广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4972号 原告（反诉被告）：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区福建路16-6号，统一社会信用代码：914500006821414242 法定代表人：张功科，执行董事。 委托诉讼代理人：王雯，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎江，广西欣和律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：梁小明，男，1969年12月10日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告（反诉原告）：梁裔斌，女，1980年10月16日出生，汉族，住南宁市。 共同委托诉讼代理人：冯怀球，广西东方意远律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：黄家寅，广西东方意远律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西红日东升投资有限公司（以下简称“红日东升公司”）与被告（反诉原告）梁小明、梁裔斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理，适用简易程序。被告梁小明、梁裔斌于2018年10月23日向本院递交反诉状提起反诉，本院对反诉予以受理，并于2018年11月9日由审判员凌伟东公开开庭合并审理。原告广西红日东升投资有限公司的委托诉讼代理人王雯、黎江，被告梁小明、梁裔斌的委托诉讼代理人冯怀球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红日东升公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2016年4月15日签订的《南宁市商品房买卖合同》；2、两被告在判决解除《南宁市商品房买卖合同》之日起三个工作日内协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案证明；3、两被告向原告支付违约金367210.20元；4、本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用由两被告共同承担。 事实和理由：2016年4月15日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（编号YS01799421，以下称《合同》）、《合同补充协议》（《合同》附件六，以下称《协议》），约定：1.买受人向出卖人购买南宁市兴宁区红日·山湖B3栋502号房；2.房屋总价款1836051元，买受人在本合同签订之日向出卖人支付736051元首期购房款，剩余1100000元购房款由买受人以银行按揭贷款的方式付清给出卖人；3.买受人以银行按揭贷款方式支付剩余房款的，买受人逾期未将办理按揭所需资料完整地提供给出卖人、不办理按揭贷款手续，或逾期不提交办理银行按揭贷款资料，或银行贷款不能通过审批而未能办理银行按揭贷款手续且双方无法在规定期限内达成新的付款补充协议的，出卖人有权解除《合同》，买受人应按房价总额的20％向出卖人支付违约金并协助原告办理撤销《合同》登记备案手续。《合同》签订后，被告依约向原告支付了首期购房款，但因两被告自身原因，两被告银行贷款不能通过审批，而未能办理银行按揭贷款手续，也没有向原告付清剩余购房款，原告多次与两被告协商解决此事未果，双方始终无法就新的付款方式达成协议，至今，被告也始终未向原告付清剩余购房款。2018年7月16日，两被告向原告发出《关于暂时中止履行南宁市商品房买卖合同的通知》，明确表示中止其应履行在先的付款义务。因此，被告的行为已构成严重违约。2018年8月14日，原告通过手机短信、EMS送达书面函件的方式向两被告发出解除合同的通知，并要求两被告办理退房手续，承担相应的违约金。综上，两被告的行为严重违反《合同》、《协议》约定，按照双方约定、根据我国《民法总则》、《合同法》等相关法律，向法院提出前述诉讼请求。 被告梁小明、梁裔斌辩称：一、红日东升公司无权解除合同。1.被告未能及时办理按揭贷款手续，支付剩余购房款110万元，是由于红日东升公司的原因造成的。根据《南宁市商品房买卖合同》第七条第3款以及《合同补充协议》第四条的约定，剩余应付购房款110万以银行按揭贷款的方式支付，同时约定贷款银行必须由红日东升公司指定，被告须按该公司的明确指示提供办理按揭贷款资料，并按其通知的时间到按揭银行办理按揭贷款手续，如申请的银行贷款不能通过审批，被告应在红日东升公司通知的期限内与其协商另行选择付款方式。合同签订后，被告已按期支付首期款736051元，并按红日东升公司的要求提供了完整的按揭贷款资料。但在2018年6月前，红日东升公司从未告知被告的银行贷款手续没有通过审批，也从未通知并要求被告到其公司协商选择其他的付款方式。红日?山湖B栋在合同签订后不久即陷入全面停工，该楼盘的销售代理公司换了好几批，销售人员也频繁更换调整，被告的询问联系均被推诿，没有任何有效回复。2018年6月接到开发商通知知悉银行贷款手续没有通过审批后，被告及时与其联系协商，并提出分期付款等合理要求，均被红日东升公司拒绝。因此，被告未能及时办理按揭贷款手续、支付剩余购房款110万元，完全是由于红日东升公司原因造成的。2.鉴于红日东升公司长期停工、严重逾期交房，及此前发生多起严重的集体维权案件，被告有权行使不安履行抗辩权，红日东升公司无权单方解除合同。众所周知，红日东升公司开发的红日?山湖的楼盘自2014年开始，便不断出现楼盘烂尾、负责人失联、一房多卖等负面新闻，爆发多起购房者、民工群体维权事件，社会影响恶劣，已严重丧失商业信誉、丧失履行债务能力。被告之所以与红日东升公司签订购房合同，是看到红日?山湖洋房区当时已基本接近封顶，且在2016年4月份左右已全面恢复动工，有望按照其承诺的2017年4月30日将验收合格的房屋交付使用。但合同签订后不久，洋房区便陷入长期的停工状态，销售代理公司频繁更换，购房者关心的问题得不到任何回应，表明该公司经营状况严重恶化没有任何改善，被告有可能面临钱房两空的严重后果。2018年6月接到通知后，被告经网上查询发现该公司已被人民法院列为失信被执行人，对红日东升公司严重丧失商业信誉、丧失合同履行能力的担忧得到进一步证实。在与红日东升公司多次反复磋商无果后，被告发出《关于暂时中止履行的通知》,决定暂时中止履行《南宁市商品房买卖合同》中购房余款110万元的付款义务，这一决定完全符合《合同法》第六十八条之规定。二、红日东升公司无权要求被告支付违约金367210.20元。如前所述，被告有权行使不安履行抗辩权，红日东升公司无权单方解除合同。红日东升公司解除合同并要求被告按房价总额20%向其支付违约金，没有事实和法律依据。退一步而言，即便合同应当解除，亦不能适用《合同补充协议》第四条第7款约定。该约定是红日东升公司单方制作的格式合同，《南宁市商品房买卖合同》第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过180日出卖人仅需向买受人支付已交房价款万分之一的违约金合同继续履行，超过180日买受人解除合同的，出卖人自收到解除通知书之日起30日内退还全部已付房款按同期银行活期存款利息计算利息，按总房款5%赔偿买受人损失。作为提供格式条款的红日东升公司在《合同补充协议》第四条第7款的违约责任却约定按房价总额20%向其支付违约金，该约定加重了买受人责任、排除买受人主要权利，故《合同补充协议》第四条第7款的违约责任无效，不能据此要求被告支付违约金。 被告梁小明、梁裔斌向本院提出反诉诉讼请求：1、原告向被告支付逾期交房违约金39305.12元（逾期交房违约金以736051元为基数，每日按照万分之一计算，从2017年5月1日起计算至反诉被告交房之日止，暂计算至2018年10月16日，共计534天，为39305.12元）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。 事实与理由：2016年4月15日，原告与两被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：原告将南宁市兴宁区红日·山湖B3栋502号房出售给被告，总价款1836051元。合同签订之日支付736051元首期购房款，剩余1100000元购房款由被告以银行按揭贷款的方式支付，合同还约定，红日东升公司应当于2017年4月30日前交房，否则，每逾期一日应按已交房房款的万分之一支付违约金。合同签订后，被告向原告交付了首期房款，但此后不久，该楼盘即陷入停工状态，至今仍未恢复施工，原告未能按时交房，故按合同约定，原告应当向被告支付违约金，故提出前述诉讼请求。 被告红日东升公司对反诉答辩称：1.被告反诉事实与实际不符，理由不足，应当不能得到支持。被告与原告签订合同时，当时被告所购买的房屋已经基本建成完毕，并且从原告庭前提交的证据来看，该楼盘已经陆续交付业主使用，不存在被告所称的该楼盘已经陷入停工状态等与事实不符的情况。2.双方签订的合同是一个双务合同，被告有先履行的义务，在被告未支付购房款的情况下，原告是不可能将房屋交付给被告使用的，被告要求原告方支付违约金没有依据。并且两被告无法申请贷款是因为两被告的银行流水不足，无法申请贷款。两被告在得到银行的通知之后，从来没有向原告协商新的付款方式，也没有将剩余的房款向原告支付，两被告的行为已经违反了合同和合同补充协定的约定。在2018年6月份原告主动向两被告协商了相关事宜之后，两被告向原告发出了终止履行合同的通知，这也足以证实了两被告拒不履行合同的违约行为，所以根据双方签订的相关协定，原告有权解除合同。3.关于被告所述原告陷入停工状态至今尚未恢复及原告的信誉问题是其行使不安抗辩权的依据，被告方并未提供相应的证据来证实两被告据此行使其不安抗辩权，从原告提交的证据有两被告购买的房屋的照片来看，该房屋已经建成，并且达到了可以交付使用的条件，那么两被告所述的事实和理由不能成立。根据相关法律规定，被告所述的相关不安抗辩权的情形并非发生在合同签订之后。当事人在行使不安抗辩权后应当立即通知对方当事人，但是其并没有通知原告方。红日东升公司的商品房于2016年已经具备交付条件，且在2016年至今陆续交付房屋给业主使用，被告主张的不安抗辩权事由已经消灭。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下事实： 位于南宁市兴宁区红日·山湖项目由原告红日东升公司开发,商品房预售许可证号为南房预字（2013）第184号。2016年4月15日，红日东升公司（出卖人）与梁小明、梁裔斌（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：三、由买受人购买兴宁区兴桂路36号红日·山湖B3栋502号房。建筑面积为215.23平方米，套内建筑面积186.37平方米。五、房屋按套内建筑面积计价，单价为9851.64元，总金额1836051元。七、买受人在合同签订之日向出卖人支付736051元首期购房款，其余1100000元的购房款由买受人以银行按揭贷款的方式付清（详见合同附件六第四条）。八、买受人如未按规定时间付款按下列第1种方式处理：1、（1）逾期在180日之内，自本合同规定应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继承履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。九、出卖人应当于2017年4月30日前依照国家和地方人民政府规定将经建设、施工、监理、涉及、勘察五方联合验收合格并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。买受人未按约定付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应延顺至买受人付清房款之日起15日内。十、出卖人逾期交房不超过180日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权退房。出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方签订的合同附件六约定：四、买受人如果选择按揭贷款支付剩余房款，1.按揭贷款的银行由出卖人指定；买受人应在签订《合同》之日将出卖人已经明示办理按揭所需要的资料完整提供给出卖人，并按出卖人或按揭银行通知的时间到按揭银行办理按揭贷款手续，每逾期一天按房价总额万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过7天，出卖人有权解除《合同》。3.如买受人申请的银行贷款不能通过审批而无法以银行按揭贷款支付剩余房款，买受人应在出卖人通知的期限内到出卖人处与出卖人协商另行选择付款方式，经出卖人同意后10个工作日内到出卖人指定的地点就新的付款方式签订补充协议或交清剩余房款；如上述期限内出卖人、买受人双方无法就新的付款方式达成协议的，出卖人有权解除合同。签订合同当日，被告依约向原告支付首付款736051元。2016年4月25日，上述《商品房买卖合同》办理了登记备案。红日东升公司认可梁小明、梁裔斌提交的贷款手续经银行受理，但何时知道银行未能审批贷款不清楚。 2018年6月7日，红日东升公司向梁小明、梁裔斌发送一份《告知函》，内容为：梁小明与梁裔斌2016年4月15日签订的《南宁市商品房买卖合同》，认购红日山湖小区B3栋502号房。按合同第七条约定你方剩余房款110万元以银行贷款方式付清，但因你方个人原因未能在合同约定的180日内通过按揭贷款方式付清剩余房款，已严重违约。我公司人员通过电话及短信方式通知你们携带相关资料到售楼部办理补款手续，但你们至今未履行合同义务，请你们收到函件1日内到售楼部付清剩余购房款，如逾期不来办理，我司有权单方解除合同。 2018年6月21日，梁小明向红日东升公司提出申请，内容为：因签约后洋房区一直处于停工状态，目前交房已经逾期一年多仍看不到动工迹象和交房希望，故对尚未支付给贵公司的110万元房款，申请按进度付款,即在全面恢复洋房区域开工后，本人在7天内支付20万元，其后每个月支付10万元，付至60万元。余款50万元则在符合交房条件并收到正式交房通知书后15天内一次性向贵公司付清。 2018年7月16日，两被告向红日东升公司发出《关于中止履行南宁市商品房买卖合同的通知》，内容为：“我们与贵公司2016年4月15日签订了《南宁市商品房买卖合同》，贵公司应于2017年4月30日前将验收合格的房屋交付给我方，但签约并交付首期房款后不久，上述房屋所在的洋房区即开始处于长期停工状态，合同约定的交房期已经逾期一年多仍看不到希望，我方于2018年6月接到贵司《告知函》，得知贵司合作的按揭银行不同意给我们发放按揭贷款，为解决房屋交付及余款110万支付问题，我方曾于2018年6月21日向贵司提出按工程进度付款的方案，但遭到拒绝。鉴于项目停工两年多且已经逾期一年多房屋至今仍未能交付使用，表明贵司经营状况严重恶化且未有任何改善，加上此前发生多起维权事件，贵司商业信誉已经严重受损，有丧失履行合同义务可能，为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，决定暂时中止履行《南宁市商品房买卖合同》中购房款余款110万元的付款义务。” 2018年8月14日，红日东升公司向两被告发出一份告知函，告知两被告因个人原因未能在合同约定的180日内通过按揭贷款方式付清购房款，按合同第八条解除合同并按约定收取相应的违约金。 另查明，本案合同签订后，红日·山湖项目因延期交房等问题，仍有部分购房业主发起集体维权。红日东升公司因多起生效判决未履行，被列入失信被执行人名单。涉案房屋至今未经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收，不具备交房条件。 以上事实，有《商品房买卖合同》、合同备案证明、报纸、照片、《告知函》、特殊申请、通知、函及双方当事人陈述予以证实。 本院认为，原告红日东升公司与两被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当恪守履行合同。 关于原告是否有权解除合同问题。两被告按合同约定支付了购房的首期款。按合同补充条款约定，如果买受人申请的银行贷款不能通过审批无法以银行贷款支付剩余房款的，买受人应在出卖人通知的期限内到出卖人处与出卖人协商另行选择付款方式，经出卖人同意后10个工作日内到出卖人指定地点就新的付款方式签订补充协议或交清剩余房款。双方对于交付剩余房款的期限并未作出明确的限定，按合同约定在未能通过银行贷款审批支付剩余房款时，应在出卖人通知的期限内另行协商选择付款方式。被告未能通过银行贷款审批，红日东升公司未收到剩余房款，但也未通知两被告另行选择付款方式，而是直接告知两被告需在1日内付清房款。两被告在收到通知后向红日东升公司提出协商新的付款方式并未违反合同约定。其次，在双方未能协商达成新的付款方式情形下，两被告行使不安抗辩权，有很充分的事实依据。两被告提供证据证实红日东升公司因未履行生效判决，被列入失信被执行人名单，其经营状况恶化。而红日东升公司要求支付剩余房款时，已超出约定交房时间一年，涉案房屋仍未具备合同约定的交房条件。被告提出中止履行支付剩余房款，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第（一）、（四）项规定。综上，两被告未支付剩余房款并未违反合同约定且有权中止履行，红日东升公司以两被告未交付剩余房款为由解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。红日东升公司无权解除本案双方签订的《商品房买卖合同》，故其基于合同解除提出的撤销合同登记备案、支付合同解除违约金，本院不予支持。 关于被告反诉的延期交房违约金问题。按合同约定，出卖人应当在2017年4月30日向买受人交付五方验收合格的房屋，逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。涉案房屋至今不具备交房条件，原告存在逾期交付违约行为。原告抗辩被告应先履行支付剩余房款义务，被告未支付剩余房款，其不应交付房屋也不应承担违约责任。红日东升无法交付房屋的原因在于出售房屋至今不具备交付条件，而两被告有权行使不安抗辩权中止履行支付剩余款项。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，原告如认为被告逾期付款违约，在合同继续履行的情形下，原告可以依据合同主张两被告承担逾期付款违约责任，但不能免除其逾期交付房屋的违约金责任。因此，两被告主张红日东升公司支付逾期交房违约金，本院予以支持，违约金计算为：以736051元为基数，自2017年5月1日起至被告实际交房之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告广西红日东升投资有限公司的诉讼请求； 二、原告广西红日东升投资有限公司向被告梁小明、梁裔斌支付逾期交房违约金（计算为：以736051元为基数，自2017年5月1日起至被告实际交房之日止，按每日万分之一计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费3401元，由被告广西红日东升投资有限公司负担；反诉案件受理费391元，由被告广西红日东升投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  凌伟东 二〇一八年十一月二十六日 书记员  何明月 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。