海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初5947号   原告：陈春颖，女，1984年8月30日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：李凤彪，海南海新律师事务所律师。   被告：海南联华房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区。   法定代表人：朱万禄，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈琼章，海南阳光岛律师事务所律师。   原告陈春颖与被告海南联华房地产开发有限公司（以下简称联华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈春颖的委托诉讼代理人李凤彪、被告联华公司的委托诉讼代理人陈琼章到庭参加诉讼。双方申请庭外和解，期间（1个月）不计入审限。本案现已审理终结。   原告陈春颖向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金103041.25元（以941016元为基数，按日万分之一的标准，从2015年7月24日计至2018年7月24日）；2.被告向原告退还房屋面积差异款及利息共计40844.06元；3.被告向原告支付逾期交房的违约金4234.57元（以941016元为基数，按日万分之三的标准，从2013年12月31日计至2014年1月16日）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求中的面积差异款为33245.25元、利息为7598.81元。事实与理由：2013年2月20日，原告与被告签订《联华·翡翠水城认购书》，约定原告自愿认购被告预售的商品房即联华·翡翠水城一期20栋A单元401号房（20A401），建筑面积134.45平方米，单价6999元/平方米，总价941016元，同时约定在签订认购书时，原告应向被告支付定金5万元，并在签订认购书之日起七天内，双方签订正式的《商品房买卖合同》。《认购书》签订后，原告当日即向被告支付购房定金5万元。2013年2月25日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，约定付款方式为签署合同时原告支付首付款541016元，余款400000元以银行按揭方式支付；套内建筑面积为109.67平方米，面积差异以套内建筑面积为依据，以住建局登记面积为准，多退少补，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息自确认之日由出卖人一次性返还给买受人，超过3%部分的房价款自确认之日由出卖人双倍返还给买受人；被告应在2013年12月31日前，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告使用，如逾期在90日之内交付，则被告应每日按已付房价款的万分之三支付违约金；关于产权登记，双方约定自房屋交付后365天内，出卖人为买受人办理房屋权属证书，如不能在约定期限内办理，则出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。   《商品房买卖合同》签订当日，原告即向被告支付首付款541016元，并根据被告的要求及通知，及时申请办理了银行按揭手续，履行了作为买受人的全部义务。2014年1月16日，被告在逾期15天的情况下，将房屋交付给原告，原告随即进行装修、入住。被告直至2018年7月24日才为原告办理房屋权属证书，明显超过了合同约定的办证期限，其应承担相应的违约责任。另，权属证书上登记的套内建筑面积为105.65平方米，比合同约定少了4.02平方米，被告应按合同约定退还面积差异款。为此，原告多次与被告协商，未果，遂成讼。   被告联华公司辩称：一、针对原告的第一项诉讼请求。1.办理不动产权证至原告名下是双方共同的义务，原告对延迟办证存在过错。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从这条规定可以看出，办理房屋产权证书系购房人和开发商的共同义务。具体到合同约定，原告负有及时缴纳契税和维修基金等法定义务，被告应在原告缴纳完相关费用后365天内将不动产权证办至原告名下。原告在收房之后，怠于履行其自身义务，直至2017年9月才缴纳契税、维修基金，被告在2018年7月24日将不动产权证办理登记至原告名下。被告不存在逾期办证行为，原告主张逾期办证违约金没有事实合法依据。2.原告主张逾期办证违约金的请求明显超出诉讼时效的保护范围。原告于2018年8月20日才向法院起诉主张违约金，已明显超过法律保护的两年诉讼时效期间，因此，原告的请求不应予支持。二、针对原告的第二项诉讼请求。1.被告认可原告关于套内面积差异款本金的计算，即23026.71元（3%以内）+10218.54元=33245.25元。但合同并未约定按照同期贷款利率计算利息，面积存在差异并非被告的过错，按照一年期银行存款利率计算较为公平。2.被告认为合同中仅约定套内面积的差异处理，并未对公摊面积的差异进行处理。该套商品房产权登记确认的公摊面积为25.71平方米，比合同约定的公摊面积大了0.93平方米，原告应向被告补交6509.07元（0.93平方米×6999元/平方米=6509.07元）。三、针对原告的第三项诉讼请求。合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，被告实际于2014年1月16日向原告交付，原告的逾期交房违约金请求早已超过诉讼时效，不应予支持。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求，提交《联华·翡翠水城认购书》、收款收据、《海口市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人住房贷款凭证、借记卡账户历史明细清单、销售不动产统一发票、建筑业统一发票、海南省住宅专项维修资金专用收据、现金缴款单、收据、办证指南、海口市房屋建筑面积测绘报告、税收完税证明、办理不动产相关事宜的通知、交房通知书、《前期物业管理服务协议》、物业缴费收据、海口市不动产（房产）登记信息查询记录，被告对上述证据的真实性、合法性没有异议，但认为不能证明原告的诉讼主张，故对其证明内容不予认可，本院对原告提交的证据的真实性、合法性予以确认。被告为证明其在原告缴纳完契税、维修基金等相关费用和办理完办证手续后按合同约定为原告办理了不动产权属证书，提交不动产权属证书办理公告、通知、关于办理不动产权证相关事宜的通知、海口市不动产权证，原告对通知的真实性、合法性及关联性均不认可，认为其并未收到或看到该份通知，且通知是案外人海口恒珲物业管理有限公司发出，原告对被告提交的其他证据的真实性没有异议，但认为被告通过报纸公告告知办理产权证不合法，本院综合全案对被告提交的通知的关联性不作认定，对其他证据的真实性予以确认，但对被告提交的证据的证明内容不予认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月20日，原、被告签订《联华·翡翠水城认购书》，约定原告向被告认购海口市滨江路“联华·翡翠水城一期”20栋A单元401房，建筑面积134.45平方米，单价为6999元/平方米，总价款为941016元，原告应于签订《认购书》时支付定金5万元，还应于2013年2月28日前与被告签署《商品房买卖合同》。签订《认购书》后，原告支付了购房定金5万元。2013年2月25日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》，关于房产建筑面积、单价及总价款均同《认购书》约定一致。此外，该合同还约定，房产套内建筑面积109.67平方米，公摊建筑面积24.78平方米；原告应于签订合同时支付首付款541016元，剩余房款40万元以银行按揭方式支付；被告应于2013年12月31日前将完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，且符合合同约定的房屋交付原告使用，被告未能按合同约定期限交房，逾期在90日内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；合同约定计价套内建筑面积与产权登记套内建筑面积有差异的，以产权登记套内建筑面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，产权登记套内建筑面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款及利息自双方确认之日由被告一次性返还原告，绝对值超过3%部分的房价款自双方确认之日由被告双倍返还原告，面积误差比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定面积×100%；被告应提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，买受人应及时提供，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同附件七关于产权登记补充约定，原告应在房屋交付后，及时交纳办理产权证相关手续及缴纳相关费用，被告应在原告办理完成产权相关手续和费用后365天内为原告办理房屋权属证书。合同签订当日，原告按约向被告付足首付款541016元。原告向中国工商银行申请按揭贷款，银行向被告发放贷款40万元。至此，原告已支付全部购房款。2014年1月16日，被告将房屋交付原告装修使用。2017年9月14日，原告支付房屋契税14079.53元。2018年7月24日，被告将涉案房产不动产权证办理至原告名下。   本院认为，被告将其开发的“联华·翡翠水城一期”20栋A单元401房出售给原告，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款，被告亦应依约交付房屋和协助原告办理房产权属登记。双方对被告是否逾期办证、原告主张逾期办证违约金和逾期交房违约金是否超过诉讼时效以及面积差异款的利息等问题各执己见。根据本案合同的性质和双方争议的焦点，结合合同履行情况，本院评判如下：   一、被告是否逾期办证，是否应承担逾期办证的违约责任。原、被告在合同附件七中约定被告应在原告办理完成产权相关手续和费用后365天内为原告办理房屋权属证书。因前述条款中相关手续和费用并未明确，故关于办证时间约定的条款属约定不明，双方亦未能达成有效补充协议，已有协议其他条款对此又无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，本院参照房地产行业一般交易习惯确定被告为原告办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起365日内。被告已于2014年1月16日交房，则应于2015年1月16日前为原告办理产权证，被告直至2018年7月24日才为原告办理，已违反合同约定，理应承担逾期办证责任，支付自2015年1月17日起至2018年7月23日的违约金。被告抗辩称因原告未及时缴纳办理产权证所需税费导致办证迟延没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告还辩称其没有通知原告缴交相关办证所需税费的义务，但按照房地产行业一般交易习惯，应由被告通知原告缴纳，且关于办理权属证书所需证明资料合同明确约定被告应提前十日书面告知原告，故本院认定被告负有告知原告缴纳办证所需税费和所需相关证明资料的义务，被告未证明其直接告知无果的情况下采取公告告知的形式，在原告否认该告知内容的情况下，被告的告知行为并未产生通知原告的法律效果，故本院对被告的上述抗辩意见亦不予采纳。   二、原告主张逾期交房违约金和逾期办证违约金是否超过诉讼时效。逾期交房违约金和逾期办证违约金均属于债权请求权，适用诉讼时效制度。原告关于交付房屋系物权行为不适用诉讼时效制度的抗辩意见，本院不予采纳。依据双方当事人的合同约定，逾期交房违约金和逾期办证违约金均按日计算，故每日的违约金均为独立债权，应分别单独适用诉讼时效期间，诉讼时效期间逐日届满。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定一般诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。1.被告应于2013年12月31日前交房，但在2014年1月16日才实际交付，最后一期违约金从2014年1月15日起算，原告应在2016年1月15日前向被告主张逾期交房违约金，原告直至2018年8月22日才向本院起诉，未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求已超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间，由此丧失胜诉权。原告要求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。2.被告应在2015年1月16日前为原告办理权属证书，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，原告关于2015年7月24日至2015年10月1日期间的逾期办理房屋权属证书违约金的请求已超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，对2015年10月1日之后的逾期办理权属证书违约金，因在2017年10月1日尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间，故应适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，原告可获支持的逾期办证违约金期间为2015年10月2日至2018年7月23日，该违约金以941016元为本金，按日万分之一的标准计付，即96548.24元（941016元×0.01%×1026天）。   三、原告主张面积差异款的利息7598.81元是否有事实和法律依据。原、被告在合同中约定套内建筑面积为109.67平方米，不动产权证上记载套内面积为105.65平方米，产权登记套内建筑面积较合同约定套内建筑面积小4.02平方米。根据合同约定，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款及利息自双方确认之日由被告一次性返还原告，绝对值超过3%部分的房价款自双方确认之日由被告双倍返还原告。其中面积误差比在3%以内为3.29平方米（109.67平方米×3%），剩余0.73平方米为超过3%的部分。原告主张被告退还房屋面积差异款33245.25元（6999元/平方米×3.29平方米+6999元/平方米×0.73平方米×2），被告无异议，本院予以照准。关于差异款利息计算标准，双方在合同中未作约定，由于开发建设过程中，导致房屋实际面积与规划面积不符的因素众多，不能完全归责于被告，故本院酌定按照中国人民银行同期一年期贷款利率即年利率4.35%的标准计。又因双方约定差异款利息自双方确认之日起支付，被告至今未支付，原告主张面积差异款利息从首付款支付之日2013年2月25日计至2018年8月25日未违反法律规定，被告亦未提出异议，本院予以照准。原告可获支持的面积差异款利息应以23026.71元（6999元/平方米×3.29平方米）为本金，按年利率4.35%的标准，从2013年2月25日开始计付至2018年8月25日，即为5510.51元［23026.71元×（4.35%/365）×2008天］。原告主张超出部分，不予支持。被告以涉案房产不动产权证书载明的公摊面积比合同约定的公摊面积大0.93平方米，原告应按每平方米6999元的标准向被告补交6509.07元，但被告并未提起反诉，故对被告该项主张，本院不予审理。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告海南联华房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告陈春颖支付逾期办理不动产权证违约金96548.24元；   二、限被告海南联华房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告陈春颖支付面积差异款33245.25元及自2013年2月25日计至2018年8月25日止利息5510.51元，共计38755.76元；   三、驳回原告陈春颖的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1631元，由原告陈春颖负担128元，海南联华房地产开发有限公司负担1503元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 黄小雅     二〇一八年十一月二十九日   书记员 林海莲   速录员 曾宪珠   附相关法律法规条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》   第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。   第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。