福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初6704号 原告：福州市鼓楼区闽发西湖广场小区业主委员会，住所地：福州市湖滨路78号闽发西湖广场。 负责人：陈欣欣,主任。 委托诉讼代理人：陈硕，福建吴浩沛律师事务所律师。 被告：于金海,男，汉族，1971年7月11日出生，住福州市鼓楼区。 第三人：福州鑫海物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区温泉街道东大路150号恒裕大厦2层03店面。 法定代表人：于金海 原告福州市鼓楼区闽发西湖广场小区业主委员会与被告于金海、第三人福州鑫海物业管理有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈硕到庭参加诉讼，被告于金海，第三人福州鑫海物业管理有限公司经本院公告传唤，公告期届满未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：一、原、被告之间所签订的两份《承包经营协议书》及一份《补充协议书》均已终止，原告有权收回该三份协议所涉及的停车场的经营与管理权；二、判令被告立即向原告支付承包金589600元及其逾期付款利息66368元，合计本息655968元（承包金计至2017年7月31日止，逾期付款利息按银行同期同类贷款利率计算，暂计至2017年7月31日，以后的利息按银行同期同类贷款利率计算至被告实际付清之日止）； 三、判令被告立即向原告支付垫付的电费85775元及其逾期付款利息13147元，合计本息98922元(电费计至2017年7月31日止；逾期付款利息按银行同期同类贷款利率计算，暂计至2017年7月31日，以后的利息按银行同期同类贷款利息计算至被告实际付清之日止）； 四、判令被告立即向原告支付办公室房租35900元及其逾期付款利息5815元，合计本息41715元（房租计至2017年7月31日；逾期付款利息按银行同期同类贷款利率计算，暂计至2017年7月31日，以后的利息按银行同期同类贷款利息计算至被告实际付清之日止）； 五、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由： 2011年9月20日与9月21日，福州市鼓楼区湖广场小区业主委员会（改选前的第一届业委会）与被告于金海分别签订两份停车场《承包经营协议书》，2011年9月23日双方又针对其中的2011年9月20日的外部停车场《承包经营协议书》签订一份《补充协议书》。 该三份协议书约定：原告将福州市鼓楼区湖广场小区的内部及外部停车场（均在小区红线范围内）承包给被告经营。其中，外部停车场的承包期限为3年，自2011年9月20日至2014年9月19日，到期后原承包经营协议顺延，新业主委员会成立，本合同自动终止；外部停车场的承包金为：2014年9月19日前每月6500元，2014年9月19日后递增1000元为每月7500元。内部停车场的承包期为5年，自2011年9月21日签订合同后，甲方（原告）同意让乙方（被告）适时收取经营权，并按收取经营权后开始计算期限，新业主委员会未成立前，原承包商同等条件优先承包；内部停车场的承包金为每月12000元。两份《承包经营协议书》均约定：如乙方（即被告）逾期支付承包金超过5日的，甲方（原告）有权单方面解除协议,没收押金，收回停车场。 该三份协议签订后，被告于2011年9月20日接管了外部停车场，于2014年7月接管了内部停车场，并在没有得到原告许可的情况下，擅自通过其担任法定代表人的本案第三人——福州鑫海物业管理有限公司从事经营管理活动，并向小区业主收取停车费。被告还租用了原告的办公室作为办公场所。可是，被告在接管后，分别从2015年1月与2月起，就拖欠不交内外停车场的承包金，甚至连水电费都是由原告垫付的，也不缴纳办公场所的租金。小区的业主，以及小区业主自发成立的福州闽发西湖广场小区管委会（以下简称“小区管委会”）曾多次要求被告缴纳承包金及水电费等费用，并要求被告退出所霸占的停车场，甚至向贵院起诉，但由于小区管委会并非小区的业委会，被贵院以“原告主体不适格“为由”驳回了起诉。管委会上诉后，二审法院仍维持原判。（参见（2016）闽0102民初5499号民事裁定书、（2017）闽01民终726号民事裁定书）。 虽然管委会败诉，但本小区广大业主并未放弃收回停车场的努力，而是强烈要求被告退出停车场。为响应民意，为捍卫本小区全体业主的合法权益，本小区在鼓楼区房管局、街道、社区的帮助下，于2017年6月7日重新成立福州市鼓楼区湖广场小区的第二届业主委员会。在业主大会会议上，业主通过表决同意本业主委员会有权“代表全体业主依法行使诉讼权力”，“小区停车场权益纠纷，业委会（或部分业主代表）代表全体业主依法行使诉讼权力”。 原告在重新成立后，即着手解决停车场权益纠纷，不仅着手准备起诉，还通过社区、辖区派出所与被告交涉，动之以情，晓之以理，通知被告解除、终止承包协议，并要求其限期交还停车场，并支付拖欠多年的承包金及水电费等费用。但被告在收到通知后，仍置若罔闻，一方面承认自己应该还这笔钱，另一方面却又拖延不退还停车场，也不归还任何欠款。 在多次通牒、沟通均无果的情况下，不得已，本小区于2017年7月31日，采取自力救济手段收回内、外停车场及租给被告的办公用房，被告却对此行为进行无理阻挠，拒不撤出相关人员，并坚持认为承包协议尚未到期，原告无权收回场地。 综上所述，原、被告所签订的三份协议中，其中2011年9月20日所签订的外部停车场《承包经营协议》及其《补充协议书》约定的承包期限为三年，期满后可顺延到新业主委员会成立，本合同自动终止。而今，新的业主委员会已经成立，并经过业主大会决议授权原告行使诉讼权力收回停车场，实质就是由原告自行管理停车场。因此，该合同约定的终止条件已经成就，该两份协议已终止。同时，原告也向被告发出了相关终止合同的通知，要求被告退还停车场，支付承包金及水电费等费用。而2011年9月21日所签订的内部停车场《承包经营协议》虽未到期，但被告长期拖欠租金及水电费不交，其行为已经构成了严重违约，依据该《承包经营协议》第三条第4款“乙方逾期支付承包金超过5日的，甲方有权单方面解除协议没收押金，收回停车场”的约定，原告也有权单方行使合同解除权，而且原告实际也已经向被告发出了解除该份合同的通知，被告也收到并知悉了该通知的内容，故该《承包经营协议书》应视为已被解除。（外部停车场同样也存在着被告拖欠承包金超过5日的情况，因此，即便外部停车场的《承包经营协议》及《补充协议》的期限未到，原告也有权解除该两份协议，从而终止合同关系。） 依据《合同法》第91条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”之规定，原被告之间所签订的三份协议书均已终止，原告有权收回三份协议书所涉及的停车场的经营与管理权。同时，被告拖欠承包金及水电费等费用的行为已经构成严重违约，应承担违约责任，即便该三份协议书的承包经营期限均未届满，原告也有权单方解除合同，且原告也已经履行了通知被告解除合同的义务，该解除合同的行为合法有效。合同被解除或者终止之后，被告仍应向原告支付所拖欠的承包金、水电费、房租等费用。 被告未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年9月20日，原告作为甲方、于金海作为乙方，双方签订《福州市鼓楼区湖广场小区停车场承包经营协议书》，约定甲方承包给乙方经营和管理的停车场位于鼓楼区湖广场小区红线范围内，属于业主共同所有停车场，承包期限3年，自2011年9月20日至2014年9月19日止。承包期满时，双方若有继续承包的意向，应当另行签订书面合同，未签订书面合同的，乙方应当在本协议期限届满时将停车场移交给甲方。乙方在签订本协议之日后一周内（即2011年9月30日）向甲方支付押金5000元，待协议承包期满后乙方无违约的情况下无息退还。停车场的承包金按月计算，每月承包金为6500元;签订本协议至10月31日前免收承包金，2011年11月1日起至2011年12月31日止，两个月承包金按10000元一次性于9月30日付清，2012年其承包租金按季度缴费，即每一季度19500元，缴费时间为每一季度的前一个月15日，甲方出具等额收款收据。乙方逾期支付承包金超过5日的，甲方有权单方面解除协议没收押金，收回停车场。若乙方在签订本协议后半个月内仍无法完成停车场的交接工作，本协议终止履行。承包届满时，双方若有继续承包的意向，应当另行签订书面合同，未签订书面合同的，乙方应当在本协议期限届满时将停车场移交给甲方。双方并约定，新业主委员会未成立前，原承包商同等条件优先承包，原协议约定的条款不变，仍然有效。 2011年9月21日，原告作为甲方，于金海作为乙方，双方签订《福州市鼓楼区湖广场小区内部停车场承包经营书》，约定甲方承包给乙方经营和管理的停车场位于鼓楼区湖广场小区内，承包期限为5年，自2011年9月21日签订合同后，甲方同意让乙方适时收取经营权，并按收取经营权后开始计算期限。承包期满时，双方若有继续承包的意向，应当另行签订书面合同，未签订书面合同的，乙方应当在本协议期限届满时将停车场移交给甲方。新业主委员会未成立前，原承包商同等条件优先承包，原协议约定的条款不变，仍有效。乙方于签订本协议之日后，按收取经营权之日起三天内向甲方支付押金10000元，待协议承包期满后在乙方无违约的情况下无息退还。停车场的承包金按月计算，每月承包金为12000元，收取经营权之日起第一个月试用期免收承包金，缴费时间为每一季度的前一个月15日交给甲方，甲方出具等额收款收据。乙方逾期支付承包金超过5日的，甲方有权单方面解除协议没收押金，收回停车场。 2011年9月23日，双方签订《补充协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2011年9月20日签订《福州市鼓楼区湖广场小区停车场承包经营协议书》，甲方将闽发西湖广场小区红线范围内的停车场承包给乙方经营和管理，双方就停车场期限等事宜达成如下补充协议：原协议约定的承包期限为3年，2014年9月19日到期，如该小区新业主委员会还未成立，原承包经营协议顺延；新业主委员会成立，并经业主大会授权依法竞聘经营者，本合同自动终止。本协议三年到期后接补充协议书，停车场承包费用递增1000元，每月为7500元。新业主委员会未成立前，原协议约定的其他条款不变，仍然有效。 合同签订后，被告于2011年9月20日接管了小区外部停车场，于2014年7月接管了内部停车场。 2017年6月14日，闽发西湖广场小区第二届业主委员会成立（即原告），并经有关部门备案。 2017年7月13日、29日，原告发函给于金海，告知其承包合同期限届满，敦促其将闽发西湖广场内外停车场交还原告，并支付拖欠的承包金、水电费。 被告自2015年2月至2017年7月共计拖欠承包金589600元，拖欠2014年8月至2017年7月31日电费共计85775元。 另查，于金海系福州鑫海物业管理有限公司法定代表人。 本院认为，原告与被告签订的《福州市鼓楼区湖广场小区停车场承包经营协议书》、《福州市鼓楼区湖广场小区内部停车场承包经营协议书》、《福州市鼓楼区湖广场小区停车场承包补充协议书》意思表示真实，符合法律有关规定，本院依法予以确认。《补充协议书》约定闽发西湖广场小区新业主委员会成立，外部停车场承包合同终止，符合《合同法》关于合同权利义务约定终止的情形，故原告主张《福州市鼓楼区湖广场小区停车场承包经营协议书》、《补充协议书》终止，收回案涉停车场的经营权和管理权合理合法，本院依法予以支持；被告亦拖欠内部停车场承包金，现原告主张解除内部停车场承包合同合理合法，本院亦予以支持。综上，被告拖欠原告内外部停车场承包金显属违约，应承担违约责任，向原告支付拖欠的承包金589600元并支付相应利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利息计算；原告为被告代垫电费85775元，被告应予以返还并支付利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告主张被告拖欠办公室房租证据不足，本院不予支持。被告及第三人经本院公告传唤，公告期届满未到庭，依法缺席审理和判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告福州市鼓楼区湖广场小区业主委员会与于金海签订的《福州市鼓楼区湖广场小区停车场承包经营协议书》、《福州市鼓楼区湖广场小区停车场承包补充协议书》终止； 二、解除原、被告签订的《福州市鼓楼区湖广场小区内部停车场承包经营协议书》； 三、上述合同涉及的小区外部停车场及小区内部停车场经营权与管理权归原告所有； 四、被告于金海于本判决生效之日起十日内支付原告承包金589600元并支付利息（截止至2017年7月31日止，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为66368元；自2017年8月1日起至还清欠款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 四、被告于金海于本判决生效之日起十日内返还原告代垫的电费85775元及利息（截止至2017年7月31日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为13147元；自2017年8月1日起至还清欠款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案诉讼费11766元，公告费560元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  梁旭丹 审判员  林心恩 审判员  林晓霞 二〇一八年十一月二十日 书记员  何 荧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条 受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。