贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初6336号原告：李玉华，男，1966年7月24日生，穿青人，住贵州省毕节市。原告：陈健，女，1974年10月9日生，汉族，住贵州省毕节市。二原告共同委托诉讼代理人：秦松梅（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15224200321342526。（未到庭）二原告共同委托诉讼代理人：高嵘（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15224200410801911。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9152050274112940XM，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****）。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号15224201611458443。委托诉讼代理人：周遵才（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201110106997。原告李玉华、陈健诉被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人高嵘、被告博泰公司委托代诉讼理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告立即办理并交付商品房转移登记的有关文书及产权证；2.请求人民法院判决自2015年10月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告按日向原告支付已交付房款423,205.00元的万分之二的违约金（计算至2018年8月9日暂计为132,420.00元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年11月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：BT07-2011-2-A-25），约定由原告购买被告开发的博泰·仕府领地（南区）商铺一间，该商铺位于地上第2层，该铺号为2-A-25，建筑面积33.77平方米，合同价款为423,205.00元（合同约定应交房款为347,029.00元，加上以三年租金抵房款76,176.00元，合计总购房屋应为423,205.00元）。2011年10月6日，原告向被告交付定金50,000.00元，2011年11月14日，原告向被告交付房款50,000.00元，2011年12月20日，原告支付了被告购房款25,0000.00元，合计交付350,000.00元购房款。2016年8月4日，原告向被告交付商铺办证费用15,036.00元。据此，原告已经完全履行了自己的付款义务。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定，出卖人应在2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，时至今日，被告既未取得该商品房所有权初始登记，也未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同第二十二条第三款第二项约定，出卖人不能在约定日期内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。原告认为，被告迟延办理、交付商品房转移登记的有关文书的行为，已经明显违反合同的约定。被告的行为，不仅违约，且严重侵害了原告的合法权益，被告应该按照合同约定支付违约金，并继续履行合同。为此，原告特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，并交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明的具体时间，但当然是在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期的事实。所以对原告主张的违约责任应当予以驳回。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定出卖人承担办证违约责任的前提是“出卖人原因”，即完全是出卖人的原因。如果有买受人的原因参与，则不能适用该法条裁决。根据《房屋登记办法》的规定，办理房屋产权转移登记是共同申请原则，即为双方义务。其中，买受人的申请登记义务可以委托出卖人履行，但是，作为买受人的原告应当提供协助义务，如出具《授权委托书》、在登记申请书上签名、提供身份证复印件以及毕节市房屋产权登记部门要求买受人提供的产权独有或者共有的申明、结婚证复印件等。然而，本案中，原告并没有提供上述协助义务，假设人民法院认为答辩人已经构成逾期办理分户房屋产权证，则并非是出卖人原因，而是作为买受人的原告怠于履行《中华人民共和国合同法》第60条第2款的法定附随义务导致，不能据此而判决答辩人担责。合同第八章约定：“三、转移登记：（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取元，由买受人承担。”；根据《中华人民共和国房屋登记办法》第二条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”，第十五条规定：“……委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明…”；第三十三条：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料…”。根据上述规定，被答辩人委托答辩人办理商品房转移登记的，应向答辩人提供授权委托书和身份证明、登记申请书、毕节房产登记机关要求提供的是否共有的证明等必要资料，但被答辩人未予提供。《中华人民共和国合同法》第60条第2款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”。违约责任，分为法定违约和约定违约。法定违约，即为违反法定的附随义务等法定义务。由于作为买受人的原告未履行法定附随义务，如果贵院认为答辩人构成逾期办理涉案商品房分户转移登记，则不是作为出卖人的答辩人的单方面原因造成，答辩人应担免责，直到原告提供了法定附随义务之后的法定90日之后，才能答辩人违约，承担违约责任。原告要求答辩人承担自出合同约定取得初始登记之时至实际办理涉案不能商品房转移登记期间的逾期办证的违约责任，无事实和法律依据。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书》或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理的“房屋所有权证”，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策实颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按现行政策及法律提交办理不动产权属转移登记的有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记相关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，与双方约定不符，同时双方合同约定的违约金也应当依法予以调整。合同约定的转移登记系委托办理，但合同并没有约定委托办理转移登记的期限及违约责任，被答辩人主张逾期办理房屋所有权证书的违约金于法无据。且根据我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以被答辩人的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。被答辩人购买房屋的目的在于居住，并已入住该房屋，合同目的已实现，被答辩人没有因产权证的问题遭受任何损失。根据谁主张谁举证的原则，被答辩人应对其损失承担举证责任，被答辩人无证据证明其因逾期办证存在任何损失，且房屋交付使用后，被答辩人对所购房屋已拥有一定物权效力，物权的四项权能占有、使用、收益、处分均由被答辩人享有，产权证的办理与否并没有给被答辩人带来损害。故，答辩人不应当承担逾期办证违约金。五、合同约定的办理初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的时间，系交房后180日后。如果法院判决答辩人违约，违约时间也只能以实际交房之日起180日后，扣除已超过诉讼时效期间开始计算。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双事人无争议的原告提供的身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的《商品房买卖合同》、《博泰仕府领地（南区）商业委托经营协议》，证明：1.2011年11月22日，原、被双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的博泰·仕府领地（南区）商铺一间，该商铺位于地上第2层，该铺号为2-A-25，建筑面积33.77平方米，原告应交房款347,029.00元；2.《博泰仕府领地（南区）商业委托经营协议》约定以三年回报（租金）抵房款76,176.00元，加上签订《商品房买卖合同》应交房款347,029.00元，购房总价款应为423,205.00元；3.《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定出卖人应在2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；4.合同第二十二条第三款第二项约定，出卖人不能在约定日期内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；5.被告在合同约定时间交付商品房转移登记的有关文书明显违反合同的约定应该按照合同约定支付违约金。被告对于《商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议，但双方约定总房款仅为347,029.00元，并非原告述陈的423,205.00元。同时约定逾期超过180日未取得商品房初始登记违约金仅为日万分之二，且该违约金约定标准过高，请法院依法调整。根据合同基础术语释义第8，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权益或其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，足以证明双方合同约定的房屋登记并不包含国有土地使用权登记的行为，而现行不动产登记系二合一，原告要求按合同履行，事实及法律上履行不能。对于《博泰仕府领地（南区）商业委托经营协议》，与本案无关，达不到原告证明目的。经审查，双方2011年11月22日签订的《商品房买卖合同》第七条明确约定该商品房总价款为347,029.00元，2016年6月28日签订的《博泰仕府领地（南区）商业委托经营协议》未对原购房总款达成新合意，该组证据达不到原告主张总房款为423,205.00元的证明目的，本院予以适当采信。第二，原告提供的收据（五张），证明原告支付了房款350,000.00元，相关办证费用15,036.00元，原告已履行了合同约定的义务。被告对该证据的真实性、合法性不持异议，但认为原告方购房款仅为347,029.00元，同时原告系2016年8月4日才将办证费交与博泰公司，其主张违约金只能从2016年8月4日后开始计算。经审查，该证据能证明支付房款及费用，本院予以采信。第三，被告提供的毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，证明双方合同约定仅系办理房屋所有权转移登记有关文书，并非现行法律政策规定下的不动产转移登记，原告要求被告按合同约定履行事实上及法律上履行不能。就现行法律规定的不动产转移登记有关文书的提交，原告方并未对被告进行过催告，被告不应当承担违约责任。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，公告内容与合同约定并不矛盾，合同约定是办理转移登记有关文书，不论政府怎么调整，被告也应办理转移登记有关文书，且该公告并不影响被告去办理登记，合同能够继续履行，因此达不到被告的证明目的。经审查，不动产统一登记的实施，并未免除被告依约取得涉案商品房所有权初始登记及将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的合同约定义务，达不到被告的证明目的，本院不予采信。第四，被告提供的竣工验收备案登记表，证明涉案房屋已经验收合格的事实。原告认为该证据只针对房屋主体部分，不等于综合验收合格，达不到被告证明目的，且该证据也未提交原件进行核查。经审查，该证据与本案的待证事实没有关联性。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（BT07-2011-2-A-25）。合同约定原告购买被告开发的博泰·仕府领地（南区）商铺一间，该商铺位于地上第2层，该铺号为2-A-25，建筑面积33.77平方米，商品房总价款为347,029.00元；合同第二十二条第三款第一项约定出卖人应在2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2016年8月4日交付给被告商铺办证费用15,036.00元。之后，因被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金承诺，原告诉来本院请求处理。另查明，涉案房屋已竣工验收备案登记，未取得所有权初始登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需税、费的义务，被告应当按照合同约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告至今未履行该义务，应承担继续履行合同和支付违约金的责任。故，对原告请求判令被告支付其逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求应予支持。涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记的条件，故对原告请求判决被告立即办理并交付商品房转移登记的有关文书及产权证的诉讼请求，本院不作审理，待办理该涉案商品房产权转移登记的条件成就后，原告另行主张。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2013年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2013年6月2日起开始计算违约金，但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年（即2015年10月1日起）的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。原告主张从2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持。原告与被告于2011年11月12日签订的《商品房买卖合同》第七条约定商品房总价款为347,029.00元，2016年6月28日签订的《博泰仕府领地（南区）商业委托经营协议》未对原购房总款达成新合意，故该商品房总价款应为347,029.00元。根据合同第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担”的约定，双方对违约金的计算标准已有明确约定，且该约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以合同约定商品房总价款347,029.00元为基数，按日万分之二的标准，从2015年10月1日起开始计算。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告已付房价款347,029.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。对被告提出的抗辩，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李玉华、陈健逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款347,029.00元为基数，按日万分之二从2015年10月1日起计算至被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交为原告李玉华、陈健办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告李玉华、陈健之日）；二、驳回原告李玉华、陈健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,533.00元，由原告李玉华、陈健负担511.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担1,022.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一八年十一月五日书记员  肖 毅