四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初3310号 原告：贺代容，女，1973年9月16日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：陈兴金，四川超卓律师事务所律师。 被告：陈明星，男，1972年9月28日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：张志国，四川博深律师事务所律师。 原告贺代容与被告陈明星租赁合同纠纷一案，本院2018年4月2日受理后，依法由审判员陈永珑独任审判，于2018年5月28日、2018年10月25日公开开庭进行了审理，原告贺代容及其委托诉讼代理人陈兴金到庭参加诉讼，被告陈明星及其委托诉讼代理人张志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺代容向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁关系；2.判令陈明星向贺代容支付拖欠的租金75万元并承担从2018年4月1日至实际退还租赁场地及房屋时止的实际占用费，同时承担违约金10万元；3.陈明星承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年3月7日，贺代容与陈明星签订《土地承包合同》，陈明星承租贺代容所有的位于新都区新都镇山王村三社的场地、厂房、库房等房屋（以下简称案涉房屋），合同约定：租期三年，年租金（承包金）40万元，按年交付，如逾期支付，每逾期一天按所欠租金（承包金）的5%计罚，陈明星违约，赔偿人民币10万元，同时贺代容有权单方解除合同。合同签订后，贺代容将租赁场地及房屋交付陈明星使用，陈明星承租后，在书面合同期限内按合同支付了相应租金，2014年3月31日书面合同约定期限届满后，陈明星仍继续承租该房屋并按原合同缴纳了2015年4月1日至2016年3月31日的租金。事后，陈明星口头通知贺代容将继续租用该场地及房屋，并承诺仍按原合同约定的40万元/年承担租金。2016年4月29日陈明星向贺代容支付了5万元租金后就未再支付租金，之后，贺代容通知陈明星续签书面合同并支付租金，但陈明星仍以资金困难为由拖延支付。后贺代容要求陈明星退还房屋，支付拖欠的租金，但陈明星不予理睬，继续占用该场地及房屋并使用至今，截止到目前，陈明星拖欠的租金共计75万元（2016年4月1日至2018年3月31日），贺代容为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望能依法判决。 陈明星辩称，对双方租赁事实及合同约定无争议，合同期限届满后双方所约定租金调整为每年33万元，陈明星根据贺代容的请求在2014年5月26日向贺代容预支付了10万元，应当抵扣租金；2016年9月1日，贺代容所介绍的客户购买陈明星的产品，其中通过陈燕的账户转款5万元；2016年9月因贺代容不准许陈明星向外销售产品，致使陈明星停产，原材料无法进行销售，双方为此发生争执，后陈明星明确表明不再租赁贺代容的租赁物；且贺代容所出租的场地厂房部分存在违法情况，据陈明星了解，本案所涉只有办公房贺代容办理了所有权证，其他厂房和库房均为非法建筑物，且不符合陈明星的生产条件，导致陈明星不能办理相关的环保、消防手续，故陈明星认为贺代容在签订合同中存在缔约过失和欺诈行为；综上，请求法庭驳回贺代容的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及各方当事人陈述，本院认定如下事实： 2011年3月7日，贺代容与陈明星签订《土地承包合同书》，约定陈明星承租贺代容所有的位于新都区新都镇山王村三社土地（内有生产车间一幢、办公楼一幢及库房等共计3400㎡），租期三年为2011年4月1日起至2014年3月31日止。2011年4月1日至2012年3月31日止的年承包金为35万，2012年4月1日至2014年3月31日止的年承包金为40万元；陈明星必须在每年3月15日前足额缴清当年的承包金，如逾期缴交承包金，逾期一天按所欠承包金的5%计罚。经贺代容追收超过当月30日陈明星仍未全额缴交当年承包金的，则视为陈明星单方违约；贺代容违约，赔偿陈明星10万元，合同终止，陈明星违约，赔偿贺代容10万元，同时贺代容有权单方解除合同等。合同签订后，贺代容将租赁场地及房屋交付陈明星使用，陈明星承租后，在合同期限内按合同支付了相应租金。 合同约定期限届满后，陈明星仍继续承租，但双方未再次签订书面租赁合同。陈明星主张2014年5月26日其通过陈健琼支付贺代容50万元，其中有10万元是租金的预付款，2016年后双方协商租金标准为每年33万元。但贺代容称双方合同期限届满后，未再签订书面合同，双方协商2014年租金上涨为50万元，2015年后又下调为40万元。2015年4月30日陈明星支付贺代容租金40万元，2016年4月29日陈明星支付贺代容租金5万元，2016年9月2日通过第三人胡让林支付5万元，后陈明星未再支付租金。 另查明： 一、案涉的租赁物，位于成都市新都区新都镇山王村三社，土地用途为工业用地，使用权人为贺代容，土地证号为新都国用2009第213**，使用权面积11544.75㎡；地面建筑所有权人为贺代容，建筑面积1561.34㎡。陈明星租赁的土地位于该地块北面，面积为3400㎡，地面加盖了厂房，陈明星认为该加盖部分厂房没有取得产权证，属于违章建筑，贺代容认为该建筑为临时建筑。 二、陈明星称其于2016年9月停产，后陈明星未及时腾退厂房等是因为贺代容以其未足额支付租金不让其进入导致，但贺代容称双方未发生争执。 以上事实，有当事人陈述、《土地承包合同书》、收条及银行转款凭证、庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，2011年3月7日贺代容与陈明星签订的《土地承包合同书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，系合法有效合同，从内容上来看，该合同符合租赁合同的特征，故双方形成租赁合同关系。合同签订后，双方也均按合同约定履行权利义务，2014年4月1日合同期限届满后，双方未再次签订书面合同，但陈明星仍继续租用案涉土地及房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方签订的《土地承包合同书》继续有效，但租期为不定期。 关于陈明星提出的案涉土地厂房为违章建筑，租赁合同应当无效的主张。本院认为，根据双方的陈述，以及陈明星提交的厂房照片来看，该厂房应属临时建筑，并非永久性建筑，虽然未办理相关手续，但并无证据证明其为违章建筑。且该处土地性质为工业用地，陈明星在租赁过程中并未因此受到行政机构的处理，故本院对陈明星的该项主张不予采信。 关于陈明星提出的2014年5月26日其通过陈健琼支付贺代容50万元，其中有10万元是租金的预付款，2016年后双方协商租金标准为每年33万元的主张，因贺代容对该主张予以否认，认为系双方协商上调租金标准，本院结合本案中贺代容于2016年9月13日向陈明星发出的《催收租金通知》、2018年2月2日向陈明星发出的《催告通知》的内容，以及双方的当庭陈述，认为陈明星在2014年支付了50万元后，双方并未就2014年支付的50万元中有10万元为预付租金形成相关证据，且陈明星又于2015年支付了40万元租金，在此后贺代容向其催要租金时也并未就租金金额提出异议，故本院对陈明星的该项主张不予采信，将陈明星于2014年5月26日通过陈健琼支付贺代容的50万元认定为双方经协商一致将当年租金标准上调为50万后支付的当年租金。 陈明星提交了一张照片，拟证明其于2016年9月后，因延迟支付租金，贺代容阻止其进入，导致其无法使用租赁物，也无法办理腾退手续。但仅凭该照片所显示的内容，没有其他证据佐证的情况下，并不能证明陈明星该主张的事实成立。且庭审中，陈明星自述因经营困难、产品库存较多，其于2016年5月便停止生产，一个月后贺代容不准其运货出门，2016年11月26日不准其进入厂房，该事实与其主张2016年9月将库存货物卖给案外人胡让林，胡让林将货款5万元支付给贺代容的事实向矛盾，故本院对陈明星的主张不予认可。 因陈明星未按照合同履行支付租金的义务，双方租赁合同为不定期租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本院以贺代容起诉日期为其要求解除合同的日期，并确认双方的合同自2018年4月2日解除。关于2016年4月1日至2018年3月31日期间的租金共计80万元，扣除已支付的10万元，陈明星还应支付70万元给贺代容。因双方合同解除，陈明星应当腾退房屋，并按照每年40万元的租金标准支付合同解除后逾期腾房占有使用费。关于贺代容主张的违约金10万元，因双方在合同中约定逾期支付租金，承租人应当支付10万元违约金，且贺代容并未主张资金利息损失，该10万元也未明显过高，故对该主张本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告贺代容与被告陈明星签订《土地承包合同书》于2018年4月2日解除； 二、被告陈明星于本判决生效后十日内向原告贺代容支付租金70万元、违约金10万元，合计80万元； 三、被告陈明星于本判决生效后十日内将租赁房屋及土地腾退给原告贺代容，并按照每年40万元的标准向原告贺代容支付逾期腾房占有使用费（自2018年4月2日起，计算至房屋及土地腾退完毕之日止） 四、驳回原告贺代容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6250元（已减半收取），由被告陈明星负担（此款原告贺代容已预缴，被告陈明星在履行时一并支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈永珑 二〇一八年十一月六日 书记员  魏瑞廷