安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初5453号原告：阜阳师范学院，住所地安徽省阜阳市清河路，统一社会信用代码123400004850060042。法定代表人：程曦，该院院长。委托诉讼代理人：李民，该院教师。委托诉讼代理人：谌彬，安徽众豪律师事务所律师。被告：李雷，男，1980年12月13日生，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：王国忠,安徽天宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢继刚，安徽天宽律师事务所实习律师。原告阜阳师范学院诉被告李雷拍卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李民、谌彬，被告李雷及其委托诉讼代理人王国忠、谢继刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约差额327233元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月30日上午，安徽三福拍卖有限公司(以下简称三福拍卖公司)接受原告委托，对原告所有的西湖校区综合楼1016室等房屋进行拍租。被告作为竞拍人按照三福拍卖公司制定的竞拍程序规范，通过竞拍取得了西湖校区综合楼1016室的租赁权，成交租金价为151000元/年，出租期限为2年11个月，即2017年8月31日至2020年7月31日，租金总价为440400元。而被告在签署竞买确认书，并且在租赁权项目成交中标公示后，被告告知三福拍卖公司，他自愿主动放弃成交资格。三福拍卖公司之后函告原告，被告自愿放弃成交资格，按违约处理；根据该公司《竞租须知》第二十九条规定，竞租保证金不予返还；拍卖标的再行拍卖的，再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。原告经研究决定不予返还被告竞拍保证金，同时保留进一步追究其责任的权利，并上报阜阳市公共资源交易中心；同时，向阜阳市公共资源交易监督管理局申请重新拍租。该局复函建议重新拍租，并要求将对承租人处理结果函告该局。三福拍卖公司于2017年12月26日对西湖校区综合楼1016室重新拍租确定成交人为李坤，年租金38800元，租赁期内总成交价113167元。2018年1月8日，阜阳市公共资源交易局将被告违约行为处理予以公示。原告于2018年3月26日函告被告，要求其按约定补足拍租差额327250元。被告以其生活困难为由拒不支付。为此，原告特依法提起诉讼，请求法院追究其违约责任，以维护自身合法权益，维护法律之尊严。李雷辩称，2017年8月30日，阜阳师范学院依照拍卖的竞价方式对其座落在西湖校区综合楼1016室房屋进行拍租，李雷出价151000元成交。2017年8月30日，阜阳师范学院进行了成交公示。在签订租赁合同时，李雷才知道自己拍租出的151000元是1年的租金，而不是2年11个月的租金。故，2017年9月15日，李雷向三福拍卖公司出具情况说明，自愿放弃成交资格。2017年9月19日，三福拍卖公司函告阜阳师范学院国有资产管理处，依据《竞租须知》认定李雷构成违约，扣除李雷保证金10000元转入阜阳师范学院指定账户以作补偿，并建议阜阳师范学院按照《中华人民共和国拍卖法》第三十九条规定，尽快实施第二次拍租。2017年12月26日，上述房屋第二次拍租成交公示，原承租人李坤再次拍租，取得上述房屋租赁权，租期2年11个月，租金每年38800元，而且第一次拍租到第二次拍租期间，上述房屋一直由李坤承租，且足额交付房屋租金，没有给国家造成一分钱的损失。《竞租须知》对李雷无法律约束力，2018年7月10日，阜阳师范学院依据《竞租须知》第二十九条起诉李雷，要求李雷支付两次拍租的差价327233元。然而，阜阳师范学院提交的证据《竞租须知》，并没有李雷的签字认可。事实上，在此之前，李雷从未见过《竞租须知》，不可能在《竞租须知》上签字，也就谈不上违反《竞租须知》。三福拍卖公司没有告诉李雷《竞租须知》，也没有让李雷在《竞租须知》上签字。因此，《竞租须知》对李雷无法律约束力。李雷与阜阳师范学院之间的法律关系不受《中华人民共和国拍卖法》调整，2018年3月26日，阜阳师范学院根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条函告李雷，要求李雷支付两次公开拍租差额327250元。根据《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”由此可见，拍卖法调整的是买卖行为，转移的是拍卖物的所有权，即占有、使用、收益、处分的四项权能，而拍租仅是租赁权，即房屋使用权。显然，拍卖与拍租不是同一法律关系，而且，我国至今尚未颁布拍租法。因此，拍租行为不受《中华人民共和国拍卖法》的调整。阜阳师范学院依据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条起诉李雷，要求李雷承担两次拍租的差价，属适用法律错误，本案应依法驳回李雷的诉求。综上所述，李雷与阜阳师范学院之间的法律关系不受《中华人民共和国拍卖法》调整；李雷不知道《竞租须知》的内容，更未在《竞租须知》上签字，因此，该《竞租须知》对李雷没有法律约束力；李雷自愿放弃成交资格的行为，未给阜阳师范学院造成任何经济损失。阜阳师范学院起诉李雷没有法律依据，因此，本案应依法驳回阜阳师范学院的诉讼请求。经审理查明：2017年8月22日被告欲租赁阜阳师范学院房屋在三福拍卖公司签订了竞租申请书,申请书载明：“经认真审阅将于2017年举办的拍租会的竞租须知，并对本次拍租标的进行实地踏勘、仔细核查和咨询有关事项等工作后，均无异议。我方愿意遵守相关拍租文件的要求和规定，参加本次拍租活动的竞租。为此，我方谨承诺以下诸项内容，并对之承担法律责任。1、我方已全部了解和理解拍租文件内容及拍租标的实际情况，愿意遵守《竞租须知》，竞租成交后，不以对拍租文件及拍租标的有不明或误解为由提出任何异议或违约，对于成交后须遵守的事项拍租人已经在拍租文件中做出了声明，我方不提出任何异议，并遵守约定事项。2、我方愿意提交竞租保证金壹万元参与竞拍。3、拍租成交后，我方将签署《成交确认书》等文件，并依约支付房屋租金、拍卖佣金、履约保证金、装修保证金，并签订合同。否则愿意接受违约处罚，并承担由此产生的一切后果。李雷在申请人处签名。该申请书系格式条款，仅第2条的“壹万”、申请人“李雷”、年月日的2017.08.22系手写。该申请书中提到的《竞租须知》仍是格式条款共38条，第二十九条约定：“逾期不按照约定付款或者不签署《租赁合同》的，即构成违约，超过交款规定期限未交清应交款项的，拍租人与委托人协商后有权解除《拍租成交确认书》，其所缴纳的竞租保证金不予返还，并根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条:买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”上述竞拍须知并没有让李雷阅读，也没有让李雷签字。同日李雷交纳了保证金10000元。2017年8月30日上午，三福拍卖公司接受原告委托，对原告所有的西湖校区综合楼1016室等房屋进行拍租。李雷参加了竞拍并成功拍得了西湖校区综合楼1016室的租赁权，成交价为每年租金151000元，并签订了竞买成交确认书。后三福拍卖公司对阜阳师范学院门面房租赁权项目成交进行公示，公示内容西湖校区综合楼1016室面积20平方米，年租金参考价38500元，年租金成交价151000元，出租期限至2020年7月31日共2年11个月，总成交价440400元，成交人李雷。2017年9月15日李雷向三福拍卖公司提交“情况说明”，载明：本人李雷,在贵公司2017年8月30日拍租会上以竞拍成功西湖校区1016室房屋租赁权;因拍租价格确实太高，经慎重考虑，现自愿主动放弃成交资格，按违约处理，保证金不予返还。如涉及其他责任问题，请贵公司酌情处理，特此说明。经阜阳市公共资源交易监督管理局同意对上述房屋进行重新拍租。2017年12月26日三福拍卖公司对西湖校区综合楼1016室重新拍租确定成交人为李坤，年租金38800元，租赁期内总成交价113167元。2017年11月2日李雷交纳的10000元保证金作为违约金转入阜阳师范学院账户。后原告要求李雷补足两次公开拍租差额327250元无果，故诉至本院，请求支持其申请。上述事实，由事业单位法人证书、身份证、拍租公告、竞租须知、竞租申请书、竞买成交确认书、成交公示、情况说明、转款凭证及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国拍卖法》第六条规定了拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。出租权是物权的一部分，具有财产权利性质，出租可以通过拍卖程序解决，被告辩称李雷与阜阳师范学院之间的法律关系不受《中华人民共和国拍卖法》调整，对该抗辩本院不予支持。但《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。《竞租须知》开始便是“敬请各位竞租人注意。”表明其内容直接影响到竞租人的权利义务，且很多内容是在限制竞租人的权利，加重竞租人的义务。该《须知竞租》本身便没有任何特别标示提请竞租人注意，更别说会有专人按照竞租人的要求，对相关条款予以说明。李雷从参加竞拍到竞拍结束，没有任何人向李雷讲过《竞租须知》的相关内容，更没有人要求李雷在《竞租须知》上签字，尤其是涉及到加重其义务的事项，没有人向李雷作特别说明。李雷对《竞租须知》不知情，更没有在《竞租须知》签字，因此该《竞租须知》对李雷不产生法律约束力。李雷参加原告房屋的竞拍，并以每年租金151000元的价格成交，与就同一房屋再次拍租，李坤以每年租金38800元的价格成交，两次价格相差甚远，比照原告拍租参考价格38500元，也相差甚远，显然李雷对以每年租金151000元的价格成交存在重大误解，该重大误解与李雷参加竞拍时，拍卖人没有真正把拍租的相关文件交给被告详细阅读，并用加黑加大字提醒注意单价、违约责任等重要条款具有一定的关系，以至于李雷将151000元理解为三年的租金。原告将房屋委托拍卖人拍租，双方系委托关系，拍卖人没有履行让被告对《竞租须知》阅读签字义务，其法律后果由委托人即原告承担。原告依据该竞拍须知第二十九条的约定不予返还保证金，因李雷明确表示同意，系双方自愿行为。但对原告按照两次竞拍的价格要求李雷补偿两年零11个月的差价，有失公平，本院不予支持。依照《中华人民共和国拍卖法》第二十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告阜阳师范学院的诉讼请求。案件受理费6209元，减半收取3104元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 高 琳二〇一八年十一月十二日书记员 桂超宇