江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初6811号原告:朱红军，男，1974年8月24日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：张燕堂，东海县黄川法律服务所法律工作者。被告：东海县春晟房地产开发有限公司,住所地东海县平明镇山前路34号。法定代表人：伏广春，执行董事。委托诉讼代理人：辛长林，江苏东方金牛律师事务所律师。被告：伏广春，男，1963年10月24日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：辛长林，江苏东方金牛律师事务所律师。第三人：朱方同，男，1947年7月3日出生，住东海县。原告朱红军与被告东海县春晟房地产开发有限公司（以下简称：春晟公司）、伏广春、第三人朱方同房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱红军及其委托诉讼代理人张燕堂、被告春晟公司和伏广春的共同委托诉讼代理人辛长林、第三人朱方同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同，交付5套房产及5套车库（1#楼一单元房屋101室、201室、301室、401室、501室）并办理房产证；2、本案的所有费用由被告承担。事实和理由：2015年，被告响应政府号召搞新农村建设，需征用被告的土地及宅基地（含以上所有建筑物及草木等），双方达成集体土地房屋拆迁置换协议书，约定双方的权利义务并签字生效，用原告父亲朱某5（已去世）及原告所有的土地与被告置换为整个单元楼房即10套商品房和10套车库，协议签订后，原告按照协议搬离，被告已经将楼房建设完成，并已经交付了5套商品房及5套车库（已经交付是102、202、302、402、502），剩余5套商品房及5套车库至今未交付，原告多次找到被告要求交付房屋，被告以种种理由拒绝，原告根据相关法律规定，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告春晟公司辩称,原告主体不适格。本案系合同纠纷，合同中列明的甲乙双方应当作为本案的当事人，而案涉合同的乙方包括原告在内共有五人，现仅原告一人起诉，遗漏主体。原告依据的安置合同系原告与他人串通伪造形成，被告已经在公安机关报案，东海县公安局已经立案侦查，本案应当中止审理，待案件查清后再行审理。原被告双方所签订的安置补偿协议约定，原告将自己的土地、宅基地转让给被告搞新农村建设使用，但原被告签订协议后，第三人朱方同就原告转让给被告的部分土地主张权利，认为原告转让的部分土地系其所有，并提供了与原告的换地协议及所在村委会出具的证明。被告在朱方同的要求下，与朱方同就同一块地再次签订安置补偿协议。因土地权属争议应由政府先行处理，而被告现无法确认原告所转让土地的属权。如朱方同所述属实，则原告涉嫌欺诈，将导致原被告双方所签订的协议部分无法履行，相应的补偿应归朱方同所有。2018年3月8日，朱某1代表原告等人与被告达成调解协议，由被告先行交付五套楼房给原告使用，余下的楼房等上级政府处理完毕后按上级文件办理，双方当事人不得再因此事产生纠纷。现此事政府并未处理完毕，原告起诉违反协议约定。被告认为，原告与第三人朱方同均就同一土地主张权利，被告显然不能就同一土地，分别给予两份补偿。综上所述，请贵院查明事实，依法审理。被告伏广春辩称，伏广春在涉案中的行为系职务行为，责任应当由被告春晟公司承担，请求法院依法查明事实，依法处理，驳回原告对伏广春的起诉。第三人朱方同辩称，我当时和朱红军临时调换土地，我与朱红军有协议书，同时注明了这块地供原告种植或者盖房子，不可以改变土地性质。在2015年第二轮土地承包的时候，朱红军调换给我的那块地，还是确权给了朱红军。开发商与原告签订合同后，认为这块地是我的，所以又与我签订了合同，所以我的这块地与朱红军没有关系。经审理查明：朱某2、朱某3、朱某1、朱红军、朱某4荣系朱某5（2015年12月30日前去世）的子女。朱某5、朱红军因建房需要，经村委会同意及案外人马汉顶协调，与第三人朱方同签订土地互换协议书，朱方同于1997年将其自留田八分地（四至范围略，以下简称：涉案八分地）给朱某5、朱红军盖房，朱某5、朱红军调换八分承包田给第三人，协议履行直到国家取消自留田为止，由朱某5给予一定粮食补偿。朱某5、朱红军占用涉案八分地中的一部分（原告称大约5-6分地），建造了房屋，并且办理了房屋产权证及土地使用权证。2015年12月30日，伏广春（甲方，拆迁人）与朱某2、朱某3、朱某1、朱红军、朱某4荣（乙方，被拆迁人）签订集体土地房屋拆迁置换协议书，约定乙方将权属归自己的土地、宅基地（含地上所有建筑物及草木等）一并转让给甲方搞新农村建设使用，以此置换壹个单元楼房（10套商品房及10套车库），位置1#楼壹单元，乙方家庭内部房屋分配问题与甲方无关，不得以任何借口干扰甲方正常施工；合同壹式贰份，双方各执壹份，双方签字后，在拆迁范围内所有拆迁户整体拆迁完善后，此合同正式生效。合同由甲乙双方签字并捺印，甲方技术人员葛某在协议书上签名、捺印并备注“乙方配合甲方办理房产证，费用由甲方出”。朱红军等五人与被告拆迁置换的土地约2.9亩，包括涉案八分地，由被告按照大致三分地一套房子及一套车库的标准，给予补偿。被告春晟公司开发的平某1隆晟家园二期1#2#楼，已于2018年1月26日竣工验收，后于2月9日准予交付使用。朱方同向春晟公司提出异议，主张涉案八分地归其所有，后伏广春（甲方）与朱方同（乙方）签订协议书，约定乙方将涉案八分地使用权转让给甲方，并达成如下协议：一、乙方转让地块的四至及面积以原告方与第三人的土地互换协议书及平明村委会出具的《关于朱某5、朱红军和朱方同兑换土地使用权情况说明》为准；二、土地转让方式为永久性，用途为住宅用地；三、该块土地使用权纠纷，经甲乙双方同意自行协商处理，暂由甲方补偿乙方楼房一套即2栋2单元401室，补偿标准可参照隆晟家园二期拆迁户置换协议执行；四、乙方提供朱某6和朱某7签订的《协议书》及村委会出具的情况说明原件给甲方，并确保材料的真实性、合法性；五、甲方和朱某7就土地、房屋置换若产生纠纷，乙方无条件配合甲方走司法程序，所得利益归甲方所有；六、该协议签订后任何一方不得违约，如有违约造成的一切后果由违约方承担全部法律责任，并赔偿对方所有经济损失；七、未尽事宜由甲乙双方共同协商确定，该协议一式贰份，双方各执一份，双方签字后生效。平明村委会出具情况说明内容如下：“关于朱某8、朱红军和朱方同兑换土地使用权情况说明朱某8、朱红军因建房需要，需占用朱方同自留田，经原村委会主任曹同盛同意，马汉顶协调，朱某8、朱红军拿出承包田八分地兑换朱方同自留田八分地，此自留田只能用于建房或耕种，朱某8、朱红军无权改变土地用途（出让、租赁、兑换）。若国家取消自留田，朱方同自动放弃使用权，兑换协议终止，朱方同退还承包田给朱某8、朱红军，今后若需改变自留田土地用途、性质，朱某8只能处理房屋及其他财产权利，兑换协议自动终止，朱方同退回承包田给朱某8、朱红军，朱方同全权处理土地相关事宜。注：兑换协议甲方由朱方同长子朱某6签字，乙方由朱某8长子朱某7签字。”2018年3月8日，朱某2、朱某3、朱某1、朱红军、朱某4荣与春晟公司因双方之间土地房屋拆迁置换协议书发生纠纷，经平某1人民调解委员会主持调解，由朱某1出面与伏广春签订协议书，内容如下：“一、平某2晟家园开发商先给朱某1家（全家人）楼房5套、车库5个，余下的楼房与车库等上级政府处理完后按上级文件办事；二、双方当事人不得因此事产生纠纷，如谁挑事谁负法律责任。”审理中，第三人主张朱某8、朱红军调换给其的承包田八分地，在2015年第二轮土地承包时，还是确权给朱红军，原告不认可上述说法，并称当时承包田八分地是交给朱方同的，后由朱方同转给案外人马志军耕种，朱方同称确权之前是马志军耕种，确权之后口头通知朱红军收回。朱某2、朱某3、朱某1、朱某4荣出具声明，剩余的5套商品房及车库均归朱红军所有，不再另行主张权利。以上事实，有当事人陈述、平明村委会出具亲属关系证明、房产证、土地证、原告方与第三人签订土地互换协议书、原告方与被告签订的集体土地房屋拆迁置换协议书、东海县住宅小区交付使用证明、平某1人民调解委员会出具的人民调解协议书、被告与第三人签订的协议书、平某1平明村委会关于朱某8、朱红军和朱方同兑换土地使用权情况说明、朱某2、朱某3、朱某1、朱某4荣出具的书面声明等证据予以证实。本院认为，伏广春作为春晟公司的法定代表人，春晟公司开发平某1隆晟家园小区，伏广春与原告等人、第三人朱方同签订拆迁补偿协议，系职务行为，相关法律后果由公司承担。本案中，原告及其亲属朱某2、朱某3、朱某1、朱某4荣与春晟公司土地房屋拆迁置换协议书，同时第三人朱方同以拆迁范围内的涉案八分地归其所有，向被告方提出异议，后被告又与第三人针对涉案八分地签订一份拆迁补偿协议书，上述两份协议均不违反法律规定，合法有效，至于是否应当履行，向谁履行，应当分析判断当事人就拆迁征地是否具有处分的权利。当事人争议的焦点系涉案八分地的权属争议，其中部分土地（大约5-6分）朱某8、朱红军已占用建房，行政管理部门已经颁发了土地证及房产证，应当能够确认归属朱某8、朱红军。涉案八分地剩余部分的权属，由于原告和第三人存在争议，且不能提供充分的证据证明自己的主张。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，土地使用权争议，由当事人协商解决，协商不成由人民政府处理，故对于上述土地权属争议，不属于人民法院的受案范围，本院不予判涉。按照原告方与被告的补偿协议，被告还应补偿并交付原告5套房产及车库，但就上述使用权存在争议的土地，被告已与第三人签订一份土地补偿协议，补偿楼房一套即2栋2单元401室，尚未履行。被告是否应当全部履行与原告之间的补偿协议，还是履行与第三人之间的补偿协议，应当视争议土地的权属而定，权属归谁，拆迁补偿利益就应归谁享有。本院认为，根据上述情况，被告可先行向原告交付4套房产及四套车库，剩余的房产向谁履行交付义务，待原告方和第三人的争议解决后，另行处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，判决如下：一、被告东海县春晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱红军交付平明镇隆晟家园二期1#楼一单元房屋101室、201室、301室、501室房产及四间车库，并协助办理产权登记；二、驳回原告朱红军其他的诉讼请求。案件受理费18300、由原告负担4000元，被告负担14300元（原告已预付，被告应负担部分于本判决生效后十日内支付付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向二审法院预交上诉案件受理费18300元（收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94），交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报请江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。审 判 长  吴 鹏审 判 员  李 梅人民陪审员  朱香巧二〇一八年十一月二十八日法官 助理  马 跃书 记 员  王 玥法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国土地管理法》第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。