河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0104民初6711号原告：仵燕红，女，1982年11月26日出生，汉族，石家庄市德峰服装贸易公司采购员，住河北省石家庄市桥**。委托诉讼代理人：张良艳、李梦洁。被告：刘娅丽，女，1982年10月5日出生，汉族，无业，住河北省石家庄市长安区。委托诉讼代理人：刘捷。第三人：石家庄市舒心家园房产经纪有限公司，住所地石家庄市桥**。法定代表人：谷丽莎，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓亮，男，1977年3月2日出生，汉族，该公司荣景店店长，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：张志平。原告仵燕红与被告刘娅丽、第三人石家庄市舒心家园房产经纪有限公司（以下简称“舒心家园房产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仵燕红及其委托诉讼代理人张良艳、李梦洁，被告刘娅丽及其委托诉讼代理人刘捷，第三人石家庄市舒心家园房产经纪有限公司之委托诉讼代理人王晓亮、张志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仵燕红向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》；2、被告返还原告定金50000元；3、被告支付原告违约金214800元；4、被告赔偿原告损失23750元；5、被告赔偿原告预期可得利益损失暂计612900元（待拆迁补偿方案出台后再增加）；6、判决被告承担全部诉讼费用、保全费用。事实与理由：2018年7月21日，原告仵燕红与被告刘娅丽、第三人石家庄市舒心家园房产经纪有限公司（以下简称舒心家园公司）签订《石家庄市房地产经纪服务合同》（以下简称合同）。合同约定：被告刘娅丽将位于长安区和平东路53号2-2-302号房屋（不动产权证号：冀（2017）石家庄市不动产权第0017009号，建筑面积56.23平方米）出售给原告仵燕红；房屋总价款1074000元；经纪服务费10000元；原告仵燕红通过舒心家园公司办理贷款：同时约定了若被告刘娅丽原因导致合同无法履行或被迫解除，被告刘娅丽应赔偿总房款20%的违约金。合同签订后，原告仵燕红向被告刘娅丽交付定金50000元，向舒心家园公司支付居间信息费10000元，为办理贷款向舒心家园公司支付评估费5370元、贷款费8380元，并积极提交材料办理贷款。但在履行合同过程中，被告刘娅丽以房屋涉及拆迁为由，不再出售房屋。原告认为，原、被告签订的合同合法有效；原告按约定交付定金，并积极履行合同约定的义务；被告也应当按照合同约定接收房款，并协助办理不动产产权登记转移手续，交付房屋。被告不再出售房屋的行为，违反合同约定的义务，有悖诚实信用原则。被告应当承担违约责任。返还原告支付的50000元定金；按照合同约定支付原告违约金214800元；并赔偿原告已经支付中介费等损失23750元；因涉案房屋涉及拆迁，拆迁补偿款为原告的预期可得利益，被告应当赔偿原告。为此原告特提起诉讼。刘娅丽辩称，1、关于原告第一条诉请同意解除双方签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》；2、第二项同意返还定金；3其他诉讼请求不予认可。原告诉状中诉求原因与事实不符。被告在原告起诉之前已经书面通知原告解除合同，因为在2018年8月15日之前原告没有支付首付款。舒心家园房产经纪公司述称，原告诉求与被告房屋买卖解除合同，不涉及居间服务部分，对原告第一项主张没有异议，其他诉讼请求希望双方调解解决。经审理查明，2018年7月21日，原告仵燕红（乙方）与被告刘娅丽（甲方）及第三人舒心家园房产经纪公司（丙方）签订《石家庄市房地产经纪服务合同》，该合同约定，原告购买被告名下位于石家庄市长安区和平东路53号2-2-302号房产，建筑面积56.23平方米，成交价格为1074000元。其中上述合同第三条约定：“付款方式及期限自本合同签订之日起，甲、乙双方同意按下述第2种方式将房款存入交易资金监管专用账户（以下简称监管账户）开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市友谊南大街支行，账号：91×××36……2、乙方通过丙方办理贷款的，应于2018年7月31日前将所需贷款审批资料交于丙方。乙方2018年8月15日前将购房首付款324000元（大写：叁拾贰万肆仟元整元）打入监管账户，委托贷款银行（公积金管理中心）凭打入监管账号的首付款凭证和贷款审批手续，将乙方贷款额750000元（大写柒拾伍万元整元）划转到监管账户。该房产交易、登记、抵押完成后，甲方向房产交易管理机构申请划转交易监管资金。”合同第九条第一款约定：“签订本合同之日起，若因甲方原因导致合同无法履行或被迫解除，甲方应按所收的定金以双倍金额赔偿乙方，或赔偿总房款20%的违约金；若因乙方违约，导致合同无法履行的，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有，或赔偿总房款20%的违约金。”，第十一条约定：“其它约定事宜1、本合同签订时，乙方给付甲方5万元定金；甲方给付丙方2万元售房保证金（网签并物业户口交接后甲、丙方将定金和售房保证金打入资金监管账户）甲方收到全款当日交付房屋。2、发生纠纷向石家庄市桥西区人民法院诉讼。3、如因任何一方违约定金的一半归丙方所有，由违约方赔偿守约方损失。4、本合同自三方签字即为生效。”。上述合同签订当日，原告向被告支付购房定金50000元，被告向原告出具收条一张。原告分别于2018年7月23日、25日向第三人支付贷款服务费、购房居间信息费和代收评估费，共计23750元。上述合同签订时，案涉房产在银行设有抵押，被告刘娅丽于2018年8月16日办理了银行解押手续。原告称其于2018年8月7日银行贷款审批通过，8月21日签订了网签合同，被告于2018年8月22日签署网签合同。原被告均认可双方签订上述合同后又签订了一份借款合同，后被告将该网签合同及借款合同一并撕毁。2018年8月24日，被告与第三人工作人员微信聊天中发出解除合同的通知。现原告诉至本院。原告为证实其主张，提交以下证据：一、《石家庄市房地产经纪房服务合同》；二、收条、收据、中国邮政储蓄银行62×××41账户银行卡流水，农业银行62×××77账户银行流水、原告深圳证券交易所账户流水、《石家庄市存量房买卖合同》；三、刘娅丽与舒心家园房产经纪公司荣景园店长王晓亮的微信聊天记录、《石家庄市存量房买卖合同网上签约和交易资金监管办法》、录音材料、视频资料、通知；四、录音材料、许红娟、马久兴证明、牛月亭证明、牛月英证明、身份证复印件、股票账户交易流水、存单；五、棉五社区居委会通知、石家庄市长安区人民政府关于棉五小区项目房屋征收范围的公告、相近区域的房屋征收补偿方案；六、案例。被告质证称，对《石家庄市房地产经纪服务合同》、定金收条真实性没有异议。对原告提交的其他证据的真实性、目的性不清楚，履行的义务不是针对我方，应该给我方的没有给。第三组证据中第1、2证据真实性没有异议，但微信聊天记录不能证明被告违约的事实。对资金管理办法双方在签订合同时并不一定清楚，是在中介指导下签订的。在合同签订后不能履行的情况下，中介应当知晓。第三组证据第3个证据真实性认可，该证据并不能证明是刘娅丽违约。证据4拿走合同是事实，原因是原告承诺一次性给被告40万元，因为没有给，所以拿走的合同。证据5同证据4，真实性认可。证据6真实性认可。第四组证据：对录音证据真实性认可，对证明目的不认可。对2、3、4、5证据真实性不能确定，不发表质证意见。第五组证据：对证据1、2证据真实性认可，证据3没有见过，没有办法评论。其他同答辩意见。证据六真实性认可。第三人质证称，对六组证据的真实性、关联性和合法性认可。涉案合同约定2018年8月15日将首付款打入监管账户是三方均同意并签字认可的。对于购房的流程，在合同签订前已经给原、被告进行了说明。同时，涉案合同第3条中对交易流程也进行了记载。原、被告双方均已经按照合同履行至办理了网签，仅在资金监管开立之前，被告当庭承认将备案合同从我方拿走，导致不能开立监管账户，致使合同不能履行。对原告第二组证据2.3.4项认可，确实收了23750元，但我方已经履行了相应的义务，已经为原告批办了贷款，认可被告向我公司已交付2万元售房保证金，同意在本案判决生效后，权利方凭生效判决到我公司领取。被告为证实其主张，当庭提交了录音资料及被告与中介微信聊天记录。原告质证称，关于被告录音中提到的40万，是在2018年8月22日签订网签合同后三方到监管银行向监管账户打首付款时，按照合同约定被告应当打入3万元，但是被告账户中只有1万多元，造成首付款无法打入监管账户，从监管银行回到中介处，被告提出急着用钱，提出借原告40万元，通过资金监管账户的方式支付，双方签署了借款合同，合同签订后，被告连同备案合同、借款合同一并撕毁了。因为被告是当庭提交的证据，庭后可以提交相关录音材料。双方签订的房屋买卖合同并没有约定借款40万元是双方履行房屋买卖合同的前提。对于被告提交微信记录认为不能证明被告的主张，根据双方签订的合同，在签订合同后被告应向原贷款银行申请还款，但是被告是在2018年8月9日才向原贷款银行申请偿还贷款，直接导致了2018年8月15日涉案房屋未解除抵押。第三人质证称，对被告提交的证据真实性认可。按照现行房管局交易规则，没有监管账户无法打入首付款，是因为没有监管账户才导致的合同无法继续履行。另，本院于2018年10月16日向被告送达了起诉状副本等应诉手续。本院认为，原、被告及第三人签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。各方当事人应当按照合同约定的内容全面履行义务。原告依约支付了定金50000元并办理了银行贷款审批手续，已具备履行付款义务的条件，被告应予配合。上述合同中虽约定原告2018年8月15日前将购房首付款打入监管账户，但该合同并未明确逾期付款的后果是合同解除。另外，双方均认可案涉房产仍设有银行抵押未解除，被告于2018年8月16日才解除银行抵押，也未就原告逾期支付首付款提出异议。双方已实际履行合同至签署网签合同阶段，根据《石家庄市存量房买卖合同网上签约和交易资金监管办法》的相关规定、二手房交易习惯，结合第三人的陈述，故被告关于原告逾期付款的抗辩意见，本院不予采信。鉴于被告已将网签合同撕毁，明确拒绝继续履行合同，合同目的不能实现，现原、被告及第三人均同意解除合同，故原告主张解除《石家庄市房地产经纪服务合同》，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求解除《石家庄市房地产经纪服务合同》的请求，本院予以支持；被告应返还购原告房定金50000元，并赔偿原告因此产生的中介费用损失23750元。关于原告主张的违约金，因案涉房产所在地块已列入征收范围，房屋的增值空间巨大，在此情况下被告明示毁约，显然是为了获得该利益，恶意明显。为了弥补原告的经济损失，本院认为，适用总价款20%的违约金条款更为妥当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告仵燕红与被告刘娅丽及第三人石家庄市舒心家园房产经纪有限公司签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》；二、被告刘娅丽于本判决生效后五日内返还原告仵燕红定金50000元；三、被告刘娅丽于本判决生效后五日内赔偿原告仵燕红损失23750元及违约金214800元；四、驳回原告仵燕红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12814元，减半收取计6407元，由原告仵燕红负担4356元；被告刘娅丽负担2051元。保全费5000元，由被告刘娅丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 姜 蕾二〇一八年十一月二十八日书记员 刘亚欣