贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0303民初5349号原告：方庆书，女，汉族，1952年11月7日出生，住贵州省遵义市红花岗区，委托诉讼代理人：李辅智，贵州承宣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨涛，贵州承宣律师事务所实习律师。原告：冯鹤，男，汉族，1979年2月22日出生，住贵州省遵义市红花岗区，委托诉讼代理人：李辅智，贵州承宣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨涛，贵州承宣律师事务所实习律师。被告：遵义市万华房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区贵阳路**，统一社会信用代码：91520301709642553A。法定代表人：万平华，职务：执行董事。原告方庆书、冯鹤与被告遵义市万华房地产开发有限公司（以下简称万华房开公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方庆书、冯鹤及其共同委托诉讼代理人李辅智、杨涛到庭参加了诉讼，被告万华房开公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方庆书、冯鹤向本院提出诉讼请求：1.确认1999年10月27日冯大明与被告所签《商品房预售协议》合法有效；2.判令被告将遵义市××区××路商住楼××、××、××号门面的房屋所有权过户给原告；3.判令被告赔偿原告逾期办理房屋过户手续违约金125,500元（按中国人民银行同期贷款利率计算自2000年9月3日至2018年8月23日止的利息），支付利息至房屋所有权过户完结之日止；4.被告承担全案诉讼费用。庭审中，原告撤回其第二项诉讼请求。事实和理由：1999年10月27日，冯大明（已故，原告方庆书之夫、冯鹤之父）与被告签订《商品房预售协议》，约定乙方向甲方预购商品房B幢一层5号、6号、8号营业房，2000年9月2日冯大明一次性付清购房款139,635元后即实际占有涉案房屋并管理使用。2001年被告将涉案房屋登记为其名下自留所得财产，并于2008年4月由被告法定代表人万平华用5号、6号营业房设立抵押向遵义市汇川农信社借款180,000元。因万平华不偿还借款，汇川农信社提起诉讼经法院调解后又申请强制执行。在执行过程中，冯大明得知万平华以涉案房产登记在被告名下并将被拍卖，遂提出执行异议，遵义市汇川区人民法院于2012年9月15日作出（2011）汇执异字第248-2号执行裁定书，裁定冯大明的异议成立，中止对涉案5号、6号营业房的执行。2017年2月25日，冯大明因呼吸循环衰竭逝世，被告一直未将涉案门面过户给冯大明。故原告提起诉讼，望判如所请。被告万华房开公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。本院认定事实如下：冯大明（男，1950年4月25日出生，公民身份号码：）与原告方庆书于1978年7月12日登记结婚，后于1979年2月22日生育一子即原告冯鹤。冯大明于2017年2月25日因呼吸循环衰竭过世。1999年10月27日，冯大明（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售协议》、《商品房预售补充协议》，约定乙方购买甲方商品房B幢一层图示5号、6号、8号营业房，建筑面积155.15平方米，单价900元/平方米，总额139,635元，甲方在2000年6月30日前交付房屋。2000年9月2日，冯大明支付被告购房款139,635元，收款收据上注明“交贵阳路万华商住楼购房款”。同日，冯大明与案外人遵义市地豪物业管理有限公司签订《物业管理的合同》并交纳物管费后，即开始占有使用贵阳路万华商住楼5号、6号、8号营业房。2012年9月1日，本院在执行××区农村信用合作联社申请执行万平华借款合同纠纷一案中，冯大明对该案执行标的提出书面异议。本院经审理后，后2012年9月15日作出（2011）汇执异字第248-2号执行裁定书。查明：本院依法查封的位于遵义市××区××路商住楼××、××号门面房，系2001年登记在遵义市万华房地产开发有限公司名下的该公司自留所得财产，2008年4月万平华用该房产向遵义市汇川区农村信用合作联社设立抵押并借款180,000元，并办理了他项权利证书。因万平华未按期偿还借款，遵义市汇川区农村信用合作联社向本院提起诉讼，本院作出（2010）汇民二初字第591号民事调解书，确认遵义市汇川区农村信用合作联社对上述房屋享有优先受偿权。文书生效后，遵义市汇川区农村信用合作联社申请执行，本院在执行过程中，依法对上述房屋予以查封。另查明，冯大明于1999年10月27日与万华房开公司签订商品房预售协议，约定由冯大明购买万华房开公司开发的位于遵义市××区××路商住楼××、××、××号门面房，单价为每平方米900元，总价款为139,635元。2000年9月2日，冯大明一次性交清购房款139635元后实际占有上述房屋管理使用至今。本院认为，执行标的物虽然登记在万华房开公司名下，但冯大明提供了支付全部价款和实际占有的证据，为维护当事人及案外人的合法权益，对该案执行物暂不宜执行，需待经过诉讼程序明确权利后方可确定是否对执行标的物继续执行。遂裁定：冯大明的异议成立，中止对登记在万华房开公司名下的位于遵义市××区××路商住楼××、××、××号门面房的执行。本院认为：冯大明（已故）与被告万华房开公司于1999年10月27日签订《商品房预售协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，合法有效。对于逾期办理房屋产权变更手续违约金，双方合同中并未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，违约金应自交房90日后（即2000年12月2日起）按已付购房款139,635元参照中国人民银行贷款基准利息标准计算，计算至2018年11月1日为139,635元×4.35%/年×（17+11/12）年=108,828.03元，并继续计算违约金至房屋产权办理之日止。因冯大明已故，故该违约金应支付给冯大明第一顺序继承人即原告方庆书、冯鹤。审理中，被告万华房开公司经本院合法传唤，无正当理由不出庭应诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，视为其放弃质证的权利，依法进行缺席审理。据此，判决如下：一、冯大明（已故）与被告遵义市万华房地产开发有限公司于1999年10月27日签订《商品房预售协议》合法有效；二、被告遵义市万华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告方庆书、冯鹤逾期办理房屋产权登记的违约金108,828.03元，并从2018年11月2日起以139,635元为基数按年利率4.35%计算违约金至位于遵义市××区××路××商住楼××、××、××号商业用房办理房屋产权登记（或过户登记）之日止；三、驳回原告方庆书、冯鹤的其余诉讼请求。案件受理费14,590元，依法减半收取7,295元，由原告方庆书、冯鹤负担6,565元，由被告遵义市万华房地产开发有限公司负担730元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员  任晓珊二〇一八年十一月十九日法官助理钟梦婷书记员李晓姝