重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0113民初3108号原告：重庆典泽科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区含谷镇净龙村七社，统一社会信用代码91500107736573557A。法定代表人：刘常芬，总经理。委托诉讼代理人：刘辉，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：林鹏，重庆格林威律师事务所律师。被告：重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会，住所地重庆市巴南区界石镇界南街16号。负责人：卢云，村委会主任。委托诉讼代理人：邓春花，重庆泰洪瑞律师事务所律师。原告重庆典泽科技有限公司（以下简称“典泽公司”）与被告重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会（以下简称“桂花村村委会”）合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告桂花村村委会提出管辖权异议申请，本案于2018年3月9日中止审理。后本院就本案于2018年7月16日第一次公开开庭进行了审理，并于2018年11月13日第二次公开开庭进行了审理。原告典泽公司的委托诉讼代理人刘辉、林鹏和被告桂花村村委会的委托诉讼代理人邓春花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告典泽公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购地定金1800000元；2、判令被告向原告支付2013年6月25日至2017年8月10日的资金占用损失1806600元（分别按原告分三次付款的金额和时间计算）以及自2017年8月11日起至付清欠款之日止，以1800000为基数，按月利率2%计算的资金占用损失。事实和理由：2013年8月23日，原、被告签订《联合开发意向协议书》约定被告将其享有的20亩建设用地使用权以每亩210000元的价格转让给原告，原告应于签订合同当日向被告支付定金1800000元，被告应于2014年1月31日前将土地交付给原告。原告在签订该协议前于2013年6月24日委托刘常伟和刘昌荣向被告分别支付700000元和200000元，于2013年6月27日委托刘常芬向原告支付900000元，原告已履行了支付定金的义务。但双方约定的交付土地的期限届满后，被告一直拒绝向原告交付土地。后经原、被告多次协商，双方同意解除《联合开发意向协议书》，并约定由被告退还原告已支付的定金1800000元，同时于2017年8月10日向原告支付违约金1806600元。后被告拒不履行义务。原告遂起诉至本院，请求判如所请。被告桂花村村委会辩称，原、被告签订的《联合开发意向协议书》名为联合开发，实际系土地使用权的转让，被告尚未取得涉案土地的使用权，双方该协议的约定违反了法律的强制性规定，应为无效合同。该协议中关于违约金的约定也系无效的，被告应仅承担退还购地款本金的义务，无需支付利息或协议约定的违约金。即使要支付资金占用损失，原告在购买土地使用权的过程中也存在过错，其应当承担一定比例的责任。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年8月23日，原、被告签订《联合开发意向协议书》约定被告将其留用的国有划拔（工业）土地使用权出让给原告，土地规划地块和范围经双方现场指定并以国土规划部门批准的红线为准，共20亩；预购地价格为每亩210000元，支付办法为双方签订协议时按每亩90000元支付购地定金，交地时原告再按每亩地50000元支付购地金，余下款项待被告办好产权证并过户给原告时由原告一次性支付（原告支付上述款项时，被告应向原告提供正规收据）；被告应于2014年1月31日前向原告交地，原告在接地后1年内建好厂房，被告应于原告厂房建成后1年内办好产权证并过户给原告；被告保证其取得本村村域中留用国有地（工业）的使用权符合国家相关法律规定且证件齐全，预购土地上的相关配套费由被告负责，交地时应接通水、电、路；原告必须按照规划部门相关规定进行建设，同时符合相关产业要求；若被告未按规定期限及时办理交地、产权过户等手续或有其他违约行为，应从原告首次向被告交付购地款之日起，每月按照购地已交款总金额的2%向原告支付违约金并退还原告已交购地款本金；若原告未及时向被告支付购地款或存在其他违约行为，应每月按照购地款总金额2%向被告支付违约金。原告在签订该协议前分分三次通过刘常伟、刘昌荣、刘常芬分别在2013年6月25日和2013年6月28日向原告支付了土地预购金900000元和900000元，共计1800000元，被告向原告出具了三张《重庆市农村集体经济组织收据》予以确认。后被告一直未向原告交付上述土地，也未办理相关产权证明及过户手续。2017年8月10日，被告向原告出具了一份由被告的分管财务和村主任签字的《桂花村支出报销单》载明：退刘常芬、刘昌荣、刘常伟土地预购金及违约金3606600元。此后，被告也向原告退还土地预购金和支付违约金。上述事实，有原、被告的到庭陈述以及原告提交的《联合开发意向协议书》、《重庆市农村集体经济组织收据》、银行转账凭证、《桂花村支出报销单》等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，首先，原、被告签订的《联合开发意向协议书》名为联合开发，但其约定的内容实为转让国有土地使用权，且被告在签订该协议时尚未取得协议所涉土地的相关权证。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”和第四十五条的规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金……”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”原、被告协议转让的土地属于法律禁止转让的土地，并且被告一直未就转让土地办理相关行政审批手续，故该协议违反了法律的强制兴规定，应属无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”被告应当向原告返还已收取的土地预购金1800000元。故本院对原告诉请被告返还土地预购金1800000元的诉讼请求予以支持。其次，本案被告作为基层自治组织和土地所有者，其相对于原告应更熟悉和了解土地转让的相关法律规定和程序，其应当承担对土地依法进行管理、使用及流转的责任，并且对案涉土地的性质能否通过正当程序予以转化应具有更高的预见性。故被告对《联合开发意向协议书》无效应承担主要过错。而被告在签订协议时对受让土地的应当尽必要的了解、核实义务。被告在明知该土地性质的情形仍与原告签订该协议，其自身也应承担一定的过错责任。本院认定原、被告双方过错责任比例为3比7。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”被告占用原告支付的土地预购金多年，在双方协商终止合同并退还土地预购金时，被告应当向原告支付因占用原告资金给原告造成的损失的70%。因双方未约定资金占用损失的计算方式，本院认为可参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准来进行计算。据此，自2013年6月25日起至2017年8月10日止，以付款金额900000元为基数以及自2013年6月28日起至2017年8月10日止，以付款金额900000元为基数，按3年至5年期中国人民银行同期同类贷款基准年利率6.4%计算的资金占用损失475200元。故被告应支付原告该期间的资金占用损失金额为332640元。因此，本院对原告诉请被告支付截止2017年8月10日的资金占用损失332640元的诉讼请求予以支持，对原告诉请被告支付该期间的其余部分资金占用损失的诉讼请求不予支持。最后，被告在2017年8月10日确认要退还原告土地预购金1800000元后迟迟不退还的行为违背了诚实信用原则，也违反了双方的约定，其应当就此向被告承担违约责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”原告有权要求被告支付自2017年8月11日起至付清欠款之日止的资金占用损失。原告现诉请被告按月利率2%支付资金占用损失，但双方实际并未约定被告不退换土地预购金时应支付的资金占用损失的计算标准，故本院参照中国人民银行关于罚息利率的计算标准，对原告诉请被告按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算资金占用损失予以支持，对原告诉请被告支付其余部分资金占用损失的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会于本判决生效之日起五日内退还原告重庆典泽科技有限公司土地预购金1800000元；二、被告重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会于本判决生效之日起五日内支付原告重庆典泽科技有限公司截止2017年8月10日的资金占用损失332640元；三、被告重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会于本判决生效之日起五日内支付原告重庆典泽科技有限公司自2017年8月11日起至付清欠款之日止，以1800000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算的资金占用损失；四、驳回原告重庆典泽科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35690元，现减半收取17845元，诉前保全措施费5000元，由原告重庆典泽科技有限公司负担5405元，由被告重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会负担17440元（此款已由原告垫付，被告在履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  郑雯雯二〇一八年十一月二十三日书记员  秦彩云