广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5302民初859号原告（反诉被告）：程剑钊，男，汉族，1982年1月27日出生，住云浮市新兴县。委托诉讼代理人：吴锦灿，广东悦耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。被告（反诉原告）：云浮市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区金山大道云浮碧桂园。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：黄建桥，该公司员工。委托诉讼代理人：赵宇轩，该公司员工。第三人（本诉第三人）：梁杰，男，汉族，1983年5月11日出生，住云浮市云城区。原告（反诉被告）程剑钊与被告（反诉原告）云浮市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，被告碧桂园公司提起反诉，本院予以合并审理，并于2018年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴锦灿，被告的委托代理人安焕文、赵宇轩到庭参加诉讼。后为查清案件事实，本院依法追加第三人梁杰参加诉讼，并于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴锦灿，被告的委托代理人黄建桥、赵宇轩，第三人梁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程剑钊向本院提出本诉诉讼请求：1、判决被告立即将云浮市区XX号商铺交付原告使用；2、判决被告向原告支付违约金1041900元（暂计算至2018年4月30日），并从2018年5月1日起至实际交付商铺之日止按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于云浮市区XX号商铺，并依约支付购买款共1725万元。根据该合同第八条、第九条、第十一条约定，被告应于2017年7月2日前将验收合格的商铺交付原告使用，否则原告可要求被告继续履行合同，并从2017年7月3日起按日支付已交付房价款万分之二的违约金至实际交付之日止。经原告多次催促，被告至今未履行交付商铺和支付违约金的义务。原告认为，被告已违反合同约定，应按日向原告支付违约金3450元（1725万元×0.02%），直至实际交付商铺之日止。暂计算至2018年4月30日，被告应向原告支付违约金104.19万元（3450元/日×302日）。被告碧桂园公司答辩称，1、被告已就涉案商铺履行合同约定的交付义务，不存在逾期交付的情况，涉案商铺已经在收楼前达到交付条件，根据《商品房买卖合同》约定，涉案商铺的交付条件为取得竣工验收备案，而涉案商铺已于2014年12月31日取得竣工验收备案表，因此涉案商铺已达到交付条件；2、碧桂园公司已履行通知义务，根据合同约定，双方的交付日期为2017年7月2日，而碧桂园公司于2016年12月24日向原告发出期楼收楼通知书，通知书明确告知原告可以在2017年7月2日前交付商铺，业主应在约定交付日前前往销售中心办理收楼手续；3、业主事实上已经收楼，原告已于2017年7月2日向碧桂园公司缴纳了物业维修基金和契税，根据合同附件五补充协议附录二第二条的约定，业主应于交楼日期缴纳物业维修资金和契税，因此可证明程剑钊在收楼当天已经办理了收楼手续。另外，合同约定出卖人应当在商品房交付使用90日内将办理权属登记资料交给碧桂园公司，由碧桂园公司将资料交产权机关备案，由此可知，涉案商铺的交付是办理产权登记的前提条件，程剑钊在2017年7月13日签署了委托办理资料，委托碧桂园公司办理涉案商铺的不动产权证书，且碧桂园公司在2017年9月30日前为程剑钊办理了不动产权证书，并于2017年9月30日移交给程剑钊，因此碧桂园公司已将涉案商铺交付给原告，且原告取得了涉案商铺的产权。庭审过程中，碧桂园公司确认尚未将涉案商铺实际交付给程剑钊，并承认其在涉案商铺出让给程剑钊前已于2014年将涉案商铺出租给第三人梁杰经营大地影院并签订了《租赁合同》，程剑钊购买涉案商铺时，碧桂园公司已经告知商铺出租事宜，程剑钊是知情的。2017年2月16日下午3点，碧桂园公司召集原告以及第三人在云浮碧桂园项目经理办公室就本案涉案商铺相关问题举行了会议，参会的人员有云浮碧桂园项目总经理周小亮、商业中心业主即原告程剑钊、程剑飞、第三人梁杰委托的云浮市云动力商业管理有限公司的梁俱荣参与了这次会议，会上大家讨论达成一致意见，碧桂园公司与第三人梁杰签订的《租赁合同》继续有效，自碧桂园公司将商铺出售给原告后，由原告与第三人梁杰按原租赁合同条款继续履行。会后由碧桂园公司制作了会议纪要，并通过微信发送给原告以及第三人，故原告对商铺的出租事宜是知情且同意的。鉴于出售带租约的商铺，在占有使用上与一般的房屋不同，业主是享有租金收益权而让渡了占有和使用权，因此涉案买卖合同约定的交楼日即是2017年7月2日，双方已经完成交楼，自交楼之日起由原告承接和第三人的《租赁合同》全部的权利和义务。反诉原告碧桂园公司提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告程剑钊支付因逾期付款产生的违约金113572.62元；2、反诉诉讼费由反诉被告程剑钊承担。事实与理由：反诉原、被告于2016年12月18日签订了《商品房买卖合同》及附件、补充协议，约定程剑钊购买碧桂园公司开发建设的云浮碧桂园商业中心XX号商铺，总房价款为17250000元。《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，程剑钊须在签订合同时支付6327300元，在2016年12月25日之前支付1183350元，在2017年4月1日之前支付6327300元，在2017年7月1日之前支付9101100元。另外，《商品房买卖合同》约定，程剑钊逾期付款90日内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款至日止，程剑钊按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过90天后，碧桂园公司有权解除合同，程剑钊应按合同约定总价款的20%向原告支付违约金。程剑钊未按时在2016年12月25日之前支付1183350元，在2017年4月1日之前支付6327300元，分别逾期4日、89日，分别产生违约金946.68元、112625.94元，共计113572.62元。其次，在本诉中，碧桂园公司已经按合同约定将涉案房屋交付给了程剑钊，碧桂园公司不存在任何逾期交房的违约行为。反诉被告程剑钊答辩称，其对反诉原告提出的反诉请求没有异议，但对于反诉事实和理由当中的已经将房屋交付给被反诉人，与事实不符，没有将涉案商铺交付给程剑钊。本院根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2014年1月27日，碧桂园公司（甲方，出租方）与第三人梁杰（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，主要约定：甲方同意将位于云浮市云城金山区环市中路碧桂园商业中心（暂定名）影院的房产出租给乙方经营多厅电影城及售票厅之用途使用。租赁物业的暂测面积为3416.43平方米，租赁物业的最终交付面积以云浮市房管局核准的实测建筑面积为准，且乙方明确知悉不管租赁物业的最终实测面积是多少，该租赁物业每月的租金仍然按照本合同第四条的约定履行。租赁物业的详细建筑位置、计租范围以本合同附件一《租赁物业平面位置图》中红线圈定的部分为准。租赁用途用于开设大地数字电影城及其相关配套用途，如销售饮料、零食（爆米花）、书籍、纪念品的小卖部。租赁期限暂定从2014年7月1日起至2029年6月30日止，为期15年（租期实际起算时间以双方签署《场地交付确认书》的时间为准，租期届满时间按此相应调整），其中包含6个月的装修期用于乙方的装修和试营业。在上述装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但此期间产生的水费、电费、垃圾处理费等相关费用应由乙方自行承担。租期期限内乙方应按月向甲方交纳每月租金（不含物业服务费），租赁期限内该租赁物业的租金总额为17177754元（不含物业服务费），该租金按下列租金明细表计收：2015年1月1日至2019年6月30日期间租金为每月75161元、2019年7月1日至2024年6月30日期间租金为99076元、2024年7月1日至2029年6月30日期间租金为每月119575元。合同签订后，碧桂园公司将涉案商铺交付给了第三人，第三人装修好后于2015年2月开始正式经营大地影城。该影城现今仍在正常经营中。原、被告及第三人均确认涉案商铺即是第三人经营的大地影城范围。2016年12月18日，程剑钊与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。上述合同及补充协议约定：程剑钊购买碧桂园公司开发的坐落于云浮市区城北金山小区碧桂园商业中心XX号商铺，建筑面积为6633.96平方米，套内建筑面积为4554.95平方米，购房价款为1725万元。付款方式为分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的3.70%给出卖人即638250元，在2016年12月25日前付该商品房总房价款的6.86%给出卖人即1183350元，在2017年4月1日前付该商品房总房价款的36.68%给出卖人即6327300元，在2017年7月1日前付该商品房总房价款的52.76%给出卖人即9101100元。逾期付款的违约责任：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。房屋交付期限：出卖人应当在2017年7月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自2017年7月2日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行…。程剑钊于合同签订之日支付了购房款638250元、于2016年12月29日前支付了购房款1183350元，于2017年6月29日支付了购房款6327300元，于2017年6月29日支付了购房款9101100元。2017年9月29日，碧桂园公司为程剑钊办理了云浮市市区环市中路49号碧桂园商业中心电影院XX号商铺的房地产权证书，程剑钊取得了涉案商铺的所有权。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致达成的合同约定，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据程剑钊与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，程剑钊支付购房款1725万元后，碧桂园公司应于2017年7月2日前将涉案房屋实际交付给程剑钊。现碧桂园公司对程剑钊已付购房款1725万元的事实没有异议，表明程剑钊已充分履行了合同义务，碧桂园公司亦应当按照合同约定的期限交付涉案房屋。又因在涉案商铺上，碧桂园公司与梁杰存在租赁合同关系，且租赁合同的签订和履行早于本案的商铺买卖行为，租赁合同履行期限尚未届满，第三人也表示不愿意解除涉案商铺的租赁合同。现程剑钊经法院释明，仍坚持要求碧桂园公司交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。程剑钊要求碧桂园公司交付涉案商铺的主张，本院依法不予支持。关于碧桂园公司逾期交付房屋的违约责任问题。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2017年7月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自2017年7月2日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。现程剑钊交付购房款后，碧桂园公司至今尚未履行交付房屋的合同义务，程剑钊虽办理了所有权变更登记手续取得了涉案商铺的所有权但因租赁关系的存在仍未依法取得对涉案商铺占有、使用和收益的权益。综上，碧桂园公司构成违约，应承担逾期交房的违约责任，依照双方合同约定，碧桂园公司应向程剑钊支付违约金。违约金的计算方式：从2017年7月3日起按已付购房总价款的日万分之二计付至涉案商铺交付之日止。被告碧桂园公司主张程剑钊已经同意作为出租方继续与第三人梁杰履行涉案租赁合同，但双方并未签订任何书面协议予以确认，碧桂园公司也未提供充分、有效的证据予以证实，程剑钊亦予以否认，碧桂园公司该抗辩意见理据不足，本院不予采纳。关于程剑钊逾期支付购房款的违约金问题。碧桂园公司主张程剑钊未按时在2016年12月25日之前支付1183350元，在2017年4月1日之前支付6327300元，分别逾期4日、89日，分别产生违约金946.68元、112625.94元，共计113572.62元。程剑钊对该反诉请求并无异议，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百六十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（从2017年7月3日起按已付购房总价款的日万分之二计付至涉案商铺交付之日止）给原告程剑钊。二、反诉被告程剑钊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金113572.62元给反诉原告云浮市碧桂园房地产开发有限公司。三、驳回原告程剑钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14177元（原告已预交），因合并审理减半收取为7089元，由被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司负担。反诉受理费1286元（反诉原告已预交），由反诉被告程剑钊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴桂桃人民陪审员  唐云仙人民陪审员  梁煜雄二〇一八年十一月一日书 记 员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十八条【交付的时间】出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百六十一条【支付价款的时间】买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条【庭审调解】法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。