山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1581民初3671号原告：张军义，男，1972年4月2日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人:宋炳伟，临清志同法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴海鹏，临清志同法律服务所法律工作者。被告：临清市嘉和置业有限公司。住所地：临清市经一路南首运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。委托诉讼代理人：李春玲，山东荣润律师事务所律师。原告张军义与被告临清市嘉和置业有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人宋炳伟、吴海鹏，被告的委托诉讼代理人李春玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张军义向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理运河半岛小区28号楼2单元101室房屋及CC—28—2—12号储藏室不动产证书。2.判令被告支付原告逾期办证的违约金，以388365元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2012年3月9日起至判决确定的给付之日止。3.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。事实和理由：2010年12月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告履行了付款义务，被告将房产交付给原告使用，但被告违约至今未履行办理不动产权证的义务。嘉和置业公司辩称，办理房屋权属证书的义务主体为商品房的购买人，开发商只有协助义务；未能办理不动产证书是因为原告至今未向不动产登记机关递交办理土地使用权变更和房屋所有权登记的申请，致答辩人无从履行协助义务，原告也未及时缴纳契税等法定税费，未能及时办理不动产证书是原告的原因，答辩人不存在违约行为；违约金应视为预定的违约损害赔偿金，应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金，原告购买的房屋交付后已经使用，办理房产证与否没有对其产生经济损失；原告请求支付违约金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。本院认定事实如下：2010年12月13日，被告嘉和置业公司作为甲方、原告张军义作为乙方，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的运河半岛小区28号楼2单元101室房屋，建筑面积125.09平方米，及CC-28—2—12号储藏室，建筑面积5.66平方米，合计价款388365元。付款方式为首付118365元，其余270000元作为按揭贷款。房屋为商品房预售。竣工时间为2011年5月31日，交付时间自该楼竣工验收第二日起办理移交手续。甲方负责为乙方办理产权登记手续，费、税由乙方承担。签定合同后，原告按合同约定支付了房款。2011年12月15日，被告将房屋交付原告，原告随即入住。但原告至今未取得不动产权证书。原告对其主张提交了下列证据：1.被告企业信息复印件，证实被告原名称为临清市嘉和投资置业有限公司，后变更为临清市嘉和置业有限公司。2.原、被告签订的商品房买卖合同，证实原告从被告处购买由被告开发建设的运河半岛小区28号楼2单元101室房屋及CC—28—2—12号储藏室，付款方式按揭付清，属于期房，约定竣工时间为2011年5月31日，竣工验收的第二天办理房屋移交手续，被告应在房屋交付之日起90日内办理不动产登记手续，被告应自2012年3月9日起支付逾期办证违约金，至判决确定的给付之日止，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.2014年6月21日被告出具的发票1张及结算单1份，证实原告已按合同的约定支付了全部房款388365元，正式发票是被告给业主统一开具的，发票日期并不是实际缴款日期，缴款日期要更早一些，用被告出具的收据换取的正式发票。4.被告出具的天然气开口费、地暖开口费单据，证实被告于2011年12月8日将涉案房屋实际交付给原告使用，原告随即入住。5.被告制作的情况说明一份、临清市信访办出具的信访情况表两份，来源于（2017）鲁1581民初2132号案件卷宗，证实因被告一直未按合同约定办理不动产登记手续，包括原告在内的全体业主多次信访，在信访的压力下，2016年8月15日上午，业主代表、开发商代表、临清市信访局、新华办事处、住建局代表在运河半岛售楼处办公室就全体业主的诉求向全体业主进行解答及说明，证明包括原告在内的全体业主因被告逾期办证问题一直向被告及有关部门主张相关权利，并不存在已过诉讼时效的问题，同时被告在情况说明中单方面陈述，小区内有个别业主擅自私搭乱建的现象，与事实不符，是在为被告违约办证作不符合事实的辩解，2016年8月15日被告在情况说明中承诺，自即日起公司启动房产证办理的相关程序，从被告承诺至今已将近两年，没有任何进展，被告至今仍不能提供办理房屋不动产证书所需要的必要的证明文件，责任完全在被告，被告应承担逾期办证的违约责任。被告认为上述证据对原告的主张没有证明力，原告没有提交向不动产登记机关申请办证的申请，也没有提交完税凭证这一办证的法定材料，所以未能办证是原告自己的原因。证据五不能证明原告曾主张权利。退一步讲，要求办证和要求赔偿损失是两项独立的诉讼请求，要求办证并不等于要求赔偿损失，所以该证据不能成为赔偿损失这一诉求诉讼时效中断的理由。对其他证据真实性无异议。被告称交房时间为2011年12月15日，原告认可。庭审中，原告要求以支付的总房款388365元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计息，自2012年3月9日起至判决确定的给付之日止。诉讼中，根据原告的申请，本院依法查封了被告名下的部分财产。本院认为，原告张军义与被告嘉和置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。合同中明确约定被告作为甲方负责为作为乙方的原告办理产权登记手续，原告要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求依法应当予以支持。被告交付房屋后，一直未为原告办理相关登记手续，构成违约，原告要求被告支付逾期办证的违约金，依法应当予以支持。由于双方在合同中没有对具体办证的时间进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日届满，出卖人承担逾期办证的违约责任。本案中双方均认可实际交房时间为2011年12月15日，故嘉和置业公司承担违约责任的起算时间应为2013年3月15日。关于诉讼时效问题。尽管已经合法占有房屋的买受人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权不适用诉讼时效的规定，但要求出卖人承担逾期办证违约责任的请求权应适用诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起算。本案中，张军义自2013年3月15日起即应知道其权利受到侵害，故诉讼时效应从此时开始起算。由于逾期违约办证行为一直在持续，违约金的产生也是一个持续的过程，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在没有证据证明诉讼时效中断的情况下，张军义要求嘉和置业公司承担违约金的数额，应从其提起诉讼之日（2018年11月1日）倒推三年起算，即未超过诉讼时效的违约金起算日期为2015年11月1日，原告提出违约金从2012年3月9日计算的请求，本院不予支持。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定，即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理（年利率6%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告张军义办理运河半岛小区28号楼2单元101室房屋及CC—28—2—12号储藏室不动产证书。二、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张军义支付逾期办证的违约金，以388365元为基数，按年利率6%自2015年11月1日起计算至判决确定的给付之日止。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费减半收取825元，由原告承担51元，被告承担774元，保全费720元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  刘文辉二〇一八年十一月二十三日书记员  张 昕