山东省冠县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1525民初2178号原告（申请执行人）：孙安丽，女，1966年5月10日出生，汉族，工人，住冠县。委托诉讼代理人：葛建华，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。被告（案外人）：李风林，男，1970年4月4日出生，汉族，农民，住冠县。委托诉讼代理人：袁志林，山东联森律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑国强，山东联森律师事务所实习律师。被告（被执行人）：张树旺，男，1983年10月20日出生，汉族，农民，住冠县。被告（被执行人）：杜亚玲，女，1988年9月11日出生，汉族，住冠县。原告孙安丽诉被告李风林、张树旺、杜亚玲执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月23日作出（2016）鲁1525民初2226号民事判决，被告李风林提出上诉，聊城市中级人民法院于2018年4月20日作出（2018）鲁15民终100号民事裁定书，撤销（2016）鲁1525民初2226号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年7月24日公开开庭进行了审理，原告孙安丽及委托诉讼代理人葛建华、杨亭亭，被告李风林及委托诉讼代理人袁志林、郑国强，被告张树旺到庭参加诉讼,被告杜亚玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙安丽向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告张树旺、杜亚玲于2014年11月7日与被告李风林签订的《房屋买卖合同》无效，并确认位于冠县佳润小区120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室归被告张树旺、杜亚玲所有，准许对冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室继续执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告孙安丽与被告张树旺、杜亚玲民间借贷纠纷一案，经原告孙安丽申请，东昌府区人民法院作出（2015）聊东民初字第1115号民事裁定书，查封被告张树旺名下位于冠县东侧（佳润公园小区）120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室一套。后该院作出（2015）聊东民初字第1115号民事判决书，判决：一、限被告张树旺、杜亚玲于本判决生效后十日内共同偿还孙安丽借款本金327000元；二、驳回原告孙安丽的其他诉讼请求。案件受理费3100元、保全费2155元，由被告张树旺、杜亚玲承担。因被告张树旺、杜亚玲未按该判决书履行义务，原告孙安丽向法院申请强制执行，在该案执行中，被告李风林向冠县人民法院提出执行异议，该院于2016年5月16日作出（2016）鲁1525执异8号执行裁定书，裁定中止因孙安丽与张树旺、杜亚玲一案对预登记在张树旺、杜亚玲名下冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室的执行。东昌府区人民法院在依据（2015）聊东民初字第1115号民事裁定书对涉案房屋进行查封，并要求冠县房管部门办理协助手续时，发现该房屋于2014年6月9日因另一案件（王庆伟诉张树旺、杜亚玲一案）已被东昌府区人民法院查封，原告对该房屋的保全为轮候查封，系第二顺序。被告李风林主张其于2014年11月7日购买了被告张树旺、杜亚玲的房产，但该房产已于2014年6月9日被法院查封，在该房产的查封期间，被告李风林、张树旺、杜亚玲均无权对该房屋进行买卖。经原告了解，三被告签订的涉案房屋买卖合同系虚假的。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告李风林辩称，一、答辩人李风林购买涉案房屋时是善意购买人。1.答辩人李风林因儿子李俊旺结婚用房，于2014年10月经中间人蒋凤华、陈靖国介绍与被告张树旺认识，购买其名下房屋一套，约定房屋总价款为41.5万元，先行支付了29.5万元，剩余的12万元房款在房屋过户时一次性过付。达成房屋买卖协议后，同年11月底李风林之子李俊旺即入住该房屋至今。而被答辩人孙安丽的查封手续是在2015年6月，发生在答辩人购买房屋并实际入住之后。2.虽然涉案房屋因张树旺与案外人王庆伟另一民间借贷案件查封在前，但东昌府区人民法院仅在房管部门办理了查封手续，查封裁定及通知书并未向张树旺送达，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》“人民法院查封财产应当做出裁定，并送达被执行人，裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力；人民法院的查封没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”该查封手续至少不具备送达生效的法律效力。也即是，李风林与张树旺在转让房屋时，张树旺是善意的房屋转让人，李风林是善意的房屋购买人，房屋买卖关系合法有效。退一步讲，即使该查封裁定合法有效，但因该裁定并不是被答辩人与张树旺之间民间借贷案件的裁定书，不应当引用案外他人的裁定，而确认房屋买卖合同无效。3、答辩人与张树旺约定了购房款分两次支付，剩余12万元的尾款本应当在房屋过户时支付给张树旺，后期李风林按照冠县法院执行局的要求支付了剩余12万元的购房款，案外人王庆伟执行了10万元，东昌府区人民法院便依法解除了对涉案房屋的查封，尚剩余2万元在冠县法院执行局，至此上诉人已将房款全部缴清。所以，答辩人完全是在善意的情况下购买的房屋，而且已经合法入住至今，合法权益应当依法保护。二、答辩人对房屋享有的权利足以排除法院执行。1.被答辩人提出本案执行异议之诉，依据是东昌府区人民法院（2015）聊东民初字第1115号民事判决书，该案仅是被答辩人孙安丽与张树旺、杜亚玲之间普通借贷纠纷的判决，被答辩人对涉案房屋不享有任何优先受偿权，除可针对涉案房屋进行执行外，仍可以对张树旺采取其他措施进行执行。而李风林善意购买房屋并实际入住至今，享有的是对房屋的所有权，依法应当排除对被答辩人的申请执行。2.答辩人购买房产的整个过程，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条款，权利能够排除普通金钱债权的执行，人民法院应予支持。（1）孙安丽诉张树旺民间借贷纠纷一案，查封手续是2015年6月份，而李风林购买涉案房屋是2014年10月份，符合第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”；（2）李风林购买房屋的用途是为儿子李俊旺结婚使用，购买房屋后实际入住的时间是2014年11月份，符合第二款“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”；（3）房屋总价款为41.5万元，2014年10月份达成购房协议后当天便缴纳了29.5万元，剩余12万元按照冠县人民法院执行局的要求提前交付。符合第三款“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”；（4）李风林购房后一直催促张树旺协助办理过户，并已准备好一切过户手续和剩余尾款，因为涉案房产所在的嘉润小区当时尚未开始办理正式的房产登记手续，所以李风林对房屋未办理过户没有任何过错，符合第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”。三、被答辩人与张树旺民间借贷一案，在对涉案房产执行时，答辩人就曾提出执行异议，冠县法院执行局在充分调查事实，收集证据的基础上，作出（2016）鲁1525执异8号裁定书，中止了对涉案房产的执行。该裁定书认定的事实完全正确，能够完整还原李风林购买房产的整个过程。李风林对涉案房产享有排除执行的权利毫无争议。请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告张树旺辩称，第一次查封房屋的时候，法院没有通知答辩人，答辩人并不知道查封，所以将房屋卖给李风林了。不同意本案继续执行。被告杜亚玲未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的下列证据，本院认定如下：1.被告李风林提交落款日期为2014年11月7日的收款条和购房合同各一份，拟证明付款时间以及双方于2014年11月7日签订了买卖合同。原告对两份证据的真实性有异议，认为该两份证据虚假。根据中间人蒋凤华于2016年9月19日出具的书面说明、本次庭审时的出庭证言、张树旺于2016年9月18日出具的书面说明以及被告李风林一方自认，可以证实该收款条、购房合同为孙安丽一案查封之后形成。2.被告李风林提交2014年12月18日物业费收据两份份（单号0106160，交款单位李风林；单号0210627，交款单位李俊旺），为2016年3月份以后补开，拟证明被告已于2014年11月入住涉案房屋。原告质证称单号0210627收据入账时间有改动，对真实性有异议。2016年9月28日本院向涉案房屋所在的冠县嘉润小区物业管理处调查核实，该管理处称原件存根无法找到，单号0106160为原始单据，单号0210627为后补。李风林、李俊旺2016年11月25日出具的《关于两张单据的说明》中称先开具的单号0210627，后开具的单号0106160，还提交了《嘉润管理物业收费2015年物业收费统计表》，拟证明2015年2月21日缴纳了物业费。2016年11月23日本院向物业管理处调查核实，该收费统计表中的缴费日期“2月21日”代表的系2016年，物业费期间为2015年11月1日到2016年10月31日，涉案房屋2015年度的物业费系李俊旺在2016年3月31日补交。根据物业管理处出具的原始物业费统计表及工作人员的说明，两份2014年12月18日的物业费收据不能证明李俊旺实际入住涉案房屋的时间发生在2015年3月31日孙安丽一案查封之前。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月31日，聊城市东昌府区人民法院因孙安丽诉张树旺、杜亚玲借贷纠纷一案作出（2015）聊东民初字第1115号民事裁定书，依法预查封（轮候第二顺位）了张树旺在冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室及14号储藏室，并于2015年6月19日向张树旺邮寄送达了查封裁定。2015年6月13日，聊城市东昌府区人民法院作出（2015）聊东民初字第1115号民事判决书，判令张树旺、杜亚玲偿还孙安丽借款32.7万元。2015年9月25日，聊城市东昌府区人民法院将案件委托本院执行。2016年3月，被告李风林以查封前已购买涉案房屋并实际入住为由向本院提出书面异议，要求解除对该房产的查封并不予执行。本院于2016年5月16日作出（2016）鲁1525执异8号民事裁定书，裁定中止因孙安丽与张树旺、杜亚玲一案对预登记在张树旺、杜亚玲名下位于冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室及14号储藏室的执行。原告孙安丽不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。2016年5月16日，被告李风林将12万元购房款交至本院。被告李风林与被告张树旺、杜亚玲于2015年底签订《房屋买卖合同》，约定张树旺、杜亚玲将坐落在嘉润小区20幢3单元3101室及14号储藏室卖于李风林，总价款为41.5万元，首付29.5万元，房屋过户后付清剩余12万元，落款日期为2014年11月7日。2015年底，被告张树旺出具29.5万元收条一份，落款日期为2014年11月6日。被告李风林称，购买涉案房屋系经中间人蒋凤华、陈靖国介绍，2014年10月29日在陈靖国家将29.5万元现金交于蒋凤华，蒋凤华为其出具收到条，2014年11月底儿子李俊旺开始入住，2015年底为办理过户手续补写了《房屋买卖合同》和收到条。另查明，2014年6月9日，聊城市东昌府区人民法院因王庆伟诉张树旺、杜亚玲借贷纠纷一案以（2014）聊东民初字第1889-1号民事裁定书在房管部门预查封（首次查封）了本案所涉房产，该裁定未送达张树旺、杜亚玲。2016年5月18日，东昌府区法院因执行王庆伟一案扣留了李风林交到本院12万楼房款中的10万元，并解除了王庆伟一案对涉案房产的查封。本院认为，冠县佳润小区120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室预登记在被告张树旺名下，法院依法查封并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告李风林需举证证明上述四个要件同时具备方可排除对涉案房产的执行。其中第一项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，被告李风林与被告张树旺、杜亚玲签订《房屋买卖合同》的时间在法院两次查封后，且签订该合同时被告张树旺已明知涉案房产已被孙安丽一案查封，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。按被告李风林、张树旺所述支付购房款的时间为2014年10月29日，在此之前涉案房产已被法院其他案件查封，虽然查封手续未向被告张树旺、杜亚玲送达，但不影响在不动产登记管理部门查封公示的法律效力，被告李风林购买的系被法院依法查封的房产，不适用善意取得。关于给付购房款的过程，陈靖国2016年3月16日以及张树旺、蒋凤华、陈靖国、位灯龙、张庆民2016年4月3日出具的证明均称“2014年10月30日-11月6日李风林分批将房款29.5万元交给蒋凤华”、“陈靖国与蒋凤华去冠县润昌银行将二十万元存入蒋凤华新开的卡上”。2016年12月16日原一审庭审时，蒋凤华称“10月29日李在陈靖国家给陈靖国29.5万……，第二天开了新卡，存了10万，剩余19.5万陈拿走，到了11月3号陈说存了10万，剩余的钱仍由陈靖国拿着”。陈靖国称其“11月3日向蒋凤华卡里存了10万元”。本次庭审中蒋凤华又作证称，李风林拿着29.5万元现金在陈靖国家给付，第二天蒋凤华和陈靖国一块到银行存入蒋凤华新开银行卡10万元，存入其丈夫岳修龙银行卡10万元，过了几天将岳修龙银行卡中的10万元转存到蒋凤华存有10万元的银行卡中，后取了1万元替张树旺付房租，张树旺回来后将卡里19万带着9.5万现金给了张树旺。关于购房合同的签订时间、张树旺出具收款条的时间，被告李风林、张树旺等先是称购房合同及收款条均是落款标注的时间形成，后又认可均为2015年底办理房产证时补签。被告李风林、张树旺等关于房款给付过程、合同签订时间、收条出具时间等基本事实多次陈述不一致，提供的证据不足以证实被告李风林购买涉案房产并实际入住的时间发生在2015年3月31日孙安丽一案查封之前。关于第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，被告李风林购买涉案房产时已有法院查封在先，其未尽到必要的注意义务，且李风林明知张树旺尚未取得所有权证书仍然购买涉案房产，即使未经法院查封亦无法办理过户登记，故应当认定被告李风林对未办理过户登记存在过错。综上，被告李风林购买涉案房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护要件，应准许对冠县佳润小区120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室的执行。鉴于涉案房产至今未取得所有权证书，本案不宜对涉案房产所有权进行确认，故对原告孙安丽要求确认涉案房屋归被告张树旺、杜亚玲所有的诉讼请求，本案不予处理。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：一、准许对位于冠县嘉润小区120402丘20幢3单元3101室楼房及14号储藏室的执行；二、驳回原告孙安丽其他诉讼请求。案件受理费6205元，由被告张树旺、杜亚玲、李风林负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判长  吕志栋审判员  刘占全审判员  雷洪江二〇一八年十一月十五日法官助理张焕石书记员毛颖松