广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6037号原告：广州市增城区中新房屋管理所，住所广州市增城区中新镇中福路6号。法定代表人：袁兆枫。委托代理人：万军、朱盈莹，广东民诚众信律师事务所律师、实习律师。被告：曾伯爱，女，1955年3月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：陈庆林、曾绮彤，广东来信律师事务所律师。被告：邱欢勤，女，1975年8月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：广州市增城区住房和建设局，住址广州市增城区荔城街挂绿路12号。法定代表人：王向晖。委托代理人：万军、朱盈莹，广东民诚众信律师事务所律师、实习律师。原告广州市增城区中新房屋管理所诉被告曾伯爱、邱欢勤、第三人广州市增城区住房和建设局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市增城区中新房屋管理所的委托代理人万军、被告曾伯爱及其委托代理人陈庆林、曾绮彤、被告邱欢勤、第三人广州市增城区住房和建设局的委托代理人万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市增城区中新房屋管理所的诉讼请求为：一、确认原告与被告于2006年12月7日签订的《房屋转让合同》无效。二、被告立即向原告返还购买的中新镇福和福兴街12、13号房屋。三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2006年12月7日，原告前身增城市国土资源和房屋管理局中新房管所与两被告签订《房屋转让合同》，约定原告将位于中新镇福和福兴街12、13号房屋以总价13万元出售给两被告。该房屋属于国有资产，由产权人增城市房管局委托原告管理。当日，两被告向原告交付了购房款13万元并接收房屋。但双方并未办理房屋过户手续。此后，原告上级部门在检查中发现该交易行为违反《事业单位国有资产管理暂行办法》的规定，为此，原告请求收回房屋。特诉至法院，望判如所请。被告曾伯爱、邱欢勤共同辩称：两被告认为原告的主张没有事实和法律依据，涉案合同合法有效。理由如下，一、涉案房屋买卖行为具有政府公信力，是通过会议文件批复，采用公开公告招买方式进行，涉案交易具有现实紧迫性以及当事人自身需要，当时中新房屋管理所要求被告一周内购买房屋，否则清退腾房，当事人出于自身需要购买，签订合同当天支付对价并交付房屋，合同已经实际履行多年。二、涉案房屋交易对价经过原告挑选的评估公司进行评估，房屋价格高于相同地段的市场价值，不存在恶意串通或明显低价购买的情况。三、依据《中华人民共和国合同法》第52条，关于合同无效5种情形规定，涉案房屋转让合同并无上述无效的情形，依据中华人民共和国合同法司法解释规定，确定合同无效是法律、行政法规的规定，原告提出的事业单位管理办法第25条规定是管理性规定，所以涉案房屋转让合同应合法有效。另外涉案房屋转让已经履行多年，涉案房屋经历不同程度翻新，已经原物返还不能。第三人广州市增城区住房和建设局述称：第三人作为原告的上级主管单位，同意原告的诉讼请求。转让涉案房屋情况如下：一、第三人是在事后经过核查，在核查过程中发现涉案房屋没有经过报备，并且从2012年12月开始，第三人已经责令原告向当时购买房屋的住户收回房屋，在2013年1月第三人曾经委托广东精美律师事务所向相关住户发出律师函，要求相关住户返还涉案房屋。在2012年检查发现问题后至今，第三人一直在责令原告收回该涉案房屋，至今已有部分住户将房屋退回，目前起诉在案的是至今没有退回房屋的住户。二、作为第三人需要重申的是涉案房屋是属于国有资产，授权委托给原告进行出租管理，处分权必须经过相关法律法规的审批程序，目前第三人在检查过程中没有发现有相关的审批手续，同时涉案房屋一直没有过户，在物权登记上属于第三人，所以第三人认为原告的诉请是有事实和法律依据的，希望法院支持。经审理查明：2006年12月7日，原告与两被告签订《房屋转让合同》，约定原告将位于中新镇福和福兴街12、13号的房地产转让给被告。交易金额为130000元。被告在签订合同后一次性付清房款。原告协助被告办理相关手续，费用由被告负担等内容。同日，被告支付130000元购房款给原告，原告开具《收据》给被告收执。2018年8月17日，广州市增城区国土资源和规划局出具《广州市增城区房地产权查册表》，载明房屋地址位于福和镇福兴路12、13号，产权人为增城市房产管理局。审理中，原告、两被告、第三人确认以下事实，原告将涉案房屋进行公房出租，除了本案两被告原来不是涉案房屋的承租人，在本系列案中6024号案的被告王运新、6015号案的被告江国强也不是属于原租户，其他被告均属于原来的公租户。原告陈述以下情况，1、之所以由原告出售涉案房屋并签订涉案房屋买卖合同，是涉及到内部分工问题，因为第三人是原告的上级管理单位，第三人将各个镇街的公房交由各个镇街的房管所负责管理、出租、使用。2、至于出售涉案房屋是否经过第三人的同意授权，原告曾经问过相关人员，相关人员说向第三人汇报过，但是没有书面证据，第三人在检查涉案房屋出售的情况时，也没有发现审批资料，第三人发现涉案房屋处理流程不对，因此认为原告签订合同是不符合程序的，所以第三人要求收回房屋。同时，当年经办的人员因为机构改革，有些人员流动，原告已经不清楚涉案房屋出售的全面情况，只能凭现在没有审批文件的情况进行界定。3、出租上述公房，不是救济性质出租涉案房屋，按照有需要的群众可以优先租赁公房，由被告到原告处申请，条件符合的话，原告就出租给有需要的被告。4、原告不清楚买卖房屋的过程。听说当时是由房管所告知租户要出售涉案房屋，优先出售给租户，但是现在没有具体相关文件，也没有见过拍卖的文件，原告不清楚被告具体是怎样得到涉案房屋。5、涉案房屋一直以房管所公房出租的性质进行出租，原告不清楚土地的来源性质问题。两被告陈述以下情况，1、现在两被告仍然在涉案房屋中居住。2、两被告也不清楚第三人如何取得涉案房屋。3、属于公租户的被告不是通过申请租赁涉案房屋的，是主动找房管所租赁房屋，从1975年开始租赁房屋的，70年代租赁涉案房屋，后来房管所公示出售房屋。4、当时原告出售房屋时肯定是有文件的，卖了那么多房屋，不是一两间房屋的事情，本次系列案是原告出售的第三批房屋，前面两批可以办理房屋过户手续，但是本系列案所涉及的房屋就不给过户。第三人陈述以下情况，1、增城市房产管理局是第三人机构改革前的名称，现在第三人承接了原来增城市房产管理局的房产部分的业务。2、第三人是如何取得涉案房屋的，这个是历史遗留的原因。因为历史比较久，第三人也不清楚了。房屋登记下来是属于公房确认的产权。3、关于第三人是否授权原告出售涉案房屋的问题，现在第三人经过检查没有发现相关审批文件，所以第三人要求收回房屋。4、第三人不清楚涉案房屋所在的土地是如何取得的。本院认为：针对原告的诉讼请求，本院分析如下，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告现并无证据证明案涉的《房屋转让合同》符合上述法律规定的无效情形。其次，原告以出售涉案房屋违反了《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条“事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。”的规定，要求确认原告与被告之间签订的《房屋转让合同》无效，但上述《事业单位国有资产管理暂行办法》并非法律、行政法规，不属于法律行政法规的强制性、效力性规定。同时，《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条属于规制原告与第三人之间的内部管理规定，不能由此推翻《房屋转让合同》的效力。综上，原告请求确认涉案《房屋转让合同》无效并以合同无效为基础要求返还涉案房屋的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市增城区中新房屋管理所的诉讼请求。案件受理费1450元，由原告广州市增城区中新房屋管理所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一八年十一月二十二日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。