辽河人民法院 行 政 判 决 书 （2018）辽7401行初3号 原告：刘敬，男，汉族，1979年10月21日生，住盘锦市兴隆台区。 原告：孙海凤，女，1980年3月19日生，汉族，住址同刘敬。 二原告共同委托诉讼代理人：代红梅，辽宁大宸律师事务所律师。 被告：盘锦市国土资源局，住所地盘锦市辽东湾新区。 法定代表人：袁宏志，该局局长。 委托诉讼代理人：冯帆，辽宁双兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张微，辽宁双兴律师事务所律师。 第三人：侯鹏山，男，1976年8月2日生，汉族，住上海市长宁区。 第三人：王雪松，女，1977年11月3日生，汉族，住址同侯鹏山。 第三人侯鹏山、王雪松共同委托诉讼代理人:侯薇，辽宁双兴律师事务所律师。 第三人：沈阳中油天宝（集团）物资装备有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区华山路106号。 诉讼代表人：尹正友，沈阳中油天宝（集团）物资装备有限公司等十九家企业管理人负责人。 委托诉讼代理人：袁祥林，沈阳中油天宝（集团）物资装备有限公司等十九家企业管理人的工作人员。 第三人：交通银行股份有限公司鞍山分行，住所地辽宁省鞍山市铁东区二一九路38号。 负责人：张祥辉，该行行长。 委托诉讼代理人：林海，该行工作人员。 委托诉讼代理人：许楠，辽宁正方圆律师事务所律师。 第三人：盘锦市天力房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：董玉祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈长春，辽宁浩澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹雪，辽宁浩澜律师事务所律师。 原告刘敬、孙海凤诉被告盘锦市国土资源局不履行房屋初始登记法定职责行为违法及行政赔偿一案，于2018年1月29日向本院起诉，本院于同日立案后，于2018年2月2日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。由于原告申请对案涉房屋面积进行重新测绘，经被告同意，本院通过辽河中级人民法院对外委托了盘锦精绘房地产测绘有限公司对案涉房屋面积重新进行了测绘。由于侯鹏山、王雪松、沈阳中油天宝（集团）物资装备有限公司（以下简称天宝公司）、交通银行股份有限公司鞍山分行（以下简称交行鞍山分行）、盘锦市天力房地产开发有限公司（以下简称天力公司）与本案的处理结果有利害关系，本院通知侯鹏山、王雪松、天宝公司、交行鞍山分行、天力公司参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，四次进行了公开开庭审理。第一次开庭时二原告及其委托代理人代红梅，被告的委托诉讼代理人冯帆，第三人侯鹏山、王雪松的委托诉讼代理人侯薇到庭参加诉讼。第二次开庭时二原告及其委托代理人代红梅，被告委托诉讼代理人冯帆，第三人侯鹏山、王雪松的委托诉讼代理人侯薇到庭参加诉讼。第三次开庭时二原告及其委托代理人代红梅，被告委托诉讼代理人张微，第三人侯鹏山、王雪松的委托诉讼代理人侯薇，第三人天宝公司等十九家企业管理人的工作人员袁祥林，交行鞍山分行的委托诉讼代理人林海、许楠，第三人天力公司的委托诉讼代理人沈长春、曹雪到庭参加诉讼。第四次开庭时二原告及其委托代理人代红梅，被告委托诉讼代理人张微，第三人天力公司的委托诉讼代理人沈长春、曹雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘敬、孙海凤诉称：二原告系夫妻关系。2017年11月6日，二原告与侯鹏山、王雪松签订了商品房买卖合同，二原告购买了侯鹏山、王雪松名下的位于兴隆台区××小区商网××号（《不动产权登记证》记载为座落于振兴地区××小区××栋××号）商网，面积为299.57平方米，每平方米单价为9500元，房屋总价为2845915元。被告于2017年11月10日向二原告发放了不动产权利证书。二原告购买后欲将商网出租，实际测量时发现面积根本不是登记所载的299.57平方米。后经盘锦精绘房地产测绘有限公司实地测量后为253.78平方米。根据《房产测量规范》的规定，房屋产权面积由房地产行政主管部门确权认定。天力公司应向被告申请房屋所有权初始登记。根据《房产测绘管理办法》，申请产权初始登记的房屋，房屋权利人应当委托房产测绘单位进行房产测绘；用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、面积测算依据与方法进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。但被告作为房地产行政管理部门未履行管理职责，未对案涉房屋进行初始登记，导致案涉房屋面积在后续三次转移登记的过程中一直存在错误并延续至今。由于房屋面积存在重大问题，其它有意承租者拒绝承租。被告的违法行为给原告造成了租金损失、利息损失、评估费损失、孙海凤维权误工损失、维权交通费损失等共计498153.74元。请求判决确认被告未对案涉房屋进行初始登记的行为违法，并由被告赔偿二原告各项损失498153.74元。原告提交以下证据：1、案涉房屋租赁合同、银行对账单、中介公司在58同城网上发布的招租信息，欲证明：被告对案涉房屋未进行初始登记导致面积错误延续，直接影响了原告出租房屋，案涉房屋有5个月未能出租，2018年5月出租之后，面积错误导致二原告出租价格损失巨大，房租损失共计33.25万元。2、银行卡明细，个人消费贷款及担保合同、银行的还款计划表，欲证明：案涉房屋面积错误，导致房款总值增加，二原告多贷款50万元，因此多还利息155146.74元。3、房屋评估报告及评估费收据，欲证明：案涉房屋多增加评估费1602元。4、孙海凤经营的美容养生会馆营业执照复印件，欲证明因维权产生的误工费及交通费8355元。5、领取案涉不动产登记证收据，欲证明：不动产登记领证费用为550元。6、盘锦精绘房地产测绘有限公司的测绘说明，证明案涉房屋的面积确实存在错误。 被告辩称：原告的诉请无法律依据及事实根据。依据《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第十一条的规定，房屋权属登记由权利人申请。此办法第十六条规定，权利人在竣工后3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。进行房屋初始登记是依申请的行为，而不是依职权的行为。由于第三人天力公司未向被告申请初始登记，被告未进行初始登记无任何过错，不应承担赔偿责任。被告提交了案涉房屋的登记档案，以证明案涉房屋的权属转移登记过程。 第三人侯鹏山、王雪松述称，我方取得案涉房屋是通过鞍山市中级人民法院司法拍卖方式竞价取得。交易时房屋的面积就是299.57平方米。我方在房产过户时提交的材料真实，面积不符不是我方造成的。 第三人天宝公司述称，案涉房屋是天力公司开发的，办理初始登记的文件均应由天力公司完成，进行初始登记是天力公司，与我方无关。对房屋面积的确认是房产登记部门对房屋测绘报告的查验范围，不属于我方责任。盘锦精绘房地产测绘有限公司测绘后的面积与产权证上面积相差45.79平方米，具体面积是多少，还应由房产行政主管部门根据测绘成果确认。我方在涉案房屋的转移登记中不存在过错，不承担责任。 第三人交行鞍山分行述称，我方与本案争议无关。 第三人天力公司述称，本案房屋建于2001年至2002年，当时的《城市房屋权属登记管理办法》关于初始登记并非强制性规定，而是依申请人申请办理。案涉房屋已办理多次转移登记，在没有初始登记的情况下不影响办理转移登记、他项权利登记。第三人天宝公司取得房屋时，被告已对房屋面积进行了确认，该房屋是否办理初始登记与原告无关，本案被告没有进行初始登记的行为对原告没有损害。 经庭审质证，被告对原告提交的证据质证如下：对证据1的真实性有异议，同时依据法律规定该项损失不属于直接损失。对证据2、3、5的真实性没有异议，但因被告不存在过错，所以不予以赔偿。对证据4，不属于直接损失，所以不予赔偿。证据6不足以证明案涉房屋面积存在误差。 第三人天力公司对原告提交的证据质证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，租赁合同租期为2018年5月6日起至2023年5月6日，但原告主张的房屋损失自2017年11月开始计算，58同城的招租信息不具有证明效力，原告主张房屋损失没有事实及法律依据。对证据2、3、5，因原告没有证据证明本案房屋登记的面积存在错误，所列举的损失与本案没有关联。证据4与原告主张的第一项房屋租金损失矛盾，既主张房屋租金损失又主张房屋经营损失属于重复计算，而且同行业收入的标准不能证明原告实际发生的损失。证据6不能证明面积存在误差。 对被告提交的证据，原告及第三人对真实性均无异议。 本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据，因被告对房屋进行初始登记是依权利人的申请进行，原告是否存在损失与被告未进行初始登记行为无关，不予采信。被告提交的证据可以证明案涉房屋的转移登记过程，应予采信。 经审理查明，案涉房屋由第三人天力公司于2002年开发建设，但天力公司未向被告申请初始登记。后第三人天宝公司向天力公司购买了案涉房屋。天宝公司于2004年12月15日在被告下属的辽河油田房产交易中心办理了案涉房屋的所有权证，所有权人为第三人天宝公司，房屋面积登记为建筑面积299.57平方米。辽宁省鞍山市中级人民法院在执行第三人交行鞍山分行与天宝公司借款合同纠纷案过程中，将案涉房屋进行司法拍卖，第三人侯鹏山通过竞价取得了案涉房屋的所有权。2017年5月11日，鞍山市中级人民法院将案涉房屋裁定过户至侯鹏山名下。2017年6月13日，第三人侯鹏山、王雪松领取了案涉房屋的所有权证，房屋面积也为299.57平方米。2017年11月6日，二原告与第三人侯鹏山、王雪松签订了房屋买卖合同，第三人侯鹏山、王雪松将案涉房屋卖与二原告，双方于2017年11月10日在被告处办理了转移登记，案涉房屋登记至二原告名下，房屋面积仍为299.57平方米。2018年10月11日，原告发现被告未对案涉房屋进行初始登记。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条、建设部《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款的规定，本案被告应具有对案涉房屋进行初始登记的法定职权。本案争议焦点：被告对案涉房屋进行初始登记是依权利人申请进行的行政行为还是被告应依职权进行的行政行为；被告未进行初始登记是否给原告造成了经济损失，是否应对二原告进行行政赔偿。案涉房屋建造于2002年，进行初始登记应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及2001年8月15日开始施行的建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定进行。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第五十九条、《城市房屋权属登记管理办法》第三条、第四条、第九条、第十条、第十一条、第十六条的规定，进行房屋初始登记应依权利人的申请进行。案涉房屋由第三人天力公司开发建设，天力公司应是申请初始登记的权利人，但天力公司未向被告申请进行初始登记，因此，被告未对案涉房屋进行初始登记并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定。二原告要求被告赔偿因被告未对案涉房屋进行初始登记给二原告造成的损失，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告刘敬、孙海凤的诉讼请求。 案件受理费五十元（刘敬、孙海凤预交），由原告刘敬、孙海凤自行承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。 审 判 长  张洁梅 人民陪审员  武刚林 人民陪审员  崔 伟 二〇一八年十一月十三日 书 记 员  高孟娜