广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初4014号原告：广州星域信息科技有限公司，住所地广州市黄埔区科学城科汇四街4号201房，统一社会信用代码914401160658265758。法定代表人：谢方敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭安慧，系广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：张程，男，1982年8月28日出生，汉族，住所地重庆市云阳县，委托诉讼代理人：李绛兵、刘志文，均系广东厚载律师事务所律师。原告广州星域信息科技有限公司（以下简称“星域公司”）诉被告张程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告星域公司的委托诉讼代理人郭安慧、被告张程的委托诉讼代理人李绛兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星域公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告商铺租金75000元（从2017年6月1日至2017年8月29日，按每月25000元计算）；二、被告支付原告商铺水电费5188.04元（从2017年6月1日计至2017年8月29日）；三、被告支付原告商铺占用费235833元(从2017年8月30日计至2018年7月13日，按每月25000元计算）；四、被告承担本案诉讼受理费和财产保全费。事实和理由：2016年11月17日原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将广州市黄埔区科汇金谷四街六号116房商铺租赁给被告，租赁期5年，从2016年11月20日至2021年11月19日。2017年6月1日起，原告与被告之间因排烟管道问题发生争议，开始拒不支付商铺租金和水电费，同时亦不肯搬离商铺。经多次催收租金和水电费无效后，原告无奈于2017年8月22日向被告下达限期搬离通知书，但被告在收到该通知书后并没有搬离商铺并将商铺交接给原告，原告多次与被告沟通协商，希望被告能够履行清空搬离和交还商铺钥匙的义务，但被告均不予以行动。直到2018年7月9日，被告一直未搬，无奈之下，原告在2018年7月9日再次书面通知被告搬离商铺，经催告被告在2018年7月13日安排员工将商铺里的东西全部搬走，但却拒绝支付搬离之前的租金、水电费和占用费。原告为了维护自己的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》的规定依法提起诉讼，请法院判决支持原告上述的诉讼请求。被告张程辩称：1.关于第一项诉讼请求，从2017年6月1日至2017年8月29日，因原告的排烟管坏了，原告没有履行维修义务导致被告不能正常使用商铺，根据合同约定原告有义务保证商铺能够正常使用，在（2017）粤0112民初5574号判决书中，已经认定了原告的违约行为。所以上述期间内，被告没有缴纳租金；如果被告缴纳上述期间的租金，这部分的租金是由于原告违约导致被告实际损失，被告在（2017）粤0112民初5574号案中就该部分的租金提出主张，如果被告实际交付，被告在该案中应当获得赔偿；2.2017年6月1日至2017年8月29日这三个月的水电费也是被告的实际损失，应当由原告承担；3.上述两项的请求，在（2017）粤0112民初5574号案中本案原告没有提出要求上述租金和水电费的抗辩，由于被告没有实际交付上述两项费用，故在该案中没有主张该两项的请求；4.第三项诉讼请求我方不同意支付，在（2017）粤0112民初5574号案中已经确认，双方的租赁合同在2017年8月29日解除。2017年8月29日，本案原告将涉案商铺上锁，被告的物品尚在商铺中未搬走，被告并未实际占有使用商铺，不应支付商铺占用费。在（2017）粤0112民初5574号案中，被告就涉案商铺内的物品，要求按照评估价格赔偿，且在庭审中已经明确表示放弃上述物品的所有权，原告可以在该案一审期间处理该物品，不用等到该案二审结束后才要求被告处理商铺内的物品；5.原告多次与被告协商搬离商铺内的物品，是不属实的。原告在（2017）粤0112民初5574号案二审判决生效后，才要求被告搬离涉案商铺的物品。经审理查明：就涉案商铺的租赁合同，张程于2017年9月25日向本院提起诉讼，本院以（2017）粤0112民初5574号《民事判决书》作出处理；在该判决中，本院查明如下事实：张程与星域公司于2016年11月17日签订《商铺租赁合同》，约定张程（承租方）承租星域公司（出租方）位于广州市萝岗区科汇金谷四街四号的房屋（以下简称“涉案商铺”），房屋建筑面积和实际使用面积均为290平方米。该合同约定出租方同意承租方所租房屋作为经营用，其范围以承租方营业执照为准；租赁期5年，从2016年11月20日至2021年11月19日，免租期从2016年11月20日至2017年1月19日，另2017年春节期间共免租15天；每月租金25000元，每年递增；出租方应保证所出租房屋及设备完好并能够正常使用，并负有年检及日常维护保养（仅限房屋的结构性保养，因承租方使用造成的损耗由承租方承担保养责任及保养费用）、维修，凡遇到政府部门要求对有关设施进行改造时，所有费用由出租方负责（承租方自设除外）；因出租方原因导致承租方未能正常营业，给承租方造成的经济损失，由出租方承担责任并赔偿承租方经济损失。张程承租涉案商铺后投入资金进行装修，购买了厨用设施及餐饮用具，并于2016年12月14日申领了工商营业执照，营业执照登记的企业名称为广州市黄埔区味泰餐饮店，企业类型为个体工商户，载明的经营范围为餐饮业。上述餐饮店于2017年5月中旬停业，关于停业的原因，张程主张系涉案商铺并未单独开设排烟管，星域公司未经隔壁餐饮店铺的同意私自接入其排烟管供张程使用，隔壁店铺发现后要求张程单独设立排烟管并给予时间整改，但由于星域公司未进行整改，隔壁店铺经营者封住排烟管道，遂致张程的餐饮店停业。双方确认涉案商铺的排烟是通过搭在隔壁餐饮店的排烟管上排出的。星域公司主张出租的时候双方并没有确认涉案商铺是用作餐饮用途，故排烟管出现问题的维修义务不在星域公司，其虽有帮助张程沟通维修排烟管道，但纯属友好相助，且排烟管道在涉案商铺交付张程后是可以正常使用的，排烟管道之所以被堵是因为张程与隔壁店铺发生矛盾所致，这也与星域公司无关。双方确认真实性的微信聊天记录显示，其中张程称“损失怎么算呢？5年合同怎么算？排烟能不能用你自己去看看就知道了”，凌某回复“可之前交给你的时候是可以用的啊，你先安排把属于你的东西搬走吧，我也不想折腾了”，张程回复“之前能用现在不能用责任谁负责？我的损失算好了，大家好聚好散”。2017年8月25日，张程向星域公司发出解除合同通知书，载明因2017年5月商铺内排烟管无法使用，导致其餐饮店无法经营，星域公司答应修复但未能修复，并于2017年8月下旬告知排烟管问题无法解决，故由于星域公司违约使其未能正常营业，现要求星域公司10日内必须将排烟管修复，否则其将解除合同并追究星域公司违约责任。原被告双方均确认涉案商铺已于2017年8月29日被星域公司上锁。在该案中，本院认为，星域公司依法取得涉案商铺的使用权与合理处分权，其与张程签订的商铺租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，张程应当按时足额缴纳租金等费用，星域公司应当依约交付涉案商铺并保证房屋及设备完好并能够正常使用。星域公司的行为显示出其已经在以实际行动履行排烟管道的维修义务。张程经营的涉案商铺系用于餐饮业，排烟问题无法解决客观上导致其无法正常营业，星域公司未能履行排烟管道的维修义务，是双方商铺租赁合同无法继续履行的根本原因，星域公司已经构成违约，应根据双方商铺租赁合同的约定承担责任并赔偿张程经济损失。考虑到星域公司在2017年8月29日将涉案商铺上锁，张程也要求以该时间作为双方商铺租赁合同解除的时间，本院对此予以认可。对于张程主张星域公司赔偿的物品损失，由于相关物品未与涉案商铺形成附合，张程可自行取出，并非已经发生的实际损失，故该主张于法无据，本院不予支持。上述案件的判决作出后，双方当事人均提起上诉，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终11019号《民事判决书》确认本院查明的事实，判决驳回上诉，维持原判。二审判决已于2018年6月29日发生法律效力。2018年7月9日，星域公司向张程发出尽快搬离通知书，催促张程支付租金和占用费355645元及物业管理费12480元，张程称没有收到该通知；2018年7月12日，张程向星域公司发送催款函，催促星域公司支付商铺装修费159100元、房屋押金50000元；收到款项后四个工作周全部搬离，如没搬离的由星域公司处理。次日，张程将涉案商铺内的物品搬走，并将涉案商铺交还星域公司。2017年6月1日起，张程没有向星域公司支付租金、水电费及商铺占用费。2018年8月9日，星域公司向本院提出财产保全申请，请求查封张程名下的财产，本院以（2018）粤0112民初4014号之一、之二《民事裁定书》裁定对张程价值316021.04元的财产采取保全措施，星域公司为此支出了财产保全费2100.11元。庭审中，星域公司称2017年8月29日张程报警后，星域公司撤掉锁，张程可以自由进入涉案商铺；张程称不清楚星域公司何时撤掉锁，其是二审判决生效后到现场查看才发现星域公司的锁已经撤掉。上述事实，有星域公司提交的商铺租赁合同、尽快搬离通知书、催款函、搬离确认函、（2017）粤0112民初5574号《民事判决书》、（2018）粤01民终11019号《民事判决书》、裁判文书生效证明及当事人陈述等予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，星域公司与张程就涉案商铺租赁合同产生的纠纷，在（2017）粤0112民初5574号民事判决中已经查明了相关事实，并作出了认定，即双方当事人签订的租赁合同合法有效，因星域公司未履行排烟管道的维修义务，构成违约。由于星域公司没有维修涉案商铺的排烟管，导致张程经营的广州市黄埔区味泰餐饮店在2017年5月中旬已经停业，故张程停业期间产生的租金不应由其承担，而应由星域公司自行承担。双方因排烟管无法正常使用导致（2017）粤0112民初5574号案诉讼发生前，星域公司已经于2017年8月29日将涉案商铺上锁，该上锁行为表明星域公司已经对涉案商铺行使了占有权，至张程2018年7月13日搬离涉案商铺内物品并将涉案商铺交还星域公司，张程无法实际使用涉案商铺，故不应支付该期间的房屋占用费。星域公司请求张程支付从2017年6月1日起至同年8月29日的租金以及2017年8月30日至2018年7月13日的房屋占用费，无法律和事实依据，本院不予支持。关于星域公司请求的涉案商铺水电费。因星域公司的违约行为导致张程无法使用涉案商铺，星域公司主张2017年8月30日至2018年7月13日期间涉案商铺的水电费，但未提交相关证据证实该费用的实际发生情况，依法应承担举证不能的责任，其该项主张证据不足，本院不予支持。关于星域公司提交的照片、视频、评估报告和证人证言。上述照片、视频均无形成时间，无法确认是否与本案相关联；评估报告本身无法证明张程实际能够实际控制涉案商铺；证人证言，因该证人未提交证据证实与涉案商铺所在的小区或者该小区的停车场存在劳务关系，无法确认其身份，且其不是涉案商铺的值守人员，无法证实涉案商铺由谁占有的事实；故上述证据不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州星域信息科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6040.3元、财产保全费2100.11元，由原告广州星域信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  丁树祥人民陪审员  王丽红二〇一八年十一月二十二日书 记 员  林碧婷孙晓华附：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。