上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初33044号原告：上海安航实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张向华，总经理。委托诉讼代理人：谭玉英，上海江淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：周汀，上海江淮律师事务所律师。被告：杭州众平实业有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：郑超。原告上海安航实业有限公司(以下简称安航实业公司)与被告杭州众平实业有限公司(以下简称众平实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理后，依法适用普通程序。本案由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员梅丽华、田有娣组成合议庭，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告安航实业公司的委托诉讼代理人谭玉英、周汀到庭参加了诉讼。被告众平实业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告安航实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的订立的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)；2.判令被告向原告支付拖欠的租金及物业管理费共计人民币25万元(以下币种相同，从2017年12月25日起算至2018年4月3日起诉之日止，按照租金及物业管理费每月7.50万元计算)；3.判令被告承担逾期支付租金及物业管理费的违约金10.40万元(以2017年12月25日至2018年2月24日租金及物业管理费15万元为本金从2017年12月16日起算至2018年4月3日，逾期108天按照日千分之五的标准计算；以2018年2月25日至2018年4月3日期间租金及物业管理费10万元为本金，从2018年2月16日起算至2018年4月3日，逾期46天按照日千分之五的标准计算)；4.判令被告支付原告擅自搬离的违约金30万元；5.判令被告支付原告解除合同违约金30万元；6.判令被告赔偿原告佣金费损失65,104.80元；7.判令被告向原告支付2017年8月15日至2017年8月24日免租期间的租金2万元。事实与理由：2017年8月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定原告将上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号202A-10(2A10)室，面积为260.40平方米的房屋(以下统称系争房屋)出租给被告用于办公，租赁期限自2017年8月25日至2019年8月24日，月租金及物业管理费为7.50万元，租金为先付后用，二个月支付一次。2017年12月，被告出现拖欠租金及物业管理费的情形，原告向被告进行了催告，但被告以各种理由进行拖延支付，之后在原告不知情下擅自搬离系争房屋。原告认为，被告不守诚信的行为给原告造成重大损失，为此原告向法院提起诉讼，诉如所请。被告众平实业公司未作答辩。经审理查明，包含系争房屋在内的上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号的产权登记至上海民泰房地产有限公司，上海民泰房地产有限公司向上海至御实业有限公司出具授权委托书，表示委托上海至御实业有限公司有权就上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号2楼房屋管理和出租，对外签订合同，委托期限为2016年12月1日至2019年11月30日。2017年3月，由上海至御实业有限公司与原告安航实业公司签署《合作协议》，约定上海至御实业有限公司将上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号2楼202室交给安航实业公司经营管理，并约定了租金单价等。同时，上海至御实业有限公司向安航实业公司出具转租确认书，表示租赁期间2017年4月1日至2023年12月15日同意安航实业公司将房屋按单元或部分转租给第三方。2017年8月，由原告安航实业公司作为出租方(甲方)与被告众平实业公司作为承租方(乙方)签署租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方用作办公，总建筑面积为260.40平方米；双方约定，甲方于2017年8月15日向乙方交付房屋，房屋租赁期自2017年8月25日至2019年8月24日，其中2017年8月15日至2017年8月24日为甲方给乙方的免租期，乙方无需交纳租金，免租期内产生的物业管理费和其他费用由乙方承担；双方约定，房屋月租金总计为7.50万元，此价格不含税含物业管理费；乙方每贰个月为一个付款周期，每个付款周期应提前10天支付至甲方指定的银行账户，造成逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按总欠款的3%支付违约金；乙方支付租金的方式如下：押二付二，先付后用，下方标注了甲方的付款银行账户信息；双方约定，合同生效时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金共计15万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲乙双方同意，由下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同一方的，应向另一方按月租金肆倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过十日的；租赁期间，非本合同规定的情形，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的肆倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租且不出具退租协议，乙方应向甲方赔偿与本合同有关的佣金及免租期所产生的租金；……补充条款：乙方于签订合同当日支付贰个月保证金，首期2个月租金及物业管理费和免租期物业管理费共计金额30.50万元；……。2017年8月15日，承租方支付5万元，2017年8月21日，承租方再行支付25.50万元。2017年8月18日，原、被告双方办理了系争房屋的交接手续，签署了《2A10房间交接单》。2017年10月15日，原告确认收到被告2017年10月25日至2017年12月24日期间的电费、租金及物业管理费共计151,250元。关于2017年12月25日之后的租金及物业管理费，原告表示被告未再支付过。原告确认被告于2018年3月25日搬离系争房屋并表示已于2018年9月将系争房屋另行对外出租。另查，2017年8月，由原告安航实业公司作为甲方与深圳爱布丁梦想科技有限公司上海分公司作为乙方订立《佣金确认书》，约定甲方经乙方居间介绍，与交易相对方进行上述房地产的租售交易，现甲方确认房屋为上海市陆家嘴环路XXX号2A10室，甲方为出租方，甲方应向乙方支付的佣金金额为65,104.80元，于2017年9月25日前支付支付。2017年9月14日，深圳爱布丁梦想科技有限公司上海分公司开具发票，记载“中介服务费”，金额为65,104.80元。以上事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、《2A10房间交接单》、缴费凭证、《佣金确认书》等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告间签署的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据租赁合同的约定，租赁到期日为2019年8月24日，客观上，被告确于合同到期前离开承租场地，同时，原告也提出被告没有按约支付2017年12月25日起的租金及物业管理费、由此可以认定被告以其实际行为表示不再愿意继续履行双方的租赁合同，现原告要求解除租赁合同，并无不可，本院予以确认双方的租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案审理及原告的表述可以看出，被告未如期支付2017年12月25日之后的房屋租金及物业管理费，现原告要求被告支付2017年12月25日至2018年4月3日的租金及物业管理费，对此本院认为，原告已经确认被告于2018年3月25日搬离系争房屋，故本院对2017年12月25日至2018年3月25日期间的租金及物业管理费部分予以支持即227,465.75元。原告对被告逾期付款行为，要求被告按照未付款金额的日万分之五标准承担逾期付款的违约金，同时要求被告因逾期付款而解除的违约金30万元，对此本院认为，原告基于被告逾期付款行为主张逾期支付的违约金，同时也基于该行为行使解除权并要被告承担解除违约金，原告对被告同一行为同时主张两项违约责任，本院难以均给予支持，仅择其较高的部分予以支持，即对原告解除违约金30万元部分予以支持，逾期付款违约金10.40万元不予支持。另外，原告还提出被告擅自搬离依约应承担违约金30万元并支付佣金及免租期的租金，本院认为，被告逾期支付租金直至搬离，明确体现的为终止合同的行为，两个行为最终趋向的结果都是合同解除，而相关违约金也针对被告违约行为造成合同无法履行给守约方损失的弥补和对违约的惩戒，现原告已经主张了解除违约责任，在该基础上双重主张30万元违约金，不符合合同订立的本意，但鉴于合同明确约定承租人在承担解约违约金下还需承担的租赁佣金及免租期租金，符合合同约定，原告提供了与案外人的佣金确认书，时间与双方缔结租赁合同相近，合同中载明的出租标的也是本案所涉系争房屋，同时原告提供了支付凭证及案外方开具的发票，故对佣金65,104.80元，予以支持。对原告主张2017年8月15日至8月24日期间的免租期租金，本院认为，根据原告提供的证据显示，原告于2017年8月18日才将系争房屋交付被告，办理了交接手续，那么应当从该日起计算，另外，原告确认该期间的物业管理费为5000元，故本院认定免租期被告应支付租金12,260.27元，对此部分，本院予以支持。对于被告已经支付的租赁保证金15万元，在合同解除时就其他后果应一并予以处理。被告众平实业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海安航实业有限公司与被告杭州众平实业有限公司关于上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号202A-10(2A10)房屋签署的《上海市房屋租赁合同》予以解除；二、被告杭州众平实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海安航实业有限公司支付2017年12月25日至2018年3月25日期间租金及物业管理费227,465.75元；三、被告杭州众平实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海安航实业有限公司支付违约金300,000元；四、被告杭州众平实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海安航实业有限公司支付租赁佣金65,104.80元；五、被告杭州众平实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海安航实业有限公司支付2017年8月18日至2017年8月24日免租期间的租金12,260.27元；六、原告上海安航实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告杭州众平实业有限公司返还租赁保证金150,000元；七、驳回原告上海安航实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,250元，由原告上海安航实业有限公司负担2,402元，被告杭州众平实业有限公司负担9,848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一八年十一月三十日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。