湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0102民初11474号原告：长沙市万科物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市韶山中路**万博汇名邸****。法定代表人：王仕伟，总经理。委托诉讼代理人：吴海燕，女，汉族，1995年8月7日出生，系长沙市万科物业服务有限公司职员，住址同上。委托诉讼代理人:苏国杰，湖南工总律师事务所律师。被告:李蓉，女，1974年7月24日出生，汉族，户籍地广西省桂林市象山区，现住长沙市芙蓉区。原告长沙市万科物业服务有限公司（简称万科物业公司）诉被告李蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人吴海燕、苏国杰到庭参加诉讼。被告李蓉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司诉称：2008年10月20日，长沙宏程房地产开发有限公司与万科物业公司签订《前期物业服务协议》，合同约定万科物业公司为万科金域蓝湾小区提供物业服务，约定按小高层住宅1.8元/月/平方米的标准收取物业管理服务费，逾期不缴纳的，按日收取万分之一的违约金。万科物业公司一直依约向李蓉提供物业管理服务，然而自2014年2月1日起，李蓉一直未按约缴纳物业管理服务费。此后，经万科物业公司多次书面催缴，李蓉仍拒绝缴纳。万科物业公司认为，李蓉上述行为已经构成严重违约，为依法维护万科物业公司的合法权益，故向本院提出请求：1、李蓉向万科物业公司支付物业管理费15495.09元（计算至2018年7月31日止，从2018年8月1日至本案判决生效之日止的物业管理费按照合同约定的标准计算）；2、李蓉向万科物业公司支付违约金1256.23元（计算至2018年7月9日止，从2018年7月10日至本案判决生效之日止的物业管理费按照合同约定的标准计算）；3、本案诉讼费由李蓉承担。李蓉辩称：因其居住的房屋外墙渗水严重，造成装修损失，且因楼下住户的阳台下水道堵塞导致污水倒灌入李蓉家阳台，致使污水横流，影响其居住。针对此问题曾多次向万科物业公司反映求助，但没有得到有效解决，李蓉全家被迫搬离到外面租房居住，故拒付物业费，并要求万科物业公司赔偿损失。万科物业公司围绕诉讼请求提交了如下证据：1、《前期物业服务协议》，拟证明双方形成合法有效的物业服务合同关系；2、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明李蓉的业主身份及居住房屋面积；3、欠费催缴通知单，拟证明万科物业公司向李蓉催缴物业管理费的事实；4、律师函，拟证明万科物业公司向李蓉催缴物业管理费的事实；5、李蓉以往交费记录，拟证明李蓉曾经交纳部分物业管理费。李蓉向本院提交了如下证据：1、因楼下住户下水道堵塞导致李蓉阳台渗水照片三张，拟证明万科物业公司管理不到位；2、墙体渗水照片两张，拟证明因外墙渗水导致墙体受损，万科物业公司没有进行及时的维修；3、房屋租赁协议及收条各一份，拟证明因房屋受损无法居住，李蓉全家只好在外租房居住。本院经审查认为，万科物业公司的证据1、2、3、4、5和李蓉的证据1具有真实性、合法性，且能证明本案事实，本院予以采信。对李蓉的证据2、3，因不具有关联性，本院不予采信。根据上述经审查认定的证据及万科物业公司的庭审陈述，本院确认如下事实：2008年10月20日，长沙宏程房地产开发有限公司与万科物业公司签订《前期物业服务协议》，约定万科物业公司为万科金域蓝湾小区提供物业管理服务，并按小高层住宅1.8元/月/平方米的标准收取物业管理服务费，逾期不缴纳的，按日收取万分之一的滞纳金。李蓉系万科金域蓝湾小区8栋A座1206房业主，房屋产权面积160.23平方米。起初，李蓉按约缴纳了物业管理费。此后，因房屋外墙渗水，造成李蓉家里部分装修受损，为此李蓉向万科物业公司反映求助，万科物业公司登记后转告了房屋开发商，开发商安排施工队伍进行过处理，但效果不佳。经多数业主同意，万科物业公司于2017年底启动申请维修基金对该小区外墙重新进行防渗水处理，目前维修工作正在施工当中。另外，因楼下住户的阳台下水道堵塞，污水倒灌进入李蓉家的阳台，致使阳台地板、墙壁等受潮起霉。李蓉将上述问题多次向万科物业公司反映求助，但没有得到及时有效解决。此后，李蓉搬离该房屋，并从2014年2月1日起开始拒付物业管理费（期间李蓉已缴纳2014年2月份的物业费79.05元），共计欠缴物业管理费15495.09元（160.23㎡×1.8元／㎡×54个月-79.05元，实际计算时间为2014年2月9日至2017年7月31日）。万科物业公司多次催收未果，遂向本院提起诉讼。本院认为：长沙宏程房地产开发有限公司与万科物业公司之间的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律和行政法规的禁止性规定，该份合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。万科物业公司提供物业服务的受益人为万科金域蓝湾小区全体业主和使用人，该小区的全体业主和万科物业公司在履行上述合同中，既享有合同约定的权利，又承担合同约定的义务。李蓉作为业主之一，有义务按照约定的标准及时支付相关的物业管理费，其中2014年2月9日至2018年7月31日期间的物业管理费为15495.09元。对李蓉辩称的因万科物业公司没有尽到及时修缮义务导致房屋外墙渗水造成其装修损失，万科物业公司应当予以赔偿的抗辩理由，本院认为房屋外墙渗水问题属于房屋质量问题，系业主与开发商之间的商品房买卖合同调整范畴，而缴纳物业管理费属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，且在本案中李蓉并未向万科物业公司提起反诉请求，因此李蓉的上述要求应另案向义务人主张权利。至于李蓉提出的因楼下其他住户阳台下水道堵塞，导致污水通过该下水道反渗入自家阳台造成损失一事，虽然该纠纷属于不同楼层住户之间的相邻权纠纷，但万科物业公司应将知晓的情况及时通报相邻住户，并督促整改。万科物业公司在提供该项物业服务过程中存在一定的瑕疵，有待改进，故对万科物业公司要求李蓉支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、李蓉在本判决生效之日起三日内向长沙市万科物业服务有限公司支付物业管理服务费15495.09元（计算至2018年7月31日止，从2018年8月1日至本判决生效之日止的物业管理费按照每平方米1.8元的标准另行计算）；二、驳回长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费218元，由李蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇一八年十一月三十日法官助理曾慧敏书记员曹婷婷附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。