安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖02民终2189号上诉人（原审被告、反诉原告）：段晓乐，女，1978年12月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：汪勇，男，住安徽省芜湖市镜湖区，系被告哥哥。委托诉讼代理人：徐皓，男，1964年12月31日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王璐，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟昀，安徽国伦律师事务所律师。上诉人段晓乐因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。段晓乐上诉请求:撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初1947号民事判决，改判驳回伟星物业公司的一审诉讼请求，判令伟星物业公司赔偿段晓乐损失3.53万元。一、二审诉讼费由伟星物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。香格里拉花园第二届业主委员会已经成立，香格里拉社区居委会不具有代表业主签订物业服务合同的主体资格，故香格里拉社区居委会与伟星物业公司签订的合同无效，对段晓乐不具有约束力。本案一审法院适用简易程序进行审理，程序违法。伟星物业公司辩称，(2018)皖行终400号行政裁定仅认定香格里拉第二届业主委员会成立的事实，但未对其成立的合法性进行认定。上述行政裁定认定香格里拉第二届业主委员会未经备案，上一届香格里拉业主委员会的公章并未移交，伟星物业公司无法判断香格里拉第二届业主委员会是否成立。住房和城乡建设部制定《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，在特定条件下，居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。香格里拉社区居委会与伟星物业公司签订物业服务合同，并无不当，对段晓乐具有约束力。加之，段晓乐已实际接受了伟星物业公司的物业服务，其应当缴纳物业费。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。段晓乐的上诉请求不能成立，应予驳回。伟星物业公司辩向一审法院起诉请求：1、判令段晓乐立即向伟星物业公司支付2014年7月1日至2017年12月31日的物业费合计3992.6元；2、判令段晓乐向伟星物业公司支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%计算，截止到2018年1月为873.2元），以上合计：4865.8元。段晓乐向一审法院反诉请求：1、伟星物业公司赔偿段晓乐损失35300元；2、伟星物业公司所签订的香格里拉花园2015、2016、2017年物业服务合同无效。一审法院认定事实：伟星物业公司系芜湖市镜湖区香格里拉花园小区物业服务企业，段晓乐系该小区19-2-201室业主，房屋建筑面积为126.99㎡。伟星物业公司与芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会签订的2015年、2016年、2017年物业服务合同，对物业费的缴纳标准、缴纳方式及违约责任等权利义务进行了约定。段晓乐对该物业服务合同不予认可，并提交“香格里拉花园业主大会关于2015年物业服务合同问题的决定”、“关于2016年物业服务合同问题的决定”、“香格里拉花园业主大会第六次会议决定”等证据，证明伟星物业公司与香格里拉社区居民委员会签订的物业服务合同无效或对段晓乐无约束力。根据《安徽省物业管理条例》第二十五条第二、三款的规定，成立业主大会和选举、变更业主委员会均需备案，首届业主大会及委员会的备案行为赋予业主委员会刻制业主大会印章和业主委员会印章的权利。而业主委员会的换届备案，业主大会和业主委员会的印章由上届业委会移交。故本院对被告段晓乐提交的加盖“香格里拉花园业主大会”、“香格里拉花园业主委员会”、“香格里拉花园业主监事会”、“徐皓印”印章的相关证据的真实性、合法性、关联性不予认定。上述物业服务合同签订后，伟星物业公司按照约定对香格里拉花园小区提供了物业服务，但段晓乐拖欠2014年7月1日至2017年12月31日物业费未支付。段晓乐辩称已缴纳全部物业费，但并未提供证据证明。伟星物业公司于2016年2月23日就本案涉及的2014年、2015年物业费起诉，该部分诉讼主张因诉讼而构成诉讼时效的中断。段晓乐要求伟星物业公司赔偿房屋被淹造成的损失，但其提供的照片、情况说明等证据无法证明伟星物业公司未按约履行公共下水道的维护义务，及与其家中反水被淹存在关联性。一审法院认为，伟星物业公司与芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会签订的《物业服务合同》内容合法，意思表示真实，依法应受到法律保护，且对全体业主具有约束力。且段晓乐已实际接受伟星物业公司的物业管理服务，其理应支付物业管理服务费，故其要求本案中止审理无依据，不予采纳。交纳物业费是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。段晓乐作为香格里拉小区业主，一直接受着伟星物业公司提供的物业服务，却拖欠2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费，拒付物业费势必导致物业管理服务企业无法按照约定对小区内进行有效的物业管理，从而损及其他业主的利益，对此行为不能支持。故对伟星物业公司要求支付物业费的诉请予以支持。关于伟星物业公司要求段晓乐支付滞纳金的问题，因段晓乐未按约交纳物业费并非其没有缘由地拒绝交纳，故伟星物业公司要求段晓乐支付滞纳金的请求，不予支持。段晓乐辩称本案应中止审理，因另案审理不影响本案处理，对该意见不予采纳。段晓乐要求伟星物业公司赔偿因家中反水造成的损失，因无证据支持，对该反诉请求不予支持。同时，也希望作为物业服务企业的伟星物业公司，应充分兼顾到每一位业主的合理利益要求，不断完善物业服务，优化与业主或物业使用人沟通方式，实现物业管理的透明化、人性化。作为业主，应积极缴纳物业服务费，配合物业服务企业做好小区的管理与服务，如此，才能更好地营造有序、舒适的小区居住环境，减少不必要纠纷发生。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、段晓乐于判决生效之日起十日内给付伟星物业公司2014年7月1日至2017年12月31日的物业管理服务费3992.6元；二、驳回伟星物业公司的其他诉讼请求；三、驳回段晓乐的反诉请求。本诉案件受理费减半收取25元，由段晓乐负担，反诉案件受理费减半收取25元，由段晓乐负担。二审期间，段晓乐提交安徽省高级人民法院（2018）皖行终400号行政裁定书一份，证明香格里拉第二届业主委员会已经合法成立。本院组织当事人进行了举证、质证，因与本案不具有关联性，本院不予认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，案渉2014年物业管理合同系伟星物业公司与香格里拉小区第一届业主委员会签订，对全体业主具有约束力。案渉2015年、2016年、2017年物业管理合同系芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员与伟星物业公司签订。参照中华人民共和国住房和城乡建设部颁行的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前可由物业所在地居民委员会代为行使业主委员会职责。本案中，2014年10月29日香格里拉小区业主委员会任期届满，至2016年6月26日筹备组召开业主大会选举第二届业主委员会期间，可以由居委会代为行使业主委员会的职责。案渉2015年、2016年物业管理合同签订于香格里拉小区第二届业主委员会选举之前，香格里拉社区居委会代为签署的物业管理合同对全体业主具有约束力。即便签署2017年物业管理合同时，香格里拉小区第二届业主委员会已经选举完毕，但因第一、二届业主委员会并未移交备案资料和印章，故香格里拉小区第二届业主委员会不能正常行使其权利，香格里拉社区居民委员代为签署物业管理合同有利于维系香格里拉小区业主良好生活环境和秩序，符合公序良俗的价值取向，不宜否定其效力，且全体业主已经接受了物业管理服务，应当受物业管理合同的约束并交纳物业管理费用。段晓乐上诉称，一审法院适用简易程序进行审理，程序违法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》对不适用简易程序审理的案件进行了明确，经审查本案不属于必须使用普通程序情形，故一审法院以简易程序审理亦无不妥。综上所述，段晓乐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费732.5元，由上诉人段晓乐负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  戴玉海审判员  吕 斌二〇一八年十一月一日书记员  王文成附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。