广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1226民初1292号 原告谭暖床，女，1947年10月9日出生，毛南族，住广西环江毛南族自治县。 特别授权委托代理人覃树长，男，1965年6月15日出生，毛南族，住广西环江毛南族自治县。系原告谭暖床之长子。 被告谭天贶，男，1967年5月10日出生，毛南族，住广西环江毛南族自治县思恩镇桥西路**，现住环江毛南族自治县。 被告莫玉白，女，1969年4月29日出生，壮族，，住广西环江毛南族自治县思恩镇桥西路**现住环江毛南族自治县。系被告谭天贶之妻。 两被告共同特别授权委托代理人黄国娴，广西天任律师事务所律师。 原告谭暖床诉被告谭天贶、莫玉白关于确认合同有效纠纷一案，本院2018年10月8日受理后，依法由审判员蒙继秋适用简易程序独任审判，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。书记员蔡诚诚担任法庭记录。原告谭暖床的特别授权委托代理人覃树长、被告谭天贶、莫玉白及其共同特别授权委托代理人黄国娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭暖床向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法确认原告丈夫田景洲与两被告签订的《房屋转让协议书》有效；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告为夫妻关系。2004年11月24日原告丈夫田景洲与两被告签订《房屋转让协议书》，协议约定两被告自愿将自己所有的位于环江职业中学教师宿舍楼的一套两室一厅房产转让给原告丈夫田景洲，房产证为：00××48号。协议签订后原告丈夫田景洲交付了房款，两被告交付了房屋，原告方一直使用至今（环江职中众所周知）。因当时原告丈夫田景洲资金不足，未办理房产过户手续。该房产为原告与其丈夫田景洲婚内购得，属于夫妻共同财产，2012年11月21日原告丈夫田景洲立有《遗嘱书》一份，写明若田景洲去世，属于其一半份额归原告所有，2015年3月12日原告丈夫去世，该房产应为原告一人所有。综上所述，原告认为：原告丈夫田景洲与两被告在平等、自愿、协商一致的原则下签订的《房屋转让协议书》应属合法有效的，原告方已履行了协议书自己付款的义务，被告也将房屋交付给原告方使用十多年，今房产进行拆迁安置，被告却提出异议，认为《房屋转让协议书》无效，故此，今特依相关法律法规规定向贵院提起诉讼，敬请贵院依法确认《房屋转让协议书》效力。 原告谭暖床向法庭提供的证据有： 1、原告身份证复印件，证明原告主体资格； 2、结婚证，证明原告与田景洲为夫妻关系； 3、房产证，证明房产归两被告所有的事实； 4、《房屋转让协议书》，证明两被告把诉争房屋转让给原告丈夫田景洲的事实； 5、遗嘱书，田景洲立遗嘱写明去世后将诉争房产自己的一半份额由原告继承的事实； 6、《房屋租赁合同》一份，证明原告租房给学校及房屋所有人是原告谭暖床的事实。 被告谭天贶、莫玉白辩称，两被告在与田景洲签订合同当中，明显看出协议书上面没有田景洲的配偶签字、认可，理由为田景洲与被告莫玉白属于亲戚关系，田景洲的儿子田富裕为了给田景洲在晚年时住宿得安稳，与两被告要房子给田景洲居住，合同签订的真实的目的是只住不卖，所以签订协议后，没有向学校、房改办、房管部门办理申报、审核，故该合同的效力属于合同虽已成立但并未生效。在田景洲死亡后，原告没有证据能够证明自己享有诉讼主体资格，所以被告方恳请人民法院依法驳回原告的起诉。 被告谭天贶、莫玉白向法庭提供的证据有： 1、《身份证》复印件两份，证明两被告的身份情况； 2、《职工按成本价补交房款购买全部产权住房契约》复印件各一份，证明被告于1999年12月17日购买了单位环江县民族中学中等职业技术学校公房一套，该契约第三条约定了：乙方所购公房出租、出售、继承、赠与以及其它形式转让，须向本级房改办申报，再到房管等部门办理手续，并要按国家规定缴纳有关税费； 3、《不动产登记查询证明》复印件一份，证明原告诉请合同标的房屋登记在两被告名下，所有权为两被告； 4、《房屋转让协议书》，证明两被告于2004年11月24日与田景洲签订的《房屋转让协议书》虽已成立，但并未生效； 5、《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》、《环江毛南族自治县人民政府文件》〔环政发（2000）12号〕、《关于印发〈环江毛南族自治县已购公有住房上市交易实施办法〉的通知》，证明已购公住房上市交易应具备的条件及交易手续程序，该办法明确规定：校园内不能分割，实行封闭管理的公有住房不能上市交易，证实两被告于2004年11月24日与田景洲签订的《房屋转让协议书》属于违反政府相关规定，应属于无效协议； 6、广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院（2015）环民初字第1334号民事判决书一份，证明当事人之间违反政府、单位规定所签订的《房屋转让协议书》应属无效协议。 被告对原告向法庭提供证据1、2的三性没有异议；对证据3的三性没有异议，该份证据恰恰证明房屋的权属是两被告所有，与原告无关；对证据4的真实性没有异议，对该证据的客观性、证明内容、合法性均有异议，此协议书上相对人并没有罗列有田景洲的配偶，其实签订合同的真实意思是两被告只同意田景洲居住、管理及使用，而不同意由田景洲的配偶及其他人进行管理、使用、处分；对证据5的三性均有异议，首先来源不合法，一是遗嘱书是打印件，该遗嘱属于代书遗嘱，按法律规定应由代书人签字及注明日期，而该份遗嘱只有签字，没有注明日期；其次代书遗嘱应由二人以上见证人签字证明，该遗嘱上一是没有见证人，二是见证人今日也没有到庭，因此，被告认为该份证据不真实、不合法；对证据6，对真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议，此份协议书不能证明涉案房屋的权属属于原告谭暖床，二是原告谭暖床出租房屋时未通知两被告，两被告未知晓房屋出租的情况；对被告向法庭提交的证据原告对证据1没有意见；对证据2，原告认为与本案无关；对证据3，虽然房屋属于两被告，但被告已经收取原告的房款，因此按照协议规定，房屋应归原告所有；对证据4，原告认为并不违反法律规定，是经双方平等、自愿协商后签订，因此是房屋转让协议书应为有效；对证据5，被告称协议书违反相关规定，原告认为协议书合法有效；对证据6，原告认为此份判决书与本案无关。本院认为，原、被告向法庭提交的证据均来源合法、内容真实，与本案有关联，可以作为本案定案依据。 综合全案证据，本院确认以下案件事实：两被告为夫妻关系。2004年11月24日原告丈夫田景洲与两被告签订《房屋转让协议书》，协议约定两被告自愿将自己所有的位于环江职业中学教师宿舍楼的一套两室一厅房产转让给原告丈夫田景洲，房产证为：00××48号。协议签订后原告丈夫田景洲交付了房款，两被告交付了房屋并将房屋所有权证交由田景洲保管，原告方一直使用至今（环江职中众所周知）。因当时原告丈夫田景洲资金不足及其他原因，未办理房产过户手续。该房产为原告与其丈夫田景洲婚内购得，属于夫妻共同财产，2012年11月21日原告丈夫田景洲立有《遗嘱书》一份，写明若田景洲去世，属于其一半份额归原告所有。2015年3月12日原告丈夫去世，原告则自行在该房内居住。2018年1月1日，原告将房屋租赁给环江县第二高级中学使用至今。今房产进行拆迁安置，原、被告因而发生争议，原告遂向本院提起诉讼，请求判决确认2004年11月24日原告丈夫田景洲与两被告签订《房屋转让协议书》有效。 本院认为，具备下列条件的民事法律有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。合同当事人应当本着平等、自愿、公平、诚实信用、合法与公序良俗的原则依合同履行合同义务。买卖合同的成立以标的物的交付为准，本案中，2004年11月24日原告丈夫田景洲与两被告签订《房屋转让协议书》，协议约定两被告自愿将自己所有的位于环江职业中学教师宿舍楼的一套两室一厅房产转让给原告丈夫田景洲，房产证为：00××48号。协议签订后原告丈夫田景洲交付了房款，两被告交付了房屋，原告方一直使用至今，协议已有效成立。现二被告以房屋未办理过户登记手续为由，认为《房屋转让协议书》无效，本院认为，登记属法律、法规的管理性规定，而不属于法律的强制性规定，故二被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告与田景洲原为夫妻关系，其对房屋的占有份额，有法律的明确规定，原告丈夫田景洲立有《遗嘱书》，是对其个人财产的处分权，他人无权处分。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百三十条的规定，判决如下： 原告丈夫田景洲与被告谭天贶、莫玉白于2004年11月24日签订的《房屋转让协议书》有效。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告谭天贶、莫玉白承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判员  蒙继秋 二〇一八年十一月二十六日 书记员  蔡诚诚 本判决附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人可以委托代理人订立合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。