广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终318号 上诉人(原审被告)：广西合诚房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫大道丽水湾I型1-06号物业，统一社会信用代码914501007114284171。 法定代表人：沈富华，董事长。 委托诉讼代理人：梅细扬，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马悠，广西君桂律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：竺本国，男，1954年1月7日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。 委托诉讼代理人：吴悦魁，上海申骏（深圳）律师事务所律师。 上诉人广西合诚房地产开发有限公司（以下简称合诚公司）因与被上诉人竺本国商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初13216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 合诚公司上诉请求：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初13216号民事判决；二、改判驳回竺本国的诉讼请求；三、一、二审案件受理费由竺本国负担。事实和理由：一、本案是债权债务转移过程中，第三人代为履行的法律关系。合诚公司与竺本国之间不存在真实的买卖合同关系，一审法院不应以买卖合同确认双方的权利义务关系，应当依照债权债务转移纠纷处理。合诚公司与案外人江立国、唐国生、单良夫存在债权债务关系，为偿还债务，合诚公司以自有房产抵偿借款2111万元，并根据江立国等债权人的要求，将抵债的涉案房屋1-15E栋在内的五幢九套房屋登记给江立国，后江立国又将涉案房屋抵债给包括竺本国在内的7个债权人，合诚公司协助竺本国办理了相关的变更登记。因此，合诚公司与竺本国之间不存在真实的买卖合同关系，双方不存在《商品房买卖合同》中的权利义务。二、合诚公司与竺本国签订的《商品房买卖合同》未约定具体的交房时间，且竺本国一审提交的证据也无法证明其在合同签订后就交房时间与合诚公司协商一致，竺本国在起诉前没有合理催告合诚公司交房，违约金起算的时间没有事实和法律依据。一审法院认为竺本国已经向合诚公司邮寄履行交房义务的催告函，合诚公司应在收到催告函后向竺本国履行交房义务。但是从竺本国提交的邮寄单上显示，邮寄单上的签收人并非合诚公司的法定代表人或管理人，合诚公司并未收到催告函。根据《合同法》第六十二条第（五）项的规定，本案有利于实现合同目的的方式就是待房屋具备交付条件时由合诚公司通知竺本国。三、竺本国并未按照合同约定付清购房款项，合诚公司按约定予以延期交付房屋。 竺本国答辩称，合诚公司的三项上诉请求均不成立，请求驳回上诉，维持原判。 竺本国向南宁市青秀区人民法院起诉请求：一、确认竺本国与合诚公司签订的编号为2010020301的《南宁市商品房买卖合同》有效；二、合诚公司按日向竺本国以房屋总价4486640元为基数，自2016年5月8日起算至实际交付之日止，按每日万分之二向竺本国支付逾期交房违约金，截止2016年11月8日违约金为134599.2元；三、本案诉讼费用由合诚公司承担。 一审法院查明：2009年5月22日，案外人江立国、唐浩、广西天汇公司与合诚公司签订一份《关于丽水湾别墅抵偿借款的协议书》，约定：至2008年9月8日，广西天汇公司向江立国、唐浩借款1100万元，合诚公司同意上述借款本息由合诚公司在南宁开发的丽水湾别墅予以抵偿，抵偿时间、数量视合诚公司开发状况由合诚公司及江立国、唐浩商定。同日，江立国、唐浩、宁波天汉公司与合诚公司签订一份《关于丽水湾别墅抵偿借款的协议书》，约定：至2008年5月10日，宁波天汉公司累计向江立国、唐浩借款1955万元（其中利息110万元），向唐浩借款100万元，合计2055万元，2008年5月10日后宁波天汉公司以千分之四十的月息计付利息；合诚公司同意以在南宁开发的丽水湾别墅予以抵偿，抵偿时间、数量视合诚公司开发状况由合诚公司及江立国、唐浩商定。上述协议签订后，合诚公司将自己开发的位于南宁市仙葫开发区登记备案给江立国。 2010年1月29日，江立国、唐国生、单良夫（乙方，债务人）与竺本国及案外人江益丰、汪顺章、董永伟、胡国平、竺安定、舒幼儿（甲方，债权人）签订一份《房产作价还款协议》，协议主要内容有：1、乙方所欠甲方的债务共计人民币2111万元；2、乙方同意将其名下所有的丽水湾别墅共计5幢9套按每平米8500元人民币作价抵偿给甲方，约计2125万元人民币；3、本协议签订后，乙方应立即配合甲方办理上述房产项目的相关过户手续，过户手续办理完毕后，甲、乙双方之间的债权债务关系同时消失。 上述还款协议签订后，江立国于2010年2月3日要求合诚公司将上述五套房屋登记变更给包括竺本国在内的7位债权人。同日，合诚公司分别与竺本国及案外人江益丰、汪顺章、董永伟、胡国平、竺安定、舒幼儿签订了五份商品房买卖合同。其中，本案竺本国（买受人）与合诚公司（出卖人）签订的《南宁市商品房买卖合同》约定：竺本国向合诚公司购买位于南宁市仙葫开发区，房屋建筑面积527.84平方米，销售单价为8500元/平方米，总售价为4486640元；付款方式为：出卖人以债抵房给江立国、唐浩再转让给本次买受人（房款为一次性付清）；出卖人应当将符合合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过180日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。当日，竺本国、合诚公司还签订一份《土地使用权转让合同》，约定合诚公司将上述商品房所在的079号地块的使用权转让给竺本国。该合同第十条约定，合诚公司在上述土地连同地上商品房交付竺本国使用后，竺本国可委托合诚公司或合诚公司协助竺本国到有关部门办理土地使用权变更登记手续，办理手续所需的测绘费、评估费、契税、地税、证书工本费和政府依法收取的其他有关费用由竺本国承担。 上述合同签订后，竺本国、合诚公司于2010年2月5日办理了商品房买卖合同登记备案证明。之后，因合诚公司未交房给竺本国，竺本国于2013年9月向法院提起诉讼，要求合诚公司为其办理房屋所有权证并支付逾期交房违约金。在该案审理过程中，合诚公司认可竺本国已通过债务抵销的方式付清了购房款，但因竺本国未支付应由其支付的税金，故合诚公司暂不予交房。2016年2月2日，竺本国申请撤回该案的起诉，法院于当日作出准予撤诉的裁定书。之后，因合诚公司仍未能交房，竺本国遂于2016年3月8日向合诚公司发出《催告函》，要求合诚公司在收到《催告函》后十个工作日内交房。合诚公司于2016年3月11日收到该《催告函》。但合诚公司未在规定时间内交房，故竺本国于2016年11月16日向法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。在庭审中，合诚公司称涉案商品房尚未通过五方验收。 另查明：合诚公司已于2003年6月24日办理了涉案房屋的《商品房预售许可证》，证号为（邕宁）房预售证第20030012号。 一审法院认为：合诚公司与案外人江立国、唐浩、广西天汇公司、宁波天汉公司签订的协议书中约定，合诚公司自愿以其开发的包括涉案房屋在内的五幢房屋抵偿给江立国、唐浩，用以代广西天汇公司、宁波天汉公司归还向江立国、唐浩的借款。该协议签订后，合诚公司即将五幢房屋登记备案给江立国。后江立国又通过以房抵债的方式将涉案房屋转让给竺本国，合诚公司根据江立国的要求与竺本国签订了本案《南宁市商品房买卖合同》，故本案合同应为双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方应切实认真履行合同义务。关于竺本国是否已付清房款的问题。在竺本国第一次起诉合诚公司时，合诚公司已认可竺本国通过债务抵销的方式付清了购房款，现合诚公司又抗辩竺本国未付清房款，未提供相反证据证实，故不予采纳。关于交房时间的认定问题。竺本国、合诚公司对涉案商品房的交付时间未进行约定，且至今双方仍未就此达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条中关于“当事人对履行期限未约定的，双方不能达成补充协议的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，竺本国于2016年3月8日向合诚公司发出《催告函》，要求合诚公司在十个工作日内履行交房义务。因合诚公司早在2003年就办妥涉案商品房的预售许可证，且双方签订合同至竺本国发函之日已达6年之久，根据交易习惯，合诚公司已有足够时间履行交房义务。因此，竺本国在经历前述时间后再给付合诚公司10个工作日的交房期限，应当认定竺本国已按上述法律规定给予了合诚公司合理期限。据此，合诚公司在收到催告函后应在规定时间内即2016年3月26日前履行交房义务，但合诚公司至今未能将房屋交付竺本国使用，已构成违约。关于违约责任的承担问题。根据合同约定，合诚公司逾期交房超过180日且竺本国要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，合诚公司按日向竺本国支付已付房价款万分之二的违约金。本案中，截至庭审之日，合诚公司逾期交房已超过180日，故竺本国依据上述约定要求合诚公司从2016年5月8日起按已付房款的万分之二支付逾期交房违约金的诉请，于法有据，应予以支持。合诚公司抗辩因竺本国未按《土地使用权转让合同》第十条约定支付契税、地税等费用，故合诚公司可以延期交房。对此，一审法院认为，从《土地使用权转让合同》第十条约定看，合诚公司主张的契税、地税等费用是合诚公司交房后由政府在双方办理土地使用权变更手续时依法收取的费用，不属于合诚公司应收房款的一部分，且合诚公司至今仍未向竺本国交房，故合诚公司依此为由拒绝交房，没有事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决：一、确认竺本国与合诚公司于2010年2月3日签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效；二、合诚公司向竺本国支付逾期交房违约金（计算方式：以总房款4486640元为基数，从2016年5月8日起，按每日万分之二计付至合诚公司实际交房之日止）。本案受理费2992元，由合诚公司负担。 针对一审判决认定的事实，合诚公司提出以下异议：1、“合诚公司认可竺本国已通过债务抵销的方式付清了购房款”有异议，认为一审法院在竺本国没有提交充足证据的情况下认定该事实是错误的；2、“竺本国遂于2016年3月8日向被告发出《催告函》，要求合诚公司在收到催告函后十个工作日内交房。合诚公司于2016年3月11日收到该《催告函》”，认为竺本国提交的证据并未显示合诚公司已经签收该函。竺本国对一审判决认定的事实无异议。 本院经审查认为，合诚公司与竺本国签订的《南宁市商品房买卖合同》中对付款方式已经明确是以房抵债的方式付清房款，合诚公司的上诉理由也确认了涉案房屋是以房抵债后，故对合诚公司异议1的意见，本院不予采纳。针对异议2，竺本国已经将《催告函》寄至合诚公司的注册登记地且正常签收，合诚公司并未提交证据证明其注册登记地有变更，故对合诚公司异议2的意见，本院不予采纳。 本院二审查明事实与一审判决认定事实一致。 本院二审认为，关于合诚公司与竺本国签订的《南宁市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。本案中，涉案房屋是合诚公司用以抵偿案外人江立国等人的债务，合诚公司与江立国等人达成一致意见后，将涉案房屋登记备案给江立国，后江立国又通过以房抵债的方式将涉案房屋转让给竺本国，合诚公司根据江立国的要求与竺本国签订了《南宁市商品房买卖合同》，且现有证据未能证明该合同中约定的房屋价款每平方米8500元明显低于市场价格，因此涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。 关于竺本国是否已经支付房款的问题。合诚公司与竺本国之间签订的《南宁市商品房买卖合同》中明确约定了付款的方式为出卖人以房抵债给江立国、唐浩再转让给本次买受人（房款为一次性付清），竺本国的房款已经付清。合诚公司称竺本国未付清房款的意见，本院不予采纳。 关于合诚公司是否已经逾期交房的问题。竺本国、合诚公司对涉案商品房的交付时间未进行约定，且至今双方仍未就此达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条中关于“当事人对履行期限未约定的，双方不能达成补充协议的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，竺本国于2016年3月8日向合诚公司发出《催告函》，要求合诚公司在十个工作日内履行交房义务。因合诚公司早在2003年就办妥涉案商品房的预售许可证，且双方签订合同至竺本国发函之日已达6年之久，根据交易习惯，合诚公司已有足够时间履行交房义务。因此，竺本国在经历前述时间后给合诚公司10个工作日的交房期限，应当认定竺本国已按上述法律规定给予了合诚公司合理期限。据此，合诚公司在收到《催告函》后应在规定时间内即2016年3月26日前履行交房义务，但合诚公司至今未能将房屋交付竺本国使用，已构成违约。根据合同约定，合诚公司逾期交房超过180日且竺本国要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，合诚公司按日向竺本国支付已付房价款万分之二的违约金。合诚公司至今未交房，逾期交房已超过180日，故竺本国依据上述约定要求合诚公司从2016年5月8日起按已付房款的万分之二支付逾期交房违约金的诉请，于法有据，应予以支持。 综上所述，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。合诚公司的上诉请求无依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2992元，由广西合诚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  闭燕华 审判员  曾 涛 二〇一八年十一月十五日 书记员  李瑞莹 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。