宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初3781号原告：吴连义，男，1964年12月30日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：王增娣，于丽琴。宁夏诚托律师事务所律师。被告：宁夏台建房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市西夏区黄河路怡林园商住楼**营业房。法定代表人：张冬初，该公司董事长。委托诉讼代理人：张燕，女，1990年3月1日出生，汉族，系该公司员工，住宁夏银川市西夏区和佳居小区**。原告吴连义与被告宁夏台建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴连义的委托诉讼代理人王增娣，于丽琴，被告宁夏台建房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴连义向本院提出诉讼请求: 1、请求法院依法判令被告向原告办理房屋产权登记； 2、请求人民法院依法判令被告支付原告迟延办理产权登记违约金3997元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月13日,原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同第九条约定：被告于2013年6月30日前向原告交付房屋；合同第十七条约定：被告应当在房屋交付后90日内为原告办理产权登记手续，若未按照约定期限办理则每日承担房屋全部已付款的万分之零点一的违约金。原告多次催被告办理产权登记手续，但被告均以各种理由推诿，故诉至法院。宁夏台建房地产开发有限公司辩称，原告主张权利的时效已超过法定的诉讼时效，丧失胜诉权。被告在商品房交易中诚实守信，并且已经履行完成房屋初始登记的协助义务，而因建筑施工单位的原因导致逾期办证可以免责；被告向原告交付房屋时，已向原告明示该房屋尚未办理竣工手续，原告在明知的情况下接受了房屋，其知晓未能办理房屋产权手续的原因在于建设单位尚未交付竣工验收资料。原、被告围绕诉讼请求及辩解意见依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告提交的商品房买卖合同一份、购房款收据两份、物业储备金收据一份、个人贷款凭证一份，拟证明原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告的实际交房日期为2013年11月2日，其拖延为原告办理房屋产权证书已经违约，应当承担违约责任。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。被告认为上述证据可以证实房屋的实际交付时间为2013年11月2日，房屋应当办理产权登记的时间为2014年2月2日，原告的主张已经超过诉讼时效，且原告的房屋为按揭贷款购房，未办理产权登记并没有对原告造成实际损失，违约金应当予以减少。被告出示违约赔偿协议一份，拟证明原告与被告于2015年1月30日签订协议，对合同项下的逾期交房及逾期办证等违约情形赔偿达成协议，双方违约责任全部了结。原告对该协议的证明目的不予认可，认为该协议仅仅是双方就逾期交房的违约金达成一致，与本案无关。被告出示《情况说明》一份、（2015）夏民初字第1517号民事判决书、（2015）银民终字第1816号民事判决书，拟证明未能办理房屋产权证书的原因在于工程施工方未能提供完整的竣工材料，无法办理产权所需的前期手续。原告对该组证据均不予认可，认为《情况说明》系原告单方制作且附带的清单系复印件，两份民事判决书均与本案无关。本院对上述证据认定如下：原告提交的商品房买卖合同、购房款收据、贷款凭证可以证实双方存在商品房买卖合同关系，结合被告的陈述可以确认房屋的实际交付日期，本院予以采信。被告出示的《情况说明》系其单方制作，不符合证据的客观性，被告出示的两份民事判决书与本案不具有关联性，本院不予采信。根据原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月4日，原告吴连义与被告宁夏台建房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于XX区房屋。房屋建筑面积56.39平方米，单价为4086元/平方米，房款总金额为230410元（实际房款为229062元）。合同还约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。合同签订后，被告于2013年11月2日将约定房屋交付原告使用。房屋交付后，被告至今未能向产权登记部门提供需由出卖人提供的全部资料，涉案房屋至今未能办理《初始登记证》，进而无法办理房屋权属登记。庭审中，原告将其第1项诉讼请求变更为：请求法院依法判令被告协助原告办理房屋产权登记。本院认为，原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，原，被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。按照合同约定，被告应当于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。被告未在约定时间内取得房屋《初始登记证》导致原告无法办理房屋权属证书，其行为已经构成违约，本院对于原告要求被告协助办理房屋产权登记的诉讼请求予以支持；原告要求被告支付迟延办理产权登记违约金9095元（自2013年7月1日计算至2018年6月30日共计1825天-90天=1735天，按照全部已付款每日万分之0.1计算）。原告的该项主张符合合同约定，但起算日期应以房屋实际交付情况及实际购房款为准，具体为2013年11月3日至2018年6月30日共计1700天-90天免责期=1610天，故该期间的违约金应为：229062元×万分之0.1×1610天=3687.89元。原告要求被告支付违约金至实际办理完毕产权登记之日，因涉案房屋何时能够办理完毕房屋产权登记时间无法确定，此后的违约金应计算至本判决确定的给付之日止。被告与案外人的纠纷不能成为其在本案中的免责依据，且其对原告的违约行为处于持续状态，本院对被告的辩解意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏台建房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告吴连义办理位于宁夏银川市房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告吴连义名下；二、被告宁夏台建房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告吴连义违约金3687.89元（暂计算至2018年6月30日），此后违约金按照双方约定标准计算至本判决确定的给付之日止；三、驳回原告吴连义的其他诉讼请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告宁夏台建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长  唐玉强人民陪审员  吕书婷人民陪审员  王向梅二〇一八年十一月七日书记 员  马纵宇附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。