上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13492号上诉人（原审被告）：上海硕宇嘉业投资有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路******。法定代表人：李世新，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张大军，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祎煊，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李石磊，男，1980年12月23日出生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人（原审原告）：徐彩恩，女，1981年10月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：沈梅初，上海博济律师事务所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。上诉人上海硕宇嘉业投资有限公司（以下简称硕宇嘉业公司）因与被上诉人李石磊、徐彩恩商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初64878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人硕宇嘉业公司之委托诉讼代理人张大军、王祎煊，被上诉人李石磊、徐彩恩之共同委托诉讼代理人沈梅初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人硕宇嘉业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、系争《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）已经明确约定了小产证的办理时间，不需要进行填补性解释。上诉人于2017年10月31日取得大产证，并根据合同约定为购房者办理了小产证，不存在违约行为。《商品房销售管理办法》第34条是调整开发商与政府之间的关系，也并未规定大产证办理的全部期限。一审法院认定上诉人应当在房屋交付90日内办理大产证，没有法律依据。大产证办理需要公共配套设施完成的材料，系争楼盘的教育配套设施建设滞后，导致上诉人在2017年10月31日才完成大产证，这并不是上诉人的拖延所致。二、一审法院适用法律错误，大产证办理时间与被上诉人并无直接利害关系，被上诉人也没有举证证明其存在实际损失。上诉人不应当承担违约赔偿责任。被上诉人李石磊、徐彩恩辩称，上诉人故意在《预售合同》中对大产证办理期限不予明确，并约定小产证办理期限与大产证办理期限相关联，导致合同对小产证办理期限的条款不明确。一审法院根据合同法原则对此进行了填补解释，已经充分给予了上诉人履行准备期，适用法律准确。请求二审法院维持原判。李石磊、徐彩恩向一审法院起诉请求：判令硕宇嘉业公司支付逾期办理小产证违约金人民币53,310元（以下币种相同）。一审法院认定事实：2016年1月30日，李石磊、徐彩恩与硕宇嘉业公司签订《预售合同》，约定李石磊、徐彩恩向硕宇嘉业公司购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款暂定为1,131,865元，硕宇嘉业公司应当于2016年10月31日前将房屋交付给李石磊、徐彩恩，除不可抗力外。《预售合同》第10条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《住宅交付使用许可证》。第14条约定，在硕宇嘉业公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》；《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同签订后，李石磊、徐彩恩支付了购房款1,131,865元，硕宇嘉业公司按约交付了房屋。2017年10月31日，硕宇嘉业公司取得了系争房屋的大产证。2017年11月5日，双方签署了《房屋交接书》,李石磊、徐彩恩领取了办证资料。双方确认在签署交接书时，李石磊、徐彩恩补交购房款143元。一审法院认为：李石磊、徐彩恩与硕宇嘉业公司签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效，双方均应按约履行自己的义务。《预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后90天内办理过户手续。但双方对大产证取得时间未作约定，也未能就此达成补充协议，故根据合同法相关规定，可由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而《预售合同》约定硕宇嘉业公司应于2016年10月31日前交付系争房屋，综合李石磊、徐彩恩与硕宇嘉业公司的合同约定及房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，一审法院推定《预售合同》约定的最后交付日起90日内为硕宇嘉业公司办理大产证的合理期间，小产证的约定办理时间应为此后120天内，即2017年5月29日之前。李石磊、徐彩恩以根据《预售合同》无法确定硕宇嘉业公司协助办理小产证的时间为由，要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定以房屋交付后90日为期限的意见，一审法院不予采纳。硕宇嘉业公司逾期办理大产证致使李石磊、徐彩恩未能按期办理小产证，硕宇嘉业公司应承担相应的违约责任。硕宇嘉业公司辩称逾期办理大产证并非己方原因，故不需要承担违约责任，就此未提供充分证据证明，且双方合同也未约定硕宇嘉业公司可以以第三方原因免责，故硕宇嘉业公司关于不需要承担逾期办证违约金的抗辩不予采纳。《预售合同》没有约定逾期办理小产证的违约金，损失数额难以确定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，李石磊、徐彩恩要求按已付购房款1,131,865元，以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为计算标准的意见，一审法院予以采纳。违约金应自2017年5月30日起算。硕宇嘉业公司通知李石磊、徐彩恩于2017年11月5日签署《房屋交接书》并领取办证资料，已经完成协助办证义务，违约金应计算至该日止。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于二〇一八年九月二十七日作出判决：上海硕宇嘉业投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李石磊、徐彩恩逾期办证违约金（以1,131,865元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％的标准，自2017年5月30日起计算至2017年11月5日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,132元，减半收取计566元，由李石磊、徐彩恩负担226.40元，上海硕宇嘉业投资有限公司负担339.60元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、系争《预售合同》中关于小产证办理期限的约定是否明确？二、上诉人实际办理大产证的期限是否超出合理期间？三、上诉人是否应当承担逾期办理小产证的违约责任？一、关于系争《预售合同》中的小产证办理期限是否明确的问题。根据系争《预售合同》第14条约定，在上诉人取得大产证后30日内，由双方签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方共同申请办理小产证。从上述合同约定来看，小产证的办理期限受限于上诉人取得大产证的日期，但双方在合同中并未能明确约定上诉人取得大产证的日期。因此，由于上诉人取得大产证的日期具有不确定性，致使被上诉人领取小产证的日期亦无法准确预期。一旦上诉人办理大产证的期限拖延，将使被上诉人获取房屋所有权的预期利益无法得到有效保障，亦使被上诉人丧失了对上诉人履行合同义务的有效制约。因此，系争《预售合同》关于小产证的办理期限属于约定不明确。上诉人认为合同已经明确约定了小产证的办理时间，与事实不符，本院不予采纳。二、关于上诉人实际办理大产证的期限是否超出合理期间的问题。大产证是开发商作为项目建设方所取得的房屋整体所有权的合法证明。因此，开发商取得大产证是购房者申请办理小产证的前提条件。本案中，由于系争《预售合同》没有对大产证办理期限进行明确约定，导致小产证办理期限亦不明确，双方当事人对此亦没有达成补充协议。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据上述法律规定，人民法院可以按照合同有关条款或者交易习惯补充明确相应的产证办理期限。中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。该期限是行政规章为商品房产权证办理所设置的管理性规定，并且涵盖了开发商办理大产证与购房者申请办理小产证的期限。上诉人作为一家专业房地产开发企业，理应知晓该期限规定，并应当尽快完成大产证办理，以满足购房者申请办理小产证的需求。本案中，一审法院充分考虑了系争《预售合同》的实际履行情况，确定上诉人应在《预售合同》约定的最后交付日起90日内即完成大产证办理，已经适当延展了上述行政规章所确定的办理期限，给予了上诉人充分的履行准备期限。系争《预售合同》约定了最终交房期限，上诉人于2017年10月31日取得大产证，显然已经超出了90日的合理期间，上诉人主张其在合理期间内办理了大产证，缺乏事实依据，本院不予采信。三、关于上诉人是否应当承担逾期办理小产证的违约责任的问题。系争《预售合同》将小产证办理时间与上诉人办理大产证的时间进行了关联性约定。一审法院在补充确定大产证办理期限的前提下，根据系争《预售合同》约定的推算方法，认定的小产证办理最终期限是正确的。由于上诉人未在合理期间内办理大产证，导致小产证的办理亦超出了根据一般交易习惯所确定的最终期限，故上诉人理应承担相应的违约责任。上诉人认为其何时办出大产证与被上诉人无直接利害关系，且被上诉人也未遭受实际损失，故上诉人不应承担违约责任的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。至于违约责任的承担方式问题，由于双方在合同中未能具体约定，一审法院认定上诉人按照已付购房款总额赔偿相应的逾期贷款利息，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并无不当。综上所述，一审法院依据查明的事实所作判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,132元，由上诉人上海硕宇嘉业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 李伟林审判员 任文风二〇一八年十一月二十七日书记员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……