广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21262号原告：冯顺彬，男，1957年7月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：钟琦、李昕，均系广东华安联合律师事务所律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司（以下简称国昌公司）。住所地：佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编**办公楼**，统一社会信用代码XXX。法定代表人：崔伟权。委托诉讼代理人：钟承霖、黄龙生，均系广东重威律师事务所律师。上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，于同年11月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟琦、李昕、被告的委托诉讼代理人钟承霖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付回购款218450元，并均按年利率10%支付其中38550元自2018年4月1日起、51400元自同年7月1日起、51400元自同年9月1日起、77100元自同年11月1日起至实际还清之日止的利息（暂计至2018年11月30日利息共6646.79元）；2、被告按中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍支付38550元自2018年4月1日起、51400元自同年7月1日起、51400元自同年9月1日起、77100元自同年11月1日起至实际还清之日止的罚息（暂计至2018年11月30日罚息共6314.45元）；3、被告立即将商铺使用权交付给原告，直至其足额向原告支付回购款、利息、罚息；4、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2012年9月26日，原、被告签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定被告将国昌新城市广场F2292物业及相关配套场地以257000元交付原告有偿使用20年，被告对该项目实施统一的经营管理。同日，双方签订《国昌新城市广场委托经营合同》，约定自同年11月1日起，原告将物业的经营使用权交被告管理及使用至2017年10月31日，委托期内原告按合同约定标准收取经营回报。上述协议签订后，原告依约履行了合同，被告也按约定向原告支付了2012年11月1日至2017年10月31日的经营回报。按上述协议约定，原告在五年委托经营期满后书面通知被告解除协议。被告在2017年4月18日向原告出具《回执》，确认收到原告的《回购通知书》。2017年12月27日，双方签订《佛山南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称《回购协议》），约定被告分五期向原告支付回购款257000元，同年12月31日前支付其中15%,2018年3月30日前支付15%，6月30日前支付20%，8月30日前支付20%，10月30日前支付30%；分期支付期间，被告以应付欠款余额为本金、按年利率10%向原告支付自2017年11月1日起至付清回购款日止的利息，利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时付清给原告；被告延期付款，应按人民银行同期年基准贷款利率双倍计算罚息；在未付清回购款及利息前，被告不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有。回购支付协议签订后，被告仅按约定支付了第一期回购款，场地则由被告自用或转租他人收取租金。因合同约定在被告未付清回购款及利息、括罚息前，商铺使用权归原告所有，被告不得以任何理由变卖或抵押，故要求被告立即将商铺使用权交付给原告，直至被告足额支付回购款、利息及罚息，特提起本案诉讼。被告辩称：1、原告主张商铺使用权的诉讼请求为确认之诉，与请求被告向其一次性返还回购款的给付之诉不能一并提起，且确认商铺使用权是基于《回购协议》的继续履行，要求一次性返还回购款是基于该协议的解除，两个诉讼请求相互矛盾。2、被告向原告支付回购款并按年利率10%支付利息后，利息足以补偿原告的损失，不应再支付罚息，若在利息之上再加收罚息，无疑过分高于原告的实际损失，有违公平合理原则。3、在被告应退还原告的使用费中应扣减委托经营期间的使用费：首先，被告在委托经营期间一直依约向原告支付了全部回报款，倘若仍要求被告退还包括委托经营期间的全部场地使用费，则有失公平；其次，整体商业环境恶化造成被告经营的商场租金低、出租率低，被告委托经营的租金远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常闲置，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但仍按约定付清了原告的委托经营回报，因此，既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的使用费；而且，双方订立合同时，是想通过委托经营方式，用实际承租人的租金向原告支付经营回报款，但因实体经济变差，导致被告收取的租金远比向原告支付的回报款少，履行回购义务需要付出高昂代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的使用费符合情势变更原则；最后，被告面临租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务，给被告融资解决债务危机提供更大的空间及可能性，如巨额债务被告无法承担，则只能面临破产，造成全部业主难以挽回损失。综合原、被告的诉辩意见，本案讼争的焦点是：1、被告是否应向原告支付回购款及利息、罚息；2、在被告没有付清回购款前，商铺的使用权是否应当移交原告。诉讼中，原告举证如下：1、身份证复印件、工商信息打印各1份。2、国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同原件1份。3、国昌·新城市广场委托经营合同原件1份。4、付款凭证原件1组。5、回执原件1份。6、佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议原件1份。7、银行流水打印件1份。经质证，被告对原告提供的证据的质证意见如下：对第1、7项证据无异议；对第2-6项证据予以确认，但认为利息足以补偿原告的损失，不应再支持罚息，在五年委托经营期间，原告也获得相应收益，现委托经营期届满，场地使用期剩余不到15年，原告要求返还全部的回购款没有依据，违反公平合理原则，且原告要求确认场地使用权与要求支付回购款存在矛盾，不能一并主张。诉讼中，被告没有提交证据材料。经审查，原告提供的证据来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年9月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称《场地使用合同》），约定甲方以257000元将国昌·新城市广场建筑面积约13.82平方米的F2292物业及配套场地租给乙方有偿使用20年。同日，原、被告签订《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定原告依约取得了F2292物业及相配套场地的经营使用权，原告自2012年11月1日起至2017年10月31日委托被告对该物业进行经营管理，被告应在每季度第二个月10-20日按约定标准向原告支付经营回报，延期付款，被告应自延期之日起按日万分之五向原告支付违约金，延期支付超过180天，原告有权单方面终止合同，收回物业自主经营。合同并约定其它权利义务。2017年4月18日，被告出具回执，确认收到原告提交的《回购通知书》，表示被告将按约定履行F2292铺位的回购义务，在回购款未全额收取前，该铺位使用权、支配权属原告所有，双方的权利义务在原告全额收到回购款之日终止。同年12月27日，原、被告签订《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称《回购协议》），约定被告按以下时间向原告支付回购款257000元：2017年12月31日前、2018年3月30日前各支付15%；2018年6月30日前、8月30日前各支付20%；2018年10月30日前支付30%。分期支付期间，被告以应付欠款余额为本金、按年利率10%向原告支付自2017年11月1日起至付清回购款日止的利息，利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时付清给原告；被告延期付款，应按人民银行同期年基准贷款利率双倍计算罚息；在未付清回购款及利息前，被告不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有；原、被告选择本方案后，不得另行选择其它和解方案。本条款是独立条款，主合同与本协议同时生效。双方并约定其它权利义务。2018年1月3日，被告向原告支付了第一期回购款38550元。同年10月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，双方确认被告已向原告支付委托经营期间的全部经营回报款。本院认为：原、被告签订的《回购协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于原告第1项诉请回购款的本息问题。因《回购协议》约定被告应在2018年10月30日前向原告支付全部回购款，但被告仅支付了一期回购款，余款218450元未付，故原告该项诉请中要求被告支付该款的主张有理，本院予以支持。因《回购协议》系因被告未能在约定时间内履行场地使用合同而达成的，明确被告应付原告回购款的总额，并约定了具体的付款时间、金额，双方对各自的权利、义务、履约能力等均有充分的认知及判断，且被告亦依约支付了第一期回购款，被告已付的回报款属其使用场地的对价，现被告以经营困难、无力按原约定支付回购款、原告已取得相应收益等为由，要求在退还原告的回购款中扣减5年场地使用费的辩称明显于理不合、于法无据，本院对被告的此抗辩不予采信。因《回购协议》明确约定被告应自2017年11月1日起按年利率10%向原告支付回购款利息，故原告该项诉请中要求被告按上述利率标准支付38550元自2018年4月1日起、51400元自2018年7月1日起、51400元自2018年9月1日起、77100元自2018年11月1日起至还清之日止的利息的主张符合约定，本院予以支持。二、关于原告第2项诉请的回购款罚息问题。因《回购协议》明确约定了回购款支付的期限，同时明确被告逾期付款应自逾期日起以未付款项为本金、按中国人民银行同期贷款利率二倍向原告支付罚息，故原告要求被告按该标准支付38550元自2018年4月1日起、51400元自2018年7月1日起、51400元自2018年9月1日起、77100元自2018年11月1日起至还清之日止的罚息的主张符合约定，本院予以支持。三、关于原告第3项诉请要求被告交付商铺使用权问题。《回购协议》约定在付清回购款、利息前，被告不得以任何理由变卖或抵押场地使用权，铺位及场地使用权归原告所有，属被告承诺在付清回购款及利息前不得对场地使用权进行处置，现原告并未提供证据证明被告有对场地进行变卖或抵押行为，而在原告向被告发出回购通知书后，双方的《场地使用合同》已终止履行。此后双方所签订的《回购协议》确定回购款支付方式，并明确不得变更和解方案，现被告未依约支付回购款，原告有权要求其承担违约责任，但并无权要求被告继续履行铺位租赁和场地使用合同。据此，故本院对原告要求被告在未付清剩余回购款、利息、罚息前，将铺位场地使用权交付其所有的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯顺彬支付回购款218450元，并按年利率10%支付其中38550元自2018年4月1日起、51400元自2018年7月1日起、51400元自2018年9月1日起、77100元自2018年11月1日起至清偿日止的利息予原告冯顺彬；二、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，对上述第一项判决的回购款218450元，按中国人民银行同期贷款利率二倍支付其中38550元自2018年4月1日起、51400元自2018年7月1日起、51400元自2018年9月1日起、77100元自2018年11月1日起至清偿日止的罚息予原告冯顺彬；三、驳回原告冯顺彬的其它诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2385.58元（原告已预交），由被告负担。被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费2385.58元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告冯顺彬已预交的案件受理费2385.58元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶志标二〇一八年十一月二十二日书记员  邓洁婷