文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初7344号原告：重庆康驰物业管理有限公司，住所地重庆市渝**金石大道**，统一社会信用代码915001120661610858。法定代表人：王凡，职务董事长。委托诉讼代理人：陈祖红，女，1973年12月6日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：汤玉婷，女，1987年7月25日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：陈平，男，1973年2月9日，汉族，住重庆市南川区。原告重庆康驰物业管理有限公司（以下简称康驰物管公司）与被告陈平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法由审判员杨宝黎独任审判，适用小额诉讼程序于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告康驰物管公司的委托诉讼代理人汤玉婷、陈祖红、被告陈平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康驰物管公司诉称，被告自愿购买重庆名润置业有限公司开发的“XXXX”X-XX-X号住宅，建筑面积为84.99平方米，并于2014年5月7日与原告签订了《前期物业服务协议》，双方对物业服务内容、收费标准、计算方式以及起始时间和违约责任进行了约定。被告为“XXXX”X-XX-X号的业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费，没有履行应尽的义务。被告自2016年12月1日至2018年10月31日累计拖欠物业服务费2932.5元、公摊水电费184元、二次供水费159.2元、违约金263.9元。原告多次催收，被告都拒不交纳。现请求法院判令：1、被告立即支付2016年12月1日至2018年10月31日拖欠的物业服务费、违约金3539.6元；2、被告承担本案诉讼费。被告陈平辩称，不交物业费的原因，房屋质量一直没有解决，2016年我们已经打过官司，物管对我的房屋问题有牵线的义务，2014年接房我的顶棚不平，相差三公分，导致被告的衣柜无法安装，当时就上报物业要求物业牵头解决，但是一直没有解决；物业跟我们签合同不是现在这个公司签订的合同，是之前公司签订的合同。不清楚物业合同的服务时间，不清楚好久签订的，服务质量不达标。经审理查明，被告陈平系“XXXX广场”X-XX-X住宅业主，其房屋建筑面积为84.99平方米。2015年，重庆名润置业有限公司（甲方）与重庆润一江物业管理有限公司（乙方）分别就“XXXX广场”小区住宅面积63704平方米、商业面积48299平方米以及住宅面积68588平方米、商业面积37929平方米的物业分别签订了两份《前期物业服务合同》，前份合同第六条约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅1.8元/月·平方米；商业：10元/月·平方米；停车位：60元/月·个；公摊水电费据实收取，共用的专项设备设施运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定，业主入住时预付一季度的物业服务费，入住后物业服务费用按月交纳。业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第九条约定，业主逾期不交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的3%0的滞纳金。第二十一条约定，物业管理服务期限3年，自2015年4月25日至2018年4月24日止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的乙方签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。另一份前期物业服务合同第二十一条约定物业管理服务期限3年，自2015年5月6日至2018年5月5日止，其余约定内容与前一份前期物业服务合同基本一致。2015年6月3日，重庆名润置业有限公司与重庆润一江物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》在重庆市南川区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2015年10月9日，重庆市南川区发展和改革委员会以南川发改委发[2015]366号文件确定了“XXXX”小区物业服务费的收费标准，即：住宅物业服务费标准0.8/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费标准0.4元/平方米·月。电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体方式由物业公司根据实际情况决定，1、月票票价，按层计算：张/人=10元（第一层）+0.3元×(N-1）,N为楼层数，按人计算：常住人口每人每月10次；2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。商场物业服务费标准：8元/平方米·月，其中含40%的日常维修养护费。以上试行期限1年，从2015年10月1日起至2016年9月30日止。2016年10月20日，重庆市南川区发展和改革委员会以南川发改委发[2016]409号文件再次确定了“XXXX”小区物业服务费的收费标准，即：住宅物业服务费标准0.8/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费标准0.4元/平方米·月。电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体方式由物业公司根据实际情况决定，1、月票票价，按层计算：张/人=10元（第一层）+0.3元×(N-1）,N为楼层数，按人计算：常住人口每人每月10元；2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。以上有效期限3年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止。另查明，2016年4月1日，重庆润一江物业管理有限公司更名为重庆康驰物业管理有限公司。被告于2016年12月1日起至2018年10月31日止未缴纳物业服务费，下欠物业服务费2932.5元，公摊水电费184元，二次供水加压费159.2元。上述事实，有原告的当庭陈述以及原告提交的《前期物业服务合同》、南川发改委发[2015]366号文件、南川发改委发[2016]409号文件、准予变更登记通知书、前期物业服务合同备案证明、交房流程表、业主档案等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告重庆康驰物业管理有限公司与“XXXX”小区的建设单位重庆名润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对“XXXX”小区的全体业主具有约束力。原告重庆康驰物业管理有限公司对“XXXX”小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主理应按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，依法应承担继续履行，交清物业服务费的民事责任。关于原告主张的物业服务费2932.5元、公摊水电费184元、二次供水费159.2元，本院予以支持。关于违约金，被告未按约定缴纳物业服务费已经构成违约，本院酌情予以支持200元。对于被告提出房屋存在质量问题，因房屋质量问题不是因为原告不履行或者不完全履行物业服务而造成，且房屋质量问题系另一法律关系，被告可另行主张权利。对于服务不到位未提供证据予以证明，本院不予采纳。关于物业服务到期后，根据《重庆市物业管理条例实施细则》第五十四条第三款之规定，原物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关系审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《重庆市物业管理条例实施细则》第五十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告陈平于本判决生效后15日内支付原告重庆康驰物业管理有限公司物业费、公共能耗费、二次供水费合计3275.7元，违约金200元，共计3475.7元。二、驳回原告重庆康驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告陈平负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 杨宝黎二〇一八年十一月十九日法官助理 高 敏书 记 员 高 玉