广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民终666号 上诉人(原审被告)：防城港市荣华房地产开发有限责任公司。住所：广西防城港市港口区江山大道**荣华国际新城**楼**。统一社会信用代码：9145060076891634XQ。 法定代表人：彭国辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄乃千，广西南港律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：王一瑞，女，1988年5月23日出生，汉族，住新疆昌吉市。 委托诉讼代理人：卢天秀，广西精一律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西江兴房地产开发有限公司。住所：广西南宁市青秀区合作路**五洲国际****。统一社会信用代码：91450100579443424B。 法定代表人：吴荣荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向哲，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈昌松，北京大成（南宁）律师事务所律师。 上诉人防城港市荣华房地产开发有限责任公司（以下简称荣华公司）因与被上诉人王一瑞、广西江兴房地产开发有限公司（以下简称江兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2017）桂0602民初字1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣华公司的委托诉讼代理人黄乃千，被上诉人王一瑞的委托诉讼代理人卢天秀，被上诉人江兴公司的委托诉讼代理人向哲、陈昌松到庭接受询问。本案现已审理终结。 荣华公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判由江兴公司承担返还购房款的责任；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、《防城港“荣华国际新城”项目合作建房意向书》（以下简称《合同建房意向书》）明确约定购房款支付到上诉人账户，谢俊娥却违反合同条款将购房款支付给江兴公司，主观上存在明显过错，应承担因此带来的风险。2、江兴公司以非法占有为目的，收取购房款后并没有支付给上诉人，涉嫌合同诈骗罪，上诉人对此已经进行刑事控告，本案应待刑事案件结果出来后再作判决。 被上诉人王一瑞辩称，荣华公司与王一瑞签订的合作建房意向书合法有效，双方之间成立商品房买卖合同关系。王一瑞基于江兴公司与荣华公司的代理关系，按售楼部人员的要求支付了部分购房款，江兴公司作为荣华公司的代理人收取了王一瑞的购房款，应视为王一瑞已经向荣华公司履行了支付购房款的义务。至于购房款是否支付到荣华公司的账户，王一瑞作为买受人并不清楚，王一瑞并没有任何的违约行为，主观上不存在过错。由于荣华公司违约将涉案房屋另外出售给第三方，应对王一瑞支付的购房款承担返还责任并支付相应的利息损失。2、关于江兴公司以收取避税款和服务款的名义收取了款项，没有事实和法律依据，应当承担返还的责任。江兴公司是否涉嫌合同诈骗与本案无关，不影响本案审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人江兴公司辩称，1、其与荣华公司签订了销售代理合同及相关的补充协议，双方之间成立合法有效的代理关系，代理合同并没明确禁止江兴公司收取客户的购房款，江兴公司在荣华公司售楼部收取购房款并签订合同具有公开性，故江兴公司向买受人收取房款均是依照荣华公司的授权而非私自收取。荣华公司提到曾经催告买受人支付尾款也能证明其认可江兴公司收取买受人购房款的行为。2、荣华公司与王一瑞订立合作建房意向书后恶意违约，导致王一瑞无法取得涉案房屋的所有权，无法实现合同目的，应由荣华公司承担返还购房款及支付利息的责任。3、江兴公司作为荣华公司的销售代理商，在其代理权限内以荣华公司名义实施的民事行为，对荣华公司发生效力，江兴公司不应当承担返还购房款的责任。江兴公司与荣华公司存在着销售佣金方面的争议，属于双方内部争议，应当由双方另行解决。请求二审驳回上诉，维持原判。 王一瑞向一审法院起诉请求：1.解除王一瑞与荣华公司签订的《合同建房意向书》；2.荣华公司、江兴公司连带返还王一瑞购房款179186元并支付利息39864元（以179186元为基数，从2013年7月17日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2017年7月13日，实际计至清偿之日止）；3.荣华公司、江兴公司连带赔偿王一瑞已付购房款179186元；4.本案的诉讼费由荣华公司、江兴公司承担。 一审法院认定事实：2012年10月8日，荣华公司为甲方与江兴公司为乙方签订《销售代理合同》并其后又分别签订三份补充协议，约定甲方委托乙方独家提供营销策划、销售代理荣华国际新城项目第二期，甲方委派专人负责收取客户定金、购房款、与客户签订房屋销售合同或合作建房合同并办理相关的各项手续；乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售，销售过程中如有因乙方对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，并承担处理有关纠纷或诉讼费用的100%。2012年10月8日的补充协议约定为提高乙方的积极性，在不损害甲方的利益的前提下，甲方同意由乙方在确保不低于销售均价销售本项目物业的情形下，向购房客户或合作建房者收取每平米700元的居间服务费用（每套房仅可收一次，总额不超过700元每平方米，如有违反，视为乙方违约）；如购房客户或合作建房者索要收款票据的，乙方应以己方名义出具，乙方保证不因其收取的上述居间费用而导致客户或合作建房者通过包括但不限于民事诉讼主张权利。2013年6月2日的补充协议约定甲方以销售单价每平方米3350元与乙方予以销售结算，低于该售价的由乙方补差价，高于该售价的超过部分作为乙方销售本楼盘的佣金。 2013年7月17日，王一瑞（乙方）与荣华公司（甲方）签订一份《合作建房意向书》，约定乙方购买由甲方开发的防城港荣华国际新城项目第二期B1栋905号房，房屋建筑面积为111.98平方米，每平米单价为3322元，总金额为371998元。双方约定意向书签定当日，乙方需向甲方交付建房总出资款的30%，为111998元。甲方取得预售证后通知乙方，乙方已向甲方交付的30%建房总出资款自动转为购房定金，乙方接到通知30天内交付建房总出资款的70%,为26万元并签定正式合同，符合银行按揭条件的可申请银行按揭。《合作建房意向书》第四条对付款方式及期限作出约定为：第一期付款：在签订本意向书时支付合作款30%；第二期付款：甲方办理完预售证30天内，乙方应签订正式合同时付清余款（一次性，按揭或者分期付款）。乙方应将首付款项支付至以下专用账户：开户行：农行防城港友谊支行，户名：防城港市荣华房地产开发有限责任公司，账号：20×××03。江兴公司于2013年7月17日分别向王一瑞出具两张《收据》（编号为2007596、2007597），分别表示收到王一瑞交来B1-905房首付款111998元、服务费67188元，以上款项合计179186元。 涉案项目B1#楼改为6号楼1单元，于2014年7月31日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2014025号），涉案房屋于2016年6月25日（6栋1单元905号房）备案到他人名下。 一审法院认为，王一瑞与荣华公司签订的《合作建房意向书》仅约定了房屋面积、单价、总房款、买受人违约责任，但未约定交房时间、出卖人的违约责任等主要内容，则双方签订的《合作建房意向书》应为预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，现王一瑞与荣华公司均同意解除《合作建房意向书》，予以支持。 关于王一瑞要求荣华公司、江兴公司连带返还购房款179186元及利息并赔偿已付购房款一倍损失179186元的问题。经查，江兴公司共收取王一瑞179186元，其中首付款111998元、服务费67188元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，荣华公司与江兴公司签订的《销售代理合同》及其补充协议的相关约定，江兴公司可向购房者收取每平方米不超过700元，且只可收取一次的居间服务费用，按涉案商品房建筑面积计算为不超过78386元（111.98平方米×700元/平方米）。本案中，江兴公司作为荣华公司的销售代理人，收取首付款111998元与合同约定的数额一致。荣华公司也未提交相关证据证明其在2014年7月31日取得《商品房预售许可证》后及时通知王一瑞前来签订《商品房买卖合同》，并将涉案商品房备案到他人名下，故首付款111998元应由荣华公司予以退还并赔偿利息损失。关于利息的计算方法问题，应以111998元为基数，自取得涉案《商品房预售许可证》起计算即自2014年7月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日。 对江兴公司收取的“服务费”67188元部分，不超过荣华公司、江兴公司在销售代理合同补充协议中约定的所谓的居间服务费78386元，故该笔款项可推定为居间服务费。然而，在江兴公司作为荣华公司的代理销售商的情况下，应由双方自行结算佣金即荣华公司根据销售代理合同的约定进行结算并支付。而江兴公司在王一瑞并不知情的情况下收取该笔居间服务费无事实与法律依据，应予退还给王一瑞并支付利息。关于利息的计算方法问题，以67188元为基数，自2013年7月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日。因王一瑞与荣华公司签订的《合作建房意向书》为商品房预约合同，并非商品房买卖合同，故王一瑞要求荣华公司、江兴公司赔偿已付购房款一倍，即161393的损失于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除王一瑞与荣华公司签订的《防城港“荣华国际新城”项目合作建房意向书》；二、荣华公司在本判决生效之日起十日内返还王一瑞支付的购房款111998并支付利息（利息计算方法：以111998元为基数，自2014年7月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日）；三、江兴公司在本判决生效之日起十日内返还王一瑞支付的服务费67188元并支付利息（利息计算方法：以67188元为基数，自2013年7月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日）；四、驳回王一瑞的其他诉讼请求。案件受理费7273.54元（王一瑞已预交），由王一瑞负担3272.72元，荣华公司负担2045.58元，江兴公司负担1955.24元。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，王一瑞与江兴公司均认可王一瑞是在荣华公司的售楼部通过刷卡方式支付涉案款项，江兴公司向王一瑞表示其有权代表荣华公司收取涉案款项。 本院认为，本案中，虽荣华公司与王一瑞签订的涉案合作建房意向书第四条约定了首付款项支付至荣华公司名下的专用银行账户，并对收款账户信息使用了加粗字体，但合同中并没有明确约定和特别提示“江兴公司无权代表荣华公司收款”这一事项，荣华公司亦没有提供证据证明其已通过其他方式特别提醒买受人在付款时注意“江兴公司无权代表荣华公司收款”这一事项。江兴公司作为荣华公司的独家销售代理人，在荣华公司的售楼部向买受人表示其有权代表荣华公司收取款项，买受人据此有理由相信江兴公司有权代表荣华公司收取款项，故王一瑞向江兴公司支付款项是善意且不存在过错，应视为已向荣华公司履行了付款义务。江兴公司以荣华公司名义实施的民事法律行为，应由被代理人荣华公司承担相应的民事责任。荣华公司收取涉案购房款后，没有按约定在取得涉案商品房预售许可证后及时通知王一瑞前来签订正式的《商品房买卖合同》，并将涉案商品房备案到他人名下，已构成违约，应向王一瑞返还购房款并支付利息损失。荣华公司上诉主张江兴公司超越代理权限私自收取涉案款项，应由江兴公司承担返还义务，并主张王一瑞违反合同约定，将款项支付给江兴公司，存在过错，应自行承担由此带来的风险，理由均不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人荣华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4586元（上诉人防城港市荣华房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人防城港市荣华房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  禤汉奇 审判员  宋丞致 审判员  李丽莉 二〇一八年十一月十三日 书记员  陈君静