湖北省襄阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂06民终3320号上诉人（原审被告）：王辉，女，1972年6月15日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告）：襄阳唯一物业服务有限公司，住所地襄阳市樊城区解放路12号。法定代表人：冯建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖光文，湖北长久律师事务所律师。上诉人王辉因与被上诉人襄阳唯一物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王辉上诉请求：1、撤销襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初749号民事判决，改判驳回襄阳唯一物业服务有限公司的诉讼请求；2、本案所有诉讼费由襄阳唯一物业服务有限公司承担。事实和理由：一、襄阳唯一物业服务有限公司取得房屋产权证存在重大瑕疵，原审认定其对房屋享有物权有悖事实。（一）襄阳唯一物业服务有限公司的证据不能证明其通过拍卖取得诉争房屋，原审认定事实错误。襄阳唯一物业服务有限公司所提交的拍卖公告标的物，系“位于十家庙面粉厂的厂房和设备”，王辉所居住的是“岘山面粉厂生活区房屋”并不在拍卖公告之列。而且，襄阳唯一物业服务有限公司提交的财产清单和两份“成交确认书”，内容相互矛盾、字迹也不一致，其中，“及襄城庞公路轻石巷面粉集团家属院房屋若干平方米”内容明显系事后所添加，不具真实性。原审忽略该事实，错误认定诉争房屋系襄阳唯一物业服务有限公司所有，与事实不符，应予撤销。对于笔迹不同的添加内容，襄阳唯一物业服务有限公司在否认系己方所添加的同时，认可系拍卖公司事后所加，且没有经过公告，没有经过拍卖。这一陈述已足够证明岘山房屋并非通过合法拍卖所得，诉争房屋并非如襄阳唯一物业服务有限公司诉求所述，通过拍卖取得产权。（二）襄阳唯一物业服务有限公司没有支付购房对价。原审中襄阳唯一物业服务有限公司提交了“拍卖破产财产移交及付款协议”，但并无相对应的转款或取款证据证明其依约履行了19万元的付款义务。（三）按照《国有资产管理法》及襄阳市中共市委文件“襄发（2000）25号”文件规定，国有资产转让应当以依法评估、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。破产企业职工住房不列入破产财产。但襄阳唯一物业服务有限公司2003年的拍卖未经过评估，更未经履行出资人职责的机构认可或者报经政府核准，严重违反法律规定，侵害国有资产，拍卖依法应无效。襄阳唯一物业服务有限公司称其房屋通过合法拍卖取得，与事实不符，请法院依法查明事实，撤销原审关于房屋权属的认定。二、王辉与襄阳唯一物业服务有限公司之间不存在租赁关系，原审关于2000元系租房押金的认定错误。王辉于1996年入住诉争房屋；2000年工厂福利分房将该房屋分配给王辉。2003年工厂破产后，清算组按规定直接从职工安置费里扣除2000元押金抵做预付房款，王辉已经以当时的市价预交了购房款。结合王辉房屋面积（按每平方72元的标准，总价为2000元左右），可合理推断，2000元系清算组预收王辉的预购房款。襄阳唯一物业服务有限公司原审中提交的《职工安置费发放表》和清算组2000元押金收据，明确该款系“押金”，并无“租房押金”字样和定性。原审却毫无依据的将其认定为“租房押金”，此认定对王辉权益造成了严重损害。综上，襄阳唯一物业服务有限公司无权向王辉主张房屋产权，双方不存在租赁关系。原审事实认定错误，严重损害王辉的合法权益，恳请二审法院查明事实，撤销原判，依法支持王辉的诉讼请求。襄阳唯一物业服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。襄阳唯一物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除襄阳唯一物业服务有限公司、王辉之间的房屋租赁合同，王辉立即腾退返还襄阳唯一物业服务有限公司位于襄城区庞公路轻石巷4-1-2的房屋；2、判令王辉支付拖欠襄阳唯一物业服务有限公司的房屋租金2059.8元；3、诉讼费由王辉承担。一审法院认定事实：王辉系原襄樊面粉集团公司职工。1996年，襄樊面粉集团公司将庞公路轻石巷家属院中4幢1层的一间房屋分配给王辉居住使用。2003年1月28日，襄樊面粉集团公司破产清算组从王辉的安置费中扣取2000元作为租房押金，并向王辉出具了收款收据。2003年4月24日，襄樊唯一物业管理有限公司在工商部门登记成立。2003年3月28日，襄樊唯一物业管理有限公司通过拍卖竞买取得原襄樊面粉集团公司位于樊城区解放路27号及襄城区庞公路轻石巷的房屋，拍卖成交价为200000元。2003年5月30日，襄樊唯一物业管理有限公司向襄樊面粉集团公司破产清算组支付了上述款项。2005年5月25日，襄樊唯一物业管理有限公司取得位于襄城区庞公路轻石巷的国有土地使用证[国有土地使用证号：襄樊国用（2005）第310471008-××号]，登记的土地用途为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为1732.5平方米。2005年7月13日，襄樊唯一物业管理有限公司取得位于襄城区庞公路房屋的房屋所有权证（房屋所有权证号：襄樊市房权证襄城区字第××号），该房屋所有权证一共记载了5幢房屋，房屋结构均为混合，其中第1、2、3、5幢房屋均为一层，面积分别为94.67平方米、172.62平方米、64.22平方米、89.31平方米，第4幢房屋为二层，面积为181.23平方米。王辉所使用的房屋位于上述第4幢房屋第1层。2003年6月26日，襄樊面粉集团公司破产清算组将王辉等22人的房屋押金移交给襄樊唯一物业管理有限公司。2003年6月20日，襄樊唯一物业管理有限公司向王辉收取租金79元，并向其开具了收款收据，收款收据内容为：“兹收到王辉交来现金人民币（大写）柒拾玖元（79），该款系付2003年元月至2003年6月房屋租金”。2004年11月23日，襄樊唯一物业管理有限公司再次向王辉收取租金237元，并向其开具了收款收据，收款收据内容为：“今收到王辉2003年7月至2004年12月31日房租（18个月）”。2012年4月23日，襄樊唯一物业管理有限公司名称变更为襄阳唯一物业服务有限公司。因襄阳唯一物业服务有限公司与王辉对诉争房屋未达成一致处理意见，襄阳唯一物业服务有限公司遂诉至法院。根据双方的诉辩理由，一审法院归纳争议焦点：一、王辉与本案诉争房屋的关系。王辉主张本案诉争房屋为原单位给予其的福利分房，但其并未提交相应的证据。一审法院认为，王辉在领取职工安置费的时候，襄樊面粉集团公司破产清算组从其安置费中扣除了2000元押金，该押金在职工安置费发放表中反映为租房押金，且王辉签字予以确认，加之襄樊面粉集团公司破产清算组也为2000元押金向王辉出具了收据，收据中明确为租房押金，职工安置费发放表和押金收据相互印证，由此可以认定王辉系诉争房屋的承租人，租赁期限为不定期。二、王辉与襄阳唯一物业服务有限公司之间是否形成房屋租赁合同关系。襄阳唯一物业服务有限公司主张就本案诉争房屋与王辉之间形成了房屋租赁合同关系，王辉予以否认。一审法院认为，襄阳唯一物业服务有限公司通过拍卖竞买取得本案诉争房屋，并办理了房屋所有权证和国有土地使用证，为本案诉争房屋的所有权人。王辉在襄阳唯一物业服务有限公司取得本案诉争房屋前已承租本案诉争房屋，根据买卖不破租赁的原则，襄阳唯一物业服务有限公司取得本案诉争房屋后，王辉仍然享有对本案诉争房屋的承租权。襄阳唯一物业服务有限公司通过向王辉收取租金，认可了房屋租赁合同关系，因此王辉与襄阳唯一物业服务有限公司之间就本案诉争房屋形成了房屋租赁合同关系。一审法院认为，襄阳唯一物业服务有限公司与王辉之间未约定租赁期限，为不定期租赁合同关系，襄阳唯一物业服务有限公司可以随时主张解除合同，故对于襄阳唯一物业服务有限公司主张解除与王辉之间不定期房屋租赁合同及要求王辉腾退、返还诉争房屋的请求，一审法院予以支持。襄阳唯一物业服务有限公司主张租金自2003年1月1日计算至2017年12月31日，但竞买本案诉争房屋的价款于2003年5月30日支付，故租金应该自2003年5月30日开始计算，根据2003年6月20日、2004年11月23日襄阳唯一物业服务有限公司向王辉收取租金的标准，计算至2017年12月31日的租金为2304.16元，扣除王辉于2003年6月20日、2004年11月23日支付的79元、237元租金后，王辉尚欠租金1988.16元，一审法院予以支持。因为双方之间的房屋租赁合同关系不再继续维持，王辉已经交纳的2000元租房押金应当抵扣尚欠的租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条规定，判决：一、解除襄阳唯一物业服务有限公司与王辉之间关于襄城区庞公路轻石巷4幢1层房屋[房屋所有权证号：襄樊市房权证襄城区字第××号，国有土地使用证号：襄樊国用（2005）第310471008-××号]的不定期租赁合同；二、王辉于本判决生效之日起三十日内将位于襄城区庞公路轻石巷4幢1层的房屋[房屋所有权证号：襄樊市房权证襄城区字第××号，国有土地使用证号：襄樊国用（2005）第310471008-××号]腾退并返还给襄阳唯一物业服务有限公司；三、驳回襄阳唯一物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由襄阳唯一物业服务有限公司负担50元，由王辉负担80元。二审中，王辉对一审法院认定2003年1月28日襄樊面粉集团公司破产清算组从王辉的安置费中扣取2000元作为租房押金的事实有异议，王辉主张，从其安置费中扣取的2000元实为其按照当时市价支付的购房款，并非租房押金。王辉还对一审法院认定2003年6月20日襄樊唯一物业管理有限公司向王辉收取的79元系付2003年元月至2003年6月租金、2004年11月23日襄樊唯一物业管理有限公司向王辉收取租金237元的事实提出异议。王辉主张上述金额并非其支付的租金，实际是其向襄阳唯一物业服务有限公司交纳的水电费，且该条据没有交费人的签名，故对真实性不予认可。双方当事人对一审法院认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为：自1996年起，襄樊面粉集团公司按照相关政策将本案诉争房屋分配给本单位职工王辉居住。在襄樊面粉集团公司破产清算后，该居住状况仍未改变并一直延续至今。现襄阳唯一物业服务有限公司要求王辉腾退房屋并支付租金，王辉则主张该房屋已于2003年襄樊面粉集团公司破产清算期间由其出资购买，故本案实质上系因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，且属于特定时代背景下的国企改革历史遗留问题，涉及到破产企业职工的安置问题，故不属于人民法院受理民事案件的受案范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初749号民事判决；二、驳回襄阳唯一物业服务有限公司的起诉。一审案件受理费130元，退还襄阳唯一物业服务有限公司。上诉人王辉预交的二审案件受理费130元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一八年十一月二十六日书记员  周超群