河北省文安县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1026民初2702号原告：彭娜卡，女，1965年9月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张帅，北京秀中律师事务所律师。被告：马改忠，男，1983年3月21日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。被告：文安县天瑞房地产开发有限公司，住所地文安县城北关大堤口北侧（天川大楼）。法定代表人：李玉庆，该公司经理。委托诉讼代理人：张建松，河北李振田律师事务所律师。被告：常春藤置业（大厂回族自治县）房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县北新街油厂南大门东数第七家。法定代表人：郭迎春，该公司经理。委托诉讼代理人：张建松，河北李振田律师事务所律师。原告彭娜卡与被告马改忠、文安县天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞地产）、常春藤置业（大厂回族自治县）房地产经纪有限公司（以下简称常春藤公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年8月29日、10月8日公开开庭进行了审理。原告彭娜卡的委托诉讼代理人张帅，被告天瑞地产、被告常春藤公司的委托诉讼代理人张建松到庭参加诉讼，被告马改忠经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。彭娜卡向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告的合同关系；二、请求判令被告退还给原告已付购房款及相关费用279111元；三、请求判令被告承担原告的差旅费5000元；四、请求判令被告承担原告的律师费20000元；五、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告彭娜卡增加两项诉讼请求：六、请求判令被告承担未及时退款的资金占用利息，自2018年7月18日起算，以279111元为基数，按照中国人民银行的同期贷款利息的4倍计算至实际归还之日；七、请求判令被告马改忠承担房屋总价款（699111元）的30%的违约金，即209733.33元。事实与理由：2017年9月19日，原告与被告马改忠签订《协议书》约定以马改忠的名义，购买河北省廊坊市文安县民安华府一号楼一单元1202室商品房一套，由原告实际出资。2017年9月22日，被告马改忠与被告天瑞地产签订《商品房买卖合同》并同时签订《垫资协议》约定购买涉案房屋及价款支付方式等事宜。2017年9月13日，原告首先向被告常春藤公司支付50000元购房款。2017年9月19日，原告向常春藤公司的黄振峥支付购房款139111元。2017年12月29日，原告先后3次向天瑞地产转账40000元、30000元、20000元，共计90000元。至此，原告共向被告支付了279111元购房款。之后，被告马改忠一直无法办理贷款手续。2018年1月底2月初，原告意识到购房合同无法继续履行，于是原告多次联系天瑞地产、常春藤公司的工作人员，要求解除合同、办理退款手续。至今被告未退给原告任何款项。原告与被告的合同关系合法有效，被告无法继续履行购房合同事宜，应当解除合同并办理退款事宜，故诉至法院。天瑞地产、常春藤公司辩称，二被告与原告没有合同关系，原告与马改忠是否存在协议与二被告公司无关，马改忠与二被告的合同已经就解除达成一致意见，并将全部款项退还马改忠，原告与被告马改忠之间的协议不应涉及二被告。被告马改忠经本院合法传唤，未出庭应诉，亦未提交书面答辩。根据原、被告诉辩，本案争议焦点为：1、原告彭娜卡与三被告之间是否存在合同关系，如存在，是哪种合同关系，应否解除；2、三被告应否返还原告彭娜卡购房款及相关费用279111元及未及时退款资金占用期间的利息，三被告应否承担差旅费、律师费，如何承担；3、被告马改忠应否承担房屋总价款30%的违约金。为证实自己的主张，原告彭娜卡提供证据如下：证一，2017年9月19日协议书、2017年9月22日垫资协议各一份，证明原告借被告马改忠名义买房，是委托合同关系。马改忠和天瑞地产于2017年9月22日签订《商品房买卖合同》，是买卖合同关系。天瑞地产对彭娜卡委托马改忠买房知情。证二，价格计算表一份，证明房款总额为699111元。证三，银行POS机刷卡单、收据、广发银行流水各两份，证明原告向被告常春藤支付了50000元。原告后续又向天瑞地产支付了139111元、40000元、30000元、20000元购房款，共计279111元。证四，原告与被告员工刘迎、黄振峥的聊天截图各一份，证明被告员工刘迎通过微信给原告发送了协议书模板，被告自开始就知道借名买房这种操作模式。原告在得知被告马改忠无法购房时，与被告天瑞地产沟通退款事宜，天瑞地产不应该再退款给马改忠。因被告马改忠未完全履行委托义务导致原告主要合同目的不能实现，因此被告马改忠存在违约。天瑞地产、常春藤公司的质证意见如下：对证一协议书的真实性、合法性、关联性不认可，在关联性上马改忠未到庭，无法核实。对合法性，借名买房是国家强制性禁止的事宜，属于无效协议，并且原告的举证目的也不符合常理。从关联性上讲，合同具有相对性，该协议即使是真实的，也与天瑞地产和常春藤无关，原告无权起诉两个公司。关于垫资协议，不能支持原告的举证目的，该证据恰恰证明了被告的答辩意见：原告与二被告是没有任何法律关系的，房屋的购买人是马改忠，该垫资协议与原告无关。对证二价格计算表，因未提供证据原件，并且经过涂改，也不能证实是谁书写的，应当以马改忠与天瑞地产签订的购房合同为准。对证三银行流水和刷卡单与本案不具有关联性，这些款项均是马改忠按照与二公司签订的合同进行交付的，从谁的账户中转过来是账户持有人与马改忠的问题。对收据的真实性无异议，但是对合法性及关联性有异议，该两份收据能够证实只有169111元是购房款，其余款项是其他费用。从合法性上讲，收据记载客户就是马改忠，两份收据是天瑞地产出具给马改忠的，马改忠已向天瑞地产提供证明，该两份收据丢失，原告持有该证据，不具有合法性，并且该两份证据与原告没有任何关系。该收据中的款项已全部退还给交款人马改忠。对银行流水的真实性无异议，但是不能证明其举证目的，款是马改忠交付的，从2017年9月13日银行流水，原告与马改忠之间的转账行为能够证实双方是存在其他经济纠纷，据被告了解是马改忠向原告借款，据此能够证实原告与马改忠之间的证据一中是双方借贷关系履行不能后进行的伪造。对证四因原告未提供原始载体，对其真实性不予认可。从内容上讲，聊天记录中有大量的语音信息，无法进行核实内容。与刘迎的聊天记录中明确记载刘迎为孔雀城的员工，而孔雀城并非二被告公司，刘迎并非二被告员工。与黄振峥的聊天记录，内容上有语音无法核实，也与本案没有关系，通篇没有说到涉案房屋，以及原告在诉状中陈述的与二被告公司联系要求解除合同，办理退款手续的问题。为证实自己的主张，被告天瑞地产、常春藤公司提供证据如下：证一，垫资协议一份，证明马改忠在购买涉案房屋时，由天瑞地产为其垫付140000元，同时证明涉案房屋的购买主体是马改忠，与原告无关。原告与二公司之间不存在房屋买卖合同关系。证二，天瑞地产网上银行垫资回执及银行交易明细表各一份，证明天瑞地产已将马改忠房屋买卖合同解除的169111元购房款退还给了马改忠。证三，退房申请单一份，证明马改忠因个人原因请求退房，已付金额169111元。结合证据一，已全部退还马改忠。证四，马改忠为天瑞地产出具的证明一份，收据复印件两份，证明马改忠声明购买房屋所交款项的收据丢失，公司存根记载清楚，客户名称是马改忠，同样证明原告与二被告公司没有房屋买卖合同关系。证五，马改忠书写承诺一份，证明马改忠交付的款项中，其自愿承担2万元退房手续费。证六，转账记录一份，证明常春藤上一级代理商廊坊市集思尊邸房地产经纪有限公司退款马改忠40000元。证七，收款条一份及银行交易明细一份，证明马改忠与涉案房屋原购买人协商购买该房屋事宜中，给付上一任房主50000元，由常春藤公司代为支付给苏晓波。结合原、被告所有证据，能够证实此笔款项的用途。原、被告均认可马改忠交付的款项中只有169111元是购房款。二被告提供的所有证据能够证实涉案的所有款项已全部退还给了马改忠。二被告与原告没有任何法律关系，其没有权利向二被告诉讼。原告彭娜卡的质证意见为：对证一垫资协议的真实性认可，对证明目的不认可，从垫资协议中标注的楼号与我们借名买房的楼房是一致的，证明天瑞地产对借名买房知情。对证二的真实性认可，对证明目的不认可，原告在2018年3月份和天瑞地产联系，已经明确告知0011557号在原告手里面，原告和天瑞地产协商退款事宜，因此原告认为天瑞地产不应将房款退还给马改忠。对证三退房申请单的真实性无法确认，对证明目的不认可，因原告与马改忠之间沟通，马改忠一致说未退款，正协商退款。对证四、五马改忠出具的承诺的真实性及证明目的均不认可。即使承诺是真实的，该承诺未经原告书面认可。对证六的真实性无法确认，与本案无关联性。无法排除集思尊邸与马改忠有往来。对证七苏晓波的收条的真实性无法认可，交易明细的真实性认可，但是无关联性。被告马改忠未提交证据。经原、被告举证、质证，结合双方在庭审中的陈述，本院对上述证据认证如下：原告彭娜卡提供的证据：证一协议书，系原告彭娜卡与被告马改忠双方自愿签订的，对其证据效力，本院予以确认。垫资协议与被告天瑞地产提供的垫资协议内容一致，能够相互印证其真实性，对其证据效力本院予以确认。证二价格计算表，被告被认可且因非证据原件，对其证据效力本院不予确认。证三，银行流水被告对其真实性无异议，对其证据效力本院予以确认；刷卡单被告不认可，且刷卡时间在原告彭娜卡与被告马改忠签订协议之前，亦在被告马改忠签订垫资协议之前，该证缺乏与本案的关联性，对其证据效力本院不予确认。证四被告不认可，且缺乏与本案的关联性，对其证据效力本院不予确认。被告天瑞地产、常春藤公司提供的证据：证一，原告对其真实性无异议，且该证与原告提供的垫资协议内容一致，对其证据效力本院予以确认；证二、三、四、五、六，原告虽有异议，但该五份证据能够综合证实被告马改忠申请退房、收到退款的相关事实，对该五份证据的证据效力本院予以确认；证七，原告有异议，且该证无其他证据佐证与本案的关联性，对其证据效力本院不予确认。经审查明，原告彭娜卡于2017年9月19日与被告马改忠订立协议书，协议约定：原告彭娜卡借用被告马改忠的名义购买河北省廊坊市文安县民安华府一号楼一单元1202室商品房一套；购房过程中所有手续均应在彭娜卡意愿下以马改忠的名义进行；被告马改忠应无条件听从原告彭娜卡指示，积极无偿配合；购房中所有费用均由原告彭娜卡承担。协议书还对买房的其他事项进行了约定。2017年9月22日，被告马改忠与被告天瑞地产签订垫资协议，该协议载明：被告马改忠与被告天瑞地产于2017年9月22日签订了《商品房买卖合同》，被告马改忠购买天瑞地产开发的民安华府1号楼1单元1202室房屋。总房款699111元整，被告马改忠先行支付被告天瑞地产79111元整。被告马改忠资金紧张，不能交齐购房首付款，天瑞地产为马改忠垫付剩余首付款140000元。垫资协议还对垫资的履行、归还等事项进行了约定。2017年9月19日，原告彭娜卡向被告常春藤公司的黄振铮转款139111元，其中包括电商款60000元、购房款79111元。2017年12月29日，原告彭娜卡向被告天瑞地产分别转款20000元、30000元、40000元，共90000元。被告天瑞地产分别于2017年9月21日、12月30日向被告马改忠出具收款收据，金额分别为79111元、90000元，收款项目栏均注明为“民安华府1-1-1202购房款”。后被告马改忠将两份收据转交原告彭娜卡。2018年5月7日，被告马改忠填写《民安华府项目退房申请单》，该申请单注明：代理团队为常春藤；已付金额与应退金额均为169111元；退款原因为无法办理按揭贷款。被告马改忠在向被告常春藤公司提供的身份证复印件上注明：原票号0011585金额为79111元、0011557金额为90000元丢失，特此声明作废。同时被告马改忠出具书面承诺：“本人马改忠……所购买的民安华府1-1-1202，由于个人愿意退房，退房所产生的费用贰万元整（20000）从电商中扣除。本人自愿退房，后果自负。”2018年5月15日被告天瑞地产向被告马改忠退款169111元；廊坊市集思尊邸房地产经纪有限公司向被告马改忠汇款40000元。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，原告彭娜卡与被告马改忠之间签订的协议书符合委托合同形式要件，应认定为委托合同。该合同的签订为原告彭娜卡与被告马改忠的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，被告天瑞地产与常春藤公司认为该协议书应当确认无效的主张本院不予采信。原告彭娜卡虽称其与被告天瑞地产、常春藤公司之间存在商品房买卖合同关系，但无证据佐证其与被告天瑞地产、常春藤公司之间存在直接合同关系，亦未能提供任何证据证实其与该二被告间曾就商品房买卖进行过任何约定，且在庭审中原告彭娜卡自认其与被告马改忠之间为委托合同关系，并选择以委托合同关系向三被告主张权利，故本案应为委托合同关系，非房屋买卖合同关系。原告彭娜卡与被告马改忠签订的委托合同在履行过程中，因被告马改忠无法办理按揭贷款申请退房导致委托合同无法继续履行，该委托合同应予解除，原告彭娜卡要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告马改忠作为受托人得到的退房款169111元及电商款40000元应当返还原告彭娜卡。被告马改忠在退房过程中，向被告常春藤公司承诺退房产生的费用20000元从电商中扣除，该行为超越其代理权，被告马改忠对因此给原告彭娜卡造成的损失应当赔偿，故被告马改忠应当再赔偿原告彭娜卡退房损失20000元。原告彭娜卡要求的未及时退款资金占用期间的利息、差旅费、律师费，因其与被告马改忠在协议中并未约定，且其亦无其他相关证据以佐证损失的真实性与合理性，故对其该项主张本院不予支持。原告彭娜卡与被告马改忠在协议书中约定：“乙方（被告马改忠）应无条件听从甲方（原告彭娜卡）指示，不得违背甲方意愿，积极无偿配合”，故应当认定被告马改忠为无偿代理，原告彭娜卡无证据证实被告马改忠在无法办理按揭贷款方面存在故意与重大过失，故其要求被告马改忠承担房屋总价款30%的违约金的主张本院不予支持。对于被告天瑞地产、常春藤公司而言，商品房买卖的相对方为被告马改忠，当被告马改忠申请退房时，二被告将相关款项退给购房人马改忠无任何过错，故原告彭娜卡要求被告天瑞地产、常春藤公司向原告彭娜卡返还购房款及相关费用、承担未及时退款资金占用期间的利息及差旅费、律师费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第三百九十六条、四百零六条的规定，判决如下：一、解除原告彭娜卡与被告马改忠间的委托合同；二、被告马改忠返还原告彭娜卡退房款169111元、电商款40000元，赔偿原告彭娜卡电商款损失20000元，于本判决生效后五日内履行；三、驳回原告彭娜卡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8999元、保全费3119元，由原告彭娜卡负担案件受理费4999元，被告马改忠负担案件受理费4000元、保全费3119元（原告已预交，此费用由被告马改忠于本判决生效后五日内直接给付原告彭娜卡7119元，本院不再另行收、退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  张胜君审 判 员  王月民人民陪审员  王云库二〇一八年十一月一日书 记 员  韩娜娜