湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0222民初308号原告：湖北新农垦建设工程有限公司阳新分公司，住所地：阳新县工业园区白杨村。法定代表人：黄骏，总经理。委托诉讼代理人：王仕勇，湖北众焱律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：湖北鑫骏置业有限公司，住所地：黄石市京华路1-607号。法定代表人：曹鲜花，职务：董事长。第三人：汪彤，女，1996年5月4日出生，汉族，住阳新县，委托诉讼代理人：丰珺，湖北善远律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告湖北新农垦建设工程有限公司阳新分公司（以下简称“新农垦公司”）与被告湖北鑫骏置业有限公司（以下简称“鑫骏公司”）、第三人汪彤确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告新农垦公司的委托诉讼代理人王仕勇，第三人汪彤的委托诉讼代理人丰珺到庭参加诉讼，被告鑫骏公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。经审判委员会讨论，本案现已审理终结。原告新农垦公司向本院提出诉讼请求：请求确认被告与第三人汪彤之间买卖一品华府408、409房屋的合同无效。事实与理由：原告于2013年9月12日承建了被告鑫骏公司一品华府项目，该公司拖欠原告工程款10,481,985.55元。被告鑫骏公司在严重资不抵债的情况下，将一品华府408、409房屋通过违法手段转让给亲友第三人。被告鑫骏公司总经理吴刚的私人债务怎能用一品华府的房屋或商铺去偿还，被告鑫骏公司及第三人的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护身身合法权益，根据《合同法》第74条之规定，特向贵院提起诉讼。被告鑫骏公司未予答辩，亦未向本院提交证据。第三人汪彤辩称，一、原告诉称的事实、理由缺乏事实依据，依法均不能成立；二、被告与第三人签订的商品房买卖合同，真实有效、不存在虚假虚构的事实，买卖行为没有违法法律强制性规定；三、要求确认鑫骏置业与第三人汪彤签订的房屋买卖合同真实有效，无恶意。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本案各方当事人之间存在建设施工合同关系、商品房买卖关系。第三人汪彤与鑫骏公司发生了二笔商品房买卖关系，第一笔：2015年6月21日，被告鑫骏公司与第三人汪彤签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：YX15002980），合同约定：被告鑫骏公司将其开发的鑫骏一品华府商住楼408商品房出售与第三人汪彤，商品房建筑面积153.28平方米、每平方米售价3,496.87元、总价款475,000元，付款方式为签订本合同时首付30%161,000元、剩余房款37.5万元办理银行按揭贷款等。合同签订后的2015年7月3日，被告鑫骏公司出具收据一张，收据载明：收到一品华府商住楼408商品房交款161,000元。2015年7月10日，被告鑫骏公司与第三人汪彤将该《商品房买卖合同》经阳新县房产局网签备案，备案信息注明：无房屋查封、无房屋抵押等，第三人汪彤举证房产局网签备案，备案信息注明：无房屋查封、无房屋抵押等，第三人汪彤提供汪彤转账支付被告鑫骏公司账户161,000元现金交款单（单据并未加盖银行印章）组成该首付款，并提供了2015年7月31日签订的按揭借款合同一份（合同约定由工行阳新支行提供37.5万元借款给汪彤，由被告鑫骏公司提供担保并由408商品房作为抵押财产）、银行按揭还款明细单，但未提供支付鑫骏公司购房首付款的转账来源记录、现金给付来源等。第二笔：2015年6月21日，被告鑫骏公司与第三人汪彤签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：YX15002981），合同约定：被告鑫骏公司将其开发的鑫骏一品华府商住楼409商品房出售与第三人汪彤，商品房建筑面积122.07平方米、每平方米售价3,497.99元、总价款448,000元，付款方式为签订本合同时首付30%137,000元、剩余房款29万元办理银行按揭贷款等。合同签订后的2015年7月3日，被告鑫骏公司出具收据一张，收据载明：收到一品华府商住楼409商品房首付款137,000元。2015年7月10日，被告鑫骏公司与第三人汪彤将该《商品房买卖合同》经阳新县房产局网签备案，备案信息注明：无房屋查封、无房屋抵押等，第三人汪彤提供汪彤转账支付被告鑫骏公司账户137,000元现金交款单组成该首付款，并提供了2015年8月5日签订的按揭借款合同一份（合同约定由建行阳新支行提供29万元借款给汪彤，由被告鑫骏公司提供担保并由409商品房作为抵押财产）、银行按揭还款明细单，但未提供支付鑫骏公司购房首付款的转账来源记录、现金给付来源等。原告新农垦公司同被告鑫骏公司建立建设施工合同关系，2013年9月12日，原告新农垦公司同被告鑫骏公司（法定代表人曹鲜花、股东吴刚、胡志明亦签名）签订了一份建设工程施工合同书及工程质量保修书，合同约定，被告鑫骏公司将阳新鑫骏.一品华府工程发包给原告承建，承包方式为包工包料；承包价款实行每平方米1,200元单价包干制，工程总价款为4,776万元（实际工程量以工程结算为准）；工程款支付方式为施工至标准层第10层，支付总工程款的50%，主体结构封顶付总工程款的65%，内外装饰工程施工完，支付总工程款的75%，竣工结算完毕支付总工程款的95%，余款5%作为质保金；承包方按《建筑工程施工质量验收统一标准》、《建筑施工安全检查标准》等有关规范向发包方提供完整竣工资料集竣工验收报告，未按时提供，发包方有权不支付相关工程款，承包方负责办理工程竣工验收备案手续等。工程质量保修书约定：该工程保修期从工程实际竣工验收合格之日起计算，单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期等。合同、保修书签订后，原告依约定交纳了保证金200万元，并对工程进行了施工。施工过程中，经施工单位（原告）、监理单位（武汉市江南工程建设监理有限公司）、勘察单位(湖北省地质勘察基础工程公司)、设计单位（上海东方建筑设计研究院有限公司）、建设单位（被告鑫骏公司）共同验收并出具质量验收报告，报告显示原告承建的阳新鑫骏.一品华府的桩基础、地基与基础工程、主体1-15层、主体16-28层分别于2013年5月26日、2013年8月12日、2014年2月18日、2014年7月22日验收合格；从工程施工开始到2015年9月7日，鑫骏公司通过公司人员及人员亲属（总经理吴刚、吴刚儿子吴文进、吴刚女婿徐文斌）转账、现金支付、房屋首付款代收、出售房屋抵款、代付建筑材料款等方式向原告公司给付工程款共计32,447,406元，其中出售房屋抵款的过程为：2015年8月1日，原告新农垦公司同被告鑫骏公司（公司总经理吴刚、股东胡志明亦签名）签订了一份鑫骏.一品华府商品房团购协议书，协议约定：将被告开发楼盘的商品住宅房十一套即面积1,408.33平方米，以优惠条件即平均价格2,760.30元折算工程款总额3,887,720元。此后，因被告鑫骏公司及公司法定代表人曹鲜花、公司股东吴刚经营恶化、外债累累并失去联系等，且被告鑫骏公司未按合同约定支付下欠工程款，导致工程至今未完工，并致原告于2015年12月4日向本院提起诉讼，该案审理过程中，新农垦公司因鑫骏公司未与其结算，于2016年1月25日向本院申请对鑫骏.一品华府工程的已建工程量和未建工程量进行造价鉴定，鉴定过程中虽双方均要求由法院指定鉴定机构，但因新农垦公司迟迟未交纳鉴定所需费用，鉴定程序未流畅进行；2016年8月18日，新农垦公司与鑫骏公司对阳新鑫骏.一品华府的工程进行了结算并达成造价书（并附费用总汇表、工程人材机价差表、直接费用表等），结算总工程款为46,729,252元，已完成工程量工程款为42,832,616.55元，未完成工程量工程款3,866,635.60元；2016年11月29日鑫骏公司向原告出具了鑫骏.一品华府项目工程款支付证明，再次确认已完成工程量工程款为42,832,616.55元，扣除5%已完成工程款质保金2,141,630.8元，一共应支付40,690,985.26元，该公司已实际支付工程款3,145,881.49元，应支付下欠工程款为9,232,104.26元。本院并于2016年12月26日作出（2015）鄂阳新民一初字第00471号民事判决，判决：一、被告鑫骏公司在本判决书生效后五日内支付原告新农垦公司下欠工程款10,481,985.55元；二、吴刚、曹鲜花对上述支付款项承担连带偿还责任。判决作出后，双方当事人均未提出上诉，该判决发生法律效力并由原告新农垦公司向本院申请强制执行，本院执行过程中，因被告鑫骏公司及吴刚、曹鲜花未能履行上述民事判决确定的给付义务，且涉案的一品华府商住楼整体烂尾多年且可供执行财产不能清偿债务，原告新农垦公司认为先前被告鑫骏公司出售给第三人并备案的一品华府408、409商品房商的买卖行为系双方恶意串通，即使房产办理网签备案，不排除“假网签”、银行“假按揭”、债务人将房产转移至其亲友名下转移资产的嫌疑，并损害了原告新农垦公司的工程款优先受偿权，遂引起了本案诉讼。另查明，吴刚、曹鲜花系夫妻关系，鑫骏公司成立于2011年3月4日，经黄石市工商行政管理局于2013年5月13日核准登记，营业期限自2011年3月4日至2021年3月4日，经营范围为：房地产开发及销售、出租维修，物业管理，市政工程、建筑装饰工程，水电安装，冷暖气工程安装。法定代表人为曹鲜花，自然人股东为吴刚、胡志明，2014年2月28日前股东出资信息为吴刚认缴并实缴650万元、胡志明认缴并实缴350万元。第三人汪彤与吴刚、曹鲜花之子吴文进系未婚长期同居关系但生育一子（生育一子可间接证明长期同居关系）。原告举证汪彤个人在阳新县不动产登记局房屋信息查询显示：有二套房屋（即涉案两套房屋。）同时查明，被告鑫骏公司系列案件从2015年11月30日起已陆续在本院受理、审理、执行。执行程序自2016年2月23日启动以来，截止至2017年11月6日，执行案件数达到了76件，且仍有部分诉讼案件正在审理之中，执行内容如下：一、系列案执行数量信息，涉案申请执行人总数为自然人41个、法人及其他组织10个（包括本案原告），涉案被执行人总数为自然人11个（包括本案被告鑫骏公司法人曹鲜花、控制人吴刚、财务人员吴文进）、法人及其他组织2个即被告鑫骏公司和吴文进担任法人的阳新县鑫隆贸易有限公司。二、系列案执行标的组成，1、系列案总执行标的（暂计）：9,609.2502万元；文书裁判利息：88.8761万元；诉讼费：65.4303万元；保全费：6.3020万元；合计：9,769.8586万元（执行费未计）2、总执行标的组成：（1）被执行人为自然人的执行标的为：3,330.3936万元；（2）被执行人为鑫骏公司的执行标的为：344.1621万元；（3）被执行人为鑫骏公司和自然人连带的执行标的为：5,934.6945万元。3、系列案总执行标的9,609.2502万元债权性质组成说明：（1）工程款：1,336.5606万元；（2）有担保物权债权：4,208.6559万元；（3）普通债权：4,064.0337万元。三、系列案可供执行财产如下：1、个人可供执行财产，（1）鑫荣家园小区一至四层门面，共计2,249㎡，已抵押县农商行800万元贷款。（评估价值1,670万元）（2）兴国白杨村白杨路七层砖混结构楼房一栋。已抵押湖北银行265万元。（一层六个门面已出卖二个，二层以上为出租房，已评估，湖北银行因未支付评估费暂未网拍）（3）兴国桃花泉苗圃竹山门面二个。（评估价值125万元）（4）兴国镇兴国大道图书馆内仓库489.09㎡。（评估价值149万元）（5）新水利局后三层砖混结构私房369㎡（评估价值55万元，3、4、5项三处房产共同抵押大王信用社90万元贷款））2、被告鑫骏公司可供执行财产说明。（1）新法院旁约5亩土地使用权。土地证登记为湖北鑫骏置业有限公司名下。（但因案外人提起执行异议之诉暂未执行）（2）一品华府楼盘。3、其他可供执行财产线索。（1）综合鑫荣建材厂。（由吴刚出资637万元、胡志明出资343万元，各占65%和35%的股份成立）该厂财产有：有证土地10亩、有证房产7,000余㎡，另在该幅土地旁另购得12亩土地（未办证）。（因存在土地争议未涉及执行）（2）江山如画4号楼盘，吴刚单方陈述共投资1,500万元，开发（未提供有效出资材料），目前因下欠电梯安装费、水电开户、消防、超面积罚款、验收办证费用等无力支付而成为小产权房并烂尾无法评估、拍卖，因此本院未涉及执行。四、系列案执行现状。1、本院已与其他法院相继轮候查封鑫骏公司所有的一品华府楼盘商品房39套、101商铺一层、地下室二处。（其中拆迁户商品房有25套且101商铺亦属折迁户，均无法评估拍卖）2、已对吴刚、曹鲜花、吴文进所有的位于兴国桃花泉苗圃竹山门面二个、兴国镇兴国大道图书馆内仓库489.09㎡、新水利局后三层砖混结构私房369㎡、鑫荣家园小区一至四层门面，共计2249㎡等四处财产提交网拍，目前是网拍公告期间，正式网拍时间为2017年11月28日。3、2016鄂708号执行案已划拨6万元至本院执行账户。4、已将吴文进所有的奥迪A6L轿车一辆扣押（牌照为鄂Ｂ×××××）。五、系列案执行障碍。1、鑫骏公司偿债的主要财产有：一品华府楼盘及新法院后约5亩土地使用权二处财产。一品华府楼盘中共有商品房225套、101商铺、101夹层商铺、201商铺、301商铺（本系列案涉案标的均在其中）各一层及二个地下室，其中银行按揭有101套，抵债有60套，拆迁还建房有34套，出售有20套，101商铺为拆迁还建商铺，101夹层商铺、201商铺、301商铺均在房产办理了已出售网签备案手续，目前可供执行财产仅有商品房10套及二处地下室。2、一品华府工程未整体验收合格并从2014年年底烂尾至今，已出售和拆迁还建房屋无法接收房屋入住，但目前已临时入住业主40余户，因住宅用电、自来水、电梯未通，导致引发民生、上访等社会问题和不稳定隐患。3、不稳定因素的主要矛盾。原告新农垦公司作为申请执行人与被执行人吴刚、曹鲜花、鑫骏公司工程款一案，因新农垦公司是一品华府建筑商，该案工程款高达1,000余万元涉及农民工130余人拖欠劳动报酬，该案因上述执行障碍，直接导涉案工程无法竣工验收和交付使用。综上，被告鑫骏公司总共应执行标的为6,278.8566万元，被告鑫骏公司目前可供执行财产仅有商品房10套及二处地下室，且因商住楼烂尾无法进行评估和拍卖，严重资不抵债。原告举证的本院经办系列案执行人员询问笔录显示，经询问涉案商住楼施工人员潘善来、马哲明、汪好（李朝富妻子）等，证实被告鑫骏公司实际控制人吴刚以上述人员名义按揭备案商品房，上述人员均未实际支付首付款、亦未偿还按揭贷款，而银行按揭款则打入被告鑫骏公司企业账户。原告举证的本院（2017）鄂0222民初466、476、477、478、484、1245号民事判决书显示，涉案一品华府906号、1403号、2509号、1203号、706号、1803号商品房的银行按揭贷款均未履行还款义务并被判决贷款人、担保人连带偿还按揭贷款本息等。被告鑫骏公司的法定代表人、实际控制人、财务人员在本系列案和前述系列诉讼、执行案件中至今未提交公司财务报告，对涉案工程的建设资金来源、工程款给付、出售房屋资金使用和企业、个人借款使用亦未作出合理说明。本院认为,相关法律规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（二）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告诉讼主张的内容是确认合同无效，因此本案的争议焦点是：被告鑫骏公司与第三人汪彤之间的《商品房买卖合同》是否存在恶意串通并损害了原告新农垦公司的合法权益等法律规定而应确认无效。对此焦点问题，本院综合以下几个方面作出认定：（一）被告鑫骏公司与第三人汪彤之间是否具有关联关系。相关法律规定：“关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。”本案中，买卖合同的购方是自然人汪彤，其与被告鑫骏公司的法定代表人、控股股东、实际控制人的儿子吴文进系长期同居关系并生育一子，吴文进系被告鑫骏公司的法定代表人、控股股东、实际控制人的儿子即直系亲属且为鑫骏公司所谓的财务管理人员，两人与被告鑫骏公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员之间存在可能导致公司利益转移的关系，故应认定二者是关联关系。（二）被告鑫骏公司与第三人汪彤对本案原告新农垦公司的工程款债权是否知情。原告新农垦公司因承建被告鑫骏公司开发的一品华府商住楼工程，与被告鑫骏公司形成建设施工合同关系，该商住楼的桩基础、地基与基础工程、主体1-15层、主体16-28层分别于2013年5月26日、2013年8月12日、2014年2月18日、2014年7月22日验收合格；从工程施工开始到2015年9月7日，被告鑫骏公司通过公司向原告公司给付工程款共计32,447,406元，其中出售房屋抵款的过程为2015年8月1日，原告新农垦公司同被告鑫骏公司签订了一份鑫骏.一品华府商品房团购协议书，协议约定：将被告开发楼盘的商品住宅房十一套折算工程款总额3,887,720元。原告新农垦公司虽于2015年12月5日提起工程款诉讼，但涉案工程并未整体验收合格并交付使用，实际上成为烂尾楼，工程款诉讼提起之时，施工双方并未就按工程施工进度应付工程款数额进行结算和确认，诉讼过程中2016年8月18日，双方对已完工工程进行了结算，确认已完成工程量工程款为42,832,616.55元，2016年11月29日，双方再次确认已完成工程量扣除5%质保金还应支付40,690,985.26元，发包人已实际支付工程款3,145,881.49元，应支付承包人下欠工程款为9,232,104.26元。综上，现确定：被告出售房屋抵工程款给原告形成时间为2015年8月1日，原告主张工程款债权和优先受偿权时间为2015年12月4日，原告主张工程款指向的工程量确认时间为2016年8月18日，原告主张工程款债权数额确认时间为2016年11月29日。本案中，在被告鑫骏公司出售十一套商品住宅房给原告抵工程款之前，被告鑫骏公司已与第三人汪彤于2014年10月17日、2015年4月17日、2015年4月21日签订了《商品房买卖合同》，虽然签订合同之时的2015年11月6日，工程款债权和优先受偿权未主张、涉案工程量未确认、涉案工程款债权数额未确认，但因汪彤与被告鑫骏公司法人、实际控制人等有关联关系的直系亲属吴文进系长期同居关系并生育一子，作为事实上的家庭成员对涉案工程的进度以及原告工程款债权的基本情况是了解和知晓的，故能够认定其对并原告工程款债权是知情的。（三）被告鑫骏公司与第三人汪彤签订的《商品房买卖合同》的合同转让价格是否合理以及是否支付对价问题。根据前述已查明的事实，涉案的鑫骏一品华府408、409号商品房每平方米售价3,496.87元、3,497.99元，按照2015年同期同地段的电梯商品房而言，3,500元左右/每平方米并未明显低于市场价格，原告亦无证据证明该转让价格过份低于同期同地段的商铺市价，故该转让价格本院不能认定不合理；在408号商品房中，首付款仅有汪彤转账支付被告鑫骏公司账户204,000元现金存款凭条，但该存款凭条并无银行印章、鑫骏公司账户到账凭据等佐证，亦未提供该款项来源的转账记录、现金给付来源等其他凭证证实，结合汪彤同居并生子男方与被告鑫骏公司法人、实际控制人等存在直系亲属等关联关系，且男方本身管理着鑫骏公司财务和资金进出，无法排除资金反复流转的可能性，本院无法采信，按揭贷款的还款明细虽然完整至今，但结合上述关联关系且还款资金来源不明，同时，第三人汪彤作为1996年出生的年轻人（签订合同期间不满20岁），亦无证据证实其具有提供首付款和按时还贷的合法、稳定收入来源，使得第三人汪彤付款事实本院无法采信；在409号商品房中，第三人汪彤提供了首付款现金交款单并有到账记录佐证，但未提供首付款来源的转账记录、现金给付来源等其他凭证证实，结合汪彤同居并生子男方与被告鑫骏公司法人、实际控制人等存在直系亲属等关联关系，且男方本身管理着鑫骏公司财务和资金进出，无法排除资金反复流转的可能性，本院无法采信，按揭贷款的还款明细虽然完整至今，但结合上述关联关系且还款资金来源不明，同时，第三人汪彤作为1996年出生的年轻人（签订合同期间不满20岁），亦无证据证实其具有提供首付款和按时还贷的合法、稳定收入来源，使得第三人汪彤付款事实本院仍无法采信。综上，本院认定被告鑫骏公司与第三人汪彤之间二套商品房买卖合同均未进行购房款实际支付对价。（四）被告鑫骏公司法定代表人曹鲜花、实际控制人吴刚与第三人汪彤作为非同一般的共同生活人员之间民事行为的效力问题。因《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）、行为人具有相应的民事行为能力；（二）、意思表示真实；（三）、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”结合上述法律规定，可以确定亲属之间法律行为的生效要件亦要符合上述一般生效条件，其中“意思表示真实”是指表意人的表示行为应当真实反映其内心的效果意思，在部分情况下，行为人能够真实的表示自己的意思，表达自己意欲实现的法律效果。但不排除意思表示不真实的情形，主要包括行为人意思表示不自由而为虚假的意思，或者行为人外部表达的意思不符合内心的真实意思。如果行为人因为受到欺诈、胁迫或者因为重大误解、显失公平而为意思表示，法律行为将被认定为无效或可撤销。如果通过探究行为人真实意思而否定依据客观行为表示的意思，则法律行为产生的后果对行为人不产生拘束力。由此，亲属间（或类似于亲属间）法律行为因当事人一方或者双方意思表示不真实，法律行为将达不到预定的目的，无法实现有效这一效果。而“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”是指当事人意思表示不违反法律法规的强制性规定，法律明确规定违反禁止性规定将导致法律行为无效或不成立的，或者虽没有规定无效但法律行为继续将违背，应认定为无效行为，“公序良俗”是指国家社会的存在及其发展所必需的一般秩序和一般道德，不违背公序良俗是指民事主体的行为应当遵守公共秩序，符合善良风俗，不得违反国家的公共秩序和社会的一般道德。本案中，曹鲜花、吴刚控制着被告鑫骏公司及企业印章，在与亲属吴姗姗作出民事法律行为之后，被告鑫骏公司现今已经导致涉案工程长时间烂尾，引发其他债权人维权困难等不稳当因素，一定程度上扰乱了区域商品房市场秩序和公共安全秩序，存在规避债务和转移资产的可能，出售房屋的意思表示不能认定为意思表示真实，且因购房款支付不能完全认定导致合同履行不真实，故不论汪彤是否存在恶意串通的可能，双方之间的商品房买卖合同皆因不具备有效民事法律行为条件而导致无效。（五）原告新农垦公司工程款债权在与被告鑫骏公司其他债务同时存在的情形下是否享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释200216号）中明确以下内容：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照相关法律规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”根据上述批复内容规定和保护劳动者利益的宗旨，本院认为，建设工程（包括商品房和商铺）是由承包人运用一定的施工技术和管理方法，通过工人的劳动将资金物化而成，而且正是由于承包人的劳动建设创造了建设工程的价值，在发包人拖欠的工程价款中，相当一部分是承包人应当支付的工作人员的工资和其他劳务费用，法律应当优先保护工人工资和其他劳动报酬，同时，承包人通常在发包人付清工程款之前，已经实际占有其建造的工程，如果发包人回避工程款并转移财产，承包人必然不会放弃追讨并退出工程，不但容易引起纠纷，且承包人存在改变或毁损工程的可能，使工程不能发挥应有的价值，从而造成社会财富的损失和浪费，本案工程烂尾至今即是例证，因此，只能使工程价款优先受偿，才能使已经建好或大部分建好的工程继续留存社会发挥其市场价值。故承包人的工程款优先受偿原则不可动摇。原告作为涉案建筑工程的承包人的优先受偿权基于上述法律规定和宗旨，优于抵押权和其他债权，且涉案的商品房只是进行了网签备案，房屋所有权并未完全转移给买受人。虽然先前的（2015）鄂阳新民一初字第00471号民事判决中认为，“对原告提出的判令原告的下欠工程款项在阳新鑫骏.一品华府工程折价、拍卖的价款享有优先受偿权的诉请，因原告未申请将该工程依法拍卖，本案亦未生效并进入执行程序，故对该诉请，不予支持。”但该诉讼期间原告作为工程款债权人的确未对涉案建筑申请拍卖，且工程款债权未确认并进入执行程序，故在该诉讼期间因对该工程可以依法拍卖的范围、总价款未予确定，本院该案判决期间因无法确认优先受偿权而作出上述判决，而《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”故建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿因系法定处分原则，不因人民法院的支持与否而丧失，且本案诉讼涉及的标的系确认合同无效并非确认优先受偿权。故在工程款债权民事判决执行程序过程中，原告新农垦公司工程款债权在与被告鑫骏公司其他债务同时存在的情形下和就该工程折价或者拍卖的价款中依法享有优先受偿权，虽然相关批复规定了优先受偿权产生的确定期间、行使权利的除斥期间，但本案前的（2015）鄂阳新民一初字第00471号民事诉讼的启动和审理中，原告已经明确主张了工程款债权和优先受偿权，主张工程款债权的2015年12月4日即可视为承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，被告从2015年9月7日至今未支付后期判决确定的工程款亦可视为发包人逾期不支付，主张优先受偿权之日，建设工程并未竣工但仍在建设工程合同约定的竣工之日六个月内，故原告主张优先受偿权期间未超过法律规定的除斥期间。综上，从原告主张优先受偿权之日起在该承建建设工程可以依法拍卖的工程的工程折价或者拍卖的价款范围内，原告经确定的工程款依法享有当然的优先受偿权。同时，前述因汪彤与被告鑫骏公司人员的特殊关系和财产继承共享可能，不能认定汪彤对被告鑫骏公司进行了真实的购房款支付，共同导致汪彤未成为有效的购房消费者，普通债权都能对抗买受人汪彤，何况原告经确定的工程款债权，故承包人原告就该商品房享有的工程价款享有的优先受偿权可以对抗买受人汪彤。（六）被告鑫骏公司与第三人汪彤是否存在恶意串通并损害原告新农垦公司工程款债权的情形。现查明，涉案工程施工过程中，被告鑫骏公司包括出售房屋抵款等各种方式向原告给付工程款共计32,447,406元，其中出售商品住宅房十一套折算工程款总额为3,887,720元，时间为2015年8月1日，在折价工程建筑给原告抵付工程款时，涉案商品房已经由被告鑫骏公司与第三人汪彤签订合同予以处理并备案，无法未由发包人与承包人书面协议进行抵付工程款。现查明，原告提起诉讼主张工程款期间为2015年12月4日，该诉讼行为可视为承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，虽然该主张、催告行为发生在《商品房买卖合同》签订期间之后，但因被告鑫骏公司与第三人汪彤存在关联关系，且前述不能认定《商品房买卖合同》系双方真实意思表示和有效履行，故被告鑫骏公司与第三人汪彤签订《商品房买卖合同》的目的不能排除是转移被告鑫骏公司的剩余资产并让被告鑫骏公司成为空壳，存在与其他无效合同一起共同导致原告工程款债权无法实现的可能，损害了原告的工程款债权利益，违反了法律的强制性规定。故被告鑫骏公司与第三人汪彤签订《商品房买卖合同》的行为，存在有意回避原告的工程款债权的可能，而原告的工程款债权现的确无法实现，故被告鑫骏公司与第三人汪彤之间转让涉案商品房的行为可以认定为恶意串通、逃避债务行为并已损害到了原告新农垦公司工程款债权权益。综上所述，原告从主张优先受偿权之日起在该承建建设工程可以依法拍卖的工程的工程折价或者拍卖的价款范围内，原告经确定的工程款依法享有当然的优先受偿权。但因被告鑫骏公司回避原告的工程款债权，在未预留足额财产清偿承包人工程款债权和对公司财务明细未作出合理说明的情形下，在与第三人汪彤形成明显的关联关系下与其签订商品房买卖合同，且涉案商品房合同约定的合同转让价款无足够证据证实由购房者实际对应支付了全部或绝大部分价款未履行合同义务条款，其与第三人汪彤之间转让商品房的行为可以认定为恶意串通、逃避债务行为。故被告鑫骏公司与第三人汪彤签订的《商品房买卖合同》，因并非当事人真实意思表示、有意串通并已损害了原告的合法权益，构成了法定认定无效合同的情形，合同内容违反了法律的强制性规定，合同无效。故对原告主张的确认确认被告与第三人汪彤之间买卖一品华府408、409房屋的合同无效的诉请，本院予以支持，对于第三人汪彤提出的相关辩解。因与本院查明的事实不符且其未提供足够证据证实，本院不予采纳。被告湖北鑫骏置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对有关诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第五十二条第一款第（二）项、第五十七条、第五十八条、第五十九条、第二百六十九条、第二百八十六条，《中华人民共和国公司法》第二十一条、第二百一十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2、3、4条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告湖北鑫骏置业有限公司与第三人汪彤之间买卖鑫骏一品华府商住楼408、409二套房屋的合同无效（合同编号：YX15002980、YX15002981）。案件受理费200元,减半收取100元，由被告湖北鑫骏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费200元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审判员  邢晓锋二〇一八年十一月十二日书记员  吴 昊