广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终1923号 上诉人（一审被告、反诉原告）：南宁市奔腾农机有限责任公司，住所地：南宁市西乡塘区安吉大道21号，统一社会信用代码：9145010772307250XE。 法定代表人:李民标，董事长。 委托诉讼代理人：梁华兴，南宁市奔腾农机有限责任公司法律顾问。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：苏某，女，1974年2月15日出生，壮族，老干部服务所所长，住广西宁明县。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：卢宇，男，2000年7月9日出生，壮族，广西民族师范学校附属中学高一学生，住广西宁明县。 法定代理人苏某，身份情况同上。 上诉人南宁市奔腾农机有限责任公司（以下简称“奔腾公司”）因与被上诉人苏某、卢宇商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初245号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织当事人到庭进行调查、询问、辩论、调解。本案现已经审理终结。 上诉人奔腾公司上诉请求：一、应增加上诉人对被上诉人本诉逾期交房的免责天数；二、被上诉人应承担逾期支付房款的违约责任并支付违约金，违约金按一审请求数额；三、被上诉人承担上诉费。事实与理由：一、一审判决对上诉人逾期交房的免责天数可顺延交房的时间只有68天，免责天数过少，应增加相应天数。根据现场监理日志可以看出“奔腾安吉苑”施工日期共125天，一审只扣除了68天，与双方合同约定情况不符。二、一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付逾期支付房款违约金错误。支付价款是买受人的主合同义务，上诉人举证证明被上诉人存在逾期付款的行为，但一审却认定在贷款过程中，被上诉人没有怠于履行自己的义务，不承担违约责任及支付违约金，是对事实的错误认定。被上诉人只支付了首期款157271元，并未按合同约定于2015年9月18日将按揭款366000元支付到帐户，直到2015年12月11日才到，逾期84天，应支付违约金15372元，一审驳回上诉人的反诉请求错误。上诉人请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人苏某、卢宇答辩称：一、关于逾期交房免责天数。1、一审已查明，监理日记显示,奔腾公司在实施临时限制交通措施期间，实际因“政府封路”停工52天。2、上诉人把建委文件停工8天作为免责天数没有法律依据，此停工事由发生在双方签订合同之前，不能作为延期交房理由。3、上诉人把“因雨停工23天”作为免责天数不符合合同约定。4、“两会一节”期间停工，自2004年以来已形成惯例，上诉人在确定交房期限时应将此停工因素考虑在内，不应再予扣减。二、被上诉人不存在逾期支付房款的违约责任。一审对此认定事实清楚，被上诉人已按合同约定提交相应材料给上诉人，上诉人何时将贷款材料交给银行，被上诉人一无所知，之后将近90天，上诉人指定的广西农村信用社通知说贷款没有通过，上诉人又另外指定了中国民生银行办理了贷款手续。被上诉人没有怠于履行自己的义务，贷款未能按合同约定转到上诉人的帐户，不是被上诉人的原因造成。三、诉讼费应由上诉人承担。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 苏某、卢宇向一审法院请求：奔腾公司支付逾期交房违约金43385元（违约金计算：以549878元为基数，按日万分之三的标准，从2016年1月1日起计至2016年9月24日共263天）并承担诉讼费。 奔腾公司向一审法院反诉请求：苏某、卢宇支付逾期付款违约金15372元并承担反诉费。 一审法院经审理查明：2015年6月20日，苏某、卢宇与奔腾公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01493376），约定苏某、卢宇以523271元的价格向奔腾公司购买西乡塘区安吉大道21号奔腾安吉苑B栋2002号房，该房为预售商品房，建筑面积为88.69平方米。合同第七条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：银行按揭付款详见附件六合同补充协议第三条第三点。”合同附件六第三条约定，1、买受人应于合同签订之日向出卖人支付该商品房总价的30%即157271元作为首期款，剩余70%即366000元，由买受人向银行办理按揭贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清；2、买受人应在签订本合同后10日内到出卖人指定的按揭银行办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行/公积金代办机构提供符合银行要求的的办理贷款时需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记，缴纳买受人应缴纳的相关费用，由于买受人原因逾期未能办理完毕贷款手续的，每逾一天应向出卖人承担未付款项的万分之五的违约金。3、合同签订后90日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款逾期未能全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任。若因银行原因导致贷款的房价款逾期未能全部到达出卖人银行账户的，则不视为买受人逾期支付。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。”合同第九条“交付期限及交付条件”约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……2、该商品房经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；（2）非出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或者政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工及政府行为导致工期延续的；（3）供水、供电相关部门停水停电每日达5个小时以上，气象部门记录日降水量达到2天以上中雨的……（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府收到资料日期为准）出卖人可以根据等待验收或者丈量所需要时间相应延期交房；（7）如买受人未付清房款的（含银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放给出卖人及贷款不足应付房款的），出卖人有权延期交房”。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的相关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……”。合同第十二条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”。合同附件六第五条“对房屋交付的补充约定”第二款约定：“买受人应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交接手续并履行领受房屋的义务；如买受人未收到出卖人的交房通知的，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。逾期收房，由买受人承担相关责任。”第三款约定：“买受人必须在收到出卖人的书面《入伙通知书》签字接收房屋或领取钥匙即视为房屋已经验收和交接，买受人逾期办理收房手续的，视为买受人违约，买受人自行承担全部延期收房的责任,每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之五的违约金”；第四款约定:“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格后，即达到本合同约定过的交房条件，如房屋存在局部问题的，由出卖人立即进行整改，在此情况下不视为商品房质量不合格，买受人不得以此拒绝收房，买受人逾期收房的，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。……”。双方还对其他事项进行了约定。 2015年5月31日苏某、卢宇向置业公司支付了房屋咨询代理服务费20000元、2015年6月5日向置业公司支付了购房咨询服务费6607元。2015年6月5日，苏某、卢宇向奔腾公司支付购房首期款157271元，专项维修基金6829元。合同签订后苏某、卢宇按合同的约定在10日内向奔腾公司提交了办理按揭贷款的材料，奔腾公司将办理贷款的材料交给其指定的广西农村信用社，贷款人之一（即卢宇）系未成年人，2015年9月17日，广西农村信用社以不给未成年人贷款为由通知奔腾公司不予通过贷款，奔腾公司转通知给苏某、卢宇，并联系了中国民生银行南宁分行，再把苏某、卢宇的贷款资料交给中国民生银行，由苏某、卢宇向中国民生银行南宁分行申请贷款，苏某、卢宇于2015年10月8日向中国民生银行南宁分行申请贷款，2015年11月18日，苏某、卢宇（甲方）与贷款人中国民生银行股份有限公司南宁分行（乙方）、保证人奔腾公司（丙方）签订一份《个人购房/车位借款及担保合同》，约定苏某、卢宇向民生银行南宁分行借款366000元；借款期限2015年11月18日至2035年11月18日。合同第15条约定，15.1本合同借款为购房借款的甲方已向售房人缴付25%以上的首期购房款剩余购房款即本合同项下借款，乙方采用受托支付方式进行支付，即乙方根据甲方的支付委托，将贷款资金划付给符合合同约定用途的甲方指定交易对象。甲方无条件且不可撤销的授权乙方将本合同项下的借款按如下第（1）项方式划入下列账户：以甲方购房款的名义一次性划入丙方指定的以下帐户：户名：南宁市奔腾农机有限责任公司。账号：69×××05。开户行：中国民生银行南宁东盟区支行。2015年12月11日，奔腾公司银行账户收到苏某、卢宇向民生银行南宁分行的按揭贷款366000元。2016年4月24日向苏某、卢宇出具一张《销售不动产统一发票》，载明购房款金额为523271元。2016年9月20日，奔腾公司向苏某发出《入伙通知书》，载明业主应在接到通知后于2016年9月23日起至2016年9月24日到办理入伙手续。2016年9月24日，苏某、卢宇与奔腾公司签订《奔腾安吉苑房屋交接书》，于该日接收合同项下的房屋。 另查明：根据广西区气象服务中心出具的《南宁晴雨天气实况》显示，2015年6月20日至2015年12月31日间，南宁市中雨以上连续两天以上（含两天）共4天。2015年9月11日南宁市城乡建设委员会发出的《关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安[2015]108号），通知9月12日至9月22日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。当时被告收到通知后即时进行了停工。南宁市公安局交通警察支了作出《关于对安吉大道实施临时限制交通措施的通知》，通告从2015年6月27日零时起至2015年12月27日24时止，对安吉大道（高新大道至由北往南半幅道路进行封闭施工，禁止一切车辆通行。根据监理日记显示，奔腾公司在实施临时限制交通措施期间，实际因“政府封路”停工52天。 南宁市人民政府作出《关于做好2015年高、中考期间文明施工的通知》，通知高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00时、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00时，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。奔腾安吉苑项目工程不在考点学校的200米范围内。 再查明：奔腾安吉苑A栋住宅楼子单位工程于2016年9月22日通过施工、勘察、设计、监理、建设五方验收。 一审法院认为：苏某、卢宇与奔腾公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。一、关于奔腾公司是否逾期交房的问题。依照《商品房销售管理办法》第三十条第一款的规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条的约定，双方约定交付的标的物是经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的商品房，交房的时间是2015年12月31日前。合同第九条第二款约定了据实延期的情形。合同签订之前影响施工进度的事实，奔腾公司已知晓，买卖双方在合同中亦未对签订合同之前项目所产生逾期时间有特别约定，因此，奔腾公司可据实延期交房的天数认定，应自合同签订之日起至约定交房之日止。2015年6月20日至2015年12月31日间，南宁市中雨以上连续两天以上（含两天）共4天，可予顺延。2015年，因两会一节原因，奔腾公司9月11日至9月22日全面停工12天，可予顺延。2015年奔腾公司交通管制2015年6月27日至2015年12月27日期间，实际停工的天数为52天，与前述因雨停工不存在重叠的部分，可予顺延。2015年，因中高考原因，政府相关部门要求建筑工地停工的范围限定在考点学校的200米范围内，涉案工程项目不在该范围内，不符合可延期情形。《关于深刻吸取江南区工业标准厂房建设工地“3·26”脚手架坍塌较大事故教训立即开展建筑工地脚手架安全隐患排查整治的紧急通知》的发布时间为2015年3月26日，同时根据该通知的要求，有关单位应于4月2日前将贯彻落实情况报市安委办，此停工事由发生在双方签订合同之前，奔腾公司据此要求顺延交房时间无事实和法律依据，不予支持。奔腾公司主张其向政府部门提交竣工验收材料等待验收可相应顺延交房，而根据奔腾公司提交的证据显示其于2016年才向相关行政部门提交竣工验收材料，在双方约定的交房时间之后，其以逾期交房之后的事由作为抗辩，没有依据，不予支持。综上，根据合同的约定，奔腾公司可顺延交房的时间为68天，即奔腾公司应于2016年3月7日前向苏某、卢宇交付合同项下房屋。奔腾公司2016年9月24日才交房给苏某、卢宇，已构成逾期交房，逾期天数200天，逾期已超过180天，按照合同第十条第（2）项的约定，奔腾公司应当向苏某、卢宇支付逾期交房违约金，即523271元×200天×万分之一=10465.42元。苏某、卢宇交付的购房款总额是523271元，其支付的房屋咨询费不是支付给奔腾公司，公共维修资金也不属于购房款的范围，故苏某、卢宇将这两笔费用计入主张按549878元为基数计算逾期交房违约金不符合双方合同的约定，不予支持。苏某、卢宇主张合同约定的逾期交房违约金过低，要求增加，但其未能举证证明其造成的实际损失明显高于合同的约定，故苏某、卢宇要求增加违约金的主张，没有依据，本院不予支持。二、关于苏某、卢宇是否逾期支付房款，应否承担相应违约责任的问题。按双方合同的约定，办理贷款的银行系奔腾公司所选用和指定，苏某、卢宇已按合同约定提交相应贷款材料给奔腾公司，因奔腾公司指定的广西农村信用社于2015年9月17日才通知奔腾公司苏某、卢宇的贷款没有通过，理由是贷款人之一是未成年人，此时距离合同签订已过了将近90天。之后，奔腾公司才联系了中国民生银行南宁分行，苏某、卢宇也积极到重新指定的中国民生银行南宁分行办理了相关贷款手续，自奔腾公司指定新的贷款银行起至中国民生银行南宁分行发放贷款给奔腾公司之日止也未超过90天。在相同的条件下，苏某、卢宇在奔腾公司原指定的广西农村信用社无法顺利贷款，在奔腾公司重新指定的中国民生银行南宁分行却顺利地办理了贷款，在贷款过程中，苏某、卢宇并没有怠于行使自己的义务，按揭贷款未能按合同的约定付至奔腾公司的帐户，不是苏某、卢宇的原因造成，不能归责于苏某、卢宇。奔腾公司明知道购房人之一是未成年人，其没有了解广西农村信用社能否给未成年人放贷的情况下，仍指定广西农村信用社为按揭银行并将苏某、卢宇的贷款材料交由该银行，其在选用按揭贷款银行的过程中存在的疏忽所造成的后果应自行承担。因此，奔腾公司诉请苏某、卢宇支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、奔腾公司向苏某、卢宇支付逾期交房违约金10465.42元；二、驳回奔腾公司的反诉请求。本诉案件受理费884元，由苏某、卢宇承担671元，奔腾公司承担213元。反诉案件受理费92.2元由奔腾公司负担。 本案的争议焦点：一、上诉人奔腾公司可顺延交房期限多长；二、被上诉人苏某、卢宇逾期支付房款是否构成违约，应否承担违约责任。 双方当事人除了依据向一审法院提交的证据陈述各自主张外，在二审期间未提交新证据。 一审认定事实客观、真实，本院予以确认。 本院认为：一、上诉人主张因封路停工94天，但其提交的监理日志与其主张不相符，一审认定因封路停工52天正确；上诉人主张的2015年3月27日至4月3日停工在双方签订合同之前已经存在，其主张顺延缺乏事实依据，本院不予采信；上诉人主张下雨停工应予顺延，不符合双方合同约定的“气象部门记录日降水量达到2天以上中雨”的顺延条件，其主张本院亦不予采信。一审判决认定奔腾公司可顺延交房时间为68天并无不当，本院予以采信。二、双方签订的购房合同约定“合同签订后90日内将贷款部分房款支付至出卖人账户……若因银行原因导致贷款的房价款逾期未能全部到达出卖人银行账户的，则不视为买受人逾期支付”，被上诉人苏某、卢宇已将贷款所需材料提交给上诉人转交贷款银行，因上诉人指定的第一家贷款银行审查未通过，上诉人认可该事实并另行指定第二家贷款银行，因此未按合同约定的90日内将贷款部分房款支付至上诉人帐户不可归责苏某、卢宇，上诉人主张构成违约不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费154元，由上诉人南宁市奔腾农机有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇一八年十一月十六日 书记员 张宁佳