陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0881民初7882号 原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行，住所地陕西省神木市神木镇东兴街二中路1号。统一社会信用代码:91610821924007069E. 负责人：王峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：孟俊刚，男，1975年11月出生，汉族，陕西省人。 委托诉讼代理人：孙小龙，男，1971年4月出生，汉族，陕西省人。 被告：苏锐，男，1991年2月出生，汉族，陕西省人。 被告王爱玲，女，1968年10月出生，汉族，陕西省人。 被告苏子荣，男，1966年1月出生，汉族，陕西省人。 被告：陕西腾龙房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市经济技术开发区未央路145号北楼三单元601室。统一社会信用代码:610000100001523. 法定代表人：贺继霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽，该公司法律顾问。 原告中国农业银行股份有限公司神木市支行与被告苏锐、王爱玲、苏子荣、陕西腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟俊刚、孙小龙与被告苏锐、王爱玲，被告腾龙公司委托诉讼代理人张丽到庭参加了诉讼；被告苏子荣经本院合法传唤无故未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏锐、王爱玲、苏子荣偿还原告截止2018年9月18日所欠逾期借款本息共计116116.26元，其中包含逾期本金46399.88元、逾期利息58831.2元、逾期罚息4487.08元、逾期复利6398.1元；2.对被告苏锐、王爱玲、苏子荣提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.被告腾龙公司对上述债务承担连带还款责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2013年1月5日被告苏锐与原告签订《个人购房担保借款合同》，向原告借款40万元用于购买神木市店塔镇店塔人民小区二区2号楼2单元602号房产，合同约定贷款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。同时约定了借款利率及罚息、复利的计算方法，还款方式为按月等额本息还款法。合同采用阶段性保证担保+抵押的担保方式，阶段性保证人自借款发放之日起承担连带保证责任；保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等贷款人实现债权的所有费用。借款人未按期归还贷款本息即构成违约，争议解决方式为向贷款人所在地人民法院起诉。合同签订后，原告依约发放了40万贷款，并对被告苏锐所购预售商品房办理了抵押权预告登记，但截止2018年9月18日，被告苏锐已连续39期未向原告清偿贷款本息，原告多次向其催收，其均未履行还款义务。故原告诉至法院。 被告苏锐、王爱玲辩称：借款属实，他们以房作抵押向原告贷款40万元，2015年10月份以前正常还款，但2015年10月份后被告腾龙公司未按照合同履行没有按时交房，故逾期利息、罚息应由被告滕龙房地产公司承担，如果腾龙公司能交房，其愿意还款。 被告苏子荣未到庭亦未答辩。 被告腾龙公司辩称：原告陈述的事实属实，腾龙公司是担保人，对原告的诉请无异议。腾龙公司是阶段性保证，抵押物的建设项目已经竣工，所涉抵押物手续齐全；该案涉及人保、物保，根据法律规定应由抵押物的价款实现债权，不足的部分腾龙公司承担连带责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、个人购房担保借款合同、阶段性担保承诺书、个人购房贷款资金划转授权委托书、预购商品房抵押权预告登记证、个人借款凭证，欠款明细表、共同还款承诺书，各被告对上述证据的真实性均无异议，且上述证据内容真实，与本案有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月5日被告苏锐与原告签订《个人购房担保借款合同》，向原告借款40万元用于购买神木市店塔镇店塔人民小区二区2号楼2单元602号房产，合同约定贷款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。同时约定了借款利率及罚息、复利的计算方法，还款方式为按月等额本息还款法，采用浮动利率的方式计收。合同采用阶段性保证担保+抵押的担保方式，被告腾龙公司为该笔借款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。被告苏锐愿以其所购房产向原告提供抵押担保。被告王爱玲、苏子荣于2013年1月5日给原告出具了承诺书，承诺“在苏锐不能按时偿还贷款，由我负责偿还并负一切连带责任。”上述借款合同签订后，原告即依约发放了贷款。2013年2月27日，原告与被告苏锐对其所购房产办理了预购商品房抵押权预告登记，被告苏锐至今未取得房地产权属证书。借款后，被告苏锐未按约偿还借款本息，截止2018年9月18日，所欠借款本息共计116116.26元，其中包括本金46399.88元、逾期利息58831.2元、逾期罚息4487.08元、逾期复利6398.1元。 本院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订《个人购房担保借款合同》，原告已按照合同约定履行了出借义务，借款合同合法、有效，应受法律保护。至2018年9月18日被告苏锐未偿还本金46399.88元、利息58831.2元，合同约定借款人违约应支付罚息、复利，原告主张的罚息、复利不违反法律规定，故被告苏锐应偿还截止2018年9月18日所欠逾期本息合计116116.26元。被告腾龙公司辩称腾龙公司是阶段性保证，抵押物的建设项目已经竣工，所涉抵押物手续齐全，该案涉及人保、物保，根据法律规定应由抵押物的价款实现债权，不足的部分腾龙公司承担连带责任。 经查，根据原、被告签订的合同约定阶段性保证人保证期限为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，因借款人至今未取得房地产权属证书，现仍为抵押的预告登记，预告登记系在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权。因此原告无法对抵押权预告登记的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，故被告腾龙公司应对被告苏锐的上述债务承担连带清偿责任，本院对被告腾龙公司的该部分辩称意见不予采纳。被告王爱玲、苏子荣虽然在贷款前向原告提交了承诺书，但是根据该承诺内容符合担保法对保证的规定，故被告王爱玲、苏子荣应为被告苏锐向原告借款的连带责任保证人并非原告所诉共同借款人，对被告苏锐的上述债务应承担连带清偿责任。被告王爱玲、苏子荣、腾龙公司承担保证责任后，有权向被告苏锐追偿。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告苏锐于本判决生效之日起五日内向原告中国农业银行股份有限公司神木市支行偿还所欠借款本金46399.88元、逾期利息58831.2元、逾期罚息4487.08元、逾期复利6398.1元，合计116116.26元，被告王爱玲、苏子荣、陕西腾龙房地产开发有限公司承担连带清偿责任。 二、被告王爱玲、苏子荣、陕西腾龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告苏锐追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1310元，由被告苏锐、王爱玲、苏子荣、陕西腾龙房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  折小军 二〇一八年十一月十九日 书记员  单慧芳