河南省洛阳市洛龙区人民法院行 政 判 决 书（2018）豫0311行初28号原告：熊亚平，女，汉族，1977年8月24日生，现住洛阳市老城区。委托代理人：陈丹，男，汉族，1974年6月10日生，住河南省洛阳市西工区，特别授权。被告：洛阳市住房和城乡建设委员会，住所地：洛阳市西工区凯旋西路33号，统一社会信用代码：114103000053721299.法定代表人：董现章，主任。委托代理人：张卫东，河南润洛律师事务所律师，特别授权。委托代理人：肖敏，男，系住建委工作人员，特别授权。第三人：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司；住所地：洛阳市老城区王城大道86号，统一社会信用代码：91410302693507516P.法定代表人：王明保，董事长。委托代理人：牛恒超，系该公司法律顾问，特别授权。原告熊亚平诉被告洛阳市住房和城乡建设委员会（以下简称“住建委”）及第三人洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称“宇泰公司”）不履行法定职责一案，2018年7月23日本院审查立案后，依法组成合议庭，于2018年9月4日公开开庭审理了本案。庭审中原告熊亚平及委托代理人陈丹，被告洛阳市住房和城乡建设委员会委托代理人张卫东、肖敏，第三人洛阳住总宇泰房地产开发有限公司委托代理人牛恒超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告洛阳市住房和城乡建设委员会对洛阳住总宇泰房地产开发有限公司关于鼎城一期106栋2单元202号房屋故意拖延维修限期履行查处法定职责；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月24日原告熊亚平与洛阳住总宇泰房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，熊亚平购买了洛阳住总宇泰房地产开发有限公司开发的位于洛阳市老城区经七路与道北五路交叉口东北角鼎城一期第106栋2单元202号房屋，原告按合同约定支付了房款，合同约定开发商应在2012年12月31日前将所购房屋交付本人。2012年12月29日开发商与本人共同验房时开发商不能出示合同约定证明文件，而且原告发现房屋存在质量缺陷该房屋未进行移交。由于洛阳住总宇泰房地产开发有限公司不履行维修房屋的义务，2013年4月份本人把此情况投诉到洛阳住总宇泰房地产开发有限公司的上级建设行政主管部门“洛阳市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）”，请求被告对洛阳住总宇泰房地产开发有限公司的不合格房屋不予颁发《竣工验收备案证书》，同时请求被告到房屋现场查看房屋存在的质量问题。在原告多次强烈要求下2014年6月4日，被告市住建委、洛阳住总宇泰房地产开发有限公司、本人等多方一起验房时发现房屋仍存在渗漏、墙体开裂、地面凹凸不平、防盗门有一大坑等质量缺陷，房屋不具备交付条件，被告责令洛阳住总宇泰房地产开发有限公司给予整改。由于洛阳住总宇泰房地产开发有限公司故意拖延不履行维修义务，2015年11月11日我再次向时任住建委主任的郝东升主任递交投诉材料，请求市住建委对开发商不履行维修及交房义务进行处罚，郝主任确认开发商拖延维修、房屋不具备交付条件签批意见让质监站肖敏站长尽快处理。2015年12月2日，原告收到住建委质监站肖敏站长信息“2015年11月27日开发商向其提供了律师函说11月16日已立案让其暂时中止处理，需等到法院判决生效后住建委质监站再对开发商进行处理”。洛阳市中级人民法院（2016）洛民终字第2759号民事判决书判决截止2016年8月25日该房屋仍不具备交付条件，终审判决生效后我拿着判决书多次找被告，要求其对开发商进行处理，被告故意拖延不处理。被告洛阳市住房和城乡建设委员会作为县级以上人民政府建设行政主管部门，对本行政区域内的建设工程质量有依法监督管理职责，本人多次到被告处及发书面函请求被告履行监督管理、执法监察、建筑工程质量安全监管法定职责，对开发商的违法行为进行查处，洛阳市住房和城乡建设委员会故意拖延不处理，最终为了达到不处罚开发商的目的，被告洛阳市住房和城乡建设委员会否认法院多次查明该房屋不具备交付条件的判决，否认开发商已确认拖延维修的事实，包庇袒护开发商的违法行为。被告洛阳市住房和建设委员会对洛阳住总宇泰房地产开发有限公司不但不处理并且做伪证说“不存在拖延维修问题”，严重构成行政不作为。法院终审判决原告所购房屋仍不具备交付条件后，原告请求被告撤销对洛阳住总宇泰房地产开发有限公司不合格房屋颁发的《竣工验收备案证书》，被告没有采纳。现原告请求被告履行法定职责对开发商拖延维修进行处理，被告拒不履行法定职责，由于被告洛阳市住房和城乡建设委员会的行政不作为造成本人的合法权益受到严重侵害。综上所述被告没有履行法定职责，对不具备交付条件的房屋颁发《竣工验收备案证书》，侵害了原告的合法权益，原告投诉洛阳住总宇泰房地产开发有限公司故意拖延维修，被告没有履行本行政区域内违法违规行为的执法监察、监督管理、查处法定职责。为了维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请求法院依法做出公正判决。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《洛阳市建筑工程质量监督站的证明》及共同验房现场照片。证据二、第三人洛阳住总宇泰房地产开发有限公司的总工程师李正的证言视频及文字版内容。证据三、《洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终2759号判决书》。证据四、《洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初793号判决书》。证据五、2015年12月2日质监站肖敏的手机回复信息。证据六、《大河报》、新浪网、洛阳网、易网等多家官方媒体报道住总鼎城开发商违法行为、业主维权事项，住建委在官网上回复信息。证据七、《住宅工程质量维修验收表》。证据八、洛阳住总宇泰房地产有限公司的《告知函》。证据九、2018年4月20日收到被告的《信访事项处理意见书》证据十、给被告邮寄了四次邮寄单房屋催交函及处罚请求函及处理的法律依据。证据十一、2017年8月13日，给开发商邮寄的邮寄单和房屋催交函的内容。被告住建委辩称，2014年4月18日答辩人接到被答辩人的投诉后，根据《建设工程质量投诉处理暂行办法》和《河南省建设工程质量投诉管理办法》的规定，由洛阳市质监站立即通知洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称洛阳住总公司）就反映的质量问题进行处理。洛阳市质监站派工作人员于2014年4月22日到现场对鼎城一期106#-2-202户进行实地查看并核对了设计图纸，被答辩人反映的质量问题主要有四个方面：一是202室外下沉式庭院北墙外表面有渗水；二是入户防盗门外表面有凹坑；三是非承重填充墙表面有裂缝；四是毛地面不平。双方对第二和第四项问题有异议，未达成一致维修意见。2014年5月,被答辩人向答辩人信访投诉房屋漏水和防盗门质量等要求彻底解决房屋质量问题后交房并赔偿损失。2014年6月4日洛阳市质监站派出监督人员吴源与孙小新召集被答辩人及其丈夫陈先生、洛阳住总公司于涛副总、客服经理许鹏，施工单位王经理等前往鼎城小区106#-2-202户现场办公。洛阳住总公司作出了尽快维修的决定。2014年6月5日洛阳市质监站向被答辩人出具了证明，内容为“防盗门有一处碰撞不平痕迹。室内墙体局部裂缝。地下室墙体渗水。室内地面局部凹凸不平。经现场初步判断，系工程质量缺陷，属可维修范围”，同时责成洛阳住总公司尽快对上述问题进行维修。2014年6月6日洛阳住总公司《关于鼎城项目106#-2-202情况的说明》显示已对防盗门进行更换、正在对墙体外侧做防水的闭水试验、也正在对墙体构造裂缝和地面不平等问题再次维修并将于6月10日完成。对被答辩人的30万元索赔要求认为非合同义务无法满足。2014年11月6日,洛阳住总公司《关于鼎城106栋2-202户业主反映质量问题有关情况说明》向答辩人进行书面回复表示：室外天井墙面潮湿、墙面裂缝、地面不平、户门有坑等问题均已维修完毕。并多次通过电话与被答辩人联系，通知其来对维修情况进行验收。但被答辩人以种种理由拒绝对房屋维修情况进行查验。洛阳住总公司表示不能接受被答辩人提出37万元的索赔要求。由此，被答辩人所反映的质量维修问题已于2014年11月前处理完毕。因此，答辩人自接到被答辩人的信访投诉后本着积极地和实事求是的态度、按照依法依规和公开透明的原则，参与了整个事件的协调处理工作，不存在行政不作为问题。二、答辩人未依照被答辩人的要求对洛阳住总公司进行处罚正是依法行政，并非行政不作为。2015年11月被答辩人继续就房屋质量问题向答辩人投诉，同月答辩人接到洛阳住总公司《律师函》，根据《河南省建设工程质量投诉管理办法》第十二条第一款、第五款之规定中止被答辩人的质量投诉处理工作。2017年2月开始，被答辩人又多次投诉洛阳住总公司拖延维修房屋质量缺陷问题，要求答辩人对该公司依据《房屋建筑工程质量保修办法》第十九条规定处罚19.99万元，答辩人也多次回复洛阳住总公司不存在拖延维修房屋质量缺陷问题并不对该公司予以处罚。综上，答辩人自受理被答辩人的投诉开始，积极调查房屋质量问题，客观为其出具维修证明，工作人员多次赴现场处理问题，使其反映的房屋质量问题得以维修解决，甚至主持调解，其向洛阳住总公司不断加码的索赔事宜，多次回复洛阳住总公司不存在拖延维修不应处罚洛阳住总公司的结论。故答辩人满足其合理诉求和拒绝其不合法诉求均是依法行政，不存在行政不作为的事实，请求人民法院查明事实，依据《行政诉讼法》第六十九条规定判决驳回被答辩人的诉求。被告为支持自己的辩解，向本院提交如下证据：第一组证据、《城市管理问题信息表》。第二组证据、1、《信访案件处理签》；2、《诉求》。第三组证据、《关于鼎城项目106#-2-202情况的说明》第四组证据、1、《房屋维修确认单》3张；2、《房屋质量维修单》；3、《关于鼎城106栋2-202户业主反映质量问题有关情况说明》；4、《住宅工程质量维修验收表》；5、《情况说明》。第五组证据、1、《律师函》；2、《关于鼎城106#-2-202住户熊亚平女士举报事宜的调查情况》。第六组证据、1、《关于熊亚平《房屋催缴、处罚请求函》的回复》；2、顺丰速运投递单和运单动态签收图供4张。第七组证据、1、《关于熊亚平女士举报请求函调查情况的回复》、2、邮政快递投递单。第八组证据、1、《信访事项处理意见书》；2、顺丰速运查询单和运单详情共3张第三人宇泰公司述称，一、第三人不存在拖延维修的问题。2011年10月24日，原告与第三人签订了《商品房预售合同》，合同约定第三人应在2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告，但原告在2012年12月份收房时却以房屋存在质量缺陷为由拒绝收房。针对原告所提出的质量问题，第三人进行了现场勘验，认定大多都不属于质量缺陷，但原告仍然不依不饶，到处投诉上访。本着“服务客户、让客户满意的态度”，第三人按照原告所提出的全部要求进行了维护、修复处理，根本不存在拖延维修的问题。但是维修完成后，原告却拒绝到场验收。2016年9月6日，洛阳市建筑工程质量监督检验站再一次对鼎城小区106幢2单元2-202房进行了检查，认定原告所反映的房屋缺陷问题已经全部维修完毕，已经不存在质量缺陷。此后，第三人多次电话联系并发出书面通知要求原告验房收房，但原告仍然拒绝验房收房。二、因原告拒绝收房，涉案房屋的保修期限尚未开始计算，故第三人不存在拖延维修期限的问题。依据《商品房预售合同》第16条保修责任以及《商品住宅质量保证书和使用说明书》（第6页）保修范围和保修期限的约定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修责任。商品房住宅保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付买受人之日起计算”，因原告熊亚平拒绝收房，其提出的房屋质量问题，不属于保修期内的保修维修范围，而是属于原告熊亚平和第三人之间关于交房问题的民事纠纷，该纠纷应当根据《商品房预售合同》第九条的约定进行处理，该民事纠纷不属于行政诉讼范围。三、原告的行政起诉已经超过诉讼时效期间，应当判决驳回其诉讼请求。按照原告的起诉事实，原告在2015年11月11日就递交了投诉材料，要求对开发商不履行维修义务进行处罚，原告的诉讼时效期间应当从2015年11月11日起开始计算。但是原告本次行政诉讼的起诉时间是2018年7月6日，早已经超过了法定的行政诉讼时效期间，已经丧失了胜诉权，应当判决驳回其诉讼请求。第三人向本院提交如下证据：证据一、《商品房预售合同》。证据二、《商品住宅质量保证书和使用说明书》。证据三、2013年2月21日的房屋维修确认单。证据四、2013年4月20日的房屋维修确认单。证据五、2014年7月6日的房屋质量维修单。证据六、2014年11月1日的房屋维修确认单。证据七、2014年的业主投诉记录。证据八、2015年11月5日的《关于熊亚平交房及房屋维修问题的情况说明》。证据九、2016年9月1日的《住宅工程质量问题维修验收表》。证据十、2017年6月1日拍摄的维修完毕的现场照片一组。证据十一、2017年6月5日的《情况说明》。证据十二、2017年8月7日的《告知函》及邮件回执。经过庭审交换证据，双方质证、认证，查明以下案件事实：2011年10月24日，原告熊亚平与第三人宇泰公司签订了合同编号为YS0129809的《商品房预售合同》。合同约定，原告熊亚平购买第三人宇泰公司洛阳市老城区经七路与道北五路交叉口东北角鼎城一期106幢2单元2-202号商品房一套（房屋代码：492071），建筑面积141.24平方米，房屋价款为929136元。双方约定，第三人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告使用。购房合同签订后，原告熊亚平按照约定付清了该房屋价款929136元。2012年12月29日，熊亚平按照宇泰公司的书面通知于2012年12月29日对所购房屋进行验收。经验收熊亚平认为该房屋存在渗漏、墙面多处开裂、地面凹凸不平，入户门有大坑等质量缺陷，且宇泰公司未出示交房具有的证明文件，而拒绝收房。后熊亚平向洛阳市住建委反映所购房屋存在质量问题，要求洛阳市住建委对第三人宇泰公司进行处理。洛阳市建筑工程质量监督站经实地查验，要求宇泰公司对涉案房屋进行整改维修，并于2014年6月5日,给熊亚平出具证明一份，证明载明“防盗门有一处碰撞不平痕迹。室内墙体局部裂缝、地下室墙体渗水、室内地面局部凹凸不平。经现场初步判断，系工程质量缺陷，属可维修范围”。2014年6月6日，宇泰公司给市住建委作出关于鼎城项目106栋2-202情况的书面说明，就业主反映的问题作出了维修计划。后宇泰公司组织相关单位对涉案房屋进行了维修。2014年11月6日，宇泰公司再次向洛阳市质监站书面说明鼎城106栋2-202号房屋的质量问题和维修情况，并说明了熊亚平和宇泰公司之间就房屋交付问题的分歧。2015年12月1日，洛阳市建筑工程质量监督站就熊亚平举报反映的问题形成了书面调查报告，该调查报告意见为：1、因熊女士2014年4月18日才到我站反映投诉质量问题，之前建设单位是否存在不履行或拖延履行保修义务的事实和责任问题，无法认定。2、经初步调查从2014年4月18日我站接到投诉并责成建设单位维修后，建设单位已于2014年10月将熊亚平女士反映的问题处理完毕，不存在不履行或拖延履行保修义务问题。3、鉴于2015年11月20日，协调会议上建设单位提出已将熊亚平女士起诉到法院，并于11月27日正式向我站发《律师函》要求我站暂时中止处理熊亚平女士的投诉，待法院作出生效判决之后再行处理。鉴于洛阳宇泰公司起诉的案件事实与我站受理熊亚平女士投诉的事实基本一致，现已进入司法审理程序，我站将暂停调查处理。2016年9月1日，洛阳宇泰公司组织了维修单位、监理单位、物业公司四方对涉案房屋五项维修内容（1、防盗门一处碰撞不平；2、室内墙体抹灰局部干缩裂缝；3、室外天井外侧墙体渗水；4、室内地面局部不平整；5、北侧小院外墙涂料局部脱落）工程质量维修的情况进行了验收，经四方验收，以上五项质量维修整改完毕，经验收合格。2017年6月5日，洛阳宇泰公司和洛阳市建筑工程质量监督站出具的情况说明，确认熊亚平反映的工程质量缺陷问题已经全部修复完成。2017年8月7日，洛阳宇泰公司向熊亚平出具告知函，提出房屋质量问题全部维修完毕，通知熊亚平办理验收手续。2017年8月13日，熊亚平向洛阳宇泰发送房屋催交函，要求宇泰公司尽快维修房屋，达到交付条件后，重新验收合格，并出示相关房屋验收合格证明文件及交房相关文件。2017年5月1日至2017年11月底，熊亚平多次向洛阳市住建委反映鼎城一期106栋2单元202号存在质量问题，要求住建委对宇泰公司进行处罚。洛阳市住建委于2017年6月12日、2017年11月29日对熊亚平反映的问题进行了回复。后熊亚平反映洛阳市住建委和洛阳市建筑工程质量监督站存在包庇开发商违法行为，要求撤销对洛阳住总宇泰房地产开发公司颁发的《竣工验收备案证书》。2018年4月，住建委就熊亚平的信访事项形成《信访事项处理意见书》对熊亚平反映的事项进行了答复，并于2018年4月18日，将该《信访事项处理意见书》邮寄给熊亚平。本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十三条第三款规定，县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。故洛阳市住建委对其辖区内的建设工程质量具有实施监督管理的法定职责。原告熊亚平反映涉案房屋存在质量问题，要求被告洛阳市住建委对第三人宇泰公司进行查处，被告在接到原告的投诉举报后，经其工作人员实地查验，给原告出具涉案房屋存在问题的证明材料，并责成第三人宇泰公司对涉案房屋进行维修整改，在维修整改后又安排工作人员实地查看维修整改的实际情况，进行现场确认。被告洛阳市住建委处理投诉举报的方式，符合《建设工程质量管理条例》的相关规定，可以认定洛阳市住建委已经履行了法定职责。原告与第三人之间的房屋买卖合同纠纷，可以通过民事诉讼的途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经合议庭合议，判决如下：驳回原告熊亚平的诉讼请求。本案受理费50元，由原告熊亚平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 杨洪璞审 判 员 张 宏代审判员 方 姗二〇一八年十一月十五日书 记 员 周子裔