广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终16190-16197、16200-16202号 16190号案上诉人（原审原告）：杨薇娜，女，1982年1月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区， 16191号案上诉人（原审原告）：王凯，男，1977年12月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区， 16192号案上诉人（原审原告）：陈树浩，男，汉族，1974年6月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区， 16193号案上诉人（原审原告）：陈广林，男，1982年3月15日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮**， 16194号案上诉人（原审原告）：邹银平，男，汉族，1972年12月4日出生，身份证住址湖北省监利县， 16195号案上诉人（原审原告）：何志英，女，汉族，1989年8月29日出生，身份证住址广东省深圳市福田区， 16196号案上诉人（原审原告）：王鹏程，男，汉族，1986年2月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区， 16197号案上诉人（原审原告）：高迪，男，汉族，1989年10月17日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区， 16200号案上诉人（原审原告）：马加文，男，1968年7月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区， 16201号案上诉人（原审原告）：张静，女，汉族，1982年11月9日出生，身份证住址广东省深圳市福田区， 16202号案上诉人（原审原告）：李明水，男，汉族，1967年2月4日出生，身份证住址江西省抚州市资溪县， 16202号案上诉人（原审原告）：陈丽香，女，汉族，1973年3月21日出生，身份证住址江西省抚州市资溪县， 上述案件上诉人共同委托诉讼代理人：陈佳满，广东广和律师事务所律师。 上述案件被上诉人（原审被告）：深圳市德润创展房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道**富豪花园富豪俱乐部101，统一社会信用代码91440300067171218B。 法定代表人：王立建，总经理。 委托诉讼代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈奇俊，广东诚公律师事务所律师。 上诉人杨薇娜等12人因与被上诉人深圳市德润创展房地产开发有限公司（以下简称“德润地产”）商品房预售合同纠纷十一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初2569-2576,2585、2586、2588号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案，现已审理终结。 杨薇娜等12人一审诉讼请求：1、德润地产立即将深圳市龙岗区德润荣君府项目中的房交付杨薇娜等12人；2、德润地产按房屋总价款的日万分之三支付逾期交房违约金至合法交房之日止（自2017年10月2日起算）；3.本案诉讼费用由德润地产承担。 一审判决如下：一、德润地产于本判决生效之日起五日内向杨薇娜等12人支付逾期交房违约金（具体金额见各判决书附表）；二、驳回杨薇娜等12人的其他诉讼请求。 上诉人杨薇娜等12人上诉请求：一、依法判令撤销原审判决；二、请求判令被上诉人按购房款总价的日万分之三支付逾期交房违约金至合法交房之日止（自2017年10月2日起算）（具体数额详见各案上诉状）；三、请求判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人德润地产的二审答辩意见：上诉人和被上诉人约定的逾期交房违约金计算标准为每月总房价的千分之一，上诉人要求按照日万分之三计算与合同约定不符，不应当支持。被上诉人作为合同的提供方，已经向上诉人尽到了对内容解释说明的义务，涉案合同附件五补充条款对迟延交楼违约金标准的约定合法有效。业主购买的房产价值均达到数百万元，其作为完全民事行为能力人，称没有对附件五条款逐一阅读，不符合常理。附件五系双方协商后自愿达成，不具备格式条款的法律特征，属于非格式条款，争议条款是当事人的真实意思表示，内容也不具有法定无效情形，故附件五内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在上诉人没有举证证明被上诉人就附件五的内容拒绝协商修改，或在签约时就此已向被上诉人提出异议的情况下，其关于迟延交房违约金内容未经双方协商的主张依据不足，不应采纳。合同附件五关于赔偿数额上限的限责约定，并没有完全免除被上诉人应承担的财产损害赔偿责任，故不属于法定的无效条款。作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，上诉人对合同条款可以与被上诉人协商，上诉人可以购买的对象并不限定在被上诉人开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是上诉人对自身权利的处置。不能仅以合同文本是被上诉人预先拟定为由主张合同条款为无效格式条款。鉴于上诉人没有提供被上诉人逾期交房造成的实际损失数额的具体依据，补充协议具有与原合同同样的法律效力，应视为双方真实意思表示，双方应遵守合同约定，请二审法院维持一审判决。 二审期间，上诉人提交了案外人李文亮《精装修交付委托协议书》及《一审庭审笔录》，证明在涉案的同一个房产项目中存在为数众多的与本案当事人不一样的被区别对待的逾期交房违约金标准的合同。涉案当事人与案外人所购房产在同一个房产项目中，交房日期相差无几，甚至是同一批，不应当被区别对待，被上诉人已按每日购房总价款万分之三的标准向案外人支付逾期交房违约金。被上诉人主张根据市场行情变化来调整相关的合同条款，或者说双方自愿合意的抗辩事由不能成立。被上诉人质证称：案外人的《精装修交付委托协议书》并没有签约日期，内容与本案没有关联性，该合同约定的违约金计算方式与涉案商品房预售合同约定不同，是因为业主签订商品房预售合同时间不同，当时的房地产市场情况不同，各批合同主要条款包括房屋价款、交付日期以及违约金比例数额确有不同，这正说明是经过合同双方充分协商的结果，双方是平等的民事主体，所订立的契约不存在损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，也不存在胁迫、重大误解或显失公平等情形。同时，根据合同的相对性，不能以案外人约定的违约金计算方式来改变本系列案中双方约定违约金计算方式。本院经审查，上诉人二审期间提交的证据均不属于新的证据，且不影响案件事实的认定，本院不予采纳。 本院二审查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷。二审争议焦点为被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金的计算标准以及违约金计算的截止时间。 关于逾期交房违约金计算标准问题。上诉人主张被上诉人采用格式条款和补充条款的方式，降低了相关的违约金标准，逾期交房违约金应当依据2010年深圳市规划和国土资源委员会制订发布的深圳市房地产买卖合同预售合同示范合同文本，关于开发商逾期交房按日万分之三向业主赔偿违约金的条款来予以适用和履行。对此本院认为，各上诉人与被上诉人签订的附件五《补充条款》虽系格式合同，但被上诉人作为格式合同提供方，已向上诉人尽到了对条款内容进行解释、说明的义务。《补充条款》第五条对逾期违约责任的补充约定中明确约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已收房地产价款的千分之一作为违约金”。上述有关逾期交房违约责任的约定，未违反法律相关规定，不存在导致合同无效的法定情形，应认定为合法有效，双方应依约履行。上诉人要求按已购房款日万分之三的标准并按照其他业主的赔偿标准计算违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审据此判令被上诉人按照各上诉人所购房产总款的月千分之一的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。 关于逾期交房违约金计算截止时间。上诉人主张其与被上诉人是办理了交房手续，但交付的房屋不符合入住标准，应认定为未合法交付，逾期交房违约金应计算至合法交房日。对此本院认为，被上诉人提供的《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》、《入伙通知书》等证据，可证明被上诉人向上诉人交付房屋时，已满足约定的交付条件，上诉人亦认可相关竣工验收材料的真实性。上诉人未提供足以推翻涉案房屋验收竣工书面材料的相反证据，其庭审后提交的照片等亦无法证明房屋未达到合法的交付条件。因此，上诉人关于房屋未合法交付，逾期交房违约金应计至合法交房日止的主张，没有事实和法律依据，本院不予以采纳。原审计算逾期交房违约金至各上诉人实际收房日止并无不当，本院予以维持。（各案实际交房时间详见附表） 综上，各上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费（详见附表），由上诉人杨薇娜等12人各自负担。 本判决为终审判决。 审判长 李  凤  麟 审判员 刘  欢  飞 审判员 徐  雪  莹 二〇一八年十一月一日 书记员 刘绍君（兼） 书记员 付斯琦（兼） 附表：                            序号                       案号                       一审案号                       上诉人                       诉讼费             （元）                       交房时间                               1                       （2018）粤03民终16190号                       （2018）粤0307民初2569号                       杨薇娜                       1153                       2018.3.10                               2                       （2018）粤03民终16191号                       （2018）粤0307民初2570号                       王凯                       678.9                       2018.3.10                               3                       （2018）粤03民终16192号                       （2018）粤0307民初2571号                       陈树浩                       4451.57                       2018.1.27                               4                       （2018）粤03民终16193号                       （2018）粤0307民初2572号                       陈广林                       678.9                       2018.3.10                               5                       （2018）粤03民终16194号                       （2018）粤0307民初2573号                       邹银平                       4930.21                       2018.1.27                               6                       （2018）粤03民终16195号                       （2018）粤0307民初2574号                       何志英                       3435.64                       2018.1.21                               7                       （2018）粤03民终16196号                       （2018）粤0307民初2575号                       王鹏程                       3540                       2018.1.21                               8                       （2018）粤03民终16197号                       （2018）粤0307民初2576号                       高迪                       3280                       2018.1.27                               9                       （2018）粤03民终16200号                       （2018）粤0307民初2585号                       马加文                       680.69                       2018.3.10                               10                       （2018）粤03民终16201号                       （2018）粤0307民初2586号                       张静                       1569.32                       2018.1.23                               11                       （2018）粤03民终16202号                       （2018）粤0307民初2588号                       李明水、陈丽香                       1706.5                       2017.12.25