河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初309号原告：高四峰，男，1975年8月11日出生，汉族，黑龙江省孙吴县人，住香河县。委托诉讼代理人：吴凌云，河北宝成律师事务所律师。被告：骆名华，男，1968年9月23日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。被告：贺金辉，女，1964年11月9日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住北京市丰台区。第三人：周琼，女，1973年4月10日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住赤壁市。委托诉讼代理人：白凤梅，北京市重光律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司香河支行。原告高四峰与被告骆名华、贺金辉、第三人周琼、中国建设银行股份有限公司香河支行（以下简称建设银行香河支公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日作出（2016）冀1024民初3445号民事判决书。被告骆名华不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2017年10月17日作出（2017）冀10民终3871号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高四峰委托代理人吴凌云，被告骆名华，第三人周琼的委托诉讼代理人白凤梅到庭参加诉讼。被告贺金辉、第三人建设银行香河支公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高四峰向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2016年8月10日签订的协议书合法有效，被告依照房屋买卖协议书的约定继续履行合同；2.二被告协助原告办理香河县大运河孔雀城第0103幢01单元0101号别墅(地上315.73平方米、地下81.84平方米)的过户手续；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年8月10日，原告与二被告签订一份协议书，原告购买坐落于香河县大运河孔雀城第0103幢01单元0101号别墅。该房产登记在被告贺金辉名下，系被告骆名华出资购买。合同签订后，原告按约将首期房款3360000元给付被告，但被告现在拒绝履行协议。故此原告向本院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告骆名华辩称，1、我写3360000元的收条并不是表示我当时收到了高四峰3360000元的房款，而是之前赌博欠了高四峰二百多万，高四峰说把房子抵押给他，高四峰再借给我钱去翻本。我就按高四峰的要求签了收条，然后高四峰当天拿了100万给我看了一下，说暂存在一个姓曹的朋友那里。后来，我在高四峰那里赌输，高四峰说这一百万也都给我上分用了。所以，从始至终，我一分钱也没有从高四峰那里收到过，写的收条是高四峰说给我上了这么多钱的分，让我写的。我当时也以为我是欠了高四峰三百多万，就写了。但是后来我知道高四峰上那些分根本不是像他说的一块钱一分，我没有欠高四峰那么多钱。为此，我在2017年7月本案二审期间，向二审法院提交了撤销收条的反诉状。我以为二审法院应该在发回重审时把我的反诉请求移交给一审法院。2、我签房屋买卖合同不是想把房子卖给高四峰，刚开始是说抵押给高四峰，等赌博输的钱还给高四峰，高四峰再把房子还给我。我签房屋买卖合同不是我的真实意思表示，我也并没有收到高四峰的房款。所谓房款实际上是欠高四峰的赌债。我签合同是以房屋买卖的合法形式掩盖偿还赌债的非法目的，应该是无效合同。房子手续是我在看孩子的时候，趁周琼不注意拿出来的。后来，周琼发现了，我告诉周琼有个工程要接，人家说看一下证明我实力，过几天就拿回来。再后来，高四峰起诉，一审判决下来了，我一看瞒不住了，才告诉周琼。3、房屋没有实际交付，是高四峰自行进去装修的，发现之后及时制止，高四峰也停止装修了，现通过物业将房门锁给换了。综上，高四峰的诉请应该全部驳回。第三人周琼辩称，一、第三人周琼系双方争议房屋买卖合同所涉标的房屋的真正权利人，对双方的诉讼标的有独立的请求权，有权依法作为第三人参加诉讼。周琼与被告骆名华于1997年10月15日结婚。婚后育有一子一女。因骆名华自2013年后沉迷于赌博，且每次赌额巨大，给家庭成员带来极大的物质和精神损害。周琼多次劝说无效后，二人于2016年7月11日协议离婚。在双方的离婚协议中明确约定，本案房屋买卖合同所涉诉争房屋归周琼所有。二人离婚后不久，骆名华在到周琼处探望孩子时趁周琼不注意，偷偷将诉争房屋资料拿走。周琼发现后，询问被告，被告以办房产证、接工程给人出示看一下等各种理由百般推脱。直到最近一次问骆名华，骆名华把(2016)冀1024民初3445号民事判决书拿给周琼。周琼才知道自己的房子在自己毫不知情的情况下被卖了。因此，周琼是诉争房屋真正的权利人。对本案诉讼标的具有独立请求权。二、周琼是涉案标的房屋的真正权利人，骆名华出售房屋系无权处分。房屋名义所有权人贺金辉认可，其只是名义所有权人，实际所有权人是骆名华和周琼。2016年7月11日，骆名华和周琼离婚，将房屋分配给周琼，虽然因当时尚未办理产权证并未完成过户，但是不影响协议对周琼和骆名华的约束力。骆名华明知自己不具有房屋处分权而与原告签订房屋买卖合同，系无权处分。《合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”；第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效”。可见，无权处分合同属于效力待定合同，只有经真实权利人追认或无权处分人取得处分权才有效。在周琼不同意追认的情况下，该合同系无效合同。三、原告对房屋不构成善意取得。首先原告并非善意第三人。即使被告与周琼未离婚，房屋系重大资产，超出日常生活夫妻家事代理的范畴，夫妻一方对另一方没有当然的代理权。原告高四峰熟知骆名华的家庭情况。即使签署涉诉协议书时，高四峰如他自己主张的不知道骆名华已离婚，也知道涉诉房屋是骆名华和其妻子共同所有，骆名华自己无权处分。在此情况下，签署买卖合同不要求其妻子周琼签字、出面认可或者征求周琼的意见，系存在重大过失，不构成善意相对人。况且，根据《物权法》及司法解释规定，不动产买卖中，是以完成过户时而非签署买卖协议时作为判断买受人是否构成善意的时点。其次，原、被告间并非真实的房屋买卖关系，根本不存在合理对价。根据骆名华所说，是被告骆名华欠原告的赌债，以签署买卖合同的合法方式掩盖其以标的房屋抵顶赌债的真实目的。正因如此，原、被告间的房屋买卖合同存在诸多不合理之处，如：336万元的大额房款进行现金交付且不能给出合理解释、房屋买卖合同未就尚余的一百五十万左右的按揭贷款做出安排、无足额的银行取款凭证、现金来源及交付过程未能查实等，排除被告的无权处分因素，原、被告之间的房屋买卖交易亦因违反正常的房屋买卖交易惯例不能认定买受方为善意相对人。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”；《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条“有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；”。请贵院准许申请人作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并依法支持申请人的诉讼请求。被告贺金辉，第三人建设银行香河支行未到庭答辩。第三人周琼向本院提出诉讼请求：1、判令原告将涉诉房屋钥匙、房屋买卖合同、贷款合同及关于房屋的所有相关票据返还给第三人周琼；2、判决驳回原告全部诉讼请求；3、判决确认原、被告于2016年8月10日签署的协议书无效；4、本案诉讼费由原、被告依法负担。事实及理由：一、第三人周琼系双方争议房屋买卖合同所涉标的房屋的真正权利人，对双方的诉讼标的有独立的请求权，有权依法作为第三人参加诉讼。周琼与被告骆名华于1997年10月15日结婚，婚后育有一子一女。因骆名华自2013年后沉迷于赌博，且每次赌额巨大，给家庭成员带来极大的物质和精神损害。周琼多次劝说无效后，二人于2016年7月11日协议离婚。在双方的离婚协议中明确约定，本案房屋买卖合同所涉诉争房屋归周琼所有。二人离婚后不久，骆名华在到周琼处探望孩子时趁周琼不注意，偷偷将诉争房屋资料拿走。周琼发现后询问被告，被告以办房产证、接工程给人出示看一下等各种理由百般推脱。直到最近一次问骆名华，骆名华把(2016)冀1024民初3445号民事判决书拿给周琼，周琼才知道自己的房子在自己毫不知情的情况下被卖了。因此，周琼是诉争房屋真正的权利人，对本案诉讼标的具有独立请求权。二、周琼是涉案标的房屋的真正权利人，骆名华出售房屋系无权处分。房屋名义所有权人贺金辉认可，其只是名义所有权人，实际所有权人是骆名华和周琼。2016年7月11日，骆名华和周琼离婚，将房屋分配给周琼，虽然因当时尚未办理产权证并未完成过户，但是不影响协议对周琼和骆名华的约束力。骆名华明知自己不具有房屋处分权而与原告签订房屋买卖合同，系无权处分。《合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”；第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效”。可见，无权处分合同属于效力待定合同，只有经真实权利人追认或无权处分人取得处分权才有效。在周琼不同意追认的情况下，该合同系无效合同。三、原告对房屋不构成善意取得。首先原告并非善意第三人。即使被告与周琼未离婚，房屋系重大资产，超出日常生活夫妻家事代理的范畴，夫妻一方对另一方没有当然的代理权。原告高四峰熟知骆名华的家庭情况。即使签署涉诉协议书时，高四峰如他自己主张的不知道骆名华已离婚，也知道涉诉房屋是骆名华和其妻子共同所有。骆名华自己无权处分。在此情况下，签署买卖合同不要求其妻子周琼签字、出面认可或者征求周琼的意见，系存在重大过失，不构成善意相对人。况且，根据《物权法》及司法解释规定，不动产买卖中，是以完成过户时而非签署买卖协议时作为判断买受人是否构成善意的时点。其次，原、被告间并非真实的房屋买卖关系，根本不存在合理对价。根据骆名华所说，是被告骆名华欠原告的赌债，以签署买卖合同的合法方式掩盖其以标的房屋抵顶赌债的真实目的。正因如此，原、被告间的房屋买卖合同存在诸多不合理之处，如：336万元的大额房款进行现金交付且不能给出合理解释、房屋买卖合同未就尚余的一百五十万左右的按揭贷款做出安排、无足额的银行取款凭证、现金来源及交付过程未能查实等，排除被告的无权处分因素，原、被告之间的房屋买卖交易亦因违反正常的房屋买卖交易惯例不能认定买受方为善意相对人。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”；《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条“有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；”。请贵院准许申请人作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并依法支持申请人的诉讼请求。原告高四峰辩称，一、第三人周琼在申请中所陈述的并不属实。周琼知晓被告贺金辉、骆名华已经将涉诉房屋卖予原告的事实。本案涉诉房屋是第三人周琼与被告骆名华夫妻关系存续期间的共同财产，本案被告贺金辉是涉诉房屋物权登记人，贺金辉系第三人周琼的表姐、所以贺金辉、骆名华将房屋卖予原告，如果说骆名华有可能欺骗周琼，作为其表姐的贺金辉没有理由和骆名华合伙欺骗自己的表妹，再有如果骆名华与周琼的离婚属实，其亲属应该知悉其已经离婚的事实，贺金辉不应该合谋外人欺骗自己的表妹，所以第三人周琼陈述被告骆名华在离婚后前往自己的住处偷拿房屋资料，直至被告骆名华拿出本案原一审的判决书才知道权利受到侵害，更是不符合逻辑，贺金辉作为原一审的被告，多次收到法院关于涉诉房屋的传票，如此重大事项，贺金辉不应该继续隐瞒第三人周琼，所以第三人对于卖房、诉讼均不知情的说法明显是在做虚假陈述。二、第三人称房屋已经在离婚时协议归自己所有，被告骆名华没有处置权，第三人的说法不足以对抗原告。首先，第三人称和被告骆名华在2016年7月11日离婚，而被告骆名华向原告出售房屋是在2016年8月10日，鉴于涉案房屋没有过户，该房屋的物权实际仍为贺金辉和骆名华所有，被告和第三人之间仅为债权债务关系，因此被告有权利独立处理其房屋，原告购买房屋不因第三人与被告骆名华的离婚协议而具有任何瑕疵。再有，被告骆名华与原告签订《协议书》时，不仅有物权登记人贺金辉的同意，而且取得了实际权利人的同意，且在《协议书》中明确承诺其妻子知情，并同意卖房。退一步讲，即使被告骆名华确实与第三人周琼离婚并对该房屋的处置进行了约定，但在离婚长达一个月的时间里，第三人周琼从未主张权利，且该约定从未对外公示，被告无从得知该处置约定，尤其原告在物权登记人贺金辉也就是第三人周琼表姐的协助下能顺利的完成全部初始登记手续，更增加了原告对于被告拥有房屋处置权的确信，所以涉诉房屋买卖合同合法有效，第三人与被告骆名华的离婚协议只对内具有约束力。三、原告高四峰支付了房屋对价并取得了涉诉房屋，原告已经构成善意取得。综上，请贵院依法驳回第三人的诉讼请求。被告骆名华辩称，第三人诉讼请求合理，我认可。被告贺金辉、第三人建行香河支行未到庭答辩。本院经审理查明事实如下:2010年7月1日，被告贺金辉与廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）签订两份商品房买卖合同。合同约定，被告贺金辉以银行按揭贷款方式购买位于香河县房屋，面积分别为315.73平方米、81.84平方米。同年7月2日，二被告共同出具一份证明。证明载明：骆名华需购买位于河北省香河县大运河孔雀城1.3期（0103010101）房一栋，骆名华名下已有三套房，不能做贷款，故用贺金辉名义购买该房，所有款项由骆名华负责，所有贷款骆名华去偿还，骆名华负责收房、居住及处置该房，贺金辉只负责在有关凭证上签字。并注明该房屋面积约397.57平方米（含地下80多平方米）。后被告贺金辉与建行香河支行签订两份个人住房借款合同，办理按揭贷款，借款金额分别为1740000元、160000元，借款期限均为156个月。2016年8月10日，原告高四峰与被告骆名华、贺金辉签订协议书。协议约定，二被告将位于香河县大运河孔雀城第0103幢01单元0101号别墅（涉案房屋）出售给原告，总房款为4000000元，原告于本合同签订之日给付被告骆名华3360000元，剩余640000元待过户到原告名下再支付给被告骆名华,该房款打到周琼名下银行账户。协议载明：贺金辉承诺涉案房屋系骆名华出资以按揭贷款方式购买，骆名华每月偿还银行贷款；骆名华承诺其配偶知晓该房以本协议约定的价格出售，并表示同意出售；因骆名华按规定不能再购买商品房，经骆名华决定借用贺金辉名义购买，该房实际出资人系骆名华，贺金辉无条件接受骆名华对此借名。协议签订当日，二被告配合原告到京御公司办理收房手续，原告缴纳了收房所需费用209633.65元。2016年8月11日，骆名华为原告出具一份金额为3360000元收条。另查明，2016年7月11日，骆名华与周琼在赤壁市民政局协议登记离婚；协议约定，位于香河县大运河孔雀城第******独栋别墅，面积397平方米，以表姐贺金辉名义购买，实际出资人是骆名华、周琼，该房屋银行贷款由周琼负责偿还，产权归周琼所有，骆名华负责配合办理相关手续。被告骆名华知道原告装修涉案房屋时进行了制止。2016年10月25日，骆名华与周琼复婚；2016年12月9日，骆名华与周琼再次离婚。又查明，原告同意先代为偿还被告贺金辉就香河县大运河孔雀城第0103幢01单元0101号房屋在第三人建行香河支行尚未清偿的按揭贷款。上述事实，有商品房买卖合同、个人住房借款合同、协议书、收条、离婚证、离婚协议、离婚登记审查处理表、银行卡明细、通话录音及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。结合原、被告及第三人提供的证据来看：被告骆名华与第三人周琼于2016年7月11日协议离婚，离婚协议约定涉案房产归周琼所有，并由周琼偿还银行贷款，原告高四峰与被告骆名华、贺金辉签订的房屋买卖协议是在2016年8月10日，签订的房屋买卖协议时涉案房产已归周琼所有，根据周琼提交的高四峰与骆名华的录音可证明被告骆名华系无权处分；再者被告骆名华为原告高四峰出具了3360000元的收条，原告高四峰称是以现金方式给付，但原告未能出具3360000元的银行取款记录，且3360000元以现金方式给付有违常理，庭审中原告未能提供其支付对价的证据；综上原、被告之间明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故本院认为原、被告双方签订的《协议书》并非真实的买卖合意，不具有买卖合同之效力，本院对被告骆名华和第三人抗辩的原、被告所签订的《协议书》无效予以采信。无效的合同自始无效，故本院对原告要求被告依照房屋买卖协议书的约定继续履行合同，并由二被告协助原告办理香河县大运河孔雀城第0103幢01单元0101号别墅(地上315.73平方米、地下81.84平方米)的过户手续的诉讼请求不予支持。第三人主张原告将涉诉房屋钥匙、房屋买卖合同、贷款合同及关于房屋的所有相关票据返还给第三人周琼，因协议书无效，买卖不成立，故本院对第三人的主张予以支持；原告因收房已经支出的款项209633.65元，应由第三人周琼返还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告高四峰的诉讼请求。二、原告高四峰将涉案房屋钥匙、房屋买卖合同、贷款合同及关于房屋的相关票据返还给第三人周琼，于本判决生效后五日内履行。三、第三人周琼给付原告高四峰因收房已经支出的款项209633.65元，于本判决生效后五日内履行。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元、保全费5000元，由原告高四峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长 魏 锋人民陪审员 田 伶人民陪审员 杨春英二〇一八年十一月十二日书 记 员 刘 楠