贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2658号原告贵州侨新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区松溪路**，统一社会信用代码91520112750188858E。法定代表人陈建麟，该公司总经理。委托诉讼代理人汪军，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人龙玟静，该公司员工，特别授权代理。被告：艾承成，女，1989年5月13日出生，汉族，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：艾孝彬，男，1962年8月22日出生，汉族，住址同上，与艾承成系父女关系，特别授权代理。原告贵州侨新物业管理有限公司（以下简称侨新物业公司）与被告艾承成物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侨新物业公司的委托诉讼代理人汪军、龙玟静，被告艾承成的委托诉讼代理人艾孝彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侨新物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告履行《水锦花都前期物业管理服务协议》及缴纳物管服务费义务；二、被告偿还拖欠原告物业服务费13288元，支付违约金6425元，合计19713元（从2011年8月1日至2018年9月30日）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月1日被告入住原告管理的水锦花都小区并与原告签订《水锦花都前期物业管理服务协议》。根据贵阳市乌当区发改局给原告批复的乌发改通字（2011）190号文件和原告关于水锦花都三期C组团及三期0-5A栋物业服务费调价《公告》之规定（协议约定物业服务费0.7元/月，被告居住房屋面积169.28平方米，每月应缴纳物业服务费118.5元。2013年9月1日起物业服务费调整为1元/月）。被告于2011年8月1日起至2018年9月30日共拖欠物业管理费13288元，截止2018年9月30日违约金6425元（按每日万分之三计算），合计19713元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。被告艾承成辩称：1、本案诉讼已失效；2、违约金等费用是其他原因引起的，不是主观故意；3、原协定物管费为0.7元每平米，原告上调物管费未与业主商定；4、物管公司存在服务质量宣传、沟通、部门分工及职责不明确等问题。本院经审理确认以下事实：2009年8月1日被告入住贵阳市乌当区松溪路水锦花都三期C组团1号楼2单元7楼2号房屋，并与原告签订《水锦花都前期物业管理服务协议》。协议约定物业服务费0.7元/平方米/月，被告房屋面积169.28平方米，每月应缴纳物业服务费118.50元，交费时间为每月15日之前。违约责任，不按约定时间交纳费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日按每天3%交纳违约金，服务未达约定目标，业主有权要求物业限期整改。2011年8月23日原告取得乌当区发展和改革局批复，原告物业服务收费标准三期C组团住宅每月每平方米0.7元。2013年8月13日原告在小区张贴公告，从2013年9月1日起将物业服务费调整为1元/月。被告于2011年8月1日起至2018年9月30日拖欠物业服务费6425元，其后亦未交纳物业服务费。原告分别于2013年6月、2015年、2017年、2018年将缴纳物管费通知单张贴于原告门上予以催收物业服务费。2010年被告对其房屋屋顶漏水等问题进行处理。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的前期物业管理协议、乌当区发改局批复、公告、通知单照片，被告提交的维修清单等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点有三个：第一、本案是否已过诉讼时效；第二、原告是否有权按照1元/月/㎡的标准向被告收取物业服务费；第二、被告是否应向原告支付违约金。关于本案是否已过诉讼时效的问题，因被告从2011年8月1日起未缴纳物业服务费，原告分别于2013年6月、2015年、2017年、2018年将缴纳物管费通知单张贴于原告门上予以催收，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告已在三年的诉讼时效期限内定期向被告催收物业服务费，因此原告向被告主张物业服务费并未超过诉讼时效。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第四十二条的规定及《前期物业管理服务协议》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为房屋业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，其逾期交纳物业服务费已经构成违约，故原告诉请被告按0.7元/平方米/月的标准支付2011年8月30日起至2013年8月31日的物业服务费2962元，本院予以支持。关于原告是否有权按照1元/月/㎡的标准向被告收取物业服务费的问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原告与被告签订的《水锦花都前期物业管理服务协议》约定物业服务费按建筑面积0.7元/月/㎡收取，上述约定是原告向被告收取物业服务费的依据，原告无权擅自将物业服务费的收费标准由0.7元/月/㎡提交至1元/月/㎡。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，物业公司上调物业费应当由业主共同决定，征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。随着社会情况的变化，原告如认为物业合同约定的物业服务费标准过低的话，可以与业主、业主大会或者业主委员会通过协商对合同内容进行变更，或者订立新的物业服务合同。因此原告要求被告从2013年9月1日至2018年9月30日按1元/月/㎡标准支付物业服务费，本院不予支持，此期间（61个月）应按0.7元/平方米/月的标准计算物业服务费为118.5×61＝7228.50元，被告从2011年8月1日起至2018年9月30日共欠物业服务费10190.50元。关于被告是否应向原告支付违约金的问题。原告与被告均应按照《水锦花都前期物业管理服务协议》的约定分别履行自己的义务，行使自己的权利。本案中，原告与被告签订的《水锦花都前期物业管理服务协议》约定物业服务费按建筑面积0.7元/月/㎡收取，交纳时间为每月15日之前，被告不按时交纳，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3％交纳违约金。被告辩称因为房屋质量存在问题才不缴纳物业服务费的，不存在违约行为不应承担违约责任。因该法律关系与本案诉争物业服务纠纷属于不同的法律关系，被告应另行向有关责任主体主张权利。被告拖欠物业服务费属于违约行为，应该承担违约责任。原告自愿将违约金标准降低为每日万分之三，本院从其自愿。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，被告向本院提起诉讼之日即2018年9月10日为书面催交日，被告应以10190.50元为基数，按照每日万分之三的标准向原告支付2018年9月10日至2018年9月30日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条的规定，判决如下：一、被告艾承成于本判决生效之日起七日内给付原告贵州侨新物业管理有限公司2011年8月1日至2018年9月30日的物业服务费10190.50元及违约金（违约金以10190.50元为基数，按每日万分之三的标准，自2018年9月10日计算至2018年9月30日止）；二、驳回原告贵州侨新物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，由原告贵州侨新物业管理有限公司负担50元，被告艾承成负担96元（此款原告已经预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审判员  张本勤二〇一八年十一月十九日书记员  孙 毅