贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2701民初3259号 原告(反诉被告，以下简称原告)：何雨婷，女，1990年7月3日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。 委托诉讼代理人：张海，系贵州民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鸿，系贵州民族律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省都匀市。 法定代表人：刘刚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：章海波，系贵州一苇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：漆宾，系贵州一苇律师事务所律师。 原告何雨婷诉被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海湾房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何雨婷及其委托诉讼代理人张海、李鸿，被告蓝海湾房开公司委托诉讼代理人章海波、漆宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何雨婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金2342.82元；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金68419.66元（从2016年12月31日开始计算，暂计至2018年8月8日，实际截止日期为被告将办理商品房转移登记的有关文书移交给原告之日）；3.判令被告向原告支付跃层隔板修建费用15000元；（上述三项合计85762.48元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于都匀××××号尚城?财富中心五单元22层附2202号商品房，房号为5-22-2，房屋总价款为人民币582791元。首先，合同第十一条约定被告应当在2016年8月31日前将商品房交付给原告，但被告至2017年3月20日才向原告交付商品房，距合同约定的交付时间已逾期201天，根据合同第十三条关于逾期交房责任的约定，由于逾期超过90日，被告应向原告自2016年8月31日起至2017年3月20日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之0.2的违约金；其次，合同第二十二条第三款约定被告于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今没有向原告交付，暂计至2018年8月8日，被告距合同约定的时间已逾期587天，根据合同第二十二条第三款第二项的约定，由于逾期已超过90日，被告应当自2016年12月30日起至实际交付商品房转移登记的有关文书之日（暂计至2018年8月8日）按日向原告支付已交付房价款0.2‰的违约金；再次，由于案涉房屋的跃层隔板是由被告负责修建，但是交房时被告并未修建跃层隔板，由于被告一直不修建，并承诺原告业主可以自行修建，目前已有业主自行聘请装修公司进行修建，根据业主们提供的装修公司出具的收据，均在15000元左右，由于修建跃层隔板是由被告承担，所以被告应对修建费用向原告赔偿；原告已按约定的方式向被告支付了全部购房款，但被告在合同履行过程中存在诸多违约行为。鉴于被告的上述违约行为侵害了原告的合法权益，故特向法院起诉，请求支持原告诉请。 被告蓝海湾公司辩称：1.对原告的第一项请求无异议；2.对逾期办理文书违约金不予认可，因为双方对于此项违约金的规定存在重大误解且显失公平，逾期办证违约金过高，逾期办证发生的实际损害小，请求法院降低逾期办证违约金。 在审理过程中，被告蓝海湾公司向本院提出反诉请求：1.判令将反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第一小项变更为“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：就反诉被告购买反诉原告开发的“尚城?财富中心”商品房事宜，反诉原、被告达成一致并签订了《商品房买卖合同》。就交房办证时间，双方签订合同记载反诉原告于2016年8月31日前交付房屋，于2016年12月30日前办理完房屋转移登记有关文书。实务中，办证时间为房开商交付房屋后18到24个月之间较为合理，故要求房开商在交付房屋后4个月内即办理完房屋转移登记实属强人所难。同时，于合同记载日办完房屋转移登记也并非反诉原告真实意思表示，系当时工作人员疏忽大意将办证日期记载错误，对反诉被告构成重大误解，同时对于反诉原告来说明显显失公平。现因该重大误解以及订立时显失公平已给反诉原告带来了重大损失，故反诉原告依据《合同法》第五十四条，特提起反诉，望支持反诉请求。 原告何雨婷辩称：1.被告提出重大误解的主张不成立，原因是：第一，构成重大误解，必须是对合同的主要内容发生误解，对次要内容发生误解不构成重大误解。在本案中，双方关于办理房屋产权转移登记约定是时间的约定，并不是合同主要内容，不应影响合同的效力；第二，误解必须是误解方自己的过错造成的，此处的过错不包含故意和重大过失，有购房经验的人都知道，在业主购房时，都是由房开商审查并草拟出购房合同后交业主签订，房开商在审查合同过程中应当对延期办理登记的时间有充分的预期。被告提出对时间进行修改，被告自己至少存在重大过失，法律不允许当事人在自己存在故意或重大过失的情况下，借口其实施的行为对自己不利而提出撤销；2.如果被告认为双方约定的时间存在重大误解，应该早就向业主提出对时间进行变更，而不是等业主起诉以后，向法院借口说存在重大误解。故请求驳回被告的反诉请求。 经审理，本院确认以下事实：2015年1月26日，原告何雨婷与被告蓝海湾公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：第三条和第七条，原告向被告购买位于都匀××××号尚城?财富中心五栋22层附2202号商品房，房号为5-22-2，建筑面积124.99平方米，套内建筑面积100.62平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5792元，总价款582791元；第八条付款方式，首付182791元，余款400000元以公积金贷款支付；第十一条，被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；第十三条，除不可抗力外，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按已交付房价款的日万分之0.2在实际交付之日起30日内向原告支付违约金；第二十二条，被告承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，逾期超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.2‰的违约金。合同还对其他事项作了明确约定。合同签订后，原告按合同约定交纳了全部房款。2017年3月20日，原、被告双方办理了房屋移交手续。原告认为被告违反合同义务，故起诉来院要求支持其诉请。诉讼中，原告撤销跃层隔板修建费用的请求。 另查明，尚城?财富中心项目主体工程于2017年2月24日通过验收，但综合验收未办理，由于相关手续未完善，故至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、《房屋移交证书》、原、被告双方身份证明材料、当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据双方诉辩，本案主要有三个争议焦点：1.被告应否承担逾期办证的违约责任；2.合同约定的逾期办证违约金是否过高属于依法予以调整的情形；3.被告的反诉是否成立。 一、关于被告应否承担逾期办证违约责任的问题。本案双方当事人在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定了房屋交付、办证时间、交付条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，但至今未办理交付，被告已明显违约，应承担违约责任，故对原告此项诉请应予支持。 二、关于合同约定的逾期办证违约金是否过高属于依法予以调整的问题。关于逾期交房的违约责任被告已认可，双方对此已无异议。被告违约逾期办证理应按照合同约定向原告支付已付房价款0.2‰的违约金，但为不致使违约责任过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院综合衡量后将逾期办证违约金调整为日万分之一。 三、关于被告反诉是否成立的问题。被告反诉称实务中办证时间为房开商交付房屋后18到24个月之间较为合理，故要求房开商在交付房屋后4个月内即办理完房屋转移登记实属强人所难。同时，于合同记载日办完房屋转移登记也并非被告真实意思表示，系当时工作人员疏忽大意将办证日期记载错误，对原告构成重大误解，同时对于被告来说明显显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”之规定，被告作为撤销权人，未在法定期间内行使变更或者撤销权，且双方约定的办证时间，自房屋交付使用之日起达到了4个月，故被告的反诉请求依法不能成立，对其请求将双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第一小项变更为“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 一、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告何雨婷逾期交房违约金2342.82元； 二、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告何雨婷逾期办证违约金（以交付房款582791元为基数，从2016年12月30日起按照日万分之一计算至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止）； 三、驳回反诉原告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1944元，减半收取972元，由原告何雨婷负担522元，被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担450元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 黄   娟 二〇一八年十一月二十八日 书记员 李汀(代)