四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川14民终1033号 上诉人（原审原告）：罗宗伦，男，生于1968年11月6日，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：杜伟，四川科信律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王丽，女，生于1982年3月12日，土家族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杜伟，四川科信律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：杨美利，女，生于1980年2月29日，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：杜伟，四川科信律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘洋，男，生于1983年7月4日，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：杜伟，四川科信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：翟平洋，男，生于1949年11月11日，住址台湾省台北市中正区，现住四川省成都市。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李玉璧，女，生于1958年3月28日，住址台湾省台北市中正区，现住四川省成都市。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 上诉人罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋因与被上诉人翟平洋、李玉璧房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初295号民事判决，上诉至本院。本院于2018年9月3日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗宗伦及四上诉人共同委托诉讼代理人杜伟，被上诉人翟平洋及二被上诉人共同委托诉讼代理人雷波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋等上诉请求：撤销原判，改判二被上诉人将案涉六套房屋产权及相应国有土地使用权变更至上诉人名下，并支付违约金100万元。事实和理由：本案双方于2017年7月31日签订了800万元的合同一式两份。800万元的售价才是双方真实意思表示，所以才在合同第八条补充约定中就付款及办证时间作了详细约定。而所谓的1200万合同双方均明知是为了日后应付拆迁之用，所以才没有付款时间及终止房屋租赁合同时间等约定。之所以提前付清800万元系因被上诉人告知上诉人其可能移民美国，上诉人也着急办理房屋过户才同意提前支付的。付清800万元后才有2017年12月20日双方一起协商办理房屋过户事宜并形成《协议》。上述事实有合同、付款凭证、录音资料等证据予以佐证，其证据优势明显优于被上诉人所提交证据及抗辩。因被上诉人拒不配合办理房屋过户手续导致诉讼，应属违约，应由被上诉人承担合同约定的违约责任100万元。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。 翟平洋、李玉璧辩称，800万元的合同是双方约定的用于办理过户避税的合同，1200万元合同才是双方真实意思表示。因双方系多年朋友，基于此才并未在1200万元合同中作付款及其他事项的详细约定。也正因双方约定的价款是1200万元，被上诉人才未同意在上诉人付款800万元的情况下办理过户手续。如果总价是800万元，上诉人不会在没有办理过户的情况下就付清全款的。这不符合一般房屋交易的惯例，对此上诉人不能自圆其说。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。 罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋向一审法院起诉请求：翟平洋、李玉璧在判决生效之日起10日内，将位于眉山市彭山区房屋（产权证号：彭山县房权证江口镇字第××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号）及土地的产权变更至罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋名下；2、翟平洋、李玉璧退还购房款262.08万元，并支付违约金100万元。 一审法院认定事实：翟平洋、李玉璧系夫妻关系；王丽与刘洋系夫妻关系；罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋系生意合作关系。 2017年7月31日，翟平洋与罗宗伦签订《购房合同》一式两份，双方各执一份。其中罗宗伦持有的《购房合同》中首部打印载明：出让人为翟平洋、李玉璧（甲方），购房人为罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋（乙方）；第一条“房屋基本情况”载明：“1、甲方自愿将座落于彭山县府河乡金华村一社（金龙度假村）的房屋（价值800万元）含所有家具、家电出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：所有人翟平洋，产权性质为综合用地，共计六幢，使用面积2600平方米，总层数5层；国有使用土地证号：彭国用（2003）第20**，物业用途为住房和商业一体；房屋产权证号：彭权江字第××号、彭山县房权证江口镇字第××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号”；第二条“成交价格”载明：“1、经甲、乙双方协商后六幢整体房屋共计800万元，该房屋产权过户费用由乙方承担（含过户产生之有关税金）”；第三条“乙方向甲方的付款约定”载明：“1、乙方2017年7月31日先期交付定金100万元。后续打入甲方的房款定金以银行指定账户凭证为准。在2018年5月30日之前由甲方把以前的所有房屋和土地清场后交于乙方，乙方在产权手续办理完毕后交清所有余款”；第八条“其他补充约定”载明：“1、甲方应于2018年5月30日终止原有房客租用之房屋，乙方概不负责。2、乙方应于2018年5月30日前陆续支付甲方人民币500万元。3、尾款人民币200万元，乙方应于房产证过户后，三个月内付清。以上约定，双方皆不得违约。此合同为唯一正式合同，其余为无效合同”，以上内容除机打外，均为翟平洋手书，且在落款“甲方”处签注“翟平洋代李玉璧”，罗宗伦另添写“本合同一式二份”，并在“乙方”处签字捺印。而翟平洋持有的《购房合同》，在“本合同一式二份”的字样后，其还书写了“并供办理过户之用，甲乙双方均不得修改作其他用途及凭证，甲方尽得房款为1200万元”，其余内容与罗宗伦所持有的《购房合同》一致。对此，罗宗伦等认为增加的内容系翟平洋个人事后添加的，但翟平洋予以否认。同日，翟平洋又与杨美利、王丽签订《购房合同》一份，该份合同上载明案涉房屋共计1200万元，同时也约定了付款方式，但在第八条“其他补充约定”中并无手书内容，落款“乙方”处有杨美利和王丽的签字捺印，而“罗宗伦”是由杨美利所签，“刘洋”是由王丽所签。对于1200万元的合同，罗宗伦等陈述是为了以后拆迁所用，800万元才系真实的交易价格；而翟平洋却陈述800万元的合同系罗宗伦等用于办理产权过户时避税之用，1200万元才系真实的交易价格。 合同签订后，王丽于2017年8月2日向翟平洋转款100万元；同年8月25日，罗宗伦分两次又向翟平洋转款80万元和120万元，共计300万元，翟平洋也于当日出具《收条》一份，载明收到购房款300万元。同年11月25日，李玉璧向翟平洋出具《授权委托书》一份，授权翟平洋全权处理案涉房屋及土地的出让事宜。同年12月19日，罗宗伦又分两次共向翟平洋转款500万元。综上，累计向翟平洋支付购房款800万元。 2018年5月11日，李玉璧再次向翟平洋出具《授权委托书》一份，载明：“1、关于本项购房合同诉讼一案，2017年7月31日本人正在台湾，仅于次日经共有人翟平洋先生告知已经和罗宗伦、杨美利、刘洋、王丽双方共同签字盖手印完成购房合同。2、关于出现购房合同诉讼一案，本人仅支持购房合同附件壹（即1200万元的合同），其他未经罗宗伦、杨美利、刘洋、王丽四人共同签字盖手印之合同均不予支持，皆为无效之虚拟合同”。 一审庭审中，翟平洋、李玉璧申请的证人吴某（彭山区牧马镇白鹤村支部书记）出庭作证，证实罗宗伦告知其案涉房屋的交易价格为1200万元。对此，罗宗伦予以确认，但陈述该1200万元系与翟平洋商量的对外宣称的价格。另外，罗宗伦等出具了2017年12月8日与翟平洋的录音记录、20日及25日与翟平洋、李玉璧的录音记录，以证实800万元交易价格的真实性，但翟平洋、李玉璧均予以否认，且认为存在删减、复制等情形。翟平洋、李玉璧还提供了2013年5月13日、2014年9月1日与罗宗伦签订的《土地及房屋买卖合同》、《房屋及土地转让协议》，以证明双方在之前的交易中也存在签订不同价格的合同，但罗宗伦等认为与该案无关。 一审诉讼过程中，一审法院向眉山市彭山区房地产服务中心去函，了解产权证为彭权江字第××号名下涉及939.21平方米的房屋是否已出售给第三方。该中心于2018年7月10日出具《回函》一份，载明：“经查询，翟平洋、李玉璧共有的位于原彭山县府河乡金华村一社房屋【产权证号为：彭权江字第××号（面积为939.21平方米）】，没有办理产权变更登记”。对该《回函》的内容，双方均无异议，故罗宗伦等将其请求第二项“判令翟平洋、李玉璧退还购房款262.08万元”，变更为“判令翟平洋、李玉璧将产权证号为彭权江字第××号（面积为939.21平方米）的房屋产权过户至罗宗伦等名下”。 一审法院认为，通过法庭查明的事实并结合双方当事人举证、质证情况及法庭辩论意见，对双方当事人所争议的焦点作如下分析与认定： 一、关于罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋的主体问题。 虽然在罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋出具的《购房合同》中仅有罗宗伦的个人签字，并无王丽、杨美利、刘洋的签字，与合同载明的“本合同经甲乙双方签字盖章后生效”的约定不符，且罗宗伦也未提交其余三人的授权委托书，但现罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋共同以该合同为基础提起诉讼、主张权利，应视为王丽、杨美利、刘洋对该合同的追认，故其主体适格。翟平洋、李玉璧认为罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋主体不适格的理由不成立，不予支持。 二、翟平洋出售房屋是否取得了李玉璧的授权。 因案涉房屋系翟平洋、李玉璧的夫妻共同财产，翟平洋在出售案涉房屋时理应取得李玉璧的授权。从李玉璧于2018年5月11日向翟平洋出具的《授权委托书》可以看出，李玉璧在2017年7月31日的次日即得知翟平洋出售房屋之事，故翟平洋出售房屋的行为实际已得到李玉璧的追认。至于交易价格如果损害了李玉璧的权益，仅是李玉璧作为委托人向受委托人翟平洋要求赔偿的内部问题，并不能就此理由否定翟平洋与罗宗伦所签的800万元《购房合同》的效力。 三、罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋能否以800万元的《购房合同》主张权利。 就该案而言，双方对不同的《购房合同》作出了迥异的解释。虽然罗宗伦等主张交易金额为800万元，并提交了《购房合同》及录音资料作为佐证，但翟平洋、李玉璧也提交了1200万元的《购房合同》及加有备注“并供办理过户之用，甲乙双方均不得修改作其他用途及凭证，甲方尽得房款为1200万元”的800万元《购房合同》予以反驳，同时也不认可录音资料。一审法院认为，加有备注的800万元《购房合同》仅系翟平洋、李玉璧持有，而罗宗伦出具的合同上并无此内容，故翟平洋、李玉璧并不能以此而否定800万元交易价格的真实性。而翟平洋、李玉璧所举的1200万元的合同上虽然罗宗伦及刘洋的签字系杨美利及王丽所代签，但罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋等也认可四人系生意合作关系，且罗宗伦等也陈述签订该份合同是为了以后拆迁所用。故由此可得出罗宗伦及刘洋也知道签订1200万元合同的事实存在，即罗宗伦、刘洋也未反对该合同的签订，加之罗宗伦曾向证人彭山区牧马镇白鹤村支部书记吴某明确告知双方的交易金额为1200万元，并未提及交易价格实际为800万元，故罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋也不能否定1200万元交易价格的真实性。同时，在800万元的合同中均明确注明付款方式，即在房屋产权办理过户后付清余款，若800万元系双方约定的交易价格，则在未办理产权过户的情形下，罗宗伦等即将全部购房款800万元付给翟平洋、李玉璧，也与常理不符。 对于录音资料，虽然双方涉及到了交易金额的谈话，但翟平洋、李玉璧并未明确表示交易金额即为800万元，且李玉璧所说“本来就是。我还跟人家讲是1200万元嘞。讲800万元真的是没面子”，本身也存在不同的理解含义，故该录音资料并不能作为确定交易金额即为800万元的定案依据。 综上所述，虽然罗宗伦等提交了800万元的《购房合同》，但同时翟平洋、李玉璧也提交了1200万元的《购房合同》，双方签订两份不同的合同，导致纠纷的发生，其本身存在过错。罗宗伦等现有证据并不能证明800万元的交易价格即为双方的真实意思表示，故罗宗伦等以此而要求翟平洋、李玉璧将案涉房屋的产权过户的主张，因证据不足，依法不予支持。由此对于罗宗伦等给付违约金的主张，依法也不予支持。 综上，一审法院根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决如下：驳回罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋的诉讼请求。一审案件受理费67800元、财产保全费5000元，共计72800元，由罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋负担。 本案二审查明的案件基本事实与一审一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。 二审另查明，1.在罗宗伦等于2017年12月19日累计付款800万元后，罗宗伦、杨美利、翟平洋、李玉璧等四人于2017年12月20日共同协商办理房屋过户事宜。杨美利以其苹果手机对该次协商进行了录音。在该次协商过程中李玉璧说“我还跟人家讲是1200万元嘞。讲800万元真的是没面子”。经协商后，翟平洋（甲方）与杨美利（乙方）达成了《协议》一份，载明：“经双方达成协议，在杨美利支付汇款人民币50万元整，甲方必须陪同乙方去眉山市办理金龙房产过户公证委托书。如果在眉山市公证处办理不成，甲方同意在本月31日返回台北后及时办理房产过户委托公证书。” 2.翟平洋在二审庭审中陈述：（1）签订合同时罗宗伦、杨美利、刘洋、王丽均在场；（2）其与杨美利于2017年12月一起到过国保部门咨询过房屋过户事宜。 3.二审中就杨美利提交的录音资料组织双方对2017年12月8日、12月20日的录音进行了逐句播放。翟平洋对录音资料中其本人及李玉璧所所述内容进行了解释，但并未所述内容的真实性提出异议，且认可录音资料中李玉璧说过“我还跟人家讲是1200万嘞，讲800万真的是没有面子”。但认为录音可能存在剪辑，并在二审中申请对录音资料申请鉴定。 本院认为，本案争议焦点为：1.案涉房屋买卖的真实价款是1200万元还是800万元，即罗宗伦等关于翟平洋、李玉璧办理房屋过户登记的诉请能否成立的问题；2.罗宗伦等主张违约金100万元是否成立的问题。 关于第一个问题。 本案事实表明，双方于2017年7月31日签订了两份总价分别为800万元和1200万元的《购房合同》，其中罗宗伦等认可总价800万元的合同，认为1200万元的合同系为应付将来的拆迁所签；翟平洋等则认可总价为1200万元的合同，认为800万元的合同是为办理过户所签。对此本院认为，本案在案证据足以证实双方所履行的真实意思表示的合同为800万元的《购房合同》，现罗宗伦等付清房款，翟平洋、李玉璧应当协助办理房屋过户登记手续。具体理由如下: 一、从合同内容本身来看。800万元的合同对于款项的给付时间、房屋租赁终止时间以及过户的条件等均由翟平洋自行书写补充约定的形式作了详细约定，内容明确具体，适于履行；而1200万元的合同对于房屋买卖所应具有的上述基本条款缺失，即其对于何时付款，付多少款后何时办证等房屋买卖合同主要条款并无明确约定，对于本案合同标的如此巨大的情况下没有该项约定不合常理，所造成的后果将是合同的履行具有不确定性。并且800万元的合同明确载明有“以上约定，双方皆不得违约。此合同为唯一正式合同，其余为无效合同”字样，该内容系翟平洋本人书写且能够反映出双方存在其他合同，但却直接以约定形式排除了其他合同的效力。虽翟平洋自行在持有的800万元合同中添注“并办理过户之用，甲乙双方均不得改作其他用途及凭证。甲方净得房款1200万元”字样，但该意思表示仅系其单方意思表示，其形成时间不应是双方在合同签订当时形成。并且更为重要的是，该内容与双方共同形成的“此合同为唯一正式合同，其余为无效合同”的约定相矛盾。若双方真实意思表示真如翟平洋所述系总价1200万元，800万元的合同实为办理过户所签，则“此合同为唯一正式合同”以及“甲方净得房款1200万元”等内容应作为双方约定在1200万元的合同中予以体现。现翟平洋在自己持有的合同中单方签注上述内容其本质属于单方意思表示，其将单方意思表示载入合同有违诚实信用原则，也不能证明其1200万元交易价主张。二、从800万元合同和1200万元合同的当事人签字来看。因李玉璧不在场，故“李玉璧”签字由翟平洋代签。但依照翟平洋的陈述，签订1200万元合同时罗宗伦、刘洋是在场的，在其在场的情况下不由其本人签字而由他人代签，且翟平洋明知杨美利代罗宗伦签字王丽代刘洋签字而不提出异议也有违常理。三、翟平洋抗辩认为罗宗伦等在未办理房屋过户的情况下付全款800万元有违房屋买卖一般交易，并以此否定双方的总价为800万元，而罗宗伦等辩解系翟平洋在合同履行过程中要求付清全款提前履行合同所致。从双方在2017年12月20日所书写的《协议》来看，该协议的形成是罗宗伦等付款800万元后形成，其内容是双方协商办理房屋过户公证委托书，其表明翟平洋在收到800万元后同意办房屋过户手续。对此翟平洋所认可的在2017年12月其与杨美利一道前往有关部门咨询房屋过户事宜也相印证。四、从杨美利对双方协商房屋买卖事宜谈话所录音形成的录音资料来看，翟平洋虽认为录音首尾不全，但其在一审程序中提出鉴定申请后又予撤回，且经本院在二审中组织双方对录音资料进行逐句播放，其并未指认播放内容存在不实，故对其在二审中重新申请鉴定不予准许。二审中翟平洋认可录音资料中李玉璧说过“我还跟人家讲是1200万嘞，讲800万真的是没有面子”这句话，该句话表明1200万元是对外宣称的价格，结合上述分析足以认定800万元是双方真实交易价。这也与何罗宗伦等向村支部书记吴某宣称交易价为1200万元相一致。故证人吴某所述虽系事实，但不能以该证言认定翟平洋等与罗宗伦等真实交易价格。 关于第二个问题。 罗宗伦等上诉认为翟平洋、李玉璧未按约履行义务构成违约，应按合同约定承担100万元违约金。对于翟平洋等是否违约问题，如上所述本案既已认定双方真实的交易价为800万元，则翟平洋、李玉璧在收到全部房款后拒不配合办理房屋产权过户手续，也未按照合同约定终止房屋租赁关系，且一直以不真实的1200万元合同作为抗辩，则已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应当承担合同约定的违约责任或损失赔偿责任。虽合同约定罗宗伦等于2018年5月30日前陆续支付500万元，而翟平洋、李玉璧应于2018年5月30日前办理过户手续。但本案事实是罗宗伦等于2017年12月19日即累计付清了全部房款800万元。则相应的翟平洋、李玉璧应及时办理房屋过户手续。现翟平洋、李玉璧拒不办理房屋过户手续构成违约，应当承担罗宗伦等因此造成的违约损失。又因双方在合同中未约定逾期办证违约金，故本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，确定以800万元总房款为基数计算逾期贷款利息损失。现结合翟平洋、李玉璧逾期期间（含本案判决生效后的履行期间），本院酌定罗宗伦等损失为60万元，该损失应由翟平洋、李玉璧承担。上诉人罗宗伦等该项上诉请求部分成立，本院予以部分支持。至于罗宗伦等在办理完成房屋过户手续后，因翟平洋、李玉璧续签租赁合同的违约行为（或未能及时终结与第三人租赁合同关系的违约行为）造成罗宗伦等对房屋不能及时行使占有、收益等权利，则罗宗伦等可在租赁关系终结后另行主张该违约行为所造成的其他损失，则在本案中不予处理。 综上，本院认为，上诉人罗宗伦等上诉请求部分成立，应予支持。原审判决认定事实不清，本院查明事实后予以纠正。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初295号民事判决； 二、翟平洋、李玉璧于本判决生效之日起十五日内协助罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋办理彭权江字第××号、彭山县房权证江口镇字第××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号房屋的过户登记手续；过户所产生的相关税费由罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋负担； 三、翟平洋、李玉璧于本判决生效后十五日内赔偿罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋违约损失60万元； 四、驳回罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费67800元、财产保全费5000元，由翟平洋、李玉璧负担；二审案件受理费67800元，由翟平洋、李玉璧负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 部 审判员 李 迪 审判员 孙春红 二〇一八年十一月三十日 书记员 陈 然