湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂02民终1146号上诉人（一审原告）:曹建军，男，1981年9月1日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：彭亚兰，湖北朋来律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:大冶汇达置业有限责任公司，住所地大冶市大冶大道**。法定代表人:陈希平，系该公司董事长。委托诉讼代理人:占传忠，湖北维佳律师事务所律师。上诉人曹建军因与被上诉人大冶市汇达置业有限责任公司（以下简称大冶汇达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院(2018)鄂0281民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，案件受理费由大冶汇达公司负担。事实与理由：一、本案涉案商品房至今未取得建设工程竣工验收备案证，未达到法定和约定的交房条件，一审法院对该部分事实未予认定有误；二、停水、停电、下雨、下雪等原因不能成为交房期限顺延的合法理由；三、一审法院对停工期间认定有误；四、一审法院判决依据建设工程验收报告书、气象资料、施工日志、监理日志以及市工商、监理方出具的情况说明等证据，这些证据很多都是为了应付诉讼而事后伪造的，一审庭审中其当庭提出鉴定申请，而一审法院却不予准许；五、一审审理过程中，大冶汇达公司当庭提交大量证据，曹建军等人面对大量证据无法当时发表质证意见，要求拿回证据过几天后发表质证意见，而一审法院未予准许，程序违法；六、曹建军等人与大冶汇达公司签订的合同中约定按照总房款日万分之零点五的标准支付逾期交房的违约金，该标准过低，请求予以适当调整。大冶汇达公司答辩称：一、本案商品房在通过各专项验收后就符合交房条件了，并不是上诉人所称须取得竣工验收备案证才符合交房的条件；二、上诉人与其公司签订购房合同时已经约定因停水、停电、下雨、下雪等情况导致停工、窝工的，其公司可以据实延期交房；三、其公司在一审提交的气象资料、停水停电通知、施工日志、施工单位说明、监理日志、监理单位说明等证据之间可以相互印证，足以证实停水、停电、下雨、下雪等对施工造成的影响；五、一审审理过程中，上诉人对其公司所提交的证据均予以质证，充分发表了意见，一审审判程序合法；六、双方当事人事先对违约金的标准已经协商一致，上诉人既无证据证明其公司有违约行为，也无证据证实约定的违约金低于其损失，不存在对违约金的标准进行调整。曹建军向一审法院起诉请求：一、判令大冶汇达公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令汇达公司按照合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2018年1月1日）起至实际交付之日止，按日支付已交房价款万分之零点五的逾期交房违约金；3、本案诉讼费由大冶汇达公司承担。一审判决认定的事实：2016年11月30日，曹建军与大冶汇达公司签订商品房买卖合同1份，约定曹建军购买大冶汇达公司开发的位于大冶××××段“汇达·和德天下”第9幢1单元12703号房，建筑面积119.49平方米，总价款560000元。合同第八条约定交房条件为：该商品房经验收合格；交房时间为2017年12月31日前；如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、规划调整；3、停水、停电、下雨、下雪等情况导致停工、窝工的。第九条约定逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或者媒体公告15日内，买受人未及时办理交付手续的，视同买受人已接受该房屋正常交付，出卖人不作另行通知，本房屋项下的风险责任等均由买受人承担。第十四条约定交房时，给排水、排污到位；水、电、气管道达到使用条件；路面硬化、绿化交房后六个月完成。……合同签订后，曹建军依约付清了全部购房款。“汇达和德天下”项目于2016年11月11日，获得人防部门许可；2017年9月30日，通过环保验收；2017年12月5日，通过消防验收。2017年12月22日，大冶汇达公司组织勘察、设计、施工、工程监理等单位对该楼盘进行了竣工验收，结论均为“验收合格”。2017年12月23日，大冶汇达公司在和德天下小区张贴交房通知书，通知业主收房。同年12月25日，大冶汇达公司在《今日大冶》报纸上刊登交房公告，通知全体业主办理商品房交接手续。但曹建军认为缺乏相关证明文件，验收不合格，拒绝收房。2018年4月9日，大冶汇达公司取得规划部门对“汇达·和德天下”项目建设工程竣工验收规划条件核实证明。2018年4月13日，大冶汇达公司又在《今日大冶》报纸上刊登交房公告，通知业主收房。一审判决认为，双方当事人签订的商品房买卖合同，系双方自愿订立，是双方的真实意思表示，该合同合法、有效。双方应按合同约定履行各自义务。大冶汇达公司应当依约向曹建军交付符合法律规定和合同约定标准的房屋，曹建军该项请求应予支持。双方所签订的合同中，因停水、停电、下雨、下雪等情况导致停工、窝工的，出卖人可据实予以延期的约定，该条款意思表述明确，理解上不产生歧义，同时采用了在文字下面加划横线的方式进行了提示，应当视为双方对交房延期事项的特别约定，具有约束力。曹建军认为该条款属格式条款，应为无效的理由不能成立，法院不予采信；大冶汇达公司依合同约定有权行使延期交房的权利，交房期限可相应据实延长的抗辩意见成立，应当认定双方约定的交房期限由2017年12月31日顺延至2018年5月20日，大冶汇达公司在此期间交房没有逾期，曹建军不能要求大冶汇达公司承担逾期交房的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、大冶汇达公司应于2018年5月20日前向曹建军履行合同约定的交房义务；二、驳回曹建军其他诉讼请求。本院审理查明，一审认定的基本事实属实。本院认为：《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案涉案商品房是否符合交付条件，是双方最大的争议焦点，而解决该焦点问题需对建设工程验收合格的标准予以明确。上诉人援引原建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》以及黄石市房管局《关于进一步规范商品房交房行为的通知》的规定，认为本案商品房交付必须办理建筑工程竣工验收备案证，但因上述规定属于对商品房建设单位的行政管理规范，备案本身并不在客观上增加商品房的使用性能和安全性能。并且该两项部门规章也只是规定商品房经验收合格后，办理竣工验收备案的条件，并没有规定商品房交付前，必须要办理竣工验收备案证。同时，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）……(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”其中规定建设工程竣工验收需开发、勘验、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。这一条款被认为是规定“五方验收”的正式法律渊源，而“五方验收”也没有规定需建设主管部门主导和参与。况且目前涉案商品房已经办理建设工程竣工验收备案证明书。本案商品房在各单项验收合格后，事实也证明建设行政主管部门也没有审查出本案商品房有违反国家建设工程质量管理规定的行为，这也进一步说明本案商品房在2018年4月9日已经符合交付条件，故可以认定本案商品房在2018年4月9日取得规划验收后，已经符合验收合格的条件。上诉人提出，交房时未办理竣工验收备案手续，不符合商品房交付条件的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人与大冶汇达公司之间签订的商品房买卖合同约定，因停水、停电、下雨、下雪等原因造成停工、窝工的可以据实延期，该条款系双方当事人协商一致约定，上诉人提出停水、停电、下雨、下雪等原因造成停工、窝工不能成为交房期限顺延的合法理由的上诉请求不能成立，本院不予支持。大冶汇达公司向法院提交的气象部门出具的气象资料，结合工程施工日志、监理日志等证据，停水、停电、下雨、下雪的天气基本吻合，虽然上诉人提出有些日期下雨的雨量与施工日志记载的情况不相符，但毕竟施工日志只是施工单位对于施工情况所做的日常记载记录，不能要求达到专业气象人员的标准。本案涉案商品房建设规模不小，因雨雪、停电、停水等原因造成竣工日期顺延时间也不是很长，并未超出合理范围。上诉人提出这些证据系事后伪造，需进行鉴定的，该理由不充分，本院不予采纳。上诉人提出施工日志记载的停工时间和监理日志记载的停工时间有出入，即使按施工日志记载较短的停工107天计算，从双方约定的2017年12月31日的交房时间顺延，大冶汇达公司在2018年4月9日，取得规划验收时已经符合交房条件，并未构成违约，故上诉人提出大冶汇达公司违约，且违约金约定过低的上诉请求不能成立，本院不予支持。同时上诉人提出一审未允许其发表质证意见，程序违法，经查，一审审理期间，一审法院已经充分听取了双方的意见，上诉人也充分发表了质证意见，故对上诉人该项上诉请求不予支持。综上，大冶汇达公司在符合交房条件前后数次通知业主收房，上诉人均以房屋未办理竣工验收备案为由拒绝收房，故应当驳回上诉人一审全部诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，变更如下：变更大冶市人民法院(2018)鄂0281民初746号民事判决主文为：驳回曹建军全部诉讼请求。二审案件受理费100元，由曹建军负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一八年十一月十二日法官助理段佳书记员田梦