广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终4778号上诉人(原审被告)：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，统一社会信用代码91442000699751173C。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡凤英，女，1982年12月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）因与被上诉人蔡凤英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初7142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宏泽公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：涉案房屋是购房人以按揭的方式支付购房款，根据补充协议的约定，如果购房人是以按揭方式支付购房款，上诉人递交按揭资料时需经贷款行的审核，但由于贷款行工作的滞后，导致上诉人递交资料的时间也相应推迟。即使这样，上诉人仍是按补充协议的约定，在房屋交付之日起720日内向房产登记机构申请办理本案所涉房屋的产权登记。因此，上诉人不存在延期交证的情形。且约定720日内递交资料也是中山地区同行业的通行做法，依约递交资料后，产权证何时可出具则非上诉人所能确定，所以被上诉人的诉讼请求应予驳回。被上诉人蔡凤英辩称，上诉人应于2017年12月1日前将办好的房地产权证交给被上诉人，上诉人逾期交证，应向被上诉人支付违约金。一、商品房买卖合同为格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。商品房买卖合同第十四条应理解为如因上诉人的责任，使买受人不能在交房后720日内取得房地产权属证书。上诉人应在交房后720日内将办好的房地产权属证书交给被上诉人，否则应支付违约金。二、第十四条中还约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付违约金。整个合同没有其他条款规定买受人取得房地产权属证书的期限。业主均是委托开发商全程办证，中山市国土局也不针对一手房业主自行办证。故何时递交办证材料，何时从国土局把证拿回来，何时将拿回来的证交给业主，完全由开发商决定。若720日不是交证期限，开发商递交完资料后何时将房产证交给业主没有期限，显然对业主不公平，也不合理。三、上诉人在销售时，以及签约律师向被上诉人解释也是称交房后720日内拿到房产证或交房后两年内拿到房产证。此有涉案小区58位业主联合签名的关于宏泽公司交房产证时间的情况说明为证。四、业主只关心何时能拿到房产证，业主无法控制开发商何时向国土局递交资料。即使开发商在短期内即向国土局递交资料，但开发商在出证后迟迟不将房产证交给业主，业主也无法实现作为所有权人对购买商品房所享有的占有、使用、收益和处分的权利。五、住建部和国家工商总局制定的商品房买卖合同（预售）示范文本第八章“合同备案与房屋登记”第二十条（二）内容为“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第种方式处理……。”该合同范本明确规定了交证时间。广东省住建厅、广东省工商局没有制定新的示范文本，直接转发住建部、工商总局的通知，要求全省可直接适用住建部、工商总局的版本，如果各地自制范本的，要报省住建厅、省工商局备案，而且不得设定违反法律法规规定、不合理的减轻或加重一方当事人责任、不合理的排除一方当事人主要权利的条款。若将中山市商品房买卖合同第十四条的时限解释成开发商向房地产登记中心递交办证资料的时限，显然不合理的减轻了开发商的责任，也不合理的排除了业主拿证的主要权利。六、《商品房销售管理办法》（建设部2001年）第三十四条规定“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”若上诉人认为720日是出卖人持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案的时间，那么也因违反国务院部门规章而无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，相比《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条作了宽松的规定，允许双方合同约定办理房屋所有权登记的期限。上诉人既然否定办理房屋所有权登记的期限为720日，则应该依照法律规定，自房屋交付使用之日起90日届满时即2016年3月11日为交证最后期限，否则应承担违约责任。七、被上诉人的代理人走访国土局了解到与办理房产证直接相关的仅有两项业务，一个是新建商品房首次登记，一个是商品房交易产权登记，没有提交办理权属登记资料备案的业务。蔡凤英于2018年4月13日向一审法院起诉请求：宏泽公司支付蔡凤英逾期办理房地产权属证书的违约金4808元。一审法院认定事实：2014年10月14日，蔡凤英、宏泽公司双方签订一份中山市商品房买卖合同，约定买受人购买的商品房为预售商品房，位于中山市坦洲××心岸春天花园××房，总金额为480801元；出卖人应当在2015年12月12日前，依照国家和涉案商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；双方还约定了其他权利义务。蔡凤英已按合同约定交清全部房款并缴纳契税、不动产登记费等。蔡凤英确认宏泽公司已按合同约定期限交房，但因宏泽公司至今未为蔡凤英办理涉案商品房的权属证书，蔡凤英遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷。蔡凤英、宏泽公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，蔡凤英已经支付了房屋价款，宏泽公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由宏泽公司提供的资料到产权登记机关备案。但宏泽公司并未提供证据证明其已经按照合同约定办理，蔡凤英至今未取得涉案房地产的权属证书，宏泽公司的行为已构成违约。在宏泽公司未举证证明逾期办证可归责于蔡凤英或存在其他免责事由的情况下，宏泽公司应对其逾期办证的违约行为承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方在合同中约定，逾期办理房产证应按照已付房款的1%计算违约金。因此，蔡凤英请求支付违约金4808元（480801元×1%），事实清楚，理据充分，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：宏泽公司于一审判决生效之日起七日内向蔡凤英支付违约金4808元。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（蔡凤英已预交），由宏泽公司负担（宏泽公司于一审判决生效之日起七日内迳付蔡凤英）。本院二审期间，上诉人宏泽公司提交了如下证据：坦洲不动产登记受理通知书，拟证明宏泽公司是在商品房买卖合同约定的时间内按时提交资料到产权登记机关备案，没有逾期办证事实。被上诉人蔡凤英质证认为，开发商向国土局递交办证资料的回执应一直在开发商手上，通知书在本案起诉前就已经存在并由开发商保管，故宏泽公司提交的证据不属于新证据；对该通知书的真实性、合法性、关联性不予认可，只是打印件，没有有权机关的盖章；被上诉人要求宏泽公司履行的是交房产证义务，宏泽公司应提交证据证明其已履行交证义务，而不是证明何时递交材料，业主只关心何时拿到证。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明：宏泽公司二审提交的坦洲不动产登记受理通知书业务编号为201710191889，其中载明业务类型为土地及房屋所有权转移及抵押登记，申请人为蔡凤英和宏泽公司，房屋坐落中山市坦洲××心岸春天花园××房，办理期限为业务自收件回执发出次日起18个工作日内办妥（遇节假日顺延），受理日期为2017年10月19日。二审中，宏泽公司与蔡凤英均确认按双方在商品房买卖合同约定的商品房交付时间2015年12月12日开始起算720日，截止时间为2017年12月1日。蔡凤英确认其已在2018年3月27日领取到涉案房屋产权证书。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。针对宏泽公司的上诉与蔡凤英的抗辩，本案争议的主要焦点在于宏泽公司是否存在逾期办证的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，出卖人和买受人可以约定买受人取得房屋权属证书的期限，若双方无约定，则依法定。本案中，蔡凤英与宏泽公司在商品房买卖合同对于产权登记的时间进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。此约定虽然是格式条款，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未免除宏泽公司的责任，加重蔡凤英的责任，故本院对蔡凤英认为该条款无效的主张不予认可。依约，宏泽公司履行的义务是在合同约定的交付使用日期后720日内，协助蔡凤英将办理涉案房屋权属登记所需的资料提交到产权登记机关，双方并未约定宏泽公司需协助蔡凤英在此720日内取得产权证书。若宏泽公司逾期履行递交资料协助涉案房屋过户至蔡凤英名下的义务，宏泽公司需向蔡凤英承担逾期办证的违约责任。在产权登记机关将涉案房屋登记至蔡凤英名下后，根据物权公示原则，蔡凤英已为涉案房屋的产权人。宏泽公司作为开发商，其从产权登记机关领取业主购买房屋的产权证书后，应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，及时通知业主领取产权证书，若宏泽公司违反诚实信用原则，不履行通知以及交付产权证书义务，给业主造成损失的，业主可主张宏泽公司承担违反此附随义务的违约责任，此与违反合同约定的关于产权登记的逾期办证主合同义务系属不同的违约责任。况且，在宏泽公司履行了通知义务后，业主前往宏泽公司领取产权证书的时间也实际不一，若将合同约定的720日截止为业主实际拿到产权证书之日，从而将业主自行前往宏泽公司领取产权证书的期限计算其中，也对作为开发商的宏泽公司不公，故综合以上分析，本院对蔡凤英关于合同约定的交付使用后720日为其实际拿到涉案房屋产权证书期限的主张不予支持。蔡凤英与宏泽公司均确认依照合同约定，宏泽公司需在2017年12月1日前向产权登记机关提交办理涉案房屋权属登记所需资料，宏泽公司在一审中未举证证明其公司已依约履行了此义务，一审法院判令宏泽公司向蔡凤英承担逾期办证违约金并无不当。二审中，宏泽公司举证了坦洲不动产登记受理通知书，蔡凤英以此通知书未加盖有相关部门的印章而不予采信，本院对此认为，不动产登记受理通知书为打印件，上有业务条形码，符合中山市不动产登记受理的交易业务形式，蔡凤英对此也没有提供相反证据予以证明此通知书为虚假的，故本院对宏泽公司二审举证的通知书予以采信。根据该通知书载明的内容可知，宏泽公司已于2017年10月19日向产权登记机关提交了办理涉案房屋权属登记所需的资料，故宏泽公司未超越合同约定期限，本院根据宏泽公司二审举证的证据认定宏泽公司不存在逾期办证的违约行为，对蔡凤英诉求宏泽公司承担逾期办证违约金不予支持。综上所述，上诉人宏泽公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理本无不当，但因上诉人宏泽公司在二审中举证了新的证据，本院据此对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初7142号民事判决；二、驳回被上诉人蔡凤英的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元（被上诉人蔡凤英已预交），由被上诉人蔡凤英负担。二审案件受理费50元（上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一八年十一月二十二日书记员  隋 越