广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0422民初1026号 原告：黄儒光，男，1968年7月4日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 原告：冯德贞，女，1964年9月30日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 两原告共同委托诉讼代理人：李其岳，广西广合律师事务所律师。 被告：藤县永利投资有限公司，住所地：藤县工业集中区（藤县豪珀投资开发有限公司租屋），统一社会用代码：91450422566795375H。 法定代表人：康国添，执行董事。 委托诉讼代理人：龙泉明，男，1973年5月27日出生，居民，该公司员工，住广西藤县。 原告黄儒光、冯德贞与被告藤县永利投资有限公司（以下简称永利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄儒光、冯德贞的委托诉讼代理人李其岳，被告永利公司的委托诉讼代理人龙泉明到庭参加诉讼。原告黄儒光、冯德贞及被告永利公司的法定代表人康国添经本院依法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄儒光、冯德贞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即补开金额80000元的《销售不动产统一发票》给原告；2.判令被告立即协助原告办理藤县藤州镇河东东胜碧水阁小区xxxx房《不动产权证书》；3.判令被告向原告退回多收的购房款5207.4元；4.判令被告向原告支付逾期协助办证的违约金54000元（从2015年6月2日起，按照每天50元计算，计至2018年5月17日）；5.本案的诉讼费由藤县永利公司承担。事实和理由：2013年10月30日，原告黄儒光、冯德贞与被告永利公司签订了《藤县商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告出售的位于藤县（建筑面积109.19㎡）。合同约定房屋单价为2603.7㎡，总购房款为284298元。合同还对于商品房面积差异的补退款、协助办理产权证的期限以及逾期协助办证的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告足额支付了购房款，被告于2014年12月2日将房屋交付给原告，但被告交付的房屋建筑面积仅为107.19㎡，比合同约定面积少2㎡。根据合同第五条的约定，被告应退回多收的购房款给原告。同时，由于被告未足额开具《销售不动产统一发票》给原告，尚欠原告购房款80000元的《销售不动产统一发票》没有开具，导致原告至今仍未能办理所购买商品房的不动产权证。根据合同第十五条的约定，被告应向原告支付逾期协助办证的违约金，并承担继续协助办证的义务。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告永利公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.关于原告要求补开发票的问题。从原告提供的证据来看不足以证实原告支付了足额房款，在原告没有缴足房款的情况下，要求被告开足发票给原告，没有事实根据。同时，判令开具发票不属于法院民事诉讼审理的范围，法院不具有判令开具发票的权限，不应予以审理原告此项请求；2.关于原告要求协助办理不动产权证的问题。被告开发的藤县藤州镇河东区东胜碧水阁小区于2013年9月10日就取得了预售商品房许可证，于2016年1月27日就已经取得6-8号楼的房产证，据此被告早已经完成商品房产权的初始登记，原告只要按房产局的要求提交完整的资料即可自行办理产权登记，故原告再要求被告履行协助办理不动产权证的义务，没有事实根据。同时，原告的请求并没有列明要被告协助履行哪些内容，属于诉讼请求不明确的情形，应予以驳回原告的诉讼请求；3.关于原告要求被告退回多收房款5207.4元的问题。根据双方《商品房买卖合同》第三条的约定原告购买的商品房约定的套内面积是88.27平方米、分摊的共有面积是20.92平方米。而根据交付给原告装修后于2015年1月19日藤县方圆测绘有限责任公司出具的房屋分户平面图所记载实测套内建筑面积是88.32平方米，分摊面积是18.87平方米，可见原告商品房套内建筑面积没有减少，减少的分摊面积也不影响原告使用，且属于装修后影响的测量误差，不属于设计或人为的虚增面积，故原告要求退回多收房款没有事实根据。最为重要的是根据双方《商品房买卖合同》第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权证登记面积为准”的约定，如前所述，原告购买的商品房至今还没有取得产权登记证书即不动产权证，故尚未确定不动产权证登记的面积是不是107.19平方米，致使面积减少2平方米的事实尚未确定。在原告未获得不动产权证的情况下，原告此请求的条件尚未成就，故原告要求退还多收房款5207.4元的请求不应支持；4．关于原告要求被告支付逾期协助办证的违约金的问题。由于原告没有证据证实其已经足额缴交房款给被告，据此被告不开具足额的发票给原告不属于被告违约，责任在原告。另外由于原告没有按《商品房买卖合同》第六条约定的时间和方式付清房款给被告，应向被告承担违约责任和相应的违约金，在原告没有支付违约金的情况下，被告不开具发票给其办证，不应承担违约责任。被告早已经完成商品房产权的初始登记，协助原告办证的义务也早已完成，在原告没有提供证据证实属于被告的原因导致不能办证的情况下，原告要求被告支付逾期协助办证的违约金没有事实根据和法律依据。原告要求按每天50元支付违约金过高，已经违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷》第十八条规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，被告不同意支付；5．原告接收被告交付商品房的时间为2014年12月2日，当时原告没有提出任何异议，在2014年12月2日至2018年5月18日起诉之前的时间内也没有向被告提出任何异议，故原告起诉已经超过三年多，且原告没有提供曾经向被告主张权利的证据，被告对此予以否认，因此原告起诉所提出的四个诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效时间，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告黄儒光、冯德贞围绕诉讼请求依法提交了证据有：1.《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原、被告双方对所购商品房交房时间、商品房面积、价款、违约责任等约定；2.《收款收据》、《销售不动产统一发票（自开）》复印件各2张，拟证明原告已经足额付清购房款，但是被告尚欠金额为80000元的发票未开具；3.《东胜碧水阁小区前期物业服务协议》复印件1份，拟证明被告向原告移交商品房的时间为2014年12月2日，间接证明原告已经足额交付了房款；4.《房屋分户平面图》复印件1份，拟证明被告所交付商品房的实际建筑面积数；5.商品房所有权转移、变更、注销备案申请书空白样式复印件1份，拟证明原告申请办理不动产证前，被告需先办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请；6.不动产登记申请审批表空白样式复印件1份，拟证明办理不动产登记申请必须提供购房发票，申请办理不动产登记需双方共同申请，被告必须予以配合才能办理。 被告永利公司依法提交的证据有：1.《营业执照》、《法定代表人身份证明》复印件1份，拟证明被告的主体资格；2.《预售商品房许可证》复印件1份，拟证明被告已于2013年9月10日完成初始登记并取得预售许可证，被告协助办证的义务早已完成，不构成违约；3.《藤县藤州镇河东区东胜碧水阁小区8号楼房产证》、《商品房分层平面图》复印件1份，拟证明被告开发的藤县藤州镇河东区东胜碧水阁小区于2016年1月27日就已经取得8号楼的房产证，被告早已办理权属登记需由被告提供的资料提供产权登记机关，被告协助办证的义务早已完成，不构成违约；4.《龙泉明、胡阳雨共有产权的房产证》复印件一份，拟证明2016年2-3月1-8号楼的业主只要交清款项开具足额发票的都可以去办理不动产权证书；5.《房屋土地面积分摊表》复印件一份，拟证明在2016年7月1日起至2017年7月20日止，因政府政策变动，暂不能办理不动产证。 本院认为，对双方当事人无异议的证据，即原告提供的证据1.2.3.4.5.6予以确认，对被告提供的证据，因原告对证据的真实性没有异议，仅对证据的证明对象存在异议，本院对被告提供的证据予以采信。对于证明证据的内容或证明对象，本院在下文予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月10日，被告永利公司取得了案涉房屋的预售商品房许可证。2013年10月30日，原告黄儒光向被告藤县永利投资有限公司支付购房款54298元和80000元，并由被告永利公司出具收款收据给原告。2013年10月30日，原告黄儒光、冯德贞作为买受人，与被告永利公司作为出卖人签订了《藤县商品房买卖合同》。该合同约定黄儒光、冯德贞以284298元向永利公司购买位于广西藤县（建筑面积109.19平方米，套内建筑面积88.27平方米），双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、商品房交付期限及交付条件、违约责任以及合同登记备案、预告登记和产权登记等均作了约定。其中第五条第3、4款分别约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款：（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出产权登记面积3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”第十五条第3、4款对合同登记备案和产权登记约定为：“3．出卖人应当在商品房交付使用（建筑工程经验收合格方可交付使用……）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。4．如因出卖人的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”合同订立后，被告永利公司于2014年9月6日开具金额分别为54298元、150000元的《销售不动产统一发票（自开）》给原告。2014年12月2日，被告永利公司将案涉商品房交付给原告使用。2015年1月19日，藤县方圆测绘有限责任公司对原告购买的商品房进行测绘并作出房屋分户平面图确定建筑面积为107.19平方米，套内面积为88.32平方米。2016年1月27日，被告取得藤县藤州镇河东区碧水阁小区8号楼的房产证。2018年7月3日，原告因补开购房发票及协助办理不动产权证书等问题与被告协商处理不成，遂起诉至本院，请求法院判令被告补开购房发票、协助办证并向原告支付相应的逾期协助办证违约金及退还多收购房款。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.被告是否应开具金额为80000元的《销售不动产统一发票》；2.被告应否协助原告办理案涉商品房的不动产登记；3.被告应否向原告支付逾期协助办证违约金，违约期间及违约金如何确定；4.被告应否退回多收的购房款；5.本案是否已过诉讼时效。 1.关于被告是否应开具金额为80000元的可办理不动产权登记的购房发票问题。原告黄儒光、冯德贞与被告永利公司签订的《藤县商品房买卖合同》系双方自愿签订，没有违反强制性法律规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。原告已支付了全部购房款284298元，但被告尚欠80000元的购房发票未开具，因此，被告应开具金额为80000元的购房发票给原告。被告永利公司辩称原告在没有证据证实其已缴足房款情况下，要求被告开具发票没有事实根据，且请求法院判令开具发票不属于法院民事审理范围的主张，没有事实和法律依据，故本院不予采纳。 2.关于被告应否协助原告办理案涉商品房的不动产登记问题。商品房权属登记是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，交付商品房并协助购房者办理商品房产权登记是房地产出卖人的基本义务，且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，被告永利公司作为房地产开发企业应当协助商品房购买人黄儒光、冯德贞办理土地使用权变更和商品房所有权登记手续，并提供必要的证明文件，被告至今未出具可办理不动产权登记的发票给原告，且未协助原告办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请，致使原告无法办理案涉商品房产权登记，故永利公司应当履行协助原告办理诉讼商品房产权登记的合同义务。被告辩称其已完成商品房产权初始登记，原告可自行办理产权登记，且原告的请求不列明需被告协助履行具体哪些内容，应当驳回原告的诉讼请求的主张，不符合《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，故本院对被告主张不予采纳；被告主张2016年2、3月份，原告只要付清全部房款并开具足额发票的都可以去办理房产证，原告本人没有去办理是其本人的原因，且2016年7月1日起至2017年7月20日期间，因政府办理房产证的政策发生变化，将以前的商品房权属证变为现在的商品房不动产权证，故不能办理新的不动产权登记，与开发商无关，但被告未能提供证据予以证实其主张，故本院对其主张不予采纳。 3．被告应否向原告支付违约金问题。根据《房地产登记办法》第三十三条、《不动产登记暂行条例》第十六条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，办理房屋所有权转移登记，申请人必须向权属登记机关提供相关税费凭证及其他必要材料，现被告永利公司未向原告开具发票及协助原告办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请，导致原告至今未能办理争议商品房权属登记，无法取得诉讼商品房所有权，已构成违约。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告永利公司应当承担违约责任。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第十五条第3、4款约定：“3．出卖人应当在商品房交付使用（建筑工程经验收合格方可交付使用……）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。4．如因出卖人的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”原告要求从交付商品房使用后满180日（即2015年6月2日）起按照合同约定每日向买受人支付50元的标准计算违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告主张计算至2018年5月17日，在原告起诉主张权利之日前，是原告对自身权益的合法处理，应予以支持。被告永利公司提出原告没有按照合同约定的时间和方式付清房款，应向被告承担违约责任，在没有支付违约金的情况下，被告不应开具发票，原告要求被告支付逾期协助办证违约金没有事实和法律依据与本院庭审查明的事实不符，且违约金过高，不同意支付给原告的主张，与本院查明的事实不符，故不予采纳。综上，被告逾期协助办理不动产权属登记1080天，被告永利公司应向原告支付违约金为50元×1080＝54000元。因此，对被告不同意支付违约金的主张，不予采纳。 4.关于被告是否多收购房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按约定处理……”的规定，原告、被告永利公司在合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原告提交的房屋分户平面图，即由房产测绘公司实测后作出，用于产权登记，被告庭审对此无异议，因此原告所购商品房的实际面积，应以该分户平面图上登记的实测建筑面积为依据。原、被告双方在合同约定的商品房建筑面积为109.19㎡，房款总价为284298元，原告按合同约定交付了全部购房款。现房屋分户平面图显示测绘公司所测的实际建筑面积为107.19㎡，比合同约定的面积少2㎡，面积误差比在3%以内，按双方合同约定的单价每平方米2603.7元，被告多收购房款5207.4元，故被告应退还多收的购房款5207.4元给原告。被告辩称装修后造成的测量误差，不属于设计或人为的虚增面积，且原告的套内建筑面积没有减少，不影响原告的使用，原告因此要求退回多收房款没有事实根据，但双方讼争房屋的实际面积误差比小于3%，根据合同第五条的约定，被告应将面积误差部分的房价款退还给原告，故本院对被告该主张应不予采纳；被告提出案涉商品房还没有取得产权登记证书，故不能确定房屋分户平面图所登记的面积等同于产权登记面积，但是庭审中被告认可产权登记是以房屋分户平面图确认的面积申请办理不动产权登记的事实，故本院对被告该主张亦不予采纳。 5.关于本案是否已过诉讼时效问题。被告永利公司主张原告至今才向法院提起诉讼已经超过了三年诉讼时效。本院认为被告交付房屋给原告使用后，被告一直没有协助原告办理不动产权登记手续，原告也一直向被告主张要求协助出具发票及协助办理不动产登记，故本院认为原告的诉讼请求未超过法定诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第十八条第一款，《房产登记办法》第三十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定，判决如下： 一、被告藤县永利投资有限公司应于判决生效之日起十日内为原告黄儒光、冯德贞开具可办理不动产权登记的金额为80000元的购房发票； 二、被告藤县永利投资有限公司应于原告黄儒光、冯德贞提出办理不动产权登记申请之日起30日内协助黄儒光、冯德贞办理其位于藤县的产权登记； 三、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄儒光、冯德贞退还购房款5207.4元； 四、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄儒光、冯德贞支付违约金54000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费1280元（原告已预交），由被告藤县永利投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄深功 审 判 员  蒙德彪 人民陪审员  覃伟雄 二〇一八年十一月二十四日 法官 助理  刘晓婷 书 记 员  苏姿静 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《房屋登记办法》 第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明房屋所有权发生转移的材料； （五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《不动产登记暂行条例》 第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。 《不动产登记暂行条例实施细则》 第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料： （一）不动产权属证书或者土地权属来源材料； （二）建设工程符合规划的材料； （三）房屋已经竣工的材料； （四）房地产调查或者测绘报告； （五）相关税费缴纳凭证； （六）其他必要材料。