内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）内民再85号抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：田敬英，女，1952年4月7日出生，汉族，包头市九原区医院退休医生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：王子江，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审被申请人）：包头市绿苑房地产开发有限责任公司。法定代表人：马俊英，该公司总经理。委托诉讼代理人：白林，内蒙古弘森律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古弘森律师事务所律师。申诉人田敬英因与被申诉人包头市绿苑房地产开发有限责任公司（以下简称绿苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服包头市中级人民法院（2015）包民一终字第521号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监〔2017〕150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）内民抗148号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员张某、任某出庭。申诉人田敬英及其委托诉讼代理人王子江、王强、被申诉人绿苑公司的法定代表人马俊英及公司委托诉讼代理人白林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，包头市中级人民法院（2015）包民一终字第521号民事判决适用法律错误，本案有新的证据足以推翻原判决。理由为：本院经审查查明，田敬英自2001年3月5日起即租用李某（其妻李恩梅）位于包头市××区底店从事医疗诊所经营，2009年3月5日至2017年3月5日的年租金均为8万元。其他案件事实与一审法院认定的事实一致。（一）二审法院改判绿苑公司向田敬英承担已付购房款30%的赔偿责任即90万元，依据不足。二审法院已经认定绿苑公司在签订合同时负有向田敬英出示预售许可证明的义务，但其不能举证证明在签订合同时已向买受人履行了告知义务，构成“故意隐瞒”，应当承担惩罚性的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，一审法院判令绿苑公司赔偿田敬英300万元，并无不当。而二审法院在没有阐述相关理由的情况下改判绿苑公司赔偿田敬英90万元法律依据不足。（二）有新的证据证实二审法院对田敬英租金损失的数额认定错误。田敬英向二审法院提交的其与李某于2015年3月5日签订的租房合同，是对之前租房合同的续签。田敬英在检察机关申请监督期间，提交了其与李某自2009年至今签订的租房合同，其中约定年租金均为8万元。包头市九原区卫生和计划生育局于2017年6月21日出具“证明”，证实颁发给田敬英医疗机构执业许可证载明其医疗诊所的地址“商业街底楼”、“九原区沙河街67号”，即为其承租李某、李恩梅夫妇位于包头市××区底店。经对上述证据核实，可以证实田敬英自2001年起即已承租李某、李恩梅夫妇位于包头市××区底店经营医疗诊所，二审法院对田敬英租金损失的数额认定确有错误。田敬英称，二审法院认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。理由为：（一）田敬英提交的证据及租赁房屋使用的事实客观存在，且有新证据即房屋租赁证明和水电缴费凭证能证明因绿苑公司的原因致田敬英租赁房屋经营诊所而产生实际租金损失，二审法院对租金损失认定错误。（二）绿苑公司虽公证送达《告知函》协商300万元购房款事宜，但未作出明确的赔偿方案，此举没有任何法律意义，故二审法院对支付利息期间的认定不合理。（三）本案中田敬英对所购房屋不符合销售条件是无过错的，绿苑公司的出卖行为完全属于欺诈行为，应承担全部过错责任，可二审法院却判令绿苑公司承担30%的赔偿责任，适用法律显属不合理。绿苑公司辩称，二审判决适用法律正确，认定事实清楚，依法应予维持。理由为：（一）绿苑公司不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。根据双方签订的《购房合同》第二条、第四条可知，在合同签订过程中，田敬英作为定向开发建设的合同一方明知仅有设计蓝图、工程还未开始施工是不可能取得预售许可证明的。虽在合同中未明确约定取得预售许可证，但相关条款足以判断田敬英对此是明知的。且田敬英并无证据证明绿苑公司有故意隐瞒或虚假商品房预售许可证明的事实。因此对于《购房合同》被法院确认为无效的结果，双方均有过错，应当各自承担自己的损失。（二）二审法院对于房租损失的判决结果正确。在本案一、二审诉讼中，田敬英请求的租金损失时间为2011年10月31日至2015年8月30日，但其提供的租赁合同为2015年3月5日至2016年3月5日，二审法院判决绿苑公司承担此期间损失4万元有事实依据。而田敬英在本案再审诉讼过程中所称新证据，不符合法律规定，不能认定为新证据，应当不予采信。（三）涉案合同系绿苑公司依照田敬英的具体需求进行施工建设，合同性质为定向开发建设，因此该合同不属于商品房预售合同，而应当认定为无名合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。田敬英向一审法院起诉请求：1、绿苑公司返还其已付购房款300万元；2、绿苑公司给付其自2011年10月31日至2015年8月30日的逾期交付使用房屋的利息138万元整；3、赔偿由于合同无效给其造成的经济损失307万元；4、绿苑公司承担已付购房款一倍的赔偿责任即300万元整；5、由绿苑公司承担诉讼费。一审法院审理查明，田敬英与绿苑公司于2010年签订了一份《购房合同》（合同文本未写时间），田敬英购买绿苑公司开发建设的位于包头市××区西侧的一个单元，根据设计蓝图计算面积约为2107.26平方米，双方在合同中对房屋价格约定约为1026万元，房屋交付期限为2011年10月31日，还约定房屋的电梯设备由绿苑公司负责，对付款方式和违约责任等事项也有约定。其中，对付款方式约定：签订合同时付100万元，工程动工付100万元，工程主体完工后付100万元。房屋交付时再付200万元，其余房款办理银行按揭，如由于某种原因不能办理按揭贷款手续，田敬英必须在四年内付清其余房款526万元。合同签订后，田敬英于2010年9月10日至2011年6月7日，按照合同约定向绿苑公司支付了300万元购房款。绿苑公司开发建设九原区“绿苑家园”取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证，但至今未取得商品房预售许可证。2013年10月13日，绿苑公司工作人员到田敬英处送入住通知书，田敬英拒绝签字，当时绿苑公司给田敬英交付的房屋没有安装电梯，达不到房屋交付的条件。2014年8月绿苑公司向九原区法院起诉要求解除双方签订的《购房合同》，九原区法院以（2014）包九原民初字第829号民事判决书确认该合同属商品房预售合同，但因绿苑公司起诉时仍未取得商品房预售许可证，该合同无效，并判决驳回了绿苑公司的诉讼请求。2015年7月1日绿苑公司工作人员在公证处公证员陪同下给田敬英送达《告知函》，通知田敬英协商退还300万元购房款的事宜，但田敬英拒绝接收。一审法院认为，双方签订的《购房合同》系商品房预售合同，但在2014年8月绿苑公司起诉时，绿苑公司仍未取得商品房预售许可证，该合同已被九原区法院确认为无效合同，同时确定了该购房合同为商品房预售合同。绿苑公司作为房地产开发企业与田敬英签订《购房合同》，对合同的性质、风险及保证合同有效的必备条件理应知晓。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售”，而绿苑公司与田敬英仍签订名为“购房”的合同，并且在合同中未说明田敬英所购买房屋尚缺少商品房预售许可证的事实，未针对有可能导致合同无效的事项约定违约责任条款，田敬英作为普通消费者有理由认为绿苑公司卖房的行为是符合国家有关规定的，所以绿苑公司违反了诚实信用原则，构成了故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。故涉及该合同的赔偿事项应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。因此，关于田敬英的第一项、第四项诉讼请求，即要求绿苑公司返还田敬英已付购房款300万元和判决绿苑公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即300万元整的诉讼请求，予以支持。绿苑公司关于田敬英所购房屋属于定向开发项目，不属于商品房买卖及卖房时没有隐瞒没取得商品房预售许可证明的辩解理由，不予采信。关于田敬英主张的从2011年10月31日至2015年8月30日的逾期交付使用房屋的利息实为已付房款的利息，田敬英主张按照合同约定的月息一分计算，即2011年10月31日至2015年8月30日止，共计3年10个月，每月利息3万元，合计138万元的诉讼请求，双方在合同中没有约定退房的利息问题，但绿苑公司实际占用田敬英的购房款已近4年，应给付一定利息。可按照中国人民银行规定的同期贷款利息的标准计算，即按照年利率5.5%计算共计631950元[3000000元×5.5%×（3+10÷12×100%）=631950元]。关于田敬英主张的绿苑公司赔偿由于合同无效给其造成的经济损失3070000元的诉讼请求，田敬英出示了其和他人的房屋租赁合同以及附近在售楼盘的宣传广告及租赁合同等证据，不能证明田敬英的真实损失及所主张的诉求，但绿苑公司未按约给田敬英交付房屋，造成田敬英租赁他人房屋进行营业经营，绿苑公司应赔偿田敬英的租房损失，田敬英提供每年8万元的租金合同，符合本地区的租房现状，予以支持。田敬英所提出的其他经济损失因没有证据证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、包头市绿苑房地产开发有限责任公司返还田敬英购房款3000000元；二、包头市绿苑房地产开发有限责任公司给付田敬英从2011年10月31日至2015年8月30日的已付房款的利息631950元[3000000元×5.5%×（3+10÷12×100%）=631950元]；三、包头市绿苑房地产开发有限责任公司赔偿田敬英租房损失320000元（2011年10月31日计算4年，每年80000元）；五、驳回田敬英的其他诉讼请求。案件受理费42250元（田敬英已预交，应交84500元，因适用简易程序，减半收取），由包头市绿苑房地产开发有限责任公司承担32250元，由田敬英承担10000元。绿苑公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，一、二审案件受理费由田敬英负担。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，2015年3月5日，田敬英租赁案外人李某房屋进行经营，租赁房屋的建筑面积218平方米，租赁期间为2015年3月5日至2016年3月5日，租金为每年8万元。二审法院认为，绿苑公司与田敬英之间签订的《购房合同》经生效的民事判决书认定为无效的商品房预售合同，故绿苑公司应当返还田敬英已支付的购房款，并且赔偿田敬英因此所受到的损失，故绿苑公司应承担田敬英的利息损失，利息损失的截至时间为绿苑公司向田敬英送达《告知函》之日即2015年7月1日，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。绿苑公司未能向田敬英交付房屋，田敬英租赁他人房屋形成的租金损失也应由绿苑公司承担，田敬英请求的租金损失时间为2011年10月31日至2015年8月30日，因其提供的租赁合同为2015年3月5日至2016年3月5日，年租金8万元，故对其2015年3月5日至2015年8月30日期间的租金损失4万元，予以支持。依据相关规定，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。本案中，绿苑公司在签订合同时负有向田敬英出示预售许可证明的义务，但其不能举证证明在签订合同时已向买受人履行了告知义务，应当构成“故意隐瞒”，出卖人承担惩罚性的赔偿责任。综合全案考虑，绿苑公司向田敬英承担已付购房款30%的赔偿责任即90万元为宜。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2015）包九原民初字第1125号民事判决第一项，即“一、包头市绿苑房地产开发有限责任返还田敬英购房款3000000元”；二、撤销内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2015）包九原民初字第1125号民事判决第二、三、四、五项，即“二、包头市绿苑房地产开发有限责任公司给付田敬英从2011年10月31日至2015年8月30日的已付房款的利息631950元[3000000元×5.5%×（3+10÷12×100%）=631950元]；三、包头市绿苑房地产开发有限责任公司赔偿田敬英租房损失320000元（2011年10月31日计算4年，每年80000元）；五、驳回田敬英的其他诉讼请求。”；三、包头市绿苑房地产开发有限责任公司给付田敬英从2011年10月31日至2015年7月1日的已付房款300万元的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；包头市绿苑房地产开发有限责任公司给付被田敬英房租损失4万元；五、包头市绿苑房地产开发有限责任公司给付田敬英赔偿金90万元；六、驳回田敬英的其他诉讼请求；七、驳回包头市绿苑房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一、二审案件受理费126750元，由包头市绿苑房地产开发有限责任公司负担55430元，田敬英负担71320元。上述款项于一个月内履行完毕。本院经审理查明，田敬英向二审法院提交的其与李某于2015年3月5日签订的租房合同，是对之前租房合同的续签。再审时，田敬英提交的其与李某自2009年开始签订的租房合同中约定年租金均为8万元。包头市九原区卫生和计划生育局于2017年6月21日出具“证明”，证实颁发给田敬英医疗机构执业许可证载明其医疗诊所的地址“商业街底楼”、“九原区沙河街67号”，即为其承租李某、李恩梅夫妇位于包头市××区底店。根据上述证据可以证实田敬英自2001年起即已承租李某、李恩梅夫妇位于包头市××区底店经营医疗诊所。本院查明的其他事实与二审法院审理查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：关于田敬英要求绿苑公司承担已付购房款300万元一倍的赔偿责任、300万元本金占用期间的利息损失以及租房损失的依据问题。首先，关于田敬英要求绿苑公司承担已付购房款300万元一倍赔偿责任的依据问题。因绿苑公司与田敬英之间签订的《购房合同》已经生效民事判决书认定为无效的商品房预售合同，且一、二审法院根据相关法律规定均认定绿苑公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，而绿苑公司并未提出上诉或申诉，可以认定其亦认可一、二审判决认定的该项事实。因此，绿苑公司应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定向田敬英承担相应的赔偿责任。二审法院综合全案考虑，判决绿苑公司向田敬英承担已付购房款30%的责任属自由裁量权的运用，并未违反法律规定，因此不予调整。其次，关于田敬英要求绿苑公司给付300万元本金占用期间的利息损失的问题。双方在合同中对于利息没有约定，根据田敬英一审的诉讼请求，其对于该项请求的期间为2011年10月31日至2015年8月30日，月息以一分计算为138万元。二审法院在其一审诉讼请求的基础上，以法院确认合同无效后绿苑公司向田敬英送达《告知函》的时间即2015年7月1日为截至利息计算的时间，认为田敬英在收到该告知函后并未接收绿苑公司关于返还购房款300万元的意见，因此利息应截至此日的认定也无不当。第三，关于田敬英要求绿苑公司给付租房损失的依据问题。根据田敬英在申诉期间提供的租房合同以及相关的证据证明，其在二审时提交的合同仅为续签的合同，并非全部的租赁合同，该组证据能够证明其已经在该地点长期租赁房屋。因此，对其请求绿苑公司从合同约定的交房时间开始计算至合同被确认为无效后四年共计32万元的房屋租赁费用应予支持。综上所述，二审法院认定部分事实不清，田敬英的申诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持包头市中级人民法院（2015）包民一终字第521号民事判决第一、二、三、五、六、七项；二、撤销包头市中级人民法院（2015）包民一终字第521号民事判决第四项；三、包头市绿苑房地产开发有限责任公司给付田敬英租房损失32万元；四、驳回田敬英的其他诉讼请求。一、二审案件受理费126750元，由包头市绿苑房地产开发有限责任公司负担88725元，田敬英负担38025元。上述款项于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  王佐玲审判员  吕浩杰审判员  杜 娟二〇一八年十一月九日书记员  王海瑞