四川省南部县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）川1321执异226号 案外人：李连武，男，汉族，1950年7月15日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托代理人：李露萍，女，汉族，1977年6月7日出生，住四川省南充市。 申请执行人：张来普，男，1968年1月1日出生，汉族，住南部县。 申请执行人：赵仕杰，男，1962年11月6日出生，汉族，住南部县。 申请执行人：邓关平，男，1977年5月8日出生，汉族，住南部县。 申请执行人：何大勇，男，1963年12月2日出生，汉族，住四川省南部县。 申请执行人：杨洪纯，男，1945年8月10日出生，汉族，住四川省南部县。 申请执行人：赵永彦，男，1972年11月23日出生，汉族，住四川省南部县。 以上六申请执行人的委托代理人：张双庆，四川龙正律师事务所律师。 被执行人：何斌，男，1972年8月29日出生，汉族，住四川省南部县。 本院在执行申请执行人张来普、赵仕杰、邓关平、何大勇、杨洪纯、赵永彦与被执行人何斌合伙纠纷一案中，案外人李连武对南部县人民法院对位于阆中市七里办事处南池路“万富世家”2-28-5号房屋的强制执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李连武称，南部县人民法院四川鑫万福投资有限公司（原四川隆庆置业有限公司）开发的位于阆××市××办事处南池路“万富世家”2-28-5号住房采取查封措施提出异议。事实与理由：四川鑫万福投资有限公司开发的位于阆中市七里新区南池“万富世家”就上述住房因张来普等人申请贵院进行查封，贵院依其申请作出了（2016）川1321执1781号之五号裁定书，并裁定对上述房屋进行查封。但在贵院采取查封措施前，案外人就已出资购买该套房屋，购买总价为10266257元。且双方在2014年10月30日就于阆中市房管局网签平台签订了《商品买卖合同》，并支付了全部房款，四川鑫万福投资有限公司之债权人不能就该房屋主张权利。 2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，由于该房屋尚未完工交付，案外人无法实际占有，亦无法过户。但案外人已经完全支付全部价款，且对不能办理过户不存在任何过错，故贵院不能将该房屋查封。 3.因该房屋案外人已支付了所有款项，故案外人对权利优先于其他债权人。即使对房屋采取了查封等保全措施，以后也不能够强制执行偿还四川鑫万福投资有限公司所欠债务。 综上所述，案外人认为四川鑫万福投资有限公司之债权人张来普等人不能对上述房屋主张查封，请求贵院解除对该房屋的查封。 申请执行人张来普、赵仕杰、邓关平、何大勇、杨洪纯、赵永彦称，针对案外人李连武（以下称申请人）的诉请及事实理由，提出如下答辩意见，供法庭评议：1、法庭应严格审查申请人提供的证据，以保证其证据的真实性、客观性、关联性。申请人应将提出异议申请的相关证据的原件提供给法庭，不能仅仅提供复印件，不符合民事诉讼法规定的证据规则。严格审查申请人的证据的真实性、关联性、客观性。 2、申请人提供的支付房价款的证据不充分，应不予采信。从申请人提供的《四川鑫万福投资有限公司专用收据》来看，仅凭该证据不足以证明申请人已经足额支付相应的房价款，还应提供具体的银行转账明细，如果没有像这样的收据可以随时虚假出具，难以保证支付价款的真实性，仅有此证据是不应得到采信的。 3、申请人与鑫万福公司签订的《商品房买卖合同》，即发生在查封之前，仅在不动产登记为预售签约，而并未进行预售备案登记，根本不发生物权变动的法律效力。网签：是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。备案：是根据我国建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。我国《物权法》明确规定发生物权变动只能以登记为准。未经合法登记的法定程序，不发生物权变动的后果，故其房屋权属仍应是鑫万福公司所有，我方的查封行为完全有法律依据和事实基础，申请人提出的异议不能成立，应于驳回。 4、申请人的执行异议请求不符合法律的规定，应予驳回。申请人对案涉商品房提出执行异议违反《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未能办理呢过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，该条明确为支付全部价款并实际占有，两种事实必须同时存在发生，还要是第三人对未过户没有过错，才产生不能查封的法律后果，本案中申请人仅支付价款，但开发商并没有交付房产，没有发生实际占有的事实，又何以适用该条款呢？申请人断章取义的理解司法解释是错误的。 其次，申请人对案涉商品房提出执行异议违反《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋”的规定，该条明确两点内容：第一是买受人名下只有唯一一套用于居住的房屋；第二是只是用于居住的房屋。本案中法庭应严格核实申请人住房信息，如没有唯一一套居住的房屋的相关证据，依法应予驳回，同时对商业用途的房屋更不能使用本条，人民法院的查封行为是于法有据的，更应驳回其异议申请。 综上，申请人的执行异议行为就是为被执行人转移财产，规避执行设置的程序障碍，异议不符合法律规定，依法应予驳回。 本院查明，2014年11月2日，案外人李连武与四川鑫万福投资有限公司签订2014007265号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由案外人李连武购买四川鑫万福投资有限公司开发的位于阆××市××办事处南池路“万富世家”2-2号楼2单元第28层2-28-5号房屋，面积为101.06平方米，总房款为474982元。同日，在阆中市房地产交易所进行了备案登记（预售签约、买受人：李连武）。案外人按照约定向四川鑫万福投资有限公司通过银行转账及现金方式全部支付了房屋价款。后因张来普、赵仕杰、邓关平、何大勇、杨洪纯、赵永彦等申请执行何斌合伙纠纷一案，本院于2017年3月8日以（2016）川1321执1781号之五执行裁定书，裁定查封了该房。 同时查明，四川鑫万福投资有限公司称：李连武是全额支付了该房屋价款，并在阆中市房地产交易所签订了《商品房买卖合同》。因此，该房早已不属于四川鑫万福投资有限公司所有，该房屋的权利人是李连武。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力。本案中，案外人李连武购买四川鑫万福投资有限公司开发的位于阆××市××办事处南池路“万富世家”2-2号楼2单元第28层2-28-5号房屋，通过银行转账及现金方式支付了房屋价款，并在阆中市房地产交易所进行了《商品房买卖合同》预售签约的备案登记，买受人为李连武。申请执行人虽对此表示质疑，但未向本院提供相应证据证明预售签约的登记失效。因此，案外人李连武的异议理由成立。故对案外人李连武的异议请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下： 中止对阆中市七里办事处南池路“万富世家”2-2号楼2单元第28层2-28-5号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杜丕强 审判员  唐 梁 审判员  李英贵 二〇一八年十一月二十六日 书记员  王 薇