江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初5724号原告：高柳松，男，1977年1月9日出生，汉族，江苏东南律师事务所律师，住南京市鼓楼区。被告:南京阳光物业管理发展有限公司，住所地在南京市秦淮区苜蓿园大街77号7A、7H室。法定代表人：孙治明，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗四玲，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李姗姗，江苏东银律师事务所律师。原告高柳松与被告南京阳光物业管理发展有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告高柳松、被告阳光物业公司的委托诉讼代理人罗四玲、李珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高柳松向本院提出诉讼请求：1、判令被告阳光物业公司赔偿因漏水造成的损失2万元；2、判令被告公开其为“湖景花园”小区提供物业管理服务期间，对于该小区××房屋的维修费用及明细；3、判令被告退还多收取的2018年度车位租赁费4800元。事实和理由：被告曾为位于南京市玄武区湖景花园小区（以下简称湖景花园小区）提供物业服务。自2012年起，原告多次要求被告对湖景花园小区××进行漏水维修，但被告始终置之不理。2017年年底，被告在小区张贴公告收取车位费，原告交纳了2018年度的车位租金4800元，后被第三人告知被告无权收取该费用。被告阳光物业公司辩称：1、关于房屋维修。原告高柳松提出的房顶部分的维修属于公共部位的大中修，需要南京市湖景花园住宅小区业主委员会（以下简称湖景花园小区业委会）申请启动维修基金进行维修，被告只能在收到业主维修请求后上报给湖景花园小区业委会，由湖景花园小区业委会统一安排维修。2012年12月，湖景花园小区业委会委托被告申请了维修基金，并委托案外人于2013年对包括原告在内的共100户业主进行了维修。由于此后仍有房屋存在渗漏水情况，故被告第二次申请维修基金，但直至2017年12月被告退出湖景花园小区，维修基金都没有申请下来，故没有维修。湖景花园小区业委会表示等被告撤场后，由新的物业公司进场后进行维修。2、关于损失赔偿。原告对于损失大小应承担举证义务，但原告未提交证据予以支持。在（2018）苏0102民初3071号案件的调解过程中，被告因为原告提出的维修问题已对原告应承担的物业费给予7.5折的优惠，且调解书载明双方再无其它纠纷。现原告再次以维修问题要求被告承担损失，系重复主张。3、关于车位租赁费4800元。该费用是原告主动向被告交纳的，被告无意收取该费用，且原告承诺发生问题后不要求被告退还该费用。考虑到被告已退出湖景花园小区，如果原告能提供相关凭据，被告同意退回该费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告高柳松是位于南京市玄武区的业主。2011年2月28日，湖景花园小区业委会（甲方）与被告阳光物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对湖景花园小区提供物业管理服务，委托管理事项包括委托乙方对房屋建筑共用部位（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅）及共用设施、设备进行维修、养护和管理。对于维修费用的承担，双方约定如下：房屋共用部位和房屋共用设施、设备的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用及更新费用由甲方承担（提取维修基金）。2017年12月31日，被告撤出湖景花园小区。审理中，被告为证明其辩称主张，提交了《湖景花园房屋渗漏维修工程邀标文件》1份，招标内容为对湖景花园小区1-20幢共计100户房屋进行渗漏维修，其中工程量清单第47项记载案涉××的渗漏情况为“东侧玻璃窗漏水，前阳台顶平台中间房间1M左右漏水，阳台顶没有防水台会渗水进来”，记载的维修方法为“客厅飘窗渗水、北房间飘窗渗水、南左房间飘窗渗水共计3樘；南右房间顶面混凝土裂缝渗漏6米长；阳台顶面渗水”；案外人南京××工程公司于2016年5月16日向湖景花园小区业委会出具的《承诺书》1份，内容为“湖景花园房屋渗水渗漏维修工程已由我方于2013年维修施工完毕，在本次的回访中，有几户业主由于未住在本小区无法联系上，为此我方承诺，只要在质保期内，本次维修工程范围内的所有工程出现渗漏情况均有我方免费维修”。原告质证称：《湖景花园房屋渗漏维修工程邀标文件》仅是意向性文件，与本案无关联性，但其中记载的××房屋的渗漏水情况属实。被告在2007年左右对××房屋进行了一次维修，但维修部位与上述《湖景花园房屋渗漏维修工程邀标文件》记载的渗漏水部位不一致，被告并未对《湖景花园房屋渗漏维修工程邀标文件》记载的渗漏水部位进行维修。本院认为：湖景花园小区业委会与被告阳光物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，对包括原告高柳松在内的小区业主及被告均具有法律约束力。关于原告的第一项诉讼请求，由于被告系湖景花园小区的物业服务企业，而非房地产开发企业，不应承担房地产开发企业所应承担的保修义务。被告也非湖景花园小区的业主，不应承担业主对其物业所应负有的管理义务。被告作为物业服务企业，只是接受开发企业或业主委员会的委托为湖景花园小区提供物业管理服务。因此，关于其对小区物业维修义务的界定，不仅要根据双方之间的合同，还要基于其物业服务企业的身份定位，依据相关法律作出合理判断。湖景花园小区业委会与被告在双方签订的《物业管理委托合同》中明确约定了被告接受委托的事项包括对房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理，但双方亦明确了维修费用的承担，其中小修、养护费用由被告承担，大中修费用及更新费用由湖景花园小区业委会承担（提取维修基金）。由于原告主张案涉××房屋屋顶漏水，对其维修应属于上述《物业管理委托合同》中所述的“大中修”，故维修费用应由湖景花园小区业委会提取维修资金承担。根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条和第二十三条规定的专项维修资金的使用程序，被告对房屋建筑共用部位进行大中修的义务应理解为被告协助湖景花园小区业委会提取维修资金，由湖景花园小区业委会选择维修单位进行维修，被告并非实质意义上的维修主体。由于被告并非原告所主张的维修部位的维修主体，故原告主张被告未予维修，要求被告赔偿损失，于法无据，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求。基于本院对原告第一项诉讼请求的分析，被告并非原告所主张的维修部位的维修主体，故不负有向原告公布维修费用的义务。原告的此项诉讼请求包含有要求被告公布维修资金的请求，本院对此分析如下：《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”建设部《住宅专项维修资金管理办法》第四条规定：“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则”；第二十二条和第二十三条规定了专项维修资金的使用程序；第三十条规定了相关政府建设（房地产）主管部门及业主委员会向业主公布关于住宅专项维修资金相关情况的义务；第三十一条规定了住宅专项维修资金专户管理银行接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询的义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定业主可以请求公布、查询建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况。根据上述规定，住宅专项维修资金属于业主共有，由符合法定比例的业主或者业主大会决定是否使用，经相关行政管理部门审核同意后，由住宅专项维修资金的专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位，物业服务企业在此过程中仅负责提出使用建议，并组织实施使用方案。因此，业主有权请求公布、查询建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，但请求对象系业主委员会及相关行政部门，而非物业服务公司，对于分户账中住宅专项维修资金使用情况，维修资金专户管理银行也应当接受业主的查询。综上，原告要求被告公布案涉××的维修费用及其明细，于法无据，本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求。由于被告已撤出湖景花园小区，已丧失收取2018年度车位租赁费的基础，原告要求被告退还该费用，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告南京阳光物业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高柳松车位租赁费4800元；二、驳回原告高柳松的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由原告高柳松负担370元，由被告南京阳光物业管理发展有限公司负担50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李 伟人民陪审员 陶 芬人民陪审员 朱佩佩二〇一八年十一月五日书 记 员 李 程