广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初5372号 原告：倪耀军，男，1973年8月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。 原告：廖美霞，女，1976年5月1日出生，汉族，身份证住址同上。 委托诉讼代理人：倪耀军，原告廖美霞丈夫，身份情况同上。 被告：李抒豪，男，1990年8月21日出生，汉族，身份证住址湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：范莉乔，广东广信君达律师事务所律师。 原告倪耀军、廖美霞与被告李抒豪相邻关系纠纷一案，本院于2018年4月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兼原告廖美霞的委托诉讼代理人倪耀军，被告李抒豪及其委托诉讼代理人范莉乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告倪耀军、廖美霞诉称：2017年3月，本人物业租客反映楼上漏水，直接造成无法居住，租户不再租用原告的物业。本人联系楼上的被告，一直未能对原告物业恢复原状，现请求法院判令被告恢复原告物业原状，并赔偿10个月租金损失4300元，精神损失10000元，维修费10000元，物业管理费1500元。本案受理费由被告承担，并径付原告。 被告李抒豪辩称：我方不同意原告的诉讼请求。原被告房屋所在楼宇四分之一的房屋存在不同程度的漏水。被告认为漏水因为房屋存在质量问题以及建筑物共有部分的主水管造成的。根据物权法、物业管理条例的规定，原告应该向物业公司主张权利，由专项维修资金承担。原告主张房屋从2017年3月开始漏水，被告是2017年4月28日取得产权证，原业主在5月22日才将房屋交给被告，被告没有对房屋进行任何装修，也未听说过房屋漏水的情况。根据物权法规定，在不动产权利变更前造成相邻不动产权人的损害，原告应向前业主主张权利，与被告无关。原告之前从来没有联系过被告，一直到2017年9月底物业告知被告，被告才知道原告有反映房屋有渗漏的情况，原告协调各方去现场查勘，但是因各自原因，一直到11月24日才安排好时间，原告当时也并不紧迫，各方查勘后，都无法查清漏水具体的原因和位置，而且当时原告和维修人员当场都说整栋房屋的下水管是有问题的，普遍存在漏水的现象。2018年1月份被告安排人员进行自已房屋的检测，这期间，原告没有及时通知相关责任方，其自身存在重大过错，应自行承担该期间所有问题。原告称因被告房屋漏水，导致其房屋无法居住，租户退租不是事实。2017年11月24日被告父亲与物业人员去原告家里查看，发现其房屋靠卫生间的主卧室墙面有浸迹，都不能确定漏水的位置。当时看来房屋根本不影响居住，但是原告房屋的厕所漏水门框发霉腐烂，2018年1月份，原告对其房屋进行装修，其中，包括对厕所的装修，2018年2月3日，被告找了维修人员上门维修，但是因为租户反映其戒指丢失，各方到派出所做笔录，导致维修终止，往后，原告也没有联系被告关于房屋渗漏的问题。被告认为房屋漏水并非被告的责任，被告没有过错，但是基于友好的邻里关系，被告愿意对原告房屋天花、墙面有浸迹的部分进行修补。对于其他诉讼请求，请法院予以驳回。原告诉状中称其租客反映房屋2017年3月漏水，原告于5月份维修房屋支出1万元，证据不足，没有房屋装修情况及装修款支出的凭证。即使维修房屋的情况属实，该费用也与被告无关。另，原告主张的维修费还包含原告房屋厕所的防水工程及更换卫浴设备的费用，与被告房屋漏水并无关联，其要求被告承担这部分费用不合理。原告称被告房屋从2016年12月就有漏水，其未及时与原业主沟通房屋漏水情况，自身存在重大过错，应自行承担相应责任。原告要求2017年7月至2018年4月租金及物业损失没有事实法律依据，原告没有证据证明其租客退租的具体时间及退租的原因是否在于被告漏水原因导致房屋无法居住，原告房屋内水迹根本不影响居住。且从微信聊天记录可以看出，原告房屋本身存在漏水情况，其于2017年5月及2018年1月均对厕所进行了翻新，原告提交的租赁合同显示，到期日为2017年10月。租金为4000元/月，但原告并没有举证证明，其有继续招租的行为，且原告庭审中主张准备年后自行居住，证明并没有出租房屋的意愿。原告要求被告赔偿精神损失费，没有法律依据，不予赔偿。 经审理查明：原告倪耀军、廖美霞是广州市白云区御洲三街X号403房（以下简称403房）的共同产权人。被告是广州市白云区御洲三街X号503房（以下简称503房）的产权人。原告主张被告503房漏水，渗漏至原告403房的厅和房间，导致其403房无法居住，造成房屋维修、租金损失等。对此，原告出示了照片、房产租赁合同、翻修合同及维修附件等予以证实。其中照片显示原告403房的天花板、墙壁有明显的水渍，部分批档起泡、脱落。翻修合同时间为2017年5月12日，工程造价为10278元，其中墙面翻新3200元，天花翻新2100元，墙纸更换520元，其他为卫生间防水、贴瓷砖、厨房卫生间更换柜体、水龙头等费用。经质证，被告对照片不予认可，认为从照片看原告房屋局部区域的天花和墙面有痕迹，不影响居住。对房产租赁合同认为没有办理备案登记，不予认可。对翻修合同及维修附件，被告认为是施工人不具备施工资质，故不予认可。且卫生间防水、电视背景墙纸更换、厨房卫生间的工程均与被告房屋渗漏无关。 诉讼中，本院拟委托鉴定机构对503房是否存在漏水及403房的渗、漏水是否与503房存在因果关系进行鉴定。2018年8月7日，被告递交书面申请，陈述被告父亲曾于2017年11月24日察看房屋漏水情况，2018年1月15日安排人员对房屋进行检测，发现水管不能保压，后组织人员上门补漏，因客观原因耽搁。2018年6月5日被告委托工程人员进行补漏，经检测水管保压合格，不再漏水。为友好处理邻里关系，节省司法资源，缓和矛盾，被告对房屋漏水的因果关系不持异议，并表示愿意承担维修责任。特申请撤回对房屋进行的鉴定。后本院撤回了对鉴定机构的委托。 以上事实，有产权证、不动产查册表、房产租赁合同、翻修合同、维修附件、照片、房地产买卖合约、主机查询信息、银行流水、照片及当事人陈述等证据证实。 本院认为，对于被告503房漏水导致403房厅和房间天花板、墙面因渗漏水开裂、脱落等事实，有照片予以证实，被告亦对此不持异议，本院予以采信。原告主张被告对于原告403房受损部委进行维修，以恢复原状，被告已表示同意，本院予以支持。 虽然被告于2017年4月才取得503房的房产证，但其作为相邻关系纠纷产生时的业主，应承担相应的法律责任。如被告认为相关损失为前手业主造成，可在承担赔偿责任后另案依据合同关系追偿。现原告以相邻关系纠纷为由主张503房的业主即本案被告赔偿其损失合理合法，本院予以支持，但损失数额应以实际损害范围为限。 原告主张的损失中，墙面翻新费3200元及天花翻新2100元明显与渗漏有关，原告主张被告赔偿上述费用共5300元，本院予以支持。原告主张被告赔偿卫生间防水、贴瓷砖、墙纸更换、厨房卫生间更换柜体及水龙头的费用关联性及依据不足，本院不予支持。现无证据证实被告503房的渗漏水导致403房完全无法居住，故对原告主张被告赔偿租金、物业管理费损失的诉讼请求，本院不予支持。原告主张精神损失费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十五日内，被告李抒豪对广州市白云区御洲三街X号403房客厅、卧室的天花板、墙面损坏及有水渍部位按原状修复，维修费用由被告李抒豪负担。 二、自本判决生效之日起十日内，被告李抒豪赔偿原告倪耀军、廖美霞维修费5300元。 三、驳回原告原告倪耀军、廖美霞的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1412.50元，由原告倪耀军、廖美霞负担1296.50元，被告李抒豪负担116元（上述受理费已由原告预交，原告同意由被告李抒豪在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告倪耀军、廖美霞）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  柯 学 人民陪审员  蒋文会 人民陪审员  金燕妹 二〇一八年十一月五日 书 记 员  黄文敏