广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初5533号原告（反诉被告）深圳市龙腾宇实业发展有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道上川一路73号，统一社会信用代码9144030078981400H。法定代表人黄文波。委托代理人林志强，广东宝城律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市领航润发实业有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道田寮村田湾路21号，统一社会信用代码91440300MA5EDP2R1P。法定代表人郑晓雅。被告郑晓雅，女，汉族，1991年6月16日生，户籍地址广东省汕尾市城区，两被告共同委托代理人李佳佳，广东金粤律师事务所律师。第三人张亚，男，汉族，1975年10月21日，户籍地址湖南省宁乡县，上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人林志强及被告委托代理人李佳佳到庭参加诉讼，第三人张亚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年5月25日，原、被告签订《大润发惠民广场租赁合同》及《补充协议》，约定如下：被告将深圳市光明新区玉塘街道田寮社区田湾路21号综合大楼大润发惠民广场WIF-24、WIF-25及IF-62商铺出租给原告从事经营移动通讯产品、运营商业务、手机、3C产品、互联网生态链系列、配件等业务。随后，原告依约向被告缴纳了租赁保证金、租金等租赁款项，积极履行了付款义务。合同签订后，被告又口头提出原告须额外缴纳入场费人民币20万元及装修保证金1000元，原告遂向被告缴纳了该款项（收款账户之一为第三人名下账户），后被告退回部分入场费合计10万元。双方签订的《补充协议》约定被告需向原告提供租赁商铺产权人的场地使用证明，并免费为原告提供2块广告位和每月至少3次的场外、广场舞台用于原告举办促销活动。然，被告至今未履行上述义务。后原告了解案涉租赁商铺为违法建筑，原、被告签订的《大润发惠民广场租赁合同》及《补充协议》为无效合同。故原告向被告提出终止履行合同，并于2018年1月4日通过公证方式向被告邮寄送达了《终止履行租赁合同通知函》。综上，被告未按约定履行合同义务，其行为已构成违约，为保护自身合法权益，原告遂诉至本院，请求判令：1、确认原、被告签订的《大润发惠民广场租赁合同》及《补充协议》于2017年12月29日起解除；2、被告返还原告缴纳的租赁保证金人民币66000元；3、被告返还原告缴纳的入场费人民币100000元；4、被告返还原告缴纳的装修押金人民币1000元；5、被告赔偿原告的装修损失人民币495000元；6、被告支付公证费用人民币520元；7、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：1、原、被告双方签订的《大润发惠民广场租赁合同》合法有效，不存在无效事由。被告具有案涉商铺的合法承租权，不存在原告所称的案涉商铺为违法建筑等情形，且双方签订该合同系双方的真实意思表示，且前期双方均履行了相应的义务。2、原告主张租赁合同已解除无任何依据。被告并不存在任何违约的情形，被告取得了案涉商铺的场地使用证明，且该场地使用证明并非租赁合同的主合同义务，且被告已如约向原告交付了商铺并免费提供了2块广告牌给原告，原告自行选择了其中一块进行使用。同时，2017年7月31日，原告向被告表示8月6日要进行开业仪式，被告已帮助其向村委申请并协助其搭建活动舞台支持原告的宣传工作。3、因原告违约在先，应当承担违约责任，依合同规定，被告无须返还押金。4、被告已将收取的100000元入场费退还给原告，原告主张被告返还入场费的要求无法律和合同依据。5、商铺装修等费用应当由原告自行承担，被告不具有补偿原告任何装修费用的义务。6、原告主张的公证费用并非必要支出，应当由其自行承担。据此，被告向本院提出反诉，请求判令：1、原告向被告支付欠付的水电费人民币5853元；2、原告向被告支付欠付的租金人民币132000元；3、原告向被告支付欠付租金及水电费的滞纳金人民币46195.53元（以实际欠付的租金及水电费总额为基数，按每天3‰计算至实际支付之日止，暂计至2018年5月31日）；4、本案的反诉费用全部由原告承担。针对被告的反诉请求，原告辩称：被告未对其主张的欠付水电费问题进行举证。关于租金，原告已于2017年12月29日通知被告终止合同并交还钥匙，被告亦事实上已将案涉商铺重新出租给他人使用。经审理查明，2017年5月25日，被告深圳市领航润发实业有限公司（下称领航公司）作为甲方与原告（乙方）签订了《大润发惠民广场租赁合同》，合同约定甲方将编号为WIF-24、WIF-25、IF-62的商铺出租给乙方用于经营手机数码项目，租金为22000元/月，同时约定乙方须向甲方缴纳押金为66000元，外铺的设计、装修由乙方自主实施并自负相关费用。后双方于同日签订了编号为LTY201705006《补充协议》，约定乙方租用租赁场地的期限自2017年5月25日至2022年6月24日止，租金分段收取：2017年5月25日至2017年6月24日为装修免租期；2017年6月25日至2020年6月24日期间租金为22000元/月；2020年6月25日至2022年6月22日租金为23760元/月。同时约定甲方需提供案涉综合楼产权人深圳市光明新区公明办事处田寮居民委员会签发的场地使用证明且甲方承诺免费给予乙方户外广告位2块及甲方免费提供乙方场外/广告舞台促销每月至少3天次。合同签订后，原告如约向被告支付了押金66000元，被告亦如约交付了案涉铺面。2017年6月6日，原告向被告郑晓雅支付了进场费10万元，经被告郑晓雅转出后，原告于2017年6月16日向第三人张亚支付了进场费10万元。后原告主张因被告深圳市领航润发实业有限公司未如期向其提交产权证明且租赁房屋为违法建筑，故原告于2017年12月29日向被告深圳市领航润发实业有限公司送达《终止租赁合同的通知函》及返还钥匙。2018年1月4日，原告通过公证方式向被告深圳市领航润发实业有限公司发出《终止履行租赁合同通知函》。另查明，《大润发惠民广场租赁合同》及《补充协议》两份合同签订时均系由第三人张亚作为代理人进行签署。被告深圳市领航润发实业有限公司向本院提交了《场地使用证明》，证明被告系光明新区公明街道田寮村田湾路21号房屋（下称案涉房屋）的合法使用人，本院予以认可。同时，被告深圳市领航润发实业有限公司分别于2018年3月1日及2018年3月14日与案外人徐宇航、王雪梅签订了《大润发惠民广场租赁合同》及补充协议，向二案外人分别出租了编号为WIF-24及WIF-25的铺面。以上事实，有原告提交的《大润发惠民广场租赁合同》、《补充协议》、《证明》、个人账户汇总信息清单、收款收据、及被告提交的合同、《场地使用证明》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点主要在于案涉租赁合同是否可以解除。原告主张因被告深圳市领航润发实业有限公司未能在双方约定时间内提交《场地使用证明》且经原告了解，案涉房屋系违法建筑，主张合同无效。根据被告提交的证据，本院认可被告深圳市领航润发实业有限公司系案涉房屋的合法使用人，原、被告双方签订的合同系双方真实之意思表示，应为合法有效。但前述场地使用证明作出日期为2018年5月29日，足以证明被告深圳市领航润发实业有限公司并未在《补充协议》中所规定的合理时间内向原告提交场地使用证明，故被告构成违约。原告称其于2017年12月29日向被告邮寄了《终止履行租赁合同通知函》，被告对此表示从未收到此类邮件。后原告又于2018年1月4日通过公证方式向被告出具了《终止履行租赁合同通知函》，原告提交了公证书加以佐证，本院予以确认。另，被告深圳市领航润发实业有限公司分别于2018年3月1日及2018年3月14日与案外人徐宇航、王雪梅签订了《大润发惠民广场租赁合同》及补充协议，向二案外人分别出租了编号为WIF-24及WIF-25的铺面，原、被告签订的租赁合同已无实际履行之可能，故本院确认原、被告签订的《大润发惠民广场租赁合同》及《补充协议》已于2018年1月4日解除。关于保证金（押金）。因被告深圳市领航润发实业有限公司未能向原告及时提交《场地使用证明》，被告已构成违约。根据双方签订的租赁合同及补充协议约定，甲方（被告）有下列情形之一时，乙方（原告）可单方面解除合同，并有权要求甲方两倍租赁押金的赔偿。但《补充协议》并未约定具体时间，被告未及时向原告提交场地使用证明并不影响合同的继续履行，且被告向本院提交了场地使用证明，证明被告系案涉房屋的合法使用人。本案中，原告有权行使解除权，但被告未能及时提交场地使用证明的行为不属于合同约定的“甲方（被告）违反双方就本合同达成的其他补充协议”之情形，故被告深圳市领航润发实业有限公司无须向原告返还双倍押金。因合同解除，被告应向原告返还押金。原、被告双方确认原告已向被告支付了66000元的租赁押金，故被告深圳市领航润发实业有限公司应向原告返还66000元租赁押金。关于入场费。原告于2017年6月6日向被告郑晓雅账户汇入100000元用作协议编号LTY201705006入场费，后被告郑晓雅于2017年6月15日向原告返还了100000元。后原告于2017年6月16日向第三人张亚账户汇入100000元用作协议编号LTY201705006入场费。原告主张其将入场费汇入第三人张亚账户内系被告口头要求，被告对此不予认可，并称从未委托过第三人收取任何款项。经查，原、被告双方签订的租赁合同及补充协议系由第三人张亚代理并经办，租赁合同落款处有“张亚”的签名，并加盖了被告公章，且被告对该租赁合同予以认可。被告辩称第三人张亚仅代为招商，非其公司员工，但未提交相关证据予以证明，故本院不予认可。原告将进场费汇入被告经办人张亚账户，被告应当向原告返还入场费100000元。关于装修押金。被告于2017年6月16日向原告出具收款收据，证明被告已收到原告支付的装修保证金1000元，故被告深圳市领航润发实业有限公司应当向原告返还装修押金1000元。关于装修损失。原告主张其为装修已支付502977.98元，并委托深圳市国政房地产土地资产评估顾问有限公司对案涉店铺室内装修装饰及附属设施价值进行评估，得案涉店铺于价值点2017年12月29日的重置成新价为550938元。对此，原告主张被告向其赔偿装修损失495000元，本院认为，租赁合同及补充协议的解除乃双方之共同过错，应当按照各自的责任比例承担，本院酌情认定被告深圳市领航润发实业有限公司应向原告赔偿装修款项200000元。关于公证费用。原告请求被告支付公证费用520元，本院认为该费用系原告为证明其诉讼请求之合理开支，应由其自身负担，故针对原告这一诉讼请求，本院不予支持。关于水电费、租金及滞纳金。被告主张原告未缴纳11月份水电费，主张原告向其支付欠付的水电费人民币5853元，本院予以认可。本院认定原、被告双方合同解除时间为2018年1月4日，在此之前，原告因履行缴纳租金的义务，但原告缴纳租金仅支付到2017年11月。根据原、被告双方签订的租赁合同和补充协议，原告应向被告支付租金24933元。根据原、被告双方签订的补充协议之规定，原告应当向被告深圳市领航润发实业有限公司支付滞纳金3240元（5853×3‰×60天+24293×3‰×30天）。关于被告郑晓雅是否应当承担连带清偿责任。原告主张被告郑晓雅作为被告深圳市领航润发实业有限公司的股东及法定代表人，存在公司资产与股东个人财产混同的情形，但未提交相关证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市龙腾宇实业有限公司与被告深圳市领航润发实业有限公司签订的《大润发惠民广场租赁合同》及《补充协议》于2018年1月4日起解除；二、被告深圳市领航润发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙腾宇实业有限公司返还租赁保证金66000元；三、被告深圳市领航润发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙腾宇实业有限公司返还装修押金1000元；四、被告深圳市领航润发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙腾宇实业有限公司返还入场费100000元；五、被告深圳市领航润发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙腾宇实业有限公司赔偿装修损失200000元；六、原告深圳市龙腾宇实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市领航润发实业有限公司支付欠付的水电费5853元；七、原告深圳市龙腾宇实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市领航润发实业有限公司支付租金24933元；八、原告深圳市龙腾宇实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市领航润发实业有限公司支付欠付的水电费及租金的滞纳金3240元；九、驳回原告深圳市龙腾宇实业有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告深圳市领航润发实业有限公司的其他反诉请求。本案诉讼费10425元，由原告深圳市龙腾宇实业有限公司承担4650元、被告深圳市领航润发实业有限公司承担5775元；本案反诉诉讼费1991元，由原告深圳市龙腾宇实业有限公司承担368元、被告深圳市领航润发实业有限公司承担1623元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李    颖人民陪审员 黄    芳人民陪审员 吴  汉  明二〇一八年十一月一日书 记 员 陈恒丽（兼）书 记 员 李  嘉  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。