安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1623民初5361号 原告：利辛县翰联商业管理有限公司，住所地利辛县翰联时代广场，统一社会信用代码91341623343799125T。 法定代表人：李继明，董事长。 委托代理人：孙磊，安徽臻圆律师事务所执业律师。 被告：安徽悦食尚餐饮管理有限公司，住所地利辛县城关镇淝河大道翰联商业广场四楼，统一社会信用代码91341623MA2MW45912。 法定代表人：王庆顺。 委托诉讼代理人：王涛，系王庆顺之子。 委托诉讼代理人：孙宝田，安徽文州律师事务所执业律师。 原告利辛县翰联商业管理有限公司诉被告安徽悦食尚餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，适用小额诉讼程序。被告安徽悦食尚餐饮管理有限公司以本案案情复杂为由申请将本案转为简易程序审理，本院于2018年9月12日裁定将本案转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告利辛县翰联商业管理有限公司的委托诉讼代理人孙磊、被告安徽悦食尚餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人王涛、孙宝田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 利辛县翰联商业管理有限公司向本院提起诉讼请求：1.请求依法准允解除原、被告双方签订的《租赁协议》；2.由被告承担律师费用5000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月29日签订《租赁协议》，双方约定：被告租赁原告翰联商场广场4层002、010商铺供乙方经营使用，专柜使用面积1245.3平方米；租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日；租金每月45元/米。2018年1月15日，原、被告签订《租赁协议》补充协议三，约定租金支付方式为先付后用，每三个月为一个支付周期及相关违约责任。合同生效后，被告多次逾期支付租金。故为了保证商场正常运营，2018年4月12日，因被告逾期交付房租，原告向被告函告催缴房租及逾期解除合同通知。被告于2018年6月2日制定还款计划，承诺2018年6月10日交清租金。至今，原告多次催要，被告仍拒不支付租金，故为了保证商场正常运营及维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。 原告利辛县翰联商业管理有限公司针对其诉讼请求向法庭提交如下证据： 证据一、原告的营业执照、法定代表人身份证明书，证明原告的诉讼主体资格； 证据二、租赁协议及补充协议，证明1.原、被告于2016年11月29日签订《租赁协议》，约定甲方(原告)提供翰联商场广场4层002、010商铺及租赁其他事宜；2.合同12.6条约定被告出现资信恶化或其他无法继续履行合同的合理原因，甲方有权解除合同；3.补充协议三第二条约定：约定租金支付方式为先付后用，每三个月为一个支付周期，2018年1月20日支付第一季度租金、2018年3月10日前支付自2018年4月1日至2018年6月30日止的租金、2018年6月10日前支付自2018年7月1日至2018年9月30日止的租金124920元等等；补充协议第四条中约定逾期天数支付租金20天，甲方(原告)有权解除合同，缴纳保证金不退，并由被告承担诉讼费用、律师费用；4.合同第9.4条约定，双方解除合同后，乙方(被告)不得要求甲方赔偿其装修及相关道具的损失； 证据三、2018年4月12日解除合同通知书、2018年6月26日租金催交通知书，证明合同履行中，被告多次拖欠租金，通知被告催要租金及要求解除合同的事实； 证据四、王涛出具的保证，证明被告因多次拖欠水电物业费、租金等造成部分商户不能正常营业，给商场造成恶劣影响，被告的资信出现严重恶化，对商场造成极其恶劣影响； 证据五、还款计划，证明原告多次催租，被告承诺2018年6月10日前还清租金，但至今被告多次不守诚信，再次违反约定，拒不交租。以及7月份应交租金124920元，被告至今仍未缴纳； 证据六、律师费发票，证明原告支付律师费5000元。 安徽悦食尚餐饮管理有限公司辩称：1.根据合同法及司法解释，在合同履行期间如果出现不可抗力或者一方拒绝履行合同的情况下，方能解除合同。本案中，被告自签订合同后，一直认真全面履行合同。但是由于原告在经营管理期间共停电约8次，商户的意见较大，不愿意按时缴纳租金，因此，第二季度的租金未按时交付，原告具有一定的过错。被告虽然履约有瑕疵，但未构成根本违约。因此，双方的租赁合同不应当解除。2.如果法院判决解除合同，原告应当赔偿被告以下损失：（1）装修损失，被告装修租赁营业场地装修花费1456412.16元，其中不可移动的价值1195722元。如解除合同，原告应对不可移动的装修费用行赔偿；（2）停业损失，因原告在合同解除之前，就采取了封门上锁、停水停电等非法措施，侵害了被告的经营权，依法应予以赔偿；（3）原告应退还合同保证金50000元。 安徽悦食尚餐饮管理有限公司针对其抗辩理由，向法庭提交如下证据： 证据一、营业执照副本、法定代表人身份证明书，证明被告及法定代表人身份信息； 证据二、租赁协议，证明1.被告租赁原告的商铺1245.3平方米；2.租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日； 证据三、2018年度房租支付凭证，证明被告第二季度房租已交，只差10535元； 证据四、通知两份、照片，证明1.原告于2018年5月23日将被告办公室封门上锁，致使被告不能正常上班的事实；2.原告于2018年6月30日对被告承租的商铺停水停电，致使商铺不能正常经营的事实； 证据五、损失统计表，证明因原告封门上锁、停水、停电约被告造成直接经济损失29400元的事实； 证据六、装饰施工合同、销售合同、监控报价单、银行转账记录，证明被告为租赁的商铺装修花费145642.16元，其中不可移动装修花费1195722元； 证据七、招商广告，证明原告对争议中的商铺正在招租中； 证据八、申请的证人武某、张某、戴某的庭审证言，证明其三人均与被告签订了租赁合同，王涛代表被告公司签订的合同，在租赁期间，商铺出现过停水、停电情况。 经法庭举证，质证，本院对原、被告双方有异议的证据认定如下： 原告的证据二，被告对其真实性没有异议，但认为原告不具有单方解除合同的权利，合同第9.4条的规定显失公平，被告为此商铺装修支付费用100多万，如原告不予赔偿对被告显失公平，本院认为，原告举证的租赁合同及补充协议，双方公司均加盖印章，视为双方对合同内容条款认可，故被告异议理由不能成立，对此组证据予以认定； 原告的举证据三，被告对其真实性不持异议，但认为被告没有及时付租金系因原告停电，给经营户带来损失，因经营户没有按时支付租金，故被告不能及时向原告交付租金。本院认为因被告此组证据真实性不持异议，原告于2018年4月12日通知被告解除合同，后允许被告分期交付租金，视为对合同解除条件的变更，对被告拖欠租金的事实予以认定，对合同解除通知不予认定； 原告所举证据四、五，被告异议称系王涛的个人行为，与公司没有关系。原告质辩称，王涛个人收取租户租金，并常期管理公司业务，应视为公司的行为，本院认为王涛参与被告公司的日常经营管理活动，且本院审理的其他相关案件中，王涛经常以人个名义出具条据，故原告有理由相信王涛的行为代表公司行为，被告的异议理由不予采纳； 原告所举证据六，被告对其真实性不持异议，合同对诉讼费用和律师费用有约定，此约定不违反法律、法规规定，故异议理由不予采纳。 原告对被告举证的证据三持有异议，认为被告拖欠的第二季度的租金不仅是10535元，本院经核对，王涛于2018年6月2日出具的还款计划书，明确欠原告房租94000元、水电费暂计50000元。原告于2018年6月26日向被告发出的商铺租金催缴通知书明确，被告欠第一季度款1591元、欠第二季度款40535元、第二季度电费43820.16元。从以上原、被告出具的书面证据看，本院认定被告拖欠租金的事实。 被告所举证据四，原告持有异议，认为原告方仅为制止被告骗取他人签订合同，对被告办公室暂时采取措施，并不妨碍商户继续营业，本院认为，被告未举证商户不能正常营业的事实，对此证据不予认可； 被告所举证据五，原告对真实性持有异议，认为系被告自身的行为造成的，本院认为，被告的证据不足以认定损失数额，被告可另行主张损失时继续举证； 被告所举证据六、七，原告方认为系被告严重违约造成的，对原告装修的费用，合同明确约定双方解除合同后，乙方(被告)不得要求甲方赔偿其装修及相关道具的损失，因被告对此部分未提出反诉，经法庭调解，双方对装修费用未达成一致意见。该条款是否违反公平原则，被告可以另行诉讼，本案不宜认定； 被告申请证人武某、张某、戴某出庭作证，法庭采信证人当庭陈述的事实。 根据双方当事人的陈述及认定的证据，查明的事实为：原、被告于2016年11月29日签订《租赁协议》，双方约定：被告租赁原告翰联商场广场4层002、010商铺供乙方经营使用，使用面积1245.3平方米；租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日；租金每月45元/米。原被告于2017年3月21日签订补充协议，将租赁面积由1245.3平方米变更为1041平方米。2018年1月15日，原、被告签订《租赁协议》补充协议三，约定租金支付方式为先付后用，每三个月为一个支付周期，2018年1月20日支付第一季度租金、2018年3月10日前支付自2018年4月1日至2018年6月30日止的租金、2018年6月10日前支付自2018年7月1日至2018年9月30日止的租金……第四条违约责任约定，如乙方(被告)逾期支付租金物业费的，甲方(原告)有权每日按逾期金额的1%向乙方收取逾期支付违约金，逾期支付天数达20日的，甲方有权解除租赁协议，乙方缴纳的履约保证金不予退还，并有权追究由此给甲方造成的损失。因被告托欠2018年第二季度的租金，原告诉讼来院请求解除原、被告签订的租赁协议。双方就解除合同后装修费用是否补偿及补偿数额产生较大争议，调解不能成立。 本院认为，原、被告签订的租赁协议及补充协议，双方在协议下均加盖公章，内容不违反法律规定，租赁关系成立生效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。2018年1月15日，原、被告签订《租赁协议》补充协议三，双方就租金的支付方式重新约定，并在第四条违约责任中明确约定，逾期支付租金或物业费的，逾期天数达20日的，甲方（原告）有权解除租赁协议，乙方（被告）缴纳的履约保证金不予退还，并有权追究由此给甲方造成的损失…… 综上，本案的争议焦点为：租赁合同能否自动解除或者单方解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定，合同的解除包括协议解除、约定解除、法定解除，从本案看，双方的签订的补充协议三，合同明确约定逾期支付租金的解除条件，属于约定解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力不能实现合同的目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告自2018年4月12日即向被告发出解除合同通知书，被告方管理工作人员王涛于2018年6月2日书写还款计划，保证于2018年6月6日前付清拖欠租金，但被告提交的证据不足以证明在2018年6月6日前付清租金。现原告诉讼来院，请求解除双方签订的租赁协议，本院认为，被告在租赁使用原告的商铺期间，存在不按时交付租金的事实，虽经双方协商，被告仍未按时缴纳租金，本案在审理过程中，多次组织两方调解，双方仍未达成一致意见。被告辩称如解除合同，要求原告赔偿其装修损失、停业损失及履约保证金，本院认为，被告在诉讼期间并未提起反诉，本院虽经调解，双方就装修费用不能达成一致意见，故不宜在本案一并处理。双方可以自行协商或另行诉讼。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、准许原告利辛县翰联商业管理有限公司和被告安徽悦食尚餐饮管理有限公司解除2016年11月29日签订的《租赁协议》及所有补充协议； 二、驳回原告利辛县翰联商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理25元，由原告利辛县翰联商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  闫侠 二〇一八年十一月二日 书记员  张鹏