广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0521民初1813号 原告：柯建远，男，1986年3月23日出生，汉族，户籍地：广西合浦县，住广州市白云区。 原告：黄晓霞，女，1986年4月20日出生，汉族，户籍地：广西合浦县，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：柯建远，男，1986年3月23日出生，汉族，户籍所在地：广西合浦县，现住广州市白云区。系原告黄晓霞的丈夫。 被告：北海兰庭房地产有限公司，住所地：合浦县廉州镇廉东大道85号穗丰大厦三楼。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县“148”法律服务所法律工作者。 原告柯建远、黄晓霞与被告北海兰庭房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯建远、被告北海兰庭房地产有限公司的委托诉讼代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柯建远、黄晓霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向两原告支付逾期办证违约金32983.4元（按合同约定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期违约金从2013年9月1日起计算至2018年7月16日止）；2、请求法院判令被告协助两原告办理好房产证；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年向被告购买预售商品房，商品房于2013年9月交付使用，当时被告口头承诺于当年年底办理好房产证，但此后一直拖延至今未办理，根据原、被告所签订的购房合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按日向买受人支付已交房价万分之一的违约金。原告多次与被告友好协商，被告多次口头承诺尽快办理但却多次毁诺，已全无诚信可言，故向法院提起本案诉讼，判如所请。 被告北海兰庭房地产有限公司辩称：一、被告不存在违约的事实，不应承担违约责任。双方签订的合同是合法有效，对双方有约束力，合同第十五条约定前提是房屋的交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告仅以被告交房后90日内没有办理产权证视为被告违约作为起诉的理由是断章取义，违反了诚实信用的原则；二、如被告存在违约事实，计算违约金起算时间应从综合验收时间2017年11月24日后再减去180天起计算逾期办证违约金，而不是原告主张从交付房屋使用后减去180天后起算。三、从2017年起，按照政府规定要缴纳房屋专项维修资金才能办理产权登记证书，原告至今未缴纳房屋专项维修基金，其不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：原告柯建远、黄晓霞系夫妻关系。2012年6月29日，原告柯建远、黄晓霞与被告北海兰庭房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定两原告购买被告开发的位于廉州镇泮塘大转盘南侧玫瑰御园第4幢1003号商品房一套，该商品房建筑面积共85平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2180元，总金额为185300元。合同约定出卖人应当在2013年8月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“本合同第九条处理，如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任，若因买受人原因如付款不及时过户资料不充分完善，税费不付足等及其他原因，造成无法按时办理产权登记办证的责任由买受人承担”处理。合同还对其他事项进行了约定。《合同补充协议》约定付款方式为银行按揭等事项。同日，两原告向被告支付了办证费6000元及提交了相关资料，2013年9月16日，被告将涉案房屋交由两原告管理使用，2015年1月17日，被告向两原告开具了金额为185300元的购房款发票。 另查明，被告开发的涉讼房屋所在的玫瑰御园项目，分四期建设，第一期工程（第1幢至第5幢楼）于2012年3月办理《建设工程规划许可证》，2013年12月向合浦县住房和城乡规划建设局申请竣工规划验收，由于存在违法建设行为，2017年6月23日经合浦县住房和城乡规划建设局对其作出行政处罚，2017年11月24日竣工规划验收合格。二、三、四期工程（第6幢至第12幢楼）已规划验收，其中第二期工程（第6幢至第8幢楼）于2017年2月21日竣工规划验收合格、第三期工程第9幢楼于2015年7月1日竣工规划验收合格、第三期工程第12幢楼于2016年12月6日竣工规划验收合格、第四期工程（第10幢楼、第11幢楼）于2017年8月21日竣工规划验收合格。涉案房屋已办理了商品房预告抵押登记，并于2018年7月7日前办理到被告名下的分户证，截止2018年10月10日，被告还未提交齐相关资料到房产管理部门办理商品房转移登记事项。 上述事实有原、被告的陈述、原告提交的商品房买卖合同、发票联、收据、房屋权利记载信息查询结果、电脑咨询单、玫瑰御园交接书、被告提交的施工许可证、验收合格单、房屋所有权证，北海中级人民（2018）桂民终397号判决书，合浦县房产管理局的复函等证据予以证实 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，原告已按照合同约定将购房款及办证费用支付给被告，被告虽交付房屋给原告使用，但未按约将办理权属登记所需的全部资料报产权登记机关备案，而现涉案小区商品房已竣工验收合格，办证条件已成就，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”规定，两原告要求被告协助其办理涉讼房屋的产权证的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。 关于两原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而该条约中的行政审批项目“综合验收”虽于2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》予以取消，但涉案房屋仍需依照法定流程办理竣工验收，双方当事人仍应履行上述约定。本案中，涉案房屋属于被告开发玫瑰御园第一期工程，于2017年11月24日建设工程竣工规划验收合格，而兰庭公司未在验收后的约定期限内向登记机关提交相关手续进行备案，应承担违约责任，依合同的约定，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。因此，违约金由被告每日按原告已支付的房价款即185300元的万分之一从商品房综合验收合格使用后2017年11月24日起再算逾期90日后的第二天即从2018年2月24日起至2018年7月16日止（143天）违约金为185300元×0.01%×143天=2649.79元。另，由于兰庭公司一期工程的违建行为导致竣工验收无法正常进行，为此应承担相应的违约责任。根据合浦县住建局的《复函》及查明的事实，违建拖延竣工验收期间应为2013年12月至2017年6月，该期间兰庭公司应向两原告支付的违约金为185300元×0.01%×30天×43个月=23903.7元。综上所述，两项违约金为2649.79元+23903.7元=26553.49元。原告主张逾期办证违约金32983.4元，超过部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下： 一、被告北海兰庭房地产有限公司应支付给原告柯建远、黄晓霞逾期办理商品房权属证书的违约金26553.49元； 二、被告北海兰庭房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告柯建远、黄晓霞将位于合浦县廉州镇泮塘大转盘南侧玫瑰御园第4幢1003号商品房的不动产权证办理到原告柯建远、黄晓霞的名下； 三、驳回原告柯建远、黄晓霞的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费625元，适用简易程序减半收取312.5元，由柯建远、黄晓霞负担81元，北海兰庭房地产有限公司负担231.5元。受理费两原告已预交，由北海兰庭房地产有限公司在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给两原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  王文旭 二〇一八年十一月十九日 法官助理*** 书记员马祖莉 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 四、《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。