成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初2769号 原告：成都天来房地产开发有限公司。住所地：成都市温江区光华大道天宝中街*号。 法定代表人：安小平，总经理。 委托诉讼代理人：汤龙飞，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：岳小芹，女，汉族，1988年10月31日出生，住四川省巴中市巴州区。 原告成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）与被告岳小芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天来公司的委托诉讼代理人汤龙飞到庭参加诉讼，被告岳小芹经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 天来公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方于2014年10月21日签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（合同签约备案号：224XXX）已解除；2、判令被告协助原告注销位于温江区政通东路69号1幢2*单元*层*号145.88平方米的房产的备案登记手续；3、判令被告向原告支付违约金37199元并赔偿原告全部损失；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2014年10月21日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，《商品房买卖合同》约定，二被告以首付30%加按揭贷款方式购买原告开发建设的位于温江区政通东路69号1幢*单元*层*号145.88平方米房产总价743988元。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告办理了案涉房产的商品房预售登记备案。被告亦向中国工商银行股份有限公司成都市温江支行向申请贷款支付了购房尾款520000元。中国工商银行股份有限公司成都市温江支行发放贷款后，被告并未积极履行其定期还本息的还款义务，因被告其后连续多次逾期归还贷款，中国工商银行遂起诉至成都市温江区人民法院要求原告承担保证。依成都市温江区人民法院（2017）川0115民初1084号民事判决书中所作出的判决，原告共计为被告偿还贷款本息569447.51元及该案的律师费案件受理费、保全费、公告费。2018年6月5日，原告向被告寄送了解除合同通知。 根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，若被告未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致原告作为担保人向银行承担责任，则原告所承担的责任（包括但不限于代为支付贷款本息、支付违约金、赔偿金及实现债权所产生的全部费用）均有权向被告追索，若被告累计五期未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息，或因被告行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在原告承担担保责任后五日内被告未向原告赔偿全部损失的，原告有权通知被告解除合同及补充协议；同时，原告有权要求被告按照合同约定之购房款总价的5%向原告支付违约金。 综上，原告认为，被告严重违反其与贷款银行的约定致该笔贷款被宣布提前到期，由原告代偿巨额贷款本息的行为，已导致《商品房买卖合同补充协议》中原告行使解除权约定，原告诉请确认双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已解除并要求被告承担违约责任。 原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等法律的规定，向人民法院提起诉讼，望人民法院支持原告的全部诉讼请求。 庭审中，天来公司明确其诉讼请求为：1、判令确认原告和被告于2014年10月21日签署的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：224XXX）及《商品房买卖合同补充协议》已解除；2、判令被告协助原告注销位于温江区政通东路69号1幢*单元*层*号145.88平方米的房产的预告登记手续及《商品房买卖合同》登记备案手续；3、判令被告向原告支付违约金37199元并赔偿原告全部损失（另案案件受理费9091元、保全费3640元、公告费560元）；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 岳小芹未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期内提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月21日，岳小芹与天来公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定岳小芹购买天来公司开发的位于温江区政通东路69号1幢*单元*层*号房屋，房屋总价款743988元。 《商品房买卖合同》第五条第三款约定：“买受人采取下列第3种方式付款，贷款方式付款。买受人（岳小芹）可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都温江支行（以下简称工商银行温江支行）或住房公积金管理机构借款支付……”。 《商品房买卖合同补充协议》第二条第一款第一项约定：“买受人（岳小芹）应于合同及补充协议签订之日起15日内，以自有资金向出卖人（天来公司）一次性付清首期款为人民币223988元（含已付认购定金人民币20000元）。其余购房款合计人民币520000元自签订本合同之日起7日内向银行贷款支付”。 《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款第六项约定：“若买受人（岳小芹）未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人（天来公司）作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），则出卖人所承担的责任（包括但不限于代为支付贷款本息、支付违约金、赔偿金及实现债权所产生的全部费用等）均有权向买受人追索。若买受人（岳小芹）累计五期未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息……或在出卖人（天来公司）承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权通知买受人解除合同及补充协议；同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之购房总价款的5%向出卖人支付违约金……”。 《商品房买卖合同补充协议》第十四条第二款约定“无论何种原因导致双方合同解除的，买受人（岳小芹）应于合同解除后的5个工作日内协助出卖人（天来公司）到成都市温江区房产管理局办理合同备案登记的撤销手续……”。 《商品房买卖合同补充协议》第十六条第三款约定：“合同双方对各自提供资料的真实性负责，双方的联络方式及地址以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。凡因非出卖人原因导致买受人未收到通知，均视为出卖人已履行完毕该义务。采用传真方式送达的以传真发出之日视为送达之日；采用邮寄、挂号、特快专递送达的，在寄出之日起三天后（省内），七天后（省外）视为送达”。《商品房买卖合同》约定的岳小芹通讯地址为“四川省巴中市巴州区回风街道办事处仙人洞村4组”。 2017年11月22日，成都市温江区人民法院作出（2017）川0115民初1084号民事判决书，确认岳小芹在工商银行温江支行申请的个人住房按揭贷款，天来公司作为保证人为该笔个人住房按揭贷款提供连带保证责任。因在贷款合同履行过程中，岳小芹连续多期未按时足额还款。判决岳小芹偿还工商银行温江支行欠付的借款本金510682.33元及相应的利息、罚息和复利。天来公司为上述款项承担连带保证责任。 2018年5月30日，工商银行温江支行向天来公司出具代偿证明，天来公司代岳小芹偿还欠付工商银行温江支行贷款本息569447.51元、另案案件受理费9091元、保全申请费3640元、公告费560元。 2018年6月5日，四川汇圣律师事务所接受天来公司的委托按照《商品房买卖合同》载明的岳小芹的通讯地址（四川省巴中市巴州区回风街道办事处仙人洞村4组）向岳小芹发出《关于解除合同的律师函》，告知岳小芹，天来公司解除双方的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。该邮件于2018年6月8日签收，签收人为：他人收，黄利军。 2018年6月21日，天来公司在《成都晚报》上刊登公告，解除与岳小芹的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》。 另查明，2014年11月29日，案涉房屋的《商品房买卖合同》已进行登记备案（合同签约备案号：224252）。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、个人住房信息查询记录、（2017）川0115民初1084号民事判决书、工商银行温江支行出具的代偿证明、中国工商银行转账凭证、中国邮政邮寄单、《关于解除合同的律师函》、2018年6月21日的《成都晚报》等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，岳小芹与天来公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款第六项约定了岳小芹在天来公司承担担保责任后五日内未向天来公司赔偿全部损失的，天来公司有权通知岳小芹解除合同及补充协议，本案中，因岳小芹逾期归还贷款，且天来公司已于2018年5月30日承担了连带担保责任。天来公司诉称截止2018年6月4日岳小芹仍未向天来公司赔付上述款项，其享有合同约定解除权，而岳小芹经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，未提供证据证明在天来公司承担保证责任后已经赔偿天来公司承担保证责任的损失。故，本院确认天来公司享有合同的解除权。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《商品房买卖合同补充协议》第十六条第三款约定，天来公司于2018年6月5日按照双方约定的通讯地址“四川省巴中市巴州区回风街道办事处仙人洞村4组”向岳小芹邮寄送达了《关于解除合同的律师函》，该邮件于2018年6月8日签收，签收人为：他人收，黄利军，但根据双方合同约定，邮件寄出之日起三日后（省内）视为送达，则该邮件应于2018年6月8日视为送达于岳小芹。故，天来公司解除合同的意思表示于2018年6月8日到达岳小芹，而对于天来公司主张2018年6月21日通过成都晚报向岳小芹公告送达解除合同公告函已解除合同的主张，因双方合同已于2018年6月8日解除，则天来公司于2018年6月21日通过成都晚报公告送达解除合同公告函的行为不发生效力，故本院对天来公司此项公告解除合同的主张不予支持。综上，本院确认岳小芹与天来公司于2014年10月21日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2018年6月8日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”，《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款第六项约定了天来公司解除合同后有权要求岳小芹按照合同约定之购房总价款的5%向天来公司支付违约金，本案中，因岳小芹的违约行为，导致案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除，按照合同约定，岳小芹应该向天来公司支付违约金37199元（案涉房屋总价款743988元的5%的违约金）。故，本院对天来公司要求岳小芹支付其违约金37199元的诉讼请求予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定和《商品房买卖合同补充协议》第十四条第二项的约定。案涉《商品房买卖合同》已经解除，岳小芹负有协助天来公司前往房产管理部门注销合同登记备案手续的义务。故，本院对天来公司该项诉讼请求予以支持。庭审中，天来公司还主张请求岳小芹协助其办理案涉房屋预告登记的注销手续，但其提供的个人住房信息查询记录未载有相关案涉房屋预告登记的信息，且天来公司未提供其他证据证明案涉房屋已办理了预告登记手续，故，本院对其该项诉讼请求不予支持。 关于天来公司主张岳小芹支付天来公司代岳小芹向工商银行温江支行承担保证责任产生的另案案件受理费、保全费、公告费的问题。 《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款第六项约定，若岳小芹未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致天来公司向银行承担保证责任（包括但不限于代为支付贷款本息、支付违约金、赔偿金及实现债权所产生的全部费用等），则天来公司有权向岳小芹追索。天来公司根据（2017）川0191民初1084号民事判决书已于2018年5月30日代岳小芹向工商银行温江支行承担了保证责任，支付了案件受理费9091元、保全费3640元、公告费560元，有工商银行温江支行出具的代偿证明为证。因岳小芹未到庭举证证明已经清偿天来公司代为支付的（2017）川0191民初1084号案件的案件受理费、公告费、保全费。故，对天来公司要求岳小芹偿还天来公司代为支付的案件受理费9091元、保全费3640元、公告费560元的诉讼请求有合同依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、确认岳小芹与成都天来房地产开发有限公司于2014年10月21日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2018年6月8日解除； 二、岳小芹于本判决生效之日起十五日内向成都天来房地产开发有限公司支付违约金37199元； 三、岳小芹于本判决生效之日起十五日内协助成都天来房地产开发有限公司前往房产管理部门办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续（合同签约备案号：224XXX）； 四、岳小芹于本判决生效之日起十五日内偿还成都天来房地产开发有限公司代为支付的（2017）川0191民初1084号案件的案件受理费9091元、保全费3640元、公告费560元； 五、驳回成都天来房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费730元，保全申请费5000元，共计5730元，由岳小芹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  魏义欢 人民陪审员  熊 冰 人民陪审员  周跃明 二〇一八年十一月一日 书 记 员  陈 霞 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。