江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初10318号原告：张远凤，女，1978年11月14日出生，汉族，住南京市。原告：郑吉红，男，1978年11月20日出生，汉族，翼和沃（南京）网络技术有限公司员工，住南京市。委托诉讼代理人：张远凤（系郑吉红妻子），住南京市建邺区汉中门大街******。被告：杭宝山，男，1961年11月24日出生，汉族，住南，住南京市div>委托诉讼代理人：肖秋桃，江苏利德丰律师事务所律师。第三人：周爱富，男，1975年4月24日出生，汉族，住南，住南京市div>委托诉讼代理人：郝党权，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴园园，江苏维世德律师事务所实习律师。原告张远凤、郑吉红与被告杭宝山、第三人周爱富房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月4日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张远凤、郑吉红、被告杭宝山及其委托诉讼代理人肖秋桃、第三人周爱富及其委托诉讼代理人郝党权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张远凤、郑吉红向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空并交付南京市，第三人协助被告交付上述房屋；2.被告按合同约定标准即每逾期一日按总房价的万分之五，向两原告支付自2018年3月29日起至被告实际交付上述房屋之日止的违约金。事实和理由：2017年5月15日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于南京市。2017年10月10日，原、被告双方签订《补充协议》，约定被告于2018年3月28日前将该房屋交付原告。合同签订后，两原告按约支付购房款，并办理了涉案房屋产权变更登记。由于第三人周爱富承租该房屋中部分面积，租赁合同到期后，第三人拒绝交房，致使原告至今未能接收该房屋，对此被告应承担违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告杭宝山辩称，因第三人周爱富至今仍占有使用部分涉案房屋，故被告无法腾空并交付两原告涉案房屋，对此应由第三人承担相应责任。两原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。第三人周爱富述称，法院生效判决已认定被告侵害了第三人的优先购买权，判决被告赔偿第三人损失3万元。第三人承租部分涉案房屋作为第三人经营的南京市鼓楼区雨豪小吃店的后厨，该后厨对第三人至关重要。原、被告恶意串通，使用虚假合同进行诉讼，侵害了第三人的合法权益。第三人一直积极与两原告协商续租涉案房屋事宜，并未强行占有使用涉案房屋，且第三人也并非原、被告签订的《房地产买卖合同》的相对方，不负有向原告交付涉案房屋的义务。两原告主张的违约金标准过高，请求法院依法处理。本院经审理认定事实如下：原告郑吉红、张远凤系夫妻关系。南京市.64平方米，即涉案房屋）原产权人为被告杭宝山。自2006年起被告将涉案房屋中的16.64平方米出租给原告张远凤，用于经营服装；自2009年起被告将涉案房屋中的另外40平方米出租给第三人周爱富，用于其经营餐饮的后厨。被告杭宝山与第三人周爱富最后一次签订租赁合同的时间为2017年，双方约定租期为2017年3月18日至2018年3月18日，年租金为3万元。租期届满后双方并未续签租赁协议，第三人也未再给付房屋租金。2017年5月15日，经案外人南京利众置业投资集团有限公司第十六分公司（以下简称利众置业公司）居间，原告张远凤（乙方、买方）与被告杭宝山（甲方、卖方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋实际成交价格为250万元；乙方于2017年5月15日向甲方支付房屋定金10万元，于2018年1月30日前过户当日交付房款125万元，待房屋过户手续办理完毕，且甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚并在物业交验单签字三日内（遇节假日付款时间顺延）结清余款；如甲、乙双方任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任等等。2017年8月9日，原告张远凤、郑吉红（乙方、买方）与被告杭宝山（甲方、卖方）及案外人利众置业公司（丙方、经纪机构）签订《南京市存量房交易合同》（经纪机构版），约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为250万元，其中含定金10万元，尾款5万元；甲、乙双方定于收齐全部房款后正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空涉案房屋等等。2017年10月10日，原告郑吉红（乙方、买房人）与被告杭宝山（甲方、卖房人）签订《补充协议》，约定由于涉案房屋其中部分租赁给周爱富，租期自2017年3月13日至2018年3月18日，经双方协商同意在周爱富租赁合同到期后十日内，由甲方将该房交付给乙方；如乙方逾期付款或甲方延期交房，违约责任按《房地产买卖合同》的约定执行等等。上述合同及协议签订后，两原告已付清全部购房款。2017年8月10日，涉案房屋产权登记至两原告名下，系两原告共同共有。之后，原、被告及第三人发生纠纷，第三人诉至本院，请求两原告与被告赔偿损失80万元。2018年1月31日，本院作出（2017）苏0106民初12101号民事判决，认定被告侵害了第三人的优先购买权，判决被告赔偿第三人损失3万元。后第三人上诉至南京市中级人民法院，2018年6月28日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终4245号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。之后，第三人与原、被告协商续租及购买涉案房屋未果，至今第三人仍占有使用涉案房屋中的40平方米。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖合同》、《南京市存量房交易合同》、《补充协议》、产权证、本院（2017）苏0106民初12101号民事判决书、南京市中级人民法院（2018）苏01民终4245号民事判决书等证据证明。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告张远凤、郑吉红与被告杭宝山签订的《房地产买卖合同》、《南京市存量房交易合同》及《补充协议》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告杭宝山作为出卖人，应当履行向买受人即两原告交付标的物的义务。被告与第三人约定的租赁期限于2018年3月18日届满后，双方并未续签租赁协议，两原告购买涉案房屋后已取得该房屋的合法产权，亦未同意第三人续租，但至今第三人仍占有使用涉案房屋，致使被告无法按约交付该房屋给原告，故原告主张被告腾空并交付涉案房屋，第三人予以协助的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。被告杭宝山未能按约于2018年3月28日前交付原告涉案房屋，应承担逾期交房的违约责任。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原、被告约定的违约金标准即每逾期一日按总房价的万分之五（即每日2500000元×0.0005=1250元）支付违约金，该标准过高，综合合同的履行情况、原告的预期租金损失等因素，本院酌定被告按每月3000元的标准，给付两原告逾期交房的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告杭宝山于本判决生效之日起十日内将南京市、郑吉红；第三人周爱富协助被告杭宝山交付上述房屋；二、被告杭宝山于本判决生效之日起十日内按每月3000元的标准，给付原告张远凤、郑吉红自2018年3月29日起至上述房屋实际交付原告之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6494元，减半收取3247元，由原告张远凤、郑吉红负担2994元，被告杭宝山负担253元（原告郑吉红已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  冯亚晨二〇一八年十一月三十日书记员  张 妍