湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初2680号原告（反诉被告）：周海，男，1979年12月5日出生，汉族，户籍地江西省南昌市湾里区。委托诉讼代理人：万云南，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丰，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市森旺商贸有限公司，住所地武汉市洪山区石牌岭**（石牌岭干休所）。法定代表人：劳新望，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾振钢，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑谕，湖北谦顺律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：湖北武大绿洲投资有限公司，住，住所地武汉市洪山区书城路**/div>法定代表人：杨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾振钢，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑谕，湖北谦顺律师事务所律师。原告（反诉被告）周海与被告（反诉原告）武汉市森旺商贸有限公司（以下简称森旺商贸公司）、第三人（反诉第三人）湖北武大绿洲投资有限公司（以下简称武大绿洲公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理本诉及森旺商贸公司的反诉后，于2018年10月17日适用普通程序公开开庭进行了审理。周海及其委托诉讼代理人万云南、吴丰，森旺商贸公司和武大绿洲公司的共同委托诉讼代理人曾振钢、郑谕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周海向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告解除《房产租赁合同》，并判决双方解除合同时间为原告通知被告之日起；2、判令被告退还原告保证金50万元和预付租金250万元；3、判令被告赔偿原告支出的设计费54.6万元、装修工程款150万元等经济损失；4、判令被告承担资金占用期间银行利息，按同期贷款利率计算至付清前述款项之日止；5、判令本案诉讼费及诉讼中发生的相关费用由被告承担。诉讼过程，原告增加一项诉讼请求：判令被告支付原告公证费5000元。事实和理由：2017年9月1日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定被告将位于武汉市洪山区书城路18号地块上的“欢乐汇广场”的第1层部分和第2层合计建筑面积4200平方米的房产出租给原告用于筹办医疗、美容及相关项目使用。根据合同约定，原告可自行安装中央空调，被告积极配合，并提供适合的位置给原告。合同签订后，原告支付了相关款项。其后被告在提供房产权证时，原告发现房产业主为第三人武大绿洲公司，且产权性质为工业用途，原告对合同履行中的问题表示不安，被告对相关问题进行了承诺和保证。2018年1月6日，原、被告经再次协商，签订了《补充协议》，并于2018年1月9日办理了房产交接手续。为履行合同，原告聘请了设计和施工单位，截止2018年3月1日，原告支付了设计费54.6万元、装修工程进度款150万元等费用。在此期间，为经营需要，原告需安装高标准的空调系统，并让被告提供合适的空调位置，被告向第三人转述请求时，第三人拒绝原告自行安装独立空调系统，只能使用第三人提供的有偿空调服务，但不能达到原告开办医疗机构的要求。原告多次沟通，但被告却无法解决。原告认为被告在隐瞒分租他人房产的事实获得与原告的合同机会并享受合同权利后却不能履行合同主要义务，侵害了原告的合法权益，为此，原告于2018年2月3日向被告发出《工作联系函》未果后，又于2018年2月13日和2018年3月8日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，被告未就解除合同提出异议，但拒不与原告办理解除合同手续，也未能退还原告支出的费用并赔偿损失。被告（反诉原告）森旺商贸公司辩称，一、本案的案由是租赁合同纠纷，原告没有单方解除租赁合同的法定和约定理由；二、被告已经严格按2017年9月1日双方签订的《房产租赁合同》履行了该合同的所有的通知、协助、保密等附随义务，《房产租赁合同》的合同目的已经实现；三、《房产租赁合同》约定的解除条件并不成就。综上请求驳回其原告全部诉讼请求。第三人（反诉第三人）武大绿洲公司述称，同意森旺商贸公司的答辩意见。被告（反诉原告）森旺商贸公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失5000000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失1512000元；3、判令反诉原告没收反诉被告合同保证金500000元；4、判令诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年8月31日，反诉原告与第三人武大绿洲公司签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告可根据经营需要，对租赁物进行分租，同时约定了租赁面积、租赁时间等。2018年1月9日，反诉原告将诉争房屋交付给反诉被告占有使用，反诉被告并无异议，反诉原告已完整履行了该《房产租赁合同》，合同目的已经实现。2018年3月8日，反诉被告致函反诉原告因空调机位原因导致合同目的不能实现而要求单方解除合同，然而空调机位并不能导致合同目的不能实现，反诉被告没有法定和约定解除合同的条件，因此反诉被告构成了合同违约。原告（反诉被告）周海对反诉答辩称，对第一项诉请，根据本案反诉原告与第三人的租赁合同中，涉及武汉明珠盛宴酒店管理有限公司的装修物系无偿转让给反诉原告处理，在第三人武大绿洲公司与明珠盛宴公司的二审判决书中，法院查明事实明确表述，武大绿洲公司收回租赁房屋时，留置在房屋内的财产不明确，且已灭失。明珠盛宴公司承租后，对房屋附属设施进行改造，武大绿洲公司未同意利用该附属设施，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，武大绿洲公司无需赔偿明珠盛宴公司的损失。反诉原告举证的照片与事实不符，反诉原告取得装修物没有付出任何对价，房屋墙面和地面都是残缺不全的，没有使用的价值，故该诉请没有事实依据。双方租赁合同中并未对承租房屋内的装修物造价进行认定，反诉被告接收房屋后，按约定支付了租金，对装修物的拆除是合同正常履行行为，合同不能履行是反诉原告违反合同，拒不履行合同造成。应驳回该反诉诉请。第二项、第三项反诉诉请没有事实和理由。第四项反诉诉请依法裁判。第三人（反诉第三人）武大绿洲公司对反诉述称，第一、反诉第三人要求反诉原告追偿装修损失，反诉第三人与反诉原告的合同中有约定，关于装修的损失是要赔偿的。反诉被告没有证据证明没有对价。案涉房屋是完好租给反诉原告的，反诉原告又完好地租给反诉被告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对提交的有争议的证据，本院认定如下：对周海提交的证据10、设计委托合同和证据11、设计费收据，森旺商贸公司和武大绿洲公司对真实性表示无法判定，鉴于装修前有设计的需要，本院酌情对真实性予以采信，但周海实际支付金额应以银行转账记录为准；对证据13、装饰工程施工合同和证据14、工程款收据，森旺商贸公司和武大绿洲公司对真实性表示无法判定，鉴于周海确实开始了前期施工，本院酌情对真实性予以采信，但周海实际支付金额应以银行转账记录为准；对证据16、电话记录和证据17、微信聊天记录和证据18、短信记录，森旺商贸公司和武大绿洲公司对真实性表示无法判定，因能与其他证据相互印证，本院予以采信；对证据22、解除施工合同协议书和证据23、装修设计文件之平面布置图，森旺商贸公司和武大绿洲公司对真实性表示无法判定，本院酌情对真实性予以采信，但周海实际支付的设计费和工程款金额应以银行转账记录为准。对森旺商贸公司提交的证据7补充协议中的附图，因周海不予认可，本院不予采信；对证据16照片，周海对真实性不予认可，但能与其他证据相印证，本院酌情予以采信；对证据19、2012年12月31日武汉明珠盛宴酒店装修工程预算书、酒店装修安装工程合同及银行流水，周海对真实性不予认可，系他案中证据材料，本院酌情予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月31日，武大绿洲公司（作为出租方、甲方）与森旺商贸公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方出租乙方位于武汉市洪山区书城路18号欢乐汇广场1-2层的部分区域，其中第一层建筑面积为4640.3平方米，第二层建筑面积为3709.65平方米，合计建筑面积为8349.95平方米，租赁期限为15年；2、关于中央空调使用费，中央空调系统根据多数使用者的意见经协商后统一开闭，如空调开放期间，乙方应按每月15元/平方米的标准支付空调使用费（如乙方经营时间超出8小时，则按20元/平方/月收取）；3、乙方接收房屋后，乙方可对租赁房屋进行装修改造，乙方不得随意损坏房屋设施，退租时，除另有约定外，乙方应保持室内外装饰原样；4、乙方可根据经营需要，对租赁房屋进行分租；5、该租赁房产此前由甲方租赁给武汉明珠盛宴酒店管理有限公司使用，乙方对此相关情况业已了解，有关武汉明珠盛宴酒店管理有限公司与甲方之间的租赁纠纷由甲方负责解决，与乙方无关。有关该租赁房屋内遗留的酒店设备、设施及用品，全部交由乙方处理，如有因此而引起的法律纠纷由甲方负责承担。2017年9月1日，周海（作为承租方、乙方）与森旺商贸公司（作为出租方、甲方）签订《房产租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于武汉市洪山区书城路18号欢乐汇广场第1层部分和第2层出租给乙方使用，第1层建筑面积400-500平方米左右，第2层建筑面积3700平方米，合计建筑面积4200平方米；2、有关该广场的相关建设手续乙方已进行了充分了解，对该租赁场地的现状，乙方业已现场确认；3、双方同意于2017年9月20日甲方按现状将租赁房屋交付给乙方，乙方即可进行租赁场地装修及开业准备，乙方的装修期为6个月，装修期内乙方无需交纳租金；4、租赁期限共15年，从2018年3月20日至2033年3月19日止；5、乙方承租该房产用于医疗、美容、健康及医疗、美容、健康相关教育培训等产业链延伸等相关项目；6、第1-2个租赁年度，按60元/平方米/月的标准支付租金及服务费，租金及服务费按年度支付，乙方应于本合同签订后支付首年度租金及服务费，其中本合同签订10日内付款100万元，首年租金的剩余款项在合同签订30日内付清；7、履约保证金，乙方应在本协议签订后7内支付保证金50万元整，此保证金在乙方开业后转为租赁押金，在双方结束租赁关系并结清所有款项后由甲方7日内退还乙方；8、关于中央空调施工费及空调使用费。（1）该租赁区域的中央空调已安装完毕，具备输送冷暖气条件，并在营业后根据需要由甲方负责输送冷暖气。（2）该中央空调系统根据多数使用者的意见经协商后统一开闭，根据租赁面积按15元/月/平方米的标准支付空调费（乙方营业时间超出8小时的按20元/月/平方米支付空调费）。（3）乙方也可自行安装中央空调，甲方积极配合，并另提供适合的位置给乙方。2017年9月8日和9月11日，周海共计转账支付森旺商贸公司法定代表人劳新望100万元，森旺商贸公司开具预收租金50万元和合同保证金50万元的两张收据。2017年9月12日，周海与森旺商贸公司法定代表人劳新望签订《说明》1份，主要载明：因租房地址所处的房产证在办理之中，导致承租方周海无法办理医疗机构许可证，经双方协商劳新望同意租房日期顺延，租期按实际拿到房产证日期计算，免租期六个月不变，如劳新望无法提供房屋产权证，导致周海无法办理医疗机构证，双方在2个月内解约，双方不对对方赔偿任何损失，和平解约，原合同终止，劳新望在七日内退还周海保证金100万元。2017年9月20日，武大绿洲公司取得武汉市洪山区洪山街书城路18号一栋6层建筑物第1-5层（建筑面积36705.11平方米）的不动产权证书［不动产权证号：鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0054144号］。2017年10月13日，周海以武汉洪山艺华医疗美容门诊部有限公司代表的名义与武汉森柏设计装饰工程有限公司签订《设计委托合同》，约定由武汉森柏设计装饰工程有限公司负责洪山区书城路18号欢乐汇一层和二层部分的设计，设计费用共计546000元，2017年12月，该设计公司向周海交付了设计图纸，其后周海从2018年1月11日至2018年2月28日分3次转账给武汉森柏设计装饰工程有限公司签约代表熊吉红设计费用492000元。2017年12月6日，周海又以武汉洪山艺华医疗美容门诊部有限公司代表的名义与湖北浪森景观科技有限公司签订装饰工程施工合同，约定由湖北浪森景观科技有限公司负责洪山区书城路18号欢乐汇一层和二层部分原酒店拆除和装修工程，开工日期为2018年1月7日，竣工日期为2018年6月10日，合同价款为500万元。2018年1月6日，周海与森旺商贸公司签订《补充协议》，主要载明：一、双方约定将位于洪山区书城路18号的欢乐汇广场第一层前半部分面积和第二层出租给周海，现周海将具体位置在整栋楼层平面图中区分出来。二、今日内周海方需支付房租200万元给森旺商贸公司劳新望账上。三、第一年度房租结算等周海方装修完成后双方进行核算具体面积后结清。四、本协议一式二份与原合同同具法律效力。《补充协议》签订当日，周海转账200万元给劳新望。2018年1月9日，周海与森旺商贸公司签订了《工程交接单》，约定从2018年1月9日以后，书城路欢乐汇二楼原明珠盛宴所有原设施、设备、装修、消防、水电、安全等交付给周海负责、承担、使用。案涉房屋交付后，周海安排施工队进场施工。2018年1月10日，周海向森旺商贸公司提出因需单独安装整个租赁建筑的中央空调系统，要求其提供室外机组安装位置，但经周海、森旺商贸公司多次与武大绿洲公司协商，武大绿洲公司仅同意提供机位给周海单独安装建筑面积500至600平方米左右的中央空调系统。2018年2月1日，周海提出三方签订《补充协议书》，要求降低费用标准、承诺24小时提供空调服务、在手术室室内安装独立的中央空调系统等，但森旺商贸公司、武大绿洲公司未签字认可。2018年2月11日，周海停止了装修工程。2018年2月13日，周海通过微信向劳新望发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》并赔偿其损失500万元，劳新望未予回复。2018年3月8日，周海通过快递向森旺商贸公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》，退还已交纳保证金和预付租金300万元，赔偿损失204.6万元。2018年3月9日，森旺商贸公司收到上述快递。2018年3月12日，森旺商贸公司向周海发出《回函》，表示，对周海提出的解除合同并要求赔偿的要求不予认可，如周海不继续履行合同造成损失，森旺商贸公司保留要求赔偿的权利。2018年3月15日，周海收到上述函件。2018年3月28日，森旺商贸公司又出具《工作联系函》，要求周海在收到本函件之日起30日内完成装修施工工作并开始正常经营，如未在指定时间内完成装修工作又未提前缴纳租金或提供担保的，将视为周海丧失履行合同能力，森旺商贸公司有权解除合同并要求赔偿损失。周海于2018年3月30日签收。周海自停工后再未开始装修，从2018年1月11日开始，至2018年3月1日止，周海分5次向湖北浪森景观科技有限公司签约代表张忠志银行账户转账支付105万元。2018年3月1日，湖北浪森景观科技有限公司出具装修工程款金额为150万元的《收据》1张。2018年4月13日，周海对案涉租赁房屋内装修现状进行了摄像公证，并支付公证费5000元。2018年5月30日，周海与湖北浪森景观科技有限公司签订《解除施工合同协议书》，约定双方自愿解除施工合同，周海支付前期工程费用共计150万元。据森旺商贸公司当庭陈述，其于2018年9月1日，又将案涉租赁房屋出租给其他公司，并认为《房产租赁合同》于2018年9月1日解除。另查明，武大绿洲公司曾起诉武汉明珠盛宴酒店管理有限公司、黄银霞房屋租赁合同纠纷一案，武汉市中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）鄂01民终4834号民事判决，其中载明：本院认为，……武大绿洲公司未同意利用该装饰装修物，亦无需赔偿装饰装修物的残值损失。本案房屋租赁合同的解除系因明珠盛宴公司的根本违约行为导致，明珠盛宴公司主张投资款损失，无事实和法律依据。对明珠盛宴公司的该项上诉请求，本院不予支持。……。判决如下：……；三、确认武大绿洲公司与黄银霞于2012年10月22日签订的《“欢乐汇广场”房产租赁合同》（编号：欢2012-02）、武大绿洲公司与黄银霞、武汉明珠盛宴酒店管理有限公司于2015年10月13日签订的《关于对“欢乐汇广场”房产租赁合同（编号：欢2012-02）的补充协议书》均于2016年4月30日解除；……。本院认为，周海与森旺商贸公司签订《房产租赁合同》和《补充协议》，系双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。但在上述合同履行过程中，双方产生争议，现周海要求确认解除合同时间为其通知森旺商贸公司之日即2018年2月13日，森旺商贸公司对解除合同并无异议，但双方对合同解除的时间存在争议，故需厘清合同履行过程中存在的违约责任问题。本案中导致合同解除的矛盾焦点围绕中央空调系统的安装事宜。根据《房产租赁合同》约定，欢乐汇广场内中央空调已安装完毕具备输送冷暖气条件，周海一方也可以自行安装中央空调，森旺商贸公司积极配合，并提供适合的位置。周海租赁场所总共面积为4200平方米，用于开办医疗美容机构，面向高端消费人群，存在24小时不间断空调供应的现实需求。但签订合同时，双方并没有明确约定拟装中央空调具体负荷大小、使用面积、外机机组所需占地大小及位置，也未与欢乐汇广场所有人武大绿洲公司协商，导致在施工开始后，武大绿洲公司不同意提供外机机组占地位置，最终经协商仅同意提供给周海安装负荷面积为500至600平方米中央空调系统的机位。周海认为无法满足其经营需要，以森旺商贸公司未能解决空调外机安装位置为由向其发出解除合同通知。鉴于《房产租赁合同》中并未约定如森旺商贸公司不能提供相应空调外机适合位置，即构成根本违约，周海有权选择提前解除合同；同时周海也未提交充分证据证明因整体租赁房屋中央空调系统不能单独安装而必然导致其开办美容医疗机构的合同目的不能实现，故森旺商贸公司在2018年3月9日收到书面解约通知时，案涉《房产租赁合同》和《补充协议》并不当然解除。因2018年9月1日，森旺商贸公司已将案涉租赁房屋又出租给其他公司，现其自认解除合同时间应为2018年9月1日，故本院确认案涉《房产租赁合同》于2018年9月1日解除。关于合同解除后双方损失承担的问题。周海在未满足合同解除条件时即停止施工，退出租赁场所并发出解约通知，对实际损失的发生负有责任；森旺商贸公司未能按合同约定提供适合的空调外机安装位置，对实际损失的发生也负有责任，本院从公平原则出发，酌定双方对实际损失承担同等责任为宜。实际损失包括周海支出的有转账记录的设计费492000元、装修费105万元、公证费5000元，森旺商贸公司应承担773500元[（492000元＋1050000＋5000元）÷2]；关于租金损失，周海于2018年1月9日办理交接后进场，实际于2018年2月中旬退场并通过微信、信函的方式告知了森旺商贸公司，森旺商贸公司最后于2018年3月28日向周海发出《工作联系函》，周海于2018年3月30日签收，但其后森旺商贸公司在明知周海早已撤离的情况下，未在《工作联系函》中载明的30日后，再及时向周海作出是否解除合同的通知，没有采取适当措施防止损失的扩大，故本院酌定2018年4月30日之后的租金损失由森旺商贸公司独自承担。涉及周海承担的租金租赁期限为2018年1月9日至2018年4月29日共计111日，租金共计919627元（4200平方米/月×60元/平方米×12月/年÷365日/年×111日），周海应承担459813.5元（919627元÷2），与周海已预付的租金250万元相抵扣，森旺商贸公司尚需返还周海租金2040186.5元。森旺商贸公司反诉的装修损失，涉及原承租人武汉明珠盛宴酒店管理有限公司遗留的已形成附合的装饰装修物和设施、设备等，武大绿洲公司并未支付相应对价，武大绿洲公司出租给森旺商贸公司时，也未要求森旺商贸公司支付相应对价，森旺商贸公司分租给周海时，合同中也没有相关约定，故对森旺商贸公司提出的装修损失，本院不予支持。因对案涉合同解除的后果，双方均有责任，故周海诉求的资金占用期间银行利息本院不予支持，周海先行交纳的保证金50万元，森旺商贸公司应予返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周海与被告（反诉原告）武汉市森旺商贸有限公司于2017年9月1日签订的《房产租赁合同》于2018年9月1日解除；二、被告（反诉原告）武汉市森旺商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周海保证金500000元和租金2040186.5元；三、被告（反诉原告）武汉市森旺商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）周海损失773500元；四、驳回原告（反诉被告）周海的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉市森旺商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费47122元，由原告（反诉被告）周海负担13812元，被告（反诉原告）武汉市森旺商贸有限公司负担33310元。反诉案件受理费30442元，由被告（反诉原告）武汉市森旺商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  唐革新人民陪审员  陈 勇人民陪审员  乔汉怀二〇一八年十一月二十六日书 记 员  宁伟昭