湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初6467号原告：长沙中电建江河物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区南大路2号。负责人：牛海河，董事长。委托诉讼代理人：尹少宁，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小花，女，汉族，1987年7月1日出生，住长沙市岳麓区，系公司员工。被告：白某，户籍地北京市朝阳区）豫，现住长沙市岳麓区，原告长沙中电建江河物业管理有限公司（以下简称江河物业公司）诉被告白某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江河物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告物业管理费3402元，及按照合同约定的每日千分之三从逾期之日至2018年2月28日止的滞纳金4286.52元。2、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告因购买坐落于长沙市岳麓区房屋，与原告产生物业服务合同关系。双方于2016年5月20日签订《物业服务协议》，约定住宅房屋按2.18元/平方米/月缴纳物业服务费用。被告未及时缴纳物业管理服务费的，原告有权采取措施进行催缴，并从逾期之日按千分之三的标准加收滞纳金。合同签订后，原告一直为被告提供物业服务，但被告自2017年1月1日起，至2018年2月28日，未按约缴纳物业管理费3402元。此后原告多次催缴，但被告一直拒绝交费。为维护原告合法权益，特提起诉讼。在审理过程中，因被告于2018年9月份缴纳了2017年1月1日到2017年12月31日的物业费，故原告当庭将第一项诉讼请求变更为：1、请求判令被告立即向原告支付从2018年1月1日到2018年9月30日欠缴的物业服务费为2187元及按照合同约定的每日千分之三从逾期之日至2018年9月30日止的滞纳金1771元（2187元*日3‰*270天）。白某辩称：关于物业合同，被告没有签订物业合同，且物业公司就物业服务及相关细节等情况也没有告知被告。在房屋准备装修时，被告已经将2016年的物业费和2017年的停车服务费缴清，但物业公司没有提供任何发票。且被告与物业公司沟通要求开具发票时，至今相关发票也没有给被告，也没有就发票事宜做过说明。在被告支付费用后，收款方有主动提供发票的义务，但是物业公司没有做到。被告在外地工作，没有在涉案房屋居住，被告至今没有收到物业公司催缴物业费的通知。原告的律师函中故意将白某和被告妻子的名字写错，电话号码也是错误的。且邮件显示是拒收。实际上，被告和妻子至今也没有收到催缴物业费的通知和律师函，所以原告诉状所称的多次与业主沟通缴纳物业费的情况，违背事实。2016年的物业费缴纳后，被告和物业公司沟通了几个问题，即1）墙体开裂；2）入户门整改问题；3）包括2017年车辆在地下车库发生刮擦的情况。在被告反馈前述问题后，物业公司答应帮被告解决，但至今被告没有收到物业公司的任何回复。在物业公司没有和业主进行有效沟通后，就将业主起诉法院，且物业公司没有和业主告知要支付滞纳金的情况，且没有与业主沟通，物业公司实际上已经默认可以暂时不交物业费。但最终却将这期间产生的滞纳金起诉法院，物业公司有企图诈骗滞纳金的嫌疑。根据物业纠纷的相关诉讼案件，所有的律师费和诉讼费用应当由原告承担。经审理查明：白某系长沙市岳麓区号住宅的业主，1002号住宅面积为111.47平方米。江河物业公司系湘熙水郡小区的前期物业管理服务公司。2016年9月10日，白某与江河物业公司签订《观澜海赋家园（一期）物业服务合同》一份，协议约定涉案房屋的物业服务费用标准为2.18元/月/平方米。协议第六条约定业主应于办理交房的次月起按时足额交纳物业服务费用，物业服务费用及其他费用按月交纳，业主应在每月10日前履行本月交纳义务。第十七条约定业主不按规定按时交纳物业服务费用等处以每日千分之三的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，物业公司可采取相应措施催缴，由此产生的诉讼费、执行费、律师费等合理支出的费用由业主承担。第十九条约定物业公司提供服务达不到物业服务与质量标准，业主可要求限期整改。且可在成立业主委员会后委托业主委员会召开业主大会，公开选聘物业服务企业。协议签订后，白某已向物业公司交纳了2016年度的物业服务费用。白某从2016年10月开始对涉案商品房进行装修。从2017年1月起，白某未交纳物业服务费用。涉案小区现未成立业主委员会。江河物业公司前称为长沙江河物业管理有限公司。江河物业公司多次向白某催缴物业服务费用未果后于2018年7月诉至本院。在审理过程中，白某向江河物业公司交纳了2017年1月至12月份的物业服务费用。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提供并经庭审质证的《物业服务协议》、物管费缴纳通知书、照片、微信、短信记录等予以证实，本院予以确认。本院认为，江河物业公司是涉案小区的物业管理单位，并实际对涉案小区进行了管理，而白某成为涉案小区的业主后，成为物业公司的物业服务管理相对方，故双方之间的物业服务合同成立，白某系本案的适格被告。本案的争议焦点为：白某是否应缴纳2018年1月至9月的物业管理费、是否承担违约金问题。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中双方签订的《观澜海赋家园（一期）物业服务合同》约定业主应在每月10日前履行本月交纳义务，故白某应当按月缴纳物业服务费用。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。因白某未缴纳2018年9月份之前的物业服务费用，江河物业公司请求白某缴纳从2018年1月至9月期间的物业服务费用与本案有关联性，本院应当一并处理，故本院对江河物业公司主张白某支付2018年1月至9月的物业服务费的诉求予以支持即白某应缴纳物业服务费2187元（2.18元/月/平方米*9月*111.47平方米）。白某辩称物业公司可以许可业主按季、按半年度或按一年度缴纳物业费用，故其对2018年度的物业服务费用可以暂不缴纳。本院认为根据双方的服务合同中业主应按月交纳物业服务费用的约定，白某未实际缴纳2018年9月份之前的物业服务费用，江河物业公司亦未认可白某可以暂不缴纳该部分物业服务费用，双方之间并未达到一致合意，故本院对白某该辩称理由不予采信。白某辩称墙体开裂问题、入户门整改问题、2017年车辆在地下车库发生刮擦问题、物业公司未及时开具发票问题亦是其不缴纳物业服务费用的原因，本院认为白某前述理由均不是其可以不缴纳物业服务费用的理由，白某基于上述事由不缴纳物业管理费没有法律依据，故本院对前述辩称理由不予采信。对于白某是否承担违约金的问题。本院认为白某作为业主在接受物业服务后应当履行缴纳物业服务费用的义务，但白某一直未缴纳2018年1月至9月的物业服务费用，其不按月缴纳物业服务费用的行为已构成违约，故应承担相应的违约责任，江河物业公司主张按千分之三每日计算违约金，该主张过高，本院调整为按日万分之五计算，故白某从2018年1月至2018年9月止应承担的违约金为131.28元（2.18元/月/平方米×111.47平方米×1月×240天×0.05%+2.18元/月/平方米×111.47平方米×1月×210天×0.05%+2.18元/月/平方米×111.472平方米×1月×180天×0.05%+…+2.18元/月/平方米×111.47平方米×1月×30天×0.05%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、白某在本判决生效之日起五日内支付长沙中电建江河物业管理有限公司物业服务费2187元，并支付违约金131.28元；二、驳回长沙中电建江河物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告长沙中电建江河物业管理有限公司负担13元，由被告白某负担12元，此款原告已垫付，由被告在兑现本判决时将应承担的受理费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇一八年十一月十五日书记员  陈 莎附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。