广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26389号原告（反诉被告）:上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区东瑞路7号3座首层，统一社会信用代码914406006947125971。负责人：郭庆，任董事总经理。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄智明，男，1973年3月3日出生，香港特别行政区居民。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司诉被告黄智明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员尹宇飞、审判员霍沛莹、人民陪审员肖璇娜组成合议庭审理。被告于2018年11月16日提起反诉，经审查，本院予以接纳，并与本诉一同审理。本案于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭汝婵、被告黄智明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年4月至2017年3月期间的物业管理服务费28320元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止，违约金暂计至2018年7月31日为28320元,合计56640元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是佛山市禅城区东瑞路5号瑞安东华嘉逸苑6座704房的业主。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）约定，被告应按建筑面积计算，房屋以每月每平方米3.30元的标准，于每月10日前向原告支付当月的物业管理服务费；如逾期支付的，从逾期之日起每天按欠款金额的1‰支付违约金。因被告未按约定支付物业管理服务费，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。被告辩称：一、被告的物业管理服务费已提前预交至2018年12月，每次皆提前多月缴纳，被告并未拖欠交物业管理服务费。讼争2013年4月至2017年3月期间的物业费已经以债务的抵销的形式缴纳予原告。1.原告违反《服务协议》，拒绝修缮被告的物业的共用部位的承重墙体、户外墙面、楼板、屋顶。根据《服务协议》第一条第一款的第1点：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；”的约定，原告作为《服务协议》的甲方有义务对房屋共用部位进行修缮，结合《服务协议》第二条第一款：“共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”的约定，原告有合同义务修缮房屋内外承重墙体、户外墙面、楼板、屋顶。2013年4月29日，被告向原告反映涉案物业的承重墙体、户外墙面、楼板、屋顶有质量问题，漏水渗透损害了涉案物业的内部装修，影响被告对物业的使用。2013年4月30日，原告凿开被告的物业的户外墙面、楼板、屋顶准备修缮，但发现问题严重而暂停。被告同日向原告发出《工程质量投诉信》，原告对以上投诉发出了签收确认函。2013年5月15日，佛山安盈房地产开发有限公司（以下简称安盈公司）书面回复确认上述户外墙面、楼板、屋顶的问题，答应维修整改，但未作实际行动。2013年7月25日，被告书面通知原告不再追究室内专属部位因共用部位质量问题渗漏所造成的损失，催促原告尽快修缮共用部位：户外墙面、楼板、屋顶。同时告知原告因其延误修缮的行为构成违约，不应收取其违约期间的物业费。而且在原告延误修缮期间，被告也无法使用房屋，房屋使用价值的损失远比物业费大，因此原告没有理由收取延误修缮期间的管理费。2013年8月13日，被告再次书面催促原告尽快修缮户外墙面、楼板、屋顶等共用部位。同时告知原告如不履行其义务，被告则只能找第三方代履行，费用由原告承担，原告对以上通知发出了签收确认函。2013年8月15日，被告再次书面催促原告尽快修缮屋顶、墙体等共用部位，同时告知原告若不马上修缮，被告将代履行丰城物业的义务，被告同时提交了代履行的费用预算表。原告对以上通知发出了签收确认函。2013年9月至10月期间，被告代履行修缮了共用部位。被告于2013年12月23日向原告交付《完工报告》、《工程结算表》，通知原告以下事项：原告因怠于履行《服务协议》约定甲方的义务已经构成违约，无权请求2013年4月至10月物业费；代履行的实际费用为24168元，如不一次性支付，则按每月588元物业费计算，以互负到期债务抵消方式每月扣减2013年11月至2017年3月的物业费。原告对以上通知发出了签收确认函。2.原告怠于履行合同义务，致使被告无奈之下代履行而产生了费用，原告应承担相应的法律责任。原告怠于赔付代履行的费用，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定，被告主张代履行费用24168元与物业费抵消,符合法律的规定。被告于2013年12月25日将通知送达原告，通知自到达对方时生效。被告履行了应有的通知及送达等合理、合法的程序。原告完全知悉，而从未提出反对意见，至今已5年多，可视为同意。否则按照生活常理，不可能在5年内从未提出反对意见。原告只是因管理人员的变更，需要改善财务指标，才违背诚实信用原则发起无理的诉讼。二、原告的诉讼请求已过诉讼时效。被告于2013年12月25日将抵消物业费的通知送达原告。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，原告在2013年12月25日已知道或应当知道被告不会交纳2013年11月至2017年3月的物业费。原告若认为其权利受到损害，诉讼时效应从2013年12月25日起算。期间原告从来没有主张被诉期间的物业费。且原告在2018年公开张贴的交纳物业管理费的通知也没有包括被告物业，可以证明其已承认物业费已经被抵消。债务抵消发生在5年前，无论是依据《民法通则》或《民法总则》，已超出诉讼时效，人民法院依法不予保护。综上所述，原告全部诉讼请求均无事实和法律依据，请依法予以驳回。被告向本院提出诉讼请求：1.原告向被告赔偿被告支付的房屋修缮费用24168元;2.原告向被告赔偿因房屋质量问题导致被告延期入住的损失,自2013年4月1日起按每月3000元计算至2013年10月31日,合计21000元；3.反诉费用由原告承担。事实和理由：一、被告在开庭时才知道其利益受到侵害，当庭提出反诉。原告于2018年10月11日诉致法院，主张被告交纳2013年4月至2017年3月的物业费。被告答辩该笔物业费已经与被告代原告履行修缮共用部位时付出的费用抵消，且抵消的通知已于2013年12月25日送达原告时生效，原告在过去4年9个月的时间内从未提出反对，而且当被告缴纳物业费时，原告出具的发票也是从2017年4月起算。据原告出具的发票显示，被告的物业费已提前交纳至2018年12月。本案于2018年11月16日开庭审理，原告才首次表示拒绝债务抵消，被告才知道其权益被原告侵害，无奈之下当庭提出反诉。二、原告违反《服务协议》，拒绝修缮被告物业的共用部位的承重墙体、户外墙面、楼板、屋顶。修缮承重墙体、户外墙面、楼板、屋顶是原告的义务。根据《服务协议》第1点约定：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；”，原告作为《服务协议》的甲方有义务对房屋共用部位进行修缮。根据《服务协议》第二条第一款的约定：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。结合以上两条约定，原告有合同义务修缮房屋内外承重墙体、户外墙面、楼板、屋顶。据被告提供的房产证所示，原告施工的位置不在被告的房产证的专属部分内。施工的位置是被告房屋的户外墙面、楼板、屋顶。证明原告对该处负有修缮的义务。2013年4月期间，被告电话及书面通知原告，反映涉案物业的共用部位的承重墙体、户外墙面、楼板、屋顶有质量问题，漏水渗透损害了涉案物业的内部装修，影响被告对物业的装修与使用。2013年4月30日，原告凿开被告的物业的户外墙面、楼板、屋顶准备修缮，但发现问题严重而搁置修缮。后经被告多次书面催促原告尽快修缮，原告均不履行其义务。2013年8月15日，被告再次书面催促原告尽快修缮屋顶、墙体等共用部位，告知原告若不马上修缮，被告将代履行修缮的义务。被告同时提交了代履行的费用预算27486.92元。原告对以上通知发出了签收确认函。2013年9月至10月期间，被告代履行修缮了共用部位，并于2013年12月23日向原告提交书面《完工报告》、《工程结算表》及通知原告以下事项：1.原告因怠于履行《服务协议》约定甲方的义务已经构成违约，无权请求2013年4月至10月物业费。2.代履行的实际费用为24168元，如不一次性支付，则按每月588元物业费计算，以互负到期债务抵消方式每月扣减2013年11月至2017年3月的物业费。原告对以上通知发出了签收确认函。根据《服务协议》第九条违约责任的第一款:“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；”的约定，原告业违反《服务协议》第一条约定对共用部位的修缮义务。损害被告2013年4月至10月住房的权利。除无权主张上述月份的物业费外，更应赔偿被告的租金损失。三、入住时间的证明：被告通知原告，请求原告修缮共用部位的时间是2013年4月期间。当时被告正装修房屋，准备入住。但原告于2013年4月30日凿开被告房屋的户外墙面、楼板、屋顶后发现问题严重而停工。停工后没有再修缮，后推卸责任给其他主体（开发商），后经被告多次催告，原告也怠于履行修缮的义务。以致被告的装修进程一直被耽误，无法完成装修和入住。至2013年11月，被告代履行后才能入住。被告提交的证据示代履行的工程结算于2013年10月9日，证明代履行修缮行为在2013年10月期间完成。在被告提交的证据上也提到“被告的入住时间是2013年11月”，原告也签收确认。因此，可以证明2013年4月至2013年10月，被告因房屋未修缮，未能完成装修，不能入住，“租金、使用”价值的损失的事实是客观存在的。原告也知道并确认了。因此，被告诉请原告赔偿2013年4月至10月的“租金、使用”价值损失是有事实依据的，应予支持。四、“租金、使用”价值损失的证明：中国房价行情平台http://www.creprice.cn/是中国房地产业协会主办的网站，经国内顶级行业专家组研究论证建立的面向社会和会员的数据服务平台，发布全国各城市、城市各区域、及各个楼盘的房地产行情实况和变化过程，发表的数据有公信力与证明力。根据中国房价行情平台http://www.creprice.cn/的资料显示，2013年11月佛山市居民楼租金平均价为22.61元/月/㎡。佛山市禅城区岭南天地东华嘉苑位于佛山市禅城区的核心地区，是历史文化中心、商业中心，也是佛山市里众所周知的高档住宅小区，可以推定岭南天地东华嘉苑的租金是高于佛山市的平均价值。尽管以平均值22.61元/月/㎡计算，被告的178平方米的房屋，“租金、使用价值”计算为178㎡x22.61元/月=4024.58元。而据58同城网https://fs.58.com/的资料显示，东华嘉苑的130㎡的租金皆6800元/月。因此，可以证明被告仅主张每月3000元的“租金、使用价值”损失已经远低于损失，是合情合理的，应予支持。综上所述，原告怠于履行修缮义务的行为构成违约且给被告造成了经济损失，原告当庭否认已经抵消5年之久的债务，违背诚实信用。为了维护被告的合法权益特具状反诉，请依法判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的《服务协议》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、房屋交接单真实性无异议，原告对被告提供的管理费发票、房产证真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；原告举证的催费信息，已提供原件予以核对，本院对真实性予以确认；被告举证的2013年4月30日工程质量投诉信及签收函、视频、2013年5月15日安盈公司答复函、《质量保修开展申请，物业费减免申请》（2013年7月25日）、《》及签收函（2013年8月13日）、《天面及室内漏水情况，业主代行施工之通知》及签收函、2013年12月23日业主代施工之完工报告及物业费抵扣安排及原告丰城物业签收函、2018年关于按时缴纳物业管理费的通知，均已提供原件予以核对，本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告是佛山市禅城区东瑞路5号瑞安东华嘉逸苑6座704房的权利人，房屋建筑面积178.21平方米。2012年8月13日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《服务协议》，明确被告购买房屋为佛山市禅城区东瑞路5号瑞安东华嘉逸苑6座704房，约定甲方权利义务包括：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。……。物业管理服务质量包括：一、房屋外观完好整洁，对违反规划和私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门……。乙方向甲方交纳管理费用时间：自收楼日起交纳物业管理服务费（购房者逾期未办理收楼者，视为同意按《收楼通知书》上约定时间接收所购物业），并一次性缴纳三个月管理费保证金，从第四个月开始每月管理费于当月10日之前缴交。住宅按建筑面积每月每平方米3.30元（其中公共水电费分摊每月每平方米0.80元），车位按建筑面积每月每个车位80元；对乙方的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由乙方按实发生的费用计付。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一交纳违约金。2013年1月22日，原、被告签订《房屋交接单》，双方均同意于2013年1月22日对瑞安东华嘉逸苑6座704房进行交接。2013年5月15日，安盈公司向被告出具《关于东华嘉逸苑T6-704投诉信回复事宜》，主要内容如下：阁下在收楼后的装修施工过程中发现部分建筑施工存在瑕疵，而我司委托的施工单位维修人员在处理阁下单位维修过程中，出现态度及维修检查力度欠佳的情况，造成维修服务工作未能满足阁下要求。我司知悉情况后，已立即向相关单位作出口头和书面警告。被告于2013年7月25日出具《质量保修开展申请，物业费减免申请》，主要内容如下：东华嘉逸苑2期T6-704发生天面及室外漏水情况及室内装修问题，经多番商讨，已和瑞安公司销售部达成协议，对于室内装修问题，业主不再追究责任，双方达成和解。对于天面及室外漏水情况，因为属于建筑结构以及岭南天地外观问题，和销售部林经理商讨，达成共识，属于质量保修范围。现业主同意，贵方工程人员可以马上开始修复工作。…经和销售部达成共识，从收楼到维修完毕前之物业费，皆可以酌情减免，而业主不再追究因质量问题而耽误业主入住之损失。请物业管理方备案，减免2013年1月至2013年8月之物业费（预计修复完毕月份），物业费从2013年9月开始收取。被告于2013年8月13日出具《》，主要内容如下：自7月25日，致函通知物业管理方，要求贵方根据协议，尽快展开贵方负责的天面及室外漏水修复工作…因再次耽误时间，业主入住无期，因此请物业管理方备案，减免2013年度之物业费，至业主入住为止。2013年8月13日，原告向被告出具《签收确认函》，主要内容如下：东华嘉逸苑物业服务中心于2013年8月3日星期二接收T6-704单元之小业主反馈的“关于瑞安集团延误T6-704保修工程之《严正声明》”文档共三份。被告于2013年8月15日出具《天面及室内漏水情况，业主代行施工之通知》，主要内容如下：7月25日，业主通知物业管理方，因天面及室外漏水情况，不属于业主业权，要求贵方尽快展开修复工作，…至今21天没有修复行动或书面回复。现知会贵方，按8月13日之声明，业主立即委托第三方建筑工程公司先修复，产生之费用由贵方承担。贵方可直接支付业主，或以物业费减免作抵销，直到扣减完毕。…因房屋质量问题耽误业主入住时间，因此请物业管理方备案，减免2013年度之物业费，至业主入住为止（预计修复完成入住为10月）。10月开始，如代付工程费未付清，物业费继续减免以抵销业主代付至工程费用，直到扣减完毕。原告于2013年8月15日出具签收确认函，确认于2013年8月15日收到T6-704单位之小业主反馈的《T6-704天面及室内漏水情况，业主代行施工之通知》文档共三份。被告于2013年12月23日出具《天面及室内漏水情况，业主代行施工之完工报告及物业费抵扣安排》，主要内容如下：现通知贵方，修复工程已在10月完成；因房屋质量问题耽误业主入住时间，据8月15日通知贵方备案，减免2013年度之物业费，至业主入住为止。业主11月入住，因此请减免2013年度11月前之费用；修复工程总费用为24168元，按T6-704每月588元物业计算，为41.1个月，即从2013年11月起算，至2017年3月抵扣完毕，物业费从2017年4月开始收取，请贵方备案。2013年12月25日，原告向被告出具签收函，主要内容如下：今收到东华嘉逸苑2期T6-704业主黄先生交来的《关于天面及室内漏水情况，业主代行施工之完工报告及物业费抵扣安排》。原告向被告出具编号为02017680的广东增值税普通发票，开票日期为2016年6月17日，服务名称为：2017年4-6月住宅物管费，金额为1764元；原告向被告出具编号为27551311的广东增值税普通发票，开票日期为2017年6月7日，服务名称为：7-12月住宅物管费，金额为3528元；原告向被告出具发票号码为49096452的广东增值税普通发票，开票日期为2018年10月17日，服务名称为住宅物管费，备注：物业管理费东华嘉逸苑：2018年10-12，金额为1764元。原告于庭审后提交书面说明如下：被告自2013年4月起拒交物业管理费，原告一直通过电话、上门催收等方式向被告催收，被告以房屋存在质量问题为由拒绝。2016年6月，原告向被告催收时，被告向原告明确因房屋存在质量问题支出的修复费用与4年的管理费相当，拒绝支付2013年4月至2017年3月期间的物业管理费，只同意从2017年4月起交纳物业管理费，并表示可以提前交纳此后的费用，便于2016年6月17日向原告交纳管理费，并要求原告财务开具发票时予以备注。因此，原告于2016年6月17日向被告开具了2017年4月至6月的物业管理费发票。此后，被告每次向原告交纳物业管理费时，均明确表示不交纳2013年4月至2017年3月期间的物业管理费，只交纳指定时间的管理费。原、被告在庭审中均确认案涉物业维修位置为7楼楼顶即8楼阳台。被告在庭审结束后向本院提交了关于证明东华嘉苑租金或房屋使用价值的材料及原告与安盈公司的工商登记等资料。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。因被告黄智明为香港特别行政区居民，故本案属于涉港商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，在原、被告未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，因案涉物业服务合同履行地在佛山市禅城区，此为本案最密切联系地，故本案应适用内地法律。本案争议焦点为：1.讼争维修位置是否属于公用部分；2.原告是否依约履行《服务协议》；3.被告抗辩无需交纳2015年4月至2017年3月期间物业管理费是否合理有据；4.被告诉请原告赔偿维修费用24168元及迟延入住损失是否合理有据。一、讼争维修位置是否属于公用部分。《服务协议》中对共用部位作出约定，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），原、被告争议的维修位置为7楼屋顶即8楼阳台，原告认为该维修位置属于阳台，只能由被告单位进入，属被告专属使用，故不属于共用部位；被告抗辩认为，维修位置属于屋顶，属于共用部位。对此，根据被告提供的照片，被告购买的房屋所属建筑最高层为8层，8楼屋顶当属该建筑的顶盖，而案涉维修位置为7楼顶层，同属房屋外部顶盖一部分，属于屋顶，属于《服务协议》约定的共用部位，且原告作为提供格式合同的一方，在对格式条款有两种以上解释的情况下，应当作出不利于提供格式条款一方即原告的解释，故本院认定维修位置应属于合同约定的共用部位。二、原告是否依约履行《服务协议》。根据《服务协议》，原告对房屋共用部位有进行维护、修缮的义务，原告认为维修位置不属于共用部位，故而未进行修缮，属于违约。三、被告抗辩无需交纳2015年4月至2017年3月期间物业管理费是否合理有据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主拒交物业费需基于正当理由。由于物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，因此，从维护整个小区的稳定性及全体业主的合法权益考虑，对个别业主提出的减免物业费主张应慎重处理。故上述正当理由，应当限定为物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。在该种情况下，业主的合同权利被侵犯，有权要求减免物业费。本案中，因原告未能履行合同义务，导致被告在收楼后因房屋问题一直未能正常使用房屋，被告有权要求减免物业管理费。根据被告举证的物业减免申请，被告提出维修时间内的物业管理费减免至2013年10月，根据被告自行维修的费用及每月应交纳的物业管理费相抵扣计算维修后的物业管理费减免至2017年3月，原告已签收被告上述减免申请。2016年6月17日的发票中可显示，被告所交纳的管理费1764元为2017年4-6月的物业管理费，虽原告于庭审后提交说明，认为该发票中对交纳物业管理费的月份的记载系基于被告的要求，但原告于2013年12月25日已收到被告减免物业管理费的申请，已明确知悉被告该主张，但原告未提出异议，且同意在发票上记载为未到期的物业管理费，视为原告以实际行为作出同意减免截止至2017年3月的物业管理费的意思表示，双方对此已达成一致意见。本院对被告无需交纳2015年4月至2017年3月期间物业管理费的抗辩予以采纳，对原告诉请被告支付该时间段的物业管理费及相应违约金不予支持。四、被告诉请原告赔偿维修费用24168元及迟延入住损失是否合理有据。根据被告提供的证据，被告在提出减免2013年11月至2017年3月物业管理费时是以其支付的维修费作为减免依据，即被告已作出对该维修费抵销物业管理费的意思表示，原告亦已作出同意抵销的意思表示，双方就被告诉请的维修费用已达成一致意见，现被告诉请原告赔偿维修费用，于法无据，本院不予支持。另，关于迟延入住损失，在被告2013年7月25日的申请中，已同意不再追究因质量问题而耽误入住的损失，该承诺为被告申请减免物业管理费的组成部分，应视为双方已达成一致意见，故被告于庭审后提交的材料也不影响本案裁判结果，现被告诉请原告赔偿迟延入住损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告黄智明的全部诉讼请求。本案受理费1216元，由原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司负担（因原告已预交受理费1924元，原告可在本判决生效后五日内向本院书面申请退回案件受理费708元）；反诉费929元，由被告黄智明负担。如不服本判决，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司可在判决书送达之日起十五日内、被告黄智明可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  尹宇飞审 判 员  霍沛莹人民陪审员  肖璇娜二〇一八年十一月二十二日书 记 员  陈海杰