黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0110民初6759号原告：韩爱文，女，汉族，1946年8月15日出生，丰达外贸公司退休职工，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：孟梦，黑龙江启凡律师事务所律师。被告：哈尔滨市什河丽景敬老社区有限公司，住所地哈尔滨市香坊区幸福镇莫力街。法定代表人：付佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张招平，男，1964年4月6日出生，该公司员工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：高玲，女，1986年7月9日出生，该公司员工，住哈尔滨市香坊区。原告韩爱文与被告哈尔滨市什河丽景敬老社区有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日受理后，依法适用简易程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告韩爱文委托诉讼代理人孟梦、被告哈尔滨市什河丽景敬老社区有限公司委托诉讼代理人张招平、高玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告解除与原告签订的独立车库2号库、3号库《哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓（房屋）租赁合同书》；二、请求判令被告返还原告车库租赁费236200元；三、请求判令被告向原告支付自2014年5月1日起至2018年8月1日期间占用原告租金期间的利息60231元；合计296431元；四、请求判令被告按年利率6%向原告支付自2018年8月1日起至实际付清之日占用原告租金的利息；五、请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告女儿刘毓昕于2012年7月31日为原告在哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓租赁住宅一套，该房屋已签约付款并于2013年4月30日正常交付使用。经被告宣传，为生活便利，2014年5月1日，原告与被告签订《哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓（房屋）租赁合同书》，原告租赁被告位于哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓院内建筑层数为地上一层独立车库的2号库和3号库，租期20年，合同附件二中约定交付时间为2014年7月31日至2014年12月31日，合同签订后，原告依约于2014年5月1日将20年车库租金236200元人民币一次性交付给被告，被告为原告出具收款凭证。签约后该车库工程一直停工，被告一直不能将车库交付使用，车库现仍为无水、电、取暖设备、仅安装了电动车库门的状态，原告曾多次要求被告履行合同或退返租金，但被告对此置之不理，拒绝回答，既不退返租金也不履行合同，最终原告明确表示解除合同，被告仍无任何表示。综上，原告已依约履行全部义务，而被告始终未按约定履行，长期占用原告资金，被告的行为严重违反合同约定，已构成根本违约，致使合同现状已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定法定解除之情形。故原告诉至法院。被告辩称，独立车库在2014年到年末交付，是因为建设单位和施工单位对工程有争议，故一直处于停工状态，原告买车库时知道工程是未完工的状态。原告是把购房款交给了第三方，所以说不存在返还房款及利息之说。被告并没有对独立车库对外买卖处理，2、3号库之所以在施工单位名下是由于施工当中有工程款争议，是作为工程款的抵押方式存在，并不是真正意义上的租赁。而且原告自己本身就在小区内居住，他在跟第三方交易时，也未到甲方咨询了解，私下进行了交易，只是双方达成协议时到服务部门办理了更名手续。所以我们出具的收据只是证明房屋更名了，并未实际收取租赁费。据我们所知当时原告跟第三方交易的价格也并非起诉状上说的数额。关于起诉状上说的水、电、取暖设施未安装，是由于当时独立车库的特殊性，室内不具备安装水、取暖设施的条件，而且以后也不能安装，在当事人交易时应该是清楚的，至于说原告不了解的情况，也是第三方未告知清楚，是自身原因，与被告无关。原告所说的多次找被告协调此事，但我们没有接到正式的要求，只是在今年4月份原告到单位来过，因为当时单位办公场地进行搬迁，所以就没妥善的处理，所以起诉状说的2014年5月到2018年8月我们并没有接到原告的进户诉求。基于上述因素为了给原告一个满意的答复，我们通过研究提出两个解决方式，一是、原告执意要求进户的情况下，我们可立即办理进户。二、如果原告由于当时第三方卖的时候未说明车库的情况，我们可以同一个小区内调换两个具备进户条件的车库。我们不同意解除租赁合同，因为我们签合同的行为只是更名过户。如果原告要求退款，也应该找当时的第三方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的原告举示的企业信用信息公示报告打印件、哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓（房屋）租赁合同书（编号B0430）、哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓（房屋）租赁合同书（编号B0431）、黑龙江省单位往来资金结算票据、宣传彩页、2018年7月12日15点45分韩爱文与什河丽景公司张招平经理的通话录音光盘、2018年9月4日9时35分被告公司张招平经理与孟梦律师的通话录音光盘、被告举示的情况说明，本院予以采信并附卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告举示的更名前的原始合同、工程抵款申请表、原车库收据能够证明案涉车库原租赁权人为案外人苏振君及案涉二车库价值236200元的事实。被告证人苏振君出庭作证，能够证实因被告拖欠案外人马国伟工程款，被告以案涉车库抵消工程款236200元，后苏振君将案涉二车库转让给原告并更名过户的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓于2015年将什河丽景敬老社区的全部手续交接给被告，原哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓的权利义务均由被告承继，现哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓小区的所有权人为被告。哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓与案外人苏振君于2014年3月20日签订了《哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓（房屋）租赁合同书》，将位于哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓院内建筑层数为地上一层独立车库的2号库和3号库租赁给苏振君，租期为20年，以此抵消被告拖欠案外人马国伟的工程款236200元。苏振君与原告经协商后，原告将案涉车库的租金给付案外人苏振君，2014年5月1日，哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓与原告签订《哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓（房屋）租赁合同书》，将上述两套车库租赁给了原告，并约定交付时间为2014年7月31日至2014年12月31日。至本案法庭辩论终结前，案涉车库尚未完工，亦未交付给原告。本院认为：债权人可以将合同的权利转让给第三人，转让权利的，应当通知债务人。本案中，案外人苏振君收取原告价款，将案涉车库更名至原告名下的行为，系债权转让的行为。苏振君将合同权利全部转让给原告，哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓得到了通知并与原告重新签订了车库租赁合同，该转让行为合法有效，原告应享有全部合同权利，双方均应按照合同约定履行义务。被告继受了哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓的财产，作为哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓小区的所有权人，应对哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓的行为承担责任、履行义务。第一，关于原告主张解除合同的诉讼请求。原告与哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓在车库租赁合同中约定，案涉车库交付时间为2014年7月31日至2014年12月31日，但截止法庭辩论终结前，案涉车库尚未具备交付条件，被告未向原告交付案涉车库，被告迟延履行合同近四年，导致原告一直不能实现合同目的，故对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。第二，关于原告要求返还租金236200元的诉讼请求，被告与苏振君约定，案涉两套车库价值为236200元，合同权利转让给原告后，原告即享有苏振君应享有的合同权利，合同解除后，被告应按照合同约定的数额返还原告相应价款，故原告的该项诉讼请求有理，本院予以支持。第三，关于原告主张被告按年利率6%支付自2014年5月1日起实际返还租金之日占用原告租金期间的利息的诉讼请求，因原告并未实际向被告交付租金，原告支付的价款系为购买合同权利而支付给案外人苏振君的，被告未实际占用原告的租金，而原、被告签订合同时亦并未在合同中约定利息条款，故对原告的该项主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告韩爱文与被告哈尔滨市什河丽景敬老社区有限公司于2014年5月1日签订的两份《哈尔滨市什河丽景敬老社区老年公寓（房屋）租赁合同书》；二、被告哈尔滨市什河丽景敬老社区有限公司于本判决生效后立即给付原告韩爱文236200元；三、驳回原告韩爱文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2873.23元（原告预交），由被告哈尔滨市什河丽景敬老社区有限公司负担2420元，由原告韩爱文负担453.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇一八年十一月二日法官助理徐久洋书记员吴佳伟附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。