福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初6311号 原告：陈博，男，1970年12月16日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：佘键忠，男，1970年5月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告陈博与被告佘键忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈博、被告佘键忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈博向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈博与佘键忠的房屋购买合同；2.判令佘键忠退还购房定金20000元并支付违约金40000元、误工费用6750元；3.判令佘键忠支付本案诉讼费用。事实和理由：陈博通过石狮市彬濠房产中介的介绍，购买佘键忠所有的址于石狮市农行综合楼Ｂ幢XXX号的商品房。双方于2018年7月29日签订《房产买卖协议》一份，陈博于当日向佘键忠支付购房定金20000元。根据约定双方应于2018年8月30日去石狮房管局办理房屋交易手续，但佘键忠违约，拒不履行合同，给陈博工作、生活、经济和精神造成了重大损失。 佘键忠辩称，《房产买卖协议》是真实的，因答辩人的前妻不同意签字，所以房屋无法过户，同意解除双方签订的《房产买卖协议》。定金20,000元同意退还给陈博，但陈博要求40,000元的违约金有点多，希望能减少一些。误工费不能算在答辩人的身上，陈博因买房办理手续是其应办理的，买房花费的时间不能算是误工。 本院经审理认定事实如下：2018年7月29日，陈博作为乙方与佘键忠作为甲方经石狮市彬濠房地产咨询服务部介绍签订《房产买卖协议》一份，约定佘键忠将址于石狮市农行综合楼Ｂ幢XXX号的房产出售给陈博，售价为400000元。其中就本案相关的付款、办证等事项，双方作如下约定：“第四条甲乙双方同意，乙方已支付的定金可冲抵首期购房款。（一）若乙方需向银行申请住房按揭贷款，购房款支付方式用金额如下：1、乙方应于产权过户当日向甲方支付人民币（大写）壹拾肆万（含定金）元整（￥140000元整）……3、乙方向银行申请住房按揭贷款人民币（大写）贰拾陆万元整（￥260000元整）；该贷款由银行直接转至甲方账户（贷款准确金额以获准通过的银行预审批金额为准，同时，乙方于产权过户当日所支付金额也随之增加或减少）。第十条甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。第十三条甲乙双方保证于2018年8月30日签订房管局提供的《房地产买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于2018年9月30日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权单方终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。若一方在另一方或丙方书面通知后仍不配合办理产权登记手续，则视为违约，应承担违约责任。”同日，佘键忠出具《定金收条》一份交陈博收执，确认收到陈博支付的购房定金20000元。以上事实，有当事人的陈述，并有陈博提供的陈博、佘键忠的居民身份证、《房产买卖协议》、《定金收条》等为据，应予认定。 本院认为，陈博与佘键忠签订的《房产买卖协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方当事人理应依约履行。诉讼中佘键忠自认其因故未能依约按时与陈博办理交易登记手续，且合同已无法继续履行，佘键忠的行为构成根本违约。因此，陈博请求解除其与佘键忠签订的《房产买卖协议》，于法有据，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者适用定金条款。本案中陈博起诉要求解除双方之间的《房产买卖协议》，并要求佘键忠支付违约金，其并未选择适用定金条款，故在合同解除后，佘键忠应将其收取的20,000元定金返还给陈博。双方在合同中约定若佘键忠违约应向陈博支付相当于双倍定金的违约金，故陈博要求佘键忠支付违约金，具有合同依据。佘键忠主张陈博请求的违约金过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”故佘键忠有权请求法院减少违约金。对违约金的具体数额，综合考虑合同的履行情况、付款的金额、佘键忠的过错程度、陈博的实际损失等相关因素，根据公平和诚实信用原则，酌定佘键忠向陈博支付违约金20,000元为宜。关于陈博主张的误工费，没有相关法律依据，对其此项请求不予支持。 综上所述，陈博请求解除其与佘键忠签订的《房产买卖协议》，并要求佘键忠返还定金、支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。根据相关法律规定，违约金酌情调整为20,000元。陈博请求佘键忠支付误工费，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、解除陈博与佘键忠于2018年7月29日签订的《房产买卖协议》； 二、佘键忠应于本判决生效后十日内返还陈博定金20,000元； 三、佘键忠应于本判决生效后十日内支付陈博违约金20,000元； 四、驳回陈博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,300元，减半收取计3,650元，由陈博负担370元，佘键忠负担3,280元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王雅稚 二〇一八年十一月二十七日 书记员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、本案适用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 3、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 4、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 5、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 6、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 7、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 8、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 9、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 10、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 11、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 12、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 13、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、执行提示： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。