福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽08民初176号 原告：杨友良，男，1964年4月3日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区,内地联系地址福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈亮辉，福建瀛楠律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林淑芳，福建瀛楠律师事务所执业律师。 被告：苏俊兴，男，1964年9月5日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：郑贵天，福建金磊律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄志杭，福建金磊律师事务所实习律师。 原告杨友良与被告苏俊兴物权确认纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨友良的委托诉讼代理人林淑芳、被告苏俊兴及其委托诉讼代理人郑贵天、黄志杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨友良向本院提出诉讼请求：1.确认坐落于龙岩市新罗区（麟丰大厦）202号的房屋[房屋所有权证号：龙房权证字第××号、土地使用权证号：龙国用（2007）第224608号]全部产权归杨友良所有；2.判令苏俊兴立即协助杨友良将坐落于龙岩市新罗区（麟丰大厦）202号的房屋的产权证书[房屋所有权证号：龙房权证字第××号、土地使用权证号：龙国用（2007）第224608号]从杨友良、苏俊兴共同共有变更登记为杨友良独自所有；3.本案诉讼费用由苏俊兴承担。 事实和理由：杨友良与苏俊兴原系朋友，2007年3月双方共同出资1021428元（其中：杨友良出资919285.2元，苏俊兴出资102142.8元）购买坐落于龙岩市新罗区（麟丰大厦）202号的房屋[房屋所有权证号：龙房权证字第××号、土地使用权证号：龙国用（2007）第224608号]，并于2007年6月25日取得房屋所有权证，于2007年7月2日取得土地使用权证。虽然该房屋房屋所有权证、土地使用权证在登记时是以杨友良与苏俊兴俩人名字共同登记、共同持有，但该房屋实际上90%份额归杨友良享有、苏俊兴仅享有该房屋10%份额，为此，双方于2007年7月28日签订《协议书》一份，约定：1.双方购买本案讼争房屋共支付购房款为1021428元，杨友良实际支付购房款919285.2元，苏俊兴实际支付购房款102142.8元；2.双方同意以实际支付的购房款为计算产权依据，即杨友良占本案讼争房屋90%的产权，苏俊兴占本案讼争房屋10%的产权。 2007年9月4日苏俊兴个人向龙岩市新罗区农村信用合作联社南城信用社贷款150万元并用该房屋做抵押，借款期限两年；2009年苏俊兴因故离开龙岩，于2009年7月3日给杨友良写信，称其在信用社（新罗区农村信用合作联社南城信用社）尚有一笔100万元的贷款未还，请杨友良帮偿还该100万元贷款，并同意将其持有该房屋10%份额抵偿给杨友良所有。因用于苏俊兴个人贷款的抵押物即该房屋90%份额属于杨友良所有，为避免该房屋被拍卖，2009年8月11日，杨友良依苏俊兴的意思，为其代偿南城信用社贷款本息共1011800元。至此，杨友良拥有该房屋100%的所有权，苏俊兴退出该房屋共有关系。2009年8月以后，该房屋一直由杨友良使用与管理至今；苏俊兴2009年年末返回龙岩后，也将原持有该房屋的龙房共字第20070658号《房屋共有权证》原件交付给杨友良。现杨友良为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 苏俊兴辩称，一、涉案房屋由苏俊兴与杨友良共同出资认购而得，双方各享有50%份额。涉案位于龙岩市新罗区的麟丰大厦属于苏俊兴与杨友良等人合作开发建成。2005年前后，苏俊兴与杨友良对涉案的202房屋进行内部认购，双方共同出资，各享有50%的产权，用于双方共同公司办公使用。2006年，双方共同出资20余万元对涉案房屋进行了装修，且共同出资10几万元购买了办公家具，并搬入该房屋实际使用。在双方实际搬入使用时，对涉案房产的出资、装饰装修、家具的购买均已实际结算清楚，涉案房屋属于双方共同出资，共同共有，各自享有50%的产权。 二、涉案房屋登记证所载信息及产权划分比例是房屋权属的真实、客观记载，杨友良提供的协议及信函系为逃避债务所制作，不是双方真实意思表示。苏俊兴与杨友良于2006年实际搬入涉案房屋办公。2007年房屋具备了办理产权凭证条件，双方依据客观、真实的权属状态依法办理的产权登记，并领取了产权凭证，苏俊兴与杨友良对涉案房屋各自享有50%的产权，属于共同共有。2009年，因苏俊兴在外欠下巨额债务，不断有债权人找上门讨债。此时，杨友良提议为了避免债权人打涉案房产的主意，也为了给苏俊兴及家人保留一些财产作为生活保障，由双方签订一份“虚假”产权《协议书》，对外声称该房产为杨友良的，别人就动不了该房产，而实际上杨友良又替苏俊兴保留该房产原本属于苏俊兴的份额。即杨友良起诉时提供的落款时间为2007年7月28日的《协议书》是为了帮苏俊兴逃避债务而制作的，并不是真实产权划分的依据，且该协议实际形成的时间为2009年，并非形成于2007年7月28日。同日，应杨友良的要求，苏俊兴照抄了杨友良事先准备的“信”，信函内容亦非苏俊兴的真实意思表示。即杨友良提供的《协议书》和信函都是为了避免债权人打涉案房屋的主意，用于应付其他债权人的非真实意思表示的材料，是虚假的、伪造的，不能作为双方产权划分的依据。 三、杨友良利用虚假的协议、信函等材料企图侵吞苏俊兴的财产，违背诚实信用原则。苏俊兴与杨友良原本关系亲如兄弟，杨友良还是苏俊兴小女儿的干爹。当苏俊兴身陷债务危机时，杨友良为苏俊兴出谋划策，苏俊兴曾心存感激，对杨友良也是万般的信任。但是在利益面前，杨友良颠倒是非黑白，利用不真实的协议、信函要侵吞苏俊兴的合法财产。除了涉案房屋外，杨友良利用了相同的方式及手段，侵占了苏俊兴持有的漳平奇峰矿业的股权，当时杨友良也是声称帮助苏俊兴躲避其他债权人的骚扰，骗取苏俊兴签署各类的书面材料，最终又以这些材料作为侵吞苏俊兴股权的依据。所有，包括本案协议书在内的材料，都是苏俊兴在基于对杨友良充分信任的基础上，按照杨友良的意思签署用于为家庭保留财产及提供生活保障的材料，内容并非苏俊兴真实意思表示。 四、杨友良的起诉超出了诉讼时效的规定，依法应当驳回起诉。杨友良提供的协议书、信函属于虚假的材料，同时，这些材料实际形成于2009年，杨友良现在以2009年的协议主张权利，从法律规定上也超过诉讼时效，其起诉应当被驳回。 综上所述，苏俊兴与杨友良同等出资，双方对房屋属于共同共有，苏俊兴是涉案房屋的真实权利人，对房屋享有50%的份额，杨友良提供的《协议书》等材料是虚假的，不能作为真实划分产权的依据。杨友良诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。 杨友良围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1、龙房权证字第××号房屋所有权证及《中华人民共和国契税完税证》各一份，证据2、龙房共字第20070658号房屋共有权证一份，证据3、龙国用（2007）第224608号土地使用权证一份，证据4、《协议书》一份，证据5、苏俊兴向杨友良发出的信函一份，证据6、储蓄取款凭证一份，证据7、杨友良的存折一份，证据8、储蓄存款凭证一份，证据9、贷款还款凭证一份 苏俊兴向本院提供以下证据：杨友良在龙岩市新罗区人民法院(2015)龙新民初字第3109号案件中提供的证据材料：1.《漳平煤矿收入资金》手写账一份，2.2009年5月31日的《股权转让协议》及2009年6月14日的《股东会决议》，3.2013年9月30日漳平市公安局对杨友良所作的《询问笔录》。 本案审理期间，苏俊兴申请对杨友良提供的落款时间为2007年7月28日的《协议书》文本内容及双方签字手写部分内容实际形成于2007年7月28日以后进行鉴定。本院依法委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定。2018年10月30日，苏俊兴以无力承担鉴定费用为由放弃此次鉴定申请。 对双方当事人提交的上述证据，本院审查认为，一、苏俊兴对杨友良提供的证据1、2、3、6、7、8、9的真实性没有异议，上述证据可以证明涉案房屋登记情况及杨友良为苏俊兴归还贷款的事实，本院予以采信。二、苏俊兴对杨友良提供的证据4《协议书》及证据5信函的真实性、合法性及关联性均有异议，认为是为了帮苏俊兴保留财产份额制作的虚假材料。证据4《协议书》及证据5信函均有苏俊兴夫妻的签名，内容可以相互印证，结合杨友良为苏俊兴归还贷款的事实，本院对该两份证据的真实性、合法性及关联性予以确认并采信。三、苏俊兴提供的证据：《漳平煤矿收入资金》手写账并没有明确标明系本案苏俊兴的贷款，《股权转让协议》、《股东会决议》及《询问笔录》均与本案没有关联性，本院不予采信。 根据上述审查认定的证据和当事人庭审陈述，本院对本案的事实认定如下： 杨友良与苏俊兴原系朋友，2007年3月双方共同出资购买坐落于龙岩市新罗区（麟丰大厦）202号的房屋。2007年6月25日取得龙房权证字第××号房屋所有权证，于2007年7月2日取得龙国用（2007）第224608号土地使用权证。该房屋的房屋所有权证、土地使用权证均登记杨友良与苏俊兴俩人共有。杨友良与苏俊兴于2007年7月28日签订《协议书》一份，双方就实际发生的购买龙岩市新罗区麟丰大厦二楼房产的房产款及产权比率等作出约定：一、双方购买上述房产共支付购房款为1021428元，虽然购房发票开具各占50%，但是，杨友良实际支付购房款为919285.2元，苏俊兴实际支付购房款为102142.8元。双方同意以实际支付的购房款为计算产权依据。二、双方同意按支付购房款额确定本协议房产共有权。即：杨友良占有本协议房产90%的产权，苏俊兴占有本协议房产10%的产权。三、双方同意，本协议任一方要转让产权，均需征得另一方书面同意，并另一方有权按市场价行使优先购买权。四、双方同意，本协议房产用作办公用途，共同使用。六、本协议双方签字即生效。杨友良的妻子陈洁、苏俊兴的妻子陈小英均在《协议书》上签名。 2009年7月3日苏俊兴及其妻子陈小英给杨友良写信，信中称“我在信用社的一笔贷款，是用你我的麟丰大厦二楼的房产证抵押贷款的，还有100万未还。若有可能，请你帮我将这100万给还了，我所占有麟丰大厦二楼10%的房产归你了，虽然10%的房产权不值100万，但我已没有其它财产了，实在不好意思，请你原谅。” 2009年8月11日，杨友良代苏俊兴偿还其向龙岩市新罗区农村信用合作联社南城信用社的贷款本息共计1011800元。 2009年8月以后，涉案房屋一直由杨友良使用与管理至今。苏俊兴2009年年末返回龙岩后，将其持有的该房屋龙房共字第20070658号《房屋共有权证》原件交付给杨友良。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，杨友良系香港特别行政区居民，本案双方当事人之间的民事关系属涉及香港特别行政区的民事关系。涉及香港特别行政区的民事关系的法律适用问题，应参照适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条、第三十六条的规定，本案属不动产物权纠纷，应适用不动产所在地法律，即应适用中华人民共和国内地法律。 《协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。杨友良与苏俊兴共同购买涉案房产时，并没有订立书面合同，在进行不动产登记时亦没有明确各自的份额，现双方通过签订《协议书》明确各自的份额，应予以确认。苏俊兴无法偿还其向龙岩市新罗区农村信用合作联社南城信用社的贷款本息，2009年7月3日苏俊兴及其妻子陈小英写信给杨友良，表示如果杨友良代苏俊兴偿还其向龙岩市新罗区农村信用合作联社南城信用社的贷款本息，那么苏俊兴同意以代偿款的价格将其所有的坐落于龙岩市新罗区麟丰大厦二楼202号10%房产转让给杨友良。该信件属于苏俊兴向杨友良发出的要约。杨友良于2009年8月11日代苏俊兴偿还其向龙岩市新罗区农村信用合作联社南城信用社的贷款本息，是杨友良根据苏俊兴要约的要求作出承诺的行为。苏俊兴与杨友良之间的房屋买卖合同依法成立并生效。现杨友良要求确认坐落于龙岩市新罗区（麟丰大厦）202号的房屋归其所有并要求苏俊兴予以协助办理变更产权登记手续，本院予以支持。苏俊兴认为杨友良提供的《协议书》及信函系为逃避债务所制作，不是双方真实意思表示。杨友良代苏俊兴偿还贷款，苏俊兴将其持有的该房屋《房屋共有权证》原件交付给杨友良，涉案房屋一直由杨友良使用与管理至今。以上三个事实足以说明苏俊兴已将其所有的涉案房屋份额卖给杨友良。苏俊兴的该项抗辩理由不能成立。苏俊兴还主张杨友良的起诉超出了诉讼时效。由于双方对何时办理产权变更登记手续并没有作出约定，苏俊兴的诉讼时效抗辩没有依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条、第三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国涉外民事关系法律适用法＞若干问题的解释（一）》第一条、第十九条规定，判决如下： 一、确认坐落于龙岩市新罗区（麟丰大厦）202号的房屋[房屋所有权证号：龙房权证字第××号、土地使用权证号：龙国用（2007）第224608号]全部产权归杨友良所有； 二、苏俊兴于本判决生效后10日内，协助杨友良办理坐落于龙岩市新罗区（麟丰大厦）202号的房屋的产权变更登记手续(由杨友良、苏俊兴共同共有变更为杨友良所有)。 本案案件受理费8907元，由苏俊兴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  严建锋 审判员  陈 芝 审判员  梁 源 二〇一八年十一月二十一日 法官助理刘瑞春 书记员钟丽平 附注： 一、相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十六条要约到达受要约人时生效。 采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。 第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。 第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。 第二十五条承诺生效时合同成立。 第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。 采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第八条涉外民事关系的定性，适用法院地法律。 第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》若干问题的解释（一） 第一条民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系： （一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人； （二）当事人一方或双方的经常居所地在中华人民共和国领域外； （三）标的物在中华人民共和国领域外； （四）产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外； （五）可以认定为涉外民事关系的其他情形。 第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12- -11-