苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初8149号原告：王飞杰，男，1986年6月5日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：王俭，江苏吴中益律师事务所律师。被告：邓爱华，男，1966年10月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陈述文，江苏政纬律师事务所律师。被告：周伟，女，1969年1月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：徐杨，江苏政纬律师事务所律师。原告王飞杰与被告邓爱华、周伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序审理，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告王飞杰及其委托诉讼代理人王俭、被告邓爱华及其委托诉讼代理人陈述文、被告周伟及其委托诉讼代理人徐杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王飞杰提出诉讼请求：1.两被告双倍返还定金80万元给原告，并解除合同；2.被告承担诉讼费。事实和理由：两被告将其所有的位于苏州工业园区欧典花园2幢1405室房屋经中介出售。2018年6月6日，被告邓爱华在苏州工业园区不动产登记中心调取了不动产登记信息并提供了出售房屋的相关材料给中介。因原告欲在苏州工业园区购房，经中介推荐，选定了被告出售的上述房屋。2018年6月16日中介通知双方看房并协商买卖房屋事宜。经看房后，双方确定，苏州工业园区欧典花园2幢1405室计建筑面积为139.41平方米的房屋以405万元价格出售给原告，最迟于2018年7月18日前办理资金托管等交易手续，并签订了《房屋买卖(置换)合同》。为保证被告邓爱华签订房屋买卖合同系受被告周伟等所有权人委托，避免今后发生纠纷，被告邓爱华当场写下承诺书，证明被告邓爱华出售上述房屋是取得房屋所有人的合法授权。合同签订后当日原告支付给被告定金5万元，同月18日和19日原告又支付定金35万元，合计40万元。同年7月18日后，中介多次通知双方到苏州工业园区不动产登记中心办理资金托管等相关手续，而被告以各种理由推脱，致使该房屋至今仍无法办理产权过户手续。审理中，原告变更第1项诉请为：两被告支付原告40万元（应双倍返还定金80万元，扣除已返还的40万元，尚余40万元），解除《房屋买卖（置换）合同》。被告邓爱华辩称：1.其同意卖房系擅作主张，并未告知被告周伟卖房及签订合同事宜，被告周伟又不同意出售房屋，故合同无法继续履行，其同意解除合同。2.原告与其对本案合同无法履行均有过错，不应适用定金罚则，应各自承担过错责任，其已在银行柜台返还原告定金40万元，基于双方过错，其同意另按35%的房产份额比例承担违约责任，赔偿原告40万元的35%，即14万元。被告周伟辩称：1.其对被告邓爱华出售涉案房屋不知情，系被告邓爱华擅自处分。2.其不同意出售房屋，被告邓爱华的处分行为无效，本案与其无关，其无需承担返还定金的责任，请求驳回原告对其诉请。经审理查明，2018年6月6日，被告邓爱华调取的苏州工业园区不动产登记簿反映，涉案房屋苏州工业园区欧典花园2幢1405室建筑面积139.41平方米，于2010年3月11日登记权属于邓馥译及被告邓爱华、周伟名下，权属份额比例依次为30%、35%、35%。2018年6月16日，被告邓爱华以其与邓馥译及被告周伟（甲方、售房人）名义，与原告王飞杰（乙方、购房人）、苏州市得意居房地产经纪有限公司园区店（丙方、见证方）签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，甲方承诺共有权人已书面声明同意按本合同约定出售该房屋，成交价格405万元，税费由乙方承担。乙方于当日支付甲方定金5万元，次日再付甲方定金35万元。乙方委托丙方代其为购买该房屋至银行办理公积金组合形式的贷款，并认可至贷款银行指定评估机构进行评估。丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续。甲乙双方须按丙方要求提供相应的合法证件，并在丙方提出须配合签署或提供材料的要求后5个工作日内给予配合或书面声明，否则承担延期造成的违约责任。甲方承诺交易结束，款清交房。第六条第1款约定：甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生于甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。第六条第4款约定：甲、乙任何一方单方解除本合同或拒绝履行本合同，或发生本条第1、2、3款违约现象，即构成违约，由违约方向另一方支付成交价20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务佣金一律不予退还；未交纳的服务佣金，由违约方向丙方偿付甲乙双方应承担的全部服务佣金的剩余未缴纳部分。第十条约定：甲乙双方最迟于2018年7月18日前办理资金托管等交易手续，甲方承诺房产证、土地证于2018年6月19日交予丙方。合同还就其他事项作了约定。同日，被告邓爱华出具《定金收据》一份，言明收到原告王飞杰购买涉案房屋的定金5万元，并出具《承诺书》一份，内容为：“本人郑重承诺，本人已经取得了位于苏州市的房地产权利人邓爱华、周伟、邓馥译的合法授权，代为出售上述物业。若因本人未取得该合法授权而导致该‘房屋买卖(置换)合同’无效、交易无法履行，则由本人承担协议约定的定金双倍返还的责任(以下空白)。”2018年6月18日，经与被告邓爱华协商，原告王飞杰通过张水姐账户转账支付被告邓爱华5万元。2018年6月19日，经与被告邓爱华协商，原告王飞杰通过张水姐账户转账支付被告邓爱华30万元。2018年8月6日，被告邓爱华、周伟离婚。2018年8月22日，张水姐出具《情况说明》一份，内容为：“2018年6月18日和6月19日分别汇给邓爱华的5万元和30万元合计人民币35万元系本人代儿子王飞杰支付邓爱华的购房定金，此款为购买位于苏州工业园区欧典花园2幢1405室的定金，该款系王飞杰所有。”2018年10月10日，苏州市得意居房地产经纪有限公司出具《王飞杰与邓爱华房屋买卖纠纷情况说明》一份，内容为：“2018年6月16日，经过本店推荐和实地带看，欲在苏州工业园区购房的客户王飞杰决定购买位于工业园区欧典花园小区2幢1405室的房屋。当天王飞杰、房屋挂牌人邓爱华及本店业务员在本中介门店签订了房屋买卖（置换）合同，合同约定：房屋成交价为405万元，定金40万元，当天支付5万元，并且买卖双方最晚于7月18日前办理资金托管手续。欧典花园2幢1405室的产权为邓爱华、周伟（邓爱华配偶）及邓馥译（邓爱华子女）共同所有，合同签订时邓爱华表示其子邓馥译人在国外，因此产权人无法共同签字，但其保证己经得到了其他两位产权人的授权，并且签署了一份承诺书，承诺如果因为没有取得其余两位产权人的合法授权而导致合同无效或者无法履行，则双倍返还定金给买方。之后本店正常办理了网签合同，并且从7月16日起多次邀约买卖双方确定时间去房管局办理资金托管手续，期间买方王飞杰表示随时可配合办理手续，卖方邓爱华则表示人不在苏州，无法于合同约定的最晚时间7月18日前去办理手续。王飞杰、邓爱华及本店业务员于7月25日在本中介门店再次协商了办理资金托管手续事宜，三方约定最晚于8月1号完成手续办理。8月1日邓爱华依然以人不在苏州为由拒绝前去房管局办理手续，其后几天本店业务员多次以短信以及电话形式联系邓爱华，要求其配合办理手续，但邓爱华以各种理由推脱，导致至今无法完成房屋交易。数据来源于安居客：欧洲城2018年六月份均价是28602元／平；七月份均价是29676元／平；八月份均价是30588元／平；九月份均价是31973元／平；十月份均价是32613元／平。”2018年10月18日开庭当天，被告邓爱华返还原告王飞杰40万元。另查明，被告邓爱华签合同后交给苏州市得意居房地产经纪有限公司园区店的涉案房屋房产证虚假。原告王飞杰于2018年8月份发现涉案房屋又被链家公司以465万元价格另行挂网出售，诉讼中被告邓爱华称对此不知情，被告周伟认可系自己委托链家公司销售。以上事实，由不动产登记簿、房屋买卖（置换）合同、承诺书、定金收据、银行交易记录、微信聊天记录、情况说明、离婚证、房产证等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告邓爱华签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。并无证据证明被告邓爱华签订《房屋买卖（置换）合同》系经按份共有人邓馥译及被告周伟同意，现按份共有人拒绝接受合同约束，不同意履行合同，致合同无法履行，现原告诉请解除合同，被告邓爱华亦予认可，本院予以支持。被告邓爱华擅自以共有人名义出售房屋，又于合同中声明承担共有人不同意出售房屋的责任，更于《承诺书》中承诺如未取得共有人合法授权，导致合同无效或交易无法履行，则承担定金双倍返还责任，现相关违约事实已发生，承担违约责任的条件已成就，其应承担定金双倍返还法律责任。定金金额40万元有合同明确约定为据，定金支付时间虽略迟于合同约定时间，但也系经被告邓爱华微信同意，定金金额亦符合法律规定的限度，因此被告邓爱华应当双倍返还原告80万元，因其已付原告40万元，故原告诉请被告邓爱华再付40万元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告邓爱华辩称其应按35%房产份额承担违约责任、赔偿原告40万元的35%，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告周伟拒绝接受合同约束，原告诉请其承担合同责任缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王飞杰与被告邓爱华签订的《房屋买卖（置换）合同》解除；二、被告邓爱华于本判决生效之日起十五日内支付原告王飞杰40万元；三、驳回原告王飞杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3650元、保全费4770元，合计8420元，由被告邓爱华负担。此款原告王飞杰已预交，由被告邓爱华于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  刘洋二〇一八年十一月九日书记员  孟杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。