广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初16316号原告中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智。委托代理人周琼，女，汉族，1991年4月20日出生，住址广东省梅县，该公司员工。被告杨柳青，男，汉族，1959年11月16日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人郑志鹏，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人马铭良，广东嘉得信律师事务所律师。被告钟银招，女，汉族，1969年6月11日出生，住址广东省深圳市宝安区，被告王振锋，男，汉族，1976年9月19日出生，住址河南省上蔡县，上列原告中原地产代理（深圳）有限公司诉被告杨柳青、被告钟银招、被告王振锋居间合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周琼，被告杨柳青的委托代理人马铭良到庭参加诉讼，被告钟银招和被告王振锋经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告杨柳青、被告钟银招于2016年6月23日公证委托被告王振锋作为代理人，由被告王振锋全权办理深圳市福田区×路×村×栋×物业出售的一切相关事宜。2017年3月8日通过原告居间服务，被告王振锋与买方路丹就交易位于该物业达成一致，签署了《二手房买卖合同》，约定转让成交价为人民币535万元。被告王振锋签署了《佣金支付承诺书》，承诺在与买方路丹就该物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金人民币50000元，且如过错或违约致买卖双方未能签订的，仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。买方路丹亦签署《佣金支付承诺书（买方）》，承诺向原告支付佣金人民币40000元。在合同履行过程中，该物业因被告杨柳青、被告钟银招的原因被查封，导致合同无法继续履行，被告杨柳青和被告钟银招已构成根本违约，严重违反了合同的约定及《合同法》中诚实信用的原则，并导致原告利益损失。但三被告均以种种理由拒绝向我司支付上述违约金。有鉴于此，为维护自身合法权益，依据合同约定及法律的相关规定，原告特起诉至法院，请求法院判令：1、被告杨柳青、被告钟银招向原告支付违约金90000元，并支付自2017年4月2日起至实际支付之日止的利息（按同期银行贷款利率计算），暂计至2017年12月11日，利息暂计为2713元；2、被告王振锋承担补充清偿责任；3、本案案件受理费、公告费、保全费等全部诉讼费用由三被告承担。被告杨柳青辩称，一、被告杨柳青委托被告王振锋代理处置出售房屋的相关事宜，代理权限仅限于委托书明确载明的事项，被告杨柳青未委托被告王振锋与原告签订佣金支付承诺书，也未委托被告王振锋承诺支付佣金。被告王振锋与原告签订佣金支付承诺书的行为超越了代理权限，属于无权代理。被告杨柳青不承担非本人承诺的支付佣金的责任，原告应当直接要求被告王振锋承担责任。二、即便被告杨柳青与原告成立居间协议，被告杨柳青应当向原告支付佣金，也仅需支付居间协议约定的佣金数额，而非房屋买卖双方应支付的总佣金，被告杨柳青并未承诺代付买家应付的佣金。对此原告亦未提交相关的证据予以证明。另外，合同法有关居间合同的规定明确应当由合同的当事人平均负担居间人的报酬。三、原告提供的佣金支付承诺书是格式合同，条款明显不利于被告杨柳青，原告也从未与被告杨柳青协商过条款内容。四、被告王振锋签订的承诺书，所约定的违约金过高，原告亦没有提供其他证据证明其损失，请求法院依法调整违约金。被告钟银招未作答辩。被告王振锋未作答辩。经审理查明，被告杨柳青和被告钟银招为深圳市××路××蜜村××房产的登记所有权人，双方各占50%的权利份额。2016年6月23日，被告杨柳青和被告钟银招通过公证委托的形式委托被告王振锋在2016年6月23日至2018年6月22日期间代理被告杨柳青、被告钟银招处理位于深圳市××路××蜜村××房产（以下简称“案涉房产”）交易的全部事项，其中委托书第8条规定：全权办理出售上述房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，签署转移登记申请表、转移登记询问申请人记录、存量房交易税款计征申明、代为签署纳税申报表、缴款通知书、房地产交易环节个人所得税免征申请表、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同，办理合同公证并签署相关文件。2017年3月8日，被告王振锋（卖方）与路丹（买方）签署了《二手房买卖合同》，约定案涉房产转让成交价为535万元。因案涉房产交易是通过原告居间服务促成，被告王振锋和路丹分别签署了佣金支付承诺书，被告王振锋承诺在与买方路丹就案涉房产签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金人民币5万元，如因过错或违约致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。买方路丹亦承诺向原告支付佣金人民币40000元，如因过错或违约致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。2017年3月31日，被告王振锋作为被告杨柳青和被告钟银招的委托代理人与买方路丹签署《深圳市二手房买卖合同》并向深圳市不动产登记中心办理了递件过户手续，在办理过户手续期间，因被告杨柳青的房产份额被法院查封，导致案涉房产无法办理过户登记手续。买方路丹于2017年4月28日将杨柳青、钟银招、王振锋诉诸本院【案号：（2017）粤0304民初13404号】，请求法院判令：1、解除编号为277354的《二手房买卖合同》；2、被告杨柳青、被告钟银招返还原告购房定金20万元；3、被告杨柳青、被告钟银招向原告支付买卖合同成交价20％的违约金107万元；4、被告杨柳青、被告钟银招承担购房代理服务费1600元、公证费380元及资金监管费用2140元，合计4120元；5、被告杨柳青、被告钟银招承担本案诉讼费16290元、保全费5000元、担保费2550元，合计23840元；6、被告王振锋对上述被告杨柳青、被告钟银招债务承担连带责任。本院经审理后于2018年10月16日作出一审判决，判决解除买卖双方签订的《二手房买卖合同》，杨柳青、钟银招返还路丹定金20万元并支付违约金53.5万元。在该案查明部分，路丹陈述原地产代理（深圳）有限公司已退还佣金4万元。本院庭审调查时，原告称路丹未向其支付过佣金，在本院庭后针对上述判决组织双方质证时，原告又确认称收到路丹支付的4万元佣金，因交易没有完成，其又将4万元佣金退还给路丹。本院认为，被告杨柳青和被告钟银招委托被告王振锋全权办理出售房产的一切事宜，尽管委托书中并未明确载明被告王振锋有权代理被代理人签署佣金支付承诺书，但从被告王振锋享有办理出售房产一切相关事宜的权限内容看，被告王振锋应有权联系原告出售房产并有权签署《佣金支付承诺书》，而且被告王振锋承诺支付的佣金尚未达到房产交易价格的1%，属于合理且较为低廉的佣金价格区间，并未损害被代理人的任何权益，因此，被告王振锋签署的佣金支付承诺书并未超出被告杨柳青和被告钟银招的授权范围，其后果应由被告杨柳青和被告钟银招承担，被告杨柳青辩称被告王振锋无权签署佣金支付承诺书，缺乏依据，本院不予采信。本案原告已经促成买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，虽然案涉房产最终因被告杨柳青权利份额被查封而无法过户，但根据佣金支付承诺书的约定，被告杨柳青和被告钟银招仍应向原告支付佣金。原告主张的9万元违约金包括被告杨柳青和钟银招应支付的5万元佣金及买方路丹承诺支付的4万元佣金，即买卖双方应支付的佣金总额，其中被告杨柳青和钟银招应支付的5万元佣金，因原告已促成买卖双方签订合同，该5万元佣金被告杨柳青和钟银招应支付给原告。对于买方应支付的4万元佣金，本院认为不应由被告杨柳青和被告钟银招承担，理由为：一、在买卖合同签署之前原告已收取该4万元佣金，后来因交易无法完成原告又将该佣金退还给买方，但因买方签署的佣金支付承诺书中并无关于卖方违约则买方无需负担佣金的相关约定，故原告退还佣金给买方没有合同依据；二、违约事实是承担违约责任的基础，本次房产交易违约发生于买卖双方之间，并非原告与买卖双方任一方之间，被告杨柳青和钟银招即便承担买卖合同的违约责任，也应向买方承担违约责任，而非向原告承担违约责任，被告杨柳青和钟银招对原告并不存在买卖合同履行之违约事实，故其二人无需向原告承担支付4万元佣金的违约责任；三、违约责任的承担在三方共同签署协议之后可以发生转移承担，但原告与买卖双方系分别签署佣金支付承诺书而并未共同签署佣金支付承诺书，因此案涉佣金不能发生转移承担的法律后果。况且原告与买卖双方签署的佣金支付承诺书中并未载明对方应支付的佣金金额，买卖双方违约责任并不明确具体，买卖双方亦无法预见违约责任的后果，因此，即使原告与被告杨柳青和钟银招签署了佣金支付承诺书，原告亦不能据此要求其承担不明确的违约责任。综上，原告要求被告杨柳青和被告钟银招向其支付4万元佣金的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的利息损失，根据佣金支付承诺书的约定，被告杨柳青和被告钟银招应在签署买卖合同之前向原告支付5万元佣金，但案涉买卖合同在签署之时被告杨柳青和被告钟银招并未履行支付佣金的承诺，故其二被告应向原告支付利息损失，原告起诉主张被告杨柳青和被告钟银招按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年4月2日起的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨柳青和被告钟银招应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金5万元并支付相应的利息损失（以5万元佣金为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年4月2日起计至二被告付清款项之日止）；二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费2118元（原告已预交），由原告负担941元，被告杨柳青和被告钟银招共同负担1177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 戴  京  鸣二〇一八年十一月十八日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。