文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）琼01执异1099号案外人：朱爱华。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司。法定代表人：周世平，公司董事长。委托诉讼代理人：黄海明，海南昌宇律师事务所律师。被执行人：定安新永秀房地产开发有限公司。法定代表人：张昕，公司董事长。被执行人：张昕。被执行人：柴雅琴。本院在执行申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）与被执行人定安新永秀房地产开发有限公司（以下简称定安新永秀公司）、张昕、柴雅琴民间借贷纠纷一案中，案外人朱爱华对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人朱爱华称，其通过合法途径全款购买了位于定安县塔岭新区富民大道30号永秀国际xxx栋1单元xxx室，已获取正规税务购房发票，并已履行收房手续，入住该房屋。但近日获悉海口市中级人民法院已经对上述房产进行查封并准备拍卖。该房是朱爱华及其家人生活所必需的房屋，海口市中级人民法院不能对该房产进行查封、评估及拍卖、变卖或者抵债，故提起执行异议，请求法院立即停止对上述房产的查封、拍卖等行为，维护其合法财产不被侵害，捍卫朱爱华的最基本居住权利。申请执行人红岭创投公司称，一、朱爱华不是本案的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”即人民法院在审查执行异议的过程中，应当首先审查申请人是否系本案的权利人。关于是否为权利人的身份认定，《规定》第二十五条明确规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”而本案中，被查封的土地使用权和房产均登记在被执行人定安新永秀公司名下，而非朱爱华名下，因此，朱爱华不是本案被查封土地、房产的权利人，其无权提出执行异议。二、红岭创投公司是被查封土地、房产的实际抵押权人，享有优先受偿权。根据已发生法律效力的海南省高级人民法院（2017）琼民终412号民事调解书的确认，红岭创投公司是定安新永秀公司抵押在平安银行股份有限公司海口分行名下的本案土地、房产的实际抵押权人，对这些抵押物享有优先受偿权。而朱爱华与定安新永秀公司之间的商品房买卖关系仅是一种普通的债权关系，朱爱华享有的只是请求权，不能对抗红岭创投公司的担保物权。若朱爱华认为自己的权利受到侵害，其只能通过其他法律途径，向被执行人定安新永秀公司主张违约责任，寻求债权救济。三、本案土地、房产抵押在先，朱爱华购房在后。本案被查封的土地、房产的抵押权早在2014年就已登记设定，而朱爱华的房屋买卖合同是在抵押之后才签订。已设定抵押权的不动产的转让必须要经抵押权人的同意，这是个法律常识，朱爱华知道或应当知道这个法律常识。朱爱华有义务也有能力在签订商品房买卖合同之前，前往不动产登记部门了解拟购房产的权利设定信息。朱爱华在与定安新永秀公司买卖房产过程中，没有尽到审慎义务，自己应当承担不利的法律后果。综上，本案被查封的土地、房产抵押在先，朱爱华购买在后，朱爱华对本案的土地、房产不享有所有权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，朱爱华不是本案的权利人，也不具备其他排除强制执行的权益和阻却执行的事由，其异议理由不成立。请人民法院查明事实，依法裁定驳回其异议请求。被执行人定安新永秀公司、张昕、柴雅琴均未提交意见。本院查明，红岭创投公司诉定安新永秀公司、张昕、柴雅琴、第三人平安银行股份有限公司海口支行（以下简称平安银行）民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月30日作出（2016）琼01民初282号民事判决，判决：一、定安新永秀公司于2014年12月10日签订的平银海分委贷字20141210第001号的《委托贷款合同》的借款提前到期；二、限定安新永秀公司于判决生效之日起十日内向红岭创投公司偿还借款本金6000万元及利息（自2016年1月21日起，按本金6000万，年利率24%，计算至清偿之日止）；三、张昕、柴雅琴对判决确定的第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回红岭创投公司的其他诉讼请求。红岭创投公司、定安新永秀公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉，在审理过程中，各方当事人自愿达成协议，并经海南省高级人民法院（2017）琼民终412号民事调解书确认：一、红岭创投公司、定安新永秀公司与平安银行三方于2014年l2月10日签订了（平银海分委贷字20141210第00l号）《委托贷款合同》，根据《委托贷款合同》第3.5条的规定，“定安新永秀公司在此不可撤销地授权平安银行从定安新永秀公司在平安银行所有营业机构开立的任一账户中扣收本合同项下到期贷款本息及相关费用。扣收所得款项不足以清偿定安新永秀公司全部到期债务时，清偿顺序为费用、利息、本金。”现红岭创投公司与定安新永秀公司双方协商改变本条约定的清偿顺序，并达成如下一致意见：（1）自2018年1月1日起，定安新永秀公司归还到平安银行的每一笔款项，先由红岭创投公司认定，并由红岭创投公司和定安新永秀公司共同向平安银行出具书面文件说明对应款项中贷款本金或利息的占比情况，平安银行同意按照红岭创投公司出具的书面文件，对定安新永秀公司账户的进账情况进行划分，且平安银行同意按照红岭创投公司出具的书面文件配合办理《抵押担保合同》（平银海分抵字20141210第001号）项下抵押物的注销抵押登记手续。（2）以上修改内容仅供配合平安银行调整银行的操作系统之用，并不影响红岭创投公司、定安新永秀公司与平安银行之前签署的《委托贷款合同》等其他相关配套的合同的效力。二、各方当事人一致确认，定安新永秀公司拖欠红岭创投公司借款本金6000万元及利息（自2016年1月21日起，按本金6000万，年利率24%，计算至清偿之日止）。三、红岭创投公司同意定安新永秀公司从2018年1月起按月偿还红岭公司的借款本金和利息。2018年1月31日前偿还借款不低于人民币300万元，2018年3月30日前偿还借款不低于人民币600万元，2018年4月起每月偿还借款不低于人民币300万元，2018年10月30日前定安新永秀公司清偿红岭创投公司全部本金和利息。同时，每清偿一笔，红岭创投公司立即向平安银行发函，由平安银行按红岭创投公司发函内容在住建部门解除《抵押担保合同》项下房产相应面积的抵押。四、红岭创投公司和定安新永秀公司按照委托贷款合同的约定将应偿还给红岭创投公司的借款本息支付到红岭创投公司在平安银行开立的账户。五、各方当事人确认：红岭创投公司作为平银（海分）抵字(20141210)第00l号《抵押担保合同》项下抵押物的实际抵押权人，对定安新永秀公司提供的委托贷款合同抵押担保物享有优先受偿权。六、本案红岭创投公司所交纳的一审诉讼费人民币388694.83元、二审经调解后减半收取的诉讼费人民币224900元均由定安新永秀公司承担。定安新永秀公司应于2018年1月3l日前向红岭创投公司支付上述两笔诉讼费用。本案律师费由当事人各自承担。七、张昕、柴雅琴对定安新永秀公司的上述债务承担连带清偿责任。八、如定安新永秀公司任一期逾期履行给付金钱的义务，红岭创投公司有权要求定安新永秀公司清偿全部债务，有权立即申请强制执行定安新永秀公司的抵押物，要求张昕、柴雅琴立即承担连带清偿责任。九、如定安新永秀公司、张昕、柴雅琴未按照本协议的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付履行期间的债务利息。依据该份生效的调解书，本院立案执行红岭创投公司申请执行定安新永秀公司、张昕、柴雅琴民间借贷纠纷一案。在执行过程中，本院于2018年8月23日作出（2018）琼01执591号执行裁定，在人民币60127400元的范围内冻结、扣划被执行人定安新永秀公司、张昕、柴雅琴的银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其他等值财产。次日，本院向定安县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封被执行人定安新永秀公司名下[预售证号为：xxxxxxxxxxxxx]位于海南省定安县定城镇富民大道西侧永秀国际**房产（18套商铺、476套住宅）。其中，永秀国际项目D座住宅楼1层至8层，因被海南省第一中级人民法院于2017年5月12日以（2017）琼96财保8号民事裁定书查封，故本院对该房产的查封为轮候查封。朱爱华因本院的查封行为而提出执行异议，以其已购买房产被查封为由，要求法院解除查封，停止执行。另查，红岭创投公司、定安新永秀公司与平安银行签署《委托贷款合同》后，平安银行与定安新永秀公司签订了《抵押担保合同》，将定安新永秀公司名下位于定安县定城镇富民大道西侧土地使用权及地上在建工程设定抵押，抵押权人为平安银行。2014年1月7日，定安县国土环境资源局出具了定安县他项（2014）第xxxxx号土地他项权利证明书。2015年1月5日，定安县住房保障与房产管理局（以下简称定安县房管局）出具了房建定城镇字第xxxxxxx号在建工程抵押登记证明。2016年9月1日，平安银行向定安县房管局出具了同意定安新永秀公司办理《预售许可证》延期的函。2017年1月22日，定安县房管局为定安新永秀公司办理了《定安县商品房预售许可证》，期限自2017年1月22日至2018年1月22日。2018年1月26日，平安银行再次向定安县房管局出具了同意定安新永秀公司办理《预售许可证》延期的函。2017年2月26日，定安县房管局为定安新永秀公司办理了《定安县商品房预售许可证》，期限自2018年2月26日至2019年2月25日。再查，2017年4月23日，朱爱华与定安新永秀公司签订了一份《定安县商品房买卖合同》，约定朱爱华购买定安县定城镇富民大道西侧永秀国际xxx幢1-xxx号房，房屋建筑面积41.38平方米，每平方米5432.1元，总金额224780元，由朱爱华一次性支付，合同还约定了其他事项。2017年4月23日，定安新永秀公司向朱爱华开具了购房增值税发票。经本院于2018年11月23日向定安县不动产登记中心查询，朱爱华名下无房屋产权登记记录。上述事实，有本院（2016）琼01民初282号民事判决书、海南省高级人民法院（2017）琼民终412号民事调解书、本院（2018）琼01执591号执行裁定书、定安县商品房买卖合同、海南增值税普通发票、房产登记信息查询结果表、关于同意定安新永秀房地产开有限公司办理永秀国际项目预售许可证延期的函、定安县商品房预售许可证等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，一、关于朱爱华是否有权利提起异议的问题。朱爱华与定安新永秀公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被执行人定安新永秀公司是“永秀国际”项目的开发建设单位，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该规定，只要满足了上述三个条件，房屋买受人就可以享有物权期待权，其提出排除执行的异议请求就能得到法院的支持。本案中，案外人朱爱华与被执行人定安新永秀公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订合法有效的书面购房合同，且支付了全部房屋价款，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故案外人朱爱华应享有物权期待权，其可以提出排除执行的异议请求。二、关于朱爱华的权利能否对抗抵押权的问题。红岭创投公司提出，该司是涉案房产、土地的实际抵押权人，设立抵押在先，房屋买卖在后，朱爱华享有的只是请求权，不能对抗红岭创投公司的担保物权，且朱爱华不尽到买房人的审慎义务，应承担不利的法律后果。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其他债权，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的物权期待权优先于建设工程价款。因此，即使红岭创投公司享有抵押权，朱爱华作为消费者的合法权益也应当优先得到保护。综上，朱爱华的异议依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二项之规定，裁定如下：中止对案外人朱爱华购买的位于海南省定安县定城镇富民大道西侧永秀国际xxx幢1-xxx号房的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                    ⺀tddwjhy0xxsds0ro3m        案件唯一码                      审    判    长      伍 卓 斌           审    判    员      胡    猛           审    判    员      孙    晓                                     二〇一八年十一月三十日                                                       书    记    员      邓 舒 婷        附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。            撰稿：伍卓斌         校对：邓舒婷          印刷：何宗谦                   海南省海口市中级人民法院             2018年11月30日印制      （共印12份）