内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017）内民再229号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赤峰华城置业有限公司。法定代表人:董风熠，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯成，该公司财务总监。委托诉讼代理人：王玉龙，北京市君政律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵国富，男，1961年9月14日出生，蒙古族，个体工商户，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑞学，内蒙古大川律师事务所律师。再审申请人赤峰华城置业有限公司（以下简称华城公司）因与被申请人赵国富合伙协议纠纷一案,不服赤峰市中级人民法院(2015)赤民一终字第2018号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月29日作出（2016）内民申1236号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。华城公司的委托诉讼代理人冯成、王玉龙,赵国富及其委托诉讼代理人刘青山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华城公司申请再审称，一、二审法院认定事实错误，依法应驳回赵国富的诉讼请求。理由为：（一）首先，双方在房屋开发分红结算分配协议书附表2中，在利润分配计算上双方将利润变成成本后再计算分配数额的计算方式违反法律规定。其次，赵国富以土地作为合作开发的条件，但实际上其并没有取得土地的使用权，在宁城国投收取赵国富800多万元的土地出让金后转到华城公司名下，并以土地使用权的名义坐地溢价1800多万元作为出资参与利润分配。这种土地转让方式以及低价转让方式已经涉及国有企业国家机关工作人员失职的法律问题，造成国家利润重大损失。（二）一、二审判决华城公司给付赵国富8855940.9元错误。1、在赵国富已经确认自己占有编号为01017、01019号房屋的情况下，仍判令华城公司向赵国富支付上述两房屋款近210万元错误。2、在双方协议明确约定从总房款中扣除税费的情况下，一、二审法院仍未对税费款额予以扣除错误。3、自2013年6月26日至赵国富提起诉讼时止，华城公司又相继支付房款103.8万元，而赵国富仅依据2013年2月28日双方确认的结果诉讼，故意隐瞒事实。（三）一、二审判决华城公司自2012年12月1日起按月息1.5%计算给赵国富房款3432334元的利息错误。根据2013年6月26日双方再次结算确认，华城公司已付赵国富房款5713828元，即自2013年2月28日至2013年6月26日期间，华城公司又给付赵国富3287522元，实际只欠144812元。在2013年6月26日后，华城公司又付给赵国富103.8万元，因此截至2013年7月16日，华城公司原未支付给赵国富的已收房款3432334元已全部支付完毕，不存在继续支付利息的问题。（四）关于热力费的判决错误，重复计算热力费应当是65424元，而非96456元。（五）根据双方在2013年2月28日签署的《房屋开发分红结算分配协议书》第八条及协议附表二备注4中，均强调了施工价格出现正负50元每平米的差距时，双方应重新调整分配的约定，赵国富提起本诉不符合双方约定，一、二审无视以上依据，依然判决显失公平。赵国富答辩称，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。理由为：（一）华城公司的再审请求和理由没有事实及法律依据。1、关于编号为“01017号、01019”号房屋的问题。编号为01017号的房屋系孙占明购房，该房屋结算价款1028047.8元，双方于2013年6月26日的结算表中“华城置业已收房款11658415元”包含此房款，同时“赵国富已收房款5713282元”也包含此房款，此房屋并未实际销售，华城公司也未将此房款实际支付给赵国富。关于编号为“01019”号房屋系高素华购房，由华城公司占有，该房屋结算价款1060165元，华城公司已将此房销售，应当向赵国富支付房款。2、关于赵国富应分担的企业所得税、土地增值税是否已经缴纳的问题，该税款待实际发生时可据实缴纳，一、二审判决认定“双方于结算之日以后发生的税费另行结算”并无不当。3、关于2013年6月26日以后，华城公司是否向赵国富支付房款1038000元的问题。因该款发生于2013年6月26日以后，与双方签署的清算分配协议确认的结论也不冲突。4、关于应收房款是否应由华城公司给付的问题，根据双方签订的《房屋开发分红结算分配协议书》约定，应收房款由华城公司负责清收、并在60天内支付给赵国富。5、关于利息的问题，对此双方在2013年2月28日签订的《房屋开发分红结算分配协议书》明确约定了此笔款项的利息问题，一、二审判决认定清楚。6、关于热力费的问题，根据双方签订的《房屋开发分红结算分配协议书》附件表三，确定2013年4月15日以前取暖期内的热力取暖费已经由赵国富分担，而华城公司向购房人重复收取取暖费，应当返还给赵国富。7、关于对合伙盈余是否可以分配的问题，双方之间的合作开发建设项目于2011年6月14日已基本完成，双方已进行了清算及分配并达成协议。据此双方针对房屋分配所签署的协议，事实清楚、清算及分配结果明确，并不违反法律规定。赵国富一审诉讼请求：要求华城公司给付欠赵国富应分得的房屋款8855941元，按约定支付利息3274850元，返还重复收取的热力费99572元，合计12230363元。由华城公司协助办理房屋的权属证书。一审法院查明，2010年4月23日，赵国富通过宁城县华润城市基础设施投资开发有限公司向宁城县国土资源局缴纳土地出让金8556800元，取得了宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼商业用地的使用权。2010年5月20日，赵国富与赤峰市兴龙房地产开发有限责任公司（以下简称兴龙房地产公司）及赵国富委托的经办人韩凤杰、赵婧琦签订了《联合开发建设宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼商业用地协议书》，协议约定，赵国富将宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼商业用地土地使用权以每亩55万元作价出资入股，与兴龙房地产公司共同开发建设汽车销售综合楼，兴龙房地产公司出资1808万元。协议约定，签订协议后，土地使用权转入乙方（兴龙房地产公司）名下，乙方是本地块使用权的产权人。2010年5月20日，赵国富与兴龙房地产公司签订《宁城县铁西物流中心汽车销售中心房地产项目合作开发协议书》，协议约定，以兴龙房地产公司的名义双方联合开发宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼；甲方（兴龙房地产公司）以现金1808万元投资入股，乙方（赵国富）以土地使用权作价1808万元投资入股，双方按5：5出资，5：5分红的原则开发建设，协议对合作开发的机构设置和职责分工、费用的分担、会计财务制度、房屋的分配、土地竞买、工程前期、工程营造、房屋销售、竣工验收和竣工材料的报批、工程保养、物业管理、协议的变更和终止、违约责任等事项进行了约定。后赤峰市兴龙房地产开发有限责任公司更名为赤峰华城置业有限公司。2011年6月14日，华城公司与赵国富签订了《关于联合建设清算及房屋分配协议书》，协议约定，双方合作开发建设项目已基本完成，就项目建设完成后的清算及房屋分配达成协议，工程正式交付后5年内，对乙方（赵国富）未销售的房屋，双方共同办理房地产权属变更登记手续，变更的产权所有人由乙方（赵国富）授权指定，并按规定申领房屋所有权证、土地使用证。协议考虑到开发成本不可预见的因素。乙方（赵国富）少分得房屋1096平方米，甲方（华城公司）多分得1096平方米作为机动面积，作为结算时差价调整使用。赵国富分得楼房建筑面积为8651.6m2,华城公司分得16976.2m2。2011年6月21日，华城公司与赵国富签订《关于房屋销售款收支具体办法的补充协议》，协议约定，签订本协议前出售房屋中属于赵国富所分房屋的售房款于7月末拨给赵国富，房屋销售款由华城公司统一收取，属于赵国富的房屋的房款自华城公司收到房款后3天内全额拨给赵国富。2013年2月28日，赵国富、华城公司签订《房屋开发分红结算分配协议书》，协议约定，此协议系双方合作开发项目的最终结算协议，华城公司（甲方）应分得房屋面积16201.95平方米，赵国富（乙方）应分得房屋面积8882.35平方米，并以附表的方式确定了赵国富分得房屋的房号、面积等信息，赵国富分得的房屋由华城公司销售，华城公司支付给赵国富房屋款2425760元。协议约定，华城公司已收取的未支付给赵国富的房款3432334元，自2012年12月1日起按月息1.5%计算利息。华城公司售出的赵国富的房屋应收房款扣除赵国富应承担的所得税及土地增值税款2307073.93元，余款由华城公司负责清收，在60天内清理完毕并支付给赵国富。本协议与合作项目中所签订合同协议中内容有矛盾或冲突的条款，以本协议为准。该“协议书”附件表二“利润分配计算表”确定双方结算的房屋销售单价为4110元/m2，附件表三“企业所得税、热力取暖费分担计算表”确定赵国富所分得房屋2013年4月15日以前取暖期内的热力取暖费已经由赵国富分担。2013年6月26日，赵国富、华城公司双方的人员就《房屋开发分红结算分配协议书》执行落实情况召开了现场工作会议，签订《关于现场账目核实会议纪要》及房屋信息、房款情况统计表,赵国富、华城公司对于双方分配的房屋、销售、房款等情况予以确认并制作了房屋信息、房款统计表，赵国富及华城公司人员签字并加盖了华城公司单位公章。赵国富应分得房屋面积8882.35平方米，赵国富实际分得房屋面积8857.86平方米，总房款13659094元，赵国富已收房款5713282元。赵国富实际分得房屋面积比应分得房屋面积少了24.49平方米，折合价款100653.9元。2014年2月18日，华城公司将已协议分配给赵国富的B座北侧1号商厅出售给他人,华城公司欠赵国富房屋销售款809475元,华城公司为赵国富出具了欠据1枚。华城公司合计欠赵国富房款8855940.9元。宁城县铁西物流中心汽车销售楼的销售一直由华城公司负责，赵国富、华城公司双方协议分配房屋后，赵国富应分得的房屋中华城公司销售给他人并已经收取了2012年及2013年的热力费，华城公司向赵国富和购房人重复收取了该部分房屋2012年及2013年的热力费99572元。宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼以华城公司的名义开发建设，双方协议分配给赵国富的房屋，华城公司已经实际交付给赵国富，并为赵国富出具了“房款收据”，但尚未办理房屋产权证书，华城公司应按约定协助赵国富办理房屋所有权证书。一审法院认为，一、关于天义镇铁西物流园区的土地使用权。赵国富称，是其通过宁城县华润城市基础设施投资开发有限公司向宁城县国土资源局缴纳土地出让金8556800元，取得了宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼商业用地的使用权。华城公司称，是其与宁城县华润城市基础设施投资发展有限公司签订合同获得的，并办理了土地使用权证。2010年5月20日，《联合开发建设宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼商业用地协议书》中写明，“甲方（赵国富）委托丙方（韩凤杰）购买赤峰市宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼用地，由甲方出资在宁城县华润城市基础设施投资开发有限公司购买了宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼商业用地”。“甲方将交款单据交给乙方入账，并以乙方《赤峰市兴龙房地产开发有限责任公司》的名义进行开发建设”。“甲方与乙方角色互换，即：赤峰市兴龙房地产开发有限责任公司为土地使用权的持有者作为甲方，而赵国富作为投资人作为乙方”在《宁城县铁西物流中心汽车销售中心房地产项目合作开发协议书》明确约定，乙方（赵国富）出资购买了土地。华城公司在答辩中亦认可赵国富是用土地入股，合作开发。宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼商业用地土地使用权是赵国富购买后以每亩55万元作价出资入股，与华城公司共同开发建设汽车销售综合楼，不是将土地使用权转让。二、关于赵国富、华城公司合伙开发项目涉案工程清算及应否进行工程造价鉴定和工程费用核定问题。赵国富认为，合伙开发的涉案工程由华城公司组织施工及管理，不让赵国富参与，所有财务都是华城公司处理，工程完工后，已进行了清算，赵国富、华城公司对房屋进行了分配，华城公司再请求对合伙工程造价鉴定及清算，违背诚信原则，是对双方协议的背弃，是对诉讼程序的恶意拖延且没有必要和可能，赵国富不同意重新鉴定和审计。华城公司认为，赵国富、华城公司签订的协议中有违法条款，应确定协议违法条款及协议的性质后，依法委托工程造价鉴定机构对涉案工程进行工程造价鉴定；依法委托财务审计机构进行费用核定，在此基础上进行盈亏核算后，再按法律规定和双方约定的合法条款，依法享有合同权利和承担合同义务。赵国富、华城公司签订的《关于联合建设清算及房屋分配协议书》，按协议，赵国富、华城公司是5：5分成，协议考虑到开发成本不可预见的因素，赵国富分得楼房建筑面积为8651.6m2，华城公司分得16976.2m2。华城公司多分的楼房面积，已对华城公司开发成本进行了补偿。《关于房屋销售款收支具体办法的补充协议》、《房屋开发分红结算分配协议书》，约定“此协议系双方合作开发项目的最终结算协议”。“扣除赵国富应承担的所得税及土地增值税款2307073.93元”。《关于〈宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼>现场账目核实会议纪要》及房屋信息、房款情况统计表，已经对合作开发的项目进行了结算、赵国富已缴纳了应承担的所得税及土地增值税款2307073.93元，赵国富、华城公司合作开发建设项目签署的清算、分配协议，事实清楚，清算及分配结果具体、明确，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，予以确认。综上，赵国富的诉讼请求，符合协议约定及法律规定，予以支持。华城公司的答辩意见缺乏事实根据及法律依据，其答辩意见及重新对工程造价鉴定的请求不予采纳和支持。欠款应当偿还。为维护市场秩序，保护交易安全，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第六十条之规定，判决：一、赤峰华城置业有限公司于本判决生效后立即给付赵国富房屋款8855940.9元；二、赤峰华城置业有限公司于本判决生效后立即给付赵国富重复收取的热力费99572元；三、赤峰华城置业有限公司自2012年12月1日起按月息1.5%计算给付欠赵国富房款3432334元的利息。利息计算至还清欠款之日止；四、赤峰华城置业有限公司协助赵国富办理分得房屋的权属证书。华城公司不服一审判决，提起上诉请求：依法改判驳回赵国富的一审诉讼请求，判决双方共同委托工程造价鉴定、委托财务费用核定、重新核定利润分配等。二审法院审理查明，华城公司重复收取的热力费中，对于双方争议的涉及孙占明名下的热力费3116元，因赵国富所得的房产中并不含孙占明签合同的该房产，故在一审认定的华城公司返还赵国富重复收取的热力费99572元中应予以扣除，对此事实赵国富亦认可。二审查明的其他事实与一审判决认定一致，予以确认。二审法院认为，华城公司上诉提出赵国富与赤峰市兴龙房地产开发公司（现华城公司）签署的《宁城县铁西物流中心汽车销售中心房地产项目合作开发协议书》、《联合开发建设宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼商业用地协议书》、2011年6月14日的《清算及房屋分配协议书》等系列协议违法应属无效、一审判令华城公司协助赵国富办理分得房屋权属证书的判决违法、因合同无效一审判令其协助赵国富办理分得房屋的权属证书的判决违法的上诉意见，因华城公司所举证据不足以证明赵国富存在非法倒卖土地使用权等情形而导致协议无效的情形，华城公司对该项主张可向相关主管机关报案。故华城公司的以上上诉理由不能成立，不予支持。华城公司上诉提出一审以2013年2月28日双方签订的《房屋开发分红结算分配协议书》附表载明的数据作为最终结算的依据是错误的。其理由为该协议第八条约定施工价格出现正负每平米50元的差距时双方应重新调整分配。只有经过施工价格该核算正负差额小于每平米50元时才可按照该《房屋开发分红结算分配协议书》及附表载明的数据作为最终结算的依据。对此赵国富答辩称在其后的2013年6月26日双方的《关于宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼现场账目核实会议纪要》及其附表5页已经明确了对合伙期间的经营进行了结算及最后的清算，不存在重新调整的问题。华城公司主张对该会议纪要的附表其只认可其盖章的一页，对其他的4页附表不予认可。经审查，一审中华城公司对《关于宁城县铁西物流中心汽车销售综合楼现场账目核实会议纪要》及其附表5页的质证意见为对其真实性无异议，对证明目的有异议。故华城公司主张对其他4页附表的真实性不予认可的理由不能成立。因该会议纪要及其附表5页已经对合伙期间的经营进行了最后的清算，故华城公司的该上诉理由不能成立，不予支持。华城公司上诉提出一审法院未从给付赵国富的款项中对各方应缴纳的企业所得税、企业增值税额予以扣除的上诉意见，因对此主张华城公司没有提交相关的证据予以支持，且二审中双方均认可在2013年6月26日的结算表中结算的税费款额。双方均认可对于结算之日以后发生的税费额可另行结算，多退少补。故华城公司的该上诉理由不能成立，不予支持。华城公司上诉提出一审判令华城公司自2012年12月1日起按月息1.5%计算给付欠赵国富房款3432334元的利息属认定事实不清的上诉意见，经审查，因2013年2月28日，双方签订的房屋开发分红结算分配协议书明确约定：华城公司已收房款中未支付给赵国富的部分3432334元自2012年12月1日起按月息1.5%计算利息，一审判决就双方的约定的本金3432334元计算利息并无不当。华城公司上诉提出赵国富没有提供华城公司重复收取热力费的证据，一审判决华城公司给付赵国富重复收取的热力费99572元属于认定事实不清。经审查，2013年2月28日，双方签订的房屋开发分红结算分配协议附件表三企业所得税、热力取暖费分担计算表确定赵国富所分配的房屋2013年4月15日以前取暖期内的热力取暖费，已经实际由赵国富分担。因华城公司在销售赵国富分得的房屋时向购房人收取了热力取暖费。对于双方争议的涉及孙占明名下的热力费3116元，因赵国富所得的房产中并不含孙占明签合同的房屋，故该款项不应包含在华城公司返还赵国富重复收取的热力费中。故华城公司的该上诉理由部分成立，予以支持。华城公司上诉提出判令其立即给付赵国富8855940.9元属于认定事实不清，其无义务立即给付尚未收回的房款2000678元，一审对赵国富投资数额的认定是错误的上诉意见，经审查，2013年6月26日，双方就《房屋开发分红结算分配协议书》执行落实情况召开了现场工作会议，签订《关于现场账目核实会议纪要》及房屋信息、房款情况统计表，双方对于双方分配的房屋、销售、房款等情况予以确认并制作了房屋信息、房款统计表，双方签字盖章予以确认。赵国富应分得房屋面积8882.35平方米，但赵国富实际分得房屋面积8857.86平方米，总房款13659094元，赵国富已收房款5713282元。赵国富实际分得房屋面积比应分得房屋面积少24.49平方米，折合价款100653.9元。2014年2月18日，华城公司将协议已分配给赵国富的B座北侧1号商厅出售给他人,因而欠赵国富房屋销售款809475元,华城公司为赵国富出具了欠据1枚.故一审判决华城公司给付赵国富房屋款8855940.9元并无不当.综上,除一审认定华城公司给付赵国富重复收取的热力费99572元有误应予变更外,一审认定的其他事实清楚,证据充分,适用法律适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决：一、维持宁城县人民法院（2015）宁民初字第3404号民事判决第一项即“赤峰华城置业有限公司于本判决生效后立即给付赵国富房屋款8855940.9元”；第三项即“赤峰华城置业有限公司自2012年12月1日起按月息1.5%计算给付欠赵国富房款3432334元的利息。利息计算至还清欠款之日止”；第四项即“赤峰华城置业有限公司协助赵国富办理分得房屋的权属证书。”二、撤销宁城县人民法院（2015）宁民初字第3404号民事判决第二项即“赤峰华城置业有限公司于本判决生效后立即给付赵国富重复收取的热力费99572元”；三、赤峰华城置业有限公司于本判决生效后立即给付赵国富重复收取的热力费96456元；四、驳回赵国富的其他诉讼请求。二审案件受理费95183元由华城公司承担95000元、赵国富承担183元。保全费5000元由华城公司承担。二审邮寄费60元由华城公司、赵国富均担。本院经再审查明，双方当事人对于二审判决查明的事实中除工程总造价和欠付款数额有异议外，其余均认可。本院对双方确认的事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为：（一）关于涉案三份协议是否具备结算的效力问题；（二）关于涉案三份协议的履行问题：其中包括1、华城公司应付赵国富款项的总额、已付款总数额的问题；2、关于税费款的问题；3、关于利息的承担及计算方式的问题；4、关于热力费的承担问题。关于涉案三份协议（2011年6月14日的《关于联合建设清算及房屋分配协议书》、2013年2月28日《房屋开发分红结算分配协议书》及附表、2013年6月26日《关于现场账目核实会议纪要》及房屋信息、房款统计表）是否具备结算效力的问题。根据双方在2011年6月14日签订《关于联合建设清算及房屋分配协议书》（以下简称清算分配协议书）约定的内容，能够说明，双方在涉案项目基本完成时即进行了清算以及分配，并考虑到开发成本的扣除。因此该协议是双方自愿达成且并未有违反法律强制性规定的内容，应为合法有效的清算协议。之后，在双方于2013年2月28日签订的《房屋开发分红结算分配协议书》及附表（以下简称《228协议》）中明确双方是在已经计算出工程成本后才制作了该分配方案，是协商测算之后形成的，亦能证明该结算协议是有效的。而2013年6月26日《关于现场账目核实会议纪要》及房屋信息、房款统计表（以下简称会议纪要）的内容，能够认定双方签订该会议纪要是对《228协议》落实情况的汇总，有双方签字及盖章，是双方的真实意思表示，亦为有效协议。综上，双方针对涉案房地产项目的结算及清算是在涉案项目基本完成后协商达成，且对于结算的落实情况也汇总成表，该几份结算协议并未违反法律强制性规定，应属有效。华城公司主张涉案结算协议违反法律规定无效的主张，并无充分证据证实，不应予以支持。关于涉案三份协议的履行问题，即：1、关于华城公司应付赵国富款项的总额、已付款数额的问题；2、关于税费款的问题；3、关于利息的承担及计算方式的问题；4、关于热力费的承担问题。1、关于华城公司应付赵国富款项的总额、已付款总额的问题。在《228协议》中，对赵国富应分得房屋面积8882.35平方米进行了确定，同时该协议后附表四确定了赵国富具体分得的房屋编号及面积。协议也将华城公司出售的属于赵国富的房屋总价款进行了确定，即华城所售房屋中属于赵国富的房屋价款合计为13904374元，其中应收房款9131100元，实收房款5858094元，已付支付给赵国富的房款金额为2425760元。在××县汽车销售综合楼成本核算中计算出涉案工程项目成本为2642.36元/m2。2013年6月26日华城公司与赵国富、韩凤杰、李显杰、燕海英签订会议纪要及附表载明，赵国富应分得房屋面积为8882.35平方米，实际分得房屋面积8857.86平方米，两者面积差24.49平方米。总房款13659094元，华城公司已收房款11658415元，应收房款2000679元。赵国富已收房款5713282元，华城公司欠赵国富房款7945812元，已收款中欠赵国富款金额5945133元。赵国富起诉请求华城公司应付其销售赵国富房屋房款8855941元，即依据此表计算。即华城公司应付已售赵国富房屋款7945812元加上赵国富实际少分得面积24.49平方米，以每平方米4110元计算，为100654元（24.49平方米×4110元）。再加上B座北侧1号商厅已售房欠款809475元。以上三项合计8855941元。对于该部分请求，华城公司再审时主张双方确认的分配给赵国富的01017号孙占明、01019号高素华房屋已经退还赵国富本人，应当将此两间房屋的相应价款从该笔欠款数额中扣除。另外，双方协议明确应从总房款中扣除税费，但二审法院未对约定的税费进行扣除错误。同时，自2013年6月26日至赵国富一审起诉之日，华城公司又相继向其支付房款合计1038000元，截止2013年7月16日，华城公司又支付赵国富房款15万元，对此均亦应予以扣除。关于孙占明房屋的款额1028047元应否从华城公司出售赵国富房屋总款额中扣除的问题。华城公司主张孙占明的房屋已经退款，则应当从总售款中扣除该笔售房款。赵国富虽认可该房屋并未实际销售，但抗辩认为孙占明的房款其本身就没有主张，这笔房款是计算在总售房款和已收款中的，因此不应予以扣除。根据2013年6月26日会议纪要之后所附的表显示，孙占明所购房屋的价款数额为1028047.8元，甲方（华城公司）已收款数额为1028047元，包含在甲方（华城公司）已收房款总数11658415元之中。而表中确认的乙方（赵国富）已收房款数为5713282元，并未明确是否包括孙占明的房款。据赵国富所述，该房屋并未实际销售，该房屋的价款已经体现在5713282元中，但并无其他证据证实，从表中也不能明确体现这一说法。则根据双方均认可的事实，即孙占明所购房屋并未实际出售，仍由赵国富占有，该笔款1028047元应当从总售房款13659094元中进行核减。关于高素华房屋款额应否扣除的问题。双方在庭审时均认可高素华已将房屋退回，且在庭审中华城公司也认可钥匙仍由其持有，可向赵国富交付。本案庭审后，经双方协商，华城公司已将该房屋退回赵国富。则此部分房款1060165元在华城公司将房屋返还赵国富的情况下不应再予以计算，也应予以核减。关于华城公司尚未收回的购房款2000679元应否核减的问题。华城公司主张双方系合作关系，房屋由双方共同委托销售公司对外出售。对于尚未收回的房款2000679元，对外系购房人对合作双方所欠之债，对内系合作双方因合作关系而对尚未收回的全部房款所做的分割，但不是华城公司对赵国富所欠的债。在房款未能收回前，不存在华城公司占有赵国富房款的事实，也不存在华城公司给付赵国富房款的义务。对此问题，根据双方在2011年6月21日签订的关于《宁城县铁西物流中心联合建设汽车销售中心房屋销售款收支补充协议》中约定“有关售房款收支的详细办法做如下约定：……2、房屋的售房款由甲方（华城公司）统一收取，属于乙方房屋的房款自甲方收到房款后3天内全额划拨给乙方，乙方以个人签名的收款据作为甲方的付款凭证。……”、《228协议》第六条约定“……在本协议签订之前甲方销售乙方的房屋过程中业主所欠房款详见附表五，以甲方为主，乙方积极配合甲方清理，清理款项进入甲方账户”、第七条中对于应收房款约定“……应收房款在60天内清理完毕，并支付给乙方”、第九条约定“本协议与本合作项目所有签订合同协议中内容有矛盾或冲突的条款，以本协议为准”的内容分析，对于尚未收回的房款的问题在《228协议》中已经对6月21日的约定进行了变更，同时在协议中双方也未约定对于业主所欠房款必须由华城公司收回后再向赵国富支付，且该款最终均要进入华城公司账户，而赵国富并不能确定这些款项何时才会进入华城公司账户，因此一、二审法院认定该笔应收款项应由华城公司给付并无不当，即对于华城公司主张核减该部分款项的理由不予支持。关于对高猛刚购房后未付部分房款809475元应否核减的问题。华城公司认可只给付赵国富30万元，还剩余809475元未给付。但华城公司认为该笔款项属于未收回房款，应和原确认的应收款2000679元共同计为应收款项，应待收回该笔房款后再支付给赵国富。对此问题，综合对2000679元应收款的分析及双方在《228协议》中对于应收房款已经进行的约定内容，一、二审法院认定该笔应收款项应由华城公司给付亦无不当。关于少分配给赵国富房屋24.49平方米面积款的数额问题。双方对于少分配给赵国富房屋面积24.49平方米的事实没有异议，但华城公司主张该少分配面积房屋的价款应按成本价2642.36元计算，而非以4110元计算。根据《228协议》后所附表一、二内容，涉案项目房屋开发建设总成本单价为2642.36元，房屋销售价格为4110元。同时在附表一中税费一栏中载明，开发销售营业税单价为4110元每平方米。附表三企业所得税、热力取暖费分担计算表中企业所得税、土地增值税建筑面积为25084，销售价格也是4110元。说明分配给赵国富的房屋面积的税费均是按照4110元来计算的。同时在庭审时双方均认可在分配房屋时的基准价为4110元。因此，少分配给赵国富部分的房屋面积也应当按照4110元每平方米来计算价款，而不应当以华城公司主张的成本价计算。关于华城公司在2013年6月26日之后支付的103.8万元及15万元房款应否扣除的问题。华城公司提供的2013年6月26日之后给赵国富打款且有赵国富收据的房款数额为75万元，再加上宁城县两套房屋28.8万元，以上合计103.8万元。庭审时双方均认可两套热水镇的房屋并未实际交付给赵国富，但在庭审之后经双方协商，华城公司已经将该两套房屋交付赵国富，赵国富也认可如果对方将房屋交付给其，可以将两套房屋28.8万元进行核减，因此对该两套房屋的28.8万元应予扣减。在庭审时，对于103.8万元，赵国富只认可收到45万元，但根据华城公司提供的收据及打款凭证，能够证实除热水镇的两套房屋外其还向赵国富支付了75万元房款。因此，该103.8万元应当从欠付款中予以核减。对于华城公司提供的2013年7月16日给付赵国富15万元的收据，赵国富认可且同意扣减，因此该15万元也应予以扣除。2、关于双方协议中约定的赵国富应承担对其所分得房屋出售后的税费应否扣除的问题。关于销售房屋的税费承担，双方在协议中约定很明确，由房屋所有人承担相应的税费，且在《228协议》之后所附表三企业所得税、热力取暖费分担计算表中已确认赵国富应当分担的企业所得税1368980.3元、土地增值税917547.64元、土地手续费20546元，合计2307073.93元的事实。在庭审时赵国富认可该税费其未实际承担，即并未从总销售房屋价款中进行核减，并同意进行核减，但应当最终以实际发生的税费数额为准，多退少补。华城公司对此也予认可。因此，应当对截止到2013年2月28日之前的税费予以核减，之后发生的相关税费双方可以实际发生的数额再行协商，多退少补。3、关于热力费的承担问题。庭审时赵国富认可华城公司重复收取的热力费数额为65424元，则对此数额予以认定。综上，对于庭审时赵国富认可的税费及取暖费共应当核减2509491.94元（2307073.93元+267842.01元-65424元）应当从总售房款数额中予以核减。4、关于华城公司应否向赵国富支付欠付款3432334元利息的问题。根据《228协议》的内容，明确约定了华城公司已收房款中未支付给赵国富的3432334元自2012年12月1日起按月息1.5%计算利息。且在之后的协议中也并未对该条款再予说明或变更，因此一、二审判决华城公司以双方约定的本金3432334元计算利息并无不当。虽然华城公司存在先违约行为，但是鉴于在再审期间双方因协商而退回高素华房屋，且交付了热水镇两套房屋，以及赵国富认可未扣的税费、热力费，即在再审审理过程中华城公司欠付赵国富总房款的数额已经减少，综合考虑对赵国富请求的此部分欠款的利息计算至本判决生效之日止。综上，华城公司应当给付赵国富已售赵国富房屋款数额为3070237.06元【8855941元（赵国富主张应付款数额）-1028047元（孙占明房款）-1060165元（高素华房款）-1038000元（2013年6月26日之后华城公司向赵国富付款数额）-150000元（华城公司2013年7月16日给付赵国富款项）-2509491.94元（税、费及热力费）=3070237.06元】。综上所述，一、二审判决认定部分事实不清，应予纠正。华城公司的部分再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（三）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市宁城县人民法院(2015)宁民初字第03404号民事判决、赤峰市中级人民法院(2015)赤民一终字第2018号民事判决；二、赤峰华城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付赵国富房款3070237.06元；三、赤峰华城置业有限公司自2012年12月1日起按月息1.5%计算给付赵国富房款3432334元的利息至本判决生效之日止；四、赤峰华城置业有限公司协助赵国富办理分得房屋权属证书；五、驳回赤峰华城置业有限公司的其他再审请求。一、二审案件受理费190366元，由赤峰华城置业有限公司负担114219.6元，赵国富负担76146.4元。保全费10000元，由赤峰华城置业有限公司负担6000元，赵国富负担4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 梁 静审判员 王佐玲审判员 杜 娟二〇一八年十一月二十三日书记员 涂 彬