贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2701民初3258号 原告(反诉被告，以下简称原告)：何霞，女，1977年9月24日生，汉族，住贵州省福泉市。 委托诉讼代理人：张海，系贵州民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鸿，系贵州民族律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省都匀市。 法定代表人：刘刚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：章海波，系贵州一苇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：漆宾，系贵州一苇律师事务所律师。 原告何霞诉被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海湾房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何霞及其委托诉讼代理人张海、李鸿，被告蓝海湾房开公司委托诉讼代理人章海波、漆宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)何霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金2019.36元；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金61101.06元（从2016年12月31日开始计算，暂计至2018年8月8日，实际截止日期为被告将办理商品房转移登记的有关文书移交给原告之日）；3.判令被告向原告支付跃层隔板修建费用30000元；4.判令被告返还原告燃气安装费用4800元（上述四项合计97920.42元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于都匀××××号尚城?财富中心七单元13层附1305、1306号商品房，房号分别为7-13-4、7-13-5，两套房屋购房价款均为人民币260226元。首先，合同第十一条约定被告应当在2016年8月31日前将商品房交付给原告，但被告至2017年3月13日才向原告交付商品房，距合同约定的交付时间已逾期194天，根据合同第十三条关于逾期交房责任的约定，由于逾期超过90日，被告应向原告自2016年8月31日起至2017年3月13日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之0.2的违约金；其次，合同第二十二条第三款约定被告于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今没有向原告交付，暂计至2018年8月8日，被告距合同约定的时间已逾期587天，根据合同第二十二条第三款第二项的约定，由于逾期已超过90日，被告应当自2016年12月30日起至实际交付商品房转移登记的有关文书之日（暂计至2018年8月8日）按日向原告支付已交付房价款0.2‰的违约金；再次，由于案涉房屋的跃层隔板是由被告负责修建，但是交房时被告并未修建跃层隔板，由于被告一直不修建，并承诺原告业主可以自行修建，目前已有业主自行聘请装修公司进行修建，根据业主们提供的装修公司出具的收据，均在15000元左右，由于修建跃层隔板是由被告承担，所以被告应对修建费用向原告赔偿；最后，原告向被告支付的购房款中已经包含了燃气安装费，但是根据都匀市住建局（2017）428号文件，案涉房屋无法安装天然气，因此被告应当将燃气安装费返还给原告，根据贵州省物价局黔价（2011）78号文件关于燃气安装费的规定，被告应当返还原告两套房屋燃气安装费4800元。原告已按约定的方式向被告支付了全部购房款，但被告在合同履行过程中存在诸多违约行为。鉴于被告的上述违约行为侵害了原告的合法权益，故特向法院起诉，请求支持原告诉请。 被告蓝海湾公司辩称：1.对原告的第一项请求无异议；2.对逾期办理文书违约金不予认可，因为双方对于此项违约金的规定存在重大误解且显失公平，逾期办证违约金过高，逾期办证发生的实际损害小，请求法院降低逾期办证违约金；3.原告第三项诉讼请求，被告认为无事实依据，对被告方无明确承诺的，不能认为被告方有安装隔层的义务，应以双方的明确约定为准，这当中不存在默认或推定。被告对于部分业主承担的隔层费用，是额外达成的协议，不能以此推定被告方向所有业主都作出了该承诺，被告方在售房过程中，并没有对外作出相关承诺；4.针对燃气安装费用，配套设施的安装是按照相关规定和要求进行的，交付的房屋和相关设施是符合规定和要求的，双方签订合同时，没有单独约定燃气安装费用，原告的该项请求没有法律和事实依据。 在审理过程中，被告蓝海湾公司向本院提出反诉请求：1.判令将反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第一小项变更为“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：就反诉被告购买反诉原告开发的“尚城?财富中心”商品房事宜，反诉原、被告达成一致并签订了《商品房买卖合同》。就交房办证时间，双方签订合同记载反诉原告于2016年8月31日前交付房屋，于2016年12月30日前办理完房屋转移登记有关文书。实务中，办证时间为房开商交付房屋后18到24个月之间较为合理，故要求房开商在交付房屋后4个月内即办理完房屋转移登记实属强人所难。同时，于合同记载日办完房屋转移登记也并非反诉原告真实意思表示，系当时工作人员疏忽大意将办证日期记载错误，对反诉被告构成重大误解，同时对于反诉原告来说明显显失公平。现因该重大误解以及订立时显失公平已给反诉原告带来了重大损失，故反诉原告依据《合同法》第五十四条，特提起反诉，望支持反诉请求。 原告何霞辩称：1.被告提出重大误解的主张不成立，原因是：第一，构成重大误解，必须是对合同的主要内容发生误解，对次要内容发生误解不构成重大误解。在本案中，双方关于办理房屋产权转移登记约定是时间的约定，并不是合同主要内容，不应影响合同的效力；第二，误解必须是误解方自己的过错造成的，此处的过错不包含故意和重大过失，有购房经验的人都知道，在业主购房时，都是由房开商审查并草拟出购房合同后交业主签订，房开商在审查合同过程中应当对延期办理登记的时间有充分的预期。被告提出对时间进行修改，被告自己至少存在重大过失，法律不允许当事人在自己存在故意或重大过失的情况下，借口其实施的行为对自己不利而提出撤销；2.如果被告认为双方约定的时间存在重大误解，应该早就向业主提出对时间进行变更，而不是等业主起诉以后，向法院借口说存在重大误解。故请求驳回被告的反诉请求。 经审理，本院确认以下事实：2015年12月6日，原告何霞与被告蓝海湾公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：第三条和第七条，原告向被告购买位于都匀××××号尚城?财富中心七栋13层附1305、1306号商品房，房号为7-13-04、7-13-05,建筑面积均为42.66平方米，套内建筑面积32.81平方米，按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米7931.30元，每套总价款260226元；第八条付款方式，首付80226元，余款180000元以银行按揭贷款支付；第十一条，被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；第十二条，燃气2016年8月31日达到开户条件，需要原告自行办理开通使用手续，如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照第（3）种方式处理，即双方友好协商，限期由被告达到使用条件；第十三条，除不可抗力外，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按已交付房价款的日万分之0.2在实际交付之日起30日内向原告支付违约金；第二十二条，被告承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，逾期超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.2‰的违约金。合同还对其他事项作了明确约定。合同签订后，原告按合同约定交纳了全部房款。2017年3月13日，原、被告双方办理了房屋移交手续。期间，该栋楼业主多次针对隔层、燃气、房屋质量等问题与被告蓝海湾公司协商，并向有关部门反映、投诉，都匀市住房和城乡建设局于2017年5月9日作出（2017）428号《都匀市住房和城乡建设局关于尚城财富?中心项目房屋质量投诉相关问题的回复》。原告认为被告违反合同义务，故起诉来院要求支持其诉请。 另查明，尚城?财富中心项目主体工程于2017年2月24日通过验收，但综合验收未办理，由于相关手续未完善，故至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。该小区除案涉7号楼外天然气已接通，原因是该楼栋系单身公寓，燃气公司根据相关规定不予办理。原告认为支付的购房款中已包含了燃气安装费，故根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》黔价费（2011）78号文件，参照贵阳市管道燃气设施建设及服务收费项目和标准中的居民用户管道燃气设施建设费用，要求被告返还两套房屋燃气安装费4800元。被告于合同签订之日向部分业主承诺该住宅内隔板含在房价款中，由被告制安。后被告又与部分业主就修建跃层隔板达成协议，即由业主自行修建，被告按照265元/㎡的标准支付跃层隔板修建费用，建筑面积为42.66㎡的户型隔层面积测算为27.65㎡，支付跃层隔板费用7327.25元。原告则以其他业主与装修公司的装修收费为依据，要求被告支付两套房屋跃层隔板费用30000元。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、《房屋移交证书》、《都匀市住房和城乡建设局关于尚城财富?中心项目房屋质量投诉相关问题的回复》、《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》、图纸、原、被告双方身份证明材料、当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，根据双方诉辩，本案主要有五个争议焦点：1.被告应否承担逾期办证的违约责任；2.合同约定的逾期办证违约金是否过高属于依法予以调整的情形；3.原告诉请跃层隔板费用应否得到支持；4.原告诉请返还燃气安装费用应否予以支持；5.被告的反诉是否成立。 一、关于被告应否承担逾期办证违约责任的问题。本案双方当事人在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定了房屋交付、办证时间、交付条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，但至今未办理交付，被告已明显违约，应承担违约责任，故对原告此项诉请应予支持。 二、关于合同约定的逾期办证违约金是否过高属于依法予以调整的问题。关于逾期交房的违约责任被告已认可，双方对此已无异议。被告违约逾期办证理应按照合同约定向原告支付已付房价款0.2‰的违约金，但为不致使违约责任过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院综合衡量后将逾期办证违约金调整为日万分之一。 三、关于原告诉请跃层隔板费用应否得到支持的问题。被告对跃层隔板向部分业主作出的承诺，应该及于全部业主，参照被告与部分业主签订的协议和承诺，对建筑面积为42.66㎡的户型，按测算面积27.65㎡以265元/㎡计算,应支付两套房屋跃层隔板费用14654.5元。故对原告此项诉请予以部分支持。 四、关于原告诉请返还燃气安装费用应否予以支持的问题。案涉7号楼未安装天然气的原因，在《都匀市住房和城乡建设局关于尚城财富?中心项目房屋质量投诉相关问题的回复》中已对该问题作了说明。原告未提供交纳该费用及该费用包含于购房款中的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，故对原告此项诉请不予支持。 五、关于被告反诉是否成立的问题。被告反诉称实务中办证时间为房开商交付房屋后18到24个月之间较为合理，故要求房开商在交付房屋后4个月内即办理完房屋转移登记实属强人所难。同时，于合同记载日办完房屋转移登记也并非被告真实意思表示，系当时工作人员疏忽大意将办证日期记载错误，对原告构成重大误解，同时对于被告来说明显显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”之规定，被告作为撤销权人，未在法定期间内行使变更或者撤销权，且双方约定的办证时间，自房屋交付使用之日起达到了4个月，故被告的反诉请求依法不能成立，对其请求将双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第一小项变更为“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 一、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告何霞逾期交房违约金2019.36元； 二、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告何霞逾期办证违约金（以交付房款元为520452基数，从2016年12月30日起按照日万分之一计算至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止）； 三、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告何霞跃层隔板修建费用14654.5元； 四、驳回原告何霞的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2248元，减半收取1124元，由原告何霞负担562元，被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担562元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 黄   娟 二〇一八年十一月二十八日 书记员 李汀(代)