广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初23921号原告（反诉被告）：中山市伯顺物业管理有限公司，住所地中山市南区城南五路5号新光天地花园品贤苑12卡商铺，统一社会信用代码：91442000068527503A。法定代表人：黎雪仪。委托诉讼代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，广东邦仁律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨亚兵，男，1971年3月3日出生，汉族，身份证住址江苏省无锡市锡山区，原告（反诉被告）中山市伯顺物业管理有限公司（以下简称伯顺物业公司）诉被告（反诉原告）杨亚兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，杨亚兵向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回其异议，杨亚兵不服裁定，向中山市中级人民法院上诉，中山市中级人民法院驳回其上诉，维持原裁定。杨亚兵向本院提出反诉，本院予以受理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伯顺物业公司的委托诉讼代理人杜婷婷、黄帅，被告（反诉原告）杨亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）伯顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨亚兵签订的编号为NO.000101的租赁合同；2、判令被告杨亚兵立即向原告支付租金共计23062元及管理费共6632.50元（截止到2017年11月）；3、判令被告杨亚兵支付违约金22142.76元（截止到2017年11月2日，从2017年11月3日起至全部租金还清之日止按租赁合同约定违约金计收）；4、判令被告杨亚兵已支付的合同保证金15000元、管理费押金495.2元归原告所有。5、判令被告杨亚兵立即向原告返还租赁物（中山市新光天地花园26卡商铺），且租赁物内的装修和设备归原告所有，并从2017年11月22日起至房屋返还之日止按照合同约定向原告支付占有使用费及违约金。以上各项请求中款项暂计至2017年11月2日为72794.96元。事实与理由：被告与原告于2014年9月13日签署编号为：NO.000101的《租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告将位于中山××城××天地××1卡商铺（以下简称“该物业”）租赁给被告用于经营茶叶、茶具，租赁期限为自2014年9月13日起至2019年9月12日止；被告应于每月5日前向原告支付租金及管理费，其中2014年9月13日至2016年9月12日为免租期，2016年9月13日至2019年9月12日租金1774元/月；被告应于租赁期起始日开始向原告缴纳管理费，2014年9月13日至2016年9月12日按3.5元/㎡/月计算，管理费为248.2元/月；2016年9月13日至2019年9月12日按4.5元/㎡/月计算，管理费为319.2元/月。合同约定，如被告每月5日前不交租金或其他费用的，除仍应补交外，每逾期一日，按所欠金额的3‰向原告支付违约金。并约定，超过15天未交租金的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告杨亚兵却多次迟延交付租金，截至2017年11月，被告杨亚兵尚欠原告租金共计人民币23062元及管理费共人民币6632.5元。原告曾多次要求被告按约定支付租金及管理费，但被告至今一直无故拒绝履行缴纳租金及管理费义务，原告已经于2017年11月16日向被告发出《解除合同通知》，告知解除合同并要求返还该物业。根据合同第十一条第三款约定，被告逾期缴纳租金及管理费，除因补交费用外，原告有权向被告收取每日按所欠金额的千分之三的违约金根据合同第十一条第四款、合同第八条第六款规定，被告逾期未交还承租房屋，原告有权要求被告补交占用期间租金外，还有权按占用期间租金额的50%收取违约金，租赁物内的装修及设备归原告所有。同时根据合同第十一条规定，被告超过15天未交租金的，原告有权解除合同，已收取的全部保证金押金概不退还。原告认为被告杨亚兵拒不履行交付租金及管理费义务的行为，已严重违反了双方的约定，损害了原告的合法权益，请求法院支持原告诉求。以维护原告合法权益。庭审中，原告伯顺物业公司变更诉讼请求一为：请求确认原告与被告签订的编号为000101租赁合同于2017年11月21日解除；因2017年11月16日原告已向被告发出解除合同通知函，明确通知被告解除双方签订的租赁合同。诉讼请求四合同保证金数额变更为20000元。被告杨亚兵辩称：2015年9月涉案商铺有三处地方漏水，我方告知原告后，原告修复了一处，剩余两处至今尚未修复。我方未收到原告发出的解除合同通知函，因原告无法修复漏水的地方，我方约于2017年12月（自租期起计3年2个月）时离开了涉案商铺。合同是否解除，由法院依法判定，但双方签订的租赁合同的租期至2019年，且涉案商铺至今仍处于漏水状态。对原告第二项诉讼请求的金额确认，但由于2015年9月开始涉案商铺一直处于漏水状态，且一直未修复，导致我方无法经营，所以我方无须支付租金、物业管理费。本案纠纷是原告的原因导致，我方无须支付违约金。同意原告向我方退还保证金。同意返还租赁物给原告，我方已搬离涉案商铺，但未将商铺返还给原告，商铺的钥匙在我处。我方已搬离了设备，涉案商铺已没有我方的设备，不同意涉案商铺的装修归原告所有。不同意向原告支付占用使用费，因原告仍未修复商铺的漏水，所以我方无须向原告支付占用使用费。反诉原告杨亚兵向本院提出反诉请求如下：1．伯顺物业公司向杨亚兵支付违约金22142.76元；2．伯顺物业公司向杨亚兵支付普洱茶损失46400元；3．伯顺物业公司向杨亚兵支付普洱茶损失36600元；4.伯顺物业公司向杨亚兵赔偿2014年9月13日至2017年11月3日经济损失114000元，该损失包括房租、物业管理费、水电费按每月3000元计算，计算3年2个月；5．伯顺物业公司向杨亚兵赔偿工资亏损57380元，按照中山市最低工资1510元／月×3年2个月；6.伯顺物业公司向杨亚兵赔偿电脑维修费2500元，理由楼项地面漏水滴水到台面，导致电脑受损；7.伯顺物业公司向杨亚兵赔偿装修费用131000元；8．伯顺物业公司向杨亚兵退回保证金2000元、管理费押金495.2元；9．伯顺物业公司向杨亚兵赔偿电水壶的损失12000元。事实与理由：杨亚兵于2014年9月13日租用伯顺物业公司位于中山××城××天地××一卡商铺用于茶叶经营。2015年11月8日，杨亚兵发现地面桌面、台上都是水，造成电脑，茶叶和泡茶壶内部件受损，当时向伯顺物业公司反映情况，地面有水会造成室内的湿气，给茶叶造成损失，杨亚兵同新光天地领导多次做交涉，至2015年9月漏水开始严重下大雨时楼面有大量的水流到地面，当时工作人员和领导看现场多次，只是应付一下来修，修了多次都未修好。（自2015年3月5日起至现在都没有修好）2018年3月15日上午下大雨再次去确定，楼面依旧漏水，造成无法经营的经济损失114000元（自2014年9月13日起至2017年11月3日，因无法经营造成的亏损按实际要交物业的费用，房租，管理费等合计约三千元每月）。新光天地部门赔偿杨亚兵经济损失57350元（房子漏水多次未修好，无法经营，按中山的基本工资的保障来结算每月1510元，共三年二个月约57350元）。2015年10月4日，消防通道管漏水把茶叶湿水的情况由物业公司的彭惠安拍照取证。但由于伯顺物业公司不作为，在杨亚兵准时缴交管理费情况下，妄顾经营茶叶商户的利益，一直拖延至2016年5月左右三次动工维修才把消防通道修好。由于消防通道漏水，和茶叶放在一起的一批吉谷电热水壶，有些里面的部件因有水进入不能使用吉谷公司不给退货，一箱进货价值12000元。鉴于上述楼面漏水，楼面开裂，室内消防通道管漏水墙身渗水的原因，伯顺物业公司在赔偿问题未解决之前，不应该收取杨亚兵的租金及管理费，更没有理由收取违约金（因为伯顺物业公司严重失责在先，造成杨亚兵所租商铺不能正常营业）直至赔偿问题解决后再补回该交管理费及租金（租金除2014年5月1日至2016年4月30日为免租期外，2016年5月1日至2016年10月30日为延长免租期）在赔偿问题未解决之前杨亚兵所租用的新光天地花园品雅苑一卡仍然拥有绝对使用权，待赔偿纠纷解决后，杨亚兵退回该商铺使用权给伯顺物业公司。伯顺物业公司在诉讼状中说杨亚兵无故拒绝履行缴纳租金及管理费不实，杨亚兵是在伯顺物业公司严重失责导致经济损失又不肯负赔偿责任的前提下暂时停交管理费及租金的。综合上述事实与理由，伯顺物业公司于2017年11月3日在赔偿纠纷未解决之前单方面解除租赁合同属违法行为，恳请贵院支持杨亚兵上列诉求，以维护杨亚兵的合法权益。反诉被告伯顺物业公司辩称：对第1项诉讼请求违约金，杨亚兵的主张没有事实及法律依据，不应予以支持。对第2、3、4、5、7项诉讼请求中的损失等费用，事实上，伯顺物业公司于2016年3月收到杨亚兵的报修要求后已及时安排施工的工程部进行修复，杨亚兵主张的各项损失、项目以及数额均缺乏事实依据，也没有证据证明所谓的损失是否与伯顺物业公司有关，而且多项诉求的损失、名目缺乏合理性，没有事实及法律依据。对第6项诉讼请求保证金、管理费押金与我方起诉的理由一致，我方认为不应退还给杨亚兵。杨亚兵认为租金、管理费存在重复计算，实际上不存在重复计算，可以按照明细表计算。关于诉讼费，因杨亚兵在反诉时多项请求缺乏事实及法律依据，造成的诉讼费损失应由其本人承担。综上所述，我方在对杨亚兵商铺修复后，杨亚兵仍拖欠租金，并占用商铺至今，其各项诉求缺乏合理性，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年2月28日，中山市普力奥房地产开发有限公司与伯顺物业公司签订《商铺委托经营管理协议书》，将其建设的包括位于中山××城××天地××1卡（以下简称案涉租赁物）的商铺一批委托伯顺物业公司对外出租及管理，代收租金、管理费等费用，委托期限自2014年3月1日至2019年12月31日。中山市普力奥房地产开发有限公司声明认可伯顺物业公司作为原告以出租方身份主张本案租赁合同相关权利，此后不再就同一租赁合同事宜向对方主张权利。2014年9月12日，伯顺物业公司（出租方、甲方）与杨亚兵（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于中山××城××天地××1卡商铺出租给乙方作经营场地使用，房屋建筑面积共70.94平方米；该房屋用途为经营茶叶；租赁期限为5年，自2014年9月13日至2019年12月止；甲方向乙方移交物业时间为2014年9月13日；2014年9月13日至2016年9月12日为免租，管理费为248.2元/月；2016年9月13日至2019年9月12日每月租金1774元、管理费319.2元；乙方应于合同生效之日向甲方支付合同保证金20000元；乙方应于合同生效之日向甲方支付3个月管理费押金957.7元；本合同规定的租金及管理费按月计算，乙方必须遵循先支付后用的原则，应与每期首月五日前缴清。乙方超过每期首月5日不交租金或约定缴纳的其他费用，除仍应补交外，每逾期一日，按所欠金额的3‰向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，杨亚并支付了保证金20000元、2015年3月至2015年9月物管费1738.03元、2016年8月、9月物管费各248.29元。伯顺物业公司主张杨亚兵从2016年9月起拖欠租金、从2015年10月起拖欠管理费，遂诉至本院，主张前述权利。诉讼中，杨亚兵向本院提起反诉，主张其未交付租金的原因为涉案租赁物在开张营业后存在严重渗水的情况，在向伯顺物业公司反映情况后要求尽快维修，伯顺物业公司未能及时处理，导致其商铺内的茶叶、电脑等受到严重损坏，故要求伯顺物业公司承担茶叶、店铺无法经营经济损失费、支付违约金等。另查：伯顺公司向本院提交杨亚兵欠款情况表（品雅苑1卡商铺），该表显示自2015年10月至2017年11月，杨亚兵向伯顺物业公司支付了2015年10月至2016年8月、2016年11月租金，2016年8月、9月的管理费，欠付其余租金23062元、管理费6632.5元、违约金22142.76元。2017年11月16日，伯顺物业公司向杨亚兵邮寄发出解除租赁合同通知函一份，要求与杨亚兵解除租赁合同、保证金及管理费押金不予退还、一次性支付未缴纳租金、管理费及违约金、三日内交还该物业和附属设备，并提交EMS快递查询显示因无法送达被退回。双方确认，涉案租赁物现由杨亚兵使用。再查：杨亚兵主张在2015年9月承租商铺不久就出现渗水问题，并通知伯顺物业公司维修。伯顺物业公司主张其方于2016年收到杨亚兵报修后，将消防管道漏水与楼顶天花渗水一起修复了，并主张2016年5月已修复完毕，但不清楚墙身的渗水情况。杨亚兵认为在商铺渗水期间，导致商铺内的茶叶、电脑等受到严重损坏。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。经中山市普力奥房地产开发有限公司授权，伯顺物业公司与杨亚兵签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于租金（占有使用费）、管理费。本案中，伯顺物业公司已向杨亚兵交付涉案物业，杨亚兵应依约支付租金。杨亚兵主张涉案物业在承租不久出现渗水问题，伯顺物业公司一直拖延维修导致其商铺无法经营。根据涉案租赁合同约定，2014年9月13日至2016年9月12日为商铺免租期，正常情况下，杨亚兵应自2016年9月13日起支付租金。现双方确认案涉租赁物存在漏水、修复期间，维修租赁物属于出租人应当履行的义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。双方对于漏水开始日、申报、维修日陈述不一，本院认为，伯顺物业公司是一家专业物业服务公司，系案涉租赁物的出租方并负责租赁物的物业管理，其应就租赁物维修申请、维修事项有案备查，但诉讼中，伯顺物业公司未提交相关证据，本院采信原告此方面的主张，认定房屋漏水问题自2015年9月开始产生，自此至2016年5月修复期间共9个月，因属于免租期应对应延长。2014年9月13日至2016年9月12日为商铺免租期，免租期延长后，则杨亚兵应从2017年7月13日起支付租金。杨亚兵主张租赁物仅部分维修，未能举证证明，本院不予采信。庭审中，伯顺物业公司主张租金、物管费计算至2017年11月（2016年5月至2017年10月期间），经核算，杨亚兵应支付伯顺物业公司2017年7月至2017年10月租金7096元（1774元×4个月）、物业管理费6632.5元。因杨亚兵拖欠租金、管理费未付，伯顺物业公司主张解除涉案租赁合同，要求杨亚兵返还租赁物，符合合同约定，本院予以支持。因双方确认至今涉案商铺内的物品杨亚兵未清理、搬走，可认定为杨亚兵使用涉案商铺至今，伯顺物业公司主张从2017年11月21日起计算杨亚兵占有使用费，于法不悖，本院予以支持，杨亚兵应从2017年11月22日起，按1774元/月标准向伯顺物业公司支付占有使用费至实际搬离止。关于违约金。因本院上述已确认杨亚兵从2017年7月起拖欠租金的违约事实，杨亚兵应向伯顺公司支付违约金，现伯顺公司主张按合同约定每逾期一日按所欠金额3‰计算违约金，该标准明显过高，本院对此予以调整，对违约金的计算调整为以年利率24%计算。伯顺物业公司主张合同解除后的占有使用费的违约金，并无合同依据，本院不予以支持。对于杨亚兵反诉主张的各项损失及违约金，其未提交证据证实损失实际发生及数额，亦未能证明各项损失系因租赁物渗水问题导致，对方亦均不予确认，本院不予支持。至于伯顺物业公司要求租赁物内的装修和设备归其方所有的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于保证金、管理费押金。因双方产生纠纷的起因在于房屋渗水问题，伯顺物业公司亦确认租赁物存在渗水问题并进行过维修，且本院已支持伯顺物业公司关于违约金的主张，故杨亚兵已支付保证金15000元、管理费押金495.2元应在其应支付费用进行等额抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款、第五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中山市伯顺物业管理有限公司与被告杨亚兵于2014年5月1日签订的《租赁合同》，被告杨亚兵于本判决发生法律效力之日起七天内向原告中山市伯顺物业管理有限公司返还位于中山市新光天地花园品雅苑1卡的商铺；二、被告杨亚兵于本判决发生法律效力之日起七天内向原告中山市伯顺物业有限公司支付租金7096元及违约金（计算方式：自2017年7月至同年10月分月计算，每月以1774月为基数，自当月6日起，按年利率24%计算至实际清偿之日止）、以及物业管理费6632.5元；三、被告杨亚兵于本判决发生法律效力之日起七天内向原告中山市伯顺物业有限公司支付自2017年11月22日起至实际返还商铺之日止的占有使用费（每月以1774元为标准）；四、被告（反诉原告）杨亚兵已支付保证金15000元、管理费押金495.2元在判项第二、三项应支付费用中进行等额抵扣；五、驳回原告中山市伯顺物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨亚兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元（原告已预交），由原告负担1308元，被告负担312元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉费3969元，由反诉原告（被告）负担3830元（反诉原告已预交），反诉被告（原告）负担139元。上诉款项反诉被告负担部分与被告负担部分相抵扣后，余款173元由被告迳付原告，本院不另行收退诉讼费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚人民陪审员  黄雁礼人民陪审员  梁颖欣二〇一八年十一月二日书 记 员  郭小琪