山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初8951号原告：刁忠山，男，汉族，1954年9月4日生，住胶州市。委托诉讼代理人：刁明军，男，汉族，1980年7月11日，住胶州市,系原告之子。被告：青岛胶州湾凯凯置业有限公司，住所地:胶州市胶高路以南胶州湾K.K香港城，组织机构代码75376404-8。法定代表人：叶国光，董事长。原告刁忠山与被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司（以下简称凯凯置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刁忠山的委托诉讼代理人刁明军到庭参加诉讼，被告凯凯置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告刁忠山向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的商品房认购合同有效。2、判令被告承担延期交房的违约金89552元。3、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告刁忠山于2004年10月12日与被告签订《内部认购合同》，合同约定由原告购买被告位于胶州湾Ｋ.Ｋ香港城Ｄ区商品房，总房款为88801元，原告向被告支付全部购房款，并约定交房时间为2005年7月31日之前，如被告违约，应按照已交房款日万分之二支付延期交房违约金。由于被告的原因延期交房，涉案房屋也无法办理房产证，原告请求确认合同有效，并主张被告承担违约金89552元。望法院判如所请。被告凯凯置业未到庭答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、《内部认购合同》一份，证明原告2004年购买被告开发的凯凯香港城商品房一套，并于2004年10月12日签订内部认购合同一份，缴款方式是一次性购买，合同约定交房日期是2005年7月31日，合同约定逾期交房违约金为万分之二；证据二、收款收据两份，证明原告己按照合同约定交付购房款共计88801元。证据三、山东省高密市（2018）鲁0785执异144号执行裁定书原件及其复印件各一份，证明涉案房屋曾被高密法院查封。被告凯凯置业未质证，亦未提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交了证据1、2原件，被告未到庭质证否认证据的真实性，本院确认原告提交的证据1、2为有效证据。根据当事人提交的无争议证据、质证意见及庭审陈述，本院确认如下事实：2004年10月12日，原告刁忠山与被告凯凯置业签订《内部认购合同》一份，合同约定，甲方为被告凯凯置业，乙方为原告刁忠山。合同约定，乙方购买甲方开发的胶州湾Ｋ.Ｋ香港城Ｄ区网点，建筑面积为54.8平方米，单价1620.46元/平方米，总价款88801元。合同第三条约定，乙方于本合同签订之日起两日内向甲方交付每套商品房定金款20000元，作为本合同履行的担保。乙方应当交定金款20000元。合同第四条约定，商品房付款方式，乙方选择第一种：一次性付款。乙方于本合同签订之日起两日内付定金20000元，其余购房款于2004年10月30日前全部付清。合同第五条约定，乙方所购买的商品房经有关部门竣工验收合格后，如乙方未按约定交付购房款，商品房不交付乙方，本合同所约定的商品房交付期限相应顺延。合同第十二条约定，商品房交付期限为2005年7月31日前，逾期交付，甲方承担乙方已付购房款总额的日万分之二的违约金。原告于2004年10月12日交付定金20000元，于2004年12月12日交付购房款68801元，原告共计支付购房款88801元，房款已全部付清。山东省高密市人民法院的（2018）鲁0785执异144号执行裁定书载明，案外人刁忠山称2004年11月9日以88801元的价格购买凯凯置业开发的胶州湾凯凯香港城D4-51号（D13-51号）房产一处，山东省高密市人民法院经审查认为，涉案房产案外人刁忠山已经购买，并提供了商品房预售合同、收款收据等证据材料，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的形式要件，案外人冷振国的异议，予以支持。故裁定中止对被执行人青岛胶州湾凯凯置业有限公司名下的位于青岛市胶州湾凯凯香港城D13-51号房产的执行。法院依职权调取凯凯香港城项目新老楼号对照表，对照表载明：老楼号A区变更为新楼号1#楼，老楼号B区1#楼变更为新楼号2#楼，老楼号B区2#楼A座变更为新楼号3#楼，老楼号B区2#楼B座变更为新楼号4#楼，老楼号B区3#楼变更为新楼号5#楼，老楼号B区4#楼变更为新楼号6#楼，老楼号B区5#楼A座变更为新楼号7#楼，老楼号B区5#楼B座变更为新楼号8#楼，老楼号B区6#楼变更为新楼号9#楼，老楼号D区1#楼变更为新楼号10#楼，老楼号D区2#楼变更为新楼号11#楼，老楼号D区3#楼变更为新楼号12#楼，老楼号D区4#楼变更为新楼号13#楼，老楼号D区5#楼变更为新楼号14#楼，老楼号D区6#楼变更为新楼号15#楼，老楼号D区7#楼变更为新楼号16#楼，老楼号D区8#楼变更为新楼号17#楼，老楼号D区9#楼变更为新楼号18#楼，老楼号D区10#楼变更为新楼号19#楼，老楼号D区11#楼变更为新楼号20#楼，老楼号D区12#楼变更为新楼号21#楼，老楼号D区13#楼变更为新楼号22#楼，老楼号D区14#楼变更为新楼号23#楼，老楼号D区15#楼变更为新楼号24#楼，老楼号D区16#楼变更为新楼号25#楼，老楼号B区17#楼变更为新楼号26#楼，老楼号D区18#楼变更为新楼号27#楼，老楼号D区19#楼变更为新楼号28#楼,老楼号D区20#楼变更为新楼号29#楼,老楼号D区21#楼变更为新楼号30#楼,老楼号D区22#楼变更为新楼号31#楼。本院依职权调取凯凯香港城项目预售许可证情况可知，涉案房屋根据青胶房注字第××号，已取得预售许可证。A区于2010年1月1日取得竣工验收备案证，D区1#楼、D区12#楼、D区21#楼、D区22#楼于2011年1月14日取得竣工验收备案证。另，原告在庭审中自认涉案房屋至今未交付。本院认为，涉案房屋已取得预售许可，原告刁忠山与被告凯凯置业签订的《内部认购合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告主张确认原被告签订的《内部认购合同》有效，于法有据，本院予以支持。合同确认有效后，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。该合同内容包括商品房面积、位置、价款、付款方式及交付日期、交付条件等内容，合同签订后，原告已经交付全部购房款，被告应当按照合同约定日期交付被告房屋。原告要求被告按照合同约定承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。根据合同约定，商品房交付时间为2005年7月31日前，逾期交付，被告应承担原告已付购房款总额日万分之二的违约金。原告在庭审中认可涉案房屋至今未交付，原告主张违约金应当自2005年7月31日起开始计算，计算至2018年8月21日，本院认为逾期交房违约金应自约定交房的第二天即2005年8月1日计算至2005年8月21日，共4769天。则违约金计算为84698元（88801元×0.2‰×4769天）,原告主张逾期交房违约金89552元，超出部分，本院不予支持。被告凯凯置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其自身权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刁忠山和被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司于2004年10月12日签订的《商品房认购合同》有效。二、被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刁忠山逾期交房违约金84698元。三、驳回原告刁忠山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2039元，由原告负担121元，由被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司负担1918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  匡建玲审判员  泮晓鹏审判员  孙 超二〇一八年十一月八日书记员  冷 甜