河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1302民初4705号原告罗怡铭法定代理人罗晓智委托代理人杨宏炜委托代理人范国涛原告罗怡铭与被告南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判长李淑青，审判员贾震、王峰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗怡铭及其委托代理人杨宏炜和被告鸿德公司的委托代理人范国涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗怡铭诉称，2015年6月26日原告与被告签订了商铺购买《协议》。该协议约定，“原告购买鸿德购物公园豪盛百货负一层191号商铺，面积12.42平方米，总价454572元，优惠15%，优惠后房款386386元，一次性付清优惠2%。再优惠4%。该商铺总房款为363512元”。原告向被告足额支付了购房款，被告也向原告交付了该房屋，原告将该房屋出租给了河南鸿德购物公园商业管理有限公司，租赁期为2015年6月26日至2025年6月26日止。自2015年6月26日起，原告多次要求被告为该房屋办理权属证书，但被告均以种种理由推诿，至今仍未办理。原告认为，依据法律有关规定，被告应当在《协议》签订之日起十二个月内也即在2016年6月26日前为原告办理完毕上述房屋的权属证书。被告未按时为原告办理该房屋权属证书的行为是对原告合法权利的侵犯，也是违约行为。请求：1、请求依法判决位于南阳市鸿德购物公园豪盛百货负一层191号商铺建筑面积为12.42平方米的商铺归原告所有；2、请求依法判决被告为原告办理上述商铺的房屋权属证书；3、请求依法判决被告向原告支付逾期办理上述房屋权属证的违约金（违约金数额为自2016年6月25日起以363512元为本金按照中国人民银行规定的同期贷款逾期利率支付违约金至上述房屋权属证书办理完毕之日）4、本案诉讼费用由被告负担。被告鸿德公司辩称，原告的确于2015年6月26日在我公司购买豪盛百货负一层191号房产一套，预售面积12.42平方米，全款只包括当时预定的房款363512元，不包括办证费用，大修基金/契税及后期相关费用，由于后期费用没有交齐，所以没有办理网签及后续产权登记.由于没有实际测量，无法确认后期费用。原告针对其诉请向法庭提交以下证据：一、原告身份证复印件一份、被告国家企业信息公示系统《企业信用信息公示报告》一份。证明原被告均系本案适格主体。二、南阳晚报关于豪盛集团销售广告、宣传资料和购物公园A区销售平面图复印件一份。证明方向被告的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，该说明和允诺应当视为合同内容，应当承担违约责任。三、商铺认购《协议》一份、编号为0003183至0003187收款收据》各一份、编号为0003154《收款收据》复印件一份。证明方向为2015年6月26日原告与被告签订了《商铺认购协议书》，约定了由被告承诺为原告办理该房产的房产证，原告向被告足额支付了购房款。该房屋原被告签订《协议》时为竣工房屋，被告应当最迟在2016年6月26日前为原告办理完毕该房屋的产权证书。四、房权证宛字第**房屋权利证书复印件一份。证明方向位于被告开发销售的的宛城区人民路东侧鸿德购物公园的房屋已经有业主办理了房屋权属证书，请求法院依法判决被告为原告办理房屋权属证书，并支付逾期办理房屋权属证书的违约金。五、河南省南阳市中级人民法院(2016)豫13民终2951号民事判决书复印件一份、河南省南阳市中级人民法院（2014）南民二终字第01113号民事判决书复印件一份证明方向本案类似的案件已经得到人民法院的认可，相同的案由相似的案件纠纷应当得到相同的法律判决支持。六、返租协议一份被告向法庭提交证据如下。一、认购协议书一份，证明我方已经按照约定履行义务，没有违约，由于受到流行前线在浦发银行有抵押，房管部门要求我方消除所有抵押后，整体办证。原告对被告所举证据质证如下：对协议书真实性无异议，根据合同约定，被告由于内部原因，至今未办证，严重违约，应当承担责任。被告对原告所举证据质证如下：对证据一、二、三、六无异议，证据四、五无关联性，不予质证。原告为了确定其商铺所在位置于2018年10月15日向本院递交了南阳市鸿德购物公园1号楼1层商铺分户图复印件，申请本院调取南阳市鸿德购物公园1号楼负一层商铺的分户情况。本院于2018年10月22日依法向南阳市房管局测绘队送达协助查询函。2018年10月22日答复本院：“2007年8月测绘情况：“鸿德购物公园”1号楼的1层和-1层于2007年8月进行了房产测绘。1层测绘时分为两大部分，一为四周临街部分（共33间，合计产权面积为1247.58m2），二为中间卖场部分（产权证显示房号为001）。-1层测绘时分为22间，该层已于2007年由公司申请办理了22本初始登记产权证。2014年8月分割情况：2014年8月，我队对“鸿德购物公园”1号楼的1层的中间部分（产权证显示房号为001）进行分割，分割为01-430，464-467号，共434间，合计产权面积为10649.86m2（其中套内建筑面积5673.36m2，共有分摊面积4976.50m2）。“鸿德购物公园”1号楼的-1层至今未进行分割。”2018年10月25日，鸿德房地产公司向本院提交其销售商铺的部分分户图宛市房权证字第**号号房产证。被告书面说明本案原告方购买的191号商铺属于鸿德购物公园负一楼22间中的第八间，房产证号宛市房权证字第**号号。2018年10月29日，本院向南阳市不动产登记管理服务中心调宛市房权证字第**号号的产权情况显示该房产目前无抵押。对于本院依申请调取的上述情况，原告表示无法提供进一步证据证明案件情况，并认可本院的调查结果亦认可被告鸿德房地产公司2018年10月25日提交的房屋分户图及书面说明。根据原被告诉辩称，举证质证意见，庭审情况和当事人陈述本院确认以下案件事实，原被告之间签订了南阳市鸿德购物公园豪盛百货负一层191号商铺，建筑面积为12.42平方米，总房款363512元的房屋买卖合同。原告支付了全部购房款，2015年6月26日原告与被告签订了商铺认购《协议》。该协议主要内容为：“乙方（原告）购买南阳市豪盛购物公园豪盛百货负一层191号商铺，面积12.42平方米，……总房款363512元。……8、甲方承诺，在乙方付清全部房款及所有相关税费后，按照甲方通知要求提交完毕办理产权的相关手续之日起十二个月内办讫房产证。另查明，现原告所购南阳市鸿德购物公园豪盛百货负一层191号商铺，建筑面积为12.42平方米还在河南鸿德购物公园商业管理有限公司租赁中，该房产属于鸿德购物公园负一楼第八间，房产证宛市房权证字第**号号，2018年10月29日无抵押权登记。本院认为，原、被告双方签订的南阳市鸿德购物公园豪盛百货负一层191号商铺房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。《物权法》第九条、三十三条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。确认物权以存在物权归属争议为前提，即物权已经取得。但本案中，原告与被告的商品房买卖合同尚未履行完结，案涉商铺产权登记证书并未取得，原告请求确认其享有标的物之所有权，不符合《物权法》第三十三条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉，因此原告主张确认涉案商铺归其所有，本院不予支持。被告与2015年6月26日签订协议，原告以协议的约定向被告支付了南阳市鸿德购物公园豪盛百货负一层191号商铺对价，被告至今未履行该协议的约定给原告办理房产证，亦无正当理由进行抗辩，被告构成违约，被告应当给原告办理房产证，在办理房产证过程中原告应予协助。原告请求被告支付违约金，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项的规定被告应当在协议签订之日起十二个月内（2016年6月25日）向原告交付房产证书。除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告请求被告自2016年6月25日起以363512元（已付房款总额）为本金按照中国人民银行规定的同期贷款逾期利率支付违约金，依法应予支持,但违约金应自合同约定办证期限届满后即2016年6月27日起算。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项之规定，判决如下：一、被告南阳鸿德房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内给原告罗怡铭办理南阳市鸿德购物公园豪盛百货负一层191号商铺的房屋所有权证，原告罗怡铭协助被告南阳鸿德房地产开发有限公司办理该房屋的产权登记手续。二、本判决生效后十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司向原告罗怡铭支付逾期办理房屋所有权证的违约金（违约金数额为自2016年6月27日起至上述房屋权属证书办理完毕之日以原告已付购房款363512元按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付违约金）。三、驳回原告罗怡铭的其他诉讼请求。案件受理费6752元，由被告南阳鸿德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  李淑青审判员  贾 震审判员  王 峰二〇一八年十一月二十四日书记员  柳 焱