广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24703号原告：佛山市禅城区张槎街道古灶古二股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道古灶村，粤农集字第**。负责人：招耀钟。委托诉讼代理人：陈世广，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟开成，广东开广律师事务所律师。被告：梁汝金，男，1968年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：王世理，广东京兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：温美容，广东京兆律师事务所实习律师。原告佛山市禅城区张槎街道古灶古二股份合作经济社诉被告梁汝金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告负责人招耀钟及其委托代理人陈世广、钟开成和被告委托代理人王世理、温美容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《铺位（厂房）租赁合同》及《租赁附加协议》；二、被告返还其租赁的佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼第一层商铺；三、被告支付拖欠的租金（按29937.9元/月的标准，自2018年3月1日起计至实际搬离之日止，暂计至2018年8月31日为168183.46元），2018年1月至6月的水费12266.4元；四、被告支付滞纳金（以180449.86元为本金，按日万分之四自2018年2月11日起计至全部款项还清之日止，暂计至2018年9月12日为15446.51元）；五、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年11月1日，原、被告签订《铺位（厂房）租赁合同》，约定被告即日起承租佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼第一层商铺（下简称一层商铺），建筑面积1008.01平方米；租金、基础设施费、农民生活补偿费每项每月按9元/平方米计算，即被告每月应付27216.27元；在每季度第一个月10号前支付当季度的费用，按时支付水电费等费用；未经原告书面同意不得转租，逾期支付租金等费用的，每日按实欠金额的万分之四支付滞纳金，逾期支付超过60日的，原告有权终止合同、收回铺位、没收保证金及索赔。同日，双方又签订了《租赁附加协议》，在第4条约定租赁期间内租金每3年递增10%。合同订立后，被告没有交纳保证金，原告仍按约定将二层商铺交付给了被告。被告按27216.27元/月的标准支付了2012年11月至2015年10月的租金，按递增10%后的标准29937.9元/月支付了2015年11月至2018年2月的租金，拖欠2018年3月的部分租金及4月至8月的租金168183.46元迟迟未付，还拖欠2018年1月至6月水费12266.4元。经原告多次催促，被告仍拒不支付，加之被告未经原告同意擅自将一层商铺转租给他人，已构成根本违约，为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，被告没有任何违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。一、被告是在原告同意的情况下转租，原告出具了相应的书面材料为被告转租租户办理工商登记，且原告在微信聊天记录中也确认其知道被告在转租。原告还与所有转租的租户签订了消防责任书，说明原告是以其实际行为同意被告转租。二、被告没有欠租。双方签订租赁合同后至庭审时止，被告已交清2018年全年的租金且还多交了3万多元。原告故意曲解合同，2012年签订的合同里租金、基础设施费、农民生活补偿费是分三项分开计算，递增的只是租金，并未约定基础设施费和农民生活补偿费需递增。被告严格按照合同来履行，但原告严重违约，基础设施费、农民生活补偿费的增租违反合同约定。诉讼中，原告提交以下证据：1、铺位（厂房）租赁合同、租赁附加协议。拟证明原、被告于2012年11月1日成立房屋租赁合同关系。2、现场照片。拟证明被告擅自将涉讼商铺转租给他人。3、2015年至2018年租金计算表。拟证明被告拖欠2018年租金223091.08元未付。4、铺位（厂房）租赁合同。拟证明①被告除租赁涉讼综合楼一、二、三层外，同时还承租了四、五层及综合楼侧边铺位；②2015年至2017年被告应缴、实缴租金包括了综合楼四、五及侧边商位的租金。5、村民会议纪要。拟证明与被告签订租赁合同前，原告就是将“租金”、“基础设施费”、“农民生活补偿费”作为一个整体来招租及计算递增后的租金。6、禅城区张槎街道农村集体组织收据3份、银行转账凭证2份。拟证明①交租凭证上写的基础设施费包含了全部项目费用，可知原被告在履行合同中也是将“租金”、“基础设施费”、“农民生活补偿费”作为一个整体来计租、交租；②2015年至2017年，被告交完当年租金后，原告都会在最后一张交租凭证上标注“清”或“余下”字眼，以表明被告已交完当年租金，被告收到凭证后知道自己当年应交租金，但从未就租金数额问题提出过异议；③2015年、2017年，被告每年通过银行转账的最后一笔租金都是具体到几元几毛几分，可见被告知道且同意按整体递增后的租金标准交租。7、缴款通知书、微信聊天记录。拟证明原告2018年在微信上多次向被告催促缴纳租金、水费，但被告均不予理会。8、水电收费通知单。拟证明被告拖欠2018年1月至6月水费12266.4元未付，且原告已经通过微信、电话等方式向被告催缴。诉讼中，被告提交以下证据：1、《证明》2份、《住所（经营场所）使用证明》2份、消防安全责任书、《通知》、被告妻子与张槎古二队长的微信聊天记录、被告妻子与各租户的聊天记录。拟证明①被告将涉讼商铺转租给他人是经原告同意的，原告对被告转租一事一直知情且积极配合被告转租，被告转租给他人后，原告为配合办理工商登记，曾给他人出具过场所使用证明；②对于原告多收租金一事，被告也提出过异议，但原告一直置之不理。2、2015年至2018年《禅城区张槎街道农村集体组织收据》35张、2018年9月25日《银行电子回单》。拟证明按被告与原告签订的古二综合楼第一至第五层商铺以及侧商铺的合同约定，被告2015年至2018年应交租金为4316827.86元，被告实际已缴纳租金4096828元，扣除原告2018年应返还给被告的25万元借款，被告不仅没有拖欠原告任何租金，反而还多交了3万元，对于被告多交的租金，原告应予退回。3、NO.0268831、0272736、0031519《收据》。拟证明原告向被告借款250万元，其中包括了《铺位（厂房）租赁合同》约定的保证金，被告已履行完支付借款及保证金的义务。4、NO.0035244、0035245、0035246《收据》。拟证明被告已支付2017年12月25日至2018年6月6日古二综合楼第一层至第四层商铺及侧商铺的水费。经质证，本院认证：原告的证据1、4，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告的证据2，被告对照片的拍摄对象系其承租的涉案商铺并无异议，本院对此予以确认。原告的证据3系其单方制作的表格，仅为原告的单方主张，于案件事实并无证明力，本院不予确认。原告的证据5，因原告已与被告签订了租赁合同，本院对此不予确认。原告的证据6，该组交租凭证被告亦作为证据提交，本院对缴款的事实予以确认。原告的证据7，缴款通知单仅为打印件，并无被告的签收记录，本院不予确认；被告对微信聊天记录无异议，本院予以确认。原告的证据8，两份水电收费通知单仅为打印件，并无被告的签收记录，本院不予确认。被告的证据1，原告对《证明》、《住所（经营场所）使用证明》、消防安全责任书、《通知》及原、被告微信聊天记录的真实性均无异议，本院对真实性予以确认；被告妻子与各租户的聊天记录，因无证据佐证聊天对象的真实身份，致聊天记录的真实性以及与本案的关联性无法核实，原告不予确认，本院不予采信。被告的证据2，原告对真实性无异议，本院予以确认。被告的证据3，系原告开具的收据，因原告并未举证反驳，本院对真实性予以确认。被告的证据4，原告无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年8月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《铺位（厂房）租赁合同》，约定：一、出租的铺位（厂房）位于佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼东侧商铺第**，租赁建筑面积共计321.7方。二、租赁期限从2012年8月1日起至2022年7月30日止共10年。三、交款时间。1、出租铺位（厂房）的租金按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交租金34743.6元，以每月每平方米9元，乙方应向甲方缴交的全期租金共347436元。2、出租铺位（厂房）的基础设施费、农民生活补偿费按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交基础设施费34743.6元，以每月每平方米9元，农民生活补偿费34743.6元，以每月每平方米9元……3、采用先交款后使用的原则，乙方每季度交款一次，乙方应当在每季度第一个月的10号前交清当季度的基础设施统筹费及费用共26057.7元……四、乙方应在本合同签订之日前向甲方交纳相当于四个月的租金及费用即20000元作为租赁铺位（厂房）保证金……十一、违约责任……1、乙方未依本合同第三条约定交纳基础设施费、农民生活补偿费及其他费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金……。2012年11月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订五份《铺位（厂房）租赁合同》，主要约定如下：第一份：一、出租的铺位（厂房）位于佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼东第**，租赁建筑面积共计1266.67方。二、租赁期限从2012年11月1日起至2022年10月30日止共10年。三、交款时间。1、出租铺位（厂房）的租金按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交租金68400.18元，以每月每平方米4.5元，乙方应向甲方缴交的全期租金共684001.8元。2、出租铺位（厂房）的基础设施费、农民生活补偿费按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交基础设施费68400.18元，以每月每平方米4.5元，农民生活补偿费68400.18元，以每月每平方米4.5元……3、采用先交款后使用的原则，乙方每季度交款一次，乙方应当在每季度第一个月的10号前交清当季度的基础设施统筹费及费用共51300.135元……四、乙方应在本合同签订之日前向甲方交纳相当于四个月的租金及费用即60000元作为租赁铺位（厂房）保证金……十一、违约责任……1、乙方未依本合同第三条约定交纳基础设施费、农民生活补偿费及其他费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金……。第二份：一、出租的铺位（厂房）位于佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼东第**，租赁建筑面积共计1266.67方。二、租赁期限从2012年11月1日起至2022年10月30日止共10年。三、交款时间。1、出租铺位（厂房）的租金按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交租金68400.18元，以每月每平方米4.5元，乙方应向甲方缴交的全期租金共684001.8元。2、出租铺位（厂房）的基础设施费、农民生活补偿费按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交基础设施费60800.16元，以每月每平方米4元，农民生活补偿费60800.16元，以每月每平方米4元……3、采用先交款后使用的原则，乙方每季度交款一次，乙方应当在每季度第一个月的10号前交清当季度的基础设施统筹费及费用共47500.125元……四、乙方应在本合同签订之日前向甲方交纳相当于四个月的租金及费用即60000元作为租赁铺位（厂房）保证金……十一、违约责任……1、乙方未依本合同第三条约定交纳基础设施费、农民生活补偿费及其他费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金……。第三份：一、出租的铺位（厂房）位于佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼第**商铺，租赁建筑面积共计1008.01方。二、租赁期限从2012年11月1日起至2022年10月30日止共10年。三、交款时间。1、出租铺位（厂房）的租金按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交租金108865.08元，以每月每平方米9元，乙方应向甲方缴交的全期租金共1088650.8元。2、出租铺位（厂房）的基础设施费、农民生活补偿费按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交基础设施费108865.08元，以每月每平方米9元，农民生活补偿费108865.08元，以每月每平方米9元……3、采用先交款后使用的原则，乙方每季度交款一次，乙方应当在每季度第一个月的10号前交清当季度的基础设施统筹费及费用共81648.81元……四、乙方应在本合同签订之日前向甲方交纳相当于四个月的租金及费用即60000元作为租赁铺位（厂房）保证金……十一、违约责任……1、乙方未依本合同第三条约定交纳基础设施费、农民生活补偿费及其他费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金……。第四份：一、出租的铺位（厂房）位于佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼东第**，租赁建筑面积共计1266.67方。二、租赁期限从2012年11月1日起至2022年10月30日止共10年。三、交款时间。1、出租铺位（厂房）的租金按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交租金53200.14元，以每月每平方米3.5元，乙方应向甲方缴交的全期租金共532001.4元。2、出租铺位（厂房）的基础设施费、农民生活补偿费按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交基础设施费60800.16元，以每月每平方米4元，农民生活补偿费60800.16元，以每月每平方米4元……3、采用先交款后使用的原则，乙方每季度交款一次，乙方应当在每季度第一个月的10号前交清当季度的基础设施统筹费及费用共43700.115元……四、乙方应在本合同签订之日前向甲方交纳相当于四个月的租金及费用即60000元作为租赁铺位（厂房）保证金……十一、违约责任……1、乙方未依本合同第三条约定交纳基础设施费、农民生活补偿费及其他费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金……。第五份：一、出租的铺位（厂房）位于佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼东第**，租赁建筑面积共计1266.67方。二、租赁期限从2012年11月1日起至2022年10月30日止共10年。三、交款时间。1、出租铺位（厂房）的租金按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交租金53200.14元，以每月每平方米3.5元，乙方应向甲方缴交的全期租金共532001.4元。2、出租铺位（厂房）的基础设施费、农民生活补偿费按建筑面积计算，乙方必须每年向甲方缴交基础设施费53200.14元，以每月每平方米3.5元，农民生活补偿费53200.14元，以每月每平方米3.5元……3、采用先交款后使用的原则，乙方每季度交款一次，乙方应当在每季度第一个月的10号前交清当季度的基础设施统筹费及费用共39900.105元……四、乙方应在本合同签订之日前向甲方交纳相当于四个月的租金及费用即60000元作为租赁铺位（厂房）保证金……十一、违约责任……1、乙方未依本合同第三条约定交纳基础设施费、农民生活补偿费及其他费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金……。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《租赁附加协议》，内容为“对位于佛山市禅城区张槎街道古二综合楼的租赁，现需要补充如下协议：1、甲方向乙方借人民币250万元无息作为建设厂房用途。2、甲方分10年时间无息返还乙方250万款项，即每年返还借款25万元。在每年租金扣除，返还时间在每年12月份。3、乙方在租赁甲方厂房古二综合楼及铺面时，综合楼日常运作所产生的电费水费由乙方承担。4、在乙方租赁甲方厂房期间内，每3年租金递增10%，如此类推……”。另查明一，原、被告一致确认被告已缴清2012年11月起至2014年底的全部费用，2015年起至庭审之日止的交款情况如下：2015年，被告向原告交款合计1179768.56元（含《租赁附加协议》约定的每年返还借款25万元），原告收款后均开具了收款项目为2015年基础设施费的收据。2016年，被告向原告交款合计1306470.88元（含《租赁附加协议》约定的每年返还借款25万元），原告收款后均开具了收款项目为2016年基础设施费的收据。2017年，被告向原告交款合计1276470.8元（含《租赁附加协议》约定的每年返还借款25万元），原告收款后均开具了收款项目为2017年基础设施费的收据。2018年，被告分别于2018年5月25日、2018年6月5日、2018年8月17日、2018年9月25日向原告交纳50000元、30000元、100000元、154117.76元，原告收款后向被告开具收款项目为2018年部分基础设施费的收据。另查明二，原告已向被告出具三份收据，确认收取原告交纳的综合楼厂房信用担保金1000000元、厂房信用担保金1000000元、古二综合楼借款250000元。再查明，2018年10月23日，原告向被告出具收据，确认收取原告交纳的2017年12月25日-2018年6月6日综合楼一楼1号铺水费2331.3元、古二综合楼二楼水费1083元、古二综合楼三楼水费1390.8元、古二综合楼四楼水费706.8元、综合楼东侧1号铺水费143.5元、综合楼东侧4号铺水费28.5元、综合楼东侧6号铺水费11.4元。原告当庭陈述：三案所涉租赁物均没有履行规划报建手续，也不是临时建筑；原告不申请追加次承租人作为被告；被告没有缴纳三份租赁合同约定的保证金；每年12月直接在三项费用里面扣除25万元，原告另外出具25万元的交租凭证给被告，凭证写的是部分基础设施费；原告起诉时诉请的租金金额尚未扣减2018年应抵扣的25万元，原告起诉后被告又交了15万多，该笔被告在起诉后缴纳的租金应按每案欠租金额占总租金的比例予以扣减；被告2016年多交的租金3万元，原告同意按每案欠租金额占总租金的比例予以扣减；确认被告已缴清至2018年上半年止的所有水费。被告当庭陈述：已交三份租赁合同约定的保证金；25万元是用于扣减租赁合同约定的三项费用；综合楼第4、5层去年年底经原告同意被告已退回。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。就涉案位于佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼的租赁物，并无证据证明已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原告亦当庭确认租赁物未经报建且不属临时建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就古二综合楼签订的六份《铺位（厂房）租赁合同》均属无效，《租赁附加协议》中关于房屋租赁的相关条款亦无效。关于原告诉请交还租赁物。如前认定，涉案《铺位（厂房）租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告负有交还铺位的义务，原告的该项诉请于法有据，本院予以支持。关于被告主张已交纳保证金的问题。涉案每份租赁合同约定的保证金为60000元，但被告举证的收据所载明的金额高达2250000元，明显不符合交易常理，且被告举证的三张收据载明的是“综合楼厂房信用担保金”、“厂房信用担保金”、“借款”，上述内容能与《租赁附加协议》关于“甲方向乙方借人民币250万元无息作为建设厂房用途”的约定相对应，印证被告支付的系《租赁附加协议》约定的借款，而非租赁铺位（厂房）保证金，故被告的主张与事实不符，本院不予采纳。关于原告诉请的欠租。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告已向被告交付租赁物，被告应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告抗辩“每3年租金递增10%”的约定仅适用租赁合同约定的租金，不适用于基础设施费、农民生活补偿费，经查，原、被告于2012年11月1日签订涉案租赁合同，故被告应自2015年11月起按递增后的标准交租，综合被告的缴费记录、原告开具的收据、每年抵扣借款的情况以及原、被告庭审中的陈述，可认定原、被告房屋租赁合同关系项下的租金、基础设施费、农民生活补偿费属于一个整体，均系被告承租涉案租赁物所需支付的对价，性质上即为租金，且从被告2015年至2017年的交租金额可知，被告系按照租金、基础设施费、农民生活补偿费整体递增10%的标准实际缴费且从未提出异议，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。据前查明，原告承租综合楼第一层、综合楼东第二层、综合楼东第三层、综合楼东侧第一层、综合楼东第四层、综合楼东第五层，2015年应缴占用费1179768.64元，实缴1179768.56元；2016年应缴占用费1276470.84元，实缴1306470.88元；2017年应缴占用费1276470.84元，实缴1276470.8元。因此，被告已缴清2015年至2017年的全部占用费。2018年1月起至庭审当月，原告承租综合楼第一层应缴占用费299379元、综合楼东第二层应缴占用费188100.5元、综合楼东第三层应缴占用费174167.1元，扣减被告已缴纳334117.76元、2016年多交30000元及2018年应返还借款250000元后，被告合计拖欠原告租金47528.84元。本案中，被告拖欠综合楼第一层的占用费按比例计为21505.65元（299379-299379÷661646.6×614117.76）。因被告尚未返还铺位，被告还应按29937.9元/月的标准向原告继续支付占用费至实际返还之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的滞纳金。租赁合同无效，违约条款亦属无效，但鉴于被告拖欠占用费的行为确给原告造成利息损失，本院酌定被告以21505.65元为本金，自起诉之日即2018年9月17日起按日万分之四向原告支付利息至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告诉请的水费，原告当庭确认被告已缴清至2018年上半年止的所有水费，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市禅城区张槎街道古灶古二股份合作经济社与被告梁汝金于2012年11月1日就佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼第一层签订的《铺位（厂房）租赁合同》无效；二、确认原告佛山市禅城区张槎街道古灶古二股份合作经济社与被告梁汝金于2012年11月1日签订的《租赁附加协议》中关于房屋租赁的相关条款无效；三、被告梁汝金于本判决发生法律效力之日起十日内，腾空佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼第一层，并将前述房产交还原告佛山市禅城区张槎街道古灶古二股份合作经济社；四、被告梁汝金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道古灶古二股份合作经济社支付位于佛山市禅城区张槎街道古灶村古二综合楼第一层的占有使用费21505.65元及利息（以21505.65元为本金，按日万分之四自2018年9月17日起计至实际清偿之日止），并自2018年11月1日起按29937.9元/月的标准继续支付占有使用费至实际返还房产之日止；五、驳回原告佛山市禅城区张槎街道古灶古二股份合作经济社的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2109元，由原告佛山市禅城区张槎街道古灶古二股份合作经济社负担1065元，被告梁汝金负担1044元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一八年十一月九日书记员 冯裕雯