河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0523民初1955号原告（案外人）：刘俊连，女，现住汤阴县。委托诉讼代理人：侯海新，河南大正永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢潇然，河南泰豫恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南亚元实业有限公司，住所地汤阴县长虹路**。法定代表人：刘武远，该公司董事长。委托诉讼代理人:司文才，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘梦，女，该公司员工。第三人（被执行人）：汤阴县房地产开发有限责任公司，，住所地汤阴县城关镇食品工业园工横二路东段法定代表人：孙富荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵敬丽，女，该公司员工。原告刘俊连与被告河南亚元实业有限公司（以下简称亚元公司）、第三人汤阴县房地产开发有限责任公司（以下简称汤房公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告刘俊连及其委托诉讼代理人侯海新、卢潇然，被告亚元公司的委托诉讼代理人司文才、刘梦、第三人汤房公司的委托诉讼代理人赵敬丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊连向本院提出诉讼请求：1、判令停止对原告购买的位于汤阴县普罗圣堡商住小区8号楼1单元10层1001商业用房的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年4月3日原告刘俊连与第三人汤房公司签订了《商品住宅定购协议》；同日原告与汤阴县汤房物业服务有限公司签署了《前期物业管理服务协议》、《住宅（商业）装修管理服务协议》、《消防安全责任书》和《业主临时管理公约》，原告已于2016年4月3日付清498059元的房款，购买了第三人汤房公司开发的普罗圣堡商住小区8号楼1单元10层1001号房，缴纳了物业费、简单装修后原告入住该房屋至今。2016年8月16日汤阴县人民法院作出了（2016）豫0523民初1711号民事裁定，查封了原告位于汤阴县××小区××楼××单元××房屋××套，原告于2018年6月20日向汤阴县人民法院提出执行异议申请，汤阴县人民法院于2018年6月28日作出（2018）豫0523执异62号执行裁定，驳回原告的异议申请。（2018）豫0523执异62号执行裁定把非由于原告的原因致使没有进行预登记、网签、缴纳契税过错认定为原告过错，认定事实与客观事实情况严重不符，适用法律错误；忽视原告已经交付足额房款，已经属于合法占有，已经正常交付入住并且已经缴纳相关物业费用所享有的物权期待权，而原告物权期待权的债权优先于被告的普通债权，该裁定是错误和应当予以纠正的。原告现在居住的房屋依法应当归原告所有，原告享有足以排除被告对该房屋的保全和执行措施的民事权益。被告河南亚元实业有限公司辩称，1、在法院查封之前汤房公司没有将案涉房屋卖给原告。2、原告在法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。3、原告实际没有支付购房款。4、因原告自身原因为办理备案登记（网签），导致法院查封，自身存在过错。5、在查封前原告没有合法占有案涉房屋。6、案涉房屋不是原告名下唯一房屋。7、原告对自己的主张应承担举证责任。8、原告对案涉房屋不享有所有权。原告对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利，应驳回原告的诉讼请求。第三人汤阴县房地产开发有限责任公司述称，1、法院在查封时仅到房管部门办理查封手续，未到现场进行勘验，没有制作查封房产当事人笔录等手续，导致本案发生；2、亚元公司三次提出查封异议时，未提出异议不能作为对抗善意第三人的理由；3、当时因亚元公司超标的查封资产价值远远超过诉讼金额，所以在查封异议时未明确提出；4、2016年8月查封后，直到2017年8月才勘验现场，仅对房屋装修情况勘验现场，而没有注明销售情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告亚元公司与第三人汤房公司合同纠纷一案，本院在审理过程中，亚元公司于2016年8月16日向本院提出财产保全申请，请求冻结汤房公司银行存款29906413.30元或查封在汤阴普罗圣堡商住小区待售房产面积15000平方米。本院经审查并要求亚元公司提供担保后，于2016年8月16日作出（2016）豫0523民初1711号民事裁定，冻结汤房公司银行存款29906413.30元，或查封汤房公司在汤阴普罗圣堡小区待售房产面积15000平方米（具体详见查封清单）。其中包括本案所涉8号楼1单元10层1001号（1-10-1）房产。原告刘俊连向本院提出执行异议申请，请求依法撤销本院（2016）豫0523民初1711号民事裁定书对中对其房产的查封，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2018年6月28日作出（2018）豫0523执异62号执行裁定书，驳回案外人刘俊连的异议请求。另查明，原告刘俊连（××）与第三人汤房公司（出卖人）签订《商品住宅定购协议》载明签约时间为2016年4月3日，协议内容约定：一、××于2016年4月3日自愿购买位于汤阴县××路西段，汤房普罗圣堡商住小区8栋1单元10层1001号房，建筑面积161.11平方米，单价为（人民币）每平方米3091.42元，总金额（人民币）：肆拾玖万捌仟零伍拾玖元整，小写：（￥498059.-）。自愿交意向金498059.-元。二、付款方式1、一次性付款：出卖人通知签订商品房买卖合同3日内。××将全部房款大写：肆拾玖万捌仟零伍拾玖元整，小写：（￥498059.-），一次性付清。五、签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，案外人对执行标的（即涉案房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实践掌握的标准，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案讼争房产系房地产开发公司开发的商品房，原告与第三人签订了《商品住宅定购协议》，该协议虽具有合同性质，但综合分析该协议的内容，不符合《商品房销售管理办法》关于书面商品房买卖合同内容的规定，且该协议第五条约定“签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废”，关于本案所涉房产的买卖应认定为未签订合法有效的书面商品房买卖合同，原告刘俊连认可其名下登记有在宸玉嘉府1号楼6单元4楼东户房产。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生法律效力。本案所涉房产未在房管部门进行预登记、网签、缴纳契税。因此，原告刘俊连购买涉案房产的情形不具备上述第二十九条所规定的三个条件，本案所涉房产的所有权未转移给原告刘俊连。因此，原告刘俊连对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告刘俊连要求停止对汤房普罗圣堡商住小区8栋1单元10层1001号房产的强制执行，并解除对该房产的查封措施的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下:驳回原告刘俊连的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘俊连负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审 判 长  王小勇审 判 员  赵 丽人民陪审员  梁会玲二〇一八年十一月九日书 记 员  杨 川