河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初4170号原告：苏亚辉，男，1977年4月1日出生，汉族，住河南省正阳县。被告：洛阳金地百货有限公司，住所地洛阳市西工区中州路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：李波强，系公司总经理。委托诉讼代理人：曹南、吴涛，河南惠人律师事务所律师。原告苏亚辉与被告洛阳金地百货有限公司（以下简称金地公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏亚辉，被告金地公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。现已审理终结。苏亚辉向本院提出诉讼请求：1.判决解除苏亚辉与金地公司签订的《商铺租赁合同》；2.判决金地公司向苏亚辉支付租金178443.16元及违约金20827.27元；3.判决金地公司承担本案诉讼费、邮寄费、公告费等合理费用。事实和理由：2013年11月12日，苏亚辉与金地公司签订20年《商铺租赁合同》，约定将位于洛阳市西工区中州中路与人民西路交叉口西南角洛阳国贸中心的商铺租赁给金地公司使用。合同第四条违约责任中约定金地公司如逾期支付租金，逾期不付按月利息5‰计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为金地公司不履行合同，苏亚辉有权解除本合同并要求金地公司支付拖欠的租金。金地公司已经拖欠苏亚辉租金六个月以上，构成合同约定的解除条件，苏亚辉有权依法行使合同解除权。金地公司辩称，原告起诉无事实和法律依据，双方签订的合同虽成立但未生效，原告与原开发商洛阳懿龙房地产开发有限公司（以下简称懿龙公司）并未进行涉案商铺的交付，而且涉案商铺目前存在规划、竣工、消防未验收的情况，不具备出租和使用条件，金地公司也不可能通过租赁涉案商铺获取收益，因此双方不产生合同约定的权利义务关系，而且原告起诉超过诉讼时效，被告不需要向原告支付租金，原告未全额缴纳购房款，不具有涉案商铺的所有权，无权要求支付租金。综上所述，请求驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，认定事实如下：1.2007年3月10日，苏亚辉与上海联大行商业经营管理有限公司签订《委托管理合同》一份，约定将苏亚辉购买的懿龙公司位于洛阳市中州中路与人民西路交叉口西南角“洛阳国际贸易中心”第01幢02单元0103房委托该公司进行管理，管理期限三年。同时提供懿龙公司收款专用凭单两份，证明其对案涉房产享有处分权。2.2013年11月12日，苏亚辉与金地公司签订《商铺租赁合同》，约定苏亚辉将上述商铺出租给金地公司，从签约之日起免租期为6个月，从2013年11月12日至2014年5月12日，租赁期限为20年，自2014年5月13日起至2034年5月13日止；金地公司在本合同签订之日起5个工作日内向苏亚辉预付1个月房租作为定金（可抵扣第一个月的房租），年租金计算方法为按总购房价618028元的一定比例计算，第一至二年为6%，第三年为7%，第四至七年为8%，第八至十一年为8.8%，第十二至十五年为9.68%，第十六至十九年为10.648%，第二十年为11.71%；租金按季度支付，于每季度第一个月的25日前通过转账方式一次性支付；金地公司逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月视为金地公司不履行合同，苏亚辉有权解除合同并要求金地公司支付拖欠的租金。《商铺租赁合同》签订后，金地公司未支付过租金。3.金地公司提交《关于协调懿龙公司应纳税情况的报告》以证明因懿龙公司欠缴税款，案涉商铺至今无法办理房产证。《建设工程竣工验收备案一次性告知单》，证明涉案商铺未办理消防、规划、竣工验收手续，不具备租赁使用条件。苏亚辉对该证据的真实性有异议。因该告知单没有公章，不知为何部门所出，故本院对金地公司证明的事实，不予认定。2018年6月12日大河报报纸一份，证明金地公司已于2018年6月12日在大河报登报与原告解除合同，从当日起不需要向原告支付租金。苏亚辉对此持有异议。另查明，苏亚辉于2013年11月12日出具《承诺书》一份，载明：本人苏亚辉购买国贸中心商铺的01-02-0103，总购房价618028元，所剩余款贰拾叁万元整尚未缴清。其本人将余款交清后，享受租赁合同中规定的全部租金。若余款未交清，则享受已交房款所占比例的租金（租金按所交房款比例计算），所剩房款在办证前交清。本院认为，苏亚辉从开发商懿龙公司处购得涉案房产,并缴纳部分购房款，苏亚辉应对该房产享有处分权。苏亚辉与金地公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。金地公司在合同签订后未支付租金，其行为构成违约，苏亚辉主张解除合同符合合同约定，于法有据，本院予以支持。苏亚辉主张金地公司支付从2014年5月13日至2018年6月租金的诉求，于法有据，本院予以支持。但其在与金地公司签订租赁合同时出具《承诺书》，承诺在未付清购房款的情况下享受已交房款所占比例的租金，故金地公司主张的租金应当按照已付房款所占比例支付的主张，本院予以采信，苏亚辉主张的截止到2018年6月的违约金，超过部分，本院不予支持。原、被告双方在《商铺租赁合同》中均认可案涉房产的总购房款为618028元，且金地公司提交的《承诺书》中明确载明案涉房产的总购房款为618028元，余230000元未缴清，故依据双方约定的租金及违约金计算方法，以388028元（618028元-230000元）为基数，自2014年5月13日至2018年6月的租金为107354.37元，相应的违约金为12555.95元。金地公司辩称苏亚辉未付清购房款，不得主张租金，该主张系买卖合同关系，与本案不属同一法律关系，金地公司如对涉案房产的购房款享有权利，可另行主张，但以此抗辩拒付租金，于法无据，本院不予采信。金地公司辩称苏亚辉未交付商铺，但金地公司从懿龙公司处收购资产后将国贸中心项目进行整体商业运作，故对金地公司的辩解理由，本院不予采信。金地公司辩称涉案商铺未经消防验收等原因，不具备租赁使用条件，但涉案商铺为现状交付，而且根据金地公司与懿龙公司之间签订的收购协议，商业部分的后续及装修工程由金地公司负责，以及金地公司与苏亚辉的租赁合同也约定了一定期限的免租期，故即使涉案商铺不具备租赁使用条件，相应的责任也应由金地公司承担，故对金地公司的辩解理由，本院不予采信。金地公司主张其于2018年6月12日登报解除与苏亚辉的《商铺租赁合同》，故从当日起不需向苏亚辉支付租金的辩解理由，因《商铺租赁合同》中未约定合同解除的异议期限，苏亚辉于金地公司登报后三个月内起诉解除与金地公司签订的《商铺租赁合同》并提出异议且其诉求的租金及违约金截止至2018年6月，故其辩解理由本院不予采信。金地公司辩称苏亚辉主张的部分租金超过诉讼时效的辩解意见，无事实和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除苏亚辉与洛阳金地百货有限公司于2013年11月12日签订的《商铺租赁合同》；二、洛阳金地百货有限公司于本判决生效后十日内支付苏亚辉租金107354.37元及违约金12555.95元；三、驳回原告苏亚辉的其他诉讼请求。本案受理费4285元，由原告苏亚辉承担1000元，被告洛阳金地百货有限公司承担3285元（原告已垫付，待执行时一并清结）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  马少先二〇一八年十一月二十一日书记员  吴宇辉