浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初8754号 原告（反诉被告）：姚海丰，男，1974年4月8日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 委托诉讼代理人：何云明，浙江越晖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：诸暨市艾克健身有限公司，住所地：诸暨市浣东街道东二路****。 法定代表人：郭星光，系公司总经理。 委托诉讼代理人：顾旭初，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。 原告姚海丰与被告诸暨市艾克健身有限公司（以下简称艾克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年7月12日，被告艾克公司提起反诉，本院于同日受理。本案于2018年8月20日公开开庭进行审理。2018年8月28日，本案依法转为普通程序，并于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告姚海丰的委托诉讼代理人何云明、被告艾克公司的法定代表人郭星光及其委托诉讼代理人顾旭初二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚海丰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房屋租赁费30万元（审理中明确时间自2017年9月1日起至2018年5月31日止）；2、判令被告承担违约金10万元，并支付上述逾期未付房租30万元自2017年9月1日起至款付清日止以日千分之三计算的滞纳金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与案外人陈丹君于2017年2月24日签订了房屋租赁合同，取得了坐落于浣东街道东二路东晖苑A5幢南侧一至五层合计7500平方米的长期使用权。被告因经营需要，要求向原告转租其中的第三层，原告征得原房东同意，与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定将原告拥有完整使用权的坐落于诸暨市整层建筑面积约为1500平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限共五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，交房时间为2017年6月1日，同时约定自交房日起至2017年8月31日止为被告的免租装修期。在该合同第六条6.1款约定租金每年为人民币40万元；6.3款约定租金缴纳为每三个月预付一次，先付后用，被告应在每三个月中第一个月中提前五天向原告支付当期的租金。在该合同第十五条15.1款约定违约金为三个月租金；15.3款约定滞纳金为应支付租金及相关费用的日千分之三。合同签订后，原告履行了合同全部义务，被告自原告交付房屋之日至今尚未支付租金，原告多次催要无果，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告艾克公司在庭审中辩称：双方之间签订房屋租赁合同属实，虽被告多次催要，但原告至今未提供房东的转租授权书，且实际转租的租赁面积与合同不符。合同签订之后，被告支付原告房租13万多元，原告出租的房屋消防不合格有瑕疵，导致被告至今不能正常营业，造成了损失。被告就上述两个原因与原告多次协商均无果，故请求依法驳回原告的本诉诉讼请求。同时，被告也提起反诉，要求解除租赁合同，由原告姚海丰赔偿相应经济损失。 反诉原告艾克公司向本院提出反诉请求：1、依法解除原、被告双方于2017年5月25日订立的房屋租赁合同；2、判令反诉被告返还反诉原告房租及押金等计人民币135000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失205万元。事实与理由：2017年5月25日，反诉原告与反诉被告订立房屋租赁合同，合同订立后，反诉原告即依约支付给反诉被告房租及押金等人民币135000元，但反诉被告出租房屋的消防设施至今无法达标，消防通道到现在也处于封闭状态，诸暨市公安局消防大队也多次对该租赁房屋发出整改通知和行政处罚，反诉原告已花费装修费用200多万元。反诉原告多次与反诉被告协商，希望其完善出租房消防设施并通过消防验收合格，租赁费用也从该租赁房屋消防设施通过验收合格之日起计算，但反诉被告认为租赁房屋消防设施与其无关。反诉原告认为，反诉被告的商业用房消防设施没有达标存在瑕疵，无法达到反诉原告租赁房屋经营使用的目的，已造成反诉原告重大的经济损失。特提起反诉，望依法判处。 反诉被告姚海丰在庭审中辩称：原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，反诉被告是守约方，反诉原告是违约方，反诉原告要求解除合同不符合合同约定和法律规定，根据合同法的规定，只有守约方才有解除权，违约方无权解除合同。反诉原告的第二、三项反诉请求均是基于第一项反诉请求，由于反诉原告的第一项反诉请求不能成立，请求依法驳回反诉原告所有的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了下列证据：原告姚海丰（反诉被告）提交了2017年2月4日其与陈丹君签订的房屋租赁合同1份、原、被告双方签订的涉案房屋租赁合同1份、涉案房屋房产权及土地使用证复印件各1份、原、被告双方签订的商铺消防安全责任书1份、被告承诺书1份、被告营业执照信息复印件1份、涉案房屋同一幢楼的奶牛叔叔照相馆和涌泉道足浴店建设工程竣工验收消防备案情况登记表复印件各1份、涉案房屋整幢楼不动产登记查询证明及商品房买卖合同和建设工程竣工验收消防备案受理凭证等证据；被告艾克公司（反诉原告）提交查询汇款明细凭证1份、诸暨市公安局消防大队行政处罚决定书2份、被告的建设工程消防设计备案申报表复印件1份、被告的消防设施检测意见书复印件1份、海岛主题酒店消防设施检测意见书复印件1份、装饰装修工程合同书1份、热水工程合同1份、微信聊天记录截屏复印件1份、2018年7月30日原告出具的证明、水箱及进水管的照片6张、周尊标出具的竣工证明、2017年6月30日以“陈丹君”名义与被告签订的房屋租赁合同1份、被告的建设工程消防设计备案情况登记表1份、被告的建设工程竣工验收消防备案情况登记表1份等证据；本院组织当事人进行证据交换与质证。被告对原告提供证据的真实性均无实质性异议，本院经审查认为符合证据三性原则，作为有效证据认定并在卷佐证。原告对被告提交的证据除海岛主题酒店消防设施检测意见书、水箱及进水管照片6张、周尊标出具的竣工证明、2017年6月30日以“陈丹君”名义与被告签订的房屋租赁合同提出异议外，对其余证据真实性未提出实质性异议；对原告真实性未提出实质性异议的证据、除热水工程合同外，本院经审查认为符合证据三性原则，均作为有效证据认定并在卷佐证；热水工程合同与本案缺乏关联性，不符合证据三性原则，本院不作为有效证据认定；海岛主题酒店消防设施检测意见书系复印件，真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，不符合证据三性原则，本院不作为有效证据认定；水箱及进水管照片本身无法证明其质量是否合格，更不能证明被告关于涉案房屋消防验收无法通过的举证目的，亦与本案缺乏关联性，不符合证据三性原则，本院不作为有效证据认定；周尊标出具的竣工证明，周尊标身份情况不明，且证据形式上属于证人证言，因证人未到庭作证，不符合法律规定，因不符合证据三性原则，本院不作为有效证据认定；2017年6月30日以“陈丹君”名义与被告签订的房屋租赁合同，对该合同的来源，被告陈述系原告手下工作人员交给其的，原告则认为其未交付过该合同，证据来源不明，真实性无法确认，对该合同的作用，被告陈述是因消防备案需要要求原告提供的，且明确表示其未与陈丹君签订过租赁合同，租赁费也是付给原告的，未向陈丹君支付过，故该合同非涉案房屋实际履行的租赁合同，与本案缺乏关联性，因不符合证据三性原则，本院不作为有效证据认定。 本院经审理认定如下事实：位于诸暨市东晖苑**南侧**房屋系陈丹君所有，该房屋用途性质为“商”，于2010年4月26日进行了工程竣工验收消防备案。2017年2月24日，原告姚海丰与陈丹君签订房屋租赁合同一份，合同约定陈丹君将该房屋共计7500平方米租赁给姚海丰使用，租赁期限自2017年7月1日起至2032年6月30日止，租赁期限内允许部分转租，合同还对双方的其他权利义务作了明确约定。2017年5月25日，原告姚海丰（甲方）与被告艾克公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：租赁房屋坐落于整层，建筑面积约为1500平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为健身房，乙方遵守有关租赁房屋使用的法律法规的规定，遵守国家关于物业管理的规定。房屋租赁期共5年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，交房时间为2017年6月1日，自房屋交付之日起至2017年8月31日止为乙方的免租装修期（共计3个月）。房屋租金标准：租赁期内自2017年9月1日起至2022年5月31日每年年租金为人民币400000元整；物业管理费1元/平米/月由甲方负责收取。租金的缴纳：租金每三个月预付一次，先付后用，乙方应在每三个月中第一个月中提前5日向甲方支付当期的基本租金。履约保证金：乙方应于房屋交付之日支付履约保证金计人民币33000元整。在合同期内，如乙方拖欠甲方租金、物业管理费、水电费、工商管理费、税金、滞纳金以及乙方因违反甲方规定接受经济处罚或因乙方违约、乙方过失给甲方造成损失时，甲方可以在无须事先通知情况下，从乙方的履约保证金中扣除。乙方须在甲方指定的期限内，补足所扣除部分，以保证履约保证金的完整。乙方未在指定的期限内补足所扣除部分，甲方有权向乙方每日按实欠数额千分之三加收滞纳金。逾期超过15日的，甲方有权停止水、电、煤气及物业管理等服务，甲方视作乙方擅自终止租赁，甲方有权终止乙方在甲方的营业行为，并收回租赁场地，所带来的后果由乙方承担。所收租金、保证金不退。在租赁期内，因乙方原因，提出终止合同的，则保证金不予退还。乙方应交纳租赁合同有效期内乙方实际发生的以下费用：水费、电费、燃气费、通讯费、网络使用费、电话费、有线电视费用、工商费用、乙方经营中所产生的税费、乙方经营中所产生的门前三包的费用、装修期间的垃圾清运费用。除本合同约定的费用以外，甲方不得擅自增加本合同明确由乙方交纳的费用。乙方必须遵循甲方安排设计装修事宜，在对该房屋进行装修（包括但不限于照明、装饰等）或安装消防、机电、空调（甲方提供空调外机以及外部管线到该房屋甲方指定的位置，空调内机及室内部分由乙方自行负责）、网络等设备时必须事先向甲方或管理公司递交设计图纸，在获得甲方或管理公司及有关政府部门的书面同意后方可施工，甲方或管理公司不得无理拒绝或拖延同意。乙方或乙方委托的施工单位在进行装修、使用过程中，不得破坏原有的建筑和基础结构，（包括房屋外立面、附属设施、相邻部位），也不得变更其使用功能或用途。若乙方擅自进行装修或由于乙方的责任，导致房屋设施（包括房屋、房屋附属设备及室内、外装修）和公共设施的损坏，乙方必须进行维修，由此而引起的所有费用由乙方承担。租赁期限内，未经甲方同意，乙方违反原先提交甲方同意的装修方案的内容，对该房屋另行装修（包括但不限于照明、装饰等）或拆除/增加消防、机电、空调、网络等设备的，甲方有权要求乙方恢复原状，如造成甲方或第三方损失的，乙方还应另行承担损害赔偿责任。租赁期内的任何时间，政府任何主管部门就乙方对该房屋的装修（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求，乙方均需按照政府主管部门不时的要求修改其装修，并不得因任何理由拖延整改。若乙方因修改其装修造成相邻房屋损坏的，乙方应独自负责修复并独自承担由此而引起的一切费用，包括但不限于对相邻房屋使用人的合理补偿。同时，甲方并不因乙方装修整改及因此而造成的其他损失承担任何责任。如甲方因此而遭受损失，乙方需负赔偿责任。未经甲方同意，乙方不得占用公共通道、公众空间或在前述区域内举行任何活动。双方合同提前终止或期满时，乙方在租赁期间投入的装修、扩容、设施设备及公共部位的改造等费用甲方不予承担。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修的有关设施必须在合同终止前或合同终止日内自行搬离，合同终止前或合同终止日内未搬离者，全部设施归甲方所有，乙方搬离时不得损坏原有设施，否则应按实际损失的1.5倍予以赔偿。甲方有以下行为之一，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；不承担约定的维修义务致乙方严重影响使用该房屋的。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方同意，转租、转借、转让承租房屋；未经甲方同意，拆改变动房屋承重结构；未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠租金超过15日或无故连续停业超过5日。甲乙双方任何一方违反本合同约定的都视为违约。守约方有权单方面解除合同，违约方需承担违约责任，并赔偿守约方三个月租金作为赔偿金，如乙方发生消防、治安等方面重大责任事故或因销售假冒伪劣商品给甲方造成重大损失的，除上述违约赔偿外还应对造成的损失据实赔偿。守约方行使单方解除合同权的，应当书面通知违约方。违约方可在7日内予以书面答复或协商解决，协商不成的，依照本合同约定违约方承担违约责任。乙方逾期支付租金及相关费用，自逾期之日起每日按应支付租金及相关费用的千分之三向甲方支付滞纳金。乙方如拖欠达15日以上，甲方有权解除合同并按第十四条第一款规定追究乙方违约责任。有下列情况之一，乙方应承担违约责任，甲方有权终止合同，收回商铺，不退还租金及租赁保证金并有权留置乙方物品，以折抵违约金及甲方的经济损失：不按规定缴纳租金、水、电、煤、管理费等费用，拖欠15日以上的；乙方在租赁场所内未事先征得甲方同意和按规定须经有关部门审核而未区核准前，擅自改变上述约定的使用用途的，随意扩大和更改经营范围的；擅自将商铺转让、交换、转租（借）、抵押、赠与给他人的，私自打通商铺的；乙方利用承租场所进行违法活动，违反治安、刑事规定，损害甲方及公共利益；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；销售假冒伪劣商品或从事其它违法经营活动，不按照国家规定办理相关证件被有关部门查处的；乙方违反合同中的约定，收到整改通知书，在通知期限内不整改完毕的。甲方未完全交付出租房屋达1个月以上的，乙方有权解除本合同，追究甲方违约责任。上述合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋。被告于2017年6月19日通过银行转账向原告支付履约保证金及租金共计137500元。2017年6月3日，被告将承租房屋的装修工程发包给诸暨一顺装饰工程有限公司设计、施工、安装，双方签订了装饰工程合同书，约定于2017年9月1日完成全部施工安装项目。2017年7月18日，被告对涉案房屋装修进行建设工程消防设计备案申报。2017年8月4日，被告对涉案房屋装修向诸暨市公安局消防大队进行建设工程消防设计备案，在备案情况登记表中的“设计备案情况”栏记载：“是否确定为检查对象：是、检查是否合格：是。”2017年12月13日，诸暨市公安局消防大队作出诸公（消）行罚决字[2017]0492号行政处罚决定书，以位于诸暨市浣东街道东二路483号三楼的被告未经消防安全检查擅自投入使用、营业，给予被告责令停产作业、并处罚款人民币5000元的处罚。2017年12月13日，诸暨市公安局消防大队作出诸公（消）行罚决字[2017]0493号行政处罚决定书，以位于诸暨市浣东街道东二路483号三楼的被告未进行竣工消防备案，给予被告罚款人民币2000元的处罚。2018年1月19日，浙江科捷工程检测有限公司作出消防设施（建筑电气）检测意见书，载明：“艾克斯健身单位：经检查、检测发现你单位存在以下问题：1、联动测试时，非消防电源未切断；2、楼梯口防（火）门分割不明确，需加防火门分割；3、安全出口指示灯错误，安全通道未开通。以上问题及时整改，整改后请通知我公司。受检单位接受人：郭星光（签字）。”2018年2月26日，被告对涉案房屋装修向诸暨市公安局消防大队进行建设工程竣工验收消防设计备案，在备案情况登记表中的“备案审批日期”栏记载“2018年3月6日”、在“类别栏”记载“改建（装修）”，在“验收备案情况”栏记载：“备案时间：2018年2月26日、备案号：33009225NYS180050、是否确定为检查对象：是、检查是否合格：是。”2018年1月23日，被告法定代表人郭星光用微信通知原告：“我单位与贵方于2017年5月25日订立房屋租赁合同，将贵方租赁做健身房。由于贵方所出租房屋的消防设施无法达标，消防通道到现在也是处于封闭状态，使我单位无法达到租赁房屋经营使用的目的，诸暨市公安局消防大队也多次对该租赁房屋发出整改通知和行政处罚。今再次致函贵方，希望贵方在3天内完善出租房消防设施并通过诸暨市公安局消防大队验收合格，租赁房屋的租赁费用也从该租赁房屋消防设施通过诸暨市公安局消防大队的验收合格之日起计算。”2018年1月24日原告用微信回复被告法定代表人：“本人将诸暨市整层房屋出租予贵司使用，双方签订《房屋租赁合同》。近日，本人收到贵司来函，现答复如下：一、根据《房屋租赁合同》第八条8.1及8.4之约定，贵司负责对上述房屋安装消防设施并按照主管部门进行整改，与本人无关。请贵司尽快解决消防事宜，以免造成不必要损失。二、请贵司按照合同约定支付2018年第一季度租金。否则，本人将根据《房屋租赁合同》约定及相关法律规定，追究贵司法律责任。”2018年5月30日，原告诉至本院，要求判如所请。2018年7月12日，被告提起反诉，要求判如所请。审理中，被告提供一份对涉案房屋以“陈丹君’名义与其签订的《房屋租赁合同》，陈述该份合同系因消防备案需要，经其要求由原告手下工作人员向其提供；涉案房屋其未与陈丹君直接签订过合同，也未向陈丹君支付过租赁费，合同是与原告签订的，租赁费也是支付给原告的；被告据此提出要求追加陈丹君为本案第三人的申请。原告则陈述其未向被告提供过该份合同，也不知道该份合同的情况，该份合同上“陈丹君”签名与其与陈丹君签订的合同上的签名完全不一致，不同意追加陈丹君为本案第三人。 本院认为：原告姚海丰与被告诸暨市艾克健身有限公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定和法律规定履行各自的义务。在该合同中违约金部分约定过高，根据案件的具体情况可依法予以调整。审理中被告提供的涉案房屋以“陈丹君”名义与其签订的《房屋租赁合同》，因合同来源不明真实性无法确认，且被告陈述该合同仅用于消防备案需要未实际履行，对被告提供的该合同，因不符合证据三性原则，本院已不作为有效证据确认；因该合同不是涉案房屋的租赁合同，陈丹君也不是诉争房屋租赁合同的当事人，且本案处理结果也与陈丹君无法律上的利害关系，故被告要求追加陈丹君为本案第三人的申请，本院依法不予准许。本案双方的争议焦点主要是涉案房屋符合被告开办的健身产业的消防设施改造安装责任应由谁负责承担，本院认为根据原、被告双方提供的证据，该责任由被告负责承担。具体理由如下：首先，涉案出租房屋在竣工验收时通过了符合房屋用途性质的工程竣工验收消防备案，即涉案出租房屋具有合格的一次消防验收登记备案手续。其次，原、被告双方签订《房屋租赁合同》前经过充分协商，合同明确被告租赁房屋用于开办健身房，被告作为专业经营健身产业的公司，在签订合同前，应当充分了解涉案房屋的结构性质，论证好该房屋能否经过改造建设符合健身产业的消防设施设备并通过验收合格。第三，在原、被告双方签订的合同相关条款中，已明确约定由被告对其经营所需的消防设施设备进行设计、施工、安装、审批，即合格的二次消防验收登记备案手续应当由被告负责承担完成。第四，被告已向原告出具承诺书和落实消防安全责任，对涉案房屋的消防责任由被告落实承担，且双方合同中还约定，如果发生消防安全事故对原告造成损失的，被告还应承担赔偿责任。第五，涉案房屋已于2018年3月6日通过诸暨市公安局消防大队的建设工程竣工验收消防备案登记审批，且被告也早已开展试营业。现被告主张其承租房屋消防设施至今未通过相关部门验收系原告因素造成，但未能提供证据证明，故被告该主张，因不能提供证据和与合同约定不符，本院依法不予支持。虽审理中被告提出要求对涉案房屋消防设施未通过相关部门验收合格的原因及因未通过消防验收对其无法开业经营的因果关系进行鉴定的申请，本院经审查后认为，对消防设施能否通过验收合格系国家相关行政部门的职责范围，依法不得由第三方机构进行鉴定，故对被告该鉴定申请不予准许。被告在房屋租赁合同履行过程中，无正当理由未按合同约定向原告支付租赁费，显属违约，应承担支付租赁费和承担违约金的相应民事责任。现原告要求被告支付2017年9月1日至2018年5月31日止共计9个月的房屋租金30万元，符合合同约定，本院应以支持，但原告要求被告支付按合同约定以三个月房屋租金计算的违约金10万元及未付部分房屋租金按合同约定每日千分之三的滞纳金，因该二项合同约定内容均属违约金范围，且该违约金约定明显过高，本院依法应予调整，根据本案的具体情况，综合调整为从租金逾期支付之日起按月利率2%计算。因被告在合同签订后已向原告支付人民币137500元，其中的33000元按合同约定属于履约保证金（押金），其余104500元因原告未提供证据证明系被告支付的其他费用，按合同约定应作为被告已支付的房屋租金，故被告尚应支付原告房屋租金为300000元-104500元计195500元，该租金违约金计算起始时间，按合同约定其中95500元应从2017年11月26日起计算，100000元应从2018年2月24日起计算。因在合同履行过程中，被告存在未按约支付租金的违约行为，而原告无违约行为，故按合同约定被告不得要求解除合同，对被告以原告违约为基础而提出的解除双方签订的房屋租赁合同、由原告返还其房租及押金、由原告赔偿其经济损失的诉讼请求，因不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。但因审理中原告亦同意解除合同，故本院可从双方协商一致的角度，对被告要求解除房屋租赁合同的要求予以准许，但合同解除后，被告依法亦应将承租房屋腾退返还给原告；因原告明确表示，对合同解除后被告尚应支付的本案以外房屋租金、违约金、解除合同后的房屋占有使用费等相关损失将另行主张权利，故本院在本案中对此不作评判并处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告姚海丰与被告诸暨市艾克健身有限公司于2017年5月25日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除； 二、被告诸暨市艾克健身有限公司应向原告姚海丰腾退返还位于诸暨市整层承租房屋，限本判决生效之日起一个月内履行完毕； 三、被告诸暨市艾克健身有限公司应支付原告姚海丰房屋租金计人民币195500元（计算至2018年5月31日止），及该款从合同约定支付之日起至实际付清之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金（其中95500元从2017年11月26日起计算，100000元从2018年2月24日起计算），款均限于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回本诉原告姚海丰的其余本诉请求； 五、驳回反诉原告诸暨市艾克健身有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7300元，由原告姚海丰负担3090元，被告诸暨市艾克健身有限公司负担4210元；反诉案件受理费24280元，由反诉原告诸暨市艾克健身有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  徐平君 审 判 员  何 婧 人民陪审员  黄潮娜 二〇一八年十一月十一日 书 记 员  谢周成