四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初5955号 原告（反诉被告）：张李玲，女，1986年12月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张居强，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东锋，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王玮，女，1986年7月13日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。 委托诉讼代理人：段仁建，四川容乐律师事务所律师。 被告：何建辉，男，1984年12月7日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：曹倩，四川容乐律师事务所律师。 第三人：成都中环互联房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区领事馆路7号1栋1单元23层2301号。 法定代表人：余国福，总经理。 委托诉讼代理人：张华，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：车莉，女，该公司员工。 原告张李玲与被告王玮、何建辉第三人成都中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环互联经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，被告王玮提起反诉，本院于2018年6月4日受理后合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张李玲及其委托诉讼代理人张居强、被告王玮的委托诉讼代理人段仁建、被告何建辉及其委托诉讼代理人曹倩、第三人中环互联经纪公司的委托诉讼代理人张华、车莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张李玲向本院提出诉讼请求：1.判令王玮、何建辉继续履行《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，向张李玲交付位于高新区天府大道南段1167号1栋1单元30楼2号房屋并将该房屋产权过户至张李玲名下；2.判令王玮、何建辉向张李玲支付违约金143400元。事实和理由：王玮、何建辉是夫妻。2017年1月7日，何建辉受王玮的委托，与张李玲、中环互联经纪公司签订《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定王玮将位于高新区天府大道南段1167号1栋1单元30楼2号房屋以总价717000元的价格卖给张李玲。合同签订后，张李玲支付了定金27000元，但王玮拒绝履行房屋过户等义务。张李玲认为上述合同具有法律效力，现因房屋价格上涨，王玮拒不履行合同义务，违法了诚信原则，特提起诉讼。 王玮辩称，王玮没有出售案涉房屋的意愿，房屋买卖合同上的签名不是王玮的亲笔签名，何建辉以王玮名义与张李玲签订的房屋买卖合同无效。王玮没有或委托他人签订房屋买卖合同，不应承担责任，中环互联经纪公司没有尽到居间义务，应当承担法律责任。张李玲明知案涉房屋属于王玮的房产，在没有王玮的授权的情况下签订的房屋买卖合同属于无效合同，张李玲有重大过错，应自行承担责任，其主张王玮将案涉房屋过户至张李玲名下和承担赔偿责任，没有事实及法律依据。 何建辉辩称，何建辉代王玮与张李玲签订的房屋买卖合同属于无权代理，主要过错在于中环互联经纪公司审查不严，张李玲也具有过错。因案涉合同无效，何建辉没有向张李玲交付案涉房屋的义务，也不应当承担违约责任。另外，张李玲没有按期完成申请贷款的义务，也没有完成协助王玮结清贷款的义务。 中环互联经纪公司述称，买卖双方于2017年1月7日签订的房屋买卖合同，签合同时，何建辉出示了王玮的委托书。按照合同约定，双方于2017年1月31日前办理手续，并不是办理全部手续，双方按照正常流程履行合同，中环互联经纪公司也及时联系王玮及时结清按揭贷款，张李玲签了贷款合同，王玮办理了委托授权公证。到了2018年，王玮说不卖房子了，就不再配合办理手续，中环互联经纪公司多次电话联系王玮，但王玮一直不配合办理相关手续。 王玮向本院提出如下反诉请求：1.张李玲、中环互联经纪公司承担至2018年4月2日至案涉房屋解除查封之日止按照每月2400元计算的房租损失；2.张李玲、中环互联经纪公司承担律师费50000元、误工、差旅费20400元。事实和理由：2017年1月7日，张李玲、中环互联经纪公司串通、隐瞒事实，制作虚假委托书，诱导何建辉进行房产交易。张李玲提起诉讼查封了案涉房屋，给王玮造成了损失，增加了讼累。王玮提起诉讼。 张李玲辩称，王玮的诉讼请求，没有任何法律依据。王玮主张的损失是何建辉、王玮自身行为所致。何建辉持有王玮亲笔书写的委托书，属于有权代理。 中环互联经纪公司述称，买卖双方根据正常的买卖交易流程来签署合同，在签合同前，中环互联经纪公司查了房屋档案，何建辉提交了王玮的委托书，中环互联经纪公司没有过错。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方进行证据交换和质证。对当事人提交的身份证、营业执照；房屋产权证、结婚证；《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》、委托书；房屋信息摘要、银行还款明细、收条；房屋限购预审咨询单（居间）《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》；微信记录、视频资料，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院结合双方当事人的举证、质证情况，以及双方当事人在庭审中的陈述，认定事实如下：2013年4月16日，位于高新区天府大道南段1167号1栋1单元30层2号房屋登记在王玮名下，该房屋建筑面积78.98平方米，业务件号：权2297165。2015年1月20日，王玮和何建辉登记结婚。 2017年1月7日，王玮作为甲方、张李玲作为乙方、中环互联经纪公司作为丙方签订《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定甲方将位于高新区天府大道南段1167号城南晶座小区1幢1单元30层2号房屋出售给乙方；双方另约定价款为717000元，乙方在签合同当日支付定金27000元给甲方，甲、乙双方约定自本合同签订之日起六十个工作日内提供合格有效材料通过商业贷款申请贷款审批手续，并同意自产权注销抵押完善后之日起二十个工作日内共同到该房屋所在地的相关产权登记部分办理产权过户，待办理产权过户受理后由乙方支付给甲方首付款26万元，剩余房款43万元由银行直接支付给甲方；甲方同意在收到首付款单日，通知乙方办理房屋交接手续，甲方应在交接前结清该房屋交房前的水、电、气、有线、物管等费用；本次房屋交易过户费用（契税、交易手续费、维修基金、转移登记费、公证费等）由乙方承担；甲、乙任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，如甲方违约，须双倍返还定金，如乙方违约，则其定金赔偿给甲方。其他约定事项：1.甲、乙双方约定，甲方产权人在2017年1月31日之内办理产权证遗失补办手续，按照正常流程办理产权证补办；2.甲、乙双方约定，违约金为成交总价的20%，如任何一方违约，则由违约方支付守约方；3.乙方帮甲方结清按揭贷款，结清按揭贷款前做全权委托和顺位抵押，费用由乙方支付，结按当日乙方将首付款26万元汇入甲方还款银行账户，专款专用；4.甲、乙双方约定，此成交总价包含两个床、1个衣柜、2个沙发、1个冰箱；5.甲、乙双方约定，甲方产权人不能到场签署此合同，如其对合同有异议，导致合同无法正常履行，则由代理人负相应责任；6.乙方已知产权人不能到场签署本合同，并自愿签署本合同。何建辉作为王玮的代理人签署了前述合同，何建辉持有2016年12月30日“王玮”出具的《房屋买卖委托书》。 同日，张李玲向王玮支付了购房定金27000元。2017年4月份，何建辉通过中环互联经纪公司向张李玲交付了案涉房屋的钥匙。2017年5月31日，经房屋产权登记部门审查，张李玲通过了限购审查。2017年10月17日，王玮结清了购买上述房屋的按揭贷款，后解除了案涉房屋的抵押登记。2017年11月5日，中环互联经纪公司为买卖双方打印了《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》，但买卖双方未办理案涉房屋的过户手续。后王玮拒绝履行上述合同。 诉讼过程中，张李玲表示如本院判决合同继续履行，则放弃要求被告承担违约金的诉讼请求。 本院认为，结合原、被告的诉辩陈述，本案争议焦点有：案涉房屋买卖合同是否对王玮发生法律效力；该房屋买卖合同能否继续履行。现认定如下。 一.关于何建辉代理王玮与张李玲所签房屋买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条的规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，案涉房屋由王玮婚前购买，且登记在其个人名下，属于其个人财产。何建辉持“王玮”签名的《房屋买卖委托书》与张李玲签订房屋买卖合同，王玮否认该委托书上的签名是其本人签名，拒绝追认该房屋买卖合同。但，一方面何建辉与王玮是夫妻，对夫妻共同财产或个人财产进行处分须事前双方进行协商，当时王玮不在成都，王玮准备出售案涉房屋需与何建辉商议，何建辉代王玮签订房屋买卖合同须得到王玮的同意，王玮主张何建辉擅自将其房屋出卖，不符合常理；何建辉通过中环互联经纪公司发布的房源信息，张李玲通过中环互联经纪公司的居间介绍与何建辉签订房屋买卖合同，何建辉出具了有“王玮”签名的授权委托书，同时“王玮”签名样式与何建辉出具的《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》尾部王玮的签名样式一致，故本院认定张李玲已经尽到了合理的审查义务，即使授权委托书上的“王玮”签名不是王玮本人所签，张李玲也有理由相信何建辉具有王玮的合法授权。另一方面，上述房屋买卖合同签订后，何建辉给张李玲发了一段视频，内容为王玮手持身份证，授权张李玲去银行拿房产证的复印件；何建辉向张李玲发送了经公证的委托书，张李玲向中环互联经纪公司发送了该公证书，该公证书是王玮、何建辉授权王成办理案涉房屋的结清贷款、解除抵押、出售、过户、收取房款等手续；王玮创建了微信群，参与群聊的人员有何建辉、王成、张李玲，王玮在微信群中询问提前还清贷款所需要携带的资料，张李玲催促领不动产权证以及签贷款合同，参与群聊的人员在商讨上述房屋买卖合同的履行事宜。王玮的上述行为均是在履行《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》所约定的提前结清贷款、补办房产证、办理经公证的委托书，应当视为对该合同的追认。王玮辩解的误认为张李玲为中介人员，也不影响对王玮具有履行房屋买卖合同的意愿和行为的认定，其辩解的委托王成仅是为了办理提前结清贷款，不是为了履行房屋买卖合同，与客观事实不符，本院不予采纳。综上，何建辉代王玮与张李玲所签订的《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》对王玮发生法律效力，该合同合法有效，张李玲和王玮应当按照该合同约定履行义务。虽《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》明确约定“产权人王玮不能到场签署此合同，如其对合同有异议，导致合同无法正常履行，则由何建辉负相应责任，张李玲已知王玮不能到场签署本合同，并自愿签署本合同”，但王玮事后对合同并未提出异议，而自愿履行了部分合同义务，故对王玮、何建辉抗辩该合同无效的意见，不予采纳。 王玮申请对2016年12月30日“王玮”出具的《房屋买卖委托书》中王玮签名真实性进行司法鉴定，没有必要性，本院不予准许。 二.关于案涉房屋买卖合同履行问题。张李玲在签订房屋买卖合同时，具备成都高新区南部园区的购房资格，现案涉房屋已经解除抵押登记，具备办理过户的条件，故案涉《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》具备继续履行的条件，且约定的履行期限已经届满，张李玲请求继续履行该合同的诉讼请求，本院予以支持。张李玲现持有一把案涉房屋的钥匙，但未实际占有该房屋，不应视为王玮已经交付案涉房屋，王玮应当按约向张李玲交付房屋。张李玲未履行协助王玮结清按揭贷款的义务，构成违约，王玮可以请求张李玲承担违约责任，但不影响上述合同的继续履行。 张李玲表示如本院支持继续履行上述合同的诉讼请求，则放弃要求王玮承担违约金的诉讼请求，本院予以准许。 王玮反诉要求张李玲、中环互联经纪公司承担房租损失、律师费、差旅、误工费的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、王玮、张李玲继续履行《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，王玮于本判决生效后十日内将位于高新区天府大道南段1167号1栋1单元30楼2号房屋（建筑面积78.98平方米，业务件号：权2297165）的产权过户至张李玲名下； 二、王玮于本判决生效后三十日内将位于高新区天府大道南段1167号1栋1单元30楼2号房屋交付给张李玲； 三、张李玲于本判决生效后三十日内向王玮支付购房款69万元； 四、驳回王玮的反诉请求以及张李玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 本诉案件受理费减半收取计5,485元，财产保全费5000元，反诉案件受理费减半收取计810元，均由王玮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇一八年十一月十六日 书记员  刘苡辰