广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初4163号原告：刘志丹，男，1985年1月6日出生，汉族，住辽宁省鞍山市台安县，委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。被告：张改芝，女，1957年6月7日出生，汉族，住河南省邓州市，委托代理人：邹琴，广东君言律师事务所律师。被告：广州市富临房地产代理有限公司，住所地：广州市白云区石槎路1331号。法定代表人：莫配锦。委托代理人：张勇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告刘志丹诉被告张改芝、广州市富临房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘志丹及其委托代理人陆锋，被告张改芝及其委托代理人邹琴，被告广州市富临房地产代理有限公司的委托代理人张勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张改芝签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告张改芝返还购房定金136763元；3、判令被告张改芝向原告支付违约金139500元，被告广州市富临房地产代理有限公司承担连带赔偿责任；4、判令两被告共同返还中介费7000元；5、判令两被告共同承担律师费15000元；6、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年4月25日，原告和被告张改芝在被告广州市富临房地产代理有限公司的促成下，以930000元的交易价格达成了清远市经济开发区××林场中工区××大道××号房屋的交易合意，并签订了书面的《房地产买卖合同》。在涉案房屋买卖交易中，被告张改芝一直声称涉案房屋业主黄成娥已故，作为黄成娥的母亲，其系黄成娥合法财产的唯一继承人，享有涉案房屋的物权。合同签订后，原告积极履行了合同义务，向被告张改芝支付了136763元定金,其中包括原告帮助被告张改芝垫付了涉案房屋的银行欠款21000元和开发商欠款65763元，被告张改芝均以签名确认以上款项作为购房定金。此后，被告张改芝以其未拿到涉案房屋房产证为由迟迟不履行合同约定。后到公证处查实，原告才发现涉案房屋业主黄成娥还有一位法定继承人，该继承人至今仍未成年。但被告张改芝无法说服黄成娥的继承人及其监护人完成房产继承，导致房屋买卖无法继续进行，致使合同目的不能实现。另，被告广州市富临房地产代理有限公司作为居间方，在合同签订前却未查清涉案房屋业主的继承情况，未完全履行居间义务。同时，被告广州市富临房地产代理有限公司也未告知原告该笔交易存在较大的风险，导致原告最终在涉案房屋买卖交易中蒙受了巨大的损失。基于上述事实，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张改芝辩称：一、答辩人不存在违约行为。涉案《房地产买卖合同》系答辩人与原告的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。根据合同第六条可知:“买卖双方同意该物业交付使用日期为收齐楼款当天”。第十九条后的三方约定其他事项:“买卖双方在房产证未出来知情的情况下交易，卖方应在房产证出来十天内配合办理过户手续”。可见，合同约定的交房时间为原告将所有房款交清之日，过户时间为房产证出来后十日内。目前原告并未交清房款，房产证也没有出来，交房过户的条件还未成就，答辩人没有义务交房给原告，也没有义务办理过户手续。因此，答辩人并不存在违约的行为。原告主张解除合同并要求答辩人支付违约金，没有事实与法律依据。二、涉案《房地产买卖合同》可继续履行，不存在合同目的无法实现的情形。答辩人系涉案房产的合法继承人，答辩人一直积极办理公证，与银行、与房产部门以及其他亲属沟通，积极促成本次交易。目前涉案房产总共有三位合法继承人，三人分别是答辩人、答辩人的丈夫黄书豪、答辩人的外孙秦楠（现年十六岁半，未成年）。其中答辩人的丈夫黄书豪与答辩人系合法夫妻关系，与答辩人系利益共同体，完全同意答辩人对涉案房产处置。答辩人的外孙秦楠及其监护人也同意答辩人对涉案房产的处置，并愿意放弃继承权，只是因孩子远在河南生活居住及上学，不方便亲自过来处理涉案房产的事情。因此，涉案房产的三位继承人均同意出售涉案房产，涉案《房地产买卖合同》完全可以继续履行，本案不存在合同目的无法实现的情况。二、本案的定金为50000元，非原告主张的136763元。合同第三页第9行明确约定定金为50000元;被告广州市富临房地产代理有限公司的见证书第三行明确标明:“原告交付的定金为50000元整”:目前为止，答辩人总共收到的费用也只有50000元。原告请求退还136763元没有事实与法律依据。四、原告请求的违约金及损失明显过高，应予驳回。本案答辩人不存在违约的情形，且本案才履行到定金支付阶段，按合同交易金额的15%请求违约金，己达到了合同约定的最高数额，该请求明显过高。原告主张的律师费损失，合同并没有律师费承担的约定，且该费用并非必须发生，没有法律与事实依据，应予驳回。五、答辩人年老体弱，经济困难，无力承担涉案房产的贷款，更无力承担任何赔偿款，希望涉案房屋能顺利交易过户，和谐的解决本次纠纷。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告广州市富临房地产代理有限公司辩称：一、此案是因原告与张改芝的房屋买卖合同纠纷而起，根据其双方签订的《房地产买卖合同》中三方约定的其它事项条款，“①买卖双方在房产证未出来知情的情况下交易。②卖方在房产证出来十天内必须配合办理过户手续……”现涉案房产还未到房产证出证时间，因此主张卖方及答辩人违约并承担违约责任为时过早，因此原告的第三项诉讼请求不应得到支持。二、退一步讲，即便涉案房屋卖方张改芝构成违约，也应由张改芝承担相应责任，答辩人在提供居间服务过程中己尽到最大的如实报告义务，要求承担连带责任并返还中介费没有事实与法律上的依据。理由:1、居间方工作人员在三方约定的其它事项特别备注手写条款“①买卖双方在房产证未出来知情的情况下交易。”充分证明原告对未出房证的事实知情，也应预计到相应风险。2、原告提交证据《协议书》（其实应为声明书或承诺书）中，张改芝己明确声明其为该涉案房屋的合法继承人，对此原告也应知情并预知风险。3、合同的第二条明确约定卖方拥有完整的处分权，否则承担全部责任。4、合同的第七条明确约定，买方对该房屋的装修、抵押情况、产权情况均予以认可。也就是说买方己明知房屋的所有现状。5、合同附件B按揭1、定金条款中明确约定，原告在签约同时只需支付50000元定金，其余款项当在递件回执当日支付。因此，对于原告50000元以外的损失应由卖方张改芝承担责任，原告自行承担风险。6、居间人在促成双方合意中己付出大量的劳动，收取中介费应是合同的报酬。基于以上六点理由，请求驳回原告第三、四项诉讼请求。三、原告要求答辩人承担本案律师费，没有任何事实、法律、及合同约定上的依据，因此请求驳回第五项诉讼请求。四、关于居间方的责任承担，合同法第四百二十五条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”从中可以出看出，居间方最大的义务就是如实报告。因为居间人不可能知晓相对人所有信息，对居间人课以调查义务，哪怕审查，也只会表面上的审查，不可能做到实际深入的审查，在居间方己尽到如实报告义务的前提下，买卖双方任何一方违约，应由违约方承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月25日，原告刘志丹（买方）、被告张改芝（卖方）与广州市富临房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于清远市经济开发区××林场中工区××大道××号房屋，建筑面积122.84平方米，约定价款为930000元，定金50000元，其中第二条约定卖方合法持有该物业的《房地产权证》，卖方保证对该物业享有完整所有权，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，拥有全部的收益、处分权，能完整支配和处理；并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第十条约定：经纪方负责跟进有关买卖过户等一切手续，直至该买卖完成为止。若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相应顺延。本合同签订后，若因不可抗力或合同三方约定的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方无须承担违约责任。第十三条约定：如卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，则卖方须在确定不能出售该物业的当天退还所有买方已付款项及费用，并向买方支付该物业成交价的15%作为违约金。若卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退还所有买方已付款项及费用，并向买方支付该物业成交价的15%作为违约金。另三方以手写方式约定其他事项：①买卖双方在房产证未出来知情的情况下交易；②卖方在房产证出来十天内必须配合办理过户手续，否则视为违法，违约金是总房价的10%且中介费由违约方支付。合同签订后，被告广州市富临房地产代理有限公司收取原告中介费7000元；原告向被告张改芝支付定金50000元，并代被告张改芝垫付了涉案房屋的相关欠款合共86763元，被告张改芝均出具《收款收据》，以购房定金方式收取上述款项。在合同履行过程中，因涉案房屋存在产权纠纷，被告张改芝一直未履行交付房屋义务。原告认为被告张改芝对涉案房屋不具有完整产权，导致房屋买卖无法继续进行，合同目的不能实现，属于违约方，遂起诉至法院。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，原、被告签订的《房地产买卖合同》是三方当事人自愿签订，是真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。原告已按合同约定支付购房定金，但被告张改芝并没有按合同约定办理房屋过户手续，对此，被告张改芝抗辩认为交房过户的条件还未成就的意见，根据查明的事实，涉案房屋存在产权纠纷，导致合同目的不能实现，故此对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。原告已按合同约定支付相应定金50000元及其他款项86763元，被告张改芝未能依约确保对该物业享有完整所有权，已构成违约，应承担违约责任。对原告提出解除与被告签订的《房地产买卖合同》，理由成立，证据充分，本院予以支持。根据合同约定，原告有权要求被告张改芝支付涉案房屋成交价15%的违约金即139500元（930000元×15%）以及中介费，对原告提出要求被告张改芝返还136763元并支付违约金139500元、中介费7000元的诉讼请求，本院予以支持。另对于原告主张的律师费，鉴于双方对此并无约定，其主张缺乏事实依据，故不予支持。至于原告要求被告广州市富临房地产代理有限公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，鉴于合同中约定“买卖双方在房产证未出来知情的情况下交易”，原告未能提供证据证实被告广州市富临房地产代理有限公司存在故意隐瞒事实或提供虚假情况，不能证明其具有过错，故对于原告的上述请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告刘志丹与被告张改芝、广州市富临房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》；二、限被告张改芝于本判决生效之日起10日内向原告刘志丹返还136763元；三、限被告张改芝于本判决生效之日起10日内向原告刘志丹支付违约金139500元；四、限被告张改芝于本判决生效之日起10日内向原告刘志丹支付中介费7000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2887元，由原告刘志丹负担145元，被告张改芝负担2742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林振鹏二〇一八年十一月三十日书记员  郭彦芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。