贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1286号原告：罗长春，男，汉族，1984年1月8日出生，住陕西省安康市汉滨区富强乡冉家砭村三组，现住黎平县。原告：周春秀，女，侗族，1984年2月5日出生，住贵州省黎平县尚重镇居委会三组，现住黎平县。系原告罗长春妻子。二原告的委托诉讼代理人：吴学通，男，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律工作者。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。住址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226199110608704。原告罗长春、周春秀诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后。依法由审判员杨朝军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗长春及二原告的共同委托诉讼代理人吴学通，被告的委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗长春、周春秀向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元21-5号房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告对原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金50481.58元（从2015年6月30日计算到2017年7月1日时止，违约金计算为（408427元×6.18%）÷365天×730天=50481.58元）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××风情××单元××号房屋，该合同约定商品房套内面积为106.84平方米，房屋单价为3822.78元/m2，房屋总价款为408427元。合同签订时原告于2013年4月19日支付人民币128427元给被告作为购房定金、工本费、登记费，余款人民币280000元按合同约定以办理按揭贷款所需全部资料交给被告，并2014年5月29日办理按揭贷款支付给被告完毕。但根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2015年6月30日将原告所购买房屋所有权转移登记给原告。可被告至今却没有将原告所购房屋所有权转移登记的房产证办理给原告，其行为已构成违约，根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十九条三款的约定，被告逾期交付房产证的，从逾期交房的次日起被告按日计算向原告支付全部以付款1%的违约金，因此，被告未在约定期限内对原告办理房产证的行为约定的原告承担违约责任，特依法向人民法院提起诉讼主张以上权利，请依法立案审理，并判决支持原告合法诉讼请求。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：1、判决驳回被答辩人提出的第一项请求；2、请依法判决驳回被答辩人提出的第2项即违背事实的、过高的、超过诉讼时效的、没有理由支撑的违约金的诉讼请求；3、依法合理明确本案诉讼费的承担。事实与理由：一、被答辩人提出的第1项诉讼请求不成立，没有事实依据和法律根据，申请办理不动产权证登记的主体是被答辩人，答辩人仅系协助义务。二、答辩人不存在本案商品房产权转移登记的相关文书迟延交付被答辩人的问题，答辩人依法不应承担该项“违约责任”。三、即便答辩人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付被答辩人，被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付逾期交付办理房屋转移登记相关文书的“违约金”50481.58元。四、被答辩人提出的部分“违约金”诉讼请求已经超过诉讼时效，且被答辩人的诉讼请求计算方式没有事实和法律依据，依法不应获得支持。五、被答辩人是否存在违约在先的过错，是否存在先期义务没有履行的情况，应当经过举证、质证之后才能确定。六、被答辩人提出的诉求与其陈述的“事实与理由”不能对应、统一，其陈述的理由不能支撑、支持其提出的诉求。原告在举证期限内向本院提交以下5份证据：1、原告身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体；2、结婚证复印件，证明两原告夫妻关系；3、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告买卖合同关系；4、收款收据复印件，证明原告已交房款、契税、维修基金、登记费、手续费等费用的事实；5、不动产权证办理通知书复印件，证明被告已逾期办证的事实。经庭审举证质证，被告对原告提交的证据表示：对于证据1、2三性均没有异议；对证据3真实性没有异议，对证明内容有异议；对证据4真实性没有异议；证据5真实性没有异议，但是对证明内容有异议。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在举证期限内未向本院提交证据，当庭提交黎平县住房和城乡建设局出具的证明复印件一份，证明侗族风情园11幢楼在2017年10月13日已具备初始登记。经法庭允许，原告同意质证，经庭审举证、质证，原告对被告当庭提交的证明表示认可，没有异议。经审理查明：2013年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋，建筑面积127.47平方米，套内建筑面积106.84平方米，房屋总价款为408427元，约定交房日期为2015年3月31日前。合同第十九条房屋登记第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款、契税、专项维修基金等相关费用。被告已向原告交付房屋。被告于2017年4月1日对原告购买房屋所在的11幢楼办理了房屋总初始登记。2017年7月1日，被告通知原告办理不动产权证，原告知晓并收讫。2018年8月份，原告入住本案涉案房屋。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年6月26日，原告以被告未向其交付商品房转移登记的相关文书，向法院提起诉讼，请求被告立即交付商品房转移登记相关文书并承担逾期违约金。案经本院调解无效。上述事实，有原、被告双方陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院在审理被告贵州省黎平鸿业房地产开发有限公司涉案的商品房预售合同纠纷系列案中，另查明被告贵州省黎平鸿业房地产开发有限公司开发修建的本案涉案房屋所属的侗族风情园第11栋楼房已于2017年3月22日具备办理不动产权证的条件。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告入住房屋，被告未提出异议，视为交付房屋。现原告不请求退房，意愿双方继续履行《商品房买卖合同》，请求被告将原告购买的黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元21-5号房转移登记相关文书办结并交付给原告的诉求符合合同约定，本院予以支持。关于违约金是否应予支持及计算标准确定的问题。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任，赔偿相应的违约金。结合本案实际情况，现原告不要求退房，继续履行合同，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，同时原告也未能提供证据证明其具体损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）和银发［2015］325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，为6.18％。原、被告合同约定按日支付已交房价款0.1%的违约金即每日408.427元，明显过高，被告未能及时交付办理商品房转移登记有关文书显然对原告未造成如此大损失。现原告请求按照年利率6.18%计算，符合法律规定和事实，本院予以确认。关于违约金计算的截止日期及期限问题。原告请求违约金计算至2017年7月1日止。依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证（或通知交付）义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告开发的原告购买房屋所在的11栋楼已于2017年3月22日符合办证，被告在2017年7月1日才通知原告办理不动产权证，即2017年7月1日为被告承担违约金责任的截止日期。故对原告请求违约金计算截止至2017年7月1日止，本院予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定被告在2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，诉讼时效应从约定期限2015年6月30日的第二日（2015年7月1日）起算2年至2017年7月1日止。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金属继续性债权、其内容和范围受到时间因素影响，随着时间的推移不断发生变化，原告于2018年8月17日起诉，原告请求保护其债权权益的诉讼时效应从2018年8月17日倒推2年至2016年8月17日。即本案中，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金在2015年7月1日至2016年8月16日期间已超诉讼时效，不受法律保护，故被告承担违约金的违约时间应为从2016年8月17日至2017年7月1日被告通知办证之日止。关于违约金数额的确定问题。从2016年8月17日至2017年7月1日止共计319天，即截止至2017年7月1日止逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金计算为：（408427元×6.18%）÷365天×319天=22059.76元。原告请求50481.58元，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将其开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元，原告罗长春、周春秀购买的21-5号商品房屋转移登记的相关文书办结并交付给原告罗长春、周春秀；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告罗长春、周春秀逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金22059.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062元，减半收取531元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担176元，原告罗长春、周春秀负担355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨朝军二〇一八年十一月七日书记员  石丹丹