广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终3110号 上诉人（一审被告）：桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司，住所地：广西壮族自治区恭城瑶族自治县恭城镇茶南路**，统一社会信用代码：914503326998868448。 代表人：覃文川，该公司总经理。 上诉人（一审被告）：桂林顺达房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市中山南路**，统一社会信用代码：914503007968392305。 法定代表人：雷子嵩，该公司总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：常玉娇，广西中心律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘波宁，广西中心律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：恭城县日新百货超市有限公司，，住所地：广西壮族自治区恭城瑶族自治县恭城镇城中西路南侧**注册号：450332000101192（1-1）。 法定代表人：徐龙辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：黎健明，广西桂竟天律师事务所律师。 上诉人桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司、桂林顺达房地产开发有限公司（以下简称上诉人）因与被上诉人恭城县日新百货超市有限公司（以下简称被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案，不服恭城瑶族自治县人民法院（2018）桂0332民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员潘文华、周霞参加的合议庭，于2018年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人常玉娇，被上诉人的委托诉讼代理人黎健明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：首先被上诉人先构成违约。双方合同约定被上诉人需在2014年6月30日前向上诉人支付定金人民币130万元，若超过三个月未支付，上诉人有权终止合同。被上诉人没有在约定的时间支付该款项，构成违约，上诉人有权终止本合同，并有权要求被上诉人承担违约金500万元。上诉人在被上诉人违约的情况下，有权终止合同并将租赁物租给他人，完全符合合同约定。其次，违约金明显偏高，应当调整。根据法律及司法解释规定，违约金过高时，当事人可以请求调整违约金。被上诉人支付给上诉人的款项是100万元，按照同期银行贷款利率或者关于逾期利息6%计算计算，也不到50万元，一审判决500万元违约金过分高于造成的损失，应当进行调整。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人答辩称：上诉人的上诉没有事实及法律依据，根据一审判决查明的事实，上诉人明显违约，被上诉人在2015年起诉过继续履行合同，有生效判决可以证实上诉人存在违约。被上诉人按照合同约定支付了定金及保证金100万元，上诉人如违反合同没有将场地交给被上诉人使用应当支付500万元违约金并不高，因为合同履行期限是20年，计算下来每年利润不会少于500万元。一审判决正确，请求维持一审判决。 恭城县日新百货超市有限公司向一审法院起诉请求:1、判令被告返还合同定金1000000元给原告；2、判令被告支付违约金5000000元给原告，并自2016年5月31日起按银行逾期贷款利率计付利息给原告；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：“顺达·上城”是被告顺达房产恭城分公司在恭城瑶族自治县开发的楼盘，2011年11月24日，被告（甲方）与象山区日新百货超市（乙方）签订《超市场地租赁合同》，被告同意将“顺达·上城”楼盘中的第一层及负一层局部场地出租给象山区日新百货超市经营使用，合同对租赁期限及经营范围、应缴费用及支付方式、双方的义务、违约责任等均作了约定，其中第七条第7项第二款约定“甲方违反约定提前终止合同的，除应双倍返还租赁保证金，并赔偿乙方人民币五百万元整。”合同签订后，象山区日新百货超市按合同约定将1000000元场地定金及保证金支付给被告。之后，被告顺达恭城分公司未能按合同约定期限交付租赁场地。2013年9月23日原告与被告顺达恭城分公司另行签订《补充协议》，经双方商定，由原告公司承袭象山区日新百货超市于2011年11月24日所签订的超市场地租赁合同及本补充协议中所约定乙方的所有权利和义务，自补充协议签订后，场地经营权和超市场地租赁合同履行权利由恭城县日新百货超市有限公司行使。2015年1月20日，原告向本院起诉请求被告顺达恭城分公司按约定交付租赁场地，本院2015年7月13日作出（2015）恭民初字第46号民事判决书，判令被告在判决生效后30日内将租赁场地交付给原告。顺达恭城分公司不服判决上诉至桂林市中级人民法院，2015年11月30日桂林市中级人民法院作出（2015）桂市民四终字第524号民事判决书维持原判。判决生效后原告向本院申请执行，经本院执行查明被告顺达恭城公司先与原告签订租赁合同又与案外人罗永祥签订租赁协议，存在一物二租的情况，被告顺达恭城公司已将场地交付给案外人罗永祥使用，已无法将场地交付给原告使用，为此，本院于2016年5月31日作出（2016）桂0332执93-1号执行裁定书，裁定中止执行。另查明，顺达恭城分公司系桂林顺达公司在恭城开办的分公司。 一审法院审理认为，原告与被告顺达恭城分公司签订《超市场地租赁合同》、《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，为有效合同。对有效合同，双方当事人均应遵守合同约定的条款，履行自己的义务，现原告依约履行了义务，而被告顺达恭城分公司未履行约定义务，未将租赁场地按时交给原告使用，而是将约定的租赁场地租赁给了案外人，违反合同约定提前终止合同构成违约。因此，原告根据《超市场地租赁合同》第七条第7项第二款约定，主张要求两被告依约返还定金1000000元及支付违约金5000000元符合法律规定，应予支持。因双方没有对违约金的利息作出约定，原告主张自2016年5月31日起按银行逾期贷款利率计付利息给原告，没有事实及法律依据，但可自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息。顺达恭城分公司系顺达桂林公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”，顺达恭城分公司的违约责任应由顺达桂林公司承担，但顺达恭城分公司作为合同的主体并占有一定的公司财产，顺达恭城分公司应在占有公司财产的限额范围内承担相应的责任，故二被告应共同承担责任。依法判决：被告桂林顺达房地产开发有限公司、桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司于本判决生效后30日内共同返还原告恭城县日新百货超市有限公司定金1000000元，并支付违约金5000000元及相应利息（利息按银行同期贷款利率自2018年3月13日起计至还清款之日止）。案件受理费61150元，由被告桂林顺达房地产开发有限公司、桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司负担。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均未提出异议，本院予以确认。 本案二审诉讼争议焦点是：1、被上诉人是否存在未按合同约定支付定金130万元的违约行为？2、本案一审判决认定上诉人承担500万元违约金是否过高？ 本院认为，首先，关于被上诉人违约问题。上诉人与被上诉人签订的《超市场地租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同履行各自权利义务。《超市场地租赁合同》约定被上诉人在合同签订之日起七个工作日内向上诉人支付场地定金及保证金100万元，上诉人应于2013年6月30日前将租赁场地交付给被上诉人，被上诉人应于2014年6月30日前向上诉人再支付定金100万元。被上诉人在合同签订后按时支付了100万元的定金及保证金，上诉人则未能按期交付租赁场地，双方当事人因此于2013年9月23日签订《补充协议》，另行约定上诉人在2014年3月1日前将租赁场地交付给被上诉人，上诉人同意免租期增加两个月作为未能按照《超市场地租赁合同》约定时间交付场地的补偿，被上诉人已交付的100万定金及保证金除30万元作为场地经营保证金外，剩余70万元则转为了2015年2月1日至2016年2月1日期间的租金。《补充协议》签订后，上诉人直至2014年6月30日仍未能按照约定交付租赁场地。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人在上诉人未按合同及补充协议约定交付租赁场地的情况下，未支付合同约定应于2014年6月30日前支付的定金100万元的行为，符合法律规定，不属于违约行为。上诉人提出合同中“2013年6月30日”存在笔误的主张，未能提供任何证据证实，理由不能成立，本院不予认定。上诉人提出被上诉人未按合同约定支付100万元定金构成违约的主张，与事实不符，于法无据，本院不予支持。 其次，关于500万元违约金过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”对于上述司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的规定应当全面、正确地理解。一方面，违约金约定是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断，“百分之三十”并不是一成不变的固定标准。另一方面，上述司法解释规定的是认定违约金是否过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准。因此，不能机械地将“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形一概认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，也不能在依法“适当减少违约金”数额时，机械地将违约金数额减少至实际损失的百分之三十。本案中，上诉人未履行合同义务，到期未能将租赁场地交付给被上诉人，且在具备交付租赁场地的情况下将租赁场地另行出租给他人使用，其违约行为是导致涉案合同终止的主要原因。被上诉人在合同签订后支付了100万元定金及保证金，且专门成立公司准备使用租赁场地经营超市。上诉人的违约行为亦导致被上诉人投资经营超市获取利润的目的无法实现。根据本案查明事实，结合被上诉人的实际损失、上诉人的过错程度及预期利益等因素，本院酌定上诉人承担300万元违约金为宜。上诉人提出一审判决认定违约金500万元过高的主张，理由成立，本院予以部分支持。被上诉人在主张上诉人支付违约金的同时要求上诉人支付违约金的利息，没有法律依据，本院不予支持。 综上，被上诉人在履行合同过程中不存在违约情形，上诉人的违约行为导致合同终止，上诉人理应承担违约责任。一审判决认定事实基本清楚，但认定违约金数额500万元过高，且支持违约金利息无法律依据，本院依法予以改判。上诉人的上诉请求，部分理由成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2018）桂0332民初205号民事判决； 二、上诉人桂林顺达房地产开发有限公司、桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司返还被上诉人恭城县日新百货超市有限公司定金及保证金1000000元； 三、上诉人桂林顺达房地产开发有限公司、桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司支付被上诉人恭城县日新百货超市有限公司违约金3000000元； 四、驳回被上诉人恭城县日新百货超市有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费61150元（被上诉人预交），二审案件受理费53800元（上诉人预交），合计114950元，由上诉人桂林顺达房地产开发有限公司、桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司负担110000元并给付被上诉人恭城县日新百货超市有限公司46200元，被上诉人恭城县日新百货超市有限公司负担14950元。 上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 潘文华 二〇一八年十一月二十六日 书记员 盘林云