上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初34764号原告：王震华，男，1958年8月12日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：余超，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋怡，上海儒君律师事务所律师。被告：蒋建穗，男，1963年5月5日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：焦海斌，男，1979年3月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。以上两被告共同委托诉讼代理人：魏巍，上海市汇业律师事务所律师。原告王震华与被告蒋建穗、焦海斌确认合同无效、其他合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案于2018年4月3日转为普通程序。本案分别于2017年12月14日、2018年10月10日、11月13日公开开庭进行了审理。原告王震华及其委托诉讼代理人余超、蒋怡，被告蒋建穗、焦海斌以及两被告共同委托诉讼代理人魏巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效，上海市闵行区金丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权人恢复登记至被告焦海斌名下。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令被告焦海斌配合原告将涉案房屋过户登记至原告名下。事实和理由：2003年左右，原告以被告焦海斌的名义购买了涉案房屋，并以焦海斌的名义做了相应的贷款。自2003年，被告焦海斌将涉案房屋交付原告后，原告即入住涉案房屋至今。装修费、水电费、物业费等均由原告支付。2009年，原告的姐姐王某某因经营需要周转资金，为了套取银行贷款，做了一个虚假买卖，由原告及王某某操作，将涉案房屋卖给了被告蒋建穗。被告蒋建穗系原告姐姐王某某的侄女婿，过户手续是原告操作的，贷款手续是原告姐姐王某某操办的。焦海斌取得银行贷款后，就把房款打到了王某某的账户上，后续的还贷都是由原告承担的。原告认为，两被告之间的房屋买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效。原告与被告焦海斌之间系借名买房合同关系。故原告向法院提起诉讼。两被告共同答辩称：不同意原告全部诉讼请求。1、原告所称借名买房不是事实，原告与本案没有直接利害关系，不是诉讼主体。原告居住在涉案房屋中，不代表原告就是涉案房屋所有权人，原告不能提供转账证明与借名协议等证明系借名买房。2、两被告之间的房屋买卖合同关系真实有效，两被告根据合同进行过户、交付房款、进行贷款，真实履行合同，不存在虚假买卖的情形。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、2009年3月15日的《上海市房地产买卖合同》，证明两被告签订房屋买卖合同将涉案房屋出卖给被告蒋建穗，两被告之间是亲戚关系，双方确认购房金额58万元(人民币，下同)，18万元首付款及40万元贷款，另外交易的过程是由原告及案外人王某某一手操办；2、上海市不动产登记簿，证明目前涉案房屋登记在被告蒋建穗名下；3、物业费、水电煤费用凭证，证明自2003年至今，原告一直实际居住在涉案房屋中，并支付相应物业费、水电煤等费用，原告是该房屋实际控制人；4、案外人王某某的手书文件，证明案外人王某某确认涉案房屋产权归原告所有；5、录音文件两份(2013年9月形成)，证明案外人王某某确认涉案房屋产权归原告所有，被告蒋建穗也认可涉案房屋产权是原告的，被告蒋建穗取得涉案房屋产权是2009年；6、首次还款确认书，证明涉案房屋整个贷款过程均是由原告一手操办，该确认书原件在原告手中，被告蒋建穗只是形式上的贷款人。涉案房屋买卖时本来想以原告儿子申请贷款，但是由于原告儿子没有贷款资格，所以才找了被告蒋建穗做了形式贷款人；7、柜面还贷记录(2009年6月至2013年7月间)，证明自涉案房屋从银行贷款40万元后直至2013年7月的贷款均是由原告以及案外人王某某偿还，被告蒋建穗没有还过款；8、2003年8月13日签订的《上海市房地产买卖合同》以及《个人住房抵押借款合同》、登记申请书、契税完税证，证明原告借着被告焦海斌的名义在2003年8月购买了涉案房屋。两被告对证据1真实性无异议，但认为合同是双方真实意思表示，并无虚假，原告所称的房价以及贷款等内容从合同中并无表现出任何异常。对证据2无异议，恰恰表明涉案房屋所有权人从被告焦海斌变更至被告蒋建穗，与原告无关。对证据3真实性无异议，但认为原告待业在家没有经济来源，在被告焦海斌开办的房屋中介里打工，被告焦海斌将涉案房屋借给原告，原告支付物业费、水电费合理，并不能证明原告是涉案房屋所有权人。对证据4真实性不予认可，被告不知情，另一方面是文件有涂改，无法确认是不是案外人王某某亲笔签名的，字迹不能确认。此外，王某某不是房屋所有权人，涉案房屋2013年过户至被告蒋建穗的名下，所有的承诺都是没有效力的。对证据5真实性无异议，但录音当时没有其他利害关系的人在场，且录音时间在9月22日深夜，案外人王某某于两天后病逝，当时身患重病，思路不是很清楚，整段录音都是原告在主导，案外人存在无力辩驳的情形。录音中提出涉案房屋是卖给原告的，9月24日录音的产生是因为当时被告蒋建穗在原告处有投资的产品，也念在原告与被告焦海斌是亲戚关系，被告蒋建穗才会有这样的表述并安抚原告，涉案房屋维持现状给原告使用。对证据6真实性无异议，但认为贷款还款都是被告焦海斌母亲王某某操作的，出资是由被告蒋建穗出资，王某某开房产中介，原告在该公司打工才会有还款凭证，代办都是由王某某代办的。存款凭证中原告只代办了三次，没有其他证据证明是原告出资的。对证据7的质证意见同证据6。对证据8真实性无异议，但认为原告所述没有法律依据，没有证据证明借名买房的事实。两被告为证明其抗辩意见，向本院提交如下证据：1、上海市房地产登记信息，证明2003年买房的时候是登记在被告焦海斌名下的；2、上海市不动产登记簿，证明涉案房屋在2009年通过买卖登记至被告蒋建穗名下；3、《个人住房(二手房)抵押借款合同》、《上海市房地产买卖合同》，证明两被告通过合法手段买卖涉案房屋；4、上海市财政局契税缴款书，证明已经按照规定缴纳税款；5、2009年到2017年7月间还贷证明，证明被告蒋建穗在购买涉案房屋后进行还贷。原告对证据1真实性无异议，但认为不能根据该证据直接认定是被告焦海斌出资购买的；对证据2真实性无异议，但对两被告证明目的系被告蒋建穗合法购买不予认可，被告蒋建穗没有出过资；对证据3真实性无异议，但认为还贷并非由被告蒋建穗归还；对证据4因无原件与之核对，故不予认可；对证据5认为还贷结清证明反映出2014年8月15日已经注销贷款抵押，不知为何被告蒋建穗还款至2017年。被告蒋建穗对原告质证意见答复称，涉案房屋买卖的40万元贷款已于2014年一次性还清，后续贷款是其去招商银行又申请的。本院经审查，认定原告提交的证据1、2、3、6、7、8与被告提交的证据1、2、3真实、合法且与待证事实相关，本院确认上述证据的证明效力。对于原告提交的证据4，被告一方面无法确认是否为案外人所某，另一方面经本院释明后未提出笔迹鉴定申请，因此本院对该证据的证明效力予以确认。对于原告提交的证据5，虽然被告不认可该录音的证明效力，但被告亦无法否认该证据的真实性，本院对该证据真实性予以认可，对该证据证明效力需结合其他证据予以确认。对被告提交的证据4，因被告未提交原件与之核对，本院对该证据不予采纳。对被告提交的证据5，虽该证据有原件与之核对，但该证据系被告蒋建穗中国银行存折存款、支取记录，经核对，该证据无法反映被告蒋建穗归还住房抵押贷款的情况，与其待证事实无关，故本院对该证据不予采纳。根据原、被告提交的证据及双方当事人庭审陈述，本院查明事实如下：2003年8月13日，被告焦海斌(买受人、乙方)与案外人杨某1、杨2、陆某某(出卖人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：房地产坐落在上海市闵行区金丰路XXX弄XXX号XXX室。房屋建筑面积76.85平方米。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为34万元。……本合同签订后，乙方于2003年8月12日支付1万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2003年8月20日前支付11万元。乙方于2003年9月10日前支付22万元。为购买涉案房屋，被告焦海斌向中国建设银行上海市分行申请了个人住房抵押贷款，并签订了《个人住房抵押借款合同》一份，约定贷款金额为22万元。2003年8月27日，被告焦海斌与案外人杨某1、杨2、陆某某共同提交了《上海市房地产登记申请书》。2003年9月2日，涉案房屋登记至被告焦海斌名下。2003年9月8日，被告焦海斌出具《委托书》一份，上载：今有焦海斌委托王某某前来领取金丰路XXX弄XXX号XXX室产权证一本，特此委托。2004年开始，原告一直居住于涉案房屋中，并缴纳涉案房屋的物业费、水电煤气费等各项费用。2009年3月15日，被告焦海斌(卖售人、甲方)与被告蒋建穗(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：604482)一份，约定：甲乙双方通过上海志海房地产咨询有限公司第八分公司居间介绍(房地产执业经纪人：王某某，经纪人执业证书号：FAXXXXXXX)，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权……房地产坐落：金丰路XXX弄XXX号XXX室。房屋建筑面积：76.85平方米。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计58万元。甲、乙双方同意，甲方于2009年7月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2009年5月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三，付款协议：1、2009年3月15日，乙方支付给甲方3万元为定金，待支付尾款时抵作房价款。2、2009年3月25日前，乙方支付给甲方15万元为首付房款。3、乙方贷款数为40万元，由银行监管放款至甲方，该款为尾款。2009年3月27日，被告蒋建穗(借款人、抵押人)与案外人中国银行股份有限公司上海市闸北支行(贷款人、抵押权人)签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，约定：本合同项下个人二手房住房贷款金额为40万元，贷款期限为180个月，自贷款实际放款日起算。预计自2009年3月27日起至2024年3月27日止。2009年5月7日，涉案房屋过户登记至被告蒋建穗名下。2009年5月27日，中国银行上海市闸北支行向被告蒋建穗发送《首次还款确认书》一份，载明：蒋建穗先生/女士：您在中国银行上海市闸北支行办理的住房贷款40万元，已于2009年5月19日放款至焦海斌账户，故您需从20009年6月20日前归还首次借款，金额为3,082.92元，首次缴款请取整至3,100元。放款日到首次还款日可能不足或超过一个月，所以首次还款的金额按照足日计算，利息可能与合同不同，请确认。若您采用等额本息还款法，首次还款次月起每月20日还款金额为2,990.52元，公积金贷款每月20日月还款额为人民币/元；若您采用等额本金还款法请参照我行提供的《剩余还款计划查询清单》。您的还款账号为：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。如需办理公积金冲还贷，请在拿到第一个月的“扣款确认书”后至我行办理。如需更改联系方式或提前还款，请电询：XXXXXXXX，传真：XXXXXXXX，我行地址：恒丰路XXX号东区12楼。上述《首次还款确认书》的原件在原告处。2009年6月15日、7月15日，2010年1月15日，原告向被告蒋建穗的贷款账户内存入相应的还款金额。除以上三笔金额外，剩余贷款还款事务均由案外人王某某代为办理。2010年10月27日，案外人王某某出具手写文件一份，上载：志海房产是王某某、王震华共同奋斗。留下三套房子。1、闵行区金丰路XXX弄XXX号XXX室，2、闵行区七莘路121弄5弄501室，3、闵行区中华美路XXX弄XXX号XXX室。2010年10月27日结束，二人协商好：1、闵行区金丰路XXX弄XXX号XXX室归王震华所有；2、闵行区中华美路XXX弄XXX号XXX室归王震华所有。如不能转产权，王某某以日后当时转让时的市场价补溢给王震华。如以后中华美路XXX弄XXX号拆迁能分二套的话，除了补偿价(市场价)，王震华拿一套一室一厅动迁房。以上无议(异)议。2013年9月22日，案外人王某某于上海市长宁区中心医院向原告表示：这两套房子(中华美路60弄、金丰路121弄)两个产权人无权买卖给任何一个人，只有权利由王某某决定，这两套房子(卖/买)给王震华。2013年9月24日，案外人王某某去世。2018年10月10日庭审中，被告焦海斌向本院陈述：其对于首次房屋买卖的贷款和首付款如何支付已经记不清了，也记不清首付款里面是否包含定金、向上家付过几次款等事实，只能记得合同上价款是13、15万元左右。合同原件也无法向法院提交。本院认为，本案争议焦点在于两被告之间的房屋买卖合同是否有效，以及是否存在原告借用被告焦海斌名义购买涉案房屋的事实？对于第一个争议焦点，本院认为，民事法律行为需要当事人意思表示真实。本案中，两被告之间的房屋买卖合同的居间人为案外人王某某，贷款还款操办人亦为王某某，涉案房屋买卖至今已逾9年却依然未进行交付，且9年间被告蒋建穗并未对原告占有、使用涉案房屋提出任何异议，因此本院有理由相信两被告之间并无真实房屋买卖的意思表示，该《上海市房地产买卖合同》应属无效，两被告间变更登记之行为亦属无效。两被告认为房屋买卖合法、有效，却未能就房款的支付、涉案房屋的交付以及贷款归还等合同履行相关事实进行举证，故本院对两被告的答辩意见无法采纳。对于第二个争议焦点，本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告应就借名买房之事实存在进行举证。原告之证据及当事人庭审陈述可以看出，被告焦海斌对从案外人杨某1、杨2、陆某某手中购买涉案房屋相关事实并不熟悉，但原告之证据亦仅能显示案外人王某某在涉案房屋买卖中起到关键作用，且原告曾深刻参与其中。至于原告是否借被告焦海斌名义购买涉案房屋，因本案欠缺相关出资证据，故本院仅凭现有证据无法确认原告借用被告焦海斌名义购买涉案房屋的事实。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第(二)项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第(一)项之规定，判决如下：一、确认被告焦海斌与被告蒋建穗之间的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告蒋建穗于本判决生效之日起十五日内将坐落于上海市闵行区金丰路XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至被告焦海斌名下；三、驳回原告王震华其余诉讼请求。案件受理费计人民币7,300元，由被告蒋建穗、焦海斌共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  石定伟人民陪审员  盛建华二〇一八年十一月三十日书 记 员  张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……