江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初7513号 原告：闫殿琪，男，1958年8月29日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：赵珍，江苏立志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马钰，江苏立志律师事务所律师。 被告：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城2层。 法定代表人：孙健铭，董事长。 委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周全，男，1975年12月2日生，汉族，该公司职工，住徐州市鼓楼区。 原告闫殿琪与被告天成润华集团有限公司（以下简称天成润华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。后因审理需要,本院依法适用普通程序,于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告闫殿琪的委托诉讼代理人赵珍、马钰，被告天成润华公司的委托诉讼代理人吴欣豫、周全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告闫殿琪向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告违约金84049.8元；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2007年8月22日，原、被告签订了文华园X号楼X单元X室的房屋认购单，按照约定原告支付了认购金170521元。2008年10月30日，被告出具了关于文华园有关问题的处理意见，载明未在认购书中约定上房日期，可承诺上房日期为09年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书。时至今日，被告尚未为原告办理上房手续，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。 被告天成润华集团有限公司辩称，原告从未向被告主张过违约金，因此本案诉讼时效已过。即使被告承担违约责任，违约金的计算期限也应从2015年11月25日计算。同时向法庭说明，涉案房屋的土地因政府拍卖而导致建设的目的无法实现，我司愿意积极退还原告支付的购房款，并对后续事情进行积极协商，故就本案，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2010年7月22日，原徐州市天成房地产开发有限公司更名为被告天成润华集团有限公司。 2007年8月22日，原告闫殿琪（认购方）与徐州市天成房地产开发有限公司（出售方）签订《认购单》，载明，认购房屋地点为文华园，房号为X号楼X单元X室，暂定建筑面积为72.7平方米。房屋总价为330521元，认购金为170521元，付款方式为银行按揭贷款，认购条款：1、认购方以现金或定活……2、缴纳认购金后，签订《商品房买卖合同》前，本公司有义务为认购方保留所认购的房屋……4、如出售方通知（以报纸、电话或挂号信方式）认购方签署《商品房买卖合同》之日7日内认购方未能签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益。出售方有权将该房屋另行出售，无需通知认购方，出售方全额退还认购方已交认购金。2007年8月14日，徐州市天成房地产开发有限公司出具收据，收据载明其收到原告闫殿琪交付的文华园X号楼X单元X室预收款150000元；2007年8月22日，徐州市天成房地产开发有限公司出具收据，收据载明其收到原告交付的文华园X号楼X单元X室预收款20521元。以上合计170521元。原告于2008年2月25日另交付被告20320元，被告出具了收据，原告自认是车库款不属于认购金。原告交付认购金后，双方至今未签订正式《商品房买卖合同》，被告也未将房屋交付于原告。 2008年10月30日，徐州天成房地产开发有限公司向原告出具《关于文华园有关问题的处理意见》，载明，鉴于文华园在销售过程中出现的一些问题，经研究决定提出如下处理意见：1、原认购书中明确约定上房时间的，按约定时间每逾期1日按累计已付款的0.015%进行补偿。2、未在认购书中约定上房日期的，可承诺上房日期为09年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%进行补偿。3、对06年4月份之前购房，无论原认购书是否约定上房时间，均重新承诺上房日期为08年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%进行补偿，并签订承诺书。 2012年9月19日，原、被告签订《文华园调房补充协议》一份，约定原告于2007年8月22日认购单上所认购的房屋即X-X-X室未能按期上房，双方经协商调至文华园X号楼X单元X室建筑面积124.36m。单价4163.45元m,总款517767元。该补充协议上约定被告于2014年8月31日交房，如被告未能按期交房，则每逾期1日按已付购房款的万分之一点五向原告支付违约金。协议还约定，原、被告签订本调房补充协议后，原承诺书作废，原认购协议继续有效，原认购协议与调房补充协议不一致之处，以调房补充协议为准。 2018年9月25日，被告天成润华集团有限公司取得了徐州市文华园1#-2、2#-2号楼的商品房预售许可证。 另查，涉案徐州市文华园1-2号楼、2-2号楼目前备案登记在徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处名下，由该街道办事处监管并协调被告天成润华集团有限公司与认购方签订商品房买卖合同事宜。2017年12月25日及2018年1月22日，原告闫殿琪分两次将剩余房款326926元交于徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处。 庭审中，被告天成润华集团有限公司承诺，涉案房屋已经具备签订正式的商品房买卖合同的条件，可以直接按照原、被告双方签订的《认购单》确定的内容予以履行。 本院认为，一、关于原、被告签订的《认购单》合同性质的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，包括：“一、当事人名称或者姓名和住所；二、商品房基本状况；三、商品房的销售方式；四、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；五、交付使用条件及日期；六、装饰、设备标准承诺；七、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；八、公共配套建筑的产权归属；九、面积差异的处理方式；十、办理产权登记的有关事宜；十一、解决争议的办法；十二、违约责任；十三、双方约定的其他事项。”其中第一、二、四、五项内容属于商品房买卖合同的备案要素和核心要件，影响商品房买卖合同的成立。本案中，虽然原、被告签订的《认购单》对于支付房款和交付房屋的日期没有具体约定，但因被告在2008年10月30日向文华园认购方发出的《关于文华园有关问题的处理意见》及原、被告签订的《文华园调房补充协议》中已对房屋的具体交付时间作出了明确承诺，且原告亦将全部购房款给付被告及监管单位徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处，故双方之间关于预购房屋的约定其内容已经可以履行，不存在事实和法律上的障碍，能够达到双方交易房屋所有权的合同目的。因此，原、被告签订的《认购单》及《文华园调房补充协议》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为本约合同，即商品房买卖合同。 二、关于被告是否承担逾期上房违约责任的认定。2008年10月30日，被告通过公开发布宣传资料的方式向文华园认购方发出《关于文华园有关问题的处理意见》，根据该处理意见的内容，被告对于文华园一期房屋的具体上房时间以及逾期上房的违约责任作了明确承诺，该允诺虽然未载入《认购单》，但对于商品房买卖合同的签订及履行有重大影响，亦应当视为合同的内容，对被告同样具有合同约束力。其后，原、被告双方又签订《文华园调房补充协议》，该协议对被告交房时间及逾期交房承担违约金以及违约金的计算方式作了明确约定。协议同时约定，原承诺书作废，原认购协议继续有效，原认购协议与调房补充协议不一致之处，以调房补充协议为准。该补充协议反映了原、被告的真实意思表示，亦符合法律规定及合同约定，本院予以支持。据此，被告未能按约为认购方办理上房手续，则应当根据其补充协议的内容向认购方承担逾期上房违约责任。根据双方补充协议上约定被告于2014年8月31日交房，如被告未能按期交房，则每逾期1日按已付购房款的万分之一点五向原告支付违约金。并确定原认购协议继续有效的规定。因被告至今未为原告办理涉案房屋的上房手续，其逾期上房行为已构成违约，故本案违约金的计算日期应依据补充协议约定的被告交房时间2014年8月31日第二天起，即从2014年9月1日起计算至2018年12月31日止，以被告每逾期1日按其已付认购金170521元为基数按照0.015%计算违约金。对于原告要求被告承担补充协议交房日期之前的违约金因无合同依据，本院不予支持。 三、关于原告诉请的违约金是否超过诉讼时效的认定。被告抗辩认为原告从未向被告主张过违约金，因此本案诉讼时效已过。即使被告承担违约责任，违约金的计算期限也应从2015年11月25日计算。本院认为，延迟履行形成的违约金债权是基于同一个违约行为产生的一个不可分的请求权，每日产生的违约金不能相互独立，对于购房者来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利；如果将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，不仅违背当事人在合同中约定“累加计算”违约金的本意，也会进一步发生延迟利息问题，反而与交易习惯不符。因此，被告辩称的原告从未向被告主张过违约金，因此本案诉讼时效已过。即使被告承担违约责任，违约金的计算期限也应从2015年11月25日计算的理由本院不予采纳。此外，结合本案审理中所了解的关于文华园业主多年来向政府有关部门反映文华园房屋的施工、质量和上房等问题，后由徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处对此进行介入监管和协调等事实，被告抗辩自房屋交付期限届至后原告长期不主张权利，既不符合双方订立商品房买卖合同的目的，亦有违常理。综上分析，本院认为原告要求被告自逾期之日起给付其逾期上房违约金的诉请并未超过诉讼时效。 经计算，自被告逾期之日即2014年9月1日，至原告主张的计算违约金截止日期即2018年12月31日，被告应当向原告支付违约金40413元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告天成润华集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告闫殿琪逾期上房违约金40413元（以170521元为基数，按每日0.015%的标准，自2014年9月1日计算至2018年12月31日）； 二、驳回原告闫殿琪其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，由被告天成润华集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马盛军 人民陪审员  张丽梅 人民陪审员  周 勇 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  李 洁