北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终13928号上诉人（原审被告、反诉原告）：李金玉，女，1991年5月8日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：芮海军，男，1967年9月21日出生，住平谷区。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：王旸，男，1986年6月29日出生，住平谷区。上诉人李金玉因与被上诉人芮海军、被上诉人王旸房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初7071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李金玉上诉请求：1.撤销一审法院判决第一、二、四、六项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由芮海军、王旸承担。事实和理由：本案中芮海军过错在先，导致李金玉无法经营，应当部分返还李金玉2017年租金，李金玉应不交或少交2018年1月10日至2018年8月15日期间房屋占用费，芮海军应折价赔偿李金玉装修残值，一审估价太低。1.一审判决认定事实不清，2016年7月份李金玉租赁房屋后芮海军未协助李金玉办理营业执照，后在冬季煤改电锅炉时双方产生争议，导致李金玉无法继续履行合同，被工商部门查封也不能正常营业，芮海军过错在先，一审判决没有考虑芮海军的过错原因。2.一审没有明确租赁合同解除时间，更没有查清李金玉实际使用的时间，也是导致一审法院判决数额失衡的重要原因，一审未支持李金玉要求返还2017年租金的反诉请求未予支持是错误的。在先诉讼中李金玉主张合同无效，按照举重明轻的原因，应作为解除合同的时间点。3.租赁房屋内的固定装修物品折算太低，严重背离市场价值，不能按废品价值估算，而应当按重置价值计算或按时间折旧计算相对公平。李金玉占用固定装修只是一年左右的时间，一审判决残值过低，难以弥补上诉人损失。李金玉一审要求按时间折算请求对方退还12万元。4.李金玉承租涉案房屋投入转让费及房租，实际投入三十七万余元，在没有正常经营及使用的情况下已经产生巨大损失，没有产生价值，芮海军也没有任何损失，再支付芮海军房屋占用费严重失衡。5.一审勘验过程中，芮海军明确表示，不给房屋占有使用费不让李金玉拿走剩余的固定装修物品。综上，请求二审法院判如所请。芮海军辩称，同意一审判决，不同意李金玉的上诉请求，其陈述与事实不符。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理。请求二审法院依法维持一审判决。王旸二审未到庭，其向本院提交书面答辩意见称同意一审法院判决。芮海军向一审法院起诉请求：1.判令解除2015年1月10日芮海军与王旸所签订房屋租赁合同，解除2016年7月22日王旸与李金玉的房屋转租合同；2.判令李金玉立即腾退所租赁的房屋，并支付所占用的房屋租金（从2018年1月10日起计算至房屋交付之日止，按年租金106000元计算）；3.判令李金玉支付给芮海军违约金100000元；4.判令李金玉给付占用房屋期间的水费共计1925元。李金玉向一审法院提出反诉请求：1.判令芮海军退还李金玉在2016年12月25日支付的一年（2017年1月10日至2018年1月9日）租金106000元的一半53000元；2.判令芮海军赔偿转让财产（家具、家电、装修残值等）折价款125664元，（总转让费167000元折合每天132元，减去已使用时间即2016年7月22日至2017年6月1日累计313天的折合费用41448元，剩余期间即2017年6月1日至2020年1月9日累计952天的转让费折价款125664元）；3.判令芮海军赔偿李金玉自行装修、购买宾馆用品费用合计42994元（装修费15500元、宾馆用品23194元、广告费4300元）；4.判令芮海军返还电费8078元；5.本案诉讼费由芮海军承担。一审法院认定事实：2015年1月10日，甲方芮海军与乙方王旸签订《房屋租赁合同》，内容为：“一、出租房屋情况：甲方将平谷区城关镇下纸寨西路×号上下共计三层约1000平方米（以下简称涉诉房屋）租赁给乙方使用，乙方租用该房屋用于经营与宾馆有关的项目。二、租赁期限及租费：房屋租赁期限自2015年1月10日至2020年1月9日止，租赁期限为五年。三、房屋的租赁费用为每年106000元整。四、双方签订合同单日，乙方向甲方一次性交齐2015年度租金106000元，以后每年提前15日一次性交齐当年租金。”合同同时约定，甲方有权监督乙方对房屋的改造使用情况；乙方在租赁期内自行承担水、电、暖、网等一切费用；乙方在改建中，必须经甲方同意方可施工；乙方在租赁期间，可根据自己的经营特点将房屋进行装修，装修及改造费用由乙方负责。合同期满，属乙方的家具、电器由乙方搬走，由乙方增加的固定装修（包括新增固定的隔断墙、窗、门、灯具、电热器、空调、暖气、坐便、洗手盆和其他拆卸后会损坏室内状况的情况等），乙方不得拆除以免破坏室内的装修状况。在乙方经营期内如遇国家或地方政策等原因所造成的整体搬迁、自然灾害或不可抗力的因素合同无法继续，甲方应退还剩余租金，并将乙方在经营前的装修费用，经甲方双方共同协商适当补偿给乙方，本合同自动终止。关于违约责任，合同约定，甲、乙双方在合同执行期内如某一方单方违约，给对方造成损失时，违约方赔付守约方违约金10万元整。2016年7月22日，王旸（甲方）与李金玉（乙方）经协商一致，自愿达成协议，签订了《房屋转租合同》，约定：“一、甲方自愿将自己承租的房屋（坐落于平谷区城关镇下纸寨西路×号上下共计**约1000平方米）转租于乙方，乙方也愿承租以上房屋。二、转租期限：2016年7月22日至2020年1月9日。三、转租金22万元一次性交付。四、转租前的债权债务均由甲方负责，与乙方无关。转租前营业执照所涉及债务与乙方无关。五、甲方转租房屋时，连同房内电器、家具等一起转让于乙方（不另交转让费）。六、甲方转让房屋必须保证原出租人同意。七、此协议书自双方签字之日起生效。八、次协议书一式两份，双方各执一份。九、自2017年1月10日起，由乙方承担房屋租金。”王旸、李金玉在合同上签字，芮海军在该合同上写明“房东同意转租”，并签写了姓名。合同签订当日，李金玉给付王旸转租定金2万元及转租款20万元。2016年12月25日，李金玉给付芮海军2017年度房屋租金106000元。另查明，2017年6月7日，一审法院以（2017）京0117民初4991号立案受理李金玉诉王旸、芮海军房屋租赁合同纠纷，李金玉起诉请求确认其与王旸签订的《房屋转租合同》无效，并要求判令王旸返还转租金及利息、要求芮海军返还租金及利息，要求芮海军、王旸赔偿装修、购买宾馆用品与广告费的损失。2017年12月29日，李金玉申请撤回该诉讼。2018年2月5日，李金玉持相同诉讼请求再次将王旸、芮海军诉至一审法院。2018年4月27日，该院作出（2018）京0117民初2330号民事判决书，认定李金玉与王旸签订的《房屋转租合同》合法有效，故判决驳回了李金玉的全部诉讼请求。一审判决后，双方均未上诉。关于房屋腾退问题，在（2018）京0117民初2330号案件4月12日的庭审中，李金玉陈述，（2017）京0117民初4991号案件撤诉后，双方进行过协商，芮海军说退给其一个月房租让其交钥匙，其未同意。2018年8月15日在一审庭审及现场勘验过程中，芮海军述称，在付清所欠费用前不同意李金玉搬走屋内物品；李金玉当日将涉诉房屋钥匙及房间门禁卡交与芮海军，芮海军当场接收。关于屋内物品，已经现场勘验确定。2018年1月22日，下纸寨村委会出具涉诉房屋经营者欠付水费1925元的证明；经当庭核实确认，涉诉房屋剩余电费8078元。一审法院认为，李金玉、芮海军均同意解除《房屋租赁合同》与《房屋转租合同》，该院予以确认。李金玉与王旸经出租人芮海军同意签订转租合同，王旸将涉诉房屋转租给李金玉，同时约定将屋内物品一并转让，自转租合同签订之日起由李金玉承担房屋租金；租赁合同签订后，李金玉向芮海军支付了2017年度租金，芮海军依《房屋租赁合同》约定提出诉讼请求，一审庭审中，芮海军亦陈述双方应按该合同履行，因此，可以确定在转租合同签订后，王旸退出了原《房屋租赁合同》关系，在芮海军与李金玉之间形成了房屋出租与承租关系。现双方同意解除租赁合同及转租合同、李金玉同意腾退房屋，应按合同腾退。关于应腾退的物品，《房屋租赁合同》约定固定装修包括新增固定的隔断墙、窗、门、灯具、电热器、空调、暖气、坐便、洗手盆和其他拆卸后会损坏室内状况的，不得拆除以外，其他物品应按勘验确定的种类和数量由李金玉搬走；对上述不得拆除的物品，合同约定合同期满后不得拆除，现该合同尚未期满而提前解除，且物品本身仍有残值，合同并未约定免费留与芮海军使用，故该院结合物品规格、数量、使用现状等酌情折算相应价款。关于房屋占用期间的租金，该院自2018年1月10日计算至2018年8月15日，此期间之前与之后的费用，系因李金玉或芮海军自身原因导致扩大的损失，应各自承担；因此期间双方已就合同履行产生争议，且未能办理相关营业手续的客观情况必然对房屋的使用产生实际影响，该情形的产生属不可归责于双方的情形，故该院结合上述情形、合同约定的租赁费标准，适当减少占用费数额。关于芮海军主张的违约金，因未提交证据证明李金玉存在的违约情形及给其造成的实际损失，未满足合同约定的赔偿违约金的条件，对其该项诉讼请求该院不予支持。关于李金玉反诉主张的2016年度的一半租金，因此期间涉诉房屋由其实际占有，应依约支付租金；家具、家电、宾馆用品等，除合同约定的固定装修外，均由其自行腾退，再主张相关费用无事实依据；广告费用系其经营所需，要求芮海军赔偿并无依据；其主张以折旧的方式计算装修残值无法律依据，且芮海军不予认可，故对上述反诉请求，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、解除芮海军与王旸于2015年1月10日所签订的《房屋租赁合同》，解除王旸与李金玉于2016年7月22日的《房屋转租合同》；二、李金玉于判决生效后七日内给付芮海军房屋占用费50644元、水费1925元，两项合计52569元；三、李金玉于判决生效后十日内将涉诉房屋内除合同约定固定装修之外的物品搬走（以勘验笔录为准），芮海军不得阻拦；四、芮海军与判决生效后七日内给付李金玉合同约定的固定装修物品折算费用共计7200元、电费8078元，两项合计15278元；五、驳回芮海军的其他诉讼请求。六、驳回李金玉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，芮海军提交营业执照一份，证明涉案房屋可以办理营业执照，李金玉认可上述证据的真实性，但李金玉未能办理营业执照的原因在于芮海军不配合。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：芮海军、李金玉、王旸均在一审中同意解除《房屋租赁合同》与《房屋转租合同》，本院对此亦不持异议。王旸自芮海军处承租房屋后，芮海军作为出租人同意其将房屋转租给李金玉，李金玉自王旸处承租了争议房屋，但其在后续履行过程中将房屋租金交给芮海军，且李金玉与芮海军均同意受芮海军、王旸之间《房屋租赁合同》条款的约束，因此，李金玉与芮海军之间就此成立租赁关系。关于房屋占用期间租金数额的问题。李金玉主张应以其起诉合同无效的时间作为解除合同的日期，该主张缺乏依据，本院不予采信。结合诉争房屋被李金玉实际占有的期间及交纳租金的情况，李金玉应承担2018年1月10日至2018年8月15期间的租金，李金玉虽主张其未能办理营业执照的原因在于芮海军不配合，但芮海军对此不予认可，李金玉亦未能就此充分举证，本院对此不予采信；且一审法院亦已经考虑到李金玉未能办理营业执照对其使用房屋产生的实际影响适当减少该期间的占用费数额，现有证据亦不足以表明一审法院酌定数额存在不当之处，本院予以维持。在其期间之前与之后产生的费用，结合一审庭审笔录记载的内容，系因李金玉或芮海军自身原因导致扩大的损失，双方应各自承担。基于前述理由，结合李金玉实际占有房屋的情形，一审法院对李金玉关于返还部分租金的主张不予支持亦无不当。关于固定装修物品折算费用的问题，结合一审勘验确定的物品状况及本案情形，本案现有证据不足以表明一审法院酌定数额存在过低情形，李金玉主张应依据其与王旸约定的转让价格计算物品残值，其该主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，李金玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1496元，由李金玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 鲁 南审判员 石 煜审判员 张玉娜二〇一八年十一月十九日法官助理常欣