广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初9842、9843号原告：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道深南东路**世界金融中心****，统一社会信用代码91440300727151643D。法定代理人：张某。委托诉讼代理人：方黛丽，女，汉族，1988年7月1日出生，住所地，住所地广东省深圳市罗湖区工。委托诉讼代理人：廖玉婷，女，汉族，1991年2月16日出生，住所地，住所地广东省翁源县工。9842号案被告：吴超，男，汉族，1992年8月8日出生，住址广东省深圳市福田区金地一路金地海景花园**601，身份号码。9843号案被告：乔兰，女，汉族，1987年12月13日出生，住址广东省深圳市福田区福华一路免税商务大厦1403，身份号码。9843号案被告：陈念城，男，汉族，1987年12月3日出生，住址湖南省祁东县风石堰镇上坪村****，身份号码。上列原告分别诉被告吴超、被告乔兰、陈念城居间合同纠纷两案，本院于2018年3月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年6月27日对两案进行了公开开庭合并审理，原告的委托诉讼代理人方黛丽、廖玉婷、被告乔兰、陈念城到庭参加诉讼，被告吴超经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告积极履行居间义务，于2015年4月7日促成吴超与陈念城就深圳市福田区金地海景花园D区26栋30B物业签订了一份《房屋转让合同书》及相关附件，约定以522万元的价格出售该物业。同日，陈念城向原告出具《佣金及必要费用确认书（买方）》，确认：鉴于原告在本次交易过程中所提供的商业信息及居间服务，陈念城自愿向原告支付佣金35000元，逾期支付则每逾期一日，以应付佣金为基准按日千分之一的标准向原告支付违约金。吴超与乔兰、陈念城及原告于2015年4月7日签订了《主体变更确认书》，约定陈念城将《房屋转让合同书》及附件（含《佣金及必要费用确认书（买方）》）中的权利义务转让给乔兰，陈念城对乔兰履行上述合同及附件的义务承担连带保证责任。2015年4月9日，吴超向原告出具《佣金及必要费用确认书（卖方）》，确认：鉴于原告在本次交易过程中所提供的商业信息及居间服务，吴超自愿向原告支付佣金2万元，逾期支付则每逾期一日，以应付佣金为基准按日千分之一的标准向原告支付违约金。后买卖双方因纠纷诉至法院，经法院审理，最终认定买卖双方继续履行合同。现该物业交易已经完成，经原告多次催要，三被告至今未支付前述款项。据此，诉至本院请求判令：一、就9842号案：1、吴超支付佣金2万元；2、吴超支付违约金2020元（违约金自2017年7月25日起暂计至2017年11月3日，之后按照未付金额的日千分之一计至清偿之日）；3、吴超承担本案诉讼费用；二、就9843号案：1、乔兰支付佣金35000元；2、乔兰支付违约金3535元（违约金自2017年7月25日起暂计至2017年11月3日，之后按照未付金额的日千分之一计至清偿之日）；3、陈念城对上述佣金和违约金承担连带责任；4、乔兰和陈念城共同承担本案诉讼费用。被告吴超未进行答辩和举证，庭审缺席。被告乔兰、陈念城书面答辩称，一、佣金支付条款为原告单方制作的格式条款，应被认定为无效。《佣金支付承诺书》是原告利用自己行业优势、为了重复使用而单方拟定的，原告未就《佣金支付承诺书》中主要的内容尽到提示、告知义务。原告将《佣金支付承诺书》参杂在《房屋转让合同书》、《资金托管协议书中》之中，签订过程完全未提及任何《佣金支付承诺书》，只告诉我方在协助过户时需支付佣金。二、根据原告单方制作的《佣金及必要费用确认书》确认，我方支付金额佣金是基于原告在“本次交易过程”中为我方所提供的商业信息及居间服务（详见原告证据三第3段第1行），而不是仅仅指促使买卖双方签订《房屋转让合同书》。原告单方制作的《佣金及必要费用确认书》明确约定，我方支付佣金是基于“本次交易过程”，在买卖双方签约时原告的业务经办人也明确告知其会协助买卖双方办理完整个交易过程：包括但不限于办理首付款监管和按揭、签订正式的深圳市二手房买卖合同、办理递件过户、安排交房、办理水电过户等事宜；且依据诚实信用原则和房产交易的行业惯例，居间方就房产交易提供居间服务的内容除了协助买卖双方签订预约性质的二手房买卖合同，其仍应为买卖双方办理首付款监管和按揭、签订正式的深圳市二手房买卖合同、办理递件过户、安排交房、办理水电过户等事宜履行协助、通知等居间义务，这是众所周知的事实。因此，从权利义务相统一的原理出发，原告未履行上述义务，却要求我方全额支付佣金既不符合法理，更不符合情理。三、原告主张其积极履行居间义务与事实不符，事实是：在涉案物业的整个交易过程中，原告除了协助我方与卖家（原业主）签署预约合同（房屋转让合同书）、协助办理首期款监管和按揭外再无其它任何居间服务，且极力推脱居间义务。从2015年5月知晓卖家（原业主）违约至2017年10月25日乔兰强制收房，原告方未履行任何居间服务，甚至连一个电话也没有主动打给我方，乔兰接到原告两年来打的第一个电话是2017年7月9日，原告的法务告知我方乔兰涉案物业已经过户，要求我方支付佣金。在过去整整的两年多时间里，原告未给予我方任何必要的专业意见及协调沟通服务，亦未实际提供协助我方办理过户、交房、物业水电过户等各项必要的居间服务工作，甚至连一个通知、问候、安慰的电话也没有。被违约之初，我方由于非常缺乏房地产和诉讼方面的专业知识，感到非常恐慌和无助，积极联系原告的业务经办人杨某，期望他能积极履行原告方的职责，参与协调沟通解决纠纷，但其告知公司法务通知其要保持中立，不要随意回复任何方问题，不能随意参与。至此，我方彻底对原告失望，没有再联系原告方，原告方也未主动联系我方。万般无奈下，我方只好亲自联系业主，通过多次沟通原业主仍不配合交易。为了交易得以继续进行，我方不得已向法院提起了诉讼，最终通过法院一审、二审、再审驳回，并申请强制执行、执行和解、免除案外人违约金等程序完成了涉案物业的交易过程。四、原告诉请我方金额支付佣金没有事实和法律依据。1、原告未促成买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》，属于未促成合同成立。我方与卖家（原业主）于2015年4月7日签订的《房屋转让合同书》仅仅系原告作为房地产经纪机构提供的交易合同，性质属于预约合同。我方与卖家（原业主）之间买卖涉案物业的二手房买卖合同成立应以双方至深圳国土部门签署的《深圳市二手房买卖合同》为准。由于涉案物业的交易最终是通过诉讼、根据（2016）粤0304执20259号执行裁定书完成的，我方未能成功与卖家签订《深圳市二手房买卖合同》，所以原告未促成合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，原告无权要求我方支付佣金。2、原告诉请我方支付佣金的条件未成就。根据原告单方制作的《佣金及必要费用确认书》确认（详见原告证据三第3段第3行），我方向原告支付佣金的条件为：我方与卖家（原业主）签订《深圳市二手房买卖合同》。由于本案最终是通过法院强制执行的，我方与卖家（原业主）无须签署《深圳市二手房买卖合同》，因此，原告请求我方全额支付佣金无事实和合同依据。五、原告提供前期居间服务时存在故意隐瞒行为，未履行如实报告及专业注意的居间义务，导致我方未能顺利办理交房、物业的手续，且水电过户手续至今未完成，其诉请我方全额支付佣金有违诚实信用、等价有偿原则。我方曾反复告知原告的业务经办人杨某，我方购买物业的目的是为了小孩在涉案物业小区上幼儿园，因此，一定不能提供有租约或租约不确定的物业。而交易的原告业务经办人杨某故意隐瞒涉案物业的承租等权利限制信息，明确告知涉案物业无任何租赁关系，亦未要求第三方（原租客）提供涉案物业优先购买权放弃承诺书。事实是，该涉案物业从2012年起就被卖家出租给了第三方（原租客），截至2017年10月25日，我方在多方协助下撬锁、强制收房时第三方（原租客）才被迫搬离涉案物业（详见我方于2018年4月12日申请法院调取的证据）。也正是因为涉案物业存在正在履行的租约，给我方带来了巨大的麻烦，甚至在强制收房过程中引发了与第三方（原租客）的争吵打架，房屋被原租客恶意破坏的行为，严重损害到我方的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定，原告无权要求我方支付佣金。综上，原告所诉称与事实严重不符，有违诚实信用、等价有偿原则，恳请法院驳回其全部诉讼请求。经审理查明下列事实（为阐述方便，以下事实查明内容中，原告、各被告均直接写明名称或姓名）：一、吴超与乔兰、陈念城就涉案房屋买卖合同产生纠纷的诉讼和执行情况。2015年6月8日，乔兰、陈念城以房屋买卖合同纠纷为由将吴超诉至本院并经立案受理，该案列美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）、中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行（以下简称农业银行）、吴某某为第三人。乔兰、陈念城在该案中提出的诉讼请求为请求判令：1、吴超继续履行与乔兰签订的《房屋转让合同书》，将合同约定的位于福田区××、××以北××海景花园××区××房产（房产证编号：深房地字第**）过户至乔兰名下，并按照合同约定向乔兰交付该房屋；2、吴超向乔兰支付违约金297540元（违约金以合同总价522万元，按日万分之五的标准，自2015年6月8日起暂计至2015年9月30日，要求判令被告支付违约金至其履行合同之日止）；3、吴超承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）；陈念城、乔兰并当庭对第一项诉讼请求进行补充：陈念城、乔兰同意一次性付款购买涉案房产，同时要求确认吴超负有申请减免相关交易税费的义务，如吴超拒不配合导致增加的税费由吴超承担。经审理，本院先行作出（2015）深福法民三初字第1267号民事裁定，驳回了陈念城的起诉，之后作出（2015）深福法民三初字第1267号民事判决，认为：在担保公司无法提供担保的情况下，吴超应自筹资金办理赎楼手续，但其截至该案庭审日仍未办理赎楼手续，构成违约，乔兰有权请求继续履行房屋买卖合同并要求吴超支付逾期履行合同的违约金，据此判令涉案房屋买卖合同以乔兰一次性付清购房款的方式继续履行并由吴超向乔兰支付违约金。上述一审判决作出后，吴超不服该判决，提起上诉。经审理，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终7872号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。吴超不服上述二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。经审查，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申6965号民事裁定，裁定驳回吴超的再审申请。因吴超未主动履行上述生效判决确定的义务，乔兰向本院申请强制执行。2017年5月15日，本院作出（2016）粤0304执20259号执行裁定，裁定将涉案房产过户到登记至乔兰名下。二、上述生效判决和裁定认定的相关事实。前述生效判决查明以下事实：2015年4月7日，陈念城（买方）与吴超（卖方）签订《房屋转让合同书》，约定：卖方将位于深圳市××区××海景花园××区××房产以522万元价格转让给买方，购房定金共计22万元，买方在签订合同当日支付2万元，签署合同之日起6日内再支付20万元；双方同意，除定金之外的楼款以按揭贷款方式支付，买方须于2015年5月15日前将首期款不含定金135万元支付至双方指定的监管机构的监管账号；除定金、首期款以外的楼款，买方申请按揭付款，买方须于2015年5月15日之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续。卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件；房产有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方应于签署合同之日3日内出具公证委托书给担保公司及其指定人员，并与担保公司签订服务合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署相关文件。如卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，则卖方自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；该房产无租约；房产交易过程中产生的所有税费均由买方承担（包括因提前还贷卖方按揭银行收取的罚息、违约金等）；买卖双方须于卖方将全部应付款项支付至监管账户及取得银行贷款承诺函、且卖方已获得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，签署《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；卖方应于收到除押金外的全部楼款的5日内将物业交付买方；如一方未按照合同约定期限履行义务，守约方有权要求以转让成交价的基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。同日，陈念城向吴超支付定金2万元。2015年4月13日，陈念城向吴超支付剩余定金20万元。同日，陈念城、乔兰与吴超签订《主体变更确认书》，确认物业之买方由陈念城变更为乔兰。2015年4月9日，吴超向深圳市融安融资担保有限公司出具公证委托书，委托上述公司代为办理赎楼等相关手续。2015年5月13日，乔兰、吴超与农业银行签订《二手房交易结算资金托管协议》，约定将108万元资金托管在农业银行处。同日，乔兰将108万元首期款存入农业银行指定的监管账户。2015年6月1日，农业银行向乔兰出具《个人购房贷款承诺函》，承诺向乔兰发放392万元购房贷款。此后，由于农业银行的贷款额度紧张，未能向吴超发放赎楼款，担保公司无法为吴超办理赎楼手续。2015年6月份，吴超单方取回了委托公证书。2015年6月4日，乔兰向吴超发出《履约催促律师函》，要求吴超2日内继续履行合同，配合担保公司赎楼或者自行赎楼。收到上述律师函后，吴超于2015年6月12日向原告发出律师函，要求原告配合解决被告不能获得赎楼额度的困难，尽快履行买卖合同。2015年6月15日，乔兰继续向吴超发出复函，称办理赎楼手续是吴超的合同义务，如吴超不能通过担保赎楼的方式赎楼，应自筹资金赎楼，并同意配合吴超与担保公司另寻银行办理赎楼手续，要求吴超配合原告前往第三人农业银行处办理资金监管解除手续，解除后另寻银行重新办理新的资金监管、赎楼等手续。此后，吴超未继续办理赎楼手续，至（2015）深福法民三初字第1267号案庭审时止，涉案房产仍处于抵押状态。另，2015年6月19日，吴超与吴某某签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定吴超将涉案房产出租给吴必铭使用，租赁期限自2015年6月15日至2023年6月14日止。同日，吴超与吴某某就上述租赁合同办理了合同备案登记。又查，乔兰与陈念城系夫妻关系。乔兰在（2015）深福法民三初字第1267号案审理过程中承诺可将付款方式改为一次性支付剩余房款。三、两案被告向原告承诺支付佣金的情况。2015年4月7日，陈念城向原告出具《佣金及必要费用确认书（买方）》，确认：鉴于原告在本次交易过程中所提供的商业信息及居间服务，陈念城自愿向原告支付佣金35000元，逾期支付则每逾期一日，以应付佣金为基准按日千分之一的标准向原告支付违约金。同日，吴超与乔兰、陈念城及原告于2015年4月7日签订了《主体变更确认书》，约定陈念城将《房屋转让合同书》及附件（含《佣金及必要费用确认书（买方）》）中的权利义务转让给乔兰，陈念城对乔兰履行上述合同及附件的义务承担连带保证责任。2015年4月9日，吴超向原告出具《佣金及必要费用确认书（卖方）》，确认：鉴于原告在本次交易过程中所提供的商业信息及居间服务，吴超自愿向原告支付佣金2万元，逾期支付则每逾期一日，以应付佣金为基准按日千分之一的标准向原告支付违约金。四、其它情况。被告乔兰、陈念城提交的由涉案物业的物业管理单位深圳市金地物业管理有限公司翠堤湾花园物业管理服务中心出具的《关于翠堤湾26栋30B房收房事实证明》载明：2017年10月15日至10月25日期间，金地海景花园（翠堤湾）26栋30B物业发生交房纠纷，新业主和原租客发生争吵甚至引发打架，管理处积极配合民警开展协调工作。本院认为，原告与吴超以及原告与乔兰之间分别成立合法有效的居间合同关系。原告促成买卖双方签订涉案房产买卖合同，并在合同签订后提供了一定的居间服务直至买卖合同履行停滞，之后虽然因卖方未依约履行赎楼义务而导致交易受阻，但在买方提起诉讼并经法院裁判后，涉案房产交易已全部完成，依据买卖双方分别出具的《佣金及必要费用确认书》，在完成房产交易的情况下，吴超、乔兰应据此分别向原告支付佣金。关于佣金的金额，从承诺书关于佣金支付时间的约定来看，佣金的支付对价即原告提供的居间服务应包括了递件过户之前的整个交易过程，因涉案交易最后系强制执行过户并由乔兰自行向租客收房而完成，从而客观上免除了原告的协助办理过户手续、协助收房等后续居间服务，故，结合考虑佣金是居间服务的对价、原告在涉案交易过程中提供的居间服务情况以及买卖双方在交易过程中的履约行为等因素，本院酌情将吴超应支付的佣金金额调整至承诺金额的80%即16000元，将乔兰应支付的佣金金额调整至承诺金额的50%即17500元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的逾期支付佣金的利息损失，双方约定佣金的支付时间是在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》之时，但本案的房产交易在因买卖双方产生争议受阻后经过诉讼方得以继续履行，并因诉讼而部分变更了买方履行方式，且交易最后系经过强制执行完成过户，因此而导致双方约定的佣金支付时间存在无法继续适用的情况，因此，对原告要求支付逾期支付佣金的利息损失的诉请，本院不予支持。被告陈念城在《主体变更确认书》中承诺对被告乔兰在《佣金及必要费用确认书》中的义务承担连带保证责任，据此，原告有权要求被告陈念城就被告乔兰支付佣金的责任承担连带清偿责任。被告乔兰、陈念城辩称原告未如实告知涉案物业存在租赁情况，但根据前述生效判决查明事实，吴超系在（2015）深福法民三初字第1267号一案诉讼过程中与案外人签订租约，此事实发生在涉案房屋买卖合同签订之前，并非原告所能查明或预见的事实，故被告乔兰、陈念城的该抗辩主张，与事实不符，本院不予采纳。综上，原告的诉请部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴超应于本判决生效之日起10日内向原告美联物业代理（深圳）有限公司支付佣金16000元；二、被告乔兰应于本判决生效之日起10日内向原告美联物业代理（深圳）有限公司支付佣金17500元，被告陈念城就此承担连带清偿责任；三、驳回原告美联物业代理（深圳）有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。9842号案的案件受理费351元（已由原告预交），由原告负担96元、被告吴超负担255元。9843号案的案件受理费763元（已由原告预交），由原告负担416元、被告乔兰、陈念城共同负担347元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凌炜人民陪审员  吴显龙人民陪审员  景志平二〇一八年十一月十五日书 记 员  殷智华夏晖