广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初13214号原告（反诉被告）：刘伟，男，汉族，1983年10月5日出生，身份证住址内蒙古通辽市，委托代理人：王济明，广东中圳律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡文，男，汉族，1968年5月20日出生，身份证住址广东省博罗县，委托代理人：娄明亮，上海段和段（深圳）律师事务所律师。原告刘伟诉被告胡文房屋租赁合同纠纷一案，原告起诉后，被告提出反诉，本院受理后依法将两诉合并适用简易程序公开开庭审理。原告刘伟及委托代理人王济明、被告胡文及委托代理人娄明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟诉称：2017年2月25日原、被告双方签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定由被告将从光华实业公司承租的位于深圳市龙岗区x公司内厂房:(1)18栋的前面B车间钢构厂房转租给原告，每月18500元(包括每月租金17000元，管理费1000元，卫生费500元)。租赁期限自2017年2月25日至2019年2月28日止。正式计租日为2017年3月12日。另外双方还约定了押金、水电费等条款。合同签订后，原告依约支付了押金及每月租金等所有费用。自2018年3月份开始原告得知涉案厂房要拆迁，但被告至今从未通知原告，也从未与原告进行协商。2018年4月底涉案厂房被光华实业公司强行停止了生产用电箱，后又停电、停水，又于2018年7月13日解除与被告的租赁合同，致使原告被迫停产停业。后原告多次找被告要求处理，被告拒不处理，故原告诉至法院，请求依法判令：1.解除双方于2017年2月25日签订的《厂房租赁合同》；2.被告退还原告支付的租赁押金37000元；3.被告赔偿原告经济损失85000元；4.由被告承担本案的诉讼费。被告胡文答辩及反诉称：2017年2月25日，被告与原告签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区x小区18栋的前面B车间钢构厂房租赁给原告使用，租期为二年，自2017年2月25日至2019年2月28日止。租金为每月17000元，管理费为每月1000元，卫生费为每月500元，原告需每月28日前将次月租金、管理费、卫生费等费用一次性交清，逾期未交按所欠租金总额的5%/天收取滞纳金。原告应于合同签订时支付押金37000元，合同期满付清租金及一切费用后，原告将涉案厂房清场并交被告验收同意后三日内退还押金，若因原告无法继续履行合同或提前终止合同的，押金不予退还。合同签订当日，被告就将涉案厂房交付给了原告占有、使用和收益，但原告从2018年5月份开始一直拖欠被告租金等费用(其中5月份租金、管理费、卫生费合计18500元，6月份租金、管理费、卫生费合计18500元)不予支付，还拖欠了2018年4-6月的水电费(其中4月份水电费3070元、5月份水电费3264元、6月份水电费因无法抄表暂定3000元)没有缴纳，严重违反了双方的合同约定。在被告多次催交租金的情况下，原告于2018年5月底答应将20l8年5、6月份租金等费用一并交给被告，但实际上并未缴纳，至今―直拖欠。现原告无法继续履行合同或提前终止合同，被告依约不予退还原告押金37000元。综上，原告迟迟未履行交租等义务，也不将涉案厂房交还给被告，至今仍占用涉案厂房，故请求法院判令：1.原告立即将深圳市龙岗区某小区18栋的前面B车间钢构厂房交还给被告；2.原告向被告支付2018年5、6月份的租金、管理费、卫生费、2018年4-6月份的水电费等合计46334元及其滞纳金(未交2018年5月份租金的滞纳金自2018年4月28日开始计算,未交2018年6月份租金的滞纳金自2018年5月28日开始计算,均以18500元为基数,按照每日万分之六计至还清款项之日止,暂计至2018年8月19日为2197.88元)；3.被告不予退还原告押金人民币37000元；4.本案的诉讼费等相关费用由原告承担。原告反诉答辩意见：涉案厂房是由光华实业公司作为一手业主租给被告,被告租给原告的。原告在搬迁涉案厂房时,被告根本没有在场,相关厂房没有正规的锁门,也没有钥匙,所以不存在办理交接手续,被告主张将涉案厂房交还给被告,没有依据,因为厂房一直在涉案工业区,且早已被开发商收回作拆迁。2、光华实业公司在2O17年11月份就有通知涉案工业区包括厂房在内要拆迁,除了原告租赁的被告的厂房外,其他的直接向一手业主承租的租户,在2018年4月份就已经全部搬空,而且光华实业公司都有退还租户的押金及补偿2个月以上的搬迁费用。原告经营至2018年5月份时,因要去找厂房及办理搬迁事宜,再加上原告也多次找被告,被告说不存在搬迁事宜,会一直租下去的。况且,原告也多次接到光华公司的吴经理的通知,说要尽快搬迁,进而原告才没有支付2O18年5月份之后的租金。被告也没有证据证实其向光华公司支付了5、6月份的租金,而且在5月底光华公司就已经停水停电了，因而被告要求原告支付租金及不退还押金没有法律依据。经审理查明：2016年1月27日，被告和深圳市大新大印刷机械实业有限公司（以下简称大新大公司）与光华实业公司签订《租赁合同》，租赁光华实业公司位于深圳市龙岗区某小区内的第18栋厂房、第19栋厂房、第18厂房前空地搭建铁皮房一座、空地、第3栋部分宿舍、第1栋部分宿舍。光华实业公司拥有某工业区18#厂房2243.96㎡、19#厂房503.52㎡的产权。2017年2月25日，原、被告双方签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：1.被告将其从光华实业公司承租的位于深圳市龙岗区某小区大新大机械公司内厂房，18栋的前面B车间钢构厂房转租给原告；2.每月18500元，包括租金17000元，管理费1000元，卫生费500元；3.租赁期限自2017年2月25日至2019年2月28日止，正式计租日为2017年3月12日；4.每月租金一次性交，逾期未交按所欠租金总额的5%每天收取滞纳金，拖欠租金超过3天，被告有权停止供水电给原告，及将厂房收回，由此带来的一切损失由原告负责；5.签订合同时，原告向被告支付合同履行金（即押金）37000元和第一个月的租金人民币18500元，合约期满原告付清租金及一切费用之后本押金合同期满后，……直到原告清场经被告检查验收同意后三日内甲方将保证金不计息退还原告，若因原告无法继续本合同或提前终止本合同的，则押金不退。6.合同有效期内，任何一方违约，对方都有权解除本合同，由此造成的经济损失由违约方负责赔偿。同日，原告交纳了押金37000元。原、被告双方确认被告出租的钢构厂房为被告从光华实业公司承租的第18栋厂房前空地搭建的铁皮房一座及被告自行搭建的铁皮房，原告2018年3月之前的所有费用和4月份的租金、管理费、卫生费已经支付完毕。双方确认2018年4月至6月的水电费分别为3070元、3264元、1000元。2017年12月1日，光华实业公司（出租人、甲方）向大新大公司（承租人、乙方）发出《提前解除租赁合同书面通知》，告知因某小区属政府列为旧城改造区域，需拆除，经双方友好协议一致，同意就双方所签订的租赁合同提前解除，甲方从2017年12月1日开始正式以此书面形式通知乙方，乙方签收此通知书后视为正式知悉提前解除租赁合同事宜。被告妻子代表被告于2017年12月7日在通知上签字。2018年7月19日，被告通过微信向原告发送律师函，通知原告未支付5月、6月、7月租金及相关费用，也未按时支付2018年4月、5月、6月水电费……；鉴于此，自律师函发出之日解除原被告签订的租赁合同，不退还原告押金，要求原告于2018年7月25日前结清全部拖欠费用、与被告办理好交接手续。另查明，光华实业公司与被告的关于涉案某小区的租赁合同纠纷，在本院另案处理[案号为（2018）粤0307民初某号]。另案中，光华实业公司与被告均确认次承租人（包括本案原告）在2018年7月1日前已经搬离涉案房屋。现涉案厂房已经由光华实业公司接收。原告主张2018年3月份开始得知租赁厂房要拆迁，但被告从未通知原告，也从未与原告进行协商。2018年4月底涉案厂房被光华实业公司强行停止了生产用电箱，后又停电、停水，致使原告被迫停产停业，故原告于2018年5月开始没有支付租赁费用及水电费，并于6月份开始陆续搬离，2018年7月13日解除与被告的租赁合同，之后原告多次找被告要求处理，被告拒不处理，故原告诉至法院。被告抗辩称，原告自2018年5月开始拒不交纳租金，该租赁房屋并未涉及拆迁，光华实业公司也告知被告，涉案房屋可以租赁到2018年底。上述事实有厂房租赁合同、微信聊天记录、收款收据、通知、提前解除租赁合同书面通知、水电费通知单、照片、产权证明、庭审笔录等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告租赁的某工业区内18栋的前面B车间钢构厂房，即为被告从光华实业公司租赁的第18栋厂房前空地搭建铁皮房和自行搭建的铁皮房，该钢构厂房既没有产权也没有建筑工程规划许可，不是合法建筑，原、被告之间的租赁合同无效，原、被告请求解除合同，本院不予支持，被告收取原告的押金37000元，应当予以返还。被告出租时没有取得建筑的合法证明，原告也没有查验，双方均有责任，且被告在明知涉案房屋即将拆迁，却没有及时将情况告知原告，对原告的生产经营造成影响，被告也应承担由此产生的损失，原告主张被告赔偿拆迁安装费、搬迁费、停产停业损失等共计85000元，但没有提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，考虑原告从6月开始搬迁，本院酌情认定损失为10000元。被告主张原告支付2018年5月、6月的占有使用费、管理费、卫生费，4月至6月的水电费，原告有实际使用厂房，相应产生的费用应由原告支付，原告应向被告支付的费用共计44334元（37000＋3070＋3264＋1000）。关于占有使用费的滞纳金，合同无效，双方没有就此另行达成约定，原告主张按照每日万分之六计算滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘伟（反诉被告）与被告胡文（反诉原告）于2017年2月25日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告胡文应于本判决生效之日起五日内向原告刘伟退还押金37000元；三、被告胡文应于本判决生效之日起五日内向原告刘伟赔偿损失10000元；四、原告刘伟应于本判决生效之日起五日内向被告胡文支付占有使用费及水电费等共计44334元（包括2018年5月、6月的占有使用费、管理费、卫生费，2018年4月至6月的水电费）；五、驳回原告刘伟的其他诉讼请求；六、驳回被告胡文的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费1370元（原告已预缴），反诉费485.5元（被告已预缴），共计1855.5元，由原告刘伟自行负担1155.5元，由被告胡文承担700元。如不服本判决，可在本判决送达至日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇一八年十一月二十九日书记员  杨雅倩