北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初33905号原告：北京市纪龙达酒店管理有限责任公司，住所地北京市西城区车公庄大街**新大都饭店**。法定代表人：蔡见见，执行董事、经理。委托代理人：李志英，女，1973年5月7日出生，汉族，原告单位总经理。被告：北京首创股份有限公司新大都饭店，住所地北，住所地北京市西城区车公庄大街**v>法定代表人：王征戍，总经理。委托代理人：刘卫，北京观韬中茂律师事务所律师。委托代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。原告北京市纪龙达酒店管理有限责任公司（以下简称龙达公司）与被告北京首创股份有限公司新大都饭店（以下简称新大都饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告龙达公司之法定代表人蔡见见、委托代理人李志英，被告新大都饭店之委托代理人靳晓晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金378万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月29日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租xxx，面积761平方米，租赁期限自2012年5月1日至2020年4月30日，租金每年94.5万元。合同第七条第4款约定，租赁期间，被告提前终止合作，赔偿原告50%的租金作为违约金以及原告对标的物的投资使用年限折旧额赔偿。合同签署后，原告按照约定履行了合同义务。2017年4月，被告通知原告因主楼更换电梯，期间暂停营业。2017年7月，被告又通知原告继续停业。2017年12月21日，被告突然单方提前解除双方的租赁合同。2018年6月20日，双方签署解除协议，原告向被告移交场地，被告向原告支付投资使用年限折旧额159.4万元，双方就违约金计算事宜提交法院裁决。现依法向法院提起诉讼，望法院支持。新大都饭店辩称，我公司就原告起诉房屋租赁合同纠纷一案，发表如下答辩意见：一、本案的基本事实。2012年2月29日，我公司与原告签署《租赁合同》。双方约定，我公司将xxx营业面积约761平方米的场地租赁给原告，租期为八年，自2012年5月1日至2020年4月30日。每年租金为94.5万元。原告按月支付租金为78750元。《租赁合同》第七条第4款规定，“租期内乙方（原告）中途终止合同，赔偿甲方50%的租金作为违约金以及由此带来的损失；甲方（我公司）中途终止合同，赔偿乙方50%的租金作为违约金以及乙方对标的物的投资使用年限折旧额赔偿。”2017年4月12日我公司通知原告，由于1号楼更换电梯，需要停业4个月。2017年7月，我公司再次通知原告，继续停业到12月。2017年12月21日我公司通知原告，由于上级公司调整新大都饭店的经营业态，1号楼不再经营酒店客房，因此需要终止租赁合同，收回租赁场地。2018年1月10日，原告给我公司回函，要求我公司赔偿违约金378万元和装修折旧损失154.17万元，合计532.17万元。2018年3月22日我公司致函原告，表示不同意原告计算损失的方法，同意将争议提交到法院解决。为了不影响施工，我公司要求原告在3月30日将租赁场所腾空并交还我公司。后经双方协商，委托专业评估公司对原告投入的装修折旧进行评估。2018年5月评估公司出具评估报告，确定原告投入的装修折旧残值为159.4万元。2018年6月20日我公司与原告签署《解除协议》，双方约定我公司先向原告支付装修折旧补偿款159.4万元，原告的其他损失提交法院裁决。6月28日双方签署《移交确认书》，原告将租赁场所移交给我公司。通过上述事实，可以证明我公司与原告通过协商的方式解除了2012年2月29日签署的《租赁合同》。双方目前的争议是《租赁合同》第七条第4款的规定。二、《租赁合同》第七条第4款的正确解释应是“租期内乙方（原告）中途终止合同，赔偿甲方剩余租期50%的租金作为违约金以及由此带来的损失；甲方（我公司）中途终止合同，赔偿乙方剩余租期50%的租金作为违约金以及乙方对标的物的投资使用年限折旧额赔偿。”。其中“剩余租期50%的租金”既包含违约金也包含装修折旧损失。我公司向原告支付的装修折旧补偿款金额已经超出剩余租期50%的租金数额。原告要求我公司支付378万元违约金不符合《租赁合同》规定。《租赁合同》第七条第4款原文是，“租期内乙方（原告）中途终止合同，赔偿甲方50%的租金作为违约金以及由此带来的损失；甲方（我公司）中途终止合同，赔偿乙方50%的租金作为违约金以及乙方对标的物的投资使用年限折旧额赔偿。”在原文表述中没有明确“50%的租金”是指“年度租金”，还是“剩余租期的租金”，还是“全部租期的租金”。这是本案双方争议的焦点。原告在起诉状中主张按照八年全部租期的租金来计算违约金。我公司认为原告的主张是错误的。首先，《租赁合同》第七条第4款是有关中途解约的规定，该条款设立的目的是明确如果发生中途解约如何计算赔偿损失的问题。《租赁合同》规定的租期是八年。从公平角度看，中途解约发生的时间越早给守约方造成的损失也越大，发生的时间越晚造成的损失就越小。例如，在租期的第一年发生中途解约，这给守约方将造成很大损失。如果我公司第一年就中途解约，原告投入的装修损失就很大。在租期的第八年发生中途解约，这给守约方造成损失就比第一年发生中途解约的损失要小的多。如果我公司在第八年中途解约，原告的损失就比较小，因为装修折旧残值基本上就很少了。因此，如果按照原告的理解，不论何时发生中途解约违约责任都按八年租金的50%来计算，这显然是不合理、不公平的。我公司认为合理的计算方式应当是按照中途解约的剩余租期租金的50%来计算损失。我公司于2017年4月中途终止合同，剩余租期为37个月，剩余租期的租金共计2913750元，50%的剩余租期租金是1456875元。其次，《租赁合同》第七条第4款规定“甲方（我公司）中途终止合同，赔偿乙方50%的租金作为违约金以及乙方对标的物的投资使用年限折旧额赔偿。”，这里明确规定了“50%的租金”既包含违约金也包含装修折旧损失。原告在《起诉状》中认为“50%的租金”只是违约金，装修折旧损失是单独计算的。原告的这个观点是错误的，不符合《租赁合同》的规定。事实上，该合同条款设立的目的就是防止由于违约金和折旧残值无法计算时导致守约方无法获得赔偿，因此合同规定了一个简便易操作的计算方式，即剩余租期租金的50%作为违约金和装修折旧残值的赔偿。除了以上赔偿责任外，我公司不再承担其他赔偿责任。最后，根据2018年6月20日我公司与原告签署的《解除协议》，可以证明根据评估公司出具的《评估报告》，我公司已经向原告支付了159.4万元的装修折旧补偿款。该笔补偿款的金额大于50%的剩余租期租金1456875元。我公司向原告支付的补偿款已经超出《租赁合同》第七条第4款规定的限额。原告要求我公司支付违约金378万元没有事实依据和法律依据。因此，原告的诉讼请求应予驳回。三、根据《合同法》第113条和第114条规定，原告在已经获得装修折旧补偿后要求我公司支付违约金缺乏法律依据。《合同法》第113条第1款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第114条第2款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。根据上述规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。如果约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，由于我公司中途解约导致原告的经济损失主要是装修折旧损失。我公司根据双方认可的《评估报告》向原告支付了159.4万元装修折旧补偿款，已经赔偿了原告的经济损失。原告在取得装修折旧补偿款后要求我公司支付378万元违约金不符合法律规定。另外，原告在《起诉状》中主张要求我公司支付378万元违约金，该违约金已经远远大于原告遭受的经济损失，我公司也有权请求法院予以减少。综上所述，我公司认为，《租赁合同》第七条第4款正确理解是“甲方（我公司）中途终止合同，赔偿乙方剩余租期50%的租金作为违约金以及乙方对标的物的投资使用年限折旧额赔偿。”。其中“50%的租金”既包含违约金也包含装修折旧损失。我公司已经向原告支付了159.4万元的装修折旧补偿款。该笔补偿款的金额大于剩余租期50%的租金1456875元。我公司向原告支付的补偿款已经超出《租赁合同》第七条第4款规定的赔偿限额。原告要求我公司支付违约金378万元没有事实依据。根据《合同法》第113条和第114条规定，原告在已经获得装修折旧补偿后要求我公司支付违约金缺乏法律依据。因此，我公司请求法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护我公司的合法权益。本院经审理认定事实如下：2012年2月29日，新大都饭店（甲方）与龙达公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其xxx营业面积约761平方米出租给乙方，租赁期限2012年5月1日至2020年4月30日，为期八年，乙方每年支付甲方94.5万元租金。合同第七条违约及协议终止：……，4、租期内乙方中途终止合作，赔偿甲方50%的租金作为违约金以及由此带来的损失，甲方中途终止合作，赔偿乙方50%的租金作为违约金以及乙方对标的物的投资使用年限折旧额赔偿。2017年4月1日，龙达公司向新大都饭店提交报告，以新大都饭店更换电梯影响用餐、无法正常营业为由，申请暂停营业4个月、免除租金。2017年4月12日，新大都饭店向龙达公司发送《关于申请暂停营业的复函》，同意龙达公司的停业和免租申请，自2017年4月至2017年7月免除龙达公司的租金和能源费。2017年7月，新大都饭店又向龙达公司发函，表示根据上级公司对新大都饭店主楼业态调整工作需要，决定自2017年8月至12月31日饭店主楼继续停止对外营业，期间免交租金和能源费。2017年12月21日，新大都饭店向龙达公司发送了《提前解除租赁合同的通知》，内容为：……，现由于我司重大经营调整，需收回饭店各相关区域的租赁用房及场地，按照合同约定我司特正式通知贵司，请贵司接到通知后速与我司的资产管理部取得联系，以便就解约及善后事宜尽快进行磋商，同时为贵司撤离租赁场地预留充足的时间。此后，双方经过函件协商，2018年6月20日，新大都饭店（甲方）与龙达公司（乙方）签署《解除协议》，双方本着求同存异原则，就提前解除租赁合同达成如下协议：1、甲乙双方一致同意本协议生效之日正式提前终止2012年2月29日双方间签署的《租赁合同》，乙方同意于本协议生效后10日内将租赁场所内的物品腾空，并交付给甲方；2、关于租赁合同第七条第4款中关于甲方提前解约50%的租金违约金计算问题，双方同意提交法院裁决确定，按法院最终判决结果执行，关于投资使用年限折旧额赔偿问题，甲方同意在本协议生效后20日内向乙方支付装修损失补偿款（投资使用年限折旧额补偿）共计159.4万元，具体损失内容见《评估报告》，乙方可不向甲方开具正式发票，但乙方需向甲方开具合法收据；……。2018年6月28日，龙达公司将租赁的房屋移交给了新大都饭店。新大都饭店向龙达公司支付了装修损失补偿款（投资使用年限折旧额补偿）共计159.4万元。庭审中，龙达公司表示，因新大都饭店提前终止合同，给其造成损失。龙达公司出示了其自行统计的损失明细表，分别为：1、员工遣散费用812150元；2、员工工资（2017年4月至12月）375300元；3、食品原材料报废损失165145元；4、厨房及楼面物品报废损失284800元；5、停业停产损失2960000元；6、搬迁费用20000元；7、仓库租赁费用36000元。新大都饭店对此不予认可，其表示上述费用并非因提前终止合同必然产生。本院认为，新大都饭店与龙达公司签订的《租赁合同》及《解除协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同期限内，新大都饭店单方提出提前终止合同，应属违约，应按照合同约定向龙达公司支付违约金。本案中，双方主要争议的焦点为第七条第4款中，“50%的租金作为违约金”的理解。龙达公司主张该条款是指全部合同期限内租金的50%，即378万元。新大都饭店表示，该条款中的租金应为剩余合同期限租金的50%，即1456875元。本院认为，双方对违约金标准约定不明，且又未达成补充协议，依据公平原则，该条款理解为剩余合同期限租金的50%更为合理。诉讼中，龙达公司虽主张除装修损失外还有其他损失，但其仅提供了损失的明细表，未提供其他证据予以佐证，且新大都饭店对此也不予认可，因此，本院对此均不予采信。庭审中，新大都饭店主张违约金约定过高，且已向龙达公司赔偿了装修损失，要求予以减少。本院综合新大都饭店的过错程度、合同履行情况以及龙达公司的损失等因素，在双方约定违约金的基础上，酌定予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京首创股份有限公司新大都饭店支付原告北京市纪龙达酒店管理有限责任公司违约金15.75万元。二、驳回原告北京市纪龙达酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18520元，原告北京市纪龙达酒店管理有限责任公司负担17748元（已交纳），由被告北京首创股份有限公司新大都饭店负担772元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  韩涛二〇一八年十一月二十六日书记员  朱琳