贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终8169号上诉人（原审被告、反诉原告)：贵阳首开龙泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区机场路**首开紫郡紫香堤**楼。法定代表人：信东，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁仲锜，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘如越，贵州黔坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄泽雄，男，汉族，1991年6月14日出生。委托诉讼代理人：冯先国，贵州合兴律师事务所律师。上诉人贵阳首开龙泰房地产开发有限公司（以下简称贵阳首开龙泰公司）因与被上诉人黄泽雄商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。贵阳首开龙泰公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院未查明上诉人逾期办证的原因，属于认定事实不清。本案中，上诉人未能按时取得初始登记的原因系政府修建市政道路占用了上诉人部分土地所致，为此，贵阳市国土资源局与上诉人于2017年3月3日签订了《国有建设用地使用权出让（补充）合同》，合同载明“因规划指标调整，总平面图界限与该项目用地原出让红线范围相比有局部变化”。因此，本案逾期办证并非上诉人的原因所致，而是属于情势变更的情形，上诉人不应承担违约责任；2、一审法院推定上诉人与被上诉人就逾期付款违约金重新达成约定，属于适用法律错误。本案中，上诉人并未与被上诉人达成减免违约金的合意，上诉人交付房屋的行为并不属于法律规定的“明示”或“默示”的情形，不能以此推定上诉人放弃主张违约金的权利。被上诉人黄泽雄答辩称，原判决认定事实清楚，本案中上诉人逾期办证的原因并不属于情势变更的法定免责事由。但一审法院未采纳被上诉人要求调整违约金标准的请求应属不当。黄泽雄向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并承担逾期备案违约金14546元（以848163元为基数，按照日万分之0.5的标准，自2016年12月31日起计算至2017年12月8日止）；二、诉讼费由被告承担。一审审理中，贵阳首开龙泰公司提出反诉请求：1、判决反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金9600元；2、由反诉被告承担案件受理费等诉讼费用。一审法院查明：2015年9月29日，原告（反诉被告）黄泽雄（买受人）与被告（反诉原告）贵阳首开龙泰房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市××区龙洞堡首开紫郡一期第F5栋1单元6层2号房屋，建筑面积124.63平方米，套内建筑面积109.56平方米，房屋总价款848163元；原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款348163元，余款500000元以公积金贷款支付。该合同第八条“付款方式和期限”约定，买受人采取贷款方式付款，应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；逾期履行前述义务按照本合同第十条处理。该合同第十条“逾期付款责任”约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在90日之内，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）……”该合同第二十二条约定：“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息……（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：……（2）买受人同意委托出卖人指定的有资质的中介机构向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用500元由买受人承担。”该合同同时对前期物业管理、争议解决方式等作了约定。合同签订后，黄泽雄依约向贵阳首开龙泰房地产开发有限公司支付了首期购房款，余款50万元黄泽雄于合同签订当日向贵阳首开龙泰房地产开发有限公司提出自办公积金贷款，贵阳首开龙泰房地产开发有限公司予以了同意。黄泽雄于合同签订当日向贵阳首开龙泰房地产开发有限公司出具一份《承诺书》，载明：“……由于个人原因，不能在贵公司所要求的指定银行办理商业贷款，特此申请于指定建行京瑞支行办理公积金贷款，并承诺本人符合上述公积金办理条件，在60天（自该公司电话通知领取办理公积金相关资料之日起）办完相关手续，同时按要求将剩余房款计人民币50万元，转入贵阳首开龙泰房地产开发有限公司指定银行账户，如有逾期，本人自愿按双方签订的《商品房买卖合同》规定的第十条违约条款双倍承担责任”。2015年12月12日，黄泽雄在贵阳首开龙泰房地产开发有限公司处领取了预告登记表、预售许可证、收款人银行开户证明、备案登记表等办理公积金贷款所需要的手续。2016年1月5日，黄泽雄与中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订了《住房公积金借款合同》，约定黄泽雄借款50万元用于购买案涉房屋，借款期限为240个月，即从2015年12月29日至2035年12月29日止。2016年4月18日，黄泽雄申请办理的公积金贷款50万元从贵阳市住房公积金管理中心账户划入贵阳首开龙泰房地产开发有限公司账户。2016年3月29日，贵阳首开龙泰房地产开发有限公司向黄泽雄出具了销售不动产统一发票。2016年8月3日，黄泽雄向贵阳首开龙泰房地产开发有限公司作出一份《情况说明》，载明“……因本人公司缴纳公积金系数较高，将首付款后剩余尾款500000元做公积金贷款。因本人于2016年12月7日到贵公司领取公积金贷款资料，因不动产原因导致放款时间延误，本人愿意承担相应违约金，但希望贵公司按照合同执行万分之三违约比例。”2016年8月8日，黄泽雄向贵阳首开龙泰房地产开发有限公司支付违约金10800元。2017年11月20日，贵阳首开龙泰房地产开发有限公司完成了涉案房屋的首次登记。2017年11月25日，贵阳首开龙泰房地产开发有限公司将黄泽雄办理商品房转移登记的有关文书交付买受人委托的中介机构。2017年12月8日，被告向买受人发出《关于办理房产证的通知》：“请下列楼幢（项目一期洋房F3、F4、F5、F11、F13、F15、F17、F19、F8、F9、F10、F12、F14、F16、F18号楼；项目一期高层C27、C28、C29、C30、C31、C32、C33号楼）尚未去产权代办点办理房产证的购房户接本通知后，本人持有关的证明资料到一期洋房（紫香堤）物业管理中心产权办理点提交相关资料。”其后，黄泽雄就贵阳首开龙泰房地产开发有限公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金发生纠纷，遂诉至法院，提出诉请如前。审理中，黄泽雄主张双方约定的逾期交付办证资料的违约金计算比例过低，因无法提供证据证明因此给黄泽雄造成的实际损失，请求参照以往裁判，全款支付的每日按已付购房款的万分之一，按揭支付的每日按已付购房款的万分之0.5计算违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于本诉。根据双方合同约定，原告同意委托被告指定的有资质的中介机构向房屋登记机关申请办理房屋权属登记;被告已于2017年11月25日将办理商品房转移登记的有关材料交付中介机构，原告诉请被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，与双方约定不符,法院依法不予支持。根据双方约定，贵阳首开龙泰房地产开发有限公司应在2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给黄泽雄，而贵阳首开龙泰房地产开发有限公司直至2017年12月8日才通知黄泽雄可以办理商品房转移登记，逾期342天，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第1条之约定，逾期365日内，按照黄泽雄已付房价款的0.2%的标准计算。现黄泽雄请求调高违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，黄泽雄应提供证据证明上述方法计算出的违约金不足以弥补因贵阳首开龙泰房地产开发有限公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书给其造成的损失，而黄泽雄就此并未提供证据予以证实，故对黄泽雄该主张，法院依法不予采纳。贵阳首开龙泰房地产开发有限公司应支付黄泽雄的违约金按照双方约定执行，即848163元×0.2%=1696.33元。关于反诉。黄泽雄对逾期付款的事实不持异议，法院予以确认。双方的争议焦点在于黄泽雄的逾期付款违约金是否已经支付完毕。双方在2015年9月29日的《商品房买卖合同》中对黄泽雄逾期付款的违约责任进行了约定，同日，黄泽雄向贵阳首开龙泰房地产开发有限公司出具的承诺书中载明如有违约愿意双倍承担违约金。贵阳首开龙泰房地产开发有限公司向法院提交情况说明人处为“黄泽雄”、落款时间为2016年8月3日的情况说明中，载有希望按合同约定以万分之三计算违约金的请求。黄泽雄虽对该情况说明不予认可，认为并非其本人签名出具，但是对要求贵阳首开龙泰房地产开发有限公司减免违约金的情况予以认可，并称经协商贵阳首开龙泰房地产开发有限公司同意减免违约金，故黄泽雄于2016年8月8日交纳了违约金10800元，贵阳首开龙泰房地产开发有限公司随即将房屋钥匙交付黄泽雄。因情况说明系贵阳首开龙泰房地产开发有限公司提供，证明了贵阳首开龙泰房地产开发有限公司知晓黄泽雄要求减免违约金的情况，黄泽雄于2016年8月8日交纳了违约金10800元后，贵阳首开龙泰房地产开发有限公司即将案涉房屋交付，符合一般情况下商品房买卖的交易习惯。且贵阳首开龙泰房地产开发有限公司在向法院提起反诉前未向黄泽雄主张过未足额支付违约金，故对黄泽雄所称双方就逾期付款违约金重新进行了协商并达成合意，法院予以采信。对贵阳首开龙泰房地产开发有限公司诉请黄泽雄支付尚欠的违约金9600元，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、本诉被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告黄泽雄逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金1696.33元；二、驳回本诉原告黄泽雄的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取93元，由本诉原告黄泽雄负担80元，由本诉被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司负担13元。反诉案件受理费25元，由反诉原告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确定。本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，上诉人贵阳首开龙泰公司未能在合同约定的期限内履行协助办证的义务，其理应依据《商品房买卖合同》第二十二条的相关约定承担逾期办证的违约责任。对于上诉人提出的本案逾期办证的原因系市政道路建设导致政府出让土地面积发生调整所致，该情形应属情势变更的上诉理由，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应当是指当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案中，因市政道路建设导致政府出让土地面积发生调整属于上诉人与政府国土部门之间签订的国有建设用地使用权出让合同的履行及变更事宜，属于上诉人进行房地产项目开发中正常的商业及法律风险，其完全可以在相应的合同法律框架内获得解决，因此，上述情形并不属于法律规定的情势变更。上诉人贵阳首开龙泰公司以此为由主张其在本案中不承担逾期办证违约责任的上诉意见，本院不予采信。对于上诉人提出的逾期付款违约金问题，依据贵阳首开龙泰公司向一审法院提交的落款为“黄泽雄”、落款时间为2016年8月3日的《情况说明》可以证实，被上诉人黄泽雄确实向其申请过减免逾期付款违约金。结合上诉人于2016年8月8日接收了黄泽雄缴纳的10800元违约金，并随即将本案所涉房屋钥匙交付给黄泽雄，且在此后相当长的时间内未再向黄泽雄进行主张的一系列行为，按照一般生活常理及房地产市场交易惯例可以推定，双方确实已就逾期付款违约金的支付问题达成合意，并已实际履行完毕。一审判决对此认定并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人贵阳首开龙泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 宏审判员 雷 蕾审判员 田 勇二〇一八年十一月十六日书记员 刘世霞