上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初75077号原告(反诉被告)：上海江南砂轮有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严秋菊，执行董事。委托诉讼代理人：钱晓顺，男。委托诉讼代理人：严德宝，男。被告(反诉原告)：上海玉娇玻璃有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：龚道云，总经理。委托诉讼代理人：申龙平，男。委托诉讼代理人：樊云，上海市淮海律师事务所律师。原告(反诉被告)上海江南砂轮有限公司(以下简称江南公司)与被告(反诉原告)上海玉娇玻璃有限公司(以下简称玉娇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)江南公司的委托诉讼代理人钱晓顺、严德宝，被告(反诉原告)玉娇公司的委托诉讼代理人申龙平、樊云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江南公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告搬离上海市浦东新区航头镇西首闸航公路XXX号内9号甲房屋(面积1459平方米、以下简称系争房屋)，并将房屋交还原告；3、被告支付原告自2017年10月25日起至搬离系争房屋之日止的租金，按每月24,416元为计算标准；4、被告支付原告房屋租金同等金额的违约金146,500元(自2017年7月25日起计算六个月)。事实和理由：原、被告于2013年5月18日签订房屋租赁合同，约定被告承租系争房屋，租金每年分四次支付，先付后用。被告自2017年7月25日起拖欠原告租金未付，2017年7月25日的应付租金为73,250元。被告直至2017年10月18日才向原告支付前述租金，拖欠时间长94天，此后的租金(即2017年10月25日起)未支付，但被告仍在系争房屋内生产经营。原告催讨租金无着，遂提起诉讼。审理中，原告表示不要求解除合同，变更诉讼请求为：1、判令被告支付2017年10月25日至2018年10月24日的租金293,000元；2、被告支付原告自2018年10月25日起至交还系争房屋之日止的房屋占用费，按每天2,626.20元计算；3、被告支付原告与拖欠租金同等金额的违约金；4、被告将系争房屋恢复原状；5、被告将系争房屋归还原告。玉娇公司辩称，同意解除合同，但不同意原告的其他诉请。原告没有说明系争房屋的性质，原告出租给被告的房屋不能用于被告的承租用途即生产加工玻璃，涉案租赁合同的承租用途不能实现，过错在于原告，被告不同意支付租金及其他费用。合同约定的违约金过高，应予以调整。被告搬离系争房屋涉及搬离费用、停产停业损失等。故反诉请求：1、解除双方间的租赁合同；2、反诉被告支付反诉原告经济损失785.51万元(包括无法搬迁的固定设备损失283.293万元、网络投资及广告费用155.72万元、员工培训及遣散费120万元、设备安装及调试费77.50万元、生产物资搬迁费24万元、经营损失125万元)。针对反诉，江南公司辩称，被告自2009年起租赁原告的房屋开展经营活动，其应当知晓开展经营需要按照法律规定办理经营手续。2013年被告续租，原告按房屋现状出租给被告。被告的工商注册不在系争房屋处，被告在不具备开业资格的情况下违反环评要求进行生产经营，其违法经营造成的相关损失应由其自行承担。被告在系争房屋内的生产经营一直在持续，直至合同期届满，故不同意赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明事实如下：2008年10月，原、被告曾签订房屋租赁协议书，约定原告将系争房屋(9号甲、面积1459平方米)出租给乙方使用，租赁期限自2008年10月25日至2013年10月24日。协议书约定了租金及支付方式等。协议签订后，系争房屋交由被告用于经营玻璃生产加工等。2013年5月18日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋续租给乙方用于玻璃制品生产加工使用(详见平面图红线)，甲方地址：航头镇闸航路XXX号。租赁期限自2013年10月25日起至2018年10月24日止。租金每年支付，先付后用。……第五年年租金为293,000元。租金每年分四次支付，即每年10月25日、1月25日、4月25日、7月25日之前十天支付。如到时乙方不能按时支付房屋租金的，甲方将收回乙方租赁的所有房屋并处同等金额作为乙方的违约金，同时甲乙双方的房屋租赁合同自行终止，并停止供电供水。合同另对其他事项作了约定。2013年5月、7月，被告关联企业上海品娇实业有限公司(以下简称品娇公司)分别与江南公司签订房屋租赁合同，承租江南公司出租的9号(乙)、11号(乙)房屋，9号(乙)房屋的租赁期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止。11号(乙)房屋的租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止。玉娇公司与品娇公司在租赁房屋处共同经营。2016年7月29日，上海市浦东新区城市管理行政执法局(以下简称城管局)向玉娇公司出具了行政处罚决定书，认定玉娇公司自2009年8月起未依法报批建设项目环境影响评价文件，建设项目需要配套建设的环保设施未经验收就投入玻璃制品生产，责令停止玻璃制品加工生产，罚款65,000元。履行期限为2016年8月20日。2016年12月5日，城管局对玉娇公司查封扣押部分设施。2017年7月1日，上海市浦东新区航头镇人民政府(以下简称航头镇政府)向江南公司、玉娇公司分别出具配合整改告知书，告知厂房内承租企业存在环保违法违规建设项目，要求于2017年8月10日前配合完成承租企业停产关闭。若未按时间关闭，将启动环保综合执法，若产生经济纠纷，后果自行承担。同日，航头镇政府向玉娇公司发出停产告知书，要求于2017年8月10日前自行停产关闭。2017年4月，原告向被告发送房屋租金调价告知书，称系争房屋的合同于2018年10月24日到期，到期后将对租金价格作调整，调整后的房租价格为每平方米每天不少于1.80元，年租金不少于95.86万元，如继续租赁，要求于2018年3月31日前告知并签订续租合同。被告代理人申龙平签收了该告知书。2017年7月，原告向被告催付2017年7月25日起的应付租金。2017年9月16日，原告向被告以及品娇公司发送了房屋不再续租通知书，称被告及品娇公司分别租赁原告的系争房屋及9号乙、11号乙房屋至2018年10月24日、9月30日、7月31日到期，到期后不再续租，要求做好搬迁准备工作，(租赁合同)到期时搬离。2017年10月，被告向原告支付了系争房屋2017年7月25日起的三个月租金。2017年10月25日起的租金，原告于2017年10月起向被告发函催讨，被告未支付。2017年11月15日，双方至本院，被告表示对解除合同没有异议，当天提出反诉主张。2017年8月、10月，被告及品娇公司共同向江南公司发函，称自2008年建立租赁关系后，江南公司未告知有关租赁房屋的环境评估和环保验收等情况，现被告受环保问题困扰，系争房屋处不能办理环境评价和验收，2016年8月至今因环保问题停止了玉砂系列和烤漆产品的加工，损失巨大。要求江南公司与航头镇政府周旋，保护被告的权益，否则应赔偿被告的损失。另查明，2017年11月，航头镇政府针对被告就环保问题(闸航路XXX号内土地能否用于生产加工、能否办理环评手续，是否属于104板块土地)的信访回复，回复称：由于2009年土地利用总体规划调整，该区域划入198地块，即不属于104工业地块。198地块原则上不再对生产型企业进行环评办理，企业由于受限于地块限制，无法办理相关环评手续，同时无法作为生产加工厂房使用。航头镇政府在答复意见中称玉娇公司属办理环评审批类行业。经核实信访企业无环保手续，应依法取缔。造成的损失建议与房东进行协商，协商不成可通过法律途径解决。再查明，沪房地南汇字(1999)第000146号房地产权证记载，位于航头镇汇达村十一组(航头镇西首)房地产权利人为江南公司，土地用途为制造工业，房屋建筑面积5493.17平方米。附记房屋状况：13幢全幢建筑面积1082.43平方米。2001年8月，航头镇政府曾出具“关于上海江南砂轮有限公司修建生产车间的请示”，内容涉及江南公司在公司范围内拆除二个旧车间和一幢附属用房，建造占地面积为1500元平方米生产车间。江南公司向本院陈述，涉案租赁标的即房地产权证记载的13幢房屋，江南公司于2001年进行过修建，修建后面积大于产证面积。审理中，玉娇公司于2018年1月向本院提出申请，要求对系争房屋处的装修损失、停产停业损失以及搬迁费进行鉴定及评估。经本院委托，上海公信中南工程造价咨询有限公司向本院出具了“关于上海市浦东新区航头镇闸航路XXX号9号甲的装修费用司法鉴定意见书”，鉴定意见(一)系争房屋装修费用的重置造价为2,280,968元，残值324,717元。本装修工程以租赁年限为耐用年限，租赁期限自2013年10月25日至2018年10月24日。使用年限从竣工时间至2018年2月(委托函司法鉴定函时间)。(二)原告对鉴定意见的异议：1、对鉴定材料的真实性、合法性质疑；2、对鉴定程序的合法性质疑。被告对鉴定意见的异议：1、租赁合同无效，厂房残值应以现场实物的耐用年限为依据来折旧；2、设备基础造价太低。原告另提出，被告提供的鉴定材料中与案外人的施工合同系2009年签订，经查实该案外人于2014年设立，鉴定材料存在造假。针对原、被告的异议，鉴定单位认为装修合同、发票等鉴定材料由被告提供，真实性、合法性由提供方负责，鉴定单位已提前发函给原告通知其至现场勘查，但原告未到场。装修工程单价是根据上海市建筑和装饰工程预算定额(2016)、上海市安装工程预算定额(2016)及有关取费标准计取，工程量根据现场勘察记录计取，隐蔽工程根据发票计取。若按房屋的耐用年限计算，残值为1,794,790元。鉴定单位称于2018年5月2日至租赁物现场，当天系争房屋内处于生产状态。上海达智资产评估有限公司向本院出具了司法鉴定报告。报告以2018年7月31日为评估基准日，经评估，涉案标的物的停产停业及搬迁费在基准日的价值为2,518,468.51元。包括1、广告费损失20,090.98元；2、员工遣散损失505,570.01元(其中工资以现金方式发放员工补偿381,321.73元)；3、设备搬迁损失629,200元；4、生产物资搬迁480,606元；5、经营订单损失103,500元；6、固定开支等损失779,501.53元(2016年8月-2018年7月期间)。经庭审质证，原告认为，广告费、员工遣散费均与租赁合同无关，租赁合同到期后被告应自行承担前述费用；被告所列的租赁物内设备与现状不符，设备及物资的搬迁与原告无关；纠纷发生期间被告一直正常使用租赁物，其订单的损失与被告有无经营证照有关，被告在涉案场地已持续经营了十年，从未因房屋影响其生产而提出退房要求，被告不存在经营损失。被告认为其损失远大于鉴定报告，鉴定报告没有将预期利润等计算进去。鉴定人员到庭称，鉴定时原告经通知未到场，报告涉及的相关设施均是现场看到的，遣散和经营损失是根据被告提供的合同做出，广告费仅评估了在服务期内的几项。经营损失是按照被告提供的合同，按正常企业收益计算。管理费按账面收支，按照比例折算。鉴定人员称于2018年6月底至租赁物现场，现场处于生产状态。关于系争房屋的使用情况，原告向本院提供了系争房屋处2017年12月至2018年10月期间的电费凭证(含水费)；2018年2月-10月期间对租赁物拍摄的照片。证明系争房屋处每月用电费用1万多至2万元不等，照片反映经营状态，证明被告一直在持续生产。被告向本院说明其在2014年至2016年间的每月用电数接近2万元(含品娇公司)，最高2.30万元，自2016年7月政府下达环保通知书后，生产跌入低谷，2017-2018年度每月用电约万元左右，原因系员工住房增加空调，外购玻璃清洗烘干、设备保养维修用电增加所致。2018年11月3日，原、被告协商处理系争房屋的交还事宜。被告在《房屋到期归还清单》上承租方处盖章。该清单上有打印文字“2018年11月3日星期六承租方将厂房交付给出租方如下：9号(甲)占地面积1459平方米。”本清单一式两份，出租方和承租方各执一份。出租方处(原告)未盖章。清单上方空白处有手写字样“上海玉娇玻璃有限公司在租赁房屋内所有资产包括装修、装饰、设备、生产物资和司法鉴定中存在的项目等已全部自行拆除并搬走。”被告印章下方手写文字内容为“上海玉娇玻璃有限公司须支付上海江南砂轮有限公司租金、占用费、违约金合计为638,520元。其中租金293,000元(自2017年10月25日至2018年10月24日止)。房屋占用费26,260元(自2018年10月25日至11月3日止)。违约金319,260元。另外上海玉娇玻璃有限公司须支付上海江南砂轮有限公司其他费用，明细如下：支付门窗修复15,000元，恢复原状、清理费等完成后再结算。须支付恢复原状、清理时房屋占用费为10天，合计26,260元。以上租金、占用费、违约金、其他费用上海玉娇玻璃有限公司须在15天内付清，否则按每天5%支付违约金。”江南公司委托代理人严德宝在该手写文字尾部签名。江南公司提供给本院的清单复印件尾部加盖了其公章。经庭审质证，被告对前述清单上手写文字均不予确认，被告称其在11月3日已全部搬离，通知原告交接，将被告盖好章的清单交给原告，但原告不同意盖章，要求涂改被告的打印文字并要在交接清单上添加文字，被告未同意，故被告处没有交接清单，被告不认可原告自行添加的文字。原告称系争房屋已在2018年11月3日完成交还，交还时现场有一部分设施不存在，故原告涂改了清单，并手写了添加文字，文字添加在前，被告盖章在后。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系续租合同，故被告对系争房屋的属性以及是否能满足其承租目的在签订合同时均已明知。涉案租赁合同记载的租赁物(9号甲)面积1459平方米，而原告提供的租赁物权属凭证房屋状况涉及本案房屋即13号全幢的面积为1082.43平方米，原告自称对13号全幢进行过修建，修建后房屋面积大于产证记载的面积，然原告提供的关于修建车间的请示文件并非涉案房屋的建设工程规划许可证明，故对超过产证面积而修建的房屋，因未取得建设工程规划许可证，超过面积部分的合同为无效。涉案合同约定的承租用途为玻璃制品生产加工，因被告的经营未取得环保许可，在2016-2017年间遭致行政执法部门的部分查封、罚款等行政处罚。2017年7月，政府部门限期被告停产关闭，此后答复被告系受限于地块限制，系争房屋处无法办理环评手续。鉴于被告的承租目的客观上无法实现，被告于2017年11月15日来院表示同意解除合同并同时反诉提出解除合同之诉请，故本院认定有效合同部分于2017年11月15日解除。原告主张的房屋租金(含房屋使用费)均系其起诉后发生的欠付费用，其主张与拖欠租金同等金额的违约金，本院不予支持。在本案纠纷发生期间，虽然政府已出具了限期停产关闭的告知书，然现有证据表明，被告在本案审理期间，其企业并未停产关闭，企业的每月用电数额及原告每月拍摄的图像表明其在诉讼期间仍处于经营状态，故其占有使用系争房屋期间的租金和房屋使用费，被告仍应支付。考虑到房屋的适用性，本院参照合同约定的租金标准按80%计付自2017年10月25日起至被告搬离系争房屋之日即2018年11月3日止的房屋租金及使用费。原告发送给被告的续租通知单上的租金价格，系其单方的意思表示，并不表明被告同意于合同到期后按此价格计付房屋使用费，也不能证明该价格为房屋在合同到期以后的市场价，其要求参照续租通知单上的租金价格计算合同到期以后的房屋使用费，本院不予采纳。双方确认涉案房屋已于2018年11月3日交还，原告主张被告恢复原状、交还房屋的诉请，本院不予支持。关于《房屋到期归还清单》上手写的应付费用，手写内容在被告盖章的下方，不能证明该内容系经被告确认。且该份《房屋到期归还清单》的原件上并无原告方的盖章，被告对该份清单的形成过程的描述更接近涉案原、被告之间的纠纷现状，原告认为被告已确认同意支付清单记载的欠付费用，本院不予采纳。关于被告的反诉请求，由于涉案合同的解除及部分无效并非原告的单方过错所致，并且被告在合同履行的较长时间内以及涉案纠纷审理期间在系争房屋处一直处于经营状态，因涉案纠纷的审理，被告实际搬离系争房屋的日期已届满原租赁期限。故对于被告主张的装修损失，本院以鉴定意见作为参考，综合考虑纠纷的发生时间、原因、合同的履行等因素，酌情确定反诉被告赔偿反诉原告装修损失15万元。评估报告记载的搬迁损失及经营损失等内容，并非因涉案纠纷所造成被告的必然损失或与纠纷存在因果关系，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海江南砂轮有限公司与被告(反诉原告)上海玉娇玻璃有限公司于2013年5月18日签订的《房屋租赁合同》部分无效，有效部分于2017年11月15日解除；二、被告(反诉原告)上海玉娇玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海江南砂轮有限公司自2017年10月25日起至2018年11月3日止的租金及房屋使用费，按年租金234,400元为计算标准；三、反诉被告上海江南砂轮有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海玉娇玻璃有限公司经济损失15万元；四、驳回原告上海江南砂轮有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3,718元，财产保全费1,252元，合计4,970元，由原告上海江南砂轮有限公司、被告上海玉娇玻璃有限公司各半负担2,485元。反诉案件受理费减半收取计33,469元，由反诉原告上海玉娇玻璃有限公司负担30,000元，反诉被告上海江南砂轮有限公司负担3,469元。司法鉴定费57,450元，由原告上海江南砂轮有限公司17,450元，被告上海玉娇玻璃有限公司负担40,000元。评估费60,000元，由被告上海玉娇玻璃有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉人民陪审员  顾洪基人民陪审员  顾建民二〇一八年十一月三十日书 记 员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……