贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初7128号原告：沈承亮，男，1973年8月18日出生，汉族，住贵州省毕节市，原告：李燕，女，1979年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市，被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。原告沈承亮、李燕与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈承亮、李燕、被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理并交付商品房转移登记有文书的违约金，其中2014年6月2日到2014年12月1日的按已购房款的万分之一计算为5964.73元，2014年12月2日起至办妥房屋产权证并交付原告的违约金按已购房款的万分之二计算；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告修建的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠4幢3单元902号房，合同约定房屋总价款为331374元。合同签订后，原告按约支付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但至今被告仍未按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上，原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据相关法律法规被告应当为原告办理房屋产权证书并支付违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至发言，请求依法公判。被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已经超过诉讼时效；二、根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的违约责任应当予以驳回。原、被告签订的约定，答辩人在交房后180日之内取得涉案商品房所有权初始登记，取得初始登记之后将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，也就是说，该条约定了答辩人取得初始登记的时间，对于何时交付办理商品房转移登记的有关文书，却未进行约定。按照办证流程，分户登记在总登记之后。原告主张的分户登记自然地是在交房后180日之后，只是之后的具体时间没有具有约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。据此，原、被告对何时办理取得涉案商品房转移登记时间没有约定时，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然原告合同履行过程中并未向答辩人行使办理涉案商品房转移登记的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期办理房屋产权证的违约行为。其次，合同约定答辩人向被答辩人交付办理商品房转移登记的“有关文书”，根据字面解释，文书是指由文字形成公文、书信、契约等，或从事公文工作的岗位，证书是指由机关学校、团体等发的证明资格或权力的文件，文书与证书的区别在于一方面是否由相关组织发放，另一方面，内容与效力上是否具备证明某种资格或权利。因此，对于答辩人应交付办理商品房转移登记的有关文书并不包括被答辩人主张的房屋产权证书。原告向答辩人主张逾期办证违约金，无事实及法律依据。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的出卖人的办证违约责任，承担的前提是“因出卖人的原因”，即完全是出卖人的原因。如果有买受人的原因参与，则不能适用该法条裁决。根据《房屋登记办法》的规定，办理房屋产权转移登记是共同申请原则，即为双方义务。其中，买受人的申请登记义务可以委托出卖人履行，但是，作为买受人的原告应当提供协助义务，如出具《授权委托书》、在登记申请书上签名、提供身份证复印件以及毕节市房屋产权登记部门要求买受人提供的产权独有或者共有的申明、结婚证复印件等。然而，本案中，原告并没有提供上述协助义务，假设人民法院认为答辩人已经构成逾期办理分户房屋产权证，则并非是出卖人原因，而是作为买受人的原告怠于履行《中华人民共和国合同法》第60条第2款的法定附随义务导致，不能据此而判决答辩人担责。合同第八章约定:“三、转移登记:(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。”根据《中华人民共和国房屋登记办法》第二条规定:“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”，第十五条规定:“。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。”；第三十三条:“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书；(二)申请人身份证明；(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；(四)证明房屋所有权发生转移的材料；(五)其他必要材料。”。根据上述规定，被答辩人委托答辩人办理商品房转移登记的，应向答辩人提供授权委托书和身份证明、登记申请书、毕节房产登记机关要求提供的是否共有的证明等必要资料，但被答辩人未予提供。《中华人民共和国合同法》第60条第2款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”。违约责任，分为法定违约和约定违约。法定违约，即为违反法定的附随义务等法定义务。由于作为买受人的原告未履行法定附随义务，如果贵院认为答辩人构成逾期办理涉案商品房分户转移登记，则不是作为出卖人的答辩人的单方面原因造成，答辩人应当免责，直到原告提供了法定附随义务之后的法定90日之后，才能认定答辩人违约，承担违约责任。原告要求答辩人承担自合同约定取得初始登记之时至实际办理涉案商品房转移登记期间的逾期办证的违约责任，无事实和法律依据。四、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策事实的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。五、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即便存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。合同约定的转移登记系委托办理，但合同并没有约定委托办理转移登记的期限及违约责任，被答辩人主张逾期办理房屋所有权证书的违约金于法无据。且根据我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以被答辩人的实际授失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。被答辩人购买房屋的目的在于居住，并已入住该房屋，合同目的已实现，被答辩人没有因产权证的问题遭受任何损失。根据谁主张谁举证的原则，答辩人应对其损失承担举证责任，被答辩人无证据证明其因逾期办证存在任何损失，且房屋交付使用后，被答辩人对所购房屋已拥有一定物权效力。物权的四项权能占有、使用、收益、处分均由被答辩人享有，产权证的办理与否并没有给被答辩人带来损害。故，答辩人不应当承担逾期办证违约金。六、合同约定的办理初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，系在交房后180日后。如果法院判决答辩人违约，违约时间也只能以实际交房之日起180日后开始扣除诉讼时效后开始计算。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告所提交的身份证及结婚证复印件、商品房买卖合同、收据、贷款合同等证据的真实性均不持异议，经审查，原告提供的前述证据内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以确认。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2011年12月11日，原告沈承亮、李燕作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位毕节××××路路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第4幢3单元9层2号商品房，建筑面积为113.58平方米；总价款为331374.00元，付款方式为首付181374.00元，剩余房款150000.00元由银行按揭支付；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按国家标注收取收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了购房款，并分别于2011年12月11日、2016年2月26日向被告交付了办证费共计14738.00元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年6月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之二违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。即2014年6月2日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年10月1日。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告现尚不能履行办证义务，故违约金应计算至被告提交完毕办证的有关文书到办证部门并通知原告之日止。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记手续并交付不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。关于被告表示未办理房屋产权证，是因为2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》的抗辩理由，首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，但被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。因被告尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，故该商品房尚不具备办证条件，且被告并未提供证据证明已经尽到通知原告提交授权委托书及办证需要由原告提交资料的义务，故对被告抗辩原告并未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托博泰公司办理房屋转移登记的相关事宜，其应当免责的抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈承亮、李燕逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款331374.00元为基数，按日0.02%的标准从2015年10月1日起，计算至被告提交完毕毕节××××路东路陈家祠堂（东客站旁）的“博泰·美欣明珠”第4幢3单元9层2号商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告沈承亮、李燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币733.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年十一月九日书记员  申开旭