广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初32282号原告刘迎晨，女，汉族，1970年1月21日出生，住址上海市徐汇区，委托代理人王勇，广东中安律师事务所律师。被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县三中园区十里大道金中路中心广场，统一社会信用代码91510121720313873J。法定代表人黄利，执行董事。委托代理人李颖祥，四川乐伯乐律师事务所律师。委托代理人金旺，四川乐伯乐律师事务所律师。上列原告刘迎晨诉被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告刘迎晨及其委托代理人王勇，被告委托代理人李颖祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，就原告认购被告开发的××大厦第×层×号房一事，2016年12月16日，原、被告签署了上述房产交易的《深圳市房地产认购书》及补充协议（编号：A0140）。根据上述协议，本次房产交易总价款为人民币3697640元，定金10万元。双方明确约定：“自签订本认购书之日起20日内，应签订正式的买卖合同。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。该房为带装修的一手期房。认购书中由被告销售代表经其工程部门确认后附加承诺该房由被告安排装修，并“可做上、下两个卫生间”，即做成三室两卫的户型。2016年12月16日、19日，原告依约向被告支付了定金总计10万元，并于2017年1月9日、10日先期支付了部分首期房款245000元。而后，在准备签署正式合同前，被告方明确告知原告要收回认购书原件，并无法就所承诺的事项进行任何再次书面确认，而后被告向原告方说明，该房从工程技术角度因室内高度所限亦无法装修成两个卫生间。为此，原告与被告方多次进行协商解决方案，因问题无法得到解决，遂不再支付后续款项，而被告却将涉案房屋另售。因此，被告方无法按其承诺履行，致使双方未签署正式买卖合同，随即将涉案房屋另售，造成本案房产交易无法履行，被告应按认购协议的违约责任条款承担所有赔偿责任。因被告原因交易终止后，被告还应赔偿原告的所有利息损失。为维护原告的合法权益，原告特依据有关法律规定起诉至法院，请求法院判令：1、被告立即返还原告已交首付款245000元以及利息（以245000元为计算基数，自2017年11月1日起算，按人民银行同期贷款利率，计至被告付清之日止，暂计至起诉之日为7000元）；2、被告向原告双倍返还定金200000元以及利息（以200000元为计算基数，自2017年11月1日起算，按人民银行同期贷款利率，计至被告付清之日止，暂计至起诉之日为6000元）。被告辩称，原、被告于2016年12月16日所签订的编号为A0140深圳市房地产认购书及深圳市房地产认购书补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。在上述协议认购书中第五条及补充协议第二条、第三条，均对该认购书签订之后后续原告履行相应的支付义务进行了相应约定，因原告逾期履行相应的首付款支付义务，根据合同约定被告有权不退还原告已支付定金，并对房屋另行出售。被告此行为符合合同约定，不构成相应违约，原告无理由要求被告双倍返还原告所支付的定金。至于原告所支付首付款245000元在本案起诉之前原告并未提出请求要求被告返还，其诉讼请求中利息计算方式没有依据。综上，请求法庭查明事实，依法判决。经审理查明，2016年12月16日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《深圳市房地产认购书》（以下简称“认购书”），约定：买方（原告）自愿认购卖方××大厦项目第×层×号房（以下简称“案涉房产”），用途为产业研发用房，套内建筑面积26.56平方米，土地使用期限自2015年7月25日起至2065年7月24日止。认购书第二条约定：本房地产总价款为3697640元。认购书第三条约定：买方采取向银行借款方式付款。认购书第四条约定：签订本认购书时，买方应向卖方支付定金10万元，签订正式房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。认购书第五条约定：自签订本认购书之日起20日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书效力即行终止，若买卖双方未在约定时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。当日，原、被告双方还签订一份《补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：一、对认购书第二条的修改与补充：1、××大厦项目土地性质为商品房。根据深圳市商品房转让相关规定，本房地产的受让人应当是经依法注册的企业，现买方自愿以其自然人身份签订认购书及补充协议，并承诺在签订认购书及本补充协议之日起7日内缴纳首期款，15日内提交企业营业执照（该企业须以买方为自然人本人或其直系亲属为实际控制人），按揭付款在银行出具正式的银行贷款确认函后，以该企业名义与卖方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。2、本房地产建筑面积51.26平方米，总价款为3697640元，按揭付款优惠后总价为3180000元。二、对认购书第三条的修改与补充：1、买方采取向银行贷款方式付款的，买方须于签订认购书及本补充协议后7日内支付不少于本房地产总价款50%（含定金）的银行按揭首期款；签订认购书及本补充协议20日内，买方需持银行出具的正式贷款确认函，并以买家实际控制的企业与卖方签订买卖合同及其补充协议。3、若买方未在上述约定的期限内缴纳房款并与卖方签订买卖合同及其补充协议的，买方便无权享受按时签约优惠折扣，且卖方有权将本房地产另行出售。三、对认购书第五条的修改与补充：认购书第五条中所称的“因买方原因”包括但不限于：1、买方逾期付款（包括买方未按本补充协议第一条第1款中约定时间内缴纳首期款并提交企业营业执照，买方未按时补足银行批准的按揭贷款金额与剩余购房款的差额）超过三个自然日；2、买方逾期未按卖方要求办理银行按揭贷款手续，或因买方提交资料不合格、资信状况或其它买方原因导致银行按揭申请未获批准；3、买方逾期未与卖方签订买卖合同及其补充协议或买方单方解除认购书及本补充协议。若发生上述任一事由，认购书及本补充协议书即行终止，买方所付定金将不予退还，卖方有权将本房地产另行出售。此外，补充协议还就双方的其他权利义务进行了约定。另协议书右下角手写并附有签名：“经工程口头确认，如买受人后期选择样板方案时，在同一卫生间位置上下可允许多做一个卫生间，买房人自愿承担相应费用”。上述认购书及补充协议签订后，原告于2016年12月16日向被告支付35000元定金，于2016年12月19日向被告支付6.5万元定金。之后，原告分别于2017年1月9日、10日向被告支付购房款7万元、17.5万元，共计购房款245000元。2017年4月，原告与被告员工沟通签订买卖合同及补足首期款的事宜，原告要求将被告承诺免费送装修的装修标准及确认可以安装两个洗手间的事宜写进买卖合同，被告称公司承诺免费送装修会落实到位但不能写进合同，因客户可定制个性化装修方案，不可能在个案当中将装修要求标准化写进合同。双方继而多次沟通协商。2017年5月13日，四川乐伯乐律师事务所根据被告的委托向原告发出一份《律师函》，载明：依照原、被告双方就购买案涉房产签订定购书的相关约定，原告应于2017年3月20日前支付银行按揭首付款96万元。同时，原告还向被告交付了定金10万元作为履行上述签约付款义务的保证。被告按定购书的约定多次通知原告前往××大厦楼盘售楼处补足银行按揭首期款，但原告至今尚未完全履行前述付款义务。据此，请原告在2017年5月15日之前到××大厦楼盘售楼处补足上述商品房银行按揭首期款并办理相关手续、交缴相关费用。逾期仍不办理，被告根据定购书的相关约定，有权对该商品房进行处理（包括出售给第三方等），且不退还原告已付的定金。原告收到该律师函后，通过微信向被告提出了异议。2017年7月30日，被告再次通过微信通知原告尽快于下周前补足购房首期款，否则将正式对外出售案涉房产。因双方争议仍未解决，被告没有继续支付购房款。2017年8月24日，被告通过微信通知原告案涉房产已经对外出售，并指引原告自行按照规定办理退回已支付购房款的手续。关于认购书及补充协议约定的支付首期款时间不断变化的问题，被告称自己放宽了原告的付款期限。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的认购书及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据认购书及补充协议的约定，原告应于补充协议签订之日起7日内支付不少于本房地产总价50%（含定金）的首期款，但原告在2017年1月10日前仅向被告支付了10万元定金及245000元部分首期款，此后因双方沟通是否可以将装修标准及装修之后能做成两个卫生间的内容写入正式的房屋买卖合同不断磋商，原告支付余下首期款的时间被不断延后，在被告明确不同意原告将装修标准写入正式的房屋买卖合同后，被告于2017年7月30日最后一次以微信方式催告原告在一周内补足购房首期款，但原告并未履行补足首期款的义务，被告随后将案涉房产另行出售给他人。现本案焦点在于原告能否以被告拒绝将装修方案及装修之后能做成两个卫生间的内容写入正式房屋买卖合同而拒绝支付余下房屋首期款，如果应写入买卖合同则被告违约，如果不应写入买卖合同则原告违约，具体评析如下：一、关于装修方案是否应写入正式的房屋买卖合同的问题。原告向被告购买的房产为免费送装修房产，原告在签订认购书及补充协议时已经清楚该内容，但双方在认购书及补充协议中并未约定将装修方案写入正式的房屋买卖合同中，被告拒绝原告将装修方案写入正式的卖屋买卖合同并不违反双方之约定。且按照房屋买卖交易惯例，卖方承诺免费送装修都是在买卖双方签订买卖合同之后才予履行，并需卖方或买方进一步与装修公司沟通确认具体方案方可实施，此时原告要求将装修方案写入正式的房屋买卖合同不具有可操作性，被告可以予以拒绝。二、关于补充协议下面备注的可多一个卫生间的内容，因该内容仅是被告同意原告在装修时可在同一卫生间位置上下多做一个卫生间，并非被告承诺要给原告多做一个卫生间，该内容并不构成认购书及补充协议的主要内容，即便后来经求证该案涉房产不能多做一个卫生间，由于该内容不是被告应向原告必须履行的合同义务，故原告不能以此对抗向被告履行支付首期款的义务。综上，原告拒付首期款的两点理由不成立，原告拒付首期款的行为已构成违约，根据补充协议第三条的约定，被告有权将案涉房产另行出售并不予退回原告10万元定金。原告起诉主张被告双倍返还定金20万元及利息，缺乏事实依据，本院不予支持。关于245000元购房款的返还问题。被告因原告违约而另行将案涉房产出售，双方之间签订的认购书及补充协议事实上已经解除，被告占有该购房款已没有事实依据，被告应将245000元退回原告。原告主张被告支付该购房款的相应利息，因被告在案涉房产另行出售时已告知原告前往办理退回款项的手续，而办理款项退回需要原告的配合，在没有证据显示原告在之后主动前往办理退回款项手续但被拒绝的情形下，本院仅支持自原告向本院提交起诉状之日起的利息主张，对该日之前的利息主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司应自本判决发生法律效力之日起十日内退回原告刘迎晨购房款245000元并支付相应的利息（以245000元为计算标准，自2018年7月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司实际付清之日止）；二、驳回原告刘迎晨的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费8170元（已由原告预交），由原告负担3799.50元，由被告负担4370.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 邱  卫  华二〇一八年十一月二十八日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。