北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初5115号原告：陈某，男，1979年4月9日出生，汉族，北京市药品管理局职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：**德，北京建豪律师事务所律师。被告：于某，女，1984年11月5日出生，汉族，北京铁路局职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。原告陈某与被告于某离婚后财产纠纷一案，本院于2016年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人**德及被告于某的委托诉讼代理人张垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付房款60万元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息（自2011年6月28日起，以15万元为基数计算；自2011年12月26日起，以15万元为基数计算；自2013年9月30日起，以30万元为基数计算；均按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息，计算到全部款项给付之日止）；2.判令被告赔偿房屋差价损失614650元；3.判令诉讼费及评估费由被告承担。事实与理由：原被告于2005年12月28日登记结婚，2011年5月24日离婚。婚后双方购买了北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区7号楼2单元601号房屋一套，因该房屋属于经济适用房，满五年才能上市交易，故双方离婚协议明确约定，该房屋出售所得的50%房款归原告所有，现被告已将房屋出售，据被告称涉案房屋的出售总价为人民币120万元，该价格远远低于市场价格，故原告怀疑被告属于故意伪造证据，恶意侵占共同财产，损害原告的合法利益。原告的代理人多方工作后到居间人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司查阅了原告与买受人范海燕之间真实的房屋买卖合同及相关的居间合同。该合同明确约定涉案房屋的出售总价为人民币265万元，其中王朱强并不是买方，而是被告于某的售房代理人。而涉案房屋的建筑面积为124平方米多，按当时市场价格，不会低于人民币2万元，故265万元的成交价格属于正常范围。由此可见原告所说的成交价格为120万元明显不符合市场行情，严重作假。另外因涉案房屋属于经济适用房，按双方离婚协议的约定，应在满5年后才能出售。但被告却未经原告同意，私自出售该房屋，由此导致该房屋差价的巨大损失，被告也应当进行赔偿，故原告诉至法院。被告于某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、于某出售房屋房款仅为120万元，故根据出售房款所获得的利益，只同意返还原告售房款60万元；二、房产的评估报告估值过高，且对报告有异议，对于评估报告的房款，因为诉争房屋是经济适用房，在评估节点可以上市交易，在上市时有10%的地价款需要补交，故即便按照评估价格，也应该先将10%的房屋地价扣除；三、原告要求被告支付利息损失与差额损失，认为这是违约责任的赔偿，赔偿是双重的，所以不同意赔偿双重的损失，就差额损失来说，于某的全部售房款仅为120万元，差额损失计算违约金过高，显失公平，也无力支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告陈某与被告于某于2005年12月28日登记结婚，2011年5月24日协议离婚。双方约定：“三、共同财产分割：（1）在昌平区回龙观镇龙跃苑东二区7号楼2单元601号房产因属经济适用房，需产权满五年后才能交易，故该房产权满五年后将房屋出售，所得房款双方各分50%；（2）汽车一辆车牌×××其新车裸车价131800元，归女方于某所有，女方补偿男方60000元；双方现有债务由女方承担偿还”。坐落于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区7号楼2单元601号房屋系2007年9月27日以被告于某的名义购买，办理公积金贷款20万元，贷款期限20年。2011年6月28日，被告于某与案外人王朱强签订《北京市房屋买卖合同》，将上述房屋出售给王朱强，合同载明：房屋售价为1200000元，在合同签订当天，以现金形式支付首付款300000元；2011年底以现金形式支付房款300000元；在办理过户手续当日，将剩余房款600000元一次性付清。因该房屋尚不具备办理过户的条件，故双方约定在房屋具备办理过户条件之日起7个工作日内办理过户手续。此后王朱强表示分别于2011年6月28日、同年12月26日、2013年9月30日将1200000元房款给付于某。2012年10月24日，于某将房屋剩余贷款还清。2013年8月23日，王朱强代于某与买受人范海艳签订《北京市存量房屋买卖合同》，将上述房屋出售给范海艳，房屋成交价2650000元。2013年9月30日，于某与王朱强签订《补充协议书》，约定：当日王朱强已经将售房款付清，由于某配合王朱强办理房产过户手续，并按王朱强要求过户到范海艳名下。同日，范海艳给付王朱强购房款1300000元，同年10月11日、12月5日范海艳分两次给付王朱强剩余房款。庭审中，陈某认可离婚后于某单独偿还银行贷款78353.36元。经北京中建华房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋进行价值评估，位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区7号楼2单元601号房屋在2012年9月27日的市场价值为242.93万元。陈某为此支付评估费6850元。于某对《房地产估价报告》提出异议如下：一、估价依据有误，估价的评估时点为2012年9月27日，但估价依据为《房地产估价规范》GB/T50291-2015，《城镇土地估价规范》GB/T18508-2014，均为2012年9月27日之后颁布的。二、评估报告未真正体现评估原则，估价远高于评估对象实际价值。涉案房屋为经济适用房，在房产上市时需要补交房屋地价款，因此估价远远高于评估对象实际价值。三、评估报告对估价对象区位状况认定有误。评估报告中对估价对象区位状况公共服务配套设施认定小区周边有银行、医疗机构、商场及超市、学校及幼儿园，认定生活服务配套设施齐全。但这些生活配套设施大部分都在2012年9月27日后才兴建、开业。本次评估不应将这些生活配套设施计算在内。四、评估报告缺乏估价技术文件，估价过高。评估报告对据以做出评估结果的技术文件未列明，评估公司如何取值，计算评估对象的价值最终如何计算，一概不知。根据国土局及地税披露的2012年昌平区二手房单价仅为12000元/平方米，评估报告的单价为19547元/平方米，估计过高。因此要求重新评估。北京中建华房地产土地评估有限责任公司答复如下：1、《房地产估价规范》GB/T50291-2015，《城镇土地估价规范》GB/T18508-2014及《房地产估价基本术语规范》GB/T50899-2013三个文件为房地产估价行业现行国家标准，目的是为规范房地产估价活动，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量。价值时点是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。本次估价作业时间为2016年7月25日至2016年8月17日，估价应采用估价作业时间时现行的国家标准进行评估即以上三个标准，与价值时点为何时无关。2、估价人员在进行了实地勘察并认真分析所掌握的资料后，根据估价对象的特点及实际状况，选取比较法和收益法两种方法作为本次估价的基本方法。估价对象房屋性质为经济适用住房，估价作业时已经考虑估价对象的房屋性质，估价结果为扣除需补交的地价款后的价格。3、经估价人员再次核查估价对象周边的公共服务配套设施后发现除北京市昌平区中西医结合医院外，其余公共服务配套设施均为价值时点之前已建成并投入使用。估价对象所在社区为回龙观社区，回龙观社区于2000年已有住宅小区建成居民入住，经过十几年的发展，回龙观社区及周边公共配套于价值时点已趋于完善，可以满足居民生活需要。4、估价报告的技术报告作为公司内部审核存档及接受上级管理单位的管理审查之用。当事人所说的关于国土局及地税披露的2012年昌平区二手房单价可能为税务局当年纳税最低限价，该价格与同区域房地产市场价格为两种不同的价值。因此本院认为于某提出的重新评估的理由不充分，对于某提出的重新鉴定的意见不予准许。本院认为，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，原告陈某与被告于某签订离婚协议书，就财产分割自愿达成协议，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该协议对双方均具有法律约束力，双方应按照协议内容履行各自的义务。依据该协议内容，涉案房屋因属经济适用房，需产权满五年后才能交易，故双方约定该房产权满五年后将房屋出售，所得房款双方各分50%；根据本案已查明的事实，于某于2007年9月27日购买涉案房屋，按照双方离婚协议的约定应当在房产权满五年后将房屋出售，即2012年9月27日以后于某才能将涉案房屋出售，但于某于2011年6月在未征得陈某同意的情况下，便将涉案房屋出售，违反了双方离婚协议的内容，由此给陈某造成的损失于某应当承担赔偿责任；现原告陈某主张于某支付卖房款60万元，于某表示同意支付，本院对此不持异议。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。于某在出售房屋时应当预见到提前出售房屋可能造成的损失，根据评估公司出具的评估报告，涉案房屋在2012年9月27日的房屋市场价值应为242.93万元；即如果于某按照协议的约定，将涉案房屋于房屋产权满五年后出售，所得房款应为242.93万元，本院考虑到房屋的性质及于某在离婚后独自偿还了78353.36元房屋贷款的因素，根据公平原则酌情确定陈某可得利益损失的数额。原告陈某主张被告支付相应利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条及《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告于某于本判决生效后十日内给付原告陈某售房款六十万元；二、被告于某于本判决生效后十日内赔偿原告陈某房屋差价损失五十万元;三、被告于某于本判决生效后十日内给付原告陈某评估费三千四百二十五元;四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千元，由原告陈某负担五千零五十元（已交纳），由被告于某负担五千零五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  高 原人民陪审员  戴桂琴人民陪审员  李素花二〇一八年十一月二十二日书 记 员  高 婧