西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初14968号 原告：吴国瑞，男，汉族，1992年3月25日出生，住西安市， 委托代理人：赵栋奎，陕西圣拓律师事务所律师。 被告：叶改红，女，汉族，1982年9月21日出生，住西安市， 被告：刘小军，男，汉族，1974年1月1日出生，住西安市， 共同委托代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。 第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地西安市高新区电子工业园电子五路北侧金泰假日花城四期第34幢1单元1层10105房。 法定代表人：杨帅，公司总经理。 委托代理人：李季袁，该公司职工。 原告吴国瑞与被告叶改红、刘小军及第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称“陕西新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴国瑞及其委托代理人赵栋奎、被告刘小军、被告叶改红、刘小军的共同委托代理人高峰及第三人的委托代理人李季袁均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告诉称，被告叶改红、刘小军系夫妻关系，2017年4月23日，原告作为买受方乙方，被告作为出售方甲方，陕西新环境房地产经纪有限公司作为居间方丙方，共同签署了合同专用纸编号为XHJS0264316的《房屋买卖合同》。依据《房屋买卖合同》约定，原告购买被告共同共有的位于西安市××新区中××大都××单元××室房屋（商品房买卖合同编号：Y14125683）（下称出售房屋），房屋总售价1520000元，被告最迟于2017年12月31日前为出售房屋办理完毕解除抵押登记手续，被告应于2017年4元24日将出售房屋交付原告使用，被告在签署合同后200日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构。《房屋买卖合同》签署后，原告依照合同约定积极履行自身义务，按时向被告缴纳购房定金、购房款，并于2017年4月24日接收出售房屋。但被告无视合同约定，至今未为出售房屋办理解除抵押登记手续，也未将办理出售房屋过户、贷款所需的资料提交相关部门，两被告于2018年3月31日强行将原告从出售房屋中赶出，严重侵害了原告合法权益。现原告已向西安市雁塔区人民法院申请诉讼保全，请求法院查封出售房屋并被受理。西安市雁塔区人民法院通过（2018）陕0113财保220号民事裁定书、（2018）陕0113财保220号协助执行通知已预查封出售房屋，查封期限为2018年7月10日至2021年7月9日。经多次协商未果，依据《房屋买卖合同》第六条违约责任的约定及相关法律规定，现为维护原告合法权益，故诉至法院要求：1、被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，于判决生效之日起30日内向原告交付符合合同约定的房屋，为房屋办理完毕解除抵押登记手续，并将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋过户手续；2、被告向原告支付逾期办理出售房屋解除抵押登记违约金21900元（自2018年1月1日暂计算至起诉之日2018年8月7日，实际要求支付至被告办理出售房屋解除抵押登记之日）；3、被告向原告支付逾期交房违约金12900元（自2018年3月31日暂计算至起诉之日2018年8月7日，实际要求支付至被告向原告交付房屋之日）；4、被告向原告支付逾期提交房屋过户、贷款材料违约金27100元（自2017年11月9日暂计算至起诉之日2018年8月7日，实际要求支付至被告向原告交付房屋之日）；5、被告向原告支付为实现债权支付的律师代理费10000元、保全费13250元，合计23250元；6、本案全部诉讼、保全费用由两被告承担。 被告叶改红、刘小军共同辩称，经第三人居间介绍，原、被告及第三人签订《商品房买卖合同》。因本案所涉房屋由被告购买至今，开发商未为被告办理房屋的不动产登记证书，导致合同无法按照西安市房管局二手房交易规定，办理网签、资金监管及房屋过户登记，最终导致本案所涉合同目的不能实现。原告虽申请查封被告的房屋，因房屋无产权证书，也仅仅是查封。原、被告及第三人签订的《商品房买卖合同》违反《物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记的禁止性规定，故本案所涉合同符合《合同法》第五十二条第五款的规定，即违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效合同。现原告要求继续履行无效的合同，办理解押登记、支付违约金等诉讼请求，无法律及事实依据，应当依法予以驳回。 第三人陕西新环境房地产经纪有限公司述称，判决继续履行合同需原、被告双方继续配合才能继续履行，第三人愿意配合原、被告办理相关手续。对于原告违约金的诉讼请求，被告在实际履行合同过程中，确实存在延迟履行合同的行为，请求法院依法予以支持。律师费代理费用和保全费用应由违约方承担。 经审理查明，被告叶改红、刘小军系夫妻关系。2014年10月25日，被告叶改红与西安中冶建研置业有限公司签订《西安市商品房买卖合同》，购买位于西安市××新区中××大都××单元××室房屋。原告吴国瑞（以下称“乙方”）与被告叶改红（以下称“甲方）及第三人陕西新环境公司于2017年4月23日签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“1、甲方自愿将位于西安市××新区中××大都××单元××室房屋出售给乙方；房屋现状为设有抵押，抵押金额约为660000元，甲方应于2017年12月31日前还清剩余银行按揭贷款；2、双方确认房屋售价为1520000元，乙方应于2017年4月24日支付甲方购房定金200000元，乙方于产权过户进窗口后缴税前将首付款260000元交由第三方托管，银行按揭贷款1060000元由乙方贷款银行直接放款至甲方指定账户；双方同意本合同终止后，乙方支付的定金及购房款于合同终止后5个工作日内如数返还；3、签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，乙方应支付丙方居间服务费41000元；4、甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性、有效性负全责，并已取得共有权人同意出售并签订本合同，可依约配合乙方办理过户和交付房屋，保证房屋其他状况真实，由此引起的一切法律后果及经济责任由甲方全部承担；甲方应签订本合同后200日内办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构；乙方在签订本合同后200日内将办理该房屋过户、贷款所需一切资料提交贷款服务机构；5、甲乙双方交房时间为2017年4月24日；6、合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付每日100元的违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等。”2017年4月24日，原告向第三人交纳10000元。同日被告叶改红收取原告购房定金200000元，被告叶改红遂向原告交付房屋。2018年3月31日，原、被告双方因合同履行发生纠纷，被告将原告从本案所涉房屋内清出。另查，本案所涉房屋于2018年5月28日取得初始登记，至今尚未依法取得房屋权属证书。被告庭审中表示其将房屋交付给原告使用后，因无房屋权属证书，无法与原告履行合同办理房屋过户登记手续，且在原告居住期间，房屋按揭贷款仍由被告继续偿还，明显显失公平，故不同意与原告继续履行合同。第三人称，现因本案所涉房屋无权属证书，无法依照西安市房屋管理局关于二手房过户交易流程办理过户登记手续。 上述事实，有商品房买卖合同、结婚证、房屋买卖合同、收据、收条、转账凭证及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，原告吴国瑞与被告叶改红、刘小军及第三人陕西新环境公司签订《房屋买卖合同》至今，被告叶改红未取得所售房屋的不动产权属证书，导致合同一直无法履行，且第三人表示因本案所涉房屋无权属证书，无法依照西安市房屋管理局关于二手房过户交易流程办理房屋过户登记手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，又依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故原、被告及第三人所签订的《房屋买卖合同》明显违反法律禁止性规范，显系无效合同。现原告要求继续履行合同明显于法相悖。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴国瑞的诉讼请求。 本案案件受理费16993元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 何 燕 审判员 赵琳君 审判员 秦 冰 二〇一八年十一月十一日 书记员 王小波