江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初3766号 原告（反诉被告）:东海县黄川镇和屯村村民委员会,住所地东海县黄川镇和屯村村民委员会驻地。 法定代表人：赵思祥，村委会主任。 委托诉讼代理人：刘光凯、马斐斐，江苏天豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）:许斯杨,男,1962年7月30日生,汉族,住东海县。 委托诉讼代理人：朱金川，江苏海滋律师事务所律师。 原告东海县黄川镇和屯村村民委员会与被告许斯杨确认合同无效纠纷一案，本院2018年5月4日受理后，由审判员丁铁生依法适用简易程序，后转为普通程序继续审理，先后于2018年6月5日、10月8日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告东海县黄川镇和屯村村民委员会的委托诉讼代理人马斐斐、被告许斯杨及其委托诉讼代理人朱金川到庭参加诉讼，第二次庭审时原告东海县黄川镇和屯村村民委员会的委托诉讼代理人马斐斐、被告许斯杨的委托诉讼代理人朱金川到庭参加诉讼。被告许斯杨在答辩时向本院提起反诉，本院依法予以受理后与本诉一并审理。本案现已审理终结。 原告东海县黄川镇和屯村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就东海县黄川镇桃李工业区5号房屋签订的合同无效。2、判令被告返还原告东海县黄川镇桃李工业区5号房屋，并赔偿原告5000元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年8月，被告与时任原告党支部书记的孙某华恶意串通签订合同，将原告出资建造、市值20.6万元的东海县黄川镇桃李工业区5号房屋（下称“案涉房屋”），连同市值25.8万元的土地使用权，以3万元的价格，转给其使用。原告认为：合同系被告与原告工作人员恶意串通所签订，且严重损害原告利益，依法为无效合同；被告据此取得的涉案房屋应予返还，并应赔偿原告占用期间遭受的损失。 被告许斯杨在庭审中辩称，1、原告与被告签订的东海县黄川镇桃李工业区5号房屋转让合同合法有效，且买卖双方已实际履行合同多年，不属于《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效合同。首先，签订房屋转让合同时，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形；也不存在原、被告双方恶意串通，损害国家、集体、或第三人利益的情况。其次，该合同的签订，没有损害社会公共利益，没有违反法律、行政法规强制性规定。2、房产交易的买方许斯杨，主观善意且无过失，作为普通村民，其对村委会主任代表村委会转让村集体资产的职务行为予以合理信赖是应当的，且原告的法定代表人卢某及村党支部书记孙某华在书面合同里已经明确承诺其转让涉案村集体资产的行为已经村支两委研究决定，符合相关规定。卢某是村委会主任，是和屯村村委会的法定代表人，被告有充足的理由相信其有代理权，其代理原告，以代理人的身份签署房产买卖转让合同，该代理行为合法有效，房屋转让合同在村委会主任签名并盖章后就已经具备法定的成立和生效要件。至于村委会主任卢某与被告签署房产转让合同到底有没有经过村、支两委讨论通过，该转让行为是否符合村集体资产处置管理规定及财务管理规定，被告无从知晓，也没有办法知晓。即使在房产转让过程中村干部隐瞒实情，存在违反相关规定受到处分的情形，也与本案无关，不影响本案转让合同的合法有效性。何况在商谈房屋转让事宜时，和屯村村两委负责人均已书面明确承诺其转让村集体房屋的行为合法有效，即使村干部出售村集体资产违反相关规定，相关党员干部应当受到相应党纪政纪处分，但并不意味其签署的合同无效。3、《中华人民共和国合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的合同无效。即使本案原告的代理人转让村集体资产的行为违反了村组织集体资产处置规定和财务规定，这些规定不是法律，也不是行政法规，连地方性法规、行政规章也算不上，因此人民法院不应当以原告代理人违反村集体组织资产处置规定和财务规定为由，确认原、被告签署的合同无效。4、原、被告之间达成的房屋交易协议，双方已实际履行多年，原告作为卖方，对房产交易行为一直予以认可，2012年即已转移交付房产，被告也按合同约定交付了购房款，原告出具了收据并盖章确认，因此，现在原告时隔六年后提出合同无效，其诉讼请求超出法律诉讼时效，依法应当予以驳回。5、在房产交易买卖中，卖方以低于房产实际市场价格出售房产，只要买卖双方在公平自愿协商一致的基础上达成合意，该交易行为就是合法有效的，法律并没有规定卖方不能以低于市场价值出售房产，因此本案中即使卖方以低于涉案房产实际市场价值出售房产，也不影响房产买卖协议的合法有效性。何况本案中被告一直承租涉案房产，对涉案房产有优先购买全权，且其支付的购房款也不低于同地段，条件类似房产的销售价格。综上所述，原、被告之间达成的房屋转让协议合法有效，且已实际履行多年，人民法院应当依法驳回原告诉求。 被告许斯杨反诉请求为：1、判令被反诉人将东海县黄川镇桃李工业区5号的房产及土地使用权过户到反诉人名下。2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2012年4月，被反诉人东海县黄川镇桃李村和屯村村委会（卖方）和反诉人许斯杨（买方）就东海县黄川镇桃李工业区5号房屋的转让一事达成协议，双方约定，将黄川镇桃李工业区（南小区）5号房产及土地使用权一次性处理转让（卖）给反诉人，作价30000元（原租赁合同作废）。被反诉人作为卖方，特别在合同里承诺上述房产的转让买卖经过村支两委研究决定，其转让程序合法有效。买方依法支付了购房款，卖方交付了房产，但迄今为止，被反诉人仍未给反诉人办理房产过户手续及土地使用权过户手续，被反诉人上述违约失信行为，给反诉人造成了较大经济损失，损害了反诉人的合法权益。根据相关法律规定，特向贵院提起反诉，诉请贵院依法判决，支持反诉人的诉讼请求。 原告东海县黄川镇和屯村村民委员会针对被告许斯杨的反诉辩称：1、原被告双方就涉案房屋签订的买卖合同符合合同法第五十二条第二第五项为无效合同。依据合同法五十八条、五十九条应予返还房屋并赔偿损失。2、反诉的诉讼请求无事实和法律依据。 原告东海县黄川镇和屯村村民委员会为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 证据1、合同一份。证明涉案房屋据此合同被以3万元价格卖与被告。 证据2、东纪处（2014）43号中共东海县纪委文件。证明经过东海县纪委查实，孙某华私自恶意串通签订了合同、处分和屯村集体财产。孙某华的陈述虽对其自身不利，但与其他人的调查笔录相互印证真实性无异议。 证据3、关于孙某华、卢某及被告的三份调查笔录。证明：涉案房屋系和屯村集体出资建造；涉案房屋租金每年1000元；合同是2013年8月被告通过其兄许斯春私下找到孙某华，未经合法程序串通低价购得，期间包括偷盖公章、倒签日期、侵吞房款等严重侵害集体利益的违法行为。 证据4、估价报告书。证明涉案房屋经过评估市场价约46.4万元，说明合同损害集体利益。致委托人函是估价报告书的一部分，是从纪委处复印来的档案，加盖了纪委的公章。 被告许斯杨针对原告东海县黄川镇和屯村村民委员会提交的上述证据的质证意见为： 证据1、合同一份。对三性没有异议。 证据2、东纪处（2014）43号中共东海县纪委文件。关联性有异议，与本案的关联性有异议，证明目的也有异议。孙某华作为和屯村的党支部书记属于原告的负责人，其做出的对原告有利的表述不具有真实性。没有证据支持。不能证明被告与原告的负责人恶意串通签订了合同。被告在房产交易中主观善意没有过失，且原告的负责人已经在合同中书面承诺房产交易经村支两委开会研究讨论通过，涉案房产的交易合法有效，被告对原告相关负责人的违规行为并不知情。 证据3、关于孙某华、卢某及被告的三份调查笔录。与本案没有关联性。被告对村干部出售村集体资产违反相关规定的情况并不知情。村委会主任作为村集体的法定代表人已经书面承诺房产交易合理合法，被告作为房产的善意买受人其合同权利应当受到法律保护，系复印件，对真实性不认可，复印件不能作为证据使用。纪委是党内的纪律监督机关。不是法律意义上的司法机关，且笔录不具有法定的证据效力。 证据4、估价报告书。不是规范合法的房产价格鉴定报告，不具有真实性合法性，缺少房地产价格评估机构资格证书复印件、中国注册房地产估价师注册证书复印件。该致委托人函，不具有真实性合法性。原告方出具的房产价格鉴定报告做出的结论不具有真实性，估价明显过高。涉案房产没有土地使用证房产证等相关合法证件。原告至今没有依照合同给被告办理过户。上述原因导致涉案房产实际市场价格显著低于鉴定报告做出的价格结论。 被告许斯杨针对原告东海县黄川镇和屯村村民委员会的本诉，向本院提交了下列证据： 证据1、合同一份。合同上有村委会主任签字盖章。卖方在合同中书面承诺房屋交易经村支两委集体研究讨论决定，房产交易行为合法有效。 证据2、2012年4月8日收条一张。证明被告依照合同约定支付房款，原告交付了房屋，合同已经生效并履行完毕。 原告东海县黄川镇和屯村村民委员会针对被告许斯杨提交的上述证据的质证意见为： 证据1、合同一份。证明目的有异议，此份合同的形成依据原告举证的调查笔录足以证实系恶意串通，合同落款并非2012年4月8日，合同所述经研究决定也不是事实。许斯杨的签名与原告提供的经东海县纪委调查取证的合同也不一致。 证据2、2012年4月8日收条一张。关于收条，根据东海县纪委的调查核实结论孙某华并未将3万元入账转交原告处，故原告对该收条并不知情。 被告许斯杨为支持其反诉请求，除了本诉部分提交的证据，还向本院提交了下列证据： 证据1、位于桃李工业园区东海县明水首饰包装厂国有土地使用权证复印件，证明桃李工业园区内的房子是可以办理土地使用权证的，反诉被告依法应当为反诉原告办理转让房产的土地使用权证。 证据2、桃李工业园区的居民宋某、谢某、潘某、陶某等四人出具的证明，证明与涉案房产相同的时间、地点、房产的交易价格基本相同。反诉原告是按照当时的房产市场交易价格购买房产，涉案房产并不是低价出售给反诉原告。 原告东海县黄川镇和屯村村民委员会对被告许斯杨提供证据的质证意见为： 证据1、系复印件没有与原件核对，与本案没有关联性。 证据2、不具有合法性，证据系证人证言，需要证人出庭，与本案没有关联性。 原告东海县黄川镇和屯村村民委员会针对被告许斯杨的反诉提交证据同本诉部分。 本院经审查，对原、被告双方提交的证据认证如下： 针对原告本诉部分提交的四份证据认证如下：因被告许斯杨对原告东海县黄川镇和屯村村民委员会提交的证据一无异议，本院依法对原告提交的该证据的真实性、关联性予以确认。原告东海县黄川镇和屯村村民委员会提交的证据二、三虽为复印件，但加盖原始制作、保管单位的档案章，且制作单位虽不是司法机关，但属党政监察部门，故本院对证据二、三的三性予以确认。证据四估价报告书，因该鉴定申请单位东海县黄川镇人民政府未能提供房屋所有权证和土地使用权证作为评估依据，因此本院对其该证据的三性不予确认。 针对被告本诉部分提交的证据认证如下：被告许斯杨提交的证据一、与原告举证的证据一虽多了被告许斯杨的签名，但主文内容及其它签名、盖章均一致，应系一式多份合同，故本院对其真实性予以确认。被告许斯杨提交证据二与原告东海县黄川镇和屯村村民委员会提交的证据二、三相印证，对其真实性、关联性本院予以确认。 反诉部分，被告许斯杨提交的证据一系复印件，且原告东海县黄川镇和屯村村民委员会对其真实性有异议，故本院依法不作认证。反诉部分被告提交的证据二系证人证言，但证人未出庭作证，且原告东海县黄川镇和屯村村民委员会对其三性不予认可，故对该份证据的三性不予确认。 本院经审理对本案事实认定如下：1996年，原告东海县黄川镇和屯村村民委员会为响应镇党委、政府的号召，在东海县黄川镇桃李村建设19间厂房及部分院子。因未能运营，2013年8月，时任原告东海县黄川镇和屯村村民委员会支部书记的孙某华将东海县黄川镇桃李工业区5号房屋即涉案房产（包括土地使用权）以3万元的价格出卖给被告许斯杨，并以原告东海县黄川镇和屯村村民委员会的名义与被告许斯杨签订买房合同，合同内容为：原和屯村在桃李南小区建房十五间，外围4间及家院因年久失修，同时因社会气候影响，现税收无法完成，经村支两委研究决定将对桃李南小区房产及土地使用作一次处理，三万元，¥30000，给许村许斯杨使用。注：原合同作废。孙某华与时任东海县黄川镇和屯村村民委员会法定代表人卢某共同在合同上签名并加盖东海县黄川镇和屯村村民委员会公章。合同系被告许斯杨委托其亲属案外人许斯春与孙某华协商、联络，签订时被告许斯杨未同时在场。孙某华应许斯春要求将合同及收条签订时间提前，合同及收条落款日期为2012年4月8日。 另查明，涉案房屋所占用的土地系集体建设用地，涉案房产自建设时至今既未取得规划建设许可，也未办理房屋和土地的权属登记，原、被告签订合同后也未办理相关产权登记或转移手续。涉案房产的买卖行为，后经中国共产党东海县纪律检查委员会调查，系东海县黄川镇和屯村村民委员会的时任支部书记孙某华违反村集体资产处置管理规定及财务管理规定私自处置。 庭审中，被告许斯杨称其自2000年即开始承包涉案厂房，承包期15年，承包费共计15000元，原告东海县黄川镇和屯村村民委员会也认可每年承包费为1000元。被告许斯杨在庭审中还称其对房产进行了修缮、扩建和改造，且房产转让前后已经增值，但未提交证据予以证实，且经本院释明后也未提交有关鉴定的申请。 上述事实，由原、被告双方的当庭陈述及双方提供的上述证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现本院就原告东海县黄川镇和屯村村民委员会的本诉请求和被告许斯杨的反诉请求分述如下： 本诉部分 原告东海县黄川镇和屯村村民委员会的本诉请求能否成立？本院认为原告东海县黄川镇和屯村村民委员会的本诉请求包括两个方面的内容，即1、确认原、被告就东海县黄川镇桃李工业区5号房屋签订的合同无效。2、判令被告返还原告东海县黄川镇桃李工业区5号房屋，并赔偿原告5000元。对此，本院认为:一、1、农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定范围内的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。但本案原、被告均未向本院举证证实原告的建设行为得到相关行政主管部门或人民政府的批准，明显违反《中华人民共和国土地管理法》的规定；2、涉案房屋虽系原告东海县黄川镇和屯村村民委员会建设，但原告既未取得房屋建设范围内的土地使用权，也未取得房屋建设的归还许可或权属登记。因此，原告东海县黄川镇和屯村村民委员会不仅无权处分涉案土地使用权，而且其建设的房屋的合法性也未得到确认，故原、被告双方就涉案房产的买卖行为依法应属无效；3、本案被告许斯杨既非原告东海县黄川镇和屯村村民委员会的集体经济组织成员，也非东海县黄川镇桃李村民委员会的集体经济组织成员，其不仅未能依法取得涉案土地使用权的权属确认,而且也无权享有或受让涉案集体土地使用权。因此，原告将涉案土地使用权转让给被告享有，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，应属无效。二、如上所述，既然原、被告双方签订的涉案房产买卖合同无效，那么依据《中华人民共和国合同法》之规定，合同无效，因该合同取的财产，应当予以返还。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都存在过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告许斯杨应退还因合同占有的涉案19间房产及土地使用权，原告东海县黄川镇和屯村村民委员会应退回被告许斯杨给付的30000元。同时，原告虽主张被告赔偿损失5000元，但未能向本院举证证实其主张损失的依据和损失事实，本院依法对该诉求不予支持。又因原告在转让或出卖涉案房产过程中存在过错，应依法赔偿被告的损失。而至于被告的损失，被告许斯杨在庭审中虽称对涉案房产在合同签订后进行了修缮、修建等投资，且存在增值，但既未提供证据予以证实，而且经本院依法释明后，也未向本院提交该部分的鉴定申请。故本院暂认定被告的损失为资金的利息损失，即原还应向被告支付30000元占用期间的利息，利息本院酌定自2013年8月1日起按本金30000元、年利率12%计算至返还之日止。如被告还有其他损失，可另行主张权利。 反诉部分 关于被告许斯杨的反诉是否成立？本院认为，如上分析，本案原、被告双方因涉案房产（含土地使用权）签订的买卖合同无效，故被告许斯杨依据涉案合同要求反诉要求东海县黄川镇和屯村委会履行使用权过户的请求权即失去了法律基础和依据。且本案原、被告双方在庭审中均陈述涉案房屋未办理产权登记，所以被告许斯杨的反诉请求也不存在事实依据。综上，本院对被告的反诉请求，依法不予支持。 关于被告答辩时称本诉已经超过诉讼时效的辩解，本院认为，确认合同效力的诉讼属于确认之诉，是对事实的确认，时间的经过并不能改变合同的性质，且合同尚在履行期间，因此被告的该抗辩理由不能成立。 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告东海县黄川镇和屯村村民委员会与被告许斯杨签订的涉及东海县黄川镇桃李工业区5号房屋的《合同》无效。 二、原告东海县黄川镇和屯村村民委员会于本判决发生法律效力之日起15日内退还被告许斯杨购房地产（含土地使用权）款30000元及占用期间的利息（利息自2013年8月1日起按本金30000元、年利率12%计算至返还之日止）。 三、被告许斯杨于本判决发生法律效力之日起15日内将东海县黄川镇桃李工业区5号房地产交付给原告东海县黄川镇和屯村村民委员会。 四、驳回原告东海县黄川镇和屯村村民委员会的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告许斯杨的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取250元，由原告东海县黄川镇和屯村村民委员会承担（已交纳）；反诉案件受理费减半收取250元，由反诉原告许斯杨承担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费500元。收款人：连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  丁铁生 人民陪审员  张叙往 人民陪审员  陶西力 二〇一八年十一月二十日 法官 助理  董茜茜 书 记 员  尤沙沙