广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初5876号原告：宋伟江，男，1985年6月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：刘晓丽，女，1987年7月23日出生，住广东省广州市天河区。被告：广州市兆昌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区盛凯大街2号。法定代表人：郭平洪，总经理。委托诉讼代理人：周景怡，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘洪飞，系该公司员工。原告宋伟江、刘晓丽诉被告广州市兆昌房地产开发有限公司（以下简称兆昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法适用普通程序于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告宋伟江、刘晓丽，被告兆昌公司的委托诉讼代理人周景怡、刘洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋伟江、刘晓丽向本院提出诉讼请求：1.判令宋伟江、刘晓丽无需向兆昌公司支付13545元面积补差款；2.判令兆昌公司承担本案诉讼费（由败诉方迳付胜诉方）。事实与理由：双方于2016年4月2日签署了《广州市商品房买卖合同》，合同第十八条对面积差处理方式进行初步约定，合同附件七第十条以补充协议的方式对原合同第十八条进行修改，修改后的协议约定“面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，甲乙双方不作任何补偿。面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，甲乙双方按合同约定的房屋单价据实结算。”此补充协议对面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的情况下，是否扣除0.6%补足房款的约定存在异议，有两种不同的解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故我方主张应该作出对兆昌公司不利的解释，即对于面积差绝对值超过0.6%的，应扣除0.6%的部分不足差额。2017年10月11日，我方收到《关于补交面积补差款的通知》，兆昌公司在该通知明确告知我方，我方的面积差绝对值为1.29%，根据合同及相关协议关于面积确认及面积差异处理之约定，我方需向兆昌公司补交房款15525元，该房款的补差计算公式（面积误差比-0.6%）×房屋总金额，即（1.29%-0.6%）×225万元=15525元。兆昌公司以自己的行动对存在异议的合同进行了解释。且该通知明确“请贵方在上述时间内补齐房款，否则我司将根据合同补充第十条之约定要求贵方支付迟延违约金”，此处，“补齐”二字进一步明确我方在支付尾款之后，我方已经履行完支付房款的义务。我方认为，兆昌公司在上述通知中已经以行为方式，明确了面积补差的计算方式，即0.6%以内的予以扣除，不再计算。我方按照通知要求补齐房款，标志着我方和兆昌公司已经达成统一的意思表示，就意味着我方支付全额房款的义务已经完全履行。2018年7月20日，我方收到《关于办理〈不动产权证书〉手续、缴纳税费的通知》，兆昌公司在通知里要求我方缴纳当初已经扣除的0.6%的购房款，否则不予换领全额发票。兆昌公司的行为严重违背合同契约精神，拒不履行自身义务，以不提供我方办理契税和《不动产权证书》必须的全额发票为理由，强迫我方缴纳不该缴纳的款项，侵害了我方的合法权益，请法院公正审判。被告兆昌公司辩称：一、我方最终要求宋伟江、刘晓丽支付面积误差金额计算符合买卖合同约定。宋伟江、刘晓丽购买的商品房预测建筑面积为122.8762㎡，预测套内建筑面积为92.955㎡；实测建筑面积为125.138㎡，实测套内建筑面积94.152㎡，实测套面内面积比预测套内建筑面积大1.197㎡，实测套面内面积与预测套内建筑面积误差比为1.2877%，宋伟江、刘晓丽应当补交差价。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七补充协议第十条约定如下：对合同第十八条面积确认及面积差异处理的修改的该商品房面积与用于产权登记的实测套内面积有差异的，以实测面积为准。双方自行约定处理方式如下：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，甲乙双方不作任何补偿。2.面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，甲乙双方按合同约定的房屋单价据实结算……4.当发生以上面积差异时，按照以下方式进行补退款：产权登记套内建筑面积大于合同约定面积时，乙方必须在甲方发出补房价款通知书15个自然日内补齐房价款，逾期未付款则需按日向甲方支付应付房款的万分之二违约金，甲方有权顺延办理《房地产权证》的期限；产权登记面积小于合同约定面积时，误差房价款由甲方于30个自然日内返还乙方，逾期未付款则需按日向乙方支付应付房款的万分之二违约金。5.共有建筑（分摊）面积如有差异的，双方同意不作补差处理。6.面积误差比＝（产权登记套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100％。同时，广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第七条规定“面积差异的房款结算应如何处理？面积差异在0.6%以内的，含本数，具体以约定为准，互不作任何补偿。面积差异误差比绝对值超出0.6%（不含本数）在3%（含本数）以内的，按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%……”根据上述约定和规定，宋伟江、刘晓丽所购房屋面积误差在1.2877%，适用“面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，甲乙双方按合同约定的房屋单价据实结算（不扣除0.6%，全额据实结算）”的退补约定规则，按照此约定，宋伟江、刘晓丽应当补差面积为1.197㎡，补差金额为29070元，我方要求宋伟江、刘晓丽按照此金额支付面积误差款依据合法。二、合同面积补差条款非格式条款。双方签署的《商品房买卖合同》附件七补充协议第十条“面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，甲乙双方按合同约定的房屋单价据实结算”约定清楚，明确“按合同约定的房屋单价据实结算”，已经清楚约定全额补差，并不存在争议。三、因为此事给宋伟江、刘晓丽造成的损失，我方愿意合理补偿。综上所述，在本案中我方要求宋伟江、刘晓丽支付的面积误差价款依据合法，为维护我方合法权益，请法院驳回宋伟江、刘晓丽的全部诉讼请求。经审理查明：2016年4月2日，宋伟江、刘晓丽（乙方、买方）与兆昌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，第四条约定：乙方向甲方购买广州市黄埔区盛凯二街3号503房（以下简称涉案房屋），建筑面积共122.8762平方米，其中，套内建筑面积92.955平方米。第七条约定：甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款。1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24285.72元，总金额2257479元。第八条约定：首期款677479元自本预售合同网上签订之日起支付，剩余房款1580000元须于2016年4月2日前申请办理银行按揭手续。第十三条约定：甲方应当在2016年12月15日前将本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十八条面积确认及面积差异处理约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。附件七《合同补充协议》第十条约定：对合同第十八条面积确认及面积差异处理的修改的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。双方自行约定处理方式如下：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，甲乙双方不作任何补偿。2.面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，甲乙双方按合同约定的房屋单价据实结算。3.面积误差比绝对值超过3%以上（不含3%）的，乙方同意不退房，并按以下处理：产权登记套内建筑面积大于合同约定面积时，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。产权登记套内建筑面积小于合同约定面积时，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方……6.面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。第二十二条约定：本协议与合同同时生效，是对合同的修改和补充，合同与本协议不一致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。2017年5月5日，涉案房屋经广州市房地产测绘院测绘，实测总建筑面积为125.138平方米，套内建筑面积为94.1520平方米。2017年10月11日，兆昌公司向包含宋伟江、刘晓丽在内的涉案房屋同户型业主发出《关于补交面积补差款的通知》。宋伟江、刘晓丽提交一份兆昌公司向1103房业主发出的通知，载明：兆昌公司已取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》。该报告书记载显示：业主所购买物业的套内建筑面积为94.152平方米，大于双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定的套内建筑面积92.955平方米，误差比为1.29%。据合同及相关协议关于面积确认及面积差异处理之约定，业主需向该司补交房款15453元。请业主于2017年10月23日前办理缴款手续。请业主在上述时间内补齐房款，否则该司将据合同补充第十条之约定要求业主支付迟延违约金。宋伟江、刘晓丽主张兆昌公司在该司发给其的通知中也只要求其补交面积补差款15525元，已经自行扣除了0.6%面积差，兆昌公司已经以实际行为对合同作出了解释。宋伟江、刘晓丽收到上述通知后，向兆昌公司补交了面积差房款15525元。2018年7月20日，兆昌公司再次向宋伟江、刘晓丽发出《关于办理〈不动产权证书〉手续、缴纳税费的通知》，载明：按照《商品房预售合同》的约定，面积结算款29070元，已交金额15525元，未交金额13545元，要求宋伟江、刘晓丽于2018年7月30日至2018年9月14日补齐面积结算款。宋伟江、刘晓丽拒绝缴纳，遂引发本案诉讼。兆昌公司拟证实其已向涉案房屋同户型的其他业主也进行了催缴，并无差别对待，还提交了该司向涉案房屋同户型的其他业主发出的《关于办理〈不动产权证书〉手续、缴纳税费的通知》。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《关于补交面积补差款的通知》《关于办理〈不动产权证书〉手续、缴纳税费的通知》《不动产附图》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：宋伟江、刘晓丽与兆昌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应遵照履行。本案的争议焦点为面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的房屋，面积补差款计算是否应扣除0.6%。本院认为，对合同及附件中关于面积误差比相关条款的理解，应结合该条款的全文来探究双方当事人签订合同时的真实意思。本案中，《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《合同补充协议》第十条第2点约定“面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，甲乙双方按合同约定的房屋单价据实结算”，虽然没有明确面积误差比0.6%以内的是否应予以扣除，但结合第3点约定“面积误差比绝对值超过3%以上（不含3%）的，乙方同意不退房，并按以下处理：产权登记套内建筑面积大于合同约定面积时，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方”，我们可以看出，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款不应扣除任何款项，同理，面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的房屋，面积补差款计算也不应扣除0.6%，而是按照面积误差比绝对值乘以合同约定的房屋单价据实结算。兆昌公司在第一次发出的《关于补交面积补差款的通知》中自行扣除了0.6%的面积补差款，但在其发现问题后进行了更正，不能因此剥夺兆昌公司追讨该部分面积补差款的权利。故本院对宋伟江、刘晓丽的诉讼请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋伟江、刘晓丽的全部诉讼请求。案件受理费138.6元，全部由原告宋伟江、刘晓丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  李凯翔人民陪审员  岑焕谊二〇一八年十一月二十一日书 记 员  黄曼玲王汝欣