云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初9269号原告：焦佳淮，男，1958年4月27日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：赵一飞，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨蝶，上海段和段（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南华海房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市环城西路**新滇元商厦**。法定代表人：徐杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：顾立公，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华海中逸房地产开发有限公司，住所地：云，住所地：云南省昆明市西山区前兴路前卫街道办事处办公大楼****>法定代表人：徐杰，职务：执行董事。委托诉讼代理人：顾立公，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告焦佳淮与被告云南华海房地产开发经营有限公司（以下简称：华海公司）、云南华海中逸房地产开发有限公司（以下简称：华海中逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦佳淮的委托诉讼代理人赵一飞、杨蝶，被告华海公司、华海中逸公司共同的委托诉讼代理人顾立公到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告焦佳淮向本院提出诉讼请求：1、两被告按《预定购房协议》确定的单价与原告签订《商品房购销合同》，向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产（房源号为××号）；2、两被告向原告支付违约金（以382800元为基数，从2014年4月1日起至义务履行完毕之日止，以年利率10%计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月6日，原告与被告华海公司签订了《预定购房协议》，约定：原告对位于昆明市西山区前卫街道办事处21号片区城中村重建改造项目（暂定名为“东盟新天地项目”）中的第一期住宅开发项目的房屋进行预定，住宅预定均价为5800元/㎡，车位预定单价为100000/个；原告对项目住宅约110㎡、车位1个进行预定，预定总金额为738000元，原告首期支付预定资金的60%，总金额为482800元；华海公司应在取得本项目《商品房预售许可证》后通知原告签订《商品房购销合同》，并于2014年3月底前向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产；双方签订《商品房购销合同》时，华海公司不再对住宅、车位的单价进行调整，同时按约定的时间如期进行房产交付，如发生逾期交房，华海公司将按照原告实际支付的预定资金、逾期交房时间及年利率10%计算违约责任。原告于2012年7月4日向华海公司支付了482800元预定款，但华海公司并未在约定的时间通知原告签订《商品房购销合同》及交房。此后，华海公司与华海中逸公司共同向原告承诺：网签《商品房购销合同》的时间定于2015年10月30日前，交房工作于2016年3月30日前完成，逾期交房的违约责任按之前的约定执行。2015年5月，二被告通知原告办理了房源号、车位号确认手续。但被告至今未与原告签订《商品房购销合同》，也未向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产。被告的行为已构成违约，为维护自身合法权益，诉至法院。被告华海公司、华海中逸公司辩称，1、《预定购房协议》系预约合同，原告请求人民法院强制缔结本约有违合同意思自治原则，且预约合同不产生交付标的物的法律效力，原告要求签订《商品房购销合同》并交付房产缺乏法律依据；2、逾期交房违约金系本约合同约定的事项，双方未签订本约合同的情况下原告要求承担该违约金缺乏事实和法律依据；3、协议当事人为原告与华海公司，对华海中逸公司没有约束力。原告要求二被告承担连带责任无事实和法律依据。当事人围绕其诉辩主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对原告提交的《预定购房协议》、《收据》、《房源号确认单》、《车位号确认单》、《说明》、《通告》，二被告对其均无异议。对二被告提交的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《不动产权证书》，《商品房预售许可证明》，原告对其均无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认法律事实如下：2012年7月6日，原告与被告华海公司签订《预定购房协议》，约定：原告向被告华海公司预定“东盟新天地项目”的住宅及车位，住宅预定均价为5800元/㎡，车位预定单价为100000元/个；原告预定住宅约110㎡，车位1个，预定总金额约为738000元；住宅的户型、面积最终以规划部门审批的建设方案为准，预定总额根据获准方案确定的建筑面积计算（预定总额＝车位个数×车位单价＋住宅建筑面积×预定单价）；原告首期支付预定资金的60%，总金额为482800元；华海公司应于2014年3月底前向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产；在华海公司取得该项目《商品房预售许可证》并通知原告之日起10日内，原告应当与华海公司签订《商品房购销合同》并以现金或银行按揭贷款的方式支付全部预定资金的剩余部分；原告业已支付的预定资金按本金不计利息全部计入购房款；在签订正式《商品房购销合同》时，华海公司确定不再对协议约定的定购房（住宅、车位）单价进行调整，同时按约定之时间如期进行房产交付，如因特殊情况发生逾期交房，华海公司将按照实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%（月利率8.33‰）计算违约责任进行补偿；除不可抗力外，华海公司如不能交付房产则构成违约，华海公司除退还全部已收取的预定资金外，还应当按照已支付的预定资金总额的20%承担违约责任，该20%为违约金和赔偿金由华海公司支付给原告，双方所签订的协议或合同继续履行。原告向被告华海公司支付了482800元（房款的60%382800元、车位款100000元）。被告华海公司和华海中逸公司共同出具《说明》，载明：21号一期项目土地使用权由云南华海中逸房地产开发有限公司竞拍取得，该公司是华海集团全资子公司，云南华海房地产开发经营有限公司也是华海集团全资子公司。云南华海房地产开发经营有限公司与大家签订的一期项目购房协议条约不变。华海集团对已签订的合同继续执行，确保购房者的权益。2014年10月31日，被告华海公司和华海中逸公司共同出具《通告》，载明：1、正式的网签《商品房购销合同》签订时间计划定于2015年4月30日前进行，在签订正式的《商品房购销合同》前1至2个月进行房屋房源的公布、选房方式的确认；2、根据21号一期项目在建工程施工的进展情况及工程节点控制计划，本批次预订房源将在2015年8至10月份之间进行交付使用；3、正式的网签《商品房购销合同》签订时公司不再对单价进行调整；4、有关逾期交房违约责任的处理，将按照2014年4月3日上传至Q群文件的公告第4条约定及双方签署的协议条款执行。2015年4月24日，华海公司和华海中逸公司再次共同出具《通告》一份，载明：因21号地块一期在建项目规划调整8栋工程稍后的原因，对之前承诺的合同签约时间和交房时间公司未能如期完成，在此向大家表示深深地歉意。现公司与21号地块一期在建项目相关联的各部门进行沟通协调后，就该项目做出通告：1、签订正式的《商品房购销合同》时公司不再对单价进行调整。2、正式的网签《商品房购销合同》签订时间定于2015年10月30日前完成。3、根据21号地块一期在建项目工程施工的进展情况和工程节点控制计划，该项目定于2016年3月30日前完成交房工作。4、有关逾期交房的处理，公司将按照与大家签订的预定购房协议条款执行，即按照业主实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%计算违约责任给业主进行补偿，补偿金会在签订《商品房购销合同》时进行冲抵购房款。2015年5月28日，原告通过电脑随机抽取了预定的房源号、车位号。原告与被告华海中逸公司共同确认房号为6-905号、车位号为6栋-2层B180号，该房源号、车位号将作为签订《商品房购房合同》的房源号及车位号。2016年6月15日，被告华海中逸公司取得昆明市西山区21号片区（华海新天地）A1-1号地块的《建设用地规划许可证》。2016年11月4日，被告华海中逸公司取得华海新天地（西山区21号片区城中村改造项目）A1-1号地块的《建设工程规划许可证》。2017年1月18日，被告华海中逸公司取得昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区不动产单元号为530112005006GB00001W00000000的国有建设用地使用权。2017年7月21日，被告华海中逸公司取得“水语自然苑”项目《商品房预售许可证明》。被告陈述“东盟新天地”项目，现备案名称为“水语自然苑”，案涉项目有部分回迁房近期准备交房，商品房未交付。经本院释明，被告不主张收取原告的剩余房款。本院认为，第一，商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方当事人签署的《预定购房协议》约定了购房人、出卖人、房屋面积、质量、价款、履行期间、履行方式，违约责任及争议解决的方法等主要内容，具备合同实际履行的条件，且购房人签约后已支付了约定的购房款，符合上述法律规定对商品房买卖合同的认定。加之签约后，双方已完成了选房事宜，购房人购买的房产位置、面积及编号已明确，所选房屋与产权部门登记的房产信息一致。本院根据双方合同约定内容、选房情况及上述法律规定，认定《预定购房协议》已具备商品房买卖合同之性质。2017年7月21日，出卖人已取得了商品房预售许可证，故本院认定具备了商品房买卖合同性质的《预定购房协议》有效。既然案涉《预定购房协议》并非预约合同，已具备本约合同性质，双方当事人已无必要再签署《商品房购销合同》，故对原告请求再行签署《商品房购销合同》的诉讼请求本院不予支持。第二，关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，《预定购房协议》系双方真实意思表示，对双方当事人具有约束力，协议已明确约定了房屋的交付时间，被告应当按照约定履行合同义务向原告交付房屋，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持。对于剩余的购房款，因被告明确表示其现不主张支付，被告可另案主张。第三，关于原告主张的违约金，被告违约应当承担违约责任，双方协议中亦有约定，但该约定过高，本院酌情支持按原告实际支付的预定住房资金382800元的20%计算被告应承担的违约责任。同时，被告华海公司和被告华海中逸公司多次共同发出《说明》、《通告》表示愿意履行合同，承担违约责任。二被告书面明确作出了共同承担责任的意思表示。故交付房屋及支付违约金的义务应由被告华海公司、华海中逸公司共同承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告焦佳淮交付华海新天地（“水语自然苑”项目）6-905号住房；二、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告焦佳淮违约金76560元；三、驳回原告焦佳淮的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1839元由被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司承担。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张宗波二〇一八年十一月三十日书记员  赵亚萍