汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0511民初862号原告：马进华，男，1957年5月18日出生，汉族，住汕头市，委托诉讼代理人：郑会新，广东潮润律师事务所律师。被告：姚克智，男，1981年5月16日出生，汉族，住汕头市潮阳区，原告马进华与被告姚克智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，并于2018年6月22日公开开庭进行了审理，原告马进华的委托诉讼代理人郑会新及被告姚克智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年7月1日签订的《租赁协议书》；2、判决被告支付自2018年4月1日起至实际交还租赁房产之日止按每月1800元计的租金；3、判决被告承担违约责任，向原告支付违约金1800元，原告已经收取的押金1000元不予退还；4、判决被告将租赁房产的墙体恢复原状，并于判决生效后10日内交还原告管业使用；5、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1998年11月13日，原告与原汕头市永和街97号房产（产权人陈仰云）的继承人陈宁签订《协议书》，向其购买上述继承的房产。原告支付了全部购房款371712元，后该房产于1999年进行拆迁改建，同年8月24日，原告与汕头市升平区旧城区改造指挥部上永安片办公室进行交房结算，并选择了汕头市升平路129号03房作为回迁安置房进行回迁。2017年7月1日，原、被告签订《租赁协议书》，将上述房产出租给被告使用。协议约定：租金每月1800元，期限为两年，自2017年10月1日起至2019年10月1日止；不得随意拆除和破坏室内墙体；违约金1800元、押金1000元等事项。协议签订后被告仅支付2017年11月至2018年3月的租金5400元，自2018年4月起未再支付租金，且被告存在私自对租赁房产的墙体进行拆除等违约行为，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告答辩称：讼争房产不是原告所有的，原告无权向我主张任何权利。我之前是向汕头市金平区福利院租赁讼争房产的，我当时向汕头市金平区福利院租赁讼争房产时房产内是没有墙体的，与原告签订租赁合同使用讼争房产期间，我并没有拆除任何墙体。经审理查明：原汕头市永和街97号房产的产权人为陈仰云，陈仰云死亡后，该房产由陈宁以（98）汕市证内字第1628号《公证书》继承。陈宁继承上述房产后于1998年11月13日与原告签订《协议书》，将该房产全部转让给原告，后该房产被列入汕头市升平区“上永安片”旧城改造范围被拆除改建。1999年8月24日，原告与汕头市升平区旧城区改造指挥部上永安片办公室办理被拆迁人回迁安置交房手续，选择了汕头市升平路129号03房作为回迁安置房进行回迁。2017年7月1日，原告将上述房产出租给被告使用，双方签订了《租赁协议书》，约定：甲方（即原告，下同）同意将汕头市升平路129号03房租给乙方（即被告，下同），租金定为每月1800元，租期为二年、自2017年10月1日起至2019年10月1日止，付款方式为2017年11月1日乙方先付壹季房租5400元。该协议中“甲、乙双方应同时遵守以下条约”还约定：租用期间，乙方不得随意拆除和毁坏室内墙体，如需装修，应征得甲方同意，期满一切固定装修应归甲方所有；甲、乙双方在租用期限内不按协议规定而中途退出，必须补偿对方壹个月的租金作为违约金；甲方该房地产提供水、电、有线、电话、家具、电器（详细另附清单）给乙方使用共押金1000元，期满乙方费用交清、家具点清后甲方应将押金退回乙方等内容。协议签订后，原告将上述房产交被告使用，但被告支付租金却至2018年3月份止，之后就没有再支付租金且继续使用上述房产至今，原告遂于2018年5月14日诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明，汕头市升平区旧城区改造指挥部上永安片办公室于2018年6月22日出具《证明》一份，内容为：“兹有原永和街97号一楼及二楼部分，业权人陈仰云，继承人陈宁，将该产权全部转让给马进华。于1999年4月19日列入旧城改造“上永安片”拆迁，并于1999年5月13日回迁安置择房在A1幢316、419、518、A4幢420及升平路129号03门店，门店面积：32.18平方米，产权证尚未办理”。以上事实，有原、被告的《居民身份证》、《租赁协议书》，（98）汕市证内字第1628号《公证书》、《房屋拆迁补偿、安置协议书》、《上永安片被拆迁人回迁安置计算表》、《上永安片交房结算表》、汕头市升平区旧城区改造指挥部上永安片办公室出具的《证明》、《一层平面图》、《房屋分层（户）平面图》，原告出具的《收条》和《庭审笔录》等在卷为据，足资认定。本院认为，陈宁作为原汕头市永和街**房产产权人陈仰云的继承人，在继承该房产后将房产转让给原告，该房产被拆迁改造后，原告与拆迁改造单位汕头市升平区旧城区改造指挥部上永安片办公室办理回迁安置交房手续取得了本案讼争房产。虽原告现未取得讼争房产的产权权属证书，但根据拆迁改造单位汕头市升平区旧城区改造指挥部上永安片办公室出具的《证明》，足以证明原告拥有讼争房产的处分权，故被告抗辩称讼争房产不是原告所有的，所以原告无权向其主张任何权利的抗辩意见，本院不予采信。本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告就本案讼争房产所签订的《租赁协议书》是双方真实的意思表示，双方均应严格按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，故原告请求判令解除原、被告于2017年7月1日签订的《租赁协议书》依法有据，本院依法予以支持。合同解除之后，被告负有将讼争房产恢复原状交还原告管业使用、并支付自拖欠原告租金之日起至实际将讼争房产交还原告管业使用之日止的租金，故原告请求判令被告将讼争房产的墙体恢复原状并将讼争房产交还原告管业使用、支付自2018年4月1日起至实际交还讼争房产之日止按每月1800元计的租金的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。至于原告请求判令被告承担违约责任、向原告支付违约金1800元及原告已收取被告的押金1000元不予退还的诉讼请求，因双方对若违约须承担的违约责任约定并不明确，且根据地方交易惯例，原告该项诉讼请求缺乏依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告马进华与被告姚克智于2017年7月1日签订的《租赁协议书》；二、被告姚克智于本判决发生法律效力之日起三十日内将汕头市升平路129号03房的墙体恢复原状后交还原告马进华管业使用；三、被告姚克智于本判决发生法律效力之日起三十日内付还原告马进华自2018年4月1日起至实际交还房产之日止按每月1800元计的租金；四、驳回原告马进华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元减半收取为125元，由原告马进华负担25元，被告姚克智负担100元。受理费原告马进华已预交，本院不予收退，由被告姚克智于本判决发生法律效力之日起十日内迳行付还原告马进华100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  房奇二〇一八年十一月二十日法官助理谢戴珠书记员林海雄附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条第二款承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。