广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初1166号原告惠州市奥达赛物业管理有限公司，住所地：惠州市麦地东路1号东江明珠花园3-5栋3层317号商场。法定代表人：梁楚能。委托代理人王骞、罗鹏，广东卓凡律师事务所律师。第一被告惠州市五文实业有限公司，住所地：惠州市黄田岗金鸡岭11-11号。法定代表人：朱茂文。第二被告朱蕴辉，男，汉族，1985年2月16日出生，住惠州市。第三人惠州市东江物业开发有限公司，住所地：惠州市惠城区麦地东路一号。法定代表人：刘韦良。原告惠州市奥达赛物业管理有限公司诉被告惠州市五文实业有限公司、朱蕴辉、第三人惠州市东江物业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市奥达赛物业管理有限公司的委托代理人王骞、罗鹏到庭参加了诉讼。被告惠州市五文实业有限公司、朱蕴辉、第三人惠州市东江物业开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。原、被告诉辩争议焦点原告惠州市奥达赛物业管理有限公司诉称，2014年9月1日，第三人与第一被告签订《东江明珠花园商业租赁合同》，约定第三人将位于惠州市麦地东路××明珠花园××、××、××、××层的部分商铺出租给第一被告。第三人出租建筑面积合计10674.38平方米，租赁期自2014年9月1日至2022年8月31日止，共8年，装修期为9个月，月标准租金为28元/平方米，合计298883元，租金自租赁期第二年起每年递增2%,保证金为200万元整。合同签署之后，第三人如约将房屋移交。第一被告承租后，初期支付了部分租金，但自2016年1月起，即不再支付租金，为此第三人多方催告未果，2016年5月13日，按照合同约定，第三人通知第一被告解除双方租赁合同。按合约同约定，第一被告欠付第三人租金共计1524305元，截止至2017年12月1日，欠付第三人违约金共计16566146.7元，本案原告请求第一被告支付违约滞纳金以1524305元为上限。原告向被告通知解除合同以后，被告不与原告协商解决，并且仍继续占用原告涉案商铺，同地区周边租赁价格为每平方56元，每月占用费597765.28元，共计18个月，占用费共计10759775元。经向相关次承租人了解，第一被告承租了第三人商铺以后，大部分商铺交由第二被告进行出租并进行收取租金，第二被告为第一被告最大股东即法定代表人朱茂文儿子，第二被告与第一被告的经营形成混同，依法应承担连带责任。另，因抵偿债务，2015年9月1日，第三人将包括本案租赁房屋在内的东江明珠花园1-10栋商铺(总面积16026.71平方米）的的使用权、经营权、收益权（包括己有的应收未收租金和违约金，以及未来可能发生的收租金和违约金等全部可能收益）全部转让给原告，本案所涉及房屋的出租使用权委托由原告行使、截止2021年9月1日前的租金收益权由原告享有，这些房屋的己有和未来租金（包括违约金等）均由原告享有并收取。上述情况第三人除了自行通知第一被告外，也委托广东卓凡律师事务所发送律师函形式通知第一被告。但至今第一被告既不退还房屋，也不支付欠租、违约金、占用费等，对原告及第三人置若罔闻。为此，根据原告特依据《中国人民共和国民事诉讼法》、《中国人民共和国合同法》，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、确认第三人与第一被告的《东江明珠花园商业租赁合同》租赁关系已解除；二、判令第一被告向原告支付租赁关系解除前所欠租金1524305元，支付违约金1524305元；三、判令第一被告将其承租的东江明珠花园约10674.38平方商铺返还原告，并支付自2016年5月13日起至2017年12月1日的房屋占用费10759775元，以及自2017年12月1日起直至房屋返还之日的房屋占用费。上述请求合计13808385元。四、判令第一被告与第二被告承担连带责任。五、由第一被告承担本案的诉讼费用。被告惠州市五文实业有限公司、朱蕴辉、第三人惠州市东江物业开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和陈述。审理查明的事实经审理查明，2014年9月1日，第三人与第一被告签订《东江明珠花园商业租赁合同》，约定第三人将位于惠州市麦地东路××明珠花园××、××、××、××层的部分商铺合计建筑面积10674.38平方米出租给第一被告，租赁期自2014年9月1日至2022年8月31日止，共8年，装修期为9个月，装修期内（2014年9月1日至2015年5月30日）第三人免收租金，月标准租金为28元/平方米，合计298883元，租金自租赁期第二年起每年递增2%,保证金为200万元整。合同还约定，租赁期间，每月的租金于当月5日前支付给第三人。租赁期间，第一被告不按时交纳本合同约定之租金、物业管理费、水电费等，自逾期之日起第一被告须每日按照其应付未付款项的2%向第三人支付违约滞纳金，按日累计；拖欠超过30天，第三人有权解除合同、没收保证金，将该物业收回另行出租，且第三人有权向第一被告追偿其所拖欠的租金、物业管理费和其他费用等，第一被告不得异议。合同签署之后，第三人如约将房屋移交。第一被告承租后，初期支付了部分租金，但自2016年1月起，即不再支付租金，为此第三人多方催告未果，2016年5月13日，按照合同约定，第三人通知第一被告解除双方租赁合同。按合约同约定，第一被告欠付第三人租金共计1524305元，截止至2017年12月1日，欠付第三人违约金共计16566146.7元，本案原告请求第一被告支付违约滞纳金以1524305元为上限。原告向被告通知解除合同以后，被告不与原告协商解决，并且仍继续占用原告涉案商铺，同地区周边租赁价格为每平方56元，每月占用费597765.28元，共计18个月，占用费共计10759775元。经向相关次承租人了解，第一被告承租了第三人商铺以后，大部分商铺交由第二被告进行出租并进行收取租金，第二被告为第一被告最大股东即法定代表人朱茂文儿子，第二被告与第一被告的经营形成混同，依法应承担连带责任。另，因抵偿所欠原告的债务，2015年9月1日，第三人与原告签订《抵债协议书》，第三人将包括本案租赁房屋在内的东江明珠花园1-10栋商铺(总面积16026.71平方米）的使用权、经营权、收益权（包括己有的应收未收租金和违约金，以及未来可能发生的收租金和违约金等全部可能收益）全部转让给原告，本案所涉及房屋的出租使用权委托由原告行使、截止2021年9月1日前的租金收益权由原告享有，这些房屋的己有和未来租金（包括违约金等）均由原告享有并收取，第三人为此向原告出具了《收租委托书》，载明从2015年9月开始，委托原告经营管理涉案物业并收取租金，冲抵其向原告的借款本息，实际以结算金额为准。上述情况第三人除了自行通知第一被告外，也委托广东卓凡律师事务所发送律师函形式通知第一被告。2017年8月1日，惠州市桥西街道办事处就第一被告拖欠租金及原告及第三人要求收回涉案物业等问题会同惠州市桥西街道综治办、司法所、惠州市公安局麦地派出所召开协调会，第一被告要求继续租赁涉案物业并请求减免租金，因原告与第一被告对租金减免问题差异较大，双方未能达成一致意见。尔后，第一被告既不退还房屋，也不支付欠租、违约金，由此酿成诉讼。判决理由和结果本院认为，本案争议的焦点一是第三人与第一被告基于《东江明珠花园商业租赁合同》所产生的租赁关系是否事实上已解除。第三人与第一被告签订的《东江明珠花园商业租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，对各方当事人均具有约束力。合同签订后，第三人依约将涉案物业交付给第一被告使用，履行了出租人应尽的义务。但第一被告自2016年1月起，即不再支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。因第一被告自2016年1月起经第三人多次催收仍不支付租金，以自己的行为表明不履行承租人的主要义务，因此，第三人作为出租人，单方面行使解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定和《东江明珠花园商业租赁合同》的约定。第三人解除与第一被告签订的《东江明珠花园商业租赁合同》，已于2016年5月13日通知了第一被告并将解除《东江明珠花园商业租赁合同》的文件在涉案物业的醒目位置进行了张帖公告，解除程序符合法律的规定，本院认定第三人与第一被告基于《东江明珠花园商业租赁合同》所产生的租赁关系已于2016年5月13日解除。二是关于定第三人与第一被告2016年5月13日租赁关系解除前第一被告拖欠租金及违约金数额的认定。依照《东江明珠花园商业租赁合同》第四条1.2项关于租赁期内具体租金标准的约定，涉案物业2015年9月1日至2016年8月31日的租金标准为304861/月，故第一被告2016年1月至2016年5月欠交租金为：304861/月×5个月=1524305元。关于违约金，《东江明珠花园商业租赁合同》第八条3项约定：租赁期间，第一被告不按时交纳本合同约定之租金、物业管理费、水电费等，自逾期之日起第一被告须每日按照其应付未付款项的2%向第三人支付违约滞纳金，按日累计。如按此标准计算，第一被告应支付的违约金数额是巨大的，考虑到第一被告的经济承受能力，原告主动将违约金数额调低，调整至第一被告拖欠租金的本金数额，即1524305元，该行为属于原告对其享有的民事权利的自主处分，符合当事人意思自治原则，本院予以认可。三是第三人与第一被告基于《东江明珠花园商业租赁合同》所产生的租赁关系于2016年5月13日解除后第一被告继续占有涉案物业所产生的占用费数额的认定。双方租赁关系于2016年5月13日解除后，第一被告并未将涉案物业返还给第三人，而是继续占有、使用、出租和收益到至今，因此，第一被告应向第三人支付占用费。关于占用费的收费标准，原告提出应按照同地区周边租赁价格为每平方米56元/月计收，但原告对此计费标准并未提供具有公信力的证据加以证实，因此，本院对此计费标准不予采信。鉴于《东江明珠花园商业租赁合同》第四条1.2项关于租赁期内具体租金标准中对2016年5月13日以后至2022年8月31日涉案物业的月租标准均已作出了明确的约定，故参照此标准继续计收第一被告应向第三人支付的占用费比较客观公正。参照此标准，2016年6月1日至2016年8月31日的租金标准为304861元/月，2016年9月1日至2017年8月31日的租金标准为310958元/月，2017年9月1日至2018年8月31日的租金标准为31711元/月，2018年9月1日至2019年8月31日的租金标准为323521元/月，计算至本案一审判决（2018年11月）时止，第三人应付未付的占用费数额为：304861元/月×2个月＋310958元/月×12个月＋317117元/月×12个月＋323521元/月×3个月=9117185元。如果本判决发生法律效力后，第一被告如果不按本院确定的期限将涉案物业如期返还给原告，其继续占有涉案物业所产生的占用费原告可以另行诉讼，主张权利。四是本案原告是否可以直接向第一被告主张权利。2015年9月1日，第三人与原告签订《抵债协议书》，第三人将涉案物业的使用权、经营权、收益权（包括己有的应收未收租金和违约金，以及未来可能发生的收租金和违约金等全部可能收益）全部转让给原告，本案所涉及房屋的出租使用权委托由原告行使、截止2021年9月1日前的租金收益权由原告享有，这些房屋的己有和未来租金（包括违约金等）均由原告享有并收取，第三人为此向原告出具了《收租委托书》，上述第三人与原告的权利转让事实，第三人与原告已依照《中华人民共和国合同法》第八十条的规定依法书面通知了第一被告，因此，上述债权转让行为合法有效，债权转让后，原告可以直接向第一被告主张权利。因此，原告要求确认第三人与第一被告的《东江明珠花园商业租赁合同》租赁关系已解除、判令第一被告向原告支付租赁关系解除前所欠租金、违约金，支付租赁关系解除后的占用费及返还商铺的诉讼请求有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。五是本案原告是否可以直接向第二被告朱蕴辉主张权利。第二被告朱蕴辉不是第三人与第一被告签订的《东江明珠花园商业租赁合同》中的承租人，根据合同的相对性原则，原告依法受让取得涉案《东江明珠花园商业租赁合同》中的债权权益后，只能向该合同的债务人即第一被告主张权利，原告要求第二被告对第一被告的上述债务承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告惠州市五文实业有限公司、朱蕴辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人惠州市东江物业开发有限公司与第一被告惠州市五文实业有限公司基于《东江明珠花园商业租赁合同》所产生的租赁关系于2016年5月13日已解除；二、第一被告惠州市五文实业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告惠州市奥达赛物业管理有限公司支付租赁关系解除前（2016年1月至2016年5月期间）所欠租金1524305元，支付违约金1524305元，共计3048610元；三、第一被告惠州市五文实业有限公司应在本判决生效之日起十日内将涉案的位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园的第7、8、9、10栋第1-3层的10674.38平方米商铺（具体商铺栋号、编号、建筑面积见《东江明珠花园商业租赁合同》第一条租赁物业明细表）返还给原告惠州市奥达赛物业管理有限公司；四、第一被告惠州市五文实业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告惠州市奥达赛物业管理有限公司支付租赁关系解除后继续占用涉案商铺（2016年6月至2018年11月期间）的占用费9117185元；五、驳回原告惠州市奥达赛物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币104650元（原告已预交），由第一被告惠州市五文实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  段小林审 判 员  刘 娟人民陪审员  刘勇宏二〇一八年十一月二日法官助理杨俊斐书记员王颖琪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二〇一八年十一月二日(院印)书记员王颖琪