造有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国职工服务中心免租期租金二十万零四千零七十八元：五、被告天津优安达电梯制造有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国职工服务中心律师费十五万元；六、被告廉书彬、河北优安达立体停车设备科技有限公司对于本判决第二、三、四、五项确定的被告天津优安达电梯制造有限公司北京分公司对于原告中国职工服务中心的付款义务承担连带的清偿责任；七、如被告廉书彬、河北优安达立体停车设备科技有限公司履行了付款义务，有权向被告天津优安达电梯制造有限公司北京分公司追偿；八、驳回原告中国职工服务中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38847元，由原告中国职工服务中心负担2406元（已交纳），由被告天津优安达电梯制造有限公司北京分公司、廉书彬、河北优安达立体停车设备科技有限公司负担36441元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元、保全费5000元，由被告天津优安达电梯制造有限公司北京分公司、廉书彬、河北优安达立体停车设备科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 阳人民陪审员  李秀敏人民陪审员  王振民二〇一八年十一月二十九日书 记 员  王丽娜