北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初48420号原告：北京正鹏房地产开发有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区。法定代表人：钟永添，董事长。委托诉讼代理人：郑欣，北京市东易律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伦，北京市东易律师事务所律师。被告：北京诚通华亿房地产有限公司，住所地北京市密云区经济开发区。法定代表人：宋成，经理。委托诉讼代理人：李晓华，男，1984年9月16日出生，北京诚通华亿房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：罗开怀，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京诚通嘉晟物业管理有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：孙建伟，总经理。委托诉讼代理人：双秋涛，北京市一法律师事务所律师。原告北京正鹏房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京诚通华亿房地产有限公司（以下简称诚通华亿公司）、被告北京诚通嘉晟物业管理有限公司（以下简称诚通嘉晟公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人郑欣，诚通华亿公司之委托诉讼代理人李晓华、罗开怀，诚通嘉盛公司之委托诉讼代理人双秋涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决诚通华亿公司和诚通嘉晟公司排除妨碍，保证进入朝阳区东苇路三号我公司享有使用权的土地入口打开，并不得阻止我公司及我公司委托的施工人员从上述土地的主、次入口进入土地进行施工。事实及理由：我公司于2009年11月依法取得了新星花园一期项目的房屋所有权，并取得了对应土地的国有土地使用权，北京市国土资源局于2011年8月8日为我公司颁发了编号为京朝国用（2011出）XX、XXX号的《国有土地使用证》，北京市规划委员会于2017年1月6日为我公司颁发了编号为建字第XXXX号、2017规（朝）建字XX号《建设工程规划许可证》，北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会于2017年7月3日为我公司颁发了编号为京发改（核）（2017）XXXX号《项目重新核准的批复》，根据以上文件，我公司依法取得了新星花园一期项目的开发权。根据《建设工程规划许可证》的附图，位于该小区东侧的主出入口、位于小区西侧的次出入口及相连道路，均为该项目的出入口，我公司作为开发单位享有上述出入口的通行权。我公司2011年7月5日和诚通华亿公司签订了《关于新星花园的协议书》，明确约定一期与二期相连的公共道路及出入口在指界清晰的基础上由双方共同使用，我公司（包括以后受让一起房屋的业主）享有永久无偿的通行权，诚通华亿如需进行调整的，不得影响原告的通行使用权；诚通华亿公司进驻后，新星花园二期、三期的物业管理，在业主委员会成立前，暂由华亿公司委托的物业公司进行管理，一期由我公司自行管理；新星花园项目的出入口，由双方派驻保安进行公管。2014年8月15日，我公司和诚通华亿公司又签订了《补充协议》，约定施工期间，双方自行按照双方协商的施工区域自行封闭施工区域，并各自负责施工区域内的施工人员管理，尽量减少对其他一方的正常工作和生活的影响，双方同意在施工期，任何一方施工和管理人员都不得进入对方区域，更无权干扰对方施工；原告施工期间诚通华亿公司积极配合并确保施工路线出入口畅通。但自2018年2月5日至今，我公司工作人员进入该项目时，屡次遭到诚通华亿公司公司派驻保安的阻挠，拒绝我公司工作人员进入该项目，阻挠我公司人员的正常施工，项目所在地的孙河派出所出警后，诚通华亿公司和诚通嘉晟公司均称是受诚通华亿公司的委托，负责诚通华亿所开发项目的物业管理，阻挠我公司人员通行及施工的保安均系诚通华亿公司雇佣。我公司认为，诚通华亿公司及诚通嘉晟公司的上述行为违反了《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》相关规定，严重损害我公司合法权益，故起诉。诚通华亿公司辩称，第一，我公司认为本案有违一事不再理原则。原告以合同纠纷为由起诉过我们，要求我公司提供市政接驳条件、排除妨碍及赔偿相关损失，原告于审理中要求追加诚通嘉晟物业公司作为共同被告，法院未准许，原告在起诉合同案件后在就以同一事实理由起诉物权保护案件，违反一事不再理原则；第二、原告没有证据证明我公司实施了妨害行为，实际上我公司并未事实任何妨害行为，原告享有权利的土地在我公司享有权利的土地包围之中，原告作为权利人对其土地行使权利时也不能对我公司造成妨害；第三、原告应当遵守诚通嘉晟公司的物业管理制度，否则可能对业主人身财产权利造成损害，我公司委托诚通嘉晟物业对小区进行管理，该公司对业主的人身和财产安全负有责任，因原告的土地在我方享有权利的土地包围之中，如果不对其加以限制的话会对我们业主有人身损害的可能，原告没有办理出入证和施工许可证，也没有施工规划许可证，物业公司有权不允许其进入；第四、原告提到的建设工程规划许可证的附图，不能证明其有通行的许可权，原告未取得出入许可证和施工许可证，也未保证不会影响已入住的业主生活安宁等合法权利，对于原告主张的通行权利我方不予认可。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。诚通嘉晟公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。第一、原告和诚通华亿公司之间的合同及补充协议对我公司没有约束力；第二、我公司的行为属于正常的物业管理，不构成侵权。我公司是诚通华亿公司委托的前期物业管理企业，受权对九章别墅小区通行秩序、出入车辆、小区安全等进行管理，原告的人员和车辆拒不遵守我公司的管理制度，不办理出入证，反而聚众冲击出入口，严重扰乱了我公司正常的物业管理；第三、原告的请求欠缺法律依据。原告非适格主体，我公司受诚通华亿公司委托，在自己范围内实施正常的物业管理，并未进入原告享有权利的土地。即使有不妥之处，也应当由小区业主或诚通华亿公司主张排除妨害。另外，妨害是指以非法的、不正当的行为，或者以物权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实的阻碍了特定物的权利人行使权利，而我公司的管理并非非法的、不正当的行为，我公司所设立的大门，是依据物业委托合同和业主公约而有权施加的设施；第四、我公司从未禁止原告通行，但坚持要求原告在遵守我公司物业管理的前提下通行。根据物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，我公司对小区进行管理，属于生产，要求原告遵守相关管理规定符合有利生产的原则，且小区内目前已有业主入住，业主也都需要遵守管理规定，原告要求出入自由的特权对其他业主来说也不公平，我公司的管理也有利于避免小区内施工车辆饱和、阻塞等状况，维护小区的整体秩序；第五、原告要求自由通行、无偿且永久通行是不能成立的。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利，因此相邻通行权以必要为条件，是最低限度的通行需要，而不是充分的通行需要。另外，根据物权法规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。原告要求使用我公司管理的道路通行，势必损害相应的道路公共设施，让小区业主为此买单，既不合理也于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：1、2011年7月5日，诚通华亿公司作为甲方与原告（乙方）签订了《关于新星花园的协议书》，确认诚通华亿公司于2009年7月通过竞买的方式从北京市高级人民法院处获得新星花园二期、三期项目，原告于2009年和案外人新星亚太有限公司签订《存量房屋买卖合同》，取得了编号为X京房权证朝字第XXXX和XXX号房屋所有权证，协议书2.3条约定，关于小区道路及出口事宜，华亿公司承诺一期与二期相连的现有公共道路及出入口在指界清晰的基础上由双方共同使用，正鹏公司（包括以后受让一期房屋的业主）享有永久无偿的通行使用权，华亿公司如需进行调整的，不得影响正鹏公司的通行使用权；3.1条约定，关于物业管理事宜，华亿公司进驻后，新星花园二期、三期的物业管理，在业主委员会成立前，暂由华亿公司委托的物业公司管理，一期由正鹏公司自行管理；3.2条约定，新星花园项目的出入口，由双方派驻保安进行共管。待二、三期的建设完成并交房投入使用后，由一期、二期、三期业主共同成立的业主委员会指定的物业公司统一管理。2、2011年8月8日，原告取得了坐落于朝阳区东苇路3号（F1-3）的土地使用权，使用权面积为3216.4平方米，地号为XXXXX，使用证编号为京朝国用（2011出）第X号。同日，原告取得了坐落于朝阳区东苇路的土地使用权，使用权面积为32156.2平方米，地号为XXXXX，使用证编号为京朝国用（2011出）第00342号，共用宗地平面图显示，原告享有使用权的土地呈梯形，位于诚通华亿公司享有权利的土地中间。3、2014年8月15日，原告（乙方）和诚通华亿公司签订《〈关于新星花园协议书〉的补充协议》，乙方承诺在协议签订日之后45日内，将新星花园一期现有地上建筑全部拆除。为满足乙方市政接驳条件，甲方在市政施工时需占用甲乙双方之间道路乙方一侧路面，乙方同意甲方在市政规划和施工过程中，根据具体需要将一部分市政管线设置在乙方一侧路面执行，同时为了便于施工乙方同意甲方在施工期间另外占用乙方用地红线范围内9米的范围作为施工区域，占用时间至2014年11月30日止，施工之日甲方负责沿施工边界设置围挡并负责施工区域内的管理；甲方施工期间，应保证乙方施工等车辆进出乙方场地，给予乙方保留项目东南及南侧两个车辆出入口，甲方施工期满后，应将道路全部恢复至原先能够使用状态。本协议2.3条约定，乙方施工期间甲方积极配合乙方并确保施工路线出入口畅通。4、2017年1月6日，原告取得北京市规划委员会颁发的2017规朝建字X号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为1#住宅楼等8项（新星花园一期改建项目），建设位置为朝阳区东苇路，建设规模为31857.5平方米。许可证“其他”部分第4条规定，本项目与二三期新星花园业主共同使用小区道路、居住公共服务设施等。2017年7月3日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会共同签发京发改（核）【2017】X号文件，同意原告继续开发建设新星花园一期改建项目5、诚通华亿公司（甲方）和诚通嘉晟公司（乙方）签订《九章别墅前期物业委托服务合同》，将位于北京市朝阳区东苇路3号九章别墅项目委托诚通嘉晟公司管理，项目基本情况部分写明项目占地39.5899万平方米，建筑面积91924平方米，区域四至分别为东至康营北路，南至东苇路，西至东苇路，北至首都机场高速辅路南侧绿地，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施，管理相关工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作包括对车辆停放进行管理；7、协助做好安全防范工作；8、消防服务；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10、按照法律、法规的有关约定对物业装饰装修提供服务；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12、制订预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。物业服务期限自首户业主收房之日起至九章别墅业主委员会合法成立并签订新物业服务合同之日止。诚通嘉晟公司自行制订了《九章别墅园区封闭式管理规定》及《九章项目秩序部操作流程》，对人员进出、车辆进出及施工设置了要求。6、本院现场勘验查明，朝阳区东苇路3号现有东门和西门可供出入，其中位于朝阳区绿化二大队正对面的西门处设有保安岗，门口处有两三名保安，从西门进入时受到阻拦；结合建设工程规划许可证附图确认，附图中C1区域为原告享有土地使用权的土地，位于规划地块中间，被诚通华亿公司的项目包围，目前系空地，C1的东侧、北侧及西侧均建成别墅，南侧有项目正在施工；在规划范围南侧有一个临时的门，用于诚通华亿公司南侧项目施工；自西门进入后，发现往东的规划道路北侧停有私家车，但尚未堵塞道路；在C1区西侧通往建成别墅的方向有道路，环绕C1区，最南侧安装有铁栅栏门，门口设有保安；在C1区东侧道路之南，也安装有铁栅栏门，门口设有保安；C1区东侧有绿植和简易墙体，将其与小区道路及诚通华亿公司所建别墅隔离，从小区东门进入，无法到达C1区；小区东门距C1区东侧约300米左右，C1区东侧已经完成绿化及道路铺设，东门口设置有保安岗亭，有人值班，东门外为东苇路；C1区南侧围墙外堆放有建筑垃圾，为诚通华亿公司南侧区域正在施工的项目临时占用。经询问，诚通华亿公司称C1外围的28栋别墅目前已售出26栋，大约有一半的入住率，业主装修所用车辆、建材自西门进入，经C1西侧南门达到相关区域，东侧门是业主进出的通道。7、自2018年2月6日开始，双方因原告及施工人员欲进入C1区多次发生争执，2018年3月29日，在本院指定的现场勘验时间，双方又发生争执，原告提交的现场录像显示，诚通华亿公司和诚通嘉晟公司均有工作人员参与到冲突中来。2018年4月12日，原告方安排人员及车辆欲进入C1区时，遭遇诚通嘉晟公司安保及其他人员的阻拦，双方再次发生冲突。本院于2018年9月27日再次现场勘验时，也遭遇诚通嘉晟公司安保阻拦，随后在诚通华亿公司和诚通嘉晟公司工作人员及本案诉讼代理人的协调之下方才进入争议区域。本院认为：法人的合法民事权利应当得到保护。原告作为**域的土地使用权人，同时也是相关行政部门依法审批的开发建设方，有权对其享有权利的土地进行开发建设。诚通华亿公司签订协议承诺“一期与二期相连的现有公共道路及出入口在指界清晰的基础上由诚通华亿公司和原告共同使用，原告（包括以后受让一期房屋的业主）享有永久无偿的通行使用权，诚通华亿公司如需进行调整的，不得影响原告的通行使用权”，审理中查明，公共道路及出入口自协议签订后并未改变，根据上述协议结合查明的事实，原告有权自现有出入口进入，并在现有道路通行，诚通华亿公司对此有容忍的义务。诚通嘉晟公司的职权范围问题。诚通嘉晟公司作为前期物业服务企业，在委托人享有完全权利的范围内，依照与委托人的合同行使职权。本案中，诚通嘉晟公司对进出口派人进行值守，虽称系为了保护业主利益，但上述抗辩意见本院难以采纳。1、管理权的来源问题。诚通嘉晟公司系受诚通华亿公司委托而管理，故其管理权限和范围仅能及于诚通华亿公司有完全权利的区域，本案中，就一期二期规划道路及出入口问题，诚通华亿公司已与原告达成协议，诚通嘉晟公司自当遵守而无权超越；2、管理的必要性问题。物业公司以维护现有业主合法权益为由，拒绝原告进入的理由不能成立。根据查明的事实和现场勘验的结果，诚通华亿公司开发建设的C1西侧、北侧及东侧的别墅目前处于一个相对封闭的区域，西侧道路及东侧道路均有铁栅栏门及安保，物业公司派人在此值守，足以保障诚通华亿公司开发建设区域及小区现有业主的安全、车辆通行等。物业公司所谓由原告依照其自行规定申请办理相关通行手续的意见也缺乏依据，双方并没有相应的合同约定，诚通嘉晟公司的上述要求也缺乏法律依据，其结果，必然是双方再次因出入口的使用问题发生争执，而上述情形，并不利于小区环境的和谐安定，也不符合业主利益，故本院对诚通嘉晟公司上述抗辩意见不予采纳。根据原告提交的录像、报警记录等证据及双方陈述，本院可以认定原告在欲通过西侧大门及规划道路进入C1区域时遭到诚通华亿公司和诚通嘉晟公司的阻拦。从勘验的情况看，通过西门及规划道路进入为目前原告人员及施工车辆到达C1区的唯一路径，诚通嘉晟公司及诚通华亿公司在西门入口处阻拦进入人员及车辆，将导致原告无法到达C1区，从而无法实现其相关权利。诚通华亿公司和诚通嘉晟公司上述行为对原告行使权利构成妨碍，原告现诉请要求判令诚通华亿公司和诚通嘉晟公司排除妨碍有事实及法律依据。关于合理使用问题。根据查明的事实，原告工作人员及施工车辆已由西门进入为宜。1、足以保障原告的开发建设；2、东门入口处已经完成绿化及地砖铺设等工作，且此出入口多为别墅区业主私家车进出通道，如果允许原告自此进入，将给现有业主造成一定的影响。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，第八十四条、第八十二条、第八十七条之规定，判决如下：被告诚通华亿公司房地产有限公司和被告北京诚通嘉晟物业管理有限公司排除妨碍，不得阻止北京正鹏房地产开发有限公司及其委托的施工人员自新星花园一期与二期相连的现有公共道路及出入口西侧门（以现状为准）进出、通行。案件受理费七十元，由被告诚通华亿公司房地产有限公司和被告北京诚通嘉晟物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈建斌人民陪审员  赵雅筠人民陪审员  王艳芬二〇一八年十一月二十八日书 记 员  李 兵