广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3057号原告：张牡芳，女，汉族，1946年1月30日出生，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：岳宁，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏鸿鸿，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。法定代表人：郑重，该司总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，系该公司职工。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司，住所地广东省广州经济技术开发区青年路329号301之69房。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：史煜，系该公司职工。委托诉讼代理人：谭耀森，系该公司职工。原告张牡芳诉被告广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）、雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司（以下简称雅居乐公司）侵权责任纠纷一案，本院于2018年6月8日立案受理后，依法组成合议庭于2018年8月30日公开开庭进行了审理。原告张牡芳的委托诉讼代理人岳宁、魏鸿鸿，被告雅恒公司的委托诉讼代理人赵瑰丽及雅居乐公司的委托诉讼代理人谭耀森、史煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张牡芳向本院提出诉讼请求：1.判令雅恒公司赔偿张牡芳修复天花板渗水处费用51340元；2.判令雅恒公司赔偿张牡芳延长装修期限，未能如期入住的损失104000元（13000元/月×8个月），以上两项合计155340元；3.判令雅居乐公司对诉讼请求一、二承担连带赔偿责任；4.判令雅居乐公司对张牡芳赔礼道歉，并赔偿精神损失费用1元；5.本案的诉讼费用由雅恒公司、雅居乐公司共同承担（由败诉方迳付）。事实和理由：2016年5月27日，张牡芳向雅恒公司购买了位于广州市开发区悦然三街6号502房屋（自编号为35栋5层502房），张牡芳于2017年4月10日收楼并开始装修事宜。2017年4月18日，张牡芳的装修工人发现天花板多处严重漏水，经与雅居乐公司员工到楼上602房勘查，发现是因602房（该房未交房，仅雅恒公司与雅居乐公司具有602房的钥匙，可以出入602房）未关闭水管，房内积水10cm，加之涉案房屋存在严重质量问题（因楼板厚度不够，混凝土密度不够，使楼板完全丧失了初级防水能力），导致张牡芳新装修好的天花板多处严重渗水。张牡芳要求雅恒公司、雅居乐公司修复天花板或进行赔偿，雅恒公司、雅居乐公司均以需要上层管理人员指示为由来搪塞、逃避责任。为了不无限期延长装修期间，避免扩大损失，张牡芳只能先自行修复。雅恒公司作为售房方，其出售房屋具有严重的质量问题是造成天花板渗水的侵权结果之一。另一方面，雅恒公司作为602房的产权人，602房水管未关闭亦是造成天花板渗水的侵权结果的重要原因，因此雅恒公司应承担赔偿修复天花板费用与因延长装修期限，未能如期入住的损失。雅居乐公司作为物业管理单位，其具有管理、维护义务，因602房未交房，钥匙交由雅居乐公司保管，该房屋由雅居乐公司完全控制、保理。在此情况下，雅居乐公司疏于管理，开启602房屋水管后未关闭，其不作为的侵权行为与雅恒公司共同造成张牡芳的损失，雅居乐公司应共同承担修复天花板费用与因延长装修期限，未能如期入住的损失。雅居乐公司店大欺客，对张牡芳合理的赔偿请求置之不理，更令人气愤的是，张牡芳因与雅居乐公司未对赔偿问题协商一致，双方约定：张牡芳暂不支付物业管理费，等协商一致天花板赔偿数额后，拖欠的物管费可在赔偿款中予以扣除。双方达成一致意见后，张牡芳便没有支付物管费，等待与雅居乐公司解决赔偿问题。但雅居乐公司竟出尔反尔，与张牡芳约定后，向法院提起诉讼，要求张牡芳支付拖欠的物业费用。张牡芳一生奉公守法，诚信待人，没想到竟会被人以拖欠费用为由告上法庭，张牡芳精神受到很大打击，甚至由此引发多次心脏病发作。张牡芳要求雅居乐公司为自己言而无信，诬陷张牡芳的行为负责，要求雅居乐公司向张牡芳赔礼道歉，并赔偿1元精神损失。综上所述，雅恒公司、雅居乐公司应对其共同侵权行为造成的侵权结果承担赔偿责任，为维护自身合法权益，张牡芳特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告雅恒公司辩称：我方不同意张牡芳的诉请。我方不应承担责任，理由如下：1.我方提交了竣工验收备案表，证明涉案房屋楼上602房屋在2013年10月30日通过了综合竣工验收备案，目前没有证据证明涉案房屋楼上602房屋存在质量问题；2.我方提交了涉案小区的前期物业服务合同，证明涉案小区在2013年8月7日已经移交给雅居乐公司进行物业管理，故我方不应就本案承担责任。针对张牡芳的诉请一，我方认为张牡芳诉请的费用仅为装修公司的报价，张牡芳未与装修公司签订装修、修复合同，也未实际支付该笔费用，该报价不可以作为定案的依据。针对诉请二，此租赁房屋费用未实际产生，且租期八个月过长，属于张牡芳人为扩大损失，不属于赔偿范围。关于诉请三，我方不同意承担连带责任。第四项诉请与我方无关。被告雅居乐公司辩称：一、涉案房屋天花渗水并非因为我方管理不到位导致，而是因为张牡芳装修将天花穿孔所致。经我方查看涉案房屋可以看见，张牡芳装修时将天花板穿透，直至现在仍然可以看见清晰的钻洞，由此可见张牡芳的屋顶渗水并非房屋质量不合格或者我方管理不到位所致，完全是张牡芳自己装修工程不到位所致，我方不存在任何过错，不应当承担赔偿责任。且602房的积水问题，是因为张牡芳的施工方做封闭试水，封闭了沉箱排水口并切断水管所致。二、两被告属于两个不同的法律主体，责任义务不存在交叉，要求我方承担连带责任，没有事实和法律依据。张牡芳所发生损害在其私有领域，如属质量问题应当向开发商主张保修，物业服务范围不包含业主私有领域的维修，因此张牡芳要求我方为此承担连带责任无任何法律依据。且张牡芳所主张的维修费用过高、维修时间过长，已经超出合理限度。三、我方从未承诺过张牡芳任何减免费用事宜，其要求我方承担精神损失更是没有事实及法律依据。我方从未承诺过将会给张牡芳进行物业管理费的减免，在多次催缴未果的情况下，我方起诉张牡芳要求其支付应当支付的物业管理费，属于合法行使自己权利的行为，是遵纪守法的表现，张牡芳称因此引发心脏病无任何事实及法律依据，我方不存在任何过错。四、张牡芳主张因延期入住所导致的租赁损失，无任何证据佐证存在此笔损失，且主张费用畸高，没有事实及法律依据，我方不予认同。综上所述，我方在管理过程中不存在任何过错，张牡芳房屋天花渗水是因其自身过错导致，张牡芳要求我方承担赔偿责任没有任何法律依据，也没有证据证明我方存在过错，请法院查明事实，依法驳回张牡芳的诉讼请求。经审理查明：2016年5月27日，雅恒公司（甲方、卖方）与张牡芳（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定乙方购买雅居乐富春居自编35栋5层502房，门牌地址为广州开发区悦然三街6号502房，建筑面积共260.75平方米。同日，张牡芳（甲方）与雅居乐公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定雅居乐公司是经发展商委托为涉案房屋提供物业管理服务的物业管理服务公司。广州开发区悦然三街6号602房的所有权人为雅恒公司。雅恒公司、雅居乐公司确认广州开发区悦然三街6号602房已经出售，但购房人至今未办理收楼手续。张牡芳主张其于2017年4月10日办理收楼手续，由于602房存在严重质量问题及雅居乐公司疏于管理开启602房水管后未关闭导致其所有的502房在2017年4月18日发生严重渗水。张牡芳为证实上述主张，提交了以下证据：1.装修公司于2017年4月20日拍摄的涉案602房浸水后、涉案502房天花板渗水后的照片及雅居乐公司员工到602房查看天花板渗水状况的照片，雅恒公司、雅居乐公司对上述照片的真实性予以确认，且在庭审中确认张牡芳的502房渗水确实是从602房渗下的，但主张照片不足以反映事件的全貌。2.张牡芳还申请了证人谢某出庭作证。谢某证言内容：其2011年6月至2017年7月期间是广东雅景工程有限公司的项目管理人员，2017年4月至2017年7月期间受公司委托监管涉案502房的装修施工。施工过程中施工人员于2017年4月18日反映502房天花多处渗水，其于2017年4月20日到现场502房和602房检查渗水情况，当时602房正门是上锁的，其是从后门进去查看的，发现是楼上602房渗水到502房，602房整个地板已经泡水，导致502房多处墙体渗水、天花滴水（每个房间的天花板都有滴水，厨房最为严重）、空调设备滴水，当时还查看了厨房的槽是湿的，没有积水，也没有看到洞。对于602房泡水的原因，谢某称其以专业知识和经验推断是601房装修时打开水管总阀，602房为防水试验安装的临时水管没有装水阀，水管总阀打开后，所有支管都被灌水，临时水管一直漏水，造成602积水，502天花渗水。谢某还陈述该司在装修502房时，吊顶有打洞，但是没有打穿。其于2017年4月20日通知了物业管家谭耀森过来处理该事情，但对方要求其填写《客户诉求处理单》，并且要求业主授权委托其处理该事情才与其对接，于是其和业主张牡芳本人、余中泽一起到物业管理处提交《个人授权委托书》，授权委托其处理富春山居B35栋502房装修事宜，与物业沟通协调售后维修事宜，处理B35栋602房浸水导致502天花渗水赔偿事宜。其多次与谭管家联系，但是对方无处理建议和结果也迟迟不到现场检查确定损失，4月23日谭管家才主动给其电话，双方约定4月25日上午现场检查渗水情况，当时物业有三人参加（张红波、李金勇和谭耀森）。当天查看现场时，也只看到地板上有槽，没有看到有洞。由于物业一直推脱赔偿责任，装修到2017年5月还没有动工，其去跟进其他项目，后面的细节和后期修复工程其不清楚，只知道张牡芳的原计划工期是2017年4月，据其了解直至2017年底才完工。雅恒公司、雅居乐公司认为证人谢某与张牡芳具有利害关系，涉案房屋漏水是装修公司自己的责任，装修公司在装修时将天花板打了两个洞，故向物业投诉要求解决，其对证人证言的真实性不予确认。张牡芳拟证实其因502房天花板渗水事宜不断向雅居乐公司投诉要求赔偿事宜，提交了其与雅居乐公司谭耀森的微信记录及《客户诉求处理单》四份。微信记录和《客户诉求处理单》显示张牡芳于2017年4月20日至2018年4月10日期间持续向雅居乐公司要求处理赔偿事宜。雅恒公司、雅居乐公司对上述证据真实性确认，但认为张牡芳的损失是其自身造成，不应要求其承担责任。张牡芳拟证实其为了避免扩大损失，自行修复天花板花费51340元，提交了一份《雅居乐富春山居B35栋502房天花漏水维修清单》，维修费用合计51340元，该清单上有广东雅景工程有限公司盖章。张牡芳称由于雅恒公司、雅居乐公司一直拖延，其只能委托之前的装修公司即广东雅景工程有限公司对房屋渗水处进行修复，但未签订单独的修复合同，修复费用也是与装修费用并在一起给付，故无法分清，但是现已经修复完成，并实际支出了修复费用。雅恒公司、雅居乐公司对此证据三性不予确认，认为张牡芳没有提交其与装修公司签订的合同以及款项支付情况，且维修费用偏高。雅居乐公司另提供了一份盖有广州九尊装饰工程有限公司盖章的《雅居乐富春山居B35栋502房天花漏水维修清单》，拟证实其找寻其他装修机构对维修费用进行评估的结果，该清单修复费用为39240元，修复工期为30个工作日。对于修复时间，张牡芳陈述：2017年4月20日至2017年5月底，其一直和雅恒公司、雅居乐公司交涉，要求对天花板进行修复，但均未实际解决。为了避免天花板渗水处发霉，防止损失扩大，其于2017年5月底进行天花板修复工程。因需要拆除原来的天花板、修复大面积的渗水处、重新搭建新的天花板与其他配备设施，天花板修复工程从5月底进行到8月初才完成。因天花板渗水事宜，导致接下去的装修工作多有阻滞，多名装修人员后期有其他装修工作安排，涉案房屋的装修无法顺利进行，涉案房屋于2017年12月底才装修完成。雅恒公司和雅居乐公司表示不清楚涉案房屋是否修复完毕，但雅居乐公司确认张牡芳已经入住涉案房屋。张牡芳拟证实涉案房屋所处小区同面积租金约为13000元/月，提交了其在58同城网站上打印下来的涉案房屋所处小区出租房屋价格。雅恒公司、雅居乐公司对此证据三性均不予认可，认为张牡芳主张的租金水平过高，应以广州市公布的同地段租金参考价格来确定租金水平。雅居乐公司另提供了三份在58同城网站打印的雅居乐富春山居房屋出租价格参考。张牡芳、雅恒公司和雅居乐公司共同确认涉案房屋为电梯房，张牡芳、雅居乐公司确认涉案房屋属于广州市黄埔区联和街道黄陂社区。张牡芳还提交其2018年的病历一份，拟证实因雅居乐公司出尔反尔的行为，导致其多次心脏病发。雅恒公司、雅居乐公司对该病例的真实性予以确认，但认为与本案无关，无法证明该病历与本案存在关联。雅恒公司拟证实涉案602房屋不存在质量问题提交了涉案房屋的《竣工验收备案表》，现实涉案房屋于2013年10月30日已经通过竣工验收备案。雅恒公司还提交了其与雅居乐公司于2013年8月7日就涉案小区签订的《广州雅居乐科学城—富春居前期物业服务合同》，拟证明涉案小区已经于2013年8月7日委托给雅居乐公司进行物业管理，包括602空置房屋的管理。雅居乐公司对该证据予以确认。张牡芳认为通过竣工验收备案不能作为雅恒公司侵权免责的依据，前期物业服务合同与张牡芳无关，恰恰可以证实雅恒公司、雅居乐公司应承担连带责任。雅居乐公司提交了其于2018年8月23日拍摄的涉案602房的照片若干，拟证实是张牡芳装修时在厨房的天花板钻了两个孔将天花穿透导致天花渗水。张牡芳表示其在开庭前并未听说此事，证人谢某在多次查看现场时也并未发现有这两个孔存在，其无法核实涉案602房是否存在这两个孔，即使存在，也无法核实两个孔形成的时间及张牡芳天花板渗水是否因两个孔漏水所导致。雅居乐公司庭审中称其2017年4月20日、2017年4月25日与证人一起去查看现场时都未发现这两个孔，是2017年4月25日其单方去现场进行第三次查看时，才发现厨房的槽有两个洞。庭审中，雅居乐公司称第一次接到张牡芳委托的装修负责人电话通知渗水是2017年4月20日，雅恒公司表示其在本案诉讼前从未接到张牡芳要求修复的诉求。张牡芳陈述其一直打电话给雅居乐公司的员工，雅居乐公司员工回复说要求其找雅恒公司解决。以上事实有《广州市商品房买卖合同》《前期物业服务协议》《竣工验收备案表》《前期物业服务合同》、网页截图、照片、微信聊天记录、客户诉求处理单、维修清单、证人证言、病历、当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，本案是侵权责任纠纷。本案的争议焦点为涉案502房渗水的原因是哪一方造成及侵权责任如何承担。各方对于涉案502房发生渗水及涉案502房渗水确实是由602房导致予以确认，本院对此亦予以确认。但对于渗水原因，双方各执一词。雅恒公司和雅居乐公司主张涉案502房渗水是因为张牡芳自身装修时在厨房位置打了两个孔，涉案602房积水也是由于张牡芳委托的施工人员封闭了602房的沉箱排水口并切断水管导致。对于涉案602房积水原因，雅恒公司和雅居乐公司均未提交证据证实是张牡芳自身原因导致，本院不予采信。对于涉案502房渗水原因，雅居乐公司对其主张只提交了2018年8月23日拍摄的照片予以证实，张牡芳对此予以否认，证人也陈述其在多次现场查看时并未发现这两个孔的存在，雅居乐公司称其是2017年4月25日第三次去现场查看时发现的，并未提交证据证实，且在其发现后与张牡芳的沟通过程中从未提及此事，直至本案庭审中才提出，有悖常理，故雅恒公司和雅居乐公司的主张证据不足，本院不予采信。另一方面，张牡芳申请了谢某作为证人出庭作证，证人证言证实涉案602房水浸导致了502房天花多处渗水。综上，由于雅恒公司和雅居乐公司提交的证据无法证实是张牡芳的自身原因导致涉案502房渗水，雅恒公司作为涉案602房的登记所有权人，对自己房屋管理不善，造成602房水浸并渗漏到张牡芳的502房，给张牡芳造成损失，应当予以赔偿。张牡芳还主张雅居乐公司承担连带赔偿责任，本院认为，雅居乐公司既不是涉案602房的产权人也不是实际使用人，其只与雅恒公司之间存在委托管理关系，与本案侵权责任不属于同一法律关系，不应在本案中一并进行处理，故本院对张牡芳要求雅居乐公司承担连带责任的主张不予支持，雅恒公司和雅居乐公司之间的责任承担问题可以另循其他途径解决。对于张牡芳实际损失的认定。张牡芳主张天花维修费用51340元，并提交了广东雅景工程有限公司出具的《雅居乐富春山居B35栋502房天花漏水维修清单》予以证实，雅恒公司和雅居乐公司认为该维修费用过高，雅居乐公司还提供了一份广州九尊装饰工程有限公司出具的天花漏水维修清单予以参考，显示维修费为39240元。由于张牡芳无法提交具体的天花修复合同及修复费用的支付凭证，本院为避免双方当事人的诉累，结合涉案502房天花渗水确实需要修复以及已经入住的实际情况，可以推断出张牡芳已经实际修复了涉案502房，本院综合双方诉辩意见酌情支持张牡芳天花修复费用40000元。对于张牡芳主张的未能如期入住损失，本院认为，对于天花渗水这一情况，张牡芳应积极主动与雅恒公司沟通，在沟通无效后应先行修复防止损失扩大。张牡芳主张8个月的延长装修期限，没有证据予以证实，本院不予采信。本院结合天花渗水实际情况，酌情给予张牡芳2个月的延长装修期限。张牡芳主张按13000元/月计算租金损失，雅恒公司和雅居乐公司主张该标准过高要求按照同时期同地段租金计算，经查，涉案房屋所处的广州市黄埔区联和街道黄陂社区地段并没有电梯楼的租金参考价，本院酌情按照10000元/月计算张牡芳两个月的租金损失共计20000元。此外，张牡芳还要求雅居乐公司赔礼道歉并赔偿精神损失。如上所述，张牡芳与雅居乐公司之间的纠纷不属于本案侵权责任的审理范围。其次，张牡芳提供的病历形成时间为2018年，该病历无法证实其生病的原因是雅居乐公司造成，故张牡芳此项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州雅恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张牡芳修复天花板渗水处费用共计40000元；二、被告广州雅恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张牡芳租金损失共计20000元；三、驳回原告张牡芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3406.8元，由原告张牡芳负担2090.8元，被告广州雅恒房地产开发有限公司负担1316元。上述费用原告张牡芳已预缴，被告广州雅恒房地产开发有限公司在履行本判决义务时一并将其应负担的诉讼费用迳付原告张牡芳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  王丽云二〇一八年十一月五日书 记 员  黄曼玲