河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀05民终3247号 上诉人（原审原告）：孟永军，男，1968年2月28日出生，汉族，住邢台县。 委托诉讼代理人：陈志，河北照海律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张现超，河北照海律师事务所律师，特别授权。 被上诉人（原审被告）：陈建文，男，1952年6月19日出生，汉族，住邢台县。 被上诉人（原审被告）：陈建廷，男，1955年9月16日出生，汉族，住邢台县。 被上诉人（原审被告）：张延文，男，1954年10月14日出生，汉族，住邢台县。 委托诉讼代理人：张立豪，河北鑫旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王立娟，河北鑫旺律师事务所律师。 原审第三人：侯丽英，女，1979年4月9日出生，汉族，住邢台县。 上诉人孟永军因与被上诉人陈建廷、张延文、陈建文案外人执行异议之诉一案，不服河北省邢台县人民法院（2018）冀0521民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟永军上诉请求：1、撤销邢台县人民法院（2018）冀0521民初449号民事判决；2、发回重审或改判支持上诉人一审诉求；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与第三人的房屋买卖合同签订在法院查封之前，符合法律规定。2016年4月1日，上诉人与侯丽英签订《房地产买卖协议书》，侯丽英将坐落在桥西区太行路麒麟湾C-21#楼-1-2401号房产出售给孟永军。同日，河北晓阳合众律师事务所对合同签订过程进行了律师见证，并出具了《律师见证书》，故该买卖合同签订在法院查封之前。2、原审法院认定购房款未在法院查封之前全部交付错误。上诉人已按照约定支付了全部房款，该支付符合约定及法律规定，原审以“购房款并未在法院查封之前全部交付”认定超出法律范围，与《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条第三项的规定不符。本案中上诉人在合同签订当日分两次向侯丽英银行转款501，500元，并于2018年1月27日前偿还了剩余的银行贷款298,485.72元。之后欲办理房产证过户登记之时，方从房屋登记部门获知所购房屋已被查封。3、原审认定没有证据证明在法院查封之前已经实际居住并合法占有该房屋。按照约定，侯丽英当日将代表涉案房产产权的钥匙以及水卡、电卡、煤气卡等全部交付给了上诉人孟永军。并且，交付时候丽英将原《商品房预售合同》等材料也一并交付给上诉人。由于没有办理过户手续，导致后续交纳水、电、煤气费用仍使用侯丽英的名字交纳，但实际的交付行为人均是上诉人而不是卖房人侯丽英。原审的证人证明事项中，涉案房屋已不归属于侯丽英占有是客观事实，并且上诉人已占有该涉案不动产也是客观事实，其中邻居王晓英证实“5.1前换了一个新邻居”的事实，加上合同签订当日，上诉人即通过银行分两笔转账501，500元，侯丽英收到房款后，其依照约定交付的房屋。另外，再加上上诉人手中持有的代表案涉房产使用权的钥匙，以及水卡、电卡、煤气卡，甚至《商品房预售合同》等材料，足以认定实际占有。 陈建廷、张延文、陈建文答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持原审判决。1、上诉人与第三人侯丽英所签订的房地产买卖协议书不具备真实、合法性，不能对抗答辩人，不能排除执行。房地产买卖协议书显示签订时间为2016年，答辩人向邢台县人民法院起诉侯丽英民间借贷的时间为2016年3月11日，房屋买卖协议书是在侯丽英在知道答辩人起诉她之后与上诉人签订的，存在侯丽英因为逃避债务与上诉人串通的可能性。在邢台县人民法院第一次所做的查封笔录中，侯丽英根本没有提出涉案房屋已经出售的情况。上诉人儿子孟相光在一审庭审中也称其知道房屋有官司，但仍结清贷款。以上充分证明上诉人与侯丽英签订的房屋买卖协议恶意串通逃避债务。即便上诉人与第三人确实签订房屋买卖合同，该合同不具有物权变动的效力，上诉人享有的是债权并非物权，不能据此排除法院的执行。2、上诉人并未在法院查封之前支付全部价款。上诉人并未按照房屋买卖协议的约定支付价款，仅在2016年4月1日当天分两笔向侯丽英转款501，500元，并未按协议约定付清全部购房款。3、上诉人未在法院查封之前实际居住并合法占有房屋。上诉人随与第三人签订房地产买卖协议书，但签订时间无法确定。且该协议书也不能证明上诉人于签订协议当日以实际居住并合法占有涉案房屋，上诉人早在2018年2月26日就向法院执行局提出执行异议，但未提交相关实际占有房屋的证据。根据法院调取的证据涉案房产物业费自2015年9月30日之后一直未交，车位费自2016年8月31日之后一直未交，没有新业主到物业更名。上诉人申请的四位证人当庭陈述均与书面证言不一致，前后陈述互相矛盾，不能客观反映案件事实，存在上诉人事先与证人串通出具证言的情况。 孟永军向一审法院起诉请求：1、请求依法判令本案房产为孟永军所有；2、解除查封，终止执行本案房屋；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月11日被告陈建文、陈建廷、张延文分别向法院起诉范心锋、侯丽英，偿还借款5万元、13万元和11万元及利息，并于5月16日申请法院诉讼保全，查封其银行存款6万元、16万元及14万元或相应价值财产（房产或机动车）。2016年5月19日本院执行人员依据（2016）冀0521民初第385、386、387号之一裁定，依法查封了第三人侯丽英合同编号为YS20121953（邢台市桥西区太行路麒麟湾小区C-21号楼1单元2401号）的房产一处，查封期间为2016年5月19日至2019年5月18日，并依法向邢台市房屋产权户籍监理处送达了民事裁定书和协助执行通知书；并于当天告知侯丽英该房产已被查封的事实，侯丽英拒绝在笔录上签字，也没有说房屋买卖的相关情况；2016年7月29日在本院执行人员向侯丽英询问是否收到陈建文、陈建廷、张延文申请执行立案后邮寄的执行通知书等手续时，侯丽英才说明其名下的房产已于2016年3月底以40万元的价格卖给孟永军的事实情况，本院综合原告提交的证据，认为侯丽英与原告孟永军之间虽有买卖协议，但时间无法确定，且此买卖没有进行预登记，交付全部房款的时间也在2018年1月27日。原告没有证据证明在2016年5月19日以前已实际居住在该涉案房屋内。还查明，第三人侯丽英于2012年7月30日与邢台中鼎麒麟房地产开发有限公司签订商品房预售合同，以485,041元的价格（首付30%，其余贷款）购买了涉案房屋。2016年4月1日侯丽英将房屋以800,000元的价格卖给孟永军，孟永军当天分两次转账支付侯丽英501,500元，余款在2018年1月27日还清了侯丽英在银行的按揭贷款。在全部房款支付完毕去办理房屋转移登记时，得知房产被查封，故于2018年2月26日向本院提出执行异议，进而提出执行异议之诉。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，可以向登记机关申请预登记。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承-5-担不利后果。本案原告孟永军与第三人侯丽英虽然签订了房屋买卖协议，但购房款并未在法院查封之前全部交付，且没有证据证明在法院查封之前已经实际居住并合法占有该房屋，故对原告要求依法判令涉案房产为原告孟永军所有并解除查封，终止执行的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告孟永军的诉讼请求。案件受理费80元，由原告孟永军负担。 本院二审期间，上诉人孟永军申请证人白某、张某1、张某2出庭作证，晓阳合众律师事务所律师白某当庭陈述，其与孙涛律师共同对2016年4月1日上诉人与侯丽英签订的房屋买卖协议进行了见证，房屋买卖协议签订后上诉人向侯丽英转款，侯丽英出具了501，500元的收条，剩余29万元的银行贷款由孟永军偿还，随后双方当场交付了钥匙、电、气、物业费收据、担保合同及相关凭证，后其与孙涛律师出具了律师见证书。鑫源房地产经济有限公司工作人员张某1当庭陈述，侯丽英在其公司登记卖房信息，后来孟永军的弟弟与孟永军一起看的房，交房款的时候我与他们一起去的，交了501，500元，房屋总价款80万元。后我联系晓阳合众律师事务所白某进行了见证，见证后侯丽英把合同、钥匙、水、电、气卡都交给了孟永军，孟永军支付了5,000元的中介费。张某2当庭陈述，2016年4月2日孟相光（上诉人之子）从张某2门市买了两个灯，张某2去麒麟湾小区安装的。此外，上诉人还提交了2016年4月2日上诉人居住期间购买张军强安装灯具的清单及张某2出具的安装证明、白某及张某1出具的见证房屋买卖协议签订当日交付房屋钥匙等的证明、以及涉案房屋照片及侯丽英的个人购房担保贷款合同。 本院认为，《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，关于购房协议的真实性问题，有律师见证书、白某和张某1当庭陈述予以证实，并有孟永军当日转款记录予以佐证，本院予以确认。被上诉人主张因存在侯丽英因为逃避债务与上诉人串通的可能性而否认房屋买卖协议的真实性，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于是否支付全部价款的问题，按照房屋买卖协议及当事人之间的约定，上诉人孟永军与第三人侯丽英于2016年4月1日签订了房屋买卖协议，孟永军当日向侯丽英转款501，500元，并约定后续银行贷款由孟永军接替偿还，截止本案一审诉讼前贷款已全部还清，发放贷款的金融机构也出具了贷款结清证明，本院予以认定。关于未办理过户登记的原因，因案涉房产系第三人侯丽英贷款购房及开发商等其他原因，故在贷款还清前不存在孟永军办理过户登记的基础，对此项内容双方当事人也不存在争议。关于在上诉人在人民法院查封前是否合法占有该不动产的问题，二审中白某、张某1均出具证明并出庭作证，证明2016年4月1日房屋买卖协议签订及付款后，第三人侯丽英向上诉人孟永军交付了房屋的钥匙、水、电、气卡等。执行异议复议规定第二十八条所规定的合法占有，是尚未依法办理所有权登记的买受人（案外人）对执行标的所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的所享有的物权期待权，故这里的“占有”应理解成对不动产的管理和支配。就房屋而言，一般认为拿到房屋钥匙及水、电、气卡等就视为对房屋已经有事实上的管理和支配，故对于孟永军已于人民法院查封之前合法占有案涉房屋的主张，本院予以采信。 综上所述，孟永军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、撤销河北省邢台县人民法院（2018）冀0521民初449号民事判决； 二、不得执行位于邢台市桥西区产。 一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，均由被上诉人陈建廷、张延文、陈建文负担。 本判决为终审判决。 审判长  许易然 审判员  刘 杰 审判员  乔 鹏 二〇一八年十一月十三日 法官助理刘西超 书记员路敬贤