广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1882民初1265号原告：雷志勇，男，汉族，住湖南省蓝山县，现住广东省连南瑶族自治县。被告：廖文楚,男，汉族，住广东省连南瑶族自治县。被告：黄官起，男，汉族，住广东省连州市，现住深圳市罗湖区。第三人:连州市平安居房地产中介有限公司。住所：连州市连州镇竹园路9号。法定代表人：黄礼山。委托代理人：李学松，广东新拓律师事务所律师。原告雷志勇诉被告廖文楚、黄官起、第三人连州市平安居房地产中介有限公司合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告雷志勇，第三人连州市平安居房地产中介有限公司委托代理人李学松到庭参加诉讼，被告廖文楚、黄官起无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷志勇诉称，2015年4月21日，原告与被告廖文楚签订《房屋租赁合同》，2016年5月16日，被告廖文楚资金紧张，要求原告把五年租金一次性付清，自愿要求与原告签订《房屋租赁延期补充合同》，该补充合同第三条约定原告对涉案房产享有优先购买权。2018年被告廖文楚与被告黄官起通过第三人在未告知并征得原告同意的情况下，签订《房地产买卖成交合同》，转让涉案房产，侵害了原告的优先购买权，至2018年7月9日被告廖文楚才告知原告涉案房屋已转让给被告黄官起，被告的行为严重违反合同的约定与法律规定，严重损害原告的合法权益。据此，请求判令：一、确认被告廖文楚与被告黄官起签订的《二手房买卖合同》无效，原告享有优先购买权；二、本案诉讼费由被告承担。原告对自己的主张提交证据如下：1、原告身份证复印件；2、房屋租赁合同复印件；3、房屋租赁延期补充合同复印件；4、二手房买卖合同复印件；5、房地产权证复印件；6、承诺书复印件；7、收据复印件2张。被告黄官起书面答辩称，一、答辩人与廖文楚签订的《二手房买卖合同》合同有效。答辩人与廖文楚于2018年5月15日签订《二手房买卖合同》，答辩人于交易前去实地考察过房屋的实际情况，看到原告租赁的房屋已贴出转让告示，根据原租赁合同第四条约定“租赁期内乙方不得擅自将该房屋部分和全部转租、转借给第三人使用，不得将房屋部分或全部与第三人合营合作，否则甲方有权单方面解除和终止本合同而不对乙方进行任何赔偿”，答辩人有充足的理由相信卖方廖文楚的不安抗辩权，原告的逾期违约已发生，且卖方陈述其亦有告知原告出售租赁房屋的意思表示，承租人并未回应要购买，仅提出要求继续承租。答辩人应为善意第三人，与卖方所签订的合同真实有效。二、贵院认定原告的承租人优先购买权成立，答辩人认为应满足以下条件：1、价款不得低于答辩人；2、付款周期不得长于答辩人。答辩人以200万元的价款成交，并于2018年5月15日交定金10万元整，2018年6月26日付清尾款，付清全款用了42天。原告未能按照上述条件完成交易则丧失优先购买权，答辩人仍享有合同权利，若原告未与廖文楚签订房屋买卖合同并依约履行，则应追究原告恶意诉讼的责任。被告黄官起于庭后提交：《不动产权证》复印件[粤（2018）连州市不动产权第××号]。被告廖文楚未作答辩，未提交任何证据。第三人连州市平安居房地产中介有限公司述称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理的期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应于支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”原告的诉讼请求不应得到支持。第三人连州市平安居房地产中介有限公司未提交任何证据。经质证，第三人对原告提交的证据1-7，真实性无异议，关联性有异议，原告所提供的证据不能支持他的诉讼请求。经审理查明，坐落于连州市连州镇××路××号房屋（房产证号：粤房地权证连州字第××号）原权属人是被告廖文楚。2015年2月15日，被告廖文楚作为出租人与承租人雷志勇签订《房屋租赁合同》，主要约定“一、租赁房屋1.甲方将连州市××路××号房屋出租给乙方使用。二、租赁期限自2015年3月15日至2020年3月14日止。四、房屋安全管理。5.租赁期内，乙方不得擅自将该房屋部分和全部转租、转借给第三人使用，不得将该房屋部分或全部与第三人合营合作，否则甲方有权单方面解除和终止本合同而不对乙方进行任何赔偿。五、权利义务。3、租赁期届满时，乙方享有在同等条件下的优先续租权。”2017年4月16日，雷志勇与廖文楚补充签订《房屋租赁延期补充合同》，主要约定：“一、甲乙双方协商从2017年7月1日至2020年3月31日止，乙方一次性把房屋租金付清给乙方，甲方自愿优惠15%租金给乙方，租金共计人民币140250元。二、甲方同意在原合同约定的房屋租赁期限，继续延期五年给乙方使用（即：2020年4月1日至2025年3月31日止），租金不变（5000元/月）。三、租赁期限未满时，如果甲方出让该房产时乙方有优先购买权。”签订补充合同当天，雷志勇支付租金140250元给廖文楚，并由廖文楚开具《收据》予以确认。2017年5月28日，廖文楚出具《承诺书》，内容“本人廖文楚因资金周转向承租方雷志勇借款人民币20万元，本人同意修改2015年2月15日与雷志勇签订的《房屋租赁合同》第2条第3项、第4条第5项，无条件允许承租人雷志勇在租赁期间可转租、转让或者与他人合作经营，经营其他合法业务。合同期满后，同意雷志勇再续租该房屋五年，租金保持不变”。2018年5月15日，廖文楚作为卖方与买方黄官起经纪方连州市平安居房地产中介有限公司签订《二手房买卖合同》，约定廖文楚将涉案房产以人民币200万元卖给买方黄官起。庭审中第三人陈述黄官起已付清廖文楚购房款，涉案房屋已过户到黄官起名下。被告黄官起、原告雷志勇均确认涉案房产已过户的事实。被告黄官起提交的《不动产权证》[粤（2018）连州市不动产权第0005961号]显示，连州市连州镇××路××号房产已于2018年6月21日过户登记到黄官起名下。本院认为，原告雷志勇与被告廖文楚签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁延期补充合同》系双方在平等、自愿的基础上签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。合同双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。被告廖文楚是涉案房屋出租人，被告廖文楚无提交证据证明其出卖涉案房屋时在合理期限内通知承租人，被告廖文楚违反合同约定及法律规定，侵害了承租人雷志勇的优先购买权，原告雷志勇可另行向被告廖文楚主张赔偿责任。但被告廖文楚、黄官起与连州市平安居房地产中介有限公司签订《二手房买卖合同》，系三方在平等、自愿的基础上签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故，原告诉请确认该《二手房买卖合同》无效的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。《二手房买卖合同》双方已履行各自的合同权利义务，房款已付清，涉案房产已过户到被告黄官起名下，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第四项规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。”故，原告诉请优先购买权的主张，理据不足，本院不予支持。被告廖文楚、黄官起经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告雷志勇的诉讼请求。本案受理费50元，由原告雷志勇承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  欧学强二〇一八年十一月八日法官助理陆思廷书记员翟永欣附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：…（四）第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。