贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初7459号原告：史兴洋，男，1973年10月1日生，无业，住贵州省兴义市。原告：毛茹雪，女，1982年3月3日生，小学教师，住贵州省兴义市。系史兴洋之妻。委托代理人：史兴洋，基本信息同前，特别授权代理。被告：贵州义诚房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市下五屯义诚山水小区**商铺，统一社会信用代码9152230079529446X5。法定代表人：付孝军，系该公司经理。委托代理人：白莎，贵州纬图律师事务所律师。特别授权代理。原告史兴洋、毛茹雪与被告贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称义诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2018年11月7日公开开庭进行了审理，原告史兴洋、原告毛茹雪的特别授权委托代理人史兴洋、被告义诚公司的特别授权委托代理人白莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史兴洋、毛茹雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时办理并交付房屋所有权证给原告；2、判令被告支付违约金，从2016年9月6日起至起诉之日止已产生违约金共计人民币56387.49元，即299884×699天×0.0269%=56387.49元，至办理所有权证给原告之前，被告继续履行违约金的支付；3、请求被告承担原告在该小区所产生的相关物业费用；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年8月2日，原告购买被告开发建设的“义诚山水”第××幢××号商品房，并签订了合同编号为××的《商品房买卖合同》。约定：房屋的总价款299884元；被告应于2013年12月31日前交付该房屋，于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时约定在交房时公共服务设施运动场和游泳池两个项目需达到交付使用条件。合同签订后，2012年9月15日交付了首付款90884元，2012年10月8日交付银行按揭贷款209000元，履行了所有付款义务，然而被告除了交付房屋给原告外其它的义务均未履行，且未能取得竣工验收备案表，未按合同约定办理交付产权证书、公共服务设施中运动场和游泳池两个项目未达到交付使用条件。为此，原告诉至法院，贵州省兴义市人民法院于2016年12月29日作出（2016）黔2301民初4527号民事判决书，被告不服提起上诉，贵州省黔西南州中级人民法院作出（2017）黔23民终1216号调解书，调解书生效后，被告履行了调解内容，但被告未能在期限内给予原告办理房屋所有权证，以至未能在黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司办理交费等相应手续，导致该物管公司于2018年8月16日给原告下达通知，如不办理完善相关手续，将暂时作先停止供水供电服务，以上所产生的一切后果，均是被告再次违约所至。原告认为，双方签订的合同系被告单方提供的格式合同，属于原、被告双方真实意思表示，但合同中约定的违约金明显出现过高或过低，根据相关规定，本案应当参照2013年中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金日息计算为6.55%×（1+50%）÷365=0.0269%，故原告请求据此计算支付本案违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告义诚公司辩称：对原告诉称的签订合同及原告付款情况等均无异议。但，一、原告所诉违约金明显过高，请求人民法院予以调减。根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，本案中原告应当举证其所受到的损失是多少，否则应当承担举证不利的后果。事实上，本案商品房已交付原告使用，且原告在购房时已将房屋所有权抵押给银行，贷款债务清偿前，该房屋不能再次抵押，也不能转让，故原告实际上未受损失。原告所诉56387.49元的违约金请求过高，不应得到支持。二、被告不应承担原告在“义诚山水”小区所产生的相关物业费用。被告未能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得房屋权属证书，承担的是逾期办证的违约责任，原告向物业公司缴纳相关物业费用是基于物业公司对小区的相关设施的维修、管理、安保、卫生等工作而支付的，这是不同的法律关系。原告不能以被告逾期办理房屋权属证书作为其拒付物业费的理由，同时，原告未交物管费导致其停水、停电，其是否交纳物管费与本案不具有关联性，应自行补交拖欠的物业费以及逾期付款利息。本案争议焦点是：1、原告诉请的逾期办证违约金是否过高，应否进行调减；2、被告应否承担原告相关的物业服务费。围绕争议焦点，原告向本院提交了《商品房买卖合同》、《收楼书》、《通知》复印件各一份，黔西南州中级人民法院（2017）黔23民终1216号民事调解书、结案通知书原件各一份。被告义诚公司庭后补充提交《贵州省建设工程竣工验收备案表》复印件一份，经本院审查，结合原、被告双方在法庭的陈述，认定事实如下：2012年8月2日，原告史兴洋、毛茹雪与被告义诚公司签订合同编号为××的《商品房买卖合同》，购买被告开发并取得预售许可的兴义市××办事处××第××幢××号房，合同约定房屋建筑面积114.81平方米，总价款299884元，付款方式为首付加银行按揭。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”，第二十二条约定“（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款2‰的违约金”。后原告史兴洋、毛茹雪按合同约定方式支付了全部购房款299884元，并于2014年1月6日接收了房屋钥匙。2016年9月6日，原告史兴洋、毛茹雪就涉案房屋逾期办理房屋权属证书、逾期交付运动场及游泳池违约金向本院提出诉讼，本院依法判决后，被告义诚公司不服该判决提起上诉，后经黔西南州中级人民法院调解双方达成协议，被告自愿于2017年12月1日前一次性支付二原告从2015年1月1日起至2016年9月6日止的逾期办理房屋权属证书违约金27745.43元及从2014年9月7日起至2016年9月6日止逾期交付小区运动场、游泳池的违约金1200元。被告于2018年6月10日支付了前述款项。另查明，涉案楼盘于2018年11月6日取得竣工验收备案，至今未取得商品房大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率从2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告义诚公司在取得商品房预售许可后，与原告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定付清了全部购房款，并收房入住系双方均认可的客观事实。双方合同约定被告应在2013年12月31日前将符合约定条件的房屋交付原告，并约定“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，房开公司取得涉案楼盘竣工验收备案及初始登记系买受人办理房屋权属证书的必经前提，涉案楼盘于2018年11月6日才取得竣工验收备案，至今未办理大产权初始登记，被告已构成违约，但因办理商品房产权转移登记手续需原告的积极配合提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，并非被告一己之力即可完成的事项，故对原告关于要求被告及时办理并交付房屋权属证书的诉请，本院不予支持。关于本案逾期办证违约金的计算问题，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，原告已支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故本案被告依法应予支付原告逾期办证的违约金。双方对该项违约金的计算方式约定“按日向买受人支付已交付房价款2‰的违约金”，该约定明显过高，原告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，请求参照2013年中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但因原告购买涉案房屋系向银行按揭贷款，设置了一定的权利负担，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，按年利率4.75%计算本案逾期办证违约金。又因被告违约行为仍在持续，本案中对被告逾期办证的违约金即计算至原告诉请之日（2018年8月27日）为：299884元×4.75%÷365天×720天（2016年9月6日至2018年8月27日）＝28098.72元。关于原告诉请被告支付其物业管理费的问题，因双方合同并未约定被告有为原告交纳物业管理费的义务，被告逾期办证的违约行为不必然导致原告不能办理交纳物业管理费的手续，且系原告与涉案小区物业管理公司的另一法律关系，与本案无关，故原告该项诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告贵州义诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告史兴洋、毛茹雪从2016年9月6日起至2018年8月27日止的逾期办理房屋权属证书违约金28098.72元；二、驳回原告史兴洋、毛茹雪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，由原告史兴洋、毛茹雪承担342元，被告贵州义诚房地产开发有限公司承担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一八年十一月十三日书记员  廖 雷