安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0603民初65号 原告：陈宗礼，男，1949年9月20日出生，汉族，淮北发电厂修配分厂退休职工，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：徐四玲，安徽许继光律师事务所律师。 被告:朱红芬，女，1974年10月6日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：徐磊，安徽亚星律师事务所律师。 被告：李明，男，1959年5月5日出生，汉族，淮北市烈山区房地产开发有限公司董事长，住安徽省淮北市相山区。 被告：刘香兰，女，1963年12月7日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 第三人：淮北市烈山区房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路新城国际1栋1702室。 法定代表人：李明，该公司董事长。 原告陈宗礼与被告朱红芬、李明、刘香兰、第三人淮北市烈山区房地产开发有限公司（以下简称烈山区房地产开发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告陈宗礼及其委托诉讼代理人徐四玲、被告朱红芬及其委托诉讼代理人徐磊到庭参加诉讼；被告李明、刘香兰、第三人烈山区房地产开发公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈宗礼向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对陈宗礼购买的位于淮北市相山区抗战路渠沟停车场北2#103室房地产（产权证号02××14号）的强制执行，并解除查封；2、本案受理费由朱红芬、李明、刘香兰承担。事实与理由：李明系烈山区房地产开发公司法定代表人。2003年8月22日，陈宗礼与烈山区房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定烈山区房地产开发公司将其开发的位于淮北市相山区抗战路渠沟停车场北2#103室房地产以56844元的价格出售给陈宗礼，烈山区房地产开发公司应当在商品房交付使用后6个月内协助陈宗礼办理产权登记手续。上述合同签订后当日，陈宗礼向烈山区房地产开发公司支付了首付款30000元，陈宗礼于2005年居住使用至今。余款26844元因李明要求另行加收房款至今未付，李明以陈宗礼不愿加价为由拒不协助陈宗礼办理房产登记手续，李明利用职权便利将该房产私自登记在自己名下并以此房作抵押向朱红芬借款30万元。后，朱红芬依据相山区法院（2015）相民一初字第01497号民事判决书向相山区法院提出执行申请，要求对登记在李明名下的上述房产予以强制执行。相山区法院于2016年9月8日作出（2016）皖0603执1163号执行裁定书，裁定查封上述房产。2016年9月26日，陈宗礼依法向相山区法院提出书面执行异议，并提供购房合同等相关证据。2016年12月24日，相山区人民法院作出（2016）皖0603执异69号执行裁定书，裁定驳回陈宗礼的异议。综上，陈宗礼认为：陈宗礼与烈山区房地产开发公司签订的商品房买卖合同合法有效，陈宗礼已依合同支付部分价款（超过合同总价款的50%）并占有标的物至今（已逾十年）。根据《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，陈宗礼取得涉案门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且陈宗礼在本案中并无过错，故，人民法院不得查封该财产。为此特提起诉讼，请求依法支持陈宗礼的诉讼请求。 朱红芬辩称：1、陈宗礼与李明不存在债务关系，故其与本案没有利害关系，无权提出执行异议；2、与陈宗礼签订房屋买卖合同的系烈山区房地产开发公司，而本案执行的是李明名下财产，所以陈宗礼提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；3、陈宗礼未提供支付房款的发票，该房屋买卖合同没有履行，谈不上办过户手续；4、李明将涉案房屋抵押给朱红芬，朱红芬享有抵押权和优先受偿权，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，人民法院应当不予支持陈宗礼诉请；4、本案执行的房屋是李明名下的财产，陈宗礼是和烈山区房地产开发公司签订的合同，应当由烈山区房地产开发公司承担相应责任，陈宗礼的诉请不属于本案审理的范围。 李明、刘香兰、烈山区房地产开发公司未作答辩，亦未提供证据材料。 本院经审理认定事实如下：2003年8月22日，陈宗礼与烈山区房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定：烈山区房地产开发公司将其开发建设的位于淮北市相山区人民路与抗战路交叉口西北角第2幢门面3号（即相山区抗战路渠沟停车场北2#103号）房屋出售给陈宗礼，面积31.58平方米，单价每平方1800元，总价款56844元；付款方式首付叁万元整，余款贰万陆仟捌佰肆拾肆元；烈山区房地产开发公司应在2003年7月30日前交付房屋，并在交房后六个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述合同签订当日，陈宗礼向烈山区房地产开发公司支付了首付款3万元，并于2005年占有使用该房屋至今。2005年11月9日，烈山区房地产开发公司法定代表人李明将该房屋产权登记在自己名下，并于2012年1月19日将此房抵押给朱红芬做借款担保，并办理了抵押权登记，朱红芬取得了该房屋的他项权证。后本院在执行朱红芬与李明、刘香兰民间借贷纠纷一案中，于2016年9月8日作出（2016）皖0603执1163号执行裁定书，裁定查封该房产。 2016年9月28日，案外人陈宗礼对执行该房产提出书面异议，并提供购房合同等相关证据。2016年12月24日，本院作出（2016）皖0603执异69号执行裁定，驳回陈宗礼的异议请求。陈宗礼遂向本院具状起诉。 上述事实，由陈宗礼提交的房屋买卖合同、房屋租赁合同、电费缴纳单、执行裁定书及送达回证、房屋产权登记信息，朱红芬提交的民事判决书、他项权证、陈宗礼执行异议申请书、房屋产权登记信息，以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。关于陈宗礼是否已支付首付购房款3万元，陈宗礼未能提供烈山区房地产开发公司的收款凭证，称因时间久远、多次搬家致票据丢失。综合考虑交易习惯、已签订并持有的购房合同明确约定付款方式为首付3万元、该房屋已实际交付且正常占有使用十余年、陈宗礼自认余款未付等因素，足以认定陈宗礼已支付首付购房款3万元。 本院认为，本案争议焦点为陈宗礼对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生效力，但陈宗礼在本院查封该房屋之前已与烈山房地产开发公司签订合法有效的书面商品房买卖合同,并合法占有该房屋。虽然陈宗礼仅支付了首付款3万元，但根据合同第六条：“付款方式及期限，首付3万元元，余款26844元”，视为烈山房地产开发公司认可该付款方式。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后6个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但烈山房地产开发公司并未履行合同约定，反而将房屋产权办理登记在该公司法定代表人李明名下，致使陈宗礼未能办理房屋产权登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，陈宗礼所提执行异议具备上述规定的情形，故其享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当停止执行涉案房屋。 综上所述，陈宗礼请求依法停止对位于淮北市相山区抗战路渠沟停车场北2#103室（房地产权证号02××14）房屋的执行，符合事实和法律，应予支持。朱红芬的抗辩理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 不得执行位于淮北市相山区抗战路渠沟停车场北2#103室房屋（房地产权证号02××14）。 案件受理费80元，由第三人淮北市烈山区房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 本院（2016）皖0603执异69号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  翟文彦 人民陪审员  李时英 人民陪审员  杜明磊 二〇一八年十一月六日 书 记 员  范兴宗 附法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。