西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初7637号原告：程艳,女，汉族，1980年4月6日出生，住西安市碑林区。委托代理人:田亚鸿，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人:杜健，陕西稼轩律师事务所律师。被告：秦华，男，汉族，1971年7月17日出生，住陕西省靖边县。委托代理人：李娜，陕西格道律师事务所律师。第三人：陕西宝徕房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91610136096059751R，住所地：西安市浐灞生态区浐河西路**龙湖香醍漫步第********房。法定代表人：陈华，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：孟亚刚，男，汉族，1995年3月2日出生，住陕西省兴平市，系该公司员工。原告程艳诉被告秦华、第三人陕西宝徕房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程艳的委托代理人田亚鸿、杜健、被告秦华及其委托代理人李娜、第三人陕西宝徕房地产经纪有限公司的委托代理人孟亚刚均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告程艳诉称，2017年10月23日，原、被告通过第三人介绍签订了《房屋买卖合同》。合同约定:原告购买被告所有的坐落于雁塔区××单元××室房屋，建筑面积140.98平方米，成交总价为2025000元。该价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用。原告于合同签订之日支付定金60000元整，该定金由第三人代为保管并出具凭证。被告应于2017年11月30日之前办理银行抵押注销手续并配合办理过户手续。合同履行过程中，原告得知被告隐瞒房屋真实状况，并以各种理由推辞办理房产证和银行抵押注销手续。在原、被告协商时被告提出加价，否则拒绝履行。故原告诉至法院，请求：1.依法判令原、被告签订的《房屋买卖合同》（合同号：BL0000123）解除；2.依法判令被告返还原告已支付的定金60000元；3.依法判令被告向原告支付违约金405000元、房屋差价损失389600元、律师费20000元；4.请求本案诉讼费由被告承担。被告秦华辩称，一、合同违约是居间方宝徕经纪公司隐瞒房产真实状况导致，秦华不承担责任，理由如下:1、合同签订前，秦华已告知宝徕公司房产现状以及查封情况。为了促使案涉房产成功交易，秦华作为出卖人已将房产租赁予他人、被人民法院查封等情况，以电话、聊天记录等形式告知了居间方宝徕公司。2、宝徕公司作为居间人，依法有义务向委托人程艳报告房产权属、现状和查封抵押状况。（1）宝徕公司作为专业的房产经纪公司，为委托人了解房产状况，符合市场行情和一般人的认知习惯。通过国家企业信用信息公示系统查询，宝徕公司是2014年4月4日设立，经营范围为房地产经纪业务。居间促使买卖双方交易成功前，对交易房产权属、现状以及有无抵押、查封进行了解、调查，符合市场行情以及一般人的认知习惯。（2）宝徕公司依法应当向委托人履行如实告知义务。根据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”规定，宝徕公司作为委托人程艳的居间人，依法应当有向程艳报告房产权属、现状和查封抵押状况的义务。3、合同签订前后，宝徕公司向程艳隐瞒了房产现状及查封情况。合同签订后，秦华向程艳丈夫老张核实时，问“你好，我这边还有个情况，签合同之前我让中介告诉你，不知道他是否给你讲过，我这房子现在法院是保全的，我和法院的法官和原告是商量好到交易的时候才放开”，老张回复“中介没有告诉我”，显然，关于房产现状及查封情况，宝徕公司隐瞒、未告知程艳。4、如程艳因宝徕公司隐瞒房产现状及查封情况受损的，应当由宝徕公司赔偿其损失。如前所述，宝徕公司未如实告知向程艳交易房产现状及查封情况。根据《合同法》第四百二十五条“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”规定，如若程艳遭受损失，那么依法也应当由宝徕公司承担，不应当由秦华承担。二、秦华积极协助程艳、宝徕公司办理相关手续，程艳诉请秦华拒绝、推辞办理不符合客观事实。合同签订后，秦华多次通过微信、电话等方法主动联系程艳、宝徕公司办理房产过户手续。但是，因宝徕公司隐瞒了房屋的真实状况，导致合同不能如期履行，而非程艳诉请的秦华拒绝、推辞办理。综上所述，请求人民法院驳回程艳对秦华的诉讼请求。第三人陕西宝徕房地产经纪有限公司述称，三方签订合同合法有效，合同未能履行系因为被告违约导致，被告应向原告承担违约责任并赔偿损失。经审理查明，2017年10月23日，被告秦华（出卖人、甲方）与原告程艳（买受人、乙方）、第三人陕西宝徕房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋为坐落于雁塔区××单元××室房屋，建筑面积140.98平方米。房屋已经设定抵押，甲方应于2017年11月30日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为2025000元，包括所有房款和现有所有已缴纳和已发生的费用，乙方应在合同签订当日向甲方支付60000元作为定金，甲、乙双方同意由丙方代为保管定金，丙方向乙方出具收款凭证，视为甲方已收到定金，乙方同意所支付定金丙方有权转交甲方。乙方应于本协议签订45日内准备好购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币陆拾万伍仟元整（小写人民币605000元）存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，乙方领取（房屋产权证）后，资金解除监管，由监管银行将全部房款自动划转到甲方账户。甲方保证该房屋没有权属纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人，抵押权人，承租人等的同意和授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应赔偿责任。甲、乙双方签定本合同当日起乙方银行放款后一周内（约定时间或约定条件）到房屋管理部门现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方。甲方应当在户当天（约定时间或约定条件）之时将该房屋交付给乙方（买受人）。合同对违约责任的约定为：1.若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行或不按居间方通知履行相应义务的则视为违约，违约方须赔偿等同于定金数额或相当于成交价20％的违约金给守约方。2.任何一方违约，守约方已付佣金报酬不再退还，由违约方承担.若违约方的行为同时导致居间方佣金报酬损失，违约方须向居间方支付买卖双方应支付的全部佣金报酬或全额赔偿佣金报酬损失。3.违约方除承担上述违约责任外，还应当赔偿由此给守约方及居间方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、保全费、诉讼保全担保费、诉讼费等。4.甲方保证其本人以及本合同声明的共有权人享有该房地产完全的所有权，并不存在法律上禁止买卖的权利瑕疵和限制，无查封、异议登记等情形，已取得该房地产所有共有权人同意由甲方代表其签署本合同的授权。如因此原因导致本合同最终无法履行或无法完全履行，视为甲方违约，甲方按上述1、2、3款承担违约责任。2017年10月23日，原告支付给第三人60000元定金。2017年10月26日，被告通过微信告知原告涉案房屋已被人民法院采取保全措施，但合同可以继续履行。期间双方一直通过微信沟通履行合同问题，2018年3月28日，原告丈夫与被告电话联系，被告称其房屋已经被人民法院拍卖。庭审中，原告要求将诉讼请求变更要求第三人退还定金60000元。被告主张其于签订合同之前告知第三人涉案房屋被查封，未提交证据证明。经询，第三人对被告的上述主张不予认可。被告还主张酌情降低违约金。另查明，涉案房屋已进行司法拍卖，成交价为3037740元。经询，被告秦华同意解除与原告程艳、第三人陕西宝徕房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》。上述事实，有《房屋买卖合同》、收款收据、微信聊天记录截图、录音、司法拍卖网页截图等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告、被告、第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自义务。原告在依约向第三人支付了定金后，被告应当按照合同约定继续履行合同。因被告在签订合同时未将涉案房屋被人民法院查封的事实告知原告，在合同履行过程中，亦因人民法院的司法拍卖导致合同无法履行，被告应承担相应违约责任。原告要求解除《房屋买卖合同》，被告亦予以同意，故本院对于原告要求解除《房屋买卖合同》的诉请依法予以支持。被告称已将涉案房屋被人民法院查封的事实告知第三人，但其未提供证据证明，加之第三人不予认可，故本院无法认定该事实。被告认为第三人应承担违约责任，无事实依据，本院依法不予采纳。原告将定金支付予第三人，应由第三人予以返还。原告要求被告承担违约金405000元，房屋差价损失389600元和律师费20000元，均系要求被告承担违约责任的范围，根据公平原则、诚实信用原则，结合本案被告的违约情形、被告因违约所得的利益、原告受有的实际损失，本院酌情认定违约金为500000元。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告程艳与被告秦华、第三人陕西宝徕房地产经纪有限公司于2017年10月23日签订的《房屋买卖合同》（合同号：BL0000123）解除；二、被告秦华于本判决生效之日起十日内赔偿原告程艳违约金500000元；三、第三人陕西宝徕房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告程艳定金60000元；四、驳回原告程艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23000元，由被告承担10000元，由原告承担10000元，由第三人承担3000元。因原告已预交，故被告、第三人应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郝 杰人民陪审员  张敏慧人民陪审员  肖宏伟二〇一八年十一月二十日书 记 员  王景涵打印：相丽华校对：王景涵2018年月日送达