福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽04民终1522号 上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村**。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶嫔，福建邱宁江律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：潘皖明，男，1972年11月6日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：叶城，福建联合信实（三明）律师事务所律师。 上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达房地产公司）因与被上诉人潘皖明房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永达房地产公司委托诉讼代理人唐滟帆，被上诉人潘皖明的委托诉讼代理人叶城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永达房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对永达房地产公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》示范文本，其说明中明确：“本合同文本为示范合同，也可作为签约使用文本”，并不禁止当事人对文本的条款进行修改。永达房地产公司根据楼盘分期开发的规划许可情况，与买受人协商签订补充协议，不违反法律规定，补充协议才是双方真实意思的体现，对双方具有约束力；2.永达房地产公司根据楼盘的实际情况，拟定了“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”协议条款，符合客观条件。根据《城市商品房预售管理办法》规定，房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书并非法律强制性规定，开发企业和承购人可对产权登记进行特殊约定，有约定的从约定。且永达房地产公司在网签时修改办理权属证书的时间，并未免除其自身的办证义务，因此，《合同补充协议》第八条约定，既没有减轻更没有免除永达房地产公司办理初始登记及协助取得房屋权属登记证书的义务，故该协议约定的内容合法有效；3.既使依据《商品房买卖合同》从实际交付交房后90日后开始计算违约，那么至起诉之日止，潘皖明向人民法院请求保护民事权利的诉讼请求早已超过法律规定的诉讼时效期间。且翡翠城业主虽多次维权，也仅仅是要求尽快办理房屋权属登记证书，从未提出赔偿违约金的主张。因此，本案不存在任何诉讼时效中断的法定事由。 潘皖明称，1.《商品房买卖合同》明确约定出卖人应当于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达房地产公司提供的资料交付潘皖明。如因永达房地产公司原因，潘皖明不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，永达房地产公司自逾期之日起每日按潘皖明已付房款的0.002%向潘皖明支付违约金。但至今永达房地产公司仍未办理房屋的产权登记，其的行为以明显构成违约，不存在任何法定或约定的免责事由，应当承担违约责任；2.永达房地产公司在《合同补充协议》中第八条对原《商品房买卖合同》的违约责任做了不利于买受人的修改，排除了买受人的权利，加重了买受人的责任，并减轻和免除出卖人的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的规定，应认定为无效条款；3.永达房地产公司逾期办理产权证，造成买受人所购的房子不能进行买卖、抵押、继承、及办理银行抵押贷款，给买受人所造成的损失是客观存在的，且是无法估量的；4.翡翠城业主因永达房地产公司延期办理产权证，多次与永达房地产公司协商，在协商无果情况之下，翡翠城的业主向市政府反映问题，得到政府有关《会议纪要》的答复，且业主向永达房地产公司发出的《问询函》，及永达房地产公司给予业主们的《回复函》，均表明业主们对自己的权利与利益在积极维权中，因违约金是按日支付的，违约的行为在持续中是持续性债权，故依法诉讼时效并未超过。 潘皖明向一审法院起诉请求：1.判令永达房地产公司向潘皖明支付逾期办理上述房屋权属登记违约金9141.16元（自2014年3月31日暂计至2018年5月7日止，即305112元×0.002%×1502天=9141.16元），其后违约金按合同约定计算至潘皖明实际取得房屋所有权证之日止；2.本案诉讼费用由永达房地产公司承担。 一审法院认定事实： 一、2013年1月23日，潘皖明与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：潘皖明购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区绿岩新村221幢432室，建筑面积42.45平方米，单价为每平方米7187.56元，总价款为305112元；潘皖明以银行按揭付款支付房屋价款，详见附件八；永达房地产公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付潘皖明使用；永达房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达房地产公司提供的资料交付潘皖明。如因永达房地产公司原因，潘皖明不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：潘皖明不退房，永达房地产公司自逾期之日起每日按潘皖明已付款的0.002%向潘皖明支付违约金；本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；本合同自双方签订之日起生效。同日，潘皖明与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜签订《合同补充协议》，主要内容涉及合同第十四条之补充：本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定：“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。”合同签订后，潘皖明支付了购房款，永达房地产公司于2013年12月30日将商品房交付潘皖明使用。 二、2018年3月1日，三明市梅列区绿岩新村221幢办理了房屋所有权初始预登记，2018年3月9日，永达房地产公司张贴公告通知221幢业主可以办理房屋权属登记。 双方当事人争议的焦点以及一审法院对证据和事实的分析与认定： 一、《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第八条效力如何确定的问题。 一审法院认为，潘皖明与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系以福建省建设厅和福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》作为签约文本订立的合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方签订的《合同补充协议》第八条的内容，明显与《商品房买卖合同》第二十二条的规定相悖，该条款免除了永达房地产公司按时办理房屋初始预登记的义务，减轻了永达房地产公司如违约所承担违约责任。《合同补充协议》第八条的约定，明显含有减轻或免除永达房地产公司承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议中不得含有的情形，故《合同补充协议》第八条的约定应当认定无效。永达房地产公司关于双方签订的《商品房买卖合同》第十四条不具有法律效力的辩解没有事实依据，不予采纳。综上，确定永达房地产公司是否逾期办证和如何计算逾期办证的违约金，应以《商品房买卖合同》第十四条规定为依据。 二、永达房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。 一审法院认为，永达房地产公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达房地产公司应承担逾期办证的违约责任。潘皖明与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达房地产公司于2013年12月30日将商品房交付给潘皖明使用，属于提前交房，应认定实际交房时间为2013年12月31日。依照合同约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，即逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付商品房之日的次日即2014年1月1日开始计算90天(2014年3月31日)后，从第91天(2014年4月1日)起计算，按潘皖明与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，即每日按潘皖明已付款的0.002%计算至永达房地产公司通知办理房屋权属登记前一日止，即2018年3月9日永达房地产公司张贴公告通知221幢业主可以办理房屋权属登记的前一日。潘皖明主张从2014年3月31日开始计算违约金，不符合合同约定，应予以纠正。 综上，一审法院认为，潘皖明与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。因涉及逾期办证等纠纷，翡翠城业主多次积极维权，并引发政府重视。后由政府牵头，就“两证办理”等问题召集翡翠城业主代表、开发商永达房地产公司及物业公司召开协调会，并于2016年7月25日由三明市梅列区人民政府出具(2016)37号《专题会议纪要》，对会议内容予以记载；2017年8月23日，永达房地产公司针对翡翠城业委会的《协商函》作出《复函》，内容涉及翡翠城“两证办理”等遗留问题。上述事实可以印证，翡翠城全体业主(含潘皖明)在其权利受到侵害后积极主张权利的事实，永达房地产公司关于本案超过诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。基于以上事实，潘皖明请求判令永达房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持，但其主张违约金的起算时间和截止时间有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给潘皖明逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以潘皖明已付购房款305112元为基数，按每日0.002%自2014年4月1日计算至2018年3月8日止）；二、驳回潘皖明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由潘皖明负担5元，福建永达房地产开发有限公司负担20元，于本判决生效之日起七日内交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《商品房买卖合同》系由永达房地产公司与潘皖明双方协商一致签订，合法有效。虽《商品房买卖合同》的双方当事人可就《商品房买卖合同》中其它未尽事项协商签订补充协议，但《商品房买卖合同》第二十二条约定“本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。而《合同补充协议》第八条的约定，明显含有减轻或免除永达房地产公司承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议中不得含有的情形，故《合同补充协议》第八条的约定应当认定无效。根据《商品房买卖合同》第十四条约定“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”，永达房地产公司应按《商品房买卖合同》约定，履行办理房屋权属登记事宜，永达房地产公司未按《商品房买卖合同》约定办理商品房权属登记，已构成违约，应承担违约责任。永达房地产公司庭审中提出，其不能办理房屋初始预登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所至等不承担逾期办证违约责任的理由，均是永达房地产公司与有关管理部门之间所应解决的问题，并不能免除永达房地产公司作为《商品房买卖合同》的一方当事人所应履行的义务，故一审判决认定永达房地产公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。本案的逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期，应按合同约定的交付商品房之日的次日开始的90天后，从第91天起计算。因永达房地产公司尚未能办理房屋所有权初始预登记，违约事实处于持续状态，且这期间因逾期办证事宜，潘皖明等翡翠城业主多次进行维权活动，要求永达房地产公司履行合同义务，并要求政府协调解决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”规定，本案符合诉讼时效中断的法定情形，永达房地产公司关于本案不存在诉讼时效中断法定事由的抗辩理由不能成立，不予采纳。 综上所述，永达房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建永达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  谢明华 审判员  林玮玮 二〇一八年十一月五日 书记员  陈月虹 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-