广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初19384号原告：下塘西小区业主委员会，住所地广州市越秀区下塘西路2-34号。负责人：江其方。委托代理人：李青峰，广东百高律师事务所律师。被告：陈志雄，男，汉族，1965年8月25日出生，住广州市花都区。被告：广州市金钟墓园，住所地广州市花都区狮岭镇联合村。法定代表人：陈志雄，总经理。被告：广州市金钟墓园越秀分店，住所地广州市越秀区下塘西路20号之一1楼。负责人：陈建华。上述三被告共同委托代理人：边丽丽，广东国智律师事务所律师。原告下塘西小区业主委员会诉被告陈志雄、广州市金钟墓园（以下简称金钟墓园）、广州市金钟墓园越秀分店（以下简称越秀分店）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李青峰，三被告的共同委托代理人边丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：三被告连带支付广州市越秀区下塘西小区20号首层及20号之一楼房屋对出场地约200平方米的占用费（自2012年10月11日至2018年4月26日实际腾空交还日止共687480元，按17个车位，每个600元/月的标准计算）。事实与理由：广州市越秀区下塘西小区20号首层及20号之一楼房屋对出场地约200平方米属于业主共同共有。1992年12月18日，被告陈志雄与广东省信托房产开发公司（以下简称信托公司）签订《关于天河区童心路自编6号商场的补充协议》，通过非法租赁的形式侵占涉讼场地。1997年起，三被告共同侵占涉讼场地经营殡葬服务，并在小区该场地门口违法搭建牌坊，实际圈占约400平方米小区场地，从未支付过场地占用费。为此，原告曾于2014年5月5日诉至法院，经法院终审判决要求三被告拆除写有“广州金钟永久墓园办事处”字样的牌坊，将涉讼场地腾空移交给原告管业。判决生效后，三被告拒绝履行裁判义务。为此，原告向法院申请强制执行。2017年8月23日、9月11日被告陈志雄、越秀分店致函原告，提议以租赁形式，按11个车位计算，每个车位600元/月的标准租赁5年。经小区召开业主大会表决，不同意将涉案的场地整体出租给价高者的提议。9月28日，原告致函给被告陈志雄要求被告金钟墓园与越秀分店计付场地占用费。2017年9月29日，被告陈志雄复函要求原告通过法律途径解决占用费的问题。三被告共同辩称：一、原告主张占用费金额无任何事实和法律依据，计算标准和金额完全是原告随意夸大，与事实不符。1.根据（2015）穗中法民五终字第3973号民事判决书，涉讼场地的面积是明确的，即“约200平方米”。在约200平方米的场地中，部分用地规划为斜坡单车路，根据越秀区国土资源和规划局所作复函，该斜坡单车路所占面积约56平方米。而且在被告越秀分店门口有地下电缆线及盖板，车辆无法通行，门口有消防通道、化粪池通道也占用了部分面积。因此，扣除斜坡单车路占用的面积及消防、电缆通道等，能规划成车位的面积也是有限的，根本不可能规划为原告所主张的17个车位。2.根据《物权法》的规定，涉讼场地的规划用途为居住小区用地，部分用地规划为斜坡单车路。那么如果涉讼场地用于修建停车场，需取得《建设工程规划许可证》，并由业主大会通过。事实上，未见原告提供修建停车场的规划许可证，且业主大会并未对该涉讼场地改建为停车场举行过业主大会。3.原告主张600元/月的占用费非常不合理。涉讼场地周边2017年地下停车场的停车费用为每月400元，且配备有专人看管、安装监控设备、设置有电动通行栏及智能识别车辆系统。涉讼场地无任何停车设施，按600元/月的标准收取占用费，非常不合理。虽然被告曾在2017年8月23日向原告提出一个拟解决方案，表明可以将涉讼场地折算成11个车位，然后按600元租赁使用，但当时是出于和解的目的，为缓解邻里矛盾，愿意支付高于市场价的费用来改善与众多业主的关系。但因原告不同意，双方未能达成一致，该方案无效。根据相关法律规定，原告无权以和解方案来索赔，更无权以此为标准作为证据向被告主张巨额占用费。二、原告主张2012年10月11日至2018年4月26日的占用费有误，其中2012年10月11日至2015年9月27日的占用费已超过诉讼时效。被告金钟墓园拒绝支付该部分费用，法院应当驳回原告该部分诉讼请求。原告提供的证据显示其于2017年9月28日向被告金钟墓园主张场地占用费，次日被告金钟墓园回函原告通过法律途径解决。从1992年至2017年9月28日前原告从未主张过占用费赔偿问题。根据《民法通则》的规定，原告主张的自2012年10月11日至2015年9月27日的损失已经超过诉讼时效，不能得到法律的保护。综上所述，原告主张的巨额占用费显失公平，原告的计算标准和金额均无事实和法律依据，且原告主张的部分费用已经超过了诉讼时效，不应受到法律的保护。经审理查明：广州市越秀区童心路与下塘西路之间的下塘西小区，是由信托公司开发。涉讼场地位于下塘西路××商场及××楼住宅对××空地（该处原××小区××楼、××楼××或××童心路××楼以北），在下塘西小区范围内，面积约200平方米。1992年12月18日，被告陈志雄与信托公司签订《关于天河区童心路自编6号商场的补充协议》，约定被告陈志雄向信托公司租用童心路6号楼以北，面积200平方米，按每平方米1250元计价，总价为250000元,长期使用。如国家征用，被告陈志雄须无条件退出，信托公司不作赔偿。合同签订后，信托公司将涉讼场地交由被告陈志雄使用，陈志雄将涉讼场地作为停车场，并在入口处搭建了牌坊，上写有“广州金钟永久墓园办事处”。2012年11月13日，信托公司向被告陈志雄发出《关于移交童心路6号楼以北200平米场地的函》，要求被告陈志雄在2012年12月17日前将童心路6号楼以北面积200平方米场地清理完毕，准时将场地交还信托公司。被告陈志雄于2012年12月7日对信托公司要求其移交涉讼场地提出书面质疑，称当时双方的意愿是信托公司以1250元/平方米的价格转让长期使用权，是一次性收取转让金，陈志雄搬出的唯一条件是国家征用，现在不是国家征用，信托公司无权要求陈志雄搬出。因被告陈志雄与信托公司就涉讼场地是否交还给信托公司不能达成一致意见，导致涉讼场地的使用现状仍如上述。2013年6月27日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出越国房业备字[2013]6号《关于下塘西小区第二届业主委员会备案的通知》告知，已对业主委员会进行备案。原告遂向本院提起诉讼，诉请要求：三被告拆除写有“广州市金钟永久墓园”的牌坊，腾空交还下塘西小区26号楼、28号楼以北（初编童心路6号楼以北）首层建筑面积为200平方米的公共场地由原告管业。本院于2013年10月17日作出（2013）穗越法民三初字第1982号民事判决书后，三被告不服，提出上诉，广东省广州市中级人民法院于2014年3月28日作出（2014）穗中法民五终字第245号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）穗越法民三初字第1982号民事判决，发回本院重审。2015年2月12日，本院经重审后作出(2014)穗越法民三重字第4号民事判决书，判决：一、被告陈志雄、广州市金钟墓园、广州市金钟墓园越秀分店在本判决发生法律效力之日起十五日内共同拆除写有广州金钟永久墓园办事处字样的牌坊（含横梁、南、北立柱、卷闸门、南侧立柱旁的铁门、北侧立柱旁刻有“金钟”字样的黄色大石）。二、驳回原告广州市越秀区下塘西小区业主委员会的其他诉讼请求。判后，因原、被告均不服并向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2015年12月31日作出(2015)穗中法民五终字第3973号民事判决书，判决：一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三重字第4号民事判决第一项及案件受理费负担的判项；二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三重字第4号民事判决第二项为“广州市金钟墓园、广州市金钟墓园越秀分店、陈志雄于本判决发生法律效力之日起十日内，共同将广州市越秀区下塘西小区20号首层及20号之一1楼房屋对出建筑面积约200平方米的场地腾空交由广州市越秀区下塘西小区业主委员会管业”。前述判决生效后，原告遂向本院申请强制执行。2018年8月23日及9月11日，被告金钟墓园及陈志雄分别向原告发出《关于越秀区下塘西小区20号首层及20号之一1楼房屋对出建筑面积约200平方米的场地问题的拟解决方案》，其中写明：现新的下塘西小区业主委员会已经成立，我方现首先表示愿意履行上述广州市中级人民法院作出的判决和内容，同时就该场地如何移交及使用的问题，提出解决方案。我方拟承租该面积约200平方米的场地，具体操作方式为，先将该面积约200平方米的场地折合为11个车位，由我方承租和按照市场价交纳租金（据我方初步了解，目前该地段每个车位的市场价约为600元），总体租金支付可以按月或按年支付（由双方协商确定），承租期限拟定为5年等。2017年9月26日，原告发布《表决结果公告》，写明：业主大会临时会议表决于本月24日晚12时结束，会议对三个议题进行了表决。统计如果如下：2.关于场地整体出租价高者得的提议，12人/2087.2平方米造成，82人/8400.5平方米反对，1人/116平方米弃权；3.关于场地出租给有车的业主一户一辆共享的提议，94人/9540.5平方米赞成，5人/1291.6平方米反对，没有弃权。小区有178户业主，建筑面积21633平方米，根据《下塘西小区业主大会议事规则》，不参与投票的视为同意参与投票的多数一方意见，第3项提议获得通过，第2项提议未获通过等。同月28日，原告即向被告陈志雄发出书面通知，称：被告自1992年12月18日起即占用涉案场地，且已有生效的法律文件确认被告应腾空场地，但被告至今仍未履行。因此，要求被告应按其与信托公司的约定金额缴交1992年12月18日至2012年10月10日的场地占用费，以及按照市场价格缴交自2012年10月11日起至实际腾空并交还之日止的场地占用费。被告应在收到此函之日起五个工作日内与原告确认占用费金额并足额一次性支付全部占用费等。次日，被告陈志雄即函复原告，称：1.关于场地占用费的支付问题，希望原告能够通过法律途径依法解决；2.关于场地腾空的问题，被告陈志雄已经根据判决要求将场地的钥匙于上月初交原告的相关人员，并于本月中按原告的要求调整了停车场的关门时间和使用等问题。2017年10月23日，原告再次致函被告陈志雄，称经业主表决决定收回涉案的场地，要求被告拆除牌坊、厨房等违建物等。同月26日，被告陈志雄复函予原告，称其已将空地门口的遥控钥匙交给业委会，关门时间也作调整。对于判决书要求拆除的建筑物需要在执行庭的指引下进行等。2018年4月26日，原告、被告双方经本院召集制作《执行笔录》，被告作为被执行人称已按判决履行拆除牌坊，并同意将涉案的约200平方米的场地交还原告。原告作为申请执行人确认牌坊已拆除并同意接收场地。双方均同意案件执行完毕。另查明：前述案件审理期间，本院曾于2014年9月9日组织各方当事人到涉讼场地进行实地查看，各方当事人对照“1991穗城规建字第1119号规划总平面图”（复印件），当场确认涉讼场地位于下塘西路××商场及××楼住宅对出的空地，并在上述总平面图中用红线进行标注。本院另向规划部门和房管部门发出征询函。广州市规划局越秀分局的复函称，信托公司所征用的下塘西小区地段规划用途为居住小区用地，根据《建设工程规划许可证》（1991穗城规建字第1119号）报建图显示，涉讼建筑面积约200平方米的场地中，部分用地规划为斜坡单车路。广州市国土资源和房屋管理局的复函称，下塘西路20号首层、20号之一1楼均以陈志雄名义办理产权登记，其产权登记建筑面积不包含下塘西路20号首层商场和下塘西路20号之一1楼对出空地。若涉讼场地规划为斜坡单车路，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。因此，若属于建筑区划内的道路，则属于业主共有。广州市中级人民法院就涉讼场地规划性质问题于2015年10月21日以各方当事人一审中对照“1991穗城规建字第1119号规划总平面图”确认的涉讼场地具体范围为附图，向规划部门发函调查。广州市越秀区国土资源和规划局作出穗规越秀[2015]890号复函称：根据报建图显示，该斜坡单车路外侧紧沿小区挡土墙，按照1：100的图纸比例，该路的实际宽度约为1.6米(部分为2.6米)，在来函所示范围中所占的面积约为56平方米。经广州市城乡规划空间资源平台查询，涉诉场地斜坡单车道以外的部分，其规划用地性质为居住小区用地。本院认为：据生效判决的查明及认定，三被告占用属小区共有的涉案场地约200平方米。现因场地使用费的争议诉至本院，本案的焦点问题主要有三个，其一是原告是否有权主张使用费；其二是原告的诉求是否已过诉讼时效；其三是原告主张的使用费的计算依据是否合理。对此，本院作如下认定：其一、原告是否有权主张使用费。根据生效判决的认定，被告占用本属小区全体业主共有的区域用作建设牌坊、停车之用，原告作为涉案小区合法选举产生的业主委员会，有权为维护全体业主的合法权益向人民法院提起排除妨碍、赔偿损失的诉讼。被告关于原告表决决定将涉案场地变更用途为小区停车位未经规划部门审批同意的意见，与其侵占小区公共区域之间的侵权行为之间并无关联。质言之，原告决定变更用途的决议是否合法并不影响被告的侵权行为的违法性。其二、原告的诉求是否已经超过了诉讼时效。从本案现已查明的事实来看，被告自1992年起即占用涉案场地。原告作为涉案场地所在小区的新一届的业主委员会，其在上一届业主委会员获得的前述生效判决的基础继续提出本案诉讼。但现无证据表明在原告曾在2017年9月28日前曾向被告主张过任何费用。因此，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，原告的主张中自该日倒推两年的部分显已过诉讼时效，本院不予支持。被告关于时效的抗辩意见，本院予以采信。因此，被告应付的场地使用费应自2015年9月27日起计付。至于费用的截止时点，虽然被告于庭审中称其早在2018年初即将牌坊拆除并办理场地交还手续，但从本院2018年4月26日制作的《执行笔录》可见，原、被告事实直至当日方在法院的主持之下办理了场地的交接手续。因此，本院对于原告诉请场地使用费的计算至2018年4月26日的意见，本院予以支持。其三、原告主张使用费的计算依据。由于原、被告双方并未就涉案场地的使用方式及使用费标准进行过磋商并达成一致意见。因此，对于该使用费的计付标准问题，宜从双方当事人的意思及市场的一般计价标准综合考虑。根据被告金钟墓园及陈志雄曾于2017年8月、9月先后向原告发出《关于越秀区下塘西小区20号首层及20号之一1楼房屋对出建筑面积约200平方米的场地问题的拟解决方案》，其中明确提出将涉案场地折算车位，按每个车位每月600元的标准计付使用费。对此，原告亦是据此折算车位后以每个车位600元/月的标准提出诉请。因此，涉案场地的使用费的计付标准可以作两个方面考察：1.折算车位数量。据生效判决查明的事实，涉案的场地的面积约200平方米。根据《建设工程规划许可证》的记载约200平方米的场地中有部分用地规划为斜坡单车路。而根据广州市越秀区国土资源和规划局作出穗规越秀[2015]890号复函，该斜坡单车路外侧紧沿小区挡土墙，按照图纸比例所占的面积约为56平方米。也就是说即按整个场地的面积均可平均划分为停车位，那么约200平方米的场地上扣除车辆行使通道，按每个车位2米*5米的标准进行划分，实际可划分的车位数很难达到原告主张的17个停车位。而且前述的斜坡单车路部分路段的宽度仅1.6米，无法用作停放车辆。因此，对于实际可划分的停车位数量，本院对于被告函件中提出的11个停车位的数量予以采信。2.每个车位的每月计价标准。因被告于前述函件明确表述其600元/月的标准是其通过对周边市场价格的了解后得出的，故被告抗辩中称该600元/月的标准系其自行估算且系为解决双方纠纷自愿作出的让步，作为协商意思不能作为裁判的标准的意见，本院不予采信。但被告提出的该600元/月的计价标准是向后发生的，即自2017年8月之后如可获承租涉案场地的话，其同意按此标准计付。考虑到车位作为供应紧张的资源，随着经济生活的发展，市区的停车费用短时间内不会发生较大的市场变动。但2017年8月之前的涉案小区地段内单个停车位的市场价格，双方当事人并未充分举证。对此，本院酌定按600元/月的80%计付，即自2015年9月27日至2017年8月23日期间按每个车位480元/月计付，自2017年8月24日至2018年4月26日期间按每个车位600元/月的标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，判决如下：一、被告陈志雄、广州市金钟墓园、广州市金钟墓园越秀分店应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告下塘西小区业主委员会自2015年9月27日至2018年4月26日期间的支付场地占用费（其中自2015年9月27日至2017年8月23日期间，按5280元/月的标准计付；自2017年8月24日至2018年4月26日期间，按6600元/月的标准计付）。二、驳回原告下塘西小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10674.80元，由原告下塘西小区业主委员会负担7887.80元，由被告陈志雄、广州市金钟墓园、广州市金钟墓园越秀分店共同负担2787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  程秀建人民陪审员  周跃新人民陪审员  邓晓红二〇一八年十一月八日书 记 员  戚志滨