云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初8397号原告：罗献文，男，1966年10月24日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明呈贡县。委托代理人：熊诗琪，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：杨阳，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南中天文化产业发展股份有限公司，住所云南省昆明市新闻路348号，统一社会信用代码9153000078165679X4。法定代表人：戴艳梅。委托诉讼代理人：毕蕊，女，系云南中天文化产业发展股份有限公司工作人员。特别授权代理。原告罗献文与被告云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称：“中天公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理。原被告双方申请庭外和解90天，并申请扣除审限90天。后本案依法适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理，罗献文的委托诉讼代理人杨阳、熊诗琪到庭参加了诉讼，中天公司经本院依法送达起诉状副本、开庭传票等材料后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。罗献文向本院提出诉讼请求：一、原被告双方继续履行《商品房购销合同》，中天公司立即交付经验收合格的商品房；二、中天公司向罗献文支付自2014年7月1日起实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计至2018年5月31日为269580元）；三、本案诉讼费由中天公司承担。事实及理由：2013年7月15日，罗献文与中天公司订立《商品房购销合同》，约定中天公司应当在2014年6月27日前将其开发的文化空间广场地下室负一层A区S-098号房屋交付罗献文，房屋价款551100元，罗献文按约支付了全部购房款。双方还签订了补充协议，对逾期交房的违约责任进行了约定，但补充协议属于免除或者限制其责任的条款。现本案所涉房屋仍未交付，故罗献文诉至本院，请求判令如前诉请。中天公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。经审理，本院认定事实如下：2013年7月15日，罗献文与中天公司订立《商品房购销合同》，约定罗献文向中天公司购买其开发的文化空间广场地下室负一层A区S-098号房屋，一次性支付价款551100元，中天公司应当在2014年6月27日前将经过建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付罗献文，逾期交房的违约责任，双方按照补充协议的相关约定执行。《商品房购销合同》所附的《补充协议》中对房屋交付的主要约定为：房屋的具体交付时间以中天公司发放《接房通知书》载明的交付时间为准，中天公司取得竣工验收备案文件为中天公司交付房屋的唯一条件，中天公司因自身原因未能在合同约定期限内向罗献文交付房屋的，罗献文给予中天公司60天的宽展期，合同继续履行，中天公司无需承担违约责任，如宽展期届满后中天公司仍未交付房屋，中天公司应按罗献文已付房款的万分之一向罗献文支付违约金，合同继续履行。合同订立后，罗献文向中天公司支付了房屋的全部价款551100元。本案所涉房屋已登记备案至罗献文名下。2013年7月15日，罗献文与案外人富壹城公司签订《物业委托租赁管理协议》约定，罗献文将向中天公司购买的案涉房屋委托云南富壹城物业服务有限责任公司（以下简称：“富壹城公司”）对外租赁，委托期限20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，该协议中约定物业租金计算基数为551100元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为12%，年租金回报为49148.8元，第4至6年的年均收益率为13%，年租金回报为52220.6元。上述事实有罗献文提交的《商品房购销合同》《补充协议》、发票、物业委托租赁管理协议、银行卡账单，及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：罗献文与中天公司在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。《补充协议》是《商品房购销合同》的组成部分，故该份协议对双方也具有约束力。按照《商品房购销合同》约定中天公司应在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付罗献文,房屋交接和逾期交房的违约责任按《补充协议》的相关约定执行。《补充协议》中约定房屋的具体交付时间以中天公司发放《接房通知书》载明的交付时间为准；中天公司逾期交房的，享有60天的宽展期，如宽展期届满后中天公司仍未交付房屋，中天公司应按罗献文已付房款的万分之一向罗献文支付违约金，合同继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》中关于逾期交房的前述条款系中天公司为重复使用而预先拟定的条款，其免除了中天公司延迟交房的责任，该条款应属无效。因此，中天公司应按《商品房购销合同》中约定的交房时间（2014年6月27日前）交房。中天公司建设的房屋至今没有竣工验收，已属违约，罗献文有权根据《商品房购销合同》要求中天公司承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，罗献文购买的房屋系商铺，中天公司逾期未能交付房屋使罗献文不能及时占用、使用、收益而产生的租金收入属于中天公司可以预见的损失范围。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，中天公司和案外人富壹城公司签订的《物业委托租赁管理协议》所约定的租金收益，是目前涉案房屋可参照确定的罗献文预期利益，故本院参照前述协议约定的标准，以罗献文所支付的购房款总数为基数确定罗献文所主张的违约金,即自2014年7月1日至2016年7月1日期间违约金为134468元（551100元×12%÷360天×732天=134468元），2016年7月2日至2018年11月28日（庭审当日）期间违约金为175127元（551100元×13%÷360天×880天=175127元）。自2018年11月29日起的违约金，因中天公司的交房时间尚不能确定，故本院在本案中对该部分诉讼请求不作处理。至于罗献文诉请要求中天公司立即交付房屋部分，因双方签订的《商品房购销合同》中约定中天公司应将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给罗献文，现双方均未向本院提交证据证明本案所涉房屋是否里德了竣工验收，客观上尚不具有交房条件，故本院对该部分诉讼请求不予支持。需要指出的是，中天公司应创造条件积极完善手续，争取尽早将符合合同约定标准的房屋交付给罗献文，积极履行合同义务。综上所述，中天公司经依法送达起诉状副本及开庭传票后未到庭应诉，但鉴于本案案件事实清楚，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、罗献文与云南中天文化产业发展股份有限公司签订的《商品房购销合同》继续履行；二、云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付罗献文2014年7月1日至2018年11月28日逾期交房的违约金309595元；三、驳回罗献文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2672元（此款罗献文已预交，为已减半金额），由云南中天文化产业发展股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  罗玮二〇一八年十一月三十日书记员  何莉