广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0702民初2998号 原告：刘宁，男，1988年8月16日出生，满族，身份证地址：辽宁省丹东市振兴区，现住钦州市河东新区。 委托诉讼代理人:冯滟云，广西源群律师事务所律师。 被告：广西海巍实业有限公司，住所地：钦州市河东新区龙祥路8号，统一社会信用代码：91450700697627101K。 法定代表人：陈攀峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨雨梦，广西交通投资集团律师办公室律师。 原告刘宁与被告广西海巍实业有限公司（以下简称海巍公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宁的委托诉讼代理人冯滟云、被告海巍公司的委托诉讼代理人杨雨梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金66518元（自2014年11月30日按日0.03%计算至2016年7月15日）；2、判令被告向原告支付延期备案违约金3952.32元（按已付房款1%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月24日与被告广西海巍实业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号13070807），购买被告所开发的位于钦州市河东新区，购房金额为395232元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2014年11月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将取得工程竣工验收备案表，并符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。被告于2016年7月15日才取得符合房屋交付条件的《竣工验收备案表》，应视为彼时才将商品房交付给原告使用，共逾期561天，累计应赔偿原告违约金66518元（395232元×0.03%×561天=66518元），至今被告仍未将该违约金支付给原告，严重损害了原告的合法权益。 另根据合同第十五条约定，被告应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照已付房款的1%支付违约金。截止原告起诉之日，被告仍未将有关资料报至产权登记机关，导致原告至今仍未取得房地产权属证书，被告应按照合同的约定向原告支付违约金3952.32元（395232元×1%=3952.32元）。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求人民法院依法审理，支持原告的诉求。 被告海巍公司辩称，1、被告于2015年3月9日通知原告于2015年3月31日至4月1日办理房屋交付手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十一条转移占有即交付的规定，原告刘宁在接到被告通知后未按时办理交付手续，因此，2015年3月31后房屋未能转移占有的责任不应归于被告，应由原告自行承担；2、双方已就延期交房事宜达成协议，被告已就违约交房的行为向原告付清了违约金8062.70元，原告已对此予以确认；3、《商品房买卖合同》第十一条约定了“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由出卖人承担”，被告认为，结合此条款的约定，被告在未出示竣工验收备案表的情况下，原告接收了房屋并未提出异议，因此，被告未提供竣工验收备案表的行为并未产生延期交房的责任；4、被告确实存在房屋迟延提交办理房屋产权证备案资料的情形，但不是如原告所述到现仍未提交，被告已于2017年7月份提交备案，预计原告将于近期取得不动产证。 原告为证明其主张,向本院提交的证据如下:1、身份证复印件：证实原告的身份情况及诉讼主体资格；2、企业信息：证实被告的身份情况及诉讼主体资格；3、商品房买卖合同：证实原被告的权利义务；4、发票联：证实原告已履行交付购房款的义务；5、三祺·长岛花园住宅楼质量保证书：证实被告逾期交房的事实；6、工程竣工验收备案表：证实被告逾期交房的事实。 被告对原告证据的质证意见为:对证据1、2、3、4三性没有异议，对证据5的关联性有异议，真实性、合法性没有异议，被告认为证据5上面已经写明原告实际收房时间是2015年11月18日，并非是2016年7月15日；证据6并不能证明被告延期交房时间到2016年7月15日，但证明了取得该备案表的时候，房屋已处于已使用的状态，竣工日期为2015年2月9日。 被告为证明其主张,向本院提交的证据如下:1、《三祺长岛花园入伙通知书》：证实被告已于2015年3月9日通知原告于2015年4月1日前接收涉案房屋，2015年3月31日之后仍未能交接房屋的责任应由原告承担；2、《三祺长岛花园住宅楼质量保证书》：证明原告于2015年11月18日已办理房屋接收手续；3、记账凭证、收据、声明等：证明原被告已就延期交房事宜达成协议，双方确认延期交房违约金就是8062.700元，且被告已付清；4、商品房预售许可证：证明销售合法。 原告对被告证据的质证意见为:对证据1，原告刘宁于2015年4月1日收到了，我们对三性没有异议，对证明事项有异议，在收到入伙通知书，对验收房屋质量时存在异议，要求被告整改，再进行交房，没有实际收房，实际是2015年11月18日收房；对签名表的真实性有异议，客户签名确实是原告所签，但是日期不是刘宁本人签的；对证据2三性没有异议；对证据3三性也没有异议，我们确实收到延期交房的违约金，但是这是作为维修资金来抵扣，这个违约金是什么时候开始到什么时候止双方没有协商，我们认为这个并不是全部违约金；对证据4三性无异议。 本院对证据的认定：对原被告提供的证据的真实性予以认可。 本院经审理认定事实如下：原告刘宁与被告海巍公司于2013年7月24日签订了《商品房买卖合同》（合同编号13070807），约定原告向被告购买位于钦州市河东新区（现为：龙祥路8号）三祺长岛花园住宅小区10栋1002号房,建筑面积为139.51平方米，单价为每平方米2833元，房屋总价为人民币395232元。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”规定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得工程竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2、如遇政府行为限制施工时间的可顺延。3、施工期间遇重大更改的，可据实予以顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”规定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条“交接”规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条“关于产权登记的约定”规定：出卖人应当在商品房工程竣工验收备案90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。合同签订后原告付清了房款并已缴纳房屋契税。被告已向原告发出《入伙通知书》，原告自认于2015年4月1日收到该通知。被告提供的《入伙通知书》载明房屋从2015年3月31日起具备交付使用条件，通知原告于2015年3月31日至2015年4月1日期间办理收楼手续，但原告没有承认于2015年3月31日前接收房屋。被告承建的三祺长岛花园10、11#住宅楼于2012年12月12日取得预售许可证，于2016年7月15日取得《竣工验收备案表》，该表载明竣工验收日期为2015年2月9日。原告刘宁于2015年11月18日签订了《声明》，《声明》约定原告同意海巍公司开发的“三祺·长岛花园”项目的延期交房的计算标准，现已收到该公司支付的延期交房违约金8062.70元。原告于同日向被告出具收取该款的《收据》，并办理房屋接收手续。 本院认为，原告刘宁与被告海巍公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效，原、被告应按合同约定履行义务。根据双方签订的合同的约定，被告应于2014年11月30日前将商品房交付买受人使用，逾期交房将支付相应违约金。本案中，虽然原告已于2015年4月1日收到了被告发出的《入伙通知书》，但被告提供的证据无法充分证明原告已于2015年3月31日已同意并接收了房屋，且原被告双方在庭审中均认可原告于2015年11月18日接收了房屋，因此，2015年11月18日应为交房时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，根据双方的约定，原告在被告的证明文件不全的情况下是有权拒绝接收房屋的，但原告在接收房屋时并未提出异议，应视为于2015年11月18日同意接收房屋。因此，被告共计延期交房时间为353天，已构成违约，被告应按原告已交付房价款的日万分之三计算，向原告支付的延期交房违约金为41855.07元（395232元×0.03%×353天），扣除已经支付的8062.70元，被告还应向原告支付的延期交房违约金为33792.37元。被告辩称原被告对延期交房的违约金已达成《声明》协议，违约金就是8062.70元，但该《声明》并没有明确约定延期交房的违约金就是8062.70元，仅载明原告同意海巍公司开发的“三祺·长岛花园”项目的延期交房的计算标准，现已收到该公司支付的延期交房违约金8062.70元，因此，被告的辩解不能成立，本院不予支持。 关于被告是否应支付延期备案违约金的问题。原被告双方签订的合同第十五条明确规定了被告应当在商品房工程竣工验收备案90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的1.00%向原告支付违约金，原告至今仍未取得房地产权属证书，被告的行为已经构成违约，原告主张被告应按已付房价款的百分之一向原告支付延期备案的违约金，即3952.32元符合法律的规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、被告广西海巍实业有限公司应向原告刘宁支付延期交房违约金33792.37元； 二、被告广西海巍实业有限公司应向原告刘宁支付延期备案违约金3952.32元； 三、驳回原告刘宁其他诉讼请求。 上述判决确定的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费781元，由被告广西海巍实业有限公司负担418元，原告刘宁负担363元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  郑召华 二〇一八年十一月二十三日 法官助理梁秋媚 书记员陈虹辰