广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂13民终854号 上诉人(原审原告)：柳州致上物业服务有限公司来宾分公司，地址：广西来宾市银河路**鸿华小区****。 法定代表人：罗宁，总经理。 委托诉讼代理人：林春吉，公司法务。 被上诉人(原审被告)：李学凤，女，1983年11月16日出生，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：卓家军，1979年5月16日生，住址同上，系李学凤丈夫。 上诉人柳州致上物业服务有限公司来宾分公司（下称致上物业公司）因与李学凤物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人致上物业公司法定代表人罗宁及其委托诉讼代理人林春吉；被上诉人李学凤的委托诉讼代理人卓家军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人致上物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人支付上诉人物业服务费9438元，滞纳金1887.6元，合计11325.6元。事实和理由：1、上诉人与大地景苑小区业主委员会分别在2012年5月1日、2014年12月13日签订二份物业管理服务合同，约定物业服务时间：2012年5月1日-2017年12月31日，范围：来宾市大地景苑小区，物业区划类型：商住混合楼，收取服务费：住宅每平米0.45元/月，商铺1楼每平米1元/月，商铺2楼以上每平米0.45元/月。上诉人自合同签订后履行物业服务，但被上诉人却未交纳物业服务费，共欠物业服务费合计9438元。2、一审判决认定被上诉人的门面不在大地景苑小区封闭管理的区域内，因此不必交纳物业服务属于认定事实错误适用法律错误。被上诉人的门面属于大地景苑小区的一个整体部分，根据物业管理条例第9条、第33条、合同法第108条及物业管理服务合同约定，被上诉人的门面属于物业管理范围，应交纳物业管理费。 被上诉人李学凤辩称，1、本人没有与上诉人签订过任何物业服务合同；2、本人门面属于外街，自2012年以来没有得到物业公司任何服务包括保安、卫生、水费、电费、污水化粪池等，不能仅凭一份业主委员会的合同就叫本人交费。 致上物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告李学凤支付物业服务费9438元，滞纳金1887.6元，合计11325.6元；2、一、二审诉讼费由被告李学凤承担。 一审法院认定事实：2012年4月21日来宾市大地景苑小区业主委员会（简称业委会）与致上物业公司签订《物业服务合同》，约定业主委员会将小区物业委托致上物业公司管理，期限二年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止，合同还就双方权利义务、服务质量、收费标准及违约责任等进行约定。2013年7月2日小区业主委员会向小区业主公示《大地景苑物业管理服务收费标准》。2013年12月8日致上物业公司发出《关于缴纳物业服务费的通知》，2014年12月13日小区业委会与致上物业续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，期限三年，自2015年1月1日-2017年12月31日止。2015年11月28日致上物业发出《致小区业主公开信》，要求欠费业主按期缴纳物业管理费。李学凤系大地景苑小区D316号门面业主，该门面系临街铺面，不在大地景苑小区封闭管理区域内，门面亦没有通向小区内部的后门。自2012年5月1日至今，李学凤一直未缴纳物业管理服务费。一审法院认为，李学凤门面系临街铺面，不在大地景苑小区封闭管理区域内，门面亦没有通向小区内部的后门。水表、电表费用都是李学凤自行缴纳，物业公司收取物业费用必须以提供物业服务为前提，不能因为水表、电表安装在小区内就认为必然产生物业费。致上物业公司提供的证据不足以证明其为李学凤提供相应的物业服务。判决：驳回原告柳州致上物业服务有限公司来宾分公司对被告李学凤的全部诉讼请求。 本院对一审查明事实予以确认 二审期间，被上诉人提供证据3份：（1）《收条》，证明2014年3月5日门面业主用于401号门面清理化粪池、疏通管道支付给梁开贻1000元。（2）《投诉》，证明2015年3月23日林应凤等9业主向来宾市城关支队投诉请求协调辉阳美食馆搬回室内炒菜，以此证明致上物业公司不作为。（3）《证明》，2018年11月12日399号业主刘宾莎证明其房子后面排污经常堵塞，向致上物业公司反映多次都没处理好，2012年-2018年两次请工人和买材料疏通排污和排污池花去7000元。经上诉人质证，上诉人认为其有固定掏粪时间，半年一次，有专人处理，A区也有投诉，公司也有处理。本院认为，上诉人并未举证否认《收条》、《投诉》及《证明》的真实性、合法性及关联性，故本院予以采信。 上诉人致上物业提供证据4组：（1）《部分前台接待记录》4份，证明其在合同履行期间接待并处理了大地景苑业主的投诉，其中包括门面A5-A6下水道堵，A9门面门口镜子被损坏，A14门面厕所水反冒、堵，B11门面化粪池堵，D12门面维修店报警器乱响，D13门面没电，D322门面化粪池堵等投诉，公司已回访。（2）2014、2015、2016、2017年《巡逻签到表》，证明对小区进行巡逻。（3）《保洁员日工作表》对外围商铺路面清扫。（4）员工在内街清理商铺丢弃杂物照片、公司抽调保安清理内街乱摆摊点及车辆乱停乱放、物业工作人员焊接损坏的公共路灯、保洁人员清洗垃圾桶照片等。被上诉人李学凤认为：（1）《部分前台接待记录》不是真实的，且全是内街门面，不是外街门面；（2）《巡逻签到表》没能证明巡逻到外街门面；（3）《保洁员日工作表》示事后造假的；（4）照片反映的是内街，不是外街。本院认为，经查上诉人提供服务的门面除D322门面为外街门面外，其余为内街门面；被上诉人李学凤否认上诉人所举证据，但不能举证证明，本院对上诉人所举证据予以采信。 本院另查明：1、大地景苑小区分A、B、C、D区，每个区域由门面围成独立区域。门面大门面朝祥和路及政和路的，为被上诉人所称外街门面；门面大门面朝大地景苑其他区域的门面为被上诉人所称的内街门面。被上诉人李学凤的门面为外街门面，后墙封闭但开有一扇窗通大地景苑小区园内，后墙外侧接大地景苑园内的绿化地或硬化路，门面的水表等安装在大地景苑园区内。 2、2012年4月21日大地景苑业主委员会与致上物业公司签订《物业管理服务合同》。2014年12月13日大地景苑小区业主委员会与致上物业公司续签《来宾市大地景苑小区物业服务合同》。两份合同约定委托物业管理服务时间是2012年5月1日-2017年12月31日止，物业管理服务费：商业用途物业一楼每平方米1.0元/月；商业用途物业二楼以上每平方米0.45元/月。住宅物业每平方米0.45元/月。物业服务费用按月交纳，不得拖欠，恶意欠费将按每日1.5‰标准计算滞纳金。合同还就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行约定。 3、李学凤D316门面，面积226.25平方米。 本院认为，一、物业服务合同效力问题。 上诉人致上物业公司与大地景苑业主委员会2012年4月21日及2014年12月13日签订的二份物业管理服务合同，合同形式和内容符合法律法规规定，是合同双方当事人即大地景苑业主委员会与致上物业公司真实意思表示，且是履行完两年合同后又续签的三年合同。大地景苑小区业主们不是该合同相对人，若有异议，可以通过其他正当途径行使撤销权。但在本案中，小区的业主并没有就大地景苑业主委员会与致上物业公司签订的物业服务合同开过全体业主会议，就该合同是否违反民主程序问题行使撤销权，因此应视为小区业主对致上物业公司行使大地景苑小区物业管理服务不反对，大地景苑业主委员会与致上物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。现被上诉人李学凤就该问题提出异议，认为合同无效理由不成立，本院不予支持。 二、上诉人是否对被上诉人尽到服务义务的问题。 上诉人致上物业公司作为合同当事人、被上诉人李学凤作为大地景苑小区业主均应按合同约定行使合同权利履行合同义务。在合同履行期间，上诉人致上物业公司实际管理服务大地景苑小区物业五年多，对小区物业尽到了一定的管理服务义务。首先，上诉人承接大地景苑物业时，对大地景苑物业共用部位、共用设施设备、配套设施、、地下管网及小区物业档案资料包括临街门面的档案资料等一并接受并进行管理服务其次，被上诉人使用的水表、电表、燃气、消防等总管总表在大地景苑园区内，在上诉人致上物业公司管理和服务范围内。再次，虽然被上诉人门面系临街门面，但门面后墙的外墙在大地景苑封闭园区范围内，客观接受上诉人保洁、排水等服务；第四、临街秩序的维持、路灯、环卫等虽受市政管理覆盖，但也不能完全排除上诉人的服务。第五、从上诉人所举证据看，客观上上诉人对门面无论是内街门面还是外街门面进行了管理服务。特别是D322号属于外街门面，也曾向致上物业公司进行投诉，接受物业公司服务。 三、责任分担问题。 被上诉人李学凤的大地景苑D316号门面，位于大地景苑小区，虽是临街门面且是外街门面，但与大地景苑小区其他物业构成一个整体，与大地景苑其他物业拥有共用部位、共同设施设备，因此属于大地景苑小区物业范围。上诉人致上物业公司虽对上诉人门面尽到了一定的物业管理服务。但从涉及到大地景苑物业管理服务所有证据及本案客观实际看，目前大地景苑小区众多业主不愿意交纳物业管理服务等费用，并向有关部门举报致上物业公司工作的过失及严重后果，造成规模较大的物业纠纷严重局面，因此可以断定上诉人的物业管理和服务存在较大瑕疵，其服务质量存在严重问题。究其原因，上诉人致上物业公司没能按合同约定义务进行有效管理服务，在路灯、安保、下水道等方面服务均存在管理混乱，服务质量差或缺失等情况，存在违约，被上诉人致上物业公司有责任。但同时门面业主长期不交费行为，损害致上物业公司利益，造成物业公司因收费上不来，无资金在物业管理服务上的投资，物业管理服务质量不到位，损害小区其他业主及被上诉人自身利益，被上诉人也有责任。一审判决不支持致上物业公司要求支付违约金的诉请正确。针对被上诉人提出的上诉人对内街有管理，但对外街没有管理的意见看，上诉人由于外街人流量少，且在环卫、水电、治安上与市政服务有所覆盖，因此对于外街的管理和服务与内街相比有所懈怠，被上诉人不得不自行解决许多物业服务上问题，造成被上诉人未感受有物业服务。因此对上诉人致上物业公司提出的服务收费按物业合同月每平方米1元标准收取，则对被上诉人明显不公平，故本院根据本案实际情况，酌定被上诉人临街门面一楼每月每平方米0.3元，二楼以上按每月每平方米0.15元收取。致上物业公司诉请66个月物业服务费应予准许。综上所述，一审判决驳回诉请不当，本院予以纠正，上诉人部分上诉理由成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销兴宾区人民法院（2018）桂1302民初512号民事判决； 二、被上诉人李学凤支付上诉人致上物业公司物业管理服务费2986.63元【1493.32（75.42×1×0.3×66）+1493.32（75.42×2×0.15×66）】。限于判决生效后十日付清。 一审案件受理费84元，由致上物业公司承担42元，李学凤承担42元；二审案件受理费83元，由致上物业公司承担42元，李学凤承担41元。 本判决为终审判决。 审判长  李德彬 审判员  张 敏 审判员  罗永森 二〇一八年十一月二十七日 书记员  黄欣杨