辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2018）辽02民终7783号   上诉人（原审被告）：蒋丽云，女，1978年12月3日生，汉族，住瓦房店市。   委托诉讼代理人：李岩，系辽宁华夏律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：李春英，女，1958年3月3日生，汉族，住瓦房店市。   委托诉讼代理人：黄向阳，系李春英女儿，住址同上。   上诉人蒋丽云因与被上诉人李春英土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人蒋丽云及委托诉讼代理人李岩、被上诉人李春英及委托诉讼代理人黄向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   蒋丽云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决解除合同错误。一审判决适用合同法第九十四条第五项系适用法律错误。该款项的适用，必须是第九十四条第一项至第四项原因之外，法律另有规定的，当事人可根据其他法律规定单方解除合同，而一审法院没有援引其他法律规定，仅依据该款项就判决解除合同，显然没有法律依据。另外，案涉合同也不存在法律规定的解除条件，一审法院判令解除合同错误。二、一审法院判令上诉人承担土地租赁费错误。上诉人已依约一次性支付了4200元承包金，未拖欠被上诉人土地租赁费。合同第四条第1项和第5项是对合同履行中是否发生"动迁"的特别约定。2013年3月1日，管委会发布《征收土地公告》，将被上诉人所在村整体动迁，案涉土地也被动迁。2013年6月，政府安排动迁普查组对案涉土地地上附着物进行普查登记，普查后上诉人及案外人已经按政府要求，将案涉土地上的附着物自行处理完毕，土地交付政府，上诉人及案外人再没有经营该土地，被上诉人也未举证证明上诉人经营了该土地。案涉土地是在2013年被依法征收，实际已经动迁，土地的所有权已发生转移，由集体土地变为国有土地，被上诉人作为集体经济组织成员依法取得了土地补偿费和安置补偿费作为征收土地的对价。据此，被上诉人已非该土地的权利人，不享有主张土地租赁费的权利，同时上诉人未使用该土地，一审法院判令上诉人继续承担租赁费，显失公平，且缺乏事实和法律依据。另外，合同第四条第1项约定应当系附肯定条件的民事法律行为，当事人约定的事实（动迁）已经发生，条件成就，因此该款项生效；而第5项应为附否定条件的民事法律行为，不动迁的事实已不能发生，条件不能成就，该款项不生效。一审法院适用不生效的款项判令上诉人承担责任显然错误。同时，一审法院对"不动迁"的理解也是不正确的。合同中未有记载自合同签订之日起，上诉人还需另行支付被上诉人每年每亩租赁费200元的约定。合同中200元系针对整个合同期不发生动迁的事实，在所附否定条件成就的情况下，上诉人对被上诉人的另行补偿，现不动迁的事实已不能发生，该200元不应给付。三、一审判决上诉人承担违约责任不当，上诉人根本不存在违约行为，一审法院判决上诉人承担违约金不当且违约金标准明显过高。四、上诉人不是适格主体。案涉土地于2012年7月1日已转让给案外人于勇经营，2014年5月2日，被上诉人与于勇签订协议书，故上诉人不是本案适格主体，一审法院在未查清被告主体资格的情况下，判决上诉人承担责任错误。另外，被上诉人在起诉时，明知于勇系案涉土地的最后承包人，还起诉上诉人，其诉讼行为构成恶意非诚信诉讼，应纠正。五、一审法院确认本案案由错误。土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。案涉合同签订时，该土地系集体的而不是国家的，出租者不是国家，本案案由错误，法律关系错误。   被上诉人李春英辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。一.原审法院认定被答辩人依据合同支付土地租赁费用是正确的。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条的规定，结合《土地承包转让合同》的约定内容，双方签订的土地流转合同虽名为土地承包转让，但实属土地出租合同。被上诉人既已依约将案涉土地出租给上诉人使用，上诉人理应支付土地租赁费。（一）4200元转让价款实为双方就取得地上附着物补偿权利进行转让的价格，并非土地承包经营权出租的租赁费用。   一方面，本合同签订的时间及背景是在盐场村土地及地上着物将被政府勘测前夕，大量村民紧急采买树苗集中种植，因被上诉人及家人无力耕种，而上诉人恰恰是考虑到盐场村有很多村民存在答辩人这种情形，看准时机主动找到包括被上诉人在内的多户村民商谈将案涉土地出租给上诉人，并约定在政府征收时案涉土地的地上作物补偿款将由上诉人享有，作为对价上诉人一次性支付被上诉人补偿款，因此合同中才会约定"若动迁、有变动，土地地上部分全部归乙方所有"。同时双方考虑到征收行为、征收时间的不确定性，一旦案涉土地不予动迁或暂缓动迁，被上诉人的权益将无法得到保障，故此，双方在《土地承包转让合同》约定"若不动迁，上诉人付给被上诉人承包金每年每亩200元"。基于以上事实可知，合同中的4200元转让价格实际上是双方就预期取得地上附着物补偿权利进行转让的价格，每年每亩200元租赁费实际上才是案涉土地承包经营权出租的费用。另一方面，从交易的合理性角度考虑，在签订《土地承包转让合同》的时候双方已知晓盐场村即将动迁，在此情形下，被上诉人还将案涉土地以低于市场价的价格（133.33元/年/亩）出租，并约定"若动迁、变动，土地地上部分归上诉人所有"，实不符合逻辑及公众一般做法。（二）上诉人对于案涉土地已于2013年动迁的事实认定错误。征地行为是一个过程性、阶段性的行为，根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的规定主要包括：批准农用地转用和征地审批；征地公告；征地补偿登记；征地补偿、安置方案公告并听取意见；征地补偿、安置方案批准；征地补偿费用支付等。土地征收行为并非政府的单方宣告行为，更不是在政府发布征地公告后即发生动迁的法律效果。在政府发布征地公告后尚需完成征地补偿登记、征地补偿方案公告并取得动迁居民同意、征地补偿方案批准、补偿协议的签订及补偿费用的支付等程序，此时征收主体方为合法取得征收土地。被上诉人于2017年5月8日方与永宁镇人民政府签订《土地补偿及安置协议书》，而上诉人仅根据太平湾临港经济区管委会发布的《土地征收公告》及政府的普查登记就认定为案涉土地已被征收、实际已被动迁的主张于法无据。（三）上诉人主张自2013年案涉土地无法继续经营使用的主张不成立。依据《瓦房店市征地征海补偿安置办法》第二条第（一）款及第五条，征地补偿包括土地补偿费、安置补助费以及房屋、果树等地面附着物补偿费，征收实施过程中需签订《土地补偿及安置协议书》及《补偿协议书》，该两份协议将分别对土地补偿费、安置补助费及附着物补偿费进行约定，协议签订后动迁居民方需搬出原住宅并交付土地。被上诉人于2017年5月8日方与永宁镇人民政府签订《土地补偿及安置协议书》，针对案涉土地的《补偿协议书》尚未签订，因此案涉土地无论从法律上还是事实上2017年5月8日前均处于可经营使用状态，上诉人完全可以继续合法使用经营案涉土地，上诉人主张自2013年案涉土地无法继续经营使用的主张不成立。（四）上诉人对于"不动迁"的理解有误。一方面，对于"不动迁"一词的理解应结合"若不动迁，乙方付给甲方承包金每年每亩200元"整句话来考虑，"不"应该是没有的意思，不动迁指的是征收之前的土地权属状态，只要案涉土地没有动迁，上诉人就需要向被上诉人支付每年每亩200元的土地租赁费。另一方面，合同第四条第5项"若不动迁，乙方付给甲方承包金每年每亩200元"，即使从附否定条件的民事法律行为方面考虑，它以一定事实的不发生（即不动迁）为条件成就，而以一定事实的发生（即动迁）为条件不成就。因《土地承包转让合同》自签订之日起已生效，判断条件是否成就应从合同生效之日起开始确定而不应是上诉人主张的自合同期满之日开始。本案中案涉土地自合同生效之日起就没有动迁，不动迁的事实已经发生，条件已经成就，而非上诉人所述的不动迁事实已不能发生，对事实认定存在错误。另外，分析合同第四条第5项约定，可以理解本合同中租金是以年为单位进行计算的，按照通常交易习惯，租金也应是按年进行支付的，因此对于是否动迁的判断应是在整个过程中而非上诉人主张的合同期满。二、被上诉人请求解除合同的应得到支持1.根据《合同法》第九十四条规定"当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同"，上诉人对被上诉人6年来的多次催讨置之不理，拖欠被上诉人土地租赁费长达6年之久，已严重侵犯了被上诉人的合法权利，故主张解除《土地承包转让合同》的诉求合法合情合理。2.基于被上诉人与永宁镇人民政府已于2017年5月8日签订了《土地补偿及安置协议书》，被上诉人已丧失对案涉土地的承包经营权，无法实现合同目的。根据第九十四条规定"因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同"。三、上诉人拒不支付拖欠的租赁费属于恶意违约，应当按照合同约定承担违约金，一审法院认定正确首先，我国法律一直秉承着意思自治，契约自由的原则，订立合同时约定的违约金是双方的真实意思表示，上诉人作为一个具有完全民事行为能力人已经预见到一旦违约将会面临的不利后果，属于自愿处分自己权利的行为，因此理应按照双方签订的合同约定承担违约责任。其次，对于违约金如何计算、是否过高，被上诉人实际损失的认定等都是确定违约金的事实认定问题，事实认定问题应当在一审诉讼中提出主张和抗辩。而上诉人在一审庭审中从未提出违约金过高的主张，应是对被上诉人诉请的违约金金额的认可。二审中上诉人提出的上诉请求和理由，应当是针对原审法院对其一审中的抗辩主张没有采纳或者予以驳回的那一部分所进行的。对在一审没有提出抗辩的事实认定问题，应不属二审审查范围。四、上诉人是本案的适格主体。上诉人在一审诉讼过程中从未提出案涉土地已转让给案外人的主张，且截至今日被上诉人亦未收到上诉人主张的任何证据材料。即使上诉人真的将案涉土地转租给案外人，也与本案无关。根据合同相对性，被上诉人依据双方签订的真实有效的《土地承包转让合同》向上诉人主张合同权利，要求支付拖欠的土地租赁费的行为完全符合法律规定。   李春英向一审法院起诉请求：判令解除原、被告签订的土地承包转让合同；判令被告支付拖欠的土地承包金2，520元；判令被告给付原告拖欠土地承包金所产生的违约金18，000元。本案的诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：在第二轮农村土地承包时，原告家庭承包了瓦房店市永宁镇盐场村第五村民组所有的名为大斜尖的0.96亩土地。承包期间为1998年1月1日至2017年12月31日。在原、被告签订土地租赁合同前，原告用自家的土地换得了本组村民于成和在该地块的1.14亩土地承包经营权。2012年6月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了关于被告租赁原告该块土地的《土地承包转让合同》。其内容为：经甲、乙双方友好协商，甲方将盐场村第五村民组斜尖地2.1亩土地转让给乙方；土地承包经营期限为15年（2012年6月1日起至2027年6月1日止）；转让土地承包经营权的总价格为人民币4，200.00元；土地经营权转让和使用的特别约定的有关内容如下：若动迁，则土地上的部分全部归乙方所有；土地承包转让生效期内若出现任何变动，甲方不退还承包款；若双方有单方面违约，则违约方赔偿守约方五倍交易金额的违约金；本合同自签订日起立即生效；若不动迁，则乙方给付甲方每亩每年承包金200.00元。2013年3月1日，大连瓦房店太平湾临港经济区管理委员会作出了了一份《征收土地公告》。《征收土地公告》有关内容如下：该委员会决定征用瓦房店市永宁镇盐场村内的集体土地、私有房屋。2017年5月8日，瓦房店市永宁镇人民政府与原告就原告家庭五人份承包土地补偿费、安置补助费及搬迁后安置事宜签订了《大连太平湾临港经济区土地补偿及安置协议书》。2018年2月8日，原告原告领取了包括土地补偿费、安置补助费等补偿款。合同签订当年，被告付给原告一次性承包金4，200.00元。对原、被告约定的被告每年应付的土地承包金，被告没有支付。原告多次向被告索要，被告均无理推拖，分文不付。   一审法院认为，根据农业部2017年12月14日发布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条的规定，应当认定原、被告所订立的土地流转合同属于土地租赁合同土地而不是承包转让合同。原、被告在订立土地租赁合同时均具有相应的民事行为能力、意思表示均真实，并且合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，应当认定原、被告订立的土地租赁合同有效。因此，原、被告应当自觉、全面履行合同。原、被告特别约定中若不动迁，乙方付给甲方承包金每亩每年200.00元中的"不"应是没有的意思，"不动迁"指的是征用之前的土地权属状态。因此，被告应当向原告支付动迁前按照每亩每年200.00元标准计算的土地租赁费。被告对"不动迁"的解释与原、被告订立该条款的目的相悖。因此，对被告提出的关于原告请求被告支付承包金无理的主张，不予认同。被告拖欠原告按照每亩每年200.00元标准计算的土地租赁费没有正当理由，系违约行为。因此，被告应当向原告立即支付土地租赁费及违约金。对原告换得的土地是否被征用，原告应当举证证明而没有举证证明。因此，对原告提出的关于换得的土地未动迁期间为6年的事实，不予认定。根据大连瓦房店太平湾临港经济区管理委员会于2013年3月1日作出的一份《征收土地公告》，可以认定被告拖欠原告换得土地自2012年6月1日起至2013年3月1日止按照每亩每年200.00元标准计算的土地租赁费。被告对其提出的关于案涉土地承包转让合同已经全部履行完毕，不存在任何违约行为的事实应当举证证明而没有举证证明。因此，对被告提出的该项事实，不予认定。在瓦房店市永宁镇人民政府与原告于2017年5月8日签订《大连太平湾临港经济区土地补偿及安置协议书》后，原、被告订立的土地租赁合同中0.96亩部分因原告家庭对0.96亩土地失去承包经营权而无法履行。因此，该土地租赁合同中0.96亩部分应当解除。被告提出的关于原告请求解除合同不符合法律规定的解除合同条件的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项的规定。因此，对被告提出的该项主张，不予认同。据此判决：一、解除原告李春英与被告蒋丽云于2012年6月1日订立的关于被告蒋丽云租赁原告李春英2.1亩土地的土地租赁合同中0.96亩部分；二、被告蒋丽云自本判决生效之日起十日内付给原告李春英拖欠的土地租赁费1，117.86元[200.00元/年×0.96亩×（5年-25天/365天/年）+200.00元/年×1.14亩×9个月/12个月];三、被告蒋丽云自本判决生效之日起十日内向原告李春英支付约定违约金18，000.00元。如不履行判决，则被告蒋丽云按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告李春英加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取157.00元，由被告蒋丽云承担。   本院二审期间，上诉人蒋丽云提交了其与案外人于勇签订的土地承包转让合同以及案外人于勇与黄孝芳签订的协议书。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。   对前述证据，本院认定如下：   1、该份土地承包合同以及协议书的主体之一系案外人于勇，在合同约定内容处有黄孝芳签名，而该份协议书落款处无黄孝芳、于勇签名，仅在约定条款正文前有黄孝芳和于勇签名。在李春英对前述黄孝芳签名真实性不认可，而上诉人蒋丽云未提供证据佐证案外人于勇以及黄孝芳签名的真实性的情况下，本院无法认定真实性。况且，上诉人蒋丽云亦未提供证据证明该土地承包合同中约定的土地中包括案涉土地，而该份同时有黄孝芳和于勇签名的协议书内容仅约定地上物补偿问题，未直接约定案涉土地承包转让合同的合同主体变更为案外人于勇，更未直接约定由案外人于勇向被上诉人李春英给付剩余土地租赁费用。因此，前述两份证据不论从形式上还是实体内容上，均不足以证明案涉合同主体发生变化，本院依法不予采信。   2、该份证明材料性质上属于证人证言，在证人未出庭接受质询的情况下，本院无法直接采信。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，一审判决确认本案案由为土地租赁合同确有错误，本院依法纠正为土地承包经营权出租合同。   结合双方当事人诉辩观点，本案争议焦点问题系如何理解案涉合同约定"若不动迁，乙方（上诉人蒋丽云）付给甲方（被上诉人李仁和）承包金每年每亩200元"。上诉人蒋丽云称该约定含义系指整个承包期15年内未动迁，其才每年每亩再支付200元，故其未违约，合同不应解除等；被上诉人李春英则称该约定含义系指承包期15年内每一年未动迁，则当年每亩再支付200元，现案涉土地在2015年被征收，但上诉人蒋丽云未支付此前的每年每亩200元费用，已违约，应解除合同并给付欠付租金及承担违约责任。也就是说，双方当事人对于案涉合同中支付每年每亩200元租金的履行方式存在争议。   针对该焦点问题，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项之规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，从案涉合同约定内容来看，双方当事人在签订合同当时均不确定案涉土地是否会动迁以及何时动迁。而被上诉人李春英作为出租土地承包经营权的合同主体，其签订案涉合同的目的显然系为了取得租金的收益。正因如此，一审判决将案涉合同该项条款理解为在15年租期内每一年不动迁则当年每亩支付200元租金，显然更符合一般经济交易习惯，亦符合常理，更有利于实现合同目的，本院予以采纳。现上诉人蒋丽云仅支付了4200元租金，却未依约在动迁发生前每年每亩另行支付租金200元，显系违约，已直接导致被上诉人李春英合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，被上诉人李春英依法有权解除案涉合同并主张违约责任。据此，一审判决判令案涉合同解除，有事实和法律依据，一审判决适用法律条文有误，不影响其处理结果合法性及正确性，对此，本院予以维持。   关于上诉人蒋丽云应承担的违约金数额问题，本院认为，一审判决在查明并判令上诉人蒋丽云给付拖欠租金1，117.86元的情况下，令其承担18,000元违约金，有失妥当。如前所述，案涉合同约定15年承包期内基本租金为4200元，假使整个15年未动迁，则上诉人蒋丽云另需支付的租金不过为6300元（200元/每年每亩×15年×2.1亩）,两部分合计最多为10,500元，这也是案涉合同全部正常履行的情况下，被上诉人可能获得的最大收益，而一审判决令蒋丽云承担18,000元违约金远远高于合同正常履行情况下李春英的可得利益。在李春英已先期获得基本租金4200元、蒋丽云仅欠付1，117.86元租金、上诉人蒋丽云在一审期间即明确表示其未违约而不应承担违约金以及在二审期间亦再次表示违约金过高的情况下，综合衡量合同仅履行三年的事实情况、蒋丽云的过错程度以及李春英的预期利益损失等各方面因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为蒋丽云按合同约定违约金标准的一倍承担违约金，即4200元较为合理，亦于法有据。   至于上诉人蒋丽云上诉称其不是本案适格主体，其已将案涉土地转让案外人于勇等一节，本院认为，上诉人蒋丽云提交的二审新证据，本院依法不予采信，前述详述，此处不再赘述。因此，其此项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，上诉人蒋丽云的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、（二）项之规定，判决如下：   一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初3744号民事判决第一项、第二项；   二、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初3744号民事判决第三项为：蒋丽云自判决生效之日起十日内向李春英支付违约金4200元；   三、驳回李春英的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费减半收取157元，由蒋丽云负担84元，由李春英负担73元；二审案件受理费314元，由蒋丽云负担169元，由李春英负担145元。   本判决为终审判决。   审判长 孙利颖   审判员 刘小南   审判员 王 亮     二○一八年十一月二十八日   书记员 杜玉洁