河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1003民初3805号原告：中国建设银行股份有限公司许昌分行，住所地：许昌市前进路21号。负责人：常春，该行行长。委托诉讼代理人：王东升，男，该行员工。被告：史晓刚，男，1974年10月20日出生，汉族，住许昌市。被告:许昌金质房地产有限公司，住所地：许昌市瑞贝卡大道。法定代表人：邹世伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张殿杰，河南天时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：云保红，女，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司许昌分行与被告史晓刚、许昌金质房地产有限公司金融借款合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王东升、被告许昌金质房地产有限公司委托诉讼代理人张殿杰、云保红到庭参加诉讼。被告史晓刚经传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告史晓刚归还贷款本金93,805.56元、利息1,783.10以及罚息、违约金143.08元,共计95,731.74元(利息计算截止2018年6月1日,自2018年6月1日起,利息、罚息等按照借款合同约定计算至实际还款之日止)；2、依法判令被告许昌金质房地产有限公司对该笔借款承担连带清偿责任；3、依法判令原告对抵押物折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、诉讼费、保全费及其他费用均由被告承担。事实与理由：2008年3月10日,原告中国建设银行股份有限公司许昌分行与被告史晓刚签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,借款本金为125000元,借款期限为300个月,自2008年3月10日至2033年3月10日。借款用于购买被告许昌金质房地产有限公司开发的坐落于许昌市瑞贝卡大道中段南侧金质花园4号楼3单元3层东户4303号的房屋。借款担保方式为房屋抵押加开发商许昌金质房地产有限公司提供担保(详见保证合同及抵押合同)。上述贷款发放后,被告史晓刚长期不按合同约定归还借款本金及利息,其行为已构成严重违约。为维护贷款人的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求人民法院予以支持。被告许昌金质房地产有限公司辩称，1、许昌金质房地产有限公司不承担担保责任，根据房地产开发公司买卖合同的商业惯例，其担保责任是自出卖房屋之日到办理抵押权证的阶段性担保，办理完抵押权证后，担保责任自动解除；2、根据担保法规定，应就抵押物优先受偿；3、如果即便认定许昌金质房地产有限公司承担担保责任，因为本案属于分期还款，双方没有约定担保期限，许昌金质房地产有限公司仅就原告起诉前六个月的担保期内承担担保责任；4、据了解，原告和史晓刚签订抵押合同后，仅在房管局做了期房抵押登记，并没有事实上转为正式的抵押登记，在此期间，史晓刚另行办理有其他抵押登记，并将房屋出售给他人，根据原告和史晓刚签订的抵押合同，原告作为抵押债权人没有积极的履行办理抵押权的登记手续，可是视为放弃抵押权利，根据法律规定，担保人在原告放弃担保物权的范围内免除担保责任；5、如果史晓刚办理过户是存在事实，许昌金质房地产有限公司保留对房产管理部门行政诉讼的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，借款合同一份、抵押合同一份、预告登记证一份、商品房买卖合同一份，证明史晓刚在原告处借款，并提供抵押，担保人是许昌金质房地产有限公司。许昌金质房地产有限公司对原告提供的证据真实性无异议，认为因为房屋是分期付款，对未到期的债务不承担担保责任，到期的只承担六个月的担保责任；根据抵押合同，抵押权人属于原告，办理正式抵押权证的权利和义务均为抵押权人，未主动办理抵押权致使许昌金质房地产有限公司承担担保责任的后果，原告应当承担过错责任。本院认定原告提供的证据，客观真实，与本案事实有关联，可以作为本案定案的依据。依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院可以确认以下案件事实：2008年3月10日,原告中国建设银行股份有限公司许昌分行与被告史晓刚签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,借款本金为125000元,借款期限为300个月,自2008年3月10日至2033年3月10日。借款用于购买被告许昌金质房地产有限公司开发的坐落于许昌市瑞贝卡大道中段南侧金质花园4号楼3单元3层东户4303号的房屋。借款担保方式为房屋抵押加开发商许昌金质房地产有限公司提供担保。贷款发放后,被告史晓刚没有按照合同约定按期归还借款本金及利息,现下欠借款本金93,805.56元及利息没有归还。原告和史晓刚签订抵押合同后，仅在房管局做了期房抵押登记，并没有事实上转为正式的抵押登记，在此期间，史晓刚另行办理有其他抵押登记，并将房屋出售给他人。本院认为，原告与被告史晓刚签订借款合同，并依约向被告史晓刚支付了借款，原告与被告史晓刚形成金融借款合同关系。被告史晓刚应当按照借款合同约定的期限及时归还借款本金及利息。被告史晓刚未按合同约定的期限还本付息，已构成违约，应当按照约定的利息承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，故对原告要求被告史晓刚按合同约定支付利息和罚息的请求，本院予以支持。关于抵押合同部分，原、被告史晓刚之间签订的抵押借款合同合法有效,双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。但是涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记,但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力;预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效,即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权。因此,原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权,并非对涉案房产享有现实的抵押权,现该房产已经办理有其他抵押登记，并将房屋出售给他人，故本院就原告对涉案房屋享有抵押权的诉讼请求不予支持。被告许昌金质房地产有限公司在被告史晓刚申请借款时，自愿承担连带责任保证，应当按照承诺对借款人拖欠的借款本息承担连带担保责任。故对原告要求被告许昌金质房地产有限公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。许昌金质房地产有限公司辩称，仅就原告起诉前六个月的担保期内承担担保责任，该理由于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第六十条、第一百零七条、第二百零五、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第(一)项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告史晓刚于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司许昌分行借款本金93,805.56元及利息（截止2018年6月1日,利息为1,783.10，罚息、违约金143.08元；自2018年6月1日起,利息、罚息等按照借款合同约定月利率8.217‰计息，逾期加收50%的罚息计算至实际还款之日止)；二、被告许昌金质房地产有限公司对上述借款及利息承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096.25元，由被告史晓刚、许昌金质房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  孙胜利代理审判员  范志楠人民陪审员  胡培民二〇一八年十一月二十三日书 记 员  李 琳