广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民初33号 原告：邹立均，男，汉族，1970年9月29日出生，住广东省信宜市。 委托诉讼代理人：吴承钟，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李松柳，广西顺景律师事务所律师。 被告：广西建工集团第二安装建设有限公司，住所地广西柳州市晨华路**。统一社会信用代码：91450200198601361X。 法定代表人：潘海洪，该公司董事长。 被告：广西建工集团联合建设有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区友爱北路**。统一社会信用代码：914500007451487049。 法定代表人：陆彪，该公司董事长。 上述两被告共同的委托诉讼代理人：黄志文，广西广合律师事务所律师。 上述两被告共同的委托诉讼代理人：张君，广西广合律师事务所律师。 被告：梧州市万辉商贸投资有限公司，，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道**统一社会信用代码：91450400564018775M。 法定代表人：梁启天，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘碧峰，男，该公司员工。 原告邹立均与被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月18日作出（2017）桂04民初28号民事判决，原告邹立均不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年3月28日作出（2018）桂民终24号民事裁定，裁定将本案发回重审。本院立案受理后，依法适用普通程序，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹立均的委托诉讼代理人李松柳，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司共同的委托诉讼代理人黄志文、张君，被告梧州市万辉商贸投资有限公司的委托诉讼代理人刘碧峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹立均向本院提出诉讼请求：1.请求法院不得执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0140、2-0141、2-0150、2-0151、2-0152、2-0153、2-0204、2-0205、2-0206、2-0207、2-0208、2-0209幢房屋；2.确认原告的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0140、2-0141、2-0150、2-0151、2-0152、2-0153、2-0204、2-0205、2-0206、2-0207、2-0208、2-0209幢房屋排除被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司的优先受偿权；3.确认原告享有430户购房户的同等待遇，认定为合法购房户，由拍卖买受人协助履行交房义务；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：梧州市中级人民法院于2016年3月22日作出（2015）梧执字第128号裁定，对被告梧州市万辉商贸投资有限公司所有的、位于梧州市龙圩区土地上所建的万辉四季广场的全部房屋进行查封，并于2016年12月8日作出（2015）梧执字第128-1号裁定，裁定拍卖上述土地及房屋。2017年2月12日，原告对上述执行标的提出书面异议，要求停止拍卖上述房屋。梧州市中级人民法院于2017年3月10日作出（2017）桂04执异18号执行异议裁定，驳回原告的异议请求，原告对此异议裁定不服，特提起本案诉讼。一、（2017）桂04执异18号执行裁定书程序违法。2017年1月12日，原告向梧州市中级人民法院提起异议，2017年1月27日才办理异议登记立案，2017年3月10日才通知原告领取裁定书，所有程序均违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回”的规定。二、（2017）桂04执异18号执行裁定书认定事实错误且没有法律依据。（2017）桂04执异18号执行裁定书在没有证据证实的情况下就认为被告梧州市万辉商贸投资有限公司使用假印章签订合同，属认定事实不清，因其在确认的430户购房户也使用同样的印章。该裁定认为原告没有在2014年6月、7月向苍梧县住房和城乡建设局、被告梧州市万辉商贸投资有限公司申报，就不能确认为合法购房户，是没有任何法律依据的，因原告是在广东生活，并不清楚要申报权利，等知道后立即向梧州市龙圩区人民法院确认合同有效，并得到了梧州市龙圩区人民法院、梧州市中级人民法院确认合同有效的判决，因为当时房屋已经被法院查封，根本不可能再诉请交付房屋，所以没有再进一步提起交付房屋的诉讼。另外，即使起诉也会因与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》冲突而被驳回，而（2017）桂04执异18号裁定却以“诉讼费的收费是按每件收取100元，不是按争议房屋标的的金额来收取诉讼费”认定继续拍卖原告购买的四季广场的房屋，这是没有法律依据的。三、（2015）梧执字第128号案件执行程序违法，损害原告的合法权益。该执行裁定在没有经过法律确认430户房屋为合法购房户时，仅听被告梧州市万辉商贸投资有限公司的一面之词，就直接排除原告为非购房户，严重损害了原告的合法权益。执行局以被告梧州市万辉商贸投资有限公司认可的《四季广场销售统计情况表》作为认定购房者依据，损害了真正购房者的合法权益，在《四季广场销售统计情况表》里，有的购房户是向他人借款，作为担保而签订虚假购房合同，并没有真实将房款转到梧州市万辉商贸投资有限公司账户内，却直接享有合法购房户，而原告是真实交付购房款户，却不能享有同等权利。在法院出具其认可的《四季广场销售统计错漏情况表》里，仅仅是用手写就可以确认为合法购房户，也并未经过苍梧县住房和城乡建设局与被告梧州市万辉商贸投资有限公司的确认，而原告是经过一、二审法院确认合同有效的生效判决反而因没经过行政机关确认而无效，这种种做法严重损害了原告的合法权益，根本没有任何法律依据。四、原告购买四季广场上述房屋的行为合法有效，被告梧州市万辉商贸投资有限公司应履行交付房屋的义务。原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的买卖合同，是经过梧州市龙圩区人民法院及梧州市中级人民法院判决确认有效的，且原告已支付了全部购房款，应当由被告梧州市万辉商贸投资有限公司按合同约定履行交付房屋给原告的义务。五、依法确认被告广西建工集团第二安装建设有限公司优先受偿权不能及于四季广场上述房屋。被告广西建工集团第二安装建设有限公司的执行依据是（2014）梧民一初字第8号判决书，该判决确认被告的建设工程款优先受偿，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即原告已支付全部购房款的情况下，即使开发商拖欠了承包人的工程价款，承包人依然没有权利将该房屋折价或拍卖。六、原告要求享受与430户购房户同等待遇，如果继续拍卖万辉四季广场则应直接将上述房屋由拍卖买受人交付到原告名下。法律面前人人平等，430户购房户也是用同一印章签订合同，也有大部分人将房款汇入张一辉账户，但因为他们采取集中向政府、法院施压的措施，执行局可以不受《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》约束，在房屋已经法院查封后，通过执行局出示《协助执行通知书》解除查封而进行网签，并且直接由法院执行局确定作为购房户，房屋免于进入拍卖程序而由买受人直接交付给购房人，清偿顺序明显优于其他债权人。原告作为合法的购房户，也应享受同等待遇，由买受人直接过户给原告。因为原告签订合同、付款方式与430户完全相同，而且签订时间都是在张宇丽当法定代表人的期间，现被告梧州市万辉商贸投资有限公司是以后法定代表人否认前法定代表人的行为。原告因权利申报时在外出，没有及时到苍梧县人民政府申报权利，没有申请权利并不能作为否认原告权益的理由。综上所述，原告购买的上述房屋不能作为（2015）梧执字第128号案执行标的，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司辩称，一、原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的《商品房买卖合同》为虚假合同，原告对房屋不享有实体权利，其仅依据《商品房买卖合同》主张对执行标的享有权利是错误的。单从原告提供的民事起诉状及证据不足以证明其对拍卖房屋享有合法权益。1.《商品房买卖合同》是原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司原股东张一辉签订，合同中所盖的公章为虚假公章，对此，被告梧州市万辉商贸投资有限公司在原告确认《商品房买卖合同》效力之诉时均已提出。2.原告并未按合同约定向被告梧州市万辉商贸投资有限公司交付购房款，被告梧州市万辉商贸投资有限公司从未承认也未追认《商品房买卖合同》的效力，原告所提供的《商品房买卖合同》并非被告梧州市万辉商贸投资有限公司的真实意思表示，因此，原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司的购房合同并未成立生效。3.《商品房买卖合同》签订后，被告梧州市万辉商贸投资有限公司并未向原告开具正式发票并办理网签、合同备案登记、房屋预告登记等手续，2014年9月，被告梧州市万辉商贸投资有限公司向苍梧县住建部门提交了2013年11月至2014年5月期间的销售统计表，该统计表中并未包含原告的房屋，但却出现了同一套房屋有多个买受人的情况，也就是说涉案房屋存在一房二卖的情况，在此情况下，谁的《商品房买卖合同》才是真实的无从得知。4.被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司因与被告梧州市万辉商贸投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案已于2014年4月向梧州市中级人民法院提起诉讼并申请了财产保全，将涉案的“万辉商贸城”项目的房屋全部查封，原告所签订的《商品房买卖合同》均未能在房产部门备案，合同项下的房屋亦未能办理预告登记，房屋也没有实际交付，因此原告对《商品房买卖合同》项下的房屋不享有实体权利。二、被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司的工程价款优先受偿权为法定权利，原告主张排除被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司的优先受偿权无法律依据。被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司承建“万辉商贸城”项目后，全额垫资将本项目施工至竣工，本项目通过竣工验收后，因被告梧州市万辉商贸投资有限公司未支付工程款，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司于2014年4月30日提起诉讼并申请了财产保全。经过梧州市中级人民法院审理，判决被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司对“万辉商贸城”建设工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，只有购房者（异议人）在已支付全部或大部分房款后，其权利才能对抗被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司的工程价款优先受偿权，而原告仅凭《商品房买卖合同》来对抗被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司的优先受偿权缺乏事实和法律依据。三、被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司申请公开拍卖“万辉商贸城”项目于法有据，原告无权要求解封和中止执行。被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司依据已经生效的（2014）梧民一初字第8号民事判决书向梧州市中级人民法院申请强制执行，执行局受理本案后，由于被执行人梧州市万辉商贸投资有限公司已无其他财产可供执行，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司申请以公开评估、拍卖的方式处置“万辉商贸城”项目，所得价款用于优先偿还被告梧州市万辉商贸投资有限公司拖欠被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司的工程款，其程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司申请公开拍卖的“万辉商贸城”项目的房屋于法有据，原告对拍卖标的中的部分房屋不享有实体权利，故原告无权要求对涉案房屋进行解封和中止执行。综上所述，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告梧州市万辉商贸投资有限公司辩称，一、原告提起本案的执行异议之诉不符合法律规定。本案属于执行异议之诉，所诉争房屋为商铺，并不作为原告唯一的住房。原告提起本案的执行异议之诉明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。二、原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间的《商品房买卖合同》没有实际履行，原告并非房屋所有人，不拥有本案诉争房屋的物权。即使有生效判决确认原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间的《商品房买卖合同》有效，也仅是确认原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司双方之间关于本案诉争房屋的《商品房买卖合同》效力，但没有对合同的履行情况及本案诉争房屋的权属情况进行认定，原告亦没有取得相关房产的权属证明。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，即便原告作为买受人而基于合法有效的房屋买卖合同关系，也只是拥有对相关房产的期待权，并不能当然地取得本案诉争房产的所有权。按《中华人民共和国物权法》的相关规定，所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权。本案相关房屋买卖合同的备案登记、发票开具、产权过户、物业交接等权利义务均未实际履行，原告没有支付相应的购房款，也没有依法占有、使用房屋，故未能取得本案诉争房屋的物权。三、原告主张其所购买的房屋应该在优先受偿权的受偿范围是没有事实和法律依据的，原告基于房屋买卖合同关系对诉争房屋的期待权不能对抗法定的工程款优先受偿权。法院对于查封和拍卖过程中的执行行为是合规的，原告没有真实进行付款，依法就不能属于真正的购房人，其所谓购买的房屋应该依法按照法定的受偿次序进行抵偿相关的债务。四、关于《商品房买卖合同》效力确认之诉的判决存在认定事实错误的问题，在本案中应依法排除。在被告梧州市万辉商贸投资有限公司与原告关于《商品房买卖合同》效力确认之诉中，被告梧州市万辉商贸投资有限公司已多次强调《商品房买卖合同》加盖的公章并非被告梧州市万辉商贸投资有限公司依法刻制并经公安系统备案的公章，被告梧州市万辉商贸投资有限公司从未刻制和使用财务专用章，并明确否认《商品房买卖合同》的真实性、合法性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明:……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，依法应排除确认合同有效的民事判决作为本案的证据使用。五、即便原告的《商品房买卖合同》确认为有效，但已不具备继续履行的现实条件，合同目的已无法实现。涉案房屋所在的房地产项目已长期停工，项目的主体重要工程还未完成，不具备交付使用的条件，且该项目目前涉及债务关系众多，项目又被被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司依法申请查封限制并将其予以拍卖。从合同履行的角度来讲，本案房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，根据该法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，即便《商品房买卖合同》确认为有效，但已不具备继续履行的现实条件，合同目的已无法实现，故原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间的《商品房买卖合同》存续已没有任何意义。综上，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告邹立均围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 1.居民身份证，拟证明原告的身份情况； 2.梧州市中级人民法院（2017）桂04执异18号执行裁定书，拟证明该裁定书认定事实不清，适用法律错误； 3.《现金收条》，拟证明张奇南收到原告支付购买被告梧州市万辉商贸投资有限公司6间商铺购房款76.2万元的事实； 4.《协议书》，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司确认收到原告汇到张奇南账户预付款购房150万元的事实，并签订认购商铺协议书； 5.《商品房买卖合同》，拟证明在广西富章律师事务所律师的见证下，原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订商铺认购书和商品房买卖合同，且双方签订时间在讼争房屋被查封之前； 6.《收据》和汇款凭证，拟证明原告已经按照与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的《商品房买卖合同》足额支付了购房款； 7.梧州市龙圩区人民法院（2015）龙民初字第804号民事判决书、梧州市中级人民法院（2016）桂04民终387号民事判决书，拟证明原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，原告应与430户购房户享有同等待遇和权利； 被告梧州市万辉商贸投资有限公司向本院提交以下证据： 1.梧州市公安局印章信息查询复函，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司2012年8月24日合法刻制、使用的公章； 2.印章备案信息，拟证明在广西公安印章网输入编号4504250008518即显示印章名称，被告梧州市万辉商贸投资有限公司印章合法备案使用的情况； 3.印章备案查询资料，拟证明在广西公安印章网输入“梧州市万辉商贸投资有限公司财务专用章”即显示没有查询结果，故被告梧州市万辉商贸投资有限公司财务专用章根本不是合法备案使用的印章； 4.被告梧州市万辉商贸投资有限公司记账凭证及工资表，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司2013年11月至2014年2月公司人员情况； 5.《商品房预售许可证》（苍房售字[2013]第032-038号），拟证明梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号“四季广场”于2013年11月取得预售许可证； 6.协助执行通知书、《四季广场销售统计表》（业主名单），拟证明梧州市中级人民法院提供给苍梧县住房和城乡建设局网签的四季广场销售房屋（铺位）及购房业主名单上没有原告的名字； 7.案外人与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司已开始按梧州市中级人民法院协助执行通知书的精神协助真实的买受人办理合同网签手续； 8.被告梧州市万辉商贸投资有限公司楼盘现状照片，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司四季广场楼盘还不具有交付使用的条件。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司没有向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司对原告邹立均提交的证据认为：对证据1、证据2的真实性、合法性和关联性无异议；对证据3、证据4的真实性、合法性和关联性有异议，现金收条显示收到76.2万元，而大笔的金钱往来却没有转账凭证作为支撑，且现金收条的落款日期为2013年7月19日，《协议书》签订时间为2013年8月2日，但签订《商品房买卖合同》的时间为2014年1月12日，现金收条载明收款人是张奇南，《协议书》指定收款账户也是张奇南名下的银行账户，收款方都不是被告梧州市万辉商贸投资有限公司，故对上述证据不予认可；对证据5的真实性、合法性已由法院作出认定，但因原告购买的是商铺，故该证据不能作为排除强制执行的依据；对于证据6，因收据载明的款项200.7万元没有相应的付款凭证作为支撑，对其不予认可，而汇款凭证载明的款项是由原告转给张奇南，转账日期为2013年7月29日，与现金收据是同一天，都是转给张奇南而非被告梧州市万辉商贸投资有限公司，转账用途也没有注明是购房款，网银转账30万元也无法看到是由谁收款、谁付款，故对该证据的真实性有异议；对证据7的真实性无异议，但不能作为排除强制执行的依据。 被告梧州市万辉商贸投资有限公司对原告邹立均提交的证据认为：对证据1、证据2的真实性、合法性和关联性无异议；对证据3、证据4的真实性、合法性和关联性有异议，现金收条显示收到76.2万元，而大笔的金钱往来却没有转账凭证作为支撑，且现金收条的落款日期为2013年7月19日，《协议书》签订时间为2013年8月2日，但签订《商品房买卖合同》的时间为2014年1月12日，现金收条载明收款人是张奇南，《协议书》指定收款账户也是张奇南名下的银行账号，收款方都不是被告梧州市万辉商贸投资有限公司，故对上述证据不予认可；对证据5的真实性、合法性和关联性不予认可，被告梧州市万辉商贸投资有限公司从一审到二审均不认可该合同是原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司所签订的；对于证据6，因收据载明的款项200.7万元没有相应的付款凭证作为支撑，对其不予认可，而汇款凭证载明的款项是由原告转给张奇南，转账日期为2013年7月29日，与现金收据是同一天，都是转给张奇南而非被告梧州市万辉商贸投资有限公司，转账用途也没有注明是购房款，网银转账30万元也无法看到是谁收款、谁付款，故对该证据的真实性有异议；对证据7的真实性无异议。 原告邹立均对被告梧州市万辉商贸投资有限公司提交的证据认为：由于被告梧州市万辉商贸投资有限公司没有提供证据1、证据2、证据3的原件进行核对，故上述证据的真实性、合法性由法院认定，但对上述证据的关联性有异议，原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的《商品房买卖合同》经过法院确认是合法有效的；证据4没有加盖被告梧州市万辉商贸投资有限公司的公章，且该证据与本案没有关联性，不能证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司没有收到原告支付的购房款；被告梧州市万辉商贸投资有限公司亦没有提供证据5的原件进行核对，故该证据的真实性、合法性由法院认定，但该证据与本案没有关联性；对证据6的关联性有异议，原告作为讼争房屋的买受人，依法享有相应的权利，商品房所有人应当以实际买受人作为房屋权利人；对证据7的关联性有异议，该证据与本案无关；对于证据8的照片，因该证据何时形成无法得知，故不能证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司的主张。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司提交的证据认为：对于证据1-8的真实性、合法性和关联性均无异议，且证据8的照片中显示的情况是真实的，若楼盘再不进行建设将会有毁损。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下:对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合其与本案的关联性进行取舍。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：原告邹立均与被告梧州市万辉商贸投资有限公司于2013年8月2日签订一份《协议书》，约定：1.由梧州市万辉商贸投资有限公司所开发的万辉国际商贸城现已开工建设，由于建设资金需要，梧州市万辉商贸投资有限公司收到邹立均购铺预付款壹佰伍拾万元整（¥1500000.00元）；2.梧州市万辉商贸投资有限公司保证万辉国际商贸城在2013年10月30日前开盘，开盘价不低于9000元每平方米，并于开盘后办理相关的购铺手续给邹立均；3.如梧州市万辉商贸投资有限公司不能按约定时间办理购铺手续，梧州市万辉商贸投资有限公司须向邹立均支付每月银行同期贷款利息4倍的利息作为违约金，超过半年以上，邹立均有权要求退款；4.梧州市万辉商贸投资有限公司指定收款账户：张奇南名下的银行帐号。原告邹立均在《协议书》上签名并捺指印，被告梧州市万辉商贸投资有限公司在《协议书》上加盖公章，并由张奇南作为代表签名。2014年1月12日，原告邹立均与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订一份《商品房买卖合同》，原告邹立均向被告梧州市万辉商贸投资有限公司购买由被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的座落于梧州市龙圩区西南大道362号四季广场2-0140、2-0141、2-0150、2-0151、2-0152、2-0153、2-0204、2-0205、2-0206、2-0207、2-0208、2-0209号十二间商铺。合同第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效”、第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向苍梧县房产管理所申请登记备案”。原告邹立均主张其已全部支付上述十二间商铺的购房款共200.7万元，并提供了案外人张奇南出具的现金收条、存入张奇南账户的银行凭证、《收据》等证据。被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的梧州市龙圩区西南大道362号四季广场房地产至今尚未竣工验收（属于未完工的框架工程，尚未通水电）。庭审中，原告邹立均与被告梧州市万辉商贸投资有限公司均确认未将上述十二间商铺交付给原告邹立均使用，原告邹立均与被告梧州市万辉商贸投资有限公司亦未就涉案《商品房买卖合同》到有关房产管理部门进行备案登记，也未进行预告登记。原告邹立均于2015年10月向梧州市龙圩区人民法院提起诉讼，请求确认其与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。梧州市龙圩区人民法院于2015年12月24日作出（2015）龙民初字第804号民事判决，确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告梧州市万辉商贸投资有限公司对该判决不服提起上诉，本院于2016年6月3日作出（2016）桂04民终387号民事判决，维持原判。 另查明，被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的苍梧万辉国际商贸城综合批发市场A区商住楼、B区商住楼、A栋商务楼项目、D区商住楼（15）～（28）轴交（H）～（P）轴工程、F区商住楼工程，由被告广西建工集团第二安装建设有限公司垫资承建，被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程由被告广西建工集团联合建设有限公司垫资承建。被告广西建工集团第二安装建设有限公司、被告广西建工集团联合建设有限公司与被告梧州市万辉商贸投资有限公司因建设工程施工合同纠纷于2014年5月8日诉至本院。2014年5月，本院依法查封被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。2015年9月24日，本院作出（2014）梧民一初字第8号民事判决，确认广西建工集团第二安装建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款137237296.83元就该案建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2015年9月28日，本院作出（2014）梧民一初字第9号民事判决，确认被告广西建工集团联合建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款72669077.76元就该案工程即苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。本院作出的（2014）梧民一初字第8号、（2014）梧民一初字第9号民事判决生效后，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司向本院申请强制执行，本院于2016年12月8日作出（2015）梧法执字第128-1号执行裁定，拍卖被执行人梧州市万辉商贸投资有限公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。拍卖公告在2017年1月10日的《梧州日报》刊登后，邹立均对执行标的提出异议，认为其分别购买了梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0140、2-0141、2-0150、2-0151、2-0152、2-0153、2-0204、2-0205、2-0206、2-0207、2-0208、2-0209号房屋。本院对邹立均的执行异议受理后，于2017年3月10日作出（2017）桂04执异18号执行裁定书，驳回了邹立均的异议请求。邹立均不服该裁定，于2017年3月23日向本院提起执行异议之诉。本院于2017年9月18日作出（2017）桂04民初28号民事判决，驳回邹立均的诉讼请求。邹立均不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，广西壮族自治区高级人民法院经审理后于2018年3月28日作出（2018）桂民终24号民事裁定，裁定将本案发回重审。 本院认为，综合原告邹立均和被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司的诉辩意见，本案的争议焦点为原告邹立均对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，原告邹立均对执行标的不享有实体权利。本案讼争财产系不动产，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告邹立均与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺一直登记在被告梧州市万辉商贸投资有限公司名下，原告邹立均与被告梧州市万辉商贸投资有限公司双方既未办理不动产过户手续也未办理备案和预告登记，涉案商铺也一直未交付使用，并未产生对外公示物权的效力，故涉案商铺的所有权仍属于被告梧州市万辉商贸投资有限公司，原告邹立均对执行标的并不享有所有权。同时，原告邹立均在本案中所举的证据也无法充分证明其已真实、有效地将涉案购房款支付被告梧州市万辉商贸投资有限公司。涉案200.7万元购房款，是原告邹立均与案外人张奇南签订《协议书》，并由原告邹立均将款项支付给张奇南个人。现被告梧州市万辉商贸投资有限公司否认收到上述购房款，在案证据无法充分证明张奇南为被告梧州市万辉商贸投资有限公司的工作人员，或得到了被告梧州市万辉商贸投资有限公司的授权委托对涉案商铺进行出售及收取房款，原告邹立均在本案中所提供的证据不能充分证明其已将购房款真实、有效地支付给出卖方即被告梧州市万辉商贸投资有限公司。故原告邹立均对执行标的不享有实体权利。 其次，原告邹立均请求排除强制执行依据不足。根据本院作出的（2014）梧民一初字第8号及（2014）梧民一初字第9号生效民事判决的认定，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司作为申请执行人，对涉案执行标的享有的是建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故一般情形下，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。在执行程序中，《商品房买卖合同》的买受人如果尚未取得合同标的物的所有权，而是对标的物主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，也不能对抗建设工程价款优先受偿权。但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条同时规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，在以建设工程为执行标的的执行案件中，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的是消费者的物权期待权，即购买商品房的人必须是为生活消费时，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。本案中，原告邹立均所购买的是商铺，是用于生产经营活动的商业用房，而不属于消费用途的商品房，故原告邹立均请求排除强制执行的依据不足。 因此，原告邹立均请求不予执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0140、2-0141、2-0150、2-0151、2-0152、2-0153、2-0204、2-0205、2-0206、2-0207、2-0208、2-0209号十二间商铺，理据不足，本院不予支持。原告邹立均提出关于“确认原告的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0140、2-0141、2-0150、2-0151、2-0152、2-0153、2-0204、2-0205、2-0206、2-0207、2-0208、2-0209幢房屋排除被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司的优先受偿权”的诉讼请求实际上包含在上述诉讼请求范围内，故本院亦不予支持。本案是案外人执行异议之诉，应针对案外人对执行标的所提的异议是否成立进行审查，审理的焦点为原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益，原告邹立均在本案中提出关于“确认原告享有430户购房户的同等待遇，认定为合法购房户，由拍卖买受人协助履行交房义务”的诉讼请求与能否排除执行无关，不属本案的审查范围，本院不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告邹立均请求不予执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0140、2-0141、2-0150、2-0151、2-0152、2-0153、2-0204、2-0205、2-0206、2-0207、2-0208、2-0209号十二间商铺及请求确认排除被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司对上述商铺的优先受偿权的诉讼请求。 案件受理费22856元（原告邹立均已预交），由原告邹立均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名：广西壮族自治区高级人民法院；开户行：农行南宁市万象支行；账号：20×××77）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  李友齐 审判员  萧 夏 审判员  朱卓慧 二〇一八年十一月二十日 法官助理郭琪 书记员刘莉 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《中华人民共和国消费者权益保护法》 第二条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。