江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初8213号 原告（反诉被告）：朱文青，女，1992年9月15日生，汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：姜春，江苏德本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏骏艺，江苏德本律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：代金津，女，1992年6月22日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。 被告（反诉原告）：刘世钊，男，1987年8月29日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：薛昇，江苏天九律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘佳，江苏天九律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）朱文青与被告（反诉原告）代金津、刘世钊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月12日、2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱文青的委托诉讼代理人姜春，被告（反诉原告）刘世钊、被告（反诉原告）代金津、刘世钊的委托诉讼代理人薛昇、刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱文青向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告朱文青与两被告代金津、刘世钊于2017年3月23日签订的《存量房买卖中介合同》；2.判令两被告代金津、刘世钊返还已支付的购房款760000元；3.判令两被告代金津、刘世钊支付违约金300000元；4.判令两被告代金津、刘世钊承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月23日，原告与两被告签订《存量房买卖中介合同》及补充协议，约定：原告购买被告位于南京市浦口区，房价为1610000元，建筑面积为90.54平方米，原告于2017年3月23日支付被告定金50000元，于2017年3月26日支付被告房款150000元，于2017年4月5日前支付被告房款400000元；被告于2017年6月15日前办理房屋解押手续，原告于被告解押之日支付被告房款200000元；如任何一方违约，违约方支付守约方违约金300000元。原告在支付两被告760000元后，两被告却未按约定办理房屋解押手续，后原告给予两被告宽限期后，两被告仍未办理解押手续。原告现诉至法院，要求判如所请。 代金津、刘世钊辩称，1、同意解除合同，但我方不存在违约行为，未能办理房屋解押是因为原告因刑事犯罪被羁押；2、原告给付的4600元不是购房款，与本案无关。 反诉原告代金津、刘世钊向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告朱文青支付违约金300000元；2.判令反诉被告朱文青承担诉讼费用。事实与理由：2017年3月23日，原、被告签订一份《存量房买卖中介合同》，合同约定反诉原告将南京市浦口区泰西路28号金泉泰来苑×幢××室房屋出售给反诉被告，总价为1610000元，同时约定反诉原告应于2017年6月15日前办理房屋解押手续，反诉被告于解押之日支付房款200000元。但反诉被告没有按约定于2017年6月15日之前支付全部解押款，反诉原告要求反诉被告继续履行合同，但反诉被告置之不理。现诉至法院，请求判如所请。 反诉被告朱文青辩称，1、朱文青不存在违约行为，不应当承担违约责任。根据双方补充协议约定，代金津、刘世钊应当于2017年6月15日前办理房屋解押手续，朱文青在代金津、刘世钊解押之日支付房款200000元，后因代金津、刘世钊急需用钱，朱文青已于2017年4月份支付200000元中的150000元，后来代金津、刘世钊要求朱文青妹妹再支付4600元，但代金津、刘世钊仍没有解押，朱文青才拒绝支付剩余50000元。 本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，被告代金津、刘世钊作为转让方（合同甲方），原告朱文青作为受让方（合同乙方），南京首江置业顾问有限公司作为中介方（合同丙方），三方签订一份《存量房买卖中介合同》。该合同约定：甲方将南京市浦口区房屋出售给乙方。房屋建筑面积90.54平方米，售价1610000元。合同第九条“违约责任”第（二）项约定：三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、约定违约金为300000元。合同“补充协议”约定：1、乙方于2017年3月23日支付甲方定金50000元；2、乙方于2017年3月26日支付甲方房款150000元；3、乙方于2017年4月5日前支付甲方房款400000元；4、甲方于2017年6月15日前办理房屋解押手续，乙方于甲方解押之日支付甲方房款200000元（解押程序以银行为准）；5、待解押完毕，双方在10日内办理过户手续，乙方于过户时签订银行商业贷款800000元；。 合同签订后，原告朱文青于2017年3月23日通过支付宝转账方式支付被告代金津购房定金50000元，后分别于2017年3月24日、2017年4月5日通过中国工商银行支付被告代金津购房款150000元、支付被告刘世钊购房款90000元；原告朱文青于2017年4月3日、2017年4月6日通过潘世云的中国建设银行银行卡分别支付被告代金津购房款400000元、60000元。综上，截至2017年4月6日，原告朱文青已支付被告代金津、刘世钊购房款750000元。 庭审中，原告提供两份微信转账记录，以证明被告另收取原告4600元用作办理购房事宜，至今未返还。在该微信聊天记录中被告刘世钊陈述：“房主刘世钊，今收到买房人妹妹朱文红，微信转账人民币2400元，用于垫资押金，两周内退回”；“实收2200款项，用作律师，无进展原数退还”。被告则辩称该4600元不是购房款，与本案无关。 另查明，潘世云系原告朱文青的母亲，朱文红系原告朱文青的妹妹。被告代金津、刘世钊系夫妻关系。案涉房屋登记在被告代金津名下。2017年4月10日，案涉房屋因（2017）苏0111民初2770号案件被本院依法查封。 再查明，2017年6月28日，原告朱文青出具一份《委托书》，载明：我叫朱文青，女，身份证号，因涉嫌诈骗被羁押在淮南市看守所，现我特委托我妹朱文红，女，身份证号，委托朱文红把位于江苏省南京市浦口区泰来院（苑），房屋改为朱文红的名字，并且以后购房款由朱文红交纳，特此委托。 以上事实有原、被告陈述，《存量房买卖中介合同》、朱文青中国工商银行交易明细、潘世云中国建设银行交易明细、支付宝转账记录、微信聊天记录、户口薄等证据在卷证实。 本院认为，原、被告双方签订的《存量房买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，原、被告均应按约履行各自义务。 对于原告朱文青要求解除与被告代金津、刘世钊于2017年3月23日签订的《存量房买卖中介合同》的诉讼请求，因原、被告双方均同意解除《存量房买卖中介合同》，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 对于原告朱文青要求判令被告代金津、刘世钊返还已支付的购房款760000元的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，被告应当于2017年6月15日前办理房屋解押手续，原告于被告解押之日支付被告房款200000元。后原告于2017年5月4日因刑事犯罪被羁押，无法办理银行贷款手续，被告在2017年6月15日未办理解押手续，同时案涉房屋已于2017年4月10日被本院查封，致使案涉合同已无法继续履行。现双方同意解除合同，因此，被告应当返还原告支付的购房款750000元。对于被告辩称另有4600元不是购房款，与本案无关，本院认为，从原告提供的微信记录中可以看出，该4600元中的2400元是被告向原告收取的给担保公司的押金，且刘世钊承诺两周内退回，现因案涉房屋未解押，房屋买卖合同已解除，被告应当将该款项退还原告。另2200元是被告承诺帮原告找律师的钱，与本案无关，本案不予理涉。 对于原告朱文青要求判令被告代金津、刘世钊支付违约金300000元及反诉原告代金津、刘世钊要求反诉被告朱文青支付违约金300000元的反诉请求，本院认为，原告因涉嫌刑事案件被羁押，丧失继续履行合同的能力，被告未能在原告支付750000元购房款之后如实告知原告案涉房屋被查封、无法办理解押的事实，原、被告双方均有违约行为，应当各自承担相应的违约责任。本案在庭审中，原、被告双方均请求人民法院对违约金进行调整，综合违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本院酌情认定原、被告双方各承担违约金50000元。因原、被告双方互负给付违约金的义务且数额相同，该违约金可以相互抵消。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）朱文青与被告（反诉原告）代金津、刘世钊于2017年3月23日签订的《存量房买卖中介合同》。 二、被告（反诉原告）代金津、刘世钊于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）朱文青购房款752400元。 三、被告（反诉原告）代金津、刘世钊于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）朱文青违约金50000元。 四、原告（反诉被告）朱文青于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）代金津、刘世钊违约金50000元。 五、本判决主文第（三）、（四）项违约金相互抵消。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21990元，保全费5000元，共计26990元，由被告（反诉原告）代金津、刘世钊负担20000元、原告（反诉被告）朱文青负担6990元。反诉案件受理费5800元，由被告（反诉原告）代金津、刘世钊负担4000元，原告（反诉被告）朱文青负担1800元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。 审 判 长  成子忠 人民陪审员  李树林 人民陪审员  云守福 二〇一八年十一月七日 书 记 员  胡 悦