南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初3944号原告：南京海嵩商贸有限责任公司，统一社会信用代码：913201027453787371，住所江苏省南京市玄武区珠江路**政务中心****。法定代表人：吴付润，该公司总经理。委托诉讼代理人：项剑军，江苏朗华律师事务所律师。被告：高伟，男，1987年1月4日生，汉族，户籍地河南省沈丘县。原告南京海嵩商贸有限责任公司（以下简称海嵩公司）与被告高伟房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月9日立案受理后,依法由审判员朱悦适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告南京海嵩商贸有限责任公司的委托诉讼代理人项剑军，被告高伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海嵩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房屋使用费7402元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月6日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于（门面房）出租给被告使用，租赁期限自2016年5月6日至2017年5月5日，租金52000元，如逾期支付租金，每逾期一天缴纳滞纳金500元。签订合同后，被告由于资金问题，向原告提出申请，要求先付半年房租26000元及2000元保证金，原告同意后收取了上述费用。后原、被告协商同意以开业日2016年8月20日作为租金起算日，被告仅交了半年房租但实际经营到2017年4月27日，共有66天的房屋占有使用费9402元未交，抵扣被告支付的2000元押金后，被告还应支付7402元。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告高伟辩称，2016年4月，原告法定代表人吴付润告知被告批发市场的所有13家门面房全部租赁，被告向原告交付了2000元定金，被告也将货物和货架搬入案涉商铺。但3天后该市场并未如约开业，13家店面也仅出租了几间。被告询问原告何时开业，原告称不开业不收房租。2016年5月，原告要求被告签《租赁合同》，并约定不开业不计收租金。2016年5月6日，原、被告签完合同后，被告向原告交纳了半年租金26000元。被告向原告出具的欠条，是因为原告要求把定金换成保证金，按合同约定被告尚差3000元未交所以出具的。签完合同后，批发市场有将近2个月的关门状态。2016年8月20日开业前，原告承诺我们会对批发市场进行宣传，但原告也未做到。2016年10月，被告搬离案涉商铺，搬至附近的菜市场内。案涉商铺并无钥匙，被告在搬离时已经明确告知原告法定代表人不租了，剩余租金也不要了。原告的法定代表人表示同意，承诺会将定金返还被告，并协助被告搬物品。原告在诉状中称被告实际使用到2017年4月，实际情况是原告在2017年4月已将全部13个铺位出租给一个人。经审理查明，2016年5月6日，原被告签订《租赁合同》一份，约定甲方（原告）将位于门面房出租给乙方（被告）有偿使用；租赁期限自2016年5月6日至2017年5月5日；门面房每平方米月租金116.49元，合同期内合计租金52000元，租金分两次缴清，上年度为合同签订日，第二次为下半年度的前两个月内；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方按每日缴纳滞纳金500元/天；为维护消费者合法权益和集贸市场的良好商业信誉，乙方同意向甲方交纳保证金5000元。合同签订后，被告支付原告半年租金及2000元保证金。2016年5月11日，被告向原告出具欠条一张，该欠条载明:“今欠甲方保证金叁仟元整，月底一次付清。2016.5.11高伟”。同日，被告向原告出具承诺书，承诺书载明：原则上合同规定房租都是一年一付，被告向原告提出暂时资金困难，所以与原告协商第一年半年一付，被告如生意好的情况下，正式开业三个月必须把后半年的租金一次付清，第二年的租金必须一年一付。2016年8月20日，原、被告签订补充协议，经双方友好协商，就涉案商铺达成如下补充协议：所有商铺业主的房租按开业之日起算；补充协议与原合同同样具有法律效力；补充协议中与原合同不一致的条款按补充协议执行。另查明，在本院作出的（2017）苏0113民初1069、1070号民事判决书中已认定案涉商铺所在的批发市场位于只有土地权证，并无房屋信息，故该两案的原告（即本案原告）与该两案被告（与本案被告同为批发市场商铺的承租人）之间的租赁合同无效。同时，上述民事判决书还认定了批发市场于2016年8月20日开业，原、被告双方对此均于认可。再查明，本案原告曾于2017年3月7日以相同事由起诉本案被告，本院依法立案受理，案号为（2017）苏0113民初1071号，该案以原告撤诉结案。庭审中，原告称被告在2016年10月至2017年4月仍在案涉商铺处经营，被告于2017年4月27日搬离案涉商铺，并以被告在（2017）苏0113民初1071号于2017年5月2日的开庭笔录第三页中陈述“2016年10月退场，2017年4月27日原告让我把过期的东西全部清理掉。2017年2月原告让我清理东西，我告诉原告过期的东西不要了”证明；被告则称其在2016年10月就已搬离案涉商铺，仅在案涉商铺处留有一些过期食品，为此被告申请案外人任明杰出庭作证。原告质证证人因系被告朋友其证言证明力较低，证人陈述的2016年10月搬离时清空了案涉商铺的物品与被告陈述的搬离时留有部分过期食品相矛盾。对上述原、被告双方有争议的事实，因原告对其所称的被告于2016年10月至2017年4月继续在案涉商铺处经营，在被告提交证人证言完成初步举证责任后，原告并未能提交反证予以反驳，故本院认定如下：2016年10月被告搬离案涉商铺，但在案涉商铺处留有部分过期食品未清空，2017年4月27日原告将案涉商铺被告遗留的物品全部清空。上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁合同》、承诺书、补充协议、照片、证人证言、本院（2017）苏0113民初1069及1070号民事判决书、（2017）苏0113民初1071号案件开庭笔录及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告间的《租赁合同》因案涉批发市场仅有土地证，并无产权证或建设工程规划许可证，致合同无效。现原、被告双方均认可被告:已支付的26000元起算时间半年即2016年8月20日至2017年2月20日。而在合同履行过程中，被告于2016年10月搬离了案涉商铺，之后被告虽未在案涉商铺继续经营，但留下了部分物品，该物品原告在2017年4月27日清理完毕，即2016年10月至2017年4月27日期间，被告虽未经营案涉商铺，但被告在案涉商铺留有的物品确也致原告因无法占有受到一定的损失。纵观本案原、被告双方在合同履行过程中的民事行为，及本院（2017）苏0113民初1069、1070号民事判决书其他承租人作为被告与本案原告履约的过程，原告作为出租人并未能够完全提供给各承租人及本案被告一个良好、有序的市场经营环境，致该批发市场自2016年8月20日开业不到半年承租人纷纷退场，原告亦负有过错。综上，考虑到该批发市场的实际情况、被告遗留物品致原告的损失及原告的过错，本院对原告主张被告支付2017年2月21日至2017年4月27日的房屋占有使用费9402元的诉讼请求不予支持，被告已向原告交纳的2000元保证金原告无需退还被告，抵作原告损失予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告南京海嵩商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告南京海嵩商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 朱 悦二〇一八年十一月一日书记员 沈易茜