杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初2064号 原告：杭州央央餐饮管理有限公司，住所地杭州市江干区新塘路**杭州天虹购物中心******。 法定代表人：蒋刚科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王潭海、林丹，浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州润都物业管理有限公司,住所地,住所地杭州市西湖区紫荆花路****iv> 法定代表人：王曙光，总经理。 委托诉讼代理人：曹静，江苏锡州律师事务所律师。 原告杭州央央餐饮管理有限公司与被告杭州润都物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年3月6日立案受理，适用简易程序，后原、被告申请庭外和解3个月，根据案件需要，依法转换为普通程序。本案于2018年4月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王潭海、林丹，被告的委托诉讼代理人曹静到庭参加诉讼。于2018年10月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林丹，被告的委托诉讼代理人曹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杭州央央餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《杭州五洲国际商业中心项目商铺租赁合同》；2、被告返还原告租金及物业管理费及履约保证金合计302316.41元；3、被告支付原告违约金158386.8元（6个月的租金）；4、被告赔偿原告损失894606元；5、被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2015年7月3日，原告杭州央央餐饮管理有限公司与被告杭州润都物业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告作为杭州五洲国际商业中心部分商铺的出租代理人，将位于杭州市洲国际商业中心的1-29、30、31、57号单元（建筑面积238.71平方米）及1-57A号单元（建筑面积34.2平方米）出租给原告，原告以“央央·藏香猪烤肉”品牌进行餐饮经营。同时合同约定：租赁期自2015年7月1日至2020年6月30日，租金每年递增，第一年租金每年分别为172977元和23301.6元，第二年的租金为293472元和23301.6元。租金按季度支付。履约保证金为48912元和5825元。此外，合同约定若发生纠纷，由租赁房屋所在地人民法院管辖。合同签订后，原告按约定支付租金及保证金。并开始对店铺进行装修，装修及厨房设备等投入合计约120余万元。2015年8月，原告的央央·藏香猪烤肉连锁店开始营业。2016年1月，原告在正常营业期间，被告突然告知，要将已出租给原告的南部区域收回作为新招商的联华超市的办公室。并且，派技术人员到原告商铺进行实地测量。之后，被告又告知要将出租给原告的厨房区域也一并收回，作为超市的入口。鉴于被告要将已出租给原告的南部区域及厨房区域收回，收回面积达100多平方米，原告的央央·藏香猪烤肉店将无法经营。因此，原告希望积极与被告协商处理此事。但是，被告并未积极与原告协商，明确表示要收回上述租赁区域，同时仅提出一个置换店铺的方案，且不支付原告任何损失费用。考虑到原告已投入120余万元进行装修和购买设备，置换店铺原告将损失巨额装修费用，因此原告并未同意该方案。2016年10月开始，被告在没有任何通知原告的情况下，分几次强行要拆除原告的店铺装修、厨房设备等，并趁原告不在，实际已拆除部分。原告多次报警，三墩派出所出警后要求被告维持现状。2016年12月，被告再次强行将原告店铺内所有设备腾空。至此，原告所有装修被被告拆除，设备等被被告搬走，店铺被被告强行腾空。之后，被告将原告承租的店铺交付联华超市使用。 被告答辩称，合同已经于2016年10月之前解除，因为原告陈述被告去拆除，被告认为，是因为合同已经解除，被告才去拆除的。被告不需要承担违约责任及赔偿损失，也不需要退还租金。原告陈述的事实与理由没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告自始至终只向被告支付了30多万，根据原告付款凭证，其中仅半年租金，根据租赁合同为2015年7月1日至12月31日租金，之后租金未再支付。2016年上半年，原告经常不开门经营，原告的理由是被告要求调铺收铺，再向联华超市出租。这一点与事实不符。被告并未强行要求。联华超市是2010年与被告签订的租赁合同。主要经营区域在地下负一楼。负一楼面积达到13000多平方米，地上只有179，地上只有179平方米0多平方米不影响联华超市的合同履行。另外，被告给联华超市在地上安排了铺位。因此，原告的陈述只是小题大做，故意不交租金，不开门营业。实际是原告经营不善，一直无心经营，想要转租，并多次向被告协商转租火锅店，但合同有约定，不得改变商号品牌。被告不同意变更。2016年5月8日，原告向被告发函，由于贵公司的违约行为导致原告不能正常经营，停业至今，已造成不可挽回的损失。现经公司董事会研究并报股东会同意，要求贵公司全部收回租赁店铺。原告无故提出巨额索赔，并要求被告全部收回租赁商铺，也不支付租金，不正常经营。被告无奈于2016年8月17日发函通知原告解除合同，解除合同函件通过张贴租赁区域门上送达，及原告股东高管邓唐良签收。被告认为，2016年8月17日双方已经解除合同。根据租赁合同第14条，租赁合同以任何原因解除后，乙方须在10日内与甲方办理交接手续。逾期办理交接手续的，除乙方承担违约责任外，甲方有权直接接管租赁区域，乙方未搬走，未拆走的物品，视为乙方放弃所有权。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交如下证据： 1、《杭州五洲国际商业中心项目商铺租赁合同》，证明原告与被告签订了《杭州五洲国际商业中心项目商铺租赁合同》，约定被告将位于杭州市洲国际商业中心的1-29、30、31、57号单元店铺出租给原告的事实，面积是238.71平方米。以及合同就租赁用途、租赁期限、租赁费用、履约保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了约定; 2、发票凭证，证明2015年5月21日，原告向被告支付半年房租、一年物业管理费及两个月押金总计302316.41元; 3、《杭州五洲国际商业中心项目商铺管理合同》，证明2015年5月25日，原告与被告签订了《杭州五洲国际商业中心项目商铺管理合同》，对物业管理费及标准等事宜作了约定; 4、《杭州央央餐饮管理有限公司损失费用表》及相应发票凭证，证明原告因被告的违约行为遭受经济损失总计894606元; 5、照片，证明被告强行将原告所租赁的店铺腾空，拆除原告原有装修，搬走所有可移动设备等，对原告造成了巨大的经济损失。 被告提交证据如下： 1、关于泱泱烤肉长时间未开业收违约金的通知、EMS邮寄凭证、公证书，证明原告的履约情况，公证书中的电表证明原告连续16天未开业，不正常经营； 2、解约合同函，证明2016年8月16日双方解除合同； 3、解约合同函张贴在门上的照片，证明已经张贴在门上； 4、2016年5月8号原告向被告发的一份关于要求对五洲店铺变更用途造成损失运营的解除合同函（当庭补充提交），证明原告发函解除合同。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3，无异议；对证据4、《杭州央央餐饮管理有限公司损失费用表》及相应发票凭证，不认可，被告不应该赔偿，不予质证；对证据5照片，不认可，不能证明原告的证明目的。原告对被告提交的证据1、关于泱泱烤肉长时间未开业收违约金的通知、EMS邮寄凭证，原告并未收到被告寄出的通知，被告提供的EMS显示蒋刚科，但是电话和地址都不是法定代表人的，双方在租赁合同中对于蒋刚科的联系方式做了约定，与EMS上不一致，对于公证书，形式的真实性无异议，关联性和证明对象有异议，只能证明2016年4月26日当时商铺的状态，并不能证明被告所谓的原告违约的事实，原告没有正常经营也是被告的原因造成的；对证据2解约合同函，只有被告的盖章，邓唐良不是原告法定代表人，也不是原告员工；对证据3解约合同函张贴在门上的照片，有异议，照片拍照时间不能确定是那天解除日期，今天也可以拿到2016年报纸拍照，原告没有确实没有看到过；对证据4函，真实性无异议，合法性关联性无异议，对证明对象有异议。 本院认为，被告对原告提交的证据1-3无异议，作为本案定案依据；被告对原告所举证据4、5，虽不予认可，但没有证据证明系原告伪造，其真实性可以认定。原告对被告提交的证据1、4真实性无异议，本院认可其真实性；对证据2、3虽有异议，但未否认其真实性，本院对其真实性予以认定。 通过庭审对证据的审查及原、被告的陈述，本院认定事实如下：2015年7月3日，原、被告签订两份杭州五洲国际商业中心项目《商铺租赁合同》，约定被告将位于杭州市洲国际商业中心的1-29、30、31、57号单元（建筑面积238.71平方米）及1-57A号单元（建筑面积34.2平方米）出租给原告，原告以“央央·藏香猪烤肉”品牌进行餐饮经营。同时合同约定：租期五年，自2015年7月1日至2020年6月30日，租金每年递增，第一年租金每年分别为172977元和23301.6元，第二年的租金为293472元和23301.6元。租金按季度支付。履约保证金为48912元和5825元。同时签订一份杭州五洲国际商业中心项目《商铺管理合同》，约定包括商业管理费18元/月即年商业管理费27404元、物业管理费17元/月即年物业费25881元、商业推广费1元/天即年商业推广费46308元。合同签订后，原告按约定支付半年租金及一年物业费和保证金，共计302316.41元，并开始对店铺进行装修。2015年8月，原告的央央·藏香猪烤肉连锁店开始营业。2016年1月，原告在正常营业期间，被告告知原告，要将已出租给原告的南部区域收回作为新招商的联华超市的办公室，之后又告知要将出租给原告的厨房区域也一并收回，作为超市的入口。为此双方发生争议。2016年3月，被告以EMS向原告邮寄“关于泱泱烤肉长时间未开业收违约金的通知”，2016年4月26日在原告租赁房屋张贴“解约合同函”，2016年8月17日，被告将“解约合同函”交邓唐良，邓唐良在该份函上签字“同意解除”。该“解约合同函”写明：杭州央央餐饮管理有限公司：我公司于2015年5月25日、5月25日、7月9日分别签订了三份商铺租赁合同，约定将余杭塘路799号五洲国际商业中心项目内编号为1-57号、1-57A号、1-293031商铺租赁给贵公司。现我公司正式通知贵公司，与贵公司解除上述的三份合同。关于租金等费用问题，我公司以与贵公司协商解除。之后，原、被告未能协商一致，为此原告诉至法院。 本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》，是双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。合同签订后，被告因部分出租房屋需要调整，与原告协商变更合同，未能达成一致，后被告单方面提出解除合同，但对于赔偿未能达成合意。被告提出单方解除合同，原告方股东（部分）代表（未提交书面委托）邓唐良签字同意，2018年9月3日，邓唐良成为原告主要股东，在本院庭后谈话中未予否认，可以认为对其签署“同意解除合同”的追认，因此本院确认原、被告之间签订的合同解除。对于合同解除，被告应承担主要责任。原告要求被告支付违约金158386.8元（6个月租金）,本院应予支持，实际6个月租金为196278.6元，原告要求按158386.8元，是其自己处分，本院无涉；同时应退还保证金54737元，和半年物业管理费等合计49796.50元，其余租金和物业管理费不予退还。对于原告损失，原告虽提交有关发票，但未提供合同及付款凭证，不能完全证明其损失之合理，本院确定被告赔偿原告违约金也能弥补其损失，因此原告要求被告赔偿损失的诉请不予支持。原告的诉请符合法律规定的部分，本院予以支持。被告抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第一百零七条、第一百一十三条一款、第一百一十四条一、二款、第二百二十四条之规定，判决如下： 一、确认杭州央央餐饮管理有限公司与杭州润都物业管理有限公司于2015年7月3日签订的将位于杭州市洲国际商业中心的1-29、30、31、57号单元及1-57A号杭州五洲国际商业中心项目《商铺租赁合同》及《商铺管理合同》解除； 二、杭州润都物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还杭州央央餐饮管理有限公司保证金54737元和物业管理费等49796.50元，合计104533.50元； 三、杭州润都物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州央央餐饮管理有限公司违约金158386.8元； 四、驳回杭州央央餐饮管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16998元，由杭州润都物业管理有限公司负担5244元，杭州央央餐饮管理有限公司负担11754元。 杭州央央餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州润都物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  钱让发 人民陪审员  胡雄伟 人民陪审员  谭春芳 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  杨静姝