湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0104民初5527号原告:武汉永立科技发展有限公司，住所地武汉市东西湖区吴南花园********。法定代表人：吴建祥，系公司经理。被告：杨某，男，1987年8月13日生，汉族，住湖北省潜江市杨市，委托诉讼代理人：黄玲，湖北国森律师事务所律师（特别授权）。原告武汉永立科技发展有限公司（以下简称永立公司）与被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告永立公司的法定代表人吴建祥、被告杨某及其委托诉讼代理人黄玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永立公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金91720元（自2015年3月1日至2016年9月1日，应交312480元，已交220760元）；2、判令被告支付迟延支付租金的滞纳金101720元（按每天所欠租金的0.5%支付，自2016年1月28日计算至2018年4月28日，应付437976元，原告只要求被告支付迟延支付租金的滞纳金101720元）；3、判令被告赔偿提前解约的租金损失184800元；4、判令被告支付欠缴的物业管理费40320元（48个月，自2012年7月28日计算至2016年7月28日）；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年1月8日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》一份，按照合同约定，原告将位于武汉市东西湖区径河街道办事处永丰大队武汉永立科技发展有限公司面积为1680平方米的厂房租赁给被告开办服装厂使用；租期为五年，自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租金标准为：自2012年3月1日至2015年2月28日租金为每月每平方米9元，自2015年3月1日至2016年2月28日租金为每月每平方米10元，最后一年租金为每月每平方米11元。物业管理费每月每平方米人民币0.5元，租金和物业管理费每六个月支付一次，交付日期在交付月30日之前向原告支付。2012年1月8日至2012年2月28日为免租期。双方合同还约定了被告逾期支付租金和物业管理费的滞纳金及其标准及其他违约行为的违约责任。合同签订后，原告按合同约定将厂房交付给被告使用，被告从未按合同约定的时间交付租金和物业管理费，长期逾期支付。2016年1月28日之前，被告应支付当期六个月的租金和物业费，但被告未支付。2016年7月，被告未经原告同意提前退租而违约。被告上述行为已经构成根本违约，经原告多次催讨租金和物业管理费，被告仍未支付。综上，原告为维护自身合法权益起诉至本院。被告杨某辩称，1、原告诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。本案租赁房屋未经建设许可，为违法建设房屋，案涉合同无效。2、无拖欠租金的事实，租金已经调整为7元每月每平方米，且已过法定的一年诉讼时效，民法总则颁布实施之前已过时效，原告诉请法律应当不予保护。3、原告要求迟延支付滞纳金没有事实与法律依据，无迟延支付租金的事实，且已过诉讼时效，未经过书面催收，原告从未提过异议，且滞纳金约定过高，高出原告损失，高于法律规定，原告未提供具体损失的证据，应当予以调整，原告提供的格式合同，加重被告责任，限制被告权利，为不公平条款而无效。4、原告要求判令被告赔偿提前解约的损失没有事实与法律依据，原、被告签订的房屋租赁合同至2017年2月28日届满，现合同已履行而合同效力已消灭，被告诉讼要求承担违约责任或损失，应当在合同有效期内诉讼，已过时效，且约定的损失系基于违约行为导致合同无法继续履行产生的诉权，现合同已履行完毕到期，合同相关权利义务条款均已失效，即便存在被告提前解约事实，原告未行使法定或约定的合同解除权，对损失扩大具备过错，过了诉讼时效，约定的损失无事实依据，系在订立合同时无法预料到且原告未采取有效手段予以减损，原告应自行承担不利法律后果。5、原告并非具有合法资质的物业公司，无权收取物业费，且原告主张物业费的请求超过诉讼时效。本院经审理查明如下事实：永立公司系武汉市东西湖区径河农场永丰大队1栋及2栋的201室、301室、401室（建筑面积分别均为1694.69平方米）的厂房、仓库的所有权人。2012年1月8日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《厂房租赁合同》约定，原告将位于上述场地中面积为1680平方米的厂房租赁给被告开办服装厂使用；租期为五年，自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租金标准自2012年3月1日至2015年2月28日租金为每月每平方米9元，自2015年3月1日至2016年2月28日租金为每月每平方米10元，最后一年租金为每月每平方米11元，物业管理费每月每平方米人民币0.5元，租金和物业管理费每六个月支付一次，交付日期在交付月30日之前向原告支付。被告如逾期支付租金和物业管理费，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%。2012年1月8日至2012年2月28日为免租期。合同的租赁保证金为10000元。合同第十三条还约定：未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物；交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用；应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金10倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。合同签订后，原告将厂房交付给被告使用。2016年6月底，被告从涉案厂房退场。2018年6月21日，原告以被告未交清租金并产生滞纳金和提前退场造成损失提起诉讼。庭审中，被告提供证人证言以证明原、被告口头达成一致意见将租金确定为每月每平方米7元，且双方达成一致意见提前退租。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。被告申请的出庭证人均为其配偶或员工，与被告都存在利害关系，故其证人证言本院不能作为确定双方调整租金的依据。对被告提交的其他证据予以采信。对原告提交的证据予以采信。本院认为，因被告于2016年6月底搬离，原告无权再主张2016年7月之后的租金和物业费。1、关于诉讼时效。《民法通则》的规定，当事人追缴租金及滞纳金的诉讼时效为一年。同时双方合同约定，租金每半年缴纳一次。那么2015年3月至2015年9月的租金、2015年9月至2016年3月的租金、2016年3月至2016年6月的租金分别于2016年9月、2017年3月及2017年6月届满。《民法总则》于2017年10月1日实施，原告的主张不能适用《民法总则》关于三年诉讼时效的规定，因在新法实施前，原告的权利已经罹于诉讼时效，被告时效抗辩成立，滞纳金是租金的从债务，与租金的诉讼时效一致，故对原告租金及其滞纳金该项诉请不予支持。物业费请求权的诉讼时效为两年，双方约定物业费缴纳亦为半年一次，则自2012年7月28日计算至2016年6月30日；则2012年9月应缴一次，时效至2014年9月届满，且该部分租金被告已经举证证明缴清；2013年3月应缴一次，时效至2015年3月届满；2013年9月应缴一次，时效至2015年9月届满；2014年3月应缴一次，时效至2016年3月届满；2014年9月应缴一次，时效至2016年9月届满；2015年3月应缴一次，时效至2017年3月届满；2015年9月应缴一次，时效至2017年9月届满；以上部分均已过诉讼时效，本院不予支持。但，2016年3月应缴2015年9月至2016年3月1日的物业费，时效至2018年3月届满，此时适用《民法总则》三年的诉讼时效的规定，意味着自2015年9月至2016年6月物业费诉请没有超过诉讼时效，共计10个月，金额为1680×0.5×10＝8400元。双方因合同于2016年6月底终止，该项损失请求权明显没有超过诉讼时效。2、关于解除合同的损失。双方已经约定了一个固定数额的违约金，虽然因原告没有及时主张权利导致租金胜诉权丧失，但被告提前退租，原告的损失客观存在。即便原告同意被告提前退租，亦不表明其放弃损失的诉求。但双方合同约定的以单月租金的10倍作为损失过高，根据被告腾退的时间，从公平原则出发，本院酌情确定被告以单月租金的4.5倍向原告支付损失，即为83160元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告武汉永立科技发展有限公司支付解除合同的损失83160元。二、被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告武汉永立科技发展有限公司支付物业费8400元。三、驳回原告武汉永立科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2403元，由被告杨某负担1044元，由原告武汉永立科技发展有限公司负担1359元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李晓丹二〇一八年十一月三十日法官助理邱艳红书记员刘桦