上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初1730号原告(反诉被告)：上海奉贤苏宁电器有限公司。法定代表人：蒋勇，执行董事。委托诉讼代理人：钱忠伟，男。委托诉讼代理人：张晶仁，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：千乘(上海)投资有限公司。法定代表人：岑彬，总经理。被告(反诉原告)：岑彬，男，1979年5月11日生，汉族。原告(反诉被告)上海奉贤苏宁电器有限公司(以下简称“苏宁公司”)与被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司(以下简称“千乘公司”)、岑彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序。于2018年3月15日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2018年6月22日、7月19日公开开庭进行了审理。苏宁公司的委托诉讼代理人丁佳佳(后变更为张晶仁)、钱忠伟参加了第一次庭审，苏宁公司的委托诉讼代理人参加了第二、三次庭审，千乘公司、岑彬均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告(反诉被告)苏宁公司向本院提出本诉诉讼请求：1、确认苏宁公司与千乘公司之间的《商铺租赁合同》及补充协议于2017年11月8日解除；2、判令千乘公司向苏宁公司交还本案出租商铺，即上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号奉贤苏宁广场第2层第201+203商铺；3、判令千乘公司向苏宁公司支付截止合同解除之日迟延支付的租金及物业服务费83,841.57元(按照月预付租金41,039.69元、月物业管理费23,453.82元的标准，自2017年10月1日计算至2017年11月8日)；4、判令千乘公司向苏宁公司支付迟延付款的违约金，暂计为25,571.81元(按照逾期支付款项总额的日千分之五即每日419.21元，自2017年9月16日起算，暂计至2017年11月15日，并请求支付至实际支付日)；5、判令千乘公司向苏宁公司支付占用费，按照占用期间月预付租金每月41,039.69元，及物业管理费每月23,453.82元的标准，自2017年11月19日支付至交还商铺之日止；6、判令千乘公司向苏宁公司支付逾期交还商铺的违约金，按照第5项占用费诉请的3倍计算；7、判令千乘公司支付违约金123，119.07元；8、判决千乘公司向苏宁公司支付2017年10月水电费及11月电费共6,039.45元；9、判令被告岑彬对千乘公司全部义务承担连带责任；10、判令被告岑彬、千乘公司承担本案诉讼费用。审理中苏宁公司撤回了上述第6项诉讼请求。事实和理由：苏宁公司与岑彬于2015年8月11日就上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号奉贤苏宁广场第2层第201+203商铺签订了《商铺租赁合同》，后于同年10月30日就租赁区域变更事宜签订了《补充协议》一份，同年11月11日，苏宁公司与千乘公司、岑彬三方签订了《主体变更协议》一份，约定由岑彬将《商铺租赁合同》的权利义务全部转让给千乘公司，岑彬对千乘公司的义务承担连带保证责任。2016年1月20日苏宁公司与千乘公司又签订了《补充协议》一份，约定对租金予以调整。在上述合同的履行过程中，千乘公司、岑彬未按约支付应在2017年9月16日之前缴纳的2017年10月至12月的租金及物业服务费，经苏宁公司多次催讨和宽限，千乘公司、岑彬仍未能及时支付，故苏宁公司于2017年11月8日向千乘公司发出解约通知，并限期千乘公司于2017年11月18日前返还商铺，但千乘公司仍未返还商铺、支付租金、承担违约责任。为此，苏宁公司诉至法院。苏宁公司为支持其本诉诉请提供下列证据：证据一(组)，2015年8月11日苏宁公司与岑彬签订的《商铺租赁合同》及相关附件1份、2015年10月30日苏宁公司与岑彬就变更租赁区域的补充协议及相附件1份、2015年11月11日苏宁公司、千乘公司、岑彬三方签订的《主体变更协议》、2016年1月20日苏宁公司与千乘公司就调低租金签订的《补充协议》1份，旨在证明苏宁公司与千乘公司针对系争商铺签订了相关合同，约定了具体的权利义务、违约责任及岑彬对上述合同义务承担连保证责任的事实；证据二，不动产权证1份，旨在证明商铺的所有权人是原告苏宁公司的事实；证据三，落款时间为2017年11月8日的《关于解除奉贤苏宁生活广场商铺租赁合同的通知函》1份，旨在证明苏宁公司致函千乘公司解除涉案合同的事实；证据四，落款时间为2017年11月9日的《关于苏宁解约的回复函》1份，旨在证明千乘公司确认收到苏宁公司解约函件的事实；证据五，水电抄表记录、电表读数，旨在证明千乘公司欠付的水电费数额；证据六，2017年11月16日的律师函及签收记录各1份，旨在证明苏宁公司要求千乘公司搬离系争商铺，但千乘公司一直占用的事实；证据七，2017月11月20日岑彬出具的承诺书1份，旨在证明在未能解决千乘公司与消费者之间的退费纠纷前，千乘公司自愿被加锁、承诺不变卖商铺内的物品的事实；证据八，手机微信截屏，旨在证明因消费者与千乘公司有纠纷，是千乘公司自行将店铺上锁，不存在苏宁公司于2017年11月3日锁门的事实。千乘公司和岑彬共同辩称，同意解除《商铺租赁合同》，不同意苏宁公司其他诉请。理由：1，合同约定的租金是从苏宁公司广场开业之日开始计算，2016年1月1日是苏宁公司的苏宁广场开业日，千乘公司按约支付了相应的租金257,633.44元，苏宁公司提前要求千乘公司履行较高标准的租金，并在没有通知千乘公司的情况下擅自停电停水、断网，使千乘公司无法正常营业，苏宁公司属于根本违约；2，因为苏宁公司在寄出解约函之前已经将系争商铺加锁，使千乘公司无法营业，所以不应该收取占用费；3，苏宁公司没有供电公司和供水公司的书面授权，擅自停电停水，是违法行为；4，苏宁公司使用格式合同，加重了承租方的义务，减轻自己的义务，也没有和千乘公司方协商或进行了提示，只约定了商户的违约金，没有约定苏宁公司自己的违约金，因此该格式条款应属于无效条款。请求法庭驳回原告的诉请。千乘公司、岑彬对原告苏宁公司提供证据的质证意见为：对苏宁公司提供的证据的真实性均无异议，同时认为，合同约定租赁计租日应该从商场实际开业日的2016年1月1日起算，苏宁公司可以停水停电及其他格式条款的约定无效。承诺书是为了安抚会员(消费者)而出具。千乘公司、岑彬针对本诉提供如下反驳证据：证据(一)，租赁保证金收据，旨在证明千乘公司已经缴纳了租赁保证金156,000元；证据(二)，原告苏宁公司发的缴款通知单，旨在证明起租日应该是从2016年1月1日起算。原告苏宁公司对千乘公司、岑彬提供的本诉反驳证据质证意见为：确认千乘公司已经缴纳了租赁保证金156,000元；原合同是从2015年9月30日开始，起租日期即使是2016年1月1日起算，也不能证明调低租金的周期的起算日也是2016年1月1日；协商后调低租金的标准是前一年租金的71%，但千乘公司将调低租金的期限拖长了，故调低租金的起算日期也应该是从2017年1月1日开始起算。经千乘公司申请，本院依法向上海市公安局奉贤分局江海派出所调取了相关材料，即千乘公司员工李凤丽于2017年11月6日报案时的“询问记录”，其中有李凤丽向警方陈述2017年10月29日被停水停电等内容，经当庭质证，苏宁公司认为李凤丽的陈述并未提到锁门这一事实，且时间上与千乘公司所述存在矛盾，同时佐证了千乘公司欠付租金的问题；千乘公司则认为苏宁公司的停电停水行为没有正式通知千乘公司。千乘公司、岑彬向本院提出反诉诉讼请求：1、判令苏宁公司全额退还履约保证金156,341.67元；2、判令苏宁公司退还多收取的租金52,712.33元；3、判令苏宁公司赔偿千乘公司因苏宁公司擅自加挂门锁、停电停水造成的17天营业损失64,088.47元；4、判令苏宁公司赔偿千乘公司会员退卡费暂计319,966.52元(按照扣除优惠赠送部分计算)；5、判令苏宁公司赔偿千乘公司门店装修装饰费残值、固定设备残值686,476元；6、判令苏宁公司赔偿被告千乘公司违约金117,256.26元；7、判令苏宁公司赔偿千乘公司2018年经营损失302,000元；8、判令苏宁公司承担全部诉讼费。事实与理由：千乘公司在缴费期间，苏宁公司未发出书面通知即擅自停水停电，致使千乘公司无法营业，造成了营业直接损失和其他间接损失。千乘公司为支持其反诉诉请提供如下证据：证据1，照片一组(9张)及手机对话截屏3页，欲以证明苏宁公司撕毁公告、停电停水、派驻保安、断网及在2017年11月2日在系争店铺上加挂门锁等行为，导致千乘公司无法营业的事实；证据2，《商铺租赁合同》相关条款(合同第2、4、9条)，缴款通知单、发票三份，欲以证明实际起租日和租金调整起算日均为2017年1月1日、2017年9月30日苏宁公司停电停水行业违反合同约定的事实；证据3，《商铺租赁合同》相关条款(第14条)、千乘公司发给苏宁公司(2017年11月11日签收)的《关于苏宁解约的回复函》，欲以证明苏宁公司未提前30天发出解约的书面通知属严重违约的行为；证据4，《商铺租赁合同》第15、16条的内容，欲以证明该合同的针对千乘公司的违约条款为无效的格式条款；证据5，《商铺租赁合同》(第4条)、《关于申请退多收押金的函》、《协商沟通函》，欲以证明租赁保证金应随租金和物业管理费的降低而调低；证据6，发票二张(2016年5月27日、30日)、招商银行付款回单8张，欲以证明在实际履行过程中苏宁公司同意千乘公司分期付款，千乘公司并无违约行为；证据7，千乘公司法定代表人即被告岑彬与案外人聊天记录、与苏宁公司管理人员聊天记录15页，欲以证明双方发生纠纷后千乘公司为减少损失而欲转让店铺，但由于苏宁公司的原因和店门被苏宁公司控制致交易中断的事实；证据8，协商函1份(2017年10月10日)、催告函2份，欲以证明纠纷发生后千乘公司多次催告和请求协商的事实；证据9，协商函(2018年3月16日)1份、与苏宁公司管理人员的短信截屏记录，欲以证明千乘公司与苏宁公司协商搬离事宜，但苏宁公司不予回复的事实；证据10，押金收据、承诺书各1份，欲以证明千乘公司同意用交付苏宁公司的押金退款给会员的事实；证据11，《商铺租赁合同》(第15条)，以此作为向苏宁公司主张赔偿的依据；证据12，清单、发票和采购合同，欲以证明停水停电前千乘公司的营业额和实际投入的设备事实，并以此作为向苏宁公司主张赔偿的依据；证据13，消费卡流水一份，欲以证明会员卡残值的事实；证据14，商铺装修委托协议1份、协商函1份，欲以证明千乘公司装修损失；证据15，收益权众筹协议1份、股权质押合同1份，欲以证明由于苏宁公司原因触发千乘公司其他商务损失的事实。针对反诉苏宁公司辩称：反诉原告岑彬主体不适格；合同解除是千乘公司自己造成，与苏宁公司无关。苏宁公司于2017年9月30日停水停电仅半日，目的为催缴租金，并未违约，不同意反诉诉请。苏宁公司对反诉证据的质证意见为：对证据1的“三性”(客观性、合法性、关联性)均不认可，系争商铺在2017年11月3日尚在千乘公司掌握之中。对证据2、3、4、5、6、8、11的“三性”认可，但均不能达到证明目的；其中证据2的首期租金是指第一次缴纳租金，与计租期无关；证据3中，千乘公司要求解除合同的依据是合同的16.3.1条而非14.6条；证据4的合同是双方的合意；证据5中，苏宁公司从未同意退还保证金；证据6反而证明千乘公司一直存在违约行为，不能将苏宁公司的宽容视作同意或默许其违约行为；对证据7的“三性”不认可，不能达到证明目的，所有聊天记录均发生在诉讼以后，即便是真实的，也与千乘公司2017年11月20日同意锁门的承诺不矛盾；对证据9的真实性不认可，未收到此函件，即便真实，苏宁公司也不同意以62万作为对价支付装修费用的要求；证据10未收到(注：实为反驳证据(一)押金收据和原告提供的证据七)；对证据12、13的“三性”不认可，不能达到证明目的；对证据14的“三性”不认可，即使真实，装修实际付出也仅为30余万；证据15的“三性”不认可，即便真实，目前也未构成实际损失。本院对当事人提供的证据认证如下：对苏宁公司针对本诉提供的证据一至八及千乘公司针对本诉提供的反驳证据(一)、(二)，苏宁公司和千乘公司、岑彬对上述证据的真实性均无异议，本院经审查确认上述证据均与本案有某联，故均予以认定，作为本案的定案依据。对于反诉证据部分，证据1的照片为千乘公司提供，苏宁公司不予认可，现没有其他证明苏宁公司于2017年11月3日前在系争商铺门上加挂门锁，同时照片拍摄的具体时间不能确定，也不能辨别如千乘公司主张的，2017年11月20日苏宁公司员工所开之锁即为苏宁公司于2017年11月3日在系争商铺门上所加之门锁，根据千乘公司请求本院调取的千乘公司员工李凤丽曾于2017年11月6日向警方报警的记录，且遑论李凤丽作为千乘公司的员工与千乘公司存在利害关系，李凤丽当日的陈述亦无苏宁公司在2017年11月3日前加挂门锁一节，而千乘公司对原告提供的证据十即2017年11月20日“承诺书”并无异议，在此“承诺书”中千乘公司同意由苏宁公司加锁，故无法认定在此时间前苏宁公司已经落锁，故本院对此证据不予以认定；对证据2，双方对真实性并无异议，故本院予以认定，对具体待证的事实双方存有异议，本院在下文中详述；对证据3双方均无异议，本院认定该证据仅能证明双方发生纠纷时曾互相致函事实，并不能直接证明苏宁公司存在违约行为；证据4、11为《商铺租赁合同》的部分条款，已在前述中认定；证据5为《商铺租赁合同》的部分条款和千乘公司要求退保证金的函，系千乘公司对上述合同理解或解释，即保证金以二个月的租金和物业管理费为限的计算方式，但此方式未得到苏宁公司的认同，相反，保证金的金额在合同中是有明确的记载，对此证据的证明目的本院不予认定；证据6只能证明千乘公司未按合同约定时间节点支付租金的事实，并不因此得出苏宁公司认可其行为，对此证据的证明目的本院不予认定；证据7系千乘公司与他人商量转让商铺的情况，与本案无关，即使过程中涉及有苏宁公司的加锁行为，如前所述，是经得其同意的，故对此证据不予认定；证据8为发生纠纷后千乘公司向苏宁公司发出的交涉函件；证据9系千乘公司有条件(即要求苏宁公司认可62万余万元装修)腾退商铺的函，并不能证明苏宁公司拒绝其搬离的事实；证据10为本诉反驳证据(一)押金收据和原告提供的证据七，本院不再赘述；证据12为千乘公司投入运营的支出，无法直接证明其实际营业损失，本院不予认定；证据13系千乘公司自述消费卡经营情况，真实性无法认定，与案外人有某，可另行处理，本案中不作认定；证据14为千乘公司为证明其装修的支出，真实性无法确定，故本院不予认定；证据15的真实性无法认定，且为间接损失，本院不予认定。根据以上质证、认证意见和庭审中当事人的陈述，本院确认如下事实：苏宁公司与岑彬于2015年8月11日就上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号奉贤苏宁广场第2层第201+203商铺签订了《商铺租赁合同》，以“马丁和朋友们”为品牌，用于以儿童为消费群体的服务和销售的经营活动，约定的租期为72个月，另约定了相应的租金、物业管理费、违约责任等内容，后于同年10月30日就租赁区域变更事宜签订了《补充协议》一份，同年11月11日，苏宁公司与千乘公司、岑彬三方签订了《主体变更协议》一份，约定由岑彬将《商铺租赁合同》的权利义务全部转让给千乘公司，岑彬对千乘公司的义务承担连带保证责任。2016年1月20日苏宁公司与千乘公司又签订了《补充协议》一份，双方对上述商铺的租金予以了调整，即计租期限和计租标准分别为：第一年：2015年9月30日至2016年9月29日，租金标准为：54,720.44元/月；第二年：2016年9月30至2017年9月29日，租金标准为：39,085.42元/月；第三年：2017年9月30日至2018年9月29日，租金标准为：41,039.69元/月(第四、五、六计租年度及租金标准与本案诉争无关，不再赘述)；物业费均为23,453.82元/月。上述合同签订后，千乘公司于2015年12月14日按合同约定的金额支付了保证金156,341.67元，于2016年1月7日按苏宁公司的通知，支付了包括首期3个月的租金、物业费234,522.72元及试营业期(2016年12月25日-31日计7天)在内的租赁费18,240.66元，共252,763.44元，并在此后陆续支付了租金，截止2017年6月15日前，千乘公司共支付租赁费1,472,279.88元及上述保证金156,341.67元。2017年9月15日前，苏宁公司向千乘公司催要以第三计租年度标准计算的一季度三个月(2017年10月至12月)租赁费用193,480.53元,千乘公司则认为该时段仍应按第二计租年度的标准即187,617.72元计算，并应抵扣多缴纳的押金31,270.04元后才支付，双方由此发生争议。苏宁公司以合同约定为据，对系争商铺停水停电，时间分别为2017年9月30日、10月16日至10月20日、10月30日，后千乘公司于2017年9月30日、10月16日、10月20日、10月25日各支付了30,000元、10,000元、50,000元、10,000元，共100,000元的租金。在此期间双方为租金问题相互交涉，矛盾不断升级，发生了千乘公司向警方报警等情况，苏宁公司于2017年11月8日向千乘公司发出解约通知，并限期千乘公司于2017年11月18日前返还商铺。2017年11月20日，因千乘公司的消费卡客户对千乘公司的经营发生质疑，千乘公司与苏宁公司共同对系争商铺落锁，千乘公司实际停止营业。故苏宁公司于2018年1月起诉至本院。审理中，反诉原告岑彬撤回反诉，本院裁定予以准许。千乘公司确认涉案商铺租赁合同于2017年11月8日解除。经本院释明，原、被告对涉案商铺进行了交接，千乘公司于2018年7月24日将涉案商铺返还给了苏宁公司。本院认为，本案争议焦点在于一、2017年9月15日前千乘公司应按何标准支付2017年10月一12月份的租费？二、保证金是否应随租金标准的调整而变动？三、千乘公司是否存在欠付租赁费的违约行为？四、苏宁公司的停水停电行为是否符合合同约定？针对争议焦点一，商铺的起租日确定后，方可确定各时段的计租标准，对起租日双方存有争议。苏宁公司认为：2015年9月30日为起租日，理由是合同的4.1.1条明确了租期的起止时间，即2015年9月30日起至2021年9月29日；千乘公司则认为苏宁广场统一开业日的2016年1月1日才是计租起算日。本院认为千乘公司的主张合理。理由如下：双方签订的合同的第二条“租赁期限”中的第一款，即第2.1条明确约定“本合同租赁期限为__72__月，自甲方(苏宁公司，以下甲方均为苏宁公司)广场统一开业日起计算”，庭审中双方当事人均确认涉案的苏宁广场统一开业日为2016年1月1日，苏宁公司于2015年12月11日发给千乘公司的“缴款通知书”中也明确载明“首期租金”字样，合同内容与实际履行相互印证。如按苏宁公司对起租日的解释，在涉案的苏宁广场统一开业日迟于2015年9月30日的情况下，起租日不随之变动，则租期根本无法满足合同的约定72个月期限，显然与双方的本意不一致，且租期从“2015年9月30日起至2021年9月29日”的内容是在合同4.1.1条“租金、费用、及支付方式”中有出现，该条款主要约定是各租赁年度的租金标准，双方当事人在签订合同时的2017年8月11日，并未确定或预知广场实际开业日，2015年9月30日起租仅是在双方不能确定广场统一开业日时大致确定的各时间节点，用于明确各计租年度的租金标准，故对千乘公司起租日为2016年1月1日的主张本院予以支持。按上述对起租日的认定，2017年9月15日前千乘公司确实应以第二计租年度的标准支付2017年10月一12月三个月的租赁费用即187,617.72元(元*3)。争议焦点二，保证金是否应随租金标准的调整而随之变动？千乘公司认为保证金是以二个月的租赁费确定，应随计租年度不同的计租标准调整。审理中查明，千乘公司于2015年12月14日按合同约定的金额支付了保证金156,341.67元，该数额经测算确实是第一计租年度二个月的租金与物业费之和，然保证金的具体金额是在合同的4.2.1条中明确约定的，在合同其他条款或其他补充合同中并没有保证金可随计租标准的变动而调整的约定，故千乘公司的这一主张本院难以支持。争议焦点三，千乘公司是否存在欠付租赁费的违约行为？审理中，双方当事人明确千乘公司从2016年1月7日至2017年7月13日止，千乘公司共支付2015年12月25日至2017年9月30日的商铺租赁费1,472,279.88元(含双方无异议、并已实际支付的2016年12月25日-31日7天试营业期间的租赁费18,240.66元)。按上述本院认定的租金计算方式，2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日，应分别按第一、第二计租年度的租金标准计算，则千乘公司在2017年6月15日之前应支付租赁的费用为(54,720.44+23,453.82)元*12+(39,085.42+23,453.82)元*9=1,500,944.28元，而千乘公司延期至2017年7月13日实际支付了2016年1月1日至2017年9月30日的商铺租赁费为1,454,039.22元(不包括7天的试营业期租赁费18,240.66元)，差额为46,905.06元，该差额恰为第一、第二计租年度租赁费差额的三个月之和，也就是说按千乘公司对合同的理解和履行，2017年9月15日前千乘公司确实应以第二计租年度的标准支付当年10月至12月的相应租赁费，同时尚有46,905.06元租赁费属欠付状态。本案纠纷发生之初，苏宁公司要求千乘公司以第三计租年度标准(元*3)支付租金确实不符合合同的约定，但千乘公司也没有按合同的约定在2017年9月15日前，及时支付以第二计租年度标准(元*3)计算的租赁费用，并有租金46,905.06元为欠付状态。争议焦点四，苏宁公司的停水停电行为是否违反合同的约定？按合同第16.2和16.2.1的约定：“发生如下情形之一的，甲方及/或甲方委托的物业服务企业有权采取措施停止向乙方(千乘公司，下文乙方均为千乘公司)供应/提供水、电、燃气、天然气、空调、网络或其他设施等服务，因此造成的一切后果由乙方(千乘公司)自行承担：乙方逾期支付租金或其他各项费用超过二十(20)日或拖欠费用总额达到35,980元”，按前述认定，千乘公司在2017年9月15日前仍欠付租金46,905.06元，虽然苏宁公司在2017年9月30日对千乘公司采取断水断电时，未达到合同约定的超过二十日(提前了5天停水停电)，其理由也系对合同理解的错误(要求千乘公司按第三年的租金标准支付)，但并不因此改变千乘公司在该日前实际欠付租金超过合同约定的35,980元的事实，即苏宁公司在2017年9月30日停水停电之日没有违反合同的约定，而从2017年9月30日至10月25日，千乘公司也仅支付100,000元，至起诉前未支付其他租金，欠费金额更远超合同约定。苏宁公司的在此期间的停水停电行为并不违反合同约定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方履行合同义务不符合合同约定的，应承担违约责任。针对本诉部分，根据本院查明的事实，千乘公司未按合同的约定，履行给付租赁费的义务，属于违约行为，苏宁公司按合同的约定行使了解除权，并将解除通知了千乘公司，千乘公司对2017年11月8日收到解除通知并无异议，故本院确认2017年11月8日租赁合同解除。经本院释明，被告已将涉案商铺返还给了原告，故本院对原告要求返还系争商铺的诉请不再处理。审理中，千乘公司认为违约金过高，故本院依法予以调整，对延期付款利率均调整为每日万分之五。审理中经本院释明，苏宁公司表示不再主张2017年9月30日以前的租赁费用，故被告千乘公司应按合同约定向原告支付截止合同解除之日的租赁费79,216.37元(按照每月租金39,085.42元、物业管理费23,453.82元的标准，自2017年10月1日至2017年11月8日)并支付迟延支付的违约金1,066.28元；合同解除后，千乘公司实际占用使用商铺至2018年7月24日，应向原告支付占用使用费526,110.81元(2017年11月19日至同年12月31日以第二计租年度标准计算，2018年1月1日至同年7月24日以第三计租年度标准计算)。合同的16.3、16.3.1条约定：“发生如下情形之一时，甲方有权单方面解除本合同，并收回该商铺，乙方应向甲方支付相当于三(3)个月租金(以本合同解除当时所适用的租金标准为准)总额的违约金，……乙方逾期支付租金等各项费用超过三十(30)日或拖欠费用总额达到53,970元”。根据本院查明的事实，千乘公司在合同解除日前欠付租金超过了上述约定，故苏宁公司可按合同向千乘公司主张解除合同违约金，本院确认为117,256.26元(以第二计租年度标准每月39,085.42元计算)。千乘公司在审理中确认尚欠水电费为6,039.45元，故对苏宁公司要求被告支付上述水电费的请求予以支持；被告岑彬承诺对被告千乘公司全部义务承担连带责任，故对苏宁公司请求被告岑彬对被告千乘公司义务承担连带责任的诉请予以支持。针对反诉部分，因合同解除，故苏宁公司应当退还千乘公司的保证金156,341.67元。千乘公司实际返还系争商铺在2018年的7月24日，故应当支付相应的租赁费或占用使用费，其要求苏宁公司退还租赁费无事实依据，本院不予支持。苏宁公司停水停电的行为并未违反合同的约定，千乘公司要求苏宁公司赔偿停水停电造成其损失的诉请不予支持。因千乘公司违约，故其有某消费卡的事宜由其自行处理。合同第13.7条约定”：“……或因乙方原因导致本合同于任何时间终止、解除或无效，甲方无须就乙方装修、装饰及其他不可移动物品作出任何赔偿或补偿，无论乙方因装修、装饰及其他不可移动物品所耗时间及费用”,现千乘公司违约，故按合同的约定苏宁公司无须对装修、装饰作出赔偿或补偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海奉贤苏宁电器有限公司与被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2017年11月8日解除；二、被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海奉贤苏宁电器有限公司自2017年10月1日至2017年11月8日止的租赁费79,216.37元及自2017年11月19日起至2018年7月24日止的占用使用费526,110.81元(千乘(上海)投资有限公司已支付100,000元)；三、被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海奉贤苏宁电器有限公司迟延支付租赁费的违约金1,066.28元；四、被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海奉贤苏宁电器有限公司解除合同违约金117,256.26元；五、被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海奉贤苏宁电器有限公司水电费为6,039.45元；六、被告岑彬对被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；七、原告(反诉被告)上海奉贤苏宁电器有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司保证金156,341.67元;八、驳回被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费4,880元由被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司负担；反诉案件受理费10,045元，由原告(反诉被告)上海奉贤苏宁电器有限公司负担1,000元，由被告(反诉原告)千乘(上海)投资有限公司负担9,045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  甘青峰审 判 员  苏 姝人民陪审员  汤小华二〇一八年十一月三十日书 记 员  叶天琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……