山东省泗水县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0831民初1746号原告：中国农业银行股份有限公司泗水县支行，住所地：泗水县济河办光明路018号，统一社会信用代码：913708318663989530。负责人：周斌，行长。委托诉讼代理人（特别授权）：王静波，女，中国农业银行股份有限公司泗水县支行职工，住泗水县。委托诉讼代理人（特别授权）：王新波，男，中国农业银行股份有限公司泗水县支行职工，住泗水县。被告：刘兴丽，女，1981年3月18日出生，汉族，农民，住泗水县。被告：李传民，男，1969年8月23日出生，汉族，农民，住泗水县。被告：济宁市金冠房地产开发有限公司，住所地：济宁市市中区建设北路136号。法定代表人：张祥金，总经理。原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行诉被告刘兴丽、李传民、济宁市金冠房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王静波、王新波，被告刘兴丽、李传民及济宁市金冠房地产开发有限公司法定代表人张祥金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行向本院提出诉讼请求：1.被告刘兴丽偿还我行贷款本息10137.12元，其中本金9311.34元，利息825.78元（截止于2018年6月12日），2018年6月12日后的利息、复利及罚息按照合同约定计算至被告实际还清全部借款本息之日止；2.判令原告有权就被告刘兴丽所有的抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.被告李传民、济宁市金冠房地产开发有限公司承担连带责任；4.诉讼费等一切相关费用均由被告承担。事实和理由：我行与被告刘兴丽于2007年7月17日签订个人购房担保借款合同，被告刘兴丽于2007年7月17日在我行取得贷款80000元，该笔贷款期限10年。刘兴丽用所购商品房做抵押，商品房为南金冠阳光花园5号楼东4单元2层东户。贷款于2017年7月16日出现逾期至今未归还，特此诉讼。被告刘兴丽未作答辩。被告李传民未作答辩。被告济宁市金冠房地产开发有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2007年7月17日，被告刘兴丽因需向原告申请购房贷款80000元，并于当日与原告签订个人购房担保借款合同，原告及被告刘兴丽（借款人）、济宁市金冠房地产开发有限公司（保证人）在合同上签字、捺印、加盖公章。原告与被告刘兴丽在个人购房担保借款合同中约定：借款金额：80000元。借款用途：购买房产。借款人所购买的房产位于金冠阳光花园。借款期限自2007年7月17日起至2017年7月16日止。借款利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.2%的基础上下浮15%，执行年利率6.12%。划款方式：借款人应在贷款人处开立结算账户（户名刘兴丽，卡号62×××15）。合同约定采用以下方式划拨：借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名济宁市金冠房地产开发有限公司，开户行中国农业银行泗水县支行，账号47×××59）。还款方式：分期还款。借款人以每壹个月为一个还款周期，共120期。自借款发放后，每月借款对应日（20日）为还款日。担保方式：阶段性保证担保＋抵押：保证人济宁市金冠房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥正式的抵押登记将有关文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。违约责任：对逾期借款从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在借款合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之叁拾计收罚息。2007年7月17日，为了确保被告刘兴丽与原告签订的《个人购房担保借款合同》的切实履行，原告与被告李传民签订《保证合同》，双方约定：被担保的主债权种类、本金数额：主债权种类为个人住房一手楼贷款，本金数额人民币捌万元。保证范围：保证担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用。保证方式：连带责任保证。保证期间：主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。2007年7月19日，被告刘兴丽以其购买的涉案房产在泗水县房产管理所办理商品房抵押预告登记。自2007年7月16日起被告刘兴丽的贷款出现多次逾期。截至2018年11月22日，被告刘兴丽尚欠原告贷款本金9311.34元及利息1089.82元未予偿还。另查明，被告刘兴丽所购涉案房产暂未办理房屋产权证书。上述事实，主要依据当事人陈述、个人购房担保借款合同、中国农业银行山东省分行个人借款凭证、被告刘兴丽的贷款合约基本信息、房屋他项权利证明及保证合同予以证实，且均已记录在卷。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中借款人与原告签订的借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的强制性规定，亦没有损害社会共同利益和他人的合法权益，属有效合同。原告履行了向借款人出借钱款的义务，借款人理应履行偿还借款的义务。本案被告刘兴丽的逾期还款行为已构成根本违约，原告有权要求被告偿还全部剩余借款本息。关于借款本息数额的计算问题，原告在庭审过程中向本庭提交被告刘兴丽的贷款合约基本信息，证明截至2018年11月22日，被告刘兴丽尚欠原告贷款本金9311.34元及利息1089.82元未予偿还，本庭予以支持。对于2018年11月22日后的正常息、罚息及复利应依据原告与借款人签订的借款合同的约定另行计算。关于原告要求就被告刘兴丽所购抵押房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿的问题。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被告刘兴丽因需向原告申请购房贷款并以其购买的房屋办理商品房抵押预告登记。抵押权预告登记表明权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利，但抵押权并未当然设立。同时预告登记是相对于本登记而言的登记，是属于保障将来实现的登记，其本身不能发生物权登记效力。故原告无权就被告刘兴丽购买的涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，原告、借款人、保证人三方签订的借款合同中担保条款，系当事人真实意思的表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，同时也没有损害社会公共利益和他人的合法权益，亦属有效合同，且借款合同中约定保证方式为阶段性担保，阶段性保证时间段自借款合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，本案借款人刘兴丽至今没有取得房产权利证书，被告济宁市金冠房地产开发有限公司作为保证人仍在保证期间内，应对借款人的借款本金及正常息、罚息、复利应当承担连带清偿责任。同理，被告李传民作为保证人也应按照保证合同的约定承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘兴丽、李传民于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行暂计至2018年11月22日的借款本金9311.34元及利息1089.82元，2018年11月22日后的正常息、罚息、复利按照借款合同约定的利率标准另行计算至实际给付之日止；二、被告李传民、济宁市金冠房地产开发有限公司对上列第一项承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，由被告刘兴丽、李传民、济宁市金冠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  马鹏飞人民陪审员  王文娟人民陪审员  王延东二〇一八年十一月二十二日书 记 员  李 诚