文书内容湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1224民初1296号原告（反诉被告）：湖北鑫鹰置业有限公司(以下简称鑫鹰置业公司)。住所地湖北省通山县大路乡吴田村（经济开发区）。统一社会信用代码：91421224667665465G。法定代表人：袁峰，该公司经理。委托诉讼代理人：华中雄，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒立焱，湖北自成律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭义务，男，1971年7月1日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：张鹏程，湖北省通山县法律援助中心律师。原告（反诉被告）鑫鹰置业公司与被告（反诉原告）谭义务商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫鹰置业公司的委托诉讼代理人华中雄、被告谭义务及其委托诉讼代理人张鹏程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鑫鹰置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款300000元及从2014年5月1日起至付款完毕之日止的利息；2、判令被告向原告支付办证费537969.92元及从2014年4月1日起至付款完毕之日止的利息；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年12月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买“兴业国际”A幢一至四层，房号为301至314号和401至414号房屋，建筑面积1838.04平方米，单价为每平方米1272.27元，总价款2338483元，被告分期分批总支付2038483元，下欠300000元未付。合同成立后，原告按约将房屋交付给了被告。并为被告办理了土地证和房产证，花费税费647969.92元，被告仅支付110000元，余下537969.92元至今未付。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》属有效合同，被告严重违反付款时间约定，依法应承担违约责任。故具状起诉，敬请人民法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）谭义务辩称，原、被告所签订的购房买卖合同并非是2011年12月4日签订的合同，原、被告实际先后签订了多份房屋买卖合同，所购买的房屋也非是原告所陈述的301至314和401至414房屋。被告除购买原告诉状所陈述的房屋之外，还向原告购买兴业国际A栋负一楼即地下车库和一楼的相关门面5个档，并且就所有购买的兴业国际A栋的房屋先后签订了两次不同的协议，价格也不相同。除此之外，被告还购买了兴业国际C栋的相关房屋，并签订了相关的合同，同时也存在两份前后价款不一致的合同。因此原告所陈述的事实，仅是对部分事实进行的陈述。根据清算，被告尚欠原告所有的购房款190000元，且根据原、被告先后两份不同价款合同的约定以及合同条款的规定，办证费用由原告负担；同时，被告已给付原告购买地下车库的房款，但至今原告尚未交付房屋，亦未办理相关证件。根据当事人约定的先履行原则，被告应当是在原告交付房屋、办理证件后才给付房款，即便被告尚欠原告购房款190000元属实，被告也有权拒付原告的相关款项。原告在履行合同过程中存在未按图纸施工、未按约交付房屋、未按约办理房屋产权证以及房屋多处渗漏等多方面的违约行为，并且因车库权属问题，小区居民多次与反诉原告发生纠纷，使反诉原告不能获得产权，致使合同不能实现。同时，A、C两栋房屋顶棚不符合设计及合同约定，且C栋楼梯间至今未完工，给反诉原告造成了直接损失857504.94元。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求，判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）的各项损失857504.94元，并完成小区的绿化、相关楼梯间的安装、装饰和办理地下车库房产证的义务。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证明，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的绿化验收报告和消防验收意见书，被告虽提出异议，但未提交证据佐证其的异议，且对这二份证据是相关职能部门作出的报告和意见书，本院应予采信。2、被告提交的联系函、回函、复函、协议书、承包合同书、施工办法等证据，原告虽提出异议，但未提交证据佐证其的异议，对这些证据本院应予采信。3、被告提交的证明，系原告出具的证明，并盖有原告的公章，对该证据本院应予确认。4、被告提交的缴款收据、协调会议记录、设计图纸，原告并未否认这些证据的真实性，且未提交证据佐证其的异议，对这些证据应予确认。5、被告提交的图片176张，反映了被告维修房屋的事实，本院应予采信。6、被告庭审结束后提交的光盘，超过举证期限，且被录音者是在不知情的情况下录的音，同时，被录音者与被告是亲戚关系，存在着利害关系，原告亦提出异议，故对证据不予采信。根据以上依法确认的本案有效证据，以及当事人在开庭审理过程中的陈述，可认定本案如下事实：2011年12月4日，原告（反诉被告）鑫鹰置业公司与被告（反诉原告）谭义务签订一份《商品房买卖合同》，约定原告将其所开发建设的兴业花园（原名兴业国际）A幢1单元一层的104、105、106、107、108和二层的201至214房屋作价8000000元出售给被告谭义务。并约定被告于2012年3月1日前付购房款4000000元，余款4000000元由被告向银行申请按揭给付原告，如被告未能办理银行按揭，被告须一次性付款或分期付款。同日，原、被告又签订一份《商品房买卖合同》，约定原告将该幢楼房的三层301至314和四层401至414房屋作价2338483元出售给被告。并约定被告在原告办理好三、四层的房产证和土地使用权证后一个月付清所有房款，如因银行原因可适当延缓30天，原告同意被告用此两证办理抵押贷款。2012年3月1日，原、被告又签订一份《商品房买卖合同》，约定原告将兴业花园C幢一层的101、102、103房屋作价391200元出售给被告谭义务。并约定被告于2013年6月1日前付购房款201200元，余款190000元由被告向银行申请按揭给付原告，如被告未能办理银行按揭，被告须一次性付款或分期付款。同日，双方又签订一份《商品房买卖合同》，约定原告将兴业花园C幢一层的车库作价380894元出售给被告谭义务，并约定被告于2013年6月1日前付清购房款。四份合同的第六条约定“买受人如未按合同约定的时间付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。第十四条约定“道路绿化、水电交房前达到使用条件”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3、因买受人原因导致不能取得或延期取得权属证书的，出卖人不承担任何责任”。第十八条约定“买受人的房屋仅作商铺、车库使用，买受人使用期间不得擅自改变该房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务”。四份合同签订后，原告将上述四份合同交房产管理部门备案。四份合同的房屋总价款为12409085元。2012年3月1日，原告将被告所购买A幢的房屋交付被告。2012年7月，因A幢质量问题，双方发生纷争。7月30日，原告进行了整改。但被告仍对原告的整改提出异议，认为原告未整改到位。2012年8月4日，原、被告签订一份《协议书》，约定“一、甲方应当在本协议生效后三日内组织消防验收，如不组织验收、消防验收不合格或者因甲方原有消防设计、施工存在缺陷而导致乙方施工、装饰不能通过合格验收，因此而给乙方造成的损失由甲方负担；如属乙方施工过程中的失误造成消防验收不合格的，则由乙方自行负担。二、如房屋仍存在着漏水质量问题，则由乙方自行采取措施，但所需的费用由甲方负担；如漏水、浸水等质量问题造成乙方其他损失的，甲方应当承担赔偿责任。……”。2012年12月30日，原告将被告所购买A幢的房屋交付被告。被告也陆续的将所购买C幢的房屋和A幢的一、二楼、车库的购房款付清；将A幢三、四楼的购房款给付了2038483元，尚欠300000元未付。2013年2月25日，通山县住房和城乡建设局向原告建设的工程下发了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2013年3月28日，通山县城乡建设规划局向原告颁发了建设工程竣工规划条件核实证明。2013年9月29日，被告与案外人方国普签订维修合同，对外墙和屋面防水进行维护、修建。2014年2月10日，被告给付原告100000元。2014年3月18日，原告将被告给付其的100000元用于为被告办理了除A幢车库外的房产证；2014年4月2日，原告为被告所购买房屋办理了除A幢车库外土地使用权证。原告办理产权证共花费了税费631209.90元。2014年8月1日，被告给付原告10000元。被告尚欠办证税费521209.90元未付给原告。同年，被告对A幢车库进行了降坡改建和防水维修。2014年9月12日，原告将A栋三、四层的房产证和土地使用权证交付给了被告谭义务。2014年10月10日，被告向原告出具一份保证，承诺在春节前将所欠房款及办证费用付清。此后，原告多次向被告催讨下欠的购买款300000元和替被告办证的税费521209.90元未果。2016年1月20日，兴业花园居民因停车问题发生纷争，经通山县人民政府办公室召集住建局、城管局、兴业花园的业主代表、物业公司及被告谭义务进行协调，将地下车库交兴业花园业主无偿使用，由物业公司统一管理，谭义务对业主使用车库无权干涉。2016年9月26日，原告诉至本院。2016年11月18日，被告提起反诉，要求原告赔偿其损失857504.94元，并完成小区的绿化、相关楼梯间的安装、装饰和为其办理地下车库房产证的义务。2017年8月30日，被告向本院提起司法鉴定申请。次日，本院司法技术科受理被告的司法鉴定申请。因被告未在规定的时间内提交鉴定的相关资料，致使鉴定无法开展，本院司法技术科于2018年5月9日将被告的司法鉴定申请退回。同时查明：原、被告在2012年12月4日还签订了一份《商品房合同》，约定原告将兴业国际A幢地下车库、地上**的105、106、107、108和地上二层房屋作价8830000元出售给被告谭义务。同日，还签订一份合同，约定原告将兴业国际A幢地上三、四层房屋作价2000000元出售给被告。同一天，还签订了一份合同，约定原告将兴业国际A幢1单元-101号房（即地下车库）作价846128元出售给被告。但这三份合同均未交房产管理部门备案。且这三份合同的价款与在房产管理部门备案的四份合同价款不相同。被告是按备案的合同向原告给付的购房款。并且，未备案的合同第十五条约定“交房后，乙方积极配合甲方办理房产证和土地证。所有办证费用由乙方承担，甲方在办证时提前通知乙方，乙方按照预算办证费用付予甲方，待两证办理妥当后，按照正规发票发生费用与乙方结算。若乙方自行办证，则无须交任何费用给甲方。若因乙方不及时配合的原因造成了办理土地证、房产证延误，则乙方应当承担延误期间造成的甲方利息损失”。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且经房产管理部门备案，原告已按合同的约定向被告交付了房屋，被告亦按备案的合同履行了大部分价款，被告未按备案合同的约定全面履行给付价款义务，应承担继续履行的违约责任。被告于2014年10月10日承诺在春节前将所欠房款及办证费用付清，但被告至今未交清A栋三、四层的300000元购房款和原告为其办理房产证、土地使用权证的税费521209.90元，被告应从2015年2月19日（2015年春节）起按人民银行一年期的同期贷款利率支付占用原告资金期间的利息。原告在被告给付清上述款项后，应将已办理好现由其保存的房产证和土地使用权证交付给被告。被告反诉要求原告赔偿因原告在履行合同中存在未按图纸施工、未按约交付房屋、房屋多处渗漏、C栋楼梯间至今未完工等多方面违约行为给被告造成的直接损失857504.94元，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告至今未能向本院提交相关损失的鉴定报告，应承担举证不利的后果，本院对该反诉请求在本案中不予支持。被告待有鉴定报告后，可另行主张权利。被告要求原告为其办理地下车库的房产证，因被告对地下车库进行了改建，且地下车库已由被告于2016年1月20日将地下车库交兴业花园业主无偿使用，同时，原、被告的合同约定“因买受人原因导致不能取得或延期取得权属证书的，出卖人不承担任何责任”，故该反诉请求本院不予支持。被告要求原告完成小区绿化，因绿化属兴业花园小区业主共有，应由该小区业主集体主张权利，故被告的该要求在本案中本院不予支持。被告认为未备案的合同是其与原告签订的真实合同，办理产权证的税费应由原告负担，因被告给付房屋价款是按备案的合同履行的，且未备案的合同约定办理产权证的税费由被告负担，故被告的该理由不能成立，未备案的合同不具有法律效力，购买房屋的税费依法应由买受人承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一项的规定，判决如下：一、限被告谭义务于本判决生效后三十日内给付原告湖北鑫鹰置业有限公司购房款300000元、代办产权证税费521209.90元及按人民银行一年期同期贷款利率标准从2015年2月19日起至本案作出判决时占用821209.90元资金期间的利息144418.88元。二、限原告湖北鑫鹰置业有限公司在被告谭义务履行义务后立即向被告交付原告已办理好的通国用（2014）第00484号、通国用（2014）第00486号、通国用（2014）第00487号土地使用权证和通山县字第03××50号房产证。三、驳回原告湖北鑫鹰置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告谭义务的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13602元、反诉费6188元，合计19790元，由原告鑫鹰置业公司负担190元，被告谭义务负担19600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  毛 岩人民陪审员  陈传武人民陪审员  黄有美二〇一八年十一月三十日书 记 员  夏 宙附：利息计算表本金为购房款300000元+税费521209.90元＝821209.90元            起止时间              年利率（%）              应得利息（元）                  2015.2.19至2015.2.28              5.6              1149.69                  2015.3.1至2015.5.10              5.35              8420.82                  2015.5.11至2015.6.27              5.1              5351.55                  2015.6.28至2015.8.25              4.85              6306.21                  2015.8.26至2015.10.23              4.6              6086.08                  2015.10.24至2018.11.30              4.35              117104.53                  共计：                            144418.88