山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0702民初2918号原告：段杨俭，男，汉族，1986年1月12日出生，山西省稷山县村民，现住榆次区。委托诉讼代理人：郜敏、张彦荣，山西晋丰律师事务所律师。被告：***，女，汉族，1966年3月6日出生，榆次区居民，现住榆次区。被告：晋中市盛世华夏房产经纪有限公司，住所地山西省晋中市榆次区道北西街50号14-1。法定代表人：安晓峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李浩毓，男，汉族，1988年4月15日出生，系该公司售后经理，现住榆次区。原告段杨俭与被告***、晋中市盛世华夏房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段杨俭及其委托诉讼代理人郜敏、张彦荣，被告***，被告晋中市盛世华夏房产经纪有限公司（以下简称“盛世华夏公司”）委托诉讼代理人李浩毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月28日，原告与被告***通过被告盛世华夏公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定原告购买位于迎宾大街216号A1幢1-1号房屋，房屋面积98.55㎡，房屋价格为660000元。签订合同后。原告按合同约定于2018年3月28日交纳了定金10000元、居间服务费18000元，并在合同规定时间内向被告盛世华夏公司提交了办理贷款的所有相关资料，原告已经按约定履行了合同义务。原告在等待办理贷款的过程中，被告盛世华夏公司于2018年4月15日告知原告，被告***已与王志勇离婚，双方经调解一致同意将上述房屋归被告***所有，并经山西省晋中市榆次区人民法院制作民事调解书，具有法律效力。被告***又于2018年5月将涉案房屋的产权证办理至其名下。现被告***明确表示不再按合同约定的价格出售房屋给原告，要提高价格出售，被告盛世华夏未尽到合理的审查义务，存在过错，给原告造成巨大损失。因被告***的根本违约，使得原告与之签订房屋买卖合同的目的无法实现，而现在房价上涨，原告重新购房需支出比原合同价格更高的费用，原告损失巨大。现诉请判令依法解除原、被告于2018年3月28日签订的《房屋买卖居间合同》，由二被告返还原告定金10000元，赔偿原告居间服务费18000元，支付原告违约金99000元，赔偿原告因解除合同所造成的损失80000元。被告***辩称，对合同签订事实认可，原告确实交纳了定金10000元和居间服务费18000元，但未交给答辩人。答辩人没有说过不卖房或要求涨价，是双方在协商税费的过程中发生分歧，故没有达成买卖房屋的协议。涉案房屋现在已出卖给其他人。不认可原告的诉请，同意解除合同，不同意支付价款。被告盛世华夏公司辩称，对合同签订经过及内容无异议，答辩人确实收取定金10000元和居间服务费18000元。对原告所述事实不认可，同意解除合同，对其他诉讼请求不认可。经审理查明，2018年3月28日，原告作为买受人（乙方）、被告***作为出卖人王志勇的委托代理人（甲方）、被告盛世华夏公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，合同主要内容为：乙方以660000元价格购买甲方位于迎宾大街216号A1幢1-1号房屋（产权证号××号），产权所有人为王志勇，房屋面积98.55㎡，附着物为地下室，乙方在签订本合同的同时支付定金10000元，乙方付款方式为二手房按揭贷款支付，乙方拟贷款金额为510000元，银行审批通过后，过户当日支付首付款，收到他项权证后，银行支付剩余尾款；乙方承担一切税费；甲乙双方应于本合同签订之日起25日内将所需资料交于丙方保管；经双方同意，甲方将于收到尾款并于6月30日腾出房屋并将房屋钥匙交于乙方；本合同签订后，如买卖双方任何一方违约，导致本合同无法正常履行，则违约方向另一方赔偿本合同房屋售价的30%，如逾期赔付，按照每日3%的利息追加违约金；甲方保证所售房屋不存在任何权属争议、债务纠纷或其他瑕疵，甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或房屋所有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则乙方有权要求甲方支付本合同房屋成交价30%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失，如逾期赔付，按照每日3%的利息追加违约金；因甲乙双方任何一方原因导致本合同不生效，无效被解除，被撤销或任何一方发生违约等，双方一致同意丙方所收取的居间服务费不予退还，如导致有一方发生损失，则损失一方可向另一方提出赔偿，赔偿方承担居间服务费；甲方双方商定将定金交给丙方代为保管，待物业交接完毕后，丙方将定金交付给甲方抵作购房款，如甲方或乙方违约，使用定金罚则；在签订本合同的同时丙方一次性收取居间服务费18000元。合同签订当日，原告向被告盛世华夏公司交纳购房定金10000元和居间服务费18000元。另查明，被告***与王志勇原系夫妻关系，涉案房屋于2002年5月21日登记于王志勇名下。2017年5月11日，榆次区人民法院出具（2017）晋0702民初1097号民事调解书，主要调解内容为：1、王志勇与***离婚，2、迎宾大街216号A1幢1-1号房屋一套、晋Ｋ×××××号起亚牌汽车一辆归***所有，***共给付王志勇240000元，上述款项付清后王志勇协助***办理房产过户手续。庭审中，原告陈述，根据合同约定，房屋应直接过户到原告名下，由原告承担税费，但四月份原告又被告知***已与王志勇离婚，因王志勇不同意将房屋直接过户给原告，需要先过户给被告***，再过户给原告，中间产生二次税费20000元，双方因此发生争议，原告经过考虑后表示同意承担该税费，但***称房屋已另卖他人，如原告继续购买，要涨价至75万元；现要求返还定金及居间服务费，按合同约定的房屋售价的15%赔偿违约金，并赔偿因解除合同造成的房屋差价损失80000元。被告***表示，自己没有说过不卖房或要求涨价；合同签订前自己已告知原告离婚一事，合同中约定原告承担一切税费，后双方因税费问题协议不成，原告明确表示如果承担税费则不再购房，故房屋买卖没有继续进行，之后原告也未表示愿意承担二次税费；2018年6月10日涉案房屋还未出售，但已过户至自己名下，2018年7月12日该房屋已卖给他人并办理过户，现同意退还定金，其他损失不承担。被告盛世华夏公司则称，合同签订前已告知原告可能存在二次过户的税费，也给原告出示过房产证；原告曾多次向我公司表示若要承担20000元税费就不买房了；定金现由我公司保管，同意退还，其他损失不承担。上述事实，有房屋买卖居间合同、收据、山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初1097号民事调解书复印件、房屋产权证复印件、晋中市不动产登记回执复印件、电话录音文字版、照片、同类型房屋出售价格表复印件、收入证明书、银行流水等证据及当事人陈述在案为凭，已经当庭质证与本院审核，可以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与二被告签订《房屋买卖居间合同》时，涉案房屋尚登记在被告***前夫王志勇名下，但根据（2017）晋0702民初1097号民事调解书，被告***已是涉案房屋的权利人，有权处分该房屋，故其与原告签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同，当事人均应严格遵守，自觉履行。本案争议的焦点在于二被告是否构成违约及违约责任。原告段杨俭作为买方，在合同签订后依约交付了购房定金和居间服务费，并提交了办理贷款的相关材料，履行了自己的合同义务，被告***亦应当遵守合同约定继续双方的交易，但该在《房屋买卖居间合同》未解除的情况下，于2018年7月12日将涉案房屋转卖他人并已过户，使得合同目的不能实现，构成根本违约，故原告要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院依法予以支持；合同解除后，由被告盛世华夏公司应将其保管的购房定金10000元退还原告，被告***应按照合同约定赔偿原告已交纳的居间服务费18000元，同时还应按照合同约定支付原告违约金，因原告现仅主张按照房屋售价的15%主张违约金99000元，不违反法律规定和合同约定，本院依法支持；关于因解除合同造成的房屋差价损失，因原告提供的证据无法有效证明同类型涉案房屋的成交价格，无法准确计算合同签订后涉案房屋的价格波动，同时考虑原告的实际损失、当事人的过错程度及原告的预期利益，被告***赔偿的违约金已足够弥补原告因解除合同所造成的相关损失，故对原告该项请求不予支持。被告***辩解自己将涉案房屋另售他人是由于原告先表示“如果承担税费则不再购房”，但该为能就其辩解提供证据，原告对此亦不认可，故被告***应承担举证不利的后果，本院对其辩解无法支持。关于被告盛世华夏公司，因原告无法证明该公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的事实，故对其要求被告盛世华夏公司承担赔偿责任的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告段杨俭、被告***及被告晋中市盛世华夏房产经纪有限公司于2018年3月28日签订的《房屋买卖居间合同》；二、限被告晋中市盛世华夏房产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告段杨俭的购房定金10000元；三、限被告***于本判决生效后十日内赔偿原告段杨俭居间服务费18000元及违约金99000元，共计117000元；四、驳回原告段杨俭的其他诉讼请求。本判决生效后，如当事人未按本判决书指定期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的利息。案件受理费4555元，诉讼保全费1605元，共计6160元，由原告段杨俭负担1665元，被告***负担4445元，被告晋中市盛世华夏房产经纪有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  贾月雯人民陪审员  茹文武人民陪审员  籍润萍二〇一八年十一月二十日书 记 员  古丽君