6 贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0525民初1528号 原告：张甲，女，1979年2月6日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：张乙（系原告张甲胞弟），男，1981年12月26日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王军，贵州圣谋律师事务所律师。 原告张甲与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序于同年6月7日、20日分别两次公开开庭进行了审理。原告张甲及其委托诉讼代理人张乙、被告新鼎公司委托诉讼代理人何正斌、王军到庭参加了诉讼。本案审理过程中，发现案情复杂，变更由审判员熊晓江担任审判长与人民陪审员黄禹铭、人民陪审员方焰阳组成合议庭，于2018年11月5日依法适用普通程序再次公开开庭进行审理。原告张甲、被告委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张甲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以317426元为基数，以日万分之二为利息，从2018年4月1日起计算至被告实际交房之日止（暂计算至2018年5月1日止为48248.75元）；2、被告向原告支付因违约交房造成的租金损失20833.33元；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告张甲于2018年10月27日向本院递交变更诉讼请求申请书，将第2项诉讼请求变更为：2、判令被告赔偿原告从2016年4月1日起至实际交房之日止的损失，损失以2016年金融机构逾期贷款月利率0.72‰上浮30％为标准即月利率9.36%计算（暂计算至2018年5月1日止为74277.68元）。 事实及理由：我因向被告购买位于纳雍新鼎大商汇的商铺，于2014年8月24日与被告签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，认购被告修建的建筑面积为39平方米的商铺，单价为8788元/平方米，总价为342732元，享受被告举办的各项折扣活动后，折后总价为317426元。2014年8月29日我向被告支付了3万元预购金。2014年8月31日，我向被告支付了首付款137426元。2015年5月19日我与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，被告交房时间为2016年3月31日前。2015年8月7日我向银行按揭贷款向被告支付了150000元尾款。但交房期限到期后，经我口头多次催促被告交房，被告迟迟未交房，被告的行为已构成违约，应按照合同约定向我支付违约金，且应向我赔偿因违约造成的损失。 被告新鼎公司辩称,我公司员工已于2016年9月17日电话通知原告接收商品房，但原告以违约金未计算为由拒不接收房屋。我公司已履行交付义务，因此违约金计算时间应当从2016年4月1日起计算至2016年9月17日止。且原被告签订的《商品房买卖合同》中已约定了违约条款，原告主张的租金损失没有法律依据，我公司不应当承担违约损失责任。若我公司存在违约，我们认为原告主张的违约金过高，请求对违约金进行调整。 对原、被告提交的证据，本院分析认定如下： 原告所举证据:证据1、新鼎公司收款收据3份、《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》1份、《商品房买卖合同》1份，用以证明，原、被告系买卖合同关系；原告已按合同约定以首付按揭的方式向被告支付了涉案商品房房款；证据2、《个人购房借款/担保合同》1份用以证明我用银行贷款向被告付清涉案商品房的尾款；证据3、中国工商银行个人借款凭证1份，用以证明银行已将涉案商品房尾款汇入被告公司账户。对原告提交的证据，被告对证据1无异议，但认为不能证明原告已向被告支付了商品房全款，对证据2无异议，但认为只能证明原告向银行贷款，不能证明该贷款已进入我公司账户，对证据3无异议。本院认为原告提交的证据1、证据2、证据3均符合证据“三性”特征，相互间能够形成证据锁链，应予采信作为本案定案依据。 被告所举证据：贵州省建设工程竣工验收备案表1份、公司员工见客笔记1份，用以证明本案涉案的一期工程B6-1栋已于2015年5月7日竣工验收合格，并在相关行政部门备案，符合交付条件，我公司员工于2016年9月17日电话通知原告交房。原告质证认为，对贵州省建设工程竣工验收备案表不了解，不发表质证意见，对会客笔记的真实性有异议，原告从未接到过被告公司员工任何电话。经审查会客笔中记录电话号码有误，且是被告员工个人笔记，不具有证据“关联性”特征，不予采信；对贵州省建设工程竣工验收备案表，因商品房买卖合同中约定的交付条件具有相对独立性，该商品房通过相关部门验收合格，只能说明商品房本身的土建工程部分经验收合格，不能代表该商品房符合合同约定的交付条件，因此，该证据达不到被告证明商品房已符合交付条件的目的。本院认为该证据不具备证据关联性，不予采信。 庭审中，本院出示了依职权抽样调取的新鼎公司开发的大商汇房地产一期地盘内商铺租赁情况调查笔录七份、租赁合同两份。经庭审质证和本院审查在卷予以证实。 本院经审理认定事实如下:2014年8月24日,原告张甲向被告新鼎公司认购了该公司开发的房地产一期B6-1-17号商铺，双方签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》。协议签订当日，原告向被告交付了3万元定金。2014年6月29日至8月31日间，被告举办了各项优惠活动，原告所购买的商铺享受各项优惠后折后总价为317426元。2014年8月31日原告向被告支付137426元，定金转为房款，总计首付167426元。2015年5月19日原、被告共同签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第B6-1栋1层1-17号房，建筑面积为38.41平方米；第七条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米8521.5元，总价为317426元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2015年8月7日原告向中国工商银行按揭贷款150000元向被告支付了商铺尾款。合同签订后，原、被告截止庭审终结之日未办理交房手续。 本案的争议焦点是：1、被告的违约期限应如何认定；2、违约金的数额应如何确定；3、原告主张的违约损失应否得到支持。 本院认为，关于被告违约期限应如何认定的问题。原告与被告先后签订的《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》、《商品房买卖合同》是依法成立并生效的合同，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。本案中，被告承认违约，但认为违约期间的截止点是2016年9月17日。被告主张的事实是“该商品房已经于2016年9月17日前达到交付条件”。根据“谁主张、谁举证”的举证责任原则，被告应当对其主张的事实承担举证证明责任。但是，被告在诉讼中提供的证据不能充分证明该商品房已经于2016年9月17日前达到合同约定的交付条件，所以，被告提出“交付义务已经于2016年9月17日履行完毕”的抗辩理由不能成立。原被告至今未办理该商品房交付手续，根据原被告签订的《商品房买卖合同》中违约条款的约定，被告违约责任的负担期限应当计算至被告实际交房之日止。由此得出，被告逾期交付商品房的违约期间应当认定为自2016年4月1日起至实际交房之日止。 关于违约金的数额应如何确定的问题。本案中，被告提出违约金过高，依法请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”本案中，结合本院依职权调取的该地段商铺租赁情况笔录，原告商铺租金酌情认定为每年9000元，根据合同约定的违约金计算方法计算所得的违约金数额，明显高出实际损失的1.3倍。因此，被告提出调整减少违约金数额的抗辩理由，本院予以采纳。被告向原告支付的违约金标准应当确定为每年9000元×130%=11700元。从2016年3月31日之次月，即2016年4月起计算至被告实际履行交房义务之日止。 关于原告主张的违约损失应否得到支持的问题。根据合同法中的保护交易安全理论，违约责任通常适用“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金具有补偿和处罚的双重属性，即“支付的违约金已包含违约损失”。因此，对同一违约事实，权利人获得支付违约金，且违约金足以弥补因相对方违约所导致的损失，就不应当另行主张赔偿损失。所以，对原告提出的损失赔偿(以2016年金融机构逾期贷款月利率0.72‰上浮30％为标准所计算)的诉讼请求，本院不予支持。另，原告向银行贷款支付房款，原告与银行间系金融借贷关系，原、被告间系买卖合同关系，银行将资金支付被告是基于原告委托而支付，且原告向银行贷款购买商铺而承担相应银行利息的行为系投资理财行为，是原告个人行为。综上，原告因借贷产生的利息不能认定为本案中被告违约产生的损失，更不能作为评估损失的标准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告张甲支付违约金，违约金以每年11700元为标准，从2016年4月起计算至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司实际履行交房义务之月止。 二、驳回原告张甲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2750元，由原告张甲负担2195元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担555元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  熊晓江 人民陪审员  方焰阳 人民陪审员  黄禹铭 二〇一八年十一月十日 书 记 员  朱 婵