广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20316号原告（反诉被告）:全日珍，女，1986年1月6日出生，汉族，住广东省廉江市罗州街道南市，原告（反诉被告）：严冬，男，1984年1月5日出生，汉族，住广东省廉江市罗州街道南市，两原告共同委托诉讼代理人：孙卓，广东锐锋律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴文灿，男，1986年3月16日出生，汉族，住广东省陆丰市，被告（反诉原告）：林丹纯，女，1984年11月12日出生，汉族，住广东省陆丰市，两被告共同委托诉讼代理人：许丽洁，广东鑫霆律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。原告全日珍、严冬诉被告吴文灿、林丹纯房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，于同年11月13日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人孙卓，两被告吴文灿、林丹纯及其共同委托诉讼代理人许丽洁、杨泳仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出本诉请求：1.两被告共同向原告返还50000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告严冬因家庭生活居住需要购买房屋。经中介推荐，原告严冬与两被告协商购买房屋。两被告系夫妻关系。两原告系关系。于2018年9月16日，原告严冬与两被告签订《房屋买卖合同》，原告严冬向两被告购买其所有的位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾东区21座2204房的二手商品房；该房屋建筑面积约187.84平方米；并且两被告共同承诺，保证对该物业享有完整处分权，且保证出售该物业并没有侵犯第三方的权利。原告严冬向被告林丹纯交付了定金5万元，被告林丹纯出具了其亲笔签字并加盖手印的《收款收据》，确认收到50000元整。后来，经原告向当地国土部门了解，两被告所出售的房屋尚有巨额房贷未能还清，并且该房屋已被贷款银行设立抵押权尚在有效期内，故该房屋根本无法办理购房贷款，也无法过户手续。依《物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前还清债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。所以，两被告之转让行为未经该房屋抵押权人同意，且原告作为受让人也不同意代为清偿债务，故该转让行为无效，两被告应当向原告返还50000元。另依《担保法》第49条之规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”可见，两被告作为该房屋的抵押人应当事先明确向原告释明该房屋尚在抵押状态的事实，但两被告未能如实告之，故该转让行为无效，则两被告应向原告返还50000元。两被告对本诉辩称，我方不同意原告的诉讼请求，其诉状所陈述与事实不符:1.原告清楚涉案房屋存在抵押情况，在签订房屋买卖合同也约定了原告支付的首期款用于偿还银行抵押贷款以便涂销抵押顺利过户，从原被告签订的房屋买卖合同第十九条约定，买卖双方知悉该物业在银行的按揭下进行交易，买方将首期楼款180万元整支付予卖方用于还银行贷款，及附件第五条约定付款方式为涂销抵押、按揭付款，均可证明原告在签订买卖合同时清晰明确知道涉案房屋存在抵押情况。原告谎称不知道涉案房屋存在抵押明显与事实不符。2.原被告及中介签订的房屋买卖合同时三方真实意思表示，合法有效；原告主张合同未经抵押权人同意为无效合同该主张没有依据。买卖双方在合同中约定原告支付的首期款用于清偿银行贷款，即受让人用首期房款清偿债务消除抵押，在此情况下房屋可以转让。再根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖纠纷指引第七条规定，当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一主张无效为由的等，原告主张返还定金没有法律依据。3.合同签订后，原告没有在约定2018年9月17日前支付剩余定金，并以个人银行贷款资格，银行贷款金额比预期低、资金不足等理由要求解除合同。原告行为构成严重违约，原告应向被告支付违约金。两被告向本院提出反诉请求：1.两原告共同向两被告支付成交价10%的违约金593000元；2.两原告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年9月16日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将违约佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾东区21座2204房房屋出售给原告，房屋成交价5930000元，定金为100000元，签订合同当天支付50000元定金，剩余50000元于2018年9月17日前支付。但签订合同后，原告仅支付了50000元定金，并未按合同约定支付剩余50000元定金，并以自身按揭贷款资格问题以及资金问题单方要求解除合同，不按合同约定买入涉案房屋。被告以及中介多次催促要求原告支付定金以及要求履行合同均无果。原告已构成违约，应承担违约责任，按照合同第十二条“卖方不能按本合同买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金”，因此，原告应向被告支付违约金593000元。原告的行为违反诚实信用原则，严重损害了被告的合法权益，故被告提起反诉。原告以合同无效为由起诉的行为视为要求解除合同，原告的种种行为已经构成根本违约，原告的违约行为给被告造成巨大的经济损失。目前，涉案房屋的价格与签订合同时价格有明显降低，被告出售房屋的逾期收益无法获得。原告无理诉讼导致被告产生的交通费、律师费等各项损失，因此被告要求原告支付违约金合法合理，请求法院予以支持。两原告对反诉辩称，我方不同意被告的反诉请求；被告在签订合同时隐瞒了该房屋被抵押的事实，被告及中介没有向原告告知涉案房屋被抵押，且没有告知原告贷款余额为多少，需要原告向银行偿还多少钱才可以解除抵押。原告认为该交易存在巨大风险，如果原告向被告支付180万元，但被告房屋仍然无法解除抵押致使无法过户，则原告的合法财产权益受到严重侵害。在2018年9月16日签订合同时，被告及中介均没有向原告出示过涉案房屋的登记信息查询结果，原告在立案前多次要求被告及中介出示查询结果，但被告均予以拒绝。只是反复要求原告支付首期款，原告认为该交易存在风险应当解除。关于广东省高级人民法院关于审理房屋买卖纠纷指引第七条规定，是关于合同有效与否的规定而不是关于是否可以解除合同的规定。原告主张的是转让行为无效，没有认为转让合同无效。原告认为涉案合同可以解除，被告收取的定金没有合法理由构成不当得利，应当全部退还给原告。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。双方当事人对对方的证据真实性均无异议，本院对双方提交的证据真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾东区21座2204房，登记权属人为被告吴文灿、林丹纯，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州云山支行。2018年9月16日，被告吴文灿、林丹纯（卖方）、原告严冬（买方）、佛山市凯城房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方以5930000元的成交价将涉案房屋出售予买方。书写备注：买卖双方知悉该物业是在银行的按揭的情况进行交易的；卖方申请提前还款后，银行通知还款前三天，买方将首期楼款1800000元（含定金）支付于卖方用于还银行贷款；定金为100000元，签合同当天支付50000元，在2018年9月17日之前买方将剩余的50000元定金转给卖方；卖方将物业内四个衣柜及客厅酒柜赠予买方；该价格包含东区车位（车位号：139）。附件：5.（1）签订本合同时买方支付100000元定金。（3）部分楼款1700000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（4）4130000元作为楼价余款以银行按揭方式支付。买方申请的按揭贷款于交易过户手续完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号。银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额，由买方于交易过户完成当天（以付清买卖双方交易税费为准）支付给卖方。交易手续应在2019年1月30日前完成。同日，原告严冬支付定金50000元予被告林丹纯。2018年9月19日，原告全日珍通过微信告知卖方以按揭为由要求卖方解除合同并退还部分已付定金。本院认为，原告严冬、两被告与佛山市凯城房地产代理有限公司于2018年9月16日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖合同约定系当事人真实意思表示、合法有效，各方均应依约全面履行各自义务。原告全日珍以买方的名义与原告严冬共同提起本案诉讼，且原被告双方均主张涉案买方为两原告，故原告全日珍的诉讼主体适格。关于原告主张被告隐瞒涉案房屋存在购房贷款抵押的情况，房屋买卖合同手写备注部分明确约定了提前偿还银行贷款事宜，签订涉案合同时两原告均在场并由原告严冬在合同上签名确认，原告是完全民事行为能力人，应当有能力在签署法律文件前审慎审查法律文件的内容，本院对两原告关于两被告隐瞒存在抵押贷款的陈述不予采信。合同约定买方应于签订合同当日支付定金50000元、并于签订合同次日即2018年9月17日之前支付剩余定金50000元。截止至本案辩论终结，两原告尚未支付剩余定金50000元，两原告已构成违约，应承担相应违约责任。根据两被告提交的微信聊天记录，买方于2018年9月19日已向卖方表示不再履行涉案合同并要求退还部分已付定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。买方签订合同后3日即已通知卖方不再继续履行合同，届时两被告作为卖方已有防止损失扩大的预期，且两被告没有举证证明发生超出已收取定金的损失，故两被告主张不退还已付定金50000元的情况下两原告再支付违约金593000元，过分高于两被告的实际损失，本院不予支持。本院根据涉案合同的履行情况、买方的过错程度及卖方的实际损失，综合公平和诚信原则予以衡量，本院酌定两被告没收两原告已支付的定金50000元作为两原告的违约责任，两被告的违约金主张超出了本院核定范围，本院不予支持。两原告主张两被告返还已付定金50000元，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）全日珍、严冬全部本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）吴文灿、林丹纯全部反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉受理费525元（两原告已预交），由两原告自行负担；反诉受理费4865元（两被告已预交），由两被告自行负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一八年十一月十五日书记员  林浩成