安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1225民初4970号 原告：郭田田，男，1987年5月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜阳市颍州区。 原告：刘传侠，女，1988年8月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜阳市颍州区。 二原告共同委托诉讼代理人：舒万亮，安徽勇胜律师事务所律师。 被告：安徽阜南金厦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341225554582049B，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇盛世家园18号楼102室。 法定代表人：毛炜中，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张文静，系该公司会计。 原告郭田田、刘传侠与被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月30日第一次公开开庭进行了审理。原告郭田田及其委托诉讼代理人舒万亮，被告法定代表人毛炜中到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2018年10月25日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年11月5日第二次公开开庭进行了审理。原告郭田田及其委托诉讼代理人舒万亮，被告法定代表人毛炜中及委托诉讼代理人张文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭田田、刘传侠向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理阜南县鹿城镇陶子河西路金厦华庭14幢2单元604号房的《房地产权证》；二、判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金526元；三、判令被告向原告支付逾期交房违约金45898元；四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告将阜南县鹿城镇陶子河西路金厦华庭14幢2单元604号房屋售予原告，该房建筑面积130.21平方米，单价为4042.37元/㎡，总价款为526357元。合同签订后，原告已当日向被告交付了首期房款216357元，余款310000元通过办理了银行按揭并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。 2016年3月11日，被告在该商品房未经验收合格的情况下向原告交付了上述房屋，但被告至今迟迟未为原告办理房地产权证，所以，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产权证，并按照合同第十五条约定，逾期办理的，被告按已付房款的0.1%向原告支付违约金。 被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司辩称：关于办证违约金，被告没有意见。合同上约定交房时间是2014年12月30日，原告实际拿钥匙交房时间是2015年10月5日。原告最后一笔银行贷款是2015年7月2日放的。签合同的时候，阜南关于综合验收的文件没有出台，当时就按照单体验收。后来出台关于综合验收的规定，被告已经交房了，政策的变化导致产权证没法办理。综合验收长期没有办掉的原因，是规划部门的失误造成的，被告按照规划标准建造，后来政府将小区南门建了一条商业街，南大门出入道路变成斜的，以致无法验收。综上，都是政府原因造成无法办理产权证。业主提出逾期办证的诉求，被告对此没有争议。对于逾期交房，是因为政策调整导致的，被告没法承担。原告2015年10月5日已入住了，已超出诉讼时效。 本院经审理认定事实如下:2014年7月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的金厦华庭小区第14幢604号房屋一套，面积130.21平方米，总价款为526357元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：按揭付款：合同签订时支付首付款216357元，310000元余款办理银行按揭贷款。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期不超过90日的，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项即万分之二的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 原告于2014年8月11日与中国银行阜南支行签订《中国银行个人住房（公积金）委托借款合同》，合同约定，原告向中国银行阜南支行借款310000元，贷款期限自2014年8月11日至2034年8月11日，借款用途为购房。原告支付购房首付款后，余款310000元于2015年7月2日转入被告账户。 另查明：涉案房屋已于2015年10月5日实际交付，但涉案房屋至今未通过综合验收。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效合同。原告依合同的约定向被告支付了购房款，被告应按约定在2014年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务。被告辩称，原告银行贷款于2015年7月2日转入被告账户，原告违约在先，但原告于2014年8月11日与中国银行阜南支行签订借款合同（在商品房销售合同签订后的三十日内），至于银行何时放款，原告无法决定。如果被告有证据证明银行放款迟延是由于原告原因所致，被告可另行主张原告违约。当事人向人民法院请求保护民事权利时效期间为三年，从知道应当知道其权利侵害之日开始计算。商品房买卖合同约定的按日计算逾期交房违约金，该违约金数额虽会因违约行为的持续而不断增长，但每日产生的违约金的数额均是单独的债权，应分别运用诉讼时效。当事人不能举证证明起诉之日起超出三年部分违约金时效存在中止、中断情形的，应认定已超过诉讼时效。本案中原告于2014年12月30日已知其权利被侵害，其于2018年8月3日提起诉讼。对于2014年12月30日至2015年8月3日期间的逾期交房违约金，因原告向本院提交的视听资料中，录音系原告起诉后，众多购房户向被告请求办理房产证及房屋质量问题，录像也未有原告向被告请求逾期交房违约金的镜头。不能证明该部分违约金诉讼时效存在中止、中断等情形，对该部分逾期交房违约金不予保护。那么，本案逾期交房违约金应从原告起诉之日起倒推三年，即从2015年10月5日原告实际接收房屋至2015年8月3日，共计62天，逾期交房违约金每日应付105.27元（526357元×0.0002），被告应支付原告逾期交房违约金6526.74元（105.27元/天×62天）。 根据合同约定，被告应在房屋交付使用后60日内，为原告办理房地产权属证书，但至今原告未取得涉案房屋的房地产权属证书，被告构成违约，应支付原告逾期办证违约金526元（526357元×0.001）。 原告诉讼请求被告为其办理涉案房屋的房地产权证，涉案房屋尚未进行综合查验，综合查验属行政行为，具体何时能够综合查验并具备办证条件，无法确定，因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭田田、刘传侠逾期交房违约金6526.74元； 二、被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭田田、刘传侠逾期办证违约金526元； 三、驳回原告郭田田、刘传侠要求被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司为其办理房地产权证的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费961元（原告已预交），由原告郭田田、刘传侠负担815元，被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司负担146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  杜天顺 人民陪审员  王 利 人民陪审员  亚 军 二〇一八年十一月十二日 法官助理刘丽影 书记员孙燕军 （2018）皖1225民初4970号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 特别告知事项 本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 开户名：阜南县人民法院执行标的款； 开户行：中国银行股份有限公司阜南支行； 帐号：17×××07； 主审法官：杜天顺，办公电话：0558-67××××9。