广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初3276号 原告（反诉被告）：蒙柳宁，女，1968年7月12日出生，壮族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市柳北区，现住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：周县鼎，广西正泰和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑珏华，女，1977年10月31日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：年里旺，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔耀聪，广西广正大律师事务所律师。 第三人：柳州市祥鸿房地产经纪有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市蝴蝶山路3-3号门面，统一社会信用代码：91450200561597919X。 法定代表人：吴均海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴敬国，男，该公司业务经理。 委托诉讼代理人：吴茂章，男，该公司业务主管。 原告蒙柳宁与被告郑珏华及第三人柳州市祥鸿房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，柳州市柳南区人民法院将本案移送本院管辖，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，于同年9月20日公开开庭进行了审理。被告郑珏华当庭提出反诉，原告蒙柳宁无异议，本院决定合并审理。原告（反诉被告）蒙柳宁及其委托诉讼代理人周县鼎，被告（反诉原告）郑珏华及其委托诉讼代理年里旺，第三人柳州市祥鸿房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴敬国、吴茂章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒙柳宁向本院提出诉讼请求：1.郑珏华在本案判决生效后立即向蒙柳宁交付柳州市房屋；2.郑珏华向蒙柳宁支付因未按约定交付房屋产生的违约金（违约金计算，按每日100元从2018年2月10日起计至郑珏华向蒙柳宁交付房屋时止）；3.郑珏华向蒙柳宁支付因未按约定办理房屋解押、交付房屋产生的违约金50000元；4.郑珏华向蒙柳宁支付个人所得税11776.05元；5.郑珏华向蒙柳宁支付中介服务费13470元；6.郑珏华向蒙柳宁支付因未按约定向蒙柳宁交付房屋致使蒙柳宁租房产生的房屋租赁费（按每月房租3000元从2018年2月11日起计至郑珏华向蒙柳宁交付房屋时止）；7.郑珏华向蒙柳宁支付因其违约蒙柳宁为实现债权聘请律师产生的律师服务费4007元；8.本案诉讼费用由郑珏华负担。 事实及理由：蒙柳宁（乙方）、郑珏华（甲方）及第三人（丙方）于2017年7月20日签订《房屋买卖及居间服务合同》，约定：甲方同意将其所有的位于柳州市商品房卖给乙方，售价1220000元；双方约定该房屋买卖付款方式为本合同签订之日，乙方同意向甲方支付购房定金50000元，如该房屋处于抵押状态，甲方承诺在本合同签订之日起5个工作日内开始办理提前还款手续，并在合同约定转移登记日期前还清贷款，办妥注销抵押手续登记，在该房屋为无抵押的前提下乙方将不低于人民币270000元的首付款存入房产局指定的银行资金监管账户中进行监管，在得到新房产证后，甲乙双方到银行资金监管账户申请将首付款支付给甲方，待乙方的《他项权证》出具，银行将按揭款900000元直接支付到甲方账户；该房屋过户所需的税费及办理银行按揭贷款所产生的费用全部由乙方承担；在本合同签订之日乙方一次性支付服务费12000元及银行按揭代办服务费1420元给丙方；甲方在获得全部房款之日起3个工作日内，将房屋完好交付乙方，如甲方不能结清该房屋交付前发生的水电、卫生、物业管理等各项费用的，或不协助乙方办理以上物业配套设施过户手续的，视为甲方不能按期交房；自签订本合同之日起，甲、乙双方按本合同约定的时间办理有关手续，任何一方超过10天，不配合丙方办理相关手续的，则视为违约，另一方有权终止本合同，违约方须向另一方赔偿违约金伍万元，并承担房屋买卖有关已支出的费用及丙方应收取的所有服务费，如甲方违约除赔偿违约金外需同时一次性支付乙方已支付的购房定金伍万元整；甲方逾期交房或交割物业手续的，每逾期一日，应按日向乙方支付违约金人民币壹佰元；任何一方违约，除承担上述违约金外，给他方造成损失的，还应赔偿损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、资料费等）。合同签订当天，蒙柳宁向郑珏华支付了购房定金50000元，向第三人支付了中介服务费13470元。蒙柳宁于2017年7月25日将首付款270000元存入了房产局指定的银行资金监管账户中进行监管。蒙柳宁得到该房屋不动产权证（证号为：桂（2017）柳州市不动产权第0073654号）后即向交通银行申请办理抵押贷款。在蒙柳宁得到该房屋不动产权证（证号为桂（2017）柳州市不动产权第0073654号）后三日内，柳州市国土资源局将蒙柳宁存入监管账户的270000元首付款划转给了郑珏华。2017年9月6日，柳州市国土资源局出具在该房屋设定抵押贷款的《他项权证》（他项权证明号：桂（2017）柳州市不动产证明第0071357号），抵押权人为交通银行柳州分行，抵押数额为900000元。2018年2月6日，蒙柳宁向郑珏华交付了银行按揭贷款900000元。至此，蒙柳宁付清了全部购房款1220000元。郑珏华有以下违约行为：1.按合同约定，因该房屋处于抵押状态，郑珏华应在本合同签订之日起5个工作日内开始办理提前还款手续和在合同约定转移登记日期前还清贷款，办妥注销抵押手续登记，郑珏华直至2017年9月6日才办理房屋解押手续；2.郑珏华应在获得全部房款之日起3个工作日内，结清交付前所发生的水电、物业费等，将房屋完好交付给蒙柳宁，但郑珏华至今未结清2015年1月至2018年2月28日发生的生活垃圾处理费、路灯费、物业费，郑珏华至今未向蒙柳宁交付该房屋，导致蒙柳宁及家人不得不在外租住房屋，每月支付房东房屋租金3000元。蒙柳宁为维护自身利益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告（反诉原告）郑珏华针对本诉辩称，1.蒙柳宁违约在先，其没有按时到银行贷款，逾期向郑珏华支付房款，应付主要责任。郑珏华在2017年9月6日就已经将房屋过户给蒙柳宁，蒙柳宁也取得房屋产权证，蒙柳宁于2017年9月6日向银行申请办理房屋按揭贷款手续，根据银行按揭贷款的程序，一般是20个工作日（五个程序，贷款调查4个工作日、审批5个工作日、合同登记2个工作日、办理抵押登记7个工作日、放款2个工作日）即可放款。蒙柳宁应于2017年9月29日将剩余房款900000元直接交付给郑珏华，但是蒙柳宁没有到银行办理相关手续，躲避郑珏华，直到2018年2月6日郑珏华才找到蒙柳宁办理按揭手续，蒙柳宁延迟付款的时间已经超过131天。根据合同法的规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝相应的履行要求。本案中，蒙柳宁违约在先，郑珏华不存在违约行为。2.蒙柳宁违约得到了相应的利益，郑珏华受到了损失。在房屋买卖之前，蒙柳宁、郑珏华与第三人已经对房屋进行了调查，郑珏华也清空了房屋，2017年9月6日办理了房屋过户手续，而蒙柳宁迟迟没有办理银行按揭贷款手续，导致郑珏华长达五个月没有得到尾款900000元，在此期间蒙柳宁获得的利息是35847元，如果郑珏华不办理过户手续，郑珏华可以把房屋出租，此路段同类型房屋租金按每月3500元计算，郑珏华受到的损失是17500元，所以蒙柳宁违约在先是因为得到了利益，违背了诚信原则。3.蒙柳宁在本案中并没有受到损失，本案的房屋买卖，郑珏华已经帮蒙柳宁办理了过户手续，也就是说本案合同的主要内容和债权债务已经履行，蒙柳宁的各种损失，包括个人所得税、中介服务费应由其自行支付，郑珏华不应当支付违约金、房租及代理费。4.因为蒙柳宁违约在先，造成郑珏华的损失，蒙柳宁应当支付逾期支付尾款违约金58965元和约定的违约金50000元，共计108965元。 被告（反诉原告）郑珏华向本院提出反诉请求：1.蒙柳宁向郑珏华支付违约金50000元；2.蒙柳宁向郑珏华支付逾期支付尾款违约金58965元（900000元×万分之五×131天）；3.蒙柳宁承担本案全部诉讼费用。 事实及理由：蒙柳宁、郑珏华及第三人于2017年7月20日签订《房屋买卖及居间服务合同》，约定郑珏华把柳州市商品房卖给蒙柳宁，并约定了违约责任及逾期付款的责任，蒙柳宁没有按照合同的约定按时向郑珏华支付全部房款，房款拖欠长达131天，造成郑珏华的损失。双方协商未果，故向法院提出反诉，请求法院支持郑珏华的反诉请求。 原告（反诉被告）针对反诉辩称，郑珏华提出的反诉请求缺乏事实依据，蒙柳宁已经全部履行了其合同义务，不存在违约行为，请求法院驳回郑珏华的全部反诉请求。 第三人柳州市祥鸿房地产经纪有限公司针对蒙柳宁提出的本诉及郑珏华提出的反诉述称，第三人作为中介服务公司已经按照合同的约定和中介服务公司的义务履行了全部义务，蒙柳宁与郑珏华的纠纷与第三人无关。 本院经审理认定事实如下：2017年7月20日，蒙柳宁、郑珏华及第三人签订《房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：郑珏华将其所有的位于柳州市房屋出售给蒙柳宁；该房屋售价1220000元，此款不包括办理房屋过户所需的税费；该房屋付款方式为：本合同签订当日，蒙柳宁向郑珏华支付50000元作为购房定金，如该房屋处于抵押状态，郑珏华承诺在本合同签订之日起5个工作日内开始办理提前还款手续，并在合同约定转移登记日期之前还清贷款，办妥注销抵押登记手续，本合同签订之日起10个工作日内，双方必须按照银行规定将办理按揭贷款所需资料备齐，在该房屋无抵押的前提下，蒙柳宁将不低于270000元的首付款存入房产局指定的银行资金监管账户，待银行对蒙柳宁按揭贷款申请审批通过后2个工作日内，第三人协助蒙柳宁与郑珏华到房产管理部门办理过户手续，新的房产证出具后当日内，第三人协助蒙柳宁到房产管理部门办理房产抵押登记手续，待他项权证出具后，银行将按揭款项900000元直接支付到郑珏华账户；本合同签订之日蒙柳宁一次性向第三人支付服务费12000元及银行按揭代办服务费1420元；郑珏华应于获得全部房款之日起3个工作日内，将该房屋完好交付给蒙柳宁，如郑珏华不能结清该房交付前所发生的水电、卫生、物业管理等各项费用或不协助蒙柳宁办理物业配套设施过户手续的，视为不能按期交房；关于违约责任，双方约定：自签订本合同之日起，双方按本合同约定的时间办理有关手续，任何一方超过10天不配合第三人办理相关手续的，视为违约，另一方有权终止合同，违约方须向另一方赔偿违约金50000元，并承担房屋买卖有关已支出的费用及第三人应收取的所有服务费，如双方共同违约的，则各自支付第三人应收的中介服务费，如郑珏华违约除赔偿违约金外需同时一次性退还蒙柳宁已支付的购房定金50000元，蒙柳宁逾期付款的，应每日按应付款项的万分之五向郑珏华支付违约金，郑珏华逾期交房或交割物业手续的，每逾期一日，应按每日100元向蒙柳宁支付违约金，任何一方违约除承担上述违约责任外，给他方造成损失的，还应当赔偿损失（包括但不限于诉讼费、律师费）；等等。合同签订当日，蒙柳宁向郑珏华支付购房定金50000元，郑珏华出具《收条》予以确认。蒙柳宁还向第三人支付了中介服务费13420元，第三人出具《收据》予以确认。2017年7月25日，郑珏华与蒙柳宁在柳州市房产交易所签订《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》，同日蒙柳宁将首付款270000元存入柳州市房产交易所名义开设的资金监管专用账户下的郑珏华子账户，郑珏华确认已于2017年7月27日收到首付款270000元。蒙柳宁另支出郑珏华应缴纳的个人所得税及滞纳金共计11776.05元。2017年9月4日，郑珏华还清该房屋尚欠全部贷款本息，并办理该房屋注销抵押登记手续。后蒙柳宁与郑珏华办理了该房屋的产权变更登记手续，柳州市房屋于2017年9月22日登记至蒙柳宁名下。2017年9月28日，蒙柳宁与交通银行股份有限公司柳州分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定蒙柳宁向交通银行股份有限公司柳州分行贷款900000元，并委托银行在贷款发放后，将贷款资金以蒙柳宁购买住房款名义从房款账户直接支付至郑珏华的银行账户。贷款合同签订后，蒙柳宁于2017年9月29日将柳州市房屋抵押给交通银行股份有限公司柳州分行，交通银行股份有限公司柳州分行于2018年2月6日将房屋贷款900000元发放至郑珏华银行账户。蒙柳宁认为郑珏华至今未向其交付涉案房屋，构成违约，故诉至本院，提出前述诉讼请求。郑珏华认可该房屋已清空但至今尚未交付，但认为系由于蒙柳宁未按约定支付购房尾款违约在先，遂向本院提出前述反诉请求。 本案在审理过程中，蒙柳宁及郑珏华均认可涉案房屋同时期、同地段、同类型房屋租金为3500元/月。 本院认为，蒙柳宁、郑珏华与第三人于2017年7月20日在平等自愿的基础上签订《房屋买卖及居间服务合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵循诚实守信的原则，按照协议的约定履行双方的义务。蒙柳宁已取得柳州市房屋的不动产权证，系该房屋的所有权人，郑珏华已收到合同约定的全部购房款，其继续占有该房屋缺乏依据，应按合同的约定将该房屋交付给蒙柳宁，考虑该房屋已清空的实际情况，本院确定郑珏华应于本判决生效之日起十日内将柳州市房屋交付给蒙柳宁。关于蒙柳宁主张的郑珏华未按约定交付房屋的违约责任，本院认为，《房屋买卖及居间服务合同》第8条第1款明确约定，郑珏华获得全部房款之日起3个工作日内应将房屋交付给蒙柳宁，根据双方提供的证据及本案庭审查明的事实，郑珏华于2017年7月20日收到房屋定金50000元，于2017年9月27日收到房屋首付款270000元，于2018年2月6日收到房屋尾款900000元，共计房款1220000元，即郑珏华于2018年2月6日已获得全部购房款，应于该日起三个工作日内即2018年2月9日前将涉案房屋交付给蒙柳宁，但郑珏华至今未将房屋交付给蒙柳宁，实属违约，根据《房屋买卖及居间服务合同》第10条第5款的约定，郑珏华应向蒙柳宁支付相应的逾期交付房屋违约金（违约金计算，从2018年2月10日起，按每日100元，计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。关于蒙柳宁主张的郑珏华未按约定办理房屋解押的违约金50000元、蒙柳宁支付的个人所得税11776.05元、蒙柳宁支付的中介服务费13470元的问题，本院认为，根据《房屋买卖及居间服务合同》第10条第1款的约定，蒙柳宁及郑珏华应按合同约定的时间办理有关手续，任何一方超过10天不配合第三人办理相关手续的，视为违约，另一方有权终止合同，违约方须向另一方赔偿违约金50000元，并承担房屋买卖有关已支出的费用及第三人应收取的所有服务费，由此可以看出，关于该违约责任条款的适用系以合同履行过程中单方违约另一方终止合同为前提条件的，现双方均未能提供证据证实在签订合同至蒙柳宁取得房屋不动产权证书期间，对方有故意违反合同约定的情形，而本案蒙柳宁已取得涉案房屋不动产权证书，郑珏华已获得全部房款，双方主要合同目的均已实现，现双方均未提出解除或终止合同，客观上也不具备合同解除或者终止的情形，故本院对蒙柳宁的上述几项诉讼请求不予支持。关于蒙柳宁主张的因郑珏华逾期交付的租房损失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，蒙柳宁因郑珏华逾期交付房屋的损失主要为租房损失，双方在合同中同时约定了逾期交付房屋的违约金为每逾期一日应支付100元，相当于因违约造成的损失为每月3000元，虽蒙柳宁及郑珏华均认可涉案房屋同时期、同地段、同类型房屋租金为3500元/月，但蒙柳宁主张的租房损失亦为每月3000元，系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。故在蒙柳宁主张的逾期交付房屋违约金已足以弥补其损失的情形下，其另行主张租房损失，缺乏依据，本院不予支持。关于蒙柳宁主张的律师服务费4007元，根据《房屋买卖及居间服务合同》第10条第8款的约定，任何一方违约，除承担上述违约责任外，给他方造成损失的，还应当赔偿损失（包括但不限于诉讼费、律师费），因郑珏华未按约定交付房屋，蒙柳宁为进行本案诉讼聘请律师，且律师作为代理人已实际出庭参加诉讼，蒙柳宁亦提交了律师代理费发票，故蒙柳宁支出的律师服务费4007元，符合双方的约定，本院予以支持。 关于郑珏华提出的反诉请求，主要理由是认为蒙柳宁至2018年2月6日才向其支付购房尾款900000元，逾期131天之久，构成违约，但本院认为，从双方提供的证据及本案查明的事实看，郑珏华认可2017年9月27日即已收到首付款270000元，可知蒙柳宁取得涉案房屋的不动产权证书后随即于2017年9月28日与交通银行股份有限公司柳州分行签订《个人房产抵押贷款合同》，办理房屋抵押登记手续且该房屋已于2017年9月29日抵押给交通银行股份有限公司柳州分行，合同还约定按揭贷款900000元直接发放至郑珏华银行账户。至此，蒙柳宁已全部完成了己方的义务，积极办理了银行按揭贷款手续，至于贷款银行何时将贷款发放至郑珏华的银行账户，系贷款银行依据其发放贷款的工作流程而进行，并非蒙柳宁客观上可控制的时间，故蒙柳宁未违反合同约定逾期付款，对郑珏华的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郑珏华应于本判决生效之日起十日内将柳州市房屋交付给原告（反诉被告）蒙柳宁； 二、被告（反诉原告）郑珏华应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）蒙柳宁支付逾期交付房屋的违约金（违约金计算，从2018年2月10日起，按每日100元，计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）； 三、被告（反诉原告）郑珏华应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）蒙柳宁支付律师服务费4007元； 四、驳回原告（反诉被告）蒙柳宁的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）郑珏华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本诉案件受理费1904元（蒙柳宁已预交），反诉案件受理费1240元（郑珏华已预交），合计3144元，减半收取计1572元，由原告（反诉被告）蒙柳宁负担900元，被告（反诉原告）郑珏华负担672元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  朱张燕 二〇一八年十一月九日 书记员  邱少涵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。