陕西省榆林市榆阳区人民法院   民 事 判 决 书    (2018)陕0802民初10380号   原告：郭花清，男，1962年1月27日出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市，干部，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：贺海平，陕西博照律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴帅琳，陕西英培律师事务所律师。   被告：马海浪，男，1975年11月27日出生，汉族，榆林市榆阳区人，住榆阳区，无固定职业。   委托诉讼代理人：杨李冬、白蓉，陕西富能律师事务所律师。   第三人：张红，男，1980年10月13日出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市，现羁押于陕西省榆林监狱，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   原告郭花清与被告马海浪、第三人张红案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月29日立案受理，依法组成合议庭于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告郭花清及其委托诉讼代理人贺海平、被告马海浪及其委托诉讼代理人杨李冬、第三人张红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郭花清向本院提出诉讼请求：1、依法解除对位于西安市曲江新区XX路XX号XX公馆XX号楼XX单元XX室房屋及A07-A011区A7-21地下车位的查封，并停止对该房产的执行。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年7月20日、7月21日，第三人张红先后从西安协和置业有限公司购得位于西安市XX路XX公馆XX区XX地下车位及该小区7栋3单元1层30101室房屋一套（预售许可证号：200XXXX，合同登记号Y09056244）。2011年2月23日，第三人张红向原告郭花清借款1500万元，约定月利率为2.8%，借款时预先扣除了两个月的利息84万元，并通过银行三次共计向第三人张红交付1416万元。借款后由于张红不能按期偿还借款，2012年11月22日，张红将其购买的位于西安市曲江新区XX路XX号XX公馆XX号楼XX单元XX室房屋折价1400万元抵偿给原告郭花清。原告郭花清与第三人张红及妻子杨某某就以房抵债事项签订了房屋买卖合同一份，签订当日，张红将房屋钥匙、《商品房买卖合同》、住宅质量保证书、商品房使用说明书、付款收据等都交给了原告。原告接收了房屋后，缴纳物业费等费用后将房屋出租，由于第三人张红负债累累，一直躲债甚至躲避公安机关追捕，导致原告无法联系第三人张红过户。原告郭花清在起诉前收到榆阳区法院于2015年8月8日作出的（2015）榆执字第00542-1号执行裁定书，2018年8月23日就该裁定提起执行异议，后被榆阳区人民法院（2018）陕0802执异124号执行裁定书驳回执行异议。故原告提起诉讼，提出前述诉请。   被告马海浪辩称,原告提起的案外人异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当依法驳回其诉讼请求。涉案房产登记在第三人张红名下，法院有权查封扣押。   第三人张红述称，2012年第三人张红将涉案房屋以物抵债于原告郭花清，并将房产的一切手续交付郭花清，原告郭花清于2012年起已经居住在涉案房屋，未办理过户手续的原因是张红被通缉、四处躲债。马海浪一直未向张某某及将涉案房屋保全的事宜。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证，对有争议的证据和事实，本院认证如下：   1、对于房屋买卖合同一份、神木市人民法院民事判决书一份、生效证明一份，用于证明2012年11月22日郭花清与张红签订的房屋买卖合同经生效法律文书确认有效、郭花清已经履行付款义务实际占有房屋的并将房屋租赁的事实；第三人张红无异议，被告马海浪对其真实性及证明目的均有异议，认为合同并不涉及第三人效力也未及于第三人，对判决书生效证明真实性无异议，证明目的有异议，认为案件应由不动产所在地西安的人民法院管辖，有虚假诉讼的嫌疑；本院审查后认为该房屋买卖合同已经经生效法律文书确认，故本院对其真实性依法予以采信、对于民事判决书、生效证明，其来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，故本院依法予以采信。   2、对原告提供的调查笔录一份、缴费收款收据，银行交易流水，用于证明涉案房屋已经转移交付、房屋权利义务由郭花清行使、郭花清已经合法占有房屋的事实；第三人张红无异议，被告马海浪对其真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为系孤证，无其他证据予以佐证，被调查人的身份存疑，未提供公司资质等相关证据，对调查笔录内容不予认可。对收据及转款凭证有异议，收据显示的为停车费用，转帐凭证与本案并无关联性；本院审查后认为该证据可以证明郭花清对涉案房屋进行管理并由房屋中介公司租赁于他人的事实，故本院对其真实性依法予以采信。   3、对原被告提供的刑事判决书一份，原告用于证明第三人张红因涉嫌犯罪于2013年11月5日投案自首、未办理过户手续并非原告自身原因的事实；被告用于证明第三人于2016年2月2日被拘押，此前一直处于自由状态，未办理过户登记手续的原因在郭花清；原告对其真实性无异议，认为张红因涉嫌犯罪已于2013年被立案，马海浪的民间借贷案件应在诉讼中中止审理、执行程序中的案件也应移交刑事办案机关，诉讼和执行程序的继续程序违法，应停止执行，且原告一直无法联系张红；被告马海浪对其真实性无异议，证明目的有异议，认为张红于2016年2月2日方才被羁押；第三人张红无异议，本院审查后认为，该证据来源合法、内容客观真实，故本院对其真实性依法予以采信。   4、对被告提供的查封裁定三份、律师调查不动产登记反馈信息一份，用于证明榆阳区法院于2013年8月28日起一直持续查封本案涉案执行标的，案外人以神木市人民法院于2018年7月6日作出的判决出提出执行异议；原告有异议，认为查封裁定的真实性应由法院核查，对其证明目的有异议，第一份查封裁定的申请人系尤建堂并非本案被告马海浪，对不动产信息的内容不予认可，该信息未经不动产登记管理中心盖章，系被告代理人杨李冬单方做出，不得作为证据提交，查封裁定自送达当事人起生效而本案查封裁定未向张红送达；第三人张红有异议，认为其并未收到涉案的民事判决书，也未开庭，对涉案房屋的查封不知情，一直未有法院工作人员对其进行通知；本院审查后认为，该证据可以证明涉案房屋被查封的情况，故本院对其真实性依法予以采信。   5、对于被告提供的榆阳区人民法院公告一份、公告现场粘贴照片打印件一份、执行法官情况说明一份，用于证明榆阳法院已经对涉案房屋进行了强制执行，并告知原告尽快提出执行异议，房产长期处于无人占有、无人居住状态。原告对公告的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为榆阳区法院并未通知原告腾房，执行法官的陈述属于证人证言，应当出庭作证，其陈述可以证明其知晓涉案房屋卖于原告郭花清；本院审查后认为，该证据可以证明涉案房屋被本院强制执行的情况，故本院对其真实性依法予以采信。   本院经审理查明认定事实如下：   马海浪与张红民间借贷纠纷一案，本院经审理，作出（2013）榆民一初字第01079号民事判决书。因第三人张红未履行判决书确定的法律义务，被告马海浪向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2015年8月18日作出(2015)榆执字第00542-1号执行裁定书，裁定查封被执行人张红在西安市曲江新区XX路XX号由西安协和置业服务有限公司开发的曲江公馆二期7幢30101房屋一套(合同编号：Y09056244、预售登记号：200XXXX)，查封期限为三年。后本院于2018年7月31日对案涉房产进行了续查封，续查封期限为三年。本院在执行过程中，依法于2017年8月9日发出腾房公告，现本院拟对该房产评估拍卖。案外人郭花清不服对涉案房产的查封，向本院提出书面执行异议申请，后被榆阳区人民法院（2018）陕0802执异124号执行裁定书驳回执行异议。故原告提起诉讼，提出前述诉请。   另查明：2011年2月23日，被告张红向原告郭花清借款1500万元，双方约定月利率为2.8%，借款时候扣除了两个月的利息84万元，当日通过银行向第三人张红交付了1416万元。2012年11月22日，原告郭花清与第三人张红签订房屋买卖合同，以张红在西安市曲江新区XX路XX号由西安协和置业服务有限公司开发的曲江公馆二期7幢30101房屋一套(合同编号：Y09056244、预售登记号：200XXXX)作价1400万元抵偿所借原告郭花清借款，并将房屋的相关手续交付原告郭花清。陕西省神木市人民法院于2018年7月6日作出（2018）陕0881民初418号民事判决书，判决：1、郭花清与张红于2012年11月22日签订的房屋买卖合同有效（房屋买卖价格为14000000元）；2、由被告张红、杨某某于本判决生效后二十日内协助原告郭花清办理位于西安市曲江新区XX路XX公馆XX栋XX单元XX层XX室房屋及曲江公馆二期A07-A011区A7-21号地下车位的产权变更登记。   本院认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案中，郭花清与张红于2012年11月22日签订的房屋买卖合同已经经陕西省神木市人民法院于2018年7月6日作出（2018）陕0881民初418号民事判决书确认有效、可以明确原告郭花清与第三人张红之间存在真实的房屋以物抵债法律行为，且签订合同后诉争房屋即交付原告郭花清，其对房屋以出租的形式占有、使用、经营而本院在马海浪申请执行张红一案中作出查封房屋的裁定时间为2015年8月18日，可以认定人民法院查封前原告郭花清与第三人张红形成了以借款折抵购房款的房屋买卖合同关系，且郭花清对上述房屋已经实际占有并管理使用后又将房屋通过中介租赁他人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，原告与第三人张红之间的房屋价款是充抵张红所借原告郭花清的借款1400万元来完成支付义务，该房屋的全部价款已经支付完毕；且随后第三人张红将上述房屋交付原告管理使用，未办理过户手续的原因是第三人张红因涉嫌犯罪一直躲债甚至躲避公安机关追捕一直无法联系的原因所致，这并非因原告故意怠于履行办理变更登记手续，故原告对未能办理变更登记无过错。综上，原告郭花清就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,原告郭花清的案外人执行异议请求成立，法院对涉案房屋不得执行。对原告郭花清请求解除对位于西安市曲江新区XX路XX号XX公馆XX号楼XX单元XX室房屋的查封，因系对执行行为提出的异议，不属于本案案外人执行异议之诉理范围，故本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   一、不得对原告郭花清购买的登记在第三人张红名下位于西安市曲江新区XX路XX公馆XX栋XX单元XX层XX室房屋及曲江公馆二期A07-A011区A7-21号地下车位强制执行。   二、驳回原告郭花清的其他诉讼请求。   案件受理费100元，由原告郭花清负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   本院（2018）陕0802执异124执行裁定书本判决生效时自动失效。   审判长  马存兴   人民陪审员  李发明   人民陪审员  刘绪芳         二〇一八年十一月二十七日     书记员    席生涛