江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0903民初2758号 原告（反诉被告）:盐城和融房地产开发有限公司,住所地在盐城市盐都区西区世纪大道北、龙乘路西。 法定代表人：张锦忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高婷婷、孙晓晨，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:潘秀芳,女,1972年3月14日生,汉族，居民，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：吉湘君，张红星，江苏法岭律师事务所律师。 原告（反诉被告）盐城和融房地产开发有限公司（以下简称和融房地产公司）与被告（反诉原告）潘秀芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和融房地产公司的委托诉讼代理人高婷婷、孙晓晨，被告潘秀芳及其委托诉讼代理人吉湘君、张红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和融房地产公司向本院提出诉讼请求：判决被告潘秀芳向原告支付购房款3420000元，并支付自2017年9月30日起至实际还清之日止按日万分之一点五计算的逾期利息（暂计至2018年4月30日为人民币109269元）。事实和理由：2017年4月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定，原告将位于盐城优山美地花园35幢第1-3层02号住宅、第1层02-1号车库、第-1层02-2号地下商品房出售给被告，房屋价款为4901500元/套，在合同签订之日支付首期房款1481500元，余款3420000元于2017年9月30日前(交房前)支付，若逾期超过60日，则按日万分之一点五计收逾期利息。合同签订后，被告仅支付首期购房款，余款至今未付，已构成违约。 被告潘秀芳辩称：原告的诉讼请求不能成立，被告不存在违约。原、被告签订合同后，被告向原告交付房款共计1541500元，原告未能按合同约定协助被告办理银行贷款，且未能按合同约定向被告交付房屋，原告的违约事实明显。对此被告提起反诉，1、请求法院判决解除原、被告签订的商品房买卖合同，要求原告返还已经交付的房款1541500元并承担利息。2、要求原告承担违约金30830元（按已付房款的2%计算）。 原告和融房地产公司对反诉辩称：1、根据合同附件四补充协议约定，潘秀芳至今未付清房款，因此不符合交付条件。潘秀芳要求解除合同且支付违约金理由不成立，是潘秀芳先违约，潘秀芳提出的房屋问题，与事实不符且无证据证明。2、根据合同附件四补充协议约定，银行贷款应当由潘秀芳自行办理，潘秀芳应当在合同签订后15日内办理贷款手续。银行是否能发放贷款是潘秀芳自身条件决定的，与我司无关。综上，被告的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月14日，潘秀芳向和融房地产公司转账支付200000元购房定金，和融房地产公司当即出具20万元收款收据，载明为35幢02室购房定金。当日，潘秀芳向和融房地产公司员工季小建转账支付60000元，季小建与融房地产公司均未向潘秀芳出具该60000元的任何凭据。 2017年4月25日，和融房地产公司与潘秀芳签订《商品房买卖合同》，约定：和融房地产公司将位于盐城优山美地花园35幢第1-3层02号322.4平方米住宅、第1层02-1号46.56平方米车库、第-1层02-2号地下142.99平方米商品房出售给潘秀芳，房屋价款为4901500元/套;在合同签订之日支付首期房款1481500元，余款3420000元向银行申请贷款支付；若逾期在60日内，按应付款日万分之一支付违约金，逾期超过60日后，则从应付款期限之次日起至实际支付之日止按应付款日万分之一点五计支付违约金；出卖人应当在2017年9月30日前交付经验收合格的房屋，若逾期不超过60日，按已付房款日万分之一支付违约金，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并从解除合同通知到达之日60日内退还全部已付款，同时按已付款的2%支付违约金；买受人同意继续履行合同的，从应付款期限之次日起至实际交付之日止按已付房款日万分之一点五计支付违约金，等内容。该合同附件四《合同补充协议》第3条第（2）项载明：买受人应于出卖人交付商品房前主动到出卖人“优山美地花园”现场售楼处结清全部房款及代收费用；第5条载明：买受人以按揭贷款或公积金贷款或组合贷款方式支付房款的，则应遵照下列约定：（1）于本合同签订后十五日内办理完相关贷款手续。（2）无论金融机构或公积金管理中心是否向买受人提供购房贷款，买受人均应当按照本合同的约定付清全部房款。否则，买受人应承担逾期付款的违约责任。第8条第（4）项载明：无论买受人以何种方式付款，只有买受人付清全部购房款后，双方才办理房屋交接手续。 2017年4月25日，潘秀芳向和融房地产公司转账支付1281500元购房款，当日，和融房地产公司向潘秀芳出具金额为1481500元的购房发票。后潘秀芳向银行申请按揭贷款未果。 2017年5月30日，和融房地产公司组织五大部门对包括案涉35号在内的工程进行竣工验收，并出具《单位工程竣工验收报告》，验收合格。2017年7月12日，和融房地产公司向潘秀芳发送手机短信，要求潘秀芳带齐入住所需文件，尽快办理交房手续。2017年7月14日，和融房地产公司向潘秀芳发出交房通知，要求潘秀芳于2017年7月20日至7月23日办理房屋交付及其手续。期间，潘秀芳未能申请办理银行按揭贷款，亦未向和融房地产公司支付剩余购房款。2018年2月7日，和融房地产公司向潘秀芳发出律师函，要求潘秀芳在2018年2月11日前交清所欠款项3420000元。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案争议的焦点主要是：一、被告潘秀芳是否构成违约。二、原告和融房地产公司是否违约，被告潘秀芳是否享有合同解除权。三、被告潘秀芳向季小建支付60000元的性质如何界定，能否认定为购房款。 双方合同约定，被告潘秀芳于本合同签订后十五日内办理完相关贷款手续，无论贷款人是否向买受人提供购房贷款，买受人均应当于出卖人交付商品房前付清全部房款。原告和融房地产公司于2017年9月30日前交付经验收合格的房屋。被告潘秀芳签订合同后未能按约办理银行贷款，亦未在约定的交房时间之前向原告和融房地产公司支付剩余购房款。故被告潘秀芳构成违约，应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任。 《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案，被告潘秀芳负有先履行义务，被告潘秀芳未按约先交清剩余购房款，原告和融房地产公司有权拒绝其交付房屋的要求。双方在合同中约定“无论买受人以何种方式付款，只有买受人付清全部购房款后，双方才办理房屋交接手续”，原告和融房地产公司未向被告潘秀芳交付房屋，不违反合同约定，不应当承担违约责任。原告和融房地产公司对案涉房屋楼盘已通过工程竣工验收，验收合格，已具备交房条件。在合同约定的交房时间之前，原告和融房地产公司亦向被告潘秀芳发出交房通知。故被告潘秀芳以原告和融房地产公司未按约向其交付合格房屋等为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，理由不成立，本院不予支持。 关于被告潘秀芳向季小建支付60000元的问题。被告潘秀芳作为购房者，向季小建个人汇款，未能保持足够的谨慎和警惕，但季小建是原告和融房地产公司的员工，在楼盘销售现场以个人名义收取购房者的款项，明显违反了公司的财务制度规定，也反映了原告和融房地产公司对员工的约束、管理不力，存有过错，基于季小建的身份和行为场所，被告潘秀芳有理由相信其有权代理原告和融房地产公司，应当认定季小建的行为构成表见代理。故被告潘秀芳向季小建支付的60000元应认定为向原告和融房地产公司支付的购房款。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）潘秀芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）盐城和融房地产开发有限公司支付购房款3360000元，并从2017年9月30日起至实际给付之日止按日万分之一点五支付违约金。 二、驳回原告（反诉被告）盐城和融房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）潘秀芳的反诉请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35034元，反诉费23129元，合计58163元，由原告（反诉被告）盐城和融房地产开发有限公司负担595元，被告（反诉原告）潘秀芳负担57568元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行城南支行，帐号：52×××89。 审 判 长  黄约平 人民陪审员  朱传顺 人民陪审员  季新海 二〇一八年十一月二十五日 书 记 员  吴 帆 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。