湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初3452号原告：武汉新康物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区常青花园八号地块1号楼10-2。法定代表人：张鹰，董事长。委托诉讼代理人：汪新春，公司员工。委托诉讼代理人：李玉红，公司员工。被告：龙治，男，1977年4月9日出生，汉族，武汉市人，无固定职业，户籍所在地武汉市硚口区，现住武汉市东西湖区。原告武汉新康物业管理有限公司（以下简称新康物业公司）与被告龙治物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告新康物业公司的委托诉讼代理人李玉红，被告龙治到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新康物业公司提出诉讼请求，判令被告龙治：1、支付物业服务费11089.60元；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：被告龙治于2006年11月30日购得武汉市东西湖区常青花园第十一小区3栋1单元102室房屋一套。其所在小区已于2012年12月24日依法成立了常青花园十一小区业主委员会。业主委员会为本物业的全体业主和物业使用人对其物业管理，与我公司签订了《物业管理委托合同》。被告龙治作为业主，本应按《物业管理委托合同》第二十一条之规定，向所管理的物业管理公司支付物业服务费，但从2008年11月1日至2018年6月30日期间，被告龙治却不交纳物业服务费，我公司多次催要，均给予拒绝而形成纠纷。被告龙治不交物业服务费的行为，不仅损害了我公司的经济利益，同时也损害了全体业主的利益。为维护我公司的合法权益，根据《物业管理条例》的有关规定，请求法院判如所请。被告龙治辩称，第一，我于2006年11月24日购得武汉市东西湖区常青花园十一小区3栋1单元102室房屋一套。该房屋购买后一直处于空置状态，我未能参与2012年小区业委会的成立，所以我并未授权业主委员会与原告新康物业公司签订《物业服务合同》。第二，原告新康物业公司主张从2008年11月1日至2018年6月30日的物业服务费，但根据诉讼时效相关规定其主张2015年6月30之前的物业管理费已过诉讼时效，应依法驳回其请求。第三，原告新康物业公司没有履行物业合同，未能定期清理本小区下水道的排水管导致主管道下水道堵塞后，污水反渗到我家，造成我家地板受损，原告新康物业公司事后未对此纠纷作合法妥善处理。第四，根据2018年的《物业管理条例》原告新康物业公司不能履行服务义务给我带来财产损失和生活诸多不便。我有权请求原告新康物业公司承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上驳回原告新康物业公司的全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：龙治系武汉市东西湖区常青花园十一小区3栋1单元102室房屋的所有权人，该房屋建筑面积119.47平方米。2005年10月31日，龙治与新康物业公司签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定由新康物业公司对常青花园第十一小区提供物业服务。物业服务费的标准多层住宅按建筑面积0.8元/平方米/月计算，物业服务费的交费时间是按季度交费。2015年1月3日，武汉市常青花园十一小区业委会与新康物业公司签订《常青花园十一区物业服务合同》，约定由新康物业公司为武汉市东西湖区常青花园第十一小区提供物业服务，物业服务合同期限为2015年1月1日起至2015年12月31日。龙治按季度、半年或年交纳物业服务费。物业服务费的标准多层住宅按建筑面积0.8元/平方米/月计算，物业服务费的交费时间是每季度、每半年、每年首月15日前。如龙治违反协议，未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，新康物业公司有权要求龙治补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或依法催缴。2017年11月24日，武汉市常青花园十一小区第二届业主委员会再次与新康物业公司签订《常青花园十一区物业服务合同》，物业服务合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，其他内容与之前的物业服务合同内容相同。龙治于2006年11月30日办理了收房手续，但一直未实际入住，其物业服务费交纳至2008年10月31日。龙治于2014年后入住该房屋。新康物业公司在其入住后对其催交过物业服务费，但因龙治拒绝交纳其入住前的物业服务费，双方未就欠缴物业服务费的达成一致意见。2016年10月30日，因龙治所居住的楼栋主下水道堵塞，该主下水道位于龙治房屋外，致使下水道污水倒灌至龙治家中，龙治家中地板受损。龙治曾要求新康物业公司赔偿其损失，2017年8月，新康物业公司就赔偿问题及欠交物业服务费的问题与龙治进行协商，但双方未达成一致意见。龙治从2008年11月开始一直拒绝交纳物业服务费至今。新康物业公司于2018年6月22日对龙治催收物业服务费，龙治予以拒绝。新康物业公司遂诉至法院，其主张龙治交纳物业服务费的截止时间是2018年6月30日。上述事实有《武汉市前期物业管理服务协议》、《常青花园十一区物业服务合同》、缴费通知单、《拿钥匙通知书》、《律师函》送达回执及照片、建材家具销售合同、巨宁地板购货及安装合同、缴款单等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，龙治与新康物业公司签订的《武汉市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。龙治应当按照协议约定按时交纳物业服务费。武汉市常青花园十一小区业主委员会及第二届业主委员会分别与新康物业公司签订《常青花园十一区物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，龙治作为常青花园第十一小区的业主，该合同对其具有约束力。龙治应当按照合同约定按时交纳物业服务费。龙治以其未入住、未对业委会授权而否认物业服务合同效力的意见本院不予采信。根据《武汉市物业管理条例》第二十二条第一款的规定，龙治于2006年11月30日办理收房手续，但其一直未入住，只有在房屋空置的第一年可以按照70%的比例交纳物业服务费，从第二年开始即应全额交纳物业服务费。故龙治以其房屋一直空置为由拒绝交纳物业服务费的意见本院不予支持。龙治虽辩称2016年9月23日，因楼栋主下水道堵塞导致污水倒灌至其家中，新康物业公司未定期对下水道进行清理，未履行物业服务合同中约定的义务，要求新康物业公司对其损失进行赔偿。但新康物业公司并非直接侵权行为人，龙治的财产损害结果与新康物业公司之间并无直接的因果关系，其主张由新康物业公司赔偿损失的请求无事实和法律依据，本院不予支持。即使龙治家中的损失系因新康物业公司清理保洁工作不到位所致，但新康物业公司除提供卫生服务外还提供了其他服务，龙治作为业主享受了新康物业公司其他方面的服务，应当按照《物业服务合同》的约定交纳物业服务费。而其自2008年11月开始未交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任庭审中，龙治确认其2014年入住后新康物业公司曾向其催收过物业服务费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因新康物业公司向龙治主张权利而中断，诉讼时效期间从中断起重新计算。但新康物业公司未举证证明其在2014年前对龙治一直连续进行书面催交，因此，本案中新康物业公司主张物业服务费的有效起算点应为2012年1月1日。因龙治的家中发生确发生过污水倒灌事故，间接证明新康物业公司在物业服务方面未全面完善履行合同义务，故本院酌情对龙治家里发生污水倒灌事故当年（即2016年）欠缴的物业服务费进行扣减，经计算，龙治自2012年1月1日至2018年6月30日应支付的物业服务费为7110.46元（0.8元/月/平方米×119.47平方米×12个月×70%+0.8元/月/平方米×119.47平方米×66个月）综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告龙治于本判决生效之日起十日内向原告武汉新康物业管理有限公司支付2012年1月1日至2018年6月30日的物业服务费7110.46元；二、驳回原告武汉新康物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39元（已减半收取，原告武汉新康物业管理有限公司已预缴），由原告武汉新康物业管理有限公司负担15元，由被告龙治负担24元（被告龙治在支付上述款项时一并向原告武汉新康物业管理有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 殷 璇二〇一八年十一月十九日书记员 余维丰