浙江省磐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0727民初1130号 原告周富炎，男，汉族，住磐安县。 委托代理人戴育平，磐安县正平法律服务所法律工作者。 被告磐安好时代置业有限公司，住浙江省磐安工业园区同心街**。 法定代表人陈攀峰，总经理。 委托代理人金跃林，浙江金果律师事务所律师。 委托代理人李军伟，浙江金果律师事务所律师。 原告周富炎与被告磐安好时代置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周富炎及其委托代理人戴育平、被告的委托代理人李军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原、被告于2015年4月4日签订了《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于磐安工业园区同心街18号时代名城4幢1单元701室房屋一套，购买金额为人民币503689元。原告已经按照合同约定履行付款义务。一、按照合同第九条规定，被告应于2016年6月27日前，将符合各项条件的商品房交付原告使用。被告于2016年10月28日通知交房，但被告未出示建设工程竣工验收备案证明和应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，原告提出异议，至今拒绝收房。原告多次向被告提出异议要求出具验收合格文件并支付违约金，被告至今未给出明确答复。根据《房屋买卖合同》第十条（出卖人逾期交房违约责任）规定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。根据合同第十二条（交接）规定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，暂计至2018年5月27日，被告应向原告支付交房违约金人民币173772.70元。二、根据《房屋买卖合同》第十六条（关于产权登记的约定）规定，出卖人承诺于2016年9月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，逾期超过90日后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告至今未向原告交付权属证书，暂计至2018年5月27日，被告应向原告支付交证违约金人民币151106.70元。上述二项合计324879.40元。 被告辩称，一、逾期交房违约责任计算截止时间应为2016年10月28日止。1、涉案房屋于2017年1月17日经五方竣工验收合格，房屋已经符合交付的实质性要件。2、被告方销售人员已经于2016年10月28日，统一通知到每位业主办理交房（交钥匙）。竣工验收备案手续仅是行政登记手续，且事实上也于2017年9月27日完成了备案手续。故涉案房屋的交易（交房）行为也并没有损害到业主的任何利益，所以不能否定双方之间交房交易行为的效力。原告至今拒绝收房，应由其自负责任。3、本案中，从原告提供的证据看，并未见到因延迟交房所造成损失的证据和金额，在没有证据的情况下，被告方认为可以参照中国人民银行同期同档次贷款利率作为标准来计算，故违约金日万分之五明显过高，应予调整为日万分之一点六的标准为宜。二、被告应于2016年9月27日前取得初始不动产权证，交付给原告。本案中，涉案房屋的初始不动产权证于2018年8月31日完成初始登记，被告已经完成了合同约定的义务。至于之后原告委托被告代为办理不动产转移登记完成的时间，与本案无任何关系。逾期交房和逾期交证两者违约金不应叠加重复计算。被告认为，在原告方无任何实际损失的情况下，违约金每日万分之五的标准实属过高，请求法庭酌情调整降低至每日万分之一。请求法院依法判决。 经审理查明，原、被告于2015年4月4日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于磐安工业园区同心街18号时代名城4幢1单元701室房屋一套，购买金额为人民币503689元。原告已经按照合同约定履行付款义务。一、合同第九条规定，被告应于2016年6月27日前，将符合各项条件的商品房交付原告使用，条件包括：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明书；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。被告于2016年10月28日通知原告交房，原告以不符合交房条件为由至今拒绝接收房屋。众多购房户曾向县长信箱反映“时代名城”房产是否具备交房条件，磐安县住建局于2016年12月1日答复：经查，“时代名城”开发项目的规划、人防等专项验收已通过，目前正在办理竣工备案手续中，我局已责令开发商停止交房等相关工作，直至项目通过竣工备案，在此期间，购房者有权拒绝收房。2017年9月27日“时代名城”4幢工程通过竣工验收备案。合同第十条规定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十二条规定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。二、合同第十六条规定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2016年9月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，逾期超过90日后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告于2018年8月31日完成土地使用权、商品房所有权初始登记，因双方有其他争议，致使被告未能完成正式登记。 以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、不动产登记证、竣工验收记录、竣工验收备案表、初始不动产权证书等证据所证实，本院予以认定。 本院认为，原告与磐安县好时代置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效。被告未能按合同约定期限交付房屋，未能按时将房屋权证交付给原告已构成违约，故应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，根据本案实际情况，应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，本院酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付房屋权证违约金按日万分之一的标准计付。本案按购房额503689元计算违约金。一、交房违约时间。合同规定交房时间在2016年6月27日前，2017年9月27日涉案工程通过竣工验收备案，已具备交房条件，可认定2017年9月27日为交房时间，违约天数为455天，按日万分之三的标准计算，交房违约金为68753.55元。二、交证违约时间。合同第十六规定被告交证时间在2016年9月27日前，被告于2018年8月31日完成房屋权证初始登记。根据本案实际情况可认定2018年8月31日视为交证时间，违约天数为703天，按日万分之一的标准计算，交证违约金为35409.37元。二项合计违约金为104162.92元。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告磐安好时代置业有限公司支付给原告周富炎违约金104162.92元，限于本判决生效后十日内履行。 二、驳回原告周富炎其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6173元，由原告负担4194元，被告负担1979元，限于本判决生效后七日内缴纳，逾期将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡青春 人民陪审员  张天德 人民陪审员  张伟东 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  胡铃娜