湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初5686号原告：武汉市武昌殡仪馆，住所地武汉市武昌区雄楚大道楚平路。法定代表人：吴彪，该单位馆长。委托诉讼代理人：陈宇、魏欣桐，湖北勤宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：张涛，男，汉族，1976年7月14日出生，住武汉市武昌区，被告：胡金明，男，汉族，1989年2月22日出生，住安徽省巢湖市无为县，原告武汉市武昌殡仪馆与被告张涛、胡金明房返还原物纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，组成由本院审判员瞿汉春担任审判长，人民陪审员张明、吴小蕊参加的合议庭，于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宇、魏欣桐，被告张涛、胡金明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武汉市武昌殡仪馆向本院提出诉讼请求:1.判令被告张涛向原告支付房屋租金29400元；2.判令被告张涛、胡金明将洪山区武珞路692-1房屋腾退并还给原告；3.判令被告张涛、胡金明按40000元/月（大写：肆万元整）标准向原告支付房屋占有使用费，从2017年1月1日起支付至租赁房屋实际腾退之日止；4.本案诉讼费由上述两被告承担。事实和理由：位于武汉市洪山区武珞路692号房屋是原告依法管理的国有资产，原告系房屋产权单位，该房屋是1层系临街门面，产权建筑面积478.49平方米。2014年12月31日，原告与被告张涛签订《房屋租赁合同》，上述房屋中的一个自然间（编号692-1号），面积约85平方米出租给被告张涛，租金标准为4900元每月。租赁合同还约定乙方（张涛）将门面转让、分租的，或者乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方（原告）有权终止合同。租赁合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告张涛使用，被告张涛的房屋租金仅支付至2016年6月，至今拖欠2016年7月至2016年12月共计6个月的租金29400元。经原告调查发现，被告张涛在承租后为谋取暴利，未经原告同意擅自将案涉房屋转租给被告胡金明作为“上海生煎包店”经营使用，并与被告胡金明签订《房屋租赁合同》，租金标准高达12万每季度，每月4万元，转租期限至2020年11月27日。原告于2016年12月27日书面通知被告张涛终止合同，要求其在收到通知后15日内腾退房屋，并以公告方式通知租赁房屋使用人胡金明，要求其在2016年12月31日腾退租赁房屋。然而，被告收到通知后仍占有房屋拒不退还，给原告管理的国有资产造成重大经济损失。为此，为维护自身合法权益，现向贵院提起诉讼，请判如诉求。被告张涛辩称，我方租赁涉案门面长达十年，而我的经营模式一直是这样的，而在租赁的十年之间，原告并没有对我的经营模式提出异议，只是在要与我解除合同时才提出异议，并且我是先与殡仪馆签的长期合同，后进行门面装修，合同特别规定，如遇门面拆迁，可以协商解决。至于原告提出的转租违约，十年之间我方一直都是如此，而原告一直没有提出异议。被告胡金明辩称，从2015年11月开始，我与张涛进行合作，之前的事情我不清楚。在2016年11月左右，我看到门面上贴有公告说明房屋租赁到期，公告说明是武昌殡仪馆没有合法的房屋租赁手续，后张涛去协商后和我表示年前不会动门面。房屋方面我只负责经营，其余都由张涛负责。当事人围绕诉请向本院提交了证据，本院组织原被告进行了质证，对当事人无异议的证据《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《房屋租赁合同》2份、工商登记材料、照片一组、通知和签收单、本院依法予以采信。对当事人有争议的证据，本院认定如下：个人情况说明与门面诉求，系被告张涛自行制作，不符合证据的构成要件，对该两份证据均不予采纳。本院经审理查明，位于武汉市洪山区武珞路692号房屋是原告依法管理的国有资产，原告系房屋产权单位，该房屋是1层临街门面，产权建筑面积478.49平方米。2014年12月31日，原告与被告张涛签订《房屋租赁合同》，上述房屋中的一个自然间（编号692-1号），面积约85平方米出租给被告张涛，租金标准为4900元每月。租赁合同还约定乙方（张涛）将门面转让、分租的，或者乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方（原告）有权终止合同。租赁合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告张涛使用，被告张涛的房屋租金仅支付至2016年6月，至今拖欠2016年7月至2016年12月共计6个月的租金29400元。原告于2016年12月16日以公告方式粘贴于案涉门面要求其在2016年12月31日腾退租赁房屋。2016年12月27日，原告通知被告张涛案涉门面不再续租，租赁合同于2016年12月31日终止履行；并于收到通知之日起15日内腾退房屋，缴清截止至2016年12月的租金。被告于2016年12月28日收到通知后仍占有房屋拒不退还。另查明，被告张涛在承租后，未经原告同意擅自将案涉房屋转租给被告胡金明，双方签订《房屋租赁合同》，租金为每月4万元，租赁期限自2015年11月28日至2020年11月27日。后胡金明向武汉市洪山区工商行政管理和质量技术监督局珞南工商质监所申请个体工商户登记,实际经营该店铺。本院认为,本案的争议焦点是两被告是否应向原告返还租赁物及房屋占用费的计算标准。原告与被告张涛签订于2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该租赁合同未约定租赁期限，根据《合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告与被告张涛在租赁合同中未约定租赁期限，且未就租赁期限达成补充协议，是为不定期租赁合同。原告于2016年12月27日通知被告张涛案涉门面不再续租，租赁合同于2016年12月31日终止履行；并于收到通知之日起15日内腾退房屋，缴清截止至2016年12月的租金。原告在解除合同时已提前通知并给与被告张涛合理期限腾退。对于不定期租赁合同，不存在剩余租赁期限的问题，承租人与次承租人签订的转租合同虽未经出租人的同意，但转租合同的租赁期限不存在超过承租人的剩余租赁期限异议期，故转租合同亦有效。因出租人与承租人的租赁合同已于2016年12月31日解除，双方权利义务终止，此时，被告张涛丧失租赁权，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，是为构成对所有权人即原告房屋的无权占有，出租人可以依据物权请求权要求其返还租赁物。而被告胡金明与被告张涛签订的租赁合同虽有效，但转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而终止，其转租合同效力亦不得对抗原告作为出租人的物上请求权，对于次承租人其实际占有该租赁物的合法依据丧失，是为无权占有，应向出租人返还租赁物。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告作为所有权人，可以向承租人张涛及实际占有人胡金明主张返还租赁物。另对于次承租人与承租人间的转租合同纠纷因不属于本案审理范围，其可另案起诉。针对争议焦点2，原告要求按照两被告签订的租赁合同支付占用费。本院认为，根据《物权法》第一百一十八条“国家所有或者国家所有集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。”原告要求被告支付占用费符合法律依据。因双方均未向法院申请案涉房屋的市场租赁价格的鉴定，本院认为，在本案中，原告将房屋出租给被告张涛的租金为4900元每月，被告张涛转租给被告胡金明的租金为4万元每月，原告与被告张涛合同解除后，被告张涛此时已无租赁权，其非法占有期间由被告胡金明实际占有涉案房屋并经营，被告张涛所收取的租金为不当得利所得，故原告在与被告张涛解除后的可期待利益可参照被告张涛不当得利之利益。本院在公平及诚实信用原则基础上，参照转租合同的租金标准，酌情认定被告胡金明（实际占有人）按照每月租金4万元的租金标准向原告支付房屋占有费。原告于2016年12月27日通知被告腾退，被告租赁合同期限于2016年12月31日到期，并合理要求15日的腾退期，故占用费按每月4万的标准，自2017年1月16日计算至腾退之日止。另被告张涛在租赁期间，经双方当事人确认尚有2016年7月至2016年12月期间的租金共计29400元未支付给原告，根据《合同法》第二百一十二条的规定承租人应支付租赁期间的租金。被告张涛应向原告支付租赁期间的租金29400元，故对原告主张的要求被告张涛支付租金29400元的诉讼请求予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，判决如下：一、被告张涛、胡金明于本判决生效之日起十日内向原告武汉市武昌殡仪馆腾退位于武汉市洪山区武珞路692-1房屋二、被告张涛向原告武汉市武昌殡仪馆支付租金29400元；三、被告胡金明按每月4万元的标准向原告武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有费，自2017年1月16日起支付至实际腾退之日止；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述三项内容，被告于本判决生效之日起十日内自动向原告履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1916元（原告预交958元），由被告张涛与被告胡金明各负担一半。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  瞿汉春人民陪审员  吴小蕊人民陪审员  张 明二〇一八年十一月二十日法官助理董曼书记员徐义佳