安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1323民初3890号原告：胡家才，男，1956年3月15日出生，汉族，农民，初中文化，住江苏省睢宁县双沟镇纪湾村385号，现住地安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：孙景利，江苏金华星律师事务所律师。被告：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地灵璧县西关桥头东10米温州商城3号楼6层，组织机构代码913413237690287581。法定代表人：王兴清，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师原告胡家才因与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2018年8月9日向本院起诉，同日本院本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡家才及其委托诉讼代理人孙景利、被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陆汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡家才向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告逾期交房违约金453776元（暂计算为2013年12月11日至2018年4月10日，合计1580天）；2018年4月10日至实际交房之日止的违约金按照上述标准计算；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：拆迁人因建设需要，须拆迁原告的房屋。经协商于2009年8月6日由原、被告及被告的委托拆迁人灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司签订《灵璧县2007年4号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》，其中约定：拆迁原告房屋砖混结构，面积为57.44平米；安置房（营业房）位置8-01楼1层103和03、04号房屋，房屋建筑面积62平米等内容。2009年8月10日在灵璧县公证处办理了公证手续。协议签订后，原告依约将拆迁房屋交付被告拆迁。期间，被告向原告支付了过渡费及营业损失找补费用至2018年3月28日。按照拆迁协议书第五条第6项约定：拆迁人应当在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金。2018年3月28日被告通知原告交房结算，被告对于原告超过拆迁面积的部分57.44平米按照25000元价格出售给原告，因被告拒不结算、支付逾期交房而产生的违约金，被告不同意交房，且对原告拆迁安置的房屋也未不同意交付。原告认为，原告拆迁的房地产总面积为57.44平米，安置房面积实际为61.18平米。被告应按照合同约定及时将相等面积的安置房交付给原告，现安置房的单价被被告确定为25000元每平米，那么被告就应当按照该单价计算安置房的总价值支付给原告违约金。现被告拒不支付违约金的行为，己经侵犯了原告的合法权益，为此，原告为维护自己的合法权益，根据法律规定具状起诉。请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。在诉讼中增加要求被告支付从2018年4月11日至2018年9月30日违约金49685.6元；过渡费19989.12元（从2013年12月11日起至2018年10月11日止）；支付营业损失49972.8元（从2013年12月11日起至2018年10月11日止）。被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司辩称，1、原告要求逾期交房违约金453776元计算错误，诉讼费由过错方承担或者协商解决。2、诉讼事实双方签订了合同是真实的，并经过公证，合同已经全面履行，只是在违约金上产生分歧。3、原被告签订的合同有三部分组成。拆一补一和拆一还一。差异在装潢的费用。还有政策优惠的部分是按照该房屋基本造价计算。不是商品房的计算方式。因为商品房计算方式有税收等。超出优惠购买的是商品面积，该面积被告代理和授权必须开具商品房发票，只有这一部分交钱后取得使用权和所有权。依照合同第4条第3款，购买3平方是优惠价，按照合同第5条第6款按照拆迁房屋总价值就是基本造价的价值。由于原告的是营业用房按3800元计算。希望在法庭主持下妥善解决该案件。经本院审理查明，2009年8月9日，原告胡家才与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司签订《2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》一份，该协议第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供B区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办理产权证，保证水、电入户到位…”；合同第四条第三项规定：“安置房屋（住宅）位置B-01楼1层03、04号房，房屋建筑面积为62㎡。其中：安置房屋与被拆迁房屋同等部分的建筑面积为57.44㎡、安置面积超出被拆除面积4.56㎡、3㎡以内按3800元/㎡找补（3㎡×3800元每平米=11400元），超出3㎡以外的1.56㎡按市场开盘价找补（未付）”；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金””；合同第六条规定：“其他约定：该户过渡期从2011年12月11日起生效”。另，原告在诉状中认可，已经领取了2018年3月28日以前的过渡费及营业损失。认可被告在2018年3月28日已经通知原告交房结算。后双方因违约金计算方式问题产生纠纷，以至成诉。本案涉及房屋商铺开盘备案价为250000元。本院认为，原、被告所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。按合同约定，被告交房日期应为原告完成搬迁之日起24个月内，本案协议中已明确记载原告房屋过渡期从2011年12月11日算起，即被告应于2013年12月11日前交房。原告在诉状中认可，已经领取了2018年3月28日以前的过渡费及营业损失。认可被告在2018年3月28日已经通知原告交房结算，且被告也认可通知交房时间为2018年3月28日。故，2018年3月28日应视为被告向原告交房日期。本案中被告没有在约定的期限内交付房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。根据协议约定被告应自2013年12月11日起至房屋交付之日止，按安置房总价值每日万分之二支付违约金。由于案涉安置房中安置面积为57.44平方米，拆迁安置合同中已经明确约定安置房价格为3800元/平方米，另加3平方米协议约定以每平方米3800元价格。另外0.74平方米是以该地块开盘价格每平方米25000元计算。所以上述计算所得价值总和应视为本安置房屋总价值。故，被告应向原告支付自2011年11月5日至2018年3月25日期间迟延交房的违约金，即（57.44㎡×3800元／㎡×每日万分之二×1580天＋3㎡×3800元／㎡×每日万分之二×1580天＋0.74㎡×25000元×每日万分之二×1580天）＝78422.35元。由于双方签订的《2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》中第五条第六项“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”中的安置房总价值观点不一致。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，由于该协议系被告提供，所以应当做出不利于被告的解释。故，被告在诉讼中称协议约定安置房总价是按照拆迁面积61.18平方米以每平方米3800元计算违约金的观点，理由不充分，也不符合法律规定，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内一次性支付原告胡家才违约金78422.35元元；二、驳回原告胡家才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4767.12元，原告胡家才负担4000元，被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司负担767.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  晏若冰二〇一八年十一月五日书记员  周 祥附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。