广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初12号 原告：谭某1，女，2015年6月22日出生，壮族，住南宁市青秀区。 法定代理人：覃某，女，1986年4月3日出生，壮族，住南宁市青秀区，系谭某1之母亲。 法定代理人：谭某2，男，1983年8月2日出生，汉族，住南宁市青秀区，系谭某1之父亲。 委托诉讼代理人：雷灿荣，广西大航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周师邦，广西大航律师事务所律师。 被告：广西熙正酒店管理有限公司。住所地南宁市西乡塘区高新大道59号南宁安吉万达广场1栋十八层1819号。统一社会信用代码91450100ＭＡ5ＫＸＦＥＤ05。 法定代表人：崔士光，该公司执行董事。 被告：广西名丞创展房地产投资有限公司。住所地南宁市青秀区东葛路74号绿城小筑商住综合楼402号。统一社会信用代码91450100310202898Ｆ。 法定代表人：赵炜，该公司董事长。 共同委托诉讼代理人：骆俊臣，广西桂胜律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：谭敬霖，广西桂胜律师事务所实习律师。 被告：广西新宝通投资有限控股有限公司。住所地南宁市良庆区大沙田开发区光明街九巷18号。统一社会信用代码914501005690581941。 法定代表人：伍海华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙飞云，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昊明，广西伟宁律师事务所律师。 原告谭某1与被告广西熙正酒店管理有限公司（以下简称“熙正公司”）、广西名丞创展房地产投资有限公司（以下简称“名丞公司”）、广西新宝通投资控股有限公司（以下简称“新宝通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告谭某1的委托诉讼代理人雷灿荣、周师邦，被告熙正公司、名丞公司的共同委托诉讼代理人骆俊臣、谭敬霖，被告新宝通公司的委托诉讼代理人李昊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭某1向本院提出诉讼请求：1．请求判令原告与被告熙正公司解除《租赁合同》；2．三被告退回原告已付装修款387600元；3．三被告支付原告违约金2万元。事实和理由：新宝通公司和熙正公司联合对位于南宁市良庆区凯旋路9号海尔青啤联合广场新宝通公司开发的商业楼盘进行宣传和推广，在二被告的极力推荐和宣传下，原告于2017年3月22日与新宝通公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于南宁市良庆区凯旋路9号海尔青啤联合广场2号楼2604号和2605号房。2017年3月29日，原告与熙正公司签订《租赁合同》，按照熙正公司的要求，将房屋装修款387600元汇入名丞公司的银行账户。2017年11月3日，熙正公司以海尔青啤联合广场2号楼25-27层酒店项目收房时间及相关事宜公告函的形式告知原告，将房屋租赁合同的权益转让给广西熙致酒店管理有限公司。熙正公司没有按照合同的约定把装修款交由新宝通公司监管。原告多次找熙正公司解决，熙正公司以各种理由推脱，拒不退还装修款。原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，熙正公司的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。新宝通公司承诺的经营回报已经无法实现，其应当与熙正公司共同承担责任。 被告熙正公司和名丞公司辩称，一、新宝通公司与名丞公司均不是本案的适格被告。首先，本案为房屋租赁合同纠纷，无论是新宝通公司还是名丞公司，均不是涉案《租赁合同》的主体；其次，名丞公司与熙正公司之间是委托收款关系，即使名丞公司收取了装修款，也是基于熙正公司的委托而进行的收款行为，仅因收取装修款不能认定名丞公司为本案的适格被告；二、《租赁合同》不应解除。1、熙正公司不存在违约行为。熙正公司函告原告，建议原告与广西熙致酒店管理有限公司（以下简称“熙致公司”）换签租赁合同，不意味着熙正公司违约。熙正公司与熙致公司实际上是关联公司，两公司拥有共同的股东（龙金玉）和共同的实际控制人。两公司是“一套人马两块牌子”，由同一批员工运作。为了保障出租人的利益，熙正公司将租赁合同转让给熙致公司履约，原租赁合同条款不变，原租赁合同项下熙正公司的权利义务全部由熙致公司承继；2、即使熙正公司存在违约行为，《租赁合同》也不应解除。熙正公司为了经营酒店，已经与2号楼第25-27层共计72个房间的业主签订了租赁合同，目前只有包括原告在内的少数十几个业主提起诉讼要求解除合同，大多数业主希望租赁合同得以继续履行。因酒店的经营需要整体进行，一旦少数几个租赁合同解除，整个酒店无法继续经营，如法院为了保护少数十几个业主的利益判决解除租赁合同，酒店的经营无法进行，租金无法支付，则另外几十个业主的利益将严重受损，解除租赁合同的弊远大于利。即使熙正酒店确实存在违约行为，也可通过承担违约责任或损失赔偿责任的方式予以补救；三、原告违约在先。《租赁合同》已明确约定租期从2017年7月1日起计算，原告应当于2017年7月1日将租赁房屋交付给熙正公司，原告至今未交付房屋，原告该行为已构成违约。熙正公司一再给予原告宽限、将交房时间往后顺延。综上所述，熙正公司在履约过程中不存在违约行为，原告违约在先，原告的各项诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告新宝通公司辩称，1、新宝通公司是一家具有房地产开发资质的企业，海尔·青啤东盟联合广场项目手续齐全，新宝通公司向原告销售商品房的行为依法合规；2、新宝通公司与原告之间是商品房买卖合同关系。原告与熙正公司签订的《租赁合同》中，新宝通公司既不是任何一方合同主体，也未与该租赁关系有任何的知情或关联，新宝通公司与原告不存在任何事实或法律上的租赁合同关系，不是本案的适格被告；3、没有任何法律规定新宝通公司须对原告出租行为引发的纠纷承担连带责任；4、原告与熙正公司签订的租赁合同中关于新宝通公司监管装修款的条款，新宝通公司不知情也不认可。请人民法院驳回原告对新宝通公司的全部诉讼请求。 本案争议的焦点：1.新宝通公司和名丞创公司是否是本案的适格被告；2.是否解除《租赁合同》；3.双方当事人是否存在违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月22日，原告向新宝通公司购买位于良庆区凯旋路9号海尔·青啤东盟联合广场2号楼2604号和2605号预售商品房（以下简称2604、2605号房）。2017年3月29日，原告与熙正公司签订《租赁合同》，约定熙正公司向原告承租2604、2605号房用于酒店式公寓经营；租赁期限20年，从2017年7月1日起计算，如实际交房日期超过2017年7月1日，则在实际交房第二日开始计算租期，租赁免租期自2017年7月至2017年12月31日；租金4714元/月，租金按每月交付一次，首期租金于2017年12月15日支付，若熙正公司拖欠租金，按该笔租金的每日千分之一计算逾期违约金，如逾期超过三个月，属于违约，原告有权解除合同。租金每五年递增一次；原告于合同签订当日向熙正公司一次性支付装修款387600元（其中247600元汇入名丞公司名下，140000元交给熙正公司，熙正公司主张其与名丞公司之间系委托收款关系，确认已收到原告装修款）。双方共同不可撤销地授权新宝通公司监管原告缴纳的装修款。合同规定的违约责任为：因一方原因导致本合同无法继续履行的，除赔偿另一方实际损失外，还应按照以下标准支付违约金：在自租赁之日起至第一个五年内违约时，需赔偿另一方20万元/间。 熙正公司于2017年1月9日成立，股东是龙金玉和崔士光；案外人熙致公司于2017年10月12日成立，股东是龙金玉和磨新鹏。2017年10月12日，熙正公司向海尔·青啤东盟联合广场2号楼25-27层业主声明：熙正公司与各业主于2017年5月签订了《租赁合同》，确定了熙正公司与业主双方权利义务。现熙正公司因股东变动，经重组于2017年10月12日成立了熙致公司，经此次重组中，熙正公司与各业主签订的《租赁合同》中熙正公司项下的全部权利义务（包括装修款）无偿转让给熙致公司，由熙致公司与业主重新签订《租赁合同》，并履行合同中所有的权利和义务。 2017年10月14日、10月15日，包括原告在内的业主收到182××××1915发送的信息。2017年10月14日信息的主要内容为：我是海尔青啤联合广场酒店方代表小磨。10月15日—10月22日每天上午9点到下午17点在五象新区海尔青啤联合广场2号楼27层办理验房收房和换签租赁合同。2017年10月15日信息的主要内容为：根据部分业主的意见，交房及换签新合同手续需要完善，暂停收房及换签合同，收房及换签新合同日期，另行通知。 2017年11月3日，熙正公司和熙致公司联名向业主发出《海尔青啤联合广场2号楼25-27层酒店项目收房时间及相关事宜公告函》（以下简称公告函）。该公告函主要内容如下：1.收房时间2017年11月6日至13日10:00至17:00；2.收房流程为业主签到——换发合同（由熙致公司与业主重新签订《租赁合同》，已领取旧合同的业主必须以旧换新，业主同时与熙正公司、熙致公司签订三方补充协议）——换发收据（已交清装修款的业主以旧收据换熙致公司的收据）——验房——交房签收（费用交清、更换合同、验房通过后，经业务部门签字确认收房）；3.2017年11月13日前交房的，自2017年11月14日起计租；11月13日后交房的，则按实际交房顺延收房计租及物业费计费。公告函附件《海尔青啤广场2号楼25-27层酒店项目有关问题说明》（以下简称问题说明）的主要内容：“1.推迟收房的原因。由于2017年银行对商业产权物业的贷款政策收紧，放款缓慢，很多业主未能从开发商处按时收到房屋。公司租赁房屋用于酒店经营，全体业主的房屋缺一不可，公司不能只接收一小部分业主的房屋就装修经营，因此被迫中止了原定的收房计划；2.公司更名原因。因熙正公司股东变动，为避免业主受到牵连，更好地保障业主和酒店的利益，成立了另一家经营主体公司即熙致公司，在解除原合同的基础上，由熙致公司与业主签署租赁合同，原合同的权利义务由熙致公司履行；3.熙致公司已完全接管业主所交的装修款。”该《问题说明》落款处由熙致公司加盖公章。至庭审辩论终结时止，原告未向熙正公司交付房屋。 被告广西熙正酒店管理有限公司提交反诉状，未在法定期限内交纳反诉费视为未反诉。 本院认为，原告谭某1与被告熙正公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。熙正公司合同履行过程中，于2017年11月3日提出收回其与原告签订的租赁合同，要求原告与熙致公司重新签订合同的行为，表明熙正公司将不再履行租赁合同的义务，已构成预期违约，因此，原告主张解除合同符合法律规定，且提供了充分的证据，本院予以支持。租赁合同未对交房时间作出明确的约定，多名业主均收到自称酒店方代表“小磨”发出的延迟收房的短信和公告函及其附件对推迟收房时间的说明，可以确认熙正公司要求原告交付房屋的时间是2017年11月6日之后。合同解除后，熙正公司应向原告返还装修款并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率赔偿款项占用期间的利息损失。公告函于熙正公司而言，是不再履行合同的意思表示，而非希望对方向自己发出要约的意思表示，因此，对熙正公司关于公告函是要约邀请的主张，本院不予采纳。根据租赁合同的约定，违约方支付违约金20万元/间的情形是违约方在自租赁之日起至第一个五年内违约，而租赁期自房屋交付给熙正公司的次日起算，原告的房屋尚未交付，不符合适用上述违约金条款的情形，因此，原告要求熙正公司支付2万元违约金的请求没有事实依据，本院不予支持。被告名丞公司和新宝通公司不是本案租赁合同当事人，新宝通公司未作出任何关于本案租赁合同装修款的保证承诺，原告要求上述公司承担合同义务，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告谭某1与被告广西熙正酒店管理有限公司于2017年3月29日签订的《租赁合同》； 二、被告广西熙正酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谭某1装修款387600元，并赔偿资金占用损失（资金占用损失以387600元为基数，参照中国人民银行同期6个月期流动资金贷款利率从2017年3月29日起分段计付至实际还清之日止）； 三、驳回原告谭某1的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7414元，减半收取3707元，由广西熙正酒店管理有限公司负担3500元，谭某1负担207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  方艳红 人民陪审员  韦子良 人民陪审员  李明建 二〇一八年十一月十三日 书 记 员  陆 律