广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初8998号原告：麦景芬，男，1956年3月1日出生，汉族，住香港特别行政区，委托诉讼代理人：巫丽萍，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟凌烽，北京德恒（东莞）律师事务所辅助人员。被告：东莞市陆鸣电子科技有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇陈屋村金莹路一街一号B栋201号。统一社会信用代码为91441900052440307G。法定代表人：杨绿明。原告麦景芬与被告东莞市陆鸣电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告麦景芬及其委托诉讼代理人巫丽萍，被告东莞市陆鸣电子科技有限公司的法定代表人杨绿明到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告麦景芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告将案涉厂房交还给原告；2.判令被告向原告支付厂房占有使用费（从2018年4月开始，每月按4950元支付，每月厂房使用费从2013年10月20日开始每五年递增5%，直到被告将案涉厂房交还给原告时止）；3.判令被告将案涉厂房恢复原状；4.被告承担本案的诉讼费。后原告明确第2项诉讼请求为判令被告向原告支付厂房占有使用费（从2018年8月20日开始，按照每月4950元计算，且从2013年10月20日起每五年递增5%的标准，计算至被告将案涉厂房返还原告之日止）；明确第3项诉讼请求为判令被告将涉案厂房恢复原状，即将案涉厂房的消防通道上搭盖的铁皮房拆除及将消防通道旁一至三层墙面上的门修复成外墙。事实与理由：2013年10月11日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于大岭山镇××村的一处厂房出租给被告。在被告退回部分厂房后，现在每月厂房占有使用费为4950元。被告为了提高厂房实际使用面积而刻意在消防通道上搭盖了铁皮房。被告对原告物业不加妥善管理，导致房屋损坏严重。原告多次催促整改，被告仍不纠正。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告东莞市陆鸣电子科技有限公司辩称：一、被告不同意返还厂房，被告要求与原告继续履行《厂房租赁合同》；二、被告同意从2018年8月后按照每月4950元，且从2013年10月20日起每五年递增5%的标准，向原告支付占有使用费，直至被告将案涉厂房交还给原告之日止；三、被告确认其承租后在涉案厂房的消防通道上搭盖了铁皮房，及在消防通道旁的一至三层的墙面上均开了门，但被告是经过原告同意才搭盖铁皮房及开门的。若涉案的《厂房租赁合同》到期或涉案的《厂房租赁合同》被解除，被告同意按照原告主张的标准恢复厂房的原状。四、被告于2013年10月11日签订《厂房租赁合同》当日已向原告预付了1300000元的租金，该款包括两个月的押金共267600元。被告与原告签订《厂房租赁合同》时的租赁面积为14090平方米，后来原告将其中有10000平方米左右的厂房收回并已经租给其他人使用，故原告在基础上减少了房屋占有使用费。原告在收回了10000平方米的厂房后，原告还收回了部分的厂房，但原告也为被告减少了房屋占有使用费，故现在涉案厂房的占有使用费为4950元/月。本院经审理认定事实如下：原告作为出租方、被告作为承租方，双方于2013年10月11日签订了一份《厂房租赁合同》，约定：一、原告将东莞市大岭山镇××村厂房租赁给被告使用，面积为14091平方米，以实际丈量数据为准；二、被告租用该厂房期限为15年，即自2013年10月30日至2028年10月30日止，前90天为装修期内原告免收租金，正式起租时间为2014年1月30日，每5年后递增5%；三、铁皮房厂房及宿舍按照建筑面积每平方米租金9.5元，月租金为133800元；四、原、被告签订合同时，被告须向原告支付1300000元，该款从计租月起抵扣租金，扣剩下2个月的租金用作押金，代租期满后，被告将房屋恢复原状后，原告无条件退回押金……。原、被告均确认被告于2013年10月11日向原告支付了1300000元，其中包含了两个月的厂房使用费267600元作为押金；原告于2015年11月左右陆续向被告收回了部分面积的厂房，并向被告退回了厂房押金240000元，截至本案一审法庭辩论终结前，被告没有退出涉案厂房，被告所支付的上述款项已抵扣了2018年8月前的厂房占有使用费，被告至今剩余押金27600元在原告处；被告承租后在涉案厂房的消防通道上搭盖了铁皮房，及在消防通道旁的一至三层的墙面上均开了一扇门。原告主张涉案《厂房租赁合同》为无效合同，原告要求被告返还涉案厂房，并恢复厂房的原状，包括：一、将消防通道上的铁皮房拆除；二、将消防通道旁的一至三层的墙面上所加的门修补成外墙，按照旁边墙面的标准修补。被告主张其在消防通道上搭盖了铁皮房及在消防通道旁的一至三层的墙面上均开了门，是经过原告口头同意的，但被告未能提交证据证明；涉案《厂房租赁合同》为有效合同，被告不同意返还涉案的厂房，被告要求与原告继续履行《厂房租赁合同》；若涉案《厂房租赁合同》到期或案涉厂房需要返还给原告，被告同意按照原告主张的上述标准恢复涉案厂房的原状。原告主张若涉案《厂房租赁合同》无效，上述剩余押金27600元应用于抵扣被告应支付的厂房的占有使用费、水电费，多余的押金退还被告。原、被告双方确认在原告收回部分的厂房后，现在每月的厂房占有使用费为4950元，被告同意从2018年8月后按照每月4950元，且从2013年10月20日起每五年的占有使用费递增5%的标准，向原告支付厂房的占有使用费，直至被告将涉案厂房交还给原告。另查，原告主张案涉厂房所在土地是其向东莞市农工商联合公司购得，但未办理土地使用权转让登记，其购买土地后在土地上建设了案涉厂房，并提交有东莞市大岭山镇××村村民委员会出具的《证明》予以证明。被告对于《证明》的真实性予以确认。原、被告均确认案涉厂房未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、《证明》，以及双方当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，没有证据证明案涉租赁物在一审辩论终结前已取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明。原告将涉案房屋出租，故涉案的《厂房租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告负有立即腾空并返还涉案租赁房屋给原告的义务，但原告应给予必要的准备时间，故被告应于本判决生效之日起十日内向原告返还涉案租赁物。关于厂房的占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案租赁合同无效，但合同相对方仍应参照涉案合同约定的租金标准向原告支付房屋实际占用期间的占有使用费。原、被告双方均确认被告已付清了涉案厂房2018年8月前的占有使用费，本院予以确认。原、被告双方均同意被告从2018年8月起按照每月4950元，且从2013年10月20日起按照每五年递增5%的标准，向原告支付涉案厂房的占有使用费，被告在一审辩论之前尚未向原告返还涉案厂房，故本院对原告关于要求被告支付占有使用费的诉请，予以支持，并根据双方确定的占有使用费递增时间，认定被告开始向原告支付占有使用费的时间为2018年8月20日。关于原告诉请的恢复厂房的原状。原、被告双方确认被告承租后在涉案厂房的消防通道上搭盖了铁皮房，并在消防通道旁的一至三层的墙面上均开了一个门，本院予以确认。涉案的租赁物交给被告后，被告负有完好交回给原告的义务。原告诉请被告恢复厂房的原状（包括：一、将消防通道上的铁皮房拆除；二、将消防通道旁的一至三层的墙面上所加的门修补成外墙，按照旁边墙面的标准修补），被告亦同意在按照原告主张的上述标准恢复涉案厂房的原状，故本院对原告关于上述恢复原状的诉请予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市陆鸣电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告麦景芬退还涉案租赁物；二、限被告东莞市陆鸣电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内对涉案租赁物恢复原状（包括：1.将消防通道上的铁皮房拆除；2.将消防通道旁的一至三层的墙面上所加的门修补成外墙，按照旁边墙面的标准修补）；三、限被告东莞市陆鸣电子科技有限公司于本判决生效之日起十内向原告麦景芬支付涉案租赁物的占有使用费（从2018年8月20日起，按照每月4950元，且从2013年10月20日起每五年递增5%的标准，计算至被告向原告返还涉案租赁物之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6507元，由原告麦景芬承担3253.5元，被告东莞市陆鸣电子科技有限公司承担3253.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡敬钊二〇一八年十一月十六日书记员  陈婉华附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。