上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初13647号原告：上海三德兴房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高铨志，董事长。委托诉讼代理人：程工，江苏路泰律师事务所律师。被告：杨中士，男，1984年8月24日出生，户籍地山东省，现住江苏省昆山市。原告上海三德兴房地产有限公司(以下简称三德兴公司)与被告杨中士房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三德兴公司的委托诉讼代理人程工，被告杨中士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三德兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除三德兴公司与杨中士签订的房屋租赁合同，杨中士迁出上海市墨玉南路XXX号XXX室，并将房屋恢复原状后返还给三德兴公司；2、判令杨中士支付2017年12月31日的租金1,756.57元，2018年4月1日至2018年4月7日期间的租金12,295.99元，及按每日1,844.38元标准，自2018年4月8日计算至实际搬离之日止的租金；3、判令杨中士补交前期费用共计1,362,649.67元(含违约损失费446,690.40元、2017年1月7日至2017年12月30日期间的暂停营业期免收租金807,613.20元、2016年4月8日至2017年1月6日期间的租金优惠108,346.07元)；4、判令杨中士支付解除合同违约金168,300元；5、判令杨中士支付律师代理费80,000元。事实和理由：三德兴公司与杨中士于2014年1月签订房屋租赁合同，约定三德兴公司将位于上海市嘉定区墨玉南路XXX号XXX室(以下称系争房屋)出租给杨中士用于经营餐饮使用。后三德兴公司依约向杨中士交付系争房屋，但杨中士未按约支付租金，三德兴公司向法院提出诉讼追讨租金，诉讼期间双方庭外和解，三德兴公司保留向杨中士追讨违约损失的情况下，双方终止原租赁合同，并于2016年4月6日另行签订房屋租赁合同，约定杨中士继续承租系争房屋，租赁期限为三年，租金先付后用，每三个月支付一次。合同履行过程中，在杨中士承诺不违约的前提下，三德兴公司给予杨中士租金标准降低乃至免除等优惠措施，并签订补充协议。但杨中士再次欠租违约，并于2018年4月3日单方提出解除租赁合同。因双方协商未果，故三德兴公司诉至法院。被告杨中士辩称，同意解除合同及将系争房屋恢复原状，不同意三德兴公司的其余诉请。2017年1月7日至2017年12月30日期间因商场内部整改，处于关闭状态，故三德兴公司让杨中士填写了免租申请，该段期间杨中士不能经营，杨中士无需支付三德兴公司租金。杨中士已于2018年4月3日申请退场，并未违约。对合同约定的违约金计算方式无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2014年4月14日，三德兴公司(甲方)与杨中士(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于餐饮使用，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，每月租金为33,240元，租金每一个月为一个支付周期，先付后使用等条款。签约后，三德兴公司向杨中士交付了系争房屋，杨中士对系争房屋进行了装修。合同履行期间，因杨中士未按约支付租金，三德兴公司于2016年4月诉至本院要求杨中士支付租金、违约金及律师费，后双方和解终止原房屋租赁合同，本院于2016年5月3日裁定该案按撤诉处理。2016年4月6日，三德兴公司(甲方)与杨中士(乙方)另行签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于餐饮使用，出租面积760.43平方米，租赁期限自2016年4月8日起至2019年4月7日止，租金按每日每平方米2.2元计算，年租金610,625元，平均每月租金50,885元，第二年起每年在上一年租金基础上递增5%，租金每三个月为一个支付周期，先付后使用，首期租金支付时间为2016年4月7日前，总额为152,655元，以后乙方应于每一个支付周期开始前三天向甲方付清租金，乙方在签订本合同的同时，应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为四个月的租金即203,540元,乙方逾期或不足额支付租金超过15天的，或累计二次以上的，甲方可无条件断水断电无须承担任何责任，并可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的三倍支付违约金，乙方包括装修在内的所有损失自负，给甲方造成损失，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分，合同还约定双方在履行合同中发生争议，协商不成向法院起诉的，因此产生所有诉讼费、律师费、差旅费等，概由败诉方负担。双方又在合同补充条款中约定基于甲方愿意与乙方签订本合同继续合作的前提是乙方承诺其将全面履行本合同不再违约，故甲方同意免除了乙方之前合作中其应当支付甲方的违约费用合计343,608元，并给予乙方装修期租金优惠，因此若乙方违反承诺，乙方同意除承担本合同约定的违约责任外，还应补足装修期租金优惠部分并再按照前述违约费用的130%的标准向甲方重新补足，同时乙方无条件立即搬离，甲方无须向乙方支付任何赔偿补偿。嗣后，三德兴公司(甲方)与杨中士(乙方)签订补充协议(一)，约定乙方知悉甲方将对三德兴商务广场重新进行整体设计装修，乙方承诺将予以配合，甲方同意继续给予乙方租金优惠，优惠期间租金按照每日每平方米1.8元计算，租金优惠期间为2016年11月7日起至2017年4月8日止，具体时间由甲方另行通知，乙方享有租金优惠应当同时符合如下前提：1.乙方应严格按时足额支付租金、物业费等各项费用，2.乙方履行过程中无违反租赁合同及补充协议的行为。如乙方违反上述前提条件，甲方除有权按照租赁合同约定要求乙方承担相应违约责任外，甲方亦有权取消乙方租金优惠(含装修期)，届时乙方应按照甲方通知将乙方已享受租金优惠部分补交甲方，乙方若有迟延则按租赁合同约定承担违约责任。合同签订后，杨中士支付三德兴公司租赁保证金203,540元，并按每日每平方米1.8元的优惠租金标准支付三德兴公司租金至2017年1月6日。2016年12月30日，杨中士书写了暂停营业申请。2017年1月5日，三德兴公司(甲方)与杨中士(乙方)签订补充协议(二)，约定乙方向甲方申请暂停营业，甲方予以同意，暂停营业期间甲方同意免收乙方租金，暂停营业时间自2017年1月7日起至甲方通知的乙方商场正式试营业时间止，乙方暂停营业期间享受免收租金应当符合如下前提：1.除甲方书面同意外乙方在暂停营业期间不得擅自开业，应根据甲方要求确保租赁房屋处于安全清洁的状态，并随时接受甲方的检查，2.乙方后续履约过程中无任何违反租赁合同及补充协议的行为，乙方若有违约，则甲方有权立即取消给予乙方的租金优惠(含装修期)及暂停营业期免收租金优惠，乙方构成根本违约的，则甲方有权立即解除合同，此时乙方还应按租赁合同补充条款所述之违约费用及租金优惠(含装修期)及暂停营业期免收租金优惠部分合计后的1.3倍补交给甲方，乙方若有迟延则按租赁合同约定承担违约责任，3.租赁合同期限不变，乙方租金上调的时间点按照合同约定进行上调。本补充协议为租赁合同和补充协议一的补充，租赁合同和补充协议一与本补充协议不一致的，应以本补充协议为准。嗣后，三德兴公司对商场进行整体装修，装修期间商场处于关闭状态。三德兴公司免收杨中士2017年1月7日至2017年12月30日期间的租金。2017年12月30日，三德兴公司通知商场内所有商户于当天开业。杨中士随即开业，并支付三德兴公司2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金。杨中士未向三德兴公司支付2017年12月31日的租金1,756.57元。自2018年4月1日起杨中士未向三德兴公司支付租金。2018年4月3日，杨中士以经营亏损为由，向三德兴公司申请退场。三德兴公司未予同意，并要求杨中士继续履行租赁合同，支付拖欠的租金。因双方协商未果，故三德兴公司涉讼。三德兴公司为本次诉讼支出律师费20,000元。本院认为，三德兴公司与杨中士于2016年4月6日续签的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。杨中士承租系争房屋后未按约支付三德兴公司租金，杨中士的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件。故三德兴公司主张解除双方间租赁合同的诉请，于法有据，本院予以支持。因三德兴公司在起诉前未通知杨中士解除租赁合同，故以诉状副本送达杨中士之日即2018年8月9日合同予以解除。合同解除后，杨中士应将系争房屋恢复原状后返还三德兴公司，杨中士可参照租金标准支付三德兴公司房屋使用费。同时，杨中士应支付三德兴公司2017年12月31日的租金1,756.57元及2018年4月1日至2018年4月7日期间的租金12,295.99元，自2018年4月8日起的租金及房屋使用费并按每日1,844.38元标准计算。三德兴公司应返还杨中士租赁保证金203,540元。因双方在租赁合同及补充协议中约定，若杨中士构成违约，则应按双方已确定的违约费用及租金优惠费用的1.3倍补交给三德兴公司，故三德兴公司主张杨中士补交违约损失费446,690.40元及租金优惠108,346.07元，本院予以支持。三德兴公司主张杨中士支付解除合同违约金168,300元，符合事实和法律规定，本院亦予以支持。对于三德兴公司主张的律师代理费80,000元，双方虽在合同中约定该费用由败诉方即杨中士承担，但三德兴公司实际支付律师代理费20,000元，故杨中士应支付三德兴公司律师代理费20,000元。对于三德兴公司主张杨中士补交暂停营业期免收的租金807,613.20元，考虑系三德兴公司安排在2017年1月7日至2017年12月30日期间对商场进行整体装修，且装修期间商场处于关闭状态，导致杨中士无法进行营业，故对三德兴公司的该项诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海三德兴房地产有限公司与被告杨中士于2016年4月6日签订的房屋租赁合同于2018年8月9日解除；二、被告杨中士应于本判决生效后十日内携其财产搬离上海市墨玉南路XXX号XXX室房屋，并将该房屋恢复原状后返还给原告上海三德兴房地产有限公司；三、被告杨中士应于本判决生效后十日内支付原告上海三德兴房地产有限公司2017年12月31日的租金1,756.57元及2018年4月1日至2018年4月7日期间的租金12,295.99元；四、被告杨中士应于本判决生效后十日内支付原告上海三德兴房地产有限公司租金及房屋使用费(按每日1,844.38元标准，自2018年4月8日起计算至实际搬离房屋之日止)；五、被告杨中士应于本判决生效后十日内补交原告上海三德兴房地产有限公司违约损失费446,690.40元及2016年4月8日至2017年1月6日期间的租金优惠108,346.07元；六、被告杨中士应于本判决生效后十日内支付原告上海三德兴房地产有限公司解除合同违约金168,300元；七、被告杨中士应于本判决生效后十日内支付原告上海三德兴房地产有限公司律师费20,000元；八、原告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效后十日内返还被告杨中士租赁保证金203,540元；九、驳回原告上海三德兴房地产有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,983元，减半收取9,991.50元，由原告负担4,000.25元，被告负担5,991.25元。被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一八年十一月二日书记员  孙鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。