安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖08民终2103号上诉人（原审被告）：桐城市久阳实业有限责任公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道办事处同安路**。法定代表人：周文斌，经理。委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐成苗，男，1964年5月26日出生，汉族，农民，住安徽省桐城市。被上诉人（原审被告）：桐城市经济开发区建设发展有限公司，住，住所地安徽省桐城市经济开发区龙腾路**/div>法定代表人:施祥满，董事长。委托诉讼代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。上诉人桐城市久阳实业有限责任公司（以下简称久阳公司）因与被上诉人徐成苗、桐城市经济开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2018）皖0881民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人久阳公司的委托诉讼代理人耿仁飞，被上诉人徐成苗及其委托诉讼代理人姚继会，被上诉人建设发展公司的委托诉讼代理人王晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久阳公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回徐成苗对久阳公司的诉求或发回重审。事实和理由：1、久阳公司与徐成苗签订的《商品房销售协议》是独立的商品房预约合同，而非《房屋拆迁安置补偿协议书》的从合同，一审对此定性错误。徐成苗基于拆迁安置纠纷，只能起诉建设发展公司，而其与久阳公司之间纠纷，应另案以商品房预约合同纠纷主张，两种法律关系不能混同。2、久阳公司与徐成苗约定的房屋单价3900元/㎡，与市场价格存在明显差价。差价部分，建设发展公司的主管单位桐城市经济技术开发区管委会此前与久阳公司协商通过“花漾年华门前电缆入地和门前道路铺设工程”的方式进行补助，但并未履行。久阳公司不是拆迁义务人，不是本案的适格被告。在拆迁义务人建设发展公司没有补足市场差价的情形下，久阳公司没有理由承担对徐成苗的安置义务，向徐成苗交付案涉房屋。3、一审认定超出面积亦按3900元/㎡计算单价是错误的，久阳公司与徐成苗就此未作约定，依据《合同法》规定应按照市场价格履行，久阳公司也向一审提交了当时的市场价格。4、一审适用法律错误，原审法院确定本案系拆迁安置补偿合同纠纷，但却未适用相关法律规定，亦未适用商品房买卖合同的法律规定。徐成苗辩称，1、久阳公司虽然不是拆迁义务人，但是拆迁土地的使用人。在动迁之初，久阳公司就全程参与了拆迁。为加快拆迁进度，久阳公司、徐成苗、建设发展公司三方分别签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》和《商品房销售协议》，徐成苗才同意拆迁。2、《商品房销售协议》不是独立的商品房预约合同，而是《房屋拆迁安置补偿协议书》的组成部分，不可分割，属于拆迁安置合同。久阳公司在《商品房销售协议》上签字即代表其同意承担交付门面房的责任，即承担附随的拆迁安置义务，久阳公司为本案的适格被告。3、超出面积的单价，虽然未作约定，但通常该面积不是很大，按同等价格计算较为合理，且3900元/㎡的单价就是当时该门面房的市场价格。4、一审适用法律正确，本案虽系拆迁安置纠纷，但根本原因在于久阳公司不愿按照协议价格履行，系协议履行纠纷问题，而非拆迁过程中的纠纷。久阳公司即使与建设发展公司之间存在争议，亦应当依法向建设发展公司主张权利，不得损害徐成苗的合法权益。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。建设发展公司辩称，1、建设发展公司和徐成苗签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》与久阳公司和徐成苗签订的《商品房销售协议》存在关联性，一审认定为主从合同关系正确。2、久阳公司自愿接受了建设发展公司对徐成苗的部分安置义务，为本案的适格被告。3、一审对超出面积按照3900元/㎡计算有事实依据，从《商品房销售协议》可以推定，协议中约定的价格应当等于或接近当时的市场价格，否则久阳公司不能同意并签字。4、一审适用法律正确，本案纠纷实质系久阳公司拒绝履行《商品房销售协议》中的交房义务形成，而该《商品房销售协议》属于《房屋拆迁安置补偿协议书》的从合同，一审适用《合同法》的规定是正确的。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。徐成苗向一审法院起诉请求：1、判决建设发展公司立即支付100平方米房屋拆迁补偿安置款20万元。2、判决建设发展公司、久阳公司立即交付100平方米的二层连体门面房一间（以测绘面积为准），徐成苗按3900元/㎡结算房价款，久阳公司在交付商品房之日起九十日内办理房屋权属证书。3、判决建设发展公司、久阳公司赔偿门面房延期交付损失16万元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月，久阳公司通过招投标方式取得3A11-03号宗地土地使用权，用于商品房开发，并成立了“桐城市久阳实业有限责任公司久阳花漾年华项目部”，徐成苗系该宗土地上的冲塘村民组房屋拆迁户。2012年9月21日，徐成苗与建设发展公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，由建设发展公司对徐成苗被拆迁的房屋进行安置补偿，其中，第十二条其他事项约定，乙方应安置而未安置的面积按2000元/㎡给予补偿。同时，徐成苗与久阳公司签订了《商品房销售协议》，约定：1、面积：大约100平方米，最终以市房产局测绘的面积为准；2、价格：乙方（徐成苗）在钱庄安置小区应安置而未安置的合法面积，经协商甲方（久阳公司）给予乙方按每平方米叁仟玖佰元结算；3、位置：开发区同祥路久阳花漾年华小区安排两层连体的门面房壹间（南临吴点弱门面房）；4、其他事项：待甲方取得预售许可证后正式签订商品房买卖合同。合同签订后，徐成苗按约定搬迁了房屋。2012年6月12日，久阳公司取得了二#楼商品房预售许可证，但久阳公司至今未与徐成苗签订商品房买卖合同。2015年7月20日，久阳公司向开发区管委会就拆迁户门面安置情况汇报：1、开发区管委会没有门面，要求久阳公司配合在久阳花漾年华安置门面房给拆迁户，安置面积，912平方米。2、根据协议，安置户应付912平方米门面房金额3596000元（协议价：500平方米×3900元/平方米＋312平方米×4000元/平方米＋100平方米×3980元/平方米＝3596000元，其中胡子贵差价50万元在内由管委会代付）。3、市价与协议价差额部分由开发区管委会支付，支付渠道：花漾年华门前电缆入地和门面前道路铺设工程补助。2016年1月12日，久阳公司委托安徽正维律师事务所发出律师函，要求徐成苗在收到本函后十日内交清应交购房款，同时，要求徐成苗催促建设发展公司交付所欠的购房差额款，逾期将导致《商品房销售协议》违约的法律的后果。2017年11月14日，久阳公司向桐城市经济开发区管委会报告，因经开发区管委会协调，同意给予8户拆迁户安置门面房，拆迁户每个门面按约4000元/平方米计算（其中含开发区管委会补贴2000元/平方米）价格，市场价为10600元/平方米，与市场差价部分由开发区管委会承担，同时，告知管委会，前期协商的安置门面房一直留存未售，要求开发区管委会尽快解决拆迁户安置门面问题。2018年4月11日，徐成苗向法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，1、徐成苗与建设发展公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，其中第十二条其他事项约定，乙方应安置而未安置的面积按2000元/㎡给予补偿。同时，经开发区管委会与久阳公司协调，本应由建设发展公司对徐成苗进行安置的部分，转为久阳公司代为安置，久阳公司并与徐成苗签订了《商品房销售协议》，对应安置部分的面积、价格、位置等进行了约定。该《商品房销售协议》是基于《房屋拆迁补偿安置协议书》而签订的协议，该协议名为《商品房销售协议》，实为《房屋拆迁补偿安置协议书》的从合同。故本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。2、久阳公司虽不是房屋拆迁安置的拆迁人，但其接受了安置义务，同意为徐成苗应安置而未安置部分进行安置，双方签订的《商品房销售协议》不违反法律法规效力性强制规定，合法有效。3、本应由建设发展公司履行应安置而未安置部分的义务，现久阳公司接受了安置义务，同意为徐成苗应安置而未安置部分进行安置，并对交付门面房的面积、位置、价格等进行了约定，故久阳公司系本案的适格被告。4、久阳公司应按约向徐成苗交付合同约定的房屋，徐成苗应向久阳公司补足未给付的购房款，建设发展公司应向久阳公司给付对徐成苗应安置而未安置的补偿款。对超出应安置面积部分的价格，由于徐成苗与久阳公司未约定，视为按约定的价格3900元/㎡计算。5、徐成苗与久阳公司未就逾期交房应否承担违约责任以及如何承担违约责任进行约定，涉案协议不属于通常的房屋买卖合同，因此，对于协议未明确约定的事项，应当按照拆迁相关规定处理，故对徐成苗要求久阳公司赔偿逾期交房损失，不予支持。建设发展公司系《房屋拆迁补偿安置协议书》的拆迁人，应对徐成苗应安置而未安置部分及时进行安置。久阳公司认为对徐成苗进行安置的门面房价格与市场价格之间存在差价，应由建设发展公司予以补偿，由于建设发展公司与久阳公司未有书面约定，且多次协商未果，导致久阳公司至今未向徐成苗交付应安置而未安置的门面房，其责任在建设发展公司。但涉案协议不属于通常的房屋买卖合同，而是房屋拆迁补偿安置协议，徐成苗所在的冲姚塘村民组其他拆迁户的安置房，基本处在同一区域，所涉各户每月损失在安置房屋均是两个门面且面积大致相等的情况下应该同等，故逾期交房损失应采用统一标准进行计算。涉案所在的冲姚塘村民组其他33户拆迁户，与徐成苗虽不属同一批拆迁，但属同一拆迁安置区域，其拆迁户汪宏海已于2015年5月18日向法院提起诉讼，法院依法作出（2015）桐民一初字第01349号民事判决，该判决已发生法律效力，其33户均按每月2083.35元计算逾期交房损失，故此案比照上述的计算标准计算逾期交房损失较为适宜。因而，酌定每月每户平均补偿为2083.35元（按二个门面计算），本案中，逾期交房时间扣除过渡期18个月后计算到徐成苗诉讼之日起即48个月（自2014年3月21日计算到2018年4月按48个月计算），故建设发展公司应赔偿徐成苗逾期交房损失为50000.4元（月平均损失2083.35元×48月÷2）。6、徐成苗与久阳公司就安置门面房的面积、位置、价格等签订了《商品房销售协议》，其协议不违反法律规定，合法有效。该协议没有就其安置的门面房价格与市场价格之间是否存在差价以及存在差价部分如何处理进行约定，涉案协议不属于通常的房屋买卖合同，因此，对于协议未明确约定的事项，应当按照拆迁相关规定处理，即使存在差价，也与徐成苗无关。久阳公司与建设发展公司之间就安置的门面房价格与市场价格之间是否存在差价以及存在差价部分如何处理，非本案调整范围，久阳公司可向建设发展公司另行主张。依法订立的合同受法律保护。据上，本案《商品房销售协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同订立后，双方应根据合同约定，全面履行各自的义务。由于《商品房销售协议》是基于《房屋拆迁补偿安置协议书》而签订的协议，且合同约定的房屋已竣工验收，故久阳公司应按约向徐成苗交付房屋，徐成苗向久阳公司补足未给付的购房款，建设发展公司向久阳公司给付对徐成苗应安置而未安置的补偿款。《房屋拆迁补偿安置协议书》第十二条其他事项约定，乙方应安置而未安置的面积按2000元每平方米给予补偿。由于建设发展公司与久阳公司对徐成苗应安置而未安置部分未约定明确，导致徐成苗未能得到及时安置，其责任在建设发展公司，应由建设发展公司赔偿徐成苗逾期交房损失为50000.4元（月平均损失2083.35元×48月÷2）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第四十二条之规定，判决：一、桐城市久阳实业有限责任公司于判决生效后三十日内向徐成苗交付协议约定的幢2号沿同祥路S106门面房（南临吴点弱），并自交付商品房之日起九十日内办理房屋权属证书，其办理房屋权属证书的相关费用由徐成苗负担。二、徐成苗于判决生效后二十日内向桐城市久阳实业有限责任公司按100㎡每平方米1900元支付购房款计190000元，超出100㎡部分按每平方米3900元计算，支付的购房款以门面房实际测量的面积计算。三、桐城市经济开发区建设发展有限公司于判决生效后二十日内按应安置面积100㎡每平方米2000元代徐成苗向桐城市久阳实业有限责任公司支付购房款200000元。四、桐城市经济开发区建设发展有限公司于判决生效后十五日内赔偿徐成苗损失50000.4元。五、驳回徐成苗其他诉讼请求。案件受理费6700元，由徐成苗负担1650元，桐城市经济开发区建设发展有限公司负担5050元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人之间实际存在两种不同的法律关系：徐成苗与建设发展公司之间系拆迁补偿合同关系，建设发展公司为拆迁人，徐成苗为被拆迁人；徐成苗与久阳公司之间系商品房买卖合同关系，久阳公司为出卖方，徐成苗为买受方。这一点从各方当事人分别签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》和《商品房销售协议》中各自的称谓即可看出。一审法院将这两份不同的合同认定为主从合同关系，定性错误。所谓主从合同，从合同并不能独立存在，必须以主合同的成立生效为前提，主合同权利义务的变更消灭，亦必然对从合同权利义务关系产生影响，典型的如借贷合同与担保合同。而本案两份合同虽有牵连，但其主体不同，法律性质不同，亦分别受不同的法律规范调整，均为可以独自成立并生效的合同，之间并不具备权利义务的依附性，故二者并非主从合同关系。本案两份合同虽非主从合同关系，但两份合同亦确有牵连。两份合同签订于同一日，其目的是为了促进或者加快完成徐成苗房屋的拆迁工作。徐成苗房屋的拆迁安置，实际分为两个部分。其一，拆迁的部分面积还迁安置在钱庄安置小区；其二，下剩的应安置而未能在钱庄小区进行安置的合法面积，由久阳公司与徐成苗签订《商品房销售协议》，将久阳公司建设的门面房出售给徐成苗，徐成苗按照3900元/㎡的价格支付对价，开发建设公司从中补助2000元/㎡。就此，各方当事人经协商一致，分别签订了本案两份合同。从严格的法律程序角度分析，本案存在两种不同的法律关系。徐成苗本案起诉的是拆迁安置补偿合同纠纷，故其应向建设发展公司主张权利，而久阳公司并非拆迁安置补偿合同的当事人，其并非本案的适格被告。徐成苗如拟向久阳公司主张权利，应另行提起商品房买卖合同之诉，而徐成苗在本次诉讼前亦曾向一审法院以房屋买卖合同纠纷起诉过久阳公司，后徐成苗撤诉又提起本案诉讼。故从法律程序角度审查，本案本应驳回徐成苗对久阳公司的诉讼。但考虑到徐成苗系被拆迁人，其房屋早已被拆迁，而其本应安置的门面房至今尚未得到安置，其遭遇令人同情。同时，本案两份合同虽非主从合同关系，但亦确有牵连，特别是《商品房销售协议》约定内容过于简单，如徐成苗将其诉请分开起诉，必然面临举证难、维权难的局面。故从追求公平正义、减少当事人诉累以及提高司法审判效率的价值角度分析，一审将本案两种法律关系并案予以处理亦无不当，本院对此予以肯定。当前，案涉门面房久阳公司已经建设完成，达到了交付条件。而久阳公司不愿意交房的根源在于其认为《商品房销售协议》中约定的门面房价格3900元/㎡低于市场价格，二者存在差价，但目前又无人愿意支付该差价，故不同意履行交付义务。对差价问题，第一，是否存在差价？根据久阳公司提供的其与案外人张翔2013年8月签订的门面房订购单看，同地段的门面房单价为9814.92元/㎡，而本案《商品房销售协议》签订于2012年8月，单价却仅为3900元/㎡，确有不符常理之处。再结合久阳公司2015年7月向开发区管委会所作报告中记载的“市价与协议价差额部分由开发区管委会支付，支付渠道：花漾年华门前电缆入地和门面前道路铺设工程补助”情况，可以看出本案《商品房销售协议》中约定价格3900元/㎡与当时的市场价格确实存在一部分差价。徐成苗及建设发展公司抗辩约定价格3900元/㎡与当时的市场价格不存在差价，不合常理，本院不予支持。第二，差价如何承担？根据各方当事人的陈述及证据情况分析，该差价部分在三方当事人分别签订《房屋拆迁补偿安置协议书》和《商品房销售协议》时，各方真实意思表示应为被拆迁人徐成苗在其应安置而未能在钱庄小区进行安置的合法面积内，承担协议价3900元/㎡（其中由拆迁人建设发展公司补助2000元/㎡），而协议价与市场价的差价部分，则由拆迁人建设发展公司的主管部门开发区管委会与久阳公司协商通过类似工程补助的形式进行补偿，徐成苗不用负担。如此，则三方当事人利益得以平衡，方签订本案两份合同。综上，鉴于本案实际情况，从减少当事人诉累，保护弱势群体，兼顾平等保护各方当事人利益角度出发，本案可判令久阳公司先行向徐成苗交付案涉门面房。对徐成苗应安置而未能在钱庄小区进行安置的合法面积，徐成苗应当按照1900元/㎡支付房款，建设发展公司应当按照当时的市场价与1900元/㎡价格的差额向久阳公司补充支付房款且在本案中先行按2000元/㎡支付部分房款。对超出应安置合法面积的部分，徐成苗应当按照当时的市场价支付房款。鉴于案涉门面房在《商品房销售协议》签订时的市场价格目前尚不能明确且久阳公司未提出主张，久阳公司在履行案涉门面房交付义务后，可另行向建设发展公司主张上述市场价格与协议价3900元/㎡之间的差额及向徐成苗主张超出应安置合法面积的购房款。一审法院对本案其他事项的处理，并无不当，各方亦未上诉，本院予以维持。综上所述，本院对久阳公司的部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省桐城市人民法院（2018）皖0881民初1453号民事判决。二、桐城市久阳实业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向徐成苗交付协议约定的幢2号沿桐祥路S106门面房（南临吴点弱）。三、S106门面房面积以房管部门最终实际测量的办证面积为准。上述门面房未超出徐成苗应安置面积100㎡部分，徐成苗按1900元/㎡向桐城市久阳实业有限责任公司支付房款，桐城市经济开发区建设发展有限公司先行按2000元/㎡向桐城市久阳实业有限责任公司支付房款。上述门面房超出徐成苗应安置面积100㎡部分的价款，由久阳公司与徐成苗另行协商处理。四、徐成苗在履行支付全部房款义务后，久阳公司应立即配合徐成苗办理房屋权属证书，办理房屋权属证书的相关税费由徐成苗负担。五、桐城市经济开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿徐成苗损失50000.4元。六、驳回徐成苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6700元，由徐成苗负担1650元，桐城市经济开发区建设发展有限公司负担5050元；二审案件受理费80元，由桐城市久阳实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐杨审判员  左红审判员  高平二〇一八年十一月三十日法官助理陈世拥书记员朱彤附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国物权法》第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上、地上附着物和青苗的补偿费等费用被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。