济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初6369号 原告（反诉被告）：李恒喜，女，1963年11月18日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王永豪，山东瑞文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东泽镌清洁能源有限公司，住所地济南市。 法定代表人：赵辉，经理。 被告：赵辉，男，1966年9月2日出生，汉族，住济南市。 二被告共同委托诉讼代理人：王崇胜，山东天齐律师事务所律师。 原告（反诉被告）李恒喜与被告（反诉原告）山东泽镌清洁能源有限公司（简称泽镌公司）、被告赵辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案，依法适用简易程序于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告李恒喜及其委托诉讼代理人王永豪，被告赵辉及二被告委托诉讼代理人王崇胜到庭参加诉讼。因本案案情复杂，且反诉原告申请鉴定，本院依法转普通程序审理本案。鉴定意见作出后，本院依法组成合议庭于2018年9月6日公开开庭进行了审理，原告李恒喜及其委托诉讼代理人王永豪，被告赵辉及二被告委托诉讼代理人王崇胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李恒喜向本院提出诉讼请求1、判令解除原告与第一被告签订的厂房租赁合同；2、判令第一被告支付自2017年10月1日至腾房之日的房屋租金；3、判令第一被告支付违约金22000元；4、判令第二被告对第2、3项诉讼请求承担连带偿还责任；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令原告与第一被告签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令第一被告支付自2017年10月1日至腾房之日的房屋占有使用费，暂计2018年7月31日止，为185774元；3、判令被告赵辉对第一、二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告与第一被告于2016年8月1日签订厂房租赁合同，约定第一被告承租位于济南市独院一处，厂房及办公室共计3800平方米，租赁期限为10年，每年租金为22万元，并约定租金支付期限与方式为年一次性缴清。按照约定第一被告应于2017年10月1日缴纳第二年租金22万元，但经原告多次催要第一被告迟迟不予支付。不仅如此，在租赁期间，被告擅自改变房屋构造，新建的部分被政府部门确认为违章建筑并拆除，但被告仍继续建造，原告多次劝阻无效。现原告得知第一被告的机器设备已被法院查封，并且没有通过环评审查。综上，第一被告已经无法正常经营，其行为已构成违约，致使合同目的无法实现，原告有权解除合同。第一被告系一人有限责任公司，被告赵辉作为公司的唯一股东及法定代表人，依据《公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告赵辉应当对公司债务承担连带偿还责任。经双方多次协商未果，故诉至法院。 被告泽镌公司辩称，原告在变更诉讼请求后自认双方签订的租赁合同因原告建筑违法导致无效。根据法律规定，导致合同无效系由原告过错导致，应当赔偿被告的经济损失，被告不同意原告的诉讼请求。双方所签合同约定，被告缴纳租金自2016年10月1日至2018年9月30日共计为22万元，且被告按合同约定已经全额支付给原告，不存在拖欠原告租金的事实。综上，被告认为应驳回原告的诉讼请求，基于原告过错导致合同无效，被告向原告提出反诉。 被告赵辉辩称，原告诉我属主体不适格，我不是本案租赁合同的当事人，原告与被告泽镌公司签订租赁合同，我不是合同当事人。被告泽镌公司有完善的公司财务制度，所经营的产品、销售是享受政府对公司产品的补贴，系独立于赵辉自然人个人财产的公司法人主体，据此，请求驳回原告对被告赵辉的起诉。 反诉原告泽镌公司向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告返还保证金5000元，要求反诉被告返还拆违减少租金45067元；2、赔偿反诉原告机械设备拆装运输费用203730元；3、反诉请求事项鉴定费19000元，由反诉被告承担；4、本案的一切诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：本案诉讼中，反诉原告主张租赁合同无效，根据事实及法律规定，反诉原告要求反诉被告违法过错造成的上述各项损失。 反诉被告李恒喜辩称，一、我方同意返还保证金5000元，但前提为反诉原告应当如数返还所租赁房屋的钥匙，同时其搬离房屋时，应当将地面、墙面恢复干净如初，若不履行义务的，该保证金5000元不予退还。二、对于反诉原告所述拆违减少的租金45067元，没有任何事实依据，反诉被告不予认可。首先，对于房屋之所以被强拆，系由反诉原告的虚假承诺导致，强拆也给我方造成重大的经济损失；通过拍摄的现场视频，反诉原告对于厂房一直处于租用、利用状态，用于堆放煤原料等材料，因此，反诉原告理应对租用、利用的情况支付租金。三、关于反诉原告要求赔偿拆装运输费用203730元的答辩意见如下：对各项货物名称拆装费、运输费及其他费用认定的价值均过高，同时通过2018年4月12日下午14:29分所拍摄的录像与2018年7月9日拍摄的录像对比，应依据2018年4月12日的录像，扣除多余的厂房内及院内煤原料、成品煤，粘合剂膨润土所产生的拆装运输费；依据评估报告中所记载的内容，反诉原告泽镌清洁公司及赵辉自行陈述所拆卸的设备、煤等物品，是从济南历城区董家镇柿子园村运输至平阴县平阴镇孙官庄村，因此，应当向法庭提交证据证明被告在平阴县平阴镇孙官庄村租赁的事实，否则无法证实拆装运输费用会真实发生。该厂房的建设是基于当年招商引资项目的要求，在村委主持与许可下，我方才修建的厂房，对于土地的性质与房屋是否取得规划许可，当时村委没有必须的具体要求，因此对于因厂房的建设未取得规划许可，我方没有故意，对合同无效不应该承担过错责任；被告搬迁的原因是因自身未取得环保资质，导致自己无法继续经营（为避免机器折损与扩大的损失，被告不得不选择出卖机器设备）因此，因无法经营，导致被告拆装、搬离设备所支出的搬迁费，与原告没有任何关系，因此产生的设备拆装运输费用，反诉被告不予承担。合同无效系反诉原告自身过错导致的，反诉原告的鉴定费用19000元应有其自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院经审理认定如下： 一、被告泽镌公司为一人有限责任公司，公司股东即被告赵辉，该公司以前名称山东勋辉煤制品有限公司，于2017年11月9日变更名称并作变更登记。2016年8月1日，原告（合同出租人）与被告的前身山东勋辉煤制品有限公司（合同承租人）签订厂房租赁合同1份，该合同约定的相关内容为：一、租赁办公室、厂房位于历城区董家镇柿子园村门牌号545号，独院一处，厂房及办公室共3800平方、院内水井一眼，三项电齐全，房屋质量优，房屋法定用途为商用。二、租赁期限拾年，从2016年8月1日起至2026年7月30日止，每二年租金上浮递增10%。三、租金的支付期限与方式，为年一次性交清。2016年10月1日—2018年9月30日22万元、2018年10月1日—2020年9月30日24.2万元、2020年10月1日—2022年9月30日26.62万元、2022年10月1日—2024年9月30日29.28万元、2024年10月1日—2026年9月30日32.208万元。三、双方如有违约按租赁费10%缴纳对方违约金。四、承租人在租赁期间负责承担房屋维修费、水电费、电话费、卫生费，承担一切工商、税务费用。五、承租人在租赁期间不允许改变租赁房屋的构造，如新建房屋，必须经出租人的规划同意后方可建设施工，承租人到期不承租时，不准拆除安装上的电器、物品，如装修、门、灯具、辅助线路，承租期间承租人不得转租。……原告出租的该厂房、院落及办公室未取得建设工程规划许可证。在被告承租时，原告作为出租人并未告知被告泽镌公司该厂房及办公室没有取得建设工程规划许可证，被告泽镌公司作为承租人亦未尽审查是否符合厂房租赁要求及相关手续是否齐全。被告赵辉于2016年7月17日通过银行转账向原告支付房屋租金22万元，房屋钥匙押金5000元。被告泽镌公司租赁使用该厂房、院落及办公室，并在该厂房内安装机械设备从事型煤加工、生产。2017年4月1日，政府部门拆除被告泽镌公司所租原告违建厂房1000平方米。此后，被告泽镌公司亦未进行型煤生产。原告主张被告泽镌公司没有环评手续，被街道办为治理散乱污企业进行排查被告泽镌公司生产不符合标准，被责令停产并提供历城区董家街道柿子园村委出具的证明1份予以证实。被告泽镌公司对该证明不予认可。诉讼中，被告泽镌公司同意搬离租赁厂房，要求对其机械设备拆装费、运输费等经济损失进行评估鉴定，本院依法委托济南万通价格评估有限公司对被告泽镌公司的机械设备拆装费、运输费进行鉴定，该评估公司于2018年7月25日作出济南万通价评字（2018）第WT0704-1号评估报告书，该评估意见为：标的山东泽镌清洁能源有限公司机械设备拆装费、运输费在评估基准日时评估价值为203730元。被告泽镌公司支付鉴定费19000元。被告对该评估报告书无异议。原告对该评估报告有异议，该评估机构对原告的异议以函回复。该评估机构有鉴定资质，且鉴定机构组织原、被告双方当事人到现场查勘实况，并对标的机械设备及物品的数量、规格等进行核实、清点、测量、记录及拍照，做出的评估意见有法律依据，原告虽有异议，但并未提供证据予以推翻，故本院对该评估报告书的证据效力予以确认。本院对反诉原告泽镌公司主张搬离租赁厂房的机械设备拆装费、运输费203730元为其经济损失的事实予以认定。被告泽镌公司于2018年10月31日搬离租赁原告厂房并将所租原告的厂房、院落及办公室钥匙交还原告，原告退还被告泽镌公司钥匙押金5000元。被告赵辉认同其与被告泽镌公司存在财务混同并同意承担连带责任。 二、原告主张被告应交租金按租赁合同约定自2017年10月1日至2018年9月30日每年22万元，每二年递增10%，原告主张该租赁合同约定“为年一次性交清”的意思为租金22万元每年一交。被告对原告的该主张不予认可，认为自2016年10月1日至2018年9月30日租金二年共计22万元而不是每年22万元。原告提供其与被告赵辉的录音资料1份及证人刘亚勋的证言、其为被告赵辉出具的收款收据复印件1份（内容为：2016年10月1日至2017年9月30日租赁费22万元）予以证实。原告提供的录音资料中可以证实原告主张厂房租金每年22万元，被告并未否认，原告同意将被拆厂房面积租金减去，被告赵辉要求将被拆厂房加建否则厂房小、生产车间不够用，原告不同意被告赵辉加建的事实。证人刘亚勋出庭作证，其证言内容为：2016年6月30日，被告赵辉想要开一个型煤厂，让其帮他去原告厂房看能否开型煤厂，其说可以用，原、被告之间因房租问题没有谈成，第二天找原告谈房租，被告要求租金每年20万元，原告不同意，后又协商每年22万元，双方均同意，但双方订立书面合同时其未在场；当时被告租赁厂房时没有涉及有无规划手续的事情。原告对该证人证言无异议。被告对证人刘亚勋证言有异议，认为其与证人在其他法院有诉讼案件，属有利害关系，且其与原告签订合同时证人并不在现场，该证言不能作为证据使用。被告对原告出具的收款收据复印件不予认可，认为收据系由原告书写，该收据没有给被告。证人刘亚勋系被告租赁原告厂房的介绍人，虽与被告赵辉有诉讼案件，但其出庭作证并签署保证书，其证言与原告提供的录音资料、收据复印件能相互佐证，形成完整的证据链，故本院对原告提供的上述证据的证据效力予以确认，对原告主张的该事实予以认定。被告辩称租金自2016年10月1日至2018年9月30日二年租金共计22万元，按租赁合同约定租金年一次性交清，按照租赁交易习惯，被告支付原告2016年10月1日至2017年9月30日一年的租金11万元，被告一次支付原告租金22万元不符合常理，故被告所辩与实事实不符，本院依法不予采信。 本院认为，原告在历城区董家街道柿子园村XXX号的厂房及办公室未取得建设规划手续，其与被告泽镌公司于2016年8月1日签订的厂房租赁合同违反法律强制性规定，为无效合同。该租赁合同虽然无效，但被告泽镌公司自2016年10月1日占有使用原告的厂房、办公室至2017年10月31日，应当参照租赁合同约定的租金支付原告房屋占有使用费。2017年4月政府部门拆除原告房屋违建厂房1000平方米，该1000平方米厂房相应的占有使用费应予扣除。被告泽镌公司应付原告2016年10月1日至2017年5月1日的房屋占有使用费128333元（22万元÷3800平方米÷12个月×3800平方米×7个月），被告泽镌公司应付原告2017年5月1日至2018年9月30日的房屋占有使用费229649元（22万元÷3800平方米÷12个月×2800平方米×17个月），被告泽镌公司应付原告2018年10月的房屋占有使用费14860元（24.2万元÷3800平方米÷12个月×2800平方米×1个月）；综上，被告泽镌公司应支付原告房屋占有使用费共计372842元，被告已付22万元，应再支付原告房屋占有使用费152842元。被告赵辉与被告泽镌公司存在财务混同，被告赵辉应当对公司债务承担连带责任，原告要求被告赵辉在本案中承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。被告泽镌公司已交付原告承租房屋，原告要求被告泽镌公司腾房的诉讼请求，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。反诉被告李恒喜将未取得建筑工程规划许可证的房屋出租具有过错，反诉原告泽镌公司作为承租方，在租赁厂房时理应审查涉案房屋是否符合厂房租赁要求，相关手续是否齐全，其自身未尽合理的注意义务亦存在过错，双方应各承担50%的民事责任。反诉原告泽镌公司要求反诉被告赔偿经济损失111365元【包括机械设备拆装费、运输费101865元（203730元×50%）、鉴定费9500元（19000元×50%）】的反诉请求，本院依法予以支持；其余部分，本院不予支持。本院在确定被告应付原告房屋占有使用费时，已将被拆1000平方米房屋的使用费扣除，按被告实际占有使用的2800平方米计算，故反诉原告要求反诉被告返还被拆房屋占有使用费45067元的反诉请求，本院依法不予支持。反诉原告已将承租房屋交付给反诉被告，反诉被告已退还反诉原告钥匙保证金5000元，故本院对反诉原告要求返还该保证金的诉讼请求亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告山东泽镌清洁能源有限公司支付原告李恒喜房屋占有使用费152842元。 二、反诉被告李恒喜赔偿反诉原告山东泽镌清洁能源有限公司经济损失111365元。 上述二项相抵后，被告山东泽镌清洁能源有限公司支付原告李恒喜房屋占有使用费41477元，限被告山东泽镌清洁能源有限公司于本判决生效之日起十日内付清。 三、被告赵辉对被告山东泽镌清洁能源有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告李恒喜的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告山东泽镌清洁能源有限公司的其他反诉请求。 案件受理费4145元，由原告李恒喜负担2073元，被告山东泽镌清洁能源有限公司、赵辉负担2072元。反诉费5392元，由反诉原告山东泽镌清洁能源有限公司负担2696元，反诉被告李恒喜负担2696元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  钱 虎 人民陪审员  张炳华 人民陪审员  刘桂荣 二〇一八年十一月十五日 书 记 员  李 雪