济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5953号 原告：李道财，男，汉族，1977年12月4日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：韩丕文，系山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盖永霖，系山东昌平律师事务所律师。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701120761860244。 法定代表人：李在明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：董豹，男，1990年9月8日出生，汉族，该公司法务，住山东省章丘市。 委托诉讼代理人：张思亮，山东元邦律师事务所律师。 原告李道财与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称：东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李道财及其委托诉讼代理人韩丕文，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人董豹、张思亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李道财向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金41690元（自2017年11月1日起，按总购房款的日万分之三标准暂计算至2018年6月30日止）；自2018年7月1日起按总购房款的日万分之三标准继续支付原告逾期交房违约金至2018年8月22日；2.依法撤销原被告于2018年8月22日签订的协议书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年4月29日签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于济南市历城区唐冶新区帝华鸿府2号楼1单元1004室的房屋，被告应于2016年10月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付原告使用。因被告未按合同约定期限向原告交付房屋，经双方协商于2016年11月签订《补充协议》，原告同意交房期限顺延，至迟不超过2017年10月30日，被告按《商品房买卖合同》约定的总房款为基数，按日万分之一点五向原告支付违约金；如若交房时间再次延期，自2017年10月31日起至被告向原告发出的交房通知书上载明的交房日期止，被告按总房款为基数，按日万分之三向原告支付违约金。最终赔偿违约金计算方式及金额以补充协议为准。被告按补充协议约定仅向原告支付了2017年10月30日前的违约金。时至今日被告仍未取得《分期综合验收备案证明》，仍未向原告交付房屋。该行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至贵院。 东城帝华公司辩称，一、原告确认与被告存在商品房买卖合同关系。二、原告诉请被告2017年11月1日至被告交付房屋之日期间按照总购房款的日万分之三支付逾期交房违约金无事实与法律依据。虽然原告与被告签订了《补充协议书》，但是该《补充协议书》系被告在原告多人胁迫下与原告签订，应属无效，且约定违约金的数额以及计算方式严重显示公平，经被告了解和统计，唐冶地区周边楼盘以及周边的地产开发商与业主之间签订的商品房买卖合同约定的日违约金均没有超过已缴纳房款的万分之一且最高额违约金没有超过总房款的百分之二。本案中签订的补充协议约定的违约金已远远超过该数额，故请求法院依据《合同法》52条、54条之规定，确认该《补充协议书》无效，或者予以撤销。三、原告于2018年8月接收了被告交付的涉案不动产，原告要求被告向其交付涉案不动产的诉讼请求已于起诉后得到实现。四、原告在起诉后与被告签订了《协议书》，约定了新的权利和义务，应视为原告自愿对本案的诉讼权利做出了处分，其无权再要求被告向其支付逾期交房违约金。诉权虽然是原告享有的一项法定权利，但也可以经自由处分后自愿抛弃。抛弃诉权既可以单方向人民法院表示或者向对方当事人表示，也可以由当事人之间达成合意。原告在起诉后与被告书面约定同意不再追究被告延期交房的违约责任，并且自动放弃延期交房违约金，同时约定被告一定时期内免收原告的物业费和车位费，该《协议书》系原、被告双方真实意思的表示其已实际履行。原告没有撤诉不代表其诉讼权利有继续保护的必要。 本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，原告李道财（买受人）与被告东城帝华公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区土河以东、围子山路西侧、文苑路北侧的帝华鸿府（西区）2号楼1单元1004号房屋，商品房预售许可证号为济建预许2015013号。出卖人应在2016年10月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。上述合同签订后，原告李道财如约履行了付款义务。 因被告东城帝华公司（出卖人）未按合同约定向原告李道财（买受人）交付房屋，经双方协商于2016年11月12日签订《补充协议》，约定：一、依据双方于2015年4月29日签订的《济南市商品房买卖合同》，买受人购买帝华鸿府西区2号楼1单元1004室，总房价款（包含地下室，不包含地下车位）人民币￥574246元。按照上述合同约定，出卖人应于2016年10月30日之前交房。因帝华鸿府西区工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向买受人交房商品房，现双方协商，一致同意对上述合同中的交房期限予以延期，出卖人应于2017年10月30日向买受人交房。二、自2016年10月31日起至出卖人向买受人发出交房通知书上载明的交房之日，至迟不超过2017年10月30日止，出卖人按与买受人签订的《济南市商品房买卖合同》约定的总房款574246元为基数，按日万分之一点五向买受人支付违约金；三、如若交房时间再次延期，自2017年10月31日起至出卖人发出的交房通知书上的交房日期止，出卖人以总房款574246元为基数，按日万分之三向买受人支付违约金。四、……出卖人与买受人签订的《济南市商品房买卖合同》关于违约金的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次签订的补充协议为准。……七、本协议履行过程中若发生争议，任何一方均可向出卖人所在地人民法院提起诉讼。《补充协议》签订后，被告东城帝华公司按补充协议约定按总房款的日万分之1.5标准向原告支付了2017年10月30日之前的违约金。 被告东城帝华公司于2018年6月22日取得了帝华鸿府西区第1＃楼、2＃楼、3＃楼、6＃楼、7＃楼、8＃楼及大门的《分期竣工综合验收备案证明》。诉讼中，原告李道财（乙方）与被告东城帝华公司（甲方）关于帝华鸿府西区延期交房违约金问题达成一致意见，并于2018年8月22日签订《协议书》，约定：乙方同意不再追究甲方延期交房违约责任，并且自动放弃延期交房违约金；甲方同意免收收房业主一定期限的物业费和车位管理费，本协议只限初始产权人使用，产权变更后签订的减免协议解除，在2018年9月30日前收房的，自收房之日起免除三年的物业费和车位管理费；根据乙方收房时间和本协议第二条，甲方给予乙方所购买帝华鸿府西区2号楼1单元1004室免收自2018年8月22日至2021年8月21日的物业费和车位管理费；甲乙双方签订的《补充协议书》约定内容作废。原告李道财于《协议书》签订当日接收了被告东城帝华公司交付的涉案房产。 本院认为，原告李道财与被告东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 本案的争议焦点之一：双方签订《补充协议》的效力问题。 被告东城帝华公司称，原告通过拉横幅、邀请媒体曝光、使用恶意语言侵害被告名誉的形式迫使被告东城帝华公司与其签订《补充协议》，应予以撤销或认定为无效，提供照片5张予以证实。通过该证据显示，结合本院调取的公安机关出具的接处警登记表记载的内容，确实存在因东城帝华公司逾期交房业主去售楼处维权的事实，业主维权属于私力救济的范畴，且东城帝华公司未举证证实业主的维权超过必要限度和范围，也未举证证实原告等业主以对东城帝华公司及其工作人员的人身安全及财产造成加害为威胁，而迫使其与业主签订《补充协议》。依据现有证据本院无法认定《补充协议》系原告等业主胁迫东城帝华公司所签订，对东城帝华公司的抗辩理由，本院不予采信，故《补充协议》是原被告双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议。 本案的争议焦点之二：双方于2018年8月22日签订的《协议书》的效力问题。 原告李道财称购买涉案房屋的目的是为了孩子入学，孩子由小学升入初中必须提交由被告东城帝华公司出具房屋综合验收合格证和入住证明，《协议书》系格式协议，被告东城帝华公司以要求原告放弃违约金作为交房的前提条件，系胁迫或乘人之危，原告在违背真实意思表示的情况下签订该协议书，显示公平，应当予以撤销。被告东城帝华公司认为，《协议书》系双方当事人真实意思的表示，不存在胁迫或乘人之危的情形，协议书合法有效。本院认为，原告李道财收房的同时与被告东城帝华公司签订《协议书》表示不再追究延期交房违约责任，并且自动放弃延期交房违约金；接受被告东城帝华公司关于免除其三年的物业费和车位管理费的方案，系在权衡利弊的基础上做出，原告李道财作为完全民事行为能力人，应当预见到该行为的法律后果，其对上述行为应有充分的认知和表达能力，故原告放弃违约金的行为系其对自身权利的处分。同时我国现阶段实行九年制义务教育，即使被告东城帝华公司不向其出具房屋综合验收合格证明和入住证明也并不会导致孩子无学可上的境况，综上本案不存在被告东城帝华公司胁迫或乘人之危的情形，双方签订的《协议书》合法、有效，故原告李道财要求被告东城帝华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李道财的诉讼请求。 案件受理费421元，由原告李道财负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇一八年十一月十三日 书记员 孔祥慧