北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初40594号原告：刘成，男，1947年2月28日出生。被告：北京宏源房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路**。法定代表人：焦诣杰，物业部经理。委托诉讼代理人：刘舸，男，该公司副总经理。被告：海航旅游集团有限公司，住所地海口市美兰区国兴大道**新海航国际大厦**。法定代表人：祝涛，董事长。委托诉讼代理人：申友福，男，该公司法务总监。委托诉讼代理人：宋国强，男，该公司法务经理。原告刘成与被告北京宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源公司）、海航旅游集团有限公司（以下简称海航公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘成，宏源公司委托诉讼代理人刘舸，海航公司委托诉讼代理人申友福、宋国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘成向本院提出诉讼请求：1.确认宏源公司与海航公司于2008年8月22日签订的关于地下某某车位的买卖合同无效；2.判令海航公司将地下某某车位产权返还给原告。事实和理由：2002年，因宏源公司出售的商品房有地下车库出售，我从宏源公司购买房屋三套及地下车库一个，房屋单价为6200元/平方米，，地下车库为15万元/个共计2295811.35元。2002年5月25日签订合同时，宏源公司负责人提出将地下车库的15万元平摊到3套房屋，，地下车库以赠送方式签订合同并承诺为我办理产权证，随后双方签订了房屋买卖合同及车库赠送协议。2002年6月2日，我与宏源公司共同确认我买的车库为地下某某车位，我通过赠送（实为购买）的方式取得某某车位所有权。2002年12月，宏源公司将某某车位交付给我，该公司物业保安部与我签订了地下车位委托管理协议，约定我以所有权人的身份委托宏源公司物业保安部对我的车位进行管理，再次明确了我对地下某某车位的所有权。2005年1月，宏源公司为我办理房屋产权证时，我提出一并办理地下车位的产权证，宏源公司负责人说地下车库的大产权证尚未办理完毕，暂时不能办理，先进行备案。宏源公司将地下某某车位赠送协议随房屋买卖合同一起进行了备案，宏源公司也决定将管理费每月减少10元，待办理完产权证后再恢复至40元/月。自2002年12月至2017年12月31日，我一直以地下某某车位所有权人的身份委托宏源公司物业保安部和某1公司对地下某某车位进行管理并按时交纳管理费，我也一直占有、使用该车位，在此期间，海航公司从未向我主张过地下某某车位的所有权。自2005年1月至我起诉之日起，我一直拨打某3或递送材料给宏源公司或直接与宏源公司工作人员见面等方式，要求宏源公司为我办理地下某某车位所有权，但宏源公司故意拖延，迟迟不为我办理。2017年11月10日，我收到某4公司的一份告知函，才得知宏源公司已将地下某某车位出售给海航公司。宏源公司在明知我是地下某某车位所有权人的情况下，与海航公司恶意串通签订第二个买卖合同，这是无效的民事行为。宏源公司取得产权后，并未就此事告知我，而是一直委托宏源公司的物业公司向我按照所有权人的标准收取管理费，恶意欺骗我，宏源公司与海航公司就此签订的买卖合同有许多条款可以充分证明双方恶意串通。同时，物权法第74条第一款规定，“建筑区划内，规划用停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。。地下某某车位在建筑区划内应当优先满足作为业主的我的需求，而不应再次出卖给非业主身份的海航公司，符合合同法第52条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，宏源公司与海航公司就地下某某车位签订的买卖合同既违反法律强制性规定，又属于“以合法形式掩盖非法目的，恶意签订合同，严重侵犯我的合法权益，扰乱我的正常生活秩序，破坏正常交易秩序，给我造成财产损失”，应归于无效。宏源公司辩称，我公司不存在欺诈，刘成的诉求没有依据且超过诉讼时效。我公司和刘成签订的补充协议中，关于附赠车位，并未明确约定车位的具体位置以及有无产权，刘成提交的证据中关于车位的信息是刘成自己书写的，并非我公司书写，我公司也未对此进行确认。我公司与海航公司就宏源大厦整体转让签订了框架协议，海航公司支付了定金，于2008年签订正式合同。海航公司作为占宏源大厦面积超50%的业主，我公司作为车位的开发商、产权人有权将车位对外出售，后办理了产权证，2016年根据国家政策换了证。海航公司辩称，我公司并非适格被告，刘成依据其与宏源公司之间买卖合同关系提起本案诉讼，我方并非合同主体；我公司和宏源公司在平等协商基础上签订买卖合同，宏源公司承诺涉案车位没有任何纠纷，其在签订合同至办理产权登记期间，无第三人提出异议，我公司与宏源公司的买卖合同依法成立，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应按合同履行，我公司与宏源公司签订车位买卖合同后，我方支付了合理对价203120元，并办理了产权登记，取得车位产权；我公司与宏源公司不存在欺诈，且即便存在欺诈，也是在侵害国家利益的情况下，合同才归无效；刘成举证不能证明我公司和宏源公司之间存在恶意串通的情形；物权法第74条并非强制性规定，且也没有规定满足业主需要的形式是转让产权；我公司与宏源公司签订的合同，事实上并未侵犯他人合法权益。综上，不同意刘成全部诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2002年5月25日，宏源公司作为出卖人与刘成作为买受人签订合同编号分别为：WNo.014742、WNo.014739、WNo.014741的《商品房买卖合同》，约定：刘成购买宏源公司开发的宏源大厦B幢X层X号房屋、X幢X单元/层X号房屋、X幢X单元/层X号房屋。同日，宏源公司作为甲方与刘成作为乙方签订《补充协议》，约定：乙方于2002年5月25日认购甲方物业宏源公寓B栋某5号房，并签订了《商品房买卖合同》（合同号：014742）甲方随房赠送乙方地下车库一个。其中，刘成提交的补充协议中有“甲乙双方确认地下车库具体位置为某某号车库”字样，该字样右下方附有“刘成2002.6.2”字样，该字样左侧有宏源公司公章。刘成对此称，2002年6月2日，我与宏源公司共同确认补充协议约定的车位为地下某某车位，2002年12月，宏源公司将地下某某车位交付给我，2005年1月，宏源公司为我办理房屋产权证时称地下车库的大产权证尚未办理完毕，无法办理地下某某车位产权证。宏源公司对此称，双方签订的补充协议并未明确约定车位的具体情况，关于“甲乙双方确认地下车库具体位置为08号车库”字样部分的真实性不认可，双方到房管局备案的补充协议并不包含这个字样。庭审中，刘成以宏源公司与海航公司恶意串通侵犯了刘成合法权益为由，要求确认宏源公司与海航公司就地下某某车位签订的买卖合同无效。为此，海航公司称刘成举证不足以证明我方与宏源公司就此存在恶意串通的情况，并提交宏源公司作为出卖人与海航公司作为买受人签订的合同编号为XF120260《北京市商品房现房买卖合同》，约定：海航公司购买宏源大厦某某号车位，总价203120元，签订时间为2008年8月22日；海航公司提交发票，证明其按照合同约定支付了对价，发票显示：经营项目为宏源大厦某某，开票日期为2008-10-7；海航公司提交契税专用税收缴款书，显示：填发日期为20130823，项目名称为房屋买卖，计税金额203120元，实缴税额6093.6元；海航公司提交产权证，显示朝阳区酒仙桥路甲某某号登记在海航公司名下。庭审中，海航公司提交位于宏源大厦3号楼其他地下车位的买卖合同、发票、契税专用税收缴款书。刘成对此质证称，真实性不认可，且与本案无关。庭审中，刘成要求确认合同无效的理由还有：宏源公司与海航公司就地下某某车位签订的买卖合同，宏源公司构成欺诈，在已经将地下某某车位赠与给我的同时，又将该车位出售给海航公司，一物二卖，侵犯了我的权利；违反物权法第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”这一强制性规定，应归无效；属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应归无效。庭审中，刘成为证明其一直作为产权人使用某某车位，提交其作为甲方与北京宏源房地产开发有限公司物业管理部于2002年12月15日签订的《地下车位委托管理协议》，载明：甲乙双方就甲方车辆停放宏源公寓地下停车场，委托乙方进行管理问题，签订如下管理协议：一、本协议自2002年12月15日开始执行，之后每半年重新签订一次。二、管理费甲方车辆停放地下车库，甲方须向乙方每月交纳车位管理费40元/车位.月，半年共计240元/车位。每半年交纳一次。三、车位位置甲方车位位于宏源公寓地下车库一层8号……刘成还提交缴费发票、收据、照片及短信记录、告知函。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定适用的是请求权，不适用确认合同无效之诉，故本院对宏源公司主张刘成诉求超过诉讼时效的意见不予采信。有下列情形之一的，合同无效：（1）以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益的；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，刘成以宏源公司构成欺诈为由，要求确定合同无效，于法无据，本院对此不予采信。宏源公司与海航公司就地下某某车位签订的《买卖合同》亦不属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，故本院对刘成以此为由要求确认宏源公司与海航公司就地下某某车位签订的《买卖合同》无效的意见，不予采信。对刘成主张该《买卖合同》违反《中华人民共和国物权法》第74条第一款的规定属于违反法律强制性规定的意见，本院认为，此处的强制性规定为效力性强制性规定，而该条规定并非属于效力性强制性规定，故本院对刘成该主张不予采信。本案中，宏源公司与海航公司就地下某某车位签订的《买卖合同》是否符合“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，本院认为，需要成立两个要件：第一，是否构成恶意串通；第二，有无侵犯刘成的合法权益。这两个要件的成立与否，首先要看刘成与宏源公司签订的《补充协议》所约定的“随房赠送乙方地下车库一个”是否即为涉案的地下某某车位。本院认为，该《补充协议》加盖两次宏源公司的印章，一次在甲方签字、盖章处，一次在“甲乙双方确认地下车库具体位置为某某号车库”字样部分的左侧，虽宏源公司未直接在该字样上加盖公章，但根据常理推测，如非对“甲乙双方确认地下车库具体位置为某某号车库”的确认，则无需再加盖公司公章，结合刘成自2002年便开始使用地下某某车位至今的事实，故本院对刘成提交的有“甲乙双方确认地下车库具体位置为某某号车库”字样部分的《补充协议》的真实性认可，即刘成与宏源公司就赠送车位签订的《补充协议》明确约定了宏源公司应向刘成赠送的车位为地下某某车位，故宏源公司与海航公司就地下某某车位签订的买卖合同侵犯了刘成的合法权益。关于宏源公司与海航公司就此是否构成恶意串通的问题。本院认为，当事人应当为自己的主张提供证据予以证明。本案中，宏源公司在明知已经将地下某某车位随房赠送给刘成的情况仍将该车位出售给海航公司，其就此构成恶意，但无证据显示海航公司对此亦知情，故本院对刘成关于宏源公司与海航公司就地下某某车位的交易存在恶意串通的主张不予采信。综上，本院对刘成要求确认宏源公司与海航公司就地下某某车位签订的《买卖合同》无效的诉讼请求不予支持，对刘成要求海航公司向其返还地下某某车位产权的请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘成的全部诉讼请求。案件受理费3300元，由原告刘成负担（已交纳1650元，剩余1650元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李延贵人民陪审员  付朝晖人民陪审员  苑国达二〇一八年十一月十三日书 记 员  张晓明书 记 员  张 硕