云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0721民初254号原告（反诉被告）：玉龙县华金商贸有限责任公司，住所地云南省丽江市玉龙县黄山镇白华居委会加乐村。统一社会信用代码91530721343751076R。法定代表人：邓从刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘振菲，云南义合律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和丽坤，云南义合律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：唐兰帅，男，汉族，1994年11月2日出生，大专文化，户籍地及住址四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：杨凤琪，云南康滇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：兰勇，男，汉族，1972年11月23日出生，初中文化，个体工商户，户籍地四川省内江市东兴区，现住云南省丽江市，系唐兰帅之父，特别授权代理。原告（反诉被告）玉龙县华金商贸有限责任公司(以下简称华金商贸公司)与被告（反诉原告）唐兰帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案，同年7月4日，被告（反诉原告）唐兰帅提起反诉。2018年8月31日，本院依法适用普通程序合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华金商贸公司的委托诉讼代理人刘振菲、和丽坤、被告（反诉原告）唐兰帅及其委托诉讼代理人杨凤琪、兰勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华金商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐兰帅立即支付原告租金、综合管理费63,040元、滞纳金26,792元（自2017年3月1日至2018年5月1日止），自2018年5月2日至实际支付之日的滞纳金按每天63.04元另行计算；2.判令被告唐兰帅承担原告的律师代理费5,000元；3.本案诉讼费用由被告唐兰帅承担。事实与理由：2017年1月20日，原告与被告签订《嘉乐建材市场租赁合同》，原告将嘉乐建材城l栋AB区10号房屋出租给被告唐兰帅，租赁期限为2017年2月28日至2018年2月27日止，年租金为57,408元，综合管理费用（含物业管理费、卫生费和公共设施费）86,112元，两项共计143,520元。2017年1月20日，被告向原告支付了租金和综合管理费共计68,520元以及l1,960元保证金。同日，被告出具欠条确认欠款75,000元（不包含保证金），承诺在2017年3月1日之前支付所欠款项。合同约定：被告不按时交租金及其他费用的，除须补交外，每逾期1天，按0.1％支付滞纳金。自2017年3月l日起至2018年5月l日，被告已逾期425天，经原告多次催告均无果。同时因原、被告双方签订的《嘉乐建材市场租赁合同》第一条第七款有明确约定，原告已将保证金l1,960元冲抵租金，现还剩余63,040元租金及综合管理费未支付，又因本案中被告迟延履行支付租金的义务，原告为维护自身合法权益委托律师对被告提起诉讼，由此产生的律师代理费应由被告承担。原告基于以上事实起诉至人民法院，请求判决支持上述各项诉请。被告（反诉原告）唐兰帅辩称，请求驳回原告华金商贸公司的所有诉讼请求。理由：1.嘉乐建材城的房屋没有取得规划许可证，因此原、被告双方签订的《嘉乐建材市场租赁合同》属于无效合同；2.原、被告双方签订租赁合同后，嘉乐建材城迟迟没有开业，导致被告唐兰帅不能正常经营，无法达到签订合同的目的，原告华金商贸公司应该返还被告唐兰帅租金，并赔偿被告唐兰帅装修费用。被告（反诉原告）唐兰帅向本院提出诉讼请求：1.判决确认反诉原、被告于2017年1月20日签订的《嘉乐建材市场租赁合同》无效；2.判决反诉被告华金商贸公司归还反诉原告唐兰帅租金80,480元；3.判决反诉被告华金商贸公司赔偿反诉原告唐兰帅装修费160,000元；4.本案诉讼费用由反诉被告华金商贸公司承担。事实与理由:2015年开始，嘉乐建材市场招商部多次打电话给反诉原告唐兰帅，邀请反诉原告唐兰帅到嘉乐建材市场经营、选铺面。2015年11月24日，反诉原告唐兰帅看中铺面并交了15,000元，同时也签订了《嘉乐建材城商铺租赁定金协议》。反诉被告华金商贸公司的工作人员承诺嘉乐建材市场整个商场的租金都一致，并且租金比嘉和家居馆低，可以先选房、交定金，嘉乐建材市场会统一安排开业，开业才开始算房租。2016年6月，嘉乐建材市场招商部打电话叫反诉原告唐兰帅去装修铺面，反诉原告要求办得到营业执照才进行装修，反诉被告承诺已经办得到营业执照了，并且承诺建材市场将于2017年3月开业，而后反诉原告唐兰帅在没有签订租赁合同的情况下，于2016年10月先进场装修铺面，12月份装修完毕，并开始铺货上架，反诉原告支出装修费用160,000元。货上好后反诉原告去工商局办理营业执照，被告知嘉乐市场现在办不了营业执照，2017年l月，反诉被告华金商贸公司要求去签租赁合同，表示若不去签订租赁合同，将要收回反诉原告唐兰帅装修好的铺面。反诉原告唐兰帅铺面已装修完毕，只好前去签订租赁合同，并支付了65,480元，反诉被告华金商贸公司再次承诺2017年3月可以办理营业执照并开业，房租的起算时间为2017年2月28日。2017年3月份开始，商场可以开门，但反诉被告仍然办不到营业执照，因此导致反诉原告无法经营。直至2017年11月反诉被告华金商贸公司才打电话通知反诉原告唐兰帅可以办理营业执照，但当时反诉原告因为没有营业执照无法经营而开始整理商品，拆除组装家具。2017年12月6日反诉被告才把营业执照办理下来并交给反诉原告，2017年12月28日嘉乐建材市场才正式开业。此时，反诉原告已经是一直无法经营，亦已经无力经营了，反诉被告此时办理下来的营业执照对于反诉原告而言已经无济于事了。为维护反诉原告唐兰帅的合法权利，特提起反诉，请求人民法院依法判决。原告（反诉被告）华金商贸公司辩称，请求驳回反诉原告唐兰帅的所有诉讼请求。反诉原、被告签订租赁合同后，反诉原告唐兰帅就已经搬进来，反诉被告华金商贸公司没有向反诉原告唐兰帅承诺过2017年3月开业，也没有说过开业后才收租金。2016年因丽江市人民政府进行“两违”整治，玉龙县市场监督管理局对72米道两边的所有建材市场都暂停办理营业执照，故2016年期间嘉乐建材市场无法办理营业执照，但2015年和2017年至今都可以办理营业执照,而且能否办理营业执照并不影响反诉原告唐兰帅的正常经营。反诉原告唐兰帅进驻后只是进行了基本装修，即粉刷一下墙面及铺设了地板，其他主要是装饰，装饰物在反诉原告唐兰帅搬走时已全部拆卸，反诉原告唐兰帅主张投入装修费用160,000元没有依据。嘉乐建材市场依法取得了建设工程规划许可证，该市场系合法建筑，反诉原、被告就租赁市场铺面签订的租赁合同合法有效。原告（反诉被告）华金商贸公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、居民身份证复印件；2.《嘉乐建材市场租赁合同》、《嘉乐建材市场经营管理规定》、《消防安全责任状》；3.《收据》两份；4.《欠条》；5.《关于家居区商户2018年续租及交纳租金的通知》和手机截图；6.《个体工商户登记基本信息》、《内资企业登记基本情况表》；7.《建设工程许可证》副本；8.嘉乐建材城营业执照签收表；9.《委托代理合同》；10.企业信用信息公示报告；11.证人郑某的证言。被告（反诉原告）唐兰帅依法提交了以下证据：1.《收据》；2.装饰装修材料明细及费用。依被告（反诉原告）唐兰帅的申请，本院依法向玉龙县住房和城乡规划建设局调取了证据《建设工程规划许可证》副本。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）华金商贸公司提交的证据2中的《嘉乐建材市场租赁合同》、《嘉乐建材市场经营管理规定》、证据4《欠条》和证据7《建设工程规划许可证》副本真实、合法且与本案有关联性，对其证明力，本院予以确认。原告（反诉被告）华金商贸公司提交的证据3《收据》能与其提交的证据《嘉乐建材市场租赁合同》相印证，对其证明力，本院予以确认。原告（反诉被告）华金商贸公司提交的证据5《关于家居区商户2018年续租及交纳租金的通知》和手机截图，不能证明原告（反诉被告）华金商贸公司提交该证据所要证实的证明内容，对其证明力，本院不予确认。原告（反诉被告）华金商贸公司提交的证据6《个体工商户登记基本信息》、《内资企业登记基本情况表》仅能证明该两份证据上企业和个体工商户的基本情况，与本案没有直接关联性，对其证明力，本院不予确认。原告（反诉被告）华金商贸公司提交的证据8嘉乐建材城营业执照签收表,不符合证据形式要件，对其证明力，本院不予确认。原告（反诉被告）华金商贸公司提交的证据11证人郑某的证言，因证人郑某系原告（反诉被告）华金商贸公司的工作人员，与原告（反诉被告）华金商贸公司有利害关系，其证言的证明力本院不予确认。原告（反诉被告）华金商贸公司对被告（反诉原告）唐兰帅提交的证据2装饰装修材料明细及费用真实性、合法性、关联性有异议，被告（反诉原告）唐兰帅主张上述证据系装饰装修的费用，但并无已经支付了装修费的发票、税票等，无法核实真实性，故对其证明力，本院不予确认。被告（反诉原告）唐兰帅主张本院依法调取的证据《建设工程规划许可证》副本证明了原告（反诉被告）华金商贸公司并没有取得真正的规划许可，本院经审查认为，该证据真实、合法且与本案有关联性，对其证明力，本院予以确认，因被告（反诉原告）唐兰帅未提交其他证据予以佐证，故本院对被告（反诉原告）唐兰帅的该证明主张不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月20日，原告(反诉被告)华金商贸公司作为甲方、被告（反诉原告）唐兰帅作为乙方签订了《玉龙县华金商贸有限公司嘉乐建材市场租赁合同》，约定：甲方将坐落于玉龙县“嘉乐建材市场”内的房屋出租给乙方，具体位置为1栋AB区10号，面积为239.2㎡，单价50元/㎡；租赁期限为一年，自2017年2月28日起至2018年2月27日止；在租赁期限内，房屋租金为每月4,784元，合计年租金为57,408元；租金支付方式为乙方应在本合同签订之日一次性交纳本年度的房屋租金；乙方在签订合同时应向甲方缴付保证金11,960元；租赁期内，如乙方出现不按时交纳租金费用、商品质量投诉，乙方未妥善处理等违约行为，则可由甲方处理相关费用（包括欠费费用、处理过程中发生的诉讼费用、综合管理费、律师费、赔偿金等一切费用）从保证金中扣除；综合管理费用：乙方同意由甲方或甲方委托的专业机构提供物业管理及其他服务，综合管理费用(含物业管理费、卫生费和公共设施费)按合同签订时间收取，自2017年2月28日至2018年2月27日止，对甲方提供的服务，乙方需承担由此产生的服务费用每月7,176元，年度综合管理费用合计为86,112元,于本合同签订当日一次性缴清；乙方不按时交付租金及其他相关费用的，除须补交外，每逾期1天，按0.1%向甲方交付滞纳金。同日,原告（反诉被告）与被告（反诉原告）还签订了《嘉乐建材市场经营管理规定》和《消防安全责任状》。租赁合同签订后，原告（反诉被告）华金商贸公司将被告（反诉原告）唐兰帅已支付的80,480元抵作房租和综合管理费（68,520元）、保证金（11,960）。租赁合同签订当日，被告（反诉原告）唐兰帅向原告（反诉被告）华金商贸公司出具了一份《欠条》，该《欠条》载明“今欠玉龙县华金商贸有限责任公司邓从刚现金柒万伍仟元整，于2017年3月1日之前付清，欠款人：唐兰帅2017年1月20日”。被告（反诉原告）唐兰帅未按《欠条》上承诺的付款时间支付款项，原告（反诉被告）华金商贸公司按照租赁合同约定将被告（反诉原告）唐兰帅交纳的保证金11,960元抵扣了房租，剩余房租及综合管理费63,040元一直未支付。2018年5月22日，原告（反诉被告）华金商贸公司向本院提起诉讼，要求被告（反诉原告）唐兰帅支付剩余的租金、综合管理费，并支付滞纳金和承担律师代理费。同年7月4日，被告（反诉原告）唐兰帅向本院提起反诉，要求人民法院确认原告（反诉被告）华金商贸公司与被告（反诉原告）唐兰帅签订的《玉龙县华金商贸有限公司嘉乐建材市场租赁合同》无效，并要求原告（反诉被告）华金商贸公司归还被告（反诉原告）唐兰帅租金80,480元及赔偿装修费160,000元。另查明，嘉乐建材市场于2016年9月14日取得了建设工程规划许可证（建字第530721201603032号）。被告(反诉原告)唐兰帅于2016年11月开始装修所租赁铺面，并于2017年1月开始营业，其店名为玉龙县黄山镇兰云家具店，类型为个体工商户，注册日期为2017年12月6日。本院认为，原告（反诉被告）华金商贸公司与被告（反诉原告）唐兰帅签订的《玉龙县华金商贸有限公司嘉乐建材市场租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行合同义务。被告（反诉原告）唐兰帅以原告（反诉被告）华金商贸公司就嘉乐建材市场未取得建设工程规划许可证正本为由，主张双方签订的《玉龙县华金商贸有限公司嘉乐建材市场租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经有关部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据上述法律规定，出租人出租的房屋要取得建设工程规划许可证或经有关部门批准建设，但并没有规定说要取得建设工程规划许可证正本还是副本。本院认为，本案原告（反诉被告）华金商贸公司现已取得建设工程规划许可证副本，原告（反诉被告）华金商贸公司将嘉乐建材市场的铺面出租给被告（反诉原告）唐兰帅，并与被告（反诉原告）唐兰帅签订铺面租赁合同的行为符合法律规定，故被告（反诉原告）唐兰帅要求确认《玉龙县华金商贸有限公司嘉乐建材市场租赁合同》无效的诉讼主张，本院不予支持。原告（反诉被告）华金商贸公司依约将铺面交付被告（反诉原告）唐兰帅使用，被告（反诉原告）唐兰帅应按约履行支付租金、综合管理费等。根据双方合同约定，被告（反诉原告）唐兰帅应向原告（反诉被告）支付房屋租金57,408元、综合管理费86,112元，两项合计143,520元，现双方均确认被告（反诉原告）唐兰帅已支付80,480元，故原告（反诉被告）华金商贸公司要求被告（反诉原告）唐兰帅支付剩余租金及综合管理费63,040元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告（反诉被告）华金商贸公司主张的滞纳金，虽然被告（反诉原告）唐兰帅出具的《欠条》上载明的付款时间为2017年3月1日，但该《欠条》上未载明逾期付款违约责任以及支付滞纳金的问题，故原告（反诉被告）华金商贸公司要求被告（反诉原告）支付自2017年3月1日起至实际付清款项之日止的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告（反诉被告）华金商贸公司主张的律师代理费5,000元，虽然原告（反诉被告）华金商贸公司已实际支出了律师代理费5,000元，但因该律师代理费不是原告（反诉被告）华金商贸公司主张案涉债权的必要支出费用，故原告（反诉被告）华金商贸公司的该项诉讼主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）唐兰帅要求原告（反诉被告）华金商贸公司归还租金80，480元的诉请，因双方签订的《玉龙县华金商贸有限公司嘉乐建材市场租赁合同》合法有效，且已履行，该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）唐兰帅要求原告（反诉被告）华金商贸公司赔偿装修损失160,000元的诉讼请求，因本院已确认双方签订的《玉龙县华金商贸有限公司嘉乐建材市场租赁合同》合法有效，且该租赁合同对合同期满后被告（反诉原告）唐兰帅装修铺面产生的费用如何承担没有约定，另被告（反诉原告）唐兰帅也未能提交充分的证据予以佐证，故该项诉请本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐兰帅于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）玉龙县华金商贸有限责任公司剩余租金及综合管理费63,040元（陆万叁仟零肆拾圆）；二、驳回原告（反诉被告）玉龙县华金商贸有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）唐兰帅的所有诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,170元，减半收取1,085元，由原告（反诉被告）玉龙县华金商贸有限责任公司负担306元，由被告（反诉原告）唐兰帅负担779元；反诉案件受理费4,758元，减半收取2,379元，由被告（反诉原告）唐兰帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  付卫萍审判员  夏朝军审判员  王学海二〇一八年十一月六日书记员  和松峰