长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0194民初1288号 原告:周晓艳，女，汉族，1963年7月18日出生，住长春市南关区。 委托代理人:**，吉林瑞广律师事务所律师。 被告:鞠学志，男，汉族，1980年3月22日出生，住长春市南关区。 委托代理人:刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。 被告:付春梅，女，汉族，1974年4月12日出生，住长春市。 第三人:保利（长春）物业服务有限公司，住所地高新区。 法定代表人:段钢，董事长。 委托代理人:李四海，系该公司职员。 原告周晓艳诉被告鞠学志、被告付春梅、第三人保利（长春）物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人**、被告鞠学志及其委托代理人刘海波、第三人保利（长春）物业服务有限公司的委托代理人李四海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告2017年9月5日签订了“房屋租赁合同”，被告将自己名下位于长春净月高新技术开发区梧桐街保利蔷薇一区21号楼306室（×××）租给了原告使用，按照合同约定：“租赁期限自2017年10月1日至2022年10月1日，租金每年14000元每年交一次，押金1000元，首次支付租金为2017年9月5日，金额为15000元，租赁期间任何一方不得借故解除合同，合同履行中发生争议向房屋所在地人民法院提起诉讼。”合同签订后，原告向被告支付了15000元，并进行了装修，履行了全部合同义务，但是自2018年6/7月份，被告就开始出现了违约行为。其想要卖房不再租给原告，但又拒绝赔偿原告的损失，原告多次催促被告前来收租金，被告为了不租给原告就是不来收租金，在此举不能赶走原告后，又通过换锁、断水断电等各种不正常的手段影响原告的正常使用，上述情况第三人在保利蔷薇小区的物业服务人员是清楚的，而且断水断电的行为就是被告指使物业人员干的。原告认为被告的行为已构成违约，给原告造成了巨大的损失，根据“买卖不破租赁”的原则，且合同中没有关于被告卖房可以解除合同的约定，即使被告将房屋出售了，原告也可以继续租住该房屋。为了维护原告的合法权益，原告被迫诉至法院，请求依法判令：1、请求法院依法判决被告继续履行2017年9月5日签订的“房屋租赁合同”，允许原告继续租住。2、请求法院判决被告因违约赔偿原告损失15000元。3、请求法院判决被告承担本案的全部诉讼费用。 被告鞠学志辩称：1、本案案由为房屋租赁合同纠纷，基于合同相对性除鞠学志以外的任何被告主体均不适格。另外原告诉请1.5万元损失无法律依据。2、因原告已经违反租赁合同第3.1条约定，未能在2018年9月30日之前缴纳房屋租金，租赁合同依照约定应当解除，同时原告于2018年10月15日主动搬离涉案房屋，鞠学志于2018年10月30日将涉案房屋交付给买受人付春梅，至此各方均以民事法律行为解除租赁合同，在事实上该合同已经不具备履行的可能性，我方请求法庭解除租赁合同，另外原告拖欠被告2018年10月1日至31日房屋租金1166元。3、鞠学志于2018年6月17日、25日分别发送微信及短信告知原告涉案房屋即将出售，原告于2018年6月19日、25日正式答复三点意见；1、放弃购买涉案房屋；2、同意在2018年8月末搬家；3、装修费及搬家费需要4.6万元，此时鞠学志提前解除租赁合同的意思表示与原告已经达成合议，只是因租赁合同中没有约定所以双方对4.6万元产生争议，诉至法院。4、根据司法解释第十一条规定，未经同意装修且因原告违约行为导致的租赁合同解除，鞠学志对此不承担赔偿责任。 被告付春梅辩称：我认为我花钱买房子是没有错误的，其他的事情我也不知道。 第三人保利（长春）物业服务有限公司辩称：1、本案租赁合同纠纷不应当列物业公司为第三人，列我公司为第三人无任何依据，我公司不应参加本诉讼。2、双方租赁合同没有在我公司备案，我公司不清楚双方是否存在租赁关系。3、经过询问下面工作人员，我公司没有断水断电。 经审理查明，2017年9月5日，周晓艳与鞠学志签订了《房屋租赁合同》一份，约定鞠学志将坐落于长春净月高新技术开发区梧桐街保利蔷薇一区21号楼306室房屋租赁给周晓艳使用，租赁期限为2017年10月1日至2022年10月1日，付款方式为年交，每年租金14000元，每年提前一个月交付房租。2017年9月5日，周晓艳向鞠学志支付2017年10月1日至2018年10月1日的房租及1000元押金共计15000元，后周晓艳搬入上述房屋。2018年6月，鞠学志告知原告周晓艳欲将房屋出售，因双方就涉案房屋装修费及搬家费事宜未达成一致，周晓艳明确表示不同意搬出。2018年7月19日，鞠学志将房屋转让给了付春梅，并办理了房屋更名手续。2018年9月25日，周晓艳多次通知鞠学志收取2018年至2019年的房租。庭审中，原告称由于鞠学志要求第三人对涉案房屋断水断电，无法居住。2018年10月12日，周晓艳与案外人王焕洋签订了《房屋租赁合同》，约定周晓艳租赁案外人王焕洋的坐落于长春净月高新技术开发区梧桐街保利蔷薇小区一区15号楼303室房屋，租期自2018年10月15日起至2021年10月14日止，2018年10月17日周晓艳向案外人王焕洋支付了2018年10月15日至2019年4月15日的租金15000元及保证金2000元。 另查明，2018年10月31日，鞠学志将房屋换锁后将房屋交付给了付春梅，上述房屋现由付春梅占有使用。 上述事实，有原、被告陈述及原告提供的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《转让合同》、被告提供的收条、微信及短信聊天记录等证据证明，足以认定。 本院认为，周晓艳与鞠学志签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关的法律和政策，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。”本案中，鞠学志在房屋租赁期间将房屋出售给了付春梅并办理了更名过户手续，虽房屋所有权人已从鞠学志变更为付春梅，但租赁合同的效力不发生变化，付春梅应继续与周晓艳履行周晓艳与鞠学志签订的《房屋租赁合同》，故对于原告请求的要求继续履行合同的诉讼求情本院依法予以支持。虽庭审中鞠学志辩称周晓艳未能在2018年9月30日前缴纳房租，租赁合同应当解除，但周晓艳庭审中已举出微信聊天记录证明其已于2018年8月20日向鞠学志提及房租事宜，于2018年9月25日向鞠学志要求缴纳房租，且因鞠学志的换锁、交付房屋的行为导致周晓艳无法再继续使用上述房屋，故周晓艳并未违反合同的约定，本院对鞠学志的说法不予采信。 关于周晓艳要求鞠学志赔偿其租金损失15000元一节，原告要求继续履行原租赁合同，必然会产生租赁费用，周晓艳在无法继续使用涉案房屋情形下，另行租赁房屋，产生租赁费15000元，该租赁损失系由鞠学志造成的，故鞠学志应予赔偿，对于周晓艳的该项诉讼请求本院依法予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十九条，判决如下： 一、被告付春梅继续履行原告周晓艳与被告鞠学志于2017年9月5日签订的《房屋租赁合同》，并于判决生效后十日内将坐落于长春净月高新技术开发区梧桐街保利蔷薇一区21号楼306室房屋房屋交付给原告周晓艳； 二、被告鞠学志于本判决生效后三日内赔偿原告周晓艳经济损失人民币15000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取275元，由被告鞠学志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 员   郑洪波 二〇一八年十一月十五日 书 记 员   冯泳龙