湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘06民终2797号上诉人（原审被告）：周智勇，男，1971年7月21日出生，汉族，原住湘阴县湘临乡湘资村**，现住广东省佛山市，（原审被告）：姜伟文，女，1970年5月10日出生，汉族，原住址。上，上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋水光，湘阴县南湖法律服务所法律工作者。代理权限为特别代理。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘国庆，湘阴县文星镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别代理。被上诉人（原审原告）：陈国彬，男，1972年9月29日出生，汉族，住湘阴县，委托诉讼代理人：谢海兵，湖南英萃律师事务所律师。上诉人周智勇、姜伟文因与被上诉人陈国彬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2018）湘0624民初661号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人、被上诉人及双方委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人周智勇、姜伟文向本院提出上诉请求：1、请求二审人民法院撤销一审（2018）湘0624民初661号民事判决书，依法改判为判令被上诉人继续履行租赁合同关系。2、请求撤销一审判决（一）限被告周智勇、姜伟文在本判决生效之日起60日内返还押金人民币60万元及支付利息，依法改判为60万元不予退还。3、如被上诉人确有违约解除租赁合同，则由被上诉人向上诉人支付解除房屋租赁合同期间相应的经济损失。4、判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院违反了处分原则，严重损害了上诉人的利益。1、依《合同法》及《最高院关于适用（合同法）若干问题的解释（二）》等规定，当事人一方提出解除合同，另一方提出异议的，应当对解除合同的效力可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的规定，被上诉人应当在一审起诉时一并提出请求解除合同之诉但被上诉人仅只提出了退返押金的请求，没有提出解除合同之诉，而一审法院支持并判决上诉人退返押金，隐含了解除合同之意，即増加了处分权，违反了民诉法规定的处分权原则，上诉人认为，合同解除虽为形成权，但就本案而言，上诉人退还押金后，即表明租赁合同解除，合同解除后，一审法院并没有考虑到上诉人的财产损失和利益损失，直接损害了上诉人的合法利益。故请求二审法院改判被上诉人继续履行合同，以维护上诉人的利益。2、一审法院认定事实错误，作出了错误判决。被上诉人虽以微信方式向上诉人表达了解除合同的意思，但上诉人完全表示拒绝。原因是①被上诉人与上诉人签订租赁合同后，被上诉人要求上诉人在房屋顶层增建房屋，因安全等因素増建房屋不能获相关部门批准而遭上诉人拒绝后，被上诉人产生了悔约之意，而并不是被上诉人接受租赁物后不能达成到经营目的来解除合同。②上诉人与被上诉人之间签订的合同纯属自然人之间订立的合同，而被上诉人以双方所签合同第八条的约定形成不能实现为由，提出解除合同，而提交的证据则是和爱医院有限公司提出的申请未获批准，继而不能实现租赁目的，一审法院认为被上诉人为和爱医院的股东，即表明被上诉人就是和爱医院法人，显然将自然人与法人关系混为一谈，法人是有独立人格的个体，被上诉人（自然人）不能等于法人。③另据上诉人亲自到湘阴县卫计局医政科了解被上诉人办理医院未获批准的原因是和爱医院有限公司主动向卫计局提出了撤销办理医院的申请，而不是卫计局不批，和爱医院有限公司向上级主管部门申请设立医疗机构，被上诉人与上诉人签合同时讲要开设的医院为美容医院，同时还作好了从事其他经营项目的计划。一审法院完全不厘清法律事宜，混淆法律关系，进而作出错误判决，是完全错误的。综上足以说明，被上诉人的违约、悔约和不履行合同的行为都属于被上诉人的主观违约行为，依合同法107条、108条、114条第一款、115条等的规定，一审法院判决由上诉人直接返还押金的判决是完全错误的。三、押金应当不予退还或按定金罚则处理本案中的主合同为租赁合同，从合同为押金担保，被上诉人要求无故解除合同，属于严重的违约行为，按《担保法》及《最高院关于适用（担保法）若干问题的解释》第120条的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。另《解释》117条规定，被上诉人应以丧失定金为代价来解除合同，一审法院即使认定了被上诉人所交的押金属于担保行为，但没有支持上诉人的定金罚则请求是错误的。故押金应按《合同法》等相关法律规定，作违约责任承担或按定金罚责处理。四、一审法院判决押金利息同样是错误的上诉人与被上诉人之间签订的主、从两合同中均没有约定押金利息，且押金同样也有上诉人的权益利益，被上诉人视合同契约为儿戏，依《合同法》的相关规定，他应当要承担相应的法律后果，一审法院认定并支持被上诉人的利息请求，同时不顾及上诉人的物权利益，是种损害上诉人利益的错误判决，上诉人的利益只能从被上诉人的押金中获取，也就是说押金不光归属于被上诉人，法院轻率地判决押金利息给被上诉人的判决，同样也是错误的。五、关于上诉人的利益损失，上诉人请求法院判决上诉人对被上诉人行使抵销权，以保护好上诉人的利益。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人依约将租赁物交付给了被上诉人，租赁物内有价值近百万的动产和设备、设施，依《合同法》235条的规定，租赁人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现租赁物仍然归被上诉人所占有，被上诉人没有向上诉人返还租赁物。上诉人的利益计算应为：全年租金的月平均额乘以被上诉人的实际占有天数，加上租赁物内的动产损失及设施设备的损坏程度所计算的价值额为被上诉人应向上诉人承担的违约损失。依照相关法律规定，上诉人可依法对被上诉人行使抵销权。一审法院以上诉人没有向法庭提出，应由被上诉人承担违约责任的具体数额而没有采信上诉人的主张完全是错误的。因一审法院支持了合同解除，而合同解除按《民法总则》《合同法》及合同法的司法解释等相关法律规定，租赁合同为双务合同，合同的双务性决定了法院在判决解除合同时应当要充分考虑合同双方的权益和责任，一审法院仅只充分考虑了被上诉人的权益，而没有采纳上诉人要求被上诉人承担责任的请求，法院的判决明显的完全偏祖被上诉人。上诉人请求二审法院支持上诉人对被上诉人行使抵销权。被上诉人陈国彬答辩认为，一审处理正确，要求二审予以维持。被上诉人陈国彬向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告周智勇、姜伟文共同返还原告的60万元押金，并按月利率5％的标准支付自2018年3月14日起至被告实际返还60万元押金之日止的利息；二、判令两被告承担本案全部涉诉费用。在一审庭审中，陈国彬将第一项诉讼请求中利率标准更正为0.5%。原审认定的事实，证据及判决理由、结果：被告周智勇与被告姜伟文系夫妻关系，2017年12月12日，原告陈国彬（乙方）与被告周智勇、被告姜伟文（甲方）签订了一份《房屋租赁协议书》，该协议约定：一、甲方将位于文星镇……租赁给乙方陈义腾经营医院或其他，租期为20年，从2019年2月12日起至2039年2月12日。房屋租金分四个阶段，每阶段五年。年租金如下：第一个五年每年人民币22万元，共计110万元；第二个五年每年人民币23万元，共计115万元；第三个五年每年人民币24万元，共计120万元；第四个五年每年人民币25万元，共计125万元；……七、甲方同意从签约起，六十日给乙方申报时间，12个月装修时间，共计14个月不计算租金。如果装修时间超过一年，甲方按期满日计算租赁起开始算租金，或装修装饰不足一年提前完成，则甲方按乙方正式开业日计算租赁起开始算租金（试营业不算租金）。八、乙方从签约日起一星期内向甲方一次性交清60万元人民币押金。如果乙方在两个月报上级主管部门批准备案获得通过，则押金60万元用于抵房屋租金，乙方60万元除用于抵第一年租金交22万元，剩余的人民币38万元的钱用于合同期限内最后两年抵房租。如果两个月内上级主管部门未批准备案，在三个月内甲方必须无条件如数退还押金人民币60万元给乙方。九、付款方式：乙方每年2月12日向甲方一次性交清全年房租金。甲方向乙方提供一个本人名下农业银行账号用于转账付款，开户行：中国农业银行丹灶支行，户名：姜伟文，账号62×××18。十一、甲乙双方不得单方面终止合同，否则赔偿对方所受所有的经济损失（合同期限内乙方可以转租他人，甲方不得干涉，但乙方转租方必须合法经营）。协议签订后，原告陈国彬于2017年12月13向被告姜伟文中国农业银行账户转账60万元。同日，被告姜伟文向原告陈国彬出具一张收据，收据内容为：今收到陈国彬湘阴房屋金和保证金金额60万元。湘阴县和爱医院有限责任公司于2018年1月19日向湘阴县卫生和计划生育局递交了《关于新建湘阴县南仁医院的报告》，报告中载明湘阴县和爱医院有限责任公司决定拟计划在湘阴县（原洛可可商务会所）新增建一家民营医院，名称为“湘阴县南仁医院”，由陈国彬任法人代表，医院按二级标准建设装备，暂以一级甲等医院运行。2018年1月31日，湘阴县卫生和计划生育局批复“依据湘阴县县域卫生体系规划和二级医疗机构设置标准，不予批准设置．”2018年2月5日，原告陈国彬通过微信向被告周智勇发出与两被告解除合同的通知书，提出与周智勇、姜伟文夫妇自本通知书之日起，解除双方之间的房屋租赁合同关系，并提出将60万元押金退还给他。被告方不同意原告解除合同，双方发生争议。另查明，上述协议中的陈义腾与原告陈国彬系父子关系，租赁房屋位于湘阴县（原洛可可商务会所）。湘阴县和爱医院有限责任公司的法人代表是陈玉寿，原告陈国彬系该公司股东，同时也系陈玉寿之子。“南仁”系湘阴县和爱医院有限责任公司的注册商标。原告陈国彬与被告周智勇曾多次黴信沟通所租房租的相关事宜，期间也谈到过租赁房屋办医院的情况。2018年1月14日，原告陈国彬曾通过微信向被告周智勇要求被告对房屋外墙进行处理并在七层楼房另加一层，被告负责对屋内进行拆除。2018年1月15日，原告陈国彬要求被告周智勇去拿回钥是。被告周智勇对原告上述2018年1月14日和15日的要求表示不同意。合同签订后，原告并未进驻租赁房屋进行装修改造。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告之间的房屋租赁关系是否已经解除；二、60万元的押金性质是什么，是否应当返还给原告，原告要求的利息是否符合法律规定；三、被告要求补偿经济损失是否应当得到支持。针对以上焦点问题，一审法院分析认定如下：一、原、被告双方对签订的《房屋租赁协议书》予以认可，且对双方之间存在合法有效的房屋租赁关系无异议，一审法院认定双方签订的《房屋租赁协议书》合法有效，双方均应依约履行各自的义务。通过原告陈国彬与被告周智勇之间的微信聊天记录，结合原、被告签订的《房屋租赁协议书》的第一条、第七条来看，对原告陈国彬承租被告方房屋的目的和主要用途，被告方应当是清楚的。在协议签订后，原告向被告交纳了60万元的押金。同时，鉴于原告与湘阴县和爱医院有限责任公司的关系，原告陈国彬以湘阴县和爱医院有限责任公司的名义向湘阴县卫生和计划生育局申报新建湘阴县南仁医院，但湘阴县卫生和计划生育局对该申报未予批准设置，导致原告租赁房屋的合同目的不能实现，无法继续租赁下去，原告提出解除房屋租赁合同。合同解除权系形成权，单方作出解除意思即可。本案中，原告以自己行为明确的表示不再租赁该房屋，并且已经通知了被告方，合同自被告方收到通知时解除。根据微信记录，原告于2018年2月5日通知被告方解除合同，被告方已收到该通知。因此，双方之间的租赁合同已于2018年2月5日解除。二、房屋租赁合同中的押金，是承租人抵押给出租人的一笔财产，在没有特别约定的情况下，房屋租赁合同终止后，在未损害租赁房屋以及房屋中物品、未出现应交未交的费用时，出租人应返还给承租人的一种经济关系。本案合同中并未约定押金不予退还的情况，也未明确约定如出租方违约则押金按双倍金额返还。反而双方在合同中约定“如果二个月内上级主管部门未批准备案，在三个月内甲方必须无条件如数退还押金六十万人民币给乙方”。另外，无论双方在合同中还是收款收据上均未载明“定金”，本案押金的性质不应属于定金，在未有明确约定的情况下，不能单方选择适用定金规则。因此，被告要求接照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，按照定金法则，本案押金不予退还，对被告上述主张，一审法院不予支持，被告应当退还原告押金人民币60万元。至于原告要求被告未退还押金的利息，在原告通知被告方解除合同返还押金后，因被告方至今未退还押金是事实，占用了原告的资金，给原告造成了损失。原告提出以60万元为基数，按月利率0．5％的标准支付自2018年3月14日起至被告方实际返还60万元押金之目止期间的利息。因双方合间中约定三个月内返还，该返还时间应自被告方收到原告解约通知之日起计算即被告方应当按照60万元为基数，按年利率6％的标准，支付自2018年5月6日起至被告方实际返还60万元押金之日止。三、被告在本案中要求原告赔偿其因解除合同所造成的经济损失，但被告并未举证证明其因原告解除合同造成的经济损失，且双方也未明确约定解除合同应当赔偿经济损失的具体数额，故一审法院在本案中对被告要求赔偿经济损失主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告周智勇、姜伟文在本判决生效之日起六十日内返还押金人民币60万元及支付利息（以60万元为基数按照年利率6％从2018年5月6日起计算至实际付清之日止的利息）给原告陈国彬；二、驳回原告陈国彬的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元，财产保全费3720元，合计13520元，由被告周智勇和被告姜伟文共同承担。本院二审查明的事实与一审一致。另，本院二审期间，曾赴湘阴县卫计局找到时任医政股股长、现医改办主任胡斌作了调查。调查笔录已经双方质证，本院认定被上诉人陈国彬依程序上报，县计卫局依法依规审查后“不予批准设置”。综合本案其他证据，包括双方电话、微信内容，本院确认被上诉人陈国彬违约事实不成立。本院认为，本案有如下争执焦点：点一：租赁合同是否已经解除。本院认为争讼双方所签《房屋租赁协议书》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订，符合法律规定，为有效合同。但本协议设置了解除条件“如果两个月内上级主管部门未批准备案，在三个月内甲方必须无条件如数退还押金六十万元人民币给乙方”。根据本案证据，特别是双方微信往来的文字、图画、录音，足可判断被上诉人陈国彬是利用租赁物开办医院，上诉人对此心知肚明。而被上诉人签订租赁协议后，积极申报开办医院，装修合同都已签订，并支付了一万元设计费，效果图也已发给了上诉人。由此说明，被上诉人自始就在努力实现租赁合同之目的，但其努力已被湘阴县卫生和计划生育局明确否定，至此，陈国彬签订租赁合同的目的无法实现，租赁协议约定的合同解除条件已经成就，陈国彬通知周智勇、姜伟文解除合同，既符合合同约定，也符合法律规定。自通知到达，合同即已解除，法院无需再判决解除。一审判决上诉人返还60万元押金及相应利息正确，应予维持。关于关于焦点二，60万元“押金”的性质。上诉人认为此60万元押金，应适用定金规则，具有担保的性质。本院认为定金的约定必须明确、具体，而不能含混不清。本案租赁协议中，押金一词涵义不清。上诉人在一审庭审中亦辩称“就是履行合同的第一年的租金和保证金”。况且租赁协议约定“如果两个月内上级主管部门未批准备案，在三个月内甲方必须无条件如数退还六十万元人民币给乙方”，“如果乙方在两个月报上级主管部门批准备案获得通过，则押金60万元用于抵房屋租金。”更何况陈国彬没有违约，不应承担违约责任。故上诉人主张是“定金”的请求不能成立。关于焦点三，陈国彬与和爱医院的身份关系认定。一审判决已查明，“湘阴县和爱医院有限责任公司的法定代表是陈玉寿，原告陈国彬系该公司股东，同时也系陈玉寿之子”。陈国彬与周智勇、姜伟文签订租赁协议后，用于和爱医院的经营和壮大，是合符情理的，上诉人对此亦应知情。关于焦点四，被上诉人应否向上诉人支付因解除合同所产生的损失，上诉人能否行使抵销权。首先，上诉人在一审没有提出反诉；其次，上诉人在一审庭审时述称：“关于财产损失的证据被告方暂时没有去收集整理”，至今也没有向法院提交财产损失的证据；第三，上诉人的特别授权的代理人在一审法庭辩论中辩称：“给被告造成的损失，我方保有另案起诉的权利”。故此，一审法院没有判决被上诉人支付上诉人经济损失，没有支持上诉人的抵销权并无不当。关于焦点五，退回60万元应否计付利息。被上诉人陈国彬于2018年2月5日通知上诉人周智勇、姜伟文解除合同，而根据合同约定，上诉人应在三个月内退回60万元押金，即最迟要于2018年5月5日之前退回。此前上诉人占用60万元，双方没有约定利息，陈国彬当然无权索要5月5日之前的利息。但三个月后，即2018年5月6日之后，上诉人拒不退还押金，实际占用此60万元，对此造成陈国彬的利息损失，上诉人理应承担。综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，应予维持；上诉人周智勇、姜伟文的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9890元，由上诉人周智勇、姜伟文承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇一八年十一月六日书记员  方晶晶