西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初8326号 原告：党博，男，1988年10月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：付斌，陕西尚文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨锐，陕西尚文律师事务所律师。 被告：王亮，男，1987年7月4日出生，汉族。 被告：刘芸，女，1986年2月12日出生，汉族。 共同委托诉讼代理人：苟存科，甘肃隆庆律师事务所律师。 被告：西安万坤房地产营销策划有限公司。 法定代表人：康明娟，总经理。 委托诉讼代理人：田敏，陕西众邦律师事务所律师。 第三人：张国栋，男，1987年5月25日出生，汉族。 原告党博与被告王亮、刘芸、西安万坤房地产营销策划有限公司（以下简称“万坤公司”）及第三人张国栋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告党博及其委托诉讼代理人付斌、杨锐，被告王亮及其与被告刘芸的共同委托诉讼代理人苟存科，被告万坤公司的委托诉讼代理人田敏，第三人张国栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告党博向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房定金30000元，中介费37616元；2、依法判令被告支付原告违约金125000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其因购买婚房需要，向第三被告咨询并告知购房需求，第三被告审查相关房屋资料后向其推介了第一被告、第二被告的房屋，并在第三被告的组织安排下，由其提供格式合同文本于2018年3月15日由其委托张国栋与第一被告及第三被告签订了《西安市存量房屋买卖三方合同》，明确约定其购买第一、第二被告共有的位于未央区凤城三路东段3号11幢3单元32402室房屋。合同生效后，其按照合同约定履行了款项支付义务，但因西安市房地产市场发生变化上涨，第一被告违约反悔，拒不履行合同确定的义务，其多次与三被告沟通均遭到拒绝，被告的违约行为给其造成了严重损失，为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院依法裁判。 被告王亮辩称，原告所诉歪曲事实，隐瞒真相，事实上其已退还原告购房定金3万元，并额外给予原告5万元作为补偿，原《西安市存量房屋买卖三方合同》已经协议解除。2017年年初，其名下的位于西安市未央区凤城三路东段3号11幢3单元2402室的房屋委托对外出租。2018年3月10日房屋租期届满，同年3月15日，在万坤公司中介人员的撮合下，客户张国栋自称受托为同学或朋友的党博代买房屋，希望购买其所有的上述房屋，后经双方协商，张国栋遂以党博代理人的身份，以党博的名义与其签署了《西安市存量房屋买卖三方合同》，并当日给付其定金3万元，同年3月17日，其归还了房屋按揭贷款尾款后，取回了上述房屋的产权证书。2018年4月30日，因其急需筹款置换新房，久不见买主党博出面，办理按揭贷款又耗时过多，约定一个半月拿到全部房屋的承诺无法实现，经其与党博的代理人张国栋及万坤公司三方商议，张国栋又以党博代理人的身份与其签订了《解约协议》，该协议约定双方协商解除合同，其退还原告房屋定金3万元，并补偿原告5万元，共计8万元，另外4万元相关费用由万坤公司退还。协议签订后，其向原告的代理人张国栋微信转账8万元整，张国栋向其出具了收条，据此，其与原告之间的权利义务关系已随双方签订的《解约协议》而消灭，本案根本不存在重复退还定金并支付违约金的问题。其与原告达成的《解约协议》合法有效，双方于2018年3月15日签订的购房合同也已解除，望法庭查清事实，分清是非，依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告刘芸辩称，涉案房屋系其让王亮对外出租，其对出卖房屋一事并不清楚，其从未在协议上签字，对该协议不予认可。 被告万坤公司辩称，其公司作为买卖双方的居间方，为买卖双方提供房屋出售相关信息，由双方对价格、付款方式等协商确定，达成一致意见，最终订立合同。依据西安市存量房屋买卖三方合同第四条第三款约定：“在合同签订时，丙方已经促成成交，乙方应按合同约定交易价格的3%向丙方支付中介费和代收费”，其按合同约定完成了自己的居间义务，因此原告请求其退还购房定金、中介费及支付违约金的诉讼请求，无法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人张国栋述称，其代原告党博购买涉案房屋属实，后来党博拿到合同的当天晚上就觉得涉案房屋房价高，第二天将合同拿回来与被告王亮协商退房的事情，其和王亮商量好后党博又说他要房子，不同意反悔了，王亮将八万元退到了其处，党博至今还未领取。 经审理查明，第三人张国栋作为原告党博的委托代理人乙方（买受人）与被告王亮作为甲方（出卖人）、被告万坤公司作为丙方（居间方）于2018年3月15日共同签订《西安市存量房屋买卖三方合同》一份，该合同约定由原告党博购买被告王亮所有的坐落于西安市未央区凤城三路东段3号11幢3单元32402室房屋一套，建筑面积92.51平方米，房屋所有权证号：1125114023-1-11-32402^2，该房屋交易价格为人民币125万元，其中购房定金为人民币3万元于2018年3月15日由买受人支付给出卖人，上述交易价格为房屋带地下车位一起出售，付款方式由买受人申请商业银行按揭贷款。上述合同还约定，合同签订后，出卖人拒绝将该房屋出售给买受人的，出卖人构成违约，买受人有权单方面解除合同并要求出卖人承担违约责任。出卖人应在违约行为发生之日起5个工作日内，向买受人退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金。中介方收取买卖双方的中介费不予退还，由出卖人直接赔付买受人。同日，被告王亮向原告党博出具收条一份，载明：“收条今收到党博交来买房定金叁万元整￥30000元。收款人：王亮2018年3月15日”。签订上述合同当日，原告党博本人未到场，签订合同前即2018年3月14日，被告万坤公司向原告党博出具收据一份，载明：“今收到客户（党博）认购香克林小镇11#3单元2402室交来房屋认购意向金1万元整。（3月20日已转中介费）”。2018年3月20日，被告万坤公司再次向原告党博出具收据一份，载明：“今收到客户（党博）认购香克林小镇11#3单元2402室购房中介费、评估费、过户费、资料费、公本费27616元”，后第三人张国栋将上述房屋买卖三方合同及被告王亮出具的收条交至原告党博保管。2018年4月30日，被告王亮（甲方）与第三人张国栋（乙方）、被告万坤公司（丙方）于2018年4月30日签订解约协议一份，约定甲乙双方约定的上述涉案房屋，现双方协商解除合同，甲方同意退还乙方房屋定金3万元和相关补偿费用5万元，共计8万元，付款方式为：签订解除协议当日退回3万元定金和5万元赔偿金，另外4万元相关费用于乙方将三方合同原件及收款收据拿回当日由丙方退回乙方。同日，张国栋向被告王亮出具收条一份，载明：“收条今收到王亮退回购买香克林小镇11号楼3单元2402室定金叁万圆（30000.00元）及经济补偿伍万圆共计人民币捌万圆整（80000.00元）。张国栋2018年4月30日。”后因原、被告就上述房屋买卖合同的履行产生纠纷协商未果，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方各持己见，致调解未果。 另查，被告王亮与被告刘芸系夫妻关系，涉案房屋登记在被告刘芸名下，系二被告婚后购置。在签订涉案合同时，第三人张国栋系被告万坤公司的法定代表人。又查，原告党博与被告万坤公司员工郑壹伟的妻子熟识，郑壹伟亦系上述涉案房屋买卖合同的经纪人。根据原告党博提供的与郑壹伟的电话录音及微信记录显示：因被告刘芸不同意被告王亮出卖涉案房屋，王亮不愿继续履行合同，原告党博要求郑壹伟帮其谈最高价钱的赔偿。 又查，原告党博并未向第三人张国栋出具过任何委托授权手续。第三人张国栋与被告王亮签订合同时，亦未向被告王亮出示其系原告党博委托代理人的任何委托手续。 以上事实有原、被告提供的证据材料及庭审笔录等附卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，虽第三人张国栋未得到原告党博授权购买被告王亮、刘芸所有的涉案房屋，但原告党博在签订合同后及时向被告万坤公司缴纳了购买涉案房屋的中介费，张国栋亦将上述房屋买卖合同及收条交至原告党博处，党博以其自己的行为对第三人张国栋代其购置涉案房屋的行为进行了追认，故与原、被告签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》依法成立并生效，对原、被告三方均具有法律约束力。根据原告提供的证据，被告王亮不愿继续出卖涉案房屋，构成违约，现原告党博请求被告王亮退还其定金3万元，于法有据，本院予以支持，被告刘芸作为被告王亮的配偶应承担退还定金3万元的连带责任。又因第三人张国栋代原告党博签订解约协议属重大事项，在无原告党博任何授权的情况下与被告王亮签订解约协议，系无权代理，对原告党博不具有法律约束力，至于被告王亮辩称张国栋系表见代理，因张国栋并未出示党博委托其的任何手续，不具有法律规定的表见代理特征，被告王亮作为完全民事行为能力人，应负有审查及注意义务，故对被告王亮该辩称，本院不予采信。原告党博作为完全民事行为能力人，签订合同时不亲自前往，在明知被告王亮存在违约的重大情况下，亦不亲自到场协商解除合同及赔偿事宜，其自身具有一定的过错，以至第三人张国栋无权代理其解除合同，自身利益受到损害。关于原告主张被告王亮、刘芸向其按合同约定支付违约金125000元的诉讼请求，考虑到双方合同的履行程度（即原告党博仅支付3万元定金），结合原告自身亦存在一定的过错等因素，本院对被告承担的违约金酌情予以减少，故被告王亮、刘芸应连带支付原告党博违约金81250元，综上两点，被告王亮、刘芸应连带退还原告党博定金3万元并支付违约金81250元，共计111250元。又因被告王亮已将购房定金3万元及赔偿款5万元支付于第三人张国栋，考虑到方便履行，应由第三人张国栋直接退还原告党博8万元，由被告王亮、刘芸连带支付党博剩余31250元。最后，被告万坤公司作为专业的中介机构，在第三人张国栋不具备任何授权委托手续的情况下，作为见证人在解约协议上盖章确认，具有一定的过错，且被告万坤公司收取原告缴纳的37616元含有中介费、评估费、过户费、资料费、工本费，根据被告万坤公司的过错程度及原、被告合同履行程度，结合被告万坤公司签订解约协议时曾存在退款的意思表示，本院酌情认定，被告万坤公司向原告党博退还中介费3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告王亮、刘芸于本判决生效之日起十日内向原告党博连带支付剩余违约金31250元。 第三人张国栋于本判决生效之日起十日内向原告党博退还8万元（含购房定金3万元及5万元违约金）。 被告西安万坤房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告党博退还中介费3万元。 驳回原告党博其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4152元（原告已预交），由原告承担812元，由被告王亮、刘芸共同承担2530元，由被告西安万坤房地产营销策划有限公司承担810元。上述被告于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  薛红安 审判员  康 璐 审判员  薛敏丹 二〇一八年十一月二十一日 书记员  李燕维