安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0202民初8021号原告：芜湖融汇物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇中江广场**211，统一社会信用代码91340200779098557Y（1-1）。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：毛海燕，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁京京，安徽纬纶律师事务所实习律师。被告：时庆，男，1965年9月30日出生，汉族,住安徽省芜湖市镜湖区。被告：张晓霞，女，1965年8月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告芜湖融汇物业管理有限公司与被告时庆、张晓霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告芜湖融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物业公司）委托诉讼代理人毛海燕,被告时庆、张晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2012年9月1日至2015年1月15日期间的物业费3595元(建筑面积138.63平方米×0.91元/平方米/月×28.5月），并支付2015年1月16日至2018年9月15日违约金3271.45元，合计6866.45元；2、请求判决被告以3595元为基数按照银行同期贷款利率的4倍支付自2015年9月16日至实际付款之日的违约金；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告时庆、张晓霞系芜湖市镜湖区融汇锦江x区x幢4单元x室（建筑面积138.63平方米）业主，原告与被告于2009年7月12日签订《融汇锦江前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告居住的融汇锦江B区提供物业管理服务，合同第四条约定：4层及4层以上为0.8元/平方米/月。自2012年1月1日起，物业费缴纳标准变更为：4层及4层以上为0.91元/平方米/月。《融汇锦江前期物业管理服务协议》签订后，原告按照约定履行了合同义务，但被告以各种理由不支付物业费用，原告多次催促未果，遂起诉。被告时庆、张晓霞辩称：不交纳物业服务费是有原因的。1、原告违反《前期物业管理服务协议》约定的权利与义务在先。我们入住后一直交纳物业服务费至2012年9月，2011年夏发现自住房屋南北外墙渗水造成内部装修受损，北面墙体受损严重，北面飘窗装修的窗套也被损，南面主卧的墙体也被损毁的严重。被告多次找物业公司，要求及时维修外墙并对因渗水造成了损毁恢复原状，后只维修了北面一处，其余均未维修恢复；2、小区服务不到位。入库车辆乱停乱放、卫生不能及时清理、楼道没人管等。3、《前期物业管理服务协议》属格式合同，约定滞纳金为3‰/天，明显违反现行的法律法规。经审理查明：被告时庆、张晓霞系融汇锦江住宅小区业主，在该小区拥有x幢x单x室138.63平方米自有产权房（高层）。2009年7月12，融汇物业公司与时庆、张晓霞签订《融汇锦江前期物业管理服务协议》一份，约定：4层及4层以上为0.8元/月/平方米（含公共照明和公共设施用水、电费以及变频供水的电费）；电梯运行费按户分摊收取。首次交房时原告预收半年物业综合服务费，以后每6个月预收一次，缴费时间为每半年第一个月的上旬；被告逾期交纳物业综合服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之三交纳滞纳金;业主房屋自用部分、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，融汇物业公司应接受委托并合理收费。物业管理服务费标准如需调整，将按最新《芜湖市物业范围收费管理办法》中的收费标准作适时调整，其他相关有偿服务收费项目，由双方另行约定。原告自2012年1月1日起，将物业服务费缴纳标准调整为：4层及4层以上为0.91元每月每平方米。被告时庆、张晓霞支付物业费至2012年8月31日，其后再未缴纳，截至2015年1月15日共计28.5个月，被告拖欠物业管理服务费为3595元(建筑面积138.63平方米×0.91元/平方米/月×28.5月)。本院认为：原告与被告签订的融汇锦江前期物业管理服务协议》内容合法、有效，依法应受到法律保护。被告接受原告提供的物业服务而不交纳物业管理服务费的行为不仅违反了合同约定，构成违约，而且会导致物业管理服务企业无法按照约定对小区内进行有效的物业管理服务，从而损及其他业主的利益，被告未按约定交纳物业费，依法应承担给付物业费义务，故本院对原告要求被告给付物业管理服务费的诉请予以支持。本院结合其他案件对该小区进行的实地勘察、问询材料，查明该小区确实存在绿化带草皮破坏严重、落叶堆积严重；卫生环境较差等问题；原告在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响。故本院酌情减免部分物业费，确定被告按照80%比例交纳物业，即2876元（3595元×80%）。由于被告拒交物业费并非事出无由，对原告主张的利息请求本院不予支持。被告辩称其自有住房因渗水造成的损失未处理问题，未提供证据证明损失系原告存在服务瑕疵所造成，因此本案对此不作处理。被告应明确责任主体，保留证据，另案处理。本院希望原告作为物业服务企业通过不断提升其物业服务水平和质量，完善物业管理服务中的细节，继续履行物业服务合同中约定的服务和管理义务，以充分获取所服务小区业主的理解和配合。同时亦希望作为业主的被告能及时交纳物业服务费，以保证小区物业的正常运转。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告时庆、张晓霞于本判决生效后十日内给付原告芜湖融汇物业管理有限公司2012年9月1日至2015年1月15日期间的物业服务费2876元。二、驳回原告芜湖融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告时庆、张晓霞负担（受理费原告已预付，被告在给付上述款项时一并付给原告）。本判决为终审判决。审判员 尹 雁二〇一八年十一月三十日书记员 刘海燕附本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。