延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉24民初241号 原告：延边隆源建筑安装有限公司，住所地吉林省延吉市天池路新柳花园二楼。 法定代表人：全东浩，该公司经理。 诉讼代表人：吉林华烁律师事务所，住所地吉林省延吉市，系延边隆源建筑安装有限公司管理人。 负责人：张保华，该所主任。 委托诉讼代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。 被告：王忠福，男，1973年1月23日出生，汉族，个体，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：王桂芝，吉林敦诚律师事务所律师。 原告延边隆源建筑安装有限公司（以下简称“隆源公司”）与被告王忠福房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2018年6月19日立案后，由审判员刘晓娟担任审判长（主审），与审判员朴美兰、审判员林美依法组成合议庭，由书记员尹光熹担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告隆源公司的委托诉讼代理人何美凝，被告王忠福及其委托诉讼代理人王桂芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 隆源公司向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告签订的朝阳家园小区10号楼《房屋预销售合同》及对应的48份《商品房买卖合同》。事实与理由：原告与被告于2006年9月20日签订《房屋预销售合同》，约定原告将朝阳小区10号楼出售给被告，原告法定代表人全东浩又分别于当日和2007年9月9日将10号楼以户为单位，为被告出具了48份《商品房买卖合同》，但原告一直未向被告交付房屋。2016年12月29日，延边州中级人民法院裁定受理原告破产清算一案，于2017年3月14日指定吉林华烁律师事务所为管理人，于2018年5月21日裁定宣告原告破产。原告认为，原告与被告于人民法院受理原告破产清算前签订合同，但原告并未向被告交付房屋，被告亦未向原告付清购房款，而且如继续履行合同将严重损害原告债权人的利益，故管理人决定解除原告与被告签订的合同，因与被告协商不成，故提起告诉，请人民法院作出公正判处。 王忠福辩称：原告主张解除合同没有事实和法律依据，应予驳回。事实与理由：1.延边亨利建安公司（原告的前身）与被告王忠福在2006年9月20日签订的《房屋预销售合同》合法有效，且已经履行完毕。被告和被告共同集资人已经全部付清房款330万元，并于2008年8月18日交房。延边亨利建安公司预销售给被告的朝阳川小区10号楼，是延边亨利建安公司等建筑企业自筹资金建设的楼房，被告举证的龙井市朝阳川镇发展改革局的三份文件可以证明。原告是具有房屋建筑工程施工资质的企业，而非具有房地产开发资质的企业，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。2.朝阳川小区的十栋楼房是有合法审批手续的，是合法的建筑物，有《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》能够证实。关于商品房预售许可证是否办理或者是否需要办理，与被告无关。如果需要办理，原告未办理，责任在原告。3.被告及其他共同出资人分配（购买）楼房后，对楼房进行了投入，对楼房的供水、供电等设施进行了施工安装；部分楼房进行了装修，被告及多名共同出资人已经实际占有、使用，交纳了房屋装修保证金，预交了电费，整个一楼安装了铁栅栏。4.本案除涉及王忠福的7户楼房外，还涉及41户楼房购买人的权利，目前被告能联系上的有34套楼房购买人，还有７套楼房购买人暂时联系不上。请人民法院尊重案件事实，保护楼房购买人的合法权益，本着公平公正的原则，有利于安定团结、有利于社会和谐稳定、有利于无过错方的原则慎重处理此案。5.本案诉争楼房的所有权是被告及与被告共同出资人的，不是原告的财产。原告的资产管理人员滥用诉权，恶意诉讼，请求人民法院明察，驳回原告的起诉。6.被告没有在原告管理人处申报债权，被告到管理人处去的目的是声明（告知）管理人10号楼是被告购买的财产。原告管理人明确答复被告，被告不是债权人。 隆源公司为证实自己的主张向本院提交的证据有： 证据1：《房屋预销售合同》一份及《房屋买卖合同》四十八份（均为复印件）。证明原、被告签订房屋预销售合同及房屋买卖合同48份，其中6份被告没有向管理人提供。王忠福对此无异议，对该证据本院予以采信。 证据2：（2016）吉24破申1号民事裁定书及（2017）吉24民破1号决定书各一份。证明延边州中级人民法院已经受理隆源公司破产清算一案，并指定吉林华烁律师事务所为管理人，管理人有权决定解除隆源公司未履行完毕的合同。王忠福对证据的真实性无异议，质证称管理人滥用诉权，诉争房屋已经于2008年交付使用，买卖合同已经全部履行，仅差隆源公司未给付配套费或安装配套设施，但被告已经自己安装，因此诉争房屋不属于破产财产。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。 证据3：2009年6月29日的异议书（复印件）一份。证明被告已知涉案10号楼于2009年被法院查封，在此之后使用房屋属于违法。王忠福对证据的真实性无异议，质证称该证据与本案无关，这是延吉市人民法院查封时被告提出的异议，延吉市法院在执行中并没有执行涉案10号楼。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。 证据4：破产债权申报登记表及第一次债权人会议签到簿各一份。证明2017年7月17日被告向管理人申报债权，并参加了第一次债权人大会，被告已经向管理人主张涉案房屋的债权，并非所有权。王忠福对证据的真实性无异议，质证称债权申报表是管理人制作的，到会人员都需要签字，但到会的人员不代表都是债权人。被告到法院参加债权人会议是因为被告明确向管理人提出涉案10号楼是自己购买的，已经向管理人提交了42份房屋买卖合同。实际共有48份，因有6套已经卖给他人，被告暂时联系不上，故未提交。申报债权中的36万元是原告欠被告的配套费。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。 证据5：证人宁某的出庭证言。证明朝阳家园9、10号楼系证人与案外人李某施工，隆源公司以1-8号楼中的16套和10号楼中的24套，共计40套房屋抵付了施工款，并开具了房屋买卖合同。因为工程一直没有竣工，也未实际交工，所以手续一直没有办理。王忠福对证人陈述的真实性有异议，质证称证人系隆源公司的债权人，与其存在法律上的利害关系，其证言不应予以采信。因证人陈述无其他证据予以佐证，且与另一证人陈述矛盾，故对该证人证言本院不予采信。 证据6：证人李某的出庭证言。证明朝阳家园9、10号楼系证人与案外人宁某施工，隆源公司用9号楼中的22套和10号楼中的24套房屋抵付了施工款。因工程一直没有竣工，因此房屋没有实际交付给施工人。王忠福对证人陈述的真实性有异议，质证称证人系隆源公司的债权人，与其存在法律上的利害关系，其证言不应予以采信。因证人陈述无其他证据予以佐证，且与另一证人陈述矛盾，故对该证人证言本院不予采信。 王忠福为证实自己的主张向本院提交的证据有： 证据1:《房屋预销售合同》、收据、《龙井市朝阳川镇发展改革局》第11号文件、《龙井市朝阳川镇发展改革局》第12号文件、《龙井市朝阳川镇发展改革局》第13号文件、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》各一份。证明原告于2005年经合法审批取得朝阳家园小区建设的项目用地和建设手续。2006年9月20日，原告单位的前身延边亨利建安公司与被告签订了《房屋预销售合同》，并收取了40万元的定金，被告购买了朝阳家园10号楼。隆源公司对证据的真实性无异议，质证称诉争房屋尚不具备交付条件。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。 证据2：《商品房买卖合同》七份、收据三份、补充合同一份、48户房屋钥匙照片二张。证明王忠福合法购买了朝阳家园10号楼，并支付了全部购房款330万元，隆源公司已于2008年8月18日将房屋交付给王忠福。隆源公司对证据的真实性无异议，质证称隆源公司没有收到王忠福支付的购房款，诉争房屋隆源公司也未交付给王忠福。现诉争48套房屋均被重新更换了钥匙，但没有经过原告或管理人同意。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。 证据3：2015年7月6日电费押金及2015年7月18日装修保证金收据各一张、照片八张、国网延边供电公司给王忠福发来的短信截图两张、手机短信照片八张。证明隆源公司已将诉争房屋交付给王忠福，王忠福实际占有、使用诉争房屋，双方合同已经全部履行完毕。隆源公司对证据的真实性无异议，质证称电费押金不能显示是诉争房屋的电费；物业公司只负责收费，不考察房屋是否是合法取得；照片不能反映铁栅栏、电表是由王忠福安装的，涉案房屋于2009年已被法院查封，之后任何人对房屋的使用行为都是违法的；王忠福交纳电费的行为不能证明其使用房屋的合法性，也不能证明隆源公司已将房屋交付给王忠福。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。 证据4：共同出资购房合同（复印件)六份、合同书一份、证明一份、离婚证一份、证明一份、《三方协议证明》一份、身份证复印件一份、《房屋买卖合同》一份、《换房协议书》一份、《房屋买卖合同》一份、《购房合同》一份、身份证复印件一份、《协议书》一份、身份证复印件一份、《房屋买卖合同》一份、《协议书》一份。证明朝阳家园10号楼中有41户系案外人的产权，剩余的7户是王忠福的个人产权。隆源公司对证据的真实性有异议，质证称诉争房屋是隆源公司与王忠福之间签订的房屋买卖合同，隆源公司与其他人之间不存在合同关系。隆源公司对证据的真实性提出异议，王忠福所主张的案外人也并未与隆源公司签订书面的房屋买卖合同，其内部如何分配诉争房屋与本案无关，故对该证据本院不予采信。 证据5：全东浩出具的《证明》、营业执照复印件各一份。证明朝阳家园10号楼是王忠福购买的，已经支付了全部购房款330万元，隆源公司已将房屋交付给王忠福。隆源公司对证据的真实性有异议，质证称全东浩本人向管理人陈述其并未收到王忠福的330万元。因该证明系证人证言，证人未出庭接受质证，其真实性无法核实，故对该证据本院不予采信。 证据6：全东浩给吉林华烁律师事务所主任张保华的信件一份。证明王忠福购买房屋属实，房款已经交清，房屋已经交付使用，诉争房屋不是隆源公司的财产。隆源公司对证据的真实性有异议，质证称张保华本人并没有收到全东浩的信件。因无法核实该证据确由全东浩本人书写，并已递交给张保华本人，故对该证据本院不予采信。 证据7：延边州中级人民法院调查笔录一份。证明王忠福购房属实，房款已经交清，房屋已经交付使用。隆源公司对证据的真实性无异议，质证称全东浩的陈述无法证实王忠福购买了诉争房屋并支付全部房款330万元，及隆源公司已经将诉争房屋交付给王忠福的事实。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。 证据8：（2016）吉24破申1号民事裁定书一份。证明延边州中级人民法院于2016年12月29日受理了隆源公司破产清算申请，而隆源公司于2008年8月18日已经将朝阳家园10号楼交付给王忠福，该10号楼不是隆源公司的破产财产。隆源公司对证据的真实性无异议，质证称该证据不能反映房屋交付的事实。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。 证据9：起诉状、民事裁定书各一份。证明隆源公司于2017年8月9日起诉王忠福，要求确认诉争房屋买卖合同无效，经审理后于2018年6月7日撤回起诉。说明隆源公司的管理人滥用诉权。隆源公司对证据的真实性无异议，质证称撤诉不能说明管理人滥用诉权。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。 证据10：《水电工程承包合同》一份。证明2011年7月2日，王忠福与张国栋签订朝阳家园10号楼水暖电气安装工程及一楼防护栏、部分门窗更换合同，延吉市法院虽于2009年查封了10号楼，但通过沟通延吉市法院口头同意王忠福继续使用10号楼。王忠福遂于2011年雇佣他人对10号楼进行了部分装修和改造，因此产生的36万元费用应由隆源公司承担，王忠福已向隆源公司的管理人申报了该部分债权。隆源公司对证据的真实性有异议，质证称无法核实合同是否真实存在，即使真实存在，但2009年10号楼已经被法院查封，之后再使用10号楼的行为都是违法的。王忠福向管理人申报的36万元债权是利息，不是施工费用。因王忠福无证据证实该合同的真实性，故对该证据本院不予采信。 根据原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实： 2006年9月20日，隆源公司为王忠福出具“金额为40万元，事由为10号楼一栋3600平方米抵押借款，收款方式为现金”的收据1张，收据上加盖有延边亨立建筑安装公司公章。延边亨利建安公司与王忠福之间基于前期借款未能还款的事实，经双方协商，将借款40万元抵作购房定金，于2006年9月20日签订了《房屋预销售合同》。合同载明（主要内容）：“由于甲方（延边亨利建筑安装公司）已收到乙方（王忠福）预付的购房定金40万元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本合同：房屋系座落于朝阳川镇水源街13号朝阳小区的10号楼一栋，房屋建筑面积3600平方米；甲方在2007年11月30日将乙方购买的房地产产权正式交付给乙方；房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权移交转移给乙方；甲方保证房地产权属清楚；若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；如果甲方的原因给乙方造成的经济损失的，甲方负责赔偿。”该合同甲方处由延边亨立建筑安装公司法定代表人全东浩签字，并加盖了延边亨立建筑安装公司公章。同日，隆源公司与王忠福针对一单元和四单元共计24套房屋，按套分别签订了24份《商品房买卖合同》。 2007年9月9日，隆源公司与王忠福针对二单元和三单元共计24套房屋，按套分别签订了24份《商品房买卖合同》，隆源公司为王忠福出具“金额为120万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年1月12日，隆源公司为王忠福出具“金额为70万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年8月18日，隆源公司为王忠福出具“金额为100万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年8月18日，隆源公司法定代表人全东浩与王忠福签订《朝阳小区10号楼买卖合同补充》(证明)，内容如下：“本人隆源公司法人全东浩特此证明如下：一、位于朝阳川水源街13号朝阳小区10号楼是由王忠福于2006年9月20日首付40万元（由于无法还款，双方协商后此借款当作购房首付定金），2007年9月9日付120万元，2008年1月2日付70万元，2008年8月18日付100万元，共分四次总计330万元。二、全东浩已将上述房屋购房合同、购房收据共计48份（每户一份）交付王忠福。三、对该房今后一切配套设施费用均由全东浩及隆源公司承担。四、隆源公司及法人全东浩本人一切债务（建筑施工费、人工费及所欠全部债务）均与10号楼及购房人王忠福无关。五、对购房人王忠福在今后入住10号楼所需办理的一切事宜，隆源公司有义务无偿办理，所发生费用均由隆源公司负责。”该补充合同甲方处由全东浩签字捺印。王忠福主张隆源公司于同日交付了48套房屋钥匙，并将房屋实际交付给了王忠福。 2015年７月６日，龙井供电公司收取了王忠福电费押金2000元。2015年７月18日，延吉市百业物业有限公司收取３单元402室装修保证金1200元。2017年10月9日，国网延边供电公司（通过短信）给王忠福发出显示电费余额的通知。 另查：案外人杨宝锋等人以隆源公司不能清偿依法成立的到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请隆源公司破产，本院于2016年12月29日作出（2016）吉24破申1号民事裁定书，受理了杨宝锋等人的破产申请，并于2017年3月14日指定吉林华烁律师事务所作为隆源公司的破产管理人。 再查明：（1）2005年5月10日，延边亨利建筑安装公司、延边仁达建筑安装公司等（应该包括朝阳川龙盛机械有限公司，但目前无相关材料）分别向龙井市国土资源局提出《关于申请拟建朝阳小区的请示》。2005年5月24日，龙井市朝阳川镇发展改革局分别给朝阳川龙盛机械有限公司、延边仁达建筑安装公司、延边亨利建筑安装公司作出龙朝改字（2005）第11、12、13号新建朝阳小区项目计划的通知，同意上述单位建设朝阳小区。该项目计划批复建筑面积11500平方米，项目总投资575万元，资金来源自筹，建设期限2005年5月至2005年12月。2005年6月2日，龙井市规划局为延边亨利建筑安装公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地面积4500平方米。2005年6月9日，申报用地单位为延边亨利建筑安装公司的《国有土地使用权出让审批表》载明，现用地单位龙井市朝阳川龙盛机械有限公司，出让土地面积6365.20平方米，其中住宅用地面积6365.20平方米；出让金总额258681.70元。同日，龙井市国土资源局为延边亨利建筑安装公司颁发国有土地使用执照（该宗土地上建成房屋为朝阳家园1、3、5号楼）。2005年6月9日，龙井市国土资源局为延边仁达建筑安装有限公司办理了《国有土地使用权划拨、出让、转让、租赁、抵押审批表》，载明出让土地面积6663.30平方米（该宗土地上建成房屋为朝阳家园2、4、6号楼）。有关部门先后于2005年6月9日和7月20日，为延边亨利建筑安装公司颁发了该项目的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，载明用地单位和建设单位为延边亨利建筑安装公司。有关部门也为延边仁达建筑安装公司颁发了该项目的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，载明用地单位和建设单位为延边仁达建筑安装公司。 （2）朝阳家园小区总占地面积18228.5平方米，共建有1-10栋楼，其中7、8、9、10号楼所在土地未交纳土地出让金，亦未取得土地使用权证。该小区10栋楼均未取得房屋预售许可证，现1、3、5号楼已办理房屋初始登记。 （3）延边亨利建筑安装有限公司现已更名为延边隆源建筑安装有限公司。 （4）延吉市人民法院曾于2009年对本案争议房屋进行了查封，2009年6月29日，王忠福因对延吉市人民法院查封提出异议，并向该院递交了《申请书》和《异议书》。 （5）2017年7月11日，王忠福在《延边隆源建筑安装有限公司债权申报登记表》填写申报了债权366万元，签收了《申报资料接收回执单》，亦在《延边隆源建筑安装有限公司第一次债权人会议签到薄》上签名。 （6）2017年7月18日，隆源公司管理人向王忠福作出《不予确认债权通知书》，载明：“……此前本管理人对您申报的债权不予确认并无不当，故决定仍然按照债权表记载的内容对您申报的债权不予确认……” 本院认为：房地产“五证两书”是房地产商合法销售商品房的重要凭证。“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》；两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》的取得，直接影响到房地产商售房行为的效力。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑同样不能领取房地产权属证件。本案中，隆源公司非房地产开发企业，且至本案一审辩论终结前并未取得朝阳家园7-10号楼的上述建房手续，故其与王忠福签订的《房屋预销售合同》及对应的48份《房屋买卖合同》亦因违反法律、行政法规的强制性规定，而应认定无效，隆源公司要求解除其与王忠福签订的《房屋预销售合同》及对应的48份《房屋买卖合同》的前提是合同有效，故对其该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告延边隆源建筑安装有限公司的诉讼请求。 案件受理费30800元（已缓交），由原告延边隆源建筑安装有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 刘晓娟审判员朴美兰审判员林美 二〇一八年十一月十二日 书记员 尹       光       熹