广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初18315号原告：佛山市骏承物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区汾江西路**外贸大厦****，统一社会信用代码：914406047079453907。法定代表人：朱锋景。委托诉讼代理人：何继锋、卢伟强，均系广东华登律师事务所律师。被告：佛山市城南建设发展有限公司，住所：广东省佛山市禅城区景苑北街**绿景苑****，统一社会信用代码：91440604193551553X。法定代表人：蔡裕良。委托诉讼代理人：龚秀庆、程宝雪，均系广东天地正律师事务所律师。原告佛山市骏承物业管理有限公司诉被告佛山市城南建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何继锋、卢伟强及被告的委托诉讼代理人龚秀庆、程宝雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除被告与佛山市建设交通资产经营有限公司（以下简称建交公司）于2008年8月26日签订的《房地产租赁合同》；2、被告立即按实际占有使用面积7843平方米向原告支付2014年1月1日至2018年7月15日期间租金6533415.08元；3、被告立即将《房地产租赁合同》中坐落于佛山市禅城区汾江南路绿景苑会所、绿景苑幼儿园的租赁物业恢复原状，并向原告腾退、返还上述租赁物业；4、被告自2018年7月16日起至其实际腾退交还租赁物业之日止，按照租金标准15.95元/平方米/月，以实际占用租赁面积7843平方米，向原告支付物业占用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原为国有企业性质，2001年经原主管单位建交公司批准进行企业转制，在剥离有关资产后由企业原职工受让企业产权。根据有关转制文件，被告转制前包括涉案租赁物业在内的位于佛山市禅城区汾江南路绿景苑二区的会所、幼儿园物业未纳入转制范围，为转制剥离资产，归属国家所有。被告完成企业转制后，于2002年6月就上述物业与原主管单位建交公司签订了《房地产租赁契约》，租赁合同中约定被告承租的建筑面积为5410.40平方米，租赁期限自2003年1月1日至2013年12月31日。2008年8月5日，被告向建交公司的上级管理单位佛山市公盈投资控股有限公司（以下简称公盈公司）申请延长涉案物业租赁期限。经公盈公司审批，被告与建交公司于2008年8月26日另行签订了《房地产租赁合同》，约定涉案物业租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日（原合同延续）。根据合同约定，被告不得擅自改变房屋结构及用途，如实在需要改变房屋结构和用途的，必须得到建交公司的书面同意，并应按时足额交纳租金。2010年3月22日，公盈公司发文通知原告当时的上级单位佛山市中力经营管理有限公司（以下简称中力公司），确认将被告改制时没有列入改制范围的国有资产（含涉案物业）的管理关系调整为原告负责管理，即由原告承接原建交公司管理的被告改制时剥离资产（含出租予被告的租赁物业）的全部权利义务。2014年3月10日，为理顺包括涉案物业的管理资产的租赁关系及确定符合市场价格的租金标准，原告向被告发函暂缓收取被告占用涉案物业期间的费用。2014年5月26日，原告经与被告协商一致，在双方同意将涉案物业租赁面积范围内的租金调整为14.50元/平方米/月、其他条款按原合同执行的前提下，原告向公盈公司请示相关租赁调整方案。2014年6月12日，公盈公司就原告请示内容向佛山市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称佛山市国资委）进一步请示。2014年11月5日，佛山市国资委作出同意批复并要求公盈公司督导原告做好完善涉案物业租赁的相关工作。2014年11月前后，被告在未经原告同意的情况下，对属于国有资产的涉案租赁物业中的绿景苑会所擅自进行大规模装修改造，并在会所建筑物范围内进行了违章加建、擅自改变了部分建筑结构。由于被告的违章改造，绿景苑内各业主向原告发起联名投诉。2014年11月20日，原告向被告发出《勒令停工通知》，要求被告立即停工整改，拆除违章加建改建的建筑物并恢复原貌，但被告至今未予履行。随后原告在核实被告擅自改造及违章建设的过程中，发现被告就涉案租赁物业除合同约定的承租面积5410.40平方米外，还实际多占用了涉案租赁物业的其余建筑面积，实际承租占用面积为7843平方米。2016年4月22日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告对涉案物业租赁事宜进行妥善解决，并按实际占用面积支付2014年1月1日起欠付的场地租金。2016年5月10日，原告再次向被告发出《催促缴纳会所、幼儿园租金的函》，要求被告按实际占用的建筑面积向原告一次性补缴2014年1月1日起的租金。另因被告2014年对涉案租赁物业进行违法加建改造，导致涉案租赁物业的现状与原竣工验收图纸不符，造成了租赁物业至今无法办理房屋不动产权证。综上所述，原告认为，被告在承租原告管理的涉案租赁物业过程中，未经原告同意擅自对涉案物业进行违法改造，造成国有资产无法办理合法产权登记，严重影响国有资产的增值保值。另外被告经原告多次催促，至今未按照实际占用面积及双方协商一致的租金标准向原告支付2014年1月1日至2018年7月15日期间的租金。被告的行为已严重违反《房地产租赁合同》的约定，造成原告管理的国有资产的损失。为此，原告特依法提起诉讼，恳请法院依法作出公平公正的判决，维护原告的合法权益。被告辩称：一、本案事实（一）被告依政策转制，优良资产全部剥离。被告转制前是1995年10月3日由佛山市人民政府批准、佛山市城南区建设管理委员会办公室出资300万元设立的国有独资有限责任公司，主要承担城南新区“绿景苑”的开发建设、经营管理工作。2001年，依据中央关于国有企业改革政策，根据市政府出台的《关于加快佛山市直小企业改革的意见》，被告进行企业转制，并于8月27日向建交公司发出《关于绿景苑会所、幼儿园房产代管的请示》，主要内容为：绿景苑会所、幼儿园是绿景苑别墅小区的配套设施，建筑面积共约7500平方米；计划用于出租经营，代管期间交纳租金；但因其地理位置较差，租金为5元/平方米为宜，按总建筑面积的60%计租，即22500元/月，要求免租一年，租期为10年。同年9月，被告提交《转制方案》，主要内容为：公司国有资产于2001年4月23日移交建交公司管理；以2001年4月30日为评估基准日，净资产为﹣396076.11元；公司资产一次性转让给全体职工，然后增资至100万元，组建为职工持股、名称不变的有限责任公司，原公司债权债务由转制后的新公司承担；要求将会所、幼儿园作“剥离”资产委托新公司代管。2001年10月11日，建交公司做出《关于佛山市城南建设发展有限公司转制方案的批复》，主要内容为：原公司净资产截至评估基准日，经依法确认为﹣396076.11元，不含会所、幼儿园、网球场等；会所、幼儿园和网球场由其租赁给新公司使用并签订代管资产协议和房产租赁协议；同意由原公司职工共同出资100万元，将原公司转制为职工持股的有限责任公司，原公司的一切债权债务均由转制后的新公司完全承担等。（二）两次签订资产代管、租赁协议。1．签订《代管资产协议书》。（1）2002年1月17日，被告与建交公司签订《代管资产协议书》约定：建交公司将被告转制过程中不列入转制范围和“剥离”处理的公有资产共1466万元（会所、幼儿园、管理中心、网球场）从2001年4月30日起委托被告代管；协议期限为5年，期满后根据代管资产的变动情况签署新的代管资产协议。（2）2009年1月，双方续签《代管资产协议书》约定：建交公司将上述资产从2009年1月1日起重新委托被告代管，期限10年。其余条款与上述协议基本一致。2．签订租赁协议。（1）2002年6月4日，双方签订《房地产租赁契约》约定：建交公司将绿景苑会所、幼儿园（建筑面积5410.4平方米，下称租赁物业）出租给被告使用；前三年月租金为5元/平方米，以后每三年按10%提租一次，租赁期限自2003年1月1日至2013年12月31日。（2）2008年8月5日，被告向公盈公司发出《关于延长绿景苑会所租赁期限的请示》，主要内容为：租赁物业急需重新装修及设备设施更新；为保证国有资产保值增值，拟引入资金实力强的经营者；由于投入较大，现有租期难以收回成本，被告申请延长租赁期限至2023年12月31日，并在租金上给予优惠扶持。2008年8月26日，被告与建交公司签订《房地产租赁合同》约定：租赁物业延续出租，建筑面积为5410.40平方米，租赁期限为从2014年1月1日起至2023年12月31日止；2014年1月1日至2016年12月31日月租金为10.50元/平方米,即56809元/月，以后第三年递增10%，即2017年1月1日至2019年12月31日租金为62490元；租金按月计算，被告每月10日前支付。（三）建交公司及原告要求收回资产代管权。2010年3月22日，公盈公司作出《关于调整原城南建设发展有限公司改制代管资产管理关系的通知》（以下简称《调整管理关系的通知》），主要内容为：被告改制时未列入改制范围的国有资产的管理关系，调整为由原告负责管理；原告接管后负责作出管理、处置方案，经批准后实施。2013年11月20日，原告向被告发出《关于尽快剥离资产移交我司管理的通知》，要求收回管理中心办公楼的管理权，请被告于2013年12月31日前进行移交。2014年1月23日，建交公司向被告发出《关于收回代管资产管理权的函》，要求收回管理中心办公楼等代管资产管理权，并授权原告接管该资产。（四）原告拒绝收租。2014年1月，原告开始拒绝收取被告交纳的租赁物业的租金，退回被告开具的支票，将其向被告开具的发票作废。2014年2月10日、3月5日，被告分别向原告及公盈公司发出《关于佛山市城南建设发展有限公司代管和租赁的办公楼、会所、幼儿园的情况说明》，要求继续履行代管协议、租赁协议。2014年3月7日，被告向原告发出《关于缴纳绿景苑会所、幼儿园租金的函》，陈述被告于2014年1月7日、2月10日至原告处缴纳租金，但均被拒绝，现再派财务人员至原告处交租，要求其接收。2014年3月10日，被告向公盈公司发出《关于我司代管资产租金缴交问题的报告》，要求公盈公司督促原告收取租金同日，原告向被告发出《关于暂缓交纳占用绿景苑会所、幼儿园费用的复函》称：租赁物业租期已于2013年12月31日到期，被告应向其移交物业；自2014年1月1日起至被告移交物业时止，占用物业的费用应按产权交易平台公开成交的标准确定，其暂缓收取该费用。（五）原告要求提高租金标准，双方协商无果。1.公盈公司同意原告提高租金标准，此后，原告另行提出提高租赁物业的租金标准。2014年5月4日，被告应原告要求向公盈公司发出《关于我司代管资产租赁管理事宜的请示》，主要内容为：继续履行《房产租赁合同》，从2014年1月1日起提高租赁物业月租金至14.50元/平方米，月租金从56809元提高至78451元，以后每三年递增10%；签订管理中心办公楼的租赁合同，按面积1316平方米、30元/平方米/月，即39480元/月交纳。2014年5月26日，原告向公盈公司发出《关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的请示》，主要内容为：考虑到建交公司与被告签订代管协议至2019年底、租赁合同及转租合同至2023年底，暂时无法移交物业，原、被告协商后拟同意从2014年1月1日起提升为14.50元/平方米，其他合同条款继续执行；原告收回管理中心办公楼的管理权后再出租给被告，租期为2014年7月1日至2019年底，月租金参照政府指导价30元/平方米，以后每三年递增10%，面积以实际测量或图纸计算为准。2014年6月12日，公盈公司就此向佛山市国资委请示就租赁物业签订补充合同。佛山市国资委于2014年11月5日作出《关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的批复》，原则同意公盈公司意见。2.双方无法签订补充协议。此后，原告违背公盈公司、佛山市国资委意见，要求被告重新签订租赁合同，双方多次协商无果。2015年9月30日，被告向原告发出《我司关于签订租赁合同的几点要求》，再次协商签约事宜，但原告一直不予理会，继续拒收被告租金，双方最终未能签订补充协议。（六）被告依约装修代管物业，原告恶意阻挠。2014年10月29日、11月13日，被告向原告发出《关于对我司代管物业进行翻新改造的报告》、《关于我司代管物业进行翻新改造的方案的报告》，要求对会所及管理中心部分楼层进行全面翻新改造，保证代管物业的增值保值，但原告不予理会，甚至恶意举报违建，并无理发文要求被告停工。后经主管部门协调，装修最终得以进行并验收通过，公盈公司定期的安全检查也没有发现安全隐患。（七）原告无理发函解约。2016年4月22日，原告委托律师向被告发函，要求被告交还管理中心及网球场，协商签订租赁物业的后续协议、补缴租金。2016年5月6日，被告向原告发出《关于缴纳绿景苑会所、幼儿园租金的函》，再次要求其协助被告缴纳租金。2016年5月10日，原告回函称被告使用租赁物业的实际面积大于约定面积，且自2014年1月起未再交租；其要求被告补缴自2003年1月起至2013年12月多占用面积的租金，并按实际面积7843平方米交纳2014年1月起至今的租金。2016年5月16日，被告再向原告发出《关于履行合同和收取租金的函》，要求原告继续履行合同并配合收取租金，但原告不予理会，也不提供收租账户。（八）本案诉讼。原告于2018年7月25日提起本案诉讼，但并无事实和法律依据。二、原告并非合同当事人，不是本案适格原告。（一）原告无权提起本案诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，涉案《房地产租赁合同》是建交公司与被告签订，原告非合同当事人，从其诉讼请求来看，原告也属知悉。根据上述规定及合同相对性原则，原告无权提起本案诉讼。（二）即使原告受托管理，也无权提起本案诉讼。根据原告的主张，其自公盈公司于2010年3月作出《调整管理关系的通知》之日起，即享有剥离资产的管理权，但就建交公司在《房地产租赁合同》项下的权利义务而言，此属于权利义务的概括转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，应当经过被告的同意。为此，即使原告受托管理租赁物业，但在建交公司及被告并未作出明确意思表示的情况下，其并未概括承受《房地产租赁合同》项下的权利和义务，其无权提起本案诉讼。三、《房地产租赁合同》合法有效，应继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条的规定，涉案《房地产租赁合同》是建交公司与被告自愿签订，是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应继续履行。四、原告诉请解约无理。（一）原告无权解除合同。原告以被告擅自对租赁物业进行违法改造、造成其无法进行产权登记、严重影响国有资产保值增值、拖欠租金为由主张被告严重违约，要求解除合同无理。1.原告主张被告擅自违法改造无理。（1）被告不存在擅自违法改造的行为。首先，被告于2008年8月5日向公盈公司发出《关于延长绿景苑会所租赁期限的请示》时已明确告知：拟引入资金实力强的经营者，对会所进行重新装修及设备的更新及投入。对此，公盈公司予以批准，被告与建交公司签订涉案《房地产租赁合同》。可见，作为上级主管单位的公盈公司、建交公司不仅知悉更同意装修改造。其次，被告在装修正式开始前，依约在2014年10月29日、11月13日两次向原告发出装修及装修方案的书面请示，其对两份文件均没有提出任何异议，实际上同意被告进行装修改造。再次，被告对租赁物业的装修不存在影响房屋结构安全的违法违建行为。作为租赁物业的承建单位，被告对租赁物业的构造等十分熟悉，不可能将租赁物业改造成违章建筑，造成安全隐患。对此，被告已提供了会所消防安全检查合格证及公盈公司安全中心出具的《安全生产现场检查整改通知书》予以证明。最后，租赁物业装修改造于2015年4月已完成。在本案诉讼前，原告从未对此提出任何异议，应当视为其同意及认可上述装修改造，现其据此主张被告违约，明显有违诚信。（2）租赁物业因土地问题无法办证，与装修改造无关。原告主张因被告装修改造，导致租赁物业无法办理合法产权登记，但其并未提供改造导致物业现状与竣工图纸严重不符、其递件办证不成是改造导致等的证据。事实上，租赁物业至今未能办证，是因为土地出让手续存在一定的障碍。对此，法院可向国土、房管等部门调查取证。（3）装修改造实际提升了租赁物业的价值。被告装修改造共计投入2000多万元，提升了租赁物业价值，客观上保证了国有资产的保值增值。原告主张装修改造严重影响了国有资产的增值无理。（4）即使装修违约，其也仅享有会所部分的合同解除权。但该权利已消灭。《房地产租赁合同》项下的租赁标的包括绿景苑会所及幼儿园两部分，即使被告对绿景苑会所装修构成严重违约，其有权解除合同，也仅仅享有的是会所部分的解除权；双方关于幼儿园部分的租赁合同应继续履行。此外，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，即使被告装修违约，原告享有解除权，但该解除事由发生在2014年底，至今已3年多。在此期间，原告没有提出过任何异议，其解除权也已消灭。2.原告主张被告拖欠租金无理。自2014年1月起，原告开始恶意拒收租金。对此，被告多次向其发函要求支付租金无果。2014年3月10日，原告向被告发出《关于暂缓交纳占用绿景苑会所、幼儿园费用的复函》，明确表示暂缓收取租金，但原告又于2016年4月22日发函称被告拒绝交租，明显前后矛盾。对此，被告于2016年5月6日、16日分别发出《关于缴纳绿景苑会所、幼儿园租金的函》、《关于履行合同和收取租金的函》，要求其收取租金，但其无理拒绝。可见，原告拒绝收租是真，辩称被告拖延交租是假。事实上，被告已留存自2014年1月1日至今按合同计算的全部租金，只要其提供收款账号，被告随时可以缴纳。由此可见，原告主张被告擅自违法改造、拖欠租金构成违约的理由不能成立，其无权据此解除《房地产租赁合同》。（二）原告要求恢复原状、腾退并返还租赁物业无理。如前所述，《房地产租赁合同》合法有效，原告无权解除合同，依法应继续履行。其诉请要求恢复原状、腾退并返还租赁物业没有依据。四、原告主张按7843平方米及新的租金标准支付租金无理。1.租赁面积是双方协商一致的结果，是转制政策的优惠。其一，在转制前，被告即向建交公司发出《关于绿景苑会所、幼儿园房产代管的请示》，要求租赁物业按总建筑面积的60%计租。后双方经协商，确定租赁面积为5410.40平方米，相当于7.15折优惠。对此，双方两度签订的租赁协议，都对此进行了明确约定。可见，《房地产租赁合同》约定的租赁面积是建交公司给予的优惠，是双方协商一致的结果，不存在被告多占租赁面积的问题。其二，根据《关于加快推进市直小企业改革的意见》【佛发（1996）26号】等政策精神，应给予转制企业购买企业产权八折、土地资产租赁费5年内按出让金最低标准30%计收、部分税费返还、贷款利息免收、房地产使用权转让按最低标准的五至八折收费、转制后企业继续租用房产、租金标准降低等优惠政策。可见，建交公司同意对租赁物业面积按7.15折进行计租，符合当时的历史背景和政策要求，是转制政策的优惠，因此被告不存在实际多占用租赁面积的情形，双方约定按5410.40平方米计租是协商一致的结果，是转制政策的优惠。原告主张按7843平方米计租没有依据。2.双方未就新租金标准达成补充协议，其主张自2014年1月1日起按14.50元/平方米计付租金无理。2014年5月至11月间，原告要求提高租金，为避免影响租赁物业正常经营，被告迫于压力，与原告、公盈公司协商提升租赁物业的租金标准事宜。根据佛山市国资委的批复，双方应签订补充协议，从2014年1月1日起提升租赁物业的租金为14.50元/平方米，其他合同条款继续执行，但原告不同意签署补充协议，导致双方最终未能就租金标准达成一致意见。此前协商的租金标准现对双方已不具有约束力，双方仍应按《房地产租赁合同》约定的租金标准履行，其主张被告自2014年1月1日起按14.50元/平方米计付租金无理。由此可见，原告主张被告自2014年1月1日起按7843平方米及新租金标准支付租金（物业占用费）无理。六、本案应尊重历史，正确处理双方和次承租人的关系，维护社会和谐稳定。被告转制前，负责绿景苑配套物业的开发建设；且转制时，响应国家和政府的号召，剥离了全部优良资产，负债转制，为国有资产的保护、增值作出了应有的贡献。在《房地产租赁合同》未到期的情况下，原告无理提出解除合同、收回租赁物业，无疑将给被告造成巨大的打击，此等于否定转制批复、不尊重历史、违反契约精神。更为严重的是，被告已将绿景苑会所、幼儿园出租给第三方。对此，公盈公司、原告均知晓并同意。原告2014年至今恶意拒收租金、阻挠装修等行为，已严重影响被告正常经营，对此，被告保留追究其法律责任的权利。如《房地产租赁合同》解除，必将造成以下恶劣影响：一则，被告将面临次承租人的巨额索赔，此将给被告造成致命打击，甚至面临破产、转制企业员工下岗局面；二则，此将导致会所、幼儿园的各方上百名职工、近三百名学生、数百个家庭受到影响。此极易引发上访及群体性事件，严重影响社会的和谐稳定。综上，《房地产租赁合同》合法有效，双方应严格按照原约定继续履行。原告起诉解约、返还租赁物业并支付占用费无理，依法应予驳回。请法院尊重转制历史，依法查明事实，依法公正判决，维护被告合法权益，维护社会的和谐稳定。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告诉讼主体资格。2.《工程竣工验收申请表》、《工程竣工验收报告》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》。证明涉案物业绿景苑会所、幼儿园建设时已取得建设工程规划许可证，且竣工后已办理竣工验收。其中绿景苑会所竣工验收建筑面积为5716平方米，绿景苑幼儿园竣工验收建筑面积为2127平方米，合计建筑面积为7843平方米，涉案物业可由权利人合法出租。3.《佛山市建设交通资产经营有限公司代管资产管理办法》、《关于印发的通知》、《关于佛山市城南建设发展有限公司转制方案的批复》、《佛山市城南建设发展有限公司转制方案》。证明被告转制前的上级主管单位建交公司为维护公有资产权益，确保公有资产保值、增值制定了相应企业转制剥离资产代管办法，涉案的绿景苑会所、幼儿园属于受该管理办法约束的被告转制剥离资产，其所有权归国家所有，收益也归国家所有。根据对被告转制方案的批复，上述物业转制后委托予被告代管且由建交公司与被告签订房产租赁协议，由建交公司出租予被告使用，被告需向建交公司支付租金，且约定涉案物业在办理产权证时所有权人需具名为建交公司。上述文件证明了建交公司与被告签订涉案房屋租赁合同的历史背景及原因。4.《房地产租赁契约》、《关于延长绿景苑会所租赁期限的请示》、《房地产租赁合同》。证明被告按照建交公司批复的方案转制后，就涉案物业于2002年5月25日与建交公司签订了房地产租赁契约，租赁期限自2003年1月1日至2013年12月31日。2008年8月，被告为了延长涉案物业租赁期限，向建交公司的主管单位佛山市公盈投资控股有限公司提出请示，要求延长租赁期限至2023年12月31日。公盈公司批复同意在2013年租赁合同到期后租约顺延五年，并从2014年起对租金参考市场价确定并定期递增。取得批复后，建交公司与被告于2008年8月26日签订了《房地产租赁合同》，再次约定由被告租赁涉案物业，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日，并且重新约定了租金及租金递增比例，且在合同中约定了被告未经同意不得擅自改变房屋结构及用途，造成房屋损坏、灭失的，应予修复并赔偿损失，如违反合同约定的，另一方有权解除合同。上述两份租赁合同中，均约定由被告租赁的建筑面积均为5410.40平方米。建交公司与被告基于上述两份租赁合同就涉案物业存在房屋租赁合同关系。5.《关于调整原城南建设发展有限公司改制代管资产管理关系的通知》。证明公盈公司发文通知将原、被告转制时未列入改制范围的国有资产（包含涉案物业）的管理关系调整至由原告负责管理并作出处置方案，即由原告承接建交公司管理的被告改制时剥离资产的全部权利义务，其中包括了由原告代替建交公司承接与被告之间就涉案物业的房屋租赁合同关系，自管理关系调整之日起，原、被告之间存在就诉讼物业的租赁合同关系，承接管理因租赁合同而产生的债权债务。6.《关于代管资产情况说明的复函》。证明原告根据公盈公司对于国有资产管理关系的调整接管建交公司对城南公司转制剥离后资产的管理，为了解相关国有资产状况，原告发函要求被告就包括涉案物业在内的代管资产情况进行说明，被告回函明确了就涉案物业所存在的房屋租赁情况，并明确表示重新签订租赁合同，被告知悉公盈公司的批复，才与建交公司签订租赁合同。7.《关于暂缓交纳占用绿景苑会所、幼儿园费用的复函》。证明原告在接管包括涉案物业在内的被告转制代管资产后，核查涉案物业租赁合同关系的过程中，认为建交公司与被告于2002年签订的《房地产租赁契约》履行完毕后，应根据2008年公盈公司对被告延长涉案物业租赁期限的批复意见，参考2014年的市场租金价格确定向被告出租涉案物业的租金价格。为了理顺涉案物业的租赁关系，原告要求被告将涉案物业移交给原告，并暂缓收取被告交纳的占用涉案物业期间的费用。8.《关于我司代管资产租赁管理事宜的请示》、《佛山市骏承物业管理有限公司关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的请示》、《佛山市公盈投资控股有限公司关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的请示》、《市国资委关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的批复》。证明在理顺涉案物业租赁关系的过程中，根据原、被告协商一致的结果，被告向原告的主管单位公盈公司提出请示，同意在继续履行2008年签订的《房地产租赁合同》的基础上，从2014年1月1日起将涉案物业每月租金上调至14.50元/平方米，并同意每三年递增10%。另请示内容中还包括对其他代管资产租赁事宜。基于被告的请示，原告向公盈公司就被告改制代管资产租赁管理做出请示，拟同意自2014年1月1日起将涉案物业的每月租金提升至14.50元/平方米，租赁面积为合同约定的5410.40平方米。为最终确定租赁事宜，公盈公司向佛山市国资委请示原告报批租赁方案，明确涉案物业从2014年1月1日期，每月租金提升至14.50元/平方米。随后，佛山市国资委对相关请示方案做出了同意意见的批复。至此，原、被告均同意将涉案物业租赁面积部分的每月租金从2014年起提升为14.50元/平方米及递增标准，双方应按此约定履行租赁合同。被告的请示可以印证被告认可由原告对涉案物业承接原建交公司的权利义务，才会就双方协商一致确认的租金调整方案向主管单位公盈公司作出请示。9.《勒令停工通知》、《询问调查通知书》、《责令停止违法行为通知书》、照片。证明被告未经原告同意，擅自对涉案物业范围内的绿景苑会所进行大规模的违建加建，导致涉案物业建筑结构及用途的改变以及涉案物业原房屋的损坏，并被行政部门查处。原告要求被告立即停工，拆除违章加建改建的建筑物并恢复原貌。被告的行为违反了《房地产租赁合同》其应履行的义务，其至今拒不恢复原貌，除了违反合同约定外还导致了涉案物业现状与原竣工验收图纸不符，造成了原告涉案物业至今无法办理房屋不动产权证，原告有权因被告的上述违约行为而解除双方的房屋租赁合同关系。10.《我司关于签订租赁合同的几点要求》。证明被告再次向原告提出，同意自2014年1月1日起将涉案物业租赁面积的每月租金提升到14.50元/平方米，并每三年递增10%，但未对违建事宜及原告要求其恢复建筑原貌作出答复。11.《律师函》、EMS邮寄底单、物流查询结果、《佛山市骏承物业管理公司关于催促缴纳绿景会所、幼儿园租金的函》。证明在被告擅自违章改建加建的核查过程中，原告确认被告就涉案物业，除合同约定的承租面积5410.4平方米外，实际占用面积远高于租赁面积，实际承租占用面积为涉案绿景苑会所及幼儿园的全部建筑面积7843平方米，被告应按照实际占用面积向原告支付租金。由于被告在同意提升租金后并未如期解决多占用租赁面积及租金缴纳事宜，原告委托律师向被告发出律师函要求被告妥善解决涉案物业的租金欠付问题。另原告也向被告发函，要求其按照实际占用的建筑面积7843平方米缴纳2014年1月1日起欠付的涉案物业租金。上述函件送达被告后，被告至今仍未清偿应付租金。基于被告欠付租金的行为违反《房地产租赁合同》按时、足额缴纳租金的约定，原告有权要求就解除双方的租赁合同关系，并要求被告支付欠缴租金。12.竣工图纸（3份）。证明当时涉案会所及幼儿园的竣工原状，三、四层与现状不同，2014年被告装修时直接填平三层、四层中空部分，该改造属于会所的结构性改造，被告未经原告同意擅自进行装修，构成违约。13.照片。证明被告擅自装修的情况。诉讼中，被告提交以下证据：1.营业执照副本。证明被告的诉讼主体资格。2.《中共佛山市委佛山市人民政府印发的通知》、《关于绿景苑会所、幼儿园房产代管的请示》、《佛山市城南建设发展有限公司转制方案》、《关于佛山市城南建设发展有限公司转制方案的批复》、《房地产租赁契约》、《关于延长绿景苑会所租赁期限的请示》、《房地产租赁合同》。证明①原告非合同当事人，不是本案适格原告；②《房地产租赁合同》合法有效，应继续履行；③租赁面积是双方协商一致的结果，是转制政策的优惠，原告主张按7843平方米计租无理。3.《关于对我司代管物业进行翻新改造的报告》、《关于我司代管物业进行翻新改造的方案的报告》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《安全生产现场检查整改通知书》。证明被告对会所进行装修合法合理，原告对此一直无异议，现其以被告擅自违法改造违约为由主张解约等无理。4.支票、发票、《关于佛山市城南建设发展有限公司代管和租赁的办公楼、会所、幼儿园的情况说明》、《关于缴纳绿景苑会所、幼儿园租金的函》、《关于我司代管资产租金缴交问题的报告》、《关于暂缓交纳占用绿景苑会所、幼儿园费用的复函》、《关于履行合同和收取租金的函》、照片。证明被告一直要求缴纳租金，但原告拒绝收取，并明确要求暂缓缴纳，现其以被告拖欠租金为由主张解约等无理。5.《关于我司代管资产租赁管理事宜的请示》、《佛市骏承物业管理有限公司关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的请示》、《佛山市公盈投资控股有限公司关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的请示》、《市国资委关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的批复》、《我司关于签订租赁合同的几点要求》。证明原、被告双方未能就新租金标准达成协议，其主张自2014年1月1日起按14.50元/平方米计租无理，双方应按《房地产租赁合同》约定的租金标准履行。诉讼中，本院依职权调取以下证据：1.《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2018）粤0604民初18315号的复函》（佛山市禅城区不动产登记中心）。2.《复函》及附件（建交公司）。3.《佛山市禅城区城市综合管理局关于（2018）粤0604民初18315号的的复函》及附件（佛山市禅城区城市综合管理局）。诉讼中，本院于2018年9月26日组织原、被告双方勘查现场，并拍摄现场照片一组。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第4组证据中的《关于延长绿景苑会所租赁期限的请示》，可与其他证据相佐证真实性，公盈公司亦于证据复印件上加盖公章予以确认，故本院对该组证据真实性予以确认。原告提交的第8组证据中的《市国资委关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的批复》，可与其他证据相互佐证，本院对真实性予以确认。原告提交的第9组证据，被告已于其答辩意见中确认原告曾发出停工通知的事实，故本院对《勒令停工通知》真实性予以确认；《询问调查通知书》、《责令停止违法行为通知书》业经佛山市禅城区城市综合管理局复函予以确认，故本院对其真实性亦予以确认；照片无法确定真实拍摄时间及拍摄地点，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的第13组证据，亦无法确定真实拍摄时间及拍摄地点，被告不予确认，本院不予采信。被告提交的第2组证据中的《关于绿景苑会所、幼儿园房产代管的请示》及第4组证据中的《关于佛山市城南建设发展有限公司代管和租赁的办公楼、会所、幼儿园的情况说明》，均有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提交的第3组证据中的《关于对我司代管物业进行翻新改造的报告》、《关于我司代管物业进行翻新改造的方案的报告》，有原件核对，亦可与其他证据相佐证真实性，原告虽不予确认，但并无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，被告虽持部分异议，但其并无有效证据证实异议成立，故本院对真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2001年4月18日，建交公司印发《佛山市建设交通资产经营有限公司代管资产管理办法》，就企业转制过程中代管资产的权属及收益、日常管理等作出明确规定。2001年8月27日，原佛山市城南建设发展有限公司向建交公司发出《关于绿景苑会所、幼儿园房产代管的请示》，就以下事项向建交公司请示：一、由于会所、幼儿园的经营必须是专业化管理，我们计划将房产进行出租，由专业经营者来经营管理，这样有利于配套设施功能的充分利用，有利于解决投入使用前需大量资金进行装修的困难，有利于配套设施使用的连续性。2、会所、幼儿园由被告代管，代管期向资产公司上交租金。根据会所、幼儿园所处位置较差的特点，被告认为租金每平方米5元计较为适宜，按总建筑面积的60%计算使用面积租金。每月总租金为7500㎡×60%×5元/月=22500元。要求免租金一年，租期10年。3、房屋的修缮，根据有关规定，修缮的费用由被告上级资产管理部门审批。2001年9月26日，原佛山市城南建设发展有限公司作出《佛山市城南建设发展有限公司转制方案》，就该公司转为有限责任公司的相关处理方案作出汇报。2001年10月11日，建交公司作出《关于佛山市城南建设发展有限公司转制方案的批复》（佛建交资〔2001〕179号），同意原佛山市城南建设发展有限公司转制为职工持股的有限责任公司，原公司的一切债权债务均由转制后的新公司完全承担；绿景苑会所、幼儿园和网球场由建交公司租赁给新公司使用，并且签订代管资产协议及房产租赁协议。2002年5月25日，建交公司与被告签订《房地产租赁契约》，约定由建交公司将坐落在绿景苑内的绿景苑会所、幼儿园（建筑面积5410.40平方米）出租给被告使用；月租金为前三年人民币5元/㎡（即每月租金为27052元，第一年租金减半收），以后每三年按10%提租一次，租金每季度结算一次，当季10天内交付；租赁期限自2003年1月1日至2013年12月31日止。2008年8月5日，被告向公盈公司发出《关于延长绿景苑会所租赁期限的请示》，内容为：“……为了做好企业转制工作，我公司与佛山市建设交通资产管理公司签订了《房屋租赁合同》，承租了佛山市绿景苑小区会所和幼儿园，合同期限至2013年12月31日。由于绿景苑会所和幼儿园属小区配套设施，受小区会所功能单一、地段边僻，周边为城中村、停车不方便等因素制约，经营状况一直不理想。现经过五年的经营，会所的设施和装修也已陈旧落后，急需重新装修及设备设施的更新。为了保证国有资产的保值增值，保证会所和幼儿园经营的连续性，保证公司的可持续发展，我们拟在确保会所功能的基础上，引入资金实力强的经营者，对会所进行重新装修和设施设备的更新及投入。据初步估算，需要投入资金为700-800万元。考虑到上述投资较大，按现有的合同租期，难以收回投资成本，特申请延长会所和幼儿园租赁期限，在现有基础上延长10年，即至2023年12月31日，并在租金上给予优惠扶持。……”公盈公司于2008年8月12日盖章并确认：“同意2013年到期后租约先顺延五年。从2014年后租金参考市场价定期递增”。2008年8月26日，被告与建交公司签订《房地产租赁合同》，约定由建交公司将涉案绿景苑会所、幼儿园（建筑面积5410.40平方米）延续出租给被告使用，租赁期限从2014年1月1日起至2023年12月31日止（原合同延续）。租金标准如下：2014年1月1日至2016年12月31日，租金每平方米10.50元整，月租金为56809元，以后每三年递增10%，即：2017年1月1日至2019年12月31日月租金为62490元，2020年1月1日至2022年12月31日月租金为68739元，2023年1月1日期月租金为75613元。租金按月结算，由被告于每月10日前向建交公司支付。被告应当按照合同约定的用途合理使用所承租的房屋，不得擅自改变房屋结构及用途。如实在需要改变房屋结构和用途的，必须得到建交公司的书面同意。租赁期间，被告如需对房屋进行整改、装修或增扩设备时，应征得建交公司的书面同意并办理相应的报批手续，所有费用一律由被告承担。一方未能履行合同约定条款，另一方有权提前解除本合同。2010年3月22日，公盈公司向中力公司发出《关于调整原城南建设发展有限公司改制代管资产管理关系的通知》，确定将原城南建设发展有限公司改制时没有列入改制范围的国有资产的管理关系调整为由原告负责管理，原告接管上述物业后负责作出管理、处置的方案，经批准后实施。2013年11月6日，被告向原告作出《关于代管资产情况说明的复函》，主要内容为：“现按贵司要求，将我司代管资产情况说明如下：……考虑到转制后我司面临的实际困难，作为转制条件和承诺，市建设交通资产经营有限公司同意将我司建设管理的会所、幼儿园等资产交由我司代管，并按其提供的代管协议和合同版本，签订了《代管资产协议书》及《房地产租赁合同》。为保证会所和幼儿园经营的连续性，保证代管资产的增值和保值，2008年8月我司拟对代管资产进行装修和设备设施的更新、投入，考虑到更新投入回收周期长等因素，经我司申请，市公盈投资控股有限公司按转制承诺，对转制企业‘扶上马送一程’同意将租约顺延，并签订延续合同，租金在2013年的基础上递增58%，至10.5元/平方米，以后每三年递增10%，保证了转制企业的生存和可持续发展。……”2014年3月7日，被告向原告发出《佛山市城南建设发展有限公司关于缴纳绿景苑会所、幼儿园租金的函》，认为因原告拒收被告于2014年1月7日、2014年2月10日支付的会所和幼儿园的租金，被告于当日再行派工作人员到原告处缴纳2014年1-3月租金，要求原告予以收取。2014年3月10日，被告向公盈公司发出《关于我司代管资产租金缴交问题的报告》，确认2010年被告的代管资产管理关系调整为原告管理，被告此后亦依约按期向原告交付租金，后因原告拒收相关租金的情况，遂请求公盈公司督促原告履行出租方的责任和义务，及时收取租金。同日，原告向被告发出《关于暂缓交纳占用绿景苑会所、幼儿园费用的复函》，上载：“你司《关于缴纳绿景苑会所、幼儿园租金的函》已收悉。经研究，现函复如下：依照你司2002年签订的租赁合同，你司租赁绿景苑会所、幼儿园的期限已于2013年12月31日到期。我司曾多次致电要求你司将绿景苑会所、幼儿园移交给我司。但你司至今仍不移交。为此请你司尽快将绿景苑会所、幼儿园移交给我司。2014年1月1日起至你司移交绿景苑会所、幼儿园给我司时止期间的你司占用绿景苑会所、幼儿园的费用及数额要按上产权交易平台公开交易成交的标准确定，我司目前暂缓收取期间你司占用绿景苑会所、幼儿园的费用。”2014年5月4日，被告向公盈公司发出《关于我司代管资产租赁管理事宜的请示》，就公盈公司要求提高会所、幼儿园租金及办公楼交租金的意见答复如下：一、关于会所和幼儿园，被告同意在继续履行《房产租赁合同》各项条款的基础上，2014年1月1日起每月租金由10.50元/平方米提高至14.50元/平方米，月租金总额由56809元提高至78451元，提高了38.095%，以后每三年递增10%；二、关于办公楼，被告同意签订办公楼租赁合同，办公楼由被告经营管理，按每月每平方米30元交纳租金。办公楼面积1316平方米，月租金总额为39480元，从合同签订之日起交纳。2014年5月26日，原告向公盈公司发出《佛山市骏承物业管理有限公司关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的请示》，就以下经原、被告协商同意的事项向公盈公司请示：一、从2014年1月1日起，会所和幼儿园租金提升为14.50元/平方米，其他条款按原合同执行；二、根据建交公司《关于印发的通知》（佛建交资〔2001〕64号）文件提到：资产经营公司认为必要时可以收回代管资产的管理权。考虑到以上因素，原告认为有必要收回原代管资产管理处绿景苑的管理权并由原告协议出租给被告，租期从2014年7月1日至2019年底，月租金按政府指导价30元/平方米，以后每三年递增10%。面积以实际测量或提供图纸计算为准。2014年6月13日，公盈公司向佛山市国资委发出《佛山市公盈投资控股有限公司关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的请示》，就该公司拟同意的转制资产事宜如下处理意见向佛山市国资委请示：一、签订补充合同，约定从2014年1月1日起，会所和幼儿园租金提升为14.5元/㎡，租金增长引起的转租问题由被告负责，其他条款按原合同执行；二、收回原代管资产绿景苑管理处的管理权，再由原告协议出租给被告，租期自2014年7月1日至2019年底，月租金参照政府指导价30元/㎡，以后每三年递增10%，面积以实际测量或提供图纸计算为准。2014年10月29日，被告向原告发出《关于我司代管物业进行翻新改造的报告》，就会所全面翻新改造计划作出汇报。2014年11月6日，佛山市国资委作出《市国资委关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的批复》，同意公盈公司作出的《佛山市公盈投资控股有限公司关于对城南公司改制代管资产租赁管理事宜的请示》相关意见。2014年11月13日，被告再次向原告发出《关于我司代管物业进行翻新改造的方案的报告》，就具体装修方案进行汇报。2014年11月20日，原告向被告发出《勒令停工通知》，上载：“位于佛山市禅城区汾江南路绿景苑（绿景苑会所）属国有资产，现由我司代管，贵司未经我司同意，擅自对会所大规模装修改造，严重影响绿景苑内各业主的正常生活，绿景苑内各业主联名写来投诉信。此前公盈公司安全管理中心会同我司对会所进行安全检查时，发现多处安全隐患，特别是发现贵司对会所内的建筑物违章加建和擅自改变部分结构。并先后发出3份安全通知书，要贵司停工整改。出于安全问题，现我司再次敦促贵司立即停工，拆除违章加建改建的建筑物，恢复原貌，在此期间发生一切的安全事故和造成经济损失由贵司承担，同时我司保留追溯贵司赔偿经济损失的权利。”2015年4月24日，涉案绿景苑会所取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年9月30日，被告向原告发出《我司关于签订租赁合同的几点要求》，被告同意提高会所、幼儿园的租金及就办公楼缴纳租金，并提出以下请求：1、就会所和幼儿园提租事宜签订补充合同，继续履行原《房屋租赁合同》的各项条款的基础上，2014年1月1日起每月租金由10.50元/平方米提高至至14.50元/平方米，月租金总额由56809元提高至78451元，以后每三年递增10%，其他条款按原合同执行;2、办公楼由原告出租给被告，月租金为30元/㎡，月租金总额为39480元/平方米，租期从2014年7月1日到2019年12月30日。2016年4月22日，原告委托广东华法律师事务所律师向被告发出《律师函》，要求被告于收到函件15日内就包含涉案会所、幼儿园在内的相关代管资产处理问题与原告具体协商解决。2016年5月6日，被告向原告发出《佛山市城南建设发展有限公司关于缴纳绿景苑会所、幼儿园租金的函》，要求原告协助被告缴纳租金。2016年5月10日，原告向被告发出《佛山市骏承物业管理有限公司关于催促缴纳绿景会所、幼儿园租金的函》，要求被告于5日内按实际物业建筑面积（合共7843平方米）一次性补缴绿景会所、幼儿园物业自2014年1月1日起至今的租金，并补缴自2003年1月1日起至2013年12月31日实际多使用的物业建筑面积（2432.60平方米）租金。2016年5月16日，被告向原告发出《关于履行合同和收取租金的函》，再次要求原告协助被告缴纳租金。2017年11月29日，佛山市国资委向公盈公司发出《市国资委关于绿景苑会所等改制代管资产办理确权的批复》，同意将原佛山市城南建设发展有限公司转制剥离代管资产绿景苑幼儿园、管理中心、会所确权至原告名下，并由原告妥善处理及承担因确权引致的权属纠纷、债权债务及相关费用。2018年8月23日，经本院发函调查取证，佛山市禅城区城市综合管理局向本院出具《佛山市禅城区城市综合管理局关于（2018）粤0604民初18315号的的复函》，上载：“1.我局于2014年曾受理相关投诉反映佛山市禅城区景苑北街3号二区一座进行违法加建，执法人员在现场发现建筑物天面部分有加建嫌疑，现场曾开具《责令停止违法行为通知书》及《调查询问通知书》要求相关负责人前来我局作进一步调查询问。原告提交的《责令停止违法行为通知书》及《调查询问通知书》情况属实。2.因发出文书后当事人一直没有提交相关资料配合调查。我局现场查勘工作亦多次遭到妨碍，经房地产档案馆查询亦无相关产权记录，故证据不足以致未能初步查清违法事实，至今未作立案处理”。2018年8月30日，经本院发函调查取证，建交公司向本院出具《复函》，内容为：一、公盈公司为国有独资公司，受托管理有关市直国有企业及相关国有资产。公盈公司同时为原告以及我司的上级主管部门。2010年3月22日，公盈公司通过《关于调整原城南建设发展有限公司改制代管资产管理关系的通知》（佛公盈[2010]55号）将原佛山市城南建设发展有限公司改制时没有列入改制范围的国有资产的管理关系调整为原告负责管理，此次调整管理关系的剥离资产即包含法院《调查函》中所述的禅城区汾江南路绿景苑一区1号的管理中心、绿景苑网球场、绿景苑会所、绿景苑幼儿园等物业。之后，前述剥离资产即由原告负责管理，而原由我司与被告就绿景苑会所、绿景苑幼儿园租赁事宜签订的《房地产租赁契约》、《房地产租赁合同》以及就管理中心、绿景苑网球场签订的《代管资产协议书》均实际转由原告与被告履行，我司在该《房地产租赁契约》、《房地产租赁合同》、《代管资产协议书》项下原享有及承担的出租人权利义务、委托人权利义务均已转移给原告。对于前述事宜，被告清楚知悉，且事实上，在上述改制剥离资产的管理关系移交给原告后，被告亦是向原告履行承租人义务。二、公盈公司对我司上级主管部门，其就有关国有资产管理关系调整做出的相关决定对我司具有约束力。而公盈公司于2010年3月22日发文调整原城南公司转制剥离资产的管理关系至原告时，我司亦依此将该相关物业的管理权移交给原告，双方未有再签订书面移交协议。但随着涉案物业管理关系的调整，我司就绿景苑会所、绿景苑幼儿园、管理中心、绿景苑网球场等转制剥离资产与被告签订的相关合同或协议均已转移给原告履行，其已实际承接享有该相关合同或协议项下出租人或委托人的权利义务。另，2017年，因上述绿景苑幼儿园、管理中心、会所等转制剥离资产正式进行确权办证，市国资委作出佛国资产权[2017]64号文《市国资委关于绿景苑会所等改制代管资产办理确权的批复》，明确将该有关物业确权至原告名下，进一步确认该有关物业划归原告所有。同日，经本院发函询问，佛山市禅城区不动产登记中心向本院出具《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2018）粤0604民初18315号的复函》，上载：“位于禅城区汾江南路的绿景苑会所和绿景苑幼儿园是由佛山市城南建设发展有限公司开发建设的商品房。佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2018年5月7日和2018年6月19日分别受理了绿景苑会所和绿景苑幼儿园的委托测绘申请，绿景苑会所和绿景苑幼儿园都存在资料不齐（欠公安门牌××的问题，另外绿景苑会所还存在加建行为，故至今未出具测绘结果。不动产权利登记是依照当事人的申请为原则进行登记。到目前为止，建设单位佛山市城南建设发展有限公司尚未向我中心申请办理禅城区汾江南路绿景苑会所、绿景苑幼儿园的商品房首次登记手续。”2018年9月26日，经本院组织原、被告双方现场勘查及确认，涉案绿景苑会所建筑外观仍为竣工图纸所载四层半结构，建筑物外墙及内部则存在改建装修。另查明一，1996年8月21日，中共佛山市委、佛山市人民政府印发《关于加快推进市直小企业改革的意见》，就小企业改革的指导原则、小企业的标准和放开放活小企业的主要形式、配套政策、方案报批、组织领导等内容作出明确规定，其中就企业转制过程中的资产评估、房地产使用权转让、验资及变更登记等费用，规定按最低标准的五至八折收费。另查明二，2002年1月19日，涉案绿景苑幼儿园取得《工程竣工验收报告》，竣工建筑面积为2127平方米。2002年5月27日，涉案绿景苑会所取得《工程竣工验收报告》，竣工建筑面积为5716平方米。诉讼中，原、被告一致确认：被告已依据合同约定的租金标准及面积支付至2013年12月的租金，2010年前的租金系向建交公司支付，2010年后的租金系向原告支付。就涉案《房地产租赁合同》约定计租面积为5410.40平方米的原因，被告作如下陈述：转制过程中被告曾经向上级主管单位报告要求根据转制优惠政策对租金标准、计租面积进行优惠，被告当时提出的优惠方案是以实际建筑面积的60%作为计租面积，后经双方协商，最终约定计租面积为5410.40平方米。原告作如下陈述：根据被告转制时的历史背景，转制企业职工在转制时如果购买国有资产，有相应的优惠政策可供执行，但限于转制时一次性购买的情况，而其他转制优惠政策的时间，仅限于转制后五年。被告在转制时涉案物业并未被买断，而是属于剥离的国有资产，依政策可以由被告在转制后代管使用或者租赁经营，但是没有政策或者文件支持其以打折计算建筑面积的方式承租，所以对于转制前被告提出的所谓按建筑面积60%打折租赁，因为涉及到没有法律和政策支持而作出的国有资产处置，可能会损害国有资产权益，所以转制方案中并未同意或批复其请示。到最后签订的租赁合同，也只是体现为被告承租的建筑面积5410.40平方米，而并非被告所述的经请示后打折计租面积为5410.40平方米。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《房地产租赁契约》及《房地产租赁合同》，均系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，应予严格依约履行。关于合同出租方主体。经查明，上述契约及合同均由建交公司作为出租方与被告作为承租方所签订，其中《房地产租赁契约》已到期终止；《房地产租赁合同》履行期间，经上级主管部门公盈公司于2010年3月22日作出《关于调整原城南建设发展有限公司改制代管资产管理关系的通知》予以批示，涉案绿景苑会所及绿景苑幼儿园租赁关系调整为由原告负责管理。原告虽未与建交公司签订相关合同权利义务转让协议，但建交公司已向本院复函确认上述转让行为属实，本案所采信证据亦可证明原告已向被告作书面通知。另，被告自认2010年起转为向原告交纳租金，且后续有关合同履行的文件往来均发生于原、被告之间，此即为被告以实际行动默认同意上述出租方权利义务转让行为。依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十八条的规定，涉案《房地产租赁合同》项下出租方权利义务已转由原告享有及承担，原告有权提起本案诉讼。被告相关抗辩意见无理，本院不予采纳。关于原告主张解除《房地产租赁合同》、恢复原状、腾退返还物业的诉请。本案中，原告以被告未经其同意违法改建及拖欠租金为由主张解除上述合同，本院具体分析如下：一、就建筑物改建问题经本院现场勘查，原告所主张的改建行为实为绿景苑会所内部装修改造行为。承租方于租赁合同履行期间结合租赁用途对物业进行装修改造，此为租赁合同之履行惯例。本案中，被告确已依据《房地产租赁合同》的约定就装修方案向原告提前报备，未有证据显示原告于装修前有明确反对的回复意见。后原告虽于装修过程中向被告发出《勒令停工通知》，但该通知仅为原告对被告装修行为的单方认知，并无有效证据证明被告的相关装修行为如通知所述存在违法违规情形。而被告最终完成装修及后续通过相关合格检查，期间亦未见原告再次明确提出异议。至于佛山市禅城区不动产登记中心关于绿景苑会所存在加建行为的答复意见，该中心并未明确上述加建行为系导致绿景苑会所未能办理房地产权证的直接唯一原因，且不可通过其他方式予以消除，而该中心另亦确认建筑物存在资料不齐、未办理商品房首次登记等阻碍办证情形。故此，原告提交的证据不足以证明被告就装修行为构成违约。二、就租金支付问题《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告虽主张涉案《房地产租赁合同》所约定的计租面积与被告实际使用面积不符，但涉案《房地产租赁合同》系延续2002年《房地产租赁契约》而签订，而2002年被告与建交公司签订上述《房地产租赁契约》的原因在于原佛山市城南建设发展有限公司转制后依据相关政策及批复对剥离资产管理及使用，故在审查上述契约及合同时应兼顾并考量合同签订当时的转制政策背景。据本院查明的事实，佛山市人民政府曾就转制企业颁发一系列扶持政策，且本案绿景苑会所及幼儿园竣工验收在前，《房地产租赁契约》签订在后，即建交公司与被告签订上述契约时已知悉上述物业的竣工建筑面积为7843平方米（2127平方米+5716平方米），但双方仍于契约中约定以5410.40平方米作为计租面积，2008年续签《房地产租赁合同》时亦未作变更，可证实双方对合同约定的计租面积属意思自治，亦可佐证被告关于转制优惠政策的相关陈述意见。据此，涉案《房地产租赁合同》合法有效，原告作为出租方权利义务受让方，应予依约履行。此后原、被告因计租面积及租金标准产生的争议，仅应视为原、被告就变更部分合同内容未能协商一致，且原告亦曾明确向被告书面函复暂缓收租；后在双方未明确变更计租面积及租金标准的情形下，原告再以单方标准要求被告交纳租金，被告有权提出异议。原告据此主张被告构成违约无理，本院不予支持。综上所述，原告以被告违约为由主张解除涉案《房地产租赁合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。上述合同仍处履行期间，原告主张被告恢复原状、腾退返还物业亦无合同及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付租金及占有使用费的诉请。因涉案《房地产租赁合同》合法有效并正常履行，故原告所主张之占有使用费亦应视为租金。结合本院查明的被告欠费事实，被告应依据合同约定的计租面积及租金标准向原告计付2014年1月至2018年11月的租金合计3482394元（56809元/月×36个月+62490元/月×23个月）。后续租金支付时间尚未成就，本院于本案中不作处理。原告诉请超出部分，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市城南建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市骏承物业管理有限公司诉支付2014年1月至2018年11月的租金合计3482394元；二、驳回原告佛山市骏承物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取28767元，由原告佛山市骏承物业管理有限公司负担14676元，由被告佛山市城南建设发展有限公司负担14091元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一八年十一月十二日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。