广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初14858号原告：麦耀龙，男，汉族，1988年10月1日出生，住址：广东省连平县，委托诉讼代理人：戴金燕，广东贞邦律师事务所律师。被告：简翠芬，女，汉族，1990年2月5日出生，住址：广东省丰顺县，委托诉讼代理人：李雪波，广东鹏乾律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司前海分行，地址：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路63号前海企业公馆10栋，统一社会信用代码：914403006894133659。法定代表人：李豫广。第三人：深圳市秋铭投资发展有限公司，地址：广东省深圳市龙岗区横岗街道力嘉路108号新城2013文化创意产业园C3—101，统一社会信用代码：9144030055111920E。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：刘谦华（系该公司员工），男，汉族，1977年10月3日出生，住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：侯晓琳，女，蒙古族，1982年7月26日出生，住址：广东省深圳市福田区，系该公司员工。原告麦耀龙诉被告简翠芬共有纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并追加中国工商银行股份有限公司前海分行（以下简称工商银行前海分行）、深圳市秋铭投资发展有限公司（以下简称秋铭公司）为第三人，公开开庭进行了审理。原告麦耀龙及其委托诉讼代理人戴金燕，被告简翠芬及其委托诉讼代理人李雪波，第三人秋铭公司的委托诉讼代理人刘谦华、侯晓琳均到庭参加诉讼。第三人工商银行前海分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告麦耀龙向本院提出诉讼请求：1、被告配合原告办理深圳市光明新区××花园××单元××房屋产权证更名的相关手续（房屋价值1268595元）；2、被告负担本案诉讼费用。事实与理由:2014年12月6日，原、被告共同出资购买了位于深圳市光明新区××花园××单元××房[购房合同编号：深（宝）网预买字（2014）16742号]，建筑面积77.57平方米，总价为人民币1268595元，首付款为人民币388595元，其中，原告出资308595元，被告出资8000元，余款由工商银行前海分行提供按揭贷款。购房时，该房屋已在房管部门办理了商品房预售登记，但尚未办理房产证，房产开发商承诺于2016年6月30日前交房。后被告因另有发展，要求原告退还其购房的投资款，并自愿放弃房屋的共有份额，双方于2015年3月1日达成了协议，约定：1、原、被告双方各自出资的金额、共有的份额；2、被告自愿放弃共有权，由原告退还被告已付的首期款80000元；3、原告以银行转账的方式向被告支付80000元；4、自协议签订之日起，原告独自拥有房屋所有权，今后房屋增值与被告无关，银行的按揭贷款880000元由原告独自偿还；5、待房屋产权证办好时，被告应协助原告办理将原产权证上双方的名字变更为原告的单方名字的有关手续，如被告不配合，原告可追究被告的法律责任。2016年12月，房地产营销中心告知原告去深圳市不动产登记中心办理产权证，此后，原告多次要求被告履行协议中第五条的约定，办理产权证及变更所有权人的手续，但被告却不配合，导致原告一直无法办理产权证，也无法变更房屋所有权人。原告认为，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所请。原告于庭审中明确第一项诉讼请求为：被告配合原告办理深圳市光明新区××花园××单元××房屋产权证上双方的名字变更为原告单方名字的相关手续（房屋价值1268595元）。被告简翠芬答辩称，1、原告在民事起诉状中陈述有部分内容与事实不符。原告主张“后因被告另有发展，要求原告退还其购房的投资款，并自愿放弃房屋的共有份额”与事实不符，不是被告的语言，是原告虚构的。事实是，原、被告原系恋人关系，为了将来共同生活，被告提出买房。后双方因性格、爱好、志向等方面差异大，于2015年1月左右分手。双方分手后原告多次因为涉案房产的问题纠缠、威胁被告，强行要求被告放弃全部房产份额。被告从未主动表示自愿放弃房屋的共有份额，或要求被告退回购房投资款。被告要求买房是为了居住而非投资，如果被告所付的购房款是“投资款”，就不可能不要回报。2、涉案房产为原、被告按份共有，双方各占50%，被告对涉案房屋享有与原告同等的物权。涉案房屋是被告提出购买计划，经双方协商共同决定购买的，以原告当时的收入水平，难以个人独立负担房屋按揭贷款，被告是决定与原告共同负担的。3、原、被告于2015年3月1日签订的《协议书》不是被告的真实意思表示，原告不能据此取得涉案房产的全部产权。原、被告分手后，原告多次要求分割涉案房产，原告提出只给被告退还出资款八万元，被告不接受该方案。原告利用被告不懂法，突然拿出《协议书》要求被告当场签署，事先并未与被告协商，原告恐吓欺骗被告称：协议是他请律师起草的，法律就是这么规定的，如果被告不签字，原告就起诉，法院判决和协议写的也是一样的，被告还要赔偿诉讼费律师费，不论被告去问谁结果都一样，否则被告可以根据协议最后一条的约定要求重新签协议，又称这份协议只是意向，如果被告不签就是没有解决问题的诚意，以后就不谈了，原告会直接起诉。被告坚持不过并且考虑到协议最后一条约定可以重新协商并更改协议，才违心地在协议上签名。《协议书》签订后，被告经咨询律师了解到自己的权利后，要求原告更改和撕毁《协议书》，遭原告的拒绝。被告曾多次明确向原告表示协议不公平、不合法，不是被告自愿签的，原告必须参考房屋市场价格给被告合理补偿，被告才会配合办理过户。被告多次要求原告更改协议，原告先是拖延，后是拒绝。直至2017年4月，原告答应不按《协议书》执行，表示愿意给被告补偿三万元，被告原则上接受，但后因一些问题没有沟通好，双方未能重新签协议。4、购买涉案房产严重影响了被告购房的权利，增加了将来购房的成本，《协议书》严重违反了公平原则。被告为购买涉案房屋，花费了很多时间精力，被告支付的费用也不仅仅是八万元，还有未计数的其他款项。被告系事业单位的在编职工，涉案房屋占用了被告的购房名额，令被告丧失了购买安居房、福利房的资格，也让被告无法另购商品房。即便被告将来取得深圳户口，取得购买另一套商品房的资格，也会因为涉案房屋而支付更多的税款，适用更高的银行贷款利率。假如按《协议书》执行，房屋升值的利益将全部由原告个人享有，不能购房及将来购房导致的支出大幅度增加等全部不利后果将由被告一人承担。这样显失公平的协议，不应该被履行。5、原告的诉讼请求不明确，其要求过户给谁及具体份额均未明确，不符合民事诉讼法规定的起诉条件。综上所述，原告的诉讼请求不应得到支持，请求法院驳回原告的全部诉讼请求或者驳回起诉。第三人秋铭公司述称，一、房屋购买情况：原、被告于2014年11月29日向秋铭公司认购深圳市光明新区公明峰荟花园1栋A单元2303号房屋，并于2014年12月26日签订正式的房屋买卖合同，2015年1月5日在光明产权登记中心完成房屋预售买卖合同备案登记，产权人为原、被告，产权份额为各占50%。二、房屋缴款情况：1、房屋买卖合同价为1268595元，首期款为388595元，首期刷卡单显示，首期款共分4次不同卡刷卡支付。具体如下：2014年11月1日工商银行刷卡支付2000元；2014年12月6日工商银行刷卡支付100000元；2014年12月6日农商银行刷卡支付150000元；2014年12月6日邮储银行卡刷卡支付118595元；2、剩余购房款880000元由原、被告共同向中国工商银行前海分行贷款支付。三、房屋入伙及办证情况：1、原告于2016年6月8日办理了房屋入伙手续；2、通知办理《房地产证》的时间为2016年12月25日至2016年12月31日，资料显示原、被告还未办理房地产证。第三人招商银行前海分行未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。经审理查明：原告麦耀龙与被告简翠芬自2013年开始恋爱关系，双方于2015年1月分手。2014年12月26日，原、被告共同作为买受人，与作为出卖人的第三人秋铭公司签署编号为“深宝网预买字2014第16742号”《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原、被告共同向秋铭公司购买位于深圳市光明新区××大道南侧、深阳路××、××、××北路峰××（××）1栋A单元23层2303房，二人所占份额为各50%，建筑面积为77.57平方米，购房总价款为人民币1268595元，买受人采取按揭方式付款，即于签订合同之日支付首期购房款388595元，签订合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款880000元。该合同预售备案编号为：深房预备字第16742号。原、被告于2014年12月6日已向秋铭公司支付了涉案房产首期购房款388595元及装修改造费1000元，秋铭公司向原、被告出具了收款收据。2015年1月9日，原、被告共同作为借款人，与作为贷款人的第三人工商银行前海分行签署了编号为“前字分行2015年W810号”《个人购房借款/担保合同》，约定原、被告共同向工商银行前海分行借款880000元用于购买涉案房产，还款账户为原告尾号为0190的工商银行账户，借款人提供涉案房产作为借款担保。上述借款合同办理了抵押登记，抵押编号为：深房地押字第8A1500-1957。原、被告于庭审中确认双方为购买房产，已支付了首期款388595元，贷款88万元，涉案房产未办理房产证，亦未装修，暂时未产生其他费用。双方同时确认被告共出资8万元，其余款项均系由原告支付。2015年3月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签署了《协议书》，约定如下：1、双方于2014年12月6日共同出资购买了涉案房产，首期款为人民币388595元，其中由原告出资人民币308595元，被告出资人民币8万元；2、被告因另有发展，自愿放弃上述商品房的共有权，原告需于签订协议之日退还被告已支付的首期款人民币8万元。原告自本协议签订之日起独自拥有该房产所有权，被告不再享有该商品房的任何权利，今后该商品房增值也与被告无关；银行的按揭贷款人民币88万元，于2014年12月6日由原告独自偿还，与被告无关。自2015年1月起向银行偿还按揭贷款，还款日期为每月9日，还款人为原告，如原告没有按期还款，与被告无关；3、目前该商品房尚未办理房产证，待产权证办好时，被告协助原告将原产权证上双方的名字变更为原告单方名字的有关手续，如原告提出不合理的要求，被告不予理会；房产证下来时，被告应配合原告办理变更房产证相关手续，若原告不配合，原告可以追究被告法律责任，办理变更房产证相关手续的所有费用由原告承担，与被告无关；4、2015年3月5日前，原、被告双方可以咨询相关律师，如本协议有不妥之处，双方可以重新协商改进协议。同日，原告向被告偿还了其出资的8万元。本院依原告申请，依法委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称评估公司）对涉案房产市场价值进行评估，评估公司于2018年9月6日出具编号为“中评报字[2018]第（房）B005号”《房地产估价报告》。估价结果为，涉案房产于2015年3月1日的总价为人民币1310933元，于2018年6月15日的总价为人民币2823548元。另查，1、原、被告均确认涉案房产购买后没有装修，是由原告办理了收楼手续，并由原告管理，已产生的物业费由原告支付。2、截至2018年11月14日，已还贷款本金为55047.99元，已还利息为159283.4元，本息合计为人民币214331.39元，贷款余额为人民币824952.01元。原告表示其有条件且愿意一次性清偿剩余按揭贷款。3、关于房产的分割方式，原、被告双方都主张其应享有涉案房产的所有权。原告表示愿意承担涉案房产办理房产证以及过户至其个人名下的税费。4、原告于2017年3月至4月期间，曾与被告协商配合办理房产证，但被告要求原告向其支付补偿，双方就此未达成一致意见。上述事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、银行POS签购单及收款收据、协议书、深圳农村商业银行客户回单、购房借款担保合同、手机短信及微信图片、购房款的部分支付凭证、购房签约流程单、首期款刷卡单、收款收据、深圳市房地产认购书、入伙通知书签收单等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案属于共有纠纷。根据《中华人民共和国物权法》的规定，共有人有重大理由需要分割共有财产的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。涉案房屋虽未办理产权登记，取得房屋产权证明，但原、被告双方在恋爱期间作为共同的买方与卖方秋铭公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并在行政主管部门办理了备案登记，双方均为该购房合同的共同权利人。原告诉请被告配合将涉案房产登记至原告名下的主张，实为对涉案房产共有权利的分割，由于原、被告现已终止恋爱关系，丧失了共同享有涉案房产权利的基础，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于分割方式，原、被告均主张应由其享有涉案房产的所有权，并向对方支付相应的补偿。本院认为，涉案房产的首付款大部分是由原告支付，此后的按揭款项均由原告独自偿还，该房产交付后并未装修入住，但一直由原告管理。综上考虑，本院判令涉案房产的分割方式如下：由第三人秋铭公司配合原、被告办出涉案房产权利人为原、被告（各占50%份额）的不动产证，在原告向被告支付相应补偿款后，涉案房产全部归原告所有，即原告享有涉案房产100%的产权的同时应当就房产价值向被告按50%的份额予以折价补偿，而被告亦应当负担购买及管理该共有房产所投入费用的50%。首先，关于可分割价值。原、被告于2015年3月1日就分割涉案房产签署了《协议书》，但此后双方仍就原告应向被告支付补偿款的数额进行协商且未达成一致意见，因此，依照该《协议书》最后一条的约定，双方可就分割方式重新协商，亦即该《协议书》并非双方最终的分割方案，故原告诉请被告依照《协议书》履行配合义务，缺乏依据，本院不予支持，且亦不宜以《协议书》签署时间作为房产可分割价值的时点。涉案房产于评估时点2018年6月15日的总价为人民币2823548元，截至2018年11月14日的贷款余额为人民币824952.01元，故涉案房产可分割价值为两者差额人民币1998595.99元（2823548元-824952.01元）。其次，关于所投入费用。原、被告确认：涉案房产购房总价款为1268595元，其中：1、首付款为388595元，由原告支付308595元，被告支付80000元；2、剩余房款880,000元由原、被告双方共同向第三人工商银行前海分行贷款支付，按揭贷款均由原告一人偿还，截至2018年11月14日已偿还的按揭贷款本息为214331.39元，贷款余额为824952.01元;3、原告支付了涉案房产装修改造费1000元。综上，截至2018年11月14日，原、被告双方为购买涉案房产投入的费用为603926.39元（首付款388595元+已还贷款本息214331.39元+装修改造费1000元），应由原、被告各负担50%即301963.195元，被告虽已支付了80000元用作首期款，但该款项已由原告于2015年偿还被告，故被告仍应向原告支付其应负担的购房投入301963.195元。综上，被告可分得的实际款项为涉案房产可分割价值人民币1998595.99元×50%-被告应向原告支付其应负担的购房投入301963.195元，即人民币697334.8元。即原告享有涉案房产的100%的产权的同时，应向被告支付相应的价款人民币697334.8元。由于涉案房产现已具备办理不动产证的条件，但原、被告因存在争议至今未办出不动产证，因此，应由第三人秋铭公司协助原、被告将涉案房产登记至原、被告名下，二人所占份额为各50%。由于涉案房产现仍存在抵押负担，抵押权人为第三人工商银行前海分行，原、被告应向第三人工商银行前海分行结清编号为“前字分行2015年W810号”《个人购房借款/担保合同》项下的按揭贷款本息，并在工商银行前海分行的配合下注销涉案房产的抵押登记手续（抵押编号为：深房地押字第8A1500-1957），再由被告将其名下50%的产权份额过户登记至原告名下。在本院已判令原告对涉案房产享有100%产权的情况下，剩余抵押贷款本息及因提前还款产生的费用均应由原告负担，如剩余贷款本息及因提前还款产生的费用系由被告予以清偿，所支付的款项应由原告偿还被告。原告表示自愿承担办理权利人为原、被告的不动产证，以及将被告名下产权份额过户登记至原告名下所产生的过户税费，属于原告自由处分权利的范畴，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告麦耀龙、被告简翠芬应于本判决发生法律效力之日起十日内就位于深圳市光明新区南环大道南侧、深阳路以东、振发路以西、公明排洪渠以北路峰荟花园（一期）1栋A单元23层2303房向行政主管部门申请办理权利人为麦耀龙、简翠芬的房地产证，将上述房产过户至麦耀龙、简翠芬名下，二人各占50%产权份额，第三人深圳市秋铭投资发展有限公司应协助麦耀龙、简翠芬办理上述手续，所需税费由原告承担；二、原告麦耀龙、被告简翠芬应于本判决发生法律效力之日起二十日内结清位于深圳市光明新区南环大道南侧、深阳路以东、振发路以西、公明排洪渠以北路峰荟花园（一期）1栋A单元23层2303房剩余抵押债务并注销涉案房产抵押登记，第三人中国工商银行股份有限公司前海分行予以协助注销抵押登记（抵押编号为：深房地押字第8A1500-1957）；三、原告麦耀龙应于深圳市光明新区南环大道南侧、深阳路以东、振发路以西、公明排洪渠以北路峰荟花园（一期）1栋A单元23层2303房办出权利人为原告麦耀龙及被告简翠芬、二人各占50%产权份额的房地产证，并注销抵押登记后十日内向被告简翠芬支付房屋补偿款人民币697334.8元；四、被告简翠芬应于原告麦耀龙向其付清补偿款人民币697334.8元后五日内，配合原告麦耀龙将登记在被告名下的50%份额变更登记至原告名下，所需税费由原告承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16217元，评估费人民币16660元，共计人民币32877元，由原、被告各负担人民币16438.5元。受理费原告已预交，评估费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  郭映舜二〇一八年十一月十五日书 记 员  席俊奇书 记 员  董 宏附本案相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。