福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初1986号 原告：陈木钦，男，1976年11月20日出生，汉族，住福建省泉州市安溪县。 原告：沈荫治，女，1978年2月5日出生，汉族，住福建省泉州市安溪县。 上列原告共同委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄伟军，福建金方正律师事务所律师。 被告：郑超，男，1991年2月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：赖建斌，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：梁辉，男，1985年10月2日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：林安宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜木明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告陈木钦、沈荫治与被告郑超、梁辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2018年4月8日公开开庭进行了审理。原告陈木钦、沈荫治的共同委托诉讼代理人黄伟军，原告沈荫治，被告郑超的委托诉讼代理人赖建斌，被告梁辉的委托诉讼代理人林安宁、颜木明到庭参加诉讼。后本案于2018年11月6日再次公开开庭进行了审理，原告陈木钦、沈荫治的共同委托诉讼代理人李安荣，被告郑超的委托诉讼代理人赖建斌，被告梁辉的委托诉讼代理人颜木明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈木钦、沈荫治向本院提出诉讼请求：1．确认梁辉以陈木钦、沈荫治的名义将厦门市湖里区长浩一里93号601室房屋转让给郑超所签订的买卖合同无效；2．郑超配合陈木钦、沈荫治将厦门市湖里区长浩一里93号601室房屋产权过户至沈荫治名下；3．财产保全费5000元由郑超、梁辉负担。事实和理由：陈木钦、沈荫治于1999年8月18日登记结婚，后于2017年3月20日登记离婚。根据《离婚协议书》的约定，登记在陈木钦名下的厦门市湖里区长浩一里93号601室房屋（以下均称讼争房屋）系双方婚后购买的共同财产，离婚后归沈荫治所有。由于讼争房屋此前已向厦门银行办理抵押贷款，为了便于将产权变更登记至沈荫治名下，陈木钦、沈荫治就向梁辉借款用于偿还银行贷款以注销抵押登记。梁辉就要求陈木钦、沈荫治在2017年8月11日办理了讼争房屋的委托公证书。由于陈木钦在离婚后发生了债务，造成债权人起诉并申请法院冻结了讼争房屋，致使讼争房屋无法完成产权过户手续。随后陈木钦、沈荫治在2017年9月20日办理了终止前述委托声明的公证。但梁辉却未经陈木钦、沈荫治同意，与郑超恶意串通，擅自于2017年11月7日将讼争房屋低价转让给郑超，并趁家中无人强行换锁进入讼争房屋。当沈荫治报警求助时，反而遭到郑超姐夫的殴打。综上，梁辉出售讼争房屋的行为属于无权代理，其与郑超恶意串通损害了陈木钦、沈荫治的利益，故梁辉以陈木钦、沈荫治名义将讼争房屋出售给郑超的交易行为无效，郑超应将讼争房屋返还给陈木钦、沈荫治。 郑超辩称，一、郑超系善意购买讼争房屋，不存在与梁辉恶意串通的行为。1．郑超系通过中介看中讼争房屋，看房时有很多人在场。后来通过看房的在场人林丽芳介绍，得知陈木钦、沈荫治已授权委托梁辉全权出售讼争房屋，故郑超就直接和梁辉商谈讼争房屋的购买事宜。2．梁辉向郑超出示了经厦门市公证处公证的《委托书》、讼争房屋的产权证原件及户口本等资料，表明其有权代理陈木钦、沈荫治出售讼争房屋。此后，双方的交易手续经过了厦门市住房置业担保有限公司、厦门市国土资源与房产管理局的审查认可，并办理了讼争房屋的过户登记手续。3．尽管陈木钦、沈荫治恶意取消了对梁辉的授权，但其并未通知梁辉，也没有收回《委托书》、产权证原件及户口本等集资。以致郑超、厦门市住房置业担保有限公司、厦门市国土资源与房产管理局均有理由相信梁辉仍有权代理陈木钦、沈荫治出售讼争房屋，并办理了过户登记手续；梁辉的行为也符合表见代理的特征，对陈木钦、沈荫治具有约束力。二、郑超已支付了讼争房屋的合理对价。讼争房屋的交易价格为2700000元，郑超已经支付给梁辉550000元，并通过厦门市住房置业担保有限公司监管支付了1956354元，郑超还垫付了税款18622.18元，剩余未支付的购房款为175023.82元。三、讼争房屋已经依法过户登记至郑超名下，并已交付给郑超占有使用。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，即便梁辉属于无权处分，郑超也已经善意取得讼争房屋。如果陈木钦、沈荫治对梁辉处分讼争房屋的行为有异议，双方应另行解决，与郑超无关。综上，请求法院驳回陈木钦、沈荫治的诉讼请求。 梁辉辩称，1．2017年8月11日，陈木钦、沈荫治向梁辉借款930000元用于返还讼争房屋的银行贷款、其他债权人的借款，以便顺利出售讼争房屋，并承诺以售房款归还该笔借款。同时，陈木钦、沈荫治将其对讼争房屋享有权利授权委托给梁辉并在厦门市公证处办理了公证手续，以便在履行借贷关系及出售讼争房屋过程中出现问题，可由梁辉代理陈木钦、沈荫治通过处置讼争房屋来解决。2．借款后，有多个陈木钦、沈荫治的债权人查封了讼争房屋，陈木钦、沈荫治同意通过处置讼争房屋来偿还债务。梁辉代理陈木钦、沈荫治与郑超协商后，双方同意以2700000元交易讼争房屋，该交易价格是讼争房屋的市场价格，不存在梁辉与郑超恶意串通低价转让讼争房屋的情况。3．陈木钦、沈荫治办理了解除授权委托公证，但并未告知梁辉，梁辉直到本案诉讼才知道该情况。综上，请求法院驳回陈木钦、沈荫治的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 陈木钦、沈荫治于1999年8月18日登记结婚，后于2017年3月20日登记离婚；双方签订一份《离婚协议书》，约定登记在陈木钦名下的讼争房屋由陈木钦、沈荫治各占50%产权份额，陈木钦自愿将享有的份额无偿赠与儿子陈某坤，陈木钦应在10个工作日内将讼争房屋产权过户登记至沈荫治及儿子陈某坤名下。后双方于2017年8月7日签订一份《补充协议》，将前述内容变更约定为婚姻关系存续期间购置的讼争房屋归沈荫治一人所有。讼争房屋在2008年9月22日登记在陈木钦名下。 2017年8月11日，陈木钦、沈荫治出具一份《委托书》并在厦门市公证处办理了公证手续，《委托书》的内容为“在委托人（陈木钦、沈荫治）对厦门市湖里区长浩一里93号601室房屋所拥有的权利范围内，委托人委托受托人（梁辉、张景伟、柯震宇）办理如下事宜：一、受托人有权管理、居住、使用上述房屋……二、代为偿还该房屋之抵押贷款……四、受托人有权出售上述房屋，权限如下：1、与房屋买受人商定房产交易价格，房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件、领取售房款。……4、代为与购房人办理房屋交接事宜及办理水、电、煤气、有线电视、电话等过户手续。……委托期限至2018年8月10日止。”当日，厦门市公证处对此出具了（2017）厦证内字第22682号《公证书》。陈木钦、沈荫治收到《公证书》后将其中一份交付给了受托人梁辉。 2017年9月20日，陈木钦、沈荫治签署一份《终止委托声明书》并在厦门市公证处办理了公证手续，其内容为“现声明人陈木钦、沈荫治来到厦门市公证处表示：撤销于2017年8月11日在厦门市公证处[详见（2017）厦证内字第22682号《公证书》]所做的《委托书》上的所有委托事项。从即日起，陈木钦、沈荫治不再委托受托人梁辉、张景伟、柯震宇办理相关的委托事宜。” 2017年10月18日，梁辉以陈木钦、沈荫治（作为甲方）的名义与郑超（作为乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：郑超以2700000元的价格向陈木钦、沈荫治购买讼争房屋，办理交易过户时申报价为650000元，交易税费由陈木钦、沈荫治负担；郑超应分别于2017年10月20日支付购房款1956354元、于交房当天支付购房款300000元、于2018年1月5日前支付200000元，；双方应于2017年11月8日前往厦门市国土资源与房产管理局办理交易过户登记手续，陈木钦、沈荫治应于产权过户后15日内将讼争房屋交付给郑超使用。该合同第十七条还约定“1、首期款1956354元支付至厦门市住房置业担保有限公司监管，过户成功后再由厦门市住房置业担保有限公司支付至甲方指定账户。2、尾款在扣除税款后于6个月内付款（2018年4月7日前）。” 2017年10月20日，厦门市住房置业担保有限公司向郑超出具一份《收款收据》，载明收到房款1956354元。 2017年11月7日，梁辉以陈木钦（作为甲方）的名义与郑超（作为乙方）、厦门市住房置业担保有限公司（作为丙方）签订一份《资金监管协议》，约定：甲、乙双方自愿委托丙方代为办理房地产（即讼争房屋）转移登记手续，并由乙方支付丙方交易手续代办费1000元；甲、乙双方委托丙方管理的交易资金为1956354元，存放于丙方的专项账户，并按本协议约定的方式及条件完成交易资金划转；甲方确认的监管交易资金收款账户为陈炳火（银行账户尾号8157，金额721854元）、王海滨（银行账户尾号0201，金额420000元）、周学明（银行账户尾号0968，金额190000元）、杨鹏（银行账户尾号4481，金额162000元）、张志强（银行账户尾号3024，金额120000元）、林丽琴（银行账户尾号0560，金额342500元），乙方确认的监管交易资金退款账户为郑桂娥（银行账户尾号3535）；丙方领取房地产权证后，将监管的交易资金1956354元划转甲方确认的收款账户；乙方应于本协议签订当日将交易资金存入监管账户。 2017年11月7日，梁辉以陈木钦代理人的身份与郑超办理了讼争房屋的权利转移登记手续，双方签订的用于备案登记的《存量房买卖合同》约定讼争房屋的成交价为650000元。讼争房屋于2017年10月9日登记至郑超名下。 2017年11月14日，厦门市住房置业担保有限公司按照《资金监管协议》的约定，将该合同项下的交易资金1956354元分别转账支付给陈炳火、王海滨、周学明、杨鹏、张志强、林丽琴。 2017年11月24日，郑超转账支付给梁辉300000元；2018年1月5日、2018年2月9日，郑超转账支付给梁辉200000元、50000元，梁辉均分别以陈木钦、沈荫治的名义向郑超出具《收据》，确认收到相应金额的购房款。现讼争房屋由郑超在占有使用。 另查明，根据厦门市国土房产测绘档案管理中心出具的查询结果显示，讼争房屋在2017年9月18日已分别被厦门市思明区人民法院、湖里区人民法院、同安区人民法院查封或轮候查封合计5次。 审理中，梁辉陈述，《资金监管协议》约定的陈炳火等人的“甲方确认的监管交易资金收款账户”对应的就是申请法院查封讼争房屋的债权人所指定的银行账户。当时是由梁辉与各债权人商谈以购房款偿还债务、解除讼争房屋查封事宜的，在各方达成一致意见后，才签订《资金监管协议》并完成讼争房屋的权利转移登记手续。陈木钦、沈荫治以没有找到诉讼、查封资料以及债权人也没有与其联系为由，未明确当时查封讼争房屋的申请人及相关债权人的情况。 梁辉还陈述，其有将讼争房屋的交易情况及债务清偿情况电话通知沈荫治，并将债权人的债权凭证拍照后以微信发送给了沈荫治。沈荫治陈述，梁辉没有告知讼争房屋要怎么交易；梁辉确实有将债权凭证发给沈荫治，但相关债务是陈木钦的，沈荫治对此并不清楚；沈荫治有告知不清楚陈木钦的借款情况，且不同意梁辉处理这些事情。 审理中，陈木钦、沈荫治向本院提出财产保全申请。本院于2018年2月7日作出（2018）闽0203民初1986号民事裁定，裁定：查封、扣押、冻结被申请人郑超、梁辉名下价值320万元的财产。陈木钦、沈荫治因此支出财产保全费5000元。 陈木钦、沈荫治申请法院委托评估机构对讼争房屋在2017年11月7日的市场价值进行评估。本院依法委托厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司进行评估，后因陈木钦、沈荫治经催告后未在规定时间内交纳评估费用，该评估机构予以退鉴。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权仍然以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。就本案而言，陈木钦、沈荫治在2017年8月11日出具《委托书》，授权委托梁辉以其名义出售讼争房屋，委托期限至2018年8月10日止，故梁辉在2017年8月11日即已取得以被代理人陈木钦、沈荫治名义出售讼争房屋的代理权。陈木钦、沈荫治系在2017年9月20日通过在厦门市公证处办理《终止委托声明书》的方式作出取消对代理人梁辉委托的意思表示，但陈木钦、沈荫治并未提交任何证据证明其已经将取消委托的意思表示通知梁辉，故并未发生取消委托的法律后果。因此，本院认定梁辉以被代理人陈木钦、沈荫治的名义将讼争房屋出售给郑超，属于有权代理。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，当事人恶意串通损害第三人利益的合同无效。就本案而言，陈木钦、沈荫治并未举证证明梁辉与郑超存在恶意串通损害其利益的情形。首先，根据《委托书》，梁辉有权以陈木钦、沈荫治的名义出售讼争房屋。其次，虽然《存量房买卖合同》约定讼争房屋的成交价为650000元，但考虑在实际交易中确实存在一些交易主体在房屋权属转移登记时备案的买卖合同所约定的房屋成交价格低于实际成交价格的情形，并结合在案事实，应当认定讼争房屋的实际交易价格为2700000元。第三，陈木钦、沈荫治并未举证证明讼争房屋的交易价格2700000元为明显不合理的低价，从当时厦门市的房地产交易市场行情来看，该交易价格基本上符合讼争房屋的市场价值。第四，讼争房屋在交易前即已被法院多次查封或轮候查封。梁辉、郑超若要完成讼争房屋的交易，尚需查封讼争房屋的相关申请人的同意并解除查封。如果梁辉、郑超存在恶意串通，则将可能损害到查封讼争房屋相关申请人的利益，相关申请人有何必要予以配合？从梁辉、郑超陈述的交易过程、《资金监管协议》的履行情况以及郑超支付购房款情况，尚难谓其二人有恶意串通损害陈木钦、沈荫治利益的必要性和合理可能性。最后，从讼争房屋的整个交易过程来看，郑超有实际支付大部分购房款，且其中1956354元并不是直接支付给梁辉，而是支付给了可能是陈木钦、沈荫治的其他债权人的案外人；从诉讼过程来看，陈木钦、沈荫治亦未明确查封讼争房屋的申请人是否为其债权人。因此，梁辉与郑超之间是否还存在其他资金往来均不足证明其二人存在恶意串通，陈木钦、沈荫治申请调取其二人之间的银行账户交易明细并无必要，本院不予准许。 综上，本院认定梁辉以被代理人陈木钦、沈荫治名义与郑超就交易讼争房屋签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对陈木钦、沈荫治发生效力。陈木钦、沈荫治的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。至于梁辉在实施代理行为过程中是否存在不当履行代理职责，陈木钦、沈荫治可依法另行主张权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回陈木钦、沈荫治的诉讼请求。 案件受理费10300元，减半收取计5150元，由陈木钦、沈荫治负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一八年十一月二十三日 代书记员 李 馨 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。