10 贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初10745号 原告：陈某某，女，1992年2月22日生，汉族，住广西省南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：冯先国，贵州合兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高安岳，贵州合兴律师事务所律师。 被告:贵阳首开龙泰房地产开发有限公司，注册地在本市南明区机场路**首开紫郡紫香堤**楼。 法定代表人：信东，公司总经理。 委托诉讼代理人：袁仲锜，贵州黔坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘如越，贵州黔坤律师事务所律师。 原告陈某某与被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈某某的委托诉讼代理人冯先国、高安岳，被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁仲锜、刘如越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将贵阳市××区龙洞堡第xx栋xx单元xx层xx号住房交付原告；2、判令被告每日按已付购房款（1276842元）万分之三的标准，自逾期交房之日起至实际交房之日止向原告支付逾期交房违约金（从2015年12月30日起至暂计至2018年8月20日止，为369262.71元）；3、判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年10月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发出售的位于本市××区第xx栋xx单元xx层xx号住房，房屋总价款1276842元。原告以分期付款的方式分别于2014年10月9日、2015年1月2日付清了全部购房款。合同第十一条、第十三条、第十四条约定，被告应于2015年12月30日前交付房屋，逾期交房超过90日的，被告应自逾期之日起至实际交付之日止，每日按已付购房款的万分之三的标准支付逾期交房违约金等。因在合同约定的交房日期届满后一直未收到交房通知，也没有接到电话或者短信通知，原告便亲自到被告处询问情况，被告却称其已经履行了通知义务。为此，原告多次和被告进行交涉，并在第一次反映未收到交房通知时，在被告工作人员及物业管理人员的带领下前去查看房屋，发现房屋次卧室的两个墙角严重渗水，入户花园地面下沉及小院围墙开裂等较为严重的房屋质量问题，并立即根据合同第十四条的约定向被告提出整改、修复的要求，被告及物业管理人员立即填写了《首开·物业派工单》，将案涉房屋存在需要整改的事项全部列明，称待整改完成再向原告另行通知交房。然经过反复整改、多次交涉，被告至今仍未将案涉房屋存在的问题处理完毕并将房屋交付原告，对原告提出的逾期交房违约责任也不予处理，且至今未通知原告接收案涉房屋。综上所述，原告认为《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，具有约束力，原告已经按合同约定履行了付款义务，被告也有应按合同约定和法律规定及时履行向原告交付无质量缺陷房屋的义务。自合同约定的截止交房时间（2015年12月30日）起，至今已近三年，被告仍未向原告履行交房义务，已构成严重违约，依法应承担逾期交房的违约责任，并应立即将案涉房屋存在问题修复完成后交付给原告，故诉请如前。 被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司辩称，首先，被告已于2015年12月21日按照合同中原告指定的收件地址及电话，通过EMS将收房通知邮寄给了原告。至于原告是否收到通知，责任并不在被告一方。况且，原告在诉状中已经自证其到过被告处，并知晓可以收房，而被告也发出过收房通知这一事实；其次，涉案房屋经分户验收、竣工验收为合格，符合合同第十一条约定的交付条件，不存在任何质量问题。综上，被告已经履行完毕合同约定的交房义务，原告因自身原因拒绝收房而导致的相关损失应由其自行承担，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年10月9日签订了合同编号为xxxx的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（陈某某）购买出卖人（贵阳首开龙泰房地产开发有限公司）开发建设的位于本市××区第xx栋xx单元xx层xx号房屋一套，房屋建筑面积共计228.37平方米，总价款为1276842元。合同第十一条规定：“交付时间和条件：（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关的法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”合同第十三条规定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”第十四条规定：“交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方在进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权利拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋。1、买受人在收到书面通知后按收楼通知书约定的交付日期起3日内，办理该商品房的交接手续；2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验收该商品房之次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。……”合同签订后，原告陈某某于2014年10月9日和2015年1月2日分两次付清了全部购房款。2015年5月10日，相关部门对本案争议商品房进行了工程质量验收，其《住宅工程质量分户验收表（公共部位）》载明：该工程的外墙、楼（电）梯通道、地下室均符合要求，验收合格；《住宅工程质量分户验收表（户内部位）》载明，验收项目（包括室内空间、构件尺寸、门窗安装、栏杆安装、楼地面墙面天棚、防水、给排水安装、电器安装、其他功能设施、节能工程）均验收合格；《住宅工程楼地面墙面天棚抹灰和各部位防水质量分户验收记录表》载明，楼地面无空鼓、裂缝、起砂，验收合格；墙面天棚无空鼓、裂缝、脱皮和爆灰，验收合格；屋面、外墙及卫生间等有防水要求的地面无渗漏，验收合格。同年12月17日，贵阳市房产测绘队为本案争议商品房出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。交房条件完备后，被告于同月21日根据《商品房买卖合同》中载明的原告的地址（贵阳市××区第xx栋xx单元xx层xx号）及电话（131××××5858），通过EMS向原告陈某某邮寄送达了《入住通知书》。审理中，原告陈某某表示未收到该邮件，并提出因其身份证上的地址并不是在本市××区，而是在外省（南宁市），故被告应当通过电话或者短信予以通知。 审理中，原告陈某某提交了以下证据： 1、《委托书》一份、其母亲董某某与被告工作人员（祁某、欧某、龙某某）的微信聊天截屏及与被告销售部胡经理的谈话录音，拟证明：（1）其委托母亲参与处理逾期交房事宜，并由其母亲与被告进行沟通；（2）被告没有按照合同约定通知原告收房，原告至今没有收到关于收房的相关书面通知书、电话、短信等；（3）被告清楚涉案房屋存在渗水、围墙开裂、地基塌陷等问题，且一直在进行整改、处理房屋的上述质量问题，至今未交付房屋。 被告对《委托书》的质证意见是请求法院依法核实；对微信聊天记录及谈话录音的三性均不予认可，认为该两组证据均不能反映双方的真实身份以及发生的地点，也无法确认是否具有篡改的情况。即便是真实的，原告在短信中也认可被告已经履行了通知义务；其次，原告所提交的短信、微信记录均是在2017年至2018年期间，距离原告应当收房的时间已过去两年之久，因此，发生的原告所称的质量问题也是由于原告不收房所致，与被告无关。 经审查，原告提交的其母亲董某某与祁某的短信聊天截屏中，有以下内容：2016年2、3月份，原告的父母到被告售楼部询问交房事宜，并与被告的工作人员因是否发出了书面收房通知书而发生争执。 本院认为，鉴于原告指证祁某、欧某、龙某某系被告的工作人员，故其身份情况应由被告予以证明，且被告亦未就谈话录音是否剪接提出鉴定申请，同时，结合原告提交的证据2，本院对上述证据的真实性予以认定。 2、《首开·物业派工单》复印件、《房屋交付验收单》、房屋照片9张，拟证明涉案房屋存在渗水、围墙开裂、下沉、书房客厅地皮开裂等严重质量、安全问题，需整改、修复、重修，为此被告开具了物业派工单和整改材料（即《房屋交付验收单》）。 被告对上述证据的质证意见如下：《首开·物业派工单》是复印件，不予认可；《房屋交付验收单》（即原告所称的整改材料）是否为复印件，请法院核实。由于签署该验收单的主体无法核实，并且被告交付的房屋符合交房条件，即便原告提出的现在房屋存在的质量问题是真实的，也是因为原告长达两年不收房原因所致，与被告无关；关于照片，因系原告事后拍照提交，并不能证明在合同约定的交房时间涉案房屋是照片所载明的情况。 经审查，《房屋交付验收单》的时间为2017年11月20日，该验收单上载明：（1）前花园回填土下沉，需填土；（2）花园围墙开裂；（3）外山墙防水；（4）主卧外墙、小飘窗角有漏水痕迹；（5）前花园围墙栏杆恢复。 本院认为，上述证据中《房屋交付验收单》及照片的证据形式、来源合法，本院对其真实性及证明目的均予以认定。《首开·物业派工单》因系复印件，不符合证据形式，故不予认定。 3、《收条》一份、EMS快递邮寄单三份及《关于要求支付逾期交房违约金的申请》一份，拟证明原告在2017年12月25日、2018年6月26日向被告提交、邮寄送达了上述《关于要求支付逾期交房违约金的申请》，一直在主张权利，要求被告支付逾期交房违约金及对涉案房屋整改、修复，请求被告交付符合合同约定房屋的事实。 被告对EMS快递邮寄单的真实性予以认可，对《收条》和书面申请需要进行核实，但认为上述证据达不到原告的证明目的，因为被告交付的房屋符合交房条件，也通知了原告收房，故不应承担违约责任。 经审查，上述证据形式、来源合法，本院对其真实性及证明目的均予以认定。 被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司向本院提交了EMS快递邮寄单一份，拟证明其在2015年12月21日通过EMS按照《商品房买卖合同》中原告预留的地址及电话向原告送达了《入住通知书》，但原告却未按时收房。 原告对EMS快递邮寄单的真实性无异议，但称其达不到被告的证明目的，理由为：虽然合同中约定的地址为贵阳市××区，但原告提交给被告的身份证上的地址却并不是在贵阳市××区，且之后原告也未接到任何电话、短信通知，且该邮寄单无收件人签字，不能证明投递的具体情况。 经审查，上述证据形式、来源合法，本院对其真实性及证明目的均予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行义务。本案争议的焦点为被告是否按约履行了交房义务？是否存在逾期交房的事实？根据《商品房买卖合同》第十四条规定，被告应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。经审理查明，被告于2015年12月21日通过EMS向原告邮寄了《入住通知书》，收件人地址及电话均与《商品房买卖合同》中载明的原告的地址及电话一致，且该邮件业经邮政部门验视合格予以投递，故由此可以认定被告已经按约履行了书面告知义务。至于原告所称其身份证地址与合同地址不一致、未收到电话或者短信等，因上述理由并非合同约定的送达方式，故本院不予采信。并且，原告的父母在2016年2、3月份就到被告的售楼部了解到交房情况，由此可以推定原告是知道或者应当知道房屋已经可以按时交付这一事实的。由于原告一直怠于收房，导致涉案房屋长期未予交付，直至2017年11月20日双方才办理了房屋验收手续，故此期间的逾期交房责任不在被告。然，在原告实际收房时，由于房屋存在渗水、围墙开裂、花园下沉等质量问题，导致房屋至今仍未交付。审理中，被告虽称已经修复完毕，但并未提交相关证据，应当承担不能举证的法律后果。根据合同第十四条规定，买受人在验收房屋时若发现房屋存在质量问题，出卖人有义务在90个工作日内负责修复，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。故从原告实际验收之日起（2017年11月20日），被告应承担逾期交房的违约责任。至于逾期交房违约金的计算标准，虽然合同有约定，但该约定明显高于实际损失，根据根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院高于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失的为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，当事人有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。审理中，经本院释明，被告表示要求依法减少逾期交房违约金。至于违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失来考虑。本案中，原告因逾期交房而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的房屋租金损失。贵阳市住房和城乡建设局发布的2015年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中，南明区五级地段住宅类的租金指导价为每平方米7-15元，因此，本院确定逾期交房违约金按每平方米15元上浮30%，即每月4453.22元从2017年11月20日起计算至实际交付之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院高于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、贵阳首开龙泰房地产开发有限公司在判决生效后十五日内将贵阳市××区xx栋xx单元xx层xx号住房交付陈某某； 二、贵阳首开龙泰房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付陈某某逾期交房违约金，按每月4453.22元从2017年11月20日起计算至实际交付之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6838元，减半收取计3419元，由贵阳首开龙泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  涂竹君 二〇一八年十一月十七日 书记员  伍云霄