黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0622民初2480号原告：陈雪梅，女，汉族，1972年12月10日出生，个体工商户，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告：王策，男，汉族，1966年08月15日出生，下岗工人，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：马海军，肇源县社区法律服务所法律工作者。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇通江路建设局院内。法定代表人：何京龙，职务该公司经理。第三人：黄某，男，汉族，1974年09月08日出生，无业，住黑龙江省肇源县。原告陈雪梅、王策与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（简称宇龙公司）、第三人黄某确认合同效力纠纷一案，本院于2017年01月19日立案受理，于2017年09月12日作出（2017）黑0622民初348号民事判决书，判令：一、原告陈雪梅、王策与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司签订的房屋置换协议合法有效；二、驳回原告陈雪梅、王策其他诉讼请求。原告陈雪梅、王策不服此判决，上诉于大庆市中级人民法院，大庆市中级人民法院认为，陈雪梅、王策的诉讼请求系针对不同当事人的不同性质的请求，其主张的与宇龙公司合同有效属于确认合同效力纠纷，其要求黄某停止侵害恢复原状属于侵权纠纷。民事诉讼法中关于共同进行的诉讼前提是标的属于同一种类，但本案诉讼标的分别为合同关系与侵权关系，陈雪梅、王策应根据不同的诉讼请求分别起诉。于2018年05月03日作出了（2018）黑06民终593号民事裁定书，裁定：一、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2017）黑0622民初348号民事判决书；二、本案发回黑龙江省肇源县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年08月03日公开开庭进行了审理。原告陈雪梅及陈雪梅、王策的委托诉讼代理人马海军、被告宇龙公司的法定代表人何京龙、第三人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪梅、王策向本院提出诉讼请求：1.请求确认陈雪梅、王策与被告宇龙公司签订的《金瑞家园棚户区房屋置换协议书》为有效合同；2.肇源县XX家园（现称XX花园）小区X号楼商服X门归原告所有；3.案件受理费由宇龙公司承担。事实与理由：2013年10月09日，原告与被告签订了《金瑞家园棚户区房屋置换协议书》，双方约定原告原房屋拆迁后，由被告给付原告住宅楼两套、112平方米商服一套。楼房竣工后，双方确认给付原告商服楼为XX家园（现称XX花园）X号楼X门，原告于2016年08月02接获了房门钥匙，并按照要求交付了物业费、垃圾清运费、楼房装修管理保证金、电费（预存）。被告宇龙公司辩称：金瑞花园小区的实际开发人是杜兴海和李季，其二人与宇龙公司系挂靠关系，双方明确约定：杜兴海、李季负责金瑞花园小区的开发、回迁等项目，宇龙公司不参与。宇龙公司对具体的回迁方案并不知情。第三人黄某辩称：现在我占有的是XX花园小区X号楼X门，不是X门，不存在1至10门未建的情况。本案在审理过程中，原告陈雪梅、王策举证情况：证据一、XX家园棚户区房屋置换协议书复印件一份，欲证明2013年10月09日，陈雪梅、王策与被告宇龙公司签订了房屋置换合同，该合同中有XX花园项目部与陈雪梅双方确认的具体回迁楼号，其中包括涉案的X号楼X门。被告宇龙公司质证，证据的真实性和证明问题均无异议。第三人黄某质证，该份证据是XX家园置换协议书，而现在建成的是XX花园，另该协议书中涉及的回迁商服楼是从西往东数1至5门任选其一，而诉争的是从东往西数现有商服楼6门，与合同约定不符，该合同没有法律效力。本院对该置换协议书的真实性予以确认。证据二、XX花园X号X门房屋交付后，陈雪梅、王策向物业部门交付的物业费、垃圾清运费、楼房装修管理保证金、电费（预存）等票据复印件共五张以及物业部门交付给陈雪梅、王策的电卡照片复印件一张，欲证明宇龙公司已经履行了实际交付的手续。被告宇龙公司质证，对该组证据的真实性和所要证明的问题均无异议。第三人黄某质证，票据上注明的是X号X门而不是我所占有的X门，票据上没有宇龙公司印章，票据是李季妻子开具的。本院对票据及照片的真实性予以确认。证据三、XX家园（现称XX花园）小区X号商服楼回迁安置房屋分户审核明细表复印件一份，欲证明X号X门归陈雪梅、王策所有。被告宇龙公司无异议。第三人黄某质证，这张明细表所登记的王策所有的是X号X门，与我占有使用的X门无关。经与本院在国家税务总局肇源县税务局调取的XX花园回迁安置房屋分户审核明细表进行核对，本院对该证据的真实性予以确认。证据四、2016年08月02日办理商服楼交接的电话录音一份，欲证明XX花园X号X门交接手续的全部过程。被告宇龙公司质证，交接过程我公司人员不在场，对此事不清楚。第三人黄某质证，单凭录音无法证明回迁事宜。因无法查清该录音的录音背景，同时也没有其他相关证据对该份证据予以佐证，故本院对该电话录音内容不予采信。证据五、肇源县人民法院作出的（2016）黑0622民初2527号民事判决书、大庆市中级人民法院作出的（2016）黑06民终2465号民事判决书、黑龙江省高级人民法院作出的（2017）黑民申2522号民事裁定书复印件各一份，欲证明本案与所举案件为同类案件，与本案性质一致。被告宇龙公司无异议。第三人黄某质证，虽为同一类案件，但是法院不能根据推断作出裁判，该证据与本案无关。本院对该组证据的真实性予以确认，原告所举证据中的案件虽与本案为同一类案件，但与本案并不具有关联性。被告宇龙公司举证情况：证据六、房地产开发挂靠合同复印件一份，欲证明XX花园的实际开发人杜兴海、李季与宇龙公司系挂靠关系，合同中约定，杜兴海、李季独立开发、经营，在宇龙公司的监督下办理回迁事宜，承担所有税费。原告陈雪梅、王策质证，该份证据是复印件，对真实性有异议，另外既然双方存在挂靠关系,宇龙公司就应当就其签订的合同承担相应的责任。第三人黄某无异议。本院对杜兴海、李季与宇龙公司系挂靠关系的事实予以确认。第三人黄某举证情况：证据七、回迁合同复印件一份，欲证明黄某现在占有的X号商服楼东数X门属于原址回迁，与该合同吻合。原告陈雪梅、王策质证，对合同真实性无异议，在合同最后的回迁确认中没有体现X号楼16门属于第三人的回迁房屋。被告宇龙公司对合同的真实性无异议。本院对该合同的真实性予以确认。证据八、XX花园X号房源分布图复印件一份，欲证明其占有的是X号门而不是X号门。原告陈雪梅、王策质证，对该证据无异议，但与本案不具关联性。被告宇龙公司无异议。经与本院在肇源县房地产管理处调取的XX花园XX房源分布图进行核对，本院对该证据的真实性予以确认。证据九、XX花园X号楼X门取暖费缴费票据复印件二张，欲证明黄某已经使用并占有XX花园X号楼X门。原告陈雪梅、王策无异议，但认为该证据与本案无关。被告宇龙公司无异议。本院对该票据的真实性予以确认。证据十、肇源县人民法院作出的（2017）黑0622民初2762号民事判决书和生效证明复印件各一份，欲证明陈娟、邵鹏回迁的是X号X1、X2、X3门。原告陈雪梅、王策质证，该证据与本案无关。被告宇龙公司质证，我是判决之后才知道的，具体情况不清楚。本院对证据的真实性予以确认。证据十一、照片三张，欲证明黄某原址回迁，回迁的是X花园X号楼X门。原告陈雪梅、王策质证，按照被告宇龙公司的陈述，商服楼前十门未建，该照片恰好证明了该说法。被告宇龙公司质证，对该照片不清楚。本院对该照片所体现内容的真实性予以确认。证据十二、通知复印件一份，欲证明没有宇龙公司印章的任何手续及票据都与宇龙公司无关。原告陈雪梅、王策质证，既然杜兴海、李季与宇龙公司系挂靠关系，那么杜兴海、李季的行为就应是代表宇龙公司的行为。被告宇龙公司质证，对该证据的真实性无异议，杜兴海、李季与回迁户办理回迁事宜与宇龙公司无关。本院对该证据的真实性予以确认。证据十三、房屋买卖协议书、房产证、土地使用证、契约、收款票据复印件各一份，欲证明土地使用证上明确写明是西临郑某即现在的陈某，东临尹某即现在的李某。原告陈雪梅、王策质证，对第三人黄某具有回迁户的身份无异议，但该证据与本案无关联性。被告宇龙公司质证，对证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。本院依双方当事人申请调取的证据情况：证据十四、肇源县住房和城乡建设局规划图纸、肇源县房地产管理处房源分布图、国家税务总局肇源县税务局回迁安置房屋分户整合明细表、肇源县房产处存档的私产房屋登记表，原始各户房屋分布图及现状建成的房屋情况、现场测量图纸各1份。原告王策、陈雪梅质证，证据恰好证明黄某所分配的房源未建，即原告所主张的X商服X门已经经国家税务局和房产管理部门确定为房屋所有权人,争议房屋属于原告所有。被告宇龙公司质证，对证据的真实性无异议。第三人黄某质证，现有的房屋没有被回迁的是李某家，图纸上能体现我与陈某家相邻，陈某家现在的回迁商服是X1、X2、X3号门，现在已经开XX宾馆，恰好证明了我回迁的商服楼就是陈某家东侧，也体现了原址回迁。本院经审理认定事实如下：2013年10月08日，宇龙公司与杜兴海签订房地产开发挂靠合同，项目名称为肇源县XX花园小区，挂靠时间为从该项目的挂靠合同签订之日起到该项目的开发完成办理全部相关手续。杜兴海与李季系合伙关系。宇龙公司于2016年03月01日发出通知：告知杜兴海、李季停止使用XX花园小区项目部的印鉴和售楼处财务章，以前用这两枚印鉴开出的任何票据和手续与宇龙公司无关，谁开出的手续和票据由谁承担责任。原告陈雪梅与王策系夫妻关系。2013年10月09日二原告与被告宇龙公司签订XX家园（现称XX花园）棚户区房屋置换协议书，被告以其开发的XX花园小区楼房置换给原告方住宅楼2套，总面积为180平方米；商服楼1套，面积为112平方米。宇龙公司在协议书中加盖印章，同时有宇龙公司法定代表人何京龙及宇龙公司委托人杜兴海签字。协议书注明“已回迁X号楼X单元X室、X号楼X单元X室、商服X号楼X门（费用全免收，无票据）”，该手写部分加盖XX花园项目专用章。2016年08月02日原告方付清X商服X门的物业费、垃圾清运费、楼房装修管理保证金、电费（预存）等费用，并在物业公司领取钥匙。2013年08月10日第三人黄某与宇龙公司签订XX花园房屋置换新建楼房合同书。被告宇龙公司以其开发的楼房置换给黄某住宅楼2套，总面积为140平方米；商服楼1套，面积为112平方米，商服楼位置为原平房位置。被告宇龙公司及委托代理人王会臣盖章、签字。合同最后手写注明“回迁：X号楼X单元X室、X号楼X单元X室”。另查明，与原告陈雪梅、王策、第三人黄某的被拆迁房屋在同一地段的原肇源县XX饭店（所有权人李某）未与开发公司达成拆迁补偿协议，XX饭店未被拆迁，导致XX花园小区XX号楼原计划建设的X个单元、X门商服，实际上只建了X个单元，包含X门商服,单元号自东向西为X三单元、X四单元、X五单元。X三单元东侧为案外人李某房屋及空地，X五单元西侧为小区大门。根据肇源县房地产管理处备案的原、被告平房档案及现场单元门牌号，第三人黄某东邻李某1，西邻陈某，涉案的商服（在三单元）应为黄某原址回迁的商服。而肇源县房产处备案的“XX房源分布图”标注5个单元、26门商服，该图虽与肇源县地方税务局备案的“回迁安置房屋分户审核明细表”一致，确认黄某为第X门（X单元），王策、陈雪梅为第X门，但实际上1－10门商服未建。X号楼实际建设情况与房源分布图不一致。王策、陈雪梅向物业公司交纳物业费、垃圾清运费、楼房装修管理保证金、电费（预存）等，其依据房源分布图、回迁明细表及交费票据、肇源县人民法院审理类似案件判例，主张XX花园小区X号楼X门归其所有。第三人黄某抗辩涉案商服楼系其原址回迁，被告于2016年10月10日、2018年01月20日交纳两年取暖费，故不同意原告诉讼请求。本院认为，被告宇龙公司与原告陈雪梅、王策签订置换协议书是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定,不存在效力瑕疵,属合法有效的合同。对于该合同的最后手写部分，加盖了XX花园项目专用章。因为杜兴海与被告宇龙公司是挂靠关系，杜兴海作为挂靠方使用被挂靠方的印鉴在合同手写部分加盖印章，陈雪梅、王策基于对挂靠关系的信赖相信印鉴的真实性。杜兴海与回迁户签订合同的行为属于代理行为，其签订的合同对宇龙公司具有约束力。而且根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，陈雪梅、王策作为善意第三人，有理由相信挂靠人杜兴海与陈雪梅、王策签订合同时有相关授权。就该手写部分而言，内容不违反法律禁止性规定。本院对上述合同的效力予以确认。被告宇龙公司作为杜兴海、李季挂靠单位，其提供的对杜兴海、李季通知，是双方的内部约定，不能对抗善意第三人。并且上述通知发生的时间于王策、陈雪梅与宇龙公司签订XX花园棚户区房屋置换协议书之后。故本院认定，上述证据不能对抗原告陈雪梅、王策的确认合同效力主张。由于第三人黄某与被告宇龙公司签订的置换协议约定商服楼原址回迁，黄某占有的涉案商服楼确属其平房位置，而不是原告陈雪梅、王策的平房位置。黄某原址回迁该楼，其行为合理合法。关于本院审理与本案类似的案例，不能作为本案审理依据。故原告陈雪梅、王策主张XX家园小区X栋X号楼X门商服楼归其所有，因现在商服楼情况与前期规划不同，现已经建成的商服具体的排号情况不清，陈雪梅、王策向法庭提交的证据不足以证实其主张。陈雪梅、王策与宇龙公司签订的合同中的手写部分约定“已回迁：商服X号楼X门”不能对抗黄某与宇龙公司合同约定“商服楼位置为原平房位置”，故本院对王策、陈雪梅要求依法判令肇源县XX花园小区X号楼商服X门归其所有的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第四十四条、第四十九条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陈雪梅、王策与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司签订的金瑞家园棚户区房屋置换协议合法有效；二、驳回原告陈雪梅、王策的其他诉讼请求。案件受理费1951元，由原告陈雪梅、王策负担1851元，由被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  何莉莉人民陪审员  王 睿人民陪审员  吴海英二〇一八年十一月九日书 记 员  孙 帅附：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应该遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。