安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0208民初1864号 原告:桂玉兰，女，1979年6月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：孔柯华，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁先华，安徽深蓝律师事务所实习律师。 被告:芜湖瑞丰置业有限公司,住所地安徽省芜湖市三山区峨桥国际茶城门楼外（梅地亚大道**）。统一社会信用代码913402080875844744。 法定代表人：叶盛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：董泽民，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨清，安徽纬纶律师事务所实习律师。 原告桂玉兰与被告芜湖瑞丰置业有限公司（以下简称瑞丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂玉兰的委托诉讼代理人孔柯华、鲁先华，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人董泽民、杨清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂玉兰向本院提出诉讼请求：1、判令瑞丰公司支付逾期交房违约金（自2018年1月11日起按照已付房款的日万分之三计算至具备交房条件并实际交房之日止）；2、判令瑞丰公司支付逾期提供办理房屋房地产权证的全部材料的违约金（自2018年4月1日起按照已付房款的日万分之一计算至瑞丰公司提供办理房屋房地产权证的全部材料之日止）；3、判令瑞丰公司向桂玉兰支付实现债权的律师费用4125元；4、瑞丰公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：2017年4月6日，桂玉兰与瑞丰公司签订了3份《商品房买卖合同》，合同约定桂玉兰向瑞丰公司购买峨桥瑞丰茶叶交易博览城房屋3套，瑞丰公司于2017年12月31日之前将验收合格的房屋交付桂玉兰，瑞丰公司逾期交付房屋的，每日按照已经支付的购房款的万分之三支付逾期交房违约金；如瑞丰公司超过90日不能提供按照规定应当由其提供的办理房屋房地产权证的全部材料，影响桂玉兰办理房屋所有权的，瑞丰公司按已付款日万分之一支付违约金，瑞丰公司在90日内完成办理初始登记的时间系自合同约定交付的时间起开始计算；如因一方违约导致另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、诉讼保全担保费、律师费、差旅费。合同签订后，桂玉兰支付了全部购房款，但瑞丰公司未能在合同约定的期限之前交付房屋和提供按规定应当由瑞丰公司提供的办理房屋房地产权证的全部材料，直到2018年8月7日才发出《交房通知》，告知桂玉兰2018年8月8日起持购房合同到瑞丰国际茶博城办理交付及进场手续，桂玉兰收到《交房通知》后前去办理交付手续时发现，瑞丰公司出售的房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《综合查验备案证》和办理初始登记等，尚未达到房屋交付和办理房屋房地产权证的条件。瑞丰公司的行为已经严重违反了双方签订的合同约定，给桂玉兰造成了重大损失，现桂玉兰诉至法院，请求判如所请。 瑞丰公司辩称，一、桂玉兰诉请支付违约金不能成立。一是因为桂玉兰逾期办理按揭贷款手续违约在先，瑞丰公司不应当承担延期交房违约责任；二是桂玉兰诉请逾期办证违约金与约定不符，不能成立。二、协议约定逾期交房违约金明显过高，依法应予调低。 本院经审理认定事实如下：2017年4月6日，桂玉兰（买受人）与瑞丰公司（出卖人）签订了3份《商品房买卖合同》及补充协议，向瑞丰公司购买该公司开发的位于本市三山区峨桥瑞丰茶业交易博览城34#楼104、303、309室，设计用途为商业。合同约定，三套房屋购买金额分别为562914元、148716元、141648元，合计853278元；买受人应在2017年3月21日前付清首付款，余款在2017年3月28日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料；出卖人应在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；买受人同意给予出卖人10日的交房宽展期限（自约定交房期限第二日起算），交房宽展期满后，若出卖人六十日内仍未能交房，买受人选择合同继续履行的，出卖人应自宽展期届满之日第二日其至出卖人《交房通知书》中载明的交房日期止，按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。出卖人应在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，如出卖人不能按期提交材料，影响了买受人办理房屋所有权证的，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之一的违约金；如果一方违约，导致另一方通过仲裁、诉讼维权时，违约方应承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。 桂玉兰于2017年1月7日支付了首付款，2017年4月9日与安徽繁昌农村商业银行股份有限公司峨桥支行签订了个人购房担保借款合同，瑞丰公司在保证人一栏签章。2017年5月9日，安徽繁昌农村商业银行峨桥支行将购房款42万元转账至瑞丰公司帐户。至此，桂玉兰已付清全部购房款853278元。瑞丰公司于2018年8月7日向桂玉兰发出交房通知，通知桂玉兰同年8月8日起办理房屋交付及进场手续。桂玉兰因瑞丰公司未能提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《综合查验备案证》和办理初始登记等，认为尚未达到房屋交付条件和办理房地产权正的条件，拒绝收房。双方因违约金事宜协商未果，遂成诉。 另查明：1、桂玉兰购买的峨桥瑞丰茶业交易博览城34#楼于2018年9月27日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、瑞丰公司于2018年11月9日向本院提交《综合查验备案证》，备案时间为2018年10月10日，本院于2018年11月12日告知桂玉兰，瑞丰公司于同日短信通知桂玉兰收房，桂玉兰称前往收房时因违约金问题与瑞丰公司未能达成一致，瑞丰公司拒绝交房，本院向瑞丰公司核实情况时，瑞丰公司称桂玉兰逾期办理按揭贷款手续构成违约，瑞丰公司可以拒绝办理交房手续，案涉房屋至今未办理交付手续；3、桂玉兰于2018年9月10日与安徽深蓝律师事务所签订委托代理合同，委托该律师事务所律师代理诉讼，合同约定一审律师代理费2750元，二审（如果存在）律师代理费1375元。同年9月11日，桂玉兰向安徽深蓝律师事务所支付2750元。 以上事实，有双方当事人陈述及桂玉兰提交的身份证复印件、企业信息查询单、《商品房买卖合同》4份复印件、收款收据复印件、借款合同复印件、转账凭证复印件、交房通知复印件、委托代理合同、发票及瑞丰公司提交的竣工验收备案表、综合查验备案证在卷佐证。 本院认为：桂玉兰与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应根据诚实信用原则履行上述合同。案件审理过程中存在以下争议焦点：一、买受人桂玉兰是否有逾期付款的行为；二、瑞丰公司是否逾期交房，违约金如何计算；三、瑞丰公司是否有逾期提供办理房地产权正的全部材料的行为，是否应当承担违约金；四、桂玉兰实现债权的费用如何认定。以下逐项评析： 关于争议焦点一，瑞丰公司虽主张桂玉兰逾期付款，但双方签订商品房买卖合同的时间为2017年4月6日，而合同中约定的首付款及按揭贷款的支付时间分别为2017年3月21日和2017年3月28日，均早于合同签订时间，不符合常理，桂玉兰亦不可能在尚未签订房屋买卖合同的情况下即与银行签订借款合同。故双方合同中关于付款时间的约定视为未作约定，且桂玉兰已付清了全部购房款，瑞丰公司关于桂玉兰逾期付款的辩解，本院不予采纳。 关于争议焦点二，瑞丰公司于2018年8月7日通知交房时，尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《综合查验备案证》。根据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》，房屋经综合查验合格方可交付使用。桂玉兰据此拒绝收房，符合规定。瑞丰公司应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的标准，本院结合合同履行情况及当事人的预期利益等因素考虑，对合同中约定的已付房款日万分之三的计算标准予以支持。逾期交房违约金从双方约定的交房宽展期届满次日（2018年1月11日）起算。本院虽于2018年11月12日告知桂玉兰可以收房，瑞丰公司亦通知桂玉兰收房，但双方在交付房屋过程中，瑞丰公司以桂玉兰逾期付款构成违约为由拒绝交房，导致未能及时交付。瑞丰公司对该事实亦予以认可。故逾期交房违约金应计算至瑞丰公司实际交房之日止。 关于争议焦点三，双方签订的合同中明确约定办理房地产权证的全部材料应在商品房交付使用后90日内提供，现案涉房屋尚未实际交付使用，桂玉兰主张瑞丰公司承担逾期提供材料的违约责任的诉讼请求尚不满足条件，本院不予支持。待瑞丰公司实际交付房屋后，如超过90日内未能提供办理房地产权证的全部材料，桂玉兰可根据实际情况另案主张相应的违约金。 关于争议焦点四，因瑞丰公司逾期交房行为致桂玉兰诉至法院，产生相应的律师代理费用，根据合同约定，瑞丰公司应当向桂玉兰支付其实现债权费用。桂玉兰主张实现债权律师费4125元，但桂玉兰实际支出律师代理费2750元，其实际支出的律师费不违反律师代理民事诉讼的相关规定，故对桂玉兰的该项诉讼请求，本院支持2750元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、芜湖瑞丰置业有限公司于本判决生效后十日内给付桂玉兰逾期交房违约金（以853278元为基数，自2018年1月11日起至房屋实际交付之日止按日万分之三计算）； 二、芜湖瑞丰置业有限公司于本判决生效后十日内给付桂玉兰实现债权的律师费用2750元； 三、驳回桂玉兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计903元，由桂玉兰负担225元，芜湖瑞丰置业有限公司负担678元（桂玉兰已垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  胡宗正 二〇一八年十一月二十三日 书记员  赵雅云 附：适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。