河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初4028号原告（反诉被告）：李亚杰，女，汉族，1979年2月28日出生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：杜鹏，河南洛太律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：裴杰，河南洛太律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：曹华锋，男，汉族，1989年7月10日出生，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：王黎明，河南荣信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：曹颖，女，汉族，1985年10月9日生，住洛阳市洛龙区，与被告系姐弟关系，特别授权。第三人：洛阳瑞基房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区中州中路数码大厦二期01幢01单元1502号房，统一社会信用代码：91410303085590475W。法定代表人：卫国华，经理。原告李亚杰（反诉被告）诉被告曹华锋、第三人洛阳瑞基房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告曹华锋依法提起了反诉，本院准许后与本诉一并进行审理。庭审中，原告李亚杰及其委托诉讼代理人杜鹏、裴杰、被告曹华锋的委托诉讼代理人王黎明、曹颖到庭参加了诉讼，第三人经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提起本诉诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告2015年9月8日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求判令被告曹华锋支付原告违约金98250元；3、请求判令被告曹华锋向原告支付物业费、过热费共计5386元；4、请求判令被告承担本案的受理费等诉讼费用。事实与理由：2015年9月8日，原告因急需用钱，与被告代理人曹颖在第三人处签订三方《房屋买卖合同》，合同约定，原告以低于市场价将位于洛龙区书香苑9-1-801室，建筑面积175.24m2的房产出售给被告，同时在合同第三条约定付款方式为一次性付款655000元。原被告双方在签订合同时均获知该房屋房产证短时间内就能办理，因此双方才能订立买卖合同，并在合同签订后根据房地产开发公司的通知将所有办理房产证的资料交给了物业，但是，由于开发商原因房产证至今未能办理。原告认为，由于不可归责于原被告双方的原因致使房产证至今未能办理，且无法确定办理时间，合同签订时双方的合同目的均无法实现，已经达到情势变更的程度，如果继续履行合同，则对原告显失公平。同时原告与被告签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，明确约定，被告向原告人支付壹万元定金和拾肆万元后三日内，原告向被告交钥匙，被告再支付拾伍万元预付款后，原告允许被告装修房屋。然而被告在拒不支付拾伍万元预付款的情况下，采用暴力手段侵犯原告的房屋所有权，且被告未按《补充协议》第4条的约定在签订合同后交纳物业费、水电费、燃气费，已经构成根本违约，应当按照《补充协议》的约定向原告支付违约金及物业费、过热费。原告与被告协商未果现起诉至贵院，希望贵院依法判决维护原告的合法权益。被告对本诉辩称：1、原被告双方房屋买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，任何一方不得擅自变更和解除。2、原告在诉状中很多内容违背客观事实，其主张不能成立。被告及第三人保存备案的房屋买卖合同，第三条约定的付款方式均为第二种及按揭贷款，并非一次性付款。双方签订合同时，与第三人并不确知何时可以办理房产证。双方从未口头约定一次性付款完毕后一个月内房产证办理完毕后，协助被告办理过户，原告该主张没有任何证据。补充协议上，在同一条款提到150000元定金和150000元预付款，实质上是同一含义。在文字表述上，并没有再付150000元预付款。3、被告不存在任何违约行为，更谈不上根本违约。被告是按照双方合同约定拿到了房屋的钥匙，依照合同取得了房屋的占有权和装修的权利。从未使用任何暴力。对于物业费、水电费、燃气费、暖气供热费的缴纳问题，因为诉争房屋房产证迟迟不能办理，以及物业服务质量差等问题，包括该栋楼以及其它5栋楼的业主均拒绝缴纳上述费用。不交物业费等费用，是业主的抗辩手段。大多业主都没有交，自原告将房屋交付给被告后，缴纳上述费用的义务自然转移给被告。但是该义务的对方是物业公司，而不是原告，不交当然不构成对原告的违约。但被告从不否认对上述费用承担的义务，原告在不通知被告的情况下缴纳上述费用实际上是为了蓄意制造被告违约的口实，但关键被告对原告并不负有上述交费义务。4、原告行为构成严重违约，具体表现是将房屋交付给被告之后，又更换锁芯往房屋里放置物品，在被告装修时，打伤被告及被告的姐夫和装修工人。5、房价上涨是商业风险，并不构成情势变更。最高人民法院及地方各级法院关于这一认识的判决非常多，所以请求依法驳回原告诉求。被告向本院提出反诉请求：一、请求反诉被告停止违约行为，继续履行合同，返还房屋给反诉原告、清空房屋内的所有物品；二、请求反诉被告继续履行合同，申请办理房产证后，配合反诉原告办理房屋过户手续，将房屋过户到反诉原告名下；三、请求反诉被告赔偿反诉原告装修损失33000元、装修押金2000元、装修管理费526元、出入证工本费10元；以上合计35536元；四、请求反诉被告承担本案反诉费。事实和理由：2018年8月21日，反诉原告收到贵院送达的反诉被告起诉反诉原告解除房屋买卖合同的起诉状和开庭传票。反诉原告认为反诉被告的起诉没有法律依据和事实根据，同时基于同一法律关系提出自己的反诉请求。2015年9月8日，反诉原告与反诉被告在中介方第三人的安排下，签订了房屋买卖合同，约定反诉被告将其已经购买（反诉被告已经与开发商签订商品房预售合同、缴纳了房屋全款、已经向税务机关缴纳了契税并获取了完税凭证）位于洛阳市××号房屋（建筑面积175.24平方米）卖给反诉原告。合同签订时反诉原告应向反诉被告支付150000元定金，反诉原告应以按揭贷款方式向反诉被告支付购房余款，反诉原告应按总房款的1%向中介方支付中介费。同日，双方又签订补充协议一份，约定签订合同时，反诉原告先向反诉被告交10000元定金，3日内再付140000元，付款3日内反诉被告交钥匙给反诉原告供其使用，反诉被告拿到房产证后配合反诉原告办理过户手续，反诉原告将剩余房款交给反诉被告，150000元预付款交给反诉被告时，允许反诉原告装修使用房屋。上述房屋买卖合同及补充协议签订当日，反诉原告按照约定向反诉被告支付10000元，向中介方支付5000元中介费。第三日，即2015年9月11日反诉原告向反诉被告支付140000元。2015年9月11日，反诉被告向反诉原告交付钥匙，反诉原告按约定获得房屋的装修使用权。2018年3月30日，反诉原告办理装修手续，向物业公司缴纳了装修押金和装修管理费，于2018年4月2日与装修公司签订了装修合同并向装修公司支付了装修首付款33000元，开始装修，但是发现门锁打不开了，遂打110叫来开锁公司把门打开进行装修。2018年4月6日晚上八点多装修正在进行时，反诉被告及其爱人马正立来到装修现场阻止装修，反诉被告用砖头将两名装修工人砸伤，马正立将反诉原告姐夫赵进财打伤，装修被迫停止。反诉被告被公安机关处以治安拘留5日的行政处罚。之后，房屋被反诉被告侵占，并放进去许多杂乱物品。反诉原告认为，双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，并且不违背法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，任何一方都不得违背合同的约定。然而，反诉被告公然违背合同约定，侵犯反诉原告对房屋的装修使用的权利，给反诉原告造成损失，怠于履行办理房产证并过户给反诉原告的义务，并试图从事根本违约的行为。其行为践踏了法律的尊严，损害了反诉原告的合法权益，请求贵院依法判决反诉被告承担继续履行合同、赔偿损失的民事责任，以保护当事人的合法权益，维护法律的尊严。原告对被告的反诉辩称：一、本案是因为反诉原告曹华锋根本违约导致合同无法履行，故应当解除合同由曹华锋承担违约责任。根据反诉原告和反诉被告双方提供的《房屋买卖合同》及《补充协议》可以看出，反诉原告和反诉被告双方关于房屋的付款方式经历了三次变更：第一次约定双方采用一次性付款的方式进行交易。第二次通过特别约定的方式将付款方式变更为：签合同时反诉原告先交壹万元定金放第三人处保管，3日内将剩下拾肆万元交给反诉被告，反诉被告交钥匙给反诉原告使用，等反诉被告办下房产证再办理过户手续，反诉原告将剩下房款交给反诉被告。第三次通过补充协议的方式将付款方式变更为：签订本合同时反诉原告先交壹万元定金给反诉被告，3日内付拾肆万元，付款后三日内反诉被告交钥匙给反诉原告供其使用，反诉被告拿到房产证后配合反诉原告办理过户手续，反诉原告将剩余房款交给反诉被告，同时反诉原告再付给反诉被告拾伍万元预付款，反诉被告将允许反诉原告装修房屋。付款方式的三次变更，是双方协商的结果，更是反诉被告因家庭急需用钱所迫一再妥协的过程。第一次付款方式的约定是，反诉原告向反诉被告支付150000元定金，150000元仅仅是定金，仅是双方对房屋买卖合同定金的约定，房款一次性支付。第二次付款方式的约定，是经过协商反诉被告作出让步，反诉被告同意在反诉原告支付150000元预付款后，允许反诉原告使用房屋，但该使用不包括装修，反诉原告可以在房屋内放一些简单的物品。第三次协商，反诉被告又进一步作出了让步，在反诉原告支付150000元后，允许反诉原告使用房屋，因为当时签订合同是反诉原告的姐姐曹颖，曹颖告诉反诉原告反诉被告及其父母要看看房屋，并且想让装修公司来查看房屋为以后装修做准备，故反诉被告才将房屋钥匙交于反诉被告，并同时约定在反诉原告再支付150000元预付款后、即总共支付300000元后，允许反诉原告装修房屋。从2015年9月签订合同到2018年4元，长达将近三年多的时间里，反诉被告曾多次催促反诉原告支付剩余的150000元预付款，但反诉原告直拒绝支付。直到2018年4月，反诉原告突然采取暴力手段对原告的房屋进行破坏，从而从根本违约导致合同无法继续履行。在反诉被告因家庭所迫以明显低于市场价的售价出售房屋，且反诉原告仅仅支付了150000元预付款就可以使用房屋，在仅仅支付300000元预付款就可以装修房屋的情况下，反诉原告仍然在拒不支付剩余150000元预付款的，反而采用暴力的方式对反诉被告拥有所有权的房屋进行破坏。反诉原告已经以自己的行为表明不履行合同的主要条款已经构成根本违约，符合合同的法定解除条件，故本案的涉案合同应当解除，反诉原告构成根本违约应当承担违约责任。二、反诉原告违约金的主张，于法无据，不应当得到支持。反诉原告在没有支付剩余150000元预付款的情况下，没有使用合法的手段，而采取了暴力的手段对反诉被告的房屋进行了破坏，故反诉原告关于装修费的损失的主张于法无据，不应当得到支持。关于反诉原告主张的装修押金、装修管理费、出入证工本费的费用，系反诉原告和第三方物业公司之间的纠纷，第三方物业公司在没有对反诉原告是否是房屋所有权人进行核实的情况下，违规收取不是房屋所有人的钱款，构成民法上的不当得利，反诉原告可以和第三方物业公司协商退款，也可以另案另诉向第三方物业公司主张权利。反诉原告所称其签订房屋买卖协议时不能确定房屋产权证办理的大概时间，这与客观事实及日常生活经验不符。作为房屋买卖的基本条件和前提，房屋买卖有专业的房屋经纪公司、中介参与，涉案房屋产权证书办理的具体时间以及是否可以办理过户，是反诉原告买卖房屋的前提的基本要件。在中介公司以及双方明确2015年年底前，涉案房屋产权证可以办理完毕，并完成过户，双方才签订的房屋买卖合同。该事实中介公司也给买卖双方告知了专业的销售经验及该房屋信息。故双方关于付款方式的约定，均是在2015年12月之前办理产权证的基础上达成的协商及明确的付款方式。因此，反诉原告所称签订合同时对房产证何时可以办理以及何时可以办过户不知，明显与事实不符。就是合同的三方充分认识到2015年底可以办理房产证及过户手续，所以才约定了先交10000元定金，三日内再付140000元预付款，然后交钥匙供装修公司实际测量以及亲戚来参观房屋。同时特别约定另外再付150000元预付款才允许装修使用房屋。同时房产证办理过户手续后，将剩余房款355000元交付反诉被告。综上，反诉原告的反诉请求不成立，请求人民法院依法判决驳回反诉原告的反诉请求。第三人经本院合法传唤未到庭，亦未提供书面答辩和证据。依据原被告无异议的证据及本院对持有异议的证据进行分析与认定，结合原被告的陈述、质辩意见，本院查明如下事实：一、2015年9月8日，原告作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的被告、作为中介方（丙方）的第三人签订《房屋买卖合同》，合同中原告是其本人签字，被告有其姐姐曹颖作为代理人签字，中介方处有第三人加盖合同专用章及经办人签字。合同约定原告将自己购买的位于洛阳市××号、建筑面积为175.24平方米的房屋以655000元价格出售给被告。约定在合同签订时被告向原告支付定金150000元。被告需按总房款的1%支付给第三人佣金；合同共计十八条，分别作了其它不同的约定。二、在签订《房屋买卖合同》的同日，原被告及第三人又签订《补充协议》，补充协议内容为：“1、签订本合同时乙方先交壹万元定金给甲方，3日内付拾肆万元，付款后三日内甲方交钥匙给乙方供其使用，甲方拿到房产证后配合乙方办理过户手续，乙方将剩余房款交给甲方，拾伍万预付款交给甲方时，允许乙方装修使用房屋；2、甲乙双方必须积极配合办理过户手续，如有一方不配合视为违约，必须赔偿对方总房款15%的违约金。若甲方违约须另支付乙方装修房屋装修费用；3、房屋维修基金的费用由乙方承担，在甲方办理房产证时乙方必须交给甲方；4、签订本合同之前起房屋物业水电费用由甲方结清，以后物业费、水电费、燃气费由乙方承担。”三、本案中，原告作为证据提交的《房屋买卖合同》中，被告代理人曹颖签署合同的落款日期为2015年9月7日。被告作为证据提交的《房屋买卖合同》中，被告代理人曹颖签署合同的落款日期为2015年9月8日。原告及第三人的落款日期均为2015年9月8日。《房屋买卖合同》第三条约定为：“付款方式：甲乙双方同意使用本条的第种付款方式。1、一次性付款：乙方应在立契的当日，向甲方付清全部房款，定金冲抵房款的同时转为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。2、按揭贷款：甲、乙双方于签订合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款额度。立契当日，乙方按所申请贷款的比例，向甲方支付首期款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。”。原告提交的《房屋买卖合同》中，在“第种付款方式”的空格中填写的是“1”，而被告提交的《房屋买卖合同》中，在“第种付款方式”的空格中填写的是“2”，对此，双方各持己见。四、在签订《房屋买卖合同》当日，曹颖向原告支付定金10000元，为此原告出具收据一份。曹颖向第三人支付佣金5000元，为此第三人出具收据一份；2015年9月11日，曹颖向原告支付定金140000元，为此原告出具收据一份。在被告向原告支付全部定金150000元后，原告将房屋钥匙向被告进行了交付。另在签订合同的同日，原告将所出售房屋的《商品房预售合同》、契税完税证、购房发票等资料原件交给第三人，由第三人出具收据一份，收据中载明由曹颖予以保管。五、《房屋买卖合同》项下的房屋，在甲乙丙三方签订合同时没有取得产权证，且至今因房产开发商的原因，房屋产权证仍不能办理。被告的代理人曹颖同在《房屋买卖合同》项下房屋所在的书香苑小区居住，双方对该事实不持异议。六、2018年3月份，被告要对案涉房屋进行装修，发现房门无法打开，就让开锁公司开门后更换了房门钥匙。在2018年3月31日，原告发现门锁被更换够，拨打110报警，经民警出警处理，查明系因房屋纠纷导致后，不予处理；2018年4月6日，被告找装修公司在案涉房屋内进行装修时，原告及其丈夫赶到现场阻止施工，双方及装修工人之间发生肢体冲突，报警处理后，公安机关对作出行政拘留五日，并处罚款200元的处罚。七、原告称，阻止被告施工系因为被告未按《补充协议》第1条的约定，支付除定金150000元外的预付款150000元，即被告在装修前需支付定金150000元和预付款150000元，共计300000元。因被告预付款150000元未予支付就进行装修，已构成合同违约，故阻止被告的装修施工，并认为被告的行为已构成根本违约，要求解除案涉合同；而被告则称，《补充协议》第1条中约定的“签订本合同时乙方先交壹万元定金给甲方，3日内付拾肆万元”的定金150000元与表述的“拾伍万预付款交给甲方时，允许乙方装修使用房屋”的预付款150000元，系同一笔款项，只是表述不同，即在房产办理过户手续前仅支付原告定金150000元，不再支付其他金额。对此，原被告各持己见，意见不一。八、在被告向原告交付定金150000元及原告向被告交付案涉房屋的房门钥匙后，原告曾向案涉房屋所在小区的物业公司交纳基础采暖费、物业费共计5386元，因此，原告认为被告没有履行自己应当交纳该费用的义务，亦属于合同违约。而被告则称，交纳该费用是自己的义务，不予交纳是书香苑小区的物业提供服务不到位，小区内普遍存在不予交纳的情况，原告积极交纳目的不纯；2017年11月份，被告交纳物业费926元。2018年3月份，被告交纳物业费634元。九、2018年3月30日，被告向物业公司支付装修押金2000元、装修管理费526元、出入证工本费10元；2018年4月2日，被告为装修案涉房屋，向装修公司支付装修首付款33000元。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。本院认为：原被告及第三人签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》系各方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。一、关于本案原告的诉讼请求。（一）、原告基于房产证至今不能办理及被告在装修期不予支付预付款150000元、并存在不予交纳暖气费和物业费的事实，主张解除《房屋买卖合同》和《补充协议》，其理由不够充分，不符合合同解除的法定条件。1、案涉房屋在签订案涉合同时没有办理产权证的事实，原被告均予以明知，即使双方可以预判房屋产权证能够办理的时间，但基于房产开发商原因，对预判的时间双方是不可操控的，对此风险双方应当予以预见，因此所造成的风险后果，各方按约自行承担。故原告依此为由，认为情势发生变更，如继续履行合同，则对原告显失公平的意见，本院不予支持。2、从双方签订的《补充协议》第1条：“签订本合同时乙方先交壹万元定金给甲方，3日内付拾肆万元，付款后三日内甲方交钥匙给乙方供其使用，甲方拿到房产证后配合乙方办理过户手续，乙方将剩余房款交给甲方，拾伍万预付款交给甲方时，允许乙方装修使用房屋；”的内容及逻辑关系可查，该条约定不够严谨，导致原被告双方发生歧义。但从“签订本合同时乙方先交壹万元定金给甲方，3日内付拾肆万元，付款后三日内甲方交钥匙给乙方供其使用”的约定可确认，被告向原告支付定金总额150000元后，对案涉房屋享有使用权，而不具有对房屋的装修权利。而“拾伍万预付款交给甲方时，允许乙方装修使用房屋”约定的是被告另行再支付原告预付款150000元，方可对案涉房屋进行装修使用。即本案中的定金和预付款是不同的概念和支付内容，并非同一事项，被告在办理房屋产权证过户手续前需共计支付原告300000元。虽本院对原被告双方之间产生歧义约定进行了上述解释，但原告以签订合同时不严谨的约定而主张解除合同，显然于法无据，不符合合同解除的法定条件。3、在《补充协议》第4条：“签订本合同之前起房屋物业水电费用由甲方结清，以后物业费、水电费、燃气费由乙方承担。”明确约定合同签订后的物业费、水电费、燃气费由被告承担，而原告在此期间主动向第三方交纳了该项费用，即使第三方向其主张权利的，其完全可以依照与被告所签订的合同及补充协议予以对抗。故原告依此行为作为被告的违约，理由不足，于法无据。故依上所述，原告主张解除《房屋买卖合同》和《补充协议》的诉求，本院不予支持。（二）、关于原告主张的违约金。上述第（一）项本院已进行了分析判述，基于以上分析，原告主张的违约金的诉求，亦不能得到支持。（三）、关于原告主张的物业费、基础采暖费共计5386元。虽原告代为被告支付该项费用的行为不妥，但被告支付该项费用系其必须，即使原告不予代交，被告的该项责任亦不能得到法定免除，原告代为交纳不是为被告增加负担，而是被告因此受益，且该项费用与本案具有关联性，故原告的该项主张本院予以支持。二、关于本案被告的反诉请求。（一）、关于被告主张的继续履行合同、返还房屋、清空房屋内物品的请求。1、在上述本诉部分，本院已对原告主张解除合同及补充协议的诉求不予支持，故原被告双方应当继续履行合同。2、被告向原告支付定金150000元后，原告已将案涉房屋的房门钥匙交付给了被告，被告并已基于双方之间的买卖关系进行了实际占有，在本案确定双方之间的买卖合同继续履行的情况下，如原告对被告实施了侵权行为，被告可按侵权纠纷予以主张权利，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。（二）、关于被告主张原告继续履行合同，申请办理房产证后，配合办理房屋过户手续，将房屋过户到其名下的诉求。案涉房屋的产权证何时可以办理及过户，因原被告双方对此均不能予以确认，而被告的代理人曹颖同在案涉房屋的所在小区居住，应当对办理房屋产权证的时机可以掌握，届时被告可督促原告予以办理，如原告不予办理的，可另行主张，本院不能对待定的事项作出判决。（三）、关于被告主张的装修损失33000元、装修押金2000元、装修管理费526元、出入证工本费10元的诉求。该项费用系被告为装修而支出的费用，其未提供证据证明该项费用已受到损失，在本院判定双方应当继续履行合同的情况下，被告可继续进行装修，故其支出的该项费用并未受到损失，主张原告赔偿于法无据，本院不予支持。三、对上述本诉和反诉的综合判述。1、原告在没有取得房屋产权证的情况下就出售房屋，且在补充协议中约定了款项的支付办法，其应当预见到假如房屋产权证长期不能办理给其带来的损失，现导致对案涉房屋不能办理过户手续，被告依约不予支付剩余房款，对此损失原告应当自担，原告需容忍到案涉房屋具备办理过户手续时，方能实现取得剩余房款的目的。2、虽原被告各自提供的《房屋买卖合同》中第三条约定的付款方式不相同，但在庭审中被告提供的第六组证据予以证明其有一次性支付房款的经济实力，称已将剩余房款准备好随时可以支付给原告，从而证明被告亦同意按一次性支付原告房款处理。故按《补充协议》的约定，在案涉房屋具备办理过户手续时，被告应当一次性支付原告剩余房款。3、上述本院已判述《补充协议》第一条中约定的定金150000元和预付款150000元是不同的两笔款项，现被告已向装修公司支付了装修首付款，证明被告要对案涉房屋进行装修，故被告应当再行支付原告预付款150000元方可实施。但因该预付款150000元均不再原被告的诉求之内，故在本案中不宜超出原被告的诉求进行处理，基于被告主张继续履行合同的意愿，建议被告积极主动的履行支付预付款150000元的义务。为了便于案涉合同的顺利履行，望被告不要以不再装修为前提条件而不予支付预付款150000元，且该预付款150000元系包含在剩余房款之内。现被告对预付款150000元的支付，也是对原告在出售房屋时预判失误的一种损失弥补，更是为了案涉合同的顺利履行创造了有利条件。第三人经合法传唤未到庭，视为对自己民事陈述、抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李亚杰与被告曹华锋之间签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》继续履行。二、被告曹华锋于本判决书生效之日起十日内支付原告李亚杰基础采暖费、物业费共计5386元。三、驳回原告李亚杰的其他本诉请求及被告曹华锋的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11336元，减半后收取5668元，由原告负担5385元，被告曹华锋负担283元；本案反诉费545元、保全费3795元，共计4340元，由被告曹华锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陈 雷二〇一八年十一月十二日书记员 孙亚丹