广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20823号原告：王国强，男，1973年5月11日出生，汉族，住河南省舞阳县，原告：朱松影，女，1973年3月18日出生，汉族，住河南省舞阳县，上列原告委托诉讼代理人：叶小桃，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。上列原告委托诉讼代理人：李淑仪，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄1幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：徐进，该公司总经理。原告王国强、朱松影与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国强、朱松影的委托诉讼代理人叶小桃、李淑仪到庭参加诉讼。被告富裕达公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国强、朱松影向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金（违约金的计算方法：以396752元为基数，从2016年10月12日起按每日万分之一计算至取得不动产权证之日止，暂计至2018年9月30日为28486.79元）。庭审中，原告王国强、朱松影明确逾期办证违约金从实际收楼之日起720个工作日届满的次日开始计算。事实与理由：原被告于2012年5月22日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告所有的位于大涌××都城花园××房，房屋总价款为396752元。合同第八条约定，被告应当在2013年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘测单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第十四条还约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。原告已经按照合同约定支付全部购房款，被告交房后逾期未办理房产证，按照合同约定被告应该为原告办理房产证及支付违约金，逾期办理房产证违约责任按照合同第十四条约定及最高人民法院的相关解释，即从延误之日起每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金，时间应从2016年10月12日起计算，暂计算至2018年9月30日为718天，违约金为28486.79元。被告构成违约但未支付违约金，其行为严重损害原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。原告王国强、朱松影对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.入伙指南；4.汇泰都城花园单位/商铺/车位交接书；5.购房发票；6.广东省契税纳税申请表、完税证明；7.住房维修基金缴费凭证。被告富裕达公司未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年5月22日，王国强、朱松影（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1201020064），约定买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，建筑面积共95.68平方米，套内建筑面积为81.13平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米4890.32元，总金额396752元；出卖人应当在2013年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延一年。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；付款方式及期限：2012年5月22日现金支付119752元，2012年6月22日商业贷款支付277000元；买受人逾期付款的违约责任：买受人采用银行按揭方式付款，买受人必须在签订本合同的同时签署及提供按揭所需文件，缴交按揭申请所需的律师费、公证费等费用。如买受人违反上述约定，且逾期超过七天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时买受人还应按总房价30％向出卖人支付违约金；如出卖人不解除合同的，合同继续履行，但自买受人逾期之日起，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05％的标准支付违约金。无论任何时期因政府调整金融政策的原因，或者其他非出卖人的原因，导致买受人不能以按揭贷款方式支付购房价款或获得的按揭贷款不足以支付购房款的，买受人必须在收到出卖人或代办按揭的有关单位通知之日起15日内变更付款方式并以现金方式交清余下全部购房款，逾期出卖人有权立即解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30％的违约金，且出卖人有权收回上述商品房另行出售，出售所得全部款项归出卖人所有；如出卖人不解除合同的，合同继续履行，但自买受人逾期之日起，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05％的标准支付违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。同时，双方签订了合同附件六合同补充协议，特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方均具有约束力。其中有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限；买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义（无论是错印或手写的文字），签署买卖合同及附件是双方真实意思表示，已构成出卖人和买受人合法、有效、有约束力的义务，双方将严格遵守执行；本补充协议为中山市商品房买卖合同不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。2012年6月15日，王国强、朱松影交纳普通标准住宅税费5951.28元。2013年11月29日，富裕达公司开具的发票载明王国强、朱松影向其支付房款396752元。2012年6月4日，王国强、朱松影与富裕达公司办理了涉案房地产的商品房销售登记备案手续。2014年5月15日，富裕达公司（甲方即开发商）与王国强（乙方即业主）签订汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，载明鉴于富裕达公司开发的汇泰都城花园商住小区已竣工，并且经中山市有关政府部门鉴定合格可以交付使用，王国强、朱松影购买之X幢XX单元，均已具备入伙条件，可以入住及交付使用。开发商和业主双方均同意签署本交接书，正式移交给业主。业主已检查了该单元、商铺、车位的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元/商铺/车位可以交付给业主，业主可以接受该单元。因此，双方签订本交接书，确认自双方签字日起，该单元/商铺/车位由发展商交付给业主。交接书还载明了其他内容。但因富裕达公司一直未办理涉案房地产的产权转移登记手续，王国强、朱松影遂于2018年9月29日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、逾期办证的违约责任可归责于哪一方；二、逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合本院经审理认定的事实，分析如下：关于焦点一。根据中山市商品房买卖合同关于“富裕达公司应于2013年11月15日前交付符合合同约定的商品房给王国强、朱松影使用，并应在商品房交付使用后720个工作日内向产权登记机关提供资料进行备案。”及补充协议关于“有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”的约定，富裕达公司实际于2014年5月15日将商品房交付给王国强、朱松影使用，依约应于720个工作日内即2017年3月31日前向产权登记机关提供资料进行备案，但至今仍未能为王国强、朱松影向产权登记机关提供相关办证资料，也未提交可免责事由的相关证据，故应认定富裕达公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于焦点二。关于违约金起算时间，根据合同第十四条关于“产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”及补充协议关于“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”的约定，合同约定涉案房屋的交楼时间为2013年11月15日，汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书显示涉案房屋实际收楼时间是2014年5月15日且王国强、朱松影明确逾期办证违约金从实际收楼之日起720个工作日届满的次日起算，即富裕达公司应于720个工作日内即2017年3月31日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为王国强、朱松影向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则逾期办证违约金的起算时间应为2017年4月1日。关于违约金的截止时间，根据合同第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。王国强、朱松影并未提交证据证明双方就该逾期办证责任问题重新协商并作出变更，故王国强、朱松影主张逾期办证违约金计至取得涉案房地产权属证书之日止的理据不足，本院不予支持。关于违约金计算标准，合同第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。对逾期办证的违约金，双方约定最高为按已付房价款的1%计算，而对于王国强、朱松影逾期付款的违约金的约定则高达总房价的30%。与王国强、朱松影承担总房价的30%支付逾期付款违约金的违约责任相比，富裕达公司最高按已付房价款的1%承担逾期办证违约金的违约责任明显不对等，既不能匹配时间长短所造成守约方的动态损失变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。富裕达公司应在2017年3月31日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但富裕达公司至今仍不能确定办理房产证的时间。综合前述分析，合同约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补王国强、朱松影损失并督促富裕达公司积极履行合同义务。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、富裕达公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及合同对等性原则，以及依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，富裕达公司违反合同约定，致使王国强、朱松影至今仍未能取得房屋权属证书。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限。结合富裕达公司上述违约行为的过错程度、逾期办证的时间及后果等具体情况，虽然王国强、朱松影无法举证其所受损失的金额，但因逾期办证而无法完全行使物权的全部权益，由此所致的直接或间接不利影响客观存在，其损失客观存在，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。现王国强、朱松影主张以已付购房款396752元为基数，按每日万分之一计算违约金，符合上述法律规定，本院予以支持。富裕达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、抗辩等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王国强、朱松影支付逾期办证违约金（以396752元为基数，从2017年4月1日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元，减半收取256元（原告王国强、朱松影已预交），由被告中山市富裕达房地产有限公司负担（被告中山市富裕达房地产有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告王国强、朱松影）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董爱民二〇一八年十一月二十八日法官助理邹安妮书记员陈奇