黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初14499号原告：倪海楠，女，1991年9月7日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地宾县宾西镇经济技术开发区，统一社会信用代码91230125692632219A。法定代表人：刘长旭，董事长。委托诉讼代理人：李俊，女，1969年12月31日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：赵德明，男，1962年4月6日出生，汉族，该公司经理，住哈尔滨市南岗区。第三人：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街10号，统一社会信用代码9123010371845305XN（1-1）。代表人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：魏俊林,黑龙江森工律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庆香，女，1967年4月30日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市香坊区。原告倪海楠与被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）、第三人中国长城资产股份管理有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪海楠向本院提出诉讼请求：1.判令被告持办理权属登记需要的资料到产权机关备案；2.判令被告支付违约金10000元；3.确认第三人长城资产丧失抵押权；4.被告和第三人办理解除抵押登记手续；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告日出康城公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的天悦国际小区M2栋3单元21层2102号商品房一套。合同约定案涉房产总价款为723162元，后因补面积差又支付价款8472元，合计共支付房款731634元。合同第十五条约定“被告应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案”，原告实际进户时间为2014年12月28日，被告并未在约定的期限内办理权属登记备案，导致原告无法在规定期限内取得房屋权属证书。双方约定的违约金条款即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，实则系被告有意误导原告，意在减轻被告违约责任，并非原告真实意思表示，应为无效条款，现原告匡算实际经济损失为10000元。另外，2015年，被告将包括案涉房屋在内的天悦国际小区1055套房屋、总建筑面积79053.27平方米的房屋抵押给第三人长城资产以担保其对第三人的债务。原告认为，在原告已购买案涉房屋并支付完毕房款后，主债权已消灭，担保物权亦随之消灭，第三人对案涉抵押房屋已不再享有抵押权，只能对原告所支付的购房款行使价金代位权，不得再及于物上抵押权。综上，原告为维护合法权益提起以上诉请。被告日出康城公司辩称：关于原告第一项诉请，我公司早已为案涉房屋办理了备案手续，只因为案涉房屋办理他项权登记，才不能办理权属证书；原告主张的违约金损失10000元无事实及法律依据，如确认被告违约，应以合同第十五条为依据计算违约金；案涉小区与同等地段小区的房价相比较低属实，但办理完产权证书后房价随之会上涨，原告不会产生损失；原告所述不属实，现主债权并未消灭，被告同意偿还第三人的债务，继而由第三人解除抵押给原告办理产权证书，计划在2018年10月底。第三人长城资产辩称：因案涉房屋所在的天悦国际小区土地使用权已办理抵押登记，依据物权法相关规定应与地上房屋一并处理，所以原告要求办理权属登记备案不成立；原告要求被告支付违约金10000元与第三人无关；原告请求确认第三人丧失对案涉房屋的抵押权无事实及法律依据，因案涉房屋的抵押权已经登记，合法存续中，不存在丧失抵押权的问题；在第三人未收到被告偿还欠款下，原告请求第三人与被告办理解除抵押登记手续无事实及法律依据，应予驳回；诉讼费应由被告负担。综上，原告无事实、合同及法律依据要求第三人放弃或解除抵押权，已经抵押给第三人的房屋和国有土地使用权不可再行办理房屋登记备案手续，因此原告诉请无事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据的真实性合法性关联性予以确认，并在卷佐证。经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同书》，原告购买了被告开发的位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）第M2栋3单元21层2102号房产，并支付购房款731634元。双方商品房买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；”。案涉房屋实际于2014年12月28日交付。2013年7月1日，被告与案外人中航信托股份有限公司签订《在建工程抵押合同》，被告将天悦国际项目的在建工程及其附属土地使用权抵押给中航信托股份有限公司，为双方之间的借款合同提供抵押担保。2015年6月26日，第三人与被告及案外人中航信托股份有限公司、孙福昌、田桂菊签订《债权债务转让协议》，中航信托股份公司将其对被告的债权及抵押权、保证权等相关权益转让给第三人。同日，被告和第三人签订抵押合同，被告将案涉天悦国际项目223404.53平方米在建工程及对应的41790.58平方米土地使用权抵押给第三人，并于2015年7月7日办理土地使用权抵押登记，于2015年7月9日为小区1249套房产办理了抵押登记。2015年8月25日，第三人向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，主要内容为第三人同意被告已办理抵押登记的房产在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理抵押可售的手续，同意该项目办理预售转销售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。本院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。现原告已按照合同约定履行了交付房款的合同义务，被告并未按合同之约定为案涉房产办理权属登记备案手续，已构成违约，依法应承当相应的违约责任。原告请求被告持办理权属登记手续需要的资料到产权登记机关备案的诉讼请求，有事实依据且于法不悖，本院予以支持。被告虽主张其已为案涉房产办理了备案手续，但并未举证予以证实，本院对该抗辩观点不予采纳。关于违约金，依照合同约定，本院支持被告支付原告违约金73.16元（731634元×0.01%）。关于第三人同意天悦国际项目办理销售许可手续、同意被告销售抵押房产能否认定抵押权消灭的问题。《物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，第三人向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意天悦国际项目进行销售，应视为放弃抵押权，此时第三人对案涉小区的土地使用权及抵押房产不再享有抵押权，其只能对抵押物拍卖、变卖后所得价款即买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及于物上抵押权。被告未将转让抵押物所得价款用于偿还第三人的借款，系双方债权债务关系，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需要由出卖人提供的资料协助原告倪海楠办理位于哈尔滨市南岗区规划学府三道街、哈西大街、尤家街、西昌路围合区域（天悦国际小区）第M2栋3单元21层2102号房产的权属备案手续；二、被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告倪海楠违约金73.16元；三、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起对位于哈尔滨市南岗区规划学府三道街、哈西大街、尤家街、西昌路围合区域（天悦国际小区）第M2栋3单元21层2102号房产不再享有抵押权；四、被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起十日内协助原告倪海楠解除位于哈尔滨市南岗区规划学府三道街、哈西大街、尤家街、西昌路围合区域（天悦国际小区）第M2栋3单元21层2102号房产的抵押登记手续；五、对原、被告及第三人的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  顾 航人民陪审员  刘树彬人民陪审员  于英贵二〇一八年十一月二十日书 记 员  菅 理