贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初8540号 原告（反诉被告）:丁远伦，男，汉族，1955年1月11日出生住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：钱娜（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：左智祥，男，汉族，1983年10月7日出生住贵州省毕节市纳雍县。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 被告：吴道义，男，汉族，1976年5月5日出生住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告（反诉被告）丁远伦与被告（反诉原告）左智祥、被告吴道义土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁远伦的委托诉讼代理人钱娜，被告（反诉原告）左智祥的委托诉讼代理人黄海，被告吴道义的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）丁远伦向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告连带支付拖欠原告4年的土地租金20160元及违约金暂计5040元（自2014年3月至2018年3日起至支付完毕之日止）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2010年3月，原告丁远伦与毕节市磐石采石场签订《土地租赁协议》。该协议载明：“租期二十年，每年每亩租金按900斤包谷的市场价格计算，由毕节市磐石采石场于每年10月9日交纳租金给原告，如逾期交纳租金30日以内，支付年租金千分之二违约金，如逾期超过30日，承担年租金百分之二十五的违约金。乙方保证不改变土地用途，不堆积杂物、不改变地界。”2014年10月份以来，毕节市磐石采石场拒绝支付租金给原告，拒绝理由为：政府下令采石场停业，其租金应由政府负责。现2014年至2018年的租期已到，被告未按时支付租金。原告认为，根据合同法第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第19条、20条的规定，原告已经全面履行了自己的义务将土地交付给毕节市磐石采石场使用，毕节市磐石采石场未按时支付租金已经构成违约。现该采石场未经清算便办理了注销登记，被告左智祥是毕节市磐石采石场的投资人，被告吴道义是实际控制人均应对原告承担连带赔偿责任。特依据民事诉讼法的有关规定向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）左智祥辩称：原告丁远伦主张的租金及违约金支付为2014年3月至2018年10月的租金及其违约金，属于合同之债，受诉讼时效限制，其中的2014年3月至2016年3月的债权已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的2014年3月至2016年3月期间的主张。另原告主张的违约金过高，请求根据实际损失降低该违约金。双方的合同涉案土地是原告的承包地，该土地只能用于农业生产，不能用于非农业生产建设，因违反相关规定故为无效合同，请求法院确认合同无效。若该合同应依法无效，被告不应支付原告租金及其违约金。 被告吴道义答辩称：吴道义并非磐石采石场的所有人和实际控制人，所以原告要求吴道义承担责任无事实依据。 被告（反诉原告）左智祥提出反诉请求：1、请求判决解除原被告之间的《土地租赁协议》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告开办毕节市磐石采石场，租用本诉原告的土地，在采石场生产期间，依《土地租赁协议》约定履行合同。2013年3月19日毕节市国土资源局七星关区分局下达“七星国土资函（2013）13号文”，区国土局根据七星关区人民政府常务会议纪要及2013年2月26日的区政府专题会议精神明确要求毕节市磐石采石场必须于2014年1月31日前无条件关闭矿山。毕节市磐石采石场于2014年1月31日停产，于2016年8月9日注销企业，故采石场于2014年1月31日就没有实际使用原告的土地。综上，因政策原因，双方在履行《土地租赁协议》过程中发生了双方在订立协议时无法预见的重大变化，导致协议不能继续履行，依据事实上的情势变更，根据合同法相关规定，请求解除双方之间的《土地租赁协议》。 同时，被告（反诉原告）左智祥在庭审中及庭审后补充陈述和答辩称：左智祥原登记的毕节市磐石采石场向七星关区国土资源局缴存了100万元的土地复垦费，现采石场因政策原因关闭，无法继续履行合同，该系列案涉及群众广泛，反诉请求中提出解除合同涉及对土地的复耕复垦，申请追加七星关区国土分局为第三人参加诉讼，请求由第三人直接支付租金和承担复垦工作。2017年12月份，七星关区国土分局向磐石采石场下发的通知书责令左智祥在60日内复耕复垦采石场土地，开展矿山地质环境治理恢复工作，逾期不治理或未完成治理的，国土局将支取左智祥缴存的100万元复垦费对涉案土地进行复耕复垦治理，因涉案土地复垦工作复杂，左智祥因客观条件未完成也无法（无力）完成复垦，因此国土局负有对涉案土地实施复垦的行政义务。至于解除合同到实际返还土地给本诉原告之间的时间无法确定、涉及到的逾期交付土地的损失也未实际发生，若该损失实际发生则依据法律规定进行处理或者由法院裁定。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）左智祥的反诉答辩称：一、根据合同约定，租赁期限为20年，现租赁期限未满，达不到解除的条件。二、政府是否允许被告开采石场，是政府与被告之间的关系，不能对抗善意第三人，现该土地地界不清，导致原告无法耕种，即便要解除该租赁合同，被告应恢复该土地原状后再与原告协商解除。被告要求追加第三人的请求与本案无关联，不是同一法律关系，被告应另案起诉。如果该土地达到解除合同的条件，原告则变更诉讼请求为：1、请求被告恢复原告土地原状，并交付土地给原告使用；2、被告依法支付土地租金及违约金给原告，直到土地恢复原状并交付给原告使用时止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。对原告提交的身份证复印件、两份土地租赁协议、毕节市七星关区企业基本信息和被告提供的其居民身份证复印件，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）左智祥提供的毕节市国土局七星关分局七星国土资函（2013）13号文及七星关区市场监督管理局准予注销登记通知书，用以证明磐石采石场因受政策因素影响，被国土资源局责令强制关闭，该企业后于2016年8月9日注销工商登记，证实左智祥在反诉中提出反诉的事实及理由，也证实左智祥于2014年1月30日起没有使用原告的土地，与原告之间的协议不能继续履行的实际。原告对该证据的真实性无异议，但认为达不到左智祥的证明目的，称该证据为被告与国土局之间的行政管理关系，不能作为损害善意第三人即原告合法权益的证据，合同解除的条件是因合同期届满，本案中双方约定的租期为20年，租赁期未满，被告是否实际使用与原告无关，因原告履行了向原告交付土地的义务。被告（反诉原告）左智祥提供的毕节市国土资源局七星关分局复垦土地通知、原磐石采石场缴纳100万元土地复垦保证金收据及转账凭证复印件，用以证明国土局有义务对被告使用的土地进行复垦。原告（反诉被告）对其真实性无异议，但认为该组证据与本案无关联，称现该土地未进行复垦，原告无法进行耕种。本院经审查认为，被告左智祥所举上述原告有争议的证据，其客观真实，与本案也具有关联性，来源合法，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年3月26日，原毕节市磐石采石场与原告（反诉被告）丁远伦签订第1份《土地租赁协议》，该协议约定丁远伦将其位于大坡上（磐石采石场正前方）的2.55亩土地使用权出租给毕节市磐石采石场使用，租赁期限为“本协议签订之日起至本厂停办”，租金交纳采用先付租金后使用方式，书面协议定于每年的3月21日前支付当年（即3月21日至次年3月20日期间）租金，由毕节市磐石采石场按每年每亩给付原告丁远伦900市斤玉米当年市场价计付租金，补充条款载明“因甲方土地位于矿区正上方，归还土地时在原土地位置在相应的下方归还，归还时乙方应在相应位置恢复泥土，使甲方达到耕种条件。”；2010年11月9日，双方签订第2份《土地租赁协议》，约定丁远伦将其位于大坡上的4亩土地出租给毕节市磐石采石场使用，先付租金后使用，每年租金按亩产900斤玉米乘以当年玉米单价，定于每年的10月9日前支付，该份协议第七条载明“租赁期限为本协议签订之日起至本厂停办”、但该协议补充条款载明“若乙方停办砂厂，且不再付甲方租金，乙方必须在以下相应投影位置退还甲方同等面积、并达成复垦条件，租用年限为贰拾年。”两份协议均约定如逾期30日内未支付，另按租金日2‰支付违约金；逾期30日未支付，另按年租金的25%支付违约金。协议签订后，原告丁远伦按协议约定分别将土地交由毕节市磐石采石场使用。2013年3月19日，毕节市国土资源局七星关分局以七星国土资函[2013]13号《关于同意毕节市磐石采石场在原矿区范围内开采石料的函》，同意毕节市磐石采石场在原矿区范围内临时开采建筑石料用灰岩，有效期至2013年12月31日止，采矿期满后须于2014年1月31日前无条件拆除矿内设施、设备等内容。2016年8月9日，毕节市磐石采石场向毕节市七星关区市场监督管理局申请注销登记（解散）。 诉讼中原告明确本案起诉要求被告给付租金及违约金的期间为：第1份协议（即2010年3月26日订立协议）诉请的三年为2015年3月21日至2018年3月20日期间；第2份协议（即2010年11月9日签订协议）诉请的三年为2015年10月9日至2018年10月8日期间。原告（反诉被告）认可被告（反诉原告）已支付上述第1份协议中2015年3月20日前土地使用费用和第2份协议中2015年10月8日前的租金。当事人双方认可上述诉请期间被告未支付丁远伦租金费用。因支付租金问题，原告等人曾多次向当地政府或有关部门反映或信访，要求解决给付租金问题。本案审理过程中，当事人各方认可本案处理的争议期间玉米市场价格按每市斤1.10元计算。 另查明：毕节市磐石采石场被注销登记前系个人独资企业，登记资料载明投资人为被告（反诉原告）左智祥。原告（反诉被告）丁远伦等人出租给左智祥的土地原系耕地，现已被左智祥作为矿坪使用，用于堆放砂石等。毕节市磐石采石场已向毕节市七星关区土地储备开发中心缴纳土地复垦保证金100万元，2017年12月18日，毕节市七星关区国土资源局向“田坝桥镇磐石采石场”下发通知，要求其按照已编制的《矿山地质环境保护与综合治理方案》开展矿山地质环境治理恢复工作，在60日内完成并报国土局组织相关部门验收，逾期不治理或未完成治理的，将支取已缴存的矿山地质环境治理恢复保证金进行治理，不足部分将依法追缴。审理过程中，被告（反诉原告）左智祥表示涉案土地复垦工作复杂，其因客观条件未完成也无法（无力）完成涉案土地复垦。 本案争议的焦点是：1、案涉两份《土地租赁协议》的效力如何认定；2、对该两份协议中双方的合同权利义务是否终止及终止时间，如应支付则涉案土地租金及违约金如何计算；3、被告吴道义应否承担连带支付租金责任。4、对被告（反诉原告）左智祥的反诉请求应否支持及如何处理。 本院认为，关于《土地租赁协议》的效力认定问题。原毕节市磐石采石场与原告（反诉被告）签订的两份《土地租赁协议》，均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，理由为：虽然原告（反诉被告）出租给毕节市磐石采石场的土地原系耕地，出租后作为矿坪使用，用于堆放砂石等，但毕节市磐石采石场已向毕节市七星关区土地储备开发中心缴纳土地复垦保证金100万元，前述行为属于对土地的合理利用，应认定该两份《土地租赁协议》有效。故对被告辩称的《土地租赁协议》无效的意见，本院不予采纳。对有效的协议，原、被告双方应按照协议约定全面履行自己的义务。 对左智祥申请追加毕节市七星关区国土资源局为本案第三人问题。行政机关是否关闭被告（反诉被告）开办的采石场及如何安排复垦等，是行政机关行使行政管理权的行政行为，属行政权调整范畴，不属于人民法院民事案件的审理范围，故对左智祥申请追加毕节市七星关区国土资源局为本案第三人参加诉讼的请求不予以准许。 关于左智祥辩称的原告丁远伦在2014年3月至2016年3月期间的租金因超过诉讼时效不应支持的问题。因从2014年采石场停止开采后拖欠原告（反诉被告）等土地出租人租金，原告（反诉被告）等人陆续不断向政府及相关部门反映解决被告拖欠租金问题，从原告（反诉被告）等人向被告提出履行请求及向有关部门反映解决租金问题时起，诉讼时效发生中断，诉讼时效期间重新计算，原告（反诉被告）的该部分诉讼请求并未超过诉讼时效期间，故对被告的该抗辩意见不予采纳。 关于被告吴道义应否承担连带支付租金责任。由于原告丁远伦未提供证据证明被告吴道义是原毕节市磐石采石场的实际控制人或投资人，故对原告请求判令被告吴道义承担连带支付租金及违约金的主张，应由原告自行承担举证不能的不利后果，对该请求本院不予支持。 本案中，毕节市磐石采石场因其采矿权于2013年12月31日届满被政府责令停止开采，由于双方所签订的两份《土地租赁协议》约定的租赁期限不同，所引起当事人双方的合同权利义务亦不尽相同，对丁远伦主张的租金和违约金、以及左智祥提出的反诉问题，应根据该两份《土地租赁协议》具体情形分别进行处理： 一、关于原告与毕节市磐石采石场于2010年3月26日签订的第1份《土地租赁协议》在本案中的处理问题 关于原告（反诉被告）丁远伦主张的其中涉及租赁位于磐石采石场正前方、大坡上的2.55亩土地于2015年3月21日至2018年3月20日期间的租金及违约金问题。因原告（反诉被告）与原毕节市磐石采石场订立《土地租赁协议》约定的租赁期限为“本协议签订之日至本厂停办”，现原毕节市磐石采石场因其采矿有效期至2013年12月31日届满未获续期，主管部门根据七星关区人民政府常务会议纪要及专题会议精神，责令其在采矿区范围内开采建筑石料用灰岩有效期至2013年12月31日止，期限届满后须于2014年1月31日前无条件拆除生产设备设施，按规定搞好矿山环境恢复治理工作并报验收等事项，毕节市磐石采石场因采矿权时间届满未获续期而已在2014年初停止生产，已达到双方协议约定的砂厂停办期限之条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”之规定，原告与毕节市磐石采石场签订的该份协议因双方约定了合同期限终止的情形，且无证据表明双方事后达成相关补充协议延期等情形，故原告与毕节市磐石采石场之间的合同权利义务终止，即从终止之日起，土地承租人无义务向原出租人支付协议期限届满后的土地租金，故对本诉中原告诉请要求被告支付该份土地租赁协议约定期满后2015年3月21日至2018年3月20日期间租金的请求不予支持。因不需要支付双方约定合同期限届满之后租金，遂支付因延期履行合同主义务租金而产生的违约金缺乏事实及法律依据。 关于被告（反诉原告）左智祥提出解除该合同的反诉请求问题。从原毕节市磐石采石场与原告签订该份《土地租赁协议》约定的“租赁期限为本协议签订之日起至本厂停办”可知，该份合同双方的租赁期限截止时间为2013年12月31日，因而涉案合同的权利义务已经出现法定终止情形而终止，故左智祥提出的反诉请求解除合同缺乏事实及法律依据，对其反诉请求应予以驳回。对案涉《土地租赁协议》中合同的权利义务终止后涉案土地的返还，鉴于原毕节市磐石采石场的开采行为造成涉案土地地貌已经发生重大变化，因而租赁标的物的四至界线不清、面积可能缩水，且相关职能部门已经收取涉案土地复垦保证金，被告左智祥对恢复土地耕种条件持消极态度的客观情况，结合复垦土地系行政权的调整范畴，不属于人民法院民事案件的处理范围，故对丁远伦主张返还土地、支付违约金等请求，本案不予以处理。 二、关于双方于2010年11月9日所订立第2份《土地租赁协议》的处理问题 前已述及该份协议双方约定租期为20年，且为有效合同，双方均应按合同约定承担各自相应义务，毕节市磐石采石场应按《土地租赁协议》的约定向原告支付租金，其采矿期满被申请注销登记（解散）后，所欠原告的租金已成为毕节市磐石采石场的债务，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担责任，……”之规定，被告（反诉原告）左智祥作为毕节市磐石采石场的投资人，应对毕节市磐石采石场所欠原告的土地出租租金承担清偿责任。 关于原告（反诉被告）要求被告支付该份协议中租金和违约金问题。按照当事人双方认可的争议期间玉米市场价格为1.10元/市斤计算，该协议2015年10月9日至2018年10月8日期间，被告（反诉原告）左智祥应支付其所欠付原告（反诉被告）的该三年的租金为11880元（4亩×900市斤/﹒亩×1.10元/市斤×3年）。由于原告（反诉被告）与原毕节市磐石采石场约定的违约金过高，原告（反诉被告）的实际损失认定为因承租人逾期支付租金给其造成的利息损失较为公平合理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的违约金过份高于造成的损失的，违约金按中国人民银行公布的同期同类商业贷款基准利率的130%分段计算，即分别以当年（第1年）未付租金3960元为基数从2015年10月9日起计算1年、以第2年累计未付租金数7920元为基数从2016年10月9日起1年、以第3年起累计未付租金11880元为基数从2017年10月9日起计算至实际履行完毕之日止。 关于被告（反诉原告）左智祥提出解除该份合同的反诉请求问题。原毕节市磐石采石场因其采矿权有效期至2013年12月31日届满未获续期，主管部门根据七星关区人民政府常务会议纪要及专题会议精神，责令其在采矿期限届满后须于2014年1月31日前无条件拆除生产设备设施，按规定搞好矿山环境恢复治理工作并报验收，致使采石场停办后合同目的不能实现，出现了协议履行过程中承租土地人无法克服的不可抗力情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”规定，结合本案的实际情况和公平原则，宜解除原、被告双方签订的《土地租赁协议》，故对左智祥解除涉案合同的反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由于左智祥未提供证据证明本案诉讼前已通知原告解除合同，庭审中双方也未就是否解除合同等达成一致意见，本案中解除合同时间应以本判决生效之日起为解除涉案合同的时间。对合同解除前左智祥所欠付原告的租金等，因该时段内合同为有效合同，双方均应履行各自义务，左智祥仍应该按双方协议约定承担给付未支付给原告的租金及依法承担违约责任，故对前述原告本诉中本院已认定的租金及违约金，左智祥仍应向原告支付。对本诉中原告主张的截至日期到解除合同生效日期之间的租金等，因原告对被告左智祥反诉后的主张请求不明确，本案中不作处理。对《土地租赁协议》合同解除后涉案土地的返还，鉴于原毕节市磐石采石场的开采行为造成涉案土地地貌已经发生重大变化，因而租赁标的物的四至界线不清、面积可能缩水，且相关职能部门已经收取涉案土地复垦保证金，被告左智祥对恢复土地耕种条件持消极态度的客观情况，结合复垦土地系行政权的调整范畴，不属于人民法院民事案件的处理范围，故对丁远伦主张返还土地、支付违约金等请求，本案不予以处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）左智祥于本判决生效之日起十日内支付原毕节市磐石采石场所欠原告（反诉被告）丁远伦（2010年11月9日所订立《土地租赁协议》）2015年10月9日至2018年10月8日期间土地租金人民币11880元及违约金（违约金按中国人民银行公布的同期同类商业贷款基准利率的130%分段计算，分别以第1年未付租金3960元为基数从2015年10月9日起计算1年、以第2年累计未付租金数7920元为基数从2016年10月9日起1年、以第3年起累计未付租金11880元为基数从2017年10月9日起计算至实际履行完毕之日止）。 二、解除原告（反诉被告）丁远伦与原毕节市磐石采石场于2010年11月9日订立的《土地租赁协议》。 三、驳回原告(反诉被告)丁远伦的其他诉讼请求。 四、驳回被告(反诉被告)左智祥的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取后为人民币215元、反诉案件受理费50元，合计265元，由被告(反诉原告)左智祥负担165元，由原告（反诉被告）丁远伦负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  朱江 二〇一八年十一月二十八日 书记员  杨杰