山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1312民初5502号 原告：王某某，男，1975年1月19日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：高学本，诸葛常才，山东合清律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河东区九曲滨河与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：朱崇才，男，1989年1月21日生，汉族，该公司法务专员，住莒南县,该公司法务。 原告王某某与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人诸葛常才，被告荣盛公司的委托诉讼代理人朱崇才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理荣盛香醍荣府57号1单元401室商品房屋产权证并向原告支付违约金共计人民币88705元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月24日，原、被告签订了《商品房预售合同》，合同约定被告将荣盛香醍荣府57号1单元401室出售给原告，该合同第八条明确约定了交房时间是在2015年5月30日前。第十五条约定了被告向原告交房后的365日内由被告向产权登记机关提供资料为原告办理商品房屋产权证。合同签订后，原告按照约定交付了购房款，履行了合同内容。被告虽按约定向原告交付了房屋，但未能在交付房屋后的365日内办理房屋产权证，时至今日被告仍然未能为原告办理房屋产权证。原告和其他业主多次与被告交涉，督促被告履行合同内容，完成房屋产权证的办理，但是被告总是推脱责任，拒不履行合同内容，被告的不诚信行为严重损害了原告的合法权益。现原告根据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼过程中，原告撤销诉讼请求的第一项中“判令被告立即为原告办理荣盛香醍荣府57号1单元401室商品房屋产权证”；原告在庭审中明确本次起诉的违约金计算至2018年10月31日。 被告荣盛公司辩称，根据双方合同约定仅在由于我公司原因，造成逾期办理产权证，我公司才承担违约责任，本案涉案房屋未能按时办理产权证的原因是由于涉案小区其他业主存在私搭乱建、私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过，并非是我公司原因造成，我公司不应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告的证据是：证据1、购房发票1张，证明原告按照合同约定支付了购房款；2、商品房预售合同，证明交付房屋的时间是2015年5月30日，并且约定交付房屋365日内由被告提供资料为原告办理房产证。3、领取钥匙证明、托管钥匙收条各1份，物业费收据4份，水费收据、电费收据各1份，证明原告已实际入住该房屋。被告提供的证据是：1、临沂市规划局下发的关于查处违法建设的函1份、临沂市城市管理局下发的责令限期改正违法行为通知书1份，证明涉案小区存在私搭乱建，相关部门多次要求业主进行整改，并且不予通过规划验收。2、涉案房屋竣工验收备案证书1份，证明涉案房屋于2016年4月29日通过综合验收，我公司不存在违约情形。3、照片24份，证明该小区私搭乱建情况严重，导致规划验收迟迟未能通过，逾期办证并非是我公司造成的。 本院组织当事人进行了证据交换并质证。被告对原告的证据1、3无异议；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议。原告对被告证据3的真实性无异议；对证据1、2的关联性有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2013年9月24日签订了《商品房预售合同》（《商品房买卖合同》），合同编号：YS323405。约定原告购买由被告开发的位于兰山区北城新区三和五街和沂蒙十八路交汇处暂定名为荣盛?香醍荣府的商品房一套，包括57号楼1单元401室及-101号储藏室，房屋代码分别是2012675及1997358。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后，原告王某某交付房款633610元，被告荣盛公司于2015年1月16日出具销售不动产统一发票，被告于2015年5月份向原告邮寄了交房通知、入住款项结算单等资料，原告因个人原因于2017年8月2日才领取案涉房屋的钥匙及相关资料，并补交了物业费（2015年6月1日-2017年8月31日）。2016年4月29日，被告荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。至开庭时，被告仍未办出案涉房屋所在的57号楼的大产权证。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，故本案的争议焦点有三个：一、案涉房产未能办理产权证书，被告应否承担违约责任；二、被告的抗辩理由是否成立；三、被告承担违约责任起算时间的问题，对此分析如下： 对于焦点一：《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权证的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”。但前提仍是被告负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。基于上述分析，原告没有按时办理产权证书，和被告没有及时履行约定义务有直接的因果关系，被告的过错是明显的，应承担违约责任。 对于焦点二：被告抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建、私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，被告的抗辩理由无法律依据，本院依法不予支持。 对于焦点三、原、被告双方在《商品房预售合同》的第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”由此可以看出，被告履行提供资料的义务是从商品房交付使用后365日内。对于什么是房屋的交付使用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该《商品房预售合同》第十一条交接中约定：“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担任何逾期交房的责任，由此造成的一切后果由买受人承担。”本案中，被告在约定的交房时间内通知原告收房。原告因个人原因，至2017年8月2日才领取钥匙及相关资料。因此，2017年8月2日，是案涉房屋转移由原告占有的时间。另外，如果逾期办证的时间起算点从被告通知交付房屋的时间起算，被告为此承担了从通知交付房屋至房屋转移由原告占有期间的责任及后果，这也明显背离了合同第十一条双方约定的本意。基于上述分析，本院认为，计算被告逾期办证违约责任的时间应从2017年8月3日起算的365日后，即从2018年8月3日起算。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。原告主张违约金计算至2018年10月31日，不超出被告违约的时间；主张标准按照年利率6%计算，亦未超出上述认定范围。因此，被告应承担的逾期办理房产登记违约金应为633610元×0.06÷365天×90天（自2018年8月3日至2018年10月31日止）=9373.96元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某某违约金9373.96元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2015元，减半收取计1007.5元，由原告负担900元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担107.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  李国锋 二〇一八年十一月二十六日 法官助理王桂芝 书记员张峰