湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0104民初1663号原告:黄某，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：周利发，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙连，湖南泓锐律师事务所律师。被告：杨某，住长沙市岳麓区，委托诉讼代理人：刘晓辉，湖南越一律师事务所律师。原告黄某诉被告杨某合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，由审判员谭雄建公开开庭进行了审理，由书记员陈莎担任本庭记录。原告黄某委托诉讼代理人周利发，被告杨某及其委托诉讼代理人刘晓辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即退还原告合作建房款成本150000元并支付房屋拆迁费用313336.4元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系原告舅舅，原告出资15万元与被告共同修建现位于的房屋。双方约定，该房屋由两人共同所有，各占一半使用权和所有权；若此房被征收拆迁卖出后所得款项除去建设成本15万元后，所产生利润由两人共同平分。为此，被告特向原告出具《杨某黄某合作建房说明》，并由原、被告分别签名，各执一份。2017年，该房屋被拆迁征得115万元拆迁补偿款。原告认为，原被告系农村合作建房关系，虽涉及农村宅基地部分的内容无效，但涉及房屋部分内容有效。因此，在115万元拆迁补偿款中，除购房补偿费312000元系基于农村宅基地使用权及村民资格获得以及农用工具、牲畜补偿费2000元、室外设施补偿费52000元非系房屋本身补偿之外，其他的补偿费用如房屋补偿费273624元、房屋设施补偿费201600元、生产用房补偿费15600元、房屋搬迁补助费5760元、房屋过渡补助费5760元、按期拆迁房屋奖93600元、按期签约腾房奖励80000元、一次性成型拆迁补助55910.4元、其他奖励补助44818.40元，共计776672.8元，应由双方按合同约定予以分割。依照合同的约定应先扣除15万元后，且原告未主张分割对被告所得的购房补助费312000元，余款再予以平均分割，每人所得313336.4元。被告杨某辩称，双方的合作协议无效。被告合作建房的15万元系原告外公即被告父亲的征地补偿款，并非原告资出。当时15万元只建成了房屋主体，签订协议后被告对房屋进行了装修，故房屋的设施补偿款应当归被告所有。经审理查明：杨某系长沙市岳麓区学士街道学泰村排塘组村民。黄某系城市居民，居住在广州市。杨某系黄某的舅舅。杨某从外地务工回来后因无钱建房，遂与黄某借钱，黄某陆续汇款15万元给杨某，杨某在其宅基地上建设三层楼房一栋。在房屋主体建成后，黄某与杨某于2010年12月27日签订了《杨某、黄某合作建房说明》，《说明》记载：杨某所建房屋系由黄某出资15万元所建。该房屋由两人共同所有，各占一半使用和所有权，今后任何与此房相关事务均由两人共同处理。若此房被征收拆迁卖出所得之款除去建设成本15万元后，所产生利润由两人共同平分。在征拆前该房所产生利润也由两人共同平分。案涉房屋由杨某完成装修并实际居住使用，黄某未居住在此。2017年，案涉房屋因长沙先导区恒毅科技补征一等四个打捆报部实施项目（赤江保障性住房二期）被征收拆迁。杨某作为产权人与长沙市岳麓区学士街道重点工程项目拆迁指挥部签订《房屋拆迁补偿安置协议》。《征地补偿告知书》记载：征地拆迁补偿费用总计1155072.8元。其中，征地补偿费用：1、房屋补偿费273624元；2、房屋设施补偿费201600元；3、购房补助费312000元；4、房屋搬迁补助费5760元；5、房屋过渡补助费69120元；6、生产用房补偿费15600元；7、室外设施补偿费52000元；8、农用工具、牲畜补偿费2000元。房屋拆迁奖励费用：1、按期拆迁房屋奖93600元；2、一次性成型拆迁补助4950.4元；3、按期签约腾房奖励80000元；4、其他奖励、补助44818.4元。杨某已领取房屋征收拆迁补偿款，因双方就分配未能达成一致意见，遂成纠纷。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供并经庭审质证的合作建房说明、私人房屋征地补偿费用汇总表，被告提供并经庭审质证的征地补偿告知书、房屋拆迁安置补偿协议予以证实，足以认定。本院认为，本案争议焦点为1、《建房合作说明》的效力问题。2、房屋征收补偿款如何分配问题。对于焦点1《建房合作说明》的效力问题。《中华人民共和国物权》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中杨某、黄某签订的《建房合作说明》所涉及的建房用地为集体土地，其性质为宅基地。黄某系城市居民，非案涉房屋所在地的集体经济组织成员，故《建房合作说明》中约定“案涉房屋由两人共同所有，各占一半使用权和所有权，今后任何与此房相关事务均由两人共同处理”违反法律规定，为无效约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《建房合作说明》中“杨某所建房屋系由黄某出资15万元所建及若此房被征收拆迁卖出所得之款除去建设成本15万元后，所产生利润由两人共同平分”的约定，系双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，为有效约定。对于焦点2房屋征收补偿款如何分配问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因此杨某与黄某各自应将根据该合同取得的财产予以返还或折价补偿，并根据各自的过错赔偿对方的损失。根据杨某已与长沙市岳麓区学士街道重点工程项目拆迁指挥部签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及案涉房屋已拆除的事实，可知涉案的宅基地已实际控制在杨某名下并通过政府征收方式交付国家，案涉宅基地上的建筑物主体部分系由黄某单方出资建设，且因征收被拆除不能返还但因此部分获得相应的征收补偿款，应由杨某在获得该款项后按照双方的约定应当对黄某出资建设的建筑物的增值或收益予以折价补偿。因杨某认可案涉房屋系由黄某出资15万元建成，且双方已达成在征收拆迁获得补偿款后先扣除成本15万元再平均分配，故黄某诉请杨某退还合作建房成本15万元，本院予以支持。案涉房屋的征收款额为1155072.8元，黄某认可购房补偿费312000元，农用工具、牲畜补偿费2000元、室外设施补偿费52000元应归杨某单独所有予以剔除，本院予以支持，但本院认为其中的房屋搬迁补助费5760元、房屋过渡补助费69120元系政府部分对于房屋居住人在等待安置过程中的一种补助，系对具有特殊身份人的补偿，亦应归杨某所有，应在双方可分配利益中予以剔除。又因案涉房屋的装饰装修部分系由杨某完成，同样应为房屋的建设成本部分，该部分体现为征地补偿费用中房屋设施补偿费，从公平原则出发，在黄某剔除建房成本的前提下，杨某投入的建设成本亦应先行扣减。故案涉房屋的实际增值部分为362592.8元（1155072.8元-150000元-312000元-2000元-52000元-5760元-69120元-201600元），因双方已约定所产生利润由两人共同平分，故各人可得181296.4元。杨某实际应给付黄某款项为331296.4元（150000元+181296.4元）。据此，依照《中华人民共和国物权》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条之规定，判决如下：一、杨某在本判决生效之日起十日内支付黄某331296.4元；二、驳回黄某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8250元，减半收取4125元，保全费2870元，合计6995元，由黄某负担1959元，杨某负担5036元。此款黄某已垫付，由杨某在支付上述款项时一并支付给黄某。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇一八年十一月二十日书记员  陈 莎附相关法条：《中华人民共和国物权》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。