江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0302民初2059号 原告：孙新华，女，1970年9月21日生，汉族，无业，住靖江市。 委托代理人：张莉，江苏它石律师事务所律师。 委托代理人：陆召旸，江苏它石律师事务所律师。 被告：胡璐，女，1990年6月6日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨福君，男，1980年4月12日出生，汉族，住安徽省萧县。 第三人：鼓楼区美田房产中介所，住所地鼓楼区鼓楼晶典小区（A地块）商业B幢1单元117号。 经营者田可，该中介所负责人。 原告孙新华诉被告胡璐及第三人鼓楼区美田房产中介所（以下简称：美田房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后依法作出（2015）鼓民初字第3297号民事判决书，被告不服上述判决，上诉至徐州市中级人民法院，经徐州市中级人民法院（2017）苏03民终5056号民事裁定书裁定：撤销徐州市鼓楼区人民法院鼓民初字第3297号民事判决，本案发回徐州市鼓楼区人民法院重审。2018年4月17日本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆召旸，被告胡璐委托诉讼代理人杨福君到庭参加诉讼。第三人美田房产中介所经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙新华诉讼请求，1.判令被告退还房租9500元、押金3000元；2.判令被告给付原告违约金3000元；3.判令被告支付原告因断水断电不能居住租赁房屋而租住宾馆等的损失700元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月7日，原告承租被告所有的位于鼓楼区房屋一套，约定租期自2015年1月10日至2016年1月9日，月租金2800元，每半年支付一次。原告及时向被告支付了租金及房屋押金，但在合同没有到期的情况下，被告通知所租房屋的物业公司强行将水电断掉，要求原告搬出。后经协商，被告同意2015年10月14日前退还房租9500元，承担原告居住期间的物业费，退还押金3000元并承担违约金3000元。原告于2015年10月14日将房屋交还给被告，但被告不愿按约定履行，造成原告较大的经济损失，故原告诉至法院请求，请求法院依法判决。 被告胡璐辩称，原告与被告并未真实签订房屋租赁合同，第三人在蒙骗被告情况下，是第三人的个人行为，与原告签订了房屋租赁合同，合同不真实、不合法，原告诉被告的请求无任何事实及法律依据，请法院依法驳回。 第三人美田房产未到庭进行答辩，提交书面答辩意见：我中介所作为原、被告租赁关系的居间方，全程参与了合同的洽谈、签约，纠纷调解，验收房屋等全过程，2014年底、2015年初，被告到我中介所要求将其房屋出租，后原告要租赁该房屋，均是被告母亲参与洽谈合同内容，在正式签订合同前，我中介所电话与被告沟通，在得到其同意下，与原告签订合同。2015年9月初，被告母亲告诉我们房子不租了，被告也发来信息告诉原告不租了，产生纠纷后，我公司杨阳参与全程沟通，在杨阳的见证下，原告与被告母亲签订协议一份。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告胡璐将其所有的坐落于徐州市鼓楼区的房屋在鼓楼区美田房屋中介所挂牌出租。2015年1月7日，经鼓楼区美田房屋中介所居间中介，原告孙新华与被告胡璐的母亲就上述房屋的租赁事宜达成《房屋租赁居间合同》一份，约定被告将位于徐州市鼓楼区房屋出租给原告居住使用，租期一年，自2015年1月10日至2016年1月9日，月租金2800元，每半年支付一次；合同签订时，原告支付被告押金3000元，合同期满，如原告不再续租，被告应在原告结清租赁期间应承担的各项费用或者扣除房屋其他损失后的剩余部分无息退还原告；被告应在2015年1月7日前将房屋交付给原告使用，原告承担租赁期间的水、电、煤气、暖气、有线电视费、宽带费、物业管理费；该合同同时约定，如有违约，违约方应向守约方支付3000元作为违约金。上述合同内容经鼓楼区美田房屋中介所与胡璐电话沟通，胡璐表示同意合同内容，因在外地，待其回徐州后补签字，并要求将房租直接支付至其银行卡上。原告孙新华及鼓楼区美田房屋中介所均在合同上签字盖章。 上述合同达成后，被告依约将房屋交付给原告居住使用，原告依约支付了押金3000元及全年租金33600元，其中押金及上半年房租由鼓楼区美田房屋中介所代收后转交被告，下半年房租由原告直接汇至被告中国银行账户（卡号：62×××77）。2015年9月28日，被告给原告发短信表示要终止合同；10月初，被告母亲电话告知中介涉案房屋不再租赁给原告使用了；2015年9月30日，原告的丈夫范彬向鼓楼分局铜沛派出所报案，称物业将风尚自由城6-1-201室的水电停了，经出警民警了解，系该房屋的业主通知物业把水电停掉的。 2015年10月中旬，经鼓楼区美田房屋中介所工作人员杨阳居中协商，原告与被告母亲达成《协议书》一份，约定因风尚自由城6-1-201室终止合同，现甲、乙双方达成以下协议：一、甲方退还乙方租金9500元；二、甲方负责交清乙方居住时的物业费，乙方负责交清居住时水电气费；三、乙方搬家后，如无人为损坏室内设施，甲方退还押金3000元；四、乙方于2015年9月14日将钥匙交于甲方；五、甲方承担3000元违约金给乙方；六、以上所有钱款于2015年9月14日结清。上述协议由原告签字、被告母亲代表被告签字。鼓楼区美田房屋中介所工作人员杨阳出庭作证称，该协议第四条、第五条中存在笔误，两处“9月14日”均应为“10月14日”。 协议签订后，杨阳带着被告母亲和原告一起验收了涉案房屋，经验收，房屋无人为损坏室内设施的情况。但在验收房屋后，被告及其母亲均无法联系上。2015年10月15日，原告将房屋钥匙交给中介。 本院认为，关于原、被告之间是否存在合法有效的租赁关系的问题。涉案房屋系被告本人到鼓楼区美田房屋中介所要求挂牌出租，即其本人有出租的意思表示。后期在租赁合同的洽谈过程中，虽然均是被告母亲出面，但合同内容亦在签订前取得了被告本人的同意，房屋租金亦是支付给被告本人。从上述情况能够确认，被告系涉案房屋租赁关系的相对人，系出租人的身份，其母亲在租赁关系期间的行为系经过被告追认认可的代理行为。同时，鉴于涉案房屋已经交付原告使用，原告亦已支付房租，租赁合同已经实际履行，故租赁合同上欠缺被告本人签字的形式瑕疵并不影响合同效力。综上，原、被告之间就风尚自由城6-1-201室房屋存在事实的租赁关系。该合同不违法法律规定，应当认定有效。 关于原、被告之间的租赁关系是否已经终止的问题。根据已查明事实，被告在2015年9月，已经通过短信联系和通知中介的方式明确表示要提前终止合同，且采取了对涉案房屋断水断电的行为。在此情况下，在中介的协调下，原告与被告母亲就终止涉案房屋租赁合同达成了一份《协议书》。鉴于被告是实际出租人，且因其长期在外地，涉案房屋租赁中的相关事宜均是其母亲出面处理，故原告有理由相信被告母亲与其订立该《协议书》时是代表了被告本人的真实意思。因此，原告与被告母亲订立的《协议书》合法有效，且该《协议书》的效力及于被告本人。根据《协议书》的约定，原、被告之间就涉案房屋形成的租赁关系已经双方协商一致终止。 关于原告要求退还房租9500元、押金3000元，并支付违约金3000元的诉请。根据《协议书》的约定，被告在终止双方租赁关系的前提下，同意退还房租9500元、支付违约金3000元，且同意在房屋无人为损坏室内设施的情况下退还押金3000元，鉴于涉案房屋已经中介、原告、被告母亲三方共同验收，无室内设施损坏的情况，故退还押金3000元的条件亦已成就。故此，原告的上述诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿因断水断电造成的经济损失700元的诉请，鉴于原告对于物品种类、损坏情况、修复情况、损失构成均未提供证据，故其该项诉请证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第九十三条之规定，判决如下： 一、被告胡璐于本判决生效后五日内一次性退还原告孙新华房屋租金9500元、押金3000元，并支付原告孙新华违约金3000元； 二、驳回原告孙新华的其他诉讼请求。 案件受理费210元，两次公告费1560元，合计人民币1770元，由被告胡璐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张向阳 人民陪审员  马步合 人民陪审员  朱随荣 二〇一八年十一月二十六日 法官助理吴韩 书记员韩林宏