济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初3494号 原告（反诉被告）：刘稚，男，1943年2月10日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡炜炜，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：孙文禄，男，1956年3月13日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 被告：李秀珍，女，1964年9月8日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 上述两被告之共同委托诉讼代理人：刘强，山东豪才律师事务所律师。 原告刘稚与被告孙文禄、被告李秀珍（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案。原告刘稚向本院申请财产保全，本院依法作出（2018）鲁0104民初3494号及3494号之一民事裁定书，采取了相应的保全措施。诉讼过程中，被告孙文禄提出反诉请求，经审查，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘稚的委托诉讼代理人孟庆超、胡炜炜，被告（反诉原告）孙文禄及其与被告李秀珍的共同委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘稚向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告孙文禄继续履行房屋买卖合同，与被告李秀珍共同协助原告办理济南市槐荫区卉苑小区7幢5单元A室房产过户登记手续；2.请求判令被告孙文禄给付原告代为垫付的房屋配套费14889元。 事实与理由：涉案房屋济南市槐荫区卉苑小区7幢5单元A室（以下简称A室）系孙文禄于2001年购买的单位房改房，孙文禄已于2001年向单位交清购房款。2014年7月17日，原告与孙文禄签订房屋买卖合同（该房屋买卖合同签订时，孙文禄原配偶已去世），约定原告购买孙文禄的上述房屋，面积107平方米（含地下室10.8m2),价款77万元。合同签订后，原告于2014年7月17日支付定金2万元，2014年7月24日支付购房余款75万元，并由孙文禄出具收条两份。至此，原告已按合同约定完全履行了付款义务，同月孙文禄交付房屋后，原告入住至今。2017年底，园林部门通知涉案房屋可以办理房产证，为能尽快办证过户，原告缴纳了配套费（标准为128.59元/m2)维修基金（标准为60元/m2）共21836.63元。但根据合同约定，配套费14899元不应由原告承担。另，孙文禄在办理房产证后，应积极协助原告办理房产证的过户手续。现该房产权证办到孙文禄名下（共有人为李秀珍），经原告多次协调，两被告始终不予协助办理过户手续，亦未给付原告垫付的配套费。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 两被告辩称，（一）原告违约在先，在原告支付其垫付的费用后，两被告同意协助原告过户。孙文禄已在签订合同当月将涉案房屋交付给了原告实际居住使用。根据合同第四条约定：甲方协助乙方办理房产证及过户手续，所产生的费用由乙方承担；补充条款第二条也明确约定因办理房产证产生的费用，除两被告因非首套房原因产生的额外税费由甲方承担外，其余由原告负担。据此，因办理房产证需要交纳的土地出让金及不动产登记费用都应由原告负担，2016年6月至2016年7月期间经多次催促，原告拒不缴纳，为避免错过办证时机，两被告无奈代为垫付了土地出让金及不动产登记费用。因此原告违约在先，原告支付两被告垫付的费用后，两被告同意协助过户。（二）涉案房屋配套费应当由原告负担。原告主张的配套费没有事实及法律依据，双方签订的合同第四条及补充条款第二条均明确约定因房产证产生的费用，除两被告的因非首套房原因产生的额外税费由两被告负担外，其他均由原告承担。因此，房屋配套费应由原告负担，原告无权向孙文禄主张该项费用。请求法院驳回对两被告的诉讼请求，本案受理费、财产保全费均由原告自行承担。 孙文禄向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告刘稚向其支付垫付的因办理房产证交纳的土地出让金34220.80元及利息3160.67元（以34220.80元为基数，按照同期同类贷款利率，自2016年7月8日计算至实际支付之日，现暂计算至2018年6月8日）。2.请求判令刘稚向其支付垫付的不动产登记费用80元；3.请求刘稚向其支付房屋面积差额71962元。 事实和理由：2014年7月17日双方签订了《房屋买卖合同》，反诉被告购买反诉原告A室房屋一处，当时建房单位核实的建筑面积为107平，合同中明确约定因办理房产证产生的费用，除其因非首套房原因产生的额外税费由甲方承担外，其他由反诉被告承担，据此，土地出让金及不动产登记费用都应当由反诉被告承担，2016年6月至7月期间经多次催促，反诉被告拒不缴纳，其无奈代为垫付了土地出让金及不动产登记费用。另外，涉案房屋经测绘面积为117.03平，相较《房屋买卖合同书》反诉被告少支付10.03平米的购房款。反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权利，为维护其合法权益，提起反诉，请求法院依法裁判。 刘稚针对反诉辩称，1.双方签订合同时并未涉及到土地出让金、维修基金和配套费用，系双方签合同时并未预料到的，所以双方在合同中第四条及补充条款中所说的办证费用均不包括以上费用。反诉原告不应在园林单位已办证时要求其交纳以上费用而直接将上述费用直接定义为合同中约定的办证费用。2.单位给孙文禄房产证是执行房改房政策并非上市交易，该阶段不需交纳土地出让金，且孙文禄名下的涉案房屋土地性质为划拨，当时孙文禄所交的所谓的土地出让金性质我方不予认可。3.根据房地产管理法，土地性质为划拨时，无转让房地产应交纳土地出让金，即房改房办理房产证后再进行首次上市交易时才会出现土地出让金，经向相关部门咨询，土地出让金是房价的1%，孙文禄主张的该项费用远高于该项标准。4.孙文禄出售涉案房屋时是按照市场价确定的总房价，与孙文禄向单位缴纳多少房款并未有多大的关系，并且孙文禄在录音中也认可涉案房屋交易的价格并未低于市场价，孙文禄现因房子增值要求原告方来承担该部分的费用无事实和法律依据，同时对于土地出让金和配套费依据事实和政策及法律规定、合同约定均不应由刘稚承担，所以也不存在支付利息的情况，并且对于其主张的土地出让金支付的期限我方不予认可。对于面积差额的费用问题，根据合同约定，定金收条、余款收条均显示系77万包死价，合同标的物系该房屋和地下室，并未列明房屋及地下室的平米单价，合同中的107平方米仅是双方签订合同时的估计，双方对此都是明知的。对于80元的办证费用，刘稚可以承担。 当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘稚向本院提交了《房屋买卖合同》及定金收条、余款收条、刘春蕾建设银行转账凭证，收款收据以及房屋权属状况信息、刘春蕾的工商银行业务凭证、水电费、物业费等票据一宗，刘春蕾与孙文禄的通话录音光盘；两被告提交房屋买卖合同、济南市不动产登记中心出具的登记费票据、不动产权证，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据及当事人的陈述，本院对当事人无异议的事实认定如下： 涉案房产A室系园林系统的单位宿舍，系孙文禄于2001年通过集资建房方式从济南市园林局购得。 2014年7月24日，孙文禄（甲方）与刘稚（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，双方就买卖A室房产达成如下协议，A室房屋建筑面积107平方米，含地下室10.8平方米，成交价格为77万元，房屋价款于2017年7月24日一次性付清；在第四条约定办理过户事宜，如果日后该房屋办理房产证，甲方应积极协助办理房产证及过户手续，所产生的费用由乙方承担。双方在补充条款还约定以下内容：1.本房屋系园林系统单位宿舍，暂无房产证，自本合同签订之日，甲方收到乙方全部房款后，该房屋的产权归乙方所有。2.若办理房产证，甲方须积极配合，如若能直接办理乙方房产证，产生的费用由乙方负责，如若不能办理乙方房产证，产生的费用除因甲方非首套房原因产生的额外税费由甲方承担，其余由乙方承担，房产证过户产生的费用由乙方负责。 合同签订后，刘稚向孙文禄交付了购房款77万元，孙文禄向刘稚交付了A室房产，现由刘稚居住使用。 2017年5月12日，刘稚之女刘春蕾代刘稚向济南市园林花卉苗木培育中心缴纳了孙文禄配套费维修基金21836.63元。2016年7月8日，孙文禄向该中心缴纳了“卉苑小区土地转让金（房号7-5-A面积106.94m2单价320元）34022.80元。2018年2月25日，孙文禄缴纳80元不动产登记费，办理A室房屋的不动产权证书，权利人为孙文禄，共有人为李秀珍。刘稚要求两被告协助办理过户，两被告提出刘稚应支付其垫付的土地出让金后，就同意协助办理过户，刘稚不同意支付，双方发生争议。 当事人对以下事实有争议： 刘稚称，签订合同时其知道涉案房产系园林单位的房改房，可以进行交易并且日后可以办理房产证。双方在合同中没有就土地出让金、配套费和维修基金进行约定，因为双方未预料到会产生该项费用。且两被告向单位缴纳房款时已经包括一部分配套费了，并未想到单位会再次通知缴纳配套费，对土地出让金单位在让缴纳房款时也并未提及。涉案房屋系孙文禄购买单位的房改房，孙文禄办理房产证时不需要缴纳土地出让金，系执行房改政策，从孙文禄的房产证载明的内容来看土地性质还是划拨，故该阶段不需要土地出让金。虽然孙文禄缴纳的费用收据上显示是土地出让金，但该笔费用并未向相关国土部门缴纳，土地性质并未变更，而是单位让孙文禄补缴的集资房款，这部分费用并非办证费用，因此孙文禄缴纳的并非法律规定的土地出让金。刘稚需要承担的费用是因为要办证，时间起点是因为办证才产生的，孙文禄支出的该费用不符合约定的承担条件，不应由刘稚承担，也不应该因为刘稚的女儿参与购买了该单位的集资建房并在办证前缴纳了该笔费用，就认为系办证产生的费用。刘稚应承担的是在房产由孙文禄名下转到其名下时，需要承担二手房交易过程的法定的土地转让金。双方在协议中费用的承担仅系二手房交易中相关费用的承担，即税和费的承担，而不应包括孙文禄向单位补交的土地转让金。关于其代交的配套费也是孙文禄在办证时单位让他补缴的，刘稚代交部分是为了让孙文禄尽快办证，不代表其同意承担该费用。合同约定的房屋价款77万元是根据市场价确定的一口价，包括房屋和地下室，未约定单价，也没有约定按最终权属证书载明的面积多退少补，因此其不同意支付差价款。 两被告称，涉案房产系集资建房，后来改成房改房，土地是园林局的划拨土地，双方买卖房屋还没有房产证，按单价7200元计算，赠送地下室，总价77万元，这个107平方是单位统计房屋房产时确定的建筑面积。2016年六、七月份，单位通知可以办房产证，要求交3万左右的土地出让金，孙文禄通知刘稚交但他不交，遂先垫付了。2017年5月单位让交配套费和维修基金，孙文禄告知刘稚，经过沟通后，刘稚才交了配套费和维修基金。不动产权证载明的房屋实际面积为117.03平方米，比合同约定的107平方米多出10.30平方米的购房款，刘稚应向其支付。 刘稚提交其女儿刘春蕾与孙文禄的录音材料证明，买卖双方在合同中就土地出让金、配套费、维修基金均没有约定，是因为房屋升值孙文禄的单位让他交上费用，所以要求刘稚承担。 两被告对刘稚提交的录音材料的真实性无异议，但对证明内容提出异议，该录音证据不能证明双方认可合同未对土地出让金、配套费、维修基金进行约定，双方签订的合同对相关税费承担已经作了明确约定；孙文禄并非因为房屋增值单位让其缴纳以上费用借此要求刘稚承担，系因刘稚拒不偿还孙文禄代为垫付的土地出让金及办证费用才不配合办证的。因为增值多数是刘稚女儿自己陈述的，孙文禄当庭确认只要刘稚偿还代垫的土地出让金及利息、办证费用，其就同意协助刘稚办理过户。 本院认为，刘稚与孙文禄签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同均合法有效，双方当事人均应当按照房屋买卖合同的约定履行各自的义务。刘稚与孙文禄在合同签订之后已履行了付钱、交房的义务，因当时不具备过户条件，双方尚未过户。在涉案房产办理不动产权证时，孙文禄向单位缴纳了土地转让金、刘稚缴纳了配套费及维修基金，双方就上述费用的承担发生了争议。本案的争议焦点在于孙文禄在涉案房产已交付后产生的土地转让金、配套费及维修基金应由哪一方负担。 根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 因涉案房产在交易时尚未取得房屋所有权证，刘稚与孙文禄在房屋买卖合同的尾部就今后办理房产证事宜进行了补充约定，即如不能直接办理到刘稚名下的情况下，产生的费用除因孙文禄因非首套房原因产生的额外税费由孙文禄承担，其余均由刘稚承担，房产证过户产生的费用由刘稚负责。孙文禄向单位缴纳的土地转让金、刘稚交纳的配套费及维修基金均是涉案房产在办理不动产权证时向单位及相关部门支出的费用，并不属于“甲方非首套房原因产生的额外税费由甲方承担”，因此该费用按照双方约定不应由孙文禄负担，应由买方刘稚负担。故刘稚要求孙文禄支付已垫付的14889元配套费的请求，没有事实依据，本院不予支持；刘稚应按合同约定向孙文禄支付缴纳单位的土地转让金34220.80元、不动产登记费用80元。孙文禄还提出要求刘稚按同期银行贷款利率支付利息，符合法律规定，本院予以准许。 根据买卖合同约定，孙文禄应协助刘稚办理房屋所有权转移登记手续，李秀珍作为涉案房产的共有权人虽无合同义务，但基于对该房产的共有权利，亦应同孙文禄一起协助刘稚办理转移登记手续，故刘稚要求孙文禄、李秀珍协助其办理过户手续的请求，本院予以支持。 因买卖双方已在合同明确房屋总价为77万元，并非以单价计算，且买卖房屋以套计算，双方也未补充约定以权属证书载明的面积对房款进行多退少补，因此孙文禄要求刘稚按不动产权证书载明的房屋面积补交房款的请求无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下： 一、孙文禄、李秀珍于本判决生效之日起十五日内协助刘稚将济南市槐荫区卉苑小区7幢5单元A室房产所有权转移登记至刘稚名下；办理上述所有权转移手续期间产生的所有税费均由刘稚负担； 二、刘稚于本判决生效之日起十五日内向孙文禄支付（孙文禄已缴纳给单位的土地转让金）34220.80元，并以此为基数自2016年7月8日起至履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付利息； 三、刘稚于本判决生效之日起十五日内向孙文禄支付不动产登记费80元； 四、驳回刘稚的其他诉讼请求； 五、驳回孙文禄的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11500元，减半收取计5750元，保全费4370元，由刘稚负担。反诉费1244元，由刘稚负担328元，孙文禄负担916元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 李 莲 二〇一八年十一月一日 书记员 罗晶琦