广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0802民初1340号原告（反诉被告）：陈婷，女，1971年2月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：陈锦泳，广东自正律师事务所律师。被告（反诉原告）：王宇瑜，女，1982年5月13日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：唐爱弟，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞莹，广东粤海律师事务所实习律师。被告：湛江市创基房地产代理有限公司，住所地：湛江开发区人民大道中祺祥大厦13楼1303房。法定代表人：陈世挺，总经理。委托诉讼代理人：戴宇秋，男，该公司职员。原告（反诉被告）陈婷与被告（反诉原告）王宇瑜、被告湛江市创基房地产代理有限公司（下称创基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈婷及其委托诉讼代理人陈锦泳、被告（反诉原告）王宇瑜的委托诉讼代理人唐爱弟、被告创基公司的委托诉讼代理人戴宇秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2017年5月2日签订的《房地产买卖合同》。2、被告王宇瑜向原告支付违约金141600元。3、被告王宇瑜向原告返还定金10000元。4、被告王宇瑜向原告赔偿本案的律师费8000元。5、涉案的中介服务费（下称佣金）15000元由被告王宇瑜承担。6、本案的诉讼费由被告王宇瑜承担。事实与理由：2017年5月2日，原告经被告创基公司居间与被告王宇瑜签订了《房地产买卖合同》，主要约定：被告王宇瑜将其所有的湛江市赤坎区海田路128号帝景金岸商住小区海盛苑5号楼2902房出售给原告：成交价为708000元；在2017年12月31日前办理该房屋所有权登记过户手续；原告向被告王宇瑜交付定金10000元；原告到湛江市不动产登记中心签交易合同并于当日支付首期房款（含定金在内）408000元，余额300000元由原告向贷款机构申请贷款，待该房屋他项权证登记后由贷款机构直接转给被告王宇瑜，如有不足，差额由原告向被告王宇瑜补足；被告创基公司收取交易双方的佣金15000元，由原告承担；违约方须向守约方支付成交价20%的违约金、赔偿经纪方15000元及守约方追究违约责任而产生的律师费、诉讼费、查档费等费用。合同签订后，原告依约交付定金10000元，但被告王宇瑜却拒绝到湛江市不动产登记中心办理该房屋所有权登记过户手续。原告认为，原告与被告王宇瑜及被告创基公司于2017年5月2日签订的《房地产买卖合同》合法有效，合同双方均应遵守。被告王宇瑜拒绝履行合同义务，已违反法律规定，侵犯了原告的合法权益，依法应承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告王宇瑜辩称，被告王宇瑜与原告已解除双方签订的《房地产买卖合同》，原告要求被告王宇瑜支付违约金141600元、返还定金10000元、赔偿律师费8000元，并要求被告王宇瑜承担涉案的中介服务费15000元，没有依据。原告主动提出解除《房地产买卖合同》，其行为已构成违约，被告王宇瑜同意解除合同，故合同已解除，被告王宇瑜不存在违约行为，无须对原告承担违约责任，原告的诉讼请求应予以驳回。具体意见如下：一、被告王宇瑜与原告已经同意解除双方签订的《房地产买卖合同》，被告王宇瑜不存在违约行为，无须承担违约责任。被告王宇瑜与原告于2017年5月2日签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告王宇瑜将位于湛江市赤坎区海田路128号帝景金岸商住小区海盛苑5号楼2902房以708000元的价格出售给原告，双方在2017年12月31日办理该房屋所有权登记过户手续，若因被告王宇瑜的原因造成2017年12月31日不能办理房屋所有权登记过户手续，被告王宇瑜构成违约；若因原告的原因造成2017年12月31日不能办理房屋所有权登记过户手续，原告构成违约。合同签订后，原告认为被告王宇瑜无法取得涉案房屋的权属证，向被告王宇瑜提出解除合同的要求，并要求被告王宇瑜支付5000元作为赔偿金，被告王宇瑜也一直没有收到原告交付的定金。被告王宇瑜当时认为原告没有诚意与被告王宇瑜达成房屋买卖交易，便同意与原告解除合同。但由于双方并没有在合同中约定：若原告提出解除，被告王宇瑜需要支付赔偿金。并且解除合同是原告主动提出的，原告反悔，不想继续履行合同，反而还要被告王宇瑜承担赔偿责任，对于要求被告王宇瑜什么时候支付赔偿金也没有说明。原告要求赔偿5000元不符合情理，更不符合法律法规的规定，因此，被告王宇瑜当时同意解除合同，但向原告支付5000元的赔偿金没有任何理据，被告王宇瑜当时没有支付5000元赔偿金，合情合理。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同主要债务…”，2017年6月27日，被告王宇瑜向原告及被告创基公司发出《合同解除告知函》，确认被告王宇瑜与原告签订的《房地产买卖合同》已经解除，现原告却反过来起诉被告王宇瑜，要求被告王宇瑜支付违约金等费用，但被告王宇瑜才是真正的受害者。《合同法》第91、92条规定，双方已经解除合同，合同的权利义务已经终止，原告应当遵循诚实信用原则。现原告要求被告王宇瑜承担违约责任，是违背诚实信用原则的行为。二、被告王宇瑜从未收取原告的定金，且原告违约，被告王宇瑜无退还定金的义务。被告王宇瑜与原告签订的《房地产买卖合同》约定，原告于签订合同当天交付定金10000元，双方同意由中介方代收，涉案房产出证后，中介方转交给被告王宇瑜。但被告王宇瑜至今未收到定金10000元，原告与中介方也未曾告知被告王宇瑜关于原告是否支付定金的事宜。既然被告王宇瑜没有收到定金，何来退还定金之说？反而是原告与中介方没有按合同约定履行支付定金、转交定金的义务。本案中，被告王宇瑜没有收到定金，也不存在违约行为，而是原告主动提出解除合同，原告要求退还定金，缺乏理据，被告王宇瑜没有退还定金的义务。三、原告要求被告王宇瑜赔偿其律师费没有任何依据。《房地产买卖合同》签订后，原告出尔反尔，已经和被告王宇瑜解除合同，又要求被告王宇瑜履行合同，严重损害了被告王宇瑜的利益。《房屋买卖合同》第十一条规定：“一方违约，另两方追究违约责任而产生的律师费、诉讼费、查档费等费用由违约一方承担”。被告王宇瑜赔偿原告律师费的前提是被告王宇瑜违约，但在本案中，被告王宇瑜并没有违约，而是尊重原告，在原告有顾虑、提出解除合同时，尊重原告的选择，同意与其解除合同，没有追究其违约责任。被告王宇瑜不存在不履行合同的行为，原告追究被告王宇瑜不履行合同的责任，缺乏理据，要求被告王宇瑜赔偿其律师费更是没有任何依据。四、原告主动提出解除合同，作为履行合同的违约方，其应当承担本案的中介服务费。《房地产买卖合同》第五条约定，经纪方在本合同生效当日收取甲乙双方中介服务费用为15000元，由乙方（即原告）全额支付。被告王宇瑜没有支付中介服务费的义务。被告王宇瑜在履行合同过程中不存在任何过错、违约行为，原告在合同履行期限尚未届满时主动提出解除合同，作为履行合同的违约方，无论是根据合同的约定还是原告在合同履行过程中的过错行为，原告均应承担本案的中介服务费。经纪方是否行使追究原告违约责任、要求原告支付中介服务费的权利，是经纪方与原告之间的事，无须被告王宇瑜干涉。原告要求被告王宇瑜向经纪方承担中介服务费于情于理都说不过去。原告在履行合同过程中，随随便便就提出与被告王宇瑜解除合同，为了自己的利益，在提出解除合同后，又要求被告王宇瑜履行合同。在原告看来，所有的权力都应该在其手上，其不遵守约定，为所欲为之后还要被告王宇瑜承担违约责任，而原告却不用承担任何风险。合同的当事人本来就应该权利义务对等，而原告只想享受权利而不承担义务，所有责任都让被告王宇瑜承担，这样公平吗？综上所述，被告王宇瑜在履行合同过程中，不存在任何违约行为。原告在合同履行期限尚未届满前主动提出解除合同后又要求被告王宇瑜履行合同，其行为构成了根本性违约，其诉讼请求缺乏事实与法律依据。为维护被告王宇瑜的合法权益，请求法院查明本案事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告创基公司辩称，对原告的起诉没有意见。被告王宇瑜向本院提出反诉请求：1、确认被告王宇瑜与原告已经自愿解除双方签订的《房地产买卖合同》，驳回原告在本诉中的全部诉讼请求。2、原告向被告王宇瑜支付违约金141600元。3、原告赔偿被告王宇瑜本案的律师费11500元。4、原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月2日，经被告创基公司促成，被告王宇瑜与原告签订《房地产买卖合同》，合同约定被告王宇瑜将位于湛江市赤坎区海田路128号帝景金岸商住小区海盛苑5号楼2902房以708000元的价格出售给原告，原告于签署本合同当天交付定金10000元给被告创基公司代收代管，双方在房管局交易当天，原告向被告王宇瑜支付首期房款408000元，剩余房款30万由原告向贷款机构申请贷款支付给被告王宇瑜，原告向经纪方支付中介服务费用15000元。合同签订后至2017年6月25日，原告并没有按合同约定向被告王宇瑜支付中介服务费及办证费，并且原告在2017年6月25日前多次表示不再购买被告王宇瑜的房屋，被告王宇瑜已经同意双方解除合同，因此，双方签订的合同已经自愿解除。但原告要求赔偿5000元，合同没有约定。原告在2018年6月25日之前想要解除《房地产买卖合同》，却还反过来要被告王宇瑜赔偿5000元，道理何在？原告出尔反尔，在双方均同意解除合同之后又提出继续履行合同，既然合同已经解除了，双方的权利义务已经终止，如何继续履行合同呢？原告完全不考虑被告王宇瑜的利益，不考虑合同是否可继续履行，只考虑其自己的利益，严重损害了被告王宇瑜的权益。被告王宇瑜与原告在签订《房地产买卖合同》时，被告王宇瑜的房屋处于抵押状态，被告王宇瑜是在急需资金周转的情况下才要将房屋出售的。中介方明知被告王宇瑜的情况，却用格式合同让被告王宇瑜与原告签订，合同中规定原告支付首付款的时间为双方到房管局交易当天，而被告王宇瑜拿到首付款，才能处理解除抵押问题，双方不可能在房管局交易当天办理房屋过户手续。因此，双方签订的合同根本无法履行，在原告提出解除合同时，被告王宇瑜已经同意解除合同，双方因签订《房地产买卖合同》而产生的权利义务已经终止。综上所述，原告的行为明显构成违约，合同无法继续履行，合同目的无法实现，且双方已经自愿解除《房地产买卖合同》。为维护被告王宇瑜的合法权益，特向法院提起反诉。原告对被告王宇瑜的反诉辩称，一、涉案的《房地产买卖合同》签订当天，原告依约交付了定金1万元。至于合同约定的交易佣金及办证费用，原告确没注意到支付的时间且被告创基公司也没催要，故原告还未支付。但即使原告逾期支付交易佣金及办证费用构成违约，也不属于根本违约，而且这仅是对被告创基公司违约而没对被告王宇瑜造成任何损害，被告王宇瑜不能因此提出解除合同。二、原告在涉案《房地产买卖合同》签订后发现，涉诉房屋的实际建筑面积比合同注明的要少，认为是被告王宇瑜故意隐瞒所至，因此向被告王宇瑜提出索赔5000元。被告王宇瑜对此非常生气，竟提出要终止交易。因原告当时非常需要房屋使用，所以只好搁置索赔问题，多次要求被告王宇瑜继续履行合同。被告王宇瑜称双方均同意解除合同，实属无稽之谈。三、引起本案纠纷的根本原因是被告王宇瑜看房地产行情上涨，故意不履行合同。被告王宇瑜在签订合同时，其自身的资金状况只有她自己清楚。而且在协商交易时其还未取得涉诉房屋的房产证，所以原告一再强调须在签房管局交易合同当天才支付首期房款。被告王宇瑜现提出因其资金问题导致双方签订的合同根本无法履行，并将责任推给中介方，实质上是为逃避承担违约责任找借口。综上所述，被告王宇瑜的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。被告创基公司对被告王宇瑜的反诉述称，被告王宇瑜主张合同已解除，不属实，合同至今仍未解除。经审理查明，经经纪方即被告创基公司提供居间服务，原告与被告王宇瑜、创基公司于2017年5月2日签订了《房地产买卖合同》。约定：一、被告王宇瑜将自有的位于湛江市赤坎区海田路128号帝景金岸商住小区海盛苑5号楼2902房出售给原告。二、房屋成交价为708000元。三、原告应于签署合同当天交付定金10000元，该定金原告与被告王宇瑜同意由被告创基公司代收代管，被告创基公司无需指示即可进行房地产过户工作，由此产生的费用由定金中支付。原告与被告王宇瑜同意由被告创基公司代收代管，该房屋出证后再转给被告王宇瑜。四、原告于签房管局交易合同当日支付首期房款（含定金在内）408000元，余额300000元由原告向贷款机构申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款机构直接转给被告王宇瑜（贷款金额以贷款机构实际批核为准，差额则由原告向被告王宇瑜补足）。五、被告创基公司在合同生效当日收取原告与被告王宇瑜中介服务费用（下称佣金）15000元，该款由原告全额支付。六、本次交易及产权过户按政府规定所产生税金、过户、办证以及按揭等费用（下称办证费），由原告负责支付，由被告创基公司办理缴纳手续。如委托被告创基公司代缴办证费，原告于2017年5月2日前预付办证费10000元给被告创基公司。七、被告王宇瑜承诺交付该物业的日期为过户后七天内。八、被告王宇瑜保证享有上述房地产的完整所有权和处分权。若因被告王宇瑜的原因造成2017年12月31日前不能在所属房管局与不动产管理局办理该房屋所有权登记过户手续，即属被告王宇瑜违约，即日起被告王宇瑜返还所收原告的购房款并赔偿给原告成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿被告创基公司15000元整作为违约金，解除合同。若因原告的原因造成2017年12月31日前不能在所属房管局与不动产管理局办理该房屋所有权登记过户手续，即属原告违约，即日起原告赔偿给被告王宇瑜成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿被告创基公司15000元整作为违约金，解除合同。被告创基公司有权优先从代收定金中扣除佣金、办证费用及税费。被告王宇瑜或原告因故未能在以上约定的时间到达房地产办证机关办理过户手续，需提交被告创基公司签发的《延期过户确认书》或达成三方延期协议，否则应视为被告王宇瑜或原告一方违约。九、一方违约，另两方追究违约责任而产生的律师费、诉讼费、查档费等费用由违约一方承担。2017年5月2日，原告向被告创基公司交纳了购房定金10000元。被告创基公司至今未将该定金交付给被告王宇瑜。之后，原告与被告王宇瑜因房屋面积问题发生争执。2017年6月25日，原告与被告王宇瑜进行了如下短信聊天内容：原告：“美女，听房管局告知，帝景金岸的房子已出房产证，我也准备好手续了，等你按合同继续办理，请抓紧。谢谢！”被告王宇瑜：“你不是说不要的吗？要我们赔偿给你5千块钱的吗？”原告：“事情已过去，你也没赔偿啊，合同继续就行了。”被告王宇瑜：“是你一直要我们赔偿并且要退合同的。”原告：“请继续就行了”被告王宇瑜：“你为什么要出尔反尔呢？”原告：“请继续就行了”。之后，被告王宇瑜于2017年6月27日作出《合同书解除告知书》，主要内容：王宇瑜与陈婷于2017年5月2日签署了《房地产买卖合同》。因陈婷违约，现正式通知陈婷解除该合同。被告王宇瑜将该告知书送达给了被告创基公司。另查明，因上述房屋尚未办理产权证，被告创基公司一直未通知原告与被告王宇瑜签订房管局交易合同。直至2017年底上述房屋才办理了房屋权属证书。2018年4月28日，原告与广东自正律师事务所（下称自正律师所）签订《委托合同》，约定：自正律师所接受原告的委托，指派律师陈锦泳为原告的代理人，参与本案一审程序的诉讼。原告向自正律师所支付了律师费8000元。2018年6月4日，被告王宇瑜与广东粤海律师事务所（下称粤海律师所）签订《委托代理合同》，约定：因本案，被告王宇瑜委托粤海律师所（指派唐爱弟律师、庞莹实习律师）为被告王宇瑜的代理人。被告王宇瑜向粤海律师所支付了律师费11500元。本院认为，本案的争议焦点是：1、涉案合同是否已经解除。2、违约责任的主体问题。根据被告王宇瑜提供的2017年6月25日短信聊天内容，被告王宇瑜：“你不是说不要的吗？要我们赔偿给你5千块钱的吗？”原告：“事情已过去，你也没赔偿啊，合同继续就行了。”由此可推定，在2017年6月25日之前原告确有不想再购买涉案房屋的意思表示，但原告与被告王宇瑜对是否解除合同未进行协商确定。原告于2017年6月25日发短信给被告王宇瑜要求继续履行合同时，被告王宇瑜才于2017年6月27日作出《合同书解除告知书》，但该告知书只送达给了被告创基公司，被告王宇瑜未能提供证据证明送达给了原告，被告王宇瑜反诉请求确认涉案合同已解除，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院不予支持。原告之前虽有不想再购买涉案房屋的意思表示，但在涉案合同尚未解除及合同约定办理房屋过户手续的日期2017年12月31日尚未届满的情况下，原告于2017年6月25日发短信给被告王宇瑜要求继续履行合同，并不违反法律规定，但被告王宇瑜不予履行合同义务，导致原告不能实现买卖房屋的合同目的，因此，被告王宇瑜的行为已构成违约，应承担违约责任。原告虽未按合同约定在2017年5月2日前向被告创基公司预付办证费，存在违约行为，但该违约行为并不导致合同目的无法实现。被告王宇瑜主张合同已解除，表明其已不同意再继续履行合同，因此，原告请求解除涉案合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，本院予以支持。原告请求被告王宇瑜支付违约金141600元（708000×20%），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告王宇瑜返还定金10000元的诉求，购房定金10000元虽为被告创基公司所收取，但根据合同约定，被告创基公司有权优先从代收定金中扣除中介服务费，故被告王宇瑜应赔偿原告定金损失10000元。原告请求被告王宇瑜赔偿律师费损失8000元，已提供《委托合同》及发票为证，且符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告请求由被告王宇瑜承担中介服务费15000元的诉求，该费用属于被告创基公司享有的权利，不属本案的审理范围，本案不予处理。被告王宇瑜作为违约方反诉请求原告支付违约金141600元及赔偿律师费损失11500元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈婷与被告（反诉原告）王宇瑜、被告湛江市创基房地产代理有限公司于2017年5月2日签订的《房地产买卖合同》。二、限被告（反诉原告）王宇瑜在本判决生效之日起十日内支付违约金141600元给原告（反诉被告）陈婷。三、限被告（反诉原告）王宇瑜在本判决生效之日起十日内支付定金损失10000元给原告（反诉被告）陈婷。四、限被告（反诉原告）王宇瑜在本判决生效之日起十日内支付律师费损失8000元给原告（反诉被告）陈婷。五、驳回被告（反诉原告）王宇瑜的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3792元（陈婷已预交），由陈婷负担300元，王宇瑜负担3492元。反诉费1681元（王宇瑜已预交），由王宇瑜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  周娟华审 判 员  黄龙飞人民陪审员  程 兵二〇一八年十一月十三日书 记 员  温洁莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定履行自己的义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。