文书内容山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0212民初208号原告：邢述江，男，住青岛市崂山区委托代理人：王悦峰，山东雅君律师事务所律师。委托代理人：李胜龙，山东雅君律师事务所律师。被告：王海萍，女，住山东省淄博市张店区委托代理人：吴文展，山东海之源律师事务所律师。原告邢述江诉被告王海萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用第一审普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢述江委托代理人王悦峰、李胜龙，被告王海萍委托代理人吴文展到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邢述江诉称:2015年4月18日，其与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租青岛市崂山区同兴路710号远洋自然号网点用于开设婴幼儿游泳馆，合同约定了租赁期限、租金支付方式及违约责任等内容。但被告自2017年5月5日起拒付租金，现原告诉请判令：1.解除原被告之间的租赁合同；2.被告将租赁房屋恢复原状；3.被告支付2017年6月5日至2017年12月4日期间的租金100000元；4.被告承担2017年5月5日至2017年10月17日期间的滞纳金90411元；5.被告承担律师费15000元；6.被告承担2017年10月18日起至实际付清租金之日止的滞纳金；7.诉讼费由被告承担。被告王海萍辩称：1.原被告双方在诉前调解期间已均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告未支付租金的原因是原告违约在先，被告在装修租赁房屋期间，发现房屋实际面积仅为130㎡左右，与合同中约定的162.5㎡相差较大，被告开设婴幼儿游泳馆的设施布置对房屋面积有硬性要求，后被告一直与原告协商此事，要求重新商定租金标准，但未能达成一致意见，故租金至今未付，合同目前无法履行的原因是原告未如实告知房屋面积，违约在先，对其主张将房屋恢复原状、支付滞纳金和律师费的责任不应由被告承担；3.2017年6月5日至2017年10月17日的房屋租金应当按照房屋实际面积计算，被告在此之前按照合同标注面积多交的租金及20000元保证金应当与欠付租金折抵。2017年10月18日之后，原告已经实际控制该房屋，被告不应继续支付房屋租金。经审理查明，位于崂山区同兴路房产权利人为青岛埠西泰润商贸有限公司，该公司于2015年1月15日与原告邢述江签订房屋租赁合同，将上述房产出租给邢述江作商业经营使用，原告有出租该房屋的权利。2015年4月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1、……甲方同意向乙方出租位于青岛市崂山区同兴路710号“远洋自然”64号商铺的贰号网点部分房屋（以下简称“该房屋”）；该房屋用途为：商业；乙方承诺，该房屋仅限于用作婴幼儿游泳馆使用。……3、该房屋的租用面积（建筑面积）为162.5平方米。”合同第二条约定“租赁期自2015年4月21日起至2025年6月4日止；租期10年。租金自计租日2015年6月5日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日……自计租日起至2018年6月5日，……乙方应向甲方缴纳的年租金金额为：人民币贰拾万元整（小写：200000元）。……在整个租赁期内，租金按半年方式支付，租赁期内乙方需提前一个月交纳下一个租赁期的租金。……乙方需向甲方交纳人民币贰万元作为该房屋租赁期内的租赁保证金使用。”合同第五条约定：“本合同期满后乙方没有继续续租退还该房屋时，乙方自行添置的设施设备及可移动的所有物品归乙方所有，并在合同约定期内乙方自行搬离和处理，乙方在该房屋的装饰装潢部分归甲方所有，同时约定乙方退还该房屋后，乙方对房屋内留下的由乙方自行添置的物品或设施、设备视为已放弃所有权，所留物品或设施、设备可由甲方自行处理，乙方无权提出异议”。合同第六条约定：“2、甲方应按照合同规定的时间和条件将房屋交付给乙方使用；3、乙方必须按照本合同规定的时间、数额、方式交付房屋租金和其他应由乙方支付的各项费用。”合同第七条约定：“4、乙方未能按照本合同规定的期限和数额支付租金的，逾期付款每日按日租金两倍向甲方交纳滞纳金。5、在本合同租赁期满前，乙方因自身原因提前退租或解除合同的，乙方应按30天租金标准向甲方支付违约金，交给甲方的押金不退，作为赔偿甲方损失使用。一方违反本合同约定的，除应当承担相应的违约责任外，还应当据实赔偿守约方的全部损失，包括但不限于第三方索赔的损失、诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、差旅费等。”上述合同还约定：“乙方需向甲方交纳20000元作为该房屋租赁期内的租赁保证金使用，乙方不得将前述保证金冲抵租金及应当缴纳的其他各项费用使用，保证金担保的范围如下：（1）保证该房屋的结构及附属设施不受损坏（甲方书面同意的事项除外）；（2）保证乙方在租赁期满后按时归还该房屋；（3）保证乙方及时、足额缴纳本合同项下的租金及其他费用；（4）保证乙方及时履行本合同约定的其他义务。除本合同另有约定外，租赁期满后3日内，甲方扣除乙方应当支付的租金及乙方缴的各项费用后，无息退还剩余保证金”。合同签订后，被告向原告支付保证金20000元。庭审中，双方称租赁未经过中介，被告系在看过房屋后才签订的合同。庭审中，原告提交委托代理合同及增值税发票欲证明其为本案诉讼支付律师费15000元，并要求被告承担该费用。经质证，被告虽对委托代理合同及增值税发票真实性无异议，但认为被告未及时交纳租金的原因是原告违约未如实告知房屋实际面积在先，不同意支付律师费。被告提交2017年10月9日、2017年10月10日、2017年12月4日短信聊天记录截图一宗（未提交原始载体），欲证明其因租赁房屋实际面积与合同标注面积存有较大差距，一直与原告协商重新商定租金标准，但未能达成一致意见，故被告并非恶意违约，有权据此就合同作出变更。经质证，原告对上述截图真实性不予认可，认为短信截图并未说明原被告双方要解除合同重新订立新合同，不能证明被告要证明的事项。被告还提交其于2017年12月8日录制的视频一份，欲证明原告起诉后已经实际接管并控制了该房屋，经诉前调解确认解除合同后，被告欲前往该房屋搬离设备而受到原告阻止，被告报警仍未能解决，故原告实际控制该房屋期间的租金不应由被告承担。经质证，原告对视频真实性不予认可，但称2017年12月8日，被告确实带人拉过东西，但因房租未结算，原告阻止了被告拉东西的行为，原告主张的是2017年6月5日至2017年12月4日期间的房租和滞纳金，视频不能证明原告接管了该房屋。另查明，原告于2017年10月17日向本院提交诉状，双方于2017年11月初在本院进行诉前调解，被告称调解期间其已经同意解除合同，但因滞纳金等问题，原告不接收被告交还钥匙，原告则认为调解未达成协议，合同没有解除。还查明，被告未交纳2017年6月5日至2017年12月4日期间的租金，按合同约定，该期间租金应为100000元，但被告认为按房屋实际面积计算，其已经多交租金75000元，双方属互付债务。庭审中，原告主张被告支付2017年6月5日至2017年12月4日期间的租金100000元，并支付自2017年5月5日（应交纳房租之日）起至2017年10月17日（起诉之日）止的滞纳金，滞纳金按日租金一倍的标准主张，共计90411元。被告辩称按房租实际面积130平方米计算，被告前两年已经超付租金75000元，享有履行抗辩权，且称被告拒付租金是因为原告未如实告知房屋面积，不同意支付滞纳金。关于租赁房屋的面积问题，被告称其系在2015年6月装修时发现面积存在差异，原告称其系按套出租，并非按面积出租。经查，合同中并未约定单位面积租金数额。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、不动产登记信息、不动产权证复印件、委托代理合同及发票，被告提交的聊天记录截图、视频，庭审笔录以及当事人陈述在案为凭，上述证据业经开庭审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应及时全面履行合同义务。关于涉案合同的解除问题，原、被告双方于2017年11月初在我院就本案进行诉前调解，被告称其在该期间已经表示同意解除合同，但原告认为双方未达成调解协议，故合同未解除。后被告于2017年12月8日前往租赁房屋搬东西而受到原告阻碍。本院认为，原告要求解除合同的意思表示至少已于2017年11月初到达被告，且被告已做出回应并于2017年12月8日欲以实际行动表达解除合同之意思表示，即双方已均有解除合同之意，然原告因租金未结清阻止被告拉东西并坚持合同至今未解除，其主要争议系租金支付问题，并非双方未就解除合同一事达成一致意见，且解除合同并不影响租金或其他费用的清算，故本院确认原、被告双方于2015年4月18日签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月8日解除。关于原告恢复原状的主张，原、被告签订的租赁合同第四条、第五条对合同解除后租赁房屋内物品、设施及装修装潢的处理，以及腾房时间做了约定，故对本合同解除后，参考双方合同约定，租赁房屋内被告自行添置的设施设备及可移动的所有物品归被告所有，被告应于合理期限内搬离和处理，被告在该房屋的装饰装潢部分归原告方所有，被告退还该房屋后，房屋内留下的由被告自行添置的物品或设施、设备视为被告放弃所有权，可由原告自行处理。关于被告搬离的合理期限，综合租赁房屋面积大小、使用情况，以15日为宜。关于原告主张的租金及滞纳金，双方已明确约定了租金的支付方式及金额，原告将房屋交付被告使用后，被告应当及时全额支付租金，合同约定的计租日为6月5日，每半年支付，自计租日至2018年6月5日，年租金为200000元，被告需提前一个月交纳下一个租赁期的租金，故被告应于2017年5月5日支付2017年6月5日至2017年12月4日期间的租金100000元，其未按时全额支付，已经违约，应当承担继续支付租金的违约责任。关于原告主张的滞纳金，双方合同约定“乙方未能按照本合同规定的期限和数额支付租金的，逾期付款每日按日租金两倍向甲方交纳滞纳金”，该滞纳金实为违约金，庭审中，原告主张按日租金一倍（547.945元/月）主张违约金，但该计算标准过高，故本院予以调整，以按同期银行贷款利率的1.95倍计算为宜，关于被告庭审中（2018年4月9日）要求折抵保证金的抗辩意见，本案中，原告未举证证明该房屋在被告使用中存有原告书面同意以外的损坏或被告有其他违反合同义务的行为，故合同解除后，在判令被告依约支付租金的同时，原告应当退还保证金，对被告要求以保证金抵减租金的请求，本院予以支持，折抵后，被告应给付原告租金80000元。故违约金自2017年5月6日至2018年4月9日期间，以100000元为基数，按同期银行贷款利率的1.95倍计算；2018年4月10日至实际支付租金之日止，以80000元为基数，按银行同期银行贷款利率的1.95倍计算。关于原告主张的律师费，双方合同约定如一方违约，除应当承担相应的违约责任外，还应当据实赔偿守约方的全部损失，包括但不限于第三方索赔的损失、诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、差旅费等。现被告违约，应当据实支付原告的律师费，根据原告提交的委托合同及发票，本院对原告主张的律师费15000元予以支持。关于被告辩称房屋实际面积与合同约定面积不符，要求按实际面积计算租金并将前两年已付租金重新计算予以折抵的主张，因双方系在自行对该房屋进行了解后于2015年4月18日签订合同，合同并未约定按房屋面积计算租金，被告于2017年以房屋面积不符拒付租金，没有依据，本院对被告的该辩称意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告邢述江与被告王海萍于2015年4月18日签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月8日解除；二、被告王海萍于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋腾还给原告邢述江（房屋内被告自行添置的设施设备及可移动的所有物品归被告所有，被告于本判决生效之日起十五日内搬离，房屋的装饰装潢部分归原告所有）；三、被告王海萍于本判决生效之日起十日内给付原告邢述江租金80000元；四、被告王海萍于本判决生效之日起十日内给付原告邢述江自2017年5月6日起至实际支付租金之日止的违约金（2017年5月6日至2018年4月9日期间，违约金以100000元为基数，按银行同期银行贷款利率的1.95倍计算；2018年4月10日至实际支付租金之日止，违约金以80000元为基数，按银行同期银行贷款利率的1.95倍计算）；五、被告王海萍于本判决生效之日起十日内给付原告邢述江律师费15000元；六、驳回原告邢述江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由被告王海萍负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。审判长  朱翠玮审判员  王 敏审判员  张国全二〇一八年十一月二十三日书记员  曹雁如