西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初6004号原告：王小平，男，1956年7月14日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨文博，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：西安汉华房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区雁翔路与南三环交汇处西北角雁翔广场1号楼1901室。法定代表人：黄色环，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋三香，陕西菲格律师事务所律师。原告王小平与被告西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王小平及其委托诉讼代理人贺杨文博，被告汉华公司的委托诉讼代理人刘睿、宋三香均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小平诉称，2014年10月19日原告先行向被告支付1033273元购房款，房款付清后，原、被告于2015年1月19日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以1033273元的价格购买被告开发的曲江·华著中城21幢4单元3层40301号商品房（期房），被告应于2016年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房。但直至2017年1月原告都未接到收房通知。由于原告急于装修居住，向被告客服中心询问何时能够收房，得到的答复是回去等通知。原告此后又实地查看了工地，但看到的却是正在建设的工地和泥泞的施工道路。2017年2月原告在网上看到由于被告项目尚未完成竣工验收，不满足交付使用条件，曲江环保建设局已经下发停止交付的公告。原告又多次与被告协商交房事宜，但被告却以曲江管委会不允许其交付房屋为由，要求签署免除逾期交房责任承诺书作为交付房屋的前提，拒绝向原告赔偿损失。原告拒绝了被告的要求。被告未按照合同约定在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付，已经违反合同约定，故原告现诉至法院，请求1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金（从2017年1月1日起按照购房款1033273元的日万分之三支付至实际交房经验收合格的商品房之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告汉华公司辩称，《商品房买卖合同》系国家示范文本，是双方在平等自愿的基础上签订的，内容不违法国家法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。根据商品房买卖合同第八条的约定，涉案房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，该商品房经验收合格是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理单位进行的竣工验收合格。退一步讲，即使构成违约，合同约定日万分之三的违约金也明显过高，应当依法予以调减少。另考虑政府为贯彻《大气污染防治行动计划》及《重污染天气应急预案》及政府关于法定节假日等相关政策的规定，涉案工程在实际建设过程中，因上述因素多次停公或无法施工，因此对于合同约定的交付时间应该相应顺延。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。经审理查明，2015年1月19日，原、被告双方签订了合同登记号为Y15005940的《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的位于西安市××新区××以北，雁翔路以西曲江·华著中城第21幢4单元3层40301号房。房屋建筑面积126.3平方米，总价款1033273元。付款方式为一次性付款，即买受人于2014年10月31日前付清全部购房款。交付期限，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。出卖人逾期交房的，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2016年12月16日，涉案房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行综合竣工验收，验收结论为验收合格。2016年12月22日，被告采用邮局挂号信方式向原告邮寄了收房通知。庭审中，原告主张交付标准应当以被告取得竣工验收备案表为准，被告认为涉案房屋经五方验收合格，符合交付条件。上述事实，有《商品房买卖合同》、交款凭证、入伙通知书、通知、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证及核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案争议的焦点为1、涉案房屋是否达到交付条件；2、被告是否逾期交房，如果逾期交房，违约金是否应当降低。关于焦点1，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。同时，依照《建设工程质量管理条例》第四十九条，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。因此被告在规划手续尚未完成的情况下，自行组织竣工验收亦不符合法律规定。被告所提供的五方验收仅是由建设单位自行组织的，并不符合上述法律法规所规定的竣工验收的条件，故涉案房屋并未达到交付条件。关于焦点2，涉案房屋未达到交付使用条件，被告汉华公司应当按照合同约定向原告支付违约金。被告当庭主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，一方当事人如果认为违约金过高可以要求主张降低。本院结合本案中原告的实际受损程度，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为日总房款金额的万分之一点五。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于》第二十九条之规定，判决如下：一、被告西安汉华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起以总房款1033273元日万分之一点五的标准向原告王小平支付自2017年1月1日至房屋经验收合格之日止的逾期交房违约金。二、驳回原告王小平其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2532元，由被告西安汉华房地产开发有限公司承担。因原告已全部预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  秦 冰人民陪审员  谭月华人民陪审员  任平汉二〇一八年十一月二日书 记 员  张雨濛打印：扈艳红校对：吴敏2018年月日送达