安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初5503号原告（反诉被告）：安徽浩琛生态农业开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路150号万达广场12幢1703室，统一社会信用代码：9134060007238308XF。法定代表人：崔茜，执行董事。委托诉讼代理人：胡铭，安徽胡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明峰，安徽胡铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽虎爸爸餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路150号万达广场12幢1703室，统一社会信用代码91340100355133734F。法定代表人：张锐屹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：熊君君，安徽卓泰律师事务所律师。原告安徽浩琛生态农业开发有限公司（以下简称“浩琛公司”）诉被告安徽虎爸爸餐饮管理有限公司（以下简称“虎爸爸公司”）及虎爸爸公司反诉湖滨公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浩琛公司的委托诉讼代理人胡铭，被告（反诉原告）虎爸爸公司的委托诉讼代理人熊君君均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告（反诉被告）浩琛公司诉称：浩琛公司与虎爸爸公司于2016年4月28日签订了一份《房屋租赁合同》，约定浩琛公司将位于合肥市长江东路XXXX号合肥XX假日酒店一层门面房租赁给虎爸爸公司，后双方又于2016年12月1日就案涉房屋另行签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定自2017年4月1日开始计算房屋租金，协议签订后，浩琛公司按约将案涉房屋交付给虎爸爸公司，虎爸爸公司租金按照押一付三的方式向原告支付房屋租金，但自2017年7月至今，虎爸爸公司一直没有向浩琛公司支付房屋租金。浩琛公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼。要求：1、依法确认浩琛公司与虎爸爸公司双方于2016年12月1日签订的《房屋租赁协议补充协议》已解除，并判令虎爸爸公司立即搬出并返还涉案房屋；2、虎爸爸公司向浩琛公司支付房屋租金192500元、合同约定的滞纳金115605元及自2018年6月1日起至实际交付房屋之日的租金（租金暂计算至2018年5月31日前，滞纳金暂计算至2018年5月23日，按每月租金17500元计算）。3、由虎爸爸公司承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）虎爸爸公司辩称：浩琛公司在未征得房屋出租方同意的前提下，擅自转租案涉房屋给虎爸爸公司，双方签订的租赁合同应属无效合同。涉案房屋因出租方古井假日酒店收回涉案房屋，导致虎爸爸公司自与浩琛公司签订租房合同之日起，一直未实际使用涉案房屋。从浩琛公司与虎爸爸公司签订的合同补充协议及古井假日酒店向我公司发的函件足以证实。被告（反诉原告）诉称：浩琛公司在未取得案涉房屋出租方合肥XX假日酒店的同意下，违反与其签订的房屋租赁合同,将该房屋转租给了虎爸爸公司，合肥XX假日酒店在得知该事实后，于2017年1月4日明确发文给原告，要求其规范履行合同，重申禁止转租。因此浩琛公司与虎爸爸公司之间的租赁合同属于无效合同，且虎爸爸公司自签订租房合同后一直未开业，这给虎爸爸公司造成了重大损失。要求：1、浩琛公司返还虎爸爸公司押金35000万元、房租52500元及赔偿反诉人装修损失暂定26万元，厨房设备款93045元，暂定总计440545元，实际以评估结论为准；2、浩琛公司承担本案反诉及本诉诉讼费用。原告（反诉被告）辩称：合同是有效的，我方向虎爸爸公司发出合同解除通知，虎爸爸公司已经收到了，但其没有在法定期限内对解除提出异议，故合同已经解除，因此虎爸爸公司关于案涉合同无效的主张不能成立。房屋目前仍被虎爸爸公司所控制，且虎爸爸公司所述我方与合肥XX假日酒店所签订的合同中并不包括部分转租的情况，另关于合肥XX假日酒店与2017年1月14日向虎爸爸公司发出的函，我方并没有收到，且该函的内容并没有表明不能转租，只是妥善纠正不恰当的租房用途。经审理查明：2015年10月13日，合肥XX假日酒店和浩琛公司订立《房屋租赁合同》，约定将合肥XX假日酒店两间门面和负一楼出租给浩琛公司，经营以海鲜为主的食品超市，合同约定了租赁期限。在租赁用途一栏中，该房屋租赁合同，约定仅限于经营以海鲜为主的食品超市，绝对禁止经营酒水类，香烟类，也不得将此场地整体转租，或整体再转让给第三方经营。随后，浩琛公司与虎爸爸公司于2016年4月28日订立一份《房屋租赁合同》，约定将该租赁房屋一楼门面房出租给虎爸爸公司经营使用，出租使用面积70平方米，期限自2016年5月15日起至2020年5月15日止。在该租赁合同中，约定房屋的年租金为21万元，满两年后租金在原价格的基础上上调20%，押金为两个月租金35000元，水电等费用由承租方自理。该租赁合同约定了租金支付方式等内容。2016年12月1日，双方又订立《房屋租赁协议补充协议》，约定租金于2017年4月1日起计算，出租方需协助承租方办理经营所需的证件，同时约定补充协议和租赁协议，如有冲突，以补充协议为准。2016年12月5日，虎爸爸公司向浩琛公司汇款68000元，在用途栏中注明古井一楼门面押一付三，租金2017年4月1日至2017年6月底，扣除已付定金2000元；2016年12月12日，虎爸爸公司向浩琛公司汇款17500元，在用途栏中注明一楼门面押金一个月，虎爸爸公司共向浩琛公司汇款85500元。在双方订立房屋租赁协议及交纳押金和租金后，浩琛公司将该房屋交付虎爸爸公司进行装修，为经营做准备。因虎爸爸公司所经营领取相关证照需取得房屋所有权人的配合，合肥XX假日酒店不同意浩琛公司将房屋转租给虎爸爸公司做经营使用。2017年1月4日，合肥XX假日酒店向浩琛公司发出通知，要求妥善纠正不恰当的房屋租赁用途。由于虎爸爸公司所租赁的房屋不能经营开业实现合同目的，此后，一直没有向浩琛公司交纳租赁费用。2018年5月14日，浩琛公司向虎爸爸公司发出解除合同通知，要求解除双方的房屋租赁合同及补充协议，并在收到解除通知后三日内返还房屋并支付至交付之日的租金。2018年5月16日，虎爸爸公司向浩琛公司复函表示因古井公司明令要求我公司不得开业，导致自合同签订至今，一直未实际使用租赁房屋，并要求因浩琛公司违约赔偿相关损失。至双方诉讼时，根据浩琛公司提供的相关图片，所租赁房屋仍由虎爸爸公司占有。后因双方对房屋租赁合同的效力等产生争议，原告诉讼来院，要求确认双方《房屋租赁合同》及补充协议已经解除，支付租金192500元，滞纳金115605元，并支付2018年6月至实际交付房屋时的租金。在本案审理过程中，虎爸爸公司提起反诉，要求确认双方订立的《房屋租赁合同》无效，浩琛公司返还押金35000元，租金52500元，装修损失260000元，厨房设备款损失93045元。2018年7月31日，虎爸爸公司向本院提出鉴定申请，要求对所租赁房屋装修及增添厨房设备、桌椅等按当时的市场价值评估。随后，本院委托安徽财苑资产评估事务所有限公司对虎爸爸公司的申请进行评估。2018年10月29日，虎爸爸公司申请撤销评估。上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议补充协议》、函件、装修图片、厨房设备图片复印件、银行转款凭证复印件、《解除合同通知》及送达情况、回复函等及当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为，浩琛公司和合肥XX假日酒店订立《房屋租赁合同》，将所租赁的门面房又转租给虎爸爸公司，该转租没有取得合肥XX假日酒店的授权。虽然浩琛公司和合肥XX假日酒店在《房屋租赁合同》中约定不得整体转租，浩琛公司转租门面房也应征得房屋所有权人的同意和授权。因此浩琛公司的转租行为无效。虎爸爸公司对所租赁的房屋，没有尽到应尽的审核义务，造成该租赁协议无效，也应承担相应的民事责任。原被告双方在补充协议中约定，自2017年4月1日起计算房租，虎爸爸公司应以此计算房屋占有使用费。占有使用费根据原被告双方的过错，本院酌定由虎爸爸公司承担60%，即每月支付占有使用费10500元，浩琛公司承担40%。虎爸爸公司所交纳的押金35000元及房屋租金68000元应作为虎爸爸公司占有使用费，关于虎爸爸公司所主张的2000元定金，在汇款单上有明确说明2000元押金，应予认定，虎爸爸公司实际已支付浩琛公司款项87500元。自2017年4月1日，虎爸爸公司按每月10500元支付占有使用费，上述费用计算已支付至2017年12月10日，自2017年12月10日以后，按每月10500元的占有使用费付至房屋实际交付之日止。因浩琛公司和虎爸爸公司所订立的《房屋租赁合同》无效，浩琛公司要求虎爸爸公司支付滞纳金等损失，无法律依据，依法不予支持。关于虎爸爸公司反诉要求浩琛公司返还押金、房租等，因上述费用已作为该公司占有使用费，依法不予支持。反诉原告所主张的装修损失、厨房设备款损失等，因无证据予以证明，该反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、安徽虎爸爸餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内将所租赁的房屋返还安徽浩琛生态农业开发有限公司；二、安徽虎爸爸餐饮管理有限公司支付安徽浩琛生态农业开发有限公司房屋占有使用费（自2017年12月10日起至房屋实际交付之日止，按每月10500元计算），于本判决生效后十日内付清；三、驳回安徽浩琛生态农业开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回安徽虎爸爸餐饮管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5920元，减半收取2960元，由安徽浩琛生态农业开发有限公司负担1200元，安徽虎爸爸餐饮管理有限公司负担1760元；反诉案件受理费3955元，由安徽虎爸爸餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  吴杰二〇一八年十一月十日书记员  罗文附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。