河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初4945号原告（反诉被告）：胡某某，男，1973年7月6日出生，汉族，现住河北省井陉县。委托诉讼代理人：刘，河北元朔律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝某某，男，1977年3月8日出生，汉族，现住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：邢庆军，河北崇睿律师事务所律师。被告：石家庄某公司，住所地：石家庄市桥**槐安东路**香晴苑家世界-9。法定代表人：平恩毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍占虎，男，1992年2月11日出生，汉族，住石家庄市藁城区，该公司职工。原告（反诉被告）胡某某诉被告（反诉原告）郝某某、石家庄某公司（以下简称汉谷经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日作出（2018）冀0102民初333号民事判决书，原告胡某某不服上诉至河北省石家庄市中级人民法院，该院于2018年6月14日作出（2018）冀01民终6676号民事裁定书，裁定：一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初333号民事判决书；二、本案发回本院重审。本院于2018年7月26日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托诉讼代理人刘、被告郝某某及其委托诉讼代理人邢庆军、被告汉谷经纪公司的委托诉讼代理人鲍占虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法撤销原、被告于2017年10月2日签订的《房屋买卖居间合同》；2、请求判决郝某某返还原告购房定金10万元；3、请求判令被告汉谷经纪公司返还原告购房中介费、贷款费、服务费等费用5万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年10月2日通过汉谷经纪公司与被告郝某某签订了《房屋买卖居间合同》，约定由被告郝某某出售给原告位于石家庄市新华区.55平方米的商品房，该房屋总价款为261万元，其中首付款80万元，余款181万元原告以商业贷款的方式支付。合同签订当日，原告交付被告郝某某购房定金3万元。2017年12月13日，原告交付被告汉谷经纪公司工作人员鲍占虎购房中介费、贷款费、服务费共计5万元。2017年12月10日，原告向被告郝某某再次交付定金7万元。2017年12月23日，原告发现涉案房屋存在冷水管漏水导致整个房屋的墙体大部分洇水严重，墙体脱落，短期内原告无法进行装修入住。原告在误以为房屋没有任何质量瑕疵，直接可以拎包入住的情况下与二被告签订了合同，属于重大误解。根据法律规定，因重大误解而订立的合同，当事人有权申请撤销。合同撤销后，被告郝某某因该合同取得的定金10万元应当返还，汉谷经纪公司返还原告购房中介费、贷款费、服务费等费用5万元。综上所述，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。在案件审理过程中，原告胡某某变更诉讼请求为：1、请求判令被告继续履行2017年10月2日原被告三方签订的《房屋买卖居间合同》；2、要求被告承担房屋洇水的质量瑕疵担保责任，减少房屋价款并赔偿损失共计15万元。事实和理由：除原诉状中载明的事实和理由外，根据合同法和最高院审理买卖合同司法解释规定，出卖人应就买卖标的物向买受人承担瑕疵担保责任，由于被告出卖的房屋存在严重的洇水问题，原告无法及时入住，且装修必然会增加大量费用，被告明知自己的房屋存在洇水的瑕疵，故意隐瞒，故其应当承担瑕疵担保责任：减少价款，并赔偿相应损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告郝某某辩称，一、原、被告双方签订的合同已经于2018年1月5日解除，理由是2018年1月5日原告收到了被告发送的履约催告函，该函已经明确原告在收到该函后两日内不办理银行贷款过户手续，三方签订的房屋买卖合同解除，该函原告签收后并未履行义务，被告解除合同的意思已经送达到原告。2018年1月5日原告向法院起诉要求撤销房屋买卖三方合同，该诉求的最终目的也是达到合同解除的效力，起诉状副本已经送达给双方，故解除合同的意思表示，送达给被告后，已生效，故双方签订的买卖合同关系已经解除，原告不能再要求继续履行。二、被告在本合同履行过程中不存在违约行为，房屋洇水的事实原告在签订合同时是明知的，故原告要求减少房屋价款并赔偿损失没有事实依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告汉谷经纪公司辩称，原、被告三方的合同已经签订，我方的居间义务已经完成，原告主张的中介费、服务费不应退还，贷款未进行，贷款费可以退还。反诉原告郝某某向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金26.1万元；2、诉讼费用、保全费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年10月2日，通过汉谷经纪公司居间介绍，反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖居间合同》，约定反诉被告购买反诉原告位于石家庄市新华区房屋，该房屋总价款266万元，合同签订当日交定金3万元，首付款80万元，剩余186万元反诉被告向银行贷款支付，2017年10月12日前将贷款资料提交中介，反诉被告于2017年10月31日前将购房首付款存入贷款银行资金监管账户，反诉原告收到全部房款后3日内交房。合同签订后，反诉被告支付了3万元定金，但未按约定提交贷款资料，以墙体洇湿和房屋降价为由要求降低房款，一直拖延至2017年12月10日，经协商后达成补充协议，约定将总房款降至261万元，定金追加7万元，反诉原告将部分家具家电留给反诉被告，同时约定若因乙方（反诉被告）单方面原因导致本交易无法继续履行的，甲方（反诉原告）所收房屋定金10万元不予退还，并且乙方需向甲方另付总房款的10%作为违约金。补充协议签订后，反诉被告又支付定金7万元。因涉案房屋卫生间水管漏水洇湿了部分墙面，反诉被告于2017年12月10日提出先把钥匙给他，他自己先进行维修，故10月13日反诉原告通过中介将钥匙交给了反诉被告。2017年12月23日反诉被告又提出让反诉原告维修的要求，反诉原告为了早日拿到全部房款给父亲治病，便答应此要求，并于12月23日将水管修好。但是反诉被告随即又提出降价要求，仍旧拒绝配合办理银行贷款面签手续。2018年1月4日，反诉原告发函催告其继续履行合同，其向贵院提起诉讼要求撤销合同。反诉被告在签订合同前已对房屋进行全面仔细的查看，以做全面的了解，对房屋部分墙体洇湿情况是明知的，且在签订补充协议时约定好其自己维修并随后拿走钥匙，其不存在重大误解，且水管漏水导致部分墙体洇湿并不危害房屋的使用安全，反诉原告已经维修完毕，也不延迟反诉被告对房屋的使用，反诉被告在以此为由又提出降价要求得不到满足的情况下，拒绝继续履行合同并诉讼要求撤销合同，已经构成根本违约，依据《补充协议》第4条约定，反诉被告无权要求退还定金，并且还应支付总房款的10%作为违约金。为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉，请求依法支持反诉原告的诉请。反诉被告胡某某辩称，本案诉争房屋存在洇水问题，通过原一审和二审审查，属于隐蔽瑕疵，这点包括房屋中介都不知情，原告在履行合同过程中，因质量问题提出异议，属于履行抗辩权，不是怠慢履行合同，原一审当中，反诉原告的解除诉讼请求，与本诉原告撤销合同的诉讼请求，虽然最终结果是终止合同，但适用法律依据不同。故双方没有达成解除合同的合意，综上，恳请法院依法判决继续履行合同，结合本案诉讼房屋存在洇水问题，酌情支持原告减少房屋价款及损失。被告汉谷经纪公司辩称：无意见。本院经审理查明认定事实如下：2017年10月2日，郝某某作为售房人（甲方）、胡某某作为购房人（乙方）、汉谷经纪公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖居间合同》，主要内容：第一条1、甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的，坐落石家庄市新华区1的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，并已实地看房，对房屋现状无异议，自愿购买。第二条甲乙双方商定该房屋成交价格为（含固定装修和附属设施）：人民币（大写）贰佰陆拾陆万元整（小写：2660000元整），该价格不因市场价格变动而变动。第三条本合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金人民币（大写）叁万元整（小写：30000元整），---。第四条银行按揭贷款2、甲乙双方于2017年10月12日前将贷款所需资料准备齐全，交于丙方初审。第五条2、本合同签订则视为丙方居间服务成功，签订同时乙方应向丙方缴纳佣金26600元。若乙方需办理按揭则应向丙方缴纳按揭服务佣金18600元，贷款抵押评估费13300元。同日，胡某某向郝某某支付购房定金3万元。2017年12月10日，郝某某作为卖方（甲方）、胡某某作为买方（乙方）就上述《房屋买卖居间合同》签订补充协议，主要内容：1、房屋总价款由人民币266万元整调整为人民币261万元整，并且乙方于本协议签署之日向甲方追加房屋定金人民币7万元整。3、甲乙双方积极配合办理该房屋交易的贷款、过户等所有手续。4、若因甲方单方面原因导致本交易无法继续履行的，房屋定金人民币10万元整全部退还乙方，并另付给乙方总房款的10%作为违约金；若因乙方单方面原因导致本交易无法继续履行的，甲方所收房屋定金10万元整不予退还，并且乙方需向甲方另付总房款的10%作为违约金。同日，胡某某向郝某某支付房屋定金7万元。2017年12月13日，胡某某向汉谷经纪公司支付中介佣金18600元、按揭服务佣金18100元、贷款抵押评估费13300元，以上共计5万元。同日，胡某某通过汉谷经纪公司拿到该房屋钥匙，找人维修该房屋洇水的墙体，向汉谷经纪公司提交了贷款资料。后因胡某某找的工人未找到洇水原因，郝某某于2017年12月23日将该房屋洇水修复。2018年1月4日，郝某某向胡某某邮寄发出履约催告函，主要内容：因胡某某未在约定时间将贷款资料交于汉谷经纪公司，未配合办理贷款手续，已经违约，希望胡某某收到函后两日内配合办理贷款、过户等相关手续，如仍不配合，则《房屋买卖居间合同》解除，郝某某保留追究胡某某违约责任的权利。2018年1月5日，胡某某签收该函。以上事实，有原、被告陈述、房屋买卖居间合同、补充协议、定金收条、中介费、贷款服务费收条，被告（反诉原告）郝某某提交的履约催告函、快递单、个人银行账户交易明细等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，胡某某、郝某某与汉谷经纪公司于2017年10月2日签订的《房屋买卖居间合同》和于2017年12月10日签订的补充协议，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行相应的义务。本案争议的第一个焦点是涉案房屋买卖合同是否能够继续履行。本院认为，在涉案房屋买卖合同签订后交付房屋的过程中，双方对房屋是否存在质量问题存在争议，且未能协商达成一致意见；郝某某于2018年1月4日向胡某某邮寄发出履约催告函，希望胡某某收到函后两日内配合办理贷款、过户等相关手续，2018年1月5日，胡某某签收该函，及至本案诉讼发回重审，胡某某仍未办理贷款手续；加之，本案涉案房产标的较大，不适于强制履行且履行费用过高，无法继续履行，双方签订的房屋买卖合同应予解除。本案争议的第二个焦点是谁应当对导致合同无法继续履行承担违约责任。首先，胡某某称郝某某故意隐瞒出售的房屋存在严重洇水问题，导致其无法及时入住，且装修必然增加损失。房屋作为高额的大宗商品，买房者在购买二手房屋进行实地看房是必然的程序，作为一般常识，也应主要是对房屋现状的查看。涉案房屋墙体洇水导致墙面潮湿，壁纸发霉、脱落，瑕疵部分是明面上的，一般通过肉眼观察即可发现，不属于隐蔽于房屋构筑物内部的瑕疵，故该瑕疵不具有隐蔽性。胡某某在签订合同之前已经实地看过涉案房屋，购房合同第一条第1款也明确记载胡某某“对房屋现状无异议”，故胡某某对涉案房屋墙面洇水一事在签订合同之前应是明知的，不存在郝某某故意隐瞒质量瑕疵问题。在胡某某与郝某某签订补充协议后，胡某某通过汉谷经纪公司提前拿到涉案房屋的钥匙，对洇水墙体进行维修，也足以说明胡某某对房屋存在的瑕疵是明知的、自愿接受并自愿维修的。故胡某某诉求郝某某承担涉案房屋质量瑕疵责任，本院不予支持。其次，根据汉谷经纪公司所述，胡某某在合同履行过程中未按约定时间提交贷款资料，并且两次要求降价，在第一次达成降价补充协议后，又以房屋墙体洇水为由再次要求降价，在郝某某维修完毕后仍旧拒绝配合办理贷款、过户手续，系胡某某一再要求变更合同内容，及至今日仍未就涉案房产办理贷款手续，故胡某某应对合同无法继续履行承担违约责任，现郝某某要求胡某某按补充协议约定支付违约金26.1万元，符合合同约定，本院予以支持。郝某某既已选择要求胡某某支付违约金，则合同解除后，郝某某收取的房屋定金10万元应退还给胡某某。因汉谷经纪公司已经完成居间服务，故胡某某主张的中介费不予退还，但贷款未实际进行，贷款的相关费用未实际产生，故贷款服务费18100元、贷款评估费13300元，汉谷经纪公司应退还给胡某某。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）胡某某、被告（反诉原告）郝某某、被告石家庄某公司于2017年10月2日签订的《房屋买卖居间合同》及于2017年12月10日签订的《补充协议》；二、原告（反诉被告）胡某某于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）郝某某支付违约金26.1万元；三、被告（反诉原告）郝某某于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）胡某某返还定金10万元；四、被告石家庄某公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）胡某某返还贷款服务费18100元、贷款评估费13300元，共计31400元；五、驳回原告（反诉被告）胡某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告（反诉被告）胡某某承担；反诉案件受理费2563元、保全费1825元，共计4388元，由原告（反诉被告）胡某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  高 涵审 判 员  苏丽娜人民陪审员  邵 华二〇一八年十一月十八日书 记 员  崔亚杰