常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0404民初297号 原告(反诉被告)：中国建设银行股份有限公司常州分行，统一社会信用代码913204007036193013，住所地常州市广化街弋桥堍金都大厦。 负责人：尹家健，该分行行长。 委托诉讼代理人：龚倩华，该分行员工。 委托诉讼代理人：岳建忠，江苏常达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋静，女，汉族，1990年3月2日生，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：丁奕豪，系被告蒋静丈夫，1989年2月4日生，住常州市新北区。 被告（反诉被告）：常州凯悦房地产有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区玉龙南路213号钟楼高新技术创业服务中心大楼8878号。 诉讼代表人：常州凯悦房地产有限公司管理人（清算组）。 委托诉讼代理人：祁栋，江苏金牌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董平，江苏金牌律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司常州分行（以下简称建行常州分行）诉被告蒋静，被告常州凯悦房地产有限公司（以下简称凯悦公司）、反诉原告蒋静诉反诉被告建行常州分行、凯悦公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。建行常州分行委托诉讼代理人龚倩华、岳建忠、蒋静委托诉讼代理人丁奕豪、凯悦公司委托诉讼代理人祁栋、董平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告建行常州分行向本院提出诉讼请求：1.蒋静立即归还所欠建行常州分行借款本金397085.25元，利息24274.52元，合计421359.77元（利息暂算至2016年11月15日，自2016年11月16日起至实际还清本息之日止的利息按借款合同约定继续计算）；2.蒋静支付建行常州分行实现债权费用28000元；3.凯悦公司对上述债务向建行常州分行承担连带保证责任；4.本案诉讼费用由蒋静、凯悦公司承担。事实与理由：2015年2月10日，蒋静与建行常州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，蒋静因购房向建行常州分行借款40万元，借款期限自2015年2月10日起至2045年2月10日止，贷款利率为年利率，执行浮动利率，在基准利率水平下调5%；凯悦公司作为保证人对蒋静的上述债务承担连带保证责任；合同签订后，建行常州分行按约履行了放贷义务，但蒋静、凯悦公司未能按约履行还款义务，经建行常州分行多次催要，未果，现建行常州分行为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 本诉被告蒋静辩称：案涉借款合同是真实的，欠款金额也无异议，但不同意还款，理由是：凯悦公司系在破产受理前借用蒋静名义向银行贷款，涉案房屋首付款蒋静未支付给凯悦公司，银行贷款、还款均未经手，后续的银行贷款也是由凯悦公司偿还，涉案房屋现在未登记备案在蒋静名下。 本诉被告凯悦公司辩称：对凯悦公司借用蒋静名义向银行融资贷款的事实予以认可，银行贷款均由凯悦公司偿还，但认为：1.凯悦公司已进入破产清算程序，建行常州分行只能要求破产管理人确认原告的债权，并且按照《破产法》第四十六条第二款的规定，支付利息的债权只能计算到破产裁定受理之日止；2.根据管理人调查，蒋静与凯悦公司签订的房屋买卖合同没有实际履行，管理人已经解除了与蒋静之间的购房合同，按照相关司法解释的规定，因为商品房合同买卖被撤销或解除的，当事人也可以请求解除商品房担保贷款合同，另外解除后应该由出卖人将收受的房屋款项分别返还给贷款人和买受人，但因蒋静没有实际支付过房款，双方之间应该确认建行常州分行享有的要求返还的普通债权。 反诉原告蒋静向本院提出反诉请求：1.解除蒋静与凯悦公司签订的《商品房买卖合同》；2.解除蒋静与建行常州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》；3.反诉诉讼费用由建行常州分行、凯悦公司承担。事实与理由：蒋静与凯悦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定蒋静购买凯悦公司开发的凯悦中心花园房产一套，后蒋静与建行常州分行办理了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定蒋静向建行常州分行贷款40万元，并由凯悦公司提供担保，该贷款由凯悦公司使用。2016年10月18日，凯悦公司破产管理人通知决定解除蒋静与凯悦公司签订的关于凯悦中心6幢甲单元2602室的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，应当解除《个人住房（商业用房）借款合同》。现蒋静为维护自身合法权益，诉至法院，要判如所请。 反诉被告凯悦公司辩称：《商品房买卖合同》已经解除，《个人住房（商业用房）借款合同》也应解除。 反诉被告建行常州分行辩称：1.针对反诉事实，贷款是否由凯悦公司来使用不清楚，贷款按合同约定是汇入指定账户；2.蒋静提出的反诉请求不符合法定或约定的情形，根据借款合同19条及银行与凯悦公司的合作协议，如购房人与凯悦公司解除商品房买卖合同均应履行提前告知义务，蒋静及凯悦公司违背了合同的附随性义务；3.如商品房买卖合同最终被确认无效或解除，作为银行在发放按揭贷款过程中无任何过错，蒋静及凯悦公司应对合同解除的法律后果承担相应的赔偿责任。 经审理查明，2015年2月3日，蒋静（买受人）与凯悦公司（出卖人）签订合同备案号为：0FAFCC9A68FD4110A46C《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买施工编号为凯悦中心花园6幢甲单元2602号房屋；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11796元，总金额为1048353元；买受人首付款金额为648353元，剩余房款40万元于合同网上备案之日起1日内（2015年2月3日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。 2015年2月10日，蒋静（借款人）、凯悦公司（保证人）与建行常州分行（贷款人）签订编号为001267149的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定蒋静向建行常州分行借款40万元用于购买坐落于凯悦中心花园6幢甲单元2602室的房屋，借款期限360个月，自2015年2月10日至2045年2月10日；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述下调幅度进行相应调整；还款方式为等额本金还款法，每期还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；凯悦公司对前述借款人的债务向原告提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、手执之日止。此外，在合同第十九条还约定：本合同履行期间，借款人与售房人就本合同所涉房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务；借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作提书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。 上述合同签订后，建行常州分行于当日向蒋静指定的凯悦公司账户发放了贷款40万元。贷款发放后，凯悦公司通过蒋静的在建行开立的银行帐户按月向贷款人归还部分贷款本息。此外，原告因本案诉讼而支出的律师代理费用为28000元。 另查明，2016年7月1日，常州市钟楼区人民法院裁定受理了吴云申请凯悦公司破产清算一案，并指定凯悦公司清算组担任破产管理人。截至2016年7月1日，建行常州分行尚有借款本金397085.25元、利息16817.21元，共计413902.46元未收回。 再查明，2016年10月18日，凯悦公司管理人向蒋静送达了《债权审查意见通知书》一份，载明：蒋静于2016年8月19日申报的购房债权，经管理人审查，不予确认；同时解除蒋静与凯悦公司签订的有关凯悦中心花园6幢甲单元2602室的《商品房买卖合同》。 此外，蒋静及凯悦公司庭审中共同确认：《商品房买卖合同》约定的首付款并未实际支付，凯悦公司只是借用了蒋静名义进行贷款融资；银行的贷款前期均由凯悦公司向银行支付。 本案的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》的效力如何确定？2.案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的效力如何确定？ 本院认为，关于争议焦点一，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。虽然，凯悦公司与蒋静签订了《商品房买卖合同》，双方作出了买卖商品房的意思表示；但是，双方签订上述合同的真实目的在于为凯悦公司套取银行资金。同时，从案涉借款由凯悦公司实际使用、凯悦公司为蒋静代为归还银行贷款的行为来看，凯悦公司与蒋静是故意作出虚伪表示，相互通谋，通过签订《商品房买卖合同》来为凯悦公司融资。因此，凯悦公司与蒋静以虚假意思表示签订《商品房买卖合同》的行为无效，案涉《商品房买卖合同》应属无效合同。 关于争议焦点二，行为人、相对人不得以伪装行为无效对抗善意第三人。凯悦公司为了融资目的与蒋静恶意串通签订《商品房买卖合同》，并以蒋静的名义向建行常州支行申请贷款。对此，凯悦公司或蒋静并未提供证据证明将上述情况告知了建行常州分行或者建行常州分行系知道或者应当知道，在此情形下，建行常州分行是善意第三人。故而凯悦公司与蒋静签订《商品房买卖合同》行为的无效不能对抗蒋静与建行常州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》的行为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应为有效合同。现因蒋静未能按期归还贷款本息，建行常州分行有权宣布合同提前到期，要求蒋静偿还结欠的借款本金并支付相应利息。因凯悦公司为蒋静的上述借款同提供了阶段性担保，自应按合同约定承担相应的连带保证责任。又因凯悦公司于2016年7月1日被裁定受理了破产清算一案，截至2016年7月1日，蒋静结欠建行常州分行利息为16817.21元、律师代理费为28000元。因附利息的债权自破产申请受理时停止计息，故凯悦公司应在借款本金397085.25元及利息16817.21元、律师代理费28000元的范围内对蒋静的债务承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四第一款之规定，判决如下： 一、蒋静于本判决生效之日起十五日内向中国建设银行股份有限公司常州分行归还借款本金397085.25元，并支付利息24274.52元（暂算至2016年11月15日，自2016年11月16日起至款项还清之日止的利息按合同约定计算）及律师代理费28000元； 二、确认常州凯悦房地产有限公司对蒋静的上述债务在借款本金397085.25元、利息16817.21元、律师代理费28000元的范围内向中国建设银行股份有限公司常州分行承担连带清偿责任； 三、驳回中国建设银行股份有限公司常州分行的其他诉讼请求； 四、驳回蒋静的其他反诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费8041元（建行常州分行已预交），由蒋静承担4020.5元，并于本判决生效之日起十五日内直接支付原告中国建设银行股份有限公司常州分行，确认由常州凯悦房地产有限公司承担4020.5元。反诉部分案件受理费7271.5元（蒋静已预交），由蒋静自行承担3635.75元，确认由常州凯悦房地产有限公司承担3635.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘金霞 代理审判员  胡传朋 人民陪审员  戴晓燕 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  张 晶