四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川01民初2660号 原告（执行案外人）：颜文，女，汉族，1970年8月25日出生，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：廖志新，男，汉族，住四川省自贡市沿滩区，自贡市汇东丹桂街交通苑社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：钟萍，女，汉族，住四川省自贡市自流井区，自贡市汇东丹桂街交通苑社区居民委员会推荐。 被告（申请执行人）：赵相体，男，汉族，1969年1月16日出生，住四川省达县。 委托诉讼代理人：刘亮，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任云峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川长隆实业（集团）有限公司。住所地：四川省自贡市汇东丹桂大街**。 法定代表人：罗绍贵，总经理。 第三人（被执行人）：四川昊鑫融资担保有限公司。住所地：成都市锦江区工业总部基地锦盛路******。 法定代表人：张阳，总经理。 委托诉讼代理人：刘远鹏，男，系该公司员工。 第三人（被执行人）：西昌瑞康钛业有限公司。住。住所地：四川省西昌市太和镇/div> 法定代表人：吴培德，董事长兼总经理。 原告颜文与被告赵相体，第三人四川长隆实业（集团）有限公司（以下简称长隆公司）、四川昊鑫融资担保有限公司（以下简称昊鑫公司）、西昌瑞康钛业有限公司（以下简称瑞康钛业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理，原告颜文及其原委托诉讼代理人廖真（于2018年11月20日撤销授权），被告赵相体及其委托诉讼代理人刘亮、任云峰，第三人昊鑫公司的委托诉讼代理人刘远鹏到庭参加诉讼，第三人长隆公司、瑞康钛业公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告颜文向本院提出诉讼请求：1．确认颜文享有足以排除（2015）成执字第1765号执行案件涉及的位于四川省自贡市自流井区丹桂大街南段川南机电商业城B区前排一层BXXX号商品房（权证号20××90）执行的权利人，依法停止对该财产的执行；2．由被告赵相体承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：申请执行人赵相体申请执行四川省自贡市自流井区丹桂大街南段川南机电商业城B区前排一层BXXX号商品房于法无据，（2016）川01执异1053号执行裁定（以下简称1053号裁定），驳回颜文的执行异议缺乏事实和法律根据。第一，赵相体申请执行的房屋在查封前已由第三人长隆公司与颜文签订合法有效合同，由颜文支付全部对价后占有使用，且因卖方原因未办理过户，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院应依法解除对颜文所购房屋的查封，将诉争房屋返还颜文。第二，颜文作为诉争房屋的实际占有使用人，可以随时解除委托合同并自由决定委托谁来对外出租房屋，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，委托租赁合同作为合同的一种，可以口头委托他人签订，1053号裁定以颜文与颜永委托租赁书签订在租赁合同之后，否定颜文对诉争房屋的实际占有使用认定错误。第三，1053号裁定以第三人长隆公司未告知诉争房屋尚在租赁期间而出售给颜文为由，否定该商品房买卖合同的合法有效性，于法无据。 被告赵相体辩称，颜文在法院查封前并没有形成合法有效的书面买卖合同，建立合法有效的买卖关系。综合其所提交的其他证据，颜文与长隆公司签订的商品房买卖合同有伪造倒签嫌疑。第一，涉案房屋在2012年7月2日已经由第三人长隆公司出租，但双方在2013年签订的房屋出售合同时对此没有告知明示；执行异议程序中颜文提交了交纳租金等证据而在本案中没有提交，该租金交纳主体并非颜文；以此推断，收房交接书和委托书的签订时间应实际发生在2014年后。此外，以颜永名义与唐国洪签订的租赁协议落款时间是2015年11月12日，但颜文给颜永出具委托的时间是却是2015年12月1日，有悖常理。第二，颜文提交的收款收据没有任何银行入账凭证和公司财务账册印证，不具有真实性。第三，2014年长隆公司的法定代表人由颜铭变更为吴绍贵，股权结构为颜铭占九成，吴绍贵仅一成，颜铭、颜文、颜永为亲属关系，不排除长隆公司存在恶意串通损害债权人权利的行为。第四，涉案房屋出租是事实，但租金的交付、房屋的管理都没有证据证实，不能证明颜文的占有事实。 第三人昊鑫公司同意被告赵相体的答辩意见。 第三人长隆公司、瑞康钛业公司未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告颜文提交以下证据：1．《商品房买卖合同》、长隆公司出具的收据各一份，拟证明2013年3月12日颜文与长隆公司签订《商品房买卖合同》，同日颜文按照合同约定向长隆公司支付购房款；2．《川南机电市场商业楼交接书》一份，拟证明2013年4月12日，长隆公司向颜文办理了诉争房屋的交付手续；3．《川南机电市场二期（B115号）租赁合同》（合同编号2012字23号）一份、《川南机电市场二期（B115号）租赁合同》（合同编号2014字037号）一份、《委托书》两份、退租申请一份、《租赁协议》一份及房租、水电费票据，拟证明颜文自2013年4月12日起至今以租赁的方式占有使用诉争房屋；4．（2016）川01执异923、922号执行裁定书，拟证明诉争房屋未办理过户手续的过错方在于长隆公司；5.颜文的身份证复印件及本院1053号执行裁定书，拟证明原告主体适格及诉争房屋的执行情况、颜文的执行异议被驳回等有关情况。被告赵相体质证意见为，1．对前两组证据的真实性不予认可，认为颜文提交的《商品房买卖合同》《收据》《委托书》《川南机电市场商业楼交接书》的形成时间并非载明的落款时间，并向本院申请对前述文书的形成时间进行司法鉴定；2．赵相体认为若颜文付清购房款，长隆公司应当向其开具正式发票而非手写收据，在没有其他证据印证的情况下，仅凭该收据不足以证明颜文已实际支付了60万元购房款；3．对2012年的租赁合同真实性予以认可，此次租赁期间是2012年7月8日至2013年7月7日，颜文提交的《商品房买卖合同》载明的签订时间及支付购房款收据的载明的落款时间在此租赁期内，但《商品房买卖合同》中未载明诉争房屋的租赁情况，不符合常理；对2014年的租赁合同真实性无法确定，该租赁合同签订于《商品房买卖合同》一年后，但出租人仍为长隆公司，可以证明《商品房买卖合同》不具有真实性；2015年的租赁协议真实性存疑，不予认可；对两份《委托书》的真实性不予认可，且委托书的落款时间无法与租赁合同的时间相对应，系为了与租赁合同印证而事后制作的；对退租申请的真实性、关联性均不予认可；对四川人本机电有限公司的房租收据及发票，赵相体认为若四川人本机电有限公司从长隆公司租赁房屋，但收款方系长隆公司，与颜文无关，对该证据不予认可；4．（2016）川01执异923、922号执行裁定书的真实性无异议，但与颜文无关，且两案中的案外人提交的证据结构形式、身份、交款行为与本案有重大区别，本案原告颜文系长隆公司实际控股人的近亲属；5.对颜文身份信息及1053号执行裁定真实性无异议，但颜文提交证据均不能证明其对案涉房屋进行了实际收益。第三人昊鑫公司同意被告赵相体的质证意见。 被告赵相体提交以下证据：1．（2016）川01民初1888号、2594号民事判决书各一份，拟证明两案支持执行异议是因为案外人支付购房款有发票及进账单等证据予以佐证；2．从企业信息网打印的长隆公司工商变更登记，拟证明2014年长隆公司的控股股东系颜铭，后变更至罗绍贵名下，联络人一直是颜永，即委托租赁期间，颜永系长隆公司的人员，颜文和颜铭系兄妹关系。原告颜文质证认为，1．对第一组证据的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性；2．对第二组证据不予认可，也与本案无关。第三人昊鑫公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 第三人长隆公司提交情况说明一份，载明颜文于2013年3月12日与该公司签订《商品房买卖合同》向该公司购买诉争房屋并付清60万元购房款，该公司向颜文出具了购房收据。原告颜文对该证据无异议，被告赵相体、第三人昊鑫公司对该证据不予认可。 第三人长隆公司、瑞康钛业公司对各方提交的证据均未发表质证意见。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对双方均有异议之证据，本院将结合其他在案证据，在本院认为部分综合认定。 此外，本院依被告赵相体的申请，委托四川光明司法鉴定所对前述《商品房买卖合同》《收据》《川南机电市场商业楼交接书》及落款日期为2013年4月12日的《委托书》的形成时间进行鉴定。2018年10月29日，四川光明司法鉴定所出具关于不能开展司法鉴定的说明，“经评审，鉴定委托事项超出我所现有技术条件。为此，我所不能开展鉴定。” 经审理查明：四川省高级人民法院于2015年8月15日作出（2015）川民终字第543号民事判决书（以下简称543号判决），判决：一、维持本院（2014）成民初字第2087号民事判决（以下简称2087号判决）第二项，即昊鑫公司、瑞康钛业公司对长隆公司的上述付款义务承担连带清偿责任，并在承担清偿责任后，有权在各自清偿金额范围内向长隆公司追偿；二、维持本院2087号判决第三项，即驳回赵相体的其他诉讼请求；三、变更本院2087号判决第一项为长隆公司于判决生效之日起十日内向赵相体偿还借款本金1425万元并支付利息、逾期利息。543号判决生效后，赵相体申请执行，本院于2014年8月14日作出（2014）成民保字第739—11号民事裁定：“查封长隆公司所有的位于自贡市自流井区丹桂大街川南机电商业城B区前排2—1号［权证号（2013）04XX36］、2—2号［权证号（2013）04XX24］、3—1号［权证号（2013）04XX12］、4—2号［权证号（2013）04XX68］、4—1号［权证号（2013）04XX72］、5—1号［权证号（2013）04XX32］、5—2号［权证号（2013）04XX07］、B115号［权证号20××90］、B区后排权证号［20XX11］共计十套房屋”。案涉房屋在查封范围内。 颜文提供签订书面合同及付款的证据情况：出卖人为长隆公司、买方为颜文、落款时间为2013年3月12日的《商品房买卖合同》，该合同载明的买卖房屋为川南机电市场B区前排第1层BXXX号房屋，价款600000元。付款方式为一次性付款。交付时间为2013年4月12日。同日长隆公司出具收到颜文BXXX号房款600000元的收据。 颜文提交的证明占有案涉房屋的证据情况：落款时间为2013年4月12日长隆公司与颜文签订的川南机电市场商业楼交接书；落款时间2012年7月2日长隆公司与自贡市汇东新区机电经营部签订的BXXX号房屋租赁合同，约定租期2012年7月8日至2013年7月7日；落款时间为2014年5月12日的长隆公司与四川人本机电有限公司签订的B115号房屋租赁合同，约定租期2014年5月16日至2017年5月15日；落款时间为2015年11月12日的颜永与唐国洪签订的BXXX号房屋租赁合同，约定租期2015年12月1日至2020年11月30日；落款时间为2013年4月12日的委托书，主要内容是因长隆公司未将BXXX号房屋过户到颜文名下致颜文不能以自己名义出租BXXX号房屋，颜文委托长隆公司以该公司名义与租户签订租赁合同；落款时间为2015年8月26日有四川人本机电有限公司字样的退租申请，主要内容是四川人本机电有限公司要求提前终止2014年5月12日的租赁合同，租期截止到2015年9月15日；落款时间为2015年12月1日的委托书，主要内容为颜文委托颜永全权办理BXXX号房屋出租事宜并以颜永名义与承租方签订租赁合同。颜文还提供了数份发票、收据，主要是收取租金、物管费等，收据上载明的收款人均不是颜文，交款人也不是颜文。 本院认为，本案争议焦点为颜文是否享有足以阻却案涉房屋执行的合法权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，商品房买受人排除登记在被执行人名下不动产的执行需具备上述四个条件。 本案中，颜文为证明在查封前已经与长隆公司签订合法有效的书面合同，提交了其与长隆公司签订的落款时间为2013年3月12日的《商品房买卖合同》及长隆公司出具的收款收据和情况说明予以印证。因其另行提交的证据可以证明《商品房买卖合同》签订前长隆公司已将案涉房屋另行出租，而商品房作为价值较高的大宗商品，从交易稳定性和安全性角度考虑，对于可能引起权利交接争议的客观障碍，购买人自异议程序至今未能提交证据证明其与出卖人就相关问题进行过交涉或约定，的确有悖常理。在此情况下，作为主张权利一方，颜文负有补强证据的证明责任。同时，长隆公司作为房地产开发企业，应当执行严格的财务管理制度，但其除去收款收据外，不但不能提供有关财务凭证和银行流水等实践性证据证明企业收取房屋对价的事实，且其出具的情况说明因可能损害他人的合法权益，在无其他证据佐证的情况下，也不具有其主张的证明力。本院同时还注意到，本案原告提交的房屋占有交付证据也有多处相互矛盾和存疑之处，如颜永先与案外人签订租赁协议再由颜文出具委托书，颜文委托长隆公司、颜永对外签订的租赁合同、租赁协议在收取租赁费时均未直接向颜文支付，且代收主体也无进一步转交租金的证据予以印证等。在此情况下，因颜文提交的证据不足以证明其与长隆公司在人民法院查封前，已签订合法有效的书面买卖合同，并已按照《商品房买卖合同》向长隆公司支付全部购房款，实际合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回颜文的诉讼请求。 案件受理费9800元，由颜文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邱 寒 审 判 员  苟 峰 人民陪审员  向际宪 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  李鹏飞