广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终4100号上诉人（原审原告）：葛明瑞，男，1989年9月22日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角洲旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区起湾道38号永怡商场四层B区402卡之六）,统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。上诉人葛明瑞因与上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人葛明瑞上诉请求：撤销一审判决，依法改判通大公司支付逾期交房违约金（以购房款586806元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年7月1日起计至通大公司实际交付房屋之日止。）事实与理由：一、逾期交房违约金的计算标准过低，业主要求一审法院予以增加，一审法院未作调整。1.通大公司违约造成业主除要支付月供利息，还要额外支出房租；同时也间接造成业主户口入户、小孩就读、买卖、融资抵押损失、装修费用上涨等巨大经济损失，若按合同约定的日万分之一支付逾期违约金根本无法补偿业主的实际损失。2.违约金具有补偿性，还应具有惩罚性功能，是对通大公司持续违约行为的惩罚。本案中，违约金没有达到同期同类贷款利率的计算标准，通大公司的违约成本过低，会间接鼓励其持续违约行为。3.业主与通大公司签订的商品房买卖合同是通大公司提供的合同，关于逾期交房违约金的约定是格式霸王条款，业主根本不能选择，也不是真实意思表示。若追求书面上的意思自治原则，则违反诚实守信、公平原则。4.通大公司于2017年7月3日在告示中郑重承诺同意按日万分之二的标准支付违约金。5.违约金计算标准按同期同类贷款利率计算，有利于业主维护自身合法权益，增加通大公司的违约成本，也有利于遏制通大公司的持续违约行为，从而加快施工进度，实现合同的交房目的。本案中，违约金的相应标准远远低于业主的实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七、二十八条的规定，应依法给予调整。二、通大公司是持续违约，且根本性违约，对于违约金总额不应当设定交付房价款20%的限额。依商品房买卖合同第八条约定，通大公司应当在2017年6月30日前将符合合同约定的商品房交付业主使用。通大公司在近四年的时间内没有将房子建好交付，在交房日期到期后又违约近一年，至今通大公司工地现场零星施工，工程进展缓慢，通大公司的交房时间了了无期，完全无法预计。若通大公司持续恶意不履行交房义务，业主面临的将是持久且深远的经济损失，设定违约金的总额为已交付房价款20%为限，对通大公司不但起不到督促及惩罚作用，也缓解不了对业主造成的持续经济损失。相反，一旦通大公司违约持续时间过长，且违约金总额上限用尽（按日万分之二计，二年左右违约金上限用尽），通大公司今后再也无需承担相应的违约责任，会让通大公司主动选择故意违约反而成本更低，会间接鼓励其持续违约行为，不利于实现合同交房的目的。三、每期的违约与持续违约有本质区别。商品房买卖合同第七条、第九条的约定应当比较对应补充协议第八条、第十二条的约定。因开发商持续违约，对应的是业主不支付首期款和贷款，开发商让业主承担的义务是日万分之四和贷款利率。20%上限的前提是通大公司有解除合同的权利，无需催告买受人的情况。业主认为按照违约责任和义务对等原则，应当理解为通大公司未交付房产，让业主在同等的位置选择同样大小的房产，并支付20%的违约金。针对葛明瑞的上诉，通大公司辩称，业主支付购房款的义务对应的是通大公司交房，双方对逾期交房的违约已进行约定，应当适用合同约定。补充协议第八条约定的每日万分之四的条件是通大公司代业主清偿按揭款，业主比照该合同条款没有依据，其他答辩意见与通大公司的上诉意见一致。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止，没有依据。根据商品房买卖合同补充协议第五条和第八条第4点的约定，涉案房屋逾期交房违约金应截止至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，最迟不应晚于通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知葛明瑞之日止。《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋的供水、供电、管道煤气符合正常使用，如若业主不接受涉案房屋，按照约定通大公司不承担逾期交房责任。且如业主在通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则通大公司逾期交楼违约行为的截止时间则为业主办理收楼手续之日。二、一审法院认定逾期交房违约金过高。1.一审法院认定“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房房价款的1%”条款无效，没有依据。通大公司已经通过添加下划线、加黑等方式对业主进行了合理的提示及说明义务，房屋作为业主的重要财产，其不可能没有注意到关于逾期交房违约金上限的约定，且业主亦未就该条款向权力机关申请变更或撤销。商品房买卖合同第九条第2点约定，通大公司逾期交房超过360日的，业主可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。该条款不属于免除通大公司责任、加重业主责任或者排除业主主要权利的情形，一审法院认定此条款无效，没有依据。2.即使一审法院认定通大公司逾期交房，双方在商品房买卖合同中约定通大公司承担的违约赔偿责任总额不应超过业主已付总房价款的1%。首先，延期交房违约责任是双方签订合同时所确定，延期交房违约金设有上限的约定是明确的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，买卖合同第九条的约定不违反法律禁止性规定，真实有效，合同双方应予以尊重及恪守。其次，通大公司就该商品房工程的投入远远高于业主就该商品房投资的金额，在施工过程中因天气、政府因素、合作方等外在因素影响，通大公司逾期交房的违约几率远高于业主逾期付款的几率，故违约金的约定并不违反公平原则。再者，业主没有举证其因通大公司延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，一审法院擅自调整逾期交房违约金上限为房价款的20%，没有事实和法律依据。三、关于一审法院认定诉讼费问题。根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，一审法院判决一审案件受理费全部由通大公司负担，没有法律依据。针对通大公司的上诉，葛明瑞辩称：一、一审法院认定违约金截止时间事实清楚，符合双方合同约定。依法，建筑工程必须经竣工验收后方可使用，未经验收或者验收不合格不得交付使用，通大公司的观点违反了强制性规定。通知收房和实际交付有区别，双方矛盾已较深。二、违约金不能只凭借合同约定就认为是双方的真实意思表示。通大公司持续违约，一审法院已认定关于违约金的条款是格式条款，业主无权改动条款内容，通大公司也没有对免除其责任限额条款进行释明，相应的违约条款及权利义务不对等，根据平等原则，应对违约金予以合理增加。三、其他意见与上诉状一致。葛明瑞于2018年3月20日向一审法院起诉请求：通大公司向葛明瑞支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款586806元为本金，从2017年7月1日起计至通大公司实际交付房屋之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：1.2015年2月1日，葛明瑞（买受人）与通大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定葛明瑞以586806元的价格向通大公司购买中山市火炬开发区××房。合同第七条约定，买受人未按时向通大公司支付购房款的，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因出卖人在合理时间内已把申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理，或因市政配套之延误，或因政策法规发生变化，或因政府机关的其他行政行为，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，葛明瑞如数向通大公司支付了全部购房款586806元。通大公司收取葛明瑞所交的购房款后亦于2015年2月13日及2017年7月2日开具了相应金额发票交由葛明瑞收执，并办理了涉案房屋的《中山市商品房销售登记备案表》，但至今未将涉案房屋交付给葛明瑞。葛明瑞认为通大公司未按合同约定期限向葛明瑞交付涉案房屋，遂诉至一审法院，以其诉称之事实与理由主张前述实体权利。2.通大公司至今未取得涉案房屋所在小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。3.经查阅一审法院立案受理的其他当事人起诉通大公司的商品房预售合同案件中当事人提交的《商品房买卖合同》，其内容与本案《商品房买卖合同》基本一致。一审法院认为，葛明瑞、通大公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。根据合同约定，通大公司应于2017年6月30日前向葛明瑞交付在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并符合《中山市建设工程竣工验收备案登记证》条件的商品房。现通大公司在全额收取葛明瑞所交购房款后，至今仍未依约将涉案房屋交付葛明瑞占有，其行为构成违约，应当依法向葛明瑞承担违约责任。关于违约金计算标准。首先，本案涉案合同显属通大公司制作的格式合同。其中关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的格式条款极大的免除了通大公司自身的违约责任，限制了葛明瑞的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，一审法院认定该条款无效。其次，房屋买卖合同的出卖人之主要义务为按约定向买受人交付房屋，买受人的主要义务为按约定向出卖人支付购房款。对于双方违反主要义务，本案合同分别在第七条、第九条进行了约定。综观该两条的约定，明显对买受人违约行为的责任过重，而对出卖人的责任过轻，两相对照，第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定明显缺失应有的公平，应当依法予以调整。据此，一审法院确定，通大公司应自2017年7月1日起至涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并由通大公司向葛明瑞交付之日止，按日向葛明瑞支付已支付房价款0.01%的违约金。但根据对等及公平原则，该违约金的金额应当以葛明瑞已交付房价款20%为限为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决：通大公司于一审判决生效之日起七日内向葛明瑞违约金（以586806元为基数，自2017年7月1日起至中山市火炬开发区××房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并由通大公司向葛明瑞交付之日止按每日万分之一的标准，但以已交付房价款20%为限）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费256元，减半收取为128元（葛明瑞已预交），由通大公司负担（通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付葛明瑞）。本院二审期间，上诉人葛明瑞向本院提交一份告示复印件，拟证明通大公司于2017年7月3日承诺同意按日万分之二的标准支付违约金。通大公司质证认为，对告示的真实性、合法性、关联性均不确认，业主在二审庭审后提交该证据，已过举证期限，非属新证据。即使告示属实，告示中也载明双方就逾期交房补偿等事宜最终也需双方签署补充协议。上诉人通大公司未向本院提交新证据。各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，葛明瑞与通大公司签订的商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：1.若买受人未按合同约定支付房价款……，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任，但自合同约定的交付期限届满之日起（当出卖人晚于合同约定的交付期限通知买受人收楼时，以通知的交付期限届满之日起），该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。2.如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关应付费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清所有应付费用，且自买受人逾期办理收楼手续之日起至办理完该商品房的交接手续并付清所有应付费用之日止，买受人按每日总房价款0.05‰的标准向出卖人计付逾期办理收楼手续的违约金……。商品房买卖合同附件六补充协议第五条关于商品房交付（补充合同第十一条）中约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。补充协议第八条其他内容补充中约定，本合同的履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴交或补交费、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知。以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告。以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知。送达的时间为买受人接到通知交付电话/短信的时间；买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担。葛明瑞二审举证的告示复印件上显示为通大公司在2017年7月3日出具，内容为“尊敬的旭日翠悦园2幢、3幢业主阁下：按阁下与我司签订的《中山市商品房买卖合同》约定，我司应于2017年6月30日前交付旭日翠悦园2幢、3幢商品房给阁下使用，但因工程施工进度、恶劣天气、我司自身等原因，导致该商品房工程迟延竣工，致使我司未能在买卖合同约定的交付时间内，将商品房交付给阁下使用。……在此，我公司郑重承诺：在2018年6月30日前完成工程竣工验收备案，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将商品房交付给阁下使用，若逾期仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，我司同意按日万分之二的标准支付违约金直至验收合格。……以上承诺、装修方案及逾期交房补偿方案等事宜，如阁下同意，请阁下联系我司，双方签订补充协议确认。2017年6月30日，翠悦园部分业主组织前往翠悦园项目现场及开发区管委会游行示威，我司再次呼吁，希望各位业主理性维权，过度维权不利于问题的解决，并希望各业主支持我司……。”二审庭审中，通大公司确认其公司尚未取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司未在2017年6月30日将符合合同约定的涉案商品房交付业主使用，通大公司延期交房属于违约，通大公司应向业主承担支付逾期交房违约金的责任。针对通大公司和业主的上诉理由，本案二审争议的主要焦点有二：一是一审法院认定通大公司承担的逾期交房违约金计算标准是否恰当；二是逾期交房违约金的截止日在本案中计至何时。关于焦点一。葛明瑞与通大公司签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有法律效力。一审法院以涉案合同为通大公司制作的格式合同，认定其中“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%”的条款免除了通大公司自身的违约责任，限制了业主的权利而无效不当，本院对此不予认同。虽然双方签订的合同中约定了“通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款有效，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，通大公司在本案审理期间仍未取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证，通大公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。本案中，通大公司的逾期交房时间已远远超过了100天（即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数），如果不论通大公司逾期交房的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司已较长时间逾期交楼的情况下，双方在商品房买卖合同约定的总房价款1%的违约金金额显然过低，不足以弥补业主的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失明显失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。本案中，葛明瑞已请求对合同约定的违约金予以调整，本院对通大公司上诉主张其公司承担的逾期交房违约金应为房价款的1%不予支持。对于逾期交房违约金的调整，葛明瑞主张计算标准应按中国人民银行同期贷款利率计算，本院对此认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”前已论述，通大公司与业主约定的逾期交房违约金条款合法有效，本院认定房价款1%的封顶金额显然不足以弥补业主的损失而不予认可，通大公司与业主在合同中已对逾期交房违约金明确约定了损失赔偿额的计算方法，即通大公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，此违约金计算方法与双方在商品房买卖合同中约定的买受人逾期付款的违约金计算方法也具有对等性，业主在本案中亦未举证证明按此标准计算的违约金数额明显低于同地段同类房屋的租金标准。业主称通大公司在2017年7月3日作出承诺同意按日万分之二的标准支付逾期交房违约金，但一方面业主二审举证的告示仅为复印件，通大公司不予认可，该复印件亦无其他证据予以佐证，本院依法不能单独认定告示的真实性，另一方面即使告示属实，通大公司在告示中也明确如业主同意通大公司的承诺、装修方案及逾期交房补偿方案事宜，请业主联系通大公司，双方签订补充协议进行确认，然而，葛明瑞也未有举证与通大公司对此另行签订了补充协议，故本院对葛明瑞关于违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算的主张不予支持。但是，在通大公司仍未确定何时可向业主交房，通大公司的逾期交房违约行为仍处于连续的不确定状态情形下，一审法院却为通大公司应承担逾期交房违约金的金额设定以已交付房价款20%的上限不当，本院对此予以纠正。关于焦点二。通大公司与业主在商品房买卖合同中约定了涉案商品房的交付使用条件，并具体约定了双方如何办理收楼交接手续，即通大公司在业主购买的商品房达到法定和合同约定条件后，应当依约通知买受人办理交接手续，买受人再按通大公司的通知在指定收楼日期内办理交接手续等内容。当然，依诚实信用原则，通大公司通知业主办理收楼日期应给予业主一定的合理期限，考虑业主前往通大公司的路途、业主工作安排等因素，本院酌情认定通大公司发出通知的指定收楼期限应不少于七个工作日。故通大公司承担逾期交房违约金应计至通大公司取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知书依约送达并确定收楼之日止。另，通大公司至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，未能确定涉案商品房实际交付具体期限，故逾期交房违约金应分段计付。综上所述，上诉人通大公司与上诉人葛明瑞的上诉理由均部分成立，部分不成立，本院均对其合理部分予以采纳，对其不合理部分予以驳回。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5115号民事判决；二、上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人葛明瑞支付从2017年7月1日起至上诉人中山市通大房地产有限公司取得位于中山市火炬开发区翠悦园2幢2606房的中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知书依约送达并确定收楼之日止的逾期交房违约金（以586806元为基数按日万分之一标准计算，自2017年7月1日起至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起七日内支付；于本判决生效之次日起每隔六个月支付相应周期的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，则于中山市通大房地产有限公司取得上述房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知书依约送达并确定收楼之日起三日内付清）；三、驳回上诉人葛明瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费256元，减半收取为128元（葛明瑞已预交），由上诉人葛明瑞负担21元，上诉人中山市通大房地产有限公司负担107元（中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人葛明瑞）。二审案件受理费512元(中山市通大房地产有限公司与葛明瑞已分别预交256元)，由上诉人葛明瑞负担256元，上诉人中山市通大房地产有限公司负担256元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇一八年十一月七日书记员  魏丹丹