江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0112民初2314号原告：刘根保，男，汉族，1968年1月11日出生，住址：江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：李涛涛，系北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任远，系北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。被告：南昌市美景房地产开发有限公司，住所地：长堎镇兴华路恒红小区A6号门面。统一社会信用代码：91360122756761774K。法定代表人：陈建平，职务：总经理。被告：南昌市竭力不动产咨询有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区联发广场办公写字楼房1108室，组织机构代码：××。法定代表人：涂群杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘文莉，女，汉族，1980年3月14日出生，住址：江西省南昌市红谷滩新区。系该公司总经理。原告刘根保诉被告南昌市美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）、南昌市竭力不动产咨询有限公司（以下简称竭力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日作出（2016）赣0112民初1203号民事判决，被告美景公司不服判决，提起上诉。南昌市中级人民法院于2017年9月19日作出（2017）赣01民终1211号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告南昌市美景房地产开发有限公司不服判决，向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院于2018年6月14日作出（2018）赣民再46号民事裁定书，裁定撤销江西省南昌市中级人民法院（2017）赣01民终1211号民事判决和江西省南昌市新建区人民法院（2016）赣0112民初1203号民事判决，本案发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘根保及其委托诉讼代理人李涛涛、被告美景公司的法定代表人陈建平、被告竭力公司的委托诉讼代理人刘文莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《美景苑商铺认购协议书》和《美景苑商铺VIP认筹协议》。2、判令二被告返还已付购房款768000元及利息损失59000元（利息暂计算至起诉之日），并由两被告承担已付购房款一倍的赔偿金768000元；3、判令两被告承担违约损失38000元；4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年12月14日，原告刘根保与被告美景公司签订《美景苑商铺VIP认筹协议》并交付定金20000元。2014年12月31日，原告刘根保与被告美景公司签订《美景苑商铺认购协议书》，约定：原告购买被告美景公司坐落于南昌市新建县××小道以北、××路东侧××＃非住宅××单元××室，原告支付购房款799582元。认购协议签订后，原告按约定向被告竭力公司（被告美景公司的销售代理商）分三次一共支付了购房款748000，加定金共计768000元，并与原告签订了《房屋买卖合同》。但截止合同约定的交房期限，被告美景公司未向原告交付房屋。后原告到新建区房管局查询，该房屋户主并非原告。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。原告向法庭提交以下证据：1、《美景苑商铺认购协议书》1份、《美景苑商铺VIP认筹协议》1份、新建区商品房开发管理办公室出具的查询证明1份、《房屋代理委托书》照片1份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，但被告又将该房屋出卖给他人的事实，证明两被告之间存在委托代理关系。2、兴业银行交易记录3张、兴业银行简易明细1份、南昌市竭力不动产咨询有限公司出具的收据1份，证明原告向被告共支付房款76.8万元。3、刘根保身份证信息1份、南昌市竭力不动产咨询有限公司组织机构代码证复印件1份、南昌市美景房地产开发有限公司组织机构代码证复印件1份，证明原、被告的主体适格。被告美景公司辩称，1、原告与刘文莉之间成立借贷关系；2、本案被告竭力公司的法定代表人涂群杰和工作人员刘文莉等人涉嫌合同诈骗刑事犯罪。主观上有非法占有的目的，客观上实施了诈骗的行为；3、本案刘根保与美景公司之间不成立房屋买卖合同关系，原告在本案中不属于善意第三人，也不成立表见代理。故请求驳回原告的起诉，依法将本案涉嫌的刑事犯罪移送公安机关侦查。被告美景公司向法院提交以下证据：1、《美景苑商铺认购协议书》复印件一份（来源于原告提供），证明原告刘根保没有根据认购协议书规定跟我公司签订商品房买卖合同，并且在签订房屋买卖合同后没有一次性付款给我们美景公司，并且在后七天没有付款给我们美景公司。2、《借条》复印件1份（来源于新建区公安分局经侦大队），证明本案原告刘根保与刘文莉之间存在民间借贷关系。3、《情况说明》复印件2份（来源于新建区公安分局经侦大队）证明刘根保多次付购房款都付给涂群杰兴业银行的账户上，我公司不知情。4、《新建县商品房买卖合同》复印件1份，证明该合同系涂群杰、刘文莉伪造的事实，涂群杰、刘文莉涉嫌诈骗的事实，原告称存在房屋买卖关系，但是又不提供买卖合同，存在虚假诉讼的事实。被告竭力公司辩称，1、原告陈述没有签订房屋买卖合同，这不是事实。2、我们是受被告南昌市美景房地产开发有限公司合法授权，在网上打印买卖合同并且和原告签订买卖合同。3、南昌市美景公司没有授权我们收房款，收房款的目的是为了后续操作。被告竭力公司未向法庭提交证据。因被告美景公司的申请，本院依法向南昌市公安局新建分局经侦大队调取了以下证据：南昌市公安局新建分局经侦大队2018年9月14日、10月9日向本院出具的情况说明二份、陈建平受案登记表一份、南昌市公安局新建分局不予立案通知书副本一份、南昌市公安局新建分局调取证据材料通知书副本一份、南昌市公安局新建分局调取证据材料清单一份、新建区商品房买卖合同备案信息表一份、陈建平询问笔录二份、邓生华、刘根保询问笔录各一份。向南昌市中级人民法院调取房屋代理委托书复印件、2017年7月24日南昌市公安局新建分局经侦大队出具给南昌市中级人民法院关于涂群杰等涉嫌合同诈骗的函。本案当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《美景苑商铺认购协议书》、《美景苑商铺VIP认筹协议》、新建区商品房开发管理办公室出具的查询证明、刷卡交易记录3张、兴业银行简易明细、南昌市竭力不动产咨询有限公司出具的收据、刘根保身份证信息，上述证据相互印证，本院对上述证据的证明效力予以确认。原告提交的《房屋代理委托书》拍照照片，非原件，且存在字迹不清晰，无法辨认，故本院对该份证据不予确认。原告提交的南昌市竭力不动产咨询有限公司组织机构代码证复印件、南昌市美景房地产开发有限公司组织机构代码证复印件，本院均以二被告向法院提交的营业执照为准。2、对被告美景公司提交的《美景苑商铺认购协议书》与原告提交的原件一致，本院予以确认；被告美景公司提交的2016年12月8日的《情况说明》及该说明后附的《借条》复印件，均来源于南昌市公安局新建分局经济犯罪侦查大队，本院对该组证据的证明效力予以确认。被告美景公司提交的2017年9月1日的《情况说明》，系复印件，原告提出异议，本院不予确认。被告美景公司提交的《新建县商品房买卖合同》，原告及被告竭力公司对真实性均不持异议，本院对该证据的真实性予以确认；因该合同出卖人处无签名或盖章，该合同未成立，故对该份证据的合法性、关联性不予确认。本院依法向南昌市公安局新建分局经侦大队、南昌市中级人民法院调取的证据的证明效力均予以确认。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告美景公司委托被告竭力公司销售商铺，授权权限是代为推广宣传、销售，并适当收取客户定金。委托期限从2014年12月9日至2015年1月30日止。基于上述委托权限及委托期限，被告美景公司提供加盖其公司合同专用章的《美景苑商铺VIP认筹协议》、《美景苑商铺认购协议书》给被告竭力公司开展业务。2014年12月14日，被告竭力公司与原告签订《美景苑商铺VIP认筹协议》，该协议上有被告美景公司合同专用章及被告竭力公司置业顾问舒海华在合同上的签名。原告交付定金20000元。2014年12月31日，被告竭力公司与原告签订《美景苑商铺认购协议书》，该协议原告为协议的乙方，被告美景公司为甲方，被告竭力公司为甲方代理。该协议约定：“乙方认购甲方开发建设位于南昌市××大道《美景苑》2栋07号商铺，商铺建筑面积约46.56平方米，折后单价17173元/平方米，折后总价799582元。乙方同意选择付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购铺款。一次性付款：在本协议签订之日起七天内，到甲方指定点签订《商品房买卖合同》并一次性付清所有款项。本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币360000元。”该协议甲方处加盖了被告美景公司合同专用章，被告竭力公司作为甲方代理未盖章。协议签订当日，原告通过pos机刷卡支付360000元；2015年3月2日以同样的方式支付200000元；2015年3月16日又以同样的方式支付188000元。上述款项共计768000元（含定金20000元）均由被告竭力公司的工作人员舒海华带领下由竭力公司收取，原告三次通过pos机刷卡支付购房款，被告竭力公司的委托诉讼代理人当庭认可均是经被告竭力公司的法定代表人涂群杰授权打进被告竭力公司法定代表人个人账户。2015年3月16日，被告竭力公司向原告出具购美景苑2栋107商铺房款（全额）768000元的收据一张，该收据上单位盖章处加盖的是南昌市竭力不动产咨询有限公司财务专用章，经办处是舒海华的签名。在原告支付完购房全款后，被告竭力公司拿出《新建县商品房买卖合同》交与原告刘根保签名，该合同上标明出卖人为被告美景公司，买受人为刘根保、胡六香；商品房系位于新建县××小道北侧美景××＃-非住宅[栋]一[单元]1[层]107号房，建筑面积46.560平方米（预测面积），单价每平方米16494.85元，总金额768000元，买受人按一次性付款。该合同出卖人处盖章及签名为空白。买受人处是刘根保、胡六香的签名及按印。2016年6月24日，南昌市新建区商品房开发管理办公室出具查询证明，证实新建县望城镇小平小道以北、麦山中路东侧美景苑2#-非住宅一107房屋于2015年11月12日已办理了《商品房买卖合同》备案登记，出卖人为：美景公司，买受人为委托人（刘根保、胡六香）之外的第三人。庭审中，被告竭力公司认可美景公司未授权其收取客户的购房款，但其收取了原告刘根保的购房款768000元，此款已用于竭力公司的运营上，因竭力公司现停止营业，故无力归还原告的购房款。再查明：2016年12月8日，南昌市公安局新建分局经济犯罪侦查大队向江西赣联律师事务所出具关于涂群杰向我大队提供借条的情况说明，并附上一份借条复印件。该说明证实2016年8月15日上午，美景公司法人陈建平一行人到南昌市公安局新建分局经济犯罪侦查大队控告竭力公司法定代表人涂群杰合同诈骗一案。该大队接待后于2016年8月17日口头传唤涂群杰本人到该大队，当时涂群杰提供了一张其妻子刘文莉写给刘根保、胡六香的借条复印件。该借条的内容是：今借到刘根保、胡六香现金共计76.8万元整，借期到2015年7月5日，在到期前刘根保、胡六香若收到美景苑商铺2#-1-107室钥匙并进驻使用后该借条自动作废，并且由竭力不动产开具的NO.1145982号收据，金额768000元在该收条作废后生效，不论该收据开出的时间。落款江西省红谷滩新区滨江豪园9栋3单元1001室。借到人刘文莉。借条时间为2015年6月29日。该大队审查后认为，基于以上证据难以认为涂群杰涉嫌经济犯罪，未立案。涂群杰妻子刘文莉作为竭力公司的委托代理人，在庭审中认可涂群杰提供给南昌市公安局新建分局经济犯罪侦查大队的是其写给刘根保、胡六香的借条复印件，原件交与原告刘根保。原告刘根保对此借条予以否认。2017年7月9日，被告美景公司法定代表人陈建平以涂群杰等涉嫌合同诈骗到南昌市公安局新建分局经济犯罪侦查大队再次进行报案。2017年7月17日，原告刘根保就其交纳了购房款而无法得到房子的事向南昌市公安局新建分局经济犯罪侦查大队进行报案。2017年7月24日，南昌市公安局新建分局经侦大队向南昌市中级人民法院出具“涂群杰涉嫌合同诈骗”的函，认为“涂群杰等人以非法占有为目的在签订和履行合同的过程中采取隐瞒真相等欺骗手段骗取刘根保76.80万元的行为涉嫌合同诈骗罪”应移送公安机关。2017年9月18日，南昌市公安局新建分局就美景公司法定代表人陈建平的报案，以“经审查认为待法院查清事实，移送线索后予以立案”这由，决定不予立案。本院认为，被告竭力公司受被告美景公司委托代为销售房屋，因授权持有被告美景公司加盖公司合同专用章的《美景苑商铺VIP认筹协议》和《美景苑商铺认购协议书》。被告竭力公司与原告签订《美景苑商铺VIP认筹协议》和《美景苑商铺认购协议书》，在上述认购协议书上美景公司加盖了合同专用章，并注明代理公司为竭力公司、认购协议书中约定了购房位置、房屋面积、房屋价款、定金等主要条款，且刘根保已按约定支付了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以认定美景公司和刘根保之间形成了房屋买卖合同关系。美景公司与竭力公司签订了房屋代理委托书，委托竭力公司代为销售涉案房屋，竭力公司工作人员在美景公司售楼处驻楼销售，刘根保作为普通购房者前往售楼处购房时，美景公司及竭力公司均未告知原告二公司之间的关系，原告无从得知美景公司及竭力公司之间的真实法律关系及相应权限，其对接受竭力公司工作人员指引支付房屋价款一事并无重大过错，不能对善意之人苛于过重的注意义务，故上述情形足以使得刘根保相信竭力公司有权代理美景公司从事销售房屋并收取购房款的相关行为，故竭力公司的行为构成表见代理，美景公司应对代理行为产生的法律后果承担法律责任。美景公司向法院提交的2015年6月29日刘文莉（竭力公司总经理、涂群杰的妻子）向刘根保出具的《借条》复印件一份，刘根保质证称对上述借条复印件真实性、合法性、关联性均有异议，否认持有该借条的原件，甚至不清楚有该份借条存在。竭力公司质证称对上述证据无异议，但却无证据能证实该借条的原件在原告处，是真实存在的。故该份借条复印件不能证明原告刘根保与刘文莉之间存在民间借贷关系。现涉案房屋已由美景公司另售他人，标的物已不存在，致原告的购房合同目的无法实现，原告要求解除与被告美景公司签订的《美景苑商铺认购协议书》和《美景苑商铺VIP认筹协议》，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告美景公司返还已付购房款，予以支持；原告要求被告承担的利息，应以768000元为本金，从2015年3月16日至2016年6月30日止按年利率6%的标准予以计算；原告要求被告承担违约损失38000元，无事实依据，本院不予支持；原告要求两被告承担已付购房款一倍的赔偿金768000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告竭力公司在代理被告美景公司销售房产的过程中明知自己的代理权限及委托期限，在无被告美景公司授权的情形下收受原告的购房款，并将款项直接进其公司法定代表人的帐户，后被用于公司的运营，不予归还给被告美景公司。根据以上事实，竭力公司法定代表人涂群杰等具有非法占有为目的，隐瞒无权收取原告购房款的事实，骗取应由被告美景公司收取的购房款不予返还，给被告美景公司造成巨大的经济损失，数额巨大，依据我国刑法相关规定，被告竭力公司的法定代表人涂群杰及其相关人员的行为涉嫌犯罪，本院依法将本案中涉嫌犯罪的相关线索及材料移送公安机关。本案经院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘根保与被告南昌市美景房地产开发有限公司签订的《美景苑商铺认购协议书》和《美景苑商铺VIP认筹协议》；二、由被告南昌市美景房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内返还原告刘根保已付购房款768000元及利息（利息从2015年3月16日起至2016年6月30日止按年利率6%计息）；三、驳回原告刘根保的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19497元，由原告刘根保承担9956元，被告南昌市美景房地产开发有限公司承担9541元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  熊 军人民陪审员  夏国平人民陪审员  涂春莲二〇一八年十一月一日法官助理王冰清书记员李思