广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3280号原告：刘明兰，女，1957年10月4日出生，汉族，住所地贵州省凯里市，原告：王世民，男，1956年2月22日出生，回族，住所地贵州省凯里市，上列原告的共同委托诉讼代理人：于跃、刘琪，分别系上海锦天城（广州）律师事务所律师、实习人员。被告：陈宇隆，男，1994年6月16日出生，汉族，住所地湖南省株洲县，委托诉讼代理人：沈自华，系广东敬业律师事务所律师。原告刘明兰、王世民诉被告陈宇隆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月15日受理后，依法组成合议庭，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告刘明兰、王世民的共同委托诉讼代理人于跃、刘琪、被告陈宇隆的委托诉讼代理人沈自华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明兰、王世民向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2018年3月15日解除，并判令被告立即归还占有的租赁房屋；2.被告支付2018年2月1日至合同解除之日2018年3月15日期间拖欠原告的租金3469元（以实际拖欠的租金1969元/月为标准，从2018年2月1日起计至2018年3月15日，拖欠租金为3469元）；3.被告支付给原告解除合同的违约金28500元（根据合同第八条、第九条第一项约定，租金9500元/月，违约需支付三个月租金作为违约金）；4.被告支付自合同解除之日起至归还占有的租赁房产之日止的逾期归还房屋违约金，即解除合同后房屋的占用费，从2018年3月16日起至实际归还房屋之日止，按照每月10000元的标准计算；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月13日，二原告与被告签订《租赁合同》，合同约定二原告将其拥有的座落于广州黄埔区万腾街8号万科黄埔中心（T4-204）的门面房出租给被告用于经营；租赁期限为三年，2017年租金为9000元/月，从2018年开始每年租金在2017年的基础上递增1000元/月，租金提前一个月支付，每季度支付一次。合同签订后，二原告依约交付了房屋给被告进行经营使用，但被告从2018年2月起怠于支付全额租金。经二原告多次催收，被告均以诸多借口拒不支付租金。2018年3月7日，被告已逾30日未支付租金，原告王世民向被告邮寄《通知书》，通知被告支付租金并解除合同，被告签收后仍未积极支付租金。2018年4月17日，原告委托律师向被告发出律师函，催告被告履行合同解除后的合同义务，未果。根据合同约定，违约方应支付3个月的租金作为违约金，逾期交付租金的，还应按当年租金的千分之三支付违约金；逾期交还房屋的，还应按当年租金的1%支付违约金。截止至今，被告共计拖欠二原告各项费用合计人民币118609元。综上所述，二原告认为，原被告之间的《租赁合同》合法有效，二原告依约履行了交付房屋的义务，但被告拒不履行支付租金的义务，构成违约并严重损害了二原告的合法权益，为此，现向贵院起诉，判如所请。被告陈宇隆辩称：1.两原告提出确认解除双方签订的《租赁合同》既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除租赁合同的主张依法不能成立。我国《合同法》第93条“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，解除租赁合同一是双方协商一致，二是约定解除合同的条件成就时。就本案而言，双方根本没有协商一致解除租赁合同，同时双方约定的解除合同的条件并未成就，合同约定的解除条件是未按约定期限交付租金，但是被告一直按约定按月交租，并未出现拖欠情况，有争议的是月租金的数额，被告认定的是7531元，而两原告认定的是9000元和9500元。被告认定月租额为7531元，是有约定的依据因而是有正当的理由的：（1）《租赁合同补充协议》第一条的约定；（2）是双方于2017年6月7日签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同经广州市黄埔区住房和建设局登记备案，该合同一是时间后于《租赁合同》，二是经过登记备案，显然该合同的效力要高于《租赁合同》，而该合同确认的月租额为7531元。所以被告不存在欠租问题。因此两原告解除租赁合同的主张，依法不能成立。2.两原告支付拖欠租金3469元的请求，不能成立。因为被告一直按《广州市房屋租赁合同》约定的月租额足额交租，从未拖欠，倒是被告有4个月多交了租金。3.两原告支付解除合同违约金28500元和逾期归还房屋违约金86640元的请求，不能成立，被告并无欠租违约行为，也不存在逾期归还房屋的违约行为，当然无需支付任何违约金。4.被告一直按约履行合同，并无违约行为，两原告要求被告支付本案的诉讼费用、保全费用和律师费，于法无据。综上可知，两原告的诉讼请求，无任何事实和法律依据，请法院予以驳回。经审理查明：两原告是广东省广州市黄埔区万腾街8号204房预购商品房共同预告登记权利人。2017年5月13日，刘明兰（甲方）与陈宇隆（乙方）签订租赁合同，约定甲方将其拥有的坐落于广东省广州市黄埔区万科中心黄埔区万腾街8（T4-204）的门面房出租给乙方作为商业门面使用，该门面建筑面积75.31平方米；租赁期限为三年，自2017年5月13日起至2020年5月31日止；免租期至2017年10月31日；2017年租金为9000元/月，从2018年开始每年租金在上年的基础上递增1000元/月，租金提前一个月支付，每季度支付一次，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金19000元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方应在租赁期满立即搬离。合同第八条第一款第一项约定乙方未按约定期限交付租金，超过30天以上的，甲方有权解除合同。合同第九条第一款约定符合上述第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，违约方应支付三个月租金作为违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；第二款约定，乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，乙方每天按当年租金的千分之三支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同第十条第一款约定，本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。2017年5月13日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同补充协议，约定：1.根据补充协议甲乙双方同意门面出租日期以签订合同时间为准；即2017年5月13日起租，免租期至2017年10月31日止；免租期间乙方承担免租期内的税费，即按照门面月租7531元计算出税费。2.免租期到期后税费由甲方负责，门面月租按照已签订合同为准；3.根据合同第十项第一条规定，本补充协议签字后即日生效；本补充协议一式二份，甲乙双方各执一份具有同等法律效力。上述合同签订当天，两原告收取被告交纳的租赁保证金19000元；两原告于该日将涉案房屋交付被告使用，双方没有办理书面交付手续。2017年6月7日，两原告（甲方）与陈宇隆（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（穗租备2017B1200600383）（以下简称备案合同），约定甲方同意将坐落在黄埔区万腾街8号T4-204房出租给乙方作商业（餐饮）用途使用，建筑面积75.31平方米，2017年6月1日至2017年6月30日为免租期，2017年7月1日至2018年5月31日租金为7531元/月，租金按季结算，由乙方在每季的第15日前按转账付款方式缴付租金给甲方，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3.6%向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。该合同于同月13日在广州市黄埔区住房和建设局租赁登记备案。被告按照双方签订的租赁合同的约定将2018年2月及以前的每月租金均在上一个月交给两原告。2018年3月1日，被告向两原告交纳2018年3月租金7531元，之后至2018年7月31日止，被告在每月的最后一日向两原告支付下月的租金7531元。2018年4月1日两原告微信通知被告解除租赁合同，被告当日收到该通知。被告称对两原告解除租赁合同已口头提出异议，不同意解除合同，但两原告称没有收到被告的异议。审理中，双方当事人确认：两原告按照9000元/月向被告收取2017年11月、12月租金；2018年1月、2月按照9500元/月向被告收取租金；至开庭之日，两原告尚未向被告退还租赁保证金，涉案房屋仍由被告占有使用，被告没有对涉案房屋进行扩建、改建或者加建。上述事实，有原告提交的租赁合同、租赁合同补充协议、快递单、邮件、微信转账记录、微信聊天记录和被告提交的广州市房屋租赁合同、收条以及双方当事人的陈述等证据予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，两原告作为涉案房屋的预告登记共有权利人，与被告签订的租赁合同及补充协议，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应诚信履行该合同。双方当事人在实际履行过程中变更的租赁合同的内容：1.双方当事人在租赁合同中约定“租金提前一个月支付，每季度支付一次”，在实际履行过程中，被告实际上是当月支付下月租金，而两原告对该支付行为无异议，故支付租金的时间已经变更为“当月支付下月租金”。2.双方当事人约定“从2018年开始每年租金在上年的基础上递增1000元/月”，但被告向两原告支付2018年1、2月份的租金为9500元/月，两原告未主张被告违约，故双方以实际行为变更了2018年的租金标准为9500元/月。关于涉案租赁合同解除。两原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告应当依约向原告支付租金。根据合同第二条第一款的约定，被告应当提前一个月支付租金，被告从2018年3月开始未按照合同约定向两原告足额支付当月租金，在双方当事人未就租金数额作出变更的情况下，仅向两原告支付部分租金7531元，且差额部分一直未交纳，迟延交纳期限超过30天；两原告根据租赁合同的约定，通过微信于2018年4月1日向被告发出解除合同的通知，被告于当日收到，原告未提交证据证实其在合理的时间内对解除合同提出异议；故双方当事人签订的租赁合同于2018年4月1日解除。租赁合同解除后，尚未履行的部分，依法终止履行，依照租赁合同的性质，被告应当向两原告交还其占有的涉案房屋。关于被告拖欠的租金。被告在2018年3月仅向原告支付租金7531元，与双方实际变更的2018年的租金9500元/月不符，被告之后也未向两原告支付上述租金的差额，故被告应当向两原告支付迟延履行的2018年3月份的租金1969元。关于被告应支付的房屋占用费。双方当事人的租赁合同于2018年4月1日解除，但被告仍然占有、使用涉案房屋，被告应当参照双方实际变更后的租金标准9500元/月，向两原告支付从租赁合同解除之日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费。被告已经按照7531元/月的标准向原告支付了2018年4月至8月的房屋占用费，故被告需向两原告补交上述5个月的房屋占用费1969元/月，从2018年9月起至被告实际交还涉案房屋之日止每月的房屋占用费按9500元/月计算。关于违约金。双方当事人在合同中约定了解除合同的违约金为三个月的租金，被告的违约行为发生在2018年，故违约金应当按照2018年的租金标准9500元/月计算，被告应向两原告支付的违约金为28500元。关于被告主张的双方当事人应当按照备案合同的约定履行，经查，虽然备案合同签订的时间晚于租赁合同的签订时间，但对比两份合同的约定，双方当事人下述实际履行行为可以证实双方实际履行的合同应当是租赁合同：1.备案合同约定的免租期为2017年6月1日至2017年6月30日，而被告实际的免租期为2017年5月13日至同年的10月31日，被告在2017年11月1日起才向两原告支付合同约定的租金；2.备案合同约定租金标准为7531元/月，而被告向两原告支付的2017年和2018年的租金标准分别为9000元/月、9500元/月；3.备案合同约定租金按季结算，在每季的第15日前转账支付，被告实际提前一个月支付当月租金；4.备案合同约定的保证金为9000元，被告实际支付的履约保证金为19000元等。从上述实际履行情况看，双方当事人实际履行的是租赁合同约定的内容，被告主张按照备案合同的约定履行，无事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈宇隆与原告刘明兰、王世民于2017年5月13日签订租赁合同于2018年4月1日解除。二、被告陈宇隆于本判决发生法律效力之日起十五内向原告刘明兰、王世民交还广东省广州市黄埔区万腾街8号204房。三、被告陈宇隆于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘明兰、王世民支付2018年3月的租金差额1969元。四、被告陈宇隆于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘明兰、王世民支付违约金28500元。五、被告陈宇隆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘明兰、王世民支付2018年4月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（2018年4月1日至2018年8月31日的房屋占用费差额为1969元/月，从2018年9月1日起至被告实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费按9500元/月计算）。六、驳回原告刘明兰、王世民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2672.2元，由被告陈宇隆负担。上述案件受理费已由原告预缴，原告同意被告在履行本判决时一并将其应负担的案件受理费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  丁树祥人民陪审员  麦国华二〇一八年十一月十三日书 记 员  林碧婷孙晓华附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。