宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民初783号原告：马淑芳，女，1955年12月22日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利南街军区干休所6-2-201室。委托诉讼代理人：刘知行，宁夏法思成律师事务所律师。被告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，该公司董事长。委托诉讼代理人：明兆娟、牛未默，北京市兰台律师事务所律师。被告：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街135号。法定代表人：徐毅，该公司理事长。被告：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，退休，住宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街春晓园5-2-302室。被告：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司法定代表人，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被告共同委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区育新巷16-2-2-401室。原告马淑芳与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月15日立案受理后依法组成合议庭，于2018年9月29日公开开庭审理了本案。原告马淑芳的委托诉讼代理人刘知行、被告中信信托有限责任公司的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默、被告隆湖公司、王淑华、徐毅共同委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马淑芳向本院提出诉讼请求：1、请求判决“尚东帝景”30-732号公寓由原告出资购买并依法所有；2、判令银川市中级人民法院终止对上述房屋的执行；3、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、中信信托公司申请强制执行的事实依据不足，无法构成对原告实体权利的排除。二、中信信托公司对公证债权文书涉及的抵押权疏于履行监管职责，知晓并放任隆湖公司的违法不当行为，对涉案房屋的抵押权属自动放弃并转移。三、原告获得涉案房屋并无不当，本案现状的形成实为隆湖公司、中信信托公司、房产交易中心三方的行为所致。综上，因隆湖公司和中信信托公司的行为给原告造成了巨大损失，请求法院维护原告的合法权益。被告中信信托公司答辩称：一、中信信托公司享有涉案房屋抵押权，马淑芳仅涉及以涉案房屋抵债。2010年4月8日隆湖公司与中信信托公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信信托公司向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日隆湖公司与中信信托公司签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信信托公司向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137,376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。根据《物权法》第182条“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，车位一并抵押。中信信托公司已依约发放贷款，对涉案房屋及其所在土地使用权享有抵押权。经中信信托公司申请，2012年2月29日方圆公证处签发执行证书，载明隆湖公司、徐毅、王淑华为被执行人，执行标的为截至2012年1月20日约4.8亿元及后续违约金及罚息、费用，可供执行的财产包括隆湖公司全部资产。经中信信托公司申请，2012年5月16日法院裁定强制执行隆湖公司、徐毅、王淑华。同年5月21日查封抵押的5宗土地使用权，5月22日查封已预售未备案的1140套在建工程、6月27日查封所有未预售、未备案的在建工程、2013年5月7日查封地下车位，均续封至今。结合马淑芳案外人异议阶段自认，隆湖公司系与马淑芳抵账涉案房屋，并非买卖。二、方圆公证处办理公证并不违法，隆湖公司系将涉案房屋使用权抵债马淑芳，马淑芳不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。首先，本案虽涉及不动产项目，但其主要内容为中信信托公司发放贷款，并非不动产项目的物权，双方自愿在方圆公证处办理公证并不违反法律规定，抵押合同作为贷款合同的担保合同，一并办理公证亦无不当。其次，马淑芳提供的预定单单价“4800”远低于正常销售价格（约7600），自认抵债。马淑芳抵债系在中信信托公司抵押后，未签订买卖合同、未占有涉案房屋，且以物抵债仅是履行债务的变通方式，并非买卖，现未完成权属登记的变更手续，马淑芳只享有债权请求权，而非物权。因此，本案既不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。否则将破坏债权受偿的原则，损害中信信托公司的合法权益。另外，隆湖公司抵债，无款项支付至监管账户，中信信托公司无从监管，不存在放弃抵押权或疏于履行监管职责的问题。综上，马淑芳对涉案房屋不享有排除执行的权利，更不享有所有权，请求法院判决驳回马淑芳的诉讼请求。被告隆湖公司、徐毅、王淑华答辩称，请求法院依法判决。对当事人没有争议的证据本院予以认定并记录在案，对本案事实，本院认定如下：2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给被告中信信托公司并办理抵押登记；2010年6月29日被告隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给被告中信信托公司,并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托公司于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到本案原告马淑芳提出异议的“尚东帝景花园”30-732号房屋。另查明，2011年3月25日与2011年5月6日，隆湖公司开具收据两份，分别载明今收到马淑芳摘由30#-732房款58151元、今收到马淑芳交来30#-732房款214537元。2011年5月12日，原告马淑芳与被告隆湖公司签订《商品房预定单》，预定隆湖公司开发的位于银川市北京东路北侧“尚东帝景花园”30-732号公寓。该房屋系隆湖公司抵顶给原告马淑芳，用于支付借款。还查明，在本院执行中信信托公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，马淑芳对本院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”30-732号房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出（2018）宁01执异131号执行裁定书，裁定认为：马淑芳自认涉案房屋系隆湖公司抵顶其借款，双方签订的《商品房预订单》实质是以物抵债，只是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的买卖房屋，不必然引起房屋权属的变动，裁定驳回马淑芳的异议请求。本院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给被告中信信托公司，被告中信信托公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在被告中信信托公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及原告主张确认其对涉案“尚东帝景花园”30-732号房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告自认涉案房屋系隆湖公司抵顶其借款，其享有的是普通债权，抵顶系债务人履行债务的变通方式，而非事实上的买卖，不能对抗被告中信信托公司的担保物权。故原告主张的权利不能排除执行，对原告要求确认对涉案标的物享有所有权、停止对涉案标的物执行的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告马淑芳诉讼请求。案件受理费100元，由原告马淑芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。审判长  李慧琴审判员  张建国审判员  杨 玫二〇一八年十一月十三日书记员  张 伟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。