贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4113号 上诉人（原审被告）：毕节市星城房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。 法定代表人：王敏，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）：叶俊峰，贵州朗意律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈涛，男，1972年2月15日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）：卢美，女，1973年10月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托代理人（特别授权）：沈先迪，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人：申开放，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称：星城房开公司）因与被上诉人沈涛、卢美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告沈涛、卢美提起诉讼，请求：一、判决被告支付原告截止2018年8月10日的逾期办理、交付商品房转移登记有关文书违约金111897.00元，2018年8月10日后的违约金以367840.00为基数，按日万分之三计算至实际办理、交付商品房转移登记文书之日止；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年11月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）星城商住楼二期（锦星苑）第3幢1单元4层1号房（房号为：3-1-4-1）（建筑面积129.58平方米、套内建面积104.76平方米，房屋总价款为367840.00元）商品房一套，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期、交接手续、房屋登记等进行了明确约定。其中第二十二条约定：“······三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付的，双方同意按下列约定处理：······2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：······（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。”合同签订后，原告即按合同约定将上述房屋的房款共计367840.00元支付给被告。被告向原告交付上述房屋后，并未按合同约定在2015年10月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将上述房屋不动产权属登记至原告的名下。期间，原告一直要求被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告一直以种种原因拖延，时至今日，被告仍然拒绝为原告办理上述房屋所有权登记手续。 原审被告星城房开公司辩称：一、本案中迟延登记并非被告原因导致。本案中要办理商品房转移登记，必须办理初始登记。不动产统一登记前对于房屋的完整登记包括两方面:一是土地的记，另外是房屋登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。自该土地上建筑物因符合法律规定行为完成后，权利就获得该物权，但是对外公示，须相关部门登记才能完成。就本案，被告根据相关法律规定，于2005年取得《中华人民共和国土地使用证》并于2009年8月至2012年12月申请相关部门对该土地使用证项下的土地分三期进行分割。在此期间，被告办理了《建设用地施工许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》后，对该房屋进行预售，并办理了预告登记，至2015年9月相关部门出具《中华人民共和国房产测绘成果报告书》，至此被告所售房屋已经具备办理初始登记的客观条件。后因相关部门要求重新进行测绘，于是该登记行为暂时中止。2016年9月19日，毕节市人民政府发布《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》，相关部门暂停登记。2017年3月2日，测绘部门根据相关部门关于办理不动产统一登记的要求，重新对涉案房屋进行测绘，并于2017年3月12日出具了《不动产测量报告》，以便符合毕节市人民政府公告的要求。2017年5月26日，相关部门下发了《建设工程竣工规划认可证》，2017年7月被告获得《竣工验收备案表》。被告将上述手续交至相关部门办理初始登记，后毕节市七星关区国土资源局于2018年2月27日下发《毕节市国土资源局关于明确毕节中心城区土地供应后监管职责有关事宜的通知》并要求办理《毕节市七星关区国土资源局国有建设用地核验合格证明》才能办理初始登记，于是2018年4月29日，被告办理了《毕节市七星关区国土资源局国有建设用地核验合格证明》，至此被告将相关手续交至登记机构，至今相关部门并未移交相关登记证明给被告，因此导致被告无法协助原告办理转移登记。综上所述，被告要协助原告办理转移登记，须办理该房屋的初始登记，被告积极履行自身义务，并按照相关部门的要求提交相关资料，因政策调整及登记部门的行为，无法及时办理相关证明，且无法办理相关证明的原因并非被告造成，因此被告不应承担违约责任。二、纵观被告的登记行为，其登记主体为政府相关部门及被告，仅仅有被告的行为是不能办理初始登记的，单方面认定被告的行为系违约行为明显不符公平的原则，且被告的行为并未导致原告损失。1、被告及时缴纳了土地出让金，并取得土地使用权证；2、该房屋系国有土地，具有房屋转让的基本条件，并不具备不能实现合同目的的条件;3、被告依法办理了施工及规划的相关文件，并不违反法律规定；4.被告办理商品房预售许可及资质证书，符合销售的法律规定。综上所述，迟延登记的原因并不在被告，被告的行为不应认定为违约行为，因此不应承担违约责。三、被告应在2015年10月30日前办理完毕商品房转移登记并将商品房转移登记的有关文书交给原告的约定明显不符合情理，应该按照该合同第二条初始登记的约定办理，交付使用之日起90日内申请商品房初始登记。其理由在于:1、办理商品房初始登记与办理商品房转移登记具有时间上的先后顺序，不可能在办理初始登记的同时办理转移登记;2、本案向原告交房的时间为2016年3月11日，而原告在诉讼中要求被告办证的时间为2015年10月30日明显不符合常理，要求被告在未交付房屋时就办理商品房转移登记不符合事实。对于初始登记具有特别约定，即在该合同第二条有专门约定:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记。因为被告交付商品房的时间是2016年3月11日，则申请初始登记的时间应为2016年6月11日，原告已经按照合同的约定申请办证，因此被告并未违反合同约定。因此，办理商品房转移登记的前提条件是需办理商品房的初始登记，被告并未违反合同约定，原告起诉缺乏事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。 原审经审理查明：2013年11月20日，原告沈涛、卢美与被告星城房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）第3幢1单元4层1号房，建筑面积为129.58平方米，套内建筑面积104.76平方米，商品房总价款367840.00元，出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，转移登记：（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告支付了购房款367840.00元。 另查明，涉案房屋工程消防在2016年11月3日经毕节市公安局消防支队验收合格，毕节市七星关区城乡规划局于2017年5月26日向被告颁发《建设工程竣工规划认可证》。2017年7月2日，被告向相关部门填报建设工程竣工验收备案表。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2015年10月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。理由为：1、毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告时间为2016年9月19日，此时被告已处于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约状态内，且该公告并未规定暂停办理权属登记；2、对于被告认为“因为政策调整及登记部门的行为，无法及时办理相关证明，且无法办理相关证明的原因并非被告造成，因此被告不应承担违约责任”的辩解，因合同约定被告应在2015年10月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，但涉案房屋工程在2016年11月3日才经毕节市公安局消防支队消防验收合格，毕节市七星关区城乡规划局于2017年5月26日才向被告颁发《建设工程竣工规划认可证》，2017年7月2日被告才向相关部门填报建设工程竣工验收备案表，此时被告已处于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约状态内，且被告所举证据不足以证明相关部门暂停办理登记。因此，被告的上述辩解理由不成立，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是被告的原因所致。3、根据合同约定，被告应当在2015年4月30日前向原告交付该商品房，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，即被告应在2015年7月30日前办理商品房所有权初始登记，该约定与被告承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的约定并不矛盾，至于被告何时实际交房并不影响上述约定，也不影响被告因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担的违约责任。4、到目前为止，被告还未取得商品房所有权初始登记。因此，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是被告的原因所致，其应承担因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算以原告已付购房款367840.00元为基数，按日0.03%的标准，从2015年10月31日起开始计算。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房转移登记的有关文书交付办证部门并通知原告之日即视为履行了合同约定的该项义务。故被告承担逾期交付办理商品房产权转移登记有关文书违约金应计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记相关文书并通知原告之日止。根据原告的诉讼请求，从2015年10月31日起至2018年8月10日止的违约金为111896.93元；从2018年8月11日起的违约金以原告已付房价款367840.00元为基数，按日0.03%的标准计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。综上，对原告合理的诉讼请求，予以支持，被告的辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告沈涛、卢美支付从2015年10月31日起至2018年8月10日止的逾期交付办理商品房转移登记文书违约金111896.93元。二、被告毕节市星城房地产开发有限公司于其向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日起10日内向原告沈涛、卢美支付从2018年8月11日起至其向办证部门提交完毕办理商品房转移登记相关文书并通知原告之日止的违约金，该违约金以原告已付房价款367840.00元为基数，按日0.03%的标准进行计算。案件受理费1228.00元，保全费1120.00元，由被告毕节市星城房地产开发有限公司负担。 宣判后，星城房开公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人一审已充分举证证实上诉人迟延办证系政策调整及登记部门的行为导致，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，对于办证时间的约定是基于当时政策执行，并综合政府办证部门的行为作出的一个合理的预判。根据政策未调整时办理商品房初始登记手续所需要的最后一个文件是中华人民共和国房产测绘成果报告书，后因政策调整不再需要该报告书，而是将上述《测绘成果报告书》变换为《不动产测量报告》，于是上诉人与测量单位签订了《测绘技术服务协议书》，另行制作了《不动产测量报告》，才导致本案办证迟延。综上，上诉人在2015年9月5日已经具备办理商品房转移登记的条件，系因政策调整及办证部门的原因导致办证迟延，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案办证迟延的责任不应由上诉人承担。 被上诉人沈涛、卢美未作答辩。 经审理查明：二审查明事实与原审认定无异。 本案二审争议焦点是：上诉人是否应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 本院认为：上诉人主张其于2015年9月5日已经具备办理商品房转移登记的条件，其逾期办理初始登记系因政策调整及登记部门的行为导致，具体为其根据原政策要求于2015年9月5日制作的《测绘成果报告书》因政策调整不再需要，而需要另行制作《不动产测量报告》，导致其迟延办理初始登记，该迟延不是上诉人自身原因导致，因此其不应承担违约责任。但根据一审查明的事实，案涉房屋于2017年7月2日才竣工验收，于2017年8月9日才经备案机关竣工验收备案。根据《房屋登记办法》第三十条：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”第三十三条：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”之规定，案涉房屋竣工验收系办理初始登记及转移登记的前提条件，案涉房屋于2017年7月2日才竣工验收，上诉人主张案涉房屋于2015年9月5日已经具备办理商品房转移登记的条件与查明的事实不符，不予采纳。上诉人于2017年3月2日与贵州纳金科技服务有限公司毕节分公司签订《测绘技术服务协议书》后，该公司于2017年3月12日便出具了《不动产测量报告》，时间间隔仅为10天，故上诉人主张系由于政策调整，其需将《测绘成果报告书》变更为《不动产测量报告》，导致其迟延办证无事实依据，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2456元，由上诉人毕节市星城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年十一月二十日 书记员  高 进