山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终1674号上诉人（原审被告）：应县泽宇房地产开发有限公司，住所地：朔州市应县金城镇金城西街政府对面。法定代表人：李某1，该公司经理。委托诉讼代理人：李某2，山西大事律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳高县国土资源局，住所地：山西省大同市阳高县大北街**。法定代表人：仓某，该局局长。委托诉讼代理人：李某3，山西正麒阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：安某，山西阳和律师事务所律师。上诉人应县泽宇房地产开发有限公司因与被上诉人阳高县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服山西省阳高县人民法院（2017）晋0221民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人应县泽宇房地产有限公司的委托诉讼代理人李某2，被上诉人阳高县国土资源局的委托诉讼代理人李某3、安某到庭参加诉讼。因案情复杂，经批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。应县泽宇房地产有限公司上诉请求：1、撤销原判,改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由为：一、一审判决认定事实不清。1.本案诉争土地为2014-10、11、12、13四宗土地,属政府决定的捆绑联合出让合同,相对人为上诉人和大同市御泉苑房地产开发有限公司两个主体。2014年1月16日,阳高县国土资源局在中国土地市场网上发布《国有土地使用权挂牌出让公告》,挂牌后,经阳高县国有建设用地使用权出让委员会研究,县委、县政府决定,将张同公路路南三宗、新建路路北一宗共四宗国有建设用地捆绑联合、依法公开出让。上诉人代理人岳权绵与大同市御泉苑房地产开发有限公司(以下简称御泉苑公司)共同竞买编号为2014-10、11、12、13四宗土地,成交价19231.25万元,双方共同竞买成功。双方共同购买共同付款,上诉人与御泉苑公司协商分配了土地开发的具体方案。2014年3月-4月,阳高县国土资源交易所事务所分五笔将以上四宗地竞得人上缴的土地出让金6400.0106万元打包汇入阳高县财政局土地出让金专户。上诉人代理人与御泉苑公司协商先办理2014-10宗土地的《国有土地使用证》,届时该宗土地不欠被上诉人阳高县国土资源局土地出让金。而一审认定事实中把2014-10宗土地单独进行审理,与客观事实相悖。2014年1月16日阳高县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告:被上诉人于2017年6月6日发出的编号为2017-01《出让金价款催缴通知单(存根)》,被通知人为大同市御泉苑房地产开发有限公司和应县泽宇房地产开发有限公司;2018年1月16日阳高县财政局出具的《关于“一硅”、“二硅”土地出让金有关情况的说明》,上述三份证据均能证明阳高县国土资源局在该次土地使用权挂牌出让过程中合同相对人为上诉人和大同市御泉苑房地产开发有限公司两个主体。2.上诉人依法已取得了《国有土地使用权》证书,就证明了不欠被上诉人土地出让金，上诉人与大同市御泉苑房地产开发有限公司共同缴纳了2014-10宗土地的全部土地出让金,被上诉人已依法开具了《山西省土地出让金专用发票》,颁发了《国有土地使用证》,上诉人依法取得了《建设用地规划证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《山西省商品房预售许可证》。剩余的2014-11、12、13三宗土地尚欠被上诉人部分土地出让金。故2014-10宗土地不欠被上诉人土地出让金。二、上诉人不是本案适格被告。根据被上诉人依法拍卖土地的所有程序，上诉人始终与大同市御泉苑房地产开发有限公司共同出资购买该四宗土地。被上诉人既然统一出让该四宗土地，合同相对人就不仅仅是上诉人，而是两家公司。两公司共同出资的行为，不由被上诉人调整，被上诉人无权参与两公司内部土地分配事宜。因地块位置决定的地块价格，两公司内部应由谁先取得土地使用权证属于内部问题。上诉人依法已取得应有的国有土地使用权是合法的，就证明了不欠被上诉人土地出让金，被上诉人不应对共同缴纳的土地出让金进行划分，不应对上诉人进行单独起诉。三、一审法院审理本案程序违法。2018年1月9日上诉人向一审法院申请追加岳权绵、刘金兰为共同被告，理由为岳权绵借用上诉人资质购买2014-10宗土地进行项目开发，本案判决结果与岳权绵、刘金兰有法律上的利害关系。一审法院驳回了上诉人的追加申请。2018年1月31日上诉人向一审法院申请追加岳权绵、刘金兰为第三人参加诉讼，理由是二被申请人主动将部分未出售房源提供给应县公安局查封、冻结以抵销其个人债务，二被申请人只有到庭参加诉讼，才能查清本案事实，保证本案原被告的合法权益。一审法院未对此次申请作出裁定，程序违法。阳高县国土资源局答辩称,一审法院认定事实清楚，证据确凿，二审法院应驳回上诉，维持原判。1、答辩人认为，一审法院就阳高县国土资源局与应县泽宇房地产开发有限公司关于2014-10号宗地的国有土地使用权出让金作出判决并无不当。2、上诉人虽取得了国有土地使用证，但其所欠答辩人的土地出让金理应予以给付。在一审庭审中，上诉人只向法庭提交了两份银行回执，用以证明其支付的土地出让金2820万元（其中包含58.4444万元的土地交易费），再无其他证据证明其已经缴足了4894.44万元土地出让金。对上诉人所取得的各种证书，答辩人已说明，当时阳高县财政局为了入库，于是统一开具《土地出让金专用票据》，但由于并非上诉人足额交付土地出让金，因而开具的土地出让金发票中个人缴款联至今扣在财政。故上诉人虽取得了国有土地使用证，但其所欠答辩人的土地出让金理应予以给付。3、上诉人系本案的适格被告。一审法院未追加岳权绵等为被告程序并无违法。上诉人在竞买过程中向答辩人提交的《竞买报价单》、《竞买申请书》、承诺书，并签订了国有建设用地使用权出让合同，且向答辩人缴纳竞买保证金、出让金等均是以其公司名义实施（加盖有公司的公章）。特别是上诉人向答辩人提交的授权委托书，委托书写明：法定代表人李某1委托岳权绵代表其签订各种具有法律意义的任何文件、凭证，承认岳权绵作出的承诺、签署的合同或文件，并承担由此产生的法律后果，此委托书由公司盖章予以确认。也就是说岳权绵只是上诉人的委托代理人。本案中合同义务方是上诉人，上诉人是适格被告。一审法院没有必要追加岳权绵等为被告。最后答辩人认为，一审法院判决支付延迟付款违约金按存款利率明显偏低，也不符合迟延付款违约金的法律规定，应当是贷款利率。阳高县国土资源局向一审法院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付土地出让金2598.8844万元及自2014年10月28日之日起至支付出让金完毕期间的逾期利息。经审理，一审法院认定如下事实：2014年1月16日，阳高县国土资源局在中国土地市场网上发布《国有土地使用权挂牌出让公告》，公开挂牌出让位于阳高县新建路路北编号为2014-10宗地，该地面积为26943.5㎡，用途为其他普通商品住宅用地。2014年2月19日，应县泽宇房地产开发有限公司向阳高县国土资源局提交《竞买申请书》，申请参与竞买，并交纳了1454万元的竞买保证金。2014年2月21日，应县泽宇房地产开发有限公司向阳高县国土资源局提交《国有土地使用权挂牌出让竞买报价单》，出价4894.44万元竞买2014-10宗地，并于当日双方签订《成交确认书》，应县泽宇房地产开发有限公司以4894.44万元的价格竞得2014-10宗地的国有土地使用权。2014年9月28日，阳高县国土资源局与应县泽宇房地产开发有限公司签订了电子监管号为×××的《国有建设用地使用权出让合同》，约定2014-10土地的国有建设用地使用权出让价为4894.44万元；应县泽宇房地产开发有限公司缴纳的1454万元的定金抵作土地出让价款；应县泽宇房地产开发有限公司自合同签订之日起30日内一次性付清土地出让金全部价款。应县泽宇房地产开发有限公司分别于2014年2月19日、2014年3月6日向阳高县国土资源交易事务所缴纳两笔土地出让金，合计2820万元。阳高县国土资源交易事务所以结转的方式收取应县泽宇房地产开发有限公司计费基数为4894.44万元的土地交易费58.4444万元。另认定，阳高县国土资源局分别于2014年5月28日、2014年8月7日、2014年12月9日、2017年6月6日向应县泽宇房地产开发有限公司阳高项目部催缴土地出让金。应县泽宇房地产开发有限公司任命岳权绵为其公司在阳高县宏泰家园项目的负责人及该项目的委托代理人。应县泽宇房地产开发有限公司承认岳权绵代为签署、办理该项目所有事宜，公司承担一切法律责任。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，并对各方当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同的约定享有权利，履行义务。本案中，原告阳高县国土资源局与被告应县泽宇房地产开发有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告阳高县国土资源局已按约向被告应县泽宇房地产开发有限公司交付了出让土地，被告应县泽宇房地产开发有限公司已利用该土地进行了商品房开发建设，应当按照合同约定向阳高县国土资源局支付土地出让金。现被告应县泽宇房地产开发有限公司未按约全额支付土地出让金，尚欠2132.8844万元未付，原告阳高县国土资源局要求被告应县泽宇房地产开发有限公司支付土地出让金2132.8844万元的诉请，该院予以支持；超出部分，该院不予支持。被告应县泽宇房地产开发有限公司在签订合同后，本应按照合同约定的期限向原告阳高县国土资源局履行缴纳土地出让金的义务，却未缴纳，在原告阳高县国土资源局书面通知后仍没有履行付款义务，有违诚实信用原则，故对阳高县国土资源局要求被告应县泽宇房地产开发有限公司支付自合同约定最后一笔出让金的支付时间2014年10月28日至支付完毕期间逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。原告阳高县国土资源局主张以2598.8844万元为逾期利息的计算基数与事实不符，依据查明的事实应以2132.8844万元为基数计算逾期利息；原告阳高县国土资源局主张按照按照中国人民银行公布的同期三至五年期贷款利率的两倍计算逾期利息，明显过高，因原告系国家行政机关，不得从事金融贷款业务，故原告的利息损失实际系存款利息损失，可按中国人民银行颁布的同期三至五年期存款基准利率计算原告的损失。被告应县泽宇房地产开发有限公司抗辩其向原告阳高县国土资源局缴纳的1920万元的竞买保证金中466万元用于向原告缴纳2014-13宗土地的竞买保证金并不知情，原告所提交的证据材料亦不能证实466万元用于向原告缴纳2014-13宗土地的竞买保证金系被告应县泽宇房地产开发有限公司的行为或已经取得被告应县泽宇房地产开发有限公司的同意，对该辩解理由，该院予以采信。被告应县泽宇房地产开发有限公司抗辩其与大同市御泉苑房地产开发有限公司共同出资竞买编号为2014-10、2014-11、2014-12、2014-13四宗土地，不欠原告本案所涉土地出让价款，但未提供充足证据予以证明，且与原告阳高县国土资源局签订本案所涉土地《国有建设用地使用权出让合同》仅被告一家公司，故对上述辩解理由，该院不予采信。被告应县泽宇房地产开发有限公司抗辩阳高县国土资源交易事务所从其缴纳的土地出让金中扣划58.4444万元土地交易费未征得其同意，显属违规，土地交易费系土地受让人在完成土地交易后需要缴纳的费用，阳高县国土资源交易事务所以结转的方式收取应县泽宇房地产开发有限公司土地交易费并无不妥。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告应县泽宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告阳高县国土资源局国有土地使用权出让价款2132.8844万元，并支付此款从2014年10月28日起至付清款之日止按中国人民银行同期三至五年期存款基准利率计算的逾期付款利息。二、驳回原告阳高县国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171744元，由应县泽宇房地产开发有限公司负担140949元，由阳高县国土资源局负担30795元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，且对原判认定的事实无异议，本院对原判认定的事实予以确认。根据双方当事人在二审中争议的问题，本院总结如下：1、本案是否应追加岳权绵、刘金兰为本案第三人？2、原判判令由应县泽宇房地产开发有限公司支付阳高县国土资源局国有土地使用权出让价款2132.8844万元，是否有法律和事实依据？关于本案是否应追加岳权绵、刘金兰为本案第三人的问题。本院认为，关于岳权绵，应县泽宇房地产开发有限公司在一审时提交的《法人授权委托书》以及《关于任命岳权绵同志为阳高宏泰家园项目负责人的决定的通知》可证明岳权绵受该公司委托，作为该公司阳高宏泰家园项目负责人处理该公司的所有事宜，此行为属于法律上的委托代理，其在代理权限内，以该公司名义实施的民事法律行为，对该公司发生法律效力。故岳权绵并不具有本案的当事人身份。此外，关于刘金兰，现有证据无法显示其与本案的关联性，故应县泽宇房地产开发有限公司请求追加岳权绵、刘金兰为本案第三人的上诉请求不能成立，不予支持。关于原判判令由应县泽宇房地产开发有限公司支付阳高县国土资源局国有土地使用权出让价款2132.8844万元，是否有法律和事实依据的问题。首先，阳高县国土资源局发布的《国有土地使用权挂牌出让公告》中本案诉争的2014-10号宗地与2014-11、2014-12、2014-13宗地，系依次各自单独罗列载明，分别挂牌出让，并非如应县泽宇房地产开发有限公司所称系捆绑联合出让。应县泽宇房地产开发有限公司也未能提交相关证据证实该四宗地系捆绑联合出让。此外,应县泽宇房地产开发有限公司亦未能提交相关证据证明该公司与大同市御泉苑房地产开发有限公司共同成功竞买了编号2014-10、2014-11、2014-12、2014-13四宗土地且成交价为19231.25万元这一事实。其次，应县泽宇房地产开发有限公司一审提交的两份《中国工商银行业务委托回执》，证明其支付了土地出让金2820万元，但除此之外，该公司始终未能提交其它相关银行缴费凭证证明其已足额支付了全部土地出让金4894.44万元，应由其承担举证不能的法律后果。再次，依据国有土地使用权挂牌出让竞买的日常流程，如果该公司确实已足额支付了4894.44万元土地出让金的话，该公司必定会持有县财政部门为其开具的《山西省土地出让金专用票据》的第二联收据，而此《山西省土地出让金专用票据》的第二联收据至今仍保存在阳高县财政局。最后，原判判令国有土地使用权出让价款2132.8844万元的计算问题。现已交付的出让金为1920万+900万-58.4444万=2761.5556万；未交付的出让金为4894.44万-2761.5556万=2132.8844万，计算准确。综上所述，应县泽宇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148444元，由应县泽宇房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 常 春审判员 陈大涵审判员 智绪鲁 二0一八年十一月二十八日书记员 宁俊艳