广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2386号原告：李丽丽，女，1963年4月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告：广州今淳叶茶业有限公司，住所地广东省广州市天河区林和西路167号2622房，统一社会信用代码914401060848550721。法定代表人：李君荣。第三人：广州市金碧世家物业服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区世纪南三街综合楼一楼，统一社会信用代码91440101755570896P。法定代表人：宋大伟，该公司总经理委托诉讼代理人：翟帆，该公司职员。委托诉讼代理人：黄燕，该公司职员。原告李丽丽与被告广州今淳叶茶业有限公司（以下简称“今淳叶公司”）、第三人广州市金碧世家物业服务有限公司（以下简称“金碧世家物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用普通程序于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告李丽丽、被告今淳叶公司的法定代表人李君荣、第三人金碧世家物业公司的委托诉讼代理人翟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽丽向本院提出诉讼请求：1.原、被告及第三人于2015年1月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月1日解除，没收被告交纳的租赁保证金9634元；2.被告支付从2017年5月至2017年12月的租金37986元及违约金（违约金每逾期一日按当月租金额的千分之三计算至实际付清之日止）；3.被告支付从合同解除次日即2018年1月2日至返还租赁物之日租赁物占用费、物业管理费、水电费（占用费按每月5412元计算、物业管理费按每平米每月3.5元计算，均计至开庭之日即2018年6月29日止；水电费计至2018年5月31日止）；4.被告支付从2015年9月1日至2017年12月31日的物业管理费3189.2元、水电费及公摊费10440.3元、垃圾处理费168元，及上述费用违约金（违约金每逾期一日按当月租金额的千分之三计算至实际付清之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告（甲方出租人）、被告（乙方承租人）与第三人（丙方受托人）签订《房屋租赁合同》（恒粤穗物租合字15[0.16-4]14），原告委托第三人对位于世纪南三街13号进行经营和管理，由被告承租该房屋用于“茶庄及办公”商铺。面积32.5472平方米，租赁期限从2015年4月11日起至2018年4月10日，租金、管理费及水电费等自租赁物交付被告之日起开始计算；其中2017年4月11日至2018年4月10日的月租金为5412元，租金由第三人代收；被告应依时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，被告须按应交而未交金额的千分之三向原告支付违约金，逾期超过30天，第三人除有权向乙方追索本金及违约金外，有权解除合同且不退还租赁保证金，并有权向乙方要求赔偿损失。原告及第三人于2015年4月11日向被告交付租赁物，被告从2017年5月开始拖欠租金，其中2017年5月的租金仅向第三人交纳了5310元，尚欠102元，2017年6月至今的每月5412元的租金均未向原告委托的第三人交纳。且被告自2015年9月1日起开始拖欠物业管理费及水电费等费用，原告委托第三人多次催告被告履行付款义务，但被告以各种理由拖欠。被告今淳叶公司辩称，首先，被告确认从2017年5月开始至今没有缴纳租金、物业管理费、水电费等费用。其次，被告从2009年开始租赁涉案商铺，多次与原告协商开发票事宜，当时合同承租人是李君荣本人，第三人说因为当时合同签订方为自然人，所以发票只能开具给自然人，如果要开给公司，就必须以公司的名义来承租涉案商铺。于是在2015年1月29日以被告公司的名义签订了涉案合同，签订合同后被告继续要求开具被告公司的发票，但一直到2017年5月份之前都没有开具。被告多次催促物业公司开具发票，物业公司让其投诉恒大集团公司，恒大集团公司又推托让其找物业公司，所以其从2017年5月份开始就没有缴纳租金等费用，要求解决发票问题，才缴纳租金等费用。此外，被告不可能用2017年开具的发票来做2015年的费用，要求扣除之前没有开具发票的相应税点的租金。最后，第三人将第一次合同的押金收据收回之后并没有开具涉案合同的押金条，要求其开具新的押金条。第三人金碧世家物业公司述称，其接受原告的委托代为收取涉案商铺的租金、物业管理费、水电费等费用，其于2017年11月16日已经向被告开具了从2015年4月至2017年5月的广东省增值税普通发票。经审理查明：李丽丽（甲方、出租人）、今淳叶公司（乙方、承租人）与金碧世家物业公司（丙方、受托人）签订《房屋租赁合同》（恒粤穗物租合字15[0.16-4]14），约定根据甲方与丙方于2015年1月29日签订的《委托代管服务合同》（以下简称“代管合同”）约定，甲方委托丙方对其位于世纪南三街13号的房地产（以下简称“涉案商铺”）进行管理和经营，现乙方同意承租涉案商铺。第一条，租赁房屋建筑面积合计为32.5472平方米。第二条，乙方承租涉案商铺作“商铺”用途，主要经营茶庄及办公。第三条，1.租赁期限为3年，自2015年4月11日起至2018年4月10日止，租金、管理费及水电费等自租赁物交付乙方之日起开始计算；2.2017年4月11日至2018年4月10日的月租金为5412元；3.租金按自然月结算，由丙方代收租金，乙方应在每月前按现金、支票、银行转账付款方式向丙方缴付次月租金；4.乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未付租金额的3‰向丙方支付违约金，逾期期限超过30天，丙方有权解除合同并不退还租赁保证金；5.本合同签订当日，乙方须向丙方交纳租赁保证金9634元和首期租金4817元，在本合同租赁期限届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，丙方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式退还乙方（不计利息），乙方违反本合同任何条款，丙方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给丙方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分丙方可向乙方追偿。抵扣保证金后，乙方应在7日内补足保证金抵扣部分，若乙方未在7日内补足保证金，丙方有权于期满后次日（即第8日）解除合同；6.乙方向丙方支付物业管理费，物业管理费为3.5元/月/平方米（按建筑面积计算），具体由乙方与丙方在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定。第五条，4.乙方负责自接收涉案商铺之日起所产生的水费、电费、煤气费……及其他所有费用。第六条，2.乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向丙方支付违约金，如逾期30天不交的，丙方除有权向乙方追索本金及违约金外，丙方还有权解除本合同，且不予退回租赁保证金，并有权向乙方要求赔偿损失；6.租赁期满，甲乙丙三方未续订合同的，乙方须在合同期满之日结清一切应交费用和款项并在期满之日起2日内迁出；本合同房屋在租赁期内，需要交纳的税费由乙方按相关法律规定自行承担。第七条，4.一方依本合同首页所留地址向其他方发送有关信函文件，因一方所留地址有误或变更地址未通知其他方的，责任由一方承担，所发送的信函文件等视为已送达；今淳叶公司在合同首页所留地址为“广州市天河区林和西路167号威尼国际2622室（公寓）”。为证明金碧世家物业公司多次向今淳叶公司催缴租金，李丽丽和金碧世家物业公司向本院提交了2017年6月至2017年12月期间的《催缴租金通知单》及快递底单，快递底单所载收件地址均为“广州天河石溪永宁街26号”，今淳叶公司否认收到上述《催缴租金通知单》。同时，李丽丽还向本院提交了一份《缴费温馨提示》的张贴照片，主要内容为截止至2016年9月20日，今淳叶公司已有13个月的物业管理费和水电公摊共计6732.4元未缴纳，要求今淳叶公司于该周周日前到物业客服前台缴纳相应费用。2018年1月8日，金碧世家物业公司通过EMS快递向今淳叶公司寄送《关于解除的通知》，载明：阁下承租我司金碧世纪花园综合楼首层13号铺商铺，阁下5月的租金已逾期252天，6月的租金已逾期222天，7月的租金已逾期191天，8月的租金已逾期161天，9月的租金已逾期130天，10月的租金已逾期99天，11月的租金已逾期69天，12月的租金已逾期38天，依据合同需向我司支付租金计37986元，违约金计14851.87元，合计52837.87元，截止至今日（2018年1月1日）阁下仍未向我司缴纳以上款项。鉴于阁下严重违约的事实，为尽量减少我司损失，我司依据与阁下签订的《房屋租赁合同》恒粤穗物租合字15【0.16-4】14之约定，于2018年1月1日解除与阁下签订的《房屋租赁合同》。依据合同约定，阁下所缴纳的租赁保证金不予退回，同时阁下需结清一切应交费用和款项并于合同解除之日起2日内迁出租赁房屋。如阁下仍拖欠相关费用或逾期未迁出租赁房屋的，我公司将依据合同约定采取进一步措施，并依法追究阁下的其他相关违约责任。快递底单记载的收件单位为今淳叶公司，收件地址为广州市天河区林和西路167号威尼国际2622室，网上查询的投递信息显示该邮件于2018年1月10日退回妥投。今淳叶公司确认该邮寄地址为其公司原地址，但否认收到该通知书，且在庭审中表示不同意解除合同。李丽丽主张今淳叶公司拖欠涉案商铺2015年9月1日至2017年12月31日期间的综合楼物业服务费3189.2元、水电费及公摊10440.3元、垃圾处理费168元。为证明该主张，李丽丽向本院提交了欠费明细表，明细表记载了2015年9月至2017年12月期间涉案商铺欠缴的综合楼物业服务费、代收电表损耗及分摊电费、代收自用电费、代收公摊水费、代收生活垃圾处理费、代收路灯公摊电费等项目的具体金额；金碧世家物业公司向本院提交了其主张为涉案商铺所在用电用水区域的2015年9月22日至2017年11月16日的水电费发票。今淳叶公司确认其从2015年9月开始没有缴纳物业管理费、水电费、垃圾费等费用；确认涉案商铺的物业管理费为113.92元/月（3.5元/月/平方米×32.5472平方米）；确认垃圾处理费为6元/月，拖欠了28个月的垃圾费共计168元。关于拖欠租金和物业管理费等费用的理由。庭审中，今淳叶公司称是由于李丽丽和金碧世家物业公司直至2017年5月还没向其开具相应的租金发票。对此，金碧世家物业公司向本院提交《广东增值税普通发票》，拟证明其已于2017年11月16日向今淳叶公司开具了2015年4月至2017年5月期间的租金发票。上述发票显示，2015年4月至2016年3月期间的每月租金为4817元合计57804元，2016年4月至2017年3月期间的每月租金为5106元合计61272元，2017年4月至5月期间的每月租金为5412元合计10824元，以上发票金额共计129900元。今淳叶公司确认上述发票的真实性，但主张金碧世家物业公司没有向其交付发票，且因无法用2017年开具的发票抵扣2015年的费用，故要求扣除相应税点的租金。为证明今淳叶公司拖欠涉案商铺2018年1月至5月水电费的情况，金碧世家物业公司向本院提交《金碧世纪花园南三街13号2018年1月-5月电费欠费明细表》《金碧世纪花园南三街13号2018年1月-5月水费欠费明细表》，显示涉案商铺欠缴上述期间的电费共计586.2元，包括代收电表损耗及分摊电费、代收自用电费、代收路灯公摊电费等项目；欠缴上述期间的水费共计27.8元，包括代收公摊水费、代收自用水费、代收污水处理水费等项目。金碧世家物业公司还向本院提交了其名下中国农业银行的流水明细以及2018年1、2、4、5月水费发票及2018年1月至5月的电费发票，拟证明其已实际代缴了2015年9月至2018年5月期间的水电费。庭审中，李丽丽和金碧世家物业公司均确认金碧世家物业公司是李丽丽出租涉案商铺的代理人。庭后，金碧世家物业公司确认今淳叶公司于2018年7月已经从涉案商铺搬走，今淳叶公司确认其已经于2018年6月30日搬走。上述事实有《房屋租赁合同》《催缴租金通知单》及快递底单、《关于解除的通知》及快递底单、欠费明细表、水电费发票、租金发票、《金碧世纪花园南三街13号2018年1月-5月电费欠费明细表》《金碧世纪花园南三街13号2018年1月-5月水费欠费明细表》、银行流水及当事人陈述等证据证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，李丽丽、今淳叶公司和金碧世家物业公司签订的《房屋租赁合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。《房屋租赁合同》的出租人、承租人实际为李丽丽、今淳叶公司，金碧世家物业公司仅为涉案商铺的受托管理人，李丽丽有权直接向今淳叶公司主张合同项下的权利，今淳叶公司对此未提出异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：今淳叶公司迟延缴纳租金是否构成违约，李丽丽是否有权解除合同并没收租赁保证金；是否有权要求今淳叶公司支付租金及违约金，以及合同解除后的占有使用费。《房屋租赁合同》约定“租金按自然月结算，由丙方代收租金，乙方应在每月前按现金、支票、银行转账付款方式向丙方缴付次月租金”，故今淳叶公司应于每月最后一日前缴纳次月租金，其未按合同约定期限缴纳租金，至今仍拖欠2017年5月部分租金102元以及2017年6月开始的全部租金，构成违约，应承担相应的违约责任。今淳叶公司辩称李丽丽和金碧世家物业公司未及时向其开具相应的租金发票，故其没有按时缴纳租金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，国家税务机关统一负责全国发票管理工作。开具发票属于行政法律关系，不是民事法律关系；李丽丽或金碧世家物业公司未按规定开具发票的，今淳叶公司可向税务机关反映并要求解决，不属本案调处范畴。因此，今淳叶公司的该项抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。《房屋租赁合同》约定“乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未付租金额的3‰向丙方支付违约金，逾期期限超过30天，丙方有权解除合同并不退还租赁保证金”。本案中，今淳叶公司逾期交付租金超过30天，且金碧世家物业公司于2018年1月8日通过EMS邮政特快专递方式向今淳叶公司在《房屋租赁合同》首页所留地址寄送《关于解除的通知》，虽然该邮件于2018年1月10日被退回，但根据《房屋租赁合同》第七条第4款的约定，该解除合同的通知应视为已送达。因此，李丽丽主张解除《房屋租赁合同》符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《房屋租赁合同》自解除合同的通知到达今淳叶公司之日即2018年1月10日起解除。因今淳叶公司的违约行为导致合同解除，李丽丽主张没收今淳叶公司交纳的租赁保证金9634元，符合合同约定，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定涉案商铺2017年4月11日至2018年4月10日的月租金为5412元，租金按自然月结算，每月前缴付次月租金。合同解除后，今淳叶公司继续占用租赁商铺应参照约定的租金标准支付占有使用费。李丽丽要求今淳叶公司支付2017年5月拖欠的剩余租金102元以及2017年6月1日至2018年6月29日拖欠的租金及占有使用费于法有据，本院予以准许。经计算，今淳叶公司应向李丽丽支付上述期间的租金及占有使用费共计70277.6元（102元＋5412元/月×12个月＋5412元/月÷30天×29天）。关于李丽丽主张的拖欠租金的违约金。今淳叶公司主张违约金计算标准过高请求法院予以调整，本院认为在李丽丽并未提交证据证明其实际损失的情况下，合同约定的违约金标准确属过高，故依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用的万分之五计算违约金（拖欠2017年5月租金的违约金以102元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年5月1日起算至实际付清之日止；拖欠2017年6月至2017年12月租金和占有使用费的违约金每月以5412元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月1日起算至实际付清之日止）。关于管理费的支付，《房屋租赁合同》约定“租赁房屋建筑面积合计为32.5472平方米”“乙方向丙方支付物业管理费，物业管理费为3.5元/月/平方米（按建筑面积计算）”，今淳叶公司确认涉案商铺的物业管理费为每月113.92元（3.5元/月/平方米×32.5472平方米），亦确认其自2015年9月起没有缴纳物业管理费，故李丽丽要求今淳叶公司支付2015年9月1日至2018年6月29日期间的物业管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。经计算，今淳叶公司应向李丽丽支付上述期间的物业管理费共计3869.48元（113.92元/月×33个月＋113.92元/月÷30天×29天）。关于水电费的支付，《房屋租赁合同》约定“乙方负责自接收涉案商铺之日起所产生的水费、电费、煤气费……及其他所有费用”，且今淳叶公司作为涉案商铺的使用人，理应承担涉案商铺实际发生的水电费（含公摊部分）和垃圾费。关于水电费（含公摊部分），李丽丽和金碧世家物业公司向本院提交了涉案商铺2015年9月至2017年12月期间各项费用的欠费明细表、《金碧世纪花园南三街13号2018年1月-5月电费欠费明细表》及《金碧世纪花园南三街13号2018年1月-5月水费欠费明细表》，该些明细表列明了涉案商铺每月水电费及公摊费用的具体项目和金额，且李丽丽主张的2015年9月至2017年12月期间水电费（含公摊部分）10440.3元，2018年1月至2018年5月期间电费（含公摊部分）586.2元、水费（含公摊部分）27.8元也在合理范围内，故本院对此予以确认。金碧世家物业公司提交了李丽丽所主张为涉案商铺所在用水用电区域2015年9月至2017年11月期间的部分水电费总发票，中国农业银行的流水明细，2018年1、2、4、5月水费发票及2018年1月至5月的电费发票，以证实其已实际代该区域全体业主和使用人向供电、供水部门缴纳了电费、水费，故对李丽丽要求今淳叶公司向其支付涉案商铺2015年9月1日至2018年5月9日期间的水电费（含公摊部分）11054.3元的诉讼请求，本院予以支持。关于李丽丽主张的垃圾费，今淳叶公司确认其拖欠28个月的每月6元的垃圾费共计168元，故对该项诉讼请求，本院予以支持。至于李丽丽主张的物业管理费、水电费的违约金，由于其并未举证证明各方对物业管理费的缴纳时间进行了约定，故其该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李丽丽与被告广州今淳叶茶业有限公司、第三人广州市金碧世家物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》（恒粤穗物租合字15[0.16-4]14）自2018年1月10日起解除；二、原告李丽丽已收取被告广州今淳叶茶业有限公司的租赁保证金9634元不予退还；三、被告广州今淳叶茶业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丽丽支付2017年5月的剩余租金以及2017年6月1日至2018年6月29日的租金及占有使用费共计70277.6元；四、被告广州今淳叶茶业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丽丽支付拖欠2017年5月至2017年12月期间租金的违约金（拖欠2017年5月租金的违约金以102元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年5月1日起算至实际付清之日止；拖欠2017年6月至2017年12月租金的违约金每月以5412元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月1日起算至实际付清之日止；每期违约金以不超过本金为限）；五、被告广州今淳叶茶业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丽丽支付2015年9月1日至2018年6月29日的物业管理费3869.48元；六、被告广州今淳叶茶业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丽丽支付2015年9月至2018年5月的水电费（含公摊部分）11054.3元；七、被告广州今淳叶茶业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丽丽支付2015年9月1日至2017年12月31日的垃圾费168元；八、驳回原告李丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2676元，由原告李丽丽负担480元，由被告广州今淳叶茶业有限公司负担2196元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  王丽云人民陪审员  麦国华二〇一八年十一月七日法官助理钟陈书记员姚春华附一：本裁判主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二：申请执行事项根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。”前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。在本判决生效后，一方当事人未按判决履行义务，对方当事人可以在上述期限内向法院申请执行，逾期申请的，法院将不予受理。