上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初7908号原告：棕某某(上海)新材料科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人王某某。委托代理人朱某。委托代理人潘某某，北京市竞某某诚律师事务所上海分所律师。被告：上海某某科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人田某。委托代理人：黄某某，上海某某律师事务所律师。原告棕某某(上海)新材料科技有限公司(以下简称棕某某公司)诉被告上海某某科技有限公司(以下简称某某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日受理后，依法适用简易程序审理，并于2018年8月28日、9月21日、11月7日三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘某某、被告法定代表人田某三次到庭参加了诉讼。被告委托代理人黄某某参加了第二次庭审。本案现已审理终结。诉讼请求：1、判令被告立即搬出租赁的朱泾镇某某路XXX号2号、6号厂房，并将厂房恢复原状；2、判令被告立即注销完毕以租赁物地址朱泾镇某某路XXX号2号、6号取得的证照、登记、备案；3、判令被告支付2018年6月、7月的物业管理费15,000元；4、判令被告支付2018年5月29日至6月21日的租金人民币221,940元；5、判令被告支付2018年6月22日至实际搬离租赁房屋的房屋占用费(按日租金的2倍计算)；6、判令被告支付逾期付款滞纳金(按日万分之五计算，2017年5月15日至2017年6月15日的滞纳金13,330.52元，2018年5月15日至2018年6月21日的滞纳金31,221.87元)；7、判令被告支付6个月租金的违约金1,687,668.78元；8、判令原告依约无需返还被告支付的租赁保证金281,278.13元。事实和理由：原、被告双方于2016年11月23日签订《厂房租赁合同》，约定原告将其位于上海市金山区朱泾镇某某路XXX号的2号楼、6号楼(以下简称诉争厂房)出租于被告使用。租金为半年支付一次，先付后使用，于每隔6个月的首个月15日或该日以前向原告支付当期租金，逾期超过20天，原告有权单方面解除合同，并要求被告承担相关的违约责任。根据约定，被告应于2018年5月15日向原告支付两间厂房的第四期租金，共计1,687,668.78元。经原告催告，被告于2018年4月18日与原告签订的《和解协议》中承诺，将在2018年5月15日前向原告支付2号、6号楼的租金等相关费用，并承诺逾期支付超过20日，同意原告解除合同并主张违约责任。然而被告未能如期支付租金。其后，被告又于2018年5月30日再次书面承诺应付租金金额将于2018年6月11日支付完毕。在原告给予宽限期后，被告仍未能于该日支付完毕欠付租金，且至今未付。由于被告多次、长期拖欠租金的行为已经构成根本性违约，故原告依照合同约定，于2018年6月21日向被告发出了《厂房租赁合同解除通知书》，然被告至今未搬离租赁厂房，且仍未支付欠付租金及其他款项，故诉至本院。被告辩称：认可拖欠租金及物业费的事实，但不同意解除合同。原告签订租赁合同时，租赁房屋尚是毛坯房。被告为生产建设的投资达到8554万元，其中无法移动的基础投资设施投入达到1973万元。2018年3月，由于被告合伙人长某某鹰智能设备有限公司董事长尹某某因意外事故导致开颅手术进重症监护室，无法作出决定，导致逾期付款。现被告的资金问题已经解决，可以立即支付拖欠的房屋租金，并按照日千分之一支付逾期付款额滞纳金。如果法院判决解除合同，原告主张的违约金过高，且原告在2018年5月16日起开始停水、停电，导致被告无法开展后续运营，应当减免部分租金。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原、被告于2016年11月23日签订的《厂房租赁合同》，证明原告与被告存在租赁合同法律关系，原告将诉争厂房出租于被告使用。2、被告支付租金时的银行对账单，证明在原告解除《厂房租赁合同》前，被告已经多次出现长时间延迟支付租金的违约行为。3、原告与被告于2018年4月18日签订的《和解协议》，证明原、被告协商确认了2号、3号、6号厂房的付款期限和违约责任。4、被告于2018年5月30日签署的《厂房租赁房租支付》承诺书，证明被告承诺对拖欠的2号、6号厂房租金应于2018年6月11日支付完毕。5、原告向被告送达的《厂房租赁合同解除通知书》及EMS快递记录，证明原告依约单方解除合同，并且被告已于2018年6月21日签收，《厂房租赁合同》已经合法解除。被告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、银行转帐凭证，证明被告向原告支付2号、3号、6号楼房屋租赁费、滞纳金、水电费、物业费。2、照片一组，证明原告提供的系毛坯房，被告对房屋进行了装修。3、增值税发票一组、认证清单、认证结果通知书，证明被告的投资情况。对于原告提供的证据的真实性，被告均无异议，本院予以确认。关于被告提供的证据的真实性，本院亦予以确认。经审理查明：原、被告双方于2016年11月23日签订《厂房租赁合同》，约定甲方(原告)将其名下诉争厂房出租于乙方(被告)使用。租期为十年，自2016年11月29日至2026年11月28日。其中6号楼共四层9720平方米，2号楼大车间共一层6750平方米。2号车间在第1年至第3年的租金为每日每平方米人民币0.65元，6号车间在第1年至第3年的租金为每日每平方米人民币0.5元；此后每一3年期间，租金在上一3年期间租金的基础上递增4%。物业管理费为每月7500元。租金每半年支付一次,先付后使用，于每隔6个月的首个月15日或该日以前向甲方支付当期租金，前三年每六个月的租金为1,687,668.78元。乙方向甲方支付了一个月租金281,278.13元作为租赁保证金。乙方逾期支付本协议项下的租金或其他费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴金额的0.5%。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过10日或有任何违约行为持续超过10日的，甲方有权停止向被告提供供水、供电、电信等相关服务；逾期超过20天，甲方有权单方面解除合同，没收乙方已支付的租赁保证金，乙方还应另行支付6个月的租金的违约金。合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物，应向甲方加倍支付租金。合同签订后，原告依约向被告交付了诉争的厂房，被告亦已经支付了2018年5月29日之前的房租、物业费和水电费。2018年4月18日，因被告逾期未支付朱泾镇某某路XXX号3号楼(双方另行签订的租赁合同)租金，原、被告签订了一份《和解协议》，其中约定，被告将在2018年4月27日向原告支付3号楼6个月的房租446,760元及1个月的租金74,460元作为赔偿金；如被告未能按照上述约定的时间支付租金和赔偿金，原告有权立即解除3号楼厂房租赁合同和2号楼、6号楼厂房租赁合同。并按合同约定追究被告的违约责任。《和解协议》同时约定，被告承诺在2018年5月15日前向原告支付2号楼、6号楼的租金等相关费用，如被告逾期支付上述费用超过20日，被告同意原告解除合同并追究被告的违约责任。后被告于2018年5月21日支付了3号楼房屋租金446,760元、滞纳金74,460元、物业费22,500元，2018年5月27日支付了基本电费8400元，2018年6月6日支付了餐费、水电费、物业费14,229.55元。2018年5月16日，因被告未按约定缴纳2号楼、6号楼房屋租金，原告采取了停止供水、供电的措施。2018年5月30日，被告法定代表人田某向原告出具《厂房租赁房租支付》的承诺书，承诺于2018年6月11日支付诉争厂房的租金170万元。2018年6月20日，因被告未按约定支付房屋租金，原告向被告发出厂房租赁合同解除通知书，要求解除合同，并由被告承担违约责任。该通知书于次日送达被告。还查明，原告向被告交付的厂房系毛坯房。被告租赁后，对诉争的厂房进行了装修，购置了生产设备。但被告企业至今未实际开始生产经营。本院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照约定全面履行义务。交付租赁房屋和缴纳租金分别是房屋租赁关系中出租人和承租人的主要义务。原告依约交付了涉案厂房，履行了自己的义务。而被告未按约于2018年5月15日支付2018年5月29日至2018年11月28日的租金，已经构成违约，应当承担相应违约责任。根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。根据原、被告签订的《厂房租赁合同》，被告拖欠房屋租金超过20日，原告有权单方面解除合同，故原告于2018年6月6日已经取得了合同的单方解除权。被告未按《厂房租赁合同》和《和解协议》约定的期限于2018年5月15日前支付2018年5月29日至2018年11月28日的租金1,687,668.78元，亦未根据2018年5月30日出具的承诺书于2018年6月11日之前付清上述款项，已经构成根本性违约。被告辩称因合伙人受伤导致付款不能，但并未提供相应的证据，且所欠租金至今未能支付，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告于2018年6月20日发出《厂房租赁合同解除通知书》，要求解除原《厂房租赁合同》并无不当，本院予以支持。原《厂房租赁合同》于《厂房租赁合同解除通知书》送达被告之日，即2018年6月21日起被解除。根据《合同法》九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《厂房租赁合同》解除后，被告应当返还租赁房屋，并支付拖欠的物业管理费和房屋租金。关于被告提出的因原告停水、停电要求减免租金的抗辩意见。本院认为，被告逾期支付房屋租金在先，根据《厂房租赁合同》和《和解协议》，被告逾期付款超过10日，原告有权停止向被告提供供水、供电、电信等相关服务。被告企业至今尚未实际经营，也未提供存在损失的证据，且被告法定代表人于2018年5月30日出具承诺书时逾期付款已经超过10日，被告亦未主张相关损失，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告诉请要求被告注销在涉案房屋上取得的证照、登记、备案，并但并未明确具体项目，且上述注销行为需由相关职能部门审核完成，本院不予处理。因被告逾期付款导致合同解除，被告应承担相应的违约责任。《厂房租赁合同》约定的6个月租金的违约金过高，原告亦未提供实际损失的相关证据，故本院酌情调整为2个月租金为562,556元。关于原告诉请的没收被告已经支付的租赁保证金281,278.13元，合同中有明确约定，不违反相关法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的逾期付款的滞纳金，本院认为，滞纳金亦具有违约金的性质，本院在支持上述违约金时已经考虑了原告的全部损失，故不再支持。关于原告诉请被告按日租金的2倍支付2018年6月22日至实际搬离租赁房屋的房屋占用费。本院认为，因该约定的性质亦属于对承租人违约责任的约定，《厂房租赁合同》解除时，涉案房屋已经停水、停电。本院综合考量合同的履行情况、违约方的过错程度以及违约造成的损失等因素，酌定被告按合同约定每日租金的1.2倍，即每日11,097元支付解除合同以后的房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海某某科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告棕某某(上海)新材料科技有限公司返还上海市金山区朱泾镇某某路XXX号2号、6号厂房；二、被告上海某某科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告棕某某(上海)新材料科技有限公司2018年6月、7月的物业管理费15,000元；三、被告上海某某科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告棕某某(上海)新材料科技有限公司2018年5月29日至6月21日的租金221,940元；四、被告上海某某科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告棕某某(上海)新材料科技有限公司违约金562,556元；五、被告上海某某科技有限公司已经支付的租赁保证金281,278.13元归原告棕某某(上海)新材料科技有限公司所有；六、被告上海某某科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告棕某某(上海)新材料科技有限公司房屋占有使用费，按照每日11,097元，计算自2018年6月22日至实际返还租赁房屋止。七、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取13871元，由被告负担。被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 夷 赟二〇一八年十一月九日书记员 沈岑琼附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。