安徽省铜陵市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖07民终785号 上诉人(原审被告)：梁刘应，男，1978年2月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：张莉，系梁刘应妻子。 被上诉人(原审原告)：安徽碧云物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市杨东村散户**，统一社会信用代码913407007647912361(1-3)。 法定代表人：方碧云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘静，安徽铜鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方文进，该公司员工。 原审被告：张小刚，男，1954年7月7日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原审被告：吴翠云，女，1956年6月26日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 上诉人梁刘应因与被上诉人安徽碧云物业管理有限公司(以下简称碧云物业公司)、原审被告张小刚、原审被告吴翠云物业服务合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2018)皖0705民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年9月28日立案后，依法组成合议庭，于2018年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人梁刘应的委托诉讼代理人张莉，被上诉人碧云物业公司的委托诉讼代理人方文进、刘静，原审被告张小刚、吴翠云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁刘应上诉请求：撤销一审判决，改判梁刘应自2015年6月起按照每月每平方米0.7元向碧云物业公司交纳物业费。事实与理由：1.梁刘应所在小区从未成立业主委员会，碧云物业公司张贴的通知对此也予以承认。碧云物业公司提交的《新苑小区物业管理服务合同》中甲方签章真实性可疑，合同无效。2.新苑小区物业服务脏、乱、差，碧云物业公司不具备相关物业服务管理能力，不具有相应服务资质，应当从2015年6月份物价部门审核后开始计算物业费。3.物业服务合同第四条约定物业管理服务费用上调20%，没有证据证明经过高层业主同意。物业收费标准应当按每月每平方米0.7元计算。 碧云物业公司二审答辩称：1.碧云物业公司自2014年入驻新苑小区四期，为新苑小区提供了物业服务，物业费应自2014年开始计算。2014年和2015年服务合同签订的主体是新苑小区业主委员会，2016年后由区政府统一招标，与官塘社区公共服务中心签订合同，对全体业主具有约束力。2.碧云物业公司具有二级服务资质，2015年9月份资质到期后重新取得资质。根据铜陵市物业服务收费管理实施细则的规定，物业综合服务性收费基础准价由政府规定，浮动幅度由双方约定，但不得超过相应等级基准价的20%；双方就收费标准达成一致，符合相应规定。3.梁刘应上诉提出的物业服务瑕疵问题，一审判决已经予以核减。 碧云物业公司一审诉讼请求：1.判令梁刘应、张小刚、吴翠云立即支付物业管理费6498元，违约金3507.08元，合计10005.08元。 一审法院查明事实：碧云物业公司系铜官区官塘社区新苑小区的物业服务管理公司，梁刘应是该小区4期5栋1101室的业主。2014年1月1日，碧云物业公司与铜官区官塘社区新苑小区业主委员会签订了《新苑小区物业管理服务合同》，自2014年1月1日起由碧云物业公司为该小区提供物业服务。按照合同约定，新苑小区4期5栋1101室的业主应每年交纳物业费1444元。自碧云物业公司为小区提供物业服务后，新苑小区4期5栋1101室的业主一直没有交纳物业费，截止2018年6月30日共欠费6498元。张小刚、吴翠云是业主梁刘应的岳父母，现居住在该房屋中。没有证据证明业主与房屋使用人之间作出约定由张小刚、吴翠云交纳物业服务费。另经查明，碧云物业公司在小区的服务等方面存在一定问题。 一审法院审理认为：碧云物业公司与铜官区官塘社区新苑小区业主委员会签订的《新苑小区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，该合同对物业公司、业主均具有约束力。梁刘应作为业主，在接受碧云物业公司提供的物业服务后，负有按照合同约定及时交纳物业管理服务费用的义务。张小刚、吴翠云既不是业主又没有约定由其交纳物业费，不负有交纳物业费的义务。碧云物业公司未能全面履行合同的义务，酌定梁刘应应交物业费5198.4元。碧云物业公司要求梁刘应自逾期之日起交纳违约金3507.08元的诉讼请求过高，应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、梁刘应于本判决生效之日起十日内支付碧云物业公司物业管理服务费5198.4元及违约金（自2018年6月5日起至实际给付之日止按人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回碧云物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由梁刘应负担。 二审中，梁刘应向本院提交以下证据：1.碧云物业公司《通告》、《候选人公示》，以证明小区业主委员会至今没有成立；2.小区照片一组，拍摄于2018年6月，以证明物业公司很久没有除草，没有管理卫生。 碧云物业公司质证意见：《通告》是我公司发布的，但我公司于2014年就入驻新苑小区，与小区业委会签订了合同；《通告》中提到的“业委会迟迟不能成立”，是指小区部分业主否定现在的业委会，想重新成立业委会。梁刘应陈述照片拍摄于2018年6月份，不属于新证据。 碧云物业公司向本院提交《物业服务企业资质证书》一份，以证明碧云物业公司具有相应服务资质。 梁刘应质证意见：对资质证书的真实性没有异议，但资质和收费标准是2015年5月核准的，不能证明2014年具有相应资质。 本院认证意见：双方当事人对相对方二审提交的证据的真实性均没有异议，应予以确认，对其证明目的将综合全案证据在本院认为部分予以阐述。 本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议的焦点：案涉《新苑小区物业管理服务合同》能否作为认定梁刘应支付物业费的依据，物业费起算日期和标准如何计算。 本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。碧云物业公司提交的《新苑小区物业管理服务合同》，合同甲方加盖有“铜官山区官塘社区新苑小区业主委员会”印章，而该印章又与官塘社区保管的印章相符，作为合同相对方的碧云物业公司有理由相信《新苑小区物业管理服务合同》系合同双方真实意思表示，且碧云物业公司自2014年起就入驻新苑小区从事物业管理服务工作，故案涉物业服务合同对小区所有业主均有约束力，应当作为认定梁刘应支付物业费的依据。新苑小区有无召开业主大会、业主委员会成立是否规范，系小区内部管理事务，若梁刘应对此有异议可向社区主管部门反映，但不能以此否定物业服务合同的效力和碧云物业公司的劳动付出。虽然物价部门在2015年5月21日对碧云物业公司的收费项目和标准重新进行了核准，但碧云物业公司从2004年8月起就被准予从事物业管理活动，梁刘应以此推断碧云物业公司在2015年前不符合物业管理资质的意见，没有事实依据。梁刘应上诉请求从2015年6月起交纳物业费意见，本院不予支持。《新苑小区物业管理服务合同》约定，高层住宅三级服务标准在每月每平方米0.7元的基础上上调20%，再加每月每平方米0.16元的公用能耗费。碧云物业公司向梁刘应每月每平方米收取1元物业费，符合合同约定及相应规定，梁刘应上诉请求按照每月每平方米0.7元交纳物业费的意见，本院不予支持。一审法院考虑到碧云物业公司提供的服务存在部分瑕疵，酌情判定梁刘应按总费用的80%支付物业费，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁刘应的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人梁刘应负担。 本判决为终审判决。 审判长  姚爱玉 审判员  徐际双 审判员  陈锦松 二〇一八年十一月十三日 书记员  陶 志 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；