北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初16083号原告：杨霖，男，1973年6月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京江岩物业管理有限公司，住所地北京市海淀区花园路**院**楼。法定代表人：周晓东，总经理。委托诉讼代理人：杨新征，男，该公司经理。委托诉讼代理人：张志丽，女，该公司文员。原告杨霖与被告北京江岩物业管理有限公司（以下简称江岩物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨霖、被告江岩物业委托诉讼代理人杨新征、张志丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨霖向本院提出诉讼请求：1．确认我与江岩物业于2015年4月16日签订的《庚坊国际房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同）里的7．3条、7．4条、7．5条属于不平等条款无效；2．判令我与江岩物业按原租金继续签订1个月的房屋租赁合同，并将涉案房屋恢复至2011年5月23日的原状；3．判令江岩物业赔偿我装修款8万元、转让费5万元，合计13万元；4．判令江岩物业赔偿我自2016年4月1日至2018年4月1日租金溢价的不当所得76800元；5．判令江岩物业返还我装修恢复押金1920元；6．判令江岩物业向我返还二手摩托车1台、高低椅子各1座、功放和音响1套、摄影用木质结构15个、摄影用电动背景轴1套、饮水机1台、摄影用窗帘布10块、摄影服装10件，若不能返还，赔偿我损失2万元；江岩物业承担本案诉讼费。事实和理由：2011年10月，我以5万元的转让费从刘昊处购得庚坊国际x摄影棚（以下简称涉案房屋）的使用权，并于当天同刘昊一起在江岩物业处取得继续执行刘昊合同的权利义务。我接手时涉案房屋仅为简单装修，无防盗门、厕所以及保暖和防盗措施的墙面和结构。2011年11月，我进行了一次比较彻底的装修，花费约6万元，增加了防盗门，新建了厕所，全墙面加固加钢板和保温等。装修前江岩物业曾收取装修恢复押金1920元，要求我未来假如退租时恢复原状，有票据为证。之后数年到2016年4月，我又零星改造和装修过多次，包括贴环保地胶，墙面维修加固等，共花费约2万元。2014年后，由于我出差较多，涉案房屋每月最多用三次，我与江岩物业经理杨新征多次反映闲置时间较多，申请物业费酌情减轻。到2016年4月前，杨新征也多次照顾告知我，按照月付来支付涉案房屋租金。2016年3月初我在杨新征亲自见证同意下，将涉案房屋使用权给予项瑞豹（是我打广告招收而来），并打算在4月与江岩物业续约，江岩物业完全知晓我与项瑞豹之间的两年出租使用权经济关系。2016年4月，在项瑞豹使用涉案房屋一个月后，杨新征称江岩物业董事长决定不再与我续约，准备直接与项瑞豹续约，因2011年至2016年江岩物业租给我的费用是每月不到5000元，而经我精心装修后租给项瑞豹的费用是每月约8000元。之后我与江岩物业多次协商以原价续约无果。我考虑到项瑞豹已驻场工作，控制权已不在手中，故以继续执行和项瑞豹的协议和处理纠纷为重。我2017年和项瑞豹在海淀法院经协商解决纠纷后，就着手准备和江岩物业的法律文书。故诉至法院，望判如所请。江岩物业辩称，不同意杨霖的诉讼请求。一、杨霖在2011年与我公司签订房屋租赁合同，每次续签都规定不得转租的条款，非常清楚明确，已经合作了几年，该条款是双方自愿的情况下签订的，明确对双方的约束，不同意杨霖所谓不平等条款的主张；二、杨霖在先期违反合同条款将涉案房屋转让给项瑞豹，我公司已告知杨霖解除合同并不再续约；三、杨霖主张的装修款是其为了方便地使用涉案房屋做的合理权益投资，是其根据合同经验认为值得起，能收回成本的支出；其所谓的转让费我公司也不知晓，与我公司无任何关系；四、我公司和下一家租户是市场行为，签订租赁合同，双方自愿平等，与杨霖无关，更谈不到租金溢价的问题；五、合同约定不得转租、转让，实际上杨霖转让了涉案房屋，违反合同约定，加之其未按约定时间交纳租金，违反合同约定，造成合同解除，所以不予返还押金；六、杨霖在严重违约的情况下，未将其私人物品搬出涉案房屋，视为放弃处置权，我公司有权处理，不应赔偿其损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月23日，江岩物业与刘昊续约出租涉案房屋，约定租期自2011年5月1日至2012年4月30日，租金每年45552元（含物业费、供暖费），押一付六，下期租金支付日期为2011年10月20日前，以后应在房租到期前提前10日付清下季度房租。2011年10月，经江岩物业同意，涉案房屋承租人由刘昊变更为杨霖。杨霖向刘昊支付了转让费5万元，并向江岩物业支付了装修恢复押金1920元，用于担保未来退租时将涉案房屋恢复原状。2011年11月，杨霖对涉案房屋进行了装修。2013年5月4日，杨霖与江岩物业签约租赁涉案房屋，约定租期自2013年5月1日起至2014年4月30日。租金为每年52560元。2014年5月8日，杨霖与江岩物业续约租赁涉案房屋，约定租期自2014年5月1日起至2015年4月30日，租金为每年56064元。2015年4月16日，杨霖（承租方，乙方）与江岩物业（出租方，甲方）签订涉案租赁合同，约定继续租赁涉案房屋，建筑面积96平方米，交房状态为：遗留装修，租赁期共1年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止；租金（含物业费）为每建筑平方米每日1．7元，14892元/季，共计59568元/年；租金由房屋租金、物业费构成；付款方式：押三付一，本合同签订同时，乙方应先行支付1个月租金4964元，再交付3个月租金14892元作为押金（已交3796元，需补交11096元），该押金在承租期内不计任何利息。此后的每个季度的开始十日前支付下月租金4964元；租赁期内，若乙方违反本合同的有关规定给甲方造成经济损失或承担违约责任，支付违约金，甲方有权从押金中直接扣除相应数额予以补偿或支付。不足部分乙方在五个工作日内另行支付，同时，乙方应在收到甲方向其发出的扣除通知书五个工作日内将押金补齐，否则视为乙方严重违反合同，甲方有权随时解除本租赁合同；7．3未经甲方书面许可，乙方不得转让、转租或部分转让、转租该房产，或以其它方式交于他人使用或与他人共用；7．4乙方有权根据本合同和甲方制定的一切有关管理该房产的规定，使用该房产；7．5租赁期届满，租赁合同涉及的费用结清后，乙方应将自己的私有财产、自制设备、添附物等搬出该房产。如在上述规定的期限内，乙方未将自己的私有财产、自制设备、添附物等搬出该房产，则视为其放弃对上述财产的处置权，甲方及其授权人有权对上述物品予以处理，且无需给予乙方任何补偿。2016年3月8日，杨霖与项瑞豹签订房屋租赁合同转租涉案房屋，约定租期自2016年3月8日至2018年3月7日止；月租金8200元。杨霖收取了项瑞豹房屋租金和押金32800元。后江岩物业多次向杨霖催缴租金，杨霖均未缴纳。江岩物业于是去涉案房屋处找到实际承租的项瑞豹催缴租金。2016年5月4日，江岩物业与项瑞豹经协商签订房屋租赁合同出租涉案房屋，约定租期自2016年5月1日起至2017年4月30日止，租金（含物业费）每月7000元。2016年5月12日，项瑞豹以房屋租赁合同纠纷为案由将杨霖诉至本院，称其与杨霖于2016年3月8日签订房屋租赁合同后，在租赁期间得知涉案房屋是由江岩物业出租给杨霖，租期至2016年4月30日截止，即杨霖于2016年4月30日不再享有房屋使用权；杨霖在隐瞒房屋租期将至的事实真相下欺骗其与之签订两年期限的房屋租赁合同，并多收取了一个月零八天的租金，杨霖在事实上已经不能履行合同义务，显然构成违约，故请求本院判令杨霖偿还其租赁保证金8200元，一个月零八天的房屋租金10386元，违约金8200元。该案后于2016年9月13日调解结案，调解协议为杨霖退还项瑞豹租赁保证金8200元和一个月零八天的房屋租金10386元。2017年4月25日，江岩物业与项瑞豹续签房屋租赁合同出租涉案房屋，约定租期自2017年5月1日起至2018年4月30日止，租金（含物业费）每月7000元。本院认为，杨霖请求确认涉案租赁合同第7．3条、7．4条、7．5条属于不平等条款无效。从上述条款内容来看，7．3条主要内容为禁止承租人私自转让转租房屋，7．4条主要内容为承租人有权根据约定和甲方制定的管理规定使用房屋，7．5条主要内容为承租人在合同期满不腾房视为放弃房屋内财产、自制设备、添附物的处置权，上述条款虽然更多的是对杨霖合同权利的限制，但均系双方自愿订立，属于双方真实意思表示，且条款内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对杨霖的该项诉请不予支持。杨霖请求判令其与江岩物业按原租金继续签订1个月的房屋租赁合同，并将涉案房屋恢复至2011年5月23日的原状，本案中，杨霖虽主张其将涉案房屋转租给项瑞豹系经过江岩物业的口头同意，但江岩物业对此不予认可，且杨霖亦未充分举证证明，故本院对杨霖的该主张不予采纳。杨霖未经江岩物业同意私自转租涉案房屋，其行为违反合同7．3条约定，构成违约，江岩物业有权解除合同，杨霖无权要求江岩物业按原租金与其继续签订1个月的房屋租赁合同并将涉案房屋恢复至2011年5月23日的原状，故对于杨霖的该项诉请，本院不予支持。杨霖请求判令江岩物业赔偿其装修款8万元、转让费5万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。杨霖在本案中提交的证据不足以证明其总共支出了装修款8万元，且其为涉案房屋所支出的装修款和转让费均系在涉案房屋承租经营所投入的成本，应根据租赁期限摊销，而涉案房屋租赁期间已于2016年4月30日届满，杨霖在租赁期间届满后主张赔偿装修款和转让费，缺乏法律依据，本院不予支持。杨霖请求判令江岩物业赔偿其自2016年4月1日至2018年4月1日租金溢价的不当所得76800元。杨霖私自转租涉案房屋，构成违约，其该项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。杨霖请求判令江岩物业返还其在涉案房屋内物品，若不能返还，赔偿其损失2万元，但其在本案中并未提交充分证据证明涉案房屋内存在上述各项物品及总价值为2万元，即使涉案房屋内存在上述物品，涉案租赁合同7．5条亦约定杨霖在合同期满不腾房视为放弃房屋内财产、自制设备、添附物的处置权，江岩物业及其授权人有权对上述物品予以处理，且无需给予杨霖任何补偿，故杨霖的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回杨霖的全部诉讼请求。案件受理费5699元，由杨霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  王淑洁人民陪审员  张金海二〇一八年十一月十四日书 记 员  崔 丽