广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初10181号原告张瑞朋（反诉被告），男，1987年9月11日出生，汉族，身份证住址河南省郸城县。委托代理人汪旭，广东广和律师事务所律师。被告仓国军（反诉原告），男，1976年11月8日出生，汉族，身份证住址江苏省建湖县。委托代理人付永光，广东卓科律师事务所律师。原告张瑞朋与被告仓国军及被告仓国军与原告张瑞朋合同纠纷一案，原告张瑞朋诉请：一、原、被告签订的转让协议已解除；二、被告仓国军立即返还原告张瑞朋转让费300,000元及违约金90,000元；三、被告仓国军承担本案诉讼费。被告仓国军诉请：1、原告张瑞朋支付转让费200,000元并支付利息损失7,540元（利息损失以200,000元为基数，从2017年7月16日开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2018年5月24日，实际计算至原告张瑞朋支付完毕转让费之日）；2、原告张瑞朋支付违约金60,000元；3、原告张瑞朋退还被告仓国军2017年6月份员工工资25,862元；4、原告张瑞朋支付2017年7月份的物业管理费1,277.4元；5、原告张瑞朋支付被告仓国军宿舍押金9,500元；6、原告张瑞朋承担本案诉讼费。本案相关情况双方有争议的事项为第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十三项，其他事项双方无争议。一、涉案房产的位置：原、被告双方约定被告仓国军（甲方）将位于深圳市龙华新区民治街道人民路七里香榭花园39-40号铺所有资产计100%股份转让给原告张瑞朋（乙方），乙方不承担原先股东退股的责任和法律责任。二、房屋用途：经营集美奢美容美发店。三、商铺转让协议签订时间：2017年7月1日。四、转让费500,000元（包括店内所有产品及一切财产），付款方式为首付300,000元，首付到账后，乙方将接手管理门店的一切经济事项。余款200,000元在2017年7月15日结清。首款支付后甲方必须将房屋租赁合同承租方、营业执照法人变更为乙方。五、其他约定：原、被告双方在2017年7月1日签订的《转让协议》中第三项第（2）约定，本店证件、房屋合同需在15日内完成更名，房屋合同租赁期限不得低于三年，本店证件、房屋合同更名等事项由甲方负责协助乙方办理完成交接，房屋合同更名所产生的费用由甲方负责，并保留门店人员正常上班。第五条约定，以上所有证件，甲方未能完成变更成乙方视为违约，甲方需承担违约责任。第七条约定首款支付后甲方必须把房屋租赁合同承租人、营业执照法定代表人变更为乙方。六、违约条款约定：违约金为500,000元。七、关于涉案商铺转让协议的效力。2016年10月2日，被告仓国军（甲方）与案外人王冲（乙方）签订《转让商铺经营协议》，约定乙方的商铺经营管理权转让于甲方全权负责管理，双方为对外加盟合作关系（对内一次性转让关系），转让费370,000元。原深圳市龙华新区明鑫美容美发护肤造型中心营业执照变更为深圳市集美奢时尚管理有限公司，于10月8日完成更改。与物业签订租赁凭商铺合同复印件交于甲方保管，并保证租约初期为两年，递增比例按周边商铺行情。本院依法向深圳市城市建设投资发展有限公司调取了七里香榭39、40号商铺的《深圳市房屋租赁合同书》，案外人佟晓芳与商铺所有权人深圳市城市建设投资发展有限公司于2017年6月13日签订了《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，约定出租方深圳市城市建设投资发展有限公司（甲方）将位于深圳市龙华新区人民路七里香榭花园39、40号铺出租于案外人佟晓芳（乙方）作商业用途，约定租赁期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止，第十五条约定租赁期间乙方不得将租赁房屋全部或部分转租他人。补充协议约定，租赁房屋用途为美发、特产，品牌为集美奢、东北特产。案外人深圳市城市建设投资发展有限公司的工作人员证实，案外人佟晓芳以自己的名义或王冲的名义向其缴纳租金。本院认为，原、被告双方签订的《转让协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。八、关于转让费退还的问题。原告张瑞朋主张被告仓国军未按照《转让协议》的约定将营业执照法定代表人的名称及商铺租赁合同承租人变更为原告张瑞朋，且商铺租赁合同租赁期限不低于三年，被告仓国军的行为已经构成根本违约，应当退还转让费300,000元。被告仓国军主张涉案商铺已于2017年7月1日移交原告张瑞朋，张瑞朋已经正常经营，合同目的已实现，不存在解除合同的事由；原告张瑞朋发出解除转让协议通知的时间是2017年12月5日，但涉案商铺已经在2017年11月18日由原告张瑞朋转让第三人，故解除通知属无效通知。原告张瑞朋关于被告仓国军未及时办理房屋租赁合同及证件变更事宜，首先是原告张瑞朋自己拒绝办理，原告张瑞朋要求使用其自有品牌范思哲进行经营，系其对合同条款进行变更；其次，关于未办理租赁合同变更事宜，在转让协议签订之前原告张瑞朋已经知悉该涉案商铺系王冲及佟晓芳的经营关系，被告仓国军在2017年7月1日已将收取房租的人员及账户信息发送给原告张瑞朋，原告张瑞朋并无异议且签订了转让协议。之后原、被告双方经协商同意将租赁合同期限由3年更改为2年，2年之内上涨的房租差额由被告仓国军承担，双方实际对原合同的条款进行了变更，并且实际履行。原告张瑞朋在被告仓国军完全履行合同义务的前提下却未按照约定履行支付余款的义务，构成违约，根据转让协议第七条的约定，转让费余款200,000元应当在2017年7月15日结清，原告张瑞朋未支付余款的行为已经构成违约。被告仓国军提交微信聊天记录拟证明2017年8月16日由原告张瑞朋发送给被告仓国军的投资款明细足以证明原告张瑞朋使用其自有品牌及原告张瑞朋拒绝变更商铺名称，2017年8月18日被告仓国军向原告张瑞朋发送的邮箱地址亦足以证明原告张瑞朋已经同意与二手房东签订期限为2年的合同，该证据与被告仓国军提供的《深圳市商铺房屋租赁合同书》相印证，系被告仓国军将双方协商后的合同发送给原告张瑞朋的；2017年11月18日的微信聊天记录证明原告张瑞朋自行转让商铺的事实；原告张瑞朋对上述微信聊天记录的真实性予以确认，对被告仓国军主张的证明目的不予认可。案外人佟晓芳向本院出具书面情况说明，称被告仓国军转让商铺给原告张瑞朋后，在租赁合同到期后，因双方就租金递增无法达成协议，后范思哲的李总放弃交租，佟晓芳遂将涉案房屋出租与他人。本院认为，本案争议的焦点是：1、原、被告双方是否变更了转让协议的约定；2、被告仓国军是否存在违约事实并应返还转让费。关于第一个争议焦点：根据双方确认的微信聊天记录，2017年8月16日的微信聊天记录为原告张瑞朋发送的付款明细，不足以推断被告仓国军主张的系原告张瑞朋使用自有品牌并拒绝配合变更营业执照的事实，2017年8月18日原告张瑞朋向被告仓国军发送邮箱地址亦不足以证明被告仓国军主张的原告张瑞朋已经同意变更商铺租赁合同期限为两年的主张，被告仓国军提交的主张经双方协商变更的《深圳市商铺房屋租赁合同书》为空白合同，并无原告张瑞朋及出租方的签名确认。被告仓国军关于原告张瑞朋已经实际向收租人王冲支付租金49,600元/月的主张，经查，原告张瑞朋于2017年8月份至2017年10月份通过银行转账的方式向王冲的银行账户支付租金49,600元/月，被告仓国军确认其本人向王冲交租至2017年6月份，并承担涉案商铺的递增租金每月6,000元至11月20日。本院认为，被告仓国军在涉案商铺交付原告张瑞朋使用后一直负担涉案商铺递增租金6,000元/月至2017年11月20日，其关于系与原告张瑞朋口头达成一致意见由其负担递增租金的主张并无证据予以证明，原告张瑞朋亦不予认可，该陈述亦与案外人佟晓芳出具的情况说明中提到“双方无法就租金递增达成一致意见”不符。故被告仓国军关于双方已就转让协议进行了协商变更的主张，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于被告仓国军未能按照转让协议的约定履行营业执照法定代表人及租赁合同主体变更的义务，其行为已经构成违约，涉案商铺亦由案外人另行出租，转让协议已无继续履行的可能，原告张瑞朋据此主张解除双方的转让协议，于法有据，鉴于被告否认收到原告邮寄的《解除转让协议通知书》，原告亦无法提交有效证据证明其主张，故本院认定转让协议自本案起诉材料送达被告仓国军之日解除。鉴于原告张瑞朋已经实际经营了将近五个月，根据公平原则，本院酌情判令被告仓国军返还原告张瑞朋转让费250,000元。九、关于违约金。根据双方转让协议的约定，被告仓国军存在违约事实，应当承担违约金，鉴于原告张瑞朋未能举证证明其因被告仓国军的违约行为导致其遭受的实际损失，故本院酌定被告仓国军应当支付原告张瑞朋违约金30,000元。十、关于剩余转让费、利息及违约金的问题。原、被告双方约定的转让协议解除，结合本案查明的事实，被告仓国军存在违约的事实，其请求原告张瑞朋支付剩余转让费200,000元及利息、违约金，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。十一、关于2017年6月份员工工资的问题。被告仓国军提交银行转账记录，微信转账记录，拟证明因被告仓国军将涉案商铺及经营权转移原告张瑞朋，双方约定由被告仓国军承担2017年6月份商铺员工的工资，故被告仓国军将该月员工工资转账于原告张瑞朋，但原告张瑞朋并未支付，最终被告仓国军通过微信支付的方式向商铺员工支付了2017年6月份的工资25,862元，被告仓国军主张原告张瑞朋应当退还多支付的员工工资。本院认为，鉴于原告张瑞朋未在本院指定的期限内提交证据证明其支付了商铺员工2017年6月份的工资，故本院结合被告仓国军的微信转账记录，采信被告仓国军关于原告张瑞朋并未支付商铺员工2017年6月份工资的主张，原告张瑞朋应当退还被告仓国军已收取的25,862元。十二、关于2017年7月份物业管理费的问题。被告仓国军提交2017年8月17日的通话记录录音，2017年7月份的管理费票据及支付记录，拟证明其代原告张瑞朋向管理处缴纳了该月的管理费1,277.4元，原告张瑞朋应当予以偿还。本院认为，鉴于原告张瑞朋实际于2017年7月份接收经营涉案商铺并接受了相应的物业服务，故原告张瑞朋应当承担2017年7月份的物业管理费1,277.4元，被告仓国军已经缴纳了相关费用，原告张瑞朋应当予以偿还。十三、关于员工宿舍押金的问题。被告仓国军关于请求原告张瑞朋退还员工宿舍押金的请求，无事实和法律依据，本院予以驳回。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告张瑞朋与被告仓国军签订的转让协议解除；二、被告仓国军于本判决生效之日起十日内退还原告张瑞朋商铺转让费250,000元；三、被告仓国军于本判决生效之日起十日内支付原告张瑞朋违约金30,000元；四、原告张瑞朋于本判决生效之日起十日内退还被告仓国军员工工资款项25,862元；五、原告张瑞朋于本判决生效之日起十日内偿还被告仓国军2017年7月的物业管理费1,277.4元；六、驳回原告张瑞朋的其他诉讼请求；七、驳回被告仓国军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3,575元，反诉受理费2,931元，合计6,506元，由原告张瑞朋承担1,270元，由被告仓国军承担5,236元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 何    静二〇一八年十一月十九日书记员 林嘉琦（兼）书记员 王    冰