湖南省株洲市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）湘02行初307号 原告谢国平，男，1957年6月6日出生，汉族，住所地湖南省攸县， 原告刘爱平，女，1963年4月28日出生，汉族，住所地湖南省攸县， 两原告共同委托代理人赵延勇，北京市京师律师事务所律师，代理权限为一般代理。 两原告共同委托代理人徐晓倩，北京市京师律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告攸县人民政府，地址攸县发展中心**。 法定代表人苏涛，县长。 委托代理人贺凌峰，攸县房屋征收办公室主任，代理权限为特别授权。 委托代理人欧阳达龙，湖南人信律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告谢国平、刘爱平诉被告攸县人民政府国有土地上房屋征收补偿决定一案，向本院提起行政诉讼。本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告谢国平及委托代理人赵延勇、徐晓倩，被告攸县人民政府委托代理人贺凌峰、欧阳达龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、撤销被告作出的攸征补[2018]1号《房屋征收补偿决定书》；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：《征收补偿决定书》违法体现在：1、评估单价过低；2、对原告房屋的实际建筑面积登记不准，少了15.3平方米，这部分空余土地没有补偿；3、装饰装修补偿过低；4、侵犯了原告选择产权调换的权利；5、原告房屋应该按经营性用房补偿而不是住宅补偿。 被告攸县人民政府辩称：1、原告所有的房屋属攸县洣水三桥建设南路延伸段建设项目征拆范围。该项目除原告一户外，其余均已经签署了征收补偿安置协议；2、答辩人对原告作出的征收补偿决定书事实清楚、适用法律正确，程序合法；3、原告提出征收补偿金额过低、侵犯原告对补偿方式的选择权，没有事实和法律依据。 被告提供的证据：1、攸县建设南路建设项目房屋征收合法性认定的处理意见及公示照片（共计八次）；2、攸县人民政府关于《攸县建设南路建设项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）征求意见的公告》及公示照片；3、攸县人民政府关于攸县建设南路建设项目房屋征收补偿方案征求意见及答复情况公告及公示照片；4、攸县重大事项社会稳定风险评估报告书；5、存款证明；6、攸县人民政府国有土地上房屋征收决定书及公示照片；7、关于发布房屋征收预评估信息的通告及公示；8、关于协商选定攸县建设南路项目房地产价格评估机构的公示及公示照片；9、现场选定房地产评估机构的公证书及选定结果、现场查勘的公告及公示照片；10、分户初步评估结果及公示照片；11、攸县人民政府关于对《攸县建设南路延伸段建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》进行调整的公示及照片；12、整体评估照片；13、谢国平房屋分户评估报告及送达回执；14、被征收房屋评估价值异议专家鉴定申请书；15、株洲市国有土地上房屋整合搜评估专家委员会评估报告鉴定意见书；16、谢国平房屋征收补偿安置告知书及送达回执；17、三次房屋征收协议记录及建设南路房屋征收补偿相关事项座谈会记录两份；18、攸县人民政府房屋征收补偿决定书及送达回执、公示照片。证明案涉征收补偿决定认定事实清楚、适用法律法规正确、程序合法。 原告提供的证据：1、税务登记证、门面租赁合同书、营业执照、证人证言、视频，证明案涉房屋自建设完成后，有部分房屋一直用于经营，至征收时，案涉房屋有部分出租用于婚介；2、置业计划表，证明2018年6月18日原告在距离被征收房屋最近的（不到2公里）售楼部取得该表，该表显示附近房屋市场价值4432元/平方米，征收补偿方案严重偏离事实；3、家居装饰主材预算书，证明第三方对被征收房屋装饰装修的预算价格共计34万多，而补偿决定认定的价值只有10余万元，认定错误；4、复核评估申请书和专家鉴定申请书，证明原告收到评估报告后，提起了复核，原告认为评估报告存在与事实不符，据此作出的补偿决定认定事实不清；5、申请报告、协商报告，证明原告要求产权置换，详细阐述了征收补偿决定的不合理之处，被告一致不予安排，导致原告一直无法产权置换；6、房产证、国有土地使用权证、被诉补偿决定，证明原告案涉房屋位于征收范围内及被诉补偿决定存在的事实；7、原告与征收部门工作人员三段协商录音，证明被告在实际征收补偿过程中并没有给予原告产权置换的选择，不符合法律规定。 经庭审质证：原告对被告证据的质证意见：对证据1只有复印件，对三性均不予认可，该证据不能证明被告对相关房屋是否合法进行了法定处理程序，包括原告房屋在内，对有争议的房屋面积没有合法性认定；对证据2真实性认可，证明目的不予认可，合法性不予认可，该征求意见没有显示关于被征收户是否参与了被征收方案提出建议；对证据3与对证据2质证意见一致；对证据4真实性没有异议，但该风险评估报告书严重违法，征收的主体应当是市县级人民政府，所以作出报告主体应当是攸县人民政府而不是街道办事处；对证据5真实性没有异议，但需要核实该公司是什么性质的公司；对证据6真实性无异议，合法性有异议，补偿安置方案的补偿标准严重偏离国务院590号令的标准；对证据7、8、9真实性无异议，合法性有异议，虽然被告进行了相关的公告和公证，但其没有实际履行国务院590号令由被征收人协商选定评估机构的要求；对证据10真实性无异议，对证明目的不予认可，评估结果严重违法；对证据11，该调整对已经公布的征收补偿方案的变更，征收补偿方案应当在做出征收补偿决定前，征求意见并经专家认定无问题后，做出征收补偿决定。但该证据仅有攸县人民政府决定，违反征收补偿条例；对证据12真实性没有异议，评估报告对原告部分的评估内容不予认可；对证据13应以专家鉴定意见为准；对证据14、15、16真实性予以认可，合法性和证明目的不予认可；对证据17，虽然原被告进行了协商，但没有对前期安置补偿方案进行实质性改变；对证据18真实性认可，合法性不予认可。 被告对原告证据的质证意见：对证据1真实性无异议，房屋登记的用途是住宅，对原告房屋的征收适用的是住改非；对证据2无法认定真实性，该表体现的价格也可能与实际产生偏差，且该表与征收范围内的地段、位置、环境都有差别；对证据3真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4真实性无异议，专家鉴定报告书已经对原告的问题进行了答复，也作出了评判；对证据5，被告在收到报告后，与包括原告在内的23位被征收户一对一答复，在此之前已经提供了3套房屋供被征收户选择，被征收户选择了货币补偿；对证据6真实性无异议，对每个被征收户都有单独的分户评估报告；对证据7不管原告录音环境、录音对象是什么，都以被告书面的资料为准。 本院对上述证据认证如下:对被告证据1-18均予以采信，对原告证据1予以采信，对证据2、3不予采信，对证据4、5真实性予以采信，证明目的不予采信，对证据6予以采信，对证据7不予采信。 经审理查明：2016年8月22日，攸县发展和改革局对攸州投资发展集团有限公司作出攸发改发〔2016〕139号《关于攸县洣水大桥建设南路延伸段建设项目开展前期工作的批复》，原则同意攸县洣水大桥建设南路延伸段建设项目开展前期工作。2016年8月23日，攸县国土资源局对攸州投资发展集团有限公司作出攸国土预审字〔2016〕75号《攸县建设南路建设项目用地预审意见》，提出：1、该项目符合攸县行业规划，符合国家产业政策和供地政策，符合攸县土地利用总体规划，同意通过用地预审；2、该项目符合攸县定额指标规定。同日，攸县住房和城乡规划建设局作出《关于攸县建设南路建设项目的选址意见》，认定该项目符合攸县城市总体规划用地布局要求、符合国家产业政策和用地政策，符合行业专项规划要求。2016年10月28日，攸县发展和改革局作出攸发改发（2016）228号《关于攸县建设南路延伸段建设项目可行性研究报告的批复》。同意项目可行性研究报告，项目业主湖南省攸州投资发展集团有限公司。 2017年2月10日，被告攸县人民政府发布攸房征决字（2017）1号《国有土地上房屋征收决定书》，决定对攸县建设南路建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附着物、构筑物进行征收。原告谢国平、刘爱平房屋坐落于攸县城关镇××江社区××号，土地性质为划拨，房屋所有权证号为攸房私字第0002469号，位于被征收范围。附件《征收补偿方案》规定：“……七、补偿安置方式选择。对本项目提供货币补偿和产权调换两种方式供被征收人选择。（一）货币补偿方式。1、被征收房屋价值补偿；2、房屋装饰装修及生产生活附属设施补偿：参照《攸县国有土地上房屋征收室内装饰装修及生产生活附属设施补偿指导价格》（攸政办函（2015）83号）进行协商补偿。协商不成的，由房地产价格评估机构确定；3、搬迁费；4、临时安置费；5、停产停业补偿；6、签约奖励和腾房补助：在签订补偿协议期限内签订协议的，按被征收房屋合法建筑面积给予80元/平方米的签约奖励。在补偿协议约定的期限内搬迁腾房的，按被征收房屋合法建筑面积给予70元/平方米的腾房补助；7、对选择货币化补偿方式的被征收人可享受以下奖励政策：在签订补偿协议期限内签订协议，并在补偿协议约定的期限内搬迁腾房的，按被征收房屋价值的20%给予补贴，给予寻找房源补助5000元，且在县域范围内购买商品房安置的，按被征收房屋价值的5%给予补贴。（二）产权调换方式。指挥部牵头提供县域范围内3-5家品质楼盘商品房作为产权调换房供被征收人选择。”在法定期限内，原告未对《征收决定》申请行政复议或者提起行政诉讼。 2017年2月14日，攸县国有土地上房屋征收管理办公室（以下简称攸县征管办）发布攸房征办（2017）3号《关于发布房屋征收预评估信息的通告》。2017年2月21日，攸县征管办发布攸房征办（2017）4号《关于协商选定攸县建设南路项目房地产评估机构的公告》。2017年2月28日，湖南省攸县公证处对被征收户公开选定评估机构进行公证。内容为：“40户产权人中有29户参加了投票，有23票投给了湖南三星房地产评估有限公司。”2017年3月4日，攸县征管办发布《攸县房屋征收建设南路项目房地产价格评估公司选定结果及现场查勘公告》。2017年9月12日，被告攸县人民政府发布攸征国字（2017）5号《关于对〈攸县建设南路延伸段建设项目国有土地上房屋征收补偿方案〉进行调整的公告》。内容为：“1、将“签约奖励”调整为“按期签约奖励”。征收住宅房屋，被征收人在房屋征收决定公告确定的签约期限内签订补偿协议的，按被征收房屋的合法建筑面积，给予130元/平方米的奖励；2、将“腾房补助”调整为“按期搬迁补助”。在分户的初步评估结果公示之日起60日（含）内按合法建筑面积补助120元/平方米，在分户的初步评估结果公示之日起61日至90日内补助60元/平方米，在分户的初步评估结果公示之日起90日后不予奖励；3、对“购置商品房补贴”进行调整，提高为按被征收房屋价值（含土地使用权）的10%给予补贴，每户最少不低于5万元；4、增设住改非补助。对因历史原因，未经住建（规划）、国土资源部门批准，临街一楼住宅房屋改做营业用房，在房屋征收决定公布前连续合法经营、有纳税记录3年以上的，按被征收房屋评估价值增加50%进行补偿。住改非面积按营业面积计算，配套住房不享受住改非政策。”2017年9月28日，攸县征管办发布《分户初步评估结果公示》，其中包括对原告房屋的初步评估结果。2017年11月11日，湖南新三星房地产评估有限公司（以下简称新三星评估公司）出具对原告房屋的《房地产征收分户评估报告》。内容为：“证载建筑面积214平方米，证载土地面积164.62平方米，实测房屋面积（砖混）226.23平方米，评估单价3165元/平方米，补偿金额716018元，未登记建筑面积（砖木）2.78平方米，评估单价2885元/平方米，补偿金额8021元，其他建筑面积（即屋面加建砖木、一层、阁楼）42.07平方米，评估单价640元/平方米，补偿金额26925元，装修及附属设施（含14.89平方米的简易结构即原告在屋外搭建的围墙）补偿126291元，补偿金额共计877255元。”2018年1月5日，攸县住房和城乡规划建设局、攸县国土资源局、攸县征管办、项目指挥部发布《攸县洣水三桥建设南路延伸段道路项目房屋测量复核情况公示》，认定原告房屋合计建筑面积共计229.01平方米。原告不服《评估报告》，向新三星评估公司申请复核评估。2018年3月23日，新三星评估公司作出《复核评估的回复函》，认定其作出的《评估报告》评估价值无误。2018年3月30日，原告向株洲市国有土地上房屋征收评估专家委员会（以下简称专家委员会）申请鉴定，2018年4月10日，专家委员会作出株房估鉴定（2018）3号《鉴定意见书》，认定《评估报告》的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题符合《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》的要求，评估程序没有违背法律规定。2018年5月28日，攸县征管办召集部分被征收户代表及政府各部门工作人员召开征收补偿相关事项座谈会。2018年6月11日，攸县征管办向原告发出《征收补偿安置告知书》，告知原告如选择一次性货币补偿，补偿金额则共计1210480元，如选择产权调换方式，则在县政府提供的房屋调换房源中选定安置房，并按规定结算差价，补偿金额共计1060672元。两种补偿方式，如不能在2018年6月30日前签订征收补偿协议，则取消相关的奖励、补助。同日，征收工作人员与原告进行了协商，告知原告在2018年6月30日前确定何种补偿方式，如不明确选择，则被告将采取货币补偿的方式。2018年6月30日，征收工作人员再次与原告进行了协商，原告选择货币补偿，但认为补偿价格过低。2018年7月4日，攸县人民政府作出攸征补（2018）1号《房屋征收补偿决定书》，决定：1、以货币补偿方式进行补偿安置；2、货币补偿数额为：（1）房屋价值补偿为724038元；（2）附属设施补偿为45726元；（3）室内装饰装修补偿107490元；（4）搬迁费补偿为3206元；（5）临时安置补助费10800元。 另查明：原告将部分房屋出租给吴美莲用于经营婚介所，营业面积16.19平方米。 本院认为，本案系国有土地上房屋征收补偿决定案。争议焦点是被告攸县人民政府作出的攸征补[2018]1号《房屋征收补偿决定书》是否合法。一、关于涉案征收决定是否合法。本案涉及的攸县洣水大桥建设南路延伸段建设项目系被告攸县人民政府为了攸县道路建设等公共利益的需要而实施的项目，符合攸县行业规划，符合国家产业政策和供地政策，符合攸县土地利用总体规划，被告作出的攸房征决字[2017]1号《国有土地上房屋征收决定书》符合法律规定和公共利益的需要，原告亦未在法定期限内对涉案征收决定提起行政复议或者行政诉讼。二、关于涉案征收补偿决定是否合法。（一）关于涉案房屋面积的认定是否合法。经查，原告房屋证载建筑面积214平方米，证载土地面积164.62平方米，被告及评估公司入户测量后认定原告房屋实测面积226.23平方米，未登记建筑面积2.78平方米，其他建筑面积（即屋面加建砖木、一层、阁楼）42.07平方米，并予以公示，认定合法正确。原告提出其屋外搭建的围墙内的面积15.3平方米应计算为房屋面积，因该面积系原告未经批准非法搭建形成，房产证和土地证均未记载，且该面积经测量系14.89平方米，被告已列入附属设施进行了补偿，故不能认定为房屋本身的面积。（二）关于评估单价的认定是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案中，具有资质的房屋评估机构根据涉案房屋的面积和性质，根据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对涉案房屋单价作出的评估并无不当。后原告不服评估单价，经过复核、鉴定程序，株洲市国有土地上房屋征收评估专家委员会认定评估程序合法，评估单价正确。（三）关于室内装饰装修补偿费用的计算是否合法。《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉》第十三条规定：“被征收房屋的室内装饰装修价值由房屋征收部门与被征收人协商给予补偿；协商不成的，应当评估确定补偿。”本案中，被告及评估公司入户后对原告房屋的装饰装修进行了详细的测量，并列了清单，原告对需要补偿的装饰装修数量并无异议，评估公司根据合法有效的《攸县国有土地上房屋征收室内装饰装修及生产生活附属设施补偿指导价格》的规定，认定出室内装饰装修补偿费用并无不当，且该费用的认定亦经过了复核鉴定程序。（四）关于原告房屋是否应按经营性用房予以补偿。《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉》第十四条规定：“征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，每月按照被征收房屋评估价值的千分之七给予补偿。……被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿。”本案中，原告房屋登记用途为住宅，其未经有关部门批准擅自将16.19平方米房屋出租给他人用于商业经营，被告可以不给予房屋住宅以外的补偿。被告按照征收补偿的住改非政策决定对上述16.19平方米经营性用房的情况给予原告住改非补助23667元，但明确告知原告必须在2018年6月30日前签订征收补偿协议才能享受该补助，现原告并未在该日前签订征收补偿协议，被告可以不对原告将部分住宅改为经营性用房的行为给予补偿。（五）关于被告是否侵犯了原告选择产权调换补偿方式的权利。本案中，被告公告的《征收补偿方案》明确规定，提供货币补偿和产权调换两种方式供被征收人选择。攸县征管办于2018年6月11日向原告发的《征收补偿安置告知书》中明确提到了两种补偿方式各自的补偿数额及产权调换的操作方式。被告与原告就补偿方式和数额反复协商，在2018年6月30日的一次协商中，原告同意货币补偿方式，故被告在最终的征收补偿决定中确定货币补偿方式并未侵犯原告选择产权调换补偿方式的权利。综上，被告攸县人民政府作出的攸征补（2018）1号《房屋征收补偿决定书》证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，合法有效。对原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告谢国平、刘爱平的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告谢国平、刘爱平负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长  罗颖红 审判员  彭 华 审判员  梁小平 二〇一八年十一月十二日 法官助理苏新柱 书记员匡惠颖