广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初9467号原告(反诉被告)：韩得骏，男,2002年9月24日出生,汉族，身份证住址广州市海珠区。原告(反诉被告)：施敏,女,1967年7月10日出生,汉族,身份证住址广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。被告(反诉原告)：利亚华南便利店有限公司，住所地广州市越秀区盘福路57号首层。法定代表人：刘不凡，职务董事长。委托诉讼代理人：莫诗韵，广东法丞律师事务所律师。委托诉讼代理人：许昭崇，广东法丞律师事务所律师。原告韩得骏、施敏诉被告利亚华南便利店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人曹强华、黎家学，被告委托诉讼代理人莫诗韵、许昭崇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.两原告无需向被告返还保证金57913元；2.被告向原告支付增容及材料费22000元及额外装修费用45833.6元。事实和理由：两原告是广州市越秀区人民北路829-831号首层07房的产权人。原告（甲方）与被告（丙方）及涉案房屋原业主龚国强（乙方）于2017年5月24日签订《协议书》，第二条约定：该房屋原由乙方出租（至2018年1月22日止），现该房屋由甲方出租给丙方至2018年1月22日止，相关权利义务按乙、丙方于2015年1月23日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市人民北路829-831号06、07号商铺租赁补充协议书》执行。原告与原业主龚国强也于2017年6月1日签订《房屋移交确认书》，约定双方同意按照现状交接涉案房屋。根据上述《协议书》及上述补充协议书的约定，原告已承接原业主在《广州市房屋租赁合同》及补充协议书的权利义务，被告也应依照《广州市房屋租赁合同》及补充协议书来履行相关义务。根据补充协议书的约定，商铺在该协议签署前已由原告实际交付予被告使用，双方确认该商铺返还时按照被告退场时的实际状况交接。被告退出涉案房屋时不得对该商铺内的墙体结构、消防、电路等造成碎魂，如造成损毁，被告需负修复或赔偿责任，并且，还就商铺内的装饰装修的拆除、违约责任等进行了约定。上述房屋租赁期限到期后，原告与被告于2018年1月23日进行房屋交接。原告在现场发现上述房屋内所有的插座电线都被抽走、原有的镶嵌于商铺内的装修装饰被拆除，房屋根本无法正常使用。原告遂向被告提出异议并要求恢复原状，但被告未予恢复。为避免房屋空置产生损失，原告只能自行找装修师傅进行恢复。2018年1月24日，被告无故切断房屋的电源，导致装修师傅无法正常进行装修恢复工作，致使装修进度停止。原告为此多次向被告提出异议、书面致函提出相关要求。但被告仍置之不理。为减少损失，原告迫于无奈，向房屋的管理处缴纳电增容及材料费用，以便恢复正常电路。原告认为，上述额外花费的装修费用、增容等费用是因为被告违约导致的，故提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.被告已按照约定交付涉案商铺给原告，双方亦于2018年1月23日办理了交接手续。交接过程中，原告并未对涉案商铺现状提出任何异议，还对水电读数、钥匙进行核对签收，由此可见，被告是按约定返还商铺。因此，被告不存在任何违约情况，原告无权拒不返还保证金。2.原告并无证据证明被告存在违约情况或违约交接商铺的情况，相反，被告的证据可以证明交接了商铺。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。被告反诉称：被告提出以下反诉请求：1.两原告向被告返还履约保证金57913元及其逾期返还履约保证金的利息（按照同期银行贷款利率计算，从2018年1月23日至实际退还履约保证金之日止）；2.两原告向被告赔偿经济损失30000元；3.两原告向被告赔偿律师费10000元。事实与理由：2017年5月24日，两原告、被告及原出租人龚国强三方签订了《协议书》，2017年6月1日，两原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，两份合同均约定两原告将广州市越秀区人民北路829-831号首层07房出租给被告使用，租期至2018年1月22日。2018年1月23日，原、被告对涉案商铺进行了交接，交接期间，原告并无提出任何异议。因此，两原告应当按照上述合同约定，返还履约保证金57913元给被告。原告却至今未予退还。2018年1月24日，两原告更以被告未以现状交还商铺为由，将大型设备、杂物放置在首层06商铺的门口，堵塞商铺长达数小时，严重影响了被告当天的正常经营，造成被告经济损失30000元。综上。根据合同法、侵权责任法的规定，以及双方合同的约定，于本案中提起反诉。两原告对被告的反诉辩称：不同意被告全部反诉请求。理由如下：第一、涉案租赁合同协议是原、被告的真实意思表示，合法有效。被告应依照合同约定履行合同义务。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第二百三十五“条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”双方签订的《广州市人民北路829-831号商铺租赁补充协议书》第2.1条约定“该商铺在本协议签署前已由原告实际交付予被告使用，双方确认该商铺返还时按照被告退场时的实际状况交接。被告退出涉案房屋时不得对该商铺内的墙体结构、消防、电路等造成损毁，如造成损毁，被告需负修复或赔偿责任”及第14.2条约定“被告交回商铺的约定：本合同租赁期届满，被告于上述条件成就之日起三日内按商铺经营现状交回原告营业，除可移动设备设施，被告投入装修原业主不予补偿，镶嵌于商铺内装修装饰不得拆除”。租赁期限届满后，被告本应依照约定将涉案商铺按照退场时的实际状况将涉案商铺交回给原告，不得破坏墙体结构、电路。但事实上，被告退场时将所有的插座电线都被抽走、原有的镶嵌于商铺内装修装饰被拆除，涉案商铺根本无法进行正常使用。因此，被告的行为明显违反双方签订的合同约定及合同法的法律规定，应承担违约责任。第二、原告有权没收被告的保证金及要求被告作出合理的赔偿。双方签订的《广州市人民北路829-831号商铺租赁补充协议书》第14.1条约定“倘被告有违约行为，原告可将保证金全部或一部分扣除，作为对被告违约行为的惩罚和因被告违约而致损失的补偿”。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，由于被告存在违约行为，导致涉案商铺没法正常通电。原告为了减少损失，迫于无奈只能向管理处缴纳电源增容的费用以及对涉案商铺的电线电路重新安装。原告主张的增容费及新增装修费是由于被告违约而产生的，原告有权依照合同约定及法律规定，没收被告的保证金及主张相关的经济损失。第三、被告的反诉请求原告承担经济损失及律师费，没有事实依据及法律依据。首先，被告没有证据证明其存在所谓的经济损失，经济损失的金额30000元是如何得出，无法得知。该数额没有经过有资质的第三方进行确认，是被告自行编造的。其次，原告也没有任何阻碍被告经营的行为。被告提交的光碟及图片没有时间地点，也没有原告在内，根本与原告无关，即使光从视频内容来看，也不能证明存在堵塞门口的情况从而导致所谓的经济损失。至于被告主张的律师费，鉴于原告不存在违约，相反是被告存在违约。而被告是否聘用律师与原告无关。涉案合同也没有约定原告需对被告聘请律师的费用负责。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第1款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，被告的反诉请求没有法律依据，也没有证据予以证明，人民法院应驳回其反诉请求。另外，根据协议书第七条规定，有关履约保证金退还要有前置条件，被告交回商铺标准必须以我方与原来业主签订的合同为准。综上，应当驳回被告的反诉请求。经审理查明：广州市越秀区人民北路829-831号首层07房的产权登记在两原告名下。2015年1月23日，龚国强（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订了《广州市人民北路829-831号商铺租赁补充协议书》，其中约定了：甲方同意将坐落在广州市越秀区人民北路829-831号首层06、07房出租给乙方使用，租期从2015年1月23日至2018年1月22日止；双方确认该商铺返还时按照乙方退场时的实际状况交接，乙方除有权搬移一切可移动的乙方资产物品外，还有权拆除该商铺内自行安装的附属设施及设备及可重复使用的装修材料，但乙方不得对该商铺内的墙体结构、消防、电路等造成损毁，如造成损毁，乙方需负责修复或赔偿甲方损失；在合同期满或经甲方书面同意后，乙方有权拆卸其加设于该商铺内之固定装置、装修；乙方交回商铺的约定：本合同提前解除或租赁期届满或终止双方确定不再继续履行，乙方于上述条件成就之日起三日内按商铺经营现状交回甲方管业，除可移动设备设施，乙方投入装修甲方不予补偿，镶嵌于商铺内装修装饰乙方不得拆除；等。2017年5月24日，两原告（甲方）、龚国强（乙方）与被告（丙方）签订了《协议书》，其中约定：甲方购买位于广州市越秀区人民北路829-831号首层07房，该房屋已有租约（至2018年1月22日止）；2016年12月27日，甲方已购买该房屋；甲方已取得该房屋房产证，该房屋按现状交付给丙方使用；该房屋原由乙方出租（至2018年1月22日止），现该房屋房产由甲方出租给丙方至2018年1月22日止；在2017年6月10日前，乙方将原有保证金的部分款57913元转给甲方，作为丙方租赁该商铺的履约保证金；租赁期届满，在同等条件下丙方有优先承租权，如果甲方与丙方确定不再续约，租赁期满后丙方向甲方交回该房屋，届时交铺标准将以现时乙方与丙方签订的合同内容为准，甲方退回丙方履约保证金款项57913元；等。该协议书落款处中乙方签章人为黄浩贤。2017年6月1日，两原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区人民北路829-831号首层07房出租给乙方作商业用途使用；乙方向甲方交纳57913元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；等。2017年6月1日，两原告与龚国强签订了《房屋移交确认书》，约定：甲乙双方同意以涉案物业现状接收该物业。该确认书落款处的甲方签名为黄浩贤。同日，原告施敏开具已收到租赁保证金57913元的《收款收据》给被告。2018年1月23日，原告施敏与被告工作人员签订了交接书，其中约定了：2018年1月23日抄表，水表读数00362、电表读数98224，已交收锁匙：1条大门匙。庭审中，两原告表示：06、07房只有一个电表总表，总表在06房内，07房内只有一个分表；当时交接07房时，上午双方到了涉案商铺内进行抄表，照明电源有电，之后等到中午，装修师傅进场商铺内发现没电，镶嵌在商铺内的电线已经被抽走了，下午原告与被告沟通，被告也承认是因为主管电源的员工剪掉了，要恢复电源就要两万元；之前被告租赁涉案商铺的时候，转租给了第三方，可以正常使用大功率的电器，可以保证商铺正常使用，当我方接收涉案商铺后，电路及配置应该保留原状，只是总表在被告处，被告将本应可以配置给涉案房屋的电给划掉了。被告表示：我方没有对电进行损坏，原告陈述是交纳钥匙之后才进入商铺是不属实的，因为水电表都在商铺内，如果要抄水电表一定会进入商铺内；增容问题是因为电力不够用，原告要多少容量不是我方承担责任；涉案房屋的电路没有损毁，只是跳闸，需增容，当时两个商铺是同一个老板，旁边的便利店（06房）将电容给涉案商铺（07房）使用，但是原告收回涉案商铺后，便利店就没有义务提供电容给原告使用；关于增容的问题，由被告申请的，转了这么多业主之后都没有支付过增容费的，如果原告要追究也是向购买方追讨，并不是承租人；被告反诉请求原告赔偿3万元，并没有书面依据。原告为了证明花费了增容及材料费22000元及额外装修费用45833.6元，向本院提交了《缴款明细单》、预算书、《装修装饰施工合同》及三张《收据》。被告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为没有合法有效的发票。被告为了证明2018年1月24日原告阻塞被告大门，向本院提交了照片及视频。两原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为视频中的录像没有显示任何时间与地点，也没有原告在内的，因此该证据无法证明原告存在所谓堵塞商铺门口的行为。被告为了证明律师费的支出，向本院提交了2018年4月12日，被告开具的广东法丞律师事务所开具的收取律师费10000元的发票。两原告对该证据真实性、合法性、关联性有异议，认为没有任何合同约定，只是被告自行聘请的律师，且与本案没有关联性。本院认为：根据原、被告双方的陈述，原06、07房共用一个电表总表及增容设备，且总表及增容设备在06房内，现07房由两原告购买，现两原告与被告的租期也已届满，被告没有义务将06房的相关的用电设备继续提供两原告使用，两原告要求被告支付增容及材料费及额外装修费用，没有依据，本院不予支持。原、被告在2018年1月23日已办理了交接手续，在被告没有违约的情况下，两原告应于当日将该保证金退还给被告，被告要求原告退还保证金并支付相应的利息，合法合理，本院予以支持。同理，原告要求没收保证金，本院不予支持。对于被告反诉要求两原告赔偿经济损失，因被告没有充分证据证明原告存在长时间阻碍其经营的事实，且也无证据证明造成的损失，故本院对该项反诉请求，不予支持。关于律师费，因该费用并非必须产生的费用，双方对此也无相关的约定，故被告反诉要求原告赔偿律师费，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，原告韩得骏、施敏向被告利亚华南便利店有限公司返还履约保证金57913元并支付逾期返还履约保证金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年1月23日起计至实际返还履约保证金之日止）。二、驳回原告韩得骏、施敏的诉讼请求。三、驳回被告利亚华南便利店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3946.70元（本诉受理费2814.90元、反诉受理费1131.80元），由原告韩得骏、施敏负担3487.29元，由被告利亚华南便利店有限公司负担459.41元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  周鸿明人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  叶美君二〇一八年十一月三十日书 记 员  杨嘉儿