河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初7632号原告吴砥，男，汉族，1977年4月12日出生，住河南省南阳市宛城区。委托代理人王定黔，广州金鹏律师事务所律师，特别授权。被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司。住所地：南阳市滨河路以西杜诗路以北常绿林溪美地18号楼118号。法定代表人：王静，该公司执行董事。委托代理人龚智勇，系该公司员工，特别授权。原告吴砥诉被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年10月23日诉至本院，本院于同日依法受理，并适用简易程序于2018年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王定黔及被告的委托代理人龚智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方于2016年8月16日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以1372614元的价格向被告购买位于南阳市××路西侧常绿.林溪美地1#3#5#的商品房建设项目中的1幢1单元502房，同时约定被告于2018年7月1日之前交付该房屋，如因被告原因造成延迟交房的，被告应当按照已交付房款日万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订前后，原告于2016年6月25日、8月16日、2017年6月29日和2018年8月29日分别向被告缴纳了共计412614元的房屋首期款。2016年8月26日，原被告与中国建设银行股份有限公司南阳分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，后该银行向被告支付了剩余的房款。2018年6月，被告通知原告于2018年6月30日收房，然而被告未能向原告出示《建设工程竣工验收备案表》。原告经多方了解得知，所购买的房屋时至今日未通过规划、环保、消防等各项验收，不具备建设工程竣工验收备案的实质要件，房屋不符合合同约定和法律规定的交付条件。为此原告诉请：1、判令被告自2018年7月1日起至达到交房条件并实际交房之日止按照交付房款1372614元日万分之一的标准向原告支付延迟交房违约金，暂计至2018年10月8日共13726.14元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：根据双方签订的合同，被告2018年6月25日达到交房条件，被告于2018年8月31日前已通过电话或其他方式告知原告于2018年9月3日至9月5日进行统一交房，其中20户已交房完毕。故被告于2018年9月2日已经履行完交房义务，不应支付2018年9月3日后的违约金。为支持其诉请，原告向法庭提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格。2、房屋买卖合同，证实双方签订买卖合同情况及房屋价款情况。合同约定交房期为2018年7月1日，逾期交房按每日万分之一支付迟延履行金；3、收款收据，证实原告依约缴纳房款；4、贷款合同，证实原告依约以银行按揭方式支付房款。5、被告7月23日微信公众号文章，证实截至7月23日，被告发布二期延期交房公告，被告自己认可还未达到交房条件。6、原被告代表会谈纪要及任职证明，证实在取得五方验收的前提之下，被告仍然确认未取得竣工验收的合格文件，从而证明五方验收并非双方约定的交付条件。被告对原告所举证据质证如下：对证据1、2、3、4无异议，对证据5真实性无异议，7月23日前并未正式通知原告进行交房，被告正式通知的交房时间为2018年9月份，且被告对已交房客户已经按照合同约定支付了2018年7月1日至2018年9月2日的违约金，对确实违约部分被告予以认可。对证据6有异议，程庆涛、范蕊确为被告工作人员，但被告并未授权二人与业主达成书面文件，原告提供的证据仅为任职证明，并非合法的授权委托书，且会议纪要第一项中陈述的内容与事实不符，大溪地二期1#、3#、5#号楼已于2018年6月25日取得五方验收合格文件，达到了合同约定的交付条件。被告向法庭提交如下证据：1、商品房预售许可证复印件，证明常绿大溪地二期符合法律规定的预售条件。2、1#、3#、5#号楼工程竣工验收报告，证明1#、3#、5#号楼于2018年6月25日通过竣工验收，符合法定及合同约定的交付条件。3、2018年8月31日被告在南阳晚报发布的交房公告，证明被告于2018年8月31日发出交房公告通知原告于2018年9月3日起可自行办房屋接收手续。4、1#、3#、5#号楼消防备案凭证，证明房屋竣工验收合格后，消防等手续正常办理。5、20户的交房手续，证明20户已经收房。原告对被告所举证据质证如下：对证据1真实性无异议，对证据2真实性无异议，但五方验收并非法定和双方约定的验收条件。对证据3真实性无异议，对证据4真实性无异议。对证据5与本案无关。根据原被告的诉辩、举证、质证，本院认定案件事实如下：被告为房地产开发企业，其建设的常绿·林溪美地1＃3＃5＃楼项目于2016年8月5日取得商品房预售许可证，开始对外销售。原被告双方于2016年8月16日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以1372614元的价格向被告购买位于南阳市宛城区××路以西××诗路以北体育路以东××单元××房。合同第八条约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、该商品房经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格。”合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金。”2018年6月25日，该项目1＃3＃5＃楼经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收，综合评定为合格工程。2018年7月7日下午，被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司委派公司员工与项目二期部分业主代表进行会谈，会议纪要上认可未能按照合同约定时间如期交房，并且目前尚未取得竣工验收的合格文件，已经构成违约以及由于施工屏蔽，业主在2018年7月1日前无法进入施工现场，现在虽然可以进入施工现场，但在交房之前仍然无法进入房间。2018年7月23日，被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司通过其经营的微信公众号称目前尚未能完全达到交房条件，对交房延期，公司将按照合同约定赔付违约金。2018年8月31日，被告通过南阳晚报发布交房公告，要求业主于9月3日至9月5日办理交房手续。2018年11月12日，被告办理了建设工程竣工验收消防备案。截止本案开庭审理时，该项目尚未办理竣工验收备案。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。根据原告的诉请及被告的答辩意见，本案的争议焦点主要是房屋的交付条件及交付时间问题。双方所签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘查、设计、建设、施工、监理单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”但结合本案证据，该房屋虽然在6月25日取得了建设参与方的竣工验收，但实际上在此时被告也认可无法进入施工现场以及虽然可以进入施工现场，但在交房之前仍然无法进入房间。可以认定，该房屋虽经竣工验收，但并不具备交付及使用条件。而房屋的做为特定的商品，其交付亦要遵守国家及地方法规的强制性规定。《中华人民共和国建筑工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《河南省建设工程质量管理条例》第六条规定“县级以上建设行政主管部门是本行政区域内建设工程质量管理的主管部门；行业主管部门依照法律、法规的规定，根据各自的职责，负责本行业的专业建设工程质量的监督管理。”第十三条规定“建设工程竣工后，必须经工程质量监督机构进行质量审核。未经审核或者经审核达不到合格标准的，不得交付使用。”根据上述规定，竣工验收备案程序是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段，建设单位应当依照《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府或其他有关部门备案。而根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”的规定，被告不得将存在消防安全隐患的房屋交付给购房者使用，而本案被告于2018年11月12日才取得建设工程竣工验收消防备案，远远超出其辩称的交房时间。因此，被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司未按照约定的时间将符合法定条件的商品房交付原告，故被告应当按照合同约定的“出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金。”条款，承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。关于违约金计算所涉及约定的交房时间问题，原被告双方约定的交房日期为2018年6月30日前，而本案房屋进行消防备案的日期为11月12日，按照消防法的强制性规定，被告不得将存在消防安全隐患的房屋交付给购房者使用，被告虽称应当按照公告的9月2日为计算节点计算违约金，但被告违反强制性法律规定的违约行为一直存在。因此本院认为应当以被告通过消防备案的次日为依据认定为违约日期。违约日期经计算为135天，按照合同约定的按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，因此计算出被告应付违约金数额为18530.29元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《中华人民共和国建筑工程质量管理条例》第三条、第四十九条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：限被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告吴砥支付违约金18530.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，减半收取为72元，由被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 李 立二〇一八年十一月二十七日书记员 何梦蕊