广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0921民初227号 原告（反诉被告）：博白县耀美力文体传媒有限公司，住所地：博白县博白镇兴隆西路（原人民电院院三楼）。 法定代表人：冯芳华。 原告（反诉被告）：容县耀美力文体有限公司，住所地:容县容州镇北门街51号。 法定代表人：冯芳华。 两原告（反诉被告）的共同委托代理人：黄超华，广西纳百川律师事务所律师。 被告（反诉原告）：容县大海购物城，住所地：容县。 法定代表人：陈超文。 被告（反诉原告）：陈超文，男，1965年7月4日出生，汉族，住广东省廉江市。 两被告（反诉原告）的共同委托代理人：韦汉有，广西五行律师事务所律师。 被告（反诉原告）的共同委托代理人：韦俊宇，广西五行律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司（以下简称：博白耀美力公司）、容县耀美力文体有限公司（以下简称：容县耀美力公司）与被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，于2018年4月27日、2018年9月13日分别依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告（反诉被告）博白耀美力公司、容县耀美力公司的共同委托代理人黄超华、被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文的共同委托代理人韦汉有、韦俊宇到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告（反诉被告）博白耀美力公司、容县耀美力公司的共同委托代理人黄超华、被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文的共同委托代理人韦汉有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）博白耀美力公司、容县耀美力公司向本院提出诉讼请求：1、确认博白耀美力公司与容县大海购物城之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）的经济损失2987943元（总额以鉴定结果为准）；3、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：博白耀美力公司与容县大海购物城于2016年7月5日签订《房屋租赁合同》，容县大海购物将坐落于容县容州镇北大街50号大海购物城3楼面积约1518平方米的场地租赁给博白耀美力公司经营网咖等休闲娱乐项目，期限为10年（从2016年7月5日起至2026年7月4日止），同时约定租金为每月34918元，并交纳押金105000元。同时合同第四条第5小点约定甲方负责办理《消防安全检查合格证》及其他相关证件（如《网络文化经营许可证》、《网吧安全许可证》等）。但因容县大海购物无《房屋所有权证》和《建设工程规划许可证》，双方签订的租赁合同系无效合同，导致博白耀美力公司无法经营，并造成如下经济损失：1、投资损失2043011元；2、租金损失399932元；3、经营损失500000元；4、装修设计费45000元，共为2987943元（暂定，以评估为准）。经双方协商未果，为此，提起本案诉讼。 被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文共同辩称，原告（反诉被告）主张《房租租赁合同》无效，我方也主张合同无效，但是原告（反诉被告）要求我方赔偿其经济损失2987943元不成立。本案是租赁合同，按照租赁合同的性质，承租方承租房屋后，只要支付了租金，按照双方合同约定，承租人投入不投入装修，投入多少，装修的程度与出租方没有法律上规定的关系，根据租赁合同的特点，我方认为原告（反诉被告）要求我方赔偿其装修损失是不成立的。理由如下：1、我方出租给博白耀美力公司的房屋，博白耀美力公司是以法人名义承租我方出租物，但是本案的投入装修的或者经营的是容县耀美力公司，这是两个不同的法人单位，也就是博白耀美力公司租赁了我方的租赁物后如何转租给容县耀美力公司并没有经我方同意或书面同意，根据合同相对性原则及双方签订的合同第一条第五点，承租方不得私自将承租物转租给另外一方，否则违约。2、博白耀美力公司签订租赁合同后，直到2017年9月份总共一年多时间博白耀美力公司从来没有向我方提出过没有办法办理文化经营许可证的情况和事实，我方知道该事实是在2017年9月底，博白耀美力公司无法办理证照是其自身原因。3、博白耀美力公司与我方签订合同后，博白耀美力公司很清楚其是经营文化方面的行业，该行业是经过特种许可，博白耀美力公司清楚但是没有按照法定程序办理，导致停业整顿，责任应该由博白耀美力公司承担。4、大海购物城是经过招商引资改造的，出租方是容县电影公司，改造过程中是否完善相关手续，我方是按招商引资后的现有条件进行出租，签订合同后，我方也提供了消防等相关证件，现有条件就是这样。大海购物城像博白耀美力公司一样的承租户还有很多，但是都没有提出无法办理证照的情况，博白耀美力公司无法办理文化证照不是我方过错。5、同是大海购物城的承租户有十几户，三、四楼都是经营文化方面的，同样的行业都能办理证照，同样的条件其他的租户能办理证照，不存在博白耀美力公司所说的消防问题或房产证问题，仅仅是博白耀美力公司有这样的说法，不能办理证照不是我方原因，原告（反诉被告）的诉讼请求不成立，应予以驳回。 被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文向本院提起反诉，请求：1、确认容县大海购物城与博白耀美力公司之间签订的《房屋租赁合同》无效，并从判决生效之日收回房屋场所；2、反诉被告博白县耀美力公司赔偿占用场地的损失费412791.16元（计算方法：按合同租金计算至2018年9月5日，后面部分的占用费计算至支付清所有租金及欠费为止，包括水电费、电梯维护费等），以及滞纳金（按拖欠租金额月息2%，计至判决生效之日止），容县耀美力公司承担连带责任；3、判决被反诉人所交的保证金105000元归反诉人；四、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年7月5日反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，并依约将租赁物购物城三楼交付被反诉人使用经营，被反诉人依约履行交付保证金给反诉人，并且一直正常经营交纳租金到2017年9月底止，从10月份开始被反诉人以被有关部门责令停业为由，直至起诉前，在反诉人多次书面催促下仍拒绝交清拖欠的租金及滞纳金，同时据了解得知被反诉人将租赁物未经反诉人书面同意转租给他人（容县耀美力文体有限公司）经营，根据双方所签订的房屋租赁合同第一条第3点、第4点、第5点约定，已构成根本违约，依法应当承担违约责任。综上所述，特提起本案反诉。 原告（反诉被告）博白耀美力公司、容县耀美力公司共同辩称，我方并没有转租给他人，容县耀美力公司与博白耀美力公司的实际投资人、股东都是一样的。过错完全在于反诉人，反诉人在明知没有房产所有权证及规划许可证的情况下出租标的物。正是由于反诉人的原因致使合同无效，使合同无法履行，反诉人要求我方支付占地费不合理，保证金也应该归还我方。请求依法驳回反诉人的诉讼请求。 本院经审理查明，2016年7月5日，博白耀美力公司（乙方）与容县大海购物城（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、场地、期限及租金。1、甲方将坐落于容县容州镇北大街50号大海购物城三楼面积约1518平方米租赁给乙方经营网咖等休闲娱乐项目。2、租赁期限10年，从2016年7月5日至2026年7月4日。3、乙方在签订合同时交纳105000元给甲方作为履约保证金，如乙方违约，所交保证金作为补偿甲方的损失不予退还。4、租金：免租装修3个月，租金从2016年10月5日算起。按季度缴交，每月34918元，前两年不变，2018年7月5日至2024年7月4日按每两年6%递增一次，2024年7月5日至2026年7月4日每年按上一年租金6%递增一次。遵循先交租金后使用原则，乙方确保按时缴纳租金给甲方，逾期则按每日5%计收滞纳金。5、在租赁期间乙方不得转租给他人经营或再发包给他人经营，确需转让或改变经营内容的，必须征得甲方书面同意，否则属乙方违约。甲方负责安装电梯一台给乙方使用，电梯正常使用后所需的维修、维护及电费等由乙方负责。二、用电费用及其他税费事项。1、乙方经营区域用电所需费用由乙方自行负责。2、乙方所用水费，由乙方于每月20日前将上一个月实际使用方数按标准水费价格计付甲方。……三、乙方的责任及权利。……。四、甲方权利与责任。……5、因甲方原因导致无法办理消防和其他证件由甲方负责。……。 原告博白耀美力公司的股东为冯爱华、冯芳华、李智华、李海林。签订本案《房屋租赁合同》后，原告开始了开设网咖的筹建工作。2016年7月15日，李智华与南宁市衡之润装饰设计有限公司签订一份《装饰设计合同书》，委托南宁市衡之润装饰设计有限公司对本案涉案场地进行装饰设计，设计费用为45000元。2016年9月3日，冯芳华与玉林市中南装饰工程有限公司签订一份《装修工程合同书》，约定由玉林市中南装饰工程有限公司对涉案场地进行装修，合同总价为525000元。2016年9月5日，冯芳华与广西容县五洲冷气设备有限公司签订一份《格力空调购销合同》，约定向广西容县五洲冷气设备有限公司购买格力空调产品，合计金额为106100元。2016年9月18日，冯爱华与南宁市夏威夷网吧签订一份《新风系统施工协议书》，约定将网咖的新风系统的施工安装工程发包给南宁市夏威夷网吧，工程造价为49000元。2016年10月25日，原告向永福网咖家具经营部购买电脑桌、椅子等，价款为121170元。2016年11月16日，冯芳华与南宁市网纵科技信息技术有限公司签订一份《购销合同书》，约定向南宁网纵科技信息技术有限公司购买服务器设备，合同金额为68000元，交货地点为容县大海购物城3楼。同日，李智华与南宁臻卓电子科技有限公司的授权代表杨日东签订一份《产品销售合同》，约定向南宁臻卓电子科技有限公司购买键盘、鼠标、耳机等设备，总共货款为91300元。2016年11月17日，李智华与南宁市风行科技有限责任公司签订一份《购销合同书》，约定向南宁市风行科技有限责任公司购买电脑设备，合同总金额为880000元。2016年11月18日，李智华与南宁市象牙海岸咖啡有限公司签订一份《咖啡设备销售合同》，约定向南宁市象牙海岸咖啡有限公司购买水吧设备，总价为81930元，货物发至容县大海购物城3楼。2017年5月15日，李海林与深圳市威警安全技术有限公司广西玉林分公司签订一份名为《容县耀美力文体有限公司消防工程安装》的协议，约定将位于容县容州镇北门街51号大海购物城第三层的消防安装工程承包给深圳市威警安全技术有限公司广西玉林分公司，工程造价为80000元。另外，原告还让容县斯宇广告策划有限公司为网咖安装了招牌，报价为28800元。 另查明，容县耀美力公司于2016年11月7日在容县工商行政管理局登记成立，其法定代表人、股东与博白耀美力公司的法定代表人、股东一致。在开设网咖的筹建工作中，多数工作以容县耀美力公司的名义进行，但相关的合同均未加盖容县耀美力公司的印章。2017年11月6日，容县招商促进局出具《证明》，证明：容县美力网咖项目由容县耀美力文体有限公司于2016年在容县容州镇投资兴办，法定代表人为冯芳华。 在网咖的筹备工作完成后，容县耀美力公司开始将网咖以“美力网咖”的名义对外营业。2017年7月11日，容县公安消防大队对容县大海购物城三楼进行检查，并就检查中发现的问题于2017年7月12日向原告容县耀美力公司出具《责令限期改正通知书》。2017年8月4日，容县公安消防大队进行复查，确认存在的问题已经整改。2017年9月10日，容县公安消防大队向容县耀美力公司出具《关于容县耀美力文体有限公司不能办理的说明》，载明已收悉容县耀美力申请办理《消防安全检查合格证》，但因容县耀美力公司无法提供《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》等相关证件，因此无法为容县耀美力公司办理《消防安全检查合格证》。2017年9月25日，容县文体广电局因容县耀美力公司在容县xx号擅自从事互联网上网服务经营活动而向容县耀美力公司出具《责令改正通知书》，责令容县耀美力公司于2017年9月25日18时起，在未取得《网络文化经营许可证》之前，停止涉嫌擅自从事互联网上网服务经营活动的行为。2017年10月23日，容县工商行政管理局因容县耀美力公司在大海购物城3楼从事互联网上网服务、餐饮服务，未将营业执照置于营业场所的醒目位置而向容县耀美力公司出具《责令改正通知书》，责令容县耀美力公司一个月内办理住所变更登记并亮照经营。2017年10月25日，容县公安局向容县耀美力公司出具《网络安全审核不合格的说明》，说明因容县耀美力公司的消防安全审核不合格，因此对容县耀美力公司申请经营地址位于容县容州镇北门街51号的互联网上网服务营业场所的信息网络安全审核不合格。2017年10月26日，容县公安局向容县耀美力公司出具《责令停业整改通知书》，载明：“因你单位经营地址位于容县xx的互联网上网服务营业场所未具备《互联网上网服务营业场所管理条例》第八条第（三）、（四）项之规定应当具备的条件，根据《互联网上网服务营业场所管理条例》第七条之规定，责令你单位从收到本通知书之时起，立即停止从事互联网上网服务经营活动，进行整改直至你单位获得《网络文化经营许可证》后方可进行经营活动。”收到该《责令停业整改通知书》后，容县耀美力公司停止了美力网咖的经营活动，并向容县文体广电局申请办理《网络文化经营许可证》，2017年11月8日，容县文体广电局向容县耀美力公司出具了《关于容县耀美力文体有限公司不能办理的说明》，说明因容县耀美力公司未能提供《消防安全检查合格证》和《信息文化经营许可证》，故不能为容县耀美力公司办理《网络文化经营许可证》。至今，容县耀美力公司仍未获得《网络文化经营许可证》。 再查明，被告（反诉原告）容县大海购物城为个人独资企业，负责人为陈超文。本案涉案房屋系陈超文从容县电影发行放映公司承租而来。至今，涉案房屋没有房屋所有权证亦未取得建设工程规划许可证。2017年10月至今，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）交纳过租金。 在本案的审理过程中，本院根据原告的申请及结合本案实际，依法委托了广西广源资产评估有限公司对原告（反诉被告）在容县大海购物城（容县xx号）三楼所产生的装修费用（仅为不可移动或可移动但会毁损、明显降低价值的部分，包括广告牌，消防设施，不包括空调，并以立案之日即2018年1月23日的装修价值为准）进行评估。广西广源资产评估有限公司于2018年7月30日作出广源价评字【2018】第069号《资产价格评估报告》，确定评估标的在价格评估基准日2018年1月23日的评估价格为1168013元。 以上事实，有原、被告共同提交的《房屋租赁合同》，原告提交的营业执照、电脑咨询单、《证明》、《装饰设计合同书》、《装修工程合同书》、《格力空调购销合同》、《新风系统施工协议书》、《购销合同书》、《产品销售合同》、《购销合同书》、《咖啡设备销售合同》、《容县耀美力文体有限公司消防工程安装》、《责令限期改正通知书》、《关于容县耀美力文体有限公司不能办理的说明》、《责令改正通知书》 《网络安全审核不合格的说明》、《责令停业整改通知书》、《关于容县耀美力文体有限公司不能办理的说明》，被告提交的《房屋租赁合同》，广西广源资产评估有限公司出具的广源价评字【2018】第069号《资产价格评估报告》和当事人陈述等在卷为证。 本院认为，根据查明的事实，容县耀美力公司是博白耀美力公司为了方便网咖的开设而专门成立的，本案不存在转租的行为。 博白耀美力公司与容县大海购物城于2016年7月5日签订的《房屋租赁合同》虽系双方的真实意思表示，但涉案房屋没有房屋所有权证亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，应属无效合同。因此，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）要求确认容县大海购物城与博白耀美力公司之间签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本院认为，对于原告（反诉被告）在承租房屋上开设网咖所投入的费用，应做如下处理：对于可以拆除部分所投入的费用，如电脑、空调等，由原告（反诉被告）自行拆除；对于不可拆除或拆除会毁损、明显降低价值的装修部分费用，因该部分的价值不可拆除或拆除会毁损、明显降低价值，所以该费用为原告实际受到的经济损失。对于该部分损失的价值，本院认为，广西广源资产评估有限公司于2018年7月30日作出的广源价评字【2018】第069号《资产价格评估报告》系有资质的人员按照法定程序作出的，本院予以认定。因此，本院认定该部分损失的价值为1168013元。根据本案查明的事实，结合本案实际情况，合同无效，本院认定双方各承担50%的过错责任。因此，被告（反诉原告）应当赔偿原告（反诉被告）该项损失的一半即584006.5元，对于另一半的损失由原告（反诉被告）自行承担。对原告（反诉被告）主张的经营损失等，于法无据，本院不予支持。对于被告（反诉原告）容县大海购物城的以上债务，因容县大海购物城为个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”之规定，因此，被告（反诉原告）陈超文应对被告容县大海购物城的以上债务承担连带责任。原告（反诉被告）因上述无效合同而占用的涉案房屋，依法应当予以返还。因此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）从判决生效之日归还房屋，于法有据，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，虽然合同无效，但原告（反诉被告）占用被告（反诉原告）涉案房屋，应向被告（反诉原告）支付房屋占有使用费。故对于原告（反诉被告）已经支付的房屋占有使用费，被告（反诉原告）无需返还。各方当事人确认，涉案房屋的占用费已交至2017年9月。对于2017年10月至原告（反诉被告）腾空返还讼争房屋之日止期间的房屋占用费，参照《房屋租赁合同》中关于租金的约定，本院认定原告（反诉被告）按月34918元计付房屋占用费给被告（反诉原告）。对于被告（反诉原告）主张的水电费、电梯维护费等，因被告（反诉原告）未提交证据予以证实，本院不予支持。 被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付滞纳金及将原告（反诉被告）所交的保证金105000元判归其所有的诉讼请求，均于法无据，本院不予支持。对于原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳的105000元保证金，应从原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付的房屋占用费中予以抵减。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司与被告（反诉原告）容县大海购物城于2016年7月5日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司、容县耀美力文体有限公司经济损失584006.5元； 三、驳回原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司、容县耀美力文体有限公司的其他诉讼请求； 四、原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司、容县耀美力文体有限公司于本判决生效后十日内腾退涉案房屋给被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文； 五、原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司、容县耀美力文体有限公司于本判决生效后十日内支付房屋占有使用费（计算方法：从2017年10月起至腾空返还涉案房屋日止，按每月34918元计付）给被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳的105000元保证金，从中予以抵减； 六、驳回被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案收取本诉受理费30344元【原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司已预交15172元】，由原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司、容县耀美力文体有限公司负担24322元，被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文负担6022元；收取反诉受理费6004元【被告（反诉原告）大海购物城已预交3002元】，由原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司、容县耀美力文体有限公司负担4004元，被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文负担2000元；收取鉴定费12000元【原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司已预交】，由原告（反诉被告）博白县耀美力文体传媒有限公司、容县耀美力文体有限公司负担6000元，被告（反诉原告）容县大海购物城、陈超文负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，同时于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（具体数额按上诉请求标的确定，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃勇坚 审 判 员  覃日凤 人民陪审员  梁妙玲 二〇一八年十一月二十九日 法官助理罗维 书记员莫水清