山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初2522号原告：李永美，女，1943年4月29日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。原告：赵军，男，1970年7月15日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。原告：赵利，男，1964年5月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：赵刚，男，1968年10月27日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。原告：赵祥，男，1969年3月24日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。五原告委托诉讼代理人：杨兴华，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。被告：肖东，男，1969年4月26日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：万峰，山东泰山法正律师事务所律师。原告李永美、赵军、赵利、赵刚、赵祥与被告肖东房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年11月8日提起诉讼，本院于2017年12月25日做出（2017）鲁0902民初5019号民事裁定书。之后，原告不服提起上诉，泰安市中级人民法院于2018年5月21日以（2018）鲁09民终1174号民事裁定，撤销原裁定，并指令本院审理。本院于2018年6月6日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵军、赵刚及五原告的委托诉讼代理人杨兴华，被告肖东及其委托诉讼代理人万峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永美、赵军、赵利、赵刚、赵祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金268400元及违约金105600元，共计374000元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将请求金额变更为370230元。事实和理由：赵玉友是原告李永美的丈夫，赵玉友与李永美生育四子即本案其他四原告。赵玉友于2009年10月10日去世。2009年7月1日赵玉友与被告签订了房屋租赁合同，将赵玉友与李永美共有的位于小井转盘东北角的九间房屋出租给被告，租期为七年，自2009年7月1日起至2016年6月30日止，分为三个承包期，每两年一签订，房租每承包期递增10%。房屋第一承包期租金为26000元整。2009年9月10日，赵玉友与被告签订房屋租赁合同，将小井转盘东北角的六间房屋出租给被告，租期为七年，自2009年9月10日起至2016年9月9日止，分为三个承包期，每两年一签订，房租每承包期递增10%。房屋第一承包期租金为9000元整。合同签订后，原告向被告交付房屋，但被告未按约定交付租金，原告多次催要未果。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。原告主张租金金额的计算依据是依据原、被告之间于2009年7月1日签订的租赁合同，2009年7月1日至2010年6月30日租金为26000元，2010年7月1日至2012年6月30日租金为26000元×110%×2=57200元，2012年7月1日至2014年6月30日租金为26000元×120%×2=62400元，2014年7月1日至2016年6月30日租金为26000元×130%×2=67600元。七年租金为213200元。关于该合同的违约金计算，合同约定的违约责任过高，原告主张按每月2%计算违约金，四个承租周期违约金如下：第一承包期是26000元×0.24=6240元，第二承包期两年57200元×0.24×2=27460元，第三承包期两年62400元×0.24×2=29760元，第四承包期两年67600元×0.24×2=32450元，七年的违约金合计数额为95910元。租金和违约金共计309110元。2009年9月10日签订的第二份合同租金为9000元×7=63000元，违约金为9000元×0.24×7=15120元，租金和违约金合计78120元。两份合同的违约金及租金共计387230元。本案第一次庭审调查中原、被告双方均认可被告已经支付租金17000元，因此，被告欠数额为387230元-17000元得出370230元。被告肖东辩称，认可原告所述的已支付17000元租金事实；因为政府拆迁的原因，双方合同实际履行截止日期为2014年10月7日，因此原告主张的租金应截止至该日期；根据双方租赁合同的约定，租期为七年，分三个租赁期，每个租期租金递增10%，每两年为一周期，但应当截止到政府部门拆迁的日期2014年10月7日，根据上述原则，被告租金总额为176950元。被告并不存在任何违约，双方签订合同后，赵玉友交付的租赁物并不能实现被告开酒店的目的，被告进行了大量的改造，后来政府部门改造小井转盘的道路，也导致酒店停业多时，再后来政府部门的拆迁及赵玉友去世等原因对于租金或者存在协商，或者是不知道将租金交付给谁等原因存在一定日期拖欠，上述拖欠的原因并不能将过错归被告，原告的违约金主张不应得到支持；被告在租赁的场地上改造了大量的房屋，新建了大量的房屋，在政府部门的拆迁过程中都给予了补偿，相应被告所建的建筑物的补偿款应当归被告所有，被告在本案中主张与租金相抵顶。根据拆迁补偿表所列的补偿金额计算，在租金抵顶后原告还应向被告找补补偿款169710元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李永美与案外人赵玉友系夫妻关系，原告赵军、赵利、赵刚、赵祥系李永美与赵玉友的子女。赵玉友于2009年10月10日因病去世。2009年7月1日，赵玉友与被告签订房屋租赁合同一份，赵玉友为出租方甲方，被告为承租方乙方。合同约定：一、甲方位于小井转盘东北角，原奇石市场西邻房屋九间，房屋右至甲方西房北墙为止，以北空地一处，大门东广告牌空地一小处（甲乙双方各半使用）；二、租赁期限为7年，分三个承包期，每两年一签订，房租每承包期递增10%；三、第一承包期自2009年7月1日起至2010年6月30日止，结束后续签第二期合同；四、租用价格：乙方每年向甲方支付租金26000元整，合同签订后，乙方一次性支付给甲方一年租金，第二年租金在当年期满前一个月内交付。每逾期一日，乙方须向甲方支付总租金的10%为违约金。以此类推，逾期10日，甲方有权将租赁场地收回；八、租赁期间，如遇国家政府和集体占用时，乙方无条件服从，并在规定期限内将附属物自行清理干净，恢复原状交付给甲方，双方互不承担任何责任和损失。赵玉友在落款处手写载明：“注：已交租金变动不退。暂收租金壹万叁仟元整。”2009年9月10日，赵玉友与被告再次签订房屋租赁合同一份，赵玉友为出租方甲方，被告为承租方乙方。合同约定：一、合同约定：甲方位于小井转盘东北角，原奇石市场西邻房屋六间出租给乙方使用；二、租用期限为七年，分三个承包期，每两年一签订；三、第一承包期自2009年9月10日起，至2016年9月10日止，结束后续签第二期合同；四、租用价格：乙方每年向甲方支付租金9000元，合同签订后，乙方暂交定金1000元，2009年10月份再交租金。第二年租金在当年期满前一个月内交付。每逾期一日，乙方须向甲方支付总租金的10%为违约金。以此类推，逾期10日，甲方有权将房屋收回；八、租赁期间，如遇国家政府和集体占用时，乙方无条件服从，并在规定期限内将附属物自行清理干净，恢复原状，交付给甲方。双方互不承担任何责任和损失。2010年12月1日，李永美收取被告租金3000元，并向被告出具收款收据一份，载明所受款项为“2010年11月份房租”。被告主张两份合同载明被告分别交纳租金13000元、1000元，加上该收据，被告共计支付租金17000元。原告对该事实无异议。被告在使用租赁房屋期间对租赁物实施了添附行为。2014年10月7日，泰安市人民政府发布泰征公告[2014]20号拟征收土地公告，载明拟征收地块二位置范围为老泰莱路以南，天烛峰路以东，泰莱高速公路以北，并载明：本公告后，凡在拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建的，一律不予补偿；拟于2014年10月8日至2014年10月28日由上高街道办事处会同泰安市国土资源局泰山区分局、泰山区财政局等有关部门组织勘测定界和调查清点地上附着物，有关单位和个人应予积极支持配合。落款为泰山区东部商务区项目部的明白纸载明：2014年10月31日之前签定协议并拆除完成的，按20元/㎡享受奖励，地上附着物面积按评估公司丈量评估后出具的报告为准，11月1日以后的不再享受该奖励政策。原告主张涉案房屋于2016年7月份拆除，被告主张2014年10月份接到停业通知后，涉案房屋即被断水断电，且被告知拖延时间的地上附属物不予补偿，故此被告于2014年10月份停业。涉案房屋拆迁协议已经由赵刚签订，但原告称签订时间忘记了，原告亦未提交相关证据。因原被告对补偿款的分配存在争议，故补偿款至今未能发放。庭审中，被告提交地上附属物登记表一份，主张依据该表可以确认被告应得补偿款352689元，被告要求以该款项与所欠租金抵顶。本院认为，赵玉友与被告签订的两份房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，赵玉友去世，五原告作为赵玉友的法定继承人，有权以合同相对人的身份向被告主张权利。泰安市人民政府决定征收涉案地块，致使涉案合同无法继续履行。虽然原被告双方均未明确表示解除涉案合同，但合同在事实上已经解除，对该事实本院依法予以确认。本案争议焦点为合同解除后，被告占用涉案房屋的截止时间如何确定。关于被告腾退涉案房屋的时间，双方均未提交直接证据予以证实。拟征收土地公告显示，政府部门拟于2014年10月8日至2014年10月28日组织勘测定界和调查清点地上附着物；明白纸则明确告知2014年10月31日之前签定协议并拆除完成的享受奖励政策。本着弘扬社会主义核心价值观，鼓励公民遵纪守法、积极支持政府决策的角度，在原、被告双方均没有直接证据证实被告腾退房屋时间的情况下，本院酌定被告腾退房屋的时间为2014年10月31日。虽然原告没有提交其与上高办事处签订的拆迁补偿协议，无法确定协议签订时间，但是协议签订时间与被告停业、腾退房屋的时间没有直接关联，对本案事实的认定不产生影响。依据本院确定的房屋腾退时间，被告截至该时间点应交纳租金为203099.88元。被告已交租金17000元，故其还应支付租金186099.88元。被告关于赵玉友交付的租赁物并不能实现被告开酒店的目的的抗辩意见没有证据证实，无法认定其与赵玉友因此就租金进行过协商，对该抗辩意见本院不予采信。赵玉友于2009年10月10日因病去世后，被告于2010年12月1日向李永美交纳租金3000元，该事实显示被告关于赵玉友去世后被告不知道将租金交付给谁而导致拖欠租金的抗辩意见不属实，本院不予采信。被告未按照约定交纳租金，其应承担相应的违约责任。案涉房屋租赁合同约定逾期违约金计算方式为“每逾期一日，乙方须向甲方支付总租金的10%为违约金”，该约定违约金过高。原告要求按照每月2%计算违约金不违反法律规定，且原告仅计算了租期内的违约金，系原告对自己权利的处分，故此，对原告主张的违约金计算方式本院予以支持。但被告交纳了部分租金，原告计算了该部分租金的违约金，应予纠正，对2014年10月31日之后租金所计算的违约金亦不应予以支持。经计算，本院确定被告应承担的违约金金额为80868.16元。被告要求以拆迁补偿款抵顶租金，但被告对拆迁补偿款的证据不充分，在本案中本院不予处理，被告可另行主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告肖东于本判决生效之日起十日内支付原告李永美、赵军、赵利、赵刚、赵祥租金186099.88元；二、被告肖东于本判决生效之日起十日内支付原告李永美、赵军、赵利、赵刚、赵祥违约金80868.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6920元，由原告李永美、赵军、赵利、赵刚、赵祥负担1931元，由被告肖东负担4989元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  孙其运人民陪审员  焦和泉人民陪审员  李玉忠二〇一八年十一月三十日书 记 员  辛 建