河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫17民终4665号上诉人（原审被告）：赵艳红，女，1971年2月20日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人:周治华，男，1969年8月24日出生，汉族，住河南省上蔡县，系赵艳红之夫。被上诉人（原审原告）：驻马店市发时达市场管理服务有限公司。住所地：驻马店市开发区工业园。法定代表人：尤勇，董事长。委托诉讼代理人:蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:刘伟，公司员工。上诉人赵艳红因与被上诉人驻马店市发时达市场管理服务有限公司(以下简称发时达管理公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初7800号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵艳红及其委托诉讼代理人周治华，被上诉人发时达管理公司的委托诉讼代理人蔡海彬、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵艳红上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人租赁被上诉人场地花费了巨额装修费，2016年1月28日，被上诉人将上诉人经营场所的出入门锁上，致使上诉人及营业人员无法进入经营场所，无法正常营业，上诉人丢失货物价值748840元，一审判决上诉人向被上诉人支付租金536271元错误。发时达管理公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。发时达管理公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金546271元。2、依法解除原、被告间签订的进场协议。一审法院认定事实：2012年11月14日，原告发时达管理公司（甲方）与被告赵艳红（乙方）签订《润升发时达家居建材城进场协议》一份，约定：1、乙方进入甲方商场二层D1-1区，摊位编号201-233，总面积1961.48平方米，主要经营深圳宜家品牌的家具产品。2、签订本协议时应缴纳质保金及房屋押金1万元。质保金及房屋押金在商户合同到期、三个月内无客户纠纷、房屋无损坏的情况下甲方全额无息退还给乙方。3、甲乙双方签订正式合同（合同期三年，租金不变）。4、乙方享受优惠政策，交一年用三年，每间补助2000元，交租金353066元。5、本协议一经签订即视为乙方摊位正式确定，在本签订协议之日3日内，乙方应按照甲方要求交齐质保金，同时办理财务手续，并提交相关材料；否则甲方有权对该摊位继续出租，如乙方签订该协议后又提出不再入驻的，则甲方有权追究乙方违约责任。6、乙方在签订该协议后5个工作日内完成店面装修设计，并与甲方签订装修协议及完成各项装修手续；在2012年11月15日进场装修，否则甲方有权终止该协议，乙方所缴纳的有关费用自愿作为甲方的损失赔偿。7、乙方在规定的期限内，务必于2012年12月25日前完成装修、上样且具备正常营业条件，逾期者公司视为违约，公司有权收回铺位并另行出租。8、签订正式合同后，该协议自动作废等条款。在该协议右下方空白处还注明有：第四年2016年租金为每平方米16元，第五年2017年租金为每平方米17元。协议签订当日，被告赵艳红向原告交纳质量保证金10000元及房租170000元。协议签订后，原告将约定商铺交付给被告，被告对承租商铺开始装修并进行经营。履行中，被告没有按照协议约定支付前三年的租金，发时达管理公司于2016年1月12日另案提起诉讼（该案案号2016豫17**民初378号），请求赵艳红支付2015年11月22日前的拖欠租金，另案判决书已生效。合同后续履行期间，被告仍未按照协议约定支付租金，后原告以诉称理由诉至一审法院，请求支付自2015年11月23日起至2017年4月30日期间的租金。另查明，一、2016年1月12日，驿城区人民法院立案受理原告（反诉被告）驻马店市发时达市场管理服务有限公司与被告（反诉原告）赵艳红房屋租赁合同纠纷一案（另案），2017年1月22日驿城区人民法院作出（2016）豫1702民初378号判决书，（一）该判决书“本院认为”部分显示：一、关于进场协议的性质。2012年11月14日，原告发时达管理服务公司与被告赵艳红签订一份进场协议，约定将位于润升发时达家居建材城二层D1-1区摊位编号为201-233号商铺租赁给被告使用，并约定由被告支付租金等条款。该协议名为进场协议，实为租赁合同，原、被告双方形成租赁合同关系。二、关于该进场协议的效力。本案中，被告赵艳红以该协议违反了一系列国家法律、法规的强制性规定为由，主张该合同应为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因原告与驻马店市润升置业有限签署了市场管理经营协议，原告发时达管理服务公司取得了对润升建材城一期商铺的使用管理权限，其有权对外出租房屋。由于本案诉争商铺已竣工验收合格，原告将该商铺对外出租并未违反上述法律规定；且本案也不存在导致该租赁合同无效的其它事由，故该份进场协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。被告赵艳红反诉请求该份进场协议无效，无事实和法律依据，一审法院不予支持。被告赵艳红以协议无效为由请求原告返还其交纳的各项费用并请求赔偿装修损失，一审法院亦不予支持。三、双方签订的《进场协议》中约定“交一年用三年；合同期三年，租金不变”，虽然合同约定的租赁期限为3年，但双方在该协议下方书写有“第四年2016年租金为每平方米16元，第五年2017年租金为每平方米17元”，该书写内容应视为原、被告双方对租赁期限的变更，故原、被告双方的租赁期限应从2012年11月14日起至2017年11月14日止。租赁合同开始履行后，被告赵艳红未依约向原告足额交纳第一年的租金353066元，构成违约。法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告请求继续履行原、被告之间的租赁合同并请求被告支付下欠租金，于法有据，一审法院予以支持。四、关于下欠租金数额。1、关于优惠政策的取消。租赁合同履行过程中，因被告未按约定足额交纳租金，原告向被告发出告知函一份，写明如被告未在规定的时间内补齐租金，取消所有优惠政策和补助。本案中，双方签订的进场协议约定了交一年用三年的优惠政策，该政策系对被告等承租户进驻该商城进行经营的一种鼓励措施，系双方协商一致的结果；该协议中也未约定在何种情况下可以取消该政策的条件；原告发出的告知函系原告单方行为，被告赵艳红对此也不予认可，故原告以被告存在违约为由主张取消该优惠政策，无事实依据，一审法院不予采纳。2、协议约定“乙方享受优惠政策，交一年用三年，每间补助2000元，交租金353066元。第四年2016年租金为每平方米16元，第五年2017年租金为每平方米17元”，从上述约定显示，被告赵艳红第一年度租赁为353066元，第二、三年度的租金享受交一年用三年的优惠政策，故前三年度（2012年11月14日至2015年11月13日）的租金总额应为353066元；第四年度（2015年11月14日至2016年11月13日）的租金为每平方米每月16元。①被告赵艳红已向原告交纳了前三年度的租金170000元，还下欠183066元未付；②本案中，原告请求被告支付租金的截止日期为2015年11月22日，按照合同约定的1961.48平方米，每平米每月租金为16元计算，2015年11月14日至2015年11月22日的租金应为1046.12元（16元÷30天×1961.48平方米×9天）。综上，截止2015年11月22日，被告赵艳红下欠原告租赁共计184112.12元（183066元+1046.12元），原告请求的租金超出该数额的部分，一审法院不予支持。（二）该判决书“判决主文”部分显示：一、原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司与被告赵艳红于2012年11月14日签订的《润升发时达家居建材城进场协议》继续履行。二、限被告赵艳红在本判决生效后十日内向原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司支付租金184112.12元。三、驳回原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告赵艳红的反诉请求。赵艳红不服（2016）豫1702民初378号判决，提起上诉。驻马店市中级人民法院于2017年4月6日作出（2017）豫17民终1426号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二、诉讼中，①被告提交照片4张，被告称照片是2017年5月13日赵艳红之子拍摄的，拍摄的背景一张有赵艳红，另外三张是办公场所；拍摄的大门是一楼商场大门。②申请证人武某、田某出庭作证，二证人均系宜家明珠家具店职员，二证人证明2016年正月19（阴历）去上班的时候发现门被锁住了，是谁锁的门不清楚，锁的是从1楼上二楼主干道的门，位于**。被告用以证明：原告发时达管理公司锁了被告商场大门，致使被告无法正常经营。原告的质证称：拍摄的时间不能确认，拍摄的门头不能证明被告唯一的出入口，且在2016年5月18日之后，被告自行进过该店，关于锁门的事实，证人证言和照片均不能证明锁门行为为原告，被告和证人均没有亲眼见到原告有锁门行为，所以被告主张的事实不能成立，且证人为被告职员，不排除证人作出不利我方的虚假证词。一审法院认为，一、诉争进场协议的性质和效力，以及2012年11月14日至2015年11月22日期间的拖欠租金，已被另案生效的民事判决书所确认；而本案涉及的是自2015年11月23日起至2017年4月30日期间的租金。二、合同法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，租赁合同开始履行后，被告赵艳红未依约向原告足额支付前三年的租金，且在合同后续履行期间，被告也未支付租金，构成违约，现原告以被告拖欠租金致使不能实现合同目的为由请求解除双方签订的租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的租赁合同已依法予以解除，现原告请求被告支付后续履行期间（2015年11月23日起至2017年4月30日）的租金，于法有据，一审法院予以支持。关于下欠租金数额，本案租赁合同期限为5年，自2012年11月14日起至2017年11月13日止。租赁合同约定，第四租赁年度（2015年11月14日至2016年11月13日）的租金为每平方米每月16元，第五租赁年度（2016年11月14日至2017年11月13日）的租金为每平方米每月17元；租赁面积1961.48平方米。第四年租赁年度的下欠租金应自2015年11月23日计至2016年11月13日止，共计356天；第五年租赁年度的下欠租金应自2016年11月14日计至原告请求的2017年4月30日止，共计168天。经核算，第四年租赁年度的下欠租金为372419.67元（1961.48平方米×16元/平方米/月÷30天×356天），第五年租赁年度的下欠租金为186732.89元（1961.48平方米×17元/平方米/月÷30天×168天），下欠租金数额应为559152.56元（372419.67元+186732.89元），现原告请求的支付下欠租金数额为546271元，是原告对自己权利的处分，一审法院按原告请求数额予以支持；又因租赁合同已解除，被告赵艳红向原告交纳保证金10000元，原告应予返还，扣除该保证金10000元后，被告尚欠原告租金536271元。被告辩称原告于2016年1月28日将被告经营场所的门锁着至今；货物不知去向，货物价值是748840元，应驳回原告的诉讼请求。诉讼中，被告提交的照片4张是赵艳红之子于2017年5月13日拍摄的，二证人也只是证明2016年正月19（阴历）当日去上班的时候发现门被锁住了，是谁锁的门不清楚。被告仅凭上述照片、证人证言不足以证明其提出的原告于2016年1月28日将门锁着至今的抗辩主张，也不能证明货物丢失及价值，故对被告的上述辩称，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司与被告赵艳红于2012年11月14日签订的《润升发时达家居建材城进场协议》。二、限被告赵艳红在本判决生效后十日内向原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司支付租金536271元。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9260元，由原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司170元,由被告赵艳红负担9090元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的诉争进场协议实为租赁协议，且协议有效，已被另案生效的民事判决书所确认，本院予以认定。本案租赁合同开始履行后，赵艳红未依约向发时达管理公司足额支付前三年的租金，且在合同后续履行期间，赵艳红也未支付租金，构成违约，发时达管理公司以赵艳红拖欠租金致使不能实现合同目的为由请求解除双方签订的租赁合同，于法有据，一审法院予以支持正确。租赁合同解除后，发时达管理公司请求赵艳红支付后续履行期间（2015年11月23日起至2017年4月30日）的租金，于法有据，应予支持。一审法院依据双方合同约定，计算的赵艳红下欠租金数额为559152.56元正确。发时达管理公司请求的支付下欠租金数额为546271元，应按其请求数额予以支持。因租赁合同已解除，赵艳红向发时达管理公司交纳保证金10000元，发时达管理公司应予返还，扣除该保证金10000元后，赵艳红尚欠发时达管理公司租金536271元。赵艳红称，2016年1月28日，发时达管理公司将其经营场所的出入门锁上，致其无法进入经营场所，无法正常营业，但提供的证据不足以证明发时达管理公司将其出入的门锁上，且在（2016）豫1702民初378号一案中，赵艳红称发时达管理公司是在2015年7月将其出入的门锁上，其关于锁门的时间两次陈述并不一致。赵艳红称发时达管理公司致其丢失货物价值748840元，但并未提供充分证据予以证明，其如若认为发时达管理公司造成其货物损失748840元，可待有证据后，另行主张权利。综上所述，上诉人赵艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9260元，由上诉人赵艳红负担。本判决为终审判决。审判长 孙 强审判员 贾保山审判员 任蕴力二〇一八年十一月二十一日书记员 夏 鹏