河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初2210号本诉原告陈菲（反诉被告），女，1987年8月16日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县，籍贯天津市河西区。委托代理人魏国鹏，北京市京师律师事务所律师。委托代理人庞林（系原告之夫），男，1987年6月9日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。本诉被告周鹏勋（反诉原告），男，1967年11月30日出生，汉族，住河南省潢川县。委托代理人李晓东，天津张盈律师事务所律师。委托代理人周紫菱（系周鹏勋之女），女，1991年8月24日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。第三人高萍，女，1968年7月2日出生，汉族，住河南省潢川县。委托代理人周紫菱（系高萍之女），女，1991年8月24日出生，汉族，住深圳市龙岗区。第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧，统一社会信用代码：91131082084969432U。法定代表人果士红，总经理。委托代理人李扬（公司员工），男，1990年3月14日出生，汉族，住河北省三河市。本诉原告陈菲（反诉被告）与本诉被告周鹏勋（反诉原告）、第三人高萍、三河市兴达置业房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告陈菲及委托代理人魏国鹏、庞林，本诉被告周鹏勋及委托代理人李晓东、周紫菱，第三人高萍及委托代理人周紫菱，第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司的委托代理人李扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈菲（反诉被告）诉称，原、被告在第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司的居间服务下于2017年1月14日签订一份《存量房买卖合同》及《补充协议》，原告将位于大厂县房屋出售给被告，总价款为2000000元，原告依约履行了合同的相关义务，但被告由于房价下降，拒绝购买该房屋，其行为构成违约，故原告诉至法院，请求依法判令本诉被告：履行《存量房买卖合同》及《补充协议》约定的义务，协助本诉原告办理位于大厂县房屋的贷款手续和过户手续；本诉被告支付违约金40万元；诉讼费用由本诉被告负担。本诉被告周鹏勋（反诉原告）辩称，不同意本诉原告的诉讼请求，其缺乏事实和法律依据，诉争房屋买卖合同已在本案诉讼前解除。2018年8月22日，因陈菲逾期履行提供产权证书的合同义务超过15天，构成合同约定的解除情形，被告便向陈菲及三河市兴达置业房产经纪有限公司发出书面解除通知书，依法解除了诉争合同及协议，故陈菲要求继续履行诉争合同及补充协议，于法无据。陈菲称由于房屋价格下降周鹏勋拒绝购买涉案房屋，与事实不符，周鹏勋按照合同约定履行了合同义务，无违约行为，陈菲未合同履行义务，构成违约。请求法院驳回本诉原告的全部诉讼请求。同时提出反诉请求：确认2017年1月14日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》已解除；陈菲返还购房款1200000元及利息5901元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，期限自2018年8月22日暂计至2018年9月29日）；陈菲支付违约金400000元；陈菲赔偿周鹏勋支付的居间服务费40000元；陈菲退还周鹏勋垫付的物业管理费3014元；诉讼费用由陈菲负担。理由：合同约定剩余购房款以商业贷款方式支付，由于陈菲未按约定取得房产证，致使无法申请贷款，陈菲的行为已构成根本违约。2018年8月21日，周鹏勋按约定行使单方解除权，陈菲于2018年8月22日收到该通知书。此后双方又多次对合同解除后返还购房款的方式、期限和违约金的数额进行协商，未果。反诉被告陈菲（本诉原告）辩称，本方没有违约行为，虽然承诺在2017年10月30日前取得房屋所有权证，但房屋所有权证书的取得不是由陈菲个人意志决定的，需要开发商与房屋管理部门按照相关流程和时间来办理，房产证的取得时间具有不确定的因素，周鹏勋把房产证的延期取得归责于陈菲个人，据此认定陈菲违约，是不客观的。陈菲已经办理完毕涉案房屋的解押手续，不存在违约行为。本案具备履行合同的条件和基础，房屋总价款为2000000元，周鹏勋已交付1200000元，涉案房屋已交付给周鹏勋使用，且现在房产证已下发，继续履行合同更有利于双方的经济利益。请法院驳回周鹏勋的反诉请求。第三人高萍述称，认可反诉原告周鹏勋的反诉请求，对于本诉原告的诉讼请求，答辩意见与周鹏勋一致。第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司述称，对于本诉请求与反诉请求不发表意见，应看在2017年10月30日前同小区或同一区域内房产本下发的具体时间，双方应根据公平原则合理分担各自的责任，根据大厂县房管局相关政策，双方的买卖合同应在备案后才可以进行过户。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人庭审质证意见，本院认定事实如下：2017年1月14日，出卖人陈菲、买受人周鹏勋在第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司的居间服务下签订一份《存量房买卖合同》及《补充协议》，陈菲将位于大厂县房屋出售给周鹏勋，房屋建筑面积84.35平方米，总价款为2000000元。合同第二条约定，……出卖人应于2017年4月1日前办理银行抵押注销手续，周鹏勋于签订本合同时向陈菲支付购房定金50000元;第六条房屋的交付:出卖人应当在打首付之日前将房屋交付给买受人。2017年1月24日周鹏勋向陈菲支付购房款1200000元（含定金50000元），当日，买卖双方办理了物业交接手续。2017年2月13日，陈菲在南京银行北京朝阳门支行结清涉案房屋的银行抵押贷款，解除抵押登记手续办理完毕，7月18日，南京银行北京分公司出具个人贷款证明书。2017年6月9日，涉案紫藤园园区物业办公室发布通知：“6月10日-11日地产公司产权中心来我园区办理产权资料收集工作”，并明确了业主所需准备的相关资料。买受方周鹏勋认可开发商对该小区统一收办证资料时间系2017年6月25日-27日。2018年8月6日，大厂回族自治县国土资源局制发了涉案房屋的不动产权证书，2018年8月27日，陈菲领取了涉案房屋的房产证书。合同签订后，周鹏勋向三河市兴达置业房产经纪有限公司支付中介服务费40000元。陈菲与周鹏勋物业交割完毕后，周鹏勋自2017年2月1日至2018年8月1日共计支付物业管理费3014元。另查明，陈菲、周鹏勋与三河市兴达置业房产经纪有限公司于2017年1月14日签订的《补充协议》第二条第二款约定，甲方（出卖方陈菲）承诺在2017年10月30日取得该房屋所有权证，取得后五日内通知买受方、居间方，积极配合办理房屋产权转移登记手续。第四条违约责任甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方出现上述根本违约情形之一的，…按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。2018年8月21日，周鹏勋向陈菲寄送《合同解除通知书》，通知书的内容为：通知陈菲解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；返还购房款1200000元，支付违约金400000元，赔付中介费40000元。陈菲在2018年8月22日收到《合同解除通知书》。后买卖双方以电话、微信方式或通过第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司多次协商，未果。上述事实，有原告陈菲提交的存量房买卖合同、补充协议、房产证复印件、银行业务凭证、交易明细、聊天记录、录音资料、通话清单、结婚证复印件、收据、领取房产证登记表、光盘，被告周鹏勋提交的存量房买卖合同、补充协议、居间服务合同、收条、确认函、过户、按揭代理合同、录音资料、杨虎的情况说明、解除合同通知书、EMS封面、微信截图、发票、廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见、大厂不动产管理局官网网页、光盘，第三人高萍提交的与丛佳宝微信记录截图、与刘娟微信记录截图、安居客网站截图、与闫卫红、何坤乾、王砚春、徐薇电话录音资料、链家网房价截图，第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司提交的存量房买卖合同、补充协议、居间服务合同、过户、按揭代理合同、物业交割单及原、被告、第三人陈述在案为凭。本院认为，合同依法成立、生效后，合同双方均应遵约守诺，全面、诚信、善意履行合同义务。《存量房买卖合同》及《补充协议》的签订及约定内容不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效，二者具有同等法律效力。经综合本诉（反诉）原、被告双方所提交的证据，合同签订后，买卖双方依约定各自履行了交纳首付款1200000元（含定金50000元）、交付房屋及完成物业交接手续等前期合同义务。《补充协议》约定了出卖方陈菲关于房屋所有权证书取得时间的承诺，该约定亦体现当事人真实意思表示，并无不当。关于买受方周鹏勋行使合同约定解除权的法律效力问题：在双方约定的涉案不动产权证书取得时间（2017年10月30日）逾期后，买受方周鹏勋依《补充协议》违约责任约定，行使单方解除权，于2018年8月21日向出卖方陈菲寄送了《合同解除通知书》，后者亦明确表示收悉。基于双方对此未约定异议期间，但本诉原告于2018年9月10日向本院提起诉讼，其主张权利未超出三个月的法定异议期间，视为本诉原告未认可《合同解除通知书》的相关解除事项，且在合理期限内提出异议，依法不能发生合同约定解除的法律效力。故，本诉被告（反诉原告）周鹏勋对于《存量房买卖合同》及《补充协议》已经解除的抗辩意见及反诉主张，理据不足，本院不予采信。但，本诉原告对涉案房屋所有权证书逾期办理是否符合合同的法定解除情形，须结合本诉原告逾期办理产权证书的过程予以综合认定：依据双方提交的书证、电子数据及第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司陈述等证据，对于合同签订时涉案房屋产权状况等相关信息，出卖方主观上属于明知，并在《补充协议》中明确约定了涉案不动产权证书取得时间。但开发商在2017年6月9日由涉案紫藤园园区物业通知业主提交办证资料时，出卖人理应积极申报相关材料手续。在相同小区部分业主已先期取得产权证书的情形下，出卖人2017年11月3日才缴纳诉争房屋契税，导致出卖人2018年8月27日方领取了涉案房屋的房产证书，与约定时间相差近十个月之久，足以认定出卖人存在迟延、怠于履行合同约定义务。结合辖区当前房地产市场调控政策，买受方已不具备购房主体资格，已然不能实现合同目的，构成合同法定解除情形，故，涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》依法应予解除，出卖人应当返还已付购房款1200000元，并支付自2018年8月22日起至实际付清之日止占用资金期间的利息。出卖方未按合同约定期限履行义务，构成违约，应当向买受方承担违约责任。同时，结合当地房屋主管部门对颁发房屋产权证书系由业主提交资料、开发商汇总申报、房屋主管部门审批等办理流程惯例，办理期限、进度并非完全取决于业主个人的主观意志。故，综合涉案合同的履行情况、违约方的过错程度及本诉被告的实际损失，本院酌定本诉原告赔偿本诉被告合理违约损失100000元为宜，并赔偿买受人居间代理费40000元，退还周鹏勋垫付的物业管理费3014元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除本诉原告陈菲（反诉被告）与本诉被告周鹏勋（反诉原告）签订的涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》。二、反诉被告陈菲返还反诉原告周鹏勋已付购房款1200000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准，支付自2018年8月22日起至实际付清之日止占用资金期间的利息。于判决生效之日起七日内履行完毕。三、反诉被告陈菲赔偿反诉原告周鹏勋合理违约损失100000元，并赔偿居间代理费40000元，退还周鹏勋垫付的物业管理费3014元。于判决生效之日起七日内履行完毕。四、驳回本诉原告陈菲全部诉讼请求。五、驳回反诉原告周鹏勋其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9600元，由本诉原告陈菲负担，反诉案件受理费9825元，由反诉原告周鹏勋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。在上诉期满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一八年十一月二十三日书记员  王 旭