西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初5846号 原告：刘某某。 委托诉讼代理人：谭云鹏，陕西许小平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张震，陕西许小平律师事务所律师。 被告：陈某。 委托诉讼代理人：李建博，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁厚玉，陕西永嘉信律师事务所律师。 第三人：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区劳动南路甲字**柠檬宫舍********。 法定代表人：陈明亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某。 委托诉讼代理人：谭某某。 原告刘某某诉被告陈某、第三人陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和运营公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人谭云鹏，被告陈某的委托诉讼代理人李建博,第三人佳和运营公司的委托诉讼代理人李某、谭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某向本院提出诉讼请求：1、解除2018年3月1日原、被告及第三人签订的陕西佳和房产《房屋买卖合同》、2018年3月20日原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告定金40000元；3、判令被告赔偿原告实际损失200000元（暂计算）；4、判令被告赔偿原告评估费8300元；5、判令被告赔偿原告诉前财产保全担保金2600元、保全费4670元、律师代理费35000元；6、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。 事实与理由：2018年3月1日，原、被告协商一致并经佳和运营公司居间达成《房屋买卖合同》。根据该合同约定，原告购买被告名下位于西安市莲湖区枣园西路128号28号楼28幢3单元30304室房屋，交易总价款为830000元。合同签订后，原告如约向被告支付定金20000元，同时准备首付款，积极联系银行贷款，待被告配合前往办理贷款面签事宜。但被告迟迟不予配合完成按揭贷款面签，并提出增加交易价格的无理要求。经多次催促，被告一再推诿迁延，消极处理。被告的违约行为导致合同目的无法实现，原告无法取得该房屋，并造成巨大损失，故诉至法院，望判如所请。 陈某辩称，一、原、被告之间的《房屋买卖合同》及《西安市存量房买卖合同》已因原告的违约行为而解除。原告未按约定将250000元首付款存入监管账户，而对被告谎称存入。被告配合原告去华夏银行办理按揭手续，但因原告的贷款资格存在问题被拒绝放贷。被告已于2018年6月7日通知原告及第三人解除了买卖合同；二、因原告违约，故其向被告支付的定金不予退还；三、原告主张损失赔偿及评估费、担保金、保全费、律师费等没有事实与法律依据。故应驳回原告全部诉讼请求。 佳和运营公司陈述，由于原告征信出现问题无法在华夏银行办理按揭贷款，后帮助更换到中国邮政储蓄银行钟楼支行（以下简称邮储钟楼支行）办理，但被告担心贷款不能批准，不予配合。后经协商，被告要求原告书写“如果办理不下来贷款，这是最后一次配合办理”，原告、第三人签字后，被告又迟迟不予签字。其公司也多次与双方调解，没能解决。 原、被告、第三人围绕其诉讼请求、答辩意见及陈述意见提交了证据，本院在庭审组织双方对证据进行质证，查明事实如下： 2018年3月1日，被告作为甲方（卖方）、原告作为乙方（买方）、第三人佳和运营公司作为丙方（居间方），三方就销售西安市莲湖区枣园西路128号28号楼28幢3单元30304号房屋签订《房屋买卖定金合同》，约定房屋交易价为830000元，合同签订日乙方支付甲方20000元作为购房定金，定金由丙方代为收取，10000元转至甲方，剩余10000元作为甲方售房保证金由丙方托管，在乙方购房款全部存入房地局指定监管银行后甲乙双方结清丙方全部代理费用，由甲丙在房产过户前退还乙方。违约责任约定：甲方提供虚假信息、反悔、改变出售条件，导致乙方不能成交，甲方将定金在乙方提出解除合同后3日内双倍退还乙方，并赔偿本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用；丙方所收甲方保证金不予退还，合同自动解除。乙方提供虚假信息、反悔、改变购买条件，导致甲方不能成交，乙方定金不退，作为违约金，甲乙平均分配作为佣金，乙方承担本次交易房屋产生的费用。合同还约定，甲乙双方无条件协助丙方办理乙方银行按揭及过户手续，并按国家规定向丙方提供所需证明材料。双方自丙方通知所需资料后在5个工作日内配合丙方办理手续，任何一方故意拖延致丙方无法办理手续，丙方可通知不配合方，在丙方告知时间内还是拒不配合办理手续，丙方可视不配合方违约，按合同违约执行。 2018年3月20日，被告作为甲方（卖方）、原告作为乙方（买方）签订《西安市存量房买卖合同》，约定案涉房屋交易价830000元以贷款方式支付，首付250000元存入监管账户，余款580000元委托贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户，其中首付款的变更以监管协议为准。双方自行办理存量房网签及交易资金监管相关事宜并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移手续。 同日，被告作为甲方、原告作为乙方、西安市置诚资产管理有限公司作为丙方，三方签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定对双方同日签订的二手房买卖合同交易价830000元委托监管。按揭贷款的，乙方在本协议签订后90天内将购房首付款250000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。专用账户信息如下：1、名称：西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金。2、开户行：华夏银行西安凤城七路支行。3、账号：114650000********。甲方结算账户开户行：华夏银行大唐西市支行，结算账户名称：陈某；结算账户账号：62302002********。 2018年3月1日，被告出具定金收条，收到原告购买案涉房屋定金20000元。2018年3月30日，原告转账支付给佳和运营公司评估、按揭、资料费8300元。2018年5月8日，陕西晟融企业管理咨询有限公司出具收据，收取原告评估费2490元、按揭11600元，资料费500元，合计14590元（收据是后补开，经协商该部分款项为8300元）。 2018年3月25日、3月26日，原告华夏银行账户陆续转入资金249497.37元。2018年5月2日原告邮储银行账户陆续转入资金332066元。 2018年5月，应被告要求，本案第三人委托诉讼代理人李某起草《房屋买卖合同补充协议书》，约定原告贷款在网签合同有效期内将银行贷款审批通过，如未在网签有效期内审批，被告不配合二次网签，合同终止，定金不退。但约定签字时，被告未能到场签字。 2018年5月16日，佳和运营公司向被告发出“通知”，称：根据2018年3月1日原、被告在其公司居间下签订的《房屋买卖合同》及房地局网签合同时效，被告有义务在90日内无条件配合原告办理房屋贷款手续及过户手续。2018年4月28日其通知被告前往邮储钟楼支行办理房屋贷款手续时，被告迟迟不予配合，提出签署合同补充要求。原告签署后，被告又提出增加定金，原告无法满足，因房款首付款332000元已经存入邮储银行账户，被告没有必要要求收取多余定金。其公司与原告多次电话及短信联系被告协商办理此事，被告不予理会，故意拖延网签时效时间，给原告带来很大经济困扰。现再次通知被告于2018年5月20日前配合原告前往邮储钟楼支行办理按揭贷款手续。该通知原告亦于2018年5月17日以短信方式发送被告。2018年5月15日、16日，原告委托陕西永嘉信律师事务所向被告、第三人邮寄“律师函”，通知被告在2018年5月18日前按照中介指示持所需全部材料前往指定银行配合原告办理银行按揭面签手续，并配合完成后续所需材料提供和配合义务，否则承担违约责任而产生的全部经济支出和损失。对于“通知”及“律师函”，被告认可收到，但是认为原告称其首付款已经支付监管账户，而实际并未存入，并提交2018年5月19日其和佳和运营公司李某微信记录证明。被告认为原告未按约定将首付款存入监管账户，先行违约。2018年6月7日，被告向原告发出“关于解除《房屋买卖合同》的函”，称：因原告隐瞒征信问题，导致银行贷款批不下来，同时原告未按约定支付250000元至监管账户，构成根本违约，造成交易不能，特通知解除双方《房屋买卖合同》。 本案审理中，原告提供2018年5月27日原告和前夫张某某、被告和其朋友欧某（被告的称呼）、第三人公司员工李某、高某六人在第三人大寨路门店协商案涉房屋处理办法时的电话录音，录音中被告方提出“没有把那个补充协议给签了”、“从3月1日签合同到3月20日网签，直到4月28日你们说贷款没有办下来”、“期间房子已经涨价”、“可以再配合办理一次贷款，你也适当给我一些补偿”，要求加价150000元，原告方提出没有钱。后被告同意签订一份补充协议，再配合原告一次，但是最终双方因被告最后一次配合在邮储银行办理还是其他银行均可发生争议，没有签订补充协议。 经原、被告申请，本院以调查令方式向邮储钟楼支行、华夏银行调取原告办理案涉房屋按揭贷款资料及征信调查情况记录。2018年8月30日邮储钟楼支行回复：从2017年1月到2018年6月底未见该客户受理信息资料；2018年8月17日华夏银行股份有限公司西安大唐西市支行回复：客户申请贷款因资料不齐，将贷款资料退还客户，资金监管协议提交法院。2018年8月30日本院在中国人民银行调取刘某某征信记录，中国人民银行出具个人征信报告，显示刘某某存在部分小额还贷逾期。 2018年8月20日方某、2018年10月23日陕西晟融企业管理咨询有限公司出具“情况说明”，表示方某系陕西晟融企业管理咨询有限公司面签员，2018年4月24日原告在房产中介带领下到其处办理面签手续，因缺客户本人私章、房东资料、评估报告资料未齐导致贷款无法上报，并未成功受理。在贷款申请3个月内未及时提供所缺资料，已将面签资料按规定销毁，无法提供。另，陕西晟融企业管理咨询有限公司在邮储钟楼支行一层西侧设立代办点，受理按揭贷款资料。 2018年6月9日，被告邮寄并短信向原告及第三人发出“关于解除《房屋买卖合同》的函”，称：原告隐瞒征信，导致银行贷款不能获批，同时未按约定支付250000元至监管账户，构成根本违约，造成交易不成，特告知解除双方《房屋买卖合同》。对于该证据，原告质证认为被告解除合同理由不成立。 原告因案涉纠纷向本院申请诉前保全，交纳保全费4670元、保险费2490元。原告向其本案委托诉讼代理人交纳一审律师代理费35000元。 庭审中，原、被告及第三人均认可，其三方在交涉案涉房屋买卖过程中及本案审理中所称《房屋买卖合同》为《房屋买卖定金合同》。 另查，西安市各类二手房网站公布的价格信息，案涉小区2018年7月期间，房屋均价每平方米9000元至12000元不等。 本院认为，2018年3月1日，原、被告、第三人在自愿、平等基础上签订《房屋买卖定金合同》，3月20日原、被告签订《西安市存量房买卖合同》，均未违反法律及行政法规，是有效合同。 本案争议焦点：一、原告因征信瑕疵，未能在华夏银行办理按揭贷款，是否构成违约；二、原、被告签订资金监管协议后，原告将首付款存入贷款行开立账户，而非直接存入监管协议中约定的“专用账户”，是否构成违约；三、被告在第三人多次催促提交资料协助办理按揭贷款手续，不回复不提供资料，是否构成违约。 首先，原、被告约定按揭方式支付房款，但是并未约定贷款次数和时间，故原告未能在华夏银行获批贷款，不当然构成违约。其次，资金监管是房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立资金监管“专用账户”，保证房地产交易中的资金安全，其目的是划转交易资金。资金监管协议是房产部门提供制式合同，要求买房人将首付款存入“专用账户”并及时办理按揭手续。但是实践中，买卖双方需在监管银行（贷款银行）开立账户，买房人将首付款存入其开立账户（也为日后偿还贷款使用），贷款审批通过后，买房人将首付款转入监管专用账户，贷款行亦将贷款划转入该账户，待买卖双方办理过户手续，手续完成后，贷款行将监管房款转给卖房人，交易完成。本案中，无论原、被告在华夏银行办理按揭还是后更换至邮储银行办理，原告均及时将首付款存入贷款行开立账户（在约定的90天内），以备贷款审批之需，故而原告将首付款存入其因办理贷款而在贷款行开立账户非监管协议约定的“专用账户”不构成违约。第三，依据三方《房屋买卖定金合同》的约定，原、被告应无条件协助第三人办理银行按揭及过户手续，并按国家规定提供所需证明材料。双方自第三人通知所需资料后在5个工作日内配合办理手续，任何一方故意拖延致无法办理手续，第三人可通知不配合方，在告知时间内还是拒不配合办理手续，视不配合方违约，按合同违约执行。本案中，被告几经第三人的通知，不回复亦不配合，显系违约。被告以原告隐瞒征信问题、未按约定将首付款存入“专用账户”构成根本违约为由，于2018年6月9日通知原告及第三人解除合同更是于法无据。由于被告的违约行为，导致双方合同目的无法实现，原告主张解除合同，本院依法予以支持。 被告违约原告可以选择双倍返还定金或返还定金承担实际损失，现原告既主张双倍返还定金又主张违约损失于法无据。结合西安市近两年来房价大幅度上涨的现象，同时比照目前案涉房屋所在区域二手房市场交易情况，本院认定原告实际损失为90000元。 按照合同约定原告已经支付的评估费、按揭代理费、中介费等费用等计8300元，也应因被告违约而支付给原告。由于被告违约导致本案诉讼，律师代理费属原告合理支出，应由被告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除2018年3月1日原告刘某某与被告陈某、第三人陕西佳和商业运营管理有限公司签订的《房屋买卖定金合同》、解除2018年3月20日原告刘某某与被告陈某签订《西安市存量房买卖合同》； 二、被告陈某于本判决生效后十日内退还原告刘某某定金20000元； 三、被告陈某于本判决生效后十日内赔偿原告刘某某支付的评估、按揭、资料费损失8300元； 四、被告陈某于本判决生效后十日内赔偿原告刘某某支付的律师代理费损失35000元、诉前财产保全担保金2600元； 被告陈某于本判决生效后十日内赔偿原告刘某某损失90000元； 五、驳回原告刘某某其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费10328元，其中案件受理费5658元，本院减半受理后，由原告承担1306元，被告承担1523元(原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告)；保全费4670元，由被告承担(原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  周荣 二〇一八年十一月六日 书记员  吴娜