广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执异301号 案外人：刘美，女，汉族，1992年9月18日出生，住广东省雷州市。 委托代理人：姚贤达，广东聚英华律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司佛山分行，经营场所：广东省佛山市禅城区。 负责人：罗伟宏。 委托代理人：叶锦城，男，汉族，1977年3月15日出生，住广东省佛山市南海区，系申请执行人职员。 委托代理人：宋文怡，女，汉族，1986年11月4日出生，住广东省佛山市南海区，系申请执行人职员。 被执行人：佛山市江峰贸易有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。 法定代表人：劳惠珠。 被执行人：劳惠珠，女，汉族，1949年6月13日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：何文峰，男，汉族，1975年10月13日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：梁惠敏，女，汉族，1978年2月18日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：何文彪，男，汉族，1974年2月18日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：梁丽梅，女，汉族，1979年10月5日出生，住广东省佛山市顺德区。 本院在执行中信银行股份有限公司佛山分行（以下简称中信银行佛山分行）申请执行佛山市江峰贸易有限公司（以下简称江峰公司）、劳惠珠、何文峰、梁惠敏、何文彪、梁丽梅借款合同纠纷一案中，案外人刘美向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年11月23日公开进行听证，案外人刘美的委托代理人姚贤达、申请执行人中信银行佛山分行的委托代理人叶锦城、宋文怡到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人刘美向本院提出异议，请求：确认其承租的位于广州市XX区XX街XX广场XXX号房产（以下简称涉案房产）的租赁合同合法有效，并对该房产的拍卖具有优先购买权，带租拍卖该房产。事实与理由：刘美承租的涉案房产因（2018）粤06执648号案需执行拍卖，但该房产已由刘美承租，且刘美是从广州市东戈美容美发有限公司（以下简称东戈公司）转租而来，转租时已向东戈公司支付转租费（即顶手费）、装修费共计185万元。根据东戈公司与业主签订的合约，租赁期限从2015年9月1日起，起租时间在抵押之前，故刘美申请带租拍卖涉案房产。 案外人刘美向本院提交如下证据： 1.本院（2018）粤06执648号不带租拍卖告知书一份，拟证明案外人提起异议的原因； 2.落款日期为2015年9月18日的《商铺租赁合同》复印件、落款日期为2017年3月28日的收据复印件、落款日期为2017年3月30日的《商铺租赁合同》各一份，拟证明案外人承租涉案房产的事实。 经质证，申请执行人中信银行佛山分行对证据1的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）予以认可，并认为该证据已经证明中信银行佛山分行的抵押权设立的时间先于租赁权，且抵押权优先于租赁权；对证据2的“三性”不予认可。 经审查，本院对案外人刘美提交的证据1的“三性”予以确认；证据2中落款日期为2015年9月18日的《商铺租赁合同》及落款日期为2017年3月28日的收据因无原件可供核对，本院对其真实性不予确认；证据2中落款日期为2017年3月30日的《商铺租赁合同》因无其他证据予以佐证，故本院对其真实性不予确认。 申请执行人中信银行佛山分行答辩称：其不同意对涉案房产带租拍卖，也不同意刘美对房产具有优先购买权。法院已在2018年10月26日的（2018）粤06执648号不带租拍卖告知书中查明中信银行佛山分行设定抵押权的时间为2014年4月1日，而刘美提供的租赁合同显示最早签订的租赁合同的落款日期为2015年9月18日。因此，租赁权的取得时间后于抵押权的设定时间，本案不适用“买卖不破租赁”，故中信银行佛山分行不同意带租拍卖。 申请执行人中信银行佛山分行未向本院提交证据。 被执行人江峰公司、劳惠珠、何文峰、梁惠敏、何文彪、梁丽梅在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明，中信银行佛山分行与江峰公司、劳惠珠、何文峰、梁惠敏、何文彪、梁丽梅借款合同纠纷一案，佛山仲裁委员会作出的（2017）佛仲金字第161号仲裁裁决已经发生法律效力，裁决：一、中信银行佛山分行与江峰公司签订的“（2016）禅银贷字第160895号”《人民币流动资金贷款合同》于2017年10月14日到期；二、江峰公司于本裁决书作出之日起十日内向中信银行佛山分行偿还借款本金人民币44734305.12元及相应利息；三、江峰公司于本裁决书作出之日起十日内向中信银行佛山分行偿还本案律师费人民币20000元；四、江峰公司于本裁决书作出之日起十日内向中信银行佛山分行偿还本案财产保全费人民币5000元；五、中信银行佛山分行在上述第二项、第三项、第四项裁决确定的债务及本案仲裁受理费范围内对何文彪、梁丽梅提供抵押的“粤房地他项权证佛字第0314008541号”《广东省房地产他项权证》项下位于佛山市XX区XX镇XX社区居民委员会XXXX道X号XXX号楼X幢房地产享有优先受偿权，优先受偿权的最高额度为人民币6000万元；六、中信银行佛山分行在上述第二项、第三项、第四项裁决确定的债务及本案仲裁受理费范围内对梁惠敏、梁丽梅提供抵押的“粤房地他项权证佛字第0XXXXXX0号”《广东省房地产他项权证》项下位于广州市XX区XX街XX路XXX号房地产（即涉案房产）享有优先受偿权，优先受偿权的范围为本金人民币17029200元整和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、抵押权等所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等）和其他所有应付的费用之和；七、中信银行佛山分行在上述第二项、第三项、第四项裁决确定的债务及本案仲裁受理费范围内对何文峰、梁惠敏提供抵押的“粤房地他项权证佛字第0XXXXXX3号”《广东省房地产他项权证》项下位于佛山市XX区XX镇XX社区居民委员会XXX道2号XXX号楼X幢房地产享有优先受偿权，优先受偿权的最高额度为人民币6000万元；八、劳惠珠、何文峰、梁惠敏、何文彪、梁丽梅在上述第二项、第三项、第四项裁决确定的债务及本案仲裁受理费的范围内承担连带清偿责任；本案仲裁受理费人民币124498元由江峰公司承担。因义务人未履行上述生效法律文书确定的义务，权利人中信银行佛山分行向本院申请执行，本院于2018年5月16日立案执行，案号为（2018）粤06执648号。在执行过程中，本院于2018年10月8日作出（2018）粤06执648号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人梁丽梅、梁惠敏所共有的位于广州市XX区XX街XX路XX广场XXX号[XX广场一期商业一、二、三栋XX街XX路XXX号商铺（南华路XXX号）X层XXX房]的房产（证号：0XXXXXX9、0XXXXXX0），拍卖所得款用以偿还被执行人欠申请执行人的部分债务。同日，本院作出（2018）粤06执648号网络拍卖告知书。案外人刘美于2018年10月24日向本院提出带租拍卖申请并提交了租赁合同等相关资料。本院经审查作出（2018）粤06执648号不带租拍卖告知书，告知刘美其取得租赁权的时间后于涉案房产抵押权设定时间，依法不符合带租拍卖的条件，故本院决定不带租拍卖。案外人刘美遂提出本案异议。 另查明，涉案房产由被执行人梁惠敏、梁丽梅共同共有，不动产产权证号为粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号，门牌地址为广州市XX区XX街XX路XXX号商铺，不动产坐落为广州市XX区桥××街××路××［××广场××商业××、××、××桥××街××路××商铺（××路××）1层XXX房]。涉案房产于2014年4月1日办理抵押登记，抵押权人为中信银行佛山分行。 本院认为，本案争议焦点为应否带租拍卖涉案房产。首先，案外人刘美提供的落款日期为2015年9月18日的《商铺租赁合同》及落款日期为2017年3月28日的收据均无原件可供核对，且上述证据与落款日期为2017年3月30日的《商铺租赁合同》无其他证据予以佐证，不能形成完整的证据链，刘美的举证不足以证明其对涉案房产存在合法有效的租赁关系。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”涉案房产于2014年4月1日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人中信银行佛山分行，而刘美提供的两份《商铺租赁合同》落款日期分别为2015年9月18日、2017年3月30日，时间均在中信银行佛山分行设立抵押权并办理抵押登记之后。即使刘美主张的租赁关系真实存在，根据上述法律规定，从时间先后而言，刘美所主张的租赁关系亦不得对抗中信银行佛山分行已登记的抵押权。综上，案外人刘美未能证明其对涉案房产存在足以对抗已登记的抵押权的租赁关系，故本院对其带租拍卖涉案房产的请求不予支持。至于案外人刘美提出对涉案房产享有优先购买权的请求，该请求非案外人异议所要解决的排除执行问题的审查范畴，其应另循法律途径进行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人刘美的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一八年十一月三十日 法官助理钟燕莲 书记员黄榕霞