成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初918号 原告:杨中华，男，1970年6月24日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：张健，女，1982年8月12日出生，汉族，住成都市锦江区。 二原告委托诉讼代理人：朱永良、张耀月，北京首信（成都）律师事务所律师。 被告：成都海昌置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道天府大道南段2039号。 法定代表人：杨文杰，经理。 委托诉讼代理人：王蓉、邱方，系被告公司员工。 原告杨中华、张健与被告成都海昌置业有限公司（以下简称“海昌置业公司“）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告杨中华、张健的委托诉讼代理人张耀月、被告海昌置业公司的委托诉讼代理人王蓉、邱方到庭参加诉讼。本案依法审理，现已审理终结。 杨中华、张健向本院提出诉讼请求：判令海昌置业公司承担合同违约责任，向杨中华、张健支付违约金272788.2元。事实和理由：2013年9月25日，杨中华、张健与海昌置业公司签订《商品房买卖合同（住宅）》，合同详细约定了双方的权利义务。杨中华、张健已经按照合同约定支付全部购房款1975066元，但海昌置业公司未按照合同约定的期限为其办理房屋权属证书。根据合同第十九条约定“如因出卖人的责任，导致买受人在商品房交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之日起次日，每逾期一日，出卖人按照买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金”。本案案涉房屋于2015年7月4日交付使用，按照合同约定最迟应当在2016年7月3日取得房屋权属证书，但杨中华、张健于2017年10月3日才实际取得房屋产权证书。海昌置业公司逾期455日，按照合同约定应当向杨中华、张健支付违约金272788.2元。双方多次协商，均未达成一致意见。故为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 海昌置业公司辩称，海昌置业公司不存在违约行为。根据不动产登记条例和双方之间的合同约定，杨中华、张健委托海昌置业公司办理房屋产权证，海昌置业公司已经依法履行完毕提交办证资料等协助义务，杨中华、张健取得房屋产权证的时间为2017年8月14日。即使该时间晚于合同约定的时间，也非因海昌置业公司原因造成。天府新区于2016年8月19日开始实行不动产登记政策，海昌置业公司已无法为杨中华、张健办理房屋所有权证书。杨中华、张健也未按照合同约定提供完整的办证资料，导致办证时间延迟。如法院认定海昌置业公司违约，杨中华、张健主张的违约金也过高，要求法院予以降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）、销售不动产统一发票、资料签收确认书、物管费缴款发票、退款申请表、不动产权证、天府新区不动产登记通告、四川省政府非税收入一般缴款书，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、对海昌置业公司提交的《海昌天澜87户》契税缴纳表，海昌置业公司拟证明在2016年6月29日便将杨中华、张健购买的案涉房屋的相关办证资料提交办证部门。杨中华、张健质证认为该证据系复印件，对其三性均不予认可。本院认为，海昌置业公司提交的该证据系复印件，本院依职权向房屋产权登记部门核实，但相关部门口头回复无相关资料保存，故对该证据本院不予采信；2、对海昌置业公司提交的本案案涉房屋的税收缴款书，海昌置业公司提交的系复印件，其陈述原件在杨中华、张健处。杨中华、张健称需要下来核实。本院依职权向房屋产权登记部门核实，该证据与本院调取的案涉房屋税收缴款书一致，本院对该证据予以采信。根据上述证据，本院对本案事实认定如下：2013年9月25日，杨中华、张健作为买受人与作为出卖人的海昌置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，杨中华、张健购买海昌置业公司开发的位于住宅，建筑面积230.78㎡，房屋总价款1975066元。海昌置业公司应当在2013年12月31日前向杨中华、张健交付该商品房。如因海昌置业公司的责任导致杨中华、张健在该商品房交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，杨中华、张健不退房，自该365日期限届满之次日起，每逾期一日，海昌置业公司按照杨中华、张健已付房款的万分之三向其支付违约金。《补充协议》第六条第2款约定，杨中华、张健须在交房当日向海昌置业公司提交齐全政府规定办理房屋权属证书所需资料（具体资料均以相关部门最新规定为准），并向海昌置业公司提供按照政府规定应当由买受人承担的办理房屋权属证书所需的各种费用。如杨中华、张健未在上述约定时间向海昌置业公司提供委托办理房屋权属证书所需的资料和费用并办理完毕房屋面积补差手续，则海昌置业公司不承担逾期办理房屋分户权属证书的责任。合同签订后，杨中华、张健按照约定向海昌置业公司支付了购房款1994066元。2015年7月4日，海昌置业公司向杨中华、张健交付了本案案涉房屋，同天杨中华、张健亦向海昌置业公司缴纳了物业管理服务费及相关办证资料。2016年7月11日，本案案涉房屋取得住房买卖契税发票。 2017年8月14日，本案案涉房屋登记在杨中华、张健名下，不动产权证书号：川（2017）成天不动产权第0037057号和0037058号。 另查明，2016年8月12日，四川省天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局发出《关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告》，载明……二、不动产统一登记实施后，成都市天府新区不动产登记中心将按照《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，在原土地登记、房屋登记事项办理时限基础上，对不动产统一登记事项办理时限进行合并调整，合并调整后，商品房购买、存量房买卖、抵押权设立等登记事项自受理之日起7个工作日内办结，其余登记事项按承诺时限办结。三、自2016年8月19日起，成都天府新区直管区启用不动产登记薄证，自该日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书；此前受理的各类土地登记、房屋登记申请在实施不动产统一登记前仍按原有工作程序颁发、房屋等权利证书。 本院认为，杨中华、张健与海昌置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：海昌置业公司是否存在逾期办证的违约行为。2015年7月4日，海昌置业公司向杨中华、张健交付了本案案涉房屋。根据 《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，买受人委托出卖人办理案涉房屋的产权证，买受人应当在办理房屋交接的同时向出卖人提交办理产权证所需资料和相关费用。海昌置业公司于2015年7月4日向杨中华、张健交付案涉房屋，根据合同约定，海昌置业公司应于商品房交付之日起365日内即2016年7月3日前协助杨中华、张健办理完毕房屋产权证，但案涉房屋取得不动产权证的登记时间为2017年8月14日。海昌置业公司辩称系杨中华、张健未提交完整的办证资料导致办证迟延。根据杨中华、张健提交的《海昌.天澜资料签收确认书》载明，杨中华、张健已于当天向海昌置业公司提交了相关材料。如其提交资料存在欠缺，海昌置业公司亦应及时通知杨中华、张健补交。但本案中，海昌置业公司并未提交证据证明杨中华、张健提交的资料存在缺失且海昌置业公司履行了通知义务。本院对海昌置业公司的该辩解不予采信。 海昌置业公司辩称因天府新区于2016年8月19日起开始实施不动产统一登记制度，导致其自2016年8月19日之后已经无法按合同约定为杨中华、张健办理房屋所有权证书的答辩意见。本院认为，由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月19日只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告已经无法为原告办理房屋所有权证书，故被告在2016年8月19日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。海昌置业公司辩称本案案涉房屋住房买卖契税的缴纳时间为2016年7月11日，故能够证明其在此之前已经向房屋产权登记部门提交了办证资料，杨中华、张健不予认可。海昌置业公司亦未提交相关办证流程等证据证明其真实性。故本院对该辩解不予采信。综上所述，被告应承担自2016年7月4日起至2016年8月19日期间的逾期办证违约责任。 根据《商品房买卖合同》约定，违约金计算标准为每日万分之三，海昌置业公司主张该违约金标准过高应予调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。违约金应以“补偿为主，惩罚为辅”，本案中，杨中华、张健未举证证明因海昌置业公司逾期办理房屋所有权证书造成的实际损失，但海昌置业公司违约的事实客观存在，本院兼顾合同履行情况、过错程度及预期利益等综合因素，确定违约金数额为9172.7元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告成都海昌置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨中华、张健逾期办理房屋所有权证书的违约金9172.7元； 二、驳回原告杨中华、张健的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5344元，由原告杨中华、张健负担2672元，被告成都海昌置业有限公司负担2672元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 姚   雪   莉 人民陪审员   郭     磊 人民陪审员   李   启 柱 二〇一八年十一月十九日 法官 助理   张     萍 书记员周文莉