西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初12297号原告（反诉被告）：余户琪，男，汉族，1967年9月8日出生，住西安市户县。委托诉讼代理人：王清义，陕西方强律师事务所律师。被告（反诉原告）：周志华，男，汉族，1946年6月28日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王红刚，陕西白鹿原律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫，陕西天时律师事务所律师。原告（反诉被告）余户琪与被告（反诉原告）周志华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）余户琪委托诉讼代理人王清义、被告（反诉原告）周志华及其委托诉讼代理人王红刚、张卫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余户琪诉称，2010年5月、6月，原、被告签订了《整院租赁合同》及相关补充协议，约定由被告将其位于周宋村××鱼××路南整院租赁给原告使用，合同期限为10年，自2010年5月1日起至2020年4月30日。合同签订后，原告严格履行合同无任何违约行为，被告于2017年6月26日向原告发出《关于要求解除房产租赁合同的通知》，要求解除租赁合同，原告认为被告解除合同不符合法定及约定的事由，故提起诉讼，请求依法判令：依法确认被告《关于要求解除房产租赁合同的通知》行为无效，未履行部分为300000元；本案诉讼费全部由被告承担。被告（反诉原告）周志华辩称，原告在承租期间私自搭建房屋，损坏承重墙体安装门窗，导致严重危害出现，被告多次提出，原告均置之不理，院内多颗绿化树木消失。原告使用租赁房屋非法经营，散发异味群众意见很大。2016年6月，被告发现原告私接电线，存在偷电行为。原告违反合同约定，未经许可非法生产经营药品、窃电行为长达几年，故被告向其发出的《关于要求解除房产租赁合同的通知》符合法律规定，请求依法驳回原告诉请。被告（反诉原告）周志华反诉称，双方于2010年5月3日《整院租赁合同》生效，合同权利义务明确，被反诉人在承租期间私自搭建房屋，损坏承重墙体安装门窗，导致严重危害出现，被告多次提出，被反诉人均置之不理，院内多颗绿化树木消失。被反诉人使用租赁房屋非法经营，且于2014年被政府职能部门依法查封，散发异味群众意见很大。2016年6月，被告发现被反诉人私接电线，存在偷电行为，反诉人无奈将电表移除他处，2017年10月30日西安市雁塔区鱼化街办周宋村委会组织双方调解，被反诉人认可偷电行为，但具体偷电数额尚未统计，因被反诉人起诉，故调解并未完成，被反诉人违反合同约定，反诉人故提起反诉，请求依法判令：依法认定2017年6月26日《关于要求解除房产租赁合同的通知》合法有效；依法解除双方于2010年5月3日签订的《整院租赁合同》，未履行部分标的额411670元；被反诉人恢复院落原状，赔偿院内树木损失36000元；被反诉人补交偷电电费243682元；本案诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）余户琪针对反诉辩称，原告租赁被告的整院就是为了加盖厂房进行生产，双方的租赁合同及附加协议均有明确的约定，原告加盖的厂房系在院子的空地上，并不涉及被告的房屋，不存在改变原房屋结构或对其原有房屋造成危害的情况。公司对外经营证照齐全，依法注册，合法经营，不存在污染环境的情况。在生产经营期间，厂区用电由原周宋村供电改为由周志华个人企业供电，周志华厂里的电工每月10日到20日按时抄表，周志华负责配电室，原告向周志华本人按时交纳每月的电费，不存在偷电的行为。原告租赁房屋期间，房屋大面积漏水，原告多次通知被告要求维修，但被告拒不维修。关于被告提到的树木一事，因村上经常出现断水现象导致个别树木干旱死亡，并非原告所致。因被告提供的办公室一直存在漏水现象、墙面脱皮无法处理，原告与被告多次沟通未果，故原告自行出资搭建公司接待室，不存在改变被告房屋结构的问题。2017年4月28日之前，原告与被告就拆迁问题多次沟通，被告此时未提及原告有违约行为，至5月份，因公司做账需要被告提供收款收据，被告一直推脱并提出提前解除合同。被告的反诉请求依法不能成立，请求驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2010年5月3日，原告余户琪（乙方）与被告周志华（甲方）签订《整院租赁合同》一份，约定：经甲乙双方协商一致，同意将甲方位于周宋村××鱼××路南整院租赁给乙方使用，合同期限为10年，自2010年5月1日至2020年4月30日；前五年（2010年5月1日至2015年4月30日）每年125000元，后五年（2015年5月1日至2020年4月30日）每年130000元；合同生效时间（2010年5月1日）前缴纳第一年租金，从第二年开始每年5月1日前交清次年租金，本着先交租金后用的原则；甲方原有建筑物、树木及装修等原则乙方不能损坏，如因国家、政府赔偿归甲方，乙方在合同生效后的建筑物等赔偿归乙方；甲方提供现有的水电设施，其他如需改造均由乙方承担，甲方不承担任何费用，水电费乙方按村上规定缴纳。该合同后附有整院出租财产登记，载明交付前房屋现状为临街门面房一层（六间门面房、一间门房）、临街门面房二层（九间）、院内西平房一层（五间无隔墙）、院内西平房二层（五间，北边三间木隔断）、院内东平房一层（六间）、院内东平房二层（六间、单间）、院内厨房（西间）、院内厕所（一座两间），交付前院内树木为雪松3棵、沙松3棵、法桐1棵、大叶女贞20棵，小叶女贞20米。除此之外还有铁大门、院墙、排水管道等。2011年6月11日，原、被告签订《补充协议》，约定：从2011年5月1日起，每年原告应向被告交纳土地补偿金8000元，交纳时间应同房屋租赁费同步进行，其他条款按原合同执行。上述合同签订后，原告按照约定将房屋租赁费及土地补偿金支付至2018年4月30日。2017年6月26日，被告向原告发出《关于要求解除房产租赁合同的通知》，要求解除合同，原告于当日收到该通知，但其不同意解除合同，故诉至本院，在本案审理过程中，经本院释明，原告于2018年10月27日表示同意解除合同。原、被告双方均认可在原告承租期间，原告在院内加盖了房屋构筑物。原告提交了陕西通海资产评估有限责任公司出具的西安华康生物科技有限公司委估房屋构筑物评估报告（陕通海评报字（2017）040号），经评估，原告加盖的房屋构筑物包括库房、净化车间、外包装间、半成品库、包装车间外围、包装车间、办公室、餐厅、厨房操作间、渗水井、厂区内地面硬化，上述房屋构筑物的净值为878955元。被告对该评估报告不予认可，但同时表明对原告加盖的房屋构筑物继续使用价值不申请鉴定。原告称院内有两棵雪松，因缺水枯死，故其自行砍断并丢弃。被告称除两棵雪松之外，原告还破坏了15棵大叶女贞，原告对此不予认可，称其将15棵大叶女贞进行了移栽并没有破坏。被告提交苏州华碧微科检测技术有限公司技术鉴定报告（苏华碧[2018]技鉴字第372号），该报告中的鉴定意见载明：租户厂房内表外接线的方式会导致租户厂房内的电表计量损失；其损失数值为136033kW·h。被告提交的该技术鉴定报告系复印件。被告称其就原告偷电一事已经向公安机关报案，但公安机关尚未立案。原告对被告提交的技术鉴定报告因系复印件而不予认可，并称该报告无法证明原告有偷电行为。以上事实，有《整院租赁合同》、《补充协议》、《关于要求解除房产租赁合同的通知》、评估报告、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告余户琪与被告周志华签订的《整院租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。现在原、被告双方均同意解除上述合同，符合法律规定，本院予以准许，故本院确认上述合同于2018年10月27日解除。因原告仅将房屋租赁费及土地补偿金支付至2018年4月30日，之后原告一直占有使用该整院房屋，故2018年4月30日至10月27日的租赁费及土地补偿金原告应当支付给被告，经计算原告应当支付的数额为67850元。被告对原告的扩建行为系明知，但未作出反对意见，应视为同意原告扩建，但双方对提前解除合同后扩建物的处理没有约定，本院认为，构筑物虽系承租人扩建，但扩建的房屋构筑物产权仍属出租人所有，对扩建的费用，应由出租人折价偿付。根据原告提供的房屋构筑物评估报告显示，原告扩建的房屋构筑物价值为878955元，合同约定租赁期为10年，解除合同后租赁期尚余1年零6个月，故扩建的房屋构筑物继续使用价值为131843元。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告称原告存在偷电行为，但其所举证据并不足以证明，故本院对其要求原告支付偷电电费243682元的反诉请求不予支持。原、被告双方均认可原告砍掉了2棵雪松，原告应当赔偿被告，但因雪松已经不复存在，无法鉴定其价值，故本院酌情认定每棵雪松的价值为2000元，原告应当赔偿被告4000元。对于被告称原告还破坏了15棵大叶女贞，原告对此不予认可，被告亦未举证证明，本院对被告所称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）余户琪与被告（反诉原告）周志华签订的《整院租赁合同》及《补充协议》于2018年10月27日解除；二、原告（反诉被告）余户琪于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）周志华交付其所租赁的位于周宋村××鱼××路南整院；三、原告（反诉被告）余户琪于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）周志华支付租金67850元并赔偿树木损失4000元，合计71850元。四、被告（反诉原告）周志华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）余户琪支付房屋构筑物继续使用价值款项131843元；五、驳回原告（反诉被告）余户琪的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）周志华的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5800元，由原告余户琪自行承担。本案反诉费5357元，由被告周志华自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  孟元元人民陪审员  毛建斌人民陪审员  王铁柱二〇一八年十一月九日书 记 员  刘琳娜打印：扈艳红校对：王达2018年月日送达