湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0202民初1156号原告刘伟利，男，汉族，1969年3月21日出生，住株洲市荷塘区=。委托诉讼代理人胡晓飞，湖南弘一律师事务所律师，特别授权。被告李加银，男，汉族，1962年5月8日出生，住湖南省株洲市天元区=。委托诉讼代理人刘清华，湖南天桥律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人马伟华，湖南天桥律师事务所律师，一般代理。原告刘伟利诉被告李加银房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年6月1日受理后，依法适用普通程序，由审判员金自仿担任审判长，与人民陪审员周根新、朱双明组成合议庭，公开开庭进行了审理。书记员周甜担任记录。原告刘伟利及其委托诉讼代理人胡晓飞，被告李加银及其委托诉讼代理人刘清华、马伟华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟利向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿还原告房屋拆迁款所有款项4000000元整；2、被告赔偿原告房屋转让费违约金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：1、请求确认原、被告2003年11月12日签订的《房屋转让合同书》中除第三条“乙方在付清房屋转让费之日起拥有该房屋所有权”之外的条款有效；2、请求确认被告于2018年8月3日向原告寄送的《解除《房屋转让合同》的通知函》的解除合同行为无效；3、请求确认株房权证株字第00061816号房屋及株荷国用（2000）字第B1125号国有土地所对应的拆迁款4602013.45元为原告所有，应将该拆迁款返还原告。事实和理由：2003年11月12日，原、被告签订了关于荷塘区文化路荷塘铺村竹山组自建房的房屋转让合同书，双方约定：原告刘伟利购买房屋款项共计28000元整，于2003年12月31日前付清140000元整，剩余140000元用于每月偿还被告所欠银行贷款费用，截止2009年6月止，原告已付给被告房款140000元整及银行贷款130000余元。房屋产权证及土地使用证原告一直向被告索要未果。2018年，此房产被政府依法征收，原告去银行咨询时，发现被告李加银已取出相关权证并以房主名义签订了拆迁补偿协议。原告遂诉至法院。被告李加银口头辩称，1、原、被告签订的房屋转让合同无效，本案的房屋系被告与其妻易彦共同所有，原、被告的诉争房屋一事，易彦不知情，也不同意，被告李加银无权出卖，故原告无法取得该房屋所有权；2、在该房屋买卖合同过程中，原告也存在违约行为，且被告依法已解除双方签订的合同，根据相关约定，原告也不享有房屋所有权；3、诉争房屋的拆迁款属于被告与其妻子，原告无权主张，拆迁款是补偿给房屋所有权人的，而自始至终被告是诉争房屋的所有权人，所以该征收拆迁款依法归被告所有；4、本案的诉争房屋，所有权人李加银及共同所有权人易彦是法律意义上的被拆迁人，根据国家法律，房屋的拆迁款应当依法由两人共同享有，故原告无权对该拆迁款享有权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1、原告刘伟利提交的证据房屋转让合同，拟证明被告向原告出售了位于株洲市荷塘区荷塘铺乡荷塘铺村竹山组自建房屋；该合同第三条“乙方在付清房屋转让费之日起拥有该房屋所有权”的条款因涉及不动产的所有权保留，所以属于无效约定；被告李加银质证对证据的真实性、合法性无异议，认为不能证明原告方的证明目的。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。2、原告刘伟利提交的证据被告李加银出具的3份收条，拟证明原告分别于2003年12月14日、2004年1月14日、2002年1月25日向被告李加银支付购房款100000元、35000元、5000元，共计140000元；被告李加银质证对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，收条从注明时间来看恰恰说明原告方在合同履行中存在违约及延期支付及未按合同约定支付相应的购房款。本院认为，被告对该证据的三性没有异议，本院对该证据的真实性予认定。3、原告刘伟利提交的证据2001年12月21日签订的个人购房借款合同、2001年12月21日签订的个人房屋担保借款合同，拟证明①原告自2003年11月15日开始以李加银的名义帮其归还上述两笔银行剩余贷款，经原告按照年5.88%估算，原告实际应还款为149518元，已经超过合同约定的140000元；②个人房屋担保借款合同已经于2006年12月由原告归还完毕；③被告证据三中的2006年2月23日《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》所催收的贷款是被告李加银2002年1月25日发放的《中国工商银行个人借款合同》贷款，2008年7月31日、9月12日《中国工商银行个人贷款催收通知书》所催收的贷款是被告李加银2002年1月15日发放的《中国工商银行个人借款合同》贷款，上述贷款的名称与贷款时间均与原告承诺代为偿还的贷款不一致；被告李加银对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，该证据证明原告方存在违约行为，没有按约定支付相应的购房款。本院认为，被告对三性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定，但结合银行还款流水，本院认定原告延迟还款事实。4、原告刘伟利提交的证据两份证明，拟证明原告自2003年购买被告房屋后，一直在此居住使用了18年；被告李加银质证对多人签字的第一份证明的真实性有异议，不知是否是本人所签，证据本身不能证明是本人签字，签字人的身份、是否有证明资格，原告方没有提交证据，对证据的关联性有异议，证明无法定性所有权的归属；东环社区出具的证明有异议，其不具备证明资格，是无权证明，不能作为真实、合法有效证据使用。本院认为，经审查，原告提供该证据证明的目的是原告自2003年购买被告房屋后一直在此居住使用18年的事实，而非证明房屋所有权归属，故对该组证据本院予以认定。5、原告刘伟利提交的证据照片，拟证明被告征收的涉案房屋目前状况，原告在购买后自行对房屋进行了装饰（粉饰墙面、铺地砖、装吊顶、加隔离段等），并在原告三层的基础上加盖了第四层；被告李加银质证对该证据的三性均不予认可，该照片没有拍摄时间，也没有相关说明，对照片所显示的时间状态和里面的结构及装修时间都无法显示，不能证明其目的。本院认为，原告提交的照片虽然是诉争房屋照片，但因该房屋已征收，与本案诉讼请求无直接关联，不能证明原告的证明目的，对该证据本院不予认定。6、原告刘伟利提交的证据株洲市荷塘区富家垅二期城中村项目征收指挥部出具的证明，被告李加银质证认为举证超过了举证期，对有效性提出质疑，2018年4月17日确实有签署协议，但房屋并没有交付征收指挥部，2018年10月8日房屋是否被拆除不知情，但拆迁款未到位的情况下拆除房屋，属于非法拆除，项目指挥部属于当事方，提供的证据应不予采纳。本院认为，该证明证实的仅是房屋现有状况，能够与其他证据相印证，故对该证据本院予以采纳。7、被告李加银提交的证据2006年2月23日《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》及中国工商银行个人业务转账凭证、2008年7月31日、9月12日的《中国工商银行个人贷款催逾期收通知书》、2009年9月3日《催收通知书》、2009年9月7日《提前还款申请书》、《个人贷款还款凭证》，拟证明原告没有按照合同约定偿还银行贷款本息，即未按双方合同给付购房款的违约事实。原告刘伟利质证对该证据的真实性无异议，但被告要求原告替其偿还的债务是2001年12月21日的，该催收通知书与本案无关联，系被告另外的债务；《提前还款申请书》、《个人贷款还款凭证》没有原件，对其真实性不予认可。本院认为被告提交的《催收通知书》涉及金额与原告提交证据一致，虽然催收通知书中注明的时间为2002年1月15日，但结合银行还款流水，可以认定原告延迟还款的事实，对该证据本院予以采信；《提前还款申请书》、《个人贷款还款凭证》没有原件，不符合证据规定相关规定，本院不予采信。8、被告李加银提交的证据《解除（房屋转让合同）的通知函》、EMS快递单回执及签收查询记录，拟证明《房屋转让合同》因原告的违约行为而已被依法通知解除，被告是房屋的所有权人，原告更非被拆迁人，无权要求被告支付房屋拆迁款；原告刘伟利质证认为原告是2018年4月向法院起诉，2018年8月收到的解除通知书。本院认为，被告提出解除合同时间在原告起诉后，不能证明被告的证明目的，对该证据的证明目的本院不予采信。9、被告李加银提交的证据《证明》，拟证明《房屋转让合同书》未得到履行，被告作为合同一方曾向原告主张相应合同及房屋所有权利；原告刘伟利质证对该证据的真实性不予认可。本院认为，被告提交的证据只证明原、被告签订房屋转让合同及双方存在争议，不能证明被告的证明目的，故对该证据本院不予认定。10、被告李加银提交的陈爱刚的证明和证言，拟证明原、被告双方在合同履行中存在争议，原告违约付款事实，被告已于2006年就向原告提出解除双方房屋转让合同；原告刘伟利质证对该证据的三性均有异议，原告与证人不认识，与本案无关。本院认为，证人系被告朋友，与原告不认识，且解除合同属于重大事项，如被告方无其他证据佐证，本院对该证据不予采信。11、被告李加银提交的证据结婚证复印件，拟证明该房屋系夫妻共同所有；原告刘伟利质证该证据没有原件核对。对真实性不予认定，与本案无关。本院认为，该证据的形式不符合证据规定要求，故对该证据本院不予认定。庭审中，本院依原告刘伟利申请调取了国有土地上房屋征收补偿计算表、富家垅二期城中村项目国有土地上房屋征收附属设施调查表、银行流水；原告刘伟利对该三份证据没有异议；被告李加银对该三份证据的真实性没有异议，对银行流水的证明目的有异议，银行流水只显示账上存款情况，不能证明存款主体是本案原告。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2003年11月12日，原、被告就买卖被告所有位于株洲市荷塘区荷塘铺乡竹山村的自建房（株房权证株字第00061816号）签订了《房屋转让合同书》。合同书约定：李加银为甲方，刘伟利为乙方。1、甲方将位于变电站后的房屋（包括围墙内所有用地，详见甲方与竹山组签订的荒塘转让协议书）一次性转让给乙方，转让总价为贰拾捌万元整，不含转让、过户等任何税费。2、付款方式为：合同签订时首付伍万元，11月22日前再付五万元，余款在12月31日前付清（甲方用此房贷款没有偿还部分壹拾肆万元抵扣房屋转让费，从11月15日后的贷款本息由乙方偿还）。如乙方需要房产证和土地使用证，甲方随时配合拿出。3、合同签字生效，双方不得违约，否则由违约方赔付违约金伍万元。乙方在付清房屋转让费之日起拥有该房屋所有权。4、本合同一式两份，签字生效。原、被告在房屋转让合同书上签字。签订协议后，原告刘伟利于2003年12月14日、2004年1月14日、2005年1月25日共支付了140000元房款给被告李加银。被告李加银收到购房款后，将其所有的位于株洲市荷塘区荷塘铺乡竹山村的自建房实际交付给原告刘伟利。剩余房款140000元，原告以代被告偿还银行贷款的方式予以支付，因原告时常延迟还款，被告李加银于2006年3月14日还款7500元，剩余贷款及利息35028.65元，被告于2009年9月7日一次性偿还完毕，被告共计偿还银行贷款42528.65元。截止到起诉时，该42528.65元房款原告仍未支付给被告。签订协议后至今，原、被告一直未办理房屋过户手续。另查明，2018年4月17日，原、被告诉争房屋被征收，诉争房屋征收补偿款为5131412元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于房屋转让合同的效力问题。被告李加银主张本案诉争房屋系其和妻子易彦的夫妻共同财产，房屋买卖时易彦不知情且事后也未同意，故该房屋买卖合同应属于无效合同。本院认为，原告刘伟利占有使用涉诉房产达14余年之久，在此情况下，被告李加银主张涉诉房屋系夫妻共同共有的财产，其将房屋处分给了原告，未经其妻子易彦同意，对此，易彦应承担证明责任。被告的上述主张，只有其本人的陈述而不能提出其他相关证据，且易彦虽未在房屋转让合同上签字，但其在合同签订后两个月知晓了房屋转让的事实，却一直未行使撤销权要求撤销该房屋转让合同，应视为其对被告李加银转让房屋行为的默认。原、被告签订协议后，原告支付了大部分房款，被告也将房屋实际交付给了原告占有使用，合同已实际履行。不动产买卖合同未办理物权登记不影响合同的效力。原、被告之间的房屋买卖合同，未违反国家法律、法规的强制性规定，自合同成立时依法有效。关于本案涉诉房屋所有权问题。依据《中华人民共和国物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，原告虽然与被告签订了《房屋转让合同》，并按照合同的约定向被告支付了大部分购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故原告尚未取得涉诉房屋的所有权，其与被告之间仅系房屋买卖合同关系。关于原、被告履行合同的违约问题。《房屋转让合同书》约定“合同签订时首付伍万元，11月22日前再付五万元，余款在12月31日前付清（甲方用此房贷款没有偿还部分壹拾肆万元抵扣房屋转让费，从11月15日后的贷款本息由乙方偿还）”，原告于2003年12月14日给付100000元，于2004年1月14日给付35000元，于2005年元月25日给付5000元，其给付房款时间与合同约定时间不一致，且其在后续代被告偿还银行贷款时仍存在延迟还贷情形，致使银行多次向被告发放催收通知书，故原告在履行合同过程中存在违约行为。被告李加银于2009年以资金充裕为由申请一次性偿还借款本息，并拿回房产证及土地使用权证，拒绝交还给原告并协助原告办理房屋过户手续，亦属于违约行为。关于房屋征收补偿款的归属问题，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”，本案涉诉房屋的所有权已因拆迁而消灭。原告已无法取得所购房屋的产权。被告作为涉诉房屋登记的所有权人与征收方签订的房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，被告在该协议中的合同权利即为其出卖给原告的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，被告在已收取了原告大部分购房款的情况下，本应及时将转让的房屋过户登记至原告名下，或及时行使撤销权。现因政府搬迁政策的原因导致涉诉房屋物权消灭，在此情况下，原告主张对所购房屋产权消灭的对价即拆迁征收补偿款享有所有权，符合法律规定的权利义务相一致原则，故本院对原告要求法院确认株房权证株字第00061816号房屋及株荷国用（2000）字第B1125号国有土地所对应的征收补偿款为其所有的主张，本院予以支持。被告方自行偿还了贷款42528.65元，本院酌情认定以《房屋转让合同书》约定的转让款280000元为基础，按偿还的银行贷款占总房款的比例来计算在征收补偿款中享有的份额，即被告偿还贷款（42528.65元）占总房款（280000元）的比例为15.2%，则其享有征收补偿款的15.2%。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告刘伟利与被告李加银签订的《房屋转让合同书》有效；二、原登记在被告李加银名下位于株洲市荷塘区荷塘铺乡竹山村的自建房（株房权证株字第00061816号）的征收补偿款5131412元，由原告刘伟利享有上述款项的中的84.8%，计人民币4351437元，被告李加银享有上述款项的15.2%即计人民币779975元；三、驳回原告刘伟利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43616元，由被告李加银承担41000元，原告刘伟利承担2616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  金自仿人民陪审员  朱双明人民陪审员  周根新二〇一八年十一月二十九日书 记 员  周 甜附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。