广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初34560号原告：梁永红，男，1953年3月24日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王月璋、何日新，广州市荔湾区华林法律服务所法律服务工作者。被告：李国栋，男，1957年9月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：张智，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳琨（被告女儿），女，1988年6月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告梁永红诉被告李国栋物权保护纠纷一案，本院于2018年8月28日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王月璋、何日新，被告的委托诉讼代理人张智、李艳琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告及同住人员迁往广州市石井潭村南新街11号202房，将广州市越秀区六榕街双井街28号702房腾空交还给原告；2.被告向原告支付广州市越秀区六榕街双井街28号702房从2018年8月28日起计至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按照每月3500元的标准计算）。事实和理由：原告是坐落在广州市越秀区六榕街双井街28号702房房屋的产权人，此有粤房地权证穗字第××号《房地产权证》为凭。建筑面积50.72平方米。该房屋1958年被国家经租，2010年7月1日落实华侨政策发还给原产权人，由原告继承所得。被告是该房屋原租赁人。原告于2011年向法院提起诉讼，要求收回房屋自用，法院以未发现被告有其它房屋为由，暂未能判决被告搬迁，被告却认为其可永久居住，而从不主动自行采用其它办法解决居住问题，严重地侵害了原告的合法权益。违反了中华人民共和国物权法和民法通则的有关规定。现在原告急需用房，为被告有可搬迁的房屋，原告特地为被告租赁了广州市石井街潭村南新街11号202房，让被告有房屋居住，从而促使被告申请公租房或自行解决居住。目前房屋租赁市场价格已多次向上调整，而广州市越秀区六榕街双井街28号702房的房屋使用金多年无调整，所以广州市越秀区六榕街双井街28号702房房屋的房屋使用金亦应调整为3500元/月，时间自立案之日起至交还房屋之日止。综上所述：被告长期占有广州市越秀区六榕街双井街28号702房房屋已违反《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》的有关规定。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：被告及其祖辈是涉案房屋当地的原住民，在新中国成立之前就已在该地世代居住，而本案是原告为侵害被告的合法承租居住权利而故意制造的恶意诉讼。一、原告无权要求被告搬出涉案房屋，1.被告对涉案房屋依法享有法定的长期承租居住权利，1）涉案房屋自1958年被国家经租，并非事实，涉案房屋并未被国家经租。原告继承的原房屋位于广州市长堤大马路210号，是该房屋于1958年被国家经租，而与涉案房屋无论从拆迁时间、地址均没有任何联系。2）被告祖辈在新中国成立之前就已安居在涉案房屋所在地，在1987年3月2日，被告为响应国家改造旧城新建居民住宅，才与广州市广源实业总公司（原广源实业有限公司）签订《征地拆迁安置协议书》，并原地回迁搬入涉案房屋作为被告的永久安置房，从而获得长期承租居住权利。3）同时，被告的长期承租居住权利亦已经多级法院予以判决确认:广州市越秀区人民法院民事判决书【（2011)越法民三初字第207号】、广州市中级人民法院民事判决书【（2011)穗终字第2715号）】、广州市中级人民法院民事判决书【（2013)穗中法审监民再字第154号】、广东省检察院抗诉，并经广东省高级人民法院审判监督程序【（2014)粤高法审监民提字第81号】最终判决予以确认：虽然被告曾于2001年与广源实业有限公司签订了租赁合同，但是其取得涉案房屋的承租居住权的依据，并非该租赁合同，而是基于1987年其与广源实业有限公司之间的征地拆迁安置协议，由广源实业有限公司将该房作为永久安置房安排给被告居住，属于因历史原因形成的长期租赁关系，被告对涉案房屋具有长期承租居住权利。因此，被告对涉案房屋具有法定的承租居住权利，被告与出租方的租赁合同关系合法有效，对各方均具有约束力。2.被告获得涉案房屋的长期承租居住权，是等价有偿的，1)被告是为响应国家改造旧城新建居民住宅的号召，才同意国家征用拆建“原盘福路双井后街11号地下”房屋，并最终原地回迁搬入涉案房屋的，被告获得涉案房屋的长期承租居住权利并可按公租房标准缴纳房租，完全是牺牲了其原有房屋而等价有偿获得的，其不同于一般的房屋租赁，也不同于一般的经租房、直管房租户。2)2011年，原告向法院提起诉讼时，未判决被告搬迁，并非由于未发现被告有其他房屋，而是考虑到被告获得长期承租居住权的历史事实和对价，是基于被告对涉案房屋具有法定的长期承租居住权利，而非原告所述仅仅是“因被告无其他房屋而未判决其搬迁”。二、买卖不破租赁，即使房管局发还房屋归原告，被告的承租居住权利仍应受法律保护，根据《合同法》第229条，被告与出租方的租赁关系依然有效，不因所有权的变更而改变。虽然涉案房屋历经多次所有权变更，但涉案房屋负担的长期租赁义务不因所有权的变更而改变。越秀区人民法院民事判决书【（2011)越法民三初字第207号】亦对此予以判决确认：原告取得涉案房屋后，应承接原来的租赁关系，将房屋继续交给被告居住使用，被告亦应向原告缴纳房屋使用费。因此，根据《合同法》第229条，在涉案房屋所有权发生转移的情况下，原告须尊重涉案房屋上的承租人使用权的原状，其相互间权利义务的内容，应依照原租赁关系约定不变。三、与原告相比，被告的长期承租居住权利更应得到法律保护，如前所述，被告是以原世代居住房屋为代价而获得涉案房屋的长期承租居住权及以公租房标准缴纳房租权利的。长期承租居住权(永久安置房）是国家不同时代环境下关于房屋使用的政策产物，其具有特殊性，而被告为国家房屋政策的改革开拓作出了巨大贡献。然而，响应国家号召为国作贡献的人，却要被国家强行收回其时代居住的唯一住房，这对被告来说，是极其不公平的。加上被告现已年纪老迈，体弱多病，每月仍需花上全家收入的一半进行治疗，在仅有其女儿一人工作的情况下，要被告承担与其收入无法匹配的其他住房，这对一个家庭来说，无疑是晴天霹雳，更是将被告一家三口置于水深火热之中。另外，若法律判决被告搬离，其还不仅仅是侵害了被告的合法权益，更侵害了广大人民顺应时代响应国家号召的积极性，极大的损害国家信誉和社会公共利益。四、原告无权擅自增加房屋使用费，基于息讼止争的考虑，原享受公租房租金标准的被告（以公房标准交纳房屋使用费151.元/月），已多次上调房屋使用费的标准。1)2011-2014年，广州市越秀区人民法院、广州市中级人民法院、广东省高级人民法院均认定：被告应按房管部门评定的同期住宅成本租金标准计，每月缴纳房屋使用费。2)2015年，被告根据法院判决，从按经司法鉴定确定的“同期公房住宅成本租金标准”调整为“以房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价”，并直接采用原告单方委托的评估公司评定的价格，将房屋使用费从“590.87元”增加至“1623元”。虽觉判决不公，但基于息讼止争的考虑，被告亦已每月定时足额交纳房屋使用费。现原告再次要求将房屋使用费调整至3500元/月，实属无理，毫无法律依据及事实依据，其仅仅是为侵害被告的合法承租居住权而恶意制造的诉讼，浪费公帑。五、本案构成重复起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第5款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释(2015)5号）第二百四十七条的规定，本案“（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”，原告不断以调整房屋使用费为由，以此迫使被告搬离房屋，从而妄图推翻此前判决，已构成重复起诉，应予以驳回起诉。综上所述，恳请贵院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：房地产权属人梁永红，房屋所有权取得方式撤管、发还、继承，共有情况单独所有，登记时间2010年11月24日，房屋坐落越秀区盘福路××房，建筑面积50.72平方米，规划用途住宅。2010年9月8日，广州市越秀区第二土地房屋管理所向原告发出《住户居住情况移交表》，载明：房屋地址盘福路双井街28号，住户李国栋，居住部位702，管业面积36.38，使用性质住宅，每月租金151.38元，撤管日期2010年7月1日，产权人接管日期2010年7月1日等。1987年3月2日，被告（乙方）与广源实业有限公司（甲方）签订《征地拆迁（投亲靠友）安置协议书》，约定：甲方经批准拆除乙方使用的盘福路双井后街11号地下房屋，使用面积8.24平方米，乙方自愿投亲靠友；甲方安置回迁双井街新楼中梯702房、2房一厅、实用面积28平方米的房屋给乙方居住等。2001年4月9日，被告与广州市广源实业总公司签订租赁合同，约定被告租赁越秀区双井街28号702房，租赁期限从2002年11月1日至2004年11月1日止等。被告表示其由拆迁人广源实业公司在1991年9月永久安置入住涉讼房屋，并按照公房租金标准交租。2010年12月23日，原告向本院起诉被告物权保护纠纷一案，要求被告及其同住人员迁出涉讼房屋并将该房屋腾空交还给原告，被告向原告支付从2010年7月1日起至迁出涉讼房屋之日止的房屋使用费（按每月1000元计）。本院于2011年6月24日做出（2011）越法民三初字第207号民事判决，判决：一、被告应向原告支付涉讼房屋的房屋使用费（按房管部门评定的同期住宅成本租金标准计，2010年7月1日起至该判决发生法律效力之日止的房屋使用费被告应在该判决发生法律效力之日起5日内一次性支付，此后的房屋使用费应按上述标准逐月支付）；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2011年11月23日做出（2011）穗中法民五终字第2715号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。原告申请再审，广州市中级人民法院于2013年11月20日做出（2013）穗中法审监民再字第154号民事判决，判决维持（2011）穗中法民五终字第2715号民事判决。原告向广东省人民检察院申诉，广东省高级人民法院于2014年11月19日做出（2014）粤高法审监民提字第81号民事判决，判决维持（2013）穗中法审监民再字第154号民事判决书。2015年6月23日，原告向本院提起诉讼请求判令：1、被告及其同住人员将广州市越秀区双井街28号702房腾空交还给原告；2、被告向原告支付从立案之日起至其实际交还涉讼房屋之日止的房屋使用费（每月按照该房屋市场租金1623元计付）。本院于2015年8月13日做出（2015）穗越法民三初字第2059号民事判决：一、被告李国栋自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁永红支付从2015年6月23日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，其中应扣除被告已付的房屋使用费），房屋使用费以不超过每月1628元为限；二、驳回原告梁永红的其他诉讼请求。被告不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2015年12月21日做出（2015）穗中法民五终字第4876号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。原、被告间没有签订租赁合同，涉讼房屋现由被告一家三口居住，户主为被告。被告陈述其在本市没有其他房屋可供搬迁。被告按每月1623元的标准支付房屋使用费给原告至2018年10月。本院认为：原告作为涉案房屋的产权人，对该屋享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然生效判决确认被告对涉案房屋享有长期租赁权，但原告自2010年12月23日提起第1次诉讼至今已长达8年之久，故原告要求收回房屋本院予以支持，鉴于原告所要求被告迁往的广州市石井街潭村南新街11号202房经审查不适宜让被告搬迁，且被告目前没有其他房屋可供搬迁，故涉案房屋宜由被告再暂住一段时间，暂住期内，被告应积极另寻房屋搬迁，以便期限届满将房屋交回给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、被告李国栋自本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区盘福路双井街28号702房，期限一年，暂住期内，应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价逐月向原告梁永红支付房屋使用费，期限届满，被告李国栋（含同住人员）应将房屋腾空交回给原告梁永红；二、被告李国栋自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁永红支付从2018年8月28日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，其中应扣除被告李国栋已付的房屋使用费）；三、驳回原告梁永红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告李国栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎满华人民陪审员  陈淑文二〇一八年十一月二十九日书 记 员  邓鸿明