北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初45162号原告（反诉被告）：曲俊义，男，1965年2月13日出生，汉族，自由职业，住上海市浦东新区。原告（反诉被告）：梁昊光，男，1975年12月24日出生，汉族，北京第二外国语学院教师，住北京市朝阳区。曲俊义、梁昊光之共同委托诉讼代理人：王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国传媒大学出版社有限责任公司，住所地北京市朝阳区定福庄东街****楼。法定代表人：刘大年，副社长。委托诉讼代理人：张玥，女，1979年1月9日出生，汉族，中国传媒大学出版社有限责任公司行政与总编办主任，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。原告（反诉被告）曲俊义、梁昊光与被告（反诉原告）中国传媒大学出版社有限责任公司（以下简称传媒出版社）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。曲俊义及其与梁昊光之共同委托诉讼代理人王宪礼，传媒出版社之委托诉讼代理人张玥、辛晓斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曲俊义、梁昊光向本院提出诉讼请求：判令传媒出版社返还押金35万元、已支付的租金52.5万元，赔偿房屋装修费、家具费、设备购买费等共计2017668.01元，赔偿2016年9月1日至2017年5月8日期间员工工资、住宿费、员工解除劳动关系经济补偿、赔偿金共计625146元，赔偿公司注册费6000元。事实和理由：我们与传媒出版社于2016年7月22日签订《北京市房屋租赁合同》，承租北京市朝阳区定福庄东街#号#号楼一层消防通道东侧房屋，用于开办书吧和咖啡吧，以租赁房屋为注册地址设立新的公司继续开展经营活动，履行租赁合同义务，租赁期限3年，自2016年8月1日至2019年7月31日，年租金140万元，按季度支付，押金35万元。我们全面履行了合同义务，并对房屋进行了装修，采购了家具和厨房设备等，聘用员工。2016年9月26日，我们向工商局申请注册公司时被拒绝，理由是房屋没有产权证且无法作为商业用途。此后，我们多次催告传媒出版社提供解决方案，但传媒出版社迟迟不提供解决方案，为此我们暂停支付部分租金并明确告知此系行使法律上的抗辩权。传媒出版社于2017年4月26日向我们发出函告（二），以我们拖欠房租为由要求终止合同，我们当天收到函件。2017年5月8日下午，传媒出版社在未经我们同意的情况下，擅自中断房屋电力供应，并收回房屋，于5月9日将房屋上锁。合同中明确约定房屋可以作为书吧和咖啡吧之用且可以合法注册，基于此我们才签订合同并进行了投资，现房屋无法注册导致合同目的无法实现，传媒出版社构成根本违约。传媒出版社辩称，双方的租赁合同是因为曲俊义、梁昊光的违约而解除，其要求我社返还租金以及赔偿损失，没有事实和法律依据。签订租赁合同时，曲俊义、梁昊光对房屋状况是了解的。办理营业执照是曲俊义、梁昊光的事，不是我社的义务。双方在2016年7月签订合同，一直到曲俊义、梁昊光在2017年4月17日向我社发函，才谈到营业执照的事情，之前从未提起过。曲俊义、梁昊光在4月17日发函，是因为我社在2017年4月10日向其发函催缴房租之后，做的复函。曲俊义、梁昊光拖欠房租，至今没有腾空房屋。押金应在拖欠的租金中予以冲抵。传媒出版社向本院提出反诉请求：判令曲俊义、梁昊光支付拖欠的房租44.13万元并支付违约金16.3331万元，腾退房屋，并按照日3835.62元的标准支付自2017年5月10日至2017年12月8日期间的使用费。事实和理由：曲俊义、梁昊光从一开始就不按照约定按时支付租金，之前的租金支付都有延迟。对于曲俊义、梁昊光的违约行为，我社多次催要无果，并于2017年4月6日发函催要。曲俊义、梁昊光针对反诉辩称，我们迟延支付租金是因为传媒出版社未协助办理证照手续，致使我们无法正常经营，我们依法行使抗辩权，且在此期间，我们无法正常经营，不应当支付房租。租赁合同解除系传媒出版社不配合提交办理证照的手续，且房屋无法按照租赁合同约定的用途，传媒出版社无权要求支付违约金。2017年5月9日传媒出版社已将房屋收回并上锁，我们无法进出房屋，房屋由传媒出版社实际掌控，且房屋内所有物品我们已经作为损失提起诉讼。传媒出版社如何处理屋内物品是其自己的权利，其是否腾空或者搬挪现有物品，我们无法干涉，与我们无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2016年7月22日，曲俊义、梁昊光（乙方）与传媒出版社（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，承租案涉房屋，建筑面积560平方米，用于开办书吧和咖啡吧；租赁期限3年，自2016年8月1日至2019年7月31日，其中2016年8月1日至2016年9月1日为免租期；年租金140万元，押三付三，按季支付，乙方应于每季度末30日之前支付下季度租金；押金35万元，支付日期：本合同签订后三日内，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金后，剩余部分如数返还乙方；双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除：……2、该房屋因不可抗力原因毁损、灭失或其他因素，致使乙方不能正常使用的……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达三十日的……违约责任……乙方有第八条第十一条第二款约定的情形之一的，应按月租金的20%向甲方支付违约金……其他约定：1、乙方设立新的公司在此开展经营活动，为实际承租方，本协议在新的公司加盖公章后，由其承继本协议中乙方的全部权利和义务。合同签订后，传媒出版社向曲俊义、梁昊光交付了房屋，曲俊义、梁昊光开始装修营业。2016年7月27日，曲俊义、梁昊光支付押金35万元。曲俊义、梁昊光2016年11月至2017年4月期间分6笔共计支付租金52.5万元。2017年4月10日，传媒出版社向曲俊义、梁昊光发出函告，称2016年12月起至今，共拖欠租金四个半月之久，要求在三个工作日内支付拖欠的租金。4月17日，曲俊义、梁昊光发出《关于提供公司注册文件的催告函》，称因传媒出版社未提供解决公司注册的解决方案，暂停支付租金，并要求7日内提供解决方案。4月26日，传媒出版社回函称承租房屋时已充分了解房屋状况，设立新公司是承租方权利，不是其社义务，与其社无关，拖欠房租的行为远超出约定期限，已构成根本违约，其社认为承租方无诚信亦无能力继续履行合同，故在承租方收到本函之日起终止双方的合同，请于4月30日前结清房租和滞纳金并搬出房屋，可将自己物品搬出。曲俊义、梁昊光称于当日收到传媒出版社的回函，并于5月2日发出回函，称根据合同约定，其在签约时并不知晓房屋无法办理公司注册登记、无法开设书吧和咖啡吧，而传媒出版社是知悉其开设书吧和咖啡吧，注册新公司的目的的，但没有告知房屋实际情况，且有义务协助办理公司注册登记，其曾多次催告要求提供解决方案，至今传媒出版社仍未提供，因此其有权迟延支付租金，希望传媒出版社尽快提供解决方案。5月4日，传媒出版社回函称，曲俊义、梁昊光在没有取得营业执照的前提下就开展经营，属于非法经营，责任由其自行承担，上次去函已通知解除合同并要求4月30日前结清房租并搬出房屋，现请5月5日前执行完毕，将从5月8日起安排人员检修房屋并清理房屋。5月5日，曲俊义、梁昊光回复称，现无法办理营业执照和餐饮服务许可证，是因为传媒出版社无法提供相关文件所致，在未提供解决方案协助办理注册手续前，其有权延迟支付租金，不构成违约，传媒出版社无权单方解除合同。5月9日，传媒出版社收回房屋，曲俊义、梁昊光发函要求恢复电力供应。5月18日，传媒出版社发函，称因曲俊义、梁昊光长期拖欠房租，构成根本违约，5月9日当班经理将收银机等贵重物品带走，为安全起见，其社当晚将房屋上锁，现正式函告自2017年5月10日收回出租房屋，请在5月21日前联系其社，将房屋内桌椅板凳等物品全部搬离，并将房屋内部装饰恢复原状，如逾期不处理，则房屋的物品视为遗弃物……租金结算至2017年5月9日。5月19日，曲俊义和梁昊光回函，要求妥善保护装修成品。庭审中，关于合同解除日期，双方均同意合同解除日期为2017年5月9日。曲俊义、梁昊光主张自传媒出版社2017年5月9日收回房屋上锁后，房屋装饰装修和物品系为其损失，视作弃物，由传媒出版社处理，传媒出版社不能主张之后的使用费。曲俊义、梁昊光称传媒出版社承诺提供办理证照的相关材料和文件，才与传媒出版社签订的合同，在2016年9月底、10月初就要求传媒出版社提供相关材料和文件，传媒出版社提供过一些，但不合格，要求传媒出版社重新提供，现传媒出版社无法提供相关材料和文件，导致合同目的无法实现，传媒出版社构成违约。就此，曲俊义、梁昊光提交了2016年9月19日的微信记录，记录前期传媒出版社盖章无效，需要中国传媒大学盖章。曲俊义、梁昊光称除微信记录里所列的1、2、3、5项材料和文件，传媒出版社一直未提供。传媒出版社认可1、2、3项未提供，称签合同时已明确产权证尚在办理中，故无法提供，已提供了第5项材料。曲俊义、梁昊光称也许提供过第5项材料，但无中国传媒大学盖章，形式不合格。传媒出版社称并未予以承诺，只是称协助办理，且之前的公司也办理了相关证照，并提交了案外公司注册登记信息。曲俊义、梁昊光不认可关联性和证明目的。另，传媒出版社提交一份梁昊光出具的《情况说明》，梁昊光自认知悉房屋产权等状况，自认办理营业执照是自己的事情，可以通过各种途径予以办理。后梁昊光又称系受胁迫出具的。传媒出版社另提交微信记录，以证明曲俊义、梁昊光未按约交纳租金并非因为执照办理的原因，而是自身财务困难。曲俊义、梁昊光认可证据的真实性，称当时双方关系并未撕破，还想继续办理证照，并提交了2016年12月17日的租金减免等的申请。传媒出版社称未收到。申请载明“……出版社领导和学校相关处室领导对我们注册公司事宜给予了大力的支持，我们仍然在积极想办法争取早日注册成功……我们希望得到出版社领导对该问题的充分理解……”曲俊义、梁昊光提交合同、收据、凭证、银行电子回单等以证明装饰装修支出。传媒出版社不予认可。曲俊义、梁昊光申请对不可移动的装修、家具、设备、消防自动报警系统、广告牌和店内软装饰等鉴定评估。本院委托评估机构进行评估。评估意见为无异议部分1558410元、异议部分91763元。曲俊义、梁昊光支出评估费26500元。曲俊义、梁昊光提交工资表、支付凭证、协议书、合同等以证明为员工支出的工资、补偿赔偿金及房屋租赁费等。传媒出版社不予认可。曲俊义、梁昊光提交《工商代理协议书》和银行电子回单，以证明因注册公司支付代理费6000元。传媒出版社不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。曲俊义、梁昊光与传媒出版社签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据查明的事实，曲俊义、梁昊光共向传媒出版社支付租金52.5万元，存在未足额、按时支付的违约行为，违反了合同的约定。传媒出版社享有约定的合同解除权。在传媒出版社发函催要租金后，曲俊义和梁昊光仍未在通知的期限内支付，传媒出版社据此提出解除合同，符合法律规定和双方的约定，本院予以确认。双方均认可合同解除日期为2017年5月9日，本院不持异议。关于曲俊义、梁昊光提出的因传媒出版社未提供办理证照所需的手续，其行使抗辩权，有权延迟支付租金。本院认为房屋租赁合同双方的权利义务主要是一方交付房屋，另一方支付房屋租金，交付房屋和支付租金系具有牵连性的、构成对价的相应的权利义务。出租方交付了房屋，除非房屋的瑕疵影响到承租方不能使用房屋或者使用的效用受损，否则承租方负有按照合同约定支付房租的义务。本案中，曲俊义、梁昊光在接收传媒出版社交付的房屋后，开始装修营业，虽曲俊义、梁昊光主张办理工商登记受阻，但并未提交证据证明其实际使用房屋受到影响，相反直至2017年4月10日传媒出版社发函催要租金后，曲俊义、梁昊光才提出因工商登记的问题而要求暂停支付租金，其间在陆续向传媒出版社支付租金。从传媒出版社提交的曲俊义、梁昊光认可的微信记录来看，其未按时足额支付租金的原因并非因工商登记的问题，而系因自身财务问题。因此，曲俊义、梁昊光2017年4月17日的函件内容明确与其之前的行为不符。双方并未将配合办理工商登记作为一项义务在合同中予以明确约定，因此协助办理工商登记应是传媒出版社一项附随义务，附随义务与合同约定的支付租金的主要义务，不具有相应的对等性，也不具有合同权利义务发生、履行上的牵连性。曲俊义、梁昊光提出的理由也不能构成其不支付房屋租金的对抗理由。从本案查明的情况来看，在2016年9月双方关于相关资料文件往来之后，并未有证据证明双方就此问题的进一步要求和沟通，且从梁昊光的书面证明也可以看出，签订合同时，曲俊义、梁昊光对房屋产权和状况等是了解知悉的。综上，本院对于曲俊义、梁昊光关于不构成违约的主张，不予采纳。故，曲俊义、梁昊光应当支付至2017年5月9日拖欠的房租43.97万元。同时，曲俊义、梁昊光应当按照合同约定支付逾期付款的违约金23333元。关于腾退房屋及支付使用费的问题。2017年5月9日，传媒出版社收回房屋并上锁，曲俊义和梁昊光未腾退房屋，后传媒出版社通知曲俊义和梁昊光5月21日腾退房屋，曲俊义和梁昊光未予办理，并在5月19日要求传媒出版社妥善保护装修成品，后曲俊义、梁昊光明确主张房屋内物品和装饰装修系为其损失，视作弃物，由传媒出版社处理。合同解除后，腾退交还房屋系承租方的义务，但曲俊义和梁昊光未予腾退，应当支付一定的占用费。本院根据以上情况，酌情确定曲俊义和梁昊光支付占用费2万元。曲俊义和梁昊光应当腾退房屋，逾期不履行的话，传媒出版社可自行处理腾退。根据合同约定，曲俊义和梁昊光已支付的押金35万元，应当折抵欠付的租金；曲俊义和梁昊光已正常使用房屋至2017年5月9日，其要求返还已支付的租金52.5万元，没有事实和法律依据，不符合合同约定，本院不予支持；合同系因曲俊义和梁昊光违约而由传媒出版社提出解除，曲俊义和梁昊光要求赔偿房屋装修费、家具费、设备购买费、员工工资、住宿费、员工解除劳动关系经济补偿、赔偿金、公司注册费，没有法律依据，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、曲俊义、梁昊光于本判决生效后七日内支付中国传媒大学出版社有限责任公司租金四十三万九千元（折抵已支付的押金三十五万元后，曲俊义、梁昊光尚需支付八万九千元）；二、曲俊义、梁昊光于本判决生效后七日内支付中国传媒大学出版社有限责任公司逾期支付租金的违约金二万三千三百三十三元；三、曲俊义、梁昊光于本判决生效后七日内腾退北京市朝阳区定福庄东街1号47号楼一层消防通道东侧房屋，逾期不执行，中国传媒大学出版社有限责任公司可自行腾空处理；四、曲俊义、梁昊光于本判决生效后七日内支付中国传媒大学出版社有限责任公司房屋占用费二万元；五、驳回曲俊义、梁昊光的全部诉讼请求；六、驳回中国传媒大学出版社有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34991元，由曲俊义、梁昊光负担（已交纳20200元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费8797元，由曲俊义、梁昊光负担4268元（于本判决生效后七日内交纳），由中国传媒大学出版社有限责任公司负担4529元（已交纳）。评估费26500元，由曲俊义、梁昊光负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖华林人民陪审员  张 玮人民陪审员  杜月霞二〇一八年十一月二十七日书 记 员  周欣月