沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初8954号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地和平区南京北街99号，统一社会信用代码：912101027019103300。负责人：张岚，该行行长。委托诉讼代理人：曾令夫，辽宁盛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兰兰，辽宁盛恒律师事务所律师。被告：刘满华，男，1979年5月5日出生，汉族，住河南省项城市。被告：李永梅，女，1978年6月1日出生，汉族，住河南省项城市。被告：沈阳家嘉兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区文艺路19号（2-11-8），统一社会信用代码91210103671961427R。法定代表人：孙越。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告刘满华、李永梅、沈阳家嘉兴房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人曾令夫、吴兰兰到庭参加诉讼，被告刘满华、李永梅、沈阳家嘉兴房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年8月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告刘满华、李永梅偿还原告借款本金318,634.68元，利息、罚息合计12,620.89元，总计331,255.57元（以上本金及利息、罚息截止日为2018年1月25日，具体偿还金额以实际发生为准）；3、原告对被告刘满华、李永梅名下位于沈河区，建筑面积为81.51平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、被告沈阳家嘉兴房地产开发有限公司在借款合同约定的保证担保范围内承担连带保证责任；5、三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、2014年8月26日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（贷款人）与被告刘满华、李永梅（借款人、抵押人）、被告沈阳家嘉兴房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定借款金额为35万元；借款用于购买位于沈河区，建筑面积为81.51平方米的房产；借款期限为240个月（自2014年8月26日至2034年8月26日止）；贷款利率为月利率；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日调整；借款合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2、被告刘满华、李永梅以上述房产为借款提供抵押担保，并在沈阳市房屋登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告沈阳家嘉兴房地产开发有限公司为被告刘满华、李永梅的上述借款提供连带责任保证，保证期限为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括借款合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。同时承诺，如果出现借款人未按时足额履行，或者借款人违反借款合同的其他约定，作为保证人在保证范围内立即承担连带保证责任，且无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担连带保证责任。3、借款合同签订后，原告如约发放贷款，但被告刘满华、李永梅在偿还部分借款后，开始拖欠本息，多次逾期未还款，虽经原告多次催要，但被告刘满华、李永梅拒不偿还债务。被告刘满华、李永梅、沈阳家嘉兴房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年8月26日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（贷款人、抵押权人）与被告刘满华、李永梅（借款人、抵押人）、沈阳家嘉兴房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款金额350,000元，借款期限为240个月，即自2014年8月26日至2034年8月26日止；借款用于购买位于沈河区的房产；贷款利率为月浮动利率，即在基准利率水平上下调0%；贷款采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下每月归还本息金额2619.82元；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。本合同项下担保方式为保证和抵押。抵押人以其购买的位于沈河区的房产为该笔贷款进行抵押担保。保证人为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2.2014年9月11日，被告刘满华、李永梅按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。3．借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告刘满华、李永梅前期尚能按期偿还借款本息，但从2015年9月起未按期足额偿还原告借款本息。截至2018年9月10日，被告刘满华、李永梅尚拖欠贷款本金11,253.27元、利息19,290.13元、罚息1,200.75元未还，该笔贷款贷款余额318,634.68元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证书、贷款账户基本信息表等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘满华、李永梅经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告刘满华、李永梅、沈阳家嘉兴房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告刘满华、李永梅未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告刘满华、李永梅从2015年9月起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款、解除合同，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告刘满华、李永梅抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳家嘉兴房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。被告沈阳家嘉兴房地产开发有限公司作为借款的保证人，主债务人刘满华、李永梅未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳家嘉兴房地产开发有限公司对借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告刘满华、李永梅、沈阳家嘉兴房地产开发有限公司于2014年8月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘满华、李永梅于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金318,634.68元、利息19,290.13元、罚息1,200.75元（以上本金、利息、罚息的计算截止至2018年9月10日）；并自2018年9月11日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息、罚息至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳家嘉兴房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告刘满华、李永梅应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告刘满华、李永梅追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,269元，保全费2,176元，公告费800元，由被告刘满华、李永梅、沈阳家嘉兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  韩 善人民陪审员  刘世颜人民陪审员  马 欣二〇一八年十一月十三日书 记 员  赵文文本判决所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。