广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初2884号原告：李奕颖，女，汉族，1989年10月24日出生，住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：徐永荣，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘烨贤，广东合誉律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园10幢世纪悦城售楼部。法定代表人：叶志球被告：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市清新区。以上被告共同委托诉讼代理人：毛新河，男，公司员工。以上被告共同委托诉讼代理人：罗美燕，女，公司员工。原告李奕颖诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）、罗松生商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐永荣、被告共同委托诉讼代理人毛新河、罗美燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李奕颖向本院提起诉讼请求：1、解除原告李奕颖与被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司签订的《山湖世纪楼宇认购书》；2、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司立即向原告李奕颖返还已经支付的定金30000元、首期款55000元、办证费352元、对讲机安装成本费2100元；3、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司向原告李奕颖额外返还定金30000元；4、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司向原告李奕颖支付利息（利息以57452元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年7月1日起计算至还清之日止），暂计算至2018年9月1日为3183.8元；5、被告罗松生对被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2017年6月18日，李奕颖与清晖公司签订《山湖世纪楼宇认购书》，约定：李奕颖向清晖公司认购山湖世纪11幢511单元，建筑面积共43.24平方米，总金额283000元，装修标准含精装、软装。认购书签订当天，李奕颖向清晖公司支付定金30000元，同时按清晖公司指示向其关联公司清远市清城区新城启悦智能电子工作室支付智能家居款20000元。其后，李奕颖又依约向清晖公司支付首期款55000元、办证费352元、对讲机安装成本费2100元。随后，李奕颖多次要求与清晖公司签订《商品房买卖合同》未果。目前，涉案房屋在签订认购书前，已由清晖公司以在建工程抵押于中国工商银行进行贷款，该笔贷款未能还清，涉案房屋未能涂销抵押，且涉案房屋被多个债权人查封，根本无法进行网签和办理过户手续。清晖公司在明知房屋产权不清晰的情况下，故意隐瞒事实，向李奕颖出售房屋。由于清晖公司的原因导致认购书无法继续履行，清晖公司除应向李奕颖返还已支付的全部款项外，还应向李奕颖额外返还一倍定金及占用款项的利息。另外，清晖公司为一人有限责任公司，罗松生作为其唯一股东，应对清晖公司的前述债务承担连带清偿责任。被告清晖公司、罗松生答辩称：一、涉案房屋被法院查封，无法办理网签手续，但清晖公司已申请企业重组，不同意解除合同。二、不同意李奕颖退款。三、涉案《山湖世纪楼宇认购书》仅是意向书，不可作为双方签订的《商品房买卖合同》。双方签订认购书在前，法院查封在后，商品房买卖合同未能订立，属于不可归责于双方当事人的原因，不适用双倍返还定金罚则。四、双方在认购书中没有约定违约金，不同意李奕颖关于支付利息的请求。五、清晖公司虽是一人独资公司，但财务上独立核算，公司每年都对公司财务进行审计，公司财产独立于罗松生的财产，故罗松生不应承担连带责任。综上，请求驳回李奕颖的诉讼请求。原告李奕颖围绕诉讼请求提交的证据：1、星河SOHO置业计划书；2、山湖世纪楼宇认购书，均拟证明李奕颖以总价283000元向清晖公司认购山湖世纪11幢511单元的具体情况，同时需要强制缴纳智能家居款20000元才能享受折扣优惠；3、清晖公司开具收款收据、转账记录，拟证明李奕颖按照约定向清晖公司支付款项的情况；4、新城启悦智能工作室出具收据、转账记录，拟证明李奕颖按照清晖公司的指示，向其关联公司新城启悦智能工作室支付了智能家居款20000元的情况；5、不动产权登记簿，拟证明涉案房屋权属以及抵押、查封情况；6、清晖公司工商登记信息，拟证明清晖公司为一人有限责任公司，罗松生作为唯一股东应承担连带清偿责任。被告清晖公司、罗松生围绕答辩提交的证据：1、《协助执行通知书》，拟证明涉案房屋被法院查封，无法办理网签手续，导致不能签订商品房买卖合同是不可归责于双方当事人的原因，定金只返还本金，不是双倍返还；2、2017年的《清远市德恒会计师事务所报告书》，拟证明清晖公司是独立核算单位，公司与股东的经济往来是清楚分明的，没有混淆；3、《受理通知书》，拟证明法院已受理清晖公司破产清算企业重组申请。本院经审理认定事实如下：清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，股东为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。2017年6月18日，李奕颖为乙方（买受人）与清晖公司为甲方（出卖人）签订了编号为0000645的《山湖世纪楼宇认购书》,主要内容约定如下：李奕颖向清晖公司认购山湖世纪11幢511单元，建筑面积43.24平方米，套内面积33.66平方米。获一口价优惠后，按建筑面积计算，单价为8407元/㎡；按套内面积计算，单价为6545元/㎡；房屋总价为283000元；李奕颖同意签署本认购书时，支付30000元作为定金。李奕颖选择按揭付款的方式付款，须于2017年6月25日前支付首期房款55000元（不含定金），并一个月内签署《商品房买卖合同》；余款198000元由银行提供按揭贷款，李奕颖需在2017年7月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。否则，逾期不足10天的，李奕颖每天按贷款额的千分之一向清晖公司支付违约金；逾期10天以上视作李奕颖单方解除本认购书，所付定金款项不予退还，清晖公司无须通知李奕颖，可另行处理该房屋。该物业之认购不含契税、物业维修资金等杂费。李奕颖支付首期款的同时预缴代办证费352元。李奕颖必须按双方约定的付款方式和期限到清晖公司指定地点支付首期款，并与清晖公司签署《商品房买卖合同》，若李奕颖逾期未办理该手续，则视为李奕颖弃权，所付定金不予退还，清晖公司无须通知李奕颖，可另行处理该房屋。在李奕颖履行完毕本认购书的约定的情况下，清晖公司未能为李奕颖保留该房号的，则双倍返还所付定金。该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交价按本认购书中建筑面积单价重新计算……认购书签订后，李奕颖向清晖公司支付定金30000元、首期房款55000元、对讲机安装成本费2100元、代办证费352元。之后，李奕颖依约前往清晖公司处要求签订《商品房买卖合同》，清晖公司以涉案房屋被查封，无法签订《商品房买卖合同》为由，没有与李奕颖签订《商品房买卖合同》。另查明，涉案房屋存在在建抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司清远分行，抵押期限为2012年11月9日至2016年12月31日；涉案房屋已被本院另案查封，查封案号为（2017）粤1803执保170号。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。一、关于合同的效力问题。李奕颖与清晖公司签订的《山湖世纪楼宇认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于合同的解除问题。首先，清晖公司以涉案房屋被查封，无法签订《商品房买卖合同》为由，拒绝与李奕颖签订《商品房买卖合同》，已构成违约。其次，涉案房屋存在在建抵押，且已被法院查封，合同无法履行，故李奕颖请求解除与清晖公司签订的《山湖世纪楼宇认购书》，合法合理，本院予以支持。三、关于退款和利息支付问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案系因清晖公司的原因导致双方未能进一步签订《商品房买卖合同》，清晖公司应向李奕颖双倍返还定金60000元，并返还首期房款55000元、办证费352元、对讲机安装成本费2100元。至于利息方面，涉案定金为订约定金，即是对订立商品房买卖合同的担保，李奕颖诉请赔偿的利息在认购书中并无相应的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，只有约定的违约金低于造成的损失的，当事人才可以请求人民法院予以增加，本案中，也没有证据表明李奕颖依据该认购书的约定适用定金罚则所得的赔偿低于其解除该合同造成的损失。因此，在清晖公司已就未能订立商品房买卖合同承担定金责任的情况下，李奕颖请求其另行赔偿损失，既无合同依据，也不符合法律规定，本院不予支持。四、关于罗松生是否应对上述债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。清晖公司是罗松生一人独资的有限责任公司，罗松生提交的2017年《清远市德恒会计师事务所报告书》（2017年度企业所得税汇算清缴报告）不足以证明公司财产独立于股东自己的财产，故对罗松生认为其不应对清晖公司的上述债务承担连带清偿责任的主张，本院不予采纳。罗松生应对清晖公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十一条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李奕颖与被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司签订的编号为0000645的《山湖世纪楼宇认购书》。二、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李奕颖双倍定金60000元。三、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李奕颖首期房款55000元、代办证费352元、对讲机安装成本费2100元。四、被告罗松生对被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告李奕颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1357元，由原告李奕颖负担27元，被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担1330元。此款原告李奕颖已预交，本院不作退回，由被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告李奕颖。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖淑雯二〇一八年十一月十四日书记员  林志邦附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。