江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初778号原告:陶圣国,男,1977年6月6日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陆浙东，江苏正太和律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦炜，江苏正太和律师事务所律师。被告:奚建明,男,1959年2月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘士华，无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。原告陶圣国与被告奚建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法由组成合议庭于2018年6月20日、10月16日公开开庭进行了审理。原告陶圣国及其委托诉讼代理人秦炜，被告奚建明及其委托诉讼代理人刘士华到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告陶圣国向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2015年3月28日签订的房屋买卖协议书；2、判令被告返还原告已支付的购房款40万元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失427100元；4、判令被告赔偿原告装修费5万元；5、本案的鉴定费、诉讼费、担保费由被告负担。事实与理由：被告结欠其40万元，因无偿还能力，双方于2015年3月28日签订《房屋买卖协议》一份，约定奚建明将无锡市滨湖区湖山湾家园A区10-1002室房屋出售给其，总价40万元。同时奚建明向其出具收条一份，明确收到了相应的40万元。其已实际装修入住涉案房屋，但其发现涉案房屋已登记在奚建明女儿王奚梦及妻子王丽芳二人名下。其于2017年提起诉讼，请求确认协议有效并要求过户。因涉案房屋不在奚建明名下，导致不能过户，合同目的不能实现，被告存在违约，严重侵害了其合法权益。被告奚建明辩称：陶圣国提供的合同及收条确实是其所写，但2015年书写该合同及收条是为了便于陶圣国子女在无锡上学。其与陶圣国原系朋友关系，涉案房屋此前系其出租给陶圣国居住。写40万元的收条除了应付学校上门检查，还有一个原因是陶圣国出借给第三人谷银福55万元。因该款系其介绍，为配合陶圣国打官司，所以出了40万元的收条。陶圣国答应收到谷银福还款后，会将40万元的收条退还，但因判决后陶圣国一直没有拿到钱，所以收条一直未退还。其并未向陶圣国出卖涉案房屋，也未实际收到该40万元款项，对赔偿差价损失不予认可，认可赔偿装修损失5万元。经审理查明：2015年3月28日，陶圣国与奚建明签订《转让协议》一份，载明：“甲方奚建明拥有湖山湾家园A区10栋1002室，总计86平方米房产一套，卖给乙方陶圣国，双方现订立如下买卖协议：1、房款乙方一次性付清人民币40万元。2、双方签字后，房屋所有权归乙方所有，乙方使用装修等，甲方无权干涉。3、由甲方协助乙方办理过户、地下车库、土地使用证，费用由乙方承担。4、由于政策原因，房屋拆迁等经济补偿归乙方，甲方不得以任何理由干涉。5、本协议一经签订，自2015年3月28日生效。本协议一式两份，双方各执一份。”落款处，甲方由奚建明签字并捺印，乙方由陶圣国签字。同日，奚建明向陶圣国出具手书《收条》一份，载明：“今收到房款40万元，付款人陶圣国，收款人奚建明。”协议签订后，陶圣国对涉案房屋进行了重新装修。此前，2012年奚建明将涉案房屋出租给陶圣国，租金每年1万元，奚建明自认总共收取租金两万余元。另查明，涉案房屋系奚建明岳父王进兴所有的姚湾119号拆迁安置所得，现产权登记至奚建明妻子王丽芳及女儿王奚梦名下。该房屋首次登记日期为2017年6月2日，建筑面积74.8平方米。再查明，2017年1月5日，奚建明又就涉案房屋与案外人陆志浩签订《房屋买卖合同一份》，陶圣国在该份合同出卖人处亦签字并收取了定金5万元，合同约定奚建明负责办理过户，房款由陶圣国收取。后陆志浩向本院提起诉讼，将奚建明、陶圣国、王丽芳、王奚梦列为被告，要求四被告共同继续履行出卖义务。该案庭审时，王丽芳、王奚梦未到庭，奚建明在庭审中称“陶圣国借给其55万元，一共要还90万元，其朋友向陶圣国出具了90万元的借条，其向陶圣国出具的55万元的借条应该撕掉而没有撕掉。后来陶圣国向其朋友没有要到钱，其就将房子抵押给了陶圣国，其跟陆志浩说了这套房子是抵给陶圣国的，所以让陶圣国一起签了字。”陶圣国陈述“这个房子奚建明已经卖给我；陆志浩此前向奚建明购买了一套房屋，还想买一套。我正好嫌房子小要卖，奚建明就带陆志浩来买这套房子，我也同意卖，但前提条件是房款要由我来收。”陆志浩诉称“奚建明告诉其，陶圣国与奚建明之间是相识多年的朋友，一起做生意的。房子是早就卖给了陶圣国，但是当时涉案房屋无法办理登记，因此陶圣国是实际所有人，奚建明与王丽芳是产权登记人。”后陶圣国向本院起诉，将王丽芳列为被告，王奚梦列为第三人，要求确认《房屋买卖协议书》有效，被告将涉案房屋过户至其名下。后本院做出（2017）苏0211民初6896号民事判决书，判令：一、奚建明与陶圣国于2015年3月28日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、驳回陶圣国的其他诉讼请求。后陶圣国提起本次诉讼。又查明，2015年5月5日，陶圣国向原无锡市北塘区人民法院提起诉讼，列无锡苏安建筑工程有限公司、谷银福为被告，要求两被告共同归还借款本金90万元及利息。该案被告均未到庭，法院出具（2015）北民初字第0652号民事判决书。查明谷银福系无锡苏安建筑工程有限公司法定代表人，2013年1月21日，谷银福向陶圣国出具借条一张，载明：今借到陶圣国现金人民币90万元，于2013年年底归还。借条由谷银福在借款人处签名并加盖无锡苏安建筑工程有限公司合同专用章；该案判决：“无锡苏安建筑工程有限公司、谷银福于本判决发生法律效力之日起十日内归还陶圣国借款本金90万及利息（利息自2014年1月1日起至判决归还之日止按照年利率6%计算）。”庭审中，陶圣国与奚建明均明确在谷银福出具借条后已从谷银福处讨回30万元并由陶圣国收取，并确认涉案房屋装修价值为5万元。关于涉案《房屋买卖协议》及《收条》的来由，奚建明首先称没有收到款项仅是帮助陶圣国孩子上学所写。后陶圣国向法庭提交了由奚建明出具的借条复印件两份（分别载明“今收到现金陶圣国伍拾伍万元正。收款人奚建明，2012年9月1号”、“今借到肆拾伍万元正（450000元），收款人奚建明，2012年9月8日”），并称：谷银福借款本金55万元，在2012年9月1日当天交付。另外45万元，是奚建明自己向其借的款项，在9月8日给了一部分，剩余部分过了几天给的。45万元的借条是与涉案房屋买卖有关的，奚建明向其归还了5万元，故买卖房屋时写的收条是40万元，45万元的借条原件在出具40万元收条时撕掉了。55万元的收条是借给谷银福的钱。45万元奚建明再转借给谷银福是奚建明自己的事情，与其无关。谷银福还欠奚建明一百多万的。对此，奚建明称：两张收条都是其出具的，但当时陶圣国总共只给了55万元，就是出借给谷银福的。9月1日的时候，说是借55万的，所以出具了55万元的借条，但只拿到10万元，9月8日再拿45万元的时候，陶圣国又让打了一张45万元的借条。在被问到，为何在2015年3月28日还写一张40万元的收条后，奚建明称：因为打官司钱讨不到了，原告的小孩要上学。原告为了90万元钱找我写的，写买卖房屋协议的目的是为了90万元，因为原告一直找我让我来负责。原告拿不到钱所以找我把房子卖给他，先让他用着，等以后讨到钱再说。我就让他去起诉了。协议书是原告逼着我写的，说只会来找我。我当时想着他的小孩要读书也就算了。为支持抗辩意见，陶圣国向法庭提供其同女儿王奚梦于2017年6月找陶圣国沟通时的录音。奚建明和王奚梦表示，谷银福已经写了90万元的欠条，奚建明写的55万元的借条之前说撕掉了，要当场撕掉的。陶圣国先表示要找一找，后又表示谷银福的钱还没有收到，房子没有过好户，干嘛撕掉。审理中，为证明损失，陶圣国向本院提起对涉案房屋的价格评估。本院向江苏求实土地房地产评估咨询有限公司进行了委托，该公司于2018年8月24日出具《房地产估价结果报告》，意见为：估价对象在价值时点2018年8月9日的单价为11058元/㎡，总价为827100元（未包含土地收益价格、不包含室内装修价值）。评估中，陶圣国支付评估费9467元。上述事实，有《房屋买卖协议》、收条、录音、房屋登记簿证明、安置产权变更材料、民事判决书、房地产估价结果报告及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：民事活动及诉讼应遵循诚实信用原则；当事人就自己主张的事实，有向法庭提供证据的责任。当事人在庭陈述，系当事人对相关事实的说明，当事人应对其自身陈述承担相应的法律责任。本案主要的争议焦点在于，奚建国与陶圣国签订的《房屋买卖协议》的用意以及收条载明的40万元款项陶圣国有无支付过。根据查明的双方之间围绕涉案房屋此前所发生的租赁及借款等相关关系，可以看出，在签订《房屋买卖协议》时，奚建国将涉案房屋出售给陶圣国用以抵债的用意是明确的。关于奚建国与陶圣国之间的经济往来关系，2012年9月，间隔一周时间，出具两张借条。在双方均未提交其他证据佐证己方陈述的情况下，陶圣国的陈述更具有合理性。首先，2012年9月1日，奚建明书写借到55万元，若当日未拿到55万元，在一周之后极短的时间里，奚建明应当清楚自己已经出具了一份借条，即便在9月8日陶圣国再要求其出具手续，其出具的手续也应为收条，而非又出具借条，并又写“今借到”。其次，若仅因陶圣国子女上学，双方签订《房屋买卖协议》即可，并不需要再行出具收条。且在签订《房屋买卖协议》后陶圣国即进行了装修，奚建明并未阻拦，也未再收取房租。再次，若签订《房屋买卖协议》并非真实买卖房屋，奚建明在2017年1月5日亦不应与陶圣国一道与陆志浩签订房屋买卖合同，且由陶圣国收取款项。最后，奚建明提供的录音，系陆志浩起诉后录制。录音通篇仅提到55万元借条之事，一未提45万元借条之事，二未提双方不存在债务，三未提《房屋买卖协议》及40万元收条之事。若奚建明自始至终未收取款项不存在出卖之意，在陆志浩起诉后、陶圣国拿出《房屋买卖协议》及40万元收条且一再要求过户的情况下，应就该事主要发生争执。最后，在几次庭审中，奚建明前后陈述不一，虽在与陶圣国的诉讼案件中抗辩称系方便陶圣国子女上学，但在法庭追问下亦表示其签署协议及收条是迫于陶圣国追讨出借给谷银福的款项。综上，奚建明一二再三的做出与其抗辩事实相违背的行为，相应抗辩缺乏合理性，本院不予采信。陶圣国所称出借45万元，奚建明归还5万，出售房屋抵债40万元的陈述，更具有合理性，也有相应证据予以佐证。现因涉案房屋并非奚建明所有，故双方《房屋买卖协议》目的不能实现，陶圣国请求判令解除的诉请，本院予以支持。合同解除后，奚建明应向陶圣国返还双方确认的40万元房款并赔偿由此给陶圣国造成的损失。就陶圣国依评估报告主张的房屋差价损失427100元，合同不能履行，虽系奚建明不能履行出卖人义务所致，但陶圣国在未了解房屋权属且未与奚建明妻子王丽芳交涉的情况下签订的合同本身即存在不能履行的风险，且陶圣国在陆志浩提起诉讼时即已知晓涉案房屋已登记至王丽芳、王奚梦名下，故而对于该427100元差价的造成，亦有一定的责任。就此部分诉请，本院认定奚建明向陶圣国支付30万元。关于装修费5万元，系双方一致确认的价值，应由奚建明向陶圣国赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陶圣国与被告奚建明于2015年3月28日签订的《房屋买卖协议书》于本判决生效之日立即解除。二、被告奚建明于本判决生效之日三日内向原告陶圣国支付返还价款40万元及赔偿款35万元。三、驳回原告陶圣国的其他诉讼请求。案件受理费11800元、保全费4520元，评估费9467元，合计25787元，由原告陶圣国负担5787元，被告奚建明负担2万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  郁 松人民陪审员  张建英人民陪审员  朱 萍二〇一八年十一月十五日法官 助理  吴传杰书 记 员  陈燕萍本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效物，依照其规定。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。