贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终6068号上诉人（一审被告）：湄潭县鹏达房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道环西路**。法定代表人：罗长青，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李辅智，贵州承宣律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：罗昌海，男，1977年3月3日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县，委托诉讼代理人：陈列，男，1970年11月28日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县，系当地组织推荐。上诉人湄潭县鹏达房地产开发有限公司（以下简称湄潭鹏达房开公司）与被上诉人罗昌海房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2018）黔0328民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。湄潭鹏达房开公司上诉请求：原判事实不清，证据不足，导致适用法律错误，请求二审查清事实依法改判。事实和理由：1、双方当事人在合同中并未约定办理房屋产权转移登记的具体时间，故本案情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的双方当事人有特殊约定的情形，上诉人不存在逾期办证的违约行为。2、即使上诉人确实存在逾期办证的行为，上诉人的行为也不违约，因为逾期办证的原因在于相关职能部门要求对涉案项目进行整体验收，该原因系不可抗力。3、即使上诉人的行为确属违约，被上诉人并未因逾期办证遭受实际损失，故上诉人不应当承担违约责任。被上诉人罗昌海在二审未提交书面答辩意见。罗昌海向一审法院起诉请求：1、要求湄潭鹏达房开公司支付违约金155476.84元；2、诉讼费由湄潭鹏达房开公司承担。一审法院认定事实：湄潭鹏达房开公司是依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。2013年12月3日，湄潭鹏达房开公司取得湄江西城区南区棚户区改造项目1、2号住宅及1、2、6、7、8号楼裙楼商品房预售许可。2013年8月2日，罗昌海与湄潭鹏达房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：罗昌海购买湄潭鹏达房开公司正在开发建设的位于湄江鹏达国际城第7幢15层4号住房一套(建筑面积125.96㎡)，总价款447158元，订立合同时付款147158元，余款300000元通过银行按揭方式支付。湄潭鹏达房开公司于2014年8月1日向罗昌海交付房屋；未约定办理房屋产权转移登记的时间和义务人；但约定，逾期办理房屋产权转移登记文书，湄潭鹏达房开公司从约定日起，按日向罗昌海支付已交付价款万分之三的违约金；双方并对其他相关事项进行了详细约定。上述合同系湄潭鹏达房开公司提供的格式合同。2014年8月1日，罗昌海向湄潭鹏达房开公司交付了全部价款和办理房屋产权转移登记的费用，湄潭鹏达房开公司向罗昌海交付了交易房屋。由于湄潭鹏达房开公司至今未给罗昌海办理房屋产权转移登记证书，罗昌海遂向一审法院提起诉讼，要求湄潭鹏达房开公司承担违约责任。一审法院认为：合同当事人应当诚实守信，依法、依约履行义务，以保证实现双方的合同目的。本案中，双方就湄潭鹏达房开公司开发并取得预售许可的房屋订立的《商品房买卖合同》，双方权利义务明确对等，体现了双方的真实意思，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，合同有约定的，双方应依约全面履行义务，合同没有约定的，应当依法履行义务。双方对交易房屋系尚未建成（在建）的房屋这一事实，双方在2014年8月1日交清了全部价款和登记费用，同时交付了房屋的事实无异议，一审法院予以认定。罗昌海与湄潭鹏达房开公司在合同中虽未约定办理房屋产权转移登记证书的责任人和具体时间，但湄潭鹏达房开公司于2014年8月1日向罗昌海收取登记费等费用的事实，证明湄潭鹏达房开公司自愿承认为罗昌海办理转移登记证书，且湄潭鹏达房开公司在庭审中对罗昌海所称其未依法办理转移登记的事实不持异议，同时，湄潭鹏达房开公司自认其未办理转移登记的原因是因为政府相关职能部门对涉案项目硬性要求所导致，属于不可抗力免责条件，依法应免除湄潭鹏达房开公司的违约责任，但其提供的证据不能证明自己的该主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，湄潭鹏达房开公司在向罗昌海交付房屋之日起90日内未给罗昌海办理房屋产权转移登记证书的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金比例是办理转移登记文书“约定的”时间逾期后的计算方法，但双方在合同中并未约定办理转移登记文书的时间，格式合同约定的该内容不适用于罗昌海，故应视为双方未约定违约金，然而，湄潭鹏达房开公司存在违约行为是事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”的规定，湄潭鹏达房开公司应向罗昌海支付相应的违约金；因罗昌海是向湄潭鹏达房开公司分期付款，可以参照中国人民银行关于按揭贷款的年利率3.25%的标准，以适当高于该标准的年利率3.6%（即日万分之一）的标准计算违约金较为公平合理。湄潭鹏达房开公司于2014年8月1日向罗昌海交付房屋，其违约时间应从交房后90日的2014年11月2日起计算到罗昌海主张的2017年12月31日止，共1154天，故湄潭鹏达房开公司应向罗昌海支付违约金51602.03元（447158元×1154天×0.01%/天=51602.03元）。综上所述，湄潭鹏达房开公司的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任，支付罗昌海违约金51602.03元，罗昌海对其余诉讼请求举证不足，缺乏事实和法律依据不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限湄潭县鹏达房地产开发有限公司在判决生效后十日内一次性支付罗昌海违约金51602.03元。二、驳回罗昌海的其余诉讼请求。案件受理费1705元，由罗昌海负担1139元，由湄潭县鹏达房地产开发有限公司负担566元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，2017年12月29日湄潭县城乡规划局向上诉人出具的《竣工规划验收现场告知书》载明，上诉人因以下原因未能取得《建设工程竣工规划认可证》：1.现场实况与该局2017年6月5日批复的规划总图示平面内容不符；2.已建内容未完全实测；3.部分违法建筑未拆除清理；4.6号楼与7、8号楼间规划的支路建设不符合规划要求。《湄潭县国土资源和城乡规划局的关于函询问题的回复》载明，湄潭县国土资源和城乡规划局要求对涉案项目进行整体验收确无相关法律依据，该局要求整体验收的原因在于：1.涉案项目5号楼迟迟未完成建设，拆迁户不能按签订的协议搬迁入住，已产生较大社会矛盾。为保障该安置房的建设，防止建设单位取得其他建筑物竣工规划认可手续后迟迟不完成安置房建设而引起被拆迁户的安置进一步延期带来更大的社会矛盾；2.小区附属设施（主要是中庭绿化、道路、景观小品等）未完成建设，防止建设单位在取得竣工规划认可手续后以其他理由迟迟不完善小区附属设施而引起小区业主入住后不满带来社会矛盾。2014年11月8日，鹏达房开公司向湄潭县城乡规划局管理股提交涉案工程1、2、6、7、8号楼《建设工程竣工规划认可证》申请表。本院查明的其余事实与一审查明一致。本院认为，从上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第二十二条的文义来看，双方当事人未约定上诉人向被上诉人交付办理涉案房屋产权转移登记相关文书的具体时间，系对该时间约定不明，而非双方就该时间进行了特殊约定，故对上诉人认为双方当事人存在特殊约定，不存在逾期办证情形的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日”的规定,上诉人应于2015年3月2日协助被上诉人取得涉案房屋权属证书但未果。关于上诉人所持逾期办证的原因系相关职能部门不同意对涉案项目进行分栋验收，属于不可抗力以及被上诉人不存在损失的主张，本院认为，《湄潭县国土资源和城乡规划局的关于函询问题的回复》已说明其并非完全拒绝对涉案项目进行验收，而是对验收方式作出了要求，不属于不可抗力的情形，故该原因不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的不可抗力构成要件。此外，根据《竣工规划验收现场告知书》，上诉人还存在其他原因导致逾期办证，故上诉人未能如期办证属违约行为。依法取得房屋权属登记，协助购房人办理房屋产权转移登记手续系上诉人的义务，其应当依照合同约定承担逾期办证的违约责任，上诉人认为其不应当承担该责任的理由不充分，本院不予支持。关于违约金数额的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院认为，上诉人于2014年就开始启动办理涉案房屋产权转移登记的相关准备工作，结合本案当事人遭受到的实际损失以及预期利益等因素，一审判决认定的违约金计算标准过高，应当予以调整，故本院对逾期办证违约金酌定为按照已付购房款的每日万分之零点三为标准计算，从2014年11月2日起算至2017年12月31日止，违约金共计15480.6元（447158元×0.003%/天×1154天）。综上所述，本院对一审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省湄潭县人民法院（2018）黔0328民初2069号民事判决；二、限湄潭县鹏达房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付罗昌海违约金15480.6元；三、驳回罗昌海的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1705元，二审案件受理费3410元，共计5115元，由湄潭县鹏达房地产开发有限公司负担2557.5元，罗昌海负担2557.5元。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟审判员  何 容审判员  喻 茜二〇一八年十一月二十六日书记员  黎雪梅