广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6725号原告：陈德斌，男，1972年12月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：林闻娥、梁靖宇，国信信扬（南沙）律师事务所律师、实习律师。被告：广州市增城区物资总公司，住所地广州市增城区荔城街湘江路131号。法定代表人:潘小鹏。委托代理人：熊梓华，广东达盛（白云）律师事务所律师。原告陈德斌诉被告广州市增城区物资总公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈德斌的委托代理人林闻娥、梁靖宇，被告广州市增城区物资总公司的委托代理人熊梓华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈德斌的诉讼请求为，一、被告归还租金人民币784269元以及从起诉之日起到偿还之日止的租金利息（租金从2017年5月16日开始计算至2018年8月31日止，按每月租金50598元计算，共计为784269元，利息按同期银行贷款利率计算）。二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告通过增城区人民法院拍卖的形式竞得位于广州市增城区荔城镇东山路39-41号土地使用权及地上房产。增城区人民法院作出执行裁定书确认土地及房屋归原告所有。根据物权法的相关规定，原告在2017年5月16日就是以上土地和房产的相关产权人。由于拍卖时，涉案房屋存在租赁合同关系，为此，原告也同意根据买卖不破租赁原则，承认原有的租赁关系。但是，原告认为从法院能做出裁定书开始，原告即为产权人并有权收取租金，但是被告却继续收取租金，原告于2018年8月6日取得以上土地及房屋产权证后，被告才同意原告从2018年9月1日开始收取租金。至于2017年5月16日到2018年8月31日期间的租金，被告不同意返还，为此，诉至法院，望判如所请。被告广州市增城区物资总公司辩称：一、涉案原告所拍卖的土地及房产原取得的方式为行政划拨，原告在2018年6月21日经行政审批及缴清土地出让金之前并未完全取得对涉案土地及房产完整的使用权。若裁决原告在2017年5月16日至2018年6月21日期间有使用权的话，则违反了法律法规的强制性规定。同时，原告取得房产证记载使用年限为从2018年6月21日至2068年6月20日止。据此，原告对涉案土地及房产在2018年6月20日之前并未完全取得涉案土地及房产完整、合法的所有权。如果确认原告对涉案土地及房屋从2017年5月16日至2018年6月21日期间有使用权的话，则原告的实际使用年限为51年，违法了法律强制性规定。二、如前所述，原告不仅对涉案土地及房屋在2018年6月21日之前不享有使用权，退一步来说，即使被告需要归还租金，但原告所主张归还租金金额有误的情况下，与被告实际所收取的租金金额不符。具体如下，1、租客刘佛康在2016年5月30日期满后就没有继续租赁。2、刘灶城实际每月支付的租金为8000元，并非8800元。3、民丰公司在2017年9月1日期满后就没有再承租。4、和合公司实际每月支付的租金为4300元，非8300元。故经被告核算以及开具的租金发票金额，被告在2017年5月16日至2018年8月31日期间，共计收取涉案土地及房产含税金额为人民币644579元。三、前述的实际收取租金644579元，为含税金额，被告已支付了税费137424.48元。若原告主张归还租金，已付的税款应予以扣减。经审理查明：2017年5月16日，本院作出（2014）穗增法执裁字第3627、3629号之一执行裁定书，裁定将本案诉争的土地和房屋归原告所有。经原、被告双方确认，涉案房屋和土地上所存在的租赁合同如下，1、2014年8月5日被告与何单金签订的《租赁合同》，约定承租地点为增江街东山路39号，面积330平方米，小房间25平方米。租期从2014年9月1日至2017年9月1日，月租金4000元，第二年起逐年递增10%。2、2013年10月22日，被告与郑勇达签订的《租赁合同》，约定租期从2013年11月1日至2020年12月30日，月租金5100元，第二年起逐年递增10%。3、2013年10月22日，被告与杨礼枝签订的《租赁合同》，约定租期2013年11月1日至2018年12月30日止，月租金2100元，第二年起逐年递增10%。4、2013年10月22日，被告与尹汝松签订的《租赁合同》，约定租期从2013年11月1日至2018年10月30日止，月租金1800元，第二年起逐年递增10%。5、2012年12月29日被告与梁金满签订的《租赁合同》，约定租赁期限从2013年1月1日至2018年12月31日止，月租金4000元，第二年起逐年递增10%。6、2013年10月16日，被告与王伟东签订的《租赁合同》，约定租期从2013年11月1日至2019年12月30日止，月租金1980元，第二年起逐年递增10%。7、2013年10月22日，被告与张天让签订《租赁合同》，约定租期2013年11月1日至2018年12月30日止，租金600元，第二年起逐年递增10%。8、2013年10月22日，被告同李树威签订的《租赁合同》，约定租期从2013年11月1日至2018年12月30日止，月租金900元，第二年起逐年递增10%。9、2010年5月25日，被告与刘伟康签订的《承包合同》，约定期限从2010年6月1日至2016年5月30日止，月租金1800元，第二年起逐年递增10%。10、2013年10月22日，被告与黄秀兰签订的《租赁合同》，约定租期从2013年11月1日至2018年12月30日，月租金900元，第二年起逐年递增10%。11、2015年1月5日，被告与刘灶城签订的《租赁合同》，约定租期从2015年1月1日至2017年12月31日止，月租金8000元，第二年起逐年递增10%。12、2015年12月5日，被告与广州市和合民用爆破器材有限公司签订《租赁合同》，约定租赁期限从2016年1月1日至2022年12月30日。月租金8300元。13、2016年1月15日，被告与陈江生签订《租赁合同》，约定租赁期限从2016年2月1日至2020年1月31日止。前两年租金每月4000元，后两年每月租金4400元。14、2016年1月15日被告与陈江生签订的《租赁合同》，约定租赁期限从2016年2月1日至2020年1月31日止，前两年月租金4000元，后两年月租金4400元。增城区国土资源和规划局向原告核发了载明如下地址的不动产权证：1、坐落增城区增江街××幢。2、坐落增城区增江街××幢。3、坐落增城区增江街××幢。4、坐落增城区增江街××大道中××幢。5、坐落增城区增江街××大道中××幢。6、坐落增城区增江街××大道中××幢。7、坐落增城区增江街××大道中××幢。8、坐落增城区增江街××大道××幢。9、坐落增城区增江街××大道中××号。被告提供相应诉争土地及房屋的《发票》，证明被告实际收取涉案土地和房屋上的使用人交付的费用共计644579元。原告对被告提供的上述发票的真实性、合法性均予以认可，但是认为被告减免涉案土地及房屋使用人费用的效力不及于原告，原告要求按照合同约定的租金计算费用。审理中：原告陈述以下事实，其愿意接受涉案土地和房屋上已经存在的合同约定的租金金额的效力。被告陈述以下事实，1、涉案土地及房屋在查封拍卖前存在抵押，但是抵押权设定的具体日期不清楚了，大约是90年代。2、涉案土地上有部分建筑物是没有取得权属证明的，上述没有取得权属证明的建筑物是有规划报建手续的。但被告在本院指定的期限内，并未向法院提交。本院认为：根据本院查明的事实可知，被告虽然并未提交相应的涉案建筑物规划报批报建手续，即使本案中没有履行报批报建规划手续的建筑物，原告以其为租赁合同标的而签订的租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，实际占有使用人仍然负有支付占有使用费用的义务。故原告在本案中主张涉案土地和房屋的租金或占有使用费收益，于法有据。至于原告主张从2017年5月16日开始即有权收取涉案土地及房屋的租金能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”、“第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”的规定，原告应从2017年5月16日享有涉案土地及房屋的收益，被告提出的抗辩理由，显然与上述法律规定相悖，本院不予采信。同时，原告庭审中表态自愿接受涉案房屋和土地上存在租赁合同约定的租金金额的规制，上述表示属于原告对自身权利的处分，且并不损害被告的合法权益，故本院予以准许。因此，原告主张其从2017年5月16日即有权收取涉案土地和房屋的收益，于法有据，本院予以支持。至于被告应当返还原告涉案土地和房屋收益的金额问题。首先，根据被告提供的证据显示，其计算方式和收据租金的发票，金额相互对应，原告也确认其真实性与合法性。故原告没有证据证明被告提供的发票所在金额虚假的情况下，本院采信从2017年5月16日至2018年8月31日期间被告实际收取涉案土地和房屋的款项为644579元，上述金额被告应当返还给原告。至于原告主张利息，因被告占用使用上述费用，却对原告造成一定损失，故本院酌定从起诉之日起，即2018年9月26日开始，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至返还之日止。其次，原告主张按照涉案土地和房屋上存在的合同约定的租金数额要求被告返还的请求能否支持的问题。原告在本案中向被告主张返还款项，其并未向实际使用、占用人主张权利。故返还的金额应当以被告实际收取的金额为准。同时，即使如原告陈述，被告自行减免实际占有、使用人费用的效力不能及于原告，那么原告作为涉案土地及房屋新的权属人，其所替代的是被告的地位，故其依据合同所主张权利的相对人应为实际占有、使用人，故其应向实际占有、使用人主张按照合同约定补交相应款项。因原告并未在本案中向实际占有使用人提起诉讼，故原告可另案主张权利。并且本案中原告并未提供证据证明被告与实际占有、使用人之间，存在恶意串通降低费用以损害原告的权益。综合上文论述，原告要求被告直接承担上述减免金额的垫付责任，显然不当，本院对此不予支持。至于被告抗辩认为如果返还已收取的费用，应当将其所缴纳的税款在返还款项中予以抵扣的问题。上述税款的缴纳是被告作为出租人获取租金应当履行的纳税义务。而已缴纳税款如何处理，属于相关税收部门职权范围。故被告返还上述收益后，被告可另行向相关税收机关申请办理，本案在此不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市增城区物资总公司在本判决发生法律效力之日起十日内，返还已收取的644579元款项及利息（利息从起诉之日起，即2018年9月26日开始，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至返还之日止）给原告陈德斌。二、驳回原告陈德斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5821.3元，由被告广州市增城区物资总公司负担4784元，由原告陈德斌负担1037.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员审判员 刘 勋二〇一八年十一月二十日书记员 刘耀允+附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。