贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2322民初1676号 原告：胡小宗，男，1964年2月16日生，汉族，住浙江省永嘉县，现住贵州省兴仁市。 被告：余仁忠，男，1946年2月1日生，汉族，住贵州省兴仁市。 被告：余玉江，男，1976年2月27日生，汉族，住贵州省兴仁市。 共同委托诉讼代理人：曹科永，贵州晶正律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告胡小宗与被告余仁忠、余玉江租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日受理后，于2017年10月13日作出（2017）黔2322民初2608号民事判决，原告胡小宗不服该判决，向黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提出上诉，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2018年3月22日作出（2018）黔23民终5号民事裁定，发回重审，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡小宗、被告余玉江及被告余仁忠、余玉江的委托诉讼代理人曹科永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡小宗向本院提出诉讼请求：1.判决二被告赔偿原告出资新建厂房1230.11平方米，拆迁实际折价为648452元；2.判决二被告赔偿原告部分家具成品、半成品、木材、木业机械、电机设备、铁门等经济损失200000元；3.判令两被告赔偿原告2000平方米厂房搬家费、过渡安置费、停业、停产损失共计628000元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年12月25日，被告余仁忠、余玉江与原告签订《厂房租赁合同》，约定租赁期从2009年12月25日起至2022年12月24日止，共13年。合同第二条约定进铁门范围内全部归原告使用，共计约2000平方米，其中被告原有危房轧钢厂及6间小住房共407.86平方米，老瓦房加晒坝400多平方米，其余均是空地。租金按照合同第四条约定支付。合同第五条约定在租赁期间内，如因国家原因致使原告不能使用，原告投入在被告厂房的新增固定资产，6年以后国家赔偿金原告不能享受（本条约定内容指的是原告投入在被告原有的厂房407.86平方米的新增固定资产），对此约定内容关联的还有本合同第六条，符合合同法第六十一条之规定：当事人就合同内容约定不明确，不能达成补充协议的，按照合同有关条款确定，合同第六条约定，合同期满原告投入在被告厂房上的一切建筑全部归被告所有，证明合同第五条的真实意思表示是指被告原有的厂房。也就是原告将两被告原有的轧钢厂房进行维修改造、隔墙、地面挖平，还从厂外拉二十几车泥巴填平地面后水泥硬化。并将其中有150平方米用于喷漆车间，吊顶装修，增加无尘设施，为此原告共投入15万多元。合同第十一条约定未尽事宜，双方协商解决。由于被告原有的厂房不够用，原告提出要在被告的空地上再建筑木工车间、库房、住房使用，被告答应原告可以修建，同时还称双方己签订好了合同按照合同第六条约定13年期满归被告所有。2016年7月两被告得知政府要征收其土地，为了夺取原告的补偿款，向东湖办事处称原告使用的厂房全部是其修建，原告只做点维修，同时还以合同第五条为借口无理抵赖，东湖办事处以此将原告出资新建家具厂1230.11平方米全部评估在两被告的名下。根据民法通则第九十二条，两被告应赔偿或返还实属原告在两被告空地上新建筑的1230.11平方米拆迁损失补偿款，总价为648452元，应赔偿原告2000平方米厂房搬家费2000平方米×14元/平方﹦28000元。应赔偿原告过渡安置费从2016年8月1日至2017年8月1日，即2000平方米×12个月×5元／平方＝120000元，应赔偿原告停产、停业损失从2016年8月1日至2017年8月1日即2000平方米×12个月×20元／平方＝480000元。2016年8月3日、4日、5日两被告及其家属将原告厂房内的家具成品、半成品、机械搬出丢弃在露天坝上日晒雨淋。2016年8月11日、12日两被告砸毁原告厂房D-127、12号、13号、D-122、4号、6号石棉瓦房302平方米。8月14日下午被告余玉江找人切断原告的生活用水并将原告换的水表拿走。8月29日被告一家将原放在D-127、14号、15号、16号库房内实木推门、拉门、拆装衣柜29个，价值10万多元和其它家具、成品、木材等搬出丢弃在精神病医院背后日晒雨淋。被告一家接二连三恶意损坏原告厂房内的财产，请求法院收集证据加以证明，按照实际情况确定赔偿原告的损失。综上，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告余仁忠、余玉江辩称：一、被答辩人请求答辩人赔偿拆迁损失648452元于法无据。1.本案中答辩人与被答辩人2009年12月25日签署的《厂房租赁合同》，因兴仁县人民政府东湖街道办事处东湖生态治理项目建设需要征用该租赁物，根据《厂房租赁合同》第五条特别约定和《中华人民共和国合同法》第九十一条规定双方签订的《厂房租赁合同》自然终止履行。2.被答辩人在租期内仅在答辩人原有的厂房上略作维修使用，未新建任何厂房。同时，按照答辩人与被答辩人签署《厂房租赁合同》第五条特别约定，从2009年12月至2016年8月9日拆迁时，己有6年余9个月，就算在答辩人原有厂房上略作维修形成的添附，根据该条约定，被答辩人也无权享有任何权利。被答辩人请求答辩人赔偿拆迁损失648452元于法无据。二、被答辩人请求答辩人赔偿家具成品等损失200000元不属于本案审理范围，依法应当驳回。1.答辩人并未违约，也未损害被答辩人财物，依法不应当承担赔偿责任。相反，被答辩人没有如约给付答辩人租金，有兴仁县人民法院（2017)黔2322民初1735号民事判决书足以证实。2.从被答辩人的诉讼请求和事实理由可以证实属于侵权之诉，而本案审理的法律关系是合同之诉。三、被答辩人请求答辩人赔偿搬家费、过渡费、停产、停产损失628000元于法无据。1.答辩人与被答辩人签署的《厂房租赁合同》没有搬家费、过渡费由答辩人承担的条款，答辩人取得的过渡费、搬家费属于合法所得，与被答辩人无关。2.关于停业、停产损失，被答辩人停业、停产是政府的征用行为而发生，并非答辩人的签订房屋征收补偿安置协议行为所致，故停产、停业损失与答辩人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证复印件，真实、关联、合法，应予采信；对其提交的《厂房租赁合同》，因该合同涉及的租赁房屋及部分空地，位于兴仁东湖办事处城镇规划区内，未办理相应行政许可，且该租赁土地系被告承包土地，亦未办理相应行政审批手续而改变了土地的农业用途，故对该租赁合同的合法性，不予采信；对其提交的东湖生态项目评估结果表、土地及附属物付款清偿，能够相互补充和印证，应予采信，但对评估结果表上原告自行用笔标注的部分，不能查证其真实性，对原告主张的证明目的，不予采信；对原告提交的来源于东湖办事处拍摄的照片43张、新建厂房证据清单以及厂房照片17张，本院结合其他证据予以综合认定；对原告申请的证人钟某、邹某的证言，能够相互补充和印证，应予采信。对被告提交的身份证复印件、本院（2017）黔2322民初1735号民事判决书，真实、关联、合法，应予采信；对其提交的《厂房租赁合同》，不具有合法性，不予采信；对租赁协议书，不具备合法性，不予采信。对本院依法调取的东湖生态项目评估结果表、房屋实测表、付款清册、房屋征收补偿安置协议以及本案原庭审笔录，能够与原告提交的相关证据、证人证言以及原、被告双方的陈述，相互佐证，应予采信。 本院经审理认定事实如下：被告余仁忠、余玉江将位于兴仁县××组的轧钢厂厂房租赁给原告胡小宗从事生产加工经营，2009年12月25日，被告余仁忠与原告胡小宗签订《厂房租赁合同》，约定租期为13年，自2009年12月25日起至2022年12月24日止。另外约定，租赁期间，原告使用的厂房一切费用均由原告承担，如因国家原因致使原告不能继续使用，原告未使用的租金不计利息，原告投入在被告厂房新增固定资产的国家赔偿金，第一年全部由原告享有；第二年原告享有80%；第三年原告享有60%；第四年原告享有40%；第五、六年原告享有20%；六年以后原告不再享有。合同期满后，原告投入在被告厂房上的一切建筑全部归被告所有，其余机械设备被告无权干涉，全部归原告所有。 另查明：被告租赁给原告的位于兴仁市××办事处××河××组原轧钢厂，位于《贵州省兴仁县县城总体规划（2003-2020）》及《贵州省兴仁县县城总体规划（2016-2030）》规划的城市中心城区范围内，且上述总体规划已分别获省人民政府批复实施。租赁物原轧钢厂，未办理相关经营手续，其土地使用性质为农村集体土地，二被告将原轧钢厂内的部分空地一并租赁给原告从事家具生产经营，该空地的土地性质为被告余仁忠、余玉江农户的承包土地。 再查明：案涉租赁物原轧钢厂系二被告租赁给原告以前的前租赁人所修建，共400余平方米，修建设施包括钢筋棚、老瓦房、部分石棉瓦房、围墙；晒坝和空坝约300平方米，系二被告修建；原告租赁二被告原轧钢厂及部分承包地后，经被告同意在原有基础上进行了扩建，新修了部分石棉瓦结构厂房和部分设施，并对原有围墙垮塌部分进行了修缮。 2016年，兴仁市人民政府因建设东湖生态公园项目需征收案涉租赁厂房及土地。2016年8月9日，被告余仁忠、余玉江与兴仁县湖街道办事处签订《兴仁县湖街道办事处房屋征收补偿安置协议》，被告余玉江因政府征收拆除位于兴仁县湖生态治理项目规划红线范围内的房屋（住房占地面积104.33平方米、杂房占地面积753.22平方米）及地上附着物、构筑物。东湖街道办负责划拨123.97平方米宅基地和支付房屋征收补偿费等562122元给余玉江，并支付其因在规定时间内拆除房屋等的搬家奖励40000元；被告余仁忠因政府征收拆除位于兴仁县湖生态治理项目规划红线范围内的房屋（住房占地面积93.83平方米、杂房占地面积494.44平方米）及地上附着物、构筑物，东湖街道办负责划拨113.52平方米宅基地及支付房屋征收补偿费等685878元给余仁忠，并支付其因在规定时间内拆除房屋等的搬家奖励40000元，余玉江、余仁忠于2017年3月领取以上款项。 2017年4月27日，原告胡小宗以房屋租赁纠纷诉至本院，被告余仁忠提起反诉，要求胡小宗支付房屋租赁费，原告胡小宗于2017年6月11日撤回本诉，本院作出（2017）黔2322民初1735号民事判决书，判决反诉被告胡小宗支付反诉原告余仁忠租金38042元，现该判决已经发生法律效力。 综合双方当事人的诉辩理由，归纳本案争议的焦点为：一、原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是否合法有效？ 二、被告是否应当支付原告部分厂房征收补偿费、搬家费、过度安置费并赔偿原告家居成品、半成品、停业停产等经济损失？ 本院认为，当事人应当严格按照法律、行政法规行使权利、履行义务，违反法律、行政法规的民事行为不受法律保护。 关于争议焦点一、案涉租赁物为原轧钢厂和承包地，其土性质为农村集体土地，该轧钢厂未办理任何产权手续，亦未办理农用地转为建设用地的行政审批手续，且该厂位于兴仁市中心城区规划范围内，原告租赁该厂和承包地后，未经批准新建了部分石棉瓦房等临时建筑，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十一条“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”、第三十六条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二条“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”、第三条“出租人就未批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”之规定，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定和禁止性规定，应为无效。 关于争议焦点二，原告向被告租赁原轧钢厂和承包地后，在原有基础上进行了相应添附，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折旧归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”规定，根据添附规则，有约定的从约定，无约定能够拆除的由承租人拆除；不能拆除的由受益人折价补偿，因双方签订的《厂房租赁合同》无效，对添附物归属的约定自然无效，而本案案涉争议房屋已被征收，客观上已丧失拆除和返还的实际意义，只能由被告折价进行补偿，本院结合被征收对象的范围、项目、金额、被征收租赁厂房系前租赁人、二被告、原告三方共同修建的客观事实以及原、被告双方主观上的共同过错程度综合评判，由被告余仁忠、余玉江酌情支付原告胡小宗添附物征收补偿款248000元。原告主张二被告损坏围墙和相应设施，导致其部分设备被盗窃，故诉请赔偿其家具成品、半成品、木材、机械、铁门等经济损失200000元，本案中无任何证据证明被告相应设备被盗、被损事实，更无证据证明系二被告行为所致，且原告庭审中明确陈述其知晓后未报案处理，请求赔偿金额亦系其自行估计，故根据“谁主张、谁举证”的原则，原告对此应当承担举证不力的法律后果，对其该项主张，不予支持。原告主张被告赔偿其家具厂停业、停产损失，因案涉《厂房租赁合同》为无效合同，原告租赁该轧钢厂和承包地后未经批准擅自对租赁物进行扩建，违法搭建临时建筑后，更未办理相应合法生产行政审批手续，该损失不具有合法性，且政府部门亦未对该部分进行补偿，对其主张，不予支持。其诉求二被告赔偿其搬家费、过渡安置费，因租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿的对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象，对原告的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第三十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告余仁忠、余玉江于本判决生效之日起十日支付原告胡小宗添附物征收补偿款248000元； 二、驳回原告胡小宗的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18080元，由原告胡小宗负担9040元，被告余仁忠、余玉江负担9040元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  任万里 人民陪审员  韦 伟 人民陪审员  何光仁 二〇一八年十一月二日 书 记 员  曾凡灵