成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初9251号 原告：四川中天达投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区武侯新城管委会武兴二路********。 法定代表人：唐跃，董事长。 委托诉讼代理人：明向阳，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜小娟，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都上风港房地产开发有限公司。住所地。住所地：成都市武侯区簇桥中街******iv> 法定代表人：王玉安，总经理。 委托代理人：王志刚，四川仁厚律师事务所律师。 委托代理人：董科，四川仁厚律师事务所律师。 第三人：四川省蜀光机电安装工程有限公司。住所地：。住所地：成都市武侯区郭家桥南街******v> 法定代表人：余建国。 委托诉讼代理人：林思斌，系第三人公司员工。 原告四川中天达投资管理有限公司（以下简称中天达公司）与被告成都上风港房地产开发有限公司（以下简称上风港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李成春适用简易程序于2018年9月27日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院依法追加四川省蜀光机电安装工程有限公司（以下简称蜀光公司）为本案第三人参加诉讼，并于2018年11月1日对本案第二次公开开庭进行了审理。原告中天达公司的委托诉讼代理人姜小娟，被告上风港公司的委托代理人王志刚、董科，第三人蜀光公司的委托诉讼代理人林思斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中天达公司向本院提出诉讼请求：1、判令上风港公司立即向中天达公司交付位于成都市武侯区草金路南段299号“上风港·时代广场”2-2-701号商品房；2、判令上风港公司向中天达公司支付逾期交房违约金（自2015年8月21日起，以购房款220549元为基数，按每日万分之二的标准计付至实际交房之日止）；3、判令上风港公司为中天达公司办理房屋权属转移登记（现变更为不动产登记证）。事实与理由：2014年5月12日，中天达公司与上风港公司（原企业名称名为成都上风港投资管理有限公司）签订1份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定中天达公司购买上风港公司开发建设的案涉房屋。中天达公司分别于2014年2月27日以银行转账方式支付上风港公司2000000元，于2014年3月19日以银行转账方式支付上风港公司2375953元、3500000元，于2013年6月20日委托公司员工唐跃以刷卡方式支付上风港公司200000元，于2014年6月13日以银行转账方式支付上风港公司1132521元，于2016年2月2日以上风港公司欠付四川省蜀光机电安装工程有限公司工程款抵扣购房款14900000元，向上风港公司支付了包含案涉房屋在内的100套商品房购房款共计24108474元。上风港公司收到上述购房款后，均向中天达公司出具了收款收据。根据合同约定，上风港公司应于2015年8月20日前交房，但其均未按约向中天达公司交房，2017年期间进行催促后，上风港公司仍未交房，其应当承担违约责任。同时，上风港公司应于约定的交房之日起365个工作日内向中天达公司交付房屋所有权证书，但是上风港公司至今未将房屋产权转移登记至中天达公司名下，应承担相应的违约责任。 上风港公司辩称，中天达公司与上风港公司双方系商品房买卖合同确定的权利义务履行主体。中天达公司与蜀光公司作为承包人与上风港公司签订消防系统工程施工合同，但是根据相关招投标法律法规及司法解释的规定，中天达公司作为承包主体违法，因此该部分合同内容无效，上风港公司与蜀光公司才是该合同有效内容部分确定的权利义务履行主体，故该合同关于价款的品迭、购房款的约定等内容自始无效。基于此，蜀光公司作为实际施工人和合法的合同主体，将全部工程价款给予中天达公司作为购房款不符合常理，且二者均未作出合理解释，因此在本案中不宜直接予以认定与支持。同时，在本案中，无法确定消防系统工程施工合同已实际全面履行，以及上风港公司应当支付的工程款数额，中天达公司与蜀光公司之间的经济往来与上风港公司无关。根据上述，上风港公司向中天达公司出具了收款收据，但并不等于中天达公司履行了商品房买卖合同付款义务，因此该合同没有实际履行，因而上风港公司自然没有交房的义务。本案系商品房预售合同纠纷，上风港公司、中天达公司、蜀光公司之间系部分无效的消防系统工程施工合同关系，中天达公司与蜀光公司之间是投资合伙还是借贷关系，均属不同性质的法律关系事实。如果认定中天达公司履行了付款义务，就等于认定了消防系统工程施工合同违法无效的合同内容，以及直接否认了中天达公司与蜀光公司之间、上风港公司与蜀光公司之间可能存在的纠纷，等同于对可能存在的纠纷未审先决。因此，请求驳回中天达公司的诉讼请求，同时要求并通知中天达公司解除商品房买卖合同。 蜀光公司陈述称，消防系统工程施工合同约定蜀光公司与中天达公司作为一个承包整体，工程总金额是1490万元，约定中天达公司应付购房款与工程款进行品迭，品迭后余下购房款由中天达公司一次性支付上风港公司。中天达公司据此约定向蜀光公司支付完毕了工程款1490万元，蜀光公司即向上风港公司开具了工程款发票，上风港公司也向中天达公司开具了1490万元购房款收款收据。该合同涉及的消防系统工程项目已经施工完毕，工程项目已经验收并结算，结算除1490万元工程款外新增工程款50万元，上风港公司已经另行支付蜀光公司20多万元，尚余32万余元作为工程质保金，上风港公司至今未办理支付给蜀光公司。 中天达公司围绕诉讼请求，依法向本院提交了双方当事人主体身份信息材料、商品房买卖合同及补充协议、银行转账凭证、收款收据、竣工验收相关证据、催促交房通知、律师函、快递回执单、消防系统工程施工合同、蜀光公司情况说明、发票明细及记账联、付款明细及银行流水、合同备案表等证据材料。对于上述证据，上风港公司质证认为，没有收到中天达公司的催促交房通知及律师函，对其他证据的真实性无异议，但对其关联性及证明力不予认可。本院查证认为，对于中天达公司提交的上述证据材料，经审查均符合证据形式要件要求，其真实性本院予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2014年5月12日，中天达公司与上风港公司签订自编号2-2-7-701《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，并办理商品房预售备案登记，合同备案号为2093416。上述合同与补充协议约定： 1、中天达公司购买上风港公司开发位于成都市武侯区草金路南段299号“上风港时代广场”2幢2单元7层701号商业用房，建筑面积为45.01平方米，单价每平方米6717.91元，总价款为220549，由中天达公司分期付款。 2、上风港公司应当在2015年8月20日前向中天达公司交付商品房，若上风港公司逾期交房：（1）、逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，上风港公司按日计算向中天达公司支付已交付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内支付，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，中天达公司有权退房，中天达公司退房的，上风港公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付款的20%向中天达公司支付违约金；中天达公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，上风港公司按日计算向中天达公司支付已交付房价款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内支付。 3、中天达公司同意委托上风港公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因上风港公司的责任，中天达公司未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，逾期在60日内，至约定办理房屋所有权证书届满之日起至实际取得该证书之日止，上风港公司按日计算向中天达公司支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于实际取得该证书之日起15日内向中天达公司支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，中天达公司有权选择退房。 4、补充协议第十条约定“一、……由买受人委托出卖人代办该商品房的房屋权属转移登记手续，买受人必须同时将办理房屋所有权书所需资料及税费（包括但不限于买卖合同、身份证/营业执照/护照复印件、购房收据、契税、印花税、贴花费、维修资金、产权登记费等……）提交给出卖人……二、一次性付款或其他方式付款的买受人亦须按照上述第一款之约定与出卖人签订《委托书》并提交办理房屋所有权证书所需资料及税费，如由于买受人不与出卖人签订《委托书》、不完整提供办理该商品房所有权证书的相关资料、不足额缴纳国家规定应由买受人承担的办理房屋所有权证书所需各种税费，或由于政府相关职能部分延迟的，买卖合同约定买受人取得房屋所有权证书的时间相应顺延，出卖人无需承担任何法律责任。” 二、上述合同签订前后，中天达公司分别于2013年6月20日委托公司员工唐跃以刷卡方式支付上风港公司200000元，于2014年2月27日以银行转账方式支付上风港公司2000000元，于2014年3月19日以银行转账方式支付上风港公司2375953元、3500000元，于2014年6月13日以银行转账方式支付上风港公司1132521元，于2016年2月2日以工程款抵扣房款1490万元，向上风港公司支付包括案涉商品房合同在内的100套商品房购房款共计24108474元，为此上风港公司向中天达公司出具如下收款收据： 2014年3月20日收款收据，载明：购房款8075953元，结算方式转账，备注2栋2单元7层701-733号、2栋2单元8层801-733号、2栋2单元9层901-933号。 2014年6月13日收款收据，载明：购房款1132521元，结算方式转账，摘要2栋1层49号。 2016年2月2日收款收据，载明：房款14900000元，备注工程款（蜀光公司）抵房款。 三、2014年3月17日，以上风港公司为发包方，蜀光公司、中天达公司为承包方，三方共同签订《消防系统工程施工合同》，合同约定： 1、工程名称为“上风港时代广场”消防系统工程，工程总金额为1490万元。 2、鉴于蜀光公司拥有消防施工资质，中天达公司为其提供资金支持，双方合并为一个整体，作为承包方； 3、本合同签订前2014年2月27日，中天达公司已与上风港公司签订《上风港时代广场认购协议书》，购买了“上风港时代广场”2号楼2单元第7.8.9层商品房，共计4688.97平方米，金额共计22975953元。双方合意本合同工程款与房款进行品迭，品迭后余下房款由中天达公司在本合同签订后3日内一次性支付上风港公司。承包方完成本合同内容，工程竣工一次性验收合格后，双方按本合同约定的合同价款结算。 4、中天达公司购房等具体事宜，由买卖双方另行签订《商品房买卖合同》明确，双方关于房款的支付约定概以本合同为准。 四、针对上述《消防系统工程施工合同》的履行，中天达公司提供其银行账户流水，证明其在2014年3月至2016年2月期间通过转账方式支付蜀光公司工程款1094.5万元，另395万元陈述系其以现金方式为蜀光公司支付人工工资、材料款等款项，共计1490万元。庭审中，蜀光公司认可中天达公司已经按照施工合同约定向其支付完毕工程款1490万元，并提供相应的建筑业统一发票，说明其在收取中天达公司上述1490万元工程款后向上风港公司开具了相应的发票，发票载明付款方上风港公司、收款方蜀光公司、结算项目上风港时代广场消防系统工程款，发票金额共计1490万元。 蜀光公司庭审陈述，《消防系统工程施工合同》所涉消防系统工程项目已经由其施工完毕，工程项目已经验收并结算，结算在合同工程款1490万元的基础上新增工程款50万元，其中工程款1490万元已由中天达公司代付，新增工程款50万元已由上风港公司另行支付20多万元，剩余32万余元作为工程质保金，现工程质保期已过，上风港公司至今未办理支付给蜀光公司。 五、上风港公司开发建设的“上风港时代广场”已经于2016年12月完成竣工验收备案等手续，其中针对该开发项目涉及的消防工程已经于2015年7月24日取得公安消防部分验收合格的意见书。同时，在本院审理的其他涉及“上风港时代广场”商品房买卖合同纠纷案件中，已审理查明上风港公司自2016年始陆续向部分买受人交付商品房,且自认在2016年12月公告通知业主交房，并同意向中天达公司交付同时期另行购买的2幢1层49号商业用房和办理商品房所有权证。 六、2017年期间，中天达公司通过EMS快递方式向上风港公司发出《催促交房等通知》及《律师函》，要求上风港公司交付商品房、支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权证违约金。 本院认为，中天达公司与上风港公司之间签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。根据本院查明的事实，上风港公司开发建设的“上风港时代广场”已经在2016年期间完成竣工验收等备案手续，达到了商品房交付条件，并实际向部分买受人进行了交付。中天达公司与上风港公司签订商品房买卖合同，包括本案案涉商品房在内共计向上风港公司购买商品房100套，上风港公司对于其中2-1-49号商品房，确认中天达公司已履行完毕付款义务，同意向中天达公司交房并办理不动产权证，对于包括本案2-2-701号商品房在内的共计99套商品房，上风港公司抗辩其出具相应购房款收款收据不等于中天达公司履行了购房款支付义务，并据此主张因中天达公司没有实际履行购房款支付义务，则上风港公司不存在履行商品房交付的合同义务。故，本案争议的焦点主要在于中天达公司作为买受人是否实际向出卖人上风港公司履行了支付购房款的合同义务。 根据《消防系统工程施工合同》载明的合同内容，中天达公司与上风港公司于2014年2月27日签订《上风港时代广场认购协议书》，明确中天达公司认购包括本案案涉商品房在内的“上风港时代广场”2号楼2单元第7.8.9层商品房，总价款为22975953元。因此，在认购协议签订后，截止2014年3月19日，中天达公司向上风港公司支付了认购商品房中的部分购房款共计8075953元，上风港公司在收到上述购房款后，于2014年3月20日向中天达公司出具了收款收据，确认收到购房款8075953元，并备注该购房款对应的99套商品房房号，本案案涉的2-2-7-701商品房包括在内，之后双方就该套商品房于2014年5月12日签订正式的商品房买卖合同，确定合同价款为220549元。 根据上述，中天达公司拟认购的99套商品房总价款为22975953元，其中中天达公司已直接支付给上风港公司部分购房款8075953元，对此上风港公司确认无异。除去该部分购房款后，中天达公司应当对剩余购房款1490万元承担继续支付的义务。根据审理查明的事实，客观上确实不存在中天达公司直接对上风港公司支付1490万元购房款的行为，对此上风港公司虽然出具相应1490万元购房款收据确认收款，但上风港公司仍然否认中天达公司实际履行了该付款义务。针对双方之间的上述争议，本院认为，中天达公司与上风港公司建立商品房认购协议关系后，以中天达公司和蜀光公司为承包整体，与作为发包方的上风港公司签订了《消防系统工程施工合同》，从该合同约定的内容来看，明确蜀光公司是具有消防施工资质的实际施工人，中天达公司仅仅是提供工程建设资金支持的一方当事人。因该合同系三方当事人之间建立的合同关系，对于上风港公司提出的有关该合同法律效力问题，本案不作评判，但是，根据该合同实际履行的事实来看，以工程款品迭购房款系中天达公司与上风港公司的合意，上风港公司对实际施工人蜀光公司应付的工程款由中天达公司代付也系三方合意，因此基于该合同实际履行的事实，中天达公司以实际代付的工程款品迭购房款不仅符合当事人之间的意思表示，而且并不损害上风港公司的利益，同时，在实际施工人蜀光公司完成工程施工并确认收到中天达公司应付工程合同价款，且向上风港公司出具建筑业统一发票后，上风港公司据此向中天达公司出具了购房款收据，充分表明其认可实际收到中天达公司支付的剩余购房款1490万元，该认可确认的事实行为以购房款收款收据的形式予以表现载明，理应产生中天达公司实际履行1490万元付款义务的法律后果，因此上风港公司对此作出的抗辩否认缺乏相应的事实依据，且与事实的本身相矛盾。从另一方面而言，即使《消防系统工程施工合同》存在合同效力的争议，但是并不排斥合同当事人之间就争议合同履行之后的债权债务关系的结算，中天达公司代付工程款的事实存在，必然产生对上风港公司享有相应的债权，以代付的工程款品迭购房款不仅符合双方合意，而且并不违反法律的禁止性规定，属于互负债务关系主体之间的债权债务品迭冲抵，理应受到法律保护。故，中天达公司作为买受人按照商品房买卖合同约定实际履行了购房款支付义务的事实，本院予以认定，上风港公司抗辩中天达公司未实际履行购房款支付义务，其相应不存在履行交房后合同义务的理由不能成立，本院不予支持。 综上述，本院认为，“上风港时代广场”已经完成竣工验收等备案手续，达到商品房交付条件，中天达公司已经实际履行购房款支付义务，上风港公司应当履行交房的合同义务。故，中天达公司诉请要求上风港公司向其交付“上风港时代广场”2-2-701号商品房的理由成立，本院予以支持。 根据商品房买卖合同约定，上风港公司应当在2015年8月20日前向中天达公司交付案涉商品房，由于其至今未向中天达公司履行交房义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。本案中，上风港公司逾期交房的违约行为自2015年8月21日起算，虽然审理中上风港公司主张已经在2016年12月公告通知包括中天达公司在内的业主交房，但其并未举证予以证明，应当承担举证不能的不利法律后果，因此其逾期交房的违约行为应当计算至实际交房之日止。故，中天达公司诉请上风港公司支付逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持，该违约金以购房款220549元为基数，从2015年8月21日始按日万分之二计算至实际交房之日止。 基于上述，上风港公司应当向中天达公司交付案涉商品房，故中天达公司诉请上风港公司为其办理该商品房不动产权证的理由成立，本院予以支持。根据商品房买卖合同约定，上风港公司应当在2015年8月20日前交付商品房，且应在商品房交付之日起365个工作日内向权属登记机关为中天达公司办理商品房房屋权属证明。根据本案实际履行情况，由于上风港公司违约未能在2015年8月20日前交付商品房，则以该期限最后交房时点起算的办证期限已逾365个工作日。因此，双方当事人合同约定的办证期限因上风港公司逾期交房违约而逾期至今，则上风港公司履行办证义务应当始于实际交房之日，且相应的办证期限时间应当趋于合理，故本院结合案涉合同实际履行情况，充分考量双方当事人合同利益的基础上，遵循公平原则，确定以60日为办理不动产权证期限。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，将位于成都市武侯区草金路南段299号“上风港时代广场”2幢2单元7层701号商业用房交付给原告四川中天达投资管理有限公司； 二、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川中天达投资管理有限公司支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为：以购房款220549元为基数，从2015年8月21日始按日万分之二计算至实际交房之日止； 三、被告成都上风港房地产开发有限公司于实际交房之日起六十日内，协助原告四川中天达投资管理有限公司办理位于成都市武侯区草金路南段299号“上风港时代广场”2幢2单元7层701号商业用房的不动产权证。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1141元，减半收取570.5元，由被告成都上风港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （本页无正文） 审判员  李成春 二〇一八年十一月二十九日 书记员  李 静