山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终5258号上诉人（原审原告）：张莹，女，1988年6月17日出生，汉族，无固定职业，住太原市。上诉人（原审原告）：张海龙，男，1988年5月1日出生，汉族，无固定职业，住太原市。委托诉讼代理人：胡天亮，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳军，北京中伦文德太原律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山西博义房地产开发有限公司，住所地太原经济技术开发区唐明路**海棠家园小区商业******，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张培龙，董事长。委托诉讼代理人：王云峰，山西淳真律师事务所律师。上诉人张莹、张海龙与上诉人山西博义房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初5620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张莹、张海龙上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项判决，改判山西博义房地产开发有限公司支付占用张莹契税等办证费用的利息4188.86元以及至相关费用交有关收费部门之日的全部利息（利息按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。2、由山西博义房地产开发有限公司承担本案一、二审受理费用。事实与理由：一审判决认为张莹、张海龙主张的利息损失，由于双方未明确约定代交税费及代办证的期限，也无证据证明系因山西博义房地产开发有限公司重大过错造成产权证迟迟未能办理，故张莹、张海龙该项主张的依据不足。该认定错误。山西博义房地产开发有限公司于2013年11月8日收取张莹、张海龙契税等相关办证费用，并接受张莹、张海龙委托代办证，山西博义房地产开发有限公司2016年9月取得房屋初始登记，但至今未将契税等相关办证费用交给相关政府部门未为张莹、张海龙办理不动产权证。虽然双方没有明确约定代交税费及代办证的期限，但山西博义房地产开发有限公司在具备办证条件后，没有尽到受托人的义务，一直拖延不为张莹代办证，也没有及时将契税等相关办证费用交给相关政府部门及时为张莹、张海龙办理不动产权证。根据交易习惯及参照司法解释有关合理期限一般为90日的规定，山西博义房地产开发有限公司应在取得房屋初始登记90日内将契税等相关办证费用交给相关政府部门并为张莹、张海龙办理本案房屋不动产权证书。特别是张莹、张海龙提起本案诉讼后，以及太原市小店区人民法院已经判决山西博义房地产开发有限公司于30日内为张莹、张海龙办理不动产权证书相关手续后，山西博义房地产开发有限公司不但一直不积极为张莹、张海龙办理不动产权证书，而且还提起上诉，拖延时间，证明山西博义房地产开发有限公司不仅是因重大过错造成产权证迟迟未能办理，而是故意恶意不给张莹张海龙办理。山西博义房地产开发有限公司针对张莹、张海龙的上诉，辩称，1、博义房地产开发有限公司办理产权证不是基于房屋买卖合同而是基于上诉人的委托书，根据该委托书只是代办房产证，而且根据委托书也没有给予一个期限，并不是博义公司恶意不给办理不动产产权证。其余的40多户有一部分已经拿到了不动产产权证书。并不是说你起诉了就不给你办产权证。2、办证机构有批量和时间的限制，办证需要很长时间，非我公司所能控制，在办证过程中我公司不存在怠于办证的行为。3、我公司不应承担相关利息。请求驳回上诉，维持原判。上诉人山西博义房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销原判第一、二项判决，并予以改判我公司不承担违约金1320.94元以及30天办理产权证时间。2、本案所有诉讼费用由张莹张海龙负担。事实与理由：一、政府不动产权属办理机构才是不动产权属办理的主体，我公司仅具有办理不动产权属证书所需要材料的提交义务，无法决定办理时间及如何办理，原审判决第一项要求我公司在判决生效后三十日内为张莹张海龙办理不动产权属证书是强人所难。怎样办理不动产权属证书，以及办理该不动产权属证书所需时间，均是由政府办理不动产权属证书的机构来决定的，不是我公司所能决定的。我公司即使接受张莹张海龙委托为张莹张海龙办理不动产权属证书，也仅是将办理该权属证书所需材料提交相关办理机构，由相关办理机构决定如何办理以及什么时间办理完毕，整个办理过程及时间是我公司无法决定的。办理不动产权属证书是双务行为，需要张莹张海龙配合，否则我公司根本无法办理相关手续。因此，原审判决书第一项判决是强人所难。二、在本案中让我公司承担违约责任的条件没有完全成立，因此，我公司不能承担1320.94元的违约责任。根据合同约定，出卖人不仅未能按照合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而且还要在买受人在办理产权证书时因为出卖人前述行为致使买受人未能在产权证书办理机构规定的时间内办理产权证书的，出卖人才承担违约责任。在本案中即使存在我公司没有按合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的情况，但张莹张海龙并未到产权办理机构办理产权证书，也就不存在影响其不能在产权证书办理机构规定的时间内办理产权证书的情形。因此，在本案中我公司不应当承担支付1320.94元的违约责任。请求依法改判。张莹、张海龙针对山西博义房地产开发有限公司的上诉，辩称，1、对于30天办理产权证的问题，山西博义房地产开发有限公司30天内应将办证材料交给房地局，不是让山西博义房地产开发有限公司直接给住户发房产证，原判正确。2、关于违约责任，按照合同约定山西博义房地产开发有限公司应在房屋交付540天内，将相关的手续交给不动产中心，至今也没有交付，严重违反合同约定，故其产生的违约金应由博义房地产开发有限公司承担。请求驳回山西博义房地产开发有限公司的上诉请求。张莹、张海龙在原审的诉讼请求：1、判决由被告为原告立即代办位于太原经济技术开发区唐明路1号海棠湾10幢4单元0101号房屋的不动产权属证书；2、判决被告支付原告违约金1320.94元；3、判决由被告支付占用原告办证费11307元、契税费9907元、土地分割工本费85元，共计21299元及自2013年11月8日起至2017年6月1日的利息4188.86元以及至上述费用交有关收费部门之日的全部利息（利息按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；上述原告诉讼请求中违约金和利息金额共计5509.8元；4、判决由被告承担本案案件受理费等全部诉讼费用。原审查明，2013年8月4日，原告张莹、张海龙与被告山西博义房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告采用银行贷款方式购买被告位于太原经济技术开发区唐明路1号海棠湾（海棠家园）第10幢4单元0101号商品房一套，建筑面积为115.9平方米，房款总额为660300元；2013年5月，原告向被告支付购房首付款210471元，通过银行贷款支付给被告购房余款450000元，原告共支付被告购房款660471元。合同约定被告应当在2013年7月31日前将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书，原告不主张退房的，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金等。2013年11月8日，被告将涉案商品房交付原告，同时向原告出具《住宅质量保证书》并向原告收取办证费11307元、契税费9907元、土地分割工本费85元。2015年5月21日，被告在原告交清房款后向原告开具了660471元的销售不动产统一发票。原告至今未能取得不动产权证。原审判决认为，原告张莹、张海龙与被告山西博义房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，并向被告缴纳了办证费、土地分割工本费、契税等费用，履行了合同约定的全部义务。被告于2013年11月8日向原告交付了房屋，按照合同约定需在540日内，即2015年5月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告并无证据对此予以证明，应当承担违约责任，向原告支付已付购房款660471元的0.2%作为违约金，即1320.94元。被告向原告直接收取办证费等相关费用，双方形成事实的委托关系，原告要求被告立即为其办理涉案商品房不动产权属证书，理由正当，本院应予支持，但原告应予协助。对于原告主张相关办证费用的利息损失，系因被告未尽代办证的勤勉义务而产生，由于双方未明确约定代交税费及代办证的期限，也无证据证明系因被告重大过错造成产权证迟迟未能办理，故原告该项主张的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三百九十六条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山西博义房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告张莹、张海龙办理海棠湾（海棠家园）第10幢4单元0101号商品房的不动产权属证书，原告张莹、张海龙予以协助；二、被告山西博义房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张莹、张海龙支付违约金1320.94元；三、驳回原告张莹、张海龙的其他诉讼请求。二审审理期间，当事人均未提供认定事实的新证据。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，关于上诉人张莹、张海龙的上诉请求部分，上诉人山西博义房地产开发有限公司在向上诉人张莹、张海龙交付房屋时，收取了办证费、土地分割工本费、契税等费用，双方就代办产权权属证书等事宜形成了事实的委托合同关系；上诉人山西博义房地产开发有限公司在该受托事务上未尽勤勉尽责义务，但无证据证明山西博义房地产开发有限公司存在重大过错导致权属证书无法办理，给张莹、张海龙造成损失；双方未约定代办期限，且张莹、张海龙选择继续履行合同，故上诉人张莹、张海龙的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人山西博义房地产开发有限公司的上诉请求部分，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《太原市城市房地产交易管理条例》第二十二条第一款，办理商品房所有权转移登记，应当由房地产开发企业与买受人双方共同申请。房产管理部门应当自受理申请之日起三十个工作日内办理完毕，发放房屋所有权证书或者作出不予登记的书面决定。上诉人山西博义房地产开发有限公司本身不是办理商品房产权权属证书的主体，但按法律、法规规定和合同的约定，山西博义房地产开发有限公司作为房地产开发企业应及时将应由企业提交的资料报产权登记机关备案，并负有协助、配合商品房购买人办理商品房所有权转移登记手续的义务；山西博义房地产开发有限公司未在合同约定的期限内，将应由企业提交的资料报产权登记机关备案，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。上诉人山西博义房地产开发有限公司在向上诉人张莹、张海龙交付房屋时，收取了办证费、土地分割工本费、契税等费用，双方虽未签订书面委托合同，但按照交易习惯，双方就代办产权权属证书事宜形成了事实的委托合同关系，虽未约定办理期限，但在具备办理条件时，山西博义房地产开发有限公司应勤勉尽责，负有及时为上诉人张莹、张海龙办理不动产权属证书的义务。综上，上诉人张莹、张海龙和上诉人山西博义房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张莹、张海龙负担50元；上诉人山西博义房地产开发有限公司负担150元。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 雷 晨审判员 孙广金 二O一八年十一月三十日书记员 赵梓余