湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0482民初1576号 原告:彭某，男。 被告：湖南凯顺投资置业有限公司，住所地常宁市南一环冷水李家组路段。 被告:王某，男。 原告彭某与被告湖南凯顺投资置业有限公司、王某商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭某及其委托诉讼代理人吕娜、被告湖南凯顺投资置业有限公司的法定代表人王某、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭某向本院提出诉讼请求：１、判令解除合同；2、判令被告向原告赔付逾期交房违约及利息，本金165894元，利息59722元，违约金2156元，共计227772元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年4月5日，原告与被告在原凯顺售楼部（常宁市青阳南路229号）签订房屋买卖合同，原告向被告支付购房款165894元，但是被告未按合同的约定日期交付房屋。因此2017年9月26日原告与被告协商置换房屋为正在动工的E栋，更换后的合同交房期为2017年12月31日，但是被告还是未按合同的约定日期交付房屋。2014年4月5日至2018年8月27日，原告多次询问被告交房日期，被告也多次向原告承诺交房日期，但均未兑现。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 湖南凯顺投资置业有限公司的法定代表人王某口头辩称：原告购房交款165894元属实，由于资金周转问题，房屋一直未交，资金到账后，马上可以交房。如果实在要退房，本金同意退还，利息方面适当作一些调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：湖南凯顺投资置业有限公司成立于2011年8月4日，营业执照登记名称为湖南省凯顺房地产投资有限责任公司；2011年12月16日，名称变更为湖南凯顺投资有限公司。经营范围：房地产开发，房屋销售；物业管理。投资人为三股某实际出资200万元。2013年12月2日，投资人变更为二股某实际出资200万元。2013年12月30日，名称变更为湖南凯顺投资置业有限公司。2015年3月18日，股某变更为王某、袁运秀。注册资本（金）变更为2000万元（人民币）。2016年10月24日，住所由常宁市青阳南路229号变更为常宁市南一环冷水李家组路段。2018年3月29日，股某变更为王某、王斌。2012年4月6日，原告彭某（乙方）与被告湖南凯顺投资有限公司（甲方）签订《凯顺.御苑公馆认建协议书》，双方约定，原告彭某于2012年4月8日向被告湖南凯顺投资有限公司支付人民币58110元认购由被告湖南凯顺投资有限公司出资建筑坐落于南一环的凯顺.御苑公馆项目B栋1单元B6号车库物业。当天，原告彭某向被告湖南凯顺投资有限公司支付人民币58110元。2012年4月5日，被告湖南凯顺投资有限公司（甲方）与原告彭某（乙方）签订《房屋认购合同》，双方约定，原告彭某向被告湖南凯顺投资有限公司认购由被告湖南凯顺投资有限公司出资建筑坐落于南一环的凯顺.御苑公馆项目B栋1单元402号房屋（住宅），并分别于2012年4月5日交购房定金10000元、2012年4月30日交购房首付款60000元、2012年5月2日交购房款37784元，共计107784元。2017年9月26日，被告湖南凯顺投资有限公司（甲方）与原告彭某（乙方）签订（合同编号：2017-00809）《房屋认购合同》，双方约定，将原告彭某向被告湖南凯顺投资有限公司于2012年4月5日认购B栋1单元402号房屋换为由被告湖南凯顺投资有限公司出资建筑坐落于南一环的凯顺.御苑公馆项目E栋第二层中间房屋（住宅），该房屋建筑面积为145.8平方米，售价为人民币每平方米1836.65元，共计人民币267785元，由原告彭某2012年5月2日付房款40%即107784元；交房时付清余款60%即160000元。合同第八条约定：湖南凯顺投资有限公司应当在2017年12月31日（±60天），依照国家和地方人民政府的有关规定，达到交房条件，将具备交房相关文件，正式转签合同并按规定登记备案。合同第九条约定：甲方逾期的违约责任，逾期90日内，以买受人已交付的款项为基数，按人民银行规定的基准存款利率以逾期的天数向买受人支付违约金。逾期超过90日后，甲方按逾期天数比较双倍人民银行规定的基准存款利率计算违约金（违约金不叠加）。尔后，被告湖南凯顺投资有限公司未按合同约定的期限交房，且经原告彭某多次交涉仍未果。该预售的商品房屋至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有原告彭某与被告湖南凯顺投资置业有限公司的的法定代表人王某当庭陈述以及原告彭某提供的身份证、结婚证复印件，00000323号《凯顺.御苑公馆认建协议书》原件一份，合同编号：2017-00809《房屋认建合同》，承诺书原件一份；被告湖南凯顺投资置业有限公司出具的0000036号、0000053号、0000112号、0000120号收据原件四份等证据为凭，并经庭审质证，本院审查，可以采信。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：......（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案情况，2012年4月6日，原告彭某（乙方）与被告湖南凯顺投资有限公司（甲方）签订《凯顺.御苑公馆认建协议书》及合同编号为2017-00809《房屋认购合同》，在原告彭某起诉时，被告湖南凯顺投资置业有限公司就涉案商品房仍未取得商品房预售许可证明，故上述协议及合同应当认定无效。被告湖南凯顺投资置业有限公司因该合同取得的购房款165894元应当予以返还；同时被告湖南凯顺投资置业有限公司应当赔偿原告彭某因此所受到的损失。本案的商品房预售合同关系产生于被告湖南凯顺投资置业有限公司与原告彭某之间，王某系被告湖南凯顺投资置业有限公司的法定代表人，不是本案的适格被告。故原告彭某起诉被告王某无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认2012年4月6日，原告彭某（乙方）与被告湖南凯顺投资有限公司（甲方）签订的《凯顺.御苑公馆认建协议书》及合同编号为2017-00809）《房屋认购合同》无效。 二、被告湖南凯顺投资置业有限公司在本判决生效后十日内一次性返还原告彭某购房款165894元，并以购房款165894元为本金，从2012年5月2日起至购房款返还清之日止按银行同期贷款利率为标准计付赔偿原告彭某的损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告彭某的其他诉讼请求。 本案受理费4715元，由被告湖南凯顺投资置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。 审 判 长  尹 斌 代理审判员  颜秋红 人民陪审员  朱习生 二〇一八年十一月八日 代理书记员  周晓彤                            打印责任人:尹斌 校对责任人: 周晓彤                相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： ...... （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： ...... （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。