陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终10897号上诉人（原审原告、反诉被告）：樊志敏。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西丹尼尔商贸城有限公司，住所地西安市新城区东新街**丹尼尔中山门小区**楼**。法定代表人：王国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文青，陕西众致律师事务所。委托诉讼代理人：张恒，陕西众致律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西康复路丹尼尔商城有限公司，住所地西，住所地西安市新城区长乐西路**v>法定代表人：汪利平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文青，陕西众致律师事务所。委托诉讼代理人：张恒，陕西众致律师事务所实习律师。上诉人樊志敏、上诉人陕西丹尼尔商贸城有限公司（以下简称丹尼尔公司）因与被上诉人陕西康复路丹尼尔商城有限公司（以下简称康复路丹尼尔公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。樊志敏上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判或将本案发回重审；本案诉讼费由康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司负担。事实和理由：一审法院认定基本事实不清，一审以明显存疑证据作为定案证据不妥，2013年至2016年期间因丹尼尔商城经营不景气，康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司主动通知樊志敏租金打折收取，直至交纳2016年、2017年租金时才提出樊志敏需交纳租金，并在樊志敏迟延交纳后立即发出通知函要求解除合同，本案一审审理中，康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司知晓要退还保证金即否认上述事实并于2018年6月反诉樊志敏支付租金，樊志敏承租涉案商铺达六年之久，如系长期拖欠，康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司从未发出催收文件也未有任何证据证实曾进行催收，与常理不符，康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司提供交费收据，以证明樊志敏未依约交纳租金，但该票据中仅有2016年一张票据显示交纳部分租金，其余票据均未备注“部分”二字，2016年收费票据能够证明康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司对2016年应交租金仅交纳部分，亦能证明2012年至2015年期间，樊志敏系按照康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司负责人承诺交纳足额租金；一审法院对康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司负责人是否承诺减免租金事实未予认定，樊志敏申请一审法院调取康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司负责人口头承诺减免租金的事实，但一审法院未予答复，影响事实认定；樊志敏在一审后取得新证据，能够证实本案事实情况，应予重新审理。一审法院适用法律错误，丹尼尔公司反诉已超诉讼时效，其主张不应得到支持，涉案合同约定租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日止，合同约定每个缴费期结束前15日内交纳次年租金，故所欠租金最后一期为2016年9月30日起计算诉讼时效，诉讼时效届满应为2017年9月29日，丹尼尔公司反诉之日其公司已丧失时效利益，应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十条，涉案合同第五条第一项属于无效条款，即使收取延迟履行违约金，也不能超过法律上限，请求法院予以减免。商铺承租后，应给一定装修免租期，开业时也必须符合《中华人民共和国消防法》之规定，2013年8月1日起算租金合理合法，至2014年12月31日樊志敏不欠租金。康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司共同辩称，一审法院认定事实清楚，樊志敏应当按照约定支付租金及逾期付款违约金，涉案合同约定樊志敏迟延交纳合同项下费用，从樊志敏应交款之次日起，每迟延一日，樊志敏应当向其支付欠费金额千分之一的迟延违约金，迟延超过15日的，其有权单方解除合同，因樊志敏未在约定时间交纳租金，2017年1月6日，其按照合同约定向樊志敏发送解除通知，其自始至终并未授权任何人对樊志敏的租金予以优惠，合同解除后其要求支付租金及逾期付款违约金符合合同约定，其提供的收款收据由不同工作人员开具，记载不同系因会计、出纳个人记录习惯不同，按照合同约定，樊志敏已向其交纳保证金20万元，约定合同终止后，无经营纠纷无息退还，双方约定保证金目的为保证其租金债权实现，截至起诉之日租金债权亦未超过20万元，樊志敏所称证据不属于法院调查取证的范围，一审法院对于调查取证申请不予准许符合法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据合同约定，最后一次交租时间为2017年9月15日，2017年1月6日合同解除，樊志敏拖欠租金的行为属于延续的状态，其一审反诉并未超过诉讼时效。丹尼尔公司上诉请求：撤销一审判决第一项中其向樊志敏支付迟延返还保证金的利息；本案一、二审诉讼费由樊志敏负担。事实与理由：涉案《陕西丹尼尔商贸城合同书》约定由樊志敏承租陕西丹尼尔商贸城五层西区17、18、31、32号四间商铺，租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日，现该合同已解除。根据合同约定，合同终止90天后，若无经营纠纷无息退还，故双方对于保证金退还不计利息已在合同中予以明确，故一审判决其支付利息无事实依据。樊志敏辩称，返还保证金支付利息合法合理。康复路丹尼尔公司述称，其同意丹尼尔公司的上诉请求。樊志敏向一审法院起诉请求：解除与康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司签订的丹尼尔商城商铺租赁合同，由康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司返还樊志敏的保证金20万元，并要求按银行同期贷款利率支付自2017年1月6日起至2018年3月27日止延期支付保证金的利息12191.78元，并给付至实际支付之日。丹尼尔公司反诉请求：樊志敏支付2013年10月1日至2017年1月7日拖欠租金55715元，2017年1月7日至2017年9月30日占用商铺费用26298元，并要求樊志敏按照合同约定欠费金额的千分之一支付违约金95629.50元。一审法院认定事实：2012年11月12日，樊志敏与康复路丹尼尔公司签订陕西丹尼尔商贸城合同书，约定康复路丹尼尔公司将位于长缨西路99号陕西丹尼尔商贸城五层西区间商铺租赁给樊志敏使用，实用面积97.39平方米，租赁期限自2012年10月1日起至2017年11月30日止，租金每月2922元，每年35060元，以一年为一个缴租期，樊志敏应当在每个缴租期结束前15日内缴纳次年租金，樊志敏每延迟一日交付租金，则交纳相当于欠费金额的千分之一违约金，延迟超过15日，公司有权解除合同，并约定樊志敏向康复路丹尼尔公司交纳20万元保证金，待合同终止90天后，若无经营纠纷无息退还等条款。该合同签订前，樊志敏于2011年5月3日、8月25日向丹尼尔公司交纳了保证金20万元，丹尼尔公司向樊志敏出具了收款收据，樊志敏即开始营业。第一年双方均按约履行，自2013年起樊志敏未足额交纳租金，其中，2013年12月24日，樊志敏向丹尼尔公司交纳2013年10月1日至2014年9月30日租金14208元，下欠租金20852元未付；2015年2月9日，樊志敏向丹尼尔公司交纳2014年10月1日至2015年9月30日租金26295元，下欠租金8765元未付；2016年1月27日，樊志敏向丹尼尔公司交纳2015年10月1日至2016年9月30日租金20451元，下欠租金14609元未付；2016年10月1日至2017年1月7日租金9506元未付。2016年（实为2017年）1月6日因樊志敏未按期交纳2017年的租金，丹尼尔公司向樊志敏发出解除租赁合同通知，樊志敏收到后并未提出异议，至2017年9月30日将四间商铺腾交给丹尼尔公司，2017年1月7日至2017年9月30日占用商铺的费用28529也未支付。一审另查明，与樊志敏签订租赁合同的是康复路丹尼尔公司，系丹尼尔公司借用康复路丹尼尔公司公章。一审庭审中，樊志敏提出未足额交纳租金是丹尼尔公司给出的优惠，康复路丹尼尔公司、丹尼尔公司予以否认，樊志敏也未提供相应证据，庭后，樊志敏提出丹尼尔公司的反诉已超过诉讼时效，法律不应保护。一审法院认为，樊志敏、丹尼尔公司自愿签订的租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，协议内容不违反法律规定，合法有效。双方均应按照约定履行合同义务。在履行前期，双方均能自觉履行，自第二个年度起，樊志敏未再按合同约定足额交纳租金，每年均有数额不等的拖欠，已构成违约，应承担违约责任。现樊志敏与丹尼尔公司的租赁合同已解除，樊志敏再要求解除该合同，已没有必要；要求退还保证金，理由正当，依法予以支持；要求按银行同期贷款利率支付自2017年1月6日起至2018年3月27日止延期支付保证金的利息12191.78元，应予支持，但应自其腾房之日第二天即2017年10月1日起由丹尼尔公司支付至2018年3月27日止，并给付至实际给付之日止。因康复路丹尼尔公司在租赁合同上加盖公章，故其应承担连带责任。丹尼尔公司反诉要求樊志敏支付拖欠的租金，因自第二年起樊志敏确实未足额向丹尼尔公司支付租金，故樊志敏应向丹尼尔公司支付拖欠的租金，丹尼尔公司该项反诉请求予以支持；要求樊志敏支付占用商铺的占用费，也予以支持，其标准按双方合同约定标准计付；要求樊志敏支付迟延交纳租金的违约金，符合双方合同约定，也予以支持。至于樊志敏称丹尼尔公司的反诉已超过诉讼时效，不应支持，根据最高人民法院关于《审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，丹尼尔公司的反诉请求并未超过诉讼时效；称未足额支付租金系对自己的优惠，未提供相应证据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院关于《审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、被告陕西丹尼尔商贸城有限公司于本判决生效后十日内向原告樊志敏返还保证金20万元，并自2017年10月1日起至给付之日止，以20万元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告陕西康复路丹尼尔商城有限公司承担连带责任。二、原告樊志敏于本判决生效后十日内向被告陕西丹尼尔商贸城有限公司支付拖欠的租金53732元、占用费28529元，并支付拖欠租金的违约金62659.40元（该违约金分段计算，具体为2013年拖欠租金20852元，自2013年10月1日至2013年12月24日为84天，违约金为2945.04元，2013年12月24日至2018年6月1日为1620天，违约金为33777元；2014年拖欠租金8765元，自2014年10月1日至2015年2月9日为131天，违约金为4592.86元，2015年2月9日至2018年6月1日为1208天，违约金为10594.16元；2015年拖欠租金14609元，自2015年10月1日至2016年9月30日为118天，违约金为4137.08元，2016年1月27日至2018年6月1日为856天，违约金为12506.16元；2016年10月1日至2017年1月7日未交纳租金9506元，自2016年10月1日至2018年6月1日为608天，违约金为5782.08元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4483元，反诉费1926元，由原告樊志敏负担3204.50元，被告陕西丹尼尔商贸城有限公司负担3204.50元。本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为,合法有效的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，樊志敏未依约完全履行租金支付义务，丹尼尔公司根据涉案《陕西丹尼尔商贸城合同书》约定主张樊志敏支付拖欠租金、占用费及违约金，有事实及法律依据，虽樊志敏称其未依约完全支付租金系因丹尼尔公司承诺租金优惠，但丹尼尔公司对此不予认可，樊志敏亦未能提交充分有效证据予以证实，故本院对樊志敏前述主张不予采纳。关于违约金数额，一审法院计算标准过高，樊志敏亦主张予以调整，故本院酌情确定为以樊志敏欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍分段计算。另，樊志敏上诉所称丹尼尔公司关于租金的诉讼请求已过诉讼时效，因本案系租赁合同纠纷，双方租赁合同关系在涉案合同履行期间一直存续，樊志敏直至2017年9月30日向丹尼尔公司腾交房屋，同时除租金外就保证金樊志敏与丹尼尔公司亦未清结，故一审法院对樊志敏以诉讼时效提出抗辩不予采纳，并无不当。对于丹尼尔公司上诉所称其不应向樊志敏支付保证金利息，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决第一项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初2857号民事判决第一项。二、变更西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初2857号民事判决第二项为：樊志敏于本判决生效后十日内向陕西丹尼尔商贸城有限公司支付拖欠的租金53732元、占用费28529元，并支付拖欠租金的违约金（该违约金分段计算，具体为以2013年拖欠租金20852元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算自2013年10月1日至2018年6月1日；以2014年拖欠租金8765元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算自2014年10月1日至2018年6月1日；以2015年拖欠租金14609元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算自2015年10月1日至2018年6月1日；以拖欠2016年10月1日至2017年1月7日租金9506元为基数，计算自2016年10月1日至2018年6月1日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4483元，反诉案件受理费1926元，由樊志敏负担2366元，陕西丹尼尔商贸城有限公司负担4043元；二审案件受理费3248元，由樊志敏负担2069元，陕西丹尼尔商贸城有限公司负担1179元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷代理审判员  同江龙二〇一八年十一月二十九日书 记 员  程 姣