天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初11395号原告：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司天津分公司，住所地天津经济技术开发区第五大街滨海国际会展中心**。法定代表人：李泽森，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏丹丹，女，该公司法务。被告：崔志刚，男，1978年8月12日出生，汉族，上海蓝科融资租赁有限公司董事长，住天津市南开区。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司天津分公司（以下简称北京肯道夫物业天津分公司）与被告崔志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京肯道夫物业天津分公司的委托诉讼代理人魏丹丹、被告崔志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京肯道夫物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告自2015年9月9日至2016年9月8日期间的物业管理服务费4685.93元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：天津市中新名仕房地产开发有限公司开发建设了位于天津市南开区阳光晶典苑，并于2010年5月11日与原告签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》。该合同第三条约定前期物业服务合同自2010年5月11日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。第六条约定经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式，混合型公寓为2.30元/月/平方米；业主于开发商通知办理入住手续时按月缴纳物业管理费；业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业费的日万分之三比例缴纳违约金。被告系天津市南开区阳光晶典苑5-2-101的产权人，建筑面积为169.78平方米，物业费的标准为2.30元/月/平方米，每月应缴纳物业费390.49元。其应该依据合同的约定按时缴纳物业费，但被告一直拒绝缴纳。被告自2015年9月9日至2016年9月8日共拖欠物业服务费4685.93元，原告多次催要，被告均拒绝履行交费义务。被告拒绝缴纳物业费侵犯了原告合法权益，故诉至法院。被告崔志刚辩称，不同意原告的诉讼请求，物业合同与开发商签订的与我无关，前期物业是强制服务，不是业主选择的，2017到法院进行调解的情况我不清楚，房屋排风系统有噪音物业不解决，卫生质量差有鼠灾，楼道的广告、消防报警装置、地库、地库车辆进出影响我方生活div>根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，2010年5月11日，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司作为受托方（乙方），与案外人天津中新名仕房地产开发有限公司作为委托方（甲方）签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方将阳光晶典苑委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2010年5月11日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费用标准为混合型公寓按建筑面积每月每平方米2.3元由业主交纳。另查，北京肯道夫物业天津分公司系北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的分支机构，具有独立法人资格，物业服务管理由北京肯道夫物业天津分公司实际完成，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司明确表示不主张权利。再查，被告崔志刚系阳光晶典苑5-2-101室房屋产权人，房屋建筑面积169.78平方米，每月应交物业管理服务费390.49元。被告拖欠自2015年9月9日至2016年9月8日期间12个月的物业管理服务费共计4685.93元（2.3元/月/平方米×169.78平方米×12月=4685.93元）。本院认为，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司与案外人天津中新名仕房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。该前期物业服务合同对北京中实杰肯道夫物业管理有限公司及该小区全体业主具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。结合本案，原告虽不是该合同的签订方，但其为北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的分支机构，且该公司亦明确表示就本案不向被告主张任何权利。原告实际履行了对该小区的物业服务义务，享有诉讼主体资格。被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。关于被告提出的其并非该前期物业服务合同的签订方、与其无关的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。综合考量原告物业服务标准与等级、被告的当庭陈述、实地调查情况等因素，原告对被告提供的服务存在瑕疵，被告应给付原告自2015年9月9日至2016年9月8日期间物业管理服务费4685.93元的95%，计4451.63元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效后十五日内，被告崔志刚给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司天津分公司自2015年9月9日至2016年9月8日期间的物业管理服务费4451.63元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告崔志刚负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司天津分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  于钟亮二〇一八年十一月二十七日法官助理金红双书记员王韶华附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。