广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1226民初568号 原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司，住所地环江县思恩镇民中路农械厂。统一社会信用代码91451226799700277K。 负责人周海军。 特别授权委托代理人蓝仁文，广西正营律师事务所律师。 被告环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司，住环江县凯丰商贸城购物中心**。统一社会信用代码91451226310232640L。 法定代表人陈忠钦。 被告陈忠钦，男，1978年7月10日出生，汉族，住福建省福清市。 上述两被告委托代理人周训松，国浩律师（福州）事务所律师。 原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司（以下简称凯丰环江分公司）诉被告陈忠钦、环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司（以下简称皇朝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日受理后，依被告陈忠钦的申请，本院依法追加环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司（以下简称皇朝公司）作为本案共同被告参加诉讼，并依法由本院审判员蒙继秋担任审判长，与人民陪审员罗海渊、人民陪审员葛克厚依法组成合议庭，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。书记员谭秀微担任法庭记录。原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司及其特别授权委托代理人蓝仁文、被告环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司、陈忠钦的共同授权委托代理人周训松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司与被告陈忠钦于2015年1月19日签订的关于环江县凯丰商贸城D1D2一、二楼的《房屋租赁合同》；2、判决被告于合同解除后15天内腾空并返还环江县凯丰商贸城D1D2一楼910㎡及二楼1300㎡房屋给原告：3、判决被告支付从2015年9月18日至2018年1月10日的租金共计731126元（注：人民币，下同。此数额已经扣除被告支付的3万元租金，租金计算标准前五年每季度82290元）；4、判决确认原告可以依据合同约定不退还被告押金3万元；5、判决被告支付违约金3万元给原告；6、判决被告支付2018年1月11日之后的租金及房屋占有使用费，按每月27430元（82290元/季度÷3）的标准，支付至被告实际迁出房屋把房屋交还原告之日止；7、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月19日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定了原告把环江县凯丰商贸城D1D2一楼910㎡及二楼1300㎡房屋出租给被告，租期从2015年9月18日至2025年9月18日，前五年即2015年9月18日至2020年9月17日租金标准每季度82290元/月。租金交纳方式为每季度第一个月的5号前交清。双方还约定：如乙方（即被告）不按时交租金，逾期15天后甲方（即原告）有权终止合同；如果乙方违约则必须向甲方支付违约金3万元等内容。上述《房屋租赁合同》签订后，被告于2015年2月10日交纳押金3万元给原告，原告依合同约定把环江县凯丰商贸城D1D2一楼910㎡及二楼1300㎡的商铺交给了被告使用，但被告未依约交纳租金，原告为此经常催促被告应按时交纳租金，被告基本上不理采，仅于2017年5月19日交了3万元的租金，至2018年1月10日止共拖欠731126元，被告已根本违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求全部支持前列诉讼请求。 原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司向法庭提供的证据有： 1、《房屋租赁合同》，证明2015年1月19日原告与被告就环江县凯丰商贸城D1D2一楼910㎡及二楼1300㎡房屋达成租赁合同，合同约定了租金标准、支付方式、违约责任、合同解除条件等内容，证明了原告解除合同并返还房屋、支付租金及房屋占有使用费、支付违约金等诉讼请求有事实依据； 2、收款单，证明被告于2015年2月10日交纳押金3万元给原告的事实，证明租赁合同已经开始履行的事实； 3、收款收据及网上银行电子回单，证明被告经原告催促多次仅于2017年5月19日支付3万元租金的事实，证明被告仅履行一小部分的租金支付义务。 被告环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司、陈忠钦辩称，一、答辩人已经向凯丰环江分公司支付了租赁押金和五年的租金。不存在答辩人欠租情形，凯丰环江分公司的诉讼请求没有事实和法律依据。2013年10月23日，陈忠钦经广西凯丰房地产开发有限公司（以下称“凯丰公司”）安排，与凯丰环江分公司签订《房屋租赁合同》，承租凯丰商贸城C8号楼一楼1380㎡房屋，达成租赁合同。租金标准为12元/平方米，按季度支付。2014年7月皇朝家居公司登记成立后，答辩人有意承租凯丰商贸城其他商铺，并希望能延长租期。凯丰公司借机以附近商铺租金普涨为由提出涨价至每平方米每月30元，并要求一次性支付五年租金，先付款后签约。陈忠钦无奈，通过各种渠道筹措资金，终于于2014年12月9日向凯丰环江分公司支付了押金和五年租金合计9，006,000元。2014年12月18日，凯丰环江分公司与答辩人签订《房屋租赁合同》，该合同约定：答辩人向凯丰环江分公司“承租环江县凯丰商贸城C8#楼一楼部分商铺约1380㎡，C8#楼三楼部分商铺约1330平方米，D1D2号楼一楼部分商铺约910㎡及二楼整层商铺约1300㎡，共计面积约4920㎡，租期15年（从2014年12月1日起至2029年11月31日止）。”双方在该合同第二条约定：“乙方签订合同时必须向甲方交纳押金壹拾伍万元；第三条约定：“租金按以下方式交付：前五年租金一次性支付按30元/平方米计算，五年共计租金为捌佰捌拾伍万陆仟元整（￥8,856，000.00元）”；第五条约定:“2014年12月1日起至2015年5月31日止是乙方的装修期，装修期内甲方不收取租金”。综上，答辩人已经向凯丰环江分公司支付了自2015年6月1日起至2020年5月31日的租金，陈忠钦与皇朝公司公司均未欠凯丰环江分公司任何租金。二、凯丰公司在2015年以后仍向陈忠钦借款，显然陈忠钦和答辩人均未欠租。2015年3月20日凯丰环江分公司向陈忠钦出具《收款收据》，确认收到陈忠钦借出的流动资金50万元；2015年9月8日，凯丰环江分公司向陈忠钦出具《收款收据》，确认收到陈忠钦借出的流动资金5万元。此外，凯丰环江分公司还向陈忠钦借款多笔。若答辩人尚欠凯丰环江分公司租金，凯丰环江分公司不可能向陈忠钦借款，因此该等借款的事实也证明陈忠钦和答辩人未欠凯丰环江分公司款项。三、凯丰环江分公司提交的《房屋租赁合同》是陈忠钦应凯丰环江分公司要求签署的合同文本，凯丰环江分公司承诺不会再要求陈忠钦支付租金。2015年1月，凯丰环江分公司向陈忠钦提出因其管理需要，就D1、D2号楼一楼部分商铺910㎡及二楼整层商铺1300㎡，要求陈忠钦签署原告在本案提交的《房屋租赁合同》（下称“分合同”），并承诺不会另外向陈忠钦要求收取租金。陈忠钦考虑该文本约定的租金标准低于总合同约定，且凯丰环江分公司已经书面确认收到5年租金，在凯丰环江分公司反复要求下，无奈签署了其要求签署的合同文本。此后，凯丰环江分公司从未向陈忠钦或皇朝公司催缴此分合同约定的“押金”和“租金”，直到凯丰环江分公司向贵院提起本案诉讼。四、凯丰环江分公司诉称陈忠钦于2017年5月19日向吴贵兰支付的3万元是所谓的“押金”，这并非事实，该款项与本案无关。陈忠钦于2017年5月19日向吴贵兰支付的3万元，是陈忠钦与凯丰环江分公司的其他往来款，与本案无关。 综上所述，陈忠钦和皇朝公司己向凯丰环江分公司支付了2020年5月31日前（含当日）的全部租金，陈忠钦和皇朝公司未欠凯丰环江分公司任何租金。凯丰环江分公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。请求贵院依法判决驳回其全部诉讼请求。 被告环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司、陈忠钦向法庭提供的证据有： 1、《收据》，证明被告已经支付了租金以及押金9006000元。 2、《房屋租赁合同》，证明2014年12月18日，凯丰环江分公司与皇朝公司签订《房屋租赁合同》，并将案涉房屋租赁给后者。 3、收据（复件），证明2015年3月20日，凯丰环江分公司收到陈忠钦借出的流动资金50万元； 4、收据（复件），证明2015年9月8日凯丰环江分公司收到陈忠钦借出的流动资金5万元(详见被告提交的证据清单)。 对原告向法庭提供的证据，被告对证据1的真实性没有异议、但证明内容有异议，该证据不能作为原告诉讼请求的事实依据；对证据2真实性无法确认，证明对象也不予以认可，该合同是2013年签订的，不可能2015年才交纳押金，同时证据2上面的公章也不是原告的章，与本案没有关联性；对证据3真实性无法确认，收款收据是原告单方制作，不予以认可，对于电子回单，我方要求看到电子单，以电子单为准，故真实性无法确认，该交易于2017年5月19日发生，我方在2014年底交了押金和租金，不可能3年之后还交纳租金，该笔款项不是支付租金。 对被告向法庭提交的证据，对证据1原告认为没有实际收到这个款项，被告主张已经支付了租金和押金给原告，收条注明是转账，应该补充提交转账记录等辅助证明，该证据才能采信，该收据其实不是租赁合同关系使用的材料，不是收款的收据，而是有其他的用途，该证据时间形成时间于2014年12月9日，被告举证的租赁合同签订在2014年12月18日，先付巨大数额款项才签订租赁合同不符合交易习惯；对证据2，原告认为原告的盖章真实性没有异议，原告对陈忠钦签字没有异议，对皇朝公司盖章是否属于事后盖章我方无法确定，该证据证明被告陈忠钦与本案有关系，该合同落款是2014年12月18，我方认为应以后一份租赁合同为准，被告举证的租赁合同不是本案履行的租赁合同；对证据3与本案没有关联性；对证据4与本案没有关联性。 本院认为，原告与向法庭提交的证据均来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可作为本案的定案依据；被告向法庭提供的证据1，因注明是以转账的方式支付，但没能提供转账的凭据或转账记录，也没其他证据予以佐证，本院不予认定，不能作为本案定案依据；对证据2，虽然是双方当事人真实的意思表示，合同是有效成立的，但该合同均未实际履行，不能作为本案定案依据；对证据3、4，与本案租赁合同纠纷无关联，不能作为本案定案依据。 综合全案证据，本院确认以下案件事实：2014年12月18日，凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》，加盖了被告皇朝公司的公章，被告皇朝公司系被告陈忠钦自然人独资的公司，该合同约定：被告向凯丰环江分公司“承租环江县凯丰商贸城C8#楼一楼部分商铺约1380㎡，C8#楼三楼部分商铺约1330平方米，D1D2号楼一楼部分商铺约910㎡及二楼整层商铺约1300㎡，共计面积约4920㎡，租期15年（从2014年12月1日起至2029年11月31日止）。”双方在该合同第二条约定：“乙方签订合同时必须向甲方交纳押金壹拾伍万元；第三条约定：“租金按以下方式交付：前五年租金一次性支付按30元/平方米计算，五年共计租金为捌佰捌拾伍万陆仟元整（￥8,856，000.00元）”；第五条约定：“2014年12月1日起至2015年5月31日止是乙方的装修期，装修期内甲方不收取租金”。2015年1月19日，原告又与被告陈忠钦签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定了原告把环江县凯丰商贸城D1D2一楼910㎡及二楼1300㎡房屋出租给被告，租期10年从2015年9月18日至2025年9月18日，前五年即2015年9月18日至2020年9月17日租金标准每季度82290元，后五年每年租金在前一年的基础上按5%递增。租金交纳方式为每季度第一个月的5号前交清。双方还约定：如乙方（即被告）不按时交租金，逾期15天后甲方（即原告）有权终止合同，没收乙方（被告）押金；如果乙方违约则必须向甲方支付违约金3万元等内容。上述《房屋租赁合同》签订后，被告于2015年2月10日交纳押金3万元给原告，原告依合同约定把环江县凯丰商贸城D1D2一楼910㎡及二楼1300㎡的商铺交给了被告陈忠钦作为皇朝公司经营、使用，但被告于2017年5月19日交纳了租金3万元后，不再交纳。遂引起本案诉讼。 本院认为，具备下列条件的民事法律有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，2014年12月18日，凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》及2015年1月19日原告又与被告陈忠钦签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律的规定，均属合法、有效的合同，但鉴于2014年12月18日，凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》并未实际履行，后原、被告均按2015年1月19日双方签订的《房屋租赁合同》交付、履行，故2014年12月18日凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》尚未发生法律效力，双方均应按2015年1月19日双方签订的《房屋租赁合同》的约定，履行合同权利和义务。被告辩称及已足额支付租金，因其提供的收据，注明是以转账的方式支付，但没能提供转账的凭据或转账记录，也没其他证据予以佐证，本院不予支持。被告皇朝公司系被告陈忠钦自然人独资的公司，且被告陈忠钦将所租赁的房屋作为皇朝公司经营、使用的场所，故被告皇朝公司应对被告陈忠钦在本案中的租赁行为共同承担相应的法律责任。综上所述，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 1、解除原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司与被告陈忠钦于2015年1月19日签订的关于环江县凯丰商贸城D1D2一、二楼的《房屋租赁合同》； 2、被告陈忠钦、环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司应于合同解除后15天内腾空并返还环江县凯丰商贸城D1D2一楼910㎡及二楼1300㎡房屋给原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司； 3、被告陈忠钦、环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司应当支付尚欠原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司从2015年9月18日至2018年1月10日的租金共计731126元； 4、原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司可以依据合同约定不退还被告陈忠钦、环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司押金30000元； 5、被告被告陈忠钦、环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司应当支付违约金30000元给原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司； 6、被告陈忠钦、环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司应当向原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司支付2018年1月11日之后的租金及房屋占有使用费，按每月27430元（82290元/季度÷3）的标准，支付至被告实际迁出房屋把房屋交还原告之日止； 案件受理费11411元，减半收取5705.5元，由被告陈忠钦、环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司共同承担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  蒙继秋 人民陪审员  罗海渊 人民陪审员  葛克厚 二〇一八年十一月二日 法官 助理  蔡诚诚 书 记 员  谭秀微 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人可以委托代理人订立合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。