江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初9447号原告：盛全，男，1969年4月10日生，汉族。被告：南京嘉福置业有限公司（统一社会信用代码：91320115694627851K），住所地在南京市江宁区湖熟街道工业集中区。法定代表人：徐成荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：周锦荣，江苏上元律师事务所律师。原告盛全与被告南京嘉福置业有限公司（以下简称嘉福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张才冰独任审判，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告盛全，被告嘉福公司的委托诉讼代理人周锦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛全向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉福公司按合同约定条件和法定条件交房；2.判令被告嘉福公司以总房款257万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率（年利率4.75%）支付2017年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2018年6月30日计183112元）；3.判令被告嘉福公司承担本案诉讼费用。事实和理由是：其与被告嘉福公司于2016年6月12日签订了《商品房预售合同》一份，约定被告嘉福公司将南京市江宁区湖熟街道汤铜路南侧静林湾花园2幢104含跃层室房屋出售给其。该房屋建筑面积为243.8平方米，单价10541.43元/平方米，总价2570000元。合同第六条约定被告嘉福公司应于2016年12月31日前向其交付该房屋，逾期交付的，被告嘉福公司按每天10元向其支付逾期期间的违约金。上述合同签订后，其按约支付了全部购房款。但是被告嘉福公司通知其收房时，其发现该房屋西侧围墙距离该房屋太近，直接影响其居住，不符合交付条件，其拒绝接收该房屋。因被告嘉福公司至今未交付符合交房条件的房屋，构成违约，应当向其支付逾期交房违约金。另根据合同法第一百一十四条的规定，其请求增加逾期交房违约金。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告嘉福公司辩称：1.认可逾期交房的时间为494天（自2017年1月1日起至2018年5月9日止）。其公司于2018年5月6日向原告盛全邮寄收房通知书，原告于2018年5月8日收到，应当于2018年5月10日来收房；2、其公司交付的案涉房屋符合交房条件。案涉房屋已竣工验收合格，符合交付条件，案涉房屋西侧的围墙并不影响原告居住，原告盛全不得因围墙原因拒绝收房；3、原告要求以房价总款及银行贷款利率标准计算违约金，不符合事实和法律规定。原被告双方签订的《商品房预售合同》明确约定逾期交房违约金按10元/天计算；4、其公司仅承担合理的诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2016年6月12日，原告盛全（乙方）与被告嘉福公司（甲方）签订《商品房预售合同》一份，约定由盛全购买嘉福公司开发的位于南京市江宁区房屋，房屋建筑面积243.8平方米，单价10541.43元/平方米，房屋总价款2570000元。合同第六条第一项约定，嘉福公司应于2016年12月31日前向盛全交付该商品房；第二项约定，该商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，同时达到嘉福公司承诺的附件7中的第1-3项条件。第三项约定，嘉福公司迟延交付该商品房的，按照10元/天标准向盛全支付逾期间的违约金。合同第十条第四项约定，该商品房已满足交付条件，但盛全收到嘉福公司的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：盛全按每天10元向嘉福公司支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由盛全承担；视同嘉福公司向盛全交付该房屋，房屋保修期自书面通知中确定的交房日期算。合同签订后，原告盛全已付清全部购房款，被告嘉福公司于2018年2月13日获得案涉房屋的工程验收合格证，未能如期交房。2018年5月6日，被告嘉福公司向原告盛全邮寄收房通知书，通知其于2018年5月10日前来办理交房手续，并明确告知如果不能在通知的期限内前来办理接房手续，过期后，房屋视为已正式交付。原告盛全于2018年5月8日收到该通知书，但去收房时，其认为案涉房屋西侧的围墙靠得太近，不符合交付条件，遂拒绝收房。2018年6月1日，原告盛全就本案诉至法院。审理中，原告盛全陈述，其拒绝收房只有围墙的原因，虽然买房时通过规划图知道案涉房屋西侧有围墙，但是收房时才发现围墙靠得太近，影响采光、安全和通风，此外还影响车库的使用；被告嘉福公司陈述，案涉房屋经工程验收合格，符合交付条件，案涉房屋西侧的围墙并不影响居住，即使有影响，原告盛全也不应拒绝收房，而应另行主张权利。审理中，嘉福公司认为合同中关于逾期交房违约金的约定系双方真实意思表示，故应当遵照执行。盛全则认为双方合同约定的违约金标准远远低于其实际损失，请求法院调整违约金标准，按照房款的银行利息的标准支付其违约金。就涉案房屋同类型、同地段房屋租金标准，本院调取（2017）苏0115民初19353号案件中的调查笔录三份及工作笔录一份（系2017年12月本院依法对位于南京市江宁区湖熟街道后园56号宁宁房产中介等四家中介进行询价的情况记录，四家中介机构工作人员回复本院，因涉案房屋未实际交付，故无出租记录，但涉案房屋同地段的绿野枫景花园的户型与静林湾花园相近且位置优于静林湾花园，该小区同类型房屋租金标准约在2000元至3000元左右每月）。原、被告双方对上述材料真实性均无异议，但被告嘉福公司坚持认为应当按照10元/天支付违约金。上述事实，有《商品房预售合同》、照片、工程验收合格证、交房通知书、EMS快递回单、本院（2017）苏0115民初19353号案件卷宗材料及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案的争议焦点为：1、案涉房屋是否符合交付条件？2、《商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金标准是否过低？关于第一个争议焦点。对于案涉房屋的交付条件，原、被告双方签订的《商品房预售合同》已有明确约定，其中并未对案涉房屋西侧围墙进行单独约定。案涉房屋已经获得工程验收合格证，即代表符合交付条件。原告盛全以案涉房屋西侧围墙靠得太近为由，拒绝接收房屋，没有合同和法律依据。即便案涉房屋西侧围墙靠得太近影响采光、通风和安全，原告盛全也应在接收房屋后，另案主张权利。故，对被告嘉福公司关于案涉房屋符合交付条件的抗辩意见，本院予以采信。关于第二个争议焦点。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被告嘉福公司逾期交房，给原告盛全造成的损失应当是迟延占有使用涉案房屋，而不是房款的银行利息，该损失应与涉案房屋的市场租金相一致。故对原告盛全要求按照房款的银行利息标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。虽然《商品房预售合同》中约定被告嘉福公司按每天10元标准支付逾期交房违约金，但该违约金不足以弥补原告盛全的实际损失。因此，本院依法酌定按照涉案房屋同地段同类型房屋的租金标准来计算嘉福公司逾期交房的违约金。结合本院调查涉案房屋同地段同类型房屋租金标准，本院酌定嘉福公司按照每月2150元的租金标准向原告盛全支付逾期交房违约金。综上，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方合同约定被告嘉福公司应于2016年12月31日前向原告盛全交付涉案房屋，而被告嘉福公司通知原告盛全于2018年5月10日接收房屋，因此，被告嘉福公司应当承担自2017年1月1日起至2018年5月9日止的逾期交房违约金。因《商品房预售合同》明确约定盛全收到嘉福公司的书面交房通知后，拒绝接收该商品房的，视同嘉福公司向盛全交付该房屋。故，对于原告盛全要求被告嘉福公司按合同约定条件和法定条件交房的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决如下：一、被告南京嘉福置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告盛全逾期交房违约金35045元（按2150元每月的标准，自2017年1月1日起计算至2018年5月9日止，即2150元/月*16.3个月）；二、驳回原告盛全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费2006元，由原告盛全负担1668元，被告南京嘉福置业有限公司负担338元（此款已由原告盛全垫付，被告南京嘉福置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给原告盛全）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  张才冰二〇一八年十一月十二日法官 助理  田也异见习书记员  王晶晶