湖南省长沙市雨花区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）湘0111行初76号 原告陈军，男，1982年1月28日出生，汉族。 委托代理人徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被告长沙市国土资源局，住所地长沙市雨花区劳动东路238号。 法定代表人陈晓阳，局长。 委托代理人黄轶岚，女，1988年6月12日出生，汉族，系该局不动产登记中心科员。 委托代理人刘双，上海建纬（长沙）律师事务所律师。 第三人中国工商银行股份有限公司长沙马王堆支行，住所地长沙市芙蓉区远大一路391号。 负责人吴资伟，行长。 委托代理人吴永新，湖南淡远律师事务所律师。 委托代理人厉平春，湖南淡远律师事务所律师。 原告陈军（以下简称原告）诉被告长沙市国土资源局（以下简称被告）、第三人中国工商银行股份有限公司长沙马王堆支行（以下简称工商马王堆支行）房屋管理行政登记一案，本院于2018年6月5日受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2018年8月9日公开开庭对本案进行了审理。原告及其委托代理人徐攀，被告的委托代理人黄轶岚、刘双，第三人的委托代理人厉平春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年9月24日，案外人邱立平委托冯梦豆与工商马王堆支行的工作人员共同向原房屋登记部门申请办理预购商品房抵押预告登记，其提交的《长沙市预购商品房抵押权预告登记申请书》在“备注”一栏载明：“自该房屋初始登记之日，申请人同意将该抵押权预告登记自动转为一般抵押权登记”。原房屋登记部门于2013年9月29日办理了涉案房屋的长房预雨字第213053452号预购商品房抵押预告登记。2017年9月20日，被告为工商马王堆支行办理了上述房屋预抵押转现房抵押业务，并作出湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产登记。 被告在举证期内提供了以下证据、依据： 第一组证据：证1、长沙市预购商品房抵押权登记预告登记申请书，证2、申请人的身份证明，证3、《个人购房借款/担保合同》，证4、长房预雨花字第413076847号预购商品房预告登记证明，证5、税费缴纳凭证，证6、长房预雨花字第213053452号抵押预告登记证明，证7、长沙市不动产登记审批书,以上证据拟证明在办理涉案的长房预雨花字第213053452号、湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产登记过程中，登记机关严格按照相关规定，履行了法定的审慎审查义务，程序合法。 第二组证据：证8、长沙市岳麓区法院（2014）岳民初字第01576-1号民事裁定、协助执行通知书、执行人员信息，证9、2014年3月10日房屋查（解）封登记申请书，证10、长沙市岳麓区法院（2014）岳民初字第01576-4号民事裁定、协助执行通知书、执行人员信息，证11、长沙市不动产登记中心审查建议函，以上证据拟证明原告曾多次向法院申请对涉诉房产进行查封、冻结手续，法院已知悉涉诉房产上存有抵押登记的事实。 法律依据：《房屋登记办法》第二十五条、六十七条、七十一条,《湖南省实施细则》第二十八条、七十一条、七十六条,《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条、七十八条、八十五条。 原告诉称，原告系长沙市不动产登记中心（原长沙住房和城乡建设委员会）颁发的长房预雨花字第213053452号、湘（2017）长沙不动产证明第0246686号不动产登记证明中义务人邱立平的债权人。在原告与邱立平的民事案件中，原告申请将邱立平名下位于长沙市雨花区长沙大道789号新华都万家城1栋1102房进行财产保全，予以了查封、冻结。查封冻结之时，该套房产没有任何权利限制，也没有进行过任何司法查封。2017年9月20日，被告违反强制性规定，在法院查封冻结房产上登记他项权利人。被告办理涉案房产的他项权利证明也不符合法律的有关规定，办理程序违法。被告的行为违反了法无规定即禁止的行政行为原则。诉讼请求：一、确认被告办理长房预雨花字第213053452号、湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产登记的行政行为违法；二、撤销被告办理的长房预雨花字第213053452号、湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产登记证明；三、判令被告承担本案的诉讼费用。 原告提交了下列证据： 证1、（2017）湘0104执492号之一执行裁定书，证2、长房预雨花字第213053452号抵押预告登记证明，证3、湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产登记证明，拟证明涉案房屋在2013年2月12日申请办理了产权登记，2017年7月通过查询，该房产没有权限设置； 证4、不动产登记情况表，证5、长房权证雨花字第714030748号房屋所有权证，拟证明涉案房屋于2014年办理了产权证，岳麓区法院的查封不是预查封。 被告辩称，一、被告办理的长房预雨花字第213053452号、湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产登记行政行为合法。经查询涉案房屋登记档案，2013年9月24日，邱立平与工商马王堆支行共同向原房产登记部门申请办理了预购商品房抵押权预告登记，并提交《长沙市预购商品房抵押权预告登记申请书》、申请人的身份证明、《个人购房借款/担保合同》、长房预雨花字第413076847号预告登记证明、税费缴纳凭证，原房产登记部门依法接收申请材料，依据《房屋登记办法》第二十五条、六十七条、七十一条以及《湖南省实施细则》第二十八条、七十一条、七十六条的规定，依法对涉案预购商品房抵押权预告登记进行受理、审核。经审核，原房产登记部门认为上述申请材料符合法定要求，遂于2013年9月29日办理了涉案房屋的长房预雨花字第213053452号抵押预告登记证明。 2014年3月14日，经邱立平、长沙市武夷置业公司共同申请，原房产登记部门办理房屋所有权转移登记，登记类型为期房转现房交易，即涉案房屋已经完成初始登记（首次登记）。鉴于邱立平与工商马王堆支行已经在办理前述预购商品房抵押预告登记的申请书中注明：“自该房屋初始登记之日，申请人同意将抵押权预告登记自动转为一般抵押权登记。”邱立平与工商马王堆支行也已向被告提交《长沙市预购商品房抵押权登记预告登记申请书》、《个人购房借款/担保合同》、申请人的身份证明、费用缴纳凭证等相关资料，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条、七十八条、八十五条的规定，被告依法对涉案预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记进行受理、审核。被告认为涉案预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记符合上述不动产登记相关规定，于2017年9月20日办理了涉案房屋的湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号商品房抵押权首次登记。 二、被告的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。原告诉称，在其与邱立平的案件审理之时，法院将邱立平名下位于长沙市雨花区长沙大道789号新华都万家城1栋1102进行财产保全，予以了查封、冻结。在查封、冻结之时该套没有任何权利限制，也没有进行任何司法查封。并因此认为2017年9月20日，被告违反强制性规定在查封、冻结房产上登记他项权利人。 被告认为原告诉称的事实与客观事实不符。长沙市岳麓区人民法院分别于2014年3月10日、2016年3月3日进行涉案房屋的相关查封，在办理相关查封的协助执行过程中，由于涉案房屋已经在之前进行预购商品房抵押预告登记，人民法院办案人员在查封申请书上均注明了“已知抵押登记情况”，因此，被告认为，根据物权法关于抵押权的规定，涉案房屋在查封、冻结之时是存在法定的权利限制的。并且，被告根据邱立平及第三人的申请、长沙市岳麓区人民法院协助执行通知先后办理相关不动产登记，依法履行其法定的职责，保护各方当事人的合法权益，证据确凿，程序合法，原告的诉讼请求缺乏事实证据和法律依据。 综上，答辩人办理长房预雨花字第213053452号、湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产登记，适用法律法规正确，程序合法，依法应予维持。原告的诉讼请求缺乏事实证据和法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。 在本案审理过程中，被告补充抗辩意见称，2013年的房屋登记部门为长沙住房和城乡建设委员会，当时的房屋登记机构为方便群众办理商品房的预抵押转现房抵押业务，特在《长沙预购商品房抵押权预告登记申请书》文本中作出“备注”的技术处理。同时因机构改革的原因，导致积压了大量案件，故涉案抵押预告登记到一般抵押登记的时间跨度比较长。 第三人工商马王堆支行述称，一、原告不是本案具体行政行为的相对人，与本案具体行政行为亦不具有法律上的利害关系，因此原告不是本案适格的诉讼主体，应当依法驳回原告的起诉。根据《行政诉讼法》第十二条之规定，行政诉讼有严格的受案范围限制，本案中的具体行政行为系被告依工商马王堆支行及案外人邱立平的申请作出，原告不是本案具体行政行为的相对人。同时，本案原告与工商马王堆支行双方之间的争议，原告已经向长沙市岳麓区人民法院提起了执行异议之诉，双方争议系民事法律关系约束范畴，与行政诉讼无关，本案原告与具体行政行为亦不具有法律上的利害关系，原告不是本案适格的诉讼主体，请求依法驳回原告的起诉。 二、被告依工商马王堆支行及案外人邱立平的申请，在其职权范围内，根据相关法律法规及部门规章的规定，依据法定程序，依法作出颁发不动产登记证明的具体行政行为，符合法律规定，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据。 2013年9月24日，工商马王堆支行与案外人邱立平共同向原房产登记部门办理预购商品房抵押权预告登记，并向原登记部门要求提供了完备齐整的全部材料，同时在申请中注明：“自该房屋初始登记之日，申请人同意将该抵押权预告登记自动转为一般抵押权登记。”原登记部门经审核后，认为工商马王堆支行与案外人的申请材料符合法定要求，于2013年9月29日依法颁发了长房预雨花字第213053452号抵押预告登记证明。在房屋完成初始登记后，长沙市不动产登记中心依双方申请，将抵押权预告登记转为一般抵押权登记，此被告的具体行政行为符合法律规定。 同时，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，首先，长沙市岳麓区人民法院2014年3月10日、2016年3月3日对涉案房屋办理查封手续时，被告通过书面方式明确告知了其涉案房屋办理了抵押登记的事实，原告诉称事实与客观事实严重不符。其次，涉案房屋在办理预查封登记手续前，业已存在了预告登记，被告在条件具备时依工商马王堆支行的请按《物权法》第二十条之规定转为所有权登记、抵押登记及正式的查封登记，不涉及涉案房屋的权属变更或转移手续，如像原告机械式、断章取义地理解《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第二十二条之规定，则预告登记制度将形同虚设，预告登记制度其存在便无任何意义，本案原告的诉称论断明显属于法律认识错误。 三、工商马王堆支行严格按照登记机关的要求办理预抵押登记及一般抵押权登记，无任何过错，退一步讲，即使登记机关在行政行为过程中程序轻微违法，但因对原告权利不产生实际影响，因此原告的诉讼请求亦应予以驳回。涉案房屋系邱立平通过向工商马王堆支行申请贷款的方式取得，邱立平仅支付了房屋总价款的3成首付，工商马王堆支行提供了房屋总价款的7成抵押按揭贷款，本案原告对涉案房屋处置价款的分配主要来源于工商马王堆支行抵押信贷政策的支持。工商马王堆支行在办理预抵押及一般抵押权业务过程中，严格按照登记机关的程序及材料要求，共同提交了完备的相关资料，在业务开展过程中无任何过错与过失，为确保正常的金融市场秩序及维护国有资产安全，原告的诉讼请求不应予以支持。 综上，本案原告不是适格的诉讼主体，原告诉称事实与客观事实严重不符，其起诉缺乏事实与法律支持。被告的具体行政行为证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。因此，应当驳回原告的起诉或全部诉讼请求。 第三人工商马王堆支行提供了下列证据： 证1、（2018）湘0104民初4545号《应诉通知书》，证2、（2018）湘0104执异23号《执行裁定书》，以上证据拟证明原告与工商马王堆支行之间的争议系民事诉讼约束范畴，与行政诉讼无关，本案原告不是适格的主体。岳麓区人民法院的（2018）湘0104执异23号《执行裁定书》中说明了，房屋登记机关在其办理查封登记时明确告知涉案房屋有抵押登记的事实，但因岳麓区法院工作人员的失误，致使岳麓区法院留存至登记机关的协助执行通知书与岳麓区法院附卷的协助执行通知书内容不一致。 经庭审质证，双方当事人提出质证意见如下： 对被告提交的证据，原告质证如下：对第一组证据中证5、7的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议。对第二组证据中岳麓区法院（2014）岳民初字第01576-1号民事裁定的真实性无异议，对证明目的有异议，岳麓区法院在2014年是查封新产权。对证9的三性均有异议，抵押登记情况无法证实，轮候情况等具体内容均没有告知。对证10的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。对证11真实性没有异议，关联性和证明目的有异议。根据一事一申请原则，被告以一个申请替代两个意思表示，违反法律强制性规定。对法律依据的真实性无异议，但法律依据适用错误，应当适用登记发生时的法律，行政行为发生时《不动产登记暂行条例实施细则》还没有出台。 对被告提交的证据，工商马王堆支行无异议。 对原告提交的证据，被告质证如下：对证1的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。这份裁定书只是原告民事案件中的一份裁定书，之前的执行裁定与该份裁定具有延续性，岳麓区法院对涉案房屋的查封经历了预查封的延续过程，无法达到原告的证明目的。对证2、3的三性无异议，对证明目的有异议，该份证据恰恰是涉案不动产登记行为的一个凭证，该预告登记合法有效。并且该预告登记证明中写明，预告登记后未在法定期限内申请登记的，预告登记失效，但申请人在申请材料中进行了备注。对证4的三性均有异议，抵押权的预告登记在这上面是无法体现的，不能因此说涉案房屋没有权利限制。对证5的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。2014年2月12日期房转为现房。 对原告提交的证据，工商马王堆支行质证如下：质证意见同被告的质证意见一致。根据《物权法》的规定所有的不动产登记应当以登记簿为准，不动产登记情况表及房产证复印件上面载明的信息与不动产登记薄不一致的应当以被告不动产登记薄上所载明的信息为准。 对工商马王堆支行提交的证据，被告无异议。 对工商马王堆支行提交的证据，原告质证如下：对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。民事案件并没有认定工商马王堆支行的抵押权合法有效，也没有认定涉案预告抵押与一般抵押生效。 对原、被告提交的证据，本院认证如下：原、被告及工商马王堆支行提交的证据均符合证据的法定要求，作为证据的真实性、合法性本院予以确认，能否达到各自的证明目的，由本院综合审查确认。 经审理查明，2013年9月11日，案外人邱立平因购买长沙大道789号新华都万家城1栋1102号房屋，向工商马王堆支行按揭贷款39万元，邱立平将该房屋抵押给工商马王堆支行。2013年9月24日，邱立平委托冯梦豆与工商马王堆支行的工作人员共同向原房屋登记部门申请办理预购商品房抵押预告登记，并提交了《长沙市预购商品房抵押权预告登记申请书》、申请人的身份证明、《个人购房借款/担保合同》、长房预雨花字第413076847号房屋预告登记证明、税费缴纳凭证等。《长沙市预购商品房抵押权预告登记申请书》在“备注”一栏载明：“自该房屋初始登记之日，申请人同意将该抵押权预告登记自动转为一般抵押权登记”。原房屋登记部门予以受理后，于2013年9月29日办理涉案房屋的长房预雨字第213053452号预购商品房抵押预告登记。 另查明，2014年2月12日，被告为涉案房屋办理了长房权证雨花字第714030748号房屋所有权登记，并于同年3月19日向邱立平颁发不动产权证书。因原告诉曾志鹏、邱立平民事纠纷一案，原告向长沙市岳麓区法院起诉并申请财产保全，长沙市岳麓区法院于2014年3月10日向被告发出（2014）岳民初字第01576-1号协助执行通知书，查封了邱立平名下的新华都万家城1栋1102号房屋，查封期限从2014年3月10日至2016年3月9日。2016年3月3日，长沙市岳麓区法院对上述房产进行了续查封，查封期限从2016年3月3日至2019年3月2日。2017年9月20日，被告为工商马王堆支行办理了上述房屋预抵押转现房抵押业务，并作出湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产登记。 还查明，2018年2月11日，长沙市岳麓区法院将涉案房屋予以拍卖成交。工商马王堆支行以对涉案房屋享有优先受偿权为由向该院提起执行异议，同年5月24日，该院作出（2018）湘0104执异23号执行裁定书，确认工商马王堆支行系涉案房屋合法抵押权人，享有优先受偿权。原告对该执行裁定不服，于同年6月5日向该院提起执行异议之诉，该院于2018年7月20日作出（2018）湘0104民初4545号民事裁定书，以该案需要以行政诉讼的审理结果作为依据为由，裁定中止诉讼。 原告于2018年6月5日诉至本院，请求判如所请。 本院认为，《房屋登记办法》第十七条第一款规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。”第二十三条规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。”第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”第六十七条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。”第六十八条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”第七十一条规定：“申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）预购商品房预告登记证明；（六）当事人关于预告登记的约定；（七）其他必要材料。”《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……（五）依法被查封、扣押、监管的财产；……”《国土资源部关于印发的通知》（国土资规〔2016〕6号）14.1.3规定：“对于法律禁止抵押的下列财产，不动产登记机构不得办理不动产抵押登记：……依法被查封的不动产；……”14.1.6规定：“有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记……”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十六规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。” 本案中，2013年9月24日，申请人向原房屋登记部门申请办理预购商品房抵押预告登记，并在提交的《长沙市预购商品房抵押权预告登记申请书》在“备注”一栏载明：“自该房屋初始登记之日，申请人同意将该抵押权预告登记自动转为一般抵押权登记”。因该备注行为系行政部门应允的便民行为，行政部门应当受其约束。涉案房屋于2014年2月12日办理了房屋所有权登记，申请人提交的申请资料已符合一般抵押登记申请的要求，按照备注的约定，应视为申请人于2014年2月12日提出了一般抵押权登记申请，被告应于10个工作日内作出登记或不予登记的决定，而被告迟至2017年9月20日才办理涉案房屋的预抵押转现房抵押登记，远远超过法定期限，程序违法。 同时，涉案房屋于2013年9月29日办理了长房预雨字第213053452号抵押预告登记，于2014年2月12日办理了房屋所有权登记，长沙市岳麓区法院于同年3月10日对涉案房屋进行了查封。根据上述法律规定，因涉案房屋截至2014年3月10日已进行了房屋所有权登记，岳麓区法院的查封应为正式查封，而非预查封。故涉案房屋属于物权法规定的禁止抵押的财产，被告于2017年9月20日作出的湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号预抵押转现房抵押登记违反法律的强制性规定，应予撤销。 原告诉请确认被告作出的长房预雨字第213053452号抵押预告登记违法并予以撤销。本院认为该抵押预告登记行为已被2017年9月20日的湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产抵押登记行为所覆盖，且该抵押预告登记与原告无法律上的利害关系，实际影响其权益的行为应为被告于2017年9月20日作出的不动产抵押登记行为，故对该抵押预告登记的合法性本院不予单独审查。 综上，被告作出的湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产抵押登记程序违法、法律适用错误，应予撤销。原告提出的诉讼请求，理由成立，应予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九之规定，判决如下： 撤销被告长沙市国土资源局于2017年9月20日作出的湘（2017）长沙市不动产证明第0246686号不动产登记行为。 本案受理费50元，由被告长沙市国土资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  刘 昕 审 判 员  曹 敏 人民陪审员  李谷春 二〇一八年十一月一日 书 记 员  尚巧玉 附： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。