广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初3308号原告：东莞长安万达广场有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇霄边大道电信大楼10-11层。统一社会信用代码为91441900MA4UP0R853。法定代表人：曲晓东。委托诉讼代理人：张建兵，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国斌，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉琦，广东众达律师事务所律师（已撤销）。被告：董昌山，男，1971年6月2日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：彭志，广东卓信（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶静文，广东卓信（东莞）律师事务所律师。原告东莞长安万达广场有限公司（以下简称“万达公司”）与被告董昌山商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人张建兵、李国斌，被告董昌山的委托诉讼代理人彭志、叶静文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告按照东莞市房产管理局的要求办理《商品房买卖合同》的变更备案登记手续；二、确认案涉房屋毁损、灭失的风险已转移至被告；三、判令被告立即办理收房手续；四、判令被告向原告支付逾期收房违约金349263.84元（每日违约金为购房款总额的万分之一，暂计算至2018年1月29日的违约金为349263.84元，违约金继续计算，直至被告实际办理房屋交付手续之日为止）；五、判令确认《商品房买卖合同》土地使用权年限变更的补偿标准为每平方米1114元，共计117905.76元。六、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年5月18日签署《商品房买卖合同》约定，被告购买由原告开发的东莞市XX镇XX路X号XX广场X幢X号商铺。商铺所涉土地使用权年限至2081年8月23日，房屋面积为105.84平方米，单价为23554.05元/平方米，总价为2492961元。原告应当在2014年5月30日前将房屋交付被告使用，被告逾期接收房屋的，应支付违约金，房屋毁损灭失的风险转移至被告。2014年3月，房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告通知被告前来接收房屋，被告拒绝接收。2013年9月，经东莞市政府常务会议讨论，东莞市房产管理局要求原告与被告修订合同，并办理《商品房买卖合同》变更备案登记手续，将土地使用年限变更为40年，原告按照上述主管机关的要求通知全部已售出商铺业主协助办理土地使用年限变更的相关手续，现已有35户业主协助办理了相关手续，并接受了每平方米1114元的出让年限变更的补偿，但被告拒绝协助办理相关手续。原告认为，根据合同法第六十条的规定，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》变更登记备案手续，同时根据有关司法解释及《商品房买卖合同》的约定，被告拒绝接收房屋是违约行为，房屋毁损、灭失的风险已转移至被告。根据《合同补充协议》第四条第4款，被告逾期办理房屋交付手续，每逾期一日，应向原告支付购房款总额的万分之一作为违约金，原告通知被告于2014年3月30日办理房屋交付手续，但被告拒绝接收房屋，故违约金自2014年3月31日起算，暂计算至2018年1月29日的违约金为349263.84元。被告董昌山辩称，原告提出的第一项诉请是没有依据的，原告可以拿法院的终审判决书办理登记手续，而会议纪要的内容并非法律规定，或双方约定。对于第二项诉请，请求法院依照审理情况予以确认，但原告主张的邮寄的邮件签收或拒收之日是不符合双方约定的，双方约定的是五天之后。对于原告的第三项诉请，原告应尽快依照法律规定和双方约定将房屋交付给被告，交付房屋的义务是原告的义务，被告已要求原告交付涉案房屋。首先，原告发出的所谓收楼通知书并不符合双方的约定，其表现为收楼书增加了被告相关的义务，如要求在入伙时预交一年的物业管理费。所以，本案无法办理收房手续的原因之一在于原告。其次，本案无法依约办理收房的手续的另一原因在于因原告的过错导致双方之间的合同存在无效性，因此而导致的所有纠纷应由原告承担相应的责任。对于这点在买卖合同第十二条有明确约定，该约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷，由此产生的责任应由原告全部承担。本案未能如期收楼的核心原因在于原告的过错。对于第四项诉请，被告不认可。首先，过错在于原告。另，该条款为格式条款，是无效的，收楼是被告的权利而非义务。基于上述意见，相关责任应归于原告，故诉讼费用也应全由原告承担。需强调的是，本案以及双方涉及合同效力的其他案件，都是明显原告基于其强势地位，而侵犯被告的权利，本案以董昌山案件为例，原告主张的违约金算至2018年1月29日为349263.84元，其违约金额甚至高于原告基于无效的30年土地使用权而应赔偿给董昌山的费用，该30年的赔偿仅为298874元，如按照原告的逻辑迟收楼三年多的损失竟然高于原告少给被告30年土地使用权的赔偿金额是荒谬的，如按照原告的计算逻辑，该30年土地使用权的赔偿应超过3000000元。所以，原告的诉请是没有依据的，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据和当事人陈述，本院认定如下事实：一、本案纠纷的背景。被告于2012年5月18日与原告签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，以每平方米23554.05元的单价，购买原告该项目第10幢1203号面积105.84平方米的商铺，总价款2492961元。《商品房买卖合同》第一条约定商铺所在土地规划用途为“普通商品住房及商服用地”，土地使用年限至“2081年8月23日”。2013年9月底至10月初，万达公司收到东莞市人民政府作出的《关于东莞长安万达广场项目住宅底商用地年限问题的通知》，主要内容为：“一、东莞长安万达广场项目住宅底商用地年限按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）规定，土地使用权出让最高年限为居住用地70年、商业用地40年。长安万达地块属于商品住房及商业服务用地，出让合同和土地证明确：普通商品住房及商服用地，其中普通商品住房（≤50%）土地使用年限至2081年8月23日止（即70年），商服用地（≥50%）土地使用年限至2051年8月23日（即40年）。二、由市房管局牵头会同市国土局、住建局等有关单位，就商铺使用年限问题向该公司做好解释说明工作，由该公司与商铺业主修订合同后，再由市房管局按规定办理合同备案……”。于是，万达公司在2013年10月至11月通知相关商铺业主变更合同土地使用年限终止日期，但部分业主不同意变更。在2014年案涉商铺交付期间届满时，部分业主拒绝收楼，双方发生纠纷。董昌山于2014年5月28日委托律师向万达公司发出律师函要求解除合同、返还购铺款和赔偿损失，并后向本院起诉，请求判令：1.确认董昌山与万达公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2014年5月29日解除；2.万达公司向董昌山返还购铺款2492961元；3.万达公司向董昌山赔偿损失。本院经审理于2015年3月27日作出（2014）东二法民一初字第1124号民事判决。双方均不服判决提起上诉，东莞市中级人民法院于2016年1月7日作出（2015）东中法民一终字第1323号民事裁定,以案涉合同部分有效，部分无效，原审法院应就合同效力问题向当事人释明后告知当事人可以变更诉讼请求，并根据变更后的诉讼请求重新进行审理为由，将本案发回重审。本院于2016年1月29日重新受理该案，并依法另立案号为（2016）粤1972民初1321号。本院于2017年10月25日作出（2016）粤1972民初1321号判决，认定双方《商品房买卖合同》中关于商铺所涉土地使用权年限为70年中超过40年的部分无效，合同其他部分仍然有效，无效的过错责任全部归于被告万达公司，万达公司应向董昌山返还因土地使用权期限超出40年的部分而多收取的商铺价款，并赔偿相应的利息损失。双方均不服该判决，上诉至东莞市中级人民法院。东莞市中级人民法院于2018年5月9日作出（2018）粤19民终323号判决，驳回上诉，维持原判。该（2018）粤19民终323号判决亦认定万达公司对造成合同部分无效存在全部过错。二、双方关于收楼的争议。万达公司主张董昌山在万达公司于2013年10月至11月通知变更土地使用年限，且依照《商品房买卖合同》的约定于2014年3月通知董昌山交付房屋时，董昌山以要求退房为由拒绝接收房屋，并要求解除合同。董昌山的该行为构成违约。董昌山则主张，《商品房买卖合同》约定的土地使用年限70年超过法定40年部分无效，引发双方纠纷，且该部分无效的责任全部在于万达公司。故在万达公司未能依照合同约定提交具备70年年限的土地使用权的商铺前，且没有生效法律文书认定案涉商铺土地年限为40年，双方需变更合同约定土地年限前，董昌山拒绝接收房屋，于法有据，万达公司要求董昌山在2014年接收房屋没有法律依据。后经本院协调，双方在庭审中达成一致，万达公司在2018年7月26日将商铺钥匙交付给董昌山，董昌山予以接收。三、万达公司关于诉讼请求的说明。本院要求万达公司就其诉讼请求第一项中的“按照东莞市房管局的要求”及诉讼请求第三项“办理收房手续”进行具体说明。万达公司说明如下：1.诉讼请求第一项中的“按照东莞市房管局的要求”指的是“2013年9月12日东莞市政府十五届第61次常务会议通知第二条‘由东莞市房管局按规定办理合同备案’中的‘规定’”。万达公司称，该处所指的“规定”包括但不限于如下内容：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第一百四十四条、第一百四十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条、第二十二条、第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条，《东莞市预售商品房买卖须知》第三条以及其他有关法律、法规的规定。2.第三项“办理收房手续”具体指按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、《合同补充协议》第四条第2、3款以及各项法律、法规的规定，具体办理包括但不限于如下手续：领受房屋；签署房屋交接单；支付应付未付款项（如有）；支付物业服务费；支付专项维修基金；支付契税、支付印花税、支付手续费、支付工本费；支付其他费用（如有）。万达公司主张其办理收房手续的依据包括但不限于以下内容：《中华人民共和国合同法》第六十条、一百三十五条、一百三十八条、一百五十九条，《物业服务收费管理办法》第十五条，《住宅维修资金管理办法》第六条、第七条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条至第五条，《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条至第三条，以及其他有关法律法规的规定。四、有关诉讼请求的撤回。万达公司在庭审中撤回第五项诉讼请求，本院庭审中对其撤回上述诉讼请求的申请予以准许。五、有关逾期交房违约金。万达公司主张董昌山逾期收房，应按照合同约定自逾期收房之日每日按照总房款万分之一的标准支付违约金。董昌山则主张系因万达公司未能依约交付房屋，自己并不存在逾期收房行为。且万达公司主张的逾期收房违约金过高，即使按照合同约定，万达公司可追索的违约金也应仅有5日。另董昌山主张，万达公司既然称其在法律上已经在2014年3月底完成交楼工作与万达公司主张迟延收楼的违约金是相矛盾的，违背逻辑。六、有关风险转移时间。万达公司主张案涉商铺的毁损、灭失风险转移时间以其公司在2014年3月29日、30日发出入伙通知书之日，具体日期以董昌山签收邮件或拒收之日为准。董昌山认为，发出入伙通知书时，房屋尚不具备合同约定的条件。七、其他。为查清有关案件事实，本院发函向东莞市房产管理局调查有关土地使用年限修正及万达公司与购铺人办理商品房买卖合同的变更登记手续的问题。东莞市房产管理局于2018年7月10日回复称：一、东莞市房产管理局曾于2013年8月要求东莞长安万达广场有限公司（以下称“万达公司”）与业主协商修正《商品房买卖合同》中关于土地年限的条款。二、由于万达公司与购铺人签订的《商品房买卖合同》的条款中土地终止年限与国土证记载的终止年限不相符，东莞市房产管理局分别提出以下处理意见：（一）办理合同更正手续。买卖双方可选择直接修改《商品房买卖合同》中的土地终止日期，修改处由万达公司盖章，业主签名确认后向东莞市房产管理局申请办理合同更正业务。该业务需提供以下资料：网上合同更正申请表、更改页加盖公章复印件、备案登记证明书、买受人身份证复印件、买卖合同原件。（二）办理合同撤销/终止手续。买卖双方可选择办理合同撤销/终止。需要向东莞市房产管理局提供资料如下：撤销/终止申请表、备案登记证明书、业主身份证复印件、合同一式3份。当办理完合同撤销/终止手续后，万达公司使用已修正土地终止年限的合同模板与购铺人重新签订《商品房买卖合同》。通过上述两种途径处理后的《商品房买卖合同》可向东莞市房产管理局申请办理合同备案手续。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。董昌山同意收房，本院予以确认。董昌山同意收房，应配合万达公司办理案涉商铺《商品买卖合同》备案登记手续。根据已生效的（2016）粤1972民初1321号判决，案涉商铺《商品买卖合同》登记的所在土地使用年限超过法定年限40年的部分无效，结合东莞市房产管理局的复函，双方办理案涉商铺《商品买卖合同》备案登记应对《商品买卖合同》登记的土地使用年限修正为40年。而经本院向东莞市房产管理局发函调查，东莞市房产管理局亦提供了因合同记载的土地使用年限存在问题需修正备案的两种途径，双方可根据自身实际情况择一行之。本案的争议焦点为：一、案涉商铺的毁损、灭失风险转移时间如何认定；二、万达公司主张的逾期收房违约金应否支持。焦点一、根据本案查明事实，万达公司就案涉商铺《商品房买卖合同》登记的土地年限70年因超过法定40年年限的部分，被认定无效，且该部分无效的责任全部由万达公司承担。根据东莞市房管部门的文件，登记案涉商铺70年的土地年限《商品房买卖合同》无法进行备案。董昌山正是因此问题与万达公司发生争议，万达公司在2014年3月向董昌山发出入伙通知书时，该争议并未得到解决，也并无生效法律文书对该争议问题作出认定。因此，董昌山在此时有权拒收案涉商铺，虽然万达公司向董昌山邮寄了交付通知，仍不能视为万达公司已将案涉商铺交付给董昌山使用。因此，万达公司主张案涉商铺毁损、灭失的风险在此时转移，没有法律依据。而根据查明的事实，董昌山于2018年7月26日接收案涉商铺的钥匙，视为董昌山对案涉商铺的占有使用。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。现万达公司已于2018年7月26日将案涉商铺转移由董昌山占有，故案涉商铺毁损、灭失的风险自2018年7月26日起由董昌山承担。焦点二、如焦点一论述，万达公司在2014年3月向董昌山发出入伙通知书时，董昌山与万达公司之间就案涉商铺《商品房买卖合同》约定的土地使用年限争议并未得到解决，也并无生效法律文书对该争议问题作出认定。董昌山当时有权拒收房屋，故万达公司要求董昌山承担逾期收房违约金，没有法律依据，本院不予支持。在董昌山确认在收到（2018）粤19民终323号判决后，已经接收了案涉商铺，故万达公司要求董昌山支付逾期收房违约金，没有依据，本院不予支持。另，董昌山已于2018年7月26日接收房屋钥匙，视为董昌山已收房，万达公司再诉请董昌山收房，没有必要，对万达公司该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告董昌山于本判决发生法律效力之日起三十日内配合原告东莞长安万达广场有限公司办理东莞市XX镇XX路X号XX广场X幢X号《商品房买卖合同》（土地使用年限修正为40年，终止日期为2051年8月23日）的备案登记手续；二、确认原告东莞长安万达广场有限公司办理东莞市XX镇XX路X号XX广场X幢X号商铺毁损、灭失的风险自2018年7月26日起由被告董昌山承担；三、驳回原告东莞长安万达广场有限公司的其他诉讼请求。本案受理费（原告已预交8308元），因原告撤回部分诉讼请求，应为6539元，由原告承担，故本院应退还原告受理费1769元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  李阳河审判员  邹群英审判员  陈 波二〇一八年十一月二十七日书记员  黄婉欣附:相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。