安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖05民终1322号 上诉人（原审被告）：丁圣贵，男，1966年5月5日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：汤志娟，当涂县太白镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：沈力，男，1978年8月16日生，汉族，住安徽省当涂县。 上诉人丁圣贵因与被上诉人沈力房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2018）皖0521民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁圣贵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈力的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决不公。1.在案涉房屋的交易过程中，其一直积极主动地履行合同，从其决定购买案涉房屋并全家入住这一事实可以判定，其没有解除合同的意思表示，同时其也准备好了购房款，是沈力以种种理由拖延不出示房产证，也不向其释明房屋有无担保、抵押等情况，剥夺了其知情权。沈力一边与其周旋，一边向法院起诉要求解除合同，并要求其承担违约责任，这不排除沈力故意不提供房产证，也不协助其去房产交易大厅办理房屋过户手续，从而达到让其违反合同约定的“未按合同约定支付房款、又逾期不到房管部门配合办理过户手续”的义务，进而承担违约责任的目的。双方签订的《个人售房合同协议书》第六条约定，其入住后一个星期内，双方应及时同去当地房产交易大厅办理过户手续，这个约定是双方的义务，沈力并未提供证据证明沈力去了房产交易大厅协助办理房屋过户手续，也无证据证明沈力带了房产证等过户需要的相关资料。一审法院认定其承担违约责任，是错误的，事实上是沈力违约在先。2.一审法院认定案涉房屋已交付，其多次与沈力联系要将钥匙交还，但沈力故意不收钥匙。3.《最高人民法院印发的通知》第7条和《最高人民法院关于适用 沈力辩称，2018年6月27日，丁圣贵首次与其联系，丁圣贵说他本人打工，妻子身体不好，还要照顾上幼儿园的外孙，征得其同意在2018年6月29日签订房屋买卖协议的当天即入住到案涉房屋内，双方约定一周内通过银行转账方式一次性支付剩余房款，并办理房屋过户手续。直至2018年7月13日晚上，丁圣贵突然向其提出要求改为按揭方式付款，因而不能及时到房产部门办理过户手续和支付剩余房款。2018年7月14日6时多丁圣贵和其的通话录音，以及丁圣贵的女儿丁枫晚和其2018年7月14日的微信记录可以证明该事实，足以证明丁圣贵违约。2018年7月14日双方发生纠纷，因协商无果，2018年7月17日，其请求司法所进行协调，有其与丁圣贵20**年7月17日的通话录音为证。2.关于案涉房屋交付情况，因为是精装房生活设施齐全，为防止再次发生纠纷，其认为一审后，丁圣贵应通过一审法院或司法所面对面交付房屋和钥匙，而非其故意不收钥匙。3.丁圣贵作虚假陈述，不诚实，请求二审法院驳回丁圣贵的上诉请求，维持原判。 沈力向一审法院起诉请求：1.判令解除其与丁圣贵之间签订的房屋买卖合同；2.判令丁圣贵腾空、交付房屋给其；3.判令丁圣贵支付其逾期过户违约金2万元；4.案件诉讼费用由丁圣贵承担。 一审法院认定事实，2018年6月29日，甲方沈力与乙方丁圣贵签订一份《个人售房合同协议书》，约定：甲方沈力将坐落于当涂县太白镇太白佳苑小区11栋508室（建筑面积89.48㎡）出售给乙方，总价款232000元，定金5000元；考虑到乙方急需房屋照顾孙子，甲方收到定金后，提前将房屋钥匙交付乙方，乙方先于未过户的情况下提前入住（入住日期为2018年6月29日），并于收到钥匙当日签订本协议；乙方入住后一个星期内，甲乙双方应及时同去当地房产交易大厅申办过户手续，甲方积极、及时配合乙方办理完成有关房产过户手续；如因乙方逾期申请办理过户手续或产权登记人的产权人不清晰，导致不能正常过户，则甲方有权立即收回该房屋的使用权，定金不予退还，并视为乙方违约；双方到房产交易大厅办理过户手续当日，乙方需准备剩余的房款（22.7万元）一次性付给甲方（支付方式为到当地银行转账），完成本次房产交易，否则甲方有权不予办理过户，并因甲方没有收到乙方剩余全部房款，不算甲方违约；本合同签订后，如任何一方违反本合同条款，该方应向对方支付违约金2万元，如甲方不能按规定在办理产权过户日交付房产或者因乙方不能按规定在正常过户以及按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付100元罚金，逾期7日视为违约；甲方保证房产合法、权属清楚，无任何担保等债权纠纷，保证水电气有线电视费用及时清结等。2018年6月29日合同签订当日，丁圣贵向沈力交付定金5000元（其中有3000元于2018年6月27日通过微信转账），沈力将房屋钥匙交给丁圣贵，丁圣贵当日入住。入住当日，双方经协商，沈力将一张席梦思作价600元出售给丁圣贵，丁圣贵于当日下午通过微信转账给沈力600元。案涉房屋截止2018年7月11日欠电费39.01元，沈力于2018年7月11日交纳该电费并微信告知丁圣贵。随后，丁圣贵向沈力发微信红包40元。2018年7月17日11时07分，丁圣贵向沈力发送一段15秒的音频和两段视频，音频主要内容是：“小沈，我搬走了，东西一样不少，你看了视频，东西一样没损坏，你注意看，我走了，钥匙在我这里，有时间把钥匙交给你。” 一审另查明，当涂县太白镇太白佳苑小区11栋508室房屋为沈力单独所有，建筑面积89.48㎡。该房屋曾于2010年8月2日设立抵押，2017年3月6日注销抵押。 一审法院认为，一、鉴于双方均同意解除合同，应予以准许，丁圣贵应当尽快将房屋交付给沈力。二、当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方约定在丁圣贵入住后的一周内（截止日期为2018年7月5日）交付剩余款项并办理过户手续。期限届满后，丁圣贵并未交付剩余款项，丁圣贵对未按约定交付剩余款项的理由主要有三点：1、沈力未出示房产证；2、截止2018年7月17日前，双方仍在就余款支付方式和过户问题进行磋商；3、2018年7月17日，沈力强迫丁圣贵搬离房屋。关于第一点，沈力称，在签订合同时给丁圣贵看过房屋的产权证，但是丁圣贵要求持有房产证，其未同意，因在签订房屋买卖合同和交付有关款项前，买方通常会查看房屋的权属证书，丁圣力称截止到开庭前仍未见过房屋的产权证，不符合常理。关于第二点，丁圣贵提供的证据不足以证明双方就余款支付方式和房屋过户问题达成了合意。关于第三点，2018年7月17日11时07分，丁圣贵向沈力发送的音频足以证明丁圣贵是自行搬离涉案房屋的，而且截止庭审时，该房屋的钥匙仍在丁圣贵手中，丁圣贵仍实际控制该房屋，丁圣贵称沈力强迫其搬离，没有证据证明。综上，可以认定丁圣贵没有按照约定的时间支付剩余款项。根据双方的合同约定，因丁圣贵不能正常过户以及按规定支付房款，每逾期一日，应向沈力支付100元罚金，逾期7日视为违约，违约则需支付违约金2万元。但截止到庭审之日，丁圣贵仍未支付剩余房款，丁圣贵应当支付沈力违约金2万元，扣除其已经交付的定金5000元，还应支付15000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决：一、解除沈力、丁圣贵20**年6月29日签订的《个人售房合同协议书》；丁圣贵于判决生效之日起十日内将太白镇太白佳苑小区11栋508室房屋交付给沈力；二、丁圣贵在判决生效后十日内给付沈力违约金15000元。案件受理费300元，减半收取150元，由丁圣贵负担。 二审期间，沈力向本院提交其与丁圣贵的通话录音，证明双方合同约定一次性付清剩余房款，但丁圣贵突然提出要求按揭贷款买房，正是因为丁圣贵变更了余款支付方式，导致双方合同无法继续履行。 丁圣贵质证认为，对该证据的三性有异议，通话录音无法听清，但可以听出其是诚心买房子的，沈力没有把房产证给其看，录音也证明双方就余款的支付方式重新进行了约定。 本院认证如下：通话录音无法听清，不予认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.丁圣贵是否存在违约行为；2.一审判决丁圣贵承担20000万元违约金是否适当。 本院认为，关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。丁圣贵与沈力于2008年6月29日签订了《个人售房合同协议书》，双方约定应在合同签订之日起一个星期内（截止日期为2018年7月5日）办理房屋过户手续，过户之日丁圣贵应一次性交付剩余的购房款227000元。合同签订后，沈力积极配合履行该合同协议，并让丁圣贵在未办理房屋过户手续的情况下入住该房屋。但由于丁圣贵未按照约定交付剩余的购房款227000元，导致未能办理房屋过户手续，最终致使合同解除，故丁圣贵应依据约定承担违约责任。关于争议焦点二，案涉合同第八条约定，违约方应支付违约金20000元，扣除丁圣贵已支付的5000元定金，丁圣贵仍应支付沈力剩余违约金15000元，故一审判决并无不当。丁圣贵上诉主张其没有解除合同的意思表示，不构成违约，是沈力违约在先，故意不配合，既不出示房屋的产权证，又不配合其到房产交易大厅办理房屋过户手续，从本案已经查明的事实来看，沈力系案涉房屋的所有权人，且房屋不存在权属争议，同时从沈力在未办理房屋产权过户手续的情况下让丁圣贵先行入住案涉房屋的行为可以看出，沈力确实在积极履行案涉合同，丁圣贵的上诉主张，无证据支，应予驳回。 综上所述，丁圣贵的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由丁圣贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曹悝元 审 判 员  赵丽萍 代理审判员  陈婷婷 二〇一八年十一月七日 书 记 员  易 莉 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。