山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终4767号上诉人(原审被告)：韩建萍，女，1966年1月16日出生，汉族，山西能源学院教师，住山西省太原市。委托诉讼代理人：卫建华，山西晋工律师事务所律师。被上诉人(原审原告):张慧，女，1983年7月7日出生，汉族，山西省国资委干部，住山西省太原市。委托诉讼代理人：杨晋武，山西税渡律师事务所律师。上诉人韩建萍因与被上诉人张慧房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初5276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩建萍上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院(2017)晋0105民初5276号民事判决书第二项判决，改判驳回被上诉人对上诉人的第二项诉讼请求，(不服金额为41470元)。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。本案被上诉人未按照约定时间准备好房款，也未按约定时间付款，已经构成违约在先，按照双方签订的《补充协议》约定，双方房屋买卖合同关系终止，而且在被上诉人付款以前，上诉人已经明确告知了被上诉人合同终止了，不再继续履行，按照合同法第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被上诉人在收到上诉人解除合同的通知时，双方房屋买卖合同已经终止，被上诉人在未请求人民法院确认合同效力的情况下，强行将99万元支付至上诉人账户内的，其后果应当自行承担，上诉人并无违约行为，不应承担违约责任。二、被上诉人在本案中存在明显的违法欺诈行为，其诉讼请求不应予以支持。本案中被上诉人为了达到逃避税收的目的，与中介机构恶意串通，在上诉人不知情的情况下，擅自改变合同价款及其他主要条款，该合同应属无效合同，上诉人在得知后被上诉人的违法欺诈行为后，有权拒绝履行合同，被上诉人也不应因违法行为而获利。综上，被上诉人在本案中存在明显的违约、违法行为，而上诉人没有违约行为，不应承担违约责任。张慧辩称：上诉人对一审判决交付房屋不持异议，被上诉人就房屋交付事宜，与上诉人签订了买卖合同并实际履行，被上诉人按约支付了房屋价款，房屋已经过户登记至被上诉人名下，双方的合同依法具有法律效力，上诉人应于2017年7月31日前将房屋交付被上诉人，至今未交付应承担逾期交付房屋的违约责任。张慧向一审法院起诉请求：1、判令韩建萍交付位于太原市坞城中路7号3幢3单元7层14号房屋；2、判令韩建萍支付张慧自2017年8月1日起至韩建萍交付张慧房屋止按房屋总价款1050000元每日万分之四计算的违约金。3、判令韩建萍承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月25日，张慧（受让方、乙方）与韩建萍（出让方、甲方）签订了一份《房屋买卖居间合同》，主要内容为：甲方自愿将自有房屋产权有偿转让给乙方，房屋具体情况如下：甲方依法取得的房产权证号为：并字第00384350；房产位于太原市坞城中路7号3幢三单元14号；建筑面积103.22平方米，地下室6平方米左右，成交价格105万元整。付款方式：乙方应在签订本合同时支付甲方人民币5万元，作为保证双方履行合同的定金。该定金在甲乙双方办理过户手续之日自动抵作等额房款。甲乙双方经协商一致，甲方认可乙方采取转账方式支付房款。甲乙双方同意于2017年7月31日前完成产权过户手续并交付房屋，丙方协助甲乙双方办理物业交割手续。违约责任：本合同签署后，无论在任何情况下，甲、乙双方任何一方未能履行本合同的，由违约方承担责任，甲方中途悔约，甲方应在毁约之日将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方中途毁约的，乙方不得向甲方索还定金。乙方如未按照约定期限履行付款义务，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项万分之四的违约金，并继续履行原付款义务。乙方违反本合同第五条第二项“乙方义务”，由此产生的一切法律后果均由乙方承担，因此给甲方和丙方造成损失的，乙方应予赔偿。甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，应向乙方支付相当于房屋总价款万分之四的滞纳金。补充协议，本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。经甲、乙、丙三方协商一致，在不违反国家及相关法律、法规规定的前提下，所订立的补充协议为本合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。补充协议与合同内容不一致时，以补充协议为准。五、其他约定,甲方承诺办理过户手续前，将此房屋户口迁出。该合同甲乙双方签名捺印，山西金领地房地产经纪有限公司在合同中注明为丙方，但未加盖印章。同日，双方签订了《补充协议》一份，内容为：1、甲方承诺办理过户手续前将此房屋户口迁出。2、甲乙双方协商约定，在进行不动产转移登记之前乙方剩余房款全部备齐，如无准备到位，甲方同意乙方10天时间筹钱，如10天时间到期乙方没能准备到剩余房款，该合同终止，甲方不予退还乙方定金。3、甲乙双方协商约定，在进行不动产转移登记拿到受理单时，乙方支付甲方剩余99万元房款，甲方交付乙方不动产转移受理单。4、甲乙双方协商约定，甲方于2017年7月31日交付该房屋与乙方，甲乙双方于7月31日交接物业费用，7月31日之前所产生物业费用由甲方承担，乙方支付甲方剩余1万元房款。5、甲方支付易佳房产代办手续费五千元整，并同意与易佳房产工作人员办理买卖委托公证事宜，公证费用由易佳房产支付。合同及补充协议落款处均有张慧、韩建萍的签名及捺印。同日，张慧通过浦发银行向韩建萍转账5万元定金，韩建萍给张慧出具了定金5万元的收条，收条的内容为：今收到张慧购买太原市坞城中路7幢三单元14号房定金五万元整，落款处有韩建萍的签名及捺印。2017年1月3日，双方签订了《存量房买卖合同》，出卖人（以下简称甲方）魏诚、韩建萍，委托代理人姓名杨奇龙，买受人（以下简称乙方）张慧，合同约定：房产权证号为第00384350，房产位于太原市坞城中路7号3幢3单元14号，建筑面积103.22平方米。成交价80万元，一次性支付，乙方于2017年2月1日前一次性付清给甲方。双方于2017年2月1日前到服务交易管理部门申请办理交易过户手续，并到不动产机构办理服务所有权转移登记。违约责任，甲方应自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，以本合同第三条约定的房屋价款为基数按日万分之三向乙方给付违约金，并于该房屋实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。乙方应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，以本合同第三条约定的房屋价款为基数按日万分之三向甲方给付违约金，并于实际交付应付款之日起1日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2017年2月14日，太原市不动产登记中心出具了不动产登记受理凭证。2017年2月27日，太原市国土资源局颁发了权利人为张慧的晋（2017）太原市不动产第0005258号不动产权登记书。2017年3月13日，张慧通过上海浦东发展银行向被告账户转款99万元的购房款。庭审中，张慧陈述迟延付款系因有段时间联系不上韩建萍，其在国外，造成延迟的原因不在张慧。韩建萍陈述因为张慧没有按约定的时间付款，故其已经通知张慧不再履行合同，故不认可买卖行为。以上认定的事实，有张慧提交的《房屋买卖居间合同》、收条两张、银行转账凭证、《补充协议》、房屋移交表、房屋产权证书、当事人陈述以及庭审笔录在案为凭，可以采信。一审法院认为，房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同，本案中，涉及同一房屋交易行为签订了两份合同，第一份合同系张慧、韩建萍双方签字捺印的合同，该合同虽名称为《房屋买卖居间合同》，从合同的内容上看，反映了双方买卖合同的意思表示，居间方未加盖印章，应当认定为房屋买卖合同，并附有补充协议。第二份合同系张慧及韩建萍代理人在房地局办理手续时签订的《太原市存量房买卖合同》，该合同与第一份合同在房屋价款及违约责任方面的约定有不同之处，双方在签订第二份合同时为规避税收监管隐瞒了真实价格，导致该条款无效，但不影响合同的其他部分的效力。韩建萍辩称因张慧迟延付款，已经通知张慧解除了合同，张慧对此不予认可。从双方履行过程来看，张慧和韩建萍的委托人在不动产登记中心共同办理了申请过户的手续，2017年2月14日该中心出具了受理凭证，至2月27日办理了登记，在此期间，韩建萍并未采取积极行动去终止合同的履行，可见，其并未对其所提终止合同或解除合同付诸行动，故其主张合同终止的理由不充分，证据不足。现涉案房屋已根据双方的申请，办理了不动产权属变更登记，登记在张慧名下。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现张慧持有涉案房屋有效的权属证书，韩建萍的现有证据不能证明该权属证书不合法，故张慧主张韩建萍交付其房屋的主张，予以支持。关于张慧主张的违约金，张慧迟延付款，韩建萍拒不交付房屋，双方均存在违约行为，考虑双方具体情节，张慧主张的违约金应当减少，酌情考虑韩建萍从2017年9月1日起以已付房款104万元为本金按照同期银行贷款利率计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告韩建萍于本判决生效之日起十日内将位于太原市坞城中路7号3幢3单元7层14号房屋交付原告张慧。二、被告韩建萍于本判决生效之日起十日内支付原告张慧从2017年9月1日起至本判决确定的房屋交付日止，以已付房款104万元为本金按照同期银行贷款利率计算的违约金。三、驳回原告张慧的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人签订房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，现涉案的房屋已办理过户登记在被上诉人张慧名下，被上诉人已支付合同约定的房款104万元，上诉人应当交付涉案房屋。上诉人称被上诉人未按约定时间支付房款已告知被上诉人合同终止，被上诉人对此不予认可，上诉人也未提供相关证据证明，故上诉人的该主张不予支持。一审判决已认定双方在履行合同中均存在违约行为，结合本案的实际情况，由上诉人承担不交付房屋的违约责任并无不当。关于签订不同价款的合同，逃避税收的违法行为，双方均有过错，如有偷逃税款的行为，税务机关可根据相关规定予以行政处罚，如构成犯罪的追究其刑事责任，但不影响上诉人因不交付房屋承担的违约责任。综上所述，韩建萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费836元，由上诉人韩建萍负担。本判决为终审判决。审判长 张俊红审判员 曹轶群审判员 唐 璐 二○一八年十一月二十二日书记员 李晔君