云南省鲁甸县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0621民初989号原告鲁甸县祥瑞核桃产业专业合作社（反诉被告），社会信用代码：9353062158481092X5，住所地：鲁甸县茨院回族乡沿闸村11社，法定代表人：金川，系该合作社理事长。委托代理人袁兢，云南关河律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告云南省昭通市鲁甸县茨院回族乡田合村村民委员会（反诉原告），社会信用代码：54530621ME0789663N，住所地:田合村村民委员会，法定代表人：陈维贤，系该村党支部书记（未到庭）。委托代理人陈太雄，云南陈学东律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人鲁甸县弘毅废旧资源加工有限公司，社会信用代码：91530621MA6MXKCF1W，住所地：云南省昭通市鲁甸县茨院乡田合村，法定代表人：李顺贵，系该公司负责人（未到庭）。委托代理人陈学东，云南陈学东律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告鲁甸县祥瑞核桃产业专业合作社（以下简称祥瑞合作社)诉被告鲁甸县茨院回族乡田合村村民委员会（以下简称田合村委会）、第三人鲁甸县弘毅废旧资源加工有限公司（以下简称弘毅公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案受理后，依法适用普通程序于2018年7月12日公开开庭进行审理。原告祥瑞合作社法定代表人金川及委托代理人袁兢到庭，被告田合村委会的委托代理人陈太雄到庭，第三人弘毅公司的委托代理人陈学东到庭参加诉讼。庭审中，被告田合村委会代理人提出反诉，要求原告祥瑞合作社支付2017年度土地租金并支付违约金，因反诉与本诉存在牵连关系，本院决定合并审理，本案现已审理终结。原告祥瑞合作社诉称：2016年2月15日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定原告租赁被告土地120亩，用于农业园艺开发、推广、培训服务及农业种植和养殖。租赁期限为29年，自2016年2月15日起至2045年2月15日止，租赁费为每年20000元，每年12月30日交纳本年度租金。合同同时约定甲方（被告）保障乙方（原告）自主经营，不侵犯乙方的合法权益，在本合同履行期间，任何一方违反合同的约定，视为违约，违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约造成的实际损失”。合同签订后，原告便组织机械设备、人员及购买苗木对承租土地进行开发经营，并向被告交纳了2016年度租金20000元。2017年4月起，第三人鲁甸县弘毅废旧资源加工有限公司在未经原告同意的情况下在原告租赁的该土地上构建建筑物，大面积占用并破坏了原告在该土地上的核桃树。原告代表人多次与被告代表人陈维贤、第三人代表人李顺贵进行协商，但均未果。被告及第三人的侵权行为给原告造成了巨大的经济损失，原告特向法院提起诉讼。请求人民法院依法判令被告赔偿原告核桃苗费、人工费、化肥费、挖机费等经济损失275160元；判令被告赔偿原告因被告违约按土地利用的实际总投资计算违约金275160元，以合同未到期的承租金额（28年×20000元/年=560000元）的20%计算的违约金112000元；责令被告要求第三人搬离原告承租的土地并将土地恢复原状；本案的诉讼费用由被告承担。被告田合村委会代理人答辩称：一、田合村委会与原告祥瑞合作社已不存在土地租赁合同关系；二、田合村委会与原告祥瑞合作社的《土地租赁合同》属于无效合同，且田合村委会不存在任何违约行为，原告祥瑞合作社主张的经济损失及违约金无事实和法律依据，无权要求被告承担任何责任；三、原告祥瑞合作社已严重违约，依法应向被告承担违约金和支付土地租赁费；四、2017年4月，第三人弘毅公司与原告祥瑞合作社就涉案部分土地转租事宜进行过协商，后经被告同意，原告祥瑞合作社将部分土地转租给第三人弘毅公司使用，所以第三人弘毅公司不存在私自占用原告土地的情况。且第三人弘毅公司与原告祥瑞合作社就涉案土地转租事宜与本案不属于同一法律关系，且不属于被告违约的法定情形之一。综上所述，原告祥瑞合作社的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告祥瑞合作社的全部诉讼请求；反诉请求人民法院依法判决原告祥瑞合作社支付被告田合村委会20000元租金及违约金275160元。第三人弘毅公司代理人答辩称：原告应该明确本次诉讼是以侵权为由还是租赁合同为由。一、根据合同相对性的基本原则，本案有两个合同关系，一个是原告与被告的租赁合同关系，另一个是第三人经过被告同意后与原告之间的租赁合同关系，所以原告起诉被告要求承担违约金以及未到期的租金返还同第三人不具有关联性，第三人与原告之间的租赁合同是另外一个法律关系，所以原告应当将第三人列为诉讼当事人参加诉讼。至于原告与第三人之间的转租合同是否有效以及租金如何支付，不是原告与被告之间土地租赁的合同关系，请求人民法院驳回原告对第三人的诉讼请求。根据原告祥瑞合作社的陈述、被告田合村委会的答辩、第三人弘毅公司的答辩，本庭归纳本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的租赁合同是否有效？二、原、被告双方签订的租赁合同合同是否已经解除？三、被告是否对租赁合同构成违约？四、反诉中原告是否对租赁合同构成违约？五、原告主张责令被告要求第三人搬离原告承租的土地是否有事实和法律依据？针对以上争议，原告祥瑞合作社围绕自己的主张向本院提交以下证据：第一组：营业执照、法定代表人身份证明书，欲证原告的基本信息及诉讼主体资格；第二组：弘毅公司企业登记信息，欲证第三人弘毅公司的基本信息及诉讼主体资格；第三组：土地租赁合同，欲证原告与被告签订租赁合同，明确约定了双方的权利义务；第四组：照片，欲证第三人在原告租赁的土地上建厂并破坏原告土地及核桃树的事实；第五组：销售收款收据、租赁挖机费用收条、用工花名册，欲证原告购买核桃苗总计97500元（650棵、每棵150元）、化肥33200元、租赁挖机50000元、雇佣工人生产96400元，共计花费275160元的事实。庭审后原告提交了一份2013年12月7日签订的土地租赁合同，欲证原被告双方于2013年12月7日发生土地租赁合同关系，租赁期限是2014年1月1日至2043年1月1日。经庭审质证，被告田合村委会代理人对原告出具的证据发表如下质证意见：对第一、二组证据无异议；第三组证据三性均有异议，1.原告出示的土地租赁合同存在原告篡改的情况，租赁时间实际是2014年2月15日。2.土地租赁合同属于无效合同，其中租赁期限为29年违反了合同法的规定；第四组证据三性均有异议，照片没有拍摄载体，均系打印件，无法核实其真实性；第五组证据，核桃苗费用三性均有异议，该组证据是收据并非国家正式发票，时间为2014年3月5日及2015年3月21日，其时间与原告诉称的2016承包土地的时间相互矛盾，原告是在租赁土地之前买的核桃苗。该核桃苗原告种在何处无法核实，不能证实原告实际花了97500元来买核桃苗，不能证实原告的目的。挖机租赁费系一张收条，并非国家正式发票，且记载的收款时间为2014年，与原告土地租赁合同时间2016年存在相互矛盾，该证据不能证实原告租赁的挖机是用于本案涉案土地的施工，不能达到原告的证明目的。用工花名册的时间分别是2014年、2015年、2016年，与原告土地租赁时间2016年存在相互矛盾，原告的用工无法核实，领款人基本上是同一人的笔迹，对真实性有异议，该证据不能证实原告所诉称的用工是对本案涉案土地的投入。照片显示化肥属于国家资助，不是原告诉称的购买；庭审后提交的合同书，三性均不予认可，原因是：原告提交该证据时已过举证期限。该证据经原被告协商后已作废，之后双方签订了被告所出示的合同，所以应以被告村委会出示的合同作为定案依据。原告对该证据存在篡改的情况。第三人弘毅公司代理人对原告出具的证据发表如下质证意见：对第一、二组证据无异议；第三组证据，土地租赁合同没有经过村民代表决议，所以属于无效合同。相关证据证明原告对该合同已经构成违约。被告向其发放解除合同通知后，原告在收到解除通知时没有提出法定的抗辩理由，现合同已经解除；第四组证据，照片中的化肥不是单据中的化肥种类，照片中的核桃苗根据基本生活经验不值150元一棵。原告诉称第三人非法侵占原告承包的土地不是事实，如果存在侵占原告至少要和第三人产生纠纷或者争议，既然能够到现场拍摄照片，说明在建厂之初原告是同意的，至今为止并没有看到原告与第三人产生经济纠纷，也没有看到因第三人侵占土地原告报警的情况；第五组证据，销售单据与合同载明的时间2016年2月15日矛盾，原告签订合同之前所有的行为并非是在租赁土地上的行为，所有的化肥购买票据与原告拍摄照片中所使用的化肥名称不一致，原告存在证据造假的情况。挖机租赁费用同被告质证意见一致。用工花名册在工时及单价中每个人都保持一致，所以存在造假的可能性；庭审后提交的合同书，三性均不予认可，原因是：原告提交该证据时已过举证期限。该证据经原被告协商后已作废，之后双方签订了被告所出示的合同，所以应以被告村委会出示的合同作为定案依据。原告对该证据存在篡改的情况。被告田合村委会针对其答辩主张向本院提交以下证据:第一组：法定代表人证明书，欲证基本信息及诉讼主体资格；第二组：土地租赁合同，欲证土地租赁合同时间为2014年，其中“合同第五条第二项约定每年交付租金的时间为每年12月30日，第九条约定如原告逾期3月未支付租金甲方有权解除合同。”现原告未按时交付租金，解除合同的条件已经成就；第三组：通知、回函、会议记录簿，欲证原告与被告土地租赁一事，因原告未按时支付租金导致其违约，被告与原告解除合同的条件已经成就，经村委会讨论后作出会议记录，并于2018年4月28日将解除合同的书面通知送达给原告，回函能证实原告已经收到被告解除合同的书面通知，所以原被告签订的土地租赁合同于2018年4月28日已经解除，双方已经不存在土地租赁的法律关系。经庭审质证，原告祥瑞合作社代理人对被告出具的证据发表如下质证意见：对第一、二组证据无异议，同时也说明原告与被告签订合同的时间是2014年，但签订合同后被告又要求原告将涉案土地划出一部分作村委会新建办公楼使用，因原告租赁的土地随之减少，双方于2016年2月15日又重新签订土地租赁合同，被告提供的租赁合同第三条约定土地承租的经营期限为29年，事实上合同时间是2014年1月1日至2043年1月1日，该合同签订日期被被告篡改为2014年12月15日，庭审后我们将提供未被篡改的合同文件；第三组证据中的通知，原告确已收到，并于2018年向被告发放回函，回函明确告知系因被告违约在先，所以未支付2017年度租金，且并非不支付租金，系被告违约。被告称合同于2018年4月28日已经解除，这是强盗逻辑；会议记录的三性均不认可，参会人员及村民代表并无相关人员名单，其次该会议记录簿并不完整，该会议记录系被告违约后为达到与原告非法解除合同而制作的材料，因此不具有合法性。第三人弘毅公司代理人对被告出具的证据发表如下质证意见：对第一组证据的三性无异议；第二、三组证据，根据土地租赁合同第九条的规定，原告未按照合同约定足额支付租金，作为发包方的被告就能解除合同，符合法律规定。第三人弘毅公司围绕其答辩主张向本院提交以下证据：第一组：公司营业执照，欲证基本信息和诉讼主体资格；第二组：备案登记，欲证公司建厂的合法性。经庭审质证，原告祥瑞合作社代理人对第三人弘毅公司出具的证据发表如下质证意见：第一组证据三性无异议。第二组证据真实性与合法性无异议，但与本案无关联性。同时第三人始终称其在涉案土地上建厂经过原被告同意，请提交相关证据。被告田合村委会代理人对第三人弘毅公司出具的两组证据均无异议。经过当事人的举证质证，本院认为，原告提交的第一、二组证据，被告及第三人均无异议，予以采信；第三组证据土地租赁合同，系双方自愿签订，内容未违反法律的强制性规定，且双方均已按照合同的约定实际履行，该合同现已成立且生效，被告主张签订合同时间是2014年，并提交明显更改过的合同文本予以证明，但经庭审查明，合同最先是2013年签订，后因为被告要使用租赁土地的一部分新建办公大楼，双方协商后又于2016年2月15日重新签订一份合同。故，对该组证据予以采信；第四组照片，结合庭审第三人的陈述，能证实第三人在该土地上建厂的事实，但不能直接证明原告的土地及核桃树系第三人破坏，对该照片的真实性予以采信；第五组证据，2014年2月5日、2015年4月15日、2016年4月2日、2017年3月18日四张购买肥料收据，非国家正式发票，也没有收款人或收款单位的签字和盖章，不予采信。2014年3月5日和2015年3月21日两张果树销售单，能够证明原告曾购买过650株核桃苗，对真实性予以采信，但不能直接证明该核桃苗全部用于栽种在租赁土地上，也没有任何证据证明该地块上现存活有多少株核桃树，故，原告主张的损失不予采信。另外三张原告支付被告土地租赁费的收款收据，其中一张收据的时间是2013年12月7日，能看出原被告双方在2013年就产生了土地租赁关系，予以采信。用工花名册5张，系原告自行制作，该花名册的内容不足以充分证明原告实际雇佣了工人，退一步讲，也不能充分的证明原告雇佣的工人全部用于涉案土地上的生产，不予采信。租赁挖机费用收条，只能证明原告曾经租用过挖机，但不能证明该次挖机租赁系用于涉案土地上的生产，不予采信。对庭审后提交的租赁合同，该合同的签订时间与被告2013年12月7日出具的收到原告土地承包费30000元的收据时间一致，能证实原被告双方于2013年12月7日发生土地租赁法律关系，予以采信。被告田合村委会提供的第一组证据，原告和第三人均无异议，予以采信；第二组证据，该租赁合同与原告出具的合同签订时间和租赁期限不一致，明显可以看出被告在承租经营期限与签约日期处进行过改动，且隐约可以看出被告提交的合同就是原告提交的合同，只是多了改动的痕迹，原告对该合同不予认可，被告对改动合同的原因未作出令人信服的说明，本院对该证据不予采信；第三组证据中的通知、回函、会议记录簿，原被告对收到对方的通知和回函均无异议，对真实性予以采信。会议记录簿，没有参会人员名称，也没有统计到会人数，会议召集程序不符合相关法律规定，不予采信。第三人弘毅公司出具的两组证据，均系有权机关出具，来源合法，内容客观真实，予以采信。综上所述，本院认定本案法律事实如下，原告祥瑞合作社与被告田合村委会于2013年12月7日签订土地租赁合同，约定被告将位于亩的经济林地承租给原告使用，租期29年，即自2014年1月1日至2043年1月1日，每年租金30000元，于每年12月30日前全额交纳，并约定了双方的权利义务以及违约责任等。签订合同后，原告便在该土地上陆续种上了核桃树。后由于田合村委会要修建新的办公楼，便与原告协商，从原告租赁的土地中划出一部分，双方协商一致后，于2016年2月15日重新签订了一份土地租赁合同，约定被告将位于亩的经济林地承租给原告使用，租期29年，即自2016年2月15日至2045年2月15日止，每年租金20000元，于每年12月30日前全额交纳，并约定了双方的权利义务以及违约责任等。2017年5月，第三人弘毅公司在原告租赁的该地块上修建厂房。原告以被告允许第三人在租赁土地上修建厂房为由，未支付被告2017年度土地租金。被告于2018年4月28日向原告发出通知，要求解除土地租赁合同，并要求原告于2018年5月3日前补交2017年度土地租金、违约金以及5月10日前自行移走土地上的附着物。原告收到该通知后于2018年5月8日向被告发出回函，并阐述系因被告已严重违约，所以暂停支付租金。因此事双方一直未能协商达成一致意见，原告于2018年5月18日向本院提起诉讼，要求判如所请。被告于庭审中提出反诉，要求原告支付2017年度土地租金20000元并支付违约金275160元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告自愿将其所有的土地租赁给原告使用，并签订书面合同，该行为系双方的真实意思表示，合同成立。关于合同是否有效的问题，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定了村民委员会的民主议定原则，即规定涉及村民利益的重大事项，应当经村民会议讨论决定方可办理，但该条并未直接规定违反该强制性规定将导致合同无效，违反该强制性规定也并不必然损害国家和社会公共利益，因此，该条强制性规定当属管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。而且原、被告签订租赁合同已经有几年的时间，被告一直未对合同的效力提出异议，然是否履行民主议定程序，为被告的分内之事，被告没有遵守民主议定原则，系被告违反法律的规定，现以违反民主议定原则为由主张合同无效，有碍交易的稳定性和安全性，也容易使违法一方从自己的违法行为中受益，显然违背立法本意和法律的公平原则。故，原、被告双方签订的土地租赁合同未违反法律的效力性强制性规定，合同成立且有效，被告主张合同无效的观点本院不予支持。关于被告主张合同租赁期限超过法律规定的最长期限，因此合同无效的主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”原、被告双方签订的土地租赁合同，约定的租赁期限是29年，超过了法律规定的最长租赁期限，故超过部分无效，涉案土地的租赁期限应为二十年。故，该份合同并不因为租赁期限超过法律规定的最长期限而整体无效，仅是超过部分无效。就第二个争议焦点即原、被告双方签订的租赁合同合同是否已经解除？本院认为，原被告双方签订的合同期限为20年，至今只履行了4年多，尚有15年多的合同期，原告亦投入了大量的资金进行建设，在土地上栽种了大量的经济林木，如此时解除合同移走树木，无疑对原告方造成巨大的损失，且原、被告双方未申请对土地上经济林木的价值进行评估，也未能对林木的处置协商一致，难以判断原告的具体损失数额。且原告拖欠租金时间短，没有给被告造成较大损失，尚可以采取补救措施即支付租金解决，该迟延支付行为并不足以影响合同目的的实现。故，被告请求解除合同，理由不充分，本院不予支持。就第三个争议焦点即被告是否对租赁合同构成违约？本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则，将因举证不能而承担败诉的相应不利后果。根据庭审查明的事实以及合同的约定，被告并没有违反合同，原告也未提供充分的证据证明被告违约。故，原告主张被告构成违约并要求其支付违约金和赔偿损失的诉求，本院不予支持。就第四个争议焦点即反诉中原告是否对租赁合同构成违约？本院认为，原告拖欠租金未付，属于违约行为，被告反诉请求原告按约定支付2017年度的租金20000元，理由充分，予以支持。要求支付违约金275160元，没有事实和法律依据，不予支持。就第五个争议焦点即原告主张责令被告要求第三人搬离原告承租的土地是否有事实和法律依据？本院认为，根据庭审查明的事实，原告没有任何证据证明系被告同意第三人在土地上建厂，从而没有资格要求被告责令第三人搬离原告承租的土地，故原告的主张没有事实和法律依据，不予支持。原告与第三人双方都是精明的生意人，还望双方本着“以和为贵、和气生财”的理念，平心静气的好好协商土地使用问题，多换位思考并体谅对方的难处，以谋求双方利益的最大化。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告鲁甸县祥瑞核桃产业专业合作社对被告云南省昭通市鲁甸县茨院回族乡田合村村民委员会的全部诉讼请求；二、原告鲁甸县祥瑞核桃产业专业合作社于本判决发生法律效力后立即支付2017年度的租金20000元给被告云南省昭通市鲁甸县茨院回族乡田合村村民委员会；三、驳回被告云南省昭通市鲁甸县茨院回族乡田合村村民委员会对原告鲁甸县祥瑞核桃产业专业合作社的其他反诉请求。本诉案件受理费7107元，由原告鲁甸县祥瑞核桃产业专业合作社承担。反诉案件受理费5727元，应减半收取2863元，由被告云南省昭通市鲁甸县茨院回族乡田合村村民委员会承担2300元，原告鲁甸县祥瑞核桃产业专业合作社承担563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  李胜兰人民陪审员  马 勇人民陪审员  阮殿东二〇一八年十一月十四日书 记 员  马 恒