文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      (2018)粤1402民初1099号原告：温碧华，女，汉族，1990年9月3日出生现住：梅州市梅江区。被告：何中华，男，汉族，1962年6月26日出生住址：广东省东莞市莞城区。委托诉讼代理人：郭丹妮，广东粤梅律师事务所律师。第三人：梅州市梅江区大华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91441402797722261Y，住所：梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园3号楼89号店铺。法定代表人：李坚。第三人：李小平，男，汉族，1964年11月12日出生住址：广东省深圳市龙岗区。原告温碧华诉被告何中华，第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司（以下简称“大华公司”）、李小平案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月22日公开开庭进行了审理，原告温碧华，被告何中华的委托诉讼代理人郭丹妮律师到庭参加了诉讼。第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司、李小平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.终止对梅州市××××镇宫前村中能香榭丽花园地下车库及杂间120号杂间的强制执行、解除查封（要求停止评估、拍卖等）；2.判令第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司立即为原告办理梅州市××××镇宫前村中能香榭丽花园地下车位及杂间120号杂间房产权登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加1项诉讼请求：确认原告与第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司签订的《杂间使用权租赁合同》合法有效。事实和理由：梅州市梅江区人民法院依据(2016)粤1402执765号之十一执行裁定书，查封了部分位于梅州市××××镇宫前村中能香榭丽花园地下杂间。因法院查封的梅州市××××镇宫前村中能香榭丽花园地下车库及杂间120号杂间[房产证号：01××86]属于原告在法院查封之前已签订了合同并已支付了杂间款，杂间已交付给原告使用，原告实际享有查封杂间的产权。为此，原告向人民法院提起执行异议。但，梅江区人民法院驳回了原告的异议申请。原告认为人民法院裁定驳回原告的异议，属于认定事实不清，适用法律错误，而向人民法院提起执行异议之诉。首先，在法院查封之前，原告与大华公司已签订了《杂间使用权租赁合同》、付清了价款、车位已交付原告占用、使用。原告因在大华公司购买了房屋，为了停车方便，原告向大华公司购买杂间，双方于2013年12月14日在中能香榭丽销售中心签订了《杂间使用权租赁合同》，该合同约定大华公司将其位于中能香榭丽花园地下杂间120号出售给原告。合同签订后，原告向大华公司付清了全部杂间款4万元，该杂间一直由原告占用、使用，一直由原告缴纳物业管理费至今。原告与大华公司签订《杂间使用权租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反有法律法规禁止性规定，应为合法有效的合同，依法成立的合同，受法律保护。其次，原告与大华公司签订《杂间使用权租赁合同》名为租赁实为买卖关系。虽然从合同名称来看是杂间使用权租赁合同，但是实际转让的是杂间所有权。从实质内容来看，杂间租赁期限远远超过20年，且与土地所有权期限一致，价款也是一次性交纳的，诸如此类有悖于正常的租赁协议，可见《杂间使用权租赁合同》即是杂间所有权转让合同转让。从合同订立时的目的来看，大华公司与原告的真实意思均是将车位所有权转让给原告。从合同履行方式来看，该合同采取一次性支付全部杂间价款，完全转移占有、使用、收益和处分各项权能。从合同履行的结果来看，车位租赁期限使用方获得了与房屋所有权同样期限的权利。合同中也约定享有该杂间完整使用权和处分权，只有原告具有杂间所有权才有处分权，大华公司的真实意思表示是将该杂间所有权转让给原告。第三，因大华公司原因未办理产权登记。大华公司隐瞒了杂间可以办理产权证的事实，《杂间使用权租赁合同》第四条约定“若该杂间有确认其合法权益时，甲方有义务通知并配合乙方办理，如需确认其合法权益，办证费用及税收全部由乙方支付”，该条款意思是如该杂间可以办理产权证，大华公司应为原告办理产权登记，由原告承担税费。原告多次催促大华公司办证，但是大华公司欺骗原告该杂间不能办证，并擅自把该杂间的所有权登记至大华公司的名下。原告作为消费者，履行了付款义务，没有违约行为。无证据表明原告存在故意拖延办理产权登记手续的情形，相反，开发商大华公司则存在为数不少的其他也未办理办证的案例，可认定未办理杂间产权证的根本责任在大华公司。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款。或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，为维护自己的合法权益，原告请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告为证明其所陈诉的事实及支持其主张，举出了如下证据：1.原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告的广东公安人口信息查询资料，证明被告的诉讼主体资格。3.李小平的身份证复印件，证明第三人李小平的诉讼主体资格。4.梅州市梅江区大华房地产开发有限公司的企业登记信息复印件，证明第三人大华公司的诉讼主体资格。5.《杂间使用权租赁合同》，证明原告在查封之前已经与大华公司签订《杂间使用权租赁合同》的事实。6.收款收据3张，证明原告在查封之前已支付完毕购买车位款的事实。7.物业管理费收款收据5张，证明原告在查封之前，已经合法占用、使用车位的事实。8.（2018）粤1402执异36号执行裁定书一份，证明原告提出执行异议申请，被梅江区人民法院裁定驳回原告的异议申请的事实。被告辩称，原告提出的全部诉讼请求，均无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。一、原告向法院提起本案案外人执行异议之诉的时间已经超过法定期限。根据《民事诉讼法》第二百二十七条：“……案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”法院于2018年5月4日依法作出了(2018)粤1402执异36号执行裁定书，但是原告起诉的时间为2018年5月23日，原告未在裁定书送达之日起十五日内向法院起诉，其诉权已经消灭，原告的诉讼请求也应当予以驳回。二、执行裁定书和公告是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中，梅江区人民法院作出(2016)粤1402执765号之一《公告》以及(2018)粤1402执异36号执行裁定书，系梅江区人民法院执行(2015)梅江法民三初字第650号民事判决书的判决内容，梅江区人民法院依照生效裁判文书所进行的执行行为，程序正当，没有违反法律规定，依法应予维持。三、涉案房产的登记权属人为大华公司，故原告有权申请查封。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于涉案车位的登记权属人为大华公司，因此涉案车位属于大华公司的合法财产，而大华公司、李小平未履行(2015)梅江法民三初字第650号民事判处书所确定的还款义务，故原告有权申请查封、扣押、冻结、拍卖大华公司及李小平的合法财产。另外，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案车位仍是大华公司的合法财产，原告也未举证证明查封之前就合法实际占有涉案车位，根据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”的规定，原告应当承担举证不利的后果，原告提交的证据不足以证明原告同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。综上所述，原告不享有排除本案强制执行的民事权益，涉案车位不应当被解除查封。原告全部诉讼请求均无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。对原告的第2项诉讼请求，被告确认合同有效，但认为与本案案外人执行异议之诉不属于同一法律关系，诉讼主体并非本案的被告，不应该合并审理，应由原告另行主张。第三人大华公司、李小平未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。本案在法庭审理中，原、被告双方当事人就对方所举出的证据、法院调取证据进行了质证，并发表了质证意见。被告对原告举出的证据1至4、8表示无异议。对证据5《杂间使用权租赁合同》有异议，该证据只能证实原告与大华公司存在租赁关系，不能阻止被告对杂间申请执行，原告的损失另行向大华公司主张，与被告何中华无关联。对证据6、7，认为是原告向第三人大华公司租赁使用涉案杂间的费用，与本案无关联，原告应另行向第三人大华公司主张。反而证明了被告的执行程序是合法的，没有违反法律的规定。本院依法出示：1.向本院执行局调取的（2018）粤1402执异36号执行普通执行卷宗正卷一本；2.向梅州市国土资源档案馆调取的关于坐落于梅州市梅江区××镇宫××中××花园地下车库及××间、××号车位的权利人信息。原告的质证意见是：原告只购买了120号杂间，并没有购买120号车位。对（2018）粤1402执异36号执行普通执行卷宗的真实性无异议，但对卷宗第34-35页内容与本案的关联性有异议，认为在何中华申请查封之前，原告已经签订了合同，并且已经支付了价款，且实际占有并使用杂间。原告收到（2018）粤1402执异36号执行裁定书的时间是2018年5月10日，起诉时间应该为收到裁定书的第二天开始计算，在规定的期限内起诉。120号杂间权利人信息的真实性无异议，但对关联性和合法性有异议，原告购买杂间时仍属于大证，大华公司在能办理产权证时未通知原告办理产权证，认为该车位的产权证应登记在原告的名下。被告的质证意见是：对证据无异议，认为该两份材料可以证实被告何中华申请执行的程序合法。对原、被告所举的证据中，相对方均无异议的证据，本院予以采信，并作为证明案件事实证据使用。本院根据上述有效证据以及庭审查明的事实，确认以下事实：2015年5月27日，广东省梅州市梅江区人民法院对何中华诉大华公司、李小平欠款纠纷一案作出(2015)梅江法民三初字第650号民事判决，判令：一、被告梅州市梅江区大华房地产开发有限公司、李小平应在本判决生效之日起5日内共同支付欠款本金人民币23620200元、利息人民币5430166元（至2015年9月30日止），合计29050366元，给原告何中华。二、被告梅州市梅江区大华房地产开发有限公司、李小平应应从起诉之日即2015年11月13日起至还清欠款之日止，按实欠本金数，以双方约定利率计付利息，给原告何中华。上述民事判决发生法律效力后，因第三人大华公司、李小平逾期没有履行法律文书确定的义务，原告遂向本院申请执行，本院在立案后向第三人大华公司、李小平发出执行通知书责令其在指定的期间履行上述法律文书确定的义务，但第三人大华公司、李小平逾期仍未履行。2017年11月15日，本院作出（2016）粤1402执765号之十一执行裁定书，查封大华公司所有的位于梅州市××××镇宫前村香榭丽花园地下包括涉案120号杂间在内的车库及杂间，查封期限为2017年11月16日至2020年11月15日。期间，原告向本院提出执行异议，本院受理后依法进行审查，并于2018年5月4日作出（2018）粤1402执异36号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议请求。本院于2018年5月10日将上述裁定书送达给原告。原告不服，遂于2018年5月24日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：涉案120号杂间登记在第三人大华公司名下，不动产权证号为0100052785。2013年12月14日，原告温碧华与第三人大华公司签订了一份《杂间使用权租赁合同》，合同约定：第三人大华公司将梅州市××××镇宫前村中能香榭丽花园的120号杂间使用权租给原告温碧华。该杂间使用年限与该小区占用土地的使用年限一致。本合同租赁使用权限为20年，即自2013年12月14日至2033年12月13日止。该杂间使用权的租赁费用一次性交清，以上杂间租赁使用权20年期满后，自动随该业主房产使用权续期使用。该车位使用权的租赁费为40000元。原告需在本协议签订时将上述租赁费支付给第三人大华公司。第三人大华公司需在本协议生效后180日内负责将该车位交予原告使用等内容。《杂间使用权租赁合同》签订后，原告于2013年12月14日支付35000元、于2013年12月26日支付5000元，合计40000元给第三人大华公司，第三人大华公司则将120号杂间交付给原告使用至今。原告认为其享有查封杂间的产权，能排除强制执行，为此向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告作了上述答辩。第三人大华公司、李小平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案原告温碧华作为(2015)梅江法民三初字第650号何中华诉大华公司、李小平欠款纠纷一案的案外人，对本院在执行债务人大华公司、李小平的财产时提出案外人执行异议之诉，原告的诉讼请求与执行的实体判决无关，故原告的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。原告在其执行异议申请被本院裁定驳回后,自执行异议裁定书送达之日起十五日提起案外人执行异议之诉,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条的规定，原告的起诉未超过法定期限,被告对此所提之抗辩，理由不成立，本院不予采纳。本案中，原告对执行标的梅州市××××镇宫前村中能香榭丽花园地下车库及杂间120号杂间，提出确认其权利的诉讼请求:一、判令确认原告与第三人大华公司签订的《杂间使用权租赁合同》合法有效；二、判决第三人大华公司立即为原告办理梅州市××××镇宫前村中能香榭丽花园地下车库及杂间120号杂间的产权登记至原告的名下。原告温碧华与第三人大华公司签订的《杂间使用权租赁合同》虽然是双方自愿签订的合同，但是合同约定内容应符合法律的规定。该合同中关于租赁年限的约定：“该杂间使用年限与该小区占用土地的使用年限一致。本合同租赁使用权限为20年，即自2013年12月14日至2033年12月13日止。该杂间使用权的租赁费用一次性交清，以上杂间租赁使用权20年期满后，自动随该业主房产使用权续期使用。自动续期期间大华公司不再收取其他任何费用。土地使用年限到期后，按国家有关土地使用期限延长办理处理。”根据《中华人民共和国合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”因此，原告与第三人大华公司签订的《杂间使用权租赁合同》中约定租赁年限超过20年的部分为无效，其他约定部分有效。原告主张该《杂间使用权租赁合同》名为租赁实为买卖关系，但在该合同中并未对120号杂间的所有权买卖、变动进行约定，不符合买卖合同的法律规定，原告对此所提之主张，理由不成立，本院不予采纳。涉案120号杂间的所有权人仍是第三人大华公司，第三人大华公司也未将涉案120号杂间卖给原告，原告主张要求第三人大华公司将梅州市××××镇宫前村中能香榭丽花园地下车库及杂间120号杂间的产权登记至原告的名下，依据不足，本院依法不予支持。对于原告要求解除对梅州市××××镇宫前村中能香榭丽花园地下车库及杂间120号杂间的查封，终止拍卖120号杂间的请求。案外人提起执行异议之诉的目的是阻止人民法院对诉争标的的执行，故本案的审理应当围绕原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行。原告主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定阻止对诉争标的执行，该规定要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，如上所述，由于原告与第三人大华公司签订的是《车位使用权转让合同》，并未签订买卖合同，原告对此所提之主张，理由不成立，本院不予采纳。原告对涉案120号杂间只是享有使用权，不享有所有权，不足以排除强制执行的民事权益，故其请求对涉案120号杂间停止执行，于法无据，本院不予支持。第三人大华公司、李小平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为他们放弃抗辩、质证等权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、驳回原告温碧华要求终止对梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园地下车库及杂间120号杂间的强制执行，解除对该120号杂间的查封的诉讼请求。二、驳回原告温碧华要求第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司将梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园地下车库及杂间120号杂间的产权登记至原告温碧华的名下的诉讼请求。三、确认原告温碧华与第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司于2013年12月14日签订的《杂间使用权租赁合同》中约定使用权年限超过20年的部分为无效，其他约定部分有效。本案受理费100元(原告温碧华预交100元)，由原告温碧华负担50元，被告何中华负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向梅州市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  黎伟平审判员  陈晓军审判员  肖俊峰二〇一八年十一月二十七日书记员  廖紫娟