浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1122民初2811号 原告：周唐均，男，汉族，住缙云县。 委托代理人：李凤斌，浙江丽大律师事务所律师。 被告：郑闰昕，男，汉族，住缙云县。 被告：李小明，男，汉族，住缙云县。 委托代理人：胡顶军，缙云县政鼎法律服务所法律工作者。 被告：施政杰，男，汉族，住缙云县。 被告：丁小雄，男，汉族，住缙云县。 原告周唐均与被告郑闰昕、李小明、施政杰、丁小雄租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法组成合议庭于2018年11月6日、同年11月8日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。两次开庭，原告周唐均及其委托代理人李凤斌、被告李小明及其委托代理人胡顶军、被告郑闰昕、被告施政杰到庭参加诉讼，被告丁小雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。经审理，本案案由变更为农村土地承包合同纠纷。本案现已审理终结。 原告周唐均向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2014年10月30日签订的《园地租赁协议》无效；2、请求依法判令被告返还租赁款人民币120万元整；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2012年7月6日，四被告签订合伙协议一份共同通过公开招投标的方式从东方镇新深渡村以1203850元的价格租得位于亩，租期50年。2014年10月30日，四被告与原告签订《园地租赁协议》一份，将上述园地中的6亩以120万元的价格租给原告用于建设厂房，租期为48年。同时，被告承诺负责办理建造厂房所需的手续及政府关系疏通并表示手续已经办得差不多了。协议签订后，原告按照约定将租赁款交付给被告，四被告于2014年12月5日出具收条一份，确认收到租赁款120万元的事实。被告收到款项后，原告多次催讨要求办理审批手续，被告均以正在办理为由拖延至今。现原告经多方了解，得知该园地根本不能办理建设用地审批。原告认为，新深渡村下隔溪园地本身不能用于建设，被告以可以办理厂房建设审批手续为由与原告签订租赁协议，该协议名为租赁，实为买卖，且所签订的租赁协议超过法定期限，该合同应为无效，被告应返还原告租赁款。 原告周唐均向本院提供了以下证据： 1、原告身份证一份、四被告户籍信息表四份，待证原、被告身份情况； 2、下隔溪园地租赁协议复印件、合伙共同租赁园地协议复印件各一份，待证四被告合伙向新深渡村村委、经联社承租了下隔溪园地17亩土地； 3、园地租赁协议一份，待证四被告于2017年10月30日将部分园地以租赁形式给了原告，实际上是出让土地； 4、农业银行明细、银行凭条打印件、收条各一份，待证原告已实际交付120元租金； 5、原告和被告郑闰昕、李小明、丁小雄的通话录音各一份，录音时间2018年3月，待证案涉土地实际是出让给原告，办厂手续由被告负责，原告只要拿出1万元请客的事实； 6、对田某所作调查笔录一份，待证田某是本案三份协议的草拟人，原告签订园地租赁协议是为了办厂，审批手续由被告负责，手续批下来后转为转让合同的事实； 7、泰隆银行明细一份，待证2014年12月4日，原告通过其朋友卢会兴银行账户汇给被告李小明10万元租金的事实。 被告郑闰昕答辩称：新深渡村怎么租给我们的，我们就怎么转租给原告，从两份合同内容上就可以反映出来。请求驳回原告的诉讼请求。 被告郑闰昕没有提供证据，但申请对收条上“郑闰昕”签字进行笔迹鉴定。 被告李小明答辩称：一、本案基本事实。第一，案涉园地，历年用于碾砂场地，属于溪滩荒地，遂与2012年7月6日以公开招投标形式进行租赁承包，答辩人与郑闰昕、施政杰、丁小雄四人合伙，以1203850元价格中标，中标后，以郑闰昕名义与新深渡村签订下隔溪园地租赁协议，租赁面积共计17亩，租期50年。因没有合适项目，园地一直没有开发落实。2014年10月，原告得知答辩人有这么一块地闲置，遂与答辩人等联系租地事宜，经协商后，答辩人等将其中6亩地租赁给原告，于当年10月30日签订了园地租赁协议。另11亩地中的部分由郑闰昕舅舅使用，引发了答辩人与其他合伙人误会。为尽快解决地块闲置，与原告签订协议后，合伙体决定开发铁皮石斛基地，打算审批农业开发项目，原告也想审批用地，曾提议一起审批，但通过努力没有落实，至今未批成。第二，原告租地的动机，很大程度上是出于抵扣施政杰所欠原告款项，早些厘清债务。二、关于原告的诉请和理由。原告的诉讼请求是依法确认园地租赁协议无效，其理由是答辩人租给原告的土地是用于建设厂房，同时认为答辩人承诺负责办理建造厂房所需的手续，证据上有证人询问笔录和录音资料。首先，原告租地时，没有说是建设厂房，答辩人包括其他合伙人也没有说租给原告建厂房，协议也没有如此约定。其次，答辩人及其他合伙人也没有承诺负责办理建造厂房的相关手续。只不过是后来为了开发农业项目，曾答应一起去办审批手续。而这一意向也是在签订协议之后，并不是签订租赁协议之时。再者，证人田某所说不实，三份协议均不是田某草拟，田某根本不在场。录音是2017年录音，所提及的也是农业项目的审批，且时间是在签订协议之后。录音不能证明原告的诉讼主张。最后，按原告说诉称，签协议时就明确建厂房、被告包批手续，这么重要的内容，为什不在协议上写明？原告在录音中说被告答应一个月内审批办好手续，但原告第二笔款项是签订协议一个月后即2014年12月4日交付的，当时被告没有把审批手续办下来，原告为什么还要付第二笔款项？三、本案园地租赁协议有效。其一，答辩人和合伙人向新深渡村租赁承包的是溪滩荒地，且经村集体决定以公开招投标形式进行投标，中标后签订租赁协议，符合《农村土地承包法》第四十四条、第四十五条相关规定。其二，答辩人合伙体提供中标签订下隔溪园地租赁协议，按该协议依法取得租赁承包经营权，并有权采取出租的方式流转，也符合《农村土地承包经营权流转管理办法》第六条、第十五条的有关规定。其三，原告诉称提及的三个协议，根据合同法第52条所涉及的无效合同的情形对照，也不属于无效合同。请求驳回原告的诉讼请求。 被告李小明向本院提供了以下证据： 1、新深渡村村双委会议记录四份、投标公告、投标须知各一份，待证涉案的土地是被告向新深度村合法取得的承包权，转租也是合法的； 2、申请证人朱某、俞某、梅某出庭作证，待证本案三份协议不是田某草拟的。本院予以准许。证人朱某当庭陈述：我是李小明朋友。2012年，郑闰昕、李小明、施政杰、丁小雄签订一个协议，叫我过去签个字，做个证，当时除了他们四人，就我和俞某二人在场，田某我认识，当时田某不在场，协议是我去后他们当着我的面打印的。证人俞某当庭陈述：2012年，李小明、施政杰、丁小雄，还有一个我不怎么认识的人四人合伙，叫我过去在协议上签个字。还有一个朱某在场，没有其他人。协议是施政杰写的，后来叫了一个人来打字，现场再没有其他人了。他们土地租来是搭厂棚。证人梅某当庭陈述：2012年，我任新深渡村村民主任，当时我们村一个投标的协议，是我们村的文书起草的。 被告施政杰答辩称：2012年，我与郑闰昕、李小明、丁小雄四人合伙，通过公开招投标以120万余元价格投得新深渡村下隔溪溪滩17亩荒地使用权。后因合伙人意见不统一，一直闲置。2014年，原告与李小明等人联系，要求我们四人转让该地块中的6亩给他使用，后经双方协商，我们同意以120万元的价格转让其中6亩地余下的48年使用权。从开始协商到签订协议，双方从未提起过审批手续这个问题，只是转让使用权后一段时间，李小明等人给我讲过，这块地准备审批铁皮石斛项目，据李小明等人讲，原告要求顺带将他的6亩地也一起审批，因我特别困难，没钱投资，我表示不参与，要求项目下来后，地的租金按我的股份给我就行。原告诉状中讲我们答应包批手续，纯属无稽之谈。当时转租没有说过包批手续之类的话。如果原告确实有这个要求，为什么协议中没有注明，这不符合情理。且原告都是要求转租这块地，真正目的也并不是为了开发。因为我当时欠了很多钱，其中欠原告12万元余元。很多人知道我在这块地有股份，都想拿我这块地的股份抵债。原告只不过是抢先下手而已，他真正的目的是为了抵我所欠的债务。当时原告的租金120万元，按股份我应分得36万元，但我曾经向李小明借款20万元，原告扣除12万多元后，李小明也将20万元本金加利息扣下，我尝到了什么是人情冷暖，也心灰意冷，对地的事情不再关心，之后的事也知道很少。综上，原告租地的真正目的是为了抵我的债务，而不是租地办厂，所谓租地办厂和我们答应包批手续都是歪曲事实。请法院驳回原告的诉讼请求。 被告施政杰没有提供证据。 被告丁小雄未作答辩，也没有提供证据。 为查明本案事实，本院依职权向新深渡村村支书梅惠东做了谈话笔录。 原、被告提供的证据及本院依职权调取证据，本院组织进行了当庭举证、质证，现认证如下： 一、对原告提供的证据，被告丁小雄未到庭质证。被告郑闰昕、李小明、施政杰对证据1、2的真实性没有异议，本院认为证据1、2符合证据“三性”要求，可以证明所要待证的事实，予以采信；对证据3，到庭被告对真实性没有异议，但认为该证据不能证明名为租赁，实为买卖的待证事实，本院认为，证据3可以证明原、被告就租赁土地达成协议并约定相关权利义务的事实，予以采信，但不能证明该协议实际上是出让土地的事实；证据5，被告李小明认为原告有偷换概念的嫌疑，录音中的内容与原告的文字翻译有出入，录音无法证明协议中原、被告之间有包批手续的承诺，原告与郑闰昕的录音内容与本案没有关联，被告郑闰昕认可被告李小明的质证意见，被告施政杰认为其对项目了解不多，录音中“嗯”仅是语气词，表示在听，并不是原告理解的赞同他的观点，本院认为，录音中虽然提到审批的一些事，但无法明确是审批建厂房，审批是签协议时定下的事实，也没有明确的原告租地是为办厂的内容，故对证据5，不予采信；对证据6，到庭被告均认为内容不属实，田某不是三份协议的起草人，本院认为，该笔录中最重要的是关于原、被告签订协议的相关内容，而园地租赁协议没有任何地方反映出田某是协议起草人，田某关于原、被告签订协议的相关内容均是孤证，没有其他证据佐证，故对证据6，不予采信；证据4，被告李小明认为根据打款凭证及收条内容，被告实际只收到110万元，被告郑闰昕认为收条上不是其本人签字，申请对笔迹进行鉴定，被告施政杰无异议，本院认为，被告郑闰昕当庭承认其应得租金份额已抵债给李小明，故郑闰昕的鉴定申请本院不予准许，对李小明提出的只收到110万元的意见，原告补充提供了证据7，到庭被告对证据7均无异议，结合证据4、7，可以证明原告已付清120万元租金的事实，对证据4、7均予以采信。 二、对被告李小明提供的证据1，原告认为第一份会议记录可以看出来是在前一轮承包时间未到的时候进行招投标的，2012年6月29日会议记录反映村民代表大会只对要公开招投标、报名时间、报名费等内容进行表决，对起拍价等重要内容没有表决，2012年7月3日、7月4日的会议记录只有部分人员参加了，从招标公告与招标须知中能看出是对园地的出租，而不是被告方答辩时说的农村土地承包经营权的出租，同时，会议记录也反映出当时新深渡村有土地出租也是给人办厂用的。本院认为，证据1可以证明被告郑闰昕和新深渡村民委员会、经联社所签协议系经过招投标，招投标经过村民代表大会决议的事实，予以采信。对三位证人所作证言，原告认为证人朱某、俞某与李小明之间是朋友关系，且作证前被告和该两位证人已经做过沟通，该两位证人的证言不可信，也不能证明合伙协议就不是田某起草，证人俞某也说了被告租地是作为搭厂棚用，对证人梅某的证言，村会计应当是起草不出一份完整的合同。本院认为，三位证人当庭所作证言，与本案关联性不大，不予采信。 三、对本院依职权调取的证据，原告和到庭被告均无异议，予以采信。 根据上述认定的证据，结合原告、到庭被告的当庭陈述，本院认定如下法律事实：2012年7月6日，被告郑闰昕与缙云县东方镇新深渡村民委员会、经联社签订《下隔溪园地租赁协议》一份，载明经新深渡村村双委、村民代表大会决定，对下隔溪园地以公开投标形式出租，郑闰昕中标，约定出租地点为下隔溪园地，面积约十七亩，租期50年，自2012年10月30日至2062年10月29日，年租金24077元，总租金共计1203850元，承租方不得超出园地面积使用，不得开办对农作物、水源等带来污染的企业。同日，郑闰昕、李小明、施政杰、丁小雄签订《合伙共同租赁园地协议》，载明郑闰昕租赁到的东方人共同投资，郑闰昕、李小明、施政杰每人占股30%，丁小雄占股10%，园地使用权按股份比例占有，该土地使用权需经四人共同商量统一后方可进行。2014年10月30日，原告和四被告签订《园地租赁协议一份》，约定四被告将位于东方亩地租赁给原告，四至：东李盛华厂房为界，南为山，西与四被告园地为界，北路与溪为界，租赁款为120万元，租期为48年，即自2014年10月30日至2062年10月29日，租赁期内，原告不得开办对农作物、水源等带来污染的企业。2014年11月1日，原告转账给被告李小明300000元，同年12月4日，原告转账给被告李小明775000元。2014年12月5日，四被告出具收条一份给原告，载明收到周唐均土地租赁款120万元，其中施政杰欠周唐均货款125000元，现金1075000元。案涉土地目前闲置。 本院认为：根据《中华人民共和国农村土地承包法》有关规定，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定，以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。本案实质为农村土地承包，被告方通过公开招投标形式中标，与新深渡村民委员会、经联社签订合同，没有违反上述法律规定，应属有效。关于四被告将部分土地转租给原告的行为，符合《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条规定，原、被告之间签订的合同有效。原告要求确认《园地租赁协议》无效并判令被告返还租赁款120万元的诉讼请求，不予支持。原告提出租地用于办厂，被告负责审批手续，本案名为租赁、实为买卖的意见，没有提供充分有效的证据予以证明，不予采纳。被告丁小雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第四十四条、第四十五条、第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告周唐均的诉讼请求。 案件受理费15600元，保全费5000元，共计20600元，由原告周唐均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  吕劲强 人民陪审员  叶小光 人民陪审员  朱金福 二〇一八年十一月八日 法官助理边杨薇 代书 记员  李 娅 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三条国家实行农村土地承包经营制度。 农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。 第四十四条不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。 第四十五条以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。 第四十九条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。