江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0824民初279号原告：占同样，男，1972年2月15日出生，汉族，鹰潭市人，个体工商户，大学文化，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：邓紫琴、吴元锋，江西中恩信律师事务所律师及实习律师，特别授权代理。被告：李小龙，男，1974年12月13日出生，汉族，新干县人，个体工商户，初中文化，住新干县。委托诉讼代理人：杨德瑜，江西赣泰律师事务所律师，特别授权代理。原告占同样与被告李小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告占同样的委托诉讼代理人邓紫琴及吴元峰、被告李小龙及其委托诉讼代理人杨德瑜均到庭参加诉讼。本案现已审结。占同样向本院提出诉讼请求：1﹒请求法院依法判令被告李小龙立即支付房屋租金216416元（2015年5月1日至2017年7月13日期间）及违约金50000元整，两项合计266416元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2008年7月26日，我与新干县农村信用合作联社签订《房屋租赁合同》，约定我租赁该社所有的位于洪鑫宾馆二楼约1000平米经营场所用于经营，租赁期限5年，从2008年10月1日至2013年9月30日。同日，双方约定对原合同进行变更，并再次签订《房屋租赁合同》，将租赁期限延长至10年，从2008年10月1日至2018年9月30日，合同其他条款不变。2012年5月12日，我与李小龙签订《房屋租赁合同》，约定将洪鑫宾馆二楼除（川妹火锅）右侧约500平米的经营场所出租给其用于经营，租赁期限从2012年6月1日至2018年5月30日，租赁期限为6年。前三年每年租金人民币9.8万元，后三年租金按市场行情进行变更。租金按年支付，每年租金应当在当年5月1日前付清。合同签订后，我按约定将经营场所交付李小龙使用，但李小龙仅支付租金至2014年5月，之后再未支付房屋租金，并继续使用我的出租场所至今。李小龙拒付租金的行为，已构成根本违约，为维护我的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持我的诉讼请求。李小龙辩称，原告与新干县农村信用联社（下称农信社）签订的房屋租赁合同第12条明文规定：未经甲方同意，乙方不得将租赁场所转租他人，否则转租无效，并处乙方5万元违约金。原告将承租农信社的房屋转租给我时，未告知农信社，农信社不知情，这从新干县人民法院（2016）赣0824民初1214号民事判决书可以佐证。因此，原告与我签订的房屋租赁合同属无效合同。原告与农信社签订的合同期限为5年，自2008年10月1日至2013年9月30日止。而原告与我签订的转租合同为6年，自2012年6月1日至2018年5月30日，超过了原租赁合同的期限，越过了4年零8个月，越过部分无效。越过原租赁合同的期限，原告无权将房屋交付给我使用，合同也无法履行。我最后一次交租金是2014年5月2日，是交2014年6月1日至2015年5月30日期间的租金。原告与我签订的房屋租赁合同无法履行。2014年下半年洪生贵将进出的楼梯用砖封堵死了，无法进出房屋，无法使用出租的房屋。为此，我多次联系原告处理此事，原告置之不理。后我向新干县信访局投诉，也解决不了。最后支付了3万元到洪生贵，使用了一段时间。2015年春节后洪生贵将楼梯打掉，无法使用房屋，停业至今。事实上已经终止了房屋租赁合同，停业后的租金原告无权收取。2017年7月13日新干县人民法院（2016）赣0824民初1214号民事判决书已判决解除了原告与农信社之间的房屋租赁合同关系。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，请依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的其与农信社签订的10年房屋租赁合同、新干县法院（2016）赣0824民初1214号民事判决书、原告与农信社签订的执行和解协议被告均提出异议，认为原告提交的其与农信社签订的10年房屋租赁合同系复印件，且新干县法院（2016）赣0824民初1214号民事判决书已认定原告与农信社签订的是5年的房屋租赁合同，该判决书及执行和解协议不能证明转租行为已征得农信社的同意，即不能证实其证明目的。本院认为，原告提交的其与农信社签订的10年房屋租赁合同系复印件，且在多次庭审中原告均不能提供原件，无法确认其真实性，故依法对该合同本院不予采信；新干县法院（2016）赣0824民初1214号民事判决书、原告与农信社签订的执行和解协议的内容无法体现原告转租行为已经征得农信社的同意，相反，新干县法院（2016）赣0824民初1214号民事判决书恰恰认定原告的转租行为并未征得农信社的同意，故本院对原告上述证据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月26日，占同样与新干县农村信用合作联社签订《房屋租赁合同》，约定占同样租赁该社所有的位于洪鑫宾馆二楼约1000平米经营场所用于经营，租赁期限5年，从2008年10月1日至2013年9月30日，还约定，未经新干县农村信用合作联社同意，占同样不得将租赁场所转租他人，否则转租无效，并处占同样5万元违约金等内容。2012年5月12日，占同样与李小龙签订《房屋租赁合同》，约定将洪鑫宾馆二楼除（川妹火锅）右侧约500平米的经营场所出租给其用于经营，租赁期限从2012年6月1日至2018年5月30日，租赁期限为6年。前三年每年租金人民币9.8万元，后三年租金按市场行情进行变更。租金按年支付，每年租金应当在当年5月1日前付清等内容。占同样转租给李小龙时，并未告知新干县农村信用合作联社转租的事实。李小龙接手经营后，最后一次按约交付租金是2014年5月2日，租金期限从2014年6月1日至2015年5月30日止。2015年元月初，洪生贵将进出李小龙经营场所的唯一楼梯用砖墙封堵了，无法正常营业。为此，李小龙多次联系占同样处理此事，但占同样均未与李小龙接触。2015年元月20日，李小龙等人向新干县信访局投诉，亦解决不了。2015年2月5日李小龙与洪生贵经协商，由李小龙支付了30000元给洪生贵，作为通道使用费，洪生贵才拆除了砖墙，李小龙经营了一段时间。2015年春节过后一个月，洪生贵又要求支付次年的通道使用费未果，即将楼梯打掉，李小龙因此无法经营，于2015年3月后停业至今。停业之后，占同样一直没有向李小龙催索过租金，但李小龙多次联系占同样要求解决该租赁合同纠纷，占同样均拒接电话而未果。另查明，李小龙将近3年的经营期间，法定代表人以其员工李新云的名义登记。还查明，占同样与新干县农村信用合作联社签订的5年合同期满后，口头要求延长租赁期限5年，并缴纳了2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金105000元。此后新干县农村信用合作联社一直未收到占同样缴纳的租金，且以占同样未经其同意擅自转租房屋给李新云等人经营为由，向本院提起诉讼，要求占同样支付租金，确认转租行为无效，立即终止转租合同，责令李新云等人立即撤离经营场所。2017年7月13日，经本院（2016）赣0824民初1214号判决书确认，占同样在5年合同期满后未与新干县农村信用合作联社续签书面租赁合同，该租赁合同应视为不定期租赁，占同样逾期未交纳租金达两年多，故依法判决解除新干县农村信用合作联社与占同样之间的房屋租赁合同关系；新干县农村信用合作联社未直接收取李新云（实为李小龙）的租金，李新云（实为李小龙）未能举证证明其承租该房屋征得新干县农村信用合作联社的同意，故依法判决李新云（实为李小龙）将其租赁的经营场所腾空交还新干县农村信用合作联社。目前，该判决已发生法律效力。本院认为，本案的争议焦点为：1、占同样与李小龙签订的房屋租赁合同是否有效。2、李小龙是否应当支付占同样租金216416元及违约金50000元。关于第一个焦点问题。占同样与新干农信社在平等自愿、协商一致、互利有偿的基础上签订的5年期限的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且其中合同十二条明确约定，未经新干农信社的同意，占同样不得将租赁场所转租他人，否则转租无效，并处占同样50000元违约金。故占同样在履行该合同时应受该条款的约束。而占同样在将该场所转租给李小龙时，自称已征得新干农信社的同意，但占同样对此举证不能，且从本院（2016）赣0824民初1214号已生效判决书的内容来看，新干农信社自始至终均未认可占同样的转租行为已征得其同意，本院亦没有认定占同样的转租行为征得了新干农信社的同意，故本院依法依约认定占同样与李小龙签订的6年期限的《房屋租赁合同》无效。关于第二个焦点问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从该条文理解，即使房屋租赁合同本来就是无效的，当事人仍应支付相应的费用，但前提是合同一方仍在按照合同签订之时的预期目的继续占有使用该租赁房屋。然而本案中李小龙因案外第三人洪生贵自2015年元月初的干扰开始，经营无法进行，占同样并未出面协调解决此纠纷，李小龙多次联系占同样无果后，向信访部门投诉，亦无法解决，最后与洪生贵协商，交付30000元作为通道使用费经营了一个多月，此后洪生贵将楼梯打掉，导致李小龙自2015年3月开始无法经营并停业至今。之后李小龙又联系占同样未果，占同样也一直未向李小龙催索此后的租金。从上述查明的事实可以认定，李小龙自2015年3月开始歇业至今，该状态并不是李小龙由于其自身因素导致，且完全背离了当时签订《房屋租赁合同》的预期目的；此外《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据上述规定，李小龙因洪生贵的干扰而经营受阻时，占同样负有出面与洪生贵协调解决该纠纷的义务。然而占同样却始终没有出现并积极解决李小龙的经营障碍，属不作为。造成李小龙自2015年3月至今的歇业状态完全是占同样的不作为导致，故占同样无权收取李小龙自2015年3月歇业至今的相应费用。占同样的诉求缺乏证据，且与本案查明的事实不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告占同样的诉讼请求。本案受理费5296元（原告已预交），由原告占同样负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  张春林人民陪审员  张丽荣人民陪审员  吴 飞二〇一八年十一月十九日书 记 员  饶 玥【法律链接】：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。