云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初4969号原告（反诉被告）黄兴葵，男，汉族，1988年5月8日出生，云南省昆明市人，云南点力科技有限公司职员，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人孟开娜、马月，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）王素晖，女，汉族，1969年11月6日出生，云南省昆明市人，云南铝业股份有限公司职员，身份证住址云南省昆明市呈贡区。委托代理人刘梦婷、文景平，云南新征途律师事务所律师。特别授权代理。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司。法定代表人董文杰，董事长。住所地云南省昆明市世纪城S段**。委托代理人刘鸭胜，昆明新亚房地产经纪有限公司职员。一般授权代理。原告（反诉被告）黄兴葵与被告（反诉原告）王素晖、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，被告（反诉原告）王素晖提出反诉，本院依法适用普通程序，就本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄兴葵及其委托代理人孟开娜、马月，被告（反诉原告）王素晖及其委托代理人刘梦婷、文景平，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄兴葵向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告（反诉原告）继续履行《房屋买卖合同》，立即协助原告（反诉被告）办理房屋过户手续、办理权属证书；2、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金68000元；3、本案诉讼费、保全费、担保费、律师费等费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2016年10月15日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在第三人昆明新亚房地产经纪有限公司居间的情况下，签署了《房屋买卖居间合同》，约定将被告（反诉原告）所有的位于新亚洲体育城星体花园南区，产权证：云（2018）官渡区不动产权第0023039号（买卖合同记载为KM2008120935093）以68万元的价款出让给原告（反诉被告）黄兴葵，双方约定于2016年12月30日4:00之前办理房屋产权过户手续，在过户递件成功后原告（反诉被告）支付首付款13万给被告（反诉原告），剩余55万元由原告（反诉被告）办理按揭贷款支付。合同签订当日，原告（反诉被告）按照合同约定支付了购房定金4万元。到合同约定过户及付款的时间后，因被告（反诉原告）的房屋产权证尚未办理成功，导致无法过户。2017年5月11日房屋产权证书仍未办理成功，双方在第三人昆明新亚房地产经纪有限公司见证下，达成一致意见：由原告（反诉被告）自2017年6月开始替被告（反诉原告）偿还每月2800元,款项由原告（反诉被告）直接支付给被告（反诉原告），被告（反诉原告）再向银行归还房贷至产权证办理成功之日，房屋买卖合同项下除4万元已付定金外,剩余9万元首付款待房屋产权证书办理成功后双方办理产权过户当日支付。同时，被告（反诉原告）将买卖合同约定房屋交付原告（反诉被告），现已经由原告（反诉被告）装修入住。2018年3月10日，房地产开发商办理产权证书的工作人员通知原告（反诉被告）房屋不动产登记证书已经办理成功。原告（反诉被告）多次联系被告（反诉原告）要求过户，但被告（反诉原告）以各种理由不配合过户递件，后明确表示不愿再以原合同约定价格出卖房屋，需要涨价方可出售。综上，原告（反诉被告）认为，双方签署的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均有依约履行的义务。现被告（反诉原告）拒不配合办理过户递件及明确表示不愿意出售房屋的行为已经违约，依约应当承担违约责任。同时，本合同不存在不能履行的情况，应当继续履行。原告（反诉被告）多次与被告（反诉原告）协商均无法达成一致意见。原告（反诉被告）为维护自身合法权益，依法诉至法院。被告（反诉原告）王素晖答辩并反诉称：对双方于2016年10月15日在第三人昆明新亚房地产经纪有限公司居间撮合签署《房屋买卖居间合同》的事实无异议。当时因该房屋尚有银行按揭款项未结清，暂时无法办理房屋过户手续，双方约定该房屋成交价格为68万元，由原告（反诉被告）于2016年12月30日以前支付被告（反诉原告）首付款13万元，待按揭款项结清，赎回房权证后再协助原告（反诉被告）办理过户手续，尾款55万元由原告（反诉被告）通过银行按揭贷款的方式支付给被告（反诉原告）。履行期限届满，原告（反诉被告）拒不履行支付义务，仅按月支付被告（反诉原告）2800元租金并居住至今。因原告（反诉被告）故意不履行合同义务致使被告（反诉原告）无法赎回产权证并与之办理过户手续，致使合同目的不能实现。为此，被告（反诉原告）依法提出反诉，请求判令：1、依法解除双方于2016年1月15日签订的《房产买卖居间合同》；2、由原告（反诉被告）黄兴葵支付被告（反诉原告）王素晖违约金68000元；3、案件受理费及反诉费均由原告（反诉被告）黄兴葵承担。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司表示没有答辩意见。原告（反诉被告）黄兴葵针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《房产买卖居间合同》；2、查询结果表一份。以上证据欲证明，原告（反诉被告）黄兴葵、被告（反诉原告）王素晖与第三人于2016年10月15日签署《房产买卖居间合同》系各方真实意思表示、合法有效。合同约定被告（反诉原告）王素晖将其所有的位新亚洲体育城星体花园南区8万元出让给原告（反诉被告）黄兴葵，双方约定于2016年12月30日4:00前办理房屋产权证过户手续，在过户递件成功后原告（反诉被告）支付首付款13万元给被告（反诉原告），剩余55万元由原告（反诉被告）办理按揭贷款支付。合同约定如一方违约应赔偿守约方房款的10%。3、收据一份。欲证明原告（反诉被告）黄兴葵于签订合同当天即2016年10月15日向被告（反诉原告）支付购房定金4万元。被告（反诉原告）王素晖于2017年5月11日将涉案房屋交给原告（反诉被告）。4、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司于2018年4月25日出具的《情况说明》一份；5、银行交易对手查询报表、微信交易记录各一份。以上证据欲证明，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对房款支付方式进行了变更，原因是被告（反诉原告）承诺2016年12月30日将取得房屋产权证，但未取得导致双方之间无法过户。经协商在6个月后再行过户并支付剩余首付款，但至2017年5月11日，涉案房屋产权证仍未办理。三方经协商变更付款方式为：由原告（反诉被告）黄兴葵替被告（反诉原告）支付每月2800元的房贷至产权证办理之日，剩余首付款9万元在双方办理产权过户当日交付。原告（反诉被告）黄兴葵从2017年7月开始每月将2800元的款项支付给被告（反诉原告）还贷，支付至2018年2月份被告（反诉原告）拒绝办理产权过户时共付8个月。6、星体花园物业服务中心证明一份；7、昆明万佳装饰工程有限公司收据5份；8、室内装饰装修工程施工合同条款一份；9、物业费发票、营业执照、电费缴费凭证、水费缴费记录。以上证据欲证明，原告（反诉被告）黄兴葵在接受房屋后花费105818元对房屋进行装修并居住至今，期间支付了物业费、水电费共计5639.70元。10、2018年4月2日通话录音（文字）一份。以上证明欲证明，涉案房屋于2018年3月已可以办理产权过户手续，但被告（反诉原告）王素晖拒绝办理过户手续，并要求提高房款至87万元方可履行合同，被告（反诉原告）已经违约。11、律师费发票2张、委托代理协议、法院收费收据2张、担保费发票1张。以上证据欲证明，原告（反诉被告）黄兴葵为实现权利支付律师费18420元、案件受理费1500元、保全费3920元及担保费6800元。被告（反诉原告）王素晖对原告（反诉被告）提交证据1的真实性、关联性认可，但对合法性及证明内容不予认可。认为付款时间并未附条件，从合同签订时就是无法实现的，房屋存在按揭不可能在合同约定的日期办理过户，并且房屋在没有办理产权证的情况下，是不可能办理产权过户的，故该合同并非合法的房产买卖合同；对证据2的真实性、合法性、关联性均予认可；对证据3的真实性、关联性、合法性予以认可，但认为被告（反诉原告）仅收到3万元定金，另外1万被第三人扣押；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据5的真实性、合法性、关联性予以认可，但不是还房贷，是原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付的租金或占有费；对证据6、7、8、9的真实性、合法性、关联性均不予认可，且与本案无关；对证据10的真实性、合法性及关联性均不予认可。录音时未告知被告（反诉原告），取证方式不合法，而且仅能证明调解的过程；对证据11中的律师费发票、委托代理协议的真实性、合法性及关联性均持有异议，对其余费用依法进行处理。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司经质证认为，对原告（反诉被告）提出以上证据的真实性、合法性、关联性均予认可。被告（反诉原告）王素晖针对其辩称及反诉，向本院提交以下证据：商品房买卖合同备案登记表；不动产权证一份。欲证明在签署房屋买卖合同时，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方清楚该房屋有按揭贷款未结清，只有原告（反诉被告）黄兴葵支付首付赎回产权证后才能继续履行买卖合同，涉案房屋是于2018年1月22日才办理不动产权属证书的。房产买卖居间合同一份。欲证明由于原告（反诉被告）未按合同约定履行支付首付款的义务，原告（反诉被告）违约导致合同不能继续履行，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付违约金68000元。经质证，原告（反诉被告）黄兴葵对被告（反诉原告）王素晖提交证据1的真实性、合法性、关联性均予认可，但认为之后付款方式经双方协议发生了变更；对证据2因系复印件，故对三性不便发表质证意见；对证据3的真实性、合法性及关联性均予认可，但双方对首付款的支付发生了重大变更，合同不能履行系被告（反诉原告）欲涨价所导致。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司经质证认为，对被告（反诉原告）提出以上证据的真实性、合法性、关联性均予认可。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司未向本院提交相关证据。本院认为，对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交证据的真实性、合法性及关联性予以认可，对当事人欲证明内容在以下部分综合进行评述。综上所述，本院依据当事人庭审陈述及举证、质证，经审理查明并确认以下事实：原告（反诉被告）黄兴葵与被告（反诉原告）王素晖经第三人昆明新亚房地产经纪有限公司居间撮合，于2016年10月15日签署《房产买卖居间合同》一份。该合同约定，被告（反诉原告）王素晖将其所有的位于新亚洲体育城星体花园南区.90平方米房屋以68万元的价格出卖给原告（反诉被告）黄兴葵。付款方式为按揭贷款：在2016年12月30日之前，买受人即原告（反诉被告）黄兴葵将首付款13万元交给出卖人即被告（反诉原告）王素晖；剩余房款55万元由原告（反诉被告）黄兴葵贷款银行支付给被告（反诉原告）王素晖，若银行实际放款额不够支付房款，则由原告（反诉被告）黄兴葵补足差额。该合同同时约定，双方于2016年12月30日16时前办理房屋产权证过户手续。原告（反诉被告）黄兴葵自本合同签订起于2016年12月30日前向第三人支付中介费1万元。另外，在过户递件成功后原告（反诉被告）支付首付款13万元给被告（反诉原告），剩余55万元由原告（反诉被告）办理按揭贷款支付。如一方违约应赔偿守约方房款的10%等。被告（反诉原告）王素晖于2016年10月15日合同签订当日收取原告（反诉被告）黄兴葵交纳的购房定金4万元（其中1万元由第三人代为保管）。合同签订后，由于涉案房屋未取得产权证，故原告（反诉被告）未按合同约定履行支付首付款的义务及办理按揭贷款，双方未按约定于2016年12月30日16时前办理房屋产权证过户手续。2017年5月11日，双方在涉案房屋未取得房屋产权证书的情况下，经协商达成如下协议：由原告（反诉被告）黄兴葵从2017年7月开始每月支付被告（反诉原告）2800元用于偿还房贷至产权证办理成功之日止；房屋买卖合同项下除4万元已付定金外，剩余9万元首付款待房屋产权证书办理成功后支付。被告（反诉原告）于同日将涉案房屋交给原告（反诉被告），原告（反诉被告）已装修入住至今。原告（反诉被告）在向被告（反诉原告）支付了2017年7月、8月、9月、10月、11月、12月、2018年1月、2月共8期每月房款2800元后，自2018年3月停止支付。另外，涉案房屋的不动产权属证书已于2018年1月22日办理完毕，被告（反诉原告）已于2018年3月领取了不动产权属证书。现原、被告（反诉原告）之间为继续履行合同发生了争议。本案当事人争议的焦点为：1、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人所签署的《房产买卖居间合同》是否有效？2、原、被告（反诉原告）究竟哪方违法？对原告（反诉被告）要求继续履行房屋买卖合同并办理房屋过户及由被告（反诉原告）支付违约金68000元的请求应否支持？3、对被告（反诉原告）反诉要求解除原、被告（反诉原告）双方所签订的房屋买卖合同并由原告（反诉被告）支付违约金68000元的反诉请求应否支持？针对以上争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人所签订的《房屋买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，本院对该合同的效力依法予以确认。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人在签订《房产买卖居间合同》后，由于涉案房屋未取得房屋产权证，原告（反诉被告）未按合同约定履行支付房屋首付款的义务，双方亦未按合同约定履行房屋过户手续。之后，经双方协商一致，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付房屋并由原告（反诉被告）装修入住，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）每月支付2800元由被告（反诉原告）用于偿还房屋贷款，以上行为应视为双方对合同履行的内容及方式所作的变更。被告（反诉原告）已于2018年3月取得涉案房屋的产权证，现房屋已具备了产权转移的条件，但由于房价涨幅过大，被告（反诉原告）认为合同约定的68万元购房款已远低于目前的市场行情，故双方之间为合同的履行发生了争议。综合房屋交易的整个过程，双方之间在签订合同后，均未能按合同约定履行相应的义务，之后双方就合同的履行方式经协商作了变更。至目前为止，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）履行支付房款的义务，双方未办理产权过户的相关手续，故双方均不应对对方承担违约责任。目前由于房价较签订房屋买卖合同时涨幅过大，若按合同价格继续履行合同，对被告（反诉原告）而言显失公平。在诉讼过程中，经征询原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方意见，本院依据原告（反诉被告）在庭审中所作愿意在原出售价格68万元的基础上增加20万元的意思表示，故对双方的房屋交易价格予以调整至88万元。对原告（反诉被告）主张的诉前保全费3920元、诉讼保全保险费6800元予以支持。对律师代理费18420元，因该费用不是必须产生的费用，故本院对该项费用不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款之规定,判决如下：一、原告（反诉被告）黄兴葵、被告（反诉原告）王素晖双方继续履行房屋买卖合同；二、原告（反诉被告）黄兴葵于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）王素晖支付购房款88万元【包括已支付定金4万元，其中1万元由第三人昆明新亚房地产经纪有限公司代保管】;由被告（反诉原告）王素晖配合原告（反诉被告）办理房屋产权过户的相关手续，办理产权过户所需费用由原告（反诉被告）黄兴葵承担；三、诉前保全费3920元、诉讼保全保险费6800元共计10720元，由原告（反诉被告）黄兴葵、被告（反诉原告）王素晖各承担一半即5360元；四、对原告（反诉被告）黄兴葵的其他诉讼请求不予支持；五、对被告（反诉原告）王素晖的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告（反诉被告）黄兴葵、被告（反诉原告）王素晖各承担750元；反诉费750元由被告（反诉原告）王素晖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  唐建芳人民陪审员  施云红人民陪审员  李雪丽二〇一八年十一月五日书 记 员  方 雪