昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0112民初661号 原告：昆明尊龙房地产开发有限公司，住所昆明市船房小区**。 统一社会信用代码：91530100734331597N。 法定代表人：姜亚光。 委托诉讼代理人：莫卫文，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：郭余鸿，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明房地产开发有限公司，，住所昆明市青年路**华一广场** 统一社会信用代码：91530100216621893T。 法定代表人：李晓伟。 委托诉讼代理人：柳涛，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。 原告昆明尊龙房地产开发有限公司与被告昆明房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案，依法适用普通程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理,于2018年4月18日、2018年8月28日进行了补充质证。原告昆明尊龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人莫卫文、郭余鸿，被告昆明房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柳涛到庭参加了庭审。原告昆明尊龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人莫卫文，被告昆明房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柳涛到庭参加了第一次补充质证。原告昆明尊龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭余鸿，被告昆明房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柳涛到庭参加了第二次补充质证。本案现已审理终结。 原告昆明尊龙房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2004年11月8日签订的《合作开发协议书》；2.被告向原告返还出资额7921600元，并向原告支付违约金1053000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2003年起与案外人昆明市西山区船房社区居民委员会第五股份合作社（以下简称“五社”）协商关于五社出让位于昆明市西山区船房社区居民委员会第五居民小组的土地使用权（以下简称“土地”）给原告的相关事宜。原告在土地转让事宜协商过程中，与被告于2004年11月8日签订《合作开发协议书》，约定在取得土地后双方共同对土地进行开发建设，出资比例为原告40%，被告60%，双方按照出资比例分配收益。2004年11月10日，原告与五社签订《土地出让合同》，约定五社将土地及地面建筑物、构筑物、给排水、供电设施以共计7827868.91元的价格一并转让给原告。其中，土地使用权出让款项为4821600元，其余基础设施款及建筑物3006268.91元。在合同签订后原告于2004年至2007年分八次将上述款项支付给五社，向昆明市西山区船房社区居民委员会支付100000元基础设施建设费，并将土地使用权办理至被告名下。现因被告一直未履行合同出资义务并由于自身债务使登记在其名下的土地使用权被昆明市中级人民法院查封，导致原告与被告签订的《合作开发协议书》已不可能再继续履行。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告昆明房地产开发有限公司辩称，1.《合作开发协议书》签订后双方并没有按照约定共同组建经营管理处，被告并未设立过专项财务账户。2004年11月8日，原、被告签订《合作开发协议书》，协议签订后双方并未按协议约定履行。2005年6月27日，原、被告签署《协议》，将《合作开发协议书》涉及土地有偿租赁给云南穆盛达商贸有限公司使用，致使合作开发协议一直搁置下来。没有证据证明原告已按合同约定向专项账户打入40%的出资款，原告要求返还出资款没有事实和法律依据。2.《合作开发协议书》未能付诸实施系原、被告双方共同过错及政策变化原因导致，不能认定为被告单方违约。原、被告签署《协议》后将《合作开发协议书》涉及土地有偿租赁给云南穆盛达商贸有限公司使用。因租赁事宜产生纠纷，原、被告于2010年2月2日将地块使用权收回。2010年4月5日，原告与西山区福海卫生院签署《房屋、场地临时租用协议书》将地块出租，租赁期限2010年8月1日至2013年7月31日止。2015年1月7日，昆明市西山区人民政府办公室下发《关于西山区城中村改造征地拆迁及规划工作推进会的纪要》，明确了被告名下位于38号片区城市更新改造范围内14.7亩土地（《合作开发协议书》所涉及土地）属于“831”完善用地，不再划出38号片区城市更新改造范围。至此，《合作开发协议书》已经从根本上无法履行。综上所述，被告认为《合作开发协议书》并未能实际履行，原告也没有实际投入任何出资款，且《合作开发协议书》未能履行并非被告单方面过错导致，请求法庭在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交的《船房社区第五股份合作社会议纪要》，被告有异议，且签字人员涉及案外人，本院不予采信。 二、原告提交的《土地转让合同》，被告对真实性、合法性认可，但不认可关联性，因该份证据涉及涉案土地的情况，与本案的审理有关，本院予以采信。 三、原告提交的2004年10月27日的收据、2004年11与8日的收据、2004年11月24日的收据，被告对真实性、合法性认可，但不认可关联性，该组证据与原告提交的其它收据、发票及本院从昆明市国土资源管理局调取的《地籍调查表》中记载的内容可以相互佐证，故本院予以采信。 四、被告提交的昆明日报（2011年8月18日）（复印件），原告有异议，且系复印件，没有与原件核对，不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采信。 本院依职权调取的云南省昆明市中级人民法院（2018）云01执25号执行裁定书、（2014）昆执保字第627号协助执行通知书及地籍调查表1套；本院于2018年5月10日向昆明市规划局西山分局发出《关于查询昆国用（2004）00960号国有土地情况的函》，该局于2018年6月8日向本院发出《关于对昆国用（2004）00960号国有土地情况的复函》。本院组织当事人进行了质证，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下： 2004年11月8日，原告（乙方）与昆明市房屋开发总公司（甲方）签订《合作开发协议书》，约定：“甲乙双方在平等自愿的基础上，本着优势互补、互惠互利、诚实信用、精诚合作的原则，就合作开发‘西华屯’（暂名）房地产项目的开发，建设及销售等事宜协商一致，达成如下协议：一、项目概况1、本项目位于西华公园南侧，北临西坝河，西临省武警边防总队医院，东侧船房新村，用地面积为14.75亩。2、项目用地目前属船房社区居委会第五股份合作社所有，并已办理城镇国有土地使用权证，土地使用性质为工业用地。3、根据国家政府相关法律、法规，甲乙双方通过合作，努力依法受让该宗土地使用权，并办理土地使用性质为商住用地。4、甲、乙双方共同依法取得项目开发条件后，拟定开发‘西华屯’商住项目，建设规模约2万平方米，相关技术经济指标以规划管理部门审定为准。二、项目总投资预计3510万元1、取得项目开发条件土地使用权费用为1010万元，其中土地转出让、拆迁补偿综合费约882万元，土地出让金及税费约128万元。2、以2万平方米规模计建设综合费及相关税费为2500万元。3、上述总投资为双方估算数据，待项目进入实施后以阶段按实核算为准。三、合作方式甲乙双方以本协议书规定的条件自本协议生效之日起共同组建项目建设经营管理处，由甲乙双方派员出任正、副处长，在土地使用权转移到甲乙双方名下后由甲方设立专项财务账户，双方共同派员进行开发、经营等管理工作。管理处的职责、人员双方另行协商。四、出资比例及利益分配：项目预计总投资为3510万元。1、甲方以项目总投资60%计2106万元作为出资比例。2、乙方以项目总投资40%计1404万元作为出资比例……五、双方责任甲方：负责办理土地使用手续及建设立项、施工手续的审批。负责相关人员的到位及相关资金的到位。乙方：负责办理土地使用权的完全合法转移及相关建设审批，负责建设资金的到位，相关人员到位，并提供管理处临时办公用房。六、合作期限本合作项目经开发、销售完毕后，由双方进行财务结算，自清算完毕之日起本协议终止。合作期限暂订2年。七、违约责任1、本协议一经签订，双方必须严格遵守，不得违约，如任何一方违约给履约方造成经济损失由违约方承担，并由违约方向履约方支付总价款3%的违约金……”。2004年11月10日，原告（乙方）与昆明市官渡区福海乡船房社区第五股份合作社（甲方）签订《土地转让合同》，约定：“……一、甲方将位于医院旁的土地14.7亩（以国有土地证书面积为准）及地面建筑物、构筑物、给排水、供电设施转让给乙方。二、甲方转让的价格分项如下：1、土地14.7亩，每亩出让价格叁拾贰万捌仟元正（￥328000.00元），计人民币肆佰捌拾贰万壹仟陆佰元正（￥4821600.00元正）。14.7亩×328000元/亩=4821600.00元。2、原办事处的基础设施款、工程款人民币叁佰万零陆仟贰佰陆拾捌元玖角壹分正（￥3006268.91元正）。由甲方代收后付给居委会，故地上建筑所发生的一切纠纷导致的房产债务由甲方及船房居委会全权处理（注：因此项赔偿经济对居委会）。3、以上款项乙方应付给甲方（五社）人民币伍佰零贰万壹仟陆佰元正（￥5021600元），付给居委会人民币叁佰万零陆仟贰佰陆拾捌元玖角壹分正（￥30062668.91元）。三、付款方式1、本合同总价款为捌佰零贰万柒仟捌佰陆拾捌元玖角壹分正（￥8027868.91元），该费用含土地综合补偿费、拆迁、安置补偿等费用……四、土地手续办理及变更，1、双方签定合同后，甲方将已办理好的《国有土地证》（官）国有（2001）字第1135782#证书移匀给乙方办理移交手续……”。昆明市官渡区福海乡船房社区第五股份合作社于2004年10月27日出具收据，记载“兹收到昆明尊龙房地产开发有限公司征地款500000元”。昆明市官渡区福海乡船房社区第五股份合作社于2004年11月8日出具收据，记载“兹收到昆明尊龙房地产开发有限公司代收居委会处理荣标公司地上建筑物赔偿款3000000元”。昆明市西山区船房社区居民委员会于2004年11月24日出具收据，记载“兹收到昆明尊龙房地产开发有限公司基础设施建设费100000元”。昆明市西山区船房社区第五股份合作社于2005年8月2日出具发票，记载“客户名称：昆明尊龙房地产开发有限公司，摘要：征用西坝河荣标公司征地款1000000元”。昆明市西山区船房社区第五股份合作社于2005年8月23日出具发票，记载“客户名称：昆明尊龙房地产开发有限公司，摘要：征用西坝河荣标公司征地尾款821600元(征地款已结清)”。昆明市西山区船房社区第五股份合作社于2005年12月28日出具发票，记载“客户名称：昆明尊龙房地产开发有限公司，摘要：征地款（转账支票00188990）500000元”。昆明市西山区船房社区第五股份合作社于2006年8月28日出具发票，记载“客户名称：昆明尊龙房地产开发有限公司，摘要：征地款1000000元”。昆明市西山区船房社区第五股份合作社于2007年5月17日出具发票，记载“客户名称：昆明尊龙房地产开发有限公司，摘要：征地款500000元”。昆明市西山区船房社区第五股份合作社于2007年5月31日出具发票，记载“客户名称：昆明尊龙房地产开发有限公司，摘要：征地款500000元”。 本院从昆明市国土资源管理局调取《地籍调查表》，在该《地籍调查表》中所附的《国有土地使用权转让审查表》中记载“经审查，2001年10月12日昆明市官渡区福海乡船房社区居民委员会第五股份合作社已领有昆明市官渡区土地管理局核发的官国用（2001）字第1135782号划拨《国有土地使用证》，土地证面积9783.764平方米，用途为工业。2004年8月18日经昆明市治理整顿土地市场秩序完善用地手续领导小组集体审核，拟同意昆明市西山区船房社区居民委员会第五股份合作社（新区划后更名）将该地块用途由工业用地变更为居住用地后转让给昆明市房屋开发总公司，转让面积实测为9783.76平方米，转让年限为70年。”《关于完善用地手续的申请》中记载“96年经协商船房五社与昆明荣标经营有限责任公司达成协议由该公司租用现船房社区居委会所属第五股份合作社位于西华公园南侧、北临西坝河、西临武警边防总队医院用地计14.75亩作为公司经营用地。98年经市、区土地局作出用地查处后，按要求上报补办完善用地手续，并经省土地局云土复（1999）建字260号文批复同意补办，但由于该公司经营条件及所处位置不理想，造成经营亏损、负债累累，并长年拖欠地租。已无经济能力办理征用及履行协议。船房五社亦无经济能力办理。故该用地一直为该公司停业占用。造成土地利用及村社收益的严重损失，该项目已成为影响村民利益及村社形象的重大问题。为解决好该项目遗留问题，经社委会研究，并经全体村民通过，已解除与荣标公司租赁土地协议，由社委会通过引资解决本地块债权、债务。于2002年2月船房五社与昆明尊龙房地产开发有限公司、昆明市房屋开发总公司商定，由上述公司出资依法清偿相关债权、债务，并承担征地补偿等相关费用，由开发公司申请向贵办办理完善用地手续后获得该宗土地使用权。现公司已出资清偿相关债权、债务及土地补偿。特申请完善办理该宗土地14.75亩用地手续，由开发公司作为居住用地进行开发补办土地出让、转让手续，按时足额缴纳国国家的相关税、费。”在该申请落款处盖有“昆明尊龙房地产开发有限公司”“昆明市房屋开发总公司”“昆明市官渡区福海乡船房社区居民委员会”“昆明市官渡区福海乡船房社区第五股份合作社”“昆明市官渡区福海乡人民政府”。昆明市人民政府于2005年9月颁发昆国用（2004）第00960号国有土地使用证，记载“土地使用权人昆明市房屋开发总公司座落船房五社使用权面积9783.76M2……”。昆明市中级人民法院于2016年10月24日向昆明市国土资源局发出（2014）昆执保字第XXX号协助执行通知书，请继续查封昆明房地产开发有限公司（原名昆明市房屋开发总公司）名下位于官渡区福海街道办事处），证号昆国用（2004）字第00XXXX号的土地使用权；查封期限三年（2016年11月6日～2019年11月5日）。 本院于2018年5月10日向昆明市规划局西山分局发出《关于查询昆国用（2004）00960号国有土地情况的函》，昆明市规划局西山分局于2018年6月8日向本院发出《关于对昆国用（2004）00XXX号国有土地情况的复函》，称你院《关于查询昆国用（2004）00XXX号国有土地情况的函》收悉。经与你院工作人员对接沟通确认，所需资料地块为“庆林商务中心项目”地块，现将该地块规划相关情况函复如下：一、2011年昆明房地产开发有限公司向我局申报该地块‘庆林商务中心项目’规划条件，我局于2011年9月15日核发该项目《建设项目规划条件》（昆规条件【2011】0327号）。后该规划条件过期，该公司于2014年11月15日再次向我局重新申报该项目《建设项目规划条件》，我局于2014年11月24日回复：“鉴于原规划条件过期时间较长及已超过审验通知书限期建成时间，且地块已纳入38号片区城市更新改造范围。‘8.31清非用地’程序重新征求区政府及国土部门意见后再行申报”。目前，‘8.31清非用地’已停止办理。二、经核《昆明主城西山区控制性详细规划梳理》，该地块用地性质为B41-加油加气站用地。 另，2015年1月7日，昆明市西山区人民政府办公室下发《关于西山区城中村改造征地拆迁及规划工作推进会的纪要》，其中记载：“关于昆明市房地产开发有限公司位于38号片区城市更新改造范围内14.7亩土地问题，鉴于该宗地属‘831’完善用地，经征求昆明房地产开发有限公司意见，不再划出38号片区城市更新改造范围。涉及该宗地与中石油拟选加油站用地选址重叠问题，由区经贸局牵头组织昆明房地产开发有限公司与中石油双方协商确定”。 原、被告一致陈述，被告之前的名称为昆明市房屋开发总公司。《合作开发协议书》签订后所涉及的土地已经取得，但是一直没有进行项目开发。《关于西山区城中村改造征地拆迁及规划工作推进会的纪要》中记载的关于昆明市房地产开发有限公司位于38号片区城市更新改造范围内14.7亩土地就是指涉案土地。 原告陈述，涉案土地取得后，因为被告没有办理立项规划和审批，履行出资义务，所以土地一直闲置。2011年取得规划条件后，由于被告出资不到位，导致规划条件过期。2014年11月24日以后是否再行申报过，原告不清楚。被告陈述，转让涉案土地的使用权，其出资60%，原告出资40%。被告已经按照合作开发协议向相关部门申报，因为原告没有按时全额出资，导致批文超期，协议不能继续履行。2014年11月24日以后，原、被告没有再去申报过。 本院认为，原、被告于2004年11月8日签订《合作开发协议书》，约定双方共同出资在位于西华公园南侧，北临西坝河，西临省边防武警总队医院，东侧船房新村的土地上进行房地产项目的开发。庭审中，双方一致陈述《合作开发协议书》签订后所涉及的土地已经取得，但是一直没有进行项目开发。根据昆明市人民政府颁发的国有土地使用证，可以确认涉案土地于2005年已经办理使用权证至被告名下。就涉案土地取得后在长达十几年的时间里双方一直没有进行项目开发的原因，原、被告双方的陈述不一致。从昆明市规划局西山分局的回函来看，在涉案土地取得后，被告于2011年向该局申报过涉案土地“庆林商务中心项目”规划条件，该局于2011年9月15日核发《建设项目规划条件》（昆规条件【2011】0327号），后该规划条件过期，被告又于2014年11月15日再次重新申报，由于涉案土地已纳入38号片区城市更新改造范围，需“8.31清非用地”程序重新征求区政府及国土部门意见以后再行申报。现“8.31清非用地”已停止办理，且涉案土地经核用地性质为B41-加油加气站用地。对于在取得规划条件后，未进行开发导致规划条件过期的原因，原、被告双方陈述不一致，根据本案现有的证据，也无法确认是基于谁的原因导致未在规划期限内进行开发。之后被告于2014年11月15日重新申报后，该局于2014年11月24答复鉴于原规划条件过期时间较长及已超过审验通知书限期建成时间，且涉案土地已纳入38号片区城市更新改造范围，需“8.31清非用地”程序重新征求区政府及国土部门意见以后再行申报。在2014年11月24日之后，被告表示其没有再申报过。结合昆明市西山区人民政府办公室于2015年1月7日下发的《关于西山区城中村改造征地拆迁及规划工作推进会的纪要》，涉案土地与中石油拟选加油站用地选址重叠，需由区经贸局牵头组织昆明房地产开发有限公司与中石油双方协商确定，在昆明市规划局西山分局的回函中也明确表示涉案土地现在的用地性质为B41-加油加气用地。故至少可以确认在2015年1月以后涉案土地不能进行原、被告在《合作开发协议书》中约定的项目开发。昆明市中级人民法院于2016年查封涉案土地的行为并非导致涉案土地不能进行双方约定的项目开发的原因，原告据此以涉案土地因被告的原因被查封而导致《合作开发协议》不能履行，被告存在违约要求支付违约金1053000元，无相应的法律依据，本院不予支持。现双方均陈述《合作开发协议书》已经不可能履行，且在取得涉案土地后长达十几年的时间里双方也一直没有进行项目开发，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本院对原告要求解除《合作开发协议书》的诉讼请求予以支持。原告主张其出资转让涉案土地的使用权，被告抗辩转让涉案土地的使用权，其出资60%，原告出资40%。从本案的证据来看，原告提交了昆明市西山区船房社区居民委员及其第五股份合作社出具的收据及发票，在昆明市西山区船房社区居民委员会及其第五股份合作社出具的收据及发票中均记载交款主体为原告，且收据及发票的持有人系原告，而被告就其抗辩没有提交相应的证据予以证实，就该主张本院不予采纳。涉案土地登记的使用权人系被告，而在转让涉案土地使用权时是由原告支付的相应费用，现双方签订的《合作开发协议书》经本院判决解除，根据合同解除后的法律后果，原告有权要求被告向其返还其为转让涉案土地使用权支付的费用。结合原告提交的收据及发票，本院对原告要求被告向其返还出资额7921600元的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告昆明房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告昆明尊龙房地产开发有限公司返还出资额7921600元； 二、驳回原告昆明尊龙房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费74622元（原告已预交），由原告昆明尊龙房地产开发有限公司负担14277元，被告昆明房地产开发有限公司负担60345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  姚 琳 人民陪审员  吴锡莲 人民陪审员  李玉明 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  彭晓娟