福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终4379号 上诉人（原审原告）：厦门信基置业有限公司，住福建省厦门市思明区鹭江道**国际银行大厦**，统一社会信用代码：91350200612030366A。 法定代表人：黄章南，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛冬莉，福建志远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈虹，福建志远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：富勤卓越财富投资管理（北京）有限公司，住北京市朝阳区光华东里**院**楼**601内**，统一社会信用代码：911101050804996211。 法定代表人：马晓庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任彬彤，该公司职员。 上诉人厦门信基置业有限公司（以下称信基置业公司）因与被上诉人富勤卓越财富投资管理（北京）有限公司（以下称富勤卓越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初7596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信基置业公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判被上诉人立即向上诉人支付拖欠的物业管理费、房屋公维金、公摊水电费及自用水电费等共计12663.4元及违约金（违约金按欠付款项的日0.1%计算，自2018年2月1日起计至被上诉人实际支付之日止，暂计至2018年3月31日）为581.3元，暂共计13244.7元。二、判决被上诉人立即向上诉人支付拖欠的租金违约金（违约金按欠付租金的日0.1%计算，自2018年2月1日起计至被上诉人实际支付之日止，暂计至2018年3月31日为3336.3元）。三、判决被上诉人立即向上诉人支付赔偿金157920元。四、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:一、一审判决认定事实不清。（一）一审遗漏查明上诉人主张逾期支付物业费等费用（包括物业管理费、房屋公维金、公摊水电费及自用水电费等）违约金。《房屋租赁合同》附件一补充约定中第二条第三款：“若乙方逾期支付管理费，每逾期一日按欠费金额的千分之一向丙方支付违约金。”以及第三条第四款：“若乙方逾期支付本条款的各项费用，每逾期一日按欠款金额的千分之一向甲方支付违约金”。（二）一审遗漏认定被上诉人应支付租金的违约金是错误的。（三）一审遗漏查明并认定上诉人的损失。根据《房屋租赁合同》约定，上诉人的可获得利益即“合同未履行租期部分的租金以及管理费”应为2018年2月1日至2018年11月30日期间的租金和管理费，约为454020元。 二、一审判决不予支持被上诉人支付赔偿金157920元的诉求不仅违背已查明的事实，且适用法律错误，应予以纠正。（一）一审判决已查明“合同附件约定：因乙方违反合同的任何条款，甲方有权解除并没收乙方交纳的租赁保证金作为违约惩罚金，此外乙方还应赔偿因其违约给甲方造成的经济损失……”上诉人基于被上诉人长期拖欠租金的根本违约行为，向被上诉人主张赔偿金的诉求有事实和合同依据。（二）退一步说，上诉人主张损失亦有明确的法律依据。如第一条第（三）款的上诉意见，因被上诉人根本违约行为，导致上诉人可预期利益损失达454020元，上诉人仅主张三个月租金的赔偿金157920元，即便加上没收的保证金也不足以弥补上诉人的实际损失。（三）退一步说，即使上诉人仍需对损失进一步举证，一审法院也应当向上诉人明确分配举证责任。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，“人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。”在双方对讼争房屋尚未出租的事实均无异议的情形下，即便一审法院认为上诉人仍应对损失进一步的举证，依据上述规定，也应当向上诉人说明举证的要求及法律后果。 富勤卓越公司答辩称，一审判决公正合法，具体理由与一审答辩意见一致。 信基置业公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月16日解除；2.富勤卓越公司立即向信基置业公司支付拖欠的2018年2月1日至2018年3月16日期间的租金共计68835.29元以及违约金336.30元；3.富勤卓越公司立即向信基置业公司支付2018年3月19日至2018年3月21日期间的房屋占用费13181.23元；4.富勤卓越公司立即向信基置业公司支付拖欠的2018年2月1日至2018年3月21日期间的物业管理费，房屋公共维修金，公摊水电费共计12141.16元以及自用水电费241.60元、111.2元以及违约金581.30元；5.富勤卓越公司依照约定支付的保证金157920元归信基置业公司所有；6.富勤卓越公司向信基置业公司支付赔偿金157920元；7.富勤卓越公司向信基置业公司支付公证费2000元及律师费5000元。 一审法院认定事实：厦门市思明区鹭江道8号厦门国际银行大厦系信基置业公司开发建设。2016年11月8日，信基置业公司（甲方、出租人）与富勤卓越公司（乙方、承租人）、案外人厦门信基物业管理有限公司（丙方、管理人）签订一份《厦门市房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将厦门市思明区鹭江道8号国际银行大厦22层B单元房屋（以下简称讼争房屋）出租给乙方，租赁期限自2016年12月1日至2018年11月30日，月租金为45402元，租金按月结算；合同签订时，乙方应向甲方交纳租赁期间保证金（三个月租金及三个月管理费总额）157920元，合同期满，如乙方无违约责任，甲方应无息将保证金退还给乙方；乙方应按合同规定期限交给租金，违约除补交租金外，每逾期一日按月租金的千分之一向甲方支付违约金；租赁期间，确需变更或解除租赁合同的，双方当事人应提前协商，因当事人一方提前解除租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应当由责任方负责赔偿。合同附件中约定：乙方应于每月最后一日前缴清次月租金及管理费；乙方在装修期间应交纳物业管理费14元/平方米/月，从正式入住之日起乙方应向丙方交纳物业管理费为22元/平方米/月（其中包括公摊水、电费等）；因乙方违反合同的任何条款，甲方有权解除合同并没收乙方交纳的租赁保证金作为违约的惩罚金，此外乙方还应赔偿因其违约给甲方造成的经济损失及甲方为向乙方索赔所支付的诉讼费用、律师费用、保全费用等全部相关费用；违约行为包括但不限于乙方拖欠租金或管理费等其他相关费用时间达一个月；如乙方无故提出提前解约，未补偿甲方因合同目的落空而产生的损失，乙方应当按合同未履行租期部分的租金以及管理费的总额向甲方、丙方支付违约金；租赁合同终止后2日内（含2日），乙方应将承租房屋按交付标准恢复原样返还给甲方，否则甲方有权要求乙方按日租金的3倍支付房屋占用费，或者甲方有权收回租赁房屋自行恢复原状，并视乙方遗留在租赁房屋内的物品为废弃物，可自行清除出租赁房屋，上述费用由乙方承担；双方若于合同期满前提前解约，必须提前3个月向对方发出书面通知，在对方同意的情况下，违约方须赔偿对方等额于按本合同第三条支付的保证金作为违约惩罚金（若乙方违约，乙方需保证租赁合同终止前没有任何费用欠缴的情况下，保证金自动转为违约惩罚金，不再承担其他赔偿）。合同签订后，富勤卓越公司缴纳履约保证金157920元，并支付租金至2018年1月31日。 2018年3月13日，信基置业公司委托律师向富勤卓越公司寄送一封《律师函》，通知富勤卓越公司因其拖欠租金及物业费等费用而解除讼争合同，并要求其支付拖欠的相关费用及交还讼争房屋等。富勤卓越公司于2018年3月16日收到上述《律师函》。 另查明，信基置业公司因本案支出律师费5000元、公证费2000元。 审理中，信基置业公司提供发票三张，收款收据两张，拟证明其为富勤卓越公司代垫物业管理费、水电费等费用。其中，发票载明讼争房屋2018年2月物业管理费和公摊水电费共计5251元，2018年1月自用电费247.6元，2018年3月1日至2018年3月21日的物业管理费、公摊水电费和自用电费共计4486.9元；收据载明讼争房屋2018年2月的公共维修金为987元，2018年3月1日至2018年3月21日的公共维修金为690.9元。 富勤卓越公司的质证意见为：发生的时间与其实际搬离时间不一致，其无需支付上述费用，证明目的不认可。富勤卓越公司另确认其分公司成立于2015年6月12日，搬离时并未与信基置业公司进行交接，且办公室家具未搬离。 一审法院认为，信基置业公司与富勤卓越公司签订的讼争合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。富勤卓越公司主张其无法办理分公司执照系因信基置业公司所导致，结合其自认其分公司的成立时间，对其该项主张，不予采纳。富勤卓越公司迟延支付租金超过一个月，已构成违约，信基置业公司有权解除合同并要求富勤卓越公司支付拖欠的租金及其他各项费用并没收保证金，因该解除通知于2018年3月16日送达至富勤卓越公司，故一审法院确认讼争合同于2018年3月16日解除。物业、水电费等费用应以信基置业提供发票上载明实际缴费金额即11663.4元为准。合同解除后，因富勤卓越公司仍占用讼争房屋，信基置业公司要求其依约按租金三倍标准支付2018年3月19日至2018年3月21日止的房屋占用费13181.23元，于法有据，予以支持。因富勤卓越公司违约导致合同解除，信基置业公司要求富勤卓越公司支付追索债务所支出的律师费、公证费及违约金，于法有据，但鉴于信基置业公司有权没收履约保证金并要求富勤卓越公司按租金三倍标准支付占用费，其亦未举证存在其他损失，故综合本案实际情况，对信基置业公司的违约金诉求不再予以支持。综上，信基置业公司的各项诉求，在上述认定的范围内予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月16日解除；二、富勤卓越财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向厦门信基置业有限公司支付所欠租金68835.29元和占有使用费13181.23元；三、富勤卓越财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向厦门信基置业有限公司支付物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费及自用水电费等共计11663.4元；四、富勤卓越财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向厦门信基置业有限公司支付律师费5000元和公证费2000元；五、厦门信基置业有限公司有权没收富勤卓越财富投资管理（北京）有限公司已付的保证金157920元；六、驳回厦门信基置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3712元，由厦门信基置业有限公司负担2352元，富勤卓越财富投资管理（北京）有限公司负担1360元。 二审中，双方对一审查明的事实均无异议，双方确认一审判决书第五页倒数第二段第三行5251元应当是6251元，本院予以确认。 二审中，信基置业公司向本院提交以下证据：一、物业代理委托书；二、《证明函》一份；三、视频光盘一份。三份证据共同证明截止至2018年7月19日，信基公司仍在对讼争房屋进行对外招租，讼争房屋尚处于闲置的状态。富勤卓越公司质证认为，该三份证据不是新证据，即便是新证据也不具有关联性。讼争房屋一直处于空闲状态归咎于被上诉人。 本院认为，信基置业公司与富勤卓越公司签订的讼争《厦门市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力，双方应依约履行。本案纠纷系因双方在履行讼争租赁合同过程中富勤卓越公司拖欠租金引发，信基置业公司解除讼争合同的通知于2018年3月16日送达至富勤卓越公司，故一审判决讼争《厦门市房屋租赁合同》于2018年3月16日解除合法有据，本院予以维持。根据讼争租赁合同约定，因乙方违反合同的任何条款，甲方有权解除合同并没收乙方交纳的租赁保证金作为违约的惩罚金，此外乙方还应赔偿因其违约给甲方造成的经济损失及甲方为向乙方索赔所支付的诉讼费用、律师费用、保全费用等全部相关费用。一审判决富勤卓越公司支付给的所欠房屋租金、占有使用费、物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费及自用水电费、律师费、公证费，并判决信基置业公司有权没收富勤卓越公司已付的保证金157920元合法有据。信基置业公司上诉请求富勤卓越公司支付物业管理费等费用违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。信基置业公司上诉主张一审判决富勤卓越公司支付三个月租金的违约金不足以弥补其实际损失，信基置业公司至今未将讼争房屋出租，其可预期利益损失达454020元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。信基置业公司至今未能将讼争房屋重新出租不能全部归责于富勤卓越公司，故其扩大的部分损失应由其自行承担。信基置业公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3790元，由厦门信基置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 陈 璟 二〇一八年十一月二十三日 代书记员 韩沁娟 附本案所适用法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。