安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖05民终1513号 上诉人（原审原告）：秦民，男，1986年1月16日出生，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：当涂县鑫昊置业有限公司，住所地安徽省当涂县青山河高新技术产业园区管理委员会。 法定代表人：佘大旺，公司经理。 委托诉讼代理人：张来林，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人秦民因与被上诉人当涂县鑫昊置业有限公司（以下简称鑫昊置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院(2018)皖0521民初2891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦民上诉请求：1.依法撤销一审判决，在查明案件事实的基础上依法改判支持其原审诉讼请求；2.依法判令由鑫昊置业公司承担一、二审诉讼费用。 事实与理由：1.一审适用法律错误，本案系商品房销售合同纠纷，违约赔偿不应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于年利率6%的规定。其与鑫昊置业公司签订《商品房买卖合同》并约定违约条款，其按照合同约定支付了全部购房费用，但鑫昊置业公司未按双方签订的购房合同约定为其办理产权登记证，且擅自将合同中约定的窗户材料由彩色铝合金变更为塑钢，按照双方签订的购房合同违约条款的约定，鑫昊置业公司应当为上述两个违约行为承担违约责任。《中华人民共和国合同法》114条对违约金有明确规定，并未规定违约方支付违约金是以守约方受到的实际损失为前提。我国合同法采用的是“无过错原则”，鑫昊置业公司不能按照合同履行的情况下，即应当依据签订的合同违约条款及《中华人民共和国合同法》的相关规定承担违约责任。本案并非借贷关系，一审法院不能在购房合同及《中华人民共和国合同法》有明确规定违约金的情况下酌定适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于逾期偿还借款的利息规定。 2.一审法院认定事实不清，案涉购房合同约定的违约金并未过高，一审法院判决鑫昊置业公司以购房款的1%向其支付擅自更换窗户材质的违约金明显过低，且违反了合同约定。一审中，其依据合同约定，要求鑫昊置业公司以购房款的日万分之一向其支付擅自变更窗户材质的违约金，符合法律规定，如鑫昊置业公司认为违约金过高应当提供证据证明，在没有证据证明违约金过高的情况下，法院酌定将违约金调整为购房款的1%没有法律依据，且明显过低。 3.一审法院认定事实不清，案涉购房合同约定的违约金并未过高，一审法院判决鑫昊置业公司按购房款为基数，以年6%向其支付逾期办理产权登记的违约金明显过低，且违反了双方当事人关于逾期办证违约金的意思自治。《金色里程一期不动产登记逾期赔偿协议》是鑫昊置业公司与业主代表另行就逾期办理产权证的违约赔偿签订的协议，系鑫昊置业公司的真实意思表达，也是业主放弃了部分利益，将2017年8月31日前逾期办证的违约金变更为1500元的妥协结果。鑫昊置业公司不能再其收取1500元赔偿后，又以该协议约定的违约金过高为由要求法院调整。鑫昊置业公司系登记的法人机构，其应当为自己达成该协议的行为承担相应的法律后果。一审法院不能在没有法定情形时，突破法律及合同相对方的约定，酌情减少违约金。 鑫昊置业公司辩称：秦民的上诉请求不成立，请二审法院予以驳回。理由如下：1.一审判决认定的部分事实错误，秦民并非支付合同全部价款，其虽为秦民出具发票，但仅是配合办证使用，不动产办证部门在没有全额发票的条件下不会办理产权登记。在其提出发票并非实际付款金额时，秦民有义务提供实际全额支付合同价款的相关证据，一审法院在秦民没有提供实际支付依据的条件下，认定秦民的实际付款金额为合同全额价款缺乏证据支持。 2.一审判决以合同价款为基础按照年利率6%标准计算逾期办证违约金，该标准其虽没有上诉，但认为还是偏高，办理不动产证仅为双方签署买卖合同的附随义务。其主要义务是交付房屋，该主要义务已按约履行，即便其违反主要义务，约定的违约金也仅为日万分之一。相对主要义务违约责任约定标准，日万分之三的违约标准及年利率6%标准均过高，另其前期已支付秦民1500元违约金。且秦民购买的房屋价值有较大增幅，在不动产证逾期办理未给秦民造成实际损失且其在一审要求下调的情况下，一审法院对违约金计算标准下调是完全正确的。 3.窗户材质更改并没有给秦民使用造成任何影响，且在验收房屋时也没有提出，秦民验收了房屋即代表认可房屋窗户的材质，在验收房屋后一个月内没有提出窗户材质问题，也未提供窗户更换费用、两种材质价差及因此受到损失的证明材料。其与秦民签订的是一份买卖合同，合同已对违约交付及逾期办证约定了违约责任，如果秦民不认可窗户材质，可以不接收房屋，可以按逾期交付主张权利，不应在接受后又主张材质不符的违约责任。 秦民向一审法院提出诉讼请求：1.判令鑫昊置业公司为其办理金色里程小区3栋608号的房屋不动产登记证。2.鑫昊置业公司支付其逾期办理房屋不动产权登记证的违约金22950元，并以房款的万分之三，按日向其支付逾期办理房屋产权登记证的违约金直至其收到鑫昊置业公司为其办理的房屋产权登记证。3.鑫昊置业公司支付其逾期交房的违约金28458元，并按房款的日万分之一计算，直至消除违约情形。4.鑫昊置业公司承担案件的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年10月18日，秦民与鑫昊置业公司签订《商品房买卖合同》，秦民以合同价357448元购买由鑫昊置业公司开发的金色里程小区3栋608室房屋。该合同除对“商品房的基本情况、计价方式与价款、保修责任”等事项进行了约定外，合同第八条“交付期限”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”主要约定：出卖人应当在2015年9月20日前交付房屋，出卖人逾期交房不超过60日，自2015年9月21日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自2015年9月21日起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”主要约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，出卖人30日内达到约定的标准。若按期限还未达到标准，则按照逾期交房违约处理。该合同附件三“装饰、设备标准：7、窗户”约定标准为：彩色铝合金窗、双层中空玻璃。 合同第十五条“关于产权登记的约定”主要内容为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。 合同签订后，秦民支付了购房款；鑫昊置业公司按约向秦民交付了房屋。后因鑫昊置业公司未按约定提供不动产权证，鑫昊置业公司与金色里程小区部分业主发生矛盾。2017年6月2日，经相关部门协调，鑫昊置业公司与金色里程小区一期业主代表签订了《金色里程一期不动产证登记逾期赔偿协议》，主要内容为：“双方约定根据每位业主与鑫昊置业公司签订的《商品房买卖合同》中的约定追究不动产登记逾期责任，且仅以赔付违约金的方式进行违约追责，双方同时约定以下所有签名业主自逾期起始日至2017年8月31日期间的违约金为1500元/户（即每户同一标准，每户业主不动产登记自逾期起始日至2017年8月31日违约金均为1500元）。如至2017年9月1日，鑫昊置业公司尚未办好不动产初始登记手续，则鑫昊置业公司自2017年9月1日起，按日以每位签名业主总房款万分之三向签名业主赔付违约金。”鑫昊置业公司、相关主管部门的工作人员、业主代表分别在协议上盖章签字。根据该协议的约定，鑫昊置业公司向金色里程一期不动产证登记逾期（以各自《商品房买卖合同》中的约定确实逾期的为准）业主（本协议所署“签名业主”）分别支付1500元，秦民也领取了1500元违约金。 2018年3月13日，当涂县不动产登记中心向鑫昊置业公司出具了《不动产登记收件单》，载明鑫昊置业公司于当日向该中心提交了金色里程小区3栋相关材料，申请商品房首次登记。2018年4月起，金色里程小区部分业主陆续从鑫昊置业公司领取了不动产权证书，秦民亦领取了金色里程小区3栋608号房屋的不动产权证书。 鑫昊置业公司在金色里程小区住宅楼的施工过程中，将与业主签订的《商品房买卖合同》中约定的“彩色铝合金双层中空玻璃窗”改为“塑钢普通中空玻璃窗”。 一审法院认为：秦民与鑫昊置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，依法成立，具有法律效力，当事人应当按约定全面履行各自的义务。根据合同约定，鑫昊置业公司在2015年9月20日交付房屋后的360日内，即在2016年9月20日前应当向登记机关提供相关房产登记备案资料，办理不动产权登记手续。由于鑫昊置业公司未履行约定，2017年6月2日，在相关主管部门的协调下，鑫昊置业公司与小区业主达成了《金色里程一期不动产证登记逾期赔偿协议》，鑫昊置业公司向金色里程一期不动产证登记逾期的业主分别支付了1500元，并再次约定“如至2017年9月1日，鑫昊置业公司尚未办好不动产初始登记手续，则鑫昊置业公司自2017年9月1日起，按日以每位签名业主总房款万分之三向签名业主赔付违约金。”鑫昊置业公司直至2018年3月13日，才向当涂县不动产登记中心报送金色里程小区房产相关材料，申请商品房首次登记；到2018年4月，鑫昊置业公司才通知金色里程小区部分业主领取不动产权证书。另外，鑫昊置业公司在施工过程中，存在将案涉小区原定的“彩色铝合金双层中空玻璃窗”单方决定变更为“塑钢普通中空玻璃窗”。显然，鑫昊置业公司存在违约行为，秦民等金色里程小区业主提出的诉请具有事实依据，有权依照合同及协议的约定依法主张权益。 关于逾期办理不动产权证书，鑫昊置业公司抗辩系政府政策原因导致。一审法院认为，一方面，鑫昊置业公司对此辩解没有提交证据证明。另一方面，即便存在政策调整等因素，也不影响鑫昊置业公司报送材料；假如由于某些原因，不动产登记部门拒绝接受鑫昊置业公司的材料，鑫昊置业公司完全能够提供相关证明或证据，并及时书面告知小区业主。由于鑫昊置业公司对其逾期办理不动产权证书的行为既未提交证据证明，也未作出合理且令人信服的说明，鑫昊置业公司的抗辩内容不具有法定免责事由，对此不予采信。 一审庭审中，鑫昊置业公司提交《金色里程一期不动产办理协议书》，证明小区业主已经自愿放弃对其公司逾期办证违约责任的追究。该协议书由两部分组成：一是含有小区业主自愿放弃追究鑫昊置业公司逾期办证违约责任第一页，二是小区业主在表格内签名领取不动产权证书的后几页。对于此份协议书，包括秦民在内的已经向本院提起诉讼的金色里程小区业主均不认可其证明目的。一审法院经审查认为，第一、该协议书系鑫昊置业公司单方制作的格式文书，鑫昊置业公司没有提交事前与小区业主交流沟通、陈述意见的证明材料；第二、协议书中含有免除违约责任意思的第一页部分，仅有鑫昊置业公司的印章，无小区业主的签字或捺印，不能确认小区业主对鑫昊置业公司免责的意思表示是同意或知晓的；第三、协议书后几页签字领取不动产权证书的表格部分，鑫昊置业公司在表格的底端用小号字体备注“业主签字以示清楚知晓本协议内容，并自愿放弃对于金色里程开发商产证办理违约的追责，不再有包括索要违约金及法律诉讼等一切诉求。”因表格部分是用于小区业主签字领取不动产权证书的，鑫昊置业公司这种提请对方注意免除己方重大责任的方式依法不具有合理性。鑫昊置业公司提交的《金色里程一期不动产办理协议书》，可以证明部分小区业主包括秦民已经领取了不动产权证书，但不能达到鑫昊置业公司用于免除其公司重大违约责任的证明目的。因秦民已实际领取了所购房屋的不动产权证书，对秦民要求鑫昊置业公司为其办理金色里程小区3栋608号房屋不动产登记证的诉讼请求，不予支持。 关于秦民主张的逾期办证违约金问题，鑫昊置业公司抗辩违约金明显过高，请求调整。一审法院经审查认为，秦民与鑫昊置业公司在合同及协议中关于逾期办证违约责任的约定均不违反法律规定。就办理权属证书而言，该约定属《商品房买卖合同》的附随义务，非主要义务，在出卖人已经交付房屋的情况下，逾期办证并不影响买受人对房屋的占有和使用，秦民也未提供因鑫昊置业公司逾期办证造成损失的证据材料，考虑近年来本地房地产市场价格增幅较大等因素，一审法院依法酌定参照民间借贷逾期还款按年利率6%支付利息的方式计算该项违约金，自2017年9月1日起算至2018年3月13日鑫昊置业公司报送材料之日止，计193天，一审法院确定鑫昊置业公司应支付给秦民逾期办证的违约金为11340元（357448元×6%÷365×193天）。 关于鑫昊置业公司擅自更改窗户材质的问题，鑫昊置业公司辩称窗户材质系按环保验收要求进行的变更，但鑫昊置业公司仅提交了设计单位根据其公司要求进行设计变更的材料，并未提供环保单位或上级主管部门要求其公司更改的证明材料，一审法院对此辩解不予采信。鑫昊置业公司抗辩秦民此项违约金请求超过诉讼时效，一审法院经审查认为，因双方有“交付房屋时间为2015年9月20日；达不到约定标准的，出卖人30日内达到约定标准”的合同约定，故秦民主张违约金的起算时间为2015年10月19日，根据自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期限为3年规定，秦民的该项诉请未超过法定诉讼时效期间，故鑫昊置业公司的抗辩意见不能成立，不予支持。 关于鑫昊置业公司擅自更改窗户材质的违约金问题。鑫昊置业公司与秦民在《商品房买卖合同》约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，出卖人30日内达到约定的标准。若按期限还未达到标准，则按照逾期交房违约处理（出卖人自2015年9月21日起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金）。”鑫昊置业公司按约向秦民交付房屋。一审庭审中，秦民既未提交其收房后30日内向鑫昊置业公司提出要求窗户达到约定标准的意见材料，也未提交两种不同窗户材质之间存在价差或者更改后窗户存在环保问题等足以造成其受到损失的证明材料。在此情形下，秦民关于鑫昊置业公司按照逾期交房违约处理，即按日支付已交付房价款万分之一违约金的主张显然过高，一审法院酌定鑫昊置业公司按总房款357448元的1%标准计3574元向秦民支付违约金。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、当涂县鑫昊置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付秦民逾期办理不动产权证书违约金11340元；二、当涂县鑫昊置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付秦民擅自更换窗户材质违约金3574元；上述第一、二两项合计14914元；三、驳回秦民的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费543元（已减半收取）、保全费534元，合计1077元，由当涂县鑫昊置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 本院认为：本案的争议焦点为：一、一审判决鑫昊置业公司按照年利率6%的标准支付延期办理房产证的违约金是否适当。二、一审判决鑫昊置业公司以购房款的1%的标准支付更换窗户材质的违约金是否适当。 关于争议焦点一，根据鑫昊置业公司与秦民签订的《商品房买卖合同》约定，鑫昊置业公司应当在2015年9月20日交付房屋后的360日内向登记机关提供相关房产登记备案资料，办理不动产权登记手续。鑫昊置业公司一直未履行该约定，并于2017年6月2日与小区业主达成了《金色里程一期不动产证登记逾期赔偿协议》，鑫昊置业公司向金色里程一期不动产证登记逾期的业主分别支付了1500元，并约定“如至2017年9月1日，鑫昊置业公司尚未办好不动产初始登记手续，则鑫昊置业公司自2017年9月1日起，按日以每位签名业主总房价万分之三向签名业主赔付违约金”。鑫昊置业公司2018年3月22日才向当涂县不动产登记中心报送金色里程小区房产相关材料申请商品房首次登记，由于鑫昊置业公司违反了合同约定，秦民有权依照合同及协议的约定主张权益。由于秦民已按照合同约定的日期收到房屋，鑫昊置业公司逾期办理房屋产权证书虽违反了合同的约定，但对秦民并未造成实际影响及损失，按日以总房款的万分之三赔偿逾期办证违约金显然过高，一审法院酌情调整按年利率6%的计算方式赔偿逾期办证违约金并无不当。 关于争议焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鑫昊置业公司与秦民签订的《商品房买卖合同》第十三条约定窗户的标准为“彩色铝合金窗、双层中空玻璃”，且约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，出卖人30日内达到约定的标准。若按期限还未达到标准，则按照逾期交房违约处理（出卖人自2015年9月21日起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金）。秦民主张房屋窗户材质与合同约定不符，但并未举证证明其在收房后30内向鑫昊置业公司提出窗户材质与约定不符的问题，也没有提出两种不同窗户材质之间存在差价或者更换窗户后存在环保等问题足以造成其受到损失的证明材料，因此，秦民提出按日向其支付已交付房价款万分之一违约金的标准明显过高，一审法院判决鑫昊置业公司按照总房款1%的标准支付更换窗户材质的违约金并无不当。 综上所述，秦民的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1086元，由秦民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵丽萍 审 判 员  陈广金 代理审判员  陈婷婷 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  易 莉