广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终6321号 上诉人（原审被告）：广西金源置业集团有限公司。 被上诉人（原审原告）：莫翠燕。 上诉人广西金源置业集团有限公司（以下简称“金源公司”）因与被上诉人莫翠燕商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初1492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，并于同年9月4日组织双方当事人就本案争议的事项进行了调查、辩论、调解。上诉人金源公司的委托诉讼代理人秦舟及被上诉人莫翠燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金源公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金2364.92元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、南宁市每年“两会一节”期间，政府要求停工的具体时间和天数并不固定，不属于可以预见、众所周知的事实，因此“两会一节”的停工符合合同约定据实顺延交房的条件，一审未将“两会一节”停工10天计入顺延时间错误，应予纠正。二、合同第九条明确、清晰的约定了交房条件是五方验收合格，2015年11月11日，涉案房屋经五方验收合格，一审判决依照《中华人民共和国建筑法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，认为取得竣工验收备案表才符合法定交房条件，理由不成立，没有法律依据。一审判决据此计算逾期交违约金至2016年7月11日是错误的，应计算至2015年11月13日。综上，上诉人交付的房屋至2015年11月13日已符合约定的交房条件和法定条件，且应扣除实际顺延的天数，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人莫翠燕辩称：一审判决认定事实及适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 莫翠燕向一审法院起诉请求：1、判决金源公司按合同条款承担逾期交房违约责任，向莫翠燕支付违约金19323.14元（违约金计算方式：以576810元为本金，按每日万分之一计算，从2015年9月1日至2016年7月11日）；2、本案诉讼费由金源公司承担。 一审法院认定事实：2014年9月5日，莫翠燕（买受人）与金源公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定莫翠燕购买金源公司开发的位于南宁市兴宁区金源城•金源悦峯的商品房，商品房总金额576810元。房屋买卖合同第九条约定“出卖人（金源公司）应当在2015年8月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（莫翠燕）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因国家法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；3、道路管制、禁止或限制车辆进出该商品房施工场地或气象部门记录降雨量达到中雨（含）以上超过两天而影响工期的；……”。关于逾期交房违约责任，合同第十条约定“……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金……”。关于房屋交接，合同第十二条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”，而《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条约定“……出卖人（金源公司）可以选择以下一种或数种通知方式，任何一种通知方式都被视为送达的日期，下列情形视为送达：一、在《南国早报》或《南宁晚报》或《南宁日报》或《广西日报》上刊登公告，公告刊登之日即视为送达买受人……”。合同签订后，莫翠燕即支付了首付购房款，其余房款已办理银行按揭。2015年11月11日，涉诉房屋经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格。2015年11月13日，金源公司在《南宁晚报》刊登交房公告，并载明“……办理时间：2015年11月14日起9：00—17:00……”。 对双方争议的证据及事实，一审法院认定如下：1、关于涉诉房屋验收的时间问题。涉诉房屋于2015年11月11日经商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格，并于2016年7月11日经南宁市城乡建委验收备案。2、涉诉房屋建设期间天气情况。金源公司提供南宁市气象局气象科技服务中心出具的证明，对此应予以采信，即2013年1月10日至2016年5月24日南宁市城区连续两天达到中雨（含）以上天数，2013年度分别是：5月2日—5月3日、5月7日—5月9日、6月16日—6月17日、7月26日—7月29日、8月3日—8月5日、8月17日—8月18日、8月24日—8月25日、12月14日—12月16日；2014年度分别是：6月4日—6月6日、7月1日—7月2日、7月19日—7月20日、8月11日—8月12日、9月8日—9月9日；2015年度分别是：7月16日—7月17日、7月23日—7月24日、7月26日—7月28日、9月1日—9月3日、12月4日—12月5日；2016年度1月1日-5月24日分别是：1月26日—1月28日、4月20—22日。3、涉诉房屋建设期间政府要求停工日期。金源公司提交了《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》（南建质安〔2014〕118号），对此应予以采信。该通知载明“……（一）‘两会一节’前及‘两会一节’期间原则上必须在2014年9月10日零点至9月19日24点期间全面停工，建筑渣土及建筑材料车辆同时禁止通行……（三）国庆及世锦赛期间原则上必须在2014年10月1日零点至10月13日24点期间全面停工，建筑渣土及建筑材料车辆同时禁止通行……”。 一审法院认为：莫翠燕、金源公司所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应依法予以确认。莫翠燕、金源公司均应按照法律规定和合同约定全面适当地行使权利、履行义务。一、关于涉诉房屋是否达到交付条件的问题。根据涉诉《南宁市商品房买卖合同》第九条“出卖人（金源公司）应当在2015年8月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（莫翠燕）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格……”的约定，2015年11月11日涉诉房屋经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格，已经达到合同约定的房屋交付条件。但房屋的交付不仅要达到合同约定的交付条件，还应达到法定交付条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作”的规定，房地产开发项目经竣工验收合格是商品房交付的法定交付条件，即涉诉房屋经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门办理竣工验收备案之日达到法定交付条件。经一审法院依法核实，涉诉房屋已于2016年7月11日向南宁市城乡建设委员会办理工程竣工验收备案，故认定金源公司向莫翠燕交付的房屋已于2016年7月11日达到法定交付条件。二、关于金源公司是否可以据实延期交房的问题。涉诉《南宁市商品房买卖合同》第九条约定“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因国家法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；3、道路管制、禁止或限制车辆进出该商品房施工场地或气象部门记录降雨量达到中雨（含）以上超过两天而影响工期的……”。金源公司抗辩因本地政府行为及天气原因导致的施工延期天数应于扣除，扣除后金源公司不存在延期交付房屋的情形，而莫翠燕认为金源公司主张延期交付房屋的理由均属于在商品房买卖合同签订时可以预见的，金源公司的主张不成立。一审法院认为，从《商品房买卖合同》的文字表述和当事人的约定意图上推断，合同约定的据实延期交付房屋条件是为了避免合同签订后出现双方不可预见或不可抗拒事由导致合同履行延误，这从“特殊原因”、“据实”等情况可以体现；而且涉诉合同是金源公司提供的格式条款，应作出对金源公司更为严苛的解释。南宁市“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成为众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在的，属于可以遇见的，故对金源公司关于“两会一节”期间停工可以据实延期的主张不予支持；而因世锦赛和降雨导致的停工属于莫翠燕、金源公司签订涉诉合同时不能遇见的，故对金源公司关于世锦赛和中雨（以上）降雨影响工期的可以据实延期的主张予以支持。关于莫翠燕、金源公司对《商品房买卖合同》关于因降雨原因导致工期延误的理解不一致的问题。《商品房买卖合同》中明确约定气象部门记录降雨量达到中雨（含）以上超过两天而影响工期的可以据实延期交房，莫翠燕主张即便该条款有效也应是连续两天以上中雨可以延期，而金源公司抗辩合同签订后所有的中雨天数均可以据实延期。一审法院认为，金源公司的抗辩理由与合同条款的文字表述不一致，且即便对合同条款理解存在歧义根据《合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，故对条款理解应依法认定应为连续中雨（含）两天以上的可以据实延期。三、关于莫翠燕收房情况是否影响金源公司违约责任的问题。金源公司已于2015年11月13日在《南宁晚报》发布交房公告，莫翠燕认为其交房通知行为不符合约定。一审法院认为，《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条明确约定“……出卖人（金源公司）可以选择以下一种或数种通知方式，任何一种通知方式都被视为送达的日期，下列情形视为送达：一、在《南宁早报》或《南宁晚报》或《南宁日报》或《广西日报》上刊登公告，公告刊登之日即视为送达买受人……”，故金源公司在《南宁晚报》发布交房公告符合合同约定，其通知交房行为合法有效。但金源公司于2015年11月14号交付的房屋尚未达到法定交付条件，其交付的商品房不能实现合同目的，故涉诉房屋的交房日期应当以涉诉房屋达到法定交付时为准，即认定2016年7月11日为金源公司的实际交房日期，莫翠燕在2016年7月11日之前收房不减免金源公司违约责任。四、关于金源公司违约责任的问题。莫翠燕、金源公司自2014年9月5日签订《商品房买卖合同》起至约定交房之日2015年8月31日止，金源公司因世锦赛举办可以据实延期13天，因降雨原因可以据实延期9天，即金源公司可以据实推迟至2015年9月22日交房；但由于2015年9月1日—3日连续三天中雨，金源公司可以再据实延期三天，故金源公司最晚应于2015年9月25日履行合同约定的交房义务。金源公司所售商品房在2015年9月25日仍未能达到法定交付条件，金源公司已经构成违约，故自2015年9月26日起至2016年7月11日涉诉商品房达到法定交付条件之日止，即向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门办理竣工验收备案之日止，共延290天，金源公司应当按照《商品房买卖合同》第十条的约定按日向莫翠燕支付已交付房价款万分之一的违约金，共计16727.49元（计算公式：57.681元×290天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条之规定，判决：广西金源置业集团有限公司支付莫翠燕逾期交房违约金16727.49元。案件受理费283元，由莫翠燕负担38元、广西金源置业集团有限公司负担245元。 本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。双方对一审法院已查明的基本事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应恪守履行。 双方在《南宁市商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格……”。涉诉房屋于2015年11月11日经建设、施工、设计、勘察、监理等五单位验收合格，符合合同约定的房屋交付条件。上诉人于2015年11月13日刊报交房公告（办理时间：2015年11月14日起），已经超过合同约定的交房期限，已构成违约，应当依约承担违约责任。 关于上诉人主张据实延期的问题。南宁市“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成为众所周知的事实，属于可以预见的，故金源公司主张“两会一节”期间停工可以据实延期10天，理由不充分，本院不予支持。一审法院认定因世锦赛举办及因降雨原因可以据实延期的事实，双方均无异议，本院予以维持。 综上，上诉人应依照《南宁市商品房买卖合同》第十条之约定向被上诉人支付逾期交房违约金，违约金应为：57.681元×50天（2015年9月26日至2015年11月14日）=2884.05元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 变更南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初1492号民事判决主文为：广西金源置业集团有限公司向莫翠燕支付逾期交房违约金2884.05元。 一审案件受理费283元，由广西金源置业集团有限公司负担42元,莫翠燕负担241元。二审案件受理费218元（上诉人广西金源置业集团有限公司已预交），由上诉人广西金源置业集团有限公司负担32元，由被上诉人莫翠燕承担186元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘凤桃 审 判 员 陈红恩 审 判 员 黄秀冬 二〇一八年十月二十六日 法官助理 罗力毅 书 记 员 黄艳红