吉林省长春市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）吉01行初256号 原告季玉珍，女，1941年8月26日出生，公民身份号码×××，汉族，住址长春市朝阳区。 委托代理人王志涛，北京圣运（天津）律师事务所律师。 被告长春市朝阳区人民政府，住所地长春市朝阳区前进大街**。 法定代表人武凌，区长。 委托代理人任爱国，长春市朝阳区房屋征收工作管理办公室法规信访科科长。 委托代理人李云东，吉林紫荆花律师事务所律师。 原告季玉珍诉被告长春市朝阳区人民政府（以下简称朝阳区政府）房屋征收补偿决定一案，于2018年7月25日向本院提起行政诉讼。本院当日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年8月8日、17日公开开庭审理了本案。原告季玉珍的委托代理人王志涛，被告朝阳区政府的委托代理人任爱国、李云东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年7月20日，被告朝阳区政府对原告季玉珍作出长朝征补字[2018]第094号房屋征收补偿决定，依照《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条的规定，决定对被征收人季玉珍建筑面积99.41平方米的房屋进行征收，被征收人如选择货币补偿，补偿总额为998,744元；被征收人如选择产权调换：产权调换房屋建筑面积99.41平方米（以产权调换房屋实际房屋建筑面积为准），房屋位置在富强街地块改造区域内；过渡期限为24个月，每6个月向被征收人发放一次，每月每平方米18元，预付给被征收人6个月的临时安置补偿，产权调换房屋交付使用时，按照实际过度期限一次性结清临时安置补偿；产权调换房屋与被征收房屋建筑面积相等部分不另结算差价，且房屋产权性质不变，就近上靠标准户型超出原建筑面积的，被征收人按照1726元/平方米交纳增加面积款；室内装修补偿金额15,971元；搬迁补助费1000元。二、限被征收人自本补偿决定送达之日起15天内到朝阳区房屋征收经办中心书面选择补偿方式，逾期不选，视为选择货币补偿安置方式。被征收人应当在本决定送达之日起15日内履行搬迁义务，腾空房屋。被征收人如对本决定不服，可在本决定书送达之日起60日内向长春市人民政府申请行政复议，或在本决定送达之日起6个月内向市中级人民法院提起行政诉讼。逾期未申请行政复议或者未提起行政诉讼，在本决定规定期限内又不搬迁的，房屋征收部门依法申请人民法院强制执行。” 原告季玉珍诉称，原告在长春市朝阳区繁荣路17号拥有合法房屋一套。原告收到朝阳区政府作出的房屋征收补偿决定，原告认为该决定程序和实体均违法，侵害了原告的合法权益。故此，原告根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条的规定，提起行政诉讼，请求撤销朝阳区政府对其作出的房屋征收补偿决定。 被告朝阳区政府辩称：一、关于本案房屋征收补偿程序合法性问题。1.本案被告朝阳区政府作出的房屋征收决定程序合法有效，应当作为征收补偿决定合法依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第一款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”本案中，被告朝阳区政府发布房屋征收决定及征收补偿方案时，向被征收人告知了行政复议、行政诉讼等权利事项，但是在法定期限内被征收人未依照法定途径对房屋征收决定进行救济，视为被征收人对该项房屋征收决定的认可。该房屋征收决定未经法定程序撤销、被确认违法或无效，应作为认定房屋征收补偿决定合法的依据。2．被告朝阳区政府作出的房屋征收补偿决定程序合法。被告朝阳区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，于2016年10月10日作出[2016]4号《长春市朝阳区人民政府房屋征收决定公告》及《征收补偿方案》，在征收范围内进行公示，并于同日在《长春日报》登报公告。根据以上实际履行情况，被告朝阳区政府的房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，被告朝阳区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定，并履行公告、送达程序。可见，被告朝阳区政府的征收补偿程序是合法的，是依法应当给予保护和支持的。二、关于本案征收补偿的实体合法性问题。1．评估机构选定程序合法。本案因被征收人不配合协商选定评估机构，被告朝阳区政府征收部门依法邀请了社区代表进行；抽签选定评估公司，并进行了公证，完全符合《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十一条规定，评估机构选定程序合法。2．评估机构经合法程序作出评估报告并进行公示，并且履行送达义务，原告未对评估结果提出异议，也没申请复核评估和申请鉴定。故该评估报告对原告已发生法律效力。被告朝阳区政府征收部门根据评估报告结果作出的征收补偿决定对原告具有法律约束力，原告应当自觉遵法律规定，履行法律义务，配合征收工作顺利进行。综上所述，被告朝阳区政府作出的房屋征收补偿决定无论从实体还是程序上均符合法律法规的规定，没有任何违法违规之处，故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，请求人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。 原告季玉珍向本院提交了以下证据：第一组证据：1.房屋所有权产证书，用以证明涉案房屋系原告的合法财产，原告与本案具有利害关系；2.被告朝阳区政府作出的房屋征收补偿决定，用以证明朝阳区政府作出的房屋征收补偿决定违法，侵害了原告的合法权益；3.向朝阳区政府邮寄的《政府信息公开申请表》及邮单，用以证明原告通过朝阳区政府给予原告《告知书》得知，涉案项目涉及的四项规划分别归长春市国土资源局朝阳分局、朝阳区发展和改革局、长春规划局朝阳分局办理，至今未见到相关材料；4.长春市朝阳区政府作出的《告知书》复印件，证明问题同上；5.朝阳区房屋征收经办中心作出的《致富强街旧城改造地块被征收居民的一封信》复印件，用以证明现实总体签约率未达到95%，此项目应终止、涉案征收行为实体违法，《被征收房屋调查登记情况公示》所表述情况与事实不符、入门调查登记情况不能反映，同意率达到90.07%；6.朱洪志、董兆广、靳潘、李丽芳、李忠臣、杨淑清出具的《关于被征收房屋调查登记情况公示说明》证人证言，证明问题同上；7.长春汇鑫房地产开发有限公司《中标通知书》复印件、报纸截图，用以证明涉案土地在没有通过合法的征收的情况下，就径行通过招拍挂方式卖给第三人，征收行为严重违法，征收补偿决定应属无效。 经庭审质证，被告朝阳区政府对上述证据的质证意见是：对证据1无异议；证据2系本案被诉行政行为，对其真实性无异议，但对证明问题有异议；对证据3、4与本案关联性有异议，属于政府信息公开的范围；对证据5的证明问题有异议，被告在征收中吸取南方地区先进征收经验，采取的“四统一”新模式进行征收，即“统一签约、统一搬家、统一发款、统一拆除”，但是因为该模式不符合当地实际情况，故取消了该模式中要求的95%签约率；对证据6的真实性和证明问题均有异议，证人均属于被征收人，与本案的征收行为有利害关系，不能证明其要证明的问题；对证据7的证明问题有异议，该《中标通知书》是政府为了吸收民间资本参与棚户区及旧城区改造项目，而进行的筹集资金、融资的一种模式，程序合法。 被告朝阳区政府向本院提交了以下证据、依据：1.《朝阳区政府房屋征收决定公告》（朝房征字〔2016〕4号）；2.2016年10月10日刊载《朝阳区政府房屋征收决定公告》（朝房征字〔2016〕4号）的长春日报；3.《富强街旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案》；4.房屋征收决定和征收补偿安置方案在征收范围内张贴公示的照片7张，证据1-4用以证明被告朝阳区政府征收程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条、第十三条有关征收程序的规定；5.长春市国民公证处出具的选定评估机构《公证书》；6.《房地产评估委托合同》；7.“富强街旧城改造地块”房屋征收初步结果公示表；8.房屋征收初步结果公示表在征收范围内张贴的照片4张；9.长春市朝阳区房屋征收工作管理办公室作出的关于项目启动签约的《通知》；10.关于项目启动签约的《通知》在征收范围内张贴的照片4张，证据5-10用以证明被告朝阳区政府选定评估机构的程序、对评估报告的评估结果公示程序和被告启动签约程序均符合《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，朝阳区政府征收程序在实体上对被征收人的没有任何损害，评估程序合法，结果公平合理，未侵害原告的合法权益。第二组证据：1.原告的被征收房屋产权底档，用以证明原告房屋的自然情况；2.《长春市房屋征收补偿分户评估报告》、送达回证及影像光盘，用以证明评估机构作出评估报告，房屋征收部门将评估结论送达给原告的事实；3.房屋征收补偿决定，用以证明本案被诉房屋征收补偿决定的内容；4.公证书及电话录音光盘，用以证明房屋征收部门通过电话与原告进行协商的过程。被告朝阳区政府提供的法律依据是：1.《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条；2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条。 经庭审质证，原告对上述证据的质证意见是：第一组证据：对证据1、2合法性有异议，被告在没有作出征收决定的情况下作出公告，属于以公告代替征收，实体及程序明显违法，另外，被告无法证实涉案征收公告在法定期限内持续性进行张贴，该公告告知的起诉期限及管辖法院明显违法；对证据3、4的合法性有异议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。被告在方案的第七项未表述不复议、不诉讼的后果，明显系减少自己的违法成本，另外，该证据无法证实其在合理期限内进行持续性张贴，无法证实被征收人知晓，同时涉案地块周边紧邻柏翠苑小区（均价2万元以上），吉林省第二实验学校（距离50米）师大二附小（约700米）、东光分校（约150米），根据教育部规定的方圆2公里内就近入学的要求，被征收房屋均可能成为三所学校的学区房，涉案补偿数额明显偏低；对证据5-8合法性有异议，涉案评估不能证明评估机构系经过被征收人与征收部门进行讨论确定，且无法证实经过小区居民代表参与，评估违法法定程序。评估报告仅就被征收房屋价值对应的货币补偿提供依据，未就产权调换房屋价值进行评估，因评估报告缺乏全面性，不能作为原告选取房屋产权置换的评估依据，故其不能作为向原告作出房屋征收补偿决定的依据；被告不能举证证实被征收房屋已经进行实地查勘，调查被征收房屋状况，并无证据证明评估公司已经拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，且实地勘查记录没有经过原告签字确认亦未经过第三人见证，且未在评估报告上具体说明，不能证明评估结果的真实性；另因被告无证据证实其在征收范围内向被征收人公示，不能对被征收人产生效力；对选定评估机构的公证书及房地产委托评估合同合法性不予认可，通过公证书及合同不能体现居民代表是否具有被征收人身份，是否系经过被征收人选举认定，且居民代表身份不明，无法证实涉案评估机构的选取系按照国有土地上房屋征收评估办法相关规定进行确定，因评估机构选取过程有误，据此作出的分户评估报告应当归属无效，房屋征收补偿决定实体违法应依法撤销；对证据9、10的真实性和合法性均有异议，其不能证实涉案照片在适当期限内进行张贴，另外签约通知中表述签约期满后启动司法强制征收程序与《国有土地上房屋征收与补偿条例》中征收补偿决定的程序相违背，应当归属无效。第二组证据：对证据1无异议；对证据2的评估报告有异议，主要为：1.评估报告中房地产估价师高文刚执业机构为吉林省益友房地产估价有限公司，并非吉林益多房地产评估有限公司，评估公司擅自借用其他评估机构人员进行评估行为明显违法据此作出的评估报告应归属无效；2.涉案评估报告评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”根据《国有土地上房屋征收评估办法》第八条可知，其未就产权调换房屋价值进行评估，因评估报告缺乏全面性，不能作为原告选取房屋产权置换的评估依据，故其不能作为向原告作出房屋征收补偿决定的依据；3.被告不能举证证实被征收房屋已经进行实地查勘，调查被征收房屋状况，并无证据证明评估公司已经拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，且实地勘查记录没有经过原告签字确认亦未经过第三人见证，且未在评估报告上具体说明，不能证明评估结果的真实性；另因被告无证据证实其在征收范围内向被征收人公示，不能对征收人产生效力；4.室内装修评估报告没有经过评估师签字并加盖印章，合法性不予认可；对送达回证无异议；证据3系本案被诉行政行为，对其合法性有异议；对证据4真实性、合法性均不予认可，询问笔录未经过原告签字确认，且无见证人签字。 本院对上述证据认证如下：原告季玉珍提供的证据1系其不动产登记证书，能够证明其被征收人身份，系本案适格原告，本院予以采纳；证据2系本案被诉行政行为，本院对其真实性予以确认；证据3、4与本案无关联性，不能证明涉案房屋征收决定存在重大且明显违法情形，本院不予采纳；证据5系被告朝阳区政府创新征收模式过程中对被征收人作出的程序性通知，该通知内容是否实施并不影响本案被诉行政行为房屋征收补偿决定的效力，本院不予采纳；证据6涉及房屋征收部门在房屋征收决定发布前期的相关工作，因房屋征收决定在法定期限内未经撤销或确认违法、无效等，其具有法定效力，能够作为认定房屋征收补偿决定是否合法的证据，故该证据所证明的问题不予采纳；证据7与本案所涉房屋征收补偿决定是否合法不具关联性，本院不予采纳；对证据8的真实性予以确认，但该证据的证明问题不构成撤销被诉行政行为的事由，本院不予采纳。被告朝阳区政府提供的第一组证据：证据1虽然名称为房屋征收决定公告，其仅是被告朝阳区政府作出房屋征收决定后，以公告的形式向被征收人及社会公众予以公布，其效力与房屋征收决定的效力一致，且被告朝阳区政府在公告中向被征收人告知了法定救济途径，虽然告知法定起诉期限为3个月存在错误，本院予以指正，应纠正为“在6个月内向长春市中级人民法院提起行政诉讼”，但这并不影响该房屋征收决定的效力，本院对该份证据予以采纳；证据2能够证明房屋征收决定在报纸上予以公告，本院予以采纳；证据3系房屋征收决定发布时公布的房屋征收补偿实施方案，能够证明被告朝阳区政府依法履行了法定程序，本院予以采纳；证据4能够证明房屋征收决定及房屋征收补偿实施方案在被征收范围内予以张贴公示，本院予以采纳；证据5系公正机关出具的《公证书》，能够证实房屋征收部门选取评估机构程序合法，本院予以采纳；证据6系房屋征收部门与评估机构签订的委托评估协议，能够证明评估机构系受房屋征收部门委托作出评估，本院予以采纳；证据7、8能够证明对房屋评估初步结果在征收范围内张贴公示，本院予以采纳；证据9、10能够证明其要证明的问题，原告质证意见不成立，本院对证据予以采纳。被告朝阳区政府提供的第二组证据：证据1原告无异议，本院予以采纳；证据2能够证明评估机构依法作出评估报告，房屋征收部门履行了转交评估报告的义务，本院予以采纳；证据3系本案被诉行政行为，对其真实性予以确认；证据4能够证明房屋征收部门通过电话与原告就征收补偿事宜进行了协商，本院予以采纳。 经审理查明，2016年10月10日，朝阳区政府作出朝房征字[2016]4号《朝阳区政府房屋征收决定公告》及《富强街旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》，并在征收范围内张贴公示，并于同日在《长春日报》登报公告。原告季玉珍在征收范围内拥有产权房屋一处。2016年10月17日，长春市朝阳区房屋征收工作管理办公室组织了选取评估机构活动，吉林省长春市国民公证处对选取评估机构现场进行了监督并出具公证书，对抽签选取评估机构活动予以公证，抽签选取结果为吉林省鸿源房地产估价有限公司和吉林益多房地产评估有限公司。此后，长春市朝阳区房屋征收工作管理办公室分别与吉林省鸿源房地产估价有限公司和吉林益多房地产评估有限公司签订了房地产评估委托合同。 2017年3月17日，房地产评估公司对原告季玉珍的被征收房屋出具了分户评估报告，以2016年10月10日为评估时点，对原告季玉珍的产权房屋进行了评估。同时，房屋征收部门将评估报告转交至原告季玉珍，并在征收范围内对富强街旧城改造地块房屋征收初步评估结果进行了张贴公示。征收过程中，征收工作人员与原告季玉珍电话沟通，与其协商征收补偿事宜，但双方未达成一致，故被告朝阳区政府对季玉珍作出房屋征收补偿决定。原告季玉珍不服，诉至本院。 本院认为：一、关于房屋征收决定是否可以作为认定被诉房屋征收补偿决定合法性依据的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第一款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”本案中，被告朝阳区政府发布房屋征收决定及征收补偿方案时，向被征收人告知了行政复议、行政诉讼等权利事项，但是在法定期限内被征收人未依照法定途径对房屋征收决进行救济，视为被征收人对该房屋征收决定的认可。就本案被诉行政行为，即房屋征收补偿决定而言，房屋征收决定未经法定途径撤销、被确认违法或无效，除非存在重大且明显违法的之情形，否则可以作为认定房屋征收补偿决定合法的依据。经审查，本案房屋征收决定不存在原告主张的重大且明显违法之处，故能够作为证明被诉行政行为合法性的证据。 二、关于被告朝阳区政府的征收程序是否合法问题。1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：……（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后地段进行旧城区改建的需要；”第十三条第一款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”根据上述规定，被告朝阳区政府于2016年10月10日在征收范围内在公布了房屋征收决定及征收补偿方案，并在报纸上予以公告。公告中载明了征收范围等内容，并告知被征收人行政复议和行政诉讼权利，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的程序。《中华人民共和国行政诉讼法》第十五条第（一）项规定：“中级人民法院管辖下列第一审行政案件：（一）对国务院部门或者县级以上地方人民政府所作的行政行为提起诉讼的案件；”第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”根据上述规定，对被告朝阳区政府作出的房屋征收决定不服，应当在六个月内向本院提起行政诉讼。虽然房屋征收决定中告知被征收人应当在三个月内向辖区人民法院提起行政诉讼存在错误，本院予以指正，但这并不影响房屋征收决定的效力，亦不能证明征收程序违法。 2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。根据上述规定，2016年10月17日，征收部门长春市朝阳区房屋征收工作管理办公室组织了征收人选取评估机构活动，因被征收人协商不成，最终通过抽签方式选取了评估机构。吉林省长春市国民公证处受征收部门委托对选取评估机构活动进行了现场监督，并出具了《公证书》。据此，评估机构选取行为符合法律规定。2017年3月17日评估机构出具了分户评估报告，并由房屋征收部门将该报告转交至原告季玉珍。原告季玉珍在法定期限内未对评估报告提出复核，视为其对评估报告内容予以认可，评估报告可以作为房屋征收补偿决定的补偿依据。 3.因原告季玉珍与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内无法达成补偿协议，故被告朝阳区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，对原告季玉珍作出房屋征收补偿决定并予以送达，符合法律规定。 据此，被告朝阳区政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定履行了征收程序，在对房屋征收补偿问题协商达不成一致的情况下作出房屋征收补偿决定，符合法定程序。 三、关于被告朝阳区政府作出房屋征收补偿决定的补偿是否公平问题。1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案中，评估机构吉林益多房地产评估有限公司以房屋征收决定公告之日，即2016年10月10日为评估时点对原告季玉珍的房屋进行了评估。被告朝阳区政府作出的房屋征收补偿决定，根据该评估报告对原告季玉珍给予了补偿，符合公平补偿原则。另外，房屋征收补偿决定中，为原告季玉珍提供了货币补偿和房屋产权调换两种方式供原告季玉珍选择，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款，即“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”的规定，满足了被征收人补偿方式选择权。对于房屋产权调换，房屋征收部门为原告季玉珍提供的产权调换房屋位于富强街地块改造区域内，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款，即“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”的规定。 2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对于如何确定“类似房地产”的市场价值，《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条规定“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。”根据上述规定，“类似房地市场价格”是与被征收房屋的区位、权利性质、新旧程度等相当的房屋相比较而得出的市场价值。原告季玉珍主张对于其被征收房屋应当参照吉林省第二实验学校的学区房价格予以补偿，经审查，被征收房屋并不属于吉林省第二实验学校学区，故原告季玉珍的主张缺乏事实根据，本院不予支持。 综上，被告朝阳区政府对原告季玉珍的补偿符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条确定的公平补偿原则，不存在屋被征收后，其居住质量和生活条件降低等问题。 综上，被告朝阳区政府作出的房屋征收补偿决定证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。原告季玉珍的诉讼理由不成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告季玉珍的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告季玉珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  韩会志 审 判 员  杨 光 代理审判员  姜 楠 代理审判员  高婧明 人民陪审员  岳中昌 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  李艳华