贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3836号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区胜利路******，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：周坤，男，汉族，1987年7月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰公司）因与被上诉人周坤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。 原审原告周坤提起诉讼，请求判决：1.被告立即为原告办理位于毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐第A6幢1单元2层2号商品房的转移登记，并将权属证书交付原告；2.被告支付原告逾期交房违约金30245.00元；3.被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金暂计16745元(实际计算至被告将上述房屋转移登记到原告名下并将权属证书交付原告之日止)；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第1项诉讼请求，将第4项诉讼请求变更为：本案诉讼费和鉴定费由被告承担。事实及理由:2014年3月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐（壹期）第A6幢1单元2层2号商品房，总价格为261632.00元。签订《商品房买卖合同》之前，原告已向被告支付了全部购房款，并向被告交纳了办证费14027.00元，至此，原告向被告购买商品房的所有款项已全额支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）款：“出卖人（被告）应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。”；第十三条第（2）项：“逾期交房超过60日，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”；第二十二条第三款：“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，被告应于2014年12月30日前将商品房交付原告使用，并于2015年12月30日将房屋权属登记证书交付原告。被告至2016年12月30日才将房屋交付原告，且至今未将房屋所有权登记至原告名下，将房屋权属证书交付给原告。由于被告不能按期交房，包括原告在内的博泰·水韵天颐业主要求被告及时将房屋交付业主使用，并按合同支付违约金，被告于2016年9月27日以《会议纪要》的书面形式承诺于2016年12月31日之前交房，壹期住宅部分2016年6月1日以后的逾期交房违约金按照万分之三的标准支付给壹期购房者。2016年12月30日交付房屋后，原告不断要求被告为原告办理房屋转移登记，并按照《商品房买卖合同》的约定和《会议纪要》的承诺向原告支付逾期交房和逾期办证的违约金，但被告均拒绝履行。 原审被告博泰公司答辩称：一、根据双方合同第22条约定的办证模式，答辩人在2015年12月30日取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，双方之间并未约定具体办理时间和违约责任标准。根据办证流程，须先行办理房屋产权的初始登记即总登记，后办理分户登记，双方约定办理总登记的时间是2015年12月30日前，分户登记理应在总登记办理时间2015年12月30日之后，但双方就房屋分户登记的办理时间没有具体约定，不等同于完全没有约定，因此本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“无约定”类型而认定办证期限为商品房交付之后90日内，而应视为双方约定的办证时间为2015年12月30日之后，至于具体时间，应当适用《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定进行认定，即自2015年12月30日起，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。故答辩人的违约期间应当以原告行使请求权之后的合理期间届满之日起算。参照合同约定和法律规定的办证期限为90日，将该合理期间认定为原告起诉之日起的90日内较为恰当，故原告主张逾期办理房屋分户产权登记的违约责任，应当自其向人民法院提起诉讼之日起90日期限届满之日起开始计算。此外，因双方对逾期办证违约金计算标准并未进行约定，原告主张按照已付款日万分之一计算违约金无事实及法律依据，应予以驳回。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的出卖人承担逾期办证违约责任的前提是由于“出卖人原因”，即完全由于出卖人的原因。如果有买受人的原因参与，则不能适用该法条。根据《房屋登记办法》的规定，办理房屋产权转移登记是共同申请原则，即为双方义务。其中，买受人的申请登记义务可以委托出卖人履行，但作为买受人的原告应当提供协助义务，如出具《授权委托书》、在登记申请书上签名、提供身份证复印件以及毕节市房屋产权登记部门要求买受人提供的产权独有或者共有的申明、结婚证复印件等。本案原告并未履行其上述法定附随义务，故因此导致的逾期办证违约责任不应由答辩人承担。三、答辩人与原告约定办理的房屋产权转移登记，是《房屋登记办法》规定下的产权登记证书。但自2016年9月12日毕节市人民政府发布不动产统一登记公告后，自2016年9月30日之日起不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的《不动产权证书》。因上述国家法律、政策等不可抗力因素导致的逾期办证，答辩人可以免责。四、合同并未约定委托办证的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。五、本案合同约定的交房时间是2014年12月30日，实际交房时间是2016年12月30日，合同约定的逾期交房违约金为已付房屋价款的万分之一，被告主张从2016年6月1日后按照日万分之三的标准支付违约金，于法无据，只能按照已付购房款的万分之一计算。同时，原告主张的从2016年6月1日后按照日万分之三的标准支付违约金过高，在法院不支持按照日万分之一的标准计算的情况下，也只能参照评估机构评估的租金标准计算。六、合同约定的交房时间为2014年12月30日，办理初始登记的时间为2015年12月30日，即办理初始登记的时间为交房后一年内。本案实际交房时间为2016年12月30日，原告主张被告支付逾期交房违约金，则应当对办理初始登记的期限作相应的顺延，在被告承担逾期交房违约金期间不应当再次计算逾期办理商品房初始登记及提交有关文书的违约金，即2017年12月30日前的逾期办理商品房初始登记以及提交有关文书的违约金，被告不应支付。综上所述，请求依法判决。 原审经审理查明：2014年3月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐（壹期）第A6幢1单元2层2号商品房，总价格为261632.00元。签订《商品房买卖合同》之前，原告已向被告支付了全部购房款，并向被告交纳了办证费14027.00元。被告承诺于2014年12月30日前向买受人交付该商品房，如逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）（2）项处理：其中第（2）约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年12月30日，被告将涉案房屋交付原告，但至今未向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书。 2016年9月27日，被告与博泰·水韵天颐（壹期）住宅部分购房代表召开协调会，并形成《会议纪要》，《会议纪要》载明，被告承诺于2016年12月31日前取得博泰·水韵天颐一期项目建设工程竣工验收备案表，并正式向购房者交付一期商品房。壹期住宅部分2016年6月1日以后的逾期交房违约金按照万分之三的标准支付给壹期购房者。案件审理过程中，被告认为合同约定的逾期交房违约金过高，申请对原告逾期交房的损失进行评估，经评估，涉案房屋2016年6月1日至2016年12月30日的房屋租金为811元/月，共计5677.00元。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年12月30日向原告交付房屋，但被告于2016年12月30日向原告交付涉案房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定，从2015年1月1日至2016年5月31日，违约金应以原告已付购房款为基数，按照每日万分之一的标准计付，共计：261632.00元×517日×1÷10000=13526.37元。对于2016年6月1日至2016年12月30日违约金，《会议纪要》约定的为万分之三，被告认为过高，要求调减，并申请对涉案房屋同等地段同类房屋的租金标准进行评估，经估价为811.00元/月，故从2016年6月1日至2016年12月30日，被告应支付的违约金为811.00元/月×7个月=5677.00元。综上所述，被告应当支付的逾期交房违约金为：13526.37元+5677.00元=19203.37元。原告要求被告支付逾期交房违约金30245.00元的请求，予以支持19203.37元，其余部分不予支持。 对于原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。经查明，涉案房屋至今未取得综合验收备案，不具备办证条件，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。故应从2015年12月31日起开始计算被告应向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金（以下简称：逾期办证违约金），由于被告已收取原告的代办证费用14027.00元，故在原、被告之间形成委托办证关系，因此，计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故逾期办证违约金的计算方式为：以原告已付购房款261632.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年12月31日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告周坤位于毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐第A6幢1单元2层2号商品房逾期交房违约金19203.37元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告周坤位于毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐第A6幢1单元2层2号商品房逾期提交办理前述房屋转移登记的有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款261632.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2015年12月31日计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止；三、驳回原告周坤的其他诉讼请求。案件受理费487.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 一审宣判后，博泰公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一、二项，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，转移登记系由买受人委托出卖人办理，并非由出卖人负责办理。同时，法律也规定办理转移登记的法定义务主体在于买受人一方，出卖人仅承担协助义务，只有在买受人同意委托并签署相关委托文件的情况下，出卖人才负责为买受人办理转移登记文书。原审判决未考虑双方当事人之间的委托约定，偏离双方当事人就逾期办证违约责任的真实意思表示，认定事实和适用法律不当。二、截至一审法庭辩论终结前，被上诉人未举证证明其已提交授权委托书及办理房屋转移登记的相关资料，不能因为上诉人未取得房屋初始登记而免除被上诉人作为买受人申请房屋转移登记的法定义务；依据合同约定，被上诉人委托上诉人代为办理房屋转移登记证书，故办理转移登记证书的相关文书无需交付被上诉人，且合同并未约定委托办理转移登记证书的期限和违约责任，被上诉人主张上诉人承担逾期交付办理产权登记有关文书的违约金，于法无据，原审以被上诉人已付购房款为基数，判令上诉人按照日万分之一标准支付违约金，适用法律错误。三、依据合同法等相关法律，违约金具有补偿性，以违约给守约方造成的实际损失为违约金承担依据，同时兼顾合同履行情况，根据公平原则予以衡量。被上诉人购买住房的目的在于居住，在被上诉人已入住的情况下，其合同目的已经实现，被上诉人并未因逾期办证遭受损失，原审判决上诉人承担逾期办证违约金，适用法律错误。四、对于2016年6月1日后产生的逾期交房违约金，上诉人申请鉴定系基于被上诉人主张日万分之三的违约金计算标准过高，原审判决以评估的租金价格作为本案逾期交房违约金的计算标准，明显已经超过原告日万分之三的诉讼请求。五、合同约定的交房时间为2014年12月30日，办理初始登记的时间为2015年12月30日，即办理初始登记的时间为交房后一年内。本案实际交房时间为2016年12月30日，原告主张被告支付逾期交房违约金，则应当对办理初始登记的期限作相应顺延，在被告承担逾期交房违约金期间不应当再次计算逾期办理商品房初始登记及提交办证有关文书的违约金，即2017年12月31日前的逾期办理商品房初始登记以及提交办证有关文书的违约金，上诉人不应支付。 被上诉人周坤未作答辩。 经审理查明，二审认定事实与原审判决认定事实一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期办证违约责任及其违约期间应如何认定？二、原审判决是否超出被上诉人的诉讼请求？ 关于焦点一，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，即是双方就上诉人所负协助办证义务及相应违约后果的具体约定。对于被上诉人依据该条提出的逾期办证违约责任主张，上诉人虽以被上诉人未向其提交委托授权文件以及应由买受人提交的办理房屋转移登记所需文书进行抗辩，但根据本案事实，上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房所有权初始登记证书，直接导致了案涉房屋不能办理产权转移登记，且与被上诉人是否提交应由买受人提交办证所需资料无涉，故被上诉人是否提交委托授权文件以及应由买受人提交的办理房屋转移登记所需文书，均不影响上诉人依约履行按期取得房屋初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人这一合同义务。原审鉴于双方约定委托由上诉人代为办理商品房转移登记，上诉人并无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，判决上诉人承担逾期办证违约责任至其向不动产登记机关提交办证所需文书并通知被上诉人之日止，符合合同约定和本案实际，处理结果并无不当。综上，对上诉人以被上诉人系法定的办证义务主体，截至一审法庭辩论终结前，被上诉人未举证证明已提交授权文书等办证所需资料、被上诉人委托上诉人代为办证，上诉人无须向被上诉人交付办证所需文书为由，主张不予承担逾期办证违约责任的上诉意见，本院不予采纳。 如前所述，不动产物权变动的登记生效主义，决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人确定无疑地全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。鉴于此，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信，其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。 根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，上诉人主张其履行办理房屋初始登记以及交付办理转移登记有关文书这一合同义务的时间为上诉人实际交房之日起一年内，明显与双方合同约定不符，本院不予采纳。 关于焦点二，针对被上诉人主张上诉人按照已付购房款日万分之三的标准支付2016年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，上诉人于一审中明确表示该日万分之三的违约金计算标准明显过高，主张按照评估租金标准进行调整，一审根据上诉人的请求并结合本案实际将被上诉人主张的该期间逾期交房违约金计算标准调整为评估机构确认的租金价格，并无不当，且该租金价格标准明显低于被上诉人主张的已付购房款日万分之三的违约金标准，上诉人主张原审判决以评估的租金价格标准作为被上诉人主张的2016年6月1日起至实际交房之日止期间逾期交房违约金的计算标准，明显高于被上诉人主张的按照已付购房款日万分之三的计算标准，已超出被上诉人的诉讼请求范围，与本案客观事实不符，原审审理程序并无不当。 综上，上诉人的上诉理由及请求不能成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费974元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一八年十一月二十六日 法官助理 任云娇 书 记 员 张炜林