广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初2249号原告（反诉被告）：覃志俊，男，1976年12月14日出生，侗族，。委托诉讼代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：李舟，男，1979年7月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：解迎祥，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告覃志俊诉被告李舟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日受理后，李舟于2018年8月28日提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2018年10月17日公开开庭进行了审理。覃志俊的委托代理人赖雪梅、李舟的委托代理人解迎祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。覃志俊提出以下诉讼请求：一、判令李舟双倍返还租房押金7200元；二、判令李舟支付律师费损失3450元；以上合计10,650元。三、本案的诉讼费由李舟承担。事实和理由如下：2015年11月21日，覃志俊通过房屋中介方租赁李舟位于xxx的房屋，覃志俊、李舟于当天签订了《物业租赁合同》，约定租期一年，从2015年11月25日至2016年11月24日，每月租金1800元，签订合同时支付押金3600元。合同到期后，覃志俊、李舟在2016年11月20日约定租期延长一年即至2017年11月24日，其他条款不变。2017年11月，双方又约定再将租期延长一年，即至2018年11月24日，每月租金为1900元。覃志俊租赁房屋后，每月按时向交纳租金及水电、物业等费用，并于2018年3月25日交纳了2018年4月房租。2018年3月27日，因覃志俊想办理居住证，向李舟提出房屋应向派出所办理备案，但李舟以房屋备案需交出租税为由予以拒绝，并单方提出中止租约，要求收回房屋，让覃志俊尽快另找房。李舟于2018年3月28日承诺将押金退回给覃志俊。覃志俊于2018年4月24日前搬离了涉案的房屋，并于2018年4月29日将房屋锁匙交回给了李舟，后覃志俊多次要求李舟按双方合同第四条的约定，双倍退回覃志俊所交付的押金，但李舟却置之不理，故覃志俊起诉至法院，请求判如所请。李舟答辩称，一、覃志俊诉请双倍返回租金没有事实和法律依据，理由如下：首先，2018年3月27日，覃志俊因办理居住证与李舟协商将租赁房屋备案，遭到李舟拒绝，在协商过程中，覃志俊误以为李舟要终止合同，在没有与覃志俊进一步协商和确认的情况下，于2018年4月24日擅自搬离房屋，按照双方租赁合同第四条的约定，此行为属于中途退租，构成违约，李舟无须退还押金，其次李舟始终没有违约行为，直到覃志俊擅自搬离后未结清3、4月份费用时，李舟依据合同第五条的约定，于2018年4月26日，正式向覃志俊发出解除合同的通知，在此之前李舟没有中途终止合同的意思表示；二、覃志俊诉请李舟承担律师费也是没有依据的，司法实践中承担律师费的条件有三个：1.守约方的律师费确实是违约方的过错造成的。2.双方需要在合同中有明确约定。3.守约方已经实际支出该笔律师费。本案中李舟没有违约行为且双方租赁合同中对此没有约定，另外覃志俊提交的律师费发票仅仅是凭证没有提交实际支付的凭证，因此该项诉讼请求没有事实和法律依据，不应支持。李舟提出以下反诉请求：一、请求判决覃志俊向李舟支付2018年3月、4月的水电费、物业管理费人民币917.18元（其中水费人民币89.25元、电费309.11元，物业管理费538.09元）；二、请求判决覃志俊向李舟支付租赁期间的有线电视费人民币942.5元（以每月32.5元为基数，从2015年11月25日计算至2018年4月25日，共29个月）；三、请求判决覃志俊向李舟支付因拖欠水电费、物业管理费、有线电视费而产生的暂计至2018年8月28日的滞纳金人民币12,255元（以月租金1900元为基数，按5%/天的标准从2018年4月24日起暂计至2018年8月31日，2018年9月1日起的滞纳金继续按此标准计付至实际还清之日）；四、请求判决覃志俊向李舟赔偿物品维修费损失140元；五、请求判决覃志俊向李舟赔偿房屋清洁费损失人民币600元；六、请求判决覃志俊将毁坏的橱柜恢复原状；以上五项暂合计人民币14,254.68元。七、请求判决覃志俊承担本案反诉的案件受理费等维权费用。事实和理由如下：2015年11月21日，李舟将名下位于xxxxx（以下简称“租赁房屋”）出租给覃志俊，并于当日签订《物业租赁合同》Zxxxx7(以下简称“合同”)。由于李舟常年不在珠海，故将租赁房屋的暂时交由亲戚陈小雄打理，但租金收取、水电费、物管费、有线电视费等房屋使用费的代扣代支事项均由李舟本人负责。2018年3月底，因覃志俊需办理居住证，要求将租赁房屋到派出所备案，加之备案手续繁琐，备案后需缴纳税款等原因，经陈小雄与李舟商量，决定不予备案，让覃志俊另寻途径解决。2018年4月25日，当陈小雄通知覃志俊支付租金及相关费用时，却被告知覃志俊已于前一天即2018年4月24日搬离租赁房屋，且没有与李舟办理任何退租及交场手续（仅仅将房屋钥匙放在物业处）。覃志俊搬离后，陈小雄到租赁房屋查看，现场一片狼藉，不仅垃圾遍地，而且有部分物品（两个卧室的LED灯、橱柜）已经损坏，且有些损坏明显是人为故意造成的。《物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应遵守。覃志俊在合同未到期之前中途退租、不与李舟办理交场手续、破坏房屋内物品的行为均已构成违约，按照合同第三、四条约定，李舟有权没收押金并要求赔偿损失。覃志俊在退租之后没有结清费用，按照合同第二条、第五条的约定，李舟有权向其主张相关费用及滞纳金。李舟为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。覃志俊对反诉答辩称，本案，双方解除租赁合同的原因，是因李舟因担心要备案缴纳相关的税费而不愿意办理出租房屋备案登记，并且在2018年3月27日当天就明确提出，与覃志俊解除租赁合同，并且解除租赁合同理由除了不愿办理备案以外还以其家人要来珠海正好收回自己住为由，要求覃志俊尽快另寻房屋租赁，并且明确表示解除关系后，会退还押金给覃志俊，该微信记录很明确，用“麻烦你尽快另找其家，正好刚好我家老人过珠海了，正好收回自己住”要求与原告解除合同，并且在当天同意只要覃志俊退出后，会尽快退押金给覃志俊，该微信记录所显示的语气并非是商量的语气，而是正式向覃志俊提出解除合同，不存在覃志俊在遭到办理备案要求拒绝后而擅自退租的情形，事实上根据《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实行备案制度第十四条房屋租赁当事人应当在租赁合同签订之后30天内在房管部门办理登记手续，所以出租房屋办理备案登记是李舟作为房东的基本义务，涉案房屋李舟不但没有履行备案登记的义务，在覃志俊要求李舟备案时李舟反而提出与覃志俊解除合同，在覃志俊没有任何过错的情况下，李舟单方面解除合同，明显是违约行为。在2018年3月28日前覃志俊完全按照双方租赁合同的约定按时交纳所有的费用，没有任何过错，在李舟于2018年3月提出解除租赁关系后覃志俊才另寻其他房屋租赁，并在2018年4月24日搬离了涉案房屋，完全没有任何的擅自搬离房屋的情形，在覃志俊搬离房屋后，因2018年3、4月的水电费用是在2018年5月才产生，所以在覃志俊搬离房屋前，该笔费用没有产生，不存在未结清费用擅自搬离的情况，覃志俊根据租赁合同的约定已经履行了自己的所有义务，李舟擅自单方面解除合同，明显违背了双方的约定，且租赁合同第4条约定应双倍退还押金，现覃志俊主张双倍退还押金有事实和法律依据，覃志俊已缴纳2018年3月的物业管理费286.89元，李舟主张物管费没有事实依据，有线电视费用，覃志俊是在有线电视及宽带是覃志俊在2015年12月23日从xxx迁到涉案房屋，覃志俊租赁期间的所有有线电视包含机顶盒的费用及宽带都已由覃志俊自行向广播网络公司缴纳，已自行承担，不存在未支付有线电视费用的情形，因租赁房屋时双方已口头约定，房屋的有线电视及宽带覃志俊可以从之前居住的上述地址迁移到涉案房屋，所以无需李舟房屋的有线电视及宽带，李舟已同意且从李舟每月向覃志俊发出的缴纳水电费租金物业管理费信息中从来没有向覃志俊要求过有线电视费用或机顶盒的费用，也证实了有线电视费用（包括机顶盒费用）已由覃志俊自行缴纳，如李舟在租赁期间未向有线网络部门报停房屋的机顶盒费用，因存在双重缴费的可能所以该产生的损失应由李舟自行承担，李舟主张的滞纳金没有任何事实与法律依据，覃志俊已缴纳完毕租赁期间所有的费用，水电费仅欠2018年3、4月份的，因李舟从未向覃志俊主张过这费用，也不产生滞纳金的情形，有线电视费用覃志俊已自行向网络公司缴纳，不存在滞纳金产生的情形，李舟主张5%的滞纳金没有任何事实与法律依据，无任何证据能证明覃志俊有损坏房屋的情形，及李舟有因此产生费用，因双方签订租赁合同时并无办理相关交接手续，无法证明李舟所主张的LED灯及柜门是否真实存在，以及柜门当时李舟出租给覃志俊时是否已经毁坏，无法证实是发生在涉案的情形，且即便房屋李舟有产生清洁费用也是李舟另行自愿花费的费用，因李舟作为房东其完全可以自行清洁并不必然另请他人，所以该笔费用覃志俊不认可，且所有的租赁设施，李舟作为房东有维修的义务。覃志俊对本诉和反诉一并提交以下证据：1.物业租赁合同；2.微信记录；3.委托代理合同、律师费发票；4.2015年12月至2018年3月微信转账记录；5.有线电视及宽带迁移使用缴费；6.电视网络卡；7.电视网络业务单。李舟对本诉和反诉一并提交以下证据：1.《物业租赁合同》；2.《中国农业银行卡交易明细清单》；3.《委托银行代收款协议书》；4.2018年4月27日《居家服务单》、《收款收据》；5.2018年4月29日《收款收据》（清洁费600元）；6.橱柜被破坏的照片；7.陈小雄与物业工作人员的微信聊天截图。经审理查明，2015年11月21日，李舟委托正顺地产公司与覃志俊签订《物业租赁合同》，约定：李舟将万科城市花园8栋2单元1803号房屋（以下简称涉案房屋）出租给覃志俊，月租金1800元，租期从2015年11月25日起至2016年11月24日止；覃志俊每月25日前交纳当月租金，签订租赁合同时支付租赁押金3600元；租赁期内所涉水电费、物业管理费、电话费、有线电视费等使用费由覃志俊承担；李舟单方面中途解除合同时，须提前1月通知覃志俊并双倍返还所收押金；当覃志俊中途退租，当月租金不满一个月按一个月计，押金不予退还；出现以下情况时，李舟有权收回物业，没收押金，并根据情况索取赔偿：1.覃志俊租金及使用费拖欠达15天以上，每天按月租金的5%加收滞纳金；2.该物业出租给覃志俊做住宅功能使用，覃志俊不得私自改变用途或从事违法活动；3.合同期内未经李舟书面同意，覃志俊私自将房屋转租给第三方。2016年11月20日，李舟与覃志俊协商一致，将租赁期延长至2017年11月24日，其他条款不变。2017年11月，李舟与覃志俊协商一致，将租赁期延长至2018年11月24日，租金变更为1900元/月，其他条款不变。2015年11月21日，覃志俊支付涉案房屋押金3600元。2018年3月27日，覃志俊因需办理居住证要求陈小雄将涉案房屋出租事宜在公安进行备案，陈小雄予以拒绝；2018年3月28日，陈小雄表示将收回房屋，要求覃志俊寻找其他房屋，并表示在覃志俊退出后退还押金；覃志俊未予回复。2018年4月25日，陈小雄表示“合同到期就不租了”；覃志俊认为陈小雄已于2018年3月提出解除合同，应按照合同约定承担违约责任。2018年4月24日，覃志俊搬离涉案房屋。2018年4月26日，陈小雄向李舟发出通知：“你到目前为止尚未支付租金，按照合同约定，已属违约。请结清管理费和电费后尽快搬走。”2018年4月29日，陈小雄要求覃志俊交还涉案房屋钥匙；覃志俊表示将把钥匙放于物业处，陈小雄可以第二天去物业处拿。中国农业银行分别于2018年4月16日、5月17日、5月24日扣缴涉案房屋的物业管理费258.57元、260.25元、19.27元。李舟主张2018年3月物业管理费258.57元，2018年3月-4月水费89.25元、电费230.76元+78.35元+=309.11元，覃志俊无异议。2015年11月21日，覃志俊支付当月租金1800元，未支付物业管理费。2015年12月26日，覃志俊向李舟支付2046元。李舟陈述称，覃志俊每月转账款项由租金、当月扣缴的水电费、当月扣缴的物业管理费组成。李舟主张涉案房屋每月产生电视费为32.5元，覃志俊均未缴纳。《中国农业银行银行卡交易明细清单》中未显示每月所扣缴电视费32.5元系因涉案房屋产生。覃志俊提交智能卡号为875********的广东省广播电视卡的服务内容、安装及缴费记录，证明其于2015年12月23日在涉案房屋开通了有线电视，在其搬离涉案房屋后将该电视服务移至现在的住址。李舟提交《居家服务单》《收款收据》及陈小雄与物业的微信聊天截图,主张覃志俊搬离涉案房屋时破坏了灯具、橱柜及屋内卫生，其为此支出灯具费110元、房屋清理费600元。覃志俊不予认可。另查明，李舟委托陈小雄处理涉案房屋的出租事宜。本院认为，关于代理关系及其法律后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”李舟委托陈小雄处理涉案房屋的出租事宜，构成委托代理关系，陈小雄的行为对李舟发生效力。至于李舟主张陈小雄提出解除租赁合同的行为超出其代理权限，因覃志俊租赁涉案房屋期间关于涉案房屋的事宜均由陈小雄处理，覃志俊有理由相信陈小雄有代理权，该代理行为有效。关于违约责任。第一，李舟在涉案租赁合同未到期、覃志俊没有违约行为的情形下向覃志俊提出解除合同，违反了《物业租赁合同》的约定，构成违约行为，应按照约定承担违约责任。第二，按照《物业租赁合同》约定，覃志俊向李舟缴纳3600元押金，李舟单方面中途解除合同时，须提前1月通知覃志俊并双倍返还所收押金；当覃志俊中途退租或出现其他违约情形时，当月租金不满一个月按一个月计，押金不予退还。可见，该押金的含义为：收取一方违约的，应双倍返还；缴纳一方违约的，另一方不予退还。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，其实质为定金。因李舟违约，覃志俊有权要求李舟双倍返还定金。第三，至于李舟主张拖欠物业管理费等费用的滞纳金，按照双方的交易模式，在李舟将上月水电费、物业管理费等费用金额通知覃志俊后，覃志俊才向李舟支付该费用。李舟提出解除租赁合同，违约在先；在《物业租赁合同》解除后，双方又因违约责任如何承担的问题产生争议，覃志俊要求李舟进行结算，李舟未予答复、也未告知覃志俊应支付的相关费用金额。覃志俊主观上没有拒不支付相关费用的恶意，其行为不构成拖欠。李舟主张覃志俊支付拖欠费用的滞纳金，本院不予支持。关于物业管理费、水电费、电视费。李舟主张2018年3月物业管理费258.57元，2018年3月-4月水费89.25元、电费230.76元+78.35元+=309.11元，覃志俊无异议，本院径行予以确认。至于2018年4月物业管理费260.25元+19.27元=279.52元，结合覃志俊的交费记录和涉案房屋物业管理费的扣缴记录来看，覃志俊于2015年11月21日租房之初向李舟支付的款项不含当月物业管理费即租赁当月的物业管理费在下个月支付，以此类推，覃志俊于2018年4月搬离涉案房屋时应缴纳中国农业银行于当月和下个月扣缴的物业管理费。李舟主张覃志俊支付2018年4月物业管理费即中国农业银行于2018年5月扣缴的物业管理费260.25元+19.27元=279.52元，理据充分，本院予以支持。至于电视费，李舟所提交的用以证明电视费支出的《中国农业银行银行卡交易明细清单》中未显示每月所扣缴电视费32.5元系因涉案房屋产生，李舟应承担举证不能的不利后果。而且，覃志俊所提交的智能卡号为87********的广东省广播电视卡的服务内容、安装及缴费记录清晰地记载覃志俊在租赁期间自行在涉案房屋开通了有线电视服务并支付了相关费用。李舟主张覃志俊租赁期间使用李舟开通的有线电视服务，明显与事实不符，本院不予采信；李舟主张覃志俊支付电视费，本院不予支持。关于物品维修费、清洁费、橱柜维修。李舟提交《居家服务单》《收款收据》及陈小雄与物业的微信聊天截图,主张覃志俊搬离涉案房屋时破坏了灯具、橱柜及屋内卫生。李舟所提交证据不足以证明覃志俊与上述损坏有必然联系，覃志俊又不予认可。李舟要求覃志俊支付维修费、清洁费并将橱柜恢复原状，证据不足，本院不予支持。关于律师费。双方在《物业租赁合同》中无约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、本诉被告李舟于本判决发生法律效力之日起七日内向本诉原告覃志俊双倍返还押金人民币7200元；二、反诉被告覃志俊于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告李舟支付水费人民币89.25元、电费人民币309.11元、物业管理费人民币538.09元；三、驳回本诉原告覃志俊的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李舟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币33元，由本诉被告李舟负担人民币22元、本诉原告负担人民币11元；反诉受理费人民币78元，由反诉被告覃志俊负担人民币5元、反诉原告李舟负担人民币73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈立涛二〇一八年十一月八日法官助理修瑞娟书记员张志锋