贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0112民初1979号原告贵州宏德宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代理人李某。委托代理人姚正超、孙仕祥，贵州君跃律师事务所律师，代理权限一般代理。被告罗某，女，汉族，身份证住址贵州省贵阳市南明区，。委托代理人刘波、谢敬涛，贵州驰远律师事务所律师，代理权限特别代理。第三人贵阳银行股份有限公司乌当支行，营业场所贵州省贵阳市乌当区新天办事处新添大道北段88号，统一社会信用代码91520112214590317T。负责人张明海，系该支行行长。委托代理人刘仕光，贵州黔信律师事务所律师，代理权限特别代理。委托代理人李世全，贵州黔信律师事务所实习律师，代理权限一般代理。原告贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）诉被告罗某、第三人贵阳银行股份有限公司乌当支行（以下简称贵阳银行乌当支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告贵州宏德置业有限公司的委托代理人、第三人贵阳银行乌当支行的委托代理人到庭参加诉讼，被告罗某及委托代理人经传票传唤未到庭参加诉讼本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告贵州宏德置业有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原、被告2013年5月25日签署的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告在《商品房买卖合同》解除后协助原告办理注销乐湾国际-湖语御景第42幢1层1号商品房预售合同备案登记、所有权预告登记、抵押权预告登记；3、判令被告偿还原告承担担保责任所支付的贷款本息共计249064.71元，并以原告各期实际承担金额为基数按每日万分之五计算违约金，从原告各期承担担保责任之日起暂计至2018年7月9日为29615.48元，直至被告全部清偿之日止。4、判令被告承担本案诉讼费、律师费。庭审中原告陈述称以原告实际为被告承担担保责任的金额为准。事实及理由：2013年5月25日，原被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告以人民币776万元的价格购买原告开发预售的乐湾国际-湖语御景第42幢1层1号商品房。被告首付311万元，余款465万元被告向第三人贵阳银行股份有限公司乌当支行借款，贷款期限自2013年8月5日至2033年8月5日共计20年，由原告作为保证人提供担保，三方签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，后办理了各项备案、预告登记。被告自2015年6月30日至2018年4月9日期间，未按照借款合同约定按时足额履行付款义务，多次逾期支付贷款本息，导致原告多次承担巨额担保责任，且可能一直持续承担或一次性连带清偿银行贷款本息。被告持续的违约行为已致使《商品房买卖合同》目的无法全部实现，为维护原告合法权益，特诉至法院。庭审中原告陈述称以其实际为被告承担担保责任所支付给贵阳银行乌当支行的贷款本息为准，要求被告偿还原告。被告罗某的委托代理人提交书面代理词称，商品房买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷系不同的法律关系，原告基于承担了保证责任要求解除《商品房买卖合同》没有事实依据和法律依据。被告已履行完毕《商品房买卖合同》中的付款义务，原告的合同目的已达成，原告以不能达到合同目的为由要求解除合同不能成立。原、被告签订《商品房买卖合同》由被告购买原告开发的别墅，合同签订后，被告支付了首付款并向第三人贵阳银行贷款支付了余款，被告所支付的首付款及银行发放的贷款原告均已收到，被告已经履行了《商品房买卖合同》的付款义务，没有任何违约行为，原告已经实现了收取购房款的合同目的，所有原告以不能实现合同目的为由要求解除合同不能成立。原告为被告向第三人贷款提供保证担保与向原告买房是两个不同的法律关系，不能混为一谈，更不能以承担保证责任为由要求解除《商品房买卖合同》。被告向第三人贷款系借款法律关系，而原告为被告向第三人贷款提供保证担保系借款合同中的从合同。被告向原告购买房系单独的商品房买卖合同关系，借款及担保于购房系两个完全不同的对立法律关系，原告不能依据在保证法律关系中承担担保责任而要求解除商品房买卖合同法律关系，是没有事实和法律依据的。《商品房按揭借款（抵押）合同》并未约定原告承担保证责任后有权要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，且根据合同相对性，《商品房按揭借款（抵押）合同》也对《商品房买卖合同》的相对方没有法律约束力。在原被告及第三人签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》中只约定了原告在承担保证责任后有权向被告追偿，并未约定原告有权要求解除与被告签订《商品房买卖合同》。且《商品房按揭借款（抵押）合同》与《商品房买卖合同》是独立的两份合同，是两个不同的法律关系。原告为被告代偿的249064.71元应当由被告承担，但违约金不应得到支持，且要求支付律师费没有法律依据。原告为被告代偿的249064.71元应当由被告负担，被告自愿负担。但原告要求按照每日万分之五的标准计算违约金缺乏约定依据基法律依据，且标准过高，要求律师费也没有法律依据，不应得到支持。综上，原告所诉解除《商品房买卖合同》及补充协议、注销备案登记、预告等、抵押权预告登记的诉请混淆了两个不同的法律关系，不能得到支持，原告代偿的249064.71元被告自愿负担，原告要求违约金没有法律或约定依据且标准过高不应得到支持，要求律师费没有法律依据也不应得到支持。第三人贵阳银行陈述称第三人陈述称，对原告诉请解除商品房买卖合同无异议，但根据商品房买卖合同司法解释规定为了减少原被告及第三人之间的诉讼及风险，原告方应将收取的购房贷款及被告支付的首付款优先偿还贵阳银行乌当支行。一、在被告罗某未按时还款事实上无异议，原告在2015年6月30日至2018年4月9日期间，为被告未按照合同约定按时足额履行付款义务，多次逾期支付贷款本息，导致原告多次承担担保责任。二、原告要求解除原被告2013年5月25日签署的《商品房买卖合同》及其补充协议上有异议。原告要求解除的《商品房买卖合同》及其补充协议是主合同，被告作为担保人提供担保，三方签订《商品房按揭借款（抵押）合同》也是基于主合同而存在，如果本案第三人贵阳银行乌当支行的贷款没有收到贷出去的款之前，《商品房买卖合同》被解除，第三人贵阳银行乌当支行的贷款处于更大风险中，会损害第三人贵阳银行乌当支行的合法权益。因此第三人必须完全收回贷给被告的贷款后才能解除合同。综上，原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，虽然事实清楚，但基于原告第一项、第二项诉请会损害第三人贵阳银行乌当支行的权益，因此在第三人收回贷给被告的贷款前不能解除合同。经审理查明，一：2013年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告以人民币776万元的价格购买原告开发预售的乐湾国际-湖语御景第42幢1层1号商品房，约定首期支付房款为311万元，此款被告罗某已于2013年5月25日支付给原告；余款465万元以银行按揭支付。于2013年6月5日办理了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》。在补充协议第二条约定“买受人在采用按揭贷款时，出卖人就买受人向银行的案件贷款提供还款保证，买受人同意按下列方式处理：1、若买受人未能按照按揭贷款合同的规定按时足额还贷款本息的，导致出卖人承担保证责任，代为支付贷款本息、罚息和为实现债权而发生的所有有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、处分抵押物费用等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知后10日内归还出卖人已代付的全部款项（以银行凭证为准），并从出卖人付款之日起至买受人还款之日止，每日按出卖人已代付款项的万分之五向出卖人支付违约金。逾期超过60日的，出卖人有权通过诉讼等方式向买受人主张实现上述债权，买受人应向出卖人偿付本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复息）、违约金、出卖人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、执行费等）”二：2013年8月5日，被告罗某（借款人）与第三人贵阳银行乌当支行（贷款人）、贵州宏德公司（保证人）签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，借款金额465万元，贷款期限为2013年8月5日至2033年8月5日，20年，每月一期，分240期归还。约定保证方式为连带责任担保，保证范围为本合同项下借款本金和利息，逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用。在保证人特别承诺条款中约定：“在保证期间内，本保证人已在甲方（贵阳银行乌当支行）存有保证金，并授权甲方在乙方（罗某）不能按约偿还所欠借款本息时可直接从本保证人在甲方的售房专户上扣款，直至付清本合同项下借款人拖欠甲方的借款本金和其他相关费用。”三:从2017年9月30日到2018年9月30日，原告宏德公司已为被告承担四次担保责任（共计14期），分别为2017年9月30日代偿（2017年4、5、6、7、8、9月）本息及滞纳金186886.01元、2018年3月30日代偿（2018年2、3月）本息及滞纳金62178.70元、2018年6月29日代偿（2018年4、5、6月）本息及滞纳金93872.80元、2018年9月26日代偿（2018年7、8、9月）本息及滞纳金93761.21元。上述四次代偿共计436698.72元。四：2017年贵阳银行股份有限公司乌当支行也因罗某逾期还款而向本院起诉罗某与宏德公司，后因罗某承诺按时还款，贵阳银行乌当支行遂申请撤诉，本院于2017年12月29日做出（2017）黔0112民初1899号民事裁定书准予贵阳银行乌当支行撤诉。四：原告为本案诉讼支出律师费30000元。上述事实有原告、被告及第三人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《商品房按揭借款（抵押）合同》、贵阳银行乌当支行催款通知书、转账、进账凭证、《委托代理合同》及发票等证据在卷佐证并经庭审质证足以认定。本院认为，一：原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，原、被告与第三人贵阳银行乌当支行签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》均系合同各方的真实意思表示、合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告未按约定向第三人贵阳银行乌当支行按期偿还按揭借款，导致原告向第三人贵阳银行乌当支行承担相应的担保责任。根据合同法的规定合同解除有约定解除与法定解除两种方式，本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中没有约定解除权，原告认为被告多次逾期支付贷款本息导致原告多次承担担保责任的行为，违约程度严重，导致原被告商品房买卖合同目的无法实现。本院认为，贵阳银行乌当支行在将被告购房所需的全部贷款支付给原告后，被告即已履行了支付购房款的合同义务，原告亦交付了商品房，双方均对《房品房买卖合同》履行完毕。被告怠于支付按揭款，仅是违反《商品房按揭借款（抵押）合同》的约定，对贵阳银行乌当支行构成违约，因此，原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议和要求支付违约金的诉讼请求不能成立。关于原告已经承担的保证责任，可向被告就其所造成的损失进行追偿。在补充协议第二条中约定原被告双方已经就被告逾期偿还按揭贷款导致原告承担担保责任相关处理方式做了明确约定，故本院对原告要求判令被告偿还原告承担担保责任所支付的贷款本息共计249064.71元，并以原告各期实际承担金额为基数按每日万分之五计算违约金，从原告各期承担担保责任之日起直至被告全部清偿之日止，及律师费由被告承担的诉请依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以确定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国担保法》第十二条“…已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿…”之规定，判决如下：一、被告罗某于本判决生效之日起十五日内一次性偿还原告贵州宏德置业有限公司承担担保责任所支付的贷款本金及利息436698.72元，并以原告各期实际承担金额为基数按每日万分之五支付原告违约金，直至被告全部清偿之日止。二、被告罗某支付原告贵州宏德置业有限公司律师费30000元，此款被告罗某于本判决生效之日起十五日内一次性付给原告贵州宏德置业有限公司；三、驳回原告贵州宏德置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费5453元，由被告罗某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 员  魏鸣东人民陪审员  胡家义人民陪审员  朱桂萍二〇一八年十一月二十二日书 记 员  杨 琴