广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初12357号原告：中山市顺居房地产代理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：彭光伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：卢大文，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：温秋虹，广东万里海天律师事务所实习律师。被告：陈伟英，女，1984年4月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭树强，广东永隆律师事务所实习律师。原告中山市顺居房地产代理有限公司与被告陈伟英居间合同纠纷一案，本院于2018年9月27日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告中山市顺居房地产代理有限公司的委托诉讼代理人卢大文、温秋虹到庭参加诉讼，被告陈伟英及其委托诉讼代理人欧阳正确到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付居间费用20000元；2.判令被告向原告支付违约金（以20000元为基数，按年利率24%标准，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月13日，原告作为居间方，与被告、案外人彭某签订两份《房地产买卖合同》（编号：20×××34、20×××69），约定被告购买案外人彭某名下位于中山市黄圃××路××花园××房、××房两处物业，两套物业被告需支付的佣金为25000元，该佣金应于被告与案外人彭某签署《广东省买卖合同（适用）二手楼买卖》前全部付清，逾期支付按日千分之五承担违约责任，同时任何一方未能按照合同条款卖出或买入物业的，需向原告支付违约金25000元。合同签订当日，被告仅向原告支付居间费5000元，后因被告贷款资格不足无法办理银行按揭手续，被告向原告表示不再购买该物业，亦未向原告足额支付余下的居间费用。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院。被告辩称：原告的主张没有事实与法律依据，请求法庭依法予以驳回。理由如下：1.原告在被告与彭某购买房产的过程中没有尽到居间人的义务，主要体现为未能帮被告通过银行贷款购买涉案房产，导致被告与彭某签署的房屋购买合同不能履行；2.被告在此情况下同意业主彭某将涉案房产另行出售，彭某在另行出售过程中通过了解中山市华振房地产租售顾问有限公司可以为被告向银行申请贷款，进而将华振房地产公司介绍给被告，通过该公司的努力，被告可以通过银行贷款购买房产，建设银行同意为被告发放贷款，为此原告与被告以及第三人彭某签署的房地产买卖合同不能履行的原因在原告方；3.被告已经向原告支付了5000元的费用，被告也多次要求原告返还，但原告拒不返还，被告在此保留另案追诉的权利。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2018年5月13日，原告（作为经纪方）与被告（作为买方）、案外人彭某（作为卖方）签订编号为20×××34号的《房地产买卖合同》一份，部分约定如下：合同三方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系；买卖双方通过经纪方出售及购入中山市黄圃镇新丰北路63号蓝天金地花园11幢1座1201房之物业（以下简称该物业），建筑面积为80.18平方米，房地产权证号第**××67，土地使用权证号为第易0100350，土地使用面积为9.14平方米；该物业是抵押状况，卖方应于签署本合同之日起60天内还清贷款、办妥解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用；卖方自行赎楼解除抵押；该物业之转让成交价为750000元整，付款方式如下：定金50000元为第一部分楼款；在签署本合同时卖方需将该物业的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用；700000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭，该部分楼款中买方申请银行按揭贷款525000元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约；买方须在2018年6月30日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方须在2018年7月30日前付清首期款（除已付之定金外）175000元（根据贷款金额多退少补）存入经纪方指定银行账户监管；在银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后）两个工作日内，买卖双方需签署《中山市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管；在递件回执载明的答复日期7个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门缴纳税费并办理过户手续；领取房地产证当日，买方须与经纪方将房地产证送至银行，由银行代为办理按揭贷款的抵押登记手续；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：买方向经纪方支付25000元整作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署《广东省买卖合同（适用二手楼买卖）》前全部付清，逾期支付按日千分之五承担违约责任；如买卖双方在本合同签定后，私自成交逃避经纪方佣金支付的，买卖双方各自除需继续支付约定的佣金外，还需向经纪方支付因买卖双方违约而给经纪方造成的损失，若卖方或买方任何一方未能依合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方25000元作为违约金；备注：经买卖双方友好协商：双方交易楼款自行交接、卖方自费解决银行抵押、买方购买此物业同时必须同时购买中山市黄圃镇新丰北路63号蓝天金地花园11幢1座1202房。该合同还约定了其他事宜。同日，原告（作为经纪方）与被告（作为买方）、案外人彭某（作为卖方）就中山市黄圃××路××花园×幢×座×××房的买卖事宜签订编号为20×××69号的《房地产买卖合同》一份，该合同与编号20×××34号的《房地产买卖合同》的内容、格式基本一致。该合同另外备注：此合同佣金总额与合同编号20×××34共享，即两件合同佣金合计25000元。签订上述两合同后，被告向原告支付佣金5000元。原告认为，被告至今尚未足额支付余下的居间费用，其行为已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2018年9月27日诉至本院，主张前述请求。另查，原登记于彭某名下的位于中山市黄圃××路××花园××房、××房的两宗房地产于2018年10月18日登记至被告名下。原告主张其已协助被告办理银行按揭手续且取得了银行同意贷款通知书，涉案两宗房地产过户的实现是由其促成的，而被告主张原告仅带被告到农业银行签署按揭贷款的文件，但被告并没有获得银行的同意贷款通知书，而在第三方中山市华振租售房地产顾问有限公司促成下，被告获得银行贷款并促成了被告与彭某的买卖。为此，被告向本院提交其与彭某、中山市华振租售房地产顾问有限公司就涉案两宗房地产于2018年7月23日签订的《房地产买卖合同》两份及中国建设银行的同意贷款通知书予以佐证。原告认为涉案的两份《房地产买卖合同》是有效，各方当事人并没有解除，被告与中山市华振租售房地产顾问有限公司签订的上述《房地产买卖合同》是违法无效的，不能作为本案审理的证据，亦与本案无关。又查，被告为证明原告明确告知其不能向银行获得按揭贷款并要求其以第三方名义购买或全款购房的事实，向本院提交其与原告工作人员的微信聊天记录予以佐证，原告对此不予确认。经双方当庭确认，与被告微信聊天对象的微信号为×××、微信昵称为×××。再查，被告申请证人彭某出庭作证，拟证明原告未尽居间服务的事实。证人彭某作出以下证言：我与被告在原告处签订了买卖合同后由原告带双方去银行签订了按揭贷款手续；后原告联系我称被告的贷款申请没有通过，会另外将我的房子推销给别的买家；后我的朋友想买涉案房产，我就向原告拿回房产的契税发票，然后原告就叫我到总公司拿回契税发票，我的朋友看房后嫌弃有两个房产证就不要了；最后，我找到华振公司告知相关情况后与被告在华振公司签订合同就顺利成交了，房产也过户了。另，证人彭某确认以下事实：最初由原告介绍出卖涉案房产给被告，涉案房产已交付给被告，但只收到首付款；原告清楚购房必须通过银行按揭，而银行按揭应由原告负责；当时与双方联系的是原告的工作人员，其微信号为×××、昵称为×××；原告已告知可以另行找买家，原告已将涉案房产的资料全部退回但未有催促与被告继续履行合同；被告与其于国土局签署的买卖合同系由华振公司促成的。原告认为证人彭某称买卖系由华振公司促成是不成立的，系其个人理解错误，但确认证人彭某其他证言的真实性。被告确认证人彭某所作的全部证言。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告、被告和彭某签订的两份《房地产买卖合同》为当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。本案仅审查原告与被告之间的居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，结合涉案合同约定的内容及一般交易习惯，本院认为，原告作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务、促成当事人签约外，其服务内容还包括协助委托人贷款、办理房屋产权过户等。被告主张原告未尽到居间服务义务，本院对此分析如下：1.原告的诉状中称被告支付居间费用5000元后因被告贷款资格不足无法办理银行按揭手续，被告向原告表示不再购买涉案房地产，故未向原告足额支付剩下的居间费用，而原告在被告当庭提交银行同意贷款通知书后称该通知书系由其促成而取得，原告前后说法显然矛盾，且原告对此亦未提供证据予以证明；2.证人彭某确认原告在交易过程中告知其被告的贷款无法通过可另行找寻买家并将涉案的房产资料全部退回给彭某，在中山市华振租售房地产顾问有限公司促成下与被告于国土部门签订买卖合同并办理了涉案房地产的过户手续，可见，被告与彭某办理涉案房地产过户的相关手续并非由原告提供居间服务而实现。综上，本院认定原告在被告与彭某的交易过程中并未完全尽到居间服务，本院对被告的上述主张予以支持。虽然原告作为居间人未完全尽到居间服务促成买卖双方合同目的的实现，但原告作为居间人已向被告与卖方彭某提供订立房屋买卖合同的机会，并促成被告与卖方彭某签订了《房地产买卖合同》且亦为双方提供过办理银行按揭的服务。因此，被告应当向原告支付相应的报酬。但原告提供的居间服务存在瑕疵，应当减少报酬，综合本案实际情况，本院酌情认定除已支付5000元的居间费用外，被告还需向原告支付10000元的居间费用。另，虽然涉案的《房地产买卖合同》就逾期支付居间服务费的违约责任作出约定，但原告提供的居间服务存在一定的瑕疵，被告亦非恶意拒付居间费用，故对原告主张违约金本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告陈伟英于本判决生效之日起三日内向原告中山市顺居房地产代理有限公司支付居间服务费10000元；二、驳回原告中山市顺居房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告陈伟英负担（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起三日内径付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一八年十一月十三日书记员  杨 慧庞增博