四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0823民初1825号 原告：杨秀文，女，1968年1月1日出生，汉族，初中文化，个体户，住四川省剑阁县，现住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：唐克春，男，1961年1月9日出生，汉族，初中文化，个体户，住四川省剑阁县，现住剑阁县，与原告杨秀文系夫妻关系。 被告：王美生，男，1961年1月13日出生，汉族，初中文化，个体户，住四川省剑阁县，现住剑阁县。 被告：孙翠英，女，1967年5月28日出生，汉族，初中文化，个体户，住四川省剑阁县，现住剑阁县，与被告王美生系夫妻关系。 委托诉讼代理人：安克清，四川智力律师事务所剑阁分所律师。 原告杨秀文与被告王美生、被告孙翠英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀文及其委托诉讼代理人唐克春、被告王美生及与被告孙翠英的共同委托诉讼代理人安克清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨秀文向本院提出诉讼请求：1.判决终止原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告返还我房屋租赁合同终止后的租金尾款405877.00元；2.判决被告支付原告违约金102000.00元；3.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月31日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将其私有的位于剑阁县水岸逸都二楼面积为208平方米的营业用房，租赁给原告使用，租期8年、自2016年9月1日起至2024年8月31日止，租金510000.00元。2018年4月18日，因被告无力偿还邮政银行普安支行的贷款，该租赁房屋作为贷款抵押物被依法拍卖，产权发生转移，致使租期不能延续，在扣减租用期间的租金后，被告还应返还租金尾款405877.00元。因被告违反合同，提前收回房屋，应按合同约定支付租金总价款20%的违约金即102000.00元。前述两项合计被告应支付原告507877.00元，望依法查明事实，进行公正裁决。 王美生、孙翠英辩称，与原告之间存在租赁关系属实，但租赁合同的终止系法定事由而形成，被告方不存在违约也不应承担违约金；房屋租金是以借款进行抵消，收条所书510000.00元的租金并没有那么多，除借款430000.00元属实外，其余80000.00元都是计付的利息；房屋拍卖价太低，原告应以还款协议中约定的包括邮政银行的贷款本息和房屋租金总额按不高于2000000.00元计算，故不存在返还租金。望依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求依法提交有以下证据：1.《房屋租赁合同》复印件一份，拟证实双方存在房屋租赁关系的事实；2.王美生于2016年7月31日出具的收条一张，拟证实被告已收取房租510000.00元的事实；3.剑阁县人民法院于2018年5月9日所作出的（2018）川0823执恢35号执行裁定书复印件一份，拟证实涉案租赁房屋经过拍卖程序其产权已转移至原告名下的事实。被告方也依法提交有以下证据：1.二被告于2015年5月20日向原告出具的400000.00元借条一张，拟证实房屋租赁系为借款所产生的债务进行抵偿而引起的事实；2.四川剑阁农村商业银行股份有限公司剑城分理处出具的王美生的账户流水账单，拟证实2015年5月20日原告杨秀文的转款金额为380000.00元的事实；3.二被告与担保人吴彦宝签名的还款协议，拟证实2016年3月16日经与原告协商被告在邮政银行的贷款本息及其借款在不高于2000000.00元的情况下愿以租赁房屋进行抵偿的事实；4.被告王美生与案外人张馨所签订的《租房合同》及张馨书立的协议，拟证实涉案房屋在与原告签订租赁合同前系租赁与案外人张馨、租金每年为50000.00元、张馨同意停租后转让给原告的事实；5.与原告提交一致的《房屋租赁合同》，拟证实系债务抵偿的租金，原告两次给付的实际金额为430000.00元，承租方有优先购买权、承租权等事实。被告除对原告所举的借条金额持有异议外，对其他证据无异议；原告除对被告所举还款协议持有异议、认为其本人没有签字认可外，还认为被告当初借款400000.00元之所以转账380000.00元、是因为给付了20000.00元现金，被告借条中的60000.00元利息是经其认可的应予以认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告借款金额多少的问题。2015年5月20日借款时，原告转账只有380000.00元，陈述给付的20000.00元现金没有证据证实，应当只认定转账金额；2016年7月31日签订《房屋租赁合同》被告出具收条时，认可原告向其给付过50000.00元现金，应当予以认定，故借款抵偿房租的金额应认定为两次付给了430000.00元。2.关于利息60000.00元是否应当认定的问题。借款数额虽然较大，但双方并未对利息进行约定，故60000.00元属虚拟债务，在被告不予认可的情况下应不予认定。3.关于租赁房屋的使用期间及费用如何计算的问题。原、被告按租赁合同约定起始时间为2016年8月1日，因法定事由被本院通过程序于2018年5月9日作出执行裁定，确认涉案房屋的产权已为原告所有，故原告对该房屋的租赁日期应以此时间为止，计为527天；已被认可的房屋租金430000.00元以8年计算，日租金约为147.00元，应扣减527天的房屋租金计为77469.00元；5.被告与担保人签字形成的还款协议，没有原告的签名认可，不予认定。综上，认定事实如下：2015年5月20日，被告王美生所经营的中美木业公司因需资金周转，便与其妻即被告孙翠英一道向原告杨秀文协议借款，原告于当日通过原信用社账户向被告提供的账户转账380000.00元，书立的借条金额为400000.00元，未载明对利息的约定。2016年7月31日，被告为抵偿原告借款，终止了自己所有的位于剑阁县水岸逸都二楼与案外人张馨的房屋租赁关系，就该房屋继续与原告签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定有租期为8年（自2016年8月1日至2024年7月31日止）、租金为510000.00元、原告享有优先购买权及承租权、原告违约被告有权收回房屋并向其支付租金总额20%的违约金、被告违约需向原告支付租金总额20%的违约金并返还余下租金等内容。同日，被告王美生向原告杨秀文出具收条一张，金额为510000.00元，包括原借条中载有的400000.00元、利息60000.00元、当日给付的现金50000.00元。本院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司剑阁县支行与王美生、孙翠英金融借款合同二案中，通过对外委托，对涉案房屋进行了拍卖，原告杨秀文以1290600.00元最高价竞得；本院于2018年5月9日作出执行裁定，确认涉案房屋的使用权归原告杨秀文所有。至此，原、被告所签订的《房屋租赁合同》因法定事由而终止。 本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》中约定的租金价款因包含有虚拟的利息，属部分有效；该合同因法定事由而终止，且已经拍卖被原告购买，故被告不存在违约行为，原告主张被告按约定给付违约金的请求不予支持；因《房屋租赁合同》未到期已经终止，原告在按实际给付的租金抵消租赁期内应承担的租金后，被告对余下租金应当予以返还，原告的该项请求部分予以支持。 综上所述，对原告主张被告返还房屋租金的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十一条第一款第（七）项、第九十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告王美生、被告孙翠英在本判决生效后60日内返还原告杨秀文因债务抵偿后下余的房屋租金352531.00元； 二、驳回原告杨秀文的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8878.00元，减半收取4439.00元，由被告王美生负担（原告已预交，被告王美生在兑现案款时一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 徐  永  南 二〇一八年十一月七日 书记员 李佳璇（代）