云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初2092号原告张义，男，1963年6月11日出生，汉族，身份证住址山东省茌平县。委托诉讼代理人罗建云，云南法泽律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人黄巧玲，云南法泽律师事务所实习律师，特别授权代理。被告西双版纳拓普房地产开发有限公司。住所地西双版纳旅游度假区山水林溪别墅小区会馆。统一社会信用代码9153280058964406X0。法定代表人刘海青，职务经理。委托诉讼代理人王炎，男，系该公司副总经理，特别授权代理。被告西双版纳俊江房地产开发有限公司。住所地景洪市世纪金源览江苑22栋1单元1101室。统一社会信用代码91532800MA6L058R21。法定代表人王正军，职务总经理。委托诉讼代理人周梦柔，云南天外天（西双版纳）律师事务所律师，特别授权代理。原告张义诉被告西双版纳拓普房地产开发有限公司、西双版纳俊江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告张义的委托诉讼代理人罗建云、黄巧玲，被告西双版纳拓普房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王炎，被告西双版纳俊江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周梦柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张义向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行购房合同交付房屋。2、两被告连带承担违约金26427.87元人民币。3、两被告支付原告赔偿金1520000元人民币。4、两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告西双版纳拓普房地产开发有限公司于2013年签订了《商品房购销合同》，合同标的物为被告西双版纳拓普房地产开发有限公司开发的湄公河畔项目预售商品房，该项目位于景洪市江北景宽路索道边上。原告按合同约定于2013年10月10日前付清了购房款223020元人民币，但被告西双版纳拓普房地产开发有限公司未按约定于2014年12月31日前交房，至今也未交付。按合同约定被告西双版纳拓普房地产开发有限公司应按房款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金并继续履行合同交付商品房。被告西双版纳拓普房地产开发有限公司未如期履行交房义务，应按合同承担违约责任。如今湄公河畔项目由西双版纳俊江房地产开发有限公司接盘继续开发建设，由其概括承受被告西双版纳拓普房地产开发有限公司全部债权债务，为此其应该与被告西双版纳拓普房地产开发有限公司连带赔偿对原告的违约金，交付商品房并赔偿损失。综上，原告诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告西双版纳拓普房地产开发有限公司辩称：1、2013年9月30日原告认购了湄公河畔项目房屋并交纳了223020元认购款是事实。2、依据2017年9月1日景洪市委宣传部通过美丽景洪发布《致“湄公河畔”项目购房者的第七封公开信》向全国所有湄公河畔购房人发出通告：“湄公河畔”项目由于开发企业自身管理上的原因，一直处于非正常状态。自2009年起至今，因债务问题引发诉讼和多个人民法院轮后查封，企业已无能力继续对项目进行开发建设。由景洪市人民政府成立清退小组，全程监督拓普公司优先清退购房人的购房款，购房款清退的时间为自2017年9月5日起至2017年9月30日止。目前为止99％客户都进行了退款。3、由于公司经营困难无力继续开发建设湄公河畔项目，公司面临关门破产的境况，为了对全国相关购房客户负责的态度，减少相关客户损失，通过多方努力，协调资金退还相关客户认购房款，对原告主张继续履行合同的心情和意愿表示理解，但是，现湄公河畔项目也不存在，项目的开发主体也不是被告。所以，原告要求继续履行合同以无实际意义，且公司已无法履行交付房屋。被告因无法继续履行合同交付房，所以，只能退还原告交纳的认购金。4、原告起诉时间也过诉讼时效。5、由于被告开发的项目现也不存在了，无法继续履行合同，不能向原告履行合同交付房屋，只能承担退还原告认购金的义务。所以，依据事实情况，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告西双版纳俊江房地产开发有限公司辩称：1、针对原告在诉状中要求被告及西双版纳拓普房地产开发有限公司履行《商品房购销合同》的诉求，该份合同签订于2013年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，三年的诉讼时效己过，被告在此提出时效抗辩。2、2017年8月18日西双版纳俊发旅游投资有限公司作为甲方，云南拓普房地产开发集团有限公司作为乙方，西双版纳拓普房地产开发有限公司为丙方，昆明普创企业管理咨询有限公司作为持股公司，四方签订《项目并购协议》，该协议约定：丙方将其约110.59亩的土地使用权及地上的在建工程以及70亩土地上的在建工程划转至甲方设立的新公司名下（《项目并购协议》中新公司二即指被告），被告的股权结构为西双版纳俊发旅游投资有限公司占股70%，昆明普创企业管理咨询有限公司占股30％，被告与丙方签订《在建工程转让合同》等。从以上事实及《项目并购协议》可得知，被告仅是收购西双版纳拓普公司的在建工程，并未约定承接其全部债权债务。因此，原告要求被告履行西双版纳拓普公司与原告之间签订的《商品房购销合同》是于法无据的。3、与原告签订《商品房购销合同》的主体系西双版纳拓普公司，并非被告，遂根据合同相对性原则，原告只能向合同相对方也就是西双版纳拓普公司主张权利。4、西双版纳拓普公司与原告签订《商品房购销合同》时，并无商品房预售许可证，并且未办理网签备案。根据《商品房预售管理办法》第六条的规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。”因此，在未取得商品房预售许可证时，西双版纳拓普公司与原告签订《商品房购销合同》，违反了我国法律的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效的情形。因此，《商品房购销合同》系无效合同。综上，原告的各项诉讼请求于法无据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告张义、被告西双版纳拓普房地产开发有限公司、被告西双版纳俊江房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日原告张义与被告西双版纳拓普房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，约定原告张义购买被告西双版纳拓普房地产开发有限公司开发的湄公河畔项目房屋，属框剪结构，该幢商品房建筑层数为地上33层，地下2层，建筑面积79.65㎡，每平方米2800元，共计223020元，被告西双版纳拓普房地产开发有限公司应于2014年12月31日前交房，被告西双版纳拓普房地产开发有限公司延期交房应按已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；单方解除合同的，除法定理由和本合同及补充协议约定的理由以外，按购房总价款的10%向守约方支付违约金。原告张义于2013年10月10日前付清了购房款223020元，但被告西双版纳拓普房地产开发有限公司至今未交付房屋。2016年9月5日，被告西双版纳拓普房地产开发有限公司取得了湄公河畔一期项目商品房预售许可证。2017年9月1日景洪市委宣传部通过美丽景洪发布《致“湄公河畔”项目购房者的第七封公开信》，向湄公河畔项目所有购房人发出通告：“湄公河畔”项目由于开发企业自身管理上的原因，一直处于非正常状态。自2009年起至今，因债务问题引发的诉讼达数百宗，在建工程也被多个人民法院轮后查封，企业已无能力继续对项目进行开发建设。景洪市人民政府成立清退小组，全程监督拓普公司优先清退购房人的购房款，购房款清退的时间为自2017年9月5日起至2017年9月30日止。目前为止99％客户都进行了退款。2017年8月25日，西双版纳俊发旅游投资有限公司作为甲方，云南拓普房地产开发集团有限公司作为乙方，西双版纳拓普房地产开发有限公司为丙方，昆明普创企业管理咨询有限公司作为持股公司，四方签订了《项目并购协议》（编号BN001），约定：丙方将其约110.59亩的土地使用权及地上的在建工程以及70亩土地上的在建工程划转至甲方设立的新公司二名下（《项目并购协议》中新公司二即指被告），各方确认本次的交易对价上限为75500万元，被告西双版纳俊江房地产开发有限公司与丙方签订《在建工程转让合同》等。庭审中已向原告张义释明被告西双版纳拓普房地产开发有限公司已无能力交付房屋，原告张义坚持不变更诉请。综上所述，本案争议焦点：二被告是否应继续履行购房合同交付房屋？二被告是否连带承担违约金、赔偿损失？本院认为，原告张义与被告西双版纳拓普房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同，予以确认。合同签订后双方均应按照合同约定诚实履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2017年9月1日景洪市委宣传部通过美丽景洪发布《致“湄公河畔”项目购房者的第七封公开信》，说明被告西双版纳拓普房地产开发有限公司已无履约能力，应视为被告西双版纳拓普房地产开发有限公司要求解除合同，诉讼时效应从2017年9月1日算起；被告西双版纳俊江房地产开发有限公司收购的是被告西双版纳拓普房地产开发有限公司的目标地块和在建工程，并未收购被告西双版纳拓普房地产开发有限公司所有债权债务，原告张义要求二被告继续履行购房合同交付房屋的诉请，本院不予支持；原告张义要求被告西双版纳俊江房地产开发有限公司连带承担违约金26427.87元、赔偿金1520000元无事实和法律依据，本院不予支持；违约金按合同约定应为223020元×10%﹦22302元；要求支付原告赔偿金1520000元，但未向本院提交相应证据，本院酌情支持20000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西双版纳拓普房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张义支付违约金22302元、赔偿金20000元，共计42302元。二、驳回原告张义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费20726元，由原告张义负担18000元，被告西双版纳拓普房地产开发有限公司负担2726元。原告预交的诉讼费，本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  周晓云人民陪审员  徐扣如人民陪审员  王远峰二〇一八年十一月十六日书 记 员  彭 磊