洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0302民初990号原告：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区王城大道86号。法定代表人：王明保，该公司董事长。委托诉讼代理人：何小利，该公司员工。委托诉讼代理人：席悦，金博大律师事务所律师。被告：杨新凯，女，1978年9月24日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称洛阳住总房地产公司）与被告杨新凯追偿权纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳住总房地产公司的委托诉讼代理人何小利、席悦到庭参加诉讼。被告杨新凯经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳住总房地产公司向本院提出诉讼请求：1．要求解除原、被告于2015年6月5日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0298923号）；2．要求被告杨新凯协助原告洛阳住总房地产公司办理注销《商品房预售合同》备案登记等相关手续；3．要求被告杨新凯向原告洛阳住总房地产公司支付因解除合同所产生的违约金107097元；4．要求被告杨新凯偿还原告洛阳住总房地产公司垫付的银行贷款本息2607.05元和由此产生的违约金4588.69元（垫付金额暂计算至2018年7月2日，此后贷款银行划扣原告洛阳住总房地产公司的款项，以实际划扣金额为准；违约金按照日百分之一的标准暂计算至2018年7月2日，后续违约金计算至垫付款项偿还完毕之日止）；5．本案诉讼费、保全费、律师费由被告杨新凯承担。诉讼过程中，原告洛阳住总房地产公司撤回第1、2、3项诉讼请求，并将第4项诉讼请求的违约金降低至按年利率24％计算。事实和理由：2015年6月5日，被告杨新凯与原告洛阳住总房地产公司签订了《商品房预售合同》，以“首付加按掲”的方式购买了原告洛阳住总房地产公司开发的鼎城一期项目第117幢1单元1-701号房屋。合同约定总房款为713980元，首付款223980元，但被告杨新凯至今尚欠73980元购房款未支付给原告洛阳住总房地产公司。2015年6月24日，被告杨新凯与中国农业银行股份有限公司洛阳老城支行（以下简称农行老城支行）签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额49万元，原告洛阳住总房地产公司为被告杨新凯提供阶段性连带保证责任担保。借款合同签订后，农行老城支行已依约放款，但被告杨新凯却未依约按期履行还款义务，截至2018年7月2日，致使农行老城支行划扣原告洛阳住总房地产公司保证金共计2607.05元。根据《商品房购房合同补充协议》的约定，如果被告杨新凯未按期偿还银行贷款本息，导致原告洛阳住总房地产公司承担保证责任的，被告杨新凯应偿还原告洛阳住总房地产公司被划扣的保证金，并按照日1％的标准支付违约金。如果被告杨新凯连续三期不能按照借款合同的约定向银行履行还款义务，原告洛阳住总房地产公司有权按合同价格解除购房合同，同时被告杨新凯应当按照购房款的15％向原告洛阳住总房地产公司支付违约金和另行出售房屋的交易费。原告洛阳住总房地产公司多次向被告杨新凯催要款项未果，因此起诉。被告杨新凯未作答辩。原告洛阳住总房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1.《商品房预售合同》一份，证明被告杨新凯以首付加按揭贷款的方式购买原告洛阳住总房地产公司开发的商品房；双方约定因被告杨新凯未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从原告洛阳住总房地产公司的账户中扣划保证金的，被告杨新凯应自原告洛阳住总房地产公司代还款之日起按代还款金额每日1％的标准向原告洛阳住总房地产公司支付违约金，还应支付原告洛阳住总房地产公司为实现债权而支付的相关费用；合同约定若被告杨新凯连续三期以上不能按约履行还款义务即为违约，原告洛阳住总房地产公司有权解除商品房买卖合同，被告杨新凯应按购房款的15%向支付违约金和另行出售房屋的交易费；证据2.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，证明被告杨新凯向农行老城支行贷款49万元用于购买原告洛阳住总房地产公司开发的房屋；原告洛阳住总房地产公司为被告杨新凯购房贷款提供阶段性连带责任担保，系被告杨新凯购房贷款的连带责任保证人；按照合同约定在被告杨新凯该笔贷款还清之前，贷款银行均有权自原告洛阳住总房地产公司保证金账户扣划所欠的担保贷款；证据3.贷款还款回单九份，证明截至2018年11月8日，因被告杨新凯逾期还款导致原告洛阳住总房地产公司被扣划保证金共计18365.2元；证据4.EMS快递单回执复印件、EMS快递单、《催款函》、《解除商品房预售合同通知》各一份，证明原告洛阳住总房地产公司已向被告杨新凯寄送催款函及解除合同通知函，要求其返还代偿款项及利息，并要求其根据合同约定解除双方签订的商品房预售合同，协助办理注销商品房预售合同备案登记等相关手续，并支付解除合同的违约金；其中解除合同通知，被告杨新凯已让门卫代领；证据5.房屋查档证明一份，证明房屋登记情况。被告杨新凯未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月5日，洛阳住总房地产公司与杨新凯签订编号为YS0298923的《商品房预售合同》，合同约定杨新凯以“首付加按揭”的方式购买洛阳住总房地产公司开发的位于洛阳市老城区经七路与道北五路交叉ロ东北角鼎城一期第117幢1单元1-701号房屋，总价款713980元，首付款223980元，剩余房款490000元以按掲贷款方式付清，并约定了双方的权利义务及违约责任等内容。该合同附件四《合同补充协议》第五条约定“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后三日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”。2015年6月24日，杨新凯、洛阳住总房地产公司与农行老城支行签订《个人购房担保借款合同》，约定杨新凯向农行老城支行借款49万元用于购买涉案房产，采用阶段性保证加抵押的担保方式，洛阳住总房地产公司为杨新凯提供阶段性连带责任保证，杨新凯以涉案房产提供抵押等内容。合同签订后，因杨新凯未依约按期履行还款义务，截止至本案庭审之日，农行老城支行扣划洛阳住总房地产公司保证金共计18365.2元，其中2017年12月30日扣划2607.05元，2018年6月30日扣划5230.58元，2018年10月31日扣划10527.57元。2018年4月3日，洛阳住总房地产公司向杨新凯邮寄了催款函，因催要款项无果，洛阳住总房地产公司诉至本院。本院认为，原告洛阳住总房地产公司与被告杨新凯签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被告杨新凯未按约偿还贷款，致使农行老城支行扣划原告洛阳住总房地产公司的保证金，原告洛阳住总房地产公司有权向被告杨新凯行使追偿权并要求其承担违约责任。故原告洛阳住总房地产公司要求被告杨新凯偿还截止至2018年10月31日已垫付的银行贷款本息并支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但原告洛阳住总房地产公司要求被告杨新凯偿还此后贷款银行扣划的款项，因未实际发生，本院不予处理，原告洛阳住总房地产公司可待实际发生后另行主张权利。综上所述，被告杨新凯应偿还原告洛阳住总房地产公司截止至2018年10月31日垫付的银行贷款本息共计18365.2元，并以垫付的银行贷款本息为基数，按年利率24％计算每笔款项自垫付之日至实际履行之日的违约金。对原告洛阳住总房地产公司主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨新凯于本判决生效之日起十日内偿还原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司截止至2018年10月31日垫付的银行贷款本息共计18365.2元，并以垫付的银行贷款本息为基数，按年利率24％计算每笔款项自垫付之日至实际履行之日的违约金；二、驳回原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元，由被告杨新凯负担；公告费600元，由被告杨新凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 琼人民陪审员  刘彩琴人民陪审员  王亚静二〇一八年十一月二十三日书 记 员  李可可