包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2083号   上诉人（一审被告）：郭嘉峰，男，1972年12月31日出生，汉族，固阳县地税局职工，住内蒙古包头市固阳县。   被上诉人（一审原告）：包头市王大姐物业服务有限责任公司。   法定代表人：王永梅，该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙俊民，包头市王大姐物业服务有限责任公司职工。   委托诉讼代理人：吕旭飞，包头市王大姐物业服务有限责任公司职工。   上诉人郭嘉峰因与被上诉人包头市王大姐物业服务有限责任公司（以下简称王大姐物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2018）内0222民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   郭嘉峰上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审案件受理费由王大姐物业承担。其上诉主张的事实和理由为：首先，王大姐物业并未取得在案涉小区进行物业服务的资格，不是本案适格原告，应驳回其诉讼请求。根据《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：“（四）选聘和解聘物业服务企业”以及第十二条第三款规定的内容可知，选聘物业服务企业必须经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而王大姐物业接管物业，并未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十五条明确规定了业主委员会仅有权代表全体业主与业主选定的物业服务企业签订物业服务合同，并没有权利直接选聘物业服务企业。因此，未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会签订的物业服务合同本质上属无权代理，未经业主追认，应属无效。一审法院未就以上事实进行核实，属于认定事实不清，适用法律错误。此外，一审中，王大姐物业提供的业主委员会在相关部门的备案是复印件，并未提供原件，也未在复印件上加盖相关部门印章，故对该份证据的真实性存疑。其次，王大姐物业并未严格履行物业服务职责，故无权要求郭嘉峰支付物业服务费。王大姐物业不履行物业服务职责，主要体现在以下几点：1、王大姐物业从2016年12月30日张贴出告示称电梯需要维修，维修费用要3万多元，并且于当日将电梯停运。案涉单元的住户找王大姐物业协商，认为没有必要不顾业主生活不便的情况停运电梯，后王大姐物业便对此事置之不理。案涉单元的电梯是案涉房屋所在单元的业主自行筹钱维修好的，共计花费1.8余万元。王大姐物业在近4个月的时间内对业主的生活不闻不问，楼内还居住着年迈的老人和腿脚不便的病人，王大姐物业的行为极大地影响了业主的正常生活。再次，王大姐物业在卫生、小区车辆秩序维护、安保、消防等方面存在服务不到位的情形。综上，恳请二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持郭嘉峰的上诉请求。   王大姐物业答辩称，第一，郭嘉峰关于王大姐物业并未取得在案涉小区服务的资格，不是本案适格原告的主张没有事实依据。王大姐物业于2016年10月25日入驻案涉小区，并与固阳县天和小区业主委员会签订了物业管理委托合同，郭嘉峰称业主委员会成立不合法，无缔约资格、合同无效的观点毫无根据，也与王大姐物业无关。王大姐物业入驻案涉小区时该业主委员会已经成立，也没有任何人在王大姐物业入驻该小区时告知王大姐物业该业主委员会是否召开了业主大会，依据《中华人民共和国合同法》第49条和《物业管理条例》第15条第一款第（二）项的规定，王大姐物业与案涉小区业主委员会签订的物业管理委托合同没有违反任何法律法规的强行性规定，合同双方的意思表示真实，该合同合法有效，所以王大姐物业具备给郭嘉峰所在小区提供物业服务的资格。另外，王大姐物业虽然提供的业主委员会在相关部门的备案材料是复印件，但是原件在相关部门留存，随时可以去查验，且在一审庭审期间，郭嘉峰对王大姐物业提供的业委会备案材料复印件并没有提出异议，对真实性亦表示认可。第二，关于郭嘉峰提出的王大姐物业不严格履行物业服务职责，无权要求其支付物业费的主张是极其不负责任和违背事实的。1、关于电梯的问题。事实上是王大姐物业在接到有该楼层业主反映案涉单元电梯存在异响，作为物业公司，考虑到住户的安全，便立即与电梯维保公司进行了联系，经维保公司派出人员检查后，维保公司提出需要大修的建议，王大姐物业立即通知业主委员会，该业主委员会了解到该情况后，立即召开了会议，提出让王大姐物业联合维保公司做出维修报价，金额为3万元，因天和小区开发商并未将房屋维修基金缴纳到固阳县物管中心，所以案涉小区电梯维护费用只能由业主承担。王大姐物业及时发布公告向业主公布了此事，后大部分业主因嫌价格过高，便自行对电梯进了维修，维修后才告知物业公司，故王大姐物业在此事中已经尽到了自己的义务和责任。2、关于楼道卫生的问题。王大姐物业在案涉单元派有2名卫生清洁人员，每日进行一次卫生打扫，同时王大姐物业每天会进行无死角检查，在2017年度，王大姐物业并未接到郭嘉峰对楼道卫生的投诉。3、关于案涉小区存在车辆无序停放的问题。郭嘉峰所居住的小区为商业住宅，楼下是固阳县最大的商场-天和商场，该商场每日人流量巨大，有时会出现顾客乱停车的情况，王大姐物业针对该问题，专门安排一名保安在日间进行巡逻，一旦发现有顾客存在乱停车的问题，便会随时予以制止。4、关于小区安全和消防的问题。王大姐物业为了案涉小区的安全，每天派4名保安对案涉小区进行巡楼，王大姐物业入驻小区后没有发生一起盗窃案件或其他任何恶性案件，这充分说明了王大姐物业完全尽到了安全保卫责任。至于消防的问题，王大姐物业有相关的巡查记录为证，且王大姐物业入驻小区以来，没有被消防安全部门检查后发现存在问题的情况发生，故郭嘉峰提出的主张没有任何证据可以证明。根据民事诉讼证据规则“谁主张，谁举证”的原则，郭嘉峰不能提供证据证明物业公司所存在的问题，应当承担举证不能的法律后果。王大姐物业入驻案涉小区以来，一直按照《物业管理条例》的规定和政策文件的规定，对案涉小区进行物业服务。根据《物业管理条例》第七条第一款第（五）项的规定，按时交纳物业费是业主应当遵守的法定义务。郭嘉峰接受了物业服务，却在2016年11月之后拒绝交纳物业费，即违反了法律规定，也违反了合同约定。这不仅侵害了王大姐物业的合法权益，也侵害了全体业主的合法权益。综上，王大姐物业的物业服务符合合同约定的质量标准，郭嘉峰作为业主应当履行缴纳物业费的义务。恳请二审法院依法维护王大姐物业的合法权益。   王大姐物业向一审法院起诉请求：1.请求判令郭嘉峰支付王大姐物业2016年11月1日至2017年10月30日物业费2368元；2017年11月1日至2018年10月30日物业费2368元；共计4736元；2.本案诉讼费用由郭嘉峰承担。   一审法院认定的事实：王大姐物业于2008年9月11依法成立，经营范围含有物业服务，其具有物业服务企业三级资质（证书编号：包物证字[2014]B136号）。固阳县天和小区业主委员会已备案，有效期限叁年（2014年8月12日-2017年8月11日），备案证号20140905，备案机关为固阳县住宅小区物业管理服务指导中心。2016年10月16日，王大姐物业与固阳县天和小区业主委员会签订了天和住宅小区物业服务合同，约定物业服务期限为三年,从2016年11月1日起至2019年10月30日止。合同约定，王大姐物业为天和小区提供物业服务，服务包括内容有：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.物业共用设施设备的日常维修养护，运行和管理；3.共用绿地、花木、建筑设施等的养护和管理；4.物业公共部位公共区域的卫生清洁与垃圾收集等；5、协助维护秩序，对车辆（包括自行车、电动车、摩托车、三轮车）停放进行无偿管理，但不是保管；6、消防服务，包括公共区域消防设施维护及消防管理制度建立。合同另约定，物业管理服务收费方式为包干制：高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取。物业合同签订后，王大姐物业为天和小区提供物业服务至今。   另查明，2016年12月30日到2017年3月24日，诉争物业单元电梯停止使用，经由业主自筹资金维修后投入使用。2017年6月1日，王大姐物业建立消防应急预案和防火巡查机制，并开始记录、巡查消防设施。2017年10月15日，王大姐物业组织人员维修天和小区供热设施。   又查明，郭嘉峰系天和小区B座3单元4楼西户房屋业主，该房屋建筑面积为130.42平方米。2016年11月1日至今，其未向王大姐物业交纳过物业服务费。   一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，王大姐物业依法成立，具有物业服务管理的合法资质。王大姐物业与固阳县天和小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对固阳县天和小区全体业主具有约束力。郭嘉峰辩称业主委员会签订的物业服务合同无效及王大姐物业未取得物业服务资质，无法律和事实依据，该院不予采信。王大姐物业为固阳县天和小区提供了相关的物业服务，郭嘉峰作为该小区业主，享受了王大姐物业提供的物业服务，故其应当按照合同约定全面履行自己的义务，向王大姐物业缴纳物业服务费，但王大姐物业提供物业服务期间，2017年度的物业服务存在瑕疵，如2017年6月前未建立消防设施巡查制度，2016年12月30日至2017年3月24日期间未履行对小区电梯维护保养义务等情况，故对王大姐物业要求郭嘉峰给付其物业费的诉讼请求，该院不予全额支持，应适当减少，收取2016年11月1日至2017年10月30日物业费2112.8元（130.42平方米*1.5元*12月*90%）为宜，收取2017年11月1日至2018年10月30日物业费2347.56元（130.42平方米*1.5元*12月），共计4460.36元。郭嘉峰辩称王大姐物业未履行物业服务职责，电梯从2016年12月30日到2017年3月24日没有维修，是业主自筹资金维修的，该院予以采信，已相应减少2016年11月1日至2017年10月30日物业费；王大姐物业辩称2017年供暖期未正常供暖，是业主向政府反映后得到解决，2017年楼道卫生基本没看见打扫，小区停车无人管理等情况，未提供证据证明其主张，该院对王大姐物业辩称不予采信。   一审法院认为，为建立安全、卫生、和谐、美丽的小区，提高小区业主的幸福感、获得感，王大姐物业应当务实加强物业管理，确实提高物业服务质量，坚持问题导向，多与业主沟通、交流，多与政府等部门联系、协调，尽量依法解决小区及业主存在的各种问题；各业主也要真诚配合协助物业服务工作，理解和宽容物业服务面临的实际困难，为物业服务建言献策，以提高物业服务水平。希望王大姐物业作为物业服务企业，加强与业主建立和谐的沟通机制，双方为建设安全、卫生、和谐、文明的小区而共同努力。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郭嘉峰于本判决生效之日起十日内向原告包头市王大姐物业服务有限责任公司支付物业服务费共计人民币4460.36元（2016年11月1日至2018年10月30日期间）；二、驳回原告包头市王大姐物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由郭嘉峰负担。   本院二审期间，郭嘉峰向本院提交以下两组证据：   ①照片五张，证明王大姐物业在单元防盗门维修维护以及卫生方面存在服务不到位的情形。王大姐物业质证称，对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该组证据并不能证明其主张，本院依法不予采纳。   ②《固阳县天和小区高层业主解除物业公司的决定》、《关于天和高层更换供热直联设备及管道保温的申请》以及《证明》各一份，用以证明王大姐物业无故阻挠供暖公司维修供暖设施。王大姐物业对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该组证据并不能证明其主张，本院依法不予采纳。   经二审审理查明，一审判决认定事实准确，本院依法予以确认。   本院认为，固阳县天和小区业主委员会与王大姐物业签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭嘉峰作为案涉小区业主应当依约履行缴纳物业费的义务。关于郭嘉峰提出的案涉电梯停运4个月以及物业公司未对消防设施进行定期巡查的主张，因一审法院已就该期间存在的上述问题对物业费金额进行了调整且并无不当，故郭嘉峰据此要求继续减免物业费的主张缺乏依据，本院不予支持。关于郭嘉峰提出的王大姐物业存在卫生、安保、小区内车辆秩序维护等服务不到位的情形以及阻挠供热部门管网维修的问题，因其并未提供充分证据予以证明，故郭嘉峰的该上诉主张亦不能成立，本院不予支持。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人郭嘉峰负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一八年十一月二十六日   书记员 杨苏敦   附：本判决所引法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。