浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0683民初6156号 原告：嵊州市城防堤管理处，住所地嵊州市剡湖街道嵊州大道105号。 法定代表人：麻建科，主任。 委托诉讼代理人：马芳，浙江计然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：过学超，浙江计然律师事务所律师。 被告：周伯奋，男，1952年6月18日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：俞琦，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱阳杨，浙江齐蓝诚律师事务所实习律师。 原告嵊州市城防堤管理处与被告周伯奋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序，并两次公开开庭进行了审理。原告嵊州市城防堤管理处的委托诉讼代理人马芳，被告周伯奋的委托诉讼代理人俞琦、钱阳杨两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嵊州市城防堤管理处向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2001年1月20日签订的《租赁协议》；2.判令被告将承租的房屋、场基和编号为嵊字第012635号的房屋所有权证返还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年1月20日，被告与嵊州市曹娥江上游工程管理处签订了租赁协议，承租了甘霖镇长乐江管理所公路东侧管理所所属的房屋、场基，租赁期限自2001年1月1日至2071年12月31日止，租赁期限为71年，协议签订后，被告支付了租金，嵊州市曹娥江上游工程管理处将租赁协议中约定的房屋、场基交付被告使用，并将编号为嵊字第012635号的房屋所有权证交被告保管。长乐江管理所已于1996年并入嵊州市曹娥江上游工程管理处，嵊州市曹娥江上游工程管理处已于2002年并入嵊州市城防堤管理处。2017年，嵊州市审计局对机关事业单位房产管理使用情况进行专项审计调查，调查中发现本案中房屋、场基的出租未进行公开招投标，且租赁期限过长，嵊州市审计局要求原告就存在的问题进行整改。原告认为，事业单位房产出租应做到公开、公平、公正，应进行公开招投标，且根据合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告在接到嵊州市审计局的整改要求后，已多次与被告解除租赁协议事宜进行协商，但被告一直不同意解除。且被告在承租期内擅自对原有房屋进行了扩建和改建，也违反合同约定，原告有权解除本案租赁合同。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判处。 被告周伯奋辩称，一、涉案合同《租赁协议》合法有效。被告周伯奋是涉案合同《租赁协议》项下财产产权的合法权利人，对合同项下土地及地上建筑物等财产拥有自己独立的经营权。2001年1月20日，被告基于自身运营需求，与原告平等协商签订了租赁协议，将甘霖镇长乐江管理所公路东侧管理所所属的房屋、场基出租给被告，租赁期限自2001年1月1日至2071年12月31日，为期七十年。该租赁协议第五条约定，甲方（嵊州市曹娥江上游工程管理处）现有的房屋，在承租期内由乙方（被告）负责维修，因承租年限长，被告可以改变原有房屋面貌，租赁期满后，地上的建筑物归被告所有。租赁协议生效后，原告向被告交付了合同项下财产，被告依约支付了相应对价。双方当事人是合同的适格主体，意思表示真实，未侵害他人权益，原告并报请了主管部门嵊州市水电局审批，亦未违反当时的法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。二、原告无权解除合同。2018年2月6日，原告向被告发送《函告书》，以当前的国家政策要求国有资金须经过公开招标后方能出租为由，向被告方提出解除合同的要求，被告于2018年4月回函给原告。因原告的解除行为不符合《合同法》第94条的规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。我国法律适用遵循“从旧兼有利”原则。本案合同签订时，国家并未出台国有资产须经过招标后方可出租的相关规定，且上述规定加重了被告的负担，不应在本案予以适用。原告要求解除合同违背诚实信用原则，既不符合双方合同的约定，也不符合法律的规定。本案不存在合同解除的合法事由，原告不具有合同解除权。三、原告无权要求返还涉案合同项下财产。本案租赁协议合法有效，根据合同法第六十条规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然涉案合同可能不完全符合租赁合同的特征，但这不影响合同效力，被告基于合同所获得的预期利益和合法权利应当受到法律的保护。被告在承租涉案合同项下土地和房屋后，基于承租年限较长和合同第五条约定，进行了大规模的房屋建造修缮工作，投入了大量的人力物力，卖掉了自己的全部其他房产土地，已在该租赁房屋、场基上安家落户。若原告违背合同约定收回合同项下财产，被告一家无家可归，生活无着落，并给被告造成不可弥补的伤害。综上，原告提出的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.嵊州市水利电力局嵊水电（96）005号文件、嵊州市水利水电局嵊水电（2000）021号文件、嵊州市机构编制委员会嵊编【2002】39号文件各一份，证明原告的主体资格以及名称变更情况的事实。 证据2.嵊州市审计局出具的专项审计调查报告和整改清单各一份，证明嵊州市审计局在对嵊州市机关事业单位进行检查的时候,发现本案租赁情况不规范,经审查属于经营性房产管理不够规范，要求落实整改的事实。 证据3.嵊州市城防堤管理处关于对房产管理使用情况专项审计调查的整改报告,证明原告向嵊州市审计局出具整改报告,表明原告在嵊州市审计局出具调查报告后，与被告协商解除合同事宜,后协商未成走司法途径的事实。 证据4.租赁协议一份，证明原、被告未经招投标于2001年1月20日签订租赁协议，租赁期限为七十年，不符合法律规定的事实。 证据5.房产证复印件及被告出具的收条一份，证明嵊字第012635号房屋所有权证在被告周伯奋处的事实。 证据6.嵊州市城防堤管理处发给被告周伯奋的函告书以及被告的回复各一份，证明原告曾与被告协商解除合同事宜，但被告不同意解除的事实。 被告周伯奋经质证对证据1的真实性无异议，对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关联性，该审计系针对原告对其所有房产的管理行为是否存在不合法不合规的情况所作的审计，系针对原告的内部管理行为，若原告真存在问题，有关部门也应向原告追责，与被告并无关联性。对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，系原告的内部汇报行为，无法证明原、被告之间签订的协议存在法律方面的问题。对证据4的真实性和关联性无异议，但并不能达到原告的举证目的，该协议是双方真实意思表示，没有违反国有资产招投标或其他强制性规定。对证据5无异议，但原告无权要求返还，房屋产权证系原告自愿给付被告，本案租赁期限未到期，故无需返还。对证据6真实性无异议，但原、被告签订的协议租赁期尚未届满，原告以租赁未经招投标为由解除合同并没有法定依据，被告亦已回函表明不同意解除协议。 被告周伯奋就其抗辩意见，提供了以下证据予以证明： 证据7.照片打印件一组6张，证明租赁协议签订后，被告根据合同约定以及基于长期租赁情况已对涉案合同项下的房屋和场基进行大量修缮和修建，若原告无理由提出解除合同，将给被告带来巨大损失的事实。 证据8.嵊州市长乐江管理处开具给被告周伯奋的收款收据一份，证明根据租赁协议的约定，被告向原告已全部付清210000元租金的事实。 证据9.嵊字第012635号房屋所有权证一份，证明由于租赁协议约定的租期较长，故原告根据协议约定将租赁房屋的产权证交由被告保管，其无权要求返还的事实。 证据10.根据被告的申请，证人夏某出庭作证，证明本案租赁协议虽为房屋租赁合同纠纷，但在签订协议当时双方的真实意思表示系买卖，双方实际建立的是房屋买卖关系，而非房屋租赁关系的事实。 原告经质证认为，总的意见是被告提交的证据系逾期提交的证据，对证据能否采用请法院核实。此外，对证据7，照片是被告自行拍摄，角度、地点也系原告自行选择，是否完全体现租赁房屋的现场其不知晓，当初签订协议时，也交付了一些房屋，现在的照片无法体现哪些系新建、翻修的部分，另被告的主张的损失部分也无法证实，也与本案没有关联性，故无法达到被告的举证目的。对证据8的真实性无异议，原告在当时确实收到了租金。对证据9的真实性无异议，本案仅为租赁协议，被告并非实际产权人，故被告无权保管房屋产权证。对证据10，原告认为，证人证言无法证明本案是房屋买卖关系的事实，证人证言带有主观性，并不能客观反映协议签订当时双方的真实意思表示，而本案涉案协议可以明确看出是租赁合同，且根据证人陈述，证人并没有直接参与本案租赁协议的协商和签订过程，其对协议的具体内容也并不清楚，故总体而言该证人证言无法达到被告的证明目的。 本院认证认为，对证据1，被告对真实性无异议，本院认为证据1是政府文件，主要证明的是原告主体资格情况，故本院对该证据的证明力予以认定。对证据2、对证据3，被告经质证对真实性无异议，但对关联性有异议，本院经审查认为，该两份证据与原、被告间租赁事项的事实无关联性，故本院对该两份证据依法不作认定。对证据4，被告经质证对真实性无异议，但对证明目的有异议，本院对该证据的真实性予以认定。对证据5，结合被告提供的证据9，本院对该两份证据的真实性均予以认定。对证据6，被告对真实性亦无异议，本院认为该证据能证明原、被告曾协商解除租赁协议的事实，故对此予以认定。对证据7，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，本院认为该证据无法真实反映租赁物的全貌，且与本案并无直接关联性，故本院对该证据的证明目的不予认可。对证据8，原告并无异议，故本院对该证据的证明力予以认定。对证据10，原告对证明目的不予认可，本院对该证据的证明目的在本院认为部分予以具体阐述。 本院经审理查明事实如下：2001年1月20日，嵊州市曹娥江上游工程管理处作为甲方与被告周伯奋作为乙方签订租赁协议一份，协议第一条约定：租赁地点：甘霖镇市长乐江管理所公路东侧管理所所属的房屋、场基。第二条约定：租赁期限：自2001年1月1日至2071年12月31日，为期70年。第三条约定：租金：每年3000元，共计贰拾壹万元，在双方签字后一次缴清。第五条约定：甲方现有的房屋，在承租期内由乙方负责维修，因承租年限长，乙方可以改变原告房屋面貌，在承租期满后，地面上的建筑物归乙方所有。2001年5月21日，嵊州市长乐江管理所出具收据一份，收到周伯奋支付的租赁费210000元。2002年5月，周伯奋出具收条一份，载明收到嵊字第012635号房屋产权证一本。1996年1月19日，嵊州市水利电力局嵊水电（96）005号文件明确，长乐江管理所隶属于曹娥江上游工程管理处统一管理。2000年3月8日，嵊州市水利水电局嵊水电（2000）021号《关于要求组建嵊州市堤防管理处的请示》的文件，建议撤销曹娥江上游工程管理处，组建嵊州市堤防管理处。2002年5月28日，嵊州市机构编制委员会出具嵊编[2002]39号文件，明确嵊州市城防堤管理处与嵊州市曹娥江上游工程管理处系一副班子，两块牌子。2018年2月6日，周伯奋收到嵊州市城防堤管理处的函告书，函告书载明：因国家政策要求国有资产须经过公开招标后方能出租，该《租赁协议》已无法履行，根据上级要求，经研究决定，我处决定于2月25日起解除《租赁协议》，请你接到本通告书后，于2月24日前来我处协商签署终止《租赁协议》的有关事项。逾期将视同自动终止协议。周伯奋于2018年4月18日回函嵊州市城防堤管理处，明确表示承租期限尚未到期且已一次性缴清全部租金，不同意解除租赁协议。现原告嵊州市城防堤管理处诉请解除原、被告间的房屋租赁协议。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。根据原告提供的证据显示的主体变更情况，嵊州市城防堤管理处系本案适格原告。本案中，根据原、被告提供的证据以及庭审中的陈述，双方当事人在签订《租赁协议》的当时，关于协议中相关事项的约定，均系当事人的真实意思表示。《租赁协议》明确：嵊州市曹娥江上游工程管理处将座落于甘霖镇长乐江管理所公路以东的权属范围的房屋租赁给被告周伯奋生产经营，协议另约定了租赁地点、租赁期限、租金以及相关租赁的事项，本院认为本案原、被告双方在签订合同当时均明确涉案《租赁协议》系房屋租赁合同，故本院对被告辩称协议签订当时原、被告间的真实意思表示实际系房屋买卖合同关系的主张，依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。对其中的租赁期限，结合原、被告庭审中的陈述以及被告支付租金的情况，本院认为双方当事人签订协议当时对租赁期限的真实意思表示应为七十年，对租赁期限自2001年1月1日起算亦无异议，但截止目前并未超过二十年的最长租赁期限。现原告诉请要求解除租赁协议，理由为：一是涉案房屋租赁当时未经合法的招投标程序，二是被告擅自改变租赁房屋的格局及用途，故已构成违约。对此，本院认为，对涉案房屋的租赁事项须经过何种程序，原告并未提供证据，故本院对原告主张本案租赁协议未经合法招投标程序故应解除合同的理由依法不予支持。对被告是否改变租赁房屋的格局及用途故而构成违约的问题，《租赁协议》第五条系关于房屋维修的约定，该条载明涉案租赁房屋在承租期内由被告负责维修，因承租年限长，被告可以改变原有房屋面貌。本院认为，根据协议约定，被告在租赁期内，可以进行一定的维修和改建，但关于被告的维修和改建情况是否违反协议约定，原告并未提供相应证据证明，故对原告提出解除合同的该项理由，本院认为亦无事实依据，依法不予支持。原告要求返还承租房屋、场基以及房屋权证的主张，系基于第一项解除租赁协议诉请的成立，现原告解除租赁协议的主张不成立，故本院对原告的第二项诉请亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回嵊州市城防堤管理处的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由嵊州市城防堤管理处负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杜杭莉 二０一八年十一月二十二日 书记员  应丽梅