黑龙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑民终579号 上诉人（一审被告）：鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司，住所地鹤岗市向阳区振兴花园**楼。 法定代表人：徐志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：关玉春，该公司法律顾问。 被上诉人（一审原告）：张韵，女，1994年2月15日出生，汉族，佳木斯大学学生，住鹤岗市南山区。 委托诉讼代理人：邢晓红，女，1952年9月9日出生，汉族，系张韵母亲，鹤岗市东山区人民政府退休职工，住鹤岗市工农区。 被上诉人（一审第三人）：鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司，，住所地鹤岗市向阳区金鹤小区**团**楼 法定代表人：刘辉，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：高承江，男，1971年3月23日出生，汉族，个体业主，住鹤岗市向阳区。 委托诉讼代理人：马建军，黑龙江怀安律师事务所律师。 上诉人鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司（以下简称宏基公司）因与被上诉人张韵、鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司（以下简称龙鹤公司）、高承江案外人执行异议之诉一案，不服鹤岗市中级人民法院（以下简称鹤岗中院）（2016）黑04民初18号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏基公司的委托诉讼代理人关玉春，被上诉人张韵的委托诉讼代理人邢晓红，被上诉人高承江及其委托诉讼代理人马建军到庭参加诉讼，被上诉人龙鹤公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏基公司上诉请求：一、撤销鹤岗中院（2016）黑04民初18号民事判决并发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.张韵是否支付全部购房款1,291,800元，一审判决没有依法查清，只查明了张忠华向龙鹤公司会计胡书梅账户转款71万元，剩余的581,800元是否支付及支付方式没有查清。2.张忠华将71万元转到胡书梅名下，该款是购房款还是偿还借款，龙鹤公司是否收到此款均没有查清。二、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定宏基公司与龙鹤公司之间系挂靠关系，认定宏基公司与张韵之间存在房屋买卖合同关系的事实错误。宏基公司与龙鹤公司是否存在合同法律关系，首先看张韵是否与宏基公司签订的合同，其次购房款是否交给宏基公司。本案中，张韵称其父于2007年与龙鹤公司存在民间借贷法律关系，到2017年龙鹤公司因资金紧张无力偿还借款，龙鹤公司用案涉房屋抵顶欠款。这一事实说明，宏基公司与张韵不存在任何民间借贷的基础法律关系，也没有收到张韵支付的71万元资金。因此，宏基公司没有理由与张韵形成商品房买卖法律关系，即签订《商品房买卖合同》。另外，张韵在本案中提供的《商品房买卖合同》上的印章是“圆形的宏基公司财务专用章”，该印章不是宏基公司财务部门使用的，《商品房买卖合同》应当加盖宏基公司的对外公章或者是销售合同专用章，才具有法律效力。因此，张韵提供的《商品房买卖合同》加盖的财务专用章不合法，不具有法律效力。2.一审法院认定龙鹤公司使用宏基公司的财务专用章销售房屋的事实错误。龙鹤公司加盖在《商品房买卖合同》中的财务章，所使用的是自行刻制圆形章，该合同的效力除本案之外没有任何法院认定对宏基公司发生法律效力。张韵提供的鹤岗中院（2014）鹤民终第96号判决书、《商品房买卖合同》（购房人李振荣）的证据，宏基公司对该证据中的商品房买卖合同进行了质证，认为该合同不是李振荣起诉宏基公司使用的印章，但是，一审法院没有到该案的一审法院去核实，就认定龙鹤公司使用其自行刻制的财务印章对外销售房屋对宏基公司有效，是错误的。3.一审判决认定龙鹤公司使用宏基公司公章销售房屋的事实错误。宏基公司对外使用公章的前提，是购房人必须到宏基公司单位交纳购房款，与宏基公司签订《商品房买卖合同》后，宏基公司在合同加盖宏基公司单位带有防伪编码的公章。因此，一审法院对该事实认定没有事实根据，其认定的事实错误。三、一审法院适用法律错误。1.一审法院认定张韵持有的房屋买卖合同是与宏基公司签订及成立，适用法律错误。依据《合同法》第九条的规定，订立合同具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，龙鹤公司不是案涉房屋的开发主体，宏基公司也不是与龙鹤公司合作开发案涉房屋的项目，龙鹤公司不持有宏基公司对外公章和房屋销售合同专用章，属于无民事权利能力和民事行为对外签订案涉房屋的《商品房买卖合同》。因此，一审法院认定该合同是与宏基公司签订及成立是错误的。2.一审法院认定张韵持有的合同对龙鹤公司发生法律效力，适用法律错误。张韵持有的案涉房屋的《商品房买卖合同》不是与宏基公司签订的，也没有向宏基公司交纳购房款，宏基公司也没有为其出具购房款收据。因此，张韵主张与宏基公司签订的合同不成立，也不是依法成立的合同，依据《合同法》第四十四条的规定，对宏基公司不发生法律效力。 张韵辩称，转账71万元不是欠款，而是转给龙鹤公司的购房款，张韵持有收据，龙鹤公司在一审两次开庭中已经证实该问题。另外，张韵已经交付全部购房款，不存在欠款的事实，已向一审法院提交了相应证据。张韵是购房人，不知道该用什么章不该用什么章。龙鹤公司卖房子不是只卖了张韵这一户。原来是龙鹤公司和宏基公司是挂靠关系，二公司关系也不错，备案等手续都做了，宏基公司和龙鹤公司在经营管理上发生矛盾后，宏基公司不再为龙鹤公司办理手续，龙鹤公司自行进行销售。张韵的朋友也买过这个房子，盖的章和张韵的一样，已向一审法院提出要求宏基公司出具材料。张韵在二审法院出具的《商品房买卖合同》及判决书，都是在一审法院出具的，合同手写版都是一样的，合同也没有公章，主审法官为同一人，李定榕的合同已认定有效，张韵的合同也应当有效。在法院调取的没有公章，其他的是否有公章不清楚。鹤岗中院曾经有判决书，其中认定一建公司授权给龙鹤公司，法定代表人刘辉全权代理在鹤岗的一切事宜。由于龙鹤公司没有相应资质，以及为了适用相关政策，挂靠到宏基公司，所有审批手续销售手续均由宏基公司办理，由宏基公司投资建设资金等，证实龙鹤公司与宏基公司是挂靠关系。一审法院审理中，龙鹤公司提出其与宏基公司有关系，交款给过宏基公司。章的问题一审法院在法庭上说过多次，购房人必须到宏基公司交纳购房款，不是张韵没交到宏基公司，买房人的购房款都是交到龙鹤公司。一审法院适用法律的问题，由法院依法认定。 高承江辩称，首先，同意宏基公司的上诉意见，补充意见认为，一审认定事实错误，龙鹤公司不是开发主体，其占有的建设楼房属于在建状态，未经过竣工验收。龙鹤公司无权私自收款处分房屋，该行为存在违法性。龙鹤公司与张韵签订的《商品房买卖合同》无效。另外，一审没有查清龙鹤公司与张韵之间是否真的存在借贷关系，借贷关系的证据是否属实。借贷关系的数额是否准确。通过一审庭审可以看出，张韵所称的以房抵债款项为1,291,800元，但在鹤岗中院执行局对邓淑敏的询问笔录中，明确可以认定2014年放款额度其称达到260万元，如果按其说的补交71万元，那么款项总额为330余万元，与张韵陈述的事实不但矛盾而且差额巨大，事实不清。还有在一审中有两份购房合同，分别为高承江、李兴国与龙鹤公司签订购房合同，2009年，高承江购买同地段商服每平方米13,220元，2014年，李兴国购买同地段商服每平方米24,000元，而本案张韵与龙鹤公司签订合同单价为每平方米6000元。通过对比不难看出交易价格明显低于当时的市场价格，且数额巨大。通过这一点可以体现出双方之间恶意串通，低价形成虚假合同。龙鹤公司作为销售单位不可能低价出售该地段商服，而且该出售时间是高承江起诉宏基公司和龙鹤公司，鹤岗中院于2014年12月25日作出（2014）鹤民初字第1号民事判决（以下简称鹤岗中院1号判决）之后的2014年12月27日，可以认定该份合同不真实，而且低于市场价格，恶意串通，违法无效。另外，宏基公司陈述了房屋销售权按照双方约定，应当是将购房款交付给宏基公司，宏基公司再签订机打的《商品房买卖合同》，然后办理网签，备案手续，一整套手续下来，才可以认定《商品房买卖合同》有效，否则无效，龙鹤公司无权单独销售争议商品房。根据以上意见，高承江认为张韵与龙鹤公司之间恶意串通的低价签订的《商品房买卖合同》无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条第一项的规定，双方之间没有合法有效的书面买卖合同，不能对抗高承江申请的强制执行措施，请求二审法院采纳高承江的意见，确认鹤岗中院（2016）黑04执异12号裁定确认的事实和执行查封措施的有效性，依法改判高承江申请查封的措施有效，案涉房屋应当作为执行标的继续执行。 张韵向一审法院起诉请求：一、确认鹤岗市向阳区振兴花园（以下简称振兴花园）40、41号楼000115号商服房屋归张韵所有；二、确认张韵与宏基公司签订的《商品房买卖合同》有效；三、撤销鹤岗中院（2015）鹤执字第44-1号公告中对振兴花园40号、41号楼000115室的查封；四、撤销鹤岗中院（2016）黑04执异12号执行裁定（以下简称鹤岗中院12号裁定）中“驳回案外人张韵的执行异议”，并依法确认异议成立。 一审法院认定事实，2007年开始，张韵之父张忠华与他人共同借款给龙鹤公司，至2014年，龙鹤公司因资金紧张无力偿还借款，双方协商用案涉房屋抵顶欠款。2014年12月27日，张韵与龙鹤公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张韵购买振兴花园40号、41号000115号房屋，建筑面积215.30平方米，单价为6000元/平方米，总金额1,291,800元。张韵于当日向龙鹤公司交纳购房补差款71万元，龙鹤公司为张韵出具盖有宏基公司振兴花园40号、41号楼财务专用章的单位往来资金结算票据一张，票据金额为1,291,800元。2014年12月30日，张韵办理了房屋入户手续，并交纳水电费、取暖费等费用，实际占有该房屋。张韵接收该房屋时，该房屋已对外出租，2015年5月1日前租赁期满后，由张韵与承租方重新签订了《房屋租赁合同》。 另查明，在高承江作为原告诉宏基公司、龙鹤公司为共同被告的商品房买卖合同纠纷一案中，鹤岗中院1号判决：一、宏基公司于判决生效后十日内将振兴花园40号、41号楼000109号，面积为215.30平方米房屋交付给高承江，龙鹤公司承担连带责任；二、龙鹤公司于本判决生效后十日内返还高承江购房款6,248,684.03元，并支付自2011年3月30日起至付清款项止，按银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回高承江的其他诉讼请求。该判决生效后，高承江于2016年4月1日向鹤岗中院提出申请，申请查封宏基公司开发的龙鹤公司实际拥有的案涉振兴花园40号、41号楼000114室、000115室。鹤岗中院于2016年4月11日作出（2015）鹤执字第44-3号民事裁定（以下简称鹤岗中院44-3号裁定）：一、对宏基公司开发的龙鹤公司实际拥有的振兴花园40号、41号楼000114室（无房屋产权证，测绘面积363.86平方米，层数1-2层，结构混合，用途商业营业用房）、000115室（无房屋产权证，测绘面积215.3平方米，层数1-2层，结构混合，用途商业营业用房）两户房屋予以查封。责令被执行人自接到本裁定之日起十日内履行义务，逾期不履行，将对查封房屋予以拍卖；二、被执行人龙鹤公司负责保管查封的财产。因被执行人的过错造成的损失，由被执行人承担。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、对不动产的查封期限为三年。该裁定送达查封后，张韵向鹤岗中院提出书面执行异议，鹤岗中院审查后认为，房屋的所有权以登记机关办理产权登记手续为准，该院在对振兴花园41号楼000115号商服查封时，其所有权仍属被执行人宏基公司所有，法院查封并无不当为由，于2016年5月18日作出（2016）黑04执异12号执行裁定书（以下简称鹤岗中院12号裁定），驳回案外人张韵的执行异议。该裁定书送达后，在法定期间内，张韵向一审法院提起执行异议之诉。 又查明，龙鹤公司开发建设振兴花园41号楼与宏基公司系挂靠关系，龙鹤公司在开发建设及房屋销售过程中，使用宏基公司的财务专用章等印鉴。 一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。张韵之父张忠华与他人共同借款给龙鹤公司，后因龙鹤公司无力偿还借款，用被挂靠的宏基公司公章与张韵签订《商品房买卖合同》，双方已经实际履行，龙鹤公司已将该房屋交付给张韵，张韵实际占有该房屋，办理了入户手续并交纳水电等费用，该合同成立并生效。且该合同签订及履行均发生在高承江申请查封案涉房屋之前，故张韵请求确认与宏基公司签订的《商品房买卖合同》有效的主张成立，宏基公司虽主张并未收到张韵的购房款，且没有宏基公司出具的机打合同，但龙鹤公司与宏基公司系挂靠关系，龙鹤公司与宏基公司之间账务往来应另行解决，与张韵的房屋买卖行为无关，宏基公司的抗辩主张不能成立，张韵对本案所涉执行标的振兴花园40号41号楼000115号商服房屋，享有足以排除强制执行的民事权益。故张韵诉讼主张成立，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》十五条、《中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决：一、张韵与宏基公司签订《商品房买卖合同》有效；二、停止对案涉执行标的振兴花园40号、41号幢000115号商服房屋的执行。案件受理费100元，由宏基公司、高承江共同承担。 本院二审期间，宏基公司向本院提交一份证据，为其公司使用的财务专用章和公章样本。欲证明：张韵持有的《商品房买卖合同》中的财务专用章，不是其公司的财务专用章，而且其公司发生法律效力的合同是加盖两个章。 张韵质证意见称，不认可该份证据，对这个事无法评判，不是张韵一户使用这枚章，很多购房人的使用章与张韵一样。 高承江质证称，对该份证据没有异议。 张韵向本院提交高承江与张韵于2017年11月3日签订的《协议书》一份。欲证明：在一审法院判决后，高承江已经认可一审法院判决结果，高承江已经与张韵签订了协议，置换了案涉房屋，是通过了法院签订的该协议，高承江认可案涉房屋归张韵所有，并且在一审法院主审法官组织下双方达成协议，高承江拿到一年租金后交给张韵，张韵是115号房屋，高承江是109号房屋，双方进行了置换。 宏基公司质证称，一、该份《协议书》无效，协议上互相置换的房屋均没有取得房屋的所有权，其中115室房屋使用权以及该房屋所签订的《商品房买卖合同》效力都是在待定中，所以，合同当事人双方无权做出置换协议进行处置。二、该《协议书》签订的程序违法，庭审中合同当事人均陈述了签订协议的背景，是在主审法官下发（2016）黑04民初18号民事判决书之前，在主审法官的参与下签订的，不排除法官将该案的判决结果提前泄露给合同当事人，合同当事人才签订了该协议，这一过程完全违反了法律规定，因为民诉法及相关司法解释明确规定，在法院判决下发之前不应将判决结果告知双方当事人。三、该协议没有开发主体，或者一审判决认定的宏基公司与龙鹤公司有挂靠关系，龙鹤公司参与的情况下签订的，该协议严重侵犯了宏基公司的合法权益。综上，即使协议当事人认可，宏基公司也不认可。 高承江质证称，签订该协议后取的一审判决，协议无效。协议是有条件的置换。首先，在协议第四条明确约定，没有第三人向张韵和高承江任何一方主张权利，而现在看，本案进入二审阶段，宏基公司对张韵拥有的房屋提出了异议，该协议无效。二、协议第八条约定可以归还各自房屋，该内容的签署是在法院做工作让高承江签订的，同时给高承江在龙鹤公司占有的房屋中再找相应的房屋和车库抵账，开庭之前，我方在鹤岗中院收到了所谓给我方找的替换房屋和车库，法院没有满足我方条件，现在所谓相应价值房屋和车库也在执行异议和执行异议之诉之中，该协议违反了高承江的真实意思表示，是在高承江受到张韵方当事人上吊要挟的情况下参与调解。一审法院开庭时，张韵等几个放款给龙鹤公司的人，说房子判给高承江就去上吊。所以该份协议不能证明张韵欲证明的问题，不应当予以采信。 本院认证认为，宏基公司提供的两枚公章，应结合本案其他事实加以认定。张韵提交的协议，高承江和宏基公司不认可，但该协议系高承江本人签名，存在高承江对案涉房屋属于张韵所有的意思表示，本院对该协议予以采信。 本院二审另查明，高承江作为原告诉宏基公司、龙鹤公司为共同被告，商品房买卖合同纠纷一案中，鹤岗中院于2013年7月18日作出（2012）鹤民初字第6号民事判决，宏基公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日作出（2013）黑民终字第85号民事裁定，撤销原判，发回重审。鹤岗中院于2014年12月25日作出1号判决。龙鹤公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日作出（2015）黑高民终字第124号民事判决（以下简称省法院124号判决），已经发生法律效力。该案生效判决认定如下问题：1.高承江为原告的前述判决所涉工程与案涉工程同为振兴花园工程；2.高承江提供三份证据，证据一、2006年4月5日，佳木斯第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）与龙鹤公司签订的《合作开发建设工程合同书》一份，证据二、2009年8月8日，龙鹤公司与宏基公司、一建公司签订的《三方协议》，证据三、鹤岗中院作出的（2015）鹤民初字第20号案件庭审笔录一份。该三份证据主要证明，龙鹤公司是案涉工程的权利主体，合同三方均知晓工程开发及施工情况。判决对证据的认定体现，基于各方对该证据真实性未提异议，故对该三份证据的真实性予以确认，同时认定证据内容能够证明一建公司将案涉工程的所有权及销售权转让给龙鹤公司，对该三份证据予以采信；3.宏基公司与高承江之间商品房买卖所涉及的商品房，虽在商品房销售许可中载明的销售单位是宏基公司，但宏基公司出具的书面证明以及工作人员的证言中，均承认宏基公司对振兴花园没有实际的销售权利，实际销售和经营管理的权利在龙鹤公司，且龙鹤公司的法定代表人刘辉在庭审中承认龙鹤公司是挂靠到宏基公司开发建设的事实，故认定龙鹤公司具有对振兴花园40号、41号楼的所有权和销售权，宏基公司只负责提供售楼过程中的相关手续。 龙鹤公司的法定代表人在一审法院答辩称，其与宏基公司系间接合作关系，宏基公司只对龙鹤公司收取管理费500元/平方米，此后宏基公司不能影响龙鹤公司销售振兴花园40号、41号楼的房屋，因为在合同上约定案涉工程所有权归龙鹤公司。龙鹤公司在庭审中称，认可其与张韵签订的《商品房买卖合同》以及张韵通过其父向龙鹤公司借款享有的部分债权，抵偿张韵应付的部分购房款，其余71万元购房款通过银行转款形式支付。 鹤岗中院44-3号裁定中，申请执行人为高承江，被执行人为宏基公司和龙鹤公司。 本院认为，龙鹤公司在本案中提出张韵主张阻却强制执行不能的理由是否成立，为本案争议的焦点问题。 通过本案各方当事人在一、二审法院的诉辩主张、证据以及相关事实，能够认定宏基公司的主张不能成立。首先，另案中省法院124号判决，已经确认龙鹤公司挂靠宏基公司开发案涉工程，龙鹤公司享有对案涉房屋的所有权和销售权，宏基公司只是提供案涉工程的相关手续，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第九条规定“下列事实当事人无需举证证明……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，能够确认龙鹤公司为享有案涉房屋的所有权和处分权。因此，宏基公司并非案涉房屋的权利人，其对张韵提出执行异议所涉问题主张权利，于法无据。其次，张韵提起执行异议之诉，提供其与龙鹤公司以宏基公司的名义签订的《商品房买卖合同》，提出支付1,291,800元购房款的两种方式，一是提供通过银行转账方式向龙鹤公司支付购房款71万元的凭证；二是主张在签订合同前，龙鹤公司向张韵父亲借款没有偿还，以案涉房屋抵偿其余581,800元购房款，即张韵是通过其父所享有的债权抵顶部分购房款，同时张韵提供一张收据，证实张韵已支付1,291,800元全部购房款，龙鹤公司的法定代表人刘辉对以上证据和事实，在一审法院答辩和庭审中均予认可，依据《证据规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证……”的规定，张韵所提交的前述相关证据以及主张的事实，已得到案涉房屋所有权人龙鹤公司的认可，能够认定张韵在查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并交付全部购房款的事实。另外，本案各方当事人对张韵是否在查封前实际占有案涉房屋以及未办理产权登记的过错责任问题未提出异议，结合张韵向一审法院提交的相关证据以及事实，能够认定张韵在查封前实际占有案涉房屋以及未办理产权登记没有过错。对宏基公司与龙鹤公司之间因挂靠关系引发的民事纠纷，一审法院认定与本案张韵主张其与龙鹤公司的房屋买卖关系无关，判决双方另行解决正确。 综上所述，宏基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由宏基公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓兵 审判员  李艳梅 审判员  安学思 二〇一八年十一月十九日 书记员  孙思宇