上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初12323号原告(反诉被告)：上海尚赢酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘嘉，总经理。原告(反诉被告)：刘嘉，男，1980年10月29日生，汉族，住址山东省青岛市。上列两原告共同委托诉讼代理人：杨立杰，山东森嵘律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：顾晓峰，山东森嵘律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海朴峰投资发展有限公司,住所地上海市奉贤区新四平公路468弄1幢2楼H21室。法定代表人：陈雷，董事长。委托诉讼代理人：曾迟先，上海辰禾律师事务所律师。被告：陈雷，男，1972年4月27日生，汉族，户籍地湖北省武汉市。被告：吴斌，男，1973年4月10日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市。被告：陈霄，男，1976年2月25日出生，汉族，户籍地武汉市。被告：邓可志，男，1975年4月20日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市。原告(反诉被告)刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司(以下简称“尚赢酒店”)与被告(反诉原告)上海朴峰投资发展有限公司(以下简称“朴峰公司”)、被告陈雷、吴斌、陈霄、邓可志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，朴峰公司提起反诉，本院依法适用普通程序对本诉及反诉公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘嘉、尚赢酒店的委托诉讼代理人杨立杰，被告(反诉原告)朴峰公司的委托诉讼代理人曾迟先到庭参加诉讼。被告陈雷、吴斌、陈霄、邓可志经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘嘉、尚赢酒店向法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告朴峰公司赔偿原告损失2,389,599元，设施设备损失453,444.60元，经营损失100万元，加盟费损失50万元；2、请求依法判令被告陈雷、吴斌、陈霄、邓可志在抽逃出资本息范围内对朴峰公司不能清偿的部分承担赔偿责任。事实与理由：2013年10月20日，刘嘉与朴峰公司签订《房屋租赁合同》。约定，朴峰公司将上海市宝山区上大路XXX号一层(55-10号)和二层(55-02号—20号)房屋(以下简称“系争房屋”)出租给刘嘉用于经营酒店。刘嘉承租系争房屋后投入大量资金进行装修，并注册成立尚赢酒店。2015年底，因房屋所有人系军队，以停止有偿服务为由要求收回系争房屋，致使尚赢酒店无法经营，损失严重。陈雷、吴斌、陈霄、邓可志系朴峰公司的股东，存在抽逃出资行为，应对在抽逃出资本息范围内对朴峰公司不能清偿的债务承担赔偿责任。故两原告向法院提起诉讼。被告(反诉原告)朴峰公司辩称，原告的诉请没有依据，请求法院驳回原告诉请。被告(反诉原告)朴峰公司向法院提出反诉请求：1、确认双方于2013年10月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被反诉人共同支付反诉人房屋占有使用费3,397,169.67元；3、判令被反诉人共同支付占有使用房屋期间欠付的水电费15,444.70元；4、判令被反诉人共同支付欠付费用利息(以上述第2、3项金额，即3,412,614.37元为本金，人民银行同期贷款利率为计息标准，自2017年11月13日起，计至被反诉人实际支付之日止)。原告(反诉被告)刘嘉、尚赢酒店针对反诉共同辩称，认可拖欠水电费15,444.7元，不同意其它反诉请求。1、朴峰公司的反诉请求数额有误，漏记原告已经支付款项30万元；2、因为朴峰公司交付的房屋不具备使用条件且双方曾口头约定2014年7月1日开始计算房租，故自2013年12月20日至2014年6月30日期间的房屋使用费不应该收取，朴峰公司主张的2016年11月20日至2017年11月13日的月租金标准应与之前的租金标准为同一标准，即每月10,297.08元；3、自2015年12月份开始，酒店刚刚经营一年多的时间，朴峰公司与部队就涉案房屋的纠纷导致酒店无法正常使用房屋。因此房屋使用费的支付应当参照合同约定的标准予以适当降低，降低30%比较公允。被告陈雷、吴斌、陈霄、邓可志均未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的尚赢酒店与中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处(以下简称“空房管理处”)签订的《房屋交接书》，欲证明宝山法院要求原告搬离系争房屋，原告于2017年11月13日搬离并将房屋返还给了空房管理处；2、原告提供的上海四海建设工程造价咨询有限公司沪四鉴(2017)第041号司法鉴定意见书、上海社科远东资产评估有限公司沪社远评字(2017)第1047-3号司法鉴定意见书，欲证明原告在系争房屋内的装修损失2,389,599元和设备物品损失453,444.6元；3、原告提供的《如家酒店特许系列合同》、补充协议、和美酒店管理(上海)有限公司情况说明，欲证明原告损失酒店开办费20.4万元(加盟费12.9万元、保证金5万元，系统安装费5,000元，正版软件使用费1万元，首年度系统使用费1万元)；4、原告提供的73181部队保障部公告、发电机租赁合同及发票，欲证明2017年9月25日至10月8日，因部队断电造成原告损失7万元；5、原告提供的空房管理处告知书，欲证明自2015年12月开始，因朴峰公司与空房管理处之间纠纷的影响，空房管理处不断采用停水停电、驱赶、建设围墙等手段妨碍原告正常经营，严重降低了房屋的使用价值；6、朴峰公司提供的案外人上海市宝山区亦森火锅店协议，欲证明朴峰公司收取刘嘉的首期房租中有20万元用于补偿亦森火锅店，双方约定应当由原告承担，不应计算在已付租金内。证据1、2系在执行(2017)沪02民终1928号民事判决过程中产生，两份司法鉴定意见书均由法院委托，该证据真实性本院予以确认。证据3，原告未提供支付相关费用的收款凭证或发票，该证据本院不予采信。证据4，该证据虽涉及案外人，但原告提供的公告、合同、发票可相互印证，本院予以确认。证据5，结合空房管理处与诉朴峰公司之间的纠纷，以及空房管理处起诉的时间，该告知书真实性本院予以确认。证据6，对于该证据，原告表示与朴峰公司协商过，钱款是原告支付给朴峰公司的，如朴峰公司确实向案外人支付了20万元赔偿款，该20万元应作为原告的损失由朴峰公司予以赔偿。根据双方的陈述及该份证据的内容，本院认定朴峰公司支付给案外人20万元的事实。关于支付房屋使用费和水电费的情况，朴峰公司认为原告支付了房屋使用费1,644,686.25元。原告认为漏算了30万元，2013年11月11日刘嘉向朴峰公司支付608,937.25元，但朴峰公司仅认定了308,937.25元为房屋使用费。朴峰公司表示，其中10万元为保证金，20万元为朴峰公司赔偿案外人的某某，双方约定该笔费用由原告承担。原告认可其中10万元为保证金，要求在本案中予以抵扣。结合上述证据6，本院确认原告已支付朴峰公司房屋使用费1,644,686.25元及保证金10万元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月20日，朴峰公司(甲方)与刘嘉(乙方)签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将系争房屋(一楼114平方米、二楼1,672平方米，共1,786平方米)出租给乙方用于经营酒店；租赁期限自2013年12月20日至2022年6月31日止，甲方提供乙方装修免租期60天，租金自2013年12月20日开始计算；一楼日租金4.5/㎡，月租金15,603.75元，年租金187,245元；二楼日租金1.8/㎡，年租金1,098,504元，二楼租金总价优惠5万元，优惠后月租金87,375.33元，年租金1,048,504元；前三年每年租金1,235,749元，第四年至第六年每年租金1,334,608.92元；租金每季度一付，先付后用，应在上一期租期届满前20日支付，第一期租金在2013年10月30日支付，逾期支付，每逾期一日，则乙方应按应缴纳租金的0.5%支付滞纳金；乙方支付甲方保证金10万元。2014年5月28日，空房管理处出具《分租证明》，同意朴峰公司将系争房屋分租给刘嘉开设酒店宾馆使用。2015年12月21日，空房管理处向上大路XXX号相关经营户发告知书：因朴峰公司拖欠租金，空房管理处已通知朴峰公司解除合同，上大路XXX号房屋必须于2015年12月31日前收回。请各租户务必做好搬离场地的准备。2016年1月7日，空房管理处因房屋租赁合同纠纷起诉朴峰公司，本院于2016年12月21日作出(2016)沪0113民初919号民事判决书。判决后双方均上诉，上海市第二中级人民法院于2017年5月26日作出(2017)沪02民终1928号终审判决。该案中法院查明：2012年12月28日，空房管理处(甲方)与朴峰公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区上大路XXX号的门面房出租给乙方使用，建筑面积3,813平方米，一处位于上大路南侧公寓楼一层，建筑面积340平方米，一处位于上大路北侧新建公寓楼一至二层，建筑面积3,473平方米。该案中法院认定：空房管理处未在一审法庭辩论终结前提供系争房屋建设工程规划许可证。鉴于前述情况，空房管理处与朴峰公司就上海市宝山区上大路XXX号的门面房所签订的房屋租赁合同根据有关规定应认定为无效。该案中法院判决朴峰公司向空房管理处履行返还租赁房屋并支付房屋使用费等义务。2017年8月2日，本院作出(2017)沪0113执3546号执行公告：一、朴峰公司于2017年8月10日前清滕并搬离上海市宝山区上大路XXX号场地及房屋返还申请执行人空房管理处，并支付房屋使用费8,764,785.9元，逾期将依法强制执行；二、上述场地以及房屋的其他居住使用人应于2017年8月10日前将属于自己的财产自行搬出，逾期不搬，致使财产因强制执行而遇到损坏、灭失的，后果自负。2017年9月22日，中国人民解放军73181部队保障部发出公告：因部队线路改造，预计于2017年9月25日8时00分至10月8日18时00分停电，请相关部门及其他单位做好准备，急需用电的请使用发电设备自行供电。2017年9月24日，尚赢酒店与案外人上海家诚电气有限公司签订合同，尚赢酒店租赁柴油发电机组两台，租赁期限自2017年9月25日至2017年10月9日，租赁费用7万元。2017年11月3日，上海家诚电气有限公司向尚赢酒店开具7万元的增值税发票。(2017)沪0113执3546号执行案件中，本院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询有限公司对本案系争房屋装修工程造价进行司法鉴定，委托上海社科远东资产评估有限公司对系争房屋内物品价值进行评估。2017年8月22日，上海四海建设工程造价咨询有限公司出具沪四鉴(2017)第041号司法鉴定意见书：1、如家酒店装修工程造价为4,158,992元(装饰部分造价为2,617,515元，安装部分造价为1,545,550元)；2、如家酒店装修工程残值为2,389,599元。2017年9月5日，上海社科远东资产评估有限公司出具沪社远评字(2017)第1047-3号评估报告。评估对象：餐桌椅、厨房设备等。评估范围：(2017)沪0113执3546号一案所涉标的物上海市宝山区上大路XXX号房屋内物品价值(如家酒店)。评估结论：评估基准日2017年8月17日，如家酒店的评估值合计为453,444.6元。2017年11月13日，空房管理处(甲方)与尚赢酒店(乙方)签订《房屋交接确认书》。确认：双方共同按照上海四海建设工程造价咨询有限公司对系争房屋装修工程造价出具的沪四鉴(2017)第041号司法鉴定意见书确认的房屋装修状况以及上海社科远东资产评估有限公司对系争房屋内物品价值出具的沪社远评字(2017)第1047-3号评估报告确认的动产状况交接标的房屋，乙方人员撤离，双方确认房屋设施、结构完好，物品没有缺失，房屋钥匙交给甲方。2017年12月18日，本院作出(2017)沪0113执异143号执行裁定书。该案中法院认定：陈雷、吴斌、陈霄、邓可志作为朴峰公司股东，存在抽逃出资的行为，应当在抽逃出资范围内对申请执行人空房管理处承担责任。该案裁定：被执行人陈雷在抽逃出资247.5万元范围内，就上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终1928号民事判决书确定的义务对空房管理处承担责任；被执行人吴斌在抽逃出资247.5万元范围内，就上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终1928号民事判决书确定的义务对空房管理处承担责任；被执行人陈霄在抽逃出资247.5万元范围内，就上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终1928号民事判决书确定的义务对空房管理处承担责任；被执行人邓可志在抽逃出资247.5万元范围内，就上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终1928号民事判决书确定的义务对空房管理处承担责任。本院认为，朴峰公司转租给刘嘉的系争房屋未取得合法权利证书亦未取得建设工程规划许可证。因此，朴峰公司与刘嘉就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于刘嘉、尚赢酒店已将系争房屋返还给权利人空房管理处，故本案中仅处理房屋使用费、水电费及赔偿事宜。刘嘉、尚赢酒店应当支付水电费15,444.7元及占用房屋期间的使用费。刘嘉、尚赢公司抗辩空房管理处采用停水停电、驱赶、建设围墙等手段妨碍原告正常经营，应降低使用费的标准。根据当事人陈述及其他诉讼案件中查明的事实来看，自2015年底开始，因各种原因引起部队与朴峰公司之间及朴峰公司与次承租人之间的矛盾，对酒店经营造成了影响。故本院酌情确定自2016年1月1日至2017年11月12日期间的使用费标准按照合同标准(1,235,749元/年)的70%收取，在此之前的使用费按照合同标准计算。刘嘉辩称双方曾口头约定2014年7月1日开始计算房租，但未提供证据予以证明，该抗辩意见本院不予采信。计算使用费的起始时间可参照合同确定为2013年12月20日，截止日为2017年11月12日。其中，2013年12月20日至2015年12月31日的使用费为2,512,125.36元(1,235,749元/年÷365天×742天)；2016年1月1日至2017年11月12日的使用费为1,613,922.05元(1,235,749元/年÷365天×681天×70%)，以上共计4,126,047.41元。扣除刘嘉已支付的1,644,686.25元及保证金10万元，还应支付房屋使用费2,381,361.16元。承租人拖欠房屋使用费及水电费，一般应当支付拖欠期间的利息，但考虑到本案实际情况，本院对于朴峰公司关于逾期利息之主张不予支持。关于刘嘉、尚赢酒店的损失。因合同无效，刘嘉、尚赢酒店无法按照合同约定期限使用房屋，房屋的装修价值无法用尽，由此造成的损失应当由朴峰公司赔偿。根据司法鉴定意见，系争房屋装修造价残值2,389,599元。结合双方的过错，本院酌情判令朴峰公司赔偿215万元。朴峰公司与空房管理处之间的纠纷导致房屋被断电，尚赢酒店因此支出租赁发电机费用7万元，该部分损失亦应当由朴峰公司予以赔偿。刘嘉支付给朴峰公司20万元用于赔偿给案外人，该款项系刘嘉为整体承租系争房屋付出的某某，本院酌情判令朴峰公司赔偿15万元。房屋内的物品和设施不属于固定添附，刘嘉、尚赢酒店也未将该部分物品移交给朴峰公司，其要求朴峰公司予以赔偿，没有法律依据，不予支持。经营损失属于预期利益，在合同无效的情况下，不包含在法律规定的损失赔偿范围内，故不予支持。至于加盟费损失，刘嘉、尚赢酒店未提供其付款和损失的证据，故不予支持。陈雷、吴斌、陈霄、邓可志作为朴峰公司股东，存在抽逃出资的行为，应当在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告(反诉被告)刘嘉与被告(反诉原告)上海朴峰投资发展有限公司就上海市宝山区上大路XXX号一层(55-10号)和二层(55-02号—55-20号)房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海朴峰投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司各项损失237万元；三、被告陈雷在抽逃出资247.5万元的范围内就第二项判决义务对原告(反诉被告)刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司承担补充赔偿责任；四、被告吴斌在抽逃出资247.5万元的范围内就第二项判决义务对原告(反诉被告)刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司承担补充赔偿责任；五、被告陈霄在抽逃出资247.5万元的范围内就第二项判决义务对原告(反诉被告)刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司承担补充赔偿责任；六、被告邓可志在抽逃出资247.5万元的范围内就第二项判决义务对原告(反诉被告)刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司承担补充赔偿责任；七、原告(反诉被告)刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海朴峰投资发展有限公司房屋使用费2,381,361.16元、水电费15,444.7元；八、驳回原告(反诉被告)刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海朴峰投资发展有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41,544元，由原告(反诉被告)刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司承担17,384元、被告(反诉原告)上海朴峰投资发展有限公司承担24,160元；反诉案件受理费减半收取计17,050元，由原告(反诉被告)刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司承担12,987元、被告(反诉原告)上海朴峰投资发展有限公司承担4,063元；公告费560元，由被告陈雷、吴斌、陈霄、邓可志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  童翔燕人民陪审员  时金兰二〇一八年十一月二十六日书 记 员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国公司法》第三十五条公司成立后，股东不得抽逃出资。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十四条股东抽逃出资，公司或者其他股东请求其向公司返还出资本息、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；抽逃出资的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。