黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初2127号原告：谢景强，男，1964年4月7日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：吴科宇，黑龙江仁元律师事务所律师。被告：高瀚，男，1992年6月21日出生，汉族，住哈尔滨市松**。被告：董晔，男，1980年2月28日出生，汉族，住哈尔滨市松**。二被告共同委托诉讼代理人：关美英，上欧律师事务所律师。原告谢景强与被告高瀚、董晔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢景强委托诉讼代理人吴科宇，被告高瀚、董晔委托诉讼代理人关美英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢景强向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告双倍返还定金4万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告高瀚与被告董晔系亲属关系，二人所有房屋为楼上楼下，原告谢景强与董晔、高瀚系邻居关系，高瀚的房屋由董晔在实际居住。2017年11月30日，谢景强与高瀚的代理人即董晔签订房屋买卖合同，谢景强购买高瀚坐落在哈尔滨市房产，建筑面积133.18平方米，不动产权证号：黑（2017)哈尔滨市不动产权第0029543号。房产总价为124万元。合同签订当日，董晔代高瀚收取部分购房定金2万元。合同签订后，谢景强让董晔出具高瀚的书面授权委托，但董晔出示给谢景强的委托书上委托办理的事项不包括代为买卖房产。后经谢景强多次催告，董晔一直未能提供高瀚委托代为买卖房产的委托书。此外谢景强让董晔提供房屋高瀚的联系方式，董晔也拒绝提供，谢景强至今未能与高瀚取得联系。因此谢景强认为董晔签约时故意隐瞒了其无权代理的真实情况，有违诚信，致使谢景强在买房过程中白白付出了时间和精力，且由于董晔明显的过错导致合同未履行。综上，谢景强根据《中华人民共和国合同法》第48条规定以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，特向法院提起诉讼，请求依法解除谢景强与董晔、高瀚的房屋买卖合同，并判令董晔双倍返还定金4万元，以维护原告的合法权益。被告高瀚辩称，本案已经经过哈尔滨市松北区人民法院及哈尔滨市中级人民法院审理并已经生效，在二审判决中，哈尔滨市中级人民法院已明确认定该买卖合同效力问题及其授权问题。在本案中董晔是经过高瀚本人的亲自授权法院予以认可，事实无异议。在该房屋买卖合同纠纷中是因谢景强明确表示不履行房屋买卖合同其行为构成根本违约，属于合同法解除合同要件，故根据定金罚则，谢景强无权要求所要定金。被告董晔辩称，关于谢景强、董晔签署合同的有效性及代理权限合法性已经过审定，而谢景强一直未履行。1.2018年1月20日前我曾以手机彩信方式将高瀚的授权委托书发送给谢景强，并短信通知，同时告知对方2018年1月20日是首付款交付日；2.谢景强在一审起诉状中第一项要求解除此合同，因此说明本意不想购买房屋；3.在终审庭审中，法官问过是否继续购买此房，谢景强明确表示不买；4.终审后我曾与谢景强就房屋买卖沟通过，其表示不会再买此房。基于上述理由，可以认定谢景强违反合同不予购买此房意图，所以不同意退还定金，应适用定金罚则。本院认定事实如下：高瀚系案涉房屋即哈尔滨市松**聚源街**大正莅江小区**楼******房屋的所有权人。2017年11月30日，董晔作为高瀚的委托代理人与谢景强签订房屋买卖合同，约定谢景强购买高瀚所有的案涉房屋，房屋总价为124万元，签订合同当日，谢景强须付购房定金2万元，2018年1月20日前支付首付款20万元，余款104万元于2018年10月30日前一次性全部给付，高瀚的代理人为董晔，谢景强的代理人为金玲。同日，谢景强将2万元定金交给董晔。2017年1月24日，高瀚曾公证授权委托董晔代其办理案涉房屋不动产权属登记相关事宜，房屋于2017年3月6日取得不动产权属证书。董晔曾向谢景强出示过案涉房屋的不动产权属证书及2017年1月24日的公证授权委托书，但该授权中不包含售卖房屋及收取房款事项。谢景强与董烨签订房屋买卖合同时董烨没有向谢景强出示其具有售卖房屋的授权委托书，双方约定于2018年元旦前后补交授权。董烨于2018年元旦前后收到高瀚从深圳邮寄回哈尔滨的售房委托书，委托书代办事项为：“1、代我办理此房的买卖交易手续，代为签署以上房屋的买卖合同；……4、代为收取相关售房款；委托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至上述委托事项办完为止。落款日期：2017年11月25日。”2018年1月19日21时19分董烨向谢景强手机发送高瀚于2017年11月25日出具的授权委托书，2018年1月19日21时23分董烨向谢景强手机发送短信：“售房委托书彩信和微信发过去了”，2018年1月19日21时36分董烨向谢景强手机发送短信：“房主授权委托我代收款，明天为交款日，请准备好！”。2018年1月19日晚上10点13分，谢景强给董烨发送短信：“……你用过期的公证书骗我和你签订合了无效合同，还骗了我两万定金，我发现被骗后明确告诉你不要此房，你还不还定金，我至今也没见到房主本人，更没见到委托合同或公证书！你就是合同诈骗，你马上还我定金双方无事，否则我起诉你！”2018年1月20日董烨回复谢景强：“……一是我一直告诉你们我有委托有权利卖此房，二是我明确告诉过你们，你看到的那个委托公证是当时我们办理房产落户使用的，你认可后才签字的，三是售房委托书我们已告诉你们收看……，今天2018年1月20日是合同规定交付首付款二十万最后一天，过了今天不交你属于根本性违约，同时在你昨天发送信息中声称不购买此房，按合同违约条款我将扣留购房定金……”。2018年1月22日，谢景强短信董晔“我没见到房主，房主高瀚也没有授权让你售卖此房的法律文书，所以你我签的就是无效合同，从签订之日就没有法律效力！你速把我给你的2万定金还给我……”。至2018年1月22日，双方就售房授权仍存在争议。谢景强认为董晔未取得售房授权，如继续支付首付款可能会造成经济损失。董晔认为已经将高瀚的售房授权出示给谢景强，履行了合同义务，谢景强应继续履行合同支付房屋首付款。双方均认为对方违约，谢景强诉至法院。上述事实，有《房屋买卖合同》、定金收据、短信、微信截屏、《解除合同通知书》等证据在卷佐证。本院予以确认。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，高瀚已书面授权董晔代其出售案涉房屋并收取房款，董晔代高瀚签订的房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效条件，合法有效。各方当事人应严格按照合同约定履行义务。董烨系高瀚的代理人，在与谢景强签订买卖合同时口头约定董烨应于2018年元旦前后取得高瀚的售房授权，但双方未约定授权方式。为更好履行合同义务，董晔应在约定期限内提交授权。高瀚在2017年11月25日即授权给董烨，高瀚应尽快邮寄，由于高瀚邮寄拖延导致董烨于一个月后收到授权，影响了谢景强对董烨代理身份的信任。董烨在收到授权后应及时向谢景强出示原件，董烨于2017年末、2018年初收到授权却于2018年1月19日将委托书拍照彩信形式发送给谢景强及金玲，同时短信告知谢景强其已经取得高瀚的书面授权，由于董烨的拖延怠于履行义务再次导致谢景强对董烨代理身份的怀疑，董烨抗辩其向谢景强出示原件时谢景强拒绝查看，但未向法庭提交相关证据，应承担相应对己不利的法律后果。从双方短信沟通内容可见，2018年1月20日之前，谢景强并未见到过高瀚对董烨售房授权原件。双方并未约定授权方式，董烨认为书面授权，谢景强认为应当书面授权或公证书方式。在谢景强没有看到房主高瀚的书面授权原件或公证书时，根据合同约定，谢景强需在2018年1月20日交付房屋首付款20万元，在没有足以确定董烨已经取得授权的前提下，仅依据董烨短信通知已取得授权，谢景强面临向非房屋所有权人交付较大金额财产，其可以行使权利，要求董烨提供足以令其确信的授权。在收到谢景强质疑后，作为代理人董烨可以与谢景强协商变更交付首付款的时间，以促进双方合同继续履行。而谢景强即使未收到彩信，在收到短信后也应主动与董烨协商授权事宜及交付首付款时间，为进一步履行合同作出努力。双方不应仅依据自己对授权方式的理解就确认对方违约，在履行过程中均存在过错，影响了房屋买卖合同继续履行。双方对合同解除均有过错，应各自承担责任。谢景强要求二被告双倍返还定金4万元的诉讼请求，本院不予支持。本院综合各方面考虑，已经履行的，即谢景强交付的2万元定金，高瀚、董晔应返还谢景强。在庭审过程中双方均同意解除合同，本院予以确认。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高瀚、董晔在本判决生效后十日内返还原告谢景强定金2万元；二、驳回原告谢景强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告谢景强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘丽二〇一八年十一月二十九日法官助理杨宇桐书记员刘禹鑫