辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初8699号原告：大连佳怡物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港湾街2号。法定代表人：曲恩展，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙楠，辽宁锴亿律师事务所律师。被告：杨洪兴，男，1968年4月23日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：杨宁，辽宁昌信律师事务所律师。原告大连佳怡物业管理有限公司与被告杨洪兴物业服务合同纠纷一案，本院作出（2018）辽0202民初535号民事判决，被告杨洪兴不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终5953号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大连佳怡物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙楠，被告杨洪兴的委托诉讼代理人杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连佳怡物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业管理费852231.52元；2.判令被告给付原告逾期支付物业管理费的滞纳金76700.84元。事实和理由：被告于2010年9月1日购买了坐落于大连市房屋（面积合计1664.2平方米），成为大连深业大厦的业主，接受《大连深业大厦物业产权人公约》约束。原告系大连深业大厦业主委员会委托的物业管理单位，为包括被告在内的深业大厦业主提供物业管理服务。《公约》第十四条约定，自2001年1月1日起，按写字间24元/月/平方米的物业管理费收费标准，于每月首日向物业管理公司交纳当月的物业管理及各项应交费用。截至2017年12月1日，被告应交物业管理费合计3593082.24元，实缴物业管理费2740850.72元。被告逾期支付物业管理费的行为已构成违约，并使原告的合法权益造成损失，根据《公约》第十五条规定，逾期交纳物业管理费，从逾期之日起，按照应交金额千分之三交纳滞纳金。被告逾期交纳物业管理费理应向原告交纳滞纳金76700.84元。经原告多次催要，被告拒不支付。杨洪兴辩称，不同意原告诉讼请求。一、原、被告之间不存在物业服务合同关系。原告并非本案适格原告，根据法律规定，物业服务纠纷案件的受案范围基于的是依法存在的物业服务合同关系，即前期物业服务合同及业委会与选聘的物业公司签订的物业服务合同，其他情形均无法形成物业服务合同关系。本案中，原告非开发商指定的前期物业服务企业，也并非与业委会签订的物业服务合同，原被告之间未形成有法律约束力的合同关系，原告依据产权人公约及产权人委员会会议记录确定业主与物业公司之间的合同权利义务是突破了合同相对性。《大连深业大厦物业产权人公约》是依据1999年颁布的《大连市城市住宅区物业管理办理》的规定而制定的，但该规定在2009年10月1日因《大连市物业管理条例》的实施而废止，《大连深业大厦物业产权人公约》因失去制定依据和基础而失效，不能对被告产生约束力。根据原告提交的《关于同意深业大厦物业产权人委员会登记备案的批复》，该产权委员会任期三年，自2001年1月14日至2004年1月14日，根据《物业产权人委员会登记备案证书》要求，产权人委员会需每年办理年检，因此该产权人委员会因任期届满未年检，无法行使法定职权，无权代表业主选定物业服务企业。根据《大连市物业服务收费管理实施细则》规定，物业公司应办理收费许可证，并按规定时间到发证机关验证，原告无法提供收费许可证，无权向被告收取费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：1997年6月6日，大连市物价局大价房字[1997]3号《关于对“大连深业大厦”物业管理收费标准的批复》中，同意大连深业大厦物业管理部按下列标准收取物业管理费：写字间每月每建筑平方米26元、商住公寓每月每建筑平方米28元。1997年6月24日，大连市物价局为大连深业大厦有限公司颁发经营性收费许可证。2000年9月18日，深业大厦物业管理部向深业大厦全体业主发布《关于成立深业大厦物业产权人委员会筹备小组的通知》，主要内容为深业大厦已具备成立物业产权人委员会的条件，召开第一次物业产权人委员大会，成立第一届物业产权人委员会应成立筹备小组，现推荐具体人员为筹备小组成员。如业主接到通知后一周内没异议，筹备小组成员名单将呈报市物业管理办公室备案。2000年12月21日，大连深业大厦第一届产权人大会召开，会议通过《深业大厦第一届产权人大会议程》、《深业大厦物业产权人公约》、《深业大厦物业产权人章程》、《深业大厦物业产权人委员会选举办法》，根据《深业大厦物业产权人委员会选举办法》，选举出7位产权人委员会委员，当选为深业大厦第一届产权人委员会委员。其中《大连深业大厦物业产权人公约》规定自2001年1月1日起，按写字间24元每月每平方米的物业管理费收费标准，物业产权人应于每月首日向物业公司交纳物业管理费；逾期交纳物业费，按照应交金额3‰按日交纳滞纳金。2001年1月14日，大连市住宅小区物业管理办公室发布的大住物办发[2001]1号《关于同意深业大厦物业产权人委员会登记备案的批复》，该批复称《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》、《物业产权人委员会选举产生办法》等文件符合有关法律、法规、规章的规定，物业产权人委员会成员选举结果有效，同意深业大厦物业产权人委员会登记备案，本届委员会任期三年，自2001年1月14日至2004年1月14日止。2001年2月19日，深业大厦第一届产权人委员会第二次会议召开，会议通过了深业大厦物业管理费收费标准：写字间24元/月.平方米,酒店26元/月.平方米，自2001年1月1日执行。2001年2月28日，大连市物价局大价发[2001]20号文件《关于放开非住宅类物业管理服务收费的通知》，该通知指出放开非住宅类物业管理服务收费，其收费标准由物业管理单位物业产权人（使用人）双方协商确定；凡具备成立产权人委员会的应及时成立产权人委员会，其物业管理服务收费由物业管理单位与物业产权人委员会协商议定。2002年2月5日，深业大厦第一届产权人委员会第三次会议召开，同意自2002年1月1日起大连深业大厦的物业管理工作委托原告大连佳怡物业管理有限公司管理。2016年12月28日，深业大厦物业产权人委员会与原告大连佳怡物业管理有限公司签订《大连深业大厦物业管理委托合同》，约定原告为大连深业大厦提供物业服务，委托管理期限3年，自2017年1月1日至2019年12月31日，写字间24元每月每平方米，酒店26元每月每平方米，逾期交纳的，应从当月15日起，按照应交金额的千分之3按日交纳滞纳金，直至金额付清日。2010年9月1日，被告杨洪兴购买了案涉多套房屋，经测绘，被告房屋总面积为1701.27平方米。被告将案涉房屋委托原告出租，并同意原告在租金中扣留物业费。2010年10月至2017年12月1日期间的物业费，被告应交物业费3552251.76元（1701.27平方米×24元×87个月），被告已交2740850.72元，被告欠付物业费811401.04元。本院认为：业主应当按照约定交纳物业费，逾期交纳物业费应支付违约金。虽被告杨洪兴未与原告大连佳怡物业管理有限公司签订物业服务合同，但被告系大连深业大厦的业主，原告系该大厦物业产权人委员会聘请的物业服务公司，被告接受了原告提供的物业服务，应按期缴纳物业费。产权人委员会于2001年2月19日一致同意物业费标准为写字间24元/月.平方米，原告接受产权人委员会委托履行物业管理职责后即按该标准收取费用，故原告请求判令被告给付物业费811401.04元的请求，事实清楚，证据充分本院予以支持。关于原告主张按日3‰支付滞纳金的诉讼请求，该计算标准过高，应予调整，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率上浮50%的利率标准计算，被告应支付滞纳金4412元（811401.04元×6.525%÷12个月×1个月），对超出部分的滞纳金，本院不予支持。关于被告杨洪兴辩称物业产权人委员会非业主委员会，该委员会不能代表业主聘请原告一节，因物业产权人委员会于2000年底成立，其性质即为代表全体业主行使权利履行义务的组织，2003年9月1日《大连市物业管理条例》施行，业主委员会称谓上的不一致，不能否定其享有代表全体业主委托原告行使物业管理职责的权利，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信。关于被告杨洪兴辩称原告大连佳怡物业管理有限公司2015年前的物业费已超过诉讼时效一节，因被告房屋出租产生的租金处于陆续抵顶欠付物业费的状态，故对于此抗辩意见，本院不予采信。关于被告杨洪兴辩称《大连深业大厦物业产权人公约》失去制定依据和基础，不能对被告产生约束力一节，因原告大连佳怡物业管理有限公司自2002年1月1日起即对深业大厦全体业主履行物业管理服务职责，且被告成为业主后，一直按每月24元的标准向原告缴纳物业费，双方形成事实物业服务合同关系，故对于此辩称，本院不予采信。关于被告杨洪兴辩称产权人委员会的任期届满且未经年检而无法行使法定职权一节，产权人委员会虽任期届满，但在新的业主委员会成立之前，其仍有义务履行相关职责，故对被告的辩称，本院不予采信。关于被告杨洪兴辩称原告大连佳怡物业管理有限公司无收费许可证一节，根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第七条规定，根据物业服务的性质和特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价；商厦、写字楼、公寓及别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。故原告按产权人委员会一致通过的标准收费，应属于执行市场指导价，无需收费资质。对于被告辩称，本院不予采信。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告杨洪兴给付原告大连佳怡物业管理有限公司物业费811401.04元；二、被告杨洪兴给付原告大连佳怡物业管理有限公司滞纳金4412元；上述一至二款项，被告应偿付原告的款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告大连佳怡物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费13090元，由杨洪兴负担12530元，由大连佳怡物业管理有限公司负担560元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张亚丽人民陪审员  王圣云人民陪审员  李 艳二〇一八年十一月八日书 记 员  孙莹莹