广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初13879号原告：洪汉平，男，1945年9月21日出生，香港居民，委托诉讼代理人：朱垂盛，广东康邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佳敏，广东康邦律师事务所辅助人员。被告：洪信文，男，1970年11月22日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：邓美伦，女，1973年8月6日出生，汉族，住广东省东莞市，两被告的共同委托诉讼代理人：何标，广东尚融律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：陈威，广东尚融律师事务所律师。第三人邓泽怀，男，1958年12月2日出生，汉族，住广东省广州市，委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。原告洪汉平与被告洪信文、邓美伦、第三人邓泽怀所有权确认纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年1月17日、2017年6月12日、2017年12月25日、2018年7月26日、2018年10月18日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告洪汉平及其委托诉讼代理人朱垂盛，被告洪信文的委托诉讼代理人何标到庭参加了诉讼。第二次庭审中，原告洪汉平及其委托诉讼代理人朱垂盛、胡佳敏，被告邓美伦，被告邓美伦、洪信文的共同委托诉讼代理人何标到庭参加了诉讼。第三次庭审中，原告洪汉平及其委托诉讼代理人朱垂盛、胡佳敏，被告邓美伦及被告洪信文的共同委托诉讼代理人何标，第三人邓泽怀的委托诉讼代理人吴炜到庭参加了诉讼。第四次庭审中，原告洪汉平及其委托诉讼代理人朱垂盛，被告邓美伦，被告邓美伦、洪信文的共同委托诉讼代理人何标，第三人邓泽怀的委托诉讼代理人吴炜到庭参加了诉讼。第五次庭审中，原告洪汉平及其委托诉讼代理人朱垂盛，被告邓美伦、洪信文的共同委托诉讼代理人何标，第三人邓泽怀的委托诉讼代理人吴炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、由两被告及第三人邓泽怀按市价折价补偿2400000元给原告；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告洪信文系叔侄关系，原先关系很好，1996年原告从英国回到凤岗做餐饮生意，被告洪信文提出他老婆邓美伦在雁田有一块地，其无资金想与原告一起合作建房，后经原告与被告洪信文协商，原告同意出资与其合作建房，当时口头约定，建房所需资金，全部由原告出，被告提供建房用地，房屋建好后，第一层的商铺一人分一半，二、五、六层归被告洪信文，三、四层归原告，可当房屋建造差不快完工时，被告洪信文才向原告说，该建房的土地不是其老婆的，而是他老婆的哥哥邓泽怀所拥有的，原告因当时已投入资金建房，只好同意并继续出资修建，并出于无奈，三方为此补签了一份协议书，协议约定由原告方出资建一至五层包括地基的全部建筑资金，该房的第六层由其老婆的哥哥邓泽怀出资金承建，房屋建成后，该房屋的第二、六层分给邓泽怀，该房屋的第一、三、四、五层分给原、被告双方，1997年房屋建好后，该房屋的第二、六层分给了邓泽怀，除原告在该房屋第三层居住外，被告将一层商铺及该屋的四、五层，全部出租给他人租住，原告住到1999年8月时，因原告大陆的生意不顺，就返回英国经商，此后该房屋全部交由被告管理，出租使用，但至今未对该原、被告双方共有的房屋进行过分配，故现为了明确该房屋产权的份额，维护原告自己的合法权益，特依法提起诉讼，查明事实的基础上，支持原告诉讼请求。被告洪信文辩称，一、原告在起诉书中所述的“事实”是与实际情况不符的，原告歪曲了事实。本案的相关情况如下：1996年间，被告洪信文的妻舅邓泽怀在东莞市××××一块宅基地，邓泽怀想与被告洪信文合资建房。当时被告洪信文资金不够，而当时原告恰好从英国回乡。于是被告洪信文就向原告讲出事由，并提出向原告借款建房。原告同意借款，并于1996年至1997年间分四次共借给被告洪信文人民币15万元，借款有出具借条给原告。后来，原告提出建议：既然被告洪信文缺少资金建房，不如由原告出资在上述宅基地上建第一至五层，被告洪信文妻舅邓泽怀出资建第六层，第一、三、四、五层归原告与被告洪信文共有。被告洪信文和邓泽怀协商后觉得可行，而且当时被告洪信文和邓泽怀确实资金不足。于是，1996年10月19日，邓泽怀、被告洪信文、原告三人签订了一份《协议书》。协议签订后，原告除了借给被告洪信文的15万元外，之后一直以手头紧为理由，没有再向邓泽怀提供任何资金作为案涉房屋的建房资金，原告并没有按照《协议书》的约定承担案涉房屋第一至五层的建房资金。实际上原告当时也是资金短缺，因为原告在同一时期在东莞市凤岗镇××村××号宅基地建房，原告的资金都用在了此处的房屋上。同时，原告黄洞洪屋围村的建房开支都是由被告洪信文帮他负责交割的，由于被告洪信文当时在从事沙石土方方面的生意，原告建房的沙石土方都由被告洪信文负责运送，费用由原告支付，因此，被告洪信文与原告在建房期间经常有大数额的资金交割情况。由于原告一直未能按照《协议书》的约定出资兴建案涉房屋，被告洪信文就与原告口头协商，既然原告资金紧缺，案涉房屋就不与原告合资共建了，同时被告洪信文答应借款迟些时候会清偿。原告当时也同意了，因为原告系被告洪信文的亲大舅，所以没有要求原告即时将《协议书》收回，也没有意识到要将协议销毁。被告洪信文只是就借款一事出具了一张借据给原告，至此，合作建房的事情就不了了之了。后来，原告认为被告洪信文在帮其建××村××号的房屋过程中欺骗了他，双方的关系开始恶化，原告就催被告洪信文还款，而在这期间（1998-2001年）被告洪信文先后向原告偿还了十几万（建房款）。当时由于原告的养女寄养在被告洪信文家，本来原告承诺每月向被告洪信文支付500元作为养女的生活费的，但一直没有兑现，因此，被告洪信文清偿了十多万后，剩余部分借款（约三万元左右）抵扣原告养女的生活费，被告洪信文没有继续还款，原告也一直没有催款。被告洪信文以为事情就这么了结了，没想到事隔几年后，2004年9月份，原告就借款剩余部分起诉至法院，一审法院支持了原告的诉讼请求，随后被告洪信文提起上诉，二审改判，被告洪信文无需向原告清偿借款。被告洪信文与原告的借款纠纷以被告洪信文胜诉而告一段落。没曾想到事隔二十年后，原告居然以当初那份没有实际履行的《协议书》作为证据再次起诉被告洪信文，真的令人费解。因此，原告的诉求毫无事实根据。二、关于原告提交的证据之一现金支出单、凭条的来源，被告洪信文说明如下：现金支出单中的黄带娣是被告洪信文的外婆。而且黄带娣事后追认，这笔钱是她本人赠与给被告洪信文的。当时，黄带娣见被告洪信文缺钱建房，分两次给了被告洪信文共计4万元，但原告知道后，就以黄带娣（原告之母）的钱也是他的钱为理由，要被告洪信文补了两张收据，收据原件原告并没有给黄带娣。但事后黄带娣知晓了此事，当着原告、被告洪信文的面澄清，这40000元钱是她自己的，与原告没有任何关系，是她本人给被告洪信文的一番心意。因为黄带娣觉得过去对被告洪信文的母亲（黄带娣的女儿）关心得太少了，而且黄带娣的家婆（即原告的奶奶）的起居饮食一直由被告洪信文一家照顾着，因此，黄带娣想帮被告洪信文一次。黄带娣还因此事与原告发生争吵。事后，被告洪信文要求原告还回本案两张收据原件，但是原告谎称不见了，没有归还。三、原告的诉讼请求亦没有法律依据。理由如下：（一）邓泽怀、被告洪信文、原告三人签订的《协议书》是无效的合同。案涉房屋所占土地的性质是集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，只有该集体组织成员（即村民）才享有使用权。原告是香港居民，并非案涉土地集体组织成员，无权取得土地使用权和房屋所有权。因此，案涉《协议书》原本就是违反法律规定的，是无效合同。（二）被告洪信文不是本案适格的被告。在《协议书》中，被告洪信文与原告同为“乙方”，现案涉房屋所占土地也并非登记在被告洪信文名下。《协议书》签订之时，土地登记在邓泽怀名下，后又变更登记在邓美伦名下。被告洪信文从始至终都不是案涉房屋的所有权人。四、假设当时原告有按照《协议书》的约定来支付建房资金，那房屋建好至今为止已近20年，原告却从未就案涉房屋或者房屋出租的收益向被告或者邓泽怀主张权利，这不符合常理。在此期间原告一直在东莞市生活，2014年清明当天还在被告洪信文家同台吃饭也没有提及此事，种种迹象表明，原告当时根本就没有按照《协议书》的约定进行出资其与被告洪信文之间只是存在借贷关系，且借款被告洪信文还给原告了，这在(2004)东法民一初字第9358号案件中已经处理完毕了。五、原告并没有证据证明其有按《协议书》的约定出资。原告提交的“支钱记录表”根本无法证明与案涉房屋的兴建存在关联关系。被告洪信文在前文已经阐述，原告在同一时期还另外在凤岗镇××村兴建房屋，兴建房屋的沙石土方、推土、护土石墙等均是通过被告洪信文进行交割的，所以，该份证据无法证明原告有就案涉房屋进行实际出资。综上所述，原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告邓美伦辩称，两被告夫妻关系一直不好，被告邓美伦建房时将资金交给父亲，房子建好后被告邓美伦分得了四、五层，后父亲过世房子由被告邓美伦管理。因被告邓美伦、第三人邓泽怀的母亲由被告邓美伦照顾，后邓泽怀与邓美伦协商确定由被告邓美伦支付邓泽怀380000元，案涉房屋的土地使用权证于2009年转到被告邓美伦名下。邓泽怀口头上说过案涉房屋是属于被告邓美伦的个人财产而不属于夫妻共同财产。第三人邓泽怀述称，按照协议约定，第三人提供宅基地上的土地供原、被告和第三人合资建房，但是该协议书并没有实际履行，该协议书在履行的过程中因原告撤回投资并将该投资转为借款，因此原告并无权要求按照协议书分配案涉房产，应当驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告洪信文、邓美伦系夫妻关系，被告邓美伦与第三人邓泽怀系兄妹关系，原告洪汉平与被告洪信文的叔侄关系。邓泽怀是土地使用证号为东府集用（2001）第XX号的原使用权人，该土地坐落于东莞市××××号，土地使用权性质为批准拨用宅基地。2009年8月25日，案涉土地于2009年8月办理了变更（赠与）登记，变更使用权人为邓美伦。为在案涉土地上建造房屋，邓泽怀作为甲方，洪汉平、洪信文作为乙方，案外人黄玲旺作为证明人，于1996年10月19日签订《协议书》一份，内容为：由土地证（地契）持有人邓泽怀（称甲方）和洪汉平、洪信文（称乙方）共同磋商，为了避免以后出现各种不必要的纠纷，商定如下条款：一、由甲方（土地证持有人）提供地盘，共建一座六层的住宅建筑；二、由乙方提供从地基（基础）至五层楼的住宅建筑资金，第六层楼的建筑资金由甲方自己解决；三、住宅工程完工交付使用后，甲方将拥有二、六层两层楼的房层使用权；四、其余的一、三、四、五层楼的房屋使用权归乙方拥有，使用情况由乙方自行商定；五、如因国家政策征收土地，其赔偿金额由甲乙双方所有；六、如遇自然灾害造成房屋倒塌，一切经济损失由甲乙双方自己承担。上述《协议书》签订后，原告主张其共出资291200元用于建设案涉房屋，对此原告提交了雁田工地出资明细、支钱记录表为证。此外，原告母亲黄带娣代其支付了40000元给洪信文，该笔款项亦属于其投入的建房款，对此提交了现金支出单、东莞市凤岗信用合作社取款凭条、三份证明为证。雁田工地出资明细为原告单方提供，其中有为“雁田工地人民币付14万、港币14万，人民币、港币合计291200元”的内容。支钱记录表上有四笔人民币款项共140000元，另有三笔港币款项共100000元，该七笔款项上均有洪信文签名。现金支出单上注明时间为1997年4月5日，内容为“收到黄带女太10000元”，收款人处有洪信文签名，右上角有“港币”字样。东莞市凤岗信用合作社取款凭条时间为1997年5月28日，内容为“账号收到户名黄带娣30000元”。三份证明原告主张均为其母亲黄带娣出具，第一份内容为“洪信文于1996年、1997年期间，因建房向洪汉平借钱，洪汉平每年都向洪信文追讨……”，第二、三份证明内容为“洪信文于1997年4月5日和1997年5月28日收到的四万元人民币是洪汉平的钱，是我代洪汉平借给洪信文的”，该三份证明落款处均盖有“黄带娣”印章，未有签名。两被告对原告提交的《协议书》、现金出资单、东莞市凤岗信用合作社取款凭条、支钱记录表真实性确认，但主张《协议书》并未实际履行，现金出资单、东莞市凤岗信用合作社取款凭条上载明的40000元是由黄带娣借给被告洪信文的，与原告无关，支钱记录表上无异议，其上的洪信文签名确实是其所签，该支钱明细表上记载的人民币140000元及港币140000元，其中150000元由原告的出资款转为向原告的借款，此外的部分被告陆续有清偿和冲抵其他款项。两被告对原告提交的雁田工地出资明细、三份证明均不予确认。对于两被告提出的150000元由出资款转为借款的主张，其提交了原东莞市人民法院作出的（2004）东法民一初字第9358号民事判决、东莞市中级人民法院作出的（2005）东中法民一终字第663号民事判决为证。该两份判决均查明洪信文因建筑房屋于1997年向洪汉平借款150000元。第一次庭审时，被告洪信文主张该借款所涉借条是于1997年9月13日出具。案涉房屋于1997年9月份建成。原告主张其于2016年10月份向两被告要求明确房屋份额。庭审时，两被告及第三人均主张本案已经超过了诉讼时效。关于邓美伦取得案涉土地使用权的情况，邓美伦主张其是通过支付380000元对价给邓泽怀的方式获得，并对此提交了邓泽怀出具的200000元的收条为证，邓泽怀主张其是通过赠与的方式并更登记使用权人为邓美伦，邓美伦支付了200000元给其。另查，案涉房屋尚未办理房地产权证，亦未办理相关建设用地规划许可和规划报建手续，其土地性质为集体土地。上述事实，有《协议书》、雁田工地出资明细、支钱记录表、现金支出单、东莞市凤岗信用合作社取款凭条、证明、（2004）东法民一初字第9358号民事判决、（2005）东中法民一终字第663号民事判决、集体土地使用证、东莞市土地登记资料查询结果表、收条及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，本案案由为所有权确认纠纷。原告基于与被告洪信文、邓泽怀签订的《协议书》所建房屋，向两被告提出分割房产的诉请，该诉请的诉讼时效应当为其第一次向两被告提出分割房产即2016年10月份开始计算，故此，本案并未超过诉讼时效。本案的争议焦点是：一、案涉《协议书》的效力；二、原告有无按照《协议书》履行出资义务。关于焦点一。案涉《协议书》的签约主体是原告洪汉平、被告洪信文、第三人邓泽怀，三人均具备完全民事行为能力，主体适格；合同内容是原、被告真实意思表示，不存在违背原、被告意思自治的情形；但该《协议书》中所涉及的是农村集体土地及房屋流转，根据我国相关法律、法规规定，农村集体土地是禁止向本集体组织以外成员转让的，而原告是香港居民，不具有所转让集体土地集体组织成员身份，故案涉《协议书》因违反了法律的强制性规定而无效。案涉《协议书》无效，原告诉求的基础丧失，其要求通过按照市价补偿的方式分割房产的主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告洪信文、第三人邓泽怀作为合同的相对人及受益人，应当返还原告按《协议书》支付的投资款并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。关于焦点二。原告提交的支钱记录表上显示原告出资人民币140000元及港币140000元，其中除最后一项40000元港币没有洪信文的签名外，其余的款项均有洪信文签名，被告洪信文对该支钱记录表并无异议，但主张其中150000元由原告的出资款转为向原告的借款，此外的部分被告陆续有清偿和冲抵其他款项。故本院对该支钱记录表予以采信。原告主张其母亲黄带娣支付给洪信文的40000元亦为其投资用于案涉房屋建设的款项，并对此提供了三份证明为证，证明上均没有黄带娣签名，且黄带娣并未出庭证实该内容，本院对此不予采信。综上，本院认定原告投资案涉房屋建设的款项为人民币140000元及港币140000元。原告主张其投资的140000元港币按当时的汇率计算为人民币151200元，本院亦予以支持。至于原告投资的款项中是否有150000元转为被告洪信文向原告的借款，本院对此分析如下：1.原告与洪信文关于150000元的民间借贷纠纷一案，已经东莞市中级人民法院判决，判决中虽确认该借款用途为建筑房屋，但并无明确建筑的房屋即为案涉房屋；2.原告在与洪信文签署150000元借条时，并无明确是由投资款转为借款；若如被告洪信文所主张是由投资款转为借款，双方均未在在该案的开庭笔录中提及是由投资款转为借款，明显与常理不符；3.若是将投资款转为借款，则借条应当是在原告投资后，双方进行结算后出具，与其在本案庭审时提及的借条出具时间是1997年9月13日出具较为吻合，但在洪信文的书面答辩意见中，洪信文是先向原告借款建房，并出具借条给原告，后双方才协议合资建房事宜，洪信文对此前后矛盾的陈述并未作出合理解释；综上，本院对洪信文提出原告投资的款项其中的150000元已经转为其向原告的借款的主张不予采纳。另，洪信文主张原告投资的其余部分款项已经清偿或冲抵，但并未就该主张举证，本院亦不予采纳。结合上述两个争议焦点，被告洪信文、第三人邓泽怀应当返还原告出资款291200元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率自1997年9月1日起向原告支付利息至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告洪汉平、被告洪信文、第三人邓泽怀于1996年10月19日签订的《协议书》无效；二、被告洪信文、第三人邓泽怀于被判决生效后五日内支付原告洪汉平建房出资款291200元及利息（利息计算标准：按照中国人民银行同期同类贷款利率自1997年9月1日起支付至清偿之日止）；三、驳回原告洪汉平对被告邓美伦的诉讼请求；四、驳回原告洪汉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29408.4元，由原告洪汉平负担20830.95元，由被告洪信文、第三人邓泽怀负担8577.45元。原告洪汉平已预交。服本判决，原告洪汉平可在判决书送达之日起三十日内，被告洪信文、邓美伦，第三人邓泽怀可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘 超人民陪审员  张丽芬人民陪审员  赵亮明二〇一八年十一月六日书 记 员  周 颖肖瑞结附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。