广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6269号原告：简鸿就，男，1989年5月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：姚秀文，女，1992年4月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系简鸿就的配偶。被告：广州市辉鹏房地产开发有限公司，住所广东省广州市增城区荔城街荔城大道442号。法定代表人：许桂芳，该公司经理。委托代理人：李婉文，女，1983年8月13日出生，该公司员工。委托代理人：方雪微，女，1994年10月8日出生，该公司员工。原告简鸿就诉被告广州市辉鹏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告简鸿就及其委托代理人姚秀文、被告广州市辉鹏房地产开发有限公司的委托代理人李婉文、方雪微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简鸿就向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付延期交房违约金50000元（从2017年10月1日起以总房价为本金，按每日0.05%的标准计算，暂计到2018年6月1日的延期交房违约金是50000元，实际计至房屋符合交付标准并交付原告之日止）；2、判令被告向原告交付微波炉一台；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年2月16日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告位于增城市××诗意花园诗意街××（自××＃）3106房，建筑面积为89.74㎡，总房价款为1025353元。合同约定被告应在2017年10月1日前将上述房屋交付给原告使用，且安排原告进行房屋验收，并应当向原告出示《建设工程竣工验收报告》等房屋交付时的有关资料（下称“交付材料），否则，应当承担迟延交付房屋的违约责任（即从2017年10月1日起，按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金）。然而，被告不仅迟延通知原告交付房屋，而且拒不出示或提供任何《广州市商品房买卖合同》（预售）第十五条约定的包括《建设工程竣工验收报告》在内的交付材料原件和复印件，并要求原告在无任何验收手续（含出示或提供上述交付材料）的情况下签署《楼宇交付证明书》。原告认为，被告的行为已严重违反合同的约定及法律的规定，应承担逾期交付房屋的违约责任。另，原被告在签订上述房屋买卖合同后，原告以抽奖方式获得微波炉一台，但被告至今未向原告交付该微波炉。原告认为，被告已违约，应立即向原告交付上述微波炉。对于上述事宜，原告通过多种途径向被告主张权利，但被告却一直推诿、拖沓，迟迟未履行相关义务。故，原告特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告广州市辉鹏房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。对于原告的第一项诉讼请求，被告不存在延期交房的事实。对于原告的第二项诉讼请求，原告所提供的证据无法证明被告有交付微波炉的义务。经审理查明：2016年2月16日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同（预售）》，约定：“……第二条项目建设依据甲方以其他方式取得位于增××××村土地的使用权，面积131222.71平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用权年限自1998年10月14日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。第三条商品房销售依据乙方购买的商品住宅为预售商品房。该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为：穗房预（网）字第××号；核发机关为增城市国土资源和房屋管理局。第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云山诗意花园（自编号10#、11#、13#）第自编号11#幢31层3106号房（下称该商品房），房屋地址：增城市××诗意花园诗意街××（自××＃）3106房。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）每平方米14152.56元，总金额（人民币）1025353元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年10月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在45日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付……”.合同的附件七为本合同补充协议，约定以下内容：“……4.2合同第十四条所约定的甲方逾期交付违约责任，其累计违约金数额最高不超过总房价款的5%。4.3因乙方原因，导致甲方未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：4.3.1该商品房已符合本合同约定的交付条件而乙方逾期办理收楼手续或拒绝收楼的，由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内或《收楼通知书》规定的收楼之日按本合同约定的标准交付了该商品房……4.3.3双方共同确认，乙方未于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日办理收手续，甲方发出《催收楼通知书》的，亦视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前的为准）按本合同约定的标准交付了该商品房，并应按本条第4.3.1条执行。……5.4.2乙方在办理该商品房收楼手续时，除房屋主体结构质量被有资质的独立第三方鉴定为不合格外，乙方不得以任何其他理由（包括但不限于乙方认为该商品房不符合第二十三条及附件六约定的装饰、设备标准；房屋质量瑕疵等）拒绝收楼，乙方亦不得以此为由要求甲方承担逾期交楼的违约责任……”。2017年5月4日，被告与广州东部发展燃气有限公司、广西佳迅管道工程有限公司、广州广燃设计有限公司等公司在《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上盖章，内容为位于增城区××诗意花园××区燃气管道工程于2017年5月4日竣工，该工程验收合格，自工程验收合格之日起即移交建设单位管理。2017年5月22日，广州市增城自来水有限公司出具《供水证明》，内容为被告在广州市增城区荔城街新联村地段开发的云山诗意二期项目（C区、D区）的自来水管网已经水压试验，水压试验合格，现正式通水。特此证明！”2017年5月25日，广州市公安消防局向被告出具的穗公消验字〔2017〕第0563号《建设工程消防验收意见书》，载明位于增城区荔城街新联村地块住宅楼自编号10#、11#栋等已建项工程综合评定消防验收合格的意见。2017年6月5日，广州市增城区环境保护局出具增环预验〔2017〕20号《广州市增城区环保局关于广州市辉鹏房地产开发有限公司云山诗意花园D区竣工环境保护预验收的意见》，载明同意对位于广州市增城区荔城街新联村云山诗意花园D区的6栋32层住宅楼（自编号8#－13#）等项目先行通过竣工环境保护预验收。2017年6月14日，广州市国土资源和规划委员会就被告开发的位于增城区××村商业、住宅（自编号××山诗意花园××区××、××＃、××＃）建设项目出具编号为穗国土规划验证〔2017〕655号《建设工程规划验收合格证》。2017年7月12日，广州市增城区人民防空办公室出具增人防备〔2017〕010号《人防工程专项竣工验收备案意见》，载明云山诗意花园B、C、D区（住宅8#～16#，公建GJ－1～GJ－4、幼儿园A等）人防工程建设地点为荔城街新联村地段的人防工程备案意见为同意竣工验收备案的内容。2017年7月12日，被告与中国邮政集团公司广州市增城区邮政局签署《委托制作维护信报箱协议书》，内容为被告委托中国邮政集团公司广州市增城区邮政局制作及有偿维护位于广州市增城区荔城街云山诗意花园诗意街1至6号报箱1084个等。2017年9月6日，广州市增城区住房和建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明位于广州市增城区荔城街新联村商业、住宅楼（自编号云山诗意花园D区H、E，10#、11#、13#）商业、住宅、公建（自编号云山诗意花园D区D1、D2、8#、9#、GJ－2、GJ－3），住宅、地下室（自编号云山诗意花园D区12#、P2）工程的竣工验收备案文件齐全，备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件、建设工程竣工档案认可证等。2017年9月18日，被告向原告发出《收楼通知书》，内容为“尊敬的简鸿就阁下：恭喜您成为增城云山诗意-D区项目诗意居11栋3106号的业主！阁下所购买的诗意居11栋3106号物业已达到合同约定的交付条件，请亲临项目增城云山诗意D区8、9栋商铺办理收楼手续，届时我司将会同项目物业管理公司为阁下提供优质的一站式收楼服务。阁下所购物业的手续办理时间为：2017年10月4日……”2017年10月2日，原告与被告签署《楼宇交付证明书》。《楼宇交付证明书》的内容为“欢迎简鸿就先生前来办理增城云山诗意项目11-3106单元的收楼手续，现双方确认以下事宜：（一）业主为上述单元买受人全体；……（五）该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件（见附件）。该单元已从合同约定收楼日起，具备交付使用条件。（六）发展商已出示了购房合同第十五条规定的证明文件，业主已签收该第十五条内约定房屋交付时第一至第八项的有关合格证及其他文件的复印件。发展商承诺：业主在验收房屋过程中，提出相关维修整改要求的（以业主提出的书面意见为准），发展商需按《商品房买卖合同》第二十五条的约定承担保修责任。（七）业主凭此楼宇交付证明书前往物业服务中心办理房屋钥匙领取等相关手续”。原告在该证明书上签名，并写上以下内容：“仅作取钥匙手续之用，未进行验收”。庭审过程中，原告作以下陈述，1、在签署《楼宇交付证明书》当天，涉案房屋已满足永久供水、供电、供气、通邮的居住条件。但是，被告在交楼当天没有按合同约定的程序履行，即没有出示合同第十五条约定的相关文件给原告查看，所以原告在不知道涉案房屋是否符合交房条件的情况下拒绝收楼。2、在收楼当天，物业公司的工作人员要求原告先签署交付证明书才能办理领取涉案房屋钥匙的手续，因此原告签署证明书并注明仅作取钥匙之用，之后物业管家带原告到涉案房屋查看，并说明看完房可以拿回房屋钥匙，但原告在看完房后要求物业管家出示合同第十五条约定的相关文件时遭到拒绝，所以原告没有收楼。3、原告于2018年10月12日庭审当天才收到被告提交相关证明文件，原告认为涉案房屋在2018年10月12日才符合交房条件。4、2018年6月，原告凭身份证及《楼宇交付证明书》在被告处领取了涉案房屋的钥匙。庭审过程中，被告作以下陈述，1、原告已依约付清涉案房屋的购房款；2、涉案房屋在2017年7月12日就已经达到了合同约定的交房条件。3、涉案房屋所在的楼宇在2017年9月6日就已经办理了竣工验收备案表。4、被告已提前半个月向业主发出收楼通知书，告知业主可在不同的时间前来收楼，业主可自行选择在收楼通知书约定时间之前的任何一天前来收楼。5、《楼宇交付证明书》证明原告在2017年10月2日已经收楼，其中证明书中的第六条证明被告已向原告出示了合同第十五条约定的收楼证明文件，被告实际上是直接在交楼现场公示相关文件，所以原告实际上已经领取了房屋钥匙。第一次庭审过后，原告向本院提交书面申请，以被告已遵守承诺与原告解决了微波炉问题为由撤回第二项诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，当事人应依约履行。关于被告是否应承担延期交房违约责任的问题。合同第十三条约定，被告应在2017年10月1日前将符合合同约定交房条件的涉案房屋交付给原告使用。根据查明的事实：1、2017年5月25日，广州市公安消防局出具了涉案房屋相关的工程消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》；2017年6月5日，广州市增城区环境保护局出具了与涉案房屋相关建设项目竣工环保验收；2017年6月14日，广州市国土资源和规划委员会出具了与涉案房屋相关的工程的《建设工程规划验收合格证》；2017年7月12日，广州市增城区人民防空办公室出具了《人防工程专项竣工验收备案意见》，同意涉案房屋相关工程的人防工程竣工验收备案；以上表明，涉案房屋在2017年7月12日之前已取得了规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件。2、广州市增城自来水有限公司于2017年5月22日出具《供水证明》表明涉案房屋于2017年5月22日已具备永久通水的使用条件。3、广州市增城区住宅和建设局于2017年9月6日出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋已具备法定的交房条件。此外，被告在本案中未能提供涉案房屋供气、供电的永久使用证明材料，即被告无法举证证明涉案房屋在合同约定的交房日已符合永久供气、供电的使用条件。庭审中，原告认可涉案房屋在其签署《楼宇交付证明书》当天已满足永久供水、供电、供气、通邮的居住使用条件。原告主张被告在看房当天并没有出示合同第十五条约定的文件资料，应承担延期交房的违约责任。根据查明的事实，被告于2017年9月18日向原告发出《收楼通知书》，通知原告在2017年10月4日办理收楼手续，原告接到《收楼通知书》后于2017年10月2日前往收楼并签署了《楼宇交付证明书》。以上事实可见，被告虽然已履行了通知交房的义务，但被告通知原告收楼的时间迟于合同约定的交房时间，已违反合同约定，构成违约，故被告应向原告承担迟延交房的违约责任。原告主张延期交房违约金应从2017年10月1日起计至涉案房屋符合交房条件并实际交付之日止。本院认为，原告在2017年10月2日签署的《楼宇交付证明书》第七条明确约定业主可凭此证明书前往物业服务中心办理房屋钥匙领取等相关手续，可见原告签署《楼宇交付证明书》后可随时领取房屋钥匙。而且，从原告庭审陈述可知，原告在签署《楼宇交付证明书》后，物业公司的人员带原告看房时已说明，原告看完房后可取回房屋钥匙。可见被告已在当日履行了交房义务，原告签署《楼宇交付证明书》行为已产生接收房屋的效力。综上分析，原告主张的延期交房违约金应计算至原告签署《楼宇交付证明书》之日即2017年10月2日止，即被告应向原告支付2017年10月2日的延期交房违约金512.68元（每日按总房价款1025353元的0.05%延期1天计算）。原告主张2017年10月1日、2017年10月3日之后的延期交房违约金，理据不足，本院不予支持。原告在庭审过后提交书面申请，确认与被告解决了微波炉的问题，故原告申请撤回要求被告交付微波炉的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市辉鹏房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告简鸿就支付延期交房违约金512.68元。二、驳回原告简鸿就的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费531.30元，由原告简鸿就负担525.30元，被告广州市辉鹏房地产开发有限公司负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一八年十一月三十日书记员  周思珍附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。