河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1002民初4656号原告：许昌恒达物业管理有限公司，住所许昌市文峰广场东路威尼斯花园。法定代表人：王春强，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵要争，男，汉族，1981年3月5日出生，住河南省鄢陵县，系该公司员工。委托诉讼代理人：董宏波，河南君志合律师事务所律师。被告：陈国强，男，汉族，1968年4月5日出生,住河南省许昌市魏都区。原告许昌恒达物业管理有限公司诉被告陈国强物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许昌恒达物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵要争、董宏波，被告陈国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昌恒达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2017年度暖气费2535元、暖气改造费3432元，以上共计5967元，并自逾期之日起按每日2%标准向原告支付逾期违约金，直至付款之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告的房产位于许昌市都市花园小区××楼××单元××西户，面积为165.73平方米。该小区一直由原告提供物业服务。根据物业服务合同以及与小区业主委员会共同制定的《供暖方案》约定，被告应向原告缴纳暖气费2535元。另由于小区内暖气设施老化，经与小区业主委员会共同商议由原告进行改造并垫付改造费用，随后再向业主进行收取，经测算被告应承担暖气改造费3432元。现2017年供暖期已经结束，且原告已经垫交所有暖气费、暖气改造费，但被告却一直不交纳，经原告多次催促，被告仍不缴纳，其行为已经影响到了原告的正常经营管理。为此，原告特依法提起本案诉讼，望人民法院判决支持原告的诉请。被告陈国强辩称，暖气不热，达不到温度标准，因此不予缴纳费用。暖气改造费也因为暖气不热不同意缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供照片两张，证明原告改造工程不合格。原告异议认为不能达到被告的证明目的。经审查，本院认为仅凭照片无法达到被告的证明目的，且在法庭向被告释明是否申请司法鉴定后，被告没有在法定时间向本院递交申请，故原告异议成立。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：被告陈国强是许昌市魏都区都市花园小区2号楼1单元3层西户，面积为165.73平方米。2016年8月1日，都市花园业主委员会作为甲方，许昌恒达物业管理有限公司作为乙方订立物业管理服务合同一份，合同约定：物业名称为都市花园小区；坐落位置为许昌市天平街中段；占地面积为29271平方米；房屋栋数为20栋；建筑面积为46935.24平方米；绿化面积为15000平方米；委托管理事项包括物业共用部位、共用设施设备的维护和管理，按照政府有关规定和《管理规约》约定进行装饰装修管理；乙方提供服务的受益人为本物业区域的业主和物业使用人，本物业区域的全体业主和物业使用人均应履行本合同各项条款，并承担相应的责任和义务；本合同的期限为贰年，自2016年8月1日至2018年7月31日止；甲方的权利、义务，审批乙方提出的大、中型维修方案、业主均摊部分并监督实施；督促业主或物业使用人按时交纳物业管理服务费和其他应交费用；乙方的权利、义务，按照本合同约定的数额收取物业管理服务费并提供相应服务；负责编制房屋及附属设施、设备、绿化环境卫生、卫生秩序交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；小区供暖运行费用按许昌市当年核算的收费标准收取，由乙方向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人空置房应按预收费用标准交付供暖系统运行费用和供暖设施维护费用；如业主或物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起按每天3‰的标准收取逾期交款违约金，经乙方书面通知后仍不缴纳时，由此造成停电、停水、停气的责任应由违约业主或物业使用人承担，而且乙方有权通过诉讼等措施收取业主或物业使用人应交款项及违约滞纳金；缴费通知单及其它通知文书，乙方可采取以下方式，均视为有效，签收、邮送、公告（自公告日起生效）、短信、其他依法有效方式。2017年5月5日，恒达都市花园项目部与都市花园小区业主委员会共同发布《关于都市花园小区暖气更新改造方案调查结果的公示》，主要内容为：“都市花园小区业主：您好！都市花园小区供暖设备及管道老化，经常出现漏水及管道破裂现象，给广大业主的生活造成了很大的不便。为确保2017年供暖方案工作的顺利进行，业委会及物业公司从3月份就将都市花园小区暖气改造提上日程，于2017年4月7日在小区张贴了《都市花园暖气管道改造征询方案》，物业公司工作人员在4月份加班加点向小区全体业主进行了意见调查。小区业主共计329户，签字业主为314户，现将调查结果公示如下：一、方案一、（一户一阀）的业主票数为24户，占总户数的7%；二、方案二、（单元阀）的业主票数为290户，占总户数的88%；对剩余未签字业主户数，物业公司继续跟进落实到位。根据业主意见调查的票数，以少数服从多数的原则，确定都市花园小区暖气改造方案为方案二（单元阀），望选择方案一（一户一阀）的业主予以理解和支持，谢谢配合！恒达都市花园项目部都市花园小区业主委员会2017年5月5日”。该公示在小区公示栏中进行了张贴。2017年6月1日，恒达都市花园小区业主委员会与许昌恒达物业管理有限公司共同发布《关于都市花园小区暖气改造工程预算费用的公示》，主要内容为：“尊敬的都市花园小区全体业主：您好！按照2017年5月5日《关于都市花园小区暖气更新改造方案调査结果的公示》，物业公司联系施工单位按照调查结果方案二（单元阀）的改造方式，协调设计及施工单位出具了施工图纸及施工预算（附施工图纸及预算）。施工预算报价为1296654.08元（包括：管网改造费用1126654.08元＋供暖设备及安装费用170000元），每户分4000元。经业主委员会全体委员、物业公司与施工单位多次协商最终于1183988.67元达成一致，比原预算降低费用112665.41元，每户合3598.75元。天伦燃气租赁小区燃气站房院租金55500元（分别是1300元×15个月=19500元，1500元×24个月=36000元），按照小区329户分推，每户168元，最终每户应缴纳暖气改造费为3432元。都市花园小区暖气改造工程款经物业公司与业主委员会联席会议，暂按每户3432元收取改造费，现向全体业主进行公示。为保证暖气改造工作的顺利进行，请广大业主积极缴费。恒达都市花园小区业主委员会许昌恒达物业管理有限公司2017年5月23日”。该公示在小区公示栏中进行了张贴。2017年7月13日，恒达都市花园业主委员会出具委托书一份，主要内容为：“委托书恒达都市花园业主委员会现委托，恒达物业管理有限公司，负责恒达都市花园小区暖气改造的全面工作。特此委托。恒达都市花园业主委员会二零一七年七月十三日”。该委托书在小区公示栏中进行了张贴。2017年11月10日，许昌恒达物业管理有限公司与恒达都市花园业主委员会共同制定《都市花园2017年度供暖方案》，方案主要内容为：“都市花园2017年度供暖方案今冬许昌市区居民采暖价格不变，根据许昌市许价（2008）123号关于调整许品市区热力价格的通知，市区居民用热价格为110元/吨，采暖面积折合为0.171元/平方米日，制定本小区2017年度供暖方案：一、本小区采取先交款后供暖方式。二、应多数业主同意供暖时间为90天。三、业主预交费用计算方式：0.171元×建筑面积×90天。四、预交暖气费用达到小区总户数90%以上开始供暖，单元预交暖气费用达到90％以上用暖户方可开始供暖。五、缴费时间：2017年11月10日－2017年1I月30日，无特殊原因逾期者加收滞纳金2%。六、收暖气费收据加盖业主委员会公章，以便全体业主监督。七、试压时间：2017年11月11日。八、注意事项：试压期间业主家中必须留人观察室内管道阀门是否有漏水现象，如有异常及时与现场维修人员联系；如因家中无人试压给您和邻里业主带来的一切损失由业主自行承担。九、凡不使用暖气的业主，必须在本小区开始收费15日内写出书面申请，一式两份报业主委员会和物业管理处，经研究同意后由业主自行改造环通（费用业主自行承担），应有5名以上业主委员会成员同物业管理处成员到业主家认定，按30%收取运行费用。因为小区的供暖系统是共用设施，开发商是按小区的总建筑面积设计，业主在购房时都知道本小区是集体供暖，承担公用设施运行费用是每个业主应尽的义务和义不容辞的责任，凡在规定时间未写出书面申请的业主视为使用暖气，按全额供暖费用收取。凡不用暖气的业主必须主动接受业主委员会和物业公司进入室内，接受不定时的检查，对申请不用暖气改造后私自接通和不接受业主委员会和物业管理处上门验收的，一律按使用暖气全额收取费用。全小区暖气费截止到2017年4月底收缴结束，由业主代表和业主委员会参加结算。十、为了增强透明度，供暖开始后在小区内公示用暖业主和不用暖业主名单，并接受全体业主的举报。十一、对使用暖气达到16度以上（含16度）和最低流量费不交费用的业主，为保护广大业主的利益，经业主大会委托恒达物业公可通过法律途径进行索要。十二、供暖标准执行许昌市室内温度18度（正负2度），对室内温度达不到标准的业主，应主动报告物业公司会同业主委员会进行上门测温，不同意上门测温的视为温度达到标准。十三、对室内温度达不到标准的业主，物业管理处会同业主委员会进行认定后，由物业公司负责继续维修。十四、恒达物业公司2017年度应当对本小区供暖系统进行维修维护（其费用凭正规发票，含在供暖费用内），配合都市花园业主委员会实施本小区2017年度供暖方案。十五、对暖气不热的应由恒达公司承担维修。恒达都市花园业主委员会恒大都市花园项目部2017年11月10日”。供暖方案制定后，原告将该方案张贴于都市花园小区公示栏。2018年3月2日，原告在被告家门处张贴催费通知。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…。”本案中，原告许昌恒达物业管理有限公司与恒达都市花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》、《关于都市花园小区暖气改造工程预算费用的公示》、《都市花园2017年度供暖方案》合法有效，被告陈国强作为恒达都市花园小区的业主，该《物业管理服务合同》、《关于都市花园小区暖气改造工程预算费用的公示》、《都市花园2017年度供暖方案》对其具有约束力。《物业管理服务合同》第十条对冬季供暖费用进行了明确规定，《关于都市花园小区暖气改造工程预算费用的公示》对每户应当承担的暖气改造费用进行了公示，且《都市花园2017年度供暖方案》明确了2017年度的取暖费收取和计算方式。因此，被告陈国强应按照约定向原告许昌恒达物业管理有限公司交纳相应的暖气改造费用和供暖费用。故原告请求被告支付暖气改造工程费用3423元及2017年度暖气费2535元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原告进行的暖气改造不合格，但仅提供有照片，且未在法定期限内向本院递交鉴定申请，故对其抗辩意见不予采纳。关于被告辩称供暖后室内温度不达标的抗辩意见，因《都市花园2017年度供暖方案》中第十二条详细规定了救济途径，被告应当按照规定予以救济。因被告没有向法庭提交证据证明已经按照上述规定进行救济，故对其该项抗辩意见亦不予采纳。关于原告许昌恒达物业管理有限公司要求被告支付暖气费违约金的诉讼请求，因双方约定过高，本院酌定被告陈国强应自2018年8月8日起至付款之日止以2535元为基数按年利率6%支付，原告的其他过高违约金主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈国强于本判决生效后十日内支付原告许昌恒达物业管理有限公司暖气改造费3432元、2017年度暖气费2535元及违约金（自2018年8月8日起以2535元为基数按年利率6%计算至实际付款之日止）；二、驳回原告许昌恒达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈国强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  尚建辉审 判 员  袁少武人民陪审员  李献甫二〇一八年十一月五日书 记 员  丁麦迪