文书内容贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0602民初1447号原告（反诉被告）：黄仕培，男，汉族，1954年9月16日出生，浙江省平阳县人，个体工商户，住铜仁市。委托诉讼代理人：黄德秀（系黄仕培之子），男，汉族，1984年7月21日出生，浙江省平阳县人，务工人员，住铜仁市，特别授权。委托诉讼代理人：王明，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司。住所地：铜仁市碧江区金滩数码城。法定代表人：史黔红，系公司总经理。委托诉讼代理人：谢平，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：何鑫，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）黄仕培与被告（反诉原告）贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司（以下简称南长城管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，于2017年11月7日作出（2017）黔0602民初1454号民事判决书，原告（反诉被告）黄仕培与被告（反诉原告）南长城管理公司均提出上诉，贵州省铜仁市中级人民法院于2018年3月30日作出（2018）黔06民终113号民事裁定书，撤销本院（2017）黔0602民初1454号民事判决书，并将该案发回本院重新审理。本院于2018年5月2日重新立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，诉讼过程中，双方当事人向本院申请一个月庭外调解期限。原告（反诉被告）黄仕培的委托诉讼代理人黄德秀、王明，被告（反诉原告）南长城管理公司委托诉讼代理人谢平、何鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄仕培向本院提出诉讼请求：1、判决被告于2017年6月1日作出的《解除合同通知书》无效；2、判决被告继续履行与原告签订的《门面租赁合同》，直至该合同期限届满；3、诉讼费由被告方承担。事实及理由：2009年8月21日原、被告双方签订《门面租赁合同》，由原告承租被告位于铜仁市××城内××层，承租面积为5418㎡，用于经营数码、电脑及通讯电子产品，承租期限为十二年（从2009年10月1日至2021年9月30日），同时双方还就相关的费用支付标准及支付方式及合同中履行的注意事项作了约定。合同履行过程中，原告严格按照合同和相关法律规定对商城进行经营管理，双方在2015年3月前未发生纠纷。2015年4月开始，被告所在的南长城企业集团将原告承租和经营的部分商铺（48户，1303㎡）作了出让，从而导致原告承租的场地面积大幅减少，经营受到严重影响。经统计，2015年4月1日至2017年5月31日止，原告因经营面积被减少所产生的损失高达约290多万元。为此，原告多次与被告及所在的集团进行协商未果，2017年6月1日，被告以原告多次拖欠租赁费及物管费共计5887291元向原告发出《解除合同通知书》，被告的行为违反诚信原则，严重侵犯了原告的合法权益，故原告起诉至法院。原告（反诉被告）黄仕培于2018年5月30日向本院增加诉讼请求如下：判令被告（反诉原告）南长城管理公司赔偿租金损失8870784元。增加事实和理由：2015年原告（反诉被告）黄仕培应当收到被告（反诉原告）南长城管理公司出售的48户商户的租金为113728元/月。因48户承租人支付给原告（反诉被告）黄仕培的租金数额后一年在前一年的基础上都是递增，参照2015年48户租金的标准计算，2015年4月1日起至2021年9月30日止，原告（反诉被告）黄仕培的租金损失至少为8870784元（113728元/月×78个月）。被告（反诉原告）南长城管理公司辩称：被告与原告签订的《门面租赁合同》已经达到法定及约定的解除条件，被告发出《解除合同通知书》合法有效。2009年8月21日，双方经协商签订《门面租赁合同》，合同约定：1.出租面积为5418㎡；2.租赁期限为2009年10月1日至2021年9月30日；3.租赁期限内租金全免；4.租赁期限内支付市场服务费……等。2009年8月21日，双方又签订《补充协议》，协议中约定：原告在租赁期限内必须按照合同约定的面积预留公共通道，经营时必须使通道畅通。原告因公共通道需要，又租用了1324.9㎡场地作为公共通道使用，同时，双方还以红线图进一步明确原告租赁的面积由原先合同约定的5418㎡增加至6742㎡。2010年6月19日，双方经协议又签订了对金滩商城内的桂苑栋1楼右边楼梯间门面租赁使用的《补充协议》。原告承租后一直存在拖欠市场运作费和物管费的情况，经被告多次催收，原告一直未缴清，截止被告发出《解除合同通知书》时止，原告尚欠各项费用4762887元，根据相关法律规定，双方签订的租赁合同应当解除。对于原告（反诉被告）黄仕培增加的诉讼请求，被告（反诉原告）南长城管理公司提出，其出售商铺的行为是取得原告同意的，故不应赔偿原告的任何损失的答辩意见。被告（反诉原告）南长城管理公司提出诉讼请求：1.判决被告（反诉原告）南长城管理公司于2017年6月1日作出的《解除合同通知书》有效，即判决被告（反诉原告）南长城管理公司解除双方于2009年8月21日签订的《门面租赁合同》及相关补充协议合法有效；2.判决原告（反诉被告）黄仕培支付尚欠被告（反诉原告）南长城管理公司的市场运作费、物管费、租赁费共计4762887元，并计算至原告（反诉被告）黄仕培搬出租赁房屋之日止；3、判令原告（反诉被告）黄仕培支付违约金1686001元；4.判决原告（反诉被告）黄仕培承担本案的本诉及反诉的诉讼费。事实及理由：2009年8月21日反诉原、被告双方签订《门面租赁合同》，由原告（反诉被告）黄仕培承租被告（反诉原告）南长城管理公司位于铜仁市××城内××层，承租面积为5418㎡，用于经营数码、电脑及通讯电子产品，承租期限为十二年（从2009年10月1日至2021年9月30日），同时双方还就相关的费用支付标准及支付方式及合同中履行的注意事项作了约定。2009年8月21日，双方又签订《补充协议》，协议中约定：原告（反诉被告）黄仕培在租赁期限内必须按照合同约定的面积预留公共通道，经营时必须使通道畅通。原告（反诉被告）黄仕培因公共通道需要，又租用了1324.9㎡房屋作为公共通道使用，同时，双方还以红线图进一步明确原告租赁的面积由原先合同约定的5418㎡增加至6742㎡。2010年6月19日，双方经协议又签订了对金滩商城内的桂苑栋1楼右边楼梯间门面租赁使用的《补充协议》。原告（反诉被告）黄仕培承租后一直存在拖欠被告（反诉原告）南长城管理公司的市场运作费和物管费的情况，经多次催收，原告（反诉被告）黄仕培一直未缴清，截止被告（反诉原告）南长城管理公司发出《解除合同通知书》时止，原告（反诉被告）黄仕培尚欠各项费用4762887元，根据相关法律规定，双方签订的租赁合同应当解除；原告（反诉被告）黄仕培应当支付尚欠被告（反诉原告）南长城管理公司的各项费用及逾期付款的违约金。原告（反诉被告）黄仕培辩称：双方签订租赁合同时对涉及金滩商城的场地是一次性租赁的，不存在二次租赁的问题，面积也一直是5418㎡，并未重新租赁1324㎡，关于被告（反诉原告）南长城管理公司对外出售的48户商铺的问题并未征得原告（反诉被告）黄仕培同意，并且给其造成重大损失；原告（反诉被告）黄仕培一直缴纳各项费用，不存在违约行为，且2015年4月前的费用已经全部缴清；被告（反诉原告）南长城管理公司的请求与客观事实不符，请求法院驳回被告（反诉原告）南长城管理公司的请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:对原告（反诉被告）黄仕培提交的证据，本院认定如下：1、门面租赁合同、补充协议及附件各一份，拟证明：①双方签订门面租赁合同的事实；②双方确认的承租面积为5418㎡，并按照此面积收费；③桂苑二层系黄仕培一次性承租，不存在二次增加租赁面积的问题。被告质证对真实性无异议，但对承租面积5418㎡有异议，因为双方还签订过补充协议多增加的1324.9㎡属于通道面积，红线有标记。经审查，该证据系黄仕培的合伙人陈仁战、林明昆与南长城管理公司签订的合同，陈仁战、林明昆退伙后，为了办理营业执照，黄仕培在原合同上签名捺印，对此南长城管理公司未持异议，该合同内容系双方协商一致的结果，内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以认定。2、交费凭据（收据），拟证明南长城管理公司收费就是按照5418㎡面积收的，且黄仕培也是按此面积缴费的，黄仕培一直遵守合同，不存在违约行为。南长城管理公司对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，因为交费单只是其中一部分交费单，这些交费单无法证明已经交费清楚了，且关于面积5418㎡，双方一直有争议，正因如此，才在交费单上注明暂收面积5418㎡的租赁费。经审查，上述缴费凭据共计21张均无暂收5418㎡的备注，出具收据的时间为2015年5月27日至2017年5月17日期间，收款单位为南长城管理公司，收款性质为市场运作费，单笔金额最低为20000元，单笔最高金额为300000元，交款时间均为每月中下旬，能够证明黄仕培基本是按月向南长城管理公司支付租赁费（市场管理费）的事实，上述证据来源合法、内容客观真实，本院予以认定。3、出售商城商铺名单、出售商铺后对黄仕培补偿明细表、商铺租赁合同48份、经营权转让协议48份。拟证明：①黄仕培经营的商城中48户商铺被南长城管理公司出售的事实；②黄仕培承租的面积因此减少了1303㎡；③因面积减少直接导致经营收入减少2902038元的损失。南长城管理公司质证认为，出售商铺后对黄仕培补偿明细表是黄仕培单方制作的，并不是双方协商一致的结果，对于销售的总面积为1303㎡的48户商铺，是经过黄仕培同意的，且是以黄仕培的公司名义销售的。经审查，双方对于商铺租赁合同48份、经营权转让协议48份、出售商城商铺名单均无异议，本院予以认定。对于出售商铺后对黄仕培补偿明细表，确系黄仕培单方制作，南长城管理公司在该明细表中并无意思表示，故对于该证据，本院不予认定。4、手机录音1份（载体是手机录音），拟证明2015年3月30日原、被告双方就商铺48户出售的问题进行协商，被告同意就出售商铺是进行补差价，确保原告不受损失。被告表示合法性有异议，录音内容并不是和原告商谈补差，且没有说明时间和场所，录音来源不合法，被告方不认可承诺补差，关于原告的面积5418㎡一直并没有少，并不存在出售减少补差的问题，达不到原告的证明目的；即使存在补差，也是原告面积减少才有。经审查,该证据系视听资料，从该录音内容来看，并不能达到原告黄仕培主张的事实，本院不予认定。5、退伙协议书2份，拟证明合伙双方是个人合伙经营，财务经营不规范完善。南长城管理公司对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，因为内容中约定一旦责任发生，均由黄仕培承担，与其他退伙人无关。经审查，林明昆、陈仁战及其合伙人陈仁选退伙，均签订了《退股协议书》，在协议上约定退股人不承担商城今后的一切事务与后果，在退伙时均未对账目进行结算。故本院对南长城管理公司的质证意见予以采纳。对被告（反诉原告）南长城管理公司提交的证据，本院认定如下：1、门面租赁合同1份，拟证明：①租赁房屋面积为5418㎡；②租赁期限为2009年10月1日至2021年9月30日；③租赁期限内租金全免；④租赁期限内支付市场运作服务费的标准；⑤黄仕培逾期15日支付市场运作费给被告，被告有权解除双方签订的合同，黄仕培还应承担合同总额的10%的违约金；⑥双方其他权利义务的约定。黄仕培表示对合同实际真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同收费的面积是5418㎡，而不是实际使用面积。经审查，双方对于该合同中约定房屋租赁的面积、期限、费用支付标准均无异议，本院予以认定。2、补充协议（2009年8月21日签订）及红线图各1份，拟证明双方对面积由5418㎡增加到6742.9㎡。原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，对预留通道，是黄仕培的事情，无需补充，对增加租赁面积的情况不予认可。经审查，补充协议载明的条款中未载明具体的增加面积，只是对承租方应当按照合同约定的面积预留公共通道作了简单约定，至于预留的通道面积是否包含在租赁合同承租的面积之内，并无约定，而且红线图系南长城管理公司单方制作的，并无签署该补充协议的承租人签字确认，亦无黄仕培签字确认，故对黄仕培的质证意见予以采纳。3、公告67份，拟证明南长城管理公司出售其租赁给黄仕培房屋的行为征得原告黄仕培认可的，被告出售门面的行为不应当赔偿原告的损失，不存在违约行为。原告表示只认可我方盖章的1份，其他的均不认可，真实性有异议，不能作证据使用，因是复印件，且盖章的位置都是一致的。经审查，上述公告的发布者为铜仁市金滩市场经营管理有限公司，发布对象为“金滩数码城各位商家”，发布日期为2015年3月25日，黄仕培作为时任该公司的法定代表人，其管理的印章加盖在公告上，结合黄仕培提交的6号证据手机录音视听资料佐证，能够证明南长城管理公司出让商铺经营权系征得黄仕培同意的，故该证据本院予以认定。4、黄仕培交费明细表和收款收据96张，拟证明：①黄仕培未按照《门面租赁合同》及《补充协议》约定的时间交付市场运作费等费用给南长城管理公司，黄仕培的行为已经构成违约；②截止南长城管理公司发送《解除合同通知书》时，黄仕培合计应交给南长城管理公司的费用为11936863元，黄仕培实际仅交纳了7173396元，至今尚欠4763467元，黄仕培的行为构成违约。黄仕培对收款收据无异议，且2016年4月5日的收据已经载明双方对2015年3月底前的账已经结算，因此只能从2015年4月开始计算费用。对明细表不予认可，认为是南长城管理公司自己制作的。经审查，黄仕培对收款收据无异议，本院予以确认，黄仕培交费明细表系南长城管理公司自己单方制作，并无与黄仕培的结算，故本院不予认定。5、催收欠款通知书2份、邮政回执单2份、解除合同通知书1份，拟证明：南长城管理公司经多种方式向黄仕培催收其欠付的费用未果，遂依照法定的程序解除双方签订的《门面租赁合同》及相关补充协议；黄仕培共欠付南长城管理公司4762887元，并承担违约金1686001元。黄仕培质证认为对欠款催收通知书和快递回执单没有签收过，但认可快递回执单上载明的电话属于自己使用，对解除合同通知书认可收到。经审查，黄仕培对于其收到解除合同通知书并无异议，本院予以确认，故对于南长城管理公司提交的上述证据，本院予以认定，但对于欠款通知书所载明的金额，应当结合其他证据认定。6、测绘报告1份，拟证明：租赁房屋的套内面积6848.13㎡，总面积6882.38㎡，因此该面积超过了合同约定的5418㎡，超出1430.13㎡（按套内计算得出），因此不可能按照合同约定的面积收费，只能按照实际使用的面积收取费用。黄仕培质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，只能按照合同约定的面积交费，测绘面积是按照建筑面积测量的而不是按照使用面积测量，达不到南长城管理公司的证明目的，该报告中测量的面积与双方合同约定的面积不符，因此不能作为证据使用。本院认为，该证据来源合法、客观真实，与本案待查的事实具有关联性，可作为本案证据使用，但不能以该测量报告认定双方租赁房屋的面积。7、黄仕培交费明细表1（按5418㎡计算）、黄仕培交费明细表2（按6742.9㎡计算至2015年3月31日）、黄仕培交费明细表3（从2015年4月1日起按5439.9㎡计算）各1份，拟证明：①按照面积5418㎡计算黄仕培在2015年3月已经欠费809494元，截止2017年5月30日，累计欠费3380903元。从2009年11月1日，即使按照5418㎡面积计算，从未交清过费用，一直存在拖欠行为；②按照表2计算，从2009年11月1日至2015年3月31日，黄仕培应该交费合计7849549.5元，而黄仕培实际只交费5509796元，合计尚欠费用2339753.5元，不可能按照黄仕培陈述的在2015年3月底前账已经结清，因为2016年4月15日黄仕培仅仅交纳174000元，就结清了2015年3月以前的费用不符合逻辑；③按照表3计算，黄仕培只交费166400元，该时间段合计欠费2421225.5元，从表2和表3合计尚欠4760979元；黄仕培自承租以来一直存在违约行为，从未交清过承租费用。黄仕培质证认为，上述证据系南长城管理公司单方制作，双方并未进行结算，且该表与2016年4月15日的结算冲突，也与南长城管理公司的2016年6月1日的通知书上的数据5887291元冲突，所以该表上的数据统计不能作为证据使用。经审查，黄仕培交费明细表1（按5418㎡计算）与双方在《门面租赁合同》中约定的面积吻合，并且该数据与南长城管理公司提交的收款收据相互印证，足以认定黄仕培自2009年10月1日起至2017年5月30日前按照租赁面积5418㎡计算，本院予以认定，表2、表3系南长城管理公司制作，且并无其他相关证据予以印证，本院不予认定。8、光盘1份（来源手机录音），拟证明南长城管理公司曾经向黄仕培催收过款项及要求解除合同的事实。黄仕培质证认为无法显示南长城管理公司所证明的内容，而且黄仕培方没有欠款，没有违约，因此黄仕培方拒收解除合同通知书是合理的。本院认为，黄仕培的质证意见对于南长城管理公司曾向其主张解除合同并无异议，只是对于其认为拒收解除合同通知书具有正当理由，故对南长城管理公司出具的该证据，本院予以认定。根据双方当事人陈述、经庭审质证双方无异议的证据以及本院认定的证据，本院认定事实如下：黄仕培与案外人陈仁战、陈仁选、林明昆四人合伙在铜仁金滩投资数码商城。2009年8月21日，南长城管理公司（甲方）与陈仁战、林明昆（乙方）签订了《门面租赁合同》约定：1、乙方自愿租赁甲方坐落在金滩商城内的桂苑栋二层经营场地，面积5418㎡，经营数码、电脑、通讯及电子产品系列商品；经营期限2009年10月1日至2021年9月30日；2、市场运作费服务费分段计算，每月每平方米的价格约定如下：            序号              租赁期间（年/月/日）              市场运作费单价（元/㎡/月）                  1              2009/10/1至2010/9/30              13（免六个月）                  2              2010/10/1至2011/9/30              15（免4个月）                  3              2011/10/1至2012/9/30              18                  4              2012/10/1至2013/9/30              22                  5              2013/10/1至2014/9/30              24                  6              2014/10/1至2015/9/30              26                  7              2015/10/1至2016/9/30              28                  8              2016/10/1至2017/9/30              30                  9              2017/10/1至2018/9/30              32                  10              2018/10/1至2021/9/30              35      备注：第1、2年每月市场运作费收费标准，按12个月收取第一年每月按6.5元/㎡，第二年按每月10元/㎡计算。乙方每季度向甲方支付1次市场运作费，支付方式为现金，支付时间为每季度的前1个月21-25日，第一次在签订合同时，乙方先付季度市场运作费和半年的环境维护费给甲方；3、乙方向甲方交纳保证金100000元；乙方在经营期间，必须向甲方交纳环境维护费，即环境维护费的收费标准每月为0.5元/㎡计算；4、乙方逾期15日未支付市场运作服务费和公共环境维护费、水费、电费的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定总额10%支付违约金。合同签订当日，双方又签订《补充协议》约定，乙方在租赁期间必须按照合同约定的面积预留公共通道，经营时必须使通道畅通。2010年6月19日，南长城管理公司与林明昆签订《补充协议》约定：南长城管理公司将金滩商城内的桂苑一栋右边楼梯间门面租赁给林明昆使用，楼梯间门面租期及租金计算如下：            序号              租赁期间（年/月/日）              租金（元/年）                  1              2010/7/1至2013/9/30              12 000                  2              2013/10/1至2017/9/30              15 000                  3              2017/10/1至2021/9/30              18 000      合同签订后，南长城管理公司将租赁房屋交付给陈仁战、林明昆等人使用。陈仁战、林明昆从合同签订之日按照合同约定向南长城管理公司支付市场管理服务费直至2014年6月30日。从2014年7月31日起，黄仕培开始直接向南长城管理公司缴纳市场运作费。2013年11月15日，陈仁战、陈仁选退伙，2014年9月16日林明昆退伙，均签订了《退股协议书》，在协议上约定退伙人不承担商城今后的一切事务与后果，在退伙时均未对账目进行结算。黄仕培为了办理营业执照，在《门面租赁合同》及《补充协议》上签名捺印，作为合同乙方承接相关权利义务，与南长城管理公司继续履行合同约定内容。黄仕培承租南长城管理公司的场地以后，将其承租的场地化整为零、分割场地转租给其他个体经营户经营，为了方便统一管理，黄仕培于2013年12月25日，以其作为法定代表人注册登记成立铜仁市金滩市场经营管理有限公司（以下简称金滩市场管理公司）。2015年3月25日，金滩市场管理公司向其出租场地的租赁商铺发出公告，主要载明以下内容：①金滩市场管理公司与南长城管理公司共同协商，同意南长城集团将数码城所有商铺经营权全部出让；②原租赁户凭与南长城集团签订的《经营权出让协议》及交款凭证到金滩市场管理公司办理原租赁合同解除及押金退还和租金结算事宜，并对出让价格进行了公告。尔后，南长城管理公司在2015年3月将位于金滩商城内的桂苑栋二层48户租赁户面积共计1303㎡的场地，与各承租商铺经营者分别签订了《桂苑商铺经营权出让协议书》，黄仕培向南长城管理公司承租的场地面积相应减少了1303㎡，根据《门面租赁合同》约定，黄仕培的承租面积从2015年4月1日起为4115㎡（5418㎡-1303㎡）。根据《门面租赁合同》约定，从2015年4月1日起至2017年5月30日止，黄仕培租赁的桂苑二楼按照4115㎡计算，应当向南长城管理公司缴纳的费用如下表所示：            序号              租赁期间      （年/月/日）              市场运作费单价      （元/㎡/月）              环境维护费      （元/㎡/月）              小计（元）                        1              2015/4/1至2015/9/30              26               0.5              654 285                  2              2015/10/1至2016/9/30              28               0.5              1 407 330                  3              2016/10/1至2017/5/30              30              0.5              878 552.5                  费用总计：2 940 168元（保留整数）      2010年7月1日至2017年5月30日期间，黄仕培租赁的桂苑一楼右边楼梯间门面的租金计算如下表所示：            序号              租赁期间（年/月/日）              租金（元/年）              小计（元）                  1              2010/7/1至2013/9/30              12 000              39 000                  2              2013/10/1至2017/5/30              15 000              55 000                  费用总计： 94 000元      上述两项租金合计为3034168元。2009年8月21日，陈仁战第一次向南长城管理公司支付一个季度的市场管理服务费105651元。从2010年4月30日至2017年5月17日期间，陈仁战、林明昆、黄仕培等人按月分别向南长城管理公司支付市场管理服务费。环境维护费则是按年支付，具体支付如下表所示：            序号              付款日期（年/月/日）              租赁期限（年/月/日）              金额（元）                  1              2009 /8/21              2009/10/1至2010/3/30              16 254                  2              2011 /12/15              2010/3/30至2011/9/30              48 762                  3              2013 /12/31              2011/10/1至2013/9/31              65 016                  4              2014 /12/30              2014/1/1至2014/12/31              32 508                  5              2015 /12/31              2015/1/1至2015/12/31              32 508      2016年4月15日，黄仕培向南长城管理公司支付市场运作费174000元，南长城管理公司在出具给黄仕培的收据中备注“2015年3月底止、前账结清”。2016年4月15日至2017年5月17日期间，黄仕培已向南长城管理公司支付的费用如下表所示：            序号              付款日期（年/月/日）              票号              金额（元）              备注                  1              2016/4/15              0001361              174 000              桂苑二层                  2              2016/6/29              0012329              50 000              桂苑一层                  3              2016/7/12              0012877              100 000              桂苑二层                  4              2016/9/13              0022220              50 000              桂苑二层                                2016/9/29              0026638              20 000              桂苑二层                  5              2016/10/29              0031275              30 000              桂苑二层                  6              2016/11/30              0035790              100 000              桂苑二层                  7              2016/12/28              0040869              100 000              桂苑二层                  8              2016/12/28              0040870              50 000              桂苑二层                  9              2016/12/30              0040877              100 000              桂苑二层                  10              2017/1/25              0045721              40 000              桂苑二层                  11              2017/3/20              0046793              100 000              桂苑二层                  12              2017/5/4              0053973              50 000              桂苑二层                  13              2017/5/17              0056665              50 000              桂苑二层                  费用总计：1 014 000元      2016年12月27日，南长城管理公司向黄仕培发出《催收欠款通知书》载明：黄仕培累计欠南长城管理公司费用4979760元，催告黄仕培于2016年12月30日前来南长城管理公司结清所欠费用，否则将解除双方的租赁合同关系。2017年5月15日，南长城管理公司再次向黄仕培发出《催收欠款通知书》载明：黄仕培已累计欠南长城管理公司费用5887291元，催告黄仕培于2017年5月20日前来南长城管理公司结清所欠费用，否则将解除双方的租赁关系，并收回租赁房屋。黄仕培收到上述催收通知后，并未履行支付租金义务。2017年6月1日，南长城管理该公司向黄仕培发出《解除合同通知书》载明，因黄仕培欠付南长城管理公司5887291元费用尚未结清，按照双方的租赁合同约定，已构成违约，要求解除双方于2009年8月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，黄仕培已收到《解除合同通知书》。黄仕培认为其并未拖欠南长城管理公司的费用，不同意解除合同而向本院提起诉讼，要求确认南长城管理公司对其发出的《解除合同通知书》无效，南长城管理公司应当继续履行与其签订的《门面租赁合同》，直至该合同期限届满，并要求南长城管理公司赔偿其经济损失8870784元。南长城管理公司向本院提起反诉，要求确认《解除合同通知书》有效，双方签订的租赁合同及补充协议已于2017年6月1日解除；黄仕培应当支付尚欠南长城管理公司的市场运作费、物管费、租赁费共计4762887元及逾期违约金1686001元。庭审中双方对合同中约定的市场运作费和环境维护费实为租金的事实均无异议。本院认为：黄仕培与南长城管理公司签订的《门面租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同,受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。根据双方的合同约定及法律规定，南长城管理公司作为出租人应当履行交付房屋的义务，黄仕培作为承租人则应当履行交纳租金的义务。关于本案租赁房屋桂苑二楼的面积问题。黄仕培认为根据双方签订的《门面租赁合同》约定，租赁房屋面积为5418㎡，南长城管理公司认为应当按照（2017）第03274号测绘结论的6399.94㎡作为租赁房屋面积。本院认为，从双方签订的租赁合同内容来看，租赁面积是房屋租赁合同中最为关键和重要的信息，亦是计算租赁费用的依据，南长城管理公司作为出租人，对于租赁物的租赁面积应当具有充分、全面的认知，且双方系在平等自愿的基础上签订的《门面租赁合同》，对于该合同中约定的租赁面积，应当作为计算租金的依据。从租赁合同的履行情况来看，南长城管理公司在合同签订后，长达几年的时间内均是按照合同约定的5418㎡计算收取租金，黄仕培亦是按照5418㎡缴纳租金，即使实际面积超出了租赁合同约定的面积，亦应当视为南长城管理公司自己对其权利的处分，而不能在合同签订并履行了多年后以实测面积作为双方的租赁合同履约面积，故南长城管理公司前述主张的理由不成立，本院不予采纳。黄仕培租赁桂苑二楼的房屋面积应当以5418㎡为依据。2015年4月1日以后，因南长城管理公司出让了黄仕培承租桂苑二楼的1303㎡部分房屋，则从2015年4月1日以后，对于南长城管理公司出让的这部分房屋面积，应当从黄仕培支付的租赁费用中予以扣除，即从2015年4月1日以后，黄仕培租赁的桂苑二楼的房屋面积为4115㎡。关于南长城管理公司将桂苑二层由黄仕培承租的1303㎡部分出让经营权是否违约的问题。从南长城管理公司提交的2015年3月25日铜仁市金滩市场经营管理有限公司向桂苑二层租赁商铺客户发出的《公告》内容来看，该《公告》是由铜仁市金滩市场经营管理有限公司发布的，发布对象为黄仕培所出租的商铺经营户。黄仕培作为南长城管理公司出让商铺的承租人，同时作为铜仁市金滩市场经营管理有限公司时任法定代表人，南长城管理公司出让这部分商铺黄仕培应当是知晓且同意的，故黄仕培辩称其并不知道亦不同意南长城管理公司出让1303㎡商铺的意见，本院不予采纳。关于黄仕培诉请要求南长城管理公司赔偿损失8870784元的问题。本院认为，2015年3月25日，金滩市场管理公司向其出租场地的租赁商铺发出公告，能够证明南长城管理公司将黄仕培承租的1303㎡商铺进行出让，系双方共同协商的结果，系双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。南长城管理公司出让的1303㎡商铺，系该公司与黄仕培协商后，对于原租赁合同的变更，双方当事人均按照变更后的内容履行了各自义务，黄仕培则无需继续向南长城管理公司支付1303㎡商铺的租赁费用。黄仕培认为南长城管理公司应当赔偿其损失，但是并未举证证明南长城管理公司承诺补偿其损失，亦未举证证明其受到的损失。故黄仕培诉请要求南长城管理公司赔偿其经济损失的请求，本院不予支持。关于黄仕培是否欠付南长城管理公司租赁费用的问题。根据审理查明的事实，2016年4月15日，南长城管理公司在出具给黄仕培的收据中备注“2015年3月底止、前账结清”，该收据为南长城管理公司出具给黄仕培的收款凭证，且是南长城管理公司制作的证据，从该收据的备注内容来看，应当理解为双方于2016年4月15日就租赁费用进行了结算，2015年3月31日前的费用已经结清。对于从2015年4月1日起至南长城管理公司发出《解除合同通知书》，即2017年5月30日止，黄仕培应当向南长城管理公司支付的租赁费用为3034168元，黄仕培实际支付的租赁费用为1014000元，则黄仕培欠付南长城管理公司的租金为2020168元。关于南长城管理公司与黄仕培之间的租赁关系是否已于2017年6月1日解除的问题。根据审理查明的事实，虽然双方在《门面租赁合同》中约定的租金支付方式为按季度现金支付，但从双方的实际履行情况来看，除了第一次支付的市场管理费和环境维护费是按照季度支付的，之后的市场管理费基本是按月向南长城管理公司支付，环境维护费则是按年支付，即双方在履行租赁合同过程中，实际改变了租金支付方式。但即使双方在实际履行租赁合同中按照新的期限和方式支付租金，黄仕培也应当按照新的期限和方式履行支付租金的义务，即按月支付租金。因黄仕培并未履行支付欠付租金的义务，欠付租金高达2020168元，且在收到南长城管理公司的催缴通知后并未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。”之规定，对于南长城管理公司的该诉讼请求，本院予以支持。关于南长城管理公司反诉要求黄仕培支付租金及违约金的问题。如前所述，截止2017年5月30日止，黄仕培尚欠南长城管理公司租金2020168元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，南长城管理公司要求黄仕培支付违约金的请求于法有据，本院予以支持。双方在租赁合同中约定一方违约应按照本合同约定总额10%支付违约金，则涉案违约金计算为：2020168元×10%=202017元（保留整数），故对南长城管理公司要求黄仕培支付租赁费用2020168元及逾期违约金202017元，本院予以支持，超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黄仕培的诉讼请求；二、原告（反诉被告）黄仕培与被告（反诉原告）贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司于2009年8月21日签订的《门面租赁合同》及《补充协议》于2017年6月1日解除；三、原告（反诉被告）黄仕培于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司租赁费用2020168元及违约金202017元，共计2222185元；四、驳回贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费74095元，减半收取计37047.5元，反诉案件受理费56942元，减半收取计28471元，本案诉讼费共计65518.5元，由原告（反诉被告）黄仕培负担60000元，由被告（反诉原告）贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司负担5518.5元。原告（反诉被告）黄仕培预交案件受理费74095元，扣除其承担的60000元后，退还其14095元。被告（反诉原告）贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司预交案件受理费28471元，扣除其应当承担的5518.5元，退还其22952.5元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  刘 鑫审 判 员  徐 毅人民陪审员  谢尚友二〇一八年十一月二十七日法官助理罗晶晶代理书记员  徐 华