广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初8051号原告：刘镇文，男，1963年4月24日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，委托诉讼代理人：何如，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晶晶，广东经纶律师事务所实习人员。被告：广州市同和实业公司，住所地广州市白云区同和北路198号自编，统一社会信用代码91440101190447072R。法定代表人：陈文峰，总经理。委托诉讼代理人：张曦，广东金桥百信律师事务所律师。原告刘镇文与被告广州市同和实业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘镇文及其委托诉讼代理人何如、梁晶晶，被告广州市同和实业公司的委托诉讼代理人张曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘镇文向本院提出诉讼请求：1.解除我与被告签订的购房合同；2.被告向我退回购房款129934.58元；3.被告向我支付违约金10000元；4.被告向我赔偿房屋差价款1863565.42元（房屋总建筑面积80.14平方米，暂定房屋市场单价25000元/平方米，房屋市价为2003500元，以此再减去第2、3项诉请金额得出）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1993年6月26日，我作为乙方，广州市白云区城镇建设开发总公司同和分公司辖属的第二集资建房办公室作为甲方签订了《合同书》，约定我向甲方购买位于广州市白云区同和镇内定名为“云涛花园”的商品房住宅小区第2栋505号单元。购房合同中甲方的权利义务，被告主张由其承接。合同约定我在签订售楼合同当天内付购房款50%，楼宇框架封顶时由被告通知我在1个月内再付购房款总额的45%，剩余购房总额的5%，在房屋交付使用前一次付清。合同签订后，我依约支付了购房款的50%，即99934.58元，其中包括定金10000元。被告当时主张待结清购房款后开具收据。1994年4月26日，我到上述房屋现场察看，发现楼宇尚未封顶，我仍应被告要求支付了部分房款30000元。至今，我已向被告分期支付了房款129934.58元，上述房屋以《广州市白云区宅基地情况表》的形式登记在我名下。之后，被告一直未向我交楼，也未通知我继续履行合同，我以为上述房屋所在楼盘已烂尾。2005年12月27日，被告将上述房屋另行出售给案外人张煜锋、李水花。我知悉后，曾于2006年3月27日和2008年12月5日分别向白云区同和街道办事处和白云区政府反映和申诉。2009年1月5日，广州市白云区人民政府同和街道办事处信访办针对我的申诉进行了答复，承诺继续根据自身职责积极进行调处和协调的同时，建议我通过诉讼来解决纠纷。此后，我对双方协商解决纠纷的希望破灭，故于2010年3月4日向法院对张煜锋、李水花提起侵权诉讼，后被告作为承接上述房屋所涉及的开发主体和受款单位，于2010年向法院提起诉讼，但法院均以集资房建筑涉及违法建筑是否影响城市规划问题，应先由政府主管部门先行处理为由裁定驳回起诉。2018年4月23日，经向广州市国土资源和房屋管理局查册，得知上述房屋已理清建设规划事宜并已按照国家有关法律法规补交有关税费和国有土地使用权出让金，可办理产权登记，但却不是登记在我的名下。我认为，被告拒不履行合同，一房二卖的行为已严重违反合同约定，从签订购房合同至今，房屋的市场价格已发生巨大变化，我要在同区域按同等条件置业，需要支付巨额差价才能购买，我的合法权益遭受了极大的侵害，综上，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告广州市同和实业公司辩称，1.我司有权单方终止双方房屋买卖合同。我司是广州市同和村集体经济组织企业，广州市白云区城镇开发总公司同和分公司第二集资建房办公室是我司下属部门，我司于1993年2月取得《郊区村镇建房许可证》后建设云涛花园小区。我司于1993年6月26日与原告签订《集资建房楼宇买卖合同书》，约定原告购买位于广州市白云区同和镇云涛花园小区2幢505房，总售价199869元。合同还约定原告应在签署合同当天支付50%的购房款99045元，楼宇框架封顶再付购房款总额的45%，余下购房款的5%，在房屋交付使用前一次性付清，原告不按上述约定付款，按违约处理。合同订立后，原告在签约当天支付了69934.58元和20000元共计89934.58元楼款，未达到合同约定的一半楼款。1994年3月底，房屋工程框架封顶，我司向原告多次发出通知，要求原告支付剩余购房款，原告于1994年4月26日仅支付30000元楼款，此后至2010年长达16年的时间，其余楼款经我司催促一直未付。期间，我司曾通过电话联系、张贴公告、特快专递、关联人查找等各种能够使用的途径查找原告，催促其履行合同缴纳剩余楼款收楼房等，但其均不予理睬。故我司有权根据合同第八条的约定，单方终止合同，定金不予退回。2.因原告从履行合同之初便因未按时支付购房款而违约，从1994年4月27日起更是长期失联，其对自己购房权益义务完全放弃长达16年之久。事实上，云涛花园小区并不存在烂尾，我司多次通过通知、寄送等方式试图让原告履行合同交齐房款交接房屋，但原告均不予理睬，最后，我司只能通过快递通知方式通知原告解除合同，并于2005年12月27日将上述房屋另行出售给案外人。3.鉴于原告违约导致合同解除，我司有权自行处理房屋，故我司不存在一房二卖的情况，原告要求我司退还购房款、支付违约金和赔偿房屋差价损失缺乏事实和法律依据，应予驳回。4.原告于1994年时已知道或应当知道自己的房屋因未能支付房款而不能收楼使用，其在2010年向案外人提起诉讼时已经超过法定诉讼时效，至今2018年7月，原告又提起本案诉讼，而法院驳回了原告的起诉，故该期间也未出现诉讼时效中断的情形。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的集资建房楼宇买卖合同书、收款收据、信访回复、证明、集体土地所有权证、建设用地规划许可证、郊区村镇建房许可证、民事裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年6月26日，被告以广州市白云区城镇建设开发总公司同和分公司第二集资建房办公室的名义（出售方，甲方，以下简称第二集资建房办公室）与原告（购买方，乙方）签订《集资建房楼宇买卖合同书》，约定：甲方经广州市白云区同和镇建委批准，取得座落在广州市白云区同和镇范围内的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为云涛花园由甲方出售；乙方自愿向甲方购买上述楼宇第2幢505单元（以下简称涉案房屋），建筑面积为80.14平方米（按竣工核实面积为准，公用面积平均分摊）；甲乙双方同意上述楼宇总售价为199869元；乙方在签订售楼合同当天内付购房款50%，楼宇框架封顶时由甲方通知乙方在1个月内再付购房款总额的45%，余下购房总额的5%，在房屋交付使用前一次付清。乙方不按上述规定时间付款，视作乙方违约处理；上述商品房甲方于1994年12月30日完成土建和室内水电安装工程，并经竣工验收合格。待水电部门接通外水电后即交付乙方使用；房屋产权属乙方。由甲方协助乙方办理申请产权及宅基使用证，办理产权及宅基使用证的各项费用均按国家规定办理；乙方如未按本合同第五条A、B付房款，视为违约，甲方有权单方终止合同，定金不予退回。如乙方要求继续履行合同，则必须在甲方指定时间内将所欠款及该款的银行利息给付给甲方；如甲方未按期交付房屋给乙方使用（除本合同第七条A项外）亦视作违约，甲方应按中国银行利息计算，从交付使用日起至拖延交付日止，计付乙方所付房屋价的利息给乙方等。上述合同签订后，原告分别于1993年6月26日、1994年4月26日向第二集资建房办公室支付购房款共计119934.58元。此后，原告未再向第二集资房办公室支付剩余购房款，期间，第二集资房办公室多次向原告催付购房款，但原告以经济困难、已回老家照顾父母为由表示暂时无法支付剩余购房款。第二集资建房办公室则因原告未付剩余购房款而一直未向原告交付涉案房屋。因向原告催缴购房余款未果，后被告于2005年12月将涉案房屋另售予名为李水花、张煜锋的案外人，并已交付给该两案外人居住使用。原告发现被告将涉案房屋另售他人后曾于2006年至2011年期间多次通过向相关行政部门信访的方式提出将涉案房屋归还其本人，由其补足应付购房款，若房屋不能归还，则将已付购房款退还其本人的要求。期间，原告于2010年3月以案外人张煜锋、李水华为被告在本院提起房屋所有权纠纷诉讼，要求确认涉案房屋归原告所有，张煜锋、李水花搬出涉案房屋。被告亦于2010年5月在本院向原告提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求解除双方签订的《集资建房楼宇买卖合同书》，不予退回原告已付购房款等。上述两案均因涉案房屋属农村宅基地“集资房”，此类纠纷案件因涉及违法建筑是否影响城市规划问题，应先由政府主管部门先行处理为由被驳回了起诉。另根据广州市房地产档案馆查询的《不动产登记查册表》显示，以张某某作为登记产权人的广州市白云区广州大道北同和同胜街13号505房，产权登记时间为2017年3月14日，建筑面积77.2697平方米，不动产权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，登记附注：集资房，该房地产如要进入二级市场交易的，应当依照国家有关法律、法规再补交有关税费。已收取国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2016年12月9日起等。庭审中，原告表示以张某某作为登记产权人的广州市白云区广州大道北同和同胜街13号505房即为涉案房屋。被告否认涉案房屋现地址为广州市白云区广州大道北同和同胜街13号505房。另原告提交证明人为李少勤的书面证人证言拟证明其除支付前述认定的购房款119934.58元，还另外通过李少勤向被告支付了定金1万元。被告对该证据不予确认。本院认为，被告以第二集资建房办公室的名义与原告签订《集资建房楼宇买卖合同书》，现被告通过应诉的行为确认其承接了上述买卖合同书的权利义务，原告亦予以确认，故原告有权在本案中向被告主张权利。原告在签订上述买卖合同书后，于1994年4月26日前向出售方支付了共计119934.58元购房款，但此后便未再向出售方支付购房款，并在出售方多次催促的情况下，以经济困难为由未履行支付剩余购房款的义务。根据上述享有权，解除买卖合同关于“乙方如未按本合同第五条A、B付房款，视为违约，甲方有权单方终止合同”的约定，出售方有权单方提出解除合同，被告向案外人出售涉案房屋的行为是行使合同解除权的表现，现原告以被告违约为由要求解除双方签订买卖合同缺乏依据，本院不予支持。但被告于2005年12月将涉案房屋另售予案外人李水花、张煜锋，并已向李水花、张煜锋交付涉案房屋，涉案房屋已过户至该两案外人名下的情况表明，双方签订的买卖合同实际已于出售给该两案外人时事实解除。因原告原因导致双方合同解除，故原告要求被告支付违约金1万元并要求被告赔偿房屋差价损失缺乏理据，本院不予支持。虽上述合同约定在原告违约未履行支付购房款义务的情况下，被告但并未约定被告因此有权不予退回原告已支付的购房款。故双方的合同事实解除后，原告有权要求被告退还已支付的购房款。原告主张其已向被告支付购房款除有收据的119934.58元外，还由案外人李少勤代为支付了定金1万元，因原告仅提交了李少勤的证人证言，并无其他证据予以佐证，现被告予以否认，故本院对原告的上述主张不予采信。故原告要求被告退还购房款119934.58元有据，本院予以支持。原告要求被告退还多出上述购房款的部分本院予以驳回。被告虽对涉案房屋现地址为广州市白云区广州大道北同和同胜街13号505房不予确认，但从被告对另行出售原告购买的涉案房屋事实的确认情况可反映，原告购买的涉案房屋即为被告另行出售给案外人李水花、张煜锋，并已登记在张某某名下的广州市白云区广州大道北同和同胜街13号505房。被告抗辩原告主张退还购房款已超过法律规定的诉讼时效。对此，根据前述认定，被告于2005年12月将涉案房屋另行出售给案外人，双方的合同因此发生事实解除，此后才产生了原告有权要求被告退还购房款的法律后果，但一方面现有证据无法证明原告在当时已知悉被告另行出售涉案房屋的事实，另一方面，从原告提交的信访材料显示，原告最早已于2006年3月27日向相关部门通过信访的方式提出退还购房款的要求，虽该提出的对象非被告，但其通过信访方式提出其要求的方式可反映原告是有试图找被告要求退还房款事宜遭到拒绝或未得到回应后才提出信访要求的。此后一直至2011年期间均有通过信访、诉讼等方式主张权利。在通过诉讼途径主张权利的过程中，因法院认定双方纠纷应由行政主观部门先行处理而被驳回了起诉，原告因此未再通过诉讼方式主张权利不属于原告怠于行使权利。而从涉案房屋的产权登记情况看，涉案房屋于2017年3月14日取得产权登记，故对于原告而言，其于2017年3月14日后才通过查册了解到涉案房屋已可办理产权登记的情况，此时，原告才知悉双方纠纷已可通过诉讼途径主张解决，并于2018年7月2日提起本案诉讼，该时间并未超过法律规定的诉讼时效期间。故被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州市同和实业公司向原告刘镇文退还购房款119934.58元；二、驳回原告刘镇文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22828元，由原告刘镇文负担20129元，被告广州市同和实业公司负担2699元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  陈婉玲人民陪审员  谭小雁二〇一八年十一月二十六日书 记 员  陈玉梅