广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6107号原告：广州市喜聚汇餐饮管理有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-E5263，统一社会信用代码91440101MA5AXGAL4C。法定代表人：杨荷平，职务董事长。委托诉讼代理人：胡幼民，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷慧，广东深天成律师事务所律师。被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务总经理。委托诉讼代理人：姚良兴，系该公司员工。被告：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，住所地广州市天河区体育西路189号，统一社会信用代码91440101190543558C。法定代表人：何硕慧，职务总经理。委托诉讼代理人：许玉祥，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：米蕾，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：广州亿诚房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区体育西路189号28H房，统一社会信用代码91440101764042075B。法定代表人：单嘉明，职务董事长。委托诉讼代理人：辉煌，系该公司员工。原告广州市喜聚汇餐饮管理有限公司（以下简称：喜聚汇公司）诉被告广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称：城建公司）、广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称：兴业公司）、广州亿诚房地产咨询有限公司（以下简称：亿诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喜聚汇公司的委托诉讼代理人胡幼民、被告城建公司的委托诉讼代理人姚良兴、被告兴业公司的委托诉讼代理人米蕾、被告亿诚公司的委托诉讼代理人辉煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喜聚汇公司向本院提出诉讼请求：1.确认杨荷平于2018年5月28日付至被告亿诚公司平安银行广州羊城支行11×××01账户的40万元为原告喜聚汇公司所购买的由被告城建公司开发的南沙滨海花园xx区-xx栋底层商铺-xxx栋商业-117单元、118单元（以下分别简称：117单元、118单元）的购房款；2.判令被告城建公司、被告兴业公司立即为原告喜聚汇公司办理预购上述房产的预告登记及交付商品房预告登记证明书；3.判令被告城建公司为原告喜聚汇公司开具购买上述房产的不动产发票；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告喜聚汇公司的法定代表人杨荷平经被告城建公司和被告兴业公司的销售人员周XX联系，洽谈购买涉案房产事宜。杨荷平到销售中心后，由周XX通知销售经理李X萍（系被告二员工）负责接待。经商谈，其中117单元总房价折扣后为人民币4025135元，118单元总房价折扣后为人币4201386元，网签合同时再额外享受98折优惠。李X萍要求在当日缴纳50万元定金，在2018年6月1日前要支付总房款的20%。由于杨荷平未带银行卡，便于先行通过手机支付宝帐户将10万元付至李X萍手机支付宝帐户后，再经李X萍转付至被告兴业公司帐户。李X萍要求明天将余下的40万元定金付至被告亿诚公司帐户。杨荷平当时提出收款不是同一公司的疑问，李X萍则表示被告亿诚公司的帐户为收取定金帐户，其是被告城建公司的子公司，不会没有问题。2018年5月28日，杨荷平按照对方要求，将40万元定金转至亿诚公司的帐户。其后，对方给了杨荷平两份40万元的服务费收据，杨荷平遂提出质问，对方则称该款不是服务费，而是公司以团购优惠服务费为名将房款分开的一部分。2018年6月1日杨荷平按前述117单元价款的20%即805027元，118单元价款的20%即840277元，分两笔付至被告城建公司帐户。上述款项支付后，李X萍、周XX告知杨荷平，因政策规定，涉案物业需以公司名义购买。为此，杨荷平于2018年6月12日注册成立了原告喜聚汇公司。2018年6月25日原告喜聚汇公司与被告城建公司就购买117单元、118单元签订了两份《商品房买卖合同》。其中，117单元合同约定总价款为人民币3934632元（网签再优惠价）、118单元合同约定总价款为人民币4107358元（网签再优惠价）。上述合同签订后，原告喜聚汇公司分别于2018年6月1日和2018年7月10日前分别支付了117单元20.46%的购房款805027元和79.54%的购房款3129605元；于2018年6月1日和2018年7月10日前分别支付了118单元20.46%的购房款840277元和79.54%的购房款3267081元。另杨荷平于2018年7月10日再向被告城建公司支付5896686元。至此，原告喜聚汇公司累计共支付购房款（包含定金）8041990元，全部购房款已付清。2018年7月14日原告喜聚汇公司收到被告城建公司的《催交款通知书》，称原告喜聚汇公司尚欠40万购房款未缴，并催促进行缴交，否则系违约。原告喜聚汇公司即与李X萍交涉，但对方称被告城建公司不认可该40万元为购房款。经交涉未果，原告喜聚汇公司委托律师向被告城建公司发出《律师函》，要求其将40万元转为购房款，但对方却置之不理。另，根据原《商品房买卖合同》的约定，被告城建公司应当在合同网签之日起30日内，为原告喜聚汇公司办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付原告喜聚汇公司。但被告城建公司至今仍未履行该合同义务。原告喜聚汇公司认为，李X萍、周XX作为被告的销售人员，其在销售过程中的行为代表的是被告城建公司，属职务行为。被告城建公司利用其与被告兴业公司、被告亿诚公司的关系，在销售房产过程中，在没有合同依据的情况下，采取欺诈手段，意图强行收取所谓的优惠服务费，从而达到变相加价的目的，其行为不仅违约，且属违法，其行为己损害了原告的合法权益。经本院释明，原告喜聚汇公司当庭撤回其第三项诉讼请求。被告城建公司辩称：不同意原告喜聚汇公司的全部诉讼请求。1.原告喜聚汇公司诉请确认为购房款的40万元，实质是杨荷平向被告亿诚公司支付的服务费，该费用既非购房款，也与商品房买卖合同无关。2.被告城建公司在相关单元符合产权登记的情况下可以积极配合办理，其中118单元由于原告喜聚汇公司未能按照合同履行支付房款的义务，已达到合同解除的条件，故被告城建公司已经与原告喜聚汇公司解除了合同，不存在商品房预告登记的情形。被告兴业公司辩称：不同意原告喜聚汇公司的全部诉讼请求。理由是：1.原告喜聚汇公司与被告城建公司是商品房买卖合同关系，与被告亿诚公司是委托服务关系，本案案由是商品房买卖合同纠纷，即使原告喜聚汇公司与被告兴业公司有纠纷也不应在本案中一并处理。2.原告喜聚汇公司支付给被告亿诚公司的40万元系团购优惠服务费而非购房款。原告喜聚汇公司的法定代表人杨荷平前来销售中心拟购房屋时，被告兴业公司的工作人员曾口头告知，117单元原价5369489元，若其满足现场、成交及参加团购活动等条件，即可享受相应的折扣优惠，折后签约最低价可达3934632元。本案的焦点团购活动就在上述优惠中，即原告喜聚汇公司通过被告兴业公司介绍，参加被告亿诚公司组织的团购活动并缴纳20万元每套的团购优惠服务费，便可享受总成交价每套减免50万元的优惠。同理118单元也是如此。杨荷平在知悉上述活动及优惠折扣后，认可了房款计算方式，并亲自签署购房承诺书、确认函，随后原告喜聚汇公司又签署了订购书，该订购书中也再次明确了20万元抵50万元的团购优惠。事实上，原告喜聚汇公司与被告城建公司所签署的商品房买卖合同，约定的房价款就是上述文件最终确认的优惠价格。通过上述事实可知，原告喜聚汇公司无论是在合同洽商阶段、合同签订阶段都知悉房价的优惠构成。因原告参加了该团购活动并成功向被告三支付了40万元优惠服务费才享受了两套房共100万元的优惠。被告二的员工是有明确的告知的，并且原告的法定代表人也明确表示“会打钱过去的”。3.对于原告所称的40万元系定金的说法，原告对该主张也没有提交任何的证据证明。因此原告在享受该优惠后又要求将团购优惠服务费冲抵房款，是不尊重事实的表现，有违诚实信用原则。4.对于第二项诉请，由于原告喜聚汇公司未付清房款，根据买卖合同补充协议的约定，被告城建公司有权顺延办理预告登记的时间甚至解除合同，被告兴业公司作为被告城建公司的委托代理机构，有权配合被告城建公司。综上，原告喜聚汇公司混淆团购优惠服务费与房款的区别，迟延缴纳房款已构成违约，其诉请不应得到支持。被告亿诚公司辩称：不同意原告喜聚汇公司的全部诉讼请求。被告亿诚公司收取原告喜聚汇公司交来的40万元，是117单元和118单元各20万元的团购优惠服务费，而非喜聚汇公司所称的购房款。被告亿诚公司在收到上述费用后，也已经为原告喜聚汇公司争取到相应的优惠折扣。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方就喜聚汇公司支付给亿诚公司40万元的款项性质存在争议，喜聚汇公司与兴业公司就此分别提供了相关证据予以证明。其中，喜聚汇公司为证明该款为购房定金，向本院提供了：1.杨荷平向亿诚公司支付40万元的付款回执；2.杨荷平出具的要求将其前期所支付的款项转为购房款的申请书；3.杨荷平与周XX、李X萍的微信聊天记录；4.律师函。城建公司对上述证据1、2、4的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性；对证据3的三性均不予确认。兴业公司对上述证据1、2的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性；对证据3、4的三性均不予确认。亿诚公司对上述证据1的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性；对其余证据没有发表意见。本院认为喜聚汇公司上述证据1.2.4均为喜聚汇公司和杨荷平的单方意思表示，证据3的聊天记录缺乏相应的关联性，均不足以证明喜聚汇公司的主张。兴业公司为证明该款为优惠服务费而非购房款，向本院提供了：1.确认函（117单元、118单元）。2.越秀国际总部广场购房承诺书（117单元、118单元）。3.订购书（117单元、118单元）。喜聚汇公司对上述证据的关联性不予认可，并表示其并未持有上述证据1、3，其中证据1仅有杨荷平的签名，其余手写内容不排除为被告事后添加，证据3虽盖有喜聚汇公司的公章，但当时公章在周XX处，故不排除是周XX自行加盖的。城建公司、亿诚公司对上述证据的三性均予确认。本院认为，上述证据的内容包含了涉案商品房的基础价格、优惠折扣内容及折后售价，其中在优惠折扣中也明确列明了团购折扣20万抵50万，且均有杨荷平签字或喜聚汇公司盖章确认，喜聚汇公司虽持有异议，但并没有提供相应的证据予以反驳，故本院对此予以采信，并对其所要证明的事实予以认定。本院认为：喜聚汇公司与城建公司签订的《商品房预售合同》及《认购书》为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当切实履行。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”开发商在商品房预售中采取团购优惠是一种常见的营销方式，即由购房人向开发商指定的单位支付一定数额的款项后，即可享受相应的购房折扣优惠。本案中，被告兴业公司提供的《确认函》《订购书》均已明确载明了涉案商品房的基础价格和折后售价，折后售价是以基础价格（标准总价）为基准，通过以20万元抵50万元团购折扣等一系列优惠折扣后计算所得，而商品房预售合同所约定的交易价格，也是在折后售价的基础上再按照九八折（准时签约可额外享受九八折优惠）计算确定的。因此，双方对于以20万元抵50万元基础房价的约定是明确的，而且该款的收款单位为亿诚公司，该公司在收到款项后亦出具了内容为优惠服务费的收款收据。喜聚汇公司在享受了以20万元抵50万元的团购折扣优惠后，现又主张其支付给亿诚公司的优惠服务费为购房定金，属于其所支付的购房款，既不符合双方的约定，也缺乏相应的事实依据，本院对此不予支持。承前所述，本院不予支持喜聚汇公司要求确认40万元为其所支付的购房款的诉请，城建公司、兴业公司以喜聚汇公司尚未依约付清房款，作为其对喜聚汇公司诉请要求办理预购上述房产的预告登记及交付商品房预告登记证明书的抗辩意见，有合同依据，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州市喜聚汇餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3650元，由原告广州市喜聚汇餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一八年十一月三十日书记员  梁凤茵