重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初10229号原告：孙大志，男，1988年2月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐兰，重庆鼎圣律师事务所律师。被告：黄蜀澄，男，1962年12月24日出生，汉族，住重庆市江**。被告：黄霜，女，1987年3月9日出生，汉族，住重庆市江**。二被告共同委托诉讼代理人：冉维玲、梁晖，北京盈科（重庆）律师事务所律师。原告孙大志诉被告黄蜀澄、黄霜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙大志及其委托诉讼代理人徐兰，被告黄蜀澄、黄霜及其委托诉讼代理人梁晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙大志向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与二被告签订的《房地产买卖经纪合同》；二、判令二被告返还原告购房定金2万元；三、判令二被告向原告支付违约金11.5万元。事实和理由：2017年1月9日，原告与二被告、经纪方重庆淘居置业顾问有限公司签署了《房地产买卖经纪合同》，约定二被告将坐落于重庆市江北区五里店X号X幢X－X号房屋出售给原告，房屋建筑面积149.09平方米，房屋总价款为115万元。双方协商于2017年2月20日之前进行解押，在解押两周后去银行办理面签按揭，等按揭通过后两周内进行过户。若买方或卖方任何一方未能按照合同约定履行合同，则视为违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款10%的违约金。合同签订当日，原告即按照约定向二被告支付了购房定金2万元。后原告多次与二被告联系推进房屋解押、遗产过户以及交易过户等事宜，二被告以各种理由推诿和拖延。被告故意不履行合同义务的行为已经构成根本违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告黄蜀澄、黄霜辩称，第一，被告并未有违约行为，被告之所以未继续履行合同，是因为原告户口问题及其不作为的事实让被告有充分理由相信其不会购买涉案房屋，因此本案原告违约在先。第二，我们同意解除合同，也同意返还定金，但被告并无违约行为；即使法院认定被告存在一定违约，原告主张的违约损失赔偿也明显过高。原告向被告支付的款项仅为2万元定金，该2万元定金的资金占用损失通过定金双倍返还的法律规定足以弥补。原告主张因被告不再出售房屋的行为导致其购买相似地段房屋因房价上涨产生差价，但并没有举示充分的证据予以证实，且被告在2017年3月已明确告知其不打算再卖房的情况下，原告完全可以一方面另行寻找其他房源，一方面通过协商或直接诉讼的方式表达其损失赔偿的诉求。原告以房价已发生大幅上涨的市场行为基础上的价格来计算其损失，属于因自身行为导致的损失扩大，该部分也不应由被告来承担。故双方约定的违约金标准过高，请求法院调整。本院经审理查明事实如下：2017年1月9日，原告与二被告、经纪方重庆淘居置业顾问有限公司签署了《房地产买卖经纪合同》，约定二被告将坐落于重庆市江北区五里店X号X幢X－X号房屋出售给原告，房屋建筑面积149.09平方米，房屋总价款为115万元；买方于2017年1月9日向卖方支付定金2万元，于过户当日向卖方支付首付款26万元，买方委托经纪方向合作银行申请二手房按揭贷款90万元支付给卖方。买卖双方商定于按揭通过之后两周办理该房屋的权属转移登记手续。若买方或卖方任何一方未能按照合同约定履行合同，则视为违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款10%的违约金。按法律规定适用定金罚则的，如买方违约，卖方有权没收定金且有权将该物业再转让于任何人；如卖方违约，卖方应双倍返还定金。双方友好协商于2017年2月20日之前进行解押，在解押两周后去银行办理面签按揭，等按揭通过后两周内进行过户。合同签订当日，原告向二被告支付了购房定金2万元。另查明，涉案房屋登记在何心兰、被告黄霜名下，设定的有抵押权，房屋建筑面积139.09平方米。何心兰于2015年9月4日死亡。2016年4月18日，通过公证继承的方式，何心兰在涉案房屋上的权益作为遗产由被告黄蜀澄继承。原告为证明被告有违约行为及给自己造成的经济损失，举示了通话清单、房价网的买房报告及房屋现状照片。被告对通话清单的真实性无异议，认为该证据证明了被告黄霜在2017年2月13日主动给原告打了电话，要求商议合同履行的事情，但是原告没有出现；对买房报告及房屋现状照片真实性不予认可，认为只是网上对房价的一个报告，而不是经双方指定的评估机构作出的报告。被告举示了其与原告朋友霍俊豪的微信聊天记录、被告与霍俊豪签订的房屋买卖合同及病历以证实是因原告的问题导致合同无法继续履行；被告黄蜀澄患有白血病的事实。原告对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据与本案无关。庭审中，原、被告双方均陈述在2017年2月13日，被告黄霜给原告打电话，双方约好次日见面谈。但是次日双方未能见面。原告称因其工作原因出差，故双方未能见面，但自己在2017年2月20日左右给被告黄霜打电话，但是无人接听，后来又给黄蜀澄打电话，其表示不想卖房子了，并且也不退还定金。被告黄霜称由于在2017年2月14日双方未见面谈，其认为原告是不想购买房屋了，故未去办理涉案房屋的解押手续。被告黄蜀澄称未给原告说过不想卖房，只是说因为原告的原因给被告造成了损失，双方见面协商。审理中，原告就涉案房屋在其起诉时2017年5月16日的价值申请了司法评估。经评估，涉案房屋价值124.62万元。产生评估费9000元。另，原告在诉讼过程中申请了财产保全，产生保全费1095元。上述事实，有《房地产买卖经纪合同》、收条、支付宝转账凭证、公证书、房屋产权信息查询结果、通话清单、照片、微信聊天记录、病历、司法鉴定报告及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告于2017年1月9日签订的《房地产买卖经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。关于违约责任问题。合同约定于2017年2月20日之前进行解押，但由于被告认为原告达不到贷款的条件而未去履行。本院认为，双方就合同履行约定了先后顺序，即先由被告解押，再办理按揭，之后过户。被告未按时履行其义务已构成违约，原告以此要求解除合同，被告亦表示同意解除合同，本院予以确认，解除双方于2017年1月9日签订的《房地产买卖经纪合同》。合同解除后，被告应返还原告定金2万元，同时应按照合同约定承担违约责任。关于违约金的问题。合同约定，任何一方未能按合同之约定履行合同，则视为违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款10%的违约金。本案中，被告提出原告的损失仅为资金占用损失，双倍返还定金已能弥补损失，请求调整违约金。经过司法评估，涉案房屋在原告起诉时的价值为124.62万元，与双方约定房屋价格115万元的差价为9.62万元，双方约定的违约金为11.5万元。本院认为，该违约金并没有超过给原告造成损失的30%，故对原告主张被告支付11.5万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：解除原告孙大志与被告黄霜、黄蜀澄于2017年1月9日签订的《房地产买卖经纪合同》。被告黄霜、黄蜀澄于本判决生效之日起五日内返还原告孙大志定金2万元。三、被告黄霜、黄蜀澄于本判决生效之日起五日内支付原告孙大志违约金11.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7575元，财产保全费1095元，司法鉴定费9000元，共计17670元，由被告黄霜、黄蜀澄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄静二〇一八年十一月十三日法官助理张成勇书记员卢俊玲