成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初4320号 原告：刘颂军，男，1973年4月9日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。 委托诉讼代理人：温启明，四川弘风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆涛，四川弘风律师事务所律师。 被告：四川汇众仁置业有限公司。住所地：成都市锦江区东大街芷泉街68号2栋1单元4层406号。 法定代表人：李卓群，四川汇众仁置业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：李可，四川法之识律师事务所律师。 第三人：成都博瑞房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区青羊大道97号19楼。 法定代表人：周峻，成都博瑞房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：何姝，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨海平，四川恒和信律师事务所律师。 原告刘颂军诉被告四川汇众仁置业有限公司（简称汇众仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，被告汇众仁公司在举证期间提交追加当事人的申请，要求追加成都博瑞房地产开发有限公司（简称博瑞公司）作为本案第三人参加诉讼。本院审查后依法追加博瑞公司作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘颂军的委托诉讼代理人温启明、陆涛，被告汇众仁公司的委托诉讼代理人李可，被告博瑞公司的委托诉讼代理人杨海平到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 刘颂军向本院提出诉讼请求：1.判令汇众仁公司向刘颂军返还款项374720元；2.判令汇众仁公司按照银行同期贷款利率向刘颂军支付上述款项从2017年10月28日至付清之日止的利息，暂计算至2018年4月28日的利息为9368元；3.本案诉讼费由汇众仁公司承担。事实和理由：2017年8月18日，刘颂军在博瑞公司的售楼部购买位于成都市成华区号商品房，但不知什么原因，汇众仁公司以其名义与刘颂军签订了《认购协议书》，约定价款为1280000元。按照汇众仁公司的要求，刘颂军共计支付了1280000元，最后一笔是2017年10月28日支付的。付款后，刘颂军在汇众仁公司的安排下与博瑞公司就同一房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，此时刘颂军才知道实际购房款为905280元。该合同于2017年11月12日备案，签约备案号为2997172。2017年11月27日，博瑞公司向刘颂军出具了金额为905280元的增值税发票。2017年11月29日，博瑞公司另外代收了办证税费28166.04元。刘颂军认为，案涉《认购协议书》兼具无效和可撤销的情形：一方面，汇众仁公司与博瑞公司签订的《商品房买卖合同》不真实不合法，未支付对价，系为了规避法律法规而作出的通谋虚假的意思表示，汇众仁公司利用其市场优势地位，采取隔断刘颂军与博瑞公司直接交易渠道的手段，安排刘颂军签署各种申请、保证、保密承诺以掩盖其非法目的；另一方面，汇众仁公司虚构其已经取得案涉房屋的购买权并可以行使所有权及处分权这一事实，导致刘颂军违背其意图直接向博瑞公司直接购买案涉房屋的初衷，损害了刘颂军的合法权益。案涉房屋的真实交易价格为905280元，其向汇众仁公司支付的374720元系多支付的购房款，汇众仁公司应当退还给刘颂军。 汇众仁公司辩称，请求法院驳回刘颂军的诉讼请求。刘颂军未如实陈述整个案件的事实，案涉房屋是汇众仁公司通过整体打包的方式从博瑞公司处购买了包括案涉房屋在内的67套房产，总价格为58704692元。由于系整体购买，博瑞公司给予了很大优惠，汇众仁公司再将案涉房屋出卖给刘颂军，出卖时的《认购协议书》已明确“鉴于甲方即汇众仁公司与开发商即博瑞公司系合作单位，已经通过自有渠道获得房屋购买权，能自行对房屋行使处分权，甲方愿意将相对应的房屋直接备案给乙方即刘颂军。甲乙双方在签订本协议后，乙方与博瑞公司就备案需要的《商品房买卖合同》、备案合同仅仅作为本合同的附件，就合同的单价、总价、支付方式等，如果产生分歧，以本协议为准。经双方协商一致，同意该房屋成交总价为1280000元。收取款项由甲方或者甲方指定收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅作为甲方指定的房屋收款人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票，关于乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》的金额与本合同金额的差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定人，由甲方出具收据，乙方不得主张出具发票，如乙方要求出具发票的，相应的税费由乙方承担。”合同最后有书写的备注（金额上有刘颂军的捺印）：“本人因资金问题，定房当日付定金50000元，剩余定金50000元于2017年8月21日前付清。2017年9月28日前签订合同付房款500000元，剩余房款于2017年10月28日前付清。”另外，刘颂军还向汇众仁公司提交了申请书及保密承诺书，在合同及该申请书里已经明确案涉房屋存在溢价，刘颂军与开发商签订的合同仅用于备案，实际真实交易价格为1280000元，刘颂军在购买房屋时已经知道以上情况，依然和汇众仁公司签订合同，并与开发商签订了备案合同。综上，刘颂军的陈述不是事实，其提起本案诉讼可能是因为经营和收益不是很理想，把商业上的风险转为法律上的风险，请求法院驳回刘颂军的诉讼请求。 博瑞公司辩称，博瑞公司与汇众仁公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，汇众仁公司一次性购买了包括案涉房屋在内的67套房屋，总价为58704692元，并按约支付了首期房款11740938元，履行了合同义务；博瑞公司对刘颂军与汇众仁之间签订的协议并不清楚，博瑞公司只是按照汇众仁公司及刘颂军的要求将案涉房屋买受人变更为刘颂军，并重新签订合同和办理备案，刘颂军及汇众仁公司均在更名申请书签字予以确认；博瑞公司与汇众仁公司之间的购房合同、博瑞公司与刘颂军之间的备案合同所约定的购房款以及博瑞公司实际收到的购房款金额均一致，博瑞公司也是按照该价格缴纳相关税费，并未从中获取任何利益。根据法律规定，欺诈是一方当事人虚构事实或隐瞒真实情况，诱使另一方当事人作出意思表示，但是在刘颂军与汇众仁公司签订协议过程中，博瑞公司并不知情，并完全履行了合同义务，不存在欺诈行为。综上所述，请求驳回刘颂军的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月27日，汇众仁公司向博瑞公司支付500000元，博瑞公司向汇众仁公司出具收据，载明：收到汇众仁公司购买优品星座号共67套房屋的定金500000元，备注：POS机工行7766。 2017年6月30日，博瑞公司（出卖人）与汇众仁公司（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及两份《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发的位于成都市成华区号共67套房屋，该商品房为商业用途，预测建筑面积4112.62平方米，所购商品房总价款为58704692元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项500000元，该款项于支付完全部房款（扣除前述款项）时抵作商品房价款；买受人采取分期付款的方式付款，在主合同及其附件签订当日，买受人向出卖人支付总房款的20%即11740938.4元，2017年10月30日再支付总房款的40%即23481876.8元，于2017年12月30日支付总房款的40%即23481876.8元；出卖人在本合同签订之日起且已付清全部房款后30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房产管理部门查询本合同登记备案信息。合同所附《房源明细》载明了包括案涉房屋在内的67套房屋的楼栋、房号、套内面积、套内单价、总价，其中案涉房屋即129号房屋的套内面积为34.05平方米、总价为905280元。 2017年6月30日，汇众仁公司向博瑞公司支付11240938.4元，博瑞公司向汇众仁公司出具收据，载明：收到汇众仁公司购买优品星座号共67套房屋的定金11740938.4元，备注：POS机工行11240938.4元，POS机工行7766转来定金500000元。 2017年6月30日，博瑞公司（出卖人）与汇众仁公司（买受人）还签署一份《备忘录》，载明：合同签订后一年内，在买受人严格履行合同的前提下，买受人可申请将合同内房屋按套备案给其指定的适格第三人（《房屋明细》所记载的房屋备案价格不变）……；出卖人配合买受人办理指定第三人备案的约定为出卖人不可单方撤销的部分，出卖人无正当理由拒绝买受人申请将合同内房屋按套备案给其指定的适格第三人的，出卖人应按买受人申请的该房屋备案价格的10%支付违约金，但因买受人原因、指定的第三人原因、政府部门/政策等非出卖人原因造成的，出卖人不承担任何责任。 2017年8月18日，汇众仁公司（甲方）与刘颂军（乙方）签订《认购协议书》，约定：鉴于甲方与开发商博瑞公司系合作单位，已经通过自有渠道获得房屋购买权（通过指定购房人与开发商签订房屋备案合同等行使所有权及处分权），能自行对房屋行使处分权，甲方愿意将相对应的房屋直接备案给乙方。甲乙双方在签订本协议后，乙方与博瑞公司就备案需要的《商品房买卖合同》、备案合同仅仅作为本合同的附件，就合同的单价、总价、支付方式等，如果产生分歧，以本协议约定为准。关于房屋交付、现状、税费负担、违约责任等以乙方与博瑞公司签订的《商品房买卖合同》为准。上述情况，甲方已经如实告知乙方，乙方已经充分了解，并理解在法律层面上的意义。故双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上，现就相关事宜达成如下约定：双方交易的房屋位于成都市成华区号，建筑面积39.36平方米（若《商品房买卖合同》面积与本合同面积有误差，则按该成交单价多退少补）；经双方协商一致，同意该房屋成交总价为1280000元；乙方共支付定金100000元，乙方于2017年9月28日之前签订购房合同并支付房款500000元；收取款项由甲方或者甲方指定收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅作为甲方指定的房屋收款人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票，关于乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》的金额与本合同金额的差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定人，由甲方出具收据，乙方不得主张出具发票，如乙方要求出具发票的，相应的税费由乙方承担；乙方签订本合同时，已知晓本合同实际交易价格与乙方和开发商签订的《商品房买卖合同》中的交易价格存在差异，承认并接受此价格差异；并备注：“本人因资金问题，定房当日付定金50000元，剩余定金50000元于2017年8月21日前付清。2017年9月28日前签订合同付房款500000元，剩余房款于2017年10月28日前付清。（金额上有刘颂军的捺印）”同日，刘颂军向汇众仁公司提交《申请书》和《保密承诺书》，载明：刘颂军与汇众仁公司于2017年8月18日签订的优品星座项目1栋1单元1楼29号《优品星座项目认购协议书》实际成交价为1280000元，为了降低刘颂军的购房税收成本，现刘颂军自愿申请在与开发商签订的《商品房买卖合同》中备案价以905280元作为房屋的交易金额，由此产生的所有法律责任和后果，刘颂军自愿承担；并承诺本人的最终购买价格将不会对其他第三人告知。 2017年8月18日，刘颂军向汇众仁公司支付100000元；2017年9月26日，刘颂军向汇众仁公司支付400000元。汇众仁公司于2017年10月28日向刘颂军出具的收据载明：收到刘颂军优品星座号商铺款374720元。 2017年10月28日，汇众仁公司作为申请人，刘颂军作为更名后的买受人共同向博瑞公司出具《更名申请书》，主要载明：汇众仁公司申请将优品星座号商铺的买受人变更为刘颂军，汇众仁公司自愿放弃在该套房屋《商品房买卖合同》上署名的权利以及因署名而产生的其他一切后果；已付款项（扣除申请人已交纳的定金以及抵作其他第三人房款的款项）其中905280元作为更名后的买受人对上述房屋的购房款，更名后的买受人认可并继续履行申请人与贵公司签订《商品房买卖合同》及其附件。同日，博瑞公司（出卖人）与刘颂军（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买出卖人开发的位于成都市成华区房屋，该商品房为商业用途，预测建筑面积39.36平方米，其中套内建筑面积34.05平方米，总价款为905280元；买受人采取一次性付款；出卖人在本合同签订之日起且已付清全部房款后30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房产管理部门查询本合同登记备案信息。当日，刘颂军向博瑞公司支付购房款780000元。博瑞公司向刘颂军开具了相应金额的购房款发票。随后，博瑞公司就前述商品房买卖合同进行了备案登记，备案的买受人为刘颂军，成交价为905280元。2018年3月24日，刘颂军向博瑞公司支付了产权登记费、契税、印花税等税费共计28166.04元，博瑞公司出具了相应的收据。 上述事实有刘颂军的身份证复印件，汇众仁公司、博瑞公司的工商信息，博瑞公司向汇众仁公司出具的收据两份，博瑞公司与汇众仁公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及两份《补充协议》、《备忘录》，汇众仁公司与刘颂军签订的《认购协议书》，刘颂军向汇众仁公司提交的《申请书》和《保密承诺书》，银行POS单、转款凭证，汇众仁公司向刘颂军出具的购房款收据，汇众仁公司向博瑞公司提交的《更名申请书》，博瑞公司与刘颂军签订的《商品房买卖合同（预售）》，博瑞公司向刘颂军开具的购房款发票、契税收据，商品房买卖合同摘要以及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，本案的主要争议在于：汇众仁公司与刘颂军签订的《认购协议书》是否存在无效情形或可撤销的法定事由，汇众仁公司是否应向刘颂军返还相应的款项及支付相应利息。本院认为，首先，案涉《认购协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，也无相应证据能够证明存在恶意串通损害第三人利益、以合法形式掩盖非法目的等导致该协议无效的情形，故刘颂军关于案涉《认购协议书》存在无效情形的主张，本院不予支持。其次，汇众仁公司与刘颂军之间虽系房屋买卖合同关系，但双方签订的《认购协议书》约定刘颂军需要与博瑞公司另行签订《商品房买卖合同》用于备案，据此可知刘颂军在签订《认购协议书》时应当知晓汇众仁公司并未实际取得案涉房屋的所有权和处分权；同时，《认购协议书》还明确了房屋的位置、面积、价格等房屋买卖合同要素，并载明刘颂军在签订《认购协议书》时已知晓《认购协议书》与《商品房买卖合同》中的交易价格存在差异，承认并接受该差异，且刘颂军于同日签署的《申请书》也明确载明了《认购协议书》的实际成交价和《商品房买卖合同》的备案价，即刘颂军在签订《认购协议书》时已经明知其购买案涉房屋的真实交易价格为1280000元，并认可该价格与备案价格的差异。综上，刘颂军在签订《认购协议书》时应当知道汇众仁公司并未实际取得案涉房屋的所有权和处分权，且汇众仁公司未实际取得案涉房屋的所有权和处分权既不影响刘颂军按照前述价格购买案涉房屋，也未导致刘颂军就案涉房屋的交易作出任何错误意思表示，故汇众仁公司对刘颂军不构成欺诈，且本案无证据能够证明《认购协议书》存在其他可撤销的法定事由，故刘颂军关于案涉《认购协议书》存在可撤销情形的主张，本院也不予支持。 综上所述，案涉《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反相应的法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力，刘颂军在签订《认购协议书》时已经明知其购买案涉房屋的真实交易价格即1280000元，其实际支付的购房款并未超出该金额，故其要求汇众仁公司返还多收取的购房款及支付相应利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘颂军的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取3530.5元，由原告刘颂军负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一八年十一月二十六日 书记员  刘茜