云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0627民初3884号原告（反诉被告）付琼，女，汉族，生于1987年1月11日，云南省镇雄县人，农村居民，小学文化，住镇雄县。委托代理人王雄，云南滇南（昆明）律师事务所律师。被告（反诉原告）云南得廷房地产开发有限公司，住址：云南省昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区3组103室。法定代表人罗仕超，总经理。委托代理人岳朝波，云南雄云律师事务所律师。原告付琼（反诉被告，以下简称付琼）诉被告云南得廷房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称得廷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院二〇一七年十一月七日立案受理后，依法组成合议庭，于二〇一八年九月十一日公开开庭进行了审理。付琼及其委托代理人王雄，得廷公司的委托代理人岳朝波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付琼诉称，2016年11月24日，我与得廷公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：得廷公司将位于镇雄县商铺租给我经营厨房用品等。租赁期限自2016年12月1日起至2019年6月30日止，共31个月，其中，免租期2个月，实际租期为29个月。租金一年一付，先付后用。我按约定向得廷公司缴纳了1000元租赁保证金和第一年的租金75000元。我租赁的商铺于2017年元旦节开业后，因得廷公司设施不完善、管理有瑕疵、招商不齐、商铺停电等原因，导致我租赁的商铺生意惨淡，无法经营，得廷公司却不纠正，我进驻得廷公司商铺2个月后，便要求与得廷公司解除合同。2017年1月21日，经镇雄县公安局南城派出所和旧府司法所调解，我等商铺租赁户要求得廷公司第一次开业后，商铺租赁户入驻率达到70%以上，否则立即解除合同，退还一年的租金并赔偿损失；并要求得廷公司印发宣传单到各乡镇和街道进行宣传，在镇雄电视台、自媒体、出租车和公交车车辆上打广告；强调得廷公司需进一步补充完善以下设施：1.每栋楼做一个液晶显示屏（至少5m×5m）、灯箱广告；2.每层商城入口处要有明显标识；3.过道灯要保持长期亮、卫生间要有门和隔板；4.有拖把池、洗手间脸盆上要有镜子、过道上要安装监控视频和音箱、商场内要有明显的路标、停电要有备用电源等硬件设施。由于得廷公司未按商城的原始布局规划，违规将我租赁的D栋4个商铺出口通道堵上，也未按照司法所等部门组织调解时的承诺改善商场经营环境，长期违约和不作为，造成我客流量减少，生意惨淡，我因此多次向镇雄县人民政府信访局上访，经过各级部门多次调解均未能切实解决问题，特请求法院判令：1.解除我与得廷公司双方签订的《商铺租赁合同》；2.由得廷公司双倍返还我保证金2000元，退还我租金62500元（75000元÷12月×10月）；3.由得廷公司支付我咨询费3700元；4.由得廷公司承担本案诉讼费。付琼针对反诉请求辩称，对得廷公司提出解除租赁合同无意见。因2017年1月21日之后，我与得廷公司双方发生纠纷，经相关政府部门调解，未得到解决，实际是得廷公司未按合同履行承诺，得廷公司承诺我所在的D栋2楼达到70%入驻率，若达不到，我有权要求返还租金、解除合同。得廷公司的反诉无事实依据，请求强求驳回得廷公司的反诉。得廷公司辩称，我公司履行《商铺租赁合同》期间没有违约行为，反而是付琼在租赁合同履行期间拒不按时支付租金，构成违约，其诉求于法无据，请求人民法院依法驳回付琼诉求。由于付琼未按照双方签订的《商铺租赁合同》约定及时给付租金，经我公司多次催收无果，现当庭提出反诉，请求判令：1.解除我公司与付琼之间签订的《商铺租赁合同》，由付琼将商铺内物品搬离，返还我公司商铺；2.由付琼自2017年12月1日起按日租金205.48元支付我公司租金至返还商铺之日止；3.由付琼以人民币62500元为基数，按日利率1‰给付我公司自2017年11月1日起至给付租金之日止的滞纳金。根据付琼与得廷公司双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.付琼与得廷公司双方在履行合同过程中是否违约？是否符合解除合同的条件？2.付琼主张解除合同后，要求得廷公司返还其租金62500元、咨询费3700元及双倍保证金2000元的主张是否成立？3.得廷公司要求由付琼自2017年12月1日起按日租金205.48元支付其租金至返还商铺之日止及以人民币62500元为基数，按日利率1‰给付得廷公司自2017年12月1日起至给付租金之日止的滞纳金的请求是否成立？付琼针对其主张向本院提交出示以下证据：1.身份证复印件一份，拟证明付琼的诉讼主体资格。2.《商铺租赁合同》原件一份，拟证明付琼与得廷公司于2016年11月24日签订《商铺租赁合同》，付琼向得廷公司租赁位于镇雄县商铺，租期自2016年12月1日起至2019年6月30日止，共计31个月，免租期2个月。《商铺租赁合同》载明：“得廷公司（甲方）将位于镇雄县，总面积为129.02平方米的206、220、229号、230号商铺，租赁给付琼（乙方）用于经营厨房用品。商铺租赁期限2016年12月1日起至2019年6月30日止，共计31个月，免租期2个月，实际计算租期为29个月，免租期从第二年计算，租金总额为181250.00元；合同签订当日，乙方需向甲方支付保证金1000元,在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定原样归还上述商铺，保证金在二十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；一方可提前30日通知另一方解除合同，解除方按合同约定的违约解除合同条款，承担提前解除合同的责任。”3.收据原件两份，拟证明付琼于2016年12月11日向得廷公司缴纳保证金1000元，并支付2016年12月1日至2017年11月30日租金75000元的事实。4.2017年1月21日、2017年9月19日的调解笔录各一份，拟证明付琼等商铺租赁户与得廷公司发生纠纷后经南城派出所、旧府司法所调解的事实，商铺租赁户方提出诉状所列10项要求，得廷公司承诺于二零一七年农历正月三十日前对商场做广告宣传、提供硬件设施。付琼等商铺租赁户二次向被告提出解除租赁合同的要求，得廷公司工作人员也同意解除租赁合同，但不同意退还租金的事实。5.照片5张，拟证明得廷公司D栋2楼入驻情况达不到70%，消防通道改为铺面出租给商铺租赁户，停水、停电不发电、有电不开电梯，导致不能正常营业等事实。6.视频光盘一份，拟证明双方发生纠纷后，在相关部门进行调解的情况，以及商铺电梯停运状况，部分商铺长期处于闲置状态的事实。7.邓声明与得廷财富广场《商铺租赁定房协议》复印件一份。载明邓声明与得廷财富广场租赁商铺的权利义务，第八条第二项约定了：若甲方（得廷财富广场）超市招商不成功，商家经营数量较少，乙方（邓声明）有权单方面解除本协议，要求甲方无息退换商铺定金，并不承担违约责任。得廷公司质证认为：对证据1、2、3的三性均不持异议；对证据4的真实性无异议，但达不到付琼的证明目的，调解笔录与双方签订的《商铺租赁合同》无关，在第一次调解协议上所作的承诺均已做到，第二次调解最终未能达成一致意见；证据5不能达到付琼的证明目的，没有拍摄时间、地点及拍摄人；证据6发生纠纷双方进行调解是事实，视频反应电梯处于停运状态时间短，不能反应停运原因，所以，不能达到付琼的证明目的；证据7的真实性无异议，但认为定房协议只是意向协议，应当以租赁合同的内容为准，且付琼不是该定房协议的合同相对人，其不能享有该定房协议的权利义务，而且，签订租赁合同的商家经营数量已经达到商铺数70%以上，承租人不具备定房协议第8条约定的单方解除合同条件。本诉被告针对自己的辩解主张向法庭提交出示下列证据：1.营业执照复印件一份，用以证明得廷公司的主体身份。2.《建设工程规划许可证》1份及《委托经营合同》4份，用以证明得廷公司对付琼租赁商铺享有出租权。委托合同载明：业主张洪先、王勇将自己所有的位于镇雄县商铺（委托期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止）、业主张豪、吴燕将自己所有的位于镇雄县商铺（委托期限自2016年11月1日起至2019年6月30日止）、业主唐家芳、刘府林将自己所有的位于镇雄县商铺（委托期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止）、业主龚银菊、张凯将自己所有的位于镇雄县商铺（委托期限自2016年7月1日起至2019年10月30日止）、业主丁盈将自己所有的位于镇雄县商铺（委托期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止），特别授权委托给得廷公司经营管理，商铺建筑面积共计129.02平方米，委托经营管理事项包括但不限于商铺的日常经营管理、对外宣传、客户接洽、商谈、签订相关商铺租赁和管理协议，后续代管服务包括但不限于向客户收取商铺租金、收取商铺其他服务费用和物业管理费用等，委托经营期间，得廷公司可自行经营或承租、转租。3.《商铺租赁合同》一份，用以证明付琼与得廷公司双方存在租赁合同关系。商铺租赁合同载明:“得廷公司（甲方）将位于镇雄县.02平方米的206、220、229、230号商铺，租赁给付琼（乙方）用于经营厨房用品。商铺租赁期限自2016年12月1日起至2019年6月30日止，共31个月，其中免租期2个月，实际计算租期为29个月，免租期在第二年计算，租金总额为181250.00元；合同签订当日，乙方需向甲方支付保证金1000元,在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定原样归还上述商铺，保证金在二十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；一方可提前30日通知另一方解除合同，解除方按合同约定的违约解除合同条款，承担提前解除合同的责任。”4.《建设工程竣工验收备案表》复印件1份，拟证明涉案商铺已竣工验收合格。5.变形金刚等物件的《租赁合同》及收据复印件各一份、《项目合作协议》及《费用明细》复印件一份、云南省当场处罚定额收据复印件一份，用以证明得廷公司已对商场进行了推广等宣传活动，并因张贴、推广、散发广告被处以行政罚款的事实。付琼质证认为，对证据1、2、3的三性均无异议，对证据4的真实性不认可，不能达到得廷公司的证明目的，证据5不能达到得廷公司的证明目的，得廷公司被罚款是因为其未按合法方式宣传，与付琼无关。本院审查认为，付琼出示的证据1、2、3、4、5、6经得廷公司质证均未提出实质性异议，该证据来源合法，证明内容客观真实，本院予以采信；付琼出示的证据7不符合合同相对性规定，不能证明付琼可以依据该合同条款享有相关权利义务，本院不予采信。得廷公司出示的证据1、2、3、5经核实，来源合法，内容客观真实，付琼质证未提出实质性异议，本院予以采信。付琼虽然对得廷公司出示的证据4真实性有异议，请求法庭核实其真实性，但经本院核实，该证据与原件无异，来源合法，内容客观真实，本院予以采信。综上所述，本院认定本案法律事实如下：业主张洪先、王勇将自己所有的位于镇雄县商铺（委托期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止），业主张豪、吴燕将自己所有的位于镇雄县商铺（委托期限自2016年11月1日起至2019年6月30日止），业主唐家芳、刘府林将自己所有的位于镇雄县商铺（委托期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止），业主龚银菊、张凯将自己所有的位于镇雄县商铺（委托期限自2016年7月1日起至2019年10月30日止），业主丁盈将自己所有的位于镇雄县商铺（委托期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止），特别授权委托给得廷公司经营管理，上述商铺建筑面积共计129.02平方米，委托经营管理事项包括但不限于商铺的日常经营管理、对外宣传、客户接洽、商谈、签订相关商铺租赁和管理协议，后续代管服务包括但不限于向客户收取商铺租金、收取商铺其他服务费用和物业管理费用等，委托经营期间，得廷公司可自行经营或承租、转租。2016年11月24日，付琼与得廷公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：“得廷公司（甲方）将位于镇雄县.02平方米的206、220、229、230号商铺，租赁给付琼（乙方）用于经营厨房用品。商铺租赁期限自2016年12月1日起至2019年6月30日止，共31个月，其中免租期2个月，实际计算租期为29个月，免租期在第二年计算，租金总额为181250.00元；合同签订当日，乙方需向甲方支付保证金1000元,在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定原样归还上述商铺，保证金在二十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；一方可提前30日通知另一方解除合同，解除方按合同约定的违约解除合同条款，承担提前解除合同的责任。”合同签订当日，付琼向得廷公司缴纳了1000元租赁保证金和第一年的租金75000元；得廷公司按约将租赁商铺移交给付琼使用。付琼经营使用商铺期间，与其他商铺租赁户以得廷公司设施不完善、管理有瑕疵、招商不齐等原因导致其租赁的商铺生意惨淡，无法经营为由，要求与得廷公司解除合同。2017年1月21日，经镇雄县公安局南城派出所和旧府司法所组织双方调解，付琼等商铺租赁户要求得廷公司印发宣传单到各乡镇和街道进行宣传，并在镇雄电视台、自媒体、出租车和公交车车辆上打广告；每栋楼做一个液晶显示屏（至少5m×5m）、灯箱广告；每层商城入口处要有明显标识；过道灯要保持长期亮、卫生间要有门和隔板；有拖把池、洗手间脸盆上要有镜子、过道上要安装监控视频和音箱、商场内要有明显的路标、停电要有备用电源等硬件设施，得廷公司公司同意付琼等商铺租赁户部分要求并承诺于2017年元宵节以前对商场进行整改。后因得廷公司对商场整改完善程度未能达到付琼等商铺租赁户的要求，付琼等商铺租赁户遂采用信访等方式到相关部门反映。2017年9月19日，镇雄县司法局旧府司法所再次组织得廷财富广场商铺租赁户代表与得廷公司协商，双方未能达成一致意见,商铺租赁户代表遂当场向得廷公司提出解除合同，返还租金和保证金等要求，得廷公司同意租赁合同到期后解除合同，但不同意返还租金和保证金等要求。2017年11月7日，付琼遂向本院诉求解决。庭审答辩过程中，得廷公司公司当庭向本院提起反诉。法庭根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定将本案本诉和反诉予以合并审理。本院认为，付琼与得廷公司签订《商铺租赁合同》后，付琼按照合同约定交纳了租赁保证金1000元及一年的租金75000元，得廷公司按照合同约定将商铺购房业主张洪先等委托其经营管理的位于镇雄县商铺交付给付琼经营使用，双方商铺租赁合同关系依法成立，该合同内容系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。虽然付琼与得廷公司双方签订合同时约定付琼“确认云南得廷房地产开发有限公司已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件和商铺现状承租商铺”，但付琼在经营使用该商铺过程中，因该商铺生意冷谈，与其他商铺租赁户针对得廷公司开发的得廷财富广场商铺存在问题找得廷公司反映解决并无不妥。付琼等商铺租赁户经辖区公安机关及司法所组织调解，根据商铺租赁户经营使用商铺中存在的问题向得廷公司提出整改要求，得廷公司认为付琼等商铺租赁户提出的部分要求合理并同意限期整改完善，应当视为付琼与得廷公司双方协商一致后对原签订的《商铺租赁合同》部分内容予以变更，系双方当事人为实现彼此最大利益采取的补救行为，双方当事人仍然期待该补救行为可实现的预期效益，故付琼认为双方第一次经相关职能部门组织调解时已经提出解除合同的理由不能成立，本院不予支持。得廷公司虽然针对付琼等商铺租赁户提出的部分要求及其承诺进行了整改完善，但整改后该商场经营状况及销售效益仍然未能达到付琼等商铺租赁户预期愿景，付琼等商铺租赁户为此通过信访等途径反映其诉求，双方于2017年9月19日再次经相关职能部门组织调解，付琼等商铺租赁户不同意被告方再次整改完善的承诺，付琼与得廷公司经相关部门第二次组织调解后，付琼等商铺租赁户明确提出解除合同的要求，双方已经丧失继续履行合同的基础和意愿，应视为付琼等商铺租赁户要求与得廷公司解除合同的通知正式送达得廷公司；根据双方所签订的《商铺租赁合同》第十四条第四项约定的“一方可提前30日通知另一方解除合同，解除方按合同约定的违约解除合同条款，承担提前解除合同的责任”相关合同条款及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的法律规定，付琼与得廷公司解除合同条件成就的时间为2017年10月19日，故付琼诉求得廷公司返还其2017年预交的10个月的租金的理由不能成立，本院只保护其合理的租金损失。虽然付琼与得廷公司签订《商铺租赁合同》时并未将付琼在相关部门组织调解时提出的整改完善要求予以书面约定，但得廷公司仍然针对付琼等商铺租赁户提出的部分要求予以整改完善，并因部分整改措施违反行政法规受到处罚，系得廷公司力求实现双方订立商铺租赁合同目的而采取的积极行为，尽管得廷公司针对得廷财富广场进行整改完善的效果并没有达到付琼等商铺租赁户预期要求，由于造成付琼等商铺租赁户生意冷淡、不能实现预期经济效益这一结果受付琼与得廷公司双方对商铺市场前景的研判、风险控制、应对市场规律变化等各种因素综合影响，这一结果并非付琼与得廷公司期待的目标，但付琼与得廷公司双方对此结果均负有不可推卸的责任，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，付琼等商铺租赁户认为得廷公司未按照其要求整改完善已经构成违约应承担违约责任的理由不能成立；付琼向得廷公司单方提出解除合同后并未按照合同约定及时将其所租赁的商铺及其附属设施交付得廷公司，确实给得廷公司造成一定损失，故付琼诉求得廷公司返还其保证金1000元的主张本院不予支持；付琼诉求得廷公司返还其10个月的租金62500元（75000元÷12月×10月）的请求，因付琼与得廷公司双方签订的《商铺租赁合同》于2017年10月19日才符合双方解除合同成就的条件，故得廷公司应返还付琼自2017年10月20日起至2017年12月31日止的租金14795元（75000元÷365天×72天），付琼诉求得廷公司支付其因诉讼支出的咨询费3700元的请求，未经双方在商铺租赁合同中约定或诉讼过程中协商一致，于法无据，本院不予支持。付琼诉求与得廷公司解除商铺租赁合同，得廷公司也反诉与付琼解除商铺租赁合同，双方对解除商铺租赁合同这一项请求意思一致，本院予以支持；付琼与得廷公司所签订的《商铺租赁合同》赋予了双方当事人单方解除合同的权利，付琼向得廷公司单方提出解除合同、到合同解除条件成就、直至付琼向本院起诉与得廷公司解除合同系其维护自身权益的连贯性行为，得廷公司在此期间怠于行使权利，未能积极采取措施维护其合法权益，导致损失扩大，故其反诉由付琼自2018年1月1日起按日租金205.48元支付得廷公司租金至返还商铺之日止及由付琼以人民币62500元为基数，按日利率1‰给付得廷公司自2017年11月1日起至给付租金之日止的滞纳金的反诉理由不能成立，其反诉主张本院不予支持。为维护社会秩序的稳定，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条第二款、第一百零八条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）付琼与被告（反诉原告）云南得廷房地产开发有限公司于2016年11月24日签订的《商铺租赁合同》。二、由云南得廷房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还付琼自2017年10月20日起至2017年12月31日止共计72日的租金人民币14795元。三、付琼于本判决生效后十日内将位于镇雄县商铺归还被告（反诉原告）。四、驳回付琼的其他诉讼请求。五、驳回云南得廷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1505元，由原告（反诉被告）付琼承担1179元，被告（反诉原告）云南得廷房地产开发有限公司承担326元。反诉费753元，由被告（反诉原告）云南得廷房地产开发有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  邓 慧审 判 员  王建凤人民陪审员  成恒斌二〇一八年十一月五日书 记 员  齐永成附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。