重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0151民初5045号原告：重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处中兴东路**3-2，统一社会信用代码91500224673389137J。负责人：杨俊辉，总经理。委托诉讼代理人：郑复生（特别授权），男，1976年8月18日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：刘孝美，女，1979年6月23日出生，汉族，系公司员工。被告：王宗碧，女，1968年7月16日出生，汉族，重庆市铜梁区人。被告：刘昌吉，男，1967年12月5日出生，汉族，重庆市铜梁区人。原告重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司（以下简称：新助邦物业公司）与被告王宗碧、刘昌吉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新助邦物业公司的委托诉讼代理人郑复生、刘孝美，被告王宗碧、刘昌吉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新助邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的物业服务费2901.90元，并支付以欠费金额为基数从欠费次月1日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX路XX号（水岸国际）的物业服务企业。被告系该小区X栋XX楼X号房屋业主。原、被告之前签订有物业服务协议，该协议约定业主应于每月15日前交纳上月的物业服务费，逾期以所欠物业服务费为基数，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算违约金。被告入住水岸国际小区后，从2017年1月至2018年8月31日共拖欠物业服务费2901.90元（80.61平方米×每月1.8元/平方米×20个月）。原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特提出如上请求。被告王宗碧、刘昌吉辩称，物业服务水平达不到1.8元/平方米的标准。有业主侵占小区绿化地，小区绿地长满杂草，广告费收入情况不清晰，原告对此未尽到管理责任。小区大门和配套设施未完善。房屋存在质量问题，一直未得到处理。欠费时间和建筑面积属实。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据本院予以确认并在卷佐证：原告提供的准予变更登记通知书、商品房买卖合同、物业服务合同、设施设备维修记录表、来人来访记录表、工作照片、催收照片、电话催收记录以及被告提供的绿地被其他业主占用、小区过道天花板存在三个窟窿以及消防指示灯破损、小区内有小鸡在绿地上活动、空调外机悬挂、小区花盆杂草丛生、6栋入户大厅墙砖脱落、入户大厅地板泛黑、车库存在烟头和灰尘的照片等证据材料以及当事人的陈述。被告提供的小区大门规划照片、告水岸国际北区全体业主书、重庆市铜梁区城乡建设委员会关于水岸国际北区信访办理情况的回复、水岸国际1-7#楼局部质量瑕疵的处理方案专题会会议纪要、房屋开裂以及6栋大门地基下沉裂缝的照片、铜梁区规划局关于水岸国际北区体育配套设施调整方案的公示以及重庆市规划局关于铜梁区水岸国际北区业主来信的复函，因该组证据系关于房屋存在质量问题的内容以及小区配套设施的规划，与本案的物业服务合同关系非同一法律关系，不是本案受理范围，为此该组证据与本案缺乏关联性，依法不予采信。被告提供的工程竣工标志牌以及网上查询原告变更前的工商登记信息，对其真实性本院予以确认，但与本案物业服务合同法律关系缺乏关联，依法不予采信。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月11日原四川省助邦物业服务有限公司铜梁分公司变更为重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司，并办理了变更登记。被告王宗碧、刘昌吉系铜梁区XX街道办事处XX大道XX号水岸国际X号楼XX-X号房屋业主，房屋建筑面积80.61平方米。原告与被告签订了《水岸国际物业服务合同》，该合同约定合同期限为五年，即从2015年10月14日至2019年12月30日止，收费标准为高层电梯住宅为每月1.8元/平方米（不含水电公摊费）。同时约定业主应于每月15日前交纳上月的物业服务费、电梯费、公用水电费等费用，逾期按3‰收取滞纳金。被告入住该小区房屋后，原告新助邦物业公司为其提供了物业服务。被告拒绝交纳2017年1月至2018年8月的物业服务费，经原告多次催收仍未按时交纳。本院认为，原告新助邦物业公司与被告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方具有约束力。被告作为该小区X号楼XX-X号房屋的业主，有向新助邦物业公司交纳物业服务费的义务。被告拒绝交纳2017年1月至2018年8月期间的物业服务费，应当承担违约责任。经查明被告于2017年1月至2018年8月期间共欠物业服务费元2901.90元（80.61平方米×每月1.8元/平方米×20个月），本院依法予以支持被告支付原告物业服务费2901.90元。关于违约金，根据物业服务合同约定业主应于每月15日前交纳上月的物业服务费、电梯费、公用水电费等费用，逾期按3‰收取滞纳金，而原告自愿请求中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，本院依法主张以所欠物业服务费为基数从2017年2月16日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。关于被告辩称，房屋存在质量问题，所以不交纳物业服务费的意见，因房屋质量问题的基础法律关系是房屋买卖合同，而本案系物业服务合同，二者合同内容不一，对应的合同主体也不同，分属不同的法律关系，不能在一案中处理。对于房屋质量问题被告应另行起诉。关于被告认为水岸国际6#楼的项目负责人喻芬与原告变更前的登记负责人为同一人，为此开发商与物业服务公司实际为同一公司的意见，本院认为房屋卖方重庆市来新居房地产开发有限公司，该公司法定代表人为苟向义而非喻芬。同时该公司与原告不存在隶属关系。原告是重庆新助邦物业服务有限公司的分公司，其对外的责任应由总公司承担。而重庆市来新居房地产开发有限公司与重庆新助邦物业服务有限公司在法律上是两个独立的民事主体，两个公司都是有限责任公司，有自己独立的法人财产，享有法人财产权。两公司以各自所有的全部财产对各自公司的债务承担责任。即使两公司内部管理人员存在雷同，但都不能影响两公司对外各自独立承担责任，在法律上两公司是各自独立的主体。关于被告辩称因原告提供的物业服务不到位，而拒绝交纳物业服务费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位的情形，业主可要求其承担违约责任。同时被告提供的物业服务不到位的照片也只是反映物业服务在某一时段存在管理缺陷，不能反映出小区长期的管理状况，更加不能证明原告未尽到物业服务责任严重影响到小区业主的生活。而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此理由拒交。另对于违章建筑的清除，物业服务企业并非行政执法机构，其只有上传下达的义务，但无权采取强制拆除措施。本院认为，小区是业主共同的家，房屋是业主们花费大量钱财购买的居住之所，业主和物业服务企业就是鱼和水的关系，只有相互和平共处下去双方才都能得利，反之都会深受其害。为此物业服务企业对小区的维护管理必须尽心尽力，注重细节，跟业主的沟通必须秉承耐心，注意方式方法。同时俗话说人无完人，物业服务企业在对小区的管理维护中难免有小疏漏，而业主作为小区环境的享受者同时也是监督者，可以同物业服务企业进行理性而平和的沟通，督促物业服务企业改进工作，物业服务企业在此中也可获得长足的发展。若物业服务企业仍不思进取，对小区管理不尽心尽责，影响业主生活，业主可在沟通无果的情况下应依法依规行使自己的权利，或改换物业服务企业，或提起有关诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：被告王宗碧、刘昌吉于本判决生效之日起十日内共同支付原告重庆新助邦物业服务有限公司铜梁分公司物业服务费2901.90元，并支付以所欠物业服务费为基数，从2017年2月16日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告王宗碧、刘昌吉共同负担。本判决为终审判决。审判员  吴宇二〇一八年十一月十五日书记员  谢东