贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8822号原告：季霞，女，汉族，1982年12月21日出生住贵州省毕节市。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李庭松，系该公司员工。原告季霞与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告季霞，被告瑞丰房地产公司委托诉讼代理人李庭松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告季霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告瑞丰房地产公司在一个月内将办理瑞丰新城4幢1单元2205号房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；2、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交办理产权登记资料的违约金，违约金计算以原告已付购房总款297058元为基数，按日万分之零点五的标准从2015年10月13日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的瑞丰新城4幢1单元2205号房屋，合同第十五条第三款约定：“被告承诺于交付房屋使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；……3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。2013年10月13日，被告向原告交付了房屋，按合同约定，被告应于2015年10月13日前将办理权属登记的资料提交登记机关。原告已依约向被告付清了297058元购房款，但至今未向原告交付房屋产权证书，也未通知原告交付办理房屋产权证书的任何资料，已构成违约，原告为维护自己的合法权益，诉至人民法院。被告瑞丰房地产公司辩称：被告逾期办证的原因主要是由于政府违约及重大情势变更所致。瑞丰新城6号楼和7号楼三单元拆迁由政府负责完成，但至今该地块仍未完成拆迁，导致瑞丰新城无法完成消防环形通道，消防验收受阻，房屋虽已交付但产权证办理迟迟不能启动。2016年7月起，经过政府特别研究可以启动产权证办理，但国土部门在土地落宗时称瑞丰新城欠缴土地出让金，暂停产权证办理，直至2017年7月止，经核实不存在欠缴土地出让金情况，才重新恢复产权证办理，预计2018年12月涉案的4号楼完成面积实测后，可启动办证程序，因此请法庭在逾期办证违约原因上综合考虑，公证处理本案。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节××××道瑞丰新城4幢1单元2205号房屋，面积110.16平方米，价款297058元，约定2013年3月31日前交付房屋。关于产权登记方面约定：“出卖人应当在交付房屋使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；……3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。同日签订《补充协议》约定“买受人同意委托出卖人代为办理房屋所有权证。”合同签订后，原告向被告足额交付了购房款，2013年10月13日，被告向原告交付了房屋，按合同约定，被告应于交付房屋以后730日内即2015年10月13日前将办理权属登记的资料提交登记机关，但被告尚未履行该义务，原告诉至本院。另查明：涉案房屋所在楼盘消防未验收。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付房款义务，合同约定“出卖人应当在交付房屋使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；……3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。被告于2013年10月13日向原告交付了房屋，但未按约定在房屋交付后730日内即2015年10月13日前将办理涉案商品房转移登记的有关资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期将办理涉案房屋产权登记资料报登记机关备案的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，合同约定：“出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金。”原告已付购房款297058元，违约期限为2015年10月13日至被告将办理涉案商品房转移登记的资料报产权登记机关备案，故被告支付原告的违约金应为，以297058元为基数，按每日万分之零点五计付，即每日约14.85元。2015年10月13日至2018年11月10日，共1124天，违约金为14.85元×1124天=16691.40元，于本判决生效之日起五日日内支付，2018年11月11日至被告将办理涉案商品房转移登记的资料报产权登记机关备案并通知原告之日期间的违约金，自被告履行该义务之日起五日内支付。因涉案房屋消防尚未验收，根据交易习惯，办理商品房转移登记需房屋验收完毕方能进行，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理商品房权属登记手续的诉讼请求，因法律或者事实上还不能履行，故本院不予支持。对于被告提出的不能如期办理产权登记是政府迟延拆迁相关区域致消防验收受阻、国土部门重复核实土地出让金等问题。首先，被告未举证证明该事实存在；其次，也没有证据证明其辩称的事实若存在与被告迟延办理产权登记之间有因果关系。被告应对此承担举证不力的不利诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告季霞2015年10月13日至2018年11月10日的逾期将办理涉案房屋产权登记资料报登记机关备案的违约金16691.40元;2018年11月11日至被告将办理涉案房屋产权登记资料报登记机关备案并通知原告之日期间的违约金,按每日14.85元计算，自被告将办理涉案商品房转移登记的资料报产权登记机关备案并通知原告之日起五日内支付；二、驳回原告季霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一八年十一月九日书记员  姜童尧毕节市七星关区人民法院民事判决书(2018)黔0502民初8822号原告：季霞，女性，1982年12月21日出生，汉族，，住七星关区招商花园居民身份证5224211982********。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，组织机构代码9152050070966631xk。季霞与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一八年十一月十五日书记员姜童尧