广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初12136号原告：卢雪飞，女，1990年9月19日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：钟伟强，广东莞诚律师事务所律师。被告：廖志华，男，1977年10月9日出生，汉族，住广东省广州市白云区，被告：张胜翠，女，1981年8月4日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：东莞市高原房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇港口路商住区G栋132号，统一社会信用代码为91441900696429090R。法定代表人：龚庆宏。原告卢雪飞与被告廖志华、张胜翠、第三人东莞市高原房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法由审判员陈波适用简易程序进行审理，于2018年10月26日公开开庭进行了审理，原告卢雪飞委托诉讼代理人钟伟强、被告廖志华、张胜翠到庭参加诉讼，第三人东莞市高原房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢雪飞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2017年12月13日签订的《房地产买卖合同》；2.两被告返还原告购房定金50000元；3.两被告向原告支付违约金350000元；4.两被告向原告赔偿居间费15000元并代原告向第三人支付居间费15000元；5.本案诉讼费由两被告承担。原告于2018年11月15日申请撤回要求被告代原告向第三人支付居间费的诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2017年12月13日，原告与两被告签订了《房地产买卖合同》，合同约定两被告转让位于东莞市××镇××裕田花园××房给原告，转让总价款1750000元，其中定金50000元，同时，两被告在合同中明确保证该房产没有设定抵押，对该房产享有完全的处分权。合同签订后，原告按照合同的约定支付了定金50000元，而两被告却没有按约定配合原告办理按揭贷款手续，经多次催促，才配合原告向兴业银行申请了按揭贷款。在办理贷款时，原告发现两被告于2013年12月利用该房产向招商银行股份有限公司东莞分行贷款，并办理了抵押登记，抵押期间为2013年12月11日至2023年12月11日，两被告在签订《房地产买卖合同》隐瞒了该事实，明显违约。在兴业银行同意贷款后，但经多次催促，两被告拒绝解除该房产的抵押登记，导致该房产无法办理过户手续。两被告的上述行为，已构成严重违约，原告有权解除合同，两被告应返还原告购房定金50000元，同时，依据《房地产买卖合同》的约定，两被告应向原告支付该房屋转让总价款20%的违约金及支出的居间费、律师费等。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告廖志华、张胜翠共同辩称：一、原告迟延支付首付款，违约在先。根据案涉房产买卖合同第七条第二款约定：“买方应于签订合同之日起10个工作日内办理按揭贷款申请，由于法律法规规定或买方提供资料不全等不能通过银行贷款审批或审批额不足的，买方应采取其他付款方式在本合同签订之日起二十个工作日内支付首付款给卖方”，在向银行办理借款申请的过程中，由于原告自身的原因，贷款审核未通过。原告一直拖延支付首付款，被告曾多次催促未果，原告的行为已经构成违约。二、被告不构成违约，不应承担违约金。案涉合同签订后，被告曾多次主动跟原告及案外人（推荐购房人）进行沟通，商量案涉房产的赎楼事宜。根据案涉合同第八条约定：“为本次交易而按目前规定、标准及交易需要向有关部门、担保公司等支付的一切税、费由买方承担”。原、被告在协商赎楼事宜的过程中，对赎楼产生的中介担保费由谁来承担的问题各持己见，但是被告依然积极主动的与原告沟通，直至本诉讼发生之前，被告仍然在等待原告的答复。被告是诚心希望交易能顺利进行，并用行动在积极推动交易的进程。原、被告在合同签订后又对赎楼问题进行协商，应视为对案涉合同第三条进行了变更，并对案涉合同约定补充协议的协商过程，因此，被告不构成违约。三、原告第三项诉请中违约金数额过高，应予驳回。案涉合同约定：“违约金按房产总价款百分之二十支付”属于违约金约定过高。就本案具体情况而言，假设案涉交易最终未能完成，根据目前东莞市二手房交易市场的现状来看，原告的实际损失仅限于已支付的50000元定金，被告愿意退回给原告。四、为促进市场经济稳定有序发展，任何交易，除非确实履行不能，都应尽最大努力促成交易。原告在与被告协商过程中突然提起诉讼，是浪费司法资源，请求法院驳回原告全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月13日，原告（买方）与两被告（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于东莞市××镇××裕田花园××房转让给卖方；该房地产产权现状为以下第1种：1.该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权，卖方保证对上述物业享有合法所有权，不存在有任何争议、隐瞒、虚假情况；该房地产转让总价款为1750000元，该转让价款不含税费；首期款480000元买方须在房管所过户当日支付，按揭余款220000元采用普通贷款方式支付，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，到账则视为卖方已收取；买方按揭付款的，应于本合同签订起10个工作日内办理银行贷款按揭申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料及支付所需费用；贷款手续由于法律法规按揭银行或买方提供资料不全、信用等不能通过银行审批或审批额不足的，买方应采取其他付款方式二十个工作日内办理手续并支付卖方，买方贷款以银行或公积金审批为准，支付首期款以贷款审批为准进行调整支付；为本次交易而按目前规定、标准及交易需要向有关部门、担保公司等支付的一切税、费由买方承担；因买卖双方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已经支付的，经纪方不予退还该代理费作为买卖一方损失由违约金直接赔偿守约方。同日，原告与第三人签订《佣金支付承诺书》，约定如第三人成功促成卖方与原告签订《房地产买卖合同》，则原告同意向第三人支付佣金30000元，该款项于签订《房地产买卖合同》之日支付。2017年12月13日，原告向两被告支付定金50000元，被告廖志华向原告出具了《定金收条》。2017年12月15日，原告向第三人支付佣金15000元，第三人亦出具对应收据。2018年3月16日，第三人的工作人员在买卖双方及第三人共同建立的微信群上发出消息称“我们约好了年后做房产按揭，现在从正月十五过来已经半个月了，约了几次都没有确定去做按揭的时间，这样做弄得我非常被动，请回复我一个准确的时间。”被告主张此前曾多次要求原告去办理按揭贷款手续，但原告均以各种理由予以推托，后因为被告不想解除合同及希望尽快收到首期款，才在收到第三人的通知后继续协助原告办理按揭手续，原告对此予以否认。2018年3月19日，原、被告双方在第三人的协助下办理了贷款申请手续，由原告向兴业银行股份有限公司东莞分行贷款1220000元用于购买案涉房产。2018年4月25日，该银行发出《同意贷款通知书（预批）》。原告主张因被告称不存在抵押情形，故第三人在签署合同前并未查询案涉房屋的抵押情况，后原告办理贷款时从银行处得知案涉物业存在抵押。原告提交的东莞市房产管理局于2018年5月15日出具的房产登记信息查询结果为证，该材料显示案涉房产已于2013年12月18日办理《房地产他项权证》，他项权人为招商银行股份有限公司东莞分行，抵押金额为930000元，抵押期间为2013年12月11日至2023年12月11日。根据双方提交的微信记录显示，发现案涉房产存在抵押后，原、被告双方曾多次就继续交易的相关事宜进行协商，其中被告要求原告先赎楼之后再过户，原告不予同意，双方最终未能达成一致意见。2018年6月，被告在买卖双方及第三人共同建立的微信群上发出消息称“现在我们郑重声明且给最后时间，如果在2018年6月20日前还没付清该付的首付金额的话，我们将提出终止该买卖合同并追究赔偿损失。”在上述微信记录中，被告还曾多次要求原告支付首期款，原告则以付款条件尚未成就为由予以拒绝。2018年9月7日，本案的应诉材料送达被告。另，原告在诉讼期间向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2018）粤1972民初12136号民事裁定书，依法查封了两被告名下的案涉房产。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、房产登记信息查询结果、微信聊天记录、定金收条、佣金支付承诺书（买方）、收据、同意贷款通知书（预批），被告提交的微信聊天记录、短信聊天记录以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉的《房地产买卖合同》应否解除；二、原告主张的各项违约责任是否成立。关于第一个争议焦点。其一，本案中，被告在签订合同时隐瞒了案涉房产存在抵押的重大事实，在合同签订后又未及时采取措施注销抵押，以致于案涉房产始终处于无法过户的状态。虽然案涉合同约定为本次交易而按目前规定、标准及交易需要向有关部门、担保公司等支付的一切税、费由买方承担，但由于被告隐瞒抵押的行为在先，故因解除抵押而产生的费用显然不属于原告在签署合同时可以或者应当预见的费用，不应纳入前述约定的由原告承担的费用范畴。因此，案涉房屋因未注销抵押而不能过户的全部责任在于被告，而被告在此情况下单方作出明确的终止合同的意思表示，已构成根本违约。其二，被告抗辩称原告迟延办理按揭贷款及未支付首期款，存在违约在先的情形。关于逾期办理按揭贷款问题，根据第三人在微信群中发出的消息可以推出，原、被告双方已经协商一致变更了办理按揭贷款的时间，其后事实上双方亦一起办理了申请手续，并无证据显示被告曾对此提出异议或原告存在故意拖延的情形，故本院对该项抗辩不予采信。关于未支付首期款问题，案涉合同明确约定该笔款项在房屋过户当天支付，但根据查明内容可知，案涉房产因未能注销抵押而自始未能过户，故首期款的付款条件尚未成就，因此，被告主张的该项先履行抗辩亦不能成立。其三，案涉合同约定，因买卖双方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。截至原告起诉之日，被告逾期办理过户收取及交付房屋已超过十天，且如前所述，上述逾期行为属被告违约，故原告以起诉的方式主张解除案涉《房地产买卖合同》，合法有据，本院予以支持。被告于2018年9月7日收到本案的应诉材料，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十六条的规定，本院认定案涉《房地产买卖合同》于2018年9月7日解除。关于第二个争议焦点。因被告存在违约行为，故应承担相应的责任。被告已收取原告支付的购房定金50000元，因案涉《房地产买卖合同》解除，原告主张被告返还原告购房定金50000元，于法有据，本院予以支持。关于违约金，虽然案涉《房地产买卖合同》第十二条约定：“守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价额百分之二十的违约金”，但是原告并无证据证明其损失情况，现被告又提出违约金过高的抗辩意见，综合考虑双方约定、履约进度以及之前的履约情况等事实，本院按照公平原则，酌情确定违约金按10%计算即为175000元。至于居间费，案涉《房地产买卖合同》约定：“在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已经支付的，经纪方不予退还该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方”，本案中，原告为守约方，被告为违约方，对于原告已向第三人支付居间费15000元，按上述约定，被告应直接赔偿给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告卢雪飞与被告廖志华、张胜翠、第三人东莞市高原房地产经纪有限公司于2017年12月13日签订的《房地产买卖合同》于2018年9月7日解除；二、被告廖志华、张胜翠应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告卢雪飞返还定金50000元；三、被告廖志华、张胜翠应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告卢雪飞支付违约金175000元；四、被告廖志华、张胜翠应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告卢雪飞赔偿居间费15000元；五、驳回原告卢雪飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10275元、保全费2670元，合计12945元（原告已预交），由原告卢雪飞承担88元，由被告廖志华、张胜翠承担12857元。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 波二〇一八年十一月二十日书记员 章碧煌附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。