文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0111民初5681号原告：重庆市大足区印象置业有限公司，统一社会信用代码9150022555902971XL，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路**。法定代表人赵忠华，公司经理。委托诉讼代理人：周晓玲，重庆山语律师事务所律师。被告：魏代强，男，1982年2月19日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆市大足区印象置业有限公司(以下简称“印象置业公司”)诉被告魏代强房屋租赁合同纠纷一案，原告印象置业公司于2018年8月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员雷琳独任审判，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告印象置业公司的委托诉讼代理人周晓玲、被告魏代强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告印象置业公司向本院提出诉讼请求，要求法院判决：1.解除原、被告双方于2014年9月16日签订的《租赁合同》且被告立即腾空清理该商铺后交还原告；2.判令被告向原告支付自2015年11月起至双方租赁合同解除之日止期间的租金475924.84元(暂计算至2018年7月31日)；3.判令自租赁合同解除之日起，被告按解除租赁合同前月租金标准承担房屋占用使用费至房屋腾还给原告之日止；4.判令被告向原告支付违约金136619.40元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月16日，原告印象置业公司与被告魏代强签订了《租赁合同》，合同约定被告承租原告位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目D区一单元X幢第X层X-X号商铺（建筑面积657.14平方米），租赁期限从2014年9月16日起至2019年9月15日止，以及租金标准和支付方式、移交日、装修免租期等内容。同时，该合同第九条第二款第9.2.4约定了违约金的计算方式。合同签订后，原告按约向被告交付了商铺，被告实际接收商铺并对外经营。但自2015年11月起被告无故拖欠租金至今，经原告多次催收未果。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告魏代强辩称，租赁原告所有的商铺是事实，同意解除与原告签订的租赁合同，也同意返还商铺给原告。但我在2016年和2017年是交纳了租金的，只有2017年7月1日至2018年3月底的租金没有交纳。由于原告停了我经营用的电梯，也堵了我的烟道，给我造成了损失，所以我才没有交纳租金，2018年3月底，原告又断电，导致我无法继续经营，所以租金我只同意支付至2018年3月底。因为不是我个人违约，原告也有责任，故现在也不同意支付违约金。经审理查明，2014年9月16日，原告印象置业公司(甲方)与被告魏代强（乙方）签订了《租赁合同》，合同内容（摘录）：“2.1甲方将位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目D区一单元X幢第X层X-X号商铺（建筑面积657.14平方米）租赁给乙方；2.4租赁物业经营业态为餐饮类；3.1租赁期限为2014年9月16日至2019年9月15日；3.2租金为：“2014年9月16日至2015年9月15日，按13.75元/月/平方米计算，年租金为108428.1元；2015年9月16日至2016年9月15日，按34.65元/月/平方米计算，年租金为273238.81元；2016年9月16日至2017年9月15日，按36.38元/月/平方米计算，年租金为286881.04元；2017年9月16日至2018年9月15日，按38.20元/月/平方米计算，年租金为301232.98元；2018年9月16日至2019年9月15日，按40.11元/月/平方米计算，年租金为316294.63元”；3.3.租金支付。第1年租金支付时间为2015年7月1日支付66141.14元，2015年10月1日支付68309.70元；其余年度租金按季度缴纳，以此类推。签订本合同当日内，预支付65056.86元，房屋正式交付前甲乙双方均不将此预付款项目视同租金，待甲方正式交付房屋时作为第一期租金；每期结束前15个工作日支付下一期租金，交纳方式以此类推；3.4租赁物业移交日为2014年9月17日；9.2.4未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金为标准计算）作为违约金支付给甲方”。合同签订后，被告魏代强交纳保证金50000元给原告，原告于2014年9月18日将被告所租赁的商铺交付给被告魏代强使用。被告魏代强于2015年6月16日交纳租金65056.86元；于2015年11月2日交纳租金77526.11元；于2016年11月25日交纳租金208908.17元（该份收款收据下方手写“2015年11月12月2016年全年租已结清、马亮”）；于2016年11月25日交纳租金43032.17元（该份收款收据下方手写“租金2017年1月至2017年3月31日租金已结清。马亮”）；于2018年1月31日交纳租金50000元；于2018年2月26日交纳租金10464元，此后未再向印象置业公司缴纳租金。上述事实，有原、被告的陈述、租赁合同、商铺移交表、收款收据、庭审笔录等证据载卷佐证，经庭审质证，足以采信。本案的争议焦点：1、原、被告之间签订的《租赁合同》是否应当解除？2、被告应如何向原告支付租金？3.被告应否向原告支付违约金？4.保证金是否应在租金中予以抵扣？本院认为，关于原、被告之间签订的《租赁合同》是否应当解除的问题？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。庭审中，被告对原告要求解除租赁合同予以认可，并同意将所租商铺交还给原告，故对原告起诉要求解除与被告签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，由于被告需要将商铺中的设备拆除，因此被告须将租赁原告的房屋在一个月内腾空后交还原告；关于被告应如何向原告支付租金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年9月16日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对被告租赁原告物业后，租金的支付金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付租金。庭审中，被告魏代强陈述原告公司的员工马亮在出具的收款收据上分两次注明了2015年11月至2017年3月租金已结清，由于2017年4月-6月的租金也已交清，因此，现在仅欠原告从2017年7月起的租金。但被告无证据证明马亮是否是原告公司员工，即使马亮是原告公司的员工，被告魏代强也未举示其他证据能够证明本案原告印象置业公司明确授权马亮具有与原告商定租金的权限及印象置业公司事后对其行为进行了追认。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案被告无证据证明马亮的行为系公司行为，且从收款收据上看，左下方打印注明“收款收据手写无效”，故对被告的辩解理由，本院不予认可。庭审中，被告认为由于原告断电，导致其使用商铺的时间至2018年3月止，则租金也应计算至2018年3月止，但被告也未向本院提交相关证据予以证明，且在本案审理期间，该商铺依然未交还给原告，故该商铺的租金应计算至被告交还商铺时止。根据双方合同中对租金的约定，被告2014年9月18日至2015年9月17日应支付的租金共计108428.1元，扣除已交付的65056.86元，还应交付43371.24元；被告2015年9月18日至2016年9月17日应交付租金273238.81元，扣除已交付的77526.11元，还应交付195712.7元；被告2016年9月18日至2017年9月17日应交付租金286881.04元，扣除已交付的208908.17元+43032.17元，还应交付34940.7元；被告2017年9月18日至2018年7月31日应交付租金262364.2元，扣除已交付的50000元+10464元，还应交付201900.2元；故被告还应缴纳43371.24元+195712.7元+34940.7元+201900.2元=475924.84元；结合原告起诉要求将租金计算至被告交还房屋给原告之日止，故被告还应缴纳从2018年8月1日起按照合同约定计算的每月租金。关于被告应否向原告支付违约金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告在合同中约定了违约金的计算方式，但庭审中，被告魏代强也提出违约金约定过高，请求法院予以调整。故本院确定被告魏代强应按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%从应缴纳之日起承担违约金；关于保证金是否应在租金中予以抵扣的问题。按照一般情况，在房屋租赁合同中由于可能会发生承租人欠缴物业服务费、水电气费和租金等情形，出租人通常会要求承租人缴纳一定保证金，在发生上述情形时即以保证金冲抵上述费用，因此保证金具有履约担保的作用，而不具有定金和违约金的性质。本案中，虽然原、被告双方合同约定了“若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还”，但履约保证金还可以抵扣租金，也表现为不退还，同时该条款也未对如印象置业公司不能全面履行合同则双倍返还保证金进行约定，因此该条款关于双方违约时保证金如何处理的约定并不明确。即使认定该保证金作为违约金在承租人违约时其无权要求返还，由于双方合同对因承租人原因导致合同被提前解除还约定了违约金等违约责任，因此印象置业公司对承租人的同一违约行为约定了多个违约金条款，违约金累计计算可能远远超过了出租人的损失。且由于合同约定的违约金明显高于保证金，因此本院认为保证金予以抵扣魏代强欠付租金符合法律规定。据此，被告魏代强缴纳的保证金50000元抵扣后，还应支付原告印象置业公司租金425924.84元(475924.84元-50000元)。关于被告魏代强提出因原告断电、停电梯等行为给被告造成损失应在本案中予以抵扣的问题，本院认为，原告是否给被告造成了损失与本案房屋租赁合同系不同的法律关系，故本案不作处理。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告重庆市大足区印象置业有限公司与被告魏代强于2014年9月16日签订的《租赁合同》从本判决书生效之日起予以解除；被告魏代强在本判决生效之日起一个月内将租赁的位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目D区一单元X幢第X层X-X号商铺交还给原告；二、由被告魏代强在本判决生效之日起三十日内向原告重庆市大足区印象置业有限公司支付2018年7月31日之前的租金425924.84元(从2018年8月1日起至本判决生效之日的租金按照合同约定计算)，并以每季度所欠的租金为本金，从上季度末月16日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算支付违约金至付清租金为止（但以136619.4元为限）；三、驳回原告重庆市大足区印象置业有限公司的其他诉讼请求。如果相关当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5735元(已减半)，由被告魏代强负担4219元，由原告重庆市大足区印象置业有限公司负担1516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 雷 琳二〇一八年十一月十二日书记员 胡天伟