贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8689号原告：王勇军，男，1971年3月29日出生，汉族，住贵州省毕节市，原告：李洪霞，女，1978年9月28日出生，汉族，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：龙海、林蔓（实习律师），系贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜。委托诉讼代理人：赵雄、周丹，系贵州本芳律师事务所律师。原告王勇军、李洪霞与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王勇军、李洪霞的委托诉讼代理人龙海，被告鑫城房开公司的委托诉讼代理人赵雄、周丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王勇军、李洪霞向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金暂计人民币20,000.00元(以上违约金计算从2014年7月1日起以348,675.00元为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止);二、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理涉案房屋(毕节市商品批发××市场××号)权属证书;三、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2013年5月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告鑫城房开公司开发建设的位于毕节市商品批发××市场××号房屋(A14-1-16)。合同约定房屋总价款为348,675.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式，付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：(一)出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款348,675.00元，并在交房时向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、契税、印花税、预告登记费、房屋登记、土地证、交易手续费、电视入户费等。然而时至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证书交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为348,675.00元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有证之日止。综上所述，请求人民法院依法公判。被告鑫城房开公司答辩称：一、《商品房买卖合同》约定“政府行为造成的逾期属于行政不可抗力，答辩人得以免责。”因该约定系合法有效的约定，本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。《商品房买卖合同》约定：“初始登记出卖人负责在商品房交付使用之前内90内申请该商品房所有权初始登记。因政府部门行为造成逾期视为政府不可抗力，出卖人不承担违约责任。”据此，原、被告基于真实意思表示约定政府行为造成的办证逾期属于免责范围，且该合同属于合法有效的约定。2018年5月29日，三板桥办事处出具的《证明》载明以下内容：“1、三板桥街道代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作。2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直到2015年2月2日才完工，坟茔迁移直至2015年11月才完成。3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”2018年6月20日，七星关城乡规划局出具的《说明》载明以下内容：“2012年至2016期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致被告逾期办证情况的出现，根据约定，被告不应承担任何违约责任。二、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，答辩人无法对合同中的违约金条款进行修改，若答辩人私自修改则会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《中华人民共和国商品房买卖合同解释》第十八条之规定计算违约金。事实上，答辩人早已经将涉案房屋交付给原告使用，原告已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。若原告认为其因此遭受了损失，则原告应举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显示公平。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，原告的主张不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月8日，原告作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于毕节市商品综合××市场××北区××房，房号为1-16。建筑面积37.49平方米，套内建筑面积36.12平方米。总房款348,675.00元，买受人于合同签订之日向出卖人支付房价款348,675.00元；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用230.00元，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款及房屋维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。在2016年6月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。另查明，2018年9月25日，涉案商品房（第14幢）取得《中华人民共和国不动产权证书》。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据在卷为凭，经庭审举证、质证，本院予以采信。本院认为，被告鑫城房开公司当庭撤回反诉请求，系对其诉讼权利的处分，符合法律的规定，本院予以准许。综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：被告是否应当向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金及违约金是否应调整、违约期限该如何计算？根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。被告以合同约定政府行为造成办证逾期属于免责范围，涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的重大变化，故被告该主张本院不予采信。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付原告，2018年11月23日庭审时，被告出示了涉案第14幢房屋的不动产权证书，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，故原告诉请被告为其办理被告为其办理不动产权证书的诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2016年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳；同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用，2018年11月23日庭审时，被告出示了涉案第14幢房屋的不动产权证书，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，违约金截止时间计算至庭审时止，故从2016年7月1日起开始计算违约金，计算方法：以原告已付购房款348,675.00元为基数，按日万分之二的标准计算至2018年11月23日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条第一款，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告王勇军、李洪霞提供相关办证所需文书之日起90日内为原告王勇军、李洪霞办理毕节市商品综合批发大市场一北区第14幢1层16号商品房的不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王勇军、李洪霞支付毕节市商品综合批发大市场一北区第14幢1层16号商品房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算方式为：以348,675.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年7月1日起计算至2018年11月23日止；三、驳回原告王勇军、李洪霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150.00元，反诉案件受理费25.00元，合计175.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一八年十一月三十日书记员 包清琳