四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初10655号 原告：佘姣，女，汉族，1991年8月25日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：周光发，四川泰仁律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都复地商业管理有限公司，住所地：成都市高新区益州大道中段722号。 法定代表人：刘涛。 委托诉讼代理人：张蓓，四川瀛领律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：刘昊鹏，四川瀛领律师事务所律师，一般授权代理人。 原告佘姣与被告成都复地商业管理有限公司（以下简称复地商业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。本院于2018年9月14日组织双方进行证据交换，原告佘姣及其委托诉讼代理人周光发，被告复地商业的委托诉讼代理人张蓓到庭参加。于2018年11月21日进行第一次开庭，原告佘姣及其委托诉讼代理人周光发，被告复地商业的委托诉讼代理人张蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佘姣向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房地产租赁契约》和《＜房地产租赁契约＞补充条款》；2、复地商业赔偿佘姣损失共计414650元，包括图书损失费120000元，桌椅、冰柜等定制家具设备损失费112500元，剩余租赁期限内装饰装修残值损失182150元；（剩余租赁期内装饰装修残值损失从2017年6月26日起计算至2019年9月26日止，共计27个月）。事实与理由：2014年9月24日，佘姣与复地商业签订了《房地产租赁契约》及其补充条款，约定佘姣租赁复地商业位于成都市益州大道中段722号复城国际广场M1108－2号商铺，经营品种为零售，经营品牌为页码书屋，租赁期限自2014年9月27日至2019年9月26日。从2014年10月1日开业至2017年5月底，双方一直正常履行租赁协议约定的义务。但至2017年6月，复地商业为达到提前解除合同收回房屋另行出租且不承担违法解除合同法律责任的真实目的，开始寻找借口故意刁难、干扰和影响佘姣正常经营。6月26日，复地商业更是向佘姣发出了《租赁合同解除通知》，解除了双方签订的租赁合同。随即，复地商业采取野蛮行为，趁晚上佘姣不在店铺时，强行破门而入，将佘姣书屋内的所有图书、桌椅、冰柜等财物和设施设备全部搬离现场，并将佘姣经营的“页码书屋”店牌摘走，将书屋大门强行锁上。复地商业野蛮解除合同的行为严重损害了佘姣的合法权益。佘姣于2017年8月依法向成都高新区人民法院提起诉讼，请求依法确认复地商业解除合同的行为无效。最终经成都高新区人民法院和成都市中级人民法院判决确认复地商业解除合同无效。复地商业解除合同的行为被判决确认无效后，一直未主动打开书屋大门，归还财物和设施设备，恢复页码书屋的经营原状。其后，佘姣于2018年4月至5月份多次采用张贴、现场送达、邮寄等方式向复地商业送达了《催告函》，限期要求复地商业打开房屋门锁，归还书籍、桌椅等设施设备，归还并恢复店招，恢复页码书屋的经营原状，但复地商业至今仍未履行。现在复地商业变本加厉，已将佘姣租赁房屋外打围，让佘姣恢复经营的希望彻底破灭。复地商业的行为已导致双方签订的房屋租赁协议彻底无法履行，佘姣签订的租赁协议的目的已根本无法实现，复地商业的行为已构成根本性违约，佘姣有权解除合同，并有权要求复地商业赔偿相关损失。 复地商业辩称，1、佘姣起诉确认复地商业解除合同无效得到了法院判决确认，双方因就复地商业的解除行为适用双方所签署的房地产契约补充条款，合同约定擅自解除合同一方应赔偿另一方的6个月的租金作为违约金。那么即使复地商业是按照之前判决所确认的内容，是擅自解除合同，也应该依据此条仅赔偿佘姣14063.69元；2、佘姣所有的物品均由第三方公司于2017年7月10日清理，搬至相应的房屋内储存，至今完好无损。并有第三方出具的当时清理的物品清单为证，均可在法院确认双方合同解除后返还佘姣；3、依据相关的司法解释所规定，所有的装修装饰设备的处理，有约定从约定。双方就合同解除后应该如何处理装修装饰设备在契约补充条款中已有约定，双方应按照此约定来进行。合同确认解除后，佘姣在该房屋内遗留的装修装饰设备应当视为放弃，所以复地商业没有赔偿的合同依据；4、佘姣所提的装修残值的损失不符合事实和现在的市场行情，佘姣提交的装修合同中间的大部分的装修要么就是其价格虚高，要么就是所列的装修项目不存在，佘姣就其装修装饰所支付给第三方的所有的款项没有任何的银行流水、凭证，复地商业认为其装修装饰的损失是不存在的、不真实的。 经审理查明，2014年9月24日，复地商业（甲方，出租方）与佘姣（乙方，承租方）签订了《房地产租赁契约》及补充条款，主要约定：1、复地商业自愿将坐落于成都市高新区益州大道中段722号复城国际广场M1108-2号商铺出租给佘姣使用，租赁期限自2014年9月27日至2019年9月26日止，房屋套内建筑面积为207.65平方米；2、第一个租约年的第1-3月月基本租金为0元，第4-12月月基本租金按照当月营业额的10%收取，之后租约年按照上一年的平均月租金或当月经营额的10%，两者取其高收取，按季度结算；3、佘姣应当在该房屋内经营的品种为零售，品牌为页码书屋，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途及经营品种、品牌；4、双方确定进场日为2014年7月27日，佘姣应当于该日开始装饰装修工程。2014年7月27日至2014年9月26日为装修免租期；5、本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，在乙方向甲方交还房屋的同时，双方签署该房屋交还确认书。在双方签署确认书之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等视为乙方放弃了所有权及一切权利；6、任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付当年度六个月的租金作为违约赔偿。 双方签约后按约履行了《房地产租赁契约》及《补充条款》的相关权利义务。佘姣商铺开业后一直向顾客提供书籍售卖、饮品零售、简餐零售业务。 2017年6月26日，复地商业向佘姣发出了《租赁合同解除通知》，通知佘姣在复地商业多次通知其整改后，仍未按照合同约定履行，已经构成严重违约，故自通知发出之日起，《房地产租赁契约》及《补充条款》正式解除，请佘姣于2017年6月29日前交还租赁房屋等。佘姣对《租赁合同解除通知》有异议，故提起诉讼，请求确认复地公司于2017年6月26日以《租赁合同解除通知》方式解除与佘姣签订的《房地产租赁契约》以及《补充条款》无效。本院于2017年11月20日作出（2017）川0191民初11366号民事判决，确认成都复地商业管理有限公司于2017年6月26日向佘姣发出《租赁合同解除通知书》以解除双方于2014年9月24日签订的《房地产租赁契约》及《补充条款》的行为无效。后复地商业不服该判决，上诉于成都市中级人民法院，成都中院于2018年4月10日作出（2018）川01民终792号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。目前该判决已生效。 复地商业在向佘姣发出上述解除通知之后于2017年7月10日对案涉商铺进行了清铺，将店铺内的书籍以及设施设备搬至另一房屋进行堆放。目前该商铺已被上锁并在店外进行了打围，致使双方合同实际已无法实际履行。 本院认为，佘姣与复地商业签订的《房地产租赁契约》及补充条款系双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。在合同履行过程中，复地商业向佘姣发出解除合同通知书，且该解除行为被法院确认无效，因此双方的租赁合同尚未解除。在合同尚未解除的情况下，复地商业便对商铺内的书籍及设备进行了搬离，此行为违反了合同约定，属违约行为。现佘姣租赁店铺的现状已不再适合继续经营，佘姣租赁房屋的根本目的无法实现，故其依据《合同法》第九十四条的规定，要求法院判令解除合同。本院认为，复地商业的违约行为确实致使佘姣租赁房屋合同目的无法实现，故佘姣的请求符合法律规定，本院对其解除合同的主张予以支持，本案载有解除合同意思表示的起诉状副本于2018年7月5日送达复地商业，因此合同于此时解除。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，现佘姣因双方的合同解除而遭受损失，故其有权要求复地商业赔偿其实际损失，至于损失的具体项目和金额，将在下文进行论述。 关于图书损失费120000元，佘姣为证明其损失，向法庭提交了中盘图书发行成都有限公司出具的“批销统计单”，显示从2014年9月至2017年5月，佘姣经营的页码书屋共计向该公司批发393275.7元的书籍。本院认为，首先，复地商业对商铺进行清场时将店内的书籍全部搬至了指定的房屋进行堆放，且复地商业在庭审中也表示法院判决解除合同后可以返还。其次，至于佘姣所称的页码书屋已经被吊销，返还已无意义，应该直接折价赔偿，本院认为，对于本案所涉的书籍的价值的折损，应该以其本身的价值为主要依据，与佘姣接受返还后还能否出售变现并无直接关系；因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”之规定，本案中，双方合同解除后，复地商业便无权占有佘姣的书籍等物品，因此根据合同履行的实际情况，应当进行返还，故本院对于佘姣直接要求复地商业赔偿损失的主张不予支持，其只能在返还书籍不能的情况下再另行要求赔偿损失。 关于剩余租赁期限内装饰装修残值损失182150元，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，应予支持”之规定，佘姣有权就装修残值进行主张。佘姣为证明其损失向本院提交了2014年6月12日其与四川省民利建筑装饰设计工程有限公司签订的《建筑装饰工程承包合同》，约定该公司对案涉商铺经营的页码书屋进行装修，合同约定装修总金额为404780元，并且在2014年6月至10月期间，佘姣共计向该公司支付了404780元，该公司向佘姣出具了加盖公司财务章的收据6张，关于款项的支付，佘姣本人陈述有部分款项是其自己转账，有部分是由其向他人借钱支付，有部分是现金支付，对于上述支付行为，佘姣均未提供任何的支付凭证。本院认为，根据商铺的经营情况，佘姣确实对店铺进行了装饰装修，但同时，对于此不算小额的装修款的支付，佘姣没有提供任何的支付凭证来证明款项的实际支付，本院无法确定装修的实际价值，并且装修价值会随着使用时间发生贬损，因此本院综合考虑佘姣的证据、以及实际装修使用情况以及折旧，将装修损失酌定为80000元。对此复地商业提出抗辩认为，双方在合同中已经约定了合同解除后如何处理装修装饰，因此，不应该适用上述司法解释，佘姣在该房屋内遗留的装修装饰设备按合同约定应当视为放弃。本院认为复地商业所指的合同第22.1、22.5、22.6条都是对合同终止后，房屋以及房屋内物品的交还进行的约定，并没有对一方违约致合同解除后，形成附着的装修如何赔偿、折价进行明确约定，因此，不能排除上述司法解释的适用。故对复地商业的此项抗辩不予认可。 关于桌椅、冰柜等定制家具设备损失费112500元，此部分损失也如前述书籍的损失一样，在复地商业可以返还的情况下，佘姣应向要求返还，不能返还的才涉及到损失的赔偿，故对此项诉请本院亦不予支持。 关于复地商业抗辩称，依据合同约定，擅自解除合同一方应赔偿另一方的6个月的租金作为违约金。即使复地商业是擅自解除合同，也只应该依据此条赔偿佘姣6个月租金14063.69元。本院认为，当事人确实可以在合同中约定一方违约时给另一方支付一定的违约金，但当事人也有选择主张合同约定违约金或选择赔偿其实际损失的权利，现根据佘姣诉请，其选择的是要求复地商业赔偿实际损失，上述诉请的选择依据《合同法》第九十七条的规定并无不妥。故对复地商业此项抗辩不予认可。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、佘姣与成都复地商业管理有限公司签订的位于成都市高新区益州大道中段722号复城国际广场M1108－2号商铺的《房地产租赁契约》和《＜房地产租赁契约＞补充条款》于2018年7月5日解除； 二、成都复地商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向佘姣赔偿装修损失80000元； 三、驳回佘姣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4360元，由成都复地商业管理有限公司负担840元，佘姣负担3520元。（此款原告已预交，被告在履行上述债务时一并支付给原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一八年十一月二十一日 书记员  曾娜