贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2457号原告：仇学玉，女，1964年3月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告：邹裕琪，女，1991年11月5日出生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：李晶，贵州教学律师事务所律师，执业证号15201201311335563。被告：方红，女，1962年8月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王军，贵州商同律师事务所律师，执业证号15201200910557519。委托诉讼代理人：陈郴，贵州商同律师事务所律师，执业证号15201201810050817。被告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内，统一社会信用代码91520112798810167G。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：米见华，该公司员工。原告仇学玉、邹裕琪与被告方红、保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇学玉，原告仇学玉、邹裕琪的共同委托诉讼代理人李晶，被告方红的委托诉讼代理人王军，被告保利物业公司的委托诉讼代理人米见华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇学玉、邹裕琪向本院提出诉讼请求：1.判决二被告赔偿原告损失64928.61元；2.判决二被告赔偿原告在外租房的费用6300元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：二原告系贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城R12栋2单元8层1号业主，被告系二原告隔壁单元的相邻住户。2018年4月底，二原告楼下业主反映其楼顶出现漏水现象，遂找到原告仇学玉，望其检查自家房屋是否存在漏水现象，原告仇学玉才发现其卧室墙上已出现大面积浸水，同时发现卧室及卧室过道异样，遂将主卧室卫生间地砖及过道地板等地方撬开发现里面已有大股水流涌出。原告仇学玉在家几番查找都无法查找到漏水根源，遂找到被告保利物业公司协助查找漏水根源。于是在隔壁单元8层2号房屋查探时，发现整个房间都是水，水已经淹满至脚背。被告保利物业公司便通知被告方红前来协商解决漏水事宜，被告方红均以各种理由搪塞。由于被告方红未入住，但其家卫生间水管长期漏水，导致水淹至原告家卧室、卫生间及过道等地方造成原告房屋部分受损，而被告保利物业公司在被告方红未入住时，也未尽到管理好水阀总闸的义务，二原告为维护其合法权益，现诉请法院依法判决。被告方红辩称，被告无侵权行为、无过错，原告所遭受的损害结果与被告无因果关系，原告仅证明了原告家和一墙之隔的被告家中均有积水，但不能因此直接推断出原告的损害结果是被告家中积水渗透所致，原告主张损害是被告仅仅是其或者他人主观臆断的推测，无实际根据，也无证人出庭作证。被告家住深圳，案涉房屋为毛坯房，从未申请装修开通水管，且水的开通需要由物业公司专用工具才能打开总水闸，故即使认定系被告水管漏水被告也无任何过错。案涉房屋交接时，房屋不合格需要整改，被告遂于2008年6月28日将房屋钥匙交给保利物业公司，保利物业公司一直有被告房屋钥匙，且至今没有向原告提交整改结果，故是否为保利物业公司整改过程中漏水或者其他原因漏水被告不得而知。原告主张损害结果的赔偿金额无证据支撑，其提交的证据不能证明其遭受损失的价值。原告主张的租房并非合理性开支，且无法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告保利物业公司辩称，2008年8月20日被告方红到我方收取了涉案房屋，房屋收取后的管理权限在于第一被告，水阀总闸的管理方为市供水公司，我方没有权利将该水阀关闭，我方不是本案适格的被告，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告仇学玉、邹裕琪是贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城R12栋2单元8层1号房屋的业主，被告方红为R12栋1单元8层2号房屋业主。2018年4月，仇学玉、邹裕琪房屋楼下业主曾琦家中主卧室卫生间顶部漏水，其找到仇学玉、邹裕琪，排查过程中，仇学玉将其家中相应卫生间的地面挖开露出管道，打开水阀发现管道没有漏水，但楼下业主曾琦家中仍存在漏水情形，经双方协商，仇学玉关闭了家中的水阀，但是漏水情况并未缓解，曾琦家中天花板漏水情况仍然加重。随后，双方协商将原告家中卫生间往卧室方向的木地板揭开，发现卧室方向往卫生间方向有流水，双方判断曾琦家中的漏水并非是从仇学玉、邹裕琪家中卫生间管道漏下来，而是从仇学玉、邹裕琪家中卧室方向流至卫生间后再渗透至曾琦家中。由于同一楼栋隔壁单元相邻住户的卧室、卫生间与仇学玉、邹裕琪所在单元房屋相邻，双方遂怀疑是相邻单元的8楼2号住户家中漏水，在保利物业公司的配合下，相邻单元的8楼2号房屋房门打开，发现该房屋为毛坯房，尚未装修，但主卧室卫生间水龙头漏水，家中主卧室地面有积水。之后，保利物业公司组织双方协调，但未果。另查明，因协商处理未果，仇学玉与贵州禾木空间装饰设计工程有限公司签订《装饰工程合同书》，约定由该公司对仇学玉、邹裕琪受损的房屋进行二次装修工程施工，装修期限为30个工作日，开工日期为2018年8月19日，施工范围为客厅、餐厅、主卧、主卫，装修工程款为65185.61元（包括产品主材等）。同时，2018年5月27日，仇学玉与R14栋2-6-2号房屋业主祝艳签订《租房合同》，约定祝艳将其前述房屋出租给原告临时居住，租赁期限为3个月，即从2018年6月1日至同年9月1日，仇学玉一次性向祝艳交纳了租金6300元，2018年6月1日，祝艳向仇学玉出具了收到租金6300元的收条。还查明，根据方红提交的证据，2008年6月28日，方红到保利物业公司处办理交接房手续，对于房屋存在的问题，方红要求该公司进行整改，该公司同意整改，方红为此将入户门钥匙一条交给保利物业公司。2018年6月11日，方红委托案外人方涛将涉案房屋的一条钥匙托管给保利物业公司，并签订了《钥匙托管承诺书》。再查明，在方红与保利物业公司签订的《前期物业服务协议》中载明保利物业公司的物业管理服务内容为：一、物业公共部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；三、环境卫生；四、保安服务；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理服务。诉讼过程中，经本院现场勘查，仇学玉、邹裕琪房屋受损部位已经修复，方红亦已将主卧室卫生间的水龙头更换为管帽盖头（即堵头），漏水现象已经消失，且双方对原告房屋漏水系因被告造成不持异议。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益的，应承担侵权责任。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。本案中，方红为保利温泉新城R12栋1单元8层2号房屋业主，其作为该房屋的所有权人，虽未装修入住，但办理了收房手续。作为房屋所有权人，方红虽未正式装修入住，但并不影响其对涉案漏水房屋进行管理，由于其对房屋内的水阀开关、排水等未尽到谨慎的注意义务，导致房屋漏水且水流从隔墙渗透至与其房屋相邻的仇学玉、邹裕琪家中，造成仇学玉、邹裕琪房屋被水浸泡，方红对本次侵权行为的产生存在过错，其应当对因漏水事故造成的原告损失承担赔偿责任。庭审中，经本院释明，原、被告双方均未要求对原告房屋因漏水造成的财产损失进行价值评估，加之仇学玉、邹裕琪已经对漏水部位进行了修复，被水浸坏的装修部分已无法辨认，损失范围大小无法确定，不具备评估条件。关于仇学玉、邹裕琪所受损失金额，根据仇学玉、邹裕琪提供的证据，其已委托了相应的装修公司对其房屋损失区域进行二次装修，但其仅提供了装修合同及报价单，不足以证明其主张的实际损失金额，但此次漏水确实导致仇学玉、邹裕琪遭受了损失，故对仇学玉、邹裕琪所受损失金额，本院酌情按其诉请金额64928.61的50%支持32464.31元（四舍五入）。关于仇学玉、邹裕琪主张要求方红承担其房屋被被告房屋漏水损坏后其租赁他人房屋居住所产生的租赁费6300元的诉讼请求。根据仇学玉、邹裕琪提交的证据，其于2018年6月1日至9月1日期间在外租房过渡，但其却于同年8月19日才与装修公司签订二次装修的合同，其在庭审中提交的证据不能证明其房屋被水浸泡后在8月19日前不能居住的事实，鉴于房屋需要进行恢复维修，装修期间势必会影响原告居住，结合恢复、维修期间的实际情况及原告与案外人祝艳在租赁合同中约定的租金，本院酌定仇学玉、邹裕琪房屋恢复、维修期间在外租房居住的租金损失为3150元。关于保利物业公司是否应当承担责任的问题。本院认为，仇学玉、邹裕琪与方红的房屋仅一墙之隔，两套房屋之间的隔墙属于业主的专有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”的规定，方红作为小区业主，从其接收房屋时起，对涉案房屋即享有控制、占有、使用的权利，即使其未进行装修，也不能免除其作为房屋所有权人对房屋进行管理的义务。而根据《前期物业服务协议》约定，作为业主的专有部分，漏水隔墙不属于保利贵州公司的物业管理范围，虽然方红已将物业服务费交纳至2018年12月31日，但此系其作为小区业主应当履行的交纳物业费的义务，其交费后，涉案房屋的内部管理义务并不必然转移至保利物业公司，且保利物业公司不具有对业主室内水、电等设施发现问题并进行管理的义务，故原告诉请保利物业公司承担赔偿责任，本院不予支持。对于方红在庭审中陈述的其与保利物业公司进行房屋收房交接手续时，因房屋存在问题需要整改，其将涉案房屋的一条钥匙交由保利物业公司保管的事实。因方红提交的证据是复印件，保利物业公司不予认可，且在漏水事件发生后，方红委托案外人方涛将一条钥匙托管给了保利物业公司。根据日常生活经验判断，如果方红在接收房屋时已经托管了钥匙给保利物业公司，其在漏水事件发生后无须再次托管钥匙给保利物业公司，故其该项意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”、第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”，《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”、第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告方红于本判决生效之日起五日内赔偿原告仇学玉、邹裕琪经济损失人民币32464.31元；二、被告方红于本判决生效之日起五日内赔偿原告仇学玉、邹裕琪租金损失人民币3150元；三、驳回原告仇学玉、邹裕琪的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币790元，由原告仇学玉、邹裕琪负担395元，被告方红负担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇一八年十一月二十二日书记员  孙 毅