广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初24251号原告：王伟秀，女，1966年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区之一。委托诉讼代理人：柯晓霞，广东德比律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄新超，广东德比律师事务所律师。被告：张太杰，男，1974年2月18日出生，汉族，身份证住址浙江省临海市。委托诉讼代理人：王清，广东品杰律师事务所律师。原告王伟秀与被告张太杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄新超，被告及其委托诉讼代理人王清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付广州市越秀区王聖堂十三巷2号1楼的租金人民币80587.32元（其中2012年4月16日至2013年4月15日的租金为13200元，2013年4月16日至2014年4月15日的租金为14520元，2014年4月16日至2015年4月15日的租金为15972元，2015年4月16日至2016年4月15日的租金为17569.2元，2016年4月16日至2017年4月15日的租金为19326.12元）；2.判令被告向原告支付占用使用费人民币18593元（从2017年4月16日起计至被告迁出涉案场地之日止，按每月1610.5元计算）；3.判令被告向原告支付违约金（按被告未清偿租金的95%计算，计算至被告清偿房屋租金之日止）；4.判令被告向原告支付未清偿租金利息人民币4093.72元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，按同期应付未付的租金为本金，从2017年4月16日起计至被告清偿全部租金之日止，暂计至2018年5月2日）；5.判令被告恢复租赁场地的原状并将租赁场地返还给原告（被告应将房屋恢复为两房一厅、一厨一卫的结构）。事实和理由：2007年4月15日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定将原告位于广州市越秀区王聖堂十五巷2号楼的房屋出租给被告，租期从2007年4月15日起至2017年4月15日止，前五年每月的租金为人民币1000元，五年后每年的租金按10%递增，若被告未在租赁期限届满后交出租赁房屋，则原告有权要求被告按占用期内租金总额的95%收取违约金。现房屋的租赁期已届满，经原告多次要求被告支付未付租金并返还租赁房屋，被告不仅没有归还涉案房屋，而且还将原告打伤，同时原告发现被告将原告一厅两房一卫一厨的房屋格局彻底更改并继续占有使用。被告行为已严重违反双方之间的约定，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：原告与被告于2013年1月30日签订存量房买卖合同，被告已经将房款支付给原告，原告于当日向被告交付了涉案房屋，故从2013年1月30日起，被告无需再向原告支付租金。诉讼请求中2012年4月16日至2013年1月30日期间的租金，被告确认是没有支付，但此租金已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。对于原告其他诉讼请求，没有法律与事实依据，请求法院予以驳回。经审理查明：据房产登记号：2011登记字1059395号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区广园路王聖堂十三巷2号1楼的产权人为原告，建筑面积43.288平方米，规划用途住宅；权利人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，权利种类为抵押权，登记时间为2013年5月17日，债权数额200000元；2017年10月31日被告（2017）粤0103执保3041号、（2017）粤0103民初8394号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封，查封期限自转为正式查封之日起算三年。2007年4月15日，原告（为甲方，出租人）与被告（为乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，其中约定：一、甲方将广州市越秀区王聖堂十三巷2号楼（约40平方米）出租给乙方作为居住/商铺经营（商铺）使用，租期为10年，起租日期由2007年4月15日至2017年4月15日止租。二、租金计算按月计算，乙方每月按1000元缴纳给甲方，每次交1个月租金，一年分12次缴清，乙方不得以任何理由拖欠租金。四、租赁届满期，甲乙双方未续签定合同，甲方要求收回房屋时，乙方逾期不交出承租房屋的，视为非法占用，甲方除限乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按旧用期内租金总额95%收取违约金。五、甲、乙双方不得违约，否则赔偿对方一切经济损失。七、五年后每年按10%计租金递增。注：不能损坏房屋等。现被告将涉案房屋作经营饮食使用。另查明，2012年12月30日，原告向被告立下《借条》，内容为：现王伟秀向张太杰借到552870元（以前所有借据作废）。2013年1月30日，原告（为甲方，卖方）与被告（为乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，其中约定：甲乙双方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：第一条、房地产权属情况，1、房地产地址（下称“该房地产”）：越秀区广园路王聖堂十三巷2号1楼。3、建筑面积：43.29平方米；本次交易转移面积：43.288平方米。4、房屋使用性质：住宅。7、该房地产不存在抵押等他项权利。第二条、计价和价款，甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款：1、该房地产按整套出售并计价，总金额(人民币）500000元整。第三条付款，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付(人民币）350000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款:一次性付款：总金额(人民币）500000元整。乙方应于2014年12月30日前向甲方支付。第四条、交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第五条、产权转移登记，甲乙双方应当于2014-12-30前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第六条、税费缴交，甲乙双方按以下第1方式缴付税费：(1)按政府规定各付各税。第七条、违约责任，各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条、交易不成的违约责任，1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方己付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十一条、迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按下列第1种方式处理：1、违约方支付违约金100000,合同继续履行。第十七条、其他约定，甲方必须在2013-12-30前还清乙方欠款合同可以取消（以下空白）等。该合同并于同日在房管部门办理了网签手续。2018年6月21日，原告向本院提起诉讼请求：1.判令撤销2013年1月30日存量房网上交易系统的《存量房买卖合同》；2.判令被告（即本案被告）配合并协助原告（即本案原告）办理撤销《存量房买卖合同》手续，直至撤销手续办理完结；3、判令被告向原告赔偿损失304750元（损失以未付房款500000元为基础，按每日0.05%的标准计算，从2014年12月30日起计算至实际清偿之日止）。被告反诉请求：1.判决被告与原告继续履行2013年1月30日签订的《存量房卖买合同》；2.判决原告配合并协助被告办理《存量房买卖合同》手续，直至过户手续办理完结；3.判决被告支付违约金100000元。原告未能举证证明曾向被告主张2013年1月30日前的租金。本院认为：原告与被告自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。由于原告于2013年1月30日与被告签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给被告，虽然涉案房屋现已被查封，但该《存量房买卖合同》仍然存在继续履行的可能，故在上述《存量房买卖合同》没有解除的情况下，原告据此要求被告支付租金及利息、腾退房屋，理由不成立，本院不予支持。鉴于原告未能举证证明曾向被告主张2013年1月30日前的租金，故2013年1月30日前的租金已超过诉讼时效，原告要求被告支付，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：驳回原告王伟秀的诉讼请求。本案受理费2365.50元，由原告王伟秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  吴 斐二〇一八年十一月二十九日书 记 员  戴 鹏法庭记录陈佳璇