广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初12211号原告：樊启明，男，1987年10月3日出生，汉族，住湖南省华容县。原告：古考容，女，1990年9月28日出生，汉族，住广东省普宁市。两原告共同委托诉讼代理人：陈毅能，广东同协律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：范萍萍，广东同协律师事务所律师。被告：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园1幢205卡。法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。原告樊启明、古考容与被告中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊启明、古考容向本院提出诉讼请求：1.晟曦公司立即向樊启明、古考容返还购房款357000元并支付违约金（按银行贷款利率6%的双倍，即年利率12%，从2018年8月4日起计算至清偿之日止，暂计至2018年9月25日为4225元）；2.本案诉讼费由晟曦公司承担。事实和理由：2015年7月26日，樊启明、古考容与晟曦公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定樊启明、古考容购买晟曦公司位于中山市××34卡的房屋，购房总价为357000元。合同签订后，樊启明、古考容依约付款，但晟曦公司未能依约交房，樊启明、古考容只得依约解除合同。2018年7月20日，双方签订《解除协议书》，约定双方自愿解除《中山市商品房买卖合同》，晟曦公司自解除合同备案登记之日起15日内一次性退还樊启明、古考容购房款357000元，逾期按银行同期贷款利率的两倍支付违约金。协议签订后，双方于2018年7月20日办理了解除合同的备案登记，晟曦公司最迟应于2018年8月4日返还购房款，但至今未返还。为此，樊启明、古考容诉至法院。被告晟曦公司辩称，一、晟曦公司与樊启明、古考容于2018年7月20日签订《商品房买卖合同终止协议书》，该日为双方向国土资源管理部门申请解除合同备案之日，中山市房地产交易登记管理所批准买卖合同终止备案之日为2018年7月23日，而非樊启明、古考容主张的2018年7月20日。二、根据双方签订的《商品房买卖合同终止协议书》约定可见，双方未就涉案商品房买卖合同解除及终止合同备案后的购房款退还时间作出约定，故樊启明、古考容要求晟曦公司支付逾期返还购房款的违约金无事实和法律依据。三、基于上述第二点理由，晟曦公司认为涉案商品房买卖合同的解除、退款应以《商品房买卖合同终止协议书》约定为准。即使樊启明、古考容主张按《解除协议书》约定，退款的截止时间为2018年8月7日，逾期之日为2018年8月8日，而非樊启明、古考容主张的2018年8月4日。且根据中国人民银行最新公布的人民币现行利率可见，一年以内（含一年）的同期贷款年利率为4.35%，非樊启明、古考容主张的年利率6%。另，根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，樊启明、古考容未举证证明因晟曦公司逾期退款对其造成相关损失，且晟曦公司逾期退款的时间较短，故樊启明、古考容主张的违约金应予减少。四、根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”规定，法院应根据案件的具体情况决定樊启明、古考容与晟曦公司各自承担的诉讼费。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年7月26日，樊启明、古考容与晟曦公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定樊启明、古考容购买晟曦公司位于中山市××34卡房屋，购房价为357000元，该款于合同签订当日现金支付，晟曦公司应于2016年10月30日前交房。合同签订后，樊启明、古考容支付了购房款，但晟曦公司未依约交房。2018年7月20日，双方签订《解除协议书》，约定：双方自愿解除《中山市商品房买卖合同》，协议签订后，樊启明、古考容与晟曦公司工作人员一同前往办理解除备案登记，晟曦公司自解除备案登记后15日内一次性退还购房款357000元。如晟曦公司违约，需按银行同期贷款利率的两倍支付违约金。协议签订当日，双方前往办理合同终止备案手续。中山市土地房产产权档案馆出具的《中山市商品房销售合同登记备案证明表》载明，涉案合同终止日期为2018年7月20日，合同终止备案日期为2018年7月20日。2018年8月21日，广东同协律师事务所受樊启明、古考容委托，向晟曦公司的孙小姐邮寄律师函，催促晟曦公司退款并支付违约金，该函于2018年8月23日签收。晟曦公司否认收到律师函，并表示双方于2018年7月20日签订的《商品房买卖合同终止协议书》未约定退款时间，且涉案合同于2018年7月23日才办理终止备案，故樊启明、古考容要求晟曦公司支付逾期付款违约金无事实和法律依据，且无证据证明因晟曦公司逾期退款对其造成相关损失。晟曦公司对其主张提交的《商品房买卖合同终止协议书》右上方加盖有“中山市房地产交易登记管理所商品房销售登记备案专用章”，盖章处手写“2018.7.23，终止”。樊启明、古考容对上述手写的终止备案时间不予认可，认为终止时间应以其提交的《中山市商品房销售合同登记备案证明表》记载时间（2018年7月20日）为准。本院认为，樊启明、古考容与晟曦公司对解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》并无异议，本院依法予以确认。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、涉案《中山市商品房买卖合同》的终止备案时间是2018年7月20日还是2018年7月23日？二、晟曦公司应于何时向樊启明、古考容返还购房款357000元？三、樊启明、古考容主张的违约金是否过高？四、诉讼费的负担？关于焦点一，即涉案《中山市商品房买卖合同》终止备案时间问题。虽然晟曦公司提交的《商品房买卖合同终止协议书》上加盖有“中山市房地产交易登记管理所商品房销售登记备案专用章”，但未能举证证明手写的落款日期及内容“2018.7.23，终止”为签章单位所署，而樊启明、古考容提交的中山市土地房产产权档案馆出具的《中山市商品房销售合同登记备案证明表》载明的合同终止备案日期为2018年7月20日，且晟曦公司无证据推翻上述记载日期错误，故本院认定涉案《中山市商品房买卖合同》终止备案时间为2018年7月20日。关于焦点二，即晟曦公司应于何时向樊启明、古考容返还购房款357000元问题。樊启明、古考容与晟曦公司于2018年7月20日签订的《解除协议书》及《商品房买卖合同终止协议书》，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。虽然《商品房买卖合同终止协议书》未约定购房款的返还时间及违约责任，但并不能据此否认《解除协议书》中关于购房款返还时间及违约金责任约定的效力，故晟曦公司认为购房款的退还时间应以《商品房买卖合同终止协议书》的约定为准，依法无据，本院不予支持。购房款的退还时间应以《解除协议书》的约定为准，即终止合同备案后15天内。因合同终止备案时间为2018年7月20日，故晟曦公司应于2018年8月4日前向樊启明、古考容返还购房款357000元。晟曦公司逾期付款，其行为已构成违约，现樊启明、古考容要求晟曦公司返还购房款357000元，并支付违约金，理据充分，本院予以支持，但违约金的起算时间应从逾期之日即2018年8月5日起计算，樊启明、古考容要求从2018年8月4日起计算，起算时间有误，超出本院上述认定部分，不予支持。关于焦点三，即樊启明、古考容主张的违约金是否过高？晟曦公司认为樊启明、古考容未提交证据证明因晟曦公司逾期付款产生相关损失，且退款时间较短，要求调低违约金，但晟曦公司未举证证明违约金过高，依法应承担举证不能的不利后果。因双方协议约定违约金按银行同期同类贷款利率两倍计算，现樊启明、古考容要求按年利率6%的两倍，即年利率12%计算，该利率与中国人民银行同期同类贷款利率不符，本院不予支持，应按双方约定为准。又因樊启明、古考容主张晟曦公司支付至2018年9月25日的违约金4225元，低于按中国人民银行现同期同类贷款利率（年利率4.35%）两倍（年利率8.75%）计算，晟曦公司应支付的违约金4400元，依法不悖，本院予以支持。关于焦点四。诉讼费的负担问题。根据上述焦点二、三所述，结合樊启明、古考容的主张，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”因樊启明、古考容起诉要求晟曦公司返还的购房款及截止2018年9月25日的违约金本院予以支持，故本案据此计算的诉讼费3359元应由晟曦公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内向原告樊启明、古考容返还购房款357000元及违约金（以购房款余额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍，从2018年8月5日起计算至清偿之日止）；驳回原告樊启明、古考容超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6718元，减半3359元，由被告中山市晟曦房地产开发有限公司负担3348元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  蒋伟成二〇一八年十一月十八日书记员  吴铭恩