重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0108民初21272号 原告重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特**，统一社会信用代码915001077530560415。 法定代表人高仲，董事长。 委托代理人朱艺（特别授权），女，1972年11月7日出生，汉族，住重庆市渝中区，重庆隆鑫物业管理有限公司员工。 委托代理人陆彦红（特别授权），女，1975年1月15日出生，汉族，住重庆市南岸区，重庆隆鑫物业管理有限公司员工。 被告陈志刚，男，1956年6月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。 被告何正贤，女，1955年5月10日出生，汉族，住址同上。 被告陈献，男，1982年10月23日生，汉族，住址同上。 以上被告何正贤、陈献的委托代理人陈志刚，身份信息同上。 原告重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称“隆鑫物业”）诉被告陈志刚、何正贤、陈献物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法由审判员邓小晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告隆鑫物业公司的委托代理人朱艺、陆彦红、被告陈志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆鑫物业诉称：2004年11月26日，原告与重庆隆鑫置业有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向其开发的骏逸天下小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。2012年8月30日，原告与骏逸天下业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起缴纳违约金。被告系骏逸天下4-21-4号房屋的业主，物业面积167.27平方米，按约定应当向原告缴纳从2012年9月1日至2018年8月31日的物业服务费18065.26元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金。原告多次催收，被告均未缴费，故原告起诉来院，请求判令：一、被告支付原告拖欠的2012年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费共计18065.26元（167.27平方米×1.50元/平方米/月×72个月）；二、被告支付原告违约金5419.58元（18065.26元×30%）。 被告陈志刚、何正贤、陈献辩称：被告系位于重庆市南岸区小区业主，于2012年9月1日起拖欠物业服务费属实。被告拒交物业服务费的理由如下：一、被告陈志刚系小区首届业委会会计，为小区业主维权，被告出于安全考虑，在其家门口安装监控摄像头进行安全监控，2011年11月9日晚，隆鑫物业负责人指使其保安人员在晚上9时49分到被告家门外窃听室内谈话，其行为严重侵犯了被告的隐私权，对被告及家庭成员人身安全造成重大威胁，亦侵犯了业主的合法权益，而隆鑫物业至今未对其行为采取任何补救措施，也未向被告赔礼道歉；二、根据重庆市物价局渝价【2014】173号文件及渝价【2014】778号文件第四条规定：物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准的基础上，应下浮30%收取，下浮的30%的由建设单位承担。由于小区配套设施不齐全、不达标，则物业服务费应按照1.05元/平方米的标准收取；三、原告请求的违约金不合理、不合法，请求予以驳回；四、由于原告的违约行为在前，根据先履行抗辩权的原则，则被告拒绝支付物业服务费，并要求原告赔偿被告声誉及精神损失，并免去被告的欠费作为补偿，要求被告公开向原告赔礼道歉和承诺保证；五、要求被告退还原告在不知情已缴纳或被强行从业主公区收入中代缴的公摊水电费1338.44元；要求对代缴的公摊水电费等入账凭证及对于的财务报表等查实等。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2012年8月30日，重庆市南岸区丹龙路骏逸天下业主委员会（以下简称“骏逸天下业委会”）作为甲方与原告作为乙方签订《物业服务合同》，合同约定由原告对位于重庆市经开区丹龙路26号骏逸天下小区提供物业服务；业主按房屋产权之建筑面积计算，第一阶段收费标准为住宅1.50元/月/平方米（含电梯费），第二阶段2015年1月1日起收费标准为住宅1.60元/月/平方米（含电梯费），物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前履行当月交纳义务；业主违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限为三年，自2012年9月1日起至2015年9月1日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止，若双方对本合同继续执行无异议，则本合同自动续期，至双方任一方提出修订或终止时止；本合同签订后于2012年9月1日起生效等内容。上述合同签订后，原告持续为骏逸天下小区提供物业服务至今。 被告系位于重庆市南岸区房屋业主，该房屋的建筑面积为167.27平方米。被告于2004年11月28日在原告处办理接房手续。被告未向原告交纳2012年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费，原告于2014年6月、2015年6月向被告催收未果，遂以前述请求诉至本院。 以上事实，有《物业服务合同》、房屋产权信息查询、入伙流转表、装修申请书、（2017）渝05民终867号《民事判决书》、缴费明细、催费函、EMS专递等证据及当事人的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。 本院认为，原告与骏逸天下业委会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。被告作为骏逸天下小区业主，该合同亦对其产生约束力。现原告已向被告提供了物业服务，被告即有义务向原告交纳物业服务费。对于双方争议的物业服务费的收费标准，本院认为，渝价【2004】778号《重庆市物价局关于对重庆市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》中第四条规定“物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%收费，下浮30%的建设单位承担”，该规定于2004年12月31日发布。《重庆市物业服务收费管理办法》于2015年3月9日发布，自2015年5月1日起实行，该办法中明确物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价，前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价。本案中，被告提出物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%收取物业服务费，但被告并未举示充分的证据证明骏逸天下小区从2012年9月1日至2015年5月1日期间物业并未达到申报的相应条件，其要求下浮30%收取物业服务费的理由不充分，证据不足，故对被告提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。此后，由于物业服务收费实行市场调节价，而原告与骏逸天下业委会签订的《物业服务合同》中约定的物业服务收费标准，并不违反法律法规的强制性规定，被告作为该小区的业主，前述物业服务合同的约定亦对被告产生约束力，则被告应按照前述物业服务合同的约定即1.50元/月/平方米的标准支付物业服务费。则被告应支付原告2012年9月1日至2018年8月31日期间物业服务费18065.16元（167.27平方米×1.50元/平方米/月×72个月）。 对于原告请求的违约金，本院认为，被告未按时交纳物业服务费，其逾期交纳的行为已构成违约，亦给原告造成一定损失，应当支付违约金。前述《物业服务合同》中约定的违约金过高，对于原告请求的违约金计算标准，本院酌情予以调整为自被告拖欠之日起即2012年9月11日起，以每月拖欠的物业服务费为基数，按照年利率24%的标准计算至被告付清时为止。 被告提出的要求原告赔礼道歉、恢复名誉，以及要求原告退还已缴纳的公摊水电费、要求等诉求，与本案非同一法律关系，在本案中亦不构成反诉，故对其抗辩理由，本院不予采纳，被告可另案诉讼处理。物业工作系长期、持续性的针对小区所有业主的公共服务工作，原告提供的物业服务或许存在一时的服务延迟或者服务瑕疵，但并不能作为被告据交物业服务费的理由。原告作为该小区的物业服务企业，亦应虚心采纳业主的建议，不断提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、由被告陈志刚、何正贤、陈献于本判决生效之日起十日内支付原告重庆隆鑫物业管理有限公司2012年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费共计18065.16元； 二、由被告陈志刚、何正贤、陈献于本判决生效之日起十日内支付原告重庆隆鑫物业管理有限公司违约金（自2012年9月11日起，以每月拖欠的物业服务费为基数，按照年利率24%的标准计算至付清时为止）； 三、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取198元，由被告陈志刚、何正贤、陈献承担（此款由原告重庆隆鑫物业管理有限公司垫付，被告陈志刚、何正贤、陈献支付上述款项时一并付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  邓小晶 二〇一八年十一月二十一日 书记员  蒋 姝