河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫17民终4641号上诉人（原审原告）：王小焕，女，1964年5月6日出生，汉族，住河南省上蔡县。上诉人（原审原告）：张继红，男，1981年8月21日出生，汉族，住河南省上蔡县。上诉人（原审原告）：张剑锋，男，1987年7月15日出生，汉族，住河南省上蔡县。上述三上诉人的委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：节建设，男，1971年10月9日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：胡国斌，河南博建律师事务所律师。原审原告：曹海军，男，1967年5月7日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：曹荷荣，女，1973年8月15日出生，汉族，住河南省上蔡县，系曹海军之妹。原审原告：曹荷荣，女，1973年8月15日出生，汉族，住河南省上蔡县。原审原告：曹贺霞，女，1978年9月2日出生，汉族，住河南省上蔡县。原审原告：曹红霞，女，1978年9月2日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。上诉人王小焕、张继红、张剑锋因与被上诉人节建设以及原审原告曹海军、曹荷荣、曹贺霞、曹红霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省遂平县人民法院（2018）豫1728民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王小焕，上诉人王小焕、张继红、张剑锋的委托诉讼代理人王云龙，被上诉人节建设的委托诉讼代理人胡国斌，原审原告曹荷荣、曹贺霞、曹红霞，原审原告曹海军的委托诉讼代理人曹荷荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小焕、张继红、张剑锋上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、上诉人已经履行了付款义务，且支付的房款125万元，其中120万元的购房款以及5万元的安全费；2、根据双方合同第三条的约定，上诉人给予被上诉人一年的缓冲期，一年期满后，被上诉人应当向上诉人交付房屋。至2016年起诉时，已经逾期两年，被上诉人无故违反合同约定，已构成违约。由于被上诉人的原因，案涉房屋至今未予交付、转移。而且被上诉人为掩盖其恶意违约的行为，擅自将双方合同约定的延期交房期限由一年变造成两年。被上诉人的行为既不诚信，同时也构成根本违约；3、上诉人在原一审期间已经变更、明确诉讼请求，即解除双方之间的房屋买卖合同，退还购房款125万元，承担合同违约责任，支付违约金396875元，上诉人的诉请符合民事诉讼法的规定。被上诉人既没有依约交付房屋，也没有办理土地登记手续，导致合同目的无法实现，依照合同法第九十四条的规定，上诉人要求解除合同既有事实基础也有法律依据；4、被上诉人存在违约，上诉人要求日万之五的标准计算违约金，符合法律规定。被上诉人节建设辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实和理由：1、对于上诉人上诉称已支付购房款125万元是错误。首先，被上诉人与曹存圈约定的价款是125万元，曹存圈实际支付120万元。因曹存圈存在未完全支付的情形，才导致纠纷发生。同时在曹存圈最初的诉状主张支付的房款也是120万元，只是在诉讼中遗产继承人提出125万元，这不但不符合事实，也不符合曹存圈诉状的诉求；2、被上诉人不存在违约，而是曹存圈违约导致纠纷发生。原审原告曹荷荣、曹贺霞、曹红霞、曹海军陈述意见称，其四人同意上诉人的上诉请求和事实理由。王小焕、张继红、张剑锋向一审法院起诉请求：1、依法解除曹存圈与节建设之间的房屋买卖合同；2、判令节建设返还购房款1200000元（诉讼过程中变更为1250000元），支付违约金396875元；2、由节建设承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实，2014年9月23日，曹存圈与节建设通过协商，在保证人崔春怀（又名崔怀）的见证下签订一份《房地产买卖合同》，该合同载明：“卖方：节建设，身份证号码：412825197110098514买方：曹存圈，身份证号码：412825194611270278保证人：崔怀，身份证号码：。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，双方就房地产买卖事宜达成如下协议：第一条房地产基本情况卖方所售房地产（以下简称该房地产）座落在上蔡县芦岗街道办事处邵店路口西南角非税收入管理局家属院，包括主房、旁房、门楼等，为二层砖混结构，占地面积30×12平方米。暂未办理土地使用证、房产所有权证。买方对该房地产的位置、结构、面积、未办证情况已有充分了解，自愿购买该房地产。第二条成交价格和付款方式（一）该房地产价格为：人民币壹佰贰拾万圆（小写）1200000元。（二）买方付款方式如下：1、本合同签订时，买方向卖方支付首笔购买房地产款项人民币伍拾万圆，（小写）500000元。买方在三个月时间内全部付清下余款项柒拾万圆（小写700000元）。2、买方的保证人崔怀为上述房地产余款的给付，向卖方提供连带责任保证，自买方未付清下余款项的上述约定时间届满时起，保证期间为二年。第三条房地产转移交付(一)自买方付清全部款项之日，给予卖方1年时间的缓冲期限，卖方应在缓冲期内搬离该房地产，并将房屋钥匙交付给买方，自卖方搬离该房地产或缓冲期届满之日该房地产转移占有。……第四条其他约定事项卖方收到购房款以后，应先将土地使用证办在卖方的名下，有关税、费由卖方承担，买方应积极协助；买方到土地登记部门办理土地登记手续时，有关税、费由买方承担，卖方应积极协助。但土地、房产权属登记不影响本买卖合同的效力。第五条违约责任买方未按照约定的时间付款的，按照以下约定处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，卖方有权解除合同或要求继续履行合同，并有权要求买方给付总价款50%的违约金。第六条争议解决方式。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，双方均可依法向房地产所在地人民法院起诉。第七条本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。卖方：节建设（签字捺印）买方：曹存圈（签字捺印）保证方：崔怀（签字捺印）合同签订日期：2014年9月23日”。合同签订后经双方协商，房款总额增加为125万元。曹存圈于协议签订后以现金形式给付被告节建设房款50万元，于2014年12月23日通过银行转账支付被告节建设房款70万元。后在合同履行过程中，双方发生争议，致使房屋未能交付，遂形成本案诉讼。另查明，曹存圈与王小焕于2009年8月18日登记结婚，双方均系再婚，张继红、张剑锋系王小焕与前夫之子，曹贺霞、曹荷荣、曹红霞、曹海军系曹存圈与前妻之子女。上为本案事实。上述事实，有双方当事人的陈述、房地产买卖合同、银行转账凭证、结婚证等证据在卷为据，经质证本院予以认定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。曹存圈与节建设签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案王小焕等人请求解除合同，应当具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件。本案中，在合同履行过程中，双方发生争议，相互指责对方违约，原告认为被告逾期未交房，构成违约，应当承担违约责任。被告节建设认可收到房款120万元，但认为曹存圈未支付双方协商增加的房款5万元，违约在先。根据本院查明的事实，双方对房款总额增加为125万元均无异议，对曹存圈是否支付双方协商增加的房款5万元问题，因节建设否认收到该5万元房款，作为给付方，原告应当承担举证责任。审理中，原告陈述，在原告提供的双方签订的《房地产买卖合同》中手写添加上的“第二次收房款柒拾伍万元整”，应当视为被告第二次收到房款柒拾伍万元整。节建设认为在双方签订的《房地产买卖合同》中手写添加上的“第二次收房款柒拾伍万元整”，是指第二次应收房款柒拾伍万元整，是对双方协商增加的房款5万元，第二次应收房款柒拾伍万元整的约定。根据该证据，本院无法认定被告收到该5万元房款。另外，在曹存圈向上蔡县人民法院提起诉讼的民事诉状中事实与理由部分明确写明：“由原告出资120万元购买被告的位于上蔡县蔡都镇重阳大道南侧非税收入管理局家属院的房宅”；一审法院立案时，由王小焕签名并提交本院的诉讼请求第二项明确写明：“判令被告返还购房款120万元”。上述原告提交的民事诉状及诉讼请求均自认房款为120万元。同时，原告也没有提供付款凭据、收据等证据证明已支付该5万元房款。综上，根据原告提供的证据本院无法认定曹存圈已经支付被告该5万元房款，对此原告应当承担举证不能的不利后果。原告主张被告未按时交付房屋，构成违约，要求解除合同，但提供的证据不能证明原告方已付清了全部房款，不符合双方约定的合同解除条件，且被告一直表示同意履行合同，原告并非不能实现合同目的，因此，原告请求解除合同，被告返还房款、支付违约金，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决:驳回王小焕、张继红、张剑锋、曹海军、曹荷荣、曹贺霞、曹红霞的诉讼请求。案件受理费19622元，由王小焕、张继红、张剑锋、曹海军、曹荷荣、曹贺霞、曹红霞负担。本院二审期间，上诉人王小焕、张继红、张剑锋提交2017年11月17日的原二审庭审笔录一份，拟证明证人崔怀玉到庭作证证明了上诉人一方已实际向被上诉人支付5万元安全费；另外上诉人申请证人白某出庭，拟证明2014年12月23日曹存圈和崔怀玉一起把10万元给了节建设、邝鹏飞，没有打条，直接在房屋买卖合同上注明了。被上诉人对此发表质证意见：1、对2017年11月17日的庭审笔录的真实性无异议，但是该证据不属于新证据，崔怀玉也没有证实上诉人将5万元安全费交付被上诉人；2、对证人证言，该证人的证言不真实，其根本不知道曹存圈支付安全费，银行转款也不知道。理由是崔怀玉的证言与本案证人证言相互矛盾；而且该证人系上诉人公司的工作人员与上诉人有身份上的利害关系。原审原告曹海军、曹荷荣、曹贺霞、曹红霞对上诉人提供的庭审笔录以及证人证言均不持异议。本院经审查认为，对于上诉人王小焕、张继红、张剑锋提供的2017年11月17日的庭审笔录，被上诉人、原审原告对真实性均不持异议，对于该庭审笔录的真实性，予以确认。该庭审笔录中记载，崔怀玉称其系王小焕雇佣的员工，其与曹存圈去给崔怀送了10万元，到崔怀家其没有进去。而案涉房屋买卖合同的保证人崔怀在一审出庭证明称，关于剩下的5万元安全费，曹存圈说手里比较着急，让再缓缓。这5万元给没有给，其不知情。由此，崔怀、崔怀玉、白某三人之间的证言均不一致，加之上诉人申请出庭的证人与上诉人存在利害关系，白某、崔怀玉证人证言缺乏证明力，本院不予采信。另外，曹海军、曹荷荣、曹贺霞、曹红霞虽提交了上诉状，但是未在规定期间交纳诉讼费。本院对于一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点是：一、上诉人王小焕、张继红、张剑锋要求解除曹存圈与节建设之间的房屋买卖合同是否有依据；二、上诉人王小焕、张继红、张剑锋要求节建设返还已付购房款并承担违约责任是否具有事实基础和法律依据。关于第一个争议焦点。本案中，曹存圈与节建设在保证人崔春怀（又名崔怀）的见证下签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效协议，双方当事人均应依约全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人王小焕等人请求解除案涉合同，其理由是买方已足额支付125万房屋价款，节建设逾期未交付房屋，导致合同目的不能实现。关于该理由是否成立。根据双方订立的《房地产买卖合同》第三条关于房地产转移交付第（一）款的规定，自买房付清全部款项之日，给予卖方1年时间的缓冲期限，卖方应在缓冲期内搬离该房地产，并将房屋钥匙交付给卖方。因此节建设将案涉房屋的交付期限应为曹存圈一方全部付清全部款项125万之日起1年内。而结合现有证据，尚无法证明曹存圈一方已实际足额支付该125万元房屋价款。由此节建设未交付房屋的行为不能认定构成违约。上诉人王小焕、张继红、张剑锋要求解除合同的理由缺乏事实基础和法律依据，不予支持。关于本案的第二个焦点。由于本案节建设不存在违约行为，上诉人要求解除合同的理由不能成立，因此上诉人基于解除合同要求节建设返还房屋价款并承担违约责任的理由，于法无据，不予支持。另外关于曹海军、曹荷荣、曹贺霞、曹红霞的上诉，其四人虽提交了上诉状，但未在本院规定期间预交上诉费，依照相关法律规定，对于其四人的上诉，应按撤回上诉处理。对此，本院将另行制作裁定书。综上所述，王小焕、张继红、张剑锋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19622元，由上诉人王小焕、张继红、张剑锋、负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇一八年十一月十九日书记员  范 松