广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初14451号原告：唐蓉，女，汉族，1975年7月20日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，委托代理人：杨广华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市大鹏水头股份合作公司（以下或简称为大鹏水头股份公司），住所地深圳市大鹏新区大鹏街道水头社区石角头街3-8号，统一社会信用代码91440300192472386K。法定代表人：詹土旺。被告：深圳市永利鸿盈投资有限公司（以下或简称为永利鸿盈公司），住所地深圳市大鹏新区葵涌街道金葵西路宁顺楼金葵三巷2号，统一社会信用代码9144030077987187XL。法定代表人：费俊辉。委托代理人：田翊，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。委托代理人：王雪霞，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。原告唐蓉与被告深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨广华及被告深圳市永利鸿盈投资有限公司委托代理人田翊、王雪霞到庭参加诉讼，被告深圳市大鹏水头股份合作公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告于2016年8月3日签订了编号为深（龙）房现买字（2016）第25964号的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》合同一份，约定原告购买两被告位于深圳市龙岗区大鹏水头村龙岐湾御园1栋第2层2单元214号的房屋一套，房屋总价款为人民币叁佰陆拾壹万元整，合同约定两被告应于2017年6月30日交付涉案房屋。合同签订后，原告已依约交付了房屋首付款人民币壹佰捌拾壹万元整，并按期向银行申请贷款偿付了购房余款，但两被告至今未交付涉案房屋，已经严重侵犯了原告的合法利益，根据合同约定，两被告应当承担逾期交房的违约责任。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求依法判令：1、两被告继续履行合同，交付合同约定的涉案房产；2、两被告承担逾期交付的违约金共计703,228元（以合同约定的日万分之四为标准，以购房总价款人民币361万元为基数，从2017年7月1日起暂计至2018年10月31日止，具体金额计至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告永利鸿盈公司辩称，一、2016年8月3日，被告永利鸿盈公司与大鹏水头股份公司和原告签署了《深圳市房地产买卖合同》及补充协议，约定：原告购买位于深圳市龙岗区大鹏水头村龙岐湾御园1栋第2层2单元214号房，购房总价款为3,610,000元。合同签订后，被告永利鸿盈公司收到了原告签署的《委托书》，委托书上显示原告已经委托江苏中程建筑有限公司深圳分公司代为办理上述房屋的毛坯房验收及交付手续。2017年9月25日，被告永利鸿盈公司按此委托书的指示，将上述房屋交付给了江苏中程建筑有限公司深圳分公司，江苏中程建筑有限公司深圳分公司办理了上述房屋的入伙验收和接收房屋的所有相关手续。综上所述，被告永利鸿盈公司已经完成了交付房屋的手续，原告要求继续交付房屋的诉讼请求与事实不符，也不存在法律依据，特请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告要求的违约金和违约金约定的计算标准过高，请予以下调。被告大鹏水头股份公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见或证据。经审理查明，2016年8月3日，原告与被告永利鸿盈公司、大鹏水头股份公司签订《深圳市房地产买卖合同》（现售），原告系买方，两被告系卖方。合同约定：1、标的房地产情况：买卖双方出售及购入位于深圳市龙岗区大鹏水头村龙岐湾御园1栋第2层2单元214号房（以下简称该物业），房屋建筑面积76.89平方米，套内建筑面积52.31平方米，该物业成交价人民币3,610,000元。2、付款方式和日期：按揭方式付款，买方在签订本合同之日起0日内首期支付本房地产总价款的50.14%，即人民币1,810,000元，其余价款自签订本合同之日起20日内向银行贷款支付。3、交付时间和办法：卖方应当于2017年6月30日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积。买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。卖方委托物业管理公司办理入伙手续的，应出具授权委托书。卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。4、卖方逾期交付的违约责任：卖方如未按合同约定的期限将本房地产交付买方，分别处理：逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。5、装置、装修、装饰。交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十一条的约定处理。2016年8月3日，原、被告签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》附件三（装置、装修、装饰标准）约定：1、外墙，涂料/高级面砖/陶板/石材；2、内墙，涂料/高级墙砖/石材/扪皮/木饰面；3、天花，高级乳胶/造型天花；4、地面，高级仿石砖/石材/高级实木复合地板；5、高级铝合金系统门窗，高级入门户，高级实木/实木饰面门；6、厨房，预留上下水位及电源插座；7、卫生间，高级洗手台、盆、镜、高级卫裕、五金；8、阳台，高级地砖或石材；等等约定。原告签订上述房屋买卖合同的同时，签署一份《委托书》。抬头中的委托人为甲方（打印原告姓名），受托人乙方为空白，内容为：甲方委托乙方按照甲方签订的龙岐湾御园1栋2单元2层214号房屋（以下简称“该房屋”）的《深圳市房地产买卖合同（一手房（现售））》之约定代为办理该房屋的毛坯房验收及交付手续，且予以认可并同意该手续办理完毕之日起乙方按照《房屋装修协议》约定进行施工。由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。委托期限为自本授权委托书签署之日起至上述委托事务办理完毕时止。该委托为独家委托，即委托人不得委托受托人之外的任何第三方，且该委托不可撤销。原告唐蓉作为委托人（甲方）在委托书上签名、捺印，江苏中程建筑有限公司深圳分公司在委托书上加盖公章。2016年4月17日、4月23日、6月20日原告分三笔向被告永利鸿盈公司支付首期款共181万元，剩余购房款通过银行按揭贷款于2016年8月24日支付完毕。2016年12月，涉案房产取得《不动产权利证书》，权利人为原告唐蓉。2017年7月31日，被告永利鸿盈公司向原告出具《致龙岐湾一号业主致歉函》，内容为：“根据您与我司签订的深圳市商品房买卖合同约定，龙岐湾一号项目原定于2017年6月30日交付使用，为确保房屋质量，给您呈现出最好的奢海生活体验，我司项目需要延期至2018年6月30日支付，对于延期交付给您带来的不便向您致以诚挚的歉意。花样年作为一家负责任的企业，本着对业主负责、尽量减少您的损失的态度，我司将按照商品房买卖合同约定承担逾期交房的违约责任。关于具体延期交付的解决方案，我司会安排专人与您联系沟通……”。2017年9月25日，江苏中程建筑有限公司深圳分公司在《龙岐湾御园入伙验收移交表》中业主及业主代表处盖章、签字，载明验收项目有墙面、地面、门/窗、室内栏杆、开关箱、开关、灯具、插座、电视插座、网络、对讲。同日，江苏中程建筑有限公司深圳分公司在《接受楼宇声明书》业主或业主代表签名处盖章，载明正式办理接收手续及签收该单位门钥匙壹套共3把，声明书载明业主遵守下列条文：1、所有因业主对本物业进行装饰装修工程而引起的楼宇损坏概由业主负责；2、任何与建筑、装饰装修条例规定有抵触或楼宇内部结构更改的工程必须经管理处批准后方能动工。另查，就涉案小区的房产，有其他业主就房屋买卖合同纠纷起诉被告，案号分别为（2018）粤0307民初14450号、（2018）粤0307民初14517号、（2018）粤0307民初16224号，被告提交亦提交了江苏中程建筑有限公司深圳分公司盖章的《委托书》、《龙岐湾御园入伙验收移交表》及《接受楼宇声明书》等证据。上述事实，有房地产买卖合同、收款收据、委托书、致歉函等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。本院认为，《深圳市房地产买卖合同（现售）》及合同附件是双方真实的意思表示，没有违反法律及行政法规定的强制规定，双方应遵照履行。本案争议的主要焦点为被告是否已向原告交付涉案房产。关于该争议焦点，原告主张被告未交付房产，被告永利鸿盈公司主张其已向原告交付了涉案房屋，理由为原告已签署委托书委托江苏中程建筑有限公司深圳分公司代为办理涉案房屋的验收及交付手续，而该公司已经办理了涉案房屋的验收和接受房屋的相关手续，涉案房屋已经交付。为此，被告永利鸿盈公司提供了《委托书》、《龙岐湾御园入伙验收移交表》及《接受楼宇声明书》及予以证明。本院认为，首先，《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定被告应于2017年6月30日前将房地产交付给原告，同时约定交付房产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，原告有权要求被告就未达标准部分进行重新装修，表明双方约定交房标准系按约装修好的房产；其次，《委托书》载明的内容为受托人代为办理涉案房屋的毛坯房验收及交付手续，且受托人江苏中程建筑有限公司深圳分公司于2017年9月25日盖章的《龙岐湾御园入伙验收移交表》显示验收项目有墙面、地面、门/窗、室内栏杆、开关箱、开关、灯具、插座、电视插座、网络、对讲等，该验收标准也仅是毛坯房交付，未达到《深圳市房地产买卖合同（现售）》附件三约定的交付条件、装修标准；再次，根据原告提交的被告永利鸿盈公司出具给业主的《致龙岐湾一号业主致歉函》，其上明确载明“涉案龙岐湾一号项目原定于2017年6月30日交付使用，但需要至2018年6月30日交付，被告永利鸿盈公司将按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房的违约责任”。综上，本院认为，原、被告双方签订的房产买卖合同及附件约定交付的房产包含装修部分，并约定了装修标准，被告将涉案毛坯房产交由案外人江苏中程建筑有限公司深圳分公司进行验收、接受，并不代表被告已依约向原告交付了涉案房产，故被告以涉案房产已经交付受托人江苏中程建筑有限公司，即视为已向原告交付房产进行抗辩，理由不充分，本院不予采纳。被告未能举证证明其已将涉案房屋交付原告，应承担举证不能的不利后果，故本院依法采信原告的主张，涉案房产尚未交付原告，被告违约，现原告请求被告继续履行合同，交付涉案房产，合法有据，本院予以支持。另，关于违约金的问题。原告主张被告按日万分之四支付违约金至房产交付之日止。自原、被告双方约定的交楼期限2017年6月30日至今已超过一年多的时间，根据《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定，逾期交楼超过90日的，原告要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付本房地产总价万分之四的违约金。据此约定核算截至2018年11月25日违约金已高达739328元，超过房产总价的20%，因原告未提交证据证明其损失，被告亦主张违约金过高，故本院根据房产面积、房产价值、房产约定的装修标准，参考同地段的房产租金，对违约金计算标准本院酌情按日万分之二计算，故，被告支付原告违约金，以房产总价3,610,000元为基数，按日万分之二自2017年7月1日起计至房产实际交付之日止，本院予以支持，超过部分本院不予支持。被告深圳市大鹏水头股份合作公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司应于本判决生效之日起十日内将涉案房屋（位于深圳市龙岗区大鹏水头村龙岐湾御园1栋第2层2单元214号房）交付给原告唐蓉；二、被告深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司应于本判决生效之日起十日内向原告唐蓉支付违约金（违约金自2017年7月1日起，以房产总价款3,610,000元为基数，按日万分之二计算至房产实际交付之日止）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,769.12元（原告已预交），由被告深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  马小梅二〇一八年十一月二十六日书记员  杨小熳