江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初15982号原告：麻正英，女，汉族，1975年7月15日生，住河南省邓州市。原告：周建军，男，汉族，1969年9月19日生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：陈黎，江苏正欣律师事务所律师（代理上述二原告）。被告：袁梅，女，汉族，1987年11月6日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：李中华，江苏瑞生律师事务所律师。第三人：昆山市阳澄湖房产有限责任公司，住所地江苏省昆山市巴城镇新澄路**，统一社会信用代码91320583138150490D。法定代表人：潘震前，该公司总经理。第三人：昆山市民安房屋拆迁工程有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇古城北路**，统一社会信用代码91320583759670632K。法定代表人：高峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城镇法律服务所法律工作者。（代理上述两第三人）。原告麻正英、周建军与被告袁梅、第三人昆山市阳澄湖房产有限责任公司（以下简称阳澄湖公司）、昆山市民安房屋拆迁工程有限公司（以下简称民安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2018年9月26日公开开庭进行审理。原告麻正英、周建军及其共同委托诉讼代理人陈黎、被告袁梅委托诉讼代理人李中华、第三人阳澄湖公司和民安公司共同委托诉讼代理人庄学元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麻正英、周建军共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令袁梅和阳澄湖公司、民安公司将XX小区X幢X室房屋和汽车库的不动产登记过户至袁梅名下；2、请求判令袁梅在上述房屋和车库过户登记至其名下后，立即将该房屋和汽车库过户登记至麻正英、周建军名下；3、请求判令袁梅赔偿律师费8000元；4、本案诉讼费、保全费由袁梅负担。事实与理由：2007年11月28日袁梅和民安公司签订了《动迁房安置订房确定单》，确定民安公司将XX小区X幢X室房产安置给袁梅。袁梅获得上述房产后，于2009年8月9日与麻正英、周建军签订合同，约定袁梅将XX小区****房产和汽车库出卖与二人，共计价款246500元。2009年8月9日和2009年8月30日，麻正英、周建军按照约定支付了房款226500元，之后袁梅将房产交付与二人。后麻正英、周建军得知可以办理不动产登记手续后，一直催促袁梅办理不动产登记手续，但是袁梅却要求额外支付补偿款，并拒绝办理相关的不动产登记。另根据麻正英、周建军查明本案所涉合同中XX小区X幢X室的房屋编号为施工编号，现房产登记编号为XX小区X幢X室，同时了解到该房屋房产登记在阳澄湖公司名下。根据《中国人民共和国合同法》等相关法律规定，麻正英、周建军有权要求袁梅继续履行房屋买卖合同，并且有权要求其办理相关的不动产登记。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告袁梅辩称：麻正英、周建军的诉讼请求缺少事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据双方合同第4.2条以及第9条约定，应当在袁梅办理好上述房产证之后才将房屋过户给二人，但事实上现因为袁梅拆迁安置4套房屋和4个车库，目前尚有一套房屋和一个车库未予交付，所以目前诉争房屋尚不具备办理产证的条件，因此袁梅过户给麻正英、周建军的条件也尚不具备。麻正英、周建军因过早起诉而产生的案件受理费和财产保全费均应当由麻正英、周建军负担。麻正英和周建军均系河南户籍，根据目前的昆山限购政策，二人不符合购房资格。结合昆山市房产交易中心于2017年4月27日的通知，在限购政策之前签订的合同，房产交易中心不再按老政策办理，而要求通过司法途径解决。所以麻正英和周建军才向法院提起诉讼，诉讼过程中产生的费用与袁梅无关，应该由二人自行负担。第三人阳澄湖公司述称：昆山市巴城镇XX小区确系阳澄湖公司开发建造，其房屋性质为动迁安置房。该房屋竣工验收后，阳澄湖公司根据民安公司的安置通知，将位于昆山市，安置为袁梅所有。本案诉争属于安置房屋过户登记，阳澄湖公司已经按照不动产管理条例早已递交初始化登记，这足以证明涉案房屋具备产权过户登记条件。所以，阳澄湖公司不承担任何责任。涉案房屋系麻正英、周建军购买袁梅的拆迁安置房屋，其行为属于民事买卖合同关系，与阳澄湖公司不存在法律上的直接关系。至于袁梅不办理涉案房屋的产权登记，其责任在袁梅，而非阳澄湖公司。综上，请求法院依法驳回麻正英、周建军对阳澄湖公司的起诉。第三人民安公司述称：民安公司于2007年11月28日与袁梅签订《动迁安置房确定单》，确认安置给袁梅位于昆山市房屋一套，面积为77.77平方米。现民安公司与袁梅之间的拆迁安置过程已终结，与本案麻正英、周建军在法律上并不存在任何关联性，请求依法予以驳回。麻正英、周建军与袁梅之间的房屋买卖合同关系，与民安公司无关。关于房屋产权登记问题，按照不动产登记管理条例的相关规定，不属于民安公司的职责范围，是有专门登记机构按各个小区的实际情况有序分批次进行产权登记。根据相关规定，拆迁安置房屋必须先登记在被拆迁户名下，不可能直接登记至买受人的名下。麻正英、周建军在本案中起诉民安公司于法无据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：XXX年X月X日梅凤花与袁瑞男在本院主持调解下协议离婚。双方约定共同所有的位于昆山市女儿袁梅。2007年10月3日袁梅与民安公司签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》，约定就袁梅位于昆山市范围内的房屋进行拆迁，该房屋所有权人为袁梅，房屋建筑面积361.24平方米，其中主房面积270平方米。在该协议中，袁梅选择产权调换的方式进行安置。2007年11月28日袁梅与民安公司签订《动迁安置房屋订房确定单》，确定袁梅在拆迁安置中，被安置动迁房共计3套，其中：XX小区X号楼X室，面积77.77平房米；XX小区X号楼X室房屋，面积77.77平方米；XX小区X号楼X室，面积91.7平方米。同时安置汽车库1个位于XX小区X号楼X号汽车库，面积23.09平方米；自行车库2个，其中XX小区X号楼X号自行车库，面积6.99平方米；XX小区X号楼X号自行车库，面积11.9平方米。该订房确定单还载明该户留91.7一套，汽车库一只。2009年8月9日袁梅与麻正英、周建军在昆山市舟房产咨询有限公司的居间下签订《住房买卖协议书》，约定袁梅自愿将位于红杨花园X号楼X室，面积77.77平方米及X号楼X号汽车库，面积23.09平方米以246500元的价格出售给麻正英、周建军。付款方式为麻正英、周建军首付定金2万元，第二期付款在2009年8月30日前袁梅该房钥匙后支付206500元，并同意二人进入该房屋装修居住；第三期在袁梅房产证、土地证过户到麻正英、周建军名下，一次性付清全部余款。产权过户约定，袁梅负责拿到自己名下房产证和土地证，袁梅有义务协助麻正英、周建军办理房屋产权过户手续，一切费用由麻正英、周建军承担（包括因政策调整所收费用）。袁梅拿到“两证”后一个月内，将“两证”交给中介，由中介公司协助双方办理过户登记手续。本协议签字后生效，双方不得违约，如袁梅违约，赔偿对方违约金15万元，并双倍赔偿装修费用；麻正英、周建军违约，赔偿对方违约金15万元，装修费用自付。如房产面积增多或减少，以房产证面积为准，增减超过3%，包括车库，多退少补（按同样价格）。合同签订当日，梅凤花出具收据，确认收到购买涉案房屋及车库的定金2万元。2009年8月30日袁梅出具收条，确认收到麻正英支付的购房款206500元。现涉案房屋已交付麻正英、周建军，由二人将该房屋出租使用至今。测绘编号为XX新村X号楼现公安编号为XX新村X幢，X室房屋现登记为504室。庭审中，各方一致确认现涉案房屋及车库已经完成初始登记，现登记至阳澄湖公司名下。麻正英、周建军已支付购房尾款20000元至本院账户。庭审中，袁梅提供了巴城镇区拆迁办出具的证明，称袁梅与民安公司签订拆迁协议，共计安置动迁房四套，目前已交付XX小区X号楼X室77.77平方米、X号楼X室77.77平方米、X号楼X室91.7平方米，共计三套；剩余一套100平方米左右未安置。由于客观原因需要等安置四套房屋全部交付后方可办理相关产证。后本院向民安公司进行调查，该公司法定代表人陈述涉案房屋现可以办理产证，可以将该产权登记在袁梅名下。麻正英、周建军向本院提供了《江苏正欣律师事务所委托律师诉讼代理合同》。该合同约定二人聘请江苏正欣律师事务所指派律师陈黎作为其房屋买卖合同纠纷案件的代理人，代理费用为8000元。2018年8月10日该所开具了金额为8000元的增值税普通发票。本院认为：麻正英、周建军与袁梅签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守履行。现涉案房屋及车库所有权已经初始登记在阳澄湖公司名下，具备产权登记条件，且民安公司在本院调查时也明确也可以进行产权登记，故袁梅应当按合同约定及时履行产权登记义务，并在产权登记至其名下后履行约定的过户义务。现袁梅怠于履行产权登记义务，麻正英和周建军作为其债权人有权代位要求袁梅的产权登记义务的债务人协助办理产权登记手续。第三人阳澄湖公司系涉案房屋及车库的初始化登记所有权人，民安公司系袁梅拆迁补偿协议的相对人，有义务协助将位于昆山市汽车库登记至袁梅名下。袁梅待涉案房屋及车库登记至其名下后，应当按照合同约定协助麻正英和周建军办理产权过户登记手续。麻正英、周建军已将购房尾款支付至本院账户，袁梅可待履行完毕上述过户义务后自行向本院申领。关于麻正英、周建军要求袁梅赔偿律师费8000元的诉讼请求，本院认为上述费用并非必然因袁梅的违约行为造成的直接损失，双方在合同中也未对此进行约定，故对该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、第三人昆山市阳澄湖房产有限责任公司、昆山市民安房屋拆迁工程有限公司于本判决生效之日起三十日内协助被告袁梅将位于昆山市车库办理产权登记手续。二、被告袁梅在昆山市车库登记其名下后十五日内协助原告麻正英、周建军办理产权过户登记。三、驳回原告麻正英、周建军的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费减半收取2499元，财产保全费1770元，以上共计4269元，由原告负担269元，被告袁梅负担4000元。该费被告负担部分原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李加好二〇一八年十一月九日书记员  王颂淼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。