文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初3453号原告：李梦影，女，1981年11月21日出生，汉族，住南京市，现住南京市。委托诉讼代理人：王志浩，南京市玄武区盛达法律服务所法律工作者。被告：王坚，男，1979年3月7日出生，汉族，住南京市。被告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市。法定代表人：史立斌。委托诉讼代理人：朱军，江苏三法律师事务所律师。原告李梦影与被告王坚、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同、居间纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李梦影及其委托诉讼代理人王志浩，被告我爱我家公司的委托诉讼代理人朱军到庭参加诉讼。被告王坚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李梦影向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2015年12月18日签订的《南京市存量房交易合同》和2017年10月16日签订的《补充协议》；2.被告王坚返还购房定金2万元；3.被告王坚返还购房款53万元，同时自2016年7月22日起按中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息至返还上述款项时止。被告我爱我家公司对上述款项中用于偿还被告王坚银行抵押贷款的44.5万元承担连带还款责任；4.被告王坚支付违约金18万元。事实和理由：2015年12月18日原告在被告我爱我家公司的居间下，与被告王坚签订了《南京市存量房交易合同》，约定被告王坚将南京市，房屋价款92.5万元，其中含定金2万元，2016年1月25日前原告付首付款44.5万元用于房屋解押，剩余房款由银行抵押贷款下放支付等等。同日，被告我爱我家公司与原告签订《南京我爱我家服务承诺保障协议》，明确约定房屋过户登记前，若原告以替售房人偿还银行贷款的方式支付首付款的，被告我爱我家公司将对原告可能存在的垫资还款风险免费进行担保。上述协议签订后，原告按约支付了购房定金、首付款等款项，但由于被告王坚不能解决设立在该房上的抵押权问题，导致该房一直不能办理过户手续。2017年10月16日原告与被告王坚另外签订了《补充协议》，约定房屋价款由92.5万元改为80万元，2017年10月31日前办理过户手续，剩余房款25万元在交房时支付。该协议签订后，被告王坚不仅没有按照约定协助原告办理过户手续，而且明确告知原告，该房不仅抵押问题不能解决，而且房屋也已被法院查封。被告王坚承诺会尽快归还购房款并赔偿原告损失，但至今未有任何说法。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告王坚未应诉、答辩。被告我爱我家公司辩称，1.原告要求解除合同及协议，主要涉及原告与被告王坚之间的权利义务约定，作为居间人，被告我爱我家公司同意原告的第一项请求。2.原告第二、四项请求和被告我爱我家公司无关。3.关于原告要求被告我爱我家公司对于已付44.5万元购房款承担连带责任的诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：被告我爱我家公司是涉案合同居间人，整个合同签约过程中，分别签署四份文件，第一份是本案网签合同，第二份是原告与被告我爱我家公司签订的服务承诺，该承诺也是原告要求被告我爱我家公司承担连带责任的依据，第三份文件是签约当天被告我爱我家公司特别告知原告，在交易过程中不得私自与业主进行钱款交割，否则产生的损失由原告自行承担。在网签合同第2条中明确约定除了定金和尾款，其余款项进入监管账户，第15.1条明确买卖双方约定由原告借款给被告王坚44.5万元用于还款解押，双方在办理解押款时应设立个人抵押。第四份文件是告知函。签约中被告我爱我家公司发现原告与被告王坚有自行交割款项的意愿，涉案房产抵押二押超过房产交易价格，两个抵押共120万元，而本案交易价格92.5万元。原告于12月18日出具的承诺书明确了相关风险及责任承担问题。综上，原告主张被告我爱我家公司承担连带责任缺乏事实依据，请求法院予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋即南京市.81平方米）的登记所有权人是被告王坚，产权登记时间是2009年1月14日。2009年10月被告王坚取得土地使用权证。根据房屋所有权证记载，被告王坚以涉案房屋为抵押物，分别于2009年、2014年办理了抵押登记，债权数额分别为70万元、50万元。2015年12月18日被告王坚（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）、被告我爱我家公司（丙方、经纪机构）共同签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（以下简称《交易合同》），约定甲方将涉案房屋出卖给乙方，房屋转让价款92.5万元，其中含定金2万元，尾款1万元；2016年1月25日前乙方将首付款44.5万元解交监管账户；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，金额为45万元，用于支付房款转让价款的余额；乙方同意于2015年12月25日前与贷款银行签订借款合同；甲、乙双方定于房款下至甲方账户三日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金；丙方应如实地提醒甲、乙双方注意房屋状况说明书涉及的该房屋权利瑕疵、质量瑕疵和其它影响交易的重大事项，如未尽该义务造成合同无法履行的，丙方不得收取佣金；甲、乙双方同意在本合同生效后45日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；（补充条款）甲、乙双方约定乙方同意借给甲方44.5万元，用于送件前（贷款审批通过后七天内）甲方办理还款解押手续（此款项不打入资金监管账户），解押后两个工作日内办理产权过户手续，过户后该款项自动转为房款；乙方佣金18500元于签贷款当日支付给丙方等等。2015年12月18日被告我爱我家公司（乙方）与原告（甲方）签订《南京我爱我家服务承诺保障协议》（以下简称《承诺保障协议》），甲方在乙方处签署相关房屋买卖合同居间合同后至房屋过户登记前，乙方承诺包括还款解押免费担保承诺等五项承诺；若甲方以替售房人偿还银行贷款的方式支付首付款的，乙方将对甲方可能存在的垫资还款风险免费进行担保等等。2015年12月18日原告在被告我爱我家公司提供的一份《承诺书》中签名，其内容为：“本人通过我爱我家公司居间购买了涉案房屋，本次交易中所述之房屋尚有银行抵押贷款50万元整未还清，根据合同约定需用本人的首付款代为偿还。我爱我家公司已明确告知本人此次交易存在的风险，本人已知晓并充分理解上述交易风险，如发生任何问题由本人与出售方自行协商解决，风险责任由本人自行承担。本人认可不享受《承诺保障协议》中约定的还款解押免费担保承诺的保障。”当日，原告还在被告我爱我家公司提供的一份提示函中签名，其内容为：“为了保证交易资金的安全，买卖交易过程中请不要私自与业主进行钱款的交割，在办理产权登记申请手续完毕之前请勿支付任何款项（定金以及合同中约定的解押款除外），否则由此产生的损失由个人自行承担。”2015年12月18日原告给付被告王坚2万元定金，被告王坚对此出具了一份定金收条。2015年12月22日原告给付被告我爱我家公司18500元中介费用。2016年7月22日被告王坚向原告出具一份收条，言明收到原告44.5万元用于支付购买涉案房屋首付款，被告王坚承诺于一月内办理过户，如果一个月没有过户则2016年8月25日前归还所有款项。2017年10月16日原告（乙方）、被告王坚（甲方）、被告我爱我家公司（丙方）另签订了一份《补充协议》，约定《交易合同》成交价格由92.5万元改为80万元；房款支付方式现改为全现金购房，乙方已支付定金2万元和部分房款53万元累计55万元，剩余房款25万元由甲、乙双方自行支付，支付钱款当日交房；2017年10月31日前办理过户手续；如果2017年10月31日因甲方原因导致无法正常办理过户手续，甲方应在2个工作日内将已收全部钱款退还给乙方，并承担违约金18万元且在5个工作日内支付到位；其他条款按照原合同执行不变等等。原告陈述上述55万元包括如下款项：2万元定金，首付款44.5万元，中介费18500元，贷款担保费3800元，2016年12月9日被告王坚向原告借款5万元，垫付物业费3500元，2017年4月3日微信转账2000元，2017年5月25日微信转账4000元、1000元，以上共计54.78万元，被告王坚在《补充协议》中对此认可为55万元。被告王坚未及时办理解押、过户、还款等手续，导致合同无法履行，并与原告产生纠纷，原告多次催促被告王坚还款，但被告王坚未予归还。原告遂诉至本院，要求判如所请。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《交易合同》、《承诺保障协议》、《补充协议》、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、设定他项权利摘要复印件、收条、手机短信等；被告我爱我家公司提供的《承诺书》、提示函等；以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告三方就涉案房屋买卖、居间事宜所签订的《交易合同》、《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，故当事人应当依照约定全面履行自己的合同义务。关于合同解除问题。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告王坚签订《交易合同》之后，履行了支付定金、垫资解押款项的义务，但被告王坚未按照约定履行解押、过户等义务，导致合同未能继续履行、原告合同目的无法实现，被告王坚已构成违约，应当承担相应的违约责任。经原告多次催告后，原、被告三方又签订了《补充协议》，明确约定“如果2017年10月31日因甲方（即被告王坚）原因导致无法正常办理过户手续，甲方应在2个工作日内将已收的全部钱款退还给乙方（即原告），并承担违约金18万元，且在5个工作日内支付到位。”该约定明确了被告王坚不及时履行过户手续时合同解除、退还款项、支付违约金等法律后果，因此，在上述约定的合同解除条件成就后，即2017年10月31日被告王坚未办理过户手续时原告有权解除合同。现解除条件已成就，故原告要求解除原、被告之间的《交易合同》、《补充协议》的诉讼请求，符合法律规定，被告我爱我家公司对此亦无异议，故本院予以支持。关于原告要求被告王坚返还定金、购房款以及支付违约金的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据前述分析认定，被告王坚未及时履行合同义务，导致合同解除，应承担相应的违约责任，原告依据《补充协议》的约定要求被告王坚返还2万元定金、53万元购房款并承担相应利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，该利息的起算日期应按照《补充协议》的约定自2017年11月3日起计算。原告要求被告王坚给付约定的违约金18万元的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予支持。关于原告要求被告我爱我家公司对44.5万元垫资解押款项承担连带责任的问题。本案中，虽然原告与被告我爱我家公司签订的《承诺保障书》约定，若原告以替售房人偿还银行贷款的方式支付首付款的，被告我爱我家公司将对原告可能存在的垫资还款风险免费进行担保，但根据被告我爱我家公司提供的证据，原告在同日又在被告我爱我家公司提供的一份《承诺书》中签名，表明认可不享受《承诺保障协议》中约定的还款解押免费担保承诺。因此，原告要求被告我爱我家公司对44.5万元垫资解押款项承担连带责任的诉讼请求，不符合双方约定及法律规定，本院不予支持。被告王坚经本院传票传唤未到庭应诉、答辩，视为放弃一审举证、质证等相应诉讼权利。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李梦影与被告王坚、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于2015年12月18日签订的《南京市存量房交易合同》和2017年10月16日签订的《补充协议》；二、被告王坚于本判决生效之日起三日内一次性返还原告李梦影定金2万元、购房款53万元共计55万元，并承担该款自2017年11月3日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；三、被告王坚于本判决生效之日起三日内一次性给付原告李梦影违约金18万元；四、驳回原告对被告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元、公告费600元共计11700元由被告王坚负担（原告已预交，被告王坚在给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  张 萍人民陪审员  曹延俊二〇一八年十一月二十二日书记员汪慧娣履行告知书