四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0402民初104号 原告：王兵，男，1977年1月9日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原告：谭丽君，女，1981年9月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 二原告共同委托诉讼代理人：王运泓（系王兵之兄），住四川省攀枝花市**。 二原告共同委托诉讼代理人：陈俊，四川南商律师事务所律师，执业证号：15104201511231497。 被告：攀枝花光华集团房地产开发有限公司，住所地攀枝花市**临江路**湖光大厦，统一社会信用代码：91510400711848315L。 法定代表人：苏丙成。 被告：攀枝花市苴却砚厂，住所地临江路**，统一社会信用代码：91510402204355452Y。 代表人：杨天龙，投资人。 原告王兵、谭丽君与被告攀枝花光华集团房地产开发有限公司（以下简称光华公司）、攀枝花市苴却砚厂（以下简称苴却砚厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兵及其与原告谭丽君的共同委托诉讼代理人王运泓、陈俊到庭参加诉讼。被告光华公司、苴却砚厂经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。诉讼中，原告王兵、谭丽君向本院申请对现登记在被告苴却砚厂名下的位于攀枝花市东区房屋予以查封，本院于2018年2月7日以（2018）川0402民初104号民事裁定对该房屋予以查封。本案现已审理终结。 原告王兵、谭丽君向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于攀枝花市东区住宅的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金140075元，用于冲抵合同约定办理房产证时需付清的购房余款；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告王兵、谭丽君变更第1项诉讼请求为“判令被告协助办理位于攀枝花市东区房屋的不动产权证书，登记于原告名下”，并自愿撤回第2项诉讼请求。 事实和理由：2009年1月8日，原告与被告光华公司签订《房屋买卖契约》，约定：原告购买被告光华公司位于攀枝花市东区湖光小区苴却苑住宅一套。原告依约支付了20万元房款，被告光华公司也将房屋交付给了原告。但被告光华公司未为原告办理房屋权属转移登记，构成违约。现该房屋所属楼栋初始登记权利人为被告苴却砚厂。被告因逾期给原告办理产权证，应当按照合同约定支付违约金，截至原告起诉时，被告应当支付的违约金已超过原告尚未支付的房款140075元，原告自愿将被告应当支付的违约金与原告应当支付的房款140075元相抵，视作原告房款已付清，办理产权证的条件已成就。原告遂将二被告诉至本院，请求判如所诉。 被告光华公司、苴却砚厂未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 1.原告举示《房屋买卖契约》、《收据》4张、《四川省非经营性结算统一票据》2张、《前期物业服务协议》、《房屋专项维修资金交存凭证》、《证明》，欲证明：原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告存在违约事实，原告已按合同约定履行付款义务，已合法占有房屋并居住至今，原告已缴清房屋专项维修资金，已具备办理不动产权证书的条件，该房屋门牌号已变更，应按现门牌号进行登记，在水、电、路灯、电梯、物业收费票据中，收款单位有的为被告光华公司，有的为被告苴却砚厂，二被告为关联企业； 2.原告举示《房屋信息摘要》《内资企业登记基本情况表（光华公司）》《内资企业登记基本情况表（苴却砚厂）》，欲证明：讼争房屋产权已于2016年8月31日登记于被告苴却砚厂名下，2006年2月14日至2015年4月8日，被告光华公司最大投资人、法定代表人为杨天龙，2004年11月8日至今，苴却砚厂唯一投资人、负责人亦为杨天龙，因此，二被告为关联企业； 3.原告举示《通知》《苴却苑业主代表罗亚琼代收代支款项明细公告（未换合同未结清房款人员）》《苴却苑业主代表罗亚琼代收代支款项明细公告（已换合同尚欠房屋尾款人员）》《苴却苑业主代表罗亚琼代收代支款项明细公告（已换合同且房屋尾款结清人员）》《紧急通知》《业主代表罗亚琼经办并代为办理的第一批22户代收代支业主款项明细表及领取不动产权证情况签收表》《喜讯通知》《不动产权证书》《情况说明》，欲证明：罗亚琼能够将不动产权证书从被告苴却砚厂名下办至业主名下，原告的诉讼请求依法能够实现，同时证明二被告为关联企业，被告违约，应当承担违约责任； 4.原告举示《国家建设划拨国有土地呈报表》《攀枝花市建设用地许可证》，欲证明：被告苴却砚厂于1992年取得划拨土地； 5.原告举示《内资企业登记基本情况表》、攀光华字[2004]第010号《关于请求解决光华公司三号楼西面4亩土地遗留问题的报告》、市委办公室行政处致市规划局的函件，欲证明：被告苴却砚厂是被告光华公司下属企业，并通过土地置换取得了讼争房屋的土地； 6.原告举示《四川省攀枝花市建设项目申请表》《建设工程勘察合同》《建设工程设计合同（一）[民用建设工程设计合同]》《中标通知书》《攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程岩土勘察报告》《建设工程设计方案审定意见》《攀枝花市公安局建筑工程消防设计审核意见书》《结合民用建筑修建防空地下室审批表》《设计变更通知单》《四川省建设工程施工图设计文件审查合格书》《施工图设计文件审查报告》《施工图设计文件审查报告使用须知》《施工图审查意见汇总表》《施工图审查意见表》《建设工程委托监理合同》《单位工程开工报告》《建设工程质量监督证书》《商品房住宅使用说明书》《攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程竣工图》《质量保证书》《攀枝花市国土资源局东区分局国土资源违法案件行政处罚决定书》《攀枝花市人民政府关于同意攀枝花市苴却砚厂划拨土地使用权补办出让手续的批复》《建设用地规划许可证》《国有建设用地使用权出让合同》《攀枝花市建设工程档案归档责任书》《特种设备注册登记表》《新增煤气审批表》《土地登记审批表》《国有土地使用证》《建设工程施工图设计文件审查备案通知》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《四川省防雷装置竣工检测技术报告》，欲证明：被告光华公司开发建设攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程，过程中开发主体时而为被告光华公司，时而为被告苴却砚厂，二被告人格存在混同，且双方经办人均为后来自称为业主代表并为业主办证的罗亚琼； 7.原告举示《房屋建筑工程和市政基础设施工程勘察文件质量检查报告》《关于协调苴却砚项目竣工验收和办理产权证相关问题的会议纪要》《建设工程竣工验收申请报告（单位工程）》《建设工程质量监督报告》，欲证明：经市住建局协调，苴却砚项目最终完成竣工验收。 上述证据，来源合法，要件完整，能够证明案件的基本事实，证据之间相互关联，其真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1992年12月12日，时为攀枝花市苴却砚厂取得攀国土拨字第92049号《攀枝花市建设用地许可证》，建设地址为东区炳草岗老市委办，用地面积为5400平方米，四至界线为东起网球场、西止往书记院公路、南屹公路、北砥荒地。 2004年8月16日，攀枝花市光华房地产开发有限公司向攀枝花市国土局致《关于请求解决光华公司三号楼西面4亩土地遗留问题的报告》，载明：“1999年市委组织部想在老市委网球场西侧修建住宅楼，占地4亩，该地是我司下属企业攀枝花市苴却砚厂已经办好了建设用地许可证（攀国土拨字第92049号）的土地……请求贵局将该地划给我司为盼。”中共攀枝花市委办公室行政处签署“情况属实”，并加盖印章。 2004年12月27日，苴却砚厂申请建设攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程，地，地址位于老市委苴却砚厂旁筑面积15000平方米。2005年11月1日，光华公司委托中国建筑西南勘察设计研究院攀枝花分院对攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程进行评勘。2006年7月2日，光华公司作为招标人对攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程进行招标，四川省泸州市建设工程公司中标。2006年7月20日，光华公司委托中国建筑西南勘察设计研究院攀枝花分院对攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程进行设计。2006年8月6日，受苴却砚厂委托，四川省蜀通岩土工程公司对攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程场地进行岩土工程勘察工作。2007年1月18日，苴却砚厂委托四川省子午建设监理有限责任公司作为攀枝花市苴却砚厂**扩建工程监理人。2007年4月1日，攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程开工，施工单位为四川省泸州市建设工程公司。2008年7月5日，光华公司出具《商品房住宅使用说明》《质量保证书》。 2008年8月25日，攀枝花市国土资源局东区分局作出攀东国土资罚决字（2008）第1号《攀枝花市国土资源局东区分局国土资源违法案件行政处罚决定书》，对光华公司予以处罚，载明：“经查实，原攀枝花市光华实业公司于1992年在临江路老市委内取得划拨国有土地5400平方米建苴却砚厂（攀国土拨字第[92]049号）。1999年当事人攀枝花光华集团房地产开发公司与市委组织部协商置换一块土地建房。但当事人在未依法取得建设用地批准手续的情况下，于2007年5月动工建设苴却砚厂二期扩建工程，现房屋框架13层主体竣工，建筑占用土地面积1283.51平方米。当事人建设工程项目用地，未经有批准权的人民政府依法批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十三条规定，属未经批准，非法占用土地行为。处罚决定：责令当事人按规定的市场价交纳土地出让金，依法按程序办理完善用地批准手续，并处以罚款12835元。”2009年3月19日，由苴却砚厂补办了地字第510401200903029号《建设用地规划许可证》，用地项目名称为攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程，用地位置为东区炳草岗老市委苴却砚厂内，用地面积为1783.7平方米，建设规模为6500平方米。2011年2月12日，苴却砚厂办理了攀国用（2011）第0026号国有土地使用证，土地位于东区临江路138号，地，地号为51041200201202220011年5月6日，苴却砚厂又补办了建字第510401501105029号《建设工程规划许可证》，建设项目为攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程，建设位置为东区炳草岗老市委苴却砚厂内。2011年9月28日，苴却砚厂补办了编号为510400201109220101（补）的《建筑工程施工许可证》，工程名称为攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程，建设地址为湖光小区原苴却砚厂旁，勘察单位为四川省蜀通岩土工程公司，设计单位为中国建筑西南勘察设计研究院攀枝花分院，监理单位为四川省子午建设监理有限责任公司，施工单位为四川省泸州市建设工程公司。2008年7月25日，攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程整体验收合格。 2016年6月29日，攀枝花市住房和城乡规划建设局主持召开会议，形成《关于协调苴却砚项目竣工验收和办理产权证相关问题的会议纪要》，载明：“开发企业要主动协调业主缴纳维修资金和契税，在相关费用收齐后，为业主办理分户产权”，罗亚琼代表被告光华公司参加会议，参加会议的还有中国建筑西南勘察设计研究院攀枝花分院、四川省子午建设监理有限责任公司、四川省泸州市建设工程公司。 2009年1月8日，买受人王兵、谭丽君与出卖人光华公司签订《房屋买卖契约》，约定：买受人购买位于苴却苑的房屋，建筑面积为136.03平方米，套内面积为121.31平方米，分摊面积为14.72平方米；房屋单价为每平方米2500元，总价为340075元；买受人于本合同签订之日起1日内，向出卖人支付首付款10万元，2009年1月20日前付10万元，买受人办理房产证时付清余款140075元；出卖人保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当在2009年1月20日前向买受人交付该房屋，该房屋交付时，该房屋为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理房屋所有权证和国有土地使用证的相关税费（含房产分户测绘费300元）；出卖人应当在2009年12月30日前，取得该房屋所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如果因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行基准贷款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2009年1月9日，王兵、谭丽君向光华公司支付房款20万元。 2009年4月30日，甲方光华公司与乙方王兵签订《前期物业服务协议》，约定由光华公司提供苴却苑的前期物业服务。王兵、谭丽君收房后，陆续缴纳了物业费、水费、电费等。 2016年8月31日，东区湖山巷11号4幢登记所有权人为苴却砚厂，现东区房屋上未见其他物权登记或查封。 2017年3月，东区湖山巷11号4幢部分房屋买受人已通过临时业主代表罗亚琼办理并收到了房屋所有权证书。在此期间，罗亚琼代收了王兵、谭丽君的测绘费1000元（支出300元，余700元）、维修基金9705元。 同时查明，攀枝花市光华集团房地产开发有限公司于1999年4月6日登记成立，1999年4月6日至2011年1月10日，2011年3月1日至2015年4月8日，杨天龙为光华公司的法定代表人。攀枝花市苴却砚厂为个人独资企业，于2004年11月8日登记成立，杨天龙为投资人。 另查明，讼争房屋门牌号已由东区苴却苑变更为东区湖山巷。 本院认为，本案有如下焦点问题：一、被告光华公司与被告苴却砚厂之间在讼争房屋上是何关系？二、讼争房屋能否取得合法的所有权？协助办理所有权登记的主体如何确定？ 一、关于被告光华公司与被告苴却砚厂之间在讼争房屋上是何关系的问题。 从被告光华公司、苴却砚厂的工商登记信息来看，1999年至2015年期间，被告光华公司、苴却砚厂均由杨天龙实际控制。从本案讼争房屋所在土地的历史发展来看，从土地划拨到置换土地，到受让土地，到委托勘察、委托设计，到开发建设，到竣工验收，整个过程中，攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程的开发单位、委托单位时而为被告光华公司，时而为被告苴却砚厂。即便是攀枝花市国土资源局东区分局因被告光华公司在未依法取得建设用地批准手续的情况下对土地开发建设，对被告光华公司处以行政处罚，而后在补办相关手续时的主体又变为了被告苴却砚厂。综上，可以认定，在攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程中，被告光华公司、苴却砚厂的人格存在高度混同。 从本案查明事实来看，在攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程中，开发单位为被告光华公司或被告苴却砚厂，勘察单位为四川省蜀通岩土工程公司，设计单位为中国建筑西南勘察设计研究院攀枝花分院，监理单位为四川省子午建设监理有限责任公司，施工单位为四川省泸州市建设工程公司。在攀枝花市住房和城乡规划建设局2016年6月29日《关于协调苴却砚项目竣工验收和办理产权证相关问题的会议纪要》中，载明项目名称为“苴却砚项目”，参会的单位包括被告光华公司以及中国建筑西南勘察设计研究院攀枝花分院、四川省子午建设监理有限责任公司、四川省泸州市建设工程公司，与攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程项目名称相似，开发单位、设计单位、监理单位、施工单位一致。在此次会议中，被告光华公司的代表为罗亚琼，此次会议后的2017年，罗亚琼即作为苴却苑的临时业主代表开始为业主办理产权证。在原告举示的《房屋买卖契约》以及《前期物业服务协议》中均载明讼争房屋属“苴却苑”。因此，可以认定，攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程建成后，以“苴却苑”的名称对外出售，原告购买的本案讼争房屋即属“苴却苑”，后该房屋的门牌号由东区苴却苑变更为东区湖山巷。 二、关于讼争房屋能否取得合法的所有权以及协助办理所有权登记的主体如何确定的问题。 原告与被告光华公司签订的《房屋买卖契约》，系双方真实意思表示，内容无悖于现行法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照《房屋买卖契约》的约定，于2009年1月9日支付了购房款20万元，被告光华公司则应按照合同约定履行协助办理房屋所有权登记的义务，被告光华公司未按约履行己方义务，应当承担违约责任。根据《房屋买卖契约》的约定，被告光华公司应当自房屋交付之日（2009年1月20日）起365日内（2010年1月20日）将房屋所有权证书协助办理至原告名下，未按约履行且原告不退房的，被告光华公司则应自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日（2010年1月21日）起，以原告已付款20万元为基数，按日万分之三支付违约金，计至本案法庭辩论终结之日（2018年10月8日），违约金为190860元（20万元×3181天×0.03%=190860元），数额已超过原告尚未支付完毕的购房款140075元，原告仅主张违约金140075元，并自愿以此违约金与原告应当支付的购房款相抵，视为房款已付清，原告的该主张于法无悖，本院予以支持。 根据本案查明事实，讼争房屋所在土地经过一系列历史变革，最终取得了相应的审批手续，在该土地上开发建设的房屋亦已竣工验收合格并交付使用。虽然《房屋买卖契约》的出卖人为被告光华公司，但由于被告光华公司与被告苴却砚厂在攀枝花市苴却砚厂二期扩建工程中人格存在高度混同，且现讼争房屋所在楼栋所有权登记在被告苴却砚厂名下，房屋上未见其他物权登记或查封，其所有权依法可以转移，应由被告苴却砚厂承担协助过户责任。 另外，在办理房屋所有权登记过程中，原告应当按照法律法规的相关规定以及不动产登记机关的要求，依法缴纳相应税费和其他费用，并完善相应手续。 综上，对原告王兵、谭丽君的诉讼请求，本院予以支持。被告光华公司、苴却砚厂经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、攀枝花市苴却砚厂于本判决生效之日起三十日内协助王兵、谭丽君将位于攀枝花市东区湖山巷11号4幢二单元9-2号的房屋的过户登记手续，登记至王兵、谭丽君名下； 二、驳回王兵、谭丽君的其他诉讼请求。 案件受理费3102元，公告费600元，保全费2020元，合计5722元，由攀枝花光华集团房地产开发有限公司、攀枝花市苴却砚厂连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  潘雪薇 人民陪审员  刘福英 人民陪审员  田丰华 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  李思琪