成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初4797号 原告：成都瑞进合能房地产开发有限公司，住所地：成都市郫都区犀浦镇华都大道东一段255号1楼255号。 法定代表人：李杰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：彭婉芹，女，汉族，1993年4月6日出生，住四川省都江堰市。 被告：柏宗迁，男，汉族，1988年11月17日出生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：宋夕晨，女，汉族，1991年4月6日出生，住四川省南部县。 原告成都瑞进合能房地产开发有限公司（以下简称合能房产公司）与被告柏宗迁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张少独任审判，公开开庭进行了审理。原告合能房产公司的委托代理人彭婉芹，被告柏宗迁及其委托代理人宋夕晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合能房产公司的诉讼请求：1、请求确认原被告的租赁合同于2017年7月1日解除，被告向原告支付三个月租金的违约金13860元；2、判决被告支付拖欠的2016年6月1日至2016年7月31日的租金8800元、2016年9月1日至2016年10月31日的租金8800元、2016年12月1日至2017年1月31日的租金8800元、2017年3月1日至2017年7月1日的租金18040元、2016年5月1日至2017年7月1日的物业管理费5544元，2016年5月1日至2017年7月1日的中央空调费4928元，2016年5月1日至2017年6月20日的电费8946元、2016年2月20日至2017年6月20日的水费194.92元；3、判令被告支付已经享受的免租经营期间的租金17600元。事实和理由：2016年5月10日原被告签订《租赁合同》，由被告承租位于郫县商铺。合同约定商铺的租金标准为：2017年4月30日前为4400元／月，2017年5月1日至2018年4月30日为4620元／月，物业管理费从2016年5月1日起计算，为396元／月；中央空调费从2016年5月1日起计算，为352元／月。合同还约定，原告向被告提供120天免租经营期，分别为2016年5月1日至2016年5月31日、2016年8月1日至2016年8月31日、2016年11月1日至2016年11月30日、2017年2月1日至2017年2月28日。原告于2016年5月6日交付房屋于被告。被告自原告交付商铺起，一直拖欠租赁费用，原告多次催收无果。原告于2017年6月30日向被告发出《解除租赁合同通知》，被告于2017年7月1日签收。综上，被告的行为严重违约，给原告造成巨大经济损失。为维护权益，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告柏宗迁辩称，2016年5月10日双方签订合同时，合能四季城商场6号楼、8号楼只有少数商家开门营业，原告负责人说现还在招商阶段没有整体开业，先让被告入场，等商铺开启后再收租金，虽有合同约定免租装修期到整体开业前一天，整体开业后才进入免租装修期，整体开业时间暂定2016年5月1日，而后续新的整体开业时间直到2017年7月被原告赶出后也没有收到通知，原告诉称2016年5月1日就已经整体开业不合理，也不合法，否则，原告在2016年5月10日签订合同时用欺骗手段使被告重大误解签订该租赁合同。根据惯例，商场开业70%或80%即代表商场开业，双方合同约定商场整体开业才开始计算租金，现原告称商场部分开业就算整体开业没有合同依据。如果原告认为5月1日开业开始计算租金，原告在2017年6月30日前这一年多时间一直未按照合同约定的付款时间要求被告支付租金等相关费用，也没有要求被告离场，这也证明原告的商场没有整体开业，不应收取租金。原告至今没有退还被告装修保证金，说明双方认可合同处于免租装修期。在免租装修期不支付租金是公平合理的，原告方也是获利一方。被告这期间没有收到物业公司缴纳水电费、空调使用费、物管费的缴费明细单，责任在于原告，该费用应由物业公司主张，原告不是权利主体。被告没有违约，不应支付违约金，如法院支付原告诉请，原告主张的违约金过高，应当调整，用原告已经支付的款项折抵。综上，被告积极履行合同义务，原告的行为不符合公平法律精神和公序良俗，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2016年5月10日原被告签订《租赁合同》，由被告（乙方）向原告（甲方）承租位于郫县商铺经营咖啡，租期自该商铺交付日至2019年4月30日。整体开业时间暂定为2016年5月1日，如有变更，甲方提前通知乙方，整体开业变更的，免租期的起始日相应顺延，但免租经营期的总天数不变；甲方向乙方提供免租装修期，自商铺交付之日至四季城商业整体开业日之前一日止，甲方向乙方提供120天免租期，分别为2016年5月1日至2016年5月31日；2016年8月1日至2016年8月31日，2016年11月1日至2016年11月30日，2017年2月1日至2017年2月28日。合同约定商铺的租金标准为：2017年4月30日前为4400元／月，2017年5月1日至2018年4月30日为4620元／月，物业管理费从2016年5月1日起计算，为396元／月；中央空调费从2016年5月1日起计算，为352元／月。租金、装修管理费或物管费、空调使用费等均按照上季度最后一个月28日支付下一季度的租金和其他费用，水电气等相关费用实行月结据实支付，具体支付时间为当月28日前。合同约定，租赁期届满前，如因乙方原因导致解除合同，乙方除应承担违约责任外，还应按照合同约定标准支付已经享有的免租装修期和免租经营期的租金。双方约定的违约责任有：乙方逾期缴纳本合同应由乙方支付的租金及其他费用的，每日按逾期款项的千分之三向甲方支付违约金；任何一方违约导致合同被解除时，守约方可要求违约方承担三个月租金的违约金。合同签订后，被告向原告支付了3396元，其中3000元为装修押金，8800元履约保证金，原告于2016年5月6日向被告交付了上述商铺。2017年6月30日，原告以被告违约为由向被告发出解除租赁合同通知，后原告收回了该商铺。现原告提起诉讼，要求支持其诉讼请求。 庭审中，原告提交了代被告缴纳的水电费9140.92元票据，拟证明原告代付水电费的情况，被告认为原告没有证据证明被告实际使用的水电费情况，不予认可。原告提交了本院审理原告诉孙鹏租赁合同纠纷一案［（2018）川0124民初237号］和原告诉杨敏租赁合同纠纷一案［（2018）川0124民初238号］的民事判决书，两份判决书认定原告案涉商场2016年5月1日整体开业，拟证明案涉商场2016年5月1日整体开业。被告对上述整体开业时间不予认可。庭审中，被告提交了部分照片，拟证明该商场有商铺空置，商场没有整体开业。被告提交部分周围商家和原告签订的租赁合同，签订时间均在2016年5月1日后，被告拟证明原告商场整体开业时间不是2016年5月1日。被告申请的证人贺某、陈某出庭证实没有看到原告商场开业，目前商场开业商家不多，被告拟证明原告商场没有整体开业。被告提交了本院（2018）川0124民初3811号原告与被告代刚房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书，该判决书中原告诉称商铺整体开业时间为2016年6月1日，审理查明中认定商铺整体开业时间为2016年6月1日，被告拟证明案涉商场不是2016年5月1日整体开业。 上述事实，有原被告的相关陈述，有原被告签订的租赁合同，原告向被告发出的解除租赁合同通知书，代缴水电费票据，本院民事判决书等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告签订的租赁合同是双方真实意思的表示，不违背法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行权利义务。本案双方争议的焦点在于案涉商场是否整体开业致使被告应支付租金。根据本院(2018)川0124民初237号、(2018)川0124民初238号、(2018)川0124民初3811号民事判决书，确认案涉商场已经整体开业，虽上述判决确认的开业时间分别为2016年5月1日和2016年6月1日，本院根据(2018)川0124民初3811号民事判决书中原告诉称开业时间为2016年6月1日，这是在本院已有判决确认2016年5月1日开业的情况下，原告对商场开业时间作出的对自己不利的自认，是属于自己权利的处分范围，本院按照原告的上述自认，在本案中确认案涉商场整体开业时间为2016年6月1日。对于被告认为原告未整体开业的主张，与上述判决书的认定不符，不予支持。在案涉商场2016年6月1日整体开业的情景下，根据合同约定，整体开业前为免租装修期和免租经营期，案涉商场整体开业后即2016年6月1日后被告应支付相应的租金，但被告未按照合同约定支付租金，属于违约，原告要求确认原告作出解除租赁合同通知后即2017年7月1日解除合同和被告支付相应费用的主张符合双方合同约定和法律规定，予以支持。根据双方合同约定交付之日至2017年4月30日的租金标准4400元/月和2017年5月1日至2018年4月30日租金标准为4620元/月，本院认为被告应支付原告2016年6月1日至2017年6月30日原告作出解除租赁合同通知时的租金为57640元。对于原告要求被告支付免租期租金的主张，符合双方合同约定，应予支持，但本院在确认上述租期租金时，已经确认了免租期内的租金，因此不应再重复计算。对于原告主张要求被告支付三个月租金的违约金17600元，虽双方在合同中约定了违约金为三个月租金，但根据在原告未举证证明其损失的情况下，被告认为违约金过高，要求调低的主张符合法律规定，本院确认违约金为5000元。对于原告主张的空调使用费，但原告没有证据证明给被告提供了空调服务的情况下，原告应承担举证不能的法律责任，因此本院对原告的该主张不予支持。根据原告提交的代缴水电费票据和双方合同的约定，本院确认被告应支付原告代缴的水电费9140.92元。对原告主张的物管费，原告不是物业服务公司，不是主张物业费的权利主体，没有证据证明原告已代被告缴纳物管费，本院对原告该主张不予支持。综上，被告应支付原告租金57640元和违约金5000元、水电费9140.92元，扣除出被告已经支付的3396元和履约保证金8800元，被告还应支付原告59584.92元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告成都瑞进合能房地产开发有限公司与被告柏宗迁2016年5月10签订的《租赁合同》于2017年7月1日解除。 二、被告柏宗迁在本判决生效后五日内支付原告成都瑞进合能房地产开发有限公司2016年6月1日至2017年6月30日的租金、违约金、水电费共计59584.92元。 三、驳回原告成都瑞进合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费1094元，由被告柏宗迁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张少 二〇一八年十一月九日 书记员阳友亮