福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初15297号 原告：郑海燕，女，1973年9月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张鸿江，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，福建力衡律师事务所律师。 被告：刘爱萍，女，1964年1月3日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐坤，福建联合信实律师事务所律师。 原告郑海燕与被告刘爱萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案，适用简易程序公开审理。原告郑海燕的委托诉讼代理人张鸿江，被告刘爱萍及其委托诉讼代理人陈昱、徐坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑海燕向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于1994年3月2日签订的《房屋买卖合同》（一）于2018年8月4日解除；2、被告将位于厦门市（湖里山炮台对面）分析仪器厂内第一幢5楼二房二厅一套建筑面积77.93的房屋返还给原告；3、被告承担本案所需的案件受理费、公告费等诉讼费用。事实和理由：1994年3月2日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（一），约定原告已购尚未与原房主钟水林交割的、座落于厦门市（湖里山炮台对面）分析仪器厂内第一幢5楼二房二厅一套建筑面积77.93的房屋转售给被告，含储藏间一间。总房价为218204元，被告分三期支付给原告，第一期在本合同签订之日支付53204元；第二期原告拿到原房主钟水林与中旅社签订证明该房屋属于钟水林的协议书，并将合同影印件一份交给被告（或传真给被告）时，被告付105000元；第三期剩余款60000元在被告拿到房屋产权证明时，付40000元给原告，付20000元给原房主钟水林等。合同签订后，被告仅支付了第一期款53204元，后未再支付后续款项。从合同签订至今已经二十多年了，仍无法办理不动产首次登记手续，进而无法办理产权转让登记手续，造成双方的合同无法继续履行，合同目的无法实现。为此，原告于2018年8月2日公证邮寄《解除合同通知书》通知被告解除合同，2018年8月4日被告签订后，原被告双方的合同于2018年8月4日解除。被告的行为已经构成严重违约，为依法维护原告自身的合法权益，原告只好诉至法院，恳请依法判决如上所求。 刘爱萍辩称，讼争合同系双方真实意思表示，是真实合法有效的，不具有法定或约定解除合同事由，原告不享有单方解除合同权利，其发来的《解除合同通知书》不具有解除合同效力。一、原告在2018年9月4日仍书面主张要求继续履行《房屋买卖合同》（详见2019年9月4日《民事起诉状》），这说明在这之前不存在合同解除的情形，即便在这之前原告有提出解除合同的主张（且不论其解除合同主张有否依据），也被之后的继续履行合同主张所取代，而且，2018年9月5日至今并未出现可以解除合同的新事由，因此，原告于2018年10月23日提出《房屋买卖合同》于2018年8月4日解除显然没有依据。二、本案不满足《合同法》第九十四条规定任一之情形，原告无权解除合同。1、《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”讼争合同签署后，刘爱萍依约支付第一期购房款给原告，且原告将房屋钥匙交给刘爱萍，由刘爱萍管理使用该房屋。但根据讼争合同约定，原告负有成就第二期、第三期付款条件的义务，但原告一直未履行该义务，付款条件不成就，致使讼争合同一直未得到履行，刘爱萍至始至终都没有迟延履行或不履行支付购房款的义务，也不存在任何违约行为致使不能实现合同目的，本案不符合《合同法》第九十四条第（二）（三）（四）之情形，讼争合同不具有法定解除的条件。2、刘爱萍从房管局查询到，与案涉房屋同一地块同一类型的厦门市思明区大学路595号之一土地及房屋业已办理了产权登记，这足以说明案涉房屋厦门市思明区大学路595号之二是具备办理产权的条件的，只是至今一直未办理而已，并非是无法办理产权。三、即使案涉房屋无法办理产权致使合同无法继续履行，那么单方解除合同的权利应属于被告，而不是原告。根据合同法第九十四条之规定，当合同一方不履行合同义务时，合同另一方可以解除合同，合同法第九十四条之规定合同解除情形是对守约方的权利保护，也就是说合同解除权的行使方应是守约方而非是违约方。本案中，从原告提供的录音录像中可看出，原告在出售房屋时对房屋的权属情况是十分清楚的，也正因为原告承诺案涉房屋能够办理产权，刘爱萍才会购买案涉房屋，原告作出案涉房屋的出卖方，其合同主要义务就是将案涉房屋办理产权至刘爱萍名下，现原告主张案涉房屋无法办理产权要求解除合同，这明显就是原告在逃避履行合同义务。当原告出现不履行合同义务情形时，刘爱萍认为，本案合同解除权应由刘爱萍来行使，而非是原告。退一步说，即使目前案涉房屋因客观原因无法办理产权，这也是由原告判断失误所造成的，作为违约方，原告是无权因此主张要求解除合同。而且，这种情形也不属于“因不可抗力致使不能实现合同目”可以解除合同的情形。四、原告发的《解除合同通知书》不具有解除合同效力。1、如前所述，原告要求解除合同的事由不成立，无权要求解除合同，其发来的《解除合同通知书》自然也就不具备解除合同的效力2、被告于2018年8月6日收到原告发来的《解除合同通知书》，但已于2018年9月25日向原告邮寄了《对于的异议》，并依法于2018年10月8日向人民法院提起诉讼，对原告解除合同效力提出异议，原告发来的《解除合同通知书》依法不具有解除合同的效力。原告在被告提出异议之后向法院诉求要确认合同解除，其诉求与我方提出的诉讼冲突，原告的诉求应在我方诉讼案件解决后再提出，或者双方的诉求应合并审理。五、再退一步说，假使原告具有解除权，但原告未在一年除斥期间内行使，该解除权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案讼争房屋至今未办理产权，若真如原告所说本案讼争房屋无法办理产权证，那么本案讼争房屋则是自始至终无法办理产权的，那么按照原告的单方观点及逻辑，其在1994年就享有单方解除合同的权利，根据上述规定，原告应在解除权发生之日起一年内行使，但本案原告一直到2018年才要求解除合同，早已超过解除权一年除斥期，已无权要求解除合同。综上所述，原告郑海燕的主张没有事实及法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。 围绕诉讼请求，原告郑海燕提交了《房屋买卖合同》（一）、视频光盘及文字、公证书、与华聪明（蒋聪明）补签的房屋买卖合同、中旅社与吉兴公司签订的协议书、证明作为证据。围绕答辩意见，被告刘爱萍提交了对《解除合同通知书》的异议、EMS邮寄单、签收流程、退件单、诉前（先行）调解告知书、民事起诉状及证据清单、厦门市思明区大学路595号之一504和209的土地及房屋权属登记信息、照片作为证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人就真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院依法予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1994年3月2日，郑海燕（出卖方，甲方）与刘爱萍（买受方，乙方）在厦门厦安物业管理公司（见证方，丙方）的居间下签订一份《房产买卖合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将自己已购尚未与原房产主钟水林交割的座落于厦门市（胡里山炮台对面）分析仪器厂内第一幢5楼二房二厅一套建筑面积77.93平方米的房屋（以下简称讼争房屋）转售给乙方，含储藏间一间；售价218204元，分三期支付：第一期在本合同签订之日支付53204元；第二期在甲方拿到原房产主钟水林与中旅社签订证明该房屋属于钟水林的协议书，并将合同影印件一份交给乙方（或传真给乙方）时，乙方支付105000元；第三期在乙方拿到房屋产权证时支付60000元；甲方在合同签订之日将房屋交乙方管理使用，并交清所有钥匙；合同签订之前，该房屋买卖如有应缴纳的一切款项或欠款均由甲方对原房产主钟水林负责，甲方应尽力催促原房产主办妥该房屋产权证并交付乙方。合同签订后，刘爱萍向郑海燕支付第一期购房款53204元，郑海燕将讼争房屋交付刘爱萍使用。郑海燕还向刘爱萍提供一份钟水林签字、厦门市湖里建筑工程总公司第一工程处盖印的《证明》，载明：“兹有刘爱萍女士向我处购买白城宿舍一套，地址为胡里山炮台厦门分析仪器厂内宿舍第一栋之504号，系我处与中旅社合作兴建，房产手续统一由中旅社办理。” 2018年，郑海燕以没有收到购房款全款为由收回讼争房屋并将房屋出租他人。同年7月1日，双方发生争执报警，民警到场进行调解。8月2日，郑海燕向刘爱萍邮寄《解除合同通知书》，刘爱萍于8月4日签收。9月25日，刘爱萍向郑海燕邮寄《对于的异议》，表示不同意解除合同。 另查明，郑海燕持有一份厦门中国旅行社与厦门市吉興建筑工程公司签订的落款时间为1992年6月的《协议书》复印件，载明：“厦门中国旅行社（以下简称甲方）在建房资金不能落实，危及合作项目的成立的情况下，经磋商愿将与厦门市分析仪器厂合建的位于胡里山的职工住宅的部分合作权转让给厦门吉興建筑工程公司（以下简称乙方），以筹集足够的资金，确保合作项目的成立。经双方磋商达成如下协议：一、乙方必须承认甲方与厦门市分析仪器厂签订的合作建房协议书。二、甲方同意将与厦门市分析仪器厂合建的南面一幢住宅之西向楼梯五、六、七共三层九套住宅，每层建筑面积220m2的合作权转让给乙方。三、乙方应积极筹措资金，以应工程所需。四、甲方应协助乙方按合法手续取得乙方所拥有的房产产权等手续，相关费用由乙方支付。……”庭审中，刘爱萍称其此前未见过该《协议书》。 1993年12月30日，郑海燕与案外人蒋聪明与签订一份《房屋买卖合同（补签）》，约定：蒋聪明将讼争房屋转让给郑海燕，转让款145000元，郑海燕已于1993年12月30日前付清首期款125000元，郑海燕应在产权过户时付清余款20000元，蒋聪明应积极理清房屋的产权手续。庭审中，郑海燕主张蒋聪明也使用“华聪明”名字。 还查明，截至本案法庭辩论终结，讼争房屋未办理产权证。郑海燕、刘爱萍均主张，经向有关部门了解以及通过邻居间交流，讼争房屋所在的厦门市思明区大学路595号之二全栋均未办理产权初始登记。本案庭审中，郑海燕主张：其依据《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”规定解除讼争合同；不可抗力是指两个建设单位厦门中国旅行社与厦门市分析仪器厂均已不存在，无法办理初始产权登记，导致办理产权证的合同目的无法实现。 本院认为，郑海燕与刘爱萍签订的《房产买卖合同》真实合法有效，双方均应依约全面遵守。合同签订后刘爱萍履行了支付购房首期款义务并依约接收房屋，根据讼争合同第三条的约定仅当郑海燕出具钟水林与厦门中国旅行社签订的证明讼争房屋属于钟水林的协议书时刘爱萍方才负有支付第二期购房款的义务。在案证据无法证明郑海燕已向刘爱萍出具钟水林与厦门中国旅行社签订的证明讼争房屋属于钟水林的协议书，郑海燕未履行合同先义务，刘爱萍支付第二期购房款的条件尚未成就，不能认定刘爱萍存在违约行为。讼争房屋及所在楼栋至今未办理产权证的事实虽得到原、被告的共同确认，但仅双方陈述尚无法证明讼争房屋客观上无法办理产权证。即便讼争房屋客观上无法办理产权证的事实成立，该事实也并非《合同法》第九十四条第一项规定的不可抗力，并且也不能因此免除郑海燕办理产权证的合同义务。至于办理产权证与合同目的之间的关系，可从双方视角分别进行分析。对刘爱萍而言，讼争合同的目的除了办理房屋产权证，还包括占有使用房屋，首期购房款支付后后一目的已经实现。对郑海燕而言，讼争合同的目的是获得购房价款，根据约定前两期购房款均未与办理产权证挂钩，仅约定支付第三期尾款的条件是办理产权证，在未办理产权证的情况下郑海燕的合同目的亦能大部分实现。因此郑海燕关于无法办理产权证导致合同目的无法实现的主张与事实不符，更何况办理产权证本是郑海燕的合同义务，其以自己怠于履行该义务为由主张合同目的无法实现，于法于理均无依据。综上，讼争合同不存在约定解除或法定解除的事由，郑海燕不享有合同解除权，其发送解除通知的行为依法不发生解除合同的效果。 综上所述，对郑海燕的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回郑海燕的诉讼请求。 本案案件受理费5679元，由郑海燕负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一八年十一月二十二日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。