福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终4333号 上诉人（原审原告）：高忠全，男，1986年10月9日出生，汉族，户籍地福建省大田县。 上诉人（原审原告）：池燕青，女，1986年11月13日出生，汉族，户籍地福建省大田县。 委托诉讼代理人：张继平，福建德和联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，福建德和联盟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，该公司职员。 委托诉讼代理人：王世明，北京大成（厦门）律师事务所律师。 上诉人高忠全、池燕青与厦门欣盛丰投资有限公司（以下称欣盛丰公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高忠全、池燕青上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判。事实和理由：一审判决认定部分事实和适用法律错误，判决结果不公，依法应予改判。一、一审判决未如实记录高忠全、池燕青的诉讼请求，导致漏判、错判。高忠全、池燕青在一审中提出的第一项诉讼请求为：判令欣盛丰公司向高忠全、池燕青支付逾期交房违约金71397元（自2016年1月1日起，按已付购房款的日万分之一为计算标准，计算至实际交房之日止，暂计至2017年11月6日）。在庭审过程中，同样多次强调过，诉讼请求中的逾期交房违约金应当计算至实际交房之日止。但一审判决却将高忠全、池燕青的第一项诉讼请求记录为：判令欣盛丰公司支付高忠全、池燕青逾期违约金71397元（自2016年1月1日起，按已付房款的日万分之一暂计至2017年11月6日），并判决：欣盛丰公司应于本判决生效之日起十日内支付高忠全、池燕青违约金68647元。一审判决遗漏了高忠全、池燕青在一审中提出的，要求欣盛丰公司支付自2017年11月7日至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，不合理的增加了高忠全、池燕青的维权成本，应予纠正。二、欣盛丰公司仅提供了气象资料证明，并未提供实际停工的证据，因此交房时间不应顺延。合同第八条约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，……”。事实上，降雨量超过60MM或六级以上大风并不影响室内施工，且欣盛丰公司没有提供施工日志、监理日志等证据证明存在实际停工。况且，欣盛丰公司也未在发生之日起90日内书面告知高忠全、池燕青。因此，交房时间不应顺延。综上所述，一审判决第一项认定事实错误，适用法律不当，应予改判。 欣盛丰公司辩称，1.业主提到的逾期交房违约金时间问题由二审法院依法认定。2.气象资料属于不可抗力，应予扣除。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回高忠全、池燕青全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定高忠全、池燕青未逾期付款，系认定事实不清。依照双方签订的《商品房买卖合同》第六条、附件六第三条第3款及行业习惯，高忠全、池燕青应在2013年12月19日前付清首付款317730元，并于2014年4月4日前付清按揭部分的购房款74万元，然而高忠全、池燕青20**年4月6日才付清按揭购房款，支付按揭购房款逾期2天。根据合同附件六第三条第7款的约定，高忠全、池燕青应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金222元。根据附件六第四条第1款的约定，高忠全、池燕青付清逾期付款违约金之前欣盛丰公司有权拒绝交房。因此，欣盛丰公司不存在逾期交房的情况。2.一审判决认定35度以上高温天数不属于可顺延交房事由，系认定事实不清。国家安全生产监督管理总局、卫生部、人力资源和社会保障部、中华全国总工会安监总安健〔2012〕89号《防暑降温措施管理办法》第八条规定：“1.日最高气温达到40℃以上，应当停止当日室外露天作业；2.日最高气温达到37℃以上、40℃以下时，用人单位全天安排劳动者室外露天作业时间累计不得超过6小时，连续作业时间不得超过国家规定，且在气温最高时段3小时内不得安排室外露天作业；3.日最高气温达到35℃以上、37℃以下时，用人单位应当采取换班轮休等方式，缩短劳动者连续作业时间，并且不得安排室外露天作业劳动者加班。”据此，虽然双方未在合同中明确约定35度以上高温天气属于可顺延交房的不可抗力事由，但此类高温天气确实对涉讼房产项目的整体施工造成了严重影响，属于法定不可抗力因素，故交房日期应予顺延相应天数。 高忠全、池燕青辩称，1.欣丰盛公司上诉请求所依据的《商品房买卖合同》附件六第三条第3款、第7款、第四条第1款，均属于无效的格式条款。2.35度以上高温天气不属于可顺延交房事由，欣盛丰公司未提供监理日志等材料证明有实际停工。 一审法院写明高忠全、池燕青起诉请求：判令欣丰盛公司支付原告逾期违约金71397元（自2016年1月1日起，按已付房款的日万分之一暂计至2017年11月6日）。 一审法院认定事实：2014年2月15日，原告高忠全、池燕青共同与被告欣盛丰公司自愿签订一份合同编号为03133687的《商品房买卖合同》以及合同补充协议（即附件六），约定高忠全、池燕青购买欣盛丰公司在厦门市同安区2010TP02地块B1-6子地块建设的欣盛园8#楼7层704室商品房，建筑面积共118.20平方米，房价总金额1057730元。合同第六条约定买受人应于2013年12月19日前付317730元整，余款74万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。……。2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条交付条件与期限约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或政策变化导致延期交房的；……；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6小时以上的停水、停电导致延期的……。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、……；2、按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条第1款约定：出卖人应当按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，……；如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、……）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，……。附件六第四条第6款约定：在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，……，24小时累计60MM以上（含60MM）降雨，六级以上大风（含六级），地震，，地震他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（……）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。 上述合同签订后，2014年3月10日、2015年1月17日，欣盛丰公司先后向高忠全、池燕青开具二张《销售不动产统一发票》，载明该公司已分别收取高忠全、池燕青购房款317730元、740000元，合计1057730元。银行回单显示，其中740000元系2014年4月4日从池燕青的账户转至欣盛丰公司账户。2017年9月28日，欣盛丰公司在欣盛园8#楼尚未通过竣工验收和消防验收的情况下，书面通知高忠全、池燕青于2017年12月14日办理交房手续。截至本案2017年12月11日开庭时，欣盛丰公司的诉讼代理人承认上述商品房尚未交付高忠全、池燕青使用。 另查明，2014年2月15日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共26天。 一审法院另查明，2014年10月15日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共17天。 一审法院认为，高忠全、池燕青与欣盛丰公司自愿签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。欣盛丰公司未按合同约定的时间交付商品房，高忠全、池燕青要求该公司支付逾期交房违约金，应予支持。 关于欣盛丰公司提出高忠全、池燕青逾期支付按揭购房款2天，在向该公司付清逾期付款违约金222元前，该公司有权拒绝交房，并可顺延交房207天的答辩意见。一审法院认为，欣盛丰公司提交的银行回单显示，74万元按揭购房款已于2014年4月4日由池燕青的账户转账至欣盛丰公司的账户，欣盛丰公司辩称高忠全、池燕青逾期支付按揭购房款与事实不符，一审法院不予采信。欣盛丰公司主张可顺延交房的207天，包括了合同签订日之前及约定的交房日之后的大风、大雨、35度以上高温天数。其中，35度以上的高温天数可顺延交房并无合同明确约定，且欣盛丰公司亦未向一审法院提供相应的施工日志、监理日志用于证明该公司在35度以上的高温天数里确有停止施工。同时，欣盛丰公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨天数计入其可顺延交房的天数里，亦无合同约定及法律依据，一审法院均不采纳。据此，根据双方所签合同的约定及欣盛丰公司提供的气象资料证明，一审法院认定符合合同约定的可顺延交房的大风、大雨天数共26天。欣盛丰公司辩称在高忠全、池燕青付清逾期付款违约金之前该公司有权拒绝交房，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于欣盛丰公司逾期交房天数及违约金数额。一审法院认为，合同虽约定出卖人应于2015年12月31日前应将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但合同及附件六也约定了可以据实延期交房和顺延交房的条件。如上所述，欣盛丰公司因天气原因可延期交房26天，故合同约定的交房日可从2015年12月31日延至2016年1月26日。即从2016年1月27日算至高忠全、池燕青主张的2017年11月6日，欣盛丰公司逾期交房天数共649天。根据合同第九条的约定，欣盛丰公司应按日向高忠全、池燕青支付已付款万分之一的违约金68647元（即1057730元×649天×0.0001）。高忠全、池燕青主张的逾期交房违约金超出68647元的部分，一审法院不予支持。欣盛丰公司主张用高忠全、池燕青的逾期付款违约金与该公司的逾期交房违约金相互抵扣，缺乏事实依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、欣盛丰公司应于本判决生效之日起十日内支付高忠全、池燕青违约金68647元；二、驳回高忠全、池燕青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1585元，适用简易程序减半收取793元，由高忠全、池燕青负担35元；欣盛丰公司负担758元，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 本院二审期间，欣盛丰公司提交如下证据：1.福建省房屋建筑工程竣工验收报告，用于证明建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收时间为2017年9月30日。2.厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书，用于证明1-6号楼消防验收时间为2018年4月1日，7-8号楼消防验收时间为2018年6月11日。高忠全、池燕青对上述两份证据的真实性均无异议。本院对上述两份证据的真实性予以确认。 双方当事人除了对上诉状和答辩中提及的事实有异议外，对一审法院认定的其他事实无异议。对当事人没有争议的事实，本院予以确认。 另查明，高忠全、池燕青向一审法院起诉请求：欣盛丰公司向高忠全、池燕青支付逾期交房违约金71397元（自2016年1月1日起，按已付购房款的日万分之一为计算标准，计算至实际交房之日止，暂计至2017年11月6日）。 本院认为，高忠全、池燕青与欣盛丰公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应依约履行。（一）欣盛丰公司实际交房时间的认定。欣盛丰公司向高忠全、池燕青交付商品房，不仅要符合双方的约定，而且必须符合法律规定的使用条件。消防法第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据该条文规定，将经消防验收合格的房屋交付买房人是房屋建设单位的法定义务。因此，欣盛丰公司在案涉房屋尚未经消防验收合格，向高忠全、池燕青发出商品房交付通知书，该行为无效。欣盛丰公司在案涉房屋于2018年6月11日具备交付使用条件后，应当告知高忠全、池燕青并再次通知其接收房屋。但欣盛丰公司没有提供证据证明其履行通知义务，导致高忠全、池燕青至今未接收房屋，欣盛丰公司应承担由此产生的逾期交房责任。（二）欣盛丰公司应交房时间的认定。双方合同约定欣盛丰公司应当在2015年12月31日前交房。合同第八条约定欣盛丰公司可据实予以延期的情形包括“降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，……（以气象、供水、电力部门的证明为准）。合同附件六合同补充协议第四条第6款约定“……，若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。”补充协议第十三条第2款规定“……，如本补充协议的内容与合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。……”。欣盛丰公司一审提供的《气象资料证明》主张交房日期顺延，《气象资料证明》体现案涉合同签订之日2014年2月15日起至合同约定交房之日2015年12月31日止日降雨量超过60MM或六级以上大风，扣除重复的天数外，共26天。欣盛丰公司依据合同约定应交房日期为2015年12月31日之后顺延26天，即应交房日为2016年1月26日。另，高忠全、池燕青于2015年1月17日即合同约定交房日之前付清按揭购房款，由于欣盛丰公司在一审未提出反诉请求高忠全、池燕青承担逾期付款违约责任，因此，欣盛丰公司上诉主张高忠全、池燕青付清逾期付款违约金之前其有权拒绝交房的理由，超出本案二审审查范围。欣盛丰公司上诉主张35度以上高温天数应予顺延交房日期，鉴于双方合同没有明确约定，且欣盛丰公司也没有提供该温度是否导致工程延误的情形，故其该项上诉理由不予采纳。根据前述理由，欣盛丰公司应向高忠全、池燕青支付逾期交房违约金为自2016年1月27日起计算至实际交房之日止，按高忠全、池燕青已付购房款1057730元的日万分之一计算，暂计至2017年11月6日为68647元（1057730元×649天×0.1‰）。一审法院判决书写明高忠全、池燕青诉求逾期交房违约金暂计至2017年11月6日，有违当事人起诉意见，应予纠正。欣盛丰公司应付违约金以不超过购房款总额1057730元为限。 综上所述，高忠全、池燕青的上诉请求部分成立。欣盛丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4998号民事判决第一项； 二、撤销厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4998号民事判决第二项； 三、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向高忠全、池燕青支付逾期交房违约金（以1057730元为基数，按日万分之一计算，自2017年11月7日起计至实际交房之日止）； 四、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的上诉请求； 五、驳回高忠全、池燕青的其他上诉请求； 六、驳回高忠全、池燕青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1585元，简易程序减半收取793元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担758元，高忠全、池燕青负担35元。二审案件受理费1585元，厦门欣盛丰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 陈 璟 二〇一八年十一月十九日 代书记员 黄亚君 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。