江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初4472号原告：徐桂珍，女，1971年9月16日生，汉族，住南京市溧水区。原告：丁旭，男，1992年6月1日生，汉族，住址。委托诉讼代理人：靳玉忠，江苏方胜律师事务所律师。被告：南京宁悦商业管理有限公司，统一社会信用代码：91320117087712958Y，住所地南京市溧水区永阳街道交通东路8号。法定代表人：冯绍峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶谋奋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄静，江苏东恒律师事务所律师。原告徐桂珍、丁旭与被告南京宁悦商业管理有限公司（以下简称宁悦公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐桂珍及其委托诉讼代理人靳玉忠，被告宁悦公司委托诉讼代理人叶谋奋、黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐桂珍、丁旭向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2015年4月14日签订的《五洲星世纪商贸城商铺经营管理协议》（以下简称《商铺经营管理协议》）；2、请求判令被告立即返还克扣的前三个季度代收的租金共计603元。事实和理由：原告和被告于2015年4月14日签订了《商铺经营管理协议》，委托经营期限自2014年12月31日起至2024年12月30日止（共计10年）。该协议约定了双方的权利义务、商业管理费的收取标准、协议的解除等条款。其中第六条约定，委托经营第四年起至委托经营期结束（即2017年12月31日至2024年12月30日止），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取；甲方确认，乙方可按照实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取商业管理费；已代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方(每季度首月25日前)；乙方向商铺承租人收取的商业管理费归乙方所有，税赋按国家相关规定执行……根据上述约定，被告向承租人收取的租金应当在每个季度的首月25日前足额返还给原告，而实际情况是被告在收取承租人的租金以后，扣除租金的10%再返还给原告。为此，原告多次和被告交涉，均无任何效果。2018年7月6日，多名业主发函给被告，要求返还克扣的租金，被告仍未给出任何回复。该协议第八条关于协议的解除约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议：1、未按约定支付租金达三个季度以上的；2、擅自更改商铺性质的。根据该约定，原告完全有事实和法律依据，解除与被告签订的《委托经营管理协议》，被告立即返还克扣的前三个季度代收的租金。原告为维护自己合法权益不受侵犯，故诉至法院，请求依法裁判。宁悦公司辩称：一、被告并未克扣原告前三个季度的租金，租金已经按照双方签订的《委托经营管理协议》返还至原告账户；首先从合同文义解释的原则看，协议第六条第二款已经很明确“甲方确认，乙方可按照实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取商业管理费”。根据合同文义解释原则，之所以要求原告确认，是因为该商业管理费要从总租金中收取，若是按照原告认为的应另行向承租人收取的解释，被告是不需要原告确认的；其次案涉合同系委托合同，正是基于委托合同的性质和目的，案涉合同约定了商业管理费，该费用实质为宁悦公司受业主委托经营管理商铺应当收取的报酬；最后，合同第四条约定的原告与宁悦公司之间的商业管理费和第七条约定的宁悦公司与承租人另行签订《租赁合同》中的租金、水电费、物业费等不是同一回事，宁悦公司向承租人收取的费用中不包含商业管理费。二、原告收取一、二季度租金时并未对商业管理费收取方式提出异议，原告及其他10余位业主到案涉商铺集体闹事提出的理由也是租金标准定低了，但案涉《委托经营管理协议》并未约定租金应达到何种标准，市场经营也是随行就市，宁悦公司自持了40%的商铺，不可能在能收取高租金的情况下故意不收。三、宁悦公司与承租人签订的《管理合同》、《租赁合同》中也只约定了租金和物业费，不含商业管理费，商业管理费不应由承租人承担。四、原告依据合同第八条第四款约定解除合同，其解除依据不成立。首先，原告与宁悦公司对于收取的租金是全额支付还是扣除10%之后支付，本身存在理解上的不同，宁悦公司已支付了全部租金，未付的仅是《委托经营管理协议》约定的10%管理费；其次，宁悦公司实际转支付给原告的租金早已超出了宁悦公司从承租人处实际收取的租金；最后，只有宁悦公司根本违约，合同目的无法实现的情形下，原告才享有约定解除权。五、案涉商铺由1028家业主分别持有，如果不按照被告事先的规划出租经营，不但无法实现自身利益，还将影响商铺的整体规划经营，损害其他业主的合法公益。基于产权式商铺的经营管理模式特点并为了实现物权价值的最大化，原告也无权要求解除合同而损害其他一千多位业主的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供函一份（共4页）拟证明已通知被告立即支付拖欠的租金，否则将通过法律途径解决纠纷；被告对上述证据的真实性有异议，认为仅收到函件的第一页，没有收到其他内容；本院认为，被告认可收到函的第一页，故对函的通知内容，本院予以确认。2、被告提交其与案涉商铺相关承租人签订的《五洲星世纪商贸城商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《五洲星世纪商贸城商铺管理合同》（以下简称《管理合同》），拟证明被告与承租人没有约定商业管理费，被告是严格按照合同将收取租金的90%返还给原告，不存在违约，原告对上述证据真实性不予认可，但认可被告扣留了10%的租金；本院认为，原告对被告已将案涉商铺出租所得租金的90%支付给原告无异议，而被告系按其与案涉商铺承租人签订的《租赁合同》约定的月租金标准据以测算并向原告支付了相应租金，故对该组证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月14日，徐桂珍、丁旭（甲方、委托方）与宁悦公司（乙方、受委托方）签订《委托经营管理协议》，约定甲方将其购买的“五洲星世纪商贸城”商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事宜，委托经营期自2014年12月31日起至2024年12月30日止；协议第四条“甲方的权利及义务”中约定：“（一）在本协议生效起至委托经营期结束期间，未经乙方书面同意，甲方不得撤销或变更乙方的代理权限，不得另行委托或出租，也不得干预乙方的经营管理……（六）为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对五洲星世纪商贸城市场进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理……（七）为了保障该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，服从整体利益，进行整体出租”；协议第六条“商业管理费”中约定：“（一）商业管理费标准：委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前三年内如有收益的，作为乙方的商业管理费收入。乙方将该资金用于培育市场，包括改善市场环境、提高市场档次、举办各种活动，提高市场的知名度和交易活跃程度，以期提高今后的市场租金水平，增进甲方的长远利益。如商铺交付时间早于本协议约定的委托经营开始期限的，在商铺交付乙方后至委托经营期开始前，甲方放弃向乙方收取该期间的任何形式的经营收益，如有收益的，作为乙方的商业管理费收入。（二）委托经营第四年起至委托经营期结束（即2017年12月31日至2024年12月30日止），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取。甲方确认，乙方可按照实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取商业管理费。已代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方（每季度首月25日前），乙方向商铺承租人收取的商业管理费归乙方所有，税赋按国家相关规定执行。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配……”；协议第八条“协议的解除”中约定：“……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议：1、未按约定支付租金达三个季度以上的；2、擅自更改商铺性质的”；协议还就其他相关事宜进行了约定。宁悦公司接受委托后，将案涉商铺进行整合出租，租赁期限为3年，自2015年3月15日至2018年3月14日止（如实际开业日期与合同约定的租赁日期不一致的，以实际开业日期为准，租赁总期限维持不变，相应的记租日期进行提前或顺延）。2018年1月12日，宁悦公司向五洲星世纪商贸城业主发布公告，就返租事宜进行了公告。其中告知各业主五洲星世纪商贸城自2015年3月份正式招商开始，于2016年3月12日项目整体正式开业，与商户签订的租赁协议为期三年，即2019年3月份到期。商铺已实际出租并收取租金的，按照实际收到租金的90%返还业主；几家商铺共同出租给同一商户的，按照各商铺总价比例进行租金分配。2018年1月24日，南京市溧水区消费者协会就五洲星世纪商贸城部分业主的投诉，组织投诉方与被投诉方宁悦公司进行调解。2018年7月6日，部分业主向宁悦公司发函，认为根据双方签订的《委托经营管理协议》第六条第二项约定，乙方收取商业管理费与甲方无关，乙方代为收取的租金，应当全部返还给甲方（业主），要求宁悦公司严格按照协议履行自己的义务。2018年1月22日、2018年4月17日、2018年7月19日宁悦公司分别向徐丽珍支付季返租金1818元、1818元、1818元。2018年11月6日，宁悦公司向徐桂珍支付2018年1月至12月房租810元。本院认为，本案的争议焦点为：1、宁悦公司按所收租金90%支付给徐桂珍、丁旭是否违反合同约定；2、双方签订的《委托经营管理协议》是否应当解除。关于争议焦点1：本院认为，宁悦公司与徐桂珍、丁旭签订的《委托经营管理协议》第六条第（二）项约定：“甲方确认，乙方可按照实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取商业管理费。已代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方（每季度首月25日前），乙方向商铺承租人收取的商业管理费归乙方所有，税赋按国家相关规定执行。”按文义解释，应认定宁悦公司可按照租金标准的10%向商铺承租人收取商业管理费，而宁悦公司与商铺承租人所签订的租赁合同中并未约定租金中包含商业管理费，宁悦公司按所收租金的90%向相关业主支付租金不符合上述约定。并且，双方所签订《委托经营管理协议》系由宁悦公司提供的统一文本，属于格式合同，在双方对合同条款的理解有争议时，应当作出对提供格式合同的一方即宁悦公司不利的解释，故宁悦公司应将所收租金全额向相关业主支付。因宁悦公司已在本案审理过程中将所扣留的10%租金支付给了徐桂珍，原告要求宁悦公司返还克扣的前三季度租金的诉讼请求，已无事实依据，故本院对徐桂珍、丁旭该项诉讼请求，不予支持。关于争议焦点2：本院认为，宁悦公司未全额向徐桂珍、丁旭支付租金，是由于双方对《委托经营管理协议》第六条第（二）项的约定存在理解上的分歧所导致，且宁悦公司在诉讼中已将实际收取的租金全额支付给了徐桂珍、丁旭；另案涉商铺属于五洲星世纪商贸城市场的一部分，该市场涉及一千余户业主，各自所有的商铺较难进行物理上的分割，全体业主均同意委托宁悦公司对该市场实行统一经营与管理，并约定在委托经营期间，未经宁悦公司书面同意，业主不得撤销或变更宁悦公司的代理权限，不得另行委托或出租；宁悦公司接受委托后，根据对市场的业态规划，已对各业主的商铺进行整合出租，如部分业主要求解除委托，势必将影响整体市场的稳定运营；合同也约定个人利益要服从整体利益，故对徐桂珍、丁旭要求解除双方签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回徐桂珍、丁旭的诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由徐桂珍、丁旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 韩 爽二〇一八年十一月八日书记员 甘菊兰