.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初3328号   原告（反诉被告）：张国华，女，1976年10月20日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，。委托诉讼代理人：张道华，内蒙古红城律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐红，女，1969年4月29日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：刘凤阳，内蒙古法林律师事务所律师。原告张国华与被告徐红、巴林左旗成大房屋中介服务有限公司赤峰分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月11日受理后，于2017年11月6日作出（2017）内0404民初7264号民事判决书。宣判后，原告张国华、被告徐红均不服，提起上诉，赤峰市中级人民法院于2018年4月1日作出（2018）内04民终187号民事裁定，裁定撤销赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初7264号民事判决，发回松山区人民法院重审。重审期间，原告张国华撤回对巴林左旗成大房屋中介服务有限公司赤峰分公司的起诉。被告徐红在重审过程中对原告张国华提出反诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国华的委托诉讼代理人张道华，被告徐红及其委托诉讼代理人刘凤阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张国华向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告徐红签订的二手房买卖定金合同；2、判令被告徐红支付违约金22080元；3、判令被告给付原告取暖费2209元。事实与理由：2017年6月18日，被告徐红通过中介机构巴林左旗成大房屋中介服务有限公司赤峰分公司购买原告的房产一处，但被告徐红拒不交付房款，已构成根本违约，并为原告造成取暖费损失2209元。徐红辩称，原告所述没有事实及法律依据，被告同意原告解除合同的要求，但原告要求的违约金显然过高，不符合合同约定。因被告交纳的5000元系定金，根据法律规定定金性质为担保及对违约产生的合并，因此原告的诉讼请求不能成立。本案是因原告构成违约，原告没有按照合同约定在7日内将房屋交付给被告，至今房屋也没有交付，原告还隐瞒了房屋在雨水较大的情况下屋内进水的真实情况，因原告违约致使被告在预定的时间内不能搬进该房屋，被告将视情况主张由此产生的房屋租金损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告徐红向本院提出反诉请求：要求反诉被告双倍返还定金10000元。事实与理由：2017年6月18日，反诉原告经巴林左旗成大中介服务有限公司赤峰分公司居间介绍，与反诉被告签订了《二手房买卖定金合同》，合同签订后，反诉原告给付反诉被告定金5000元，但反诉被告未按合同约定交付房屋，并且因房价上涨原因拒收反诉原告给付的购房首付款，构成根本违约。反诉被告张国华辩称，合同不能履行是因徐红违约。合同约定张国华收到房款三日内交付房屋，因徐红未交付房款，张国华有权根据合同履行的先后顺序不交付房屋，张国华在原审庭审中还有要求徐红继续履行涉案合同的意思表示，但徐红明显拒绝，证明徐红构成违约，请求驳回反诉原告的诉讼请求。本案在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对证据作如下认定：对原告张国华提交的合同、三方协议、收据、买卖双方业务流程，能够证明原、被告之间的关系及诉讼依据，本院经审查予以确认并在卷佐证；对短信（截图），因原、被告所签订的交易流程约定买卖双方均应准备空白银行卡，且手机短信显示时间不可更改，被告徐红亦主张其于2017年7月6日欲付款给原告，该陈述与上述短信内容相符，故对原告提交的短信（截图），本院经审查予以确认并在卷佐证；对张国华与徐红的短信截图，短信时间7月26日，发生在被告徐红欲向原告交纳首付款之后，不能以此作为认定徐红违约，本院不予采信；对录音，系原告与巴林左旗成大房屋中介服务有限公司赤峰分公司之间的通话，与巴林左旗成大房屋中介服务有限公司赤峰分公司二审出庭证人陈述矛盾，在无法确认通话一方当事人的身份及录音内容真实性的情况下，本院对证据不予采信；对取暖费发票，原告交纳取暖费的事实发生在本案诉讼后，原告要求解除合同的诉讼请求表明原告主观上已经知道该合同不再具有履行的可能，此后产生的损失与被告不具有关联性，本院不予采信；对二审接待笔录，因被告对真实性无异议，本院予以采信。对徐红提交的定金合同及收据，本院经审查予以确认并在卷佐证；对中国建设银行及农业银行的交易明细及对账单，能够证明被告徐红提取现金330000元，其自认此款欲作为首付款交付原告，经本庭询问，徐红表明其在此期间无其他重大财产购入或存在其他投资行为，结合合同约定房价款的数额及合同签订时间与提取现金的时间节点，徐红自认此款作为首付款交付的主张符合常理，与本案具有关联性，本院对该证据经审查予以确认并在卷佐证；对移动公司的发票及通讯明细，并不能显示通话内容，无法证明被告徐红的证明目的，故与本案的待证事实无关，本院对证据不予采信；对二审接待笔录、原审庭审笔录，本院确认证据记载的内容。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月18日，原告张国华与被告徐红在巴林左旗成大房屋中介服务有限公司赤峰分公司居间下签订二手房买卖定金合同，约定原告（甲方）将其所有的位于赤峰市松山区鸭子河路检察院小区2号楼3单元321室房屋出售给被告徐红（乙方），交易价格为736000元，交易方式按揭；同时约定：“第五条 甲方应于收到乙方房款之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用...”；“第七条 甲方承诺在本合同生效之日七日将房屋交付给乙方，并在交付房屋前腾空该房屋”；“第十二条 甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的百分之10支付违约金...2、乙方责任...乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付未付房价款的百分之三支付违约金。乙方逾期支付房价款超过5日，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同之日起5日内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还；并要求乙方支付房价款百分之三的违约金”。同时，原、被告签订买卖双方业务流程，约定交易流程为:一、楼房成交。二、交付定金。三、双方提供有效证件（各自办理银行卡孔卡一张）。四、办理银行楼房按揭贷款，双方及时配合签字。五、交付首付款后当天区房产中心过户（根据银行而定）。六、银行按揭贷款发放。七、交付楼房验房、交钥匙。八、买方入住。合同签订当日，徐红交付张国华定金5000元。2017年7月6日，徐红中介公司提取现金330000元，预作为房屋首付款通过中介公司交付张国华，经中介公司工作人员联系，张国华未到场，致使房款未能交付。本院认为，原告张国华与被告徐红签订的二手房买卖定金合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故应自双方签字之日即为有效合同。在合同签订后并未完全履行的情况下双方发生纠纷，原告提出要求解除合同的诉讼请求，因涉案房屋已经另出售给他人，合同标的物已不存在，且被告亦同意原告要求解除合同的请求，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同违约方的确定，因房屋买卖合同系双务合同，买卖双方在交易过程中均应负有相关义务，但涉案合同仅对出卖人的义务进行了设定，未对买受人购买房屋交付首付款的时间、数额及合同双方履行合同义务的先后进行约定，属于合同约定不明确，双方对约定不明的事项亦未形成新的补充协议，且根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定亦无法对约定不明事项进行确定时，无法确认原被告的违约责任，因此，在合同解除后，双方互不承担违约责任，故原告选择适用双方约定的违约金条款向被告徐红主张权利于法无据，本院不予支持。违约行为的存在，是适用定金罚则的前提。本案中，因不能确定反诉被告张国华在履行合同过程中构成违约，故本院对反诉原告要求反诉被告双倍返还定金的诉讼请求不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因涉案合同已经解除，原告应将被告交纳的定金5000元予以返还。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张国华与被告（反诉原告）徐红于2017年6月18日签订的《二手房买卖定金合同》；二、驳回原告（反诉被告）张国华的其他诉讼请求；三、反诉被告张国华于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐红房屋定金5000元；四、驳回反诉原告徐红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1254元，保全费520元，反诉案件受理费25元，由原告张国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。                              审判长   董英萍审判员    董晓磊人民陪审员   郎凤玉                                                           二O一八年十一月二十六日                                                                                                  书记员    庄禾敏