江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0681民初3497号原告：顾伶平，男，1978年3月26日生，汉族，住启东市。原告：仇彦今，女，1983年12月10日生，汉族，住启东市。两原告委托诉讼代理人：郁建彬，上海福湾律师事务所律师。被告：杨建涛，男，1966年10月6日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：顾亚东，上海美易律师事务所律师。被告：徐鹏飞，男，1994年4月4日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：曹璐瑜，江苏禾东律师事务所律师。原告顾伶平、仇彦今诉被告杨建涛、徐鹏飞排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序审理。原告顾伶平及两原告的委托诉讼代理人郁建彬，被告杨建涛的委托诉讼代理人顾亚东、被告徐鹏飞的委托诉讼代理人曹璐瑜到庭参加诉讼。本案经本院审委会讨论现已审理终结。原告顾伶平、仇彦今诉称：2017年11月18日，原告以1.2亿元人民币竞买取得启东市汇龙镇公园中路590号A、B、C、D幢房屋及土地使用权。2018年2月13日，启东市人民法院以（2016）苏0681执1934号之一执行裁定书裁定涉案房屋及土地使用权归原告所有。2018年4月4日，两原告办理了不动产证。原告接收上述房屋时，被告杨建涛以与原房屋所有权人卞荣存在租赁关系为由拒绝腾房，因此给原告造成损失。另外，被告杨建涛与被告徐鹏飞于2016年1月15日签订了房屋转租合同，杨建涛将部分案涉房屋转租给了徐鹏飞。原告认为，案涉房屋、土地在2012年8月、9月已设立了抵押权，已登记抵押给他人。2015年4月8日，杨建涛与原房屋所有权人卞荣签订的《房屋租赁合同》及杨建涛与徐鹏飞于2016年1月15日签订的《转租合同》均不能对抗已登记的抵押权。据此，原告依法获得涉案房屋的所有权。因涉案房屋出租给被告是在抵押权设立之后，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，原房屋所有权人与被告之间的租赁合同关系对受让人，即原告不具有约束力。故原告诉至法院，请求判决：一、两被告将位于启东市汇龙镇公园中路590号B、C、D幢房屋（房屋面积分别为1098.63平方米、1769.57平方米、2655.88平方米）腾空，并交还原告；二、被告杨建涛赔偿原告实际租金损失（自2018年2月13日起按年租金900万元标准计算至被告实际搬离之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告杨建涛辩称：一、原告仇彦今不是抵押权人，也不是债权受让人，更不是竞买人，其作为原告主体不适格。本案原告顾伶平未按竞买公告支付全部竞买款1.2亿，其作为新的房屋所有权人是否存在违法或重大瑕疵，能否作为本案适格原告由法院依法认定。二、对拍卖公告效力问题，原告顾伶平根据拍卖公告的规则进行网络报名，竞买以及成交确认，原告的竞买完全根据拍卖公告进行，法院在拍卖前未去除租赁，故带租拍卖公告效力约束原先存在的抵押权人、其他优先权人以及任何第三人，根据最高院关于民事执行拍卖、变卖财产的规定第31条，原告未要求法院去除租赁后再进行拍卖，法院也未同意任何人要求去除拍卖的意思表示。原告认为租赁权受影响，对实现抵押权有影响，其应当先行去除，在这种带租拍卖情况之下必然会限制潜在的竞买人参与的积极性，也有利于原告的竞买取得，事实上原告也低于评估价的竞买价格成交了案涉房产，说明其已经自愿接受已存在的租赁关系，而在其竞买取得房屋后，要求解除租赁关系显然是不诚信的，在这种情况下如果允许原告去除租赁，因而获得不当利益，法院不应准许。三、案涉房屋租赁在前，抵押在后，2005年11月12日，被告杨建涛与原先房屋所有权人卞荣签订了房屋租赁合同，租赁标的物也是案涉标的物，租期为5年，到期后2011年4月28日双方又签订了5年的续租合同，并约定租期为2011年7月1日至2016年6月30日，期满后无条件续租给乙方即本案被告杨建涛，2015年4月8日双方又签订了房屋租赁合同，租赁期限为2016年7月1日至2030年6月30日。原告诉状中描述房屋土地使用权于2012年8月、9月设立了抵押权，答辩人租赁在前，其他人抵押在后。综上，拍卖公告作出前，抵押权人未提出去除租赁，同意带租拍卖，拍卖公告同样未赋予竞买人在竞买成功后可以去除租赁，要求腾房的权利，原告只能根据拍卖公告的内容对租赁的事实进行诉讼，不能以抵押权在前为名提出诉请。综上，根据合同法229条、物权法190条、担保法司法解释65条、办理执行异议复议若干问题31条，本案应适用买卖不破租赁的原则，驳回原告的诉讼请求。被告徐鹏飞辩称：其与被告杨建涛签订的租赁合同是事实，对原告诉请的事实被告徐鹏飞不知情。经审理查明：启东市汇龙镇公园中路590号A、B、C、D幢房屋及土地使用权原所有人为案外人卞荣。2012年8月3日，卞荣用上述房屋中的B、D幢向案外人刘明娟抵押借款，并办理了抵押权登记（房屋所有权证号：034841，他项权证号：启**他证字第××号；房屋所有权证号：00134787，他项权证号：启**他证字第××号），登记的债权金额为3000万元。2012年9月21日，卞荣用上述房屋中的A幢及国有土地使用权向案外人启东市嘉润农村小额贷款有限公司抵押借款，并办理了抵押权登记（房屋所有权证号：034840，他项权证号：启**他证字第××号；他项权证号：启他项2012第**），登记的债权金额为3200万元。2012年9月21日，卞荣用上述房屋中的C幢及国有土地使用权又向案外人启东市嘉润农村小额贷款有限公司抵押借款，并办理了抵押权登记（房屋所有权证号：034842，他项权证号：启东：启**他证字第××号权证号：启他：启他项2012第**记的债权金额为1137万元。2015年3月13日，深圳市福田区人民法院作出（2014）深福法民一初字第4502号民事判决，判决卞荣归还刘明娟借款本金2200万元及利息，并就抵押房产享有优先受偿权。2015年6月2日，南通中院作出（2015）通中商初字第00134号民事调解书，其内容为汤祖芳、卞荣结欠启东市嘉润农村小额贷款有限公司本息合计1995万元，分期归还，并就抵押房产享有优先受偿权。2016年2月29日，本院作出（2016）苏0681民初471号民事调解书，其内容为卞荣、卞俊杰、汤祖芳于2016年7月30日前支付启东市嘉润农村小额贷款有限公司借款本金2800万元及利息，并就抵押房产享有优先受偿权。在上述法律文书生效后，因债务人未能履行法律确定的到期债务，债权人刘明娟、启东市嘉润农村小额贷款有限公司分别向法院申请强制执行。2016年12月27日，案外人刘明娟与江苏海四达集团有限公司就上述债权签订了债权转让协议，并将债权转让的事实通知了卞荣。2017年3月14日，江苏海四达集团有限公司将上述受让的债权再次转让给顾伶平。2017年3月18日，案外人启东市嘉润农村小额贷款有限公司与顾伶平就其对卞荣享有的债权签订了债权转让协议，并将债权转让的事实通知了卞荣。因卞荣未能按期偿还上述借款，基于上述事实，本院裁定变更顾伶平为案涉债权的申请执行人。2005年11月12日，卞荣作为甲方（出租方）、被告杨建涛作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定卞荣将位于启东市公园中路590号北大楼共四层出租给被告，租赁期限为2005年12月19日至2010年12月18日止，租期为5年。双方还约定期满后，在本合同无纠纷的情况下，后五年甲方仍优先租赁给乙方。租赁价格按照本合同价格执行。2011年4月27日，卞荣作为甲方（出租方）、被告杨建涛作为乙方（承租方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定卞荣将位于启东市公园中路590号北大楼共四层出租给被告，租赁期限为五年，自2011年7月1日至2016年6月30日止。期满后，在本合同无纠纷的情况下，后五年甲方仍将房屋无条件租赁给乙方。2015年4月8日，卞荣作为甲方（出租方）、被告杨建涛作为乙方（承租方）再次签订《房屋租赁合同》一份，约定卞荣将位于启东市公园中路590号北大楼共四层出租给被告，租赁期限为十五年，自2016年7月1日至2030年6月30日止。房屋租金为每年肆佰陆拾万元整（￥4600000.00）。合同还对其他费用、租金支付方式、违约行为等进行了约定。2018年2月13日，启东市人民法院作出（2016）苏0681执1934号之一执行裁定书，载明：本院依据已经发生法律效力的启东市人民法院作出的（2016）苏0681民初471号民事调解书，2016年8月1日发出执行通知书，责令被执行人卞荣履行生效文书所确定的义务，但卞荣未履行生效法律文书确定的义务。经申请执行人申请，本院依法在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖卞荣名下位于启东市汇龙镇公园中路590号A、B、C、D幢房屋及土地使用权。2017年11月18日，买受人顾伶平在我院淘宝网司法拍卖平台上以最高价1.2亿元竞得。据此，本院裁定卞荣名下位于启东市汇龙镇公园中路590号A、B、C、D幢房屋及土地使用权【不动产证号：034840、034841、034842、00134787；土地使用权证号：启国用（2003）字第1205号】归原告顾伶平所有，房屋所有权自裁定送达买受人时起转移。2018年2月14日，原告顾伶平签收了该执行裁定书。2018年4月4日，启东市不动产登记局颁发了苏（2018）启东市不动产权第0007458号不动产权证书，载明公园中路590号（不动产单元号：320681100142GB00048F00010005），权利人：仇彦今顾伶平房屋总楼层5层，所在层数第1-5层房屋建筑面积13954.23㎡，顾伶平仇彦今夫妻共同共有，A号五层：8430.15平方米B号二层：1098.63平方米C号四层：1769.57平方米D号四层：2655.88平方米。还查明：经启东市嘉润农村小额贷款有限公司、刘明娟委托，启东长三角价格评估有限公司就卞荣名下案涉启东市汇龙镇公园中路590号A、B、C、D幢房地产价格于2016年9月12日作出启长价估资〔2016〕54号价格评估报告，根据市场法和收益法评估结果，综合确定最终评估价格，价格评估小组在评估过程中已经发现可能影响价格评估结论的因素，但非本专业所能涉及，设定本次价格评估未能考虑上述因素。上述评估报告最终确定评估基准日2016年8月12日的案涉房地产价值为壹亿捌仟贰佰壹拾捌万叁仟柒佰捌拾肆元整。2016年11月1日，案涉房地产原抵押权人启东市嘉润农村小额贷款有限公司向启东市人民法院出具承诺书一份，其内容为：“承诺书我公司申请拍卖卞荣位于公园中路590号房产，该房产分为A、B、C、D楼，目前全部对外出租。我公司从被申请人卞荣处取得了租赁合同复印件，现我公司同意按该租赁合同复印件带租赁拍卖。”2016年11月28日，启东市嘉润农村小额贷款有限公司向启东市人民法院执行局发出“关于对卞荣案执行的意见”，其内容为：“我公司申请强制执行一案，同意法院对卞荣位于公园中路590号房产进行带租赁拍卖。我公司之所以同意带租赁拍卖完全是为了加快执行速度，尽早实现债权，并不表示我公司认可租赁权可以对抗抵押权。我们认为该租赁合同在后、抵押权在前，该租赁权是不能对抗抵押权的。……”。2016年12月5日，启东市人民法院向案涉房产的承租人杨建涛及其他各承租人发出“通知书”，其内容为：“通知书杨建涛及各承租人：启东市汇龙镇公园中路590号所在的A、B、C、D楼已被本院依法裁定拍卖、变卖。经本院调查，上述房产上所存在的租赁合同均成立于本案抵押权设立之后。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故在上述房产拍卖、变卖后，房屋承租人不能依据其原有租赁合同的租赁权对抗房产买受人的所有权，只能依法向房产出租人主张权利”。2017年9月27日，我院在南通日报就案涉房产刊登“网络拍卖公告”，在拍卖公告中载明了案涉房产为带租拍卖，并详细介绍了案涉房产的租赁期限、租金给付情况。还特别作出提示“本标的带租拍卖，租赁事宜由买受人与承租人自行协商处理，若协商不成，由买受人另行诉讼”。此后，原告顾伶平以竞买人身份参与竞拍，并以1.2亿的价格取得了案涉房地产及土地使用权。2018年2月14日，顾伶平签署了“拍卖成交确认书”，同日，启东市人民法院向顾伶平送达了确权裁定书，并向顾伶平交接了标的物。因原、被告之间因迁让及支付租金等协商未果，原告遂诉讼来院。审理中，原、被告一致确认涉案房屋为启东市汇龙镇公园中路590号B、C、D幢房地产，面积分别为B号1098.63平方米，C号1769.57平方米，D号2655.88平方米。涉案房地产年租金为460万元。再查明：被告杨建涛承租案涉房地产后，部分用于自用及转租。被告徐鹏飞与杨建涛签订了转租合同，转租了案涉房地产中的D幢（原不动产证号：00134787）。以上事实，由原告提供的民事调解书、执行裁定书、不动产权证书、抵押登记他项权证、启东市人民法院通知书、房屋租赁合同、启东市权属登记信息查询表，被告提供的竞买公告、房屋租赁合同，法庭调取的（2016）苏0681执1934号执行卷宗（含启东长三角价格评估有限公司评估报告、启东市嘉润农村小额贷款有限公司向启东市人民法院出具的承诺书、关于对卞荣案执行的意见、网络拍卖公告、拍卖成交确认书）以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于原告仇彦今主体是否适格问题，因案涉房地产系顾伶平、仇彦今夫妻共同共有，仇彦今作为案涉房地产的权利人，其有权作为原告主张相应权利。庭审中，被告杨建涛申请追加案涉房屋的原所有人卞荣作为第三人参加诉讼，本院认为，被告杨建涛要求卞荣作为第三人参加诉讼以查明相关事实，因相关事实已有相应证据予以证明，不存在必须由卞荣参加方能查明相关事实的理由，故对被告杨建涛要求追加卞荣为本案第三人的申请，本院不予采纳。关于被告杨建涛辩称的其与案涉房屋原所有人卞荣就案涉房屋在设立抵押权之前即存在租约合同，并延续至今，故应认定本案租赁关系成立在前，抵押权设立在后。本院认为，虽然卞荣与杨建涛就案涉房屋在之前亦存在租约，且约定“期满后，在本合同无纠纷的情况下，后五年甲方仍将房屋无条件租赁给乙方”，但2011年4月27日签订的租赁合同的合同权利、义务已终止，原债权债务已消灭。双方于2015年4月8日订立的租赁合同与前一租赁合同属不同的债权债务关系，在法律上应界定为新债。合同约定的优先承租权，其性质为约定而非法定优先权，其可得行使的时间在抵押权设立之后，故依法不能对抗设立在先的抵押权。卞荣于2012年8、9月间将涉案房屋抵押给启东市嘉润农村小额贷款有限公司、刘明娟，后于2015年4月8日将案涉房屋出租给杨建涛，故本院认为，案涉房屋抵押权设立在先，租赁关系成立在后，对被告杨建涛的该抗辩意见本院依法不予采纳。关于原告顾伶平在竞买案涉租赁房屋后是否应受租赁合同约束问题。庭审中，杨建涛提供了竞买公告、拍卖须知、标的物介绍等证据材料，主张顾伶平在竞买时明知“带租拍卖”，理应受租赁关系的约束。本院认为，从案涉房地产的拍卖价格来看，因拍卖公告所附标的物房地产估价报告中明确载明“在评估过程中已经发现可能影响价格评估结论的因素，但非本专业所能涉及，设定本次价格评估未能考虑上述因素”，故案涉不动产评估价值未受租赁现状的影响。启东市嘉润农村小额贷款有限公司、刘明娟通过请求人民法院拍卖抵押财产实现抵押权，本院按评估价值依法确认拍卖价格，顾伶平经由拍卖方式竞拍取得涉案房屋，拍卖成交价格由市场决定。此外，杨建涛提交的竞买公告、拍卖须知、标的物介绍等证据材料，可以表明涉案房屋在拍卖时存在租约且顾伶平对此知悉，但是拍卖须知、标的物介绍等仅系对拍卖标的存在租赁现状的客观描述，而非法院认可案涉租赁权可以对抗抵押权，并应由买受人负担出租人义务，且竞买公告亦特别作出提示“本标的带租拍卖，租赁事宜由买受人与承租人自行协商处理，若协商不成，由买受人另行诉讼”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。综上，涉案房屋的租赁关系对于经由拍卖取得房屋所有权的受让人即顾伶平，并无法律约束力。此外，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。据此，本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，抵押权人实现抵押权导致租赁房屋所有权发生变动的，受让人有权不履行原租赁合同。本案中，杨建涛与卞荣之间的租赁关系发生在涉案房屋抵押之后，该租赁关系不得对抗抵押权人。2016年12月27日，刘明娟与江苏海四达集团有限公司就其对卞荣享有的债权签订了债权转让协议。2017年3月14日，江苏海四达集团有限公司将上述受让的债权再次转让给顾伶平。2017年3月18日，启东市嘉润农村小额贷款有限公司与顾伶平就其对卞荣享有的债权签订了债权转让协议。上述债权均以案涉房地产作为抵押，并办理了抵押他项权证，原告顾伶平作为上述债权的受让方，理应享有原抵押权人应享有的权利，故杨建涛与卞荣之间的租赁关系不能对抗原告顾伶平。综上，原告顾伶平、仇彦今作为涉案房屋的所有权人，有权要求被告杨建涛在原告取得涉案房屋所有权之日，即2018年2月13日起迁让房屋并支付自该日起因占用案涉房屋给原告造成的房屋租金损失。原告的实际租金损失可按原租赁合同约定的年租金460万元的标准予以计算，自2018年2月13日起计算至被告实际搬离之日止。原告主张按年租金900万元标准计算租金损失，因无相应的事实及法律依据，本院不予支持。因抵押权人行使抵押权致使杨建涛不能继续行使承租权，杨建涛可据其与卞荣之间的租赁合同进行权利救济。因卞荣与杨建涛间就案涉房屋的租赁合同不能对抗原告，故徐鹏飞与杨建涛间的转租合同对原告亦无法律约束力。徐鹏飞可据其与杨建涛之间的转租合同进行权利救济。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条,《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百四十二条及相关法律规定，判决如下：一、被告杨建涛于本判决生效之日起十日内将位于启东市汇龙镇公园中路590号B、C、D幢房屋（其中B号1098.63平方米、C号1769.57平方米、D号2655.88平方米）腾空，并交还原告。二、被告杨建涛于本判决生效之日起十日内支付原告顾伶平、仇彦今涉案房屋实际租金损失（自2018年2月13日起计算至被告实际搬离之日止，按年租金460万元标准计算）。三、被告徐鹏飞于本判决生效之日起十日内协助被告杨建涛将位于启东市汇龙镇公园中路590号D幢房屋（面积2655.88平方米）腾空，并交还原告。四、驳回原告顾伶平、仇彦今的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191800元、保全费5000元，合计196800元（原告已预交），由被告杨建涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费191800元（该院户名：南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，帐号：46×××65）。审 判 长  施恩银人民陪审员  汤慧娟人民陪审员  宋 琴二〇一八年十一月一日书 记 员  龚婷婷