湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂03民终2017号上诉人（原审原告）：崔正学，男，1961年4月10日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李晓波,北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：许爽，女，1992年2月9日出生，住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人（原审第三人）：十堰市和泽置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路**。法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。上诉人崔正学因与被上诉人许爽、十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初5033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔正学上诉请求：1.撤销一审判决，改判准许对十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号道和天下11幢1单元1-14-6号房产强制执行。2.一、二审案件受理费由被上诉人许爽负担。事实和理由：1.未经抵押权人同意，许爽与和泽公司签订的买卖合同无效。2.原判认定许爽名下只有一套房产缺乏证据认定。3.本案不具有适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第29条的条件。许爽辩称，1.许爽与和泽公司于2016年4月26日签订《商品房预售合同》。随后，办理了网上签约，交纳了302154元购房款，并于当月对房屋进行了装修。2.许爽购买的是和泽公司11幢1406号房屋，不属于和泽公司抵押的财产。3.崔正学申请查封涉案房产侵害了许爽的合法权益。本案应当适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第29条的规定。和泽公司未提交书面答辩意见。崔正学向一审法院起诉请求：1.撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302执异194号执行裁定书；2.判决准许对十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号道和天下11幢1单元1-14-6号房产强制执行；3.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年4月26日，许爽与和泽公司签订《十堰市商品房买卖合同》，约定许爽购买和泽公司开发建设的位于十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号道和天下11幢1单元1-14-6号房产（该房产面积为78.46㎡，单价为5125.59元／㎡），并约定许爽于2016年4月26日付首付款302154元，余款100000元办理公积金贷款，许爽在签订合同之日起15日内必须按公积金中心要求提供合法完备的贷款资料，并配合公积金中心签订贷款合同及办理放贷手续，否则将追究许爽逾期付款的违约责任等。和泽公司于2016年4月29日向许爽开具了302154元的上述房产售房款发票。和泽公司向许爽交付了上述房产。许爽于2016年4月开始交纳与涉案房产有关的物业费、装修期间垃圾清运费、燃气初装费、有线电视初装费等。另查明：在十堰市城区，许爽除涉案房产外，其名下无其他用于居住的房产。涉案房产所在的十堰市国用（2012）第0004219号土地使用权（面积9385㎡）分别于2013年10月21日、2015年2月3日被抵押于湖北十堰农村商业银行股份有限公司茅箭支行，抵押面积9103.45㎡。涉案房产于2016年4月25日被申请办理在建工程抵押注销，该抵押注销业务于2016年5月12日被登记于房屋登记薄。和泽公司在销售涉案房产时，已取得十堰市房地产管理局核发的《湖北省商品房预售许可证书》【鄂十房预售字（2013）072号】。崔正学与嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华民间借贷纠纷一案，本院分别于2016年6月3日、2016年6月8日作出（2016）鄂0302民初2174号民事裁定书、（2016）鄂0302民初2174-3号协助执行通知书，并依据上述文书于2016年6月8日在十堰市不动产登记中心查封了和泽公司开发建设的位于十堰市人民南路46号11幢1单元1-14-6号房产等。十堰市中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）鄂03民终1841号民事判决书，判决嘉轩公司偿还崔正学借款本金1100万元及利息，和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华对上述债务承担连带清偿责任等。上述判决书生效后，崔正学向本院申请执行。本院在执行崔正学与嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华民间借贷纠纷一案中，许爽向本院提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行，并解除对房屋的查封。本院于2017年11月3日作出（2017）鄂0302执异194号执行裁定书，裁定中止对十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号道和天下11幢1单元1-14-6号房产的执行。崔正学不服上述裁定，在法定期限内向本院起诉，引起诉讼。一审法院认为：虽然涉案房产所在的土地使用权分别于2013年、2015年被抵押，但和泽公司在销售涉案房产时，已取得十堰市房地产管理局核发的《湖北省商品房预售许可证书》。由于在已经被抵押的土地使用权上开发商品房，在办理商品房预售许可证时，必须经过抵押权人的同意，房地产管理部门才能办理商品房预售许可证。故涉案房产销售行为应当视为已经取得相关抵押权人的同意。况且涉案房产已被办理在建工程抵押注销。崔正学主张和泽公司转让涉案房产的行为无效，本院对此不予支持。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产系和泽公司开发建设的商品房，在涉案房产被查封之前，许爽与和泽公司已经签订关于涉案房产的《十堰市商品房买卖合同》，上述合同不违反法律法规的强制性规定，应当认定有效。许爽向本院提供了和泽公司于2016年4月29日向其开具的302154元涉案房产售房款发票，能够证明许爽已向和泽公司支付的购房款超过本案《十堰市商品房买卖合同》约定涉案房产总价款402154元的50%。涉案房产的性质系居住房，在十堰市城区，许爽名下亦无其他用于居住的房屋，可以认定许爽购买涉案房产系用于居住。综上所述，许爽就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。崔正学请求准许对涉案房产强制执行，本院不予支持。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回原告崔正学的诉讼请求。案件受理费100元，由原告崔正学负担。二审期间，崔正学提交了以下证据：证据一，湖北省十堰市中级人民法院（2016）鄂03民初106号民事判决，拟证明浙江城建建设集团有限公司对3号、7号楼享有拍卖、变卖的优先受偿权，本案涉案房屋包含其中，一审法院裁定中止执行，与（2016）鄂03民初106号民事判决有冲突，应当以（2016）鄂03民初106号民事判决作为判决标准。证据二，2017年10月20日一审法院的执行笔录，拟证明涉案的和泽公司公章是2016年3、4月份更换后的公章，故意倒签购房合同时间，把时间提前，以阻碍执行。许爽质证认为，证据一与许爽没有关系，本案诉争房产在11号楼。证据二不能达到证明目的，银行交易记录能够证明签订合同的时间，购房合同的签订时间就是合同上落款的时间。和泽公司质证认为，购房合同是真实的。和泽公司与崔正学及其他人的债权债务关系都是真实的，章子确实换过，但具体时间记不清了。本院认为，崔正学提交的证据一与本案不具有关联性，本院不予采信；证据二不能达到证明目的，本院不予采信。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，在已经被抵押的土地使用权上开发商品房，办理商品房预售许可证时，必须经过抵押权人的同意，房地产管理部门才能办理商品房预售许可证。涉案房产占用的土地使用权虽然于2013年、2015年被抵押，但和泽公司在销售涉案房产时，已取得十堰市房地产管理局核发的《湖北省商品房预售许可证书》，故应当视为已经取得相关抵押权人的同意。况且涉案房产已被办理了在建工程抵押注销。崔正学上诉称，和泽公司转让涉案房产未经抵押权人同意转让房产的行为无效，本院对此不予支持。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在涉案房产被查封之前，许爽与和泽公司已经签订关于涉案房产的《十堰市商品房买卖合同》，上述合同不违反法律法规的强制性规定，应当认定有效。许爽在一审期间提交的购房发票能够证明许爽已向和泽公司支付的购房款超过涉案房产总价款的50%。一审期间房管部门出具的查询证明证实涉案房产的性质系居住房，在十堰市城区，许爽名下亦无其他用于居住的房屋。崔正学上诉称，原判认定许爽名下只有一套房产缺乏证据支持的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，崔正学的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人崔正学负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇一八年十一月十六日书记员 江 澜