广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初12780号原告：刘剑，男，1989年11月11日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，委托诉讼代理人：王一帆，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴璇，广东俭德律师事务所律师。被告：代红涛，男，1982年2月14日出生，汉族，住河南省襄城县，委托诉讼代理人：郑俊谦，广东南天星律师事务所律师。原告刘剑诉被告代红涛租赁合同纠纷一案，原告于2018年8月14日向本院起诉，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘剑的委托诉讼代理人王一帆，被告代红涛的委托诉讼代理人郑俊谦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘剑向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金及服务费204,000元及违约利息165,240元（截至2018年6月20日，逾期利息详见计算表）；2.原告因本案诉讼支出的律师费35,000元、差旅费及诉讼费用由被告承担；3.解除原、被告之间的租赁合同。事实与理由：由于经营需要，2016年6月20日，被告与原告签订了《盛景汇生活广场租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），合同约定：被告租赁原告位于盛景汇生活广场四层401号的房产，租赁期限为5年，自2016年4月20日起至2021年4月19日止，租金及服务费共计每月为12,000元（次年起每月为12,705元，详见合同）；同时，被告应在签订合同之日向原告交纳2个月租金及服务费共计24,000元作为保证金；由于与房地产开发商协商问题，该费用实际于2016年10月20日开始收取；被告延迟支付租金及服务费或其他应缴费用的，视为违约，应向原告支付每日0.3%的滞纳金。双方签订合同后，被告仅向原告支付了3个月的租金及服务费，自2017年1月20日起，被告多次以资金周转困难为由推诿延付租金及服务费。经原告多次催讨，但被告一直拒绝支付。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告代红涛辩称，一、原告诉请的第1项诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告所陈述的事实不全面，被告补充如下主要事实：1.本案的租赁物属于住宅用地，从原告提供的房产证所登记的用途为住宅，但本案中是用于红酒会所之用，属于商业用途；同时，合同约定租金和保证金的内容，其中从2016年4月20日至2021年4月19日期间的月租金为6,000元及每月服务费为6,000元。双方有对服务费进行相关的约定，即涉案合同第11条及第34条约定的内容，属于原告为被告提供的部分服务；2.在实际的租赁过程中，原告也应当为被告处理其他租户的相关事项及为被告客户提供乘坐电梯等服务。原告在整个租赁过程中并没有为被告提供相应的服务，导致被告在整个经营阶段无法正常经营，因此原告主张服务费没有事实及理由，同时对被告也不公平；二、本租赁合同的效力，被告认为属于效力待定，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定的内容，住宅用户的业主不能违反法律及管理规定，将住宅用房改为商业用途要经过利害关系人的同意，本案中，原告没有经过利害关系人的确认。同时根据涉案合同第35条和第36条约定内容，因为所租赁的物业安装了门禁，非本住宅用户是无法正常通行，本案中被告经营的会所并不能在正常营业时间进入会所，在非正常营业时间更不能正常营业；另外，原告也未能及时反馈被告在四楼空中花园摆放的桌椅等情况被其他业主及住户投诉，因此，应当是原告违约在先，故被告不同意向原告支付违约利息；三、对于原告诉请的律师费、差旅费，被告认为本案律师费不应当由被告承担，且原告所提供的委托代理合同中所约定的代理事项及代理期限并不明确，即使是被告违约，合同中也没有约定律师费、差旅费由被告承担；四、被告同意解除双方签订的《租赁合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述和提交的证据，认定事实如下：原告提交的《商户物业管理服务协议》（以下简称：商户服务协议）显示，2015年11月19日，被告与案外人东莞市尚佳物业管理公司（以下简称：东莞尚佳公司）共同签订了一份《商户服务协议》，协议约定：由被告租用位于东莞市××盛景××生活广场××房（建筑面积239.72平方米），由被告经营财伙俱乐部品牌红酒会所，双方约定物业管理费标准为每平方米每月为6元，租赁期限为5年，自2016年4月20日至2021年4月19日止。依据原告提交的《不动产权证书》显示，原告与案外人刘恒美购买了该房产，并于2017年11月24日取得《不动产权证书》[证号为：粤（2017）东莞不动产权第0287297号、第0287299号]。2016年6月20日，被告重新与原告签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告将位于东莞市××盛景××生活广场××号的房屋（建筑面积为239.72平方米），出租给被告作为红酒会所之用；租赁期限为5年，自2016年4月20日至2021年4月19日止；租金及服务费（第一年至第二年即自2016年4月20日起至2018年4月19日期间每月租金6,000元、服务费6,000元，共计12,000元；第三年即自2018年4月20日起至2019年4月19日期间每月租金6,352.5元、服务费6,352.5元，共计为12,705元；第四年即自2019年4月20日起至2020年4月19日期间每月租金6,712.5元、服务费6,712.5元，共计为13,425元；第五年即自2020年4月20日至2021年4月19日期间每月租金7,071.5元、服务费7,071.5元，共计为14,143元）；被告于每月25日前按照上述约定的租金及服务费标准向原告支付下月租金、服务费；被告于本合同签订之日，向原告缴纳数额相当于2个月租金及服务费的租赁保证金24,000元；被告迟延向原告支付租金及服务费或者迟延支付管理公司综合服务费及其它应缴费用的，视为违约。自逾期之日起，每日额外向原告或者管理公司等支付所欠缴金额0.3%的滞纳金。逾期30日仍未能足额缴足的，原告有权单方解除本合同，收回该房产，被告的租赁保证金不予退回，并向原告支付3个月租金作为违约金；若原、被告违反合同的约定，未能按照合同的约定履行其义务而引起诉讼，违约方应承担守约方因处理本协议纠纷所产生的诉讼费用、律师费、差旅费等一切费用。原、被告签订上述《租赁合同》后，原告向被告提供了租赁的房屋供其开办红酒会所，依据原告提交的《中国农业银行转账回单》及微信聊天记录显示，被告后仅于2016年11月17日、2017年4月7日、2017年5月9日、2017年6月22日各向原告支付了12,000元、24,000元、12,000元及12,000元，合计支付了60,000元，原告主张上述60,000元是被告向其支付了自2016年4月20日至2016年9月19日的租金及服务费共计60,000元。后被告再没有向原告支付租金及服务费。另查，原告为涉案租赁合同纠纷委托了相关律师代为诉讼，为此支出了律师费35,000元，并提交了《委托代理合同》及律师费发票予以证明。2018年8月14日，原告诉至本院，诉请要求被告向其支付租金及服务费204,000元（自2017年1月20日至2018年6月20日止，共17个月，每月12,000元）及违约利息，并承担律师费35,000元及差旅费，同时请求解除双方的租赁合同关系。庭审中，原、被告双方均同意解除涉案《租赁合同》，原告自愿撤回要求被告承担差旅费的诉请。本院认为，本案为租赁合同纠纷。对于本案租赁合同的效力问题，由于涉租赁房屋已办理《不动产权证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告双方签订的《租赁合同》依法应认定为合法有效。被告主张涉案租赁房屋为住宅用途，其租赁用于办理红酒会所之用是作为商业用途使用，改变了涉案租赁房屋的用途，主张该租赁合同效力待定，没有充分的法律依据，本院不予采信被告的上述主张。对于原告解除租赁合同问题，由于本院确认上述《租赁合同》合法有效，原、被告应按照《租赁合同》的约定履行自己的义务。在本案中，被告自2017年1月20日开始没有向原告交纳租金及服务费，至2018年6月20日止，已达17期，由于合同明确约定“被告迟延向原告支付租金及服务费或者迟延支付管理公司综合服务费及其它应缴费用的，视为违约……逾期30日仍未能足额缴足的，原告有权单方解除本合同……”，原告诉请要求解除其与被告之间的《租赁合同》关系，于法有据，同时被告也同意解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十七条的规定，本院予以准许，本院确认双方的租赁合同关系已于2018年9月18日解除。对于原告诉请的租金及服务费，由于双方对租金及服务费的支付标准已在《租赁合同》中有明确约定，原告诉请被告拖欠其租金及服务费共计204,000元（自2017年1月20日至2018年6月20日止，共17个月，每月12,000元），于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告应向原告支付上述期间的租金及服务费共计204,000元。对于原告诉请的违约金，由于合同明确约定：“被告迟延向原告支付租金及服务费……，视为违约；自逾期之日起，每日额外向原告或者管理公司等支付所欠缴金额0.3%的滞纳金；逾期30日仍未能足额缴足的，原告有权单方解除本合同，收回该房产，被告的租赁保证金不予退回，并向原告支付3个月租金作为违约金”。在本案中，由于被告逾期30日没有交纳租金及服务费，原告已诉请要求解除合同，因此依据上述的约定，被告应向原告支付3个月的租金及服务费即36,000元作为违约金。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。对于原告诉请的律师费，由于合同约定：“若原、被告违反合同的约定，未能按照合同的约定履行其义务而引起诉讼，违约方应承担守约方因处理本协议纠纷所产生的诉讼费用、律师费、差旅费等一切费用”。在本案中，由于被告违约，导致原告向本院提起诉讼，为此支出了律师费35,000元，有提交的《委托代理合同》及律师费发票为据，本院予以确认，故原告诉请要求被告支付律师费35,000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘剑与被告代红涛签订的《盛景汇生活广场租赁合同》已于2018年9月18日解除；二、限被告代红涛于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘剑支付租金及服务费204,000元（自2017年1月20日起计至2018年6月20日止，共计17个月，每月12,000元计算）；三、限被告代红涛于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘剑支付违约金36,000元；四、限被告代红涛于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘剑支付律师费35,000元；五、驳回原告刘剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,682元(原告已预交），由原告刘剑负担1,177元，被告代红涛负担2,505元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  魏万能二〇一八年十一月二十二日书记员  林安花