贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2730民初第1778号 原告（反诉被告）：罗楷，男，1982年8月16日生，汉族，四川省古蔺县人，初中文化，个体户，住贵州省龙里县。 被告（反诉原告）：李文杰，男，1972年4月29日生，苗族，贵州省龙里县人，中专文化，自由职业，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：黄万林，贵州龙滔律师事务所律师，执业证号15227201610955572，一般授权。 第三人：贵龙新苑临时业主管理委员会，住所地：贵州省龙里县谷脚镇贵龙社区贵龙新苑。 负责人：李发林，主任。 原告罗楷与被告李文杰、第三人贵龙新苑临时业主管理委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案。诉讼中，被告李文杰于2018年10月10日提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告罗楷，被告李文杰及其委托黄万林到庭参加诉讼，第三人贵龙新苑临时业主管理委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 罗楷向本院提出本诉请求：判令李文杰赔偿罗楷因李文杰强行关闭门面所造成的经济损失128500元（自2018年8月20日起每天营业现金4000元，暂计至2018年9月4日共15日，合计60000元，其余损失计至判决之日；门面转让装修费用65000元、误工费用（自2018年8月20日10天误工每天350元，总共3500元）；。 事实和理由：2015年4月6日，罗楷、李文杰共同商定由罗楷租赁李文杰房屋，合同为无年限一年一度续签另立形式，以每年1月1日为续签合同日，以此类推。房屋租金每月3540元，年租金为42480元，按季度交纳。自2015年4月6日起至2017年12月30日止的租金，罗楷已全部交清给李文杰。2018年1月前，罗楷曾提前多次要求续签2018年度的租赁合同，但李文杰拒绝另立合同，故罗楷未交纳2018年度的房屋租金。根据租赁合同的约定，合同期满一个月前，李文杰必须与罗楷签订下一年度的房屋租赁合同，除非因为第三人收回门面或者改善公共设施等，致合同终止造成的损失由双方自行负责；如果其中一方无理由提前终止合同，需赔偿对方的一切经济损失。李文杰收回门面系高价转租给他人，而非自己经营，故罗楷有优先承租权。在2018年6月11日李文杰提起的诉讼中，李文杰向法院申请撤回起诉后，于2018年8月20日强行将罗楷正常经营的餐馆门面上双锁，并用本田车堵死门面入口，致使罗楷从此停止营业，直接造成每天流水现金4000元左右的损失。李文杰不与罗楷续签合同，强行关闭租赁屋的行为给罗楷造成了损失，故提出如前诉请。 李文杰辩称，1、房屋租赁合同约定的期限截止2017年12月30日，双方的权利义务已履行完毕，合同已终止。2018年双方未订立新的租赁合同，租赁关系并未成立，罗楷没有继续占有、使用该门面进行经营的权利和依据。2、根据合同自由原则，订立合同应由当事人平等自愿、协商一致达成，不能以约定的方式对当事人的意思自治进行限制和约定，否则违背合同自由原则而无效。故双方在合同第十条“在租赁合同届满前一个月，乙方必须与甲方签订下一年度的房屋租赁合同，且在同等条件下乙方享有优先承租权利。”的约定无效。即使该约定有效，也仅约定了罗楷必须与李文杰订立合同，而未约定李文杰必须与罗楷订立合同；且涉案门面系李文杰向第三人承租而来，李文杰无转租的权利。故李文杰在合同期满后未与罗楷订立合同正是善意履行与第三人合同的表现，也未违反与罗楷的约定。3、罗楷在合同终止后无权继续占有、使用门面，李文杰将案涉门面上锁是私力救济方式的体现，并不存在侵权，也无所谓赔偿。4、罗楷主张的营业损失、误工损失、转让装修费用损失，没有证据加以证实，也不能证明系李文杰违约或侵权行为所致，应承担举证不能的法律后果。此外，根据同约定，租赁期满后案涉门面的装修和设备无偿归李文杰所有，故罗楷要求赔偿的装修损失于法无据，不应支持。 李文杰向本院提出反诉请求：1、判令罗楷停止对李文杰租用的位于贵州省龙里县谷脚镇贵龙新苑安置小区一栋三单元楼下沿街一楼13-2号营业性用房的侵占，并责令罗楷限期将该房屋腾空后返还给李文杰；2、判令罗楷赔偿非法占用前述营业性用房给李文杰造成的经济损失共计人民币35400元（损失参照双方于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定的月租金3540元计算至2018年10月止），其余损失以前述方式计算至罗楷将涉案营业性用房腾空后返还给李文杰之日止。 事实和理由：2017年1月1日，李文杰与罗楷签订《房屋租赁合同》一份，约定李文杰将自己承租的位于贵州××县××脚镇××小区××单元楼下××楼××号营业性用房租赁给罗楷，合同约定租赁期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月30日止，同时对租金及支付方式、期限，双方权利义务等事宜作出约定。合同签订后，李文杰按约定将房屋交付罗楷经营使用。因李文杰打算在承租期限届满后自己经营使用涉案房屋，遂根据诚实信用原则在承租期限届满前告知罗楷，在租赁期限届满后，自己将不再把涉案房屋出租给罗楷，以使罗楷有充足的时间另租赁房屋经营。但合同期满后，罗楷并未将涉案房屋腾空归还给李文杰，而是继续非法占用拒不返还，李文杰因此多次找到罗楷协商并经相关单位调解，但均未果。罗楷在双方租赁关系已终止的情形下非法占用、拒不搬离并返还涉案房屋的行为，导致罗楷无法按计划将该营业性用房投入使用，给罗楷造成了一定的经济损失。为依法维护自身合法权益，罗楷提出如上反诉请求，请予支持。 罗楷辩称，根据6月11日的庭审，案涉铺面不属于李文杰，而是属于第三人，属于集体财产，第三人已明确终止与李文杰的租赁关系，李文杰没有任何理由提出对房屋的相应权利。租赁合同约定每年续签，李文杰不续签合同，也不出具条子，所以罗楷才不付租金。李文杰不是将门面作为自己经营，而是高价转租给别人，故罗楷在同等租赁条件下享有优先租赁权，罗楷无理由提前终止合同，不能要求罗楷赔偿损失。 贵龙新苑临时业主管理委员未到庭，也未提交书面意见。 罗楷为证明本诉请求成立，在举证期限内提交如下证据： 1、证明。证明2015年4月6日合同签订时张勇在场，罗楷在生意做不走的情况下可以将门面退还给李文杰，李文杰无法保障自身租赁权时，双方损失各自承担。经质证，李文杰认为证明并没有载明自己必须将门面转租给罗楷，双方在2018年没有合同关系，李文杰并没有单方面终止合同。 2、短信记录。证明李文杰将房租增加到每月5000元，而不是用于自己经营。经质证，李文杰对证据的真实性无异议，但涨租金的目的是要自己经营。 3、照片三张。证明李文杰将门面一分为二的转租给别人。经质证，李文杰对证据的三性及证明目的均不认可。 4、龙里县人民法院民事裁定书。证明李文杰自愿申请撤诉。 经质证，李文杰无异议。 5、2016年、2017年房屋租赁合同。证明房屋租赁是每年一年一度续签合同，李文杰未续签，构成违约。经质证，李文杰对证据的三性无异议，合同并没有约定续签年限。 李文杰为证明反诉请求成立，向本院提交如下证据： 1、居民身份证。证明李文杰的身份信息及具有合法的诉讼主体资格。罗楷质证无异议。 2、门面租赁合同。证明双方就案涉门面仅在2017年存在租赁关系，月租金3540元，租赁期限截止2017年12月30日止，合同期已届满，2018年双方并不存在租赁关系；租赁期满后，案涉门面的一切装修和设备无偿归李文杰所有，罗楷要求赔偿装修损失于法无据。罗楷质证认为自己享有合同约定的优先承租权，只有门面做不走才还给李文杰。 3、聊天记录、人民调解记录、门面照片。证明在2017年租赁期限届满前，李文杰已提前告知罗楷期满后不再继续租赁案涉门面，自己用于营业使用，但罗楷接到通知后拒不搬出案涉门面而是继续非法占用；现罗楷也已另行找到经营场所并开始经营；罗楷非法占用李文杰租用的案涉门面，经社区调解委员会调解处理未果。经质证，罗楷认为业主管理委员会调解是在2018年8月22日李文杰强行锁闭案涉门面之后，现罗楷开的新门面与本案无关 4、营业执照、专卖合同书。证明李文杰妻子唐青青与案外人广州粮叁餐饮管理有限公司签订合同一份，准备用案涉门面经营餐饮，但因罗楷非法占用该门面至今未能使用；被告李文杰不再续租门面给罗楷是因为自己要经营，因此罗楷不享有同等条件下的优先承租权。经质证，罗楷认为与本案无关。 5、门面租赁合同。证明案涉门面系李文杰从第三人处租赁而来，该合同约定李文杰没有转租的权利，因此李文杰在2018年不再将门面转租给罗楷正是善意履行合同的表现，并无不当。 经质证，罗楷认可合同的真实性，但在6月11日的庭审中，第三人已经明确表示与李文杰终止合同，收回门面。 罗楷提交的证据1，虽然证人杨某未出庭接受质询，但因李文杰对证据的真实性无异议，且该证据内容与双方无异议的租赁合同一致，故本院予以采信。证据2、4、5，李文杰无异议，本院予以采信。证据3，不能达到罗楷的证明目的，本院不予采信。 李文杰提交的证据1、2、3、5，罗楷对真实性未提出异议，本院予以确认。证据4与本案无关，本院不予采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年,贵龙新苑临时业主管理委员会将位于龙里县××脚镇××小区××单元××、××楼门面出租给李文杰使用，租赁期限一年，一年一签；年租金为54000元，按半年缴纳；李文杰未经贵龙新苑临时业主管理委员同意。不得转租、转让。随后，李文杰将一楼门面一分为二，分别租赁给王孔江及他人。2015年4月6日，王孔江将装修过的案涉门面以65000元价格转让给罗楷，由罗楷与李文杰自行签订房屋租赁合同，实行一年一签。2016年1月1日，罗楷与李文杰就案涉房屋继续签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2016年1月1日至2016年12月31日止，房屋租金为每年42480。该合同履行完毕后，罗楷作为乙方与李文杰（甲方）于2017年1月1日签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于龙里县××脚镇××小区××单元××楼下沿××号118平方米营业性用房租赁给乙方作为餐饮业经营使用。租赁期限为1年，自2016年1月1日至2016年12月31日止。房屋租金为每年42480元，按季度交纳10620元，合同签订后3日内一次性交清，下一次租金须在到期之日前15天内交纳。乙方累计拖欠租金超过10天，甲方有权终止合同，收回商铺。租赁期满或解除合同时，乙方嵌在房屋结构或者墙体内设备和装修不得拆走，甲方不予赔偿。合同期满一个月前，乙方必须与甲方签订下一年度的房屋租赁合同，在相邻商铺同等出租价格的统一下乙方享有优先承租权。甲、乙任何一方若提前终止合同，应赔偿对方造成的经济损失。如甲方都无法保证自身租赁权时，双方后果自行负责。合同签订后，罗楷继续在名为农家小厨的租赁房屋内从事餐饮经营。合同期限届满前，李文杰告知罗楷要收回房屋，不再进行出租；2017年4月，李文杰在与罗楷短信交流中，明确表示房屋不再出租，要求罗楷搬离。由此，罗楷与李文杰未续签2018年的租赁合同，罗楷也未交纳相应租金，而是实际经营至2018年8月20日李文杰用锁将案涉房屋上锁。2018年8月20日晚经派出所处理，罗楷将租赁房屋内的生鲜食品搬离，余厨房用具及桌椅等物品未搬离。至今案涉房屋还保持上锁关闭状态，罗楷在2018年1月已在他处从事餐饮经营。 另查明：2018年3月16日，贵龙新苑临时业主管理委员会与李文杰签订《房屋租赁合同》，将位于龙里县××脚镇××小区××单元××、××楼门面出租给李文杰，租赁期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日；年租金为54000元，按半年缴纳；李文杰未经同意转租、转让的，贵龙新苑临时业主管理委员将收回门面，并终止合同。租金54000元罗楷已向贵龙新苑临时业主管理委员会交纳。2018年4月，李文杰曾向本院提起诉讼，要求罗楷搬离案涉房屋，支付租金。2018年6月11日，本院作出（2018）黔2730民初659号民事裁定书，准许李文杰撤诉。 本院认为：案涉房屋系李文杰向贵龙新苑临时业主管理委员租赁后转租给罗楷从事餐饮经营，本案诉讼中，贵龙新苑临时业主管理委员会对李文杰的转租行为未提出异议，视为同意李文杰有权转租。故罗楷、李文杰于2017年1月1日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应当依约履行。租赁期限到期后，双方并未续签，双方之间转为不定期租赁关系，罗楷、李文杰可以随时解除合同。由于2018年8月20日李文杰对案涉房屋上锁后至今，罗楷已在他处另行经营餐饮，双方的合同已实际于2018年8月20日解除。罗楷关于李文杰未按合同约定履行一年一度续签义务，构成违约的主张，因合同仅约定了罗楷必须与李文杰签订下一年度的房屋租赁合同。而未对李文杰必须与罗楷签订下一年度的房屋租赁合同进行约定，故罗楷主张李文杰违约理由不成立，本院不予采纳。案涉房屋并未存在转租给每三方的情形，故罗楷关于优先承租权的主张不能成立。不定期租赁李文杰享有任意解除权，在罗楷已另行从事餐饮经营的情况下，罗楷无实际经营损失的产生，故对罗楷要求李文杰赔偿经营损失及误工损失的诉请，本院不予支持。至于罗楷诉请李文杰赔偿门面转让装修费用65000元，因合同约定租赁期满或解除合同时，罗楷嵌在房屋结构或者墙体内设备和装修不得拆走，李文杰不予赔偿，故本院不予支持。因双方的租赁合同已实际解除，罗楷应当将涉案房屋内的物品腾空并将房屋返还李文杰，由于涉案房屋在2018年1月1日至2018年8月20日仍由罗楷经营使用，罗楷应当向李文杰支付从2018年1月1日至2018年8月20日止的租金，按照合同约定的42480元/年的标准计算，为27022元。李文杰私自上锁至罗楷实际将案涉房屋内物品腾空期间的租金损失，系李文杰不当行为所致，该期间的利息不应由罗楷承担；但若罗楷在本院指定期限内若未腾空案涉房屋内物品并将房屋返还李文杰所产生的损失，仍由罗楷参照合同约定标准计算支付租金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、罗楷本判决生效后五日内将龙里县谷脚镇贵龙新苑安置小区一栋三单元一楼13-2号房屋内物品腾空并将房屋返还李文杰； 二、罗楷于本判决生效后十日内支付李文杰2018年1月1日至2018年8月20日止的租金27022元； 三、若罗楷未按第一项履行义务，还应支付从本判决确定的履行期限届满之日至实际返还房屋之日止的租金，按照42480元／年的标准计算； 四、驳回罗楷的全部本诉请求； 五、驳回李文杰的其余反诉请求。 若未按本判决指定的履行期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1435元，由罗楷负担；反诉案件受理费342.50元，由罗楷负担261元，李文杰负担81.50元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  陈霞 二〇一八年十一月三十日 法官助理邓友春 书记员李晶