四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川15民初87号原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司宜宾县支行。住所地四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇翠柏大道**。负责人：谢达，行长。委托诉讼代理人：牟忠民，系公司员工。委托诉讼代理人：肖善平，系公司员工。被告（案外人）：罗廷福，女，1965年10月7日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）。被告（案外人）：杨维俊，男，1931年10月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）。以上二被告共同委托诉讼代理人：张志强，四川仁勇律师事务所律师。被告（案外人）：杨超，男，1988年5月31日出生，汉族，住四川省崇州市。被告（案外人）：杨强，男，1986年6月29日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）。以上二被告共同委托诉讼代理人：罗廷福（系杨超、杨强之母），女，1965年10月7日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）。被告（被执行人）：四川宜宾兴业集团有限公司。住。住所地四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇三角路/div>法定代表人：文万彬，董事长。被告（被执行人）：宜宾兴业房地产开发有限责任公司。住。住所地四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇三角街**/div>法定代表人：文万彬，董事长。被告（被执行人）：文万彬，男，1964年11月22日出生，汉族,住四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）。以上三被告共同委托诉讼代理人：杨文平，系公司员工。原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行（以下简称农业银行宜宾县支行）与被告罗廷福，被告四川宜宾兴业集团有限公司（以下简称兴业集团）、宜宾兴业房产开发有限责任公司（以下简称兴业房产）、文万彬申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告农业银行宜宾县支行申请追加杨明忠的继承人杨超、杨强、杨维俊作为共同被告参加诉讼，本院依法准许。原告农业银行宜宾县支行的委托诉讼代理人牟忠民、肖善平，被告罗廷福（暨被告杨超、杨强的委托诉讼代理人）、杨维俊及其共同的委托诉讼代理人张志强，被告兴业集团、兴业房产、文万彬的共同委托诉讼代理人杨文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行宜宾县支行向本院提出诉讼请求：准予执行位于四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇万兴花园第1幢1层7号和12号房屋，该房属于“柏溪镇科贸路1、2幢1层的房屋”，房屋产权证号为20××59号。事实与理由：1.2014年10月17日农业银行宜宾县支行与兴业集团签订了借款760万元的《流动资金借款合同》，兴业房产通过签订《最高额抵押合同》和办理他项权证，为上述债权提供抵押担保，本案案涉房屋属于《最高额抵押合同》中的抵押物；2.2015年10月22日，宜宾市中级人民法院（2015）宜民初字第201号民事调解书已经明确，农业银行宜宾县支行对兴业集团、兴业房产的抵押担保物享有优先受偿权；3.农业银行宜宾县支行从2007年开始与兴业集团建立信贷关系，兴业房产以同一抵押物为兴业集团在农业银行宜宾县支行处的贷款多次周转提供担保，并办理抵押登记。被告在长达10年的时间中，都未办理房屋产权证书，与一般买卖惯例不符，被告之间的商品房买卖关系不能成立；4.（2018）川15执异33号执行裁定书适用法律错误，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十七条而非第二十八条进行裁定，应判决继续执行抵押物。被告罗廷福、杨维俊、杨超、杨强辩称，案涉房屋虽然登记在兴业房产名下，但杨明忠已经购买了案涉房屋，宜宾市中级人民法院裁定中止执行案涉房屋正确。1.杨明忠在案涉房屋被查封之前已与兴业房产签订了《商品房买卖合同》，并且支付了全部购房款；2.案涉房屋被查封之前，兴业房产已经向杨明忠交付了房屋，且房屋一直是杨明忠及家人出租给他人；3，未能办理案涉房屋的过户登记并非是因为购房人的原因，合同约定的过户登记的义务人是兴业房产，购房人已经预交了契税、交易费、房产登记费、土地登记费、印花税等办理过户登记所需的全部费用；4.农业银行宜宾县支行在办理抵押登记时，未进行现场了解，存在明显过错。兴业集团、兴业房产、文万彬述称，同意被告罗廷福、杨维俊、杨超、杨强的答辩意见，购房人相对于抵押权人享有优先受偿权，应该驳回原告农业银行宜宾县支行的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。农业银行宜宾县支行为证明其诉讼请求向本院提交了三组证据，第一组证据：编号为5101201400080458号《借款凭证》，编号为51010120140006337号《流动资金借款合同》，编号为51100620140009675号《最高额抵押合同》，编号为宜县房他柏溪镇字第××号《他项权利证书》，编号为宜县国（2005）字第1××3号、宜县国用（2005）第1××4号、宜县国用（2005）第1××5号《国有土地使用权证》，编号为宜县房权证柏溪镇字第**、宜县房房权证柏溪镇字第**、县房权房权证柏溪镇字第**《产权证》，拟证明兴业集团向农业银行宜宾县支行借款760万元，以兴业房产的房地产抵押，并办理了抵押登记。第二组证据：2008年签订的合同编号为51906200800002693的《最高额抵押合同》，2011年签订的合同编号为51100620110006861《最高额抵押合同》，编号为宜县房他字第××号的《房屋他项权证》，编号为宜县国用（2005）字第1××3号、宜县国用（2005）字第1××4号、宜县国用（2005）字第1××5号《国有土地使用权证》，编号为宜县房权房权证柏溪字第**、房权证房权证柏溪字第**、权证柏房房权证柏溪字第**证》，宜宾兴业房地产开发有限公司科贸路房产换证情况表，拟证明2007年开始，案涉房屋被宜宾兴业房地产开发有限公司多次抵押给农业银行宜宾县支行，并办理了抵押登记；第三组证据：(2015)宜民初字第201号民事调解书、（2018）川15执异33号执行裁定书，拟证明农业银行宜宾县支行基于调解书对案涉抵押房产享有优先受偿权。被告罗廷福、杨维俊、杨超、杨强质证认为，对于三组证据的真实性均无异议，但案涉房屋在抵押之前已经出售给了杨明忠，兴业房产违约将案涉房屋抵押给农业银行宜宾县支行的相关证据，与本案没有关联性，且不具有合法性。被告兴业集团、兴业房产、文万彬质证认为，对上述三组证据的三性均无异议，但是不能否定被告罗廷福、杨维俊、杨超、杨强的购房优先权。被告罗廷福、杨维俊、杨超、杨强向本院提交了四组证据。第一组证据：身份证复印件、结婚证复印件、杨明忠火化证复印件、刘献君的死亡证明、办理继承公证亲属关系证明，拟证明罗廷福、杨维俊、杨超、杨强诉讼主体适格。第二组证据：《商品房买卖合同》复印件，购房款收据复印件，代收契税、房产登记费、印花税收据复印件，兴业房产退款收据复印件，房屋拆迁补偿协议书复印件，拟证明杨明忠的购房事实。第三组证据：2005年3月5日起的房租收入流水复印件，租户营业执照复印件、兴业房产出具的证明的复印件、万兴花园业主委员会证明、（2018）川15执异33号裁定书，拟证明案涉房屋已经交付买受人且买受人占有使用案涉房屋的事实。第四组证据：房产信息查询情况复印件，拟证明抵押日期及查封日期均晚于购房时间。原告农业银行宜宾县支行质证认为，1.对于《商品房买卖合同》的真实性无异议，但因为杨明忠购买的房屋与兴业房产在农业银行宜宾县支行抵押的房屋名称不一致，所以与本案无关联性；2.房款收据不能证明房款已经实际支付给兴业房产；3.因为被告罗廷福等人没有房屋产权，所以相应的租赁合同与本案无关联性；4.因为兴业房产与本案有利害关系，其出具的证明没有证明力；5.对执行裁定无异议。兴业集团、兴业房产、文万彬质证认为，对四组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对四组证据的证明目的也无异议，且杨明忠的购房款已经实际支付给兴业房产。为查清案件事实，本院对案涉房屋进行了现场走访，形成了三份调查笔录。包括：案涉的7号门面承租人雷鸿的调查笔录、案涉12号门面的承租人文平的调查笔录、万兴花园小区的共同开发人徐克勤的调查笔录。双方当事人对三份调查笔录的真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认。本院审查认为，原、被告提交的证据，均提交了原件予以质证，双方虽对其关联性和合法性有争议，但上述证据有合法来源，且与本案待证事实具有关联性，本院对原、被告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对上述证据的证明内容，本院将综合全案证据和事实予以认定。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月22日，杨明忠作为买受人，兴业房产作为出卖人，签订了合同编号为GF-2000-0171632600和GF-2000-0171632591的两份《商品房买卖合同》。合同约定出卖人将万兴花园B区第1幢1层7号门面（以下简称7号门面）和万兴花园B区第1幢1层12号门面（以下简称：12号门面）出售给买受人，杨明忠以现金方式一次性支付了两个门面的购房款分别为104546元、104545元，兴业房产于同日出具了对应款项的收款收据。兴业房产于2004年7月将案涉7号门面和12号门面交付给杨明忠。2004年8月9日杨明忠向兴业房产缴纳了两个门面的契税、房产登记费和印花税。同日，兴业房产退还了杨明忠因为面积偏差多支付的两个门面的购房款。案涉两个门面交付后，一直由杨明忠及家人对外出租。2014年10月17日，兴业集团与农业银行宜宾县支行签订了合同编号为51010120140006337的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，约定了借款金额为7600000元，发放日期为2014年10月17日，借款期限为1年。2014年10月17日，农业银行宜宾县支行向兴业集团的指定账号放款7600000元。2014年11月6日，为保障编号为51010120140006337的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》约定的债权的实现，农业银行宜宾县支行与兴业房产签订了编号为51100620140009675的《中国农业银行股份有限公司最高额抵押合同》，在兴业房产位于科贸路的建设用地使用权证号为宜县国用（2005）字第1××3号、1××4号、1××5号，房产证号为宜县房权证柏房权证柏溪字第**、50号、20××62号的商用房上设置了担保债权最高余额为822万元的抵押权。2015年，农业银行宜宾县支行因与兴业集团、兴业房产、文万彬金融借款合同纠纷一案，起诉至本院，对兴业集团从2014年4月24日至2014年10月17日在农业银行宜宾县支行的6笔借款，共计4000万元的债权主张权利，后在本院主持调解下，自愿达成了调解协议。本院制作了（2015）宜民初字第201号民事调解书。调解书明确了兴业集团于2015年11月30日前偿还农业银行宜宾县支行借款4000万元，并由兴业房产和文万彬对上述债权承担连带清偿责任，且农业银行宜宾县支行对兴业集团和兴业房产的抵押担保物享有优先受偿权。后因兴业集团未按期履行还款义务，农业银行宜宾县支行向本院申请执行。在执行过程中，罗廷福于2018年5月14日，向本院提出书面执行异议，本院审查后，作出（2018）川15执异33号裁定，中止了对案涉7号门面和12号门面的执行。且在（2018）川15执异33号裁定中已经明确四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇万兴花园B1区7号和12号房屋与四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇万兴花园第1幢1层7号和12号房屋分别系同一房屋。另查明，从2007年开始，案涉房屋就被兴业房产多次周转抵押给农业银行宜宾县支行。2013年4月4日，杨明忠已死亡。杨明忠的母亲刘献君已于2008年11月12日死亡，杨明忠的法定继承人有：其父杨维俊、其妻罗廷福、其子杨强和杨超。本院认为，因签订《商品房买卖合同》的买受人杨明忠已经死亡，其基于该商品房买卖产生的权利义务应由其继承人继受。故本案争议焦点为：杨明忠的继承人罗廷福、杨维俊、杨强、杨超对四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇万兴花园B区第1幢1层7号和12号门面是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案的核心问题是审查杨明忠所购房屋是否符合上述规定的四个条件。对本案的焦点问题评析如下：其一，在人民法院查封之前，杨明忠是否已与兴业房产签订合法有效的书面买卖合同。杨明忠与兴业房产签订《商品房买卖合同》的时间为2003年12月22日，先于该房屋的查封时间2016年1月29日。杨明忠与兴业房产签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。其二，在人民法院查封之前，杨明忠是否已合法占有该不动产。兴业房产在合同签订后，已经向杨明忠交付了门面，杨明忠及家人相继将门面出租给他人，并收取门面租金，且相应租户也明确出租门面的所有人为杨明忠及其家人，故杨明忠已合法占有该房屋。其三，杨明忠是否已支付全部价款。杨明忠通过现金方式一次性支付了全部购房款，有双方签订的《商品房买卖合同》、兴业房产向杨明忠出具收到房款的收条予以证实，有《房屋拆迁补偿协议书》予以佐证资金来源，且兴业房产对杨明忠支付购房款的事实予以认可。上述证据互相印证，可以形成证据锁链，证实杨明忠已经付清了全部购房款。其四，案涉房屋未能过户登记到杨明忠名下，是否是因为杨明忠的原因。杨明忠与兴业房产签订的《商品房买卖合同》中“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”和“第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向宜宾县房产主管部门申请登记备案”的约定，明确了办理登记备案的义务主体为兴业房产，因为兴业房产未按照合同约定履行登记备案义务，并违约将案涉门面抵押给农业银行宜宾县支行，从而导致买受人无法办理产权过户登记，其责任不在买受人。综上所述，罗廷福、杨维俊、杨强、杨超对四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇万兴花园B区第1幢1层7号和12号门面享有足以排除强制执行的民事权益，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行请求继续执行四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇万兴花园B区第1幢1层7号和12号门面的理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回中国农业银行股份有限公司宜宾县支行的诉讼请求。案件受理费80元，由中国农业银行股份有限公司宜宾县支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  胡 勇审 判 员  越太强审 判 员  王 春二〇一八年十一月六日法官助理  陈艳雪书 记 员  魏 练