吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉0291民初600号 原告：吉林市天虹经贸有限公司，住所地：吉林市昌邑区。 法定代表人：王振刚，经理。 委托诉讼代理人：刘影，吉林市邦尼法律服务所法律工作者。 被告：石清华，女，1951年2月1日出生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。 被告：耿连贵，男，1950年7月22日出生，汉族，吉化江南设计院退休工人，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。 被告：刘文臣，男，1962年12月12日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：傅建，吉林保民律师事务所律师。 原告吉林市天虹经贸有限公司（下称天虹公司）诉被告石清华、耿连贵、刘文臣买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天虹公司委托诉讼代理人刘影，被告石清华、耿连贵的共同委托诉讼代理人冯高华，被告刘文臣的委托诉讼代理人傅建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉林市天虹经贸有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令石清华与刘文臣签订的《房地产买卖契约》无效；二、依法判令高新区海口路29号楼1-1-1号门市房归原告所有；三、依法判令刘文臣将诉争房屋返还原告，并配合办理过户手续；四、依法判令被告刘文臣、耿连贵、石清华对返还门市房并协助原告办理更名过户手续所需要再次发生的税费、手续费及因房屋改建给原告造成的经济损失共同承担连带赔偿责任。五、本案诉讼费用被告共同承担。事实和理由：1996年—1998年间，原告与吉林市丰满区政府高新街道办事处联合兴建吉林市丰满区卫生防疫站西侧综合楼（29号楼），原告获得原始房产产权证“字第00249号”。涉案门市房29号楼1-1-1号63平米在该综合楼之内。被告耿连贵利用其为时任原告公司副经理，主管开发综合楼工程的便利，于2001年1月2日非法将诉争门市房登记在妻子石清华名下并获得房产证“吉高房权证第05444号”。侵占事发后，被告耿连贵与石清华畏惧承担法律责任，遂于2004年9月23日将该门市房的房产证及钥匙一并退还给原告，原告查验房屋后收回该房。此后，原告多次要求石清华协助更名过户，但其以在外地为由不予配合。因石清华不配合办理房产更名过户，原告于2010年诉讼至高新法院，请求判令被告耿连贵、石清华2004年9月23日签订的交接单有效，被告石清华协助办理所有权变更登记等诉讼请求。同年高新法院作出（2010）吉高新民一初字第15号判决书，支持了原告的诉讼请求。虽后耿连贵、石清华上诉、申诉，吉林市中级人民法院（2010）吉中民一终字第799号判决书、吉林省高级人民法院（2012）吉民申字第331号裁定书，分别维持原判，驳回了其上诉与申诉。被告耿连贵、石清华在二审判决书于2010年10月29日做出后，见败诉已成定局，为拖延时间拒收判决书，同时撬开门锁偷换门市房钥匙，于2010年11月8日同刘文臣恶意串通签订了所谓的《房地产买卖契约》，将其非法侵占的涉案门市房，转移到刘文臣名下，显然是以合法形式掩盖非法目的。刘文臣以明显不合理的市场低价购买了29号楼1-1-1号门市房，根据《物权法》第一百零六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定，被告刘文臣亦不能构成善意取得涉案门市房，双方签订的《房地产买卖契约》无效，刘文臣理应将门市房退还给原告，并协助原告办理过户登记。对此耿连贵、石清华要承担本案的诉讼费用。 石清华、耿连贵辩称：原告的起诉不符合法律规定，其诉讼请求第三项、第四项是执行阶段解决的问题，因为在高新区法院判决里判决耿连贵、石清华协助办理更名过户手续，所以第三项第四项属于重复起诉，答辩人认为本案遗漏当事人吉林市吉刚娱乐城有限公司、辽宁装饰工程总公司和刘国军，本案原告依法不具有诉讼主体资格。该争议房屋是答辩人于2004年9月23日交付给吉林市吉刚娱乐城有限公司，2004年9月23日吉林市吉刚娱乐城有限公司抵顶工程款交付给辽宁装饰工程总公司，2008年8月8日辽宁装饰工程总公司又转让给刘国军。刘国军依据转让债权通知书于2009年3月23日以吉林市吉刚娱乐城有限公司为被告向高新区人民法院提起诉讼，请求依法确认原被告及第三人之间所签订的产权转让协议合法有效，后撤诉；又于2013年2月18日以吉林市吉刚娱乐城有限公司和吉林市天虹经贸有限公司为被告，以答辩人和刘文臣为第三人向高新区人民法院提起诉讼，请求依法确认该争议房屋产权归刘国军所有。 综上，答辩人依据法律法规的相关规定，认为本案原告主体不适格，依法应当驳回原告的起诉。 刘文臣辩称：1.答辩人与原告无任何法律关系，原告不应把我列为被告。高新法院（2010）吉高新民一初字第15号民事判决书中明确“本院依照《中华人民共和国合同法》第107条规定，确认原告与耿连贵之间有合同关系”，答辩人与原告无任何合同及债务关系，原告不应把我列为被告；2.答辩人与石清华签订的《房地产买卖契约》合法有效不存在法律规定的无效情形，不能认定为无效合同。石清华在与答辩人订立《房地产买卖契约》时，是诉争房屋所有权人，依法对诉争房屋有处分权，签订的《房地产买卖契约》合法有效。本案的处理不适用物权法第一百零六条善意取得的规定，且原告没有任何证据证明答辩人在该买卖过程中存在恶意；3.答辩人与出让人石清华房屋交易的价格属于“以合理的价格转让”，答辩人与出让人交易时房产和税务部门依照惯例委托正规的吉林华通房地产评估有限公司对交易标的作出了评估，当时评估的价格为231840元。并以此价格进行了交税。按照约定，由买方支付交易的税费，答辩人一共实际支付了24万元，可见，该房屋成交价格并没有不合理之处，答辩人不存在明显不合理的市场低价购买该房屋；4.诉争房屋的建设用途是车库，而不是门市房。房产部门对车库和商业用房的专业用语，统称为网点或商业用房。本诉争房屋为车库，原因如下：（1）.从房产证的平面图和被告提供的诉争房屋照片可以清清楚楚的看出，建于1998年的这个位于一楼的这处房屋，设计和建设的用途就是车库，因图纸上仅在院内开门，临街未开门，属于标准的车库格局。（2）.诉争房屋无水电供热，现有水电、供热均为被告后续安装，绝非门市的配置。（3）.在以前的案卷中包括交接单中，原告一直称呼该房屋为小车库。 综上所述，答辩人认为，原告与被告耿连贵的纠纷是《合同纠纷》，依法可以主张债权赔偿，而不是反反复复近10余次的撤诉、起诉的物权请求权进行诉讼。答辩人对该房屋的受让行为，完全符合《中华人民共和国合同法》和《物权法》第106条的规定，受让时是善意的，转让价格是合理的，办理了过户登记并且实际占有多年。恳请法院依法驳回原告的诉请。 本院经审理查明：天虹公司作为原告以石清华、耿连贵为被告于2010年向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原被告之间签订的产权转移协议合法有效。2.将吉高房权证第05444号房屋确认给原告所有；3.被告配合原告办理产权变更登记手续。本院于2010年7月4日作出（2010）吉高新民一初字第15号民事判决书，认定：二被告系夫妻关系。1996年8月15日，原告与吉林市丰满区人民政府高新街道办事处签订关于联合兴建办公楼协议书1份，双方商定在吉林市丰满区卫生防疫站西侧联合兴建办公楼一座，同时约定了双方的权利义务等内容。合同签订后，原告委派公司副经理耿连贵作为原告的代表负责该工程。该工程施工方为吉林市第二建筑工程公司七处（叶进文作为实际施工人靠挂在吉林市第二建筑工程公司七处）。工程竣工后，因原告拖欠叶进文工程款，将坐落于吉林高新区海口路29号楼1-1-1左门营业用房（建筑面积63平方米）抵付给叶进文。2001年1月，原告的委托代理人谢连友与被告耿连贵共同到房产处办理竣工楼房产权证时，被告耿连贵将房屋产权办理至妻子石清华名下。2003年11月原告的法定代表人王振刚向吉林市公安局经侦支队举报，主要内容为，原告公司副经理耿连贵在原告开发建设的办公楼工程中，利用职务之便，向施工方索取好处，以借给叶进文工程款的名义，将高新区海口路29号楼1-1-1左门营业用房（小车库）据为己有。后经公安机关立案调查，认为被告耿连贵因职务侵占，情节显著轻微，于2005年1月26日将此案撤销。此前，二被告于2004年6月8日，出具情况说明1份，该情况说明主要内容为，被告耿连贵个人借给叶进文148500元，在工程决算时，叶进文给耿连贵出具一个总的欠条，欠耿连贵198500元，多写了50000元。因叶进文无钱还我钱，将小车库抵给我了。因每笔欠条都有原告法人签字，属于公司行为，应列入工程决算，而不应由个人抹帐，所以，以上所述的借款额应由叶进文还给原告，叶进文抹帐给我是非法的，现在我主动退给天虹公司（原告），我和叶进文的帐务过后再算。同年9月23日，二被告同意将小车库（吉高房权证第05444号）退还给公司，如需办理产权转移手续，二被告予以配合，过户税费由接收方承担。接收方在同日出具收条1份，主要内容为，1.按《还款协议书》第2项，收到吉高房权证第05444号房证原件；2.该房的内门钥匙一把；3、该房已经实地查看，同意按现状接收。2005年4月，原告向二被告发出通知，要求二被告自接到通知书之日起将小车库内的零散物品于三日内搬出，逾期将更换新锁。另查明，吉林市吉刚娱乐城有限公司及原告于2004年3月23日起诉二被告，案由均为民间借贷，本院分别作出（2004）吉高新民一初字第84号民事调解书，二被告共同给付吉林市吉刚娱乐城有限公司借款本息312232.8元；（2004）吉高新民一初字第85号民事调解书，二被告共同给付原告借款本息24304元。原告于2010年起诉二被告，案由为所有权纠纷，本院于2010年7月4日作出（2010）吉高新民一初字第15号民事判决书，判决：一、原告天虹公司与被告石清华、耿连贵于2004年9月23日签订的交接单有效，被告石清华、耿连贵于判决生效之日起30日内协助原告天虹公司办理产权变更登记手续；二、驳回原告天虹公司其他诉讼请求。石清华、耿连贵不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2010年10月29日作出（2010）吉中民一终字第799号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 耿连贵不服（2010）吉中民一终字第799号民事判决书向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2012年3月26日作出（2012）吉民申字第331号民事裁定书，裁定：驳回耿连贵的再审申请。 吉林高新技术产业开发区海口路29号楼1单元1楼1号房屋原房证号为05444，登记产权人石清华，建筑面积63平方米，用途门市。石清华于2007年3月20日申请房屋补证登记，补证登记后所有权证号为G0003393。 石清华与刘文臣于2010年11月8日签订房地产买卖契约，约定：石清华将座落于高新区海口路29号楼1-1-1号的房屋（建筑面积63平方米，证号G0003393）出售给刘文臣，价格为18万元，于2010年11月8日前一次性给付。付款方式：现金。并于同日在房产部门开始办理更名过户手续。吉林华通房地产评估有限公司于2010年11月8日作出房地产估价结果报告单，对双方交易的房屋进行评估，估价结果：231840元，单价3680元。房产机关填发房屋所有权证时间为2010年11月9日，刘文臣取得房屋所有权证，证号为GX000002759。 刘文臣于2010年11月8日、9日支付了办理房屋产权变更登记的税费。 刘文臣在吉林银行9400470266661000号卡中于2010年10月14日支取现金60000元。于2010年11月8日取款35781.84元、1159元，于2010年11月9日支取现金两次，分别为2861元、141000元。 刘文臣主张与石清华真实交易价格为24万元，并约定产权变更登记税费由被告石清华承担；刘文臣实际缴纳房款240001.84元，其中现金200200元，为石清华垫付产权过户手续税费39801.84元。石清华、耿连贵对此无异议。 认定以上事实的证据有原告提举的企业机读档案（复印件）、营业执照、身份证明、房屋补证登记申请表、房产业务登记簿、房地产买卖合同、2010年11月8日房地产估价结果报告、收条及银行交易对账单、刘志新证言和法庭审理笔录2份、刘志新居住证明和车库停放位置、建房估证字评估报告（2010）092号及被告石清华、耿连贵提举的（2009）吉高新民二初字第48号案卷材料、（2009）吉高新民一初字第121号民事裁定书、（2013）吉高新民一初字第45号民事裁定书、（2011）吉高新民一初字第72号民事裁定书、（2012）吉高新民一初字第260号民事裁定书、（2015）吉高新民一初字第58号民事裁定书、录音资料、及被告刘文臣提举的收条、吉林银行交易对账单一份、吉林银行取款单一份、银行取款凭证、房产证复印件、房产评估报告、查档卡、房产交易情况基本审核表及原被告庭审意见。 本院认为：一、天虹公司享有诉权。天虹公司基于生效判决确定：天虹公司与被告石清华、耿连贵于2004年9月23日签订的交接单有效，被告石清华、耿连贵于判决生效之日起30日内协助原告天虹公司办理产权变更登记手续的义务。其公司提起诉讼系基于物权提起的诉讼，故其享有诉权。被告主张天虹公司将诉争房屋抵账给案外人而无权诉讼，因天虹公司并非是将“交接单”的主体进行变更，而是以房屋进行抵账，且未将房屋所有权变更到受让人名下，其负有交付的义务，故被告此抗辩不符合法律规定。需要说明的是，天虹公司提起的诉讼，无论其是否收取案外人的报酬，因,如果天虹公司将房屋抵账给案外人，天虹公司就负有交付义务，故不构成虚假诉讼。 二、被告石清华属于无处分权人。2010年7月4日本院作出（2010）吉高新民一初字第15号民事判决书，判决：一、原告天虹公司与被告石清华、耿连贵于2004年9月23日签订的交接单有效，被告石清华、耿连贵于判决生效之日起30日内协助原告天虹公司办理产权变更登记手续；二、驳回原告天虹公司的其它诉讼请求。吉林市中级人民法院于2010年10月29日作出（2010）吉中民一终字第799号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。石清华在公安机关定性职业侵占，情节轻微的情形下，以书面形式将争议房屋退还给原告，在两级法院均认定应将该房屋变更为原告名下，已无处分该房屋权利，石清华是无处分权人。 三、被告刘文臣不能构成善意取得。 依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”依据本案现有证据，本案诉争房屋在石清华与刘文臣进行交易时，吉林华通房地产评估有限公司已经对双方交易的房屋进行评估，估价结果为231840元，确认双方交易时诉争房屋的市场价格，因评估报告关于规划用途一栏中显示“小区内按车库使用”，实际该房屋房产登记簿上规划用途一栏中标注为网点，而房屋也确实为临街门市房，评估内容与事实不符，本院不予采纳，而依据吉林吉翔房地产评估有限公司作出的吉翔评字2011第Q0039号房地产估价报告，估价结果为509985元，单价为8095元/平方米，估价时点为2011年11月24日，估价报告应用的有效期2011年11月28日-2012年11月27日，虽该估价时点晚于本案诉争房屋交易时点1年，但此最接近交易时点的报告，较为接近市场网点交易价格，依据该评估报告价格509985元评定，本案诉争房产交易价格为18万元，仅是当时市场价格的35.3634%，其单价为2857元/平方米，远低于转让时高新区市场价格。即便以被告刘文臣主张的交易价格24万元为准，其合理的市场价格为34.29万元（18万元÷70%），也远远低于评估报告价格509985元，单价为3809元/平方米，远低于转让时高新区网点市场价格。参考最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定，“明显不合理的低价”指人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。据此，足以认定为石清华、耿连贵系以不合理的价格转让，被告刘文臣不能构成善意取得，因此不能获得诉争房屋所有权，刘文臣同石清华订立的房屋买卖合同无效。 四、原告要求判令被告刘文臣、耿连贵、石清华对返还门市房并协助原告办理更名过户手续所需要再次发生的税费、手续费及因房屋改建给原告造成的经济损失共同承担连带赔偿责任的请求，因无具体数额，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定，判决如下： 一、被告石清华与被告刘文臣订立的房屋买卖合同无效； 二、被告刘文臣于本判决生效之日起十日内协助原告吉林市天虹经贸有限公司将坐落于吉林高新技术产业开发区海口路29号楼1单元1楼1号房屋所有权人由刘文臣变更登记为原告吉林市天虹经贸有限公司； 三、驳回原告吉林市天虹经贸有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，由被告石清华、耿连贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李俊峰 人民陪审员  郭建军 人民陪审员  温 杰 二〇一八年十一月十九日 代理书记员  程晓宇