文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初8641号原告：江苏万谷信息科技有限公司，住所地南京市。法定代表人：刘煊。委托诉讼代理人：钱勇。委托诉讼代理人：陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：江苏沃民环境科技有限公司，住所地南京市**。法定代表人：韩宽芝。委托诉讼代理人：张军，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙进，北京德恒（南京）律师事务所律师。原告江苏万谷信息科技有限公司（以下简称万谷公司）与被告江苏沃民环境科技有限公司（以下简称沃民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万谷公司的委托诉讼代理人钱勇、陈刚，被告沃民公司的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万谷公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同及物业服务协议已于2018年7月26日解除；2.被告向原告支付2018年2月16日至2018年7月26日期间租金、物业费362969元及预期付款违约金（按日万分之十五自2018年2月1日起计算至实际支付之日止）；3.被告支付房屋占有使用费408823.2元；4.被告支付合同解除违约金639666元；5.被告承担原告支出律师费50000元及诉讼保全保函费1000元；6.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年9月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于南京市,租赁期限自2017年2月16日起至2020年2月15日止，前两年的租金单价为2.5元/平方米/天，支付方式为半年付，每次提前15日支付下期租金。双方签订物业服务协议，约定管理费为6元/平方米/月，服务期限与付款方式与租赁合同一致。根据上述合同约定，被告应于2018年2月1日之前向原告支付2018年2月16日至8月15日期间的租金、管理费共690138元。原告多次催告，被告均以资金紧张为由要求延期付款，考虑到双方的长期合作关系，原告数次给予被告付款宽限，到目前为止，被告仅向原告支付25万元，尚余440138元未支付。2018年7月26日，原告向被告发出解除合同通知，该通知于2018年7月26日由被告签收。被告万谷公司辩称，1.原告隐瞒涉案房屋土地使用权性质为科教用地，故双方签订租赁合同无效；2.原告擅自进入涉案房屋，强行清空被告物品，并多次阻止被告职工进入涉案房屋，原告无权要求被告支付租金；3.合同约定违约金标准过高，且存在重复计算违约金情形，原告主张房屋占有使用费标准亦过高，请求法院予以调整；4.原告提供律师费发票系25000元，要求被告承担50000元律师费，无事实依据；5.原告要求被告承担保函担保费，无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于南京市.61平方米/49103.04平方米）登记所有权人系南京三乐集团有限公司。该权证上登记用途为科教用地（科技研发）/科研、实验、车库。水佑岗6号由万谷公司对外招商、出租。2016年9月29日，原告万谷公司（甲方）与被告沃民公司（乙方）签订了一份房屋租赁合同及物业服务协议，约定甲方将水佑岗6号703室房屋（出租面积1402平方米）出租给乙方；租赁用途为办公；租赁期限自2017年2月16日起至2020年2月15日；2016年9月17日至2017年2月15日为装修期，装修期内免除租金和物业管理费；甲方于2016年9月17日前向乙方交付该房屋；前两年租金为2.5元/平方米/天，物业管理费为6元/平方米/月，支付方式为半年付，每次提前15日支付下期租金，如乙方未按时支付租金、物业管理费的，甲方有权按乙方应付费用总额的日0.15%标准比例，向乙方收取逾期利息；乙方支付履约保证金213222元，租赁关系终止时，乙方在结清应付甲方及物业管理公司的各项费用并将以该房屋注册的公司信息注销或变更的情况下，7个工作日内甲方无息归还履约保证金，乙方应在合同期满5日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，逾期期间的占用使用费，应按日租金及物业管理费用的两倍计算；乙方逾期支付租金、物业管理费经催告后，逾期天数达到30日的，本合同即行终止，乙方应按半年租金的总额向甲方支付违约金；甲方因乙方违约行为而主张本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费）均由乙方承担等等。上述合同签订后，万谷公司按约向沃民公司交付了涉案房屋。沃民公司分别于2018年1月30日、3月8日、3月22日、4月8日、5月2日向万谷公司申请延迟支付2018年2月16日至2018年8月15日期间租金639666元、物业费50472元，考虑到双方长期合作，万谷公司同意沃民公司延期付款申请，万谷公司于2018年1月30日、3月22日向沃民公司回函进行催告。因沃民公司未能按照合同约定及自己承诺支付租金及物业管理费，万谷公司于2018年7月26日向沃民公司发送解除租赁合同通知，通知确认截至2018年7月26日，涉案房屋2018年2月16日至2018年8月15日期间租金、物业管理费，沃民公司仅支付250000元，剩余440138元未付，已逾期175天，原告按照合同约定解除双方之间的房屋租赁合同及物业服务协议，被告3日内腾空涉案房屋恢复至交付时状态，与原告办理房屋交还手续，结清欠付费用等等。被告沃民公司于2018年7月26日签收解除通知。原告分别于2018年8月21日、8月30日向被告发函，要求被告于2018年9月4日前腾空并返回涉案房屋，被告未予理会。原告于2018年8月27日停电，于2018年9月8日进入涉案房屋，清理被告物品，因被告报警，当日未能清理完毕。原告于2018年9月18日将被告物品从涉案房屋内清空。2018年7月18日，万谷公司（甲方）与上海锦天城（南京）律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定甲方委托乙方担任委托人与沃民公司房屋租赁合同纠纷案件担任甲方代理人，双方确认律师代理费为25000元。合同签订后，万谷公司于2018年7月25日向上海锦天城（南京）律师事务所支付律师代理费25000元。2018年7月25日，万谷公司向中国人民财产保险股份有限公司购买诉讼保全责任保险，由中国人民财产保险股份有限公司为万谷公司与沃民公司房屋租赁合同纠纷案件提供保全担保，担保金额为50万元，万谷公司支付保险费1000元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及物业服务协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并已生效。双方应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除及违约金问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，合同约定被告逾期支付租金、物业管理费经催告后，逾期天数达到30日的，本合同即行终止，被告应按半年租金的总额向原告支付违约金。经原告催告后，被告逾期支付租金天数已超过30天，原告有权解除合同。原告于2018年7月26日向被告发送解除合同通知，该通知于当日送达被告，故原告要求确认双方签订的房屋租赁合同及物业管理协议于2018年7月26日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告违约导致合同解除，应当承担违约责任，合同约定被告应按半年租金的总额向原告支付违约金，故对原告要求被告支付合同解除违约金639666元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租金、物业费问题。合同约定被告应于2018年2月1日前支付2018年2月16日至2018年8月15日期间租金、物业管理费，被告未能按照约定支付租金、物业管理费，构成违约，应承担继续履行支付上述费用义务，并承担相应违约责任，合同约定逾期支付租金、物业管理费按照日0.15%标准支付逾期利息，被告认为该标准过高，请求法院予以调整，根据合同履行情况，本院酌定按照每日万分之二，自2018年2月1日计算至实际支付之日止。综上，涉案房屋2018年2月16日至2018年7月26日期间租金564305元（1402＊2.5＊161=564305）、物业管理费合计44864元（1402＊6＊5+2804=44864）,扣除被告已支付250000元，被告尚欠原告租金、物业管理费合计359169元（564305+44864-250000=359169）。关于房屋占有使用费问题。合同解除后，被告继续占用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费。合同约定按租金双倍计算房屋使用费，被告认为标准过高，请求法院予以调整，根据合同履行情况，本院酌定参照原租金标准计算房屋占有使用费。原告于2018年9月18日清空涉案房屋，故被告应支付原告房屋占有使用费189270元（1402＊2.5＊54=189270）。关于律师费、保全担保费问题。合同约定原告因被告违约行为而主张本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费）均由被告承担，原告为向被告主张欠付费用而支付律师费25000元、保全担保费1000元，应由被告承担。原告要求被告承担律师费50000元，超出原告支付律师费，对超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、江苏万谷信息科技有限公司与江苏沃民环境科技有限公司就南京市；二、江苏沃民环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付江苏万谷信息科技有限公司租金、物业管理费359169元及逾期违约金（以359169元为基数，按照每日万分之二自2018年2月1日计算至实际给付之日止）；三、江苏沃民环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付江苏万谷信息科技有限公司房屋占有使用费189270元；四、江苏沃民环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付江苏万谷信息科技有限公司解除合同违约金639666元；五、江苏沃民环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付江苏万谷信息科技有限公司律师费25000元、保全担保费1000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17962元，减半收取8981元，由原告江苏万谷信息科技有限公司负担1117元，由被告江苏沃民环境科技有限公司负担7864元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张广鲁二〇一八年十一月二十二日书记员陈枫