广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初7348号原告：陈顺平，女，1987年7月16日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈育然，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：区桥昌，男，1982年9月21日出生，汉族，住广州市黄埔区，是陈顺平的丈夫。被告：黄锐其，男，1949年3月26日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：袁满湛，广东致亮律师事务所律师。原告陈顺平诉被告黄锐其房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，于2018年5月15日作出（2017）粤0183民初7348号民事裁定，裁定：驳回陈顺平的起诉。原告陈顺平不服该裁定，提出上诉。2018年9月12日，广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终17124号民事裁定，裁定：撤销广东省广州市增城区人民法院(2017)粤0183民初7348号民事裁定，本案指令广东省广州市增城区人民法院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈顺平的委托诉讼代理人陈育然、区桥昌，被告黄锐其及其委托诉讼代理人袁满湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈顺平向本院提出诉讼请求：1、确认被告与黄沛容签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告归还原告广州市增城区××群星村东坑区××号房屋；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：广州市增城区新塘镇群星村东坑区四横路10、12、14号系原告母亲黄沛容向新塘镇群星经济联合社购买，黄沛容购买上述土地后在该土地上兴建了三间房屋。被告与黄沛容于2012年9月27日签订了《房屋买卖合同》，该合同约定黄沛容将位于广州市增城区新塘镇群星村东坑区四横路10、12、14号房屋卖给被告。合同约定的购房款为420万元，房屋交付时间为2009年6月3日。被告没有按照合同的约定支付购房款，现被告将上述房屋用于出租第三人并收取租金。黄沛容与陈明海系夫妻关系，婚姻关系存续期间生育了原告，黄沛容于2016年5月9日死亡，陈明海于2012年9月1日死亡，原告系陈明海和黄沛容的唯一继承人。黄沛容与被告签订的《房屋买卖合同》系财产性质的合同，一方当事人死亡的，合同效力并不当然终止，死亡的一方当事人有继承人的话，继承人继承合同的财产权利则是应继续履行合同义务，原告有权利并愿意继承上述合同所产生的法律后果。原、被告之间交易的是宅基地房，且没有办理宅基地证。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项、国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》第四条第（二）项的规定，对于宅基地流转，我国法律和政策是具有严格规定的。涉案《房屋买卖合同》虽然是双方当事人的真实意思表示，但因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的特定权利，现黄沛容将其宅基地房屋转让给被告，且被告系非集体经济组织成员，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，应认定无效。对无效合同之处理，被告应返还涉案房屋。原告认为黄沛容与被告签订合同为无效合同，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告黄锐其辩称：一、原告并非黄沛容的继承人，原告的主体不适格，请驳回原告的起诉。原告是陈明海的母亲生前领养的，以女儿的名义挂户在陈明海和黄沛容名下，并非两人的亲生女儿，也无血缘关系。在陈海明和黄沛容生病期间，原告从未尽赡养义务，一直被告儿子黄志威（黄沛容的亲侄儿）负责照顾，两人去世后的丧葬事宜也是黄志威一手操办。根据继承法第十条的规定，原告并非陈明海和黄沛容的合法继承人，无论涉案房屋是否属于黄沛容和陈明海的遗产，原告都无权继承。二、原告不是本案《房屋买卖合同》的主体，涉案房屋与原告无关系，本案的处理与原告没有法律上的利害关系，请驳回原告的起诉。《房屋买卖合同》的签订主体是被告和黄沛容，原告并非涉案合同的签订主体，根据合同相对性的基本原则，原告无权提起本案诉讼。广州市增城区××群星村东坑区××号房屋至今尚未确权，该房屋与原告没有关系，原告无法通过继承法获得合同相应的财产权利。三、行政部门对涉案房屋的性质、权属未作出认定处理，本案不属于于法院的受案范围。1、根据2017年4月26日增城区国土资源和规划局的复函，涉案房屋没有相关规划报建手续，无法查询涉案房的土地和房屋权属登记信息及查册资料。由于本案房屋的性质对于本案的《房屋买卖合同》效力的认定和房屋处理具有重要影响，因此，在政府行政部门未对涉案房屋的性质作出认定处理之前，请驳回原告的起诉。2、原告在本案诉讼请求涉及到涉案房屋的权属认定，在增城法院（2016）粤0183民初5202号案中，原告曾针对涉案房屋提出过物权确认纠纷诉讼，增城法院已裁定驳回原告的起诉。四、涉案房屋已于2009年6月3日由黄沛容转让给被告，被告支付了420万元购房款，被告对涉案房屋具有合法使用权及所有权。1、涉案房屋是黄沛容于1999年3月23日从增城市新塘富信制衣厂退伙清算时获得，当时黄沛容选择了《富信制衣厂分厂（拆股）协议》中的A份财产和A份债务。根据该协议，黄沛容分得位于广州市增城区新塘镇东坑区××、××、××号的三间房屋，但同时必须承担1448227元债务，没有分到现金和制衣设备。2、分厂之后，黄沛容没有资金和生产设备，就找到被告帮忙。考虑到被告与黄沛容是亲姐弟关系，同时也觉得富信制衣厂是有发展前途的，被告在1999年借了150万元给黄沛容用于购买生产经营设备和作为经营周转资金。但是在富信制衣厂重新投入生产不久，债主上门讨债逼迫黄沛容还钱，严重影响富信制衣厂的运作。于是，被告在2000年2003年期间陆续借出约100万元给黄沛容偿还债务。而承接的A份债务中黄沛容欠被告41万元债务未还。3、2003年12月，富信制衣厂因经营不善注销，清算时，黄沛容用富信制衣厂的资产偿还其他人的债务后，共欠下被告291万元。当时黄沛容提出以420万元的价格将新塘镇东坑区××、××、××号的三间房屋卖给被告，用购房款抵债，双方确认420万元购房款扣除黄沛容欠被告291万元后，被告仍需向黄沛容支付129万元购房款。2003年12月开始至2009年6月，被告分多次向黄沛容共支付129万元购房款。4、2009年6月3日，黄沛容收齐被告购房款后，向被告开具一张总额为420万元的收据，并与被告一同到新××镇群星××了××镇群星村东坑区××、××、××号房屋的更名手续，正式将涉案房屋转让给了被告。2012年9月27日，黄沛容与被告补签一份《房屋买卖合同》，确认位于广州市增城区新塘镇东坑区××、××、××号的三间房屋转让时间是2009年6月3日，从转让之日起三间房屋的所有权归被告享有。本案争议的房屋就是该三间房屋中的其中一间，被告是涉案房屋的合法使用权人，占有涉案房屋是合法的。五、增城区新塘镇群星村委会出具的证明证实涉案房屋使用权人为被告。涉案房屋位于新塘群星村内，黄沛容将涉案房屋转让给被告，是获得了群星村委认可的，涉案房屋不再是黄沛容和陈明海的遗产。六、陈顺平、黄沛容也不是群星村集体组织经济成员。陈顺平、黄沛容的户籍所在地均位于××南安村，并非涉案房屋所在地新塘镇群星村的集体经济组织成员。如果被告因不属于群星村的集体经济组织成员不能转让合同获得涉案房屋，陈顺平也不可能获得涉案房屋。因此，陈顺平要求归还涉案房屋没有法律依据。综上，陈顺平的起诉没有事实和法律依据，请求驳回陈顺平的起诉。经审理查明：黄沛容与黄锐其是姐弟关系，黄沛容与陈明海是夫妻关系。陈明海与黄沛容分别于2012年9月1日、2016年5月9日死亡。户籍证明记载陈顺平是黄沛容与陈明海的女儿，登记日期为2007年5月28日的户口本记载“户主姓名从陈明海变更为黄沛容，后又变更为陈静蕾；陈顺平与户主关系从女儿变更为姐姐”。庭审中，黄锐其称黄沛容与黄锐洪是姐弟关系，黄锐洪与吴友云是夫妻关系；陈顺平与黄沛容、陈明海没有血缘关系，黄沛容与陈明海没有生育子女，陈顺平是陈明海母亲抱回抚养，挂户到黄沛容处，陈静蕾是黄锐其弟弟的女儿也挂户到黄沛容处。1998年3月3日，群星经济联合社向黄沛容出具的收据记载“收到黄沛容17500元，东坑区四横路第14号第三期利息及滞纳金”。同日，群星经济联合社向黄锐洪出具的收据记载“收到黄锐洪7万元，东坑区四横路第10、12号第三期土地款”。1999年3月23日，黄锐洪、吴友云与陈明海、黄沛容签订的《富信制衣厂分厂（拆股）协议》约定“富信制衣厂股东是黄锐洪、黄沛容，各值股份50%……现将余下的财产及债务平行地分为A份和B份……分得A份必须承担A份财产并且无条件地偿还A份的债务，分得B份的财产的必须偿B份的债务。A份的财产：东坑开发区四横路10号、12号、14号屋地及楼房六层……。陈明海、黄沛容在协议上签名并书写我愿意接受A份财产并常（注：原文）还A份债务。”2009年6月3日，黄沛容出具收到黄锐其交来涉案三间房屋购房款420万元的收据。同日，新塘镇群星村委向黄锐其出具的收据记载“收到黄锐其交来东坑区四横路第10、12、14号更名手续费（原黄沛容）”。2012年9月27日，甲方为黄沛容、乙方为黄锐其签订《房屋买卖合》，该合同约定“甲乙双方系姐弟关系，甲方于1993年在广东省广州市增城市新塘镇群星经济联合社购买了增城市新塘镇××、××、××号土地使用权三块。目前甲方已在三块土地上兴建了三间房屋。现甲乙双方为避免日后双方及其子女就三块土地使用权及三间房屋所有权发生争议，订立本合同，共同遵守：一、甲方同意将下列三间房屋物业及土地使用权一并出售给乙方。1、三间房屋分别座落于增城市新塘镇××、××、××号。……二、甲乙双方商定成交价格为420万元。乙方向甲方一次性付清转让款，甲方收到转让款后应当出具收款收据作凭证。三、房屋的移交时间为2009年6月3日，从交付之日起三间房屋由乙方使用。……”庭审中，双方均表示涉案的群星村东坑区四横路10、12、14号土地和房屋，目前仍未办理产权证。陈顺平以请求确认涉案房屋使用权归其为由起诉黄锐其、黄志威，向本院提起物权确认纠纷一案。在该案中，广州市增城区国土资源和规划局于2017年4月26日向本院出具的复函记载“根据贵院提供的资料，我局未能查询到位于增城区××群星村东坑区××号房屋的相关规划报建审批档案、土地和房屋的权属登记信息及查册资料。”2017年6月6日，本院作出（2016）粤0183民初5202号之一民事裁定，驳回陈顺平的起诉。该裁定书的本院认为记载“未取得建设工程规划许可证的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于法院受理民事诉讼的范围，因此驳回陈顺平起诉。”陈顺平就其主张提交以下证据：（1）《房屋买卖合同》；（2）增城区国土资源和规划局的复函；（3）户籍证明、派出所证明；（4）陈顺平结婚时敬酒照片；（5）麻醉同意书。庭审质证中，黄锐其对该证据无异议，称涉案房屋的性质、权属未经行政部门作出认定处理，对于合同效力无法确定，涉案合同并非无效，合同的相对方是黄锐其与黄沛容，与陈顺平没有关系，也没有生效的判决书或遗嘱证明陈顺平是黄沛容、陈明海的唯一继承人。黄锐其主张黄锐洪、黄沛容拆股后，黄沛容因经营出现问题，其多次出资为黄沛容偿还债务，后黄沛容以420万元价格将东坑区四横路10号、12号、14号的土地和房屋转卖给其，该土地和房屋由其从2009年6月3日开始使用至今，并就其主张提交以下证据：（1）（2016）粤0183民初5202号之一民事裁定书；（2）1999年3月23日的《富信制衣厂分厂（拆股）协议》；（3）2002年期间的银行电汇凭证回单；（4）存折流水；（5）《房屋买卖合同》、群星经济联合社于1998年3月3日出具的收据、黄沛容于2009年6月3日收到黄锐其420万元的收据；（6）新塘镇群星村民委员会于2009年6月3日出具收到黄锐其交来东坑区四横路10、12、14号更名手续费的收据；（7）增城区新塘镇群星村民委员会于2016年11月29日出具的证明，内容为“兹证明黄锐其于新塘镇东坑区××、××、××号各有房屋壹间，情况属实。”（8）医疗机构门诊住院收费收据、医疗费用结算单、出院记录、病危通知书、死亡医学证明；（9）户口本。庭审质证中，陈顺平确认证据1的真实性，称本案是基于合同提出的确认之诉，与房屋的权属认定没有关系，与物权的确权也没有关系；因黄沛容已经死亡，无法确认证据2是否是黄沛容本人所签；对证据3的真实性予以确认，款项的收款人是制衣厂，不是黄沛容；对证据4不予确认；对证据5中合同的不予确认，该合同违反法律规定，剥夺了其继承权，土地使用权是归于集体的，不能转让，该合同是无效的，其是黄沛容唯一继承人，可以起诉确认无效；无法确认收据上的签字是否黄沛容所签，对村委的收据不予确认；对证据6不予确认，该收据没有黄沛容的签名，也没有黄沛容申请更名手续的材料，不能证明黄沛容有申请更名的事实；对证据7不予确认，不能证明被告一直占有房屋的合法性；对证据8与本案无关，被告持有住院收据和发票并不代表相关费用是被告支付，也不代表住院期间由被告照顾；对证据9予以确认，称陈静蕾已回到亲生父母处，陈静蕾不是黄沛容的继承人。本院认为：从被告提交的《富信制衣厂分厂（拆股）协议》、收据等证据显示，涉案位于新塘镇东坑区××、××、××号土地及房屋在1999年3月23日富信制衣厂分厂时已作为A份财产之一分配给股东黄沛容，后黄沛容将该土地及房屋以420万元价格转让给黄锐其，黄锐其向黄沛容付清全部款项后，于2009年6月3日向新塘镇群星村委交纳该土地和房屋的更名手续费。由此可见，黄沛容在2009年6月3日收齐购房款时，已将东坑区四横路10、12、14号土地和房屋交付黄锐其，黄锐其从2009年6月3日开始使用该土地和房屋至今，黄沛容与黄锐其之间就东坑区四横路10、12、14号土地和房屋的交易行为在2009年6月3日已完成。陈明海于2012年9月1日死亡之前，未曾对黄沛容与黄锐其就涉案土地和房屋的交易行为提出过异议，表明陈明海生前认可黄沛容与黄锐其就涉案房屋的交易行为。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，黄锐其与黄沛容就涉案位于新塘镇东坑区××、××、××号土地及房屋的交易行为是双方真实意思的表示，该交易行为并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈明海死亡后，黄锐其与黄沛容于2012年9月27日了签订《房屋买卖合同》，该合同载明“为避免双方及其子女就涉案三块土地使用权及三间房屋所有权发生争议，订立本合同。涉案三间房屋成交价为420万元，房屋从2009年6月3日起交付给黄锐其使用。”该合同仅是对2009年6月3日前的交易行为进行补充书面约定，该合同是双方真实意思的表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。至黄沛容于2016年死亡前，黄沛容、黄锐其一直没有主张该合同无效或解除该合同。故对陈顺平主张黄锐其与黄沛容签订《房屋买卖合同》无效的请求，本院不予支持。依前所述，自2009年6月3日起，东坑区四横路10、12、14号土地和房屋的使用权已转让给黄锐其，该土地和房屋自该2009年6月3日起已不是黄沛容和陈明海的夫妻或个人合法财产。因此，涉案房屋不属于《中华人民共和国继承法》第三条规定可继承的遗产范围。故对陈顺平主张归还东坑区四横路12号房屋的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈顺平的诉讼请求。案件受理费42000元，由原告陈顺平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王玉兰人民陪审员  夏金桃人民陪审员  刘晓燕二〇一八年十一月十九日书 记 员  徐小卓刘嘉绮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。