河南省新郑市人民法院民 事 裁 定 书（2018)豫0184民初5348号之一复议申请人：新郑市金鼎房地产开发有限责任公司，住所地新郑市新建路东侧后屯，统一社会信用代码91410184733875453Ｒ(1-1)。法定代表人：高保童，总经理。委托诉讼代理人：赵宇，河南路德律师事务所律师。被申请人：河南赢点企业管理咨询有限公司，住所地郑州市中原区建设西路11号院1号楼4层440号，统一社会信用代码91410102599119357Ｙ(1-1)。委托诉讼代理人：耿立广，河南浩盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅龙生，河南义和信律师事务所律师。新郑市金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎公司）与河南赢点企业管理咨询有限公司（以下简称赢点公司）确认合同效力纠纷一案,本院于2018年3月19日作出（2018）豫0184民初1047号民事判决。赢点公司不服，上诉至河南省郑州市中级人民法院。2018年7月24日，河南省郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终9235号民事裁定书，撤销本院（2018）豫0184民初1047号民事判决，发回重审。本院立案后，赢点公司提出反诉，本院予以受理。赢点公司基于反诉请求，向本院申请财产保全。2018年9月28日，本院作出（2018）豫0184民初5348号民事裁定。金鼎公司不服，2018年10月11日，向本院提出复议申请。复议申请人金鼎公司向本院提出复议称，1、依法撤销本院（2018）豫0184民初5348号民事裁定；2、解除或变更（2018）豫0184民初5348号民事裁定书项下，查封的申请人位于新郑市××镇××北侧××经××东侧龙××湖畔小区××＃楼（预售证号180082）的房产，10＃、11＃、12＃、13＃、14＃楼（预售证号180083）的房产（共计260套房屋）。事实和理由：1、（2018）豫0184民初5348号民事裁定书项下查封的260套房产属于超标的额查封。从被申请人反诉状及其提供的阳光财产保险股份有限公司河南省分公司出具的保单看，保函的保险金额为124236420元，依据房管部门备案限售单价计算，被查封的260套预售商品房总价值为255332481元，而区域市场价远高于房管部门的限售单价，故查封的财产远远超过被申请人的请求及担保范围，明显属于超标的额查封，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”之规定，本院查封的预售商品房属可分物，应限定在反诉原告申请并提供担保的限额范围内。2、申请人有证据足以证明涉案《团购房销售协议》，系第三人常文杰委托被申请人代理销售申请人以房抵债的涉案房屋引起的，被申请人的反诉请求不具有履行的事实和法律基础，其保全申请自然也不具有事实和法律依据。因申请人与常文杰存在债权债务，2015年申请人向常文杰签署以房抵债承诺书，将涉案的292套房屋抵给了常文杰。为尽快将以房抵债的涉案房屋变现，常文杰与被申请人协商委托被申请人代理销售涉案的292套房屋，但由于涉案房屋尚未取得预售证，而且申请人作为涉案房屋的所有权人，房屋的转让及相关销售手续的办理也离不开申请人，因此，2016年申请人与被申请人签订了团购房销售协议，同时，被申请人与常文杰签订了代理销售协议（即补充协议）。之后，因被申请人及其法定代表人江开宏涉嫌非法吸收公众存款，被申请人与常文杰发生纠纷，常文杰撤销委托被申请人代理销售涉案292套房屋，为此，被申请人及其法定代表人江开宏以涉嫌诈骗为由将常文杰等人控告到郑州市公安局经侦支队。因此，从上述事实看，该团购房销售协议本质就是代理销售协议，被申请人的反诉请求根本不具有履行的事实和法律基础，其保全申请自然也不具有事实和法律依据，本院裁定保全申请人260套房屋无疑也没有了事实和法律依据，依法应当予以撤销。3、申请人有证据足以证明涉案《团购房销售协议》无效。首先，如申请人起诉状中所述，仅从涉案团购房销售协议形式看，作为房屋买卖协议，由于本案起诉前涉案房屋未取得预售许可证，团购房销售协议依法应属无效，且团购房销售协议中约定有固定房源。其次，如上述第2条所述事实，即便团购房销售协议不属于房屋买卖协议，本质是委托代理销售合同，但从该协议第二条约定“付款方式为全额银行贷款”以及第六条内容及相关事实看，该协议明显是虚假按揭，依法仍属无效，其目的就是被申请人要套取和骗取银行贷款，同时，全额银行贷款也根本无法实现。第三，被申请人可能还存在以涉案团购房销售协议掩盖其非法吸收公众存款犯罪的事实，另外，被申请人注册资金仅仅100万元，其经营范围是“企业管理信息咨询，企业营销策划，企业形象策划”，其根本不具有代理销售房屋的法定资质，违反房地产经纪管理办法的强制性规定。4、诉讼保全只能保全与案件有关的财产，与本案有关的292套房屋都是具体明确的，但该裁定书裁定查封的财产范围已超出涉案292套范围之内。综上，根据民事诉讼法第108条相关规定，特申请复议，请求支持申请人的请求，并要求被申请人承担由于申请错误给申请人造成的经济损失。本院经审查认为，涉案《团购房销售协议》是否是委托代理销售协议；该协议是否是无效协议，是案件实体问题。故复议申请人金鼎公司该项事实和理由不属于复议审查范围，本院不予审查。关于本院查封的261套房产是否远远超出124236420元范围，是否已超出292套房产的范围，是否属于超标的额查封。本院认为，复议申请人金鼎公司提供9＃、10＃、11＃、12＃、13＃、14＃楼在新郑市房管局备案的相关信息，也就是本案被查封的261套房屋的价值，拟证明查封涉案房产的总金额为255332481元，远远超出了被申请人赢点公司诉讼保全限额124236420元。被申请人赢点公司对申请人金鼎公司所提供的上述证据的真实性有异议，认为是复议申请人金鼎公司单方制作，并不是新郑市房管局出具，记载的售房价格也是申请人金鼎公司单方确定的价格，不能够真正体现被查封房产的价值。备案价格是基于限价销售政策的背景下所实施的，销售的最高价不得超过备案价，并不是市场的最终价值。保全不仅仅局限于与案件有关的财产，保全分为保全金额与争议标的。本院认为，本院查封复议申请人金鼎公司的上述房产，有24套是涉案292套房产，其余是申请人金鼎公司的待售房产。根据金鼎公司陈述，其销售房屋实现一房一价。房屋价格是根据市场变化而变化，待售前其价格是不确定的。上述证据系复议申请人金鼎公司单方制作，且被申请人不予认可，不能证实查封房产的真实价值。同时，其提供的已被出售的涉案房屋价格低于在房管部门备案价格，故其提供的上述证据，不能证实房屋的真实价格。本院作出的（2018）豫0184民初5348号民事裁定是依据被申请人赢点公司的诉讼保全申请书，被申请人赢点公司提供的财产线索来源作出的，阳光财产保险股份有限公司河南省分公司出具诉讼财产保全责任保险保单、保函自愿为被申请人赢点公司财产保全申请提供担保。另外，被申请人赢点公司于2018年10月19日向本院申请解除对申请人金鼎公司名下的位于新郑市龙湖镇纬二路北侧、规划经一路东侧龙熙湖畔项目被查封房产中的81套房屋（具体位置及面积见附件）予以解封。本院经审查后，予以准许。在案件审理终结后，如果被申请人赢点公司查封错误给申请人金鼎公司造成损失，申请人金鼎公司可以就其损失起诉被申请人赢点公司或担保人赔偿给其造成的损失。但从目前查封的情况看，本院并未明显超标的查封。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条规定，裁定如下：驳回复议申请人新郑市金鼎房地产开发有限责任公司的复议请求。本裁定立即开始执行。审 判 长  许俊峰审 判 员  李国喜人民陪审员  王龙欣二〇一八年十一月二十日书 记 员  纪瑞雪