安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0208民初1859号 原告：潘尚林，男，1986年7月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：孔柯华，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁先华，安徽深蓝律师事务所实习律师。 被告:芜湖瑞丰置业有限公司,住所地安徽省芜湖市三山区峨桥国际茶城门楼外（梅地亚大道**）。统一社会信用代码913402080875844744。 法定代表人：叶盛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：董泽民，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨清，安徽纬纶律师事务所实习律师。 原告潘尚林与被告芜湖瑞丰置业有限公司（以下简称瑞丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘尚林及其委托诉讼代理人孔柯华、鲁先华，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人董泽民、杨清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘尚林向本院提出诉讼请求：1、判令瑞丰公司支付逾期交房违约金（自2018年1月11日起按照已付房款的日万分之三计算至具备交房条件并实际交房之日止）；2、判令瑞丰公司支付逾期提供办理房屋房地产权证的全部材料的违约金（自2018年4月1日起按照已付房款的日万分之一计算至瑞丰公司提供办理房屋房地产权证的全部材料之日止）；3、判令瑞丰公司向潘尚林支付实现债权的律师费用3990元；4、瑞丰公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：2017年5月24日，潘尚林与瑞丰公司签订了3份《商品房买卖合同》，合同约定潘尚林向瑞丰公司购买峨桥瑞丰茶叶交易博览城房屋3套，瑞丰公司于2017年12月31日之前将验收合格的房屋交付潘尚林，瑞丰公司逾期交付房屋的，每日按照已经支付的购房款的万分之三支付逾期交房违约金；如瑞丰公司超过90日不能提供按照规定应当由其提供的办理房屋房地产权证的全部材料，影响潘尚林办理房屋所有权的，瑞丰公司按已付款日万分之一支付违约金，瑞丰公司在90日内完成办理初始登记的时间系自合同约定交付的时间起开始计算；如因一方违约导致另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、诉讼保全担保费、律师费、差旅费。合同签订后，潘尚林支付了全部购房款，但瑞丰公司未能在合同约定的期限之前交付房屋和提供按规定应当由瑞丰公司提供的办理房屋房地产权证的全部材料，直到2018年8月7日才发出《交房通知》，告知潘尚林2018年8月8日起持购房合同到瑞丰国际茶博城办理交付及进场手续，潘尚林收到《交房通知》后前去办理交付手续时发现，瑞丰公司出售的房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《综合查验备案证》和办理初始登记等，尚未达到房屋交付和办理房屋房地产权证的条件。瑞丰公司的行为已经严重违反了双方签订的合同约定，给潘尚林造成了重大损失，现潘尚林诉至法院，请求判如所请。 瑞丰公司辩称，一、潘尚林诉请逾期办证违约金与约定不符，不能成立。二、协议约定逾期交房违约金明显过高，依法应予调低。 本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，潘尚林（买受人）与瑞丰公司（出卖人）签订了3份《商品房买卖合同》及补充协议，向瑞丰公司购买该公司开发的位于本市三山区峨桥瑞丰茶业交易博览城14#楼107、306、316室，设计用途为商业。合同约定，3套房屋购买金额分别为554442元、137193元、130670元，合计822305元；买受人于2017年5月12日付清购房款；出卖人应在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；买受人同意给予出卖人10日的交房宽展期限（自约定交房期限第二日起算），交房宽展期满后，若出卖人六十日内仍未能交房，买受人选择合同继续履行的，出卖人应自宽展期届满之日第二日其至出卖人《交房通知书》中载明的交房日期止，按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。出卖人应在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，如出卖人不能按期提交材料，影响了买受人办理房屋所有权证的，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之一的违约金；如果一方违约，导致另一方通过仲裁、诉讼维权时，违约方应承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。 潘尚林于2017年5月11日付清全部购房款。瑞丰公司于2018年8月7日向潘尚林发出交房通知，通知潘尚林同年8月8日起办理房屋交付及进场手续。潘尚林因瑞丰公司未能提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《综合查验备案证》和办理初始登记等，认为尚未达到房屋交付条件和办理房地产权正的条件，拒绝收房。双方因违约金事宜协商未果，遂成诉。 另查明：1、潘尚林购买的峨桥瑞丰茶业交易博览城14#楼于2018年9月27日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、瑞丰公司于2018年11月9日向本院提交《综合查验备案证》，备案时间为2018年10月10日，本院于2018年11月12日告知潘尚林，瑞丰公司于同日短信通知潘尚林收房，潘尚林称前往收房时因违约金问题与瑞丰公司未能达成一致，瑞丰公司拒绝交房，本院向瑞丰公司核实情况时，瑞丰公司称潘尚林逾期办理按揭贷款手续构成违约，瑞丰公司可以拒绝办理交房手续，案涉房屋至今未办理交付手续；3、潘尚林于2018年8月20日与安徽深蓝律师事务所签订委托代理合同，委托该律师事务所律师代理诉讼，合同约定一审律师代理费2660元，二审（如果存在）律师代理费1330元。同年8月21日，潘尚林向安徽深蓝律师事务所支付2660元。 以上事实，有双方当事人陈述及潘尚林提交的身份证复印件、企业信息查询单、《商品房买卖合同》3份复印件、收款收据复印件、借款合同复印件、转账凭证复印件、交房通知复印件、委托代理合同、发票及瑞丰公司提交的竣工验收备案表、综合查验备案证在卷佐证。 本院认为：潘尚林与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应根据诚实信用原则履行上述合同。案件审理过程中存在以下争议焦点：一、瑞丰公司是否逾期交房，违约金如何计算；二、瑞丰公司是否有逾期提供办理房地产权证的全部材料的行为，是否应当承担违约金；三、潘尚林实现债权的费用如何认定。以下逐项评析： 关于争议焦点一，瑞丰公司于2018年8月7日通知交房时，尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《综合查验备案证》。根据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》，房屋经综合查验合格方可交付使用。潘尚林据此拒绝收房，符合规定。瑞丰公司应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的标准，本院结合合同履行情况及当事人的预期利益等因素考虑，对合同中约定的已付房款日万分之三的计算标准予以支持。逾期交房违约金从双方约定的交房宽展期届满次日（2018年1月11日）起算。本院虽于2018年11月12日告知潘尚林可以收房，瑞丰公司亦通知潘尚林收房，但双方在交付房屋过程中，瑞丰公司以潘尚林逾期付款构成违约为由拒绝交房，导致未能及时交付。瑞丰公司对该事实亦予以认可。故逾期交房违约金应计算至瑞丰公司实际交房之日止。 关于争议焦点二，双方签订的合同中明确约定办理房地产权证的全部材料应在商品房交付使用后90日内提供，现案涉房屋尚未实际交付使用，潘尚林主张瑞丰公司承担逾期提供材料的违约责任的诉讼请求尚不满足条件，本院不予支持。待瑞丰公司实际交付房屋后，如超过90日内未能提供办理房地产权证的全部材料，潘尚林可根据实际情况另案主张相应的违约金。 关于争议焦点三，因瑞丰公司逾期交房行为致潘尚林诉至法院，产生相应的律师代理费用，根据合同约定，瑞丰公司应当向潘尚林支付其实现债权费用。潘尚林主张实现债权律师费3990元，但潘尚林实际支出律师代理费2660元，其实际支出的律师费不违反律师代理民事诉讼的相关规定，故对潘尚林的该项诉讼请求，本院支持2660元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、芜湖瑞丰置业有限公司于本判决生效后十日内给付潘尚林逾期交房违约金（以822305元为基数，自2018年1月11日起至房屋实际交付之日止按日万分之三计算）； 二、芜湖瑞丰置业有限公司于本判决生效后十日内给付潘尚林实现债权的律师费用2660元； 三、驳回潘尚林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计780元，由潘尚林负担195元，芜湖瑞丰置业有限公司负担585元（潘尚林已垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  胡宗正 二〇一八年十一月二十三日 书记员  赵雅云 附：适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。