辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初16684号原告：刘学民，男，1965年2月5日出生，汉族，沈阳市北方建筑外加剂有限公司经理，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘大川，辽宁正直律师事务所律师。被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。法定代表人:丁福国，该公司经理。第三人:沈阳市北方建筑外加剂有限公司，住所地沈阳市和平区总站路12甲3号。法定代表人:刘学民，该公司经理。委托诉讼代理人：范力文，该公司员工。第三人:浙江省金华市万胜房地产有限公司，住所地浙江省金华市文苑路5号5楼。法定代表人:李淑芳，该公司董事长。第三人:沈阳东森房地产开发有限公司，住所地:沈阳市沈河区正阳街285号。法定代表人:樊旭洪，该公司董事长。第三人:傅旭照，男，住址:浙江省馨安县。原告刘学民与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、第三人沈阳市北方建筑外加剂有限公司、金华市万胜房地产有限公司、沈阳东森房地产开发有限公司、傅旭照合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员王云娇担任审判长并主审，代理审判员王颖、人民陪审员张玉华参加评议的合议庭，于2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告刘学民的委托诉讼代理人刘大川，第三人沈阳市北方建筑外加剂有限公司的委托诉讼代理人范力文到庭参加诉讼，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司，第三人沈阳东森房地产开发有限公司，第三人金华市万胜房地产有限公司，第三人傅旭照经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学民向本院提出诉讼请求：1、判令被告撤销以傅旭照名义办的房屋买卖合同备案行为；2、请求法院确认原告与第三人沈阳东森房地产开发有限公司抵顶协议有效，被告协助原告办理房屋产权备案登记；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2007年3月28日，原告与被告合作方浙江省金华市万胜房地产有限公司的关联企业沈阳东森房地产开发有限公司签订了“以物抵债协议书”，用位于沈阳市沈河区房屋抵偿拖欠沈阳市北方建筑外加剂有限公司的货款，原告与被告签订了17份“商品房买卖合同”，2007年5月15日，原告与被告及物业公司办理了房屋入住(钥匙移交)，一直实际使用至今。后原告了解，被告在2016年9月将沈阳市沈河区摩根凯利大厦A座23层15-17号房屋备案在“傅旭照”名下，原告认为自己的合法权利受到侵害。据此，原告诉至法院，请求依法裁判。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司未到庭，未提交书面答辩意见。第三人沈阳市北方建筑外加剂有限公司述称，同意原告诉讼请求。第三人浙江省金华市万胜房地产有限公司未到庭，未提交书面意见。第三人沈阳东森房地产开发有限公司未到庭，未提交书面意见。第三人傅旭照未到庭，未提交书面意见。当事人围绕争议焦点向本院提交了证据，对于原告提供的东森总部家园混凝土买卖合同、以物抵债协议书及补充协议、协议书（2012年7月13日）、钥匙移交情况说明地下停车场车位使用协议、商品房买卖合同复印件3份、樊旭洪于2011年4月15日签字的协议书、承诺书、情况说明及物业费、采暖费、停车费支付凭证、中国国际经济贸易仲裁委员会庭审记录及【2014】中国贸仲京裁字第0021号裁决书、（2016）辽0103民初11374号、（2017）辽01民终11163号民事判决书等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：沈阳市北方建筑外加剂厂于1998年3月19日设立，性质为：个人独资企业，投资人为原告刘学民。2007年3月28日，第三人沈阳东森房地产开发有限公司作为甲方，案外人沈阳泰丰特种混凝土有限公司作为乙方，沈阳市北方建筑外加剂厂作为丙方，签订《以物抵债协议书》。约定甲方以座落于沈阳市“摩根凯利”2幢23楼1-17号商住房，建筑面积为1102.97平方米，单价为5380元，价款为5933978.60元；车位5个，单价13万元，合计65万元，上述总计价款为6583978.6元，偿还所欠乙方的等值混凝土货款。乙方同时将上述房屋及车位抵给丙方，用以抵偿所欠丙方的外加剂款。甲方于本协议签订之日，将房屋及车位直接交给丙方。甲方按丙方或丙方提供的人开具大发票（结算发票），并将日后办理房屋产权证所需的一切相关资料直接交给丙方。甲方配合丙方将上述房屋、车位登记为丙方或丙方指定的人名下，并应协助办理产权登记手续。办理房屋等产权变更手续时所发生的一切费用由丙方承担。庭审中，原告提供了其作为买受人与被告作为出卖人签订的三份《商品房买卖合同》，合同标的物分别为坐落于沈阳市沈河区房屋（建筑面积52.64平方米）、1-23-16房屋（建筑面积54.18平方米）、1-23-17房屋（建筑面积55.10平方米），单价均为4500元，付款方式为全款抵顶沈阳泰丰特种混凝土有限公司混凝土款，交房期限为2009年6月30日前。2007年5月15日，原告从物业公司处领取了涉案套房屋的钥匙，并进住使用涉案房屋。2007年6月28日，沈阳市北方建筑外加剂厂在工商部门办理了注销登记。原告在《清算报告》上签字，《清算报告》上注明：“企业善后未尽事宜由投资人承担责任”。2007年9月10日，沈阳东森房地产开发有限公司作为甲方，案外人沈阳泰丰特种混凝土有限公司作为乙方，沈阳市北方建筑外加剂厂作为丙方，签订《补充协议》。就三方2007年3月28日签订的《以物抵债协议书》中涉及的5个车位的价格进行了变更。2011年4月15日，第三人沈阳东森房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，签订《协议书》一份。约定“位于沈阳市产产权人为刘学民，已经签订《商品房买卖合同》17份。现由于甲方原因，以上17套房产未能办理产权登记手续。现甲方承诺于2011年6月30日前将以上17套房产的产权登记手续办理完毕。如届时仍然不能按时办理产权登记手续，由此为乙方造成的不能正常收取租金的损失由甲方承担。”2012年4月18日，第三人金华市万胜房地产有限公司作为申请人，依据与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于2003年9月10日签订的《项目开发承包协议书》中的仲裁条款，向中国国际经济贸易仲裁委员会提出书面仲裁申请。2012年7月13日，第三人金华市万胜房地产有限公司作为甲方，原告作为乙方，签订《协议书》一份。约定“依据2007年3月28日由沈阳东森房地产开发有限公司与沈阳市北方建筑外加剂厂签订的《以物抵债协议书》中第五条约定，“东森房地产公司”将位于沈阳市沈河区及地下室5个车位抵账给沈阳市北方建筑外加剂厂指定的人名下（实际商品房买卖合同为刘学民名下）。甲方作为位于沈阳市沈河区“摩根凯利”项目的实际拥有人，乙方作为甲方开发的摩根凯利大厦A座23层1-17号房屋和地下室5个停车位（以下简称“上述房产”）的实际购买人，现因甲方与其合作方辽宁昊宇房地产开发有限公司处于司法仲裁阶段，为明确双方权利义务，特签订以下条款以遵执行。一、经双方同意，此前2007年3月28日的《以物抵债协议书》及《补充协议》中沈阳东森房地产开发有限公司的权利义务由甲方承担。二、甲方确认乙方为上述房产的唯一合法购买人。待甲方与辽宁昊宇房地产开发有限公司的仲裁结果下达后，为乙方上述房产办理正规的商品房备案登记手续。本条款不影响其他相关方为乙方办理上述房产备案登记、不影响乙方向其他相关方申请办理上述房产的备案登记。三、甲方补偿给乙方人民币伍拾万元，作为上述房产2011年6月30日至2012年6月30日间不能出租的租金收入损失。如果甲方未按约定及时办理上述房产的产权备案登记，仍需参照伍拾万元补偿费并结合上述房产的现行租金标准予以赔偿。四、甲方应确保乙方所购上述房产的安全。如因甲方原因造成上述房产未能备案登记，则乙方有权退房，甲方应按摩根凯利大厦A座23层1-17号房屋及地下室5个车位的现价给予双倍返还。五、本协议自甲方按照本协议第三条的约定而支付伍拾万元补偿款实际支付（到账）后生效……”2014年1月19日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出[2014]中国贸仲京裁字第0021号裁决书，该裁决书“仲裁庭意见”中第（一）项内容明确表述了“《项目开发承包协议书》及《项目开发承包协议书补充协议》项下金华万胜和辽宁昊宇的权利义务关系”，仲裁庭认为：“从《项目开发承包协议书》中金华万胜和辽宁昊宇的权利义务关系看，辽宁昊宇作为摩根凯利项目的发包方，不仅将摩根凯利项目的“三通一平”、土地出让金和土地拆迁费用以7800万元发包给了承包人金华万胜，而且将摩根凯利项目的开发和销售以1300万元发包给了金华万胜。辽宁昊宇既负责规划许可证、施工许可证、预售证等一系列证件的办理，同时还负有以辽宁昊宇名义办理项目贷款的义务。据此可以得出结论，摩根凯利项目有两个主体，即名义上的主体辽宁昊宇和实质上的主体金华万胜。辽宁昊宇作为名义上的主体，虽然已分别将摩根凯利项目以“三通一平”、拆迁补偿、土地出让金共7800万元和利润1300万元发包给金华万胜，但是摩根凯利项目对外仍然是以发包人辽宁昊宇为名义主体的，且辽宁昊宇有义务办理与摩根凯利项目相关的项目手续；金华万胜作为实质上的主体，已分别将“三通一平”、拆迁补偿、土地出让金和利润折价7800万元和1300万元支付给辽宁昊宇，获得了摩根凯利项目的实际控制权，即独自承担项目风险并拥有摩根凯利项目的独立开发和销售权，摩根凯利项目的所有利润除了“利润包干”的1300万元外均属于金华万胜所有”。“仲裁庭意见”中（十）项内容明确表述了“关于143套房屋重复登记备案”的问题，其中以申勇名义备案登记48套，“仲裁庭注意到，金华万胜使用了伪造的辽宁昊宇的公司印章，进行了重复备案登记。”仲裁庭认为：“金华万胜对于其将143套房屋在房产局备案在李沈生、刘钢、游友发、游友根、申勇名下的事实予以认可，这一事实造成了实际购房人和房产局商品房买卖合同备案人的不一致，将引发不必要的纠纷，因此，金华万胜应当尽快解决实际购房人和商品房买卖合同备案人不一致的问题。由于辽宁昊宇是摩根凯利项目的名义主体，所以辽宁昊宇有义务配合金华万胜解决上述问题。”裁决主文第（六）项即“金华万胜应当在本裁决作出之日起30日内解决143套房屋实际购房人与商品房买卖合同登记不一致的问题，辽宁昊宇配合金华万胜解决上述问题。如果逾期，金华万胜仍没有解决该问题，那么由此导致的一切赔偿由金华万胜和辽宁昊宇共同承担。”2014年5月5日，第三人金华市万胜房地产有限公司出具“承诺书”一份。内容包括“……我公司于二○○七年七月将摩根凯利写字楼23层，分别为（23-1#23-2#23-3#23-4#23-5#23-6#23-7#23-8#23-9#23-10#23-11#23-12#23-13#23-14#23-15#23-16#23-17#），共17间房屋出售给刘学民先生，于二○○八年八月抵押备案至申勇名下。此行为属于我公司及我个人行为，一切后果均由我公司及我个人负责。承诺在一个月内将此备案撤出，重新备案至苗在升与刘学民名下，否则后果自负。”2016年9月29日，沈阳市沈河区、1-23-16、1-23-17号三间房屋经沈阳市房屋登记中心备案登记于第三人傅旭照名下。原告因房屋买卖合同纠纷经与被告及第三人协商未果，起诉来院。本院认为，第三人沈阳东森房地产开发有限公司与沈阳泰丰特种混凝土有限公司、沈阳北方建筑外加剂厂签订的《以物抵债协议书》、《补充协议》，原告与第三人沈阳东森房地产开发有限公司签订的《协议书》，原告与第三人金华市万胜房地产有限公司签订的《协议书》，均系合同相对人经平等协商、自愿达成的，是协议各方当事人真实的意思表示，合同内容不违反我国相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，均为合法有效的合同，对合同各方当事人均有法律约束力，合同各方均应按约定履行各自义务。关于本案原告的诉讼主体资格问题。本院认为，经仲裁机构裁决，沈阳市沈河区摩根凯利项目有两个主体，即名义上的主体为被告辽宁昊宇房地产开发有限公司，实质上的主体为第三人金华市万胜房地产有限公司。第三人金华市万胜房地产有限公司作为实质上的主体，获得了摩根凯利项目的实际控制权，独自承担项目风险并拥有摩根凯利项目的独立开发和销售权。2007年3月28日，第三人沈阳东森房地产开发有限公司与沈阳泰丰特种混凝土有限公司、沈阳市北方建筑外加剂厂签订《以物抵债协议书》。协议约定三方以物抵债方式，将诉讼房屋抵债给沈阳市北方建筑外加剂厂，第三人沈阳东森房地产开发有限公司协助将抵债房屋过户登记至沈阳市北方建筑外加剂厂指定的人名下。2012年7月13日，第三人金华市万胜房地产有限公司与原告签订《协议书》，第三人金华市万胜房地产有限公司在确认原告为诉争房屋唯一合法购买人的同时，承诺三方《以物抵债协议》及《补充协议》中第三人沈阳东森房地产有限公司的权利义务由第三人金华市万胜房地产有限公司承担。因此，原告与第三人金华市万胜房地产有限公司形成了房屋买卖合同关系，原告具有诉讼主体资格。此外，沈阳市北方建筑外加剂厂的性质为个人独资企业，该企业在工商部门办理注销登记时，原告作为投资人在《清算报告》签字，承诺企业善后未尽事宜由原告承担责任，作为沈阳市北方建筑外加剂厂注销后权利义务的承继者，原告亦具有诉讼主体资格。关于原告要求撤销以第三人傅旭照名义办理的房屋买卖合同备案行为问题，本院认为，经仲裁机构裁决，仲裁庭注意到了第三人金华市万胜房地产有限公司使用了伪造的被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的印章，进行了重复备案登记，造成了实际购房人和房产部门商品房买卖合同备案人的不一致，其中，诉争三套房屋备案登记在第三人傅旭照名下，现原告经第三人金华市万胜房地产有限公司确认为诉争房屋的实际购买人，第三人金华市万胜房地产有限公司应对以傅旭照名义进行的重复备案登记予以撤销，被告作为名义开发主体，有义务协助办理撤销备案登记手续。故对原告要求撤销以傅旭照名义办理的3套房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求协助原告办理3套房屋产权登记手续问题，本院认为，继2007年3月28日三方签订了《以物抵债协议》后，第三人金华市万胜房地产有限公司与原告签订了《协议书》，作为摩根凯利项目的开发主体，在承诺承担第三人沈阳东森房地产开发有限公司权利义务的同时，对原告为诉争房屋实际购买人的资格进行了确认，进而，原告与第三人金华市万胜房地产有限公司形成了房屋买卖合同关系，现诉争房屋亦由原告实际占有使用，第三人金华市万胜房地产有限公司应当履行房屋买卖合同义务，将诉争房屋产权登记至原告名下，故对原告要求将备案在傅旭照名下的3套房屋的产权过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。被告作为摩根凯利项目名义开发主体，有义务协助原告办理房屋产权过户手续。关于原告要求确认2007年3月28日由第三人沈阳东森房地产开发有限公司、沈阳泰丰特种混凝土有限公司、沈阳市北方建筑外加剂厂三方签订的《以物抵债协议》有效问题，本院认为，2007年3月28日，三方签订的《以物抵债协议》经第三人金华市万胜房地产有限公司追认，并承诺承担协议中沈阳东森房地产开发有限公司的权利义务，因第三人金华市万胜房地产有限公司对摩根凯利项目享有实质上的开发主体资格，经其追认的《以物抵债协议》合法有效。2012年7月13日，第三人金华市万胜房地产有限公司与原告签订了《协议书》，是在履行对《以物抵债协议》过程中签订的新的协议，在第三人金华市万胜房地产有限公司与原告签订《协议书》后，原告与第三人金华市万胜房地产有限公司形成了新的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系亦合法有效，原告与第三人金华市万胜房地产有限公司履行了双方签订的《协议书》的各自义务后，原三方签订的《以物抵债协议》则亦视为履行完毕而不必再履行，原告与第三人金华市万胜房地产有限公司签订《协议书》并形成了新的房屋买卖合同关系之后，原告要求确认2007年3月28日三方签订的《以物抵债协议》的效力，已无实际意义，故对原告这部分诉讼请求，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、第三人傅旭照于本判决发生法律效力之日起10日内，协助被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、第三人金华市万胜房地产有限公司办理撤销座落于沈阳市沈河区（建筑面积52.64平方米）、1-23-16（建筑面积54.18平方米）、1-23-17（建筑面积55.10平方米）房屋的备案登记。二、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、第三人金华市万胜房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，协助原告刘学民办理所购房屋所有权变更、过户登记手续，将坐落于1-23-15（建筑面积52.64平方米）、1-23-16（建筑面积54.18平方米）、1-23-17（建筑面积55.10平方米）房屋所有权变更、过户登记至原告刘学民名下。三、驳回原告刘学民的其他诉讼请求。案件受理费13520元、保全费4320元、公告费800元，由，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担6213.3元，由第三人沈阳东森房地产开发有限公司负担6213.3元，由第三人金华市万胜房地产有限公司负担6213.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇代理审判员  王 颖人民陪审员  张玉华二〇一八年十一月二十三日书 记 员  董虹艺本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。