广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终8083号上诉人（一审被告）：东莞市中油造脂科技有限公司，住所地：广东省东莞市麻涌镇华阳村建设路。法定代表人：单福文，该公司经理。委托诉讼代理人：张腊云，男，1968年1月25日出生，汉族，住湖南省衡东县，系上诉人的员工。委托诉讼代理人：马其友，广东名道律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：谢振棠，男，1967年8月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，被上诉人（一审原告）：东莞市麻涌亿宝服装厂，住所地：广东省东莞市麻涌镇华阳村工业区。负责人：谢振棠。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周洁，广东邱吴姚律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：付娇，广东邱吴姚律师事务所实习律师。上诉人东莞市中油造脂科技有限公司（以下简称中油公司）因与被上诉人谢振棠、东莞市麻涌亿宝服装厂(以下简称亿宝厂)租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初5888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢振棠向一审法院提起诉讼，请求：1.确认谢振棠与中油公司签订的《租赁合同》于2018年2月7日解除。2.中油公司立即搬离《租赁合同》所涉华阳村地块（四至，东至长绿厂，南至华联发厂，西至路，北至路）并将该地块恢复原状。3.中油公司向谢振棠支付拖欠租金58571元、滞纳金19915元（滞纳金以58571元为基数，每天按租金和其他应付费用总和的2%为标准从2018年1月20日计至2018年2月6日）以及从2018年2月14日开始计至搬迁完毕之日止的场地占用费（按每日3661元的标准，暂计至2018年2月28日为51254元）。4.确认谢振棠没收中油公司租赁保证金136140元。5.中油公司承担本案的诉讼费用。亿宝厂向一审法院提交应诉书称，谢振堂以个人名义与中油公司建立租赁合同关系，亿宝厂是谢振堂设立的个人独资企业，对谢振堂签订《租赁合同》的行为，亿宝厂不持任何异议；亿宝厂被吊销营业执照后，谢振堂是法定的清算人和企业责任人，其代表亿宝厂从事有关民事活动，亿宝厂不持任何异议。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认谢振堂与东莞市中油造脂科技有限公司之间的《租赁合同》已于2018年2月8日解除，案涉合同保证金136140元由谢振堂没收；二、东莞市中油造脂科技有限公司应于判决生效之日起七日内向谢振堂支付租金58571元、滞纳金19915元；三、东莞市中油造脂科技有限公司应于判决生效之日起七日内将机械设备用品搬离案涉租赁合同所涉地块，逾期未搬离的，视为放弃场内物品，由谢振堂自行处理；四、东莞市中油造脂科技有限公司应于判决生效之日起七日内向谢振堂支付占有使用费，占有使用费以47490元/月为标准，自2018年2月14日起计至搬离之日止；五、驳回谢振堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5288.2元（谢振堂已预交），由东莞市中油造脂科技有限公司负担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初5888号民事判决。中油公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，将案件发回重审；2.本案一审、二审全部诉讼费由谢振棠、亿宝厂承担。事实与理由：（一）一审法院认定谢振棠有权解除合同并没收保证金是认定事实不清，适用法律错误，偏袒谢振棠、亿宝厂。1.《租赁合同》第六条“乙方无故拖欠租金或其他应付费用超过一个月未交清的，作为乙方自动终止合约，甲方并没收保证金。”该内容明显违法，属于无效条款。亿宝厂不是国家行政机关，也不是法律法规规定的执法主体，无权没收中油公司的保证金。即使中油公司没有按时交租，也只需按合同法的规定支付相应的违约金。2.案涉土地的使用权人是亿宝厂，而非谢振棠。谢振棠在与中油公司签订租赁合同时不但不提供土地使用权证给中油公司查看，反而用谢振棠自己的名义与中油公司签订，而非亿宝厂，蒙骗中油公司。谢振棠该行为违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项的规定，构成欺骗。3.2008年8月至2017年12月，中油公司均是按照谢振棠提供的银行账号账户缴纳租金，在该期间，也发生过租金没有按时缴纳以及谢振棠更换过账户的情况，但谢振棠均通知了中油公司，也没有追究中油公司的任何责任。可是在2018年2月9日，中油公司按照谢振棠的账户账号支付租金时，汇款却被退回，原因是谢振棠已于2018年2月7日注销了原来提供给中油公司用来缴纳租金的账户，一审法院也调查了相关的证据。4.中油公司发现没有按时缴纳租金时立即按照谢振棠原来的账号将租金汇入，汇款被退回后，中油公司又发函给谢振棠，请其提供新账号，并与其协商继续履行租赁合同之事。由此可见，中油公司也是按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，采取与谢振棠协商并缴纳租金和滞纳金等积极的补救措施。租金延误缴纳是中油公司一时疏忽，并非一定要解除合同，况且中油公司已采取了补救措施，可一审法院却判令没收保证金，一审法院认定事实不清，适用法律错误。（二）租赁合同约定的租赁期限到现在还未到期，中油公司对该地块投入巨大，且双方终止或解除合同的条件未成就。倘若提前解除，谢振棠应支付违约金给中油公司。案涉地块原来是一块空地，中油公司投入了大量的资金，并招聘了几十名员工，才建成今天的规模，并依法经东莞市工商行政管理局批准，领取了营业执照。近几年因生产规模的扩大及环保部门的严格要求，中油公司的投入更大。案涉租赁合同到2020年12月30日才到期，中油公司目前还没有做好提前解除合同的计划，还得花一定时间去寻找厂址以及妥善安置员工，避免给社会造成不稳定。（三）谢振棠的主体不适格，且租赁合同是谢振棠提供的格式合同，一审法院判决将责任全部归咎于中油公司一方，明显不公。案涉土地的使用权人是亿宝厂，在亿宝厂没有注销的情况下，谢振棠以自己的名义参与诉讼，明显主体不适格，可一审法院将发生混淆合同相对方的过错责任归咎于中油公司，且租赁合同文本是亿宝厂提供的，格式合同条款需以平衡合同双方当事人利益为原则，强调合同的公平性。按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，本案应作出对亿宝厂不利的判决。（四）一审判决第三项中“逾期未搬离的，视为放弃场内物品，由谢振堂自行处理。”的内容超出谢振棠的诉讼请求。（五）中油公司不构成根本违约，谢振棠解除案涉合同依据不足，从2008年起，中油公司支付租金的方式是谢振棠向中油公司发出催款函，中油公司根据催款函支付相应租金。中油公司此次未按时支付租金，原因是自身疏忽和谢振棠未向中油公司发出催款函，中油公司在收到谢振棠发出的通知函后第一时间与谢振棠联系交付租金，说明中油公司是善意履行租赁合同。（六）中油公司曾未按合同约定支付租金，谢振棠未向中油公司主张解除合同，现谢振棠在中油公司未按合同约定交付租金的情况下未进行催收，直接要求解除合同，显然违背诚实信用原则。谢振棠、亿宝厂答辩称：（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，本案不符合发回重审的法定事由。（二）谢振棠具有原告的主体地位。1.中油公司在答辩状中确认谢振棠以个人名义与中油公司签订租赁合同。2.根据中油公司提交的证据显示，中油公司历年来将租金支付到谢振棠的个人账户。双方发生纠纷后，中油公司多次与谢振棠本人书面沟通，中油公司以其行为证实了合同履行的对象是谢振棠，非亿宝厂。3.中油公司当庭承认租金收据是谢振棠本人签发，收款人是谢振棠本人，而非亿宝厂。4.亿宝厂是谢振棠设立的个人独资企业，根据《个人独资企业法》第26、27条的规定，营业执照被吊销后，谢振棠是法定的清算人和企业责任人，亿宝厂对谢振棠代表本厂从事有关的民事活动不持任何异议。（三）本案事实清晰。中油公司逾期缴纳租金超过一个月，谢振棠有权按照合同的约定请求解除合同和要求支付未付租金、滞纳金、场地占用费、没收保证金。（四）关于中油公司在案涉土地上建设的建筑物的情况。中油公司虽然在原始地块上搭建了一些临时建筑，但其当庭承认了该建筑物未报建，且已收到政府有关部门的罚款和整改的处罚决定。违法建筑是没有价值可言的，其法律后果是无条件拆除。（五）一审判决第三项是对诉讼请求第二项进行回应，搬离全部物品是恢复原状的必然义务，一审法院只是进一步细化恢复原状的意思，若中油公司依法履行判决，则不存在视为放弃物权的后果。（六）谢振棠、亿宝厂解除合同依据是合同第6条约定，谢振棠、亿宝厂向中油公司发出的通知是解除合同的公证函，而非催款通知，所以中油公司称的违反诚信原则是子虚乌有。本院经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人中油公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉和答辩，本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁合同的主体问题；二、案涉合同是否应解除，保证金是否由谢振棠没收，中油公司是否应向谢振棠支付租金、滞纳金和占有使用费。三、一审判决第三项是否超出诉请。对此，本院分析如下：关于焦点一。亿宝厂是个人独资企业，谢振棠是投资人。根据中油公司提供的租赁合同显示，谢振棠与亿宝厂均在出租方处签名和盖章，而且，中油公司一直以来将租金交至谢振棠的账户，在发生纠纷时中油公司亦向谢振棠发出沟通的函件，并在函件中称与谢振棠签订租赁合同。因此，一审法院认定案涉租赁合同的实际相对方是谢振棠和中油公司并无不当，本院予以维持。关于焦点二。案涉租赁合同第六条约定的内容没有违反法律法规的强制性规定，中油公司主张该条款无效没有任何依据，本院对其该主张不予支持。案涉租赁合同是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应严格履行案涉租赁合同。中油公司主张谢振棠应向其发出请款函，其收到请款函后才向谢振棠支付租金，但对此未能提供任何证据予以证实，谢振棠对此亦不予确认，故对于中油公司的该主张，本院不予支持。中油公司逾期支付租金已超过一个月，依照租赁合同第六条的约定，谢振棠有权主张解除合同、没收保证金并追收欠款。因此，一审法院确认案涉租赁合同解除、保证金由谢振棠没收并认定中油公司应向谢振棠支付租金、滞纳金和占有使用费并无不当，本院予以维持。关于焦点三。一审判决第三项判令“中油公司将机械设备用品搬离案涉租赁合同所涉地块，逾期未搬离的，视为放弃场内物品，由谢振堂自行处理”是对谢振棠一审第二项诉请“请求中油公司立即搬离租赁合同所涉地块并将该地块恢复原状”的处理，该判项并未超出当事人的诉请且更利于执行，故本院予以维持。综上所述，中油公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4519.39元，由上诉人东莞市中油造脂科技有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一八年十一月十三日书记员  梁玮珊