广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初6664号原告：罗肖琼，女，1967年11月24日出生，汉族，住广州市花都区，原告：骆杰文，男，1966年11月7日出生，汉族，住广州市花都区，两原告共同委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东聚方律师事务所律师。被告：广州市信升房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街荔红南路1号，统一社会信用代码914401017282364975。法定代表人：胡惠萍，该公司经理。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志强，广东合誉律师事务所律师。原告罗肖琼、骆杰文与被告广州市信升房地产开发有限公司（以下简称信升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2018年8月3日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭转换普通程序，于2018年11月2日公开开庭审理了本案。原告罗肖琼、骆杰文的共同委托诉讼代理人温舜猛、钟敏瑶，被告信升公司的委托诉讼代理人罗月薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗肖琼、骆杰文向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金36224元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年1月8日，罗肖琼、骆杰文与信升公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定罗肖琼、骆杰文向信升公司购买位于广州市花都区新华街荔红南路3号信升御景豪庭3栋1201房，建筑面积为121.35平方米，总价款为1312481元。合同第二十一条第2款约定：甲方（即信升公司）应当在该商品房交付之日起210个工作日到房地产登记机构为乙方（即罗肖琼、骆杰文）办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条第2款约定：乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。罗肖琼、骆杰文于2015年9月28日办理了收楼手续，信升公司应当在2016年8月1日前将房屋权属证书交付给罗肖琼、骆杰文。但被告于2016年12月17日才将取得房屋权属证书的受理回执交付给按揭贷款银行的工作人员，信升公司存在逾期办证的违约行为，应当承担自2016年8月1日至2016年12月17日共138天的违约责任。因此信升公司应当向罗肖琼、骆杰文支付逾期办证违约金为36224元（1312481元×0.02%×138天）。诉讼中，罗肖琼、骆杰文明确其主张的违约金截止日期为不动产权证出具之日。信升公司辩称，一、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，信升公司不需承担逾期办证的违约责任。原告不能在合同约定的期限内领取房屋权属证书，并非信升公司的原因。信升公司已举证证明在合同约定及法律规定的办证期限内的合理时间将办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件，可不承担逾期办证的违约责任。造成涉案房屋未能在合同约定的期限内办妥房屋权属证书，是政府政策、机构改革以及穗府办12号文施行，导致涉案房地产项目需要在行政部门组织地价评估按规定核算土地出让金后，由信升公司补缴相关的土地出让金才能完成涉案项目初始登记，由此而延误的时间不应当由信升公司承担违约责任。具体为：1、信升公司已在合同约定期间将办理房屋首次登记权属证书的资料交给政府主管部门。涉案房地产项目于2015年9月22日竣工，2015年9月25日取得《竣工验收备案表》，取得法律规定申请初始（首次）登记的全部资料，于2016年11月25日向广州市花都区国土资源和规划局（以下简称花都国规局）递交资料申请首次登记，2016年1月21日取得国规局出具的《受理回执》，信升公司没有违反合同约定。2、信升公司将有关办理房屋首次登记权属证书的资料交给政府主管部门，是在法律规定的办证期限内的合理时间。二、涉案房屋的转移登记延迟，是因为政策法规变更和政府行政行为导致，并非是信升公司的过错，根据合同约定，信升公司不需支付违约金。其中包括广东省不动产统一登记工作的开展，国规局机构改革，《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》的施行。涉案合同补充协议的第四条将“政府行为”排除在信升公司责任范围外。在另案中，法院已发函到花都国规局，该部门复函显示，我司已在法定的期限内申请了涉案项目的初始登记，造成延误是因为新政策的施行，国规划局要实施一系列的审批程序，从而延误了我司为原告办理权属证书的时间。三、我方认为应计算至房管局出具房产证受理回执之日。受理回执出具之日，原告已可据此在房管局规定的时间内前往领取房屋的权属证书。原告的权益在该天已得到了充分的保障，剩余的时间是房管局制作证书的行政时间，不应由我司承担违约责任。其次，根据另案已生效的判决，该意见也得到了二审法院的认可。四、在办证过程中，原告存在迟延提交办证资料的情形，由于原告自身延误的办证时间，应予以扣除。综上所述，我司已将涉案房屋交给原告使用，迟延办证不影响原告使用房屋。我方已积极履行办证义务，由于补缴土地出让金的原因导致我司未能在合同约定的期限内办妥房产证，我司不存在主观的过错。合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调低至按日万分之一标准计算。本院经审理认定事实如下：信升公司是位于广州市花都区新华街荔红南路3号信升御景豪庭的开发商，在与罗肖琼、骆杰文签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年1月8日，罗肖琼、骆杰文（乙方、买方）与信升公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定罗肖琼、骆杰文向信升公司购买位于广州市花都区新华街荔红南路3号信升御景豪庭（3栋）1201房，该商品房建筑面积为121.35平方米，总房款为1312481元。乙方以按揭贷款方式支付房款。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年7月1日前将房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，有关内容约定如下：八、关于《买卖合同》第二十一、二十二条的补充约定：1、乙方委托并授权甲方代为办理产权登记及申领《房地产权证》。乙方须在甲方按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产权证的通知后的7个工作日内，向甲方提交办理上述手续所需证明文件以及签署一切需要之文件并缴清有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等），否则甲方无责任为乙方申领该商品的《房地产权证》，且不承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。十三、本协议为《买卖合同》的有效补充，如与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议条款为准。合同签订之后，罗肖琼、骆杰文向信升公司支付了全部购房款。涉案房屋所在楼宇于2015年9月25日取得工程竣工验收备案表。罗肖琼、骆杰文认为其是在2015年9月28日收楼，对此，其提交由骆杰文签名的物业《确认书》以及于2015年10月12日缴纳物业管理费的发票予以证明；信升公司确认《确认书》的真实性，但认为收楼时间应以收楼确认书载明的时间即2015年10月12日为准；信升公司确认物业管理费发票的真实性、合法性和关联性，认为与其主张的原告于2015年10月12日收楼的事实一致；罗肖琼、骆杰文认为收楼确认书上书写的日期并非其书写。2016年5月18日，信升御景豪庭1-4栋房屋办理了初始登记。2016年6月25日，信升公司向罗肖琼、骆杰文寄发《房屋交易契税及房产证办理通知函》，通知罗肖琼、骆杰文在收到本通知之日起30日内，缴纳契税以及提交办理房产证所需资料。2016年9月12日，罗肖琼、骆杰文向税务部门缴纳了交易契税。信升公司认为罗肖琼、骆杰文逾期提交办证资料。罗肖琼、骆杰文认为其在2016年6月29日才收到信升公司寄发的办证通知函，故要求从收到通知函时起计算30日的提交办证资料的期限，信升公司要求从其寄发《房屋交易契税及房产证办理通知函》之日起三日作为邮件寄送的合理时间，不计算入逾期提交办证资料的时间内。2016年12月10日，广州市花都区国土资源和规划局出具办理不动产权证的受理回执。2017年1月3日，信升公司将领取不动产权证的受理回执交付给按揭银行的工作人员。涉案房屋产权于2016年12月17日登记至罗肖琼、骆杰文名下。诉讼中，信升公司提交如下证据：房管部门出具的办理初始登记的受理回执、花都区国土资源和规划局正式挂牌相关报道、《不动产登记暂行条例》实施情况及花都区新政实施情况报道、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》穗府【2014】12号文件、补交土地出让金通知、交款通知书、发票、税收缴款书，拟证明其在2016年1月21日即向房管部门提交了办理初始登记所需资料，房管部门在2016年5月18日才核准登记；政府机构改革，部分职能合并，导致工作交接过程延迟；不动产统一登记工作的启动，导致正常办理不动产权证工作的延误；土地行政部门于2016年6月27日向其发出补交土地出让金的缴款通知，其在2016年6月29日即补交了土地出让金，上述证据证明其已积极履行了办证义务，导致迟延办证的原因不在其。罗肖琼、骆杰文对上述证据不予确认，认为不能构成信升公司迟延办证的正当理由。另查，在（2018）粤0114民初字528号案二审【案号：（2018）粤01民终3811号】审理过程中，经信升公司申请，广州市中级人民法院就御景豪庭10栋1001房办证过程的相关情况向广州市花都区国土资源和规划局发函调查，该局以穗花国规函[2018]453号、513复函，复函明确了以下内容：信升公司于2016年7月21日向该局申请初始登记，由于未完善地价（土地出让金），该局指引信升公司先申请土地出让金审核手续，当日出具的受理回执为申请土地出让金审核业务，并非该局受理初始登记回执；2、信升公司补交办理土地出让金后于2017年4月27日正式申请办理所涉房屋的初始登记，该局于当天正式受理并出具受理回执，后于2017年7月31日办结并出具《广州市房地产初始登记告知书》，不存在滞后办理的情形；3、已出让用地调整土地出让金业务无法定期限，该局承诺办理期限为34个工作日（其中补正材料的时间、委托评估公司评估市场地价的时间、及提交会审时间不计在内）。因项目属于最后一期确权，原入件资料欠缺整体项目全部建筑的资料，信升公司于2016年12月1日补齐相关资料。2016年12月30日通过市国规委委托评估公司评估楼面地价，2017年3月28日收到评估公司提交的土地估价报告，于2017年4月25日向申请人发出《补充土地出让金通知》。扣除按规定不计算在工作时间的补正材料的时间、委托评估公司评估市场地价的时间、及提交会审时间，办理时间在34个工作日内。4、用地单位应在取得项目《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》及《房屋面积测量成果报告书》后向该局申请调整项目土地出让金。信升公司认为上述复函表明造成办证延迟是因为新政出台以及补缴土地出让金，故不应由其承担迟延办证的责任。罗肖琼、骆杰文认为上述复函显示并非国土规划局的原因导致信升公司迟延办证，信升公司作为专业的开发商，明知应补交土地出让金而不及时缴纳，是导致办证迟延的原因，其应承担违约责任。本院认为：罗肖琼、骆杰文与信升公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点为信升公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证的违约责任，以及逾期办证违约金计算标准、计付期间及扣除逾期提交办证资料天数的问题。首先，关于收楼时间，信升公司提交由骆杰文签名的收楼确认书予以证明，罗肖琼、骆杰文虽对收楼确认书书写的收楼时间不予确认，但其未提交相反证据予以反驳，另罗肖琼、骆杰文提交的缴纳物业管理费的发票亦显示缴费时间是2015年10月12日，故对信升公司提交的收楼确认书记载的收楼时间本院予以采纳。罗肖琼、骆杰文依约向信升公司支付了全部购房款，履行了合同义务，根据合同约定，信升公司应于2016年8月10日前办妥不动产权证并交付给罗肖琼、骆杰文。信升公司未能在上述期限内办理产权登记，已构成违约。至于信升公司提出其于2016年1月21日已将办理初始登记手续所需资料提交给了广州市花都区国土资源和规划局，但该局直到2016年5月18日才核准初始登记，该延误时间不属于信升公司违约的意见。经查，根据广州市花都区国土资源和规划局在另案中的复函，信升公司向该局申请办理初始登记手续，因未完善土地出让金的核查，该局指引信升公司先行申请土地出让金审核手续，在信升公司补缴土地出让金及完税后，该局正式受理初始登记申请，并核准初始登记，不存在滞后办理的情形，故信升公司的上述答辩事由与查明的事实不符，本院不予采信。另外，信升公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续是其法定的合同义务之一，其亦明知补交土地出让金系办证的前置条件，理应及时准备及调整案涉楼盘的开发流程，故迟延办证责任应由信升公司承担。综上，信升公司认为非因其自身原因而不承担迟延办证违约责任的意见，理据不足，本院不予采纳。其次，关于逾期办证的违约金计算标准以及计付期间的问题。对于信升公司提出违约金标准过高，要求予以调低的意见，本院认为，本案中，信升公司已将涉案房屋交付给罗肖琼、骆杰文使用，信升公司迟延办理房屋产权证的行为并不影响涉案房屋的使用，且近年来房价上涨，亦不会影响房屋交换价值，结合信升公司亦有积极履行办证义务，迟延办证亦与土地出让金补交政策引发办证流程变化等一些客观外在因素有关联，故对信升公司提出调低违约金的请求本院予以支持，根据双方的实际损失，结合本案实际履行情况，纠纷成因等，本院酌情调整违约金为以总房款每日万分之二标准计算。关于违约金的计付期间，合同约定逾期办证违约金应计至买方实际取得《房地产权证》之日止，但根据双方陈述的合同实际履行情况，是由信升公司通知按揭银行领取办证受理回执后，由按揭银行向房管部门申领权属证书，故买方实际无法自行领取办证受理回执和权属证书。另外，根据合同以及补充协议的约定，罗肖琼、骆杰文委托并授权信升公司代为办理产权登记及申领《房地产权证》，信升公司于2016年12月10日取得办理涉案房屋权属证书的受理回执并交付给按揭银行，按揭银行凭此回执即已确定可领取房屋权属证书，此时应视为信升公司已实际履行了办证的义务，结合合同履行的实际情况以及公平原则，信升公司要求违约金计算至领取权属证书的受理回执出具之日即2016年12月10日，本院予以采纳。信升公司于2016年6月25日向罗肖琼、骆杰文寄发提交办证资料的通知，要求其在收到通知后30日内交齐资料，罗肖琼、骆杰文认为其在2016年6月29日才收到上述通知，但未提交证据予以证明，信升公司要求计算3天的邮件寄送时间合理，故罗肖琼、骆杰文逾期提交办证资料的天数应从2016年7月28日起至2016年9月12日止共47天，信升公司要求该期间从违约天数中扣除合理合法，本院予以采纳。经核算，违约天数从2016年8月11日计至2016年12月10日共122天,扣除47天为75天，即信升公司应支付给罗肖琼、骆杰文的违约金为19687.22元（1312481元×0.02%×75天）。罗肖琼、骆杰文请求超出19687.22元的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市信升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗肖琼、骆杰文支付逾期办证违约金19687.22元；二、驳回原告罗肖琼、骆杰文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705.6元，由原告罗肖琼、骆杰文负担322.11元，被告广州市信升房地产开发有限公司负担383.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 王 璇人民陪审员 高 媛人民陪审员 张 峻二〇一八年十一月六日书 记 员 陈晓敏孙雪芳方琢华