文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14346号原告：叶宝强，男，汉族，住福建省闽侯县，委托诉讼代理人：陈家骏，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：方喜珠，国信信扬律师事务所律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：崔伟权。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告叶宝强与被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈家骏、方喜珠与被告委托诉讼代理人钟承霖均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告叶宝强向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付回购款740000元及以740000元为本金从2017年11月1日起至实际付清之日止，按年利率10%计算的利息；2.被告向原告支付以740000元为本金从2018年1月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率双倍计算的罚息；3.被告向原告支付从2015年起延期支付经营回报款的违约金21750.28元；4.被告向原告支付自2017年11月1日起至2018年10月止，按每月8580元的标准计算的租金（使用费）102960元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年10月19日签订《国昌新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定被告于2011年12月31日前将坐落于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌新城市广场***物业交付给原告使用，面积为52平方米，用途为商业，使用期限为20年，使用费为740000元。合同签订后，原告按约向被告支付该费用。因被告并未按照约定时间向原告交付涉案物业，原、被告于2012年10月8日签订《国昌新城市广场铺位租赁和场地使用合同》补充协议（二），将交付使用时间变更为于2012年10月31日，使用期限变更为2012年11月1日至2032年10月31日止。同日，原、被告签订《国昌新城市广场委托经营合同》，约定将涉案物业的经营使用权由被告管理和使用，委托期限为五年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止，委托期内被告按月向原告支付经营回报8580元。该委托经营合同第十二条约定，如甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五的标准支付违约金。上述合同签订后，被告并未按照约定向原告支付经营回报款，已经构成违约。原告多次要求被告支付经营回报款，返还使用费或履行回购义务，并于2017年4月21日向被告发出《回购通知书》。被告于2017年12月1日向原告作出《关于解决物业返租租金及物业回购款的方案》，承诺于2017年12月20日向原告一次性预付2017年10月至2018年10月的返租租金，并就物业回购款的支付金额与时间做出承诺。原、被告于2018年1月2日签订《物业回购支付协议》，约定被告向原告分期支付回购款740000元并按年利率10%支付利息。延期支付回购款的，按中国人民银行同期贷款利率的双倍计算罚息。但该协议签订后被告并未实际履行，分文未向原告支付，构成严重违约。原告认为，被告未实际履行回购义务、支付经营回报款、返租租金等行为均构成严重违约，侵犯了原告的债权人权益，故向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告佛山市南海国昌投资有限公司辩称，1.《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》是原、被告在平等自愿的前提下协商签订的，真实有效，双方应予以遵守。被告逾期支付第二期、第三期、第四期款项，应承担清偿第二期、第三期、第四期款项的责任，但第五期回购款未到履行期，原告要求被告一次性支付全部回购款没有依据。此外，本案在计算被告应退还原告的回购款中应扣减原告委托被告经营5年的场地使用费，理由在于：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的《国昌·新城市广场委托经营合同》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益，倘若仍然要求被告退还包括委托经营期间在内的全部场地使用费则有失公平。其次，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度也应扣除委托经营期间的相应使用费。再次，原、被告当时在订立合同时是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款，但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑，所以，被告履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。最后，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。2.被告在支付原告以未付回购款为本金，按照年利率10%计算的利息后，不应再向原告支付罚息。利息已足以补偿原告的损失，若在利息之上再加收罚息，无疑过分高于原告的实际损失，也无疑是对被告的双重惩罚，有违公平合理原则。因此，不应再支持原告的罚息请求。原告要求支付逾期利息也没有任何依据。3.被告无需向原告支付经营回报款违约金。原、被告在平等自愿的基础上已经签订了《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，就回购款的支付事宜已达成一致协议，是真实有效的，双方均应予以遵守。《国昌?新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌?新城市广场委托经营合同》已经解除，自始不发生法律效力，而《商铺回购款支付协议》并未就委托经营回报款的违约金作出约定，也应视为原、被告已协商一致，原告放弃追索违约金的权利，故被告无需向原告支付经营回报款违约金。此外，本案为房屋租赁合同纠纷，原告要求支付委托经营回报款的违约金的诉求系建立于原、被告双方的委托合同关系，与本案系不同的法律关系，原告要求支付的，应另行起诉。再者，原告现提起诉讼，部分违约金已超过诉讼时效，法院不应予以支持。双方当事人围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年10月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场***的物业及配套场地租给乙方有偿经营使用；铺位建筑面积约52平方米；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的场地使用费总额为740000元，乙方分三期支付，金额分别为222000元、296000元、222000元；双方暂定物业的交付时间为2011年12月31日。2012年10月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》补充协议（二），约定变更《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》的物业实际交付时间为2012年10月31日，场地使用期限为2012年11月1日至2032年10月31日止；乙方有权在物业交付后五年届满时书面通知甲方解除《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，但该书面通知乙方应当在物业交付后五年届满时提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》即可在物业交付后五年届满之日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回。甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将原合同项下的全部使用费无息退还乙方。如乙方未在物业交付后五年届满前提前180天行使合同解除权的，则《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》不得解除。同时，双方还约定：乙方同意自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托甲方进行经营和管理；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止；具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《国昌?新城市广场委托经营合同》约定为准。同日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：自2012年11月1日起乙方将国昌·新城市广场***物业的经营使用权交由甲方管理和使用，委托期限为五年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止，乙方每月按8580元的标准收取经营回报；经营回报款由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度的第二个月的10-20日支付；甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过180天，乙方有权单方面终止合同，收回物业自主经营。双方签订该合同后，被告从2015年第四季度起支付经营回报款的具体情况为：            付款周期              逾期起算日              实际付款日              逾期天数                  2015年第四季度              2015.11.21              2016.2.23              94                  2016年第一季度              2016.2.21              2016.9.2              194                  2016年第二季度              2016.5.21              2016.9.12              114                  2016年第三季度              2016.8.21              2016.12.30              131                  2016年第四季度              2016.11.21              2017.6.28              219                  2017年第一季度              2017.2.21              2017.6.28              128                  2017年第二季度              2017.5.21              2017.8.31              102                  2017年第三季度              2017.8.21              2017.9.29              39                  2017年10月              2017.10.21              2017.12.15              55      2018年1月2日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，约定：甲方应付740000元回购款予乙方，并按以下时间分期支付：2017年12月31日前支付上述总额的15%，即111000元；2018年3月30日前支付上述总额的15%，即111000元；2018年6月30日前支付上述总额的20%，即148000元；2018年8月30日前支付上述总额的20%，即148000元；2018年10月30日前支付上述总额的30%，即222000元；分期支付期间，乙方回购款利息按年利率10%分期计算，上述利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；如甲方延期支付回购款，甲方则按应付乙方回购款总额按中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算罚息，在甲方未付清乙方回购款总额及利息之前，甲方不得以任何理由变卖或抵押属于乙方的场地使用权，铺位和场地使用权归乙方所有；乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案，甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。上述协议签订后，被告未能依约向原告支付回购款，致原告在2018年8月6日提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称“回购款协议”）系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。至法庭辩论终结时止，被告尚未支付前四期回购款，虽然回购款协议中约定的第五期回购款支付期限在法庭辩论终结时尚未届满，但被告明确目前并无能力向原告支付前四期回购款，也无具体的资金筹措计划，考虑到剩余回购款的支付期限较短，本院对原告主张被告根本无能力按约定期限支付回购款的意见予以采信，并对原告请求被告支付全部回购款740000元的诉讼请求予以支持，对被告辩称原告无权要求支付未届履行期限的第五期回购款的意见不予采纳。对于被告辩称在计算被告应退还原告的回购款中应扣减原告委托被告经营期间的相应使用费用的意见，因根据回购款协议的内容可知，该协议本身即系因被告未能在约定时间内履行《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称“场地使用合同”）而由双方就回购款支付事项达成的协议，而在该协议中，双方已经协商一致确认被告应付原告的回购款总额为740000元，并就分期支付及相应的付款时间、金额等事项均作了具体约定，显见双方就协议内容已经过充分磋商，双方对各自的权利义务内容、履约能力等亦均已有充分的认知和判断，被告已支付的经营回报款属被告使用场地的对价，现其以双方在履行委托经营合同过程中原告已取得相应的经营回报收益，被告经营期间实际经营困难、无力按原约定履行支付回购款义务等为由要求变更回购款协议中被告应付回购款数额明显于理不合、于法无据，故本院对其该项辩解意见不予采纳。对于回购款利息问题，因原、被告对回购款按年利率10%计算利息已有明确约定，且明确约定从2017年11月1日起开始计算，故本院对原告请求被告支付以740000元为本金从2017年11月1日起至实际付清之日止，按年利率10%计算的利息的诉讼请求予以支持。对于回购款罚息问题，原、被告在回购款协议中明确约定了具体支付回购款的期限，同时约定按中国人民银行同期贷款利率双倍计算罚息，属于对被告违反结算协议逾期支付回购款的违约责任的约定，现被告逾期支付回购款，应依约承担支付罚息的违约责任，故本院认定被告应支付自逾期之日起以未付款项为本金按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予原告，即以111000元为本金从2018年1月1日起至实际清偿日止、以111000元为本金从2018年3月31日起至实际清偿日止、以148000元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以148000元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以222000元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按中国人民银行同期贷款利率二倍计算罚息。原告请求以740000元为本金从2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率二倍计算罚息有失公平合理，超出本院核定的罚息部分本院不予支持。对于经营回报款违约金问题：1.原、被告在《国昌·新城市广场委托经营合同》（以下简称“委托经营合同”）中明确约定原告将涉案物业的经营使用权交由被告管理和使用，委托期限为五年，委托期内被告按每月8580元的标准于每个季度第二个月的10-20日将回报收益支付到原告指定账户，如被告延期支付收益回报的，自延期之日始按日万分之五的标准向原告支付延期付款违约金。现被告在委托期内存在逾期支付回报收益的行为，依约应支付相应违约金，至于委托经营合同是否已被解除，对被告违约责任的承担并无影响，故被告以委托经营合同已解除为由提出无需再支付经营回报款违约金的抗辩不能成立。2.原、被告签订的回购款协议是为解除双方的场地使用合同及相应的补充协议而就回购款支付事项达成的结算协议，并未涉及被告应支付给原告的经营回报款及相关违约金等问题，被告以双方签订的回购款协议未就委托经营回报款的违约金作出约定，应视为原告放弃追索该违约金的权利为由提出的抗辩亦不能成立。3.对于被告提出原告主张经营回报款违约金已超过诉讼时效的问题，因该项逾期付款违约金属于继续性债务，其诉讼时效应从每期逾期付款行为发生之日开始单独计算。现原、被告约定被告应按季度于每季度第二个月的10-20日支付经营回报款，则该项违约金的诉讼时效应从每期应付款月的21日起分别单独计算。基于此，因《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，而根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案中2015年8月21日之前因被告未如期支付2015年第一至第三季度的经营回报款而产生的违约金在2017年10月1日前已届满民法通则所规定的二年的诉讼时效期间，故原告该部分诉讼请求已超过诉讼时效，本院对被告的相关抗辩意见予以采纳，对原告该部分诉讼请求不予支持；对于2015年11月21日之后因被告未如期支付2015年第四季度至2017年第三季度的经营回报款而产生的违约金，因至2017年10月1日尚未届满民法通则所规定的二年的诉讼时效期间，依法可以适用民法总则规定的三年诉讼时效，而上述各期款项自最早一期于2015年11月21日产生至2018年8月6日原告提起诉讼之日止尚未届满三年，故被告提出已过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采纳，对原告该部分诉讼请求予以支持；对2017年10月21日起因被告逾期支付2017年10月经营回报款而产生的违约金，其诉讼时效起算时间在民法总则施行后，至原告提起诉讼之日止未超过三年，故被告相关抗辩亦不能成立，本院对原告该部分诉讼请求亦予以支持。4.对于原告主张被告继续支付2017年10月之后的经营回报款违约金的诉讼请求，因原、被告于委托经营合同中约定的委托经营期限至2017年10月31日，原告该部分诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，被告应按日万分之五的标准向原告支付因逾期支付2015年第四季度至2017年10月期间经营回报款而产生的违约金合计13376.22元（具体计算见下表），对原告该主张超出部分本院不予支持。            付款周期              逾期起算日              实际付款日              逾期天数              每期回报款（元）              违约金额（元）                  2015年第四季度              2015.11.21              2016.2.23              94              25740              1209.78                  2016年第一季度              2016.2.21              2016.9.2              194              25740              2496.78                  2016年第二季度              2016.5.20              2016.9.12              114              25740              1467.18                  2016年第三季度              2016.8.21              2016.12.30              131              25740              1685.97                  2016年第四季度              2016.11.21              2017.6.28              219              25740              2818.53                  2017年第一季度              2017.2.21              2017.6.28              128              25740              1647.36                  2017年第二季度              2017.5.21              2017.8.31              102              25740              1312.74                  2017年第三季度              2017.8.21              2017.9.29              39              25740              501.93                  2017年10月              2017.10.21              2017.12.15              55              8580              235.95                  违约金总额              13376.22      对于场地使用费的问题，原告在向被告发出回购通知书后，双方场地使用合同已终止履行，双方的委托经营关系亦已终止，之后双方为场地使用合同终止后的结算事宜又签订了回购款协议，双方在该协议中约定被告应支付回购款的总额及支付方式等内容，其中关于回购款按10%计算利息的内容实际已系双方对被告在占用回购款期间应付对价的约定，而双方在回购款协议中约定被告在付清回购款和利息之前，被告不得以任何理由变卖或抵押租赁场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有，则属于被告承诺在支付完回购款及利息之前不得对租赁场地使用权进行处置，故原告现可依回购款协议要求被告支付回购款及相应利息，但其另行请求被告按委托经营合同约定的标准支付场地使用费没有事实与法律依据，也有失公平合理，故本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款740000元及以740000元为本金从2017年11月1日起至实际付清之日止，按年利率10%计算的利息予叶宝强；二、佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以111000元为本金从2018年1月1日起至实际清偿日止、以111000元为本金从2018年3月31日起至实际清偿日止、以148000元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以148000元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以222000元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予叶宝强；三、佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付经营回报款违约金13376.22元予叶宝强；四、驳回叶宝强其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13488.66元，减半收取计6744.33元（叶宝强已预交），由佛山市南海国昌投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。叶宝强预交的案件受理费6744.33元，在本判决发生法律效力后经叶宝强书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一八年十一月二日书记员  余宝儿