广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初1849号原告：陈健聪，男，1989年12月25日出生，汉族，户籍地广东省阳江市阳东区，现住广东省阳江市兴临中路同富区。委托诉讼代理人：丰红霞，内蒙古静叶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兴国，内蒙古静叶律师事务所律师。被告：阳江市阳东华美居房地产有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区滨海新城C区A用地。法定代表人：沈立柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：张乐然，该公司员工。原告陈健聪与被告阳江市阳东区华美居房地产有限公司（以下简称华美居房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈健聪及其委托诉讼代理人丰红霞，被告华美居房地产公司的委托诉讼代理人张乐然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈健聪向本院提出诉讼请求：一、判令华美居房地产公司返还陈健聪房款218536元及其利息（按同期银行贷款利率计算，以218536元为基数，自2018年5月19日起至清偿日止的利息，随本付清）；二、判令华美居房地产公司支付违约金35426.80元；三、华美居房地产公司拒绝及时退房导致房价上涨的经济损失40248元；四、本案诉讼费由华美居房地产公司承担。后原告陈健聪在庭审中变更诉讼请求如下：一、解除双方于2018年2月19日签订的《阳江恒大帝景商品房认购书》；二、判令华美居房地产公司返还陈健聪房款218536元及其利息（按同期银行贷款利率计算，以218536元为基数，自2018年5月19日起至清偿日止的利息，随本付清）；三、判令华美居房地产公司支付违约金35426.80元；四、华美居房地产公司拒绝及时退房导致房价上涨的经济损失40248元；五、本案诉讼费由华美居房地产公司承担。事实与理由：陈健聪于2018年2月19日签订了格式合同《阳江恒大帝景商品房认购书》，《认购书》中由于付款方式没有符合认购书格式条款的方式，就手写约定了付款方式。按照约定分期支付首付款，已完成支付共计218536元，另需贷款490000元，房款总计708536元。在购房过程中，发现涉案房屋结构与售楼人员描述、沙盘模型图严重不符。于是，陈健聪按照“无理由退房”提出退房要求，但是遭到华美居房地产公司拒绝。理由是陈健聪没有在2018年5月19日之前办理完毕按揭手续，陈健聪存在违约行为。如果要退房，需要承担百分之五的违约责任。陈健聪认为，认购书约定2018年5月19日办理完毕按揭贷款，属事实不可能。该条款无效。（一）从事实角度讲，订房合同约定2018年2月21日前支付首付款1854元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》。由于陈健聪的付款方式与格式合同任何一条无法套用，所以又手写约定了分期支付首付款的具体期限及最后交款日期。2018年2月21日，华美居房地产公司并未向陈健聪出具由华美居房地产公司撰写并提供的格式合同《商品房买卖合同》，问及原因，售楼代表称首付款交清再签，陈健聪仍按照认购书履行着付款义务。2018年5月19日，陈健聪到售楼大厅，售楼代表全程带领陈健聪刷卡交费，并出具收据。陈健聪付清首付款要求签订《商品房买卖合同》，并准备持合同到指定银行办理按揭手续。但售楼代表当时拒绝与陈健聪签订《商品房买卖合同》并让陈健聪等通知再签。众所周知，银行办理按揭需要进行材料审核及银行内部层层审批，即使2018年5月19日给陈健聪签了《商品房买卖合同》，也不可能在当天就能够办理完毕按揭手续。（二）从法律角度讲，2018年5月19日交纳最后一期首付款，符合认购书的约定，且华美居房地产公司认可并出具收据。2018年5月19日前交纳最后一期首付款是手写条款，2018年5月19日前办理完毕按揭手续是机打条款，手写条款与机打格式条款冲突时，手写条款效力更优。陈健聪认为，华美居房地产公司虽然没与陈健聪签订《商品房销售合同》，但是《认购书》已经明确约定了商品房买卖双方的重要权利义务，可以视为合同，且成立并生效。陈健聪并未入住涉案房屋，符合无理由退房的限制性规定。华美居房地产公司应当在2018年2月21日与陈健聪签订《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》，但华美居房地产公司直到2018年5月19日仍未提供该法律文件给陈健聪，致使陈健聪无法签署、无法办理贷款手续。陈健聪按照“无理由退房”要求退房，华美居房地产公司要求陈健聪承担百分之五的违约责任没有合同依据及法律依据。“无理由退房”作为影响购房者选择购买之重大事项约定，属商品房买卖合同的一部分。华美居房地产公司拒绝“无理由退房”构成违约，应当承担对等的违约责任，即承担总房价百分之五的违约责任35426.8元。根据法律规定，华美居房地产公司退还首付款及占用首付款前的利息。同时，由于房价持续上涨是客观事实，华美居房地产公司占用陈健聪资金致使陈健聪不能在提出退房的同时另购其他房屋，现在再购必然增加购房成本造成经济损失。同样，如果华美居房地产公司现在按照原房价退款按现房价另售房屋，则获得比当时更高的利益，违反了“不能让违法者获利”的原则，显失公平。华美居房地产公司应当按照现房价退房退款，现房价比原房价涨价40248元。被告华美居房地产公司辩称，（一）针对陈健聪诉求解除该认购书，我司没有异议。对我司应返还的房款数额，以法院依法判决的为准。对是否支付利息及利息标准，在认购书中没有约定，不应支付该笔利息。（二）认购书中对首期款支付的具体金额及时间有手写的补充约定，对按揭的时间和款项，没有作出变更补充，我司已经在按揭须知中向陈健聪提醒办理按揭所需材料。因此，该认购协议不能依约履行，认购协议中也没有注明违约责任的计算标准，我司不承担违约责任。（三）陈健聪要求华美居房地产公司支付经济损失没有事实及法律基础，且我司并未存在违约行为，也未拒绝解除该认购协议书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告陈健聪提供的证据如下：证据一、1.《阳江恒大帝景商品房认购书》（0001611），拟证明（1）双方系商品房买卖合同关系，签订的认购合同系真实意思表示，合同中手写补充条款合法有效。手写条款与机打格式条款冲突，手写条款效力更优。（2）认购合同中未约定陈健聪无理由退房时应承担违约责任，华美居房地产公司要求陈健聪支付总房价5%的违约金没有法律依据，拒绝履行退房义务系恶意违约行为。同时，根据公平原则，华美居房地产公司的恶意违约应向陈健聪承担总房价5%的违约金。2.《无理由退房承诺书》，拟证明华美居房地产公司承诺无理由退房。3.《恒大地产集团有限公司文件》，拟证明“无理由退房”系华美居房地产公司的义务，拒绝履行义务应承担违约责任。证据二，收据四份，拟证明陈健聪依约履行认购书约定的付款义务，支付首付房款共计218536元，不存在任何违约行为。证据三，微信截图，拟证明华美居房地产公司要求陈健聪无理由退房承担总房款5%的违约金。证据四，楼盘信息和可信时间戳认证证书，拟证明1.房价持续上涨的客观事实，华美居房地产公司占用陈健聪资金致使陈健聪不能在提出退房的同时另购其他房屋，现在再购必然增加购房成本，造成经济损失。2.楼盘网显示同类房屋每平方米上涨（7200-6813=387）元，共计40248元（涉案房屋104平方米）。被告华美居房地产公司对原告陈健聪提供的上述证据发表质证意见如下：对证据一、二、十、十一的真实性、合法性和关联性无异议；证据三与本案无关；对证据四、五、六、七的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明内容有异议。双方约定办理按揭时间为2018年5月19日，该组证据并不能证明陈健聪不存在任何违约行为；对证据八的真实性、合法性和关联性有异议，该证据不能证明该聊天内容与本案有关；对证据九的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，市场价格不能简单以此方式认定；被告华美居房地产公司提供的证据如下：证据一、《阳江恒大帝景认购须知》和《阳江恒大帝景按揭须知》，拟证明在双方签署本案认购协议书前，陈健聪已知晓华美居房地产公司向其通知的认购具体程序以及按揭办理所需材料，不能按期提供按揭付款相关材料，视为认购者违约。因此，我司不存在违约行为；证据二、《广东省阳江市阳东区商品房预售许可证》，拟证明涉案商品房已达预售条件。原告陈健聪对被告华美居房地产公司提供的上述证据发表质证意见如下：对证据一的真实性予以认可，该两份文件均为格式合同，其中关于无理由退房，为阳江恒大帝景认购须知第四项第三条，显然是排除消费者的主要权利，免除自己主要义务的不公平条款，与法律规定相冲突，视为无效。其他条款类似于上述条卵，无理由退房应当以消费者能够理解并认知的有单方面任意解除合同的权利为准，且广东省对此已有在先判例。对证据二的真实性没有意见。本院经审理认定事实如下：华美居房地产公司系于2010年1月13日登记设立的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），经营范围为投资工业、商业、房地产业；物业租赁、物业管理；销售建筑材料。2018年1月2日，阳江市阳东区住房和城乡规划建设局向华美居房地产公司核发了《广东省阳江市阳东区商品房预售许可证》[编号：东预许字（2019）第01号]，该证载明预售的项目名称：恒大帝景；项目座落：阳江市阳东区东城镇广雅东路264号；预售房屋幢号及层数：6幢/29层。2018年2月19日，华美居房地产公司作为甲方（出卖人），陈健聪作为乙方（买受人），双方签订《阳江恒大帝景商品房认购书（G0000997）》，约定：乙方向甲方认购阳江恒大帝景6幢2102单元，建筑面积104㎡，套内建筑面积77.64㎡，单价为6813元/㎡，总金额为柒拾万捌仟伍佰叁拾陆元整（￥708536元）。乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方须于2018年2月21日前支付首期房款￥1854元（不含定金），2018年3月19日前付43707元，2018年4月19日前付65561元，2018年5月19日前付清87414元，并签署《商品房买卖合同》；余款490000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年5月19日办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。华美居房地产公司分别于2018年2月20日（含定金20000元）、2018年3月17日、2018年4月15日、2018年5月19日出具《收据》给陈健聪，载明6幢-2102业主陈健聪交来购房款合共218536元。华美居房地产公司于2018年2月19日出具给陈健聪壹份《无理由退房承诺书》，载明：若陈健聪已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自其签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。签订上述认购书后，华美居房地产公司与陈健聪并未签订正式的《商品房买卖合同》。陈健聪主张其解除《阳江恒大帝景商品房认购书》的原因在于其不满意涉案房屋的结构及质量，且华美居房地产公司向其承诺无理由退房。华美居房地产公司对陈健聪主张解除《阳江恒大帝景商品房认购书》并无异议，陈健聪确认因华美居房地产公司未要求与其签订正式的《商品房买卖合同》，其也未催促华美居房地产公司与之签订正式的《商品房买卖合同》。本院认为：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，出卖人与买受人签订商品房预售合同应当取得商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。而《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容包括13项。本案中，陈健聪与华美居房地产公司签订的《阳江恒大帝景商品房认购书》虽然约定了涉案商品房的房号、面积、房价款以及付款方式等内容，但该认购书仍不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当具备的其他主要内容。且双方在认购书中明确约定陈健聪在履行支付首期款时即签署《商品房买卖合同》，故本案应为商品房预约合同纠纷。华美居房地产公司在取得《广东省阳江市阳东区商品房预售许可证》后，将恒大帝景6幢2102单元商品房预售给陈健聪，陈健聪支付购房款218536元给华美居房地产公司，为此，双方签订了《阳江恒大帝景商品房认购书》及其附件《阳江恒大帝景认购须知》、《阳江恒大帝景按揭须知》，该认购书及其附件是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政性法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，应认定为有效合同。合同有效，双方均应按合同及其附件的约定履行各自的义务。现陈健聪因不满意涉案商品房的结构及质量，要求华美居房地产公司履行无理由退房的承诺，华美居房地产公司则认为导致双方无法签订正式的《商品房买卖合同》是因陈健聪无法办理按揭贷款所致，但对陈健聪诉请解除《阳江恒大帝景商品房认购书》无异议，本院予以确认。涉讼的《阳江恒大帝景商品房认购书》经双方当事人协议解除，双方当事人应互负返还义务。因此，华美居房地产公司应退还已收取的购房款给陈健聪，陈健聪应将涉案商品房交付给华美居房地产公司。本案中，华美居房地产公司应按照《阳江恒大帝景商品房认购书》的约定，无论原告陈健聪能否办理按揭贷款付清余下购房款，在陈健聪付清首期款后即应与其或及时通知其签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》，但华美居房地产公司未能提供证据证实其已履行通知原告陈健聪前来签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》的义务。虽然原告陈健聪对被告华美居房地产公司未与其签订正式的《商品房买卖合同》行为不予敦促，但不能由此免除被告华美居房地产公司拒绝履行无理由退房承诺的违约责任。据此，原告陈健聪请求被告华美居房地产公司支付占用其购房款期间的利息损失应从其起诉之日起算为宜，原告陈健聪请求被告华美居房地产公司承担总房款5%的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。商品房的价格上涨受市场调节、政策调控、广告宣传等多方面因素影响，陈健聪未提供证据证实其因被告华美居房地产公司为及时退房导致其购买其他房屋增加额外经济损失，故对其该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈健聪与阳江市阳东区华美居房地产有限公司于2018年2月19日签订的《阳江恒大帝景商品房认购书》；二、限被告阳江市阳东区华美居房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款218536元及相关利息（利息以218536元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告陈健聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5714元，减半收取2857元，由被告阳江市阳东区华美居房地产有限公司负担2122元，由原告陈健聪负担735元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯荣晶二〇一八年十一月二十三日书记员  周子琳附件：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。