呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2018）内0102民初3307号原告：赵研委托诉讼代理人：刘昱，北京市汇源律师事务所呼和浩特分所律师。委托诉讼代理人：张星，北京市汇源律师事务所呼和浩特分所律师。被告：张鹏委托诉讼代理人：张轩平，男，系被告张鹏之子。委托诉讼代理人：于克鸿，内蒙古百宁律师事务所律师。被告：赛罕区海铭小渔酒家经营者：赵丽丹第三人：呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司法定代表人：赵久元委托诉讼代理人：陈杰，北京市汇源律师事务所呼和浩特分所律师。委托诉讼代理人：李月青，北京市汇源律师事务所呼和浩特分所律师。第三人：赵玉春委托诉讼代理人：王剑锋，内蒙古超伦律师事务所律师。第三人：内蒙古创业物产开发有限责任公司法定代表人：王志华原告赵研与被告张鹏、被告赛罕区海铭小渔酒家（以下简称小渔酒家）、第三人呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司（以下简称九元公司）、第三人赵玉春、第三人内蒙古创业物产开发有限责任公司（以下简称创业公司）排除妨害纠纷一案。本院于2018年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵研的委托诉讼代理人刘昱、张星，被告张鹏的委托诉讼代理人于克鸿、张轩平，第三人赵玉春的委托诉讼代理人王剑锋到庭参加诉讼。被告小渔酒家、第三人九元公司、第三人创业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。原告赵研向本院提出诉讼请求：1.请求二被告立即停止侵害，返还非法占用的房屋；2.请求被告张鹏支付房屋占用费605610元，并支付至实际交还之日，要求小渔酒家支付自2016年6月至其退房之日的房租；3.本案诉讼费由被告承担；事实和理由：2004年，被告非法占用原告位于新城区巨龙昌南街二眼井巷创业商品楼2号楼1至3层210号的房子。2005年至今原告多次找到被告要求被告搬离房屋，被告却置之不理。2016年原告再次找到被告要求被告搬离，被告不但没有搬离还恶言威胁，并且把原告父亲赵久元打伤，随后赵久元报警，西街派出所警察出警后做了相关笔录。被告至今仍未腾房，其行为严重侵害了原告的合法权益。被告张鹏辩称：一、原告与赵玉春之间没有完成房屋实物交付，根据合同相对性原则，原告只能基于其与赵玉春之间的所谓房屋买卖关系向赵玉春主张权利，其无权对被告提起侵权之诉，因此原告存在着主体不适格，应当裁定驳回其起诉。1、原告提供的房产证为2014年，且庭审中原告提出其与赵玉春在2014年签订了房屋买卖合同，而被告在2005年已经入住该房屋，因此被告入住房屋时，原告对该房屋不享有任何权利，被告的入住不对原告构成任何侵权。2、房屋买卖关系的履行包括房屋实物交付和房屋过户登记的权利交付。本案中，原告与赵玉春办理了房屋过户登记的权利交付，但双方之间没有办理房屋实物交付，因此原告对房屋本身没有实现占有，原告与赵玉春之间没有履行完毕。根据合同相对性原则，原告在赵玉春没有交付房屋的情况下，其对房屋不享有任何实际占有权利，故原告只能基于其与赵玉春之间的房屋买卖关系而向赵玉春主张实物交付，其无权向被告主张任何权利。因此原告对被告提起的侵权之诉属于主体不适格，应当裁定驳回起诉。3、庭审中，原告提供了其与赵玉春的债权转让协议，用以证明其有权向被告主张权利，该主张不能成立。首先，这表明原告也认可其无权对被告主张侵权，属于主体不适格。其次，赵玉春对被告是否享有债权只能通过诉讼程序予以确认，在没有经过法定程序确认债权是否存在的情况下，赵玉春与原告之间的债权转让不具有任何法律效力。第三，赵玉春没有出庭，无法证明该债权转让协议是否为赵玉春与原告之间的真实意思表示，不能表明赵玉春与原告之间存在着债权转让关系。二、被告是基于与呼市九元房地产开发有限公司之间的拆迁补偿而取得该房屋，因此被告对该房屋属于合法占有，原告的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。1、本案属于排除妨害纠纷。根据《物权法》第34条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因此排除妨害的前提条件是无权占有。本案中，被告于2000年6月28日与九元公司签订了回迁协议，约定九元公司采取产权对换方式对被告进行拆迁补偿，补偿房屋位于巨隆昌街东侧的商用房；如九元公司最终不能提供协议的商用房，九元公司以二眼井巷正在建设中的9号楼抵押给被告。2002年，九元公司法定代表人赵久元与被告签订了补充协议，将抵押小楼钥匙交付给被告，约定如没有提供回迁房屋，被告有权入住。2005年，因没有建设回迁补偿房屋，被告入住了抵押小楼，因此被告对该房屋的占有属于合法占有，不属于无权占有，因此原告要求排除妨害返还原物的诉讼请求不能成立。2、根据《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，被告是基于与九元公司之间的拆迁补偿关系而取得该房屋，且被告自2005年至今一直在该房屋内居住，即被告己经先占该房屋，因此被告对该房屋享有优先权。三、庭审中，原告提出其与赵玉春签订房屋买卖合同时，己经查看了房屋，也知道被告在该房屋内居住。按照商品房买卖合同常规，在赵玉春无法交付房屋的情况下，原告不可能与赵玉春签订房屋买卖合同及支付房款，且赵玉春与原告的父亲即九元公司的法定代表人赵久元之间存在着特殊关系，本案涉及的房屋价格明显偏低，因此原告与赵玉春之间的房屋买卖关系属于虚假交易，不能作为认定事实的依据。综上所述，被告是基于其与九元公司之间的拆迁补偿而取得该房屋，故被告属于合法占有，不存在无权占有，且被告对该房屋享有优先权。同时，被告入住时，原告对该房屋不享有任何权利，且原告与赵玉春之间没有履行实物交付，故原告对该房屋没有实现占有，无权对被告主张任何权利，属于主体不适格，应当裁定驳回起诉。第三人赵玉春述称：本案与第三人赵玉春没有关系，第三人赵玉春与第三人创业公司双方是真实的买卖合同关系，第三人赵玉春交付了购房款。不应追加赵玉春为第三人。被告小渔酒家、第三人九元公司、第三人创业公司未到庭，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：1、本院得被告张鹏书面调取证据申请，向呼和浩特市产权市场管理处调取房屋产权产籍档案，查明：（1）2001年5月，位于本市新城区巨隆昌南街二眼井巷**、2#房所有权人为内蒙古创业物产开发有限责任公司。其中包括案涉房屋。（2）2005年7月，位于新城区巨隆昌南街二眼井巷**楼****房屋所有人为被告赵玉春。2001年12月20日，被告赵玉春与内蒙古创业物产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定被告赵玉春购买内蒙古创业物产开发有限责任公司开发建设的位于新城区巨隆昌南街二眼井巷2号楼1层210号房屋。2005年5月20日，被告赵玉春获得房屋所有权证书。（3）2015年6月，位，位于新城区巨隆昌南街二眼井巷创业商品楼**楼****房屋所有人为被告赵玉春告赵玉春因丢失房屋产权证书，进行补证登记。（4）2015年9月，位于新城区，位于新城区巨隆昌南街二眼井巷创业商品楼**楼****房屋所有人为原告赵研11月7日，被告赵玉春、案外人王辛驹与原告签订《房地产买卖契约》，约定原告购买被告赵玉春、案外人王辛驹所有的位于新城区巨隆昌南街二眼井巷创业商品楼2号楼1-3层210号房屋。2014年7月29日，原告获得房屋所有权证书。2、本院依法向第三人创业公司法定代表人王志华调查收集证据，查明案涉房屋并非第三人创业公司开发建设，规划上也没有该套房屋，系赵九元建设。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1999年11月11日，房屋所有权证上载明，位于本市新城区二井，位于本市新城区二井眼**平方米房屋所有权人为被告张鹏，建筑面积47.75平方米房屋所有权人为案外人张新平。2000年6月28日，甲方：呼市九元房地产开发有限责任公司与乙方：二眼井巷39#张鹏、张新平签订《回迁协议》，约定：“补偿方式：采取产权对换方式，拆壹还壹。即甲方拆除乙方1平方米住宅还1平米商用房。……若甲方最后不能偿还协议的商用房，甲方以二眼井巷正在建设中的9#小楼抵押给乙方（建筑面积160平方米左右）。”内蒙古自治区呼和浩特市新城区公证处作出《公证书》，对2000年6月28日签订的《回迁协议》予以公证。2002年1月24日，被告张鹏、案外人张新平与案外人赵久元签订《补充协议》，约定被告张鹏、案外人张新平同意回迁商用房，按每平方米3000元拆迁补偿，补偿时间为2002年5月底，案外人赵久元将抵押的小楼钥匙交给被告张鹏、案外人张新平，在2002年5月底前使用抵押的小楼。若不能付清补偿费，视为案外人赵久元建设，被告张鹏、案外人张新平有权使用抵押的小楼本院认为：本案的争议焦点为：当所有权与占有权能发生分离的情况下，所有权人是否可以要求占有人返还原物。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。先合法占有行为对后所有权取得行为具有对抗性。本案中，诉争房屋系第三人九元公司建设，第三人九元公司因建设行为取得该房屋所有权，有权对该房屋进行处分。第三人九元公司因欠被告张鹏拆迁补偿款，承诺偿还欠款之前，被告张鹏有权居住在该房屋内。因此，被告张鹏基于合法的债权占有该房屋，系合法占有人。后该房屋登记在第三人创业公司名下。在被告张鹏占有房屋之后，第三人赵玉春在明知被告张鹏合法占有该房屋的情况下购买，后又出卖给原告，并办理了房屋所有权证书。被告张鹏先于原告合法占有该房屋，虽原告取得了物权登记，但被告张鹏享有对原告的对抗权。同时，原告是在明知标的物存在权利瑕疵的情况下购买的，故其享有的物权并非完全物权，在合法债权消灭之前，不享有对标的物的使用权。综上，原告无权要求被告张鹏返还房屋，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。原告对被告小渔酒家的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条、第二百四十一条规定，判决如下：驳回原告赵研的诉讼请求。案件受理费9956元，由原告赵研负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李福林人民陪审员 孟丽旌人民陪审员 李春秀 二〇一八年十一月二十日书 记 员 刘 芸