江苏省滨海县人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0922执异50号案外人：陈某2，男，2012年5月22日生，汉族，居民，住滨海县。法定代理人：陈某1（系陈某2父亲），住滨海县。委托诉讼代理人：戴海梅（系陈某2奶奶），住滨海县。委托诉讼代理人：张锦忠，江苏黄海岸律师事务所律师。申请执行人：江苏银行股份有限公司滨海支行，住所地在滨海县。负责人：顾加红，该支行行长。委托诉讼代理人：王明章，江苏银行股份有限公司盐城分行员工。委托诉讼代理人：王琪，江苏择善律师事务所律师。被执行人：盐城市大畅机电设备有限公司，住所地在滨海县。法定代表人：郭海明，该公司总经理。被执行人：江苏世联建工集团有限公司，住所地在滨海县。法定代表人：张玉清，该公司董事长。被执行人：张军，男，1965年10月27日生，汉族，居民，住滨海县。被执行人：张钧然，男，1987年6月27日生，居民身份证号码320922198706279030，汉族，居民，住滨海县人民南路576号京华雅苑商业楼1栋406室。被执行人江苏世联建工集团有限公司、张钧然共同委托诉讼代理人：张军，男，住滨海县人民南路576号京华雅苑商业楼1栋406室。在本院执行申请执行人江苏银行股份有限公司滨海支行（以下简称江苏银行滨海支行）与被执行人盐城市大畅机电设备有限公司（以下简称大畅机电公司）、江苏世联建工集团有限公司（以下简称世联建工公司）、张军、张钧然金融借款合同纠纷一案中，案外人陈某2对本院执行的位于本县人民南路588号天由大厦第五层附楼房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。江苏银行滨海支行与大畅机电公司、世联建工公司、张军、张钧然金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月16日作出（2016）苏0922民初916号民事判决：一、被告江苏世联建工集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏银行股份有限公司滨海支行归还借款本金3099959.22元，并支付利息（自2015年1月29日起至2015年7月26日止以3100000元为基数，按照合同约定的利息计算；自2015年7月27日起至以履行完毕之日止，以3099959.22元为基数，按照合同约定的利息计算；同时扣除已偿还的利息89645.11元）；二、原告江苏银行股份有限公司滨海支行对被告盐城市大畅机电设备有限公司所有的位于滨海县人民××路××天由大厦××楼××、××由大厦××层附楼的房产以及该房产的土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得价款在上述债务范围内享有优先受偿权；三、被告张军、张钧然对上述债务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，根据江苏银行滨海支行申请，本院于2017年3月9日立案执行，案号为（2017）苏0922执741号。在该案执行过程中，本院分别于2018年6月7日、6月20日依法作出（2017）苏0922执741号和（2017）苏0922执741号之一执行裁定书，分别作出查封和拍卖大畅机电公司名下位于滨海县人民××路××天由大厦××楼××、××由大厦××层附楼的房产的执行措施。案外人陈某2针对上述执行措施提出异议称，立即停止对天由大厦第五层附楼房产的执行。事实和理由：陈某2于2013年8月1日与大畅机电公司签订《商品房买卖合同》，约定陈某2购买天由大厦第五层附楼房产，陈某2已支付房款，大畅机电公司也及时交付了房产，一直居住至今，但因大畅机电公司原因没有办理过户，陈某2的物权期待权应予保护，且能够排除执行。申请执行人江苏银行滨海支行辩称，1、陈某2针对生效法律文书确定的优先受偿权提起的执行异议程序不合法，其认为江苏银行滨海支行不享有优先受偿权，应当就生效判决依法申请再审。2、陈某2不享有执行标的的买受人物权期待权。首先合同的真实性、合法性不能确认，该合同未经主管部门备案，合同载明的主体与实际不符；其次未能提供大畅机电公司的收款证明；最后，陈某2并非善意购买人，买卖标的在此前已办理抵押登记。3、陈某2的权利不能排除执行标的的强制执行，其享有的是债权请求权，针对江苏银行滨海支行的抵押权，除陈某2代为清偿债务涤除抵押权，其权利仍不能对抗担保物权的抵押权，综上，陈某2的异议请求不能成立，请求法院依法驳回。被执行人世联建工公司、张军、张钧然共同辩称，同意江苏银行滨海支行的意见。被执行人大畅机电公司辩称，1、合同出卖人为滨海天由房地产有限公司，购买人为陈某2，签订时间是2013年8月1日。但当时滨海天由房地产有限公司已变更为大畅机电公司，该合同加盖的大畅机电公司的印章没有编码，不是大畅机电的备案公章，该房屋未登记备案，仅是意向合同。购买人签字是委托代理人陈尚斌（系陈某2爷爷）所签，但陈尚斌并无监护人的委托手续。2、陈某2未提供证据证明已交付房款，陈某2提供的2013年10月29日借条，借款人为郭海军，该借条上加盖了大畅机电公司带有编码的公章，该借条注明“抵算房款后仍欠陈某1人民币136.5万元”是指的抵算陈某1购买天由大厦主楼三、四、五、六楼和附楼三楼的房款。同时约定“附楼五楼两证约定2013年7月底前办给陈某1”，也没有说办给陈某2。3、陈尚斌因经营宾馆需要涉案房屋做为餐厅，涉案房屋原用途为高档茶吧，陈尚斌即与郭海军商量借用或者出售，后陈某1以郭海军欠其2013年10月29日借条款项为由，拒绝退还涉案房屋，系恶意占有。4、涉案房屋于2013年7月27日抵押给江苏银行滨海支行，陈尚斌是明知的，且答应偿还江苏银行滨海支行150万元贷款本息。综上，陈某2的异议请求不能成立，请求法院依法驳回。经审查查明：2013年7月27日，大畅机电公司与江苏银行滨海支行签订《最高额抵押合同》一份，约定大畅机电公司为世联建工公司与江苏银行滨海支行自2013年7月27日至2015年7月26日期间签署的借款等授信业务合同提供最高额抵押担保；抵押的财产为大畅机电公司所有的位于滨海县人民××路××天由大厦××楼××、××由大厦××层附楼的房产以及该房产的土地使用权，抵押金额为330万元；2013年7月29日，双方办理了最高额抵押登记。2013年8月1日，陈某2的代理人陈尚斌以陈某2的名义与大畅机电公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：大畅机电公司将天由大厦附楼五层即涉案房屋，以1500000元的价格出售给陈某2。2015年1月29日，世联建工公司因购货需要，与江苏银行滨海支行签订《流动资金借款合同》一份，约定世联建工公司向江苏银行滨海支行借款310万元，借款到期后，世联建工公司未能归还，江苏银行滨海支行遂诉至本院,本院于2016年6月16日作出（2016）苏0922民初916号民事判决。以上事实有《商品房购销合同》、本院（2016）苏0922民初916号民事判决以及当事人陈述等在案佐证。本案的争议焦点：陈某2是否享有买受人物权期待权。本院认为，陈某2不享有买受人物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，涉案房屋在2013年7月29日已抵押给江苏银行滨海支行并办理了抵押登记，抵押登记具有公信力和公开性，为了自身交易安全，购买人均会了解他已经进行或正在考虑进行的不动产交易的准确权属信息，如果陈尚斌作为利害关系人到登记机关查询即可得知涉案房屋已抵押的事实，而其在签订合同时对涉案房屋上存在抵押登记未履行合理的注意义务，应当认定涉案房屋未能办理过户的原因在于买受人。另，虽然本院（2016）苏0922民初916号民事判决主文中判定江苏银行滨海支行对涉案房屋享有优先受偿权，但因该判决并未理涉本案争议，为减少当事人诉累，不应一律不予审查，而由陈某2对生效判决申请再审，故本案争议属于执行异议审查范畴。综上，陈某2提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回陈某2的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王大策审 判 员  郁光华人民陪审员  刘志祥二〇一八年十一月九日法官 助理  袁晶晶书 记 员  叶 青