辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2018）辽02民终7979号   上诉人（原审原告）：张旗，男,汉族，住辽宁省瓦房店市。   委托诉讼代理人：张兆伟，辽宁诚高律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：姚顺利，男,汉族，住辽宁省庄河市。   委托诉讼代理人：姚墨（姚顺利之女），住址同上。   委托诉讼代理人：尹伊（姚顺利之女婿），住址同上。   原审第三人：大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区民权街********。   法定代表人：李喜勇，该公司执行董事。   上诉人张旗因与被上诉人姚顺利、原审第三人大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司（以下简称富爸爸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初4250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。   张旗上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决认为上诉人不属于善意第三人错误。上诉人到依法经营的中介公司购买房屋，签订房地产居间服务合同、房地产买卖合同，并无恶意。2.一审判决认定乔彦的行为不构成表见代理错误。乔彦与被上诉人是夫妻关系，案涉房屋系二人的夫妻共同财产。2016年12月5日，签订合同时被上诉人的两位代理人均在场。案涉房屋当时在中介公司挂牌价格是92万元，上诉人报价是91万元，乔彦现场打电话征求了被上诉人的意见后才签订的买卖合同，表明乔彦不但有代理权，且被上诉人对此合同内容知情。3.一审判决认定现有证据不能证明上诉人已支付定金错误。因购买案涉房屋未果，上诉人到第三人处要求退还定金，第三人退款要求交还定金收据，故上诉人仅能提交定金收据复印件。上诉人对此已说明原因，因第三人未到庭应诉，加大了上诉人的举证责任。4.案涉房屋交易税费超过被上诉人预期，且房屋价格上涨是被上诉人违约解除合同的根本原因。被上诉人提交的证据显示，被上诉人的代理人于2016年12月8日与第三人业务经理赵明欣的短信和微信记录中表示，解除合同的直接原因是税费太高，被上诉人仅同意支付给上诉人2000元的违约金。   姚顺利辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。1.被上诉人及其妻子均无恶意。第三人未审核案涉房屋的房产证，未确认房屋手续是否齐备，房屋是否满足交易条件，且在不经作为房主的被上诉人授权的情况下，就催促签订合同。第三人的失责导致房屋买卖合同无效。上诉人作为成年人，在房主本人不在场、不查看房产证、不查看房主的授权委托的情况下，就签订合同，也存在过错。2.在被上诉人到银行办理提前还款时被告知无产权证，就立即告知第三人房屋没有产权证，无法交易，并让第三人告知上诉人。至于原告与第三人之间何时交纳定金、何时退还定金、如何收回上诉人手中的合同、是否达成其他协议等，被上诉人均不知情。合同中明确约定在合同终止前不能收回定金，其收回定金视为解除合同。3.乔彦并未打电话征求意见，上诉人应对乔彦打电话一节事实出示证据。4.合同无法继续履行，第三人责任很大，但是我们卖房也是诚心的，而且非常积极配合。被上诉人未见过上诉人所述的房屋定金。签订合同当天，上诉人并未携带现金，第三人催促先签合同后补交，故被上诉人未见到定金。5.上诉人所述因房屋交易税费超出被上诉人预期及二手房价格上涨是被上诉人违约的根本原因错误。房屋不能交易的根本原因是没有房产证，如果被上诉人知道房屋没有房产证是不会到第三人处出售的。签合同之前，第三人说没有税费，现因第三人的错误，要求被上诉人承担几万元的税费，违背合同的约定。6.短信、微信均不是被上诉人发送的，是被上诉人在本案中的代理人尹伊发送的，并不能代表被上诉人的意见。当时尹伊个人想出2000元化解此事未果。7.上诉人还应赔偿被上诉人的误工费、交通费、材料费等共计2375元。   富爸爸公司未出庭，未提交书面陈述意见。   张旗向一审法院起诉请求：判令被告返还定金30,000元。   一审法院认定事实：2016年12月5日，被告姚顺利之妻乔彦以被告代理人的名义与原告张旗、第三人富爸爸公司签订《房地产买卖合同》，约定将x号房屋出售给被告，价格91万元，定金3万元。被告于2017年1月10日取得案涉房屋的不动产权利证书。   一审法院认为，夫妻对共有的房屋共同享有所有权。乔彦在以被告代理人身份签订合同时，没有被告出具的书面委托书，原告仅凭乔彦口头表示，即相信其有代理权，不属于善意相对人，乔彦的行为不构成表见代理，且被告未对代理行为予以追认，故案涉房屋买卖合同无效。原告主张已支付定金3万元且第三人已退款，但未能提交定金收据原件，被告对该事实不予认可，现有证据不能表明原告已支付定金。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告张旗的诉讼请求。案件受理费550元（原告已预交），减半收取275元，由原告张旗负担。   本院对一审查明的事实予以确认。   二审补充查明，房地产买卖合同尾部人工书写："签合同当日由产权人配偶代为签署，配偶乔彦承诺产权人同意此价出售此房，所有手续继续履行，乔彦承诺承担此合同所有法律责任与义务......"。   姚顺利一审中提交的其在一、二审中的委托诉讼代理人尹伊于2016年12月8日向第三人工作人员赵某欣发送的微信内容载明："景润二期这个房子，签完合同到银行去查才知道没有房照，如果现在办理房照，就是没满两年，就得有两税，我们算了一下税费5万多，我对象爸妈，因为税费太高接受不了，之前不知道有税，91万可以卖，现在突然间多了这么多钱，就不能卖了，你跟买方好好说说吧，合同解除了吧，还是我说的条件，接受就接受。"   二审中，本院曾跟富爸爸公司的赵某欣核实相关情况，其称富爸爸公司已收取张旗的定金三万元，并出具收据。   上述事实，有房地产买卖合同、微信记录及各方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。   本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案外人乔彦作为姚顺利的妻子与张旗签订房地产买卖合同，出售夫妻关系存续期间的案涉房屋，出售房屋时虽姚顺利未到场，但乔彦以及姚顺利在一、二审中的两位委托诉讼代理人即乔彦与姚顺利的女儿、女婿均在场。在房地产买卖合同中载明："卖方承诺产权证已下发，欠贷在银行抵押，签合同时已见购房合同及购房发票/借款合同原件"，"签合同当日由产权人配偶代为签署，配偶乔彦承诺产权人同意此价出售此房，所有手续继续履行，乔彦承诺承担此合同所有法律责任与义务"，乔彦在该房地产买卖合同中签字确认。张旗基于对房地产买卖合同中载明事项的信任签订该合同。且姚顺利在二审答辩状中载明："当时我们卖房也是诚心的，而且非常积极配合"，表明姚顺利对于当时乔彦的出售房屋的行为是知情且同意的。现姚顺利再以当时本人未到场、未向乔彦出具授权为由，主张合同无效，本院不予支持。   关于案涉房地产买卖合同未继续履行的原因，双方均认可系因签订合同当时未取得案涉房屋的产权证，双方签订合同的时间为2016年12月5日，而产权证下发的时间为2017年1月10日，故在签订合同当时并未取得房屋产权证，姚顺利作为出卖人理应知晓房屋产权的相关情况，但在未取得产权证的情况下就与买受人签订购房合同，并自称并不知晓未下发产权证，难以自圆其说。结合姚顺利的一审中提交的其在一、二审中的委托诉讼代理人尹伊向第三人工作人员赵明欣发送的微信内容，姚顺利不再出售房屋的原因还包含因税费太高，卖方不想再出售房屋。结合上述情况，系因姚顺利的原因导致案涉合同不再继续履行，其应承担相应的违约责任。   《房地产买卖合同》第二条约定，定金为三万元，以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。张旗在一审中提交富爸爸公司为其出具的交纳定金三万元的收据，该收据虽为复印件，但经本院核实，富爸爸公司当时的经办人员赵明欣称富爸爸公司当时收到张旗支付的定金三万元，后因合同未继续履行，于事后将三万元定金退还张旗，核实情况与收据载明的情形一致。《房地产买卖合同》第六条约定，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。现张旗已根据合同约定，支付定金三万元，富爸爸公司依据合同的约定代为保管，如上所述，因姚顺利的原因导致合同无法继续履行，故姚顺利应双倍返还定金，又因富爸爸公司已退还张旗定金三万元，姚顺利仍应返还剩余三万元。   综上所述，张旗的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：   一、撤销大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初4250号民事判决；   二、姚顺利于本判决生效之日起十五日内返还张旗定金30,000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费550元（张旗已预交），减半收取275元，由姚顺利负担；二审案件受理费550元（张旗已预交），由姚顺利负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘振喜   审判员 陈 伟   审判员 祝 贺     二〇一八年十一月九日   书记员 王 亮