上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初6188号原告：上海姜淼实业有限公司(反诉被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：姜业淼，总经理。委托诉讼代理人：任仲坤，男。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。被告：上海继德实业有限公司(反诉原告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈瑾，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：冯伟荣，上海彦哲律师事务所律师。原告上海姜淼实业有限公司与被告上海继德实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2018年5月17日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)法定代表人姜业淼及其委托诉讼代理人贵阳杰、任仲坤、被告(反诉原告)委托诉讼代理人冯伟荣到庭参加诉讼。本案于2018年7月24日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)法定代表人姜业淼及其委托诉讼代理人贵阳杰、被告(反诉原告)委托诉讼代理人冯伟荣到庭参加诉讼。审理过程中，原告(反诉被告)申请撤回起诉，本院依法裁定本案本诉原告撤回起诉。本案于2018年11月1日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)委托诉讼代理人贵阳杰、被告(反诉原告)委托诉讼代理人冯伟荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告上海继德实业有限公司诉称：反诉原告原法定代表人潘忠华与反诉被告于2017年8月9日签订《厂房租赁合同》一份，约定将反诉原告名下位于上海市青浦区赵巷镇沈泾塘村XXX号厂房出租给反诉被告，租赁期限5年，自2017年10月1日至2022年9月30日，年租金人民币2,878,390元(以下币种均为人民币)，2017年8月31日交付房屋，租金先付后用，前三个月支付一次租金，第四个月开始半年一付，在房租到期前10天内支付。合同签订后，反诉被告于2017年8月31日进驻系争房屋。反诉原告认为系争房屋被青浦法院查封并已进入执行阶段，潘忠华未经公司股东会授权擅自将系争房屋出租反诉被告，反诉被告明知房屋已被查封仍与潘忠华签订租赁合同，占有房屋后又拒不支付租金并擅自将房屋转租他人，潘忠华与反诉被告撕毁封条抢占房屋、对抗法院执行，双方明显存在恶意串通的故意。现系争房屋被法院强制清场，租赁合同没有继续履行的事实与法律基础。反诉原告多次要求反诉被告解除合同、搬离系争房屋，反诉被告均置之不理。故反诉原告诉至法院请求：1、判令解除反诉原、被告双方于2017年8月9日签订的《厂房租赁合同》，反诉被告立即从青浦区赵巷镇沈泾塘村XXX号系争厂房迁出；2、判令反诉被告支付租金1,121,760元，并以每日千分之二支付自2017年10月1日至实际支付之日止的逾期滞纳金；3、诉讼费由反诉被告负担。审理过程中，反诉原告变更第二项反诉请求为要求反诉被告支付租金1,106,400元，并以每日千分之二支付自2017年10月1日至实际支付之日止的逾期滞纳金(1.00元/平方米/天，4,610平方米，暂计到2018年5月)。反诉被告上海姜淼实业有限公司辩称：不同意反诉原告反诉诉请。反诉原告要求解除，反诉被告认为没有事实及法律基础，合同没有约定解除的条件，反诉被告不存在任何违约行为，相反反诉原告存在重大违约行为，其不享有合同的解除权。本诉中反诉被告举证证实涉案房屋出租给了案外人，反诉原告目前与殷某某是恶意串通，损害反诉被告的合法权益，目前房屋实际承租人涉及其他公司，要求反诉被告迁出，并不能只针对本案反诉被告。对于诉请1迁出或解除，要承担赔偿责任，包括但不限于装修及人员投入，设施设备的赔偿，反诉被告要求继续履行，同时对于涉案的租金及保证金，反诉被告已经按合同履行，反诉原告将部分厂房出租给案外人，要求案外人腾出相应的面积，保留对于殷某某占有使用期间的房屋租金的求偿权。法院对于系争房屋的处置情况及反诉被告对于房屋的占有使用情况是有异议的，法院封条并不存在，是在反诉原、被告签订合同后才出现的执行裁定，要求驳回反诉原告的反诉请求。经开庭审理查明：2017年8月9日，反诉原告(甲方)与反诉被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房位于上海市青浦区赵巷镇沈泾塘村XXX号，租赁期限五年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，租赁期满，甲方厂房未经政府拆迁，合同自动续租五年。甲方交房日2017年8月31日，甲方水、电等辅助设施安装完毕后，甲方再给乙方一个月免租期，如甲方在约定日期未能交房，则甲方的免租期应相应延后。租赁保证金239,865元，作为租赁保证金，甲乙双方合同终止时，甲方无息归还乙方。每年租金2,878,390元，租金先付后用，前三个月支付一次租金，第四个月开始半年一付，以后每期租金在房租到期前10天之内支付。租金前三年不变，第四年开始，每三年递增一次，增幅6%。乙方应承担租赁期内所发生的水、电、电话等费用(价格均为国家标准)，由承租方自行承担，并及时付款(甲方把水电户头过户给乙方)。涉及到房屋的房地产权人的相关费用均由甲方承担，不得摊派到乙方。甲方同意乙方将厂房作为第三方仓储模式经营，装修、分割或增设附属设施和设备，乙方装修，不得破坏原房屋主体结构，装修费用由乙方自行承担。乙方逾期未支付租金超过十天的，每逾期一天，甲方有权按欠缴租金的2%，向乙方收取滞纳金。合同另行约定了其他权利义务。2017年8月9日，反诉原告原法定代表人潘忠华出具《授权委托书》，授权徐某某对系争厂房进行对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、解除租约等事项，可以根据实际承租户的要求对厂房进行装饰装修等，委托期限2017年8月9日至2022年9月30日。合同签订后，反诉原告向反诉被告交付部分系争房屋，反诉被告按约支付租赁保证金239,865元。2017年8月9日，反诉原告出具《授权书》，言明委托上海晟岚实业有限公司收取反诉被告房租租赁费。2017年8月30日，徐某某与反诉被告法定代表人姜业淼签订《补充协议》，约定位于沈泾塘村XXX号租赁厂房交房日因反诉原告未按时搬厂清空，协商交房日变更至反诉原告所租赁给反诉被告的所有厂房腾空，反诉原告通知反诉被告，双方确定交房日按双方交房日与合同起算。2017年12月16日，反诉原告原法定代表人潘忠华出具《承诺书》，言明双方签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》生效后，反诉被告按约支付2017年10月1日至2017年12月31日租金719,598元、押金239,865元，反诉原告交付厂房4,440平方米，双方同意按合同约定的租金标准和反诉原告实际交付的厂房面积，按已交付的房租继续使用实际交付的厂房至2018年3月30日，反诉原告的债权人殷某某占有使用剩余厂房，故反诉原告始终无法将合同约定的7,886平方米的房屋全部交付于反诉被告，但反诉被告在使用已交付部分的厂房，反诉被告无法全部实现已租赁厂房的价值。反诉原告承诺同意将反诉被告已支付的押金折抵房租，按照合同约定的租金标准可以继续使用厂房至2018年5月22日，自此反诉被告已全额支付自2017年10月1日至2018年5月22日的房租。此后，反诉被告按照合同约定的租金标准每个月初向反诉原告支付上一月实际使用面积，即4,440平方米厂房的租金，直至反诉原告将约定的7,886平方米厂房面积全部交付反诉被告，双方再按约定的支付方式进行租金的支付。另查明，2004年4月26日，反诉原告取得上海市房地产权证[沪房地青字(2004)第004675号]，房地坐落青浦区赵巷镇沈泾塘村XXX号，使用权来源集体土地批准使用，用途工业，建筑面积8,438.62平方米。反诉原告股东为徐学卿、张朵，2018年4月20日，反诉原告股东会作出《股东会决议》，决定自即日起免去潘忠华公司执行董事、经理及法定代表人职务，任命陈瑾为执行董事兼经理，并为公司新的法定代表人。2018年5月14日，反诉原告市场管理部门申请变更法定代表人。又查明，2015年4月28日，案外人殷某某诉反诉原告民间借贷纠纷一案，本院以(2015)青民二(商)初字第832号案件立案受理，并于2015年6月30日作出判决：一、被告上海继德实业有限公司应于判决生效之日起十日内归还原告殷某某借款700万元；二、被告上海继德实业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付原告殷某某利息(以本金700万元，自2014年9月4日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算)。在该案审理中，殷某某申请财产保全，本院于2015年5月5日依法查封反诉原告名下位于青浦区赵巷镇沈泾塘村XXX号1-10幢房屋。后经殷某某申请，本院于2015年8月19日以(2015)青执字第5241号立案执行。执行中，本院于2017年10月25日对上述房屋进行现场查封，并于同年12月11日作出并张贴公告，主要内容“现发现被执行人在该处未经本院许可擅自出租于他人，本院依法将有关法律后果告知了被执行人法定代表人及相关承租人。现本院查明该处仍有继续出租及案外人擅自居住的情况。依照法律规定，由于上述房地产已由本院查封并进入处置阶段，故处应予以清场。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，现责令占用居住在上海市青浦区赵巷镇沈泾塘村XXX号1-10幢内的所有人员于2017年12月20日前全部搬离(包括机器设备等)。到期仍不搬离的，将依法强制清场并对现场采取封闭措施(如果拒绝搬离的，法律后果自负)”。2017年12月15日，本院出具《报案情况说明》，言明发现系争厂房查封的裁定及封条均被人撕毁，反诉原告在该处未经本院许可擅自出租于他人，依法将有关法律后果告知了反诉原告法定代表人及相关承租人。查明仍有继续出租及居住情况，本院已张贴腾退公告及封条，但法院离开当日，在该处的反诉被告现场负责人撕毁多处公告。另，上海市再担保有限公司于2014年5月5日起在上述房地产上进行债权数900万元的抵押登记，登记证明号为青XXXXXXXXXXXX、青XXXXXXXXXXXX；钟俊生于2014年5月13日起在上述房地产上进行债权数额为1,000万元的抵押登记，登记证明号为青XXXXXXXXXXXX；诸建平于2015年1月19日起在上述房地产上进行债权数额1,000万元的抵押登记，登记证明号为青XXXXXXXXXXXX。2017年12月27日，反诉被告向本院提出异议之诉，其与反诉原告建立租赁关系时间先于查封时间，有权要求继续履行合同，请求裁定终止(2015)青执字第5241号执行裁定书，解除对系争房地产的强制清场公告。本院以(2017)沪0118执异185号案件立案受理，该案裁定书中本院认为写明“……案外人与被执行人在签订涉案房地产的厂房租赁合同并将部分房屋的使用权交由案外人行使之前，该房地产上已由他人设定了抵押登记，也因被执行人的债务致该房地产被司法限制。案外人认为对青浦区赵巷镇沈泾塘村XXX号1-10幢的房屋享有租赁权，并要求终止执行(2015)青执字第5241号执行裁定书、解除强制清场的公告，缺乏法律依据。本院执行中强制处置涉案房屋，于法无悖。综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。……”，并裁定驳回反诉被告的异议请求。2018年5月24日，本院向反诉被告发出(2017)沪0118执132号《执行裁定书》、《协助执行通知书》，要求反诉被告从2018年5月开始将应付反诉原告房屋租金135,050元/月支付本院(金额满688万元为止)。2018年5月24日、6月26日，反诉被告向本院各支付135,050元。2018年10月12日，反诉被告向本院支付51,592元。以上查明的事实，由反诉原、被告的陈述，厂房租赁合同、上海市房地产权证、补充协议、授权委托书、承诺书、收据、中国农业银行业务凭证、浙江泰隆商业银行网上银行电子回单、授权书、(2017)沪0118执132号执行裁定书、协助执行通知书、股东会决议、公司法定代表人任免证明、公司章程、股东出资信息、(2017)沪0118执异185号执行裁定书、报案情况说明等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，反诉原告表示：租赁合同签订时，公章已经被股东会收回，签字是真实的，公章是潘忠华私刻的。反诉原告免去潘忠华职务，任命陈瑾为新的法定代表人。法院执行裁定及报案情况说明证明系争房屋已经被法院强制执行，反诉被告是在撕毁法院的封条情况下进入的系争厂房。因为反诉原告对反诉被告享有债权，执行局按有关规定要求反诉被告协助执行，并没有解除强制清场的公告。反诉被告实际使用是4,610平方米，根据反诉被告主张计算出来的。反诉被告前期支付的押金及租金从没有收到过，也不可能用押金抵租金。反诉被告转租出去五、六家，也已经起诉反诉被告，要求解除合同。殷某某没有进入过，他就是要求拍卖厂房。殷某某是债权人，签订了一份租房合同，是在执行局备案的，用来抵债的，无法履行的，当时反诉被告已经进入。现在殷某某也不想继续履行了，就想拍卖厂房。整个厂区都是反诉被告及其承租户在使用。要求解除合同的时间2018年5月17日第一次庭审时被告提交反诉状时间。反诉被告表示：签订合同是在平等条件下签订，反诉原告法定代表人的变更不影响合同的效力。反诉原、被告签订合同后，对厂房进行2个月的装修，在装修过程中反诉原告没有提出任何异议，也没有阻拦，同时在反诉被告进入系争厂房时并不是反诉原告代理人所说的有封条等，装修完成后，就出现案外人殷某某，其认为系反诉原告债权人，且拿出2017年7月1日签订的租赁合同，年租金30多万元的租金，并派了一个保安公司把原属于反诉被告承租的面积进行使用，案外人通过停水停电的方式逼迫反诉被告撤离，所以反诉被告提起案外人执行异议，青浦法院对涉案房屋没有进行拍卖，是按合理的市场价格进行出租。2018年4月10日才知道与殷某某和法院查封的事情，当时反诉被告下面的承租户找到反诉被告，反诉原告给了一份与殷某某的租赁合同。法院所涉的执行案件的租金，反诉被告按法院的执行裁定书履行义务，是按市场价，也按执行局要求支付租金。租赁实际面积是4,440平方米，系争厂房提前交付、装修，当时没有全部交接，因为当时有其他承租户，没有及时搬离，交接了2栋(2、3栋)，2,009平方米，最后使用到4,440平方米，双方确认的，按实际使用面积支付到2018年5月22日，押金冲抵租金。2018年5月22日后按法院执行按月支付。水电费按开具的发票实际支付，是整个厂区，无法区分面积。反诉被告转租出去六家，其他是殷某某在用，但堆放的是反诉原告股东儿子的东西。同时，反诉被告申请证人徐某某出庭作证，证人徐某某表示：证人是反诉原告公司的财务，股东是其父母，参与了反诉原、被告之间的签订合同事宜，与反诉原告原法定代表人潘忠华是夫妻关系，当时租赁时去现场看过，没有看到张贴的公告，厂区中有其他承租户也是由证人出面办理，小别墅合同大概在2016年，都是通过中介办理。反诉被告存在装修，装修过程中没有人来干扰，2017年12月发现有案外人占有使用，知道是殷某某。证人现在已经离职，参与了反诉原、被告之间签订合同过程，当时是有中介，办公室及技术部，及原反诉原告法定代表人，看系争房屋时现场没有张贴封条，没有告知反诉被告有查封，打官司是有的。小别墅出租给案外人，因为不肯走，所以还在涉诉中。2017年8月30日补充协议，是证人本人签的字，当时因为环评，要让厂区内的承租户搬离，当时还是反诉原告公司员工。反诉被告认为证人的身份特殊，反诉被告在承租房屋时是没有查封公告，是善意第三人。且在装修时，反诉原告并没有制止，是同意出租的。现在出现案外人殷某某的前期合同，采用各种方式让反诉被告离场，反诉被告租金并未支付到反诉原告账户，无法实现殷某某的债务清偿，导致现在殷某某占用很大一部分。反诉原告认为证人的身份无法确认，证人说参与签订合同，也没有提供证据，也没有证据证明有代理权限，证词是没有证明力的。根据庭审确认的事实，本院认为，从反诉原、被告签订的租赁合同、支付凭据，以及反诉被告事实上占有使用涉案房屋，并结合双方的陈述，可以证明，反诉原、被告之间就涉案房屋存在租赁合同关系。被告牵涉债务纠纷导致涉案房屋被司法查封，本案中，司法限制在前，租赁关系在后，系争房屋现在法院强制执行中，本院于2017年10月25日现场查封，并于2017年12月11日在租赁房屋张贴了清场公告，限令占用居住在系争租赁房屋内的所有人员于2017年12月20日前全部搬离(包括机器设备等)，到期仍不搬离的，将依法强制清场并对现场采取封闭措施。因此当司法查封转入强制执行处置程序、实现限制案件当事人权益时，原、被告间租赁关系不得与此相对抗，且反诉被告起诉的执行异议也已被驳回，反诉原、被双方的租赁合同无法继续履行，故反诉原、被告间租赁合同关系解除。合同解除后，反诉被告依法应当搬离涉案租赁厂房。反诉原告反诉主张的2017年10月1日起的租金及违约金，反诉原告原法定代表人潘忠华已确认反诉被告租金支付至2018年5月22日，2018年5月22日后，反诉被告已按本院执行裁定要求支付法院，且涉及强制执行过程中的租金协助执行，协助执行中租金支付情况也无法确定，故对反诉原告该项请求，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：一、反诉原告上海继德实业有限公司与反诉被告上海姜淼实业有限公司于2017年8月9日签订的《厂房租赁合同》解除；二、反诉被告上海姜淼实业有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区赵巷镇沈泾塘村XXX号租赁房屋并将该房屋返还反诉原告上海继德实业有限公司；三、驳回反诉原告上海继德实业有限公司的其余诉讼请求。本案反诉费人民币7,378.80元，由反诉原告上海继德实业有限公司负担人民币7,338.80元，反诉被告上海姜淼实业有限公司负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一八年十一月三十日书记员  沈 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。