文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初9235号原告：偶泽民，男，汉族，1983年9月25日出生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：李亚威，江苏轩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘梦梦，江苏轩衡律师事务所实习律师。被告：南京三步两食餐饮管理有限公司，住所地在浦口区浦口大道**新城总部大厦**。法定代表人：李涵。委托诉讼代理人：陈军钰，男，汉族，1986年4月29日出生，居民身份证号码******************，住南京市。原告偶泽民与被告南京三步两食餐饮管理有限公司（以下简称三步两食公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告偶泽民的委托诉讼代理人李亚威、潘梦梦，被告三步两食公司的委托诉讼代理人陈军钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告偶泽民向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方签订的《铺位租赁合同》于2018年6月20日解除；2.被告返还原告租赁保证金、入场费、管理费、剩余水电费44619.48元。事实和理由：2017年7月26日，原、被告双方签订了《三步两食（新街口店）铺位租赁合同》（以下简称《铺位租赁合同》，约定原告承租被告位于南京市。原告按约支付了租金和入场费，但被告未能切实履行合同义务，未尽到安全保障义务，给原告造成重大损失，合同目的无法实现，故原告于2018年6月20日发函告知被告要求解除合同，退还押金等费用，但被告未予理睬，原告催要未果。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告三步两食公司辩称，同意租赁合同于2018年6月20日解除。原告于2018年4月9日开始关店歇业，直到7月12日案涉商铺彻底清空；因合同未到期，但系原告违约解除，故同意退还剩余水电费1419.48元，其余费用均不同意退还；原告陈述被告未尽到安全保障义务，该陈述与事实不符；空调系统从早上十点开到晚上七点半，油烟排放系统运转的时间比较长，没有大量油烟排放不出的情况发生；被告也未对商场客流量做出承诺。本院经审理认定事实如下：南京市。原告于2016年3月成立。2016年10月31日，新华房地产公司同意将案涉楼房中的负一楼交由南京华龙电子电器投资有限公司（以下简称华龙公司）对外招租。2017年华龙公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将南京市，建筑面积805平方米出租给乙方，乙方租赁该商铺用于分租经营餐饮，租赁期限自2017年8月1日至2023年10月31日；甲方给予3个月装修免租期，年租金102万元，每两年递增一次；甲方应于2017年8月1日前向乙方交付该商铺等等。2017年7月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《三步两食（新街口店）铺位租赁合同》，约定：甲方将南京市，建筑面积15.8平方米出租给乙方，乙方经营“如意馄饨”，租赁期限自美食城开业起24个月；案涉商铺租金为9.5万元/年；乙方在本合同签订之日向甲方支付履约保证金2万元，另缴纳每间商铺每个月1600元的公共水、电费及保洁费用；乙方缴纳入场费2万元（此费用任何情况概不退还）；租金先付后用，每6个月支付一次，每次由乙方在上期租金到期前两个月支付给甲方下期租金，公共水、电费及保洁费用6个月一交，从计租之日起计算；甲方应于2017年9月1日向乙方交付该商铺；租赁期间，甲方对该商场、美食街公共区域及附着设施的检查、修缮、保洁，乙方应予积极协助；在房屋租赁期间，以下费用由乙方承担，水6元/立方米，电费1.35元/KWH，必要的宣传推广费用；乙方拖欠租金、公共水电费及保洁费累计达15天及以上的，甲方可终止合同并收回商铺，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的30%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，甲方有权按月租金的5%每天向乙方加收滞纳金，甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还等等。2017年7月26日，合同签订后，原告向被告缴纳了进场费20000元、保证金20000元、六个月的管理费9600元、六个月的租金47500元。庭审中，原告述称于2017年9月取得案涉商铺，租金及管理费的起算日期为2017年12月22日。原告述称，其短信告知被告于2018年4月9日关闭案涉商铺停止营业，于2018年6月20日清空案涉商铺；被告辩称其收到原告的短信后即开始对案涉商铺进行招租，并于2018年7月12日将案涉商铺交付新的承租人，因此，原告应支付租金至2018年7月12日。2018年6月20日，原告向被告发出一份《解除合同通知书》，称合同签订后，被告存在以下违约行为：1.美食城仍有大门没有修缮完成，歇业后仅有的卷帘门仅需扭动即可打开，存在重大安全隐患；2.垃圾及食材运输共用同一通道，严重影响食品安全；3.美食城内空调及排气系统时断时续，无法保障正常经营，油烟排放不出，致使商铺客流量大幅度减少；4.未尽到承诺的宣传和把控商铺品类义务，出现大量品类近似商铺；5.怠于履行拓展及提高客流量的义务等等，原告曾多次与被告沟通，但被告未能有效解决，致使合同目的无法实现，故通知被告自本函作出之日起解除双方合同，被告于收函之日起10个工作日内退还违规收取的保证金、入场费、剩余公共水、电费及保洁等不当费用共计51010元，逾期将追究被告责任等等。庭审中，被告认可收到该通知书，并同意合同于2018年6月20日解除。2018年6月28日被告向原告发出一份《告知函》，称原告应于2018年4月22日前支付下期（2018年6月23日至12月22日）租金47500元，经被告多次催要一直未交，原告拖欠房租已构成违约；原告应于2018年6月22日按每月1600元的标准支付下期6个月的公共水电费及保洁费共计9600元，经被告多次催要一直未交，已构成违约，根据合同约定，通知原告收到本函之日起5个工作日内联系被告办理退铺手续，根据合同约定归还商铺并迁出营业执照，事项完成后被告与原告解除租赁合同，逾期将追究原告责任等等。庭审中，原告认为被告存在前述违约行为，致使不能实现合同目的，构成根本违约，故据此解除合同。被告则认为被告所承租的是南京市，该侧门安装完好，而主门所在位置不属于被告承租范围，且原告在租赁期间，未丢失任何物品；美食城空调开放有季节性和时间性，根据气温调节；因美食城位于南京市，经常为被有关部门抽查、检查，因此排烟不存在任何问题，且每家商铺都另有单独排放措施；合同中未约定被告应当宣传到何种程度以及不得有类似经营项目的商铺。被告称原告欠付租金，构成违约，保证金不应当退还；管理费系正常的物业费、保洁费及公共水电能耗费，不存在重复收费问题，不应当退还；仅同意退还水电费1419.48元。关于入场费，被告述称包括排烟、隔油等设施设备及分隔到户的费用，且该费用系一次性投入，仅向首次承租案涉商铺的承租人收取，对于之后的承租人均不再收取。上述事实，有当事人陈述；原告提供的《铺位租赁合同》、收据、《解除合同通知书》、照片；被告提供的《房屋租赁合同》、《告知函》；以及本院开庭笔录等证据证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方就案涉商铺签订的《铺位租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、法规效力性强制性规定，依法成立并生效。双方当事人应当按照约定履行各自义务。本案中，原告向被告提出解除合同，但其在《解除合同通知书》中所称事项尚未达到合同目的无法实现、构成根本违约之程度，且原告未提交充足证据证明其所称事实，故对原告认为被告构成根本违约的意见,本院不予采纳。原告主张双方租赁合同已于2018年6月20日解除，被告予以认可，故本院予确认。被告同意退还原告水电费1419.48元，本院亦予以确认。关于合同解除的原因，被告虽同意解除合同，但认为系原告未按合同约定及时支付租金而违约导致合同解除，原告应承担违约责任，合同法律规定，本院予以支持。关于原告应承担的违约责任，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少，故结合下列因素予以确定：一、合同约定“任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的30%作为违约金，……甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还”以及“乙方缴纳入场费2万元（此费用任何情况概不退还）”；二、原告向被告缴纳了进场费20000元、保证金20000元，管理费和租金均支付至2018年6月22日；被告已于2018年7月12日将案涉商铺交付新的承租人；三、本院虑及入场费、保证金及租金均不予退还，致违约金过高，因此，本院酌定被告应退还原告20000元，其余费用作为违约金不予退还。综上，本院依据《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告偶泽民与被告南京三步两食餐饮管理有限公司于2017年7月26日签订的《三步两食（新街口店）铺位租赁合同》已解除；二、本判决生效后三日内，被告南京三步两食餐饮管理有限公司退还原告偶泽民各项费用合计21419.48元；三、驳回原告偶泽民其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费915元，减半收取457.5元，由原告偶泽民负担300元，被告负担157.5元（此款原告已预交，被告在支付判决确定的款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  胡腾云二〇一八年十一月三十日书记员  宋宇燕