上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初1589号原告(反诉被告)：刘从军，男，1965年10月13日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：张玲娜，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：方榆枫，男，1982年1月18日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市。被告(反诉原告)：赵宏春，女，1985年6月10日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：金玮，上海翰鸿律师事务所律师。原告刘从军诉被告方榆枫、赵宏春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，于2017年6月1日作出(2016)沪0101民初9001号民事判决。原告(反诉被告)刘从军不服判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2017年10月20日作出(2017)沪02民终8064号民事裁定，撤销该判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘从军及其委托诉讼代理人张玲娜、高军，被告(反诉原告)赵宏春及其两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人金玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘从军诉称：原、被告双方签订一份《上海市房地产买卖合同》，两被告将本市白渡路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋转让价人民币5,418,000元(含装修补偿费人民币935,000元)，原告已支付房款人民币3,818,000元，在2016年3月25日办妥贷款申请后，原告通知两被告办理房屋过户手续，但两被告以其出售房屋系为置换所需，现楼市新政出台，根据新规其已无法办理房屋置换，不同意继续办理房屋过户手续。故原告诉至法院要求：1、判令两被告继续履行合同，配合办理房屋过户登记及抵押登记手续；2、判令两被告支付迟延履行违约金(按已付房款的日万分之五计，自2016年3月26日起至实际办理过户登记之日止)；3、判令两被告于2016年8月31日前交付房屋，逾期支付房屋使用费(按每月人民币10,000元计，自2016年9月1日起至实际交房之日止)。被告方榆枫、赵宏春辩称：原、被告双方于2015年11月15日签订《上海市房地产买卖合同》，对房屋买卖相关事项均作了明确约定。因原告为取得首套购房的贷款优惠于2016年1月办理了离婚手续。经原、被告双方协商后，于2016年1月21日签订第二份《上海市房地产买卖合同》，合同约定内容与前一份相同，仅变更了签约时间。根据合同约定，双方应于2016年1月31日前办理过户，若原告贷款不成或不足则以现金补足，逾期超过20天的，被告有权解除合同。合同履行过程中，由于原告的原因导致未能按约办理过户，原告构成违约。因被告系为置换而出售系争房屋，故被告仍愿意继续履行合同，但对原告的违约问题未作放弃。但2016年3月25日政府出台楼市新政，要求连续交纳5年社保才有资格买房，新政的规定使被告在出售原有唯一住房后却无法再购房，致使被告不能实现出售房屋的目的，故被告不愿再继续履行合同。基于系原告违约所致，被告已依约通知原告解除合同，故不同意原告要求继续履行合同及偿付迟延履行违约金和房屋占用费的诉讼请求。即使认定被告存在迟延履行的违约情形，原告主张的违约金标准过高，要求予以调整。反诉原告方榆枫、赵宏春诉称：基于反诉被告未按合同约定履行，导致其合同目的不能实现，其已于2016年4月11日发出解除合同通知书，反诉被告于次日收到，故要求确认双方于2016年1月21日签订的《上海市房地产买卖合同》，于2016年4月12日解除，其同意返还反诉被告已付房款人民币3,818,000元并偿付相应利息。反诉被告刘从军辩称：反诉原告的反诉诉请，没有事实和法律依据。1、因为出售房屋的目的是获取房款，与置换没有关联性；2、双方签订第二份合同后，原合同约定的相关时间应顺延，否则是无法履行的，双方对此均是明知的，故不存在反诉被告逾期违约的情形；3、反诉原告配合反诉被告办理贷款相关手续，以行动表明愿意继续履行，故其放弃合同解除权，现其再行使已缺乏法律依据，要求驳回反诉原告的全部反诉诉讼请求。原告(反诉被告)刘从军提供的本诉和反诉证据如下：1、2016年1月21日的《上海市房地产买卖合同》;2、收款收据;3、补充协议;4、房产新政的网页页面打印件；5、上海房屋状况查询收件；6、原告申请贷款材料，证明被告配合原告去银行办理贷款手续，即便被告之前享有合同解除权，其也放弃了解除权；7、邮件退回通知；8、案外人的购房合同和发票；9、网上查询的资料。被告(反诉原告)方榆枫、赵宏春提供的本诉和反诉证据如下：1、2015年11月15日的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2、贷款结清证明；3、养老保险缴费情况(截至2016年3月累计缴费35月)，证明被告在楼市新政后不具有在上海购房的资格；4、房屋买卖合同解除通知书及EMS寄送单、查询结果；5、其他楼盘资料，证明被告在外面看房。经质证，被告(反诉原告)方榆枫、赵宏春对原告(反诉被告)刘从军提供的证据1真实性无异议，但认为应当以双方所签的第一份合同为履行依据；对证据2-6真实性无异议；证据7被告诉讼前未收到过，且被告在2016年4月初已书面解除合同；对证据8真实性、关联性均不确认；对证据9认为该楼盘有多期，现原告(反诉被告)提供的资料与其提供的楼盘资料非同一期，故不同意其证明目的。原告(反诉被告)刘从军对被告(反诉原告)方榆枫、赵宏春提供的证据1真实性无异议，但认为双方于2016年1月21日重新签订了合同，应以后一份合同为准；对证据2真实性无异议，但认为与本案无关；对证据3真实性无异议；对证据4真实性认可，但不认可被告享有解除权；对证据5不认可被告证明目的。经审理查明：2015年11月15日，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，合同约定：两被告将其名下本市白渡路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋转让价款计4,480,000元，原告应于签订合同后二日内支付被告定金人民币65,000元，于2015年12月10日前支付被告首期房价款人民币1,000,000元，于2016年1月10日前支付被告二期房价款人民币1,815,000元，被告同意原告通过向贷款银行申请1,600,000元贷款的形式支付第三期房价款，原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若需)后于2016年1月10日前向银行申请贷款，若贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度的，原告应于送件当日将其补足并支付被告；原、被告在2016年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于2016年8月31日前腾空系争房屋并通知原告进行验收交接；原告未按约定期限付款的，应向被告支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付二十日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％；被告未按约定的期限将系争房屋(包括房地产交接及房地产权利交接)交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定应当交付期限第二日起算至实际交付之日止，逾期超过二十日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。同日，双方还签订一份《补充协议》约定，买卖合同约定的转让价款为人民币4,480,000元，原告另行向被告支付人民币935,000元作为购买系争房屋内基础装修的款项，原告应于2015年11月23日前向被告支付人民币935,000元。2015年11月15日，原告支付被告人民币68,000元。次日，原告支付被告装修补偿款人民币935,000元。2015年12月21日，原告支付被告首期房价款人民币1,000,000元。2016年1月20日，原告支付被告第二期房价款人民币1,815,000元。原告为获取首套购房的贷款优惠，在2016年1月办理了协议离婚手续后与被告协商要求重新签订合同，双方经协商后，于2016年1月21日重新签订一份《上海市房地产买卖合同》，除签约日期变更外，其余合同内容均与前份合同约定相同。2016年2月16日，原告至银行办理贷款申请手续。2016年2月23日，被告至该银行协助配合原告办理贷款申请手续。2016年3月25日，原告通知被告申请的贷款已获批，要求被告配合办理系争房屋的过户手续，被告以政府出台新政，根据新政相关规定，其已丧失购房资格，因其出售系争房屋系为置换所需，现该目的无法实现，故不同意继续履行合同。之后，双方协商未成，原告于2016年4月11日向本院提起了要求被告继续履行合同及承担迟延履行违约金和支付房屋占用费的诉讼。而被告于2016年4月11日向原告邮寄《房屋买卖合同解除通知书》，表示由于原告在房屋买卖过程中，存在逾期支付房款的情况，按照合同约定，被告有权解除合同，且由于2016年3月25日政府出台的新政，使其丧失购房资格，因其出售系争房屋系为置换，由于原告逾期付款，导致其合同目的无法实现，故通知原告解除双方所签的房屋买卖合同并要求原告承担违约责任。通知书于次日送达原告。审理中，原告已将剩余应付房款人民币1,600,000元付至本院代管。本院认为：原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，原告在签订第一份合同后，因其自身原因提出重新签订合同，被告表示同意，并以配合原告办理贷款申请手续的实际行为，表明其对重新签订合同的认可。作为房屋买卖出售方其出售房屋的合同目的是为获取房屋价款，在被告收到原告部分房款及办妥贷款申请手续后，应当按照约定继续履行合同，被告拒绝继续履行合同，显属不当，原告要求被告继续履行合同交付房屋及承担迟延履行违约金的诉讼请求，应予支持。迟延履行的起始时间以原告通知被告贷款已获审批，要求办理过户手续的次日起计。对于被告提出因新政出台导致其购房受到限制，无法置换房屋而不能实现合同目的要求解除合同的反诉诉请，从查明的事实看，被告在取得部分房款与新政出台期间，并无选购房屋的行为，置换房屋本身也不是房屋买卖合同根本目的，合同履行期间，新政的出台只是对被告购房带来一定影响，但新政与被告签订房屋买卖合同的目的之间亦无必然关联性，双方在合同中亦无关于出台新政可以解除的相关约定，被告以此要求解除合同，不符合合同解除的条件，故被告反诉诉请，本院不予支持。在继续履行合同条件成就情况下，被告未按约履行，应当承担责任。对于被告提出约定的迟延履行违约金过高，要求调整的申请，根据本案情形以及原告未提供被告迟延履行造成其损失的依据，本院对迟延履行违约金标准酌情调整至按已付房款的日万分之二计。对原告主张被告逾期交付房屋应支付房屋占用费的诉请，因合同对迟延交付房屋(包括房地产交接及房地产权利交接)已有违约金约定，现原告已主张权利交付的逾期违约金，该违约金已足以弥补被告未按合同约定期限向原告交付房屋所造成的损失，故原告要求被告再支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告刘从军与被告方榆枫、赵宏春于2016年1月21日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告方榆枫、赵宏春应于本判决生效之日起三十日内配合原告刘从军办理房屋过户手续，并在办毕过户手续后十内将本市白渡路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告刘从军，在履行完毕上述义务后，被告方榆枫、赵宏春至本院领取房款人民币1,600,000元；三、被告方榆枫、赵宏春应于本判决生效之日起十日内偿付原告刘从军迟延履行违约金(自2016年3月26日起至过户登记受理之日止，按已付房款人民币3,818,000元的日万分之二计)；四、原告刘从军要求被告方榆枫、赵宏春支付房屋占用费的诉讼请求，不予支持；五、反诉原告方榆枫、赵宏春要求解除与反诉被告刘从军签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币19,200元，反诉案件受理费人民币6,505元，由原告(反诉被告)刘从军负担人民币1,200元，被告(反诉原告)方榆枫、赵宏春负担人民币24,505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  时 美二〇一八年十一月二十八日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。