江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0803民初1394号原告：周小平，男。委托诉讼代理人：文宗森、周小丽，江西文冠律师事务所律师。被告：江西建磊实业有限公司。法定代表人：梁显许，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾庆鸿、钟季平，江西赣中律师事务所律师。第三人：刘三仔，男。原告周小平与被告江西建磊实业有限公司（以下简称江西建磊公司）、第三人刘三仔商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告周小平申请追加刘三仔为第三人，本院依法准许并通知刘三仔为本案第三人参加诉讼。原告周小平及其委托诉讼代理人周小丽、被告江西建磊公司的委托诉讼代理人曾庆鸿和钟季平、第三人刘三仔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小平向本院提出诉讼请求：1.解除与江西建磊公司签订的《怡心苑商品房认购协议书》；2.判令江西建磊公司退还其已交房款444924元及利息（自2017年7月1日起按年息6%计算至实际退还之日止）；3.本案受理费及诉前保全费由江西建磊公司承担。事实和理由：怡心苑小区由江西建磊公司开发建设，由刘三仔及其合伙人刘卫东实际施工承建，其为刘三仔供应钢筋。因江西建磊公司欠刘三仔工程款，而刘三仔欠其钢筋款，三方于2017年达成一致意见，由江西建磊公司将商品房直接抵给其，江西建磊公司与刘三仔、刘三仔与其之间分别核减相应金额的工程款或钢筋款。2017年5月26日，刘三仔向江西建磊公司出具《收条》，载明“今收到怡心苑工程款共计币964075元整，此款项为抵购买1栋1单元1701房，2栋1单元2103房款。充抵周小平钢筋款”。江西建磊公司的法定代表人梁显许于次日在该《收条》的下部分注明“工作进度款”并签名。同日，其与江西建磊公司签订《怡心苑商品房认购协议书》，约定其购买怡心苑项目1幢1单元1701号房屋，建筑面积134.07平米，单价4512元/㎡，总房价604924元。此后，其多次催促江西建磊公司要求与其签订1栋1单元1701房的《商品房买卖合同》，但因最近吉安市房价飙升，江西建磊公司不同意签订商品房买卖合同，分别于2017年7月11日、7月18日仅退回其购房款16万元，余款444924元至今未退。综上所述，刘三仔将对江西建磊公司享有的964075元工程款债权转让给周小平，以此抵销欠其的钢筋款债权，该债权转让行为合法有效，故其对江西建磊公司依法享有964075元的债权。双方又同意以此债权中的604924元与其购房所欠江西建磊公司等额的房款债务进行抵销，据此，双方签订了《怡心苑商品房认购协议书》，故应视同其交清了约定的购房款604924元。现江西建磊公司明确不履行该认购协议书，依照法律规定，其有权解除该认购协议书，江西建磊公司应退还购房款及其逾期利息，故诉至法院。被告江西建磊公司辩称，同意解除《怡心苑商品房认购协议书》（协议编号0000493），但周小平未实际支付购房款，其没有退还购房款4449214元及利息的义务。刘三仔出具《收条》实质上与其之间形成“以房抵债”协议，构成债务清偿法律关系，而刘三仔没有接受该房屋，故“以房抵债”协议没有生效，双方的债权债务应当恢复，同时，刘三仔于2017年8月27日收回该《收条》，表示双方解除了“以房抵债”协议。周小平只是96万元工程款的代收人，不存在债权转让关系。第三人刘三仔述称，其对江西建磊公司享有的债权已转让给了周小平，江西建磊公司欠其工程款，其用工程款抵给周小平，周小平与江西建磊公司协商好用房屋抵销工程款。原告周小平围绕诉讼请求依法提交了以下5组证据：1.《收条》1份，证明刘三仔给江西建磊公司出具《收条》，经三方达成合意，刘三仔直接将对江西建磊公司的债权转让给其，江西建磊公司用商品房直接抵偿；2.《怡心苑商品房认购协议书》（协议编号0000493）1份，证明经三方一致同意，用工程款抵偿案涉房屋的购房款，江西建磊公司对此予以认可；3.《怡心苑商品房认购协议书》（协议编号0000497）1份，证明江西建磊公司于2017年6月6日将案涉房屋出售给彭忠南，江西建磊公司以实际行动表示不履行，构成违约；4.《借记卡账户历史明细清单》1份，证明江西建磊公司返还其部分购房款16万元；5.吉安市青原区人民法院（2018）赣0803民初623号、吉安市中级人民法院（2018）赣08民终1771号《民事判决书》各1份，证明债权转让的事宜及双方之间是属于商品房预约合同纠纷，且江西建磊公司违约。被告江西建磊公司经质证，对第1组证据的真实性有异议，认为没有出具原件，该《收条》没有反映债权转让及债务抵销的行为，仅反映其与刘三仔之间有一个“以房抵债”协议；对第2组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该《怡心苑商品房认购协议书》不能证明购房款是三方债务的抵销；3.对第3组证据的真实性无异议，案涉房屋确实已经卖掉了，但其与周小平之间不存在债权债务的转让及抵销问题；对第4组证据的真实性无异议，认为两次转账没有说明是退还周小平的购房款；对第5组证据的真实性无异议，认为其与周小平之间不存在债权债务问题。第三人刘三仔经质证，对第1至5组证据的真实性、关联性、合法性均无异议。被告江西建磊公司为支持其答辩意见，依法提交了以下4组证据：1.《领条》3份、中国工商银行《业务回单（付款）》2份，证明其于2017年7月3日、7月18日向周小平支付钢筋款16万元；2.《领条》《收条》各2份、《收据》22份，证明其实际支付了4869319.35元混凝土款，其中刘三仔经手200万元，直接向吉安市昌盛混凝土有限公司支付2869319.35元；3.《怡心苑工程收入》1份，证明截止至2017年5月26日，其已向刘三仔支付工程款22626107元；4.《工程结算书》（怡心苑1＃、2＃、3＃、4＃、地下室）5份，证明其核实的案涉工程总工程款为24396907.91元，其截止至2017年5月26日多付了刘三仔410210.82元，刘三仔已经不对其享有债权。原告周小平经质证，对第1组证据的真实性无异议，认为该16万元不是支付钢筋款，而是退还购房款16万元，其出具的《领条》明确载明“怡心苑（1701＃）房抵钢筋工程款”，双方之间已经转化为商品房预约合同关系，也印证了江西建磊公司认可债权转让；对第2、3组证据的真实性、关联性有异议，认为该二组证据证明江西建磊公司与刘三仔之间的工程款关系；对第4组证据的真实性、关联性有异议，认为仅是江西建磊公司单方出具，刘三仔也注明以核准为准，不应以单方计算核算为准。第三人刘三仔经质证，对第1组证据认为不清楚；对第2、3组证据的真实性无异议，认为该二组证据载明的工程款应当先支付给其，这笔款项和周小平没有关系，江西建磊公司核算工程款是2400多万元，但其核算工程款是3400多万元。对第4组证据的真实性、关联性、合法性有异议，认为其已将结算表给江西建磊公司，江西建磊公司的结算表乱七八糟，其特意注明以核算为准。第三人刘三仔未提交证据。本院对当事人所提交的上述证据经审查认证如下：1.当事人对对方提交的证据经质证认为无异议或真实性无异议的，本院经审查均予以确认并在卷佐证。2.周小平提交的第1组证据能够与第5组证据相印证，而第5组证据系人民法院生效裁判文书，本院依法采信该组证据。江西建磊公司提交的第2、3组证据与本案无关，本院依法不予采信；江西建磊公司提交的第4组证据系单方出具，无其他证据相印证，真实性无法确认，且该《工程结算书》的相对方刘三仔不予认可，本院依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：怡心苑小区由江西建磊公司开发建设，由刘三仔与合伙人刘卫东实际施工承建，周小平为刘三仔供应钢筋。因江西建磊公司欠刘三仔工程款，刘三仔欠周小平钢筋款，三方于2017年5月经协商达成一致意见，由江西建磊公司将商品房直接抵给周小平，江西建磊公司与刘三仔、刘三仔与周小平之间分别核减相应金额的工程款或钢筋款。2017年5月26日，刘三仔向江西建磊公司出具《收条》，载明“今收到怡心苑工程款共计币玖拾陆万肆仟零柒拾伍元整。此款项为抵购买1栋1单元1701房、2栋1单元2103房款。充抵周小平钢筋款”。江西建磊公司的法定代表人梁显许于次日在该《收条》的下部分即刘三仔签名落款的下面，注明“作工程进度款”并签名。同日，周小平（乙方）与江西建磊公司（甲方）签订了关于其认购怡心苑小区1幢1单元1701号房屋的《怡心苑商品房认购协议书》（协议编号：0000493）。《怡心苑商品房认购协议书》“定房事宜”处载明房屋的幢号、单元、楼层、房号、建筑面积、单价、总房款、付款方式等信息，其中，建筑面积为134.07㎡，单价为4512元/㎡，总房款604924元，付款方式勾选一次性付款。”刘三仔的合伙人刘卫东在该《怡心苑商品房认购协议书》落款处签名并注明“此款项为抵怡心苑工程款”。此后，周小平多次催促江西建磊公司，要求与其签订买卖怡心苑1幢1单元1701号房屋的《商品房买卖合同》未果，江西建磊公司已于2017年6月6日将该房屋出售给了案外人彭忠南。2017年7月3日周小平向江西建磊公司出具《领条》，载明“今领到江西建磊实业有限公司怡心苑（1701＃）房抵钢材工程款计币：五万元整（50000）（附甲方代卖房款）”；2017年7月11日，周小平向江西建磊公司出具《领条》，载明“今领到怡心苑1702代卖房款计人民币五万元整（50000）”；2017年7月18日，周小平向江西建磊公司出具《领条》，载明“今领到怡心苑1701抵工程款（钢材）计币陆万元整（60000）”。江西建磊公司分别于2018年7月11日、28日给周小平转账6万元、10万元。另查明，1.2017年5月26日，周小平还与江西建磊公司签订了关于认购怡心苑2幢1单元2103号房屋的《怡心苑商品房认购协议书》（协议编号：0000494），载明总房款359151元。2.2017年8月21日，刘三仔在《收条》复印件其签名落款的下面注明“此原件我以收回”，但其在本院审理的（2018）赣0803民初623号案件庭审活动中当庭陈述其不同意收回该《收条》，周小平亦当庭表示不同意刘三仔收回《收条》。3.周小平于2018年10月25日向本院申请诉前财产保全，请求冻结、查封、扣押江西建磊公司的银行存款53.5万元或其他相应价值的财产，本院于2018年10月26日作出（2018）赣0803财保12号民事裁定，依法准许并采取了相应财产保全措施，周小平交纳了保全费3195元。本院认为，周小平就购买江西建磊公司开发建设的案涉怡心苑1幢1单元1701号房屋，与江西建磊公司签订协议编号为0000493的《怡心苑商品房认购协议书》，该《怡心苑商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，具有法律效力，对双方均有拘束力，双方应按约定履行各自的义务。现双方均同意解除该《怡心苑商品房认购协议书》，本院依法予以照准。本案中，刘三仔将对江西建磊公司享有的964075元工程款债权转让给周小平，以此抵销其欠周小平相应金额的钢筋款债务，刘三仔于2017年5月26日向江西建磊公司出具收到怡心苑工程款964075元的《收条》后，江西建磊公司的法定代表人梁显许于次日在该《收条》上签名并注明“作工程进度款”，视为江西建磊公司对该债权转让行为的知晓和同意，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，刘三仔已将债权转让的意思表示通知了债务人江西建磊公司，该债权转让发生法律效力，即周小平对江西建磊公司享有964075元的债权。同时，江西建磊公司又于2018年5月26日与周小平签订了两份《怡心苑商品房认购协议书》，根据《怡心苑商品房认购协议书》内容可知，周小平应当支付案涉怡心苑1幢1单元1701号、2幢1单元2103号房屋购房款共计964075元（604924元＋359151元），即周小平对江西建磊公司负有支付购房款964075元的债务。江西建磊公司与周小平之间互负债务，债务标的物种类均为金钱，品质相同，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，双方之间可以进行相应金额债务的抵销。虽然江西建磊公司未向周小平出具关于收到怡心苑1幢1单元1701号房屋购房款604924元的收据，但当事人的上述行为表明刘三仔、周小平、江西建磊公司对债权转让、抵销事宜均予以认可，而债权转让和债务抵销是同时进行，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效……”的规定，因此可以认定周小平已经支付了江西建磊公司怡心苑1幢1单元1701号房屋的购房款604924元。现《怡心苑商品房认购协议书》已经解除，江西建磊公司返还周小平已支付的购房款604924元，品除其已返还的16万元，尚应返还444924元。江西建磊公司辩解刘三仔向江西建磊公司出具的《收条》实质上是“以房抵债”协议，而该协议未履行，双方应恢复金钱债权债务。首先，本案是应付购房款与应付工程款在债务上的“抵销”，案涉《怡心苑商品房认购协议书》是独立的商品房预约合同法律关系；其次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款所规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求……”，是以买卖合同作为民间借贷合同进行担保，而本案并非民间借贷合同关系，依法不能适用。因此，江西建磊公司该项辩解与事实不符、于法无据，本院依法不予采纳。江西建磊公司辩解刘三仔收回《收条》，其即停止了付款义务。首先，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，江西建磊公司收到刘三仔转让债权的通知即发生债权转让的效力；其次，刘三仔在本院审理的（2018）赣0803民初623号一案中当庭表示不同意收回《收条》；再次，即使刘三仔要求收回《收条》，但依照《中华人民共和国合同法》第八十条第二款“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”的规定，刘三仔转让债权的通知也不得撤销，而且周小平也未表示同意撤销。因此，江西建磊公司该项辩解与法相悖，本院依法不予采纳。江西建磊公司辩解截止至2017年5月26日，刘三仔已经不享有对其的债权，故债权转让无效，但江西建磊公司并未提供确凿的证据证明该事实，本院依法不予采纳。江西建磊公司辩解周小平只是964075元工程款的代收人，以及其没有向周小平支付房款的义务，均与本院审理查明的事实不符，依法均不予采纳。关于周小平主张江西建磊公司自2017年7月1日起应当按年息6%向其计付利息的诉讼请求。《怡心苑商品房认购协议书》未对返还购房款的具体时间、利息等进行约定，而周小平分别于2017年7月3日、11日、18日向江西建磊公司出具收到江西建磊公司返还其部分购房款的《领条》，视为其同意解除《怡心苑商品房认购协议书》，其相应于2017年7月11日、28日共收到江西建磊公司返还的购房款16万元，在其未举证证明因江西建磊公司逾期返还购房款造成具体损失的情况下，其主要损失推定为相应款项被占用期间的利息损失，现其主张江西建磊公司按年利率6%向其计付返还购房款的利息，本院综合考虑周小平的损失情况，结合江西建磊公司违约程度等因素，兼顾公平合理和诚实信用原则，本院认为较为合理，依法予以照准，但利息应自江西建磊公司最后一次返还购房款的次日（即2017年7月29日）起计算至实际还清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第九十九条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周小平与被告江西建磊实业有限公司于2017年5月26日签订的协议编号为0000493的《怡心苑商品房认购协议书》；二、被告江西建磊实业有限公司于本判决生效之日起5日内返还原告周小平给付的怡心苑1幢1单元1701号房屋购房款444924元及利息（利息以444924元为基数，自2017年7月29日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；三、驳回原告周小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取计4250元，保全费3195元，合计7445元，由被告江西建磊实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  刘小安二〇一八年十一月二十八日法官助理周小安书记员汤兰玉附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期间为2年