四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终8461号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丽娟，女，1989年8月3日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：夏鸿海，男，1989年6月24日出生，汉族，住四川省金堂县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李仁钊，男，1979年9月26日出生，汉族，住南京市栖霞区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘明红，女，1980年5月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：雷曾袁，四川圆周律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：付能清，四川圆周律师事务所律师。 原审第三人：成都新纪元蜀都房地产经纪有限公司，住所地：成都市龙泉驿区龙泉大连北路**。 法定代表人：张斌。 委托诉讼代理人：郭晓明，男，1991年12月18日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人陈丽娟、夏鸿海因与被上诉人李仁钊、刘明红、原审三人成都新纪元蜀都房地产经纪有限公司（以下简称蜀都房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初7150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈丽娟、夏鸿海上诉请求：撤销原审判决第二项，改判李仁钊、刘明红向陈丽娟、夏鸿海支付逾期履行违约金290000元。事实与理由：1.一审法院事实认定错误，李仁钊、刘明红迟延履行《房屋买卖合同》中约定的义务，导致陈丽娟、夏鸿海延迟收到房屋价款，影响陈丽娟、夏鸿海另购他房的计划，在房价上涨如此迅速的情况下，陈丽娟、夏鸿海损失严重。2.一审法院适用法律错误，请求判令李仁钊、刘明红按约承担迟延履行合同义务的违约责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及《房屋买卖合同》约定，李仁钊、刘明红作为违约方，应当按合同房屋成交价的5%向陈丽娟、夏鸿海支付违约金。原审法院根据李仁钊、刘明红的请求调整合同违约金，属于适用法律错误。 李仁钊、刘明红辩称，1.李仁钊、刘明红不存在违约行为，通过一审庭审及中介出庭作证可证实，2017年9月15日需提交的资料只是身份证、户口簿、房产证等，不可能在签订合同次日就办理完贷款。2.陈丽娟、夏鸿海并不存在实际损失，其所说的另行购房只是其卖房动机，与本次交易没有任何关联性，不能因为其主观愿望没有实现，就将损失强加于李仁钊、刘明红。3.原审判决案违约金按照年利率24%计算已经超出房屋买卖案件司法解释的规定，足以弥补陈丽娟、夏鸿海的所谓损失。 蜀都房产公司述称，没有意见。 李仁钊、刘明红向一审法院起诉请求判令：1.陈丽娟、夏鸿海继续履行《房屋买卖合同》，协助李仁钊、刘明红办理案涉房屋不动产权属转移登记，李仁钊、刘明红于过户当日向陈丽娟、夏鸿海支付购房款250000元；2.陈丽娟、夏鸿海立即赔偿李仁钊、刘明红的律师费、误工费、差旅费及其他损失暂计5400元。 陈丽娟、夏鸿海向一审法院反诉请求：1.解除陈丽娟、夏鸿海与李仁钊、刘明红2017年9月14日签订的《房屋买卖合同》（合同编号8880112）；2.李仁钊、刘明红向陈丽娟、夏鸿海支付逾期履行交付资料的违约金290000元（以1450000元为本金，从2017年9月16日起按每日5‰计算至2017年10月26日止）。 一审法院认定事实：2017年9月14日，李仁钊作为李仁钊、刘明红的代表与陈丽娟作为陈丽娟、夏鸿海的代表签订《房屋买卖合同》一份，约定由陈丽娟、夏鸿海出售位于龙泉驿区北泉路909号首创·东公元8栋1单元4楼3号房屋，房屋转让价格1450000元。并约定合同签订当日，买方向卖方交付定金50000元，在卖方银行结按的当日前，买方将首付款250000元支付给卖方；过户递件完成后当日内，买方将首付款550000元支付给卖方；剩余房款600000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额度不够支付房款，则由买方补足差额。为保证房屋交易顺利进行，双方应在2017年9月15日前向经纪方交齐过户及贷款需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等。买方不能按合同约定买入该房屋，擅自解除本合同或者买方单方面违约致使合同被解除，须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金。买方逾期支付房款，逾期1天按未付房款5‰向卖方支付违约金；买方未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权解除本合同，而买方在接到卖方合同解除通知（书面信函）之日起两日内，将该房屋成交价20%的违约金支付给卖方。合同履行过程中发生争议，通过诉讼程序解决纠纷时，违约方（或败诉方）须承担守约方（或胜诉方）的诉讼费、律师费、误工费、差旅费、财产保全费、法院执行费等。对于合同中未约定的时间及事项均以经纪方、银行、房管局通知为准。 2017年9月14日，刘明红向夏鸿海银行转账支付购房定金未到账，刘明红于2017年9月15日再次通过网银转账向夏鸿海支付50000元定金。2017年10月9日，经双方协商一致后，刘明红通过银行转款向陈丽娟支付房屋首付款550000元。 2017年10月25日，陈丽娟通过微信和邮件的方式向李仁钊、刘明红发出通知函表示：因李仁钊、刘明红未在合同约定的期限内将贷款所需的全部资料交给经纪方，导致陈丽娟、夏鸿海比计划拖延了40天未收到房款，影响陈丽娟、夏鸿海另行购房计划。如在本催告后三天内仍未备齐全部材料，陈丽娟、夏鸿海将依法通知解除合同。 另查明，李仁钊、刘明红在签订合同后，陆续递交贷款资料，于2017年10月30日向银行递交了贷款所需的全部资料。 一审法院认为，李仁钊、刘明红与陈丽娟、夏鸿海之间的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点：1.陈丽娟、夏鸿海是否享有案涉《房屋买卖合同》的解除权；2.李仁钊、刘明红是否应当向陈丽娟、夏鸿海给付迟延履行违约金。 一、关于陈丽娟、夏鸿海是否享有案涉《房屋买卖合同》解除权的问题。李仁钊、刘明红在履行合同的过程中，未按合同约定时间交付贷款所需的全部材料，存在一定的违约行为，但该违约行为不影响案涉合同目的实现。并且，陈丽娟、夏鸿海在明知李仁钊、刘明红未备齐贷款资料时，仍于2017年10月9日，收取李仁钊、刘明红向其支付的部分购房首付款，表明其愿意继续履行案涉合同。同时，李仁钊、刘明红并非不履行合同义务，是在办理贷款手续过程中，应银行的要求，对资料进行完善。故，李仁钊、刘明红不存在根本性违约，陈丽娟、夏鸿海不享有解除案涉合同的权利，也不能因此拒绝履行合同。本诉李仁钊、刘明红主张继续履行合同，要求陈丽娟、夏鸿海协助办理不动产权属证书，并自愿于过户当日支付其余的首付款250000元，符合法律规定，一审法院予以支持。李仁钊、刘明红主张的律师费42000元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。李仁钊、刘明红主张的误工费、差旅费及其他损失未提供相应的证据予以证明，一审法院不予支持。 二、关于李仁钊、刘明红是否应向陈丽娟、夏鸿海给付迟延履行违约金的问题。如上所述，李仁钊、刘明红存在一定的违约行为，合同约定2017年9月15日交齐贷款所需全部资料，但截止2017年10月30日才完成该项义务。根据双方合同约定，应当支付违约金。李仁钊、刘明红主张违约金过高应当调减，一审法院认为案涉合同约定的违约金确属过高，一审法院依法调整为以1450000元为基数，从2017年9月16日起按年利率24%计算至2017年10月26日，即39090元。因李仁钊、刘明红与陈丽娟、夏鸿海互负金钱债务，可以抵销，一审法院将两项债务品迭后，陈丽娟、夏鸿海应向李仁钊、刘明红支付律师费2910元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、陈丽娟、夏鸿海于本判决生效后十日内协助李仁钊、刘明红办理办理位于成都市龙泉驿区北泉路909号首创·东公元8栋1单元4楼3号（权1814317）房屋的不动产权属转移登记，李仁钊、刘明红于办理过户当天支付其余购房首付款250000元；二、陈丽娟、夏鸿海于本判决生效后十日内向李仁钊、刘明红支付因本案诉讼产生的律师费2910元；三、驳回李仁钊、刘明红其余诉讼请求；四、驳回陈丽娟、夏鸿海其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17850元，减半收取计8925元，保全费5000元，共计13925元，由陈丽娟、夏鸿海负担。反诉案件受理费减半收取8925元，由陈丽娟、夏鸿海负担7722元，李仁钊、刘明红负担1203元。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 本院认为，李仁钊、刘明红与陈丽娟、夏鸿海签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院判令陈丽娟、夏鸿海协助李仁钊、刘明红办理案涉房屋的权属转移登记，李仁钊、刘明红于过户当天支付其余购房首付款250000元，双方对此均未上诉，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：一审法院调整李仁钊、刘明红迟延交齐贷款所需资料的违约金是否适当。 第一，李仁钊、刘明红主张应以案涉合同第23条“约定其它事项（若约定事项与合同1至22条中有不符之处以约定事项为准）。以上未约定的时间及事项均以经纪方、银行、房管局通知为准”为依据确定其履行期限，但案涉合同约定“双方应在2017年9月15日前向经纪方交齐过户及贷款需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等”，即合同明确约定双方交齐资料的时间，因此，交齐资料时间不适用合同第23条约定。李仁钊、刘明红于2017年10月30日才交齐资料，一审法院认定其存在违约正确，本院予以确认。 第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”案涉合同并未明确约定陈丽娟、夏鸿海卖房的目的为另行购房，陈丽娟、夏鸿海主张的李仁钊、刘明红迟延交齐资料导致其迟延收到房款，影响其另行购房造成损失的理由不能成立；陈丽娟、夏鸿海也未提交其他证据证明实际损失，综合考虑案涉合同履行情况、李仁钊、刘明红的过错程度及预期利益等综合因素，一审法院确定违约金39090元，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人陈丽娟、夏鸿海的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5694元，由上诉人陈丽娟、夏鸿海负担。 本判决为终审判决。 审判长 谌 辉 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇一八年十一月十五日 书记员 鲜 锦