广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3397号原告：高木林,男，1953年7月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：林銮英,女，1959年6月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。共同委托诉讼代理人：符鹏，广东宏诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：高伟华，系两原告的儿子。被告：周子文,男，1949年8月9日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：康念青，广东正大方略律师事务所律师。第三人：周新标，男，1968年12月10日出生，汉族，住广东省广州市开发区。原告高木林、林銮英诉被告周子文确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法适用普通程序于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告高木林、林銮英的共同委托诉讼代理人符鹏、高伟华，被告周子文及其委托诉讼代理人康念青到庭参加诉讼。庭后，经被告周子文申请，本院依法追加周新标为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序于2018年10月31日再次公开开庭进行了审理。原告高木林、林銮英的共同委托诉讼代理人符鹏、高伟华，被告周子文及其委托诉讼代理人康念青，第三人周新标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高木林、林銮英向本院提出诉讼请求：1.判令高木林、林銮英与周子文于2003年11月3日签订《赠与合同》无效；2.周子文归还高木林、林銮英广州市萝岗镇黄陂村长安社1巷4号［《农村(圩镇)宅基地使用证》萝字第NO.0008284号］宅基地及房产；3.本案诉讼费用由周子文承担。在庭审过程中高木林、林銮英向本院申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：高木林原为广州市萝岗镇黄陂村长安社1巷4号房产（《农村（圩镇）宅基地使用证》萝字第NO.0008284号，现门牌号码：广州市黄埔区联和街××）宅基地的合法使用权人，于2003年11月3日与广东省五华县城镇居民周子文签订《赠与合同》，约定高木林、林銮英夫妻自愿将上述宅基地房屋产权全部无偿给予周子文所有，并协助办理房屋产权过户和登记手续，随后将上述房屋和宅基地证交给受赠人。双方名为赠与，但实际上是买卖关系。后因受赠人不符合转让条件至今无法办理过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”最近召开的最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议中，确定了在非试点地区，农民将其宅基地的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。由此可见国家现行法律和有关规定对宅基地使用权的转让原则上是禁止的，只允许宅基地使用权可以在本集体经济组织内部有条件的转让，非本集体经济组织成员不能享有宅基地使用权。所以，无论是赠与还是买卖宅基地的行为都是法律禁止的，是无效的行为。周子文是广东省五华县城镇居民，不是该村集体经济组织成员，不能享有上述宅基地的合法使用权，因此双方签订的《赠与合同》是无效合同。鉴于上述事实和理由，我方依法请求法院确认《赠与合同》无效并要求收回上述宅基地及房产使用权，依法有据，请法院依法裁判。被告周子文辩称：一、《赠与合同》是双方真实意思的体现，合法有效。1.高木林夫妇将广州市萝岗镇黄陂村长安社1巷4号的房屋赠与给我是双方真实意思的表示，我也在赠与合同中明确表示接受赠与，高木林夫妇决不反悔。双方的赠与行为符合《合同法》第一百八十五条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”的规定，合法依法成立。2.高木林夫妇赠与标的是房屋产权，并不是宅基地使用权。其一，2003年高木林夫妇将涉案房屋的产权赠与我，不违反法律的强制性规定，我对涉案房屋享有所有权，即对房屋占用、使用、收益、处分的权利。其二，涉案房屋的宅基地使用权没有办理到我名下，说明涉案房屋的宅基地使用权和所有权仍归本集体经济组织所有，也符合我提交的证据《黄陂农工商公司开发长安圩镇邀请书》第6条“楼房建成后，由乡府发给房屋许可证，房产永远属其所有，但其土地权永远归属乡府所有”的规定。3.《黄陂农工商公司开发长安圩镇邀请书》是在1984年12月15日发出的，其当初目的是响应国家号召，开发乡镇经济建设，允许非本集体经济组织的个人持有宅基地使用权的房屋。第一，从高木林夫妇提供的身份信息也可以证明高木林夫妇不是该村的村民，但是其提供的证据显示涉案房屋的宅基地使用权登记在高木林名下，证明当初不是该村村民也能持有宅基地使用权的房屋。第二，如高木林夫妇所称我不是该村村民，不能持有涉案房屋，《赠与合同》无效。以其推断高木林夫妇也不是该村村民，其涉案房屋的宅基地使用权登记在高木林名下也是非法、无效的。4.涉案房屋经我方于2004年重建后一直占有、使用和收益。高木林夫妇将涉案房屋产权赠与我时，房屋状况只有一层简单的框架，不能正常居住。我接受赠与后将其拆除重新建成4层的房屋。我在此一直居住其中的一层，其他楼层出租给他人居住。我提交的证据黄陂社区居民委员出具的《合法居住证明》和水、电费、出租费税收缴款书和税收完税证充分证明上述事实，也说明双方的《赠与合同》已经实际履行。二、《赠与合同》依法公证，具有强制法律效力，不得撤销。1.《赠与合同》是经过广州市白云区公证处公证，并于2003年11月5日出具公证书，明确证明高木林夫妇与我的赠与行为是符合《民法通则》第五十五条规定，没有违反法律的强制性规定，双方之间的赠与行为是合法有效的。根据《合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”的规定，经过公证的赠与合同，不得撤销。2.高木林夫妇在2003年11月3日向我出具《委托书》并经广州市白云区公证处公证，授权我办理涉案房屋的登记、转名、换领《房地产证》等有关事务，间接证明当时政策允许涉案房屋的赠与，高木林夫妇也是同意并决不反悔的。只是之后政策发生变化，暂停办理相关转名手续。三、双方的赠与行为不是买卖关系。1.高木林夫妇没有任何证据证明双方的赠与行为是买卖关系，也不符合《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，高木林夫妇应当提供能够证明买卖关系的合同、支付价款的凭证等证据予以证实。2.高木林夫妇将涉案房屋赠与我是基于朋友关系，且双方当时有经济往来，高木林开办一家汽车修理厂，我有多辆货车跑长途运输，车辆的维修、保养一直都在高木林处，高木林为此获利众多，当时我给予高木林夫妇34.8万元补偿款。四、高木林夫妇提出确认赠与合同无效之诉是严重违反《合同法》诚实信用的基本原则，其诉讼目的就是谋取暴利。因此，应当不予支持其诉讼请求。1.高木林夫妇依法将涉案房屋赠与给我，我接受赠与后花费100多万元重建房屋，并一直居住至今。高木林夫妇在办理赠与公证后，其明确表示决不反悔的情况下，时隔15年提出确认合同无效，要求返还房屋的诉讼请求严重违反诚实信用的法律基本原则。2.高木林夫妇看到自2000年至2018年房价暴涨，据统计，萝岗区房价从1000多元/平方米上涨至2万多元/平方米，房价涨幅20余倍。因房价涨幅巨大，且黄埔区黄陂社区又处于拆迁改造阶段，一旦拆迁将获得数百万拆迁补偿款或数套住宅。高木林夫妇诉讼的根本目的就是针对拆迁补偿，谋取暴利。因此，应当不能支持高木林夫妇的诉讼请求。五、本案审理结果可能导致该村数百外地户籍居民面临无处可居的境地，对长安新村的稳定团结造成巨大影响。广州市黄埔区黄陂社区长安新村绝大部分居民当初都是看到黄陂农工商公司开发长安圩镇邀请书才从外地来到该村的，虽然在该村长年居住，也为当地经济作出巨大贡献，但其户口没有从原籍迁到该村。外地户籍居民有数百之多，基本都是像我一样。因此，本案应谨慎处理，如处之不慎，将会引起其他人纷纷效仿，通过诉诸法律，获取非法暴利，直接导致该村数百外地户籍流离失所、无处可居，这将对长安新村的稳定团结造成巨大影响。六、本案确认合同无效之诉直接损害共有产权人的实际利益。我接受高木林夫妇的赠与后，因原有房屋无法居住需要重新建造，当时我资金紧张，故与侄子周新标共同出资建造，并约定新建房屋后双方各占房屋一半的产权。因此，本案确认赠与合同之诉无效直接损害到共同产权人的实际利益。综上所述，《赠与合同》是双方真实意思的体现，合法有效。《赠与合同》依法公证，不得撤销。双方的赠与行为不是买卖关系。高木林夫妇诉讼目的就是谋取暴利，应当不予支持其诉讼请求。第三人周新标辩称：一、周子文接收涉案房屋时只是单层框架（一层）。经查看框架基础不牢和飘檐有裂痕，后将其拆掉重新建造了一栋4层半的框架。由于本人与周子文是叔侄关系，周子文因经济紧张找我协商，由本人投资继续建造完成，双方商定建成后涉案房屋各占一半。当时房屋建造时，本人共投资了80多万元，到了差不多十年的时候，为扩大房子，接着又投资了一部分钱。我家人口较多，没地方住，一大家子一直住在那里，希望法院能酌情处理。二、本人以及家人的户籍均在长安新村，对在本村自己投资建造的涉案房屋本人依法享有一半的产权。而高木林夫妇的户口自始至终不在长安新村，其取得的两块宅基地是非法取得的。取得后又赠与给周子文，获取暴利二十多万元。时隔十五年后，现在趁拆迁改造之机，高木林夫妇又假装以长安村本村村民自居，反诉周子文不符合赠与条件，又重新来谋取暴利，诈取周子文财产。对此高木林夫妇无资格起诉，且高木林夫妇的这种行为利欲熏心、贪得无厌，不应得到支持。三、高木林夫妇发财心切，趁广州市实施三旧改造之机，企图发横财。其致函给广州市黄埔区黄陂经济联社和广州君梓房地产开发有限公司，在函中提到“但至今为止，本人没有收到贵单位的任何签约通知，本人曾于2018年3月28日委托广东宏诚律师事务所发函至贵单位，也没有得到任何回复。”这充分说明黄陂经济联社和君梓房地产开发有限公司对高木林夫妇的无理要求拒之门外。最近，广州君御房地产开发有限公司与长安新村居民小组签订的《协议书》第一点就写到：“关于历史遗留非长安村户籍人员买卖房屋问题的协调处理。甲方在尊重80年代长安新村房屋可自由流转的历史前提下，积极与长安新村所涉房屋的买卖双方协商……”这也充分说明君御房地产开发有限公司和经济联社对历史遗留非长安村户籍人员买卖房屋的认可和尊重。这一正确决策也稳定了全村居民对三旧改造的信心。四、长安新村绝大部分居民当初都是看到黄陂农工商公司开发长安圩镇邀请书才从外地来到该村，其户口没有从原籍迁到该村。外地户籍居民有数百之多，基本都是像周子文一样。因此，本案应谨慎处理，如处之不慎，将会引起其他人纷纷效仿，直接导致该村数百外地户籍人员流离失所、无处可居，这将对长安新村的稳定团结造成巨大影响，也会带来严重的社会问题。经审理查明：广州市原萝岗镇黄陂村长安社1巷4号宅基地房屋（以下简称涉案房屋）于1998年1月30日取得广州市白云区萝岗镇人民政府颁发的《农村（圩镇）宅基地使用证》（萝字第0008284号），登记使用人为高木林，记载的宅基地房屋为框架结构共三层半，用地面积共80平方米，建筑面积为叁佰平方米。2003年11月3日，高木林、林銮英（赠与人）与周子文（受赠人）签订《赠与合同》，载明：“坐落在广州市萝岗镇黄陂村长安社1巷4号的房屋一栋[现持有依据《农村（圩镇）宅基地使用证》萝字第NO.0008284号]是赠与人的夫妻共有财产。现赠与人自愿将上述房屋全部产权无偿给予受赠人所有，受赠人表示接受赠与。赠与人决不反悔。本赠与合同由赠与人和受赠人签订后生效，并经白云区公证处公证。赠与人须协助受赠人办理该房屋产权登记和过户的有关手续，此外上述房屋的权利义务概与赠与人无涉。”同日，高木林、林銮英向周子文出具《委托书》，委托周子文办理如下事项：1.全权代理办理涉案房产的登记、转名、换证、缴纳有关税费、领取房地产证等有关事务。2.涉案房产在需要办理变更时，有权代理办理有关赠与过户、转名、登记、缴纳有关的税费、换领《房地产证》等事务。代理人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予以承认。受托人有转委托权。委托期限至办妥全部委托事项为止。双方为上述《赠与合同》和《委托书》办理了公证，广州市白云区公证处于2003年11月5日分别出具了（2003）穗白内民证字第2745号、第2746号《公证书》。周子文拟证实涉案房屋是相应国家政策用于乡镇开发，其土地权属归于政府，房屋归其所有，提交了广州市黄陂果园黄陂乡人民政府于1984年12月15日向各兄弟单位发出的《黄陂农工商公司开发长安圩镇邀请书》复印件，邀请书中提及开发长安圩镇的具体办法：一、提供场地，该司现有厂房及仓库约有4000平方，可提供办厂及租用。二、开发新建场地的投标，价格每平方米定为25-30元，以高者得中，土地征收费一次交完，圣地每份为50平方，按该乡规划建设，凡是外地人员中标者，欢迎将户口迁到该乡来，但粮食、田地不给。三、在投标之日起立约之日后先交50%定金，其余部分一个月内交清。四、凡投标得中者交清款项后，必须着手筹建，从签订合约之日起计算一年内建成，如超期建筑或不建者按投标总款额罚20%。五、楼房的使用和权利，原则上谁标谁建，物归原主，如有转让他人按投标总款额加收30%。六、楼房建成后，由乡府发给房屋许可证，房产永远属其所有，但土地权永远归属乡府所有。房产管理费按国家、政府收纳规定为准。周子文拟证实其是涉案房屋的合法所有权人，提交了以下证据：1.案外人陈雀容及周子文于2016年11月7日签名的《合法居住证明》一份，载明：产权人现位于广州市黄埔区联和街××（自编）宅基地证萝字第NO.0008284号房屋物业一栋，自2008年8月5日起至今，同意提供给陈雀容居住，两人为儿媳关系。广州市黄埔区联和街黄陂社区居民委员会于同日在居委证明处注明“经核查，陈雀容今在上述地址居住”并盖章确认。2.2004年至2015年期间户名为周子文，用电地址为黄陂村委长安新村的电费发票若干；3.2005年至2012年期间的缴款个人为周子文的广州经济技术开发区联和街黄陂社区、广州市萝岗区联和街黄陂社区水费收款收据若干；4.2005年至2018年期间周子文因涉案房屋出租备案，税务机关向其出具的《税收缴款书》若干。周子文拟证实涉案房屋重建时由其和周新标共同出资，提交了其和周新标于2004年3月1日共同签名的《投资装修建造房屋协议书》一份，载明：坐落在广州黄陂长安新村房屋一座无砌砖四层框架毛坯，宅基地使用证编号：萝字第NO.0008284号。经周子文和周新标协商，议定该楼房由周新标投资装修建造成四层半。建成后该楼房产权双方各占一半。周新标对该份证据真实性予以确认。高木林、林銮英、周子文确认涉案房屋于2003年签订《赠与合同》后交付，高木林、林銮英主张2003年交付给周子文时是三层半，还有3个铺位。周子文主张2003年交付给其时只是一层框架，没有铺位。周子文拟证实2003年赠与时的房屋只是首层框架，提交了广州市黄埔区联和街黄陂社区长安新村居民小组于2018年8月18日出具的《证明》，称：2003年11月3日高木林赠与给周子文的房屋状况是首层框架毛坯。该证明有八名村民作为邻居见证人签名，广州市黄埔区联和街黄陂社区居民委员会也盖章确认。高木林、林銮英拟证实其买入涉案宅基地的价值是17万元，其在涉案宅基地上建有三层半房屋和三个商铺，还提交了广州市白云区萝岗镇黄陂村民委员会于1999年出具的《收款收据》复印件，载明：今收到高木林购屋地2间，店铺8、9、10号3间共计170000元。高木林、林銮英、周子文均确认其不是长安新村村民。周新标拟证实其是长安新村村民，提交了其户口本和身份证。高木林、林銮英、周子文确认涉案房屋现在的门牌号为××（自编），周子文因涉案房屋共向高木林、林銮英支付款项348000元。经本院释明，周子文表示假如法院认定合同无效，合同无效的其他法律后果其另行主张，不要求在本案中一并处理。以上事实，有《赠与合同》《委托书》《公证书》《农村（圩镇）宅基地使用证》《黄陂农工商公司开发长安圩镇邀请书》《合法居住证明》《税收缴款书》、发票、收款收据、银行流水、户口本、《证明》《投资装修建造房屋协议书》以及当事人陈述等证据证实。本院认为：高木林、林銮英在庭审过程中向本院申请撤回第二项诉讼请求，是其对自身权利的处分，本院予以准许。本案的争议焦点是涉案《赠与合同》的效力问题。高木林、林銮英与周子文签订《赠与合同》的时间是2003年，故应适用当时的法律即1998年8月29日修订、1999年1月1日开始施行的《中华人民共和国土地管理法》。当时的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由于涉案房屋是宅基地房屋，按照当时的法律不允许转让。本案中，高木林、林銮英虽然与周子文签订的是《赠与合同》，但该《赠与合同》的实质内容是高木林、林銮英将涉案房屋的使用权转让给周子文，周子文也向高木林、林銮英支付了对价，故《赠与合同》名为赠与实为买卖。由于双方签订的《赠与合同》违反了当时的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应为无效。故高木林、林銮英要求确认涉案《赠与合同》为无效合同于法有据，本院予以支持。对于周子文抗辩的高木林、林銮英取得涉案房屋宅基地使用证来源不合法的问题，本院认为，高木林、林銮英取得《农村（圩镇）宅基地使用证》是否合法，与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理的范围，本案不予处理。对于涉案《赠与合同》无效后的相关法律后果，由于双方均不要求在本案中处理，本案不作调处，双方当事人可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法（1998年8月29日修订）》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告高木林、林銮英与被告周子文于2003年11月3日签订的《赠与合同》无效。案件受理费6520元，全部由被告周子文负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  李少芳人民陪审员  李惠婷二〇一八年十一月二十八日异书记员黄曼玲王汝欣