江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终2501号上诉人（原审被告）：钱某,男,1975年8月22日出生,汉族，住江苏省扬州市开发区。委托诉讼代理人：李铁成，江苏韵合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，男，1957年12月7日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区。原审第三人:扬州经济技术开发区益民房屋征收服务有限公司,住所地江苏省扬州市扬子江中路282号。法定代表人：李庆龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：嵇婧，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云昊，北京市高朋（扬州）律师事务所实习律师。上诉人钱某与因被上诉人李某、原审第三人扬州经济技术开发区益民房屋征收服务有限公司（以下简称益民公司）不动产登记纠纷一案，不服江苏省扬州经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）(2018)苏1091民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钱某上诉请求：撤销原判，驳回李某的诉讼请求。事实和理由：1、双方签订《房屋转让协议书》后，李某至今未向钱某支付分文房款。收条是李某要求钱某先出具的，李某承诺次日付款，但至今未付。2、钱某未交付钥匙给李某，房屋钥匙是李某通过其他非正常手段获得的，钱某并未将房屋交付给李某。李某答辩称，一、钱某称李某未付房款不是事实。1、案涉两套房屋(滨江花园幸福园17幢1801室、1804室)真正所有权人为钱某的弟弟钱勇，钱勇因向李某借款，后无力偿还，同意将自己拆迁安置登记在其哥哥钱某名下的案涉两套房屋按当时市场价45万元转让给李某。2014年9月12日李某与钱某签订的、见证人为钱勇、吴某,4的《出售拆迁安置房协议书》和《补充协议》可以证实上述事实。补充协议中钱某也认可让售的案涉两套房屋实际归钱勇夫妻所有，所有相关事宜全部由钱勇夫妻全权处理。在债务履行期届满，债权数额已确定的情况下，双方达成以房抵债的协议，并不违反法律法规的规定，该房屋买卖合同具有法律效力。2、李某为偿还他人欠款，后将案涉两套房屋转让给案外人刘国强、朱升阳。该二人于2017年3月分别向开发区法院起诉李某和钱某要求履行案涉房屋过户义务，后因案涉房屋没有办证,只能由李某先行起诉钱某，刘国强、朱升阳遂撤诉，开发区法院于2017年8月7日下发(2017)苏1091民初618号、619号民事裁定书，准予二人撤诉。因此，案涉房屋的实际所有人为钱某的弟弟钱勇，钱某协助钱勇将涉案两套房屋转让给李某以偿还45万元债务符合法律规定，钱某称李某未付房款不符合事实。二、钱某称案涉房屋钥匙是李某通过非正常手段获得，其未交付钥匙给李某的理由不符合事实。2014年9月12日，钱某与李某签订《出售拆迁安置房协议书》和《补充协议》时，就已将房屋钥匙及物业费、电梯费发票一并交给李某，钱某并于当日出具证明一份，证明案涉房屋已经让售给李某，若可以办证时，请相关部门给予办理。钱某在承认案涉房屋已经转让给李某的情况下，又称房屋钥匙是李某通过非正常手段获得，显然站不住脚。综上所述，案涉房屋的真正所有人为钱勇，名义所有人钱某代理钱勇在案涉房屋转让过程中履行的各种协助义务均符合法律规定。现钱某受利益驱使，以李某未支付案涉房款、通过非正常手段获得房屋钥匙等理由没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。益民公司述称，1、益民公司既非房屋买卖协议的当事人，也非见证人，与该协议无关。2、即使房屋买卖协议有效，益民公司仅有按照房屋拆迁产权调换协议对钱某办理过户手续的协助义务，益民公司不能突破合同相对性为李某协助办理过户手续。3、益民公司已实际向钱某交付房屋，并且具备了房屋登记过户的条件，现益民公司相关文件齐全，且履行了告知义务，至今未办理房产证的原因，是钱某怠于行使相关权利，没有到益民公司办理相关手续。李某向一审法院提出诉讼请求：1、判令钱某及益民公司协助将位于扬州市开发区产权属登记于李某名下；2、本案全部诉讼费用由钱某承担。一审法院认定的事实：2009年7月17日，钱某与益民公司签订《扬州市房屋拆迁产权调换协议书》1份，约定：益民公司受开发总公司委托，拆除钱某所有的坐落于扬州市施桥镇共和村李巷组的房屋及附属物，益民公司安置80平方米房屋3套、100平方米房屋1套。2015年8月4日，李某与钱某签订《房屋转让协议书》2份，约定由钱某将拆迁安置所得的位于扬州市开发区屋分别以27万元价格转让给李某。钱某于2015年8月4日向李某出具了分别载有收到金额27万元的收条2份。两份协议书均约定：钱某应积极协助李某办理房产证和土地证过户，所有费用由李某负担。一审法院认为，李某与钱某签订的《房屋转让协议书》合法有效，根据合同约定及法律规定，钱某负有将案涉房屋产权变更登记至李某名下的义务。因涉案房产系由益民公司拆迁安置，益民公司与钱某之间至今尚未办理产权变更登记，因此，益民公司亦负有协助义务。钱某经法院合法传唤未到庭，视为对其举证、质证权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，遂判决：一、钱某于判决生效之日起三十日内协助将位于扬州市开发区屋产权过户登记至李某名下，过户费用由李某负担；二、益民公司对上述过户登记负有协助义务。案件受理费费80元，公告费600元，合计680元，由钱某负担（李某已预交，钱某于判决生效后十日内直接支付李某）。二审中，李某向本院提交了以下证据：1，施桥镇政府的通知以及李某与钱某于2014年9月12日签订的《出售拆迁安置房协议书》和《补充协议》，证明钱某通过出售房屋偿还钱勇所欠李某的债务。2、案涉房屋2014年的物业费和电梯费的票据以及钱某出具的证明。证明钱某将案涉房屋的有关材料和钥匙通过钱勇交给了李某。3、《出售安置房屋协议书》、收条、民事裁定书各两份。证明李某为偿还债务，已经将案涉房屋分别出售给刘国强、朱升阳，两人起诉李某要求办理过户的事实。4、2015年至2018年案涉房屋物业费的票据。证明案涉房屋物业费从2015年起由李某、刘国强、朱升阳缴纳并居住的事实。钱某对李某提交的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但将房屋给钱勇是有前提的，钱勇应偿还父母所欠的债务，但如由钱某偿还了债务，房产就不再给钱勇。对证据2的真实性没有异议，但是不能证明李某的主张，票据上的名字是钱某，房子是2014年拿的，第一年的物业费是钱某交的。对证据3的真实性无法核实，因为钱某不是协议当事人。对证据4的真实性无法确认，但后面的物业费确实不是钱某交的。益民公司对李某提交的证据质证认为其真实性无法核实，因为益民公司不是当事人。二审中，钱某陈述：钱勇跟其说将这两套房屋给他，将钱勇欠李某的钱还掉，然后钱勇和李某就谈房屋买卖的事情，后来钱某就签了这个协议。当时说好将房屋卖给李某，李某要相关票据，钱某就通过钱勇将物业费、电梯费等相关票据给了李某。李某陈述：钥匙和票据都是钱勇给的，一整套原始资料都在李某手里。益民公司陈述：钱某需要去益民公司办理产权交换证明，然后拿产权交换证明去房产管理部门办理房产证，益民公司可以协助钱某办理产权证，但需要钱某将相关的材料带到益民公司。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实无出入，本院予以确认。另查明，2014年9月12日，钱某（甲方）与李某（乙方）签订《出售拆迁安置房协议书》一份，约定：一、甲方将拆迁安置房贰套现房（①滨江西苑幸福园17幢1801室89.05平方，车库公用；②滨江西苑幸福园17幢1804室89.05平方，车库公用)出售给乙方，总价为肆拾伍万元整。二、甲乙双方签字后，乙方一次性交清购房款，并同时取得该安置房的永久产权。三、让售的安置房可以领房产证时，第一时间甲方必须协助乙方办理，相关费用由乙方支付。钱勇、吴某,4在见证人处签字。同日，钱某以原安置户主的名义出具证明一份，载明：我拆迁分配的安置房滨江西苑幸福园17幢1801室和17幢1804室已让售给李某，若可以办理产权证时，请相关部门给予办理为感！2014年9月12日，钱某与李某又签订《补充协议》一份，约定：1、钱某让售的滨江西苑幸福园17幢1801室和1804室(面积各为89.05平方米)实际归钱勇夫妻所有，所以相关事宜全部由钱勇夫妻全权处理。2、实际房屋是作抵押借款，借款期贰年，贰年内由李某和钱勇协同办理，让售款由李某收取。若让售款超出肆拾伍万元，多出部分归钱勇夫妻所有。3、借款利息月息2%，每月付息，若钱勇连续三个月不付息，李某有权处理钱某让售的贰套安置房，但钱勇必须协助李某处理租关事宜，直到转户成功。钱某在出售方签字，钱勇、吴某,4仍在见证人处签字。还查明，案涉房屋2014年的物业费和电梯费由钱某缴纳，相关票据原件现在李某手中。2016年10月10日，李某与刘国强签订《出售拆迁安置房协议书》，李某又将案涉1804室房屋出售刘国强。2017年1月26日，李某与朱升阳签订《出售拆迁安置房协议书》，李某又将案涉1801室房屋出售朱升阳。后刘国强、朱升阳分别就不动产登记纠纷向开发区法院起诉李某。2015年至2017年案涉房屋的物业费分别由李某、刘国强、朱升阳缴纳。本案二审的争议焦点为：钱某是否应当协助李某办理案涉房屋的产权过户登记？（其中包括案涉购房款是否已支付？房屋是否已交付？）本院认为，钱某与益民公司签订的《扬州市房屋拆迁产权调换协议书》、施桥镇政府的通知以及益民公司陈述可以协助钱某办理产权证，表明案涉房屋的原产权人应为钱某，且现在可以办理房屋的产权登记。虽2014年9月12日的《补充协议》载明案涉两套房屋实际归钱勇夫妻所有，但该协议出售方仍为钱某，钱勇只是在见证人处签字，且钱某陈述案涉房屋产权归钱勇所有是附条件的，现钱某又不认可该两套房屋归钱勇所有。况且钱某、钱勇对房屋产权归属只是双方之间的约定，并没有办理产权变更的手续，益民公司也只认可协助钱某办理产权登记，故根据现有证据应认定钱某为案涉房屋的原产权人。退一步讲，即使钱勇为案涉房屋的实际产权人，但在本案中，也只能由钱某协助李某办理案涉房屋的产权过户登记。分析该《补充协议》还可以看出，因钱勇向李某借款，钱某同意用案涉房屋为钱勇的借款向李某提供抵押，如钱勇不能按约履行义务，李某有权处理案涉房屋，同日签订的《出售拆迁安置房协议书》实际是为钱勇的借款进行担保。后因钱勇不能按约归还李某的借款，钱某和李某于2015年8月4日又在房屋中介机构的见证下，重新签订了《房屋转让协议书》，将案涉两套房屋转让给李某，并向李某出具收到房款的收条，由此可见，钱某是将案涉房屋转让给李某并用房屋转让款抵偿钱勇所欠李某的债务，故对钱某上诉称李某没有支付购房款的意见，本院不予支持。《房屋拆迁产权调换协议书》由钱勇代钱某签字，补充协议约定案涉房屋的买卖事宜由钱勇全权处理，钱某认可通过钱勇将物业费等相关票据交给了李某，表明钱某委托钱勇办理案涉房屋买卖的意思表示，因此，钱勇将案涉房屋的相关票据及钥匙交给李某，应认定钱某已将案涉房屋交付给了李某。钱某认为李某通过非正常手段获取钥匙，案涉房屋并未交付的理由，因其未能提供相关证据加以证明，也不符合常理和客观事实，故本院亦不予支持。综上所述，钱某、李某于2015年8月4日签订的《房屋转让协议书》合法有效，李某已给付购房款且房屋已实际交付，故钱某应协助李某办理案涉房屋的产权过户登记。因案涉房屋为拆迁产权调换的房屋，需要益民公司先将案涉房屋的产权协助登记至钱某名下，益民公司也认可可以协助钱某办理产权的过户登记，故一审判决益民公司对案涉房屋的过户登记负有协助义务并无不当。综上，钱某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由钱某负担。本判决为终审判决。审判长  杨松审判员  王晗审判员  韩凯二〇一八年十一月八日书记员  陈敏