福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初15174号 原告：李亿萍，女，1986年12月13日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：廖晓懿，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门迈凯伦房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区金榜路****（1）店面，统一社会信用代码91350203MA2Y62RL3P。 法定代表人：李标志，该公司总经理。 被告：厦门金海岸房产服务有限公司，住所地，住所地福建省厦门市湖里区安岭路****之三会信用代码91350206556220156P。 法定代表人：苏志评，该公司董事长。 被告：林阿贞，女，1983年7月10日出生，汉族，住福建省平和县。 被告：李涛，男，1982年4月6日出生，汉族，住福建省邵武市。 被告：李标志，男，1973年9月7日出生，汉族，住福建省邵武市。 被告厦门迈凯伦房地产营销策划有限公司、林阿贞、李涛、李标志共同委托诉讼代理人：叶树蔚，福建旭恒律师事务所律师。 被告厦门迈凯伦房地产营销策划有限公司、林阿贞、李涛、李标志共同委托诉讼代理人：卓景丽，福建旭恒律师事务所实习律师。 原告李亿萍与被告厦门迈凯伦房地产营销策划有限公司（以下简称迈凯伦公司）、厦门金海岸房产服务有限公司（以下简称金海岸公司）、林阿贞、李涛、李标志居间合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李亿萍及其委托诉讼代理人廖晓懿，李涛及其与迈凯伦公司、林阿贞、李标志的共同委托诉讼代理人叶树蔚到庭参加诉讼。金海岸公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李亿萍向本院提出诉讼请求：1.迈凯伦公司、金海岸公司、林阿贞、李涛共同向李亿萍返还中介费50000元，赔偿房屋评估报告费损失4500元以及资金占用利息（利息以54500元为基数，按银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计至实际返还款项之日止）；2.李标志对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：李亿萍因购房需要，经朋友介绍，于2017年10月9日通过微信向李涛（自称系金海岸公司的房地产经纪人）咨询买房事宜。李涛告知李亿萍，李亿萍为非厦门本地户口居民，只需在厦门缴纳社会保险满三年即拥有购房资格，李亿萍根据李涛提供的信息核对社会保险缴纳情况后，认为符合购房条件，遂委托李涛寻找房屋。后李涛找到合适卖家，经过协商，最终李亿萍与案外人李庆南于2017年12月21日在金海岸公司罗宾森店即迈凯伦公司的经营场所注册地签订《房产买卖居间协议》，约定李亿萍向李庆南购买厦门市思明区莲前西路200号202室房屋，中介服务费为50000元，若发生争议，由房屋所在地有管辖权的人民法院起诉等等。迈凯伦公司、李涛在《房产买卖居间协议》上签字盖章确认。同日，李亿萍与金海岸公司、迈凯伦公司、李涛签订《佣金确认书》，约定李亿萍应于2017年12月31日前支付中介费50000元。《房产买卖居间协议》及《佣金确认书》签订后，李亿萍于2017年12月22日将中介费支付给林阿贞（自称系金海岸公司罗宾森店店长）。2017年12月26日，李亿萍向李涛支付房屋评估报告费4500元。然而，在李亿萍准备进行房屋过户时发现，非厦门本地户口居民在厦门具有购房资格的条件是在厦门逐月连续缴纳社会保险满三年，而非李涛所陈述的只需要交满三年，迈凯伦公司、金海岸公司、林阿贞也从未告知李亿萍具体的限购政策。后因李亿萍无法进行房屋过户，无奈于2018年4月13日与李庆南签订《解除协议书》。经查，迈凯伦公司为一人有限责任公司，李标志为迈凯伦公司的唯一股东。迈凯伦公司、金海岸公司、李涛、林阿贞未向李亿萍如实告知限购政策的行为构成严重违约，依法无权要求中介报酬，并应承担因此给李亿萍造成的损失。李标志作为迈凯伦公司的唯一股东，应承担连带清偿责任。 迈凯伦公司、林阿贞、李涛、李标志辩称，一、李亿萍与迈凯伦公司之间形成居间合同关系，李亿萍与金海岸公司、林阿贞、李涛、李标志之间不存在居间合同关系。迈凯伦公司与金海岸公司之间是加盟关系，金海岸公司并未参与居间服务，本案与金海岸公司无关。林阿贞、李涛、李标志与迈凯伦公司之间是劳动合同关系，其行为是职务行为，即便需要承担责任，也应由迈凯伦公司自行承担，与林阿贞、李涛、李标志无关。二、迈凯伦公司已经履行完成居间义务，促成李亿萍与卖方签订《房产买卖居间协议》，迈凯伦公司有权获得居间报酬。李亿萍在《房产买卖居间协议》中作出承诺，其身份为外地户口，有购房资格，说明迈凯伦公司已经履行了有关购房资格的告知义务，李亿萍对于购房资格是清楚的。后因李亿萍的资格问题无法过户，是李亿萍疏忽大意自行造成，相关责任应由李亿萍自行承担。三、迈凯伦公司仅是代收评估费，实际上评估费是由第三方评估机构收取，已出具相应报告和开具相应票据，评估工作已经完成。迈凯伦公司不存在过错，李亿萍要求赔偿评估费损失，没有事实和法律依据。四、本案系居间合同纠纷，由迈凯伦公司与李亿萍建立居间合同关系，按照合同相对性原则，应由合同相对方承担责任，李亿萍应在迈凯伦公司无法承担责任的情况下，再向李标志主张权利。 金海岸公司书面辩称，金海岸公司与迈凯伦公司仅系加盟关系，加盟的门店皆独立运营，金海岸公司总部从不参与门店的运营。李亿萍系与迈凯伦公司建立和形成居间合同关系，与金海岸公司不存在居间合同关系。金海岸公司实际并未参与本案讼争的居间合同，也未获得居间报酬，故与金海岸公司无关。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月，李亿萍因欲在厦门市购房而委托李涛寻找房源。2017年10月9日，李涛向李亿萍发送微信“你是厦门户口吧？”李亿萍微信回复李涛“不是哦”。李涛又向李亿萍发送微信“有交满三年医社保吗？”李亿萍微信回复李涛“有啊”。李涛再向李亿萍发送微信“哦那就可以”。 2017年12月21日，李亿萍（购买方）与案外人李庆南（出售方）及迈凯伦公司（中介方）签订一份《房产买卖居间协议》，迈凯伦公司在该协议上加盖公章，李涛作为迈凯伦公司的经办人在该协议上签字。该协议约定：李亿萍向李庆南购买厦门市思明区莲前西路200号202室房屋，成交总价3750000元，李亿萍身份为外地户口，经自述，在厦交满医社保，有购房资格。 上述《房产买卖居间协议》签订当日，李亿萍（甲方）与厦门金海岸房产服务有限公司罗宾森店、李涛（乙方）签订一份《佣金确认书》，约定甲方于2017年12月31日前向乙方支付佣金50000元。次日，李亿萍通过支付宝向林阿贞转账支付佣金50000元。审理中，迈凯伦公司表示上述《佣金确认书》上加盖的“厦门金海岸房产服务有限公司罗宾森店”印章是内部章，迈凯伦公司认可上述《佣金确认书》并愿意受其法律约束，上述《佣金确认书》与金海岸公司无关。 由李亿萍、李庆南委托，案外人福建均恒房地产评估有限公司对案涉房屋于2017年12月23日的抵押价值进行评估，由此产生评估费5443元。2017年12月26日，李亿萍通过微信向李涛转账支付评估费4500元。 2017年12月27日，李涛向李亿萍发送微信“最好我们下午去过户掉”及“医社保查给我们后续代办看看”。李亿萍向李涛发送微信“非厦门市户口，购房面积小于180平米，需三年内缴纳医社保满两年不能断和补交，大于180平米不限购”“是这样吗？”李涛微信回复李亿萍“现在调整到三年了”“四年内，满三年”。李亿萍又向李涛发送微信“哎呀”“怎么有断”。李涛微信询问李亿萍“什么时候断的？”李亿萍向李涛发送微信“那时候我有补缴啊”“2014年”“我那时候有补缴的”“天啊”。 2018年1月30日，李亿萍与李庆南、李涛签订一份《补充协议》，约定：李亿萍同意李庆南将案涉房屋转卖给第三方，李亿萍已支付的定金500000元及首付款1130000元，李庆南应于收到第三方的首付款及定金当日退还给李亿萍，如第三方首付款不足李亿萍所付首付款，不足部分李庆南应于收到第三方全款当日退还给李亿萍。 2018年4月13日，李亿萍与李庆南签订一份《解除协议书》，约定双方自愿解除上述《房产买卖居间协议》，李庆南退还李亿萍所付的全部首付款1630000元（含定金）。 另查明，2017年3月28日，厦门市国土资源与房产管理局等部门联合发布《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》，通知自2017年3月29日起，对无法提供购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳三年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。 李亿萍系非厦门市户籍居民。自2013年5月至2017年11月期间，李亿萍有在厦门市缴纳社会保险，但2014年8月至2015年10月中断缴纳。在购买涉案房屋前四年内，李亿萍并未在厦门市逐月连续缴纳三年以上社会保险，不符合在厦门市购房的条件。 还查明，迈凯伦公司系自然人独资的有限责任公司，注册资本1000000元，李标志系该公司的自然人股东及法定代表人，李标志认缴出资额1000000元，实缴出资额0元。李涛、林阿贞均系迈凯伦公司的工作人员。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。迈凯伦公司向李亿萍提供房屋买卖居间服务，二者之间形成居间合同关系。迈凯伦公司作为专业从事房屋买卖居间服务的中介机构，承担着向李亿萍报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，并促成交易完成的主要义务。在促成交易双方签订房屋买卖合同之前，迈凯伦公司理应对与交易双方有关的信息进行严格审查，提出专业建议，并对可能存在的风险尽到明确而详尽的告知义务。但是，迈凯伦公司仅简单询问了李亿萍“有交满三年医社保吗？”未有证据证明迈凯伦公司向李亿萍明确而详尽地解释了“交满三年医社保”的含义是在购房之日前四年内在厦门市逐月连续缴纳三年以上社会保险；不仅如此，迈凯伦公司在李亿萍回复有交满三年医社保后，就草率地认定李亿萍可以在厦门市购房，而没有要求李亿萍出示书面的社会保险参保缴费情况证明予以审查，故对于李亿萍因社会保险缴纳中断而不具备购房资格，无法继续履行《房产买卖居间协议》购买案涉房屋，迈凯伦公司具有一定的过失。李亿萍作为完全民事行为能力人，在购房之前未对相关的购房政策进行充分了解，盲目相信迈凯伦公司关于其可以在厦门市购房的意见，且从李亿萍与李涛后续的微信沟通记录来看，在签订《房产买卖居间协议》前，李亿萍显然对其自己的社会保险缴纳情况存在误解，李亿萍也没有预料到其社会保险存在中断缴纳的情况，故对于李亿萍无法继续履行《房产买卖居间协议》购买案涉房屋，李亿萍自身也具有一定的过失。鉴于迈凯伦公司与李亿萍在《房产买卖居间协议》的签订过程中均存在一定过失，李亿萍仍应向迈凯伦公司支付居间报酬，结合迈凯伦公司和李亿萍各自的过失程度以及《房产买卖居间协议》已解除的情况，本院认定迈凯伦公司应返还李亿萍一半的中介费（居间报酬）25000元，并且对于李亿萍诉请的资金占用利息，本院不予支持。至于迈凯伦公司代第三方评估机构向李亿萍收取的评估费4500元，因迈凯伦公司与李亿萍均存在过失，双方各自承担各自损失，李亿萍诉请迈凯伦公司赔偿该部分损失，本院不予支持。 金海岸公司与迈凯伦公司为相互独立的法人，李亿萍诉请金海岸公司返还中介费、赔偿损失及利息，证据不足，本院不予支持。李涛、林阿贞均系迈凯伦公司的工作人员，迈凯伦公司与李涛、林阿贞均主张李涛、林阿贞在讼争交易中的行为系职务行为，李亿萍诉请李涛、林阿贞返还中介费、赔偿损失及利息，证据不足，本院亦不予支持。迈凯伦公司是注册资本为1000000元的有限责任公司，李标志作为该公司的唯一股东，未履行出资义务，实缴出资额为0，且李标志未能举证证明该公司的财产独立于其自己的财产，李亿萍诉请李标志对迈凯伦公司的债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告厦门迈凯伦房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李亿萍中介费25000元； 二、被告李标志对本判决上述第一项确定的债务承担连带责任； 三、驳回原告李亿萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为582元，由原告李亿萍负担315元，被告厦门迈凯伦房地产营销策划有限公司、李标志负担267元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  朱 晨 二〇一八年十一月十三日 代书记员  楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。