福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0502民初2445号 原告：杨振辉，男，1978年10月22日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：隋吉龙，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊毅，福建重宇合众（泉州）律师事务所实习律师。 被告：泉州农村商业银行股份有限公司常泰支行，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街******。 负责人：许志文，该支行行长。 委托诉讼代理人：张蓉瑜，女，1985年1月20日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈夏璐，女，1986年7月5日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区,该公司员工。 第三人（本院追加）：泉州市金绵钢材有限公司，住所地福建省泉，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街****** 法定代表人：蔡道江。 第三人（本院追加）：蔡道江，男，1962年10月7日出生，汉族，住福建省寿宁县。 第三人（本院追加）：赖芹林，男，1969年12月20日出生，汉族，住福建省寿宁县。 第三人（本院追加）：叶培玉，女，1963年3月9日出生，汉族，住福建省寿宁县。 第三人（本院追加）：福建金泉商城管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街** style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：杨晨明。 第三人（本院追加）：泉州三藕通信科技发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街**tyle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：杨晨明。 第三人（本院追加）：杨晨明，男，1971年4月16日出生，汉族，住福建省周宁县。 第三人（本院追加）：肖方顺，男，1971年1月2日出生，汉族，住福建省周宁县。 第三人（本院追加）：杨春，男，1976年12月14日出生，汉族，住福建省周宁县。 原告杨振辉与被告泉州农村商业银行股份有限公司常泰支行（以下简称“农商银行常泰支行”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加了泉州市金绵钢材有限公司（以下简称“金绵公司”）、蔡道江、赖芹林、叶培玉、福建金泉商城管理有限公司（以下简称“金泉公司”）、泉州三藕通信科技发展有限公司（以下简称“三藕公司”）、杨晨明、肖方顺、杨春作为第三人参加诉讼。原告杨振辉的委托诉讼代理人隋吉龙，被告农商银行常泰支行的委托诉讼代理人张蓉瑜、陈夏璐到庭参加诉讼，第三人金绵公司、蔡道江、赖芹林、叶培玉、金泉公司、三藕公司、杨晨明、肖方顺、杨春经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨振辉向本院提出诉讼请求：1.确认杨振辉与三藕公司于2011年7月10日签订的《房屋租赁合同》在有效期限内继续有效；2.撤销泉州市鲤城区人民法院作出的（2015）鲤执字第1号裁定及2018年3月30日作出的公告，立即停止对该案的强制执行并解除对前述《房屋租赁合同》项下5160-5161室的查封。事实和理由：2011年7月10日，杨振辉作为承租方与出租方即三藕公司就址在鲤城区签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期自2011年7月10日起至2026年7月9日止，每月租金2000元。杨振辉依约向三藕公司支付了租金，三藕公司也依约将租赁房屋交付给杨振辉使用。其后因农商银行常泰支行与被执行人三藕公司等一系列金融借款合同纠纷案件向泉州市鲤城区人民法院申请强制执行，致使杨振辉所租赁的房屋被查封。2015年5月10日，泉州市鲤城区人民法院作出（2015）鲤执字第1号裁定书，又于2018年3月30日作出公告，对前述涉案房屋进行查封并责令杨振辉于2018年4月10日前要自行腾空房屋。2018年5月22日，杨振辉提出执行异议，泉州市鲤城区人民法院于2018年5月25日作出（2018）闽0502执异17号执行裁定，驳回杨振辉的异议请求，现因对该执行裁定不服，依法提起本案诉讼。 农商银行常泰支行辩称，泉州市鲤城区人民法院作出的（2015）鲤执字第1号裁定书及2018年3月30日作出的公告是合法公正的，杨振辉的诉讼请求不应予以支持。理由如下：1.即使杨振辉与三藕公司于2011年7月10日签订的《泉州三藕通信科技发展有限公司房屋租赁合同》有效，并不影响鲤城区人民法院（2018）闽0502执异12号的裁定；2.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“定力抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，即使杨振辉与三藕公司于2011年7月10日签订的《泉州三藕通信科技发展有限公司房屋租赁合同》是真实的，该租赁关系均不得对抗设立农商银行常泰支行在先的抵押权。 第三人金绵公司、蔡道江、赖芹林、叶培玉、金泉公司、三藕公司、杨晨明、肖方顺、杨春未作陈述。 杨振辉围绕诉讼请求依法提交了：1.杨振辉身份证复印件及企业信用信息公示报告各一份，证明当事人的诉讼主体资格；2.（2018）闽0502执异17号执行裁定书复印件一份，证明杨振辉依法向泉州市鲤城区人民法院提起执行异议而被驳回的事实；3.房租租赁合同一份，证明杨振辉系合法承租人，实际占有并使用涉案堆场及房屋的事实；4.（2015）鲤执字第1号裁定书及公告各一份，证明泉州市鲤城区人民法院对涉案堆场及房屋已作出强制执行措施的事实。 对上述证据，经庭审质证，农商银行常泰支行对其真实性、合法性及关联性均无异议。 农商银行常泰支行对其主张提交了1.《最高额抵押合同》复印件一份，证明2011年5月10日，泉州农商银行股份有限公司鲤城支行与借款人泉州中强贸易有限公司、抵押人三藕公司签订抵押合同一份，该合同书内说明农商银行常泰支行抵押权限是2011年5月10日至2014年5月10日止，抵押物是鲤城区江南高新区四期Q2地块（因有二份他项权证）所以是一次抵押，办理二本他项权证。Q2地块面积分别为19961.2平米、39192平米，即抵押物包括本案杨振辉所租赁的房屋土地内;2.泉州市中级人民法院（2013）泉民初字第466号民事判决书一份，证明涉案的《最高额抵押合同》，抵押物的期限自2011年5月10日至2014年5月10日，且于2011年5月13日办理了抵押登记等事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织到庭双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。金绵公司、蔡道江、赖芹林、叶培玉、金泉公司、三藕公司、杨晨明、肖方顺、杨春未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的诉讼权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月10日，泉州农村商业银行股份有限公司钢贸城支行（以下简称“农商银行钢贸城支行”，后更名为农商银行常泰支行）与三藕公司签订《最高额抵押合同》，约定三藕公司将其名下的泉州市鲤城区江南高新技术电子信息产业园区四期Q2地块的国有土地使用权抵押给农商银行钢贸城支行为他人债务提供担保。期限自2011年5月10日起至2014年5月10日止。2011年5月13日办理了抵押登记。2012年9月10日，三藕公司再次将上述房地产抵押给农商银行钢贸城支行，再次办理了抵押登记手续。2013年8月13日，泉州市中级人民法院作出（2013）泉民初字第466号民事判决，确认上述事实，并判决：在相关借款人不履行债务时，农商银行钢贸城支行对三藕公司提供的抵押物享有优先受偿权。后因农商银行钢贸城支行在多笔债权中对涉诉房地产享有优先受偿权，涉诉房地产于2013年被人民法院依法冻结，本院于2014年8月28日查封涉诉房地产。 2011年7月10日，杨振辉作为承租方与出租方即三藕公司就址在鲤城区份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年7月10日起至2026年7月9日止。前五年免租，即2011年7月10至2016年7月9日止。从2016年7月10日至2026年7月9日止，每月租金2000元，每三年递增10%，按半年交付，租金先缴后用。该房屋租赁合同定金为100000元，免租期满，产生租金用定金充抵。 另查明，农商银行钢贸城支行起诉金绵公司、蔡道江、赖芹林、叶培玉、金泉公司、三藕公司、杨晨明、肖方顺、杨春合同纠纷一案，本院于2013年11月14日作出（2013）鲤民初字第4690号民事判决。该判决发生法律效力后，农商银行钢贸城支行于2014年12月22日向本院申请强制执行。本院发出执行通知书，责令被执行人履行法律文书所确定的义务，但被执行人未履行完毕。2015年5月10日，本院作出（2015）鲤执字第1号执行裁定，将被执行房地产等作价118368200元交付农商银行钢贸城支行抵偿三藕公司所应承担的相应借款本息。2015年6月15日，本院作出（2015）鲤执字第1-1号执行裁定，终结本院（2013）鲤民初字第4690号民事判决书本次执行程序。本院分别于2015年8月5日、2018年3月30日公告责令被执行房地产上的相关居住使用人腾空房屋，并将该房屋交付农商银行。在执行过程中，杨振辉向本院提出执行异议，本院受理后于2018年5月25日作出（2018）闽0502执异17号执行裁定书，裁定驳回杨振辉的异议请求。2018年6月20日，杨振辉向本院提起本案诉讼。 本院认为，三藕公司未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担相应不利的法律后果。杨振辉与三藕公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。杨振辉要求确认《房屋租赁合同》有效的诉讼请求，予以支持。涉诉地块于2011年5月13日办理了抵押登记，虽该次抵押仅涉及土地使用权，但《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”依房地同时抵押原则，涉诉地块上的建筑物依法应认定在2011年5月已一并抵押给农商银行钢贸城支行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”由于杨振辉与三藕公司签订的《房屋租赁合同》发生在农商银行抵押权设立之后，因此租赁关系不得对抗农商银行设立在先的抵押权。现杨振辉以其享有承租权阻止移交被执行的不动产，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，判决如下： 一、杨振辉与泉州三藕通信科技发展有限公司于2011年7月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效； 二、驳回杨振辉的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由杨振辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  张 晓 人民陪审员  蔡毓瑜 人民陪审员  蔡红英 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  黄愈金 本判决适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院《关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提起确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。