安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0208民初1711号 原告：芜湖飞鸿机械有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县。 法定代表人：吴适涛。 委托诉讼代理人：王巨峰，安徽安江律师事务所律师。 被告：芜湖市常春藤文化教育咨询有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区。 法定代表人：章树芳。 委托诉讼代理人：王康，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：章树松，男，该公司员工。 原告芜湖飞鸿机械有限公司与被告芜湖市常春藤文化教育咨询有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。原告芜湖飞鸿机械有限公司法定代表人吴适涛及其委托诉讼代理人王巨峰，被告芜湖市常春藤文化教育咨询有限公司法定代表人章树芳及其委托诉讼代理人王康、章树松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖飞鸿机械有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间《租赁合同》，返还租赁房屋（院内自东向西第一幢、第三幢），并支付原告2018年6月至2018年11月期间租金30000元；2、判令被告将占用原告约1500平方米非法建筑物（院内道路西北方向金属围栏内建筑）拆除并恢复原状，赔偿由此造成的损失100000元；3、判令解除原、被告关于厨房（院内自东向西第二幢第二层最北一间）的租赁合同关系，并要求被告支付租金5000元；4、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月12日，原、被告之间签订《租赁合同》，约定被告租赁原告房屋及土地。合同签订初期，被告尚能履约，但被告股东、负责人几经变更后，开始拖欠租金，并且违反合同约定在原告的未出租的土地上擅自搭建违章建筑物从事经营活动，侵占土地达1600余平方米，原告法定代表人曾为上述事宜多次找被告催要租金和要求其改正不法侵占行为，但被告拒不支付租金也不改正侵占行为，原告于2018年7月20日、2018年7月31日两次委托律师致函要求支付租金、解除合同、赔偿损失，但被告置之不理。 被告芜湖市常春藤文化教育咨询有限公司辩称，1、不同意解除合同。经营期间，水费自行缴纳，电费由原告代缴，2018年6月29日缴纳房租15000元（预交2018年6月1日至2018年12月1日），已履行合同约定的相关义务；2、游泳池及附属物是建在400平方米内院子里，被告按合同约定从事经营。原告主张100000元损失应出示证据，原告应出示1500平方米非法建筑物（游泳池及附属物）及100平方米厕所的证据；3、2017年6月15日原告法定代表人已收取餐厅房租1500元（租期2017年5月30日止2018年5月30日），说明原、被告存在合法的餐厅房屋租赁关系。餐厅租期届满后，被告主动交纳房租，但原告法定代表人拒收，原告主张餐厅房租5000元/年，显失公平、诚信，且原告未与被告签订关于餐厅的租赁合同；4、原告法定代表人通过不正当手段索要债权，对被告公司造成恶劣影响，原告应承担责任，并在房租中扣除相应直接、间接损失；5、由于原告违反诚实守信原则，采用不合法手段催要款项，诉讼费应由原告承担；6、菜地是原告法定代表人租给被告使用，后要求被告支付租金16000元，明显过高。综上，请求法院驳回原告全部诉请。 本院经审理认定的事实如下：2016年10月12日，原、被告签订《租房合同》，约定：1、原告将其所有的位于保定小区房屋（厂房590平方米、房屋面积340平方米、院子使用面积400平方米）出租给被告使用；2、租赁时间自2016年10月12日至2026年12月1日（其中2016年10月12日至11月30日为装修期，租金自2016年12月1日起算），计10年。在此期间，任何一方要求终止合同，需提前三个月通知对方，经协商达成赔偿金额；3、2016年12月1日至2019年12月1日租金为90000元/年，2019年12月1日至2021年12月1日租金为95000元/年，2021年12月1日至2023年12月1日租金为100000元/年，2023年12月1日至2025年12月1日租金为105000元/年，2025年12月1日至2026年12月1日租金为110000元/年。保证金5000元整，合同终止结清费用后，退还被告（免息）。租金每半年支付，被告应向原告提前10天支付每下半年租金；4、租赁期间由被告使用而产生的电费、水费等费用由被告负担；5、被告未租用的场地，原告不得租给影响被告正常经营的行业。合同签订后，原告将房屋交付被告，由被告进行装修后用于经营艺体类教育培训机构，被告按约支付保证金5000元，租金支付至2018年6月份。2018年6月29日，被告向原告支付2018年下半年租金15000元，剩余租金未付。 另查明：1、《租赁合同》约定的租赁物房屋即原告院内自东向西第一幢、第三幢房屋，约定的“院子使用面积400平方米”，被告认为系院内道路西北方向即被告用金属围栏围起的土地，由被告用于经营游泳池，经本院现场测量，该部分土地面积约1000平方米；同时本院现场测量院内道路东南方向以轮胎围起土地面积约400平方米，该400平方米土地由被告铺设草坪；2、2017年5月30日至2018年5月30日期间，被告另行租赁原告房屋一间（原告院内自东向西第二幢第二层最北一间房屋）用作厨房，被告曾于2017年6月15日向原告支付租金1560元，并由原告出具收条确认收到租金1560元、租期1年。就该厨房租赁双方未签订书面合同，现仍由被告占有使用；3、原告曾于2018年7月19日、7月31日两次委托律师向被告发《律师函》，要求被告拆除游泳池及附属建筑、停止使用餐厅（即厨房）、支付租金。 原告提交的证据四、照片5张，证明被告违约占地的事实。被告质证称照片属实，但照片显示的场地包含在租赁合同内。本院经审查认为，结合本院现场勘验，该组照片土地面积约1000平方米，与租赁合同约定的400平方米面积不一致，不能认定包括在租赁合同范围内，故对被告质证意见不予采信，原告该组证据予以认定；证据五、律师函，证明原告向被告催要租金及要求停止违约行为。被告质证称其收到该两份律师函，对律师函内容不予认可，认为按照约定支付部分租金，且同意按照合同约定继续支付租金。本院经审查对该组证据予以认定；对原告提交的其他证据，被告无异议，本院经审查均予以认定。 被告提交的证据三、水电费收条、租金收条，证明被告已按约定履行义务。原告对电费收条真实性无异议，但认为原告并未主张水电费，水电费收条与本案无关联性。对租金收条无异议，但收条下方备注内容是被告自行添加，出具时没有且原告不予认可；证据四、照片8张、厨房照片、厨房租金收条，证明被告已按合同约定使用原告提供的场地及建筑物（闲置库房被告未租赁也没有使用；游泳池男女更衣室原告口头承诺提供给被告使用，是被告自建的活动板房，在400平方米租赁范围内；公司内后建厕所是承租后被告自建的，是原告口头承诺同意的，不包含在400平方米租赁范围内；已租赁厂房590平方米是合同约定的590平方米厂房；已租赁办公楼340平方米也是合同约定的；院内400平方米游泳池就是合同约定院子使用面积400平方米；10平方米厨房不在合同租赁范围内，是原告口头同意给被告使用的，被告也交纳了租金）。原告对该组证据真实性无异议，但认为闲置库房与本案无关联性，游泳池、男女更衣室、厕所均不在租赁范围内，是未经原告许可被告自建的建筑物；已租赁厂房及办公楼无异议；游泳池非合同约定院内400平方米，游泳池约为600平方米，加上附属设施（45m*35m）整个占地约为1200平方米。本院经审查对该组证据的真实性予以认定；证据五、2017年7月5日收据，证明原告的房租约为75元/月/间，一间约为10平方米，被告所租用的厨房租金130元/月（10平方米）过高。证据六、退费的收据2张，证明原告不适当的行为给被告造成了损失。原告质证称与本案无关联性，本院经审查认为与本案无关联性，不予采信；证据七律师函，证明原告反映的面积问题存在不确定性和随意性。原告质证称第二份律师函系对第一份函的更正，由此可以说明原告的重视性，且要求被告支付租金并予以改正，被告一直置之不理。本院经审查认为，被告亦认可收到该两份律师函，本院对该组证据予以认定；被告提交的其他证据，原告无异议，本院经审查后予以认定。 本院认为，原告与被告签订的《租房合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。合同生效后，原告向被告交付了租赁房屋，但被告未按约定支付租金。现原告主张解除合同并要求被告支付租金，本院认为，承租人支付租金是其基本的合同义务。根据案涉合同约定，被告应在2018年5月20日前支付2018年下半年租金45000元，但被告仅于6月29日支付15000元，经原告两次发函催要后至今仍未支付剩余租金，且无证据证明其存在不支付租金的正当理由，故被告的行为显已违约，应承担相应的违约责任。另外，被告占有使用的原告院内道路西北方向即被告用金属围栏围起的土地，并称该部分即为案涉合同约定的“院子使用面积400平方米”，但经本院现场测量，金属围栏围起的土地面积约1000平方米，院内道路东南方向以轮胎围起土地面积约400平方米，结合合同约定，本院认为以轮胎围起土地面积更符合合同约定，以金属围栏围起的面积应认定为案涉租赁合同以外的土地。因此，被告在原未出租的土地上增设建筑并使用，亦明显违约。综上，被告既未按约足额支付租金，又在租赁范围以外的土地上增设建筑并使用，经原告两次发函催告后仍未果，原告作为出租人依法有权要求解除合同。故原告要求解除《租房合同》、返还租赁房屋，以及要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持，庭审时被告认可被告尚欠租金30000元，但被告已付保证金5000元应予扣减，故被告应付租金为25000元；原告要求被告将占用原告约1500平方米非法建筑物（院内道路西北方向金属围栏内建筑）拆除并恢复原状，赔偿由此造成的损失100000元，本院认为，根据合同约定，被告只能使用其租赁范围内的房屋及土地，被告无证据证明其就金属围栏围起部分的土地与原告达成租赁合同关系，也无证据证明原告同意其增设建筑并使用，故原告要求其将该部分建筑拆除并恢复原状，亦具有事实和法律依据，本院予以支持，但原告主张损失100000元，因无证据佐证，且本案系租赁合同纠纷，原告若认为因被告侵权行为导致其损失，可另行主张，本案不予审查；原告要求解除原、被告关于厨房（院内自东向西第二幢第二层最北一间）的租赁合同关系，并要求被告支付租金5000元；本院认为，原、被告均认可该厨房租赁期限为1年，即自2017年5月30日至2018年5月30日止，鉴于双方未签订书面协议，依法应认定为不定期租赁，1年租赁期限届满后，原告可随时解除合同，故原告要求解除与被告之间关于厨房的租赁合同关系，并要求支付租金的诉讼请求，本院予以支持，但租金标准本院认定参照前一年标准，按130元/月（1560元/年÷12个月）的标准自2018年6月起计算至2018年11月，即780元（130元×6个月）。被告答辩意见部分与本院查明事实不符、部分无证据佐证，故均不予采信，具体理由前文已作阐述。 综上所述，原告要求解除合同，被告返还租赁物、支付租金，并将增设建筑拆除并恢复原状的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，但具体以前文认定为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十三条第二款、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告芜湖飞鸿机械有限公司与被告芜湖市常春藤文化教育咨询有限公司之间的《租房合同》，被告芜湖市常春藤文化教育咨询有限公司向原告芜湖飞鸿机械有限公司返还租赁房屋（院内自东向西第一幢、第三幢），并支付租金25000元； 二、被告芜湖市常春藤文化教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将占用原告芜湖飞鸿机械有限公司《租房合同》外的建筑物（院内道路西北方向金属围栏内建筑）拆除并恢复原状； 三、解除原告芜湖飞鸿机械有限公司与被告芜湖市常春藤文化教育咨询有限公司之间关于厨房的租赁合同关系，被告芜湖市常春藤文化教育咨询有限公司向原告芜湖飞鸿机械有限公司返还租赁厨房（院内自东向西第二幢第二层最北一间），并支付租金780元； 四、驳回原告芜湖飞鸿机械有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1500元，由原告芜湖飞鸿机械有限公司负担500元，被告芜湖市常春藤文化教育咨询有限公司负担1000元（原告垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  刘玲玲 二〇一八年十一月十二日 法官助理吴丹丹 书记员鲁苗苗