广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初18209号原告：黄卫花，女，1980年1月9日出生，汉族，住广东省清新县，原告：阮天德，男，1976年8月30日出生，汉族，住广东省清新县，两原告的共同委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：高雪梅，广东泽康律师事务所律师。被告：何毅婉，女，1979年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：林涛声，男，1976年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两被告的共同委托诉讼代理人：敖斌，广东领路律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：霍淑婷，广东领路律师事务所律师助理。第三人：佛山市拓华房地产有限公司南海分公司，住所地：佛山市南海区。负责人：付永彩。原告黄卫花、阮天德与被告何毅婉、林涛声、第三人佛山市拓华房地产有限公司南海分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月29日公开开庭进行了审理，原告黄卫花、阮天德的共同委托诉讼代理人钱国斌，被告何毅婉、林涛声的共同委托诉讼代理人敖斌到庭参加了诉讼，第三人佛山市拓华房地产有限公司南海分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告及第三人于2017年7月1日签订的《房屋买卖合约》；2.两被告立即向原告返还定金人民币50000元及利息2574元（利息按中国人民银行同期贷款利率从2017年7月2日起暂计至2018年8月31日，并应计至付清欠款之日止）；3.两被告向原告支付违约金人民币140000元（违约金按房屋总成交价即人民币700000元的20%计算）；4.被告将原告已支付的中介服务费21000元返还给原告，并承担利息人民币1081元（利息按中国人民银行同期贷款利率从2017年7月2日起暂计至2018年8月31日，并应计至付清欠款之日止）；5.被告承担原告因涉讼纠纷聘请律师而支付的律师代理费人民币20000元；6.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方系二手商品房买卖合同关系，由原告购买被告位于佛山市南海区X镇XX花园X楼X座X房。原、被告及第三人于2017年7月1日签订了编号为NO：X的《房屋买卖合同》，约定：物业的成交价为700000元；合同签订当天原告向被告支付定金50000元；卖方在签署合同后不依合约条款将房屋售予买方，则视为卖方违约，如卖方违约，卖方须退还所收买方已付款项外，并须按合约成交价的20%支付违约金给买方；如买卖双方任一方违约，违约方需承担买卖双方应付的中介服务费及咨询费；买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、保全费、诉讼费均由违约方全额承担。因被告未按签署合同约定履行相关义务，原告于2017年11月29日向佛山市南海区人民法院起诉要求被告继续履行合同并协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续[案号：（2017）粤0605民初18608号]，佛山市南海区人民法院经审理后于2018年3月6日作出一审判决，后被告不服一审判决结果上诉于佛山市中介人民法院[案号：（2018）粤06民终5222号]，佛山市中级人民法院经审理后于2018年7月30日作出二审判决，该判决撤销了一审判决中被告须协助原告办理涉讼房屋登记转移手续及支付迟延履约违约金的判项，但认为被告因无正当理由拒不履行继续出售涉讼房屋、配合办理过户登记手续的义务已构成根本违约，是合同的违约方，因此，被告需承担相应的违约责任。综上所述，因被告的违约行为致双方签订的房屋买卖合约已无法继续履行，为维护原告的合法权益，故起诉。两被告辩称，1.本案双方约定的违约金过高；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院按照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第仪表一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案双方约定的违约金为140000元（700000元×20%=140000元），而从原告提供的证据来看，被告的实际损失为律师服务费20000元、中介费21000元，合计410000元。显然，双方约定的违约金过分高于实际经济损失，应该作降低调整，已实际经济损失41000元的30%即1230元比较恰当。此外，由于定金50000元以及中介服务费21000元在《房屋买卖合约》中没有约定具体支付给原告的时间，不存在赔偿上述费用的利息问题。第三人没有答辩。第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃当庭答辩、举证、质证的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年7月1日，原告黄卫花、阮天德（买方）与被告何毅婉、林涛声（卖方）、第三人佛山市拓华房地产有限公司南海分公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合约），约定：买方向卖方购买广东省佛山市南海区X镇XX花园X楼X座X房（以下简称涉讼房屋），建筑面积85.52平方米；涉讼房屋成交价为700000元；签署合约当天，买方支付定金50000元，该定金由卖方收取，在房管部门成功受理本次交易递件当天支付给卖方，卖方在签署合约后10日内向抵押银行申办提前还贷手续，在卖方收到银行通知提前还贷之日起三日内一次性还清贷款；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等相关资料后10日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后10日内，买卖双方共同签署《广东省房地产买卖合同》及相关交易文件，卖方需将涉讼房屋证件资料交给经纪方，由经纪方办理交易递件手续；买卖双方在签署合约后10日内提供完整的银行贷款所需资料，共同于交易递件前到银行办理按揭贷款手续，签署银行按揭贷款合同；买方在房管部门成功受理本次交易递件当天支付首期房款140000元给卖方，定金在首期房款中冲抵；尾期房款即申请贷款额560000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金方式补足给卖方；买方须按该付款方式按时付清所有房款，卖方应提供合法有效的收款凭证给买方，在办理交易过户时，如需买卖双方亲自出席办理的手续，则买卖双方须在经纪方通知之日起五个工作日内配合出席，否则视同违约，每延迟一天，违约方需向履约方按成交价的1‰支付违约金，延期超过十五天时，视同放弃购买或放弃出售，违约方须按合约所约定的条款承担责任；税费缴付方式为买卖双方各自承担；买卖双方同意卖方交付涉讼房屋予买方使用之日期为卖方收齐所有房款当天；买方向经纪方支付中介服务费及咨询费21000元，如买卖双方任一方违约，违约方需承担买卖双方应付的中介服务费及咨询费；买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担；买卖双方任何一方导致经纪方不能及时收取到中介服务费及咨询费时，经纪方主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由应支付中介服务费及咨询费的一方全额承担。涉讼合约第十条约定：卖方在收取定金时涉讼房屋之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件之日，卖方在签署本合约后不依合约条款将涉讼房屋售予买方，则视为卖方违约，在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续，卖方在15天内仍不履行合约之条款以致合约不能顺利完成，买方有权解除合同，卖方应按合约之有关违约规定承担违约责任，如卖方违约，卖方除须退还所收买方已付款项外，并须按合约成交价的20%支付违约金给买方，但买方不得再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。第十一条约定：买方在签署合约后不依合约履行，则视为买方违约，在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，买方在15天内仍未能履行合约之条款以致合约不能顺利完成，卖方有权解除合同，买方应按合约的有关违约规定承担违约责任，如买方违约，买方需按合约成交价的20%支付违约金给卖方，卖方有权再将涉讼房屋售予任何人，但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使买方履行此合约。2017年7月1日，第三人出具收款收据确认收到佣金21000元。2018年8月26日，原告黄卫花、阮天德（委托方、甲方）与广东泽康律师事务所（受托方、乙方）签订《诉讼委托代理合同》，约定：甲方因与何毅婉、林涛声房屋买卖合同纠纷案件，聘请乙方律师代理诉讼，乙方接受甲方的委托，指派钱国斌律师担任甲方的诉讼代理人；甲方同意于合同签订后三日内一次性向乙方支付律师代理费20000元。2018年10月26日，广东泽康律师事务所出具广东增值税普通发票，确认收到两原告支付的鉴证咨询服务、律师费20000元。另查明，2017年11月29日，黄卫花、阮天德以房屋买卖合同纠纷为由起诉何毅婉、林涛声、第三人佛山市拓华房地产有限公司[案号：（2017）粤0605民初18608号]，其请求：1.何毅婉、林涛声继续履行2017年7月1日签订的《房屋买卖合约》（合同编号为NO：X）约定的协助黄卫花办理位于佛山市南海区X镇XX花园X楼X座X房房屋的所有权转移登记手续的义务；2.何毅婉、林涛声向黄卫花、阮天德支付违约金（以房屋总成交价700000元为本金，按日千分之一自起诉之日起计算至黄卫花、阮天德办理房屋过户手续之日止）；3.何毅婉、林涛声承担黄卫花、阮天德因聘请律师而支付的律师代理费20000元；4.何毅婉、林涛声承担本案的诉讼费用。本院于2018年3月6日作出（2017）粤0605民初18608号民事判决书，认定以下事实：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区X镇XX花园X楼X座X房[权利证号：X；对应的土地使用权权利证号为国用（2012）X号，地号：X]，登记权利人为何毅婉。2017年7月3日，被告何毅婉、林涛声出具收据，确认收到原告黄卫花、阮天德交来购买涉讼房屋定金50000元；2017年9月19日，中国工商银行股份有限公司佛山狮山支行出具《个人住房贷款放款承诺函》，该函写明借款人黄卫花因购买涉讼房屋向工行狮山支行提出贷款申请，根据该行有关规定现已审批通过，并拟向借款人发放贷款，现就有关贷款发放事项承诺如下：借款人黄卫花在签署正式《购房合同》并缴纳首付款后，经工行狮山支行审核，如借款人所提供的购房资料与申请贷款时所提供的购房信息无误，借款人信用状况无重大不利变化，工行狮山支行将按约定发放贷款490000元用于支付购房款。2017年11月15日，第三人佛山市拓华房地产有限公司向被告何毅婉邮寄发出《房屋过户通知书》，该通知写明涉讼房屋注销证明已出，请被告何毅婉在2017年11月20日前去银行领取，并且去丹灶金沙行政服务中心办理过户手续。该邮件于2017年11月16日投递并签收。（2017）粤0605民初18608号民事判决书判决：一、何毅婉、林涛声应于本判决发生法律效力之日起十日内协助黄卫花办理位于广东省佛山市南海区X镇XX花园X楼X座X房(权利证号：X)变更登记至原告黄卫花名下的手续；二、何毅婉、林涛声应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以700000元为本金从2017年11月29日起至上列第一项义务履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金予黄卫花、阮天德；三、何毅婉、林涛声应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元予黄卫花、阮天德；四、驳回黄卫花、阮天德的其他诉讼请求。后何毅婉、林涛声不服该判决，提起上诉。佛山市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）粤06民终5222号民事判决，该判决对本院一审认定的事实予以确认，并认为何毅婉、林涛声经居间人通知办理房屋过户登记手续后，明确向居间人表示不愿意出售涉讼房屋，何毅婉、林涛声无正当理由拒不履行继续出售涉讼房屋、配合办理过户登记手续的义务已构成违约，因此卖方何毅婉、林涛声系本案的违约方。但对于是否应判令合同继续履行，何毅婉、林涛声协助黄卫花办理涉讼房屋过户登记手续的问题，佛山市中级人民法院认为，涉讼合约第十条约定：“卖方在签署本合约后不依合约条款将涉讼房屋售予买方，则视为卖方违约，在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续，卖方在15天内仍不履行合约之条款以致合约不能顺利完成，买方有权解除合同，卖方应按合约之有关违约规定承担违约责任，如卖方违约，卖方除须退还所收买方已付款项外，并须按合约成交价的20%支付违约金给买方，但买方不得再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。”同时，涉讼合约第十一条约定：“买方在签署合约后不依合约履行，则视为买方违约，在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，买方在15天内仍未能履行合约之条款以致合约不能顺利完成，卖方有权解除合同，买方应按合约的有关违约规定承担违约责任，如买方违约，买方需按合约成交价的20%支付违约金给卖方，卖方有权再将涉讼房屋售予任何人，但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使买方履行此合约。”上述约定是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且对买卖双方的违约责任作出了对等的约定，不存在显失公平的情形，对买卖双方均具有约束力。根据上述约定，卖方违约时，买方可请求卖方承担违约责任，但不得迫使卖方履行此合约。且上述约定并非限定在买方请求解除合同的情形下适用。故黄卫花、阮天德请求何毅婉、林涛声继续履行合同并协助办理过户登记的理据不足，依法不应予以支持。综上，佛山市中级人民法院判决：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初18608号民事判决的第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初18608号民事判决的第一项、第二项、第四项；三、驳回黄卫花、阮天德的其他诉讼请求。（2018）粤06民终5222号民事判决书于2018年8月6日发生法律效力。2018年9月5日，原告提起本案诉讼。本院认为，涉讼合约既包含了两被告与两原告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告签订的涉讼合约是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。生效判决已认定被告何毅婉、林涛声无正当理由拒不履行继续出售涉讼房屋、配合办理过户登记手续的义务已构成违约，故本院对两原告要求解除涉讼合约关于涉讼房屋的买卖合同关系的诉讼请求予以支持。第三人已促成买卖双方订立涉讼合约，完成居间合同关系中的主要义务，两原告在居间合同关系已基本履行完毕的情况下请求解除双方之间的居间合同关系缺乏事实及法律依据，本院不予支持。涉讼合约中的房屋买卖合同关系因两被告违约解除，故本院对两原告要求两被告返还定金50000元的诉讼请求予以支持。涉讼合约第十条约定：“卖方在签署本合约后不依合约条款将涉讼房屋售予买方，则视为卖方违约，在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续，卖方在15天内仍不履行合约之条款以致合约不能顺利完成，买方有权解除合同，卖方应按合约之有关违约规定承担违约责任，如卖方违约，卖方除须退还所收买方已付款项外，并须按合约成交价的20%支付违约金给买方，但买方不得再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。”同时，涉讼合约第十一条约定：“买方在签署合约后不依合约履行，则视为买方违约，在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，买方在15天内仍未能履行合约之条款以致合约不能顺利完成，卖方有权解除合同，买方应按合约的有关违约规定承担违约责任，如买方违约，买方需按合约成交价的20%支付违约金给卖方，卖方有权再将涉讼房屋售予任何人，但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使买方履行此合约。”上述约定是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且对买卖双方的违约责任作出了对等的约定，不存在显失公平的情形，对买卖双方均具有约束力。现两被告违约，根据涉讼合约约定，两被告应向两原告支付违约金140000元（700000元×20%），故本院对两原告要求两被告支付违约金140000元的诉讼请求予以支持。违约金具有一定赔偿补偿性质，两原告未能举证证实其损失高于该违约责任的承担，两原告再行请求两被告对返还的定金计付利息的主张本院不予支持。关于两被告请求减少违约金的主张，首先，两被告并未提供证据证明两原告主张的违约金明显高于其实际损失；其次，原、被告在涉讼合约中对于违约责任约定为购房款的20%包含了守约方不得迫使违约方履行涉讼合约的条件，守约方由此丧失了选择继续履行涉讼合约的权利，故本案中违约方所承担的违约赔偿责任并不能以弥补守约方损失为唯一标准；最后，违约赔偿责任除具有赔偿补偿性质外，还具有一定的惩罚性，表明司法对类似的不诚信行为持负面评价之态度。综合考量上述因素，本院对两被告要求减少违约金的主张不予支持。涉讼合约明确约定如买卖双方任一方违约，违约方需承担买卖双方应付的中介服务费及咨询费。现因两被告违约致两原告无法购买涉讼房屋，两原告请求两被告赔偿已付中介费21000元的主张符合双方约定，本院依法予以支持。涉讼合约并未对守约方支付中介费所产生的利息进行约定，且两被告是否需向两原告支付中介费、若需支付应支付的时间经本院判决后才予以确定，两原告主张两被告从2017年7月2日起以中国人民银行同期商业银行贷款利率计付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。涉讼合约约定买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担。现两被告违约，其应承担两原告未主张权利而产生的律师费，故本院对两原告要求两被告支付律师费20000元的诉讼请求依法予以支持。第三人佛山市拓华房地产有限公司南海分公司经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告黄卫花、阮天德与被告何毅婉、林涛声于2017年7月1日签订的《房屋买卖合约》中关于广东省佛山市南海区X镇XX花园X楼X座X房(权利证号：X)的房屋买卖合同关系；二、被告何毅婉、林涛声应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予原告黄卫花、阮天德；三、被告何毅婉、林涛声应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金140000元予原告黄卫花、阮天德；四、被告何毅婉、林涛声应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费21000元予原告黄卫花、阮天德；五、被告何毅婉、林涛声应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元予原告黄卫花、阮天德；六、驳回原告黄卫花、阮天德的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5400元（两原告已预交），由被告林涛声、何毅婉负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告黄卫花、阮天德，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一八年十一月十五日书记员 杨嘉瑜书记员 郑幸莉