重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初15109号 原告(反诉被告)：彭庭杰，女，汉族，1969年5月16日出生，住重庆市垫江县。 本诉反诉委托诉讼代理人：邓艾，北京大成（重庆）律师事务所律师。 本诉反诉委托诉讼代理人：郑露洁，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：谢鑫，男，汉族，1987年4月17日出生，住广东省深圳市福田区。 本诉反诉委托诉讼代理人：贾开友，重庆瀛永律师事务所律师。 本诉委托诉讼代理人：牟丹，重庆瀛永律师事务所实习律师。 反诉委托诉讼代理人：张露月，重庆瀛永律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行，住所地重庆市江北区建新北路37号，统一社会信用代码915001057784579928。 负责人：曾涛，行长。 第三人：重庆到家了网络科技有限公司星融路二分公司，住所地重庆市渝北区星融路66号附1号，统一社会信用代码91500000MA5UM9P23E。 负责人：周燕。 委托诉讼代理人：魏来，男，第三人到家了公司员工。 原告（反诉被告）彭庭杰与被告（反诉原告）彭庭杰、第三人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行（以下简称工商银行）、第三人重庆到家了网络科技有限公司星融路二分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法由审判员郭莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭庭杰及其委托诉讼代理人邓艾、郑露洁，被告（反诉原告）谢鑫及其委托诉讼代理人贾开友、牟丹、张露月，第三人重庆到家了网络科技有限公司星融路二分公司的委托诉讼代理人魏来到庭参加了诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）彭庭杰向本院提出的诉讼请求：1、判决原告有权在判决生效后10日内代被告向第三人工商银行偿还被告位于两江新区金山大道××号房屋的抵押借款，金额以银行核定为准，并代为办理解除抵押手续；2、判决第三人工商银行在原告代被告清偿涉案房屋的抵押借款后10日内，协助原告办理涉案房屋的抵押权注销手续；3、判决被告继续履行与原告在2018年3月24日签订的房屋买卖合同，并在涉案房屋抵押权注销后10日内配合将该房屋的权属转移至原告名下；4、判决原告在涉案房屋权属转移登记到原告名下后10日内，向被告支付剩余房款（剩余房款76万扣除原告代被告向第三人工商银行清偿银行借款的本息和费用后的余款），被告在收齐房款的当日将涉案房屋及其附属设施交付给原告；5、判决被告自2018年6月15日起每日以房屋成交价816000元的千分之一向原告支付逾期解押违约金，直到涉案房屋抵押权注销之日止；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月24日，原被告签订了《房屋买卖合同》等文件，约定原告购买被告位于重庆市两江新区金山大道××号房屋，约定贷款方式付款，原告支付首付款24万元用于房屋解押，同时约定原告资金解押，原告交付房款之前双方前往查明权属情况，贷款购房原告须于银行按揭贷款审批通过之后再向被告支付房款用于解押，涉案房屋已经抵押给了第三人工商银行，2018年5月25日原告贷款审批通过，但被告不按合同继续履行，故起诉来院。 被告（反诉原告）辩称，原告的诉请要求代偿房屋的抵押借款没有合同依据，且数额不明确，合同已经约定了具体的首付款金额，原告的诉请可能导致首付款支付不足，应该驳回；诉请1中代为办理抵押手续和诉请2中代为办理抵押权注销手续是重复诉请；原告诉请3要求继续履行合同没有事实依据，原告没有按合同约定在按揭通过之后支付首付款，至今已经超过3个月了，按合同约定逾期付款超过15日的，被告就有权解除合同，被告反诉要求解除合同，故原告要求履行合同的诉请应该驳回；原告诉请5没有事实和法律依据。 第三人工商银行未到庭，提出的书面意见陈述，原被告之间的房屋买卖事宜及其他事实工商银行不清楚也未参与；2017年5月11日工商银行与被告签订了借款合同和抵押合同，被告将涉案房屋作为借款提供抵押担保，工商银行按约定发放了贷款388000元，截止2018年7月25日借款尚欠本金380231.76元及利息823.84元；只要清偿完毕，工商银行愿意按判决内容履行义务，协助办理房屋解押手续。 第三人到家了公司陈述，涉案房屋解押之前到家了公司就要求查询卖方房屋的情况，要求其配合查询，但是当时卖方因为各种理由推脱了，没有过来配合。同意原告的本诉诉请。 被告（反诉原告）谢鑫向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原被告2018年3月24日签订的房屋买卖合同；2、判令合同解除之日起3日内，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金163200元；3、诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：原被告于2018年3月24日签订的房屋买卖合同约定房屋价格81.6万元，约定支付定金2万元在合同签订之日，首付款24万元用于房屋解押，贷款55万元由贷款银行直接支付给被告，尾款6000元在房屋交付时支付，合同签订后，反诉被告支付了定金，2018年5月25日得知反诉被告按揭审批已经通过的时候，要求反诉被告付款，但反诉被告未能按合同约定付款，至今24万元的首付款也未支付，按约定已经逾期15日故反诉原告可以要求解除合同，故诉至法院。 原告（反诉被告）辩称，请求驳回全部诉请，依据双方的合同2018年5月25日中介通知了双方，被告要求原告直接支付房屋款项，违反了合同的约定，被告未能按约定到银行办理提前还款，是被告违约在先。今日原告愿意支付剩余全部房款到法院账户，用以办理房屋买卖的后续手续。 第三人工商银行未到庭，也未提交书面意见。 第三人到家了公司陈述，合同不应解除，与原告（反诉被告）的意见一致。 经审理查明：2018年3月24日，以谢鑫为卖方（甲方），彭庭杰为买方（乙方），经纪方（丙方）到家了公司，签订《房屋买卖合同》、《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》，约定谢鑫将位于重庆市两江新区金山大道××号（房地产权证编号：渝（2018）两江新区不动产权第××号）房屋出卖给彭庭杰。约定所售房屋总金额为816000元，协议约定付款方式：乙方于本合同签订当日内向甲方支付定金20000元。乙方交付首付款24万元，用于房屋乙方应按照本合同第六条第（一）款第3项约定履行（第六条第一款第3项内容为：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途，乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押）。关于逾期解押的违约责任的约定为：自约定的应办理抵押登记期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一天，甲方按照该房屋成交价的千分之5向乙方支付违约金，并于实际办理解押之日起3日内向乙方支付违约金。约定甲方应于收齐房款当日将房屋及包含的附属设施等交付乙方。2018年3月24日谢鑫收到了彭庭杰支付的定金2万元。 2018年6月4日第三人重庆到家了网络科技有限公司星融路二分公司向谢鑫发出了《通知函》一份，载明：我方郑重通知您，请您务必于收到本通知之日起5个工作日内前来配合我方与乙方前往银行办理交易该房屋的银行预约解押手续，解除该房屋的银行抵押状态，如果于上述时限内您仍未履行，您将面临着承担违约责任的风险。 另查明，案涉房屋的产权人为谢鑫，房屋抵押于第三人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行。2018年4月9日谢鑫、彭庭杰前往了银行完成了面签，2018年5月25日银行贷款按揭审批获得通过。至今未完成房屋登记机关权属情况查明、未支付首付款24万元。 庭审中，原告彭庭杰提供其与第三人中介公司的聊天记录，在5月27日，中介公司告诉原告，已和被告谢鑫约好，在星期二（5月28日）中午之前到照母山，到银行转账给业主。5月30日，原告问中介联系到谢鑫没有，中介称，谢鑫说给原告发过短信。2018年6月4日，原告将被告谢鑫发给他的要求支付首付款的聊天记录转发给中介，称不知道谢鑫玩的哪一招，中介回复称“直接给他说这周什么时候有空，过来首付款打给你，之前是他一直在忙，拖延还款时间，导致交易时间拖延，有聊天记录的并称其与被告聊天记录的内容是“如果你再补办手续，我马上让法院冻结你的房子了。”，原告还提供了其与被告谢鑫的聊天记录，在5月25日晚上10点许，被告谢鑫要求原告彭庭杰将首付款在2018年5月28日前付给他，原告称“中介给你说没，就看你哪个时候有空，我来付钱给你，你去解押。”，谢鑫5月27日回复，定到下周星期二晚上吗，我出差，希望能赶回来，有变动我再给你说。”，原告回复称希望被告安排白天，明天、后天、再推一天都可以，晚上其赶不回来，也不安全，谢鑫28号回复称那再等等确定时间，工作日真的很恼火，原告遂要求被告确定了提前告诉他，谢鑫称其找到一个白天时间给原告说，5月31日，原告又问被告，“小谢跟家人商量好没，我到底哪天来？明天还是星期六、星期天？我想早点把钱转给你，尽快把手续完善了，我好安排装修，谢谢你尽快安排好时间！”，6月3日，原告再次发微信给被告，称“我们按照中介协调约定今天来渝办理解押付款相关手续，你却避而不见，不予配合，不知何故。如果你如此不按《协议》约定履行条款，给我方和丙方造成的一切损失和不良后果将全部由你方承担，我郑重奉劝你尽早和中介和我方完善交房手续方为上策。”谢鑫回复是“从中介通知到今已经9天了，您仍然没有支付首付款，已违反《合同》约定，应按房屋成交金额每日千分之五支付违约金，您应支付违约金和首付款。中介说您要求当面协商，现在您又说要当面付款解压，今天又带了五个人来找我，我当然担心我人身安全了。原告回复说是告知过被告请被告安排时间，被告一直不安排时间，6月4日，原告再次要求被告在这周内得到被告的配合将首付款打给被告办理完善有关手续，若被告再推，就走法律程序。被告回复是我不需要配合你什么，付款账户原告是有的，让原告尽快把首付款和违约金支付给被告。之后，双方仍多次进行过微信聊天，原告认为按照合同约定在按揭审批下来后，双方要共同到房交所去查询和核实产权状况无误后，再与被告的贷款银行预约提前还款事宜，其在被告具体还款前付款用于解除抵押。被告一直坚持称其从没说过不履行合同，合同没有约定被告要先行解押，只要原告把首付款付给了被告，被告就去解押房子，拿到房产证再配合原告过户，是原告不付款违约。 被告谢鑫提供了其与中介4月12日的聊天记录，在聊天记录中，谢鑫问中介其首付款什么时候能收到，中介称要按揭通过后才能给，谢鑫以此证明其首付款在按揭通过之后就应当支付。谢鑫还提供了其于6月6日与原告的通话记录，在通话记录中，被告多次要求原告将首付款转给被告，称双方的买卖交易流程是原告把首付款转给被告后，被告拿这个钱去解押。原告也称是这样，但中介说要大家（原被告及中介一起）当面到银行去转，被告也好给原告出收款手续，是被告一直没有时间大家一起见面，导致原告也一直没付首付款给被告。 上述事实，有庭审笔录、《房屋买卖合同》、《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》、《不动产权证》、《定金收据》、档案查询结果，各方当事人的陈述等为证。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案双方争议焦点在于24万首付款的支付条件。彭庭杰认为支付的前提包括1、谢鑫申请提前还款，并得到银行同意确认；2、双方共同去房屋登记机关查明权属情况；3、彭庭杰通过了银行贷款审批。谢鑫认为支付的前提是彭庭杰通过了银行贷款审批。而双方合同中对此的约定为：“乙方交付首付款24万元，用于该房屋解押，乙方应按照本合同第六条第（一）款第3项约定履行”。合同第六条第一款第3项内容为：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途，乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押）。”本案中，涉案房屋现存在抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行，彭庭杰购买本房屋也是通过按揭贷款方式支付，依据存在抵押权的房屋出售需要先消除抵押权的交易惯例，以及依据合同约定“乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押”，可见24万首付款的支付需要以中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行同意谢鑫提前偿还按揭贷款为前提，故合同中约定的首付款支付条件包括：1、谢鑫申请提前还款，并得到银行同意确认；2、双方共同去房屋登记机关查明权属情况；3、彭庭杰通过了银行贷款审批。现中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行尚未同意谢鑫提前解押，故首付款的支付条件尚未成立，谢鑫要求彭庭杰支付首付款的请求没有合同依据。故谢鑫的反诉请求本院不予支持。 即使双方在合同履行过程中，原告彭庭杰未要求被告必须先申请提前还款及双方共同去房屋登记机关查明权属情况，其要求三方（原告、被告、中介方）一起办理首付款的支付手续也未加重被告的合同义务，双方也一直未达成原告自行先转款给被告，被告再办理解押手续的新的协议，故原告在履行合同过程中没有违约行为，被告谢鑫认为只要原告通过了银行按揭贷款审批手续就应当支付首付款，是对合同条款理解有误，故在原告不存在违约的前提下，被告的反诉请求不能成立。 现彭庭杰愿代谢鑫偿还贷款，房屋抵押权人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行也表示同意，并愿意在彭庭杰代偿后解除案涉房屋的抵押。彭庭杰要求代谢鑫向中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行偿还房屋抵押贷款，办理解押手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。 案涉房屋解押后，抵押权消灭，原被告所签订的二手房买卖合同具备了继续履行的条件。现彭庭杰要求继续履行合同，也愿意在办理过户时将扣除代偿按揭款项后将房屋尾款支付给谢鑫，则谢鑫也应当按照合同约定在房屋解押后协助彭庭杰办理过户手续，对彭庭杰的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告彭庭杰要求被告承担逾期解押的违约责任问题，本院认为，双方对约定办理解押的具体时间不明确，故原告要求被告承担此项责任的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）彭庭杰在本判决生效后十日内代被告（反诉原告）谢鑫向第三人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行偿还位于重庆市两江新区金山大道××号的房屋抵押贷款（具体金额以中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行核定为准），并办理解押手续； 二、第三人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行在原告（反诉被告）彭庭杰代为清偿按揭款项后十日内，协助原告（反诉被告）彭庭杰办理位于重庆市两江新区金山大道××号房屋的解除抵押手续； 三、原告（反诉被告）彭庭杰在办理完毕解除抵押手续后十日内，将剩余未付房款与代偿款差额部分的款项支付给被告（反诉原告）谢鑫； 四、被告（反诉原告）谢鑫继续履行《房屋买卖合同》，并在收到第三项的款项后十日内协助原告（反诉被告）彭庭杰将位于重庆市两江新区金山大道××号房屋的过户至原告（反诉被告）彭庭杰名下并交付房屋及附属设施； 五、驳回原告（反诉被告）彭庭杰其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）谢鑫的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费11960元依法减半收取5980元，保全费5000元，合计10980元，由本诉原告彭庭杰负担2000元、被告（反诉原告）谢鑫负担8980元；反诉受理费5980元，由被告（反诉原告）谢鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  郭莉 二〇一八年十一月十二日 书记员  莫密