广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0328民初299号原告：潘翠华，女，1962年12月18日出生，高中文化，龙胜各族自治县图书馆退休职工，住广西龙胜各族自治县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘海山，男，1966年1月13日出生,系原告潘翠华的丈夫。被告：桂林方首房地产开发有限公司，住所：广西龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路**。统一社会信用代码：9145032868517642XF。法定代表人：石志刚，该公司总经理。原告潘翠华诉被告桂林方首房地产开发有限公司（以下简称方首公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，由审判员廖爱丰、覃宗元与人民陪审员韦国花组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭进行了审理，书记员吴芳婷担任法庭记录。原告委托诉讼代理人刘海山，被告方首公司法定代表人石志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金17526.68元；2、判令被告支付给原告未按规定办理权属登记违约金139583.77元（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，计算截止2018年5月30日，后期另计，直至被告提供的资料报产权登记机关备案为止）；3、判令诉讼费和其他费用由被告承担。事实和理由：1、原告于2011年8月17日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于龙胜县，房屋面积为133.29m2，总价款330692元。原告按合同要求已于2012年1月6日向被告全部付清房款，于2011年9月2日交纳契税4960.38元。被告应当在2012年5月1日前交房给原告。但是，被告直到2012年8月16日才交房给原告。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告逾期交房106天，故应向原告支付违约金17526.68元（330692×106天×0.0005）；2、原告经多次催办产权证，至今未能办理。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告2012年8月16日交房屋至今已2109天（截止2018年5月30日），超过1749天，仍没有办产权证的消息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。”可按中国农业银行龙胜县支行农户小额贷款逾期计算违约金，即按中国人民银行基准利率4.35%上浮35%计息，即年利率为5.8725%，逾期后上浮50%，即年利率8.80875%。故被告应支付原告逾期办证违约金139583.77元（330692元×1749天×8.80875%÷365天）。为了维护原告的合法权益，特向龙胜各族自治县人民法院提起诉讼，希望人民法院公正判决。原告对其主张，在举证期限内向法庭提交如下6组证据：1.收款收据4张及不动产统一发票1张（均为复印件），证明原告潘翠华已将330692元购房款交给被告桂林方首房地产开发有限公司；2.契税发票，证明原告潘翠华已缴纳房屋买卖契税4960.38元；3.商品房预售证（复印件），证明兴龙西路13号西城步行街商品房可进行销售；4.《商品房买卖合同》（复印件），证明商品房买卖双方签订了购房合同，合同生效；5.钥匙签收确认书（复印件），证明交房时间是2012年8月16日；6．原告身份证（复印件），证明购房人的身份信息。被告辩称：一、被告因不可抗力因素无法履行合同，不存在不履行合同的故意，无需承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。被告与原告于2011年8月17日签订西城步行街2#楼2单元501房的《商品房买卖合同》后，被告于2012年8月16日向原告交付房产，同时，被告也积极与住建部门沟通，派出专人配合住建部门办理产权证明等事宜，预计于2013年10月之前就可以办理好所有的产权证明。2013年8月，被告原法定代表人姜方首犯罪，导致被告开发的鑫龙商住楼、西城步行街部分房产被司法机关当作姜方首的私人财产进行查封，所有关于办理鑫龙商住楼、西城步行街产权证明的工作均被中止。期间，被告多次找住建部门沟通了解以上房产及产权办理情况，均以案件在审理中、房产被查封为由，拒绝提供任何信息。导致被告房产被查封的原因是原法定代表人姜方首与原龙胜县房管所所长崔如佩勾结，于2011年12月19日至2013年6月4日期间，姜方首伪造被告公司公章、商品房买卖合同，将被告房产“卖”给自己和他人，伙同原龙胜县房管所所长崔如佩用已停用的房管所公章进行虚假备案，以虚假备案的商品房买卖合同“所购”房产为抵押，以他人、自己名义向个人、银行借款，骗取金融机构贷款人民币3280万元、诈骗17人合同款项41286708元，姜方首采取非法手段诈骗金融机构和他人总计人民币74086708元。崔如佩因此犯受贿罪和滥用职权罪于2014年7月18日被判处有期徒刑12年，姜方首于2015年9月16日被判处有期徒刑三年六个月。姜方首与崔如佩的个人犯罪行为导致被告的房产被查封，办理产权手续被迫中止，是被告无法预见、不可控制、是独立于被告意志和行为以外的事件，完全是不可抗力因素。因此，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定，被告应不承担民事责任。二、被告一直都在努力与住建部门沟通，以期早日为原告等购房业主办理好产权证明，以履行合同。即使在被查封的情况下，被告始终没有放弃对于产权证明的办理工作，保持与住建部门的沟通。2014年12月16日，被告向龙胜县公安局经警大队、龙胜县房管所提出申请，要求办理被告已经出售的鑫龙商住楼40套未涉案房产的房产证明，经龙胜县公安局经警大队和龙胜县房管所的核实后，给鑫龙商住楼40户业主办理好了产权证明。而对于西城步行街商品房项目，住，住建部门一直以姜方首案件在审理中有接到政府的明确指示为由，不予恢复办理验收备案等工作，不予办理产权手续，拒绝接收任何有关办理产权证明的资料。2015年9月21日，姜方首被判处刑罚以后，被告又多次向住建部门要求恢复办理产权证明的验收、资料递送工作，并分别于2015年12月1日、2016年6月22日，向住建部门提出申请要求办理两证，但相关部门仍然均以案件在审理中、房产未解封为由，不予办理。2018年，被告再次向不动产管理局提出恢复办理相关手续，并且在相当困难的情况下找测绘公司对房产进行测量，以备办理产权证明之用。三、原告歪曲事实，干扰被告的办证工作，对于至今为止，房产部门仍然未恢复西城步行街项目办证工作负有不可推卸的责任。被告也多次向原告示明，房产部门已经明确表示，要等到法院执行完对被告资产的拍卖，履行完成因姜方首个人犯罪导致的被告连带偿还责任，西城步行街查封解除后才能进入办理产权证明的程序。并且，被告也多次到政府上访，政府部门也对于此情况向被告进行过答复。但原告不顾实际情况，以被告未帮办理产权证明为由，多次干扰和妨碍被告正常的活动。2017年3月份，非法成立西城步行街业主委员会，并以非法成立的业主委员会之名，多次干扰被告的正常工作。2017年6月9日，以被告未帮办理好产权证为由，参与堵塞西城步行街项目配套地下停车场的违法行为，致使被告及该停车场遭受严重经济损失。参与干扰阻碍法院对被告西城步行街房产的评估拍卖，针对法院执行西城步行街地下停车场，以莫须有的理由提出案外人执行异议之诉，导致整个评估拍卖中断耽误近一年之久，至今还未恢复。原告一边人为制造障碍，拖延法院对被告资产的执行拍卖，拖延被告西城步行街房产解封时间，从而拖延住建部门对于被告西城步行街项目办证的恢复工作，一边歪曲事实，以被告违约向法院提起诉讼，已达到索要违约金的目的。四、被告与原告的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即约定办理产权证明时间必须是在被告向原告交房使用后360日以后，并未违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，故原告要求被告支付违约金是没有法律依据的。五、原告已经于2012年8月16日收房并使用至今，即已经认可交房时间，原告在收房之时并没有向被告提出逾期交房的问题及要求被告支付逾期交房违约金的要求，时隔近6年才提出逾期交房违约金，是没有理由的。综上，原告的诉讼请求没有法律依据及事实理由，请求法院驳回原告诉讼请求。被告对其辩解，向法庭提交如下7组证据：1.龙公封字（2013）年00042号查封通知书，证明不可抗力的因素，姜方首个人犯罪导致被告西城步行街部分房产被查封；2.龙胜各族自治县人民法院（2014）龙刑初字第42号刑事判决书，证明姜方首伪造被告的公章、商品房买卖合同，将被告房产“卖”给自己和他人，伙同原龙胜县房管所所长崔如佩用已停用的房管所公章进行虚假备案，以虚假备案的商品房买卖合同“所购”房产为抵押，以他人、自己名义骗取个人、金融机构总计人民币74086708元。时任龙胜县房管所负责人的崔如佩因收受姜方首的贿赂违法为姜方首办理一系列的虚假备案而被判刑；3.龙胜各族自治县人民法院龙（2015）龙刑初字第3号刑事判决书，证明姜方首是个人犯罪，被告是不知情的。姜方首及崔如佩的犯罪行为导致被告西城步行街办证手续中断，住，住建部门不接备案材料被告无法预见、不可控制、是独立于被告意志和行为以外的事件，完全是不可抗力因素；4.2014年12月16日，被告递交《关于给予鑫龙商住楼为查封房产办理房产证的申请》，证明被告一直都在努力与住建部门沟通，以期早日为被告等购房业主办理好产权证明，以履行合同。对于被告已经出售的鑫龙商住楼40套未涉案房产要求办理房产证明，在龙胜县公安经警大队和龙胜县房管所的核实后，给予鑫龙商住楼40户业主办理好了产权证；5.2015年12月1日，被告向龙胜县房管所递交要求办理办证备案手续的申请及龙胜县房管所答复意见，证明龙胜县房管所明确答复因西城步行街部分房产没有解封不予办理房产备案手续；6.2016年6月22日，龙胜县国土资源局《关于桂林方首房地产开发有限公司要求办理西城步行街住户两证的答复》，证明龙胜县国土资源局明确答复要待法院解除查封后，由被告组织材料到该局办理不动产转移登记；证明自2013年8月被告西城步行街房产被查封以来，龙胜县住建部门完全中止了办理产权证明的一切工作，包括验收备案、拒绝收取本案原告诉称的应由被告按合同提交的备案资料；7.桂林市中级人民法院（2018）桂03民终1531号民事判决书，证明原告等业主针对法院执行被告西城步行街地下停车场一案，以莫须有的理由提出案外人执行异议之诉，一审驳回原告异议后，原告等业主又向桂林市中级人民法院上诉，现在该案刚刚审理终结。原告等业主的行为导致整个评估拍卖中断接近一年之久，至今还未恢复。被告有意拖延住建部门恢复办理产权证明及接收备案资料工作时间，又以被告未按商品房买卖合同约定提交备案资料所谓的违约提起诉讼，已达到被告索要违约金的目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换及质证,被告对原告提交的第1、2、4、5、6组证据无异议，本院予以确认，并在卷佐证。被告对原告提交的第3组证据有异议，认为是预告登记证，是贷款用的，不是预售许可证。本院认为该组证据模糊不清，无原件核对，不予确认。原告对被告提交的7组证据的真实性无异议，但认为所有证据均与本案没有关联性，本院认为被告提交的第2、3、4、7组证据与本案没有关联性，不作为本案的证据使用，被告提交的第1、5、6组证据与本案有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。根据采信的证据及庭审查明的事实，本院认定本案法律事实如下：原告于2011年8月17日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于龙胜县，房屋面积为133.29m2，每平方米单价2481元，总价款330692元。付款方式：买受人已首付100692元，剩余房款23万元办理公积金贷款。如因买受人原因不能办理或不能足额批准的，买受人应在接到通知之日起20日内一次性付给出卖人。之后，原告于2011年11月7日支购房款10万元，于2012年1月6日向被告支付清购房款13万，上述，原告共计支付购房款330692元。期间，原告于2011年9月2日交纳房屋契税4960.38元。根据合同第八条约定，被告方首公司应当在2012年5月1日前将经验收合格的房屋交付给原告。但是，被告直到2012年8月16日，才将房屋交给原告。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付购房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.6%赔偿买受人损失。但关于买受人不退房的，出卖人的违约责任双方不作约定。自被告2012年8月16日交房屋至今，因被告未能向产权登记机关提交备案材料，导致原告无法取得产权证。本院在审理杨于和诉被告桂林方首房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案过程中，曾于2018年3月28日分别向龙胜各族自治县房地产管理所、龙胜各族自治县国土资源局发函，咨询方首公司是否提交了西城步行街商品房办理产权证所需材料。龙胜各族自治县房地产管理所于2018年3月29日回复我院：“桂林方首房地产开发有限公司房屋尚未完成前期工作，没有向我所提交任何办理所有权证的材料。房地产开发商销售的商品房办理房屋所有权证需要以下材料：1.登记申请书；2.企业法人营业执照、身份证明；3.建设工程项目批文、国有土地使用证、建设工程规划许可证、用地许可证；4.建设工程规划验收合格证、工程竣工验收报告；5.白蚁防治预防证明；6.房屋面积测绘成果，未售房屋的分层分户平面图等。”另查明，由于被告方首公司前法定代表人姜方首被判刑，公司部分房产被查封，欠交土地出让金、工程款及税费、与其他单位存在合同纠纷等等原因，导致被告方首公司的西城步行街商品房项目至今没有取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》等备案材料。本院认为，本案争议焦点为：1、被告方首公司是否违约。2、原告诉请逾期交房的违约金17526.68元及逾期办理备案登记违约金139583.77元，理由是否充分。关于第一个焦点，被告方首公司是否违约。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2012年5月1日之前将经过验收合格的房屋交付原告，但被告直到2012年8月16日才交房，逾期104天交房，被告的行为构成了违约。另，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2012年8月16日将房屋交付原告，按约定应于2013年8月11日前提供相关的备案材料给产权登记机关，现被告至今未能将相关的备案材料提供给办证机关，显然也构成了违约。关于二个焦点，原告诉请逾期交房的违约金17526.68元及逾期办理备案登记的违约金139583.77元，理由是否充分。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同有效，对双方具有约束力。合同第九条规定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告逾期106天交房,故应向原告支付违约金17526.68元（330692元×106天×0.0005）；关于原告请求逾期办理备案登记违约金139583.77元的请求。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：商品房交付使用360日内，被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。但对出卖人逾期备案应如何承担违约责任，合同中没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。由于被告未能依合同约定在商品房交付使用360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应根据上述解释规定承担相应的违约责任。故原告请求被告方首公司支付逾期备案的违约金，理由成立，本院应予以支持。违约金的计算，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于逾期贷款利息，2004年1月1日，中国人民银行将逾期贷款利率从日万分二点一调整为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%。因本案无双方载明的利息可参考，可按中国人民银行2013年公布的5年以上的贷款年利率6.55%，上浮30%即8.515%计算违约金。综上，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。被告逾期交房、逾期备案均构成违约，应承担违约责任。被告辩解之所以无法提交相关到产权登记部门备案是因为被告前法定代表人姜方首犯罪导致房产被查封造成的，属于不可抗力，不应承担违约责任，不符合法律关于不可抗力的规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告桂林方首房地产开发有限公司支付原告潘翠华逾期交房违约金17526.68元；二、被告桂林方首房地产开发有限公司应支付原告潘翠华逾期备案违约金，违约金以购房款330692元为基数，按年利率8.515%计算，从2013年8月11日起计算至本案判决生效之日止；三、驳回原告潘翠华的其他诉讼请求。案件受理费3442元，原告潘翠华负担103元，被告桂林方首房地产开发有限公司负担3339元。上述金钱给付义务，限于本案判决生效后十日内付清。如义务人不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间利息。义务人如不自动履行义务，权利人可于本案生效判决指定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。审 判 长  廖爱丰审 判 员  覃宗元人民陪审员  韦国花二〇一八年十一月七日书 记 员  吴芳婷一、附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉有关事项告知如不服判决上诉，应同时预交上诉案件受理费3442元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。