山东省淄博市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）鲁03行初56号 原告邢远玲，女，1982年2月11日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托代理人满志岗，北京市开越律师事务所律师。 被告淄博市人民政府。住所地：淄博市张店区人民西路8号。 法定代表人于海田，市长。 委托代理人赵刚，淄博市人民政府法制办公室行政复议立案科科长。 委托代理人刘家，淄博市人民政府法制办公室工作人员。 原告邢远玲诉被告淄博市人民政府行政复议一案，于2018年6月20日向本院提起行政诉讼。本院于2018年6月20日立案后，于2018年6月23日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年8月13日公开开庭审理了本案。原告邢远玲的委托代理人满志岗，被告淄博市人民政府的委托代理人赵刚、刘家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年6月6日，被告淄博市人民政府作出淄政复（2018）121号行政复议不予受理决定书，认为被申请人淄博市房产管理局于2014年3月发放淄房预售证（2014）第Y01-1001946号《商品房预售许可证》，2014年5月7日，申请人邢远玲与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，该合同中已明示买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为淄博市房产管理局，商品房预售许可证号为Y01-1001946。2018年6月4日，申请人向我机关提出行政复议申请，请求撤销淄房预售证（2014）第Y01-1001946号《商品房预售许可证》，超过二年最长行政复议申请期限，不符合《山东省行政复议条例》第八条规定。根据《中华人民共和国行政复议法》第十七条第一款的规定，决定不予受理。 原告邢远玲诉称，2014年5月7日原告与淄博东升房地产开发有限公司签订紫园别墅期房《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买张店紫园21号楼别墅住宅一套，建筑面积320.22平方米，单价为10000元/㎡，由开发商为原告办理产权证。合同签订后，原告依约履行，支付了全部购房款及办证费。2018年5月原告领取不动产证后，发现不动产证的建筑面积为227.47平方米，比合同约定的建筑面积少了92.75平方米，导致原告购买的房产严重贬值。为此，原告到规划局、房管局等政府部门咨询投诉，通过调取建设工程规划许可证和预售证，发现淄博市房产管理局为淄博东升房地产开发有限公司颁发的紫园21号楼商品房预售证建筑面积为2035.03平方米，与淄博市规划局建字第370301-2013-271号建筑工程规划许可证批准的建筑面积1423平方米严重不符，淄博市房产管理局没有按照《商品房预售管理办法》的规定审核，超出建设工程规划许可证批准的建筑面积612.03平方米颁发预售许可证，没有尽到审核责任，颁证违法，纵容开发商违规建设销售房产，导致合同建筑面积与产权登记建筑面积不一致，严重侵害了原告的权益。2018年6月4日，原告向被告提出行政复议申请，要求撤销淄博市房产管理局颁发的淄房预售证（2014）第Y01-100946号紫园21#住宅楼商品房预售证。被告受理后，经审查认为原告的申请超过2年最长行政复议的申请期限，2018年6月8日被告向原告送达淄政复（2018）121号行政复议不予受理决定书。原告认为被告不予受理的理由不能成立，虽然《商品房买卖合同》中载明了商品房预售证，但并不能说明已全面知道了该具体行政行为的内容，淄博市房产管理局和开发商没有向原告送达该《商品房预售证》。2018年5月原告取得不动产证后，发现产权面积缺少，在向政府部门投诉后才知道该《商品房预售证》和《建设工程规划许可证》的内容。因此原告申请复议的期限应从2018年5月原告获知该具体行政行为的全部内容并使其能够判断该具体行政行为是否侵犯其合法权益时为起算标准，《山东省行政复议条例》第九条规定，对涉及不动产的具体行政行为提出行政复议期限是二十年，房管局颁发《商品房预售证》属于导致不动产物权变动的具体行政行为，被告审查认为原告的申请超过2年最长行政复议申请期限的观点，不符合法律法规的规定，理由不能成立，综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告邢远玲向本院提交了以下证据：1、［2018］（02）第18号信息公开申请答复书一份，证明原告通过向淄博市规划局申请信息公开获取了紫园21号楼建设工程规划许可证的具体内容，原告知道的时间是2018年5月11日，以此来证明原告行政复议没有超出法律规定的复议期限。 被告淄博市人民政府答辩称，一、关于事实认定问题。原告向被告提出行政复议申请，请求撤销被申请人淄博市房产管理局于2014年3月颁发的淄房预售证（2014）第Y01－1001946号《商品房预售许可证》。经审查，被告认为，根据《山东省行政复议条例》第八条的规定，被申请人于2014年3月发放淄房预售证（2014）第Y01－1001946号《商品房预售许可证》，2014年5月7日，原告与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，该合同中已明示买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为淄博市房产管理局，商品房预售许可证号为Y01－1001946。2018年6月4日，原告向被告提出行政复议申请，请求撤销淄房预售证（2014）第Y01－1001946号《商品房预售许可证》，超过二年最长行政复议申请期限，不符合以上法律规定，被告作出不予受理决定。关于原告主张其购房时不知道《商品房预售许可证》内容问题。被告认为根据我国法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的法定必要条件，开发经营企业进行商品房预售，应当向买受人出示《商品房预售许可证》。原告作为完全民事行为能力人以及《商品房买卖合同》中的买受人，《商品房买卖合同》一经签订，买受人即对合同全部条款予以认可，包括合同中商品房预售许可的相关内容。因此，可推定原告在签订购房合同时，已了解《商品房预售许可证》的内容，符合《山东省行政复议条例》第八条规定的“知道或者应当知道具体行政行为内容”的情形，原告的行政复议申请已经超过法定申请期限。二、关于行政复议程序问题。被告根据《中华人民共和国行政复议法》及其实施条例、《山东省行政复议条例》的相关规定，对原告提出的行政复议申请，经过初步审查、作出复议决定并依法送达。原告于2018年6月4日向本机关提出行政复议申请，请求撤销被申请人淄博市房产管理局作出的淄房预售证（2014）第Y01－1001946号《商品房预售许可证》。经审查，原告的行政复议申请超过了行政复议法定申请期限，不符合受理条件。6月6日，被告作出《行政复议不予受理决定书》（淄政复（2018）121号），于6月7日邮寄送达原告。三、关于法律适用问题。被告依据《山东省行政复议条例》第八条的规定，认为原告的行政复议申请超过了行政复议法定申请期限，不符合受理条件，又依据《中华人民共和国行政复议法》第十七条第一款规定，作出了不予受理行政复议申请的复议决定，适用法律正确。综上，被告作出的淄政复（2018）121号行政复议决定书认定事实清楚、证据确凿、程序合法、适用法律正确。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告淄博市人民政府向本院提交了以下证据和依据：1、行政复议申请书、申请人身份证复印件、鲁（2018）淄博市不动产权第0008060号房屋不动产权证、建字第370301-2013-271号《建设工程规划许可证》、淄房预售证（2014）第Y01-1001946号《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》。上述证据系原告申请行政复议期间提供的材料。证明2014年5月7日原告与开发商签订合同时，合同中载明商品房预售许可证，原告知道商品房预售许可证内容时间为2014年5月7日，原告于2018年6月4日向被告提出行政复议申请。2、行政复议决定书（淄政复［2018］121号）及送达回证、EMS邮寄单。证明被告于2018年6月6日作出淄政复（2018）121号行政复议不予受理决定书，并于2018年6月7日向原告邮寄送达，原告于2018年6月8日签收。3、适用法律：《山东省行政复议条例》第八条、《中华人民共和国行政复议法》第十七条第一款。 经庭审质证，原告对被告提交的证据1，真实性予以认可，对证明内容不予认可，不能证明原告的复议申请超过两年的行政复议期限，商品房销售合同虽然载明了商品房预售许可证，但原告并没有见到商品房预售许可证，不清楚其内容。2018年5月份原告领取不动产证之后，通过到房管局查询预售许可证和规划许可证，才知道两证的具体内容；对于证据2没有异议；对于证据3，原告认为其适用法律错误，本案原告自2018年5月才知道该具体行政行为的内容，2018年6月份提出行政复议申请，符合相关法律规定。被告认为原告提供的证据与本案没有关联性。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据不能证明原告提出复议申请未超过行政复议申请期限，本院不予采信。被告提供的证据1，能够证明原告在签订《商品房买卖合同》时，应当知道《商品房预售许可证》的内容，能够证明原告提出行政复议申请已超过法定期限，本院予以采信；被告提供的证据2和证据3能够证明行政复议程序合法，适用法律正确，本院予以采信。 经审理查明，2014年3月份，淄博市房产管理局为淄博东升房地产开发有限公司的开发项目“紫园21#住宅楼”颁发了淄房预售证（2014）第Y01-1001946号《商品房预售许可证》。2014年5月7日，原告邢远玲与淄博东升房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为淄博市房产管理局，商品房预售许可证号为Y01-1001946。2018年3月26日，淄博市国土资源局为原告颁发了鲁（2018）淄博市不动产权第0008060号不动产权证书。原告发现证载面积少于合同约定面积，认为淄博市房产管理局违法颁发淄房预售证（2014）第Y01-1001946号《商品房预售许可证》，导致合同建筑面积与产权登记建筑面积不一致，严重侵犯了原告的合法权益，于2018年6月4日向被告淄博市人民政府提出行政复议申请，被告于2018年6月6日作出淄政复（2018）121号行政复议不予受理决定书，认为原告的行政复议申请超过了《山东省行政复议条例》第八条规定的二年最长的复议申请期限，决定不予受理，并于2018年6月7日送达原告。原告认为被告作出的行政复议不予受理决定书认定事实不清，适用法律错误，故向法院提起行政诉讼，请求依法撤销被告淄博市人民政府作出的淄政复（2018）121号行政复议不予受理决定书。 本院认为，《山东省行政复议条例》第八条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织行政复议申请权或者行政复议申请期限的，申请期限自公民、法人或者其他组织知道或者应当知道申请权或者申请期限之日起计算，但是自知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。本案中，2014年5月7日原告与房地产开发企业签订了《商品房买卖合同》，该合同中明确告知了商品房销售依据，原告购买的商品房为预售商品房，并告知了商品房预售批准机关及预售许可证号。《城市商品房预售管理办法》第九条规定，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。原告作为预售商品房的购买者也应当尽到审查开发商商品房预售合法性的注意，据此，应当认定原告在签订合同时就应当知道《商品房预售许可证》的内容。淄博市房产管理局于2014年3月颁发淄房预售证（2014）第Y01－1001946号《商品房预售许可证》，原告于2018年6月4日向被告淄博市人民政府提出行政复议申请，明显超过了两年的最长申请期限。被告淄博市人民政府作出 行政复议不予受理决定认定事实清楚，适用法律正确。被告于2018年6月4日受理，经过依法审查后于6月6日作出行政复议不予受理决定，于6月7日向原告邮寄送达了不予受理决定，行政复议程序合法。本案淄博市房产管理局作出的《商品房预售许可证》系行政许可行为，并不直接导致不动产物权的变动，原告邢远玲诉讼主张系因不动产提起的行政复议应适用二十年的最长期限的理由不成立，其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告邢远玲的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告邢远玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  商利群 审 判 员  陈 磊 人民陪审员  李新莉 二〇一八年十一月二十六日 法官 助理  孙立平 书 记 员  高梦琪