四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1123民初2054号 原告：四川省川南林业局。统一社会信用代码：91511132207800654G。住所地：峨边县沙坪镇新村路156号。 法定代表人：尹建平，局长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：谭小波，四川三江汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：帅敏，四川三江汇律师事务所律师。 被告：四川天禹房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91511123567628528M。住所地：犍为县玉津镇桂华街345号。 法定代表人：邓平，董事长。 委托诉讼代理人（一般代理）：刘占章，男，生于1946年5月3日汉族，住四川省犍为县。公司法务。 原告四川省川南林业局（以下简称川南林业局）与被告四川天禹房地产开发有限公司（以下简称天禹房产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理；2017年12月21日原告申请变更诉讼请求，2017年12月26日本院裁定由简易程序转为普通程序；2018年1月19日本院依据原告的保全申请，裁定对被告的房产采取保全措施；2018年2月11日、3月12日、4月26日，原告分别申请庭外和解；2018年6月12日本院依据原告的鉴定申请，委托评估机构鉴定评估，2018年11月12日评估结束。2018年1月31日、11月16日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告川南林业局的委托诉讼代理人谭小波、帅敏、被告天禹房产的法定代表人邓平、委托诉讼代理人刘占章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告川南林业局向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付755.6㎡办公用房；2、判令被告向原告支付办公用房拆迁过渡费（2017年2月18日—2018年2月17日的过渡费129654元，以后每年在129654元的基础上按年递增5%计算至被告交付办公用房之日止）；3、判令被告就其交付给原告的1-003号、1-009号、1-011号、1-012号门市为原告办理不动产权证；4、判令被告向原告支付违约金5万元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请变更诉讼请求：1、将原第一项诉讼请求变更为判令被告向原告按评估价支付755.6㎡办公用房赔偿金3415300元;2、将原第二项诉讼请求变更为判令被告向原告支付办公用房拆迁过渡费（2017年2月18日—2018年2月17日的过渡费129654元，以后每年在129654元的基础上按年递增5%计算至被告支付完办公用房赔偿金之日止）；3、其他诉讼请求不变。事实和理由：2013年1月31日，原、被告签订一份《房屋拆迁安置协议》（编号：2013-01-（1-6页））（以下简称《协议》），就原告所有的四川省川南林业局犍为造林分公司办公楼拆迁安置一事达成协议。拆迁安置地点为被告购买的新城小学地块及周边拆迁改造区域内按被告规划开发修建的门市和办公用房上安置。安置分为两部分，办公用房安置和门市安置。《协议》签订后，原告按照约定腾退了待拆迁房屋。经过长期协商，原告于2016年8月10日接收了被告交付的位于犍为县玉津镇“海博春天龙池广场”商业综合体01、02号楼一层四间拆迁安置门市，具体编号为1-003号（47.84㎡）、1-009号（59.55㎡）、1-011号（54.07㎡）、1-012号（34.99㎡），但被告一直未为原告办理安置门市的不动产权证。在办公用房安置方面，原告用于安置的办公用房原《房屋所有权证》（证号：犍房权证2001字第××号）上所记载的面积为782.68㎡，《协议》约定办公用房还房面积为715.63㎡，加上赠送面积39.97㎡，共计755.6㎡，约定的交房时间为《协议》签订之日起2年，现约定的交付时间早已届满，被告仍未依约交付办公用房，原告为获得办公用房的安置愿望已无法实现。对于办公用房过渡费，被告已于2017年2月19日起停止支付。综上，原告按照《协议》约定履行了腾房义务，但被告并未履行办公用房的还房义务，甚至停止给付过渡费，违反《协议》约定，故望判如所请。 被告辩称，1、根据原告的《关于选房的函》（下称选房函），安置原告的办公用房在工程二期，现二期因资金困难，除仅取得土地使用权外无其他任何许可证，因而尚未实际施工，待二期建设好后交付，如果原告要求补偿也可以，但目前也无资金给付，补偿并非赔偿；2、不动产权证该办，过渡费该给，但由于公司资金非常困难，没有按时支付过渡费，也没有按时办证，这是客观原因所致，不能视为违约，不同意给付违约金；3、拆迁过渡费金额问题，被告已发给原告《关于暂缓支付拆迁过渡费的函》（下称过渡费函），《过渡费函》中的129654元，包含了《协议》约定的每年过渡费112000元及以后递增的金额，这是双方确定的，因此不同意原告按年递增5%至支付完办公用房赔偿金之日止的诉求。综上，合同是有效的，应按合同履行，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。双方当事人对营业执照、身份证、房产证、《协议》、《选房函》、《拆迁安置门市接收移交单》、《过渡费函》、《房地产估价报告》等证据的“三性”均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下：被告为修建犍为县玉津镇“海博春天龙池广场”商住小区，于2013年1月31日与原告就原告所有的四川省川南林业局犍为造林分公司办公楼拆迁安置一事达成协议，签订《房屋拆迁安置协议》一份（编号：2013-01-[1-6页]）。协议约定：拆迁安置地点为被告购买的新城小学地块及周边拆迁改造区域内按被告规划开发修建的门市和办公用房上安置。安置分为办公用房安置和门市安置两部分。门市安置方面，安置门市位置在原址原位，安置方式为产权调换，即按原告实际门市产权面积160.39㎡置换新门市产权面积160.39㎡，置换新门市超出原门市面积5㎡以内（含5㎡）的按同地段开盘价下浮10%由原告向被告补价款，超出5-10㎡（含10㎡）下浮5%补价款，超出10㎡按开盘价补价款，超过15㎡以上的部分原告有权不增购。置换新门市面积不足原门市产权面积的部分，按以上同等价格由被告向原告补价款；低于10㎡以上时，不按价款补差，选择另处相同价值门市面积置换补偿。办公用房安置方面，安置地点在被告购买的新城小学地块及周边拆迁改造区域内按被告规划开发修建的门市和办公用房上安置，安置位置由原告优先选房或靠犍为翠屏广场6至12楼，还房面积为715.63㎡，加上赠送面积39.97㎡，共计755.6㎡；置换新办公用房面积超出应置换面积5㎡以下（含5㎡）的部分原告按2300元／㎡向被告补价款，超出5-10㎡（含10㎡）的部分原告按3500元／㎡向被告补价款，超出10-15㎡（含15㎡）的部分原告按4300元／㎡向被告补价款，超过15㎡以上的部分原告有权不增购。交房时间预计为《协议》签订之日起2年，过渡费暂按24个月执行。原告在2013年2月18日前搬完房内所有可动物品交钥匙给被告时，被告第一次支付原告12个月过渡费112000元，第二次12个月过渡费112000元在第一次过渡期届满前10天支付。若被告超过预计交房时间，实际延期过渡费在原支付基数上递增5%至交房时止。《协议》还约定，房屋产权置换交付使用后，被告负责在一年内办理完善房屋（门市）产权证和土地使用证，因被告原因逾期未办理两证，被告应向原告支付3万元违约金并继续完善两证办理；合同生效后，若单方违约造成对方损失，违约方必须赔偿对方经济损失和承担相应法律责任，并支付违约金5万元。 《协议》签订后，原告按照约定腾退了待拆迁房屋。 2015年3月31日，原告向被告发出《选房函》，《选房函》主要内容：根据职工意愿，经过局领导班子研究决定并派下属公司犍为造林分公司全权处理选房事项：一、同意门市部分在第一期选；二、办公楼部分在开发商二期工程选，具体位置位于翠屏广场也就是现在的龙池广场，楼层定于12楼集中一块面积为715.63平方米，面向翠屏广场、只多不少，总面积不超出800平方米，超出部分按还房《协议》进行补偿差价；三、楼内设计要求：因为此房为考虑解决原旧楼住宿职工安置问题，要求开发商将此楼规划成20个单间，每个单间面积不超出35平方米，每间设计结构合理、有良好的采光效果，规划好卫生间和烟道位置。特发此函，请复函。被告收到《选房函》后未书面复函。 2016年8月10日,被告向原告交付位于犍为县玉津镇“海博春天龙池广场”商业综合体01、02号楼一层四间拆迁安置门市共计196.45平方米，具体编号为1-003号（房产证面积47.84㎡）、1-009号(房产证面积59.55㎡)、1-011号（房产证面积54.07㎡）、1-012号（房产证面积34.99㎡）。门市交付后，其不动产权证至今未办理。 2017年6月15日，被告向原告发出《过渡费函》，《过渡费函》主要内容：2017年2月19日应支付原告2017年2月19日至2018年2月18日拆迁过渡费用129654元，因资金非常困难，最迟缓到2017年9月30日前支付。至今，2017年2月19日之后的办公用房过渡费仍未支付，同时也未交付应安置的755.6㎡办公用房。 犍为县玉津镇“海博春天龙池广场”商业综合体分为一期和二期。一期于2013年12月动工修建，2015年10月竣工，2015年11月在行政机关办理了竣工结算备案书。二期因资金困难及建设手续不完备现未动工修建。 诉讼中，本院依据原告的鉴定申请，于2018年6月12日委托四川华威房地产土地评估有限公司参照犍为县玉津镇龙池街“海博春天龙池广场”商住小区一期住宅12层进行了估价，四川华威房地产土地评估有限公司于2018年11月6日向本院出具《房地产估价报告》（川华威房估[2018]字第046号），评估单价4520元／㎡，建筑面积755.6㎡评估总价为3415300元。 本院认为，本案有五个争议焦点：一、《协议》和两个《函》的性质及效力；二、天禹房产是否应当赔偿川南林业局因履行合同不能所造成的损失及损失金额；三、办公用房拆迁过渡费的支付标准和支付期限；四、天禹房产是否应当承担违约责任及违约金额；五、天禹房产是否应当为原告办理不动产权证。 一、《协议》和两个《函》的性质及效力。原、被告签订的《协议》为房屋拆迁安置补偿合同，该《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，合法有效，双方应当诚信履行。关于《选房函》的性质及效力。按照《协议》约定，门市及办公用房还房地点在被告购买的新城小学地块及周边拆迁改造区域内按被告规划开发修建的门市和办公用房上安置，门市安置位置在原址原位，办公楼安置位置由原告优先选房或靠犍为翠屏广场6至12楼；2015年3月31日，原告向被告发出《选房函》，明确表明门市部分在第一期选，办公楼部分在二期选，具体位置在位于翠屏广场也就是现在的龙池广场，楼层定于12楼。该《选房函》发出时间在一期动工之后竣工之前，且二期尚未动工，被告虽然未按《选房函》要求书面复函，但一期工程竣工后，原告接收了门市的还房，没有选择办公用房，事后双方对此无争议，因此《选房函》是《协议》约定的原告优先选房的意思实现，应属于《协议》的补充，与《协议》具有同等效力。关于《过渡费函》的性质及效力。该函被告向原告告知了所欠2017年2月19日至2018年2月18日拆迁过渡费用129654元，承诺2017年9月30日前支付，原告未提出异议，并在本案诉求中要求判令被告向原告支付办公用房拆迁过渡费（2017年2月18日—2018年2月17日的过渡费129654元，以后每年在129654元的基础上按年递增5%计算至被告支付完办公用房赔偿金之日止），因此《过渡费函》也属于《协议》的补充，与《协议》具有同等效力。《过渡费函》改变了《协议》约定的12个月过渡费112000元，若超过预计交房时间，过渡费在原支付基数上递增5%至交房时止的内容，也就是说从2017年2月19日起办公用房过渡费每年按129654元计算。 二、天禹房产是否应当赔偿川南林业局因履行合同不能所造成的损失及损失金额。《选房函》虽然明确办公楼部分在二期选，但被告答辩称二期因资金困难，除仅取得土地使用权外无其他任何许可证，二期尚未实际施工，由此可见，二期未动工的根本原因在于被告资金困难，致被告不能在约定的或合理期限内履行《协议》的有关义务，原告的权利实现具有不确定性。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《协议》对于还建房的具体位置、面积进行了明确的约定，由于被告原因二期房屋至今未能修建，加之诉讼中被告同意在目前不能还建房的情况下实行金钱补偿安置，故本院对原告要求被告按评估价支付755.6㎡办公用房赔偿金的请求予以支持，该赔偿金其实质是改变了《协议》对还建房的安置方案，由还房变更为还房面积的等价补偿。诉讼中，本院按照原、被告双方的确定，委托四川华威房地产土地评估有限公司参照犍为县玉津镇龙池街“海博春天龙池广场”商住小区一期住宅12层进行了估价，四川华威房地产土地评估有限公司向本院出具了《房地产估价报告》，虽然被告对评估结果有异议，认为价格过高，但四川华威房地产土地评估有限公司作为有资质的评估机构，在没有证据证明其估价程序和方法有违相关规范的情况下，其提供的估价报告可以作为还建房价值的参考。 三、办公用房拆迁过渡费的支付标准和支付期限。依据《协议》和《过渡费函》，过渡费支付标准已改变，因此，办公用房拆迁过渡费应按每年129654元从2017年2月19日差欠时起计算至判决确定的755.6㎡办公用房赔偿金支付之日止。原告要求2018年2月17日以后每年在129654元的基础上按年递增5%计算至被告支付完办公用房赔偿金之日止，其证据不足，理由不充分，本院不予支持。 四、天禹房产是否应当承担违约责任及违约金额。被告于2016年8月10日向原告交付安置门市至今早已超过约定的一年内办理不动产权证，属于违约，应当按《协议》约定支付违约金；被告至今未履行承诺在2017年9月30日前支付2017年2月19日至2018年2月18日拆迁过渡费用129654元，并且自《协议》签订已5年余仍不能交付还建的办公用房，显属违约，也应当按《协议》支付违约金。鉴于《协议》中有两个违约金额约定，原告以约定的最高额度5万元提出请求并无不当，本院予以支持。 五、天禹房产是否应当为原告办理不动产权证。按照《协议》约定，房屋产权置换交付使用后，被告负责在一年内办理完门市不动产权证，因被告原因逾期未办证，除支付违约金外继续完善办证。被告辩称因资金困难，客观原因未能办证的理由不充分，责任在被告，被告应当在合理期限内为原告办理已交付门市的不动产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、四川天禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向四川省川南林业局按评估价支付755.6㎡办公用房赔偿金3415300元； 二、四川天禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向四川省川南林业局支付2017年2月19日起至本判决确定的755.6㎡办公用房赔偿金支付之日止的办公用房拆迁过渡费，每年按129654元计算； 三、四川天禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起3个月内为四川省川南林业局办理已交付的位于犍为县玉津镇“海博春天龙池广场”商业综合体01、02号楼一层（编号为1-003号47.84㎡、1-009号59.55㎡、1-011号54.07㎡、1-012号34.99㎡）门市的不动产权证； 四、四川天禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向四川省川南林业局支付违约金5万元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36424元，保全费5000元，评估费11000元，共计52424元（原告已预交保全费5000元、评估费11000元、案件受理费24210.23元），由四川天禹房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  甘永能 审 判 员  舒 利 人民陪审员  范贤成 二〇一八年十一月十六日 书 记 员  曾杨婕 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。