上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初11596号原告(反诉被告)：王静，女，1969年3月26日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孙鹏，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐婷，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：叶建龙，男，1975年2月20日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：茅永涛，上海市震旦律师事务所律师。原告王静与被告叶建龙房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，被告叶建龙向本院提出反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王静及其委托诉讼代理人孙鹏、李璐婷，被告(反诉原告)叶建龙及其委托诉讼代理人茅永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王静向本院提出诉讼请求：1、判令叶建龙支付王静2017年9月1日至2018年6月22日的租金259,559元及逾期付款违约金(以259,559元为本金,按照每日千分之三的标准自2017年9月1日起计算至实际支付之日止)；2、判令叶建龙支付的押金8万元不予返还；3、判令叶建龙按实结清2017年12月1日起至2018年6月22日的物业管理费。事实和理由：2015年8月25日，叶建龙向王静承租柳营路XXX号一楼117室房屋(以下简称系争房屋)，双方签订《营业房租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定租期自2015年9月1日至2018年8月31日，年租金32万元，第一年租金在2015年8月31日前支付，第二年租金在2016年8月31日前支付，第三年租金在2017年8月31日前支付。叶建龙承租后按约支付了第一年租金，后第二年仅支付租金16万元，经王静起诉后，叶建龙补付了第二年剩余租金16万元。现叶建龙未按约支付第三年租金，王静多次催告未果，故诉至法院。叶建龙辩称并反诉称，2017年9月份，因灯饰城经营状况欠佳，叶建龙曾与王静协商，要求降低租金或解除合同，王静均未同意。叶建龙提出其经营到2017年11月底，押金8万元不再要求返还，后于2017年10月24日委托律师短信通知王静，经营到2017年11月底即正式退租。2017年11月24日，叶建龙通知王静于2017年11月30日交接房屋，王静要求叶建龙继续履行租赁合同，由于王静当时人在国外无法交接房屋，叶建龙便至物业公司结清了2017年11月30日前的物业、水、电费，后未再使用系争房屋。现反诉要求：确认王静与叶建龙签订的租赁合同于2017年11月30日解除。同意支付租金及物业费至2017年11月30日；鉴于系叶建龙提前解除合同，同意承担相应的违约责任，但合同约定的违约金计算标准过高，要求法院予以调整；王静既已主张违约金，不能同时主张押金不予返还。王静针对反诉辩称，不同意叶建龙的反诉诉请。叶建龙既无约定解除权也无法定解除权，系争房屋内的工商登记于2018年4月26日才办理注销，房屋内的物品亦未清空，叶建龙并未搬离、交还系争房屋，且王静一直坚持要求继续履行租赁合同，故叶建龙要求确认双方的租赁合同于2017年11月30日解除缺乏事实和法律依据。鉴于双方已无继续履行合同的可能，现同意解除合同，合同解除的时间应为2018年6月22日。本院经审理认定事实如下：2015年8月25日，王静作为出租方(甲方)，叶建龙作为承租方(乙方)，双方就系争房屋(建筑面积139.5平方米)签订租赁合同，约定，租期三年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止；年租金32万元，三年租金共计96万元，第一年度的租金在2015年8月31日前支付，第二年度的租金在2016年8月31日前支付，第三年度的租金在2017年8月31日前支付；押金8万元，正常终止合同时，甲方将押金退还乙方；乙方租赁房屋只能作经营灯饰产品之用；甲方在租赁中不得随意收回租房，但如遇市政动迁等不可抗拒因素需收回该房屋时，甲方应提前60天通知乙方，乙方应在30天内撤离其租赁的房屋，并于甲方通知日起按到期终止的原则，终止本租赁合同；乙方在租赁期内不得随意停止和擅自退租，若违约则已支付的租金不予退还，乙方的8万元押金也作为违约金归甲方所有；乙方如延付租金，每延付一天则按应付金额的0.3%/日处罚，逾期三十天甲方有权单方面解除本合同，乙方需立即撤离其租赁的房屋，并应付清应付甲方的所有欠款；乙方在经营活动中产生的费用如电费、电话费等由乙方自行交付，乙方租赁期间的该房屋的物业管理费也由乙方自行承担。合同签订后，叶建龙按约支付了第一年度租金32万元及押金8万元，第二年度租金起初仅支付了16万元，经王静起诉后补付了第二年度剩余租金16万元，2017年9月1日之后的租金未支付。2017年9月1日，王静通过短信向叶建龙催讨第三年度租金，叶建龙短信回复要求把押金做完就交还店铺或者降低房租，王静则表示要求继续履行合同。2017年10月24日，叶建龙委托律师与王静短信沟通，要求降低房租，并表示如果不降低房租，将于2017年11月底正式退租。王静回复表示要求继续履行合同。2017年11月24日，叶建龙发短信给王静称将于2017年11月底交还系争房屋。王静短信回复表示要求继续履行合同。2017年12月7日，叶建龙向系争房屋物业单位上海鑫洪物业管理有限公司(以下简称鑫洪物业)结清2017年11月30日前的物业、水、电费。另查明，叶建龙方于2015年11月26日以林凤作为经营者在系争房屋登记注册上海市虹口区光盛灯饰经营部，于2018年4月26日注销登记。审理中，叶建龙表示系争房屋装修费用不要求法院处理。另叶建龙于2018年6月22日交还系争房屋钥匙，王静出具说明予以确认。审理中，叶建龙申请证人徐某某到庭作证。徐某某称其是鑫洪物业负责管理柳营路灯饰市场的工作人员，2017年9月时，叶建龙曾到其办公室表示经营亏本欲退出，其告知叶建龙商铺属业主产权，是否继续租赁房屋与物业公司无关。2017年11月底，叶建龙再次表示要清空房屋，其告知叶建龙物业对此无权干涉，但需结清物业、水、电费。2017年12月7日，叶建龙结清了系争房屋2017年11月30日前的物业、水、电费，其与叶建龙共同确认现场抄表数后断电，系争房屋至今仍在断电中，出于安全因素，需待新租户进来再恢复供电。叶建龙还提出要把系争房屋钥匙交给物业，其未收并告知叶建龙需将钥匙交还王静。叶建龙在柳营路灯饰城还有208、209室商铺在经营。本院认为，王静与叶建龙签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据租赁合同约定，第三年度即2017年9月1日起至2018年8月31日的租金叶建龙应于2017年8月31日前支付，如延付租金，每延付一天则按应付金额的0.3%日处罚，逾期三十天王静有权单方面解除合同。租赁期间，叶建龙确未按期支付第三年度租金，叶建龙辩称系因经营不善且与王静协商降低租金未果而未付，缺乏充分的依据，叶建龙构成违约，应承担相应的违约责任。现王静要求叶建龙支付租金及逾期支付租金的违约金，符合合同约定，依法应予支持。叶建龙主张双方的租赁合同已于2017年11月30日解除，然根据租赁合同约定，叶建龙并不享有单方解除权，其仅结清了该日前系争房屋的物业、水、电费，并未于该日将系争房屋交还王静，且系争房屋内的工商登记于2018年4月26日方才注销，其主张租赁合同于2017年11月30日解除，缺乏依据，本院不予支持。审理中，王静、叶建龙于2018年6月22日交接系争房屋，故双方的租赁合同应于该日解除。鉴于叶建龙主张违约金约定过高，本院将综合租赁合同的履行情况、叶建龙的过错程度及王静的实际损失等因素，对违约金作出调整。根据租赁合同约定，叶建龙在租赁期内不得随意停止和擅自退租，若违约则8万元押金作为违约金归王静所有。现因叶建龙拖欠租金导致双方合同解除，王静要求没收押金，符合合同约定，依法应予支持。另根据合同约定，租赁期间的物业管理费由叶建龙承担，故叶建龙应当结清2017年12月1日起至2018年6月22日的物业管理费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王静与被告(反诉原告)叶建龙之间的《营业房租赁合同》于2018年6月22日解除；二、被告(反诉原告)叶建龙支付原告(反诉被告)王静2017年9月1日起至2018年6月22日的租金259,555元；三、被告(反诉原告)叶建龙支付原告(反诉被告)王静逾期支付租金的违约金，以259,555元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2017年9月1日起计算至实际支付之日止；四、被告(反诉原告)叶建龙支付的押金80,000元不予返还；五、被告(反诉原告)叶建龙按实结清2017年12月1日至2018年6月22日止的物业管理费；六、驳回被告(反诉原告)叶建龙的反诉诉讼请求。上述第二、三、五项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6,168.01元，减半收取计3,084.01元，由原告(反诉被告)王静负担384.01元，被告(反诉原告)叶建龙负担2,700元；反诉受理费25元，由被告(反诉原告)叶建龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇一八年十一月二日书记员 王梦熊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。