河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初2201号原告：王慧，女，1990年8月24日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。委托诉讼代理人：陈晨，男，1988年6月20日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县，系原告丈夫。委托诉讼代理人，李建康，河北宝成律师事务所律师。被告：曹鹏，男，1983年8月10日出生，汉族，江苏省南京市人，住南京市栖霞区。原告王慧与被告曹鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王慧及其委托诉讼代理人陈晨、李建康、被告曹鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即赔偿原告因解除合同所造成的房屋差价损失361000元。2、诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定原告将其名下的坐落于淑阳镇物资局南侧1号楼3单元308室房屋出售给被告，后在原告带领被告在银行做面签时，因被告其名下己经有两套房屋贷款，不符合银行按揭贷款的条件，直接导致合同无法继续履行，现该合同已经由法院判决解除,但是因此给原告造成的经济损失被告不予赔偿，故诉至法院。请求依法支持原告的诉讼请求。曹鹏辩称，我不同意原告的诉讼请求，经法院几次判决认定导致合同不能继续履行的原因是因原告没有及时解除涉案房屋抵押权所致，违约方在原告。本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，原告王慧与被告曹鹏签订《房屋买卖居间合同》，约定原告将其名下坐落于河北省香河县淑阳镇物资局南侧1号楼3单元308室房屋以1400000元的价格出售给被告，该房屋建筑面积110平方米；签订合同时被告给付原告购房定金50000元。该合同第十一条违约责任约定，1、原、被告双方如未按照约定期限履行付款义务，每逾期一日应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行付款义务，若连续逾期20日的，守约方有权解除合同，违约方按总房款20%数额支付违约金。3、因被告单方面原因未能成功申请银行贷款，而导致被告不能购买本合同项下房屋，被告向原告已交纳的购房首付款（含定金）原告在扣除被告已付全款项20%后，将余款在两日内退还给被告。4、原、被告双方按照合同约定的期限办理房屋产权变更登记手续，每逾期一日，违约方向守约方按总房款的千分之三承担违约责任，逾期超过20天，守约方有权解除合同，违约方应按总房款的20%数额向守约方支付违约金。该合同附件一约定，原告出售的房屋有银行按揭贷款，被告以银行按揭贷款方式购房；原告在收到被告购房首付款后7日内向银行还清所欠的购房贷款，撤销房屋抵押登记；双方按照中介方通知到贷款银行办理贷款面签手续，办理相关的过户手续及房屋抵押登记手续，如任何一方不按中介方通知的时间或者合同约定的时间办理上述相关手续，应视为违约，违约方须按照合同第十一条第4款的约定向守约方承担违约责任。合同签订后，被告于当日给付原告购房定金50000元，于2017年4月1日给付原告购房首付款450000元。2017年4月10日，原、被告共同到被告拟贷款银行办理贷款面签时发现被告已经有一处房屋有房贷尚未还清，被告不具备银行按揭贷款条件，银行拒绝向被告发放贷款。原告得知此情况后，未按合同约定偿还其所欠的购房贷款，撤销房屋抵押登记。2017年5月12日，被告曹鹏作为原告，以本案原告王慧为被告，向本院起诉要求判决王慧继续履行房屋买卖合同，办理涉案房屋解押手续，交付房屋，办理过户，支付违约金。本院经审理认为，涉案合同有效，但由于曹鹏表示不愿意全款购房，王慧表示在未收到700000元购房款的情况下不同意解除抵押权，导致合同无法继续履行，故此本院作出（2017）冀1024民初2164号民事判决书，判决驳回曹鹏的诉讼请求。2017年9月11日，被告曹鹏再次作为原告向本院提起诉讼，请求判令解除与本案原告王慧签订的房屋买卖合同，并判令王慧支付解除合同违约金及赔偿损失。本院经审理确认王慧未在约定期间内撤销涉案房屋的抵押登记，系违约行为，但该违约行为不是导致合同不能继续履行的根本原因，导致合同不能继续履行是因曹鹏不符合按揭贷款购房条件，亦不能向王慧支付全部购房款。本院作出（2017）冀1024民初3742号民事判决书，判决解除原、被告之间的房屋买卖合同，王慧返还曹鹏购房首付款及定金共计500000元。因本案原告王慧在该案中就解除合同所造成的损失未提出反诉，故此该案未予审理。本案原告王慧不服（2017）冀1024民初3742号民事判决，向廊坊市中级人民法院提出上诉，廊坊市中级人民法院经审理认为，双方房屋买卖合同不能继续履行的原因在于曹鹏不符合按揭贷款购房条件，且不能支付剩余全部房款，该情节不能归责于一方当事人，当事人不能对此承担违约责任。该院作出（2018）冀10民终1311号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中级人民法院于2018年4月18日向当事人送达终审判决。在本案中，原告为证明其因解除合同所造成的损失数额，向本院提出申请，要求以2018年4月18日为评估基准日，对涉案房屋的市场价格进行评估。本院依法委托廊坊市衡达资产评估有限公司作出评估结论为：经市场法评估，纳入评估范围的资产评估价值为1039000元。原告支出评估费13500元。另查明，廊坊市人民政府办公室于2017年3月21日转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，该意见规定，香河县非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手房。该《意见》自2017年3月22日起施行。上述事实有当事人陈述、原、被告及中介机构之间签订的《房屋买卖居间合同》及附件、《房屋交易保障及服务费确认合同》、本院（2017）冀1024民初2164号民事判决书、（2017）冀1024民初3742号民事判决书、廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终1311号民事判决书及送达快递单、被告曹鹏的个人信用报告、廊坊市房管局等部门的《关于进一步加强房地产市场调控的意见》、廊坊市衡达资产评估有限公司《资产评估报告》及评估费票据等相关证据予以证实。本院认为，我国《合同法》规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。在本案中，被告在与原告签订合同时，隐瞒其存在其他尚未清偿的购房贷款，不符合涉案合同按揭贷款购房条件的事实，使原告相信被告有履行能力，双方签订了客观上无法实际履行的合同，且被告在几次诉讼中均表示不能付清全部购房款，导致双方的房屋买卖合同被人民法院判决解除，被告行为违背诚信原则。从合同对权利义务的约定及履行情况来看，原、被告在房屋买卖合同中对于购房首付款金额未作明确约定，但在签订合同前《关于进一步加强房地产市场调控的意见》已经施行，故此本院应当确认被告应当向原告支付购房首付款金额不得低于700000元，而被告至2017年4月1日只给付原告500000元，未达到《关于进一步加强房地产市场调控的意见》规定的购房首付款比例，且在诉讼中不同意补齐，其诉讼行为已经表示其不再履行合同义务，属违约行为，原告在被告未补齐购房首付款的情况下，未解除房屋的抵押权，不属于违约。从法律规定来看，我国《合同法》规定，先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况下，可以中止履行。本案中，通过被告曹鹏的个人信用报告可证明被告不具备按揭贷款购房条件，银行拒绝向其发放贷款，被告丧失了履行合同约定的以按揭贷款方式购房能力，在此情况下，原告中止履行解押义务符合《合同法》的规定，仍然不属于违约行为。被告在不具备按揭贷款购房条件且不同意支付全款，合同面临解除的情况下，要求原告清偿购房贷款，解除抵押权，会加重原告经济负担，对原告显失公平。综上所述，本院对原告的诉讼请求应予支持，对被告的抗辩主张不予支持。合同约定的涉案房屋总价款与合同解除之日该房屋市场价值的差额361000元（1400000元-1039000元）及原告支出的评估费13500元为原告因合同解除所造成的损失，此款应当由被告赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十二条、第六十七条、第六十八条、第九十七条、的规定，判决如下：被告曹鹏于本判决生效后立即赔偿原告王慧房屋差价损失361000元、评估费损失13500元，共计人民币374500元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3459元由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  许广恒二〇一八年十一月二日书记员  张国庆