文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6431号原告（反诉被告）：黄芹，女，1983年9月4日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：王毅之，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耿，江苏法德永衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：王淼，男，1976年11月12日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：严耀帮，江苏轩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹余芬，江苏轩衡律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行，住所地在南京市。负责人：陈永兵，该支行行长。原告（反诉被告）黄芹与被告（反诉原告）王淼房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年6月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告黄芹委托诉讼代理人王毅之、陈耿，被告王淼委托诉讼代理人严耀帮、邹余芬，到庭参加诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行（以下简称建行鼓楼支行）虽指派员工张家勇到庭参加诉讼，但并未在法庭确定的时间内向本院提交授权委托书，应视为其缺席本案审理。本案现已审理终结。原告黄芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，协助原告将南京市；2.被告支付原告违约金5万元。事实和理由：2018年3月6日，原、被告双方及案外人南京浩思房地产经纪有限公司（以下简称浩思公司）共同签订了一份房地产买卖中介合同，约定原告向被告购买位于南京市，总价318万元。合同约定原告应支付被告定金2万元，原被告任何一方无正当理由不履行合同，应当向守约方支付违约金5万元；被告承认，在签订合同之前对于原告是否具备购房资质一事已经知悉，如原告因限购导致自身无法完成过户，可以选择将房产过户到其他亲友名下，被告自愿配合原告履行过户手续。合同签订之后，原告当即支付了定金2万元，但由于房价上涨，被告一直不肯配合办理过户手续，为催促被告履行合同，原告于2018年5月3日与被告签订补充条款，同意在办理房屋过户之前支付311万元购房款，补充条款签订之日起10日内原告可选择途径以完成过户。补充条款签订之后，被告明确告知原告涉案房屋不出售。原告认为，被告拒不履行合同，给原告造成了重大损失，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王淼辩称：原告未按照合同约定的时间支付购房款，且原告在双方约定的履行期内无实际购房资格，即在该期间内涉案房屋无法完成交易，该合同属于自始不能履行的合同，故被告未继续履行约定义务。被告认为，被告不存在原告陈述的违约行为故请求驳回原告黄芹的诉讼请求。被告王淼向本院提出反诉：请求依法解除双方于2018年3月6日签订的《房地产买卖中介合同》。事实和理由：根据合同的约定,黄芹应于2018年5月8日支付房款311万元，并于当日办理过户手续，而黄芹没有依约支付房款，而是找各种理由不履行付款义务，后经被告了解原告黄芹在履约期限内并不具备履约条件，故其行为构成根本违约，请求支持被告的反诉请求。反诉被告黄芹辩称：王淼陈述的内容与事实不符，在王淼明确表示不出售房屋的情况下，黄芹不敢将300多万元打入王淼账户，如果法院准许，原告愿意将该款项打入法院账户。第三人建设银行鼓楼支行未答辩，但向本院提供了王淼偿还完毕银行贷款的查询结果，该结果显示王淼已经偿还完毕涉案房屋的全部贷款本息。本院经审理认定以下事实：王淼系南京市.14平方米）房屋的登记产权人，其购买该房时曾向建行鼓楼支行进行了贷款，但目前该贷款的本金和利息均已经还清，只是未办理解押手续。2018年3月6日，王淼（出售方，甲方）、黄芹（买受方，乙方）与浩思公司（中介方，丙方）签订《房地产买卖中介合同》及补充条款，约定甲方向乙方出售涉案房屋，丙方负责代办产权转移、产权证、房屋交付、房款交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜；房屋售价为318万元，甲、乙无正当理由不履行合同的应承担违约责任，违约方支付违约金5万元给各守约方，并由违约方代守约方向丙方中介公司支付佣金；乙方于2018年3月6日前支付甲方定金2万元；双方于2018年5月8日前办理产权过户手续，过户当日乙方支付甲方房款311万元；甲方于2018年6月8日前将房屋交付乙方，甲方结清已经发生的水、电、气、有限电视、物业费等费用，乙方支付甲方尾款5万元整（若交房时甲方户口仍未迁出，乙方尾款待甲方户口迁出时支付）；甲方已在签定合同之前获悉乙方购房资质，甲方自愿配合乙方过户，若由于房产局硬性条件乙方无法与甲方过户，乙方可选择其亲属、朋友等履约等等。合同签订当日，黄芹通过银行转账方式向王淼支付了定金2万元，王淼对此出具了购房定金收条，确认收到该款项。2018年5月3日，三方另行签订了新的补充条款，约定乙方同意过户前将购房款311万元转入甲方账户，甲方在收到款之后须配合乙方完成过户手续，如当天过户未完成，甲方须当天将所收房款311万元归还乙方；乙方在之后十个工作日内另找其他途径完成过户手续，并于过户之前将购房款311万元打到甲方账户，丙方保证当天未过户成功，丙方担保甲方将房款归还乙方，否则以相关法律予以处理等等。2018年5月10日，浩思公司工作人员在与王淼通电话的过程中告知王淼，因黄芹无购房资质，故要求王淼将涉案房屋过户至其前夫丁国华名下，王淼表示“不卖了”，并称“不是价格问题”。2018年7月24日，黄芹将其名下的南京市，并因此获得购房资格。针对过户时间，黄芹主张2018年5月3日的补充条款赋予黄芹在之后10个工作日内另行选择途径完成过户手续，为此黄芹提供了中介方与王淼的电话录音及自己的银行账户存款分户明细账，证明2018年5月13日，王淼在电话中告知中介方涉案房屋不出售了，黄芹自2018年4月25日起，即具备付款能力，但因王淼不同意出售，所以未支付311万元房款。王淼称补充协议所约定的过户是指签订当天即2018年5月3日至房屋买卖中介合同约定的履约时间即2018年5月8日这一期间，在这期间黄芹并不具有购房资格；房屋买卖中介合同虽约定了乙方可选择其亲属朋友等履约，但该约定没有明确的指向对象，属于主体不明。因此，该约定不产生法律上的约束力，黄芹指定的第三方并未与王淼签订房屋买卖合同，合同未成立。2018年5月8日黄芹账户中有269万余元的存款，但黄芹并未于该日将311万元转入王淼账户。2018年9月30日，黄芹将购房余款316万元打入本院账户中。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人一方迟延履行主要债务，另一方当事人应催告其继续履行合同，经催告后其在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。一、关于合同的内容问题本案中，黄芹与王淼等签订的房地产买卖中介合同及该合同的两份补充条款等，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行。该房地产买卖中介合同及第一份补充协议虽然约定双方于2018年5月8日前办理产权过户手续，且约定黄芹于过户当日支付房款311万元，但是双方在2018年5月3日又签订了一份新的补充协议，约定黄芹在过户前支付311万元，如过户不成功王淼将该款返还给黄芹，并约定黄芹可在之后10个工作日内另找其他途径完成过户手续。根据原合同及第一份补充协议所约定的过户时间、黄芹可找其他亲友履约等内容，以及最后一份补充条款所约定的过户前先付款，过户不成功之后黄芹可在10个工作日之内另行选择其他途径完成过户手续等内容，本院认定该合同的真实意思应为：黄芹应在2018年5月8日前将311万元转入王淼账户，双方在2018年5月8日进行过户，如未能完成过户，王淼应于当日返还该款；在通过上述方式无法完成过户的情况下，黄芹可以在之后的10个工作日内另找其他亲友代为履约，以完成过户手续，但仍应在过户前支付完毕311万元。二、关于原、被告双方谁违约的问题黄芹虽提供证据证明2018年5月8日其账户中有269万余元存款，但黄芹并未在2018年5月8日前将311万元转入王淼账户，故王淼未在2018年5月8日向黄芹过户，并无不当。黄芹虽通过中介人员于2018年5月13日告知王淼可向丁国华过户，但因双方所签补充协议中使用的是“之后”一词，根据买卖合同及补充协议的前后意思，应认定该条文的意思是：黄芹在2018年5月8日付款后，且未完成过户的情况下，黄芹才可以指定第三人完成过户。因黄芹未履行5月8日的付款义务，因此其直接指定第三人丁国华与王淼过户，缺乏事实基础。因双方合同约定黄芹于2018年5月8日须完成一次付款行为，而黄芹并未于该日付款，故其行为构成违约。但是，在黄芹违约后，王淼虽告知中介人员其“不卖了”，但并未明确告知不卖的理由，且未明确告知对方其以2018年5月8日黄芹未付款为由解除合同，故双方之间的买卖合同并未解除。王淼在合同未解除的情况下拒绝出售房屋，其行为违反了合同约定，构成违约。三、关于合同是否应继续履行的问题王淼以黄芹没有获得购房资格为由，主张本案所涉的合同自始不能履行，但其在签订房屋买卖合同及补充协议时均未表示其仅向黄芹过户，而不同意向他人过户，而是约定黄芹可以找其他亲属、朋友履行合同，故王淼显然并不在意其最终签约的对象是谁，而是只要黄芹能够依约支付311万元房款就可以了，即其与黄芹之间达成了黄芹给付311万元房款，其向黄芹过户，如向黄芹过户不成功，其同意与黄芹指定的人另行签订合同，并完成过户。因涉案的合同赋予了黄芹可以找其他人代替其签订合同、办理过户手续的权利，故王淼以黄芹没有获得购房资格为由，主张本案所涉合同自始不能履行，无事实和法律依据，本院不予采纳。黄芹在2018年5月8日没有付款的行为虽构成违约，但王淼并未提供证据证明其在黄芹延迟履行付款义务后催告黄芹在合理的期限内付款，相反黄芹提供的证据证明其在黄芹未能付款后直接告知中介人员其拒绝出售房屋，故王淼没有尽到法律所规定的催告义务，依法不享有合同解除权。因此，王淼请求解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。因黄芹与王淼之间所签订的房屋买卖合同依然有效，且黄芹取得了购房资格，并将剩余房款全部付至本院，故其请求判令王淼继续履行合同，并协助其完成过户手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。四、关于违约金问题。因王淼拒绝出售房屋的行为违反了合同约定，故应承担相应的违约责任。根据合同约定，一方无正当理由不履行合同的应支付违约金5万元给各守约方，故黄芹要求王淼支付5万元违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王淼（反诉原告）继续履行合同，于本案判决生效后十五日内协助原告黄芹（反诉被告）将南京市；二、被告王淼（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告黄芹（反诉被告）支付违约金5万元；三、驳回被告王淼（反诉原告）的反诉请求。如果被告王淼（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32640元，反诉受理费16320元，共计48960元，由被告王淼承担（原告黄芹已预交32640，被告王淼在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  魏 伟人民陪审员  张 琪二〇一八年十一月二十一日书 记 员  陈 蓉