新疆生产建设兵团第五师中级人民法院   民事判决书   （2018）兵05民终108号   上诉人（原审被告）：耿金萍，女，1968年10月2日出生，住新疆博乐市。   上诉人（原审被告）：耿金凤，女，1974年12月28日出生，住新疆博乐市。   上诉人（原审被告）：耿恒成，男，1981年12月20日出生，住新疆博乐市。   三上诉人共同委托诉讼代理人：顾宗奎，博乐市宏伟法律服务所法律服务工作者，执业证号：33109051103788。   上诉人（原审原告）：何根平，男，1965年6月20日出生，住新疆博乐市。   上诉人（原审原告）：蒋华富，男，1962年12月28日出生，住新疆博乐市。   委托诉讼代理人：蒋显凤（系蒋华富之妹），女，1971年12月4日出生，住新疆博乐市。   上诉人（原审原告）：王雪梅，女，1971年8月3日出生，住新疆博乐市。   上诉人（原审原告）：邓云明，男，1963年12月24日出生，住新疆博乐市。   四上诉人共同委托诉讼代理人：梁正辉，新疆亚桥律师事务所律师，执业证号：16527198910857105。   上诉人耿金萍、耿金凤、耿恒成因与上诉人何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2017）兵0501民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人耿金萍、耿金凤及其与耿恒成的共同委托诉讼代理人顾宗奎，上诉人何根平、王雪梅、邓云明、蒋华富的委托诉讼代理人蒋显凤及四上诉人共同委托诉讼代理人梁正辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人耿金萍、耿金凤、耿恒成上诉请求：1、撤销一审判决，判令驳回被上诉人何根平、王雪梅、邓云明、蒋华富要求上诉人支付租金2465，000元、违约金177，645元、实际装修损失6，706，345元，合计9，348，990元。2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：原判认定事实不清，主体认定错误，适用法律错误。一、2014年4月22日被上诉人与案外人王磊就涉案房屋签订了《房屋租赁合同书》，合同相对方是被上诉人和案外人王磊，而之后被上诉人向法院提交的《补充协议》，解除了2014年4月22日的《房屋租赁合同》，该协议并没有王磊签字确认，他人无法对王磊签订的合同越权行使解除权，所以2016年4月3日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》无效，原审对案件诉讼主体认定错误，事实不清。二、根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。被上诉人在没有进行主体消防验收的情况下将房屋对外出租，合同部分无效；三、2014年4月22日《房屋租赁合同》第6条特别约定，甲方（被上诉人何根平等）在未取得消防验收合格证之前，甲方通知乙方（王磊）2014年5月1日开始装修，如甲方未能通过该工程消防验收的原因造成乙方未能取得营业执照等相关资质及项目延迟开业，因此造成的设计费、装修费、人工费、材料等一切相关费用均有甲方承担，并退还租赁定金，本合同视为甲方毁约，并承担相应违约责任。王磊按照合同约定对房屋进行装修，但因被上诉人的原因使装修消防一直未取得验收通过，租赁房屋一直未能正常经营使用。被上诉人的违约使租赁合同一直未正常履行，应承担相应违约责任；四、退一步，法院解除租赁合同，根据《房屋租赁合同》约定装修部分在租赁到期后归被上诉人所有，现租赁合同未到期，解除合同被上诉人应对装修部分予以赔偿。综上，上诉人依法提起上诉，请求二审法院依法作出公正判决。   上诉人何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明上诉请求：1、依法支持上诉人一审诉请的违约金500，000元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、被上诉人理应承担违约金500，000元。民法倡导意思自治原则，《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人在《补充协议》中明确约定了被上诉人违约的，应当支付500，000元违约金，承担违约责任是双方当事人的真实意思表示，且补充协议中被上诉人拖欠的是2014年至2016年应当支付的租金，拖欠租金已达两年之久，给上诉人造成了巨大的经济损失，不符合《中华人民共和国合同法》第114条第二项“约定的违约金过分高于造成损失”的情形，被上诉人一审仅辩称不存在违约行为，并未提出违约金约定过高的答辩意见，一审法院将被上诉人违约责任按照年利率7.8%利息计算，仅判决177，645元，严重侵犯了上诉人的合法权益，根本无法弥补上诉人的损失，特提出上诉。   针对耿金萍、耿金凤、耿恒成的上诉，何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明答辩认为，上诉人认为房屋租赁合同无效理由不能成立，《补充协议》内容经双方协议，并签字按手印，且协议内容实际已部分履行，之后双方又签订了《房屋租赁合同》，对于原使用的租赁物确定了新的租赁合同关系，且合同内容未违反法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均未违反法律规定，原审判决合法客观，应予维持；上诉人耿金萍等提出王磊是原合同的当事人，其无权解除原合同，答辩人认为，双方要解除的是上诉人与被上诉人签订的新合同，不涉及王磊签订的合同，虽然营业执照登记的法人是耿金萍，但王磊和三位被上诉人之间是合伙经营的法律关系，合伙人之间有相互承担责任的义务，没有超出法律禁止的规定，解除合同即使侵害了王磊的权益，也应当是案外人王磊提出异议，而不是耿金萍提出；其它上诉意见，因百盛商厦主体工程消防已于2015年3月30日验收合格，上诉人就火锅城装修工程的二次消防验收是上诉人自己的义务，2016年4月3日签订的合同，不存在原租赁合同涉及到的未取得消防验收合格问题。解除合同的装修费用，因合同中双方约定承租人拖欠租金达到3个月以上，房屋装修无偿归出租方所有，合同解除是因被上诉人未支付租金造成，所以上诉人不应承担违约责任。   针对上诉人何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明的上诉，耿金萍、耿金凤、耿恒成答辩认为，双方签订的补充协议内容涉及到的是王磊与上诉人签订的合同，没有得到王磊的确认，何根平等上诉人要求其承担违约责任没有依据；即便是计算违约金，数额也过高。   何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年4月3日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金2，890，000元及合同解除之日止的租金；3、判令被告支付原告违约金2，000，000元；4、案件诉讼费用由被告承担。   耿金萍、耿金凤、耿恒成向一审法院提出反诉请求：1、依法确认2014年4月22日及2016年4月3日原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令原告赔偿被告经济损失4，063，284元、利息1，593，061元，合计5，656，345元；3、判令原告返还被告已交纳的租金1，050，000元；4、反诉的诉讼费用由原告承担。   一审法院认定事实，2016年4月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将百盛大厦1号楼二层2548.24平方米出租给被告经营餐饮，原告负责百盛大厦整体消防验收合格，被告承租后的二次装修消防验收由被告自行负责；租赁期限自2016年4月3日起至2026年4月3日止，每年租金750，000元，被告每月向原告提供的账户交纳租金100，000元。房屋租赁期间，被告有以下行为的，原告有权解除合同：（1）未经原告同意转租、抵押承租房屋的；（2）未经原告书面同意，改变房屋整体结构；（3）拖欠房屋租金三个月不交纳。在租赁期间内，原告提前收回出租房屋的，按照总租金的20%支付被告违约金，被告中途退租或违约导致合同解除的，被告按合同总租金20%向原告支付违约金。同日，原告与被告对2014年9月30日至2016年12月30日的租金1，740，000元达成补充协议，原、被告在签订合同前，被告支付原告租金200，000元，2014年4月案外人王磊与原告签订的合同作废，合同欠款由被告负责偿还，协议签订之日起被告每月支付原告租金100，000元，2016年10月至2017年3月1日，被告每月支付原告租金150000元，3月1日之后，被告每月支付租金100，000元，如有违约，违约金500，000元。合同签订后，被告在2016年4月至11月间，陆续向原告支付租金共计400，000元。   另查明，2014年4月22日，原告与案外人王磊签订《房屋租赁合同书》，将本案涉案房屋出租给王磊经营，4月23日，王磊向原告支付租金600，000元。王磊与耿金萍、耿金凤、耿恒成系合伙关系，租赁房屋后开办了博乐市博鳌蜀九香火锅城，于2015年4月8日申领了营业执照并对外经营，经营者为耿金萍。2016年1月，因未能按约定收到租金，原告曾以王磊为被告向一审法院提起诉讼，2016年4月6日，原告因和王磊达成和解协议，向一审法院申请撤诉，一审法院裁定准许。   再查，2015年4月2日，百盛大厦建设工程取得了消防验收合格意见书，综合评定工程消防复验合格。2016年11月17日，博乐市公安消防大队对博乐市博鳌蜀九香火锅城下发责令限期改正通知书，因火锅城存在未进行消防设计备案、未进行竣工验收消防备案，堵塞、封闭后堂及东侧吧台疏散通道、安全出口等问题，责令火锅城限期改正。   一审法院认为，原、被告于2016年4月3日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告拖欠房屋租金三个月不交纳，原告有权利解除合同，对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，原审予以支持。关于租金，根据双方的约定，自2014年9月30日至2016年12月30日，包含王磊欠付的租金，共计1，740，000元，核减在此之间已支付的400，000元，剩余1，340，000元；自2016年12月31日至2018年4月3日租金按每年750，000元计算共937，500元，至2018年4月3日，被告应支付原告的租金为2，277，500元。关于违约金，被告未能按照约定支付租金，应当承担违约责任，现原告未能提交证据证明具体损失，考虑合同的履行情况及预期利益等因素，原审酌定以2，277，500元为基数，按年利率7.8%计算一年，确定损失为177，645元。   对于被告认为2016年4月签订的《房屋租赁合同》无效的诉请，2014年4月22日案外人王磊与原告所签订合同，虽然涉案房屋尚未经过消防验收，原告出租房屋违反法律规定，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋无法使用时，王磊享有的是合同解除权，租赁合同并非当然无效，被告以此类推2016年4月签订的合同是2014年4月签订合同的延续，均应无效的诉请，原审未予支持。   对于被告要求原告赔偿损失和退还租赁费的请求，因在2016年4月3日签订合同时，涉案房屋的状况已经呈现，被告明知租赁房屋的现状，应当意识到相应的风险，此时百盛大厦建设工程已取得工程消防复验合格的意见书。而根据博乐市公安消防大队的责令限期整改通知书，被告经营的火锅城在消防监督检查中存在未进行消防设计备案、未进行竣工验收消防备案，堵塞、封闭后堂及东侧吧台疏散通道、安全出口，作为公众聚集场所未经消防安全检查擅自营业等问题，被责令停业整改，无法证实是被告陈述的由于原告擅自开辟消防通道造成被告无法经营，且被告提交的证据不能证实其具体实际损失，被告应当按约定交纳租赁费，对被告该部分的反诉请求，原审未予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、解除原告何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明与被告耿金萍、耿金凤、耿恒成于2016年4月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告耿金萍、耿金凤、耿恒成支付原告何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明租金2，277，500元，另按每月62，500元支付2018年4月4日起至7月3日的租金187，500元，以上共计2，465，000元，于本判决生效之日起十五日内支付；三、被告耿金萍、耿金凤、耿恒成赔偿原告何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明违约金177645元，于本判决生效之日起十五日内支付；四、驳回被告耿金萍、耿金凤、耿恒成的反诉请求。案件受理费45920元，反诉受理费29，372元，合计75，292元，由被告耿金萍、耿金凤、耿恒成承担54，280元，由原告何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明承担21，012元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人耿金萍等提交2018年9月13日博乐市公安消防大队责令限期改正通知书，欲证实上诉人何根平等将房屋出租给王磊后并未按照合同约定履行相应的义务，百盛大厦直到目前尚有消防隐患，致使其现在无法正常经营。上诉人何根平等在质证时，认可证据的真实性，但不认可上诉人耿金萍等欲证明的问题。因该通知书列明的消防违法行为是二层、三层商业与住宅部分联通，共用安全出口，未明确与博鳌蜀九香火锅城消防的关联性，本院对该通知的真实性予以采信。   经何根平申请，本院向博乐市消防大队副大队长张某做了调查笔录，张某证实餐饮业营业前要经过消防验收，就本案博鳌蜀九香火锅城来说，首先应经过百盛商厦整栋建筑的土建工程消防验收，在土建消防验收合格之后，才可以进行局部二次装修的设计手续办理，设计经批准才能动工进行装修，二次装修经过验收合格后，方可投入使用。土建验收合格之前，可以进行二次装修图纸的审查报备，但不能进行装修；至今博鳌蜀九香火锅城未向消防部门申报过装修审批手续；本案土建整体消防验收时，两个消防门就存在，土建工程消防验收已通过，事后博鳌蜀九香火锅城在经营过程中将两个消防门堵上了，消防部门才下的整改通知书。质证时双方当事人对张某证言均无异议，耿金萍提出虽然博鳌蜀九香火锅城必须在土建合格后才能进行装修，但自已提前装修是应何根平方要求进行的，一年后土建才消防验收合格，且两个门图纸变更后向消防部门备案为2014年8月，已是在博鳌蜀九香火锅城装修完成之后，在装修后由何根平单方破坏博鳌蜀九香火锅城的装修，导致二次装修不合格。因双方当事人对证人张某证言无异议，本院对证人张某证言予以采信。   本院二审审理查明的事实与一审认定事实相同。   本院认为，针对诉辩双方二审中争议的焦点问题，本院认定如下：一、2014年4月22日《房屋租赁合同》、2016年4月3日《房屋租赁合同》效力问题。（一）、2014年4月22日《房屋租赁合同》的效力。从签订合同目的及过程来看，该合同签订时虽然是何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明与王磊签订，审理中耿金萍认可王磊签订《房屋租赁合同》目的为经营博鳌蜀九香火锅城，王磊与耿金萍、耿金凤、耿恒成系合伙经营博鳌蜀九香火锅城，反诉状中耿金萍也认可自己与王磊与何根平签订了《房屋租赁合同》，证实王磊是代表合伙人与上诉人何根平等人签订的合同，是为完成合伙事务而签订。其次，合同签订后，博鳌蜀九香火锅城也实际经营，《房屋租赁合同》履行近二年，博鳌蜀九香火锅城支付租金60万元。第三，2016年4月2日，耿金萍代表合伙人与何根签订《补充协议》解除了王磊与上诉人何根平等签订的《房屋租赁协议》，同时约定王磊所签订原合同欠款由耿金萍偿还，王磊与耿金萍的其它纠纷由耿金萍自行解决。所以王磊作为合伙人与上诉人何根平等签订的《房屋租赁合同》及耿金萍代表合伙人与何根平等签订的《补充协议》均体现了合伙人的共同意思表示，合同内容真实有效。2016年4月2日签订的《房屋租赁合同》是何根平等出租人与耿金萍等签订《补充协议》，解除与王磊签订的《房屋租赁合同》后签订，是在双方平等协商基础签订的新的租赁合同，是双方真实意思表示，合同内容真实有效。（二）、2014年4月22日《房屋租赁合同》、2016年4月3日《房屋租赁合同》内容是否违反法律禁止性规定。上诉人耿金萍等认为上诉人何根平等在百盛大厦没有进行主体消防验收的情况下将房屋对外出租，违反法律规定，合同应无效。根据查明的事实，百盛大厦主体工程消防验收于2015年4月2日通过，2016年4月3日双方签订《房屋租赁合同》时，在第一条明确约定，“甲方租赁给乙方的房屋在百盛大厦第二层，百盛大厦整体消防验收已经验收合格，乙方承租后的二次装修其消防验收由乙方自行负责”，上诉人耿金萍等在解除原合同，签订新合同时已明知百盛大厦整体消防验收已通过，不存在其上诉认为违反法律规定的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人如果认为租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，可以请求解除合同。2014年4月22日签订的《房屋租赁合同》，双方已于2016年4月3日解除，并在解除基础上形成了《补充协议》，上诉人耿金萍等现再提起确认其无效，于法无据。综合以上，2016年4月3日双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应按照约定内容全面履行。   二、2016年4月2日《房屋租赁合同》是否应当解除。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在《房屋租赁合同》第九条约定，房屋租赁期间乙方（耿金萍等）拖欠房屋租金三个月不交纳的，甲方（何根平等）有权解除合同。根据查明的案件事实，上诉人耿金萍等自《房屋租赁合同》签订后，未按照约定期限及时、足额支付租金，已超过双方约定的三个月期限，符合合同解除条件，所以上诉人何根平等依据合同约定行使解除权，依法有据，原审予以支持正确，本院认定相同。   三、2016年4月2日《房屋租赁合同》合同解除后，上诉人何根平等是否应当支付上诉人耿金萍等的损失。双方在《房屋租赁合同》第八条约定，租赁期满或因乙方（耿金萍等）责任导致租赁合同终止或解除的，依附于房屋的所有装饰装修全部无偿归甲方（何根平等）所有。本案因上诉人耿金萍等拖欠租金导致合同解除，故其无权要求上诉人何根平等支付房屋装修损失。   四、上诉人耿金萍等认为因上诉人何根平等擅自开两个消防门，影响其二次装修消防验收通过，导致合同无法履行的理由不能成立。因两个消防门在百盛大厦土建整体验收时就存在，上诉人耿金萍等明知两个消防门存在，2016年4月3日签订《房屋租赁合同》时仍与何根平等约定二次装修消防验收由自己负责，其就应按照约定承担责任。同时，消防部门要求博鳌蜀九香火锅城消防整改事项中除堵塞消防通道外，另有博鳌蜀九香火锅城未向消防部门申报装修审批手续，上诉人耿金萍等未按规定申报消防设计手续，亦应承担相应的责任。对于上诉人耿金萍等是否应承担500，000元的违约责任问题，原审综合考虑合同履行情况，酌情确定违约金177，645元，具有合理性，本院亦予以认定。   综上，上诉人耿金萍、耿金凤、耿恒成，上诉人何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费83378.33元，由上诉人何根平、蒋华富、王雪梅、邓云明负担6135.33元（上诉人已交纳），上诉人耿金萍、耿金凤、耿恒成负担77243元（上诉人已交纳）。   本判决为终审判决。           审判长  钱新茹   审判员  宋桂英   审判员  李鹏飞                             二〇一八年十一月二十三日       书记员  彭昭怡