广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初16172号原告：林建南，男，汉族，1963年4月15日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：杨青松，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏强，广东广和律师事务所律师。被告:李国周，男，汉族，1965年2月16日生，户籍地址广东省深圳市南山区，被告李高英，女，汉族，1969年4月23日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，二被告共同委托诉讼代理人徐天明，广东圣方律师事务所律师。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨青松、王宏强，两被告共同委托诉讼代理人徐天明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、请求判令被告支付所欠租金1216724元人民币；2、请求确认被告支付的押金归原告所有；3、请求判令被告支付违约金9733元人民币；4、请求判令被告支付延期利息27256元（暂计至2018年6月30日）；5、本案的诉讼费由被告承担。以上总计1253713元。两被告答辩称，1、二被告不是本案适格主体；2、本案所涉《厂房租赁合同》属于无效合同；本案所涉厂房，没有房产证，没有报建手续，属于违章建筑，而且建在一级水源保护区，因此不具备收取租金的法定条件，即便要收，应当按非法、临时建筑每平方米每月6元的标准计算厂房及宿舍租金。3、被告因环保局天天检查，自2017年8月1日开始不能使用厂房正常生产，违心写下欠款数额，于2018年3月搬出工业园，还支付了15000元租金给原告。本案相关情况被告李国周自2009年开始向原告租赁厂房，最后一份《厂房租赁合同》签订于2017年3月1日，合同约定，甲方（林建南）将深圳市宝安区石岩街道宝源社区自力大道52号创富源工业区C栋出租给乙方（李国周）使用，建筑面积5803.16平方米，每月租金104093.09元，管理费2500元；合同租赁后，乙方需向甲方缴纳208186.18元的押金；厂房出租期限自2017年3月1日至2019年2月28日止；乙方超期2个月不交租，当自动取消合同处理，甲方按欠款的千分之八收取违约金；双方不得随意单方面取消合同或转租，如乙方违约，甲方没收押金，乙方另支付两个月租金作为赔偿，如甲方违约，甲方需退还乙方押金，并另支付2个月押金作为补偿。合同签订后，被告李国周将厂房用于好优美公司（以下简称好优美公司）的生产经营，被告李国周系该公司法定代表人。2017年8月1日，深圳市宝安区环境保护和水务局向好优美公司发出《撤销行政许可告知书》，该《告知书》认为，好优美公司在申报建设项目环评审批时，提供了不真实的申请材料，建设项目的申请表和环评报告中的坐标为二级水源保护区，但是实际坐标为一级水源保护区，根据《深圳经济特区饮用水保护条例》的相关规定，在饮用水一级保护区内，禁止新建、改建、扩建居民住宅、办公楼、厂房等建筑物一级其他与水工程和保护水源无关的项目、设施，因此决定撤销《深圳市宝安区环境保护和水务局建设项目环境影响审查批复》和《关于好优美公司建设项目环保审批延期的复审意见》。2017年9月29日，深圳市宝安区环境保护和水务局正式下达《撤销行政许可决定书》，撤销了《深圳市宝安区环境保护和水务局建设项目环境影响审查批复》和《关于好优美公司建设项目环保审批延期的复审意见》。被告李国周提交的《关于加强一级水源保护区工业企业关停工作的通知》载明，深圳市环保督查整改工作领导小组要求各区政府在2017年9月底前关停所有位于一级水源保护区内的工业企业。2017年12月20日及2018年1月17日，深圳市宝安区环境保护和水务局两次向好优美公司发出《责令改正违法行为决定书》。2018年2月2日，深圳市宝安区环境保护和水务局向好优美公司下达《行政处罚听证告知书》，拟对好优美公司处以200000元的罚款。被告李国周申请了两名证人出庭作证，该两名证人均是好优美公司的员工。该两份证人证言证明2017年8月份深圳市宝安区环境保护和水务局向好优美公司下达《撤销行政许可告知书》后，好优美公司有向原告说明此事，并要求解除合同、搬迁厂房，但原告予以劝阻，说可以去协调解决；自2017年8月起，深圳市宝安区环境保护和水务局经常开展检查，好优美公司处于半停产状态，公司的经营受到了极大影响，损失惨重。原告庭后提交的证据显示，2017年12月30日，好优美公司向深圳市市政府及深圳市环境保护和水务局提交了一份《申请延期搬迁报告》，好优美公司主张其当时有一批较大订单，如搬迁则无法按期完成订单，因此申请延期至2018年6月至10月搬迁。被告主张该报告是在原告的要求下写的，模板由原告提供，并提供了微信聊天记录予以证明。原被告双方在庭后提交的证据表明，好优美公司2018年1至3月的用电量明显低于2017年5月至6月的用电量。原告提供的《旧款及押金及2017年4月尾之后厂租水电及收款明细》载明，至2018年3月，被告李国周拖欠原告租金、水电费等合计1008538.15元；被告李国周在该明细表上手书承诺，从2018年5月起每月还款4万元，若超期未付，按总额908538元收取3%利息；原告主张另100000元系在被告李国周按时还款的前提下才予以减免；被告李国周主张，该付款承诺系在其财产受威胁的情况下作出的，如果其不写该还款承诺，原告不让其搬迁厂房，而好优美公司因厂房无法使用不得不搬迁。被告李国周作出上述还款承诺后将公司搬离了涉案厂房。2018年4月3日，被告李国周向原告支付了15000元租金。原告主张被告李高英与被告李国周系夫妻关系，但未提交证据证明。另查明，深圳市宝安区石岩街道宝源社区自力大道52号创富源工业区C栋未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，且被深圳市宝安区环境保护和水务局认定属于一级水源保护区范围。判决理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告向被告李国周出租的深圳市宝安区石岩街道宝源社区自力大道52号创富源工业区C栋厂房未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本院确认原告与被告李国周签订的租赁合同系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告的诉讼请求未涉及租赁合同无效责任的分担及赔偿，故本院对合同无效的责任划分不作处理。本院认为，根据上述规定，被告李国周应向原告返还租赁的厂房并支付实际使用期间的占用费，原告应向被告李国周返还其支付的租金。根据深圳市关于环境保护的相关要求，一级水源保护区内禁止经营工业企业，深圳市宝安区环境保护和水务局亦于2017年9月29日撤销了《深圳市宝安区环境保护和水务局建设项目环境影响审查批复》和《关于好优美公司建设项目环保审批延期的复审意见》，而原告向被告李国周出租的房屋性质为厂房，系专门用于工厂生产经营的场所，结合两位证人的证言以及好优美公司的用电情况，本院认为，自2017年9月29日深圳市宝安区环境保护和水务局下达《撤销行政许可告知书》起，原告出租给被告李国周的厂房在使用上受到了较大影响。被告李国周主张其在原告提供的《旧款及押金及2017年4月尾之后厂租水电及收款明细》上关于还款及违约赔偿的承诺系在原告的胁迫下作出的，并非其真实意思表示。本院认为，原告在该《收款明细》上要求被告支付的款项金额以及被告作出的付款承诺均是建立在在厂房能够正常使用的基础上，但自2017年9月29日开始，该厂房的正常使用收到了较大影响，且被告亦对《收款明细》的金额提出了异议，故基于公平合理原则，本院酌情将2017年9月29日之后的的占用费标准调整至6元/平方米。被告李国周应支付原告2017年9月29日至2018年3月31日的房屋占用费为（5803.16平米*6元/平）÷30天*2天+（5803.16平米*6元/平）*6月=211235.02元，故被告李国周应支付原告的款项为1008538.15元-（104093.09元/月÷30天*2天+104093.09元*6）+211235.02元=588275.1元。合同约定被告李国周应支付原告押金208186.18元，现合同无效，原告应返还被告李国周该笔押金，故对于原告要求该笔押金归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。该笔押金以及被告李国周于2018年4月3日支付原告的15000元应从被告李国周拖欠原告的款项中予以扣除，故被告李国周还应支付原告的款项为588275.1元-15000元-208186.18元=365088.91元。因双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，故对于原告要求被告李国周按照合同要求支付违约金和赔偿两个月租金的诉讼请求，本院不予支持。本院对被告李国周关于租金支付及违约责任的承诺未予确认，故对于原告要求被告李国周依据该承诺支付延期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。原告未举证证明被告李高英与被告李国周系夫妻关系，故对于原告要求两被告共同支付拖欠原告上述款项的诉讼请求，本院不予支持。对于原告超出本院认定部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李国周于本判决生效之日起五日内支付原告林建南厂房占有使用费、水电费等各项费用合计365088.91元；二、驳回原告林建南的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费16083元，财产保全费5000元，合计21083元。由原告林建南负担14944元，被告李国周负担6139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 曾  雨  婷人民陪审员 王  先  月人民陪审员 蔡  文  卿二〇一八年十一月六日书 记 员 张俊鑫(兼)书 记 员 王  茂  娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。