安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0203民初3396号 原告（反诉被告）：芜湖天丰纺织有限公司，住所地：安徽省芜湖市高新开发区珩琅山路**（芜湖强力帆布制品有限公司内），统一社会信用代码：9134020069284588XW。 法定代表人：周东民，总经理。 委托代理人：周伟东，安徽三乐律师事务所律师。 委托代理人：周锋，安徽三乐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：芜湖强力帆布制品有限公司，，住所地：安徽省芜湖市高新技术产业开发区原弋江区汽配路以南、纬十路以北），统一社会信用代码：913402007950518201。 法定代表人：戴晓荣，总经理。 委托代理人：吴爱民，安徽安然律师事务所律师。 原告芜湖天丰纺织有限公司诉被告芜湖强力帆布制品有限公司及反诉原告芜湖强力帆布制品有限公司（下称：强力公司）反诉反诉被告芜湖天丰纺织有限公司（下称：天丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理，依法适用简易程序，于2017年12月7日、2018年11月16日两次公开开庭进行了审理。天丰公司委托代理人周伟东、周锋，强力公司委托代理人吴爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天丰公司向本院提出如下本诉诉讼请求：被告退还原告履约保证金480000元。事实与理由：2010年4月，原告天丰公司与被告强力公司签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告所有的位于芜湖市高新区的厂房，原告须向被告交纳履约保证金，租赁期满折抵租金。2010年4月13日，原告向被告交纳了480000元履约保证金。现双方租赁合同已满，原告不再续租，但被告拒不退还原告交纳的履约保证金。 被告强力公司本诉部分答辩意见：履约保证金是担保合同履行的保证金；根据租赁合同的约定，只有本案原告按照合同约定履行了合同义务，才能要求返还履约保证金，本案原告在合同届满后尚欠付被告水费185000余元，并对交付使用的租赁物造成了包括地坪、墙体、门窗等部位损坏，以及部分物件没有拆除，原告没有按照约定交付正常使用状况的租赁物，其行为已构成违约，因此原告主张480000元履约保证金的条件未成就，因此请求法庭驳回原告的本诉诉请。 被告强力公司基于本诉答辩意见，提出反诉诉请如下：1、判令反诉被告承担租赁物损坏的修复费用1255651.49元；2、判令反诉被告给付拖欠的水费185541.40元及滞纳金9277.07元、拖欠房租滞纳金133808.40元（2016-2017年度）；3、反诉被告承担租赁物未按约定方式交付及修复给反诉原告造成的损失223008元（主张相当于2个月租赁费损失）。 天丰公司对强力公司反诉的答辩意见为：一、案涉厂房不存在合同约定的需要维修情形，天丰公司无须承担强力公司诉请的修复费用和修复期间的租金损失。根据合同约定，强力公司出租给天丰公司的厂房是用于纺织业，租赁期间天丰公司可根据经营特点进行装修，包括承重墙的改动等;租赁期满后该厂房归还时应当符合正常使用状态，而不是要求恢复原状；况且，原状是什么状态已经无从考证。出租人将租赁物交付承租人是为了收取租金，本案中租赁物经过7年使用必然会造成正常损耗，但只要归还时符合正常使用状态天丰公司就没有责任。强力公司不能证明接收的租赁物不符合正常使用的状态，其主张的修复费用1255651.49元并不是将租赁物恢复到正常使用状态，而是肆意扩大了租赁物的归还标准，且该维修费用并未实际发生，依法不应由天丰公司承担。二、天丰公司欠缴的水费为140793元，而不是185541.4元。强力公司没有退还保证金情况下，天丰公司没有支付水费是正当行使履行抗辩权，并不存在违约行为。三、强力公司反诉要求给付房租滞纳金没有法律依据。尽管房屋租赁合同约定了乙方应及时支付租金，如不按时支付，甲方有权增收5%滞纳金，但同时约定了乙方向甲方支付租金并由甲方出具发票。自房屋租赁合同生效后，天丰公司严格按照约定向强力公司足额支付租金和履约保证金。2010年4月30日至2016年度期间，天丰公司支付租金后强力公司均未按照合同约定向天丰公司开具发票，导致天丰公司无法及时进行抵税和成本核算，在多次与强力公司沟通无果后，只能通过延迟支付租金对抗。四、租赁期间甲方房屋没有整体验收，出租厂房是否存在质量问题，天丰公司不知情；强力公司在出租厂房时明知天丰公司从事纺织厂生产经营，没有超出约定的使用范围，天丰公司在租赁期间都是对租赁物的正常使用和损耗。综上，请求驳回强力公司的反诉请求。 经审理查明：2010年4月6日，强力公司（甲方）与天丰公司（乙方）在芜湖市经济和信息化委员会鉴证下签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将坐落于芜湖市高新区的厂房出租给乙方，租赁建筑面积为20274平米（包括1#、3#、5#厂房），1#厂房约13000平米，甲方只负责做好磨光地坪。租期自2010年5月1日至2017年4月30日。前五年每月租金每平米10元，后两年每月租金每平米11元，乙方向甲方支付租金，甲方给乙方开具发票。合同签订5日内乙方应向甲方支付租赁保证金480000元；租金半年一付，2010年4月30日前付清前半年租金1216440元；每半年期满前一周内付清后半年租金，依次顺延。租赁期间该厂房发生的水电等一切费用由乙方承担，因欠费给甲方带来的经济损失，乙方应负责赔偿。租赁期间乙方应合理使用厂房及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使发生损坏或者故障的，乙方负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁期满，乙方归还厂房，厂房应当符合正常使用状态；乙方向甲方交纳480000元履约保证金，租赁期满折抵租金。租赁期间乙方可根据自己的经营特点进行装修，包括非承重墙的改动，原则上不得破坏原房结构。租赁期间，甲方房屋没有整体验收，乙方有责任积极配合甲方做好前期房屋验收等各项工作。2010年4月13日，天丰公司向强力公司交纳了履约保证金480000元，强力公司也将案涉厂房交付给天丰公司使用。天丰公司承租厂房伊始，能按合同约定的时间向强力公司交纳租金。2016年至2017年期间，因强力公司未能提供租金发票，天丰公司逾期向强力公司支付租金。2017年4月底租赁期满，天丰公司搬离了案涉厂房，并已支付完全部租金。天丰公司在承租期间尚欠强力公司水费185541.40元。天丰公司在使用案涉厂房时对厂房的结构、墙体进行生产性改造，并致案涉厂房部分设施被破坏（包括3#厂房配电房地面被开挖、墙体破损，1#厂房大量风管未拆除、、地坪被开挖等。强力公司多次要求天丰公司修复被破坏的设施，双方未能协商一致。在本案审理阶段，经强力公司申请，本院委托安徽大正司法鉴定所对案涉厂房的修复方案进行了鉴定，安徽大正司法鉴定所依据强力公司提供的厂房工程图纸，依照恢复至厂房工程图纸载明的工程原样原则对修复方案进行了鉴定。依据安徽大正司法鉴定所的鉴定意见，安徽博华工程咨询有限公司对案涉厂房的修复费用进行了鉴定，修复费用为1209820.47元，其中5#厂房地面维修费用为623722.41元（5#厂房地面整体下沉）。为此，强力公司支付鉴定费23000元。在庭审中，天丰公司认为鉴定意见是恢复原样，而双方合同约定是恢复正常使用状态，故安徽大正司法鉴定所的鉴定意见不能作为证据使用，继而安徽博华工程咨询有限公司的鉴定意见也不能作为定案证据。 上述事实由经庭审举证、质证天丰公司提交的厂房租赁合同、履约保证金，强力公司提交的照片、函件、报告、水费通知及发票，安徽大正司法鉴定所鉴定意见书、安徽博华工程咨询有限公司鉴定意见书及当事人当庭陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。强力公司与天丰公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方应依约履行。天丰公司在签订合同时向强力公司交纳了480000元履约保证金，在双方合同终止后，强力公司应当返还该480000元履行保证金，对天丰公司要求强力公司返还480000元履约保证金的诉讼请求予以支持。天丰公司在承租期间尚欠强力公司水费185541.40元，天丰公司应予给付，对强力公司该项反诉诉请予以支持。因天丰公司与强力公司一直未能结算，天丰公司尚有480000元履约保证金在强力公司处，故强力公司要求天丰公司支付所欠水费滞纳金的反诉诉请不予支持，对天丰公司该辩解意见予以采纳。根据双方合同约定，天丰公司向强力公司支付租金，强力公司应开具发票。强力公司未能证明其在双方履约过程中向天丰公司全额开具了租金发票，也未能证明其在天丰公司拖欠租金的情况下曾向天丰公司催要过租金，故对强力公司要求天丰公司支付逾期付款滞纳金的反诉诉请不予支持，对天丰公司相关辩解意见予以采纳。根据双方合同约定，天丰公司在承租期满应将案涉厂房恢复至正常使用状态交还给强力公司。本案现有证据已能证明双方合同到期终止后，天丰公司未能将案涉厂房恢复至正常使用状态，故天丰公司应承担案涉厂房修复至正常使用状态的修复费用。强力公司出租厂房在收取租金的同时，应承担厂房被正常使用的自然损耗的义务，故不能以案涉厂房恢复至工程图纸载明的原样核算修复费用。安徽大正司法鉴定所与安徽博华工程咨询有限公司的鉴定意见均以恢复至工程图纸载明的原样作为鉴定标准，故该份两鉴定意见不能完全采纳。但该两份鉴定意见书可作为本院酌定恢复至正常使用状态修复费用的参考依据。鉴定意见书反映5#厂房地面整体下沉，其修复费用为623722.41元，按常理正常使用导致地面整体下沉的可能性较小，且强力公司也无证据证明该5#厂房整体下沉系天丰公司不合理使用所致，故天丰公司不应承担5#厂房地面整体下沉的修复费用。扣除5#厂房地面整体下沉的修复费用623722.41元，案涉厂房修复至工程图纸载明的原样的费用为586098.06元。综合案涉厂房租赁期限、强力公司收取租金的金额，本院酌定天丰公司承担案涉厂房恢复至正常使用状态的修复费用为293049.03元。强力公司因鉴定支付鉴定费23000元，天丰公司应承担4000元，强力公司自行承担19000元。强力公司未能举证证明天丰公司未按约定返还案涉厂房给其造成了经济损失，对强力公司第三项反诉诉请不予支持。对强力公司符合本院认定部分的诉讼请求予以支持，对天丰公司辩解意见部分采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告芜湖强力帆布制品有限公司于本判决生效后10日内返还原告芜湖天丰纺织有限公司履约保证金480000元； 二、反诉被告芜湖天丰纺织有限公司于本判决生效后10日内给付反诉原告芜湖强力帆布制品有限公司水费185541.40元； 三、反诉被告芜湖天丰纺织有限公司于本判决生效后10日内给付反诉原告芜湖强力帆布制品有限公司厂房修复费用293049.03元； 四、反诉被告芜湖天丰纺织有限公司于本判决生效后10日内给付反诉原告芜湖强力帆布制品有限公司厂房修复费用鉴定费4000元； 五、驳回反诉原告芜湖强力帆布制品有限公司其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取4250元（已由天丰公司预交），由本诉被告强力公司负担，反诉案件受理费减半收取10533元（已由强力公司预交），由反诉原告强力公司负担7356元，反诉被告天丰公司负担3177元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  唐胜 二〇一八年十一月二十二日 书记员  汪涛 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。