贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3417号 上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：吴长平，男，1977年5月12日出生，汉族，住贵州省赫章县。 上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：朱正兰，女，1975年3月18日出生，汉族，住贵州省赫章县。 被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：李迎春，男，1973年9月20日出生，汉族，住贵州省赫章县。 被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：沈飞妍，女，1974年9月3日出生，汉族，住贵州省赫章县。 上诉人吴长平、朱卫兰因与被上诉人李迎春、沈飞妍确认合同无效纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2018）黔0527民初254号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴长平、朱正兰向本院上诉请求：一、依法撤销赫章县人民法院(2018)黔0527民初254号民事判决；二、查清事实后，改判为吴长平、朱正兰与李迎春、沈飞妍于2014年4月14日签定的协议无效，由吴长平、朱正兰返还李迎春、沈飞妍转让款150880元，由李迎春、沈飞妍赔偿吴长平、朱正兰拆除房屋以及租金损失80000元。事实和理由：原审法院认定事实不清、证据不足，导致判决错误。首先，原审法院认定“双方签定协议时，涉案地基上的‘老房子’仅有部分未垮塌的墙体”错误。事实上，双方在签定协议时，涉案地基上还有大约有80平方米的土木石结构的石棉瓦房，并且吴长平、朱卫兰还将其出租给他人使用，每年租金人民币3000元。签定协议后，李迎春、沈飞妍因为要在涉案地基上修建房屋，就将地基上原有的房屋拆除，并挖了房屋基础、孔桩。可原审法院在没有查清涉案地基上是否存在“老房子”以及吴长平、朱卫兰因其房屋被拆除所遭受的损失情况，草率判决双方签定的协议无效且由吴长平、朱卫兰返还李迎春、沈飞妍转让款实属错误。其次，双方签定的协议明确写有“甲方（吴长平、朱卫兰）将位于哲庄小学背后的老房子转让给乙方（李迎春、沈飞妍）”的字样，但原审法院对此却视而不见。最后，双方签定协议时有叶鹏、常绍兵作为见证人，二见证人也在协议上签了字，但原审法院只对叶鹏询问了材料，并将叶鹏一人的证言作为本案的定案依据明显偏向被上诉人。吴长平、朱卫兰要强调的是，证人证言需两人以上，且能相互印证，才能作为定案依据，孤证不能作为定案依据，而且证人没有到庭接受双方当事人的质询，不能证实证人所作证言具备证据应当具备的客观真实性，不能独立作为证据使用。 李迎春和沈飞妍答辩意见：我们确定没有得到他家的房子，当时写成房子是为了得到地基，当时只有一小点围墙，别的已经垮了的。搭的棚棚是吴奎自己撤除的，那个桩是我家打的，因为有村民找我家闹，说是集体的土地，我家无法修房子。请求二审法院维持原审判决。 李迎春、沈飞妍向原审法院提出诉讼请求：1.判决确认当事人双方于2014年4月14日订立的地基买卖协议无效；2.判令吴长平、朱卫兰退还李迎春、沈飞妍地基转让款150880元并支付违约金；3.判令吴长平、朱卫兰赔偿李迎春、沈飞妍因受阻无法建房所受损失5000元；4.本案诉讼费由吴长平、朱卫兰承担。 吴长平、朱正兰向原审法院提出反诉请求：1.判决李迎春、沈飞妍赔偿吴长平、朱正兰因其拆除房屋造成的价值及租金损失暂计8万元（具体金额以鉴定机构做出的鉴定报告确定的金额为准）；2.本案本诉及反诉费用由李迎春、沈飞妍承担。 原审法院认定事实：2014年4月14日，李迎春、沈飞妍（乙方）与吴长平、朱正兰（甲方）签订书面协议，该协议载明“经甲、乙双方商定，双方同意：甲方将位于哲庄小学背后的老房子，转让给乙方作建房使用，就具体转让事项做如下协定。一、甲、乙双方商定，双方同意转让费为壹拾伍万零捌佰捌拾元整元。二、四至界限：前面围墙里面1米，后面成连举家烤烟房、许亚军家圈，左面至王旭家房子、许亚军家房子，右面哲庄小学围墙，左面要留出一条1.5米宽的小路。三、付款方式：协议之日付款伍万元整，一个月内付款柒万元整元，其余叁万零捌佰捌拾元整元在2014年年底付清。四、四至界限如有纠纷，甲方负责处理清楚后交乙方使用，与乙方无关。五、此协议自签字之日起生效，甲乙双方如有违约，由违约方支付给对方转让费1.5倍的违约金。特此协议。甲方签字：吴长平、朱正兰，乙方签字：李迎春、沈飞妍，在场人签字：叶鹏、常绍兵、周遵熙”。同年4月15日吴长平收到李迎春支付的房屋转让款50000.00元。2015年1月13日，吴长平收到李迎春支付的地基（土地）费100000.00元。双方签订协议时，涉案地基上的“老房子”仅有部分未垮塌的墙体。该地基转让后，李迎春、沈飞妍在涉案地基上作业了几个基坑，后因地界问题与村民发生纠纷，未能继续建房。2017年7月25日李迎春、沈飞妍诉至原审法院，请求确认双方签订的协议无效，并要求退还转让费150880.00元及违约金，同时要求赔偿其因建房未果造成的损失。在本案诉讼中，吴长平、朱正兰向原审法院提起反诉。在庭审中，吴长平、朱正兰将其反诉请求第一项变更为由李迎春、沈飞妍恢复房屋和宅基地的原状。 原审法院认为，本案当事人并非同一村民委员会村民，农村宅基地所有权属于本集体经济组织，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份。李迎春、沈飞妍不属于赫章县哲庄乡哲庄村集体经济组织成员，故其不符合法定取得宅基地使用权的条件。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，李迎春、沈飞妍与吴长平、朱正兰之间签订的地基买卖协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，李迎春、沈飞妍要求吴长平、朱正兰返还转让费150880元的请求，原审法院予以支持。关于吴长平、朱正兰要求李迎春、沈飞妍恢复其房屋及宅基地原状的诉请。哲庄乡哲庄村民委会支部书记叶鹏证实，双方签订协议时，涉案地基上的“老房子”仅有部分未垮塌的墙体。同时吴长平、朱正兰也未提供证据证实，双方签订协议时，涉案地基上确实有“老房子”存在，故其要求李迎春、沈飞妍恢复其房屋原状的请求，原审法院不予支持。吴长平、朱正兰要求清除李迎春、沈飞妍购买涉案地基后在该地基内所作基坑的诉请，原审法院予以支持。吴长平、朱正兰以涉案地基卖给李迎春、沈飞妍期间，二人管理不善导致案外人在涉案地基上修建水泥柱为由，要求李迎春、沈飞妍清除该水泥柱，因修建水泥柱并非是李迎春、沈飞妍所为，故其该项请求，原审法院不予支持。在本案审理过程中，吴长平、朱正兰申请对涉案地基上房屋价值及租金损失进行鉴定，因涉案地基上并无房屋，没有鉴定的必要性，故其鉴定申请原审法院不予准许。李迎春、沈飞妍为建房在涉案地基上进行了基坑施工，但因该房未建成事实上给其造成了一定的损失，同时吴长平、朱正兰在转让该地基期间未得到有效利用，也造成了一定的损失。在本案中导致合同无效，双方当事人均有过错，因此，因本案合同无效给双方当事人造成的损失由各自承担。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李迎春、沈飞妍与吴长平、朱正兰于2014年4月14日签订的协议无效；二、由吴长平、朱正兰于本判决生效后十日内返还李迎春、沈飞妍转让款150880元；三、李迎春、沈飞妍的其他诉讼请求；四、由李迎春、沈飞妍于本判决生效后十日内清除其在吴长平、朱正兰的涉案地基内所施工的基坑；五、驳回吴长平、朱正兰的其他反诉请求。本诉案件受理费3100元，反诉案件受理费1550元，合计4650元，由李迎春、沈飞妍负担2325元，吴长平、朱正兰负担2325元。 二审期间，当事人双方均未向本院提交新证据。 本案二审认定事实与原审认定一致。 本院认为：对上诉人的第二项上诉请求“查清事实后，改判为吴长平、朱正兰与李迎春、沈飞妍于2014年4月14日签定的协议无效，由吴长平、朱正兰返还李迎春、沈飞妍转让款150880元，由李迎春、沈飞妍赔偿吴长平、朱正兰拆除房屋以及租金损失80000元”中的“改判为吴长平、朱正兰与李迎春、沈飞妍于2014年4月14日签定的协议无效”部分，原审判决第一项已经作出裁判，本院二审不予审理。第二项上诉请求“查清事实后，改判为吴长平、朱正兰与李迎春、沈飞妍于2014年4月14日签定的协议无效，由吴长平、朱正兰返还李迎春、沈飞妍转让款150880元，由李迎春、沈飞妍赔偿吴长平、朱正兰拆除房屋以及租金损失80000元”中的“由吴长平、朱正兰返还李迎春、沈飞妍转让款150880元”部分，因当事人双方于2014年4月14日所签订的合同无效，农村宅基地和自留地，未经县级人民政府批准，吴长平、朱正兰无权转让，依无效合同的处理规则，吴长平共收到李迎春转让款150880元，没有法律依据，依法应当返还。因此，吴长平、朱正兰返还150880元的义务不能免除。对第二项上诉请求“查清事实后，改判为吴长平、朱正兰与李迎春、沈飞妍于2014年4月14日签定的协议无效，由吴长平、朱正兰返还李迎春、沈飞妍转让款150880元，由李迎春、沈飞妍赔偿吴长平、朱正兰拆除房屋以及租金损失80000元”中的“由李迎春、沈飞妍赔偿吴长平、朱正兰拆除房屋以及租金损失80000元”部分，吴长平和朱正兰应当提交房屋被李迎春、沈飞妍撤除的证据、房屋未撤除前房屋状况的证据，因吴长平和朱正兰无法提供该证据，当事人提交的照片显示，该原审地块上并无房屋，原审法院认为没有鉴定条件，无法确定吴长平、朱正兰实际发生的损失，对吴长平、朱正兰主张赔偿损失的请求没有支持并无不当。吴长平、朱卫兰主张的租金请求，没有事实依据，争议地块上没有可供居住使用的房屋，该主张原审判决不支持并无不当。采信叶鹏作为合同签订时的见证人作出证人证言并未违反证据的采信规则。 综上所述，吴长平和朱正兰的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由吴长平和朱正兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 田 川 审判员 徐 洪 二〇一八年十一月三十日 书记员 张汝阳