安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0111民初4753号原告：钱嘉熙，女，1991年2月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：庞四旺，安徽宏淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：都杰，安徽宏淼律师事务所律师。被告：安徽宝利丰投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道766、838号，统一社会信用代码91340100584590787P（1—1）。法定代表人：陈海斌，总经理。委托诉讼代理人：程秋生，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成旺，安徽汉合律师事务所实习律师。原告钱嘉熙与被告安徽宝利丰投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱嘉熙委托诉讼代理人庞四旺、都杰，被告安徽宝利丰投资发展有限公司委托诉讼代理人程秋生、吴成旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱嘉熙向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于合肥市包河区徽州大道与靶场路交口宝利丰广场8幢3101室的房屋权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自2017年8月4日起算，以原告己支付的房屋总价款2044251元为基数，按日万分之零点五计算至被告完成办理房屋权属证书之日，暂计至起诉时为27597.39元；3、判令被告返还原告住房维修基金24009.9元，并自2018年1月1日起按年利率6%支付利息，暂计至起诉时为480.2元；4、判令本案全部费用由被告承担。事实和理由：2016年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发建设的位于徽州大道与靶场路交口宝利丰广场8幢3101室的房屋，被告应在房屋交付使用后60日内为原告办理房屋权属证书，否则应承担违约责任。上述合同签订之后，原告按合同约定完成付款义务，且原告己向被告缴纳由被告代办房产证所需的各项税费并向被告提交全部办理房产证所需资料。而被告直至2017年6月3日才交付房屋，且至今未按合同约定为原告办理房屋权属证书。原告多次催促被告为原告办理房产证，但被告一直推托，己构成严重违约。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对于被告逾期办证的违约责任虽有约定，但该约定显失公平，不利于保护业主的利益。且约定的违约金明显过低，不足以弥补业主的损失。根据法律规定，原告依法请求法院提高违约金计算标准，调整为以原告己支付的房屋总价款为基数，按日万分之零点五计算违约金。2017年12月1日，合肥市人民政府颁布《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》并于当日开始执行，该规定对合肥市业主缴纳维修基金的标准进行了调整。原告己向被告交纳维修基金40885元，而按照新标准原告应缴纳的维修基金金额为16875.1元，被告应退还多收的维修基金24009.9元。被告虽然口头承诺退还，但至今没有兑现，实属恶意占用原告资金，被告应赔偿资金占用期间给原告造成的损失。原告为维护自身权益，特诉诸法院，望判如诉请。庭审中，原告钱嘉熙委托诉讼代理人当庭将诉请“判令被告返还原告住房维修基金24009.9元，并自2018年1月1日起按年利率6%支付利息，暂计至起诉时为480.2元”变更为“判令被告以多收取的住房维修基金24009.9元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日（2018年5月15日）止，按年利率6%向原告支付利息533元”，并自愿放弃“判令被告返还原告住房维修基金24009.9元”的诉请。被告安徽宝利丰投资发展有限公司辩称：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告于2017年6月3日向原告交付房屋，并根据合同约定已在房屋交付后60日内（2017年7月24日），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且在本案开庭前，房屋权属证书已办理完毕，故被告不构成违约。2、即使认定被告构成违约，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定原告亦仅需按被告已付房款（2044251元）的0.5%向被告支付违约金。原告认为合同中对该笔违约金约定显失公平，不利于保护其利益，于法无据。原告认为约定的违约金明显过低，不足以弥补其损失，根据相关司法解释的规定，原告未能提供证据证实其实际损失大于约定的违约金数额，应依法承担举证不能的不利后果。3、新《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》于2017年12月1日起执行，原告于2017年6月3日依据原《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》代收的维修基金，因新、老规定收取标准不同导致的多收取部分，双方并未明确约定退还时间，原告主张对多收的住房维修基金除应退还外，还应自2018年1月1日起，按年利率6%向原告支付利息，于法无据。本院经审理认定事实如下：原告钱嘉熙为购买由被告安徽宝利丰投资发展有限公司开发的位于安徽省合肥市包河区徽州大道与靶场路交口宝利丰广场8幢3101房屋，于2016年2月27日与被告安徽宝利丰投资发展有限公司签订《商品房屋买卖合同》，合同约定：该房屋建筑面积153.41平方米，房屋总价款为2044251元。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。《商品房屋买卖合同》附件四—《合同补充协议》约定：买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）。否则，出卖人有权相应推迟办证手续。同时，合同中有关逾期办证的法律责任由买受人承担。如出卖人已为买受人银行按揭贷款提供担保的，但买受人未按出卖人通知的时间提供办证所需资料及缴纳办证税费的，买受人应每日按照合同金额的万分之零点五向出卖人支付违约金。合同签订后，原告钱嘉熙按照合同约定向被告安徽宝利丰投资发展有限公司支付了首付款704251元，余款1340000元已办理了按揭贷款。2017年6月3日，被告安徽宝利丰投资发展有限公司向原告钱嘉熙交付原告所购房屋，原告在房屋交付接收确认单上明确表示“不选择自行办证”，并于当日缴纳了由被告代收的维修基金、产权证登记费、印花税、工本费、契税等费用。经查询合肥市不动产登记系统显示：被告安徽宝利丰投资发展有限公司于2017年8月10日向产权登记机关申请房屋“期转现新建”，2017年8月13日“期转现新建”办结；2017年8月14日申请房屋“初始登记”（被告安徽宝利丰投资发展有限公司提交的证据《房屋所有权初始登记申请书》申请人签章落款日期为2017年7月24日），2017年11月22日“初始登记”办结，新建商品房登记至被告安徽宝利丰投资发展有限公司名下；2018年6月22日申请房屋“转移登记”，当日转移登记办结，至此安徽省合肥市包河区徽州大道与靶场路交口宝利丰广场8幢3101房屋登记至原告钱嘉熙名下，原告钱嘉熙现已取得房屋权属证书。本案开庭后，原告钱嘉熙委托诉讼代理人书面申请自愿放弃“判令被告以多收取的住房维修基金24009.9元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日（2018年5月15日）止，按年利率6%向原告支付利息533元”的诉请。上述事实，除有原告及被告的当庭陈述和认可外，还有原告提交的《商品房屋买卖合同》和《合同补充协议》、房屋交付接收确认单、收款收据，被告提交的房屋所有权初始登记备案材料、房屋权属证书，以及本院依法向房产登记机关调取的合肥市不动产登记系统新建商品房权属登记流程截图等证据予以证实，本院对其证明力依法应予确认。本院认为，原告钱嘉熙与被告安徽宝利丰投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》由国家工商行政管理局及中华人民共和国建设部监制，该合同及《合同补充协议》由双方自愿签订，且签订后已在合肥市房屋登记机关登记备案。合同中关于原告逾期办理产权登记违约责任承担方式、违约金的比例等内容均用加黑字体特别标注提示，并以下划线形式表明可由合同双方当事人自行协商确定。同时合同在被告未为原告银行贷款提供担保的情况下，关于被告逾期办理产权登记和原告逾期缴纳办理产权登记的相关税、费及提交相关材料承担违约责任的违约金比例均约定一致，仅在被告为原告银行贷款提供了担保的情况下，因被告责任增加，而相应的变更了违约金的计算方式，符合权利义务对等原则。因此该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。合同签订后，自被告安徽宝利丰投资发展有限公司于2017年6月3日向原告钱嘉熙交付房屋，至2018年6月22日案涉房屋权属登记办理完毕，业已超过90日。因原告钱嘉熙于2017年6月3日已缴清办理房屋权属登记所需的所有费用，并以书面形式明确表示“不选择自行办证”，故在房屋登记机关于2017年11月12日将安徽省合肥市包河区徽州大道与靶场路交口宝利丰广场8幢新建商品房初始登记办理完成后，案涉8幢3101房屋已完全具备了申请办理房屋权属登记的条件，但被告安徽宝利丰投资发展有限公司无正当理由在初始登记办结200余天后，于2018年6月22日才按照原告钱嘉熙委托，代为向房屋登记机关申请办理案涉8幢3101房屋权属登记，致原告钱嘉熙自房屋交付使用之日起超过90日未能取得房屋权属证书。根据合同约定因被告安徽宝利丰投资发展有限公司的责任，致原告钱嘉熙不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告安徽宝利丰投资发展有限公司应当按已付房价款的0.5%，向原告钱嘉熙支付逾期办理产权登记违约金10221.26元（2044251元×0.5%）。原告钱嘉熙认为合同约定的违约金明显过低，不足以弥补其损失，根据商品房买卖合同纠纷案件相关司法解释及民事诉讼举证规则的相关规定，应当提供证据证实被告安徽宝利丰投资发展有限公司逾期办理房屋权属登记给其造成的实际损失大于合同约定的违约金数额，本案在举证期限内原告钱嘉熙未能提供证实其实际损失金额，应依法承担举证不能的不利后果。本院对其要求以及己支付的房屋总价款为基数，按日万分之零点五标准，按日计算违约金的诉讼请求，依法不予支持。另，原告钱嘉熙自愿放弃判令被告以多收取的住房维修基金24009.9元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日（2018年5月15日）止，按年利率6%向其支付利息533元的诉请，系其真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告安徽宝利丰投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱嘉熙逾期办理产权登记违约金10221.26元；二、驳回原告钱嘉熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，减半收取计252元，由原告钱嘉熙负担224元，由被告安徽宝利丰投资发展有限公司负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈永骜二〇一八年十一月十四日书记员  王丽莉附：本案适用的法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。