广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14396号原告：郑捷，男，1977年7月9日出生，汉族，住广东省从化市，委托诉讼代理人：温志超，广东律顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁慧，广东律顺律师事务所实习律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号办公楼二楼，统一社会信用代码91440605551730384E。法定代表人：崔伟权。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告郑捷与被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温志超、梁慧与被告委托诉讼代理人钟承霖均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告郑捷向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付回购款922131元及以162729元为本金从2017年11月1日起至2017年12月31日止、以922131元为本金从2017年11月1日起至实际付清之日止，均按年利率10%计算的利息，并从法院判决支付期满的次日起至被告实际支付之日止按日万分之一点七五的利率计付逾期利息予原告；2.被告向原告支付从2018年3月30日起至2018年7月30日止的罚息27034.86元，及从2018年7月31日起至被告实际支付完毕之日止以被告实际未付回购款为基数，按人民银行同期年基准贷款利率（4.35%）双倍计算的罚息；3.被告向原告支付自2017年11月1日起至2018年7月30日止按每月8751.2元的标准计算的租金（使用费）78760.8元；4.被告向原告支付自2018年8月1日起至实际付清回购款之日止按每月8751.2元的标准计算的租金（使用费）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月15日，原告与被告签订了《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（合同编号：GCCZ-A1-G1054，以下简称“该合同”），该合同约定被告将坐落于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌.新城市广场（暂定名）（一楼A区，编号G1054）的物业及相配套场地交付给原告有偿使用，使用期限为20年，自2012年11月1日起计算使用期。该合同同时约定，原告自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给被告进行管理和经营。委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止，双方于当日同时签署了《国昌·新城市广场委托经营合同》（合同编号：GCCZ-A1-G1054）。该合同签订后，原告按照约定按期先向被告支付了场地使用费544860元，又以银行贷款方式支付540000元，被告亦按合同的约定履行了义务。根据《国昌·新城市广场委托经营合同》第十二条约定，原告有权在五年委托经营期届满前提前180天书面通知被告解除合同，被告收到原告的书面通知后，合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方权利义务自动终止，该物业由被告回收。被告应在收回物业之日起30日内，一次性将合同项下的全部使用费无息退还给原告，退还金额为1084860元。2017年4月17日，原告按照合同约定向被告发出《回购通知书》，要求被告履行回购的义务。被告收到原告的《回购通知书》后，于当日向原告出具了《回执》。此后，经原告多次催促，被告仍然没有按双方约定向原告支付回购款。甚至在当地政府部门介入调解的情况下，被告仍然没能按约定履行回购义务。原告在被迫无奈的情况下，不得不于2017年12月27日与被告签订了《商铺回购款支付协议》，双方确认回购款总额为1084860元，按约定分五期支付，2017年12月31日前支付上述总额的15%，即162729元，2018年3月30日前支付上述总额的15%，2018年6月30日前支付上述总额的20%，即216972元，2018年8月30日支付上述总额的20%，2018年10月30日前支付上述总额的30%，即325458元。另外双方还约定回购款利息按年利率10%分期计算（以当期实际应付余额计算），于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清，利息从2017年11月1日起算。该协议除了约定回购款利息之外，双方还约定了被告违约时的罚息按人民银行同期年基准贷款利率双倍计算。在被告付清回购款之前，商铺的使用权归原告所有。《商铺回购款支付协议》签订后，被告仍然没有按该协议履行支付回购款的义务，第一期的回购款162729元经过原告多次催告后，方向原告支付。鉴于被告一次又一次在作出承诺与达成协议后，仍然违反被告自己的承诺与约定，一次又一次拒不履行支付回购款的义务。原告只好委托律师向被告出具了《律师函》再次催告被告履行支付回购款的义务。但截止原告起诉为止，被告仅支付了第一期回购款162729元，对余下的回购款均以种种理由拒绝支付，也拒绝向原告提供履行支付回购款的担保。另外，被告在没有支付完毕回购款之前，商铺的使用权归原告所有，而自2017年11月1日起至今天，商铺仍然处于被告使用中，并对外进行经营出租。既然使用权归原告，而商铺却由被告对外进行经营出租。因此，被告理应按原委托经营的租金标准向原告支付租金（使用费）。综上，被告的行为已经构成严重违约与预期违约，严重违反了诚实信用原则，给原告造成了巨大的经济损失，现原告为了维护自己的合法权益，特此依法向贵院提出起诉，恳请贵院依法作出判决，并支持原告全部诉讼请求。被告辩称，1.《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》是原、被告在平等自愿的前提下协商签订的，真实有效，双方应予以遵守。被告逾期支付第二期、第三期、第四期款项，应承担清偿第二期、第三期、第四期款项的责任，但第五期回购款未到履行期，原告要求被告一次性支付全部回购款没有依据。此外，本案在计算被告应退还原告的回购款中应扣减原告委托被告经营5年的场地使用费，理由在于：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的《国昌·新城市广场委托经营合同》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益，倘若仍然要求被告退还包括委托经营期间在内的全部场地使用费则有失公平。其次，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度也应扣除委托经营期间的相应使用费。再次，原、被告当时在订立合同时是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款，但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑，所以，被告履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。最后，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。2.被告在支付原告以未付回购款为本金，按照年利率10%计算的利息后，不应再向原告支付罚息。利息已足以补偿原告的损失，若在利息之上再加收罚息，无疑过分高于原告的实际损失，也无疑是对被告的双重惩罚，有违公平合理原则。因此，不应再支持原告的罚息请求。原告要求支付逾期利息也没有任何依据。3.被告无需再向原告支付经营回报款。原、被告在平等自愿的基础上已经签订了《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，就回购款的支付事宜已达成一致协议，是真实有效的，双方均应予以遵守，且被告也已履行了支付第一期回购款的义务。《国昌?新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、《国昌?新城市广场委托经营合同》已经解除，被告无需向原告支付经营回报款，即原告所称的租金或场地使用费。被告支付第一期款项的行为也表明了被告是愿意履行和解协议的，虽然被告现暂无资金支付方案，在经过一定的筹措期后，被告可以支付回购款。双方当事人围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年9月15日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场G1054的物业及配套场地租给乙方有偿经营使用；铺位建筑面积约37.17平方米；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的场地使用费总额为1084860元，乙方支付首期款为544860元，以银行贷款支付使用费540000元；双方暂定物业的交付时间为2012年10月31日，乙方对该物业的使用期限自2012年11月1日起计算，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限，并据此相应调整场地使用期限的截止日期；乙方应当在接收物业10日内将装修方案报甲方审核备案，经甲方书面同意后方能实施；乙方应按物业的建筑面积和制定的收费标准支付综合经营服务费；若乙方未按期支付场地使用费、综合经营服务费的，每迟延一日按欠费金额的1%支付违约金，若甲方未按期向乙方交付该物业或因甲方原因造成乙方不能使用该物业超过六十日的，乙方有权解除合同，甲方应退回乙方剩余使用期的场地使用费外，还应按剩余使用期的场地使用费金额的10%赔偿乙方的损失；甲方应当在收取乙方缴交的全部使用费后十五个工作日内向乙方出具五年委托经营期间的使用费发票共271215元，五年委托经营期满，如乙方放弃要求回购权利，继续使用该物业的，甲方应在五年委托经营期满后十五个工作日内向乙方出具剩余的使用费发票共813645元，在此之前，双方同意该笔使用费作为乙方履约保证金交由甲方管理，等等。同日，原告（乙方）和被告（甲方）还签订一份《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：乙方依据《国昌·新城市广场商铺租赁和场地使用合同》取得了国昌·新城市广场G1054的物业及相配套场地的经营使用权，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止；乙方每月按约定的标准收取经营回报；经营回报款由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度的第二个月的10-20日支付；甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过180天，乙方有权单方面终止合同，收回物业自主经营。2017年12月27日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，约定：甲方应付1084860元回购款予乙方，并按以下时间分期支付：2017年12月31日前支付上述总额的15%，即162729元；2018年3月30日前支付上述总额的15%，即162729元；2018年6月30日前支付上述总额的20%，即216972元；2018年8月30日前支付上述总额的20%，即216972元；2018年10月30日前支付上述总额的30%，即325458元；分期支付期间，乙方回购款利息按年利率10%分期计算，上述利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；如甲方延期支付回购款，甲方则按应付乙方回购款总额按中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算罚息，在甲方未付清乙方回购款总额及利息之前，甲方不得以任何理由变卖或抵押属于乙方的场地使用权，铺位和场地使用权归乙方所有；乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案，甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。上述协议签订后，被告仅向原告支付了第一期回购款，致原告在2018年8月7日提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称“回购款协议”）系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。至法庭辩论终结时止，被告已拖延支付第二期、第三期、第四期回购款，虽然回购款协议中约定的第五期回购款支付期限在法庭辩论终结时尚未届满，但被告明确目前并无能力向原告支付第二期、第三期、第四期回购款，也无具体的资金筹措计划，考虑到剩余回购款的支付期限较短，本院对原告主张被告根本无能力按约定期限支付回购款的意见予以采信，并对原告请求被告支付剩余回购款922131元的诉讼请求予以支持，对被告辩称原告无权要求支付未届履行期限的第五期回购款的意见不予采纳。对于被告辩称在计算被告应退还原告的回购款中应扣减原告委托被告经营期间的相应使用费用的意见，因根据回购款协议的内容可知，该协议本身即系因被告未能在约定时间内履行《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称“场地使用合同”）而由双方就回购款支付事项达成的协议，而在该协议中，双方已经协商一致确认被告应付原告的回购款总额为1084860元，并就分期支付及相应的付款时间、金额等事项均作了具体约定，显见双方就协议内容已经过充分磋商，双方对各自的权利义务内容、履约能力等亦均已有充分的认知和判断，且被告也已依该协议支付了第一期回购款，被告已支付的经营回报款属被告使用场地的对价，现其以双方在履行委托经营合同过程中原告已取得相应的经营回报收益，被告经营期间实际经营困难、无力按原约定履行支付回购款义务等为由要求变更回购款协议中被告应付回购款数额明显于理不合、于法无据，故本院对其该项辩解意见不予采纳。对于回购款利息，因原、被告对回购款按年利率10%计算利息已有明确约定，且明确约定从2017年11月1日起开始计算，故本院对原告请求被告支付以162729元为本金从2017年11月1日起至2017年12月31日止、以922131元为本金从2017年11月1日起至实际付清之日止，均按年利率10%计算的利息的诉讼请求予以支持。对于回购款罚息，因原、被告在回购款协议中明确约定了具体支付回购款的期限，同时约定按中国人民银行同期贷款利率双倍计算罚息，属于对被告违反结算协议逾期支付回购款的违约责任的约定。现被告逾期支付回购款，应依约承担支付罚息的违约责任，故本院认定被告应支付自逾期之日起以未付款项为本金按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予原告，即以162729元为本金从2018年3月31日起至实际清偿日止、以216972元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以216972元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以325458元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按中国人民银行同期贷款利率二倍计算罚息，对原告诉请超出核定范围的部分本院不予支持。对于原告主张被告如未按判决指定期间履行给付回购款及利息，则应按日万分之一点七五支付迟延履行期间的债务利息的诉讼请求，因其符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，本院予以支持。对于场地使用费的问题，原告在向被告发出回购通知书后，双方场地使用合同已终止履行，双方的委托经营关系亦已终止，之后双方为场地使用合同终止后的结算事宜又签订了回购款协议，双方在该协议中约定被告应支付回购款的总额及支付方式等内容，其中关于回购款按10%计算利息的内容实际已系双方对被告在占用回购款期间应付对价的约定，而双方在回购款协议中约定被告在付清回购款和利息之前，被告不得以任何理由变卖或抵押租赁场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有，则属于被告承诺在支付完回购款及利息之前不得对租赁场地使用权进行处置，故原告现可依回购款协议要求被告支付回购款及相应利息，但其另行请求被告按委托经营合同约定的标准支付场地使用费没有事实与法律依据，也有失公平合理，故本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款922131元及以162729元为本金从2017年11月1日起至2017年12月31日止、以922131元为本金从2017年11月1日起至实际付清之日止，均按年利率10%计算的利息予郑捷；二、佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以162729元为本金从2018年3月31日起至实际清偿日止、以216972元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以216972元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以325458元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予郑捷；三、驳回郑捷其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14694.28元，减半收取计7347.14元（郑捷已预交），由佛山市南海国昌投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。郑捷预交的案件受理费7347.14元，在本判决发生法律效力后经郑捷书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一八年十一月二日书记员  余宝儿