4 贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0525民初1579号 原告：胡某艳，女，1972年12月12日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 原告：韦某，男，1971年10月30日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王军，贵州圣谋律师事务所律师。 原告胡某艳、韦某与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，适用简易程序于同年6月19日公开开庭进行了审理。原告胡某艳、韦某与被告新鼎公司委托诉讼代理人何正斌、王军到庭参加了诉讼。本案审理过程中，发现案情复杂，故由审判员朱青青担任审判长与人民陪审员黄禹铭、方焰阳组成合议庭，于2018年11月5日适用普通程序再次公开开庭进行审理。原告韦某、被告委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡某艳、韦某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以227920元为基数，以日万分之二为利率，从2016年4月1日起计算至实际交房之日止（暂计算至起诉之日止为34643.84元）；2、被告向原告支付因逾期交房造成的违约损失11458.33元；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告胡某艳、韦某于2018年10月29日向本院提交撤回第二项诉讼请求的申请。 事实及理由：我因向被告购买位于纳雍新鼎大商汇的商铺，于2014年8月24日与被告签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，认购被告修建的建筑面积为22平方米的商铺，总价为262016元，享受被告举办的各项折扣活动后，折后总价为227920元，该协议约定被告于2016年3月31日交房。我于2018年8月24日、30日分两次向被告支付了商铺全款227920元，交房时间到期后，我多次口头催促被告交房，被告迟迟未交。被告逾期交房的行为构成了违约，应根据协议向我支付违约金。且截止起诉之日被告逾期交房两年零一个月，以每年5500元的租金计算，被告违约行为给我造成的租金损失共计11458.33元，被告应当将该违约损失一并支付给我。 被告新鼎公司辩称,首先，2014年，我公司确与原告签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，但该认购协议仅为预约合同，其合同签订目的是为约束双方签订正式《商品房买卖合同》。2017年6月21日我公司与原告签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同约定了原被告合同履行的权利义务，后签订的合同与前协议中交房时间及违约责任存在的不同之处应视为对前协议中的权利义务内容进行了变更，因此，交房期限应依照后签订的合同中约定的2017年6月30日为准，若违约，违约期应从逾期的同年7月1日起起算。其次，我公司工作人员于2017年6月30日已以电话通知的方式通知二原告交房，已履行了交房义务，但二原告以路未打好为由拒不接受交房，未及时验收商品房而造成的损失应由二原告自行承担。最后，二原告主张的违约损失，没有事实和法律依据，不应当得到支持。 对原、被告提交的证据，本院分析认定如下： 原告所举证据:《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》1份、新鼎公司房款收款收据2份、新鼎公司维修基金收款收据1份，用以证明，原、被告系买卖合同关系，协议中明确约定了交房时间为2016年3月31日及逾期交房违约责任，且原告已按合同约定向被告支付了商品房全款及维修基金。原告提交的证据被告质证认为，新鼎公司维修基金收款收据与本案争讼无关联性，对其他证据无异议，但认为不能证明被告违约。本院认为新鼎公司维修基金收款收据确与本案争议问题无直接关联性，不予采纳，原告提交的其他证据符合证据“三性”特征，可采信作为本案相关事实认定的依据。 被告所举证据：证据1、《商品房买卖合同》1份、员工会客笔记1份，用以证明2017年6月21日原被告签订了《商品房买卖合同》，合同中约定了交房日期为2017年6月30日及逾期交房的违约责任，被告已于2017年6月30日电话告知胡瑛（系胡某艳胞姐）让其代为转告原告办理交房，被告并未违约；证据2、贵州省建设工程竣工验收备案表1份，用以证明原告购买的B8-1栋商铺经相关部门验收合格，符合交房条件。被告提交的证据，原告质证认为《商品房买卖合同》系被告通知缴纳维修基金时分页出示给原告签字的，原告按照被告方员工要求在指定位置签字，并不知道所签字是什么内容，被告有欺诈隐瞒的行为，对合同不予认可；认为会客笔记不真实，二原告并未接收到被告任何通知办理接房的电话；认为备案表与本案争议无关，无论商品房是否竣工验收都不影响被告没有交房事实。本院认为，原告庭审中认可与被告签订了《商品房买卖合同》的事实，该合同客观真实，结合合同内容的公平性，应以采信；会客笔记系被告公司员工自行记录，不具备证据真实性，不予采信；贵州省建设工程竣工验收备案表，该证据具备证据“三性”特征，予以采信，但因商品房买卖合同中约定的交付条件具有相对独立性，该商品房通过相关部门验收合格，只能说明商品房本身的土建工程部分经验收合格，不能代表该商品房符合合同约定的交付条件，因此，该证据达不到被告证明商品房已符合交付条件的目的。 庭审中，本院出示了依职权抽样调取的新鼎公司开发的大商汇房地产一期地盘内商铺租赁情况调查笔录七份、租赁合同两份。该证据庭审中向当事人出示，依法采纳。 本案经审理查明事实如下:2014年8月24日,原告胡某艳向被告新鼎公司认购了该公司开发的房地产一期B8-1栋19号商铺，双方签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，协议第一条约定乙方（本案原告）认购甲方（本案被告）开发的“新鼎大商汇”一期B8-1栋19号商铺，商铺建筑面积为22平方米；第二条约定商铺总价款为262016元；第四条第一款约定乙方在签订认购协议起第8-30天内向被告缴纳首付款或全额房款……，第三款约定甲方承诺新鼎大商汇一期项目B8-1栋商铺应于2016年3月31日前向乙方交付，如不能按时交付房屋则视为甲方违约，自交房截止日起甲方每天按乙方已付款的万分之二支付违约金，直至交房为止。协议签订当日，原告依约向被告交付了3万元定金。2014年6月29日至8月26日间，被告举办了各项优惠活动，原告所购买的商铺享受各项优惠后折后总价为227920元。2014年8月30日，原告向被告支付该商铺尾款197920元。2017年6月21日原、被告共同签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第B8-1栋1层1-19号房，建筑面积为31.26平方米，套内建筑面积30.26平方米；第七条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米7532.06元，总价为227920元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原、被告截止庭审终结之日未办理交房手续。 本案的争议焦点是：1、《商品房买卖合同》对《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》中约定内容做出变更部分应如何认定其效力；2、被告是否违约，若违约，违约金数额应如何确定。 本院认为，关于焦点1。原、被告于2014年8月24日签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，于2017年6月21日签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中对《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》中约定的商品房面积、单价、交房时间等进行了变更，商品房总价款不变，增加了商品房约9平方米的建筑面积，将交房时间延后了一年多，该合同订立内容符合合同的公平性原则。二原告庭审中陈述，合同签订过程中被告存在欺诈，但庭审中并未提交证据证明，结合变更后的合同内容不存在显失公平之处，对原告的抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受到法律保护。综上，后签订的合同对前协议中内容进行了变更之处应当视为合同签订双方对合同权利义务进行了新的约定，权利义务应当以变更后的合同内容为准，因此，商品房交付的义务履行期应当按《商品房买卖合同》中已约定的2017年6月30日为准。 关于被告是否违约，若违约，责任如何承担的问题。根据“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，被告作为出卖方应当对商品房达到交付条件并如约交付承担举证证明责任，但庭审中被告并未提交充分证据证明，应承担举证不能的后果，因此，本案中被告应承担逾期交房的违约责任。本案中，被告提出违约金过高，依法请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原告自认租金为5500元/年，结合本院依职权调取的证据材料，对原告自认的商铺租金金额予以采纳。根据5500元/年的租金标准，原告主张违约金确过高于造成租金损失的30%，应予调整，兼顾实际损失及预期利益，违约金支付金额应调整为以5500元的130%为违约金的计算标准，即以每年7150元为标准，违约金时间应从被告应交房之月次月即2017年7月起计算至被告实际履行交房义务之月止。综上，对原告要求从2014年4月1日起计算的主张不予支持。本案审理过程中，原告申请撤回对违约损失的权利主张，是对自己民事权利所作出的处分，符合法律规定，应予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡某艳、韦某支付逾期交房违约金，违约金以每年7150元为标准，从2017年7月起计算至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司实际履行交房义务之月止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币666元，由原告胡某艳、韦某负担616元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  朱青青 人民陪审员  方焰阳 人民陪审员  黄禹铭 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  朱 婵 书 记 员  卢凤先