河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫17民终3967号上诉人（原审原告）：程保民，男，1969年9月1日生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：叶梅，女，1968年9月9日生，汉族，住河南省确山县。系程保民妻子。上诉人（原审被告）：确山县好山水置业有限公司，住所地：确山县产业集聚区，统一社会信用代码91411725597614880T。法定代表人：赵继霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志刚，河南精锐律师事务所律师。上诉人程保民、上诉人确山县好山水置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省确山县人民法院（2018）豫1725民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程保民及委托诉讼代理人叶梅，上诉人确山县好山水置业有限公司的委托诉讼代理人李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程保民上诉请求：撤销一审法院判决，改判按照同期银行贷款利率即日万分之二点一进行赔偿。事实和理由：确山县好山水置业有限公司没有按期交房就应该赔偿上诉人的损失，包括直接损失和应获利益。而上诉人与确山县好山水置业有限公司之间关于违约金的约定明显显失公平，依照合同约定违约金为日万分之零点一即每日3.69元，每月才110.7元。上诉人购买确山县好山水置业有限公司的房子建筑面积为121.36平方米，在确山县城象此种户型在相同地段、相似面积的房屋租金至少每月3000元。上诉人与确山县好山水置业有限公司约定的违约金显然不足以弥补上诉人的损失，上诉人与确山县好山水置业有限公司签订合同时其公司提供的商品房买卖合同是一个格式合同，明显对上诉人不利，尤其是确山县好山水置业有限公司赔偿上诉人违约损失的条款显失公平，该条款应予撤销。确山县好山水置业有限公司应该按照上诉人的实际损失进行赔偿，即按照同期银行贷款利率日万分之二点一计算。确山县好山水置业有限公司辩称，程保民因逾期交房没有受到任何损失，反而因房屋上涨获利，主张赔偿损失无依据。另外，违约金支付方式是双方共同协商后约定的，不存在对上诉人不利或显失公平的情形，应该按照双方约定的违约金支付。确山县好山水置业有限公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回程保民的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、程保民主张因上诉人逾期交房导致其一直在外租赁房屋，从而给其造成损失。而在一审庭审中，程保民并未提供任何证据证明因上诉人逾期交房给其造成损失，也没有提供房屋租赁合同、房租发票、居委会证明等证据，可以说明程保民再房屋交付前并未租房居住，上诉人虽因客观原因逾期交房，但并未给程保民造成任何损失，应该按照合同约定的违约金予以支付；2、依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。既然一审法院已经确认双方之间订立的《商品房买卖合同》内容合法，是双方真实意思表示，为有效合同。该合同明确约定逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，不存在合同法第五十四条规定的事由，上诉人应按照合同约定给付违约金；3、一审法院适用法律错误，程保民要求赔偿逾期交房所造成的损失，原审法院适用合同法107、114条规定的同样是因为违约所造成的损失，但判决结果却是要求上诉人支付违约金，支付违约金是违约赔偿不属于同一层法律关系，明显属于适用法律错误。程保民辩称，其一家现在在外租赁房屋，居无定所，这有租赁合同、村委证明以及房产所证明为证。上诉人称的客观原因没有事实和法律依据，公司称政府原因停工没有相关证据证明。程保民向一审法院起诉请求：1、要求确山县好山水置业有限公司赔偿逾期交付房屋的损失41682元（按照房屋总价款368934元计算，计算期间为从合同约定的交房时间到实际符合交房时间期间的赔偿，计息方式为同期银行贷款利率日万分之二点一计算）；2、要求确山县好山水置业有限公司退回程保民支付的天然气开口费2980元。一审法院认定的事实：2016年8月11日，程保民与确山县好山水置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定程保民购买确山县好山水置业有限公司开发销售的中汇维也纳森林二期23幢2单元704号商品房一套。总价款368934元一次性付清。确山县好山水置业有限公司应当在2016年12月31日前将房屋交付给程保民，出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。《商品房买卖合同》签订后，程保民依约向确山县好山水置业有限公司交付房款368934元，确山县好山水置业有限公司于2018年6月24日才通知交房。2018年6月4日，确山县好山水置业有限公司与河南省豫南燃气有限公司签订安装协议，按照协议计算，每户应分担安装费2906.9元。程保民在2018年6月24日向确山县好山水置业有限公司缴纳天然气接口费5407元，之后确山县好山水置业有限公司退还了2427元，剩余2980元确山县好山水置业有限公司于2018年7月7日向程保民出具了一张收据。确山县综合执法局于2016年11月18日第一次下达停工通知，2016年12月20日下达停工通知，2017年12月3日下达停工通知至2017年12月31日，2018年2月28日下发停工通知至3月5日，2018年3月22日下达停工通知。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，程保民与确山县好山水置业有限公司2016年8月11日签订的《商品房买卖合同》，双方主体适格，内容合法，意思表示真实，为有效合同。双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2016年12月31日前将商品房交付给原告使用，逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点一（年利率0.36%）的违约金，该约定明显不足以弥补原告的实际损失，应按照日万分之一（年利率3.6%）计算。关于逾期交房时间的计算，根据合同约定，可以将政府因大气污染治理下达停工通知视为不可抗力，但是从被告提交的停工通知看，停工是断续的，从2016年11月18日第一次下达停工通知，合同约定的剩余交房时间只有44天，2016年12月20日下达停工通知：从2016年12月20日零时起72小时内，即2016年12月24日即可复工，之后顺延44天，考虑到春节期间无法开工的情况，再顺延一个月，被告也应当在2017年3月7日前交房。之后出现的不可抗力，不能成为被告延期的理由。因此，确山县好山水置业有限公司逾期交房时间从2017年3月8日计至2018年6月24日，按照日万分之一计算。关于燃气安装费问题，确山县好山水置业有限公司与天燃气公司签订安装合同，并已完成天燃气安装，程保民交纳的2980元是安装费还是开口费无法确定，原告提交的证据也不足以证明，因此，程保民要求退还2980元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，一审法院判决：一、确山县好山水置业有限公司于本判决生效之日起十日内向程保民支付逾期交房违约金，违约金自2017年3月8日至2018年6月24日按照每日36.9元的标准计算；二、驳回程保民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费458元，由确山县好山水置业有限公司负担。本院二审期间，程保民提交如下证据：1、确山县房管所证明一份；2、确山县三里河街道上庄社区证明一份；3、房屋租赁合同。其中证据1、2拟证明程保民没有房产，证据3拟证明程保民至今为止在外租赁房屋生活。确山县好山水置业有限公司对此发表质证意见称：1、证据不属于新证据；2、对确山县房管所证明有异议，真实性无法确定；3、确山县三里河街道上庄社区证明没有异议；4、对于租赁合同真实性有异议，没有附房东房产证等房产消息，也没有房东出庭作证予以证明。本院经审查认为，对于程保民提供的确山县房管所证明，因系复议件，真实性无法印证，不予采信；对于程保民提供的房屋租赁合同，确山县好山水置业有限公司对此合同真实性有异议，程保民亦未提供其他相关证据予以印证，仅凭该证据，无法证明该租赁合同已经实际履行，故不予采信；对于程保民提供的确山县三里河街道上庄社区证明，确山县好山水置业有限公司对此不持异议，予以采信。通过该证据，能够证明程保民2016年订立房屋买卖合同时属于拆迁户。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约全面履行各自义务。本案中，程保民与确山县好山水置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。程保民已依约足额支付购房款，确山县好山水置业有限公司未依约按时交付房屋，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，程保民要求确山县好山水置业有限公司赔偿逾期交房的损失具有事实基础和法律依据，予以支持。至于具体赔偿金额的问题，双方对违约损失支付标准有争议，确山县好山水置业有限公司上诉要求按照案涉合同约定的已交付房价款万分之零点一计算违约金，程保民称该约定过低，上诉要求按照银行贷款利率标准计算违约损失。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，双方当事人虽然约定有违约金，但是考虑到程保民购买案涉房屋时属于拆迁户，在该房屋实际交付前，程保民及其家人必然需要另寻房屋使用，客观存在相应支出，一审法院据此结合程保民的上述居住现状及当地实际生活水平，认定约定违约金明显不足以弥补程保民的实际损失，并应按照日万分之一（年利率3.6%）计算并无不当。程保民、确山县好山水置业有限公司的上诉理由均不成立，不予支持。综上所述，程保民、确山县好山水置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费916元，由上诉人程保民、确山县好山水置业有限公司各负担458元。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇一八年十一月八日书记员  曾 克