湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0321民初2009号原告：彭建新，男，1963年2月2日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县花石镇长谭村（原龙口乡长寿村）双凤村民组，现住湘潭县。委托诉讼代理人：董旭辉，湖南同升律师事务所律师。被告：张国石，男，1970年12月5日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县排头乡红旗村（原藕塘村）栗山村民组，现住湘潭县。被告：张某，女，1978年5月7日出生，汉族，住安徽省金寨县,系朱顺利之妻。被告：朱东洋，男，1949年9月22日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县，系朱顺利之父。被告：胡桂香，女，1953年7月27日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县，系朱顺利之母。被告：朱某1，女，2001年5月14日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县，系朱顺利之女。法定代理人：张某（系朱某1之母），1978年5月7日出生，汉族，住安徽省金寨县。被告：朱某2，男，2008年3月8日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县，系朱顺利之子。法定代理人：张某（系朱某2之母），1978年5月7日出生，汉族，住安徽省金寨县。第三人：谭新辉，男，1970年8月7日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。原告彭建新与被告张国石、张某、朱东洋、胡桂香、朱某1、朱某2物权确认纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，原告于2018年9月10日以谭新辉为涉案房屋的共有权人之一为由申请追加其作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告彭建新及委托诉讼代理人董旭辉、被告张国石到庭参加诉讼，被告张某、朱东洋、胡桂香、朱某1、朱某2、第三人谭新辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭建辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认地下室归地上房屋的权利人共有，张国石与张某、朱东洋、胡桂香、朱某1、朱某2私自达成的将共有房屋地下室抵债给张国石的协议无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：彭建新与张国石、朱顺利、谭新辉共同共有位于湘潭县产（房屋所有权证号：0005**87、0000**84、0000**85、0000**86），每人各占四分之一的份额。张国石、朱顺利、谭新辉因经营需要资金周转，拟以上述共有的房产作抵押担保向原湘潭县农村信用合作社云湖桥信用社借款，但原告彭建新不想参与贷款事宜，又因四人共有房产母证登记在原告彭建新的名下，若要从金融机构贷款需要原告彭建新配合完善相关的贷款签字手续，经张国石、朱顺利、谭新辉一再要求及承诺，原告与张国石、朱顺利、谭新辉于2012年4月21日签订《共有房产抵押贷款协议》，协议约定原告彭建新不使用贷款，在整个过程的签字是处于帮张国石、朱顺利、谭新辉完善贷款过程，原告彭建新对贷款不承担任何法律责任。后因张国石、朱顺利、谭新辉三人对贷款使用产生矛盾，朱顺利向张国石出具了10万元的借条。朱顺利于2017年3月6日因死亡被注销户口，之后被告张国石与朱顺利的法定继承人（即张某、朱东洋、胡桂香、朱某1、朱某2）签订《抵债协议》，张某、朱东洋、胡桂香、朱某1、朱某2以共有房产中属于朱顺利的四分之一的地下室抵偿此笔10万元的债务，现被告张国石认为属于朱顺利所有的四分之一的地下室已归其所有，并强行占有。原告认为，地上房屋属于4人共有，地下室属于房屋的附属设施，根据法律属于4人共有，根据《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。张某、朱东洋、胡桂香、朱某1、朱某2作为朱顺利的法定继承人，在没有经过其他共有人同意的情况下，私自将地下室的部分抵债给他人，属于无权处分，应属无效。且朱顺利生前尚欠湘潭天易农商行的贷款未归还，房屋也已办理了抵押登记，就算继承人要处置地下室，也应当优先偿还完银行贷款，因此被告张国石与张某、朱东洋、胡桂香、朱某1、朱某2私自达成的协议明显侵害了债权人及房屋共有人的权益。地下室没有权属证书，根据《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。因此张某、朱东洋、胡桂香、朱某1、朱某2承诺以地下室转让给被告张国石以抵消朱顺利借款违反了法律的强制性规定，应属无效。而且我国的司法实践，对于“以房抵债”的协议普遍是持否定态度的。原告认为，自己作为共有房产的所有权之一，没有使用贷款资金的需要，是在其他三个共有人多次的恳求及承诺下，出于帮助的目的才同意以共有房产抵押贷款，贷款发放后也没有实际经手和使用，其余三人因贷款分配产生的借条与原告无关，地上房屋已作为银行贷款的抵押担保，地下室作为房屋的附属设施，也没有权属证书，不得单独作为偿还债务的标的，且朱顺利的继承人没有经过房屋共有人的同意私自签订协议，侵害了原告的权益，也违反了法律的规定，张国石依法不得取得地下室的所有权。被告张国石辩称，1、请求法院维护债权人2017年5月9日签订的抵债协议；2、请求法院维护梁小红、张国石与原告于2018年8月17日签订的协议书；3、原告已明知地下室属朱顺利的部分抵债给张国石，请求法院支持协议内容；4、朱顺利用于抵押贷款仅指面门，不包括地下室，地下室属无产权部分，以地下室抵偿张国石的债务是经友好协商达成的协议；5、2018年4月20日，朱顺利的继承人将门面转让给梁小红，但原告强行要买，拖延至今，导致产生了利息及相关费用。故此请求驳回原告的诉讼请求。被告张某、朱东洋、胡桂香、朱某1、朱某2及第三人谭新辉未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：彭建新、张国石、谭新辉、朱顺利合伙在湘潭县西侧冠华槟榔园建有房屋一幢，共6层，其中一、二层为门面，建筑面积629.38平方米，2011年在湘潭县房产管理局办理登记，产权证号为潭房权证湘潭县字第××号，房屋所有权人登记为彭建新，共有人张国石、谭新辉、朱顺利，共有权证号自0000**84至0000**86。地下室约300平方米，未办理产权登记。2012年3月1日，彭建新、张国石、谭新辉、朱顺利签订共有房屋管理协议，约定：四人共有门面房屋一套（5控门面含地下室共三层，地下室未计入产权），房屋所有权证号：0005**87，房屋坐落：湘潭县，房屋建筑面积：629.38平方米，四方各占份额为各占1/4。……2、出售管理，1）分别出售：在有人购买的情况下，先由四方内部以同等价格自行收购，如内部无人收购方可对外出售，其余各方需配合其相关手续办理。出售后其新加入的房屋共有人需能够完全认可并接受此协议。……3、地下室使用，地下室在未出租的情况下可以由四方共同使用，但只允许产权拥有的四方使用，任何方不得将其让给其他人使用。……2015年3月27日，朱顺利、张国石、谭新辉、彭建新与原云湖桥信用社签订《最高额抵押合同》，约定以朱顺利、张国石、谭新辉、彭建新共有的位于湘潭县的房产（房屋所有权证号：0005**87、**84、**86、**85）及张国石名下的位于湘潭县的房产（房屋所有权证号：0005**02）为借款人朱顺利的债务提供最高额抵押担保，债权确定期间为2015年3月30日至2020年3月29日，最高本金余额为190万元，抵押担保范围包括本金、利息、逾期利息、复利、罚息、实现债权等费用。2015年3月31日，双方办理了抵押登记。2015年5月1日，朱顺利向张国石出具借款10万元、月息2分的借条一张。2016年，谭新辉将共有房产中的份额转让给梁小红，但未办理变更登记。2017年3月6日，朱顺利因死亡被注销户口。张某系朱顺利之妻，朱东洋、胡桂香、朱某1、朱某2系朱顺利的父母子女，为朱顺利遗产的第一顺序继承人。2017年5月9日，张国石与朱顺利的妻子张某、父亲朱东洋、母亲胡桂香签订抵债协议，用位于湘潭县（无产权证）朱顺利所有的部分抵债给张国石，以偿还所借张国石借款10万元及利息。2017年6月12日，本院判决湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司有权对朱顺利、张国石、谭新辉、彭建新共有的位于湘潭县抵押房产（房屋所有权证号：0005**87、**84、**86、**85）及张国石名下的位于湘潭县抵押房产（房屋所有权证号：0005**02）拍卖、变卖后的所得价款在1900000元借款本金及其利息范围内享有优先受偿权。2018年8月17日，张国石、梁小红、彭建新就如何偿还湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司贷款达成协议，其中载明朱顺利家属以地下室抵债转让给张国石，彭建新、梁小红也知晓。彭建新、张国石均陈述潭房权证湘潭县字第××号房产下的地下室部分与地面上部分可以分开使用，有独立出进。本院现场查勘，该地下室为一整体。上述事实，有原告提供的共有房屋管理协议、本院（2017）湘0321民初793号民事判决书、张国石提供的2018年8月17日的协议书、原告及张国石均提供的抵债协议、本院拍摄的照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，彭建新、张国石、谭新辉、朱顺利对潭房权证湘潭县字第××号房产及该房产下未办理产权证的地下室约定四人各占四分之一份额，系约定该房产为按份共有。该地下室与地上房屋均可独立进出，地上房屋及地下室的部分份额均发生过转让，原告请求地下室归地上房屋人共有，因地上房屋部分份额已发生转让，其他受让人未表达此意愿，且地下室可独立使用，故该请求已无现实必要。原告认为朱顺利家属将朱顺利所有的地下室部分以物抵债转让给张国石，未经其他共有人同意，属无权处分，且房产办理了抵押登记，侵害了共有人的权益，因该转让为按份共有物份额的转让，无须其他共有人同意，且未减损房屋的使用价值，原告也无证据证实该地下室设定了抵押，故原告的该项主张不能成立。原告认为地下室没有权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，朱顺利家属与张国石的以物抵债协议应属无效，因该地下室系因建造而原始取得，且该法律规定系管理性规定，故该以物抵债协议未违反法律的强制性规定，原告的该项主张也不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第九十四条、第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告彭建新的诉讼请求。案件受理费80元，由原告彭建新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  贺伏元人民陪审员  池俊平人民陪审员  胡红卫二〇一八年十一月十六日代理书记员  叶炎辉本判决书所适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。