海南省东方市人民法院民事判决书（2018）琼9007民初2080号原告：王宁，女，1975年7月26日出生，汉族，山东省烟台市掖县人，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。被告：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。统一社会信用代码：91469007676081760N。法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。被告：海南福安集团，住所地：海南省海口市滨江路福建大厦21楼。负责人：连式林，该集团董事长。原告王宁与被告东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）、被告海南福安集团（以下简称福安集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王宁的委托诉讼代理人代建中，被告广华公司的委托诉讼代理人岑怡到庭参加诉讼。被告福安集团经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宁的诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付逾期交房的违约金74958.14元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月20日，原告与被告广华公司签订《商品房买卖合同》(以下简称原合同)，约定：原告购买被告广华公司位于东方市××镇西侧“东方·碧海云天”第F11栋11层1107号房房屋，建筑面积为52.84平方米，商品房单价为5202元，总房款共计274874元。该合同签订后，原告已向被告广华公司支付全部购房款。2017年5月，广华公司以网签需要重新签订合同为由，将原合同收走，并于2017年5月13日与原告补签《商品房买卖合同》（合同编号：DFL000027188）（以下简称“备案合同”）。因原合同被收走，原告无法确定约定的交房时间，参照同小区同栋楼看，原告所购房屋约定的交房时间应为2014年11月30日前将验收合格的涉案房屋交付原告使用，但其直到2017年9月5日才将该房屋交付原告。广华公司未按约定时间交房，应承担违约责任，因双方在合同中未明确约定广华公司违约交房的违约金如何计算，故原告结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，要求广华公司按照总购房款的日万分之二点七乘以违约天数计算违约金，违约天数从合同约定的交房之日起计算至实际交房之日止，即从2014年11月30日起计算至2017年9月5日止，违约金共计为74958.14元（274874元×0.00027×1010天）。被告广华公司作为被告福安集团下属公司，在“东方·碧海云天”房屋销售过程中，被告福安集团也收取被告广华公司的房屋销售款，且被告广华公司的实际控制人为其股东连式林，连式林又是被告福安集团的负责人，故被告广华公司与被告福安集团存在法人人格、财产混同，对于原告的损失，被告福安集团与广华公司应当承担连带赔偿责任。被告广华公司辩称，一、原告要求广华公司支付逾期交房违约金是按日计算的，2015年10月1日之前的时段已超过诉讼时效。二、原告要求广华公司按照总购房款的日万分之二点七乘以违约天数计算逾期交房的违约金过高，且约定交房之日和实际交房之日不应计算在违约交房期限内。三、福安集团作为被告主体不适格。被告福安集团辩称，一、福安集体作为企业集团，在法律上不具有法人主体资格，不能作为民事诉讼当事人，且其并非与原告签订《商品房买卖合同》的合同相对人，故其作为被告主体不适格。二、广华公司是具有完全民事行为能力的企业法人，并不存在与福安集团法人人格、财产混同的情形，且涉案房屋所在项目的开发、销售、合同签订、收取购房款均由广华公司负责，原告与福安集团之间并不存在商品房买卖关系，故原告要求福安集团承担连带赔偿责任没有事实根据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《东方市商品房买卖合同》（合同编号：DFL000027188）、收款收据、分户验收交房流程表，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的同小区同栋楼的《商品房买卖合同》（合同编号：FA·0000855），被告不予认可，且该合同系案外人与广华公司签订与本案没有关联性，故本院不予确认。根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月13日，原告与被告广华公司签订《东方市商品房买卖合同》（合同编号：DFL000027188），约定原告购买广华公司位于东方市××镇房房，建筑面积为51.01平方米，商品房单价为5202元，房屋总价款为265354元，付款方式为一次性付款，即签订合同当日付清全部购房款。广华公司应在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。商品房达到交付条件后，广华公司应当书面通知原告办理交付手续。合同关于逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，广华公司按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同还约定签约时，双方暂时以合同暂定面积计算房款，最终双方以产权登记面积为准，据实计算，多退少补。2017年9月5日，原、被告双方在分户验收交房流程表上签名，确认涉案房产为52.84平方米，总房款为274874元。另查明，张彦芬于2013年1月12日支付的F8-905号房的购房款10000元转入原告所购的涉案房屋，原告于2013年2月20日支付购房款264874元，合计支付购房款274874元。广华公司于2017年9月5日将涉案房屋交付原告使用。截止被告交房时，涉案房屋尚未验收合格，尚未办理不动产权证。本院认为，本案的争议焦点为：1.海南福安集团作为被告主体是否适格；2.原告所诉的逾期交房违约金在2015年10月1日之前的时段是否超过诉讼时效；3.原告要求广华公司支付逾期交房违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据。一、关于海南福安集团作为被告主体是否适格问题。根据《国家工商行政管理局关于印发的通知》（工商企字[1998]第59号）第三条规定：“企业集团是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团不具有企业法人资格。”福安集团不具有企业法人资格，且根据合同相对性原则，与原告签订商品房买卖合同的是广华公司，福安集团虽在合同中的房屋平面图上盖章，仅是对该房屋平面的设计进行确认，与原告并没有发生任何法律关系，故海南福安集团不是本案的适格主体，原告要求福安集团承担连带赔偿责任没有事实根据及法律依据，本院不予支持。二、关于原告所诉的逾期交房违约金在2015年10月1日之前的时段是否超过诉讼时效问题。商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法总则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。本案中，截至广华公司交付房屋给原告使用时，房屋尚未验收合格，广华公司违反了商品房买卖合同中，关于房屋交付条件的约定，但原告在明知该房尚未验收合格的情况下，仍同意收房使用，故诉讼时效期间应从房屋交付使用之日起算，至原告起诉之日止，并未超过法定的三年诉讼时效期间，故广华公司关于诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。三、关于原告要求广华公司支付逾期交房违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据原、被告双方签订的《东方市商品房买卖合同》，涉案房屋的面积为51.01平方米，购房款为265354元。原告在签订合同之前已支付购房款274874元。2017年9月5日，原告与被告在分房验收交房流程表上确认房屋的建筑面积为52.84平方米，总房款为274874元。被告未按合同约定的时间交付房屋，构成违约。且原告要求被告自逾期交房之日起支付逾期交房违约金亦没有超过诉讼时效，但由于原告没有提交双方签订的原合同，本院无法查明双方是否有签署原合同及原合同中关于交房时间、房屋单价及房屋总价等相关情况。不同时间签订的购房合同，房屋的单价及交房的时间也都会有差别，故从原告提交的同小区同一栋房屋的购房合同并不必然推导出原告诉称的原合同约定的购房时间。故，本院只能依据原告提交的备案合同，被告也予以认可的书面合同确定双方约定的交房日期为2017年6月30日。广华公司与原告签订的《东方市商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任的约定。逾期超过30日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，广华公司按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。故广华公司支付逾期交房的违约金按照合同万分之一标准计算，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止（即从2017年7月1日起至2017年9月4日止，共65天）。故被告广华公司应向原告支付逾期交房的违约金数额为274874元×0.0001×65日＝1786.68元。原告主张超出的部分，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。被告海南福安集团经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王宁支付逾期交房的违约金1786.68元。二、驳回原告王宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1674元（原告已预交），由原告王宁负担1634元，由被告东方市广华实业有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 高筱妤审判员 马忠诚审判员 程亚奇 二○一八年十一月十六日书记员 覃珊珊附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。