山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁07民初309号原告（申请执行人）：潍坊昊坤农业科技有限公司，住所地：山东省潍坊市坊子区黄旗堡街办乙甲村。法定代表人：王龙涛，董事长。委托诉讼代理人：厉建桂，山东长远律师事务所律师。被告（执行案外人）：蔡云红，男，1972年7月16日生，汉族，住潍坊市潍城区。第三人（被执行人）：潍坊宏鑫置业有限公司，住所地：潍坊市潍城区青年路3333号。法定代表人：鞠卫平，经理。原告潍坊昊坤农业科技有限公司（简称昊坤公司）与被告蔡云红、第三人潍坊宏鑫置业有限公司（简称宏鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昊坤公司的委托诉讼代理人厉建桂、被告蔡云红到庭参加了诉讼。第三人宏鑫公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告昊坤公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2017）鲁07执异89号执行裁定书，判决不得解除对位于潍坊市潍城区西湖御景小区6号楼502房产的查封，并恢复执行该房产；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：昊坤公司与宏鑫公司民间借贷纠纷一案，昊坤公司于2012年向潍坊市中级人民法院提起诉讼并申请诉讼财产保全，潍坊市中级人民法院受理后，于2013年4月9日作出（2012）潍商初字第144号民事裁定书，裁定查封包括涉案房产在内的宏鑫公司开发的位于潍坊市潍城区西湖御景小区1号、2号、3号、5号、6号、7号商住楼全部房产，查封期限2年，自2013年4月9日起至2015年4月8日止。2013年10月15日，在申请执行过程中，潍坊市中级人民法院又依据原告的申请对涉案房产进行了续封。被告蔡云红主张其与宏鑫公司于2013年4月15日签订商品房买卖合同，约定总房款为357227元，已缴纳227777元，其已取得涉案房产的所有权并请求法院解除对涉案房产的查封。原告认为，在被告蔡云红与宏鑫公司签订商品房买卖合同之前，涉案房产已经原告申请，潍坊市中级人民法院采取了财产保全措施，蔡云红与宏鑫公司之间的商品房买卖合同无效，且不能办理网签手续。被告蔡云红未交付全部房款，自始至终未占有该房屋，且自认已经购买其他房屋居住，其主张依法不能得到支持。被告蔡云红答辩称：被告于2012年12月在潍坊市潍城区西湖御景小区售楼处预定商品房一套，交定金2万元。2013年4月15日与宏鑫公司签订商品房买卖合同，合同约定首付款分四次付清，当天交纳房款138192元、储藏室款10760元、维修基金8275元、代收费用550元，共计157777元。由于之前交了2万元定金，银行帐户明细为137777元。2013年11月17日，交房款4万元。2014年5月14日，交房款3万元。最后一次首付款3万元，本应于2014年12月31日交房时缴纳，因交房无期，故没有交纳。购房以来，被告多次与开发商联系，协商处理另外10万元房屋贷款和办理网签，宏鑫公司以银行不贷款为由，拒不给办理贷款、网签手续。2017年8月8日，被告获知法院查封了涉案房产，经被告去不动产局查询得知，查封的时间为2013年10月15日，法院的查封时间明显晚于被告与宏鑫公司签订商品房买卖合同的时间，根据最高法院的司法解释，法院应该解除对涉案房产的查封。第三人宏鑫公司未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告昊坤公司提交的以下证据，被告蔡云红有异议，本院分析认定如下：1.山东省潍坊市中级人民法院（2012）潍商初字第144号民事裁定书公告1份；2.山东省潍坊市中级人民法院（2012）潍商初字第144号协助执行通知书1份。原告昊坤公司主张以上两份证据证明包括涉案房屋在内的潍坊市潍城区西湖御景小区6号商务楼已于2013年4月9日被潍坊市中级人民法院裁定查封，查封期限为二年，自2013年4月9日至2015年4月8日。上述财产非经法院许可不得进行处分，被告蔡云红与第三人宏鑫公司于2013年4月15日签订的商品房买卖合同无效。被告蔡云红质证称，查封协助通知书与公告并没有明确查封房屋的具体位置，查封是否包括了被告购买的房屋不清楚。本院认为，山东省潍坊市中级人民法院（2012）潍商初字第144号民事裁定书公告和协助执行通知书均是人民法院依法制作的法律文书，对其真实性本院予以确认。被告蔡云红提交的以下证据，原告昊坤公司有异议，本院分析认定如下：1.被告蔡云红与第三人宏鑫公司于2013年4月15日签订的《商品房买卖合同》1份；2.宏鑫公司出具的收款收据6份；3.银行转帐明细3张；以上证据证明被告蔡云红与第三人宏鑫公司签订商品房买卖合同及交纳首付款的情况。4.房管局出具的无房证明，证明被告蔡云红签订房屋买卖合同时没有房屋居住。5.收入证明及为贷款准备的相关材料，证明被告蔡云红签订合同后，为履行合同作了准备。原告昊坤公司质证称，对证据1的真实性不认可，通过证据2与证据1对比可以看出，被告蔡云红没有交纳商品房买卖合同约定的首付款，故该商品房买卖合同是虚假的；证据2中2013年11月17日、2014年5月14日、2018年5月8日交纳房款的收据日期均为法院查封之后，因商品房买卖合同无效，故被告蔡云红交纳房款的行为与原告无关；证据3中的收款人并非本案第三人宏鑫公司，该证据与本案无关联性；对证据4的真实性无法确认；证据5与本案无关联性。本院认为，被告蔡云红提交的证据1.2.3系被告蔡云红与第三人宏鑫公司签订的商品房买卖合同及履行合同的相关证据，符合证据的真实性、合法性、关联性要件，本院予以确认。证据4系潍坊市住房和城乡建设局对潍坊市房屋权属登记信息的查询证明，盖有潍坊市住房和城乡建设局的查询章，本院对其真实性予以确认。证据5的收入证明及其他材料，因无其他证据予以印证，本院不予采信。根据双方当事人提交并经质证的证据，本院认定以下事实：被告蔡云红与第三人宏鑫公司于2013年4月15日签订《商品房买卖合同》，约定蔡云红以348952元的价格购买宏鑫公司开发的位于潍坊市潍城区的西湖御景小区楼房一套及储藏室，房号为6号楼502室，同日蔡云红交纳购房款、维修基金、储藏室款、代收费用等共计157777元，宏鑫公司向蔡云红出具收款收据。2013年11月17日，蔡云红又交纳房款4万元，宏鑫公司收款收据备注为“现金40000元”。2014年5月14日，蔡云红交纳房款3万元，宏鑫公司收款收据备注为“农行转帐”。以上蔡云红共计交纳购房款227777元。原告昊坤公司与第三人宏鑫公司民间借贷纠纷一案，昊坤公司于2012年向本院提起诉讼并申请诉讼财产保全，本院受理后，于2012年9月24日作出（2012）潍商初字第144号民事裁定书，裁定查封“潍坊宏鑫置业有限公司的房产一宗”，但未列明查封的具体房产内容。2012年9月27日，该民事裁定书及协助执行通知书送达潍坊市国土资源局潍城分局。2013年8月2日，本院作出（2012）潍商初字第144号民事调解书，确认宏鑫公司欠昊坤公司借款180万元。后该案进入执行程序，执行案号为（2013）潍执字第322号。在执行过程中，本院对包括涉案房产在内的宏鑫公司开发的位于潍坊市潍城区西湖御景小区1号、2号、3号、5号、6号、7号商住楼全部房产进行了查封。被告蔡云红对本院的查封行为提出异议，本院于2018年5月22日作出（2017）鲁07执异89号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。昊坤公司不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点是被告蔡云红对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，以及该民事权益能否排除人民法院的强制执行。被告蔡云红与第三人宏鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当应其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，蔡云红与宏鑫公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年4月15日，且蔡云红在购买涉案房产时无其他家庭住房，签订合同后交纳购房款超过总房价的百分之五十。关于蔡云红与宏鑫公司签订《商品房买卖合同》的时间是否早于人民法院对涉案房产的查封问题，原告昊坤公司主张其申请查封潍坊市潍城区西湖御景小区1号、2号、3号、5号、6号、7号商住楼全部房产的时间为2013年4月9日，并提交协助执行通知书及查封公告，经查，协助执行通知书列明的协助单位为潍坊市住房和城乡建设局，昊坤公司未提交协助执行的回执以证明该案的查封情况，故不能认定人民法院对涉案房产的查封时间为2013年4月9日，昊坤公司提交的证据不能证明其查封时间早于蔡云红与宏鑫公司签订《商品房买卖合同》的时间，故应认定蔡云红对涉案房产所享有的权益足以排除人民法院的强制执行。原告昊坤公司关于蔡云红与宏鑫公司之间的《商品房买卖合同》无效、蔡云红对涉案房产的权益不能排除执行的主张不能成立，本院不予支持。第三人宏鑫公司经本院传票传唤，既未答辩亦未到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。本案诉讼过程中，原告昊坤公司申请调取潍坊市不动产交易中心关于潍坊市潍城区西湖御景小区6号楼的预售许可证档案，该申请不符合人民法院调取证据的范围，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回潍坊昊坤农业科技有限公司的诉讼请求。案件受理费2050元，由潍坊昊坤农业科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  朱奉纲审 判 员  冯海玲人民陪审员  高 勇二〇一八年十一月二十七日书 记 员  田 然