贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8767号原告：曹勇军，男，1977年8月1日出生，汉族，住贵州省毕节市，原告：魏琴，女，1978年5月23日出生，汉族，住贵州省毕节市，二原告委托诉讼代理人：刘斌、李世宏，贵州创驰律师事务所律师。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。原告曹勇军、魏琴与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹勇军及其委托诉讼代理人刘斌、李世宏、被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理毕节市××城区××与××道交叉××号房屋的权属登记；2、请求判决被告支付逾期办理并交付商品房转移登记有文书的违约金，该违约金自2013年12月1日起至实际办证之日止，按日向原告支付已付房款475098.00元的万分之二；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年初，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定两原告向被告购买位于毕节市××城区××与××道交叉××号房屋，该房屋建筑面积为138.11平方米，总价款为475098.00元，该房屋系两原告共同共有。被告承诺在2013年12月1日前取得商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付全部购房款，现双方约定的办理房屋转移登记的时间早已届满，原告多次要求被告为其办理房屋产权登记手续，被告均以各种理由推脱。被告的行为已经构成违约，原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如诉请。被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已经超过诉讼时效；二、原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策事实的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日之前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即便存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“相关文书”指代不明，无论是根据合同约定内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，耿缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成是“能为”而“不为”，故而从合同公平、合同原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求法院依法判决。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：原告曹勇军、魏琴作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）第5幢2单元14层4号商品房，建筑面积为138.11平方米；总价款为475098.00元，付款方式为首付143098.00元，剩余房款332000.00元由银行按揭支付；出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按国家标注收取收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了首期购房款142866.00元，以银行按揭的方式支付了购房余款332000.00元，并于2012年8月31日交付了办证费19768.00元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2013年12月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之二违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告承诺2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2013年12月1日起开始计算违约金，但原告所举证据不足以证明其向被告主张违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形，故对超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间的违约金不予保护；从立案受理之日，即2018年10月15日回溯三年内的违约金未超过诉讼时效，应当予以支持，故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年10月15日。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告现尚不能履行办证义务，故违约金应计算至被告提交完毕办证的有关文书到办证部门并通知原告之日止。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记手续并交付不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。关于被告表示未办理房屋产权证，是因为2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》的抗辩理由，首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曹勇军、魏琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款475098.00元为基数，按日0.02%的标准从2015年10月15日起，计算至被告提交完毕办理毕节市新城区四十米与三十米道交叉处的“博泰·仕府领地(南区)”第5幢2单元14层4号商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告曹勇军、魏琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1884.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年十一月二十六日书记员  申开旭