河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0606民初3542号原告：夏会芳，女，1968年4月26日出生，汉族，现住保定市莲池区。委托诉讼代理人：何俊媛，河北平川律师事务所律师。被告：夏淑芳，女，1971年8月9日出生，汉族，现住保定市北市区。委托诉讼代理人：李瑶，河北盛誉律师事务所律师。原告夏会芳与被告夏淑芳为确认合同无效纠纷一案，本院依法公开开庭进行了审理。原告夏会芳及其委托诉讼代理人何俊媛，被告夏淑芳的委托诉讼代理人李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏会芳诉称，2015年9月25日原、被告的母亲邵印霞立遗嘱将自己位于双彩小区11-2-304房屋留给原、被告二人所有，后为减轻税费，邵印霞提前以买卖形式将房产过户给了被告，实际买卖行为并不存在。邵印霞生前也明确说明买卖行为不存在，依据法律规定，被告与邵印霞签订的双彩小区11-2-304房屋买卖合同应为无效。请求法院判令确认被告与邵印霞签订的双彩小区11-2-304房屋买卖合同无效；全部诉讼费用由被告承担。被告夏淑芳辩称，邵印霞将双彩小区的房屋卖给被告，并办理房屋过户手续，房屋买卖的行为是买卖双方的真实意思表示，原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告诉请。原告夏会芳向本院提交证据：1、原告身份证复印件。证明原告的身份主体情况；2、被告身份证复印件。证明被告的身份主体情况；3、邵印霞身份证复印件、户口本。证明邵印霞身份及与原、被告之间系母女关系；4、邵印霞火化证。证明2017年9月15日邵印霞去世；5、2015年9月25日原、被告母亲邵印霞写的遗嘱。证明2015年9月25日邵印霞立遗嘱将位于双彩小区××号房屋（房权证号：**××**）在立遗嘱人去世后，归原告和被告所有，由原、被告继承，其他人不得干涉，该遗嘱由邵印霞弟弟邵振营根据邵印霞的口述代书，由邵印霞亲自捺印，并有见证人霍某及王淑琴见证该遗嘱的真实性。该遗嘱内容可以体现原、被告母亲邵印霞的真实意愿是根据谁赡养谁享有的原则，本案所涉房产由原、被告二人继承、所有；6、2017年9月2日关于双彩小区××号房屋的说明。该证据是2015年9月2日在耿某、霍某的见证下，针对双彩小区××号房屋过户原因及应履行遗嘱，原、被告母亲邵印霞做了一个说明，内容为双彩小区××号房屋是邵印霞的个人财产，2015年9月25日邵印霞立遗嘱将该房屋留给了原、被告继承，后来为减轻税费，提前以买卖形式将房屋过户给了夏淑芳，实际上该买卖并不存在，也不是双方的真实意思表示，被告也没有实际支付房款给邵印霞，该房产过户名为买卖，实为对2015年9月25日遗嘱的提前履行。邵印霞明确表示在其去世后夏淑芳应履行遗嘱将保定市双彩小区11-2-304房产按照邵印霞去世时的市价给付原告一半房子或钱款。同时邵印霞以后的医疗费、丧葬费、墓地费用等优先从以上房产价值中支付，丧葬事宜由原、被告共同办理、共同出资。邵印霞去世前所花费的医疗费及去世后产生的丧葬费、墓地费等所有费用均是原、被告两人共同出资。被告至今未按照邵印霞的遗嘱履行。该证据可以证实邵印霞将所涉房产过户给夏淑芳是为了避免缴纳遗产税，实际上房屋买卖并不存在，也不是双方真实意思表示，被告也没有实际支付房款给邵印霞，严重损害了原告的利益。7、保定市存量房买卖合同。证明2015年10月13日邵印霞与被告夏淑芳关于双彩小区11-2-304房产签订了保定市存量房买卖合同，房屋议定价格为5万元。首先，合同议定价格为5万元，而在2015年建筑面积为60.55平方米的房子价格5万元明显不符合市场价格，当时房产价格也在60万左右，被告与邵印霞签订的合同价格严重过低，也可以证明邵印霞买卖的目的是为了少交契税这一原因，证明买卖合同是双方虚假的意思表示。其次，从其签订时间来看，仅在邵印霞立遗嘱后半个来月就过户了，也可以说明当时邵印霞是为了基于少交税费，提前履行2015年9月25日的遗嘱，先将房产过户给了被告。8、夏淑芳与邵印霞及崔少伟的电话录音。该录音可以证实邵印霞生前真实的意思是本案所涉房屋归原、被告二人所有，要求房本加上原告的名字，如被告不同意还将房产过户回来。被告也承认其母亲生前说过的关于房产的分配方式，及如果邵印霞的大女儿管老人就三人，不管就拿出遗嘱来，有“手纠”，被告在录音中还承认都听其母亲邵印霞的，怎么周都行，邵印霞要说没老大的就没老大的，说明被告也认可房子应该按照遗嘱进行分配。如果房子过户真是邵印霞与被告真实的买卖意愿，被告不会在电话录音中承认这些事实；9、邵印霞弟弟邵振营的证明及其身份证复印件、邵印霞妹妹邵俊青的证明及其身份证复印件、崔少伟的证明及身份证复印件、霍某的证言。邵振营的证明可证实2015年9月25日原、被告母亲邵印霞所立遗嘱是邵印霞真实意思表示，邵印霞立遗嘱将其位于双彩小区11-2-304房产在邵印霞去世后归原、被告二人继承，邵印霞本人摁了手印，并且有见证人见证证明。邵印霞妹妹邵俊青证明可证实邵印霞立遗嘱邵印霞的房子归夏会芳和夏淑芳共同继承，因为想避免多缴纳继承税，所以邵印霞提前以买卖的名义过户到夏淑芳名下，说明以买卖形式过户给夏淑芳并不是邵印霞的真实意思，而且邵印霞给夏淑芳打电话时邵俊青也在场，可以证实邵印霞在电话里也明确提出让被告把房产证加上夏会芳的名字，如果不同意就把房子过户回邵印霞名下，也证实了无论是过户时还是过户后，对于将本案所涉房屋买卖给被告均不是邵印霞的真实意思表示，过户到被告名下仅仅是为了避免缴纳遗产继承税。邵印霞外甥崔少伟的证明可证实崔少伟在去邵印霞住处时，邵印霞头脑很清醒，邵印霞表达双彩小区11-2-304房产应在她去世后由夏淑芳和夏会芳继承，邵印霞亲自给夏淑芳打电话，清楚要求夏淑芳在房本上加上夏会芳的名字，作为房产共有人，若不同意就把房产还过户回邵印霞名下。也说明了，邵印霞的真实意思是将房产给原、被告二人，对于将本案所涉房屋买卖给被告不是邵印霞的真实意思表示，邵印霞最终意愿就是将遗产由夏会芳和夏淑芳二人共同继承。10、王淑琴证明。证明王淑琴为邵印霞立遗嘱时做了遗嘱见证。遗嘱内容也是将邵印霞名下双彩小区11-2-304房产在邵印霞去世后由夏会芳和夏淑芳继承，同时证明邵印霞真实意思是将房产由原、被告二人继承。原告夏会芳申请证人霍某出庭作证，证人霍某出庭作证述称其见证了邵印霞立遗嘱全过程，邵印霞所立遗嘱是其真实意思表示，邵印霞将房产过户到夏淑芳名下是为了避免遗产税，并不是真的卖给夏淑芳，事后，邵印霞也表示后悔这样做，要求夏淑芳填上夏会芳名字，夏淑芳不同意，霍某又在邵印霞的邀请下帮邵印霞做了一个见证，内容就是邵印霞表示双彩11-2-304房产是留给夏会芳和夏淑芳继承的，为了减轻税费，提前以买卖的形式将房产过户到夏淑芳名下，实际买卖不存在，也不是双方真实意思，邵印霞去世后，夏淑芳应履行之前邵印霞立的遗嘱，夏淑芳按照邵印霞去世时的市场价给夏会芳一半房子或钱。邵印霞以后的医疗费、丧葬费、墓地费等优先从房产价值中支付，这是邵印霞的真实意思，霍某见证了全过程。原告夏会芳申请证人武某出庭作证，述称2017年9月2日，由邵印霞口头陈述，武某代笔书写了一份关于双彩小区××号房屋的说明，邵印霞本人摁手印，有耿某、霍某做见证，当时邵印霞精神状态意识很清楚，该说明是邵印霞的真实意思表示。被告夏淑芳对原告夏会芳提交的证据质证认为：证据1-证据4真实性无异议；证据5真实性无异议，但证明目的不认可，遗嘱是在办理买卖过户之前所立，不能证明房屋买卖过户并非是邵印霞真实意愿；证据6真实性无异议，但对证明目的不认可，邵印霞作为房屋买卖一方当事人，不可能凭办理房屋买卖过户两年后单方所做陈述来推翻两年之前买卖房屋过户的行为，该证据不能证明邵印霞在2015年将房产卖给被告时并非其真实意思表示；证据7真实性无异议；证据8真实性无异议，但对证明目的不认可，录音当时被告的母亲邵印霞重病在身，改变当时意愿是出于对原告的爱护之心，想借房产继承对经济困难的原告给予经济支持也是人之常情，被告怕重病的母亲生气，尽管不愿意将已购买的房屋过户或加上原告的名字，也只能顺着母亲的意思来说，录音内容不能证明被告认可房屋买卖是虚假的；证据9两位证人的证言只是证明邵印霞所立遗嘱的真实性以及2017年9月2日所做的房屋说明是其真实意思表示，两位证人均不了解邵印霞与被告办理房产买卖过户时的情形，更不能证明在房屋买卖当时邵印霞将房屋卖给被告并非其真实意思表示，所以两位证人的证言均不能推翻房屋买卖合同的真实性、合法性；证据10因证人未到庭作证，对其真实性不认可。本院对当事人提交的证据1-证据8的真实性予以认定，对证人武某、霍某证言的真实性予以认定。经审理查明，2015年9月25日原、被告的母亲邵印霞立遗嘱一份，内容为：“立遗嘱人邵印霞，女，现83岁，身份证号，遗嘱人有三个女儿，长女夏淑琴（又名夏国芳），二女夏会芳，三女儿夏淑芳，立遗嘱人有房产一套，位于双彩小区××号，房权证号**××43.根据谁奉养谁享有的原则，立遗嘱人去世后，上述房产（双彩小区××号）归夏会芳、夏淑芳所有，由夏会芳、夏淑芳继承，其他人不得干涉”。该遗嘱为邵印霞弟弟邵振营代书，邵印霞捺印，并有见证人霍某及王淑琴的签字及摁手印。2015年10月13日邵印霞与被告夏淑芳关于双彩小区11-2-304房屋签订了“保定市存量房买卖合同”，房屋议定价格为50000元。2017年9月2日邵印霞对双彩小区××号房屋买卖情况作了一份说明，内容为：“邵印霞和夏淑芳、夏会芳系母女关系，双彩小区11-2-304房产（房产证号**××**）系邵印霞个人财产，2015年9月25日立遗嘱将该房产留给夏淑芳、夏会芳继承，后来为减轻税费，提前以买卖形式将该房产过户给了夏淑芳，实际上该买卖并不存在，也不是双方的真实意思表示，夏淑芳也没有实际支付房款给邵印霞，该房产过户名为买卖实为对2015年9月25日遗嘱的提前履行。邵印霞去世后，夏淑芳应履行遗嘱将保定市双彩小区11-2-304房产按邵印霞去世时的市价给付夏会芳一半房子钱款。邵印霞以后的医疗费、丧葬费、墓地费等优先从上述房产价值中支付，丧葬事宜由夏会芳、夏淑芳共同办理、共同出资，他人不得干涉”。该说明邵印霞摁手印，武某代书，见证人耿某、霍某签名摁手印。本院认为，2015年10月13日，被告与邵印霞签订的双彩小区11-2-304“保定市存量房买卖合同”不是邵印霞真实意思表示，2015年9月25日邵印霞所立遗嘱、2017年9月2日邵印霞所做的补充说明及证人武某、霍某的证言均证明邵印霞与被告夏淑芳的房屋买卖并非邵印霞真实意思表示，邵印霞以买卖形式将房屋转移登记给被告夏淑芳，目的为了减轻税费。且双彩小区11-2-304房屋价格50000元明显低于市场价格，被告夏淑芳亦未提交证据证明已支付房款给邵印霞，证实关于本案房屋买卖系双方虚假的意思表示。故原告主张被告夏淑芳与邵印霞签订的双彩小区11-2-304房屋买卖合同无效，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：被告夏淑芳与邵印霞签订双彩小区11-2-304房屋的“保定市存量房买卖合同”无效。案件受理费80元，简易程序减半收取40元，由被告夏淑芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  霍霞二〇一八年十一月十六日书记员  王清