四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川16民初32号 原告：武胜县国土资源局，住所地四川省武胜县沿口镇振兴路会展中心附楼。 法定代表人：王绍华，局长。 委托诉讼代理人：王璐，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡朝建，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：邓海涛，男，生于1979年9月24日，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：吴玉谦，四川卓凯律师事务所律师。 原告武胜县国土资源局（以下简称“武胜国土局”）与被告邓海涛建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武胜国土局的委托诉讼代理人王璐、被告邓海涛的委托诉讼代理人吴玉谦到庭参加了诉讼；原告武胜国土局的法定代表人王绍华、被告邓海涛未到庭。本案现已审理终结。 武胜国土局向本院提出诉讼请求：1.判令邓海涛支付国有建设用地使用权出让金2,363万元；2.判令邓海涛支付截至2018年4月16日止的违约金3,979.71万元及以2,363万元为基数按照每日1‰从2018年4月16日起至实际支付日止的违约金。事实与理由：2014年3月14日，武胜国土局与邓海涛签订了《国有建设用地使用权出让合同》及补充合同。约定：邓海涛受让位于武胜县万善镇小学南侧国道212线东侧宗地（编号为WS-[2014]01），面积7,092平方米；受让价款4,000万元，在2014年4月5日支付2,000万元，2014年6月5日前支付1,200万元，2014年9月5日前支付800万元；逾期支付价款的，自逾期之日起，每日按逾期支付款项的1‰向武胜国土局支付违约金。合同签订后，邓海涛于2014年4月10日支付227万元；2014年4月11日支付450万元；2015年11月30日支付600万元；2016年3月7日支付150万元；2016年12月15日支付40万元；2017年2月8日支付50万元；2017年2月14日支付100万元；2017年9月7日支付20万元，合计1,637万元。仍下欠2,363万元未付。经计算，至2018年4月16日止，应付违约金3,979.71万元。 武胜国土局对其主张事实提交了如下证据： 1.《国有建设用地使用权出让合同》（编号：511503-2014-0015）、武胜县住房和城乡规划建设局对案涉宗地的规划设计条件的意见（武住建函[2013]247号）、《国有建设用地使用权出让合同》（变更条款）各一份。证明双方合同关系及合同内容。 2.收取土地出让金凭条8张。证明邓海涛支付土地出让金情况。 3.2015年6月16日、2015年10月22日、2015年11月22日、2016年7月27日，武胜国土局向邓海涛发出的《催款通知》各一份；2015年6月17日、2016年7月28日邓海涛收到《催款通知》的送达回执各一份；2017年4月19日、5月25日、8月9日、9月5日、10月17日、12月12日，武胜县土地出让金催收工作领导小组办公室的催收函各一份。证明武胜国土局多次催收。 4.拍卖资料。拍卖出让公告、拍卖出让须知各一份。证明拍卖情况和已告知竞买人拍卖土地的条件。 5.武胜国土局2016年9月2日对邓海涛的《责令停止国土资源违法行为通知书》及《送达回证》各一份。证明武胜国土局的执法情况。 邓海涛辩称，对下欠2,363万元土地出让金无异。邓海涛没有违约行为，是武胜国土局没有按约和法律、法规的规定交付土地，当时拍卖时武胜国土局仅告知了“现行地形、地貌”，没有告知拍卖土地上存在房屋、坟墓等拆迁遗留问题。正因为案涉宗地存在拆迁等遗留问题，邓海涛多次向武胜县人民政府和武胜国土局请示、报告，相关领导也多次作出批示，要求有关部门及时完成拆迁工作。且因该问题存在，双方在签订出让合同后，又将动工时间由2014年9月30日变更为2015年9月29日，竣工时间由2016年9月30日变更为2017年9月29日。那么，武胜国土局交付土地和邓海涛支付土地出让金也应该是顺延一年。而事实上，案涉宗地上的拆迁遗留问题在2017年10月才处理完毕。邓海涛认为，他不但没有违约，而且还提前支付了部分土地出让金，因政府有关部门处理拆迁问题，耽误双方按期履行合同，严重影响了邓海涛对案涉宗地的开发建设，已造成邓海涛损失，武胜国土局非“净地”出让，邓海涛下欠土地出让金，是行使合同法赋予的先履行抗辩权。要求驳回武胜国土局请求支付违约金的诉讼请求。邓海涛同时主张，即使法院认定他违约，合同约定违约金过高，要求按中国人民银行同期贷款基准利率计算。 邓海涛对其主张事实提交了如下证据： 1.2014年3月5日，武胜县公共资源交易中心《拍卖成交确认书》一份。证明案涉宗地在武胜县公共资源交易中心拍卖厅应价成交，价款4,000万元。 2.2014年4月18日、2015年4月20日、2015年12月2日、2017年1月3日邓海涛向武胜县人民政府、武胜国土局的就案涉宗地拆迁遗留问题的请求、报告；2014年6月武胜县人民政府相关领导对邓海涛请求的批示；2014年5月25日、6月25日，2015年4月21日，2017年1月3日邓海涛就案涉宗地未拆迁房屋拍摄的照片9张。证明案涉宗地出让后存在未完成的拆迁问题，武胜国土局所出让土地存在法律权属争议，非“净地”出让。 3.国土资源部《闲置土地处置办法》（第53号令），四川省人民政府《关于进一步加强土地出让管理的规定》（川府发[2014]58号），广安市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）。证明中、省、市政府均要求出让土地是征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地使用证、规划条件明确、具备动工开发基本条件的“净地”。 4.证人曹某某、谭某某、危某某出庭证言。证实案涉宗地拍卖后，仍存在农房、原尚未形成市场修建的市场门市、坟墓、天然气管道未拆迁，邓海涛也一直积极协助政府拆迁工作；2015年上半年，邓海涛就进场平整场地，但因拆迁工作未完成，严重影响了邓海涛的开发建设，到2017年10月，拆迁问题才解决完毕。 本院对双方当事人提交的证据组织双方进行了质证。邓海涛对武胜国土局提交证据质证意见为：对真实性、合法性无异，不能达到武胜国土局的证明目的，出让合同约定的土地现状条件是空白，拍卖资料证明的宗地出让条件是“现行地形、地貌”，对案涉宗地上原权属及拆迁、安置等问题没有约定。对此，应按法律、法规、政策理解为“净地”出让。武胜国土局对邓海涛提交证据质证意见为，对《拍卖成交确认书》无异。对邓海涛的请示、报告、照片和武胜县人民政府相关领导的批示的真实性不予认可，不知这些请示、报告是否送达。对证人证言的关联性不予认可，案涉宗地武胜国土局是按现状出让的，因邓海涛未将出让金交齐，案涉宗地武胜国土局也未交付，邓海涛竞拍时知道有拆迁问题存在。对相关政策规定，认为不是法律、法规，武胜国土局按现状出让合法，双方出让合同有效。 从双方的陈述，案涉宗地在2017年10月前存在未拆迁等遗留问题，邓海涛在2015年上半年已对案涉宗地存在事实上的开发建设行为。对此，双方提交证据均作为本案认定案件事实的依据。根据双方陈述和提交的证据，本院认定如下事实： 2014年3月5日，邓海涛参加武胜国土局的国有建设用地使用权出让拍卖会，竞得位于武胜县万善镇小学南侧、国道212线东侧宗地（编号为WS-[2014]01）的国有建设用地使用权，面积7,092平方米（10.64亩），应价4,000万元。2014年3月14日，武胜国土局作为“出让人”、邓海涛作为“受让人”签订了《国有建设用地使用权出让合同》（编号：511503-2014-0015）。合同约定：宗地面积7,092平方米；用途为城镇住宅用地（兼容商服）；出让人在2014年9月8日前将符合“现状土地条件/”的宗地交付受让人；商服用地年限40年，住宅用地年限70年；定金300万元；土地出让金4,000万元，受让人分三期支付，第一期2,000万元在2014年4月5日前支付，第二期1,200万元在2014年6月5日前支付，第三期800万元在2014年9月5日前支付；建筑总面积28,368平方米，容积率不高4不低于1，限高60米，密度不高于35%，绿地率不低于30%；其他土地利用条件，按武胜县住房和城乡规则建设局对案涉宗地的武住建函[2013]247号文执行。建设项目在2014年9月30前开工，在2016年9月30日前竣工。同时约定：第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第四十五条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。补充条款2：该宗地待土地竞得人缴清土地出让金后再交地，如果土地使用者未按出让合同约定时间缴清土地出让金，县国土资源局不予交地。同日，双方签订变更条款：动工时间由2014年9月30日变更为2015年9月29日，竣工时间由2016年9月30日变更为2017年9月29日。拍卖公告载明的宗地出让条件为：现行地形、地貌；拍卖出让须知载明的案涉宗地土地开发程度为：现行地形、地貌。合同书中没有载明现状土地条件。对于现状土地原土地上权利的消灭、拆迁等问题没有约定，对于处理拆迁等问题的时间是否变更双方履行交付土地和支付价款的期限没有约定，对于交付案涉宗地办理何种法律手续没有约定。 出让合同签订后，邓海涛于2014年4月10日支付227万元；2014年4月11日支付450万元；2015年11月30日支付600万元；2016年3月7日支付150万元；2016年12月15日支付40万元；2017年2月8日支付50万元；2017年2月14日支付100万元；2017年9月7日支付20万元，合计1,637万元。2015年上半年，邓海涛对案涉宗地进行了事实上的部分开发建设，同时，因案涉宗地存在拆迁遗留问题，邓海涛亦多次向武胜县人民政府和武胜国土局请示、报告，要求及时处理拆迁遗留问题，政府相关领导也多次指示有关部门及时解决拆迁遗留问题，到2017年10月，有关拆迁问题处理完毕。武胜国土局亦多次向邓海涛催收下欠土地出让金。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，不论农用地转建设用地的征收与补偿、安置工作，还是国有土地上房屋征收与补偿工作，均是市、县人民政府的法定职能，不是市、县人民政府土地行政主管部门的职能，相关拆迁补偿也不可能成为建设用地出让合同的内容。国务院有关部门及四川省、广安市政府强调“净地”出让，但在存在拆迁等遗留问题时，合同双方当事人可以通过协商将政府处理遗留问题的时间纳入合同内容。本案双方当事人已意识到案涉宗地的拆迁遗留问题影响开发建设，双方对“开工时间”和“竣工时间”进行了变更，但对支付土地出让金的方式和期限以及交付土地和支付出让金义务的先后并未明确变更，邓海涛主张支付土地出让金顺延没有事实基础，不能成立。邓海涛对欠付土地出让金2,363万元的事实亦无异议，故武胜国土局诉请邓海涛向其支付欠付的土地出让金2,363万元，应予以支持。 关于武胜国土局主张的逾期付款违约金的问题。邓海涛未按照合同约定如期足额支付国有建设用地使用权出让金，其行为构成违约，但其辩称武胜国土局未做到“净地”出让，也存在违约行为，其不应支付违约金。根据双方签订的出让合同约定土地交付条件为“现状土地条件/”，从该条的形式、内容上看，并未对土地的现状作出具体约定，应视为未约定土地交付条件，故对相应交付条件应当按照法律、法规及规章确定的标准交付。中华人民共和国国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷等条件。即武胜国土局在出让涉案宗地时，应当满足“净地”出让的标准。案涉宗地在2017年10月前存在拆迁的遗留问题，虽然拍卖公告、拍卖出让须知标明案涉土地出让条件为现状出让，但该现状应仅指土地地形、地貌及周边设施的现状条件，而非土地权利瑕疵现状。武胜国土局出让的土地违背了法律关于“净地”出让的相关规定，没有尽到合同基本义务，给邓海涛开发利用土地造成了阻碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因双方均未提供因对方违约给自己造成的实际损失，本院综合双方违约程度、逾期利益及合同履行情况，酌定双方违约程度相当，各自承担的相应责任亦相互抵消。故本院对武胜国土局要求邓海涛按约定支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，原告武胜国土局的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告邓海涛于本判决生效后三十日内向原告武胜县国土资源局支付尚欠的国有建设用地使用权出让金2,363万元； 二、驳回原告武胜县国土资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费358,936元，原告武胜县国土资源局负担225,213元，被告邓海涛负担133,723元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  江海燕 审判员  黄 平 审判员  冯 文 二〇一八年十一月二十七日 法官助理彭曦 书记员李星坤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。