广东省连山壮族瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1825民初305号原告：曾爱古，男，1954年10月3日出生，汉族，住所地：广东省连州市。委托诉讼代理人：何明振，广东平正信诚律师事务所律师。被告：连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处，地址：广东省连山壮族瑶族自治县。负责人：邓锡强，该自然村村长。原告曾爱古诉被告连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处（以下简称莲花村办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曾爱古及其委托诉讼代理人何明振，被告莲花村办事处负责人邓锡强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾爱古向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原被告签订的《50年期产房租用合同》有效期至2035年11月30日止；2、请求人民法院判令被告返还租金7,600元及利息（利息从1994年12月27日起每年按照中国人民银行同期贷款利率6%计算至还清款项之日止，暂计至起诉之日止为10,944元）；3、请求人民法院判令被告赔偿原告租金损失397,500元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告在1994年1月1日签订《50年期产房租用合同》，并经连山壮族瑶族自治县公证处公证，公证号（1994）山证字101号。合同签订后，原告支付了50年的租金29,232元给被告。在2015年11月5日，由于租赁的房产拆旧建新，因此双方签订补偿协议，约定租期从2015年12月1日起至2048年3月1日止。根据（2018）粤1825民初146号民事判决书，现时涉案的房产每月租金为2,500元，由于现时法律规定的租赁合同最长为20年，即至2035年11月30日止。由于被告的过错造成了原告的租金损失，因此被告需赔偿原告的13年3个月的租金损失，即397,500元。且被告需退还部分租金及利息给原告。综上所述，被告方已严重侵犯了原告的正当权益。根据法律规定，债权人享有请求债务人给付的权利。故原告具状起诉，请人民法院支持原告提出的诉讼请求。原告曾爱古向本院提交了如下证据：1、曾爱古身份证复印件，证明原告主体适格；2、公证书复印件，证明原被告签订《50年期房产租用合同》，约定权利及义务；3、补充协议复印件，证明原被告在2015年签订补充协议；4、收据复印件，证明原告向被告支付了50年的租金；5、判决书，证明现时涉案房屋每月租金为2,500元。被告莲花村办事处辩称，原告说的公开公平的方式签订的涉案合同，我认为涉案合同的签订是没有通过公开公平的方式签订的，我们村的会议记录没有记录到涉案合同。关于补充协议，补充协议不是更改合同，而是补充原有的合同内容，我方与袁建图签订的合同是每平方16元，但原告与袁建图签订的合同是月租2,500元一个月，这不是原告与我方签订的合同。原告与被告签订的补充协议，只是原合同的补充协议，合同应从1994起计算25年。查看我们村的会议记录，是没有我们村的村组成员签名的，在1996年农村共同资产规定重大事项需要经过村集体半数通过后才有效。被告莲花村办事处没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：1994年1月1日，原告与被告莲花村办事处签订了租期为50年的《50年期房产租用合同》，从1994年1月1日至2044年1月1日，并进行了公证。合同约定由莲花村办事处将其位于原城东旅店北面第三卡的铺位租给原告，面积为24.36平方米，期限为50年，租金共计29,232元。2010年10月12日，因城东旅店大楼拆旧建新的需要，原告与被告莲花村办事处签订了补充协议，约定原合同租用期50年不变，已执行合同租用期16年9个月，未执行合同租用期从大楼在建成后（开业之日）计33年3个月租用期满为止。2015年11月5日，城东旅店大楼拆旧建新的新建大楼莲花大厦建好落成，可以交给原告曾爱古使用，双方签订《关于的补充协议》，约定原合同租用期不变，已执行合同租用期16年9个月，未执行合同租用期从2015年12月1日开始执行。协议还对商铺面积、位置等事项进行约定。另查明，1994年7月8日，曾爱古向被告莲花村办事处缴纳1994年1月1日起至2044年1月1日50年的租金款10,000元；1994年12月27日，曾爱古向被告缴纳50年剩余租金19,232元及利息961.6元。再查明，原告将其从被告莲花村办事处租来的铺面转租给第三人袁建图，并同意袁建图另行出租，后因租金问题诉至本院，本院于2018年8月14日作出（2018）粤1825民初146号民事判决。以上事实有原告身份证复印件、《公证书》、《关于的补偿协议》2份、收款收据、（2018）粤1825民初146号民事判决书等证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”根据上述规定，当事人约定的租赁期限最长应为20年，超过部分无效。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行。原告与被告莲花村办事处签订的合同在《中华人民共和国合同法》施行之前，合同的20年有效租赁期限应从《中华人民共和国合同法》施行之日起算。因此，原告与被告莲花村办事处签订的《50年期房产租用合同》超过20年，有效租赁期限应从1999年10月1日起计算20年。2010年10月12日原被告双方签订补充协议至2015年11月5日再次签订补充协议，双方约定原合同已执行16年9个月，租赁物在建期间中止合同的执行，从2015年12月1月起开始执行剩余的33年3个月。由此可知，原告在2010年10月12日至2015年11月30日，原告并没有使用租赁物，该期间5年49天共1,874天应予扣除。1999年10月1日之前的租赁期，因没有法律规定无效的情形，应为有效。因此，原、被告签订的涉案合同的有效租赁期限从1994年1月1日开始计算至2024年11月18日，超过部分无效。关于原告要求被告返还租金及利息的问题。涉案合同被确认为部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案合同50年租金为29,232元，每年为584.64元。原告从1994年1月1日至2024年11月18日，租赁期共25年9个月，因此，被告莲花村应返还24年3个月合计14,177.52元租金给原告。利息因原告已提出租金损失的诉讼请求，应在赔偿租金损失中一并处理。关于原告要求被告赔偿租金损失的问题。原、被告于2015年11月5日签订《关于的补充协议》时，双方当事人应当知道合同的有效租赁期限不得超过20年，但双方在上述补充协议中仍约定50年的租赁期限。因此，原、被告对造成涉案合同部分无效均有过错，应承担相应的责任。涉案房产的现在租金每月2,500元，有本院生效判决认定，应予认可。但鉴于租赁物已经被被告重新建设，致使租赁物的租金得以增加，在计算赔偿损失是应该予以考虑。鉴于原告预交了租金，确实存在预支租金的利息损失和预期租金收入，在综合考虑原、被告造成合同部分无效的过错程度，以及被告对租赁物重新建设增加的租金收入，酌情确定被告每月赔偿原告1,000元，24年3个月合计291,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、原告曾爱古与被告连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处签订的《50年期房产租用合同》有效租赁期限至2024年11月18日止;二、被告连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处应当在本判决生效之日起30日内退还租金14,177.52元、赔偿291,000元，合计305,177.52元给原告曾爱古；三、驳回原告曾爱古的其他诉讼请求。本案受理费3,770.33元，由原告曾爱古负担831.5元，被告连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处负担2,938.83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  李福见二〇一八年十一月二十日书记员  虞明杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。