广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初9240号原告（反诉被告）：李绪丹，男，1981年2月5日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，原告（反诉被告）：吴纯芳，女，1981年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，上述两原告共同委托诉讼代理人：李大伟，广东法制盛邦律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：余晓辉，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：李福生，男，1951年9月5日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，委托诉讼代理人：何柳辉，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓闯潮，广东粤鑫律师事务所律师。被告：广东链家房地产经纪有限公司，住所广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6-8楼。法定代表人：高军，总经理。委托诉讼代理人：周掌珠，女，1985年3月18日出生，系该司员工。委托诉讼代理人：罗凯波，男，1979年3月28日出生，系该司员工。原告（反诉被告）李绪丹、吴纯芳（以下简称原告）与被告（反诉原告）李福生（以下简称被告）、被告广东链家房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李绪丹、吴纯芳及其共同委托诉讼代理人李大伟，被告（反诉原告）李福生的委托诉讼代理人邓闯潮、何柳辉，被告广东链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人罗凯波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李绪丹、吴纯芳诉称：2017年5月2日，原告与被告李福生在满堂红（中国）置业有限公司处签署《存量房买卖合同》，约定以原告李绪丹名义购买被告李福生名下位于白云区××楼××房，房屋价格为700000元。当日，原告支付了5000元定金，第二天，网签涉案房屋买卖合同。吴纯芳为李绪丹配偶，系银行按揭贷款共同借款人，2017年5月18日，中国工商银行广州荔湾支行出具《个人二手房贷款初审结果通知书》。2017年6月9日，原告与被告李福生及中介和按揭人员前往广州市白云区房管局办理过户手续，结果被告知因涉案房屋档案与房产证就产权信息记载不一致而不能办理过户。后经协商，涉案房屋具备办理过户条件，被告却以房屋涨价为由要求加价。被告满堂红（中国）置业有限公司在提供居间服务时，未能审查涉案房屋的产权登记情况，导致涉案交易久拖不决，其后未及时跟进、催促被告履约。特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、判令被告李福生协助原告李绪丹办理广州市白云区××楼××房所有权变更手续；二、判令被告李福生向原告李绪丹、吴纯芳支付迟延履行违约金，自2017年6月9日起至被告李福生配合完成涉案房屋所有权变更手续之日止，按每日总楼价700000元的万分之五的标准，暂计至2018年6月9日，为127750元；三、判令被告广东链家房地产经纪有限公司向原告返还7000元居间费。针对李福生的反诉，李绪丹、吴纯芳共同辩称：认为被告的反诉无事实和法律依据。一、被告在诉讼中要求解除存量房买卖合同，并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态，不能产生解除合同的法律后果。二、被告提交的证据不能证明本案存在的履行障碍，因为被告违法行使行政诉讼的法定程序而被驳回起诉，而不是驳回诉讼请求。对于不予受理告知书，被告向行政部门提出了行政复议，行政复议的决定事项已经认为不予受理违法，因此原告认为本案不存在房屋买卖过户的障碍。被告（反诉原告）李福生提起反诉称：2017年5月2日，被告李福生与两原告签订《存量房买卖合同》，将李福生名下位于白云区××楼××房出售给两原告。2017年6月，双方到广州市白云区不动产登记中心办理交易过户手续，得知因被告的身份证信息与存档的权属人身份证信息不一致，无法办理房屋过户。被告调取了存档的房屋权属人身份证信息，得知广州市白云区不动产登记中心存档的身份证信息是伪造的，并不是真实有效的身份证。后被告要求房管部门更正错误的信息，但广州市白云区不动产登记中心一直未理会。被告李福生为了能够更正房屋权属人登记错误的信息，通过多种方式来解决：1、2017年7月28日，被告向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼；2、在2018年1月19日，被告再次向广州市白云区不动产登记中心提出更正申请，广州市白云区不动产登记中心于2018年1月22日作出《不予受理告知书》。但目前为止，广州市白云区不动产登记中心仍未进行更正登记，致使涉案房屋还不具备过户登记条件。被告已经将涉案房屋无法办理过户的事宜如实告知两原告，两原告认为房屋交易价格优惠，便要求继续履行合同。因双方签订的《存量房买卖合同》事实上已经不能履行，现两原告要求继续履行合同的目的无法实现，故应依法解除合同。被告在签订合同至今，一直在积极履行合同义务，但因广州市白云区不动产登记中心的登记错误，致使涉案房屋无法办理产权过户手续，责任不在被告，无需承担违约责任。请求法院判令：一、判令解除李福生与李绪丹、吴纯芳于2017年5月2日签订的《存量房买卖合同》；二、反诉费由两原告承担。针对李绪丹、吴纯芳的本诉，李福生辩称：一、原告要求两被告协助其办理涉案房屋的所有权变更手续没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、原被告签订的《存量房买卖合同》，拟将被告李福生名下的位于白云区××楼××房出售给两原告。原被告前往广州市白云区不动产登记中心办理涉案房屋的产权过户手续时，却被广州市白云区不动产登记中心工作人员告知涉案房屋的权属人虽然是李福生，但存档的权属人身份证号码、出生年月及住址均与被告本人的身份证不一致，因此无法办理涉案房屋的过户手续。后经调查取证，不动产登记中心所登记的权属人的身份证号的真实姓名为曾洪华，并非李福生。2、被告与广州市白云区不动产登记中心交涉，并提出要求更正错误登记信息，但是广州市白云区不动产登记中心一直未予办理。在协商无果的情况下，被告于2017年7月28日向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，该法院裁定驳回被告的诉请。被告广东链家房地产经纪有限公司对本诉与反诉共同辩称，对于本诉部分，原告要求被告李福生办理过户手续的诉请，我方没有意见，若原被告有继续交易的意愿及相关交易障碍已经排除的情况下，我方基于中介机构的身份愿意继续协助双方办理相关交易。对于原告诉请第二项要求支付违约金，因不涉及我方的利益，对原告该诉请没有意见。对于原告第三项诉请，我方认为，我方在促成该交易时已经尽到中介机构谨慎审查的义务，故不同意原告该项诉请。第一，被告确认涉案房屋存在交易障碍的原因是该物业权属登记存在瑕疵，故该交易不能的法律后果应由产权人即被告李福生承担。我司在促成订立合同时，被告李福生出具的房产证、身份证以及广州市不动产登记查册表的资料均无法显示涉案房屋权属人的身份证号码，也就是说该身份证号码有误是我方无法进行核实的，我司已促成双方交易成功，在该交易过程中并未存在过错，不应向原告返还居间费。对于反诉部分，因被告李福生的反诉请求未涉及我方，故对该反诉请求我方不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的存量《存量房买卖合同》、房产证、广州市不动产登记查册表、收款证明、个人二手房贷款初审结果通知书、居间代理服务合同、收款收据、认购书、集资建房专用收据、广州市私有房屋及用地登记申请书、行政复议决定书、过户预约单、不予受理告知书、行政裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于白云区××楼××房的权属人为李福生。满堂红（中国）置业有限公司于2018年6月4日变更为广东链家房地产经纪有限公司。2017年5月2日，被告李福生（卖方，甲方）与两原告李绪丹、吴纯芳（买方，乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将其自有的物业出售给乙方一事，第一条1、房地产地址：广东省广州市白云区××楼××房（以下简称涉案房屋）。建筑面积54.45260平方米。第二条，该房屋总价款70万元。第六条，一、甲方对本次交易事宜确认：甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对该房地产享有完整产权且不存在任何未向乙方说明的其他情况。甲方未尽如实告知之义务构成欺诈并导致交易不成或造成乙方损失的，乙方可追究甲方的违约责任。第五条不履行合同或迟延履行合同的违约责任，3、逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至履行合同义务时止等。同日，被告李福生出具《收款证明》，证实收到两原告支付定金50000元。同日，两原告与满堂红（中国）置业有限公司广州分公司签订《居间代理服务合同》，约定两原告向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付代理费14000元。当日，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司向两原告出具《收款收据》，证实收到代理费7000元。同年5月3日，两原告与被告李福生办理了网签手续，根据《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）约定，第四条交楼时间和交接手续，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第十条交易不成的违约责任，甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第十一条延期交房的违约责任，甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金等。同年5月18日，中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行向两原告出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，初审同意向两原告发放贷款。庭审中，原告提供如下证据：1、复制档案资料申请表、认购书、集资建房专用收据、广州市私有房屋及用地登记申请书、权属来源及登记情况申述、广州市不动产查册表，拟证实被告李福生向广州市白云区城镇建设开发总公司同和分公司认购涉案房屋，但李福生在《广州市私有房屋及用地登记申请书》中登记的身份证号码为：，与其本人真实的身份证号码不一致；2、穗府行复【2018】439号行政复议决定书，拟证实涉案房屋变更所有权登记不存在障碍；3、同意声明，拟证实涉案房屋经共有人同意出售；4、2017年6月9日过户预约单。被告李福生辩称，对证据1的真实性合法性没有异议，该证据中的申请人签字均不是李福生本人所签，李福生在行政诉讼中也提出签字的问题，证明涉案房屋权属登记错误，但行政诉讼驳回了李福生的诉请。涉案房屋是开发商委托其他人去办理，并未李福生本人去办理的，该申请书中登记的身份证号码并非李福生本人的；对证据2的真实性合法性没有意见，证明涉案房屋所有权变更登记仍然存在障碍，行政复议决定书作出后，李福生到白云区房管局要求变更登记，但白云区房管局回复说行政复议决定书只是认定程序违法，实体上仍无法为其办理更正登记，需要有效的法律文件；对证据3的三性不予确认；证据4的真实性合法性予以确认，该证据亦证实李福生并不知情自己并非涉案房屋的权属登记人，原被告共同到白云区不动产登记中心进行变更登记，但被工作人员告知身份证号码不一致不能予以过户。被告广东链家房地产经纪有限公司对上述证据的三性予以确认。庭审中，被告李福生提交如下证据：1、（2017）粤7101行初2651号行政裁定书，拟证实被告李福生于2017年7月28日向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，要求将涉案房屋更正登记至被告李福生名下；2、《不予受理告知书》，拟证实被告李福生曾于2018年1月19日向广州市白云区不动产登记中心提出过更正登记申请，但其作出了《不予受理告知书》；3、人口信息查询资料，拟证实房管局实际登记的身份证号码为的人为曾洪华，并非被告李福生本人。李福生曾向白云区分局及阳春市公安局提出更正申请，但均遭到拒绝。原告称，对证据1、2的三性予以确认，对证据3的的真实性予以确认，但认为该证据不具有关联性。被告广东链家房地产经纪有限公司称，对证据1、2的三性予以确认，对证据3的真实性没有异议，该证据可证明房管局内档记载的身份证号码所对应的人名存在笔误，并非如李福生所说的必然存在一个假的身份证，故公安局在未取得相关身份证进行查验时，不直接出具身份证系伪造的判断是合理的。本次交易的主张障碍在于内档身份证号码与被告李福生身份证号码不一致所导致，问题的关键在于房管局内档所存留的身份证号码是否录入错误。根据2018年8月18日广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》证实，两原告目前具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院曾向广州市白云区国土资源和规划局发出《协助查询函》，房屋内档信息栏中的显示涉案房屋权属人为李福生，身份证号码为。而李福生真实的身份证号码为。现原告申请李福生协助其办理涉案房屋的产权过户手续是否存在障碍？2018年9月6日，广州市白云区国土资源和规划局函复本院称，一、经核实，涉案房屋的权属人为李福生。另根据公安部门查明，涉案房屋档案“李福生”身份证影印件存在错误，该身份证影印件记载的身份证号码，显示当事人为曾洪华。二、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第（一）项规定，不动产登记机构应该当对申请人、委托代理人以及授权委托书身亲该主题是否一致进行查验。因此，必须确认涉案李福生是房屋办理交易过户的申请主体。此前，我局建议其通过办理更正登记或通过司法途径确认涉案房屋实际权属人。2018年7月10日，李福生向我局下属白云区不动产登记中心提出申请，要求更正登记簿中记载的身份证信息，2018年7月31日，其申请退案。因此，必须确认涉案被告李福生为涉案房屋实际权属人后，当事人根据《不动产登记暂行条例》、《广州市不动产登记规程》第十七条办理转移登记。庭审中，原被告确认原告已支付定金5万元，剩余购房款65万元未支付。根据2018年8月18日广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》证实，经核查，李绪丹、吴纯芳具备本市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，原告撤销对被告广东链家房地产经纪有限公司返还居间费7000元的诉请。本院认为，两原告与被告李福生签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案的争议焦点为被告李福生在房管局内档中登记的身份证号码与其实际身份证号码不一致，是否可以协助原告办理涉案房屋的过户手续。经本院向广州市白云区国土资源和规划局核实，在确认被告李福生为涉案房屋实际权属人后，可办理涉案房屋的产权过户手续。根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋的实际产权人为李福生。故被告李福生将涉案房屋过户至原告名下不存在过户障碍。在原告将剩余购房款65万元支付给被告李福生后，被告李福生应将涉案房屋过户至原告名下。关于原告主张被告李福生自2017年6月9日起按每日总楼价万分之五的标准支付迟延履约违约金的诉请，本院认为，原告与被告李福生于2017年6月9日前往白云区不动产登记中心办理涉案房屋产权过户手续，因被告李福生在房管局内档中登记的身份证号码与其实际身份证号码不一致，导致无法办理过户手续。结合本案现有证据，无法证实被告李福生在房管局内档中登记的身份证号码与其实际身份证号码不一致是由被告李福生过错所致，且被告李福生在发现身份证号码登记错误后，及时采取了向公安机关核实身份信息情况、向广州市白云区不动产登记中心提出更正申请、向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼【（2017）粤7101行初2651号】等一系列补救措施，由此可知，被告李福生在主观上是愿意继续履行该买卖合同的，并不存在怠于履行合同义务的情形。但考虑到被告李福生因未尽到谨慎的审查义务，在长达十几年的时间里未及时发现在房管局内档中登记的身份证号码与其实际身份证号码不一致，导致涉案房屋无法办理过户手续。本院酌情将违约金调整为以房屋总价70万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自起诉之日即2018年7月24日起计至被告李福生将涉案房屋过户至原告名下之日止。被告李福生反诉要求解除其与原告签订的《存量房买卖合同》缺乏事实和法律依据，对该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，李绪丹、吴纯芳向李福生支付剩余楼款65万元；二、在李绪丹、吴纯芳向李福生支付剩余楼款后五日内，李福生协助李绪丹办理白云区白云堡道永祥楼48号403房过户至李绪丹名下的登记手续；三、自本判决生效之日起五日内，李福生向李绪丹、吴纯芳支付迟延履约违约金（违约金以70万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年7月24日起计至被告李福生将上述房屋过户至李绪丹名下之日止）；四、驳回李绪丹、吴纯芳的其他诉讼请求；五、驳回李福生的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12147.6元，由李绪丹、吴纯芳负担101.9元，李福生负担12045.7元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费50元，由李福生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  伍彩红人民陪审员  冯爱芬二〇一八年十一月十三日书 记 员  陈春燕