广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2018)粤71行终1160号上诉人（原审第三人):广州快氪在线小额贷款有限公司。住所地：广州市越秀区解放南路******。法定代表人：张丽贤，总经理。上诉人（原审被告)：广州市国土资源和规划委员会。住所地：。住所地：广州市越秀区吉祥路**v>法定代表人：彭高峰，主任。被上诉人（原审原告)：谢丽华，女，汉族，1960年5月4日出生，住广州市越秀区。原审第三人：张志洪，男，汉族，1961年3月24日出生，住广州市越秀区。原审第三人：张诗雅，女，汉族，1998年5月25日出生，住广州市越秀区。上诉人广州快氪在线小额贷款有限公司（以下简称快氪公司）、广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）因与被上诉人谢丽华及原审第三人张志洪、张诗雅撤销不动产抵押登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初4099号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：张志洪、张诗雅是广州市越秀区西华路××房（即涉案房屋）的产权人。2017年5月2日，谢丽华与张志洪、张诗雅及中介方广州市鼎瞻房地产代理有限公司签订了《买卖合约》，约定谢丽华通过中介方向张志洪、张诗雅购买涉案房屋，成交价为人民币590000元，双方应于签订本合同后60个工作日签订《广州市存量房买卖合同》并办理递件过户手续。2017年5月26日，谢丽华与张志洪、张诗雅及中介方广州市鼎瞻房地产代理有限公司办理了网签手续，签订了编号为穗存量房合字17050296136号《存量房买卖合同》，其中约定涉案房屋按总金额人民币340000元整套出售计价。谢丽华于2017年6月5日向张志洪、张诗雅支付了部分购房款388000元。2017年8月16日，张志洪、张诗雅与快氪公司签订《授信协议》，约定快氪公司同意在授信额度有效期内向张志洪、张诗雅提供本金累计余额不得超过人民币62万元整的授信额度，授信期间为120个月，自2017年8月16日至2027年8月15日。同日，双方签订《最高额抵押合同》，约定由张志洪、张诗雅提供涉案房屋作为抵押物为上述借款提供担保。2017年8月16日，张志洪、张诗雅、快氪公司及中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、中国对外经济贸易信托有限公司向被告市国规委申请办理涉案房屋的抵押权涂销登记和抵押登记，其中，张志洪、张诗雅、中国工商银行股份有限公司广州西华路支行及中国对外经济贸易信托有限公司以贷款结清为由申请抵押权涂销登记，快氪公司、张志洪、张诗雅申请最高额抵押权登记，并提交了不动产登记申请表、不动产权证、不动产登记证明、涂销证明、授信协议、最高额抵押合同、身份证明和授权委托书等材料；市国规委于当日以17登记01046843予以受理；于当日对涉案房屋设定的抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、中国对外经济贸易信托有限公司的抵押登记予以涂销；并于2017年8月17日对涉案房屋的抵押登记申请予以核准登记，向快氪公司核发粤（2017）广州市不动产证明第00221173号《不动产登记证明》，房屋座落越秀区西华路××房，权利人为快氪公司，权利种类抵押权，权利部位全部，不动产义务人为张志洪、张诗雅，最高债权额人民币62万元。快氪公司于2017年8月25日领取了上述《不动产登记证明》。谢丽华以市国规委未尽审慎义务为快氪公司办理涉案房屋的抵押登记，损害谢丽华利益为由诉至法院，要求撤销涉案房屋的抵押登记行为。原审法院认为：《房屋登记办法》第十八条第一款规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”据此，市国规委作为房屋登记机构，在查验设立抵押申请的登记材料时，具有审慎审查义务，应该审查该房产是否存在争议。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……。”《城市房地产抵押管理办法》第八条第（一）项规定：“下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；”《广州市房屋交易监督管理办法》第八条第一款规定：“新建商品房买卖合同、存量房买卖合同应当通过房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台订立。新建商品房买卖合同、存量房买卖合同签订后，未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的，不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的的买卖合同。”根据上述规定，房屋买卖应通过房屋交易信息化平台订立，该网签系统是维护交易安全，保证房屋交易正常秩序的重要手段，因此，申请房屋抵押登记时，该房屋是否进行了网上签约、是否存在出售的事实，应该成为房屋登记机构进一步核查“财产是否存在争议”的重要审查内容。本案中，谢丽华与张志洪、张诗雅签订了《买卖合约》并办理了网上签约手续，市国规委在张志洪、张诗雅、快氪公司提交涉案房屋的抵押登记申请时，未尽审慎的注意义务，未核查涉案房屋出售的事实，在未进行必要的进一步核查的情况下，为张志洪、张诗雅、快氪公司办理抵押登记，并核发不动产登记证明，不符合上述规定，其行为应予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销市国规委于2017年8月17日作出的粤（2017）广州市不动产证明第00221173号《不动产登记证明》。上诉人快氪公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决。首先，不动产所有权变更以登记为准，原审第三人张志洪、张诗雅自始至终为房屋所有权人，原审第三人张志洪、张诗雅与被上诉人谢丽华对房屋网签并未实际交付房屋，所有权未发生转移。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，原审法院以所有权、使用权不明或有争议的财产，不得抵押，认定上诉人市国规委为原审第三人张志洪、张诗雅的抵押错误。本案涉案房屋涉案期间并未发生有关所有权变更、预先登记、异议登记等不动产登记，原审第三人张志洪、张诗雅享有房屋所有权、使用权毋庸置疑，房屋并非有争议的财产。其次，我国现行的不动产登记部门是各级国土资源和规划委员会，不动产登记以该委登记为准，属《中华人民共和国物权法》所赋予的权利。房屋交易信息平台并非法定的不动产登记平台，且网签系统是依据《广州市房屋交易监督管理办法》，该办法对网签的规定是在房屋合同交易的债券方面，抵押权的设立是物权层次，物权优先债券是法律认同的基本规则。再者，本案中，上诉人快氪公司为善意第三人，依据法律规定向原审第三人张志洪、张诗雅出借40万元，办理房屋借款抵押手续，按不动产公示判断原审第三人为张志洪、张诗雅为房屋所有权处分人。上诉人快氪公司并非以取得房屋所有权为目的，上诉人快氪公司建议被上诉人谢丽华可为原审第三人张志洪、张诗雅垫付其欠上的债务，还清涉案房屋担保的债务后，上诉人快氪公司办理解押。最后，被上诉人与原审第三人张志洪、张诗雅网签涉案房屋，未进行房屋交付，双方构成债权债务关系。被上诉人提起本案诉讼的理据是以债券对抗已经通过合法方式设立登记公示的房屋抵押物权，原审法院错误认知不动产登记的效力及主管部门，认同被上诉人的观点，推翻我国现行的不动产登记公示效力级登记体系。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决。上诉人市国规委不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋虽办理了网签手续，但并不属于禁止抵押的财产，原审法院认为涉案房产存在争议继而不能抵押属于法律适用错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，将不得抵押的财产范围明确为“所有权、使用权有争议的财产”而非一切“有争议的财产”。本案被上诉人与原审第三人张志洪、张诗雅虽然签订了《买卖合同》并办理了网签手续，但根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第四十条的规定，不动产物权以登记为准，在未办理转移登记之前，原审第三人之间签订的买卖合同职能形成债权债务关系，并未引起房屋所有权争议。原审法院将《中华人民共和国物权法》所规定的“所有权、使用权有争议的财产”宽泛理解为“有争议的财产”，从而扩大禁止抵押的财产范围，无异于认可买卖合同有限制权利人处分物权的效果、债权优于物权，这与民法基本原则是背道而驰的。同理，《城市房地产抵押管理办法》第八条第（一）项也明文规定“权属有争议的房地产”才不能设定抵押，本案涉案房屋的物权自始至终在原审第三人名下，物权始终属于原审第三人所有，房屋根本不存在权属争议。原审法院无视法规限定，任意扩大解释，将《城市房地产抵押管理办法》第八条第（一）项规定所规定的“权属有争议的财产”扩大解释成“有争议的财产”，从而扩大禁止抵押的财产范围，显然是错误的。二、依据《广州市房屋交易监督管理办法》第八条第一款无法得出原审法院所谓的上诉人办理抵押登记时需要核实涉案房屋是否进行了网签和存在出售事实的结论。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第八条第一款规定的内容是房屋买卖应通过房屋交易信息化平台订立，合同网签未办妥转移登记或解除合同的，不得再通过该平台订立以该房屋为标的的买卖合同。很明显，该条款仅仅针对的是房屋买卖过程中的网签问题，强调网签防范“一房二卖”的功能，并不涉及抵押问题。该办法并未规定登记机关办理抵押登记需查阅网签系统、需要核查房屋是否进行了网上签约及存在出售事实，而《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》亦无此规定。并且上诉人市国规委还需强调的是，网上签约系统只是一个网约服务平台，在网上签约不意味着买卖合同已经成立。上诉人市国规委认为，不动产登记机构应尽的审慎注意义务应当是在法律规定的范围内进行，没有职权也没有义务去审查买卖合同是否已经生效，超越法律规定，任意扩大登记机构的审查范围，表面看似有利于维护交易安全，但实际上不仅不导致行政法律关系与民事法律关系混淆不清，还严重损害了产权人行使其物权。三、涉案房屋办理抵押登记是因为原审第三人张志洪、张诗雅与上诉人快氪公司签订借款抵押合同引起，原审第三人之间的借款抵押合同关系是抵押登记的基础法律关系。本案应中止本案诉讼，先行解决民事争议。被上诉人在起诉状中认为，原审第三人在其不知情的情况下，私自前往上诉人市国规委处办理涉案房屋抵押权设立手续，严重损害其利益，故要求判决撤销该次抵押登记。而原审法院也从涉案房屋是否属于法律禁止抵押的财产方面来论述上诉人是否尽到审慎审查职责。上诉人市国规委认为，前述问题均是民事案件中应当解决的问题，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，法院应告知被上诉人先行解决民事争议，并裁定中止本案诉讼。综上所述，原审法院任意扩大禁止抵押的财产范围，并对不动产登记机关施加不必要的审核义务。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人谢丽华答辩称：首先，涉案房屋在办理网签手续后，所有权状态不稳定，属于法律意义上的有争议的财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第（四）项之规定“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”，涉案房屋属于有争议的财产，不得办理抵押登记。其次，上诉人市国规委在办理涉案房屋抵押登记时，应当对涉案房屋是否存在网签的情况进行审查。上诉人市国规委在办理涉案房屋抵押登记未对涉案房屋的网签情况进行审查，未尽到审慎审查义务，明显违反《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》的相关规定。再次，被上诉人并未认为原审第三人张志洪、张诗雅与上诉人快氪公司就涉案房屋签订的借款抵押合同无效。而被上诉人向广州仲裁委员会申请仲裁，也只是要求原审第三人张志洪、张诗雅履行过户的义务。而《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的中止诉讼的前提是“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由”在本案中，上述前提并不存在，因此本案不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定。其次，从全国法院针对“登记机关在房屋已经办理网签情况下，仍为第三人办理房屋抵押登记，是否属于未尽审慎义务”的认定来看，“登记机关在房屋已经办理网签情况下，仍为第三人办理房屋抵押登记，属于未尽审慎义务”是各地法院的共识。最后，出于维护房屋交易安全及交易秩序的价值判断，应驳回两上诉人的诉讼请求。上诉人市国规委在其上诉状中，反复强调其对涉案房屋网签情况无需审查也不应审查，殊不知其未正确履行行政职责的行为已经对房地房交易的安全构成严重影响。如果日后上诉人市国规委办理房屋抵押登记前依然不核查房屋是否存在网签的情况，那还将会出现某些不怀好意的人利用网签与申请所有权转移登记之间时间间隔的机会，将房屋另行抵押登记，导致购房者“房财两空”的事件，将会严重影响房屋交易的政策秩序，也会对房地产市场的发展、政府部门的公信力甚至社会的风气造成极大影响。综上所述，请求二审法院依法驳回两上诉人上诉请求，维持原判。原审第三人张志洪、张诗雅在二审期间均未陈述意见。经审查，原审法院查明事实清楚，且有相应证据证实，本院予以确认。本院认为：根据《房屋登记办法》第十八条第一款之规定，上诉人市国规委作为房屋登记机构，在查验设立抵押申请的登记材料时，具有审慎审查义务，不得干涉在该房屋之上已成立并经公示的在先权利。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第八条第一款之规定，房屋买卖应通过房屋交易信息化平台订立，该网签系统是维护交易安全，保证房屋交易正常秩序的重要手段。因此，房屋登记机构以及申请人在办理房屋抵押手续时，应对该房屋是否进行了网上签约、是否存在出售的事实进行核查，以避免与在先权利产生冲突。本案中，被上诉人与原审第三人张志洪、张诗雅签订《买卖合约》，并办理了网上签约手续，被上诉人在其支付价款的比例范围内对涉案房屋享有权利，且该在先权利因网签公示而取得可对抗第三人的绝对效力。上诉人市国规委在为原审第三人张志洪、张诗雅、上诉人快氪公司办理涉案房屋抵押登记手续时，未尽审慎注意义务，未核查出涉案房屋已为被上诉人购买并已办理网签的事实，主观上存在过错，因此其所办理的抵押登记应予撤销。综上，原审法院判决撤销涉案被诉房屋抵押登记并无不当，本院予以维持。二上诉人的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。本判决为终审判决。审判长 丁 玮审判员 金 霞审判员 余树林二〇一八年十一月十三日此件与原本核对无异法官助理马淼书记员马可茗