西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初2949号 原告王静毅，女，汉族，1982年8月7日出生，住西安市雁塔区， 委托诉讼代理人郭燕云，陕西恒达律师事务所律师。 被告倪慧娣，女，汉族，1975年11月13日出生，住西安市雁塔区， 委托诉讼代理人张继海，陕西同步律师事务所律师。 被告西安市万科物业服务有限公司，住所地西安市雁塔区南二环西段南侧新地城第********房。 法定代表人汪楠钦，系该公司总经理。 被告西安市万科物业服务有限公司第三分公司，住所地西安，住所地西安市雁塔区南二环西段南侧新地城第**********> 负责人汪楠钦，系该公司总经理。 共同委托诉讼代理人刘莉芳，陕西仁和万国律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人李敏，陕西仁和万国律师事务所实习律师。 原告王静毅与被告倪慧娣、被告西安市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司），被告西安市万科物业服务有限公司第三分公司（以下简称万科物业公司第三分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王静毅及其委托诉讼代理人郭燕云，被告倪慧娣及其委托诉讼代理人张继海、被告万科物业公司及万科物业公司第三分公司的共同委托诉讼代理人刘莉芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王静毅诉称，2017年6月30日，原告王静毅与被告倪慧娣、西安市万科物业服务有限公司第三分公司签署了《西安市存量房居间（买卖）合同》（合同编号为0000264），二原告购买被告倪慧娣位于西安市××南侧××城××单元××室房屋，房屋价款为145万元。同日，各方又签订了《补充协议》、《证明》，明确约定原告支付房屋价款的方式为首付款+按揭，第一被告在2017年9月15日办理房屋交接。前列协议签订后，原告依约向第一被告支付了房屋定金计40万元，向第三被告西安市万科物业服务有限公司第三分公司（以下简称万科分公司）支付中介费45300元。2017年7月，第三被告万科分公司告知原告因不可抗力因素导致第一被告出售的房屋资质受限，不能办理按揭贷款要求原告一次性付款购买房屋，原合同无法继续履行导致合同解除。嗣后，原告多次与第一被告、第三被告万科分公司沟通协商，要求第一被告返还购房款，第三被告万科分公司退还中介费，但二被告拒不返还形成诉争。经查，第三被告是第二被告西安市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）的分支机构，不具有法人资格，不能独立享有权利、承担责任，万科分公司一切行为的后果及责任应由万科公司承担。现原告诉至本院，请求，1、确认原告与被告倪慧娣、西安市万科物业服务有限公司第三分公司签署的《西安市存量房居间(买卖)合同》已经解除；2、判令第一被告倪慧娣向原告返还购房款人民币40万元；3、判令第二被告、第三被告共同向原告返还中介费45300元；4、本案诉讼费用由被告共同承担。 被告倪慧娣辩称，涉案房屋是被告通过二手房买卖方式取得，房屋买受人及产权人均是被告本人，不存在出售资格限售的情况。合同签订后原告支付了定金40万元，且将相关资料交给中介办理相关手续，后原告拒绝办理缴费、过户登记，原告反悔，并在同一小区另购房屋，现原告要求解除合同被告无异议，但不同意返还40万元定金。 被告万科物业公司及万科物业公司第三分公司共同辩称，本案为商品房买卖合同纠纷，万科不是买方也不是卖方，不应当作为被告，应当作为第三人出庭。第三分公司没有独立的主体资质，不应当作为被告。居间服务已经完成，买卖双方已经签订存量房买卖合同，现二被告无返还服务费的义务。 经审理查明，2017年6月30日，原告王静毅与被告倪慧娣、被告万科物业公司第三分公司签订《西安市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》及证明一份，三方约定：甲方（被告倪慧娣）所有的房屋××于××西××单元××室（以下简称该房屋），建筑面积为94.5平方米。该房屋的交易总额为1450000元。乙方（原告）支付定金400000元，其中签订合同时支付100000元，剩余300000元于2017年7月5日前转给被告甲方（倪慧娣）。约定如乙方（原告）未能按照约定事项履行合同，且协商无果，导致合同终止的，甲方（被告倪慧娣）扣除乙方所付定金400000元，且乙方（原告）需承担丙方（被告万科物业公司第三分公司）100%经纪代理费43500元。合同签订后，原告委托其丈夫杨玮玮于当日向被告倪慧娣支付定金100000元；向被告万科物业公司第三分公司支付经纪代理费43500元；于2017年7月4日向被告倪慧娣支付定金300000元。 另查明，涉案房屋系被告倪慧娣于2014年6月从案外人王立学处购买，倪慧娣于2014年7月1日取得该房屋产权。被告倪慧娣与案外人张瑜系夫妻关系，婚后育有一子张国笑（尚未成年）。该房屋原系二人夫妻共同财产，登记在倪慧娣名下。2017年6月21日，张瑜去世，其份额由其儿子张国笑继承。2017年8月8日，西安市不动产登记局将该房屋登记在倪慧娣、张国笑二人名下。 庭审中，原告表示该房屋登记在倪慧娣、张国笑名下后，根据相关政策，该房屋取得不动产权属证书不满两年，属于限售房屋，不能交易，且该房屋不能进行按揭贷款。故明确其诉讼请求为要求解除合同，退还定金及中介费。对此，三被告均不予认可，表示该房屋因继承发生物权变动，可正常交易，并表示因原告在该小区另购房屋而毁约。 2017年7月4日，西安市住房保障和房屋管理局下发市房法（2017）77号文件，该文件载明，2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区……等行政管理区域及高新区……等开发区规划区域范围内，购买的商品住房……满5年方可上市交易；上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。经本院工作人员前往西安市住房保障和房屋管理局询问，该局工作人员表示，继承所得房屋不受“房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易”的限制，可正常交易。 以上事实，有《西安市存量房居间（买卖）合同》、转账记录、当事人的陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告王静毅与被告倪慧娣、被告万科物业公司第三分公司签订的《西安市存量房居间（买卖）合同》是三方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案所涉合同签订后，因涉案房屋共有人张瑜去世，其与被告倪慧娣共有的本案涉案房屋份额已由其子张国笑继承，该房屋现已登记至倪慧娣、张国笑名下。现原告要求解除合同，被告倪慧娣亦表示同意，故原告要求解除合同之诉请，本院予以支持。但原告主张解除合同的原因系涉案房屋不符合本市房地产限购政策无法交易，而根据西安市住房保障和房屋管理局回复，该房屋交易不受“房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易”的限制，可正常交易。故原告该项主张不能成立；且其表示因涉案房屋无法办理按揭贷款，亦无证据予以佐证，故原告要求被告退还定金的诉请，于法无据，本院不予支持。因双方约定涉案房屋成交价格为1450000元，根据法律规定，定金的数额不得超过合同标的额的20%，即290000元，故被告应将超过部分退还原告。原告要求被告万科物业公司及万科物业公司第三分公司退还其中介费43500元的诉请，根据三方所签合同以及补充协议约定，因甲方或乙方单方违约，或甲乙双方协商解除合同的，丙方不退还居间服务费，故原告此项诉请亦缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下： 一、依法解除原告王静毅与被告倪慧娣、被告西安市万科物业服务有限公司第三分公司于2017年6月30日签订的《西安市存量房居间(买卖)合同》。 二、被告倪慧娣应于本判决生效之日起十日内向原告王静毅返还购房款110000元。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告王静毅的其他诉讼请求。 本案案件受理费17850元，由被告倪慧娣承担1355元，由原告王静毅承担16495元。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  杨 冉 人民陪审员  李小芳 人民陪审员  马宇玲 二〇一八年十一月十四日 书 记 员  宋 延 打印：相丽华校对：王维2018年月日送达