河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1523民初1826号原告（反诉被告）：曹春远，男，1974年3月2日生，汉族，住河南省新县。被告（反诉原告）：吴少侠，女，1982年4月9日生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：肖万柏，河南义仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）曹春远与被告（反诉原告）吴少侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹春远、被告（反诉原告）吴少侠及其委托诉讼代理人肖万柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹春远向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告之间的《租房合同》；2、判令被告支付原告各项损失13000元及违约金5000元，共计18000元。事实与理由：原、被告于2017年9月1日签订《租房合同》，合同约定：被告将其位于新县潢河北路银基花园24-1-1101号商品房租给原告使用，租期为三年。由于该房屋是毛坯房，不适宜居住，双方又约定由原告简单装修，装修后原告自己住还是转租他人，被告不明确禁止，口头上约定是可以转租的。装修后第一年原告不向被告支付租金，第二年、第三年租金均为3000元/年，如果在三年租期内被告将该房屋出售出去了，应提前三个月告知原告停租。如果租房者有孩子上学，可以租到寒暑假结束，房租按月计算（每月300元）。同时双方还约定，被告应保证该房屋无产权纠纷，如因产权引起纠纷，被告应支付违约金5000元。合同签订后，原告将房屋进行了装修（有装修材料费和人工费等，费用约10000元），并转租给他人居住。至2018年1月底近三个月期间，被告多次带人看房，原告也多次与当时的转租人协商，为被告售房和看房提供方便。2018年2月初，被告以出售房屋为由提出中止合同，原告电话询问被告房屋是否已出售成功，否则中止合同被告应支付装修费用，但被告拒绝。2018年2月底，原告再次电话询问房屋是否出售成功，被告不置可否，说只是在商谈，无法确定。在被告既不能证明房屋出售成功也不愿意支付原告装修费用的情况下，原告在2018年3月1日将房屋再次转租一年，转租人交了租金和押金。同时，原告也告诉了转租人，该房屋待售，如有人看房需提供方便。2018年4月底，被告提出退房，声称买房人要装修设计并入室现场测量。4月28日，原告取得转租人同意，让被告带着买房人入室进行了测量。原告要求到7月放暑假时再退房，并与现转租人进行了协商，为转租人另找好了房屋，同时提出如果被告要求提前退房要支付原告的装修费用。被告拒不支付装修费用，态度强硬，要求原告立即搬出。5月5日下午，被告伙同5名陌生男子强行闯入房屋，将门锁换掉，导致转租人无法居住，原告无奈报警。在派出所，被告不能提供房屋已买卖成功的有力证据，如房屋买卖合同、银行交易记录等，其声称对方只是交了2万元定金。后在公安机关的强制要求下，被告才将房屋的钥匙返还给转租人。在此情况下，转租人找我要求退房，且不愿意支付水电费，还要求原告承担搬家费。原告无奈将房租退还给转租人，并支付了转租人的搬家费和下欠的水电费，至此该房屋已经不再有人居住。后原告多次找被告面谈房屋问题，被告答复6月6日晚七时见面商谈。当晚，被告带着两名陌生男子骗原告到其同伙的汽车上，一见面就殴打了原告，并抢走原告的手机，原告报警后，公安机关进行了处理。7月21日，原告再次联系被告，说明观点，言辞恳切的要求与被告商谈房屋问题，但被告一直没有回应。综上，由于被告的违约行为给原告造成了房屋装修损失，且租房合同已不可能继续履行，故依法提出上述诉讼请求。被告吴少侠答辩要求驳回原告的诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1、解除双方之间房屋租赁合同，要求反诉被告腾退房屋；2、判令反诉被告支付违约金5000元，自2018年10月1日起至实际退房之日止按每月300元标准支付房租。事实与理由：我与反诉被告是在一次饭局上认识的，其得知我在银基花园有一套住房准备出售后，多次找到我，称其在方湾的住房拆迁了，现无房居住，想暂时租住该房屋，我多次拒绝，表示我要卖房偿还借款。但反诉被告提出其租房不影响房屋出售，甚至可以帮我联系卖房，并拟好了租房合同找到我，我相信了反诉被告，后双方于2017年9月1日签订了其拟好的《租房合同》。合同签订后不久，我发现反诉被告将房屋转租给他人牟利，并多次从中作梗致我与他人商谈的房屋买卖交易未成，导致我至今仍需支付巨额的借款利息。鉴于反诉被告的上述行为，2017年12月，我提出让反诉被告搬走，反诉被告在没有交任何租金的情况下反而要求我赔偿他的所谓损失，并提出种种无理要求，甚至说：“法院见，一审出来也是三个月。”，还威胁我说“请神容易送神难，得有思想准备!”,时至今日，反诉被告仍然占据该房屋。综上，依法提出上述反诉请求。反诉被告曹春远对反诉原告吴少侠的反诉辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，请求法院依法予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年9月1日，被告吴少侠（甲方）与原告曹春远（乙方）经协商签订《租房合同》，由被告将位于新县潢河北路银基花园24-1-1101号房屋出租给原告，合同约定：1、租期为三年。自2017年10月1日起至2020年10月1日止。2、甲方房屋为毛坯房，水、电、卫生间都无法使用。乙方把水、电接通，卫生间简单处理，可以使用即可。甲方办好水电卡。3、第一年，甲方不收取租金。第二年、第三年月租金为300元，缴租为一年支付一次，人民币3000元。以后应提前30天支付。4、在三年期间，遇到甲方房屋出售成功，提前三个月告知乙方停租。乙方有孩子上学，可以租房到寒假、暑假结束，房租按月计算。5、乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电等费用。6、甲方保证该房屋无产权纠纷，因产权引起纠纷，甲方支付违约金5000元。7、若有门窗损坏更换，乙方负责。合同签订后，原告将水电接通，对房屋进行了装修，并转租给他人居住。2018年1月，被告联系原告，称正与人商谈卖房事宜，提出中止合同，因未能向原告证明该房屋已出售成功，且双方就是否应向原告支付房屋装修费用发生争议，未能协商成功。2018年3月，原告将房屋再次转租。2018年4月，被告再次提出退房，声称买房人要装修设计并入室现场测量。被告带着买房人入室进行了测量后，原告要求到7月放暑假时再退房，同时提出提前退房要支付其的装修费用，被告未同意，坚持要求原告立即搬出，双方矛盾进一步加深。2018年5月5日，被告与转租人发生纠纷，被告将房屋门锁换掉，转租人电话通知原告后，原告报警，当日新县公安局城关派出所对双方纠纷进行了调解，达成调解意见如下：1、被告吴少侠不得干扰转租人的正常生活，被告与原告之间的纠纷，双方不得牵扯转租人；2、被告与原告之间的纠纷建议私下协商，达不成协议可通过诉讼途径解决。2018年5月9日，争议房屋转租人搬离了出租房，自此，该房屋再无人居住。2018年6月6日，原、被告再次就解除租房合同发生纠纷，继而发生打架，造成原告受伤，新县公安局新集派出所于2018年7月18日对该次纠纷进行了调解处理。之后，双方就解除房屋合同未能达成一致，引起诉讼。另查，本案双方争议的出租房屋属被告与其前夫共同共有，被告与其前夫离婚时协议约定，“男女双方购有一所位于新县第一高中分校对面的商品房所有权在男方名下，离婚后，该套房子经双方协商出售，出售所得房款除偿还完所欠房款10万元外，所剩房款双方平分……”。目前，该房屋未实际出售成功。2017年9月5日，被告向原告出具收条，该收条载明被告预收原告2018年租金1380元，对此，原告称其交给被告的1380元是2018年租金，事实上被被告用去交之前的物业费了，被告称该1380元系原告代其交纳物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，故原、被告之间成立租赁合同法律关系，双方均应依照合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。从本案原、被告签订的《租房合同》内容来看，该租房合同明确约定被告将该房屋出租给原告使用，该合同并未明确约定承租人（原告）有转租权；另结合2018年5月5日被告与转租人发生纠纷、更换门锁的事实，可以视为原告未经被告同意将房屋转租，故被告有权解除与原告签订的租房合同，原告称其与被告口头约定可以转租房屋，未提供证据证实，本院不予采信。本案本诉的诉讼请求中，原告要求解除与被告之间签订的《租房合同》的诉求，因庭审中双方均主张解除合同，故对该诉求本院予以支持。《租房合同》第2条约定：被告房屋为毛坯房，水、电、卫生间都无法使用。原告把水、电接通，卫生间简单处理，可以使用即可。被告办好水电费卡。第3条约定，第一年，被告不收取租金。从上述约定可以看出，被告在第一年不收取租金系基于该房屋为毛坯房，需要原告将水电接通，卫生间简单处理，即第一年的租金折抵原告接通水电、简单处理卫生间的费用，虽然《租房合同》实际履行期限未满一年，但是导致合同解除的原因是原告未经被告同意将房屋转租，故原告要求被告赔偿其接通水电、处理卫生间所花装修费用的诉求，本院不予支持。原告要求被告赔偿其他装修费用，因该部分装修系超出合同约定范围的装修，所花装修费系原告为转租房屋从而获得租金收益所支出，且被告不予认可原告转租房屋，故该部分诉求本院不予支持。原告要求被告赔偿其因处理纠纷所花交通费、打印材料费、通讯、误工、食宿费、转租人搬家费、水电费无法律依据，且提供的证据不能达到足以证明其主张的损失数额之证明标准，该部分诉求本院不予支持。原告以合同第6条房租存在产权纠纷为由要求被告支付违约金5000元，但从被告与前夫签订的离婚协议看，该房屋是被告与前夫的共同财产，离婚协议只是约定房屋经双方协商才能出售，并未禁止被告单方出租房屋，且本案纠纷并非因产权存在争议所引起，故原告的上述诉求本院不予支持。因合同约定第一年被告不收取租金，故被告收取原告的2018年租金1380元，应予退还。本案反诉请求中，反诉原告要求解除双方之间房屋租赁合同，并要求反诉被告腾退房屋符合法律规定，本院予以支持。要求反诉被告支付违约金5000元的请求，因反诉被告未经反诉原告同意，擅自将房屋转租，已构成违约，故反诉原告要求反诉被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持，但反诉原告主张5000元过高，本院酌定为年租金3000元的20%即600元。反诉原告要求反诉被告自2018年10月1日起直至实际退房之日止按第二年月租金300元支付房屋占用期间的租金，因双方约定的租期为三年，虽然租房合同目前已不能继续履行，但目前纠纷仍在诉讼之中，双方之间签订的租房合同尚未被解除，故在法院生效判决书或调解书解除租房合同及确定的腾退房屋期限届满之前，反诉原告要求反诉被告支付房屋占用期间租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《租房合同》，反诉被告曹春远于本判决生效后十日内将房屋腾退给反诉原告吴少侠；二、被告吴少侠退还原告曹春远2018年租金1380元；三、反诉被告曹春远支付反诉原告吴少侠违约金600元；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告其他反诉请求。上述第二、三项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费250元，减半收取125元，由原告曹春远负担100元，被告吴少侠负担25元；反诉受理费550元，减半收取275元，由反诉原告吴少侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 曾 强二〇一八年十一月七日书记员 吴航宇