上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初59829号原告：许志清，女，1964年5月4日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王卫东，北京市中闻(上海)律师事务所律师。被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵向伟，总经理。委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。原告许志清与被告上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告许志清及委托诉讼代理人王卫东、被告上海麦格茂置业有限公司的委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许志清向本院提出诉讼请求：要求被告支付逾期办证违约金(以房款人民币417,895元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2014年12月20日起至2017年11月1日止)。事实和理由：原告于2009年10月21日与被告签订《上海市商品房预售合同》，向被告购买上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄(现为南祝路2999弄)上海五角世贸商城5号2层2383室房屋(以下简称系争房屋)，并付清了全部房款。预售合同约定，被告应于取得竣工验收合格证后90天办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证(大产证)，并在取得大产证后60日内双方签署《房屋交接书》，在60日内与原告向房地产交易中心办理产权过户手续申领产权证。然而，被告违反约定办理房地产权证，应当承担逾期办证违约金。2017年12月20日原告以相同请求向浦东法院起诉，违约金以该日倒推3年起算。另外，原告在购买系争房屋时，与上海五角世贸商城有限公司(以下简称五角世贸公司)签订了《物业委托经营合同》，该合同约定原告以价格折让的方式取得了前五年的收益，该收益应当计入房价。被告上海麦格茂置业有限公司辩称：被告逾期办证的事实距原告起诉已经超过两年，诉讼时效已经届满，如果法院认为没有超过时效，也应按民法通则的规定自2015年10月1日起计算逾期办证违约金；违约金的截止日期为被告发放办证通知2017年2月27日加10天到2017年3月9日；违约金利率上浮30%没有依据，应当按照标准利率计算；原告确实与五角世贸公司签订过《物业委托经营合同》，被告同意委托经营收益(包租收益)抵扣原告应付的部分房价款，买卖合同中的房价款是抵扣包租收益后的优惠金额，但对原告以发票金额加上包租收益主张违约金计算基数有异议，应按实际支付的购房款为基数计算。经审理查明，2009年10月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，单价每平方米8,835元，暂定总价254,183元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，即该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》(大产证)。合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》；《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区(现浦东新区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号信邮寄或直接送达方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出邮戳为准)第10日将视为已送达另一方。合同补充条款第一条约定，双方在本合同中所填写的住所为双方文件的实际送达地址，任何一方可随时按本条款约定书面通知对方后改变通讯地址，否则送达至原地址仍视为送达。该合同中原告地址为(上海市)志丹路XXX弄XXX号XXX室。《预售合同》签订当天，原告(甲方)与五角世贸公司(乙方)签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……当日，原告向被告支付房款254,183元。购房款加上包租收益合计为417,895元。另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，于2013年4月25日取得系争房屋的房地产初始登记(大产证)。再查明，原告曾于2018年4月4日向本院起诉，要求被告支付逾期办证违约金。以上事实，有《预售合同》、购房发票、当事人相关陈述等证据在案佐证。审理中，被告提交了2017年2月27日的《办证通知》复印件和邮局挂号信清单，证明该日被告通过邮局向原告地址(上海市)志丹路XXX弄XXX号XXX室寄送了《办证通知》原件，该通知明确原告所购房屋已经符合办证条件，请原告于该日起前往办证。原告称没有收到《办证通知》，被告应提供直接签收或退回的证据，并称挂号信清单中有很多人的邮编不对。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，并据其声称于2017年2月27日才向原告寄送《办证通知》，显属违约，应承担相应的违约责任。关于诉讼时效的争议。我国法律关于诉讼时效有新旧法不同的规定，2017年10月1日后适用《民法总则》的规定，此前适用《中华人民共和国民法通则》的规定。诉讼时效的起止时间应以当时有效的法律规定来认定。在本案不具备诉讼时效中止、中断的事由情况下，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，2015年10月1日后逾期办证违约金的诉讼请求仍在时效期间内，此前的则2年的诉讼时效已届满，不因《民法总则》施行而重新计算诉讼时效，故原告关于适用３年诉讼时效及被告关于诉讼时效已届满的主张均与法不符，本院不予采纳，本院认定逾期办证违约金应从2015年10月1日起算。关于违约金计算的截止期限。被告提供邮局挂号信清单证明其于2017年2月27日以挂号信方式发出《办证通知》，原告对该证据的异议理由不充分，也未提供证据予以推翻，本院确认被告已向原告发出《办证通知》。根据双方《预售合同》第二十七条“以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出邮戳为准)第10日将视为已送达”的约定，本院推定该挂号信于2017年3月9日送达原告，原告收到该《办证通知》后未及时前往办证，违约金应计算至2017年3月9日止。关于逾期办证违约金计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，本院予以采纳。关于违约金计算基数。根据原告与五角世贸公司签署的《物业委托经营合同》的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益。被告认可买卖合同中的房价款是抵扣收益后的优惠金额，同意收益抵扣原告应付的部分房价款，故该收益应当计入房价，原告以发票金额加上包租收益作为违约金计算的基数，本院可予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许志清逾期办证违约金(以417,895元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2015年10月1日起计算至2017年3月9日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取337元，由原告许志清负担168元，被告上海麦格茂置业有限公司负担169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  郭蓉芳二〇一八年十一月八日书记员  贾 珂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。四、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。