广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初1082号 原告：桂林某某物业服务有限公司，住所地：临桂区临桂镇，统一社会信用代码：xxxxxx. 法定代表人：曾某某。 委托诉讼代理人：杨某某，女，汉族，1969年7月28日，住广西灵川县，系桂林某某物业服务有限公司公司职工。 委托诉讼代理人：梁某某，女，汉族，1981年1月16日，住吉林省洮南市，系桂林某某物业服务有限公司公司职工。 被告：黎某某，男，汉族，1975年2月17日出生，住广西桂林市象山区。 原告桂林某某物业服务有限公司诉被告黎某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，于2018年11月9日公开开庭审理了本案。原告桂林某某物业服务有限公司的委托代理人杨某某、梁某某到庭参加诉讼，被告黎某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告桂林某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法请求法院判决被告立即向原告支付拖欠的物业服务费7318.5元,逾期支付的违约金15859.82元；以上共计23178.32元(大写叁万叁仟壹佰柒拾捌元叁角贰分)2、依法判决由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告2009年11月6日签订了位于桂林市临桂区《前期物业管理服务合同》（以下简称“服务合同”）及《临时公约》（以下简称“公约”），合同约定由原告为被告所有的位于桂林桂林某某的物业提供管理服务。合同签约后，原告按照合同及公约的约定全面履行了相关义务。但是被告作为物业产权人却拒不按照服务合同公约的约定履行缴纳物业管理服务费的义务。根据合同约定被告某某园xx号房收费面积141.85平方米，收费标准每月每平方米1.01元，自2014年1月1日至2018年3月31日，被告共拖欠物业服务费7318.5元。被告的行为已构成违约，原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费，并依据服务合同及公约以每日千分之三的标准加收滞纳金。原告向被告多次催缴，但被告仍拒绝支付。原告为维护自身的合法权益，现特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 原告桂林某某物业服务有限公司为证明其主张提供以下证据：证据一、物业服务合同终止协议；证明2011年原告接手某某小区的物业。证据二、物业公司交接协议书；证明2011年原告接手某某小区的物业。证据三、某某业主临时公约复印件；证明双方对物业费进行了约定。证据四、某某前期物业服务合同复印件；证明双方的合同责任，被告是原告小区的业主。证据五、商品房买卖合同及业主身份证复印件；证明被告是原告小区的业主。证据六、催费函及邮寄单复印件；证明原告已告知被告缴纳物业费。证据七、律师函及邮寄单复印件；证明原告已告知被告缴纳物业费。 被告黎某某未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黎某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告桂林某某物业服务有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告桂林某某物业服务有限公司陈述的案件事实予以确认。 经审理查明：2009年11月6日，甲方：黎某某与乙方：桂林某某国际物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：建筑面积：141.85平方米…第四条一、乙方交纳费用时间：以甲方书面通知乙方中的交房约定时间为准；…八、电梯住宅的电梯运行、维修养护的费用由所在单元所有使用住户按下列标准交纳：1、…3层以上（含3层）业主按元（每平方米/月/户）标准缴纳…第十一条四、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。…” 同日，桂林某某房地产开发有限公司、桂林某某国际物业服务有限公司（前物业管理公司）、黎某某三方签订《桂林某某临时公约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：某某住宅小区，座落位置：桂林市临桂，物业类型：住宅及商业，占地面积：1320亩；第六章第三十二条…业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证桂林某某国际物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于发展商发出的入伙通知书约定的交房之日起向物业服务企业缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：(1)物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；…3、业主入伙时应预交半年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度、每半年分期或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的滞纳金；逾期1个月仍拒绝缴交的，发展商、业主委员会、物业服务公司有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；…第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的滞纳金。…”同日，被告黎某某签署“遵守《业主临时公约》承诺书”，承诺遵守《业主临时公约》。 另查明，2013年11月7日，桂林某某房地产开发有限公司作为甲方与乙方桂林某某国际物业管理有限公司、丙方桂林市某某物业服务有限责任公司签订了《物业公司交接协议书》，三方就桂林市临桂县某某《某某前期物业服务合同》包括某某某某园别墅区、某某园、某某园、某某园住宅及园林等配套设施等区域的物业服务合同等事项的处理进行了商议，乙方已于2011年7月1日，把与甲方所签订的所有相关物业服务合同的服务主体转给丙方，即对位于桂林市临桂县某某的某某园别墅区、某某园、某某园、某某园住宅及园林等配套设施等区域实行物业管理服务，委托管理期限至成立业主委员会为止。物业公司更换后，原告桂林市某某物业服务有限责任公司打电话告知被告黎某某更换情况，被告黎某某在电话中表示知情。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司于2011年8月24日成立，营业期限自2011年8月24日起，经营范围：物业服务，家政服务，房屋信息咨询服务，园林绿化工程施工；资质等级为三级。2018年3月8日，住房城乡建设部发布《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》，自此，物业服务企业的资质评级已取消。2011年起原告桂林市某某物业服务有限责任公司接受桂林某某房地产开发有限公司委托，对某某小区物业的共用部位、共用设施设备进行养护、管理，并按物价部门核定的标准收取物业服务费。被告黎某某是某某的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇某某某某园区27#-1-201室（建筑面积：141.85㎡）。2014年1月1日至2018年3月31日，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳原告物业服务费，从2014年1月1日至2018年3月31日，被告共欠物业服务费7318.5元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 本院认为，被告黎某某与桂林某某国际物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》及《桂林某某临时公约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”而桂林某某国际物业管理有限公司已于2011年7月1日，把与桂林某某房地产开发有限公司所签订的所有相关物业服务合同的服务主体转给原告桂林市某某物业服务有限责任公司，物业更换后，原告又将更换事宜通知被告，且原、被告双方已形成事实上的物业服务合同关系，本院对上述合同予以认可，双方应根据合同约定内容履行义务。签订合同是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护。原告桂林某某物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告黎某某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告桂林某某物业服务有限公司要求被告黎某某支付所欠物业服务费，有理有据，本院予以支持。经核实，从2014年1月1日至2018年3月31日，按照被告房屋的建筑面积：141.85㎡及每月每平米单价1.01元计算，被告黎某某共欠物业服务费7318.5元。 关于违约金问题，本院认为，综合涉案小区其他同期同类案件来看，原告桂林市某某物业服务有限责任公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，小区业主对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十四条之规定，判决如下： 一、被告黎某某支付物业服务费7318.5元给原告桂林某某物业服务有限公司； 二、驳回原告桂林某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费379元，公告费560元，共计939元，由被告黎某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费379元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  卢 晨 人民陪审员  王顺有 人民陪审员  唐初花 二〇一八年十一月二十八日 法官 助理  马竹波 书 记 员  张燕红