广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0303民初1737号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地桂林市环城西一路**联达雅居**楼。 法定代表人：郭晓晖，执行董事。 委托代理人：蒋荣富，广西君健律师事务所律师。 被告：张恒明，男，汉族，1971年12月24日出生，住广西灵川县。 委托代理人：蒋荣和，广西永富律师事务所律师。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称：联发物业公司）诉被告张恒明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序，于同年9月27日公开开庭进行了审理。原告联发物业公司的委托代理人蒋荣富、被告张恒明及其委托代理人蒋荣和到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告联发物业公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令因被告支付自2015年9月1日至2018年6月30日止期间拖欠物业服务费5293.7元，违约金16373.3元，期间的单元电费公摊费340元，以上费用共计人民币22007元。2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实理由：联发乾景小区位于桂林市叠彩区，被告系联发乾景10-1-602号房的业主，该房屋建筑面积97.31㎡，其与联发集团桂林联盛置业有限公司（以下简称联发置业公司）于2013年12月6日签订了《商品房买卖合同》。合同补充协议约定：由原告负责被告居住小区的前期物业管理，物业管理收费标准为：楼梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.6元，单元电费公摊为10元/户/月。该合同签订后，联发置业公司依合同约定按照书面通知、电话通知或报纸公告等方式通知被告在规定的时间内办理交房手续，但被告一直未来办理交房手续，也未按约交纳物业服务费，原告依约履行小区物业管理服务至今。自2015年9月1日起至2018年6月30日止被告拒绝向原告交纳物业服务费，截止2018年6月30日止，被告拖欠物业服务费已达5293.7元。原告依据合同等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告张恒明辩称，1、答辩人与案外人联发置业公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但答辩人至今没有收到涉案商品房；2、答辩人与原告签订了《前期物业服务合同》，但因为涉案商品房存在质量问题，不宜移交，至今房屋仍在维修中，该物业服务合同没有实际履行。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年12月6日，联发置业公司与被告张恒明签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称补充协议），合同第三条约定：买受人购买的商品房为桂林市叠彩区联发·乾景第10幢1单元6层2号房，该商品房建筑面积共97.31㎡；合同第八条约定：出卖人应当在2015年8月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局……的商品房交付买房人使用；合同第十一条约定：该商品房存在需改进或维修的工程质量通病等质量问题，且未达到解约条件的，出卖人应在合理工期内改进或维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人不承担延迟交付商品房的违约责任。买受人应当在交房通知书面文件规定的期限对商品房进行验收，如有异议，应当以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。由于买受人原因，未能送达交房通知单或送达交房通知单，但由于买受人原因逾期未办理交接手续的，由出卖人将买受人的房屋移交给物业公司有偿管理，移交之日即视为买受人改日接受交房。在逾期期间，买受人应支付该房屋物业服务费楼梯房1.6元/㎡/月，公摊水电费120元/年/户（10元/月/户）；电梯房1.9元/㎡/月，公摊水电费150元/年/户（10元/月/户）。补充协议对商品房的交接、物业服务、出卖人与买受人的联系方式等进行了约定，其中第三条约定：该商品房所在小区的前期物业服务由选聘的桂林星达物业服务公司提供。 另查明，2014年4月15日桂林市象山区工商行政管理局下发（象山）登记内变字（2014）第1400416号准予变更登记通知书：桂林星达物业服务有限公司变更为桂林联发盛泰物业服务有限公司。 再查明，原告于2015年8月7日通知被告预验房，并多次采取张贴催费通知的方式催告被告缴纳物业费，后原告在《桂林晚报》刊登交房通知，要求小区业主携带证件及资料到小区物业服务中心办理交房手续。 本院认为，案外人联发置业公司与被告张恒明签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称补充协议），合同补充协议约定由桂林星达物业服务有限公司提供该商品房所在小区的前期物业服务，后桂林星达物业服务有限公司变更为本案原告，故原被告双方均为本案适格的当事人，且合同签订内容系双方当时真实的意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。本案中被告张恒明与原告签订的《商品房买卖合同》对本案被告具有法律约束力，被告应当按该合同的约定，履行其业主的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、公用水电费，被告住房建筑面积为97.31㎡，按照买受人支付该房屋物业服务费楼梯房1.6元/㎡/月，公摊水电费120元/年/户（10元/月/户）计算，应当缴纳2015年9月1日至2018年6月30日的物业服务费5293.7元、公摊水电费340元，故原告要求被告支付物业费、公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称房屋存在质量问题，没有实际移交，因合同中对交房已经有明确的约定，且原告已经履行合同约定的交房催告、公示义务，故对被告此辩解理由不予采信。 关于违约金的计算，因被告在预收房过程中，发现房屋存在质量问题，该房屋经过多次报修、维修，且原告亦未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2015年9月1日起按年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下： 一、判令被告张恒明支付欠原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2015年9月1日至2018年6月30日物业费5293.7元、违约金317.62元及电费公摊340元，三项合计为5951.32元； 二、本案诉讼费由被告承担张恒明。 本案案件受理费350元，适用简易程序减半收取175元（原告已预交），由被告张恒明负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费350元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员 邓 智 二〇一八年十月二十九日 书 记 员 曾鑫琰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。