江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初3591号原告（反诉被告）：张军良，男，1983年2月18日出生，住宿迁市宿城区。原告（反诉被告）：李宁宁，女，1986年4月26日出生，住址，系张军良妻子。二原告即反诉被告委托诉讼代理人：姜建华，江苏钟吾律师事务所律师。被告（反诉原告）：易冰，女，1980年12月29日出生，住宿迁市宿城区。被告（反诉原告）：王凯，男，1980年11月3日出生，住址。二被告即反诉原告委托诉讼代理人：章祥，江苏钟山明镜律师事务所律师。原告（反诉被告）张军良、李宁宁与被告（反诉原告）易冰、王凯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，三次公开开庭进行了审理，原告李宁宁及二原告的委托诉讼代理人姜建华，被告易冰、王凯的委托诉讼代理人章祥三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军良、李宁宁向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告继续履行双方于2018年2月25日签订的《房地产买卖合同》，具体包括以下内容：1、被告协助原告将宿迁市宿城区通和桂园西区320幢501室（以下简称通和桂园501室）过户至原告名下，过户中上述合同第十二条规定的房屋未满两年所产生的税费由被告负担，其他的营业税、个人所得税、契税等由原告负担；2、被告于收到全部购房款15日内将通和桂园501室及附属储藏室按上述合同第一条及第六条约定条件交付原告，并于交付前结清房屋水电、物业费。二、被告向原告支付违约金（自2018年5月8日起，按500元/天的标准计算至2018年7月18日，并加付5万元择校费，合计为86000元；此后按500元/天的标准计算至实际过户之日止）、律师代理费6000元；三、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：原被告、中介方宿迁市鼎立房地产咨询服务有限公司（以下简称鼎立房产中介）于2018年2月25日签订《房地产买卖合同》，约定被告将通和桂园501室及储藏室出售给原告，总价款为95万元，2018年3月13日支付首付款35万元，剩余房款60万元通过银行办理按揭贷款方式支付。合同签订后，原告按约定支付了定金及首付款。2018年3月16日，原被告、鼎立房产中介协商口头约定将剩余房款由银行按揭方式变更为一次性现金支付，即于2018年4月底前办理款项交付和过户手续。因被告推脱办理款项交付和过户手续，2018年5月3日鼎立房产中介向被告寄送书面函件要求其收到函件之日起3日内办理款项交付和过户手续。2018年5月4日，被告签收该函件后仍未协助办理，并拖延至今，故诉至法院，提出上述请求。被告易冰、王凯辩称：原告的诉讼请求没有依据，应当予以驳回。原告陈述的事实和理由与客观事实严重不符，事实上是原告违约没有按照合同约定时间支付购房款。被告在诉前已经通知原告解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求被告承担违约责任。反诉原告（被告）易冰、王凯向本院提出以下反诉请求：一、判令解除双方于2018年2月25日签订的《房地产买卖合同》。二、反诉被告向反诉原告支付违约金95000元、定金50000元、律师费15000元。三、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年2月25日，反诉原告（甲方）、反诉被告（乙方）在鼎立房产中介（丙方）居间下，签订了《房地产买卖合同》，约定：甲方将通和桂园501室出售给乙方，总价款为95万元，2018年3月13日前付首付款35万元，余款60万元通过银行按揭贷款。甲乙双方签订合同后，应在7个工作日内将办理贷款所需资料交于银行审批。银行批准后，甲乙双方应于批贷之日起3个工作日内办理产权过户手续。贷款过程中，乙方必须保障所提供的各种材料、证明的真实、可靠。如因乙方提供的材料不属实或其资信度不够等原因造成贷款未果的，乙方须于银行拒贷日起10日内补齐所差房款。如果乙方因贷款未果又确实无法补齐甲方差额房款的，可选择终止合同，但需赔偿甲方总房价的百分之五违约金且支付丙方佣金。如一方违约金，违约方除双倍赔偿定金外，还应承担违约金。乙方未按本合同约定，逾期支付甲方当时应得房款，须按逾期额的每日千分之五向甲方支付违约金至实际付清之日止。若乙方逾期超过两个月，甲方可自行解除本合同，并视为乙方违约，乙方应按照本合同约定向甲方及丙方支付所有违约金。一方违约，另一方及丙方因主张权利所产生的费用（包括但不限于：诉讼费、律师费、差旅费等）均由违约方承担。上述合同签订后，反诉原告积极履行合同并协助反诉被告办理银行按揭贷款。后反诉被告因其征信不符合银行要求存在问题及自己放弃办理按揭贷款等原因不再办理银行贷款，反诉被告应当在双方签订的书面合同约定的期限内补齐所差房款，但反诉被告至今没有补齐所差房款，并明确拒绝承担逾期付款的违约责任。反诉被告已经严重违反合同约定，故反诉至法院，提出上述请求。反诉被告（原告）张军良、李宁宁辩称：不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告是合同的守约方，反诉原告是合同的违约方，反诉原告在无正当理由情况下主张解除合同没有事实和法律依据。2018年3月16日，反诉被告通知反诉原告将剩余房款由贷款方式支付变更为一次性付款，并且反诉原告也同意于2018年4月底之前进行过户并且一次性付款。后来原告与中介多次催告，反诉原告没有按照双方约定在2018年4月底完成过户手续，因而导致本诉的产生。综上，反诉原告的反诉请求没有事实依据。经审理查明：原告（反诉被告，以下均简称原告）张军良、李宁宁于2010年10月20日登记结婚。被告（反诉原告，以下均简称被告）易冰、王凯于2012年8月7日登记结婚。宿迁市宿城区通和桂园西区320幢501室系二被告共有房屋。2018年2月25日，原告张军良（买受方，乙方）与被告易冰、王凯（出卖方，甲方）、案外人鼎立房产中介（居间方，丙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：甲方现有房屋一套，经丙方介绍并撮合，现自愿出售给乙方。一、甲方所售房屋基本情况：1、物业名称：宿迁市宿城区通和桂园西区320幢501室，建筑面积为134.08平方米（以产证面积为准）；2、附属配套设施：储藏室，房号及面积以实房为准；3、室内赠送家具家电为:固定装修赠送，包含热水器、油烟机等。二、房产成交总价款：95万元。三、乙方于签订本合同时支付购房定金人民币5万元给甲方。甲方自签订本合同后不得以任何理由不案本合同约定出售此房屋，否则赔偿乙方总房价的百分之十违约金；乙方自签订本合同后不得以任何理由不按本合同约定购买此房屋，否则赔偿甲方总房价的百分之十违约金（本合同第五条另有约定的除外）。四、付款方式及产权过户方式，经买卖双方协商，双方一致同意按下列第2条方式付款：……2、按揭方式付款：乙方于2018年3月13日支付甲方购房首付款人民币35万元（定金冲抵首付款），剩余房款人民币60万元由乙方通过向银行办理按揭贷款方式支付给乙方。如甲方房屋原有抵押贷款未偿还清，甲方须于收到乙方购房首付款后当日内还清该房产的抵押贷款（因银行原因未能及时偿还抵押贷款的，还款时间以银行规定为准），还清贷款后五个工作日内撤销该房产原设的抵押。……甲乙双方签订本合同后，甲乙双方应在7个工作日内将办理按揭贷款所需要的材料交于银行审批，乙方申请的贷款经银行审批批准后，甲乙双方于批贷之日起3个工作日内办理产权过户手续，乙方在取得新《不动产权证》当日办理该房屋的抵押手续，待乙方的《他项权利证》出证后由银行领取，且银行直接将该笔贷款打入甲方账户中。如果乙方实际取得的贷款数额不足以付清甲方房款的，乙方须在过户前补齐所差房款。如有多余则甲方须在收到全部房款3个工作日内将多余部分返还给乙方。按揭贷款所涉及的费用由乙方承担。在贷款过程中，乙方必须保证所提供的各种材料、证明的真实、可靠，如因乙方提供的材料不属实或其资信度不够等原因造成贷款未果的，乙方须于银行拒贷日起10日内补齐所差房款。如果乙方因贷款未果又确实无法补齐甲方差额房款的，可选择终止合同，但需赔偿甲方总房价的5%违约金且支付丙方应付佣金，乙方选择终止合同的，甲方须于乙方终止合同之日起10日内将已收取乙方的房款（扣除乙方违约金部分）退还给乙方。五、违约责任：1、如一方违约，违约方除双倍赔偿定金外，还应承担违约金。2、乙方未按合同约定，逾期支付甲方当前应得房款的，须按逾期额的每日千分之五向甲方支付违约金至实际付清之日止。若乙方逾期超过两个月，甲方可自行解除本合同，并视为乙方违约，乙方应按照本合同约定向甲方及丙方支付所有违约金。……4、因甲方原因未按合同约定及时偿还清贷款且撤销该房产抵押而导致交易延误的，甲方须按延误天数每日500元向乙方支付违约金。5、甲乙双方均须积极提供办理产权过户手续和按揭贷款手续所必须提供的证件材料，且积极配合办理上述手续，如因甲乙双方任何一方原因导致延误延迟办理产权过户和按揭贷款手续的，需支付对方每日500元违约金至实际办理完毕之日止。6、一方违约，另一方及丙方因主张权利所产生的费用（包括但不限于：诉讼费、律师费、差旅费等）均由违约方承担。六、房屋交付：甲方须于收齐乙方房款的15日内将房屋及配套设施交付给乙方，并将户口迁出，如有逾期交付按每日300元支付乙方违约金至实际交付之日止，因甲方未能及时迁出户口导致乙方无法入户而造成的其他一切责任均由甲方承担。甲方交付房屋时须将此前发生的水、电、物业等费用结清，乙方接收甲方房屋时，由丙方将交房押金退还给甲方。七、房产过户交易过程中所发生营业税、个人所得税等费用由乙方支付，契税由乙方支付。……十二、其他约定：1、甲方承诺该房屋所属的树人学区房的名额已使用6年，如未满6年导致乙方孩子上学产生的借读费用由甲方承担。2、甲方承诺该房屋契税已交满2年，如未满2年产生的营业税由甲方承担。……上述合同签订当日，原告支付被告定金5万元。2018年3月13日，原告给付被告30万元首付款。对此，被告分别向原告出具收款收据，确认上述款项用于购买涉案房屋以及储藏室。2018年3月16日，原告告知鼎立房产中介将剩余房款60万元付款方式由贷款变更为2018年4月底一次性现金支付，当场付款当场过户。同日，鼎立房产中介将原告意见电话告知易冰。对此，易冰在2018年5月2日与李宁宁通话录音中多次陈述，同意于2018年4月底前当场付款当场过户（具体录音对话见附件）。同时，易冰亦在上述录音中陈述：“……中介当时跟我说到四月底付钱行不行的时候，我跟中介明确讲，我说到四月底太迟了，我说你要提前。中介当时给我答复说，四月底是最迟期限，尽量提前。他们肯定也跟你沟通过了，说买家肯定会提前给钱的，因为他筹钱也有一个过程，筹到了会立刻给我，会提前的……”2018年4月23日，原告告知鼎立房产中介，剩余房款已经到位，要求鼎立房产中介约被告过户。2018年4月26日，被告要求中介与原告协商在涉案房屋住到2018年7月底未果。同日，鼎立房产中介应原告要求约被告于4月28日现金支付剩余房款60万元并当场过户。易冰要求推迟至2018年5月8日，并要求原告按照上述2018年2月25日合同约定加付违约金。2018年5月3日，鼎立房产中介向二被告发函，陈述：关于涉案房屋买卖因银行放款时间过长，双方协商于2018年4月底前由张军良以现金方式一次性支付剩余房款，并办理过户和交付手续；请您们收到本函三日内办理款项交付和房屋过户手续，否则由此产生的违约责任及不利后果由您们自行承担。被告于次日收到该函。2018年5月7日，被告向鼎立房产中介短信发送《告知函》，载明：“——合同签订后，我方积极履行合同并协助买方办理银行按揭贷款，不存在任何拖延履行合同义务的行为。后买方因自身问题不再办理贷款，买方应当按合同约定在银行拒贷日起10日内补齐所差房款，但买方却未在合同约定的期限内补齐所差房款，买方已构成违约，并应按逾期额的每日千分之五向我方支付违约金至实际付清之日止。在与你公司及买方的沟通过程中，你公司及买方均认为买方无违约行为，不应向我方承担违约责任，并在明确拒绝向我方承担违约责任情况下，单方要求我方按照你公司及买方的提出的时间办理过户等手续，违反了全面、合法、合理履行合同的原则。另外，我方再次申明：我方从来没有同意过买方于4月底向我方交付剩余房款。综上所述，鉴于买方存在违约行为，我方再次要求你公司通知买方按照合同约定向我方支付剩余房款和违约金（剩余房款和违约金支付到我方之前提供的收取首付款的银行账号），在买方支付剩余房款和违约金后，我方也将及时配合办理房屋过户手续和交付房屋。”后双方协商未果，因而成讼。另查明，原告为本案支付诉讼代理费6000元。被告为本案支付诉讼代理费15000元。涉案房屋属于南京师范大学附属中学宿迁分校学区房（即合同中载明的“树人学校”）。2018年7月20日，原告儿子张翘楚被该校录取，未使用涉案房屋学区房名额。还查明，2013年1月26日，涉案房屋抵押给江苏民丰农村商业银行有限公司。2018年3月8日，被告结清江苏民丰农村商业银行有限公司由涉案房屋作抵押的“易贷通贷款”。截至2018年10月9日，除本案原告申请查封事项外，涉案房屋无其他查封、抵押等事项。2018年6月28日，被告户口迁出涉案房屋。涉案房屋储藏室位于通和桂园西区320幢501室（一单元）北部单元门入口向左拐后北侧第一间。2018年10月9日，二原告按本院要求将剩余房款60万元交至本院账户。上述事实，有二原告结婚证、原告提供的户口页、《房地产买卖合同》、收款收据、微信截图、通话记录、通话录音、函、邮寄单及运单动态、法律服务委托协议、中国工商银行电子银行回单、发票、原告制作图纸、录取通知书、证人证言、存款单、不动产产权情况表、二被告结婚证、被告提供的户口页、房产证、短信截图、委托代理合同、发票、江苏民丰农村商业银行通用凭证及当事人的陈述等在卷佐证。本案的争议焦点为：一、关于涉案房屋买卖，原被告双方是否约定将涉案合同60万元剩余房款由贷款支付变更为2018年4月底前现金支付，并于付款时当场过户。二、原被告对于涉案房屋买卖是否存在违约。三、原被告的请求是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告提供的录音中，易冰多次陈述同意于4月底前支付剩余房款60万元，并于付款时当场过户，原告提供的录音及证人证言亦与此相互应印证，故能够证实双方将剩余房款60万元支付方式变更为2018年4月底前现金支付并当场过户。关于被告陈述“…中介当时跟我说到四月底付钱行不行的时候，我跟中介明确讲，到四月底太迟了，你要提前，中介当时给我答复说，四月底是最迟期限，他们肯定也跟你沟通过了，说买家肯定会提前给钱的，筹钱也过一个过程，筹到了会立刻给我……”，本院认为，中介向易冰询问“四月底付钱行不行”系要约，被告答复“四月底太迟，你要提前”系拒绝要约和新要约，中介“四月底是最迟期限，……买家肯定会提前给钱的……”系承诺，同时双方一致认可对于具体提前几天双方并未约定，故应认定双方已经达成2018年4月底前支付剩余房款的合意，该陈述与易冰“同意”的相关陈述并不矛盾。被告辩称，双方并未达成口头协议约定于4月底前现金支付及当场过户，与上述事实不相符合。同时，结合银行贷款审批及发放情况，变更后的付款过户方式较原合同约定履行更便捷，并未损害被告权益，故被告辩称本院不予采信。被告辩称涉案录音系偷录，亦系原告及中介提前预设问题和圈套进行的诱导性谈话，本院认为，原告提供的录音录制时并未侵犯被告的隐私等权利，被告亦无证据证实被告进行上述陈述系受胁迫或欺诈而实施，故该辩称本院亦不予采信。关于争议焦点二，本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，双方约定于2018年4月底前支付剩余房款并当场过户，且具体提前几天并未明确，原告于2018年4月26日约被告于2018年4月28日给付剩余房款60万元并当场办理过户符合双方变更后的约定，被告要求原告支付剩余房款并按变更前合同约定加付违约金不符合变更后的约定，被告行为构成明示预期违约。对此，原告有权中止履行即停止给付剩余房款并提起诉讼，以对抗对方违约行为，防止自身权益无法实现，原告行为不构成违约。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于买卖合同的司法解释》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原告要求被告继续履行合同并承担违约责任符合法律规定。被告反诉请求解除合同及给付违约金、律师费等没有依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，被告主张过高要求予以调整，本院认为，被告虽未提供证据证实，但综合双方合同约定、被告违约造成涉案房屋未及时交付使用时长、原告对于合同约定学区房名额使用的合理预期利益损失、涉案房屋同等情况租赁费用、原告购房款支付情况、违约金兼具补偿性及惩罚性等情况，应认定原告主张过高，对此本院酌情调整为：截至本案最后一次庭审时即2018年9月28日为7万元，此后按60元/日的标准计算至实际过户之日止。被告辩称原告主张择校费问题涉嫌虚假诉讼及收取择校费系违法行为，本院认为被告并未提供证据证实原告存在虚假诉讼；同时收取择校费是否违法，不属于本案审查内容，亦不影响双方关于学区房名额使用约定的效力，故被告辩称本院不予采信。关于原告主张的律师费亦符合合同约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八条、第十条、第十四条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于买卖合同的司法解释》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告易冰、王凯于本判决生效之日起五日内协助原告张军良、李宁宁将宿迁市宿城区通和桂园西区320幢501室过户登记到原告张军良、李宁宁名下，过户所产生的营业税、个人所得税、契税等，除截至2018年2月25日被告对于该房屋契税缴纳未满两年情况下产生的营业税由被告负担外，其它均由原告负担）。被告易冰、王凯在履行完毕该协助义务后即可领取原告张军良、李宁宁交至宿迁市宿城区人民法院账户的剩余购房款60万元。二、被告易冰、王凯于本判决生效之日起五日向原告张军良、李宁宁支付违约金（截至2018年9月28日为7万元，此后按60元/天的标准支付至实际过户之日止）、律师费6000元。三、被告易冰、王凯于本判决生效之日起二十日内将宿迁市宿城区通和桂园西区320幢501室（室内包括固定装修、热水器、油烟机等）、储藏室（位于宿迁市宿城区通和桂园西区320幢501室一单元北部单元门入口向左拐后北侧第一间）结清已经发生的水、电、物业等费用后交付给原告张军良、李宁宁。四、驳回反诉原告易冰、王凯对反诉被告张军良、李宁宁的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9880元、反诉费3500元，保全费2270元，由被告（反诉原告）易冰、王凯负担15650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  周 林人民陪审员  李 莉二〇一八年十一月十二日书 记 员  程 子法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附件：录音部分选摘2018年5月2日李宁宁（以下简称李）与易冰（以下简称易）通话有下列对话：1、易：“喂”李：“你好。”易：“你好、你好。”李：“因为那个中介打电话跟我说，你们这边要滞纳金什么的，我沟通一下看看到底是什么回事。因为我们当时不是说好了四月底之前给你全款，然后过户的吗？”易：“……违约金的事，这个中介当时跟我说到四月底付钱行不行的时候，我跟中介明确讲，我说到四月底太迟了，我说你要提前。中介当时给我答复说，四月底是最迟期限，尽量提前。他们肯定也跟你沟通过了，说买家肯定会提前给钱的，因为他筹钱也有一个过程，筹到了会立刻给我，会提前的，但结果事实上也没有提前。她26号给我打电话的时候，约的是28号付款和过户，但是29号和30号事实上已经是周末了,也过不了户了，手续也办不了了。”李：“因为当时，我跟他们那边跟你联系就是付这个款的时候，我定在28号什么意思呢，我也考虑你在外地上班嘛，29号就放假了，你们那时肯定是有空的，所以我就选定在28号的。”易：“这个跟你没什么关系，我现在呢主要是中介的问题，因为我们私下就买卖这个事从来没有交流过、也没有探讨过……中介电话里头跟我说是全款买房……”李：“她当时应该是问全款有没有优惠的吧。”易：“她当时跟我讲的是你全款买房，如果她当时不是说你全款买房，我肯定当时就不会卖了……就基于她这样的说法，那天晚上我才去谈……去了以后她就说签合同，到跟前就又改了，说贷款买房。我这个人是很通情达理的好讲话的，改来改去我都没提什么。但是我跟她说新房子里面味太重了，本来房子装修都装修一年多了，房子本身没什么味，因为当时我不急着买房子，所以我家具买的就迟，没买一直到你们跟我签了合同，确定卖给你们了，然后我才去买的家具，结果实木家具上面都有漆，买回来之后到现在为止门一关上，屋里的味还是很大，就不能进去住。我当时跟中介说得很清楚，请你跟买家协商一下，我能不能住到七月底，中介当时就在电话里拒绝我了呀，我就很生气这个事情，知道吧?所以我就讲，既然你拒绝我了，而且中介当时明确跟我说你要严格履行合同，她既然要我履行合同，那双方都得履行合同啊。你不能说每次都要我单方面的，对买方去迁就、妥协，然后我有事请求买方协助的时候，她就当场拒绝我了。我不是生气，一开始我根本就没想过说，哎呀追究违约金的事，根本就没想过这个事。而且一开始我也没认真看这个合同，你是知道的，我们很短时间内签合同。除了她手写的这个条款是我们当面协商的，其他合同上制式的东西我根本看都没看。因为她那天，她当时就拒绝我了，你要履行合同，这个时候嘛你要多住两三个月应当向买家支付租金或者你自己想办法出去租房子住，我当时就生气了。我跟她讲，我说你这样先跟买家协商一下，不要这么急着下结论，你都没跟买家协商，你怎么就知道买家就不同意我住到七月份呢。我说你协商以后给我打个电话，她连电话都没有给我打。就是跟你协商之后同意还是不同意，同意到什么时候，有没有商量的余地，她连电话都没有给我回。所以我现在就讲了，既然你作为中介，你是这样区别对待买卖双方，你对我太不负责任了。你既然提醒我叫我严格按照合同执行，那我肯定也要严格按合同执行。”李：“因为当时之前的时候，我这面是跟中介很明确地说的，因为我这个是要买房子给小孩子上学的嘛，然后我要尽早过户，然后我要装修嘛，然后可能中介那边知道我有这个需求嘛，所以她才拒绝你的。”易：“中介是很不负责任的，因为我们私下没有接触和沟通，我不能说追究你的责任，但是我现在追究的就是中介的责任。”李：“问题是你这边和中介这样弄，导致最终结果是我倒霉。”易：“那你要跟中介谈啊，你要跟中介做工作啊，如果现在我要求支付违约金了，法律上是支持的，那到最后你找中介。”李：“中介跟我说过，你这边要支付违约金嘛，因为我这边也有律师嘛，我们家公司也有自己的律师嘛，把那个合同给律师看了，就是所有的事情我也跟律师讲过一遍了，然后律师跟我说，你要这个违约金是没有任何理由的，就是我不需要付你违约金。”易：“怎么可能呢，你看看第2页当中，这个合同是怎么说的，你方在银行拒贷之日起七天内。”李：“不是这种情况，不是银行拒贷我，而是当时……”易：“这个不谈了，因为你是不是银行拒贷我也不知道，……只是中介打电话给我的时候说得很清楚，说你们是因为资信的问题贷款可能不好批了，现在你们就不做贷款了。”李：“当时不是说资信的问题，因为当时他们要我出银行那个嘛，然后我出了过后，贷款利率上调了，而且那边贷款什么时候下来我也不知道，因为我是小孩上学，六月份我必须要弄到我这边的。所以我就跟中介那边说，既然贷款这么不好贷，然后放款这个时间也没有，所以要不然你跟卖家这边协商一下就是我四月底之前给她剩下的60万，当时我给她60万时候她就直接过户。”易：“对呀！问题就在这了呀！中介是很尽心尽责地帮着你跟我协商四月底付钱的事了，她没有提醒我说按照合同我可以解除合同或者提出其他的诉求，比如说你银行既然不做贷款了，那你就应该10天之内把钱付给我，她也没有跟我说这个事。”李：“这和银行拒贷是两回事。”易：“是两回事，但是效果不是一样的吗？”李：“效果不一样的。”易：“效果是一样的。”李：“我这边嘛，我也问我这边的律师了，因为律师不可能向着我说话，说什么事情都是利于我的，对吧？他肯定要站在一个综合中间的立场来说的。我说当时因为我这面原因吗，贷款不知道什么时候能下来，我这边6月份左右的时候要给小孩报名，我怕到时候拿不到房产证。”易：“对呀，这个都没有问题。”李：“付全款，买家那边也同意了4月底之前付钱。”易：“这个呢没有问题。这里头存在的是什么问题呢，一个中介她代表买方来跟卖方协商事情的时候，她应当全权地告知卖方的权利和义务，就是说你看买方跟你协商这个事同意还是不同意，假如不同意，你是不是一个解除合同也可以，另外一个你追加什么房价啊或什么东西的也可以。因为我们的条款上明确规定的，就是说你方拒贷，你说不是拒贷，但是不是拒贷你也放弃了，等于是你自己放弃了。即使不是拒贷，事实上你不准备做银行贷款了。”李：“我们不是有口头协议？合同已经更改了，你说是吧？”易：“合同更改了，一个，合同更改没有形成文字，只是我们口头约定。另外一个”李：“口头约定也是有效的。”易：“对，你说得对，口头约定也是有效的。”……2、易：“我不是不同意过户，在约定的时间可以过户，但是过户之前，过户是最后一步了，过完户我们互相之间以后也不可能有什么交集了，对吧？过户之前肯定把这个事情协调好。”李：“但是合同也是写了你这边要配合我过户，对吧？但是你说约定这个时间又是什么时候呢？”易：“中介难道没跟你讲吗？中介跟我商量过户时间的时候，我跟他讲了，她当时约我是28号，我28号有事去不了。我当时跟她讲了，然后我跟她说，五一过后约，只要我在家什么时候都行。后来她说能不能约在5月2号，我说5月2号我也去不了。因为我们2号第一天上班，肯定是要开会的，这个毫不含糊，我不可能因为自己私事，工作上的事我去请假。所以我当时跟她讲了，我说最保险的是你在5月8号，我跟中介约过的时间是5月8号去过户。但是我跟中介也明确讲了，5月8号过户前中介必须要将买卖双方存在的分歧处理好，对吧。我不可能说我先过户，然后所有的问题留着慢慢去处理，再去跟中介或者跟你们就钱的事情或者什么事情再去商量，不存在，就是说我们过户一定是最后一步。”李：“那么，你说现在协调的问题是什么问题呢？”易：“问题就是违约金的问题啊，而且我现在我跟你讲，我要这个违约金并不是针对你买方。因为我们买卖双方私底下没有见过面，我现在要这个违约金。”李：“你要这个违约金现在就是针对我呀。”……3、易：“现在出了这样的事情，你所有的事情都应该找中介，不应该来找我。……你们找我协商的事，我都同意了，我都能迁就，但是我这个实际上迁就是付出经济利益让步，我是经济利益让给你。一个我当时没有看合同，中介没有跟我说违约金的事，但事实上中介是知道的，合同是他们拟的，他们是知道的呀，她没有给我尽到提醒义务呀，才造成买卖双方今天有这样的事。就是说，如果发生问题了，一定是我们买卖双方去找中介的麻烦，而不是你来找我的事，也不是我找你的事，对吧？……”李：“我就是想问一下，这个户明天或者后天，因为我这边急嘛，最迟我这边这个星期五吧，如果你能过户给我的话最好，如果过户不了我肯定要想另外的办法了。”易：“那你要跟中介协商了，我今天中介跟我打电话时候，我讲的很清楚了。既然人家买方委托你跟我协商的事，我都同意了。我委托你协商，买方不同意，那我肯定不那个……”……4、易：我们的合同履行的前提是什么啊，一定合同是双方都是公平公正的，这个你没有异议吧李：“但是问题是，这个卖房子你要多少钱，我就给你多少钱……”易：“但是你中间不是改变付款方式吗，等于你没有完全按照合同去履行。”李：“但问题是你是同意的，对不对？”易：“我同意了。但是中介没有尽到提醒的义务，他导致我实际利益受损了啊。最关键的是什么呢，后期我请中介跟你们协调，我能不能住到七月份的时候，中介她并没有跟你去协调。至于后来他们有没有跟你去沟通是他们的事情。”李：“你不应当因为这个问题来耽误我过户，对不对？……”……5、易：“……买家找我协调所有的事情，一个劲的推迟时间改变方式，我都同意了，你自己是知道的，一开始是全款，签合同的时候是贷款，贷款之后又不做贷款了。至于你是因为你自己不想做了，还是因为银行拒贷你做不下来，这不是我的事情。你说你能不能协商到四月份，你说我自己是不是跟你们仁至义尽，我都同意了，没有问题。我本身不是一个斤斤计较的人。但是我让中介跟你协商我住到七月底的时候，我跟中介也明确讲了，我说我住到七月底，但是我不会到七月底的。我可能孩子放假以后，因为五月份六月份两个月通风换气，加上我买的那么多除甲醛的东西在里面，我可能六月多一点也就能搬了，中介当时就拒绝了呀。而且后来中介跟你联系的时候，你也是拒绝的。你说你这个能怪我吗？就是说我卖房子给你，你有困难的时候，我全部都支持你。但是当我有困难的时候，你们立马就说不同意。你觉得这是一个公平的合同吗？”李：“因为你当时决定要到7月底吗，你也得考虑我这边，你那个房子现在那个墙嘛，都被破坏成那样子，我肯定墙也要重新做。……”6、易：“履行合同一定是买卖双方共同履行合同，你在跟我协调时，已经对合同作出了改变，我在跟你协商的时候，本身也存在一个相互迁就的问题。不能说你和中介一直让我迁就你，你说到4月底就4月底，你说贷款就贷款，你说不贷了筹钱，我就等你筹钱，你觉得这个合理吗？你也是不合理哎，是我迁就你的，并不是我就答应你哎，但是后来你们迁就我了吗？对不对？我跟中介说得很清楚，不影响你孩子上学，不影响你往里面迁户口……”……7、李：“按照合同不存在违约这个问题啊，好吧？”易：“怎么不存在呢，好好看上面是有的。至于你是银行拒贷了放弃贷款，还是你考虑到贷款周期太长影响到你这个工作了，你放弃了，都不是我的事情，总之你改变了付款方式，这个是事实吧，而且是你改变，不是我改变的”李：“是我改变的，是基于你同意的，对不对？”易：“我同意，没同意到四月底。”李：“我不同意你的问题，你就说我违约，对不对？”易：“我跟你强调两点：第一，我没同意到4月底，我跟中介讲得很清楚，四月底太迟了，你要提前、要尽快，中介也答应了，但事实上你也没有提前。第二，中介跟我协调的时候，我让中介尽快，并不代表我放弃了违约责任，这个你跟中介之间有协调，中介也应该尽到提醒义务的。因为我们是三方合同，如果中介什么都不提醒，不为甲方服务，不为乙方服务，那还要中介干嘛呢”李：“从法律意义讲，你也没有说要提前多少天，对吧，就算我提前一天也是提前。”易：“问题是你一天也没提前呀。”李：“四月底是到4月30号呀。”易：“到4月30号你还能过户吗？你不都是抬杠了吗？而且我跟中介说的很清楚，如果对方要是放心的话，这个钱也可以先打过来，或者约个时间把户过掉。如果不放心，也可以过了五一节，约个时间过户的时候再付钱，这个无所谓。我讲我在这个事情上，我是很宽松的，对你们买方对中介都是很宽松的。我唯一的要求是，我工作不在当地，时间上我不一定那么宽裕。我跟中介讲了，不管什么你都要提前，提前有时间去办。但是我的工作决定了，我不可能随叫随到，28号就是28号，为什么26号约我为什么不能说26号、27号呢？你什么时候有空呢？中介也没说，中介就说28号有没时间去过户，让他们把钱付给你，我当时就说28号我有事，28号我确实有事。而且这两天我也有事，我这两天事处理处理，星期五我要出去出差。我当时跟中介说的很清楚我这周要出差，当时中介给我打电话的时候，我不确定是星期五还是星期四，所以我当时跟他讲，我说下周我就三天时间，我有事要出差，等我出差回来的，我跟中介说的很清楚，这个事情也不是说你说的，我叫你28号来，谁让你不来的，都是你的责任。付款的时间本来就是双方协商来的，对吧？你约的是4月底付款，不是4月底过户啊……李：“付款的时候过户啊”易：“你现在就不要跟我讲合同了呀，你谈合同你是早就应该给我钱了呀，你也没有给啊”李：“不是的，因为当时全款的时候就说得很清楚，过户的时候付款，对不对？”易：“对呀，你说全款你不是后来没有全款吗？”李：“后来跟你协商全款的时候，尾款什么时候付，就说4月底之前然后去付款然后去过户。”易：“是啊，是没问题啊……”……