安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0403民初3734号 原告：邑磊，男，1984年6月20日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：孙巷，安徽郢都律师事务所律师。 被告：淮南市港汇商业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路与舜耕路交汇处（火车站对面），统一社会信用代码91340400598666543W。 法定代表人：刘小虎，该公司总经理。 被告：安徽海沃投资置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖南路金色大地1-2层，统一社会信用代码91340400799849952R。 法定代表人：黄明首，该公司董事长。 原告邑磊与被告淮南市港汇商业管理有限公司（以下简称港汇公司）、安徽海沃投资置业有限公司（以下简称海沃公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告邑磊的委托诉讼代理人孙巷到庭参加诉讼，被告港汇公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告海沃公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邑磊向本院提出诉讼请求：1.判决依法解除邑磊与港汇公司签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》，港汇公司返还该房屋；2.判决被告港汇公司、海沃公司共同向原告支付租金22046元（1002284元×8%÷4=22046元），并按照日万分之三支付滞纳金到支付完毕时止（租金从2018年1月1日计算到2018年3月31日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：海沃世贸商城商铺是海沃公司开发，该公司将负1层到5层商铺划分成平方不等的格子对外销售。2012年前后，海沃公司大肆宣传，并采用在淮南电视台、宣传单页等媒体宣传，所开发的商铺采用10年包租，前三年每年按商铺总价7%，一次性抵扣房款，第四年、第五年按8%支付给原告。原告受其宣传影响，出资购买了海沃世贸商城2层281号商铺，合同总价款1002284元，并与海沃公司签订商品房买卖合同。原告与海沃公司签订商品房买卖合同时，海沃公司要求原告必须要与港汇公司签订委托经营管理合同，同时海沃公司委托港汇公司与原告签订《海沃世贸商城委托经营管理合同》。原告与港汇公司签订《海沃世贸商城委托经营管理合同》，委托经营期限为十年，自2013年12月31日起到2023年12月31日。第四、五年（从2017年1月1日到2018年12月31日止）的年租金收益按商铺总价1002284元（后面积增加，补充协议约定）的8%计算，由被告向原告支付。双方在每一个经营季度（三个月）届满后15个工作日内给付租金。按照合同约定在无原告违约在先等其他无抗辩事由的前提下，被告应按照本合同约定的时间足额支付原告应得租金收益，否则被告应当按照拖欠租金的每日万分之三的标准承担滞纳金。被告约定支付给原告的租金到期后，原告多次向被告要求支付到期租金，但被告拒不支付，构成根本违约，原告要求解除合同。故特提起诉讼，请求人民法院依法裁判，以维护原告的合法权益。 港汇公司未作答辩。 海沃公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告未予质证，对原告提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 海沃世贸商城位于淮南龙湖路与舜耕路交汇处（火车站对面），由海沃公司开发建设。海沃公司将海沃世贸商城的商铺分割为面积不等的若干商铺对外销售，并通过电视台、宣传页等形式对外宣传“海沃世贸商城采用10年专业打理5年包租的优惠政策，前3年21%一次返还，第四、五年以年8%的回报率返还，让您安稳度过商业经营培育期，轻松坐享旺铺升值”，“国内知名商管团队坐镇，为后期经营保驾护航，确保商场永续经营，免除置业投资者后顾之忧”等内容。 2013年11月10日，邑磊与海沃公司签订《商品房买卖合同》，购买海沃世贸商城2层281号房。合同约定：该商品房建筑面积30.97平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25297.26元，总金额为783456元。附件合同补充协议约定：鉴于该商铺作为海沃世贸商城组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，各商铺须并入商城统一经营管理，因此买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，同意与港汇公司签订《委托经营管理合同》。 同日，邑磊与港汇公司签订《海沃世贸商城委托经营管理合同》，约定：“甲方（委托方）：邑磊乙方（受托方）：港汇公司鉴于甲方商铺作为海沃世贸商城组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，甲方同意将享有产权的商铺委托乙方统一管理。乙方统一经营管理方式：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一广告宣传、统一物业管理、统一向业主支付租金收益。对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并自愿全权委托乙方经营管理。一、委托标的1.标的物：位于安徽省淮南市龙湖路与舜耕路交汇处的海沃世贸商城内，所购置的商铺为2层281号，建筑面积为30.97平方米（最终面积以淮南市房地产管理局出具的实测面积报告为准）。三、委托经营管理期限1.委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付，自2013年12月31日起至2023年12月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在《商品房买卖合同》中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日为项目开发商实际交房日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。四、经营收入的支出和分配方式2.经营所得利益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：（1）委托期内前三年（即2013年12月31日起至2016年12月31日止），前三年期间，作为商场整体经营培育期，甲方同意前三年为乙方免租期，免收乙方经营户租金，乙方无需再支付甲方任何租金。（2）第四、五年（即2017年1月1日至2018年12月31日止）的年租金收益按商铺总价991717元的8%计算，由乙方向甲方支付。双方在每一个经营季度（三个月）届满后15个工作日内进行上一经营季度的利益分配，相应税费甲乙双方各自承担。七、合同的变更和终止2.本合同在以下情况下终止（6）在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三/每天的标准承担滞纳金。乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。3.上述双方可以解除合同的权利，双方有权选择行使与否，选择行使该权利的不影响对方同时承担违约责任。若权利方不选择使用解除合同的权利的，则权利方有权要求对方纠正违约行为并承担责任，同时本合同继续履行……”。 之后，邑磊与港汇公司签订《补充协议》，约定：原《海沃世贸商城委托经营管理合同》约定建筑面积为30.97㎡，现经测绘部门实测建筑面积为31.3㎡。原《海沃世贸商城委托经营管理合同》第四条“经营收入的支出和分配方式”约定的商铺总价为991716元，现变更为1002284元。本协议为《海沃世贸商城委托经营管理合同》的补充协议，与《海沃世贸商城委托经营管理合同》具有同等法律效力。 2015年6月30日，海沃公司出具不动产发票一张，载明邑磊支付购房款金额791804元。邑磊在支付购房款时，海沃公司按销售广告载明的前三年（2013年12月31日至2016年12月31日）商铺总价的21%返还租金，冲抵了购房款。 2016年1月11日，邑磊取得海沃世贸商城商业281号房地产权证书。 三年免租期到期后，港汇公司未按《海沃世贸商城委托经营管理合同》的约定向邑磊支付经营所得利益，即租金收益，故邑磊诉至法院，请求判如所请。 另查明：2018年4月7日，田家庵区海沃世贸商城第一届业主委员会召开海沃世贸商城第一届第二次业主代表大会，并于次日作出《同意解除港汇商管公司委托经营管理合同决议》，写明：应出席人数44人，出席人数34人，因事因病或在外地请假人数8人，弃权（住宅业主代表）2人，现场表决同意解除港汇公司委托经营管理合同34票，网络表决同意解除港汇公司委托经营管理合同8票，合计42票，经过海沃世贸商城第一届第二次业主代表大会审议表决通过，同意解除港汇公司委托经营管理合同等内容。 2018年6月14日，田家庵区海沃世贸商城第一届业主委员会作出业委办【2018】48号文《关于海沃世贸商城诉讼户数和持有面积双过半的汇报》，载明：诉讼的户数过半，负一层165户不需要诉讼解除港汇公司经营权，从2017年10月可以自主经营，一至五层766户需要诉讼解除港汇公司经营权，本次返租三年要求诉讼解除港汇公司经营权423户，返租五年有58户前来登记要求到期后诉讼解除，合计要求解除港汇公司经营权481户，要求诉讼解除港汇公司经营权业主户数已过半；建筑面积过半，一至五层766户持有的建筑面积23039.93㎡，本次返租三年要求解除港汇公司经营权423户，持有的建筑面积12023.21㎡，返租五年有58户要求到期后诉讼解除持有建筑面积1854.19㎡，合计持有建筑面积13877.40㎡，要求诉讼解除港汇公司经营权业主持有建筑面积已过半等内容。 本院认为，关于原告与港汇公司签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》应否予以解除，涉案商铺应否返还问题。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《海沃世贸商城委托经营管理合同》约定，港汇公司拖欠租金达两个月以上的，邑磊有权解除合同。港汇公司未按合同约定支付租金早已超过两个月之久，而按约支付租金系港汇公司应负的主要合同义务，港汇公司长期欠付租金的行为表明合同无法继续履行，邑磊有权解除合同，邑磊通过提起诉讼的方式将解除合同的意思表示通知港汇公司，且港汇公司未到庭对合同解除提出异议。另外，经向海沃世贸商城业主委员会了解，在港汇公司运营管理期间，海沃世贸商城大部分商铺目前处于未经营状态，大量商铺闲置，此时由港汇公司继续经营管理会影响商场整体功能的发挥，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，损害广大业主的利益。故关于邑磊要求解除其与港汇公司签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在合同解除后，港汇公司作为合同相对方应将涉案商铺返还给邑磊。 关于港汇公司、海沃公司应否共同向原告支付租金、滞纳金及应按什么标准支付问题。邑磊与港汇公司签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应自觉履行。邑磊将其所有的位于海沃世贸商城2层281号商铺委托给港汇公司统一经营管理，双方在委托经营管理合同及补充协议中明确约定，2017年1月1日至2018年12月31日的年租金收益港汇公司应按商铺总价1002284元的8%向邑磊支付，经审查，邑磊主张的租金实为双方在合同中约定的租金收益，港汇公司应支付邑磊2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金收益20046元（1002284元×8%÷4=20046元），故关于邑磊主张港汇公司支付该期间租金收益22046元的诉讼请求，合理部分，本院依法予以支持。关于滞纳金，合同约定，双方在每一个经营季度（三个月）届满后15个工作日内进行上一经营季度的利益分配，港汇公司无故未按约支付可分配收益的，逾期每天按照拖欠租金额的万分之三的标准承担滞纳金。本案中，2018年1月1日至2018年3月31日的租金收益，港汇公司至迟应于2018年3月31日后的15个工作日即2018年4月23日支付，逾期未支付，应按照拖欠的该季度租金额即20046元承担自2018年4月24日至实际支付时止的滞纳金。 海沃公司在销售商铺时发布销售广告，具体、明确地载明购买商铺后十年专业打理、五年包租、前三年21%一次返还、第四、五年以8%的回报率返还等信息，承诺增值保障，确保经营永续。该销售广告违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，诱导业主作出购买行为。销售广告的内容虽未写入邑磊与海沃公司签订的《商品房买卖合同》中，但“五年包租”、“前三年21%一次返还”及租金的高额回报率，是影响邑磊作出决定购买商铺重要因素之一，诱导邑磊根据该销售广告的宣传作出购买商铺的决定，与海沃公司签订《商品房买卖合同》。同时，海沃公司指定邑磊与港汇公司签订《海沃世贸商城委托经营管理合同》，虽然委托经营管理合同约定前三年为免租期，但是海沃公司按照其承诺以前三年租金收益数额在购房款中予以抵扣，实际履行了应该由运营商港汇公司承担的支付租金收益的义务。海沃公司违规宣传商铺承租运营模式，指定港汇公司为承租运营管理商，将商场整体移交给港汇公司后给予了港汇公司一定的资金扶持，据此，可反映该商铺的销售及售后的承租运营是紧密联系，不可分割的。现海沃公司指定的商铺运营管理商港汇公司无力履行《海沃世贸商城委托经营管理合同》约定的租金收益，其应当与港汇公司共同向邑磊承担支付租金收益的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告邑磊与被告淮南市港汇商业管理有限公司于2013年11月10日签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》； 二、被告淮南市港汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邑磊返还位于安徽省淮南市龙湖南路西侧海沃·世贸商城2层281号商铺； 三、被告淮南市港汇商业管理有限公司、安徽海沃投资置业有限公司共同于判决生效后十日内一次性支付原告邑磊租金收益20046元（2018年1月1日至2018年3月31日），并以该期间租金额20046元为基数、按照日万分之三的标准支付自2018年4月24日至实际支付时止的滞纳金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费351元，由原告邑磊负担32元，被告淮南市港汇商业管理有限公司、安徽海沃投资置业有限公司负担319元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  樊 瑾 审 判 员  郝荣琦 人民陪审员  汪正瑶 二〇一八年十一月九日 书 记 员  杨晓倩 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。