广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初3068号原告：黄锐安，男，1985年10月3日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：卢威达，系广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏妮，系广东捷高律师事务所律师。被告：广东清新农村商业银行股份有限公司，住所：广东省清远市清新区太和信用路8号。法定代表人：黄喜忠，董事长。委托诉讼代理人：邱志雄，系公司员工。委托诉讼代理人：郭建华，系广东大观律师事务所律师。原告黄锐安与被告广东清新农村商业银行股份有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄锐安的委托诉讼代理人吴敏妮，被告广东清新农村商业银行股份有限公司（以下简称“清新农商行”）的委托诉讼代理人邱志雄、郭建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄锐安向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告损失364000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月5日与涉案房屋原权属人麦健文签订《租赁合同》，约定由原告承租其位于清城区××、××、6卡的商铺，约定每月租金为17000元，从2018年6月10日起租金为约18000元，双方于2015年7月1日签订《补充协议》，约定原告可将承租的商铺用于转租、第三方合作。原告承租商铺后重新进行过装修使得商铺增值。原告于2016年11月6日与次承租人司徒波签订《房地产租赁合同》，约定每月租金为23000元，从2017年6月10日租金递增5%，2019年6月10日起租金递增5%。因商铺原权属人与被告之间因借款合同纠纷，涉案商铺被清新区人民法院拍卖，拍卖公告中均已注明拍卖财产的现状为带租赁按现状拍卖。被告在拍卖过程中向清新区人民法院申请以物抵债，清新区人民法院作出相应的裁定，被告成为涉案商铺的新权属人。被告在以物抵债取得拍卖财产后在无告知和未解除与原告之间的租赁关系的情况下便直接与次承租人签订《房屋租赁合同》。次承租人以此作为原告不能继续履行与之签约的《房地产租赁合同》的理由，提请仲裁要求原告返还押金和赔偿损失。被告这一行为，造成了原告的经济损失。清新区人民法院在了解涉案房屋的抵押和租赁情况也无将租赁关系除去，在拍卖过程中清新区人民法院披露了拍卖现状为带租赁拍卖，并且注明承租人为原告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”由此，原告的租赁并未被清新区人民法院除去，原告的租赁关系对涉案商铺的承受人当然继续存在。被告曾经向原告发出一份租金变更告知书，原告认为该告知书是关于租金转交的，租金转交的前提条件是承租合同有效，被告的行为追认了承租合同的效力。综上所述，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。原告黄锐安为其主张向本院提交的证据有：证据1原告身份信息，拟证明原告主体资格；证据2被告企业信息，拟证明被告主体资格；证据3租赁合同、补充协议、身份证复印件，拟证明原告向麦健文租赁商铺并享有转租权；证据4拍卖公告，拟证明涉案物业为带租赁拍卖；证据5房屋租赁合同，拟证明被告与案外人直接签订租赁合同；证据6裁决书、生效证明，拟证明原告损失。被告清新农商行辩称，1.被告与原告不存在房屋租赁合同关系，原告的损失事实无论是否属实均与被告不存在因果关系；2.根据原告提交的仲裁裁决，被告的抵押权是不受原告主张的租赁合同的约束，并且是驳回了原告的损害请求；3.原告的租赁合同属于无效合同，依法不受保护。理由：第一，根据《物权法》一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，由于本案被告在2013年已经与原产权人麦健文办理房屋抵押登记，而原告直至2015年才与麦健文签订租赁合同，明显发生在抵押登记之后，而且被告对该租赁及租赁合同从不知情，更没有同意抵押人出租，事后也没有追认，另外根据被告和麦健文签订的抵押担保合同约定未经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押房产用于出租或做其他处分，所以麦健文对涉案房屋没有出租权，属于无处分权人，所签订的出租合同无效，由于原告所签订的租赁合同既违反双方签订的抵押担保约定也不存在《物权法》第一百九十条的规定，据此，依据《合同法》第五十一条以及第五十二条第五项的规定，原告与麦健文签订的合同属于无效，依法不受保护；第二，执行法院在拍卖财产时已注明不对拍卖财产瑕疵作保证，仅是按现状拍卖，而且原告的租赁合同是否有效不属于执行部门的职权范围，依法应另行经审判程序依法确定，所以原告仅依据法院的拍卖公告认定其租赁合同合法有效缺乏法律依据；4.针对原告提出的要求适用司法解释第三十一条的规定，确认承租权有效的问题，我方认为本案的争议不适用该司法解释的规定，该司法解释适用的前提是只有合法有效的租赁权才受法律保护，由于原告主张的租赁权依法无效，这不能对抗被告的抵押权，所以不适用该司法解释；5.在清新区人民法院作出以物抵债裁定的时候并没有确认原告的租赁权，仅仅是将涉案房产抵债给原告，显然法院已经将原告的租赁合同以及据此享有的租赁权依法排除了，由此可见，被告依法抵债涉案财产之后是不受原告主张的租赁合同影响及约束，被告有权把涉案房产出租给他人，原告无权对此进行阻挠或者主张权利，综上所述，原告主张的财产损害请求与被告不存在因果关系，亦无法举证损害事实的存在，被告对此没有任何过错，也不存在侵权行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告清新农商行其主张向本院提交的证据有：证据1最高额抵押担保和抵押合同及他项权证，拟证明一是涉案房产已依法办理抵押登记手续，未经清新农商行同意，抵押人不得出租；二是原告的租赁行为发生于抵押之后，未经清新农商行同意，属无效行为；证据2判决书及裁决书，拟证明清新农商行的抵押权经生效判决确认有效；证据3执行裁定书两份，拟证明涉案房地产已抵债给清新农商行，且不存在带租抵债事实，清新农商行亦从没有确认或追认原告的承租行为及租赁合同。本院经审理查明：2013年8月28日，麦健文作为抵押人与清远市清新区农村信用合作联社（以下简称“清新农信联社”）作为抵押权人签订编号为10120139904421240的《抵押担保合同》，约定麦健文以其所有的坐落于清远市××区北门街××6卡房屋（产权证号：粤房地权证清字第××号，建筑面积：63.46㎡）为其债务向抵押权人提供抵押担保，并于2013年8月29日办理了一般抵押权登记，他项权利范围为全部，抵押权设定期限为：2013年8月28日至2016年12月28日。合同第九条约定：“抵押物的处分：未经抵押权人书面同意，抵押人不得擅自改变抵押物现状或者以出租、转让、置换、变现、再抵押、赠与、迁移、抵偿债务、托管、以实物形式联营、入股或其他任何方式处分抵押物…”。2014年11月18日，麦健文作为抵押人与清新农信联社作为抵押权人又签订编号为10120149905771935的《最高额抵押担保合同》，约定抵押人以其所有的坐落于清远市××区北门街××4卡房屋（产权证号：粤房地权证清字第××号，建筑面积：61.87㎡）、坐落于清远市××区北门街××5卡房屋（产权证号：粤房地权证清字第××号，建筑面积：43.24㎡）为债务人（清远市清新区太和镇恒实家私广场）的债务向抵押权人提供抵押担保，并于2014年11月19日办理了最高额抵押权登记，第4卡房屋（他项权证号：粤房地他项权证清字第0100085577号）、第5卡房屋（他项权证号：粤房地他项权证清字第0100085578号）他项权利范围均为全部，抵押权设定期限均为：2014年11月18日至2017年11月17日。合同第九条约定与前述《抵押担保合同》一致。2015年3月5日，麦健文作为出租方（甲方）与黄锐安作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于清城××、××、6卡出租给乙方，租赁期限暂定为6年，即由2015年3月10日至2021年6月10日止；2015年6月10日起，租金每月壹万柒仟元整，（2015年6月10日前为免租装修期）2018年6月10日起每月18000元，租金缴交：开始预交陆个月租金，之后每月交一次租金，每月的十五号前交租，如当月延期缴交，则下个月起每日计收滞纳金5%；甲方有责任处理租赁经营前的一切债权债务，保证不因租赁经营前甲方的债权债务纠纷而影响乙方的正常生产经营。2015年7月1日，麦健文与黄锐安签订《补充协议》，约定黄锐安在所签订的租赁合同期内即由2015年3月10日至2021年6月10日期间可以转租、分租或与第三方合作经营。2015年10月12日，清新农信联社因与麦健文金融借款合同一案向本院提起诉讼，本院于2015年11月27日作出（2015）清新法民二初字第609号《民事判决书》，判决：一、解除清远市清新区农村信用合作联社与麦健文于2013年8月28日签订的编号为10020139904415705的《借款合同》；二、麦健文应于本判决生效之日起十日内归还借款2800000元及利息（暂计至2015年9月24日的利息为161970.77元，从2015年9月25日起至还清借款之日止按合同约定计算）给清远市清新区农村信用合作联社；三、清远市清新区农村信用合作联社对麦健文坐落于清远市清城区北门街富利花园富景苑15幢首层第6卡商铺（产权证号：粤房地权证清字第××号）在上述第二项债权范围内享有折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。其后清新农信联社就已发生法律效力的上述（2015）清新法民二初字第609号民事判决向本院申请执行，在执行过程中,上述涉案房屋未能拍卖成交,申请执行人清新农信联社请求以物抵债,本院于2016年3月7日作出（2016）粤1803执18号执行裁定查封涉案房屋，并于2016年12月26日作出（2016）粤1803执18号之二执行裁定解除查封，将涉案房屋的所有权及相应的其他权利转移至清新农信联社。2016年5月4日，清新农信联社关于借款合同纠纷以清远市清新区太和镇恒实家私广场、麦健文、曾钊荣、曾汉森、李敏儿为被申请人向清远仲裁委员会申请仲裁，清远仲裁委员会于2016年5月9日作出（2016）清仲字第127号《裁决书》，裁决：一、解除清远市清新区农村信用合作联社与清远市清新区太和镇恒实家私广场2014年11月18日签订的《借款合同》；二、裁决清远市清新区太和镇恒实家私广场归还清远市清新区农村信用合作联社借款本金390万元及利息（按人民银行公布的同档次的贷款基准利率基础上上浮52%计息至全部借款本金清偿之日止，如遇人民银行调整基准利率，按相同比例调整，并在浮动利率水平上加收50%按日计收罚息，且对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，暂计至2016年5月5日为52464.08元；三、确认清远市清新区农村信用合作联社对麦健文名下坐落于清远市××区北门街××4卡房产（产权证号为粤房地权证清字第××号，他项权证号为粤房地他项权证清字第0100085577号）及第5卡房产（产权证号为粤房地权证清字第××号，他项权证号为粤房地他项权证清字第0100085578号）以折价、拍卖或变卖的价款在上述裁决第二项借款本息范围内享有优先受偿权…。其后清新农信联社就已发生法律效力的上述（2016）清仲字第127号裁决书向本院申请执行，本院于2016年7月27日作出（2016）粤1803执877号执行裁定查封涉案房屋，在执行过程中,上述涉案房屋未能拍卖成交,申请执行人清新农信联社请求以物抵债,本院于2016年12月26日作出（2016）粤1803执877号之一执行裁定解除查封，将涉案房屋的所有权及相应的其他权利转移至清新农信社。2016年11月6日，黄锐安作为转租人与司徒波作为承租人签订《房地产租赁合同》，约定租期从2016年12月1日至2021年6月10日，租金每月23000元，押金46000元。2017年2月23日，清新农信社作为出租方（甲方）与司徒波作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于清远市××××4卡商铺（产权证号：粤房地产权证清字第××号）、第5卡商铺（产权证号：粤房地产权证清字第××号）、第6卡商铺（产权证号：粤房地产权证清字第××号），出租房屋面积约168.57平方米，房屋租赁自2017年2月10日起至2019年2月9日止，从2017年2月10日至2018年6月9日每月租金17000元,从2018年6月起每月租金18000元。司徒波关于房屋租赁合同纠纷以黄锐安为被申请人向清远仲裁委员会申请仲裁，黄锐安在仲裁过程中提出反申请，清远仲裁委员会于2017年11月14日作出（2017）清仲字第833号《裁决书》，裁决：一、黄锐安向司徒波返还房租租赁押金46000元；二、黄锐安向司徒波赔偿经济损失94370.37元；三、驳回黄锐安要求司徒波支付2017年1月至2021年6月损失364000元…。2018年8月15日，清新农信联社更名为广东清新农村商业银行股份有限公司。黄锐安因其损失向清远市清城区人民法院提起诉讼，清远市清城区人民法院于2018年8月27日作出《民事裁定书》，裁定：对黄锐安的起诉，本院不予受理。黄锐安为其主张，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。上述事实，有原告黄锐安、被告清新农商行提交的证据，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。根据以上查明的事实，结合原、被告的诉辨意见，本案争议的焦点为：被告的行为与原告的主张是否存在因果关系。原告主张因被告在取得涉案房产后未告知和未解除与原告的租赁关系，导致原告无法履行与次承租人的合同从而产生经济损失，被告抗辩原告的损失事实无论是否属实均与被告不存在因果关系。通过上述事实可知，被告与麦健文签订抵押合同并办理了抵押权登记，抵押权成立并发生法律效力；麦建文原系涉案房产的所有权人，其与原告签订房屋租赁合同时属双方真实意思表示，租赁关系成立并生效。本院认为：第一，就权利产生的时间而言，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，被告享有的抵押权早于原告享有的租赁权，所以原告享有的租赁权不得对抗被告所享有的抵押权。第二、就权利实现的后果而言，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，被告对涉案房产实现抵押权，其权利行使时可以不考虑租赁事实的存在，且被告将涉案房屋又出租的行为表示不认可原租赁关系，故原告与麦健文的租赁关系对被告不具有约束力。由于被告行使抵押权致使原告不能行使承租权的，基于合同的相对性，原告可以据此依合同约定另行向麦健文主张违约责任，本案不作处理。第三，原告所主张的赔偿损失是基于其与司徒波的房屋租赁关系，原告与司徒波签订《房地产租赁合同》时，涉案房屋坐落于清远市××区北门街××4卡房产（产权证号为粤房地权证清字第××号，他项权证号为粤房地他项权证清字第0100085577号）及第5卡房产（产权证号为粤房地权证清字第××号，他项权证号为粤房地他项权证清字第0100085578号）已经被本院查封，此行为是债权人实行的一种诉讼保全手段。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项规定，因租赁房屋被司法机关查封，次承租人可解除租赁关系，即司徒波与原告租赁关系的解除是原告出租被查封房屋应承担的一种法律风险。因此，原告的主张与被告不存在因果关系，其要求被告承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项规定，判决如下：驳回原告黄锐安的诉讼请求。案件受理费6760元，减半收取计3380元，由原告黄锐安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邹志祥二〇一八年十一月十六日书记员  梁 莹附：相关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。