湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初3708号 原告匡桂青。 委托诉讼代理人杨春林，湖南善道律师事务所律师。 被告郴州盛名房地产开发有限公司。 法定代表人柳茂林，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人刘四有。 原告匡桂青与被告郴州盛名房地产开发有限公司（以下简称盛名房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告匡桂青的委托诉讼代理人杨春林，被告盛名房地产公司的委托诉讼代理人刘四有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告匡桂青向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金59367元；2、本案的诉讼费由被告承担。 被告盛名房地产公司答辩要点：1、双方于2014年4月16日签订合同，合同约定60日内要支付购房款，但原告直至2014年9月29日才付清购房款，已逾期付款三个半月，故原告应按合同之约定以每日万分之五向被告支付违约金。2、房屋已达到交房条件，但原告不按合同约定收房，逾期应按每天50元向被告支付房屋管理费。3原告违约尚欠银行按揭贷款15415元，银行扣划了被告保证金。4、请求法院酌情核减逾期交房违约金。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： （一）2014年4月16日，原告匡桂青与被告盛名房地产公司签订一份编号为20140003904的《郴州市商品房买卖合同》以及附件四《补充协议》，合同约定：原告购买被告盛名房地产公司开发的位于郴州市寒溪路岭秀福城一期项目中的第3（栋）9（层）904号房，建筑面积105.60㎡，该商品房总金额304445元，付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计94445元，余款210000元向银行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后60日付至出卖人，逾期按本合同第六条处理。合同签订前后，原告分别于2014年1月20日、2014年9月29日向被告盛名房地产公司交纳购房款（含定金）94445元、210000元，合计交纳购房款304445元，被告盛名房地产公司向原告匡桂青出具了收据。 （二）上述合同第六条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。 (三)上述合同第九条“交房期限及条件”约定：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期房款（包括本合同约定的违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套（如市政道路、水电管网等）建设、安装之延误；4、如非出卖人原因造成该商品房在双方约定期限内不具备交房条件的。 （四）上述合同第十条“房屋交接及违约处理方式”第三款约定：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同的。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。 （五）原告购买位于郴州市寒溪路岭秀福城一期项目中的第3栋9层904号房，被告盛名房地产公司于2018年7月1日向原告交付了房屋。按上述合同约定被告盛名房地产公司应当在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付原告，但被告盛名房地产公司于2018年7月1日才向原告交付该商品房。自2015年11月1日起计算至2018年7月1日止，被告盛名房地产公司逾期交房973天。 （六）按上述合同约定原告以银行按揭方式付款，应于本合同签订后60日内支付全额购房款，即应在2014年6月15日前支付全额购房款，但原告于2014年9月29日才全额支付购房款，自2014年6月16日起计算至2014年9月29日止，原告匡桂青逾期支付购房款106天。 判决的理由与结果 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告盛名房地产公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若被告盛名房地产公司逾期交房构成违约且需承担违约责任，本案逾期交房违约金应如何确定。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，被告盛名房地产公司未能举证证实其逾期交房存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此，被告盛名房地产公司未按合同约定向原告交付房屋，构成违约。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被告盛名房地产公司向本院主张酌情核减逾期交房违约金，并要求原告匡桂青按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。本院认为，1、《郴州市商品房买卖合同》系被告盛名房地产公司与原告匡桂青的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本案逾期交房违约金的认定应依据《郴州市商品房买卖合同》；2、《郴州市商品房买卖合同》明确约定，若原告匡桂青逾期付款，则原告应按日支付逾期应付款万分之五的违约金，若被告盛名房地产公司逾期交房，则应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。由此可以看出，合同约定的违约金条款偏重原告而非被告。且签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，故双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《郴州市商品房买卖合同》时应预见的范围；3、被告盛名房地产公司并未提供充分证据证明原告匡桂青主张的逾期交房违约金已超过其实际损失的30%。因此，被告盛名房地产公司要求核减逾期交房违约金的抗辩主张依据不足，本院不予支持。4、原告匡桂青全额支付购房款逾期106天，被告盛名房地产公司要求原告按日支付逾期应付款万分之五的违约金，因被告盛名房地产公司在本案中未向本院提起反诉诉讼请求，故对被告盛名房地产公司的该项抗辩理由，本院在本案中不作处理，被告盛名房地产公司可另行主张权利。5、庭审中，原告匡桂青认可收房时间为2018年7月1日，故被告盛名房地产公司辩称的房屋已达到交付条件后，原告不予收房，并应按逾期每日支付50元房屋管理费的抗辩理由不成立，本院不予采信。6、被告盛名房地产公司辩称履行保证责任，代替原告偿还按揭贷款15415元，因未能提交证据证实，且不属于本案审理范围，被告盛名房地产公司可另行行使追偿权。 综上所述，被告盛名房地产公司应按每日万分之二支付原告匡桂青逾期交房期间的违约金59245元（304445元×0.0002×973天，从2015年11月1日计算至2018年7月1日）。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、限被告郴州盛名房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告匡桂青逾期交房违约金59245元。 二、驳回原告匡桂青的其他诉讼请求。 如果被告郴州盛名房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1284元，由被告郴州盛名房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李健毛 审 判 员  何宇红 人民陪审员  李一庆 二〇一八年十一月一日 书 记 员  袁 帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。 判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。