济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初1109号 原告：济南市彩云宾馆，住所地济南市。 法定代表人：曹玉湘，经理。 委托诉讼代理人：孟凡娇，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：张立娟，女，1970年10月21日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈峰，山东锦鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜鹤，山东锦鼎律师事务所律师。 被告：董广国，男，1976年1月1日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王鸿刚，山东德康律师事务所律师。 原告济南市彩云宾馆（以下简称彩云宾馆）与被告张立娟、董广国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彩云宾馆的委托诉讼代理人孟凡娇，被告张立娟的委托诉讼代理人陈峰、颜鹤，被告董广国的委托诉讼代理人王鸿刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彩云宾馆向本院提出诉讼请求：1.解除彩云宾馆与张立娟签订的《房屋租赁合同》；2.张立娟支付房屋租金1203034元(截至2017年11月30日)；3.张立娟支付违约金（以1203034元为基数，自2017年12月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际清偿之日）；4.张立娟、董广国支付房屋占有使用费（以年租金715000元为计算依据，自2017年12月1日计算至房屋实际交付之日）；5.张立娟、董广国腾空位于济南市租赁房屋并交付彩云宾馆；6.本案诉讼费用由两被告负担。另，本案庭审中，彩云宾馆不再要求被告董广国承担责任，并将第五项诉讼请求明确为：5.张立娟腾空位于济南市南楼一层的租赁房屋并交付彩云宾馆。事实与理由：2007年7月16日,彩云宾馆与张立娟签订《房屋租赁合同》,约定彩云宾馆将位于济南市房产(南楼一至四层,含一层院落使用)租赁给张立娟,租赁期限为2007年7月16日至2012年9月30日(包含三个月免租期),前三年每年租金50万元,后两每年增加10%,即第4年、第5年租金55万元。租金每半年支付一次。2012年12月1日,彩云宾馆与张立娟签订《房屋租赁合同》,将上述房产(南楼一至五层,含一层院落使用)租赁给张立娟,租赁期限为2012年12月1日至2017年11月30日,前两年每年租金65万元,后三年每年租金71.5万元。租金每半年支付一次。上述两合同均约定如被告没有按时交纳租金,每日按照应交年租金额的千分之五向原告支付违约金,逾期一个月原告有权解除合同,被告无条件退出租赁房屋。自上述合同签订后,张立娟始终未按照约定足额支付租金。现原告与张立娟签订的租赁合同已到期,张立娟仅支付租金合计4815994元,尚欠1203034元未支付。此外,张立娟与董广国签订《房屋租赁合同》,约定张立娟将承租的原告房屋中一楼北门头房与二至五层房屋租赁给董广国，租赁期限自2012年4月15日至2020年12月31日止（含三个半月免租装修期）。经原告多次催促，张立娟仍未付清租金，被告张立娟及董广国占用房屋不予腾退。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 张立娟辩称，彩云宾馆的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。1.彩云宾馆2012年与张立娟签订的房屋租赁合同，该合同签订之后彩云宾馆并没有完全交付房屋张立娟使用，合同一直未能实际履行。张立娟与彩云宾馆协商一致后在2013年11月1日重新签订了房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为2013年11月1日起至2021年12月31日止，双方一直按照此合同履行。经过彩云宾馆同意允许转租的情况下，张立娟将房屋转租给董广国，并与董广国签订房屋租赁合同。之后三方（济南某某某某厂、张立娟、董广国）在2017年1月13日签订协议，协议约定董广国自2017年1月15日起按照与张立娟签立的租赁协议，向张立娟缴纳的租金直接向济南某某某某三厂缴纳。董广国一直按约定向曹玉湘（彩云宾馆和济南某某某某三厂的法定代表人）缴纳至2018年的租金。2.张立娟与彩云宾馆签订房屋租赁合同，后经过彩云宾馆的同意又转租给齐某某，与齐某某签订了房屋租赁合同，合同到期后，齐某某并未续签合同，也未搬出房屋，在2013年2月至2013年12月期间房屋一直由齐某某占有使用，占用费至今尚未支付。综上，张立娟与彩云宾馆的租赁合同未到期，也按照协议的约定按时缴纳租金，所以彩云宾馆的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。 董广国辩称，1.董广国系善意次承租人，对张立娟与原告签订的房屋租赁期限不知情。张立娟与董广国签订租赁合同时，张立娟只告知其于彩云宾馆签订的租赁合同的开始日期为2012年年初，没有告知董广国其与彩云宾馆租赁合同的到期日，也没有将其与彩云宾馆的租赁合同交付董广国，董广国对张立娟与彩云宾馆租赁合同的期限不知情，目前董广国承租的涉案房产用于经营宾馆，是按照8年的计划进行的装修和规划，原告所诉势必会给董广国造成重大经济损失。2.根据三方协议原告已经同意将涉案房屋按照与张立娟签订的租赁协议出租给董广国。根据2017年1月13日原被告三方签订的三方协议约定，董广国应支付给彩云宾馆的租赁费由济南某某某某三厂代收，董广国自2017年1月15日起按照与张立娟签订的租赁协议，直接向济南某某某某三厂缴纳租金，违约半个月彩云宾馆有权收回出租房屋，租金缴纳时间分别为每年的1月15日、7月15日，张立娟拖欠彩云宾馆的租金问题，由双方另行协商。从本协议可以看出，彩云宾馆从内容和形式上已经认可了董广国的承租权，租金交付方式为董广国直接向彩云宾馆交付，由济南某某某某三厂代收，彩云宾馆将承租人由原来的张立娟变更为董广国，三方均签字确认，因该协议未约定租赁期限，根据《合同法》第二百三十二条规定应当视为不定期租赁。3.董广国已按时向彩云宾馆交付房租，不拖欠房租，形成了事实上的租赁关系。董广国自2017年1月15日开始不定期向彩云宾馆法定代表人曹玉湘转账，截止到2018年1月14日共计向曹玉湘转账81.4万元，远远超过与张立娟签订的租赁合同数额（董广国与张立娟签订的租赁合同的房租数额为每年55万元）。综上请求法院依法确认董广国与济南彩云宾馆的房租租赁协议为有效协议，驳回原告请求董广国支付房屋占用使用费和腾房的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对彩云宾馆提交的彩云宾馆与张立娟于2007年7月16日、2012年12月1日签订的两份房屋租赁合同、张立娟与董广国于2012年4月15日签订的房屋租赁合同（复印件）、房屋所有权登记申请书；张立娟提交的张立娟与董广国签订的房屋租赁合同（同彩云宾馆提交的张立娟与董广国签订的房屋租赁合同）、转租证明（复印件）、三方协议、彩云宾馆企业信用信息、济南某某某某三厂企业信用信息、彩云宾馆同意张立娟2007年同意对外转租的证明；董广国提交的董广国与张立娟签订的房屋租赁合同（同彩云宾馆提交的张立娟与董广国签订的房屋租赁合同）、三方协议（同张立娟提交的三方协议）、中国某某银行银行转账记录、曹玉湘的收到条双方对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于彩云宾馆提交的房产证号为济房权证历字第0某某某某某号的房屋所有权证书，张立娟认为所有权人名称为济南彩云宾馆，与本案原告名称不一致，在双方认可的房屋所有权登记申请书调查情况一栏证明涉案房屋后来更名为济南市彩云宾馆，故对该证据的证明效力本院予以认可。对于彩云宾馆提交的租金情况表，该表为彩云宾馆单方出具，故对该证据的证明效力本院不予认可。对于张立娟提交的彩云宾馆与张立娟2013年11月1日签订的房屋租赁合同，彩云宾馆认可合同中的公章确为其公章，虽然彩云宾馆称该合同非其真实意思表示且为张立娟私自加盖，但是未提交相关证据予以证实，故对该证据的真实性本院予以认可。对于张立娟提交的两份判决书，因涉及案外人且与本案无利害关系，故对该证据的真实性本院不予确认。对于张立娟提交的彩云宾馆收取张立娟租金表，彩云宾馆认可该证据公章的真实性，故对该证据的证明效力本院予以确认。 经过庭审调查及双方提交的证据本院确认以下事实： 涉案房屋位于济南市，房产证号为济房权证历字第0某某某某某号，彩云宾馆系涉案房屋的所有权人。2007年7月16日，彩云宾馆与张立娟签订房屋租赁合同，合同载明：出租方为彩云宾馆，承租方为张立娟；彩云宾馆将位于济南市，南楼一至四层，含一楼院落出租给张立娟；租赁期限五年零三个月，自2007年7月16日至2012年9月30日；租金为前三年每年租金50万元，自第4年起年租金额增加百分之十；租金每半年支付一次，自彩云宾馆交付房屋同时，支付半年租金25万元，以后租金交纳时间为每半年期提前五日交下半年租金；违约责任第2条约定，如张立娟没有按时交纳租金，按照应交房租金额的千分之五向彩云宾馆支付违约金，逾期一个月彩云宾馆有权解除合同，张立娟应在十日内无条件退出租用房屋。 2012年12月1日，彩云宾馆与张立娟签订房屋租赁合同，合同约定：出租方为彩云宾馆，承租方为张立娟；出租房屋位于济南市，南楼一至五层，含一楼院落；租赁期限五年零两个月，自2012年12月1日至2017年11月30日（包含两个月的装修免租期）；租金为前两年每年租金65万元，自租期的第三年起年租金增加10%，租金额为71.5万元；租金为每半年支付一次，自协议签立彩云宾馆交付张立娟承租房屋时，张立娟支付半年租金，以后租金交纳时间为每半年期限提前十五日交纳下半年租金；违约责任第2项约定，如果张立娟没有按时交纳租金，每日按照应交年租金额的千分之五向彩云宾馆支付违约金，逾期一个月彩云宾馆有权解除合同，张立娟无条件退出租用房屋，并补付所欠租金。 2013年11月1日，彩云宾馆与张立娟签订房屋租赁合同，合同约定：出租方为彩云宾馆，承租方为张立娟；房屋位于济南市，南楼一至五层，含一层院落使用；租赁期限八年零两个月，自2013年11月1日至2021年12月31日（包含两个月的装修免租期）；该房屋租金为前两年租金50万元，自租期第三年起年租金增加百分之十，租金额为55万元；租金为每半年支付一次，自协议签订彩云宾馆交付张立娟承租房屋时，张立娟支付半年租金，以后租金交纳时间为每半年期限提前十五日交纳下半年租金；违约责任第2项约定，如果张立娟没有按时交纳租金，每日按照应交租金的千分之五向彩云宾馆支付违约金，逾期一个月彩云宾馆有权解除合同，张立娟无条件退出租用房屋，并补付所欠租金。 2012年4月15日，张立娟与董广国签订房屋租赁合同，合同约定：出租方为张立娟，承租方为董广国；房屋位于济南市一楼北门头房与二至五层房屋出租给董广国，面积约为900平方米。2012年5月10日，彩云宾馆出具证明，载明：位于济南市，南楼一层北门头房与二至五层的房屋允许董广国作为宾馆经营使用。 2017年1月13日，济南某某某某工厂（甲方）、张立娟（乙方）、董广国（丙方）签订三方协议，协议约定：为解决乙方欠缴租金问题，甲、乙、丙三方协商签订该协议；自协议签署之日，丙方应付给乙方彩云宾馆租赁费按照本协议由甲方代收。根据双方确认无异议的彩云宾馆与济南某某某某三厂的企业信用信息，该两单位法定代表人都为曹玉湘。彩云宾馆认可，济南某某某某工厂或曹玉湘代收的租金，视为张立娟向彩云宾馆支付的租金。 上述协议履行过程中，张立娟自行支付过房租；董广国也曾将应付张立娟的转租租金，直接支付给彩云宾馆，用于偿付张立娟欠付的房屋租金。张立娟提交的一份加盖彩云宾馆公章的《彩云宾馆收取张立娟租金表》载明，截至2017年11月，张立娟已交租金4555664元，应付租金6045000元，尚欠租金1489336元（张立娟认可已交租金的数额，但对应付和尚欠租金有异议）。2017年12月至2018年1月12日期间，张立娟（含董广国代付的部分）又支付了租金22万元。 另，除转租给董广国的涉案房屋中的一楼北门头房二至五层房屋，涉案房屋中一楼仍有部分房屋用于名称为“某某水饺”的饭店经营。庭审后，张立娟向本院递交说明，称张立娟与蔡某某系夫妻关系，蔡某某为某某水饺日常经营管理负责人，经营面积约为140平方米；但张立娟与济南市彩云宾馆均未提交证据证实张立娟直接或间接占用的房屋面积（不含董广国使用的面积）。张立娟于2018年2月26日签收了本案的起诉状和其他诉讼文书。 本院认为，虽然彩云宾馆称，其与张立娟于2013年11月1日签订的房屋租赁合同系张立娟私自加盖公章，非其真实意思表示，但是彩云宾馆并无相关证据证实其主张，且其认可合同中公章的真实性，故本院对该合同的真实性予以认可。彩云宾馆与张立娟签订的三份房屋租赁合同均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同内容真实、合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 彩云宾馆将其房屋出租给张立娟，张立娟应当按照合同约定向彩云宾馆支付房屋租金，因张立娟长期迟延支付房租，彩云宾馆要求解除双方签订的房屋租赁关系于法有据，本院予以支持，故本院确认张立娟与彩云宾馆签订的房屋租赁关系于2018年2月26日解除。《中国人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因张立娟与彩云宾馆签订的租赁关系已经解除，故彩云宾馆要求张立娟腾空返还其占有使用（含直接占有和间接占有）的济南市南楼一层房屋的诉讼请求，本院应予支持。 张立娟与彩云宾馆对于2013年11月之前的租金支付标准均无异议；自2013年11月起，本院以张立娟与彩云宾馆在2013年11月1日签订的租赁合同认定租金标准，即2014年1月1日至2015年12月31日期间的年租金为50万元，2016年1月1日之后的年租金为55万元。对于张立娟的已付租金情况，张立娟应当承担举证义务。结合张立娟提交的加盖了彩云宾馆公章的《彩云宾馆收取张立娟租金表》，本院认定截至2018年1月12日，张立娟已支付租金4775664元（4555664元+220000元）；张立娟的应付租金为5524900元（具体计算方式见附表），实际未付租金749236元（5524900元-4775664元），综上张立娟应付实际未付彩云宾馆截至2018年2月26日的租金749236元。 对于彩云宾馆要求张立娟支付违约金的诉讼请求，合同约定张立娟欠付租金应按日支付千分之五的违约金，彩云宾馆以1203034元为基数按照同期贷款利率的1.3倍自2017年12月1日起主张违约金，该标准未超过合同约定的标准，也未超过24%的年利率，对此本院应予支持。对于张立娟认为曾将房屋转租给齐某某，但齐某某未交租金或占有使用费的辩解意见，即使张立娟将房屋转租他人，张立娟仍属于涉案房屋的间接占有人，张立娟与案外人的纠纷不能对抗彩云宾馆向张立娟主张权利，故对张立娟的该项辩解意见，本院不予采纳。 对于彩云宾馆要求张立娟支付自2017年12月1日起至实际腾空返还房屋之日止房屋占有使用费的诉讼请求，双方的租赁关系在2017年12月1日至2018年2月26日期间尚未解除，该项请求的上述租金费用已在彩云宾馆的租金请求中一并处理；对于2018年2月26日之后的房屋占有使用费，因彩云宾馆未要求董广国承担责任，且未证明张立娟占用的涉案房屋面积（不含董广国占有使用的面积），故对于该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。彩云宾馆、张立娟、董广国可就2018年2月26日之后占有、使用涉案房屋及各方之间的费用结算事宜另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条，、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告济南市彩云宾馆与被告张立娟就位于济南市南楼的房屋租赁关系于2018年2月26日解除； 二、被告张立娟于本判决生效之日起十日内腾空其占有的位于济南市南楼一层的房屋，并将房屋交付给原告济南市彩云宾馆； 三、被告张立娟于本判决生效之日起十日内支付原告济南市彩云宾馆截至2018年2月26日的房屋租金749236元； 四、被告张立娟于本判决生效之日起十日内支付原告济南市彩云宾馆违约金(以1203034元为基数,自2017年12月1日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算)； 五、驳回原告济南市彩云宾馆要求被告张立娟自2018年2月26日起支付房屋占有使用费的诉讼请求； 六、驳回原告济南市彩云宾馆超出部分的诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34360元，减半收取17180元，由原告济南市彩云宾馆负担2180元，被告张立娟负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于骐宁 二〇一八年十一月五日 书记员  刘洪明 附：被告张立娟应付租金计算表