广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24049号原告：张伟光，男，1975年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：杨槟矫，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏正阳，广东宝慧律师事务所实习律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告张伟光诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金31540.33元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年9月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价909321元向被告购买被告在佛山市禅城区季华四路66号开发的雄盛王府一座2301房。《商品房买卖合同》约定了被告应在2016年12月30日前向原告交付涉案房屋。签订合同后，原告已足额支付了购房款。然而，被告由于自身原因，在交付期限届满后仍未向原告实际交付房屋。现原告主张2017年4月1日至2018年9月1日，被告已逾期518天。根据合同约定，原告要求被告继续履行合同，并向原告支付违约金（违约金计算标准为79.42*23*518/30=31540.33元）。此外，被告仍须继续履行合同，向原告交付涉案房地产。被告雄盛王府公司辩称：一、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501018512）（下称《买卖合同》），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座2301房，建筑面积为79.42平方米，价款为909321元；约定原告应在2015年9月10日前支付首期款279321元，余款630000元于2015年9月25日前结算付清；约定被告在2016年12月30日前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。二、本案中被告向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2017年4月1日起至2018年1月17日止。原告主张被告支付至2018年9月1日止的逾期交房违约金没有事实依据。按照《买卖合同》约定，被告应于2016年12月30日（交付期限）将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告，逾期应自交付期间届满次日起支付违约金。被告已于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。双方已就逾期交楼问题签订了《逾期交楼处理协议书》，被告已向原告支付2017年1月1日至2017年3月31日的逾期交房违约金5480元，故本案违约金计算的起止时间为2017年4月1日起至2018年1月17日止。三、商品房装修标准并不是《买卖合同》约定商品房交付条件和标准，而是装修公司完成装修交付的标准。原告主张涉案房屋约定的交楼标准是精装房，现未达到交付条件没有依据。被告开发建设的本涉案商品房规划设计中未有包装修交楼内容，原告购房时选择要求装修，而原告的装修要求对原核准的房屋规划设计结构有调整（增加了钢结构及拆除部分间隔墙），在房屋验收合格交楼前不能提前装修，必须经政府主管部门验收合格并交付给原告后才能进行装修。因而原告与被告、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（下称柏裕公司）签订《房屋装修协议》，原告将购买的雄盛王府广场商品房委托柏裕公司进行装修，装修款由被告支付给柏裕公司。因此《房屋装修协议》附件一约定的房屋装修标准即《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》是商品房装修的标准，并非交楼标准。《房屋装修协议》第四条“交付与验收”第3项约定，被告取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，原告应按《买卖合同》约定办理入伙手续。现商品房达到《买卖合同》约定交付标准，原告须收楼后交予柏裕公司装修，柏裕公司按装修标准装修后方可交付原告。原告接到被告《收楼通知》后不予收楼，导致柏裕公司无法进场施工，责任由原告自行承担。综上所述，根据本案证据和事实，被告应按每月每平方米23元计算支付自2017年4月1日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金，2018年1月17日之后被告无须向原告支付逾期交房违约金，原告诉求超过部分没有事实依据，应予以驳回。还请法院尊重契约精神，严格依照合同处理双方权利义务，不应对有利原告的就采纳支持，对被告不利的就不予采纳支持，而应依法公正判决。诉讼中，原告举证如下：1.《商品房买卖合同》，证明原被告双方存在商品房买卖合同关系，被告超过约定的房屋交付使用期限仍未交付房屋，故应当承担违约责任。2.《佛山雄盛王府广场住宅精装房屋室内交楼标准》、《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》，证明被告向原告通知收楼时，房屋及公共部分交付使用的情况远远达不到其承诺的交楼标准，故原告有理由拒绝签收。3.税务发票，证明原告已经按购房合同约定足额支付了购房款，履行了合同义务，有权要求被告承担拒绝履行合同的违约责任。4.房屋装修协议，证明协议第三条约定被告收取的购房款中已经包含原告支付的装修费用，故被告应当就案涉房屋逾期不能达到约定的装修标准承担违约责任。诉讼中，被告举证如下：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明被告的诉讼主体适格。2.《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②合同约定了买受人逾期支付购房款，应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金（《买卖合同》第七条“买受人逾期付款违约责任”约定）；③被告应在约定交付日期前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第八条“交付期限”约定）；④被告逾期交楼的，应自最后交付期限的第二日起按商品房的市场租金向原告支付违约金（《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定）；⑤补充协议书约定买受人采用按揭方式付款的，应当在签订买卖合同当日办理银行按揭手续（补充协议第4条第1款）；⑥政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任（补充协议书第8条第3款）,未取得房屋测绘报告是政府原因，被告不应承担违约责任；⑦补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务。3.《房屋装修协议》及附件（1、房屋装修标准；2、施工图），证明①被告开发建设的本涉案商品房规划设计为毛坯交楼，《房屋装修协议》第四条“交付与验收”第3项约定，被告取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，原告应按《买卖合同》约定办理入伙手续，原告不予收楼，责任自行承担；②原告所购房屋是须交予第三方装修；《房屋装修协议》附件一《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》是商品房装修的标准，并非交楼标准。（《房屋装修协议》第二条“委托事项”有明确约定）；③从《房屋装修协议》施工图与《买卖合同》商品房毛坯平面图对比，装修须对建设部门核准的房屋规划设计结构进行调整（增加了钢结构及拆除部分间隔墙），因此房屋在验收合格收楼前，不能将房屋移交给原告委托的第三方进行装修。4.佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。5.逾期交楼处理协议书，证明原被告就逾期交楼违约金按每月每平方米23元的标准支付达成一致，并签订了处理协议书，被告已按照约定支付了一期违约金，原告诉状也有确认。6.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金计算应截止2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。7.《交付装修通知书》、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执，证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，邮件被退回，原告拒绝收楼，责任应由其自行承担，《交付装修通知书》证明被告已通知原告及时收楼后将涉案商品房交付第三方装修公司予以装修。8.收据、佛山农商行批量代收付结果明细清单，证明原、被告已就逾期交楼违约金按照23元/平方米/月的标准支付达成一致，被告已向原告支付2017年1月1日至2017年3月31日的逾期交楼违约金5480元。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原、被告双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：2015年9月10日，原告为购买禅城区季华四路66号一座2301房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋面积为79.42平方米，商品房价款为909321元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款279321元，约定日期：2015年9月10日；现金方式支付630000元，约定日期：2015年9月25日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付；3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2015年9月10日，原告作为甲方、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司作为乙方、被告作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与买卖合同的约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。其中附件1还包括了佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准和佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准。2017年4月26日，原、被告签订《逾期交楼处理协议书》，确认案涉房屋建筑面积为79.42平方米，约定：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年1月1日起按该商品房的市场租金即建筑面积每平方米23元/月的标准向乙方支付违约金至实际交付日止。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订后7个工作日内按逾期之日起90日支付一次违约金给乙方，如至实际交付日止按实际发生的逾期时间计付违约金并于乙方收楼之日起7个工作日内支付。违约金汇入乙方指定的账户。就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。协议签订后，原告于2017年4月26日出具收据，确认收取被告支付涉案房屋逾期交楼自2017年1月1日起至2017年3月31日的违约金5480元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。另查明一，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。另查明二，原、被告分别提交的商品房买卖合同中，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》，均作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且有被告盖章确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议、逾期交楼处理协议书及装修协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金的计算截止时间如何确定。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。对此，应先审查原告在被告交付房屋为毛坯状态时是否有权拒绝收楼问题。首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且被告盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，原告有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即案涉商品房为带装修交付；其次，根据约定，被告收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合房屋装修协议的约定，被告有义务保证在交楼同时将装修工程交付给原告；此外，房屋装修协议还约定，若装修工程存在质量问题，原告有权要求装修公司承担保修责任，但无权拒绝收楼，根据公平原则，该条款应理解为在装修工程已完成而存在质量问题的情况下，原告无权拒绝收楼，但在装修工程未完成或根本未开始的情况下，不适用该条款。因此，原告在装修工程未完成、房屋未达交楼标准前，有权拒绝收楼，且被告至今亦无提供证据证明案涉房屋已装修完毕达到交付标准。原告主张被告支付逾期交楼违约金至2018年9月1日，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称应先收楼后装修，与三方约定不符，本院不予支持。根据双方签订的《逾期交楼处理协议书》，交楼违约金标准为每平方米23元，被告对此无异议。被告从2017年4月1日至2018年9月1日逾期交楼519天，原告主张逾期天数为518天，系其对自身权利的自由处分，本院予以支持。故本院对原告诉请逾期交楼违约金31540.33元（79.42平方米×23元/平方米/月÷30×518天=31540.33元）予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张伟光支付2017年4月1日至2018年9月1日的逾期交楼违约金31540.33元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费294元，由被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十一月二十日书记员  潘有鹏