江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终3648号上诉人（原审被告、反诉原告）苏州国冠互联科技有限公司，住所地张家港市杨舍镇东方新天地1幢B207。法定代表人：赵军滨，该公司总经理。委托代理人李嫒嫒，江苏润从律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张家港昊原金属设备有限公司，住所地张家港市塘桥镇鹿苑花园村徐湾北路。法定代表人：钱国铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞伟军，张家港市东方法律服务所法律工作者。上诉人苏州国冠互联科技有限公司（以下简称国冠公司）与张家港昊原金属设备有限公司（以下简称昊原公司）占有物损害赔偿纠纷一案，不服张家港市人民法院（2017）苏0582民初12057号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。国冠公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。一审判决书在事实部分中，认定涉案房屋系昊原公司所有，但在裁判说理中又以占有法律关系进行判决，导致事实与判决结果自相矛盾;本案纠纷自始就是昊原公司假冒所有权人侵占他人财产以妄图获得不法利益所致。二、一审判决适用法律错误。被上诉人为无权占有人，其不能作为占有物损害赔偿的权利请求人。三、上诉人拆除违章建筑的行为属于自助行使权力的行为不构成侵权，不应当承担赔偿责任。即便是上诉人应对拆除违建的行为有所赔偿，赔偿金额也不应当是128万元。四、上诉人的反诉请求有事实和法律依据，被上诉人应就其恶意侵占上诉人厂房的客观事实承担赔偿责任。综上，被上诉人充其量不过为恶意占有人，其缺乏请求赔偿权，对其诉讼请求不应予支持；上诉人的反诉请求事实明确，被上诉人的恶意侵占行为应当向上诉人赔偿损失。被上诉人昊原公司辩称：一、一审判决认定的事实清楚，适用占有物损害赔偿的法律规定正确；二、上诉人诉称被上诉人假冒所有权人侵占他人财产，既没有事实和法律依据，也不合常理。从昊原公司代理人与上诉人法定代表人赵军滨的信息记录看，可以证明上诉人对被上诉人系实际占有人的地位是明确的，而且经法院执行中协调，才产生了128万元的结果。如果上诉人对被上诉人实际占有人的地位一开始就持有异议或否定的话，上诉人也不会指令承租人向被上诉人支付20万元作为定金。三，上诉人在未支付相关房款的情况下，未经被上诉人同意，擅自拆除了主厂房，导致被上诉人的房屋丧失全部功能，且无法恢复原状，却辩解为私力救济措施的说词，纯属系其将侵权行为合法化，逃避承担赔偿责任。四、一审法院认定的赔偿范围完全是基于上诉人与被上诉人原始的协商结果，再没有比这样的裁判结果更具有说服力。五、上诉人的反诉请求因其无法提供有力的证据来证明其主张的成立，一审判决驳回其反诉请求是完全正确的。综上，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。昊原公司一审的诉请：1、依法判决国冠公司赔偿昊原公司128万元及利息损失（自起诉之日起至实际支付之日按中国人民银行同期同档银行贷款利率计算）；2、本案诉讼费由国冠公司承担。国冠公司一审反诉诉请：1、房屋买卖协议无效，昊原公司退还定金20万元并赔偿损失10万元；2、反诉费用由昊原公司承担。一审法院认定事实：一审法院经审理查明，2017年7月，昊原公司委托代理人庞伟军与国冠公司法定代表人赵军滨通过协商，约定由国冠公司向昊原公司购买昊原公司所拥有的位于张家港市天盛铝业有限公司（以下简称天盛公司）内的部分厂房，双方通过微信方式确定房屋交易价格为128万元，2017年7月29日国冠公司通过第三方交付了定金20万元，余款根据7月30日短信记录双方约定在当年8月2日给付50万元、年底给付58万元。国冠公司通过第三方向昊原公司支付定金20万元。在第二期50万元付款届满昊原公司主张国冠公司支付房款期间，国冠公司却自行拆除了本案涉案房屋。上述事实，有公证书、短信记录及庭审笔录等证据予以证实。审理中，昊原公司为支持其主张，还提供：1、2014年8月昊原公司与天盛公司达成了《房屋买卖协议》及2016年10月双方达成的《和解协议》，天盛公司同意将诉争房屋以100万元的价格折抵天盛公司欠款，证明天盛公司因为结欠昊原公司债务将涉案房屋交付昊原公司占有、使用的事实。2、平面图一份，证明昊原公司占有物的总面积为2298.2平方米。3、一审法院拍卖公告一份，证明昊原公司的占有物不在国冠公司拍卖取得的房地产范围之内，同时说明昊原公司对占有物的占有事实。4、照片二份，证明国冠公司已经将昊原公司占有物拆除的事实，已经无法恢复现状。国冠公司质证意见：对证据1中《房屋买卖协议》因系复印件，真实性无法确认，按照合同约定昊原公司应当支付购房款，希望昊原公司提供，关于《和解协议》无法确认真实性，涉案房屋属无证房屋、违章建筑，按照有关规定，该《房屋买卖协议》无效；对于证据2，根据拍卖公告无证建筑面积才900多平方米；对于证据3的真实性无异议，但是拍卖公告未明确无证建筑属于昊原公司；对于证据4，当初国冠公司去办理房产证时，占有物属于违章建筑，要求拆除，故根据国土管理局的要求，国冠公司拆除了该厂房。审理中，国冠公司为支持其主张，提供：1、（2016）苏0582执3248号之三一审法院民事裁定书一份。此裁定书明确国冠公司为该土地的使用者，裁定书载明除无证建筑外，其他附属物均为国冠公司所有。2、国土局的卫星图片1份，证明国冠公司拆除的是违章建筑，是国土局要求国冠公司拆除的。昊原公司质证意见：对证据1的真实性没有异议。但是对于裁定书表述的违章建筑一共4幢、面积合计927.37平方米有异议；对证据2的真实性无法确认，所属昊原公司的无证建筑在国冠公司的土地证范围内。审理中根据国冠公司的申请，一审法院依法向张家港市公安局鹿苑派出所进行了调查，该所向一审法院出具了“处警经过”说明，主要反映2017年7月23日国冠公司在进入拍卖厂房内与昊原公司发生纠纷。对此昊原公司陈述，之前昊原公司已经与国冠公司就房屋买卖已经多次协商，但因为价格没有谈拢，而国冠公司却强行进入而引起矛盾；国冠公司陈述，附属物我公司已经通过拍卖取得，我公司有权进入，而昊原公司却予以阻扰。一审法院在审理过程中召集双方当事人进行现场勘查，对勘查现场采取了拍照留存并对拆除面积绘制了草图，拆除厂房面积约700平方米。双方当事人对于法院现场勘查记录均无异议，昊原公司同时认为，根据现场图能够说明国冠公司已经基本拆除了本案涉案房屋，已经无法恢复；国冠公司同时认为拆除这些房屋是国土局称上述厂房占用了红线，需要拆除才能办理房产证。一审法院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。昊原公司依据与天盛公司的二份合同作为诉争无证房产的实际占有人，基于合同约定取得了对诉争房屋的处置权，昊原公司在处置该房屋时，以出卖的方式出卖给国冠公司，从形式上看，因为诉争房屋属于无证房产违背了现行法律法规规定，但由于国冠公司未经昊原公司同意自行拆除了诉争房屋造成房屋无法恢复，客观上侵犯了昊原公司作为实际占有人权益，故昊原公司有权提起赔偿。昊原公司与国冠公司经协商将诉争房屋以128万元的价格处置给国冠公司，与昊原公司从天盛公司取得的价格相当，故对于昊原公司要求国冠公司按照双方协商的价格进行赔偿应当予以支持，扣除国冠公司以定金方式支付的20万元，尚应给付昊原公司108万元。昊原公司要求赔偿利息请求合理，可以支持。对于国冠公司抗辩的有关合同的效力问题，尽管昊原公司处置的房产无证属违章建筑，即便合同无效，但由于被告未经昊原公司同意拆除房屋的行为已经侵犯了现占有人昊原公司的权益，依法应当进行赔偿。国冠公司反诉请求缺乏事实和法律依据，对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、国冠公司赔偿昊原公司128万元，扣除国冠公司以定金方式支付的20万元，尚应给付108万元，并承担利息损失（以108万元为基数，自2017年9月12日起至实际支付之日按中国人民银行同期同档银行贷款利率计算）。限于判决生效后10日内履行；二、驳回国冠公司的反诉请求。本诉案件受理费16320元、保全费5000元合计21320元，由国冠公司负担；反诉案件受理费5800元，由国冠公司负担。国冠公司提出上诉后，原审法院将证据随案移送本案。二审中，上诉人国冠公司提交本诉证据如下：1、照片彩色打印件3份、2、黑白照片打印件一份、3、房屋平面示意图一份，1、2、3证据证明案涉的房屋并非全部灭失，大部分还存在。4、江苏首佳土地房地产的评估测绘事务所评估报告一份，其中第三页，房地产估价结果一览表中客观描述了3号厂房的价值55.8144万元。5、印章准刻单照片打印件两份，以证明的是天盛公司备案的章与被上诉人在一审提交《和解协议中》上的章有所不同。6、天盛公司的章程以及股东会决议，证明被上诉人在一审中提交的《房屋买卖协议》、《和解协议》均没有形成股东会决议。被上诉人对上述证据的质证意见：对证据1.2.3的照片真实性没有异议，但从照片中不难发现主厂房已经被拆除，所剩的部分房屋也是不能使用的，证明目的不予认可；对证据4评估报告系重复一审中证据，且评估报告的相对方与昊原公司无关，被上诉人与上诉人进行无证房产的议价并非依据该评估报告，所以对其证明目的不认可；对证据5真实性无异议，但被上诉人无法判定公章之间存在不同，《和解协议》上所加盖的天盛公司的章是真实的，且该公章加盖时执行法官都是在场的；对证据6真实性无异议，但股东的决议是公司内部文件，对第三人不发生效力。被上诉人二审中提交的证据有：张家港市塘桥镇滩里村村委会出具的“情况说明”。证明：1、本案诉争房屋属于昊原公司，且主厂房已被全部拆除。2、因无相关审批手续，无法恢复原状。3、该土地权属有争议不能办理重建手续。上诉人对被上诉人提交的上述证据的质证意见：真实性没有异议，但不能证明被上诉人是合法占有人，对被上诉人的证明目的不予认可，且该“情况说明”中的说明内容也是相互矛盾的，一方面其说被上诉人主厂房全部拆除，另一方面又说该区域内土地权属有争议，所以它并不能达到被上诉人想要证明的目的。上诉人二审中提交反诉证据有：国冠公司与张家港旺亿电瓶车厂签订的房屋《租赁合同》一份，以此证明国冠公司计算损失的依据。被上诉人对反诉证据的质证意见：真实性没有异议，但上诉人与张家港旺亿电瓶车厂签订《租赁合同》后，由于上诉人将主厂房全部拆除，导致合同无法履行，张家港旺亿电瓶车厂已起诉上诉人要求解除合同，因此上诉人提供该证据无法达到其证明目的。本院对各方当事人二审提交的证据认证如下：对上诉人提交的证据1、2、3真实性予以确认，证据4系一审已提交的证据，二审不予接纳；证据5、6真实性予认可，但与本案不具有关联性；对被上诉人提交的证据其真实性予以确认；对上诉人昊原公司提交的反诉证据，因与本案不具有关联性，不予确认。二审另查明：1、因中国建设银行股份有限公司张家港分行申请执行天盛公司等金融借款合同纠纷执行一案[案号（2016）苏0582执3248号]，经张家港市人民法院公开拍卖天盛公司不动产房屋，国冠公司作为买受人以1242544.10元最高价竟得张集用（2005）第2600066号土地使用证记载的土地使用权、张房权证塘字第××号房屋所有权证记载房屋所有权以及上述土地、房屋不可分割的配套辅助设施、装饰装修、定作物，但不含无证房产。张家市人民法院于2017年6月2日作出（2016）苏0582执3248号之三《执行裁定书》明确上述公开拍卖天盛公司的土地及房产等归国冠公司所有。2、昊原公司与天盛公司追偿权纠纷一案，经张家港人民法院作出（2015）张塘商初字第00117号民事判决：天盛公司应偿还昊原公司代偿款1687278.20元。该判决生效后，昊原公司向张家港法院申请执行[案号（2015）张塘执字第00205号]，执行过程中，昊原公司（申请人执行人）与天盛公司（被执行人）于2016年10月29日双方自愿达成《和解协议》，明确天盛公司将其所有的无证厂房作价100万元折抵给昊原公司，双方还就机器设备作价、剩余执行款项支付等事项作了约定，并同意执行案终结。二审经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。二审期间，双方均曾表示同意对诉争房屋调解处理，后又因国冠公司就调解方案生变，未果。本院认为，《物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，昊原公司依据与天盛公司因追偿权纠纷执行案，双方自愿达成《和解协议》，将涉案的无证房产作价100万元以物抵债，获得诉争房产的实际占有、使用及收益权；国冠公司通过竟卖取得天盛公司张集用（2005）第2600066号土地使用证记载的土地使用权、张房权证塘字第××号房屋所有权证记载房屋所有权。正是因为双方均享有对天盛公司房屋相关权益，且各自相关房屋交错坐落于同一块土地区域之上，故而才有双方经协商，由国冠公司购买昊原公司拥有的无证房产，约定作价128万元的协议，因此，该交易行为系双方真实意愿，国冠公司应信守约定履行义务，但国冠公司未按约支付全部购房款项，却擅自拆除了涉案主要厂房，从而是引起本案诉讼。国冠公司反诉称，昊原公司出卖的厂房属于无证建筑，双方达成的房屋买卖协议无效。本院认为，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。诉争房产未经建设规划部门审批建造，属无证建筑，但其仍然具有一定的经济价值，国冠公司在购买前对该房屋情形已作充分了解并明知，昊原公司在与其协商过程中不存在有欺诈、胁迫等其他非法行为，且国冠公司也履行了部分款项，即便国冠公司嗣后认为交易行为不符合现行法律法规规定，也应当通过法律允许的正当途径解决。在昊原公司和国冠公司的购房协议没有被确认无效的情形下，其采取自力的行为不为法律所倡导，国冠公司拆除无证房产无法恢复，客观上侵犯了吴原公司对涉案房屋的权益，昊原公司有权提出赔偿。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院在综合考量本案诉讼起因，过错责任并结合昊原公司与国冠公司经协商将诉争房屋以128万元的价格处置给国冠公司，与昊原公司从天盛公司取得的价格相当等诸多情形，酌情认定国冠公司对昊原公司在扣除国冠公司以定金方式支付的20万元，尚应给付昊原公司108万元并赔偿利息，并无明显失当。国冠公司诉称，诉争房屋未被全部拆除，尚有部分存在，而被拆除的厂房的价值，在有关房地产评估机构出具的评估报告中描述为55.8144万元，不应赔偿128万元。本院认为，国冠公司拆除了昊原公司拥有的主要厂房，虽尚有部分配套附房存在，但若因该部分房屋返还昊原公司，那么基于土地和地上建筑物的不可分离性，又各为不同的享有权利人，今后不免又会引起新的纷争；且对昊原公司而言，在其主要厂房已被毁损的情况下，相应的配套附房也已失去其功能，故而从为有利于该区域统一有序的对资产进行利用、生产和经营管理，避免再引发纠纷等方面的考虑，一审法院将诉争房屋作全面裁量，并无不妥。至于昊原公司提及的评估报告，系法院就中国建设银行股份有限公司张家港分行申请执行天盛公司等金融借款合同纠纷执行一案中，为公开拍卖天盛公司不动产房屋，由评估机构对天盛公司全部资产所作的评估，该报告与本案不具有关联性，昊原公司也不予认可，故国冠公司主张以该评估报告为赔偿依据，理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人国冠公司的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22120元，由上诉人国冠公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 孙 莹二〇一八年十一月十六日书记员 严立群