福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初5967号 原告（执行案外人）：蔡万红，男，1967年12月20日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：纪东谊，福建携晟律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：洪玉串，女，1955年1月17日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：王国应，福建醒狮律师事务所执业律师。 被告（被执行人）：张跃民，男，1969年11月22日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告（被执行人）：庄民凤，女，1971年10月11日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告蔡万红与被告洪玉串、张跃民、庄民凤案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡万红及其委托诉讼代理人纪东谊律师，被告洪玉串的委托诉讼代理人王国应律师到庭参加诉讼，被告张跃民、庄民凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡万红向本院提出诉讼请求：1.停止对址于石狮市八七路1279号中天国际2幢2502号房产的强制执行措施（包括但不限于查封、拍卖、变卖措施）；2.确认址于石狮市八七路1279号中天国际2幢2502号房产归蔡万红所有；3.本案的诉讼费用由洪玉串、张跃民、庄民凤承担。事实与理由：洪玉串与张跃民、庄民凤民间借贷纠纷一案，洪玉串在诉讼中保全石狮市八七路1279号中天国际2幢2502号房产（以下简称案涉房屋）。石狮市人民法院于2018年8月28日作出（2017）闽0581执4404号之一执行裁定，裁定拍卖、变卖张跃民所有的案涉房屋。蔡万红认为案涉房屋系其合法购买取得，提出执行异议请求解除对案涉房屋的查封、拍卖、执行程序，于2018年9月18日收到石狮市人民法院作出的（2018）闽0581执异74号执行裁定。蔡万红不服该裁定，向石狮市人民法院提起诉讼，理由如下：一、蔡万红于2016年5月26日与张跃民签订《协议书》一份，该协议合法有效，张跃民将购房合同的原件、相关税票、物业手续等原件和手续全部交给蔡万红收执，蔡万红系该房产的实际所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，因此蔡万红与张跃民签订的协议系合法有效的书面合同，且该合同签订的时间早于法院查封之前。二、案涉房屋于2016年5月底交付给蔡万红并已经实际占有、使用。2016年5月26日张跃民将案涉房屋转让给蔡万红后并完成交付，蔡万红于2016年6月初就对案涉房屋进行装修，大约花费了30多万元，蔡万红并于2016年11月18日正式入住。2016年6月初开始，案涉房屋的物业管理费、水费等都是蔡万红缴纳，且物业公司开具的单据也载明住户名称为蔡万红。三、蔡万红已经按照合同约定基本付清购房款。蔡万红于2016年5月15日支付购房定金100000元，于协议签订之日付购房款600000元，余款50000元双方约定在可以办理房产证时支付。上述款项均由蔡万红配偶施雅雅的银行账户汇至张跃民的银行账户，张跃民也出具《收款收据》确认收到该款。四、案涉房屋未能办理过户登记，并非蔡万红的原因。中天国际未能办理权属登记原因系开发商自身原因导致不能办理产权登记，蔡万红与张跃民签订协议时办证条件不成就，更无法办理过户登记手续。中天国际的开发商福建省皇富房地产开发有限公司（以下简称皇富公司）也出具《声明书》承诺待办证条件成就时积极配合蔡万红办理不动产登记手续。五、因案涉房屋权属状态属于合同备案，在蔡万红第一次提执行异议及异议之诉时，法院认为无法确认案涉房屋的权属完全归属于张跃民，当时证据只能证明张跃民仅缴纳30%购房款，不排除中天国际的开发商对案涉房屋提出主张（解除合同或要求支付购房款、违约金等），石狮市人民法院在该情形下也无法对案涉房屋进行拍卖、变卖等实体处置，后蔡万红先撤回该次执行异议之诉，待出现新的事实和理由后在另行主张。后石狮市人民法院向开发商调取证据证明张跃民已经支付案涉房屋全款后，于2018年8月28日裁定拍卖或变卖案涉房屋。因出现新的事实和理由及新的执行行为的出现，石狮市人民法院确认案涉房屋权属登记属于张跃民，同时对案涉房屋进行询价拟以789504元进行拍卖，故蔡万红向张跃民购买案涉房屋的对价是合理的。蔡万红与张跃民签订协议购买房产，就已经取得案涉房屋的所有权和使用权。综合以上理由，本案蔡万红向张跃民购买案涉房屋的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，蔡万红对案涉房屋的权利能够排除执行，且蔡万红与张跃民签订的协议合法有效，并已经支付相应的、合理的对价，案涉房屋系蔡万红合法取得。 洪玉串辩称，石狮市人民法院（2017）闽0581执4404号民事裁定书认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，依法应当继续执行。蔡万红所提出的异议没有事实和法律依据，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，应当驳回蔡万红的诉讼请求，继续执行。一、本案查封标的产权清楚，证据充分，法院查封具有充分的事实根据。至目前为止，案涉房屋登记在张跃民名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，石狮市人民法院作出查封登记在张跃民名下的案涉房屋具有充分的事实根据和法律依据。二、蔡万红提出的事实及理由不足以排除执行。（一）蔡万红以案涉房屋系其向张跃民购买为由请求排除执行没有事实依据。1.蔡万红与张跃民于落款时间“2015年11月16日”所签订的《协议书》是否真实无法得到确认。（1）《协议书》系蔡万红单方提供，是否真实无法得到张跃民的确认。（2）支付价款的真实性有待进一步得到张跃民的证实。（3）蔡万红没有提供全面的转账记录，蔡万红是否同张跃民存在着其他经济往来无法查清，无法排除蔡万红利用与张跃民转账往来套用购房合同，恶意串通损害第三人的利益。（4）交易价款失真。根据材料显示，张跃民于2013年11月14日签订合同价为1315210元(不包括税收)，而蔡万红与张跃民于2016年5月签订《协议书》时却以价款750000元交易，相差565210元达到43%的差价，明显低于正常市场交易价款。（5）蔡万红与张跃民双方为何没有到房地产登记的职能部门再次合同备案登记，如果职能部门不让再次合同备案登记，那也只能说明交易的不合法性。2.蔡万红主张向张跃民转让案涉房屋而提供的《协议书》无效。理由：（1）转让方张跃民虽对案涉房屋进行合同备案，但是并未经最终职能部门确权，效力待定，同时也是无权处分。（2）张跃民是否支付完毕购房款给房地产公司无法确认，不排除房地产开发公司最终收回房屋的可能。（3）张跃民单方签名转让，未经其配偶等共有人签名同意出让无效，这同时也与本案中张跃民、庄民凤夫妻作为被告相一致，因为只有不同意转让时才列为被告。（4）蔡万红与张跃民恶意串通，张跃民2013年1月份就累计向洪玉串借款2000000元未还，另其还有大量负债，洪玉串在2015年就拟起诉并告知张跃民，但其所签订的《协议书》落款时间为“2016年5月16日”，并以明显低于市场价的不合理价格进行交易，损害第三人的合法权益。上述行为明显违反《合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项之规定，当属无效，无效行为自始无效，所以蔡万红并无案涉房屋的实体权利。（二）蔡万红主张排除执行没有法律依据。1.蔡万红与张跃民之间的合同是否有效根本无法认定，也不符合合同的形式和实质要件。2.蔡万红是否合法占有无法确认。3.张跃民于2013年11月14日签订合同价为1315210元(不包括税收)，而蔡万红与张跃民于2016年5月签订《协议书》时却以价款人民币750000元交易，相差565210元达到43%的差价，明显低于正常市场交易价款，存在着恶意串通损害第三人合法权益的事实。4.蔡万红存在着过错未办理过户，亦未进行合同备案过房登记。如果转让真实，蔡万红应当通过司法诉讼程序起诉要求张跃民夫妻确认合同效力，以及办理产权过户变更登记，但是时过近三年，仍没有主张，明显存在着主观的过错。因此，蔡万红的诉请没有法律依据。三、蔡万红的起诉违反法定程序，存在着重复起诉的情形，依法应当裁定驳回起诉。2017年10月11日，石狮市人民法院作出（2017）闽0581执4404号执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押庄民凤、张跃民的财产，蔡万红于2018年1月4日提出书面执书异议，石狮市人民法院于2018年1月15日作出（2018）闽0581执异2号执行裁定，驳回蔡万红的执行异议，蔡万红于2018年1月30日向石狮市人民法院提起执行异议之诉，后于2018年3月30日向石狮市人民法院申请撤诉，石狮市人民法院于2018年3月30日作出（2018）闽0581民初1315号执行裁定，准许蔡万红撤诉，该案件已生效。但是，蔡万红在撤诉后又以同一标的、同样的理由、相同的当事人、同一事实向法院再次起诉，明显是浪费诉讼资源，且已超过了原执行裁定规定的期限，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定已构成重复起诉，依法应当驳回其起诉。 张跃民、庄民凤未作答辩。 蔡万红、洪玉串围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了相关证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。张跃民、庄民凤在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，且经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃举证、质证的权利。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址于福建省石狮市八七路1279号中天国际2幢2502号的案涉房屋系皇富公司开发建设，国有土地使用权证号为狮地湖国用（2008）第0316号，商品房预售许可证号为（狮）房预售［2011］第008号。2013年11月14日，张跃民与皇富公司（签订编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ:0528395的《商品房买卖合同》及附件一份，约定张跃民向皇富公司购买案涉房屋，建筑面积共164.48平方米，每平方米7996.17元，总金额1315210元；张跃民于签订购房合同时付清首期款395210元，皇富公司同意张跃民采用向银行办理按揭贷款920000元等内容。同日，皇富公司开具《销售不动产统一发票（自开）》，确认收到张跃民支付的首期购房款395210元。蔡万红持有《协议书》一份，载明：“甲方代表张跃民身份证号码3505211969××××××××乙方代表：蔡万红身份证号码：3590021967××××××××甲乙双方本着平等自愿、诚实信用的原则、经协商一致，张跃民将案涉房屋转让给蔡万红，一次性价格柒拾伍万整。付款方法：业主张跃民将购房合同及购房税票包括物业手续转移给蔡万红，蔡万红应付给张跃民柒拾万元整，剩余伍万元等办理房产证一次性付清。另外张跃民办理房产证时应无条件协助蔡万红办理。”甲方、乙方代表签字处分别有“张跃民”、“蔡万红”的签字、捺印。蔡万红同时持有《授权书》一份，载明：“授权人：张跃民被授权人：蔡万红经双方同意，张跃民将案涉房屋授权给蔡万红，包括以后房产证办理蔡万红名字。”授权人签字处有“张跃民”的签字、捺印。另，案涉房屋至今尚未办理产权登记，权属状态为合同备案，权属人为张跃民。 另查明，本院在审理洪玉串与张跃民、庄民凤民间借贷纠纷一案中，依洪玉串财产保全申请，于2017年4月12日作出（2017）闽0581民初1527号民事裁定，裁定查封张跃民名下的案涉房屋[权属状态：合同备案]。2017年4月17日，本院向石狮市不动产登记中心发出协助执行通知书，请求协助办理查封案涉房屋，查封期限为三年。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明张跃民名下址于中天国际2号楼17层1701单元及25层2502单元[合同号：0528395、0528394]；查封的有效期至2020年4月11日。2017年8月31日，本院作出（2017）闽0581民初1527号民事判决，判决：张跃民、庄民凤应在判决生效后十日内偿还给洪玉串借款200万元，并按月利率2%支付自2016年6月10日起至实际还款之日止的资金占用期间利息。案件受理费26000元、财产保全申请费5000元，由张跃民、庄民凤负担。鉴于财产保全申请费5000元已由洪玉串交纳，张跃民、庄民凤应在执行上述判决内容时一并支付给洪玉串。该判决生效后，洪玉串于2017年10月11日向本院申请执行，本院于当日立案，案号为（2017）闽0581执4404号。2017年10月11日，本院作出（2017）闽0581执4404号执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人庄民凤、张跃民的财产（以执行标的额为限）。案外人蔡万红于2018年1月4日对执行标的提出书面异议，本院于2018年1月15日作出(2018)闽0581执异2号执行裁定，裁定驳回案外人蔡万红提出的执行异议。蔡万红不服该裁定，于2018年1月30日向本院提起执行异议之诉，后于2018年3月30日向本院提出撤诉申请。本院于同日作出（2018）闽0581民初1315号民事裁定，准许蔡万红撤诉。2018年8月28日，本院作出（2017）闽0581执4404号之一执行裁定，裁定拍卖或变卖张跃民所有的址在石狮市中天国际2号楼17层1701单元及25层2502单元房地产。蔡万红于2018年9月5日再次向本院提出书面异议，本院于2018年9月13日作出（2018）闽0581执异74号执行裁定，裁定驳回案外人蔡万红提出的执行异议。蔡万红不服本院裁定，于2018年9月26日再次向本院提起执行异议之诉。 本案的争议焦点为：1.本案蔡万红的起诉是否构成重复起诉；2.蔡万红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院予以分析、审查和认定。 一、关于本案蔡万红的起诉是否构成重复起诉的问题 本院经审查认为，本案并不存在重复起诉的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，蔡万红针对本院在执行过程中的不同的执行措施提出执行异议，并经本院执行异议审查，分别以不同的执行裁定驳回后，分别提起案外人执行异议之诉，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定的案外人提起执行异议之诉案件的受理条件，并不构成重复起诉。因此，洪玉串关于本案蔡万红的起诉构成重复起诉、应裁定驳回起诉的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。 二、关于蔡万红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 本院经审查认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行之诉讼。蔡万红以执行案外人身份要求判决不得执行案涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本院经审查认为，蔡万红并不享有足以排除强制执行的民事权益，主要理由是：1.从权利人判断上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉执行标的系不动产，对权利人的判断应以享有所有权为基本原则，以享有特殊债权为例外情形。案涉房屋尚未登记确权，蔡万红作为买受人并未取得案涉房屋所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产买受人享有的排除执行权利作出了特殊规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。但该规定适用的情形是执行标的登记在被执行人名下，案涉执行标的登记状态不符合该规定的适用条件。蔡万红既非案涉房屋的所有权人，也不享有足以排除执行的特殊债权，不是案涉房屋的权利人。2.从权利比较上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是买受人的物权期待权，并认为买受人的物权期待权优先级高于一般金钱债权。而案涉房屋被人民法院查封前，尚未符合过户登记至蔡万红名下的条件，蔡万红要求取得物权的权利尚无法实现，其对案涉房屋并不享有物权请求权，其享有的民事权益并不优先于一般金钱债权。3.从过错上看，蔡万红明知案涉房屋尚未登记在张跃民名下，存在不能办理过户登记的重大风险，仍然签订房屋买卖合同，系对房屋权利障碍的忽略，其对案涉房屋未办理过户登记存在过错。至于在本院查封之前蔡万红是否已合法占有该不动产、已支付全部价款，均不足以认定蔡万红对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。4.从法律依据上看，蔡万红作为执行案外人，未能就其享有的民事权益足以排除强制执行援引具体的法律依据，请求权基础不明确，依法不予支持。因此，从权利人判断、权利比较、过错和法律依据等方面看，蔡万红对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行，其诉请判决停止对案涉房屋的执行，并确认案涉房屋归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。至于蔡万红提交的双方有争议的证据，因不影响本案的处理结果，故本院不再予以审查、认定。 综上所述，本院认为，蔡万红的诉讼请求，于法无据，应予驳回。张跃民、庄民凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，判决如下： 驳回蔡万红的诉讼请求。 案件受理费11300元，由蔡万红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院 审 判 长  林雪迎 人民陪审员  吴文良 人民陪审员  吴辉荣 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  林莹莹 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉： （一）后诉与前诉的当事人相同； （二）后诉与前诉的诉讼标的相同； （三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。 当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。