河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0403民初2353号原告：刘彩霞，女，1977年2月6日生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：刘新丰、邱丽娟，河北鼎合律师事务所律师。被告：河北厚泽担保有限公司，住所地邯郸市滏东北大街245号。委托诉讼代理人：刘晓云、李莹莹，河北诚研律师事务所律师。被告：李存良，男，1976年10月10日生，汉族，住邯郸市大名县。委托诉讼代理人：曹红梅、王杰英，河北浩博律师事务所律师。被告：张树英，女，1978年11月2日生，汉族，住邯郸市大名县。委托诉讼代理人：曹红梅、王杰英，河北浩博律师事务所律师。被告：邯郸市存良装卸搬运服务有限公司，住所地邯郸市复兴区建设大街129号龙城小区1－3－4号。法定代表人：李存良，该公司总经理。原告刘彩霞与被告河北厚泽担保有限公司、李存良、张树英、邯郸市存良装卸搬运服务有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘彩霞委托诉讼代理人刘新丰、被告河北厚泽担保有限公司委托诉讼代理人刘晓云、被告李存良、张树英委托诉讼代理人曹红梅到庭参加诉讼。被告邯郸市存良装卸搬运服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘彩霞向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认位于丛台区家和路149号天泽园小区13号楼A座17层1701号房产为原告所有；2.依法判决不得执行位于丛台区家和路149号天泽园小区13号楼A座17层1701号房产；3.本案的诉讼费用等由被告承担。事实和理由：河北厚泽担保有限公司与邯郸市存良装卸搬运服务有限公司、李存良、张树英为追偿权纠纷一案，邯郸市丛台区人民法院于2015年12月19日查封了被告李存良名下位于从台区家和路149号天泽园小区13号楼A座17层1701号的房产。贵院于2016年3月10日立案执行。2018年5月7日，原告刘彩霞对执行标的提出书面异议。河北省邯郸市丛台区人民法院于2018年5月21日作出(2018)冀0403执异53号执行裁定书：驳回刘彩霞提出的异议。原告认为，丛台区家和路149号天泽园小区13号楼A座17层1701号房产的所有人为原告，而不是被告李存良。贵院作出的(2018)冀0403执异53号执行裁定书，认定事实不清，理解适用法律错误。具体理由如下：一、原告与被告李存良、张树英签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，涉案房产已经归原告所有，而并非被告李存良、张树英所有。2015年3月7日，原告经邯郸市邯山区信家房产中介介绍，与售房人李存良及其妻子张树英签订《房屋买卖（置换）合同》，约定李存良将丛台区天泽园小区13号楼A座17层1701号房屋（含地下室）出售给原告，房屋总价款为108万元，由原告先支付李存良房款58万元，剩余50万元房屋贷款由原告负责偿还待能办理房产证之时由原告将该房剩余贷款一次性还清。另外还约定，在该房屋能办理房产证之日起，李存良必需在30天内配合原告进行房产过户。合同签订当日原告将首付款58万元通过银行转账支付给了售房人张树英，并从2015午3月24日开始按月偿还该房屋的银行贷款至今，现己偿还贷款十几万元。合同签订后，售房人将该房屋的《商品房买卖合同》和《天泽园地下室买卖合同》原件以及销售不动产统一发票原件交付给了原告。原告在对房屋装修后于2015年4月底入住该房居住生活。由此可见，涉案房产已经转让由原告实际合法占有、使用，房产已经归原告所有，原告系权利人，足以排除执行。二、(2018)冀0403执异53号执行裁定书，认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，原告在贵院查封之前，为了居住需要，与售房人李存良已经签订了书面房屋买卖合同，并支付了大部分购房款，且每月偿还银行贷款。该房在合同签订后就已经实际交付给原告，原告己实际合法占有，并居住使用至今。由于开发商的原因未能办理房产证和过户手续，并非原告自身原因造成。原告的情况完全符合上述司法解释的规定，应当适用上述规定，排除执行，解除查封。(2018)冀0403执异53号执行裁定书，简单机械的套用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，依据登记薄确认权利人，明显适用法律错误。如果仅仅依据该条规定，那么二十八条和二十九的规定就没有任何意义了。因此，该裁定书认定事实不清，适用法律错误。综上所述，涉案房产的所有人系原告，被告申请强制执行涉案房产己严重侵害了原告的合法权益。故，根据我国《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的各项诉讼请求。刘彩霞为支持自己的诉请，提交如下证据：1.刘彩霞、李存良、张树英身份证以及结婚证复印件各一份，4页，证明原被、告的身份主体资格；2.房屋买卖（置换）合同一份，2页，证明原告在2015年3月7日经邯山区信家房产中介与被告李存良签订书面房屋买卖合同，并且在丛台区人民法院查封之前；3.李存良商品房买卖合同、天泽园地下室买卖合同各一份、销售发票4张，共28页，证明被告李存良将涉案房屋以及房屋的有关购房手续已交付原告，原告己实际合法占有涉案房屋；4.装修以及家用电器购买收据4页，证明购房后，原告随即装修入住，已实际合法占有涉案房屋；5.君康（邯郸）物业服务有限公司居住证明一份，张晶、李改玲、吕文德身份证复印件、张晶、吕文德证言各一份，证明原告在2015年4月份居住，原告在查封之前已合法占有涉案房屋，并且证人证言证实由于开发商的原因，一直不能办理产权过户登记；6.刘彩霞农行电子银行转账交易凭证14张，工商银行汇款凭证、建行电子款凭证32张，银行卡复印件1张，共47页。证明原告在合同签订后实际支付购房款58万元，并按月支付银行贷款十几万元；7.邯郸市解决房地产开发遗留问题工作领导小组办公室公告一份，1页，证明原告购房后，涉案房屋一直不具备办理产权登记的条件，2018年1月3日才具备办理条件，未办理过户登记并非原告造成；8.张晶、吕文德出庭作证，证明原告于法院查封前已经入住本案争议房屋。河北厚泽担保有限公司辩称，一、河北厚泽担保有限公司查封房产应为李存良所有，原告要求确权的诉讼请求不能成立。原告并没有取得所购买房产的所有权，涉案房屋的所有权仍然属于李存良。法庭应驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、涉案房所有权并未发生变动仍属于李存良。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权法第九条规定，不动产物权的没立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中原告与李存良签订的《房屋买卖（置换）合同》虽然合同成立之时即生效。但涉案房产属于不动产，原告与李存良签订合同后并未办理不动产登记，不动产必须变更登记才发生物权变动的法律效力。故涉案房产的所有权并未发生转移，仍属于李存良。因此，原告不是涉案房产的所有权人，不存在需要法院确认所有权，即无权提起所有权的确认之诉。原告与李存良房屋买卖合同虽然有效但仅产生债权的效力，故原告与李存良之间产生的是债权债务关系。2．原告的诉请不符合确认之诉的构成要件。确认之诉是指原告请求法院确认其与被告之间是否存在民事法律关系的诉。其主要特征是当事人请求法院对彼此之间存在争议的处于不确定状态的民事法律关系给出肯定或否定的确认。其构成要件是当事人适格和存在需要确认的利益之争两方面，且两者是内在的统一，不能割裂开来。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第十八条明确，申请执行的法律文书要有给付内容，且执行标的和被执行人明确。本案中，如前所述，被告李存良是涉案房产的所有权人，无需法院另行确认。二、原告诉请要求依法判决不得执行涉案房产的请求应依法予以驳回。理由如下：1、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中原告在诉状中认可针对涉案房产的购买，原告仅支付了部分房款58万元，尚未办理过户登记手续，根据上述规定，人民法院可以查封、扣押、冻结。2、如果依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定来排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日生效）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。显然原告现有条件也不符合上述规定。综上所述，法庭应驳回原告的诉讼请求，河北厚泽担保有限公司未提交相关证据。李存良、张树英辩称，1、原告诉称与事实不符。原告诉称其与李存良、张树英签订的《房屋买卖（置换）合同》（以下简称买卖合同）的房屋总价款为108万与事实不符。李存良、张树英之所以与原告签订买卖合同，是因为李存良欠原告朋友刘涛的钱，由于李存良到期未能偿还刘涛的借款，刘涛就要求李存良把居住的房屋卖掉，并在卖房前就要求李存良先搬离房屋，并且在尚未搬清的时候，就直接把房屋门锁给换掉了。后来刘涛又联系了原告和中介购买该房屋，房屋的首付款也只是在张树英的账户上过了过就直接付给了刘涛指定的人。所以整个房屋买卖的过程是刘涛一手安排的，李存良和原告根本就没有进行房屋的交接。所以，现在该房屋是否由原告居住，李存良、张树英根本不知情。由于当时的房屋还不能办理产权登记，而按照当时的市场价格（大约在7000元左右）计算房屋总价款，原告担心房屋过户时的市场价格降低，所以强烈要求暂不填写房屋总价，以房屋过户时的市场价格确定房屋总价款，并要求将所有的房屋买卖合同交由她保管，以防止李存良按当时的市场价填写房屋价格。由于刘涛作为债权人全程参与，李存良也只能无奈答应将合同交由原告保管。直到此次起诉时李存良、张树英才发现当初的买卖合同原告填写了108万元的房屋总价款，这不仅有违客观事实，更是显失公平的。李存良、张树英的房屋系2011年购买，房屋面积192平米，原始的购房款已经100多万，加上房屋的装修，在2015年出售房屋时该房屋的价值远远超过108万元，这也是李存良、张树英不可能与原告以108万元的价格进行交易的原因。因此，买卖房屋的总价款系原告单方填写，不应作为确定房屋价款的依据。2、李存良、张树英从未将该小区的地下室卖给原告，买卖合同中也未写明包括地下室。如果按原告所说，房屋买卖合同的价款还包括地下室，那108万元的房屋总价款就更不可能成立。3、截至目前为止，原告仅向李存良、张树英支付了部分的房屋价款，其中的50万元李存良、张树英向原告书写了收据，剩余的8万元是刘涛用的，并非付给李存良、张树英的房款。因此，无论是房屋首付款还是剩余房款，原告都至今未能付清。因此，原告作为该房屋的部分出资人，请求确认将争议房屋归其所有，不符合法律规定的房屋权利人的条件，故对其诉请，依法应予驳回。综上，原告请求确认房屋所有权于法无据，依法应判决驳回其诉讼请求。为此，李存良、张树英特提出上述答辩意见，望人民法院依法公正判决。李存良、张树英为支持自己的辩解理由，提交如下证据：中国农业银行交易明细4页，卡尾号6379张树英，证明张树英收到原告58万元以后，马上又转给刘涛指定的卡上崔京涛账上。被告邯郸市存良装卸搬运服务有限公司未答辩，未提交相关证据。河北厚泽担保有限公司对刘彩霞提交的证据质证称：对证据1无异议；对证据2真实性有异议，李、张二人对价款已经进行了否认；对证据3真实性无异议，但是地下室买卖合同在置换合同上没有约定地下室的买卖，该证据不能证明原告对地下室的合法占有性；对证据4跟本案无关；对证据5物业公司出具的证明真实性有异议，诉状上主张的是4月份，这个证明是3月份，与原告自己的主张矛盾；对证据6真实性无异议，证明原告只是支付了部分房款；对证据7报纸真实性无异议;对证据8首先不能证明他们自己在天泽园住，所以对证明效力有异议。张树英、李存良对刘彩霞提交的证据质证称：对证据1无异议；对证据2有异议，当时签署时未约定房屋总价款，该房屋实际成本价已经超出了合同约定的108万，房屋款项至今未能付清，原告只能作为该房屋的部分出资人而非权利人；对证据3真实性无异议，但根据该合同内容证明了刚才二被告所答辩的该房屋原始购买价格已经接近置换合同约定的总价格，地下室不属于原、被告置换合同的内容，如果加上地下室，置换合同约定的房屋总价款更不可能成立；对证据4装修的票据有异议，这个房子是李当时装修过的，家用电器的票据与本案无关；对证据5物业公司出具的证明真实性有异议，诉状上主张的是4月份，这个证明是3月份，与原告自己的主张矛盾；对证据6转账58万房款票据真实性无异议，原告至今支付给被告的全部款项，58万中8万元实际支付给债权人刘涛的，李向原告出具的收款收据上实际只有50万，请求法庭让原告出具当时房款的收据。原告出具的还银行贷款票据真实性无异议，在2017年12月份-2018年4月份，原告拒付房屋贷款，中间是李还的，现金还的，2018年4月份之后原告又开始还了；对证据7真实性无异议；对证据8不能证明他们自己在天泽园住，证人证言内容与物业公司提供的内容相矛盾，不能证明原告实际在本案争议房屋居住。刘彩霞对李存良、张树英提交的证据质证称：对证据真实性无异议，对证明目的有异议，该凭证恰恰证实原告向被告支付购房款58万事实，至于被告将款项转出与本案没有关联性，该凭证不能证明其与他人之间属于债务关系还是其他关系。河北厚泽担保有限公司对李存良、张树英提交的证据无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李存良、张树英系夫妻关系。2011年8月17日，李存良作为买受人，与邯郸市滨河房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：李存良购买邯郸市滨河房地产开发有限公司开发建设的丛台区天××楼××单元××号房屋，房屋建筑面积约为191.47平方米。每平方米5223平方米，总金额为壹佰万零肆拾捌元整，首付款500048元，剩余500000元通过银行按揭方式支付。2015年3月7日，李存良作为售房人（甲方）、刘彩霞作为购房人（乙方）、邯郸市邯山区信家房产中介作为中介方（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，主要约定：“甲方自愿将坐落在丛台区天××楼××单元××号房屋出售给乙方，房屋性质为住宅，所有权人李存良，成交价格为1080000元，房屋产权过户费用由甲方承担。乙方已付甲方购房金伍拾捌万元整（580000）剩余房屋贷款伍拾万元整（500000）由乙方负责偿还，待能办理房产证之时，由乙方把该房屋剩余贷款一次性还请。甲方承诺于当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用交接事宜。在该房屋能办理房产证之日起，甲方必须在30天内配合乙方进行房屋过户。”合同签订当日，刘彩霞按约定分14次通过银行转款580000元至张树英名下银行账户，并偿还银行贷款至今。2015年3月刘彩霞开始装修入住本案争议房屋。本案在审理过程中，刘彩霞表示愿意一次性将剩余房款付清。另查明，本案争议房屋一直不具备办理房屋产权登记条件，直至2018年1月3日，邯郸市解决房地产开发遗留问题工作小组办公室在邯郸日报发布公告，内容为“按照全省统一安排部署，我市解决房地产开发遗留问题工作正在有序展开，经丛台区、邯山区、复兴区和经济技术开发区申报，市不动产登记中心核实，主城区第五批18个项目已具备办理《不动产权证》条件，现予公告。”该公告项目包含天泽园小区13号楼。再查明，我院在审理原告河北厚泽担保有限公司与被告邯郸市存良装卸搬运服务有限公司、李存良、张树英追偿权纠纷一案中，本院于2015年12月19日保全查封了李存良名下的位于丛台区家和路149号天泽园小区13号楼A座17层1701号房屋，查封期限自2015年12月28日至2018年12月27日止。2016年1月21日本院作出（2015）丛民初字第3469号民事调解书，内容为：“一、被告邯郸市存良装卸搬运服务有限公司于2016年2月21日前一次性偿还给原告河北厚泽担保有限公司代为垫付的借款本金及利息计款5222500元整。二、被告邯郸市存良装卸搬运服务有限公司于2016年2月21日前赔偿原告河北厚泽担保有限公司代为垫付的本息5222500元的利息84899.74元（自垫付款之日起至2015年10月20日止，按月息2%计算）及自2015年10月21日起至还款之日止的利息（按月息2%计算）。三、被告李存良、张树英对上述调解协议第一、二款本息承担连带清偿责任。”2016年3月10日，邯郸市存良装卸搬运服务有限公司、李存良、张树英未履行上述调解协议，河北厚泽担保有限公司申请本院执行。刘彩霞于2018年5月7日向本院申请执行异议，本院于2018年5月21日作出（2018）冀0403执异53号民事裁定，裁定驳回刘彩霞提出的异议。刘彩霞诉至本院，要求确认本案争议房屋为刘彩霞所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。还查明，位于丛台区家和路149号天泽园小区13号楼A座17层1701号房屋未办理他项权登记。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，刘彩霞与李存良签订的购房合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。李存良、张树英辩称与刘彩霞签订合同时并未确定房价，房屋价款系刘彩霞事后自己填写，实际成交价款比市场价低，均并未提出相关证据予以证明，且李存良、刘彩霞双方签订购房合同时，该房屋尚不具备产权登记条件以及过户条件，该合同第四条付款约定亦明确规定了房屋价格以及支付方式，刘彩霞亦支付了首付款580000元，并一直按照约定偿还银行贷款至今，刘彩霞已经实际履行了合同主要内容，此期间李存良亦未提出异议。综上，对于李存良、张树英的辩解理由，本院不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘彩霞、张树英的购房合同签订时间为2015年3月7日，先于涉案房屋查封时间2015年12月19日。根据君康（邯郸）物业服务有限公司出具的证明、刘彩霞邻居吕文德、张晶证人证言，以及刘彩霞、李存良双方购房合同第五条第三项亦约定李存良承诺当日即腾空房屋并将房屋钥匙交于刘彩霞，可以印证在查封之前刘彩霞已合法占有了本案争议房屋。刘彩霞支付了首付款580000元，并一直按照约定偿还银行贷款至今，已实际履行了合同主要义务，并当庭表示同意将剩余房款一次性付清，且未办理过户手续亦并非可归责于刘彩霞的原因，故其对涉案房产的权利可以排除执行。李存良、张树英辩称接收该房款后即转款给他人的辩解理由与本案无关，本院不予采信。综上，本院对刘彩霞所提购买李存良房屋的行为，完全符合最高院执行异议复议规定第二十八条，能够排除执行的理由予以支持。对其所提根据民诉法解释第312条规定，案外人提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以一并作出裁判的理由，本院认定其对该房屋的权利可以排除执行，但并不能确定其享有物权，故对该理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于丛台区家和路149号天泽园小区13号楼A座17层1701号房屋。二、驳回原告刘彩霞的其他诉讼请求。案件受理费14520元，由被告河北厚泽担保有限公司、李存良、张树英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长 张 剑人民陪审员 石 磊人民陪审员 赵媛媛二〇一八年十一月二十三日书 记 员 张 娴