广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民初1765号 原告：李艺，男，1973年12月26日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：覃柳燕，广西超仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧聪，广西超仁律师事务所实习律师。 被告：柳州市全民金属回收有限公司，住所地柳州市航银路，统一社会信用代码：914502006851XXX。 法定代表人:匡华明，该公司董事长。 被告:匡华明，男，1969年7月27日出生，汉族，身份证住址：湖南省祁东县。 被告共同委托诉讼代理人：李洪娅，广西广正大律师事务所律师。 被告共同委托诉讼代理人：徐佳宁，广西广正大律师事务所实习律师。 原告李艺诉被告柳州市全民金属回收有限公司（以下简称全民公司）、匡华明租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序进行审理，后转为普通程序，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告李艺的委托诉讼代理人覃柳燕、欧聪到庭参加诉讼。被告全民公司、匡华明的共同委托诉讼代理人李洪娅、徐佳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李艺向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告全民公司于2017年9月30日签订的《柳州市全民金属回收有限公司租赁合同》；2.请求判令全民公司向原告返还押金6000元；3.请求判令全民公司向原告退还剩余租金52666元；4.请求判令全民公司向原告返还利息损失（利息以58666元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年2月1日起计算至被告清偿全部费用时止）；5.请求判令匡华明对上述给付义务承担连带清偿责任；6.诉讼费用由二被告承担。 事实与理由：原告多年承租被告全民公司转租的门面，并缴纳门面押金，合同一年一签，每年租金一次性收取。2017年9月30日，原告（合同乙方）与被告一（合同甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将柳州市航银路D区28-30号门面及门前相应场地交由给乙方经营使用；合同书一年一签，乙方必须在签订本合同时，一次性支付所签年限的租金；租赁期限为一年（自2017年9月30日至2018年9月30日止），年租金总额为79000元；若遇不可抗拒的因素（如政府规划、部队军事需要、市场搬迁、停办及自然灾害等），需要解除合同的，乙方应无条件的配合甲方，无条件将门面、场地退回给甲方，甲方扣除乙方已发生效力租金后，退回预收部分租金。 2017年12月6日，中国人民解放军95337部队向军队空余房地产项目各次承租方下发《告知书》，通知各次承租户“你处转承租的我部空余房地产项目，按照上级政策要求我部需在今年春节前收回该场地。柳州中院于2016年12月6日作出的(2016)桂02民终550号终审判决，‘全民公司将承租的部队土地腾空，返还给95337部队’．．．现告知你处，请提前做好搬离前准备，减少损失”。2018年1月26日，中国人民解放军95337部队再次向军队空余房地产项目各承租方下发《告知书》，要求各次承租户配合军队完成好该项目停偿工作，于2018年2月18日之前腾空搬离场地。2018年2月6日，中国人民解放军95337部队又向军队空余房地产项目承租方下发《通告》，郑重通知各承租方，将于近期对该场地实施停水停电措施，请立即停止经营，并于2月18日前搬离场地。 原告收到上述通知后于2018年2月1日开始搬离承租的门面，之后与二被告协商退还剩余租金和押金问题，但一直未妥善解决。原告依约支付了一年的门面租金，因95337部队收回房屋要求原告搬出承租的门面，被告一在租赁期内无法保证原告正常使用出租房屋，导致合同目的不能实现，应属违约，现原告要求解除合同、退还押金及剩余租期内的租金并要求赔偿损失符合合同约定及法律规定。 另，原告支付的押金和年租金均是匡华明收取的，匡华明系全民公司的控股股东兼法定代表人，其滥用公司法人独立地位及股东有限责任，逃避债务，损害公司债权人利益，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，匡华明应该对全民公司的债务承担连带责任。 被告全民公司、匡华明共同辩称，1.原告诉请要求退还的租金应当扣除已经发生的租金，原告4月底才搬离承租的门面，答辩人退还租金的起算点应当从2018年5月2日开始计算；2.原告诉请要求返还利息损失没有依据；3.原告尚欠全民公司水电等费用，该费用应当从退还的租金中扣；4.押金是否退还应当结合案件具体情况具体分析；5.被告匡华明不应当对本案债务承担责任；6.原告李艺退出场地时，违反合同第7条的约定，擅自拆除门面的铁棚、柱子，经被告提示仍然拆除，已经严重违约，我方表示不予退还租金及押金。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据:1.《租赁合同》；2.收条；3.告知书（2017年12月6日）；4.告知书（2018年1月26日）；5.通告（2018年2月6日）；6.搬离后的现场照片；7.银行卡交易明细；8.《现金收入单据》。被告全民公司依法提交了以下证据:1.《现金收入单据》；2.原告搬离后的门面照片。被告匡华明在法定审限内未提交证据。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据2、3、4、5、6，二被告对其真实性和证明目的均不予认可；对于原告提交的证据7，被告对其真实性予以认可，但对其与本案的关联性不予认可；对于原告提交的证据8，被告对其真实性予以认可，但对其的证明目的不予认可。对于被告全民公司提交的证据1、2，原告对其真实性和证明目的均不予认可；对于上述双方有争议的证据，本院将结合庭审查明情况以及案件事实查明部分，予以综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月9日，案外人中国人民解放军95337部队与全民公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：95337部队将坐落于柳州市航银路闲置土地合计8万平方米有偿租赁给全民公司。后全民公司在上述租赁土地上加盖门面，对外出租。 2017年9月30日，原告与被告全民公司签订《租赁合同》，合同约定全民公司将位于柳州市柳南区D区28-30号门面及门前场地出租给原告，经营用途为钢材。合同第二条第1点约定：承租方在签订本合同时，一次性支付所签年限的租金……若遇到不可抗拒的因素，需要解除租赁合同的，承租方应无条件的配合全民公司，全民公司扣除承租方已发生效力租金后，退回预收部分租金；第2点约定了租金总额为79000元；第3点约定“本合同即作为甲方收讫乙方租金的凭据”；第四条约定卫生治安费每间每户每月50元，原告每月五日前应到市场部办公室交纳水电等费用。原告于签订合同时即向全民公司交纳一年的租金。 2009年10月1日，全民公司分别出具《收条》三份，其上分别载明“收到E区1号李武交来门面押金2000元”；“今收到F区2号交来门面押金2000元；“今收到F区3号李武交来门面押金2000元”，以上《收条》均加盖有全民公司的公章。 另查明，本案涉及的门面未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。 2018年3月2日，因全民公司与案外人95337部队的纠纷，租赁门面所在市场高压线被剪断，该市场全面停电。2018年5月2日，柳南区人民法院依据柳州市中级人民法院作出的（2017）桂02再36号民事判决书对租赁门面所在的土地强制执行，即对租赁门面所在场地进行腾空。 本院认为，根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告全民公司将涉案门面及门前相应场地出租给原告使用，现该门面没有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，被告在一审辩论终结前也没有提交涉诉租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，故原、被告签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。至于被告全民公司将门面门前相应场地一并出租给原告，本院认为，门前相应场地系原告享有门面使用权时附属于门面的相邻场地，是原、被告关于门面租赁关系中的一部分，对该门前相应场地的认定不影响本案判决的认定。合同无效，自始不具有法律拘束力，无需解除，原告要求解除上述协议，本院不予支持。 现原告已经向被告预交了2017年9月30日至2018年9月30日的租金79000元，虽然合同无效，但原告在实际控制使用涉诉租赁物期间仍应按合同约定标准向被告支付占有使用费，而被告应当将原告未使用涉诉租赁物期间的租金予以退还。对于原告自述的2018年2月18日前已搬离门面，被告不予认可。根据相关法律规定，对租赁物是否返还发生争议的，应由负有返还义务的当事人承担举证责任，本案原告作为承租人搬离门面时应主动通知被告，现无证据证实原告已通知被告，故本院对原告自述的搬离门面的时间不予认可。根据庭审查明的事实，2018年3月2日起租赁门面所在市场存在全面停电情况，停电的事实必然会导致原告无法继续正常经营，对原告使用租赁物产生影响，故被告理应向原告退还预收的2018年3月2日至2018年9月30日期间的租金46083元（79000元÷12个月×7个月=46083元）。 原告要求全民公司退还押金6000元，并提供三份《收条》予以证实。全民公司对该三份《收条》真实性不予认可，但原告已提供《收条》原件予以核对，在全民公司无相应证据证实其主张的情况下，本院对三份《收条》的真实性予以认可。全民公司还辩称该《收条》载明的门面号与原告实际租赁的门面号不相符，本院认为被告作为市场经营方，应对市场门面的门牌号的变更负举证责任，且本案中，原告与被告已经实际建立起了租赁关系，押金单上载明的门牌号与合同是否一致不影响原告作为交款人交纳押金的事实，上述《收条》应为双方合同所约定的押金的交纳凭证，故本院对被告的上述辩称均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告诉请全民公司返还其交纳的押金，符合法律规定，本院予以支持。 对于被告全民公司主张原告搬离门面时，把门面原有的铁管柱割走，没有完好移交，故应依据合同第七条的约定，不退还原告押金及租金。本院认为，全民公司为证实其上述主张而提供的照片，即无照片拍摄的时间也无照片拍摄的地点，无法反映照片拍摄的即为原告搬离后的租赁场地，在全民公司无法进一步提供证据的情况下，其主张缺乏证据证明，本院暂不予支持。 对于被告全民公司要求退还给原告的租金和押金应扣除原告2018年2月至2018年4月已发生的水电费、卫生治安费的主张，本院认为，对于水电费用，被告提供的《现金收入单据》为其单方面自行制作，不足以证明被告实际使用水电和应缴纳水电费的具体金额,被告依法应当对此承担相应的举证不能的不利后果;对于卫生治安费，因2018年3月2日后租赁门面所在市场全面停电，造成租赁门面无法正常使用，被告要求原告支付卫生治安费没有依据。并且被告未就上述费用提出反诉，故本院对被告要求扣减水电费、卫生治安费的主张不予处理，即被告应当退还原告款项共计52083元（46083元+6000元=52083元）。 对于原告要求全民公司支付资金占用期间的利息的主张，本院认为，全民公司明知涉案门面未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，仍将其出租；而原告在与全民公司签订租赁合同时未尽到合理审慎审查的注意义务，双方对合同无效的后果均存在过错，对由此造成的损失应各承担一半责任。因本案合同系无效合同，全民公司收取原告的租金和押金后，应在双方租赁关系结束时即市场停止经营之日的第二日退还，即2018年5月3日，但其一直未退还，故其应从2018年5月3日起支付相应利息。原告主张按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息，该计算标准并未超过法律保护的范围，本院予以支持。故全民公司应以应退还给原告的52083元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，支付原告2018年5月3日至清偿债务之日的50%利息损失。 对于原告要求全民公司法定代表人匡华明承担连带清偿责任的主张，本院认为对于匡华明的责任，根据相关的法律规定，公司应当使用单位账户对外开展经营行为，公司账户与管理人员、股东账户之间不得进行非法的资金往来，以保证公司财产的独立性和正常的经济秩序。本案中原告与被告全民公司签订《租赁合同》，而现有证据证实，原告将租金转入全民公司的法定代表人匡华明的个人银行账户，匡华明亦未能举证上述转入其个人账户的租金已转出至公司账户，以上情况说明，匡华明将个人账户用于公司业务，使其个人财产与全民公司的法人财产混同，存在滥用公司独立人格的行为，该行为客观上严重损害了公司债权人的利益，基于以上事实，原告要求匡华明承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、被告柳州市全民金属回收有限公司退还原告李艺租金和押金共计52083元及资金占用期间利息的50%（利息以人民币52083元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从2018年5月3日起计算至实际清偿之日止）； 二、被告匡华明对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告李艺的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费1946元（原告已预交），由被告柳州市全民金属回收有限公司、匡华明承担并迳付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  欧 凌 人民陪审员  谭惠文 人民陪审员  张 宇 二〇一八年十一月十六日 书 记 员  袁 宇 附本判决所依据的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007