贵州省天柱县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2627民初2299号 原告：佘朝兵，男，1984年8月22日生，苗族，农业，住天柱县。 被告：贵州新界富地置业有限公司。（以下简称新界富地置业公司） 住所地：天柱县凤城镇商贸区凤山路****第**。 法定代表人：云现波，总经理。 委托诉讼代理人：南辉明，贵州乐正律师事务所律师。 原告佘朝兵诉被告新界富地置业公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佘朝兵、被告新界富地置业公司委托诉讼代理人南辉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佘朝兵向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效。2、责令被告赔偿原告经济损失50392.2元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告开发建设的天柱县凤城镇缤纷天地二期，天地豪庭楼盘于2014年7月起预售，先后与各买受人订立了《商品房买卖合同》。该合同第十一条约定交房日期为2016年10月1日前，但被告在2016年10月1日未能达到合同约定的交房条件，原告未与被告办理交房手续。之后被告一直未通知原告收房，原告直至2017年11月23日才办理交房手续，故被告已构成违约，侵害了原告的合法权益。为此，原告特向法院起诉，请求法院支持原告诉请。 新界富地置业公司辩称，1、被告开发的楼盘已经竣工验收；2、逾期交房的原因是政府行为导致延期取得《房屋面积测绘报告》；3、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，应当依法予以调整。 本院经审理认定事实如下，2014年10月21日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的缤纷天地二期·天地豪庭A幢7单元11层2号商品房，该商品房价款435166元。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期间和条件将商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。补充协议第八条：本合同中所有通知，均以书面形式进行。无法直接送达时，可以挂号信方式通知，还可以登报方式进行，如出卖人以登报方式进行通知，应在《黔东南日报》进行，登报之日起60日后即视为送达，由此产生的费用由买受人承担。被告于2016年10月1日电话通知原告办理房屋交付手续，因当时被告未取得《竣工验收备案表》等文件，还未达到合同约定的交付条件，原告未予办理。2016年10月25日被告开发建设的房屋经验收合格，天柱县住房和城乡建设局向被告出具了《竣工验收备案表》，2017年1月19日被告取得房屋面积测绘报告书，同年11月23日原告到被告处领取了房屋钥匙。2018年10月19日原告向本院提起诉讼，诉请如前。 另查明：双方所签《商品房买卖合同》第三条约定：“……出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是天柱县房地产交易中心”。该项目于2016年9月具备房屋面积测绘条件，同年10月20日被告与天柱县房地产交易中心签订了《房屋面积测绘合同》，但因自2016年9月25日起，天柱县房地产交易中心工作人员抽调至天柱县不动产登记中心工作，导致该商品房面积实测技术报告书在2017年1月19日才取得。天柱县天地豪庭小区周边商品房住宅租金的评估价格为0.40元∕㎡·日。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同。本案争议焦点：1、天柱县房地产交易中心工作人员抽调到不动产登记中心工作导致被告迟延取得《房屋面积测绘报告》，是否可以作为被告逾期交房的免责条件。2、被告提出违约金按天柱县县城租金价格予以降低是否应当支持。 1、天柱县房地产交易中心工作人员抽调到不动产登记中心工作导致被告迟延取得《房屋面积测绘报告》，是否可以作为被告逾期交房的免责条件的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款第4项之规定“如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期……（3）由于政府行为导致出卖人延迟获得验收文件或因市政规划导致小区相关配套设施需延期交付的”。本案中，被告在2017年1月19日《房屋面积测绘报告》取得之前就已经获得竣工验收合格证明文件，足以证明验收文件的取得不需要《房屋面积测绘报告》，即便迟延取得也没有导致出卖人迟延取得验收文件，故不符合双方合同约定的“由于政府行为导致出卖人迟延获得验收文件”“可以予以延期”的免责情形。《房屋面积测绘报告》因政府行为导致迟延取得，确实影响出卖人向买受人交付房屋要达到的约定条件，而本案约定的测绘机构在测绘操作过程中被政府抽调人员的行为确属不能预见、不能克服的不可抗力客观情况。但被告并没有举证证明已经按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”的约定或者按照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，向原告履行了及时通知和提供证明的义务。故被告逾期交房虽有不可抗力的情形，但不符合双方约定和法定的免责条件，其请求免责不予支持。2017年1月19日被告虽已达到交房条件，但未提供证据证明其已通知原告交付房屋，原告于2017年11月23日才领取钥匙，故本案的逾期交房违约金应从2016年10月2日算至2017年11月22日，共计417天。 2、被告提出违约金按天柱县县城租金价格予以降低是否应当支持的问题。庭审中，被告以约定的违约金过高提出了请求调整的主张，并提交了贵州皓天价格评估司法鉴定所出具的《鉴定意见书》，证明天柱县天地豪庭小区周边商品房住宅租金的评估价格为0.40元∕㎡·日。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，人民法院在当事人提出请求调整后，应当作出是否调整的审理裁判。因被告的原因导致逾期交房直接影响了原告对购买房屋的占有、使用、（如出租、处分）收益等损失，在原告未能提交具体损失依据的情况下，现被告提交了该房屋的评估租金情况的证据，能比较客观地反映因出卖人逾期交房可能造成买受人因此租房居住而支付租金的损失或者接收房屋后用于出租取得租金收益的损失情况。本院依法参考评估租金价格，并按照上述司法解释的规定，以违约金不超过评估租金损失百分之三十的标准进行调整。即本案的违约金调整为：本案房屋建筑面积121.74㎡×0.40元∕㎡·日×417天=20306.23+6091.86元（20306.23元×30%）=26398.1元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告佘朝兵与被告贵州新界富地置业有限公司于2014年10月21日签订的《商品房买卖合同》有效。 二、被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告佘朝兵逾期交房违约金26398.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1058元，减半收取529元，由原告佘朝兵负担260元，被告贵州新界富地置业有限公司负担269元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理，法院开户银行：中国工商银行贵州省凯里市北京路支行，账号：24×××59，户名：黔东南苗族侗族自治州财政局。 审判员  杨德华 二〇一八年十一月十五日 书记员  吴 丹