重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0241民初4404号 原告：中国工商银行股份有限公司秀山支行，住所地：重庆市秀山县中和街道渝秀大道“名都广场”C栋，统一社会信用代码：9150024191400688XP。 负责人：陈跃，该支行行长。 委托诉讼代理人：易忠银，该支行职工。 委托诉讼代理人：杨希望，重庆驰源律师事务所律师。 被告:吴志勇，男，1974年4月17日生，苗族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，现住该县。 被告：刘小兰，女，1978年5月22日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，现住该县。 被告：重庆黔龙阳光地产发展有限公司，住所地：重庆市黔江区正阳工业园区金龙路。统一社会信用代码：91500114745335382W。 法定代表人：徐江，系该公司董事长。 原告中国工商银行股份有限公司秀山支行（以下简称工行秀山支行）诉被告吴志勇、刘小兰、重庆黔龙阳光地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨希望、被告吴志勇到庭参加了诉讼，被告刘小兰、重庆黔龙阳光地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行秀山支行向本院提出诉讼请求：1、判令吴志勇、刘小兰立即归还原告借款本金211328.76元，并按合同约定支付自2018年6月21日起至借款还清时止的罚息和复利；2.被告吴志勇、刘小兰承担逾期违约金，按日支付应还金额的1‰的违约金；3.本案诉讼费、律师费、拍卖费等费用由被告承担；4.重庆黔龙阳光地产发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.判决原告就被告吴志勇、刘小兰位于秀山县中和街道的房屋以折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。庭审后，原告自愿撤回第2项支付违约金的诉讼请求。事实及理由：2014年6月24日，被告吴志勇、刘小兰与原告签订了《个人购房借款/担保合同》约定，原告同意向其发放贷款260000元用于个人住房贷款。贷款期限为20年，实际放款日以借款凭证为准，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10％确定，据此确定的利率以借款凭证记载的为准，遇利率调整时按合同约定进行调整。借款人授权贷款人一次性划入指定帐户，借款人按等额本息还款法按约偿还贷款本息。如借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情况的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还的款项及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率以合同执行利率基础上上浮50％确定。2012年3月29日，被告吴志勇、刘小兰与原告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定被告以其名下位于秀山县中和街道的房屋为本案贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司为此贷款提供担保。上述合同签订后，原告于2012年3月29日按约发放了贷款。贷款发放后，被告吴志勇、刘小兰未按约偿还借款，经原告多次催收仍未履行。被告多次拖欠原告借款本息的行为已构成重大违约，原告有权要求被告立即偿还全部借款本息及其他费用，并就其提供的抵押物优先受偿。要求重庆黔龙阳光地产发展有限公司承担连带保证责任。 被告吴志勇辩称：我现在没有能力一次性偿还，请求继续按原合同履行。 被告刘小兰、重庆黔龙阳光地产发展有限公司未到庭参加诉讼，无答辩意见。 经审理查明：吴志勇、刘小兰系夫妻关系。2012年3月29日，工行秀山支行作为贷款人、吴志勇、刘小兰作为共为借款人、重庆黔龙阳光地产发展有限公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》约定，工行秀山支行向吴志勇发放个人住房按揭贷款260000元，本合同项下贷款用于购买位于秀山县中和街道的房屋。第四十一条本合同项下贷款期限为20年，实际放款与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十二条贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10％确定。据此确定的利率以借款凭证记载为准，按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。第四十三条贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按A处理。4.1贷款利率具体约定见本合同第四十二条。4.2A：贷款期限在一年（含）一年以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）以及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行的新的利率。第九条9.1借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定见本合同第五十一条。第五十一条对第九条第一款的约定罚息利率按在第四条约定利率基础加收50％确定。第十四条违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：......L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；......14.2借款人发生14.1约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：......（4）宣布本合同项和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的款项及所产生的利息、罚息及其他费用。第十七条订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。第十九条抵押担保范围：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第二十六条保证方式：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十七条保证期间：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第五十三条对第十条的约定保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任。第十条保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十三条：......10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十三条：A本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；......2012年3月29日，工行秀山支行向吴志勇发放了贷款260000元。 2012年2月10日，吴志勇、刘小兰签订《抵押财产共有人承诺书》承诺用位于秀山县中和街道的房屋作为抵押，向原告申请个人住房贷款。2012年3月29日，工行秀山支行（甲方）与被告吴志勇、刘小兰（乙方）、重庆黔龙阳光地产发展有限公司（丙方）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定吴志勇、刘小兰以其位于秀山县中和街道的房屋作为个人住房贷款的抵押。2012年3月29日，秀山县国土资源和房屋管理局颁发《重庆市土地房屋预先登记证明》渝预告【2012】字第00391号，预告登记权利人：中国工商银行股份有限公司秀山支行，预告登记义务人：吴志勇、刘小兰，房地产坐落：×××，抵押期限：2012年3月29日至2032年3月29日。2013年8月21日，秀山县国土资源和房屋管理局颁发《房地产权证》，权利人：吴志勇、刘小兰。坐落：秀山县中和街道朝阳的房屋。记事载明2013年8月21日该房地产权已抵押登记。 吴志勇历史还款明细显示其连续三个月以上且累计六次以上未按时足额偿还贷款本息。吴志勇于原告起诉后尚欠本金207864.65元，利息已支付至2018年10月21日。2018年6月6日，原告与重庆驰源律师事务签订《委托代理合同》（个人贷款类）3.1.1约定律师代理费在每笔个人贷款的委托代理期限内（特殊情况除外）通过律师主要工作，以非诉、诉讼方式收回现金（含调解或和解收回）的，12个月以内收回的，按实际收回现金额的4.5％支付代理费；超过12个月收回的，按实际收回现金额的3％支付代理费。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》《抵押财产共有人承诺书》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是各方当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定，合法有效，双方应依照合同的约定，恪守合同约定，全面履行自己的义务。原告已依照合同约定向被告吴志勇发放了贷款，吴志勇已连续三个月以上且累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，依照《个人购房借款/担保合同》约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人吴志勇立即清偿未偿还的本金、利息、罚息及其他费用。借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率以合同执行利率基础上上浮50％确定。吴志勇尚欠本金207864.65元，利息已支付至2018年10月21日。逾期罚息计算为：以207864.65元为基数，在合同执行利率基础上上浮50％，从2018年10月22日起计算至借款还清时止。复利计算为：以不能按时支付的利息为基数，在合同执行利率基础上上浮50％，从2018年10月22日起计算至借款还清时止。 吴志勇、刘小兰系夫妻关系，二人作为共同借款人与工行秀山支行签订《个人购房借款/担保合同》贷款260000元用于购买房屋，被告吴志勇、刘小兰应当共同偿还贷款本息。 关于重庆黔龙阳光地产发展有限公司应否承担保证责任的问题。《个人购房借款/担保合同》约定，满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任。保证担保10.2约定阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十三条：A本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。本案中，被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司提供阶段性连带保证，且刘小兰、吴志勇位于秀山县中和街道的房屋已于2013年8月21日办理抵押登记，故重庆黔龙阳光地产发展有限公司不再承担保证责任。 关于房屋优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，刘小兰、吴志勇用其位于秀山县中和街道的房屋为工行秀山支行的债务提供了物的担保，并依法办理了抵押登记，工行秀山支行对该抵押房屋依法享有优先受偿权。 关于律师费、拍卖费。本案中，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。工行秀山支行与重庆驰源律师事务签订《委托代理合同》（个人贷款类）3.1.1约定律师代理费在每笔个人贷款的委托代理期限内（特殊情况除外）通过律师主要工作，以非诉、诉讼方式收回现金（含调解或和解收回）的，12个月以内收回的，按实际收回现金额的4.5％支付代理费；超过12个月收回的，按实际收回现金额的3％支付代理费。因工行秀山支行收回贷款的时间、金额尚不确定，无法确定律师费收费标准以及收取金额，原告的该项诉讼请求尚不明确，可待确定以后另行主张。拍卖费尚未实际发生，原告的该项诉讼请求尚不明确，可待实际发生后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴志勇、刘小兰在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司秀山支行借款本金207864.65元并支付逾期罚息和复利（逾期罚息计算为：以207864.65元为基数，在合同执行利率基础上上浮50％，从2018年10月22日起计算至借款还清时止。复利计算为：以不能按时支付的利息为基数，在合同执行利率基础上上浮50％，从2018年10月22日起计算至借款还清时止）。 二、原告中国工商银行股份有限公司秀山支行对被告吴志勇、刘小兰位于秀山县中和街道房屋拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司秀山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4404元，减半收取计2202元，由原告中国工商银行股份有限公司秀山支行负担44元，被告刘小兰、吴志勇负担2158元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  白译 二〇一八年十一月五日 书记员  黄晶