湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂07民终549号上诉人（原审原告）：鄂州艾伦酒店管理有限公司，住所地：鄂州市古城路**。法定代表人：庄琳，该公司董事长。委托代理人：莫伦泉，该公司总经理。上诉人（原审被告）：鄂州市古城路百莲凯美容生活馆，经营场所：鄂州市古城路**，经营者胡惠，女，1973年5月10日出生，汉族，住鄂州市鄂城区沿江大道**，身份号码：4207001973********。委托代理人：刘虹，湖北长捷律师事务所律师。上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司与上诉人鄂州市古城路百莲凯美容生活馆租赁合同纠纷一案，不服鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初1431号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司委托代理人莫伦泉、上诉人鄂州市古城路百莲凯美容生活馆经营者胡惠及其委托代理人刘虹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审认定事实，2017年5月13日，原、被告签订《门面租赁合同》，原告将位于鄂州市古城路44号一、二楼门面（一楼面积164平方米，二楼面积530平方米）出租给被告，租赁期限从2017年5月13日至2022年7月12日止。合同约定：第一年租金按季度一付即67，080.00元，提前一个月付清下一季度租金，从第二年起租金一年一付；履约保证金为30，000.00元；如被告违约并纠正无效，原告有权停供水电、依法解除合同及加倍索赔；在不破坏统一形象与主体结构的前提下，经原告签字同意，被告可对房屋进行装修；中途退场时装修附着物不可拆除，但是对于已有的整体隔墙、阁楼的拆除，需要予以恢复或者支付恢复费用，对于履约满5年的可以不予以恢复拆除部分；被告未按期交租及费用且超过7天的，原告有权解除合同并没收保证金；被告享受两个月租金减免，时间为2017年8月13日至2017年10月12日。合同还对其他事项进行了约定。被告接收门面后，经原告同意，对门面进行了装修。2018年3月14日，因被告租金仅支付至2018年1月12日，原告在催缴租金未果后，依据合同约定对被告所租门面采取了停水停电措施。2018年3月15日，原告向被告发送《关于催促乙方守信履约的工作函》，要求被告缴纳租金。2018年3月20日，原告向被告发送《律师函》，要求其于2018年3月30日之前交纳应付租金134,160.00元，否则将解除与被告签订的门面租赁合同。2018年4月20日，被告向原告发送《关于履行合同的督促函》，要求解除与被告的租赁关系，缴清拖欠租金，恢复房屋原状。另查明，2018年4月8日，鄂州我家宾馆管理有限公司变更登记为鄂州艾伦酒店管理有限公司。截至目前，原告支付租赁门面租金至2018年1月12日。原、被告均认可被告于2018年5月5日已将租赁门面腾退。原审认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，约定内容未违反法律法规禁止性规定，合法、有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告未按期交租及费用且超过7天的，原告有权解除合同，被告迟延履行缴纳租金的义务，且经原告催告后在合理期限仍未履行，原告于2018年4月20日向被告送达《关于履行合同的督促函》，明确载明解除与被告的租赁关系，故原、被告租赁合同关系至此解除，被告应按合同约定的租金标准支付至合同解除之日即2018年4月20日的房屋租金。关于合同解除后商铺占用费，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，租赁合同解除后，被告未及时腾退房屋属于违约行为，原告因被告违约受到的损失应当得到赔偿，原、被告约定的租金标准明确，按原合同约定的租金标准来确定逾期腾退房屋的占有使用费，与出租人的损失相当，可以补偿原告方的损失，故商铺占用费按原合同约定的租金标准计算至房屋腾退之日即2018年5月5日。因原、被告均认可被告已于2018年5月5日腾退房屋，原告诉请被告腾退房屋已无必要，故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求不予支持。关于租赁房屋恢复原状费用，因原告未提交相关费用发票、收据等证据，故对该项诉讼请求不予支持。关于违约金，因原告未提出诉讼请求，原审不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决，一、被告鄂州市古城路百莲凯美容生活馆（经营者：胡惠）于判决生效之日起十日内向原告鄂州艾伦酒店管理有限公司支付租金73,040.00元，租赁房屋占有使用费11，175.00元，合计84,215.00元。二、驳回原告的其他诉讼请求。上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司上诉称，一、被上诉人拖欠4月20日止的租金已经认定为73，040.00元，终止合同后4月21日至5月5日租赁房屋占有使用费已经认定为11，175.00元。然而由于被上诉人违约造成5月6日至6月14日计38天的租赁房屋场地空置损失却没有被计入。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，因此被上诉人应依法支付违约导致的租赁房屋空置损失费28，322.00元。二、上诉人与被上诉人于2017年5月13日签订的《门面租赁合同》已经原审法院认定，系双方真实意思表示，约定内容未违反法律规定，双方均应恪守。《门面租金合同》第七条约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同并没收保证金30，000.00元。请求法院予以支持。上诉人鄂州市古城路百莲凯美容生活馆不服原审判决上诉称，一、上诉人不应当承担被上诉人强行停水电后的租金和租赁房屋占有使用费，原审判决认定事实不清，证据不足。在上诉人经营期间，双方当事人都是协商一切相关租赁事宜的，即使后期租金延期支付，双方都是友好协商解决的。2018年3月14日，被上诉人在没有通知上诉人的情况下，私自将水电关停。导致上诉人不能正常经营，直到2018年5月5日，被上诉人都没有开通水电让上诉人经营。因此，上诉人认为应当向被上诉人缴纳的租金应计算至2018年3月14日截止。此后计算的租金及占用使用费应当扣减。二、被上诉人没有经过上诉人的允许，私自拆除其装修，上诉人保留维权的权利。二审期间双方当事人未提交新证据。原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是，租金、房屋占用费的时间计算至哪一天为止？合同保证金是否应当退还？上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司上诉称根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。上诉人鄂州市古城路百莲凯美容生活馆违约导致租赁房屋在5月6日至6月14日处于空置状态，期间的损失应当由其负担。根据已查明事实，鄂州市古城路百莲凯美容生活馆在履行合同过程中，未按约定履行给付租金义务构成合同违约，但只有在违约后必然导致上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司租金损失的情况下，鄂州市古城路百莲凯美容生活馆才承担此项责任。上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司在一、二审中并未提供充分证据证明在房屋空置期间可以按照同等价格正常出租该房屋，况且在房屋租赁中，也可能发生租赁物无人承租及协商租赁合同、装修免收租金等可能性。上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司在原审庭审时陈述，2018年5月5日双方终止合同。之后，上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司将涉案租赁房屋的锁换掉。根据以上陈述得知，涉案租赁房屋已被收回。即使鄂州市古城路百莲凯美容生活馆积极履行了给付租金的义务，所造成的损失仅仅是租金利息，而并非空置期间的租金损失。因此，上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司此项上诉理由与法不符，本院不予支持。上诉人鄂州市古城路百莲凯美容生活馆上诉称，鄂州艾伦酒店管理有限公司于2018年3月14日对租赁房屋停水停电，导致其不能正常经营，其后至2018年5月5日的租金不应收取。根据双方当事人签订的《门面租赁合同》第五条的规定，若乙方违约并纠正无效，甲方有权主张权利，包括停供水电、依法解除合同及加倍索赔等强制措施。鄂州艾伦酒店管理有限公司向上诉人鄂州市古城路百莲凯美容生活馆多次催讨租金无果的情况下，按照合同约定主张权利不违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，上诉人鄂州市古城路百莲凯美容生活馆此项上诉请求本院不予支持。上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司上诉称，鄂州市古城路百莲凯美容生活馆违约，其有权没收保证金30，000.00元。通过审查一审民事诉状的诉讼请求，其中并没有此项内容。根据民事诉讼不告不理的原则，此项上诉请求本院不予审查。综上，原审认定事实清楚，证据确凿，实体处理得当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下,驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费的数额与负担方式不变，二审诉讼费3948元由上诉人鄂州艾伦酒店管理有限公司负担3198元，鄂州市古城路百莲凯美容生活馆负担750元。本判决为终审判决审判长 邹围审判员黄剑萍审判员向红芳二〇一八年十一月二十日书记员 刘      胡      铭