广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0309民初2308号原告（反诉被告）：兰新，女，汉族，1954年1月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托代理人：叶娟，广东美济律师事务所律师。委托代理人：杨晓格，广东美济律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：付玲，女，汉族，1979年12月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，被告（反诉原告）：孙洲武，男，汉族，1971年4月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，两被告共同委托代理人：徐晶，广东商达律师事务所律师。第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：张海明，总经理。委托代理人：张敏，该公司员工。上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，原告诉请:1、原告与被告付玲签订的《二手房买卖合同》；2、两被告返还定金人民币50万元；3、两被告向原告支付违约金63.32万元；4、本案诉讼费用由两被告负担。被告付玲及被告孙洲武反诉诉请：1、原告向被告支付违约金63.32万元；2、原告承担本案本诉及反诉全部费用。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告兰新委托代理人叶娟、杨晓格，被告孙洲武以及两被告共同委托代理人徐晶，第三人深圳链家房地产经纪有限公司委托代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，被告付玲与被告孙洲武于2004年11月24日结婚，两被告于2012年6月7日购买深圳市龙华区民治街道办XX公路西侧XX广场1栋B座701房产，房地产证号为深房地字第××号，该房产登记在被告付玲一人名下。2018年3月29日，原告作为买方与被告付玲作为卖方、第三人作为居间方签订的《房产买卖合同》一份，约定被告付玲将“深圳市龙华区民治街道办XX公路西侧XX广场1栋B座701房产”出售给原告，总价款3166000元；定金共计500000元，于签订合同1日内支付定金50000元、于签订合同后4日内支付剩余定金450000元。第五条约定，买受人全款买房，买受人需于2018年6月30日前将剩余房款2666000元存入双方约定的银行或者第三方资金监管账号内（出卖人应在收到买受人或第三方通知后积极配合办理相关手续，并签订资金监管协议等相关法律文件）。第十二条违约责任第2款约定，任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理（1和2不累加）：1、逾期在10日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过10日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金；守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。同日，原告与被告付玲签订《补充协议》一份，双方确认在签署国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时将《房产买卖合同》的房产成交价格以双方签订的《深圳市二手房买卖合同》时以深圳市国土部门的指导价格填写。同日，原告与被告付玲签订《资金托管协议》一份，约定了相关事项。上述合同签订当日，原告向被告付玲支付定金50000元。2018年3月30日，原告向被告付玲支付定金300000元。2018年4月2日，原告向被告付玲支付定金150000元。至此，原告按约履行完毕定金支付义务。另查，2018年6月21日，被告付玲与被告孙洲武在深圳市XX民政局婚姻登记处办理离婚，离婚协议书约定夫妻共同所有的深圳市龙华区民治街道办XX公路西侧XX广场1栋B座701房产归被告孙洲武所有，约定于离婚后一个月内办理变更登记手续。2018年6月27日，被告付玲与被告孙洲武办理了涉案房产的转移登记，涉案房产转移登记至被告孙洲武一人所有。原告主张自2018年6月19日开始通过第三人一直催促被告付玲办理资金监管和后续过户手续未果，主张两被告恶意串通通过离婚方式转移涉案房产、逃避涉案合同履行，已构成根本违约，故要求解除涉案房屋买卖合同并要求两被告返还定金500000元、支付违约金633200元。两被告不予认可，主张原告提供的银行流水造假，原告并不具备进行资金监管的经济实力，主张其虽然离婚但仍有意愿和能力愿意配合原告履行涉案合同，认为原告未能按约进行资金监管的行为构成违约，要求原告支付违约金633200元。原告不予认可。再查，本案原告起诉时间是2018年6月28日，原告提交的起诉状、证据、开庭传票等于2018年7月23日送达至被告付玲及被告孙洲武。以上事实，有《房产买卖合同》、房产证、定金收据及转账记录、短信记录、离婚登记资料及离婚协议书、深圳市不动产登记中心房产处查档结果表、银行流水、结婚证、手机登记信息及通话记录以及通话详单、工作证、补充协议、资金托管协议、通话录音、履约催促函及快递信封、车票、视频、通知及快递单、EMS邮件及批条等证据及开庭笔录等为证。判决结果本院认为，原告与被告付玲、第三人于2018年3月29日签订的《房产买卖合同》及《补充协议》、《资金托管协议》系各方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。虽然《补充协议》约定在双方签订国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时以深圳市国土部门的指导价格填写涉案房产的价格，此约定涉及到合同履行完毕后税费追缴等行政法律法规问题，且本案中双方实际并未签订国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》，因此该约定并不必然导致《房产买卖合同》的无效。本案中，《房产买卖合同》于2018年3月29日签署时，涉案的“深圳市龙华区民治街道办XX公路西侧XX广场1栋B座701房产”虽然登记在被告付玲一人名下、但实际为被告付玲与被告孙洲武的婚内共同财产，因此虽然涉案合同仅有被告付玲一人签名、但被告孙洲武对此知情并无异议，故涉案房屋买卖合同的出卖人虽为被告付玲，但对被告孙洲武亦依法具有法律约束力。根据本院查明的事实，涉案合同约定的剩余房款资金监管时间为2018年6月30日前。被告付玲与被告孙洲武于2018年6月21日离婚并约定涉案房产归被告孙洲武所有，两被告于2018年6月27日将涉案房产转移登记至被告孙洲武名下，据此可知涉案房产于此时开始属被告孙洲武一人所有。综上，可确认涉案房屋买卖合同签订时，该合同对两被告均具有法律约束力。而至2018年6月27日，由于两被告解除婚姻关系，导致被告付玲签名的涉案《房产买卖合同》因丧失婚姻法律关系而不再对被告孙洲武具有约束力；更重要的是，由于涉案房产已转移登记至被告孙洲武名下，使得被告付玲签名的《房产买卖合同》失去履行标的物而无法继续履行，合同目的无法实现。实际上，对其影响该合同履行的上述重大事项变更，被告付玲并未能提供相应合法有效证据证明已向原告告知或者获取原告同意。因此，被告付玲的上述行为系导致涉案合同无法继续履行、合同目的无法实现的直接原因，故原告主张系被告付玲违约导致合同目的无法实现而要求解除涉案《房产买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。两被告主张原告银行流水造假、原告并不具备资金监管的经济能力、原告未能依约进行资金监管义务构成违约。根据上述事实，可知2018年6月27日被告付玲已构成根本违约，此时原告履行资金监管义务的期限尚未届满，因此被告付玲根本违约在先，无论原告是否具备相应的资金能力、原告此时并未构成违约。在被告付玲违约导致合同目的无法实现后，原告基于合同无法继续履行而于2018年6月28日提起诉讼、拒绝继续履行资金监管等合同义务，并不构成违约。因此，两被告关于原告违约要求原告支付违约金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于《房产买卖合同》解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据本院查明的事实，原告主张解除涉案合同的民事起诉状于2018年7月23日送达至被告付玲，故据此可认定涉案《房产买卖合同》的解除时间为2018年7月23日。关于退还定金及违约责任。根据《房产买卖合同》第十二条违约责任第2款约定，原告要求被告付玲退还定金500000元并按照合同总价款3166000元的20%支付违约金633200元，有事实和法律依据，被告付玲应当向原告履行上述款项支付义务。涉案《房产买卖合同》系原告与被告付玲签订，合同签订时系出于两被告的婚姻法律关系方才对被告孙洲武产生法律约束力，基于合同的相对性原则，被告孙洲武并非该合同当事人，故原告要求被告孙洲武与被告付玲共同承担上述债务，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告兰新与被告付玲于2018年3月29日签订的《房产买卖合同》于2018年7月23日解除；二、被告付玲应当于本判决生效之日起十日内向原告兰新退还定金500000元；三、被告付玲应当于本判决生效之日起十日内向原告兰新支付违约金633200元；四、驳回原告兰新的其他诉讼请求；五、驳回被告付玲、被告孙洲武的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7499元及保全费5000元原告已预缴，由被告付玲承担；反诉受理费5066元两被告已预缴，由被告付玲和被告孙洲武承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇一八年十一月二十八日书记员 简少琼（兼）书记员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。