广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初1980号原告：蔡春鹏，男，1978年7月17日出生，汉族，住广东省揭东县。原告：吴碧丽，女，1984年9月28日出生，汉族，住广东省揭东县。上述原告共同委托诉讼代理人：杨宇鹏，系广东文迪律师事务所律师。被告：广州知识城置业发展有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路333号自编121。法定代表人：李建章，系该公司董事长。委托诉讼代理人：洪绮媚，系广东卓信律师事务所律师。原告蔡春鹏、吴碧丽诉被告广州知识城置业发展有限公司（以下简称“知识城置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，依法适用普通程序于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告蔡春鹏、吴碧丽的共同委托诉讼代理人杨宇鹏，被告知识城置业公司的委托诉讼代理人洪绮媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡春鹏、吴碧丽向本院提出诉讼请求:知识城置业公司立即向蔡春鹏、吴碧丽支付延期交房违约金（以总房款952029元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2018年1月1日起计至知识城置业公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给蔡春鹏、吴碧丽之日止，暂计到2018年3月31日止共90日，为17137元）。事实和理由：2016年4月30日，蔡春鹏、吴碧丽与知识城置业公司就位于广州市萝岗区（现为黄埔区）福里街4号（自编J8栋）502房的涉案房屋签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201604285474）。合同约定：涉案房屋总房价为952029元（第七条）；知识城置业公司应该于2017年12月31日前将涉案房屋交付给蔡春鹏、吴碧丽使用（第十三条）；延期交房应自约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，按已付房价款0.02%的标准支付违约金（第十四条）等交易细节。合同签订后，蔡春鹏、吴碧丽依约履行了全部义务，但知识城置业公司却没有按照合同约定将涉案房屋按照法律规定和合同约定交付给蔡春鹏、吴碧丽。据蔡春鹏、吴碧丽了解，涉案楼盘仍处于临水临电状态。为维护自身合法权益，蔡春鹏、吴碧丽诉至法院，请法院支持其上述诉讼请求。知识城置业公司辩称：一、知识城置业公司已于2017年10月7日向蔡春鹏、吴碧丽交付涉案物业，并不存在逾期交楼的行为，具体理由如下：（一）知识城置业公司已履行通知收楼的义务。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）第十三条约定：知识城置业公司应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付蔡春鹏、吴碧丽使用。知识城置业公司交付房屋时，应向蔡春鹏、吴碧丽发出收楼通知书。知识城置业公司已于2017年9月29日向蔡春鹏、吴碧丽发出《商品房交付使用通知书》，通知蔡春鹏、吴碧丽于2017年10月7日至2017年10月11日前往办理涉案房屋的交付手续。另，根据合同附件七补充协议第七条第2点，知识城置业公司交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为知识城置业公司已按期交付，交付日期以知识城置业公司通知的交付日期为准。因此，知识城置业公司已于2017年10月7日向蔡春鹏、吴碧丽交付涉案房屋。（二）知识城置业公司所交付的房屋已满足合同约定的交付条件。合同第十二条约定：交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。附件七补充协议第六条约定：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。根据以上规定，知识城置业公司所交付的房屋完全满足上述的交付标准。二、涉案物业永久用电、用水情况。（一）永久用电。知识城置业公司与广州供电局有限公司早于2015年7月18日签订《供电方案协议》，用电地址为广州中新知识城南起步区ZSCN-B1-2地块（万科幸福誉花园），双方在第六条供电方案中约定：供电部门采用20KV两路电源合环（花瓣式）供电。但是签合同时，广州供电局有限公司在整个知识城并不具备花瓣式供电设施，而需要依赖于建设中的知识城变电站。在知识城变电站投入使用前，广州供电局黄埔分局只能提供10KV（临时）的电源接入万科幸福誉这个项目，直至2017年12月18日，知识城变电站正式投产，作为南方电网首个设置建筑光伏发电系统的220KV户内变电站，才能从源头上解决220KV直降20KV，再采用花瓣式供电的问题，也就是在这个时候供电部门才能按合同约定向知识城置业公司提供20KV的电源。20KV电力使用的设施与10KV电力使用的设施不尽相同，知识城置业公司需要对原有的电力设施进行升级改造。知识城置业公司在知识城变电站2017年12月投入使用后，即以最快的速度完成设施升级并投入使用，目前涉案物业已经具备永久用电，通过一户一表计费。（二）永久用水。涉案物业一直用的是永久用水，一户一表，业主办理收楼手续时，会对水表读数进行确认。不存在临时用水转为永久用水的情况，水费按照居民生活用水（单价1.98元/吨）+污水处理费（单价0.95元/吨）标准收取，水费由物业公司代为收取，再向广州开发区供水管理中心支付。根据合同附件七《补充协议》第六条约定，如果因当地公共服务水平未能达到永久用电标准的，开发商在不影响买方正常居住的情况下，有权以临时设施或服务取代。因此知识城置业公司并不存在违约行为。三、知识城置业公司认为蔡春鹏、吴碧丽主张的违约金过高，应予以调整。首先，知识城置业公司认为没有逾期交付的违约行为。其次，知识城置业公司认为蔡春鹏、吴碧丽的损失要么为知识城置业公司逾期交楼导致其无法入住，其所需租赁同地段的房屋所应支付的租金损失，要么为知识城置业公司逾期交楼导致其无法将房屋出租的租金损失。但是蔡春鹏、吴碧丽并未就上述损失进行举证。退一步讲，即便法院认为知识城置业公司存在逾期交付，根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第八条第二款，卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。综上所述，知识城置业公司认为合同的履行过程中，知识城置业公司已按约履行义务，蔡春鹏、吴碧丽的诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回。经审理查明：2016年4月30日，蔡春鹏、吴碧丽（乙方、买方）与知识城置业公司（甲方、卖方）签订了编号为201604285474号《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）约定：乙方购买的商品房位于萝岗区××（自××）502房，用途为住宅，建筑面积共94.5782平方米，单价12360.11元/平方米，总金额952029元；按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日）起支付全部房价款的70.59%，金额672029元，剩余房款280000元须于2016年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买卖合同第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。上述买卖合同附件七为该合同的补充协议，第六条是对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房；本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第七条是对合同第十三条的补充：1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续；以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日；以短信通知的，通知送达时间为卖方发送短信的时间；买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地（快递包括但不限于银兴快递、联昊通快递、EMS等卖方使用的快递方式）；2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准；同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担。房屋保修期亦从即日起计算；3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理；4.若交付物业较合同约定的交付日提前达到交付条件的，卖方可提前交付并发出交付通知，买方应在通知约定的交付时间内办理交付手续，物业管理费、水电费等相关费用亦自实际交付之日起核算。第八条是对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款（包括面积补差款、装修款（如有)）、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等；卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第九条是对合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印；如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条是对合同第十七条的修改：卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次；买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自第一次发出的收楼通知书通知的验收交接日之次日起视为该房屋已交付，该房屋的风险责任转移，由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第三十条是关于商品房买卖合同及补充协议：本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准；除法律规定及商品房买卖合同或本补充协议另有约定外，任何一方非经对方书面同意无权单方面解除商品房买卖合同或本补充协议。上述合同签订后，蔡春鹏、吴碧丽按约支付了房款952029元。知识城置业公司也向蔡春鹏、吴碧丽开具了售房款952029元的发票。2016年6月28日，知识城置业公司取得涉案房屋的通邮文件：广州市萝岗区福里街1-4号/7/9/13号，誉园街1/3号，星星街1/3/9/11号，符合通邮条件，同意通邮。2017年6月30日，知识城置业公司取得广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书），万科幸福誉地块项目（J7、J8栋）燃气管道工程竣工日期为2017年6月30日，万科幸福誉ZSCN-B1-1地块项目（J7、J8栋）燃气管道工程已按合同规定完成，通过验收，具备通气条件，既移交广州东永港华燃气有限公司管理。2017年8月30日，知识城置业公司取得客户受电工程竣工检验意见书，显示涉案房屋所在项目工程线路、变配电工程已施工完毕，送电日期未写明。2017年9月26日，涉案房屋所在楼栋取得建设工程规划验收合格证。2017年9月29日，知识城置业公司向蔡春鹏、吴碧丽发出商品房交付使用通知书，通知蔡春鹏、吴碧丽于2017年10月7日至10月11日办理房屋交接手续。同年10月26日，知识城置业公司再次向蔡春鹏、吴碧丽发出商品房交付使用催告书。至庭审日，蔡春鹏、吴碧丽尚未收楼，认为涉案房屋尚未满足永久供水供电条件。2017年9月30日，知识城置业公司取得涉案房屋的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2018年1月19日，知识城置业公司取得涉案房屋的广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表，涉案房屋所在楼栋供水验收合格。2018年4月20日，知识城置业公司取得包括涉案房屋在内的楼盘的永久供电文件。以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、招商银行个人贷款借款借据、发票、商品房交付使用通知书、商品房交付使用催告书、快递单、建设工程规划验收合格证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）、通邮申请表、客户受电工程竣工检验意见书、广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表、（2018）粤0112民初1979号之一《调查函》及复函、双方当事人陈述等证据予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，蔡春鹏、吴碧丽与知识城置业公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。蔡春鹏、吴碧丽依约履行了支付购房款的义务，知识城置业公司未按照合同约定的时间向蔡春鹏、吴碧丽交付符合约定的涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。关于逾期交房的违约金。1.涉案房屋符合交房条件的时间。蔡春鹏、吴碧丽认为，涉案房屋未满足永久供水、供电条件，不符合合同约定的交房条件；根据本案查明的事实，在合同约定的交付时间即2017年12月31日前，涉案房屋已经满足了通气、通邮条件，在2018年1月19日满足了供水条件，2018年4月20日满足了永久供电条件，故涉案房屋在2018年4月20日已经满足了合同约定的交付条件。2.知识城置业公司迟延交房违约金。知识城置业公司没有按照合同约定的时间向蔡春鹏、吴碧丽交付涉案房屋，依约应当向蔡春鹏、吴碧丽支付逾期交房违约金；知识城置业公司迟延交房的时间为2018年1月1日至同年的4月20日，依约其应当按照购房款总额每日0.02%的标准向蔡春鹏、吴碧丽支付违约金20944.64元（952029元×0.02%/天×110天）。至于蔡春鹏、吴碧丽主张的涉案房屋取得永久供电手续后的逾期交房违约金，因蔡春鹏、吴碧丽在知道或者应当知道涉案房屋已经满足永久供电条件后，一直没有办理收房手续，系其自身原因造成的逾期收房，故知识城置业公司依法不应承担该部分的违约金，蔡春鹏、吴碧丽的该部分主张无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告广州知识城置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告蔡春鹏、吴碧丽支付逾期交房违约金20944.64元；二、驳回原告蔡春鹏、吴碧丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费323.62元，由被告广州知识城置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  丁树祥人民陪审员  王丽云二〇一八年十一月二十二日书 记 员  李丹丹王结仪附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。