西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初2946号原告西安大方置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区未央路38号农展馆院内三层。法定代表人王方胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人谭云鹏，陕西许小平律师事务所律师。被告高帆，男，1978年4月25日出生，汉族，住陕西省横山县。原告西安大方置业发展有限公司（以下简称“大方公司”）与被告高帆商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大方公司的委托诉讼代理人谭云鹏、被告高帆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大方公司诉称，2012年12月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的紫郡长安项目第1幢1单元25层12506号房屋一套，建筑面积139.88平方米，总价款858583元。随后，被告向原告缴纳购房首付268583元并办理完毕银行按揭贷款手续,原告作为担保人对被告向中国建设银行股份有限公司陕西省分行按揭贷款590000元提供阶段性担保责任。被告向中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款后，未按照期限支付按揭贷款，存在违约行为。原告作为阶段性担保人须对被告的断供违约行为承担担保责任，被告的行为致使原告的合同目的无法实现，根据《商品房买卖合同》附件六之规定，被告违反《个人住房贷款借款合同》约定，属于合同的违约方，原告有权解除《商品房买卖合同》，并有权要求被告支付房屋总价款20%的违约金，同时被告应立即交回本案诉争房屋，并协助原告撤销合同备案。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除2012年12月4日原、被告签订的合同登记号为Y12104317的《商品房买卖合同》；2、被告立即向原告腾空紫郡长安第1幢1单元25层12506号房屋，并协助办理《商品房买卖合同》撤销备案手续；3、被告向原告支付买卖合同总价款20%的违约金171716.6元；4、被告承担原告的律师费20130元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告高帆辩称，其不同意解除购房合同。首先，其于2012年与原告签订购房合同，合同签订两年内原告就应该给其办理房产证，但原告至今未办理。其次，小区内院子、大门、绿化均未符合合同约定，房屋未达到交付标准。再次，2012年被告已经将契税交给原告，但是原告一直未向政府有关部门缴纳，无故占用该款项。基于上述原因，其停止向银行还款。另外，其不向银行还款，系其与银行之间的贷款关系，并未对原告违约，因此原告不享有解除权。经审理查明，2012年9月30日，原告与案外人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称“建设银行”）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同第一条第一款约定，本合同所称“债务人”是指以下第（一）项的全部债务人：（一）因购置坐落于紫郡长安三期项目所属之住宅房产而与建设银行发生借贷关系的全部债务人。第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围第一款约定：本最高额保证所担保的债权是指自2012年9月30日至2015年8月30日期间因建设银行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建设银行支付的其他款项（包括但不限于建设银行垫付的有关手续费、杂费等）、建设银行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。2012年12月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y12104317，约定由被告购买原告开发的位于西安市××区朱雀大街南端××郡××）第1幢1单元25层12506号房屋（以下简称“涉案房屋”）一套，房屋总价款为858583元。合同第六条约定，买受人于2012年10月22日前向出卖人付清首付款268583元，余款590000元办理银行按揭。合同附件六第5条约定，买受人办理完毕按揭手续，按月归还购房款期间，若累计三次出现逾期还款，出卖人有权单方面终止本合同并收回买受人所购房屋，并按照买受人贷款总额3%计算违约金。买受人已付款项扣除违约金后由出卖人予以退还。第6条第（8）项约定，出卖人有权要求买受人按照房屋总价款20%支付违约金，并在退还买受人放款时从中予以扣除。因买受人以贷款方式支付购房款项时，出卖人为其向贷款单位承担阶段性连带还款担保责任，故买受人承诺：将按照贷款合同规定的期限及金额履行还款义务。如因买受人未按期足额履行还款义务，导致出卖人被贷款单位扣划相应款项（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，买受人应自出卖人被贷款单位扣划相应款项之日起七日内向出卖人全额偿还出卖人已被扣划的款项，并从出卖人代其还款之日起至买受人向出卖人归还贷款单位扣划相应款项之日止，每日按出卖人代其还款金额千分之三的标准向出卖人支付违约金；若因买受人出现逾期偿还贷款本息达到贷款合同规定的解除条件或买受人做出贷款合同项下的其他违约行为，导致贷款单位解除贷款合同并由出卖人承担连带担保责任，代买受人偿还全部未清偿之贷款余额（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，出卖人有权单方面解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任均由买受人承担，同时买受人应向出卖人支付房屋总价款的20%作为违约金。发生上述情况时，若买受人已经入住本合同约定的商品房，买受人应将房屋恢复原状，出卖人不补偿装修费用，且买受人需在收到出卖人解除合同通知后30日向出卖人移交该房屋，逾期未予移交的，除承担房屋总价款20%的违约金外，还需按日依照房屋总价款千分之三的标准向出卖人支付房屋使用费。合同附件五第十条约定，无论何种原因致使双方解除、终止本合同的，买受人应在导致解除、终止合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或者提供完整的办理撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。合同附件五第九条约定，买受人承诺本合同中所提供的联系地址、电话等真实有效且所列住所（址）系送达地址，如有变动应及时书面通知出卖人。若因提供有误，引起合同不能履行，由买受人承担责任。依据本合同或本合同有关所发出的所有通知、单据等均须以书面形式向本合同所列地址送达，发出5天后即为已送达买受人。上述买卖合同签订后，被告高帆支付房屋首付款268583元。2013年1月25日，被告高帆与案外人建设银行签订编号为610750004-011-201301708的《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，借款金额为590000元，借款期限300个月，贷款期限自2013年1月25日至2038年1月25日，采用等额本息还款，每月归还本息合计4002.17元。后案外人建设银行按照约定发放了借款。2013年底，被告高帆收房。2017年4月，被告开始不按期偿还银行按揭贷款。2017年12月28日，案外人建设银行向原告发出《关于提前终止编号为610750004-011-201301708的的函》，载明：“截止2017年12月28日，高帆累计拖欠贷款本金11422.94元、利息19151.48元，共计31339.51元…贵单位作为保证人于2012年9月30日与我单位签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定贵单位为因购置坐落于紫郡长安三期项目所属之房产而与我单位发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，该保证责任为连带保证责任。现高帆不按约定履行其还款义务，故我单位要求贵单位依约承担连带保证责任”。2018年1月9日，原告通过EMS向被告高帆按照商品房买卖合同中所留的地址发出《解除合同通知书》,通知被告单方解除《商品房买卖合同》，被告应向原告承担合同总额20%的违约金，且协助原告撤销备案。请被告立即交回所购房屋，并办理其他解除后的工作。该函件寄出后，被告高帆仍未向原告偿还原告代付的款项。截止2018年5月10日，案外人建设银行从原告处前后扣除被告高帆欠付的银行贷款本金、利息及罚息共计42357.68元。诉前，原告申请诉前财产保全，交纳保全费用5000元。另原告提供委托代理合同一份，显示原告聘请律师律师费20130元。上述事实，有《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《解除合同通知书》、快递单及详情跟踪单、保全费票据、委托代理合同等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定买受人办理完毕按揭手续，按月归还购房款期间，若累计三次出现逾期还款，出卖人有权单方面终止本合同并收回买受人所购房屋。现截止至2018年5月10日被告高帆已经逾期还款超过三次，已经构成违约，加之原告也已根据合同约定的地址向被告送达《解除合同通知书》，履行了通知的义务，故双方签订的商品房买卖合同解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的商品房买卖合同并向原告腾交涉案房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，并在该房屋上办理了预购商品房抵押预告登记手续，现商品房买卖合同已依法予以解除，被告高帆理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续。根据双方合同附件六第5条约定，买受人办理完毕按揭手续，按月归还购房款期间，若累计三次出现逾期还款，出卖人有权单方面终止本合同并收回买受人所购房屋，并按照买受人贷款总额3%计算违约金，而按照买卖合同总价款20%支付违约金系原告作为出卖人承担连带担保责任并代买受人偿还全部未清偿贷款余额情况下解除合同后的违约责任约定，并非本案逾期还款三次以上的违约责任约定，故原告主张按照买卖合同总价款20%支付违约金，与合同约定不符，被告高帆应按照贷款总额即590000的3%向原告支付违约金17700元。至于原告主张的律师费20130元，并无合同依据，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：一、原告西安大方置业发展有限公司与被告高帆签订的关于买卖西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安第1幢1单元25层12506号房屋的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12104317）予以解除。二、被告高帆于本判决生效之日起十日内协助原告西安大方置业发展有限公司办理合同登记号为Y12104317的《商品房买卖合同》登记备案注销手续。三、被告高帆于本判决生效之日起十日内向原告西安大方置业发展有限公司腾交位于西安市××区朱雀大街南端××郡××）第1幢1单元25层12506号的房屋。四、被告高帆于本判决生效之日起十日内向原告西安大方置业发展有限公司支付违约金17700元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告西安大方置业发展有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费12386元、保全费5000元，由被告高帆承担。因原告已预交，故被告高帆于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  韩设蓉人民陪审员  顿纪斌二〇一八年十一月五日书 记 员  孙源源打印：相丽华校对：孙晶晶2018年月日送达