文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝03民终1496号上诉人（原审被告）:重庆市西纳酒店管理有限公司,住所地重庆市武隆区仙女山镇石梁子村大坪组,组织机构代码91500232073686453R。法定代表人：邓伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈春福，重庆辉腾律师事务所。上诉人（原审被告）:重庆市初芒酒店管理有限公司,住所地重庆市武隆区仙女山镇石梁子村大坪组,组织机构代码915002320736864967。法定代表人：邓伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈春福，重庆辉腾律师事务所。被上诉人（原审原告）:曾令娟,女,1982年02月13日出生,汉族,居民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：焦小蓉，女，1970年12月4日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。原审被告:重庆远大置业有限公司,住所地重庆市武隆区巷口镇芙蓉中路20号2单元8-4,组织机构代码915002326761145698。法定代表人：张璞，该公司董事长。上诉人重庆市西纳酒店管理有限公司（以下简称西纳公司），重庆市初芒酒店管理有限公司（以下简称初芒公司）因与被上诉人曾令娟及原审被告重庆远大置业有限公司（以下简称远大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2018)渝0156民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了缺席审理。西纳公司、初芒公司共同委托诉讼代理人陈春福，曾令娟及其委托诉讼代理人焦小蓉到庭参加诉讼，远大公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西纳公司、初芒公司上诉请求：撤销原审判决第一至三项，依法改判。理由为：1、上诉人系由远大公司招商引进，共承租了75户房屋用作酒店经营管理，不能因为其中23户业主要求解除合同而影响酒店整体经营和其他业主利益。2、远大公司未向我公司支付酒店装修款，在该费用支付前解除合同对上诉人不公平。曾令娟辩称：1、上诉人与被上诉人是分别签订的《房屋租赁合同》，并不是与75户业主整体签订，任何一户都有解除合同的权利。2、酒店装修改变了房屋结构违反租赁合同约定，构成违约也应解除合同。3、远大公司未向上诉人支付装修款，与本案无关，不能成为拖欠租金等费用的理由。原审被告远大公司未作陈述。曾令娟一审起诉请求：1.要求初芒公司、西纳公司、远大公司立即支付曾令娟租金2万元并支付违约金200元；2.初芒公司、西纳公司付清在经营期间产生的全部水电费、物管费等费用；3.初芒公司、西纳公司恢复改变的房屋结构和一户一表或等价赔偿；4.解除曾令娟与初芒公司、西纳公司、远大公司之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》并收回房屋。一审法院认定事实：2013年，曾令娟向远大公司购买位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道57号91幢3-x号房屋一套。2013年7月28日，曾令娟（甲方）与初芒公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定曾令娟将其向远大公司购买的房屋出租给初芒公司。合同主要内容为“第一条，房屋基本情况。（一）房屋坐落于重庆市武隆县仙女山镇石梁子村，房号：2号幢3-x，建筑面积26.09平方米；（二）房屋装饰装修状况：甲方保持按照售房合同接房时房屋状况。第二条，房屋租赁用途。（一）租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁房屋作为酒店经营使用……；第三条，租赁期限、房屋交付。（一）房屋租赁期定为自2015年7月1日至2025年6月30日，共计10年；在房屋完成基础装修后的10日内甲、乙双方办理房屋交接手续，甲方应于2015年6月30日前将房屋交付乙方；（二）保证金，3个月的租金作为保证金，该保证金在乙方开业后30天内由乙方交给甲方，并作为乙方承租甲方房屋的押金；第四条，租金及支付方式，前五年租金金额：800元/月，即9600元/年。第六年起租金在上述基础上年3%递增（递增一次）。第八年起租金在第六年租金基础上年3%递增（递增第二次）；（二）支付方式：甲方本人开设乙方指定银行账户并将账户号书面报给乙方，由乙方将其租金打入其银行账户，各期租金支付日期：每季度末的前10日内；第七条，其他相关费用的承担方式。租赁期内甲方应当按照相关规定缴纳租赁税费等，乙方承担该房屋的经营管理费、水、电、物管等相应费用及依法规定应缴纳的各种税费；第九条，合同解除。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋：1.不按照约定支付租金达90日的；第十条，违约责任。（一）乙方有第九条第二款第1项约定情形的，每日按应付租金的0.03%向甲方支付违约金。”2013年7月28日，曾令娟（甲方）与重庆古曼装饰工程有限公司（乙方）签订《装修工程委托书》，该合同主要内容为“乙方根据甲方委托，将甲方在远大公司所购的房屋全权委托给乙方代为办理清水房的验收及交接房手续，经甲乙双方友好协商，甲方自愿出资26090元，将所购房屋全权委托给乙方代为装修，就该商品房委托乙方进行室内装修工程，达成如下协议：二、室内装修的验收与交付。在2014年12月31日，乙方将完成本协议项下的室内装修并书面通知甲方进行验收接房……如甲方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由甲方承担。”同日，曾令娟出具书面授权委托书，委托书载明“重庆远大置业有限公司：兹有曾令娟在重庆市武隆县仙女山购得由贵司开发的戴斯大卫营2幢3-x住宅一套。本人全权委托重庆古曼装饰工程有限公司代为办理接房及移交房屋的手续”。因远大公司未能按期交付房屋，2017年6月3日，曾令娟（甲方）与西纳公司（乙方）、远大公司（丙方）签订《房屋租赁补充协议》，该协议主要内容为“鉴于丙方在2013年开始出售位于重庆市武隆县仙女山银杏大道戴斯大卫营三期返租房屋，是由丙方自主代甲方找酒店管理公司进行统一经营和管理，且在房屋销售时同时与乙方（丙方代为办理的）签订了《房屋租赁合同》（乙方原以重庆市初芒和西纳酒店管理有限公司分别与91栋、92栋业主签订的租赁合同，法人为同一人，现补充协议是同时与91栋、92栋业主一起签订，两公司在以下均称原合同），并约定乙方于协议中的标的房屋内进行酒店经营；但由于丙方原因未按合同规定如期交房给乙方，导致甲、乙二方亦不能履行原租赁合同的权利和义务，现甲、乙、丙三方就乙方、丙方房租支付问题达成如下补充协议：第二条、租赁期限。租赁期限以原合同为准，即从2015年7月1日至2025年6月30日止；第三条、租金支付方式。3.1甲、乙、丙三方共同确认，承租期内的租金由乙方、丙方分两部分各自支付给甲方。即乙方的租金起算之日为2017年1月1日。乙方将对应房屋应付租金直接支付给甲方，房租为每月人民币800元。房租每3个月支付一次，先交后做，具体支付时间为：2017年6月30日前支付2017年第三季度及2017年1月共4个月的租金；2017年9月30日前支付2017年第四季度及2017年2月共4个月的租金；2017年12月31日前支付2018年第一季度及2017年3月共4个月租金；2018年3月31日前支付2018年第二季度及2017年4月共4个月租金；2018年6月30日前支付2018年第三季度及2017年5月共4个月租金；2018年9月30日前支付2018年第四季度及2017年6月共4个月租金；2018年12月31日前支付2019年第一季度及三个月租金标准的租赁保证金。三个月的租金作为租赁保证金，即为2400元；第五条、与开发商的约定。5.1经甲、乙、丙三方共同确认，丙方应向甲方支付酒店开业前至原合同承租期间的租金，即应支付2015年7月1日至2016年12月31日期间的租金。租金标准按原合同标准执行，即原租金金额800元/月；5.2鉴于丙方处于各方维权期间，租金支付时间暂定一年半支付，即应在2018年12月31日前支付，其具体支付时间由甲、丙双方另行商定；第八条、违约责任。8.2如乙方未按时支付租金给甲方，乙方则应按每日万分之一向甲方支付违约金；逾期超过三个月（含），乙方仍未支付租金给甲方，在三个月期满后十日内甲、乙双方仍协商未果的，甲方则有权立即无条件地收回房屋另租他人或自用，且租赁保证金不退；第九条、本补充协议与原合同是不可分割的，与原合同具有同等的法律效力；本补充协议与原合同有冲突的，以本补充协议为准。”上述合同签订后，初芒公司、西纳公司通过法定代表人邓伟银行账户支付曾令娟8个月租金6400元，其余租金未按约支付。一审法院另查明，2018年4月10日，曾令娟在初芒公司、西纳公司经营的酒店拿走了房屋钥匙。一审法院认为：曾令娟与初芒公司、西纳公司、远大公司签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，该合同内容未违反法律法规强制性规定，上述合同均为有效，双方均应按约履行各自的义务。西纳公司未按约支付租金，其行为已构成违约，应依法承担违约责任；双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》均明确约定，西纳公司、初芒公司超过三个月未付租金，曾令娟即有权解除合同并收回房屋。根据《房屋租赁补充协议》约定，西纳公司应支付2017年1月1日起的租金，计算至2018年3月，应支付共计15个月的租金，而西纳公司仅支付了8个月租金，已超过约定三个月期限。曾令娟要求解除合同符合合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，初芒公司、西纳公司应将房屋归还曾令娟。根据查明的事实，曾令娟已在2018年4月10日取回房屋钥匙，该行为应视为其已实际取回并占有房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审法院对原告曾令娟主张的其余诉求分别评判如下：一、关于要求初芒公司、西纳公司恢复被改变的房屋结构或等价赔偿的请求。一审法院认为，本案所涉房屋系返租房屋，曾令娟在购买该房屋时即已知晓该房屋系出租用于酒店经营。根据曾令娟与重庆古曼装饰工程有限公司签订的《装修工程委托书》内容来看，对房屋的装修费用系曾令娟承担，实质是曾令娟出资将符合酒店经营的房屋装修完毕后出租给初芒公司、西纳公司进行经营，对房屋结构的改变并非初芒公司、西纳公司的行为。因此，曾令娟要求初芒公司、西纳公司承担恢复原状责任不符合法律规定，一审法院依法不予支持。二、关于要求支付租金20000元及违约金200元的请求。根据《房屋租赁补充协议》约定和查明的事实，一审法院认定曾令娟应收取租金期间应从2015年7月起计算至2018年3月止，共计33个月，按每月租金800元标准计算，共计26400元。原告已领取6400元，其主张20000元租金符合规定，该院予以支持。曾令娟虽于2013年8月8日与被告初芒公司签订了《房屋租赁合同》，但根据《房屋租赁补充协议》约定，该租金给付的义务人已变更为西纳公司与远大公司。因此，西纳公司应支付2017年1月起至2018年3月止的租金，共计12000元。西纳公司已支付6400元，实际还应支付5600元。根据《房屋租赁补充协议》约定，如西纳公司未按时支付租金给曾令娟，则应按每日万分之一向曾令娟支付违约金。《房屋租赁补充协议》对西纳公司支付租金期限进行了重新约定。因此，西纳公司已经支付的8个月租金应相应抵扣2017年1月至8月的租金，西纳公司承担的违约金从2017年9月1日起按欠付租金5600元计算至起诉之日为128.8元；远大公司应支付2015年7月起至2016年12月止的租金，共计14400元。因补充协议约定付款期限未届满，其违约金依法不应支持。但因本案所涉房屋租赁合同已经解除，曾令娟主张给付租金符合法律规定，一审法院予以支持。曾令娟提出西纳公司缴纳的租金中包含了3个月的租赁保证金。但根据《房屋租赁补充协议》第三条约定“2018年12月31日前支付2019年第一季度及三个月租金标准的租赁保证金”的内容，不应认定西纳公司缴纳的租金中包含了租赁保证金，一审法院对曾令娟的主张不予支持。三、关于曾令娟要求西纳公司付清水电费及物管费的请求。根据租赁合同约定，西纳公司在承租期间发生的水电费和物管费应由西纳公司承担。曾令娟的该项请求符合合同约定。但曾令娟既未举证证明西纳酒店欠缴水电费和物管费的事实，也未举证证明欠缴的具体金额，一审法院对其诉求依法不予支持。需要指出的是，如西纳公司在经营酒店期间已不再使用一户一表缴纳水电费用，在西纳公司欠缴水电费的情况下，曾令娟等购房户可另行主张权利。综上，曾令娟的部分请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、解除曾令娟与初芒酒店于2013年7月28日签订的《房屋租赁合同》和曾令娟与西纳酒店、远大公司于2017年6月3日签订的《房屋租赁补充协议》；二、初芒酒店、西纳酒店将其经营管理的武隆区仙女山镇银杏大道57号91幢3-1号房屋交还给曾令娟（曾令娟已实际于2018年4月10日取回房屋）；三、西纳酒店在判决生效后三日内给付曾令娟租金5600元及违约金128.8元；四、远大公司在判决生效后三日内给付曾令娟租金14400元；五、驳回曾令娟的其余诉讼请求。一审案件受理费152.5元（曾令娟已预交），由西纳酒店负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院二审中，上诉人撤回对租金和违约金进行改判的上诉请求。本院认为，西纳公司、初芒公司撤回部分上诉请求系其真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案，双方已在补充协议中约定了“逾期超过三个月（含），乙方（西纳公司）仍未支付租金给甲方（曾令娟），在三个月期满后十日内甲、乙双方仍协商未果的，甲方则有权立即无条件地收回该房屋另租他人或自用……”，从审理查明的事实看，西纳公司仅支付曾令娟2017年1月1日至2017年8月31日共计8个月的租金，之后再未支付租金，至2018年4月3日曾令娟向西纳公司、远大公司发出解除《房屋租赁合同》通知书时，西纳公司、远大公司仍未支付租金，已超过合同约定的宽限期，达到约定解除条件，曾令娟请求解除合同符合合同约定，一审法院据此判决解除合同于法有据，应予维持。需要指出的是，上诉人主张该酒店系租用75户业主的房屋开办，部分业主请求解除合同可能损害其他出租人的利益的主张，本院认为，虽然部分出租人请求解除合同可能损害其他出租人的利益，但在本院二审期间，上诉人仍未支付拖欠的租金及违约金，致使曾令娟等人的合同目的不能实现，已然构成根本违约，因此，其主张不足以阻却曾令娟等人行使合同解除权，故本院对此不予采纳。至于远大公司所欠上诉人的装修款的问题，系另一合同关系，与本案并无关系，也不构成阻却合同解除的事由，如其认为其权利因此受到损害，应依法另行主张。综上，西纳酒店、初芒酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费305元，由重庆市西纳酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 川审判员 简元华审判员 余云中二〇一八年十一月七日法官助理朱晋云书记员梅玮