河北省邯郸市永年区人民法院执 行 裁 定 书（2018）冀0408执异76号异议人（利害关系人）：林新民，男，生于1973年10月24日，汉族，住邯郸市永年区，委托诉讼代理人：李琪，河北众意律师事务所律师。执业证号：11304201510807188。申请执行人：赵建华，男，生于1972年11月23日，汉族，住邯郸市永年区，被执行人高正兴，男，生于1962年11月18日，汉族，住永年区，被执行人高岗，男，生于1985年5月12日，汉族，住永年区，被执行人李瑞杰，男，生于1970年11月8日，汉族，住永年区，被执行人：永年县正兴电信电子器材有限公司。住所地：永年区临洺关镇名兴南路24号。法定代表人：高正兴，该公司经理。组织机构代码：737368117。本院在执行申请执行人赵建华与被执行人高正兴、高岗、李瑞杰、永年县永兴电信电子器材有限公司借款合同纠纷一案中，异议人林新民对本院拍卖位于邯郸市永年区临洺关镇健康街北侧房屋和土地（土地使用权证号为永国用（2011）第2011048号）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人林新民称：2018年8月22日永年区人民法院作出（2017）冀0429执459号腾房公告，在公告中称为执行赵建华与高正兴、高岗二案，定于2018年9月13日9时至2018年9月14日10时在邯郸市永年区人民法院淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖林新民现在占有、使用的房产，并且要求林新民于2018年9月14日前腾清房屋内的所有物品，逾期不腾清的将强制执行。林新民认为法院的拍卖执行行为侵犯了林新民的合法权益。具体理由如下：一、法院变卖的该房产在法院查封前已经由案外人林新民承租占有使用，承租期限截止到2030年，现在法院拍卖该房产，并要求案外人林新民腾出房屋，逾期将予以强制执行，侵犯了案外人林新民的合法权益。案外人林新民于2015年1月10日与高正兴（经高岗授权）达成租赁协议，由林新民承租高岗位于健康街北侧的楼房（土地使用权证号为永国用（2011）第2011048号，从事宾馆经营，签订协议后，高岗将该楼房交付给了林新民使用，林新民也在该房产上经营起邯郸市永年区名关健康宾馆，租房合同现在仍在履行过程中。根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，1、法院执行拍卖该房产，不得干涉到林新民对该房产的正常租赁使用，因执行行为造成林新民正常营业受损的，赵建华应当承担相应的赔偿责任。2、在租赁期间内法院不得要求林新民将房产交付给新的买受人。3、在租赁期间内，法院不得要求林新民腾出该房产。而现在法院执行过程中作出腾房公告，并张贴于林新民经营的宾馆醒目位置，严重影响了宾馆经营，致使营业受损，赵建华应当予以赔偿。赵建华通过法院要求林新民腾清房屋的行为亦属违法，故请求法院停止对该房产的拍卖等执行程序。二、该房产在林新民承租后，林新民曾经对房屋进行了改造装修，从而使该房屋适合作为宾馆使用，林新民对房屋进行改造装修的部分与高正兴原来的房屋成为一体，林新民添附的财产与高正兴的房产已经不可分割，拆分后将无任何价值，因此，法院在拍卖该房产时，应将属于林新民添附部分的财产进行作价，现在法院不作任何区分，将属于林新民新添附部分的财产一并拍卖，损害了林新民的合法财产权益。综上所述，邯郸市永年区法院对该房产的拍卖执行行为侵犯了案外人的合法财产权益，为此，特向贵院提起执行异议，请贵院查清事实后，依法裁定停止对该房产的拍卖等执行程序，使异议人的合法权益得以维护。申请执行人赵建华辩称，一、我对高正兴提供的《以房租抵债协议书》的真实性、合法性有异议，其目的是在虚构债务，逃避自有房产被执行，请人民法院予以调查核实。1、《以房租抵债协议书》的前提是，双方存在真实的债权债务关系，但林新民和高正兴之间并没有转款手续等有效证据，证明确实存在真实的债权债务关系。而该《协议书》当事人可以随时、随地、随意签订，所以真实性有异议。2、根据《商品房屋租赁管理办法》第14条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。但是该租赁协议未经法定备案，不仅有悖法律规定，不具有合法性，同时也可证明该协议不具有真实性。3、答辩人诉高正兴、高岗、永年县永兴电信电子器材有限公司民间借贷两案中，永年县永兴电信电子器材有限公司承担连带清偿责任。案外人林新民系永年县永兴电信电子器材有限公司钢材商贸分公司的负责人，高正兴系永年县永兴电信电子器材有限公司的法定代表人和股东，因此，案外人林新民与高正兴具有法律上的利害关系，案外人所提供的《以房租抵债协议书》是虚假的，系二人恶意串通、虚构债务，恶意逃避债务和人民法院执行所恶意订立的。二、位于健康街北侧楼房所有权人属高岗不是高正兴，高正兴无权处分该房产，该合同是无效合同，这更加印证了该出租行为的虚假性。三、在本案2016年起诉时，已经申请法院诉讼保全，法院对房产等财产采取了保全措施，异议人始终没有提出任何异议。异议人为帮助被执行人阻碍执行，提供虚假的协议，编造虚假的事实，应当对其给以处罚。异议人为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据一、异议人身份证复印件一份，用于证明异议人身份合法。证据二、以房租抵债协议书一份，内容为：甲方（债权人）林新民，乙方（债务人）高正兴。乙方于2014年3月与甲方达成借款约定，分三次向甲方借款95万元，甲方按约定向乙方支付了借款，现乙方无力偿还借款本息，经双方平等协商，自愿达成以房租抵债协议，具体条款如下：1、债务数额，经甲、乙双方核对后确认，截止2015年1月10日乙方累计欠甲方借款本息共计103万元整。2、抵债财产，乙方自愿将位于永年县南河街南侧楼房、健康街北侧楼房租给甲方使用，用该房屋租金抵顶所欠债务。3、抵债金额，甲、乙双方经平等协商，永年县南河街南侧楼房、健康街北侧楼房，约定甲方使用期限自2015年1月10日起至2030年1月9日止。用于抵偿乙方所欠甲方借款本息103万元。四、声明和保证，乙方声明对于本协议第二条所列抵债资产，乙方享有使用权或者合法的出租权。5、财产交付，乙方在2015年1月10日即合同生效当日。6、使用权归属及处分，字本协议生效之日起，甲方即取得本协议约定抵债财产使用权、出租权，乙方不得擅自处置抵债财产。七、违约责任，双方约定违约金为抵债金额的30%。8、争议解决，双方因本协议产生纠纷，可协商解决，协商不能解决由永年县人民法院予以处理。本协议一式两份，双方各执一份，经双方签字或盖章后生效。用于证明异议人林新民承租了案涉房屋和土地。证据三、营业执照复印件一份，用于证明异议人使用案涉房屋经营宾馆。证据四、邯郸市永年区人民法院（2017）冀0429执459号腾房公告，用于证明永年区人民法院通知异议人腾房。证据五、高岗2018年8月30日出具的证明一份，内容为：我叫高岗，男，生于1985年5月12日，汉族，住永年区××关镇××街××号，身份证号码：。我名下有位于邯郸市××××街北侧楼房一处，土地证号为永国用2011048号，该楼房属于我家庭共有财产，因我家向林新民借款未能清偿，2015年1月10日，我父亲高正兴与林新民签订租赁协议是经过我同意的，对于我父亲高正兴于2015年1月10日与林新民签订的协议，我完全认可，并接受该协议的约束，在协议签订后，我也将该处楼房交给了林新民占有使用。用于证明高岗同意将案涉房屋以房租抵偿债务。经审查查明：2016年10月24日永年区人民法院作出的（2016）冀0429民初1513号民事判决书生效后，2017年4月6日本院依法予以立案执行。2017年4月10日，本院作出（2017）冀0429执459号之一执行裁定书裁定冻结（划拨）被执行人高正兴、高岗、李瑞杰、永年县正兴电信电子器材有限公司存款合计290万元或者查封（扣押）被执行人高正兴、高岗、李瑞杰、永年县正兴电信电子器材有限公司合计290万元的财产。2018年8月20日，本院作出拍卖公告，定于2018年9月13日至2018年9月14日在淘宝网依法拍卖案涉房屋。2018年8月22日，本院作出腾房公告，要求高正兴、高岗、林新民于2018年9月14日前将案涉房屋内所有物品腾清，并不得有损坏房屋的行为。异议人林新民对本院的执行行为不服，于2018年9月10日提起执行异议。以上事实有异议申请人身份证复印件一份、以房租抵债协议书复印件一份、营业执照复印件一份、邯郸市永年区人民法院（2017）冀0429执459号腾房公告复印件一份在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定，财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。本案在执行过程中依法公开拍卖被执行人高岗名下的国有土地使用权及该土地上房屋，于法有据，并无不妥。关于异议人要求停止拍卖的问题，应当重点审查涉案《房屋使用权抵债合同》的性质。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，被执行人高岗同意高正兴代其签订以房租抵债协议并出具了相关证明，本院对该证明的真实性予以确认。异议人林新民（甲方）与被执行人高正兴（乙方）在协议书约定，1、债务数额，经甲、乙双方核对后确认，截止2015年1月10日乙方累计欠甲方借款本息共计103万元整。2、抵债财产，乙方自愿将位于永年县南河街南侧楼房、健康街北侧楼房租给甲方使用，用该房屋租金抵顶所欠债务。3、抵债金额，甲、乙双方经平等协商，永年县南河街南侧楼房、健康街北侧楼房，约定甲方使用期限自2015年1月10日起至2030年1月9日止。用于抵偿乙方所欠甲方借款本息103万元。从该合同内容看，异议人林新民为了使自己的债权得到清偿，同意被执行人高正兴以15年的房屋使用权的方式抵顶103万元的借款。可见，《以房租抵债协议书》是被执行人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。故异议人主张买卖不破租赁并要求停止拍卖，本院对其主张不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，涉案装修附着于案涉房屋之上，如与案涉房屋分离即会严重减损其价值，故对原告的该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百四十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人(利害关系人)林新民的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向邯郸市中级人民法院申请复议。审判长  张利民审判员  魏英军审判员  梁建星二〇一八年十一月五日书记员  王晓康附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百四十七条财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。