福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0211民初3877号 原告：郭雪富，男，1989年9月26日出生，回族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：李文长，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春璟，福建联合信实律师事务所律师。 被告：杨勇，男，1969年2月18日出生，汉族，住四川省三台县。 被告：饶蹦，男，1989年2月28日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县。 以上被告共同委托诉讼代理人：林慕清，福建闽台律师事务所律师。 原告郭雪富与被告杨勇、饶蹦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郭雪富委托诉讼代理人李文长，饶蹦及被告共同委托诉讼代理人林慕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭雪富向本院提出诉讼请求：1.二被告立即将讼争房屋内户口全部迁出；2.二被告立即向原告支付逾期迁出户口违约金（计算标准为：以2760000元为基数，按照每日0.05%的标准自2017年10月31日起计算至二被告实际将讼争房屋内户口全部迁出之日止，暂计至2018年7月31日为378120元）；3.本案诉讼费、公告费由二被告承担。原告变更诉讼请求为：1.二被告立即向原告支付逾期迁出户口违约金489900元（违约金计算标准:以2760000元为基数，按照每日0.05%的标准自2017年10月31日起计算至2018年10月20日)；2.本案诉讼费、公告费由二被告承担。事实和理由：2017年4月9日，原告与饶蹦、案外人厦门置联房产行销策划有限公司签订《房产买卖居间协议书》（以下称讼争协议），约定将杨勇名下坐落于厦门市集美区锦园东里7号2502室的房屋（以下称讼争房屋）出售给原告，成交总价为276万元。饶蹦称其是杨勇的委托代理人，但事实上，饶蹦对讼争房屋享有实际权利。讼争协议签订当日，原告支付定金7万元给饶蹦。2017年6月13日，原告支付解押款143万元给饶蹦。讼争房屋已经于2017年6月28日过户给原告及其妻子刘丽琴。尾款126万元由贷款银行于2017年9月1日直接支付至饶蹦账户。根据讼争协议第九条约定，卖方应于2017年10月30日前将落户在讼争房屋的原有户口全部迁出，如未及时迁出户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿给原告。但讼争协议签订后至今，杨勇及饶蹦均未依约将讼争房屋内的户口迁出，构成违约，依法应当按照讼争协议第九条的约定承担违约责任。 杨勇辩称，一、原告的第一项诉讼请求没有依据，应当予以驳回。原告主张将讼争房屋内的户口全部迁出，案外人林志平的户口未迁出影响了原告合法权益的处分，原告应当将案外人林志平列为本案第三人或另行起诉案外人林志平要求其迁出户口，杨勇并非是户口迁出的对象，客观上无法做到原告的要求，且如今林志平的户口已被冻结，原告的户口也已迁至讼争房屋名下，该项诉讼请求应当予以驳回。二、原告主张的违约金过高，应当予以调整。首先，案外人林志平系杨勇上家讼争房屋的户主，杨勇在与其签订房屋买卖合同时并不知晓其已擅自将户口迁至讼争房屋内，杨勇在主观上并未有违约的故意。再者，讼争房屋于2017年6月28日过户给原告，当时杨勇及原告均未发现案外人林志平的户口已挂在讼争房屋名下，直至2018年7月21日，原告的配偶刘丽琴在发现该情况后告知杨勇，杨勇积极与林志平联系协商处理，并将林志平的联系方式提供给原告，原告的户口已迁至讼争房屋名下，林志平的户口未及时迁出未给原告造成任何实际损失，也未对原告将户口迁至讼争房屋名下产生影响，而原告根据《房产买卖居间协议书》约定计算的违约金明显偏高，应当予以调整。 饶蹦辩称，饶蹦并非是本案适格被告。在原告与杨勇的房屋交易过程中，饶蹦系作为杨勇的委托代理人与原告签署合同、收取购房款并协助办理过户，饶蹦并非是讼争房屋的所有权人，对此，原告在起诉状中也承认过，饶蹦并非本案适格被告，原告要求饶蹦承担责任违约责任，没有任何事实与法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2016年10月24日，杨勇与林志平、王慧签订《存量房买卖合同》，约定杨勇向林志平、王慧购买厦门市集美区产。2016年10月31日，杨勇将办理上述房产的相关事宜书面委托给饶蹦，并办理了公证手续，委托书载明：具体代理权限及范围如下：……二、有权出售该房产，包括：1、代为与买受人商定房产交易价格、签订相关买卖合同及协议；……委托期限：自本委托书签署之日起至上述事项办理完毕止。2017年4月9日，饶蹦以杨勇（甲方、出售方）代理人的身份与郭雪富（乙方、购买方）、厦门置联房产行销策划有限公司（丙方、居间方），共同签订一份《房产买卖居间协议书》（编号：0000605），约定：一、甲方同意将座落于福建省厦门市集美区锦园东里7号2502室的房产出售给乙方。土地房屋权证号为01××49，建筑面积109.87平方米，用途住宅。乙方经查阅甲方提供的相关权属凭证原件和丙方现场带领看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。二、甲、乙双方同意，上述房产成交价为2760000元整。本协议签订当日，乙方应支付购房定金70000元整……四、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分2次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于解押当日（2017年5月6日前）向甲方支付1500000元整（含定金）作为房产解押专款使用；2.乙方向银行申请商业贷款1260000元整……五、上述房产的产权现状为已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。甲、乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同。甲方应于2017年5月6日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由丙方保管，以便办理交易过户手续之用。……九、甲方承诺于2017年10月30日前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出。如甲方未及时迁出户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿给乙方。等等。饶蹦在合同落款的甲方委托代理人处签名捺印，郭雪富在合同落款的乙方处签名捺印，厦门置联房产行销策划有限公司在丙方处盖章确认。合同签订时，上述房屋登记的产权人为杨勇。2017年4月9日，饶蹦作为杨勇的代理人向郭雪富出具一份收据，载明：兹有本人（卖方）杨勇收到买方郭雪富购买本人位于厦门市集美区产的购房定金70000元整。2017年6月13日，郭雪富转账支付解押款1430000元至饶蹦银行账户。2017年7月12日，郭雪富及其配偶刘丽琴以上述房产作为抵押，向中国建设银行股份有限公司厦门市分行贷款1700000元，其中1260000元（购房余款）由该银行直接转账支付至饶蹦银行账户。2017年6月28日，上述房屋的产权转移登记至郭雪富、刘丽琴名下。2018年7月21日，刘丽琴发现上述房屋存在林志平的户口，并将该情况告知饶蹦。2018年8月初，郭雪富、郭清杰、陈秀冬落户于上述房屋。2018年9月20日，刘丽琴至厦门市公安局杏滨派出所查询上述房屋除郭雪富、郭清杰、陈秀冬以外的落户人员信息时，被告知须先冻结其他落户人员即林志平等三人的户口。2018年10月20日，刘丽琴至厦门市公安局杏滨派出所再次查询上述信息时，被告知户口冻结无明确期限，林志平等三人的户口仍未迁出。因林志平等三人的户口无法强制迁出，厦门市公安局杏滨派出所已于户口冻结期间通知林志平等三人办理户口迁移手续。2018年11月3日，厦门市公安局杏滨派出所出具一份户籍登记证明，该证明显示落户于上述房屋的成员仅有郭雪富、郭清杰、陈秀冬。本院当庭询问原告主张饶蹦承担责任的依据，原告当庭陈述饶蹦系讼争房屋实际卖房人，杨勇只是挂名，后又明确饶蹦与杨勇为共同卖房人。 本院认为，郭雪富与杨勇签订的《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行义务。上述协议第九条明确约定杨勇应于2017年10月30日前将落户在讼争房屋的原有户口全部迁出，如杨勇未及时迁出户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿给郭雪富，但案外人林志平等三人直至2018年11月3日前才将户口迁出讼争房屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，杨勇构成违约，应向郭雪富支付逾期迁户的违约金。杨勇辩称案外人林志平系讼争房屋原户主，杨勇在与林志平签订房屋买卖合同时并不知晓林志平已擅自将户口迁至讼争房屋内，在主观上并无违约的故意，本院认为，合同违约并不以主观过错作为成立要件，故杨勇该项抗辩于法无据，不予采信。原告系依据上述协议约定主张以2760000元为基数、按日利率0.05%自2017年10月31日起计至2018年10月20日止的逾期迁户违约金489900元，被告认为违约金过高，本院认为，原告直至2018年7月才发现逾期迁户的事实并告知饶蹦，其也未举证证明杨勇逾期迁户对其造成实际损失或者实质性的重大影响，结合合同的履行情况、双方过错程度以及原告的预期利益等因素综合考量，原告主张的违约金计算标准显然过高，应予调整，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金调整为150000元。《房产买卖居间协议书》中载明出售方为杨勇，饶蹦系作为杨勇的委托代理人在合同上签名，饶蹦代为收取购房款涉及的是合同的履行问题，与合同签订主体无关，不论原告主张饶蹦系实际卖房人亦或是共同卖房人，均未提供证据予以证明，因此，原告要求饶蹦承担逾期迁户违约金的责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨勇应于本判决生效之日起十日内支付原告郭雪富逾期迁户违约金150000元； 二、驳回原告郭雪富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8649元，减半收取计4325元，由原告郭雪富负担2984元（已预交），被告杨勇负担1341元，杨勇应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇一八年十一月二十五日 代书记员 林雅玲 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。