文书内容江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1002民初2124号原告：舒基正，男，1964年3月4日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。原告：肖冬发，男，1967年1月16日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。两原告共同委托诉讼代理人：黄中俊、万超，江西利群律师事务所律师，一般授权代理。被告：抚州金地实业开发有限公司，住所地江西省抚州市临川区上顿渡镇玉茗路**，统一社会信用代码913610007511148266。法定代表人：陈明生，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨斌，江西赣东律师事务所律师，一般授权代理。第三人：徐小玲，女，1976年1月9日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。第三人：周林娥，女，1977年12月2日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。第三人：饶珍英，女，1970年11月30日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。原告舒基正、肖冬发与被告抚州金地实业开发有限公司（以下简称金地公司）、第三人徐小玲、周林娥、饶珍英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月24日、2018年10月30日两次公开开庭进行了审理。原告舒基正、肖冬发及其委托诉讼代理人黄中俊、万超，被告金地公司的法定代表人陈明生及其委托诉讼代理人杨斌，第三人周林娥、饶珍英到庭参加诉讼，第三人徐小玲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒基正、肖冬发向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告双方于2016年12月31日签订的《协议》及2017年1月2日签订的《合伙购买写字楼协议》，并立即为原告舒基正、肖冬发办理房产过户手续；二、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月31日，原告舒基正与被告金地公司签订《协议》，约定被告将开发的文曲星才苑商品房第一栋201室、202室写字楼以总价247万元出让给原告舒基正，原告舒基正出借给被告的125万元借款作为已支付的购房款，剩余122万元原告舒基正在卖房后用于归还被告尚欠肖冬发38万、徐小玲28万、周林娥28万、饶珍英28万，协议签订后，被告应将正式购房发票、产权移交证明书等相关办证手续交给舒基正，并无条件配合原告舒基正办理（过户手续），原告舒基正拥有该房屋处置权。《协议》签订后，被告为了收回已经抵押给原告肖冬发的文曲星才苑商品房401房屋，多次找原告二人协商，最终原告二人为帮助被告，在2016年12月31日《协议》的基础上，于2017年1月2日与被告补充签订了《合伙购买写字楼协议》，约定被告尚欠原告肖冬发的40万元借款也作为购买该写字楼的房款，原告肖冬发有权直接购买取得该写字楼或者取得该房屋转让增值的部分，原告肖冬发则同意解除被告抵押的401号房屋。两份协议签订后，被告仅在2017年1月5日将产权移交证明书交给原告舒基正，却未依约将购房相关税务发票交给原告舒基正，更未与原告舒基正到房屋部门办理过户登记，损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告金地公司辩称，一、答辩人从来没有自愿向原告签订以买卖写字楼为内容的协议书；二、两原告并没有签订正式商品房买卖合同，也没有支付任何购房款；三、原告强行签订房屋买卖协议后没有办理备案登记，该买卖行为不具有任何物权效应；四、本案协议书因第三人没有签字而最终没有生效。第三人周林娥、饶珍英述称，2016年12月31日的协议上我们签了字，但是原件没得到，后面的协议我们不知道。第三人徐小玲未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告舒基正提供的2016年1月6日借条及银行流水的认定意见：被告认为2016年1月6日出具的尚欠舒基正30万元借条的款项是原借款高利贷利息，而不是借款。经本院调查核实，陈明生在中国银行临川支行19×××78的账户上于2016年1月6日收到原告舒基正的30万元汇款，故本院对原告提供的该两份证据予以认定。2.对于原告舒基正提供的2016年12月31日《协议》及2017年1月2日《合伙购买写字楼协议》的认定意见：被告认为该两份协议不是其真实意思表示，是原告自己拟好强迫被告签字的。另外，《合伙购买写字楼协议》没有第三人的签字而致使两份协议均无效。本院认为，被告及被告法定代表人陈明生在该两份协议上加盖公章并签字，被告虽抗辩系被强迫签字但未提供证据予以证明，《合伙购买写字楼协议》虽然无第三人的签名，但该协议对第三人在《协议》中的权利没有变更，故本院对原告提供的该两份证据予以认定。3.对于原告舒基正提供的2017年1月5日《商品房屋产权证明书》的认定意见：被告认为《商品房屋产权证明书》是假的。本院认为，被告在庭审中已经确认《商品房屋产权证明书》上加盖的印章是其公司公章，故本院对原告提供的该份证据予以认定。4、对于被告金地公司提供的《舒基正找到依据单子（还款清单）》、《舒基正无凭条收款情况（需要法院查询）》及相关银行凭证的认定意见：原告认为对该组所有证据的真实性、关联性存在异议，而且证据第一面中的第17笔是舒基正给被告的钱，不是还款；前14笔钱发生在2015年，但是本案的借款一个是2016年1月6日，一个是2016年6月8日，与本案无关；证据的第二面是被告单方面的陈述，属于被告举证不能，而且不具关联性。本院认为，本案中原告舒基正主张的是发生在2016年1月6日及2016年6月8日的两笔借款，被告提出的在2016年1月6日之前的还款，与本案不具关联性；2016年1月31日仅是陈明生个人取现凭证，与本案不具关联性；2016年6月8日的款项，系原告舒基正借给被告的款项，而不是被告的还款；故对于被告提供的该组证据，本院不予采信。5、对于被告金地公司提供的抚州市中级人民法院（2018）赣10民终113号民事判决书的认定意见：该判决为二审终审判决，具有法律效力。该判决虽然确认了2016年6月2日的两份《商品房买卖合同》无效，但认为2016年12月31日及2017年1月2日的两份协议属于脱离两份《商品房买卖合同》之外的单独协议，该两份协议是否有效、应否撤销或解除均不在此案的审理范围内。也就是说，该判决并未否认该两份协议的效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金地公司于2003年7月3日成立，自2015年6月8日起变更为自然人独资有限责任公司，其唯一股东为陈明生。2016年1月6日，被告法定代表人陈明生向原告舒基正、肖冬发借款50万元，同日，原告舒基正、肖冬发分别将30万元、20万元汇入了陈明生银行账户内，陈明生出具《借条》对此进行确认，该《借条》载明“今借到舒基正肖冬发人民币伍拾万元正（500000元），此借款到2016年3月5日还清，如余期每日按贰仟元正算”。2016年6月8日，被告与原告舒基正签订了《借款及担保合同》，约定被告向原告舒基正借款95万元、借款期限为2016年6月8日至2016年6月17日、月利率为税后3%。同日，被告出具《汇款委托书》、《借条》各一份。《汇款委托书》载明“特委托陈明生将本人向舒基正的借款人民币玖拾伍万元整汇入以下账号：开户行：抚州农商银行营业部户名：袁文生账号：62×××38”。《借条》载明“今借到舒基正人民币玖拾伍万元（950000元）。就该笔借款，原告舒基正实际上支付了80万元。2016年6月28日，被告法定代表人陈明生就2016年1月6日向原告肖冬发借款的20万元，重新出具了一份《借条》，载明“本人陈明生于2016年元月6号借到肖冬发人民币贰拾万元（200000元）因资金较紧，需延期到2016年8月归还。如再逾期本人愿意按壹仟元一天付违约金。同时用我开发的文曲星才苑房产（801）壹套作抵押，如借款到期未还由债权人自行处置。如到期已还，应解除抵押、撤销备案。如不配合备案，每天罚款壹仟元正”。同日，被告（协议甲方）与原告肖冬发（协议乙方）签订了一份《借款和抵押购房协议》，约定：“双方在平等自愿协商一致的基础上，就甲方向乙方借款和用购买商品房备案登记做抵押事宜作相关约定协议如下：一、甲方及法人共同于2016年元月6日借到乙方肖冬发人民币二十万元整到2016年6月没有归还。二、2016年6月28日甲方和法人再续借到2016年8月30日，到期归还本息。同时用本公司自己开发的临川才都大道文曲星才苑第一栋801房抵押或低于合同价款的30%卖给乙方。如再逾期，甲方愿意从借款之日起按每天壹仟元支付违约金给乙方，至还清借款时止。三、乙方在甲方处用购买登记的方式抵押了合同备案号为20160800文曲星才苑第一栋801房，如甲方借款在2016年10月6日还不能如期归还乙方本金及违约金。甲方承诺用欠乙方二十万元本金及违约金作为购买该套房屋的全部合同价款。甲方并承诺在该商品房整体验收合格后，为乙方办理开具购房税票及移交产权需要的一切证明手续。四、文曲星才苑第一栋801房完整的产权交付给乙方后，甲方所欠乙方二十万元本金及违约金则作为该套商品房全部合同购房价款冲抵消失；如该套商品房没有移交完整的产权手续交给乙方，则乙方有权追偿甲方借款本金及违约金，并有权拍卖该套商品房偿还欠款。五、协议一式两份。甲乙各一份以字为准”。同日，被告向原告肖冬发出具了一张《收条》，载明“今收到肖冬发购房款叁万陆仟元整（36000元）（付801房预付款）”。2016年6月28日，被告（协议甲方）与原告肖冬发（协议乙方，代王忠夫）签订了一份《借款和抵押购房协议》，约定“甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上，就甲方向乙方借款并用购买商品房备案登记做抵押形式作相关约定协议如下：一、甲方及法人因急需钱还银行利息共同于2016年6月28日借到乙方王忠夫人民币贰拾万元整。约定利息伍分，到2016年9月28日归还本息。如到期不归还本息。甲方愿意从借款之日起按每天壹仟元支付违约金给乙方，至还清借款时止。同时用本公司自己开发的临川才都大道文曲星才苑第一栋701房抵押或低于合同价款的30%卖给乙方。二、乙方在甲方处用购买登记的方式抵押的文曲星才苑第一栋801房。（合同备案号为20160800）如甲方借款在2016年10月15日还不能如期归还乙方本金及违约金。甲方承诺愿用欠乙方贰拾万元本金及违约金作为购买该套房屋的全部合同价款。并承诺在该商品房整体验收合格后，为乙方办理开具购房税票及移交产权需要的一切证明手续给乙方。三、在该套商品房完整的产权交付给乙方后，甲方所欠乙方贰拾万元本金及违约金则作为乙方全部合同购房价款冲抵消失；如该套商品房没有移交完整的产权手续交给乙方，则乙方有处置该房还欠款，不足部分继续追偿。四、协议一式两份，甲乙双方各执一份”。同日，王忠夫将15万元汇入被告法定代表人陈明生银行账户，陈明生向王忠夫出具《借条》对此进行确认，《借条》载明“今借到王忠夫人民币壹拾伍万元正（150000元）用文曲星才苑701房子作抵押。借期两个月到期还，如不归还每支付壹仟元正违约金。如归还要配合撤销备案，如不配合罚款每天壹仟元正”。同日，被告还向王忠夫出具了一张《收条》，载明“今收到王忠夫购房款贰万元正（20000元）（预付701房房款）”。2016年7月15日，被告向原告肖冬发出具了一张《收条》，载明“今收到肖冬发购房款贰万元正（预付401房款）”。2016年7月28日，被告（协议甲方）与原告肖冬发（协议乙方）签订了一份《借款和抵押购房协议》，约定“甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上，就甲方向乙方借款并用购买商品房备案登记做抵押形式作相关约定协议如下：一、甲方及法人因急需钱还银行利息共同于2016年7月28日借到乙方肖冬发人民币贰拾万元整。约定月利息伍分，到2016年9月28日归还本息。如到期不归还本息。甲方愿意从借款之日起按每天壹仟元支付违约金给乙方，至还清借款时止。同时用本公司自己开发的临川才都大道文曲星才苑第一栋401房抵押或低于合同价款的30%卖给乙方。二、乙方在甲方处用购买登记的方式抵押的文曲星才苑第一栋401房。（合同备案号为20161085）如甲方借款在2016年10月还不能如期归还乙方本金及违约金。甲方承诺愿用欠乙方贰拾万元本金及违约金作为购买该套房屋的全部合同价款。并承诺在该商品房整体验收合格后，为乙方办理开具购房税票及移交产权需要的一切证明手续给乙方。三、在该套商品房完整的产权交付给乙方后，甲方所欠乙方贰拾万元本金及违约金则作为乙方全部合同购房价款冲抵消失；如该套商品房没有移交完整的产权手续交给乙方，则乙方有处置该房还欠款，不足部分继续追偿。四、协议一式两份，甲乙双方各执一份”。同日，原告肖冬发将10万元汇入被告法定代表人陈明生银行账户。2016年7月29日，原告肖冬发再将10万元汇入被告法定代表人陈明生银行账户。2016年7月29日，王忠夫将5万元汇入被告法定代表人陈明生银行账户。2016年10月30日，被告向原告肖冬发出具了一张《收条》，载明“今收到肖冬发购买上顿渡玉茗路3号店面壹间预付购买定金叁万元正（￥30000元）”。2016年12月31日，被告定代表人陈明生向原告肖冬发出具了一张《借条》，载明“今借到肖冬发人民币贰万元正此款在二楼写字楼支付”。2016年12月31日，王忠夫（协议甲方）与原告肖冬发（协议乙方）签订了一份《债权转让协议》，约定“陈明生2016年6月28日向甲方借款20万元，甲方2016年6月28日向陈明生交付15万元，2016年7月29日向陈明生交付5万元，截止到2016年12月31日，陈明生尚欠甲方20万元借款本金及2.3万元借款利息。此外，甲方于2016年6月28日支付给陈明生文曲星才苑第1栋701房购房款2万元。现经甲、乙双方协商一致，达成协议如下：一、甲方将对陈明生享有的2万元购房款债权及20万元的借款利息2.3万元，合计4.3万元债权及基于该债权享有的权利转让给乙方，充抵甲方对乙方所负的4.3万元债务。二、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力”。2016年12月31日，被告金地公司（协议甲方）与原告舒基正（协议乙方）及原告肖冬发、第三人徐小玲、周林娥、饶珍英（协议丙方）签订了《协议》，约定：“一、甲方在位于临川区上顿渡才都大道以东地块、开发了文曲星才苑商品房《土地使用权编号DFC2012030、土地出让合同为361002009008GB00005》，现有第一栋201室（建筑面积370.85平方米）、202室（建筑面积290.34平方米），总价247万元，（贰佰肆拾柒万元整）出让卖给乙方。二、乙方已于2016年6月2日与甲方签订了商品房买卖合同（合同备案号分别为20160487、20160488），并已经在抚州市不动产登记局临川分局办理了不动产预告登记，预告登记证号分别为赣（2016）临川区不动产证明第0000122号、0000119号。三、乙方已支付甲方125万元（壹佰贰拾伍万元整）购房款，甲方不再收取乙方购房款，剩余房款122万元（壹佰贰拾贰万元整）乙方在卖房后用于归还甲方欠丙方的款项。甲方欠丙方具体金额为：1、肖冬发叁拾捌万元正2、徐小玲贰拾捌万元正3、周林娥贰拾捌万元正4、饶珍英贰拾捌万元正。四、本协议签订后甲方将正式购房发票，产权移交证明书等到相关办证手续交给乙方，并无条件配合乙方办理。五、乙方拥有该房产的处置权，丙方不得干涉该房产处置对象及金额。六、本合同签订后，由乙方负责出卖，房屋成功出卖后乙方必须在十五个工作日内将本合同第三条款中丙方的债权金额的款项付清。成功出卖后如乙方未按规定时间付清丙方款项，乙方必须负责赔偿丙方的一切经济损失。七、未尽事宜可另订补充协议，本合同一式六份，各执一份，经甲乙双方签字盖章后立即生效。”2017年1月2日，被告金地公司（协议甲方）与原告舒基正、肖冬发（协议乙方）签订了《合伙购买写字楼协议》，该协议载明协议丙方为第三人徐小玲、周林娥、饶珍英，但第三人徐小玲、周林娥、饶珍英均未在该协议上签字。该协议约定：“甲方为了偿清以上五人共计255万元的债务，现将土地使用权编号DFC2012030、土地出让合同为361002009008GB00005》，位于临川区上顿渡才都大道以东地块上开发的文曲星才苑商品房第****(建筑面积370.85平方米)、202室(建筑面积290.34平方米)合同备案号分别为20160487、20160488；不动产登记号为赣（2016）临川区不动产证明第0000122号、0000119号，两套共660平方米的写字楼，以贰佰伍拾万元的价格偿还债务的方式出让给乙方及丙方。为使乙方舒基正取得该写字楼清晰产权，甲方与乙方肖冬发多次沟通后，甲方同意先归还肖冬发款项中的部分借款计40万元整，作为购买该写字楼的购买本金，与舒基正合伙购买该写字楼，肖冬发则同意归还抵押物401室抵押物套给甲方。丙方三人以甲方欠其90万元的债权方式合并到舒基正名下冲抵舒基正购楼款项，丙方三人一致同意让利2万元共计6万元给舒基正。舒基正负责该写字楼转让处置成功后或租赁取得租金后，由舒基正归还丙方三人共计84万元本金。现将购买该写字楼各方出资分额及其权利、义务约定如下：一、甲方为偿清贰佰伍拾伍万元总债务，现将借乙方舒基正：壹佰贰拾玖万元整（129万元含丙方三人陆万元）；借肖冬发肆贰（42万元）拾万元整（其中2万元是舒还给肖的）；丙方三户共计捌拾肆万元整（每人各28万元）共计255万元债务冲抵购买该写字楼全部款项。二、甲方在收回乙方及丙方个人的借款借据共贰佰伍拾伍万元的债务借条后，必须于当日把购房相关税务发票及产权证明书移交给乙方舒基正到房管部门办理产权证”。三、乙方两人经友好协商，各自都可以优先以此255万元的价格购买取得该写字楼。如两人都不购买需要转让出去，则增值价格按舒基正占80%，肖冬发占20%的比例分配益价金额。四、丙方三户共计84万元已归并舒基正名下。该写字楼转让成功后，由舒基正负责归还丙方三人各自本金28万元/人，共计84万元整。五、本协议一式三份，由甲方执一份，乙方舒基正执一份、肖冬发执一份。三方签字盖章后仅以此份协议为准有效。六、未进事宜可补充。”2017年1月5日，被告金地公司向临川区房产管理局出具了一份《商品房屋产权移交证明书》，内容为：购房户舒基正同志已在我司文曲星才苑新建楼房内购买了下列房屋，请按有关规定办理房屋产权手续。            房屋类别              栋号              单元              楼层              房号              户型              建筑面积              单价              金额                  写字楼              一              一              二              01                            370.85              4000              1483400                  写字楼              一              一              二              02                            290.34              4000              1161360      另查明，原告舒基正与被告金地公司房屋买卖合同纠纷一案，抚州市中级人民法院于2018年3月8日作出（2018）赣10民终113号终审民事判决，该判决认为原告舒基正与被告金地公司于2016年6月2日签订的两份《商品房买卖合同》的目的是为了骗取银行贷款，该两份合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，认定为无效合同，但就涉案两份协议的效力未作认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，各方争议的焦点为：一、原告舒基正、肖冬发及第三人徐小玲、周林娥、饶珍英与被告金地公司于2016年12月31日签订的《协议》和2017年1月2日签订的《合伙购买写字楼协议》是否是当事人的真实意思表示？是否合法有效？二、原、被告之间在两份协议签订之前是否有借款合同关系？是否已经将借款本息结转为已付的购房款？三、已将借款本息转为购房款的合法性的认定。关于争议焦点一，原告舒基正、肖冬发及第三人徐小玲、周林娥、饶珍英与被告金地公司于2016年12月31日签订的《协议》和2017年1月2日签订的《合伙购买写字楼协议》均是各方当事人的真实意思表示，两份协议均没有违反法律和相关法规的禁止性规定，合法有效。被告提出该两份协议并非其真实意思表示，未提交相关证据予以证明，本院不予采信。对被告提出2017年1月2日签订的《合伙购买写字楼协议》没有第三人签名而没有成立的辩解，本院认为2017年1月2日签订的《合伙购买写字楼协议》是2016年12月31日签订的《协议》的延续和补充，并没有对第三人徐小玲、周林娥、饶珍英的实质性权利进行变更，且2016年12月31日签订的《协议》第七条明确约定“未尽事宜可另订补充协议，本合同一式六份，各执一份，经甲乙双方签字盖章后立即生效”，故对此辩解，本院亦不予采信。关于争议焦点二，根据查明的事实，可以认定原告舒基正、肖冬发与被告金地公司、陈明生之间在诉争两份协议签订之前就存在借款合同关系。因被告金地公司自2015年6月8日起属于自然人独资的有限责任公司，其唯一股东是陈明生，且被告金地公司向原告舒基正、肖冬发及其他债权人所借的款项都是汇入唯一股东陈明生的个人账户内，所以被告金地公司与其唯一股东陈明生存在财产混同。被告金地公司与原告舒基正、肖冬发分别于2016年12月31日和2017年1月2日签订了《协议》和《合伙购买写字楼协议》，对被告尚欠原告的借款本息进行了确认。现原告舒基正、肖冬发已举证就其所主张的借款本息的金额和构成进行了说明，虽然其中部分借款系陈明生个人向原告舒基正、肖冬发出具借条，但是在被告与其唯一股东陈明生存在财产混同的情况下，可以认为诉争两份协议中载明的原、被告借款本息金额就是被告金地公司在诉争两份协议签订时实际尚欠原告舒基正、肖冬发的借款本息。根据协议的内容,可以认定原、被告已经将借款本息结转为已付的购房款。关于争议焦点三，借款到期后，在被告金地公司未能偿还借款本息的情况下，原、被告通过对尚欠借款本息金额进行确认，签订了诉争两份协议，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对第三人的债权和其他事项作出了约定。这种交易安排是当事人变更法律关系性质的一致意思表示，也未违反法律及相关法规的强制性规定，属于当事人意思自治，应予尊重，也是贯彻合同自由原则的应有之意，且经审查，原、被告之间借款利息的计算方法，未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，故本院对已将借款本息转为购房款的合法性予以确认。综上，本案诉争两份协议合法有效，当事人应当按照协议的约定全面履行合同义务。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告抚州金地实业有限公司继续履行与原告舒基正、肖冬发及第三人徐小玲、周林娥、饶珍英于2016年12月31日签订的《协议》和2017年1月2日签订的《合伙购买写字楼协议》；二、被告抚州金地实业有限公司在本判决生效后五日内为原告舒基正、肖冬发办理位于临川区上顿渡才都大道以东地块上的文曲星才苑商品房第一栋201室、202室房屋的产权过户手续。案件受理费26560元,由被告抚州金地实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  张晓东人民陪审员  武贞娥人民陪审员  万园秀二〇一八年十一月二十六日书 记 员  李 薇