福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0322民初1462号 原告：福建新龙太置业有限公司，住所地仙游县枫亭镇铺头社区枫江北街**。统一社会信用代码91350322793782742W。 法定代表人：朱金山，总经理。 委托诉讼代理人：杨明宇、黄飞燕，福建业博律师事务所律师。特别代理。 被告：林国强，男，1984年11月14日出生，汉族，住仙游县。 原告福建新龙太置业有限公司诉被告林国强商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月17日公开开庭进行了审理。原告福建新龙太置业有限公司的委托诉讼代理人黄飞燕到庭参加诉讼，被告林国强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建新龙太置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除福建新龙太置业有限公司与林国强于2013年8月24日签订的《商品房买卖合同》。2、林国强应将位于仙游县“枫城新都（一期）”第8幢2201号商品房退还给福建新龙太置业有限公司。3、林国强应于《商品房买卖合同》解除之日起10日内配合福建新龙太置业有限公司到仙游县房地产管理中心办理解除合同注销登记手续。4、林国强应支付违约金150529.2元。5、林国强应支付福建新龙太置业有限公司因本案支出的律师费12000元。事实和理由：2013年8月24日，福建新龙太置业有限公司与福建新龙太置业有限公司签订《商品房买卖合同》及附件一份，合同约定：林国强向福建新龙太置业有限公司购买位于仙游县“枫城新都（一期）”第8幢2201号商品房。该房屋总价款为752646元，林国强应于合同签订同时向福建新龙太置业有限公司支付首期购房款232646元，余款520000元由林国强向福建新龙太置业有限公司认可的贷款银行或住房公积金管理中心申请贷款支付。上述合同签订后，林国强依约支付首期购房款232646元，余款520000元向中国建设银行股份有限公司仙游支行办理《个人住房借款合同》，福建新龙太置业有限公司作为贷款保证人提供阶段性连带责任保证。因林国强未偿还银行贷款，至2018年1月31日止，中国建设银行股份有限公司仙游支行共扣划福建新龙太置业有限公司款项计104168.22元，林国强返还7951.32元，未返还96216.90元。《商品房买卖合同》附件六第二条第9款约定，林国强应按时归还贷款本息。因林国强未按时归还贷款本息造成有关部门向福建新龙太置业有限公司扣收代扣款本息及费用的，林国强除立即归还该款项外，还应按实际被扣金额的20%支付违约金。林国强累计三个月未归还按揭贷款或在三个月内未返还给福建新龙太置业有限公司被扣金额及违约金的，福建新龙太置业有限公司有权单方解除《商品房买卖合同》。解除合同时，林国强应按总房价的20%支付违约金。合同解除后，林国强已付款项在扣除福建新龙太置业有限公司损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余额归还给林国强（不计利息）。现林国强已累计三个月未向中国建设银行股份有限公司仙游支行归还按揭贷款，也超过三个月未向福建新龙太置业有限公司返还被扣划款项及支付违约金，其行为已构成严重违约，为维护福建新龙太置业有限公司的合法权益，特向贵院提出上述诉讼请求。 林国强未作答辩及提交相关证据。 福建新龙太置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》复印件一份、《个人住房借款合同》复印件一份、贷款发放凭证复印件一份、销售不动产统一发票复印件二份、《截止2018年1月31日银行扣划新龙太公司款项归还林国强逾期贷款明细表》原件一份、中国建设银行单位客户专用回单复印件二份、特种转账贷方凭证复印件六份、个人贷款还款凭证复印件五份、中国建设银行个人贷款对账单复印件五份、(2016)闽0322民初4281号民事裁定书复印件一份、委托代理合同复印件一份、福建增值税普通发票复印件一份为证，林国强未予质证。对福建新龙太置业有限公司提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年8月24日，福建新龙太置业有限公司与林国强签订《商品房买卖合同》及附件一份。该《商品房买卖合同》已于2013年9月6日在仙游县房地产管理中心办理商品房预售合同登记备案手续，登记号为：151308240009。《商品房买卖合同》约定：林国强向福建新龙太置业有限公司购买位于仙游县“枫城新都（一期）”第8幢2201号商品房。该房屋总价款为752646元，林国强应于合同签订同时向福建新龙太置业有限公司支付首期购房款232646元，余款520000元由林国强向福建新龙太置业有限公司认可的贷款银行或住房公积金管理中心申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件六第二条第9款约定，贷款后，林国强应按时归还贷款本息。因林国强未按时归还贷款本息造成有关部门向福建新龙太置业有限公司扣收代扣款本息及费用的，林国强除立即归还该款项外，还应按实际被扣金额的20%支付违约金。林国强累计三个月未归还按揭贷款或在三个月内未返还给福建新龙太置业有限公司被扣金额及违约金的，福建新龙太置业有限公司有权单方解除《商品房买卖合同》。解除合同时，林国强应按总房价的20%支付违约金。合同解除后，林国强已付款项在扣除福建新龙太置业有限公司损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余款归还给林国强（不计利息）。上述合同签订后，林国强依约支付首期购房款232646元，余款520000元向中国建设银行股份有限公司仙游支行办理《个人住房借款合同》，福建新龙太置业有限公司作为贷款保证人提供阶段性连带责任保证。中国建设银行股份有限公司仙游支行于2014年3月26日发放贷款。林国强自2014年4月26日起开始向中国建设银行股份有限公司仙游支行归还按揭贷款。2014年6月-2016年3月，因林国强未足额偿还银行按揭贷款，致中国建设银行股份有限公司仙游支行从福建新龙太置业有限公司保证金账户划款22570.2元。2016年3月30日至2018年1月31日，因林国强未足额偿还银行按揭贷款，致中国建设银行股份有限公司仙游支行从福建新龙太置业有限公司保证金账户划款81598.02元。截止2018年1月31日，因林国强未足额偿还银行贷款，中国建设银行股份有限公司仙游支行共扣划福建新龙太置业有限公司款项计104168.22元，林国强返还7951.32元，未返还96216.90元。福建新龙太置业有限公司于2016年8月1日诉来本院请求处理，于2017年7月19日向本院申请撤诉。本院依法作出（2016）闽0322民初4281号民事裁定书，裁定予以准许。2018年3月13日，福建新龙太置业有限公司再次诉来本院请求处理，并为此支付律师代理费12000元。2018年11月8日，福建新龙太置业有限公司向本院承诺，本案《商品房买卖合同》解除后，涉讼商品房的余下银行贷款本息由其负责偿付。 本院认为，福建新龙太置业有限公司与林国强签订的《商品房买卖合同》及其附件意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现福建新龙太置业有限公司因林国强未按期偿还贷款本息，而承担保证责任，垫付三个月以上的按揭贷款，双方约定的解除合同条件成就，因此福建新龙太置业有限公司有权解除合同，合同解除后，林国强应归还商品房给福建新龙太置业有限公司、支付福建新龙太置业有限公司因本案支付的律师代理费12000元，并配合福建新龙太置业有限公司到仙游县房地产管理中心办理解除合同注销登记手续。福建新龙太置业有限公司未举证证明林国强违约造成其公司的损失数额或损失有达到购房款的20%，按购房款总价20%支付违约金的约定系以格式条款的形式加重林国强责任，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定部分无效，林国强已足额缴纳首付款，造成林国强违约系因其未偿还按揭贷款而致，因此以按揭贷款额作为计付违约金基数更为公平、合理，根据公平原则，结合本案商品房买卖合同的履行情况，本院酌情将上述违约金调整为按商品房贷款520000元的10%即52000元作为林国强应支付的违约金。林国强已付购房款返还问题与福建新龙太置业有限公司代垫的款项、违约金抵扣问题，应待福建新龙太置业有限公司与中国建设银行股份有限公司仙游支行结清涉讼商品房按揭贷款及办理解除合同注销登记手续后，双方另行协商抵扣返还或另行主张。本案《商品房买卖合同》解除后，福建新龙太置业有限公司自愿偿还涉讼商品房的余下银行贷款本息，未违反法律规定，本院予以支持。本案仅处理商品房买卖合同纠纷，商品房个人购房借款及担保合同纠纷，相关权利人可另行主张权利。福建新龙太置业有限公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。林国强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，既不答辩，也不提出反驳意见，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建新龙太置业有限公司与林国强于2013年8月24日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：ＭＦ-2007-01）。林国强应于本判决生效之日起三十日内将该合同项下位于仙游县“枫城新都（一期）”第8幢2201号商品房一套退还给福建新龙太置业有限公司。该商品房项下剩余的银行贷款本息由福建新龙太置业有限公司负责偿还。 二、林国强应于本判决生效之日起十日内配合福建新龙太置业有限公司到仙游县房地产管理中心办理解除合同注销登记手续。 三、林国强应于本判决生效之日起十日内支付给福建新龙太置业有限公司违约金52000元。 四、林国强应于本判决生效之日起十日内支付给福建新龙太置业有限公司因本案支出的律师代理费12000元。 五、驳回福建新龙太置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12832元，由福建新龙太置业有限公司负担5132.8元，由林国强负担7699.2元。公告费720元，由林国强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈绍坚 人民陪审员  蔡珍强 人民陪审员  林福亮 二〇一八年十一月九日 书 记 员  吴孝武 附注： 一、主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。