广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初20827号原告（反诉被告）田怡，女，汉族，1991年11月11日出生，身份证住址湖南省澧县，委托代理人刘剑锋，广东华商律师事务所律师。委托代理人黄蔚斌，广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告）张齐辉，男，汉族，1979年9月10日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人甘育宏，广东钦典律师事务所律师。委托代理人吴文燕，广东博研律师事务所律师。被告李海生，男，汉族，1986年6月24日出生，身份证住址广东省汕尾市城区，委托代理人区小梅，广东博研律师事务所律师。田怡与张齐辉、李海生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，田怡委托代理人刘剑锋、黄蔚斌、张齐辉委托代理人吴文燕、李海生委托代理人区小梅均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田怡诉称，2017年11月27日，田怡与张齐辉签订《商铺租赁协议书》，约定由张齐辉将位于深圳市宝安区43区兴华一路93号一层03号铺位（以下简称承租铺位）租给田怡作为商业使用，每月租金为16,000元整，协议期限3年，从2017年12月1日起至2020年11月30日止。同日，田怡与李海生签订一份《收条》，确认李海生收到田怡海滨中学对面（品牛居，兴华一路97号）转让费135,000元，余款10,000元在2018年1月1日付清（店铺无任何欠款前提下）。同时，约定李海生于2017年12月1日前搬走家具。在签订《商铺租赁协议书》以后，田怡着手筹备生产经营事宜。2017年11月29日，田怡与黑龙江省张亮餐饮有限公司（以下简称“张亮公司”）签订《张亮麻辣烫特许经营合同书》，加盟经营“张亮麻辣烫”店。2017年12月3日，田怡与经张亮公司指定的施工方哈尔滨善筑建筑装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定由施工方承包田怡的店面装修装饰工程。其后，经双方结算，田怡向施工方支付工程款金额为89,087元。另外，田怡还购置了相应的设备，包括桌椅、展柜、锅、暖碟车等，合计32,130元。在完成装修以及设备购置以后，田怡于2018年1月份正式开始营业。但是，2018年3月27日，田怡即收到通知，要求田怡于2018年6月31日前结清各类款项，做好交接工作并予以搬离。此后，经了解，张齐辉是在明知承租铺位在短期内要进行搬迁的情况下，故意隐瞒重大事实，以欺诈的方式使田怡在违背真实意思的情况下与张齐辉签订《商铺租赁协议书》，给田怡造成了巨大的损失，包括田怡为此而向李海生支付的转让费，以及在承租商铺以后加盟“张亮麻辣烫”进行店面装修与购置设备而支付的费用。据此，根据《合同法》的相关规定，田怡为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、撤销田怡与张齐辉于2017年11月27日签订的《商铺租赁协议书》；2、张齐辉赔偿田怡转让费为145,000元、装修费为89,087元、设备购置费32,130元，合计266,217元；3、李海生对转让费承担连带赔偿责任；3、张齐辉、李海生承担本案的全部诉讼费用。张齐辉口头答辩并反诉称，一、张齐辉在签订合同前已经明确告知田怡租赁房屋的相关情况，不存在故意隐瞒重大事实、欺诈行为。二、张齐辉与田怡同日收到搬离通知，同时得知租赁房屋要收回，不存在张齐辉事先知道搬离时间并对田怡隐瞒的情形。三、田怡主张装修费、设备购置费没有合同及法律依据。四、田怡主张的转让费、系田怡与李海生之间的转让合同纠纷，转让费是李海生收取的，与张齐辉无关，且田怡已经受让了李海生的设备及装修，其主张赔偿转让费没有事实和法律依据。田怡与张齐辉签订《商铺租赁协议书》时，张齐辉已经告知田怡承担商铺所在的区域深圳市安乐兴达股份合作公司已经申请旧改，深圳市安乐兴达股份合作公司有可能会收回租赁商铺，但目前没有任何通知，租赁商铺收回的具体时间无法确认。但田怡仍然确认承租，双方遂签订《商铺租赁协议书》。张齐辉承租了租赁商铺的旁边商铺，张齐辉于2018年3月27日收到深圳市安了兴达股份合作公司发出的通知才知道深圳市安乐兴达股份合作公司于2018年6月底收回租赁商铺。田怡亦于当日收到搬离通知。但田怡自2018年4月开始就没有向张齐辉支付租金，其于2018年7月13日才搬离。田怡自2018年4月至2018年7月13日仍在承租和使用租赁商铺，应当向张齐辉支付该期间的租金。为维护李海生的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》有关规定，特向法院提起反诉，请求判令：1、田怡支付张齐辉2018年4月1日-7月13日的租金54,709.68元；2、田怡承担本案的诉讼费。李海生口头答辩称，李海生无需对田怡承担转让费的责任。张齐辉与田怡签订的补充协议书中约定李海生在协议期间内将承租的物业转租，李海生是可以自由转租给张齐辉的。其次，田怡、张齐辉、李海生三方经过了三次协商，并且张齐辉明确告知田怡商铺有可能被收回的情况下，田怡仍然坚持承租，并同意支付转让费。再次，田怡与李海生约定的转让费用为145,000元，是因为2017年5月份李海生对商铺进行了新的装修，为田怡后续的装修降低了成本，包括李海生转让了一些原来的器材给田怡，同时田怡已经对比过周边的商铺，李海生的转让费用价格相对较低，因此张齐辉与李海生对转让的费用约定是双方真实的意思表示，根据合同法的相关规定应当认定合法有效，所以李海生不需对田怡承担转让费的任何赔偿。田怡口头答辩称，2018年4月1日至7月13日的租金是张齐辉主动免除的，且田怡租赁保证金均已全部退还，并不存在田怡拖欠租金的情形。请求驳回张齐辉的全部反诉请求。经审理查明，2017年11月27日，田怡和张齐辉签订《商铺租赁协议书》，约定张齐辉将位于深圳市宝安区43区兴华一路93号一层03铺位出租给田怡作为商业使用，面积132平方米，每月租金16,000元，租期为三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止；在协议期内，如深圳市安乐兴达股份合作公司需收回上述物业，张齐辉应提前三个月书面通知田怡，田怡不得因此主张任何形式的赔偿、补偿和违约金等法律责任。同日，田怡与李海生签订《收条》，明确李海生收到田怡转让费135,000元，余款10,000元在2018年1月1日付清，李海生在2017年12月1日前搬走家具、保留空调、冰柜等设施。此后，田怡依约向李海生支付转让费145,000元。田怡承租涉案商铺用于经营“张亮麻辣烫”。2018年3月27日，深圳市安乐兴达股份合作公司向租户发出《通知函》，以签订的《租赁合同》约定的合同期限已于2017年12月31日到期为由，将收回并重新开发，现提前三个月通知搬离，并于2018年6月30日前结清各项款项。2018年7月15日，田怡搬离了涉案商铺。涉案商铺已经拆除。另查明，张齐辉和出租人深圳市安乐兴达股份合作公司于2011年9月1日签订涉案物业的租赁合同，每平方米租金118元/月，租赁期限自2011年9月1日起至2017年8月30日止。2016年8月11日，张齐辉将涉案商铺转租给李海生。2017年9月1日，张齐辉和深圳市安乐兴达股份合作公司签订《补充协议》，约定合同到期后，双方不再续签租赁合同，但张齐辉可继续使用涉案租赁物。2018年3月27日，深圳市安乐兴达股份合作公司通知张齐辉涉案物业将收回，现提前三个月通知搬离。张齐辉提交了深圳市安乐兴达股份合作公司出具的情况说明，深圳市安乐兴达股份合作公司确认其于2017年8月份已收到区规土委的《用地规划许可证》，因尚有很多政府部门的手续需要申报、报批，故2018年3月该司经股东大会全体股东同意，正式决定在2018年3月27日向所有租户发出书面《通知函》，要求上述物业所有租户在2018年6月30日前搬离，结清相关费用。以上事实，有田怡提交的商铺租赁协议书、收条、转账记录、特许经营合同、装饰装修工程施工合同、指定收款函及转账、首批设备单及证明、现场照片、转账流水、通知函、录音（含光盘）、43区兴华一路商户收据、田怡与张齐辉微信聊天记录、结婚证、7月份水电费金额（手写）、退还租赁保证金银行转账记录、田怡及张齐辉微信主页，张齐辉提交的情况说明、微信聊天记录、房产证复印件、通知函、营业执照、收据、租赁补充协议，李海生提交的商铺租赁协议书、补充协议及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点在于张齐辉和田怡签订《商铺租赁协议书》是否存在欺诈行为而导致田怡可据此撤销合同。根据该《商铺租赁协议书》，张齐辉在签订协议时已向田怡告知了涉案商铺可能被随时收回的情况，但是对收回的时间并未明确；田怡主张张齐辉在签订协议时已明知区规土委已于2017年8月份下发用地规划许可证，但张齐辉隐瞒了这一重大事实，其行为已构成欺诈。田怡提交了一份录音光盘予以证明，张齐辉不予认可。本院认为，首先，从录音光盘的内容来看，并不能反映出张齐辉故意隐瞒涉案物业将在短期内拆迁的情况，且录音光盘作为视听资料证据，在无其它证据佐证的情况下，不能单独作为认定案件事实的依据。其次，从涉案商铺的租金来看，张齐辉和田怡约定的租金为16,000元/月，而张齐辉向深圳市安乐兴达股份合作公司承租的涉案物业租金为每平方米118元/月，132平方米的商铺即合计租金为15,576元/月，张齐辉并未从中赚取巨额租金差价；再次，张齐辉提交了和深圳市安乐兴达股份合作公司签订的《补充协议》、该司出具的情况证明、与田怡的微信聊天记录等证据，足以证明张齐辉于2018年3月27日才收到搬离通知，其在与田怡签订租赁协议之时，对深圳市安乐兴达股份合作公司于何时收回涉案物业也是不知情的。最后，李海生承租涉案商铺是用于经营火锅店，而田怡从李海生手中接手涉案商铺后也是用于开设火锅餐厅，故田怡支付给李海生的转让费中实际已包含了部分家具、设备和装修费用等，田怡主张投入的装修费也仅为89,087元，足见其对商铺可能被随时收回的经营风险是明知的。综上，本院认为田怡并未提交充分有效的证据证明张齐辉存在隐瞒重大事实的欺诈行为，张齐辉与田怡签订的《商铺租赁协议书》已约定，在协议期内，如深圳市安乐兴达股份合作公司需收回上述物业，张齐辉应提前三个月书面通知田怡，田怡不得因此主张任何形式的赔偿、补偿和违约金等法律责任。张齐辉在与田怡签订租赁协议之时已向田怡批露了涉案物业将有可能被随时收回的情况，已履行了合理的告知义务，田怡作为完全民事行为能力人，其既已签订租赁协议，则应对协议履行过程中的出现的经营风险承担法律后果。故田怡请求张齐辉、李海生赔偿转让费145,000元、请求张齐辉赔偿装修费89,087元、设备购置费32,130元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉，田怡和张齐辉均确认双方曾达成口头协议，张齐辉对田怡2018年4月1日至搬离之日的租金予以免除，该协议为双方真实意思表示，故对张齐辉请求田怡支付2018年4月1日至2018年7月13日期间租金54,709.68元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回田怡的全部诉讼请求；二、驳回张齐辉的反诉讼请求。本案本诉受理费2,647元，由田怡承担，反诉费584元，由张齐辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张  晓  屏二〇一八年十一月二十九日书记员 庄秋玲（兼）书记员 王    冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。