广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9898号上诉人（原审原告、执行案外人）：区燕霞，女，1962年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：钱嘉志，广东信广律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：何冠叶，男，1969年8月10日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，第三人（被执行人）：黎华捷，女，1971年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，第三人（被执行人）：仇汉瑜，男，1992年12月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，上诉人区燕霞因与被上诉人何冠叶、原审第三人黎华捷、仇汉瑜案外人执行异议之诉纠纷一案，不服佛山市高明区人民法院（以下简称高明区法院）（2018）粤0608民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理。经过阅卷、法庭调查，决定不开庭进行审理。本院于2018年11月6日公开进行了法庭调查，上诉人区燕霞的委托诉讼代理人钱嘉志，被上诉人何冠叶到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。高明区法院查明，2017年5月17日，何冠叶与黎华捷、仇汉瑜、佛山市集晖投资管理有限公司在高明区法院主持下达成调解协议，其内容为：一、黎华捷、仇汉瑜确认拖欠何冠叶借款及利息72万元及律师费20000元共74万元，分三个月偿还，每个月为一期，第一期于2017年6月17日之前支付10万元，第二期于2017年7月17日之前支付10万元，第三期于2017年8月17日之前支付54万元。如有任何一期没有按时支付的，何冠叶可申请人民法院就未清偿部分予以强制执行，并有权以526000元为本金按月息2%计至黎华捷、仇汉瑜实际清偿之日止。何冠叶放弃对佛山市集晖投资管理有限公司及本案中其他的诉讼请求；二、何冠叶在38万元的范围内对黎华捷名下位于佛山市高明区荷城街道建设路xxx107房房产处理款享有优先受偿权；三、何冠叶在22万元的范围内对仇汉瑜名下位于佛山市高明区荷城街道xxx号之2的房产处理款享有优先受偿权；四、本案诉讼费11840元因调解减半收取5920元，由黎华捷、仇汉瑜于2017年6月17日之前向何冠叶支付。黎华捷、仇汉瑜未完全履行调解协议，何冠叶于2017年8月17日向高明区法院申请强制执行，高明区法院立执行案号为（2017）粤0608执1908号。2017年9月8日，高明区法院发布公告，责令被执行人仇汉瑜及同住家属于2017年9月30日前搬迁出位于佛山市高明区荷城街道xxx号之2，即101铺位，并向高明区法院提交相关房屋权属资料，以便于对上述房屋进行价格评估与拍卖。另查明，101铺位所有权人是仇汉瑜，仇汉瑜于2015年4月24日将该房产抵押给了何冠叶，并办理了抵押登记，2016年1月25日，佛山市三水区人民法院（以下简称三水区法院）因审理佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社与仇汉瑜、仇德均、黎华捷金融借款合同纠纷一案以（2016）粤0607民初377号[委托高明区法院执行后立案案号为（2017）粤0608执1311号]诉讼保全民事裁定书查封了该房产。区燕霞与黎华捷于2017年3月25日签订了一份《铺位租赁协议书》，黎华捷将涉101铺位出租给区燕霞，租赁时间从2017年3月25日至2020年3月25日，租金为每月880元。2017年7月13日，高明区法院以（2017）粤0608执1311号对101铺位再次进行了第一轮候查封。再查明，2018年1月25日，高明区法院以启动执行的（2017）粤0608执1908号并非查封标的物的案件，提起案外人异议之诉的条件尚不具备为由，作出（2017）粤0608民初3683号民事裁定驳回区燕霞的起诉。2018年4月28日，本院作出（2018）粤06民终4366号民事裁定，认为无需局限于首查封案件才能执行涉案财产，撤销了上述（2017）粤0608民初3683号民事裁定，指令高明区法院审理。高明区法院认为，本案系案外人执行异议之诉。案件的争议焦点主要有以下两方面：一是租赁合同是否有效；二是区燕霞的承租权能否阻止本案的搬迁行为，拍卖标的物时应否带租约。关于租赁合同的效力问题。合同双方在签订合同时形成了共同的合意，且履行期间一直无争议，包括出租人的儿子（租赁物的登记权利人）仇汉瑜亦未提出过异议，承租人区燕霞作为善意的相对人有理由相信出租人黎华捷已得到了其子仇汉瑜的授权而构成表见代理，故租赁合同不存在无效的法定情形，应认定为有效。出租人擅自处分查封标的物的行为属于执行法院依法查处的妨碍执行行为，不影响双方所订立合同的生效。关于区燕霞的承租权能否阻止本案的搬迁行为，拍卖标的物时应否带租约的问题，高明区法院认为不能支持。首先，据查明的事实，区燕霞与黎华捷签订《铺位租赁协议书》的时间发生在涉案标的物101铺位被三水区法院查封以后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”所规定的时间要件，即使《铺位租赁协议书》合法有效，也不具备支持的条件。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”执行法院选择本案作为启动执行的案件，则申请执行人何冠叶已取得了查封申请人的抗辩权，因而被执行人黎华捷与区燕霞在标的物上设定的权利负担即《铺位租赁协议书》不能对抗申请执行人何冠叶。再次，申请执行人何冠叶也是涉案标的物101铺位的抵押权人，作为执行案外人的区燕霞，其异议也不能对抗抵押权人何冠叶。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持……”。何冠叶于2015年取得抵押权，而区燕霞于2017年才承租101铺位，区燕霞的异议亦不能对抗抵押权人。综上所述，区燕霞的承租权不能阻止本案的搬迁行为，其关于拍卖标的物时予以带租约的请求也不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条第一款规定,判决如下：驳回原告区燕霞的诉讼请求。上诉人区燕霞不服该判决，向本院上诉，请求：1.撤销高明区法院（2018）粤0608民初2551号民事判决，支持上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。本案中，上诉人是对被上诉人何冠叶申请执行第三人一案，即（2017）粤0608执1908号案提起执行异议，而非对案外人佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社执行第三人的（2017）粤0608执1311号案提出异议，根据民事诉讼不告不理的原则，一审判决不应就上诉人能否对抗案外人佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社的执行申请进行审理。现一审判决以案外人佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社的财产保全措施先于上诉人租约的订立，驳回上诉人的异议申请，属于适用法律有误。二、上诉人的诉请合法合理。上诉人与第三人之间的租赁合同有效，上诉人亦已经实际占有使用案涉商铺并投资大量金钱对该商铺进行装修。强行要求作为弱势方的上诉人搬离租赁物（案涉商铺）危及上诉人基本的经营权及居住权。退一步讲，虽然第三人将案涉房产抵押给上诉人在前，但上诉人作为弱势方的善意第三人承租了案涉商铺后已经对商铺斥资进行专属于上诉人茶行经营的装修，对商铺内装修物享有所有权。若人民法院不带租约拍卖一来损害了上诉人对装修物的所有权，二来影响商铺变现价值。而带租约拍卖有利于对案涉商铺的债权人利益的实现同时也能保护作为弱势方的上诉人的权益，因此上诉人向人民法院提出带租约拍卖合情合理。上诉人区燕霞没有向本院提交新的证据。被上诉人何冠叶答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，对一审判决没有意见。被上诉人何冠叶没有向本院提交新的证据。经审查，本院对高明区法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，上诉人区燕霞主张带租拍卖涉案房产，虽然高明区法院在（2017）粤0608执1908号案中对涉案房产进行处置，但处置效力同样及于（2017）粤0608执1311号案，高明区法院以该案查封涉案房产先于租赁合同签订时间为由不予支持上诉人的主张，法律依据充分，适用法律并无不当。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，上诉人租赁的商铺，在上诉人于2017年3月25日签订《铺位租赁协议书》之前，已于2015年4月24日被设置抵押权，且已于2016年1月25日被佛山市三水区人民法院另案查封。因此，高明区法院在执行中，依法将影响抵押权实现的租赁权除去，符合法律规定。上诉人作为执行案外人要求对其承租的涉案商铺带租约拍卖，没有法律依据，应不予支持。上诉人区燕霞上诉无理，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人区燕霞负担。本判决为终审判决。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  李 慧二〇一八年十一月二十六日书记员  林晓波