江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初2977号原告（反诉被告）：赵伏槽，男，1985年4月16日生，汉族。委托诉讼代理人：徐国祥，江苏显明律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯述田，江苏显明律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁艺，女，1975年2月18日生，汉族。委托诉讼代理人：白民，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。第三人：南京鸿科房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320104783804362Ｇ，住所地在南京市秦淮区秦虹路279号。法定代表人：蒋军。原告（反诉被告）赵伏槽与被告（反诉原告）丁艺、第三人南京鸿科房地产经纪有限公司（以下简称鸿科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵伏槽及其委托诉讼代理人徐国祥、冯述田，丁艺及其委托诉讼代理人白民到庭参加诉讼，第三人鸿科公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵伏槽向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵伏槽、丁艺、鸿科公司签订的《房地产买卖三方合同》及《协议》；2.判令丁艺返还案涉房屋；3.判令丁艺支付违约金10万元；4.判令丁艺支付房屋占用费12000元（2000元/月×6个月）。事实和理由：2017年10月13日，其、丁艺、鸿科公司签订《房地产买卖三方合同》，约定丁艺向其购买位于南京市江宁区房屋（以下简称930室），价款116万元，合同签订当天缴纳定金1万元，2017年10月16日前支付4万元，2017年12月31日前支付53万元，余款56万元由丁艺向银行贷款。如一方违约，应向守约方支付违约金10万元。合同签订后，丁艺分三次向其支付定金5万元。2017年11月5日，三方签订《协议》，约定其于2017年11月15日前腾出房屋，交丁艺免费居住并视为房屋交付。后，丁艺未按约支付购房款53万元，经多次催要仍未付。丁艺构成违约，请求法院依法判决。被告丁艺辩称并反诉称，赵伏槽陈述的事实不存在，本案纠纷系赵伏槽故意隐瞒房屋状况构成违约所致。故其提出反诉：1.判令赵伏槽返还定金5万元；2.判令赵伏槽支付违约金10万元；3.判令赵伏槽赔偿律师费1万元。第三人鸿科公司未应诉。反诉被告赵伏槽辩称：1、房屋渗漏其并非故意隐瞒，房屋一直未用且渗漏是在沙发的部位，其交房前不清楚该情况。交房后丁艺提出该问题，其积极配合维修解决，但丁艺拒绝并发生矛盾，中介公司协调未果；2、丁艺主张房屋不能正常使用不属实，事实上2017年11月15日房屋交付后丁艺就一直使用；3、丁艺提出解除合同，至今双方未就理由达成一致意见。丁艺的反诉无事实和法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，认定如下事实：2017年10月13日，赵伏槽（甲方）、丁艺（乙方）、鸿科公司（丙方）签订《房地产买卖三方合同》，约定：第一条房屋基本状况。赵伏槽位于江宁区，建筑面积43.19平方米，冰箱一台、洗衣机一台、空调一台及固定设施给乙方。第二条房屋总价款及支付方式。甲乙双方同意售价116万元。第三条房屋交易流程。1、双方同意采用非资金监管方式交易。双方约定合同签订当天缴纳定金1万元，2017年10月16日前支付4万元，2017年12月31日前支付53万元，余款56万元由丁艺向银行贷款，尾款2万元在送件过户当日暂存于丙方保管，在户口迁出、房屋交接完成后3个工作日内由丙方交给甲方。2、甲乙双方定于2017年12月30日前交付房屋，甲方在交付房屋前腾空该房屋。……第六条佣金、代办费标准及支付。佣金为该存量房成交总价的2.4%，计27840元，该费用甲乙双方应于签约当日前支付丙方，如甲乙有一方违约不履行本合同的，丙方不予退还中介费，由违约方赔偿守约方的中介费。第七条违约责任。1、三方商定，甲乙有下列情形之一的应承担违约责任：（1）无正当理由不履行合同的；（2）未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；（3）相互或于他人串通，损害丙方利益的；（4）未能按合同约定支付佣金和代办费的；（5）其他造成丙方无法完成委托事项的行为。2、三方商定，上述违约行为方，规定违约金为10万元支付给各守约方。违约方给各守约方造成其他经济损失的，由守约方根据法律规定追偿。第十条其他约定。甲方保证此房无白蚁、无渗漏、不是凶宅。合同另对各方义务、争议解决等进行了约定。合同签订后，丁艺于2017年10月13日支付定金1万元，于同年10月16日支付定金4万元，合计5万元。2017年11月3日，赵伏槽（甲方）、丁艺（乙方）、卢俊荣（丙方）签订《协议》，约定：1、甲方与乙方经协商一致，约定于2017年11月15日腾出案涉房屋出租给乙方免费居住，合同期限约定为无固定期限。2、甲方与乙方协商一致，如后期将房屋卖于承租方，此次的交房视为买卖合同中的验收交房，已经承租方入住，视为房屋交接完成，后续产生的所有纠纷与问题自行解决，与赵伏槽无关。3、甲乙协商一致，等到甲方拿到土地证后，在乙方办理贷款之前，办理变更甲乙丙之前签署的房地产买卖合同中的签署日期。4、乙方和丙方协商一致，乙方在办理贷款当天支付丙方的中介费1万元，并于过户当天支付剩下的中介费3千元。2017年11月15日，赵伏槽按照《协议》将案涉房屋交付给丁艺。房屋交付当日，丁艺发现案涉房屋存在渗水、墙体发霉起皮、地板被泡问题，不符合合同约定的交房标准，提出异议拒绝收房。双方就该问题的处理协商未果，赵伏槽亦未进行维修，丁艺未再支付后续房款。2017年12月20日，丁艺向赵伏槽、鸿科公司发送房地产买卖合同解除通知函》，载明：“2017年10月13日丁艺与赵伏槽在鸿科公司中介下就案涉房屋签订《房地产买卖三方合同》，总价116万元，丁艺支付了定金5万元，但房屋现场查看发现严重漏水，造成墙面和地板严重腐蚀，赵伏槽恶意隐瞒房屋存在渗漏的严重质量问题，多次交涉未果，严重影响房屋使用，属于恶意严重违约。据此，通知解除《房地产买卖三方合同》，接函后3日内退还定金5万元，如逾期退还将依据定金法则和违约金条款要求支付违约金10万元，届时产生的法律责任由你方承担。”2017年12月21日，丁艺再次通过微信向赵伏槽发送《房地产买卖合同解除通知函》。2017年12月23日赵伏槽回复同意。案件审理中，1、本院于2018年6月15日至案涉房屋进行勘验，案涉房屋确实存在渗水、墙体发霉起皮问题。2、本院至案涉房屋所在小区周边房产中介机构询价，案涉房屋在2017年12月底至2018年1月初期间的市场价格与双方交易价格相当。案件审理中，丁艺另提交案涉房屋楼下业主发送给赵伏槽的《告知函》及回执，并申请楼下业主王璟铖出庭作证，证人陈述其房客告诉其案涉房屋2017年夏天就曾漏水至其房屋中，其也去房屋看过，找物业公司联系楼上住户但没有联系上，其让住客在楼上门上贴了小纸条，并将楼上的水阀关闭，后来楼上住户问为何关闭水阀，因案涉房屋漏水致其室内地板被泡、线路也存在问题。赵伏槽辩称其对渗漏并不知情。上述事实，有《房地产买卖三方合同》、《协议》、房地产买卖合同解除通知函、证人证言、当事人陈述等证据材料证实。本院认为，《房地产买卖三方合同》、《协议》系各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。法律规定，当事人协商一致的，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，《房地产买卖三方合同》中明确约定“甲方保证此房无渗漏”，但案涉房屋实际情况为存在渗水、墙体发霉起皮问题，不合合同约定的交房标准。交房当日，丁艺提出异议后，赵伏槽始终未对存在的问题进行维修，故本院认定赵伏槽构成违约。丁艺发送《房地产买卖合同解除通知函》，赵伏槽于当日收到，故本院认定《房地产买卖三方合同》、《协议》于2017年12月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房地产买卖三方合同》、《协议》解除后，案涉房屋应当返还赵伏槽，赵伏槽应当同时返还丁艺已支付款项5万元。赵伏槽在合同解除情况下主张丁艺未按合同约定支付房款53万元构成违约，要求丁艺支付违约金10万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《协议》约定，案涉房屋系交付丁艺免费居住，作为后续合同履行的担保，赵伏槽要求丁艺支付占有使用费，没有依据，本院不予支持。丁艺要求赵伏槽赔偿其律师费，没有法律依据，本院不予支持。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，赵伏槽存在违约，应承担违约责任，但合同约定的违约金10万元过高，结合本院调查核实的案涉房屋的市场价格及丁艺的损失，本院依法调整为2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、《房地产买卖三方合同》、《协议》于2017年12月21日解除；二、被告丁艺于本判决发生法律效力之日起十日内将位于南京市江宁区房屋返还原告赵伏槽；三、反诉被告赵伏槽于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告丁艺定金5万元；四、反诉被告赵伏槽于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告丁艺违约金2万元；五、驳回原告赵伏槽的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告丁艺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16220元，由赵伏槽负担16140元，由丁艺负担80元。反诉案件受理费1750元、保全费1370元，合计3120元，由赵伏槽负担1755元，由丁艺负担1365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 侠人民陪审员  葛翠华人民陪审员  叶礼圣二〇一八年十一月十六日书 记 员  孙 林