江苏省南通市崇川区人民法院  民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初2391号 原告:王珏，女，1978年9月28日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：孙鹏飞，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳丽，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被告:南京志广天下企业管理咨询有限公司,住所地南京市建邺区富春江东街**方中大厦**。 法定代表人：吕春志，该公司总经理。 被告:南京志广天下企业管理咨询有限公司南通分公司,住,住所地南通市崇川区桃园路**中南世纪城****/div> 负责人：王海燕，该分公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：隋鹏飞，北京大成（青岛）律师事务所律师。 原告王珏与被告南京志广天下企业管理咨询有限公司（以下简称志广公司）、南京志广天下企业管理咨询有限公司南通分公司(以下简称志广南通公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年7月2日、8月9日、9月28日公开开庭进行了审理。原告王珏的委托诉讼代理人孙鹏飞、陈艳丽，被告志广公司、志广南通公司的委托诉讼代理人隋鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王珏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金6万元(自2018年3月22日计算至2018年8月21日)，并按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息计算至实际给付之日止;2.判令被告支付原告违约金2万元;3.诉讼费由被告负担。诉讼过程中原告王珏变更诉讼请求为：1.判令解除2016年4月6日《房屋租赁合同》；2、判令两被告向原告支付房屋租金57600元（自2018年3月22日至2018年8月14日）；3.判令两被告支付违约金2万元；4、判令两被告赔偿原告免租期内的租金损失9900元；5、判令两被告赔偿原告房屋空置损失7.2万元；6、判令诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：被告志广南通公司为被告志广公司在南通设立的分支机构。2016年4月6日，原告与被告志广南通公司签订《房屋租赁合同》，约定被告志广南通公司租赁原告位南通市崇川区室房屋，租期为2016年4月6日至2021年5月21日，免租期45天，租金支付方式为首次支付三个月房租，自第二次支付开始每半年支付一次，房屋月租金为12000元。合同同时注明：第一期租金在签订合同后10天内付清，以后每期租金提前30天支付。合同签订后，原告按约交付案涉房屋，被告志广南通公司也已实际使用。案涉房屋2018年2月22日至2018年8月21日租金72000元，被告志广南通公司仅支付12000元，剩余租金6万元拒绝支付。因被告不愿继续履行租赁合同，已实际搬离租赁房屋，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且原告已经于2018年8月14日通过法院收到案涉房屋的钥匙，故根据本案实际情况变更了诉讼请求。为保障原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告志广公司、志广南通公司辩称：1.被告已经于2018年3月7日通知原告解除合同并明确要求原告办理相关交接手续，不存在未返还承租房屋问题；2.被告已经通知原告双方的合同于2018年3月19日提前终止，终止之后的期间内被告并未实际占有使用标的房屋，不应当支付租金；3.关于免租期，合同并未约定提前终止或解除合同情况下需要支付免租期内的租金，原告诉讼请求没有依据；4.被告已经提前通知原告解除合同并告知原告应当及时采取措施另行出租避免损失，但原告对被告的提议置若罔闻，放任房屋空置，则所有原告所主张的房屋空置损失没有事实及法律依据。5.对于违约金的问题，被告自始至终并没有否认提前解除合同的事实，关于违约金被告愿意在法院调解的情况下，支付部分违约金。违约金与损失不能并用，如果损失没有超过违约金，原告不能另行主张损失，如果其损失超过了违约金，被告才需要赔偿超过违约金的部分，另外损失的多少、合理性及合法性需要原告举证。合同约定的违约金是在被告单方完全违约的情况适用的，但本案中并非是因为被告完全违约，还存在一些其他导致合同无法继续履行的情形。被告至多支付1万元违约金。对于其他的所谓损失被告并不认可，因为原告完全有条件、有机会自2018年2月开始对外出租房屋，但原告并没有及时采取措施，即使后期真的发生损失也是因为原告的责任所引发，不应由被告承担。请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王珏提交了房屋所有权证、房屋租赁合同、照片、通话记录、网页截图等证据，被告志广公司、志广南通分公司提交了照片、通话记录、电信服务费发票、手机通讯录、手机短信、任命通知、转账明细、搬运合同、证明等证据，本院对案外人薛义南进行谈话并制作了谈话笔录，原、被告双方对于上述证据的真实性均无异议或未能提供反驳证据，本院对上述证据的真实性予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和上述经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认： 坐南通市崇川区室房屋登记的房屋所有人为王珏。2016年4月6日，甲方(出租方)王珏与乙方(承租方)志广公司南通分公司、丙方(中介方)南通医慧信息技术有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，载明，甲方将其合法拥有的坐落在工农路26号文峰大厦1幢602室房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积共约324.31平方米(以房产证面积为准)，房屋用途为办公，除双方另有约定外乙方不得随意改变房屋用途。该房屋租赁期共5年零45天，计租期自2016年4月6日起至2021年5月21日止。免租期45天，自2016年4月6日起至2016年5月21日止。租赁期满或合同解除甲方有权收回房屋，乙方按照使用现状返还房屋及附属设施(不包括乙方购买的办公家具及设备等)。该房屋含税月租金为12000元，租金支付方式为首次支付三个月房租，自第二次支付开始每半年支付一次，先付后用。甲方承诺五年内房租不变。第一期租金在签订合同后10天内付清，以后每期租金提前30天支付。乙方须向甲方支付各项费用押金20000元，租赁期满，水、电、物业费由乙方结清后，押金由甲方在乙方退房时如数退还。乙方在租赁期限内(包括免租期)，使用的水、电费、电话、网络使用费、物业管理费等由乙方按有关规定自行承担。甲、乙双方约定，签订本协议前，乙方已支付租房定金5000元给甲方，如甲方不出租给乙方，则甲方同意将定金双倍返还给乙方；如乙方不承租此房，则定金不再退还给乙方。在本协议签订时，甲、乙双方各支付给丙方5000元作为丙方为双方达成本协议的佣金。合同第九条“因乙方责任终止合同的约定”部分载明，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租房转租、转让或转借给他人的；2.擅自装修或拆改承租房屋结构的；3.拖欠支付租金达30天或拖欠缴纳各项费用的；4.利用承租房屋进行违法活动的；5.法律法规规定的其他可以收回的。合同第十条“提前终止合同”部分载明，租赁期内，任何一方需提前终止合同，须在乙方已付房租结束前60日通知对方，同时赔偿给对方违约金20000元。合同第十二条“违约责任”部分载明，租赁期间，甲、乙双方须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，即属违约，需向对方支付20000元作为违约金，同时赔偿给对方造成的损失。合同第十四条载明，本合同在履行过程中，如发生争议，甲、乙方双方应协商解决，协商不成，可向当地人民法院起诉。但丙方收取的佣金不再退还，甲、乙双方对此无异议。 上述《房屋租赁合同》签订后，被告志广南通公司使用了案涉租赁的房屋，并分别于2016年4月16日支付租金3.6万元；于2016年7月26日支付租金7.2万元；2017年2月10日支付租金7.2万元；2017年9月7日支付租金7.2万元；2018年2月8日支付租金1.2万元，租金已支付至2018年3月21日。此外，被告志广南通公司还向原告王珏交付了押金2万元。 2018年3月6日，被告志广公司负责总部和江苏区域分公司行政事务及后勤事宜的行政经理王锦涵向原告王珏发送手机短信，表明自己的身份，并表示打了几个电话关机了，要求原告方便时与被告就南通办公场所租赁的事情沟通一下，请原告回复。2018年3月7日原告王珏回复手机短信，要求其直接与王珏的律师孙鹏飞联系。2018年3月7日，被告志广公司王锦涵再次通过短信通知原告王珏，表示因市政地铁施工封路，导致被告承租的房屋出入困难，严重影响被告方经营和对外宣传，同时，因为租赁物配套的内部设施陈旧老化，水电气无法满足被告办公使用要求，被告已经无法正常使用租赁物，要求原告尽快协调解决上述问题，若无法解决，租赁合同将于2018年3月19日提前终止，并要求原告于2018年3月20日联系被告办理相关手续，并请原告尽快提前另行出租避免损失。同年3月29日，被告志广公司王锦涵再次通过短信通知原告王珏，表示“我们昨天去到办公室看里面的门被打开了，有工人在里面住着，而且工人告诉我们是经过您同意在里面住的，那么现在我方就默认您已经同意我们解除租赁关系，我们的押金也不要了，就此解除租赁关系。请您知悉。” 另查明，被告志广南通公司与南通中央公园广北区八楼804室、811室、812室的业主另行签订了租赁期间为2018年2月20日至2023年2月19日的房屋租赁合同，2018年3月9日，南通喜豪搬家服务有限公司接受被告志广南通公司委托，于当日将该公司位于南通文峰大厦1幢602室的全部办公设施设备等搬运至南通中央公园广北区八楼811室，搬运完成后，南通喜豪搬家服务有限公司将原场地文峰大厦1幢602室内垃圾等清运完毕。同年3月初，被告志广南通公司将一把文峰大厦1幢602室的进户门钥匙交给了文峰大厦物业管理处的薛义南，被告志广南通公司亦交清了其搬迁前的水电费。2018年4月，被告也曾联系过原告的律师孙鹏飞，但原告的律师孙鹏飞答复如果被告同意支付6个月的闲置期的租金损失的话，原告可以解除合同，否则不同意解除合同，双方遂协商未果。诉讼过程中，经原告王珏申请，本院协调后，于2018年8月14日将文峰大厦1幢602室的进户门钥匙交还给了原告王珏。 诉讼中，原告王珏还提供了一份江苏省南通市中级人民法院作出的(2017)苏06民终2239号民事判决书，认为该判决书中所涉及到的案例与本案具有高度相似处，在该案例的终审判决中，法院支持了房屋租金、违约金、免租期的租金损失以及房屋空置损失，故本案中对原告的诉讼请求也应当参照该判决予以支持。 经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为该判决书是否有后续的再审程序或经过发回重审或者改判被告不得而知。而且我国并无实施判例法的传统，而且该证据与本案在事实上存在一些差距，该案中承租方并没有事先通知出租方终止协议，并未要求出租方尽快另行出租等止损的措施，该案有无其他影响判决的情形被告也不得而知。而且该判例中法院只支持承租方赔偿出租方三个月的闲置租金损失。 本院认为，该判决确认的事实与本案的事实不具有关联性，该案例亦非最高人民法院发布的应参照适用的指导性案例，故该证据与本案不具有关联性。 综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告志广南通公司是否有权要求终止履行案涉《房屋租赁合同》。二、如果案涉《房屋租赁合同》履行过程中被告志广南通公司存在违约行为，其应如何承担违约责任。对此本院分述如下： 对于争议焦点一，本院认为，原告王珏与被告志广南通公司签订的房屋租赁合同第十条“提前终止合同”部分载明，租赁期内任何一方需提前终止合同，须在乙方已付房租结束前60日通知对方，同时赔偿给对方违约金2万元。故双方均可预期在案涉房屋租赁合同履行期间内承租人可以提前通知，并以支付违约金为代价，终止合同的履行。况且，在承租方认为案涉房屋因市政地铁施工封路，导致承租的房屋出入困难，以及租赁物配套的内部设施陈旧老化等原因已无法正常使用租赁物，要求原告协调解决，原告未能予以协调处理的情况下，被告志广南通公司已搬离并清空案涉租赁房屋，另行租房使用，在此情形下如果仍要求承租人继续履行原房屋租赁合同，无疑将造成资源浪费，案涉房屋租赁合同已不适宜再继续履行，故本院认为，被告志广南通公司可以要求终止案涉房屋租赁合同的履行。 对于争议焦点二，本院认为，虽然被告在本案中举证证明案涉租赁房屋周边在进行地铁建设，对其出入造成了一定的影响，但尚不足以认定致使其不能实现合同目的，故被告志广南通公司终止履行房屋租赁合同不符合法定的解除合同的条件，其提前终止合同履行的行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告志广南通公司应承担违约责任的程度应兼顾合同的履行情况，根据被告的过错程度、可预见程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。从本案合同的履行情况看，在合同履行的前期直至被告志广南通公司搬离前，已缴清了其使用期间内的房租、水电费；从其搬离的原因看，系因双方均未预期到的地铁修建等因素的影响；从损失的可预见程度看，根据双方合同的约定，出租方可以以提前60日通知并支付2万元违约金为代价提前终止合同的履行；从双方过错程度看，在被告志广南通公司多次通知原告王珏要求协商并最终要求终止履行合同的情况下，原告王珏未能积极进行回应，亦未能在协商不成的情况下及时收回房屋另行出租以避免损失的进一步扩大，其行为亦存在一定程度的过错，被告志广南通公司在通知原告王珏后因原告王珏未予配合，故将房屋钥匙交由物业管理部门保管并无不当。基于上述认定，本院对于被告志广南通公司应承担的违约责任确认如下：因被告志广南通公司于2018年3月7日即通知原告王珏要求终止履行合同，给予原告王珏60日的缓冲期，至2018年5月8日止，该期间内被告志广南通公司仍应按原合同的约定缴付房租，因被告志广南通公司已支付了至2018年3月21日的房租，故尚欠48天房租共19200元(按每月12000元计)未支付，此外，因被告志广南通公司要求提前终止合同，按照该房屋租赁合同第十条的约定，应向对方承担违约金2万元，本案中被告虽要求调整违约金但未能提供证据证明原告王珏的损失远小于2万元，故本院确认被告志广南通公司应支付违约金2万元，以上被告志广南通公司应赔偿原告王珏合计39200元，扣除其已预交的押金2万元后，尚应赔偿原告王珏19200元。至于原告王珏主张的免租期应相应调整，并由被告赔偿部分免租期内租金损失的问题，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》在有关免租期的条款中未有提前终止合同的情况下调整免租期的相关规定；在合同第十条有关提前终止合同的条款中，除规定了缓冲期及违约金条款外，亦未规定免租期的调整问题，故对于合同相关条款应作整体解释，即原、被告双方在磋商、签订案涉《房屋租赁合同》时已充分考虑到了提前终止合同的可能性，并约定了缓冲期及违约金的赔偿数额，该部分约定应系考虑到了包括曾给予承租方免租期的优惠、给出租方造成的其他损失等诸多因素而确定，故依据损失的可预见性原则，本院对于原告王珏的该部分诉讼请求不予支持。至于原告王珏主张的其余房租、房屋使用费、房屋空置损失等，系因其未能及时采取措施致使损失扩大而造成，故不得就扩大的损失要求赔偿。 综上所述，本院认为，原告王珏与被告志广南通公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告志广南通公司未能完全履行合同义务，提前终止合同，系本案纠纷产生的原因，应由其承担相应的民事法律责任，原告王珏诉讼请求中合理的部分本院依法应予支持。原告王珏未能采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。因被告志广南通公司系被告志广公司不具有法人资格的分支机构，相应的民事责任可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由被告志广公司承担。因案涉租赁房屋在诉讼中已由原告王珏收回，原、被告双方亦均明确表示案涉房屋租赁合同不再履行，故本院对于案涉房屋租赁合同中涉及原、被告权利义务的部分予以解除。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条第七项、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告王珏与被告南京志广天下企业管理咨询有限公司南通分公司签订的《房屋租赁合同》中涉及双方权利、义务的部分。 二、被告南京志广天下企业管理咨询有限公司南通分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告王珏19200元。 三、被告南京志广天下企业管理咨询有限公司对于上述第二项判决义务中被告南京志广天下企业管理咨询有限公司南通分公司以其财产不能清偿的部分承担清偿责任。 四、驳回原告王珏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5600元（已减半）、保全费840元，合计6440元，由原告王珏负担4857元，被告南京志广天下企业管理咨询有限公司南通分公司、南京志广天下企业管理咨询有限公司共同负担1583元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费11200元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号46×××655，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审判员  吴陈根 二〇一八年十一月十六日 书记员  高玲玲