西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初6347号 原告：高艳娥，女，1974年10月14日出生，汉族。 委托诉讼代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。 被告：陕西天竹置业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区昆明路**。 法定代表人：胡立军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙士斌，男，1964年3月8日出生，汉族。 原告高艳娥诉被告陕西天竹置业有限公司（以下称天竹公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人勾晓强、被告之委托诉讼代理人孙士斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高艳娥向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认被告通过邮寄（解除《西安元谷认购书》通知书）的方式解除《水滴Uhome商品房认购协议书》的行为无效；2、判令被告按照《水滴Uhome商品房认购协议书》的约定和法律规定继续履行合同；3、判令被告向原告按照《水滴Uhome商品房认购协议书》约定和法律的规定交付位于西安市昆明路“水滴Uhome”C栋12层某房屋；4、判令因被告违约应向原告承担94324元的违约赔偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月15日，原告在被告开发的位于西安市昆明路“水滴Uhome”项目（又称元谷项目）通过被告介绍认购C栋12层某房屋一套，并和被告签订《水滴Uhome商品房认购协议书》。原告购买的房屋建筑面积为41.62平方米，认购时该商品房单价为5389.81元，总房款为224324元，合同约定原告采取银行按揭的方式支付购房款。当天原告向被告支付购房首付款94324元。合同同时约定2012年12月31日前被告与原告签订正式合同，被告并于2013年12月31日之前向原告交付该商品房。随后在原告多次申请及要求下，被告一直拖延与原告签订正式《商品房买卖合同》，被告也未按期向原告交付该商品房至今。2017年10月21日，被告要求原告交纳房款7578元，原告积极的交纳并明确告诉被告自己可以一次性支付全部购房尾款122422元，不用按揭也可以，被告并未反对。但2018年6月13日，原告收到被告邮寄的（解除《西安元谷认购书》的通知书），原告不同意被告单方解除的行为，于2018年6月24日向被告当面送达该通知书的回复。被告的行为已违反合同约定，原告现要求被告继续履行，诉如所请。 被告天竹公司辩称，原、被告签订《水滴Uhome商品房认购协议书》属实，但其起诉状中的事实理由不实。在2012年到2017年被告项目工地是因市政府治理雾霾多次停工。2017年被告在为原告办理网签时，才被西安市房管局告知原告房审资格未通过，被告在3月要求原告尽快到房管局处理该审查资格的问题，但原告一直未能办理。经被告到房管局核实，才发现原告违反了西安市政府的限购政策，无法办理网签合同。故于2018年1月13日向原告送达解除《水滴Uhome商品房认购协议书》的通知。因此并非被告故意违约或不给原告办理网签合同，因为任何单位和个人均不能违反西安市的限购政策。被告在2018年1月13日已经与原告解除商品房认购协议书，同意给原告退还房款，但不同意原告的1、2、3、4项诉讼请求。 根据双方当事人提供的证据，本院认定事实如下：2012年7月15日，原、被告签订《水滴Uhome商品房认购协议书》约定原告在被告开发的位于西安市昆明路“水滴Uhome”C幢12层某号房，建筑面积41.62㎡，认购时该商品房单价为5389.81元，总房款为224324元，合同约定原告采取银行按揭的方式支付购房款。首付款94324元，其余130000元于签订正式商品房买卖合同（网签）之时以银行按揭的形式支付给被告。合同同时约定2012年12月31日前被告与原告签订正式合同。否则原告有权要求被告退还已交房款，同时被告补偿原告2012年7月15日至2012年12月31日的已交房款款项利息，以银行同期固定存款利率计算。被告定于2013年12月31日之前向原告交付该商品房。如遇下列特殊原因可延期交付使用：1、人力不可抗拒的自然灾害；2、其他非甲方所能控制的因素。协议签订当日，原告向被告交付首付款94324元。2017年8月31日，涉案房屋取得预售许可证。2017年10月21日，原告向被告补交房款7578元。后，被告称因在西安市房管局办理备案网签合同等相关手续时，西安市住房保障和房屋管理局平台告知原告不符合西安市购房资格要求，无法办理。被告于2018年6月11日向原告出具解除《西安元谷认购书》通知书，告知原告因上述原因解除双方签订的《水滴Uhome商品房认购协议书》。收到通知15日内办理退款手续。2018年6月24日，原告作出关于解除《西安元谷认购书》通知书的回复，递交给售楼部人员，载明房管局答复如买房是在限购政策出来之前，可由被告公司说明情况并提供原告2012年7月15日交房款的银行流水证明，便可办理网签手续，故认为被告违约，不同意被告单方解除合同，要求继续履行。截至庭审中，双方仍未签订正式的《商品房买卖合同》，被告未向原告交付房屋。原告表示愿一次性向被告支付剩余房款。被告称现案涉房屋已具备交付条件。 本院认为，原、被告双方签订的《水滴Uhome商品房认购协议书》约定了认购房号、付款方式、建筑面积、单价,对商品房的交付使用条件及办理产权登记有关事宜、供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有约定,且双方约定应于2012年12月31日前签订正式《商品房买卖合同》，以最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此,涉案认购书的性质为商品房预约合同。 关于房产商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力,虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能出售,但签订预约合同是先于预售的一个阶段,对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》对合同效力判断的一般规定,该认购书系当事人的真实合意,其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定,合法有效。合同法第四十六条规定:“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同,自期限届至时生效。附终止期限的合同,自期限届满时失效。”双方当事人在认购协议书第四条中约定了认购书有效期到2012年12月31日，第八条约定至双方签订《商品房买卖合同》后失效。因此,涉案认购书属于附终止期限的合同。涉案认购书于2012年12月31日期限届满,自2013年1月1日起失效,此后,认购协议书对双方当事人不再具有法律上的约束力。 因认购书此时已经失效,对双方不再具有法律上的约束力,故原告要求确认通过邮寄方式解除《水滴Uhome商品房认购协议书》的行为无效之诉请,前文已论述，不再赘述。原告请求判令被告按照《水滴Uhome商品房认购协议书》的约定和法律规定继续履行合同没有事实和法律依据,本院依法不予支持。关于原告要求被告承担违约金94324元的请求，预约合同的目的在于订立本约合同,预约合同的标的是签订本约合同这一行为,履行预约合同的结果是订立本约合同。在预约合同中,本约合同尚未成立,不得请求对方履行本约义务。原告现要求被告按照商品房买卖合同相关司法解释承担违约责任，本院依法不予支持。原告可以对方违反认购协议书的义务请求其承担预约合同违约责任，另行起诉。因截至双方约定的签订正式商品房买卖合同日期，被告仍未取得商品房预售许可证，以致后续产生纠纷引起诉讼，本案诉讼费用应由被告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百一十条，判决如下： 驳回原告高艳娥的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4328元（原告已预交），减半收取2164元，由被告陕西天竹置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  杨婷 二〇一八年十一月二十七日 书记员  张帆