广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初5649号原告：广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社，住所地广州市白云区三元里世康大街**之二。法定代表人：李荣保，经理。委托诉讼代理人：涂宏望，广东经纶律师事务所律师。被告：广州市白云骏辉汽车精品商行，，住所地广州市白云区广源中路********首层投资人：林伟强，经理。被告：林伟强，男，1962年11月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，两被告共同委托诉讼代理人：卢志辉，广东广大律师事务所北京分所派驻律师。两被告共同委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。第三人：广州跨越速运有限公司，住所地广州市花，住所地广州市花都区花东镇九一村空港大道******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郑少君。第三人：文亮福，男，1982年2月10日出生，汉族，身份证住址广西平南县，原告广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社（以下简称三元里十七社）与被告广州市白云骏辉汽车精品商行（以下简称骏辉商行）、林伟强、第三人广州跨越速运有限公司（以下简称跨越公司）、文亮福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社的委托诉讼代理人涂宏望，被告广州市白云骏辉汽车精品商行、林伟强的共同委托诉讼代理人卢志辉到庭参加了诉讼，第三人广州跨越速运有限公司、文亮福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社向本院提出诉讼请求：1、确认我方与被告签订的《房屋、场地租赁（管理）协议》于2018年4月14日解除；2、判令被告支付自2017年6月5日至2018年4月4日期间拖欠的租金、场地使用费和管理费791504元，水电费41345元，合计832849元；3、判令被告按每月87227元支付自2018年4月5日起至将租赁物业交还我方之日止的场地占用使用费和水电费；4、判令第三人将其占用的房屋交还给我方；5、本案受理费由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求为解除租赁合同并交还广园中路12、14、16、20号首层约470平方米的房屋。事实与理由：我方与被告于2015年1月25日签订《房屋、场地租赁（管理）协议》，我方将位于广园中路××、××、××、××号首层约747平方米的房屋租给被告用于经营汽车精品。租期自2013年6月5日起至2020年6月4日止，从2017年6月5日至2020年6月4日止每月租金为43614元，场地使用费及综合管理费为43613元，合计87227元。水费按24元/吨计收，电费按1.38元/度计收，每月15日前支付上期租金和费用。合同签订后，被告多次不按时缴纳租金与费用。自2017年6月又开始不缴租金、使用费和管理费，截止到2018年3月共拖欠租金、使用费和管理费791504元，水电费41345元，合计832849元。经我方多次书面催讨，被告拒不支付。我方于2018年4月13日向被告邮寄《解除合同通知书》，通知被告解除与其签订的《房屋、场地租赁（管理）协议》，该《解除合同通知书》已于2018年4月14日送到被告。被告于2017年6月30日将广州市广园中路20号首层商铺租给案外人方武贵使用；2018年1月1日将广州市广园中路20号首层之一商铺租给第三人文亮福使用；还将16号首层商铺租给跨越速运集团有限公司广州分公司使用。被告长期拖欠租金、场地使用费和综合管理费、水电费不付，已严重违反合同的约定，被告经催告后仍拒不履行合同义务，我方根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法通知解除双方之间的租赁合同。第三人占用原告的房屋应当依法交还给我方。为保护我方的合法权益，特向法院起诉，请求支持我方的诉讼请求。被告广州市白云骏辉汽车精品商行、林伟强共同辩称，1、被告林伟强是以被告骏辉商行的名义签订《房屋、场地租赁（管理）协议》。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第40条规定，被告骏辉商行为个人独资企业涉诉，应当仅以独资企业本身为当事人，不应当追加投资人为共同被告参加诉讼。2、对于原告主张租赁协议已经于2018年4月14日已经解除的问题。首先，从原告提交的《集体土地房产证》中的“备注”一栏可以看到：“该用地是1992年经广州市城市规划局和广州市国土局批准使用。其中：第一至三层部分或者飘楼全部建筑面积共1043.79平方米不能确定产权”，即涉案场地存在部分没有产权的情况。按照《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条规定，未取得建筑工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，租赁合同无效。所以涉案场地没有查清楚是否按照建筑工程规划许可证规定而建设的，是否会导致租赁合同无效之前，不宜直接处理合同解除问题。其次，被告林伟强并没有在2018年4月14日收到解除合同的通知，据其本人称，当天他没有接到顺丰快递任何电话，也没有授权任何人去收取快递。根据《合同法》第九十六条规定，被告林伟强没有收到解除合同的通知，所以该租赁协议并未在2018年4月14日解除。再次，虽然协议约定了被告林伟强需要在每月15日之前缴付租金、场地使用费，但是按照近年原告催租以及我方交租的习惯，并没有严格按照合同约定的来交租金。所以即使我方拖欠原告9个月租金，按照之前的惯例，原告不应该解除合同，更何况是在我方没有收到任何催缴租金通知的情况下直接解除合同。3、对于租金、场地使用费及水电费的问题。首先，此前我方缴付租金、场地使用费时，原告为了避税，仅仅开具每月7200元的发票，累计到现在还差我方200多万元的税票。最近税务部门要求我方提交租金支出相对应的发票，所以我方多次要求原告提供此前以及目前足额的租金、水电费发票，但都遭到原告拒绝，所以在原告不依法出具租金发票的前提下，我方拒绝支付租金。对此，我方表示，保留向税务部门投诉的权利。其次，在2017年3、4月，由于涉案房屋排水管道被堵，而且房屋存在漏雨情况，下大雨时涉案场地被雨淋湿及被洪水灌入，导致我方货物损失将近60万元，还导致我方2017年5月3日至8月13日停业。在我方停业期间，原告派人来修过，但是事后仍然发生漏水情况，我方再多次要求原告继续修补漏水处并疏通排水道时，均遭到拒绝，所以我方暂时不交租。另外，我方在这个期间停业，不知原告所主张6、7、8月的水电费从何而来。从金额上看，7月水电费5667元和8月水电费7372元，都高过此后几个月的使用的水电费，明显存在不合理的地方。另外，原告对其主张的水电费没有提供任何凭证，所以不应得到支持。4、对于自2018年4月5日起至交还之日止的场地占用费和水电费问题。首先，双方的租赁协议并未解除，不存在场地占用费问题。其次，即使租赁协议在2018年4月14日已经解除，那原告也不能主张2018年4月5日以后的场地占用费，因为4月14日之前的协议并未解除，原告只能主张协议解除之后的场地占用费。再次，水电费是按照实际产生吨数及度数决定的。已经实际产生的，应当提供相应的凭证来主张具体金额；目前未产生的，不属于本案的审理范围，原告应当等到产生后再提供相应凭证另行主张。5、对于交还场地问题。我方已经将没有被雨淋坏和浸泡的场地转租给了文亮福、方武贵、跨越速运集团有限公司广州分公司。我方申请将这些次承租人列为本案的第三人。本案中，我方拖欠原告租金，原告主张解除合同，文亮福等次承租人有相应的抗辩权，法院应当维护其合法权益。其次，次承租人作为法律规定的“负有腾退义务”的租赁房屋实际使用人，案件处理结果同其有法律上的利害关系，应当参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据集体土地房产证、证明、催租函、律师函、解除合同通知书、租赁协议、解除合同通知书、租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：位于广州市白云区广园中路**房产的权属人系案外人广州三元里穗源酒店，产权性质为集体所有（穗集地证字第0113575号），用途为商业、仓库，建筑结构及层数为钢筋混凝土3层，建基面积1335.82平方米，总建筑面积4349.79平方米。房产证备注该用地是1992年经广州市城市规划局和广州市国土局批准使用，其中第一至三层部分和飘楼全部建筑面积共1043.79平方米不能确认产权。2015年1月26日，广州三元里穗源酒店出具证明，证实其将上述房产交由原告三元里十七社经营管理，三元里十七社有权以自己的名义对外出租上述物业，享有出租人的权利，承担出租人的义务。2015年1月26日，原告三元里十七社（甲方）与被告骏辉商行（乙方）签订《房屋、场地租赁（管理）协议》，约定：一、甲方同意将广州市广园中路××、××、××、××号首层约747平方米的房屋场地（以下简称涉案场地）以首期月租95元每平方米的价格出租给乙方作经营汽车精品之用。二、租赁期从2013年6月5日至2020年6月4日止。在签订合约时乙方付租赁押金141930元。期满后七个工作日内甲方全额无息退回乙方押金（在不违反协议内）。如乙方租赁期未到而退租的，甲方不退回押金，合约期未满甲方不得终止合约。在租赁期内，乙方有招商分租之权利，甲方需配合乙方办理相关手续。三、经双方商定乙方租金及费用以每月为一期的形式向甲方缴付。从2013年6月5日至2014年12月4日止每月租金为35483元，场地使用及综合管理费为35482元；从2014年12月5日至2017年6月4日止每月租金为40383元，场地使用及综合管理费为40383元；从2017年6月5日至2020年6月4日止每月租金为43614元，场地使用及综合管理费为43613元。在协议期内水费按24元/吨计收，电费按1.38元/度计收，乙方付上期租金和费用（每月15日前缴付）。乙方不得拖欠租金和费用，如乙方不按期交纳租金和费用，甲方有权终止合约，扣罚乙方押金，甲方有权清理乙方所有房屋内、场内的物品，乙方的一切装饰及设备归甲方所有。乙方应无条件服从，不得异议。四、甲方负责提供水、电源。室内水、电安装由乙方负责，乙方使用之水、电费用由乙方负担，并依时交纳水、电费等。五、在租赁期内，不得擅自改动房屋结构。如有人为损坏，乙方负责赔偿，属自然损坏由甲方负责维修。七、乙方的一切装修、广告、招牌需经甲方同意方可自行办理有关手续，费用由乙方自负。被告林伟强在乙方代表处签字。原被告均确认被告林伟强是代表被告骏辉商行签署上述租赁协议。骏辉商行系林伟强作为投资人的个人独资企业。骏辉商行确认在2001年设立后就使用涉案场地，上述租赁协议是续签的最后一份合同。骏辉商行使用了部分场地，并将部分场地转租给第三人跨越公司、文亮福使用。2018年3月20日，原告向骏辉商行邮寄催租函，告知截止至2018年3月20日，骏辉商行已欠交租金及场地使用费、水电费共832849元。其中：2017年6月租金余额6461元，2017年7月至2018年3月租金均为87227元；2017年6月水电费1876元，7月水电费5667元，8月水电费7372元，9月水电费5649元，10月水电费5528元，11月水电费4613元，12月水电费3866元，2018年2月水电费6774元。告知骏辉商行于2018年3月26日前缴纳完毕所欠上述费用，否则有权终止合约，收取违约金并收回场地。快递底单显示2018年3月21日由林伟强签收，两被告辩称没有收到该函件，底单上的签名不是林伟强本人所签。2018年4月3日，原告再次向林伟强发出律师函，告知拖欠租金、场地使用费及综合管理费和水电费截止至2018年3月份共计832849元，经多次催讨而拒不支付，告知在2018年4月10日前付清上述全部欠款，否则将依法解除租赁合同，收回场地。该函件由被告拒收被退件。林伟强确认拒收邮件。2018年4月13日，原告向两被告发出解除合同通知书，告知自通知送达时即解除双方于2015年1月26日签订的《房屋、场地租赁（管理）协议》，并在2018年4月20日前两被告将租赁物业交还原告，在收到通知五日内付清所欠全部租金、场地使用费及综合管理费和水电费832849元及逾期付款违约金。邮件邮寄至骏辉商行商铺所在地址，底单显示2018年4月14日由陈俊华签收。林伟强辩称未收到解除合同通知书，邮件也非其本人签收。原告陈述有到涉案场地送达通知书，但无人签收故以快递方式送达。庭审中，被告确认租金支付至2017年6月，对原告主张的租金、场地使用及综合管理费没有异议。被告因是否能扣除3个月的停业损失与原告存在争议，故不同意支付上述费用。原告出具林伟强分别与第三人跨越公司、文亮福签订的租赁合同，其中跨越公司的合同租赁期限自2018年1月10日至2020年6月10日止，文亮福的合同租赁期限自2018年1月1日至2020年6月4日止。原告提交电表度数及金额记录明细、用电地址为广园立交桥脚南50号2楼的电力收费销货清单、发票，清单载明2017年5月3日至7月5日电费2892.53元，2017年7月5日至9月4日电费5952.94元，2017年9月4日至11月4日电费5168.31元；原告提交用水记录明细及用水地址为广源西路立交桥东侧4号的水费、污水处理费电子账单，账单载明2017年5月25日至7月26日水费2222元，2017年7月26日至9月26日水费2882元，2017年9月26日至11月26日水费2464元，2017年11月26日至2018年1月27日水费2530元，2018年1月27日至3月25日水费22元。两被告对水电费金额不予确认，辩称2017年5月3日至8月13日系停业状态，不知水电费从何而来，7月和8月水电费均高过此后几个月使用的水电费，而原告提供其工作人员手写记录的数据，并未告知被告每月水电费的数据，且发票上的用水地址与涉案地址不相符。原告确认水费发票的地址是原先旧地址，后地址门牌发生更换，水费发票的地址并没有更换。被告主张2017年3、4月份涉案场地因漏水，楼下通道被堵塞导致倒灌，停业3、4个月，原告有派人维修但仍有漏水现象。原告辩称因被告洗车时的水泥导致水管堵塞，并提交照片证实。原告多方面进行维修，占用被告3、4天的时间，并不存在因原告维修而导致被告停业3、4个月。关于涉案场地的产权问题，原告确认合同中747平方米是涉案场地产权平面图中划出的范围，平面图中显示的余地（三角形位置）没有确认产权、无办理规划报建手续。合同约定的面积747平方米包括了余地30平方米。经本院组织现场勘查，余地由被告用做小厨房和洗手间，原告确认小厨房和洗手间属于余地的一部分。经向双方释明余地无办理规划报建手续，该部分的租赁协议无效，原告坚持其诉讼请求不变更。本院认为，产权人广州三元里穗源酒店将涉案场地交由原告三元里十七社经营管理，原告与被告林伟强签订《房屋、场地租赁（管理）协议》，双方确认林伟强系代表被告骏辉商行签订涉案协议，本院予以确认。被告骏辉商行使用的场地包含了小厨房和洗手间部分，该部分属于产权平面图中的余地范围，原告确认租赁协议约定面积包含了余地。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因无办理规划、报建手续，故涉案余地部分的协议属于无效。又依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，除余地外的其余部分的协议是双方当事人真实意思表示，无违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。因此，涉案租赁协议部分有效、部分无效，但不影响骏辉商行在使用场地过程中须依约向原告支付租金、场地使用费。涉案租赁协议约定“乙方不得拖欠租金和费用，如乙方不按期交纳租金和费用，甲方有权终止合约”。被告自2017年6月起拖欠租金，原告先后邮寄催租函和律师函告知缴纳租金、水电费，再于2018年4月13日向骏辉商行的营业地址邮寄解除合同通知书，通知书由“陈俊华”签收。被告辩称不认识此人，实际未收到该通知书。解除合同通知书邮寄的是骏辉商行的营业所在地址，被告对签收情况不予确认，理据不足，本院不予采信。被告以房屋漏水而停业数月抗辩拒绝缴纳租金，理据不足，租赁协议并无约定被告可以此事由作为拒不支付租金的情形，对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告主张涉案租赁协议（除余地部分）于2018年4月14日解除并要求交还涉案场地的诉请，合理合法，本院予以支持。交还场地的时间，以十五日为宜。两被告对于原告主张的2017年6月5日至2018年4月4日租金、场地使用费和管理费791504元无异议，现原告主张骏辉商行支付上述拖欠费用，本院予以支持。因骏辉商行系个人独资企业，林伟强系骏辉商行的投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，个人投资企业的投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，故原告主张林伟强与骏辉商行共同承担责任，合理合法，本院予以支持。关于原告主张的水电费41345元。原告提交电费发票及水费电子账单，两被告辩称原告未告知用电度数且用水地址与合同约定地址不符，原告确认水费发票的地址是旧地址，地址门牌发生更换后水费，地址门牌发生更换后水费发票上的地址并没有更换地正常经营，使用过程中实际产生水电费，对原告意见本院予以采信。两被告辩称2018年5月至8月曾因漏水维修停业3、4个月，但未充分举证证实且依据水电费发票金额记载，涉案场地仍产生水电费，两被告无证据证明其实际缴纳了水电费，故应按照原告实际代为缴纳的金额支付相应水电费，对于原告主张的水电费无证据证明的部分，本院不予采信。依原告提交的发票，2017年5月3日至2017年11月4日电费合计14013.78元，2017年5月25日至2018年3月25日水费合计10120元。依发票记载，水电费系按双月缴纳，原告提交的拖欠水电费明细表按每月计算方式得出的金额数依据不足，本院不予采纳。原告主张超出部分的水电费，本院不予支持。涉案租赁协议解除后，两被告应将涉案场地交还原告管业。两被告至今未将涉案场地交还原告，原告主张两被告按每月87227元支付自2018年4月5日起至租赁物业交还原告之日止的场地占用费，本院予以支持。原告主张两被告支付自2018年4月5日起至涉案场地交还之日止的水电费，原告未举证证明已实际代为缴纳且部分水电费尚未实际发生，依据不足，对原告该诉请本院不予支持。同时，因涉案租赁协议解除，第三人跨越公司、文亮福与林伟强签订的租赁合同已无履行基础，故原告主张第三人跨越公司、文亮福将其占用的房屋交还的诉请，依据充分，本院予以支持。第三人跨越公司、文亮福经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社与被告林伟强签订的《房屋、场地租赁（管理）协议》（除余地部分）于2018年4月14日解除；二、自本判决生效之日起十五日内，被告广州市白云骏辉汽车精品商行、林伟强将位于广州市白云区广园中路12号、14号、16号、20号首层（面积约747平方米）的房屋交还原告广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社，第三人广州跨越速运有限公司、文亮福负有协助交还义务；三、自本判决生效之日起十日内，被告广州市白云骏辉汽车精品商行、林伟强向原告广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社支付2017年6月5日至2018年4月4日的租金、场地使用费和管理费共计791504元；四、自本判决生效之日起十日内，被告广州市白云骏辉汽车精品商行、林伟强向原告广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社支付2017年5月25日至2018年3月25日的水费10120元、2017年5月3日至2017年11月4日的电费14013.78元；五、被告广州市白云骏辉汽车精品商行、林伟强向原告广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社支付自2018年4月5日起至实际交还房屋之日止的场地占用费（自2018年4月5日起至本判决生效之日止的场地占用费于本判决生效之日起十日内支付；本判决生效之日起至实际交还房屋之日止的场地占用费逐月缴纳，均按每月87227元计算）；六、驳回原告广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12128.4元，由原告广州市白云区三元里街三元里村第十七经济合作社负担250.6元，由被告广州市白云骏辉汽车精品商行、林伟强共同负担11877.8元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  叶晓敏人民陪审员  刘艳柳二〇一八年十一月十三日书 记 员  郑萍军