陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终9619号上诉人（原审原告）：甲公司。法定代表人：刘某，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜某，陕西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏某，陕西某律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吝某，男委托诉讼代理人：闫某，陕西甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甲，陕西甲律师事务所律师上诉人甲公司（以下简称甲公司）与上诉人吝某因物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人甲公司委托诉讼代理人姜某、上诉人吝某委托诉讼代理人刘甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甲公司上诉请求:1、撤销一审对滞纳金的判决，改判吝某向甲公司支付滞纳金7025.91元或发回原审法院重审；2、本案一审、二审诉讼费由吝某承担。事实与理由:对一审法院判决的物业费、公摊电费、采暖费、律师费无异议，但是对一审法院判决的滞纳金有异议，认为一审法院判决滞纳金按物业费的十分一支持过低，不仅违背了双方签订的《前期物业服务合同》的约定，而且也违反法律的规定，应当以双方合同约定吝某若到每季度第一个月16日仍未交物业费，吝某应向甲公司另外缴纳每天3‰的滞纳金，故吝某应当向甲公司支付滞纳金7025.91元。吝某辩称，1、甲公司在履行《前期物业服务管理协议》过程中存在严重瑕疵。其入住小区以来，物业服务各种乱象频现，包括小区保安形同虚设，小区环境杂乱无章，公共用地私拉乱建、消防设施未按时更换维修、小区车位虚高收费等等，与《前期物业服务管理协议》所约定的严重不符。2、2015年11月14日，小区业主代表与甲公司达成《协议书》，该协议业主代表和甲公司都已经签字盖章，且并不违反法律法规强制性规定，故应认定为生效协议。《协议书》第10条明确约定“地下室门禁将于2015-12-31之前安装，否则业主有权拒绝交一切物业费用。”《协议书》实际上变更了《期物业服务管理协议》中业主缴纳物业费用的时间。协议签订后，甲公司并未按时安装门禁，也未就无法安装门禁的相关事宜进行公示，且未催促业主缴纳相关物业费用，故甲公司默示吝某不缴纳物业费用的行为应认定为是甲公司履行《协议书》的过程。因此吝某不应向甲公司支付滞纳金。吝某上诉请求:1、撤销一审判决；2、酌情降低吝某应承担的物业费；3、改判电梯费为660元；4、判决公摊电费于全体业主与甲公司协商一致后再行收取；5、驳回甲公司滞纳金与律师费的诉讼请求；6、由甲公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、甲公司在履行《前期物业服务管理协议》过程中存在严重瑕疵，法院应依法酌情降低其应承担的物业费。其入住小区以来，物业服务各种乱象频现，包括小区保安形同虚设，小区环境杂乱无章，公共用地私拉乱建消防设施未按时更换维修、小区车位虚高收费等等，与《前期物业服务管理协议》所约定的严重不符。其就此曾多次与甲公司进行沟通与投诉，要求整改，但甲公司均不予理睬。截至其上诉之日，甲公司的各项物业服务质量依然未能达到《前期物业服务管理协议》的约定要求。2、根据《前期物业服务管理协议》，电梯运行费按层起收，其为某小区小区3号楼1单元603室业主，应按20元／月・户标准缴纳电梯费，故2015年10月1日至2018年6月30日期间的电梯费应为660元。3、2015年11月14日，小区业主代表与甲公司达成《协议书》，第14条明确约定“关于公摊电费物业和业主未达成一致，以后协商解决”。因《前期物业服务管理协议》是业主与甲公司之间的民事协议，且未就公摊电费进行协议，而《协议书》明确约定公摊电费协商解决。故公摊电费应由小区业主与甲公司就缴费区间、时间、标准协商一致后再行收取。4、其是根据小区业主与甲公司之间《协议书》的相关约定而未缴纳物业费，故其不应向甲公司支付滞纳金及律师费。2015年11月14日，小区业主代表与甲公司达成《协议书》，该协议业主代表和甲公司都已经签字盖章，且并不违反法律法规强制性规定，故应认定为是生效协议。《协议书》第10条明确约定“地下室门禁将于2015－12－31之前安装，否则业主有权拒绝交一切物业费用。”《协议书》实际上变更了《期物业服务管理协议》中业主缴纳物业费用的时间。协议签订后，甲公司并未按时安装门禁，也未就无法安装门禁的相关事宜进行公示，且未催促业主缴纳相关物业费用，故甲公司默示其不缴纳物业费用的行为应认定为是甲公司履行《协议书》的过程。因此，其不应向甲公司支付滞纳金和律师费。甲公司辩称，甲公司依照《前期物业服务管理协议》约定和客观事实主张物业服务费、暖气费、公摊电费、滞纳金和律师费，原审法院根据事实依法判决正确。在原审审理的过程中，一审法院实地前往小区实地考察，并不存在吝某陈述的现象。甲公司已向一审法院提交2015年度公摊电费公示和2017年度用电总额和每户公摊电费数。2013年双方签订前期物业协议时已告知电梯费是以房屋面积计算，并向全体业主进行了公示，吝某在签订合同后2年的时间以此标准缴纳了电梯费，且在一审期间没有对电梯费提出异议，故请求驳回该项诉请。甲公司向一审法院起诉请求：1.要求吝某向甲公司支付物业费4401.4元、公摊电费974.2元、滞纳金7025.91元，共计12401.51元；2.本案诉讼费由吝某承担。后甲公司变更第一项诉讼请求为：要求吝某向甲公司支付物业费4401.4元、物业费滞纳金7025.91元、公摊电费974.2元、律师费700元，共计13101.51元。一审法院认定事实：甲公司系某小区的物业管理公司，吝某系某小区3号楼1单元6层3号房屋的业主，房屋建筑面积95.77平方米。2013年7月20日，甲公司（甲方）与吝某（乙方）签订《前期物业服务管理协议》，约定：甲公司受乙公司的委托，对其开发的“某小区”实施前期物业管理；前期管理期限为自本合同签订之日起至小区业主委员会成立以后与新的物业管理公司签订聘任管理合同，新的物业管理公司正式接管小区之日止；甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理……；物业管理服务的内容：小区共用部位的维护与管理，小区共用设施运行维护和管理，共用部位、公共场地、公用设施设备的清洁卫生，绿化养护管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、车辆管理、消防管理、犬类管理、智能化监控等公共秩序维护；物业管理服务质量：外墙面整洁、无损坏、无违章搭建，水泵每天24小时正常运行，定期检修、保养，做好设备运行记录，如遇设备检修必须停水停电，物业管理处提前一天公告业主，场地无果皮、烟蒂、纸屑等杂物，生活垃圾日产日清，24小时保安人员值班，有完整记录，24小时定时巡逻，外来人员进入小区做好登记，接警后十分钟内赶到现场……；乙方的权利和义务：……监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出建议和意见……依据《物业管理条例》规定及本协议向甲方交纳物业管理费用……；物业管理费用具体内容：1.管理服务费，含共用部位清洁卫生，绿化、安全秩序维护、共用设施设备管理与维修，服务人员工资和按规定提取的福利费、办公费、固定资产折旧费、法定税费，共用设备设施的责任保险费用、经业主同意的其他费用。…。5.代收代缴费，代相关部门向业主或物业使用人收缴的水、电、气、有线等费用；物业管理服务收费标准：1.物业管理费由甲方按产权证面积每月每平方米1.1元收取；2.电梯运行费一层起收，一层每户每月10元，2-3层每户每月15元，4-6层每户每月20元，7-9层每户每月25元，10-12层每户每月30元，13-15层每户每月35元，16-18层每户每月40元，19-21层每户每月45元，22-24层每户每月50元，25层每户每月55元（试运行一段时间后，实际核算，多退少补）；3.水、电费价格按照国家规定执行；乙方缴费时间：按季缴费，每季度第一个月1-15日为集中交费时间；乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用；乙方办理入伙手续后，房屋连续空置6个月以上的，从第7个月开始，管理服务费按照原收费标准每月每平米1.1元的70%计收；其他有偿服务项目：甲方为方便乙方而提供的其他有偿服务项目待乙方入住后，根据实际需要另行制定服务项目和收费标准；……违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；2.甲方违反约定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退超出部分所有费用，退还利息并支付违约金；3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交本金、滞纳金及相关费用。……合同签订后，甲公司依约向某小区提供了物业服务。吝某于2013年7月20日收房，并向甲公司交纳物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费）至2015年9月30日，自2015年10月1日起至今未交纳物业服务费、电梯费、垃圾处理费。2015年8月5日，甲公司向涉案小区业主公示，2015年7月份开始收取2014年1月份至2015年9月份的公摊电费，每户每月18.04元。吝某自2014年1月1日至今未交纳公摊电费。现甲公司向吝某主张2015年10月1日至2018年6月30日期间物业费4401.4元（含物业服务费、电梯费、垃圾费）、2014年1月1日至2018年6月30日的公摊电费974.2元、律师费700元。吝某以其答辩理由不同意支付甲公司相关费用。另查明，某小区的垃圾费为每户每月6元，该小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。甲公司、吝某订立的《前期物业服务管理协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现涉案小区尚未成立业主委员会，故该《前期物业服务管理协议》继续有效。甲公司应按照合同的约定提供相应的服务，吝某亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。甲公司实际为西安市长安区某小区提供了物业服务，现甲公司要求吝某支付2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费），因吝某认可其该期间未交纳上述费用，予以支持，具体金额计算如下：物业服务费3476.45元（1.1元月平方米×95.77平方米×33个月）、电梯费726.66元（22.02元月户×33个月）、垃圾处理费198元（6元月户×33个月），以上物业费总计4401.11元；对甲公司主张2014年1月1日至2018年6月30日期间产生的公摊电费974.2元一节，因公摊电费实际产生，且甲公司亦进行了公示，故对公摊电费予以支持，根据公示的每户每月公摊电费18.04元计算54个月为974.16元；对甲公司主张物业费滞纳金7025.91元一节，《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故酌定以拖欠物业费金额4401.11元的10%计算吝某应支付的违约金为440.11元。对甲公司主张律师费700元一节，因《前期物业服务管理协议》约定乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用，甲公司提供委托代理合同为据，故甲公司主张律师费700元，予以支持。因《前期物业服务管理协议》约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任，吝某若认为甲公司提供服务不到位给其造成损失，可另行主张，故其答辩理由不足，不予支持。综上所述，甲公司请求之合理部分，法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告吝某于本判决生效之日起十日内向原告甲公司支付2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业费4401.11元、滞纳金440.11元、2014年5月1日至2018年6月30日期间的公摊电费974.16元、律师费700元，以上共计6515.38元；二、驳回原告甲公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，原告已经预交，减半收取计64元，由原告负担30元，由被告负担34元，于本判决生效后十日内直接给付原告,余款64元，由法院退回原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，甲公司与吝某订立的《前期物业服务管理协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现涉案小区尚未成立业主委员会，故该《前期物业服务管理协议》仍处继续履行中。甲公司应按照合同约定提供相应的服务，吝某亦应按照合同约定交纳物业服务费用。因甲公司实际为西安市长安区某小区提供了物业服务，故甲公司要求吝某支付2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业费4401.11元（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费），本院予以支持。关于甲公司上诉要求吝某支付物业费滞纳金7025.91元一节，《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，业主须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故一审酌定以拖欠物业费金额4401.11元的10%计算吝某应支付的滞纳金为440.11元并无不当。对甲公司主张2014年5月1日至2018年6月30日期间的公摊电费974.16元，因公摊电费实际产生，且甲公司亦进行了公示，故一审法院判决吝某支付公摊电费974.16亦无不当。至于吝某上诉对公摊电费、电梯费的计付标准提出的异议，因公摊电费、电梯费计付标准涉及业主共同利益，本案不予涉及。《前期物业服务管理协议》约定乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用，据此一审法院根据甲公司委托律师代理诉讼情形支持甲公司主张的700元律师费，亦无不当。综上所述，甲公司、吝某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费甲公司预交50元，由甲公司负担；吝某预交50元，由吝某负担。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李涛审判员  李刚二〇一八年十一月七日书记员  李艳