广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终3466号上诉人（原审被告）：吴带娣，女，1959年9月27日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：林建明，男，1981年1月27日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：林建华，男，1982年5月26日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：林建霞，女，1984年1月26日出生，汉族，住广东省中山市。上列四名上诉人共同委托诉讼代理人：叶菁，广东金石行律师事务所律师。上列四名上诉人共同委托诉讼代理人：刘之洋，广东金石行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄金妹，女，1943年12月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：范顺辉，广东执正律师事务所律师。原审第三人：中山市港口镇群乐社区居民委员会，住所地广东省中山市港口镇群乐社区居委会泗和围**，组织机构代码75789212-7。主要负责人：黄汉明,该居民委员会主任。上诉人吴带娣、林建明、林建华、林建霞因与被上诉人黄金妹、原审第三人中山市港口镇群乐社区居民委员会（以下简称群乐居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人吴带娣、林建明、林建华、林建霞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.依法判令被上诉人立即停止侵害，立即返还非法占用上诉人的房屋。事实和理由：一、被上诉人没有任何书面证据可以证明上诉人一家曾有卖房的意思表示，被上诉人主张“轻信林带胜的话，不用立字据”明显有悖常理，因此，被上诉人与上诉人间自始至终不存在房屋买卖合意。二、被上诉人主张其已支付购房款没有事实依据，其从未提供有效的付款证明。3.8万元在1998年属于巨款，被上诉人主张现金支付给上诉人但上诉人未出具任何书面材料确认收到款项，明显不符合常理。三、一审中，黄金妹申请出庭作证的证人与黄金妹有利害关系，其中证人梁某和是黄金妹的亲孙子，证人冼某某是黄金妹邻居，因此证人证言不可采信。四、黄金妹全家嗜赌，早已败光家财，经常以死相威胁，导致上诉人一家不敢轻举妄动。上诉人家庭一直比较富裕，早在90年代已存款过百万，上诉人本着“多一事不如少一事”的心态没有强行要求黄金妹搬走。五、黄金妹捏造事实提起诉讼、指使他人提供虚假证人证言、企图侵害上诉人一家的合法权益已涉嫌犯罪，请求法院依法追究其责任，纠正一审错误判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人黄金妹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人的上诉请求均没有依据，上诉人否认与黄金妹之间存在房屋买卖关系，但是并未说清双方间是何关系，为何黄金妹一直在涉案房屋居住并持有涉案房屋的产权证书。原审第三人群乐居委会在二审期间未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。黄金妹于2017年10月23日向一审法院起诉请求：吴带娣、林建明、林建华、林建霞协助黄金妹将位于中山市港口镇××（后××为广东省××街××）的房地产（集体土地建设用地使用证号：中府集建总字第19××50号字[1991]第11120110号，自有使用权面积105.17平方米，建筑占地面积51.62平方米，土地使用者林带胜；房屋所有权证号：粤房字第**，所有权人林带胜；房屋共有权保持证号:粤房共证字第**，共有人吴带娣，占有份额1/2）过户至黄金妹名下。一审庭审中，黄金妹明确其诉讼请求为：吴带娣、林建明、林建华、林建霞将位于中山市港口镇××（现××中山市××街××）的房地产协助过户至黄金妹名下。一审法院认定事实：1982年，林带胜与吴带娣自建了位于中山市××××队的房屋[房产证号：**××010234798；土地证号：19××50111201**；房产登记字号：21-1703]，该房屋土地使用面积为105.17平方米、土地权属性质为集体土地，房屋建筑面积为88.63平方米，权属登记时间为1991年8月22日，登记土地权利人林带胜，登记房屋权人为林带胜、吴带娣。黄金妹称，其于1998年10月以38000元的成交价向吴带娣购买前述房地产，吴带娣收款时向其交付了该房屋的房屋所有权证书、房屋共有权保持证、集体土地建设用地使用证原件，之后一直由其与家人居住使用涉案房屋并持有前述权属证书原件，但吴带娣一直未协助办理有关过户手续。2011年5月18日，群乐居委会、中山市公安局港口分局共同出具证明，载明林带胜已于1999年9月13日死亡；群乐居委会另出具证明，除注明林带胜已于前述日期死亡外，载明林带胜与吴带娣是夫妻关系；吴带娣向中山市国土资源局递交了房地产权登记申请、审批表。次日，吴带娣向中山市国土资源局递交申述书，载明因不慎遗失涉案房屋的房产证、土地证，申请办理房产证、土地证的遗失注销手续，待通告登报期满后补发新证。2011年7月25日，中山市国土资源局在《中山日报》刊登了通告，注明林带胜、吴带娣因遗失涉案房屋房地产两证，申请注销原证，补发新证；如有异议在该通告刊登之日起30天内向该局提出，逾期将依法注销原房地产两证，并补发新证。后吴带娣领取了涉案房屋新的权属证书。2011年8月29日，群乐居委会、中山市公安局港口分局共同出具地址（姓名）变更证明，注明土地证号为19××5011120110的涉案房屋地址变更为中山市港口镇苏黄份街**。2012年8月31日，黄金妹的儿子吴卫洪以及吴卫洪的女儿吴佩芬、吴佩珊在涉案房屋现××地址××中山市××街××号办理了户口登记，常住人口登记卡载明吴卫洪“1998年6月30日由广东省中山市港口镇八村村一队迁来本址”，吴佩芬、吴佩珊“1998年6月30日补报往年出生入户”。2013年1月18日，吴带娣、林建明、林建华亦在涉案房屋现属地址办理了户口登记。后黄金妹以其拥有涉案房屋产权为由，于2017年10月23日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，黄金妹申请梁某和、冼某某作为证人出庭作证。梁某和述称，吴带娣是其旧屋邻居，黄金妹是其外婆；1998年10月的一天，11岁的梁某和与冼某某在涉案房屋门前玩耍，看见黄金妹夫妇与吴带娣进入涉案房屋内，黄金妹将一叠现金交给吴带娣，吴带娣清点数额后将房产证、土地证交给了黄金妹；交易过程中，梁某和听见双方提到“买屋”，整个交易过程持续不到30分钟，一个月后黄金妹搬进该房屋居住；吴带娣在港口镇有其他房屋，不在村里居住，涉案房屋在买卖前无人居住。冼某某述称，其与吴带娣曾是邻居，吴带娣搬离该村后，其现与黄金妹是邻居；1998年某日下午，14岁的冼某某与梁某和一起玩时，看见黄金妹夫妇在涉案房屋门前等待吴带娣，双方随后进屋交易，黄金妹将一叠现金交给了吴带娣，吴带娣则把房产证和土地证交给黄金妹，整个交易过程持续十几分钟。黄金妹称，1998年10月交易后，其对涉案房屋简单装修后即入住，期间多次要求吴带娣办理过户手续，但吴带娣一直拖延；其曾提出返还款项，但吴带娣不同意；2017年因需补办身份证，经查询得知吴带娣以房产证、土地证遗失为由补办了产权证。吴带娣称，其在1991年离开涉案房屋另购房产居住，此后较少返回涉案房屋，听其他村民说黄金妹进入涉案房屋居住，吴带娣要求黄金妹搬走未果；吴带娣因孙女要入户，才发现涉案房屋房产证、土地证遗失，所以重新办理了有关房产证、土地证；由于担心黄金妹作出出格的事情，且其迷信风水问题，故没有寻求有关部门处理黄金妹居住涉案房屋一事。吴带娣另提交了林建霞及丈夫就涉案房屋户籍登记情况向中山市公安局港口分局咨询的录音。一审法院另查明：中山市港口镇群乐社区八村**共有户籍居民188人、42户。黄金妹提交了中山市港口镇八村三队成员中34户代表签名确认的村民表决书，该表决书载明内容如下：“本村民黄金妹家庭户（成员：吴卫洪、吴佩芬、吴佩珊）在1998年向吴带娣购买了位于中山市港口镇苏黄份街63号房屋并已在该房屋居住至今。黄金妹家庭户符合一户一宅要求。同意将港口镇苏黄份街63号宅基地（面积105.17平方米）由黄金妹家庭户使用的请签名确认。”一审法院又查明：涉案房屋截止2018年1月24日不存在抵押、查封情形。林带胜的法定继承人为吴带娣、林建明、林建华、林建霞。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对于吴带娣是否已向黄金妹出售涉案房屋问题。首先，从已查明的事实可知，黄金妹占有使用涉案房屋将近20年，持有房屋所有权证书、房屋共有权保持证、集体土地建设用地使用证原件，且以涉案房屋办理家庭成员入户登记。吴带娣的陈述确认其知晓黄金妹及家人居住在涉案房屋内，但无证据证明吴带娣或林带胜的其他法定继承人林建明、林建华、林建霞对于黄金妹占有使用涉案房屋的行为提出过任何异议。如吴带娣没有向黄金妹出售涉案房屋，吴带娣对黄金妹长期无故占有使用涉案房屋置之不理，明显与常理不符。其次，梁某和与冼某某在房屋交易时虽年仅11岁、14岁，但并非没有辨别能力，虽因时间久远记忆模糊，但能叙述出交易时的大致情况，有关证人证言与黄金妹所述买卖涉案房屋的经过大致吻合，其证人证言可予采信。同时，村民表决书所载表决内容，也反映涉案房屋所在地村民对吴带娣已将涉案房屋出售给黄金妹一事知晓且不持异议。再次，涉案房屋成交价格符合当时的市场价值，房款数额不大，以现金方式支付以及房款付清后直接交付房屋使用均符合常理。因此，尽管黄金妹与吴带娣未就涉案房屋签订书面买卖合同，但结合前述黄金妹对涉案房屋的占有使用情况及其提供的有关证据判断分析，黄金妹主张双方存在房屋买卖合同关系更具可信性，形成证据优势，故一审法院认定吴带娣已将涉案房屋出售给黄金妹。林带胜其他法定继承人对于吴带娣出售涉案房屋一事均已知晓，亦无证据证明曾就此提出异议，其应协助办理过户相关手续，故一审法院对黄金妹主张吴带娣、林建明、林建华、林建霞协助将涉案房屋过户至黄金妹名下的诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：吴带娣、林建明、林建华、林建霞于一审判决发生法律效力之日起七日内协助黄金妹将位于中山市港口镇苏黄份街63号[原座落：中山市××××队，房产证号：**××010234798；土土地证号：19××50111201**房产登记字号：21-1703]的房地产过户登记至黄金妹名下。案件受理费750元（黄金妹已预交），由吴带娣、林建明、林建华、林建霞负担（吴带娣、林建明、林建华、林建霞于一审判决生效之日起七日内迳付黄金妹）。本院二审期间，吴带娣、林建明、林建华、林建霞提交如下证据：1.林带胜死亡证明；2.吴卫洪常住人口登记卡。证据1、2拟证明被上诉人一家户口迁入时间是1998年6月，早于其所称买卖时间1998年10月。3.民事起诉状；4.（2018）粤2071民终初9446号开庭传票。证据3、4拟共同证明上诉人已经以占有排除妨碍纠纷另案起诉被上诉人，要求其腾房。5.林带胜（1997年和1999年）广东省公众移动电话使用证；6.林带胜大哥大电话照片；7.林带胜驾驶员年审学习证、驾驶证、交通违章记录卡；8.林带胜与车辆合照；9.林建华学生证；10.1999年3月惠州东方专修学院77000元收据；11.中山市不动产登记资料证明表；12.证人证言。证据5-12共同证明上诉人一家在90年代已拥有富裕的生活条件，家庭资金充裕，无需变卖祖屋。黄金妹对上述证据质证如下：证据1、2、5-12均不属于二审新证据，被上诉人不发表质证意见。证据3.4属于二审新证据。黄金妹二审期间未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。二审期间，本院到群乐居委会了解涉案房屋情况。群乐居委会相关工作人员称：涉案土地系分给林带胜一家的宅基地；林带胜一家人购地建房后，早就搬离了涉案房屋；村里很多人都知道林带胜已将涉案房屋出售给同村村民黄金妹，但群乐居委会对林带胜、黄金妹之间关于涉案房屋的具体交易情况不清楚；群乐居委会对黄金妹一直居住在涉案房屋的情况是知情的，也同意黄金妹继续使用涉案房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄金妹主张吴带娣、林带胜于1998年将涉案房屋出售给黄金妹，其已付清购房款38000元并已在涉案房屋居住多年，即黄金妹主张双方之间存在房屋买卖合同关系，为此提交了房地产权证书原件、证明、村民表决书、户口薄，并申请证人出庭作证拟证实其主张。吴带娣、林建明、林建华、林建霞否认将涉案房屋出售予黄金妹，否认收到黄金妹支付的购房款，即否认其一方与黄金妹之间存在房屋买卖合同关系，为此提交夫妻关系证明、林建华学生证、另案民事起诉状等证据拟证实其主张。对此本院认为，首先，根据黄金妹提交的证据反映，黄金妹占有使用涉案房屋已长达近20年，持有涉案房屋所有权证、房屋共有权保持证及集体土地建设用地使用权证的原件，并以涉案房屋办理家庭成员入户登记。吴带娣等四名上诉人虽否认双方之间存在房屋买卖合同关系，但未能合理解释黄金妹持有涉案房屋房地产权属证书原件将近二十年的原因；其虽称至2004年才发现黄金妹占用涉案房屋，此后其多次要求黄金妹一家人搬离涉案房屋，但吴带娣等四名上诉人至今未提交相应证据证实本案诉讼前曾对黄金妹占用涉案房屋的行为提出异议。其次，虽然证人梁某和、冼某某在1998年房屋买卖时年仅11岁、14岁，且梁某和系黄金妹的外孙、与黄金妹存在一定利害关系，但上述两人证人证言与群乐居委会相关工作人员的陈述能相互吻合，能证实群乐社区很多村民都知道林带胜已将涉案房屋出售给同村村民黄金妹的事实。再次，虽然吴带娣等四名上诉人主张涉案房屋以38000元出售不符合当时的市场价格，但对此并未提交相应证据予以证实。综上，本院认为，尽管黄金妹未能提交房屋买卖协议、收款收据等直接书面证据，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”、第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”、第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”之规定，黄金妹关于其与林带胜、吴带娣存在房屋买卖合同关系且其已付清购房款这一主张更符合常理，吴带娣、林建明、林建华、林建霞关于其从未将涉案房屋出售予黄金妹的主张有违诚实信用原则。故一审法院支持黄金妹的主张，判决吴带娣、林建明、林建华、林建霞协助黄金妹办理涉地产过户登记手续，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人吴带娣、林建明、林建华、林建霞的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元（上诉人吴带娣、林建明、林建华、林建霞已预交），由上诉人吴带娣、林建明、林建华、林建霞负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十一月二十九日书记员  郑 蕙