广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初15106号原告：黎伟忠，男，1945年8月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所律师。被告：广州市市场发展总公司越秀公司，住所地广州市一德路275号3楼。负责人：张超培。被告：广州市越秀区工商行政管理局，住所地广东省广州市越秀区解放北路813号。法定代表人：谢文，局长。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈秀芝，北京大成（广州）律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：金慧，北京大成（广州）律师事务所律师。原告黎伟忠与被告广州市市场发展总公司越秀公司（以下简称越秀公司）、广州市越秀区工商行政管理局（以下简称越秀工商局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告黎伟忠及其委托诉讼代理人周玉珊、被告越秀公司及越秀工商局的共同委托诉讼代理人陈秀芝、金慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎伟忠向本院提出诉讼请求：1.确认广州市白云区广园西路景泰西二巷14号806房及广州市白云区解放北路梓元东二街1号202房的所有权属于我所有；2.两被告立即协助我将广州市白云区广园西路景泰西二巷14号806房以及广州市白云区解放北路梓元东二街1号202房的所有权过户至我名下的产权登记手续，所需登记费用及税费由两被告负担；3.本案受理费由两被告负担。事实和理由：被告越秀公司是被告越秀工商局的下属单位。1995年3月7日，被告越秀公司与我母亲陈桂琼（代理人黎伟鸿、黎伟鸣）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定被告越秀公司经批准拆除陈桂琼所有的越秀区××路××号后座房屋，被告越秀公司将自有的2套房屋（景泰新村街西二巷14号806房及梓元岗街东二街1号202房，建筑面积共121平方米）用作产权调换。上述协议书经广东省公证处公证。上述协议签订后，我及黎伟鸿、黎伟鸣等人依约将被拆迁房屋交付拆迁，被告越秀公司依约将景泰新村街西二巷14号806房及梓元岗街1号202房交付黎伟鸿、黎伟鸣等人使用。但两被告至今仍未协助办理两套房屋的过户登记手续。陈桂琼已于1993年3月6日去世，我父亲于1995年2月5日去世。除我以外的其他法定继承人已经明确表示放弃对上述两套房屋的继承。因此我有权依法继承上述两套房屋，请求两被告协助办理过户登记手续。特诉至法院，请求判如所请。被告越秀公司辩称：陈桂琼并非被拆迁房屋的所有权人。黎伟鸿、黎伟鸣与我司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》违反法律法规的规定，损害国家利益，依法应认定无效。原告无权取得两套补偿房屋的所有权。1.原告不能提供陈桂琼为被拆迁房屋的所有权人的有效权属证明。原告所提交的证据仅能证明陈桂琼为被拆迁房屋的承租使用人，无法证明其是所有权人。2.陈桂琼已于1993年3月6日死亡，黎伟鸿、黎伟鸣代陈桂琼于1995年5月7日与我司签订协议书时，并未办理继承或取得合法授权。该协议书上陈桂琼的签名应为无效，公证书及协议书的真实性严重存疑。3.原告并不能提供被拆迁房屋的所有权权属证明，导致无法向房屋管理部门办理拆迁备案及产权变更登记，该行为构成根本性违约，协议无法继续履行。4.综上，置换房屋为国有资产，如果陈桂琼事实上对被拆迁房屋不具备所有权，则其不具备房屋产权调换补偿主体资格，即陈桂琼对被拆迁房屋不具备合法所有权的前提下，其依法不能取得补偿房屋的所有权。原告无法通过继承取得补偿房屋的所有权。5.我司并不具备违约及过错，不应承担任何法律责任。被告越秀工商局辩称：我局为被拆迁房屋所涉地块的土地使用权人，并在取得合法拆迁手续后对被拆迁房屋进行拆迁。我局是补偿房屋景泰新村街西二巷14号806房及梓元岗街东二街1号202房的所有权人。被告越秀公司是我局的下属单位，我局授权其与黎伟鸿、黎伟鸣签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。我局与被告越秀公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：1966年，陈桂琼申请改建海珠路新桥市31号后座（以下简称被拆迁房屋），广州市越秀区德成街道办事处在《广州市修建什项工程申请表》载明同意改造。1994年，广州市越秀区德成法律服务所出具《木屋改造情况调查证明书》，载明，新桥市31号后座原是木屋，由承租人陈桂琼出资于1966年4月改建成砖木结构房屋，申报许可证编号：莫字第0081号。越秀区人民委员会房地产管理科核发《小修什项工程许可证编莫字第089号，批明“此屋改建后归陈桂琼管业和住用”。该屋改建后由陈桂琼及其亲属住用至今。1995年3月7日，陈桂琼（被拆迁人、乙方，由黎伟鸿、黎伟鸣共同作为代理人）与被告越秀公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在越秀区××路××号后座，甲方将自有的景泰新村街西二巷14号806房、梓元岗街1号东二街1号202房的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。乙方应付给甲方25420元，并于1995年1月30日前付清。乙方应在本协议鉴定生效后的十天内，将其上述房屋交由甲方拆除。甲方应在1995年1月30日前将自有房屋交付给乙方。本协议签订时，乙方应将原址房屋的有关产权所有证等，递交市房地产管理局注记拆迁情况。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由甲方负责。该协议经广东省公证处公证。1995年3月17日，黎伟鸿、黎伟鸣向广东省台建拆建安置公司缴纳了差额金首期5000元。1995年4月13日，被告越秀工商局向黎伟鸿、黎伟鸣出具《证明》，载明越秀公司为属下单位。广州市景泰新村西二巷14号806单元、广州市梓元岗东二街1号202单元是其局产权。其局同意拨给越秀公司作永迁房之用。陈桂琼于1993年3月6日死亡，其丈夫黎全于1995年2月5日死亡。黎全与陈桂琼夫妇生前育有黎润英、黎伟鸿、黎伟志（NORMANLAIWAICHI）、黎伟汉、黎伟杰（LAIWAIKIT）、黎伟鸣、黎洁英、黎伟忠等八名子女。其中黎洁英于2018年3月16日死亡。黎润英、黎伟鸿、黎伟志（NORMANLAIWAICHI）、黎伟汉、黎伟杰（LAIWAIKIT）、黎伟鸣、黎洁英的转继承人李汝顺、李嘉敏均出具《放弃继承权声明书》，声明放弃对两套补偿房屋的继承。庭审中，针对被告认为黎伟鸿、黎伟鸣代为签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的行为应为无效的意见，原告补充提交以下证据：1.1993年12月17日，越秀工商局向德成法律服务所、德成派出所发出的函件，内容：陈桂琼已病故，请证明黎全为陈桂琼的丈夫。2.1993年12月27日，德成法律服务所出具的《亲属关系情况调查书》，载明陈桂琼的亲属关系。3.黎润英、黎伟志、黎伟汉、黎伟杰、李汝顺、李嘉敏出具的《情况说明》，载明本人同意确认黎伟鸿、黎伟鸣代理签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的行为。另查，补偿房屋现地址为广州市白云区广园西路景泰西二巷14号806房、广州市白云区解放北路梓元东二街1号202房，均登记于被告越秀工商局名下以上事实，有申请表、许可证、房屋拆迁补偿协议书、收据、证明、查册表、公证书、函件、调查书、情况说明、房产证及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据本院查明事实，被拆迁房屋原为木屋，由陈桂琼于1966年重建，该事实有德成法律服务所出具的证明书可予证实。综合考虑上世纪60年代的社会背景，原拆迁房屋虽无权属证明，但陈桂琼实际已原始取得被拆迁房屋的产权。陈桂琼已于1993年死亡，并无法定继承人对陈桂琼儿子黎伟鸿、黎伟鸣代为签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》的行为表示质疑，本院推定该行为已获得全部继承人的确认，该行为应为有效。被告越秀公司在明知陈桂琼已死亡的情况下，仍选择与黎伟鸿、黎伟鸣签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》，应视为对该行为的认可。两被告认为黎伟鸿、黎伟鸣代为签订协议的行为无效的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，黎伟鸿、黎伟鸣代陈桂琼与被告越秀公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效，双方应恪守履行。根据合同约定，被告越秀公司应为陈桂琼办理补偿房屋的房地产权证。现陈桂琼及黎全的法定继承人中，除原告外均明确放弃对补偿房屋的继承，故原告要求办理补偿房屋的过户登记手续的诉讼请求合理合法。现补偿房屋登记在被告越秀工商局名下，亦应承担协助办理过户登记手续的责任。两被告至今未协助原告办理涉案房屋的房地产权证的行为已经构成违约，对原告要求两被告协助其办理涉案房屋的不动产权证的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于原告要求确认补偿房屋属其所有的诉讼请求。根据物权公示原则，本院已依法判决支持两被告协助原告办理补偿房屋过户登记手续至原告名下，对原告该项诉讼请求，本院不再重复处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广州市市场发展总公司越秀公司、广州市越秀区工商行政管理局按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定，协助原告黎伟忠办理广州市白云区广园西路景泰西二巷14号806房的不动产权证办到原告黎伟忠名下的手续；二、在本判决生效之日起十日内，被告广州市市场发展总公司越秀公司、广州市越秀区工商行政管理局按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定，协助原告黎伟忠办理广州市白云区解放北路梓元东二街1号202房的不动产权证办到原告黎伟忠名下的手续；三、驳回原告黎伟忠的其他诉讼请求。本案受理费6900元，由被告广州市市场发展总公司越秀公司负担并于本判决生效之日起三日内迳付原告黎伟忠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  崔颖华二〇一八年十一月二十七日书记员  苏秋雅