江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终7048号上诉人（原审原告）陈瑞麟，男，汉族，1955年3月4日出生，住常熟市。委托诉讼代理人：蒋卫东，江苏世纪天合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈祖兴，男，汉族，1962年5月12日出生，居民身份证号码320520196205120837，住常熟市虞山街道运输三社3号。委托诉讼代理人：徐岗，江苏海容律师事务所律师。上诉人陈瑞麟与被上诉人陈祖兴排除妨害纠纷一案，不服苏常熟市人民法院（2018）苏0581民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。陈瑞麟上诉请求：1、依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人以房屋买卖合同和不动产权证为依据，要求被上诉人腾房搬出的起诉请求依据充分，一审法院本应支持。双方争议的是对常熟市甸桥村24组钱家浜36号（以下简称钱家浜36号）整栋房屋还是部分房屋，一审法院应指令双方举证，以证明各自的主张，但一审法院在上诉人充分举证的情况下，对证据不予评判，反而依据民诉法64条规定，驳回上诉人的全部诉请；二、本案就是一个要求履行房屋买卖合同的纠纷案件，买卖合同标的物的范围、合同的效力都在同一法律关系范围内，不存在第二个法律关系。也不存在上诉人另案诉讼的问题，一审判决认为上诉人提起给付之诉（腾房拆迁），必须先就涉案房屋买卖的效力和买卖标的物范围提起确认之诉裁判说理，缺乏事实和法律依据；三、上诉人已充分举证证明房屋买卖合同，已经登记机关合法登记，过户合同不存在无效问题，证明房屋买卖双方交易的是36号整栋房屋。四、被上诉人的抗辩完全是背信弃义行为，也是妨害民事诉讼的恶意行为，但一审法院却没有及时分清是非制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，判决的结果客观上对失信当事人予以鼓励，且增加当事人的诉讼之累。综上，一审法院裁判不当，请求上级法院予以纠正，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人陈祖兴答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人一审诉讼请求是要求被上诉人搬离钱家浜36号，但钱家浜36号的实际面积远远超出了上诉人所购买的有证面积平方米的范围。因此，必须先确认无证建筑面积是否包括上诉人购买房屋的合同范围，在没有经提起确认之诉认定，上诉人而要主张被上诉人腾让全部房屋，有违法律规定的。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈瑞麟向一审法院起诉的请求：1、要求陈祖兴腾空并交付房屋（搬走钱家浜36号房屋内所有可移动物品、腾空该房屋）；2、支付逾期交付房屋的违约金每天1560元（自2018年1月1日起算到实际搬离日止）3、诉讼费由陈祖兴承担。一审法院认定事实：陈祖兴原系钱家浜36号房屋登记的产权人。2017年5月3日，陈瑞麟作为乙方与作为甲方的陈祖兴、中介方常熟市可怡房产中介服务部签订了编号为0001155的《房屋买卖中介服务协议》，主要内容为：第一条、甲方同意将本人钱家浜36号的房屋出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。上述房屋买卖，甲方和乙方共同委托可怡房产提供中介服务；第二条、房屋成交价格为人民币520万元；第三条、付款方式：乙方于2017年5月4日前给付甲方购房定金50万元（购房定金可冲抵购房款），甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、国有土地使用权证交给中介方……，乙方不需向银行贷款：第1期，乙方于此房交税当天给付甲方购房款100万元，于2017年6月21日给付甲方购房款370万元。甲方应在2017年9月1日前向乙方交付房屋及配套设备（包括水、电及物业管理等缴费手续的交割）；第四条、房屋权属交易登记手续：由中介协助甲乙双方共同办理，三方约定于2017年5月31日前办理过户手续；第六条、本协议经三方签字，乙方给付甲方定金后生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方，如乙方违约，购房定金归甲方所有，违约方承担甲方、乙方应承担的中介费用；第十一条、本协议未尽事宜，可另行议定，或在本协议附表其它约定一栏中加以注明；第十三条、本协议中所述房屋权属均指房屋所有权和国有土地使用权。双方还对其他事项作了约定。在该协议的房屋基本情况表中载明：房屋座落钱家浜36号，房屋性质成套住宅，房屋产权证号虞山11041186，建筑面积189.62，土地使用证号20030036，房屋总值520万元（阁楼面积、车库面积、房屋结构、房屋用途和建成年份的栏目均为空白）。其它约定：1、乙方于2017年5月4日付定金50万元整，定金暂放中介处，待甲方房产证和土地证拿到中介处，甲乙双方签订网签当天，由中介直接将定金付于甲方。2、乙方于此房交税当天付甲方100万元房款，过户当天付370万元于中介处，待此房新的不动产证乙方领取当天，由中介直接将房款付于甲方。3、双方实际成交价以本合同为准，网签价格仅供过户交税用。……2017年5月4日，陈瑞麟支付陈祖兴定金50万元（该款至今留存于中介处）。同年5月11日，陈瑞麟向陈祖兴分别支付130万元、20万元，同年9月15日，陈瑞麟向陈祖兴支付320万元。2017年6月28日，陈瑞麟作为乙方与作为甲方的陈祖兴、中介方常熟市可怡房产中介服务部签订《补充协议》一份，内容为：“甲方、乙方、中介方就合同编号为0001155，坐落于钱家浜36号的房屋买卖合同协商同意做如下补充处理：1.由于政府政策原因，此房屋暂时不能如期过户，原合同约定过户时间为2017年5月31日，甲、乙、丙三方约定延期至2017年12月31日前办理过户手续。如遇政策原因超过这个时间，甲、乙、丙三方再协商解决。2.甲、乙双方签订本协议已征得房屋所有权人和共有人同意，相关法律责任由本协议签字之人承担。……。”2017年8月21日，陈祖兴（出卖方、甲方）与陈瑞麟（受让方、乙方）签订《存量房交易合同》一份，由甲方将钱家浜36号房屋（产权登记面积为189.62平方米）出卖给乙方。此后，双方办理了钱家浜36号房屋的房产过户手续，房产管理部门于2017年9月20日颁发了苏（2017）常熟市不动产权第0050859号《不动产权证书》，记载内容为，权利人：汤洁芳、陈瑞麟，坐落：钱家浜36号，不动产单元号：320581100034GB00041F00010001，权利性质：划拨/其他，用途：城镇住宅用地/成套住宅，面积：宗地面积133.30㎡/房屋建筑面积189.62㎡，房屋结构：混合，房屋总层数：2层。另查明，2001年11月21日，陈祖兴由其户主朱秀英提出出宅移建申请，并申请建房，要求建造主房二层2.5间，园堂1间，其中，主房建筑面积为189㎡，建筑占地94.5㎡；园堂建筑面积为14.8㎡，建筑占地14.8㎡。该申请先后经常熟市虞山镇甸桥村村民委员会、常熟市虞山镇建设管理服务所、常熟市虞山镇人民政府、常熟市规划管理局同意批准。房屋建成后，常熟市人民政府于2003年12月颁发了常虞国用（2003）字第0036号国有土地使用证，记载内容为，土地使用者：陈祖兴，座落：虞山镇甸桥村24组，用途：住宅，使用权类型：划拨，使用权面积：133.3㎡，同时，该土地使用证宗地图显示土地使用范围为东西11.4米、南北11.69米。2011年12月，常熟市住房和城乡建设局颁发了熟房权证虞山字第××号《房屋所有权证书》，房屋所有权人：陈祖兴，共有情况：单独所有，房屋坐落：钱家浜36号，房屋状况：总层数2，建筑面积189.62㎡。2018年4月26日，陈祖兴将钱家浜36号房屋钥匙交给了陈瑞麟。庭审中，陈瑞麟与陈祖兴双方一致确认涉案的钱家浜36号房屋的实际现状为地上三层楼房加地下一层车库，共四层，与双方签订的《房屋买卖中介服务协议》、《存量房交易合同》及《不动产权证书》记载的房屋基本情况的内容不一致。陈瑞麟表示，钱家浜36号房屋有证面积是189.62㎡，还有若干无证面积，具体多少不清楚。陈祖兴表示钱家浜36号房屋是于2003年一次性建成的，其是超过土地批准面积建房的，共建了四层，建筑面积约675㎡，至今没有变过。本案中双方争议的焦点是陈瑞麟向陈祖兴购买的钱家浜36号房屋究竟是双方在合同中约定的两层产权登记的建筑面积为189.62㎡的部分房屋，还是现状为四层建筑面积大大超过登记面积189.62㎡的整栋房屋。陈瑞麟认为，其向陈祖兴购买的房屋是钱家浜36号房屋整栋房屋，包括登记建筑面积189.62㎡，也包括未登记的建筑面积，为此其向一这法院提供了钱家浜36号房屋的照片、中介工作人员张丽珠与陈瑞麟的微信聊天记录以及2017年6月28日陈瑞麟、陈祖兴和张丽珠等在中介服务部会议室商量房屋过户时的视频资料，并申请了张丽珠出庭作证。经质证，陈祖兴对陈瑞麟证据的真实性均无异议，但对陈瑞麟的证明目的和证人证言有异议，坚持认为根据合同约定其卖给陈瑞麟的房屋只是有证面积189.62㎡，表示其在视频中有增加产权证面积的话被抹掉了。因涉案钱家浜36号房屋的建筑面积、土地使用面积及房屋结构等基本情况与双方签订的《房屋买卖中介服务协议》及产权登记中所反映的房屋基本情况存在巨大差异，且陈瑞麟、陈祖兴之间争议极大，而该案件事实的查明涉及一审法院对当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力的认定。在审理过程中一审法院向陈瑞麟释明，是否增加诉讼请求提起确认之诉。陈瑞麟于2018年5月11日，向一审法院申请增加两项诉讼请求，即1、要求确认《房屋买卖中介服务协议》该合同有效；2、要求确认该合同标的物为“钱家浜36号”整栋房屋（包括全部登记和未登记建筑面积），原诉讼请求不变。后陈瑞麟又于2018年5月22日向一审法院申请撤回了上述增加的两项诉讼请求，但请求一审法院就有关房屋买卖合同的合法性和买卖标的物范围的争议在本案中一并审查。一审法院认为，陈瑞麟基于其与陈祖兴之间的房屋买卖关系要求陈祖兴腾空并交付钱家浜36号整栋房屋（包括登记的建筑面积及没有登记的建筑面积），并支付逾期交付房屋违约金，因其主张交付的房屋实际的土地使用权面积、建筑面积均超出了双方在买卖合同中约定的范围和产权登记所记载的面积，房屋结构亦与合同约定及产权记载的内容不相同，故陈瑞麟应当先就涉案房屋买卖的效力和买卖标的物范围提起确认之诉。陈瑞麟在本案中的诉讼请求系给付之诉，经本院释明后其没有增加确认之诉的诉讼请求，却要求在本案给付之诉中对涉案房屋买卖合同的合法性和买卖标的物范围一并审查，不符合法律规定。故在涉案房屋买卖的效力和买卖标的物范围没有被依法确认和确定前，陈瑞麟要求陈祖兴腾空并交付钱家浜36号整栋房屋，并支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回陈瑞麟的全部诉讼请求；本案案件受理费减半收取40元，由陈瑞麟负担。二审中，当事人未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，妨害物权或者侵害物权，权利人可以请求排除妨害，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。根据本案查明事实，钱家浜36号房屋原系以陈祖兴妻子朱秀英名义为户的农村宅基地于2001年12月审批建房而来，审批同意建造主房二层2.5间，园堂1间，其中，主房建筑面积为189㎡，建筑占地94.5㎡；园堂建筑面积为14.8㎡，建筑占地14.8㎡，但实际在建造中，有超面积建设，即增加了顶层阁楼及底下一层车库，形成地面三层底下一层成套独栋楼房。嗣后，陈祖兴取得该房屋常虞国用（2003）字第0036号《国有土地使用证》、熟房权证虞山字第××号《房屋所有权证书》。房屋权证上明确建筑面积189.62平方米，未将阁楼及车库登记于产权证中，符合一般房屋登记规则，但并不意味意未经登记的面积、与房屋不可分割的部分可以脱离于整幢房屋之外。被上诉人陈祖兴与上诉人陈瑞麟分别于2017年5月3日、2017年6月28日通过中介方常熟市可怡房产中介服务部签订的编号为0001155的《房屋买卖中介服务协议》及《补充协议》的行为系双方自愿订立、真实意思的表示，未违反国家法律法规，属于依法成立的合同，受法律保护，对签订合同的各方当事人都具有约束力。因此，当陈瑞麟按协议约定支付了涉案房屋价款520万元后，陈祖兴应信守约定履行房屋腾让义务。陈祖兴辩称，陈瑞麟实际只购买了涉案房屋有证面积189.62平方米房屋，不包括无证面积。本院认为，首先，从双方于2017年5月3日签订的《房屋买卖中介服务协议》内容看，陈祖兴出售钱家浜36号房屋性质为“成套住宅”，建筑面积189.62平方米，价款520万元。庭审查实，在交易过程中，双方与中介服务三方一起到涉案房屋现场，对房屋现状作了充分了解，对钱家浜36号整栋房屋中，除有产证明确的面积之外还包括了未经登记的阁楼及底下层车库状况是明知的，且二部分的建筑是紧密相连、不可分割。陈祖兴在一审也表示，涉案整幢楼房包括超过批准的建设面积系一次建成。据此，可以认定陈祖兴在与陈瑞麟就钱家浜36号房屋买卖协议中所约定的“成套住宅”，应理解为既包括房屋权证上明确的面积也包括与其紧密连接的未登记建设部分。其次，从双方交易初衷真实意愿及中介服务部的证人证言来分析，倘若如被上诉人陈祖兴所述仅出售涉案房屋有证面积，不包括未登记的面积之说，那么陈祖兴在涉及其如此重大财产利益进行分割处分以及今后买卖双方在同幢楼房各自的生活起居、自立门户出入等相关事宜，却在与陈瑞麟先后二次签订的协议中，均没有作出约定，有违常理。而中介工作人员张丽珠就当事人双方将钱家浜36号房屋以“成套住宅”整栋出售达成合意所作的证人证言与陈瑞麟的主张相互印证；对协议内容中未将无证面积记载也作了合理的解释，应予认定。再次，从涉案房屋建造来源、所处地段及买卖交易价款情形上看，上诉人陈瑞麟依协议约定支付房屋交易价款520万，该价款若按被上诉人陈祖兴所称仅出售189.62有证面积计，竟高达27423元/平方米，陈祖兴也未能举证证明该交易价格与房屋所在区域市场交易行情相当。综上，被上诉人陈祖兴的辩解理由没有证据证实，本院不予采信，其没有履行《房屋买卖中介服务协议》中约定的义务行为，有违合同双方应遵守的诚实信用原则。上诉人陈瑞麟物权主张陈祖兴腾空并交付钱家浜36号房屋并要求支付逾期交付房屋的违约金，于法有据。关于上诉人主张逾期违约金计算问题，依据双方签订的《房屋买卖中介服务协议》第八条约定，甲方（陈祖兴）逾期交付房屋，每逾期一天按已收房款的0.3‰向乙方支付逾期违约金（即520万x0.3‰＝1560元/日）；虽然上诉人陈瑞麟已于2017年9月20日取得了涉案房屋《不动产权证书》，但因陈瑞麟与陈祖兴签订《补充协议》约定过户手续延期至2017年12月31日，且鉴于被上诉人陈祖兴于2018年4月26日一审庭审中向陈瑞麟交付了涉案房屋钥匙，故逾期交付时间应为自2018年1月1日至2018年4月26日止为宜，对此，上诉人亦书面表示同意接受，本院予确认。综上所述，上诉人陈瑞麟的上诉请求和理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但裁判说理和判决结果，本院应予纠正并改判。另，一审诉讼费计算均有误，本院一并予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国物权法》第三十五、三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、撤销常熟市人民法院（2018）苏0581民初2857号民事判决。二、陈祖兴于本判决生效之日起三十日腾空并交付常熟市甸桥村24组钱家浜36号成套房屋；三、陈祖兴于本判决生效之日起十日内向陈瑞麟支付逾期交付房屋的违约金每天按1560元计（自2018年1月1日起至2018年4月26日止）人民币180960元。一审案件受理费人民币4000元，减半收取2000元；二审案件受理费人民币4000元，合计6000元由被上诉人陈祖兴负担。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 孙 莹二〇一八年十一月二十九日书记员 严立群