广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院   执 行 案 件 结 案 通 知 书 （2018）桂0108执异33号 异议申请人﹙案外人﹚：南宁银象房地产开发有限责任公司，住南宁市良庆区。 法定代表人：李春阳，公司总经理。 委托代理人：梁周，公司法务主管。 保全申请人﹙原告﹚：罗明智，男，1987年7月30日出生，住广西田阳县。 被告：苏芸，男，1991年1月11日出生，住陕西省扶风县。 本院受理的原告罗明智诉被告苏芸房屋买卖合同纠纷一案，于2017年9月22日作出（2017）桂0108民初2928号民事裁定，查封了被告苏芸名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲22号楼2804号房，案外人南宁银象房地产开发有限责任公司于2018年10月12日向本院提出执行异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人南宁银象房地产开发有限责任公司提出执行异议称：一、本案涉案房屋虽然作了预告登记以及合同备案登记，但房屋产权并未过户到苏芸名下，案外人对涉案房产仍享有所有权。2015年5月26日案外人与苏芸签订了《商品房买卖合同》，约定由苏芸购买案外人开发的南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲22号楼2804号房，总价730079元。涉案房屋虽然办理了房屋预告登记及预售合同备案登记手续，但房屋产权至今未办理登记到苏芸名下，根据我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”可见，涉案房屋的所有权没有发生转移，仍属于案外人所有，是案外人合法财产。二、南宁市良庆区人民法院已判决解除案外人与苏芸签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋所有权归案外人所有。事实上案外人与苏芸签订《商品房买卖合同》签订后，苏芸未如期支付全部首期房款，也未按时偿还银行揭贷款，依照《商品房买卖合同》约定，案外人有权解除合同并收回房屋。案外人据此向南宁市良庆区人民法院提起诉讼，良庆区人民法院已于2018年3月30日作出一审判决，判决解除案外人与苏芸签订的《商品房买卖合同》，该判决书已于2018年8月15日发生法律效力。三、涉案的房屋预告登记及预售备案登记已失效，苏芸已不再是涉案房屋预告登记及预售备案登记的权利人。根据我国《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未能申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。现涉案房屋的《商品房买卖合同》已被法院判决解除，因此苏芸作为预告登记及预售备案登记权利人的房屋预告登记及预售备案登记证已失去法律效力。 综上所述，涉案房屋是案外人的合法财产，任何人均无权处分该房屋，根据民事诉讼法的相关规定，请求法院依法作出裁定中止对南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲22号楼2804号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 本院经审查查明，本院受理的原告罗明智诉被告苏芸房屋买卖合同纠纷一案，原告罗明智于2017年9月21日向本院申请财产保全，本院于2017年9月22日作出（2017）桂0108民初2928号民事裁定，查封了被告苏芸名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲22号楼2804号房，〔商品房预售许可证号：南房预字﹙2015﹚第084号，合同备案编号：YS0147243,登记号:201505282263〕。查封标的以122000元为限，查封期限为三年。据查明，2015年5月26日案外人与苏芸签订《商品房买卖合同》，合同约定苏芸购买案外人位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲22号楼2804号房，购房总价730079元，苏芸于2015年5月26日前向案外人支付首期房款220079元，余款51万元通过银行按揭贷款支付。为此，苏芸作为借款人、案外人作为保证人与中国民生银行南宁分行签订《个人购房∕车位借款及担保合同》，合同签订后由中国民生银行南宁分行向借款人苏芸发放贷款51万元，银行发放贷款后，苏芸未按约定每月偿还银行揭贷款，因此民生银行依照合同约定直接从案外人账号扣划514112.39元代借款人苏芸偿还银行揭贷款本息。因苏芸违约不按合同约定履行义务，案外人向南宁市良庆区人民法院提起诉讼，良庆区人民法院于2018年3月30日作出（2017）桂0108民初3164号民事判决，该判决内容：一、解除2015年5月26日案外人与苏芸签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、苏芸于本判决生效之日起10日内协助南宁银象房地产开发有限责任公司到有关部门办理南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲22号楼2804号房的商品房买卖合同登记备案证明﹙登记编号:20150528226﹚和预吿登记证﹙编号:邕房预字第1590613﹚注销登记。该判决书已于2018年8月15日发生法律效力。涉案的房屋预告登记及预售备案登记已失效，苏芸已不再是涉案房屋预告登记及预售备案登记的权利人。因此案外人南宁银象房地产开发有限责任公司于2018年10月12日向本院提出保全异议，请求法院裁定中止对南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲22号楼2804号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”的规定，案外人南宁银象房地产开发有限责任公司对本院在诉讼中作出的对南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲22号楼2804号房屋予以查封的财产保全裁定不服，有权基于对涉案房屋的实体权利提出书面异议，本院对涉案房屋采取查封措施系基于苏芸与案外人南宁银象房地产开发有限责任公司于2015年5月26日案外人与苏芸签订的南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲22号楼2804号房《南宁市商品房买卖合同》，但涉案房屋未进行权属变更登记，案外人南宁银象房地产开发有限责任公司享有涉案房屋所有权。本院于2018年3月30日作出（2017）桂0108民初3164号民事判决，解除2015年5月26日案外人与苏芸签订的《南宁市商品房买卖合同》，该判决书已发生法律效力。据此，本院继续对涉案房屋采取查封措施的基础条件已不存在。综上所述，案外人南宁银象房地产开发有限责任公司的查封保全异议成立，本院予以支持。案外人南宁银象房地产开发有限责任公司请求解除对涉案房屋的查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第二款：“人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期问内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”的规定，罗明智作为申请保全人，如其未在法定期间提起执行异议之诉的，本院才能依法解除对南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲22号楼2804号房屋的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲14号楼102号房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。   审判长 陈胜贵   人民陪审员周树立   人民陪审员黄金山   二〇一八年十一月六日   书记员 黄家飞