广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初10447号原告：赵明政，男，1975年4月5日出生，苗族，住贵州省惠水县，委托诉讼代理人：盛宗灿，广东南天星律师事务所律师。被告：王军领，男，1972年9月10日出生，汉族，住河南省禹州市，原告赵明政诉被告王军领租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理。本案原由审判员杨粤欣独任审判，后依法转换适用普通程序，由审判员杨粤欣担任审判长，与人民陪审员方毅钊、王达良组成合议庭，于2018年11月19日公开开庭进行审理。原告赵明政的委托诉讼代理人盛宗灿到庭参加诉讼，被告王军领经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵明政向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年1月9日的《租赁合同》无效；2.被告支付原告房屋占有使用费32219元（自2017年12月起算至2018年10月止，暂计至起诉之日为32219元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月9日，原告与被告签订《租赁合同》（以下简称合同），合同第一条约定被告承租原告位于东莞市××街镇后街村石××楼约640平方米的厂房，每月租金5300元。合同第八条第（二）款第（2）项约定原告“乙方（被告）拖欠租金达一个月的，甲方（原告）有权处理出租场地”并“不退回押金”。被告在签约后入住并使用案涉厂房，但自2017年10月便拖欠租金，因其遗留厂房内的物品，致使原告至今无法处理及转租。截止原告起诉之日止，被告共拖欠42819元租金未付，扣除押金10600元，被告仍应支付租金32219元。原告认为，被告租用案涉厂房，应当依法按约定支付租金，被告留在案涉厂房的物品，导致原告无法利用案涉厂房获取利益，被告应当承担法律责任。被告王军领没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明，2015年7月28日，王佑仔与赵明德签订《租赁合同》，约定王佑仔将位于东莞市厚街镇厚街村石牛马路17号的一幢三层厂房（3525㎡）、一幢三层办公楼（1080㎡）、一幢四层宿舍（1409㎡）以及一间电房出租给赵明德使用，租赁期为10年，从2015年8月1日起至2025年7月31日止，合同并对双方当事人的权利义务作出约定。2016年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方提供位于东莞市厚街镇厚街村石牛马路17号的厂房二楼给乙方使用，租赁期限从2016年1月9日至2019年2月9日止，给予乙方装修期至2016年2月9日，从该日开始计算租金，厂房租金为5300元/月，签订合同之日，乙方需缴付甲方两个月押金10600元及首月租金5300元，租金于每月5日前缴付，甲方给予收款凭据，迟交每月加收月租金10%滞纳金，如延迟至当月10日未能缴付，甲方有权采取停水停电措施，造成的一切损失由乙方承担。违约责任并约定乙方拖欠租金达一个月的，甲方有权处理出租场地。合同签订后，被告缴纳了合同约定的两个月押金10600元，但其后并未按时缴纳租金，原告故诉至本院请求解决。原告另提供赵明德于2018年9月4日出具的情况说明，称其与原告为兄弟关系，本案中涉及的租赁房屋为其向王佑仔租赁的物业中的一部分，该部分交由原告自行出租并收取租金，赵明德不持异议。庭审时，原告称案涉厂房并未取得建设工程规划许可证，被告系于2017年9月底不在租赁厂房内生产，电话可以打通但无人接听。被告于2017年9月份开始拖欠租金，2017年9月份拖欠的租金金额为419元，从2017年10月份开始未缴纳租金。原告并称被告一直都不准时交租，一般拖欠两三个月才缴纳，被告在2017年9月底不在案涉厂房内经营时已经没人留守，但是遗留了脚手架、办公桌椅，流水线等物品，占用了原告的场地，原告后于2018年11月初对厂房内物品进行了封存处理。以上事实，有《租赁合同》（赵明德与王佑仔）、《租赁合同》（原、被告）、借记卡明细、银行业务凭证、声明书、视频光盘及原告陈述等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷，被告王军领经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利。本案案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本院认定原、被告于2016年1月9日签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原、被告签订的《租赁合同》无效后，原告已经收取的被告的押金10600元应当予以退还，但被告实际占有使用了案涉物业，故亦应支付相应费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应按合同约定的租金标准向原告支付使用案涉物业的占有使用费。原告确认被告自2017年9月底开始没有经营，至今已超过一年，且案涉《租赁合同》属于无效合同，原告理应及时主张并防止损失扩大，现原告怠于行使权利，导致被告的财物长期占用案涉厂房，属于扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告不得要求被告支付因此而扩大的占用费损失。本院结合原《租赁合同》被告拖欠租金达一个月的，原告有权处理出租场地的约定及双方实际履行合同过程中，原告确认被告一般拖欠2至3个月缴纳租金的事实，再考虑到合理处理被告遗留物品所需的时间，酌定被告于2017年9月底停止经营后的5个月为合理期限，被告应当支付该期限内的租金，超出上述期限的租金和占有使用费，被告无需承担。被告作为承租人，应对已交租金的情况承担举证证明责任，现其没有提交证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。因此，对原告称被告仍拖欠自2017年9月份的租金419元及从2017年10月份开始没有缴纳租金的主张，本院予以采纳，结合前述5个月期限的认定，被告应支付原告2017年9月至2018年2月期间的房屋占有使用费26919元（5300元/月×5月+419元），原告诉请超出部分的占有使用费，本院不予支持。鉴于原告在起诉状中明确表示同意将被告应支付给原告的房屋占用使用费与原告应退回被告的押金10600元相抵扣，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，两者性质相同，同为金钱之债并且到支付期限，原告该抵销的主张自起诉状送达被告时生效，故被告应支付原告的房屋占用使用费扣减原告应退回被告的押金后，被告现时应支付原告的房屋占用使用费金额为16319元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵明政与被告王军领于2016年1月9日签订的《租赁合同》为无效合同；二、限被告王军领于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赵明政支付场地占用使用费16319元（已扣除原告赵明政应退还被告王军领的押金10600元）；三、驳回原告赵明政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费606元，由原告赵明政负担300元，被告王军领负担306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨粤欣人民陪审员  方毅钊人民陪审员  王达良二〇一八年十一月二十三日书 记 员  陈雯榆梁启文