河北省磁县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0427民初1933号原告：王保圣，男，1952年7月4日出生，汉族，住磁县。委托诉讼代理人：马金明，河北匡正律师事务所律师。被告：华夏人寿保险股份有限公司邯郸中心支公司，住所地:河北省邯郸市丛台区光明北大街**恒亿大厦********。负责人：双宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，河北邯邦律师事务所律师。原告王保圣与被告华夏人寿保险股份有限公司邯郸中心支公司（以下简称华夏人寿保险邯郸支公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王保圣及其委托诉讼代理人马金明、被告华夏人寿保险邯郸支公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王保圣向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即拆除安装在原告位于磁县滏××大街××号的租赁房屋门上方的“华夏保险公司”字号招牌，立即将上述租赁房完整的交还给原告;2.判令被告给付原告自2016年12月1日起至被告实际将其所承租的的上述房屋交还给原告时止的房租，具体租赁费按照每年59100元(每月4925元)的标准计算，截至2018年6月1日，计18个月，房租为88650元；3.判决被告给付原告违约金54000元；4.判决被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，王保圣增加诉讼请求：判令被告给付原告因其逾期支付租金导致的违约金损失28000元。事实与理由:2013年11月6日，原告与被告达成《房屋租赁合同》，合同约定:原告将其位于磁县滏××大街××号的商用房租赁给被告，租金标准为年租金59100元，自第二期租金开始，被告应提前一个月向原告支付下期租金;租赁期限共计36个月，自2013年11月1日至2016年10月31日止;本合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到其他物业可供使用，甲方可酌情延长使用期限，但延长期限最长不超过一个月，延长期间的租金按照本合同约定支付;逾期支付租金的，应当按照每延迟一日向原告支付100元标准的违约金。原被告签订合同后，原告依照约定将出租房屋交给了被告，被告也在原告的租赁房屋门上安装了“华夏保险公司”的字号招牌，开始租赁使用原告的上述房屋。2016年10月31日，双方租赁合同到期后，鉴于被告新的租赁场地还未装修好，原告遂同意延长被告的租赁期限，被告仍继续租赁使用原告的上述房屋。然而直到2016年12月12日，被告在仅支付了2016年11月份的租赁费后，既不拆除安装在原告房屋门上的字号招牌，向原告退房，又不依照约定向原告支付其续租期间的租赁费用，一直持续无偿租赁使用至今。据此，为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，恳请法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。华夏人寿保险邯郸支公司辩称，1.被告不具有法人资格，应驳回原告起诉。被告工商登记信息上记载其属于“股份有限公司分公司”，根据《公司法》第14条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担;2.原告所述与事实不符，合同到期后被告明确表示不再续租，因当时新职场正在装修，所以需要再用一个月房屋，原告同意，被告已将这一个月房租按时支付给原告，一个月期满后被告向原告交房，原告拒绝接受钥匙，并不存在被告继续租赁原告房屋的事实，原告应提供证据证明存在继续租房的相关事实;3.原告主张违约金于法无据，依据合同4.6约定，被告已按期支付了租金，12月以后被告不再租赁原告房屋，因不再租赁原告房屋，所以不应支付租金和违约金，退一步说，即使存在租赁关系也不存在违约金的关系，原告并未向被告开具有效发票，故被告不需支付违约金;4.房屋租赁保证金应予退还并支付违约金，被告向原告支付了5000元保证金，合同终止后原告拒绝退回，根据合同11.1第五项约定，原告应向被告支付2000元违约金；5.原告诉求已超过诉讼时效;6.原告应提供证据证明交房时的房屋状况，与现在该房屋的状况不一致的证据。本院经审理认定事实如下：邯郸市磁县××滏××大街××号房屋（房权证号为：磁房私字第**）系原告所有。被告系华夏人寿保险股份有限公司依法设立并领取有营业执照的分公司。2013年11月6日，原告（合同中为甲方）与被告（合同中为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定:原告将其所有的位于磁县××滏××大街××号房屋中的160平米[含一楼临街门面房三间加洗手间、楼梯间，二楼房屋六间加2米宽10米长走廊（含楼梯）]出租给被告;租赁期限共计36个月，自2013年11月1日至2016年10月31日止，本合同因期满而终止时，如被告确实无法找到其他物业可供使用，原告可酌情延长使用期限，但延长期限最长不超过一个月，延长期间的租金按照本合同约定支付；房屋年租金为59100元，合同租金含税，由被告向磁县地税局出具开票申请后，原告持房产、身份证明、房屋租赁合同到磁县地税局开票后交付乙方；合同4.2约定，租金每半年支付一次，每期租金29550元，首期租金在本合同生效后支付，自第二期租金开始，被告提前一个月向原告支付下期租金；合同4.3约定，本合同签订时，被告向原告交付房屋租赁保证金5000元，本合同终止时，被告付清所有应付租金和相关费用后，原告应在合同终止后三日内向被告一次性退还上述保证金；合同4.6约定，被告在收到甲方提供的有效发票后十个工作日内向原告支付租金；合同11.2第（1）项约定，被告逾期支付租金的，应按每延迟一日向原告支付100元的标准向原告支付违约金；合同另有其他约定条款。原、被告签订合同后，原告依照约定将房屋交付被告，被告对原告的租赁房屋进行了装修并在房屋门上方安装了“华夏保险公司”的招牌，开始租赁使用原告的上述房屋。2013年12月26日，被告向原告交付保证金5000元。2013年12月27日被告向原告支付了首期租金29550元，2014年5月14日支付了第二期租金，2014年11月26日支付了第三期租金，2015年4月28日支付了第四期租金，2015年11月25日支付了第五期租金，2016年4月28日支付了第六期租金，2016年12月12日支付一个月租金4925元。之后未再支付租金。自第二期租金开始，原告向被告提供发票的时间分别为2013年12月19日、2014年4月24日、2014年11月11日、2015年4月14日、2015年10月28日、2016年4月14日、2016年12月27日。2017年3月9日，原告向被告工作人员电子邮箱发送《请尽快解决遗留问题的函》一份，该函第一段内容为：“根据双方租赁合同，2016年10月底双方租赁合同到期，按照合同约定第3.2条，双方应在壹个月前协商续租与否，直至10月22日晚上7点多接到贵方通知，说不续租了。为此，我于次日通知对方在搬迁前协商解决存在的几件事。随后贵公司徐主任来我家说，因新场地装修没有完工，需要推迟十多天，我为了贵公司的利益，损失了出租机会和利益，同意了你们的要求。再后来，关、谢二位主任先后来协调过，直至今日，问题尚未解决，房屋也不交还，为避免造成双方更大损失，特催促贵公司尽快解决遗留问题、交还租赁房屋……”双方因为解决房屋租赁遗留问题未达成一致意见，被告未将房屋钥匙交付给原告。2017年6月6日，被告到原告家向原告交还租赁房屋钥匙时，因双方仍未就遗留问题达成一致意见，原告拒绝接收钥匙。之后，被告工作人员又分别于2017年6月10日、2017年8月8日到原告家中，但双方仍未就遗留问题达成一致意见。2018年7月13日，经本院主持，让被告向原告交付钥匙，因被告遗失涉案房屋钥匙，遂在经过原告同意的情况下雇佣专业开锁人员将其中一扇门的门锁打开，开锁费用由被告支付。被告安装在原告房屋门上方的“华夏保险公司”的招牌至今未拆除。本院认为，原、被告签订的关于涉案房屋的租赁合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的禁止性规定,真实有效,双方均应依合同约定履行各自的权利义务。关于被告诉讼主体资格及民事责任承担的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，被告系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，其诉讼主体适格。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第七十八条规定：“被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产仍不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产。”根据以上规定，被告是可以以其被授权经营管理的财产承担民事责任的，故被告要求驳回原告起诉的辩解意见本院不予采信。关于本案租赁合同何时终止的问题，本院认为，原告在2016年10月22日晚接到被告通知，被告明确告知合同期满后不再续租，后双方又按照合同约定延期一个月，被告支付了该月的租金。之后被告未提出续租的意思表示，故本院认为原、被告之间的租赁合同关系于2016年11月30日已经终止。租赁合同关系终止之后，被告应按照约定腾清房屋内的物品，并将“华夏保险公司”的招牌予以拆除，将租赁房屋交还原告，本案庭审之前经本院主持被告已雇佣专业开锁人员将房屋门锁打开，将房屋交付原告，但仍需拆除“华夏保险公司”的招牌。关于违约金的问题，本院认为，原、被告之间的租赁合同关系已于2016年11月30日终止，故自2016年11月30日之后不存在因被告延付租金而产生的违约金问题，原告可以要求被告赔偿占房期间的损失，该损失即为租金损失。关于被告在双方租赁合同关系存续期间是否存在因延付租金而产生的违约金问题，本院认为，从原、被告双方的租金交付习惯来看，原、被告是依照租赁合同4.6条款的约定进行交付的，即被告在收到原告提供的有效发票后十个工作日内向原告支付租金。原告虽称其开票时间晚是因被告向地税局出具开票申请晚，但其未向本院提供证据予以证明，故本院不予采信。被告应于2016年4月24日内交付第六期租金，但实际交付时间为2016年4月28日，逾期4日，构成违约。2016年11月1日至2016年11月30日期间的租金被告于2016年12月12日支付，发票于2016年12月27日出具，原、被告双方签订的租赁合同对该期间的租金数额进行了约定，但对支付时间却未作出约定，故无法认定被告违约。关于原告所主张的违约金是否超过诉讼时效的问题，本院认为，因延付租金而产生的违约金虽然是独立于租金给付以外的给付,但又都是以存在租金这一主债权为前提的,当租金因合同无效或被撤销等事由而归于消灭时,租金的违约金也不复存在,所以它们是由给付租金这一债务而产生的从债务,故在《民法总则》实施前，追索租金违约金的诉讼时效,应与追索延付或者拒付租金的时效一致,也是1年。被告交付第六期租金虽然逾期4日，构成违约，但自2016年4月28日起至2017年10月1日《民法总则》实施之日，已超过1年的时间，即已超过诉讼时效，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，原告要求被告承担第六期租金之前违约金的诉讼请求均已超过诉讼时效，本院不予支持。关于原告租金损失的数额问题，本院认为，被告虽辩称其在2016年11月30日后便向原告交房但原告拒绝接受钥匙，因被告未提供充分有效的证据予以证明，本院对其该辩解意见不予采信，其应当支付原告自2016年12月1日至2017年6月6日期间的租金30534元。自2017年6月7日起，原、被告均应积极采取有效措施避免损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因双方对原告2017年6月7日之后的租金损失均存在过错，故2017年6月7日至2018年7月13日期间原告的租金损失共计65004元由双方各承担50%为宜，即32502元。被告辩称原告应当返还保证金并支付违约金，本院认为，因被告未向本院提起反诉，故本院在本案中不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第七十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、第九十条之规定，判决如下：一、被告华夏人寿保险股份有限公司邯郸中心支公司于本判决生效后十日内拆除安装在原告王保圣涉案房屋上的“华夏保险公司”的招牌；二、被告华夏人寿保险股份有限公司邯郸中心支公司于本判决生效后十日内支付原告王保圣租金损失共计63036元；三、驳回原告王保圣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3713元，由原告王保圣负担2341元，被告华夏人寿保险股份有限公司邯郸中心支公司负担1372元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  王永贵二〇一八年十一月三十日书记员  朱贝贝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的;(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：(一)依法登记领取营业执照的个人独资企业;(二)依法登记领取营业执照的合伙企业;(三)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业;(四)依法成立的社会团体的分支机构、代表机构;(五)依法设立并领取营业执照的法人的分支机构;(六)依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构;(七)经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业;(八)其他符合本条规定条件的组织。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第七十八条被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产仍不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。