江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0115民初496号 原告：刘梅，女，1987年5月16日生，汉族。 委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。 被告：邓灭资，男，1966年10月11日生，汉族。 被告：邓洁，女，1991年10月17日生，汉族。 上列二被告共同委托诉讼代理人：姚亮，江苏宁诚律师事务所律师。 第三人：张飞，男，1988年4月17日生，汉族。 原告刘梅与被告邓灭资、邓洁、第三人张飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘梅及其委托诉讼代理人唐舒翔、被告邓灭资、邓洁及其二人共同委托诉讼代理人姚亮、第三人张飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘梅诉称：2016年4月14日，经熟人钱昌文介绍，其与被告邓灭资签订《拆迁安置房买卖合同》一份，约定：邓灭资将位于南京市江宁区房屋（以下简称涉案房屋）以290000元价格出售给其，邓灭资承诺涉案房屋系个人财产允许转让，没有产权纠纷及其他权利瑕疵；合同同时约定其在2016年4月20日前支付定金100000元，余款190000元在取得权属证书后付清，邓灭资同日交割房屋，逾期一日支付违约金100元。合同签订当日，其向邓灭资支付70000元定金并向邓灭资出具30000元欠条，邓灭资将房屋及钥匙交付给其居住使用。双方又经南京市江宁区禄口街道钟村社区居民委员会同意，申报直接将涉案房屋产权证办理登记在其名下。涉案房屋交付后，邓灭资要求其加价，并将其赶出涉案房屋，明确表示不再履行合同，仅愿意赔偿其损失7000元。其经与邓灭资协商未果，故诉至法院，要求判令邓灭资：一、交付房屋并协助办理过户手续。二、自2016年4月20日起，按每天100元标准计算支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止。因涉案房屋登记在被告邓洁名下，要求判令邓洁协助办理房屋过户手续。 被告邓灭资、邓洁共同辩称：其与原告刘梅就房屋买卖合同已经解除，现已不具备继续履行的可能，另涉案房屋已由邓灭资于2017年2月8日出售给第三人张飞，故请求驳回刘梅的诉讼请求。 第三人张飞述称：其已向被告邓灭资购买涉案房屋，邓灭资及被告邓洁应向其履行房屋买卖合同。 经审理查明：2016年4月14日，被告邓灭资（甲方）与原告刘梅（乙方）及案外人钱昌文（甲方保证人）签订《拆迁安置房买卖合同》一份，约定邓灭资将其坐落于本区禄口街道空港小区80幢602室房屋出售予刘梅，总价290000元；付款方式为刘梅于2016年4月20日前支付第一次（定金）购房款100000元，第二笔购房款在邓灭资协助刘梅办理房屋过户，刘梅取得权属证书后抵押贷款一次性付清尾款190000元；刘梅未按约付款，每逾期一日，向邓灭资支付违约金100元，合同继续履行；邓灭资应于2016年4月20日交付房屋，邓灭资逾期交付房屋，每逾期一日，向刘梅支付违约金100元，合同继续履行。合同签订当日，刘梅支付邓灭资70000元；邓灭资向刘梅出具收条一份，载明：“今收到刘梅购空港小区80栋602室第一次购房款70000元正，定金柒万元正”，上述收条中“定金”两字存在涂改痕迹。 另查明，2016年6月2日，刘梅以邓灭资拒绝履行合同存在违约为由向本院提起诉讼，要求判令邓灭资赔偿损失100000元、返还定金70000元，合计170000元；钱昌文对上述债务承担连带赔偿责任【案号：（2016）苏0115民初6735号】。上述案件于2016年6月23日开庭审理中，邓灭资与刘梅均陈述要求解除合同；关于上述收条，邓灭资辩称其仅收到刘梅50000元，但对于上述收条未作合理解释；邓灭资另辩称上述收条中“定金”两字系刘梅事后涂改，并称如经鉴定系同一成分墨水书写即认可系双方当场更改；后双方均申请进行司法鉴定。2017年1月6日，经南京师范大学司法鉴定中心鉴定并出具鉴定意见书，鉴定意见为：检材署期为“2016.4.14号”《收条》中“定金”黑色手写字迹和该《收条》中“金收到…柒万元正”黑色手写字迹为同一成分墨水书写形成。2017年1月22日，刘梅以其愿与邓灭资协商解决为由向本院申请撤回上述案件诉讼。2017年2月，刘梅再次向本院提起诉讼（案号为2017苏0115民初1767号），要求邓灭资继续履行合同（交付涉案房屋并协助其办理过户手续）并支付逾期交房违约金合计30000元（100元/天计算300天）、承担租房损失18000元（1800元/月计算10个月）；该案审理中，关于合同是否继续履行，邓灭资陈述因刘梅未按约付款，其并未向刘梅交付涉案房屋，并主张因双方已经协商一致解除合同，双方也未就继续履行合同达成意见，故不愿再继续履合同。本院于2017年8月2日作出民事判决书，认为因刘梅与邓灭资于2016年6月23日在（2016）苏0115民初6735号案件庭审中均陈述要求解除合同，故双方签订的《拆迁安置房买卖合同》已于2016年6月23日解除，后双方未就继续履行合同达成一致意见，现刘梅要求继续履行合同（交付涉案房屋并协助办理过户手续）并无事实及法律依据，故判决驳回刘梅的诉讼请求。同年8月10日，刘梅对上述判决不服并向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院在审理中，邓灭资陈述其已将涉案房屋出售给第三人张飞，并为此提交了房屋买卖合同及付款凭证等证据，南京市中级人民法院以二审出现新的事实为由，于2017年12月22日作出民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2017）苏0115民初1767号民事判决书并将本案发回本院重审。 还查明，涉案房屋（南京市江宁区）现已登记在邓洁名下。 审理中，本院追加第三人张飞参与本案诉讼，张飞称其与被告邓灭资于2017年2月8日签订《房屋买卖合同》一份，约定由其向邓灭资购买涉案房屋，故邓灭资应向其履行房屋买卖合同、交付涉案房屋，对此张飞向本院提交了收条两份并主张其已按双方合同约定支付邓灭资购房款320000元；邓灭资对张飞陈述的意见并无异议，对此邓灭资向本院提交了其与张飞签订的《房屋买卖合同》一份以及银行账户明细一份予以印证；原告刘梅对邓灭资及张飞的陈述均不予认可，刘梅认为张飞与邓灭资系亲戚关系，双方存在恶意串通虚假签订买卖合同的嫌疑，根据邓灭资提交的银行账户明细可见该账户名下的打印时间是2017年3月19日，而当天是周日，据其了解银行在周日是不办理业务的，另账户明细显示邓灭资在张飞未付220000元购房款且亦未向银行预约大额取款的情况下于当日取现220000元有违客观事实，故其对邓灭资及张飞的陈述均不予认可。张飞另陈述其购买涉案房屋后即已办理了涉案房屋的过户手续，并已在涉案房屋实际入住了一段时间，后因小孩无人照看即未在涉案房屋内居住，邓灭资已将涉案房屋的钥匙交付给其，但其不清楚有无储藏室的钥匙，也未去过涉案房屋的储藏室。但经本院现场勘验，刘梅持有可以打开涉案房屋对应的储藏室的钥匙，储藏室门框损坏。关于刘梅与邓灭资签订的房屋买卖合同是否应当继续履行的问题，刘梅另主张要求邓灭资自2016年4月20日起，按每天100元标准计算支付逾期交房违约至房屋实际交付之日止，但其同时陈述自2016年9月起至2018年2月15日期间，其一直居住在涉案房屋，故愿意扣除该期间的违约金数额。 上述事实，有拆迁安置房买卖合同、收条、鉴定报告、勘验材料、不动产查询材料及当事人陈述等证据证实。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告刘梅与被告邓灭资就涉案房屋签订《拆迁安置房买卖合同》，该合同真实合法有效，双方均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。合同约定邓灭资将涉案房屋出售予刘梅，总价款290000元，付款方式为2014年4月20日前支付购房款100000元，合同签订当日，邓灭资并向刘梅出具收条一份，载明收到刘梅购房款70000元，邓灭资仅认可收到刘梅50000元，对此并未作合理解释，故可以认定刘梅支付房款70000元的事实。关于本案合同的履行，刘梅曾向本院提起诉讼，后经本院查明涉案房屋所在土地为国有建设用地后，刘梅向本院申请撤诉并重新提起继续履行合同之诉，并继续主张要求邓灭资履行双方签订的房屋买卖合同，此前提起解除合同之诉不能认定为刘梅的真实意思表示。邓灭资及张飞均主张涉案房屋已出售给张飞并已办理过户手续，但经查，涉案房屋现仍登记在邓洁名下，且张飞陈述其与邓灭资签订房屋买卖合同后即已实际入住涉案房屋，其同时陈述邓灭资已将涉案房屋钥匙交付给其，但其并不清楚是否有储藏室的钥匙，也未去过涉案房屋的储藏室，不能认定邓灭资于张飞之间的房屋买卖合同已实际履行，刘梅与邓灭资签订的合同在先，应当履行，故对于刘梅要求邓灭资交付房屋并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中约定迟延交付房屋按每日100元支付违约金，邓灭资未按约交付房屋，应按约承担违约责任，刘梅认可的使用期间的违约金予以扣除。现房屋实际登记在被告邓洁名下，邓洁应当履行协助办理房屋过户手续，故对刘梅的相应诉讼请求，本院一并予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告邓灭资于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘梅交付位于南京市江宁区房屋，并协助刘梅将此房屋的产权登记在刘梅名下。 二、被告邓灭资于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告刘梅迟延交付房屋违约金（自2016年4月21日起计算至同年8月31日，另自2018年2月16日起计算至房屋实际交付日止，均按每日100元标准计算）。 三、被告邓洁协助被告邓灭资履行上述房屋产权登记过户手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6450元、财产保全费4020元，合计10470元，由被告邓灭资负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  沈忠清 人民陪审员  周广林 人民陪审员  陶求贵 二〇一八年十一月五日 书 记 员  陈 燕