广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初25158号原告东莞市龙图物业管理有限公司,住所地:东莞市高埗镇下江城第一村民小组832号一楼1号铺。法定代表人赵满涛。被告东莞市捷达实业有限公司，住所地：东莞市高埗镇下江城管理区炳坤工业村。法定代表人赵本辉。被告赵本辉，男，汉族，1959年3月29日出生，住广东省东莞市，被告赵炳坤，男，汉族，1963年1月5日出生，住广东省东莞市，以上三被告的共同委托代理人张建军，广东鼎能律师事务所律师。原告东莞市龙图物业管理有限公司（龙图公司）诉被告东莞市捷达实业有限公司（以下简称捷达公司）、赵本辉、赵炳坤合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员成瑶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙图公司的法定代表人赵满涛、三被告的共同委托代理人张建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2015年2月，被告要求在合同订立之前需支付100000元，用作原告购买丽江花园物业管理订金，服务年限15年。原告按照要求于2015年2月16日向被告支付100000元现金。双方于2015年4月27日签订丽江花园物业管理合同。根据合同第五项第2条规定，如本合同第四项第（二）条的第6条条款未成立，并且被告已预收每户业主40000元办证费，致使原告收不到大部份物业管理费。于是原告多次提出自动解除合同，被告也同意，向原告出示了委托书，但要求原告坚持到2016年4月30日，当天会退回承包金和结清原告未收的管理费。2017年7月，被告付清未收的管理费后，押金一直都不退回。原告为维护合法权益，请求判令:1、被告返还原告定金100000元及利息（按贷款年利率、罚息、复利共计23.415%，从2016年4月30日计算至清偿之日止）；2、被告承担原告的误工费、交通费和精神损失费6000元；3、被告承担本案诉讼费。三被告共同辩称：原告请求返还承包金没有依据，请求驳回。经审理查明，2015年4月17日，原告龙图公司作为承包人，被告捷达公司作为发包人，签订《丽江花园物业管理承包合同》，约定捷达公司将东莞市高埗镇丽江花园物业管理承包给原告经营，承包期限2015年5月1日至2030年4月30日，原告一次性给捷达公司200000元作为承包金。合同第四条第（二）款第6项约定，捷达公司同意原告一年之内向住户收取物业管理费由原来的1元/平方米调整为1.8元/平方米。第五条第2项规定，如本合同第四项第（二）条的第6条成立，即原告在2016年4月30日前90%以上业主同意物业管理费调整为1.8元/平方米后，或调整为1.8元之内任何价格且原告自愿继续履行本合同所有条款的情况下，即原告所向捷达公司交付的20万元承包金捷达公司无需退还；如本合同第四项第（二）条的第6条未成立，捷达公司须无息退还原告所交付的20万元承包金，本合同同时自动解除。第五条第3项规定，原告在承包经营一年之后的任何时期，如原告提出终止本合同，捷达公司将无须退还原告所交付的20万承包金。合同另就其它事项进行了约定。2015年4月30日，原告进驻案涉丽江花园进行物业管理。2015年5月，捷达公司在丽江花园张贴委托书，告知业主捷达公司于2015年5月1日至2016年4月30日委托原告负责管理丽江花园所有卫生打扫，管理人员由原告安排，物业费由原告收取。2016年8月30日，原告因收取不到多数业主的物业管理费，停止了对案涉丽江花园的物业管理服务。庭审中，双方确认，原告没有按上述合同约定向捷达公司支付200000元承包金，只支付100000元作为承包金。原告主张，因案涉物业管理费一直是按1元/平方米收取，故根据案涉合同第五条第2项规定，第四项第（二）条的第6条未成立，案涉合同已自动解除，捷达公司需退还原告所交付的100000元承包金。捷达公司则主张，按第五条第2项规定，1元/平方米属1.8元之内，且原告自愿继续履行，故捷达公司无需退还承包金；而且第五条第3项规定，原告在承包经营一年之后提出终止合同，捷达公司无需退还承包金。关于案涉丽江花园的土地及房屋产权问题。案涉丽江花园的房屋并未办理建设工程规划许可证，也没有办理房产证。本院审结并生效的（2016）粤1971民初6454号案件民事判决书已查明认定：东莞市高埗镇下江城村村民委员会于2016年5月9日就案涉土地出具过一份证明，内容为“兹有我东莞市高埗镇下江城村土地一块，土地证号为：东府集建总字第0068772号字［1900321700180］号、东府集建总字第0068773号字［1900321700179］号、东府集建总字第0068774号字［1900321700178］号，三个土地证所属土地，即现在的“高埗丽江花园”，此块土地的所有权属捷达实业有限公司所有。”本院就上述三块土地发函向东莞市国土资源局发函询问，东莞市国土资源局回复称上述三块土地使用权人为下江城管理区，用途为住宅，三宗地使用权类型为划拨，权属性质为集体土地使用权。捷达公司称，其不具备房地产开发资质，其从东莞市高埗镇下江城管理区受让案涉土地的使用权后，将土地出卖给多个案外人，由该些案外人自行建造房屋，建成后由捷达公司统一进行物业管理。另，原告及捷达公司提交的丽江花园别墅用户管理费明细表均显示，案涉丽江花园的户数约为40户。以上事实，有原告提交的丽江花园业务管理承包合同、收款收据、补充协议、委托书、丽江花园别墅用户管理费细明表，被告提交的转让使用土地合同、工商登记内档资料、协助执行通知书，明细表、收据，本院调取的（2016）粤1971民初6454号民事判决书，以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为合同纠纷，从原告与被告捷达公司签订的丽江花园物业管理承包合同来看，双方达成的合同内容主要为捷达公司委托原告对案涉丽江花园进行物业服务管理等事宜。从本案查明的事实可知，案涉丽江花园所涉土地的使用权人为下江城管理区，权属性质为集体土地使用权，捷达公司从东莞市高埗镇下江城管理区处受让案涉土地的使用权后，又将土地使用权转让给了丽江花园的各户主（大约40户），由各户主自主建设房屋。而案涉房屋并未办理建设工程规划许可证和房产证，也没有未成立业主大会和业主委员会。参照《物业管理条例》第十一条、第十二条的相关规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。捷达公司没有提供证据证明其在符合上述条件下，将案涉小区的物业管理委托给原告，因此，不符合法定程序，其与原告签订的丽江花园物业管理承包合同应属无效合同。案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应予返还。故原告请求捷达公司返还已收取的100000元承包金的诉讼请求，本院予以支持。原告请求承包金的利息损失，要求按年利率、罚息、复利共23.415%计算，没有依据，结合本案实际情况，本院酌情认定本案利息应从起诉之日即2018年8月24日起，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算至实际清偿之日止。至于原告请求的误工费、交通费和精神损失费，均无法律依据，本院不予支持。关于赵炳坤、赵本辉的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告捷达公司是由被告赵本辉个人独资的一人有限责任公司，被告赵本辉不能举证证明被告捷达公司的财产独立于自己的财产，故原告请求被告赵本辉对涉案债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。但赵炳坤并非本案合同相对方，原告要求赵炳坤承担责任，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市捷达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市龙图物业管理有限公司返还100000元及支付利息（以100000元为本金从2018年8月24日起按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；二、被告赵本辉对上述第一判项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告东莞市龙图物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1756.35元，原告已预交，由原告负担662.97元，由被告东莞市捷达实业有限公司、赵本辉负担1093.38元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  成瑶二〇一八年十一月十六日书记员  朱蕾