江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0722民初2270号原告：兰小辉，男，畲族，1983年9月19日生，江西省信丰县人，现住信丰县。原告：刘福姣，女，汉族，1987年9月20日生，江西省信丰县人。委托诉讼代理人：刘毅，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启恬，江西南芳律师事务所律师。被告：江西骏发房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9136072209808861X9。住所地：信丰县嘉定镇胜利路桃江御景小区。法定代表人：黄海宝。委托诉讼代理人：廖万廉，江西创兴律师事务所律师。原告兰小辉、刘福姣与被告江西骏发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年10月29日、2018年11月7日两次公开开庭进行了审理。原告兰小辉、刘福姣的委托诉讼代理人刘毅、黄启恬，被告江西骏发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖万廉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰小辉、刘福姣向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金共6787.16元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年起，被告开发位于信丰县××江东岸圣塔大桥与磨下桥间的桃江龙城一期房产项目。2015年4月26日，被告启动桃江龙城一期开盘预售。原告购买了被告桃江龙城9栋012403号房产，合同单价为4264.8元/M2，合同总价为534422元。在合同履行过程中，被告存在违约情况，未实现完全履行。原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》中约定，被告应当在2016年12月31日前交付房屋。同时，合同第九条约定，该商品房交付时应同时符合以下三个条件：1、已取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、相关设施设备已符合约定的条件；3、已取得房屋测绘报告。但被告桃江龙城1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、12#、21#、22#及地下室工程于2017年5月8日才进行竣工备案，取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告并没有按照合同约定，在规定的时间内将符合条件的房屋交付给原告，其在2017年5月8日才符合交房条件，于2017年5月8日才实际向原告有效交付房屋，构成逾期交房违约，应当承担违约责任。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……”被告逾期向原告交付房屋，应当按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金。原告与被告约定的房屋总价款为534422元，从2017年1月1日计算至2017年5月8日止，被告逾期交房的天数为127天，则被告应当向原告支付逾期交房违约金6787.16元（534422×0.0001×127=6787.16）。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告江西骏发房地产开发有限公司辩称，被告的延期交房具备正当理由，无需承担违约责任。一是依据法律规定及《合同》约定，被告的交房时间应延期至2017年5月8日。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第2项约定，受政府行为影响或出卖人已经向有关部门提出竣工验收申请，但由于相关方无法组织验收，非出卖人原因导致延期交付的，交付时间则应当适当延期。合同附件五《补充协议》第三条第1项约定，除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定的交房日期次日起10个工作日内到出卖人营业场所办理房屋验收和交接手续，逾期不办理的视为买受人已认可房屋。第2项约定，由于买受人下列原因未能按期交付的，出卖人不承担逾期交付责任：买受人未按本补充协议约定时间前来办理交接手续的。根据合同法及最高院商品房买卖司法解释的规定，对房屋的移转占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。二是桃江龙城一期项目坐落在信丰县××镇水东磨下，该项目范围的房屋拆迁、土地补偿、房屋安置等问题时间跨度长、矛盾尖锐，是全县难度较大的拆迁问题。当地政府负责该项目范围内的拆迁安置工作。该项目在施工建设当中多次被周边村民因拆迁安置问题阻挠施工，多次被迫停工时间长达六、七个月以上。三是在房屋达到竣工验收条件下，被告在2016年12月6日向主管部门提出了竣工验收备案申请，因小区旁边的房屋未拆迁直接影响到“消防通道”的修建，而该消防通道又是验收备案的条件。政府多次与周围村民协商拆迁事宜未果，备案时间就在部门之间久拖未决。后在政府的努力协商下考虑非被告而是政府原因的情况下才在2017年5月8日予以备案。后来政府直到2018年8月份才将上述红线范围内的该房屋予以拆除。四是本项目提出申请的时间是在2016年的12月，搁置延长时间的原因非被告的责任。实际上，该项目在被告提出备案申请时已经符合交付条件，不影响业主的正常交房入住，被告也在2016年12月25日举行了交房活动通知了业主前来交房。五是结合信丰县房地产市场来评判，被告开发的项目最诚信、备案时间进度最及时。贵院审理的“双钻名汇”楼盘备案时间延期一年之后，审理结果的延期在一个月左右，“阳明华府”楼盘已在贵院立案，其已经延期至少两年以上，至今尚未备案。结合该情况来看，请求法院依法予以公平合理对待。综上，被告竣工时间延期至2017年5月8日具有正当理由，原告主张的事实及理由不能成立，请求法庭予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告购买了被告开发的信丰县桃江龙城一期9栋012403号商品房，双方并签订了《赣州市商品房买卖合同》，商品房单价为4264.8元/M2，合同总价为534422元。《赣州市商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”约定：“该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告……”；第十一条“交付时间和手续”约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房……”；第十二条“逾期交付责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……”。该《赣州市商品房买卖合同》的“附件五补充协议”第三条“房屋交接”中约定“1、除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定的交房日期次日起10个工作日内到出卖人营业场所办理房屋验收和交接手续，逾期不办的视为买受人已认可房屋。房屋毁损等自交接之日起由买受人承担。买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收合格和交接……”。信丰县桃江龙城1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、12#、21#、22#及地下室工程于2016年12月6日分别由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等有关单位进行竣工验收合格，并于2017年5月8日在信丰县建设局取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查，2016年12月31日、2017年元月1日、2日为国务院规定的元旦假期，2017年元月7日、8日、14日、15日为双休日。庭审中，被告提供了部分业主（没有提供本案的业主）签收的《钥匙领取签收表》，其中桃江龙城一期6栋最早签收时间为2017年2月11日，最迟签收时间为2017年3月17日；9栋最早签收时间为2017年1月22日，最迟签收时间为2017年4月7日。本院认为，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及其附件系当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应忠实履行合同约定的义务。关于案涉商品房是否已符合交付使用条件问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，国务院2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，该条第三款还规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，从以上规定可以看出，对于建设工程竣工验收，目前国家实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》，应视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。本案中，涉案商品房已于2016年12月6日分别由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等有关单位进行竣工验收合格，并于2017年5月8日经信丰县建设局竣工验收备案，该商品房依法符合交付条件。关于交付商品房的时间问题。本案所涉房屋位于桃江龙城9栋，从被告提供的《钥匙领取签收表》来看，桃江龙城9栋的钥匙领取时间最早为2017年1月22日，最迟为2017年4月7日。本案双方均未提供关于交房（交房屋钥匙）时间的证据，本院参照上述钥匙领取时段，取平均时间值，将交房时间确定为2017年3月1日。双方签订的《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”约定了商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为交付条件，但因原告于2017年3月1日接受被告的钥匙，完全是自愿行为，视为其以自己的行为放弃了房屋交付的条件，视为双方变更了房屋交付条件，变更了双方约定的该交房条款，况且涉案房屋已于2016年12月6日竣工验收合格，被告将验收合格的房屋于2017年3月1日交付给原告完全符合法律规定。同时，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》的“附件五补充协议”第三条“房屋交接”中约定了买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收合格和交接，原告取得钥匙后按该约定可视为房屋已经验收合格。因此，本案中原告于2017年3月1日取得涉案商品房钥匙，该时间应认定为被告向原告交付商品房的时间。关于被告逾期交房天数的问题。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》的“附件五补充协议”第三条“房屋交接”中约定了除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定的交房日期次日起10个工作日内到出卖人营业场所办理房屋验收和交接手续，逾期不办的视为买受人已认可房屋。因此，交房逾期时间应扣除该10天工作日，根据双方约定的交房时间（2016年12月31日前），交房逾期时间应从扣除10天工作日的2017年1月17日（因2016年12月31日、2017年1月1日、2日为国务院规定的元旦放假安排，2017年1月7日、8日、14日、15日为休息日，因此，2017年1月1日起的前10个工作日应为1月3日、4日、5日、6日、9日、10日、11日、12日、13日、16日）开始计算至交房时间的2017年3月1日共43天。综上所述，对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江西骏发房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告兰小辉、刘福姣支付逾期交房违约金2298.01元（534422元×0.0001/天×43天）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告兰小辉、刘福姣的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告兰小辉、刘福姣负担15元，由被告江西骏发房地产开发有限公司负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  龚嘉奎二〇一八年十一月七日书记员  王丹萍