上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初2432号原告(反诉被告)：汤皓亮，男，1953年11月7日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)：葛燕萍，女，1955年3月21日生，汉族，住上海市黄浦区。两原告的共同委托诉讼代理人：樊云，上海市淮海律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：单方明，上海市淮海律师事务所律师。被告(反诉原告)：李东，男，1985年10月3日生，汉族，住江苏省。被告(反诉原告)：王江华，女，1986年9月8日生，汉族，住江苏省。两被告的共同委托诉讼代理人：余家恺，国浩律师(上海)事务所律师。原告汤皓亮、葛燕萍与被告李东、王江华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。庭审中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本案于2018年3月22日、5月21日、10月30日三次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人樊云、被告李东及两被告的共同委托诉讼代理人余家恺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤皓亮、葛燕萍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年3月28日签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；2、两被告支付赔偿金7,500元；3、两被告支付违约金1,266,000元。事实和理由：两原告是坐落在上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)所有权人。原、被告于2017年3月28日签订上海市房地产买卖合同，约定被告向原告购买系争房屋，总房价款633万元，付款方式为签约当日被告支付32万元，2017年10月31日前被告支付100万元，2017年12月31日前被告支付90万元，其余409万元被告以贷款方式支付，余款2万元被告在双方办妥房地产交接手续当日支付。同时双方约定，被告未按约付款的，应向原告支付赔偿金，按照逾期未付款的日万分之五计算，逾期超过15日被告仍未履行的，原告有权单方解除合同，被告应承担违约责任，并按照房屋总价款的20%支付违约金。合同签订当日，被告支付房款32万元，之后被告未按约支付房款，原告曾以书面方式催告被告未果。2017年11月16日原告发函解除房地产买卖合同。为此，原告提起诉讼，请求判如诉请。被告李东、王江华辩称，不同意原告的诉请。双方签订的买卖合同约定待被告李东缴税记录满60个月之后，李东与王江华离婚，再与他人结婚，原告配合被告签订新的买卖合同。然而，在被告支付购房款32万元之后，2017年6月，李东工作发生变动，新单位没有给李东缴税，导致李东无法在2018年4月满足缴税记录的购房条件，无法享受首套购房优惠政策，无法在2018年4月完成系争房屋的过户。李东随即告知原告，原告却要求被告依合同条款来履行。被告认为双方签订的买卖合同并非双方真实意思的表示，双方的真实意思是待被告满足60个月的缴税记录以后，两被告离婚，再由李东与他人结婚后购买系争房屋。原告明知道被告属于限购人员，之后又拒绝与被告签订新的合同。故认为该份合同属通谋虚伪的意思表示，合同应为无效，被告不应当承担违约责任。即便法院认定被告需承担违约责任的，原告的第二、三项诉请是重复的，且原告主张的标准过高，请求予以调整。同时，被告李东、王江华向本院提出反诉诉讼请求：判令原告返还已付的购房款32万元。事实和理由：原、被告签订的上海市房地产买卖合同是双方通谋虚伪的意思表示，是无效的合同，被告也没有违约行为，是原告拒绝按照补充协议的约定与被告签订新的买卖合同，故原告应当返还被告已付的购房款。针对被告李东、王江华的反诉，原告汤皓亮、葛燕萍辩称，鉴于买卖合同已经解除，故同意返还被告的已付购房款。此外，对于被告的限购情形，原告之前并不知情。双方只是约定如果被告的婚姻状况发生变化，原告同意配合签订新的合同，而非双方为通谋虚伪的意思表示。本院经审理认定事实如下：原告汤皓亮、葛燕萍原系系争房屋的共同共有产权人。2017年3月28日，原告汤皓亮、葛燕萍(卖售人、甲方)与被告李东、王江华(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，约定乙方向甲方购买系争房屋，合同总价款633万元。双方确认于2018年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。合同附件三约定的付款时间为：于签约当日乙方支付32万元，于2017年10月31日前乙方支付100万元，于2017年12月31日前乙方支付90万元，乙方以贷款方式支付409万元，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付房款2万元。买卖合同另对其他权利义务进行了约定。同日，原告汤皓亮、葛燕萍(卖售人、甲方)与被告李东、王江华(买受人、乙方)签订《补充协议》，约定：……2、甲、乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。……同日，被告支付原告购房款32万元。2017年11月1日，原告向被告发出《催告书》，催告被告按时履行付款义务。2017年11月16日，原告向被告发出《解除合同告知书》，通知被告因其逾期超过15日仍未完全履行付款义务，根据合同第九条第三款约定，原告于2017年11月16日正式单方面解除买卖合同，并书面告知被告。被告确认于2017年10月20日收到该告知书。再查明，2017年11月30日，两原告(卖售人、甲方)与案外人马某某、韦某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价565万元。被告对真实性认可，但认为无法据此认定系争房屋的真实成交价格。庭审中，被告申请对系争房屋在2017年11月16日的市场价值进行评估。根据被告申请，本院委托上海国城土地房地产估价有限公司就系争房屋在2017年11月16日的市场价值进行评估。2018年9月26日，该公司出具房地产估价报告，结论为：系争房屋于价值时点的市场价值为单价46,700元/平方米，总价格为5,759,000元。原、被告对评估报告均无异议。庭审中，被告另提供了证人陈佳妮的证人证言及陈佳妮与原告汤皓亮的微信聊天记录，证明签订买卖合同当时，被告李东税单不满60个月，而被告王江华有过贷款记录，故首付不能享受首套房待遇，但如果首付按照二套房的话买方没有支付首付款能力。故当时和原告协商约定等到2018年4月30日之后李东税单满5年的缴税记录后，由李东与王江华离婚再以李东个人名义购房，原告对此事知情且同意。2017年5月，证人曾联系原告，问及如果银行收紧导致被告贷款贷不下来，是否可以重新寻找下家，但原告表示拒绝，要求按照原有合同继续履行。原告对证人证言部分认可，对微信记录真实性认可，认为买卖合同中明确了2018年4月30日过户的时间点，说明被告也认可到此时其具有购房资格。此外，补充协议只是说如果婚姻状况发生变动，原告愿意配合签订新的合同，而现在的情况是被告不愿意继续履行合同。庭审中，被告李东陈述，其工作在2017年6月发生了变动，故2017年7月的社保没有缴纳。截止目前，两被告的婚姻状况没有发生变化。以上事实，有上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、补充协议、收据、催告书、解除合同告知书、房地产估价报告及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告辩称买卖合同系通谋虚伪的意思表示，故合同应为无效的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。根据买卖合同的约定，被告应当在2017年10月31日前支付购房款100万元，但被告未按约支付，显属违约行为。被告在庭审中提出抗辩意见如下：原告对被告在签约当时不具有购房资格系明知，原告针对中介人员2017年5月所提的若贷款不能正常贷出如何处理的回复中要求按合同继续履行，原告拒绝与被告签订新的买卖合同。对此，本院认为，被告所陈述的上述情形并不能构成被告逾期支付购房款的合理抗辩事由，虽补充协议约定在被告婚姻状态发生变化时原告同意配合被告签订新的合同，但该条所针对的仅为“婚姻状态发生变化”，而事实上被告的婚姻状态并未发生变化，被告所谓原告拒绝签订新的买卖合同显然没有事实依据，在未有约定变动事由时，原告要求被告按原定协议履行并无不当。故被告的上述抗辩意见均无依据，本院不予支持。原告基于合同“逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同”的约定，于2017年11月16日向被告发出解除买卖合同的告知书，具有合同和法律依据。被告确认其在2017年11月20日已收到，本院确认该日期为买卖合同的解除日期。关于原告的第二项诉讼请求，因被告逾期支付购房款，故应当按照合同的约定向原告支付逾期付款违约金，原告之主张具有合同依据，本院予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，原告主张被告承担合同总价款20%的违约金。被告认为违约金过高，并申请对合同解除时系争房屋的市场价值进行评估。鉴于双方对上海国城土地房地产估价有限公司出具的房地产估价报告均无异议，故本院认定系争房屋差价损失为571,000元。综合考虑双方当事人的约定，本院酌情将原告主张的违约金调整为65万元。关于被告已付的房款32万元，鉴于买卖合同已解除，原告应当返还给被告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)汤皓亮、葛燕萍与被告(反诉原告)李东、王江华于2017年3月28日签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年11月20日已解除；二、被告(反诉原告)李东、王江华支付原告(反诉被告)汤皓亮、葛燕萍赔偿金7,500元；三、被告(反诉原告)李东、王江华支付原告(反诉被告)汤皓亮、葛燕萍违约金650,000元；四、原告(反诉被告)汤皓亮、葛燕萍返还被告(反诉原告)李东、王江华购房款320,000元；五、上述第二至四项相互折抵后，被告(反诉原告)李东、王江华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)汤皓亮、葛燕萍337,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,341元，反诉案件受理费3,050元，鉴定费15,207元，合计诉讼费用34,598元，由原告(反诉被告)汤皓亮、葛燕萍负担8,936元(已付)，由被告(反诉原告)李东、王江华负担25,662元(已付18,257元，余款7,405元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  惠 蕙审 判 员  杨 名人民陪审员  黄坤生二〇一八年十一月二十七日书 记 员  王泽宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。