广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终4028号 上诉人（原审被告）：广西恒轩房地产开发有限公司，住所地广西南宁市江**沙井街道南乡村**产业综合楼， 法定代表人：李国峰。 委托诉讼代理人：李会智，广西桂盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄昇稳，男，1967年1月4日出生，汉族，住址广西崇左市江州区。 上诉人广西恒轩房地产开发有限公司因与被上诉人黄昇稳房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初7600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案没有新的事实和证据，合议庭认为不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人广西恒轩房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2017）桂0105民初7600号民事判决第一项、第二项内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《庆泰花园广场合作建房合同》裁明合同性质为合作建房合同，上诉人作为合作建房的建设者负责建房的审批手续和建造事宜，被上诉人作为合作建房的出资者享受房屋使用权，南宁市江南区南乡村第三村民小组作为合作建房的土地提供方，该合同意思表示真实，应认定为合作建房合同并且有效。一审法院认定该合同为商品房买卖合同及合同无效属于认定事实错误。二、涉案合同有效，上诉人不应返还被上诉人的合作建房款141209无及支付相关利息，同时，上诉人按约履行合同义务而被上诉人单方面终止合同，已违反合同约定，应承担违约责任，按约向上诉人支付违约金5万元。综上，认为一审法院认定事实错误，致使判决明显不公，请求二审法院改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人答辩称：上诉人认为《庆泰花园广场合作建房合同》是违法的，因为双方签订的是合作建房合同，上诉人与被上诉人只是买卖的关系，没有合作的意思，而且上诉人卖的涉案房屋没有合法的手续，在一审中已经查明清楚，请求二审法院维持一审判决。 被上诉人黄昇稳向一审法院的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《庆泰花园广场合作建房合同》（合同编号：庆泰20161029-318）无效；2.判决被告返还购房款141209元并支付利息（可按法律规定计算，利息从2016年10月29日即被告出具收据之日起按照银行同期贷款基准利率计算）；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认的事实：黄昇稳（甲方）与恒轩公司（乙方）于2016年10月29日签订《庆泰花园广场合作建房合同》，项目地址为：南宁市江南区沙井大道以西、定津路以北，合同约定原告与被告合作建房的房屋为南乡三组产业综合楼（又名庆泰花园广场）A座26层01号房，该房屋的用途为公寓，房屋总价款为353023元。原告于2016年10月29日向被告支付首期款141209元。 2018年1月29日，南宁市规划管理局向本院出具了《关于协助南宁市江南区人民法院调查南乡三组产业综合楼项目的复函》（南规函[2018]183号），其内容为：来函中提及的位于南宁市江南区产业综合楼（又名庆泰花园广场）项目，经核，我局于2011年按规定程序办理了南乡村三组农民产业用地规划定点（YDYD0101201100537）；2015年办理了南乡村三组三产综合楼项目的规划总平方案（GH20150057）和建筑设计方案（ZG2015-188）。截至目前，我局尚未收到该项目《建设工程规划许可证》的报建申请。至今，被告恒轩公司没有取得建设工程规划许可证，亦未提交证据证明取得商品房预售许可证明。 一审法院院认为，关于原告黄昇稳与被告恒轩公司于2016年10月29日签订的《庆泰花园广场合作建房合同》效力应如何认定的问题。被告恒轩公司与原告黄昇稳签订的房屋名为合作建房合同，但经审查合同内容后，其实质为房屋买卖合同。被告恒轩公司在销售涉案房屋时没有取得建设工程规划许可证，亦未提交证据证明取得商品房预售许可证明。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告黄昇稳与被告恒轩公司签订的合作建房合同为无效合同。原告黄昇稳诉请确认与被告恒轩公司签订的《庆泰花园广场合作建房合同》无效理据充分，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告因合作建房合同取得的房款应当返还给原告。在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。原告要求被告从支付房款之日起按银行同期贷款利率支付利息损失有悖原告自身应承担的责任。故本院对原告主张的利息损失不予支持。 综上所述，原告黄昇稳与被告恒轩公司签订的合作建房合同无效，被告恒轩公司应将房款返还原告黄昇稳，原告黄昇稳亦须对自身过错承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告黄昇稳与被告广西恒轩房地产开发有限公司于2016年10月29日签订的《庆泰花园广场合作建房合同》无效；二、被告广西恒轩房地产开发有限公司返还原告黄昇稳房款141209元。三、驳回原告黄昇稳的其他诉讼请求。案件受理费1562元，由被告广西恒轩房地产开发有限公司负担。 上诉人与被上诉人对一审法院认定的事实均无异议，也未向法庭提出新证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。一审法院据以认定事实的证据，本院予以确认。 本院认为，上诉人广西恒轩房地产开发有限公司与被上诉人黄昇稳签订的《庆泰花园广场合作建房合同》名为合作建房合同，但据合同内容，实质为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖方未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。本案中，上诉人在销售涉案房屋时没有取得建设工程规划许可证，亦未取得商品房预售许可证明。至被上诉人起诉前，上诉人仍未能提交证据证明已取得商品房预售许可证明。因此，应认定被上诉人黄昇稳与上诉人广西恒轩房地产开发有限公司签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人因合作建房合同取得的房款应当返还给上诉人。在签订合同时，被上诉人应当知道与上诉人签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。一审对本案的处理依法有据，并无不当。上诉人提出的上诉意见无事实及法律依据，不予以支持。 综上，上诉人广西恒轩房地产开发有限公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3124元，由上诉人广西恒轩房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  农杏雪 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇一八年十一月二十七日 书记员  覃英煌 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。