广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17526号原告：薛岗，男，汉族，住江苏省通州市，委托诉讼代理人：温志超，广东律顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁慧，广东律顺律师事务所实习律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：崔伟权。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告薛岗与被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温志超与被告委托诉讼代理人钟承霖均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付回购款722500元及以850000元为本金自2017年11月1日至2017年12月31日止按年利率10%计算的利息、以722500元为本金自2018年1月1日起至实际清偿之日止按年利率10%计算的利息；2.被告支付以722500元为本金自2018年4月1日起至实际清偿日止按人民银行同期年基准贷款利率双倍计算的罚息予原告；3.被告支付自2017年11月1日起至2018年8月31日止按每月9312元标准计算的场地使用费931200元予原告；4.被告支付以每月9312元为标准自2018年9月1日起至实际付清回购款之日止的场地使用费予原告；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月8日，原告与被告签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，后又分别于2012年1月13日和2012年9月5日两次签订补充协议，合同及补充协议约定被告将坐落于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌.新城市广场编号***的物业及相配套场地交付给原告有偿使用，使用期限为20年，即自2011年12月31日起至2031年12月30日。该合同补充协议同时约定，原告自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给被告进行管理和经营。委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止，双方于2012年9月5日同时签署了《国昌·新城市广场委托经营合同》。合同签订后，原告按照约定期限向被告支付了场地使用费850000元。根据《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》补充协议（二）约定，原告有权在物业交付后五年届满时通知被告解除合同，该书面通知应提前180天送达被告，被告收到原告的书面通知后，原合同即可在五年物业交付后五年届满之日自动解除，双方权利义务自动终止，该物业由被告回收。被告应在收回物业之日起30日内，一次性将合同项下的全部使用费无息退还给原告。2017年4月17日，原告按照合同约定向被告发出《回购通知书》，要求被告履行回购的义务。被告收到原告的《回购通知书》后，于当日向原告出具了《回执》。此后，经原告多次催促，被告并没有按约定向原告支付回购款。甚至在当地政府部门介入调解的情况下，被告仍然没能按约定履行回购义务。原告在被迫无奈的情况下，不得不于2017年12月31日与被告签订了《商铺回购款支付协议》，双方确认回购款总额为人民币850000元，按约定分五期支付，2017年12月31日前支付上述总额的15%，即127500元，2018年3月30日前支付上述总额的15%，2018年6月30日前支付上述总额的20%，即170000元，2018年8月30日支付上述总额的20%，2018年10月30日前支付上述总额的30%，即255000元。另外双方还约定回购款利息按年利率10%分期计算（以当期实际应付余额计算）。于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清，利息从2017年11月1日起算。该协议除了约定回购款利息之外，双方还约定了被告违约时的罚息按人民银行同期年基准贷款利率双倍计算。在被告付清回购款之前，商铺的使用权归原告所有。《商铺回购款支付协议》签订后，被告仍然没有按该协议履行支付回购款的义务，第一期的回购款127500元经过原告多次催告后，才向原告支付。鉴于被告一次又一次在作出承诺并与原告达成协议后，仍然违反承诺与约定，一次又一次拒不履行支付回购款的义务，原告只好委托律师向被告出具了《律师函》，再次催告被告履行支付回购款的义务。但截止至今日为止，被告对其余下的回购款均以种种理由拒绝支付，也拒绝向原告提供履行支付回购款的担保。另外，被告在没有支付完毕回购款之前，商铺的使用权归原告所有，而自2017年11月1日起至今天，商铺仍然处于被告使用中，并对外进行经营出租。既然使用权归原告，而商铺却由被告对外进行经营出租。因此，被告理应当按原委托经营的租金标准向原告支付租金（使用费）。综上所述，被告的行为已经构成严重违约与预期违约，严重违反了诚实信用原则，丧失了基本的商业信誉，给原告造成了巨大的经济损失，现原告为了维护自己的合法权益，特此依法向贵院提出起诉，恳请贵院依法作出判决，并支持原告全部诉讼请求。被告辩称，第一、《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》是原、被告在平等自愿的前提下协商签订的，真实有效，双方均应予以遵守。被告逾期支付第二期、第三期、第四期回购款，应承担清偿第二期、第三期、第四期回购款的责任，但第五期回购款未到履行期，原告要求被告一次性支付全部回购款没有依据。第二、被告在支付原告以未付回购款为本金按照年利率10%计算的利息后，不应再向原告支付罚息。利息已足以补偿原告的损失，但若在利息之上再加收罚息，无疑过分高于原告的实际损失，也无疑于是对被告的双重惩罚，有违公平合理原则。因此，不应再支持原告的罚息请求。第三、原告要求被告支付租金（使用费），系建立于确认涉案物业的使用权的基础上的确认之诉，与原告要求被告支付回购款的给付之诉存在矛盾，不能一起主张。且《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》是双方就回购款的支付事宜达成协议，由被告回购涉案物业的使用权，且被告也已履行了支付第一期回购款的义务，原告也予以接受，《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌·新城市广场委托经营合同》已经解除，被告无需向原告支付经营回报款，即原告所称的租金（使用费）。第四、被告并没有根本违约。被告支付第一期款项的行为也表明了被告是愿意履行和解协议的，但被告需要一定的时间来筹措资金，在经过一定的筹措期后，被告可以支付回购款。在计算被告应退还原告的使用费中应扣减委托经营期间的相应使用费用：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的《委托经营协议》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益共计530657.49元，倘若仍然要求被告退还包括委托经营期间在内的全部场地使用费，则有失公平。其次，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的相应使用费；最后，原被告当时在订立合同时，是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款。但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑。所以，履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。此外，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。双方当事人围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年7月8日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场***的物业及配套场地租给乙方有偿经营使用；铺位建筑面积约77.6平方米；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的场地使用费总额为850000元，在合同签订三日内支付使用费总额的30%即255000元，在合同签订之日起二十五日内支付使用费总额的40%即340000元，在合同签订之日起九十日内支付使用费总额的30%即255000元；甲方应在2011年12月31日前将该物业交给乙方进行装修；等等。2011年7月8日，被告出具收据，确认收取原告支付的***铺首期款255000元。2011年7月31日，被告出具收据，确认收取原告支付的***铺第二期款340000元。2011年10月4日，被告出具收据，确认收取原告支付的***铺第三期款255000元。2012年1月13日，原、被告签订一份《补充协议书》，约定被告交付物业给原告之日起五年届满后，原告有权在该期限届满之日起三日内以书面通知被告解除合同，原合同在通知送达被告时解除，被告应在合同解除之日起十日内一次性退还原告已付的场地使用费850000元。2012年9月5日，原、被告签订补充协议（二），约定场地交付时间为2011年12月31日，场地使用期限自2011年12月31日起至2031年12月30日，被告向原告支付延迟交付物业的补偿费56666元，原告不再追究被告延迟交付物业的违约责任。原告有权在物业交付后五年届满时书面通知被告解除合同，但该书面通知应当在物业交付后五年届满时提前180天送达被告，被告收取原告书面通知后，合同在物业交付五年届满之日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由被告收回，被告在收回物业之日起30日内一次性将合同项下全部使用费无息退还给原告。2012年9月5日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：乙方依据《国昌·新城市广场商铺租赁和场地使用合同》取得了国昌·新城市广场***的物业及相配套场地的经营使用权，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止；乙方自2013年1月1日起按每月9312元的标准收取经营回报；经营回报款由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度的第二个月的10-20日支付；甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过180天，乙方有权单方面终止合同，收回物业自主经营。2017年4月17日，被告出具一张回执，确认收取原告提交的《回购通知书》，将按照双方签订合同之约定，就***号铺位履行回购相关义务，双方权利义务在原告收取约定款项之日即告终止。2017年12月29日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，约定：甲方应付850000元回购款予乙方，并按以下时间分期支付：2017年12月31日前支付上述总额的15%，即127500元；2018年3月30日前支付上述总额的15%，即127500元；2018年6月30日前支付上述总额的20%，即170000元；2018年8月30日前支付上述总额的20%，即170000元；2018年10月30日前支付上述总额的30%，即255000元；分期支付期间，乙方回购款利息按年利率10%分期计算，上述利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；如甲方延期支付回购款，甲方则按应付乙方回购款总额按中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算罚息，在甲方未付清乙方回购款总额及利息之前，甲方不得以任何理由变卖或抵押属于乙方的场地使用权，铺位和场地使用权归乙方所有；乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案，甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。上述协议签订后，被告仅向原告支付了第一期回购款127500元2018年8月17日，原告委托广东律顺律师事务所向被告发出一份《律师函》，要求被告在收到函后五个工作日内按《商铺回购款支付协议》的约定向原告支付拖欠的款项。2018年8月28日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。至法庭辩论终结时止，被告已拖延支付第二、三、四期回购款，虽然结算协议中约定的第五期回购款支付期限在法庭辩论终结时尚未届满，但被告明确目前并无能力向原告支付前三期的回购款，也无具体的资金筹措计划，考虑到剩余回购款的支付期限较短，本院对原告主张被告根本无能力按约定期限支付回购款的意见予以采信，并对原告请求被告支付剩余回购款722500元的诉讼请求予以支持，对被告辩解无须支付第五期回购款的意见不予采纳。被告在委托经营期限内支付给原告的经营回报款属于使用商铺的对价，此期间商铺的实际使用情况属于被告经营风险，现被告主张回购款应扣减其已支付的经营回报款理据不足，本院也不予采纳。原、被告对回购款按年利率10%计算利息已有明确约定，且明确约定从2017年11月1日起开始计算，原告主张被告支付以850000元为本金从2017年11月1日起至2017年12月31日止、以722500元为本金从2018年1月1日起至实际清偿日止，均按年利率10%计算利息的诉讼请求符合双方约定，本院依法也予以支持。原、被告签订的《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》为原、被告解除《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》的结算协议，被告在签订的该协议中明确约定了具体支付回购款的期限，其逾期支付回购款的行为违反该结算协议的约定，结算协议同时约定按人民银行同期贷款利率双倍计算罚息，属于对被告违反结算协议逾期支付回购款的违约责任，即本案中被告应支付自逾期之日起以未付款项为本金按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予原告，即以127500元为本金从2018年4月1日起至实际清偿日止、以170000元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以170000元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以255000元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按中国人民银行同期贷款利率二倍计算罚息。原告请求以850000元为本金从2018年4月1日起计算罚息理据不足，超出部分本院不予支持。原、被告签订回购款支付协议后双方之间租赁和场地使用合同及委托经营合同已终止履行，且回购款支付协议所约定的利息及罚息已足以弥补原告资金被占用造成的损失，现原告另行主张被告支付从2017年11月1日起按每月9312元标准计算的场地使用费有失公平合理原则，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款722500元及以850000元为本金从2017年11月1日起至2017年12月31日止、以722500元为本金从2018年1月1日起至实际清偿日止均按年利率10%计算的利息予原告薛岗；二、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以127500元为本金从2018年4月1日起至实际清偿日止、以170000元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以170000元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以255000元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予原告薛岗；三、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6423.1元（原告已预交），由原告负担465.6元，被告负担5957.5元。被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费5957.5元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告薛岗已预交的案件受理费5957.5元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一八年十一月二日书记员  余宝儿书记员  成海欣