广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1002民初1872号 原告（反诉被告）：杨飚，男，1963年2月24日出生，汉族，住广西百色市右江区。 被告（反诉原告）：中国共产党百色市右江区委员会党校，住所地广西百色市右江区。 法定代表人：覃璘清，校长。 委托诉讼代理人：黄光铭，广西桂百律师事务所律师。 原告杨飚与被告中国共产党百色市右江区委员会党校（以下简称“区委党校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨飚、被告的委托诉讼代理人黄光铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨飚向本院提出诉讼请求：请求判令区委党校退回其所交的承包租金57333元，补偿其经济损失335278元，两项共计392611元。事实与理由：2016年6月2日，其与区委党校签订《承包合同书》，约定区委党校将位于校园内的学院宿舍楼二、三楼等共计28件标准房和食堂以及校园内公共空闲车位提供给其作为客房、餐饮等经营使用。其向区委党校交纳了承包租金，对客房和食堂进行了必要的装修和投资，并向有关经营部门申请了营业执照和经营资格。2016年11月30日，区委党校突然对学院招待所及食堂进行全面装修，安排工程队用铁管架将其正在营业的学院招待所及食堂全部封闭围困起来，其被迫停业。同时，区委党校将承包租赁的28套房间和食堂以及停车位收回，并拆除太阳能热水器、电视机、空调等承包物，还指使工程队把其装修好的设施设备拆除拿走。其多次找到区委党校要求补偿，区委党校均置之不理。区委党校在未提前通知其、并未经双方达成解除合同的书面文字材料的情况下，擅自违约，理应承担违约责任。为维护其合法权益，遂诉至人民法院。 区委党校辩称，杨飚的诉请没有事实和法律依据。一、杨飚称2016年11月30日其已全面装修并且将28套房间、停车位及食堂收起来的情况不属实，其并没有拆除电视机、空调等财物，杨飚是虚假陈述。二、其确实有装修的行为，但装修时间仅为三个月，杨飚一直在经营使用，装修期间也没有导致杨飚的经济损失，所以其并不存在过错及违约责任。请求驳回杨飚的诉讼请求。 区委党校提出反诉称，其与杨飚签订《承包合同书》之后，杨飚除了在租赁期间交付了50000元租金外，其余160000元租金至今分文未交。合同期限届满，杨飚既未交付28间标准房、食堂，也未交付房间钥匙和物品，造成目前学院宿舍楼二、三楼的28间标准房、食堂以及党员楼的物品至今仍在杨飚控制中，给其造成了很大的损失。其认为，杨飚作为房屋承租方，依法应当承担支付租金的义务，但杨飚在合同履行届满后，至今尚未支付剩余的160000元租金，杨飚行为已构成违约。为维护其合法权益，特此反诉。 杨飚针对区委党校反诉辩称，区委党校的反诉没有事实依据，不符合合同法规定。区委党校已于2016年12月5日存在违约，把租赁物收回，其没有继续经营的条件，不应该继续支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 本院经审理查明本案事实如下：2016年6月2日，杨飚与区委党校签订《承包合同书》，合同约定，区委党校以租赁承包的形式将学校宿舍楼二楼三楼共28间标准房和食堂以及校内公共空闲车位出租给杨飚使用；租赁期限为二年，即自2016年7月1日起至2018年6月30日止；二年承包费共计210000元，其中第一年100000元，第二年110000元；付款方式为签订合同之日起七日内交付50000元，半年后的第一个月交付本年的余下50000元，第二年亦按此交纳。合同签订后，区委党校即将租赁房屋交付给杨飚使用。2016年6月12日，杨飚交付承包费50000元。2017年1月5日，区委党校与百色市第二建筑公司签订《百色干部学院第二校区建设项目教学楼、宿舍楼立面改造工程承包合同》（项目编号：GXBSZC2016-J2-588-JT），合同约定百色市第二建筑公司立面改造百色干部学院第二校区建设项目教学楼、宿舍楼，开工日期为2017年1月8日，竣工日期为2017年4月8日。在此期间，杨飚曾致函区委党校，要求延长租赁期限，并赔偿其损失。区委党校复函称不同意延长租赁期限，亦不同意免收装修期间的租金。2017年11月10日，因区委党校需对其原综合楼进行加层建设，学院宿舍楼将作为办公场地使用，需提前解除与杨飚签订的租赁合同，于是，区委党校向杨飚发出《通知》，要求提前解除租赁合同。但由于杨飚不同意解除合同，双方协商无果，杨飚诉至本院。区委党校为此提出反诉。 本院认为，本案的争议焦点系：一、杨飚请求区委党校退回租金57333元有何事实和法律依据；二、区委党校是否存在过错，是否应赔偿杨飚经济损失335278元，有何事实和法律依据；三、杨飚是否尚欠区委党校租金160000元，有何依据。 一、关于杨飚请求区委党校退回租金57333元有何事实和法律依据的问题。根据双方签订的《承包合同书》的约定，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为100000元；2017年7月1日至2018年6月30日的租金为110000元。每年上半年和下半年各交纳一半的租金。杨飚于2016年6月12日只向区委党校交纳租金50000元，之后未再向区委党校交纳租金。合同履行期限届满，杨飚尚欠区委党校租金160000元。故，区委党校不应退回杨飚租金57333元。 二、关于区委党校是否存在过错，是否应赔偿杨飚经济损失335278元，有何事实和法律依据的问题。区委党校在对学校宿舍楼进行立面装修及对其综合楼进行加层建设时曾提出与杨飚解除合同，由于杨飚不同意解除合同，愿意继续承租，但要求减免装修期间的租金，并延长租赁期限，区委党校亦未予同意。双方在合同不解除的情况下，应各自依约履行自己的义务。区委党校已继续履行将房屋出租给予使用的义务，不存在违约；且杨飚亦未能提供相应证据证实其因区委党校的装修行为造成其损失的程度。故，区委党校不应赔偿杨飚经济损失335278元。 三、关于杨飚是否尚欠区委党校租金160000元，有何依据的问题。如前所述，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为100000元；2017年7月1日至2018年6月30日的租金为110000元。每年上半年和下半年各交纳一半的租金。杨飚于2016年6月12日只向区委党校交纳租金50000元，尚欠区委党校租金160000元。 综上所述，杨飚与区委党校与2016年6月2日签订的《承包合同书》系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应全面履行自己的义务。区委党校依约履行了出租义务，将租赁物交由杨飚使用，杨飚应依约向区委党校履行交纳租金义务。杨飚未依约履行义务，构成违约，应承担违约责任和继续履行合同义务的责任。杨飚的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。区委党校的反诉请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。但由于区委党校在在2017年1月至4月确实对学院楼进行为期三个月的装修，对杨飚在此期间的经营造成一定的损失。故，应适当减免其两个月的租金16666元（100000元／年÷12个月﹦8333元／月）。杨飚尚应支付区委党校租金143334元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条是规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）杨飚的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）杨飚支付被告（反诉原告）中国共产党百色市右江区委员会党校租金143334元。 上述应付款项，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费7190元，由原告杨飚负担；反诉费3500元，共计10690元，由原告杨飚负担10300元，被告中国共产党百色市右江区委员会党校负担390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：代结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃洪科 审 判 员  李玮全 人民陪审员  陆敬帮 二〇一八年十一月二十日 法官 助理  冉晓雯 书 记 员  梁小凤