广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初886号 原告：唐廉先，男，1962年11月3日出生，汉族，住北海市海城区。 原告：符小燕，女，1974年7月11日出生，汉族，住北海市海城区。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：唐程，广西唐程律师事务所律师。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：陈世锋，广西唐程律师事务所律师。 被告：杨鸿敏，女，1983年7月14日出生，汉族，住北海市银海区。 被告：杨鸿儒，男，1987年5月10日出生，汉族，住北海市海城区。 被告：杨鸿超，女，1995年4月4日出生，汉族，住北海市海城区。 以上三被告的共同委托诉讼代理人：吴桂石，北海市海城区驿马街道办事处法律服务所法律工作者。 第三人：唐林娟，女，1965年8月15日出生，汉族，住北海市海城区。 原告唐廉先、符小燕与被告杨鸿敏、杨鸿儒、杨鸿超、第三人唐林娟土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年5月22日受理后，依法适用普通程序于2018年7月18日、11月15日公开开庭进行了审理，原告唐廉先、符小燕的共同委托诉讼代理人陈世锋，被告杨鸿儒及被告杨鸿敏、杨鸿儒、杨鸿超的共同委托诉讼代理人吴桂石到庭参加诉讼，第三人唐林娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。 原告唐廉先、符小燕向本院提出诉讼请求：1.确认两原告对位于北海市的土地（使用权证号：北国用2009第B19840号）享有使用权；2.被告在判决生效之日起15日内协助将位于北海市的土地使用权（使用权证号：北国用2009第B19840号）办理过户到两原告名下；3.被告支付两原告违约金24万元。2018年11月15日，原告撤回确认两原告与被告杨鸿敏、杨鸿儒、杨鸿超签订的《土地转让合同》合法有效的诉讼请求。事实和理由：两原告为夫妻关系。2007年12月29日两原告委托唐林娟以自己的名义与被告签订一份《土地转让合同》。合同约定，杨元明将自己拥有的位于北海市的面积约为60平方米的土地使用权转让给唐林娟，转让价格为人民币120000元，该款项于双方签约当天一次性付清。同时约定，杨元明负责提供办证过户所需的证件及材料，大力协助受让方办理该宗地过户到买受人指定名下。还约定合同生效后，若单方违约，按上述地价的双倍支付违约金。合同签订当天，买受人按约支付了全部价款给杨元明。随后，杨元明将上述土地的有关权属资料交付给买受人。2012年12月，杨元明去世，其在合同中的权利义务由其子女三原告继承。经协商双方将合同权益变更为原告，被告杨鸿敏、杨鸿儒予以认可。后因被告杨鸿敏、杨鸿儒的原因导致上述土地使用权被孙祥亮申请北海市银海区人民法院查封。后经原告提出异议，北海市银海区人民法院于2013年12月11日裁定中止对上述土地的执行。此后，孙祥亮于2013年12月26日提起执行异议之诉，请求许可对涉案土地强制执行。北海市银海区人民法院于2015年3月26日作出（2014）银民初字第67号民事判决，判决准许对涉案土地使用权执行。后原告及第三人提起上诉，北海市中级人民法院于2015年10月29日作出（2015）北民一终字第252号民事判决书，判决撤销（2014）银民初字第67号民事判决书，驳回孙祥亮的诉讼请求。北海市银海区人民法院于2017年7月27日作出（2013）银执字第379号之一执行裁定书，裁定解除对涉案土地使用权的查封。在孙祥亮提起执行异议之诉期间，两原告对被告提起诉讼，请求被告协助将本案之土地使用权办理过户到原告名下。被告对第三人提起诉讼，请求解除与第三人签订的《土地转让合同》。北海市银海区人民法院于2013年12月5日作出（2013）银民初字549号民事裁定，以土地被查封，无法办理过户为由驳回原告的起诉。于2013年12月5日作（2013）银民初字529号民事裁定，驳回被告的起诉。原告已在上述土地上建起了房屋并使用。两原告认为，双方签订的合同是合法有效合同，应受法律保护。双方应按约履行自己合同义务。在签订合同后，原告已通过第三人按约定支付了购地款给杨元明，被告应按约履行自己义务，协助将上述土地办理过户到原告名下。被告没有履行协助过户义务且诉请解除双方签订的《土地转让合同》，其行为已构成违约。涉案土地已解除查封，具备办理过户的条件。为此，原告诉至法院。 被告杨鸿敏、杨鸿儒、杨鸿超辩称：本案争议的土地，原、被告之间没有签订任何转让合同；原告单方面伪造修改的合同是无效合同，该合同与被告持有的合同不一致；涉案土地的转让合同是被告与第三人唐林娟签订，本案原告不是适格原告，法院应驳回原告的诉讼请求。 原告对其主张提供的证据有： 一、《土地转让合同》，拟证实双方签订土地使用权转让合同，杨元明把位于北海市的土地使用权转让给原告，价款为12万元，出卖人协助办理过户手续； 二、《回建宅基地选择结果认定表（回执）》，拟证实涉案土地的具体位置； 三、《收条》，拟证实第三人唐林娟代原告支付宅基地定金； 四、《收据》、《交通银行个人转账回单》，拟证实第三人唐林娟代原告向杨元明支付购地款12万元； 五、《收条》，拟证实第三人唐林娟代原告向孙祥凤、杨元明支付宅基地基础款3万元； 六、《建设用地规划许可证》、《建设用地规划许可证审批单》、《杨元明建设用地界限图》，拟证实转让的涉案土地已取得规划许可证； 七、《缴交国有土地使用权出让金登记单》、《国有土地使用权有偿使用收入专用收据》、《国有土地使用权出让合同》，拟证实原告代为缴交土地使用权出让金58800元； 八、《缴交国有土地使用权出让金登记单》、《国有土地使用权有偿使用收入专用收据》、《中国农业银行现金缴款受理回执》、《契税完税证》，拟证实原告代为缴交土地使用权出让金10593.83元、契税317.81元； 九、《北海市服务娱乐业发票》、《收据》，拟证实原告代为缴交界址点测绘费652元、评估费300元； 十、《国有土地使用权证》[北国用（2009）第B19840号]、《宗地图》，拟证实涉案土地已取得国有土地使用权证，使用权类型为出让，用途为城镇住宅用地； 十一、银滩镇白虎头村委会出具的《证明》，拟证实杨元明于2012年12月18日在家中逝世； 十二、《协议书》，拟证实被告确认涉案土地使用权为原告所有； 十三、《民事裁定书》[（2013）银民保字第15号]、《执行裁定书》[（2013）银执异字第20号]，拟证实银海法院裁定中止对涉案土地进行执行； 十四、《民事判决书》[（2014）银民初字第67号]、《民事判决书》[（2015）北民一终字第252号]，拟证实案外人孙祥亮提起执行异议之诉，一审判决准许执行，二审判决驳回孙祥亮的诉讼请求； 十五、《执行裁定书》[（2013）银执字第379号之一]，拟证实2017年7月27日银海法院裁定解除对涉案土地的查封； 十六、《民事裁定书》[（2013）银民初字第549号]，拟证实原告曾因涉案土地对被告提起诉讼，银海法院以土地被查封，请求无法实现为由裁定驳回原告的起诉； 十七、《民事裁定书》[（2013）银民初字第528号]，拟证实被告起诉第三人，请求解除《土地转让合同》，法院驳回其起诉； 十八、《不动产登记资料查询结果证明》，拟证实涉案土地的登记、抵押及查封情况。 被告为其辩解提供的证据有： 《土地转让合同》，拟证实被告没有与原告签订土地转让合同，受让方是第三人唐林娟。 本院依职权调取证据如下： 1、北海市国土资源局复函[北国土复（2018）488号]； 2、北海市银海区住房和城乡规划建设局[北银规建 （2018）208号]。 第三人唐林娟未到庭参加诉讼且未书面答辩，也未提交任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人唐林娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 经过开庭质证，被告对原告提交证据十一、十三至十八真实性、合法性、关联性无异议；对证据一的真实性、合法性、关联性有异议，认为原告提交的合同经过篡改，受让人是第三人不是原告；证据二至十的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据是被告与第三人之间产生的交易行为，与原告无关；证据十二有异议，认为双方没有实际履行，协议未生效。被告对法院调取证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。 原告对被告提交证据的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为涉案土地实际上是原告购买。原告对法院调取证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认为，原告提交证据十一、十三至十八、被告提交证据及本院调取证据1、2，各方当事人对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以采信作为本案定案依据；原告提交证据一与被告提交的土地转让合同，受让人因修改后存在不同，现被告作为出让方不认可修改内容，故对该证据本院不予采信；证据二至十、十二，具有证据真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以采信。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2007年12月6日，第三人唐林娟向中介支付两户宅基地定金20000元，约定三天内签合同，一次性付清地款。同年12月29日，被告杨鸿儒、杨元明（甲方）与第三人唐林娟（乙方）签订《土地转让合同》，约定：甲方自愿将银滩改造拆迁提供的国有划拨回建宅基地60平方米使用权转让给乙方；该宅基地坐落于；该宗宅基地详细以回建宅基地选择结果认定表（回执）和2007年8月22日甲方与北海市土地储备中心签订的安置协议及0040265号收据发票、0009799号缴交国有土地使用权出让金登记号为依据；该宗宅基地的转让价格为人民币120000元；本合同经双方签字后，乙方当天一次性付清宅基地款人民币120000元给甲方，甲方同时将取得该宅基地的全部材料交乙方保管；该宅基地以后办证、过户所需的费用及税金由乙方全部负责，甲方负责提供办证过户所需的证件及材料，大力协助乙方办理该宅基地过户到乙方指定的名下；上述宅基地的地基基础工程已委托北海市银海区政府负责，统一施工，基础所需的费用由乙方负责，按每平方米宅基地250元计付给甲方，由甲方转交给北海市银海区政府，交付时间按银海区政府通知收款时间交清；本合同转让的上述土地乙方可继续转让给他人，甲方有协助办理合同和证件过户的义务；本合同经双方签字付清宅基地款后正式生效，在履行期间，双方要严格遵守执行，任何一方不准违约，若有单方违约，按上述宅基地总金额的双倍处罚补偿给守约方。之后，第三人唐林娟交纳涉案土地出让金69393.83元、契税317.81元、界址点测绘费652元、评估费300元。同年12月29日，杨元明向第三人出具《收据》，写明：“今收到唐林娟交来购买银滩拆迁回建宅基地款120000元。宅基地位于北背岭回建小区四区1苑C2型5号”。2008年1月29日，孙祥凤、杨元明向第三人出具《收条》，写明：“今收到唐林娟交来北背岭回建小区宅基地基础款30000元”。2013年8月9日，案外人孙祥亮因与被告杨鸿敏、杨鸿儒、吴昌平的借款纠纷申请本院查封涉案土地使用权。2013年9月1日，孙祥亮、唐廉先及杨鸿敏、杨鸿儒、吴昌平经协商后签订《协议书》，约定：唐廉先借给杨鸿敏、吴昌平、杨鸿儒230000元，作为他们所欠孙祥亮借款的部分还款，唐廉先在本协议书签订后支付给杨鸿敏、吴昌平、杨鸿儒200000元，在唐廉先确认杨鸿敏、吴昌平、杨鸿儒已经向村委支付地基建筑款并在杨鸿敏、吴昌平、杨鸿儒签订本协议后与唐廉先到公证处办理该土地及房屋转户全权委托书后，将余下的30000元支付给杨鸿敏、吴昌平、杨鸿儒；孙祥亮收到唐廉先所支付的上述全部款项后，应在唐廉先指定的时间内，立即向法院申请解除对银滩拆迁回建四区1苑C2型6号和5号土地使用权的查封；本协议生效后，杨鸿敏、吴昌平、杨鸿儒应当积极配合将上述土地及房屋权属过户到唐廉先名下，因过户产生的一切费用由唐廉先承担，杨鸿敏、吴昌平、杨鸿儒不得向唐廉先收取任何费用；孙祥亮和杨鸿敏、吴昌平、杨鸿儒确实履行了本协议，两年内将上述土地过户（因政府政策原因暂无法办理过户和唐廉先自身原因的除外）到唐廉先名下，杨鸿敏、吴昌平、杨鸿儒对23万元借款不予归还等。协议签订后，唐廉先没有履行上述协议书。此后，案外人孙祥亮就其借款纠纷案件申请本院执行，在执行过程中，原告唐廉先、符小燕提出执行异议，本院作出（2013）银执异字第20号执行裁定书，裁定中止对银滩社会主义新农村回建区四区1苑C2型5号和6号土地的执行。后孙祥亮不服（2013）银执异字第20号执行裁定书向本院提起执行异议之诉，第三人唐林娟在诉讼中陈述其是代哥嫂唐廉先、符小燕购买涉案土地，已付清全部款项，并实际占有使用涉案土地。本院审理后作出（2014）银民初字第67号民事判决书，判决准许对上述银滩社会主义新农村回建区四区1苑C2型5号和6号土地使用权的执行。原告唐廉先、符小燕不服（2014）银民初字第67号民事判决书，向北海市中级人民法院提起上诉，北海市中级人民法院作出（2015）北民一终字第252号民事判决书，判决撤销北海市银海区人民法院（2014）银民初字第67号民事判决书。 另查明，杨元明和孙祥凤夫妇生育了大女儿杨鸿敏、儿子杨鸿儒、小女儿杨鸿超；杨元明、孙祥凤夫妇于2000年3月21日离婚，杨元明于2012年12月18日逝世。孙祥亮和孙祥凤系姐弟关系，吴昌平和杨鸿敏系夫妻关系。唐廉先、符小燕系夫妻关系，唐廉先和唐林娟系兄妹关系。 再查明，2018年8月2日，北海市银海区住房和城乡规划建设局向本院复函：经核，杨鸿敏名下位于北海市银滩社会主义新农村回建四区1苑C2型5号建设用地已取得《国有土地使用权证》[北国用（2009）第B19840号]，已办理建设用地规划许可手续，符合银滩社会主义新农村回建区规划。同年8月27日，北海市国土资源局向本院复函：经查，杨鸿敏位于银滩社会主义新农村回建四区1苑C2型5号，用地面积为62.28平方米，土地用途为城镇住宅用地，属出让土地，2009年取得北国用（2009）第B19840号《国有土地使用权证》，来函提及的用地属回建安置用房，作为安置性回建房屋的转移登记需按实际安置情况，在满足《不动产登记暂行条例实施细则》规定的转移登记条件外，涉及共有补偿人此类特殊情况的，办理转移登记时，需共同权利人一并申请并提供《房屋拆迁补偿安置协议》、《被拆迁户安置人口核查认定表》等材料。 本院认为，第三人唐林娟与杨元明、被告杨鸿儒于2007年12月29日签订的《土地转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告唐廉先、符小燕主张涉案土地是第三人唐林娟代两原告购买。本院认为，第三人唐林娟虽然是以自己名义和杨元明、被告杨鸿儒签订《土地转让合同》，但唐林娟在涉案土地被执行以及执行异议诉讼过程中均主张涉案土地是其代原告唐廉先、符小燕购买，两原告对第三人唐林娟的主张亦予以认可；第三人唐林娟已按合同约定支付了全部的土地转让款，但三被告作为杨元明的法定继承人未按照合同约定协助办理土地使用权过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定，两原告主张确认对涉案土地享有使用权，并主张被告协助将涉案土地使用权过户至两原告名下，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称两原告不是合同相对方，只认可第三人唐林娟是买受人。本院认为，被告杨鸿敏、杨鸿儒曾与原告唐廉先签订《协议书》，确认原告对涉案土地享有使用权，虽然该协议因原告唐廉先没有履行义务而未生效，但被告对原告为实际购买人未提出异议，亦未提交证据证实杨元明、被告杨鸿儒与第三人唐林娟订立合同时如果知道两原告是委托人就不会订立合同，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告主张被告支付违约金24万元，被告抗辩称不同意支付违约金。本院认为，根据双方履行合同情况及被告过错程度，原告主张违约金过高应予调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，被告应从2007年12月30日起以土地总价款120000元为基数，依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向原告支付违约金，原告请求超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第三十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告唐廉先、符小燕对位于北海市银滩社会主义新农村回建四区1苑C2型5号土地[不动产权证号：北国用（2009）第B19840号]享有使用权； 二、被告杨鸿敏、杨鸿儒、杨鸿超于本判决书生效之日起十五日内协助原告唐廉先、符小燕将北海市银滩社会主义新农村回建四区1苑C2型5号土地使用权[不动产权证号：北国用（2009）第B19840号]过户至原告唐廉先、符小燕名下； 三、被告杨鸿敏、杨鸿儒、杨鸿超向原告唐廉先、符小燕支付违约金（违约金以土地总价款120000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%，从2007年12月30日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的计至实际履行之日止）； 四、驳回原告唐廉先、符小燕的其他诉讼请求。 案件受理费6700元，由原告唐廉先、符小燕负担2800元，被告杨鸿敏、杨鸿儒、杨鸿超负担3900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  彭 丫 人民陪审员  傅辉雄 人民陪审员  杨 文 二〇一八年十一月二十一日 法官助理冯志 书记员蒋兴娜 附：本判决书适用法律规定 《中华人民共和国继承法》 第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第三十三条第一款继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百零三条第一款受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。