上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初10473号原告：肖友权，男，1989年8月18日生，汉族，住安徽省。被告：张鹏，男，1996年10月21日生，汉族，住陕西省。原告肖友权与被告张鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖友权与被告张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年7月26日签订的《商铺租赁合同》；2.被告返还原告双倍定金4,000元；3.被告赔偿原告损失加盟费29,800元；4.被告支付原告违约金两个月租金49,000元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉请和第三项诉请，并将第二项诉请变更为被告返还定金2,000元。事实和理由：原告与被告签订商铺租赁合同后，被告拒不交付商铺，且将商铺转租他人，已经构成违约。被告张鹏辩称：不同意原告诉请。因为原告拒不支付房租，被告才没有交付商铺。另外，商铺本来就是跟原告协商过要分割出租的，被告只是把其中的一小部分(4.6平方米)转租给了案外人。经审理查明：2018年7月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告将坐落于上海市金山区海汇街XXX号的商铺(下称涉案商铺，建筑面积215.59平方米)转租给原告，从合同签订之日起交付房屋，租赁期限为2018年8月1日至2022年7月11日；租金每三个月支付一次，提前15天支付，第一次租金于2018年8月1前支付49,000元，第一次支付租金的同时需要额外支付两个月租金作为保证金；若出租方在承租方没有违反合同的情况下提前结束合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金两个月房租。合同签订之后，双方又将涉案商铺的交付时间另行协商约定为2018年8月1日之前，以便留出时间给被告搬离设备，腾空商铺。合同签订当日，原告支付给被告定金2,000元。2018年7月30日，在没有告知原告的情况下，被告将涉案商铺的一小部分(4.6平方米)转租给了案外人陈某某，用途是烧烤店。合同签订之后，双方围绕交付商铺与支付租金的问题各执己见，互不相让，原告坚持先交付商铺再支付租金，被告坚持先支付租金再交付商铺，双方还就涉案商铺的分割出租事宜予以协商，但协商未果并引发争执，2018年7月31日报警处理。2018年8月1日，双方没有就支付租金或交付商铺予以沟通。2018年8月27日，双方签订《解除商铺租赁合同协议书》，合意解除了涉案商铺的租赁合同。从涉案商铺租赁合同2018年7月26日签订到2018年8月27日解除的整个期间，合同实际上一直处于停滞状态，双方均没有实际履行，原告没有支付租金，被告也没有交付商铺。另查明，2018年7月27日，原告与案外人上海至多食品销售有限公司签订《零食多品牌加盟合同》，约定以涉案商铺为经营地址，并于当日支付加盟费29,800元，赖秀琴(原告陈述为其配偶)为授某加盟商。另据双方陈述，由于涉案商铺租赁合同未能实际履行，以涉案商铺所在的同一条街上的另一家商铺为经营地址开了前述案外人授某的加盟店，授某加盟商仍是赖秀琴，该加盟店原告有参与。还查明，涉案商铺系由被告从案外人罗某某处承租，涉案商铺的产权人为案外人罗某某。以上事实，由双方提供的《商铺租赁合同》、定金收据、《解除商铺租赁合同协议书》、微信往来截图、《零食多品牌加盟合同》及加盟证明和发票、被告与案外人罗某某的涉案商铺租赁合同、被告与案外人陈某某的涉案商铺租赁合同、涉案商铺产权证书、报警记录，以及当事人当庭陈述等证据证实，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三，下面分别论述。其一，原告未支付租金和被告未交付商铺的行为性质问题。原告认为，被告未依约交付商铺，属于违约。被告则认为，原告未依约支付租金，属于违约。对此，本院认为，据查明事实，双方约定的交付商铺和第一次支付租金的时间是一样的，即均是在2018年8月1日之前，因而可以认定两者之间没有先后履行顺序，应当同时履行。但在签约之后，双方均未依约实际履行各自的相应义务，而是相互要求对方应该先履行，因而可以视为双方均在行使同时履行抗辩权，相互之间不承担违约责任。其二，被告将涉案商铺部分转租的行为性质问题。原告认为，被告的转租行为属于违约，应当承担违约责任；被告则认为，跟原告协商过对涉案商铺分割出租的事宜，因而转租行为符合约定，没有违约。对此，本院认为，据查明事实，涉案商铺租赁合同中并没有约定分割出租的事项，原告对此也予以否认，被告在举证期限内亦没有提供充分的证据予以证明双方就分割出租事项达成合意，而被告的转租行为发生在2018年7月30日，属于涉案商铺租赁合同的存续期间，因此其转租行为当属违约，理应承担违约责任。其三，被告应当承担的违约金数额问题。原告认为，按照涉案商铺租赁合同约定，被告应当承担违约金的数额为两个月的房租即49,000元；被告则认为，约定的违约金数额过高并请求法院予以调整。对此，本院认为，具体到本案情况，约定的违约金数额着实过高，但如何调整需要综合考虑相关因素。比如，(一)原告的实际损失。原告先前主张的加盟费损失由于未能在举证时限内提供充分的证据进而难以认定，且加盟费损失主要是因为合同未能履行所致，而合同未能履行的主要原因在于双方行使同时履行抗辩权进而合意解除，因而加盟费损失即使存在，也与被告的转租违约行为之间没有显著的因果关系。至于因为被告的转租违约行为带来的其他损失，原告虽然主张有损失，但是没有提供充分的证据予以明确损失数额；(二)合同的履行情况。在整个合同存续期间，双方都在行使同时履行抗辩权，合同并未实际履行，一直处于停滞状态；(三)被告的过错程度。从转租时间上来看，2018年7月26日双方签约之后，被告在2018年7月30日就将涉案商铺部分转租他人，此时还未到双方约定交付商铺和支付租金的2018年8月1日之前的最后截止日，显然在主观上呈现出较大过错。从转租面积上来看，被告只是将涉案商铺的一小部分转租给他人，相比于涉案商铺的总体面积，在客观上又呈现出较小过错；从转租用途上来看，原告认为由于被告转租给案外人经营烧烤店，属于餐饮业，消防、油烟等都有要求，而原告的拟加盟店属于零食店，即使合同能够履行，转租的烧烤店也会对原告的经营造成较大影响，本院认为原告所述有一定道理，因而从该角度来看被告也有一定过错；(四)合同的存续期间。从2018年7月26日双方签约到2018年8月27日双方合意解约，涉案商铺租赁合同只存续了短短的一个月时间；(五)违约金的功能。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，一方面旨在填补因一方当事人违约而给对方当事人造成的损失，以维护社会公平，另一方面旨在通过事先明示的对违约行为的惩戒以督促双方及时全面履行合同义务，以促进社会诚信。综合考虑前述因素以及其他相关因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，兼顾违约金的惩罚功能和补偿功能，本院对原告依约主张的违约金予以适当调整，将其由49,000元调整至10,000元。综上，本院认为，双方签约之后，理应恪守诚实信用原则，全面及时履行各自的约定义务。而就本案情况来看，双方均在行使同时履行抗辩权，均对对方不予信任，均不愿先履行相应义务，且协商未果，致使合同一直处于停滞状态，进而双方无法实现合同目的，最终合意解除了涉案商铺租赁合同，因而理应各自承担因为合同解除而带来的对己不利的后果。但在涉案商铺租赁合同存续期间，被告的部分转租行为当属违约，理应承担相应责任。另外，既然双方已经合意解除合同，被告理应返还原告支付的定金2,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张鹏应于本判决生效之日起十日内向原告肖友权返还定金2,000元；二、被告张鹏应于本判决生效之日起十日内向原告肖友权支付违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费935元(原告已预缴)，由被告负担，并应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王庆廷二〇一八年十一月二十七日书记员  谢玄卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。