广西壮族自治区百色市右江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）桂1002执异6号 异议人：梁玉姗，女，1980年5月24日出生，汉族，现住广西百色市右江区。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司百色分行，住所地：广西百色市右江区城东路**。 法定代表人：卢齐耀，行长。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，，住所地：百色市右江区中山二路** 法定代表人：黄福加，总经理。 委托代理人：梁育琼，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托代理人：胡海丽，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被执行人：百色市山基房地产开发有限公司，，住所地：百色市右江区东笋路欧景公寓**旁 法定代表人：曾跃林，该公司董事长。 被执行人：曾跃林，男，1961年9月2日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区西乡塘街道宝田一路**，现住广西百色市。 本院在执行中国农业银行百色分行与百色市山基房地产开发有限公司、曾跃林借款纠纷一案中，异议人梁玉姗对本院查封百国用（2009）第00214号土地使用权的执行行为不服，于2018年7月23日向本院提出书面异议。本院受理后，通知中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司作为申请执行人进行答辩，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人梁玉姗称，2014年5月30日，异议人梁玉姗与百色市山基房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了百色市山基房地产开发有限公司开发的建华路1号欧景花园18幢2单元1层109-128号共20套房。合同签订后，异议人已付清全部房款，并办理了20套房屋产权证书。但在办理不动产权证书时，被告知该宗土地使用权已被查封，故不能办理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，异议人梁玉姗据此认为，其本人作为买受人已足额支付了购房款，切实履行了合同义务，开发商没有按约定办理土地使用权产权登记手续，严重损害了异议人的合法权益，其本人没有过错，法院的查封行为是错误的，请求解除对位于建华路1号欧景花园18幢2单元1层109-128号共20套房相应的土地使用权的查封。 申请执行人中国农业银行百色分行称，我行百色市山基房地产开发有限公司的商业化受托资产债权已于2018年2月2日拍卖成交至中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，相关权利与义务也已经一并移交该公司，相关法律事项由该公司负责答辩。 中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司称，1、异议人梁玉姗不能证明其已经支付了20套房产的全部价款并实际占有，不符合法律规定的“已经支付全部价款并实际占有”的情形，其权利的真实性和合法性未得到证明；2、异议人梁玉姗在涉案土地已被抵押的情况下，未经抵押权人同意购买了涉案房产，也没有代为清偿债务消灭抵押权，造成本案纠纷，梁玉姗具有过错，不能依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定来要求排除执行；3、中国农业银行百色分行作为原申请执行人，对百国用（2009）第00214号土地享有抵押权，异议人的权利不足以排除执行；4、异议人梁玉姗曾经是被执行人百色市山基房地产开发有限公司的员工，山基公司是否与异议人合谋转移资产逃废国有银行债务需要核查。异议人梁玉姗提出的异议请求没有事实和法律依据，请求驳回其执行异议请求。 被执行人百色市山基房地产开发有限公司未提出答辩意见。 本院查明，2015年8月17日本院依据（2015）右民二初字249号民事调解书，立案受理中国农业银行百色分行申请执行百色市山基房地产开发有限公司、曾跃林金融借款合同纠纷一案，于2015年8月18日作出（2015）右执字第609-1号执行裁定书、向百色市国土资源局发出《协助执行通知书》，查封了被执行人百色市山基房地产开发有限公司所有的五宗地块，分别为：百国用（2009）字第00212号、百国用（2009）字第00213号、百国用（2009）字第00214号、百国用（2009）字第00102号、百国用（2009）字第00096号，查封期限三年。 2015年11月4日，本院接受南宁市青秀区法院委托，立案受理了南宁市东汇小额贷款有限公司与被执行人曾琪惠、百色市山基房地产开发有限公司、曾跃林、范熙、于骏然、范小萍借款合同纠纷四案，案号分别为：（2015）右执字第927、（2015）右执字第928、（2015）右执字第929、（2015）右执字第930，于2016年9月5日以（2015）右执字第930-1号裁定书，续行查封了百色市山基房地产开发有限公司所有的土地、房产等，查封期限三年。 2018年2月2日中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司以拍卖形式购买了中国农业银行百色分行涉百色市山基房地产开发有限公司的资产债权。2018年10年18日本院根据中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的申请，裁定变更该公司为（2015）右执字第609号案件的申请执行人。 另查明，2014年5月27日异议人梁玉姗与百色市山基房地产开发有限公司签订《购房合同》，购买欧景花园18幢2单元1层109-128号共二十套房。2014年6月30日至2014年9月11日，异议人梁玉姗向百色市房地产管理局申请办理该二十套房的房产证，具体房产证号为：桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号，以上房产已用于向田阳农村商业银行抵押贷款。2018年7月4日异议人梁玉姗为办理上述二十套房产的不动产登记证，查询百色市不动产登记中心，发现以上不动产已办理土地抵押登记，抵押权人为中国农业银行百色分行，并且在2015年8月24日、2016年9月5日已由本院两次进行查封，查封期限至2019年9月4日。异议人梁玉姗遂于2018年7月23日向本院提出执行异议，2018年11月8日向本院提交撤回异议申请。 本院认为，异议人梁玉姗购买的百色市山基房地产开发有限公司欧景花园18幢2单元1层109-128号共二十套房所涉土地[百国用（2009）字第00214号]，已在2010年7月20日由百色市山基房地产开发有限公司用于向中国农业银行百色分行抵押贷款，办理了抵押登记，中国农业银行百色分行就抵押的土地享有优先受偿权。2018年2月2日中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司以拍卖形式购买了中国农业银行百色分行涉百色市山基房地产开发有限公司的资产债权。根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利……”，因此，中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司就抵押的土地享有优先受偿权；异议人梁玉姗提出异议要求解除该二十套房所涉土地权的查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，异议人梁玉姗的执行异议不成立，本院不予支持，其提出撤回异议的申请不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回异议人梁玉姗的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向百色市中级人民法院申请复议。 审判长  梁湛晖 审判员  陆建华 审判员  郭耀坤 二〇一八年十一月十四日 书记员  李正松