广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初5242号原告：广州景垠置业发展有限公司，住所地广州市海珠区名都三街3号201房。法定代表人：叶振乾，经理。委托代理人：杜玉明、李宗贤，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州联鸿实业投资有限公司，住所地广州市海珠区新港中路艺苑南路13-27号自编30号403房。法定代表人：赵慈贤，经理。被告：赵展锋，男，1984年10月25日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告共同委托代理人：黄建军，广东锐锋律师事务所律师。原告广州景垠置业发展有限公司诉被告广州联鸿实业投资有限公司（以下简称为联鸿公司）、赵展锋物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人叶振乾及其委托代理人杜玉明、李宗贤，两被告共同委托代理人黄建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1995年6月2日及2001年9月15日，原告和案外人广州电机厂与广州市国土局分别签订《广州市国有土地使用权出让合同》及《广州市国有土地使用权出让补充合同》，广州市国土局把位于海珠区××路中大东门对面电机厂西南角面积为10225平方米的地块（以下简称“出让土地”）出让给原告及广州电机厂，原告取得出让土地使用权后建设了一栋九层高的瑞康大厦以及在瑞康大厦南面建有一层86间临时商铺。被告赵展锋系瑞康大厦二、三层部分商铺的业主。2011年初，两被告未经规划部门许可及原告同意，擅自在原告所有的一层86间临时商铺上方加建二、三层违法建筑，并打通瑞康大厦二层和三层的南面墙体使其与加建的二、三层架空下方的通道直接连通，之后两被告通过出租违法加建的二、三层商铺获得巨额的非法收益。被告加建的违法建筑虽已被广州市城市管理行政部门认定为违法建设，责令其自行拆除，但直至今日被告仍然不自行拆除，侵权行为仍在继续。原告合法享有出让土地的使用权，现被告未经许可，在原告享有合法使用权的土地上空违法加建二、三层建筑并出租收益，其行为显然对原告的物权构成侵权，侵害了原告物权的完整行使，侵犯了原告的土地地上权，对原告造成了损害，并且其因自身的侵权行为至今已获得了巨额利益。因此，被告依法应向原告支付占用土地地上空间使用费。故起诉要求判令：1、两被告停止侵权行为，并对广州市海珠区××路瑞康大厦南面被告加建的二、三层违法建筑物恢复原状；2、两被告向原告支付其加建二、三层违法建筑物占用土地的地上空间使用费（自两被告开始占用之日即2011年1月起计至两被告恢复原状之日止，按照同类地段同类物业的租金标准计算，具体金额以法院委托的评估机构的评估结果为准，暂计至2018年5月11日止为1000万元），并向原告支付占用土地的地上空间使用费的利息（自2011年1月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，暂计至2018年5月11日止为200万元）；3、本案诉讼费由两被告承担。原告表示第1项诉讼请求中的“恢复原状”的意思就是要求两被告拆除广州市海珠区××路瑞康大厦南面两被告加建的二、三层违法建筑物。两被告共同辩称：一、两被告对原告不存在任何侵权行为。理由：1、原告对涉案的86间商铺没有任何产权证明，该86间商铺也不在原告土地使用权范围内，原告对此没有任何应受法律保护的权益，原告与本案没有直接利害关系，不是本案适格原告。2、依据物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告对涉案86间商铺既没有不动产权证书也没有土地使用权证，原告不能证明86间商铺为其所有的主张。3、原告提供的民事判决书证明，涉及被法院判决无效的协议书中有瑞康大厦南面86间商铺首层（权属甲方及瑞康大厦发展商）的内容，但该无效协议书内容对协议双方没有约束力，他人不能依据无效协议向两被告主张任何权利。该协议书的表述仅为当时协议双方为更便利促成合作而在协议中所作的模糊表述，该表述包含有权属甲方即权属被告联鸿公司的意思表示，最后在确认该协议书无效的案件中，法院并无对该协议涉及的86间商铺作权属认定。二、退一步讲，即使涉案的86间商铺在原告土地使用权证范围内，原告不是该物业的占有人和使用人，加建的二、三层建筑物也不存在侵害原告物权的问题。三、即使涉案加建的二、三层建筑物属于违法建筑，也依法应由有关行政部门依据行政法律、法规处理，拆除违法建筑不属于民事纠纷。理由：1、最高人民法院1993年全国民事审判工作座谈会纪要[法发（1993）37号]第二点关于审理房地产案件的几个问题中第（一）项当前受理房地产案件需要明确以下几个问题中的第四条规定，因违章建筑引起的民事纠纷，人民法院可以受理，违章建筑的认定拆除不属于民事纠纷，依法应由行政部门处理。2、原告提交的《违法建设行政处理决定书》的内容是有关行政部门对涉案的加建建筑物限期拆除的行政处理，如果该证据真实性、合法性和关联性不被法院认定，则原告的诉请应全部被驳回。如果该证据的真实性、合法性和关联性被法院认定，则原告要求恢复原状即要求拆除违法建筑的诉求与行政部门作出的决定相同，无需再作出相同内容的民事判决。四、原告无权向被告主张所谓的加建二、三层违法建筑物占用土地的地上空间使用费。理由：1、原告没有涉案86间商铺的产权证明，涉案的86间商铺也不在原告土地使用权证范围内，原告与涉案86间商铺不存在法律关系，也不存在基于该物业上产生的任何法律意义上的权益，无权向两被告主张任何权利。2、即使被告加建的二、三层建筑被认定为违章建筑物，也应由行政机关依法处理，原告一方面主张该建筑物是违法建筑，另一方面却企图从所谓的违法建筑中获取利益，这本身就是不合法的。3、退一步讲，即使涉案86间商铺在原告土地使用权证范围内，由于涉案86间商铺占有人和使用人不是原告，即使加建的二、三层建筑物被认定为违法建筑，也未对原告产生任何损失。4、本案属于物权保护纠纷，物权被侵害的责任承担方式并无所谓的空间使用费一项，空间使用费既不属于物权法第三十七条规定的损害赔偿项目，也不属于侵权责任法第十五条规定的侵权承担责任方式和民法总则第一百七十九条规定的承担责任方式，原告的该项诉请无法律依据。5、物权法第136条规定的是建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。首先，原告并没有获得相关的建设用地使用权证书，其次，该条所说的地表、地上并没有说是空间或者空域，所以原告引用此条法律是对该法条的曲解，由于原告没有获得相关的土地使用权证，故也没有引用此法条的权利基础。土地使用权证也会有附图及具体说明使用的范围，不存在在相关土地上设定一个空间使用权的问题。综上，原告不能证明自己是涉案86间商铺的产权人，不是本案适格原告，理应依法裁定驳回其起诉。对于加建的二、三层建筑物，不论是否是违章建筑，既未侵害原告所谓的物权，也未造成原告任何损失，原告的诉求没有事实和法律依据，不应得到支持。经审理查明：根据工商行政部门档案资料反映，“广州市市场发展总公司置业公司”于2000年10月24日经批准，改制为“广州景垠置业发展有限公司”。“广州市福城物业管理有限公司”于2014年5月28日变更名称为“广州市福城五凤东场市场经营管理有限公司”。广州市国土局（出让方、甲方）与广州市市场发展总公司置业公司（以下简称为市场公司）、广州电机厂（共为受让方、乙方）于1995年6月2日签订《广州市国有土地使用权出让合同》【穗国地出合（1995）144号】，约定：甲方出让给乙方的地块位于海珠区××路中大东门对面电机厂西南角，面积10225平方米，其位置与四至范围如穗城规南片地字【1994】第348号附图所示；此附图红线范围内的规划退缩用地4886平方米不属于出让范围；本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设工业品市坊、商住楼项目；乙方在用地范围内，应按照规定的土地用途和工程设计图纸的要求进行建设；等。广州市国土局于1995年6月8日出具的《建设用地批准书》【穗国土建用字（1995）第330号】载明：用地单位为市场公司、广州电机厂；建设项目名称为工业品市场、商住楼；用地批准文号为穗国土【1995】建用通字第60号；用地地点为海珠区××路中大东门对面电机厂西南角；等。广州市人民政府于1998年7月16日填发的《中华人民共和国国有土地使用证》【穗府国用（1998）字第特105号】载明：土地使用者为市场公司、广州市电机厂；土地座落新港西路中大东门对面电机厂西南角；土地用途为综合；地号为2，图号为D1306图4幅；总面积为5338.8750平方米；四至为东至康乐西约，南至路，西至路，北至广州电机厂；等。广州市国土局（出让方、甲方）与市场公司、广州电机厂（共为受让方、乙方）于2001年10月15日签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》【穗国地出合（95）144号的补充合同之1】，约定：原出让合同编号为穗国地出合（95）144号；甲方出让给乙方的地块位于海珠区××路中大东门对面电机厂西南，面积10225平方米；乙方因规划调整等原因，需向甲方补交国有土地使用权出让金，特此签订此补充合同；因规划调整后的总建筑面积为27816平方米，本补充合同签订后，乙方向甲方支付需补交的土地使用权出让金的时间为在2001年10月15日前，支付3718191元；等。2001年10月12日，市场公司就该地块补交土地出让金3718191元。据房管部门于2003年12月15日出具的《广州市房地产权属证明书》记载：市场公司及广州电机厂是海珠区瑞康路93号-107单号房屋的权属人，建筑结构是钢筋混凝土9层，使用土地面积3364.29平方米，总建筑面积31685.75平方米，其中市场公司占有面积28667.36平方米，广州电机厂占有面积3018.39平方米；等。房管部门于2004年10月27日核发的八个《房地产权证》显示：海珠区瑞康路93号210铺、海珠区瑞康路93号211铺、海珠区瑞康路93号212铺、海珠区瑞康路93号213铺、海珠区瑞康路93号206铺、海珠区瑞康路93号205,209铺、海珠区瑞康路93号207铺、海珠区瑞康路93号208铺的权属人均为被告赵展锋，房屋所有权来源均为购买，房屋用途均为非居住用房；等。广州市规划局于2014年9月26日向原告法定代表人叶振乾作出的穗规函【2014】4834号《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》载明：我局以穗规建证【2013】1733号《建筑工程规划许可证》同意赵展锋在海珠区××大厦××、××层北面外立面调整工程1宗，本次调整不增加建筑高度、无新增建筑面积、不涉及平面设计和使用功能调整；等。原告曾以赵展锋和广州市福城五凤东场市场经营管理有限公司（以下简称为五凤公司）为被告，于2014年向本院提起诉讼，要求赵展锋及五凤公司立即拆除广州市海珠区瑞康路93号“瑞康大厦”南北面加盖建筑物，恢复原状等。本院以(2014)穗海法民三初字第1745号立案。该案另查明以下事实：联鸿公司在2013年7月23日对广州市福城物业管理有限公司提起诉讼，要求法院判令其开办的广州市海珠区瑞康（中大）服装配料城（甲方）与广州市福城物业管理有限公司（乙方）于2011年1月12日签订的《协议书》无效。该《协议书》载明：甲乙双方对广州市海珠区瑞康路93号瑞康大厦南面的86个商铺首层（权属甲方及瑞康大厦发展商）及86个商铺和68个商铺[权属五凤旧凤凰第一经济合作社由乙方承租5年（2011年4月1日至2016年3月31日）]加建的2、3层商铺达成共同合作开发的一致意见；……甲方全权负责合作商铺的日常管理、升级改造、手续报建、政府关系协调等工作；乙方自行负责理顺68个商铺的首层商铺前5年(2011年4月1日至2016年3月31日)的资金成本投入及收益等事宜，与甲方无关；乙方负责协调68个商铺第2层商铺商户和五凤旧凤凰第一经济合作社将第2层于2011年3月1日前清场交付甲方与旁边的86个商铺连通升级改造加建至3层，甲方给予积极配合；……86个商铺升级改造费用及每月65000元的租金（以租赁合同为准）均列入甲乙双方的合作经营成本，由双方按所占合作经营比例分摊；等。该案经两审终审，法院以上述合作开发的有关建筑物及用地双方均没有举证证实办理了合法的报建使用手续为由，认定双方签订的上述《协议书》无效。本院经审理(2014)穗海法民三初字第1745号案后认为，从现场勘查情况看，本案原告以侵权之诉，主张赵展锋和五凤公司拆除的建筑物，主要是位于原告开发的瑞康大厦旁边道路其自行建设的商铺之上横跨在瑞康大厦与对面楼房之间且连通两栋房屋使用的两层商铺。本院意见是：首先，前述《协议书》当事人约定合作开发的有关建筑物及用地双方均没有举证证实办理了合法的报建使用手续的事实已由生效判决文书所认定，该《协议书》当事人约定合作开发的有关建筑物其中部分是本案原告主张拆除的建筑物；其次，原告提供的《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》及《建设工程批后公示》证据，不能证明是赵展锋建设本案争议建筑物的事实；原告主张赵展锋和五凤公司是以本案争议建筑物合作出租收益的关系，但对此原告没有充分的证据予以证明。因此，本案原告主张拆除的建筑物是否符合法律法规规定，应由相关行政部门先行审查处理，同时原告以赵展锋和五凤公司侵权为由，请求赵展锋和五凤公司予以拆除及恢复原状的诉请，缺乏事实和法律依据。本院遂于2015年9月18日以(2014)穗海法民三初字第1745号民事判决书驳回原告的全部诉讼请求。广州市中级人民法院于2016年7月26日以（2016）粤01民终5611号民事判决书维持上述一审判决。另查：广州市城市管理综合执法局海珠分局于2016年4月20日作出的穗综海违建处字【2015】1051号《广州市城市管理综合执法违法建设行政处理决定书》载明：当事人为广州联鸿实业投资有限公司；违反法律、法规、规章的事实和证据为：当事人广州联鸿实业投资有限公司于2011年初，未经规划部门许可，擅自对海珠区瑞康路93号瑞康大厦与五凤市场之间通道上方二层和三层钢结构房（之前未有规划许可兴建）进行重新加固建设和装修整饰后仍作为商铺使用；二层商铺248间，面积约800平方米，三层商铺248间，面积约800平方米；当事人的上述行为违反了当时实施的《广州市城市规划条例》第二十八条的有关规定，已构成违法建设；根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的有关规定，该违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设；行政处理的履行方式为当事人在接到本处理决定书之日起七日内自行拆除上述违法建设，逾期不履行，我分局将依法强制拆除；等。广州市海珠区城市管理局于2017年9月26日向原告作出的海城管信【2017】290号《广州市海珠区城市管理局处理投诉举报事项复函》载明：贵司来访咨询瑞康大厦南面商铺地块上存在违法建设加建人的投诉举报材料已收悉；我局已将相关问题转至属地街道处理，现将凤阳街处理及回复我局情况函告如下：经查，凤阳街城管执法队已于2017年8月23日依法对该址违法建设发出《催告书》（穗宗海强催字【2017】0396号），该址违法建设当事人为广州联鸿实业投资有限公司，现该案仍在处理中；下一步，我局将继续依法依规跟进处理。原告于2018年5月16日提起本案诉讼。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：一、《广州市建设工程建筑管理放线、验线、验收测量记录册》（封面有“广州市城市规划局”“一九九六年三月四日”的印刷体），其中包括：1、“第导线锁示意图”；2、《建设工程建筑管理放线、验线、测量记录表》（表1）（其中载明：报建编号为（95）穗城规（南片）建字第287号；建设项目名称为工业品市坊、商住；建设单位为市场发展总公司置业公司、市电机厂；建设规模为九层二幢；建设位置为海珠区××路中大东门对面电机厂；验线结果处的验线人意见签字处有“符合审批要求”的字眼并加盖了“广州市城市规划勘测设计研究院”的公章；领导审批意见有“同意先发证。在规划验收前补市国土局核发的《建设用地批准书》”的字眼。）；3、《建设工程建筑管理验收测量记录表》（表2-1）、《建设工程建筑管理验收测量记录表》（表2-2）及（表2-1）的附图（其中载明：验收结果为“同意发四至九层住宅规划验收合格证”并加盖了“广州市城市规划局的公章”；附记注明：（代办理好扩征部分的《建设用地批准书》再办理1-3层规划验收合格证；（二）同时拆除扩征部分的绿化用地的违章建筑；等）。拟证明原告对在出让合同范围内的瑞康大厦南面一层86间临时商铺所在土地享有合法的土地使用权。二、原告与广州市金凤凰工贸有限公司于2005年3月23日签订的《合作合同书》。三、原告与广州市福城物业管理有限公司于2006年12月28日签订的《合同书》。证据二、三拟证明瑞康大厦南面一层86间临时商铺为原告所有，原告对商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利，未经原告同意，任何人不能非法侵占。两被告质证表示：对证据一的真实性、合法性、关联性不予确认，该内容恰恰证明原告没有涉案场地的任何权利，从该证据可以看到涉案86间商铺是不在证据显示的图纸上的，故该证据与本案没有关联；对证据二、三的真实性、合法性、关联性不予确认，首先原告没有提供该两份证据中合同相对方的主体信息，其次该两份合同内容相互矛盾，难以自圆其说，即使该两份合同真实合法，因没有合同涉及的标的物详细信息，故不能证明与涉案的86间商铺有任何关联。诉讼中，原告表示：广州市海珠区瑞康路93号-107号瑞康大厦南面首层的86间商铺是原告临时建设的，没有办理报批手续，未经行政机关处理，没有取得产权，但一直由原告控制，并由原告出租给第三方，再由第三方统一管理、出租给86个租户经营；上述86间商铺与瑞康大厦之间隔了一条大约10米宽的通道，上述86间商铺现场命名为“瑞康花边世界”，有内部自编号A1-A86铺；原告虽然没有取得上述86间商铺及二、三层违章建筑所在土地的土地使用权证，但上述商铺是位于涉案《广州市国有土地使用权出让合同》及其补充合同的范围内的，具体位置在《广州市建设工程建筑管理放线、验线、验收测量记录册》附图中下方显示的规划路上；两被告违法加建的违章建筑物位于上述86间商铺的上方以及瑞康大厦与86间商铺之间的通道上方的二、三层位置。两被告则表示：确认原告对瑞康大厦南面首层86间商铺及上面的二、三层建筑物的描述，但原告仅是对概貌的描述，其内容也不是对86间商铺具体位置的描述，但其描述的概貌基本符合现场情况；原告主张86间商铺由其控制出租给第三方不是事实，事实是该86间商铺及加建的二、三层商铺由两被告占有、使用；两被告对原告提交的《广州市建设工程建筑管理放线、验线、验收测量记录册》的真实性、合法性、关联性均不予确认，也不确认86间商铺位置在原告所指的所谓规划路上。原告表示第二项诉讼请求的事实依据是两被告未经原告同意及规划部门许可，在原告建筑的涉案86间商铺上面加建第二、三层违章建筑，占用了原告的土地使用权；法律依据是《中华人民共和国物权法》第一百三十六条的规定。另外，原告在诉讼中向本院提交《鉴定申请》，申请本院委托专业评估机构对两被告占用原告位于广州市海珠区瑞康路93号“瑞康大厦”南面的土地违法加建涉案二、三层建筑物产生的土地使用费进行鉴定，且土地使用费金额按照同类地段同类物业的租金标准进行计算。两被告表示原告的鉴定申请没有法律依据和实际意义，请求法院驳回原告的鉴定申请。本院认为：原告主张瑞康大厦南面首层86间商铺及二、三层违章建筑物位于涉案《广州市国有土地使用权出让合同》及其补充合同的范围内的，具体位置在《广州市建设工程建筑管理放线、验线、验收测量记录册》附图中下方显示的规划路上。两被告对此不予确认。由于原告没有取得上述商铺所在土地的土地使用权证，其在本案提交的《广州市建设工程建筑管理放线、验线、验收测量记录册》也不足以证明原告该事实主张，故原告以两被告侵权为由要求两被告支付加建二、三层违法建筑物占用土地的地上空间使用费及利息的诉请，缺乏依据，证据不充分，本院不予支持。原告提出的《鉴定申请》已无必要，本院不予采纳。至于原告的第1项诉讼请求，因不属于人民法院直接受理民事诉讼案件的范围，故本院对原告该部分诉请不予处理，本院将另行制作民事裁定书予以处理。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告广州景垠置业发展有限公司要求被告广州联鸿实业投资有限公司、赵展锋向原告支付两被告加建广州市海珠区新港西路瑞康大厦南面二、三层违法建筑物占用土地的地上空间使用费（从2011年1月起计至两被告恢复原状之日止，按照同类地段同类物业的租金标准计算）及利息（从2011年1月1日起计至两被告向原告支付占用土地的地上空间使用费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）的诉讼请求。本案受理费93800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  刘美芳人民陪审员  彭 海二〇一八年十一月十五日书 记 员  陆惠敏叶会丰