河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0402民初2141号 原告：栗净卫，男，1984年12月3日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 被告：邯郸市岳恒房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区光明南大街**。 法定代表人：潘蒙海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王亚成，河北太平洋世纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金剑，系该公司办公室主任。 原告栗净卫与被告邯郸市岳恒房地产开发有限公司（以下简称岳恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告栗净卫及被告邯郸市岳恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王亚成、李金剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 栗净卫向本院提出诉讼请求：1、请求确认《商品房买卖合同补充协议二》第一、二、四条约定无效。2、请求判令被告一次性给付原告2017年10月1日至2018年4月30日违约金22860元。3、请求判令被告自2018年5月1日起按月支付违约金（以原告支付的全部房款为基数，按照中国人民银行同期公布的五年以上贷款利率为标准计算）4、请求判令被告承担原告诉讼费。事实和理由：2016年6月25日，原告在被告售楼部签订了正式的《商品房买卖合同》合同编号：0020160625049以及《商品房买卖合同补充协议一》、《商品房买卖合同补充协议二》，并支付了全部房款的38%为首付，并约定交房时间为2017年9月30日。而后原告在交通银行邯郸分行办理了贷款手续，贷款合同编号：SZX201604661，并按合同约定每月按时偿还贷款。时至今日，被告仍然不能交付给原告商品房。故请求贵院依法判令被告的违约事实及按合同约定给付赔偿金以及承担实际诉讼费用和实际误工费。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十六条之规定：物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费。根据合同法第五十二条规定，违反法律和行政法规强制性规定的条款无效，故请求贵院判令原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议二》第一、二、四条无效。 岳恒公司辩称，一、我方不存在迟延交房的违约行为。依法不承担迟延交房的违约责任，以下不可抗力因素为邯郸岳恒迟延交房的免责事由：1、政府采取的空气治理应急措施以及其他管控措施。2、受施工地址客观条件影响，政府部门要求对地下车库规划作出变更。二、《商品房买卖合同补充协议二》第一、二、四条约定有效，不属于无效条款。三、关于违约金数额计算的问题，原告第二项诉讼请求计算违约金的月数实际减少了，但是计算的违约金数额没有变更，实际是错误的，违约金数额应当实际减少。其计算的违约金的计算方法的依据不符合合同的约定。原告主张将来还未发生的不确定的违约责任，要求被告为此承担违约金没有事实和法律依据。补充协议二是原告与被告共同协商合意的结果，且原告已经详细阅读相关内容，并认可同意遵守，补充协议二核心内容是原告自愿进行装修，并不是被告强而为之。补充协议二第一条、第四条实际上是关于原告自行装修，自行确认的装修价款的最低标准，不涉及保证金性质。第二条核心意思是原告委托被告要收取，是原告的主动、自愿，并不是被告强行索取。因此，原告要求确认补充协议二中1、2、4条无效没有法律依据。综上，被告的上述答辩意见具有事实及法律依据，恳请贵院依法支持被告的答辩意见，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 栗净卫向本院提交了以下证据： 1、商品房买卖合同（附补充协议一、二）复印件1份，证明原告和被告订立的商品房买卖合同的事实以及被告方延迟交房违约的事实及计算依据。 2、原告身份证复印件1份，证明原告的主体身份。 3、购房发票复印件1份，证明原告交付房款的事实。 4、公积金贷款合同复印件1份，证明2016年9月1日首付款307027元，2016年10月17日交通银行公积金贷款500000元。 岳恒公司对上述证据提出以下质证意见：对证据1、2、3、4真实性没有异议。这些证据不能证明被告存在违约行为。 岳恒公司向本院提出以下证据：1、因政府原因，在2016年、2017年、2018年，下达文件造成工程延期，文件页数共计123页。2、关于车库规划变更相关文件，共计32页，证据1-2证明被告不存在违约行为，不应承担违约金。 我方对被告提交的证据没有原件的全部不认可。关于所谓的因为环保污染问题停工不是不可抗力，河北省2014年12月18日冀政办函【2014】106号河北省人民政府办公厅关于印发河北省重污染天气应急预案的通知，早于本案合同的签署时间，该文件已明确指出在环境发布预警时可以提出停止土石方作业的，也就是说停止土石方作业甚至因环保停工在合同签署时均是可以预见的。涉案房产的交付时间从2016年4月30日变更为2017年9月30日，也是在考虑到了上述情况之后进行了变更，被告再次所谓的环保停工抗辩延期交房违反诚实信用原则。被告举证的证据1中大部分通知均明确指出仅停止土石方作业，而非停工。被告应举证证明其在上述期限内仍存在大规模的足以影响工程进度的土石方作业。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月25日，栗净卫和岳恒公司签订了合同编号为0020160625049商品房买卖合同（预售），合同约定，栗净卫购买岳恒公司开发建设的位于邯郸市邯山区房屋，房屋面积为124.37平方米，单价为人民币6488.92元，总价款为807027元。该合同附有补充协议一，该协议第三条第一项约定：出卖人应当于2017年9月30日前向买受人交付该商品房。如逾期交付，自2017年10月1日起至实际交付之日止，出卖人以买受人已付全部房款（含已付贷款部分），按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算违约金。该协议第三条第四项约定：因政府行为（如戒严等）、群众聚会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施或因其他政府原因导致工程拖期或逾期交房的构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并在发生当期不以书面形式通知买受人，且不承担违约责任。该合同附有补充协议二，该协议第一条约定：原合同约定的商品房交付标准统一变更为简装修交付标准，其装修费用标准为按房屋销售的建筑面积300元／㎡。第二条约定：该简装修费用为标准未包含在原合同签约单价之内；在房屋交付前乙方委托甲方一次性收取该简装修保证金，并开出收款收据（具体保证金金额为一室收取二万元，二室收取三万元，三室收取四万元）。第四条约定：在乙方所购买商品房委托甲方启动装修后，乙方已交装修保证金自动转为装修款，并按300元／㎡简装修标准对照实际销售的建筑面积实行装修款的多退少补。2016年9月1日，栗净卫向岳恒公司交纳首付款307027元。2016年10月17日，栗净卫通过交通银行股份有限公司邯郸市分行签订个人住房公积金委托借款款合同，借款金额为500000元。后交通银行将500000元转账至岳恒公司账户。后岳恒公司未能按照合同约定时间向栗净卫交付房屋，双方就房屋交付问题发生争执，经协调未果，栗净卫诉至本院，诉请如前。 后岳恒公司未能按照合同约定时间向栗净卫交付房屋，双方就房屋交付问题发生争执，经协调未果，栗净卫诉至本院，诉请如前。 另查明，2016年6月25日起至2018年3月31日，楼盘在施工建设期间出现重污染天气，及工地所经道路施工，原告房屋因政府行政命令造成停止施工299天。 本院认为，栗净卫与岳恒公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应当认真履行合同约定的各项义务。栗净卫在合同签订后已按约将全部房款支付完毕，根据合同约定，岳恒公司应在2017年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付栗净卫使用，其至今仍未向栗净卫交付房屋逾期交房显系不妥，岳恒公司应当向栗净卫支付违约金。但被告迟延交房原因部分系执行政府的行政命令所导致，施工期间政府颁行的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期及开发商的房屋交付具有重要影响，且政府禁令及管制措施也是开发商无法预知或预判的，因此与工期有关的政府禁令及管制措施可以作为开发商迟延交付房屋的免责事由，本案中政府禁令及管制措施系双方约定的开发商迟延交付房屋的免责事由，该约定合法有效。按照双方合同约定，此期间不应承担违约责任，故2016年6月25日起至2018年3月31日期间299日，因此岳恒公司逾期交房的起算日期应延后299天，即自2018年7月26日起计算。 关于岳恒公司辩称的逾期交房系地质条件复杂引起的车库设计变更所致。庭审中岳恒公司提交的《论证审查报告》是在圆筒式机械立体车库施工中出现问题后的专家论证，形成时间是2016年4月29日，而岳恒公司与栗净卫签订合同时间是2016年5月8日，在签订合同之前，岳恒公司已经发现该隐患的存在，且在庭审中也未提交涉及车库设计规划变更的正式批复文件，故岳恒公司的该辩称不能成立，本院不予采纳。 关于栗净卫要求岳恒公司按月支付违约金的诉请，因岳恒公司能够实际交房的日期现暂时不能确定，故本院判令岳恒公司支付违约金的截止日期酌定为2018年10月31日，自2018年11月1日起栗净卫因逾期交房产生的损失，其可另行主张。 关于栗净卫请求判令《商品房买卖合同补充协议二》第一、二、四条约定无效的诉请，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。栗净卫以《商品房买卖合同补充协议二》第一、二、四条约定违反《河北省物业服务收费管理实施办法》的规定主张合同无效，《河北省物业服务收费管理实施办法》并非法律或者行政法规，该补充协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，栗净卫提出的该项诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、邯郸市岳恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以总房款807027元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向栗净卫支付自2018年7月26日起至2018年10月31日止的逾期交房违约金； 二、驳回栗净卫的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费451元，由邯郸市岳恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  韩伏林 审 判 员  李海亮 人民陪审员  马华民 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  王鹏飞 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。