黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑08民初108号原告（申请执行人）：佳木斯市郊区农村信用合作联社，住所地黑龙江省佳木斯市光复西路**。法定代表人：陈伟，该社理事长。委托诉讼代理人：蒋云奎，黑龙江君德律师事务所律师。被告（案外人）：黑龙江宏达建筑工程有限公司，住，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区美顺街**/div>法定代表人：王景山，该公司经理。委托诉讼代理人：张忠海，男，该公司江南雅居项目部负责人。委托诉讼代理人：尹继军，黑龙江三江律师事务所律师。被告（被执行人）：佳木斯巍宇房地产开发有限公司，住，住所地黑龙江省佳木斯市升平路北段/div>法定代表人：齐敏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宝林，黑龙江同和律师事务所律师。第三人（被执行人）：同江丰林达进出口贸易有限公司，住，住所地黑龙江省同江市工业街同江市经济贸易开发区/div>法定代表人：王照红，该公司董事长。原告佳木斯市郊区农村信用合作联社（以下简称郊区信用社）与被告黑龙江宏达建筑工程有限公司（以下简称宏达公司）、被告佳木斯巍宇房地产开发有限公司（以下简称巍宇公司）、第三人同江丰林达进出口贸易有限公司（以下简称丰林达公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。2018年5月29日9时第一次开庭时，原告郊区信用社委托诉讼代理人蒋云奎、被告宏达公司委托诉讼代理人张忠海、尹继军、被告巍宇公司委托诉讼代理人刘宝林到庭参加诉讼，2018年9月6日9时第二次开庭时，原告郊区信用社委托诉讼代理人蒋云奎、被告宏达公司委托诉讼代理人尹继军、被告巍宇公司委托诉讼代理人刘宝林到庭参加诉讼，两次开庭第三人丰林达公司经传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郊区信用社向本院提出诉讼请求：1.请求判决准许执行被告巍宇公司位于佳木斯市××小区××楼××号房屋（建筑面积1055.12平方米，产籍号为1—0200—070—000401）、402号房屋（建筑面积3573.09平方米，产籍号为1—0200—070—000402）、403号房屋（建筑面积1732.74平方米，产籍号为1—0200—070—000403）、404号房屋（建筑面积1328.72平方米，产籍号为1—0200—070—000404）、405号房屋（建筑面积1103.99平方米，产籍号为1—0200—070—000405）、406号房屋（建筑面积1347.91平方米，产籍号为1—0200—070—000406）、302号房屋（建筑面积3611.76平方米，产籍号为1—0200—070—000302）；2.诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年4月11日，佳木斯市中级人民法院就原告与被告巍宇公司、第三人金融借款合同纠纷一案作出（2016）黑08民初20号民事判决书，判决被告巍宇公司与第三人承担连带还款责任，判后，本案被告巍宇公司与丰林达公司不服一审判决，提出上诉，但因未交纳上诉费，黑龙江省高级人民法院于2016年10月26日作出（2016）黑民终399号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。进入执行程序后，原告申请查封了包括案涉房屋在内的被告巍宇公司的部分房屋。2017年9月，被告宏达公司对案涉房屋提出异议，佳木斯市中级人民法院于2017年11月8日作出（2017）黑08执异字145号执行裁定书，裁定中止执行案涉房屋。原告认为，被告宏达公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应判决准许执行。1.宏达公司未取得建设工程价款的优先受偿权。案涉房屋早在2011年底就被被告巍宇公司出售给祝思君等7人，该7人用案涉房屋作抵押，于当年12月中旬在原告下属的长发信用社借款，分别办理了“预购商品房预告登记”和“预购商品房抵押权预告登记”，目前上述登记还未解除，合法有效。二被告间于2013年4月5日签订抵帐协议时被告巍宇公司不是案涉房屋的合法所有权人，无权处分案涉房屋，被告宏达公司也完全清楚案涉房屋已被出售及抵押借款的事实，故二被告间签订的抵帐协议无效，被告宏达公司不能基于该无效协议取得优先权。另，二被告间的抵帐协议中乙方是张忠海，说明案涉房屋是抵给了张忠海个人，虽然协议中有被告宏达公司的的印章，但不足以确认被告宏达公司就是接受抵帐房屋的一方当事人。2.被告宏达公司未实际占有案涉房屋，也未取得房屋所有权证书，其不是合法所有权人。3.从建设工程施工合同约定的竣工日期2011年11月30日起算，二被告于2013年4月签订的抵帐协议已超过了建设工程价款优先受偿权的行使期限，即使在执行异议程序中被告宏达公司称竣工时间为2012年11月，签订抵帐协议时未超过6个月，抵帐后宏达公司基于抵帐协议以建设工程价款优先受偿权作为对价换取了房屋实物请求权，但在办理过户登记之前并未发生物权效力，该抵帐协议作为普通债权并不具有对抗原告抵押债权的优先权。4.对被告宏达公司是否享有优先权以及优先权的具体金额，均属于实体方面的问题，应通过诉讼程序解决，法院在执行程序中不应以裁定的形式予以确认。被告宏达公司辩称，2010年9月28日，二被告签订江南雅居A、K、L楼建筑工程施工合同，该工程于2012年11月15日竣工，2013年4月5日，双方签订两份江南雅居抵帐协议，被告巍宇公司用案涉房屋抵偿工程款共计56246071元。二被告间签订该两份协议，即表明被告宏达公司已在法定期间内行使了建设工程价款优先受偿权，不存在原告所称的超过期限及主体不适格等问题。2.原告称的案涉房屋预告登记已失效，因为自2014年起案涉房屋就可以办理房屋所有权证，另外，因为相关司法解释明确规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以，即使原告所称的预告登记存在，也不能对抗被告宏达公司的建设工程价款优先受偿权。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告巍宇公司辩称，被告宏达公司对案涉房屋已合法取得建设工程价款优先受偿权，应驳回原告的诉讼请求。1.被告宏达公司是案涉房屋的施工主体，二被告在法定期间内签订的抵帐协议符合法律规定，合法有效，被告宏达公司已经取得了建设工程价款优先受偿权，已接收并占有了房屋。2.原告是基于金融借款合同产生的一般性债权，依据相关法律规定，被告宏达公司的建设工程价款优先受偿权要优于原告的权利。3.依据现有证据可以证明，祝思君等7人于2011年底与被告巍宇公司的买卖行为是虚假的，故原告认为二被告在签订抵帐协议时被告巍宇公司已不是合法所有权人的观点是错误的，退一步讲，即使该买卖行为是真实的，祝思君等7人享有的也是一般债权，在未办理房屋所有权证书的情况下，争议房屋的所有权并未转移。第三人丰林达公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供了7份预购商品房抵押权预告登记证及佳木斯市东风区人民法院的7份判决书，证明2011年12月，被告巍宇公司将案涉房屋分别出售给祝思君等7人，案涉房屋作为在原告下属的长发信用社借款抵押物，于当年的12月12日、26日分别办理了预购商品房抵押权预告登记，借款到期未偿还，原告诉讼后，佳木斯市东风区人民法院已作出判决。经庭审质证，被告宏达公司和被告巍宇公司对7份判决书的真实性没有异议，认为预购商品房抵押权预告登记证与本案没有关联性，因为预购商品房抵押权预告登记证的权利人为长发信用社，与本案原告主体不符。另外，被告宏达公司认为预购商品房抵押权预告登记证在争议房屋能够办理产权登记的情况下已失效，被告巍宇公司认为因已有证据证明房屋买卖是虚假的，所以该7份预购商品房抵押权预告登记证也应无效。本院经审查认为，因二被告对7份判决书的真实性没有异议，对7份判决书书的真实性予以采信；经查，长发信用社是原告的分支机构，二被告认为预购商品房抵押权预告登记证与原告无关的质证意见不予采信；因被告宏达公司的委托诉讼代理人在庭审中承认案涉房屋目前不能办理产权证，故该公司称预购商品房抵押权预告登记证已失去效力的质证意见不予采信；因案涉房屋的房屋买卖合同及预购商品房抵押权预告登记证目前仍客观存在，故对原告提供的该组证据本院予以采信。2.被告宏达公司和被告巍宇公司分别提交了江南雅居抵帐协议两份及收据两份，证明被告巍宇公司于2013年4月5日用案涉房屋抵偿被告宏达公司工程款，并于当日交付。原告认为，该证据不真实，因为二被告间的建设工程施工合同中宏达公司的印章与该份证据中的宏达公司中的印章不是同一枚。本院经审查认为，因被告宏达公司的委托诉讼代理人张忠海在庭审中承认不是同一枚印章，故本院对该证据不予采信。3.被告宏达公司提交了李红丽身份证明、房屋产权证、预收款收据、商品房买卖合同、购房收据，证明案涉房屋自2014年9月22日即可办理产权证，原告认为李红丽的房屋所有权证是住宅，案涉房屋是商用房，目前不能办理产权证。经庭审核实，被告宏达公司委托诉讼代理人张忠海承认案涉房屋目前仍不能办理产权证，且该证据与本案无关，不予采信。4.被告宏达公司提供了王丽杰的产权证书一份，证明2017年6月13日该人办理了商用房屋产权证，原告认为该房屋并非本案案涉房屋，与本案无关。本院经审查认为，该证据与本案无关，不予采信。5.被告巍宇公司提交了二被告间的定额计价表及付款明细，证明案涉房屋已抵偿工程款，且不包括违约金和损失。原告认为该证据是二被告间的帐目往来，无法确认真实性。本院经审查认为，因二被告间于2013年4月5日签订的两份抵帐协议中的宏达建筑公司的印章与建设工程施工合同中的印章不是同一枚，故无法确认该帐目往来的真实性，对该份证据，本院不予采信。6.被告巍宇公司提供了徐君威、祝思君、杜军、吴永国、郑培亮、王新在佳木斯市郊区公安分局的讯问笔录及徐君威、王吉江、杜军、吴永国、郑培亮、王新在本院执行局的调查笔录，证明该7人与被告巍宇公司之间不存在真实的房屋买卖关系，本案案涉房屋的所有权人一直为被告巍宇公司，不应以虚假的房屋买卖关系和虚假的预购商品房抵押权预告登记证而发生所有权转移。经庭审质证，原告认为，该7人在原告处借款，因到期未偿还，佳木斯市东风区人民法院已作出了民事判决，被告巍宇公司已与该7人签订了购房合同，出具了房款的收据，并先后办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记后，此时被告巍宇公司不再是房屋所有权人，其将案涉房屋抵偿给被告宏达公司的行为无效。本院经审查认为，因案涉房屋的房屋买卖合同及预购商品房抵押权预告登记证目前仍客观存在，且二被告在签订抵帐协议时，被告巍宇公司是明知房屋已出售给祝思君等7人，故被告巍宇公司与被告宏达公司签订抵帐协议时对案涉房屋无处分权，故本院对该证据欲证明的问题不予采信。本院经审理认定如下事实：原告依据本院（2016）黑08民初20号民事判决书，在执行过程中申请查封了包括案涉房屋在内的被告巍宇公司的部分房屋，2017年9月5日，被告宏达公司提出案外人异议，本院于2017年11月8日作出（2017）黑08执异145号民事裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，原告向本院提起诉讼，请求准许执行。2011年12月，被告巍宇公司将案涉房屋分别出售给祝思君等7人，这些房屋作为借款抵押物，于当年的12月12日、26日分别办理了预购商品房抵押权预告登记，借款到期未偿还，原告诉讼后，佳木斯市东风区人民法院已作出判决。2013年4月5日，二被告间签订江南雅居抵帐协议两份，用案涉房屋抵偿工程款56246071元，两份协议中宏达公司的印章与二被告间签订的建设工程施工合同中宏达公司的印章不是同一枚印章，收据中的交款人为张忠海，没有加盖被告宏达公司印章。本院认为，本案的争议焦点为：被告宏达公司对案涉房屋是否享有排除原告强制执行的民事权益。首先，在二被告于2013年4月5日签订的两份江南雅居抵帐协议中，乙方均写的是张忠海，虽然在落款处加盖了被告宏达公司的印章，但张忠海在庭审中承认该印章与二被告签订的建设工程施工合同中的印章不是同一枚印章；二被告称双方签订抵帐协议当日对房屋进行了交付，但在收据中，交款单位并不是被告宏达公司，而是张忠海个人，也没有加盖被告宏达公司的印章。综上，从目前的证据来看，不足以确认本案被告宏达公司对抵帐协议中印章及抵帐行为予以认可，故其以享有建设工程价款优先受偿权为由排除原告强制执行案涉房屋，证据不足，本院不予支持。其次，案涉房屋被告巍宇公司于2011年12月已分别出售给祝思君等7人，该7人为在原告处借款，于当月12日和26日分别办理了预购商品房抵押权预告登记，因到期未偿还借款，原告诉讼后，佳木斯市东风区人民法院已作出民事判决。至二被告签订江南雅居抵帐协议时，被告巍宇公司明知案涉房屋已出售给他人，且至目前预购商品房抵押权预告登记仍客观存在，故被告巍宇公司在与被告宏达公司签订江南雅居抵帐协议时，对案涉房屋已没有处分权。综上所述，被告宏达公司对案涉房屋不享有排除原告强制执行的民事权益，原告的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行被告佳木斯巍宇房地产开发有限公司位于佳木斯市江南雅居小区A楼的401号房屋（建筑面积1055.12平方米，产籍号为1—0200—070—000401）、402号房屋（建筑面积3573.09平方米，产籍号为1—0200—070—000402）、403号房屋（建筑面积1732.74平方米，产籍号为1—0200—070—000403）、404号房屋（建筑面积1328.72平方米，产籍号为1—0200—070—000404）、405号房屋（建筑面积1103.99平方米，产籍号为1—0200—070—000405）、406号房屋（建筑面积1347.91平方米，产籍号为1—0200—070—000406）、302号房屋（建筑面积3611.76平方米，产籍号为1—0200—070—000302）。案件受理费323030元，由被告黑龙江宏达建筑工程有限公司和被告佳木斯巍宇房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2017）黑08执异145号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  晋文红审判员  王雪洁审判员  姜广武二〇一八年十一月十二日书记员  付丽丽