贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3546号 上诉人（原审被告）：吕娅，女，1980年10月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路****，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，系该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：阮敏，贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：周洪梅，贵州众正律师事务所实习律师。 上诉人吕娅因与被上诉人毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下至判决主文简称“龙腾物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吕娅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审，龙腾物业公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，证据不足。毕节××××区金源达小区前期是贵州毕节万厦居业物业管理有限公司进行服务，之后是贵阳贵成恒物业有限公司进行管理，龙腾物业公司未对毕节××××区金源达小区提供物业服务，吕娅与龙腾物业公司之间不存在物业服务合同关系；即使龙腾物业公司为吕娅提供了物业服务，其只能自2015年10月1日起主张物业服务费；一审已经认定贵阳贵成恒物业有限公司在毕节市七星关区××小区××了××段时间的物业管理工作，却将该段时间的物业服务费判归龙腾物业公司错误；一审认定吕娅向龙腾物业公司支付至2018年2月28日的物业费属于认定事实错误，毕节××××区金源达小区成立业主委员会后，已经于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了物业服务合同，2017年2月23日之后的物业服务费应当由毕节市正鑫物业管理有限公司收取。2、一审判决适用法律不当。3、一审判决证据采信错误。一审判决书第一页所列的被告为宋怀宇，吕娅没有义务为宋怀宇支付物业费；龙腾物业已经在一审庭审中自认其起诉的是2014年至2017年的物管费，一审判决吕娅向龙腾物业支付2018年之后的物管费错误。4、一审判决对吕娅提交的证据避重就轻，故意回避物业管理混乱的事实。对贵阳贵成恒物业有限公司2017年5月至2017年11月实际提供物业服务的事实偏信偏听，对小区收取公共停车费、对外广告费、场地租用费、摆摊设点占用费的证据不作采信，小区脏乱差等严重问题一笔带过，毕节××××区金源达小区成立业主委员会并于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了物业服务合同后，一审未依法判决原“物业服务”限期退出小区。 被上诉人龙腾物业辩称，吕娅主张的时效问题在一审诉讼中没有提出，二审才提出诉讼时效问题不符合法律规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吕娅上诉，维持原判。 龙腾物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判决吕娅立即支付龙腾物业公司物业服务费5,426.00元（2014年4月24日至2018年2月28日）；二、本案诉讼费由吕娅负担。 一审法院认定事实：2014年3月10日，涉案楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司与龙腾物业公司签订《前期物业服务合同》。合同载明：甲方通过协商将金源达房地产开发有限公司所开发之项目金源城市花园委托乙方实行前期物业管理；收费标准住宅每月每平方米1.00元，商用房每月每平方米3.50元，车位每月每个50.00元，租用车位每月每个300.00元；合同签订后，龙腾物业公司即进住该小区，履行前期物业合同约定义务。吕娅属该小区业主，其所住A栋1单元1101号房面积117.7平方米，每月应支付龙腾物业公司物业服务费117.70元。但吕娅以其与龙腾物业公司之间不存在物业服务合同关系，及龙腾物业公司服务不到位为由，拒绝支付2014年4月27日至2018年2月28日的物业服务费5,426.00元，龙腾物业公司诉至一审法院请求处理。一审法院另查明，龙腾物业公司在该小区的负责人是龙克淑。2017年5月份时，龙克淑将该小区的物业服务委托给石详智管理，石详智挂靠的贵阳贵成恒物业公司也在该小区开展了一段时间的物业管理工作，部分业主向贵阳贵成恒公司交过水费，贵阳贵成恒公司未收取过此期间的物业费。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中贵州金源达房地产开发有限责任公司系涉案住宅小区的建设单位，其与龙腾物业公司于2014年3月10日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。龙腾物业公司及该住宅小区内的住户（或业主）均应当全面履行该合同。吕娅系该小区业主，龙腾物业公司贵州与金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力，故吕娅以其并非合同当事人为由提出抗辩并拒交缴纳物业服务费，一审法院不予采纳。毕节××××区金源达城市花园小区业主委员会虽于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”的规定及《前期物业服务合同》第二十条：“本合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理企业止”的约定，龙腾物业公司与贵州金源达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》并未终止，龙腾物业公司按照约定提供了物业服务，吕娅应按约定支付物业服务费。吕娅从2014年4月27日起未交付物业服务费，至龙腾物业公司诉请的2018年2月28日共计欠费46个月，吕娅欠缴的物业服务费为5,414.20元（117.7平方米×1.00元/月/平方米×46个月=5,414.20元）。但是，根据吕娅提供的照片显示，龙腾物业公司在提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵，应当承担相应的责任。经综合全案考虑，一审法院酌情认定龙腾物业公司承担10%的责任，故对龙腾物业公司诉请吕娅支付5,426.00元物业费的请求，一审法院以4,872.78元（5,414.20元×90%=4,872.78元）为限予以支持，其余部分不予支持。 综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十四条、第五十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限吕娅于判决发生法律效力之日起十日内支付毕节××××区龙腾物业管理有限责任公司2014年4月27日至2018年2月28日期间的物业服务费4,872.78元；二、驳回毕节××××区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由吕娅负担。 二审中，吕娅提交了情况说明一份，拟证明金源达城市花园小区业主委员会与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》有效。龙腾物业公司质证意见：该证据与本案无关，该证据恰好证明对金源达城市花园小区履行物业服务的是龙腾物业公司。本院审查认为，吕娅提交的情况说明虽未在一审诉讼中提交，但能够与龙腾物业公司在二审中自认的事实相互印证，与本案双方争议的基本案件事实相关，本院对该证据予以采信。 二审经审理查明：七星关区麻园街道办事处金源达城市花园小区第一届业主委员会成立后，于2017年10月9日到毕节××××区房产事业局办理了备案登记，并于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》，后经毕节市正鑫物业管理有限公司多次要求，龙腾物业公司拒绝将案涉金源达城市花园小区的物业移交毕节市正鑫物业管理有限公司。其余事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点是：1、吕娅应否向龙腾物业公司交纳物业服务费；2、案涉物业服务费如何确定。 关于吕娅应否向龙腾物业公司交纳物业服务费的问题。当事人对自己诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，承担举证证明责任。本案中，龙腾物业公司提交的《前期物业服务合同》，能够证明龙腾物业公司系案涉金源达城市花园小区的建设单位贵州金源达房地产开发有限公司选聘的前期物业管理企业，龙腾物业管理公司提交的贵州上芝电梯销售有限公司出具的收据、贵州贵安电梯工程有限公司出具的收据及毕节市特种设备检验所出具的收据能够与本案其他证据相互印证，证实龙腾物业与贵州金源达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》后，在案涉金源达城市花园小区提供物业服务的事实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，吕娅应当向龙腾物业公司交纳物业管理费。龙腾物业公司主张吕娅自2014年4月27日后未向龙腾物业公司交纳过物业服务费，并提交了催交物管费通知及欠物管费明细表予以证明，吕娅未提交证据证明其已经向龙腾物业公司交纳过物业管理费，故吕娅依法应当向龙腾物业公司交纳其欠付的物业管理费，且因龙腾物业公司提供的物业管理服务是一个长期、持续的过程，吕娅称本案龙腾物业公司的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，不予采纳。 关于案涉物业管理费如何确定的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，以及龙腾物业公司与贵州金源达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中“本合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理企业止”的约定，金源达城市花园小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》后，龙腾物业公司拒绝将金源达城市花园小区物业移交给毕节市正鑫物业管理有限公司，龙腾物业公司便无权以其与吕娅存在事实上的物业服务关系为由向吕娅主张支付2017年12月23日之后的物业服务费，一审判决吕娅向龙腾物业公司支付2017年12月23日之后的物业服务费不当，依法应予纠正。据此，吕娅应向龙腾物业公司交纳的物业服务费应从2014年4月27日计算至2017年12月22日，案涉物业服务费的金额为（117.7平方米×1.00元/月/平方米×43月+117.7平方米×1.00元/月/平方米×26天÷30天）=5,163.11元。龙腾物业公司依据其与州金源达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》在案涉金源达城市花园小区进行物业管理活动，吕娅提交的证据仅能够证明龙腾物业公司提供的物业服务存在瑕疵，结合本案实际，对于龙腾物业公司要求吕娅支付的物业服务费，一审法院酌情扣减10%并无不当。综上，吕娅应当向龙腾物业公司支付的物业服务费为5,163.11元×90%=4,646.80元。吕娅的其他上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上所述，吕娅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3530号民事判决第二项即“驳回原告毕节××××区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3530号民事判决第一项即“限被告吕娅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节××××区龙腾物业管理有限责任公司2014年4月27日至2018年2月28日期间的物业服务费4,872.78元”； 三、限上诉人吕娅于本判决发生法律效力后十日内支付被上诉人毕节××××区龙腾物业管理有限责任公司2014年4月27日至2017年12月22日期间的物业服务费4,646.80元； 四、驳回吕娅的其他上诉请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人吕娅负担；二审案件受理费50元，由上诉人吕娅负担45元，被上诉人毕节××××区龙腾物业管理有限责任公司负担5元。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 唐 琳 审 判 员 刘光全 二〇一八年十一月十二日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭