云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2018）云3102民初163号原告：云南瑞丽江投资开发有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市姐岗南路183号S16，统一社会信用代码9153310266262420XN。法定代表人：李美芹，系公司执行董事。委托诉讼代理人：李建国，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331200810577918，代理权限为特别授权代理。被告：陆忠芳，男，汉族，1950年3月4日出生，身份证住址云南省保山市腾冲县，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：杨启文，云南三德律师事务所律师，执业证号15301200710827157，代理权限为特别授权代理。原告云南瑞丽江投资开发有限公司（以下简称瑞丽江公司）与被告陆忠芳合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告瑞丽江公司委托诉讼代理人李建国、被告陆忠芳委托诉讼代理人杨启文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞丽江公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告瑞丽市东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋的购房款5649280元；2、判令被告自2017年7月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率6%支付给原告逾期付款的违约金，直至付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年10月18日通过合法途径取得位于瑞丽市南侧地号为533125001－0E－12－1108，使用面积为53975.4平方米的商服用地一宗，并由原告开发为东南亚商住城。2015年5月，原告以物权保护纠纷为由，将李松涛、陆忠芳起诉至法院，要求二人将非法占用的东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋归还给原告。经审理，瑞丽市人民法院于2016年5月12日作出（2015）瑞民一初字第142号民事判决，依法认定被告陆忠芳向原告认购了东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋，房屋建筑总面积为869.12平方米，房屋单价为6500元／平方米，房屋总价为5649280元，并以此为由判决驳回原告的诉讼请求。原告对该判决结果不服，并依法提出上诉。经审理，德宏州中级人民法院于2017年2月20日作出（2016）云31民终278号民事判决，认定被告与原告之间的房屋认购关系成立生效，被告已经取得了东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋的使用权。至于被告未向公司支付购房款，购房款何时支付，属于另一法律关系。2017年7月6日，原告向被告发出《律师催告函》，告知被告在收到律师催告函10日内前来原告公司售楼部办理交纳购房款的相关手续，全额付清购房款5649280元，否则公司将通过法律途径予以追讨。被告收到《律师催告函》后，仍拒绝支付购房款。原告认为，被告于2014年就占有使用原告开发的东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋，并将该房屋出租给他人使用，至今没有支付任何购房款，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成严重不良影响和重大经济损失，故诉至法院。被告陆忠芳辩称:1、被答辩人的起诉违反股东会决议。被答辩人公司内部股东认购福利性质的商住楼，是经过股东会议决议的，且决议房屋价款待最后结算时再进行支付。现在公司的实际控制人韩永茂利用掌控公司公章的便利，越过股东会，擅自以公司名义对个别股东进行诉讼，以要求支付认购的房款，是与当时的股东会决议相冲突和矛盾的，该诉讼当属越权的无效诉讼。至于股东所认购的房款，在公司房地产开发结束后如何结算和支付，属于股东会决议的范围，公司不得超越股东会决议，单独对其中的个别股东进行诉讼。2、股东认购的房屋价款为每平方米6000元，非起诉所称的6500元。案外人原股东林文猛也同样认购了S1栋1－7号商住楼，后来其将股权全部转让给了韩永茂，在其退出公司时以股权转让金折抵了房款，面积为1943.56平方米，购房款为11661360元，即按6000元/平方米计算。同时，在林文猛与韩永茂《股权转让协议》中明确说明“股东按持股比例购买的公司商住楼，按每平方米6000元。”3、瑞丽市人民法院（2015）瑞民一初字第142号民事判决书、德宏州中级人民法院（2016）云31民终278号民事判决书所认定的事实“云南瑞丽江投资开发有限公司开发的东南亚商住城（一期）商品房预售前召开过股东会议会议口头决定股东按股份比例可以优先购买所开发的商住楼，房屋价款待最后结算时再进行支付，但未形成书面会议记录及书面股东决议。”公司所有持股5％以上的股东也实际认购了商住楼，但均未对房款进行过结算。因为现在公司房地产还在开发之中尚未结束，也未进行结算，且因股东之间存在不可调和的矛盾，目前公司解散之诉正在进行之中。综上所述，股东认购商住楼，是经过股东会议决定的，且房价款是6000元/平方米，房价款是在公司开发结束，最后结算时再进行统一支付，因此，至今尚无任何一个股东对商住楼房款进行过结算，包括公司实际控制人韩永茂所分配的三套房，也未支付过房款。现在，因公司房地产开发尚未结束，股东支付商住楼价款的条件尚未成就，也没有重新开过股东会要求各位股东提前支付价款，之前的股东会决议仍然有效。故此，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。双方围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告瑞丽江公司提交的证据：（2015）瑞民一初字142号、（2016）云31民终278号民事判决书复印件各一份，欲证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，房屋总价款为5649280元，被告已经于2014年5月实际占有使用房屋。经质证，被告陆忠芳对证据的三性认可，但对证明内容不认可，异议认为该判决书确定的价款是6000元/平方米，股东购房的付款方式是待房地产开发结束时，全体股东对所认购的房屋一并进行结算支付。被告陆忠芳提交的证据：一、瑞丽江公司股东韩永茂与股东林文猛于2012年5月6日签订的《股权转让协议》复印件一份，欲证明1、关于瑞丽江公司股东按持股比例分配购买公司商住楼一事，股东开过股东会议，每持股5%的股东可以分配购买一套；2、根据股东会议决议，股东所分配的商住楼以每平方米6000元计算。二、《一期一标股东分配表》复印件一份，欲证明1、股东会决议，全体股东按持股比例分配购买商住楼，其中韩永茂三套、陆忠芳三套，其他股东多少不等，且股东已经实际对房屋占有、使用。2、股东所分配购买的商住楼，均未与公司签订过购房合同，属于福利性质分房，股东会决议待瑞丽江公司地产开发完成后，以股东所持比例的红利进行结算冲抵房款，至今尚无任何一个股东对商住楼房款进行过结算，包括公司实际控制人韩永茂所分配的三套房，也未支付过房款。三、（2015）瑞民一初字142号、（2016）云31民终278号民事判决书复印件各一份，欲证明1、瑞丽江公司在东南亚商住城（一期）商品房预售前召开过股东会议，口头决定股东按股份比例可以优先购买所开发的商住楼，房屋价款待最后结算时再进行支付，但未形成书面会议记录及书面股东会议。2、根据股东会口头决议，持股5%以上的股东也实际分配购买到了商住楼，但均未对房款进行过结算。3、原股东林文猛因为将其股权全部转让给了韩永茂，因此在其退出公司时以股权转让金折抵了房款，面积1943.56平方米，购房款为11661360元，即按6000元/平方米计算，股东所分配购买的商住楼不是原告起诉书所称的6500元/平方米。经质证，原告瑞丽江公司对第一组证据不认可，异议认为与判决书确定内容不一致，且该股权转让协议与本案无关;对第二组证据不认可，异议认为股东也是客户，其向公司购买房屋，应当支付相应的购房款，作为股东已经享受到了相应的优惠价;对第三组证据的三性认可，但对证明内容不认可，异议认为公司已经将房屋实际交付给被告，被告已经实际占有、使用，按照合同法的相关规定，被告应当在使用房屋时交纳购房款，但被告迄今为止仍然没有向公司支付过购房款，已经构成违约。本院依职权调取了(2015)瑞民二初字第496号案件2018年6月25日的开庭审理笔录一份。经质证，原告瑞丽江公司对调查笔录三性均认可，认为该份笔录正好能证明被告拿走房屋钥匙，但并未向原告支付购房款，也没有与公司签订正式购房合同，被告已实际使用房屋，依法应当向原告支付购房款；被告陆忠芳对(2015)瑞民二初字第496号案中原告代理人的陈述认可，但对被告代理人的陈述部分不认可，异议认为李维莲和陆忠芳一样，都是按规定交清相应物管费后，签字领取了房屋钥匙。本院于2018年9月19日对瑞丽江公司办公室主任谢金健做了一份调查笔录。经质证，原告瑞丽江公司对调查笔录三性均认可，认为该份笔录正好能证明被告拿走房屋钥匙，但并未向原告支付购房款，也没有与公司签订正式购房合同，被告已实际使用房屋，依法应当向原告支付购房款；被告陆忠芳认可电脑记录的内容，但对谢金健的部分陈述不认可。所涉及的股东分房，的确均登记在各股东名下，谢金健所说的S4-30、S5-35分别为陈修桐和杨志明单独出钱所购买，且已付款，与股东分房无关，股东自己出钱购买的还有韩永茂的S2-12号、冯德成的S3-25号。在股东按股份分房中，S4-33是陈修桐分得的，S5-34是杨志明分得的，与其他股东一样，均未付款。本院认为，原告提交的证据，系人民法院作出的判决，本院对其三性予以采信。被告提交的第一组证据，为案外人林文猛与韩永茂签订，无法证明合同效力和约定内容及于他人，本院不予采信。第二组证据需结合本案其他证据及事实综合评判。第三组证据系人民法院作出的判决，本院对其三性予以采信，但对房屋单价，判决书中未明确认定，需结合本案其他证据及事实综合评判。本院依职权调取的(2015)瑞民二初字第496号案件庭审笔录以及对瑞丽江公司办公室主任谢金健所做的调查笔录，能够与被告提交的《一期一标股东分配表》相佐证，共同证实瑞丽江公司的股东在东南亚商住城（一期）商品房预售前曾召开过股东会议，会议口头决定股东按股份比例可以优先购买瑞丽江公司的商住楼，随后股东根据会议决议均认购了相应的房屋，其中陆忠芳认购的是S-38、S-39、S-40三套房屋，所有股东均未交纳认购房屋的房款，也未与原告签订过购房合同，但只有陆忠芳认购的S-38、S-39、S-40三套房屋被实际占有、使用，其余房屋均未使用的事实，本院对能相互印证的部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告陆忠芳系原告瑞丽江公司的股东之一。2011年5月3日、2012年10月18日，原告先后取得了东南亚商住城（一期）的商品房预售许可证及土地使用权证。东南亚商住城（一期）商品房预售前曾召开过股东会议，会议口头决定股东按股份比例可以优先购买瑞丽江公司的商住楼，房屋价款待最后结算时再进行支付，但未形成书面会议记录及书面股东决议。会议结束后，股东按照决议认购了相应房屋，其中被告陆忠芳向原告认购了S5栋38、39、40号房屋，面积为869.12平方米。2014年5月3日，陆忠芳与案外人李松涛签订房屋租赁合同，约定陆忠芳将位于瑞丽市东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋出租给李松涛，租赁时间为2014年5月3日至2019年5月3日。2015年5月，原告以物权保护纠纷为由，将李松涛、陆忠芳起诉至法院，要求二人将非法占用的东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋归还给原告。经审理，本院于2016年5月12日作出（2015）瑞民一初字第142号民事判决，依法认定被告向原告认购了东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋后，将该房屋出租，被告对S5栋38、39、40号房屋取得了优先购买权，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服判决结果提出上诉，德宏州中级人民法院于2017年2月20日作出了维持原判的终审判决。另查明，原股东林文猛在退出瑞丽江公司时以股权转让金折抵了房款，随后林文猛将房屋转让给旺信、许毅，2014年旺信、许毅与瑞丽江公司签订了商品房购销合同，其余所有认购房屋的股东均未支付购房款，也未与瑞丽江公司签订购房合同。仅有被告陆忠芳认购的S5栋38、39、40号房已经在使用，其余股东认购的房屋至今均未实际使用。再查明，2015年2月12日云南永盛会计师事务所向瑞丽江公司出具审计报告，审计报告第15、16页应收账款一项载明陆忠芳购房款5649280元。本院根据各方当事人的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：被告应否支付原告购房款及违约金、金额如何确定。本院认为，本案系合同纠纷。对双方主要争议作如下评析：瑞丽江公司股东会议口头决定，股东按股份比例可以优先购买瑞丽江公司的商住楼，房屋价款待最后结算时再进行支付。被告未付房款，但已对案涉房屋占有、使用、收益长达四年有余，而原告公司解散纠纷在诉，公司的房地产项目何时开发结束、何时进行结算均未可知。若被告继续长期无偿占有、使用案涉房屋并取得收益，有悖公平原则。且股东会决议“房屋价款待最后结算时再进行支付”并未明确是何时，实际无法具体确定支付时间，故该约定实为支付期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行”，被告陆忠芳未支付购房款，原告已经以审计报告“应收账款”的方式进行了确认，故原告主张被告支付购房款5649280元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款的违约金至付清之日止，根据《最高人民法院的解释》第十七条第一款规定，原告的主张未超过该标准，于法有据，本院予以支持。利息的起算点应从起诉之日开始计算，原告主张自2017年7月6日起计算利息，但未提交相应证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院的解释》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告陆忠芳于本判决生效之日起三十日内向原告云南瑞丽江投资开发有限公司支付瑞丽市东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋的购房款5649280元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年1月26日起至实际付清房款之日止的违约金；二、驳回原告云南瑞丽江投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51345元，由被告陆忠芳承担；公告费300元，由原告云南瑞丽江投资开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏州中级人民法院。若有新证据，上诉时一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  俸桂仙审 判 员  何 菲人民陪审员  霍占喜二〇一八年十一月三十日书 记 员  郭 辉附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……第六十二条第四项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院的解释》第十七条第一款商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。