河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0110民初1997号原告（反诉被告）：王丽霞，女，汉族，1978年5月25日生，住石家庄市桥**。委托代理人胡继勇，河北万里律师事务所律师。被告（反诉原告）：河北省省直纪元房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉经济开发昌盛大街**管理委员会**，统一社会信用代码91130185718344507Q。法定代表人：马清华，董事长。委托代理人王佳佳、刘洋，河北姜钟律师事务所律师。原告王丽霞与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司（以下简称省直纪元）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告王丽霞的委托代理人胡继勇、被告省直纪元的委托代理人王佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽霞向本院提出诉讼请求：依法判令被告限期将原告购买的合格房屋依法备案后交付原告；二、被告自2014年7月1日起,以每日为500元标准向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止(暂计算至2018年4月20日,被告应当支付违约金为863000元)。事实与理由：2012年8月1日，原告王丽霞与被告省直纪元签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的房屋，房屋建筑面积606.96平方米，购房总价款6384000元，房款已全款支付。依据合同约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时合同约定，出卖人不能按期交付房屋的，按每日500元承担违约责任。至今因被告原因，导致该房屋未向原告交付，原告在此期间多次找到被告要求将合法房屋交付及支付违约金，被告以种种理由拒绝。被告辩称，一、涉案房屋经验收合格后具备交付条件，原告要求被告将房屋依法备案后交付的诉求不符合约定，没有事实和法律依据，应驳回其诉求。被告与原告于2012年7月12日签订了《商品房买卖合同》，该合同第九条约定，该商品房经验收合格交付买受人，交付条件并非是原告诉请的将房屋依法备案后交付。涉案房屋已于2016年11月经验收合格，有勘查单位、设计单位、施工单位、施工图纸审查机构、监理单位、建设单位六方出具的验收报告为证。故涉案房屋已符合交付条件，被告多次通知并催告原告收房，但原告至今未收房。河北居安建筑工程质量检测有限公司、北京威斯顿建筑设计有限公司石家庄分公司接受被告的委托对涉案房屋进行检测，作出JA/JD17-12-071号检测鉴定报告，结论为涉案房屋工程安全性满足要求。涉案房屋所在项目因施工单位多次变更，为保障广大业主利益，鹿泉区城乡建设和房地产市场整治工作领导小组向鹿泉区不动产登记中心发出鹿房专办批【2017】31号通知，针对西山御园项目二期开发及不动产登记遗留问题确定解决方案，该项目已委托检测机构进行了房屋质量检测鉴定，请依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。涉案房屋已具备交付条件，已经可以进行不动产权登记。现涉案房屋已办理完毕大产证，大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请；房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。现涉案房屋大产证已办出，故涉案房屋不需进行验收备案，经由购房者协助已可以办理小产权证，即购房者取得的房屋所有权，办理不动产权证。故原告要求被告将房屋依法备案后交付的诉求也不具备履行的现实可能性，也是完全没有必要的。二、原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，并且未收房的事实是由于原告的原因造成的，应由其自行承担损失及不利后果。房屋竣工后，被告多次通过短信、电话的方式和途径通知原告收房并办理交接手续，积极履行了合同约定义务；后又以邮寄书面通知的方式通知收房并进行了催告。被告于2018年1月8日向原告寄发《入住通知书》、《二期A、B、C区批次收房名单》，书面通知原告于2018年1月16日上午九点至十点半到西山御园会所办理房屋入住手续；又再次于2018年2月2日和2018年5月8日向原告寄送《收房再通知》及《收房通知安排》，以进行催告。原告均签收，却未办理任何收房手续。因原告拒不配合收房的过错致使房屋无法交付，从而产生的违约金，不应由被告来承担给付责任。并且原告均未按照通知的时间及地点办理交房手续，也未向被告提出拒绝收房的理由，导致涉案房屋至今无法交付，致使双方签订的合同目的无法实现，被告已就此按照合同约定提出了解除双方签订的《商品房买买合同》的反诉请求，其相关的违约责任及损失应由原告承担。诉讼期间被告（反诉原告）提出反诉，请求解除双方签订的商品房买卖合同。事实及理由：2012年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的西山御园项目二期A区76号（BT27-2号）房屋，双方对房屋的各项相关情况均进行了约定，并签署了合同附件一、二、三，并附房屋平面图。待涉案房屋达到交付条件后，反诉人多次通知被反诉人收房，但被反诉人均未按通知的时间及地点办理交房手续，也未向反诉人提出拒绝收房的理由，导致房屋至今无法交付，致使双方合同目的不能实现。合同附件三第二条约定，被反诉人拒绝办理交接的行为已构成违约，反诉人依据约定有权解除合同。原告（反诉被告）辩称，本案原告在2018年5月份收到了通知书，立即委托其表姐李威进行收房，在收房过程中被告以接受违约金条件为由拒绝交房，因此本案原告并不存在拒绝收房，相反是被告拒绝交房，导致原告诉至法院，请求法院驳回被告反诉的诉求。原告提交证据如下：一、房屋买卖合同，证明双方在2012年8月1日就买了别墅，签订了商品房买卖合同，合同第9条约定2014年6月30日前交房，合同附件第5条约定了逾期违约金每日500元。该证据证明交房日期及违约金的承担。二、收款收据、缴款凭证，证明原告已将房屋所有款项全部交付被告，已经完全履行该合同。三、录音（时长：4分44秒），是2018年5月19日在被告公司业主接待处的现场录音，是原告的表姐李威拿着委托书和被告公司的工作人员（女）的对话录音，是李威录的音。证明本案原告积极收房履行合同，但在涉及违约金时因双方存在争议，被告拒绝交房，侵犯原告的合法权益，因此是本案被告违约，应当就其违约行为承担相应责任。（庭下提交书面录音材料）被告质证意见：对证据一、二，真实性无异议，对关联性有异议，原告具有收房的义务，属于合同的附随义务，但原告至今未履行。对证据三，证据的内容及人物身份需由原告提交书面材料，并对其真实性庭下进行核实。被告（反诉原告）提交证据如下：1、商品房买卖合同，证明该合同第九条约定，该商品房经验收合格交付买受人。涉案房屋经验收合格后具备交付条件，原告要求被告将房屋依法备案后交付的诉求不符合约定。依据双方签订的《商品房买买合同》附件三第二条第二款约定，经出卖人催告后3个月的合理期限内买受人拒绝办理交接的，出卖人有权解除合同并追究买受人违约责任。故我方解除合同具有合同依据，针对王丽霞拒不办理交接的行为要求解除合同是符合约定的。2、验收报告、建设图纸，证明涉案房屋经勘查单位、设计单位、施工单位、施工图纸审查机构、监理单位、建设单位六方于2016年11月15日经验收合格，涉案房屋经验收合格后具备交付条件。3、检测鉴定报告，证明涉案房屋工程安全性满足要求，具备交付条件。4、通知，证明针对西山御园项目二期开发及不动产登记遗留问题确定解决方案，该项目已委托检测机构进行了房屋质量检测鉴定，请依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。涉案房屋已具备交付条件，已经可以进行不动产权登记。5、冀（2018）鹿泉区不动产权第0005229号不动产权证，证明涉案房屋已办理完毕大产证，故涉案房屋不需进行验收备案，经由购房者协助已可以办理购房者的不动产权证。故原告要求被告将房屋依法备案后交付的诉求不具备履行的现实可能性，也是完全没有必要的。6、编号为1044400391126的EMS快递单、妥投记录，《西山御园入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》，证明被告向王丽霞邮寄《入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》，告知王丽霞于2018年1月16日上午9：00--10：30到西山御园会所办理房屋入住手续，但王丽霞收到通知后无故不办理交接手续。7、编号为1044400356226号的EMS快递单、妥投记录，北京大成（石家庄）律师事务所见证书，《收房再通知》及《第二次收房通知安排表》，证明被告向王丽霞邮寄《收房再通知书》及《第二次收房通知安排表》并进行了律师见证，告知王丽霞于2018年2月7日下午16：00-17：00到西山御园会所办理房屋入住手续，但王丽霞在收到通知的催告后无故不办理交接手续。8、编号为1017770302529号的EMS快递单、妥投记录，北京大成（石家庄）律师事务所见证书，《收房再通知》及《第三次收房通知安排表》，证明被告向王丽霞邮寄《收房再通知》和《第三次收房通知安排表》并进行了律师见证，告知王丽霞于2018年5月19日上午8：30-10：00到西山御园会所办理房屋入住手续，但王丽霞在收到通知的催告后无故不办理交接手续。证据6、7、8作为反诉证据，证明原告在收到被告的通知后，无故不办理交接手续，其违约行为符合双方签订的商品房买卖合同中附件三中第二条第二款的约定，被告有权依据该约定要求解除合同。原告（反诉被告）质证意见：对证据1无异议。指的是经催告后在3个月的合理期限内没有办理视为违约行为。对证据2、3真实性无异议，关联性有异议。本案原告的表姐李威在收房过程中，本案被告并没有向原告出示验收报告和鉴定报告。对证据4，真实性无异议，关联性有异议。对证据5，庭下核实具体房号。对证据6，第36页投递表格最后一行，处理说明上写明是投递到代理站，说明原告没有收到。对证据7，第143页同样说明投递到代理站，说明原告没有收到。对证据8，最后一份收房通知，原告有收到。但是在49页处理说明内写有他人收，是其他人代收后邮寄给原告。被告提交的三份证明，原告只收到了一份，按照合同规定催告三个月是不到期的。经审理查明，原告王丽霞与被告省直纪元于2012年7月12日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋。房屋建筑面积606.96平方米，购房总价款6384000元。合同约定被告应当在2014年6月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。同时，合同约定，逾期超过60日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付500元违约金。合同签订后于2012年8月1日在鹿泉市房地产交易管理所进行了备案。原告依约支付全部房款。2016年11月15日竣工验收合格，2017年12月12日经河北居安建筑工程质量检测有限公司、北京威斯顿建筑设计有限公司石家庄分公司进行了房屋质量检测鉴定，结论为涉案房屋工程安全性满足要求。2018年5月8日涉案房屋项目办理了冀（2018）鹿泉区不动产权第0005229号不动产权证。被告于2018年1月8日向原告寄发《入住通知书》、《二期A、B、C区批次收房名单》，通知原告于2018年1月16日办理房屋入住手续；2018年2月2日向原告寄发《收房再通知》及《收房通知安排》进行了律师见证；两次寄件均投递到代理站。2018年5月8日向原告寄送《收房再通知》及《收房通知安排》，原告于2018年5月19日前收到。双方至今未办理房屋交接手续。以上事实由原被告提交并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行各自义务，违反合同约定的，应当承担违约责任。原告已按照合同约定支付了被告全部房款，被告应当按照约定时间交付房屋并承担违约责任。从庭审证据看，被告2016年11月15日进行竣工验收合格且已经备案，后又进行了房屋质量检测鉴定，2018年1月8日向原告寄发了《入住通知书》，根据合同附件第四条的约定，2018年1月18日视为送达。被告交付房屋超过了约定期限，应当承担违约责任。原告主张的2014年7月1日起以每日为500元逾期交房违约金，根据中华人民共和国民法通则及民法总则关于诉讼时效的规定，违约金应从2015年10月1日起算，至2018年1月18日止共计810天。被告以原告未按照通知的时间及地点办理交房手续，也未向被告提出拒绝收房的理由，导致涉案房屋至今无法交付，致使双方签订的合同目的无法实现，依据合同附件三第二条约定主张解除合同。但双方提交的证据证实，其2018年5月8日向原告寄送《收房再通知》及《收房通知安排》，原告于2018年5月19日前收到，而原告于2018年5月10日已向本院提起交付房屋诉讼，故本案不符合合同附件三第二条约定解除合同的情形，故本院对被告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效后十五日内将合同约定的房屋交付原告王丽霞。二、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效后十五日内支付原告王丽霞逾期交房违约金405000元。三、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。案件受理费62609元，原告负担33185元，被告负担29424元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  李秋芳人民陪审员  冯 雪人民陪审员  刘 命二〇一八年十一月六日书 记 员  胡 静