北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初56544号原告：北京和祥恒房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路**北京国际会议中心****。法定代表人：吴晨，董事长。委托诉讼代理人：任健，北京翱翔（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳漫，女，北京市翱翔律师事务所实习律师。被告：童国强，男，1977年10月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：景博文，北京圣斯历律师事务所律师。原告北京和祥恒房地产开发有限公司（以下简称和祥恒公司）与被告童国强追偿权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和祥恒公司的委托诉讼代理人任健、柳漫、被告童国强的委托诉讼代理人景博文到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告和祥恒公司向本院提出诉讼请求：要求童国强偿还和祥恒公司代偿款425710.53元。事实和理由：2004年6月18日，和祥恒公司与童国强签订了0642997号《商品房买卖合同》，约定童国强购买和祥恒公司开发建设的桂冠名园xxxx，总价款2342751元，签约当日交付首期房款942751元，余款140万元由童国强向银行申请贷款。2005年2月1日，和祥恒公司与童国强签订《协议书》，约定房屋总价优惠后为1752751元，140万元仍为银行贷款，首付款减少为352751元。2005年2月1日，北京市朝阳区农村信用合作社联合社（以下简称朝阳信用社）与和祥恒公司、童国强签订编号2005年04字2010号《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定朝阳信用社向童国强提供借款140万元，在童国强取得房产证和办妥抵押登记前，由和祥恒公司提供阶段性连带保证，如果童国强未能按时偿还贷款本息及相关费用，朝阳信用社有权要求和祥恒公司承担保证责任。此后，童国强一致未按期偿还贷款，和祥恒公司自2005年5月1日至2008年12月1日，共计代偿借款本金425710.53元。被告童国强辩称，1、本案已经超过诉讼时效，根据和祥恒公司与朝阳信用社在2013年的判决，诉讼时效起算时间应为2013年；2、和祥恒公司未履行交房及协助房屋过户的义务，构成违约，童国强享有不安抗辩权，有合理理由不偿还代偿款；3、童国强将另案向和祥恒公司主张违约损失。本院经审理认定事实如下：2005年，北京农村商业银行股份有限公司朝阳支行（原名北京市朝阳区农村信用合作社联合社，以下简称农商银行朝阳支行）作为乙方（贷款人、抵押权人）与甲方（借款人、抵押人）童国强、丙方（保证人，即开发商或售房单位）和祥恒公司签订《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定：乙方因购买住房向甲方申请借款，房屋坐落于朝阳区大屯乡辛店北街，乙方向甲方提供贷款140万元，即甲方所购买房屋总价值的60%；贷款期限为20年；贷款月利率为4.59‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准；甲方所借款项在开发商出具阶段性保证，或在办妥本合同项下抵押登记，取得他项权利证书后，乙方方可将贷款直接划入丙方在乙方开立的存款账户；甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期；逾期贷款部分按借款合同载明的贷款利率水平上加收30%计收利息；在本合同履行期间，甲方未按合同约定的分期还款计划按时足额归还贷款本息，甲方每拖欠一次，乙方对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之三的违约金率收取违约金；甲乙双方约定采用第一种处理方式，即提前偿还；本贷款利率在贷款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，但贷款期限1年以内（含1年）的执行本合同利率，遇国家法定利率调整时，本合同利率不调整；国家法定利率调整时，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；甲方应从贷款划至丙方在乙方开立的存款账户的次月开始偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿，还款日为每月25日，最后一次还款不能迟于本合同期限届满日；甲乙双方应遵循先还息后还本、息随本清的原则，甲方偿还款项按照“期前欠息-当期利息-本金”的顺序依次入账；甲乙双方约定采用等额本息还款法，即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息；贷款期内，如遇国家法定利率调整，由乙方按中国人民银行有关文件规定，相应调整每月还款额；抵押加阶段性保证是指甲方以所购住房作为贷款抵押，在甲方取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证；本合同项下的担保条款的效力独立于本合同；抵押物是指甲方以本合同项下贷款资金所购买的房屋，甲方无论何种原因未按约定履行到期应付债务（包括因甲方违约而由乙方宣布贷款提前到期的债务），乙方有权按照本合同的约定，以抵押物优先受偿；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款金额、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金、抵押物保管费用以及乙方为实现债权而发生的一切费用（包括处分抵押物的费用等）；甲方借款取得所购住房的房屋所有权证后，甲乙双方必须依照法律规定办理抵押物的登记手续，抵押登记费由甲方承担；抵押担保的期限自甲方所购住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止；抵押期间，甲方必须将作抵押登记的房屋他项权证及其他有关资料原件交乙方收执，由乙方代为保管；甲方还清全部贷款本息及其他应付款项后，则抵押关系终止。抵押关系终止后，当事人应到原登记部门办理抵押注销登记手续；保证担保的范围包括本合同项下甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的一切相关费用等；在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带保证责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还任何一期贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就甲方所欠债务承担保证责任，乙方依与丙方签订的《个人住房贷款合作协议书》约定，有权从丙方在乙方开立的存款账户中直接扣划甲方所欠款项；保证期间自本借款合同生效之日起至甲方抵押的房屋取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证及其他有关资料原件交乙方代为保管之日止；保证期间，遇国家法定利率调整而变更借款合同利率的，无需得到丙方的任何事前书面或口头同意或事后的追认；借款期间，甲方累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权与抵押人协商将抵押物折价或依法拍卖、变卖或要求保证人履行保证责任。2005年4月27日，农商银行朝阳支行向童国强全额发放贷款140万元。合同履行期间，童国强并未全面履行还款义务。自2005年5月1日开始，农商银行朝阳支行开始扣划和祥恒公司保证金账户资金以抵偿童国强拖欠的借款本息，直至2008年12月1日，共计扣划借款本息合计425710.53元。后童国强继续拖欠贷款本息。2013年，我院做出（2013）朝民初字第20336号民事判决书，判决解除农商银行朝阳支行与童国强、和祥恒公司签订的《个人住房按揭借款合同》；童国强偿还农商银行朝阳支行截至2013年4月18日的借款本金228258元、利息290398元、罚息90987.26元，并自2013年4月18日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算前述款项的利息；童国强提前清偿农商银行朝阳支行未到期借款本金1029461.64元、按揭本期息3540.06元；和祥恒公司对上述童国强应偿还的款项向农商银行朝阳支行承担连带保证责任；和祥恒公司承担保证责任后，有权向童国强追偿。2014年3月10日，和祥恒公司偿还农商银行朝阳支行1735526.14元，结清了童国强的全部欠款。另查，2014年1月，和祥恒公司以童国强长期不支付房款为由向我院提起诉讼，要求解除其与童国强之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；要求童国强支付和祥恒公司垫付银行借款本金及利息差额761236.67元（垫付款1735526.14元+425710.53元-贷款本金140万元）、诉讼费9792元；要求童国强协助和祥恒公司办理涉案房屋预售登记备案注销手续。我院做出（2014）朝民初字第06949号民事判决书，判决解除和祥恒公司与童国强签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；童国强于判决生效之日起七日内配合和祥恒公司办理房屋预售登记备案的注销手续。后童国强不服一审判决提出上诉。2015年9月，北京市第三中级人民法院做出（2015）三中民终字第08995号民事判决书，判决认为：和祥恒公司不可依约定解除方式解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，和祥恒公司可通过向童国强行使追偿权保护己方利益，其要求依据法定解除权解除合同没有依据。对和祥恒公司要求童国强支付拖欠农商银行朝阳支行借款本息、罚息承担连带保证责任的部分，和祥恒公司依法享有追偿权，但其请求权非基于本案所涉商品房销售合同及补充协议，无法一并处理，和祥恒公司应另行主张权利。剩余首付款童国强应当支付，为免诉累，和祥恒公司应当在童国强依合同约定支付剩余购房款时交付房屋。如和祥恒公司认为童国强拖欠首付款给其造成损失，可另行主张权利。最终判决：1、撤销（2014）朝民初字第06949号民事判决书；2、和祥恒公司于童国强支付剩余购房款164706元时向童国强交付涉案房屋；3、驳回和祥恒公司的全部诉讼请求。2017年7月27日，童国强就本案向本院提起诉讼。本院认为，童国强与和祥恒公司、农商银行朝阳支行签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证款）》是各方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。和祥恒公司依照合同约定，在童国强没有按期偿还借款情况下，代其向农商银行朝阳支行偿还了贷款本息，承担了相应的保证责任，现和祥恒公司向童国强追偿，符合法律规定，本院予以支持。关于诉讼时效，2014年1月，和祥恒公司起诉童国强，要求解除其与童国强之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，同时要求童国强支付和祥恒公司垫付银行借款本金及利息差额761236.67元（垫付款1735526.14元+425710.53元-贷款本金140万元）。该诉讼中，和祥恒公司向童国强主张的款项中包含其代偿的425710.53元，故诉讼时效中断。该诉讼于2015年9月经北京市第三中级人民法院做出（2015）三中民终字第08995号民事判决书结案，诉讼期间和祥恒公司对上述代偿款的主张处于持续状态，故诉讼时效应当自二审生效判决作出后即2015年9月起算。至2017年7月27日和祥恒公司就本案向本院提起诉讼，未超过3年诉讼时效，故对童国强关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。和祥恒公司向童国强交房及协助过户的义务，属于双方之间房屋买卖合同关系项下的义务，与本案并非同一法律关系，童国强以此理由拒绝偿还代偿款，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下：被告童国强于本判决生效之日起十日内偿还原告北京和祥恒房地产开发有限公司代偿款425710.53元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7686元、公告费260元、保全费5000元，由被告童国强负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 董 璐人民陪审员 张 勇人民陪审员 陈俊燕二〇一八年十一月二十日书 记 员 吴 桐