湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初5685号原告：武汉市武昌殡仪馆，住所地武汉市洪山区雄楚大道楚平路。法定代表人：吴彪，该单位馆长。委托诉讼代理人：陈宇，湖北勤宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵友莲，女，汉族，1943年4月14日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：邱丹，湖北成和诚律师事务所律师，特别授权代理。第三人：武汉市按摩医院，住所地武汉市硚口区武胜路**。法定代表人：陈仁云，该院院长。委托诉讼代理人：张伟，男，汉族，1962年10月14日出生，住武汉市硚口区。该院干部，特别授权代理。原告武汉市武昌殡仪馆与被告赵友莲、第三人武汉市按摩医院返还原物纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉市武昌殡仪馆的委托诉讼代理人陈宇，被告赵友莲的委托诉讼代理人邱丹，第三人武汉市按摩医院的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武汉市武昌殡仪馆向本院提出诉讼请求:1.判令被告将武汉市洪山区武珞路692号门面房屋腾退并返还给原告；2.判令被告按5865.60元/月的标准,向原告支付2017年4月1日至2018年4月23日期间房屋占有使用费74688.64元；3.判令被告按7219.20元/月的标准，向原告支付2018年4月24日至房屋实际腾退（返还）给原告期间的房屋占有使用费。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于武汉市洪山区武珞路**房屋是原告依法管理的国有资产，原告系房屋产权单位，该房屋是1层系临街门面，产权建筑面积478.49平方米。1986年7月，经原告与第三人单位的上级主管部门武汉市民政局协调，原告将上述房屋部分临街门面共计239.25平方米无偿出借给第三人武汉市按摩医院作为门诊部使用。门诊部撤销后，第三人将其中1个自然间45.12平方米出租给被告，租赁期限至2017年3月31日。被告用于经营武汉市洪山区吾咖奶茶店。由于上述房屋租赁行为与国有资产管理政策不符，第三人通知被告在租赁期限到期后腾退房屋，将租赁房屋退还给原告。然而，被告收到第三人通知后仍占有房屋拒不退还，被告在租赁合同期限届满后，无正当理由继续占有租赁房屋，给原告管理的国有资产造成重大经济损失。为此，为维护自身合法权益，现向贵院提起诉讼，请判如诉求。被告赵友莲辩称，1.武昌殡仪馆不是本案适格原告，根据合同相对性，按摩医院才是适格原告。2.被告是按摩医院退休员工，租赁带有福利性质，双方有口头约定长期租赁，并且约定租金是100元/月每平方米。3.房屋占有使用费无法律依据，根据相关条例，本案所涉房屋租赁合同是无效的合同，因此应当根据原来合同的约定来计算，即每月100元每平米。4.原告的评估报告是单方所做出的，不符合司法鉴定程序，不合法律规定。5.商铺租赁期间，被告投入资金进行装修，且在经营期间由于道路施工等原因，很长一段时间无法经营，因此我方希望在案件审理中将被告的装修损失和经营损失一并考虑。当事人围绕诉请向本院提交了证据，本院组织原被告进行了质证，对当事人无异议的证据《房屋所有权证》、《土地使用权证》、情况说明、《房屋租赁合同》、《武汉市房产平面图》、工商登记材料一组、收据、照片一组本院依法予以采信。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的房地产报告书，因系原告自行制作，且被告未予认可，不能达到原告证明目的。对公告及公示的照片，被告对其真实性无异议，但辩称不能证明进行了有效通知，本院认为，从照片显示案涉门面粘贴了腾退公告，虽在当时未有效通知，但被告与第三人均认可合同到期后并未续租，双方租赁关系即终止。且自原告自起诉后，被告亦收到原告起诉状副本，视为通知被告。故本院结合被告陈述，对原告证明目的予以认可，对被告抗辩所称的未有效通知亦不予认可。本院经审理查明，位，位于武汉市洪山区武珞路**房屋是原告依法管理的国有资产告系房屋产权单位，该房屋为1层临街门面，产权建筑面积478.49平方米。1986年7月，经原告与第三人单位的上级主管部门武汉市民政局协调，原告将上述房屋部分临街门面共计239.25平方米无偿出借给第三人武汉市按摩医院作为门诊部使用。后门诊部撤销后，第三人与被告签订《房屋租赁合同》，约定第三人将洪山区武珞路692号40平方米的门面出租给被告，租赁期限自2016年4月1日起至2017年3月31日。月租金为4000元整。合同第四条第5款约定乙方不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施。如装修房屋需改造、改变房屋结构，需提交申请报告及改造方案，在征得甲方书面同意后，方可施工。合同期满，乙方应保持房屋完好。甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿。被告在租赁合同期限届满后，被告与第三人未续租，被告无正当理由继续占有租赁房屋。现原告要求被告腾退。本院认为,本案的争议焦点：1、原告是否有权直接向被告收回房屋；2房屋占有使用费的标准。针对争议焦点1，原告诉称原告与被告之间无房屋租赁合同关系，被告是在与第三人合同关系到期，原告与第三人向被告公告腾退的情况下占有使用原告房屋，因此本案是依据侵权的事实，原告要求被告排除妨碍返还房屋，是物权保护纠纷。被告辩称涉案房屋是第三人租给被告的，出租行为得到了原告认可，因此本案是房屋租赁合同纠纷，以及合同到期后的房屋腾退问题，不涉及物权保护或侵权。本院认为，原告为案涉房屋的所有权人，第三人在合同租赁期内为合法占有人，后原告与第三人已于2016年12月16日前达成一致将案涉房屋归还给原告。第三人与被告间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。被告辩称转租合同因违反《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、四十六条的规定而无效，本院认为该行政法规的第四十五条、四十六条属于管理性规定，并非属于效力性强制规定，故对被告抗辩不予支持。合同履行期限至2017年3月31日届满。租赁合同履行期间届满后，双方权利义务终止，双方并未续签租赁合同。此时，被告与第三人的租赁关系归于消灭，即被告不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，是为构成对所有权人即原告房屋的无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告作为所有权人，可以向被告主张返还租赁物。故原告向被告主张返还房屋，并非基于房屋租赁合同，而是直接基于其具备的所有权。故原告可直接起诉次承租人即被告，被告亦为本案适格主体，本院对被告抗辩不予支持，并对原告主张的要求被告腾退案涉房屋门面的诉讼请求予以支持。针对争议焦点2，原告要求按照鉴定的现市场价格支付占用费，被告要求按照第三人与被告签订的租赁合同支付占用费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退占有使用费的，人民法院应予支持。”原告要求被告支付占用费符合法律依据，但自行提供的房地产评估报告未被法院采信，故对原告要求按照鉴定的市场价格支付不予支持。因双方均未向法院申请案涉房屋的市场租赁价格的鉴定，本院认为，在本案中，原告将房屋出借给第三人系无偿，其既得利益的损失较小，可期待利益亦未超过被告支付给第三人的租金标准，故本院在公平及诚实信用原则基础上，参照被告与第三人签订的原租赁合同的租金标准，被告按照每月租金4000的原租金标准向原告支付房屋占有费。被告与第三人租赁合同至2017年3月31日到期届满，且未续签合同，双方租赁关系已经终止。本院酌情考虑被告合理腾退期限1个月，故从2017年5月1日开始起算至租赁房屋实际腾退之日止。另被告抗辩其投入了巨额资金进行门面装修，同时因为道路施工导致被告长期停业。本院认为该抗辩并非本案审理范围，且被告并未举证其装修停业损失，其向本案原告主张缺乏法律依据及事实依据，故本院对该项抗辩不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告赵友莲于本判决生效之日起十日内将位于武汉市洪山区武珞路692号40平米的门面房屋腾退给原告武汉市武昌殡仪馆；二、被告赵友莲于本判决生效之日起三日内按月4000元的租金标准向原告武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有使用费，自2017年5月1日计算至实际腾退之日止；三、驳回原告武汉市武昌殡仪馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序审理，案件受理费减半收取93元，由被告赵友莲负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  瞿汉春二〇一八年十一月二十日法官助理董曼书记员徐义佳