广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初9761号原告一：黄美妹，女，汉族，1990年7月10日出生。住址：惠州市惠城区。原告二：卢玉兰，女，汉族，1961年10月22日出生。住址：惠州市惠城区。被告：黄远旭，男，汉族，1976年11月9日出生。住址：四川省开江县。第三人：惠州市全洲房地产经纪有限公司，住所地：惠州市江**小区菊花1路**和园：23号商场。法定代表人：张创平。原告黄美妹、卢玉兰诉被告黄远旭、第三人惠州市全洲房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄美妹、卢玉兰诉称，2017年7月30日，原被告在惠州全洲房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《房地产买卖三方合同》。该合同约定：原告购买被告位于惠州市惠城区××街道办事处××号个人住房，建筑面积为79.59平方米。合同签订后，原告如约向被告支付购房定金人民币30000元。依据合同的约定，被告应当积极协助和配合原告方办理所购房屋相关手续，提供办理房屋所有权证书更名等的所有凭证和手续。但是直到2018年7月30日被告仍无法办理房产过户并继续履行合同，期间，原告曾多次与其协商继续履行合同，但被告表示目前无法履行并一拖再拖，同时也不愿意出面协商解决方法。至今，被告仍拒不提供任何手续。被告表示只返还定金人民币20000元。被告的违约行为造成原告损失房屋价值同比上涨所得利益。综上所述，原告现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、以及《合同法》的有关规定，诉至贵院，诉请被告支付违约金并解除原告和被告合同关系。请贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告承担违约责任并解除双方合同关系，向原告2倍返还定金人民币共60000元，并承担卖方未履行合同产生的全部费用；2、由被告承担本案的诉讼费用；3、判令被告支付房产中介佣金11100元。被告黄远旭辩称，我没有违约，定金我只收了2万元。过户的问题政府已经在处理，是政策问题，还在办理中。原告没有理由说我违约，我也没有说不卖房子。第三人惠州全洲房地产经纪有限公司辩称，原、被告双方在我司签订了买卖协议，我方也多次找被告协商。房子属于商品房，由于开发商违建、红线图的问题，导致处理不了此事，需要开发商配合处理此事。被告有权利要求开发商办理补地价，但是被告没有去处理。如果去办理了补地价，房产证就可以办理。我方也多次找被告洽谈过，被告经常不接听电话，叫被告出来谈也没有出来谈。原告跟我司说要求退回定金及中介费。被告说只收了2万元，但是实际上被告收了定金3万元。查明的案件事实经审理查明，两原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间方）于2017年7月30日签订了《房地产买卖及居间合同》（以下简称“合同”）。合同约定：1、买、卖双方通过居间方出售及购买位于惠州市惠城区××街道办事处××房，建筑面积为79.59平方米，转让价为370000元。2、买方在签署本合同前或签署本合同时交纳购房保证金30000元予居间方，卖方签署本合同并对保证金以定金名义签收后，买方所交纳的保证金自动转为定金。定金托管于居间方，待查档核验该物业产权清晰并且卖方将房地产权证原件托管于居间方后，或虽不具备上述条件，但在买方同意的情况下，居间方将定金转付于卖方。3、基于居间方提供居间服务，并促成买卖双方签署《房地产买卖及居间合同》，买方应在签署本合同时向居间方支付服务佣金11100元。在合同履行过程中，如任何一方不履行合同，不影响居间方按本合同约定收取服务佣金，买卖双方如逾期支付的，须从签署本合同之日起每日按服务佣金总额的千分之五向居间方支付违约金。4、违约责任：（1）如买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天后仍不履行的：逾期未超过十五日的，每逾期一日违约方须按物业转让价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十五日的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任。守约方应向违约方发出解除合同通知。但如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按物业转让价的万分之五支付违约金。（2）如因买方原因致使本合同未能履行的，则买方构成违约，已付的定金归守约方所有，如已支付款不足以赔偿居间方佣金及卖方定金的，须同时另行向居间方及卖方支付本合同约定应支付及赔偿的服务佣金及定金；如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方向买方双倍返还定金，并退还买方已支付的转让价款，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金，如定金未转付给卖方的，居间方有权应买方请求退还托管定金，同时居间方开始给卖方的托管定金收据作废。（3）若买方或卖方任何一方违反本合同约定致使未能办理产权过户的，鉴于居间方已提供居间服务促成合同成立，违约方仍须向居间方支付全部佣金作为违约金……5、守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。当天，被告出具《收据》：出售惠州市惠城区××街道办事处××房，今收到购买黄美妹（身份证：）交来定金人民币壹万元整。2017年7月31日，被告出具《收据》：本人黄远旭收到购买惠州市惠城区××街道办事处××房黄美妹（身份证：）交来人民币贰万元整。另查一，在庭审中，被告对两张《收据》的真实性没有异议，但称只收到第三人转交的20000元。原告确认将30000元交由第三人，第三人确认将30000元转交给被告。另查二，经庭审查明，涉案房屋是因为开发商超面积违建，现因政策问题无法办理过户手续。另查三，在庭审中，被告同意解除三方签订的《房地产买卖及居间合同》，并同意退20000元定金给原告。另查四，原告与第三人均确认，原告已向第三人支付中介费11100元。裁判理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告、第三人签订《房地产买卖及居间合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告诉请解除三方于2017年7月30日签订的《房地产买卖及居间合同》，因被告亦同意解除，故本院予以支持。原告认为被告违约，故诉请被告双倍返还定金共计60000元并支付中介佣金11100元。本院认为，涉案房屋是因为开发商超面积违建，现因政策问题无法办理过户手续。换言之，本案合同无法继续履行并非因原告或被告的过错导致的。《房地产买卖及居间合同》中亦无明确约定此种因政策原因导致无法完成交易的情形应属于哪方违约。鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》第五条中确定的公平原则，本院确定被告应向原告退还定金30000元，并支付中介佣金5550元（11100元÷2）。至于被告辩称的只收到第三人转交的定金20000元。被告作为具有完全民事行为能力的成年人，因对其出具的《收据》所产生的效力及后果予以承担。且原告向第三人交付定金30000元，第三人坚称向被告转交定金30000元的事实能相互印证。被告亦未进一步提供证据证明第三人仅向其转交定金20000元。故被告的该辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条的规定，判决如下：一、解除原告黄美妹、卢玉兰与被告黄远旭、第三人惠州市全洲房地产经纪有限公司于2017年7月30日签订的《房地产买卖合同及居间合同》。二、被告黄远旭应于本判决生效之日起七日内向原告黄美妹、卢玉兰退还定金30000元及支付中介佣金5550元。三、驳回原告黄美妹、卢玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1578元，由原告黄美妹、卢玉兰负担789元，由被告黄远旭负担789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  许锦环审 判 员  石 磊人民陪审员  高玉凤二〇一八年十一月六日法官助理陈暹华书记员廖锐雯