广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17126号原告：程鹏，男，1987年10月3日出生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：莫寅秋，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：林东南,广东天穗律师事务所实习律师（委托代理期限自2018年8月15日至2018年9月24日止）。委托诉讼代理人：颜孝慧,广东天穗律师事务所实习律师（委托代理期限自2018年9月25日起）。被告：洪情勇，男，1991年11月1日出生，汉族，住湖南省澧县。被告：李秋芳，女，1992年8月11日出生，汉族，住湖南省澧县。两被告共同委托诉讼代理人：牛琦，广东金桥百信律师事务所律师。原告程鹏诉被告洪情勇、李秋芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序于2018年10月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人莫寅秋、颜孝慧，两被告的共同委托诉讼代理人牛琦到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告退还购房定金100000元；2.两被告向原告支付违约金200000元；3.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月4日，原、被告在广州XX置业有限公司的促成下，签订《房屋买卖合约》（下称合约），原告承购两被告位于佛山市南海区XX号房，成交价为1830000元。合同约定后，原告依约交纳了购房定金100000元。2018年8月1日，原告向两被告发函，要求两被告收到该函七日内提供齐全银行办理按揭所需资料，协助原告申请按揭，办理提前还贷手续。并且配合原告与中介办理购房合同网签和过户手续。但至2018年8月21日两被告仍未有回复。原告向房管查询得知，两被告已将涉讼房屋出售给案外人。根据合同第6条约定，两被告一房数卖，在原告发出通知五天后仍不履行合约条款，按合同约定，已构成违约。因此根据合同法及涉讼合同，原告请求被告退回定金并承担违约责任。2018年4月20日，涉讼房屋已经过户给案外人，涉讼合同已无法履行，故涉讼合同已实际解除了。两被告辩称，涉讼合同于原告收到被告发出的解除合同的通知之日即2017年11月28日已经解除。合同无法履行的责任在于原告，被告已履行全部义务，原告的诉请无法律事实依据，请驳回原告的诉请。第一，原告与两被告签订涉讼合同时，两被告已向中介、原告如实告知该房屋未取得房产证，原告、中介均明知。两被告在房屋买卖过程中，没有隐瞒任何房屋的实际情况，不存在任何违约。第二，2017年5月31日佛山市房地产市场调控政策，原告因无资格购买涉讼房屋，致使造成原告、被告房屋交易无法正常履行。原告在知道政策出来后，其没有购房资格，原告向两被告承诺，其会通过其他途径：补买社保，取得购房资格。为此，两被告为配合原告能使涉讼房屋能出售给原告，为此两被告通过中介加钱，让房屋尽快能办理房产证。但原告仍未能取得购房资格。两被告在2017年11月取得房产证后，在2017年11月4日向原告提出房产证已出，可办理过户。但原告仍未能取得购房资格，导致房屋交易不能成功。原告没有取得购房资格，被告想通过其他途径将房屋过户给原告，故原、被告及中介三方口头协议，原告一次性将房款支付给被告，被告就将房屋交付原告居住，等原告取得购房资格后再办理过户手续。或，解除涉讼合同，被告退回已收取的定金。或，原告取得购房资格后再继续交易，2017年11月底原告需给明确的答复。但2017年11月底原告又表示其实是原告的哥哥购买房屋，所以其无法给答复。所以，是原告不履行双方已达成的初步协议。为此，被告在2017年11月28日就通过向原告以及中介发出函件，告知解除合同退还定金。三方约定于2017年12月2日在中介公司再次就涉讼合同协商，但原告未到场。为此，2018年1月15日，被告又向原告寄发文件要求解除合同，退回定金10万元。但原告仍未有答复。在房屋交易过程中，被告没有违约，还积极履行合同。第三，根据合同法司法解释二第24条的规定，法院不应支持原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.两被告出示的房屋交易过程的证明,为原件加盖经纪方印章，内容为经纪方对涉讼交易的陈述，本院对其形式真实性予以确认，对其内容真实性，本院综合全案后予以认定；2.两被告出示的顺丰邮单2XX06及物流信息查询，邮单为原件，收件人为经纪方，经纪方确认于2017年11月29日收到快递文件，本院对其真实性予以确认；3.两被告出示的《告知函》（2017年12月14日），被告确认曾于2017年12月11日邮寄相同内容的函予原告，原告亦确认于2017年12月12日收到与上述《告知函》内容一致的函，本院对此予以确认；4.两被告出示的《告知函》（2017年12月19日）及邮单1XX25、1XX125、1XX525，经纪方确认于2017年12月17日、2017年12月21日收到两被告发送的告知函，本院对《告知函》（2017年12月19日）、邮单1XX025、1XX125的真实性予以确认，被告未提供邮单1XX525的原件及寄送材料，本院不予采信。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：位于佛山市南海区XX房（以下简称涉讼房产）于2017年10月30日登记权利人为被告李秋芳、洪情勇。2017年1月4日，原告（买方）、两被告（卖方）、广州XX置业有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定两被告将涉讼房产作价1830000元转让予原告，买卖双方税费均由买方支付；涂销抵押后按揭付款：买方在签署合约时支付50000元定金，定金余款50000元在2017年1月6日前支付卖方，卖方应在出具房产证7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料且协助买方申请银行按揭，买方应在出具房产证7天内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并提供齐全办理银行贷款所需要的资料，卖方同意在出具房产证7天内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）450000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，楼价余款1280000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除合约并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）一方拒绝出售或购买该物业，（3）任何一方隐瞒所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现，（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时，（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的，（6）其他不履行或不完全履约之情形；若买卖双方任一方出现上述违约行为时，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；（第七条）若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无需承担违约责任；等等。同日，两被告出具收据2份，各确认收取原告定金50000元。2017年11月28日，两被告向原告及经纪方发送《文件函》，要求原告于2017年12月2日下午三点携带身份证及2017年佛山二手房购房资格前往经纪方处进行涉讼房产的交易，如不能提供2017年佛山二手房购房资格，则涉讼合同自动解约，双方不予追究对方责任，两被告将退还定金100000元予经纪方并由经纪方转交原告。2017年11月30日，原告针对《文件函》向两被告作出《回复函》，表示两被告的观点有误，虽然佛山市购房新政出台后原告不具备购房资格，但双方签订合同时间为新政出台前，由于两被告原因导致未能在新政出台前完成网签，导致需按新政执行，且根据合同第七条约定，原告现不具备购房资格是属于不可归责于原告的原因造成，依约交易日期理应相对顺延，原告已于2017年7月18日缴纳佛山市社会保险，于2018年7月18日便具备购房资格，届时能办理房屋的过户手续，故涉讼合同能够履行，涉讼合同不会因为原告不具备购房资格而自动解除。两被告收到该《回复函》。2017年12月12日，经纪方向原告作出《关于催告履行的通知》，通知原告在收到通知之日起5日内备齐办理银行贷款所需资料并提供给经纪方、与经纪方业务人员联系并在经纪方处与卖方进行三方面谈并出具书面回复、未能按通知的履行期限办理递件手续义务的，将按合同约定以原告迟延履行办理递件手续视为违约行为。原告收到该通知。2017年12月12日，原告收到两被告发送的《告知函》，两被告告知原告：就涉讼房产的买卖交易，原告未能在相应时间里进行房屋买卖的交易，至2017年12月14日也未能出面作出任何相应答复，根据合同法第九十三条的规定，通知原告解除涉讼合同并退还原告定金。2017年12月14日，原告针对《告知函》向两被告作出《回复函》，告知两被告：要求继续履行合同，两被告无权单方解除。两被告收到该《回复函》。2017年12月15日，原告针对《关于催告履行的通知》向经纪方作出《回复函》，表示经纪方的观点和做法有误，原、被告双方签订合同时间于新政出台前，由于被告原因导致未能在新政出台前完成网签，现需按新政执行，原告对限购新政的出台完全无法预见、无法避免，原告短期内不具备购房资格，无法办理网签和贷款手续，故未能按约贷款非原告原因造成，且根据合同第七条，交易日期应相对顺延，另原告已于2017年7月18日缴纳佛山市社会保险费，于2018年7月18日便具备购房资格，届时便能办理房屋过户手续和贷款按揭手续，故原告要求继续履行涉讼合同，办理贷款按揭手续日期应往后顺延。经纪方确认收到该《回复函》。2017年12月19日，两被告向经纪方发送《告知函》，告知经纪方因涉讼合同解除，两被告将退还原告定金100000元，要求原告提供银行账户给经纪方并由经纪方转交账户给两被告，被告将退还定金再原告所提供的银行账户上。经纪方确认收到该《告知函》。2018年4月20日，涉讼房产变更权利人为李X彬、郭X丽。2018年8月1日，原告向两被告发送《关于要求履行的通知》，表示由于签订合约时涉讼房产尚未出具房产证，因此双方同意于出具房产证七天内办理相关贷款手续，后因2017年3月25日限购新政出台，导致原告不具备购房资格，但根据合约第七条“非因本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延”，因此，合同约定的有关交易日期应当顺延至原告具备购房资格之后，原告已于2017年7月18日开始缴纳佛山市社会保险费，现已能提供佛山市累计1年的社会保险缴纳证明，原告现已具备购房资格，能够办理购房合同网签和房屋过户手续，要求两被告收到该通知七天内协助原告办理申请按揭贷款、提前还贷手续。另查明，佛山市自2017年6月1日零时起在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非佛山市户籍居民家庭在佛山市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定，非佛山市户籍居民家庭在佛山市拥有1套及以上住房的，暂停销售上述区域的商品住房。佛山市社会保险基金管理局出具参保缴费证明，显示原告2017年7月至2018年8月在佛山市参加社会保险、缴纳社会保险费用。2018年8月23日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述原、被告签订涉讼合同时被告已收楼。两被告陈述：涉讼房产于2016年12月收楼，产权证于2017年11月2日取得，两被告将涉讼房产出售给案外人，于2018年4月20日变更登记。本院认为，原、被告及经纪方于2017年1月4日签订的《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房产的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房产买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同虽于2017年1月4日签订，原告亦于2017年1月4日向被告支付定金100000元，但涉讼房产于2017年10月30日才登记至两被告名下，故原、被告之间就涉讼房屋的交易不能按照原购房政策执行，而需按照2017年6月1日起实施的购房政策执行。原告自认其在新政实施后不具备购房资格并通过缴纳社会保险的方式取得购房资格，并实际自2017年7月起在佛山市缴纳社会保险，故在原告缴纳社会保险满一年之前，涉讼合同因原告不符合佛山市现行购房政策而无法履行。因此，被告于2017年12月12日通知原告解除合同不违反法律规定，本院据此确认原、被告之间的房屋买卖合同关系于2017年12月12日解除。涉讼合同第七条“若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延”的前提是涉讼合同能够履行，本案中，自限购政策实施起，原告即不具备购房资格，涉讼合同无法履行，故本案不适用上述条款。原告主张依据上述条款应将交易日期顺延至原告取得购房资格后，缺乏理据，本院不予采纳。合同解除，两被告应返还已收取的购房款予原告。原告已向两被告支付购房定金100000元，原告请求两被告返还，本院予以支持。涉讼合同因房地产调控政策的实施而无法继续履行而解除，原、被告对此均不存在过错，且原告未提供证据证明两被告存在无正当理由不履行或不适当履行合同义务的违约行为，故本院对原告要求两被告支付违约金200000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洪情勇、李秋芳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元予原告程鹏；二、驳回原告程鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费5800元，减半收取计2900元（原告已预交），由原告负担1750元，由两被告负担1150元。原告多预交的诉讼费1150元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。两被告负担的诉讼费1150元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一八年十一月十九日书记员  罗静雯