河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初9458号原告杨振东，男，1972年10月22日出生，汉族，住郑州市金水区。被告河南省万城地产投资有限公司，住所地郑州市郑东新区商务内环路******。法定代表人施新建，执行董事兼总经理。委托代理人岳卫中，河南昌浩律师事务所律师。原告杨振东诉被告河南省万城地产投资有限公司（下简称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨振东，被告河南省万城地产投资有限公司委托代理人岳卫中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年10月31日，原被告签订了商品房买卖合同（合同编号：D16002873420），合同约定交房期限是2017年5月30日前，原告按购房合同约定支付了全部房款672548元，被告给原告出具了收据票据，但是，时至今日，被告依然违反合同约定拒不履行交房义务，致使原告不能如期使用自己依法购房的房屋，给原告造成了巨额的经济损失。期间，曾在博学路办事处的协调下，被告也答应先行交付房屋，按照约定，原告于2017年10月17日去接受房屋，但原告交纳完全年物业费、办理交接房屋的过程中，被告指使工作人员和物业人员停止了交房，出尔反尔，再次违反了约定的承诺，仍然拒不交房。因此，请求判令被告向原告按日万分之三点五支付2017年12月1日至2018年1月31日62天的违约金14594.3元、两个月的物业损失费400元；诉讼费由被告承担。被告辩称，1.被告交房符合法律规定和合同约定的交房条件，原告拒绝接受房屋，已构成违约，应当按照合同约定自集中交房之日，2017年5月30日之后房屋的风险和相关的费用，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回；2.原告所诉的纠纷及诉讼请求已经在双方因相同房屋买卖合同纠纷判决所涵盖，原告起诉违背一事不再理的原则，属于重复起诉，应当依法驳回。原告为支持其诉讼请求提交证据如下：证据一:借款协议。证明原被告以购房为目的的先行借款事实，按约定被告应当支付借款利息。证据二:正式购房合同。证明交房时间是2017年5月30日。证据三:送达《告知书》录音录像。证明原告于5月26日向被告提前告知交房时应提供合同约定的房屋验收合格证明。证据四:5月30日交房现场录音录像。证明原告按合同约定时间收房，被告拒不提供合同约定的房屋验收合格证明，并且指示交房员工一哄而散拒不交房。证据五:开发商张大均经理、销售员杨瑞，销售经理杨凯通话录音、龙子湖办事处主任信访协调录音。证明原告一直要求交房而被告以原告起诉的原因拒不交房，以及在办事处协调下物业交房后被告开发商又指使物业拒不交房。证据六:物业公司交房现场录像及物业费收据。证明在办事处协调下原告到现场愿意接受物业交房，开发商不让物业交房，及物业费收取时间是从5月30日开始的不合理事实。被告万城公司质证称，证据一1.对借款协议真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，首先该证据与原告所诉的没有任何关系，2.该借款协议已经被双方签订的商品房买卖合同所取代，按照约定已经自动作废，原告的证明目的无依据，不能成立；证据二，对真实性无异议，对证明目的有异议，该合同第八条明确约定交房条件是综合验收合格，并没有约定竣工验收备案表作为交房的条件或者文件，该合同第十一条也明确约定，买受人未能在书面通知的期限之内到场接受房屋，视为出卖人已按期交付，自此的房屋损害灭失的风险，房屋应承担的费用缴纳的物业费均有买受人承担；证据三、1.对其真实性及证明目的均有异议，首先该视频资料已经经过原告单方的编辑整理不具有完整性，不能全面反映客观事实，2.该视频内容也明确显示被告销售经理反复强调已经将房屋五大主体验收，消防验收等约定的交房文件进行了公示，原告仍然坚持以政府出具的验收证明和综合验收备案表作为交房依据，无理拒绝被告按照约定交房；证据四、质证意见同证据三；证据五、真实性和证明目的均有异议，办事处组织协调是在原告聚众赴京上访，破坏十九大召开期间社会秩序的情况下，博学路办事处派出所组织双方进行了协调，公安机关首先对原告网上扬言在十九大期间聚众赴京上访依法进行训诫。被告也按照办事处的意见，已于原告达成口头协议，原告撤回起诉投诉，被告减免了半年的物业费，以此为条件双方签订协议作为房屋交接前提，但是第二天原告即违反约定拒绝与被告签订交房协议，并以聚众上访为条件向政府和被告施加压力，不能交房完全是原告违背承诺所造成的，原告的证明目的没有依据不能成立；证据六、真实性和证明目的均有异议，该证据已经经过人为的编辑整理，已经不具备证明目的，不能全面反映当时的客观事实，原告与物业之间签订合同缴纳物业费与被告没有任何关联性，原告主动缴纳物业费的行为是履行商品房买卖合同第十一条约定的违约风险承担的行为，从另一个方面也证实了原告拒绝接受房屋，已经构成了违约。原告为支持其诉讼请求又提交证据如下:1、前期物业服务协议:证明原告的行为表示要求交房；2、2017.6.31-2018.5.31物业费交纳收据:证明目的同上；3、个人购房借款合同:证明原告是按揭贷款买房每月有房贷损失；4、原告还款银行明细:证明原告每月还款情况；5、(2017)豫0191民初号郑州市高新技术产业开发区人民法院民事判决书:证明被告违约，应支付原告违约金；6、原被告上诉状两份:证明（2017）豫0191民初18782号未生效；7、录音一份:证明（2017）豫0191民初18782号案件违法判决；8、郑州市房管局对被告处罚决定书:证明被告违约不交房管局因原告投诉而进行的处罚。被告万城公司质证称，证据一、与本案不具有关联性，对真实性和证明目的均有异议，该协议是原告与物业公司所签订，被告不是协议的当事人，也无法确定协议的真实性，相反确证实了原告主动承担违约责任，承认违约的事实；证据二、同证据一质证意见；证据三、四、与本案不具有关联性，相关的内容也不是本案双方所争议的内容，原告的证明目的不能成立；证据五、该判决已被郑州市中级人民法院撤销，原告的证明目的不能成立；证据六、是原告单方所制作的上诉状，本案上诉尚未审理，上诉状不能作为证据审理，原告的证明目的于法无据；证据七、本证据严重违法，违反了法院办公场所不能录音录像的规定，请求法庭依法对原告的违法行为进行惩戒，至于该证据是否真实，原告所称的刘冰泉法官进行核实，原告的证明目的不能成立；证据八、对该证据的真实性关联性和证明目的均有异议，首先该证据作为复印件不符合证据的要件，依法不能认定本案事实的依据，从内容上看与双方争议的商品房买卖合同没有关联性，原告证明目的不能成立。经本院审查，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告万城公司为支持其答辩意见提交以下证据：第一组证据；证据一、《商品房买卖合同》。证明内容:1、合同第三条规定，买受人购买的商品房为万正商务大厦1218号房，该商品房的用途为办公；2、合同第八条规定，出卖人应在2017年5月30日前，依照国家和地方政府的规定，将具备综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条第5项当事人选择交房条件为空白，并未选择原告所称的竣工验收备案表作为交房条件；3、合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件:4、由于买受人原因未能按期交付的，双方同意处理方式为:截止通知最后期限，买受人未到场或书面通知，视为出卖人已按期交付房屋。房屋毁损、灭失的风险，房屋应承担的费用、缴纳的物业费等均自出卖人通知的交付时间之日起由买受人承担。证据二、国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定(国发[2004]16号)。证明内容:国务院决定取消的行政审批项目第83项，住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，设定依据是《城市房地产开发经营管理条例》。房地产开发项目的竣工综合验收已被国务院命令取消，以政府建设主管部门出具的验收合格证明做为综合验收的证明的法律依据已经不存在，建设主管部门等政府部门无权组织竣工综合验收，更没有权利出具综合验收合格证明。证据三、郑州中级人民法院网站文章。证明内容:我国法律、行政法规规定的交房条件是建设工程竣工验收合格方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。双方未将“取得竣工验收备案”作为房屋交付条件，因此要求将验收备案表作为房屋交付条件是没有合同依据的。在合同没有特别约定的情况下，不能简单的一概将取得验收备案表作为房屋验收条件。证据四、河南省高级人民法院《建设工程施工合同审理审查实务》。证明内容:该书第九章、四验收合格标准之认定。根据《城市房地产管理法)《建筑法》之相关规定，工程竣工经验收合格后方可交付使用。故工程验收合格是工程交付使用的强制性条件。工程的验收合格仅至工程的质量验收合格。该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工验收报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。(二)验收合格标准之厘清。因国务院已经取消了《城市房地产开发经营管理条例)中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，故综合验收说不成立。“工程经验收合格”与“工程办理竣工验收备案手续”具有不同额内涵，“验收合格”不能等同于“办理验收备案手续”。专业验收对于交付的影响，需要视情况而定。通常情况下，规划验收、环境保护验收不影响交付。但工程是否需要经过消防验收才能交付，需要具体分析。该组证据证实:1、原被告双方约定交房条件是综合验收合格，并非原告所主张的竣工验收备案表政府出具的验收合格证明。原告要求以政府出具的验收证明、竣工备案表为交房条件不符合合同约定，没有合同依据；2、综合验收作为行政审批项目已被国家命令取消，合同新定交房条件履行不能，按照合同法的规定，只能适用法定验收合格的交房条件。法定的经验收合格的交房条件就是五大主体验收合格。原告主张以竣工验收备案表为交房条件，没有法律依据:3、原告接到被告交房的书面通知后，未在约定时间内办理交房手续，已构成违约，按照约定应当自行承担集中交房之日起的风险和费用；第二组证据：证据五、工程竣工验收报告。证明内容万正商务大厦项目经勘查单位河南永固岩土工程有限公司、设计单位郑州市建筑设计院、施工单位河南东方建设集团发展有限公司、监理单位河南兴建建筑管理有限公司、建设单位河南省万城地产投资有限公司五大主体验收，综合验收意见为合格。证据六、建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实意见。证明内容1、万正商务大厦项目经郑州公安局消防支队验收，综合评定该工程的消防验收内容合格。2、万正商务大厦项目经郑州市城乡规划局郑东新区规划局规划核实，本建设工程基本符合城乡规划要求。证据七、交房通知书领取确认表、入伙通知书。证明内容:万正商务大厦项目经综合验收合格，达到合同约定交房条件后，河南省万城地产投资有限公司自2017年5月24日至28日期间书面通知业主，在2018年5月29日至30日集中交房，业主领取《入伙通知书》在交房通知领取确认表上签字确认。该组证据证实:1、2017年4月18万正商务大厦项目已经经过法定的五大主体验收合格、消防验收合格等法定竣工验收合格条件、并经过规划部门核实。符合法定的“房屋经验收合格”的交房条件:2、原告接到被告书面房屋交付通知后，未在约定的2017年5月30日到场接收房屋，已经构成违约应当按照合同约定，承担自集中交房之日起的风险和费用。第三组证据：证据八、郑州高新技术产业开发区人民法院民事判决书。证明内容：本院认为原告未在2017年5月30日接收房屋，存在违约行为。被告应承担自竣工验收备案之日止实际交房之日的逾期交房的违约金，即2018年1月31日起至2018年3月27日止的逾期交房违约责任。关于物业费损失(2018年1月31日至2018年3月27日的物业费)。证明目的：该证据证实，原告起诉主张的2017年12月1日至2018年2月15日违约金、物业损失费，已在原告与被告前期案件判决中作出了处理，判决内容已经涵盖了原告主张的全部诉求。按照一事不再理的原则，原告起诉属于重复起诉，应当依法驳回。原告质证称，第一组证据：证据一、真实性无异议，证明目的有异议，合同第八条第二款交付时间是该商品房综合验收合格为交房条件，综合验收国家相关法规作为的规定，尽管不再法定交房条件，但作为合同约定的交房条件是应当有效的，被告没有满足该条的要求是违约的。2017年5月30日交房时，原告要求出示综合验收合格证明，被告不仅不出示，而且因原告在交房前对其违法行为进行了告知，并进行了投诉，被告人员一哄而上拒不交房，无人办理交房手续，被告未做任何相关交房审批资料的公示，因此是违约的。原告并未拒绝收房，要求收房，即使被告的交房条件符合交房约定，拒绝向原告交房，也应当承担违约责任，该事实有当时我们的录音录像证据可以证明；证据二、三、四，第二组证据：五、六、七、该证据均不能证明被告未违约，因被告不具备法定的交房条件，被告未取得建设工程验收备案表，不具备交房条件，该表被告是在2018年1月30日才取得的，这在原告第一次起诉时已经在法庭审理当中查明，该三份证据企图否定验收法定条件，逃避监管。在2018年1月31日建设主管部门备案登记意见，万正大厦工程竣工验收备案于2018年1月31日收讫，经验证文件齐全。只有该文件才能证明该大厦验收合格合法有效。被告所主张的验收合格材料是不具备法定备案条件的，2017年6月26日，被告才向建设主管部门申请备案，在此之前，被告不具备备案条件，消防工程验收在2017年5月30日不合格，不具备交房条件。规划局的核实意见在2017年6月2日，对环境验收的批复是2017年7月5日，这都是在双方约定的交房之后的事，说明被告不具备备案交房条件；第三组证据：证据八、该份判决书，双方均提出了上诉，刚才被告在质证时拒绝对其提供的对该判决的上诉状进行质证，是因为被告上诉意见也认为该判决枉法裁判，违反法定程序，双方均要求撤销，所以该份判决书不具有证明效力，也不能够证明被告证明目的，同时双方的上诉意见当中表达了原一审判决的客观公正，同时也提出的中级法院滥用发回重审权利，造成原本客观公正的判决，又进行重新审理，既浪费了司法资源又作出了荒唐违法的判决。关于法定交房标准全国各省建设主管部门及高级法院均使用以建设工程竣工备案表为依据，如广东和上海专门下文，取得备案表才能取得交房许可证。经本院审查，被告万城公司提交的证据客观真实，但不能达到其全部证明目的，本院结合本案整体情况进行认定。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2016年3月25日，原告杨振东（“乙方”）、被告（“甲方”）签订了借款协议书一份,借款协议书约定：乙方自愿借款给甲方人民币叁拾万零捌仟叁佰玖拾柒元整（￥308397元），并出具借款收据及本协议为凭证；借款期限为两年，自本协议签订之日起到2018年3月25日止，年借款利率为1%。借款期限内，乙方可直接以此借款本金认购甲方房源；认购房源为郑州市郑东新区“万正紫湖公馆”12层1210号房源，一经选定，不再更换【届时，以甲乙双方签订选房确认书为准】。乙方认购房屋面积为44.95㎡，毛坯房，单价13312.5元/㎡，总房款为￥598397元，最终签约面积以房管局实测为准。还约定：在签订房管局正式《商品房买卖合同》后，依据原告所选按揭或一次性标准的付款方式，房款多退少补。2016年10月31日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：D16002873420）一份，约定杨振东所购的商品房基本情况为：郑东新区尚德街北、湖心环路东万正商务大厦12层1218号房，该商品房的用途为办公，建筑面积为50.52㎡，单价13312.51元，总金额人民币672548元整。还约定被告万城公司应当于2017年5月30日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付原告杨振东使用，《商品房买卖合同》第九条约定“除因第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将本商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担”。2017年4月18日万正商务大厦项目经勘查单位河南永固岩土工程有限公司、设计单位郑州市建筑设计院、施工单位河南东方建设集团发展有限公司、监理单位河南兴建建筑管理有限公司、建设单位河南省万城地产投资有限公司五大主题验收，综合验收意见合格。2017年5月22日万正大厦项目经郑州市公安消防支队验收，综合评定该工程的消防验收内容合格。2017年5月25日，原告杨振东在万正·紫湖公馆交房通知书领取确认表上签字确认。2017年5月30日原、被告双方就有关房屋交付文件、手续办理等问题存在分歧，致使房屋没有及时交接。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（编号：FJ20180131001）显示，万正商务大厦工程竣工验收备案文件于2018年1月31日收讫，经验证文件齐全。另查明，庭审中双方均表明，在中院协调下，被告于2018年3月27日交房。2017年10月17日原告缴纳2017年6月1日至2018年5月31日的物业费2727.6元。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告杨振东与被告万城公司签订的编号D16002873420的《商品房买卖合同》是对借款协议书中约定内容的延续和确认，合同签订后，剩余购房款原告用银行贷款方式支付被告，原告已经按约定履行了合同义务，被告应当按照合同约定履行交房义务，关于双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的商品房需取得商品住宅交付使用批准文件的交付条件，根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，被告于2017年5月30日首次交房时达不到交付条件，被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。关于原告请求被告按日万分之三点五向原告支付违约金，庭审中双方已明确被告于2018年3月27日向原告交房，故本院认定违约金计算期间应为自2017年12月1日起至2018年3月27日止的违约金（672548元*0.00035*116=27305.44元）27305.44元。物业损失费（2727.6元/365*116=866.85元）866.85元，原告有物业费票据为证，经本院审查系因此次纠纷产生的而实际损失，故原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省万城地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨振东支付逾期交房的违约金27305.44元；二、被告河南省万城地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨振东支付物业费损失866.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元减半收取87.5元，由被告河南省万城地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年十一月二十日书记员  樊 华