湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初3614号原告陈太平，男，1964年4月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区，委托代理人曾导军，湖南图邦律师事务所律师。委托代理人李秀纯，女，1963年7月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区告妻子。被告被告周志祥，男，1963年3月27日出生，汉族，住湖南省南县，被告张泊铭，男，1984年7月19日出生，汉族，住湖南省湘阴县，原告陈太平与被告周志祥、张泊铭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈太平的委托代理人曾导军、李秀纯到庭参加了诉讼，被告周志祥、张泊铭经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告陈太平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁协议书》；2.判令被告立即对损坏的三个房间内的厕所和客厅隔墙进行恢复，腾空房屋并交付给原告；3.判令两被告向原告连带支付拖延的房屋租金及水电工本费54272元（计算至2018年3月19日）；支付自2018年3月19日起至房屋腾空并交付给原告时的房屋使用费，暂计至2018年5月10日的房屋使用费为21626.55元；支付自2017年10月8日起按照银行同期贷款利率的标准向原告支付利息直至上述款项支付完毕为止，暂计至2018年5月10日的利息为4133.39元。以上共计80031.94元；4.判令被告所交押金10000元不予退还；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年11月12日，被告周志祥因经营餐饮业的需要，与原告就位于长沙市缝门面的一至三层签订了《房屋租赁协议书》，合同约定将该租赁门面租给被告周志祥用于经营饮食业，租赁期限为五年（自2014年11月12日起至2019年11月11日止）；房屋租金为第一年120000元，第二年129600元，第三年139960元，第四年151160元，第五年163260元，合同约定被告周志祥应在每年10月8日之前付清下一年的租金，不得拖欠租金，如在1个月内未交租则按租金万分之五一天收取滞纳金，超过一个月，且经原告催促仍未交租时，视为违约，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，第一年的租金由被告周志祥本人支付，第二年的租金由被告周志祥的亲属胡文武通过银行转账的方式支付，被告张泊铭通过银行转账和现金的形式支付了第三年的房屋租金。按照合同的约定，被告二人理应在2017年10月8日之前缴纳下一年度的租金即第4年的租金151160元及其他合同约定的费用，但一直未缴纳，经原告多次催促后，两被告至今未支付。综上所述，经原告合理催告后，被告仍未按合同约定及时足额地支付房屋租金及其他费用的行为已构成严重违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，根据相关的法律规定，特向人民法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告周志祥、张泊铭经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告向本院提交的房屋租赁协议书、国有土地使用证、个人活期明细信息、律师函、邮政快递单、照片的真实性、合法性、关联性予以确认。被告周志祥、张泊铭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃质证、举证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月12日，原告陈太平（甲方、出租方）与被告周志祥（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》一份，被告周志祥租赁原告陈太平名下位于雷锋大道第117号3缝门面的一至三层经营饮食业，该协议约定：一、房屋租赁时间为五年，自阳历2014年11月12日至2019年11月11日止；二、房屋租金：第一年120000元，第二年129600元，第三年139960元，第四年151160元，第五年163260元；三、租金按年支付，乙方在每年10月8日之前一次付清下一年度租金。乙方不得拖欠租金，如1个月内未交按万分之五一天收取滞纳金，超过一个月，且经甲方催促仍未交时，则视乙方违约，本协议自动终止；四、本协议签订后，乙方向甲方交押金10000元，合同期满时未损坏原有设施，甲方全额退回押金，如有损坏，照价赔偿并在押金中扣除；六、甲方不得要求乙方提前退房。若乙方提前退房，则已交房租不退，四年之内押金折半退还，超过四年押金全额退还，经甲方同意转让给他人经营，本协议自动终止，所有事项甲方与他人另行协议；七、甲方现有的设施乙方不得擅自改动及损坏，如有损坏，乙方自行恢复，乙方进场时房屋的装修，退房时不得拆除，也就是来修去丢；十一、电费乙方自理，电1.00元/度，甲方按月收取，水费每年1500元收取工本费，连同房租一同收取，其配套设施损坏乙方自行修理。自来水按3.50元/吨收取。合同还就其他问题进行了约定。合同签订后，原告陈太平将涉案房屋交付给被告周志祥，被告周志祥亦按照合同约定交付了第一年租金及房屋押金10000元；房屋交付后，为增加饭店包厢，被告周志祥将其中三个房间内的厕所拆除更改为包厢使用。第二年的租金由被告周志祥的亲属胡文武支付，第三年租金由被告张泊铭支付。2017年10月8日，被告周志祥未按照合同约定支付第四年租金，2017年11月，被告周志祥所经营的饭店停止营业。2018年1月22日，被告周志祥将涉案门面的水电费15600元支付给了原告。2018年3月19日，原告委托湖南图邦律师事务所曾导军、周佩律师通过邮政快递向被告周志祥、张泊铭发送律师函，告知：1、解除你们与陈太平之间的《房屋租赁协议书》；2、请你们在收到本函后三日内向陈太平支付拖欠的房屋租金及水电工本费共计54272元（计算至2018年3月19日）；3、请你们在收到本函后七日内腾空房屋，并按合同约定和陈太平办理交接房屋手续。该快递邮单均显示拒收退回。原告遂于2018年5月14日诉至本院，本院于2018年7月3日在人民法院报刊登公告向被告周志祥送达起诉状副本等应诉材料。另查明，2018年6月5日，被告已将涉案房屋的钥匙退还给原告，但被告周志祥未将租赁房屋内的物品搬走。本院认为，原告陈太平与被告周志祥签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原、被告签订合同后，被告周志祥未按约定在2017年10月8日前向原告付清下一年度租金，经原告催告后被告周志祥仍未予支付，现原告主张解除原告陈太平与被告周志祥签订的《房屋租赁协议书》，本院根据被告向原告交付钥匙的时间确认原告陈太平与被告周志祥所签订的《房屋租赁协议书》自2018年6月5日起予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，被告周志祥未经原告陈太平同意拆除了涉案房屋内三个房间的原有厕所，故对于原告主张被告对损坏的三个房间内的厕所进行恢复的诉讼请求，本院予以支持。对原告所主张的恢复被告所拆除的隔墙问题，因未提供证据予以证实，本院不予支持。被告周志祥已于2018年6月5日将涉案房屋钥匙退还给了原告，故对于原告要求被告周志祥将房屋交付给原告陈太平的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持，但被告周志祥应将涉案房屋内的物品予以搬离。因被告逾期交纳租金，致使本案房屋租赁合同解除，被告应当承担支付租金的违约责任。对租金的交纳时间及标准，考虑到被告在2018年6月5日已向原告交付钥匙，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，本院根据被告交付钥匙的时间确定租金交纳的时间及标准为：2017年11月12日起至2018年6月5日止按照151160元/年的标准予以支付，对2018年6月6日起至本判决生效之日止按照40000元/年的标准予以支付。对原告所主张的水电工本费1500元，虽然合同予以了约定，但被告周志祥在没有按时交纳租金后就没有经营和使用涉案房屋，亦没有使用原告所提供的水井，该工本费应以实际使用为前提，故对原告的该主张，本院不予支持。对原告所主张的逾期支付房屋租金的利息，因缺乏合同依据，本院不予支持。对原告所提出的房屋押金10000元不予退还的诉请，根据双方所签订的《房屋租赁合同》第六条约定：甲方不得要求乙方提前退房。若乙方提前退房，则已交房租不退，四年之内押金折半退还，超过四年押金全额退还，经甲方同意转让给他人经营，本协议自动终止，所有事项甲方与他人另行协议。被告周志祥在履行合同的第四年没有缴纳租金，致使合同解除，根据上述约定，被告周志祥只能在5000元的范围内不予退还房屋押金，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告要求被告张泊铭向原告履行其诉讼请求的主张，本院认为，被告张泊铭与原告陈太平并未签订《房屋租赁协议书》，并非合同的相对方，原告陈太平诉请要求被告张泊铭承担上述责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈太平与被告周志祥于2014年11月12日所签订的《房屋租赁协议书》自2018年6月5日起予以解除；二、限被告周志祥自本判决生效之日起三十日内恢复位于雷锋大道第117号3缝门面的一至三层内三个房间的厕所并腾空房屋；三、限被告周志祥自本判决生效之日起十日内向原告陈太平支付自2017年11月12日至2018年6月5日止的房屋租金84898元，并按照40000元/年的标准支付自2018年6月6日起计算至本判决生效之日止的房屋占有使用费；四、原告陈太平可不予退还被告周志祥押金5000元；五、驳回原告陈太平的其他诉讼请求。如果被告周志祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2051元，公告费560元，共计2611元。由被告周志祥予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周 赞人民陪审员  刘长德人民陪审员  杨 云二〇一八年十一月十九日书 记 员  曾 辉