沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0112民初9245号 原告：寇善文，男，1956年8月14日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店市大刘家镇。 委托诉讼代理人：孙晓菊，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 被告：沈阳泰富置业房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街**2门。 法定代表人：李博，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高雪寒，系辽宁申扬律师事务所律师。 被告：广州市天茂投资咨询有限公司，住，住所地广州市越秀区淘金东路****第**商铺TGIX群企业）。 法定代表人:曹晓峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:纪希铭，系辽宁申扬律师事务所律师。 原告寇善文与被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司、被告广州市天茂投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告寇善文的委托诉讼代理人孙晓菊，被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司（以下简称泰富公司）的委托诉讼代理人高雪寒、被告广州市天茂投资咨询有限公司（以下简称天茂公司）的委托诉讼代理人纪希铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法撤销二被告于2015年12月22日对沈阳市浑南区营城子大街5甲某号1-10-10号房屋的备案登记；2、请求确认原告与被告泰富公司签订的《博荣·美立方团购协议》合法有效，并请求判令被告泰富公司协助将沈阳市浑南区营城子大街5甲某号1-10-10号房屋备案登记至原告名下；3、请求判令二被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年8月10日，原告与被告泰富公司签订《博荣·美立方团购协议》，被告泰富公司将沈阳市浑南区营城子大街5甲某号1-10-10号建筑面积为28.29平方米的房屋以6,362.67元/平方米的价格出卖给原告，房屋总价款为180,000.00元，双方约定于2014年7月31日签订《商品房买卖合同》，于2014年9月31日办理入住手续。协议签订后，原告足额支付购房款180,000.00元，2014年10月18日，被告又委托沈阳澳加华企业管理有限公司对涉案房屋进行包租，租期10年，从2014年10月18日至2024年10月17日，租金前5年为12,000.00元，后5年为24,000.00元，原告依法取得涉案房屋所有权。后因泰富公司经营管理不善，未能按期完成房屋的开发建设，并对外产生诸多债务。2018年，原告被告知，涉案房屋已登记备案至被告天茂公司名下，原告于2018年5月28日向沈阳市公安局浑南分局报案，浑南分局于2018年7月27日以没有犯罪事实为由不予立案。经原告了解，二被告备案登记并非以房屋买卖的方式在支付合理对价的情况下进行的，二被告之间存在利益关系，在明知涉案房屋已卖与原告的前提下，为逃避债务恶意串通，其备案登记行为违反《合同法》第五十二条二款的规定，应认定为无效，故原告诉至法院，请求维护自身合法权益。 被告泰富公司辩称：因该公司向被告天茂公司借款，已将涉案房屋备案登记至被告天茂公司名下，由于涉案房屋无法办理产权登记，双方仅签署备案合同。 被告天茂公司辩称：涉案房屋因抵顶泰富公司欠款，经双方协商后签署备案合同，并备案登记至天茂公司名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据：《博荣·美立方团购协议》、收款收据、银行转账凭证、房屋电子登记查询证明、不予立案通知书、询问通知、张晓琳的询问笔录、借款合同、仲裁委裁决书，二被告对证据真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。二被告未向法院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月10日，原告与被告泰富公司签订《博荣·美立方团购协议》，约定原告购买被告泰富公司开发建设的位于沈阳市浑南区营城子大街某甲-6号（小区内部拟定为83号楼）1-10-10号房屋，暂定建筑面积为28.29平方米，单价为6,362.67元/平方米，总房款为180,000.00元；被告泰富公司于2014年7月31日前通知原告签订《商品房买卖合同》，原告在收到被告泰富公司签订的通知后7日内，持本协议及有关文件到指定地点与被告泰富公司签订《商品房买卖合同》；被告泰富公司承诺于2014年9月30日前交付房屋。同日，原告交付全部房款，被告泰富公司为其开具金额为180,000.00元的收款收据。 另查明，被告泰富公司与被告天茂公司于2015年3月24日签订借款协议，借款额度20,000,000.00元;于2015年11月4日签订借款协议，借款额度10,000,000.00元；于2015年12月28日签订借款协议，借款额度10,000,000.00元；于2016年3月5日签订借款协议，借款额度4,000,000.00元。其中后三份借款协议均约定，被告泰富公司可使用其开发的位于沈阳市东陵区营城子大街17号的博荣水立方项目的等值商品房来抵偿依据本协议应支付给被告天茂公司的还款本金、利息、罚息、损失赔偿金、诉讼费、律师费、调查取证费、差旅费等各项经济损失。后被告天茂公司向中国广州仲裁委员会提起仲裁，请求裁决被告泰富公司偿还借款51,001,598.94元、正常利息723，595.26元及逾期利息。根据二被告在该仲裁委提交的证据，双方除上述四份借款协议外，另于2016年5月、2016年11月8日、2016年11月30日、2016年12月6日签订借款协议四份。该仲裁委于2017年6月2日作出（2017）穗仲案字第1802号裁决书，裁决：“一、被申请人（泰富公司）偿还申请人（天茂公司）借款本金51,001,598.94元；二、被申请人向申请人支付利息723,595.26元及逾期利息（逾期利息计算方式略）；三、本案仲裁费392，412.00元，由被申请人承担。” 再查明，因二被告之间存在借款关系，涉案房屋于2015年2月22日备案登记至被告天茂公司名下。沈阳市不动产登记中心载明，涉案房屋建筑面积28.76平方米，设计用途为商业，无所有权登记，无抵押登记。现涉案房屋不具备入住条件，原告及被告天茂公司均未办理房屋入住手续，房屋处于闲置状态。原告于2018年5月28日向沈阳市公安局浑南分局控告被告泰富公司涉嫌合同诈骗，该局经审查认为没有犯罪事实，不予立案。该局在审查案件事实过程中，于2018年6月26日传唤广州鑫海岸投资咨询有限公司的法定代表人和实际负责人张晓琳接受询问。据张晓琳表述，上述鑫海岸公司为被告泰富公司大股东广新合盛有限公司在中国的授权委托公司，被告天茂公司于2014年通过委托华夏银行贷款给被告泰富公司，并以水立方三期项目的房产作为抵押，是于2015年取得预售许可证后以房产备案登记形式进行的抵押，双方没有抵押协议。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告泰富公司签订《博荣·美立方团购协议》，系双方真实意思表示，该定购协议对房屋位置、房屋价款、房屋交付时间等主要内容作出约定，虽然双方签订此协议时，原告对被告泰富公司未取得商品房预售许可证是明知的，违法合同效力性相关规定，但至本次诉讼前，涉案房屋已可以销售并办理备案登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，可以认定原、被告签订的定购协议有效。原告已按照协议约定向被告泰富公司履行交款义务，被告泰富公司亦应按照定购协议约定履行自身相关义务。后因被告泰富公司与被告天茂公司之间存在借贷关系，被告泰富公司没有严格恪守其与原告定购协议约定的义务，而是与被告天茂公司达成合意，将欠款转化为购房款，并签订商品房买卖合同且对商品房买卖合同予以备案。目前涉案房屋不符合交付条件，也未满足办理房屋权属证书的相关条件，无法履行物权权属转移变更手续。合同备案行为不是合同生效的前提条件，也无法产生物权变动的法律效力，仅为行政机关对开发商预售商品房行为予以管理的行政手段，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告寇善文与被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司于2013年8月10日签订的《博荣·美立方团购协议》合法有效； 二、驳回原告寇善文的其他诉讼请求。。 案件受理费3,900.00元，由被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  徐宁 审 判 员  李松 人民陪审员  金丽 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  沈晴