文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24609号原告：佛山市润丰置业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区季华西路129号绿岛广场东区五座二楼E001号之一。统一社会信用代码914406040735384262。法定代表人：余红林。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。被告：徐绮云，女，汉族，1986年3月25日出生，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：聂子建，广东南冠律师事务所律师。原告佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰公司）诉徐绮云合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，适用简易程序，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《物业使用权出让合同》，向原告支付合同价款人民币190000元并从2018年8月15日开始按日万分之四支付违约金直至付清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年7月30日签订《绿岛广场物业使用权出让确认书》，被告确认向原告受让绿岛广场西区3座1302单元物业使用权并当场支付定金人民币5万元。根据该确认书所预约的时间和条件，原被告双方于2018年8月5日签订《物业使用权出让合同》，被告按合同约定将价款支付至人民币194614元，按双方合同约定，余下价款人民币190000元应在2018年8月15日前支付，但被告拒不支付余下价款，侵犯原告合法权益，原告为此起诉。被告徐绮云辩称：一、本案为租赁合同纠纷，并非其他合同纠纷。原告将双方签订的合同文件冠以“物业使用权出让合同”的名义，目的是混淆物业所有权与使用权的界限，让消费者误以为自己是签订了购房合同而不是房屋租赁合同。二、原告销售人员存在明确告知涉案房屋可以转让和买卖等误导购房者的行为。原告销售人员在销售该房屋过程中欺骗被告称涉案房屋可以在包括链家地产等中介进行转让、可以做银行按揭贷款、可以获取高额租金，并谎称涉案房屋有产权证，只是房产证被政府扣起来了。被告上述行为构成欺诈，合同应当撤销。三、涉案合同违反了国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条关于农民集体土地不得出让、出租用于非农业建设的规定，依照《合同法》第52条第5项规定，双方订立的《物业使用权出让合同》及《补充协议》应为无效。原告应当将已经收取的购房款项退还被告，并应当按照银行同期贷款利率计付利息。本院经审理认定如下事实：2018年7月30日，被告徐绮云以刷卡的方式向原告润丰公司支付了绿岛广场3座1302单元的定金5万元。同日，原告润丰公司（甲方）与被告徐绮云（乙方）签订《绿岛广场物业使用权出让确认书》（编号：QRS2017265，以下简称《确认书》），约定：物业基本情况：原告将其位于广东省佛山市禅城区南庄镇季华西路129号绿岛广场西区3座1302号单元（以下简称涉案物业）的使用权出让给被告，建筑面积为48.56平方米，套内面积为34.65平方米。该物业为商业用途，非商品房项目，土地使用权性质为商服用地，不能办理不动产权证书。该物业使用权出让期限为自物业交付之日起至2040年8月30日止，出让期满当日，该物业无偿归还给甲方；物业使用权出让价款为384614元，定金50000元。乙方同意于2018年8月6日前支付首期物业使用权出让款194614元（含定金），于2018年8月15日前付清物业使用权出让款余款190000元；乙方须在《确认书》签订之日起七日内签订《物业使用权出让合同》。《确认书》第四条第六项约定：“乙方在签订本《确认书》前，己读懂并接受本《确认书》、付款方式、《物业使用权出让合同》（含相关补充协议)、该物业的平面图、规划示意图等资料内容，对该物业的状况进行了充分了解，并清楚了解该物业使用情况。如出现异议，以本款约定的资料内容为准。”2018年8月2日，被告通过微信联系原告的销售人员陆晓锋（自称），询问涉案房屋能不能退订金，陆晓晓回答“定金不可退”，被告随即回复“这次买房被骗得比较彻底，买了你们佛山最骗人的公寓”。2018年8月5日，原告润丰公司（甲方）与被告徐绮云（乙方）签订《物业使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），合同中对于涉案物业的地址、面积、物业使用权出让期限、物业使用权出让款的数额、付款方式、付款期限的约定与《确认书》的约定一致。另，《出让合同》第一条第五项约定：“5.该项目为非商品房开发项目，土地使用权性质为商服用地，物业使用功能为商业用途。”；第五条约定：“物业的交付标准和期限。1.甲方应在2018年9月30日（含当天）前将该物业交付给乙方使用。”第九条第一项约定：“违约责任。1.乙方应按照本合同约定的期限和方式支付价款；逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之四的标准向甲方支付违约金……”；第十条约定：“不利因素说明……8）本项目物业使用权出让期间（包含续期部分）不办理不动产权证书。……”《出让合同》签订当天，原告支付了首期款194614元，剩余款项至今未付。经询问，被告陈述称：被告从事外贸销售工作，之前从未买过房产，被告购买涉案房产是用于投资，准备等将来地铁开通之后再出卖赚取差价。被告支付定金及签订《确认书》时已经知道涉案房产只有22年的使用权，但原告方销售人员向被告承诺期满后可以低价续租。另查明，涉案物业坐落于佛山市禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧，土地使用权人为佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司，土地用途为商服用地。2016年5月28日，佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司、佛山禅高投资开发有限公司、润丰公司三方签订协议约定：佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司将该土地337.335亩出租给佛山禅高投资开发有限公司，佛山禅高投资开发有限公司将其中82亩转租给润丰公司开发、建设并进行租赁经营。涉案物业项目于2013年1月7日取得建设用地规划许可证（地字第440604201300002号），于2014年10月10日取得建设工程规划许可证（建字第440604201400002号），于2015年9月23日取得建筑工程施工许可证（编号4406012015092301）。该项目于2016年10月8日经佛山市公安消防支队禅城区大队消防验收合格，于2016年11月17日取得佛山市禅城区国土城建和水务局竣工验收备案表（编号：禅建备字2016年第11-011号）。本院认为，本案原、被告双方签订的《确认书》、《出让合同》虽然冠以“物业使用权出让”的名义，但根据合同文本主要内容，原告将房产的使用权在一定期限内交被告使用，被告支付相应的使用费用，期限届满后被告须将房产物业交还原告，该内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定租赁合同的构成要件，故本案属于房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.涉案《确认书》、《出让合同》应否撤销；2.《确认书》、《出让合同》的内容是否有效；3.被告应否支付剩余合同价款及违约金。一、《确认书》、《出让合同》应否撤销问题《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据该规定，合同一方基于对方欺诈而主张撤销合同的，须同时具备两个条件：一是合同相对方实施了虚构事实或隐瞒真相等欺诈行为、二是己方因该欺诈行为作出了违背真实意思的民事法律行为。该两条件缺一不可。本案中，被告主张原告的销售人员在涉案房产交易过程中存在虚构涉案房屋可以在链家地产等中介进行转让、可以做银行按揭贷款、可以获取高额租金等事实，构成欺诈，合同应当撤销。对此，首先，原告在支付定金以及签订《确认书》之前已经明确知道其只能获得涉案房屋只有二十二年的使用权，而不是完全且无期限的包含占有、使用、收益和处分等权益的房屋所有权，但其仍然支付定金并签订《确认书》，故应推定其对所签订的合同是房屋租赁合同而不是房屋买卖合同这一基本事实是清楚且认同的。其次，从被告举证的与被告销售人员的微信对话记录来看，原告的销售人员虽然存在夸大或表意不精确的情况，但基于日常语言交流的随意性特征，难以仅凭此断定销售人员有欺诈的故意。而被告作为具备完全民事行为能力的一方，且是以投资作为目的订立涉案合同，其应当清楚涉案房屋是不可能进行所有权转让的，被告也无法以该房屋进行抵押贷款。因此，现有证据尚不足以认定原告行为构成欺诈。最后，退一步讲，即使原告的欺诈行为成立，因被告在2018年8月2日即已经发现自己“被骗”，此时由于双方尚未签订《出让合同》，双方关于租赁物的交付标准、是否装修及装修标准、租赁物的管理权限等租赁合同的核心条款尚未达成一致，租赁合同关系尚未成立，被告仍可要求原告退还定金从而避免自己的损失。但被告未选择上述途径，而是选择继续支付合同款项并签订《出让合同》，此应认定为被告在认同并接受《确认书》基础上作出的符合其真实意思表示的法律行为，且该行为未受原告“欺诈”行为的影响。因此，被告的上述抗辩主张不能成立，本院不予采纳。二、《确认书》、《出让合同》的内容是否有效问题一方面，被告抗辩认为涉案房屋违反国务院通知和决定中关于农民集体土地不得出让出租用于非农业建设的规定而无效。对此，首先，我国《合同法》第五十二条规定合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。此处的法律是指全国人大及其常委会所制定的法律，行政法规是指国务院所制定的“条例”、“规定”和“办法”。被告所提到的“通知”和“决定”不是《合同法》上述规定中认定民事合同无效的依据。其次，根据查明事实，涉案房屋下附土地已经取得建设用地规划许可、涉案房屋也取得建设工程规划许可并通过了消防验收和竣工验收，原告出租该房屋，未违反存在被告所抗辩的合同无效的事实情形。故被告的上述抗辩意见不能成立。另一方面，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。本案中，涉案物业的实际租赁期限为自2018年9月30日至2040年8月30日，超了二十年的最长法定租赁期限标准，超出的部分无效，即自2038年9月30日（含）之后的租赁合同无效。除此之外，《确认书》、《出让合同》的其他内容为原、被告双方之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。三、关于剩余合同价款及违约金问题根据《确认书》、《出让合同》之约定，被告应于2018年8月15日前付清剩余租赁价款，但其未依约履行，构成违约，应承担违约责任。原告有权要求被告支付未付之租赁价款。至于剩余租赁价款的数额，因超过二十年部分的租赁合同无效，原告无权要求被告支付该无效期间的租赁对价。《出让合同》所约定的384614元为计算至2040年8月30日的租赁对价，而双方未作出每年租金均等的明确约定，根据日常交易习惯，在长期租赁合同关系中，后期的租金通常是在前期租金基础上按照一定的幅度进行递增，结合日前房屋租赁市场行情，本院酌定本案的租金递增幅度为每年3%，即每年的租金是按上一年租金的103%计算。本案《出让合同》约定的总租金384614元、总租赁期限为22年，经计算（每年的租金如下表），原告无权要求被告支付自2038年9月30日（含）之后的租金46178.77元（22748.16元+23430.61元）。因此，被告应支付原告租赁价款190000元-46178.77元＝143821.23元。原告主张的价款超出143821.23元部分，本院不予支持。            年份              金额（元）              年份              金额（元）              年份              金额（元）                  第一年              12595.11              第九年              15955.10              第十七年              20211.45                  第二年              12972.96              第十年              16433.76              第十八年              20817.79                  第三年              13362.15              第十一年              16926.77              第十九年              21442.33                  第四年              13763.01              第十二年              17434.57              第二十年              22085.60                  第五年              14175.90              第十三年              17957.61              第二十一年              22748.16                  第六年              14601.18              第十四年              18496.34              第二十二年              23430.61                  第七年              15039.22              第十五年              19051.23                                              第八年              15490.39              第十六年              19622.77                                  关于违约金。违约金有约定从约定，但约定违约金低于或者过分高于实际损失的，当事人有权要求调整。本案中，《出让合同》约定被告迟延支付租赁价款应按每日万分之四的标准支付违约金。原告未举证证明其除了资金被占用期间的利息损失之外还存在其他损失，上述违约金标准过高。被告抗辩要求调整，故本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率标准计算。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告徐绮云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市润丰置业有限公司支付租赁价款143821.23元及违约金（违约金的计算方式：以未付租赁价款为基数，从2018年8月15日起按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算至租赁价款付清之日止）；二、驳回原告佛山市润丰置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2050元（原告已预交），由原告佛山市润丰置业有限公司负担499元，被告徐绮云负担1551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一八年十一月二十一日书记员 冯嘉欣