安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0222民初1420号 原告:马鞍山市群星物业管理有限公司，住所地马鞍山市雨山区，统一社会信用代码91340500798104211L。 法定代表人：姚红星，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张步敏，安徽和州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包强，安徽和州律师事务所律师。 被告：繁昌县建设投资有限公司，住所地繁昌县，统一社会信用代码91340222713906312D。 法定代表人：汪安宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李大东，安徽东帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈德龙，安徽东帆律师事务所实习律师。 原告马鞍山市群星物业管理有限公司与被告繁昌县建设投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告法定代表人姚红星及委托诉讼代理人张步敏、被告委托诉讼代理人李大东及陈德龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马鞍山市群星物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告自2013年8月13日至2017年12月31日的物业服务费用合计1869442.8元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年8月1日就繁昌县华阳安置小区一期、于2014年8月1日就繁昌县华阳安置小区二期分别签订了前期物业服务合同。该合同约定了物业费收取标准、双方的权利义务等内容。合同签订后，原告进驻小区进行物业管理。但因是安置小区，小区内己竣工但尚未售出、未交付买受人的房屋较多，造成物业费收取较少，公司经营非常困难，一直处于亏损状态。按照合同约定，对该部分已竣工但尚未售出、未交付买受人的房屋，其物业服务费用由被告全部承担。原告之前一直在和被告协商该部分物业费给付事宜，被告回答以后再说，一直敷衍推诿，一拖再拖，至今未给付。被告未按合同约定履行给付义务，造成原告经营困难，经多次协商未果，原告无奈只得提起诉讼，望支持原告诉讼请求。 被告繁昌县建设投资有限公司辩称：对原告诉称签订合同是事实。原告说被告一直推诿不是事实，被告已经履行了合同义务，原告不应再要求支付物业补贴费的问题。在签订物业服务合同前，由原告作为华阳小区的物业公司是招投标指定的，因为华阳小区是安置小区，所以考虑到支付物业费的问题，被告支付原告物业补贴费，支付方式是第一年付60%、第二年付40%、第三年付20%，被告共计支付了1648939.07元物业补贴费，之后不再支付物业补贴。被告只支付原告物业补贴费，不是支付原告物业费。综上请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定的事实如下：2013年8月1日，原告作为物业服务企业与被告作为开发建设单位订立华阳安置小区前期物业服务合同一份。该合同约定被告选聘原告对华阳安置小区提供前期物业服务事宜，物业类型为多层住宅、高层住宅，面积分别为14.6万平方米、6.2万平方米（合同中误写为14.6平方米、6.2平方米）；物业服务等级标准为三级，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，其中多层住宅每月每平方米0.35元、高层住宅每月每平方米0.5元、商业物业每月每平方米0.5元；物业管理区域内已竣工但未售出，或者因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位承担，按全额支付给物业服务企业；本物业共用设施设备，包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公共照明等的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由开发建设单位承担；本合同为期5年，自2013年8月1日起至2018年7月30日止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。 2014年8月1日，原告作为物业服务企业与被告作为开发建设单位订立安徽省前期物业服务合同一份。该合同约定被告选聘原告对华阳安置小区提供前期物业服务事宜，物业类型为多层住宅；物业服务等级标准为三级，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，其中多层住宅每月每平方米0.35元、商业物业每月每平方米0.5元；物业管理区域内已竣工但未售出，或者因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位承担，按全额支付给物业服务企业；本物业共用设施设备，包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公共照明等的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由开发建设单位承担；本合同为期5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。 以上合同订立后，原告对繁昌县华阳安置小区提供物业服务。截止2017年12月，被告依据繁昌县人民政府办公室抄告单、繁昌县人民政府专题纪要的规定向原告发放华阳安置小区物业服务费补贴合计1648939.07元，其中包括开办费补贴150000元，物业管理用房装修费补贴200000元。在发放前述补贴时明确，繁昌县华阳安置小区第一期房屋于2013年8月1日交付物业服务企业；第二期房屋于2013年12月18日交付物业服务企业；第三期房屋于2014年3月20日交付物业服务企业。另外，明确发放的物业费补贴的房屋范围包括第一期住宅68670.30平方米、廉租房14400平方米，第二期高层住宅41058.30平方米，第三期住宅77400.99平方米；计算补贴依据的物业费收费标准为住宅0.35元每月每平方米、廉租房0.35元每月每平方米、高层住宅0.5元每月每平方米。 以上事实由原告提供的2013年8月1日华阳安置小区前期物业服务合同复印件一份、2014年8月1日安徽省前期物业服务合同复印件一份，并由原告庭后提供该两份合同原件核对，且经核对，除2013年8月1日华阳安置小区前期物业服务合同中物业服务费收费标准部分，原件多出了独立式住宅、办公楼、厂房、其他物业四项收费标准；2014年8月1日安徽省前期物业服务合同中物业服务收费标准部分，原件多出高层住宅0.7元每月每平方米的收费标准，以及复印件中物业服务收费实行酬金制但对提取酬金比例未作具体约定，而原件中涂改成物业服务收费实行包干制之外，其余内容均相同，以及原告提供的繁昌县人民政府办公室抄告（2010）675号的抄告单复印件一份、繁昌县房管局（2014）11号文件复印件一份、关于拨付2014年下半年安置小区物业补贴费的函复印件一份，被告提供的繁昌县人民政府办公室抄告单、繁昌县人民政府第29号和第34号专题纪要复印件各一份、付款凭证及附件复印件一组以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见予以证实。 本院认为：原告以被告未支付空置房物业服务费为由提起诉讼，被告以其已支付物业费补贴为由抗辩。结合诉辩双方主张，本案争议主要围绕物业服务合同关系如何认定、物业服务费如何结算两方面问题而展开。 一、关于物业服务合同关系问题，原告提供的物业服务合同复印件为前期物业服务合同，与其庭后提供的核对的原件在物业服务费收费标准及方式的内容上有差异，但其余内容相一致。本院在认定双方物业费收费相关问题上不能仅依据双方物业服务合同的约定。虽两份合同均约定了物业服务收费实行酬金制，但对物业服务企业提取酬金的比例未作约定，不具履行条件。原告提供的2013年8月1日华阳安置小区前期物业服务合同补充协议为复印件，与其庭后提供的该补充协议扫描件一致。该补充协议在优惠政策中约定，被告给予原告150000元开办费补贴、200000元物业管理用房装修保证金补贴用于物业管理用房的装修；被告给予原告三年物业费补贴，第一年按照应收费用的60%给予补贴，第二年按照应收费用的40%给予补贴，第三年按照应收费用的20%给予补贴，三年后进入市场化运作，只补贴廉租房住户和特困户的物业费；已竣工但尚未出售、或者因开发建设单位原因未按时交纳给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。在繁昌县人民政府办公室抄告单附相关文件及繁昌县人民政府相关问题的纪要中均明确，基于安置小区开始几年物业服务费收费难、廉租房住户和特困户较多的情况，由建设单位给予前述内容的三年物业费补贴，并进一步明确，三年后，除廉租住房和特困户的物业服务费用由财政补贴外，其余由物业服务企业自负盈亏。因此，涉案华阳安置小区前期物业收费实际是执行的是包干制加政府补贴。 至于发放物业费补贴原因，虽2010年繁昌县人民政府办公室抄告单所附文件中提到的物业服务企业按三级标准提供服务而对住户实行四级标准收费的内容，但在2013年第29号繁昌县人民政府专题纪要中，明确规定华阳安置小区实行三级服务等级和三级收费标准。且在被告提供的补贴发放凭证和清单以及双方庭后认可的补贴发放情况中并无物业服务等级与收费等级差额的内容。因此，原告主张被告发放物业费补贴的原因是服务与收费等级差异，但其未能提供充分证据加以证实，本院不予采信。 关于物业费收费标准，合同约定与双方庭后认可的实际执行标准并不一致。就实际执行的标准，即高层住宅每月每平方米1元、商业物业每月每平方米1元、多层住宅每月每平方米0.35元，原告提供了2014年2月7日申请华阳安置小区收费许可证报告予以核实一致，且被告作为建设单位在该报告中于2014年2月12日签署了同意上报的意见。因此，原告主张的涉案物业费收费标准本院予以认可。 二、关于双方物业服务费结算问题，被告主张其已发放物业费补贴，而无需支付空置房物业服务费。但根据前述认定，该抗辩理由不能成立。原告主张空置房物业费，其对空置房的面积及空置时间未能提供相应证据，仅提供了其自行制作的华阳安置小区房屋空置时间一览表，但原、被告双方于庭审后，在2018年10月30日完成核对工作，并形成华阳安置小区空置费汇总表两份，分两批次完成空置费核对。第一批266户，包括A区多层47户发房时间2013年8月13日，单价0.35元每平方米，金额68421.34元；A区高层114户发房时间2013年12月18日，单价1元每平方米，金额744196.91元；B区多层26户发房时间2014年3月20日，单价0.35元每平方米，金额40858.58元；已租商铺29户，单价1元每平方米，金额98234.89元；A区商铺25户发房时间2013年8月13日，单价1元每平方米，金额165237.66元；B区商铺25户发房时间2014年3月20日，单价1元每平方米，金额117966.51元；第二批109户，包括A区多层38户发房时间2013年8月13日，单价0.35元每平方米，金额76304.41元；A区高层21户发房时间2013年12月18日，单价1元每平方米，金额118856.65元；B区多层50户发房时间2014年3月20日，单价0.35元每平方米，金额78240.93元。以上两批空置费均计算至2017年12月31日，其中，2013年8月13日发房的，计算空置费的时长为52.6月；2013年12月18日发房的，计算空置费的时长为48.5月，2014年3月20日发房的，计算空置费的时长为45.4月。第一批合计金额1234915.89元，第二批合计金额273402元，总计金额1508317.89元。以上核对内容可作为双方结算空置房物业费的依据。 关于被告已发放物业补贴对空置房物业费的关联问题，原告主张其就空置房领取被告物业费补贴后，被告仍应按物业费执行标准再支付空置房物业费。但根据前述认定，物业费补贴主要是基于安置小区住户前期物业费收费难而发放，原告就空置房已领取相应物业费补贴，且根据原告陈述，原告主张的空置房物业费也不存在廉租房住户和特困户物业费。故在计算空置房物业费时，就其已领取的对应空置房物业费补贴在计算其空置房物业费时应予以扣除。经庭后核实，被告向原告发放物业费补贴是按照交付的住宅房屋的面积进行计算的，包括了已安置房屋和空置房屋面积，高层住宅按0.5元每月每平方米、多层住宅按0.35元每月每平方米进行补贴的，双方核对的高层住宅空置物业费标准为1元每月每平方米，第一年按照应收费用的60%给予补贴，第二年按照应收费用的40%给予补贴，第三年按照应收费用的20%给予补贴，上述补贴均已发放到位。就A区多层住宅，原告已领取物业费补贴金额为（68421.34元+76304.41元）/52.6月*12月/年*120%=39620.74元；就A区高层住宅，原告已领取物业费补贴金额为（744196.91元+118856.65元）/48.5月/2*12月/年*120%=128123.42元；就B区多层住宅，原告已领取物业费补贴金额为（40858.58元+78240.93元）/45.4月*12月/年*120%=37776.06元，合计205520.22元。 被告应付原告截止2017年12月31日的空置房物业费应为1508317.89元-205520.22元，即1302797.67元。 三、被告在庭审辩论中提出，原告主张的空置房物业费债权中，部分已超出诉讼时效期间。但双方核对的繁昌县华阳安置小区空置房的空置状态持续至2017年12月31日，且根据被告提供的证据，被告就包括前述空置房在内的小区住宅房发放补贴的时间自2014年开始，每年都有发生。因此，就前述已核对的空置房，被告每年都支付物业费补贴，现被告认为原告主张空置房物业费已超过诉讼时效期间，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条以及《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下： 一、被告繁昌县建设投资有限公司支付原告马鞍山市群星物业管理有限公司截至2017年12月31日止的空置房物业费1302797.67元，于本判决生效后10日内付清； 二、驳回原告马鞍山市群星物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21625元（原告已预交）由被告繁昌县建设投资有限公司负担15000元，原告马鞍山市群星物业管理有限公司负担6625元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  俞 峰 人民陪审员  程积祥 人民陪审员  蔡庆荣 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  俞夏银 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。