山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初1043号 原告（反诉被告）：程淑萍，女，1963年4月17日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**。 委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛捷能电站工程有限公司，住所地青岛市四方区四流南路**，统一社会信用代码:91370203713768853L。 法定代表人：陈栋，职务：董事长。 委托诉讼代理人：于海涛，山东中信德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琪盟，山东中信德律师事务所律师。 被告：青岛捷能汽轮机集团股份有限公司，住，住所地青岛市即墨路王蓝路**一社会信用代码：91370200264630348F。 法定代表人：宋艳秋，职务：董事长。 委托诉讼代理人：于海涛，山东中信德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琪盟，山东中信德律师事务所律师。 原告（反诉被告）程淑萍与被告（反诉原告）青岛捷能电站工程有限公司（以下简称捷能电站）、被告青岛捷能汽轮机集团股份有限公司(以下简称捷能汽轮机）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王彦魁，被告青岛捷能电站工程有限公司与被告青岛捷能汽轮机集团股份有限公司的共同委托诉讼代理人王琪盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）程淑萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告青岛捷能电站工程有限公司继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告青岛捷能电站工程有限公司立即恢复涉案房屋原状；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告青岛捷能电站工程有限公司于2012年7月2日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定被告租赁原告出租的位于青岛市山东路18号曼哈顿广场1幢18号乙及20号部分（小西楼），约定租金为分别为2012年7月2日-2015年7月1日为每年2120000元人民币，2015年7月2日至2018年8月2日为每年2220000元人民币，2018年7月2日至2019年8月2日为每年2320000元人民币，租期至2019年8月2日，约定租金支付时间，租赁合同附件有原告与原出租人签订的《同意转租的协议》。租赁期间的租赁费支付由被告青岛捷能汽轮机集团股份有限公司承担连带责任。2018年1月16日，原告收到被告《解除房屋租赁合通知书》，通知原告不再承租房屋。原告与被告青岛捷能电站工程有限公司之间的合同未约定被告单方解除权，原告没有违约责任。 被告（反诉原告）青岛捷能电站工程有限公司辩称，一、本案世嘉置业与程淑萍存在严重违约行为，导致租赁房屋无法使用，双方租赁合同已于2018年1月10日解除，不应继续履行。捷能电站与青岛世嘉置业有限公司自2009年7月2日至2018年1月10日存在房屋租赁合同关系，基于与世嘉置业公司的租赁合同，程淑萍从2012年加入本案租赁关系，与捷能电站存在租赁合同至2018年1月10日。1、2009年捷能电站依据当时涉案房屋现状开始承租世嘉置业出租的山东路XX号曼哈顿广场XXXXXXXXXXX号部分（小西楼）用于办公，租期至2019年8月2日。按照合同约定装修期为免租期，不收取租金。租金为装修期满后第一至三年租金每年220万元；第四至六年租金每年230万元，第七至九年租金每年240万元，第十年租金250万元。捷能电站租赁该房后，投入装修费450余万元。房屋租赁期内，世嘉置业及其法定代表人程淑萍变更租赁协议，同时，以其两者名下财产向捷能电站提供担保，保证合同的变更不会影响捷能电站正常使用房屋。但是世嘉置业与程淑萍从未将变更后的业主同意转租材料交与捷能电站审核，也未按约向捷能电站开具发票。捷能电站自2009年承租后按约支付租金，但由于世嘉置业及程淑萍不能处理与业户关系、拖欠租金等违约行为使得捷能电站自2012年左右至今多次无故被多个房屋产权人起诉要求支付租金或腾出涉案房屋或恢复原状等，且产权人还采取登报声明、向有关部门投诉，并到被告处吵闹等方式逼迫捷能电站交出涉案房屋，且越来越甚，使被告无法正常办公经营。而且被告所租房屋是封闭的办公区，部分产权人将房屋收回后，将无法正常对办公区管理。对出现的上述问题，捷能电站多次要求世嘉置业解决，但其不予解决。4、鉴于世嘉置业及程淑萍违约，不能解决产权人的纠纷使上诉人无法办公，无法实现合同目的之情况，捷能电站只得依据合同和法律规定于2018年1月9日通知世嘉置业及程淑萍解除租赁合同，并于同日腾出涉案房屋。综上，捷能电站与世嘉置业、程淑萍之间的房屋租赁关系已于2018年1月10日依法解除，不应继续履行，对世嘉置业、程淑萍关于履行合同之诉请，应依法驳回。二、捷能电站并不欠付程淑萍租金，即便有未支付，也是因程淑萍违约在先，本案不存在逾期支付租金和需向程淑萍支付违约金及利息的情况。依据房屋租赁合同约定，免租期内不收取租金。同时合同约定捷能电站租金支付之前，程淑萍应先交付合格的租金发票，但程淑萍违约在先，未交付合格发票。捷能电站从未欠付世嘉置业和程淑萍租金，自2009年捷能电站已经累计向世嘉置业支付租金8480000元，向程淑萍支付租金9226666.66元，共计17706666.66元租金，并不欠付世嘉置业租金，因此，不应支付其租金及违约金、利息。综上，世嘉置业与程淑萍违约在先，给捷能电站造成声誉、经营等众多损失，捷能电站与其解除租赁合同合法有据，同时捷能电站不存在欠付租金及支付违约金及利息的情形，恳请贵院查明事实后依法驳回程淑萍的诉讼请求，以保护捷能电站的合法权益不受侵犯。三、本案恢复原状的责任在程淑萍，与捷能电站无关。世嘉置业为开办酒店，2008年承租嘉煌房地产开发公司的涉案房屋，至2009年7月2日期间，其已经对涉案房屋主体结构及布局进行了改造。捷能电站承租时，涉案房屋已经是现在的格局，但是是毛坯房，捷能电站又斥巨资对承租来的毛坯房在未改变主体结构的情况下进行了大量精装修工作，再让捷能电站恢复原状，缺乏合同和法律依据。同时，程淑萍加入本案租赁主体时，涉案房屋已经是现在格局，且其与业主签订租赁合同均约定恢复原状责任在程淑萍，因此，本案程淑萍要求捷能电站恢复原状无任何依据。另，对于原告要求被告捷能电站立即恢复房屋原状的诉讼请求，但原告是2014年加入与捷能电站的合同关系，当时原告加入时就已经是由我方使用的状态。因此原告无权提起该项诉讼请求。捷能电站在2009年承租世嘉置业房屋时就已经是房屋打通，建成即目前的状况。 被告青岛捷能汽轮机集团股份有限公司辩称，我方与原告不存在合同关系，原告所诉请求均与青岛捷能汽轮机集团股份有限公司无关。 被告（反诉原告）青岛捷能电站工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认反诉人与被反诉人之间的房屋租赁关系于2018年1月10日解除；2、依法判令被上诉人支付违约金66.6万元（按租赁合同年租金的30%计算得出）；3、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人程淑萍自2012年加入反诉人青岛捷能电站工程有限公司与青岛世嘉置业有限公司（程淑萍为其法定代表人）的房屋租赁合同关系，并与反诉人2014年签订房屋租赁合同，约定租金分别为2012年7月2日至2015年7月1日为每年212万元，2015年7月2日至2018年8月2日为每年222万元。合同签订后，反诉人按约支付租金，被反诉人及世嘉置业公司存在违约行为，无法处理与房屋产权人之间的关系、拖欠租金等致使反诉人自2012年被多个产权人多次无故起诉，造成诉累，不能正常使用租赁房屋，严重影响公司正常办公经营，无法继续履行租赁合同，故反诉人于2018年1月7日搬离承租房屋，2018年1月9日向被反诉人发送解除租赁合同的通知，被反诉人于2018年1月10日签收，双方合同依法解除。2018年1月15日向被反诉人发送房屋交接通知书，被反诉人拒不配合。反诉人对租赁房屋投入400余万元的装修费用，且在该处办公多年，形成客户资源，具有无形资产，合同解除，对反诉人的损失是巨大的。但因被反诉人不能处理好房屋产权人的关系，房屋产权人的起诉、吵闹使反诉人无法办公，出现根本性违约，才造成合同解除。故被反诉人应当对合同解除的后果负责，按合同约定，向反诉人支付年租金30%的违约金。反诉人现维护自己的合法权益，特具状反诉，望贵院判如所请。 原告（反诉被告）程淑萍辩称，一、反诉原告主张解除涉案《房屋租赁合同》及相关补充协议没有事实和法律依据。1.反诉原告与反诉被告所签订的合同中并未约定反诉原告享有单方解除合同的权利，或者其他反诉原告享有合同解除权的条件。故涉案《房屋租赁合同》及相关补充协议的合同解除条件没有成就，反诉原告无权解除合同。2.涉案《房屋租赁合同》及补充协议并存在合同无法履行或者合同目的无法实现的情形，反诉原告不享有解除合同的权利。二、因反诉原告不享有合同解除权，其所发出的《解除合同通知》亦不符合《合同法》93条、94条规定，不发生解除合同的效力。请求贵院依法驳回反诉原告要求确认双方房屋租赁关系解除的诉求，涉案《房租租赁合同》应当继续履行。合同继续履行不产生合同解除的法律后果，故反诉被告不应支付违约金。三、反诉原告所述与事实相悖。1.涉案房屋的房屋产权人自2012年所提起的诉讼中，将反诉原告列为被告或第三人均是提出要求反诉原告恢复原状、返还房屋。这是因为反诉原告自2009年使用涉案房屋时已经变动房屋结构，擅自损坏的涉案房屋墙面等行为所致，反诉原告作为损坏墙面的责任方应当承担恢复原状的义务，而房屋产权人也是根据《物权法》的规定，正常行使权利，并非反诉原告所称的“无故起诉、造成诉累”。2.青岛市中级人民法院作出的（2013）青民一终字第1152号《民事判决书》已判决反诉原告于该判决生效之日起10日内恢复XXX户房屋原状，该判决生效至今已近5年时间，反诉原告并未恢复房屋原状，并一直正常使用涉案房屋，不存在合同无法正常履行的情形。3.退一步讲，即使反诉被告无法将部分房屋交付反诉原告使用，但涉案房屋绝大部分的房屋仍然能够正常使用，反诉原告完全可以通过据实扣减租金或者与房屋产权人签订《房屋租赁合同》等方式继续承租使用涉案房屋。现反诉原告以该等瑕疵履行而主张解除合同，不仅不属于解除合同的法定事由，更不利于维护合同稳定性和交易安全，容易造成群诉、群访情况。综上，反诉原告主张合同已于2018年1月10日解除没有任何事实和法律依据，其诉求应于驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2009年7月2日，世嘉置业与被告捷能电站签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，载明：出租方青岛世嘉置业有限公司，承租方青岛捷能电站工程有限公司，房屋坐落山东路XX号曼哈顿广场X楼及XX号部分（小西楼），共8层（局部X层），含院落面积200平方米，专用免费停车位10个，租赁期限自2009年7月2日至2019年8月2日。装修期为免租期，世嘉置业不收取租金，装修期满后第一至三年，租金每年为220万元；第四至六年，租金每年230万元；第七至九年，租金每年为240万元；第十年租金每年为250万元。在合同租赁期限内，每一年度的租金分两次支付，每半年支付一次，每次支付该年度租金的50%。首次租金被告捷能汽轮机在合同生效后十日内支付，以后租金在每期租金到期日前10日内支付。世嘉置业应在收取租金前向被告出具租金发票，其中世嘉置业向原出租人支付的租金发票由原出租人向被告开具并加盖原出租人财务章，差额部分的租金发票由世嘉置业向被告开具并加盖原告财务章。世嘉置业向被告提供两处广告位，被告向世嘉置业支付3万元使用费用，在第一次支付租金时一并支付。 2009年7月2日，青岛捷能汽轮机集团股份有限公司向世嘉置业出具《承诺书》一份，载明：青岛捷能电站工程有限公司是我公司的控股子公司，在房屋租赁期间，若青岛捷能电站工程有限公司不能按合同规定支付房租，我公司给予支付。 2009年7月22日，捷能汽轮机向世嘉置业支付租赁费113万元（含3万元广告费）；2010年11月8日，捷能电站向世嘉置业支付租赁费110万元；2011年8月19日，捷能电站向世嘉置业支付租赁费110万元；2011年9月26日，捷能电站向世嘉置业支付租赁费110万元；2012年3月2日，捷能电站向世嘉置业支付租赁费110万元；2012年8月15日，捷能电站向世嘉置业支付租赁费115万元；2013年11月4日，捷能电站向世嘉置业支付租赁费180万元。综上，被告共计向世嘉置业支付租赁费848万元。 2014年5月30日，捷能电站向程淑萍支付租赁费138万元；2014年8月11日，捷能电站向程淑萍支付租赁费106万元；2015年1月19日，捷能电站向程淑萍支付租赁费106万元；2015年7月14日，捷能电站向程淑萍支付租赁费106万元；2015年12月29日，捷能电站向程淑萍支付租赁费1336666.66元；2016年7月21日，捷能电站向程淑萍支付租赁费1093770元；2017年1月24日，捷能电站向程淑萍支付租赁费1126230元；2017年7月3日，捷能电站向程淑萍支付租赁费1110000元。综上，被告共计向程淑萍支付租赁费9226666.66元。 因涉案房屋产权变更，涉案房屋租赁合同租赁主体发生变更。2012年7月2日，世嘉置业及其法人程淑萍分别与捷能电站签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。世嘉置业与捷能电站签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定：出租方青岛世嘉置业有限公司，承租方青岛捷能电站工程有限公司，房屋坐落山东路18号曼哈顿广场1幢18号乙及20号部分（小西楼），建筑面积412.92平方米。租赁期限自2012年7月2日至2019年8月2日。装修期为免租期，世嘉置业不收取租金，装修期满后2012年7月2日至2015年7月1日，租金每年18万元；2015年7月2日至2018年7月1日，租金每年18万元；2018年7月2日至2019年8月2日，租金每年18万元。在本合同的租赁期限内，第一年度的租金分两次支付，每半年支付一次，每次支付该年度租金的50%，首次租金被告捷能电站在合同生效后十日内支付，以后租金在每期租金到期日前十日内支付。世嘉置业应在收取租金前向被告捷能电站出具租金发票，其中世嘉置业向原出租人支付的租金发票由原出租人向被告捷能电站开具并加盖原出租人财务章，差额部分的租金发票由世嘉置业向被告开具并加盖原告财务章。程淑萍与捷能电站签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：房屋坐落山东路XX号曼哈顿广场X楼及XX部分（小西楼），共8层（局部X层），含院落面积200平方米，专用免费停车位10个，租赁期共七年一个月，出租方从2012年7月2日期将出租房屋交付承租方使用，至2019年8月2日收回。装修期为免租期，甲方不收取租金。装修期满后2012年7月2日至2015年7月1日，租金每年为212万元，2015年7月2日至2018年7月1日，租金每年为222万元；2018年7月2日至2019年8月2日租金每年为232万元。在本合同的租赁期限内，第一年度的租金分两次支付，每半年支付一次，每次支付该年度租金的50%，首次租金被告捷能电站在合同生效后十日内支付，以后租金在每期租金到期日前10日内支付。程淑萍应在收取租金前向被告捷能电站出具租金发票，其中程淑萍向原出租人支付的租金发票由原出租人向被告捷能电站开具并加盖原出租人财务章，差额部分的租金发票由程淑萍向被告开具并加盖原告财务章。 2014年，世嘉置业与被告捷能电站、程淑萍签订《关于房屋租赁合同变更的协议》，约定：青岛世嘉置业有限公司经与房屋产权人协商，将青岛世嘉置业有限公司与房屋产权人之间的房屋租赁合同主体变更为：王叶红等房屋产权人，且房屋产权人均同意程淑萍转租。故原房屋租赁中的该部分房屋，青岛捷能电站工程有限公司应与程淑萍签订新的租赁合同。青岛世嘉置业有限公司未与房屋产权人协商变更租赁合同的房屋，该部分房屋仍按照青岛世嘉置业有限公司与青岛捷能电站工程有限公司签订的原房屋租赁合同执行，青岛世嘉置业有限公司与青岛捷能电站工程有限公司各自按照合同约定履行自己的权利和义务。该部分房屋的租金等事宜双方签订补充合同说明。对于此次合同变更，青岛世嘉置业有限公司和程淑萍愿以名下的财产向青岛捷能电站工程有限公司提供担保，青岛世嘉置业有限公司保证此次房屋租赁合同变更，不会影响青岛捷能电站工程有限公司正常使用房屋，因程淑萍及青岛世嘉置业有限公司原因导致青岛捷能电站工程有限公司不能正常使用所租赁房屋或造成其他损失的，由程淑萍及青岛世嘉置业有限公司承担连带赔偿责任。 2018年1月9日，被告捷能电站向世嘉置业邮寄《解除房屋租赁合同通知书》一份，载明：双方签订的房屋租赁合同及补充协议、变更协议等在世嘉置业收到本通知书后立即解除；捷能电站将于2018年1月10日前搬出所租赁的房屋，世嘉置业在此之前与被告捷能电站办理交接手续，否则视为被告方完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由世嘉置业自行承担。世嘉置业签收该通知书。2018年1月11日，世嘉置业及程淑萍出具，拒绝解除租赁合同。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交： 1、青岛世嘉置业有限公司与被告捷能汽轮机于2009年7月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，证明《房屋租赁合同》约定：被告捷能汽轮机承租青岛世嘉置业有限公司出租的山东路XX号曼哈顿广场X楼及XX号部分（小西楼）共8层，含院落面积200㎡。后因实际使用人为被告捷能电站，经各方协商一致将承租人主体变更为被告捷能电站，并由青岛世嘉置业有限公司与被告捷能电站签订《房屋租赁合同》。被告质证后对证据真实性无法确认，证明事项有异议，真实性不认可，原告证据原件标明该合同及补充协议已经作废，已失效，该证据与本案无关，被告捷能汽轮机与本案租赁合同纠纷无关，更无所谓被后面合同取代之说。原告以一份已经作废和失效的合同当本案的“总合同”是故意混淆视听。对于该份证据因加盖有捷能汽轮机的公章，且与2009年7月2日青岛捷能汽轮机集团股份有限公司向世嘉置业出具《承诺书》相衔接，因此，其真实性本院依法予以认可。 2、青岛世嘉置业有限公司与被告捷能电站签订的《房屋租赁合同》一份，证明青岛世嘉置业有限公司自2009年7月2日即享有涉案房屋使用权，并已经向被告捷能电站、被告捷能汽轮机出具《原告与原出租人签订的》，涉案房屋已经自2009年7月2日交付被告捷能电站实际使用至今。被告质证后对真实性认可，证明事项有异议。该合同为本案的主合同，但原告所列只是捷能电站在2009年与世嘉置业签订的合同一部分，2009年7月2日世嘉置业与捷能电站除签订原告提交的房屋租赁合同外，还包括补充协议及同意转租的协议，该份合同及补充协议除变更的条款外,其余至今有效。合同约定装修期为免租期，捷能电站实际使用涉案房屋为2010年1月份。对于该份证据，被告认可其真实性，故对其真实性本院依法予以认可，可以证明青岛世嘉置业有限公司、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的事实，但双方签订的合同并未对装修期进行约定，且结合被告2009年7月即向青岛世嘉置业有限公司支付租金的事实，本院对被告所称的自2010年1月才开始使用涉案房屋的事实不予认可。 3、被告捷能电站于2015年4月21日向青岛世嘉置业有限公司出具的《停付租金告知函》一份，于2015年5月12日向青岛世嘉置业有限公司出具的《解除合同通知书》一份。证明：被告捷能电站所提及的“自2012年以来，部分房屋产权人因青岛世嘉置业有限公司未按时支付租金、没有转租权等原因起诉并将被告捷能电站列为被告或第三人。鉴于青岛世嘉置业有限公司在签订合同时未按合同约定将相关材料及附件交付被告捷能电站且未如实告知真实情况以及造成现在诉累”与事实情况不符。法院判决由被告捷能电站承担负责恢复房屋原状责任，案外人提起诉讼将被告捷能电站列为被告或第三人是因为被告捷能电站未按照《房屋租赁合同》、《补充协议》的约定，擅自破坏、改造墙体所致，被告捷能电站涉诉并非青岛世嘉置业有限公司原因所致，被告捷能电站无权以此为由解除《房屋租赁合同》、《补充协议》。上述房屋租赁纠纷发生后，被告捷能电站已经于2015年5月12日通知青岛世嘉置业有限公司解除XXXX户（业主姚国琴）房屋租赁部分，但涉案房屋一直由被告捷能电站使用至今，并不存在合同目的无法实现，或者被告捷能电站无法正常使用房屋的情形。被告捷能电站发出的合同解除通知不符合约定解除条件或法定事由，不发生解除合同的效力。被告质证后对真实性认可，证明事项不认可，该证据证明房屋业主出现影响租赁房屋办公使用的问题，影响捷能电站办公区房屋的完整使用和管理问题，原告根本不处理，进一步证明原告的违约事实。对于该组证据，因被告认可其真实性，故对其真实性本院依法予以认可。 4、青岛市中级人民（2013）青民一终字第1152号《民事判决书》一份，证明：青岛世嘉置业有限公司与被告签订的《补充协议》中第六条约定“在不动房屋结构并保证房屋使用安全的情况下，有权对租赁房屋进行装潢、改造”，但被告捷能电站为自身经营需要，擅自拆除墙体，被告捷能电站作为擅自损坏涉案房屋墙面的责任方，应当承担恢复原状的义务。被告捷能电站所涉及诉讼并非是程淑萍或青岛世嘉置业有限公司的原因，而是被告捷能电站自身原因所致。该判决作出时间为2013年9月22日，该判决生效至2018年已经近5年时间，被告捷能电站一直正常使用涉案房屋，不存在合同无法正常履行的情形。退一步讲，即使存在合同无法正常履行的情形，被告捷能电站行使合同解除权也已经超过除斥期间，不发生解除合同的效力。被告质证后对真实性不认可，证明事项不认可，没有捷能电站授权，不能证明收到的是原件，不能证明收到的是涉案房屋租赁合同材料，不能证明是从原告处收到，更不能证明收到了涉案变更协议附件的同意转租的协议的原件。收条后面载明的“原件”是人为添加。对于该组证据，因系法院出具的生效判决，故对其真实性本院依法予以认可。该生效判决记载“青岛捷能电站工程有限公司擅自将房屋墙面损坏，所造成的后果应由实际使用人青岛捷能电站工程有限公司承担，姚国琴要求其恢复原状之主张得当，本院予以支持”，判决青岛捷能电站工程有限公司将房屋恢复原状。 5、被告捷能电站代理律师出具的《收条》一份，证明原告所提交的《关于房屋租赁合同变更的协议》、《房屋租赁合同》、《补充协议》等合同原件被告捷能电站均已收到，不存在被告捷能电站在所主张的“鉴于青岛世嘉置业有限公司在签订合同时未按合同约定将相关材料及附件交付被告捷能电站”的情况。被告捷能电站发出的合同解除通知内容有悖于事实且不符合约定解除条件或法定事由，不发生解除合同的效力。被告质证后真实性认可，关联性不认可，证明事项不认可。对于该组证据，经法院与原告核实，无法证明该名律师的具体身份，也无法明确该律师是否为被告捷能电站的代理律师，故对其真实性及证明事项本院依法不予认可。 被告捷能电站提交： 1、2013年7月29日房屋租赁协议二份，证明2013年7月29日房屋租赁协议二份。证明：2013年7月29日因世嘉置业称部分房屋出售，房屋所有权人变更，其要求被告与其将2009年合同拆分为房屋租赁协议书二份，协议一：年租金为2012年7月2日至2015年7月1日18万元；2015年7月2日至2018年7月1日18万元；2018年7月2日至2019年8月2日18万元。协议二：年租金为2012年7月2日至2015年7月1日212万元；2015年7月2日至2018年7月1日222万元；2018年7月2日至2019年8月2日232万元。同时约定本协议未修改的部分仍按原租赁合同执行。原告当庭质证后表示真实性无法确认，但对涉案房屋所有权人变更并无异议，同时，该证据在合同中已经明确载明“上述出租房屋为各单元房屋组成”。对于该组证据，因其上盖有原、被告公章，故对其真实性本院依法予以认可，可以证明青岛世嘉置业有限公司与被告签订《房屋租赁协议》的事实。 2、涉案房屋诉讼纠纷明细及判决、诉状、传票、关于姚国琴房屋合同解除通知、止付租金通知、执行裁定书、与姚国琴租赁合同、郭斌案件被告给原告的函、报纸等。证明自被告承租房屋以来，共有15起房屋产权人起诉案件，其中有7起以二审结案，仍有4起等待开庭。另，姚国琴案件，因法院判决被告恢复原状，为方便执行，被告就姚国琴房屋发函通知原告解除合同，与姚国琴另行签订房屋租赁合同，租金3万元/年（计9万元），该案件产生4000元执行费，上述费用应从支付给被告的租金中予以扣除。原告质证后对解除合同通知、止付租金通知无异议。（2013）青民一终字第1152号民事判决书证明关于租金支付不以开具发票为付款条件，在第12页中有载明，判决书14-15页房屋恢复原状的义务承担由被告捷能电站承担。根据青岛世嘉置业有限公司与被告捷能电站在合同补充协议中约定，在不动房屋结构并保证房屋使用安全的情况下，被告捷能电站有权对房屋进行装潢改造，但被告捷能电站为自身经营需要擅自拆除墙体变更结构，其应当承担恢复原状的义务，因此被告捷能电站涉及诉讼并非原告原因所致。在姚国琴案件判决生效后被告捷能电站一直占用使用房屋，其自认与姚国琴签订租赁合同，因此不存在因原告及青岛世嘉置业有限公司原因导致被告捷能电站无法使用房屋或者房屋无法使用的情形，该证据中的诉讼案件并非被告捷能电站解除合同的法定事由，退一步讲，即使被告捷能电站可以对房屋进行装修改造，也应该承担恢复原状的义务。对于该组证据，因原告认可其真实性，故本院对其真实性依法予以认可。通过该组证据可以证明涉案房屋应当由被告负责恢复原状。 3、房屋交接通知，证明2018年1月7日捷能电站搬离租赁房屋后，2018年1月15日捷能电站向原告发函交接房屋。原告质证后表示无送达证据，即使送到了，原告在回复函中已作出说明，不符合返还条件，无法实际返还。对于该组证据，因原被告对证据的真实性无异议，故对其真实性本院依法予以认可，可以证明原被告间以房屋交接通知及回复函的形式进行沟通协商的事实。 另查明，被告现已不在涉案房屋内实际办公，双方对房屋未办理交接手续。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，青岛世嘉置业有限公司与被告青岛捷能电站工程有限公司、被告青岛捷能汽轮机集团股份有限公司、程淑萍签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同及协议约定履行各自的权利义务。根据青岛世嘉置业有限公司与被告青岛捷能电站工程有限公司、被告青岛捷能汽轮机集团股份有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》可知，租赁房屋坐落山东路XX号曼哈顿广场X楼及XX号部分（小西楼），共8层（局部X层），含院落面积200平方米，专用免费停车位10个，租赁期限自2009年7月2日至2019年8月2日。房屋实际使用人是青岛捷能电站工程有限公司，合同约定租赁期限前三年年租金220万元，第四年至第六年年租金230万元，第七至第九年年租金240万元，第十年年租金250万元。后经原、被告及青岛世嘉置业有限公司协商，实际将总《房屋租赁合同》拆分为两个主体不同的租赁合同，但租赁物及租赁期限及租金总额实质上未发生变更。 根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。同时，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。涉案房屋被告承租系用于经营使用，通过庭审被告陈述可知被告已于2018年1月份搬离涉案房屋。虽双方就房屋租赁合同解除事宜未达成一致，自被告搬出涉案房屋后，双方已无继续履行合同的可能，被告租赁涉案房屋的合同目的实际已无法实现，故双方签订的合同及协议应当予以解除。原告主张被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》无事实基础，本院不予支持。被告主张确认双方的房屋租赁关系于2018年1月10日解除，因原告收到解除合同函件后明确表示不同意，即双方对2018年1月10日解除合同并未达成一致，故被告主张确认双方的房屋租赁关系于2018年1月10日解除不符合双方协议约定，本院依法不予支持。本案中，被告于2018年4月25日提出反诉请求解除双方签订的合同，原告业已收到该反诉状，因此，解除合同的时间以2018年4月25日较为适宜。合同解除后，被告应当将房屋返还原告，双方应当及时办理房屋交接手续。 对于被告主张原告支付被告违约金66.6万元的诉讼请求，被告的依据为原告违约在先。本院认为，原告作为出租方已完成其主要义务即提供约定的房屋；根据生效判决可知，被告在使用房屋过程中对房屋进行了改造，致使房屋权利人提起诉讼，生效判决确认由被告青岛捷能电站工程有限公司恢复房屋原状，因此，被告提交的证据无法证明原告存在违约，对于被告的该项主张本院依法予以驳回。对于原告主张的被告青岛捷能电站工程有限公司立即恢复涉案房屋原状的请求，因已有生效判决确认，本院依法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告程淑萍与被告青岛捷能电站工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年4月25日解除; 二、被告青岛捷能电站工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将其与原告程淑萍签订的《房屋租赁合同》中涉及的青岛市市南区山东路XX号X及XX号部分（小西楼）房屋恢复原状； 三、驳回原告（反诉被告）程淑萍的其他诉请请求； 四、驳回被告（反诉原告）青岛捷能电站工程有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费14790元，退回原告14690元，其余100元由原告程淑萍负担。反诉案件受理费5230元，由被告青岛捷能电站工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  刘燕青 人民陪审员  秦玉娟 二〇一八年十一月十六日 书 记 员  孙金霞