辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0114民初7036号 原告：沈阳市于洪区玉带明苑住宅小区第一届业主委员会，住所地沈阳市于洪区。 负责人：那永红，系该业委会主任。 委托诉讼代理人：孙颖，系辽宁奉申律师事务所律师。 被告：沈阳嘉浩物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区。 法定代表人：苏学臣，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：武保君，男，1973年5月28日出生，汉族，系该单位经理，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：孙建新，系沈阳市于洪区中兴法律服务所法律工作者。 第三人：沈阳市于洪区迎宾路街道西湖社区居民委员会，住所地沈阳市于洪区。 负责人：李秀辉，系该居委会主任。 委托诉讼代理人：刘红英，女，1978年5月18日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 原告沈阳市于洪区玉带明苑住宅小区第一届业主委员会（以下简称：玉带明苑业委会）与被告沈阳嘉浩物业管理有限公司（以下简称：嘉浩物业）、第三人沈阳市于洪区迎宾路街道西湖社区居民委员会（以下简称：西湖社区）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉带明苑业委会的主任那永红、委托诉讼代理人孙颖、被告嘉浩物业的委托诉讼代理人孙建新、武保君，第三人西湖社区的委托诉讼代理人刘红英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除被告与第三人签订的《物业管理合同》；2.请求判令被告交还物业管理资料（包括被告嘉浩物业与前物业公司交接所产生的资料，与园区有关的水、电、煤气、线路规划图纸等）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：沈阳市于洪区玉带名苑小区自业主入住以来物业费用一直是每平方米0.3元。2017年10月被告突然入住该小区，对园区设施进行拆除，缩小绿化带，大量划分停车位，向业主收停车费，并开始按每平方米0.5元向业主收取物业费。被告此行为立即遭到全体业主的强烈反对，业主要求其对破坏的设施和绿地进行恢复，但被告置之不理。业主无奈在此情况下于2018年1月成立业主委员会，希望能共同维护全体业主的权益。业主委员会成立与被告多次协商，遭到强烈的抵触，甚至恶言辱骂。被告不但不提供服务，为了向有车业主收取每车1200元每年的停车费，甚至在消防通道边上设置停车位，导致其他车辆照样学样，严重堵塞消防通道，此情况长期存在，根本无人阻止，对园区造成安全隐患，对此业主强烈不满。园区路灯杆被拆除，部分电线裸露在外，对业主安全产生严重的威胁。晚上园区漆黑一片，尤其去年冬天晚上有些胆小的业主回家晚需要家人到小区门口迎接，给业主生活造成极大困扰。被告无人在园区办公，将物业办公室出租给隔壁万科建楼的民工做宿舍，将业主活动室出租给外地人在此开超市。物业仅留一个打更人管理出租房屋，并有看车位的老人在园区拦截未交停车费的车主，另有两名保安配合杨姓老人收停车费。偌大个园区偶尔仅能看到两名保洁，生活垃圾都清除不过来，十天半月无人打扫楼道，园区破损的路面，到处堆放的各种垃圾，私搭乱建根本没有人管理。2018年3月，业主委员会开会决定通过挨户走访的方式征求全体业主意见，大家一致要求与被告解除合同，不同意被告继续留在园区。原告在全体业主的要求下又对聘请新物业征求全体业主意见进行走访，高票数通过更换新物业的意见。但被告即不离开也不提供服务，一直声称自己与第三人签订了合同。业委会代表广大业主要求被告出示其所签订的合同遭到无理拒绝，原告向第三人索要亦未果。业委会只能通过向法院诉讼的方式取得被告提供给法院的《物业管理合同》。原告取得该合同后撤诉，并于2018年6月3日向被告下达了《限期整改通知书》，要求被告10日内依据合同约定（详见合同第十八条、第十九条、第二十二条）履行服务义务。但至今园区环境没有任何好转，根据被告与第三人签订的《物业管理合同》第十九条第7项之规定“业主和物业使用人要对已方（被告）的满意率达到80%以上”，第二十四条之约定“乙方违反本合同第十八、第十九条的约定未能达到约定的管理目标甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同”，原告据此提起本诉，恳请法庭维护广大业主权益，支持上述请求。 被告嘉浩物业辩称，一、首先答辩人认为本案原告诉讼主体不适格，依照国务院物业管理条例第15条规定，业主委员会是业主大会执行机构，其职责范围并不包括不经业主大会授权即可迳行提起民事诉讼，业主委员会虽然在全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理权纠纷中可以自己名义提起诉讼，即具有当事人能力，但具有当事人能力并不意味着业主委员会可以在具体案件的诉讼中能够不经合法授权，即可代表全体业主提起诉讼，即在具体案件中为适格的原告进行诉讼活动。二、原告业委会是玉带明苑小区业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并可就物业管理区域内的一般性日常事务做出决定，根据国务院物业管理条例第15、24、25、26条规定，业委会以自己名义诉讼要求移交物业管理权及管理场所、资料，不属于业委会可以迳行做出决定的一般性日常事务，因此业委会须经业主大会做出起诉决议后，才有权提起诉讼。选聘、解聘物业管理公司、专项维修基金使用等，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而在本案中原告未经法定程序得到授权，据答辩人了解，原告所谓业主投票同意解除与答辩人物业管理合同有很多不是业主的真实意思，带有强迫性，有的业主因为不同意签字而遭到家里玻璃被砸、财务失窃，故对原告提供的业主签字同意的真实性有异议，因为没有业主的合法授权故其不具备本案诉讼主体资格。三、答辩人与第三人沈阳市于洪区迎宾路街道西湖社区签订的物业管理合同，而本案原告不是该合同一方当事人，根据合同相对性原理，本案原告也无权要求解除物业管理合同。四、答辩人与第三人沈阳市于洪区迎宾路街道西湖社区签订的物业管理合同系双方的真实意思表示，根据建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》及《沈阳市物业服务招标投标管理办法》的要求，通过房产行政管理部门进行招投标程序，中标玉带明苑住宅小区物业管理。同时依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第58条及《物业管理条例》规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会人数不足二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，代行业主委员会的职责，因此答辩人与第三人西湖社区签订的物业管理合同无论从程序还是合同本身来讲都是符合法律规定的，应为合法有效。双方当事人都应本着诚实信用履行合同，不得擅自变更或解除。五、原告在起诉状中所诉一些事实与实际不符。答辩人在2017年9月进驻玉带明苑小区后，根据小区实际情况，全体业主有1080多户，私家车近200台，小区周边一是没有停车位二是不安全，这种情况在沈阳当地很普遍，部分业主提出在小区内建一些停车位，方便业主停放车辆，答辩人根据业主的意见和实际情况，在不影响业主正常生活情况下重新规划一些停车位，并没有影响业主人身安全，也没有破坏公共绿地。另外对于原告提到的关于将业主活动室出租给外地人开超市，这不属实，我方在2017年10月才接收物业，我方没有将房屋出租一说。有也是前任物业所为与我方无关。六、关于收取物业费，由于玉带名苑小区物业管理服务范围广，业主也多，加之前任物业遗留的欠账太多，答辩人接手后，对整个物业前期投入较大，加之物业公司雇佣保安、保洁、公司工作人员的开支，入不敷出，加之有的业主拒不交付物业费，因为物业公司不是盈利企业，没有其他收入来源，主要依靠收取的物业费来维持正常运转，对于收取的停车费，也都用于小区物业和改善小区环境上。对于物业费从每平方米0.3元调整到每平方米0.5元也是经与业主委员会那主任协商同意后调整的（有业主委员会公章认可）。七、对于小区环境治理，答辩人在尽心尽力去做，争取让多数业主满意，在烈日炎炎下，物业公司从上到下响应沈阳市政府三城联创整日忙碌于小区环境卫生建设，小区业主都目睹我方的努力，对小区路面破损的维修需要很多费用，答辩人依照程序向原告业主委员会提出申请启动维修基金，但没有得到批准，并且我方也向街道、社区提出申请、建议，但也没有得到回复。当然，答辩人也承认在管理上存在瑕疵，这些都能理解，毕竟人无完人，我方愿意接受意见，完善物业管理，弥补漏洞，让全体业主生活在一个和谐的环境中。综上，答辩人认为，我方与第三人签订的物业管理合同合法有效，合同期限未届满，且答辩人在履行合同过程中，没有违约行为，接手物业后，对小区投入巨大资金经营，故不同意解除物业合同，同时也恳请原告能够以全体业主利益为重，化解纠纷，配合答辩人正常工作，以便于答辩人更好的服务于全体业主。 第三人西湖社区述称，2017年8月原沈阳班尼德瑞物业有限公司合同即将期满，西湖社区应玉带名苑小区业主的要求，按照住建部（2009）274号文件第六章第五十八条规定，在园区未能选举产生业主委员会的前提下，社区在街道、政府的监督指导下代行业主委员会职责，对是否与原沈阳班尼德瑞物业有限公司续签合同一事以书面征求意见的方式召开业主大会，通过征求意见，业主户数和房屋面积都双过半同意招投标物业公司，西湖社区代行职责，通过市小区办网上招投标，沈阳嘉浩物业管理有限公司中标，西湖社区代行职责与物业签订了物业管理合同。2017年10月西湖社区应玉带名苑小区业主的要求，按照住建部（2009）274号文件中第二章第八条、第九条的规定，小区符合成立业主委员会的条件，西湖社区在市小区办和街道办事处的指导协助下通过推荐自荐的方式成立了玉带名苑小区业主大会筹备组，开展成立于洪区玉带名苑小区第一届业主大会工作，按照成立业委会的程序，通过以书面征求意见的方式召开业主大会，在2018年1月选举产生于洪区玉带名苑小区第一届业主委员会成员。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月，第三人西湖社区在沈阳市于洪区玉带明苑小区未产生业主委员会的情况下，根据法律规定，代行业主委员会职责，通过招投标方式选择物业服务企业。2017年9月21日，被告嘉浩物业获得中标通知书，9月30日在沈阳市于洪区房产局对中标进行了备案。 2017年10月10日，被告嘉浩物业与第三人西湖社区签订《物业管理合同》一份，合同约定被告为沈阳市于洪区玉带明苑小区提供物业服务，服务期限为2017年10月10日至2020年10月9日止。物业管理综合服务费为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.3元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.15元。若提高物业费需提前公示，在征求小区业主二分之一以上同意的前提下方可实施。合同第十八条关于乙方权利义务中约定：6、每年第一季度底，物业公司需向全体业主和物业使用人公布上年度相关管理经费的使用情况（物业费、车位费、广告费等相关费用）；7、对本园区的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本园区内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方或后续成立的业主委员会同意后报有关部门批准方可实施；8、业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上。合同第二十四条约定，如被告嘉浩物业违反合同第十八条、第十九条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改、逾期未整改的，甲方有权终止合同。合同第二十五条约定，乙方违反本合同第六章约定，在未征求业主意见的前提下擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。 另查明，2018年1月3日，于洪区玉带名苑小区选举产生于洪区玉带名苑小区第一届业主委员会，任期五年。玉带明苑业委会于2018年4月28日召开业主大会，以调查表的形式入户对是否同意“更换物业”进行投票表决。原告园区一共1201户，已交纳房屋维修基金的住宅总面积为76513.83平方米，其中708户表示同意更换物业（已扣除只写“同意”而未签名的23户业主），涉及住宅面积39276.68平方米。 还查明，自2018年1月起，被告嘉浩物业向小区住宅业主收取物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.5元。被告嘉浩物业向法庭提供了一份关于物业费按0.5元收取的《通知》，该《通知》上加盖了原告公章。2018年6月3日，原告向被告发放《限期整改通知书》，载明：玉带明苑业主委员会代表全体业主对嘉浩物业未履行的合同内容，限十天之内进行整改。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。2017年10月10日，被告嘉浩物业与第三人西湖社区签订的《物业管理合同》，是在玉带明苑小区未产生业主委员会的情况下，由第三人西湖社区根据法律规定，代行业主委员会职责，通过招投标方式选择物业服务企业而与被告签订的，未违反法律禁止性规定，合法有效，全体业主及被告均应依约履行。该《物业管理合同》中已明确约定若提高物业费需提前公示，在征求小区业主二分之一以上同意的前提下方可实施。乙方在未征求业主意见的前提下擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。被告于2018年1月起将物业费标准由每月每平方米0.3元调整为0.5元，未召开业主大会，未征求小区业主二分之一以上同意，已违反合同约定。 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告玉带明苑业委会系经法定程序成立并备案，具有诉讼主体资格。针对被告嘉浩物业的违约行为，玉带明苑业委会于2018年4月28日召开业主大会，以调查表的形式入户对是否同意“更换物业”进行投票表决。原告园区一共1201户，已交纳房屋维修基金的住宅总面积为76513.83平方米，其中708户表示同意更换物业（已扣除只写“同意”而未签名的23户业主），涉及住宅面积39276.68平方米。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。故前述表决结果符合法律规定，其要求与被告解除物业服务合同，本院予以支持。 关于原告要求被告交还物业管理资料的请求，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，人民法院应予支持。”在本案中，因被告嘉浩物业并非该小区的前期物业公司，其系通过招投标的方式接手小区的物业管理工作，原告如要求被告返还物业管理资料需首先举证证明被告嘉浩物业占有其主张的物业管理资料，在原告未举证证明的情况下，本院无法支持原告该项诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决如下： 一、解除被告沈阳嘉浩物业管理有限公司与第三人沈阳市于洪区迎宾路街道西湖社区居民委员会于2017年10月10日签订的《物业管理合同》； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告沈阳嘉浩物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  武 晶 人民陪审员  杜志红 人民陪审员  孟千琪 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  曹 慧