海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终362号上诉人(原审被告)：梁焕仕，男，1950年1月5日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：梁学伟，系梁焕仕儿子。委托诉讼代理人：何悦，海南追根律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市贸发投资管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道麻布社区62区1号5栋连发大厦903。法定代表人:余昌伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏文山，海南中海律师事务所律师。原审第三人：张锦尧，男，1973年3月8日出生，汉族，现住广东省丰顺县。原审第三人：林坚德，男，1957年11月12日出生，汉族，现住广东省陆丰市。上诉人梁焕仕因与被上诉人深圳市贸发投资管理有限公司（以下简称深圳市贸发公司）、原审第三人张锦尧、林坚德合作建房合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院作出的（2017）琼0271民初2908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁焕仕的委托诉讼代理人何悦，被上诉人深圳市贸发公司的委托诉讼代理人苏文山到庭参加诉讼，原审第三人张锦尧、林坚德经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梁焕仕上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回深圳市贸发公司要求梁焕仕返还20万元建房保证金的诉求；2、本案一、二审案件诉讼费由深圳市贸发公司负担。事实与理由：一、一审未认定梁焕仕已退还建房保证金20万元，属事实不清。1、依据梁焕仕与深圳市贸发公司签订的《住房合作协议书》第二条约定，结合梁焕仕于2010年5月17日签名的收条，证明深圳市贸发公司同意待十二层金域海景公寓楼建好完工时，梁焕仕只需退还18万元保证金，剩余的2万元是深圳市贸发公司给予梁焕仕儿子梁学伟的补偿款。2、根据双方签订的《分房协议书》第二条约定，结合张锦尧代表深圳市贸发公司签订的《分房确认书》，足以证明张锦尧是深圳市贸发公司的工作人员，亦是该公司在金域海景公寓楼的工程负责人。3、从《利息及代扣税款清单》和《银行卡业务回单》及张锦尧在银行业务回单背面签名的收条等证据，证明在公寓建好后，梁焕仕依据双方的约定和深圳市贸发公司的要求，才将18万元保证金存入深圳市贸发公司工作人员林坚德的银行卡内，然后由张锦尧分别在两张银行卡业务回单的背面签名收到梁焕仕退还建房保证金20万元。4、如果张锦尧、林坚德不是深圳市贸发公司的员工，张锦尧凭何与梁焕仕确认一楼商铺及第603、605、606、608房的产权归属。梁焕仕亦不会将18万元保证金存入林坚德的银行卡内，张锦尧也不会在两张银行业务存单上签名打收条。公寓楼2011年2月建好完工，如果深圳市贸发公司未收到退还的保证金，为何一直不主张，直到公寓楼被拆除后，才向法院起诉主张退还保证金，不合常理。二、一审判决适用法律错误。1、判断员工的行为是否属于职务行为时，不应仅看企业是否对其行为有明确授意或者行为是否以企业的名义实施，而应该综合该行为与员工工作职责的关联性、行为的获益归属以及实施的时间、地点等各种因素进行综合认定。本案张锦尧和梁焕仕签订《分房确认书》及《收条》的行为与深圳市贸发公司存在关联性，其虽是以个人名义签名，但不论是从形式上还是从内容上看均应依法认定是职务行为，且其行为已被深圳市贸发公司予以默认并获得了财产利益。根据民法通则第四十三条规定，应视为梁焕仕已于2011年3月26日退还20万元保证金。2、根据《民法总则》第一百八十八条规定，本案深圳市贸发公司主张的保证金为保证房屋按期建成的保障，该房屋已于2011年2月建成，所以梁焕仕应在2014年2月前退还20万元保证金。然而深圳市贸发公司在2017年4月才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判如所请。深圳市贸发公司辩称，公司没有收到20万元保证金，现在起诉没有超过诉讼时效。张锦尧、林坚德未作答辩。一审法院认定事实：2010年5月10日，深圳市贸发公司与梁焕仕签订一份《房产合作协议书》，该协议约定：梁焕仕以位于三亚市××区一块面积为224平方米的宅基地作为股份，由深圳市贸发公司出资承建公寓楼一栋；深圳市贸发公司补偿梁焕仕原有房产拆除费80万元，同时支付建成房屋的保证金20万元，建好房屋并装修完工后归还保证金给深圳市贸发公司；房屋建成后，首层后面朝北方位归梁焕仕所有，首层前面朝南方位七层至十二层半整栋归深圳市贸发公司、梁焕仕共同所有，按五五分成；如政府原因不能修建至最顶层，则第三层（含第三层）以下归梁焕仕所有，第三层以上仍按此顺序五五分成。上述协议签订后，深圳市贸发公司向梁焕仕支付了80万元的旧房拆除补偿款及20万元的保证金，并将梁焕仕在涉诉土地上的旧房拆除，于2010年12月在该土地上建起一栋十二层的楼房。由于建成的十二层楼房未取得报建规划等手续，于2016年12月被三亚市天涯区相关政府部门拆除。现深圳市贸发公司以与梁焕仕签订的《房产合作协议书》系无效合同为由诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，梁焕仕对其与深圳市贸发公司合作建房的事实予以认可，但主张保证金20万元已向深圳市贸发公司退还，且不同意向深圳市贸发公司返还旧房拆除补偿款。诉讼中，梁焕仕为证明该事实，提供的证据为转账18万元到第三人林坚德账户、转账2万元到梁焕仕儿子梁学伟账户的两张《银行卡存款业务回单》，在该两张《银行卡存款业务回单》背后，有第三人张锦尧于2011年3月26日手写的收到该20万元保证金的《收条》。另外，梁焕仕还提供了由第三人张锦尧与梁焕仕签订的一份《分房确认书》，以证明第三人张锦尧已代深圳市贸发公司收取了梁焕仕退还20万元保证金的事实。深圳市贸发公司对梁焕仕提供的该三份证据均不予认可。同时，梁焕仕申请证人梁树泽出庭作证，证明第三人张锦尧、林坚德是深圳市贸发公司工作人员。一审法院认为,本案的焦点为：一、关于本案涉诉《房产合作协议书》的效力问题。基于宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用人必须是本集体经济组织成员，且只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中，梁焕仕是三亚市天涯区海坡村的村民，其以位于该村的宅基地作为出资与深圳市贸发公司签订《房产合作协议书》，并将建成后的房屋对外出售，而深圳市贸发公司明显不是海坡村的村民，其不具有享受宅基地使用权的主体资格。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，深圳市贸发公司与梁焕仕于2010年5月10日签订的《房产合作协议书》属于无效合同。二、关于梁焕仕是否应向深圳市贸发公司返还旧房拆除补偿款80万元的问题。由于深圳市贸发公司、梁焕仕违反国家关于农村土地管理的相关规定，双方在均知晓合同项下地块的性质为宅基地的情况下合作建房，造成合同无效，双方均存在过错。经查，深圳市贸发公司主张梁焕仕向其返还的80万元的性质为拆除旧房屋的补偿款，应认定为深圳市贸发公司合作建房的投入，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，现旧房已被拆除，在深圳市贸发公司无法向梁焕仕返还旧房的情况下，要求梁焕仕向其返还该房屋的拆除补偿款，没有事实和法律的依据。据此，对深圳市贸发公司主张梁焕仕向其返还旧房补偿款80万元的诉求，不予支持。三、关于本案是否超过诉讼时效，梁焕仕是否应向深圳市贸发公司返还保证金20万元的问题。经查，深圳市贸发公司主张的保证金为保证房屋按期建成的保障，该房屋已于2010年建成，梁焕仕应在房屋建成后将该保证金返还给深圳市贸发公司。在庭审中，梁焕仕以该保证金20万元已返还给深圳市贸发公司为由予以抗辩，提供的证据是两张《银行卡存款业务回单》及回单背后第三人张锦尧手写的《收条》、梁焕仕与第三人张锦尧签订的《分房确认书》。两张《银行卡存款业务回单》的收款人分别为梁焕仕的儿子梁学伟和第三人林坚德，而回单背后手写的《收条》上记载收款人为第三人张锦尧，均并非本案深圳市贸发公司，且深圳市贸发公司对梁焕仕陈述第三人林坚德、张锦尧是深圳市贸发公司的工作人员，已代深圳市贸发公司收取退还的20万元保证金的事实不予认可。而梁焕仕提供的梁焕仕与第三人张锦尧签订的《分房确认书》上只有梁焕仕与第三人张锦尧的签名，并没有深圳市贸发公司公司的公章，也没有任何授权的证明，无法证明第三人张锦尧是深圳市贸发公司公司工作人员，进而无法证明第三人张锦尧出具《收条》的行为是深圳市贸发公司行为。庭审中，梁焕仕申请了证人梁树泽出庭作证，证明第三人林坚德、张锦尧是深圳市贸发公司工作人员。但在庭审询问中，证人梁树泽对和梁焕仕合作建房方是何公司陈述不清楚，故对其证言不予采信。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由梁焕仕承担举证不能的不利后果。关于是否超过诉讼时效的问题，庭审中，梁焕仕主张深圳市贸发公司诉求返还保证金超过诉讼时效，但在本案诉讼前，深圳市贸发公司、梁焕仕未对涉诉合同的效力作出过认定，即涉诉的《房产合作协议书》在本案中才予以确认为无效，也即梁焕仕负有向深圳市贸发公司返还因无效合同取得的保证金20万元的义务才予以确认，因此，本案不存在超过诉讼时效的问题，梁焕仕的该抗辩理由不成立，不予采信。第三人张锦尧、林坚德经依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。综上，一审依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、梁焕仕应在一审判决发生法律效力之日起十日内向深圳市贸发公司返还保证金20万元；二、驳回深圳市贸发公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13800元（深圳市贸发公司已预交），由深圳市贸发公司负担9500元，梁焕仕负担4300元。本院二审期间，梁焕仕向本院提交以下证据：《董监高对外投资及任职报告》、《企业信用信息公示报告》、《企业机读档案登记资料》，拟证明：1、深圳市贸发公司与三亚金海逸房地产开发有限公司系关联公司，其中两公司法定代表人均为余昌伟；2、余昌伟与张锦尧均为三亚金海逸房地产开发有限公司股东；3、张锦尧接受余昌伟指派负责涉案公寓楼的建设工作。深圳市贸发公司的质证意见为，对机读档案登记资料的真实合法性无异议，但无法证实梁焕仕已经支付了20万元保证金。其他证据无原件，对其证据三性和证明目的均不予认可。企业机读档案登记资料，因双方当事人均无异议，本院予以采信，其他证据无原件，本院不予认定。梁焕仕另申请证人梁合到庭作证，拟证明张锦尧在2015年5月到2011年2月深圳市贸发公司的筹建负责人，林坚德是该公司的财务人员。经询问，梁合称其给涉案公寓楼建设送建筑材料，是林坚德负责结算给钱，张锦尧负责签字。梁合的证言，只能证明林坚德、张锦尧负责给其送的货物结算，不能证实林坚德、张锦尧与深圳市贸发公司之间的关系。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、梁焕仕是否向深圳市贸发公司支付20万元保证金。二、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，梁焕仕抗辩其已支付20万元保证金的证据是其与张锦尧签订的《分房确认书》以及张锦尧2011年3月26日签名的两张收条。但该两份证据无法证实张锦尧具有深圳市贸发公司的授权，亦不能证明张锦尧是深圳市贸发公司的员工。根据现有证据，应当认定张锦尧签名的分房确认书和收条的行为与深圳市贸发公司无关。即便张锦尧与深圳市贸发公司的法定代表人余昌伟同为另一公司的股东，张锦尧关于涉案房屋的分割和转账收款的行为，也不能推定张锦尧的行为经过了深圳市贸发公司同意。故梁焕仕向张锦尧支付保证金的行为不能视为梁焕仕已向深圳市贸发公司履行了还款义务。关于诉讼时效。本案双方之间签订的合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还。本案梁焕仕因为合同取得20万元保证金，该保证金应予返还。本案合同在本案诉讼中才被认定无效，故无效后要求返还财产未超过诉讼时效。综上，梁焕仕的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由梁焕仕承担。本判决为终审判决。审判长 范启鹏审判员 李桂祥审判员 林道贤 二〇一八年十一月十二日书记员 袁文静书记员 韩 科附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。