河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1481民初5278号原告：高晓兰，女，1976年3月4日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李顺，河南正剑律师事务所律师。被告：陈丽娜，女，1974年7月17日出生，汉族，住河南省永城市。被告：付楠，女。1977年12月16日出生，汉族，住河南省永城市。被告陈丽娜、付楠委托诉讼代理人：赵立，河南正剑律师事务所律师。被告：崔胜才，男，1974年1月13日出生，汉族，住河南省永城市。被告：闫小梅，女，1972年3月20日出生，汉族，住河南省永城市。被告崔胜才、闫小梅委托诉讼代理人：蔡一秋，永城市第五法律服务所法律工作者。原告高晓兰诉被告陈丽娜、付楠、崔胜才、闫小梅案外人执行异议之诉一案，本院2018年3月26日立案受理，依法组成合议庭，于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告高晓兰及其委托诉讼代理人李顺、被告陈丽娜、付楠委托诉讼代理人赵立、被告闫小梅及被告崔胜才、闫小梅委托诉讼代理人蔡一秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高晓兰向本院提出诉讼请求：1、停止位于永城市××大道北××东李集的永房权证东城区第**五楼西户房屋的执行；2、责令被告解除对该房的抵押登记；3、确认涉案房屋归其所有；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：2009年2月27日，高晓兰与崔胜才、闫小梅签订购房合同，购买被告崔胜才、闫小梅位于永城市××大道北、××东××西××住房××套，原告已经付清全部房款，并实际占有该房屋。2016年9月27日，在原告不知情的情况下，被告崔胜才、闫小梅因借款将该处房产抵押给被告陈丽娜、付楠。原告因此提出异议，永城市人民法院（2018）豫1481执异54号执行裁定予以驳回。为维护原告合法权益，原告依法起诉。被告陈丽娜、付楠辩称，抵押权人享有包括所有权人在内的排他权，在房产权没有变更登记的情况下，物权仍然归属于登记簿上登记的权利主体，权利人以该物设定抵押权不违反法律规定。抵押权一旦设定，抵押权人享有一切排他权。原告与崔胜才、闫小梅之间系债权关系，答辩人与崔胜才、闫小梅之间系物权关系，物权优于债权。应依法驳回原告的诉讼请求。被告崔胜才、闫小梅辩称，该房屋已实际卖给原告，并且已实际交付多年，原告已经占有使用，虽然没有变更登记，已实际为原告所有，同意原告的诉讼请求。关于被告与陈丽娜、付楠的债权债务，被告一直在积极筹备偿还，请求法院裁判时尊重法律，兼顾社会效果。根据当事人的诉、辩意见，本庭归纳本案的争议焦点是：原告所提执行异议理由是否能够排除执行。当事人对此均无异议。原告提交的证据材料有：1、原告身份证复印件一份；2、原告与崔胜才签订的房屋买卖合同及收条两份；3、永城市水务公司证明及发票5份、结婚证一份；4、永城市演集镇永兴社区居委会2018年1月26日出具的证明一份；5、照片8张；6、缴费电费条7张（复印件）；7、永城市房管局查档证明及被告办理他项权证书一份；8、公证书一份。证明目的：2008年12月29日原告与被告崔胜才建立购房合同关系，并全额支付该房款，于2008年至今一直在案涉房屋居住，并且缴纳了在居住期间的所有水费、电费，通过去房管局查档，2011年10月29日，被告崔胜才、闫小梅将案涉房屋抵押给中国邮政储蓄银行永城支行，又于2016年9月份将案涉房屋抵押给付楠、陈丽娜，原告对于案涉房屋已交付全款，并已实际占用，且因被告崔胜才、闫小梅将案涉房屋长期处于抵押状态，本案原告并不存在任何过错。本案原告提出的执行异议，具备排除执行异议之诉的要素，被告陈丽娜、付楠答辩以其对于担保物权享有优先受偿权进行对抗，也是本案原告提出执行异议被驳回的理由。但是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、二十八条的规定，付楠、陈丽娜所主张的并不是优先受偿权，而是执行的金钱债权，所以陈丽娜和付楠以物权对抗，引用法律错误。通过查档也能够显示被告付楠、陈丽娜和崔胜才、闫小梅在办理抵押登记时，陈丽娜和付楠不属于善意，原告从2008年至今在案涉房屋居住，没有到案涉房屋的居住户进行走访查询，而故意放任，被告付楠、陈丽娜的主观目的是进行借贷、收取利息，本案的被告付楠和陈丽娜不属于善意取得物权，所以，原告的主张应当予以支持。被告陈丽娜、付楠质证意见：对证1，无异议；对证2，真实性不予以认可，如果是被告崔胜才与宋莉莉签订的房屋买卖协议，他们之间是债权关系，房屋约定的价格明显低于市场价格，涉嫌恶意串通，购房合同及收条不能对抗崔胜才为被告陈丽娜、付楠办理的他项权证；对证3，前一页是复印件，不能作为证据使用，水务局出具的证明，没有高晓兰的地址，也没有单位负责人的签字，从形式上来讲，不具备法律效力；对证4，法人签字与证明内容明显不是同一人书写，是不是负责人的签字无法证明，而且该证据证明原告在案涉房屋居住，不意味着其享有案涉房屋的物权；对证5，照片看不出位置，也不能证明谁在此居住；对证6，证据为复印件，不能作为有效证据使用，也不能证明缴费的是那栋房屋；对证7，真实性无异议，恰恰证明被告崔胜才用案涉房屋抵押给了付楠、陈丽娜，其二人享有案涉房屋的抵押权。综上，第一，被告崔胜才和原告高晓兰之间的购房合同是虚假的，二人之间也是一种恶意串通的结果，2008年至今已经有十年有余，原告有条件要求崔胜才协助原告办理房屋变更登记手续。但是，时至今日房屋也没有进行变更，原告明显具有过错，怠于行使；第二，如果原告与崔胜才之间有真实的购房合同关系，在民法上属于合同之债，在没有完成物权转移之前，是一种债权债务关系，而被告崔胜才在2016年把案涉房屋抵押给了陈丽娜、付楠，二者之间是一种物权关系，当债权与物权发生冲突时，物权优于债权。就本案来看，被告陈丽娜、付楠首先获得案涉的物权，其次所有的债权都是平行的；第三，原告方提到的司法解释不适用于本案，当法律相冲突的时候，要服从于物权法、民法。本案原告与崔胜才即便有合同关系，在没有登记到原告名下之前，该房屋所有权仍然属于崔胜才，其可以对房屋进行处分，包括设置抵押权，如果原告最终不能取得双方约定的物权，可以要求崔胜才赔偿损失、承担违约责任。被告崔胜才、闫小梅质证意见：对原告提交证据的真实性无异议，同意原告的证明目的。案涉房屋早在2008年已交付原告占有、使用，而被告陈丽娜和付楠办理房屋抵押登记是在2016年至2017年，陈丽娜、付楠在办理抵押登记时，未尽到必要的合理审查，房屋是否有人居住及其他占有情况，故其应承担过失责任，该房屋交易符合当时的市场价，交易合理公平，不存在恶意串通之嫌；被告陈丽娜、付楠的后期公证无效，故同意原告的诉讼请求。被告陈丽娜、付楠提交的证据材料：1、借据两份收据两份，证明本案被告崔胜才分别向陈丽娜和付楠借款40万元和10万元现金；2、2016年9月28日崔胜才与陈丽娜、付楠签订房地产抵押合同；3、2016年9月29日他项权证书一份；上述三份证据证明，被告崔胜才向陈丽娜、付楠借款，并用案涉房屋抵押给二人，陈丽娜、付楠享有案涉房屋的抵押权。4、公证书一份，证明被告付楠、陈丽娜与崔胜才的债权债务关系经过公证处公正，可以直接进入执行程序，执行债权文书是被告陈丽娜、付楠的执行立案的依据。原告高晓兰质证意见：对原、被告之间民间借款的真实性无异议，对被告之间的抵押合同和他项权证书有异议。本案被告陈丽娜、付楠，存在严重的过错，通过其对于案涉房屋进行现场拍照，照片显示该案涉房屋有人居住（通过窗户显示晒晾的衣服），崔胜才答辩认可被告付楠、陈丽娜存在过错的事实，崔胜才明知该案涉房屋在2008年已经交付给原告使用，仍然对案涉房屋进行抵押登记，崔胜才本身就存在欺骗的事实，而付楠、陈丽娜未对案涉房屋认真核查，被告之间恶意串通，损害本案原告的利益，办理抵押权登记的行为无效。依据河南省关于办理抵押登记若干意见的规定，办理抵押登记时应当出具主合同、从合同、土地使用权、土地使用权证书及房管部门的查档证明，显然，被告办理他项权的行为属于无效行为，不能对抗原告的证明目的。同时，本案审理的是执行异议之诉，另案崔胜才与付楠、陈丽娜对于民间借贷是否执行以及执行的法律文书均未向本庭出示，仅用他项权利证书对抗，显然没有法律依据。被告之间的执行是公正债权文书的执行，公证处对该执行债权文书存在错误，因为另案高晓兰执行异议之诉中，高晓兰购买崔胜才的房屋，是通过永城市公证处公正，公证处既然知道案涉房屋通过公正已卖给案外人高晓兰，而仍然对于被告之间的公正执行债权文书进行公正，付楠、陈丽娜依据公正债权文书申请强制执行，显然存在错误。对证4，本身没有异议，同以上意见。付楠和陈丽娜申请强制执行，应当出具公证处送达的执行证书，仅仅出具公正文书不能证明其观点成立。被告崔胜才、闫小梅质证意见：对证据的真实性无异议，但是陈丽娜和付楠与崔胜才、闫小梅之间的民间借贷，是通过小额担保公司牵头，因小额担保公司涉嫌非法集资、非法经营，且该公司已被取缔，其之间的借贷虽存在，但抵押权不具有执行效力。公正文书不合法，当事人公正的是债权，而强制执行的是物权，该强制执行文书不符合、不具有强制执行力。被告崔胜才、闫小梅未提交证据材料。根据庭审质证情况，本院综合认证如下：对原、被告双方互无异议的证据材料，本院予以采信；被告陈丽娜、付楠对原告高晓兰提交的有异议的证据材料，因被告崔胜才、闫小梅没有异议，其真实性本院予以采信。据此，结合当事人陈述，本院认定如下案件事实：2009年2月27日，原告高晓兰与被告崔胜才签订《房屋买卖合同》，购买崔胜才建造的位于永城市××大道北、××东××（西××联社、北××、东邻崔超）五楼西户房屋一套，合同约定：房屋面积96㎡，价款8.8万元，付款方式为一次付清。原告高晓兰于2008年8月14日一次交崔胜才购房款8.8万元。崔胜才将案涉房屋交付原告，原告实际接收房屋并入住至今。崔胜才所建此处房屋共6层，登记的产权人为崔胜才，登记产权面积共计543.6㎡，房产证号为永房房权证东城区第**2011年12月29日，崔胜才以此房产抵押用于在中国邮政储蓄银行永城市支行借款，2016年9月9日注销抵押。2016年9月27日，陈丽娜、付楠与崔胜才、闫小梅签订借款合同，崔胜才、闫小梅向陈丽娜、付楠借款50万元，借款期限12个月，月息1%。崔胜才、闫小梅用其位于永城市××大道北××东的房屋（永房权房权证东城区第**该借款提供担保，并办理了抵押登记，登记的他项权证号为：永房他项证东城区字第20163171号。该借款合同于2016年10月14日经永城市公证处（2016）永证经字第647号公证书予以公证。借款到期后，陈丽娜、付楠申请执行抵押房产，在执行过程中，案外人高晓兰向本院提出执行异议，称其通过合法买卖取得了上述房产中的第三层西户房屋，要求停止执行该房屋。本院经审查认为，崔胜才、闫小梅用其名下的房屋为陈丽娜、付楠办理了借款抵押登记，高晓兰主张其合法购买、占有、使用案涉房屋，未提供对案涉房屋享有排他物权及排除抵押权的证据，异议理由不能成立，于2018年4月17日作出（2018）豫1481执异54号裁定，驳回高晓兰的异议请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，原告与崔胜才签订的《房屋买卖合同》依法成立并合法有效。且原告已交付购房款，崔胜才亦将案涉房屋交付原告，原告实际接收并入住，合同已实际履行。案涉房屋未办理过户登记的原因，是因崔胜才不履行合同附随义务，而非买受人自身的原因。被告崔胜才、闫小梅向陈丽娜、付楠借款时，将已经出售给原告的房产抵押，属于欺诈行为，违反诚实信用原则，其与抵押权人设定抵押属无权处分，其行为损害了买受人的合法权益。由于买受人已经支付了房款并实际入住，买受人对该房屋已经享有实际的权益，未完善的仅仅是产权过户登记，事实上形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产事实上处于“有争议的状态”。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项，“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”。崔胜才将已出售的房屋抵押，违反法律的强制性规定，应认定抵押无效。陈丽娜、付楠在办理抵押登记时，对抵押房屋出售、占有、使用情况未尽审慎审查之责，主观上亦存在过错。故原告要求停止执行、确认案涉房屋归其所有的请求，依法应予支持。本案是案外人执行异议之诉，原告要求解除对案涉房产的抵押登记，不属于本案的审理范围。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条、【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止执行崔胜才出售给原告高晓兰的位于永城市东方大道北、文化路东永房权证房权证东城区第**的五楼西户房屋；二、位于永城市东方大道北、文化路东永房权证东房权证东城区第**五楼西户房屋归原告高晓兰所有。案件受理费2000元，由被告崔胜才、闫小梅、陈丽娜、付楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  靳剑锋审判员  宋 倩审判员  王 敏二〇一八年十一月二十六日书记员  周俊达