哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0110民初6815号原告：王占英，女，1964年6月22日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王海燕,黑龙江嵘斗律师事务所律师。被告：吴孝利，男,1981年6月4日出生,汉族,无固定职业,住黑龙江省海伦市。第三人：孟宇，女，1986年3月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人:黄爱香（系被告孟宇母亲），女，1962年10月8日出生。原告王占英与被告吴孝利、第三人孟宇合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王占英及其委托诉讼代理人王海燕、被告吴孝利、第三人孟宇的委托诉讼代理人黄爱香到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认王占英与吴孝利之间的合同无效；2、判令被告返还多收取的房屋租金4000元；3、判令被告返还兑店物品费用11000元；4、判令被告返还房屋租赁抵押金3000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月1日原告与被告签订《出兑协议》，被告将位于香坊区省医院院内1号楼3单元102号的店铺转租给原告，约定年租金24000元，收取原告抵押金3000元，同时被告将店内物品11000元价格出兑给原告，被告曾告知原告其转租行为已经房屋所有权人同意，被告与房屋所有权人已协商续租（原租赁期至2018年5月18日）并也经房屋所有权人同意。双方约定租期三年，但2018年5月初房屋所有权人以不知情为由要求原告迁出返还所租房屋，并将原告起诉至香坊区人民法院,原告曾多次找被告要求其给予解决此事，但被告却迟迟不给处理，故原告只好与房屋所有权人协商并于2018年8月底搬离此房。原告认为被告出租及出兑此房屋及房中物品时对原告进行欺诈，原告搬离该房原出兑而得的物品均已无用（基本已成废品），故原告诉至本院。被告吴孝利辩称：对原告的诉请不认可，对原告的事实和理由不认可，认为原告将房子返还给第三人孟宇，已协商完毕，被告吴孝利不应承担任何责任。被告认为原告起诉既无事实依据，也无法律根据，请求本院依法驳回其诉讼请求。第三人孟宇辩称：我方已和原告协商完毕，并且已经给付完赔偿，原告承诺的是不再追究任何责任，第三人手里有原告出具的协议和收条。原告为证明其主张，当庭提交证据如下：证据一、出兑协议一份，证明原被告双方于2017年7月1日签订位于省医院院内1号楼3单元102的店铺，签订出兑协议，被告将房屋转让给原告使用，双方约定年租金24000元，原告缴纳了其一年的房约租金，按照约定一年期满应至2018年7月1日，同时被告在出兑协议中注明其已经将租金交至2018年5月18日，再出兑协议背后被告吴孝利又出具了房屋抵押金的收条；证据二、录音两份，证明被告在出兑该店铺时共收取35000元出兑费用，其中包含一年的房租，同时第三人孟宇在录音中明确表示被告的转租行为未经其同意，双方签订的为三年合同期，原被告以及第三人三方就该租赁行为的协商经过；证据三、民事起诉状一份，证明第三人孟宇于2018年6月20日向香坊区人民法院提起诉讼，在诉状中其表示被告吴孝利在没有告知第三人孟宇，更没有经过孟宇的同意下擅自与原告签订协议，该份民事起诉状可以证实被告的转租行为是未经出兑人的转租，转租协议无效。经当庭质证，对于原告提交的证据，被告对证据一均无异议；被告对证据二真实性及证明问题均有异议，听不清楚录音内容；被告对证据三对真实性、证明问题均不认可，第三人孟宇起诉时不知道其父给我的书面同意，所以第三人孟宇已经撤诉了。经当庭质证，对于原告提交的证据，第三人孟宇对证据一均无异议；被告对证据二真实性及证明问题均有异议，听不清楚录音内容；被告对证据三对真实性认可，证明问题认可，起诉时是当事人孟宇让代理人起诉的，我不清楚这个事情。被告为证明其主张，当庭提交证据如下：证据一、孟宇所签的同意转租书一份，证明第三人孟宇同意被告将房屋转租给原告；证据二、原告与第三人孟宇签订的和解协议一份，证明第三人孟宇与原告进行和解，证明被告与其二人的纠纷无关。经当庭质证，对于被告提交的证据，原告对证据一的真实性有异议，首先被告当庭陈述在2018年6月20日，第三人孟宇起诉时其并不知道其父曾经交给被告一份转租的同意说明，第三人孟宇对于转租的事情是不知情的，该承租房屋为孟宇名下，其父为被告出具的转租同意书并不应当具有法律效力，因此转租应当确认为无效；对证据二的真实性没有异议，对证明问题有异议，该份协议虽然为孟宇和原告对于该房的租赁赔偿，于是签订了协议，但该协议应仅对于孟宇与原告之间有效，对第三人及本案被告吴孝利应当是无效的，本案为原告起诉被告的转租行为无效所导致的法律后果，以及原告让被告承担的赔偿责任与原告和孟宇之间的赔偿没有法律关系。经当庭质证，对于被告提交的证据，第三人孟宇均无异议。经审理查明：第三人孟宇系位于哈尔滨市香坊区省医院院内**楼****房屋的房屋所有人，孟宇与被告签订房屋租赁合同，约定将该房屋出租给被告，并约定该房屋若该房屋转租需经孟宇同意。原告与被告于2017年7月1日签订了《出兑协议》。协议约定：1、被告将位于香坊区省医院院内1号楼3单元102号的店铺（店铺名称为金康大馅水饺）转让给原告使用，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2、原告租赁合同的租金，被告已交至2018年5月18日，店铺转让给原告后，原告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由被告交纳的水电费及其他各项费用；3、房屋每年租金24000元，租期三年，房费每年一交，每年的5月18日之前交付给出租方；4、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归原告所有，租赁期满后房屋装修等不动产归出租方所有，营业设备等动产归原告所有；5、原告在2018年5月18日前一次性向被告支付转让费共计人民币24000元，此外被告不得再向原告索取任何其他费用；6、原告接手前该店铺所有的一切债权、债务均由被告负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告负责。被告于第一次庭审中承认收到租金、兑店费用及房屋抵押金共计38000元。孟宇父亲代表孟宇向被告出具同意转租的书面证明。孟宇于2018年6月20日向法院提起诉讼，请求判令1、解除孟宇与吴孝利签订的租赁合同；2、吴孝利与王占英在判决生效之日起两日内将承租的房产交还给孟宇；3、吴孝利按原租赁合同价格向孟宇支付从2018年5月18日至吴孝利归还房产之日的拖欠租金；4、诉讼费用由吴孝利承担。孟宇在与其父沟通后得知其父代其同意转租后向法院撤回起诉。王占英与孟宇于2018年7月19日签订了协议，协议约定：1、王占英同意于2018年9月1日前，将房屋交还给孟宇；2、孟宇同意在王占英交还房屋的同时，一次性支付给王占英人民币5000元整；3、孟宇放弃向王占英追讨2018年5月18日至2018年8月31日的房费；4、若王占英没有按照本协议第一条约定日期归还房屋，2018年9月1日起，孟宇有权随意处理房屋内任意物品（包含王占英所有权的物品），王占英承诺不追究孟宇任何责任。另查明，被告与孟宇签订租赁合同时收取被告的租房抵押金2000元。本院认为，关于原告主张其与被告吴孝利签订的合同无效的诉请，因本案第三人孟宇同意被告吴孝利将房屋转租给原告，故原告与被告之间所签定的合同有效，故原告的此项诉请不成立，本院不予支持；关于原告主张被告返还多收取的房屋租金的问题，虽原、被告于2017年7月1日签订了出兑协议，约定了年租金为24000元，但其明确约定了房租交付日期为2018年5月18日前，故可认定为租期内的租金为24000元，且原告亦使用至2018年5月18日，故原告的此项诉请不成立，本院不予支持；关于原告主张的返还兑店物品费用11000元，因原告已经经营使用该物品，且自行与第三人孟宇达成了和解予以解除合同，原告应自行承担运营风险，故原告的该项诉讼不成立，本院不予支持；关于原告主张被告返还房屋租赁抵押金3000元，因原告与被告及第三人孟宇之间的房屋租赁合同已经解除，且对于相关费用结算完毕，故被告吴孝利应将房屋租赁抵押金返还给原告。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定判决如下：一、被告吴孝利在本案判决生效后立即返还原告王占英房屋抵押金3000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，（原告王占英已预交250元），本院减半收取125元，由原告王占英负担100元，由被告吴孝利负担25元，由被告吴孝利负担的部分与上述款项一并给付原告王占英。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 梁 巍二〇一八年十一月二十二日书记员 张人丹