文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初11178号原告：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城临江大道海心沙岛东区南教学楼201-206室，统一社会信用代码91440101080359311P。负责人：许涛，总经理。委托代理人：周建森、邓敏，均系广东经纶律师事务所律师。被告：陈陆玖，男，1983年11月15日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。被告：林莹，女，1994年11月27日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（下简称城投珠江新城分公司）诉被告陈陆玖、林莹租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城投珠江新城分公司的委托代理人周建森到庭参加了诉讼；被告陈陆玖、林莹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投珠江新城分公司诉称：2017年4月5日，两被告与原告协商一致签订《花城汇商铺租赁合同》，约定被告陈陆玖向原告承租广州市天河区黄埔大道西74号花城广场花城汇北区负一层南C069号商铺，商铺计租面积6.44平方米；租赁期限36个月，自2017年3月11日至2020年3月10日；首年每月租金4072.86元，第二年起每年递增5%，每月综合管理费772.80元；每月第七日前应支付当月租金、综合管理费；电费以商铺分挂电表量实际用电量×供电单位收费标准（市电电费＋线耗费10%）计算；水费以商铺分挂水表量实际用水量×供水单位收费标准（市水水费＋排污费）计算；水电费应于原告或原告委托的物业管理单位发出缴款通知书之日始计十天内清缴。租赁合同正式签订前，被告陈陆玖于2017年3月11日已接收商铺并开始营业，被告林莹作为保证人，就被告陈陆玖履行租赁合同提供连带担保责任。自2017年8月起，被告陈陆玖便开始迟延支付租金和综合管理费。根据租赁合同约定，2017年11月的租金和综合管理费应于2017年11月7日前支付，但是被告陈陆玖未按时支付。2017年11月19日，原告向被告陈陆玖发出《关于限期缴清租金及综合管理费否则解除合同的通知》，通知被告陈陆玖于2017年11月22日前付清拖欠的租金、综合管理费及逾期付款的违约金共计4917.58元，并从2017年12月起，按合同约定时间缴交每月租金、综合管理费、水电费等费用，若未能在11月22日下午17时前付清拖欠的租金及综合管理费等费用，原告将通知物管单位采取一切必要的管控措施，所产生的全部责任和损失由被告陈陆玖自行承担；被告陈陆玖不履行合同约定的责任和义务已构成严重的根本性违约，原告将解除合同收回商铺，没收所有履约保证金不予退还，并追讨被告陈陆玖拖欠的款项及追究被告陈陆玖的违约责任。收到上述通知后，被告陈陆玖仍未在催告的时间内支付拖欠的款项。2017年11月30日，原告向两被告发出《关于解除租赁合同的通知》，通知两被告从2017年11月30日起解除与两被告签订的《花城汇商铺租赁合同》，没收两被告交纳的履约保证金，同时两被告应按合同约定补缴首租装修期的租金及付清拖欠的费用，并将租赁商铺连同原附属物交回原告。原告与两被告签订的合同已于2017年11月30日解除，被告陈陆玖在合同解除当日已将商铺清空并交还给原告，但未付清拖欠的2017年11月的租金、综合管理费以及拖欠的水电费。租赁合同第12.3条约定，“乙方未按本合同第四条的规定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金”。第3.4条约定，“如果乙方实际交足租金和管理费的租赁期不足一年的，首租装修期内甲方给予乙方的租金免租条件取消，乙方应向甲方按第一年（租赁年）基本租金的标准补交全部首租装修期的租金及其他相关费用，并按合同的约定承担相应的违约责任。”租赁合同于2017年11月30日解除，租赁合同解除时被告陈陆玖实际租期未满一年，被告陈陆玖应补交3个月首租装修期的租金，合计12218.58元。因此，被告陈陆玖拖欠租金14191.44元，租金违约金1961.61元（暂计至2018年3月31日），综合管理费772.80元，综合管理费违约金119.78元（暂计至2018年3月31日），水电费1510.72元，水电费违约金73.87元（暂计至2017年11月30日）。按照租赁合同，被告林莹对被告陈陆玖履行租赁合同权利义务承担连带保证责任，被告林莹应对被告陈陆玖应支付的款项承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：一、被告陈陆玖向原告支付拖欠的租金14191.44元；二、被告陈陆玖向原告支付拖欠的综合管理费772.80元；三、被告陈陆玖向原告支付拖欠的水电费1510.72元；四、被告陈陆玖向原告支付逾期支付租金的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金）；五、被告陈陆玖向原告支付逾期支付综合管理费的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金）；六、被告陈陆玖向原告支付逾期支付水电费的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金）；七、被告林莹对上述一至六项被告陈陆玖应付的款项承担连带清偿责任；八、两被告承担本案诉讼费用。被告陈陆玖、林莹未答辩。经审理查明：2017年4月5日，城投珠江新城分公司（甲方）与陈陆玖（乙方）、林莹（丙方/保证人）签订《花城汇商铺租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定甲方将位于广州市天河区黄埔大道西74号花城广场花城汇北区负一层南C069号商铺（下简称案涉商铺）按现状出租给乙方，该商铺计租面积为6.44平方米；乙方经营范围为餐饮、经营品牌为维纳披萨店；租赁期限自商铺交付之日起连续计36个月，即2017年3月11日起至2020年3月10日止；商铺交付日期以甲方发出的书面《商铺交付通知书》规定的日期为准，预计所租商铺交付期为2017年3月11日，乙方承诺必须配合该日期于所租商铺所在地及时接收所租商铺，并同意接受该租赁期生效日作为所租商铺按本合同约定计付费用之生效日；首租装修期3个月，从租赁生效日起计，即从2017年3月11日起至2017年6月10日止；首租装修期内，乙方免交月定额租金，但需按约定缴纳综合管理费及水电费；如果乙方实际交足租金和管理费的租赁期不足一年的，首租装修期内甲方给予乙方的租金免租条件取消，乙方应向甲方按第一年（租赁年）基本租金的标准补交全部首租装修期的租金及其他相关费用，并按合同的约定承担相应的违约责任；首年每月定额租金为4072.86元，租金按月计算，乙方在每月的第7日前缴交当月定额租金给甲方；乙方须按本合同约定的金额、时间、方式向甲方交纳租金，如果交费期限最后一天为法定节假日，乙方应当于法定节假日后的第一个工作日前交付租金；双方同意综合管理费按商铺计租面积计算，每月120元/平方米，即综合管理费每月金额为772.80元；综合管理费按月计算，乙方在每月的第7日前缴交当月综合管理费给甲方；独立商铺以分挂电表量实际用电量×供电单位收费标准（市电电费＋线耗费10%）计算，支付电费；独立商铺以分挂水表量实际用水量×供水单位收费标准（市水水费＋排污费）计算，支付水费；乙方按月向甲方委托或指定的物业管理单位缴纳所租商铺之电费、水费（如有）、煤气费（如有），所租商铺之电、水及煤气消耗量以所租商铺之独立水、电、煤气表实际显示为依据，物业管理单位收款后开具发票；乙方拖欠水电费的，乙方仍向甲方承担责任，甲方有追索权；水电费用应于甲方或物业管理单位向乙方发出缴款通知书之日始计十天内清缴，否则因乙方逾期清缴费用导致所租商铺被停水、电、煤气（如有）等，全部相关责任由乙方自行承担；甲乙双方协商同意在签订本合同时，乙方须向甲方支付租金保证金和综合管理费保证金（以下统称为“履约保证金”），以保证乙方全面履行本合同；租金保证金为按照乙方第一年首月租金计算的二个月的租金总额即8145.72元、综合管理费保证金为第一年应交的二个月的综合管理费总额即1545.60元，以上两项履约保证金合计9691.32元；在签订本合同时，乙方应支付水电周转金，水电周转金相当于一个月综合管理费，作为乙方使用租赁物业所产生水电费的担保，即772.80元；乙方须于甲方发出《商铺交付通知书》后十个工作日内，向甲方预缴第一个月定额租金4072.86元、综合管理费772.80元；乙方未按本合同约定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金；逾期超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电、供水等强制措施；逾期超过十四天，甲方有权解除合同，乙方所交的所有履约保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；甲方有权留置承租人租赁物内的动产，并有权处置该动产并优先受偿，并且有权但无义务将上述租赁单位清理或处置，该租赁单位内属乙方所有的物品因此而发生损毁或灭失的后果由乙方承担；租赁期内无法定或约定理由而单方面解除合同的，需提前一个月向对方书面提出，如乙方无法定或约定理由单方面提出解除合同的，甲方有权自乙方交还商铺并恢复原状之日起计按3个月当期租金总额收取违约金；丙方作为乙方履行本合同的保证人，保证乙方按时适当地履行合同约定的义务和责任，并愿意向甲方承担连带责任，丙方保证担保的范围包括乙方所欠费用的本金、利息、逾期违约利息、罚息、费用、违约金、赔偿金、其他应付款项和甲方实现各项债权所发生的一切费用；丙方所承担的是延续性连带责任保证，自本合同签订之日起生效，保证期间直至本合同项下的全部债务履行期届满之日起两年等。2017年3月11日，城投珠江新城分公司将案涉商铺交付给陈陆玖使用，双方签署了《单元交接验收记录表》。2017年11月20日，城投珠江新城分公司向陈陆玖发出《关于限期缴清租金及综合管理费否则解除合同的通知》，要求陈陆玖于2017年11月22日前付清拖欠的租金、综合管理费及逾期付款的违约金共计4917.58元，并从2017年12月份起，按合同约定时间缴交每月租金、综合管理费、水电费等费用等。根据城投珠江新城分公司提交的妥投证明显示，陈陆玖于2017年11月23日收到该通知。2017年11月30日，城投珠江新城分向陈陆玖邮寄发出《关于解除租赁合同的通知》，通知从2017年11月30日起解除与陈陆玖、林莹签订的《租赁合同》，没收陈陆玖、林莹缴纳的履约保证金，要求陈陆玖、林莹按合同约定补缴首租装修期的租金及付清拖欠的费用，并把租赁商铺连同原附属物交回城投珠江新城分公司等。根据城投珠江新城分公司提交的妥投证明显示，陈陆玖于2017年12月4日收到该通知。现城投珠江新城分公司以陈陆玖未按《租赁合同》的约定支付租金、综合管理费、水电费构成违约为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，城投珠江新城分公司主张其于2017年3月11日将案涉商铺交付给陈陆玖使用，后由于陈陆玖拖欠租金其向陈陆玖发出《关于解除租赁合同的通知》，陈陆玖于2017年11月30日将案涉商铺清空并交还。城投珠江新城分公司主张陈陆玖应于2017年8月7日前支付2017年8月1日至2017年8月31日期间的租金4072.86元，但陈陆玖直至2017年8月23日才支付；陈陆玖应于2017年9月7日前支付2017年9月1日至2017年9月30日期间的租金4072.86元，但陈陆玖直至2017年9月24日才支付；陈陆玖应于2017年10月7日前支付2017年10月1日至2017年10月31日期间的租金4072.86元，但陈陆玖直至2017年10月18日才支付；陈陆玖应于2017年11月7日前支付2017年11月1日至2017年11月30日期间的租金4072.86元，但陈陆玖直至2018年3月31日才支付2100元，该月租金尚拖欠1972.86元至今未支付。另外，城投珠江新城分公司主张由于陈陆玖实际交足租金和管理费的租期不足一年，应按照每月4072.86元的标准补交2017年3月11日至2017年6月10日期间的租金。因此，城投珠江新城分公司要求陈陆玖支付2017年3月11日至2017年6月10日期间的免租期租金12218.58元（4072.86元/月×3月）及2017年11月1日至2017年11月30日期间的租金1972.86元，共计14191.44元。城投珠江新城分公司主张陈陆玖应于2017年7月7日前支付2017年7月1日至2017年7月31日期间的管理费772.80元，但陈陆玖直至2017年8月18日才支付；陈陆玖应于2017年8月7日前支付2017年8月1日至2017年8月31日期间的管理费772.80元，但陈陆玖直至2017年8月18日才支付；陈陆玖应于2017年9月7日前支付2017年9月1日至2017年9月30日期间的管理费772.80元，但陈陆玖直至2017年9月24日才支付；陈陆玖应于2017年10月7日前支付2017年10月1日至2017年10月31日期间的管理费772.80元，但陈陆玖直至2017年10月18日才支付；陈陆玖拖欠2017年11月1日至2017年11月30日期间的管理费772.80元至今未支付。城投珠江新城分公司主张陈陆玖拖欠2017年7月21日至2017年8月20日期间的电费605.94元、水费126.36元，2017年9月21日至2017年10月20日期间的电费437.52元、水费14.58元，2017年10月21日至2017年11月24日期间的电费306.88元、水费19.44元，共计1510.72元。为予证明，城投珠江新城分公司提交了物业管理公司发出的《第一次催费通知单》《关于水电费追偿的说明》作为证据。另，城投珠江新城分公司确认案涉商铺的水电费统一由案涉商铺所在商场的物业管理公司代收代缴，但认为根据合同约定，陈陆玖拖欠的水电费仍由城投珠江新城分公司追偿。本院认为：城投珠江新城分公司与陈陆玖、林莹签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。城投珠江新城分公司作为出租人已将案涉商铺交付给陈陆玖使用，陈陆玖作为承租人应按约定支付租金等款项。城投珠江新城分公司主张陈陆玖拖欠租金，后其向陈陆玖分别发出《关于限期缴清租金及综合管理费否则解除合同的通知》《关于解除租赁合同的通知》，陈陆玖于2017年11月30日将案涉商铺清空并交还。陈陆玖经本院合法传唤未到庭参加诉讼并提供证据予以反驳，其应自行承担举证不能的法律责任，故本院对城投珠江新城分公司的上述主张予以采信。因此，《租赁合同》已于2017年11月30日实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，由于陈陆玖于2017年11月30日交还案涉商铺，其应向城投珠江新城分公司支付直至该日止的租金、综合管理费。现城投珠江新城分公司主张陈陆玖拖欠2017年11月1日至2017年11月30日期间的租金1972.86元、综合管理费772.80元，陈陆玖作为付款义务人，其应对租金、综合管理费的支付情况承担举证责任，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼并提供证据证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对城投珠江新城分公司的上述主张予以采信。因此，现城投珠江新城分公司要求陈陆玖支付上述租金1972.86元、综合管理费772.80元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。另外，按照合同约定，由于陈陆玖实际交租租金和管理费的租期不足一年，其应按照每月4072.86元的标准补交2017年3月11日至2017年6月10日期间的免租期租金。综上，城投珠江新城分公司要求陈陆玖支付拖欠的2017年3月11日至2017年6月10日期间的免租期租金12218.58元及2017年11月1日至2017年11月30日期间的租金1972.86元，共计14191.44元，该诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。根据合同约定，陈陆玖未按本合同约定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向城投珠江新城分公司支付违约金。现城投珠江新城分公司要求陈陆玖支付逾期支付租金、综合管理费的违约金的诉讼请求均合法有理，本院予以支持。上述违约金均以查明的每月所欠租金、综合管理费为本金，自当月8日（如果租金的交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）起算，计至清偿之日止，按每日0.1%的标准计算，但以不超过所欠本金为限。根据《租赁合同》约定，陈陆玖应每月支付因使用案涉商铺所产生的水电费至指定的物业管理公司的银行账户，且城投珠江新城分公司亦确认案涉商铺的水电费是由商场的物业管理公司代缴代收，城投珠江新城分公司未提供证据证明其已经垫付案涉商铺的水电费，因此，其主张陈陆玖向其支付水电费及违约金，理据不足，本院不予支持。根据《租赁合同》约定，林莹作为陈陆玖履行本合同的保证人，保证陈陆玖按时适当地履行合同约定的义务和责任，并愿意向城投珠江新城分公司承担连带责任，林莹保证担保的范围包括陈陆玖所欠费用的本金、利息、逾期违约利息、罚息、费用、违约金、赔偿金、其他应付款项和城投珠江新城分公司实现各项债权所发生的一切费用。因此，林莹应对本案中陈陆玖应向城投珠江新城分公司支付的款项承担连带清偿责任。陈陆玖、林莹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈陆玖自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付拖欠的租金14191.44元；二、被告陈陆玖自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付租金的违约金[以查明的每月所欠租金为本金，自当月8日（如果交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）起算，计至清偿之日止，按每日0.1%的标准计算，但以不超过所欠本金为限]；三、被告陈陆玖自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付拖欠的综合管理费772.80元；四、被告陈陆玖自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付综合管理费的违约金（以查明的每月所欠管理费为本金，自当月8日起算，计至清偿之日止，按每日0.1%的标准计算，但以不超过所欠本金为限）；五、被告林莹对上述第一至四项判决内容承担连带清偿责任；六、驳回原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费280元，由原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司负担50元，被告陈陆玖负担230元、被告林莹承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  刘小红人民陪审员  梁炳军二〇一八年十一月五日书 记 员  何靖文罗小玲            本判决书于2018年   月   日送达