北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初8621号原告：北京鑫磊家宝橱柜厂，（经营者闫大生，男，1965年2月17日出生，住北京市延庆区），住所北京市延庆区石河营建材城东南侧。委托诉讼代理人：古文强，男，1963年11月5日出生，北京龙城万金信息咨询中心工作人员，住北京市延庆区。被告：王来柱，男，1960年8月1日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王勋（王来柱之子），住北京市延庆区。原告北京鑫磊家宝橱柜厂（以下简称橱柜厂）与被告王来柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。橱柜厂的委托诉讼代理人古文强，王来柱及其委托诉讼代理人王勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。橱柜厂向本院提出如下诉讼请求：1、要求王来柱赔偿原告违约金20000元；2、要求王来柱赔偿原告搬家所用的车费5000元（大货1天1000元+叉车1天1000元+两个小货车3天3000元）；3、请求王来柱赔偿原告搬家装卸车及安置误工费12700元（装卸工24个计7200元+安置家居15个计4500元+电工拆装计1200元）；4、要求王来柱赔偿原告经营损失42000元（停产六天，每天以7000元计），以上各项费用合计79700元。事实和理由如下：2018年2月1日，原告租赁了被告坐落在北京市延庆区××镇××路口东，路南库房三间和北房两间，并签订了房屋租赁合同，期限两年，原告交付了年租金50000元，并花去5万多元搬家的用车以及人工和安置费。春节放假一个月后，原告刚刚开始经营，被告就以违建强拆要求原告腾房，其行为给原告造成重大经济损失，原告与被告就损失赔偿事宜协商无果，故诉至法院，请求法院查明事实，依法判决。王来柱辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告租赁的房屋是耕地上的自建房屋，没有相关施工许可，王来柱认为双方签订的租赁合同违反法律规定，是无效合同，原告主张违约金五万元既没有合同约定，也没有法律依据，王来柱不同意支付；2、因航拍拍摄到被告的房屋，2018年3月9日××镇规划办公室直接到涉案房屋检查并通知原告限期10日内搬出，原告于2018年3月27日搬出涉案房屋，被告于2018年3月31日拆除涉案房屋。2018年4月9日，原、被告就合同解除后剩余租金、水电费、补偿款等全部事宜达成一致意见，被告当日将全部费用转账给原告，原告在双方协商时并未提到诉状中的任何损失。据我方了解，原告搬家全部是用自有车辆和工人，并没有支付任何费用，在这种情况下，被告还向原告支付了2000元补偿款，因此，原告第二、三、四项诉讼请求没有事实依据，王来柱不同意支付。而且，原告是在解除合同后5个月才提起的诉讼，这期间也没和王来柱进行过任何沟通，原告明显是恶意诉讼；3、原告是经中间人介绍承租的涉案房屋，原告看了周边房屋后认为房租过高，中间人便介绍被告房屋给原告，并告知原告涉案房屋是耕地上自建房屋，所以房租较低，原告在看房时，王来柱也已经告知他涉案房屋没有施工许可，而且周边都是农田，原告租赁时就知道涉案房屋是耕地上的房屋。因此，原告签订租赁合同时也存在过错，即使原告因搬家存在损失，也应当由原告自己承担，与被告无关。本院经审理认定如下事实：橱柜厂系从事橱柜加工以及道路货物运输的个体工商户，其经营者为闫大生。2018年1月份上下，闫大生找到中间人王某，要求租赁厂房从事生产加工，但经协商闫大生认为租金过高，此项交易未能成就；事后王某经闫大生介绍到其哥哥王来柱处，继续洽谈相关租赁厂房一事。当时王来柱向闫大生说明厂房的性质即不属于正式意义上的合法建筑，而系建在耕地上的房屋，但房租相对便宜，一年租金50000元。双方在协商一致的基础上于2018年2月1日签订了《房屋租赁合同》一份，载明的主要内容如下：1、甲方即王来柱同意将位于××路口东路南库房3间和北房2间承租给乙方即闫大生，用于加工橱柜；2、租赁期间为两年，自2018年2月1日至2020年1月31日止；3、年租金为5万元，两年合计10万元。从签协议之日起，先支付年租金5万元，第二年房租提前10日支付房租；4、如遇特殊原因甲方应提前至少2个月通知乙方，合同终止；5、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效后具有同等法律效力。上有甲方王来柱签字并留有联系方式；乙方鑫磊橱柜厂盖章以及负责人闫大生签字，亦留有联系方式，日期为2018年2月1日。合同签订后，双方依照合同约定履行各自合同义务，即闫大生向王来柱支付了第一年租金5万元并开始进行橱柜加工作业；王来柱将涉诉厂房交付给闫大生从事相关作业并及时提供水电等附带合同义务规定的服务。2018年3月9日，××镇政府相关工作人员到本案涉诉厂房通知闫大生搬离此处，因为通过卫星定位和测量观察，本案涉诉厂房属于违建，在应拆除范畴之列；2018年3月12日闫大生将此情况告知王来柱本人。后闫大生于2018年3月26日起开始陆续腾空相关设备和加工用具，至2018年3月28日闫大生将所有设备和用品全部搬出本案涉诉厂房；同日开始至2018年3月31日，延庆镇政府相关部门对上述厂房依法进行拆除，现已拆除完毕。另外，××镇规划与环境保护办公室出具的《证明》载明：“2018年3月9日，镇规划环境办公室工作人员到石河营原豆制品厂现场检查一季度卫片，与房屋租赁干活人员见面，并告知房屋租赁者员工限10天左右赶紧搬离，当时未见到房东王来柱。于2018年3月12日，找到房主王来柱本人，因一季度卫片拍到，限10天左右赶紧搬离，限3月底之前拆除房屋，场清地平。双方经过协议并达成一致，同意拆除。特此证明”。上有××镇规划与环境保护办公室盖章并有经手人张英群签字，日期为2018年9月17日。另查明，2018年4月9日王来柱向橱柜厂收款方任秀莲支付款项43500元，橱柜厂接收了该笔款项，作为剩余租金以及其他费用的补偿。2018年8月21日，橱柜厂以搬离厂房造成相应损失和费用为由诉至本院，请求法院在查明事实的基础上依法裁判，支持其诉状中所列的各项诉讼请求。本案庭审过程中，橱柜厂未向本院提交证据材料；王来柱向本院提交了如下证据材料：1、××镇规划与环境保护办公室出具的证明一份，证明涉案房屋没有施工许可，2018年3月9日通知原告10天内搬离；2、涉案房屋周围环境照片两张，证明原告签订合同时就知道涉案房屋是耕地上自建房屋，因为比周围产权房便宜才租赁的；3、2018年4月9日银行转账单，证明王来柱已经向原告退还了租金和补偿费用；4、证人王某书面证言，证明王某介绍原告租赁了被告的房屋。橱柜厂对王来柱提交的上述证据材料的质证意见如下：1、对××镇规划与环境保护办公室出具的证明真实性认可，证明目的不认可，因为橱柜厂在2018年4月9日之前不知道该房屋的性质，不知道是否属于违建，该证据不能证明原告知情；2、涉案房屋周围环境照片真实性认可；3、银行转账单真实性认可，被告确实打给了原告43500元，但是该款项是被告退给原告的租金，当时原告交了一年5万元租金，租赁协议只履行了一个多月，退的钱就是多交的租金，不能证明退给了原告补偿金；4、书面证人证言待证人出庭作证后再行质证。本案庭审过程中，王来柱申请证人王某出庭作证。王某作证内容如下：1、橱柜厂的负责人闫大生于2018年1月份找我要租厂房，但是我那儿的房子租金太贵，我就介绍闫大生到被告处租赁被告的房屋，被告的房子租金便宜；2、我当时跟闫大生说了涉案房屋是耕地上的房屋，租金便宜。橱柜厂对证人王某的作证内容的质证意见如下：证人所说当时跟闫大生说明涉案房屋租金便宜的原因，但没有明确说明是违章建筑；另外，证人与被告是亲兄弟，亲属作证具有一定的瑕疵。庭审中王来柱认可证人王某的证言，并称当时闫大生过来看房子，他问我房子是什么性质，我说属于耕地，没有正当手续，且涉案房屋周围是农田，从照片中也能看出来，闫大生对房租便宜的原因是明知的，介绍人王某当时也跟闫大生说了房租便宜的具体原因。本案庭审过程中因双方对《房屋租赁合同》效力问题以及相关损失赔偿问题等争执激烈，故未能协商解决。上述事实，有××镇政府《证明》、照片、银行转账单、证人证言等证据材料和原、被告的当庭陈述、开庭笔录等在案佐证。本院认为，当事人对其提出的主张或反驳对方的观点应负有举证证明之责任；若没有相关证据加以证实，提出主张的一方应承担不利的法律后果。另外，依据相关规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实：（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。另，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；违背公序良俗的民事法律行为无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，通过查明的事实足以认定，本案双方签订的《房屋租赁合同》所涉房屋（厂房）因系违法建筑，属于国家行政法规强制性规定范畴之列，故双方签订的上述合同因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效；根据相关规定，无效属于自始无效，即无效的起始点应追溯至本案诉讼双方于2018年2月1日签订之日。另外，根据我国现行相关规定，民事法律行为被认定为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就本案而言，王来柱已于2018年4月9日王来柱向橱柜厂收款方任秀莲支付款项43500元，橱柜厂接收了该笔款项，作为剩余租金以及其他费用的补偿；橱柜厂亦自2018年3月28日起完全搬出本案涉诉厂房，故双方的上述行为应视为对民事法律行为（即签订《房屋租赁合同》并履行各自合同义务）被确认为无效后的及时反应和应对措施；本案中双方争执的焦点在于相应民事法律行为被确认为无效后双方责任承担以及比例问题。对此，本院从庭审查明的事实出发，以现行法律法规为依据，综合认定本案中双方对民事法律行为即签订《房屋租赁合同》被确认无效这一结果均负有责任，相应损失应由双方自行承担，具体裁判理由如下：第一，王来柱在知晓本案涉诉厂房并非属于正常手续审批的建筑物情形下，出于获取租金这一目的擅自将本案涉诉厂房低价向橱柜厂出租，因其签订合同的初衷在于获取不法租金收益，故其理应对该民事法律行为被确认为无效之后导致的对其不利的损害后果承担责任；第二，橱柜厂在明知其租赁的厂房建在耕地之上且租赁场地无国家规定的相关合法手续的情况下，出于租金便宜、有利于加工作业并赚取利润为目的，枉顾国家法律规定，盲目与王来柱签订为期两年的房屋租赁合同，并将全部生产设备以及加工用具搬至此厂房，其必然应对上述鲁莽行为承担法律后果；且橱柜厂作为具有多年从事相关厨具加工的个体经营户，其理应慎重选择加工作业场地，在符合国家规定的经营范范围内、在受法律保护的相应加工场所从事商业活动；但事实上橱柜厂贪图低租金、低成本这一有利因素，枉顾国家法律有关违法建筑的相关规定，故其应对该民事法律行为无效导致的损失后果承担自身责任；第三，庭审中虽然橱柜厂提出了各项损失赔偿的诉求，但未能出示任何有力证据对此予以证实；加之其已于2018年4月9日收受了王来柱通过转账支付的43500元款项，这一行为应视为双方对该民事法律行为无效后的后续措施达成了一致意见；现橱柜厂时隔近5个月诉至本院，要求王来柱向其支付相应损失的请求，显然缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回北京鑫磊家宝橱柜厂的诉讼请求。案件受理费1247元，由北京鑫磊家宝橱柜厂负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王得存二〇一八年十一月十九日法官助理王竟百书记员池水源