四川省都江堰市人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)川0181执异54号 案外人：周幼林，男，1953年9月12日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请人：都江堰市凌翔架料租赁站。住所地：四川省成都市都江堰市胥家镇实新村**。 经营者：刘升奎，男，1971年11月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被申请人：李琼，女，1957年10月22日出生，汉族，四川省都江堰市。系都江堰市长城建筑机具租赁站经营者。 被申请人：张自祥，男，1953年7月8日出生，汉族，四川省都江堰市。 申请人都江堰市凌翔架料租赁站于2017年2月6日向本院提出申请，要求对被申请人李琼、张自祥的财产进行诉前财产保全，并向本院提供了担保。本院于当日作出（2017）川0181财保4号民事裁定书，裁定：将被申请人张自祥所有位于四川省都江堰市幸福镇康复路107号X栋X单元X楼X号，建筑面积为74.31平方米住宅（业务件号：权0042XXX）进行了查封。案外人周幼林对本院查封该房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人周幼林称：异议人周幼林与被申请人张自祥就位于四川省都江堰市幸福镇康复路107号22栋1单元2楼3号房屋的灾后重建房（灾后重建房的地址、面积、套型均有变化）经协商达成一致，双方并于2011年10月11日签订《住房转让合同》。该房屋转让费为38万元，转让费分三次付清，第一笔支付时间为2011年10月3日，支付金额为27.2万元，支付方式是周幼林的女婿谭志伟的交通银行卡，卡上金额27.2万元直接交付张自祥；第二笔支付时间是2012年3月13日，以现金方式支付7万元；第三笔支付时间是2013年11月2日，以现金方式支付3.8万元。上述的每笔款项都在收款后由被申请人张自祥出具了收条。第二笔购房款支付后，被申请人张自祥就将房屋钥匙交给了异议人周幼林。异议人周幼林于2012年3月花费58000元将该房屋进行了装修。由于该房屋系5.12大地震毁损后重建，成都大学都江校区的灾后重建房屋竣工日期严重推迟，竣工结算、合格验收、以及重新办证时间也严重滞后，在异议人要求被申请人办理该涉案房屋的过户手续时得知该房屋被都江堰市法院查封。故异议人周幼林为维护自己的合法权益，提出异议，请求贵院中止对（2017）川0181财保4号民事裁定书的执行，并解除对都江堰市幸福镇康复路107号22栋1单元2楼3号房屋的查封执行措施。 被申请人张自祥、李琼辩称，位于都江堰市××单元××楼××号房屋系张自祥、李琼所有，该房在2008年“5.12”地震中严重损坏，经灾后重建后置换的房屋位于成都大学都江花园********。2011年10月11日张自祥与周幼林签订了《住房转让合同》，约定将上述房屋以总价款38万元的价格转让给了周幼林，房款38万元周幼林已全部付清。房款是分三次支付，第一次是周幼林直接将其女婿谭志伟的内金额27.2万元交通银行卡直接交付给张自祥，第二次支付现金7万元，第三次付现金3.8万元。每次交款后张自祥都向周幼林出具了收条，张自祥在周幼林支付第二笔房款时是就将房屋钥匙交给他了。该房屋是成都大学都江校区教职工宿舍，小区同单位职工以及左邻右舍都能证明张自强与周幼林之间房屋转让的事实。 经审查查明：位于都江堰市××单元××楼××号房屋系张自强所有，该房屋在2008年“5.12”地;地震中毁损后重建置换房屋现位于都江堰市幸福镇康复路××都大学××花园××单元××楼××号。2011年10月11日，周幼林与张自祥就位于都江堰市××单元××楼××号房屋的灾后重建置换房屋（灾后重建房的地址、面积、套型均有变化）经协商达成一致，并签订了《住房转让合同》。合同约定：“张自祥将其在成都大学都江校区的灾后重建房一套转让给周幼林，建筑面积92.07平方米（三室两厅一厨一卫）。转让费人民币38万元；周幼林首先交付定金1000元，签订合同交预付款27.2万元，张自祥退还周幼林1000元定金。住房经相关部门验收合格，交付钥匙时交付购房款7万元。余下的3.8万元于2013年12月31日前付清。”2011年10月2日，周幼林将购房款27.2万元存于其女婿谭志伟的交通银行卡内并于次日将该卡交付张自祥。2012年3月13日，周幼林以现金方式向张自祥支付购房款7万元。2013年11月2日，周幼林以现金方式向张自强支付购房款3.8万元。张自强在收到上述每笔购房款后均向周幼林出具了收条。周幼林在向张自祥支付第二笔购房款7万元的当日，张自祥即将房屋钥匙交给周幼林，之后，周幼林即对房屋进行装修后居住使用至今。 另查明，2017年2月6日，本院依据申请人都江堰市凌翔架料租赁站诉前财产保全申请作出（2017）川0181财保4号民事裁定书，裁定：将被申请人张自祥所有位于四川省都江堰市幸福镇康复路107号X栋X单元X楼X号，建筑面积为74.31平方米住宅（业务件号：权0042XXX）房屋进行了查封，查封期限三年。 上述事实，案外人周幼林向本院提交了房屋信息摘要、房屋编号变更及转让证明、住房转让合同及收条，谭志伟的卡号为62×××16﹡﹡﹡﹡中国交通银行卡客户交易清单，房屋装修交接证明及房屋居住情况的相关照片、证明，物业管理缴费清单及证明，本院（2017）川0181财保4号民事裁定书及询问笔录等证据材料在案佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部份或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，结合上述法律规定，首先，本案案涉的位于都江堰市××单元××楼××房屋在2008年的“5.12”地;地震中毁损对应的灾后重建置换房屋为都江堰市幸福镇康复路××都大学××花园××单元××楼××号。本案中的案外人周幼林在本院查封措施采取前已与被申请人张自祥就该案涉房屋签订了房屋买卖合同，且已支付全部购房款，同时办理了房屋移交手续并实际占有了该房屋，此行为符合物权法规定的“占有”事实状态，未办理房屋过户手续的原因是由于“5.12”大地震造成房屋产权登记延迟所致，非因案外人周幼林自身原因所造成，案外人周幼林对此并无过错。其次，案外人周幼林与被申请人张自祥所签订的“房屋买卖合同”系双方的真实意思表示，其所确定的内容在双方之间产生拘束力，虽未完成过户手续，但并不影响其效力。因此，案外人周幼林所提异议符合上述法律规定的情形，其权利足以产生排除对争议房产执行的效力，其享有足以排除强制执行的权益，故案外人周幼林的执行异议成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下： 解除对位于四川省都江堰市幸福镇康复路107号X栋X单元X楼X号，建筑面积为74.31平方米（业务件号：权0042152）房屋的查封措施。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘易兵 审判员  毛爱军 审判员  胡 蓉 二〇一八年十一月二十九日 书记员  胡梦奇