云南省河口瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云2532民初242号 原告：陈强明，男，1960年4月13日生，汉族，西双版纳景洪工业园区晨曲塑胶有限公司职工，住云南省景洪市。 原告：白艳芬，女，1962年9月13日生，拉祜族，住云南省景洪市。 委托代理人：陈强明（白艳芬丈夫），男，1960年4月13日生，汉族，西双版纳景洪工业园区晨曲塑胶有限公司职工，住云南省景洪市。代理权限：特别授权代理。 原告共同委托代理人：罗夫林，男，1953年11月9日生，汉族，西双版纳景洪工业园区晨曲塑胶有限公司职工，住××。代理权限：特别授权代理。 被告：云南洛书营销策划有限公司，统一社会信用代码：91530102574650192Y。 住所地：云南省昆明市五华区东风西路123号三合商利写字楼13层B单元。 法定代表人：郭筠，职务：董事长。 被告：红河明丰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91532532218156040J。 住所地：河口县槟榔路19幢。 法定代表人：刘必明，职务：董事长。 共同委托代理人：钱艳萍，力远律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：孙辉军，男，1969年4月27日生，汉族，住河口县。 被告：云南河口农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码：91532532918154601L。 住所地：云南省红河州河口县人民路29-30号。 法定代表人：许建彬，职务：董事长。 委托代理人：亚自忠，云南明彰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托代理人：张锦，男，云南河口农村商业银行股份有限公司董事会秘书。代理权限：特别授权代理。 被告：河口兴隆购物有限公司，统一社会信用代码：91532532086380947P。 住所地：云南省河口县滨河路34号（明珠广场）。 法定代表人：孙辉军，职务：总经理。 被告：云南省世博工程总承包有限公司，统一社会信用代码：91530000727290539N。 住所地：云南省昆明市世纪城金源国际商务中心2幢12A号。 法定代表人：张友才，职务：董事长。 委托代理人：宋玮涛，男，云南省世博工程总承包有限公司办公室主任。代理权限：特别授权代理。 被告：潘杰，男，1976年8月4日生，汉族，住贵州省惠水县。 被告：鲁果，男，1972年7月19日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 原告陈强明、白艳芬诉被告云南洛书营销策划有限公司（以下简称“洛书公司”）、红河明丰房地产开发有限公司（以下简称“明丰公司”）、孙辉军、云南河口农村商业银行股份有限公司（以下简称“河口农商行”）、河口兴隆购物有限公司（以下简称“兴隆公司”）、云南省世博工程总承包有限公司（以下简称“世博公司”）、潘杰、鲁果返还原物纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，因案情复杂，于2017年6月11日转为普通程序，同年8月9日第一次公开开庭进行了审理。因本案需以另一案的审理结果为依据，于2017年8月17日中止审理，2018年10月10日第二次公开开庭进行审理（恢复审理），原告陈强明（原告白艳芬的委托代理人）、白艳芬（第二次开庭未到庭）及其共同委托代理人罗夫林（第二次开庭未到庭），被告洛书公司、明丰公司的共同委托代理人钱艳萍，被告河口农商行的委托代理人亚自忠、张锦，被告世博公司的委托代理人宋玮涛到庭参加诉讼，被告孙辉军、兴隆公司、潘杰、鲁果经本院传票传唤无正当事由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告陈强明、白艳芬向本院提出诉讼请求：1．判令确认被告之间所签订的商铺租赁合同无效，并返还原告八间商铺（共计121.56㎡）；2．判令被告支付自2016年7月1日起至2017年5月1日止（起诉日）共10个月的铺面占用费，共计206,670元（每日688.9元）；3．判令被告支付判决生效之前的诉期占用铺面费，按每天688.9元的标准计算；4．判令被告支付上述商铺占用费自2016年7月1日起至本案判决生效之前的银行贷款利息（孳息），688.9×365天×2.1%=5,280.42元；5．判令被告对支付原告的上述所有款项承担连带责任；6．诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第四项诉请为，要求按中国人民银行同期贷款利率4.75%支付商铺占用费的利息至判决生效之日，并明确第五项诉请是要求全部被告对支付原告的所有款项承担连带责任。事实及理由：2013年1月13日，原告陈强明与被告洛书公司签订了租赁合同，该合同第一条约定甲方将位于河口县××间（建筑面积121.56㎡）铺面，租赁给被告洛书公司从事商业活动。第四条约定年租金为209,561元，三年共628,683元，每天租金为574.2元。租赁合同到期后，被告洛书公司欠半年租金104,780元未支付，经多次催收未果，原告于2016年8月8日提起诉讼，本院2016年12月26日作出（2016）云2532民初306号民事判决书，判令被告洛书公司支付原告拖欠的半年租金104,780元及利息，同时驳回了原告的其他诉求。原告于2017年1月15日向红河州中级人民法院提起上诉，3月中旬二审法官到铺面所在地进行实地查看时向原告释明，虽然被告至今未归还门面给原告，并在从事商业活动，但是租赁期满后的铺面费用，属于另一法律关系，建议另行起诉。2017年4月5日红河州中级人民法院作出（2017）云25民终501号裁定书，准许撤诉。2016年6月中旬，原告到河口县向被告洛书公司催讨租金时，发现被告河口农商行在原告的铺面上安装了取款机，并从事商业活动，再往里面走，看到原告所有的铺面都有人在从事商业活动，事后经打听了解，证明是被告所为。对此原告认为，被告不经原告同意擅自在原告铺面内外从事商业活动，也不支付铺面占用费，侵犯了原告的合法权益。现依据相关法律规定，特向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告洛书公司辩称：原告诉称被告洛书公司在原、被告之间签订的租赁合同终止后，没有归还原告铺面不符合事实。原、被告的租赁合同至2016年6月30日就终止了，洛书公司没有占用、出租铺面，也没有自己从事任何的商业活动，铺面到现在都是空置的，不存在返还原告的铺面。洛书公司与原告的铺面被出租、使用的情况无关联性，原告对被告洛书公司的诉请无事实和无法律依据，请求依法驳回原告对洛书公司的诉讼请求。 被告明丰公司辩称：原告诉称被告未经过原告同意就擅自使用原告的铺面不是事实，明丰公司没有出租和使用原告的房屋从事商业活动，明丰公司与原告的铺面被占用的情况没有任何关联性；原告提交的明丰公司河口明珠广场项目部与孙辉军签订的《明珠广场商业中心租赁合同》与明丰公司没有关联性，上述合同中的明珠广场项目部与明丰公司也没有关联性，明丰公司没有授权任何人成立项目部，该项目部是潘杰、鲁果在施工时自行成立的，明丰公司不知道，该项目部实施的任何行为与明丰公司无关。明丰公司没有承租和转租原告的铺面，原告诉请要求被告明丰公司承担连带责任没有事实和法律依据，请求依法驳回原告对明丰公司的诉讼请求。 被告河口农商行辩称：2013年11月3日，其与河口县兴隆购物中心（负责人孙辉军）签订了《明珠广场商业中心一层自助银行区域租赁合同》，该合同是合法有效的，是双方的真实意思。河口县兴隆购物中心及其负责人孙辉军与其他被告的关系，与被告河口农商行无关，不应承担任何赔偿或连带责任。被告按双方签订的合同，履行付款义务和享有使用铺面的权利。对河口县兴隆购物中心及负责人孙辉军至今未领取的租金，按合同约定金额支付至被告实际使用期限，法院判决由哪方领取被告河口农商行仍然按合同约定如数支付。同时，由于提前解除或终止该租赁合同，给被告造成经济损失，也有损被告便民服务的良好声誉，被告保留对损害方提起诉讼和要求赔偿的权利，请求贵院依法维护被告的合法权益。补充说明，被告河口农商行支付租金是支付给河口兴隆购物中心，2015年、2016年的租金都支付了。2017年11月被告将取款机撤走，没有再使用商铺。 被告世博公司辩称：被告世博公司与原告之间没有任何合同关系，也未收取原告的任何租金，世博公司不是原告商铺的实际使用人。针对原告提出的诉讼请求与世博公司都没有任何关系，请求法院依法驳回原告对世博公司的诉讼请求。 被告鲁果辩称：首先，与原告互不相识，与原告未发生过任何法律与经济关系，原告起诉被告鲁果毫无道理。其次，在2013年8月16日，被告鲁果代表明丰公司明珠广场项目部与孙辉军签订租赁合同，是代表明丰公司履行工作职责，不是鲁果个人作为签订合同的主体，签订合同产生的法律后果与鲁果没有任何关系。合同签订后，明丰公司与孙辉军双方均正常履行合同，没有损害任何第三方的合法权益。同时，没有任何证据表明被告鲁果损害了原告的合法权益。至于其他被告与原告之间存在何种法律关系，均与被告无关。综上，请法院依法查明本案事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 被告孙辉军、兴隆公司、潘杰未进行答辩。 综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：各被告是否擅自出租或占用原告的商铺？是否应承担相应的赔偿责任，该如何承担责任？原告的各项诉请是否符合事实和法律规定，是否应予支持？ 原告陈强明、白艳芬对其的主张和诉讼请求向本院提交了八组证据：第一组是原告的身份证复印件、结婚证复印件各一份，房屋所有权证复印件二份（河口县房权证河口镇字第××号、20××50号）；欲证实原告是适格的诉讼主体，是案涉商铺的所有权人，两原告系夫妻关系。第二组是被告洛书公司、明丰公司的工商公示信息各一份，欲证实被告洛书公司、明丰公司是适格的诉讼主体。第三组是（2016）云2532民初306号《民事判决书》复印件、民事上诉状复印件及（2017）云25民终501号《民事裁定书》复印件各一份，欲证实：1．判决书遗漏归还商铺的诉讼请求；2．被告洛书公司没有将商铺归还原告，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十二条的规定，应赔偿原告损失；3．二审法官释明另诉本案。第四组是原告与被告洛书公司签订的《河口县明珠广场商业中心租赁合同》复印件一份，欲证实原告的商铺日平均租金为574.2元，被告洛书公司没有返还商铺给原告，并继续在原告的商铺内外从事商业活动。第五组是明丰公司河口明珠广场项目部与孙辉军签订的《明珠广场商业中心租赁合同》复印件一份，欲证实被告明丰公司将原告商铺出租给兴隆北山购物广场老板孙辉军从事商业活动，构成侵权。第六组是被告河口农商行安装取款机的照片一份（2016年8月6日拍摄），欲证实被告河口农商行在原告商铺内外从事金融服务活动，构成侵权。第七组是照片三份（2016年8月5日、6日拍摄），欲证实被告孙辉军、兴隆公司至今还在使用原告的商铺。第八组是《人民调解协议书》复印件一份，欲证实自2016年7月1日起至今，被告洛书公司没有将商铺归还原告。 经质证，被告洛书公司、明丰公司、河口农商行及世博公司对原告提交的第一、二组证据无异议，被告洛书公司及明丰公司对第二组证据的证明目的不认可，认为二被告不是本案适格的主体。被告洛书公司、明丰公司对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，原告与被告洛书公司的租赁合同期限已届满，（2016）云2532民初306号《民事判决书》查明事实是被告洛书公司未租用原告的商铺，原告的商铺是其他人占用，对该组证据欲证实二审法官释明另诉本案的证明目的无异议，对其他证明目的不认可。被告明丰公司对第三组证据的证明目的不认可。被告河口农商行对第三组证据，认为与被告河口农商行无关联性。被告世博公司对原告提交的第三组证据无异议，但该组证据与被告世博公司没有任何关系。被告洛书公司对第四组证据的真实性、合法性无异议，但不认可关联性及证明目的。被告明丰公司对第四组证据的真实性、合法性无法确认，因为是洛书公司与原告形成的，对证明目的不认可。被告世博公司对第四组证据，认为与世博公司没有任何关系。被告洛书公司对第五组证据不认可，认为无法查证。被告明丰公司对第五组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，原告提交的是复印件，合同上的公章看不清，合同上签字的是龚永志、鲁果，该二人不是明丰公司的职工，明丰公司没有成立过明珠广场项目部，该项目部与明丰公司没有关联。被告世博公司对第五组证据，认为与世博公司及本案无关。被告河口农商行对第三、四、五组证据，认为与河口农商行没有关联性，明丰公司与兴隆公司签订的租赁合同无法证明他们的关系，与河口农商行没有直接关系。被告洛书公司、明丰公司对第六、七组证据的真实性、合法性及关联性无异议。被告河口农商行对第六、七组证据，从照片看确实是被告在兴隆公司门口右侧安装了取款机从事金融活动，但都是基于与兴隆购物广场签订的合同，不认可证明目的，不认可被告构成侵权，河口农商行已于2017年11月拆除了相应的设施，并且恢复到了租赁前的状态。被告世博公司对第六、七、八组证据，认为与世博公司无关联性。被告洛书公司、明丰公司对第八组证据，认为是复印件，不具备证据的形式，不能作为证据采信，如果是真实的，也与本案无关，该证据中没有原告的名字，也没有二被告的名字，所以与被告无关，不认可证明目的。被告河口农商行对第八组证据的真实性、合法性由法庭进行审核，如果是真实的，只能说明兴隆购物中心是存在的，河口农商行与兴隆购物中心签订的合同应当是合法有效的。 被告洛书公司向本院提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件各一份，欲证实被告洛书公司的基本情况。 经质证，原告及被告明丰公司、河口农商行及世博公司均无异议。 被告明丰公司向本院提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明书复印件各一份，欲证实被告明丰公司的基本情况。 经质证，原告及被告洛书公司、河口农商行及世博公司均无异议。 被告河口农商行向本院提交了三组证据：第一组是营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件各一份，欲证实被告河口农商行的基本情况。第二组是《明珠广场商业中心一层自助银行区域租赁合同》复印件一份，欲证实被告河口农商行所使用的商铺，是因与兴隆购物中心签订了租赁合同，且已支付租金到2016年年底。第三组是照片三份，欲证实2017年11月份，被告河口农商行已拆除了取款机，并将商铺恢复原样。 经质证，原告对第一、二组的真实性、合法性不予质证，与本案无关，原告不知道被告河口农商行交租金给谁，本案起诉2016年7月1日以后的租金，八位被告都应当承担连带责任；对第三组证据的真实性不认可。被告洛书公司、明丰公司对上述证据无异议。被告世博公司对上述证据，认为与世博公司无关。 被告世博公司向本院提交了《补充协议》一份，欲证实孙辉军现仍然在占用房屋，世博公司与孙辉军约定的租赁期限只到2016年6月30日，本案原告诉请2016年6月30日后的租金，应当由孙辉军承担，而不是由世博公司承担，世博公司在2016年6月30日后没有将原告的商铺租给其他人，也没有使用商铺，没有侵犯原告的合法权益。 经质证，原告对上述证据不发表质证意见，认为原告只出租商铺给洛书公司三年，但世博公司租给孙辉军九年，他们之间签订的合同与原告无关。被告洛书公司、明丰公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，该份证据可以看出世博公司确认了鲁果、潘杰与孙辉军签订的合同，世博公司就是合同义务的实际承担人，说明孙辉军从2013年8月16日就承租了包括原告和世博公司的房屋在内的6000多平方；该协议只是处理世博公司3000多平方米的租金，商铺余下面积的租金是由孙辉军与其他业主处理，商铺的出租实际是与孙辉军发生的，租金的实际给付人应当是孙辉军。被告河口农商行对上述证据，认为2018年7月2日，张友才、孙辉军、兴隆公司才签订协议确认商铺租赁期限是到2016年6月30日止，但是后一个行为不能对抗原告的诉请，并且协议还明确了其他业主的商铺仍然在世博公司出租标的物的范围内，所以本案的责任不应当由河口农商行承担。 被告孙辉军、兴隆公司、潘杰、鲁果未到庭对原告及其他被告提交的上述证据进行质证。 被告孙辉军庭审前向本院提交两份租赁合同：2013年8月16日，孙辉军与红河明丰房地产开发有限公司河口明珠广场项目部、龚永志（潘杰）、鲁果签订的《明珠广场商业中心租赁合同》一份；2015年8月13日，孙辉军、兴隆公司与世博公司签订的《明珠广场商业中心租赁合同》一份。 经质证，原告对上述两份合同不发表质证意见。被告洛书公司、明丰公司对上述两份合同提出以下质证意见：2013年8月16日的租赁合同实际是被告孙辉军与潘杰、鲁果签订的，孙辉军承租包括原告房屋在内的商铺进行经营，该合同上加盖的明丰公司河口明珠广场项目部的印章是虚假的，是鲁果、龚永志私刻的，不是明丰公司的印章，也不是明丰公司授权刻制的印章，所以该份合同所产生的法律后果应当由鲁果、龚永志自行承担。鲁果、龚永志出租给孙辉军的商铺，除了一半的产权是由世博公司享有以外，其他的（包括原告商铺在内）都是由世博公司出租，所以与洛书公司、明丰公司无关。对于2015年8月13日的租赁合同，是世博公司与孙辉军签订的，与洛书公司、明丰公司无关。鲁果、潘杰当时是明珠广场工程的实际施工人，鲁果、潘杰将工程交付给世博公司，商场的一、二层实际所有权人是世博公司。世博公司在获得产权以后，将一半的产权转卖给了包括原告在内的产权人，剩下的一半产权在世博公司名下。被告河口农商行对两份合同的真实性、合法性、关联性无异议，正因为合同合法有效，所以其与兴隆公司签订的房屋租赁合同也是合法有效的。被告世博公司提出以下质证意见：该两份合同的部分约定实际上是不完整的，孙辉军没有提交世博公司与兴隆公司签订的《补充协议》，该两份租赁合同是真实的，但对于租期的约定无效，合同租期应当按照《补充协议》的第三条予以确认。 被告兴隆公司、鲁果、潘杰未到庭对上述证据进行质证。 被告鲁果庭审前向本院提交了《河口明珠广场●滨江国际项目合作终止协议书》复印件一份，并陈述其之前与孙辉军签署的合同已作废，孙辉军又与世博公司签署了新的合同。 经质证，原告提出以下质证意见：老合同和之后签订的补充协议已经成为发生的事实，不可能作废，之前欠的钱，不可能说作废就作废了。被告洛书公司、明丰公司对上述证据是否真实不清楚，没有见过，该证据与洛书公司无关，明丰公司也只是见证人，与明丰公司无关。如果该证据是真实的，可以看出张友才、潘杰、鲁果是合伙做明珠广场项目的实际施工人，经办人是潘杰、鲁果，是对合作期间的债权债务进行终止的协议，实际与孙辉军、潘杰、鲁果签订的租赁合同能够印证，当时鲁果、潘杰是代表张友才出租商铺，又有世博公司提交的补充协议相印证，三方确认与业主的租赁行为截止到2016年6月30日。被告河口农商行对上述证据不发表质证意见，认为与其无关。被告世博公司认为上述证据与本案无关。 被告孙辉军、兴隆公司、潘杰未到庭对上述证据进行质证。 本院调取了以下证据：第一组是潘杰的身份信息、河口瑶族自治县市场监督管理局出具的《证明》及“内资企业登记情况表”各一份。第二组是从红河州中级法院调取的《民事起诉状》复印件、“明珠广场商业分户表”复印件及（2017）云25民初55号《民事裁定书》各一份。第三组是从本院（2015）河民二初字第111号案件中调取的《民事调解书》复印件一份，《收据》复印件二份。第四组是从本院（2015）河民二初字第165号案件（原告明丰公司诉被告文春霞房屋买卖合同纠纷）中调取的2015年9月24日，明丰公司出具的《关于红河明丰房地产开发有限公司四枚印章情况说明》复印件一份。第五组是从河口瑶族自治县人民调解委员会调取的《人民调解协议书》一份。 经质证，原、被告对上述第一、五组证据无异议。原告对第二、三、四组证据不发表质证意见。被告洛书公司、明丰公司对《民事起诉状》中陈述的孙辉军与明丰公司签订了租赁合同不认可，其他陈述无异议，包括2015年张友才告知孙辉军，张友才是相关商铺的负责人，之前是鲁果、潘杰代表张友才与孙辉军签订租赁合同，与明丰公司无关。关于“明珠广场商业分户表”不知是否属实，根据明丰公司跟世博公司的建筑施工的合作协议，一二层商场的产权人是世博公司，处分、出租都是由世博公司进行处理，所以世博公司将一二层的商场销售给其他人的情况只有世博公司清楚，房屋销售款的实际得款人是世博公司，从鲁果提交的终止协议可以看出，世博公司是以明丰公司的名义销售房屋，明丰公司只是代为办理销售手续。对于《民事裁定书》的真实性、合法性无异议。从世博公司提交的补充协议也能看出，世博公司确认其是六千多平方米商铺的实际出租人，2016年6月30日后，兴隆公司、孙辉军承租的一二层商场的租赁关系以及租金的给付，是由孙辉军与包括原告在内的业主自行处理。被告河口农商行对第二组证据的真实性无异议，兴隆公司取得房屋的合法使用权后才与河口农商行有合法的房屋租赁行为。被告世博公司对第二组证据不发表质证意见。被告洛书公司、明丰公司对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，也证实了鲁果、潘杰跟孙辉军签订的合同，实际权利的享受人就是世博公司，房屋从2013年8月13日出租人就是世博公司，但对于原告，世博公司又实际承租原告的房屋，实际承租后又转租给孙辉军经营兴隆超市，从2016年6月30日后，就由兴隆公司对原告的房屋进行占用和租赁，因此上述情况与被告洛书公司、明丰公司无关。被告世博公司对第三组证据无异议。被告洛书公司对第四组证据的真实性、合法性无法确认，与洛书公司无关联性。被告明丰公司对第四组证据不认可，明丰公司没有出具过这个说明，该说明也陈述是潘杰、鲁果的行为，所以不认可该说明的真实性，根据本案形成的证据，能证实实际承租包括原告房屋在内的是世博公司，出租给孙辉军也是世博公司，与鲁果、潘杰、明丰公司都没有关联性。被告世博公司认为第四组证据与本案无关。被告河口农商行对第三、四组证据不发表质证意见，与其无关。 被告孙辉军、兴隆公司、潘杰、鲁果未到庭对上述证据进行质证。 本院于2018年8月17日对孙辉军进行询问，并制作《询问笔录》一份。孙辉军陈述：因租用明珠广场的商铺签订了两份合同，第一份是2013年8月16日与明丰公司河口明珠广场项目部签订的，租赁商铺是兴隆公司用于经营超市，因当时兴隆超市还没有经营，合伙人没有成立公司，所以合同上没有盖章，签订该份合同时明丰公司是知道的，签订合同后交了1,400,000元的租金给鲁果，鲁果说租金都交给明丰公司了，交租金的收据都在另一个股东李群那里。合同上明珠广场项目部的公章是鲁果盖的，听鲁果说他和明丰公司是合作关系。2013年年底后，世博公司找我说鲁果没有能力管理全部商铺，现在商铺全部归世博公司管，要求我与世博公司签署租赁合同，所以我跟世博公司于2015年8月13日又重新签订了租赁合同，房租就交给世博公司了，又交了1,000,000余元给世博公司，加上前面交给鲁果的租金，大概就是付了3000000的租金，收据没有带来，这次签订合同因为已经成立了兴隆公司，所以就在合同上加盖了兴隆公司的公章。我把一楼的商铺又转租给其他人，向我转租的有廖宁租了大约70%的面积，其他还有四五个人，记不清楚了，河口农商行租了20㎡，我和河口农商行签订了租赁合同，合同上盖的“河口县兴隆购物中心”是我成立的工商户，也是和其他人合伙做的，其他人也和我签订了租赁合同，卖手表、卖化妆品、卖珠宝等。我在经营超市期间河口农商行的租金都付清了，交了多少记不清了，也不知道河口农商行向我租的20㎡商铺的实际业主是谁，如果知道商铺有那么多业主我也不会去租，我是向明丰公司统一全部租的。超市是2016年8月17日停止营业的，一至三层楼全部关门了，对原告提交的2016年8月拍摄的照片没有意见。停止经营是因为，不管是明丰公司还是世博公司，他们把商铺卖给业主最便宜是12,000元／㎡，最贵大概在36,800元／㎡，他们设套，买商铺后返租，按照购房款的6%给付业主租金，这样算下来最便宜的租金也是72元／㎡，最贵的是221元／㎡，但我跟世博公司、明丰公司签署的租赁合同是35元／㎡，实际是28元／㎡；2016年7月1日租期满后，我如果按照35元／㎡与业主签署合同，业主肯定不愿意。超市停止经营后，我听部分业主说，因为我在这里经营超市，明丰公司还跟业主说要买商铺赶紧买，商铺还没有销售完，超市进驻后商铺肯定还会涨价。世博公司与明丰公司是合作关系，不清楚他们如何合作，鲁果比较清楚，当时是明丰公司的地，明丰公司找到世博公司的老总张友才合作开发楼盘，张友才又找了鲁果、潘杰来开发，后来鲁果、潘杰亏了几千万元，还在外面借了很多钱。我和洛书公司没有签订合同，是购房者和洛书公司签订合同。2013年，一开始是洛书公司的郭筠找我谈租商铺的事情，我们谈好后，明丰公司与我签订租赁合同，现在明丰公司又说公章是假的，这不可能，出租三层楼的商铺明丰公司不可能不知道，当时潘杰、鲁果亲笔在合同上签名。本案原告购买的商铺位于背朝大楼的大门左边农信社使用的这个位置及旁边的一部分，原告的商铺虽然是单独出售，但都是连在一起的，2016年8月份时，原告找过我，我们双方一起到现场指认了原告商铺的位置。我以后都不用商铺了，世博公司怎么跟业主谈是他们的事情。 经质证，原告及被告河口农商行对孙辉军的上述陈述无异议。被告洛书公司、明丰公司对孙辉军的上述陈述不认可，认为应以法庭核实的证据为准。被告世博公司对孙辉军的上述陈述不认可，认为应当以孙辉军与世博公司签订的《补充协议》为准。 被告兴隆公司、潘杰、鲁果未到庭对上述证据进行质证。 本院于2018年9月19日对被告鲁果进行询问，并制作《询问笔录》一份。鲁果陈述：2013年8月16日与孙辉军签订的《明珠广场商业中心租赁合同》确实是我和龚永志签的字，合同上加盖的公章是明丰公司河口明珠广场项目部，公章是明丰公司河口分公司给的，我们二人是代表明丰公司签订合同，当时我们是世博公司的工作人员，原来我们代表世博公司，但由于世博公司与明丰公司是合作关系，合作开发河口明珠广场项目，明丰公司不直接参与工程项目的管理，所以明丰公司和世博公司就叫我们负责河口明珠广场项目的管理，所以我们又代表明丰公司，我们手上有明丰公司河口明珠广场项目部的公章。龚永志就是潘杰，他原来叫龚永志，后来改名叫潘杰，两个名字上的身份证号码都是一致的，潘杰现在哪里不知道，前两年听说他生病了，现在外面做事情，具体在哪里不清楚，电话倒是打得通。我和潘杰是河口明珠广场项目部的负责人，负责整个工程项目的施工、建设、招商、销售等工作，对此，当时也有明丰公司的会议纪要，但没带来。我和潘杰、明丰公司、世博公司之间的关系的证据就是2014年11月7日的《河口明珠广场●滨江国际项目合作终止协议书》，该协议书的原件找不到了，相当于我们把明珠广场项目全部移交给世博公司和明丰公司了，所以2015年8月13日世博公司与孙辉军、兴隆公司重新签署了商铺租赁合同，不是我、潘杰、张友才、刘必明合伙做明珠广场项目，而是明丰公司与世博公司合作，所谓的合作终止协议书是终止明丰公司与世博公司的合作。后期因为世博公司建设工程的资金不足，所以我们二人自己也垫资施工。2013年签订租赁合同时，不知道实际业主是否清楚他们的商铺要租给孙辉军10年，因为商铺销售是洛书公司负责代理，包括商铺的招商也是洛书公司负责。业主的返租合同是洛书公司与业主签订，招商过来的商家是与明丰公司签订租赁合同，大的租赁合同、销售合同都要与明丰公司签订，孙辉军这份租赁合同是明丰公司不签署，明丰公司就委托我们项目部与孙辉军签订，所以合同的抬头写着明丰公司明珠广场项目部。签订合同后，孙辉军支付了租金，具体金额是多少记不清了，当时是明丰公司项目部的财务收款，还出具了收据，收据上加盖了明丰公司河口明珠广场项目部的印章。2015年8月13日，世博公司与孙辉军又签订租赁合同，具体原因我也不知道，当时说前面的租赁合同是兴隆超市试营业，后面是正式营业。不认识原告，也不知道原告商铺的具体位置在哪里。 经质证，原告及被告河口农商行对鲁果的上述陈述无异议。被告洛书公司、明丰公司对鲁果的上述陈述不认可，认为与鲁果提交的终止协议是矛盾的，鲁果说孙辉军付租金给明丰公司、明丰公司还出具了收据不是事实，不认可。被告世博公司对孙辉军的上述陈述不认可。 被告孙辉军、兴隆公司、潘杰未到庭对上述证据进行质证。 2018年10月9日，本院与原告及被告洛书公司、明丰公司的委托代理人到明珠广场一楼商铺进行现场查看，拍摄照片19张，并制作《现场查看笔录》一份。 经质证，原、被告上述对照片和《现场查看笔录》无异议。 被告孙辉军、兴隆公司、潘杰、鲁果未到庭对上述证据进行质证。 庭审中，被告世博公司的委托代理人拨打张秋子（张友才儿子）的电话，本院对张秋子进行询问，张秋子陈述：世博公司与明丰公司就河口明珠广场项目有合作关系，明丰公司出土地、设计及负责相关的报建手续，世博公司进行投资建设。明珠广场项目的工程完工后，住房是一家一幢，一至三层商场和地下车库，也是一家一半。在孙辉军租赁商场前，世博公司又通过回购的方式把明丰公司对一至三层商场享有的一半产权购买，回购的具体时间记不得了，所以一至三层商场的全部产权都属于世博公司，商场实际应当是世博公司出租的。只知道世博公司拥有全部商场的产权后是请洛书公司来销售，是谁委托洛书公司进行销售、谁和洛书公司签署的合同记不得了。销售给其他业主的商铺，是以明丰公司的名义销售，业主签署购房合同都是和明丰公司签订，实际收取购房款的是世博公司，购房者把房款付给明丰公司，明丰公司收到钱后依据双方签订的合作协议来分配购房款，因为还要扣除税收和其他费用。不知道购房者是否清楚世博公司与明丰公司的合作关系及购房款实际由世博公司领取事宜。洛书公司与购房者签订三年的合同，返租的租金是用来抵扣购房款了，具体是用三年的租金还是第一年的租金抵扣不清楚，要问洛书公司。购房者的回租款不知道进入哪个公司的账户，但没有进世博公司的账户。 经质证，原告认为张秋子的陈述，不知道真假，与本案无关。本案的核心是原告将铺面租给洛书公司三年，但是明丰公司河口明珠广场项目部却把铺面租给别人十年，造成原告损失，导致原告收不到租金。被告洛书公司、明丰公司认为，实际是世博公司向明丰公司购买商场的一半产权，是按照总面积购买，有六千多平方米，按照每平方米六千元购买，购买后世博公司怎么进行市场销售是他的事情，所以明丰公司只是一个房款代收人和名义上的销售人，在孙辉军、兴隆公司与世博公司签订的租赁合同就已经确认了产权人，实际是世博公司通过洛书公司回租的方式享有的产权，世博公司有自有产权，还有回租原告的房子的出租权，不能以产权证为准，产权证是后面办理的。被告河口农商行对张秋子的陈述不发表质证意见，不清楚情况。被告世博公司对张秋子的陈述予以认可。 通过双方当事人对上述证据材料的质证，本院认为，原告提交的第一、二组证据，被告无异议，本院予以采信。第三组证据，被告对真实性、合法性无异议，对真实性予以采信，能够证实原告因追索2016年1月1日至6月30日的租金、归还商铺等事宜向本院起诉，本院判决后原告不服上诉，后原告撤回上诉又另诉本案，对该证明目的予以采信，其他证明目的不予采信。第四组证据，被告洛书公司无异议，该证据来源、形式符合法律规定，与本案具有关联性，予以采信，但不能证实被告洛书公司在商铺从事商业活动，故对该证明目的不予采信。第五组证据，经本院核对，与原件一致，来源、形式符合法律规定，与本案具有关联性，予以采信。第六、七组证据，被告对真实性无异议，对真实性予以采信。第八组证据，与本院在人民调解委员会调取的一致，对真实性予以采信。 被告洛书公司、明丰公司提交的证据，原告及其他被告无异议，予以采信。被告河口农商行提交的证据，原告不予质证，被告洛书公司、明丰公司无异议，被告世博公司认为与本案无关，该证据来源、形式符合法律规定，与其他证据能够相互印证，予以采信。被告世博公司提交的证据，原告及其他被告未对真实性提出异议，故对真实性予以采信，但不能证实世博公司在2016年6月30日以后未出租商铺，故对该证明目的不予采信。被告孙辉军提交的证据，被告洛书公司、明丰公司虽提出异议，但未提交相反证据证实其反驳观点，故予以采信。被告鲁果提交的证据，虽系复印件，但与本案其他证据及庭审中原、被告的陈述能够相互印证，故予以采信。本院调取的第一、五组证据，原、被告无异议，予以采信。第二、三、四组证据，双方当事人虽提出异议，但未提交相反证据证实其反驳观点，且上述证据与其他证据及原、被告的陈述能够相互印证，故予以采信。本院拍摄的照片及《现场查看笔录》，原、被告无异议，予以采信。孙辉军、鲁果、张秋子的陈述与其他证据能够相互印证的：2013年8月16日，孙辉军与明丰公司、潘杰、鲁果签订《明珠广场商业中心租赁合同》，约定由孙辉军承租明珠广场商业中心，租期10年；2015年8月13日，孙辉军、兴隆公司因租赁上述商场又与世博公司签订《明珠广场商业中心租赁合同》，租期9年，租赁商铺后用于经营超市，并将一楼商场又转租给各商家，其中转租了一楼约20平方米给被告河口农商行，明丰公司与世博公司的合作关系，世博公司与潘杰、鲁果的合作关系，明丰公司与购房者签订购房合同，洛书公司与购房者又签订商铺租赁合同，约定部分租金抵扣房款的陈述予以采信，其他内容不予采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告陈强明、白艳芬系夫妻关系，二原告是河口县滨河路34号明珠广场1-2幢1层017号-024号商铺的所有权人（河口县房权证河口镇字第××号、20××50号），该商铺系原告向被告明丰公司购买。2013年1月13日，原告（甲方）与被告洛书公司（乙方）签订《河口明珠广场商业中心租赁合同》，约定甲方将明珠广场商业中心一楼第1017-1024号共8个铺位，建筑面积121.56㎡出租给乙方从事经营活动，合同期限内乙方有权使用、转租或自行经营，有权以乙方名义签订该铺位的租赁或联合经营协议；租期自2013年6月30日起至2016年6月30日止；乙方租赁商铺进行商业经营，于每年的12月25日按时支付租金209,561元，三年合计628,683元；甲方铺位的具体商业运作事项全权委托乙方进行经营及管理，甲方保证该出租铺位没有任何产权纠纷，该铺位租赁给乙方后，与铺位租赁有关的税收由甲方自行承担，乙方经营过程中产生的其他税费由乙方自行承担；租赁期满后，乙方须提前一个月向甲方提出续约，甲方应在到期前作出回复是否续约，否则视为无异议同意续约，租金由甲、乙双方协商。双方并约定用部分租金抵扣原告支付被告明丰公司的购房款。按上述合同约定的年租金数额计算为每月租金143.66元／㎡。签订合同后，原告将商铺交由被告洛书公司经营使用，被告洛书公司拖欠2016年1月1日至同年6月30日的租金。租期届满后，双方未就铺位续租或返还事宜进行约定。2016年8月12日，原告曾向本院起诉，要求被告洛书公司支付拖欠租金及损失，并归还商铺。本院依法作出（2016）云2532民初306号民事判决，判决：被告洛书公司支付原告拖欠2016年1月1日至同年6月30日的租金104,780元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年7月1日起至付清款项之日止的利息；驳回原告的其他诉讼请求。原告不服提起上诉，后又撤回上诉，另行提起本案诉讼。上述判决书认定如下事实：原告与被告洛书公司约定的租期届满后，被告洛书公司未再续租原告铺位，亦未向原告办理交接手续，铺位由他人使用，案涉铺位系原告2012年10月14日向被告明丰公司认购，2013年1月13日支付购房款1,732,792元，于2015年8月16日签订购房合同，同年9月23日办理房屋产权登记。 2013年8月16日，被告明丰公司、潘杰、鲁果与被告孙辉军签订《明珠广场商业中心租赁合同》，合同抬头处出租方（甲方）“红河明丰房地产开发有限公司明珠广场项目部”，承租方（乙方）“兴隆北山购物广场孙辉军”；落款处甲方有“红河明丰房地产开发有限公司河口明珠广场项目部”的印章和龚永志（潘杰）、鲁果的签名，乙方有孙辉军的签名按印。合同约定甲方将河口县滨河路34号明珠广场商业中心租赁给乙方，甲方对出租房屋有合法的使用权及部分产权；租赁总建筑面积6288.43㎡，实际使用面积5000㎡；租期暂定10年，自2014年1月26日至2024年1月26日止；合同签订之日至商业中心租赁之日为乙方装修期，装修期内不支付租金；乙方支付甲方基础租金35元／㎡／月（以房屋实际使用面积计算），每年2,100,000元，二年内不递增，二年后逐年递增5%，租金支付方式为年付；乙方在签订本合同三个工作日内支付300,000元作为租赁押金，开业后该押金作为房租抵扣，在合同签订五个工作日内缴纳1,100,000元作为房租预付款；同时双方对房屋装修、各自权利义务及违约责任等事项进行约定。签订上述合同后，被告孙辉军支付了1,400,000元租金，并装修商铺后经营超市。被告孙辉军租赁商铺后，于2013年11月3日与河口瑶族自治县农村信用合作联社签订《明珠广场商业中心一层自助银行区域租赁合同》，落款处甲方有“河口县兴隆购物中心”的印章和被告孙辉军的签名，乙方有河口瑶族自治县农村信用合作联社的印章。经本院到河口瑶族自治县市场监督管理局查询，“河口县兴隆购物中心”没有进行过工商登记。河口瑶族自治县农村信用合作联社后改制为“云南河口农村商业银行股份有限公司”。合同约定：甲方将位于河口县内，正门左侧长方形区域租赁给乙方，面积约为20㎡，乙方将该区域用于离行式自助银行服务；租赁期限暂定40年，每10年期满需甲乙双方重新协商签署下一个10年合同，第一个10年期合同有效期为2014年1月26日至2024年1月26日；乙方每年一次性支付租金18,000元，其中2014年作为试运行过渡期免除全年租金等。签订合同后，被告河口农商行支付了2015年、2016年的租金，至今未支付2017年的租金。 2015年5月29日，被告世博公司的法定代表人张友才以兴隆公司、孙辉军未向其支付租金为由提起诉讼，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院依法制作（2015）河民二初字第111号《民事调解书》，该案查明事实：2013年8月，张友才购买位于河口县××间，总面积3266.15㎡，同年11月13日办理房屋产权登记手续（房权证号分别是河口县镇字第××号、河口县镇字第××号至××号），张友才在购房过程中，孙辉军以租赁明珠广场一至三层商铺开办大型超市为由，与张友才口头约定待商铺交付后，租赁其名下的14间商铺，双方约定商铺租金按35元／㎡／月计算，以后逐年递增等内容；2014年1月2日，孙辉军注册成立河口兴隆购物有限公司，该公司以滨河路34号明珠广场为公司住所地，经营兴隆国际购物中心。兴隆公司、孙辉军租赁张友才的商铺未支付租金，故张友才提起诉讼。双方达成调解协议，由兴隆公司、孙辉军共同支付张友才2014年度至2016年度租金共4,080,000元，支付期间分别是：2016年1月31日前支付515,000元，2016年2月3日前支付600,000元；自2016年3月起至11月30日止，于每月30日前各支付300,000元，共2,700,000元；余下的265,000元于2016年12月30日前付清。后被告世博公司（甲方）与被告兴隆公司、孙辉军（乙方）又就明珠广场商业中心的租赁事宜，于2015年8月13日签订《明珠广场商业中心租赁合同》，约定出租总建筑面积6288.43㎡，实际使用面积5000㎡，租期暂定9年，自2015年1月27日起至2024年1月26日止。租金：2017年1月26日前的租金共4,405,000元，2015年1月前未支付租金100,000元，2015年按35元／㎡／月计算（以房屋实际使用面积计算），每年2,100,000元，2016年租金递增5%（递增额为105,000元），即每年2,205,000元，2016年以后至合同期满租金每两年递增5%，即自2016年至2018年期间按年租金2,205,000元进行支付，计算为每月租金36.75元／㎡；从2017年开始，租金由乙方自行与商业中心的各商铺产权人协商确定，并按确定的价格向甲方支付租金，甲方积极协助配合乙方，乙方协商确定的租金价格超过应支付甲方租金的，超过部分由甲、乙双方共同分担，其中甲方承担40%，乙方承担60%等；租金支付方式：2017年1月26日前的租金，按（2015）河民二初字第111号民事调解书确定的金额和方式支付，2017年1月27日后的租金为每年一付，每年12月1日前支付次年的租金；商业中心的电梯费、安装费等费用，由甲方承担1,080,000元，其余由乙方承担，按九年逐年分摊，2015年至2023年，每年分摊120,000元，从乙方每年应支付甲方的租金中扣减，（2015）河民二初字第111号《民事调解书》确定的租金，已扣减了2015年、2016年分摊的费用共240,000元，即100,000元＋2,100,000元＋2,205,000元-240,000元=4,165,000元；同时双方对各自的权利义务、房屋装修及违约责任等事项进行约定。上述两份《明珠广场商业中心租赁合同》的租赁物均包含本案原告的商铺在内，被告明丰公司、潘杰、鲁果、世博公司转租原告商铺，未得到原告同意。 被告洛书公司与明珠广场商业中心各商铺的实际产权人（包括原告在内）签订的租赁合同期满后，孙辉军、兴隆公司与各商铺实际产权人因支付2016年7月1日起的租金事宜发生分歧，被告兴隆公司、孙辉军经营的超市于2016年8月停止营业。被告孙辉军、兴隆公司于2017年1月向红河州中级人民法院起诉被告明公司、世博公司，要求确认其与世博公司签订的《明珠广场商业中心租赁合同》无效，并要求被告世博公司、明丰公司连带赔偿损失10,554,873.4元。红河州中级人民法院受理后，2018年7月2日兴隆公司、孙辉军申请撤诉，称双方已达成和解，且被告已经履行了和解义务，无诉讼必要。红河州中级人民法院作出（2017）云25民初55号《民事裁定书》，准许兴隆公司、孙辉军撤诉。同日，被告世博公司的法定代表人张友才（甲方）与被告孙辉军（乙方）、兴隆公司（丙方）签订《补充协议》，约定三方于2015年8月13日在本院调解下达成协议〔（2015）河民二初字第111号《民事调解书》〕，乙、丙方欠甲方河口明珠广场2014年至2016年三年租金共4,080,000元，并约定于2016年按月支付完毕；乙丙方至今共向甲方支付约1,200,000元（具体金额以双方财务核对为准），还欠甲方本金约2,880,000元，现已在本院执行；2017年至今的租金未支付甲方；由于至今乙丙方未将河口明珠广场还给业主，会影响今后明珠广场的招商招租，同时由于乙丙方经济困难，无法支付欠甲方的租金，为了妥善处理，三方达成如下协议：1．甲方将乙丙方所欠租金约2,880,000元租金减少至700,000元，对于其他购买商铺的业主（如胡灿、陈崇武等人）在2016年6月30日前未支付的租金，不包含在该700,000元内，由乙丙方自行负责处理。当乙丙方支付完甲方该700,000元，则《民事调解书》中乙丙方的还款义务履行完毕，甲方和乙丙方不再有任何债务关系。当乙丙方支付甲方650,000元后，甲方将乙丙方从执行人名单中撤销。2．本补充协议签订完2天内，乙丙方将撤回在红河州中级人民法院对世博公司和明丰公司的起诉，且今后不再对世博公司和明丰公司就明珠广场租赁等相关事宜起诉。3．乙丙方明确对欠甲方的700,000元租金，由乙丙方通过其对明珠广场兴隆超市的所有投入（包括但不限装修改造及设备、设施等）变现后用于偿还甲方。同时乙丙方承诺：（1）乙丙方就其在河口明珠广场兴隆超市里的所有投入不再向世博公司和明丰公司主张返还、赔偿；（2）乙丙方就2013年8月16日与鲁果、红河明丰房地产开发有限公司明珠广场项目部签订的《明珠广场商业中心租赁合同》及乙丙方就2015年8月13日与世博公司签订的《明珠广场商业中心租赁合同》，乙丙方确认明珠广场的租赁期限至2016年6月30日；（3）乙丙方就两份《明珠广场商业中心租赁合同》不再向合同相对方主张任何民事赔偿责任，同时也保证不再向法院提起诉讼。4．乙丙方支付给甲方的700,000元租金，未包括2016年6月30日以后的租金，甲方承诺从2016年6月30日以后的租金不再向乙丙方索要。5．乙丙方欠甲方的700,000元还款期限……。6．若乙丙方不能按本补充协议约定还清甲方700,000元，或不按本合同约定撤回对世博公司、明丰公司、鲁果的起诉，或今后又对世博公司、明丰公司、鲁果就乙丙方租赁明珠广场的相关事宜提起诉讼，则甲方按照《民事调解书》的约定，对乙丙方欠甲方的租金、利息及违约金，以及从2017年至实际还清之日止应支付给甲方的租金、利息及违约金等不再给予减免。 2018年3月6日，明珠广场一至三层各商铺的部分产权人张雄武、李晟、阚琳艳、刘兰边等向河口瑶族自治县人民调解委员会提出申请，要求被告孙辉军、兴隆公司返还租赁物和支付租金。经调解，双方自愿达成如下协议：一、兴隆公司必须在2018年3月7日下午2点到6点开放兴隆超市（明珠广场），业主入内后不得损坏、不得移动屋内任何财物，在规定的时间内出入，所有业主到了6点必须离开。二、为防止给业主造成损失，兴隆公司必须在2018年4月7日前退还房屋给业主，退还房屋之日起不再继续产生任何租金。三、任何一方不得再以此问题产生纠纷。四、原有租金另行协商。五、任何一方不得违反本协议，否则由违约方承担由此产生的一切损失。现被告兴隆公司、孙辉军未继续使用原告的商铺，明珠广场的部分商铺已出租给案外人，但案涉原告的商铺未出租。2018年10月，本院到案涉商铺进行查看，原告指认了其商铺所在位置，商铺现处于开放状态，除原告商铺及部分商铺外，其他商铺正在进行装修，案外人欲经营“百大信合”生活超市。被告河口农商行于2017年11月2日向本院提交拆除安装于所承租商铺的取款机并恢复原状的照片，其使用承租商铺至2017年10月止。 立案时原告起诉的被告为洛书公司、明丰公司、孙辉军、河口农商行，后原告申请追加潘杰、鲁果为被告，因潘杰、鲁果、世博公司、兴隆公司与本案有利害关系，本院依法追加为共同被告。本案所涉的明珠广场项目的开发商及销售人系被告明丰公司，因该项目被告明丰公司、世博公司存在合作关系，被告世博公司与被告潘杰、鲁果存在合作关系，被告明丰公司、世博公司委托被告洛书公司对明珠广场项目的房屋进行销售。被告孙辉军、兴隆公司未支付2016年7月1日起的租金。本院受理的（2015）河民二初字第165号至169号案件，即明丰公司分别诉文春霞、章瀚文、彭卫权等房屋买卖合同纠纷五案中，因证据材料中盖有“红河明丰房地产开发有限公司明珠广场项目部”、“红河明丰房地产开发有限公司河口明珠广场项目部”的印章，被告申请对上述两枚印章进行司法鉴定，明丰公司于2015年9月24日出具《关于红河明丰房地产开发有限公司四枚印章情况说明》，认可上述两枚项目部印章的真实性，并陈述项目部印章系明丰公司内部的部门专用章，明丰公司系房地产企业，为了便于管理，对开发的项目分别设立项目部，配备项目章，分管项目的开发建设等。 另，2014年11月7日，被告世博公司的法定代表人张友才（甲方）、被告鲁果（乙方）、被告龚永志（潘杰，乙方）、被告明丰公司的法定代表人刘必明（鉴证人，丙方）签订《河口明珠广场、滨江国际项目合作终止协议书》，约定由于房地产形势急剧变化和市场大幅萎缩、中越关系交恶，乙方无力履行与甲方于2010年9月6日签订的《项目合作协议》、2013年3月16日签订的《河口●滨江国际广场开发项目合作协议》、2013年5月19日签订的《协议》、2013年9月27日签订的《补充协议》，以及双方与丙方签订的相关会议纪要、备忘录等约定，双方决定终止上述两个项目的所有合作协议；并对合作终止后，甲、乙双方对款项的分配、债务处理，及明珠广场商铺的租金（含以前应收的租金欠款）归甲方所有等事项进行约定；同时约定由于甲乙双方合作终止的项目均为明丰公司开发的地产项目，因此，项目的运作关系自始至终均为三方合作关系，本次甲乙双方终止合作，实际是甲乙丙三方真实意愿的体现，故特别设置终止鉴证条款，并将明丰公司列为本终止协议的丙方；本协议甲乙丙三方签字盖章后生效，未尽事宜协商解决。 本院认为，原告陈强明、白艳芬系河口县滨河路明珠广场一层017号-024号商铺的所有权人，依法对案涉商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，任何单位和个人不得侵犯。案涉两份《明珠广场商业中心租赁合同》和《明珠广场商业中心一层自助银行区域租赁合同》，被告明丰公司、世博公司、潘杰、鲁果、孙辉军未得到原告的同意，将原告的商铺进行出租系无权处分，且未经权利人追认，故上述被告签订的租赁合同无效。被告明丰公司辩称未成立河口明珠广场项目部，未出租原告商铺，租赁合同加盖的项目部印章系假印章的主张，与被告明丰公司2015年9月24日向本院提交的说明相矛盾，故不予支持。项目部不具备法人资格，无独立民事行为能力，其对外行使权利义务应由成立该项目部的被告明丰公司负责，故被告明丰公司系本案签订2013年8月16日租赁合同的主体，出租了原告的商铺。被告鲁果主张其和潘杰与孙辉军签订租赁合同的行为代表明丰公司，但未举证证实，故不予支持，潘杰、鲁果亦是签订2013年8月16日租赁合同的一方当事人，对原告商铺进行出租。 被告洛书公司向原告承租商铺后，其作为商铺的承租人和租期内的使用人，未尽到管理义务，明知被告明丰公司、世博公司、潘杰、鲁果不是案涉商铺的所有权人，仍让上述被告将商铺出租至2024年，且未通知原告或得到原告的准许，2016年6月30日其与原告的租赁合同期满后，亦未对案涉商铺续租或返还事宜与原告进行交接；被告明丰公司、世博公司、潘杰、鲁果明知被告洛书公司向原告承租商铺的期限仅三年，却擅自转租给被告孙辉军、兴隆公司十年或九年；上述被告的行为导致原告在租期满后不能对商铺进行管理、使用和收益，造成了损害事实的客观存在，上述被告均存在过错，系共同故意所致，属于共同侵权。依据《中华人民共和国侵权责任法》第八条的规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任，故上述被告应承担连带赔偿责任。被告孙辉军、兴隆公司是案涉商铺的实际使用人，租赁商铺时未对租赁物的所有权情况进行了解或审查，未尽到注意和审查义务，存在过错，应承担赔偿责任。被告河口农商行向被告孙辉军承租商铺，未尽到审查义务，亦存在过错，应承担相应的赔偿责任。2018年10月，本院到现场进行查看时，原告所指认的其享有所有权的商铺处于闲置状态，原告未提交证据证实本案被告现占用商铺或妨碍其行使权利，原告可自行行使对自己商铺的占有、使用和收益权，故原告要求被告返还商铺的诉请与事实不符，不予支持。 本案原告的损失费用，参照其与被告洛书公司签订的租赁合同所得租金每年209,561元作为计算标准（每月143.66元／㎡），自原告与洛书公司的租赁期满之日即2016年7月1日起计算。本院2018年10月到现场查看时，原告的商铺未被被告出租或使用，原告可自行管理使用，故其损失费用应计算至2018年10月止，原告要求按每天688.9元的标准计算至判决生效之日，缺乏事实和法律依据，不予支持。如前所述，被告孙辉军、兴隆公司承担赔偿责任，应由其按照与被告世博公司签订的租赁合同约定的租金，以每月36.75元／㎡的租金标准支付原告自2016年7月起至2018年10月止的损失费用125,085.24元（36.75元×121.56㎡×28个月）；但被告河口农商行承租其中的20㎡商铺使用至2017年10月，且未支付2017年度租金，其作为2017年1月起至2017年10月止20㎡商铺的实际使用人，应按上述标准承担该期间的损失费用计7,350元（36.75元×20㎡×10个月），该费用应在被告孙辉军、兴隆公司承担的损失费用中予以扣减，故被告孙辉军、兴隆公司应支付原告损失费用117,735.24元（125,085.24元-7,350元）。被告明丰公司、世博公司、潘杰、鲁果，明知被告洛书公司向原告承租商铺的租金为每月143.66元／㎡，却按2016年至2018年期间每月36.75元／㎡的价格出租，高价承租后低价转租，故应由上述被告对2016年7月起至2018年10月止，原告出租的租金与被告世博公司出租的租金的差价承担连带责任，即按每月106.91元／㎡的标准（143.66元-36.75元）计算损失费用，共363,887.43元（106.91元×121.56㎡×28个月）。原告要求被告自2016年7月1日起支付上述损失费用的利息的诉请，无法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告红河明丰房地产开发有限公司、潘杰、鲁果与被告孙辉军于2013年8月16日签订的《明珠广场商业中心租赁合同》，被告云南省世博工程总承包有限公司与被告孙辉军、河口兴隆购物有限公司于2015年8月13日签订的《明珠广场商业中心租赁合同》，被告孙辉军与被告云南河口农村商业银行股份有限公司于2013年11月3日签订的《明珠广场商业中心一层自助银行区域租赁合同》无效。 二、被告云南洛书营销策划有限公司、红河明丰房地产开发有限公司、云南省世博工程总承包有限公司、潘杰、鲁果于判决生效十日内连带赔偿原告陈强明、白艳芬损失费用363,887.43元。 三、被告孙辉军、河口兴隆购物有限公司于判决生效十日内赔偿原告陈强明、白艳芬损失费用117,735.24元。 四、被告云南河口农村商业银行股份有限公司于判决生效十日内赔偿原告陈强明、白艳芬损失费用7,350元。 五、驳回原告陈强明、白艳芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,580元，由原告陈强明、白艳芬承担1,430元，被告云南洛书营销策划有限公司、红河明丰房地产开发有限公司、云南省世博工程总承包有限公司、潘杰、鲁果连带承担5,320元，被告孙辉军、河口兴隆购物有限公司承担1,720元，被告云南河口农村商业银行股份有限公司承担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  马丽娜 审 判 员  张跃兰 人民陪审员  吴丽娟 二〇一八年十一月九日 书 记 员  朱 彤