北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初25695号原告：北京正华天泰物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街**。法定代表人：余延东，董事长。委托诉讼代理人：李亮，男，1988年7月21日出生。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。被告：李源，女，1982年10月22日出生。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司（以下简称正华天泰公司）与被告李源物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正华天泰公司的委托诉讼代理人李亮、陈震，被告李源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正华天泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费及其他费用共计7707.85元以及违约金7707.85元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告住北京市顺义区，被告于2011年9月24日与我公司签订了《前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议），由原告为被告所居住的小区提供物业服务。被告作为北京市顺义区的业主，自2012年10月1日起至今拒交物业管理费及其他费用，我公司多次以发放交费通知书、打电话、上门催缴等形式进行催缴，被告至今仍未履行缴费义务。为保障公司利益不受侵害，现诉之法院要求被告交纳2012年10月1日至2017年9月30日之间的物业费7557.85元，生活垃圾清运费150元，总计7707.85元。根据“物业服务协议”中第九条第（三）款的约定：甲方（本案被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方（本案原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每逾期一日，甲方向乙方支付应付未付款总额千分之三的违约金。违约金合计25320.30元。根据相关规定，特向法院提起诉讼，请法院依法判允原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告李源答辩称：不同意原告的诉讼请求。根据京建法（2015）8号文件精神，质疑物业公司资质是否正规，从未公开公示过各种账目和费用用途及费用支出明细，侵害业主知情权。物业公司越职越权，擅自利用小区内的公摊面积（电梯里、楼道和小区进出口阻车栏杆）设置盈利性广告。一、安全保卫方面。小区进出口保安形同虚设，机动车、非机动车、非小区人员随意出入，无人管理，给居民人身和财产安全带来了极大威胁，未能履行安全保障义务。各单元门禁和对讲器早已损坏多年，楼门都处于打开状态，反应多次无人维修，对本楼居民的人身和财产安全构成了很大的隐患。小区进出口安装的门禁没有投入使用，人员还是随便进出，形同虚设。以上隐患造成被告丢失自行车一辆。二、环境卫生方面。卫生打扫不彻底、不及时，有时几天都没人打扫，楼下地下室堆了很多垃圾没人清理打扫。小区内绿化不及时，绿地内杂草丛生，有些因小区内车辆直接停进绿化带内，使绿化带内的绿植全部被碾压致死，已经成为黄土多年。小区内乱停车现象非常严重，消防通道和绿化带长期被堵被占，如果真正出现火情，出警车辆无法正常通行，给居民造成严重安全隐患。楼道内自行车杂物等随意堆积，也会造成火灾隐患。三、设备设施方面。共用设施维修养护缺乏管理，没有履行应尽的义务。小区内的路灯楼道灯许多不能正常照明，许多都几年来没有维修更换，给居民出行带来极大安全隐患。楼下地下室的灯经常坏了无人维修更换，，地下室内太黑暗对放自行车的居民造成非常不便2015年住建委规定，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理的保障性住房和商品住房分割，要求拆除违法建筑（隔离护栏）等一切违法建筑。小区内监控设施许多都已损坏，业主查看录像时无数据、无视频。小区西侧停车场应为业主共有用地，现已建成停车场，请物业拿出相关手续证明停车场合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告李源系北京市顺义区的业主，该房屋建筑面积69.98平方米。2011年9月24日，李源与正华天泰公司签订《前期物业服务协议》，约定由正华天泰公司为李源提供物业服务，物业服务的主要内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安与消防；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；有偿服务。该协议约定的物业服务费用标准为一层住宅1.1元/建筑平米/月，一层以上住宅1.8元/建筑平米/月，物业服务费及相关费用按年交纳。另约定受环卫部门委托，由正华天泰公司代收生活垃圾清运费，标准为30元/年/户。经核算，现李源未缴纳2012年10月1日至2017年9月30日期间的物业费和生活垃圾清运费，共计7707.84元。庭审中，正华天泰公司提交了照片打印件、缴费通知书照片、邮政快递单、律师函和催缴函，证明其提供了物业服务和行使了催缴的权利。李源对证据的真实性认可，辩称是因为物业服务存在不到位的情况所以没有交费。李源提交照片打印件，以证明原告正华天泰公司提供的物业服务存在诸多问题。正华天泰公司主张，小区公共设施、卫生绿化的维护与养护是一个持续不断且动态的过程，不能以一时一刻的状态来衡量，物业公司都在对小区进行维护，不存在质量不合格不达标的情况。门禁损坏的原因多种多样，有被业主破坏的，有被外来人员破坏的，物业一直在维修门禁。物业服务合同具有整体性的特点，物业服务应当由全体业主集体评价，如果单个业主动辄以不满意服务为由拒绝交纳物业费，会造成物业服务经费不足，进一步导致服务质量的恶化，影响全体业主的利益。上述事实，有原告正华天泰公司提交的前期物业服务协议、照片打印件、缴费通知书、邮政快递单、律师函和催缴函，被告李源提交的照片打印件，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。李源与正华天泰公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方俱应遵守合同约定。李源辩称物业服务存在多种问题，但其提交的证据不足以证明物业服务不符合物业服务协议约定的标准，故对其相关辩解不予采信。李源关于拆除违建、停车场出租、广告收益分配、账目公开等问题，应当另行解决，本案不予处理。正华天泰公司为涉案小区提供了物业服务，李源作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费，并按协议交纳物业公司公司代收的垃圾清运费。关于正华天泰公司的违约金主张，因业主并非恶意不交物业费，故该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议正华天泰公司进一步提高在保洁、消防、安保、绿化方面的服务水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李源于本判决生效之日起七日内给付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司物业服务费及生活垃圾清运费共计7707.84元；二、驳回原告北京正华天泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，由原告北京正华天泰物业管理有限责任公司负担46.5元（已交纳），由被告李源负担46.5元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李二焕二〇一八年十一月一日法官助理谢彩凤书记员王夢