山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0891民初2510号原审原告（原审反诉被告）：杜宪法，男，汉族，1988年9月2日出生，住济宁市高新区。原审原告（原审反诉被告）：吴珊珊，女，汉族，1988年9月2日出生，住址同上。上述二原审原告共同委托诉讼代理人：王建设、张斌，山东民桥律师事务所律师,代理权限：特别授权。原审被告（原审反诉原告）：楚瑞瑞，女，汉族，1984年11月18日出生，住济宁市高新区。委托代理人：常亚风、盛春雷，山东明廉律师事务所律师，代理权限：特别授权。原审原告杜宪法、吴珊珊与原审被告楚瑞瑞排除妨害纠纷一案，原审原告于2015年5月19日起诉至本院，本院于2016年6月6日作出（2015）济高新区民初字第603号民事判决书，楚瑞瑞不服提起上诉，济宁市中级人民法院于2016年12月21日作出（2016）鲁08民终5199号民事判决书。杜宪法、吴珊珊不服，向济宁市中级人民法院申请再审，济宁市中级人民法院于2017年9月28日作出（2017）鲁08民申206号民事裁定书，裁定对本案进行再审。2018年6月29日，济宁市中级人民法院作出（2018）鲁08民再13号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）济高新区民初字第603号民事判决书及济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终5199号民事判决书，并将案件发回本院重审。本院于2018年7月17日重新立案受理。依法另行组成合议庭，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原审原告杜宪法及二原审原告委托诉讼代理人王建设、张斌，原审被告楚瑞瑞及委托诉讼代理人常亚风、盛春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原审原告提出诉讼请求：1、判决原审被告停止对原审原告所有的位于济宁市高新区户房屋的占有妨害，搬出该房屋；2、判决原审被告支付原审原告租金损失（从2014年10月19日开始按照租金每月1000元计算至原审被告将房屋交付给原审原告之日）；3、诉讼费用由原审被告承担。事实与理由：2011年12月5日，原审原告通过房屋拆迁安置取得了位于济宁市高新区户的房屋（建筑面积为94平方米），2013年9月1日原审原告及家人装修后入住该房屋。2014年9月20日,原审原告杜宪法的朋友冯某因急向原审被告楚瑞瑞借款，请求原审原告杜宪法为冯某向楚瑞瑞借款提供担保。楚瑞瑞要求杜宪法以房屋买卖的形式为借款提供担保，由于当天原审原告杜宪法大量饮酒后意识不清，并且冯某多次承诺会按时归还借款，最后原审原告杜宪法在没有征得其配偶吴珊珊同意的情况下与楚瑞瑞签订了房屋买卖合同，以签订房屋买卖合同的方式为冯某向楚瑞瑞借款提供担保。合同签订后，楚瑞瑞没有向杜宪法支付过任何钱款。2014年10月19日，原审被告楚瑞瑞带领部分人员来到原审原告杜宪法及家人居住的济宁市高新区户的房屋，强行霸占原审原告的该房屋及室内物品。原审原告曾多次找原审被告协商解决，但原审被告拒不搬出该房屋。原审被告楚瑞瑞辩称，一、原审被告楚瑞瑞对原审原告杜宪法不存在任何侵权行为。涉案房屋是楚瑞瑞从杜宪法处购买的，双方签订了《个人买卖合同》，该买卖合同系双方真实意思表示，不存在任何强迫行为，属于合法有效的合同。且楚瑞瑞已按合同约定将全部购房款45万元交付给杜宪法。二、根据《拆迁补偿协议》及村委会证明结合原审原告的结婚证，足以说明涉案房屋系对原审原告杜宪法婚前所有的房屋进行的拆迁，拆迁后的房屋也属于杜宪法婚前个人财产，与另一原审原告吴珊珊无关。三、原审原告杜宪法于2014年10月份将涉案房屋交付给原审被告楚瑞瑞，并办理了相关的水、电、气的相关变更手续。这说明双方之间的房屋买卖关系真实存在。综上所述，原审被告楚瑞瑞实际购买了原审原告杜宪法的房屋，不存在任何侵权行为。原审原告的诉求无任何事实及法律依据，请依法驳回原审原告的诉讼请求。原审反诉原告楚瑞瑞诉称,楚瑞瑞于2014年9月20日与杜宪法签订《个人房屋买卖合同》，以45万元的价格购买了杜宪法所有的洸河新苑小区17号楼1单元7层房产。在45万元的购房款中，有188000元通过银行转账支付，其余的都是现金交付，杜宪法没有出具收条。楚瑞瑞交纳购房款后，因发现杜宪法涉及民间借货危及该房产，为维护自身权益，在获得杜宪法同意交接房产的水电费手续后，未办理产权过户就入住该房产，楚瑞瑞已交纳本年度小区物业费，水电费交纳主体已变更为楚瑞瑞，但杜宪法却以楚瑞瑞侵权为由诉至法院。为维护自身合法权益,请求:1、依法确认与原审原告签订的《个人房屋买卖合同》合法有效，楚瑞瑞为洸河新苑小区17号楼1单元7层东户房产合法所有人；2、依法判令原审原告协助办理洸河新苑小区17号楼1单元7层东户房产产权变更手续；3、本案本诉与反诉费用由原审原告承担。二原审反诉被告辩称，一、杜宪法与楚瑞瑞签订的《个人房屋买卖合同》并非当事人的真实意思表示，属于无效合同。2014年9月20日杜宪法的朋友冯某向楚瑞瑞借款，冯某找到杜宪法为其借款提供担保，楚瑞瑞要求杜宪法以房屋买卖的形式为冯某的借款提供担保，所以与原审被告之间并非存在真实的房屋买卖合同关系，而是房屋买卖的形式为借款提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，请求法院裁定驳回原审被告的起诉。二、退一步讲，假设杜宪法与楚瑞瑞签订了《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同也是无效的。1、涉案房屋为二原审原告婚后取得的财产，属于夫妻共同财产，杜宪法在未征得其配偶同意或在未得到其配偶认可的情况下处分该房屋的行为，属于无权处分。2、楚瑞瑞仅向冯某支付了借款158000元，并没有向杜宪法支付任何购房款，所以该房屋买卖合同并未实际履行。三、楚瑞瑞的陈述不是事实。杜宪法不存在涉嫌民间借贷的情况，杜宪法也没有与楚瑞瑞办理水电交接手续，楚瑞瑞在未征得原审原告同意的情况下，强占原审原告涉案房屋及室内物品，并利用伪造的拆迁安置补偿协议变更了房屋水电费缴纳主体。综上，原审被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院裁定驳回楚瑞瑞的反诉请求。二原审原告向法庭提供下列证据：1、房屋拆迁补偿安置协议书、证明一份，证明2011年12月5日原审原告杜宪法通过拆迁补偿方式取得涉案房屋。2、二原审原告的结婚证复印件一份，证明涉案房屋为二原审原告婚后取得，属于夫妻共同财产。3、民事反诉状一份，证明原审被告在未征得原审原告同意的情况下，强行霸占入住原审原告房屋的事实。原审被告向法庭提供下列证据：1、个人房屋买卖合同一份，证明2014年9月20日杜宪法以45万元的价格将涉案房屋出卖给楚瑞瑞，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2、苏西村民委员会出具的证明一份，证明涉案房屋系杜宪法个人所有，买卖行为也得到村委会的确认。3、房屋拆迁补偿安置协议书、原审原告结婚证各一份，证明涉案房屋的所有权人为杜宪法。4、楚瑞瑞支付全部购房款的证据一宗，证明楚瑞瑞已按照合同约定向杜宪法支付了购房款45万元。包括（1）银行转账凭证五张及相应的明细清单，证明楚瑞瑞通过冯某的工商银行卡号向杜宪法支付购房款188000元。其中2014年9月20日，中国工商银行转账凭证两张，证明楚瑞瑞于2014年9月20日，通过两次银行转账，向杜宪法支付购房款50000元、44000元。（2）证人楚贵方和刘某的证言，证明楚瑞瑞于2014年9月20日在红星美凯龙商场前向杜宪法交付现金106000元，杜宪法没有出具收款凭证。结合2014年9月20日的转账凭证（94000元），共同证明楚瑞瑞于2014年9月20日向杜宪法支付了购房款（现金+转账）共计20万元。（3）证人贾某的证人证言，证明楚瑞瑞于2014年9月25日，向杜宪法支付现金156000元，其中有13万元是向满泉借的，一部分是用外汇兑换的。（4）证人李某的证人证言及交房视频录像各一份，证明杜宪法认可将房屋卖给楚瑞瑞并认可收到全部购房款45万元，同意楚瑞瑞提前搬入该房屋居住。5、借款合同书、收到条及担保函各一份，证明楚瑞瑞向杜宪法支付的购房款中13万元的合法来源，结合转账凭证、证人证言能够证实楚瑞瑞向杜宪法支付购房款真实性。6、居住证明、物业费、车位租赁费收据、水电费发票等，证明杜宪法已将房屋交付给楚瑞瑞，楚瑞瑞办理了相关费用交纳的业主名字。2018年10月26日，本院依法向冯某进行调查，冯某证实，冯某经营一中小企业服务公司，冯认识楚瑞瑞时，楚在从事民间借贷，杜宪法与冯某同村，杜宪法通过冯某认识的楚瑞瑞。2014年9月，冯某、杜宪法因用钱需向楚瑞瑞借款，虽记不清以谁的名义借的，但楚瑞瑞要求必须用房屋作为抵押才能放款，楚瑞瑞与杜宪法签订了房屋买卖协议，是与借款协议一块签的。向楚瑞瑞借了十来万元，借款转到冯某的工商银行卡上，借款至今未还。经审理查明，原审原告是济宁市高新区洸河街道办事处苏西村村民。2011年12月5日，杜宪法通过房屋拆迁安置取得了位于济宁市高新区户房屋。杜宪法通过同村村民冯某认识原审被告楚瑞瑞。2014年9月20日，杜宪法、冯某、楚瑞瑞三人发生借贷关系，楚瑞瑞于2014年9月20日、9月25日、9月27日通过冯某的工商银行卡转账共借出款项188000元。楚瑞瑞作为出借人要求杜宪法用洸河新苑小区17号楼1单元7层东户房屋提供担保，与杜宪法签订了《个人房屋买卖合同》。2014年10月19日，原审被告楚瑞瑞入住案涉房屋至今。另查明，原审原告杜宪法、吴珊珊为夫妻关系，于2011年3月29日登记结婚。本院认为，本案当事人争议的焦点为案涉房屋洸河新苑小区17号楼1单元7层东户是原审被告楚瑞瑞从原审原告杜宪法手中购买而得，还是杜宪法作为楚瑞瑞出借款项的担保物被楚瑞瑞强行占有。首先，从原审被告楚瑞瑞提交的五张银行转账凭证看。五次银行转账均是原审被告楚瑞瑞转账到冯某名下的银行账户内。转账凭证背面注有“杜宪法借用银行卡一用，用途楚瑞瑞转入账”。若原审原被告之间系房屋买卖关系，原审原告杜宪法作为卖方不提供自己名下的银行账户，而是让楚瑞瑞将总计18万余元的钱款打入到他人银行账户下，不符合常理。其次，从交易方式看，楚瑞瑞陈述分别于2014年9月20日、2014年9月25日以现金方式支付给杜宪法现金106000元和156000元，楚瑞瑞却未向杜宪法索要收款凭据，若双方系房屋买卖关系，楚瑞瑞作为买方支付大量现金后却不要求卖方杜宪法出具收条，也与常理不符。而且依楚瑞瑞陈述在2014年9月20日在红星美凯龙家具城前交付106000元现金后又去银行转账94000元，在同日内选择不同的交易方式，楚瑞瑞放弃银行转账这一快捷、有据的交易方式，而选择现场交付大额现金后不予索要收条，与正常交易习惯不符，因此，楚瑞瑞关于其于2014年9月20日、2014年9月25日以现金方式支付给杜宪法现金106000元和156000元的陈述，与客观常理不符，本院不予采纳。故原审被告楚瑞瑞陈述已按照合同约定将全部购房款45万元交付给原审原告杜宪法，证据不足，本院不予认定。原审反诉原告楚瑞瑞的反诉请求，本院不予支持。证人冯某称，因楚瑞瑞、杜宪法、冯某三人间存在借贷关系，杜宪法以与楚瑞瑞签订房屋买卖协议的方式承担担保责任，证实案涉房屋洸河新苑小区17号楼1单元7层东户是原审原告杜宪法为借款提供的担保物，且证人黄某亦证实“杜宪法说给冯某帮忙，签的合同”。原审原告的陈述与证人冯某、黄某的证言吻合。能够认定案涉房屋洸河新苑小区17号楼1单元7层东户是杜宪法提供的担保，而非卖与楚瑞瑞。原审被告楚瑞瑞欲实现权益，可积极向借款人、担保人另行主张还款和保证责任。现楚瑞瑞占有案涉房屋，没有事实和法律依据，原审原告杜宪法、吴珊珊要求原审被告楚瑞瑞搬出非法侵占的房屋，本院予以支持。但杜宪法、吴珊珊要求楚瑞瑞支付租金损失，未提供证据予以证明，本院不予支持。由于楚瑞瑞未要求借款人偿还借款，其通过冯某的银行卡转账借出的188000元借款，本院不予审查。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百零七条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下:一、原审被告楚瑞瑞于本判决生效之日起10日内搬出位于济宁市高新区户的房屋（建筑面积95平方米，附带面积5.328平方米的储藏室一间）；二、驳回原审原告杜宪法、吴珊珊的其他诉讼请求；三、驳回原审反诉原告楚瑞瑞的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费4025元，合计4125元，由原审被告楚瑞瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  董云侠人民陪审员  陈成林人民陪审员  陈宪文二〇一八年十一月十五日书 记 员  王丽丽