上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初28031号原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区，经营地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：上海思颐餐饮有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：蔡文嵘，该公司总经理。被告：蔡文嵘，男，汉族，1981年2月17日出生，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。原告上海镌新企业管理有限公司与被告上海思颐餐饮有限公司(以下简称思颐公司)、被告蔡文嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序。并于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告上海镌新企业管理有限公司的委托诉讼代理人高树升、程然，被告思颐公司的法定代表人蔡文嵘，被告蔡文嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海镌新企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告思颐公司向原告支付综合物业服务费人民币(以下币种相同)18,139.55元(自2017年7月1日暂计至2018年5月31日,实际计算至被告思颐公司交还租赁场所之日,按每月1,649.05元为标准支付综合物业管理费);支付逾期付款(物业费)违约金1,170.83元(按日千分之一暂计至2017年12月31日,实际计至费用付清之日止);2、判令被告蔡文嵘对被告思颐公司的上述付款义务承担连带担保责任。3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第二项诉请系要求被告蔡文嵘对被告思颐公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：原告受上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙展飞公司)委托，为七宝宝龙城市广场提供物业管理服务。2016年3月29日，宝龙展飞公司与被告蔡文嵘签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告蔡文嵘承租宝龙展飞公司名下位于上海市漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场第4层编号为S5-4F-002的商铺，租赁面积为25.37平方米，综合物业服务费为65元/月/平方米，租赁起始日自约定最迟开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，综合物业服务费按自然季度支付，被告蔡文嵘应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付综合物业管理费，其他费用应于每个自然月的5日或之前向原告支付，如被告蔡文嵘逾期支付，每逾期一日应向原告支付应付款项的千分之五作为违约金。合同签订后，宝龙展飞公司向被告蔡文嵘交付了租赁场所，被告蔡文嵘随后投入经营，原告自开业之日起即为被告蔡文嵘提供了物业服务。2017年1月3日，宝龙展飞公司与被告思颐公司、被告蔡文嵘之间签订租赁合同主体变更协议，约定宝龙展飞公司和被告蔡文嵘之间签订的租赁合同中承租方变更为被告思颐公司，被告蔡文嵘对被告思颐公司在租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。被告思颐公司实际经营后，未按照合同约定支付综合物业服务费，原告及宝龙展飞公司经多次催缴，被告仍未予支付。原告认为，被告思颐公司拒不支付综合物业服务费的行为违反了合同的约定，严重损害了原告的合法权益。故原告提出上述诉请。被告思颐公司、被告蔡文嵘共同辩称，对于原告主张的物业费的计算截止时间不予认可，被告思颐公司是在2017年10月8日搬离的，叫了搬场公司进行搬离，并且支付了1,700元的搬场费。之后搬场公司在2017年11月1日开具了搬场费发票。搬离的时候门头也是清理的，保安才开具了出门单，将钥匙交给了楼管，钥匙即为商铺的卷帘门的遥控器钥匙，故对于搬离之后的物业费不同意支付。本院经审理认定事实如下：2016年3月29日由宝龙展飞公司作为出租方(合同甲方)、被告蔡文嵘作为承租方(合同乙方)签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁标的及租赁用途：1.1甲方将位于上海市漕宝路XXX号第4层的编号为S5-4F-002的商铺出租给乙方；1.2乙方出租的租赁场所面积暂计为25.37平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积为准；1.5乙方承诺租赁场所仅作为经营餐饮，品牌希望先生，业态餐饮之用途；第二条广场物业管理：2.1该广场由原告进行统一的商业物业管理服务。甲方可根据情况委托第三方专业公司承担部分商业物业管理服务工作。2.2原告根据国家相关法律法规规定及本合同约定，提供商业物业管理服务。原告具体管理服务内容以《宝龙广场/商业街商业管理公约》为准；2.2.1原告有权根据本合同的相关约定以及广场的具体情况制定并向商户发出商场管理规定及其有关规定、指引，包括但不限于《租户手册》等。乙方应遵守前述的各项规定。2.2.2乙方应在接收租赁场所时签署《宝龙广场/商业街商业管理公约》。商业物业服务的内容及相关权利义务关系由乙方与原告在《宝龙广场/商业街商业管理公约》中约定。原告有权援引本合同项下有关商业物业服务约定或《宝龙广场/商业街商业管理公约》直接向乙方主张权利。2.3该广场每年1月1日至12月31日的营业时间为每日的早上10点至晚上22点；第四条租金、综合物业服务费和其他费用及支付：4.2综合物业服务费：4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向原告支付综合物业管理费，该综合物业管理费的标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。4.2.2综合物业服务费起交日期自本合同第3、4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算；4.5综合物业服务费支付：4.5.1乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业服务费用为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数。4.5.2乙方应根据原告的付款通知要求，于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，原告收到乙方支付的综合物业服务费后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式收据。租赁起始日当个自然季度的综合物业服务费自预付管理费中扣除，差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向物业管理公司补足。4.5.3乙方应于本合同生效之日起十五日内，向原告预付3,298.10元综合物业管理费，该预付管理费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和，该预付管理费可逐笔扣减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部扣减完毕。原告收到该预付管理费后，先开具收款收据给乙方，待扣减此后综合物业服务费并全部扣减完时，乙方凭此收据换取正式管理费发票；4.7根据本合同的约定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或原告支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或原告支付应付未付款项的千分之五作为违约金，若乙方迟延达30日经甲方书面催告后仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除合同。5.4质量保证金：为保证乙方遵守原告对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。(因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿)。13.7自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业管理费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用；第十四条合同解除及违约责任承担：14.1除本合同另有约定外，如发生以下任何情况之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：1、发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2、乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，逾期超过30日未支付，经甲方或物业管理公司书面催告后仍未支付的；10、乙方未经甲方书面允许而关门逃铺停止营业的；14.2如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。14.5双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同还对其他事项进行了约定。嗣后，由宝龙展飞公司作为出租方(协议甲方)、被告蔡文嵘作为原承租方(协议乙方)、被告思颐公司作为新承租方(协议丙方)签订《租赁合同主体变更协议》一份，协议约定：第一条甲、乙、丙三方共同确认，自本协议生效之日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方承继履行；丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同；且乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。甲方同意上述乙方对丙方的转让行为；第二条在本协议生效后，丙方应成为租赁合同的新承租方，继续执行租赁合同，并作为租赁合同中承租方行使权利和履行义务。乙方从转让生效当日起不再直接受租赁合同的约束。甲、乙、丙各方应对转让生效日之前的行为各自承担责任。同时，丙方同意对乙方在转让生效日前尚未履行的租赁合同义务承担连带责任；第三条甲、乙、丙三方均同意，本协议对各方在租赁合同项下的任何权利和义务不做任何变更、修改或补充，转让不应影响租赁合同及补充协议的效力和强制执行性；第四条甲、乙、丙三方共同确认，甲、乙、丙各方在租赁合同中的每一项和任一项声明和保证应在本协议生效日后继续有效；第六条本协议是对租赁合同的变更和补充，构成租赁合同的一部分。如本协议与租赁合同有冲突的，以本协议约定为准。本协议未涉及事项，仍按照租赁合同的约定执行。租赁合同及本协议如有未尽事项，各方同意另行签订补充协议。2017年10月25日宝龙展飞公司向被告思颐公司发出催款函，要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的拖欠租金109,167.67元；2017年7月1日至2017年12月31日期间之综合物业服务费9,894.30元；要求被告于2017年10月31日前缴清拖欠宝龙展飞公司及原告的所有款项。2017年10月31日宝龙展飞公司向被告思颐公司发出催款函，要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的拖欠租金109,167.67元；2017年7月1日至2017年12月31日期间之综合物业服务费9,894.30元；要求被告于2017年11月7日前缴清拖欠宝龙展飞公司及原告的所有款项。2017年11月15日宝龙展飞公司向被告思颐公司发出解约函，正式函告被告自2017年11月16日起双方签署的租赁合同解除，被告应于2017年11月24日前支付综合物业服务费7，420.73元、逾期付款之违约金4,167.97元；被告应于2017年11月23日或之前，按租赁合同相关约定将租赁场所交还宝龙展飞公司，并应于2018年12月15日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还租赁场所或逾期办理完毕签署注销或变更手续的，则被告应按租赁合同相关约定向宝龙展飞公司支付占用费及违约金，届时宝龙展飞公司有权自行收回租赁场所，并且宝龙展飞公司有权自行处理租赁场所之装修及被告遗留物品，宝龙展飞公司亦保留通过法律途径追究被告方的违约责任的权利。上述解约函于2017年11月18日由他人签收。庭审中，原告确实收到部分预付的物业费，但其认为这些预付物业费已经在实际合同履行过程中予以扣除，对于装修押金10,000元，已经转成为租金，庭审中被告思颐公司同意该押金放在租赁合同案件中予以处理。另被告思颐公司称其于2017年10月8日已经搬离了涉案商铺，但未办理书面的交接手续，其于当日将涉案商铺的卷帘门钥匙交给了楼管，并且将涉案商铺内的设备予以搬离。针对以上事实，原告上海镌新企业管理有限公司向本院提供了如下证据：1、2016年3月29日案外人宝龙展飞公司与被告蔡文嵘签订的宝龙城市广场租赁合同一份，证明原告和被告蔡文嵘签订了商铺租赁合同，对物业费的支付方式及支付期限，违约责任做了明确的约定。2、2017年1月3日案外人宝龙展飞和两被告签订的租赁合同主体变更协议一份，被告蔡文嵘对被告思颐公司履行租赁合同项下的权利义务，承担连带责任。3、2017年7月3日、2017年10月25日、2017年10月31日案外人宝龙展飞公司向被告思颐公司发出催款函及邮寄凭证一组，证明宝龙展飞公司向被告思颐公司催讨物业费及租金的事实。4、2017年11月15日案外人宝龙展飞公司向被告思颐公司发送解约函及邮寄凭证、EMS快递查询一组，证明宝龙展飞公司向被告思颐公司发出合同的解除函，该解除函于2017年11月18日由被告蔡文嵘签收。被告思颐公司、被告蔡文嵘对原告上海镌新企业管理有限公司所提供的证据经质证后认为：对于证据1、2合同确实约定了物业费，刚入住宝龙广场之时，还预付了部分物业费3,298.10元以及装修押金10,000元，现在原告尚未退还，这些也可以抵扣拖欠的物业费，当时楼管说走内部流程，这些钱款都是可以抵扣的。对证据3、4认为均未收到，邮件均是邮寄到商铺的地址。被告思颐公司针对其上述辩称，向本院提供了搬场费的发票一份，证明被告思颐公司于2017年10月8日已经搬离涉案商铺。原告上海镌新企业管理有限公司对被告思颐公司所提供的证据经质证后认为：发票真实性无异议，但认为与本案无关，发票本身不能证明被告在2017年11月1日之前将涉案商铺清空并交还的事实。被告蔡文嵘针对其上述辩称，未有证据向本院提供。本院结合原告上海镌新企业管理有限公司、被告思颐公司、被告蔡文嵘对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海镌新企业管理有限公司、被告思颐公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，案外人宝龙展飞公司与被告思颐公司、被告蔡文嵘之间所签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》均系各方当事人真实意思表示，合同及协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及协议当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，案外人宝龙展飞公司、原告，被告思颐公司、被告蔡文嵘均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。依据租赁合同的约定，案外人宝龙展飞公司委托原告作为涉案商铺的物业服务提供者，且在实际履行物业服务合同过程中，被告蔡文嵘及被告思颐公司均是向原告支付服务费，且原告亦开具相应的物业服务费发票给被告蔡文嵘及被告思颐公司。然在租赁合同主体变更之后，作为实际承租人的被告思颐公司理应支付物业管理费，虽然被告思颐公司认为其在2017年10月8日即搬离了涉案商铺，但是其并未与原告或宝龙展飞公司办理商铺归还的交接手续，而在合同履行期间原告一再通过宝龙展飞发函要求被告支付物业管理费，然被告思颐公司却始终未能按约支付，故依据租赁合同的约定，原告及宝龙展飞公司作为守约方有权依据租赁合同的约定行使合同解除权。而原告及宝龙展飞公司于2017年11月15日向被告思颐公司发出解除合同的通知函，并明确租赁合同于2017年11月16日予以解除，结合该份解除函被告思颐公司的签收日期是2017年11月18日，系争租赁合同自解除通知到达被告思颐公司时解除，故本院确认租赁合同于2017年11月18日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然原告声称目前涉案商铺仍未收回，并且未对外出租，但是结合原告及宝龙展飞公司发出的解约函的内容，作为原告在2017年11月23日即可以自行收回对涉案商铺的控制权，而且按照被告思颐公司的陈述其在2017年10月8日即搬离涉案商铺，虽然思颐公司提供了搬场费发票，但是由于被告思颐公司未能与原告完成书面交接手续，该份发票无法准确确定被告思颐公司实际搬离的具体时间，故在涉案租赁合同已经解除的前提下，作为原告理应及时收回商铺，避免损失的进一步扩大，故本院认为原告主张的物业服务费的截止日期不当，本院予以调整至2017年11月23日为妥。故原告有权主张要求被告思颐公司支付的物业服务费从2017年7月1日至2017年11月23日，合计金额为7,860.53元。由于被告思颐公司未能按照租赁合同约定支付相应的物业管理费，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告思颐公司根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期支付物业管理费所对应违约金的计算标准，故对原告主张的物业管理费逾期支付的违约金予以支持，但需对计算违约金的本金予以相应的调整。另依据租赁合同主体变更协议的约定，被告蔡文嵘自愿对被告思颐公司履行上述租赁合同项下的义务承担连带责任，原告有权依据该条款的约定主张要求被告蔡文嵘承担连带付款的责任，该项约定系被告蔡文嵘所作出对被告思颐公司与原告之间债务的并存的债务负担的意思表示，属于债务的加入，故被告蔡文嵘理应对被告思颐公司的上述付款义务承担连带付款责任。被告蔡文嵘所作的辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海思颐餐饮有限公司、被告蔡文嵘于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司物业服务费7,860.53元(自2017年7月1日起至2017年11月23日)；二、被告上海思颐餐饮有限公司、被告蔡文嵘于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司逾期付款违约金以1,000元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计141.38元，由原告上海镌新企业管理有限公司负担41.38元，被告上海思颐餐饮有限公司、被告蔡文嵘共同负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一八年十一月八日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……