包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2117号   上诉人（一审被告）：兰金萍，女，1962年7月27日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：吴华义，男，1963年6月1日出生，汉族，无职业，住内蒙古包头市。（系兰金萍丈夫）   委托诉讼代理人：贾建刚，内蒙古坚卓律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：包头市郡府物业服务有限公司。   法定代表人:原勇，该公司董事长。   委托诉讼代理人:刘海，内蒙古嘉祺律师事务所律师。   委托诉讼代理人:韩梦婷，内蒙古嘉祺律师事务所律师。   上诉人兰金萍因与被上诉人包头市郡府物业服务有限公司（以下简称郡府物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   兰金萍上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回郡府物业的诉讼请求或发回重审。2、一、二审案件受理费由郡府物业承担。其上诉主张的事实和理由为：第一，双方当事人并未签订物业服务合同，未形成物业服务合同关系。郡府物业向兰金萍收取物业费没有依据。包头市稀土高新区加州郡府业主委员会（以下简称加州郡府业主委员会）的成立不符合法定要求，不具备主体资格，因此其与郡府物业签订的《物业服务合同》不具有法律效力，不能成为约束兰金萍的理由。第二，兰金萍缴纳物业费的时间早于郡府物业实际提供物业服务的时间，且郡府物业在提供物业服务期间未尽到基本的维护管理义务，违反了合同约定。因兰金萍领取钥匙的时间为2013年7月8日，但郡府物业从2013年5月31日收取物业费，一审法院判决从2014年5月30日开始起算物业费不合理。第三，郡府物业在提供物业服务期间未尽到基本的管护责任，对于合同中约定的物业服务内容并未完全履行，对兰金萍的权益造成损害，已经构成对物业服务合同的根本违约，一审法院判令上诉人根据物业费用26251元的90%进行缴纳不合理。综上，一审法院并没有根据法律的公平原则进行判决，对兰金萍是极不公平的，故恳请二审法院在查清事实的基础上依法改判或发回重审，以维护法律的公平公正和兰金萍的合法权益。   郡府物业答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，郡府物业是依法成立的物业服务企业，分别接受包头原创香江置业有限责任公司（以下简称原创公司）、加州郡府业主委员会的委托，对首创·加州花园小区进行物业管理，提供物业服务。其中商业用房物业服务费为2.60元/月/平方米。兰金萍于2013年5月31日与原创公司办理了首创·加州花园S4栋104号房屋（面积：234.8㎡）的交接手续。兰金萍享受了郡府物业提供的物业服务，但从2014年5月31日起，经郡府物业多次催缴拒不缴纳物业服务费。一审法院查明并认定的事实与上述双方物业服务合同纠纷事实一致，并依照相关法律、司法解释的规定，判决兰金萍向郡府物业缴纳相应的物业服务费。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回兰金萍的上诉请求，维持原判，维护郡府物业的合法权益。   其次，兰金萍的上诉主张没有任何事实和法律依据，其上诉请求不能成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，郡府物业曾分别与原创公司、加州郡府业主委员会签订《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，双方签订的合同真实、合法、有效。上述合同对兰金萍具有约束力。根据《包头市物业管理条例》第四十一条第一款“已竣工验收但未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；物业符合交付条件且已交付的，物业服务费由业主承担。”以及《关于规范内蒙古自治区物业服务收费管理工作的通知》第十一条“新建住宅小区未达到交付使用标准前所发生的物业服务费用，已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业服务费由建设单位承担。但建设单位与业主按照约定交付方式已交付的物业，无论业主是否入住使用，交付后的物业服务费由业主承担。”本案中，兰金萍于2013年5月31日接收房屋，一审庭审中亦认可此事实。据此，兰金萍应当于房屋交付之日，即2013年5月31日起支付物业服务费，故其诉称应从2013年7月8日支付物业费的理由不能成立。   再次，经一审法院现场查看，只有郡府物业服务区域底店台阶瓷砖存在部分破损的情形，其他方面不存在问题。一审法院据此已经扣减郡府物业诉请物业费总额的10%作为物业服务部分瑕疵的违约金，且未支持郡府物业诉请的违约金。因此，郡府物业提供的物业服务仅存在部分瑕疵，不构成根本违约，兰金萍诉称的郡府物业已构成根本违约的理由不能成立。   综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，兰金萍的上诉主张没有事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回兰金萍的上诉请求，维持原判。   郡府物业向一审法院起诉请求：1.兰金萍给付郡府物业2014年5月30日至2017年12月30日物业服务费26251元。2.兰金萍支付逾期给付物业服务费违约金（2014年5月30日至2017年12月30日）2868元。3.本案诉讼费由兰金萍负担。   一审法院认定的事实：2014年8月1日，郡府物业（乙方）与原创公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原创公司选聘郡府物业对首创·加州花园小区提供前期物业服务。合同的第四条约定：物业服务内容1、共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理。第六条约定：本物业管理区域物业服务收费实行物业服务费用酬金制。物业服务资金由业主按其拥有的建筑面积预先交纳。具体标准如下：（3）商业用房2.6元/月/平方米、会所物业2.6元/月/平方米。2017年8月1日，郡府物业（乙方）与加州郡府业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》。合同约定：加州郡府业主委员会选聘郡府物业对首创·加州花园小区提供物业服务。合同的第四条约定：物业服务内容1、共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理。第六条约定：本物业管理区域物业服务收费实行物业服务费用包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准如下：（3）商业用房2.6元/月/平方米、会所物业2.6元/月/平方米。兰金萍系包头稀土高新技术产业开发区校园南路首创·加州花园小区S4号楼104号底店的业主，房屋面积为234.8平方米。2014年5月30日至2017年12月30日期间，包头稀土高新技术产业开发区校园南路首创·加州花园小区S4号楼104号底店的物业费为26251元，兰金萍未交纳。包头稀土高新技术产业开发区校园南路首创·加州花园小区底店存在台阶瓷砖多处破损、路面多处损坏的现象。在庭审中，兰金萍认为交房时间为2013年5月31日，且兰金萍已交纳2013年5月31日至2014年5月30日期间的物业费，但兰金萍实际领钥匙时间为2013年7月8日，物业费的收取时间应从2013年7月8日始计算。对此，郡府物业不予认可。   一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，郡府物业与原创公司签订的《前期物业服务合同》，对兰金萍具有约束力。加州郡府业主委员系由首创·加州花园小区业主成立，其与郡府物业签订的《物业服务合同》对首创·加州花园小区所有业主具有约束力，对本案兰金萍也具有约束力。在庭审中，兰金萍认可未交纳2014年5月30日至2017年12月30日的物业费26251元。郡府物业作为物业公司未对共用设施设备进行维护、管理，已违反了合同的约定。故该院根据本案的实际情况，酌定兰金萍按90%交纳2014年5月30日至2017年12月30日的物业费即23625.9元（26251元×90%）；关于郡府物业要求兰金萍给付违约金的诉讼请求，因郡府物业未尽到物业职责。故郡府物业的该项诉讼请求，该院不予支持。兰金萍辩称，其实际领钥匙时间为2013年7月8日，物业费的交纳时间应从2013年7月8日始计算的辩解理由。该院认为，兰金萍提供的“钥匙签收单”未有业主及经办人签字、盖章，内容也空白。无法确定与涉案房屋有关。郡府物业也不予认可。故兰金萍的该辩解理由，该院不予采信。   依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告兰金萍于本判决生效之日起十五日内给付原告包头市郡府物业服务有限公司2014年5月30日至2017年12月30日的物业费23625.9元；   二、驳回原告包头市郡府物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费528元，减半收取计264元（原告已预交），由原告包头市郡府物业服务有限公司负担50元、由被告兰金萍负担214元。   本院二审期间，兰金萍向本院提交以下三份证据：   ①垃圾清运费收据一张，用以证明垃圾是由兰金萍自行清理，郡府物业并未履行清运垃圾的义务。郡府物业质证称，对该份证据的真实性认可，证明目的不认可。经本院审查认为，该份证据并不能证明其主张，本院依法不予采纳。   ②兰金萍缴纳2013年5月31日至2014年5月30日期间的物业费收据一张，用以证明兰金萍多缴纳了4个月的物业费。郡府物业质证称，对该份证据的真实性认可，证明目的不认可。经本院审查认为，该份证据并不能证明其主张，本院依法不予采纳。   ③装修押金收据一张，用以证明该项费用郡府物业应予退还或抵顶物业费。郡府物业质证称，对该份证据的真实性认可，证明目的不认可。经本院审查认为，该份证据内容真实，来源合法，本院依法予以采信。   郡府物业向本院提交通知单一份，用以证明兰金萍应当从2013年5月31日缴纳物业费。兰金萍质证称，对该份证据的真实性认可，证明目的不认可。经本院审查认为，该份证据并不能证明其主张，本院依法不予采纳。   经二审审理查明，一审判决除对于兰金萍领取案涉商铺钥匙的时间以及欠付物业费的期间的事实认定有误外，其余认定事实准确，本院依法予以确认。   另查明，兰金萍于2013年7月8日领取案涉商铺钥匙。   其欠付物业费的期间应为2014年5月31日-2017年12月30日。上述事实有《钥匙签收单》、《收据》在案佐证。   本院认为，加州郡府业主委员会与郡府物业签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。兰金萍作为案涉小区业主应当依约履行缴纳物业费的义务。兰金萍在二审庭审过程中主张郡府物业实际提供物业服务的时间为2013年9月份，郡府物业从2013年5月31日收取物业费不合理，应当从其主张的物业费金额中予以核减。对此，本院认为，从兰金萍提供的钥匙签收单上显示的日期表明，兰金萍从2013年7月8日领取案涉商铺钥匙即视为办理了房屋交接手续，则兰金萍缴纳的2013年5月31日-2013年7月8日期间的物业费，共计793.62元（234.8㎡×2.6元/㎡/月÷30天×39天＝793.62元），应当从郡府物业主张的金额中予以核减，故兰金萍应缴纳2014年5月31日-2017年12月30日期间的物业费共计22911.64元（（26251-793.62）×90%=22911.64）。关于兰金萍提出的郡府物业存在物业服务不到位的主张，因其二审并未提供新证据予以证明，且一审法院已经根据全案情况酌情扣减了10%的物业费，故对其该项上诉主张，本院不予支持。   另外，关于装修押金的问题，因双方当事人在诉讼过程中明确表示要另行解决，故本院对此不再作出处理。   综上，一审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初791号民事判决；   二、上诉人兰金萍于本判决生效之日起十日内向被上诉人包头市郡府物业服务有限公司缴纳物业费22911.64元；   三、驳回被上诉人包头市郡府物业服务有限公司的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费792元，上诉人兰金萍负担623元，被上诉人包头市郡府物业服务有限公司负担169元。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一八年十一月十九日   书记员 杨苏敦   附：本判决所引法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。