广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初2431号原告（案外人）：杜建云，男，1984年4月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，住所地广东省佛山市高明区荷城街道文华路**，统一社会信用代码：91440608773084007J。负责人：张建军。委托诉讼代理人：吴文豪，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼燕芬，广东天地正律师事务所律师助理。第三人（被执行人）：佛山市高明盛利达制衣有限公司，住，住所地广东省佛山市高明区荷城街道三洲兴教路西侧一社会信用代码：440684000002783。法定代表人：陈艳芳。第三人（被执行人）：佛山市顺德区龙江镇顺兄服装有限公司，住，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇沙富村委会发展路一社会信用代码：91440606746252685M。法定代表人：张盛松。第三人（被执行人）：张盛松，男，1961年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。第三人（被执行人）：简美好，女，1962年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告杜建云与被告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（下称“高明建行”）、第三人佛山市高明盛利达制衣有限公司（下称“盛利达公司”）、佛山市顺德区龙江镇顺兄服装有限公司（下称“顺兄公司”）、张盛松、简美好案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜建云及其委托诉讼代理人杜新华，被告高明建行委托诉讼代理人吴文豪、冼燕芬到庭参加诉讼。第三人盛利达公司、顺兄公司、张盛松、简美好经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杜建云向本院提出诉讼请求：请求不得不带租拍卖第三人盛利达公司名下位于佛山市高明区荷城街道兴教路XX号（车间一）[权证号码：粤房地权证佛第050107xxx号]（下称“车间一”）。事实和理由：（一）事实方面：1、车间一早在2013年3月租给张揭明，租期8年至2021年。2016年2月1日，张揭明退出由杜建云接租，双方签订《租凭协议》（“凭”为原文笔误，下文同）转让三方协议，约定由杜建云接租车间一。之后杜建云又于2016年2月28日与第三人盛利达公司的法定代表人陈艳芳重新签订《租赁协议》，约定由杜建云租用车间一，租期改至2024年。杜建云因此于2016年8月19日以车间一作为注册地成立佛山市长高电子有限公司。2、2018年4月下旬，杜建云收到本院送来的（2017）粤0608执2799号《公告》，才知道法院将拍卖杜建云租用的车间一厂房。3、执行过程中，杜建云向贵院提出案外人执行异议申请，本院于2018年7月4日作出（2018）粤0608执异29号执行裁定书，驳回杜建云的异议请求。故杜建云依法提出民事诉讼，要求人民法院依法带租拍卖车间一，以保护杜建云及公司（包括全体员工）的合法权益。4、杜建云已投入两百多万，年租金二十多万，而且在正常生产。据拍卖信息网页显示，在诉讼期间，车间三是带租拍卖的，车间一是不带租拍卖的，拍卖的时间是11月30号。证明在本案没作出生效判决之前，法院已上网公开不带租拍卖车间一，希望法庭跟执行机构沟通一下此事。（二）理由方面：1、原告与第三人于2016年2月1日签订的《转让三方协议》及于2016年2月28日《租赁合同》合法有效，受法律保护。三方签订的《转让三方协议》及原告与第三人盛利达公司的法定代表人陈艳芳签订《租赁合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，故《租赁合同》合法有效，受法律保护。2、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（下称“《拍卖规定》”）第三十一条第二款“买卖（拍卖）不破租赁的”规定，本执行案对车间一应带租拍卖。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《拍卖规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。因此，根据上述规定，在该案执行过程中，对车间一，应依法带租拍卖，以保障原告及佛山市长高电子有限公司的合法权益。综上，本院在（2017）粤0608执2799号之《公告》中提出去租赁拍卖违反相关执行规定，恳请法院依法判决带租拍卖。高明建行辩称，1.抵押债权依法设立、判决的情况。高明建行和盛利达公司在2014年1月10日签订了抵押合同，并在2014年1月17日办理了抵押登记，且该抵押权已由本院作出的（2016）粤0608民初1141号民事判决书予以确认，据此高明建行的抵押债权设立在杜建云租赁权设立之前，原告不得对抗被告抵押权的实现。针对杜建云补充的事实，高明建行认为首先是没法核实的，其次也没有否认杜建云的租赁权，只是认为租赁权的设立时间晚于抵押权。对于拍卖补充的材料，认为法院的处理是正确的。2.抵押债权已申请执行。申请执行的时间是2017年11月28日，案号为（2017）粤0608执2799号，申请执行时的执行标的为18647419元。3.本案原异议裁定认定事实正确，适用法律正确，应驳回杜建云的诉讼请求。盛利达公司、顺兄公司、张盛松、简美好未答辩，亦未提供证据。原告杜建云围绕诉讼请求向本院提交的证据除与（2018）粤0608执异29号异议案相同的外，新增了拍卖信息网页打印件1份，以证明拍卖公告中说明车间一不带租拍卖、车间三则带租拍卖的事实。被告高明建行提供了贷款前抵押标的物（含车间一）的评估报告及现场照片的打印件，以证明车间一当时为空置状态。经审核比对全案证据，本院采信上述证据的真实性、合法性，但其所证明的空置事实与本案无关。对于被告高明建行有异议的《转让三方协议》，不论“张揭明”的签名及日期是否属于异议审查后添加，本院均不否认该协议所反映原租赁关系的真实性，但对书写的日期“2016年2月1日”不予确认，对2016年2月28日杜建云与盛利达公司重新订立《租赁协议》的事实予以确认。对高明建行有异议的杜建云证据佛山市长高电子有限公司营业执照，本院对证据的真实性予以采信，但不能证明原告在车间一开设公司投入了200多万元。本院审理查明：2017年4月28日，本院作出（2016）粤0608民初1141号民事判决书，其第三项中的判决内容如下：高明建行对盛利达公司所提供的其名下位于佛山市高明区荷城街道兴教路XX号的车间一、车间二[权证号码：粤房地权证佛第05010xxx号]、研发车间三[权证号码：粤房地权证佛第05010xxx号]、宿舍[权证号码：粤房地权证佛第05010xxx号]房屋的拍卖、变卖所得价款在最高限额20759274元范围内享有优先受偿权……。判决生效后，高明建行申请执行。本院于2017年11月28日立案受理（2017）粤0608执2799号申请执行人高明建行申请执行被执行人顺兄公司、盛利达公司、张盛松、简美好金融借款合同纠纷一案，2018年1月25日，本院在车间一贴出《公告》，责令被执行人和其他实际使用者于2018年2月15日前搬出车间一，并向本院提交相关产权资料，以便于对包括车间一在内的房屋、土地进行价格评估与拍卖。之后，杜建云向本院提交了租赁协议等相关证据材料，申请对车间一进行带租拍卖，本院执行机构答复称对车间一不带租拍卖，杜建云遂提起本案案外人异议。2018年7月4日，本院根据听证查明的事实作出（2018）粤0608执异29号执行裁定书，裁定驳回了杜建云的异议请求。杜建云不服，遂提起本案案外人执行异议之诉。另查明一，2014年1月10日，建设银行与盛利达公司签订《最高额抵押合同》，约定盛利达公司自愿以车间一为顺兄公司在2014年1月10日至2020年12月31日期间签订的人民币借款合同等主合同项下的债务提供最高额抵押担保，并于2014年1月17日办理了抵押权人为高明建行的抵押登记。本院于2016年5月5日在诉讼中查封车间一。另查明二，陈艳芳是盛利达公司的法定代表人，张盛松是股东之一，也是该公司的经理。杜建云与陈艳芳于2016年2月28日签订《租赁协议》，约定杜建云租赁车间一的租期为2016年4月1日至2024年3月30日止，盛利达公司在甲方签章“陈艳芳”下面加盖公章。杜建云于2016年8月19日以车间一为住所成立了佛山市长高电子有限公司，自任法定代表人。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。案件的争议焦点主要有以下两方面：一是租赁合同是否有效；二是杜建云的租赁权能否阻止本案搬迁、移交占有标的物的执行行为，拍卖标的物时应否带租约。关于租赁合同的效力问题。本院认为，合同双方在签订车间一租赁合同时虽已存在抵押权，但租赁是共同的合意，且合同在持续履行中，故租赁合同不存在无效的法定情形，应认定为有效。在诉讼中，被告高明建行也未对租赁合同的真实有效进行否认。关于杜建云的租赁权能否阻止本案的搬迁、移交占有标的物的行为，拍卖标的物车间一时应否带租约的问题，本院认为不能支持。首先，据查明的事实，杜建云的租赁权取得的时间2016年2月28日晚于抵押权设立的时间2014年1月17日。杜建云声称其是于2016年2月1日根据《转让三方协议》继受张揭明与盛利达公司的租赁合同，张揭明是2013年与盛利达公司成立租赁关系，因此其租赁权取得时间应从2013年开始计算。由于《转让三方协议》只是一份缺少合同主要内容的转租协议，实际上该协议已被事后重新于2016年2月28日签订的《租赁协议》所取代，杜建云的租赁权来源于后一协议确定无疑。其声称早于2013年即取得租赁权并无事实法律依据。租赁权作为一项依附于承租人的民事权利，在2016年杜建云租赁前其尚未租赁车间一，无从取得属于其享有的租赁权。其将前期租赁同一标的物而产生的他人租赁权等同于自己租赁权的观点，与法不合，本院不予采纳。其次，高明建行的抵押权已由本院作出的（2016）粤0608民初1141号生效民事判决书所确认，系合法有效的抵押权。原、被告双方对此并无异议。第三，高明建行主张除去抵押物上的租赁关系再拍卖车间一，于法有据。本案原、被告均对法院依法拍卖标的物无异议，分歧在于是否带租。《拍卖规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”上述司法解释赋予了成立在先的抵押权权利人高明建行除去车间一上租赁权的权利，而且其已向本院明确表示了行使该权利，故本院执行机构决定不带租拍卖车间一有理有据。原告杜建云主张，由于起拍价较高，带租拍卖不会减损拍卖物的价值，不影响被告高明建行债权的受偿，其理由即使成立也是基于逻辑推理，具体实施时存在相应的风险，申请执行人高明建行不愿意承担这个风险是其对自身权利的处分。另外，所谓的除去租赁物（车间一）的租赁权并非消灭该权利，而是在法律上否定其对申请执行人、买受人、执行法院的约束力，并不改变租赁双方原有的法律关系，原告的理解有误，应予纠正。第四，在本案情形下，成立在后的原告租赁权不能对抗成立在先的被告优先受偿权。法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持……”。由此可知，杜建云基于租赁权不能阻止为实现申请执行人优先受偿权而由法院采取的评估、拍卖、搬迁、移交占有标的物等一系列执行行为，其请求不能成立。据查明的事实，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，该款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”这是由上述司法解释两条款的关系所决定的。第三十一条是一般性条款，适用于一般的金钱债权的执行案件，考虑的是租赁权在查封前是否已存在；而第二十七条适用于金钱债权中存在担保物权等优先受偿权的执行案件，属于特别条款，侧重于考虑担保物权等优先受偿权成立的时间是否在先。在都可以适用的前提下，按照特别条款优先适用的原则，本案应适用第二十七条保护高明建行的优先受偿权符合法律适用原则及司法解释的立法原意。综上所述，杜建云的租赁权不能阻止本案搬迁、移交占有标的物的执行行为，其关于拍卖标的物时予以带租约的请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定,判决如下：驳回原告杜建云的诉讼请求。本案受理费100元（原告已交），由原告杜建云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁小平审 判 员  邹志刚人民陪审员  梁泳诗二〇一八年十一月二十日书 记 员  黎泸蔓