上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初28034号原告：上海镌新企业管理有限公司。法定代表人：许某某。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：上海咕噜咕噜体育发展有限公司。法定代表人：聂某某。委托诉讼代理人：钱国岿，上海夏鼎律师事务所律师。原告上海镌新企业管理有限公司与被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序。并于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告上海镌新企业管理有限公司的委托诉讼代理人高树升、程然，被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司的委托诉讼代理人钱国岿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海镌新企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付综合物业服务费人民币(以下币种相同)99,721.44元(自2018年1月1日计至2018年4月22日;2、判令被告支付逾期付款(物业费)违约金11,767.13元(按日千分之一暂计至2018年4月22日,实际计至费用付清之日止);3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受A有限公司(以下简称A有限公司)委托，为B城市广场提供物业管理服务。2015年11月25日，A有限公司与被告签订了《B城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租A有限公司名下位于上海市XX路XXX号B城市广场第X层编号为XXX-XX-XXXX的商铺，租赁面积为410.94平方米，租赁期限为5个租赁年度，综合物业服务费为65元/月/平方米，租赁起始日自约定最迟开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，综合物业服务费按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付综合物业管理费，其他费用应于每个自然月的5日或之前向原告支付，如被告逾期支付，每逾期一日应向原告支付应付款项的千分之五作为违约金。2016年9月10日，B城市广场与涉案商铺同时开业，原告自开业之日起即为被告提供了物业服务，然被告未按照合同约定支付综合物业服务费，原告及A有限公司经多次催缴，被告仍未予支付。目前，A有限公司已经收回了标的商铺。原告认为，被告拒不支付综合物业服务费的行为违反了合同的约定，严重损害了原告的合法权益。故原告提出上述诉请。上海咕噜咕噜体育发展有限公司辩称，原告不是合同的当事人，不是适格的原告。另对于原告主张的物业费的计算方式也是错误的，物业费应该计算至2018年3月20日，因为合同在2018年3月20日已经解除，而至2018年3月20日的物业费是70,655.17元，同时被告交了10,000元的经营保证金，经营保证金应予以抵扣。诉请二违约金不应该支付，且原告主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年12月28日由A有限公司作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)签订《B城市广场商铺租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁标的及租赁用途：1.1甲方将位于上海市XX路XXX号第一层的第X层编号为XXX-XX-XXXX的商铺出租给乙方；1.2乙方出租的租赁场所面积暂计为410.94平方米；第二条租赁用途及广场物业管理：2.1乙方承诺租赁场所仅作为经营品牌咕噜咕噜，业态配套-休闲娱乐；2.2该广场由原告进行统一的商业物业管理及广场经营秩序管理。甲方或原告拥有对广场公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利；2.3双方同意，该广场每年1月1日至12月31日的营业时间为每日的早上10点至晚上22点；第四条租金、综合物业服务费和其他费用：4.2综合物业服务费：4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向原告支付综合物业管理费，该综合物业管理费的标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。如乙方进驻广场时，广场已对外开业经营，则乙方应支付的综合物业服务费自乙方进场日起计。如乙方进驻广场时，广场尚未对外开业经营，则乙方应支付的综合物业服务费自广场整体开业日或乙方租赁场所开业日中两者较早之日起计。4.5乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方或原告预付53,422.20元综合物业管理费，该预付管理费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和，该预付管理费可逐笔扣减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部扣减完毕。原告收到该预付管理费后，先开具收款收据给乙方，待扣减此后综合物业服务费并全部扣减完时，乙方凭此收据换取正式管理费发票;4.6乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业服务费，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，原告收到乙方支付的综合物业服务费后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式收据。租赁起始日当个自然季度的扣除预付管理费后的综合物业服务费差额由乙方于租赁起始日起五日内一次性向物业管理公司补足。4.8根据本合同的约定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或原告支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或原告支付应付未付款项的千分之五作为违约金。第十二条12.1退还租赁场所：12.1无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，并将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。乙方于迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的设施设备。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方应签署书面交接书。12.2乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用。13.3除本另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1、发生本合同约定甲方有权提前解除合同的情形；2、乙方超期超过30日未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合物业管理费或其他任何应付给甲方或原告的费用的，包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等；13.4如有第13.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，且要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所；双方还对合同其他事项作了约定。2018年3月7日A有限公司向被告发出催款函，要求被告支付2018年1月1日至2018年3月31日期间之物业管理费80,133.30元；要求被告于2018年3月15日前缴清拖欠A有限公司及原告的所有款项。2018年3月15日A有限公司向被告发出催款函，要求被告支付2018年1月1日至2018年3月31日期间之物业管理费80,133.30元；要求被告于2018年3月18日前缴清拖欠A有限公司及原告的所有款项。2018年3月20日A有限公司向被告发出解约函，正式函告被告自2018年3月21日起双方签署的租赁合同解除，被告应于2018年3月23日前支付综合物业服务费70,655.17元、逾期付款之违约金30,028.45元；被告应于2018年3月26日或之前，按租赁合同相关约定将租赁场所交还A有限公司，并应于2018年4月19日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还租赁场所或逾期办理完毕签署注销或变更手续的，则被告应按租赁合同相关约定向A有限公司支付占用费及违约金，届时A有限公司有权自行收回租赁场所，并且A有限公司有权自行处理租赁场所之装修及被告遗留物品，A有限公司亦保留通过法律途径追究被告方的违约责任的权利。庭审中，原告确认涉案商铺实际收回时间为2018年4月22日。另原告确认被告曾支付过10,000元的经营保证金，同意在本案中与物业费一并抵扣。针对以上事实，原告上海镌新企业管理有限公司向本院提供了如下证据：1、2015年11月25日案外人A有限公司与被告签订的B城市广场租赁合同一份及补充协议一份，证明原告和被告签订了商铺租赁合同，对物业费的支付方式及支付期限，违约责任做了明确的约定。2、2018年3月7日、2018年3月15日、2018年3月20日案外人A有限公司向被告发出的催款函、解除函、邮寄凭证及退信凭证一组，证明原告向被告主张物业费。被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司对原告上海镌新企业管理有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1-2的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，发函的主体均不是原告，而是A有限公司。被告确认其于2018年3月20日收到的解约函，故其确认物业费应支付至2018年3月20日。被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司针对其上述辩称，未有证据向本院提供。本院结合原告上海镌新企业管理有限公司、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海镌新企业管理有限公司、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，案外人A有限公司与被告之间所签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合同及协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及协议当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，案外人A有限公司、原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。依据租赁合同的约定，案外人A有限公司委托原告作为涉案商铺的物业服务提供者，且在实际履行物业服务合同过程中，由被告向原告直接支付服务费，且原告亦开具相应的物业服务费发票给被告。虽然被告认为其在2018年3月20日收到解除函之后即搬离了涉案商铺，但是其并未与原告或A有限公司办理商铺归还的交接手续，而在合同履行期间原告一再通过A有限公司发函要求被告支付物业管理费，然被告却始终未能按约支付，故依据租赁合同的约定，原告及A有限公司作为守约方有权依据租赁合同的约定行使合同解除权。而原告及A有限公司于2018年3月20日向被告发出解除合同的通知函，并明确租赁合同于2018年3月21日予以解除，同时明确被告应于2018年3月26日之前将租赁商铺交还给原告，系争租赁合同自解除通知到达被告时解除，故本院确认租赁合同于2018年3月21日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然原告声称其于2018年4月22日才实际收回涉案商铺，但是结合原告及A有限公司发出的解约函的内容，作为原告在2018年3月26日即可以自行收回对涉案商铺的控制权，故在涉案租赁合同已经解除的前提下，作为原告理应及时收回商铺，避免损失的进一步扩大，故本院认为原告主张的物业服务费的截止日期不当，本院予以调整至2018年3月26日为妥。故原告有权主张要求被告支付的物业服务费从2018年1月1日至2018年3月26日，合计金额为75,997.39元。另原告同意将被告所支付的经营保证金10,000元与上述未付物业费予以抵扣，故被告实际应支付的物业费金额为65,997.39元。由于被告未能按照租赁合同约定支付相应的物业管理费，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，对于逾期付款违约金的计算方式，合同虽作明确约定，但按每日千分之一计算，确实过高，本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以8,000元计。被告认为违约金过高要求调整的意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司物业服务费65,997.39元(自2018年1月1日起至2018年3月26日)；二、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司逾期付款违约金以8,000元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,264.88元，由原告上海镌新企业管理有限公司负担264.88元，由被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一八年十一月八日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……