广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3337号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉，该公司经理。委托诉讼代理人：林源，男，系该司员工。委托诉讼代理人：邓海瑶，女，系该司员工。被告：徐友恒，男，1989年7月29日出生，汉族，住广东省始兴县。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）与被告徐友恒物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托诉讼代理人林源到庭参加诉讼，被告徐友恒经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2013年11月至2014年1月、2017年2月至2018年3月止的物业服务费4604.62元（按房屋建筑面积135.43平方米，每月每平方米2元，合每月的物业服务费为270.86元）；2、判令被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%的标准，从应收服务费的次月1日开始计算至付清之日止，暂计至2018年4月26日的违约金为9802.66元，调整违约金金额与物业服务费本金一致，即调整违约金为4604.62元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公共设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信等管理服务。徐友恒所购买的房屋属于碧桂园增城分公司提供物业服务的范围，并与碧桂园增城分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》，根据该协议约定，徐友恒应支付物业服务费。虽原告多次催收，但被告至今仍未交纳物业服务费。为维护自身合法权益，碧桂园增城分公司特诉至法院。被告徐友恒未答辩。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更名称为碧桂园增城分公司。2012年4月25日，徐友恒与增城市碧桂园物业发展有限公司签署《广州市商品房买卖合同》，购买增城市新塘镇凤凰城××房，合同载明该商品房建筑面积共134.8平方米，交付时间为2013年10月15日前。同日，徐友恒（甲方，业主）与碧桂园增城分公司（乙方，物业服务企业）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，载明“……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积……每月每平方米贰元……计收。该物业的套内建筑面积为108.59平方米；该物业的公用分摊建筑面积为26.21平方米，合计该物业的房屋建筑面积为134.8平方米；……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异的，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。……乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……”。另查明，2018年4月28日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权登记表》，载明“房屋座落增城市新塘镇凤凰城××房。建筑面积135.43平方米，产权人：徐友恒”。庭审中，碧桂园增城分公司陈述以下事实：1、本月收取的其实是上个月的物业服务费。2、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园增城分公司就不计算违约金，故违约金统一从下个月1日开始计算。3、根据商品房买卖合同约定的交楼时间是2013年10月15日，开发商多次通知徐友恒前来收楼及缴费，但徐友恒至今未办理收楼手续，涉案房屋也没有实际使用，但房屋已经由增城市碧桂园物业发展有限公司协助徐友恒于2013年11月8日办理了房产登记；徐友恒从2013年11月起欠缴物业费。4、因徐友恒介绍他人购买碧桂园集团名下的房屋，增城市碧桂园物业发展有限公司赠送了3年的物业管理费给被告，即2014年2月至2017年1月的物业服务费由增城市碧桂园物业发展有限公司代缴，所以碧桂园增城分公司不主张徐友恒缴纳2014年2月至2017年1月的物业服务费。本院认为：碧桂园增城分公司与徐友恒签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。虽然徐友恒未办理收楼手续，但涉案房屋约定交付时间为2013年10月15日前，根据《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》约定，徐友恒应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。碧桂园增城分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故徐友恒应按上述协议的约定交纳物业服务费。现碧桂园增城分公司主张徐友恒未交纳2013年11月至2014年1月、2017年2月至2018年3月的物业服务费，徐友恒并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且徐友恒经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院采信碧桂园增城分公司的主张，故碧桂园增城分公司主张徐友恒应支付自2013年11月至2014年1月、2017年2月至2018年3月的物业管理费，本院予以支持。经核算，房屋的每月物业服务费为270.86元（135.43平方米×2元/平方米），上述期间内的物业服务费合计4604.62元（270.86元/月×17个月）。至于违约金的问题，根据碧桂园增城分公司与徐友恒签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的约定，徐友恒不按约定时间交纳费用的，碧桂园增城分公司有权要求徐友恒支付从逾期之日起每日千分之五的滞纳金，现碧桂园增城分公司主张违约金从应交费的次月1日开始计算，于法有据，本院予以支持（即2013年11月物业服务费的延迟交纳违约金，从2014年1月1日开始，按2013年11月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限,总额以4604.62元为限。被告徐友恒经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告徐友恒于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2013年11月1日至2014年1月31日、2017年2月1日至2018年3月31日的物业服务费4604.62元及违约金（每月违约金以当月欠付的物业服务费为基数，从应交费的次月1日起按每日千分之五的标准计算至付清款日止，每月违约金总额以当月欠付物业服务费的本金为限，总额以4604.62元为限)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐友恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 靖人民陪审员  夏金桃人民陪审员  黎灿锋二〇一八年十一月十六日书 记 员  钟巧羚附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。