广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初19365号原告：黄家勇，男，1975年11月5日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，原告：陈日宇，女，1975年11月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，上述原告共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告黄家勇、陈日宇与被告中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖初帆，被告委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告建发公司按逾期办理房地产权属证书实际天数（即2016年9月1日起至两原告实际取得权属证书的2018年3月16日止，共计562天），以454895元为本金，按年利率6%计算逾期办证违约金42608.5元给两原告黄家勇、陈日宇。事实与理由：两原告与被告于2012年11月6日签订商品房买卖合同（该商品房坐落于：中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼22幢1303房），合同约定被告应当在商品房交付使用（2013年6月30日）后790个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理两原告的权属证书，直至2018年3月16日才办理好两原告的不动产权属证书。被告辩称：1.原告起诉金额没有事实和合同依据，根据合同第14条约定，被告是在涉案房屋交付使用后790个工作日内由被告提供资料到产权登记机关备案，因此合同约定的办证时间应该是从原告实际收楼之日起算790工作日；2.因合同约定被告的义务是提供资料到产权登记机关备案，因此从被告提交资料备案之日即视为被告履行了合同约定的义务；违约金截算时间应当以登记机关接受资料出具受理通知书之日止；3.根据合同第14条约定，被告逾期办证违约责任是按已付房价款万分之0.1承担违约金，并非原告主张的高额违约金，双方签订的合同是真实意思表示，不存在可撤销或无效。因此涉案的房屋违约金应当以原告接收房屋之日起790个工作日后起算，截止被告提交不动产登记资料取得受理通知书之日止，并按已付房价万分之0.1按日计收违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.不动产权证书；4.购房发票；5.中山市商品房综合验收备案；6.律师函；7.民事判决书；8.民事裁定书；9.通知。被告提交的主要证据有：1.城果（润和花园）业主/住户紧急联络资料登记表；2.火炬开发区不动产登记受理通知书。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2012年11月6日，原告黄家勇、陈日宇(买受人)与被告建发公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼22幢1303房的预售商品房；购房总价454895元，出卖人应当在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告，出卖人应当在商品房交付使用后790个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了全部义务。合同签订后，原告黄家勇、陈日宇向建发公司支付了454895元购房款。2.2018年3月13日，建发公司取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2018年3月16日，涉案房屋不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园22幢1303房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系黄家勇、陈日宇与建发公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案合同第十四条约定：建发公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因建发公司的责任导致黄家勇、陈日宇不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，黄家勇、陈日宇不退房，建发公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：建发公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给黄家勇、陈日宇。因此，建发公司应于2013年7月1日起算790个工作日内，即2016年8月31日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，建发公司于2018年3月13日才完成上述备案手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。建发公司应在2016年8月31日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但直至2018年3月13日建发公司才履行该项合同义务，综合考量建发公司逾期办证的过错程度,对黄家勇、陈日宇造成的损失及敦促建发公司履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致黄家勇、陈日宇的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为宜按年利率6%的标准来计算逾期办证违约金。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年3月13日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金41726元[计算方式：以454895元为基数，按照年利率6%计算，从2016年9月1日起计至2018年3月13日止]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄家勇、陈日宇支付逾期办证违约金41726元[计算方式：以454895元为基数，按照年利率6%计算，从2016年9月1日起计至2018年3月13日止]。如果被告中山火炬开发区建设发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费866元，减半收取为433元（该款原告已预付），由原告黄家勇、陈日宇负担9元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担424元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告黄家勇、陈日宇）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一八年十一月九日书记员 张梦如王静