湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0102民初11131号 原告:湖南某某资产投资管理有限公司。 法定代表人：刘某某，总经理。 委托代理人：宾亮，湖南某某律师事务所律师。 委托代理人：曾巧艳，湖南某某律师事务所律师实习律师。 被告：仇某某。 委托代理人：程定均，湖南某某律师事务所律师。 委托代理人：陈慧，湖南某某律师事务所律师。 原告湖南某某资产投资管理有限公司（以下简称某某资产投资公司）与被告仇某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某资产投资公司的委托代理人宾亮、曾巧艳，被告仇某某及其委托代理人程定均、陈慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告某某资产投资公司向本院提出诉讼请求：请求确认我公司与仇某某订立的《五一广场“五一里”地铁商业项目商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）于2018年6月19日解除；请求判令仇某某支付2017年11月26日至2018年6月19日期间欠付的租金190399.99元、并支付违约金，同时支付自2017年8月26日至2018年6月19日期间的中央空调使用费13862.66元、支付因其违约导致合同解除的违约金210000元；请求确认我公司无需向其返还履约保证金84000元。事实与理由：2017年5月22日，双方订立了《商铺租赁合同》，约定由仇某某承租我公司的五一里地铁商业项目A07商铺，用于经营“DGALEN”品牌，商铺面积为56.20平方；租赁期限为1年，每月租金为28000元；租金以每三个月为一期进行支付，其中第一期租金于合同订立后五日内支付，剩余各期租金需提前10日预付，如逾期支付，则每日需按欠款金额的千分之一支付违约金；如因仇某某的违约行为导致合同解除的，其则需按解除时所在年度每月租金的六倍支付违约金，且交纳的履约保证金不予返还。合同订立后，我公司依约交付了约定房屋，但仇某某却未按约定履行义务。因其行为已构成严重违约，故我公司于2018年6月19日通知解除合同，并要求其腾退场地、承担违约责任。但其却未按要求履行义务，故而起诉。 被告仇某某辩称：本案诉争的租赁物所有权人并非某某资产投资公司，故其不是本案的适格原告。合同系由某某资产投资公司违约强行解除的，我为减损自救而被迫于2018年6月19日搬离并交还了商铺。关于租金部分，双方已商定2018年上半年的租金减半收取，故某某资产投资公司不能按28000元的标准来主张租金。租赁合同虽于2017年5月22日订立，但商铺所在的五一里商场于同年12月18日才通过消防安全检查，故租金应自该日起算。某某资产投资公司未经消防验收即交付商铺并营业，我方也因消防问题多次被要求停业，商铺存在隐患，故该公司存在违约行为。同时，某某资产投资公司对于合同的解除具有重大过错，故无权主张高额的违约金。其主张的中央空调费也无合同依据。我交纳的履约保证金为84000元，某某资产投资公司却称为28000元，这违背了客观事实，其也应返还该履约保证金。某某资产投资公司主张的多项违约金均过高，依法不应超过损失的30%，且其对合同解除存在主要过错，故请求酌减违约金的数额。另外，某某资产投资公司引荐的案外人乐弘公司负责运营五一里商场，但乐弘公司却存在违约行为，可其却也起诉了我，现请求合并审理。 经审理查明，2017年5月22日，某某资产投资公司与仇某某订立《商铺租赁合同》一份。合同约定，由仇某某承租某某资产投资公司的五一里地铁商业项目A07商铺，用于经营“帝家伦”（DGALEN）服装，商铺面积为56.20平方；租赁期限为1年，自交付之日起延后一个月开始计算（该一个月为装修期，无需支付租金）；每月的租金为28000元，以每三个月为一期进行支付，其中第一期租金于合同订立后5日内支付，剩余各期租金需提前10日预付；如逾期支付，则每日需按欠款金额的千分之一支付违约金，如逾期支付累计超过15日的，则某某资产投资公司有权解除合同；仇某某同时还须交纳履约保证金84000元；如因仇某某的违约行为导致合同解除的，其则需按每月租金和运营管理费的六倍支付违约金，且某某资产投资公司无需返还履约保证金。合同还就其他事项进行了约定。 合同订立后，某某资产投资公司依约向仇某某交付了约定的商铺。自2017年11月26日起，仇某某开始拖欠租金未付。 2018年6月13日，某某资产投资公司作出《解除合同通知》，决定解除与仇某某之间订立的《商铺租赁合同》。同年6月19日，该解除通知送达给仇某某。同日，仇某某自承租的商铺中搬离。 同时查明，某某资产投资公司主张，仇某某自2017年8月26日起，还拖欠空调使用费未支付，而每月的空调使用费系按每平方25元的标准收取，并提供同一商场内其他商铺的空调使用费收据两份欲予证明。 仇某某主张，还向某某资产投资公司交纳了履约保证金84000元，但未能提供证据证明。某某资产投资公司仅认可其交纳了28000元。仇某某还主张，某某资产投资公司曾允诺减半收取2018年上半年的租金，并提供谈话录音一份欲予证明。该谈话录音内容显示，某某资产投资公司的工作人员在与仇某某洽谈过程中曾提出半年租金减半收取的方案，但仇某某坚持一年的租金也应减半收取。某某资产投资公司抗辩称，这是双方在协商过程中的调解意见，不能作为认定案件事实的依据。仇某某又主张，其与案外人乐弘公司还订立了《五一广场“五一里”地铁商业项目运营管理合同》，乐弘公司依据该合同也起诉了她，故申请合并审理。 上述事实，有《商铺租赁合同》一份、催款通知一份、《解除合同通知书》一份、谈话录音一份、营业执照一份、收据两张及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，仇某某未按约定支付租金，已构成违约。其逾期支付的时间已超过15日，故某某资产投资公司有权解除合同，因此，该公司于2018年6月19日解除合同的行为合法，本院确认案涉合同于该日解除。合同解除后，仇某某仍应支付解除前的租金。仇某某主张，某某资产投资公司曾允诺减半收取2018年上半年的租金，但其提供的谈话录音显示，双方在洽谈过程中曾有半年租金减半收取的方案，但因双方意见分歧而未最终达成一致意见，这系双方在协商过程中的调解意见，不宜将此作为认定案件事实的依据，故对其主张不予采信，认定每月租金仍为28000元，因此，仇某某应支付的租金数额为190400元（28000×6+28000÷30×24）。某某资产投资公司主张，仇某某自2017年8月26日起，还拖欠空调使用费未支付，其提供的收据可以证明同一商场内其他商铺的空调使用费每月均系按每平方25元的标准支付，故仇某某还应支付解除前的空调使用费13769元（56.20×25×9+56.20×25÷30×24）。关于违约金部分，因合同约定的欠款金额千分之一标准过高，故本院酌定为日万分之五。同时，合同因仇某某的违约行为而解除，解除后，某某资产投资公司还需时间另觅相对方出租，这必然会给该公司造成租金损失，故仇某某也需为此承担违约责任，但因合同就此约定的标准亦过高，故本院酌定为每月租金的三倍。仇某某还主张，向某某资产投资公司交纳了履约保证金84000元，但未能提供证据证明，故仅按某某资产投资公司认可28000元的计。同时，系因仇某某欠付租金才导致合同解除，根据合同的约定，某某资产投资公司无需返还该履约保证金。仇某某又主张，应将其与乐弘公司之间的案件与本案合并审理，但因两案原告不同，系不同主体与仇某某之间的纠纷，且系因两份不同合同产生的纠纷，不宜合并审理，故对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条之规定，判决如下： 确认原告湖南某某资产投资管理有限公司与被告仇某某之间订立的《五一广场“五一里”地铁商业项目商铺租赁合同》于2018年6月19日解除； 被告仇某某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告湖南某某资产投资管理有限公司支付租金190400元，并支付违约金（自2018年6月19日至清偿款之日，按日万分之五之标准计付）； 被告仇某某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告湖南某某资产投资管理有限公司支付空调使用费13769元； 被告仇某某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告湖南某某资产投资管理有限公司支付合同解除的违约金84000元（28000×3）； 原告湖南某某资产投资管理有限公司无需向被告仇某某返还履约保证金28000元； 驳回原告湖南某某资产投资管理有限公司的其他请求。 未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11424元，保全费3870元，共计15294元，由原告湖南某某资产投资管理有限公司负担3294元，由被告仇某某负担12000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 闫 静 人民陪审员 陈 芳 人民陪审员 佘 鸥 二〇一八年十一月三十日 法官 助理 江 虹 书 记 员 鲜海燕 适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零七条在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。