内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内29民终496号上诉人（原审被告）：内蒙古华宇置业有限责任公司。法定代表人：安达，该公司董事长。上诉人（原审被告）：内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司。负责人：李文彬，该公司经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：冶凤蕊，内蒙古广安律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李旺，内蒙古广安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪梅娟，女，汉族，1962年4月6日出生，个体经营者。现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。上诉人内蒙古华宇置业有限责任公司（以下简称华宇公司）、内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司（以下简称华宇阿盟分公司）因与被上诉人洪梅娟房屋买卖合同纠纷一案,不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2018）内2921民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人华宇公司、华宇阿盟分公司共同委托诉讼代理人冶凤蕊、李旺、被上诉人的委托诉讼代理人任振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华宇公司、华宇阿盟分公司上诉请求：依法撤销一审法院（2018）内2921民初1978号民事判决，本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，所作判决错误。1、本案事实为被上诉人的房屋系上诉人顶账给案外人吕军军，吕军军转让给建通砼业公司，建通砼业公司顶账给被上诉人。由此认定被上诉人将全部房款交付给上诉人的事实认定错误。因为被上诉人受让的是吕军军的顶账房，被上诉人与上诉人之间不可能有房屋购房款的支付行为，上诉人只是为了被上诉人方便办理房屋产权手续，向被上诉人出具了《商品房认购协议书》，一审法院在认定事实时对上诉人是否收取被上诉人的购房款，以及双方是否存在商品房买卖行为并没有查清，将所有赔偿责任判令由上诉人承担，属认定事实不清，证据不足。2、上诉人与被上诉人一直没有签订过《商品房买卖合同》，一审法院认定双方签订了《商品房买卖合同》与事实不符，其次，被上诉人在诉状中明确称《商品房认购协议书》的签订日期为2017年3月24日和实际使用房屋的时间2016年3月4日。这一事实足以说明上诉人交付房屋在前，签订协议在后，怎么可能存在逾期交房的情况，另上诉人与被上诉人于2016年3月4日办理了商品房交接手续，2017年3月4日签订《商品房认购书》，根本不存在逾期交房的事实。被上诉人在交房手续中明确写明：“购房业主确认无误后，应于当日完成购房手续，开发单位完善相关手续，盖章后物业方可办理房屋交接手续”，被上诉人在签订交接手续时对房屋交付情况完全认可，现又以上诉人房屋交付延迟为由要求上诉人支付逾期交房违约责任没有事实及法律依据。二、一审法院判令上诉人承担逾期交房责任，判决错误。上诉人与被上诉人在《商品房认购协议书》第八条关于不可抗力中明确约定：因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行的上诉人是免责的。本案上诉人与被上诉人签订认购书时间是2017年3月24日，交房时间是2016年3月4日，根本不存在逾期交房的事实。被上诉人辩称：一审法院判决认定事实和适用法律正确。1、上诉人以所谓顶账房不应该承担延迟交房责任的上诉请求不能成立。上诉人因拖欠工程款，将涉案的七套房屋抵顶给案外人，被上诉人在上诉人售楼部办理了抵顶手续。涉案房屋是上诉人开发商建设的，上诉人将涉案的7套房屋抵顶给案外人，案外人将涉案房屋抵顶给被上诉人。上诉人不能因为被上诉人是顶账房，以此推脱应当承担的责任。上诉人作为房地产开发公司，理应承担房屋质量、延迟交房等相应的法律责任。上诉人为被上诉人办理了房屋买卖的手续，确立了被上诉人购房者的身份，被上诉人通过顶账方式购买房屋，同样是房屋买卖的一种付款方式，符合房地产交易的惯例。2、上诉人以发生规划变更，拒绝承担延迟交房责任，缺乏事实和法律依据。上诉人在施工期间从未与购房户提及规划变更的事宜，从未提出延迟交付是因规划变更。上诉人以住建局的证明不能证实规划变更的事实，该证明也未指出规划发生了如何变化，规划变更不属不可抗力，上诉人要求免除其责任的主张不能成立。即便存在规划变更的事实，根据合同相对性的原则，上诉人理应找政府部门理论，这不是免除上诉人作为房地产开发商责任的法定事由。3、商品房移交手续，只代表移交房屋时间，充分证实上诉人迟延交房的事实，按照合同约定，上诉人理应承担迟延交房的利息损失。在签订《商品房买卖合同》之前，上诉人与购房户签订的是《商品房认购协议书》，该协议书中约定的交房时间为2014年10月31日。在签订《商品房买卖合同》时，将一部分购房户的交房时间改为2015年10月31日。开发商的上诉违约行为对购房户的损害是客观事实。至于上诉人承担利息损失，是上诉人严重违约理应承担的最基本的责任。洪梅娟向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与二被告签订的《商品房认购协议书》合法有效；2、判令二被告与原告签订《商品房买卖合同》（网签合同），并办理不动产登记手续；3、判令二被告向原告支付迟延交房利息12245.9元；4、本案诉讼费用由被告方承担。一审法院认定事实:被告华宇阿盟分公司由被告华宇公司设立。2015年4月9日，原告与被告华宇阿盟分公司签订了《商品房买卖合同》，认购被告华宇阿盟分公司开发建设的阿左旗巴彦浩特镇尚水御都小区A1-2-701室，面积146.22平方米，每平方米3350元，价款为489837元。房款以顶账的形式结算完毕。双方签订的房屋买卖合同第三条约定：甲方于2015年10月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。合同第五条约定：甲方逾期交房的处理：如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。2016年3月4日，被告华宇阿盟分公司将原告购买的楼房交付给原告。后双方因办理房屋产权证发生纠纷诉至法院。一审法院认为，原告与被告华宇阿盟分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，应受法律保护。双方均应按照合同约定全面履行义务。在合同履行中，原告依约全面履行了合同义务，但被告华宇公司未按合同约定履行办理房地产权属证书和按照约定期间交付房屋，构成违约。故原告要求被告履行合同办理权证义务和支付迟延交房利息的诉请，依法予以支持。逾期交房的利息从2015年10月31日计算至2016年3月4日，按照人民银行同期贷款利率计算。二被告辩称，导致延期交房的原因是政府规划变更，属于不可抗力，应当免除被告的违约责任。一审法院认为，政府规划变更属于具体行政行为，不属于法定不可抗力事由，不能以此免除被告应承担的违约责任，故对二被告辩称，依法不予支持。被告华宇阿盟分公司系被告华宇公司设立，不具有独立法人资格，其从事民事活动所产生的民事责任应由具有独立法人资格的被告华宇公司作为责任主体承担责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决：一、被告内蒙古华宇置业有限责任公司于本判决生效后且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告洪梅娟办理位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都小区A1-2-701室房屋的不动产权属证书；二、由被告内蒙古华宇置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告洪梅娟支付逾期交房利息（计算方法：以489837元为本金，从2015年10月31日至2016年3月4日，按照人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告洪梅娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告内蒙古华宇置业有限责任公司负担75元，由原告洪梅娟负担25元。本院经审理查明，2014年4月23日，上诉人华宇阿盟分公司与施工单位承包人吕军军签订了工程款顶房协议，双方约定将尚水御都小区六套房屋抵顶给吕军军，吕军军因欠阿拉善盟建通砼业有限责任公司混凝土款，于2014年4月24日又将其中涉案A1-1-702室，面积146.22平方米，每平方米3350元，价款为489837元的房屋抵顶给阿拉善盟建通砼业有限责任公司，阿拉善盟建通砼业有限责任公司因欠洪梅娟款项，又于2015年7月5日将涉案房屋抵顶给被上诉人洪梅娟，2016年3月4日洪梅娟与华宇阿盟分公司办理了商品房交接手续，并于2017年3月24日给被上诉人洪梅娟出具了收款收据，并签订了《商品房认购协议书》。另查明，华宇阿盟分公司由华宇公司设立。上述事实由上诉人与吕军军签订的《工程款顶房协议》、阿拉善盟建通砼业有限责任公司出具的证明、说明、上诉人与被上诉人签订的《商品房交接手续》、《商品房认购协议书》等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点：1、上诉人华宇阿盟分公司与被上诉人洪梅娟是否存在买卖关系；2、一审判决上诉人华宇公司支付被上诉人洪梅娟逾期交房利息是否具有事实及法律依据。关于上诉人华宇阿盟分公司与被上诉人洪梅娟的房屋买卖关系。本案上诉人华宇阿盟分公司因拖欠承包人吕军军工程款，于2014年4月23日签订了《工程款顶房协议》，该顶房协议系上诉人与吕军军因工程欠款与吕军军认购涉案房屋达成的债的抵消的意思表示，因双方未在协议中约定所抵顶的房屋具体交付时间，在双方签订抵顶协议后，上诉人未实际履行交付义务，吕军军亦未提出异议的情况下，又将涉案房屋于2014年4月24日抵顶给阿拉善盟建通砼业有限责任公司。上诉人华宇阿盟分公司给阿拉善盟建通砼业有限责任公司出具了收款收据。至此，上诉人华宇阿盟分公司与吕军军的顶房协议变更为上诉人与阿拉善盟建通砼业有限责任公司。2015年7月阿拉善盟建通砼业有限责任公司又将涉案房屋抵顶给被上诉人洪梅娟，上诉人于2016年3月24日将涉案房屋交付给被上诉人洪梅娟，2017年3月24日给被上诉人洪梅娟重新出具了收款收据、补签了《商品房认购协议书》。本院认为，上诉人与被上诉人洪梅娟签订的《商品房认购协议书》系双方自愿达成，且不违背法律、法规的相关规定，应为有效协议。虽本案证据显示上诉人与被上诉人交房在前，签订《商品房认购协议》在后，但上诉人交付被上诉人洪梅娟房屋的行为，表示其认可阿拉善盟建通砼业有限责任公司与被上诉人的顶房事实。关于上诉人提出没有收到被上诉人购房款，没有签订《商品房买卖合同》，双方不存在买卖关系的意见不能成立。被上诉人虽没有直接交付上诉人购房款、没有签订《商品房买卖合同》，但上诉人在被上诉人顶账后，给被上诉人交付房屋、并通过结算出具收款收据、《签订商品房认购书》的行为证实双方之间形成了买卖关系。上诉人应当与被上诉人签订《商品房买卖合同》（网签合同）。一审法院认定双方签订了《商品房买卖合同》的事实认定不清，应予以纠正。关于逾期交房利息问题。上诉人与被上诉人洪梅娟于2017年3月24日签订了《商品房认购书》，该认购书证实，洪梅娟认购上诉人华宇阿盟分公司开发建设的阿左旗巴彦浩特镇尚水御都小区A1-1-702室，面积146.22平方米，每平方米3350元，房屋价款为489837元。被上诉人购房款以顶账的形式结算完毕。关于被上诉人洪梅娟主张涉案房屋房系2015年4月抵顶，上诉人给其交房时间为2016年3月24日，要求上诉人支付迟延交房利息的意见。本院认为，被上诉人洪梅娟提供的阿拉善盟建通砼业有限责任公司出具证明，只能证实被上诉人与阿拉善盟建通砼业有限责任公司之间买卖房屋的时间，不能证实其与上诉人之间的买卖时间为2015年7月。2016年3月24日上诉人将涉案房屋交给被上诉人，期间上诉人与被上诉人并未约定迟延交房支付利息的内容。一审法院认定上诉人逾期交房的利息从2015年10月31日计算至2016年3月4日无事实及法律依据，本院不予支持。另一审法院认定洪梅娟认购房为尚水御都小区A1-2-701室存在瑕疵，应为尚水御都小区A1-1-702室，对此，本院予以纠正。综上，二上诉人的部分上诉理成立，应予支持。一审法院认定部分事实不清，证据不足，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2018）内2921民初1978号民事判决第一项、第三项，即：被告内蒙古华宇置业有限责任公司于本判决生效后且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告洪梅娟办理位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都小区A1-1-702室房屋的不动产权属证书；驳回原告洪梅娟的其他诉讼请求。二、撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2018）内2921民初1978号民事判决第二项。即：由被告内蒙古华宇置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告洪梅娟支付逾期交房利息（计算方法：以489837元为本金，从2015年10月31日至2016年3月4日，按照人民银行同期贷款利率计算）。一审案件受理费100元，由被上诉人洪梅娟承担；二审案件受理费106.2元，由被上诉人洪梅娟承担。本判决为终审判决。审判长  温美蓉审判员  汪东升审判员  王生铎二〇一八年十一月二十九日书记员  鲍 杨