西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初7925号 原告：李军，男，1990年2月5日出生，汉族，住西安市雁塔区锦业路**附**。 委托诉讼代理人：刘阳，陕西金镂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨锋，陕西金镂律师事务所律师。 被告：梅煜，男，1980年10月14日出生，汉族，住西安市太华南路**。 被告：李潇雨，女，1983年9月9日出生，汉族，住西安，住西安市太华南路**iv> 委托诉讼代理人：阮超，广东信达（西安）律师事务所律师。 第三人：西安坤源房地产营销策划有限公司，住所地西安市莲湖区凤城六路雅庭花园**楼****。 法定代表人：王慧，公司经理。 委托诉讼代理人：车龙，男，1992年3月22日出生，汉族，该公司员工。 原告李军与被告梅煜、李潇雨，第三人西安坤源房地产营销策划有限公司（以下称坤源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军及其委托诉讼代理人刘阳、杨锋，被告梅煜、李潇雨委托诉讼代理人阮超，第三人坤源公司委托诉讼代理人车龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李军向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2018年4月5日签署的《西安市存量房屋买卖合同》合法有效；2、判令二被告继续履行原被告于2018年4月5日签署的《西安市存量房屋买卖合同》（合同未履行部分的标的价值为540000元），办理该涉案房屋解押，并协助原告办理过户手续，限期交付房屋；3、判令二被告支付原告逾期履行违约金，违约金要求支付至实际办理产权转移手续之日，暂计算至起诉之日（自2018年6月1日起算，每日180元，合计16200元）4、本案诉讼费、保全费用、律师费用及其他一切相关费用由二被告承担。诉讼过程中，原告李军变更诉讼请求为：1、确认原被告之间的房屋买卖合同解除；2、判决被告退还原告定金50000元；3、判决被告承担违约金72000元（20%违约金）；4、判决被告承担中介费17000元；5、判决被告承担贷款担保费、按揭费、评估费13500元；6、判决被告支付利息暂计7125元（本金36万元，自2018年5月16日起计算，按银行一年期贷利率4.75%，支付至被告履行完毕之日，暂计算至2018年10月15日）；7、判决被告赔偿原告房屋差价损失565818元；8、判决被告配合原告办理解除资金监管手续；9、判决被告承担本案全部诉讼费、保全费、担保费、律师费用。 事实和理由：2018年4月5日，原被告在第三人坤源公司大寨路分公司居间介绍下签署《西安市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》约定：1、原告购买被告所有的坐落于西安市莲湖区南二环沣惠南路甲字4号的房屋，建筑面积87.59平方米；2、该房屋成交价格为900000元，支付方式为首付、商贷。至合同签订日，原告分两次向被告支付定金50000元，向第三人支付佣金17000元，代办过户及按揭费13500元。2018年4月11日，原被告双方签订《二手房买卖合同》，办理了网签手续。2018年5月16日原被告双方与西安市置城资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，原告于当日将首付款310000元、定金50000元，共计360000元存入资金监管账户。同时，原告已通过银行抵押贷款申请，履行了房屋买卖合同前期所有相关义务，但被告直接未依约办理房产解押手续，原告多次催要无果，诉至人民法院。 被告梅煜、李潇雨辩称，李潇雨2012年9月25日与梅煜登记结婚，诉争房屋系梅煜婚前购买，故李潇雨不是适格主体，不是本案当事人。双方对装饰装修价格一直存在争议，这是合同不能履行的重要原因，过错不在被告。原告仅支付36万元后就再没有支付任何房款，故无法偿还银行按揭款，办理注销抵押手续。该房屋出售前已出租给案外人，案外人以未告知其出卖房屋，提出优先购买权，故双方合同无法继续履行，现同意解除房屋买卖合同。被告方并未收取原告5万元的定金，该5万元定金已经存入资金监管账户。被告并未违约，不应承担违约金，且原告主张违约金过高。中介方并未促成本次交易，故不应收取中介费。原告已主张违约金，不能再主张利息，违约责任，双方应依法予以分担。订立房屋买卖合同后，距离原告知道合同无法履行信息不足一个月，房屋未成交，原告有义务采取适当措施防止损失扩大，故被告方不应支付差价损失。如原告认为违约金不足以弥补损失，可以要求人民法院调整，不能既主张违约金又主张赔偿损失。被告方愿意根据法院的裁决配合原告办理解除合同的手续。原告主张保全费、律师费无合同约定，不应承担。 第三人坤源公司述称，双方签订房屋买卖合同属实，原告办理完按揭贷款审核等手续后，被告一直未办理银行解押手续，经中介公司多次催促，被告表示不再履行合同。合同签订后，被告表示原承租人已经退房，买卖合同约定的房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一，该附件系中介公司制作的交付房屋时，对房屋内设施设备、装饰装修交接使用。 本院经审理认定事实如下：梅煜与李潇雨2012年9月25日登记结婚，婚前梅煜与陕西盛宇置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，梅煜按揭购买本市莲湖区南二环沣惠南路甲字4号1幢2单元22703室房屋一套，建筑面积87.83平方米。2014年5月13日，该房屋取得权属登记证书，并在贷款银行办理抵押登记。 2018年4月5日，出卖人梅煜与买受人李军、坤源公司大寨路分公司签订《西安市存量房屋买卖合同》约定，梅煜将该房屋以90万元转让给李军，房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。出卖人已将该房屋出租。买受人向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为存入专用账户划转。买受人向银行申请办理抵押贷款。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记由出卖人承担相应责任。附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况进行了充分了解。出卖人应当在收到房款当日将房屋交付给买受人，房屋交付时，双方共同对房屋附属设备设施、装饰装修、相关物品清单具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋钥匙。出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。双方当事人同意，自本合同签订之日起100个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋权属证书的，如因出卖人的责任，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照央行同期活期利率付给利息。因出卖人存在银行按揭贷款，故出卖人负责解押房产证，偿还尾款。该合同附件一为坤源公司制作的《房屋服饰设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》。当日，李军、梅煜分别与坤源公司签订《房屋购买居间委托协议》约定，李军应支付居间服务费27000元。同时梅煜出具《承诺书》，承诺其配偶李潇雨知情并投有出售该房屋。上述协议签定后，李军支付梅煜定金5万元，梅煜出具《定金收付书》，载明定金5万元作为订立合同的保证，合同订立后该款冲抵购房款。李军向坤源公司支付居间费17000元、评估费、担保费13500元。 2018年4月11日，卖方梅煜、李潇雨与买方李军签订《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》约定，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。成交价格90万元，贷款方式付款，买方应将首付款人民币36万元存入监管账户，余款54万元向贷款机构申请贷款支付。4月19日，西安天正房地产价格评估咨询有限公司出具《房地产抵押估价报告》，对该房屋评估最终抵押价值为90.31万元。5月7日，李军贷款资格审查通过。2018年5月16日，甲方梅煜与乙方李军、丙方西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，乙方应于本协议签订之日起30日将购房款首付款36万元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续，结算账户名称为梅煜。当日，李军向西安银行青年路支行资金监管账户存款31万元，梅煜存款5万元。5月18日，陕西广汇融资担保公司向西安银行股份有限公司碑林支公司出具《担保承诺函》，对李军在该行贷款54万元提供担保。上述手续办理后，梅煜以原购房银行贷款尾款无法偿还以及该房屋2017年曾经委托坤源公司销售存在瑕疵对其造成损失为由，微信表示不再履行合同，承担定金约定的违约责任。 审理中，梅煜、李潇雨称三方签订《西安市存量房屋买卖合同》约定，所售房屋附属设备设施、装饰装修等价格双方一直存在争议，且该房屋销售前一直租赁，承租人书面表示对该房屋未放弃优先购买权。李军提供安居客网站关于该房屋所在小区相同户型、面积房屋报价，证明2018年4月房价为90万元，同年9月均价为每平方米16815元，10月均价为每平方米16566元。梅煜认为其房屋位于楼宇最高层，无餐厅，现价格在100万元左右。坤源公司认为该小区同类房9月份价格在130万元左右，11月分价格在115万元左右，市场跌幅在10%左右。 2018年10月22日，李军向本院申请诉讼保全，并由中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司出具《诉讼保全责任保险保险单》，本院作出（2018）陕0104民初7925号民事裁定书，冻结、查封梅煜名下价值725442元的财产。产生保全费4147元、保险费3600元由李军支付。同时李军变更了诉讼请求。庭审后，梅煜、李军共同办理了解除《二手房交易结算资金监管协议》手续,该账户首付款36万元及利息均退还李军，李军申请撤回要求被告返还定金50000元、支付利息暂计7125元、配合办理解除资金监管手续的诉讼请求。 本院认为，李军、梅煜、坤源公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》以及李军、梅煜、李潇雨签订的《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。李军已经按照协议约定履行了其应履行部分，因梅煜明确表示无法消除原房屋设定的抵押，导致李军不能继续申请办理银行按揭贷款，致双方交易无法继续，合同目的无法实现，现李军要求解除合同，梅煜、李潇雨表示同意，本院依法予以准许。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失。李军为履行合同支付了居间费17000元、评估费、担保费13500元属于其直接损失，其为实现债权，支付律师费20000元、保全担保保险费3600元系支出的合理必要费用，也属于损失部分。2018年10月22日，李军申请变更诉讼请求为解除合同，故双方解除合同的时间确认为诉讼请求变更时间，此间，该房屋的价格结合网上报价、三方陈述以及房屋具体情况，本院确定为120万元，与原房价相差30万元属于所期待的利益损失，该费用足以弥补李军实际损失。李军按照已付款20%主张违约金72000元，属于双方合同约定，该约定违约金小于实际损失，因此与30万元相差部分为228000元应予赔偿。涉案房屋系梅煜婚前按揭购买，婚后登记在梅煜名下，李军要求李潇雨承担赔偿责任，没有事实依据。合同解除，梅煜有义务协助李军办理资金监管协议解除义务，该协议双方已办理解除手续，本院不再处理。梅煜以所售房屋附属设备设施、装饰装修等价格双方一直存在争议进行抗辩，双方合同未进行特别约定，且在合同履行中也未提出，故其抗辩事实证据不足，本院不予采信。房屋承租人是否放弃有限购买权与本案合同效力无关。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、李军与梅煜、西安坤源房地产营销策划有限公司大寨路分公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2018年10月22日解除； 二、李军与梅煜、李潇雨签订的《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》于2018年10月22日解除； 三、本判决生效后十日内，梅煜支付李军违约金72000元； 四、本判决生效后十日内，梅煜赔偿李军损失228000元； 五、本判决生效后十日内，梅煜支付李军居间费17000元、评估费、担保费13500元、保全担保保险费3600元、律师费20000元； 六、驳回李军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12800元（原告已预交），减半收取6400元，李军承担2400元、梅煜承担4000元；保全费4147元，由梅煜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  王援 二〇一八年十一月二十三日 书记员  陈涛