重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0115民初4012号原告（反诉被告）：任华明，男，1959年1月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告（反诉被告）：刘国禹，女，1963年5月21日出生，汉族，住重庆市长寿区。共同委托诉讼代理人（特别授权）：文金朋，重庆万康律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈金晶，女，1983年8月4日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人（特别授权）：梁荣，重庆渝州律师事务所律师。原告（反诉被告）任华明、刘国禹与被告（反诉原告）陈金晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任华明、刘国禹及其委托诉讼代理人文金朋，被告（反诉原告）陈金晶及其委托诉讼代理人梁荣到庭参加了诉讼。本案在审理期间，原、被告向本院申请和解期限三个半月。本案现已审理终结。原告任华明、刘国禹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈金晶立即支付二原告2018年1月5日至2019年1月4日的租金87216元、滞纳金（分别以43608元为基数，从2018年1月5日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%计算至付清时止；以43608基数，从2018年7月5日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%计算至付清时止）；2、判令被告陈金晶支付二原告律师费14000元（含前案二审律师费5000元）。事实和理由：任华明、刘国禹系夫妻关系。2014年12月24日，原告任华明与被告陈金晶签订了《商业租赁合同》，将我们共有的位于重庆市长寿区金山街x号x幢x号商业用房(建筑面积285.02㎡)出租给被告陈金晶使用。合同约定租金为6600元/月，从2017年1月5日起每年月租金标准在前一年月租金基础上按5%递增。租金支付方式为每半年支付一次，被告陈金晶须提前1个月交清下次的半年租金。合同签订后，我们将房屋交付给被告陈金晶使用。从2018年1月5日起，被告陈金晶却不按合同约定支付租金。我们多次催促，被告陈金晶却以各种理由推辞，拒绝支付租金。我们为维护自己的合法权益，依法起诉解决。被告陈金晶辩称，我租用二原告的长寿区金山街x号x幢x的房屋属实，在我租房过程中，二原告于2017年7月4日将案涉房屋上了锁，导致我无法继续经营，其行为已构成违约，我也口头要求与二原告解除，但前案一审判决要求我支付从2017年7月5日至2018年1月4日的租金，导致案涉房屋的损失进一步扩大。因我在反诉开庭前已经向二原告明确了要求对涉案房屋的租赁关系予以解除，故二原告要求我支付2018年1月5日至2019年1月4日期间的租金没有事实依据，即或是要主张，也只能主张2018年1月5日至2018年7月25日期间的租金。至于二原告要求主张本案9000元的律师费过高，应当调整，且前案二审的律师费5000元与本案不是同一法律关系，故不予认可。被告陈金晶提出反诉诉讼请求：1、判令确认双方签订的《商业租赁合同》于2018年7月25日解除；2、判令反诉被告任华明、刘国禹向反诉原告退还案外人何以华所交纳的保证金13680元。诉讼中，被告陈金晶撤回要求反诉原告任华明、刘国禹退还案外人何以华所交纳的保证金13680元的请求。事实和理由：我租用反诉被告任华明、刘国禹房屋的同时也租用了重庆市瑞鸥房地产开发有限公司所有的金三街x号x幢x、x房屋，共同用于经营“三三零宾馆”，故三个房产构成了“三三零宾馆”的一个整体。后由于瑞鸥房地产开发有限公司出租的房屋不能通过消防验收、反诉被告任华明、刘国禹违反合同约定对租赁房屋上锁，导致“三三零宾馆”无法继续经营，故我租用原告房产的合同目的已不能实现。我在2018年7月25日的庭审中明确表示不愿意继续履行租赁合同，故案涉《商业租赁合同》已经于当日解除。原告任华明、刘国禹针对被告陈金晶的反诉请求和事实理由答辩称，我们并没有对租赁房屋进行上锁，不存在违约行为。被告陈金晶所述瑞鸥房地产开发有限公司出租的房产不能通过消防验收的原因系被告陈金晶私自改变所租赁房产的用途，擅自将“三三零宾馆”改建为“长寿颐寿苑养老服务中心”所致。现被告陈金晶属于违约方，无权主张解除合同，我们要求被告继续履行合同，若法院认定案涉合同应当解除，则合同解除的后果我们另案主张。此外，被告陈金晶租我们的房屋之前，案涉房屋确系案外人何以华在租用，何以华将房屋用作经营“三三零宾馆”，同时，我们收取何以华保证金13680元也属实，但是和被告陈金晶无关系。综上，被告陈金晶的反诉请求没有事实及法律依据，应当予以全部驳回。对于当事人双方没有争议的如下事实，本院予以确认：1、任华明与刘国禹系夫妻关系。2、本案案涉房屋位于重庆市长寿区金山街x号x幢x号，系商业用房(建筑面积285.02㎡)，属任华明、刘国禹共同所有。该房屋的房地产权证所附的宗地图载明该房屋属金山华府B栋。3、2014年12月24日，任华明(甲方)与陈金晶(乙方)签订了《商业租赁合同》，约定任华明将其与刘国禹共同所有的位于重庆市长寿区金山街x号x幢x号的商业用房(建筑面积285.02㎡)出租给被告陈金晶(该房屋于2010年曾出租给他人与其他租赁房屋一起开设三三零宾馆。陈金晶承租该房屋后，继续经营三三零宾馆)。《商业租赁合同》载明：承租期限5年，自2015年1月5日至2020年1月4日。该合同5.1条约定，租金：第一年和第二年：从2015年1月5日至2017年1月4日，租金每月6600元；第三年至第五年：从2017年1月5日至2020年1月4日，每年的月租金在前一年的月租金基础上按5%递增，即分别为第三年内24.4元/㎡，第四年内25.5元/㎡，第五年内26.78元/㎡。5.2条约定，租金支付方式：先付租金后使用，每半年支付一次，乙方须提前1个月交清下次的半年租金。并载明了租金通过汇款或转账支付时任华明的账户所开设的银行和账户号。第5.3条约定，若乙方未按本合同约定向甲方支付租金，甲方有权以租金总额按每日3‰向乙方计算收取滞纳金，直到乙方如数付清其所应付的租金之日为止。5.5条约定，如乙方在应交付租金的4日内未能交付租金，租赁保证金转为租金，……。20.6条约定，乙方应该对在承租期间由于其(包括但不限于乙方的雇员、访客及授权人士)违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切损失(包括但不限于租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁律师费用等)承担责任。乙方须赔偿甲方就乙方违反本合同的任何条款或声明及保证而造成可预见的所有损失。4、刘国禹对前述《商业租赁合同》予以认可。5、2008年12月30日，长寿消防支队出具了〈长公消(建验)字〔2008〕第0123号〉《建筑工程消防验收的意见书》，关于瑞鸥·金山华府B栋工程消防验收合格的意见。该意见书载明，重庆瑞鸥房地产开发有限公司：我支队对你单位申报的瑞鸥·金山华府B栋工程进行了消防验收(工程位于长寿区凤城金山街10号，总建筑面积8488.27㎡，B栋地上18层跃1层，地下**，高60.3米，地上**为商业服务网点**为架空层、3-18层为住宅，属二类高层建筑)，经审查资料及现场抽查测试，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格。2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。3、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建筑消防设计审核和验收。6、2009年4月24日，长寿消防支队出具了对瑞鸥·金山华府A栋工程消防验收合格的意见载明，重庆瑞鸥房地产开发有限公司：我支队对你单位申报的瑞鸥·金山华府A栋工程进行了消防验收(工程位于长寿区凤城金山街10号，……A栋为地上18层跃1层，高60.3米，A栋B栋地上1、2层连为一体，，地上**为商业服务网点**为架空层3层及以上为住宅，属一类高层建筑)，经审查资料及现场抽查测试，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格。2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。3、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建筑消防设计审核和验收。7、2010年3月16日，长寿消防支队出具了〈长公消(验备抽)字〔2010〕第0011号〉《建筑工程竣工验收备案抽查意见书》，关于三三零宾馆装饰工程竣工验收消防备案抽查合格的意见，综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格。8、2017年2月，陈金晶准备将三三零宾馆改建为长寿颐寿苑养老服务中心，将该养老服务中心装饰工程向长寿消防支队申请审批，该支队于2017年4月21日受理。同年5月4日该支队出具了(长公消审字〔2017〕第0043号)《建设工程消防设计审核意见书》，该意见书不同意该装修工程消防设计。其理由是：陈金晶未提供所在楼层总体平面图、未提供原始平面图、未对部分装饰材料进行说明、未提供装饰材料大样图、图纸比例尺错误，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条第(二)款规定。后陈金晶对此问题向有关部门进行了反映，长寿消防支队对此进行了回复，其回复意见载明：由于我支队建审参谋在审查时发现该养老院所在楼层为2008年消防机构依法认定的“架空层”，该楼层拥有房屋产权证，但没有相关消防验收资料，也就是该楼层(架空层投入使用后)未经过消防机构依法验收，所以当时我支队参谋要求该场所提供所在楼层总体平面图、原始平面图进行审查。《情况反映》中所述“缺资料”与“架空层”并不矛盾。9、2017年6月27日，任华明、刘国禹以陈金晶未支付2017年4月5日至2018年1月4日租金为由，向本院提起诉讼，要求被告陈金晶支付租金62370元、滞纳金49800元(计算至起诉时止)，起诉之后的滞纳金按249元/天从2017年6月28日起计算至付清时止、律师费5000元。本院作出（2017）渝0115民初5578号民事判决，判令：一、被告陈金晶支付原告任华明、刘国禹2017年4月5日至同年7月4日的租金19800元及滞纳金(滞纳金以19800元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%计算，从2016年12月6日起计算至该租金付清时止)；二、被告陈金晶支付原告任华明、刘国禹2017年7月5日至2018年1月4日的租金39600元及滞纳金(滞纳金以39600元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%计算，从2017年6月6日起计算至该租金付清时止)；三、被告陈金晶支付原告任华明、刘国禹律师费5000元。后被告陈金晶因不服本院判决提起上诉，经重庆市第一中级人民法院审理作出维持原判的终审判决。上述生效判决内容已经得到履行。该案二审中，任华明、刘国禹产生二审的律师代理费5000元。10、陈金晶欠付任华明、刘国禹2018年1月5日之后的房屋租金。11、任华明、刘国禹委托诉讼代理人文金朋进行诉讼，支付了律师服务费9000元。12、2018年8月6日，案外人重庆瑞鸥房地产开发有限公司以陈金晶欠付2016年12月5日至2018年9月期间房屋租金为由诉至本院，2018年9月26日本院作出（2018）渝0115民初5665号民事调解书，确认重庆瑞鸥房地产开发有限公司与陈金晶于2014年12月5日签订的《商业场地租赁合同》于2018年9月26日解除；陈金晶向重庆瑞鸥房地产开发有限公司支付租金30万。13、涉案房屋自2017年5月起处于闲置状态，屋内尚有家电等设施陈金晶至今未搬离。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于陈金晶所称的任华明、刘国禹将三三零宾馆的大门及消防通道门的门锁更换并上锁的意见，因未举证证明，故对该意见本院不予确认。本院认为，任华明与陈金晶签订的《商业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且得到了共有权人刘国禹的确认，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。对双方有争议的焦点问题，本院分别评判如下：一、关于《商业租赁合同》应否解除的问题。被告陈金晶认为养老服务中心与宾馆的使用性能一致，因涉案房屋不适合经营，故应当解除双方签订的《商业租赁合同》。原告任华明、刘国禹认为，合同约定涉案房屋只能作经营旅馆使用，且房屋已经消防验收合格，现因被告陈金晶更改房屋使用用途才导致未通过消防审批，不同意解除合同。本院认为，承租人应当按照合同约定使用承租房屋。现被告陈金晶以无法通过消防审批为由认为租赁房屋不适合经营，但查明的三三零宾馆装饰工程于2010年3月16日通过竣工验收消防备案抽查、被告陈金晶实际经营三三零宾馆多年、无法通过消防审批的系陈金晶将三三零宾馆改建为长寿颐寿苑养老服务中心的装饰工程等事实，明显与被告陈金晶关于涉案房屋不适租的意见相悖，因此，本案中被告陈金晶不具有约定或法定的单方解除合同理由，不享有法定的解除权，故其于2018年7月25日在本诉中提出的要求解除《商业租赁合同》的答辩意见不能发生单方解除合同的效力。鉴于审理中被告陈金晶当庭明确表示不再租赁涉案房屋以及涉案房屋长期空置的客观情况，考虑到房屋租赁合同中承租人的承租义务不具有强制执行性、出租人具有减损义务等，双方签订的租赁合同目的实际已无法实现，故本院依法确定双方签订的《商业租赁合同》解除，且系被告陈金晶的单方违约解除。对于合同解除的时间，本院于2018年8月16日将被告陈金晶的反诉状副本等法律文书送达给原告任华明、刘国禹，此时被告陈金晶解除《商业租赁合同》的意思表示到达原告任华明、刘国禹，故原告任华明、刘国禹与被告陈金晶签订的《商业租赁合同》应于2018年8月16日解除。租赁合同解除后，被告陈金晶理应将涉案房屋交还给原告任华明、刘国禹。对于合同解除后的补偿、赔偿、房屋占有使用费给付等后果问题，经本院释明后，被告任华明、刘国禹明确表示另行主张，故本案对此不予处理。二、关于支付租金的问题。原告任华明、刘国禹要求被告陈金晶按25.5元/平方米/月的标准计付从2018年1月5日起至2019年1月4日期间的房屋租金。被告陈金晶以租赁关系在2018年1月4日就应解除为由拒付租金。本院认为，双方的租赁合同在被撤销或者解除之前，出租人原告任华明、刘国禹按照合同约定请求承租人被告陈金晶支付房屋租金，理由正当，应予以支持。对于原告任华明、刘国禹要求被告陈金晶支付合同解除之日后的房屋租金，缺乏法律依据，本院不予支持。被告陈金晶于2018年1月5日起未交纳租金，且双方签订的《商业租赁合同》于2018年8月16日解除，故被告陈金晶应支付原告任华明、刘国禹租金为25.5元/月×285.02平方米×7个月+25.5元/月×285.02平方米÷31天×16天=54627.3元。三、关于原告任华明、刘国禹主张的滞纳金应否支持问题。被告陈金晶违反合同约定，未按时足额向原告任华明、刘国禹支付房屋租金，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”。本案中，双方在《商业租赁合同》中约定的拖欠房屋租金的滞纳金的计算标准为按日3%，现原告任华明、刘国禹请求下调计算标准，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%主张，符合双方的合同约定，本院予以支持。四、关于被告陈金晶应付租金及滞纳金的起算时间问题。原、被告在《商业租赁合同》中约定的租金支付方式为先付租金后使用，每半年支付一次，乙方须提前1个月交清下次的半年租金。被告陈金晶拖欠原告任华明、刘国禹2018年1月5日至同年7月4日的租金25.5元/月×285.02平方米×6个月=43608.06元，按约定至迟应于2017年12月5日交纳，由此，该部分拖欠租金的滞纳金起算时间应从2017年12月6日起计算。同理，2018年7月5日至2018年8月16日的租金25.5元/月×285.02平方米×1个月+25.5元/月×285.02平方米÷31天×16天=11019.24元，至迟应于2018年6月5日交纳，该部分拖欠的租金的滞纳金起算时间应从2018年6月6日起计算。五、关于原告任华明、刘国禹聘请诉讼代理人的律师费应否由被告陈金晶承担的问题。原、被告在《商业租赁合同》中明确约定了乙方应该对在承租期间由于其违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切损失(包括诉讼或仲裁律师费用等)承担责任。被告陈金晶拖欠租金的行为显然属于违约行为，理应按约定承担原告由此诉讼而委托律师的律师费，因此，本案律师费9000元应由被告陈金晶负担。对于前案二审律师费的问题。经查，前案一审（2017）渝0115民初5578号案件也系承租人被告陈金晶欠付原告任华明、刘国禹房屋租金而引发的诉讼，经二审终审被告陈金晶的上诉请求不成立而被驳回。因被告陈金晶前案上诉而造成原告任华明、刘国禹的二审律师代理费5000元，确属原告任华明、刘国禹的损失，且该费用在二审判决中也未作审查，故在本案中应予解决。反诉原告陈金晶申请撤回要求反诉被告任华明、刘国禹退还案外人何以华所交纳的保证金13680元的请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）任华明、刘国禹与被告（反诉原告）陈金晶于2014年12月24日签订的《商业租赁合同》于2018年8月16日解除；二、被告（反诉原告）陈金晶支付原告（反诉被告）任华明、刘国禹2018年1月5日至同年7月4日的租金43608.06元及滞纳金(滞纳金以43608.06元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%计算，从2017年12月6日起计算至该租金付清时止)；三、被告（反诉原告）陈金晶支付原告（反诉被告）任华明、刘国禹2018年7月5日至2018年8月16日的租金11019.24元及滞纳金(滞纳金以11019.24元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%计算，从2018年6月6日起计算至该租金付清时止)；四、被告（反诉原告）陈金晶支付原告（反诉被告）任华明、刘国禹律师费14000元；五、驳回原告（反诉被告）任华明、刘国禹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2386元，减半交纳1193元，由原告（反诉被告）任华明、刘国禹负担307元、由被告（反诉原告）陈金晶负担886元。保全费1020元，由被告（反诉原告）陈金晶负担；反诉案件受理费71元，由被告（反诉原告）陈金晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 邓 爽二〇一八年十一月十九日书记员 左欣玉