内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内07民终1505号上诉人（原审被告）：满洲里兰德置业有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：王平安，董事长。委托诉讼代理人：代钦，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：李贺生，男，1954年5月2日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：谭林，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。上诉人满洲里兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）因与被上诉人李贺生商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2018）内0781民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰德公司的委托诉讼代理人代钦，被上诉人李贺生的委托诉讼代理人谭林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰德公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回李贺生的诉讼请求；2.由李贺生承担二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。兰德公司与李贺生签订的《商品房买卖合同》合法有效，一审法院未认定合同内容对双方具有法律约束力错误。《商品房买卖合同》第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行。（2）应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。”涉案房屋在2007年经满洲里市产权登记中心审核确认产权面积后，同年11月5日兰德公司向李贺生以及其他业主发出办理产权证的公告，在确定产权面积的同时要求李贺生补交房款。但李贺生至今未能按照合同约定补交，导致兰德公司不能出具房款完税证明及不动产发票的情况下，无法办理产权证。根据《商品房买卖合同》第十五条第三款约定：“出卖人承诺在商品房交付使用后24个月内办理完毕房地产权证书，因买受人的原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费或相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任”，李贺生因其本人过错至今未能取得房产证，兰德公司没有违约，一审法院在李贺生没有补交房屋差价款的前提要求兰德公司为其办理房屋产权证，严重违反了合同的约定，应予纠正。李贺生辩称，兰德公司以李贺生拖欠房款为由，拒绝为其办理涉案房屋产权证，缺乏事实与法律依据。兰德公司没有证据证明李贺生拖欠房款，且拖欠房款与办理产权证不属于同一法律关系，兰德公司可另案处理。即便兰德公司所称的欠房款事实存在，也是由兰德公司故意隐瞒公摊面积而造成。另外，兰德公司主张欠付房款的请求已超过两年诉讼时效期间。综上，请求法院维持一审判决。李贺生向一审法院起诉请求：1.判令兰德公司为李贺生办理北方市场地下一层B－132号商铺的房屋产权证书；2.判令兰德公司依据《商品房买卖合同》第十五条第二项的约定：出卖人应支付给买受人1%的违约金1648元；3.案件受理费由兰德公司承担。一审法院认定事实：2005年6月27日李贺生与兰德公司签订《商品房买卖合同》，购买兰德公司开发的满洲里市北方市场地下B－132号商业用途房屋，合同约定的建筑面积为20平方米，其中套内面积为12平方米，公摊面积为8平方米，按建筑面积计算单价为每平方米8240元，李贺生向兰德公司支付了合同约定的房款164,800元。兰德公司于2006年4月交付房屋，交房建筑面积为22.5平方米，套内面积为12平方米，公摊面积11.38平方米，比原预测面积增加3.38平方米。双方合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。李贺生依据该条约定要求兰德公司办理房屋产权证并承担违约金。一审法院认为，李贺生与兰德公司签订的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定中明确表述为“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。”兰德公司于2006年4月交付房屋，为兰德公司办理产权登记的最迟时间应为2007年5月前，据此兰德公司应为李贺生办理不动产权证书，兰德公司称李贺生应补交房款的抗辩可另案处理。关于兰德公司主张的违约金是否超过诉讼时效的问题，因双方在合同中明确约定逾期办证违约金数额，诉讼时效应从兰德公司违约行为发生之次日起算，故李贺生该项请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持。对李贺生要求兰德公司按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担逾期办理涉案房屋产权证及土地使用证期间所产生的迟延履行金的请求，该条规定系执行程序中针对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务的规定，不属于审判程序的范围。判决：一、兰德公司于判决生效后十日内为李贺生办理满洲里市北方市场地下B-132号房屋不动产权证书；二、驳回李贺生的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院对一审查明除“兰德公司于2006年4月交付房屋”之外的事实予以确认。另查明，兰德公司于2006年5月12日将涉案房屋交付给了李贺生。本院认为，李贺生与兰德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。双方当事人在该合同第十五条关于产权登记的约定中明确记载“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。”兰德公司于2006年5月12日已将本案争议房屋交付李贺生，按照上述约定，兰德公司最迟应于交付使用后的24个月（即在2008年5月12日前）办理完产权登记，一审法院认定办理产权登记的最迟时间为2007年5月不当，本院予以纠正。兰德公司认为是因李贺生拖欠兰德公司房屋面积差价款存在违约行为，导致不能办理产权登记，应当驳回李贺生诉讼请求的主张，因双方当事人在合同中约定的是房屋交付使用后兰德公司在限定期限内办理产权登记，而非全部房款付清后方可办理产权登记，因此兰德公司认为李贺生存在违约行为不应办理产权登记的主张不符合双方的约定，一审法院对此认定正确，本院予以维护。关于李贺生是否拖欠房屋面积差价款，兰德公司依法可另案诉讼解决。综上所述，一审法院认定兰德公司最迟办理产权登记的时间不当，适用法律正确，但裁判结果正确，故对兰德公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由满洲里兰德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 傅玺发审判员 王子学二〇一八年十一月二十三日书记员 范晨阳附：本案所依据的法律、法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项元宝予以维持。