安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0802民初2216号 原告：卢九福，男，汉族，1966年9月26日生，住安徽省安庆市迎江区。 原告：王春连，女，汉族，1965年1月25日生，住安徽省安庆市迎江区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：方文琴，安徽中天人律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：刘婷，安徽中天人律师事务所律师。 被告：吴贤宏，男，汉族，1969年9月1日生，住安徽省安庆市迎江区。 被告：高季妹，女，汉族，1972年1月14日生，住安徽省安庆市迎江区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张文利，男，汉族，1971年7月26日出生，住安徽省安庆市迎江区。 被告：安庆市众泰房产经纪有限公司皖江大道分公司，住所地安徽省安庆市迎江区皖江大道北侧迎江世纪城四期A区S-1幢11室，统一社会信用代码91340800MA2RQKHC8A(1-1)。 负责人：丁霞云,该分公司经理。 委托诉讼代理人：程启长，安徽中皖律师事务所律师。 原告卢九福、王春连与被告吴贤宏、高季妹、安庆市众泰房产经纪有限公司皖江大道分公司（以下简称众泰房产分公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告卢九福、王春连及其共同委托诉讼代理人方文琴、刘婷，被告高季妹及被告吴贤宏、高季妹的共同委托诉讼代理人张文利，被告众泰房产分公司的委托诉讼代理人程启长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢九福、王春连向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令第一被告、第二被告立即支付违约金10万元;2.请求法院判令原、被告解除合同；3.请求法院判令第三被告赔偿损失2万元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月30日，原、被告三方在被告三处签订房产买卖合同，约定由原告将位于康居里10幢1单元401室的房屋出售给第一被告、第二被告；双方于2018年10月1日前提供真实有效的相关文件给丙方用于办理相关签字手续，因一方迟延办理相关手续导致另一方利益受损，守约方有权要求对方承担相应的违约责任。合同签订后，被告反悔，向原告明确表示不想购买房屋，双方多次协商，被告说又想买，但认为价格高了不想买，总之找各种理由不愿履行合同，故意拖延履行合同约定的义务。2018年10月1日前，原告委托律师向三被告正式发告知函，催促三被告及时履行合同约定的义务，但被告买方不予理会，拒收告知函。被告的种种行为已经构成预期违约和实际违约，而作为中介方，没有及时处理纠纷，以不作为的态度搁置原被告的纠纷，对于应当收取的履约保证金，也没有及时向被告买方收取，造成买方违约肆无忌惮，逃避责任。被告的违约行为造给原告造成经济损失，被告应该承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所诉。 吴贤宏、高季妹辩称，一、众泰房产分公司作为签订《房屋买卖合同》的主体不适格，所签合同应属无效。首先，依据民法总则及公司法的规定，众泰房产分公司不具有法人资格，其作为居间人不具有相应的民事权利能力和民事行为能力；其次，合同首部中介方记载与合同尾部加盖印章不一致，而《房屋买卖合同》是以中介方加盖的印章为生效要件；最后，众泰房产分公司营业执照上载明的成立日期与营业执照签发日期不一致，应以签发日期即2018年10月17日作为其成立日期，其应在成立后才可开展相关业务活动，而众泰房产分公司却在2018年7月30日就与原、被告各方签订《房屋买卖合同》，该合同当属无效。二、《房屋买卖合同》第三条、第六条等约定违背了公平原则，且原告利用被告处于孩子求学亟须房屋居住的危困状态、缺乏判断力情形，致使《房屋买卖合同》订立时显失公平，被告有权请求人民法院予以撤销。三、民事活动应当遵循诚信原则，签订合同前，原告没有出示相关产权证，众泰房产分公司也违反诚信原则，故该合同是在被告违反真实意思情况下签订。四、根据合同法第144条规定，违约金10万元过高，原告应当举证其实际损失，被告方也有权要求法院适当调整违约金；五、《房屋买卖合同》既约定了违约金，又约定了定金，而原告选择适用违约金条款，因此，被告交纳众泰房产分公司的履约保证金3000元及出具的欠条应予归还，综上，本案中，《房屋买卖合同》当属无效合同，请求法院判令《房屋买卖合同》无效并解除《房屋买卖合同》、驳回原告第一项诉讼请求、判令众泰房产分公司归还履约保证金3000元和欠条、判令诉讼费用由原告承担。 众泰房产分公司辩称，两原告要求第三被告赔偿其损失2万元没有事实和法律依据，原、被告双方就房屋买卖达成合意，并签订合同。第三被告作为居间方，已经履行合同义务，因第一、二被告违约致使合同无法履行，应由违约方承担责任，与第三被告无关。且中介方就双方纠纷多次协调未果，两原告不应归责于中介公司。请求驳回原告对第三被告的诉求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的原告身份证、被告身份证、被告三工商登记信息（营业执照）、房屋买卖合同、房产证、土地使用权证、房产证收条、短信截屏、律师告知函、快递单及物流信息、快递退批条、安庆市不动产登记服务中心排队叫号小票、照片打印件、欠条，各方对真实性均不持异议，本院审查后予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于安庆市迎江区湖心南路212号康居里10幢1单元401室房屋系卢九福、王春连共同所有。2018年7月30日，卢九福、王春连作为甲方（出卖方）、吴贤宏、高季妹作为乙方（买受方）、安庆市众泰房产经纪有限公司作为丙方（中介方）就上述房屋签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将坐落于安庆市迎江区湖心南路212号康居里10幢1单元401室的房屋（以下简称房屋）出售给乙方，建筑面积141.26㎡，房屋总价款为1200000元；合同签订当天甲方将所售房屋的产权证等交付给丙方作为履约保证，乙方交付人民币20000元给丙方作为履约保证金，待房屋过户时自动冲抵办证费用及丙方服务费；乙方于2018年11月30日前将全部房款交至存量房交易资金托管部进行资金托管，待房屋产权过户及房屋交接手续办理完毕后，乙方配合甲方在资金托管部提取全部房款；甲、乙双方均应于2018年10月1日前提供真实有效的相关材料给丙方用于申办该房屋过户；过户税费由乙方负担；合同签订时丙方应收取甲方交易佣金12000元，收取乙方交易佣金12000元；甲、乙双方应于2018年11月30日前履行上述合同条款，到期一方未履行合同的，守约方可以要求解除合同，并有权要求违约方支付违约金100000元，违约方应按本合同约定向丙方支付成交价2%的交易佣金，且同意丙方在履约金中一次性扣除，守约方可以从丙方拿回自己的房地产权证或履约金，违约金的赔付双方协商或者诉讼解决；交易过程中，因政府、银行等部门政策调整，按新政执行，若因新政调整导致合同无法履行的，三方协商解决，解决不成合同解除，互不追究责任，本合同在履行中产生其他争议，三方协商解决，协商不成任何一方均可向人民法院提起诉讼。卢九福、王春连、吴贤宏、高季妹在合同上签字并按捺手印，众泰房产分公司盖章。同日，卢九福按约向众泰房产分公司交付房产证、土地证各一本，吴贤宏、高季妹向众泰房产分公司交付履约保证金3000元，另17000元履约保证金吴贤宏承诺7月31日送到，并出具欠条一份，后该履约保证金一直未付。 次日，吴贤宏、高季妹明确表示不再履行合同。2018年9月29日，卢九福、王春连委托安徽中天人律师事务所向吴贤宏、高季妹、众泰房产分公司发出告知函，要求按照合同及时履行合同义务，但三被告均未回复。现双方就上述合同产生纠纷，无法协商一致，卢九福、王春连诉至法院。 另查明，众泰房产分公司系安庆市众泰房产经纪有限公司所设立，成立时间为2018年5月24日，2018年10月17日因变更负责人而重新领取营业执照。 本院认为,故原、被告各方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。被告吴贤宏、高季妹辩称案涉房屋买卖合同无效等意见，与本院查明的事实及法律依据不符，不予采信。合同成立后，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，原告已履行主要义务，但被告吴贤宏、高季妹明确表示不再履行合同，故案涉合同已无法继续履行，应予解除。 合同的解除不影响合同中关于结算和清理条款的效力。被告吴贤宏、高季妹不按约履行合同义务已构成违约，应承担相应的违约责任。具体到违约金金额，本院认为，违约方对于违约金约定过高或者不应当支付违约金的主张应承担举证责任，非违约方对违约金约定的合理性，亦应提供相应的证据。考虑到原告未就实际损失举证，本院综合合同的履行情况、原告预期利益及被告的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金数额为30000元。原告要求被告众泰房产分公司赔偿损失20000元，缺乏事实依据，本院不予支持。被告吴贤宏、高季妹要求众泰房产分公司返还履约保证金3000元及欠条，不符合合同约定，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告卢九福、王春连与被告吴贤宏、高季妹、安庆市众泰房产经纪有限公司皖江大道分公司于2018年7月30日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告吴贤宏、高季妹于本判决生效后七日内支付原告卢九福、王春连违约金30000元； 三、驳回原告卢九福、王春连的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取1350元（原告已预缴），原告卢九福、王春连负担550元，被告吴贤宏、高季妹负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王业长 二〇一八年十一月二十一日 书记员  江 庆 附本判决适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二） 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。