广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1481民初72号 原告：廖云开，男，1974年11月1日出生，汉族，住凭祥市。 原告：郭桂桃，女，1972年10月27日出生，汉族，住凭祥市。 被告：凭祥市宏业房地产开发有限公司，住所地凭祥市南大路**宏业广场**。统一社会信用代码：91451481581967753C。 法定代表人：陈平。 委托诉讼代理人：梁中强，广西中司律师事务所执业律师。 第三人：南宁昊晨物业服务有限公司，住，住所地南宁市青秀区民族大道**泰安大厦****房一社会信用代码：9145010356677892XY。 法定代表人：韦静，总经理。 原告廖云开、郭桂桃与被告凭祥市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房地产公司）、第三人南宁昊晨物业服务有限公司（以下简称昊晨物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月20日、2018年11月7日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告廖云开、郭桂桃，被告宏业房地产公司的委托诉讼代理人梁中强到庭参加诉讼。被告宏业房地产公司的法定代表人陈平经传票传唤，第三人昊晨物业公司的法定代表人韦静经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖云开、郭桂桃向本院提出诉讼请求：1.判令解除廖云开、郭桂桃与宏业房地产公司签订的商品房买卖合同；2.宏业房地产公司退还廖云开、郭桂桃购房款195912元并支付违约金19591.2元（按照支付首付款的10%计算违约金）；3.请求宏业房地产公司退还廖云开、郭桂桃商铺备案登记费550元、维修基金1376元。事实和理由：2014年1月3日，廖云开、郭桂桃与宏业房地产公司签订了商品房买卖合同及附件，购买宏业房地产公司位于凭祥市国际）一层1-B-101号房，并与第三人昊晨物业公司签订了《商铺租赁合同》。廖云开、郭桂桃按照约定交了首付款195912元，剩余由买受人向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，廖云开、郭桂桃已约履行，但是宏业房地产公司存在严重违约行为，因宏业房地产公司项目存在问题，导致银行不发放贷款，宏业房地产公司交付房屋也没有督促第三人昊晨公司向廖云开、郭桂桃支付租金。直到2017年8月，宏业房地产公司才出台了《关于宏桂第一国际商铺业主分期付款的方案》，告知廖云开、郭桂桃银行对分割的铺面不放贷，改为由业主分期付款（三年或五年），廖云开、郭桂桃不同意该方案，要求解除合同退还已付款项并支付利息。 宏业房地产公司辩称，廖云开、郭桂桃的诉请没有法律依据，根据双方签订的合同及附件八的约定，向银行申请贷款是买受人的义务，买受人应当在签订补充合同之后十日内向银行申请贷款。本案中廖云开、郭桂桃没有向银行贷款，也没有支付剩余价款，构成违约。宏业房地产公司已经通知廖云开、郭桂桃交房，履行了交房义务，但廖云开、郭桂桃一直没有来办理手续。本案的商品房买卖合同可以继续履行，出售的商铺已经可以投入使用能够产生收益，廖云开、郭桂桃完全可以用租金来支付剩余房款。廖云开、郭桂桃在本案中没有合同解除权，该解除权已超过除斥期间。 昊晨物业公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 廖云开、郭桂桃提交证据有：证据1.《商品房买卖合同》、证据2.《收据》4张、证据3.《分期付款方案》、证据4.《凭祥建行个人住房按揭贷款所需材料》、证据5.《图片》12张、证据6.《商铺租赁合同》。宏业房地产公司对廖云开、郭桂桃提交的证据1、证据2、证据5、证据6没有异议，对证据3、证据4的真实性有异议。 宏业房地产公司提交证据有：证据1.《建设工程质量竣工验收意见书》、证据2.《宏业广场交铺通知》、证据3.《房产证办理公告》。廖云开、郭桂桃对宏业房地产公司提交的证据1-3的关联性有异议。 本院在审理期间，依职权调取证据有：证据1.宏业广场《房屋所有权证》存根、证据2.凭祥市房地产管理所出具的《证明》、证据3.宏业广场《商品房预售许可证》。廖云开、郭桂桃和宏业房地产公司对本院调取的证据1-3没有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.廖云开、郭桂桃主张宏业房地产公司于2017年8月告知买受人本案商品房不能按揭贷款并出具分期付款方案，提交《关于宏桂第一国际商铺业主分期付款的方案》欲以证明，宏业房地产公司不予认可。该主张没有证据证实，且对方当事人不予认可，不予确认。2.廖云开、郭桂桃主张宏业房地产公司向廖云开、郭桂桃出具贷款所需材料清单，其已按清单要求向宏业房地产公司提交贷款材料，提交《凭祥建行个人住房按揭贷款所需材料》欲以证明，宏业房地产公司不予认可。该清单上没有宏业房地产公司或银行盖章，证据来源不能证实，真实性不能确认，不予采信。该主张没有证据证实，且对方当事人不予认可，不予确认。3.宏业房地产公司主张宏业广场项目已经竣工验收合格，符合交房条件，提交《建设工程质量竣工验收意见书》欲以证明。廖云开、郭桂桃认为该主张与本案无关，不予认可。该意见书有建设、勘察、设计、监理、建设5个单位盖章，且证实内容与本案相关，予以采信。本案宏业广场项目已经竣工验收合格，予以确认。4.宏业房地产公司主张已经通知廖云开、郭桂桃办理交房和办证手续，提交《宏业广场交铺通知》和《房产证办理公告》，廖云开、郭桂桃对该两份证据的真实性、合法性没有异议，但认为宏业公司应当直接联系廖云开、郭桂桃而不是通过公告形式。经过审查，2014年1月8日，宏业房地产公司在报纸上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理交铺手续，且没有限定办理期限；2014年12月25日，宏业房地产公司在南国早报上刊登房产证办理公告，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2014年1月3日，廖云开、郭桂桃向宏业房地产公司购买位于凭祥市国际）一层1-B-101号房的商品房，双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定商品房总价131148元，（1）付款方式：买受人在签订本合同当日支付首期房价款195912元，剩余房价款190000元则由买受人向银行申请按揭贷款支付；（2）备案登记：合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；（3）房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自《交接使用通知书》确定的最后交付期限届满之次日起，视为出卖人已将该商品房交付买受人；（4）本案商品房租赁给第三人昊晨物业公司，由昊晨物业公司统一经营管理，租赁期限自房屋实际交付之日起计算。 2014年1月3日，廖云开、郭桂桃向宏业房地产公司支付商铺首期款195912元；2014年1月3日，廖云开、郭桂桃支付商铺备案登记费550元和商铺维修基金1376元，该两笔款为宏业房地产公司代收。2014年1月3日，廖云开、郭桂桃与昊晨物业公司签订《商铺租赁合同》，约定将本案房屋出租给昊晨物业公司，租赁期限起始于本案房屋实际交付之日起至2015年1月31日止。 2012年12月27日，宏业广场项目取得商品房预售许可证。2014年1月2日，宏业广场项目竣工验收合格。2014年1月8日，宏业房地产公司在报纸上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理，且没有限定办理期限。2014年12月25日，宏业房地产公司在南国早报上刊登房产证办理公告。2014年12月25日，宏业房地产公司对本案商品房进行房屋所有权登记，由其单独所有。 至今，本案商品房合同没有向房屋登记机构办理登记备案，本案商品房没有在房屋登记机构办理预告登记，本案商品房没有在银行办理按揭贷款，宏业房地产公司与廖云开、郭桂桃没有办理本案商品房交接手续。宏业广场现已投入使用，宏业房地产公司将本案商品房出租给第三方使用。 本案的争议焦点为：1.本案合同是否符合法定解除条件，合同能否解除，宏业房地产公司应否返还购房款并支付利息；2.宏业房地产公司代收的备案登记费、维修基金应否返还。 本院认为，廖云开、郭桂桃与宏业房地产公司签订《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。 （一）本案合同是否符合法定解除条件 本案购房合同中约定，购房款支付方式为买受人签订合同当日支付首付款，剩余款项以按揭贷款方式支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，约定以按揭贷款支付剩余房款的房屋买卖合同，因一方当事人原因无法办理按揭贷款并导致合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同。 本案商品买卖合同约定，合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。本案合同签订后，宏业房地产公司没有按照合同约定向房屋登记机构申请办理合同登记备案，构成违约。没有进行合同登记备案，本案商品房无法办理预告登记，没有向银行申请按揭贷款的基础。因此，宏业房地产公司应当对本案商品房不能办理按揭贷款承担违约责任。宏业房地产公司辩称，因买受人严重违约，宏业房地产公司基于不安履行抗辩权，没有办理合同备案，该辩解意见没有事实依据，不予采信。本案商品房不能办理银行按揭贷款后，双方当事人对剩余购房款的支付方式不能达成一致意见，本案合同无法继续履行，符合法定解除条件，廖云开、郭桂桃作为无过错方，有权请求解除合同。宏业房地产公司辩称，本案解除权行使期间应当从廖云开、郭桂桃提交诉状之日起算，距今已过一年，超过解除权可行使期限。廖云开、郭桂桃起诉至法院要求解除合同，应当认定为其以诉讼形式行使本案合同解除权，向公权力寻求救济。宏业房地产公司的辩解意见，没有法律依据，不予采信。 综上，廖云开、郭桂桃主张解除合同并由宏业房地产公司返还购房款195912元，依法有据，予以支持。关于违约金应否支付问题。本案因宏业房地产公司违反协助义务，导致合同不能继续履行，应当承担违约责任。综合本案履行情况及各方过错程度，廖云开、郭桂桃主张按照已付购房款10%计算违约金即195912元×10%=19591.2元，符合本案实际，予以支持。 （二）本案备案登记费、维修基金应否返还 合同签订后，宏业房地产公司代收预告登记费550元、维修基金1376元。宏业房地产公司尚未对本案商品房进行预告登记，该笔费用尚未支出，依法应当返还。本案商品房建成后，双方当事人没有办理房屋交接手续，由宏业房地产公司实际管理使用并向第三方出租获利，该商品房的维修费用应当由宏业房地产公司公司自行负担，宏业房地产公司代收的维修基金应予返还。综上，廖云开、郭桂桃主张宏业房地产公司返还代收的预告登记费550元、维修基金1376元，予以支持。 综上所述，廖云开、郭桂桃的诉讼请求，事实和理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除廖云开、郭桂桃与凭祥市宏业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY-2013-113）。 二、凭祥市宏业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还廖云开、郭桂桃购房款195912元并支付违约金19591.2元。 三、凭祥市宏业房地产开发有限公司返还廖云开、郭桂桃预告登记费550元、维修基金1376元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4561元，由凭祥市宏业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  冯潆予 人民陪审员  覃汉平 人民陪审员  唐慧英 二〇一八年十一月九日 法官 助理  罗永秀 书 记 员  杨蕊驰 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。