山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终1346号上诉人（原审被告）：马文豪，男，1994年3月30日出生，汉族，住山西省灵石县。委托诉讼代理人：马宝田，山西新晋界律师事务所律师。委托诉讼代理人：安晓芳，山西新晋界律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西和泰房地产开发有限公司，住所地太原高新区产业路5号5层。法定代表人：裴永革，执行董事。委托诉讼代理人：刘瑞军，山西和泰房地产开发有限公司总经理，住太原市万柏林区兴华小区杏园1号楼2单元18号。委托诉讼代理人：郑晓红，山西联合中正律师事务所律师。上诉人马文豪因与被上诉人山西和泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初5612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马文豪的委托诉讼代理人马宝田、安晓芳，被上诉人山西和泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘瑞军、郑晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马文豪上诉请求，1、撤销（2016）晋0105民初5612号民事判决，并改判支持马文豪一审的全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由山西和泰房地产开发有限公司承担。事实与理由：一、首先，一审法院未明确涉案三套房屋具备交付条件的时间。涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》、《太原市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（并公消验字（2014）第0105号）、《和泰紫园主楼及地库竣工验收会议纪要》等证据均显示，涉案房产五方竣工验收日期为2015年6月7日；完成建设工程竣工验收备案，并取得《建设工程竣工验收备案表》的时间为2015年5月12日。依据相关法律规定，经竣工验收合格，并在备案机关完成备案，方可交付使用。涉案房产于2014年6月7日验收合格，2015年5月12日完成备案登记，此时方才具备法定的交付条件。一审法院虽认定涉案房屋在约定的交付期限内不具备法定的交付使用条件，但未明确具备法定交付条件的时间，属认定事实不清。其次，一审法院未明确山西和泰房地产开发有限公司按照法定、约定条件交付房屋的具体时间。涉案《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十条中明确约定，山西和泰房地产开发有限公司应在2013年9月30日之前，以书面形式通知马文豪对经验收合格的商品房进行验收交接，并向买受人出示相关的证明文件，否则，马文豪有权拒绝接收。山西和泰房地产开发有限公司虽于2015年5月12日具备房屋交付条件，但直到2016年8月23日才向马文豪出具《入住通知函》、《备案表》，进行房屋交接验收；即山西和泰房地产开发有限公司在2016年8月23日的交付行为符合法律规定、合同约定，应认定2016年8月23日为房屋交付时间。最后，一审法院认定涉案房屋不存在质量问题，是不恰当的。马文豪在山西和泰房地产开发有限公司交房前即发现所购买的商铺存在“商铺门窗室内地面低于室外地面，易发生雨水倒灌”的问题，在与山西和泰房地产开发有限公司协商解决的过程中，发生了雨水倒灌及门前广场局部塌陷的问题。经双方不断协商，达成《协商备忘录》，明确广场塌陷等质量问题，并明确山西和泰房地产开发有限公司的维修义务；该事实已证实涉案房屋存在质量问题。根据《附件四：合同补充协议》第七条的约定，山西和泰房地产开发有限公司应负责维修并承担延期交房的违约责任。二、一审法院酌定违约金为70万元错误。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期超过90日后，买受人有权向出卖人主张按日支付已付房价款万分之五的违约金。一审法院未考虑到山西和泰房地产开发有限公司实际延期交房时间、合同约定的违约条款，亦忽视了涉案三套房屋的购买价值、商业价值，严重损害了马文豪的合法权益，应予以纠正。一审法院已认可涉案房屋未能在合同约定的时间内具备法定的交付条件，但却避而不谈涉案房屋具备法定交付条件的时间、按约定实际交付的时间。涉案房屋于2015年5月12日才具备交付条件，但房屋存在严重质量问题，山西和泰房地产开发有限公司拖延整改，致使其在2016年8月23日才能够按照合同约定履行交付义务。至此，山西和泰房地产开发有限公司迟延交房1057天。马文豪购买三套商铺总价为19173672元，商铺未能按时交付，致使马文豪不能按期投入经营使用，已给马文豪造成了巨大的经济损失。按照合同约定，山西和泰房地产开发有限公司按约应支付违约金(5772143+5608573+7792956)*1057*0.0005=10133285.7元。综上，一审法院在未充分考虑合同约定、山西和泰房地产开发有限公司延期交付期限、房屋总价值、酌定违约金数额，有失公平。山西和泰房地产开发有限公司辩称，一、三套房屋未办理交接的直接原因，是双方对房屋是否存在质量问题产生争执所引起的，而本案商铺“易发生雨水倒灌”问题是不存在的，商铺的室外地面呈斜坡状向马路延伸，解决了排水问题，正常情况下不会发生雨水倒灌的现象，该设计经相关机关批准，不存在质量问题。二、合同约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。2012年12月19日，山西和泰房地产开发有限公司完成了竣工验收并取得了五方竣工验收合格报告书，符合合同约定的交付条件，不属于违约。三、马文豪以房屋存在质量问题为由拒绝收房，在双方达成改造协议后，仍然没有收房，同时又提出了延期交房的问题。因此，导致房屋逾期交接的直接原因是马文豪认定的房屋质量问题，但是房屋并不存在严重质量问题，马文豪因错误判断导致的逾期交房后果应该自行承担。马文豪向一审法院起诉请求：1、山西和泰房地产开发有限公司向马文豪支付延期交房违约金10133285.65元；2、本案诉讼费由山西和泰房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2013年1月4日，山西和泰房地产开发有限公司与马文豪签订《商品房买卖合同》，马文豪以5772143元的价格购买山西和泰房地产开发有限公司开发的位于本市体育南路139号和泰紫园J栋第9幢-1-2层1006号房。2013年1月15日，双方又签订了两份《商品房买卖合同》，马文豪分别以5608573元和7792956元的价格购买山西和泰房地产开发有限公司开发的位于本市体育南路139号和泰紫园J栋第9幢-1-2层1007、1008号房。上述三份合同均约定：山西和泰房地产开发有限公司应在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府有关规定将具备“该商品房经验收合格”条件且符合合同约定的商品房交付马文豪使用；逾期交房超过90日后，马文豪有权解除合同。马文豪解除合同的，山西和泰房地产开发有限公司应当自马文豪解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按马文豪累计已付款的1%向马文豪支付违约金。马文豪要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，山西和泰房地产开发有限公司按日向马文豪支付已交付房价款万分之五的违约金；房屋交接时，如发现所购房屋有严重质量问题，属山西和泰房地产开发有限公司逾期交房，山西和泰房地产开发有限公司除负责维修外且承担主合同第九条逾期交房的违约责任等。上述合同签订后，马文豪按约支付了三套房屋的首付款，并将剩余房款以银行按揭贷款的方式支付给山西和泰房地产开发有限公司，但双方因为争执至今未办理三套房屋的交接。据马文豪提交的《建设工程竣工验收备案表》载明，和泰紫园J栋商业楼竣工验收日期为2014年6月，备案时间为2015年5月12日。据山西和泰房地产开发有限公司提交的客户投诉受理记录表载明：“2013年9月30日交房时因马文豪发现室内地面低于室外地面易发生雨水倒灌影响正常使用的问题，要求山西和泰房地产开发有限公司整改而山西和泰房地产开发有限公司一直没有整改，导致一直无法办理交房。山西和泰房地产开发有限公司受理部门的意见是：该商铺的设计理念是当前一、二线城市商业最普遍的“步入式街区”，施工单位按图施工不存在工程问题，商铺门前的人行道路是坡状的，雨水会顺着坡道流向道路，所以倒灌现象不可能发生；客户所提的问题，属于个人喜好和传统思维导致的顾虑，商铺本身没有问题，但考虑到该业主是我公司大客户，从感情上应当协助客户进行合理性改造，将商铺门窗前增加挡水台，并将入户门整体提升并加装台阶等”。2016年4月20日，双方签订了协商备忘录，内容为：“业主提出商铺门窗室内地面低于室外地面，容易发生雨水倒灌的问题后，我公司立即安排专人对现场进行查验并认真审查项目设计施工图纸，在审查过程中发现商铺施工是严格按照设计图纸完成的，但鉴于J栋1006、1007、1008号商铺北侧室外地面坡度较小，且为步入式商铺设计，室内外高差较小，存在极端雨量大的情况下雨水倒灌的可能。经踏勘现场，在2013年竣工至今已发生雨水倒灌及门前广场局部塌陷问题。介于此我公司秉承全心为业主服务帮业主解决难题的公司理念下于2016年4月8日约业主马文豪进行了协商，协商结果如下：1、对业主马文豪提出的商铺问题，以积极的态度响应，安排公司设计专岗人员根据业主反映的情况，结合实际情况，反复研究，设计了改造方案；2、就改造方案我公司代表与业主马文豪进行反复讨论，最终同意以该方案进行改造；3、我公司承诺将按照确定的方案快速完成改造，业主马文豪承诺在该商铺改造完成后验收合格后即刻办理收房手续，不再对商铺相关问题相互追究”。2016年8月23日，山西和泰房地产开发有限公司向马文豪发出入住通知函，要求马文豪在接到该通知后一周内办理紫园一期J栋1006、1007、1008号商铺的入住。马文豪当庭述称，收到入住通知后我提到了延期交房的违约赔偿问题，但山西和泰房地产开发有限公司的回答一直模糊不清，再加上山西和泰房地产开发有限公司的虚假宣传使房屋不具有使用价值，所以暂时没有办理收房手续；2016年4月8日的协商备忘录是双方对质量问题的协商，而不是延期交房问题，山西和泰房地产开发有限公司也没有按约定快速整改，2016年8月23日整改完成后又发生雨水倒灌和塌陷等问题；根据法律规定，只有取得建筑工程竣工验收备案表方为验收合格，而五方验收仅是对主体工程的竣工验收，并不是对房屋整体的验收；2013年四季度之后到2016年，山西和泰房地产开发有限公司一直没有进行任何整改，山西和泰房地产开发有限公司为整改花费了6万元也没有证据；主张的违约金是按约定的每日万分之五计算，自2013年10月1日计算至2016年8月23日山西和泰房地产开发有限公司发出入住通知函之日。山西和泰房地产开发有限公司当庭述称，整改山西和泰房地产开发有限公司商铺花了六万元，全部由山西和泰房地产开发有限公司承担；现在三套商铺一直空置，马文豪没有收房；广场塌陷我们认可，但是从2013年9月至今，没有发生雨水倒灌的问题。一审法院认为，山西和泰房地产开发有限公司与马文豪签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力，各方应按约履行义务。对于双方争议的逾期交房问题。马文豪认为涉案房屋存在严重质量问题，且未按期办理竣工验收备案，不具备交付条件，因此，山西和泰房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任。经查，根据马文豪提交的相关设计、施工、验收文件，山西和泰房地产开发有限公司交付的房屋不存在设计、施工方面的严重质量问题，山西和泰房地产开发有限公司认为“商铺室内地面低于室外地面，容易发生雨水倒灌”系严重质量问题的意见缺乏依据，该院不予采信；但在合同约定的交付期限内涉案房屋确不具备法定的交付使用条件，山西和泰房地产开发有限公司交房违约，应承担相应的违约责任；在房屋具备交付使用条件后，马文豪仍以房屋存严重质量问题为由拒不接收房屋，所造成的损失应由其自行承担。对于马文豪主张的逾期交房违约金，综合考虑山西和泰房地产开发有限公司逾期交房的时间及房屋价值等因素后，该院酌定该违约金为700000元为宜。对于马文豪提出的山西和泰房地产开发有限公司在房屋销售过程中有欺诈行为并造成其损失的问题，与本案诉请无关，可另行起诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：“一、被告山西和泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马文豪支付违约金700000元。二、驳回原告马文豪的其他诉讼请求”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方对《商品房买卖合同》的效力均未提出异议，一审认定涉案合同合法有效正确，本院予以维持。首先，当事人对自己提出的请求所依据的事实应提供证据加以证明，证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，马文豪拒收房屋是因为其认为“商铺室内地面低于室外地面，容易发生雨水倒灌”的质量问题，对其该项请求，马文豪应承担举证责任。其次，《商品房买卖合同》综上所述，马文豪的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77833元，由马文豪负担。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 孙爱英审判员 李铁柱 二O一九年十一月十二日书记员 李 钰