河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1082民初7080号 原告（反诉被告）：张锋，男，1983年3月11日出生，汉族，住河北省张家口市桥西区。 委托诉讼代理人；周雨杨，北京乾成（广州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张兴，男，1965年5月25日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：刘巍（系张兴外甥），住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：唐林娜，三河市燕郊行宫法律服务所法律工作者。 原告张锋与被告张兴及反诉原告张兴与反诉被告张锋房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2018年8月22日、2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张锋的委托诉讼代理人周雨杨、被告（反诉原告）张兴的委托诉讼代理人刘巍、唐林娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告退还原告已支付的首付款1380000元及购房款20%的违约金550000元：3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月24日，原告与被告签订二手房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的位于三河市燕郊开发区房屋，原告如约支付了首付款，办理了贷款手续且批贷成功。由于被告以资金周转不开为由，迟迟不去银行还房屋尾款、办理解押手续。2017年6月2日，三河市人民政府出台限购政策，原告非三河市户籍，政策要求非本地户籍居民购房应当提供3年以上纳税证明或社会保险缴纳记录。相关政策给予了宽限期，但被告仍未及时办理解押手续。由于被告未及时办理解押手续，导致房屋买卖合同无法履行，绐原告造成了损失。原告与被告经多次协商要求被告退还已付房款均未能达成一致，特诉至人民法院，请求判如所请。 被告张兴辩称，同意解除合同，但不认可原告主张的违约金，合同并未约定要求张兴何时解押，故张兴并未违约。 反诉原告张兴向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《二手房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》；2.判令反诉被告张锋赔偿反诉原告张兴损失1100000元；3.反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告在第三方三河市上上城房产经纪有限公司居间服务下，于2017年5月24日签订了《二手房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》。反诉原告将其所有的位于三河市燕郊开发区房屋出售给反诉被告，约定房屋总价款为2750000元，付款方式为贷款购买。合同签订后反诉被告应向反诉原告支付购房首付款1380000元，约定签订合同当日支付定金50000元，于签订合同7日内支付包含定金在内的700000元，剩余380000元于不动产过户前支付给反诉原告。同时约定剩余购房尾款1370000元由反诉被告向银行申请贷款。据了解，反诉被告在2017年6月中旬便已办理完毕贷款事宜，但本次买卖合同履行过程中，反诉被告于2017年5月25日向反诉原告支付定金50000元，5月27日支付650000元，8月9日支付280000元，8月20日支付20000元，11月4日支付320000元。而反诉原告在2017年8月9日开始进行还尾款，银行于同月24日便已经办理完毕撤销抵押事宜。双方在实际履行该合同过程中，虽然政府出台限购政策，但是并不影响反诉原、被告之间的合同履行。且反诉被告直至诉讼前亦未曾向反诉原告提出过解除相关买卖合同的通知，反而是要求反诉原告希望在等到2018年8月底，涉案房屋满两年后自己可以少缴纳些税款等各种理由推脱拒绝履行。如果反诉被告按合同约定正常履行，双方之间是完全可以顺利完成房屋交易全部手续。反诉原告认为其要求解除合同完全系因为房屋降价的原因，如果贵院判令解除合同，会给反诉原告造成巨大的经济损失，故反诉原告要求法院判令反诉被告赔偿因其延误履行合同导致房屋降价给反诉原告造成的损失1100000元。为维护反诉原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 反诉被告张锋辩称，同意解除合同，但不同意反诉原告要求赔偿损失1100000元的请求。因为未能履行合同系反诉原告在限购政策正式实施前不配合、不及时办理涉案房屋的解押手续导致，系不可归责于反诉被告的原因造成的合同无法履行。反诉原告提出的事实和理由与真实情况不符。反诉被告共计支付了1380000元首付款给反诉原告，反诉原告遗漏了2017年10月29日和10月30日支付的60000元；反诉原告应当使用反诉被告5月27日前支付的700000元办理涉案房屋的解押事宜，然而却因自身的资金问题拖延到8月底，此时因限购政策正式实施，涉案房屋已无法过户，这才是导致合同无法履行的根本原因；限购政策完全实施后，反诉被告曾与反诉原告商谈过包括解除合同、退还已付款项等事宜，然而反诉原告及中介方均表示合同还是有办法履行，从而要求反诉被告继续付款，因此反诉被告继续将首付款支付完毕，实际上并不存在反诉被告故意拖延的情况。 本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，在三河市上上城房产经纪有限公司居间下，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《二手房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》、《授权网签委托书》，约定被告将坐落于三河市燕郊开发区规划路东侧首尔园甜城一期C1区B8楼B8-1-2502室房屋出售给原告，房屋建筑面积为85.95平方米，房屋总价款为2750000元。《二手房屋买卖合同》第四条约定，买方应于签订本合同当日支付定金50000元，并于签订本合同后7日内支付部分首付款700000元整（定金在交首付款或者全款时视为款项的一部分）；买卖双方另行签订补充协议支付房款；买方向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为1370000元。第五条约定，买卖双方同意于尾款到账之日交接房屋。第七条约定，出卖人应当在银行尾款到账日将该房屋交付给买受人。第九条约定，买卖双方应按照约定的期限履行合同义务，一方延迟履行视为违约，违约方应按照每逾期1日向守约方支付购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，且违约方同时应向守约方支付房屋总价款30%的违约金。《自行划转补充协议》第二条第2款约定，甲方在收到定金7个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，须自筹资金至抵押权人处全额还清其贷款余额，并办理抵押注销手续。第二条第4款约定，经双方协商，乙方应付甲方首付款1380000元，其中包括第一笔首付款700000元，第二笔首付款300000元，由乙方向第三方公司垫资，甲方还银行贷款余额，剩余第三笔380000元，乙方应于不动产过户前支付给甲方，否则甲方有权不配合不动产过户。上述系列合同签订后，原告于当日向张兴代理人刘巍的账户转账支付购房定金50000元。2017年5月25日，原告通过案外人转账给原告1380000元，原告又将1380000元转账给被告，用作原、被告履行银行贷款的首付款银行流水，后又将该款项偿还给了案外人。此后，原告于2017年5月27日向刘巍账户转账支付购房首付款650000元，于2017年8月9日向张兴账户转账支付购房首付款280000元，于2017年8月20日通过原告妻子张娜向被告指定的潘凤芝账户转账支付购房首付款20000元。在2017年8月9日原告向被告转账支付280000元后，被告存入现金720000元用于偿还涉案房屋的银行抵押贷款，银行于2017年8月20日收回贷款本息，被告于2017年8月25日到房管部门解除了涉案房屋抵押登记。此后，原告2017年11月4日向刘巍账户转账支付购房首付款50000元，于2017年11月5日向刘巍账户转账支付购房首付款270000元。 原告提交一份张兴签字的《首付款补充协议》，主张2017年10月份张兴自愿支付60000元，用于买卖双方交易房产相关费用的办理，此款项买方直接由首付款中扣除。因此原告于2017年10月29日和2017年10月30日分别向三河市上上城房产经纪有限公司职员韩天贺转账支付35000元和25000元。这两笔款项应算作原告支付的购房款。被告认可此份《首付款补充协议》系2017年10月份形成，但原告将款项转账支付给了中介人员韩天贺，被告没有收到该60000元款项。本院根据原告提交的转账记录以及被告提交的刘巍与韩天贺的微信聊天记录，对原告提交的《首付款补充协议》予以认定。原告根据该协议向中介公司员工韩天贺转账支付60000元用于双方交易房产相关费用的办理，协议中载明“此款买方直接由首付款中扣除”、“手续未成功办理，买方须退还卖方办理手续款项”。因此，原告向韩天贺转账支付的60000元应算作支付给被告的房屋首付款。 原告申请证人高某出庭作证，证明被告张兴未及时解押，导致合同无法继续履行。证人高某陈述其是三河市上上城房产经纪有限公司置业店长，原被告的房屋买卖合同是在2017年5月24日签订的，2017年6月三河市出台了限购政策，但给了两个月的缓冲期，因此通知原被告两个月内办理完毕，并通过韩天贺通知被告尽快办理解押手续，贷款已经批贷，2017年8月25日张兴办理完毕解押手续，但已经无法办理网签手续，合同无法继续履行。两个月的缓冲期是公司告知的，没有书面文件。2017年12月底，其约刘巍协商表示张锋要求继续办理过户手续的事宜。原、被告对证人证言均无异议，本院对高某的证言予以采纳。 被告提交被告的代理人刘巍与中介公司员工韩天贺的微信聊天记录，证明刘巍在2017年8月1日询问韩天贺网签事宜，韩天贺表示可以继续网签，还尾款时间对网签无影响。刘巍在交易过程中一直催促中介方办理相关事宜。原告质证认为该微信聊天记录真实性无法核实，且通过微信记录可以看出被告早应当办理解押手续，存在拖延行为。因该微信聊天记录为刘巍与韩天贺之间形成，证人高某出庭作证时，经本院核实高某认可该微信聊天记录为其公司原职员韩天贺与刘巍通过微信聊天形成，故本院对刘巍与韩天贺的微信聊天记录予以认定。根据微信聊天记录，刘巍在2017年8月1日向韩天贺发送内容：“紧急通知！成交后没做网签的。赶紧做，后续有动作。”、“这是其它中介发的”、“进行到哪一步了”，韩天贺向刘巍回复内容：“最近有政策是针对燕郊一手40产权的，跟咱们这个没关系……，你这边要是忙完了，旅游完事了，我就通知那边近期找个时间给你转款”、“然后你这边该还还”、“咱们成交往下走办理手续没啥影响”，刘巍向韩天贺发送内容：“现在就是可以随时还尾款了？”、“买方剩余首付已经到位了？”，韩天贺向刘巍回复内容：“尾款咱们到银行那边就直接报房号和身份证就行”、“还尾款的时候给你30万……”、“放心哥，签的比咱们还早的面签还没有做呢，手续都能往下走这个你放心，咱们这个现在什么问题都没有，随时进行下一步”。 被告提交2018年4月20日和2018年4月24日被告的代理人刘巍和张锋之间的电话录音，证明2018年4月份被告的代理人刘巍催问张锋对房屋买卖交易的履行情况，张锋表示再等等。被告对原告提交的录音的真实性予以认可，认为应从录音的整体内容来判断谈话的目的。原告认可两段录音的真实性，故本院对该录音内容予以采信。根据2018年4月24日的电话录音内容，刘巍询问张锋是否是还打算买这个房子，张锋回复再等等。 被告提交被告代理人刘巍分别和链家房产中介公司、福成上上城中介公司、德佑房产中介公司工作人员的三段电话录音，其中2018年9月25日刘巍和链家房产中介公司工作人员询问首尔甜城林荫大道纯南两居85平方米的房子多少钱，工作人员回复目前市场成交价19000元左右，刘巍又询问2017年8月份左右的价格，工作人员回复单价在29000元至30000元。2018年10月28日刘巍和福成上上城房产中介公司工作人员询问首尔甜城林荫大道房子在2017年7、8月份的价格，工作人员回复27000元至28000元，刘巍又询问现在的价格，工作人员回复单价在17000元。2018年10月28日刘巍和德佑房产中介公司工作人员询问首尔甜城南向两居的房子现在的价格，工作人员回复19000元至21000元，刘巍又询问2017年8、9月份的价格，工作人员回复单价在30000多元。被告提交上述三段录音证明涉案合同现在和双方签订合同时相比降价达到1300000元左右，在2017年的7、8月份，涉案房屋的价格仍在每平方米30000元。如果当时原告提出解除合同，被告不会遭受巨大损失。因为房价下跌原告才提出解除合同，故提起反诉要求原告赔偿损失1100000元。原告质证认为三个中介方员工所说的价格系片面的，不能代表相关地区的真实房价，建议法院向相关权威机构查证。 另查明，2017年6月6日，三河市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（三政办〔2017〕63号），其中第二条从严调整住房限购措施规定，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手房。对已拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。原告提交结婚证、原告及其妻子的户口页、社保卡、原告本人的社保缴纳信息，主张原告及其妻子非三河市户籍，未在三河市缴纳社保。 本院认为，原告张锋与被告张兴于2017年5月24日在三河市上上城房产经纪有限公司居间下签订的《二手房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因限购政策出台，导致原告不再具备购房资格，原告要求解除原、被告签订的《二手房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》，被告亦同意解除合同，故对原告张锋及反诉原告张兴请求解除《二手房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院查明的事实，原告向韩天贺转账支付的60000元应算作支付给被告的房屋首付款，故原告向被告支付的房屋首付款共计1380000元。因此原告要求被告退还已收取的首付款1380000元的诉讼请求，具有相关事实及法律依据，本院依法予以支持。对于原告主张的购房款20%的违约金550000元，根据双方签订的《自行划转补充协议》对付款方式的约定及被告和韩天贺的微信聊天记录，原告向被告共计支付1000000元后，被告偿还银行贷款余额，原告在2017年8月20日才支付够共计1000000元，故被告在偿还完抵押贷款后，在2017年8月25日解除涉案房屋的抵押登记，并不存在违约情形，故原告要求被告支付违约金550000元，本院不予维护。因在2017年6月份限购政策已经出台，即使如居间方所述存在两个月的缓冲期，但在涉案房屋已经解除抵押登记后，原、被告均未明确提出解除合同以便减少损失的进一步过大，而是希望通过居间方继续履行合同，办理过户手续。2018年4月份，被告的代理人刘巍询问张锋是否是还打算买这个房子时，张锋回复再等等，此后房屋价格大幅下降，因房屋价格下降导致反诉原告张兴的可得利益损失，双方应根据各自的过错程度承担相应的责任。本院结合反诉原告提交的相关中介工作人员对涉案房屋所在地的市场行情的陈述，根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，本院酌定反诉被告赔偿反诉原告损失500000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张锋与被告（反诉原告）张兴于2017年5月24日签订的《二手房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》。 二、被告张兴于本判决生效后七日内退还原告张锋购房款1380000元。 三、反诉被告张锋于本判决生效后七日内赔偿反诉原告张兴房屋差价损失500000元。 四、驳回原告张锋的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告张兴的其他诉讼请求。 以上二、三项判决内容折抵后，被告（反诉原告）张兴于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）张锋购房款880000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22170元，减半收取计11085元，由原告张锋负担3159元，被告张兴负担7926元；反诉案件受理费7350元，由反诉原告张兴负担4009元，反诉被告张锋负担3341元（本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  丁瑞芹 二〇一八年十一月十二日 法官助理张大力 书记员张铭洋