广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24920号原告：谭伟升，男，1975年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：苏少霞，女，1979年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告谭伟升、苏少霞诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付《商品房买卖合同（预售）》逾期交楼违约金140070.02元。(以784706元为基数，从2017年9月28日起暂计至2018年9月19日，按日万分之五计算，并请求计算至双方签署商品房交接单之日止）；2.判令被告立即向原告支付逾期支付违约金的违约责任140070.02元。（《逾期交楼处理协议书》约定，“如甲方未能未按上述方式按时足额支付上述违约金则须加倍支付”，被告未按协议约定执行，须承担违约责任。）；3.判令雄盛王府广场68号二座（办公）1单元8层815室由原告承担的物业管理费计算起始时间为双方签署商品房交接单之日；4.判令被告承担本案的诉讼费用；5.判令被告返还一份已盖章的《逾期交楼处理协议书》。事实与理由：2016年9月15日原告为购买佛山市季华路雄盛王府广场68号二座（办公）1单元8层815室与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定价款为784706元。于2017年4月份通过快递收到被告《延期交楼通知书》，通知办理延期手续。需要买受人书面确定选择解除《商品房买卖合同（预售）》还是要求继续履行合同。于2017年4月中旬原告与被告签订《逾期交楼处理协议书》时，因被告指定须由农商银行帐户收取违约金，双方再约4月28日签订。2017年4月28日原告与被告签订《逾期交楼处理协议书》一式两份，但由于被告现场无公章，被告要求原告签名后一式两份全部交给被告，待盖章后返还一份给原告。被告物业部员工在原告的《延期交楼通知书》上手写“已过来办理逾期交楼处理协议书”。该协议主要约定：“双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年4月1日起按日计算向乙方支付全部房款万分之五的违约金”，“双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议书签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止”，“双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议书签订后15个工作日内按逾期之日起90日支付一次违约金给乙方，如至实际交付日止按实际发生的逾期时间计付违约金并于乙方收楼之日起15个工作日内支付。”“如甲方未能未按上述方式按时足额支付上述违约金则须加倍支付”。“违约金汇入指定的帐户：户名：谭伟升，开户行：佛山市禅城区农村信用合作联社河宕分社，帐户：80×××80”。2017年5月起原告多次上门催问被告物业部岑经理、孙小姐要求取回《逾期交楼处理协议书》，回复“公司未盖好公章”。于2017年8月31日被告按原告签订的《逾期交楼处理协议书》指定的违约金收款帐户，转入2017年4月1日至2017年6月29日共90日违约金35312元。2017年9月起原告多次上门、电话催问物业部岑经理、孙小姐，要求取回《逾期交楼处理协议书》，回复“公司未盖好公章”“已按《逾期交楼处理协议书》执行支付违约金，不用担心呀，盖好章就会给你”。于2017年12月4日被告按原告签订的《逾期交楼处理协议书》指定的违约金收款帐户，转入2017年6月30日至2017年9月27日共90日违约金35312元。于2018年1月起原告多次上门、电话催促要求支付余下的违约金，被告拒绝支付。于2018年1月21日，原告通过EMS收到被告2018年1月17日出具的《收楼通知书》。于2018年1月20日收到管理处《通知书》，告知因本期收楼业主太多，收楼时间安排在2018年2月2日。2018年2月2日原告在验收商品房时，发现该商品房未符合《商品房买卖合同》的交付条件。连最基本的证明文件《房屋测绘报告》都未能出示。违反《商品房买卖合同（预售）》约定。当天原告把拒收楼原因“1、未取得房屋测绘报告查看。2、房内阳台护栏多处已生诱。3、房内大门门套脱落，房内大门上方非砖墙体，只见一块木板。4、卫生间内墙体出现灰严重脱落。5、小区内绿地率不达标。6、小区内市政道路不达标。”以书面形式已交管理处，并请转达被告，并由陈燕明代收。《商品房买卖合同（预售）》约定：“第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备（二）公共服务及其他配套设施”于2018年2月至3月份原告多次上门、电话催促要求支付余下违约金，被告拒绝支付。被告已严重违反《商品房买卖合同（预售）》与《逾期交楼处理协议书》的支付约定。请求判令雄盛王府广场68号二座（办公）1单元8层815室由原告承担的物业管理费计算起始时间为双方签署商品房交接单之日。原因：（1）在原告2018年2月2日书面拒绝收楼后，直至2018年9月4日原告通过EMS才收到被告2018年9月3日出具的《催收楼通知书》；（2）根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳”。（3）根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续“查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”2018年9月5日原告向管理处询问查看《房屋测绘报告》，确定已取得证件。查验房屋，发现阳台护栏生锈问题仍未整改合格，原告当天向管理处书面提交《整改申请书》，并申请办理收楼手续。但在办理收楼手续时，管理处要求“从2018年1月17日起计算物业管理费并结清至业主办理收楼手续之日的物业管理费，且现场支付并结清，才给予办理收楼手续。”原告对于管理处的做法不认可，2018年9月10日通过电话、微信反馈给被告冯生并请求协助处理，原告表示同意从2018年9月3日起开始计算物业管理费，经多次沟通，仍然没有达成共识。因管理处与被告违反《商品房买卖合同（预售）》第十一条导致原告至今仍无法顺利办理收楼手续，双方无法签署商品房交接单。所以要求由原告承担的物业管理费计算起始时间为双方签署商品房交接单之日。请求判令被告立即向原告支付《商品房买卖合同（预售）》逾期交楼违约金140070.02元。(以784706元为基数，从2017年9月28日起暂计至2018年9月19日，按日万分之五计算，并请求计算至双方签署商品房交接单之日止）。原因：（1）违约金计算截止日应符合两个条件：1、达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件；2、达到交付条件后，按《商品房买卖合同（预售）》约定以书面形式把收楼通知书送达买受人。（2）在原告2018年2月2日书面拒绝收楼后，直至2018年9月4日才收到被告2018年9月3日出具的《催收楼通知书》；（3）原告违反《商品房买卖合同（预售）》约定第十一条，在原告申请办理收楼手续时，要求缴付从2018年1月17日起至业主办理收楼手续之日的物业管理费，才给予办理收楼手续，导致原告至今仍无法顺利办理收楼手续。《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续。“（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”。“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续“查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任。“出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。”因此双方签署商品房交接单之日才能视为有效的收楼通知日，违约金计算截止日期应为双方签署商品房交接单之日。（以784706元为基数，从2017年9月28日起暂计至2018年9月19日，按日万分之五计算，共140070.02元，并请求计算至双方签署商品房交接单之日止。）请求判令被告应向原告支付逾期支付违约金的违约责任140070.02元。原因：（1）被告只支付了从2017年4月1日起至2017年9月27日止的违约金，剩余违约金已拖欠一年，期间原告多次上门、电话催促，仍然拒绝支付。（2）《逾期交楼处理协议书》约定，“如甲方未能未按上述方式按时足额支付上述违约金则须加倍支付”。且此约定是被告自己提出来的。被告未按协议约定执行，因此须承担违约责任。综上，被告的行为已严重违反《中华人民共和国合同法》之规定，侵害原告合法权益，请求法院判如所请。被告雄盛王府公司辩称：一、应按照《商品房买卖合同（预售）》和补充协议约定处理逾期交付商品房的违约问题，但取得房屋测绘报告并不是被告交付商品房的必要条件，该约定应撤销。根据原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20160906008101）（下称《买卖合同》）和《商品房买卖合同补充协议书》（下称补充协议），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座815房，价款为784706元；约定被告在2017年3月31日前（交付期限），将具备已取得建设工程竣工验收备案证明文件的上述商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，合同继续履行。本案《商品房买卖合同（预售）》是政府职能部门（佛山市禅城区国土城建和水利局）监督制定的格式合同，合同第九条商品房交付条件，约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。该约定商品房交付时应取得房屋测绘报告与法律规定有冲突，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，并未规定有取得房屋测绘报告为交付条件。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，也未规定有取得房屋测绘报告为交付条件。另外，此前同属涉案楼盘的商品房买卖合同版本也未约定商品房需取得房屋测绘报告为交付条件。故本案《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件，约定“该商品房交付时应当符合下列第2条件：2.该商品房已取得房屋测绘报告；”是与法律法规冲突，与实际商品房交付不符，应予以撤销，不应作为商品房转移占有的交付条件。二、因政府部门的原因导致不能及时出具《房屋测绘报告》，被告依法依约不承担违约责任。本商品房所在项目竣工验收后于2018年1月17日取得竣工验收备案表，同时被告向佛山市禅城区房产测绘和交易中心申请了房屋面积测绘，要求出具《房屋测绘报告》。但因佛山市禅城区房产测绘和交易中心原因致使测绘报告不能及时作出。在被告的强力要求下，佛山市禅城区房产测绘和交易中心才于2018年4月9日出具了2区（68号）二座的《房屋测绘报告》。出具《房屋测绘报告》是政府职能部门的工作，政府职能部门的原因属于不可抗力因素，因此导致涉案商品房未能及时取得《房屋测绘报告》应免除被告的违约责任。根据《广东省商品房买卖合同补充协议书》第8条“对本合同第十四条与第十五条的补充与修改”第3项约定：“政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任”。现因政府部门的原因导致不能及时出具《房屋测绘报告》，被告不因此承担延期交楼的违约责任。此外，根据佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知（佛建管[2012]321号）规定，房屋竣工验收合格交付使用条件是：已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告现已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到法律法规规定商品房交付条件，原告无权拒绝办理交付。三、本案中被告向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2017年9月28日起至2018年1月17日止。原告主张被告支付至2018年9月19日止的逾期交房违约金没有事实依据。按照《买卖合同》约定，被告应于2017年3月31日（交付期限）将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告，逾期应自交付期间届满次日起支付违约金。被告已于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。被告已向原告支付2017年4月1日至2017年9月27日的逾期交房违约金70624元，故本案违约金计算的起止时间为2017年9月28日起至2018年1月17日止。四、原告要求支付逾期支付违约金的违约责任140070.09元理据不足。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《逾期交楼处理协议书》约定的日万分之五的违约金本身即兼具惩罚违约和补偿原告损失的作用，且日万分之五的标准折合年利率为18%，原告要求再次按照年利率18%的标准支付违约金的违约金显然属于重复主张，也超过其实际损失，属于双重惩罚，有违公平原则。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第28、29条的规定，违约金数额应以实际损失额为限，法院应兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，对违约金进行衡量。本案中，在逾期交楼期间，因被告逾期交楼造成原告损失，被告已按照万分之五的标准支付违约金，足以弥补原告损失，原告要求支付违约金的违约金没有事实和法律依据，请法院予以驳回。五、物业管理费的收费是物业管理公司依照与原告签订的物业管理合同约定收取，并非被告收取，原告诉求物业管理费计算起始时间为双方签署商品房交接单之日，涉及物业管理费的问题，是为另一法律关系，被告并非适格主体，该诉求应予以驳回。综上所述，根据本案证据和事实，被告应向原告支付2017年9月29日至2018年1月17日的逾期交房违约金，原告的诉求超出了合法保护范围，没有事实依据，请求法院依法应予以驳回。逾期交楼处理协议书确由原告签名后交由被告，但已经遗失，无法返还。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、企业机读档案登记资料。证明原、被告诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》。证明原告、被告之间房屋买卖法律关系合法有效，证明交房期限、交楼标准与违约责任等。3.增值税发票。证明原告已经履行了支付房款义务。4.延期交楼通知书。证明原告曾办理了延期交楼处理的手续。5.收楼通知书、通知书、拒收通知书、催收楼通知书、整改申请书。证明被告向原告发送收楼通知，但是原告认为房屋不符合交楼条件，原告明确告知被告拒绝收楼，后被告向原告发送催收楼通知书，原告2018年9月同意收楼，但有新的问题，向被告发出整改申请书。6.逾期交楼处理协议书通用格式2份（其他业主）。证明被告逾期支付逾期交楼违约金，应当加倍支付。7.违约金收取的银行流水。证明原告收到了部分违约金。8.微信截图3页。证明物业公司需要原告支付2018年1月17日起的物业管理费才能收楼，原告与被告协无果。9.光碟共3段录音、3段录音文字版。证明原告与被告签订了逾期交楼协议书；物业公司要原告支付物业管理费才能收楼。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体适格。2.《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议书》。证明①原告向被告购买涉案房产，双方自愿签订商品房买卖合同和补充协议书，合同是真实有效的；②合同约定了原告逾期付款的，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金（《买卖合同》第八条逾期付款责任约定）；③被告应在2017年3月31日前，将已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第九、十一条约定）；④被告逾期交楼的，应自交付期间届满次日起，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金（《买卖合同》第十二条逾期交付责任约定）；⑤第二十五条送达约定了被告按照买卖合同载明的通讯地址以邮寄挂号件形式向原告送达文书。⑥政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任（补充协议书第8条第3款）,未取得房屋测绘报告是政府原因，被告不应承担违约责任。3.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、预售面积预测报告书、房屋测绘报告。证明涉案房屋已于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并取得预测报告书，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，房屋测绘报告是办理房屋确权和房产证时使用，并非法定的房屋交付条件。逾期交楼违约金计算应截止2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。4.《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。5.佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知。证明该文件第一条写明，根据相关法律法规要求，商品房竣工验收合格后可交付使用，竣工验收合格交付使用条件是，已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。房屋测绘报告并不是法律规定的商品房交付要件，涉案商品房已于2018年1月17日取得竣工验收备案表，达到交付条件。6.收据、佛山农商行批量代收付结果明细清单。证明被告已向原告支付2017年4月1日至2017年9月27日的逾期交楼违约金70624元。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：两原告提交的证据1-4、7，被告对真实性均无异议，本院予以确认；证据5、8、9，经核对，本院确认其真实性；证据6，两原告并非协议书的当事人，与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据1-4、6，两原告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据5，经核对，本院对真实性予以确认。经审理查明：2016年9月15日，两原告为购买禅城区季华四路68号二座（办公）1单元8层815室与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定价款为784706元。合同主要约定：第七条付款方式及期限买受人采取分期方式付款：第一期：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50%，金额392353元；第二期：在2016年10月15日前支付全部房价款的50%，金额392353元。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，本合同为毛坯交楼，给水管安装至户内卫生间的一个接水点，排水管安装至户内卫生间和阳台各一个排水点；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本合同为毛坯交楼，供电按照国家有关规定和供电局审核通过的供电要求配置电线；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2017年3月31日达到Ａ1区（住宅区）、Ａ2区（商业区）绿地率达到16.22%。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，整改至达到规划条件。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其余的A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。此外该补充协议书第十九大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向两原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。2017年8月14日、10月9日，原告谭伟升分别出具收据，确认收取涉案房屋逾期交楼自2017年4月1日起至6月29日的违约金35312元、2017年6月30日起至9月27日的违约金35312元。另查明一，根据佛山市金尺房地产测绘服务有限公司出具的《预售面积预测报告书》，案涉房屋的建筑面积为74.69平方米。另查明二，根据被告提交的测绘报告显示，佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2018年4月9日出具涉案小区季华四路68号二座的《房屋测绘报告书》，涉案房屋的建筑面积为75.02平方米。两原告确认被告于2018年9月5日向其公示了房屋测绘报告和竣工验收备案表。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金的计算截止时间和计算标准如何确定。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十条第二款的意见，合同约定的交付条件高于前款标准（即经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案）的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，根据合同约定，案涉房屋交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时还约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。可见，双方约定的交付标准高于竣工验收这一标准，应以上述约定作为认定涉案商品房交付的标准。两原告确认在2018年9月5日收到测绘报告及房屋竣工备案证明文件，至此方可认定被告提供的商品房符合合同约定的交付标准，而被告未提供证据证明其在2018年9月5日前已向两原告公示了上述文件，故逾期交楼违约金的计算截止时间应为2018年9月5日。被告认为违约金应计算至2018年1月17日，缺乏依据，本院不予支持。原告还提出涉案房屋及所在小区还存在质量瑕疵及公共设施不完善等其他问题，但并未提供充分的证据证明该问题严重影响其正常居住使用，故本院对其该项主张不予支持。关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，因此，依据合同的约定，被告应按日计算向两原告支付全部房价款万分之五的违约金。两原告还主张按照《逾期交楼处理协议书》的约定，被告需加倍支付违约金，但并未提供证据证明《逾期交楼处理协议书》的具体内容，故两原告主张被告支付逾期支付违约金的违约责任140070.02元，无事实与法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，被告已支付自2017年4月1日至9月27日的违约金，则从2017年9月28日至2018年9月5日逾期交楼343天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：（784706元×0.0005）/天×343天=134577.08元。对两原告主张超出部分，本院不予支持。关于物业费问题。本案系房屋买卖合同纠纷，并非物业服务合同纠纷，被告非收取物业费的主体，物业管理费起算时间的确定问题，本院不作审查。关于两原告主张被告返还盖章的《逾期交楼处理协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，两原告未举证证明其在《逾期交楼处理协议书》签名后，被告也在协议书上盖章，即该协议书是否成立并生效，尚存疑问，即使被告在答辩中确认与原告签订了《逾期交楼处理协议书》，但协议书的具体内容如何特别是有无包含逾期支付违约金的加倍罚金问题，并无证据证明，故两原告该项诉讼请求指向的对象并不明确，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭伟升、苏少霞支付逾期交楼违约金134577.08元；二、驳回原告谭伟升、苏少霞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2751元，由原告谭伟升、苏少霞负担1429元、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担1322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十一月二十日书记员  潘有鹏