河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终6327号 上诉人（原审被告）：邯郸市山岳房地产开发有限公司，住所地:邯郸市开发区文明路工商联大厦******。 法定代表人：姜瑞民，该公司总经理。 委托诉讼代理人:刘跃勇,河北鼎合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈宁波，男，1969年3月14日出生，汉族，住邱县。 委托诉讼代理人：赵欢，河北方程律师事务所律师。 上诉人邯郸市山岳房地产开发有限公司（以下简称山岳公司）因与被上诉人陈宁波商品房销售合同纠纷一案，不服河北省邱县人民法院（2018）冀0430民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 山岳公司上诉请求：撤销河北省邱县人民法院（2018）冀0430民初681号民事判决书，并依法改判为驳回陈宁波的诉讼请求。事实和理由：一审确定案由错误，本案应审查的是山岳公司行使解除权的行为是否适当。双方签订的《认购书》只是证明双方达成了房屋买卖的意向，不具备指引山岳公司向陈宁波交付房屋的功能。不具备商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同。陈宁波长达五年时间不办理贷款手续，不交房款，属于明显的故意违约。根据情势变更原则，继续履行合同不能实现订立合同时山岳公司要达到的目的，合同应予解除或变更。 陈宁波答辩称，一、山岳公司针对合同解除权的问题引用条文错误，《合同法解释（二）》第24条有类似规定，规定是三个月的期限，不是一个月。我们收到山岳公司解除合同通知后也及时回应对方表示不同意解除合同，且提起诉讼。二、《认购书》是一个意向合同，也只能约定缴纳定金数额，本案中的《认购书》详细约定了涉及商品房买卖合同中约定的重要信息，包括房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式、首付款数额等，山岳公司也已经收取了139651元的购房款，固双方已经形成了商品房买卖合同关系。三、我方按照《认购书》的约定已经依约履行了合同，缴纳了相应的款项，山岳公司2014年12月才取得预售许可证，截止2014年2月11日我方已经将首付款全部缴清，固不是我方不办理按揭手续，是对方违约在先。四、本案是因为山岳公司未取得预售许可证办理不了按揭，本案不存在客观情况的发生，本案应适用诚实信用原则，既然签订了《认购书》，双方就应按照合同约定履行各自的义务。 陈宁波向一审法院起诉请求：1、依法判令陈宁波与山岳公司签订的合同认购书合法有效，山岳公司依约继续履行；2、判令山岳公司协助陈宁波办理银行按揭手续，与陈宁波签订正式房屋买卖合同，交付邱县枫林湾小区6号楼1单元2楼东室（价值33万元）及储藏间一处（价值28776元）；3、山岳公司向陈宁波赔偿损失两万元。 一审法院认定事实：2013年陈宁波在山岳公司开发的邱县山岳枫林湾小区商品房项目中，选购了6号楼1单元2楼东室。陈宁波于2013年4月11日向山岳公司交纳了2000元购房诚意金，并于2013年5月1日签订了商品房买卖认购书一份，该协议约定了购买的商品房房屋的位置、单价、结构、面积、总金额、购房方式、付款方式等买卖条款。同日陈宁波向山岳公司交纳了10000元定金，同年5月5日陈宁波向山岳公司转款121860元，2014年2月10日陈宁波向山岳公司补交首付款5791元。以上陈宁波按约定向山岳公司交付首付款项合计139651元。2016年8月14日陈宁波缴纳储藏间费28776元。2018年山岳公司通知陈宁波余款按2018年市场价格计算缴纳，双方因价格产生争议。2018年7月16日陈宁波诉至法院。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。结合该案案情，分析如下几个双方争议问题：（1）关于该协议是否应当认定为商品房买卖合同问题，参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，结合《中华人民共和国合同法》第十二条关于合同主要条款的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该案中，双方2013年5月1日签订的商品房买卖认购书，对商品房的位置、面积、单价、房屋总价款、付款方式等主要权利义务做出了约定，该协议书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。从实际履行情况上看，山岳公司已于2014年12月16日取的预销售认可证，陈宁波亦先后几次支付了购房的首付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，陈宁波与山岳公司2013年5月1日签订的商品房买卖认购书应当认定为商品房买卖合同，双方应依约全面履行。（2）关于合同履行问题，在庭审中，山岳公司方未提供直接证据证明通知陈宁波办理按揭贷款，只是根据常理推断，且在陈宁波2016年8月14日缴纳储藏间费28776元时，山岳公司未提出异议，而是依约接受该笔钱款，故山岳公司辩称陈宁波违约的辩解无证据向支持，不予采信；（3）关于情势变更问题，结合双方的陈述，自2013年5月1日双方签订协议后，未发生双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情况，继续履行合同不存在对于当事人一方明显不公平的问题，陈宁波请求继续履行合同，也不存在不能实现合同目的的情况。所以，山岳公司情势变更的辩解理由不予采信。（4）关于陈宁波赔偿损失两万元的请求，无证据向支持，不予支持。根据合同的诚实信用原则，山岳公司应依约履行合同。综上，陈宁波与山岳公司2013年5月1日签订的协议是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方意思的真实表示，符合法律规定，合法有效，双方应依约履行。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邯郸市山岳房地产开发有限公司继续履行双方2013年5月1日原、被告签订商品房买卖认购协议；二、驳回原告陈宁波其他诉讼请求。 本院二审期间，陈宁波提交（2014）冀民申字第68号裁定书、（2018）冀01民终98号判决书，证明该两份文书事实均与本案相似，本案应支持陈宁波的诉讼请求。认定《认购书》合法有效，继续履行。山岳公司质证意见，以上两份判决没有出处印章，无法核实真实性。从内容看也是强调了《商品房销售管理办法》第16条的规定中有13条必备约定条款成就，才能视为双方形成商品房买卖合同关系。 本院认为，2013年5月1日山岳公司与陈宁波签订的《商品房买卖认购书》,是双方真实意思表示。《商品房买卖认购书》虽未按照《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项逐条约定，但合同对双方的主要权利义务进行了约定，符合商品房买卖合同成就的主要内容，且陈宁波已支付了部分购房款和储藏间费，履行了部分合同义务。故双方商品房买卖合同应该认定成立并合法有效。山岳公司称其多次通知陈宁波办理按揭贷款，交纳剩余款项，陈宁波对此不认可，且山岳公司不能提供充分证据证明其主张。故对山岳公司的该上诉理由，不予支持。综上所述，邯郸市山岳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6980元，由上诉人邯郸市山岳房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  潘新莉 审判员  谢 珂 二〇一八年十一月二十七日 法官助理赵鹏 书记员张高静