广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1637号 原告：黄遂秋，女，壮族，1980年2月9日出生，住址：广西南宁市江南区白沙路8号10栋1单元11号，现住北海市。 委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。 被告：傅海源，男，汉族，1973年2月28日出生，住址：浙江省磐安县。 被告：卞庆霞，女，汉族，1975年11月24日出生，住址：浙江省磐安县。 两被告的共同委托诉讼代理人：郭燕修，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 第三人：北海亿同合力房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区综合楼409号。 法定代表人：顾花丽。 委托诉讼代理人：陈腊月，女，汉族，1986年12月16日出生，住址：河南省新县，系公司员工。 原告黄遂秋诉被告傅海源、卞庆霞及第三人北海亿同合力房地产开发有限公司（以下简称亿同公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序于2018年10月17日公开复庭进行审理，原告黄遂秋的委托诉讼代理人谭彩燕、被告傅海源、卞庆霞的共同委托诉讼代理人郭燕修，第三人亿同公司的委托诉讼代理人陈腊月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄遂秋向本院提出如下诉求：1、确认原告与两被告签订的《房（地）产买卖合同》合法有效；2、判令两被告协助原告将位于北海市产[房屋所有权证号：北房权证（2014）字第033226号、033227号]的权属证照变更登记到原告名下，并将房屋交付给原告；3、判令两被告向原告支付违约金59800元（以598000元为基数，每日2%，从2018年5月10日起计至2018年5月14日，共5天，以后计至被告办理过户手续之日止）；4、被告承担本案的诉讼费用；5、判令被告支付原告律师费15000元、诉讼费和诉讼保全费，合计16667元。 事实与理由如下：被告于2018年5月4日将其以按揭贷款方式购买位于北海市房屋出转给原告（该房由于被告拖欠还款已经被交通银行北海分行起诉及查封），双方签订了一份《房（地）产买卖合同》，合同约定：被告以合同总价为598000元的价格将该房屋转让给原告，原告于签定合同的当天向被告交付定金10万元，并由原告代被告支付银行贷款本金、利息、罚息及诉讼费、执行费、律师费共502641.44作为购房的首付款。另外，合同约定双方应于2018年5月10日前办理房屋过户及交付手续，合同还对双方的其他权利、义务及违约责任作了相应的约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告向原告出具了收据，被告却不依约履行办理房屋的过户及交付手续。原告认为，被告的行为构成严重违约，损害了原告的合法权益，为了维护自己的合法权益，原告特具状贵院，恳请贵院依法支持原告的诉请。 被告傅海源、卞庆霞辩称：原告提交证据3不真实，房地产买卖合同第一页不是被告签订原合同的第一页，原告保留原合同第二页另拟第一页，将第一页与原合同有被告签字的第二页重新装订伪造房屋买卖合同，被告认为不真实。故，被告基于合同提起的诉求和增加的诉求没有事实和法律依据。关于违约金，被告没有违约是原告没有支付完购房款，故被告行使先履行抗辩权，其次原告主张的违约金过高。 第三人亿同公司称：对于原告的诉求及事实与理由没有异议。 经审理查明：两被告系夫妻关系，坐落于北海市屋[权属证号：北房权证（2014）字第033226号、北房权证（2014）字第033227号、北国用（2015）第B69702号]系登记在两被告名下的共有财产。 2018年5月4日原告黄遂秋（购买方、乙方）与被告傅海源、卞庆霞（出售方、甲方）签订《房（地）产买卖合同》一份，主要约定甲方将坐落于北海市屋出售给乙方；经甲乙双方协商，甲方同意上述房产按套成交（含全套家具、电器、甲方在开发商和物业公司处所交的全部购房款总价为598000元）出转给乙方。该房因出售方不按时归还月供款，现已经被交通银行北海分行起诉及查封，经核算拖欠银行424184.94元房贷（含贷款本金及利息、罚息）及诉讼费、执行费、律师费约8万元，以上款项合计502641.44元，由乙方代为支付并作为购房款。本协议签订之日，乙方应支付10万元定金给甲方，甲方收到定金后马上配合乙方到贷款银行办理提前还贷手续并申请法院解封及注销抵押登记事项，在办理完法院解封及注销抵押登记当日或次日办理该房屋的产权过户手续；第二条：经甲乙双方协商同意，甲方必须于2018年5月10日前将上述房地产交易过户及交付给乙方，甲乙双方按国家及地方政府规定应缴纳的包括但不限于营业税、契税、所得税、土地增值税等交易税费等均由甲方承担。如甲方违约不配合办理房产过户及交付手续而导致乙方产生的费用（包括律师费、诉讼费、保全费、执行费等）由甲方承担；第八条：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产或甲方不配合办理过户转移登记手续，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房总款的2%作为违约金。逾期5日未付清房款或未交付房屋的或甲方不配合办理过户转移登记手续的，对方有权解除本合同，违约方因承担违约责任对由此造成的损失承担赔偿责任；第十一条：甲方必须于2018年5月10日前配合乙方办理齐该房屋的转移过户手续，如逾期不办理将视为违约，如果乙方逾期尚未办理，定金不退，如果甲方违约不卖或逾期不配合乙方办理转移过户手续，甲方将双倍定金赔偿乙方损失等内容。上述合同均有原被告签字并盖指印。在合同的骑缝处盖有两指印，被告主张不是被告所盖，经庭审核实，原告主张系其丈夫梁元伟所盖。被告主张上述合同的原件在其签订后，原告以需拿回去给其配偶签字为由两份合同原件都被原告拿走，被告无原件。原告对此不予认可。 上述合同签订当天，原告通过其丈夫梁元伟向被告转账支付了10万元购房定金，两被告出具《收条》确认。同日，原告通过其个人账户代两被告向交通银行北海分行偿还房贷208083.51元，被告出具《收条》予以确认。 2018年5月7日原告通过其个人账户代两被告向交通银行北海分行偿还房贷250157.93元，被告出具《收条》予以确认。同日原告代两被告向本院支付了执行费4400元。同日，原告向第三人支付40000元，第三人亿同公司出具《收据》载明，今收到傅海源、卞庆霞（梁元伟代交）交来律师费、执行费、诉讼费共计40000元。第三人亿同公司主张该笔40000元系包含其在（2014）海民一初字第712号民事判决中所承担的保证责任后以及办证费用等预估费用，也是经三方口头协商了的，但两被告不予认可，且第三人亦未向本院提交证据证实。 在审理过程中，经原告申请，本院依法作出（2018）桂0502民初1637号民事裁定书，裁定查封了案涉房产。在庭前，被告向本院提交了书面的《鉴定申请书》，申请事项：请求依法对被申请人提供的《房（地）产买卖合同》证据作出下列鉴定：1、该合同是否为换页文书；2、该合同骑缝的指纹是否为两被告所捺：3、该合同的第一页是否有两被告的指纹。 原告主张因本案诉讼其与广西易桂律师事务所签订《委托代理合同》，支出律师费15000元，由其提交的合同及正式发票予以证实。 另查明，本案两被告因拖欠案涉房屋的贷款于2014年3月28日被交通银行股份有限公司北海分行起诉至本院，本院于2014年6月24日作出（2014）海民一初字第712号民事判决书，判决如下：…二、被告傅海源、卞庆霞须偿还原告交通银行股份有限公司北海分行借款本金余额306889.53元，支付利息18849.82元和罚息310.99元（利息、罚息计至2014年3月11日止，以后按合同约定另计）；三、被告傅海源、卞庆霞须给付原告交通银行股份有限公司北海分行支出的律师费30344元；四、原告交通银行股份有限公司北海分行对被告傅海源、卞庆霞名下的位于北海市北部湾东路60号欧情海景园15号楼—单元1103号房屋的折价或拍卖、变卖款享有优先受偿权；五、被告北海亿同合力房地产开发有限公司对上述抵押物担保以外的部分债权承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费人民币7728元，减半收取3864元，由被告傅海源、卞庆霞负担。该判决生效后，交通银行股份有限公司北海分行就该判决向本院申请强制执行。 北海市不动产登记中心于2018年5月15日所出具的《不动产登记资料查询结果证明》内容可知，截止2018年5月15日10时10分位于北海市不动产的登记、抵押及查封记录，经核查，该不动产所有权人为傅海源、卞庆霞，无查封和抵押记录。 本院认为：原告黄遂秋与被告傅海源、卞庆霞在2018年5月4日签订的《房（地）产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同。按照上述合同的约定，案涉房屋的出让价为598000元，但从该合同约定的支付方式即签订协议之日支付100000元，原告代被告支付拖欠银行424184.94元及包括诉讼费、律师费在内的约80000元可知，双方实际约定原告所须支付的房屋总价并非是确切的金额。从上述购房款的支付方式可知两被告签订该合同的目的在于一方面固定收取原告的100000元购房款，另一方面在于原告代其履行完两被告因案涉房屋的贷款被银行起诉所产生的债务。上述合同签订后，原告按约向被告支付了100000元的购房款，另分别代两被告向银行归还了共计458241.44元以及代两被告向本院支付了4400元的执行费。对于原告主张经两被告及第三人三方口头协议由原告代两被告向第三人亿同公司所支付的40000元，被告不予认可，且原告与第三人亦无相应的证据予以佐证，对于该笔款项原告主张代两被告向第三人支付本院不予认可。 根据2018年5月15日案涉房屋的无抵押及查封情况可知，原告已代两被告向银行履行了相应的清偿义务。综上，本院认为原告已按约履行了支付购房款的义务，按上述合同约定，两被告应在2018年5月10日前将上述房屋办理过户至原告名下，并交付原告使用。为此，对于原告主张两被告将案涉房屋办理过户至其名下并交付案涉房屋于法有据，本院予以支持。但两被告至今未履行该义务构成违约，应承担违约责任。原告主张以598000元为基数按照每日2%计算违约金过高，本院依法调整为以实际支付的购房款562641.44元为本金，按照年利率24%的标准，从2018年5月11日起计算至两被告办理案涉房屋过户手续之日止。按照上述合同的约定，被告不配合办理过户手续及交付的，由此产生的律师费等由被告承担，为此，对于原告主张两被告承担因本案支出的律师费15000元于法有据，本院予以支持。 对于被告在庭审中请求依法对原告提供的《房（地）产买卖合同》证据作出下列鉴定：1、该合同是否为换页文书；2、该合同骑缝的指纹是否为两被告所捺：3、该合同的第一页是否有两被告的指纹。经当庭核实，原告已确认了该份合同的骑缝的指纹非两被告所摁。另被告主张该份合同存在换页情形，但其未能提交相应的合同予以反驳。综上，对于被告的上述鉴定申请本院不予准许。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、原告黄遂秋与被告傅海源、卞庆霞于2018年5月4日签订的《房（地）产买卖合同》合法有效； 二、被告傅海源、卞庆霞协助原告黄遂秋将位于北海市[权属证号：北房权证（2014）字第033226号、北房权证（2014）字第033227号]办理过户至原告黄遂秋名下； 三、被告傅海源、卞庆霞支付逾期交房及办证违约金（违约金计算：以562641.44元为本金，按照年利率24%的标准，从2018年5月11日起计算至两被告傅海源、卞庆霞办理上述房屋过户至原告黄遂秋名下的手续之日止）； 四、被告傅海源、卞庆霞共同支付律师费损失15000元给原告黄遂秋。 案件受理费1670元，诉讼保全费1020元，合计2690元,由两被告承担（该费用原告已向本院预交，两被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1670元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  黄小兵 人民陪审员  顾裕婷 二〇一八年十一月二十一日 书 记 员  余丽婷