广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初2995号原告：韩宇，女，1986年7月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，委托诉讼代理人：杨高峰，广东金桥百信律师事务所律师。被告：杜婉玲，女，1976年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告韩宇诉被告杜婉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告韩宇及其委托诉讼代理人杨高峰，被告杜婉玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同；2.判令被告协助原告将高明区荷城街道中山路千彩街xx号x梯xxx房屋过户登记在原告名下；3.判令被告在收到房产余款后七日内将房产交付原告，并结清所有拖欠的费税；4.判令被告向原告支付违约金13.6万元，并判令该项费用从应付的剩余购房款48万元直接扣减；5.判令被告承担原告支付的委托律师费用5万元，并判决该费用从剩余购房款48万元直接扣减；6.判令被告承担本案的诉讼费用，并从剩余48万元中扣减。事实和理由：原告与被告与居间方佛山市高明区纵横房地产中介行于2017年7月25日签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定内容如下：被告将位于佛山市高明区荷城街道中山路千彩街xx号x座x梯xxx房房屋出售给原告，成交价为68万元；原告在签订合同当日支付定金3万元，在2017年8月20日前支付首期款（含定金转首付款）20万元，剩余购房款以银行贷款方式支付；任何一方违约须承担合同成交价20%的金额作违约金，并赔偿守约方由此产生的一切经济损失；如因一方违约引起诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费用、保全费用、律师费、执行费用均由违约方承担（证据一：《房屋买卖定金合同》）。2017年8月12日原、被告又签订了正式《房屋买卖合同》，合同内容进一步约定如下：剩余房款48万元由原告于2017年8月28日之前申请办理银行按揭手续；原告因自身原因未获得银行或公积金中心批准的，双方同意由原告自行筹齐剩余房款，于2018年8月28日以前以现金或转账的形式支付给原告（证据二：《房屋买卖合同》）。合同签订当日原告向被告支付了购房定金3万元，2017年8月12日，原告向被告支付购房首期款17万元。2017年9月原告到中国银行佛山西樵支行办理二手住房按揭贷款业务，该业务由于审批不通过，未能申请到银行贷款。原告要求被告协助再次办理贷款申请，由于被告不愿意配合未能再次申请贷款，原、被告多次协商无果的情况下，因此成讼。原告曾于2018年5月向高明区人民法院起诉要求解除《房屋买卖合同》，高明区人民法院的判决驳回了原告要求解除合同的诉讼请求，并在判决中确认原《房屋买卖合同》合法有效，原告需继续履行合同，并须于2018年8月28日前将购房余款48万元一次性支付给被告（证据三：高明区人民法院民事判决书，案号：粤0608民初1353号），该判决于2018年8月16日发生法律效力。因原告需继续履行《房屋买卖合同》，并须按照合同约定于2018年8月28日前交齐余款48万元，原告经多方努力，几乎借遍了亲友，终于在2018年8月24日将购房余款48万元一次性支付给了被告杜婉玲。但被告随后于8月28日将48万元款项退还给原告（证据三：韩宇打印的中国银行交易流水明细清单），并拒绝接听、回复原告与房产中介方的电话短信，不予配合办理房产过户网签手续及过户登记手续。原告已经按照合同约定，切实全面履行了相关义务，而被告不同意接收剩余款项且不协助、配合办理房产过户登记手续的相关行为，已经构成根本违约，故原告有权利要求被告继续履行合同，并要求被告承担相应的违约责任。由于被告不愿意协商配合，原告通过其他途径已经不能实现合同目的，无奈之下，原告只能向人民法院提起诉讼。为了切实维护原告的合法权益，根据《民法总则》及《合同法》的相关规定，原告特向高明区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。在诉讼中，原告举证如下：1.原、被告的《身份证》；2.《房屋买卖定金合同》；3.《房屋买卖合同》；4.《(2018)粤0608民初1353号民事判决书》；5.《韩宇打印的中国银行交易流水明细清单》；6.《通知函》《快递邮单》；7.《民事委托代理合同》；8.《短信记录》《通话记录》；9.《短信记录》；10.《证人的证言》。在诉讼中，被告举证如下：1.《机票》；2.《短信、通话记录》；3.《调解方案》。经审理查明，2017年7月25日，原、被告签订《房屋买卖定金合同》，定金合同约定，被告将位于佛山市高明区荷城街道中山路千彩街xx号x座x梯xxx房屋出售给原告，成交价格为68万元。定金合同第四条第1点约定，乙方（指购房方，即原告，下同）于签订定金合同当日先向甲方（指出卖方，即被告，下同）支付房屋定金3万元。该条第3点还约定，乙方签订三方合同后，于2017年8月20日前把剩余首付17万元转入甲方账户。定金合同第五条第7点约定，甲方承诺乙方收齐房款30天内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，逾期则视同违约。第六条违约责任的第5点约定，甲方认可乙方贷款方式付款时，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此而引起的经济损失。第六条第5点还约定，如甲、乙任何一方拒绝、拖延履行合同，或违反本合同约定的任何条款，均视为违约，违约方须向守约方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%金额作违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。该条第6点约定，如一方违约引起诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费、执行费均由违约方承担。该定金合同签订后，原告于2017年7月25日支付定金3万元给被告。2017年8月12日，原、被告及佛山市高明区纵横房地产中介行签订《房屋买卖合同》，合同第一条第1点约定，甲方所售房屋坐落于佛山市高明区荷城街道中山路千彩街xx号x座x梯xxx，房产证号为05××38，登记建筑面积共126.07平方米。合同第二条约定，房屋成交价格为68万元。合同第五条第二点约定，乙方须于2017年8月20日之前向甲方支付首期款（含定金转首付款）20万元，剩余房款48万元，由乙方于2017年8月28日前申请办理银行按揭手续。如因乙方自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按以下方式解决：乙方自行筹齐剩余房款于2018年8月28日前以现金或转账形式支付给甲方。合同第七条约定，甲方收到全部购房款（不含交房保证金）后7个工作日内将该房屋交付乙方。合同第八条约定，按国家规定缴纳办理房地产过户手续的税费（包括交易税费）由乙方承担。合同第十一条约定了违约责任，该条第1点约定，故意拖延或不配合交易过程，均视为违约；第三点约定，任何一方不按照合同的约定履行义务，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务应承担的违约责任，按下列②方式处理：①……；②逾期超过30日后，守约方有权以书面通知的方式解除本合同；甲方违约，乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还定金及首付款或按本合同约定的总房价款20%支付违约金；乙方违约，甲方有权解除合同，并没收定金及首付款或要求乙方按本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同还约定了其他条款。2017年8月12日，原告向被告支付了首期款17万元。2017年9月，原告到中国银行佛山西樵支行办理二手住房按揭贷款时未获通过，故未能申请到银行贷款。原告再次申请按揭贷款时，原告认为被告不协助原告办理贷款申请，于2018年5月向本院提起诉讼，案号为[（2018）粤0608民初1353号]，请求：1.解除双方于2017年8月12日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还定金6万元及返还17万元首期款。（2018）粤0608民初1353号判决认为原告请求解除房屋买卖合同的依据不足，依法驳回了原告的诉讼请求。2018年8月21日，原告通过佛山市高明纵横房地产中介行发了一份通知函给被告，通知函的内容为：由于买方需于2018年8月28日前将剩余购房款48万以现金或转账方式支付给卖方，现买方已筹够款项，但联系不上你，我方也曾多次打电话给你，但都处于关机状态，联系不上你，现按你身份证地址和邮寄优先送达地址给你，请你收到该通知后，遵守合同，按约定时间办理相关手续。2018年8月24日，原告将购房余款48万元通过转账方式给付了被告。被告于同年8月28日将48万元退回了原告。2018年8月29日、9月9日、9月10日，被告的丈夫和被告通过手机发送短信给原告，内容为：“韩宇小姐，杜婉玲答应跟您办过户手续，你看看怎么把钱转给杜小姐吧！”“韩宇小姐你好，我是千彩花园XX座XX梯XX房的业主杜婉玲小姐，为了处理我和你房子买卖的事情，我最近已经特意回到国内，希望与你一起履行完房屋交易合同，关于之前的事情跟你说明一下：1.之前我账户突然收到一笔巨款，我当时还在国外，……；2.退回的原因，是我希望回来当面与你一起完成合同约定的剩余事项；现在我希望你积极与我一起履行好合同……。”“韩宇小姐，请你尽快联系我，办完我们房屋交易的事宜，我很多时间不太方便接听电话，你可以短信跟我沟通。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，争议的焦点为：1.被告是否有违约，如有违约，应支付多少违约金；2.被告应否支付原告支出的律师费。本案中，原、被告及佛山市高明区纵横房地产中介行（下简称中介行）于2017年7月25日签订的《房屋买卖定金合同》和2017年8月12日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制规定，是合法有效的合同。双方同意履行合同的事实，并无争议，本院予以确认。关于被告是否有违约及违约金如何赔偿的问题。双方签订《房屋买卖合同》后，原告依约向被告支付了首期款20万元（含定金3万元），并在合同约定的期限内转账支付了剩余房款48万元，原告已履行了合同约定的义务。被告收到原告的全部购房款后，理应按照合同约定的条款协助原告办理房屋过户手续，但被告却把48万元房款退给原告，也没有主动把有关房屋的资料交到中介行并通知原告办理产权过户手续，根据双方签订的合同约定，被告的行为已构成违约。然而，被告违约后，于2018年8月29日、9月9日、9月10日，用其丈夫的手机和被告的手机发短信给原告，表示愿意协助原告办理房产过户手续，被告积极主动防止原告损失的扩大，可以减轻被告承担的违约责任。而原告得知被告于2018年8月28日将48万元退回后，对被告的丈夫或被告于2018年8月29日、9月9日、9月10日发来的短信不积极回应，对损失不采取补救措施，而是任由损失扩大。根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，本院结合被告的违约事实和原告没有采取适当措施防止损失的扩大以及原告因本案支出了律师费等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告赔偿的违约金为3万元。原告认为违约金应按双方约定的按总房价的20%计算。对此，本院认为，该条约定是当任何一方违约超过30日时才适用该条规定，原告该主张，本院不予支持。原告主张赔偿律师费的问题，上述酌定赔偿违约金的数额，已包含了律师费的部分损失。原告主张超过3万元的损失，本院不予支持。原告请求被告协助原告办理涉案房屋过户并在一定时间内把房屋交付原告，是被告履行合同的义务，原告该主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、第一百一十六条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告杜婉玲应继续履行与原告于2017年8月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告杜婉玲应于本判决发生法律效力之日起十五天内协助原告韩宇将位于佛山市高明区荷城街道中山路千彩街xx号x座x梯xxx房屋变更登记至原告韩宇名下；三、原告韩宇应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告杜婉玲支付剩余购房款48万元四、被告杜婉玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告韩宇违约金3万元；五、驳回原告韩宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10460元，适用简易程序减半收取5230元，财产保全费3850元，合计9080元（原告已预交），由原告韩宇负担3000元、被告杜婉玲负担6080元。原告多预交的受理费6080元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费6080元，由被告在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吴文初二〇一八年十一月二十二日书记员  陈欣琪