柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民初1627号 原告：柳州市南龙资产投资经营有限公司，住所地：柳州市南环路（莲花城收费站右边），统一社会信用代码：91450200715140285J。 法定代表人：向泽品，该公司经理。 委托诉讼代理人：莫智茂，广西银正律师事务所柳江分所律师。 委托诉讼代理人：覃杰，柳州市正明法律服务所法律工作者。 被告：覃土生，男，汉族，1969年10月29日出生，身份证住址：广西柳州市鱼峰区。 被告：陈梦，男，汉族，1969年1月31日出生，身份证住址：广西柳州市柳**。 原告柳州市南龙资产投资经营有限公司（以下简称南龙投资公司）与被告覃土生、陈梦租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告南龙投资公司的委托诉讼代理人覃杰到庭参加诉讼。被告覃土生、陈梦经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南龙投资公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告覃土生、陈梦共同向原告南龙投资公司交付尚欠租金129415.97元（租金从2015年5月7日计算至2017年10月15日）；2.依法判令被告覃土生、陈梦共同向南龙投资公司支付逾期交付租金的违约金共计人民币38824.79元；3.判令被告支付履约保证金17000元、水电保证金2000元、电费押金3000元给原告；4.本案的一切诉讼费用都由被告覃土生、陈梦承担。原告当庭变更诉讼请求，其中变更第2项诉讼请求为依法判令被告覃土生、陈梦共同向原告南龙投资公司支付2017年10月至2018年10月15日期间逾期交付租金的违约金共计人民币30000元，2018年10月15日之后的违约金以129415.97元为基数，按月利率2%计算至二被告付清租金之日止；并自愿放弃第3项诉讼请求。 事实与理由：原告南龙投资公司和中国人民武装警察部队柳州市支队（以下简称武警支队）于2009年4月18日签订一份《龙屯路1号大院房地产租赁协议》协议内容约定：“将坐落在广西壮族自治区柳州市龙屯路1号大院约75亩的土地及地上建筑物出租给乙方使用，租赁用途为：工业、仓储、物流、办公和临时生活居住地。租赁期限从2009年4月18日至2024年4月18日止。”原告南龙投资公司将柳州市龙屯路l号大院约75亩的部分土地转租给被告覃土生、陈梦，土地位于，租赁场地面积：1130.908㎡，租赁建筑面积333㎡，租赁用途为：生产、加工、办公用地，租赁期限从2009年4月17日至2024年2月18日止，并对场地租金和建筑物租金的缴纳方式、时间及违约金进行了相关约定。前几年被告都能按照合同履行义务，但从2015年5月到2017年10月被告未能按时向原告支付租金及水电费，在2017年6月19日，原告委托律师事务所向被告签发律师函，并对租金及违约金进行催收。基于此，原告根据《租赁合同》的第八条第一款及1、2小条规定“甲方有权要求乙方按时缴纳租金；……逾期交付租金，则每逾期一日，甲方有权按滞交金额的3‰，向乙方加收滞交违约金，……逾期不交租金超过两个月，甲方有权商接单方提前解除合同……履行保证金不予退回……”。 2017年8月21日，武警支队向原告出示武后【2017】15号《关于全面停止房地产租赁的函》，决定在2017年11月30日收回租赁的土地和房屋；原告与武警支队签订的合同能按时履行完毕。综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，诉至法院。 被告覃土生、陈梦未到庭，也未提交书面答辩状以及证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.龙屯路1号大院房地产租赁协议；2.租赁合同；3.律师函；4.关于全面停止房地产租赁的函；5.变压器安装及用电管理协议、水电费收据、租金收据。经审查，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月18日原告南龙投资公司和案外人中国人民武装警察部队柳州市支队（以下简称武警支队）签订一份《龙屯路1号大院房地产租赁协议》，协议内容约定武警支队将坐落在广西壮族自治区柳州市龙屯路1号大院约75亩的土地及地上建筑物出租给南龙投资公司使用，租赁用途为：工业、仓储、物流、办公和临时生活居住地。租赁期限从2009年4月18日至2024年4月18日止。2009年4月28日，原告南龙投资公司与被告覃土生、陈梦签订《租赁合同》，约定将柳州市龙屯路l号大院内中9-1区（其中，场地面积1130.908㎡，建筑面积333㎡）转租给被告覃土生、陈梦；租赁用途为为生产、加工、办公用地；租赁期限从2009年4月17日至2024年2月18日止；其中，场地面积1130.908㎡的租金分时段按如下单位计付：“……4、2015年4月17日至2017年4月16日每年每月每平方米场地租金为人民币3.4元；5、2017年4月17日至2019年4月16日每年每月每平方米场地租金为人民币3.7元”；建筑面积333㎡的租金分时段按如下单位计付：“……4、2015年4月17日至2017年4月16日每年每月每平方米场地租金为人民币6.9元；5、2017年4月17日至2019年4月16日每年每月每平方米场地租金为人民币7.2元”；租金按季度支付；同时合同还约定若覃土生、陈梦逾期交付租金，则每逾期一日，南龙投资公司有权按滞交金额的千分之三向覃土生、陈梦加收滞交违约金。 2017年8月21日，武警支队向南龙投资公司出示武后【2017】15号《关于全面停止房地产租赁的函》，决定在2017年11月30日收回租赁的土地和房屋；南龙投资公司与武警支队签订的合同已按时履行完毕。 2017年6月19日，广西银正（柳江）律师事务所受南龙投资公司委托，向覃土生、陈梦致函通知其限期交纳拖欠租金和违约金等事宜。 本院认为，原、被告于2009年4月28日签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。南龙投资公司依约将土地及其上建筑物交付给覃土生、陈梦使用，现南龙投资公司要求覃土生、陈梦支付2015年5月7日至双方租赁关系结束时间即2017年10月15日的租金，覃土生、陈梦经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担，故本院确认覃土生、陈梦未向原告交纳2015年5月7日至2017年10月15日的租金。双方《租赁合同》对该段期间的场地面积1130.908平方米的租金约定为“2015年4月17日至2017年4月16日每年每月每平方米场地租金为人民币3.4元；2017年4月17日至2019年4月16日每年每月每平方米场地租金为人民币3.7元”，建筑面积333平方米的租金约定“为2015年4月17日至2017年4月16日每年每月每平方米场地租金为人民币6.9元；2017年4月17日至2019年4月16日每年每月每平方米场地租金为人民币7.2元”。即依据双方合同约定，2015年5月7日至2017年10月15日租金为181960.5元（2015年5月7日至2017年4月16日租金为：23个月9天×1130.908平方米×3.4元+23个月9天×333平方米×6.9元=143126.94元，2017年4月17日至2017年10月15日租金为：5个月27天×1130.908平方米×3.7元+5个月27天×333平方米×7.2元=38833.56元），现原告南龙投资公司只要求覃土生、陈梦交纳129415.97元的租金，是其依法行使处分权的体现，本院予以确认。 被告覃土生、陈梦逾期支付租金已构成违约，依据双方合同约定，覃土生、陈梦每逾期一日交付租金，则南龙投资公司有权按滞交金额的千分之三向覃土生、陈梦加收滞交违约金，故原告依约要求被告支付违约金的请求合理，但每日按滞交金额的千分之三收取违约金过高，现原告自愿将2017年10月15日至2018年10月15日期间的违约金调整为30000元（129415.97元×1.931%×12个月=30000元），即以被告拖欠租金129415.97元为基数，按月利率1.931%计算；2018年10月16日之后的违约金调整为以被告拖欠租金129415.97元为基数，从2018年10月16日起按月利率2％计算至被告支付租金完毕时止，上述调整在原告自主自愿的合法范围内，且不违反法律规定，本院予以确认。关于原告当庭变更违约金计算的起止时间以及撤回要求被告给付履约保证金、水电保证金、电费押金的请求，未加重被告的负担，符合法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告覃土生、陈梦向原告柳州市南龙资产投资经营有限公司支付租金129415.97元及违约金（2017年10月15日至2018年10月15日的违约金30000元；2018年10月16日以后的违约金以129415.97元为基数，从2018年10月16日起，按月利率2％计算至被告覃土生、陈梦支付租金完毕时止）。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4109元，公告费560元，共计4669元（原告已预交），由被告覃土生、陈梦承担并迳付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  欧 凌 人民陪审员  谭惠文 人民陪审员  张 宇 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  袁 宇 附本判决所依据的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007