湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初6498号原告：周开明，男，1982年4月4日，汉族，农民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：胡卫民，宁乡市唯楚法律服务所法律工作者。被告：颜灵，男,1964年1月23日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。被告：刘辉，女,1965年8月16日出生，汉族，居民，住宁乡县。委托诉讼代理人：邹永生，湖南道格律师事务所律师。被告：余波，男,1989年8月2日出生，汉族，农民，住宁乡县。委托诉讼代理人：宋志军，湖南严明律师事务所律师。被告：宁乡县爱我家房产信息服务有限公司，住所地宁乡县玉潭街道学庵社区花明北路146号。法定代表人：梁跃。委托诉讼代理人：王先海，男，1989年2月12日出生，汉族，居民，住宁乡县，系公司总经理。被告：罗建福，男，1979年7月22日出生，汉族，居民，住宁乡县。被告：叶新强，男，1966年10月1日出生，汉族，居民，住宁乡县。被告：谢赞，女，1985年7月25日出生，汉族，居民，住宁乡县。被告：周新民，男，1979年8月29日出生，汉族，居民，住宁乡县。被告：何艳，男，1981年9月16日出生，汉族，居民，住宁乡县。被告罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳委托诉讼代理人：贺有富，宁乡市正兴法律服务所法律工作者。原告周开明与被告颜灵、刘辉、余波、宁乡县爱我家房产信息服务有限公司（以下简称爱我家公司）、罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，根据原告申请，追加罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳为共同被告，依法适用普通程序于2018年6月11日、2018年7月24日、2018年9月17日、2018年11月1日四次公开开庭进行了审理。经本院传票传唤，被告爱我家公司第一次、第三次、第四次开庭时未到庭参加诉讼，被告余波、颜灵第四次开庭时未到庭参加诉讼，其余应到庭当事人本人或其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周开明向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告购房定金40000元；2、判令被告返还原告购房款400000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告余波系爱我家公司员工，2017年5月11日，被告颜灵、刘辉夫妻将属于夫妻共有位于宁乡县房屋委托被告余波办理出售的相关事项，并在宁乡县公证处就委托的真实性办理了公证。2017年5月9日，原告通过爱我家公司介绍，就被告颜灵、刘辉房权证号为71××25的房屋买卖达成一致协议，三方就房屋的售价、付款方式等相关事项进行了约定，原告于当天向爱我家公司交付定金20000元，合同签订后原告于2017年5月11日通过中国邮政银行转账300000元至被告余波账户，于当天通过中国农业银行转账100000元至被告余波个人账户，余款在办理过户手续后一次性付清。但在办理过户手续时查实，该买卖房屋已于2017年5月2日因被告颜灵的债权债务关系被宁乡县人民法院查封冻结，导致该买卖房屋不能办理过户手续，后经原、被告多次协商，没有达成共识，致使原告蒙受巨大经济损失。为维护原告合法权益，特具状人民法院，请求判决如前请求事项。诉讼过程中，原告增加“解除原、被告于2017年5月9日签订的《房屋中介买卖合同》”的诉讼请求，并要求被告罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳承担本案全部责任。被告颜灵辩称:1、因为别人要求答辩人还钱才将房子卖掉，所以通过中介公司爱我家公司出售房屋，6号的合同是答辩人签的，刘辉不知情，具体的事务是由中介余波在办理，房屋是否冻结答辩人不清楚，答辩人也要中介余波去查清楚，能卖就卖。与原告的合同答辩人不知情，答辩人是与周新民签订的合同；2、东方明珠店是一个中介机构，他的负责人应对其从事的金融活动负责；3、中介方及余波隐瞒事实，伪造合同，颜灵、刘辉委托中介方的合同是卖给周新民，而非本案的原告周开明；4、中介方作为专业的房产中介有义务和责任查清楚涉案的房屋是否查封、抵押等情况而进行交易，中介方未尽其义务和责任；5、当时在法院执行的时候，执行局工作人员还是同样要求周开明完成这次买卖房屋交易，但是中介方和周开明涉及他们应得利益的时候不予接受而造成了这样的纠纷。被告刘辉辩称:1、2017年5月11日答辩人签发的《委托书》虽经公证，但因违反了《房地产经纪管理办法》第十四条的规定，属于无效的民事行为；2、答辩人没有与原告周开明签订房屋买卖合同，也未收取原告的定金和购房款；3、答辩人与原告之间没有形成合法有效的房屋买卖合同关系，也没有发生直接的财产转移关系，原告只能就实际发生的民事关系向相对人主张权利。被告刘辉没有与原告周开明签订房屋买卖合同，所以不存在解除合同；4、爱我家公司东方明珠店（以下简称东方明珠店）是没有经过合法批准的中介机构，因此不具备合法的房屋中介资质，签订的合同是无效的。其开办人罗建福应当承担非法经营、导致合同无效的法律责任。被告余波辩称:1、余波的行为是代理行为，应由被代理人承担；2、房屋虽被查封，但不影响购买，所交款项用于偿还贷款、办理相关手续，是原告自己没有向法院提出执行异议；3、原告方至今未向经纪方支付中介费，经纪方应不承担任何责任；4、同意解除合同。被告爱我家公司辩称:1、东方明珠店是我们爱我家的加盟店，他们是自负盈亏，自行承担责任；2、余波签订合同盖的章不是由我们爱我家公司掌管的，也不是从我们总部拿出去的，我们的合同是都有代码的，余波所签合同我们爱我家公司不知情。被告罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳辩称：1、关于双倍返还定金，因为本案中并非我方当事人不卖房屋，此诉讼请求与我当事人无关，我方当事人不应当承担，但还是应该返还定金；2、答辩人作为中介，既不是购房款的所有人也不是房屋的所有权人，且在该案中没有任何过错，与此相反，由于该土地原是划拨地后是改为出让地；3、相关被告已经向法庭提供了原告方所支付的该笔购房款，实际上已经到了被告刘辉的账户手中，所以答辩人不应该承担相应责任，更不应当承担连带责任。综上，根据相应客观事实和相应法律，答辩人均不应对原告追索购房款的行为承担法律责任，请法庭依法支持答辩人的抗辩理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认证如下：1、对原告提交的身份信息、公证书、周开明为买受人的《房屋中介买卖合同》、定金收条、东方明珠店收据和银行汇款凭证、不动产登记信息、查封裁定书予以采信，对原告提交的爱我家公司东沩西路店注销信息，经审查与本案无关联性，本院不予采纳；2、对被告颜灵提供的买受人为周新民的《房屋中介买卖合同》的真实性予以确认，但不能实现其证明目的；3、对被告刘辉提交的评估报告、本院（2017）湘0124执恢819号之三裁定书及送达回证、司法拍卖网页截图、湖南农商银行专用凭证、（2014）宁民初字第04396号民事判决书、关于涉案房屋的查封、拍卖、以物抵债等执行程序的裁定及送达回证、2018年7月17日本院传票的真实性本院予以确认，但不能全部实现其证明目的；4、对被告余波提交的银行流水、税收凭证、颜灵收条、执行和解协议予以采信，对其提交的杨新华协议，杨新华收条，本院无法核实其真实性，不予采信；5、对爱家公司提供的两份加盟合同，本院予以采信；6、对被告罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳提交的合作协议、股份转让协议，本院予以采信；7、对本院调取的对被告罗建福、爱我家公司法定代表人梁跃证言，对其中与其他有效证据一致的部分予以采信。对本院调取的东方明珠店工商登记情况予以采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：被告颜灵、刘辉原系夫妻关系。2017年5月4日，二人登记离婚，离婚协议中约定涉案的宁乡县房权证号71××25房屋为被告刘辉所有。2017年5月9日，原告周开明作为买方，被告刘辉（余波代）作为卖方，东方明珠店作为经纪方，签订《房屋中介买卖合同》，约定：刘辉将位于宁乡县房权证号71××25房屋出售给周开明，房屋总售价931680元，买方应当于2017年5月6日前支付购房定金20000元，2017年5月10日前支付购房首付款300000元，2017年5月11日前支付100000元，产权证交至买方手中时尾款结清。卖方保证该房屋有合法产权，并保证对该房屋有依法出售的权利。基于经纪方在促成买卖双方交易中已提供中介服务，买方应向经纪方支付人民币6188元。所有房屋款全部直接打入代理人余波提供的银行卡上。产权过户后由中介方保证产权面积为225.06平方米。在该合同落款处，原告周开明签名，东方明珠店加盖公章，被告余波作为代签合同人签名。2017年5月6日，原告交纳购房定金20000元，由被告周新民出具收条，注明收受定金一方不履行义务的，须双倍返还定金。2017年5月11日，原告向被告余波个人账户转入400000元，由东方明珠店出具了收据。余波经手收取的上述购房款中（自认共计收取410000元），转账支付刘辉300000元，现金支付颜灵30000元，用于偿还涉案房屋在银行的贷款。颜灵向“爱我家中介方”出具了收款330000元的收据。其余款项，因涉案房屋系行政划拨土地性质，办理了行政划拨地转为国有出让地手续，缴纳出让金78057元。余波主张支付杨新华代办土地性质变更及办证费用115000元，经本院审查，有正式票据的代办手续费用为97962.22元。2017年5月11日，由被告颜灵、刘辉共同公证委托，就两委托人共同所有的宁乡县房权证号71××25房屋，委托余波为合法代理人，代为办理签订买卖合同及网上签约、进行二手房合同备案、产权交易过户、国土证过户、注销抵押登记、收取全部购房款等。另查明，因案外人宋银辉诉颜灵等民间借贷纠纷一案进入执行程序，本院于2017年5月2日作出（2016）湘0124执146-4号执行裁定书，查封刘辉名下的位于宁乡县涉案房屋，查封期限为三年。执行案卷中没有将查封裁定送达给颜灵和刘辉的书面回执。2017年9月20日，本院作出（2017）湘0124执恢819号之二裁定书，裁定拍卖刘辉名下的实际属于被执行人颜灵所有的宁乡县涉案房屋。2017年10月12日将拍卖裁定向颜灵进行了送达。2017年12月12日，本院对上述房屋进行网络拍卖，因无人竞买而流拍。2017年8月9日，刘辉与宋银辉达成执行和解协议，约定：（2015）宁民初字第04396号民事判决书确认被执行人李小平、颜灵应支付申请执行人宋银辉借款本金1000000元，并按年利率18%的标准支付借款本金1000000元从2015年7月13日至实际清偿之日止的利息。案外人刘辉愿意以其名下位于宁乡县房屋作为颜灵的财产来清偿颜灵的债务，案外人刘辉对该房屋的查封、拍卖等处置再无任何异议等。被告刘辉在该执行和解协议上签名。2017年12月14日，本院作出（2017）湘0124执恢819号之三裁定书，裁定将涉案房屋给宋银辉以物抵债。再查明，东方明珠店系爱我家公司加盟店，其内部加盟合同约定由东方明珠店自主经营、自负盈亏，爱我家公司按东方明珠店业绩收取一定比例加盟管理费等。2017年5月9日涉案《房屋中介买卖合同》签订时段，东方明珠店由股东罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳共同经营。被告余波系东方明珠店员工。经本院查询，东方明珠店无工商登记资料。还查明，2017年5月6日，就涉案房屋曾由颜灵代理刘辉与被告周新民签订合同，约定售价753800元。后该合同未予继续履行。本院认为，本案的争议焦点为：一、2017年5月9日签订的《房屋中介买卖合同》应否解除；二、定金和购房款应如何返还；三、房屋中介方的责任应如何确定。就上述争议问题，本院具体分析评判如下：一、2017年5月9日签订的《房屋中介买卖合同》，是原告周开明与被告刘辉、颜灵共同委托的余波、东方明珠店所签订，该合同系混合合同，既包括原告与刘辉、颜灵的房屋买卖法律关系，又包括三方当事人之间的居间法律关系。本案中，虽房屋买卖中介合同签订于2017年5月9日，刘辉、颜灵对余波的公证委托发生于2017年5月11日，但从刘辉、颜灵收取余波转交周开明购房款，颜灵出具收取购房款收据，颜灵于2018年6月11日当庭确认了口头委托余波卖房等案件事实，应认定余波代签房屋买卖合同、代收房款、代办过户手续行为，均为有权代理，其法律后果应由共同委托人刘辉、颜灵承担。前述房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不具备合同无效的情形，涉案房产在签订房地产中介买卖合同时虽已被查封，但被查封的房屋不得转让仅指被查封的房产不发生物权变动的结果，但房屋买卖合同的效力不受影响，买卖合同仍然有效。又因涉案房屋在合同签订前已被人民法院查封，因房屋出卖人的原因导致无法实现原告购买房屋的合同目的，故对原告要求解除合同的请求予以支持。二、被告刘辉辩称其一直不知涉案房屋已经查封，经查本院执行案卷中确实没有将查封裁定送达给颜灵和刘辉的书面回执，但根据《房屋中介买卖合同》之约定，卖方保证该房屋有合法产权，并保证对该房屋有依法出售的权利，作为已有大额诉讼案件已进入法院执行程序的颜灵，在房屋出卖前核实产权信息是其必须履行的义务，现房屋在合同签订前已被查封属实，被告颜灵、刘辉作为出卖方已构成违约，其不知房屋被查封的辩解意见，不得成为免除其违约责任的法定理由。本案中定金收取人为东方明珠店股东周新民，余波虽只认可收取了定金中的10000元，但在2017年5月11日签订合同时原告缴纳定金的行为已经发生，原告缴纳定金的时间、金额均符合《房屋中介买卖合同》约定，东方明珠店内部的操作不应影响原告缴纳定金事实的认定，且根据余波有权代理经手实际支出的款项有427962.22元，超出了原告所缴包括定金在内的购房款420000元，故本院确认原告已向房屋出售方缴纳定金20000元，对其要求被告颜灵、刘辉双倍返还定金40000元的请求予以支持。对于原告所交购房款400000元，余波的收款、代办手续行为均为有权代理，刘辉、颜灵收取原告购房款后偿还涉案房屋贷款，再将其以物抵债清偿颜灵所负他人债务，故其退还房款责任依法应当由共同委托人颜灵、刘辉承担。三、房产中介机构作为专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的机构，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务。本案中在合同中加盖公章的中介方为东方明珠店，因东方明珠店的疏忽，致使未能查实涉案房屋在订立合同前已被查封的重大情况，导致合同无法继续履行，综合本案实际情况，本院确认中介方在被告颜灵、刘辉不能退还购房款和定金部分以210000元为限额承担补充赔偿责任。因东方明珠店未经工商登记，案涉纠纷发生时共同实际经营者为罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳，又因东方明珠店系爱我家公司加盟店，爱我家公司根据其业绩收取了加盟管理费，故本院确认前述补充赔偿责任由罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳、爱我家公司共同承担。余波作为东方明珠店为涉案合同签订提供中介服务的直接经手人，因其系东方明珠店员工，其所实施的民事行为系职务行为，其法律后果对外应由东方明珠店承担，其内部责任追偿可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周开明与被告刘辉、颜灵共同委托的余波、宁乡县爱我家房产信息服务有限公司东方明珠店于2017年5月9日签订的《房屋中介买卖合同》；二、被告颜灵、刘辉在本判决生效之日起五日内双倍返还原告周开明定金40000元；三、被告颜灵、刘辉在本判决生效之日起五日内退还原告周开明购房款400000元；四、被告罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳、宁乡县爱我家房产信息服务有限公司对被告颜灵、刘辉不能退还的购房款和定金部分以210000元为限额承担补充赔偿责任；五、驳回原告周开明的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，由被告颜灵、刘辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周朝霞人民陪审员  洪玉兰人民陪审员  阳福平二〇一八年十一月二十一日书 记 员  王帅朝附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《城市房地产中介服务管理规定》第二十四条因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。