安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初4995号原告：林晓东，男，1978年3月4日出生，汉族，阜阳市人，初中文化，个体户，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼委托代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。被告：赵亚，男，1975年10月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被告：张雪梅，女，1977年4月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。原告林晓东与被告赵亚、张雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月17日作出（2016）皖1202民初2334号民事判决，判决一、原告林晓东和被告赵亚、张雪梅于2014年9月19日签订的《房屋买卖合同》系有效合同；二、位于阜阳市经济技术开发区经一路至经二路、纬一路至纬二路之间名仕豪园别墅E型195号房屋归原告林晓东所有。被告赵亚、张雪梅于本判决生效之日起十五日内将上述房屋交付给原告林晓东，并协助原告办理该房屋的所有权证。该判决生效后，安徽省阜阳市人民检察院于2018年1月30日向阜阳市中级人民法院提请抗诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）皖12民再10号民事裁定书，撤销本院作出的（2016）皖1202民初2334号民事判决，发回本院重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，于2018年11月27日公开开庭审理，原告林晓东的诉讼委托代理人冯继辉到庭参加诉讼，被告赵亚、张雪梅经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2014年9月19日签订的《房屋买卖合同》有效，确认阜阳市经济技术开发区名仕豪园别墅E型195号房屋归原告林晓东所有；判令被告继续履行合同，将诉争房屋交付给原告，协助原告办理该房屋的房屋所有权证；二、诉讼费由被告承担。2018年8月20日原告变更诉讼请求为：一、确认原被告于2014年9月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效并予以解除；二、判令被告返还原告购房款及办证费用2235000元，并向原告支付违约金880000元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月2日被告赵亚和阜阳市永胜置业开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定赵亚购买该公司开发的名仕豪园别墅E型195号房屋，赵亚支付了全部购房款并交纳了契税，该房屋已经在阜阳市房地产管理局备案登记。2014年9月19日赵亚因经营急需用钱，和原告商量将该房屋出售给原告，当日原、被告签订了《房屋买卖合同》，赵亚的妻子张雪梅作为房屋共有人也在合同出售方一栏签字。约定房屋总价款220万元，付款方式为银行转账。被告保证上述房地产权属清晰，未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押。购房款付清后协议生效。合同签订后，原告按照被告指定的账户转账支付完毕全部的购房款220万元，并按照被告要求另外支付35000元的办理房产证的费用。被告收款后，拒不交付房屋，也不为原告办理房屋所有权证。为此起诉法院请求支持上述诉讼请求。二被告未提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交证据。经审理查明：2013年4月2日被告赵亚和阜阳市永胜置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告赵亚购买该公司开发建设的位于阜阳市经济技术开发区经一路至经二路、纬一路至纬二路之间名仕豪园别墅E型195号房屋，建筑面积361.77平方米，总价款2550000元。该商品房买卖合同同时载明，出卖人建设项目的依据是以挂牌方式取得位于阜阳市经济技术开发区经一路至经二路、纬一路至纬二路之间编号为C110049的地块土地使用权，土地使用权出让合同号为阜开国用（2004）字第C0049号。该地块土地面积为153463.8㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2004年8月21日至2074年8月20日。该商品房所属小区定名为名仕豪园，建设工程规划许可证号为阜开（2004）08号。2013年4月2日阜阳市永胜置业开发有限公司为赵亚出具购房发票，阜阳市地方税务局经济开发区分局加盖了发票专用章。2013年4月23日赵亚缴纳了名仕豪园别墅E—195号房屋契税。因被告经营需要资金，2014年9月19日原告林晓东和被告赵亚、张雪梅签订《房屋买卖合同》，约定甲方赵亚、共有人张雪梅将名仕豪园别墅E型195号房屋以2200000的价格卖给乙方林晓东，甲方保证上述房地产权属清晰无争议，所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实，乙方随即享有该房产的所有权，甲方及继承人不再享有该房产的所有权，甲方不得再次转卖他人或用作抵押。原告林晓东于2014年9月23日通过银行转账方式支付给被告张雪梅购房款100万元；2015年3月14日通过银行转账方式支付给被告赵亚购房款475000元、2015年3月25日通过银行转账方式支付给被告赵亚购房款175000元、2015年3月26日通过银行转账方式支付给被告赵亚购房款300000元、2015年6月5日通过银行转账方式支付给被告赵亚购房款285000元，合计支付2235000元。庭审中原告认可多出的35000元是被告为原告办理房产证预收的费用。原告林晓东支付完毕全部购房款后，多次要求被告交付房屋并办理产权登记均未果，后联系不上两被告，现诉至本院。另查明：被告赵亚和张雪梅于2001年11月21日在安徽省阜阳市颍东区民政局办理结婚登记，2016年3月24日在该局办理离婚登记。再查明：本案涉案房屋于2016年5月3日被安徽省阜阳市颍州区人民法院预查封，2016年5月5日被安徽省阜阳市颍泉区人民法院第一位轮候查封，2016年5月26日因本案被第二位轮候查封。上述事实，由原、被告身份证、商品房买卖合同、购房发票、契税发票、房屋买卖合同、银行转账记录、婚姻登记记录证明、协助执行通知书回执及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋系开发商阜阳市永胜置业开发有限公司通过合法方式取得土地使用权，并取得建设工程规划许可证开发建设，且该房屋已经在房屋登记部门进行备案。因此，原告林晓东和被告赵亚及其共有人张雪梅签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。在林晓东支付完毕购房款后，被告赵亚、张雪梅应当按照约定将房屋交付给原告，并协助原告办理房屋所有权证。但本案中被告赵亚、张雪梅的房屋已经被人民法院因另案查封，无法再进行交易，也无法办理产权转移登记，原告无法实现合同目的，该结果系被告违约造成，原告变更诉讼请求要求解除合同返还购房款及办证费用2235000元，本院予以支持。因被告的违约行为必然给原告带来经济损失，因此原告主张违约金应予以支持。双方在合同第九条约定违约金为购房总款的40%，该约定偏高，本院酌情按照购房总款的30%予以支持。被告赵亚、张雪梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃实体抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林晓东与被告赵亚、张雪梅2014年9月19日签订的《房屋买卖合同》为有效合同，予以解除；二、被告赵亚、张雪梅于本判决生效后七日内返还原告林晓东购房款及办证费用2235000元，并向原告林晓东支付违约金660000元；三、驳回原告林晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，财产保全费5000元，合计29400元，由原告林晓东负担2076元，被告被告赵亚、张雪梅负担27324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  季云玲审 判 员  王 彬人民陪审员  江 珍二〇一八年十一月三十日书 记 员  王 伟