广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3234号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司，住所地广东省广州经济技术开发区青年路329号301之69房，统一社会信用代码91440116061129676U。负责人：谭志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭耀森，该公司职员。被告：郑则强，男，1975年1月18日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：李丽华，女，1978年10月28日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，系被告郑则强的妻子。第三人：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室，统一社会信用代码91440101698654160R。法定代表人：郑重，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司（以下简称“雅居乐物业公司”）与被告郑则强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年8月2日公开开庭进行了审理。因案情复杂且需追加当事人参加诉讼，本院于2018年9月5日依法作出（2018）粤0112民初3234号《民事裁定书》，裁定本案转为普通程序审理，于2018年9月7日依法追加广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称“雅恒公司”）作为本案第三人参加诉讼，并于2018年11月7日适用普通程序公开开庭进行审理。原告雅居乐物业公司的委托诉讼代理人谭耀森、被告郑则强及其委托诉讼代理人李丽华、第三人雅恒公司的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅居乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.郑则强按每月742.66元的标准向雅居乐物业公司支付自2016年12月起至2017年3月的物业管理费2588.47元；2.郑则强承担本案全部诉讼费用。事实和理由：雅居乐物业公司受托为富春居小区提供物业管理服务，郑则强是该小区K-02栋1201房（即悦然四街8号1201房）的业主，该房屋的建筑面积为172.7121平方米，为电梯高层住宅。依据双方《前期物业管理服务协议》第八条第二项约定，物业服务费为每月4.3元/平方米，郑则强每月需支付物业服务费742.66元。自2016年12月起至2017年3月止，郑则强无故拖欠物业管理服务费4个月，共计2588.47元，期间雅居乐物业公司多次催缴，郑则强至今未支付。郑则强辩称，雅居乐物业公司所诉期间案涉房屋不具备收楼条件，一直在整改。2016年12月9日就K2栋01户型入户门处走道宽度与购房合同严重不符问题向12345投诉。于2016年12月13日，2017年1月10日、1月16日、5月11日，集体向雅恒公司及雅居乐物业公司提出拒绝收楼要求整改。雅恒公司及雅居乐物业公司均签字处理。消防通道不达标，巨大火灾安全隐患，影响装修建材家具的搬运，经业主代表多次沟通，2017年6月期间仍在整改。郑则强因生活所需不得已收楼，当时物业对01户型业主的2016年12月16日至2017年4月1日期间的管理费没有收取。整改期间的物业管理费不由业主承担。经审理查明：郑则强（乙方、买方）与雅恒公司（甲方、卖方）于2015年5月8日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买雅居乐富春居自编号K-02栋12层1201号房，房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）悦然四街8号（K-02栋）1201房（以下简称“案涉房屋”），房屋面积171.2016平方米。第五条物业服务，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日为止。物业服务费详见《雅居乐富春居各项收费标准》。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理，3.按本合同附件六中有关约定负责更换。《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件六约定装饰、设备标准。附件七补充协议第八条第2点约定，乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务。修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿。郑则强等业主收到雅恒公司的收楼通知后，于2016年12月13日、2017年1月7日向雅恒公司及雅居乐物业公司递送了业主联名签署的《拒绝收楼告知书》，主要内容为：1.收楼中雅恒公司未出示相关交楼文件；2.K1K2K3栋01户型入户门外走道实际宽度只有1.08米与图纸标示的不符……。2017年1月10日，雅恒公司召开业主代表沟通会议，并向K1-K3栋业主作出《科学城（富春山居）项目K1-K3有关事宜的回复》，回复内容为：1.01户型公共部分在工程设计上，此位置设有消防箱。我司考虑到此项目为高端品牌，在装饰设计上对消防箱进行了装饰装修（全封闭暗门）处理，主要是考虑到业主进出家门，门口有一凸出的消防箱，且有的业主家里孩子小，存在碰头伤人的隐患。但这样一来，使得部分业主觉得封闭消防箱后走道变窄了，要求恢复原样。就此问题，我司愿意为提出异议的业主拆除此部分的装饰，恢复原样。恢复后，墙砖由于新旧可能会有色差，还请业主理解。郑则强还于2016年12月29日就入户门外走道宽度的问题通过12345微信公众号投诉，2017年2月20日，广州开发区建设和环境保护局回复称开发商没有违反预售管理的相关法律法规，预售合同所附图纸均沿用规划许可批准图纸，规划部门予以验收通过，表明建筑物现状符合规划要求，如有异议，请向规划部门征询；违反合同约定属于民事法律管辖范畴，如协商不成可通过司法途径解决；存在消防安全隐患可向公安消防部门查询反映。回复函中附有雅恒公司于2017年1月22日向广州开发区国土资源与规划局作出的情况说明，说明内容与上述《科学城（富春山居）项目K1-K3有关事宜的回复》内容基本一致。2017年5月11日，业主代表向雅恒公司递交了《科学城（富春山居）项目K1-K3栋01户型公共走道整改的回复》，记载：贵司于2017年1月10日就富春山居K1-K3栋有关事宜回复中，同意01户型的公共走道按原设计图纸恢复原样。并于2017年3月在K2-1901房将公共走道按图纸恢复后的样板实物。由于贵司当时不同意对裸露的消防箱和消防立管作装饰处理，只同意由业主自行统一装饰处理。故于2017年3月16日由业主代表将同意01户型公共走道整改方案的业主名单交物业公司，并通知有关业主亲自签名同意确认。2017年4月18日，贵司集团总部黄奉潮先生到K1-K3栋现场，认为消防箱、消防立管裸露影响项目的档次，亦存在安全隐患，同意业主提出的对消防箱、消防立管由贵司装饰的要求。4月29日在K1栋1801房的公共走道出现新的方案。经业主讨论，认为消防箱按K2-1901的样板方案调整，消防立管按照K1-1801用瓷砖装饰处理。消防箱上下留空的位置由业主自行统一装饰处理。雅恒公司提交了案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《客户受电工程竣工检验意见书》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州雅居乐科学城项目三期8#、9#组团信报箱工程邮政报刊投递服务协议书》，拟证明案涉房屋在合同约定的收楼时间前已经符合交楼条件。郑则强对上述证据均无异议，但主张其拒绝收楼的主要原因为入户门楼道过窄，有消防安全隐患及影响家具搬运，故需要整改。2017年5月1日，郑则强与雅居乐物业公司（原名称为雅居乐物业管理服务有限公司广州开发区分公司）签订《前期物业服务协议》并于当日办理收楼手续。《前期物业服务协议》约定雅居乐物业公司为案涉房屋及配套设施设备、相关场地提供物业管理服务。庭审中双方确认案涉房屋缴纳物业服务费的标准为4.3元/平方米/月，房屋面积为172.7121平方米。郑则强已缴纳了2017年4月1日之后的物业管理费，郑则强所主张的入户消防箱及消防立管的整改于2017年8月底完成。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《前期物业服务协议》《拒绝收楼告知书》《科学城（富春山居）项目K1-K3有关事宜的回复》《科学城（富春山居）项目K1-K3栋01户型公共走道整改的回复》《业主文件/钥匙签收表》等证据及当事人陈述等予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为郑则强主张的入户门楼道过窄需要整改能否作为拒绝收楼及拒交物业服务费的抗辩理由。虽然雅恒公司通知收楼之时，案涉楼盘已经满足了《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定条件，但合同第十六条交付时的验收条款中约定了对业主在收楼验收期间提出异议的处理程序。本案已查明包括郑则强在内的众多业主在合同约定的收楼期限前已向雅恒公司递交了《拒绝收楼告知书》，以书面形式提出了异议。《科学城（富春山居）项目K1-K3栋01户型公共走道整改的回复》亦记载了业主就01户型入户消防箱及消防立管拆改装饰问题与雅恒公司的协商过程，且有《拒绝收楼告知书》《科学城（富春山居）项目K1-K3有关事宜的回复》等证据予以佐证，本院对该回复的内容予以确认，即在2018年4月期间，业主与雅恒公司基本确定了最终的整改方案。郑则强提交的《拒绝收楼告知书》等证据也证明，包括郑则强在内的众多业主均指称包括案涉房屋在内的K1-K3栋01房户型的入户通道确实存在过窄的问题，故郑则强在交房验收时提出的整改要求存在一定合理性。庭审中双方也确认雅恒公司确实就01房业主提出的问题进行了整改，并于2017年8月底整改完毕。综上，本院认为从雅恒公司向郑则强发出收楼通知至入户消防箱及消防立管整改方案确定的期间，属于郑则强就案涉房屋交付验收的合理异议期间，在雅恒公司提出整修方案之前，郑则强拒绝收楼并无不当。郑则强在该期间并无接收房屋并享受雅居乐物业公司的服务，故雅居乐物业公司要求郑则强支付该期间的物业管理费本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  臧玉林人民陪审员  廖雄伟二〇一八年十一月二十三日法官助理钟陈书记员姚春华