山西省高级人民法院   民事判决书   （2018）晋民再152号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山西星际通置业有限公司。住所地：山西省太原市小店区亲贤北街189号3幢502号。   法定代表人：关小强，该公司董事长。   委托诉讼代理人：崔育红，山西化晴律师事务所律师。   委托诉讼代理人：贺惠龙，山西德贝律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱玉华，女，1965年12月17日出生，汉族，住山西省长治市。   委托诉讼代理人：郭秀杰，山西中弘律师事务所律师。   委托诉讼代理人：巢励尧，山西中弘律师事务所律师。   再审申请人山西星际通置业有限公司（以下简称星际通有限公司）因与被申请人朱玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市中级人民法院（2017）晋04民终1414号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月22日作出（2018）晋民申289号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，经双方当事人同意，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。   星际通有限公司再审请求：撤销山西省长治市中级人民法院（2017）晋04民终1414号民事判决；改判驳回朱玉华要求星际通有限公司支付延期交房违约金的请求。诉讼费用由朱玉华承担。事实与理由：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原判决以朱玉华在二审庭审出具的承诺书、上访信证明2014年7月、2016年10月对于商品房买卖合同履行过程中的房屋面积、房产证等相关问题双方进行过多次磋商，但至今未解决，认定双方间关于延期交房违约金的纠纷的诉讼时效存在中断情形，其认定事实严重错误，没有任何证据予以证明。本案中，星际通有限公司向朱玉华交房的时间虽晚于双方所签订的《商品房买卖合同》约定时间，合同中也约定了逾期交房星际通有限公司是自约定交房期限第二天起至实际交付之日，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。但星际通有限公司在2011年10月18日实际向朱玉华交房时，基于交房时间迟延，已与其达成以减免一定物业费的形式解决延期交房应承担的违约责任问题，并在朱玉华办理收房手续、交纳收房费用时对其应交物业费进行了实际减免，双方对此问题已解决完毕，且之后朱玉华对此也未提出过任何异议，双方未再就延期交房问题进行过任何协商。原审判决中提到的承诺书、上访信中仅能反映双方是就房产证、物业费等相关问题进行协商，包括朱玉华不能提供原件的所有证据在内，没有任何一份证据能够证明朱玉华就延期交房问题向星际通有限公司主张过权利，双方进行过协商。原判决认定双方关于延期交房违约责任纠纷的诉讼时效存在中断情形，其该认定缺乏证据证明。（二）原判决适用法律确有错误。针对星际通有限公司主张的朱玉华关于延期交房违约金的诉讼请求超过法定诉讼时效期间的诉求，原审判决未依据有关诉讼时效的法律规定予以判定，而是依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条关于合同履行的与诉讼时效毫无关联的相关规定予以判定，其适用法律实属错误。本案中，朱玉华所持的《商品房买卖合同》中明确约定了星际通有限公司逾期交房的违约责任是自约定交房的次日至实际交房之日，按比例支付违约金，至星际通有限公司实际交房之日，星际通有限公司的该违约行为己终止，朱玉华应当获得的违约金数额也已确定，并应当在实际交房之日取得该违约金，但双方在实际交房之日是以减免物业费的形式协商解决了该违约责任的承担问题，如果朱玉华不认可双方间针对此事的解决方案，认为其该项权利被侵害，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”之规定，朱玉华应当自收房时起二年内提起诉讼，而现事隔5年之久再提起诉讼早已超过诉讼时效。原审判决以因双方所签订的《商品房买卖合同》并没有履行完毕，而认定合同中涉及到的已终止的延期交房违约行为所对应的违约责任的诉求没有超过诉讼时效，该认定没有任何法律依据，依据与诉讼时效毫无关联的法律规定认定本案诉讼时效未超过，更是适用法律错误。综上所述，星际通有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，请求对本案依法改判，以维护星际通有限公司的合法权益。   朱玉华提交意见称，一、二审人民法院支持朱玉华取得延期交房违约金认定事实清楚，适用法律正确，星际通有限公司提出再审理由以及事实极为牵强，具体理由如下：（一）本案当中，权利遭受侵害的事实是由于星际通有限公司对《商品房买卖合同》的全部违约，且该合同现仍在持续违约状态下，其权利义务的受侵害，不应当由星际通有限公司对朱玉华认为权利遭受侵害的主观推断，上述事实以及星际通有限公司之申请理由中明确确定了最终的履行金额，但对履行期限并未作出约定，因而两级人民法院认定事实清楚、适用法律正确。该日期的起算，因合同本属于债法调整范围，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定：“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”；《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第二项之规定：“履行期限不明确的，债权人可以随时向债务人主张履行，但应给予对方必要准备时间”；最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”在双方签订的《商品房买卖合同》中，只对逾期交房和逾期办证违约责任和违约金计算方法做出约定，而未对违约金何时支付做出约定的情况下，应属履行期限不明确，双方因此未达成补充协议，应当适用上述法律规定。因而朱玉华主张星际通有限公司承担逾期交房违约责任于法有据，未超诉讼时效。（二）依据双方签订的合同可以得出以下结论，星际通有限公司之合同义务：1.按时交付与约定面积相一致的且无质量问题的商品房；2.依据合同约定协助朱玉华办理房屋所有权证书。星际通有限公司之合同权利：取得与所售房屋等价的合同价款。朱玉华之合同义务：支付与取得商品房相一致的对应价款。朱玉华之合同权利：1.取得与合同约定面积相符的无质量问题的房屋；2.依法由星际通有限公司协助后取得所购买房屋的房屋所有权证书。朱玉华依合同完全履行了自己在合同中的义务，而所应当享有的合同权利在星际通有限公司享有取得合同价款的权利后全部由星际通有限公司违约行为所侵害，双方权利义务至此不对等，星际通有限公司仅享受合同权利，而不承担合同义务，朱玉华所拥有的合同所有权利侵害，星际通有限公司之合同义务无一履行，因而朱玉华依据合同的整体主张星际通有限公司向其承担违约责任同样于法有据。该合同至今仍处于履行状态中，合同应整体进行履行，应以合同整体进行诉讼时效的计算，而不能以星际通有限公司之请求分别计算，星际通有限公司之违约行为一直处于持续状态。该合同未解除、未变更，朱玉华主张权利可依星际通有限公司的多项违约行为全部或择一行使，诉讼时效也应当从星际通有限公司对合同的最后一期违约行为朱玉华知道或者应当知道其权利遭受损害之日起计算。也就是星际通有限公司交付了违反合同约定的与房屋面积不相符的房屋，该日期为2016年10月。而朱玉华向法院诉讼主张星际通有限公司承担违约责任的时间为2017年1月2日，从而诉讼时效并未超过。（三）本案诉讼时效中断。2014年7月10日，在朱玉华多方主张要求星际通有限公司为其办理房屋所有权证书以及减少物业费主张中，星际通有限公司承诺，在2014年12月30日之前发给朱玉华房产证，事发至今，房屋所有权证书仍未取得。又在2016年10月19日维权中，在太东街道和济社区的书记、司法所所长参与下形成维权会议纪要，要求星际通有限公司公布所开发的楼盘交工情况，所交付的房屋是否完全竣工，是否存在安全隐患，并且交付的房屋是否符合质量标准，依据是什么，从而认定朱玉华取得的星际通有限公司交付房屋是否依合同完全交付；同样在2016年10月28日，星际通有限公司之委托人签署了承认星际通有限公司之违约行为的答复意见，表明依合同交付的房屋面积不符，事实上星际通有限公司至今未交付与合同相符的商品房。房产证至今未协助办理等事项。通过以上时间节点，充分证明朱玉华请求星际通有限公司承担《商品房买卖合同》之违约责任未超过诉讼时效，综上所述，朱玉华请求星际通有限公司承担合同项下的违约责任，并未超过诉讼时效，原一、二审人民法院依法查证的事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求依法驳回星际通有限公司的再审请求，维持原判，以维护朱玉华的合法权益。   朱玉华在一审中的诉讼请求为：1.被告退还原告购房时面积与实际测量面积差价8760元；2.被告支付代收原告契税7056元后被被告占用的利息2487元；3.被告支付代收原告房屋维修基金12952元被被告占用的利息4566元；4.被告立即为原告办理房屋产权登记证书，并支付延期办理房产登记证书的违约金470元；5.被告退还因实际面积发生变化的契税差价131元、房屋维修基金差价241元；6.被告支付原告因延期交房产生的违约金17954元。   一审法院审理查明，2009年9月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，其主要内容为：原告购买滨河花园第5幢3单元401号，商品房的用途为住宅，框剪结构，层高3米，建筑层数地上18层，地下2层；该商品房建筑面积共143.91m?，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3268.8元，总金额470413元；被告应在2010年9月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交予原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同约定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1％向原告支付违约金。合同签订前后原告支付被告购房款470413元。原告向被告交纳契税7056元、维修基金12952元。2011年10月18日被告向原告交房，该房屋实际面积为141.23m?。该房屋至今未办理房产证。一审判决：1.被告星际通有限公司支付原告朱玉华面积差价款8760元、房屋维修基金差价241元、违约金18424元，共计27425元；2.驳回原告朱玉华的其他诉讼请求。   星际通有限公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决第一项中关于星际通有限公司支付朱玉华延期交房违约金17954元的内容，改判驳回被上诉人朱玉华该项诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据民法通则规定原告主张延期交房违约金应在知道或应当知道其权利被侵害之日起二年内提起诉讼。本案中，被上诉人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》中约定交房时间为2010年9月30日，实际收房时间在2011年10月18日，当时基于交房时间迟延，上诉人与被上诉人达成以减免一定期限物业费的形式予以解决，并且在被上诉人办理收房手续、交纳收房费用时对其应交物业费进行了实际减免，双方对此问题已解决完毕，且期间被上诉人对此也未提出过异议。如被上诉人不认可双方针对此事的解决方案，应自收房时起二年内提起诉讼，现事隔5年再提起诉讼已超诉讼时效，不应得到支持。上诉人在书面答辩意见中以及庭审过程中均明确提出该项请求已超过诉讼时效期间，但一审判决在被上诉人未能提供任何证明其未超过诉讼时效证据的前提下支持该项诉讼请求，其认定事实及适用法律错误，依法应予撤销。   朱玉华辩称，被上诉人诉请并未超过诉讼时效，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。理由如下：1.双方合同仍在履行过程中，上诉人的违约行为属于持续状态。合同当中虽然约定了起止时间，并未约定履行违约金的支付时间，因而根据民法通则第六十一、六十二、八十八条的规定，在双方没有签订补充协议的基础上，可以随时主张上述权利。2.该合同属于整体履行，诉讼时效的计算也应以合同整体履行期限为准，被上诉人所购买的房屋支付的价款应当是实际收到质量合格手续齐全没有任何纠纷的房屋，权利义务应当对等，上诉人不能以只是交了房屋钥匙就完全履行已经交付行为。所以上诉人在整体合同当中直到如今仍属于违约状态。3.被上诉人针对上诉人的违约行为一直在主张权利，而且在主张全部的违约事由包含迟延交房的事由。故诉讼时效一直存在中断事由。   二审期间，朱玉华提交证据如下：1.承诺书原件一份；2.滨河城上城物业管理处致业主公开信复印件一份；3.滨河城上城全体业主上访信原件一份；4.会议纪要、回复、申洪方书证复印件各一份。以上证据材料拟证明被上诉人一直在向上诉人主张权利，直到2016年10月得知被上诉人不履行义务时进行诉讼，所以诉讼时效并未超过。   二审法院确认一审法院查明事实。   二审法院认为，朱玉华与星际通有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，该合同合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，朱玉华依合同约定支付了购房款，但星际通有限公司迟延交房且至今仍未办理房产登记证书，故星际通有限公司的行为已构成违约，其应承担逾期交房的违约责任。关于星际通有限公司上诉称朱玉华所主张迟延交房违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效，因双方所签订的《商品房买卖合同》并没有履行完毕，且星际通有限公司认可朱玉华在二审庭审出具的承诺书、上访信等证据材料的真实性，该证据证明2014年7月、2016年10月对于商品房买卖合同履行过程中的房屋面积、房产证等相关问题双方进行过多次磋商，但至今未解决，诉讼时效存在中断情形，该院不予采纳。原审根据星际通有限公司与朱玉华签订《商品房买卖合同》的约定，并根据朱玉华在原审中的诉请，判令星际通有限公司按照合同约定支付延期交房违约金17954元并无不当，应予维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。   再审查明的事实与一、二审查明事实基本一致。另查明，与本案相类似系列案共涉及29人，星际通有限公司提供的证据证明27人在2009至2012年间交房时分别免交3至12个月不等的物业费。   本院再审认为，（一）关于本案的基本事实。2009年9月14日朱玉华作为买受人，星际通有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，其主要内容为：买受人购买滨河花园第5幢3单元401号，商品房的用途为住宅，框剪结构，层高3米，建筑层数地上18层，地下2层；该商品房建筑面积共143.91m?，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3268.8元，总金额470413元；出卖人应在2010年9月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交予买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。合同签订前后朱玉华支付星际通有限公司购房款470413元。朱玉华向甲星际通有限公司方交纳契税7056元、维修基金12952元。2011年10月18日星际通有限公司向朱玉华交房，该房屋实际面积为141.23m?。该房屋至今未办理房产证。以上事实双方无争议，予以认定。（二）关于朱玉华主张面积差价款、延期办理房产登记证书的违约金、房屋维修基金差价的问题。合同约定朱玉华所购商品房面积为143.91m?，但该房屋实际面积为141.23m?，故星际通有限公司应当返还朱玉华面积差价款8760元。因朱玉华未在合同约定期限内取得房产证，星际通有限公司应按合同约定支付朱玉华违约金，故朱玉华要求星际通有限公司支付延期办理房产登记证书的违约金470元的诉讼请求依法应予支持。因星际通有限公司向朱玉华交付的房屋面积与合同约定面积不符，星际通有限公司应返还朱玉华房屋维修基金差价241元。一、二审对朱玉华上述诉求予以支持，对星际通有限公司抗辩理由不予支持并无不当。（三）关于双方争议焦点即延期交房违约金问题。星际通有限公司未按照合同约定向朱玉华交房，该事实双方无争议。按合同约定，星际通有限公司应当按约定承担违约责任。对此，星际通有限公司的抗辩理由是，在交房时双方已经达成协议，对所有延期交房的购房业主，通过减免物业费的方式进行了处理，即双方达成了口头协议并已履行完毕，同时，朱玉华的主张已超过诉讼时效。1.关于交房违约是否进行了处理的问题。星际通有限公司提交了交付房屋免除物业费的证据，经庭审质证，可以认定减免3个月物业费的事实。此外，星际通有限公司还提交了同一小区部分业主的证言证明交房时通过减免物业费的方式对延期交房违约金的问题进行了处理，长治市星际通物业管理有限公司出具《证明材料》证明各业主在办理入住手续时，根据各业主实际延期交房的情况已减免部分物业费，该费用最终由星际通有限公司与物业公司进行结算。2.关于诉讼时效的问题。无证据证明星际通有限公司向朱玉华交房日即2011年10月18日起至2017年起诉期间，朱玉华向星际通有限公司主张过延期交房违约金。综上，本院对星际通有限公司主张因延期交房在交房时已进行了处理的事实予以认定，对星际通有限公司主张朱玉华该项起诉已超过诉讼时效的抗辩理由予以支持。一、二审认定该事实不清，对朱玉华要求按合同约定主张延期交房的违约金17954元支持不当，应当予以纠正。   综上所述，星际通有限公司的再审请求成立，应当予以支持。虽然双方已经达成协议并已履行完毕，但星际通有限公司明确表示不放弃再审申请。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零二条第（三）项的规定，判决如下：   撤销山西省长治市中级人民法院（2017）晋04民终1414号民事判决和长治市城区人民法院（2017）晋0402民初46号民事判决；   山西星际通置业有限公司自本判决生效后十日内支付朱玉华房屋面积差价款8760元、延期办理房产登记证书的违约金470元、房屋维修基金差价款241元，共计9471元；   驳回朱玉华的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费665元，二审案件受理费249元，共计914元，由朱玉华承担138元，山西星际通置业有限公司承担776元。   本判决为终审判决。   审判长 许文杰   审判员 刘慧慧   审判员 邓高原     二〇一八年十一月九日   书记员 寇晓云