广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10799号原告：李贺丹，女，1984年1月15日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：魏兆升，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琳，广东岭南律师事务所实习人员。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告李贺丹与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李贺丹的委托诉讼代理人魏兆升、林琳，被告宏峰公司的委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贺丹向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办理产权登记违约金共计438378.75元（计至原告实际取得产权登记证之日，即从2015年10月2日计至2017年7月6日共643天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月1日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告将位于广州市花都区镜湖路2号云峰花园XX区XX栋XXX房出售给原告，房屋总价款1363542元，被告应当在2014年3月31日前将房屋交付原告使用，并于交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。2014年3月29日，被告将房屋交付给原告使用。根据合同约定，被告应当从2014年3月30日起在210个工作日内（即2015年1月28日前）将产权登记办妥。但被告实际办妥产权登记的时间为2017年7月6日，已严重超期，构成违约，按合同约定被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。被告宏峰公司辩称，一、原告未明确逾期办证（指取得受理回执）违约期间起算时间。根据民法总则和民法通则的规定，原告在2015年9月30日前的连续性债权，因超过民法通则规定的2年诉讼时效，不应得到支持；本案立案之日起往前倒推三年的逾期办证违约金，因已过三年诉讼时效不应得到支持。二、即使被告应承担逾期办证的违约责任，也应根据下列情形确定逾期违约金：（一）被告最后一次于2016年8月19日将要求原告提交办证资料的律师函以邮政快递方式通知原告于2016年8月25日前提交，但原告在2017年2月27日（共逾期186天）才向被告提交，因原告逾期提交办证资料所导致的办证逾期，应由原告其自行承担，相应的违约金应予以扣减。（二）根据商品房买卖合同附件七补充协议第三条第6点约定，被告在承担延期交楼、延期办证等所有违约行为时，违约金总额应以房屋总价款的5%为限。三、根据广东省高级人民法院于2017年10月11日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”的规定，原被告双方约定的违约金上限是有效的；只有在原告存在实际损失，且实际损失高于固定数额即本案中约定的违约金上限，同时根据合同法的有关规定向人民法院请求增加违约金的前提下，才不适用双方约定的固定数额。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，在向李贺丹出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2013年6月1日，李贺丹（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区1栋904房，总房价款1363542元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭贷款银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产权登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。第十一条通讯地址的确认约定：乙方确认买卖合同中填写的通讯地址、电话均是可正常通信之地址及电话，甲方按本合同载明的联系地址所邮递之文件视为已通知送达。李贺丹在商品房买卖合同中约定的通讯地址为：广州市广州大道北1838号南方医院创伤骨科。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，李贺丹依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年3月29日，李贺丹办理了涉案房屋的收楼手续。2017年2月22日，李贺丹缴纳了涉案房屋的契税，2017年2月27日向宏峰公司交齐办证资料。李贺丹于2017年7月5日取得办理涉案房屋房产证的受理回执，涉案房屋于2017年7月6日登记至李贺丹名下。宏峰公司称其于2016年8月19日委托广东合慧益律师事务所向李贺丹发送律师函，要求李贺丹务必在2016年8月25日前向其提交办证所需的资料及缴交相关的费用。宏峰公司为此提交了律师函复印件、EMS快递单及有邮政部门加盖印章的未交契税邮寄《律师函》名单予以证明。宏峰公司认为李贺丹逾期提交办证资料，应由李贺丹自行承担责任。李贺丹称其没有收到该律师函，同时指出宏峰公司提交的EMS快递单上收件人李贺丹的邮寄地址错误，并非合同约定的通讯地址。宏峰公司确认邮寄地址错误。本院认为，李贺丹与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。李贺丹于2014年3月29日办理了收楼手续，早于合同约定的房屋交付日期，根据合同补充协议第九条第4点的约定，宏峰公司应于合同约定交楼日期届满之日起300个工作日内即2015年6月11日前向房地产登记机构提交办证资料并取得受理回执。但李贺丹于2017年7月5日才取得受理回执，宏峰公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，李贺丹于2014年3月29日收楼，宏峰公司在该时并未办理涉案房屋的初始登记，不具备办理房产证的条件，李贺丹也不能缴纳契税，因此，李贺丹客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，李贺丹也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知李贺丹缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司虽然于2016年8月19日委托律师向李贺丹寄送律师函，要求李贺丹在2016年8月25日前提交办证所需的资料及缴交相关的费用，但由于邮寄地址错误，宏峰公司实际上未能履行通知义务，宏峰公司以此认定李贺丹逾期提交资料，没有事实依据，本院不予采纳。因此宏峰公司主张扣除李贺丹逾期提交办证资料186天，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”由于逾期办证违约金为连续性债权，应当以每个个别的债权适用诉讼时效，李贺丹于2018年10月10日提起本案诉讼，故本案中李贺丹主张的2015年10月2日至2015年10月10日期间的债权已超过三年诉讼时效，本院不予支持；2015年10月11日至2017年7月5日期间的债权诉讼时效未超过，仍受法律保护。经核算，2015年10月11日至取得受理回执之日（即2017年7月5日）共634天，宏峰公司应向李贺丹支付的违约金为432242.81元（1363542元×0.05%×634天）。李贺丹诉求超过超出432242.81元部分，本院不予支持。至于宏峰公司抗辩的违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于逾期付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李贺丹支付逾期办证违约金432242.81元；二、驳回原告李贺丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3937.8元，由原告李贺丹负担55.1元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担3882.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一八年十一月二十日书记员  李晓君