西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)陕0113民初13785号 原告（反诉被告）:孙薇，女,汉族,1983年5月26日出生,住西安市雁塔区。 委托代理人：雷增军，陕西卓星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武贵民，男,汉族,1982年6月5日出生，住西安市雁塔区。 被告(反诉原告)：张红,女,汉族,1987年9月11日出生，住西安市雁塔区。 共同委托代理人：闫拯材，陕西立腾律师事务所律师。 共同委托代理人：朱晔，陕西立腾律师事务所律师。 第三人:陕西玛雅房屋中介有限公司，住所地:西安市雁塔区明德门天伦明珠大厦**。 法定代表人:李耘，具体职位不详。 第三人:西安安隆房地产营销策划有限公司，住所地:陕西省西安市雁塔区长安南路**华城国际第********房。 法定代表人:雷超，该公司总经理。 委托代理人：张磊，男，汉族，1989年6月10日出生，住西安市高陵县，该公司员工。 委托代理人：张成，男，汉族，1990年5月16日出生，住陕西省华县，该公司员工。 原告（反诉被告）孙薇诉被告（反诉原告）武贵民、张红,第三人西安安隆房地产营销策划有限公司（以下简称安隆公司）、陕西玛雅房屋中介有限公司（以下简称玛雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙薇的委托代理人雷增军、被告（反诉原告）武贵民、张红的共同委托代理人闫拯材、朱晔、第三人西安安隆房地产营销策划有限公司（以下简称安隆公司）的委托代理人张磊、张成到庭参加了诉讼。第三人陕西玛雅房屋中介有限公司（以下简称玛雅公司）经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告（反诉被告）孙薇诉称:二被告属于夫妻。原告于2017年1月份委托西安安隆房地产营销策划有限公司购买一套二手房,2017年1月19日交付一万元意向金,3月14日原告在该中介公司的安排下,并实际查看被告所在地(西安市××区长××路××号6栋3单元9层2号单元楼),原、被告签订买卖定金合同,3月17日被告收到三万元定金,并出具收条一张。2017年7月12日被告要求原告再支付购房款6.8万元,并出具收条。2017年8月8日原、被告再次确认该买卖合同并签订二手房屋买卖合同。原告为了履行合同已经通过中介公司,对该房屋进行评估,办理银行贷款评估审批手续,所有手续具备。现被告因房屋价格急剧上涨,要求增加5万元房款原告不同意。现被告明确拒绝继续履行合同、拒绝办理过户手续,并要求解除合同,其行为严重违反合同约定,违约行为不言而喻,给原告造成的损失也是十分巨大。原告现诉至法院，请求判令：1、二被告立即履行2017年8月8日与原告签订的二手房买卖合同,并配合办理过户手续。未履行部分46万元。2、被告赔偿原告违约定金损失6万元。3、诉讼费由被告承担。 被告武贵民、张红（反诉原告）共同辩称：一、原告起诉状中的陈述与案件事实严重不符。1、原告在起诉状中称被告因房屋价格急剧上涨,而拒绝办理过户手续与事实严重不符。被告于2017年3月16日至9月6日期间,先后16次配合原告及中介机构办理了合同签订、房屋评估、调取房屋产权证资料、前往房管局办理手续、调取结婚登记信息、去银行办理按揭签字等相关手续。被告先后前往房管局多次、配合房屋评估先后四次,并多次与买方及中介进行沟通。2、根据中国较为权威的房产信息网《安居客》发布的2017年西安市雁塔区房屋价格走势图来看,案涉房屋所在地雁塔区电视塔附近的房屋于2017年8-9月份上涨至顶端。而在因原告等原因无法办理过户手续后,被告仍在2017年8月份房屋上涨至最高价格左右与原告签订《西安市存量房买卖合同》等附属协议,与原告继续进行交易。其次,原告称被告于3月17日收到原告3万元定金,7月12日又要求原告支付6.8万元的与事实严重不符。（1）原、被告签订《买卖定金合同》后,被告从未收到过原告的3万元定金,而原告诉称的3万元定金系第三人中介方收取,被告从没有收到该定金；（2）6.8万元并非被告主动索要,而是第三人向被告承诺2017年6月底能办理完过户所有手续,并安排被告在2017年五一后着手还贷款,于是被告从他人处借款及信用卡取现一共拿出19万余元在2017年5月13日还清了所有的银行按揭贷款,信用卡中取现的6.8万元从2017年7月起银行开始要计高额利息。2017年6月底双方准备办理过户手续时,因新政出台,原告丧失购房资格,只能先办理落户手续再买房(原告的落户直至8月2日才完成),被告因不能按时拿到房款无法归还借款,心急如焚,是第三人主动提出让原告先给被告支付6.8万的首付款还信用卡,被告这才收下6.8万的购房款,该购房款并不是被告主动向原告要求支付的。二、此次交易过程中由于原告在交易过程中给银行提供了虚假的收入证明,致使银行贷款被拒,贷款迟迟无法获批,因此原告没有按照《西安市存量房买卖合同》之约定,在2017年9月8日之前将房款全部存入资金监管账户,已经构成违约,后续的过户手续也就无法办理。三、原告要求继续履行的《二手房买卖合同》已于2017年9月12日解除,原告要求继续履行合同已无合同依据及法律依据。首先,由于原告拒绝履行及不能履行合同义务,导致被告的合同目的不能实现,被告有权解除合同。 其次,由于原告的违约行为,被告为减少损失,已将房屋对外出租,原告要求继续履行合同已经无法实现。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告武贵民、张红反诉称：2017年3月14日,反诉人与被反诉人孙薇之母孙继英以及居间人玛雅公司签订了《买卖定金合同》。合同约定卖方将位于西安市雁塔区华城国际6号楼3单元902的房屋出售给孙继英。合同总价为56万元,被反诉人先付定金3万元,但是反诉人一直未收到也不知被反诉人什么时候交定金。直到11月24日反诉人才知道3万定金已交至第三人。《房屋买卖定金合同》签订后,反诉人按照协议约定及第三人的要求归还银行贷款，并不止一次告知第三人:归还银行贷款的钱是从他人借款及信用卡透支的,信用卡还款日期为7月中句。第二次得到第三人保证:手续办完支付放款6月30日前完成。因此反诉人才从他人借款及信用卡透支共计19万余元归还了银行贷款。2017年3月16日至9月13日期间,反诉人共16次配合被反诉人及第三人办理了合同签订、房屋评估、调取房屋资料、前往房管局办理手续、结婚登记审查,并多次帮其联系银行或前往银行办理相关手续。虽然被反诉人未按照《买卖定金合同》于2017年5月14日备齐材料办理手续,但为促成交易,反诉人还是考虑到被反诉人的情况,仍于2017年8月8日与被反诉人签订了《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》,只想及时出售房屋归还借款。签订《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》的当日,第三人也当面(三方在场)保证不会再要求反诉人出面配合了,其余事情都由第三人搞定。事实是在签订合同与协议后,反诉人又被多次要求配合而且反诉人也积极配合。但是直到反诉人两次发函后的10月9日反诉人接第三人通知被反诉人在10月13日回西安沟通此事,但这又是一句空话,根本没人联系。综上,由于被反诉人的违约行为及第三人极不负责的行为,导致案涉房屋无法交易，反诉人现提出反诉请求：1、确认反诉人、被反诉人及第三人签订的《买卖定金合同》解除；2、解除反诉人与被反诉人签订的《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》;3、被反诉人向反诉人赔偿定金及利息以及相应物业费、采暖费等损失共6.5万元。4、本案的诉讼费及反诉费由被反诉人承担。5、要求被反诉人当面道歉。 反诉被告孙薇辩称：一、反诉人在反诉状中的陈述完全在捏造事实、歪曲事实。二、反诉人的反诉请求依法不能成立,应予以全部驳回。1、请求确认定金合同解除不能成立。因为本案的定金合同第二条明确约定该定金合同属于确立买卖合同关系,也就是说属于订约定金。根据担保法司法解释第115条规定,订约定金即立约定金,其设立是为了担保主合同的签订。特点是,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。因此在双方签订正式合同以后,定金合同已经履行完毕,所以不存在解除之说,望予以驳回。2、解除买卖合同及资金监管协议不能成立。因为本案违约方属于反诉人,由于自己见利忘义,违法违规故意隐瞒事实,故意消极对待双方合法签订的合同,存在严重过错。应承担继续履行合同义务以维护法律尊严。3、赔偿定金以及利息、相关物业费、采暖损失不能成立。定金不具有适用条件。利息、物业费、采暖费无事实和法律依据。诉讼费、反诉费由被反诉人承担。4、当面道歉更是不可能成立。因为过错在反诉人,而且给答辩人造成较大的经济损失,所以要是道歉是反诉人给答辩人道歉,反而要求答辩人道歉,与理不通,于法无据。综上所述，请求驳回反诉人反诉请求。 第三人玛雅公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面意见。 第三人安隆公司述称：之前问被告房产证是否满两年，被告称满两年，但第三人调取时发现并未满两年，未满两年需要交5.6%的增值税约3万元，故双方协商过一个多月，满两年以后再过户。后来出新政外地户口限购，原告开始办户口，落户一个月时间，8月底面签，9月底办理过户手续，银行评估需要拍一张业主在房子的照片，被告张红在老家照片也未拍成，后第三人和被告协商照片就不拍了。因为买方银行贷款从3成提到4成，又开始筹钱，筹钱过程中卖方觉得时间太长就表示不卖房子了。 经审理查明，2017年3月14日，孙薇之母孙继英代孙薇与武贵民签订《买卖定金合同》及《定金合同附属协议》，合同约定买卖坐落于陕西省××××区华城国际6-3-902的房屋一套（房产证号：Ｙ0××54），房产交易总金额为56万元，买方支付定金3万元以确立买卖关系，买卖双方在签订本定金合同时，需将买方所支付的定金及卖方所属的房屋所有权证原件交给居间人代为保管。按揭者必须在签订《西安二手房买卖合同》、《西安存量房交易结算资金监管协议》的当日将首付款存入存量房交易结算资金专用账户；买卖双方于2017年5月14日前备齐资料，并委托玛雅代书中心办理过户手续。定金合同经买卖双方签字认可后，如因可归责于卖方事由解除合约者，已付定金不再退还，归卖方所有；如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金。同时买卖双方需将违约所得的50%给付居间人作为服务佣金。2017年3月17日，原告向第三人安隆公司支付定金3万元。2017年7月12日，原告孙薇通过转账汇款方式向被告张红支付68000元购房款。2017年8月8日，原告孙薇与被告武贵民、张红签订《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》，约定原告以560000元购买被告位于西安市××区长××路××号的房屋（房屋所有权证号：1100100019-20-6-30902~1），自本合同签订之日起30日内原告应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，原告应将首付款17万元存入监管账户，余款39万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。 另查，2017年6月28日，西安市政府发布市政办发（2017）59号文件，该文件第二条要求自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外。因原告系外地户口，故在新政出台后开始办理西安市落户手续，至8月原告将户口落户至本市。 第三人确认在签订《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》后，因原告在外地工作，故导致原告购房的首付款比例需要提高，因提高贷款比例贷款机构需对涉案房屋重新评估，并需原、被告双方重新签订资金监管协议，但被告未予配合。在被告张红与第三人的微信聊天记录中可知，因涉案房屋存在抵押，至2017年5月5日，两被告尚未归还银行按揭贷款，至6月13日，两被告尚未将房产证取出。涉案房屋于2015年7月29日办理所有权登记。 被告主张已将涉案房屋出租，提交租赁合同，原告表示对该租赁关系认可，并愿意在租期届满后再交付房屋，同时愿意一次性支付剩余房款。 以上事实，有《买卖定金合同》、《定金合同附属协议》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、收据、银行转账凭证、催告函、微信聊天记录、房屋租赁合同等证据及当事人陈述和庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《买卖定金合同》、《定金合同附属协议》、《西安市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律，行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应遵循诚实信用原则，按约履行各自的义务。上述合同签订后，原告向第三人支付定金3万元，向被告支付了房屋首付款68000元，被告亦为履行合同之目的办理了涉案房屋的抵押撤销手续，双方均履行了各自的部分义务。但在履行过程中，双方均有瑕疵履行行为，比如原告存在提高贷款比例而导致双方需重新签订资金监管协议，被告存在迟延撤销房屋抵押手续、后期不愿意重新签订资金监管协议等行为。 纠纷产生后，双方未就解除合同协商一致，亦未约定一方的单方解除权，同时双方的瑕疵履行行为并不构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间的买卖合同自成立时生效，在不符合法律规定的解除条件的情形下，双方应当遵守诚实信用原则，继续履行各自的合同义务，被告无权单方面解除合同。原告现表示愿意一次性向被告支付购房款而履行付款义务，被告亦应于收到房款后协助原告办理房屋过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告及反诉原告均有违反合同的行为，依据法规定应各自承担相应的责任。故原告及反诉原告要求对方承担违约责任的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第四十四条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、原告孙薇与被告武贵民、被告张红签订的《西安市存量房买卖合同》有效； 二、原告孙薇应于本判决生效之日起10日内一次性向被告武贵民、被告张红支付剩余购房款492000元； 三、被告武贵民、被告张红应于收到上述房款之日起10日内，协助原告孙薇办理位于西安市××区长××路××号的房屋（房屋所有权证号：1100100019-20-6-30902~1）的过户手续； 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告孙薇的其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告武贵民、反诉原告张红的反诉请求。 案件受理费9000元，由原告承担；反诉受理费4700元，由反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  刘洁 人民陪审员  张娜 人民陪审员  毛勇 二〇一八年十一月九日 书 记 员  李静 打印：扈艳红校对：马小倩2018年月日送