江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0311民初6458号原告：刘玉婷，女，1980年9月5日生，汉族，住徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：李春乐，江苏青创律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州泉山区炎花街道办事处西城商贸大厦****。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：刘逍，女，1990年10月11日生，汉族，该公司法务，住徐州市云龙湖风景区。委托诉讼代理人：董浩然，江苏盛仪律师事务所律师。原告刘玉婷与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘玉婷及其委托诉讼代理人李春乐到庭参加了诉讼。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘逍、董浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2008年9月28日起至2012年2月3日期间的逾期办证违约金58330.37元（476945元*0.0001/天*1223天）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月13日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的荣盛景苑XXX商品房。合同签订后，原告已付清全部房款，被告于2011年8月15日出具购房发票。被告于2008年6月30日将涉案商品房交付原告使用。根据购房合同第十五条约定，被告应在商品房交付90日内办理相关登记。但由于被告原因，原告未能按时取得房产权属证书。原告直到2012年2月3日采取得权属证明。原告就赔偿事宜多次与被告协商未果，遂起诉至法院。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司辩称，1、本案超过法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。合同约定办证期限在2008年9月30日前，根据涉案商品房买卖合同的约定，原告提起诉讼时间已经超过了法定的2年诉讼时效，应依法认定原告的起诉超过诉讼时效，其权利不应得到保护，其诉请应依法予以驳回。2、按照签订合同时的政策依据，被告在2008年9月28日前，已经具备了办理初始登记的条件。双方当事人签订商品房买卖合同的时间是2006年12月份，当时徐州市房地产开发企业办理初始登记所依据的是《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发【2006】33号），按照该33号文的规定，在取得《商品房预售许可证》后，只须提交竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件。被告提交的《工程竣工验收报告》、《徐州地名办理地命名公告》足以证明，在2008年9月28日前，即双方合同第十五条约定的出卖人提供材料报产权登记机关备案日期届满前，被告已经具备了33号文的规定的条件，符合办理初始登记的要求。如果不是因为政策变化，被告不可能逾期办证。3、被告之所以未能如期提供资料报产权登记机关备案，是因为2008年2月1日起开始实施徐州市政府114号令，出现了合同第八条约定的政策性变化事由，与执行徐房发【2006】33号文比较，被告办理相关手续的周期至少延长了600个自然日。出卖人即被告可以依据合同第八条的约定，据实予以延期。通过被告提交的《2008年2月前、后办理房证流程及政策依据》可以看出，由于2008年《114号令》的实施导致完成竣工综合验收项累计需要至少600个自然日；据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法律法规调整多达31部；政策、法规的调整导致从验收形式到验收内容均发生重大变化，均属于政策性变化，其对被告提交登记资料造成重大影响，在客观上不可能在合同约定的期限内备齐、提交办证材料。逾期办证确属政策性变化所导致，也是企业无法预测和控制的客观因素所造成。《立法后评估报告》充分证明，徐州市政府114号令的实施，造成申请交付验收的实际周期过长，办理相关文件和证明时各种阻碍时有发生，导致房地产开发企业迟延交房，且违反上位法《江苏省城乡规划条例》，立法意图未能完全得到落实，部分内容与当前实际脱节等，而且114号令违反了法不溯及既往的原则。根据合同第八条的约定，因114号令的实施这种政策性变化造成的逾期办证，应该免除被告的责任。4、在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，被告按照合同第八条的约定，及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务。5、2004年41号文与徐州市政府114号令之间并无关系。首先，《2004年41号文》并未得到实施，徐州市一直执行的是徐房发【2006】33号文，应将《114号令》与徐房发【2006】33号文进行比较，不应与《41号文件》进行比较，此政策性变化属于合同第八条约定的免责事由。6、关于逾期期限不应截至办理完毕权属证之日。关于逾期截止期限问题，合同约定的为“向产权登记机关”提交备案资料，而非向权属登记机关提交资料。房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。房屋产权登记机关是房地产管理局，有专门的交易大厅。房地产权属登记，是指土地使用权属登记和房屋所有权登记的总称。权属登记机关为两个部门，即：房地产管理局和国土资源局。土地证的办理权是对土地使用权进行登记，并不是对土地所有权进行登记，我国法律规定土地所有权属于国家或集体，购房人不能获得土地的所有权，所以合同约定的产权登记机关仅指房产局。此外，申请人何时申请办理产权证书、发证机关何时颁发证书均是开发商无法控制的，如果单方将开发商协助义务扩大到购房人办理完权属证书之日，则是显示公平的。因此，不应将逾期截止日期认定为房产证、土地证办理完毕之日。7、政府迟延交付土地的行为，属于合同第八条约定的“特殊原因”，“因有关政策……或政府部门有关机构的行为”，其导致被告依据《114号令》对小区进行综合验收时出现了无法预见、无法克服的障碍，被告可以根据合同第八条的约定据实予以延期。综上，现有证据已经足以证明，逾期办证是由于政策性变化所造成，请求法院充分考虑被告在主观上并无拖延提交办证资料的故意或过失，被告逾期办证有《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。本院经审理认定事实如下：被告系涉案的荣景盛苑小区的开发企业；2006年11月30日，被告取得了荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市房屋一套，建筑面积共133.21平方米，总价为485213元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意“协商解决”处理。在合同约定的上房截止日期即2008年6月30日前，被告向原告交付了涉案房屋。2011年8月15日，被告按照涉案房屋实际建筑面积向原告出具了金额为476945元的销售不动产统一发票。2010年11月29日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料。另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而发生中断。本案中，被告开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结。被告亦认可该期间内曾有业主去往该公司主张权利。就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合被告对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因而产生了诉讼时效中断的情形。另根据系列案件中部分业主提交的荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日向B1、4、6号楼全体业主发布的《温馨提示》，可推定被告表示愿意对逾期办证的业主做出相应补偿。按照法律规定，也应视为构成诉讼时效中断，故本院确认原告起诉并不超过法定诉讼时效。二、关于原告主张的逾期办证违约金的问题。本案中，被告未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，故被告存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。被告关于相关政策性变化因而不应承担违约责任的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予支持。本案上房时间为2008年6月30日前，被告未能举证证明其通知原告领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证）的具体时间，也未能举证证明原告领取上述材料的具体时间，但根据被告向有关登记机关报送涉案房屋房产初始登记材料和土地登记资料的时间以及同一小区其他业主办理房屋权属证书（包括房屋所有权证和土地使用权证）的时间，以及原告在庭审中确认其于2011年8月15日收到涉案房屋的初始登记证和分割转让证，本院确认原告最迟于2011年8月16日即应当知道可以办理房屋权属证书，其逾期未办理应属于其未采取适当的措施所致，故对该日期之后所产生的逾期办证违约金本院不再支持。故本院对于原告要求被告自2008年9月29日起至2011年8月16日止支付逾期办证违约金的主张予以支持，对于以后的违约金本院不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，对此应视为双方对逾期办证违约金没有约定。由于开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任；且原告也未举证证明其因被告的逾期办证行为所造成的损失数额。在此情况下，本院参照双方合同第九条关于逾期交房违约金的约定，以已付房款为基数，按日万分之一的标准计算被告逾期办证的违约金。综上，被告应当支付原告刘玉婷自2008年9月29日至2011年8月16日以实际购房款476945元为基数按照日万分之一的标准计算的逾期办证违约金50174.61元（476945元*0.0001/天*1052天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告刘玉婷逾期办证违约金50174.61元（以476945元为基数，自2008年9月29日至2011年8月16日按日万分之一的标准计算）；二、驳回原告刘玉婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1260元，减半后收取630元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  马盛军二〇一八年十一月三十日书记员  李 洁