云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初3185号原告：陆俊，女，1967年11月9日出生，汉族，教师，住弥勒市。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，男，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告陆俊与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆俊及被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆俊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2017年6月1日至2019年12月29日占用房屋的租金28704元；2.由被告支付原告延期付款的按日万分之五计算的违约金5238.56元（2017年6月1日至2017年12月29日违约212天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月27日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：湖销住第6-1803号），约定原告向被告购买位于弥勒市“财富新天地文化旅游综合建设项目”6幢1803号房产，购买价款为617755元。合同签订后，原告按期全额支付购房款及各种费用；同时双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述向被告购买的房屋出租给被告，租期三年一定，第一期自2014年6月1日起至2017年5月31日止。在租期内，被告每年按购房款的8%向原告支付租金，总额应为49420.40元，由被告代扣各项税费后，实际支付45886.84元，三年的租金已于购房时一次性付清冲抵购房款。后房屋租赁合同到期，被告未与原告续签合同，也没有按时将房屋交还原告，而是占用房屋212天。原告自2017年2月就开始催促被告返还房屋，被告于2017年12月29日才通知原告前去接房。按照原、被告所签的房屋租赁合同约定，租期届满后，被告应将处于正常状态的房屋返还原告，截止2017年12月29日，被告占用原告的房屋212天，欠房租28704元，违约212天，应付违约金5238.56元。为维护原告的合法权益，遂起诉。云南昆润高宏投资有限公司辩称：原、被告所签房屋租赁合同的届满日期为2017年5月31日，双方未签订补充协议或续签，租期届满，房屋租赁合同终止。合同终止后，我公司已于2017年12月29日将房屋返还原告，在合同已经终止的情形下，应当按照同时期同地段的市场价格计算占用费，参照红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出的（2017）云25民终1037号民事判决书，同时期同地段的房屋租金为1300元。本案不应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，房屋租赁合同兼具投资性质，房屋租赁合同终止，代表双方投资关系的终止，原告主张的租金过分高于市场价格，显失公平。因为合同已经终止，原告要求支付违约金无事实和法律依据，不应得到支持。针对争议事实，原告向本院提供证据如下：1.商品房购销合同1、发票2张、离婚证1份、离婚协议书1份，欲证实案涉房屋属原告所有以及房屋的价格；2.房屋租赁合同1份，欲证实房屋占用费和违约金的计算方式；3.业户消防安全协议书、房屋交接书、业主领取物品登记表、业主证申请表、房屋验收记录表、业主资料登记表复印件各1份，发票、收款收据各1份，欲证实被告返还房屋的时间是2017年12月29日。经质证，被告对原告提交的证据1，认为离婚证与离婚协议与其无关，不发表质证意见，并且发票的付款方不是原告，对商品房购销合同无异议；证据2，对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，认为合同已经终止，不应再适用合同条件计算房屋占用费和违约金；证据3，认为发票、收款收据系物业管理公司出具，与其无关，不发表质证意见，对其他证据无异议。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提供证据如下：1.交房确认单复印件1份，欲证实房屋的实际购买价款；2.红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出的（2017）云25民终1437号民事判决书复印件1份，欲证实同地段房屋的租金是1300元。经质证，原告对被告提供的证据1无异议；证据2，对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为该判决书的内容与本案无关，并且租金、违约金的计算方式在合同中有约定，合同届满后，被告占用房屋不予返还的，应按照合同约定计算。本院对上述证据审查后认为，原告提交的证据1，来源真实合法，能证明原告与其前夫在婚姻关系存续期间购买房屋以及离婚后将该房屋协议归原告所有的事实，予以采信；证据2，能证明原、被告所签房屋租赁合同的内容，采信该证据，对证据能证明的内容予以确认；证据3，被告对原告欲证明的收回房屋的时间无异议，予以采信。被告提交的证据1，原告无异议，能证明房屋的实际购买价款，予以采信；证据2，能说明红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出的生效法律文书中以1300元/月的标准计算商品房购销合同纠纷中逾期交付房屋的违约金，予以采信。本院经审理认定事实如下：原告陆俊与白天阳原系夫妻关系，二人于2017年2月20日办理离婚登记手续，离婚协议约定：位于湖泉湾I号的返租房屋归原告陆俊享有。2014年5月27日，原告及其前夫白天阳与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买暂定名称为“弥勒县‘财富新天地文化旅游综合建设项目’第一期”建设的商品房中第6幢第18层03号房，房屋预售建筑面积为78.29平方米，每平方米单价为7890.60元。因房屋存在面积差，原告实际向被告支付房屋价款612389元。2014年5月27日，原告及其前夫与被告签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，被告按房屋价款的8%支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。上述合同及协议均由被告提供。房屋租赁合同签订后，原告及其前夫白天阳将房屋交付被告管理使用，被告以折抵购房款的形式支付了自2014年6月1日起至2017年5月31日止的房屋租金。房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，被告未与原告续签合同，也未向及时向原告返还房屋。2017年12月29日，被告通知原告办理了交接房手续，将承租房屋返还原告。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方订立的《商品房购销合同》、《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的有关规定，合法有效。根据《房屋租赁合同》的约定，被告返租被原告向其购买的房屋，租期截至2017年5月31日止，现双方约定的房屋租赁期限已届满，被告未与原告协商房屋续租事宜，占用房屋至2017年12月29日，违反合同义务，已构成违约。被告长期占用原告房屋，给原告造成相应损失，根据损益相抵的原则，应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算房屋占用费，故应由被告支付原告自2017年6月1日起至2017年12月29日的租金损失共计28455.12元（612389元×8%÷365×212天）。原告主张逾期返还房屋的违约金，其依据的是房屋租赁合同中租赁期限内逾期支付房屋租金的约定，但双方所签房屋租赁合同并未对逾期返还房屋的情形约定违约金，被告逾期返还原告房屋所造成的损失已通过支付房屋占用费的方式进行填补，故对原告的该诉讼请求，不予支持。被告辩解应按同地段同类房屋的租金支付房屋占用费，虽然其提供的红河哈尼族彝族自治州中级人民作出的生效法律文书中对同地段同类房屋租金明确为1300元/月，但该判决处理的是商品房购销合同纠纷中逾期交房的违约金问题，与本案所涉纠纷不属于同一法律关系，并且被告属于违约方，若按同地段同类房屋租金计算本案所涉房屋占用费，其将获得比按时返还房屋更大的经济利益，故对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告陆俊自2017年6月1日起至2017年12月29日止的房屋占用费28455.12元。二、驳回原告陆俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，减半收取计324元，由原告陆俊负担52元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 李 劼二〇一八年十一月六日书记员 汤绍鹏