湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5878号原告（反诉被告）：黄清平，男，1966年7月5日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：郑鹏程，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：龚环，国浩律师（长沙）事务所律师。被告（反诉原告）：杨艳，女，1973年6月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：高永胜，湖南城头山律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐致雅，湖南路虎律师事务所实习律师。第三人：赵树德，男，1950年9月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：赵润华（系第三人叔叔），男，1964年8月18日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告黄清平（以下简称原告）与被告杨艳（以下简称被告）、第三人赵树德（以下简称第三人）排除妨害纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑鹏程，被告的委托诉讼代理人高永胜、唐致雅和第三人的委托诉讼代理人赵润华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1、被告腾空、返还原告位于长沙市雨花区的车库；2、被告支付自2017年2月23日至判决生效之日的车库使用费（暂计16个月，每月150元，共计2400元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从第三人手中购买了长沙市雨花区怡景民居小区架空层车库和杂屋。双方于2017年2月23日签订了《转让协议》，约定：1、第三人同意将怡景民居小区开发商长沙潮福房地产开发有限责任公司分配的怡景民居小区架空层车库及杂屋（车库10个，计313.28平方米，杂屋14间，计311.31平方米，合计共624.69平方米，详见附件）的所有权全部转让给原告。综合考虑以下因素，转让总价为48万元；2、该物业均是架空层建设，没有产权，只有所有权。协议签订后，原告于2017年2月28日通过中国工商银行长沙树木岭支行向第三人转帐支付48万元，第三人于当日向原告出具《收款收据》，之后双方办理了交接手续，原告依法取得诉争车库的使用权。被告在未经原告同意的情况下私自占用车库，其后，原告通过物业、社区、派出所进行调解，被告仍占用上述车库，且以各种理由拒绝搬出。被告针对本诉辩称，1、被告对诉争车库拥有合法的永久的使用权。被告自购买住房时成为小区业主，根据被告提交的证据可以证明被告对涉案车库享有永久使用权，且被告对涉案车库占有使用长达十多年，期间没有第三方主张过任何权利；2、原告对涉案车库提起排除妨害之诉没有事实和法律依据；3、被告是涉案车库的合法所有人，有永久使用权，不应向原告支付车库使用费。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。第三人辩称，1、从原、被告提交的公函可以证明因开发商欠付第三人的工资和垫付费用，第三人在2005年6月7日从开发商处取得诉争车库的使用权；2、被告主张依据物权法其作为小区居民有优先购买权，但第三人在物权法颁发之前已经取得车库所有权，不受物权法约束；3、第三人当时取得10个车库和14个杂屋间所有权后已经粘贴出售通知，被告曾找第三人要求购买车库，但因为价格协商不成，所以没有完成买卖；4、第三人一直没有管理车库和杂屋间，后来才以48万元将10个车库和14个杂屋间出售给原告。被告向法院提出反诉请求：1、撤销原告与第三人之间的《转让协议》；2、本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2005年6月7日，长沙潮福房地产开发有限责任公司将10个架空层车库和14间架空层杂屋共计624.69平方米分配给第三人。2017年2月23日，第三人与原告签订《转让协议》，协议约定第三人将上述架空层车库和杂屋以48万元的总价转让给原告。2018年7月，被告因与原告排除妨害纠纷一案，收到法院的传票和相关资料，方才知晓以上事宜。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本案中，涉案架空层车库的实际用途是停放汽车，应当优先满足小区内业主的需要，被告系车库所在小区内的业主，而原告不是小区的业主。因此，第三人与原告之间的《转让协议》侵害了被告的优先受让权，违反了法律规定。原告针对反诉辩称，1、第三人与原告签订的《转让协议》合法有效，原告对涉案车库享有使用权；2、被告不是本案反诉请求的适格主体，本案的案情不符合合同法规定的撤销权的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及与原件核对无异的《转让协议》、中国工商银行凭证、收款收据予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2017年2月23日，原告（受让方、乙方）与第三人（出让方、甲方）签订《转让协议》，约定：1、甲方同意将怡景民居小区开发商长沙潮福房地产开发有限责任公司分配的怡景民居小区架空层车库和杂屋（车库10个，计313.38平方米，杂屋14间，计311.31平方米，合计共624.69平方米，详见附件）的所有权全部转让给乙方。综合考虑以下因素，转让总价为48万元；2、该物业均是架空层建筑，没有产权，只有所有权；3、甲方所有的该物业目前大部分都被他人非法占用，该物业的回收均由乙方自己负责，甲方不负有任何责任。该转让协议附件中包括本案诉争8栋19号车库。长沙市雨花区怡景民居小区业主委员会于2017年4月16日在该《转让协议》上加盖印章，并注明：此转让协议中的所有车库和杂屋属原告所有。原告按照合同约定向第三人支付了转让款48万元，因诉争车库自2003年以来一直由被告占用至今，原告要求被告腾空并交付诉争车库未果，诉至法院，请求依法裁决。被告收到本案起诉状和证据副本后向本院提起反诉，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告为证明第三人依法取得该小区架空层车库及杂屋物业使用权后将诉争车库转让给原告，被告未经原告同意的情况下私自占用诉争车库，提供了长沙潮福房地产开发有限责任公司于2005年6月7日向第三人出具的《公函》、原告于2018年5月9日向长沙市雨花区左家塘街道树木岭社区居民委员会提交的《报告》予以佐证。被告对《公函》的真实性、合法性和关联性均有异议，没有原件核对，不能达到原告的证明目的；对《报告》的真实性没有异议，系原告单方书写，被告不知情。第三人对上述《公函》和《报告》的真实性、合法性和关联性均无异议。虽然原告未提供《公函》的原件予以核对，因第三人对该《公函》的真实性无异议，且由诉争小区业主委员会和长沙市雨花区左家塘街道树木岭社区居民委员会对原告从第三人处购买诉争车库的事实予以确认，被告在反诉状中对该《公函》中载明的事实亦予以确认，故本院予以采信。该《公函》系长沙潮福房地产开发有限责任公司向第三人出具，载明：鉴于怡景民居小区的项目已经结束，根据董事会决议，现将余下的10个架空层车库（计313.38平方米）和14间架空层杂屋（计311.31平方米）共计624.69平方米分配给第三人，抵扣第三人自2001年4月以来的工资和垫付费用。上述《报告》载明：原告于2017年2月23日在第三人处购买了怡景民居8栋19号车库，目前该车库被被告在未经原告同意的情况下私自占用，因诉讼需要，特请树木岭社区证明此情况属实。长沙市雨花区左家塘街道树木岭社区居民委员会在该报告上加盖印章，并注明情况属实。被告为证明其系车库的权利人，对涉案车库享有所有权，提供了《怡景民居小区车库、杂屋代建合同》、电费收款收据、《经济适用住房预售合同》予以佐证。原告质证认为，对《怡景民居小区车库、杂屋代建合同》有异议，本案诉争的是车库并非被告提交的合同中的杂屋间，且被告没有提交购买涉案标的付款凭证；对电费收款收据有异议，涉案小区业委会没有代收电费的权利；对《经济适用住房预售合同》有异议，没有原件予以核对，且被告没有提供证据证明其支付物业管理费。第三人质证认为，对《怡景民居小区车库、杂屋代建合同》有异议，没有原件核对，且没有提交相关支付凭证，对证明目的有异议，不能证明被告是涉案小区的业主，也不能证明其是车库的所有人；对电费收款收据的真实性没有异议，对证明目的有异议，证明被告的侵权行为；对《经济适用住房预售合同》的真实性和证明目的有异议，不能证明被告业主的身份。上述证据中，除电费收款收据是原件外，其他均无原件核对，原告未补充提交证据证明，本院对上述证据不予采信。本院认为，原告与第三人签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此而产生的权利义务关系受法律保护。被告主张上述协议违反法律规定，应予撤销，未提供证据证明，本院对其主张不予支持。第三人依据上述协议将诉争车库出售给原告，原告也按照约定向第三人支付了购买款，故原告系诉争车库的权利人，依法享有对该车库使用收益的权利。被告未经原告同意占用该车库，侵犯了原告的合法权益，故原告请求被告腾空并返还诉争车库，符合法律规定，本院予以支持；被告辩称其系车库的权利人，为此提供了《怡景民居小区车库、杂屋代建合同》、电费收款收据、《经济适用住房预售合同》予以佐证，但上述证据不足以证明被告的主张，故本院对其辩解意见不予采信。原告请求被告按照每月150元的标准向其支付车库使用费，未提供证据证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨艳于本判决生效后10日内将位于长沙市雨花区车库腾空后返还给原告黄清平；二、驳回原告黄清平的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告杨艳的反诉请求。本案本诉受理费50元，反诉受理费40元，合计90元，由被告杨艳负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  邓红梅人民陪审员  刘 静人民陪审员  邓正军二〇一八年十一月二日书 记 员  罗 彬附：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。