连平县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1623民初461号原告：饶玉莲，女，1952年6月13日出生，汉族，住广东省连平县，被告：赖宜营，男，1985年6月15日出生，汉族，住广东省连平县，原告饶玉莲与被告赖宜营房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告饶玉莲、被告赖宜营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶玉莲向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2018年3月至8月拖欠的房屋租金21600元（3600元/月×6个月）、每月少付租金1400元（100元/月×14个月）、每月逾期缴纳租金520元（10元/天×52天）、租房押金600元、水费423元、电费818.83元、其他费用（路灯费、垃圾费）120元给原告；2．判令被告恢复损坏店内装修的天花板、卷闸门、被拆走的招牌铁架的原状；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《租店协议》后，被告未按照协议的内容履行义务。被告长期拖欠水电费，致使原告在手机上代被告缴纳水电费，但被告仍然拖欠水电费。被告租赁房屋后，按照《租房协议》规定，一租一押金，被告应向原告缴纳3600元押金，但被告只缴纳了3000元押金，尚欠原告押金600元。被告在租赁房屋期间，损坏了被租赁房屋的天花板、卷闸门、招牌铁架，但未进行修复。被告未以书面方式提前两个月通知原告解除《租房协议》，故双方签订的《租房协议》未解除，被告应按照《租房协议》约定支付租金直至租赁期满。综上，被告尚欠原告2018年3月至8月的房屋租金21600元（3600元/月×6个月）、租房押金600元，2016年12月至2018年1月每月少缴纳的租金共1400元（100元/月×14个月），2016年11月至2018年1月每月逾期缴纳租金共520元（10元/天×52天）、水费423元、电费818.83元、其他费用（路灯费、垃圾费）120元共25481.83元。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉求。被告赖宜营辩称，一、双方签订的《租店协议》最后一条写明：“店面门坪早餐宵夜互相用，不得另租他人，否则每月加收壹千元整。”2016年12月，连平县整治街道，致使答辩人无法使用店面门坪，严重影响了答辩人的生意。答辩人按照协议约定门坪另租给他人加收壹千元的原则，向被答辩人提出重新签订合同，每月租金减至2600元，但被答辩人不同意，并以不退押金为由，强制要求答辩人继续租赁下去，并口头答应每月减少租金100元，答辩人无奈才向被答辩人每月缴纳租金3500元。因长期高租金的负荷及无法使用店面门坪影响生意，答辩人无力经营店面，于2018年2月份向被答辩人提出退租，答辩人打扫干净店铺并搬离店铺，将店铺的钥匙交给隔壁店铺老板，让其转交给被答辩人，隔壁店铺老板可以作证。答辩人搬离店铺时已告知被答辩人，被答辩人当时口头答应并未退押金3000元给答辩人。二、答辩人在租赁房屋期间，已将每月水电费交给被答辩人，不存在拖欠行为。答辩人缓交店租是有原因的，连平县整治街道影响了答辩人的店铺生意，致使答辩人入不敷出，答辩人确实无法按时交纳租金，但答辩人每月都向被答辩人缴纳了租金，并向被答辩人解释缓交租金的原因，当时被答辩人并未追究。被答辩人要求答辩人支付押金600元没有事实依据，双方签订的协议已约定押金为3000元。三、涉案店铺的天花板并非失火损坏，当时店铺的卷闸门弹簧损坏，答辩人让维修师傅修理，因需将天花板切割一部分才能维修卷闸门弹簧，当时被答辩人在场并表示同意切割天花板，维修师傅可以证明。店铺的卷闸门是因自然老化而损坏，本应由被答辩人维修，但答辩人并未让被答辩人维修而是自己雇请师傅进行维修，被答辩人请求答辩人赔偿卷闸门毫无依据。四、答辩人从2016年12月开始，答辩人与被答辩人协商每月缴纳月租3500元，从银行流水可看出从2016年12月份开始每月店租为3500元。被答辩人提出每月租金为3600元与事实不符，被答辩人的行为属于敲诈。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明和认定的事实如下：2016年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租店协议》，约定原告将其所有的位于十八米大街的一卡门市及二楼的一间房屋租赁给被告使用，每月租金为3600元，押金为3000元。《租店协议》第三条约定，被告需合法经营，各种因经营所发生的法律法规范围内应缴的一切费用由被告负责。路灯费每人每月五元计，代交环卫所卫生费八元。第五条约定，独立水电费月结月清，被告应每月准时交租交水电费，逾期交租金每天加收滞纳金十元。第六条约定，押金在合同期内不得退回，也不作租金使用。被告入驻后中途如要自行搬走，恕不退还租金、押金。第七条约定，被告如果要搬走，应提前两个月书面通知原告，以便原告及时计算水电费，被告可核对清楚。被告应在搬走前清走房内及厨房、厕所的垃圾，否则将扣除人民币100元作为清洁费。第八条约定，租赁期限为两年，从2016年8月26日至2018年8月25日。最后一条约定，店面门坪、早餐、夜宵互相用，不得另租给他人，否则每月加收壹仟元整。被告在租赁涉案店铺及房间期间，根据租赁习惯，被告在上一个月通过银行转账方式将下个月房租支付给原告。原告提供的《账户交易明细查询》显示，被告于2016年11月25日转账给原告的租金为3620元，从2017年1月2日至2018年1月27日转账给原告每月租金为3520元，其中20元属于其他费用，且每月通过银行转账缴纳租金的日期并不是同一天。以上事实有原告提供的《租店协议》及《账户交易明细查询》予以证实，本院予以确认。被告在承租涉案店铺及房间期间（2016年8月至2018年2月），根据原告提供的2017年1月至2018年8月《自来水公司单个用户用水明细》及2017年9月至2018年7月的《电费明细》显示，涉案店铺及房间从2017年1月至2018年2月的水费191.16元、电费710.59元。2018年2月（2018年农历正月），被告以电话方式向原告提出解除《租店协议》并搬离了涉案店铺及房间，并将涉案店铺及房间的钥匙交给隔壁店铺老板陈肖荣，让陈肖荣将涉案店铺及房间的钥匙转交给原告。次日，原告到陈肖荣处拿回了涉案店铺及房间的钥匙。上述事实有本院对陈肖荣作的《调查笔录》与被告陈述的内容相互印证，本院予以确认。本案诉讼中，原告提交了两张照片，显示涉案店铺的天花板、卷闸门、招牌铁架确有被损坏的迹象。本院认为，本案的争议焦点为：1．被告是否拖欠原告租金及水电费；2．被告是否应支付不到位的押金600元及少付租金1400元、其他费用120元给原告；3．被告是否损坏了涉案店铺的天花板、卷闸门、招牌铁架，是否应承担责任。关于焦点一，原、被告在平等自愿的前提下签订的《租店协议》是双方真实意思表示，且协议内容未违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，原、被告应按照协议的约定履行义务。被告租赁涉案店铺及房间后，于2018年2月搬离了涉案房屋，并已通过陈肖荣将涉案房屋钥匙转交给原告，因此，原、被告于2018年2月已解除《租店协议》，原告请求被告支付2018年3月至8月房屋租金21600元（3600元/月×6个月）的诉求，于法无据，本院不予支持。原告向本院提交的《自来水公司单个用户用水明细》、及《电费缴费数额》显示，涉案店铺及房间从2017年1月至2018年2月的水费191.16元（11.36+17.04+8.52+9.94+9.94+11.36+11.20+26.60+21+21+21+21+4.2÷7×2）、电费710.59元（241.52+239.51+165.48+128.15÷2），被告主张其已将该期间的水电费缴付给原告，但未提供证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告的主张不予认可。原告请求被告支付拖欠的水费423元、电费818.83元，因从2018年3月始，被告不再租赁涉案店铺及房间，故对2018年3月至2018年8月产生的水电费，本院不予支持，本院只支持2017年1月至2018年2月产生的水费191.16元、电费710.59元。关于焦点二，《租店协议》第一条约定，租赁一卡门市及房间的押金为3000元。原告主张被告应根据“一租一押”的租赁习惯，支付与月租相同数额3600元作为押金，因双方已书面约定押金为3000元，原告主张被告再支付600元作为押金没有事实依据，本院不予支持。虽《租店协议》第一条约定，一卡门市及房间的月租为3600元。但原告向本院提交的《账户交易明细查询》显示，被告从2017年1月至2018年1月通过银行转账给原告的每月租金是3520元，12个月的每月租金均为3520元（其中20元属于其他费用），本院认定原、被告已重新约定或原告默认同意从2017年2月份起月租调整为3500元。因被告已按双方重新约定的月租数额（3500元/月）及其他费用（20元/月）足额支付至2018年2月，原告请求被告支付少交的月租1400元（100元/月×14个月）及其他费用120元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。《租店协议》第五条约定，独立水电费月结月清，被告应每月准时交租交水电费，逾期交租金每天加收滞纳金十元。《账户交易明细查询》显示，从2017年1月至2018年1月，被告每月缴纳租金的日期并非是同一天，因《租店协议》并未约定缴纳月租的具体日期，原告请求被告支付逾付租金产生的滞纳金520元的诉求，本院不予支持。关于焦点三，被告在租赁原告店铺期间损坏了涉案店铺的天花板、卷闸门、招牌铁架，应承担相应的民事责任，原告要求被告恢复涉案店铺天花板、卷闸门、招牌铁架原状，因被告已搬离涉案店铺，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第七项“承担民事责任的方式主要有：……（七）赔偿损失”之规定，本院对原告的上述被损坏物品采用赔偿损失的处理方式，对上述物品的经济损失酌情支持300元，被告应予赔偿原告经济损失300元。被告主张其在租赁涉案店铺期间，涉案店铺的卷砸门弹簧自然老化，为了修好卷闸门，在原告同意的情况下切割了天花板，对此，未提供证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赖宜营应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告饶玉莲支付水费191.16元、电费710.59元；二、被告赖宜营应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告饶玉莲支付因天花板、卷闸门、招牌铁架被损坏造成的经济损失300元；三、驳回原告饶玉莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493元，由原告饶玉莲负担443元，被告赖宜营负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  张剑兰代理审判员  周春岸人民陪审员  江伟平二〇一八年十一月十三日书 记 员  谢洪琴