广州铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2018）粤7101行初3264号 原告：何书敏，男，汉族，1975年11月29日出生，身份证住址广州市海珠区， 委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。 被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广东省广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码114401003557431960。 法定代表人：彭高峰，主任。 委托代理人：张璐璐，该委工作人员。（到庭） 第三人：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住址广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼，统一社会信用代码91440000724357662T。 负责人：吴颖桦。 委托代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。 第三人：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。 指定管理人：广东君信律师事务所。 指定负责人：倪烨中。 委托代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。 委托代理人：欧阳凤玲，广东君信律师事务所实习律师。 原告何书敏诉被告广州市国土资源和规划委员会不动产登记纠纷一案，第三人为中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司、广州市国龙房地产开发有限公司。本院于2018年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月11日公开开庭审理了本案。原告何书敏的委托代理人罗锦华律师，被告市国规委的委托代理人张璐璐，第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司的委托代理人薛冰、第三人广州市国龙房地产开发有限公司的指定管理人委托代理人丘文杏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告何书敏诉称，原告是广州市越秀区环市××南侧国龙大厦××房的预购登记人，该房屋的预售证号为980254，备案合同编号为99012391，预售备案时间为：2001 年7月17日，预售人广州市国龙房地产开发有限公司，该房屋以01备字28090号办理合同抵押，抵押权人为中国建设银行广州市东环支行，第三人现已实际取得涉案房屋抵押所涉的债权及涉案房屋的抵押权。涉案房屋为原告与原开发商广州市国龙房地产开发有限公司签署购房合同所购买，原告亦办理了抵押按揭手续，后虽然广州市国龙房地产开发有限公司涉及刑事案件，但相应的刑事案件并无否定本案房屋所涉购房合同及借款抵押合同的民事效力。第三人曾于2009年就涉案房屋按揭债务的事宜起诉原告，广州市海珠区人民法院作出(2009)海民二初字第426号《民事判决书》，该判决认定涉案房产的抵押按揭合同有效，抵押权设定亦有效，该判决结果为解除《楼宇按揭合同》，原告需承担清偿购房按揭债务的未还本息，判决同时判令若原告不能清偿债务的，第三人有权以设定抵押的涉案房屋折价或拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。2018年3月30日，原告申请核查涉案房屋的登记信息，被告于2018年4月24作出(2018)查询00133号《依申请信息公开答复书》，该答复书显示“原广州市国土房管局于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记。”原告认为，已经生效的(2009)海民二初字第426号《民事判决书》确认了涉案房屋抵押借款合同的有效性，房屋买卖合同为抵押借款的主合同，效力应当与抵押借款合同一致，故涉案的备案购房合同及抵押备案均应当属于有效的民事行为。原开发商广州市国龙房地产开发有限公司所涉的刑事案件根本不影响民事买卖合同的效力。而且，现状广州市海珠区人民法院判决原告需承担涉案房屋按揭贷款的还款责任，并且判决了第三人享有抵押权且有权实现抵押权，故涉案房屋的预售合同备案登记及抵押备案登记应当仍然有效，不应当受到注销。原广州市国土房管局公告注销涉案房产的已备案预售合同登记和抵押备案登记于法无据，应当依法予以撤销。请求：一、判令撤销原广州市国土房管局作出的注销广州市国龙大厦裕兴阁26层D单元的已备案预售合同和抵押备案登记的具体行政行为，并恢复该房屋的备案预售合同登记及抵押备案登记；二、本案的诉讼费由被告承担。 被告广州市国土资源和规划委员会辩称，一、本案不符合起诉条件，请求法院驳回起诉。(一)本案属于“行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的”情形。原告虽与广州市国龙房地产开发有限公司(下称国龙公司)签订商品房预售合同并办理备案，但根据已生效的(2009)越法刑初字第769号《刑事判决书》，原告作为国龙公司员工在没有支付任何款项的情况下虚假购买国龙公司开发的涉案房产以配合国龙公司作融资之用，被认定为“名义购房人”，而非“实际购房人”。原告在其提交的证据二《民事判决书》((2009)海民二初字第426号)第二页也已作出相应陈述。生效的法律文书对涉案的预售合同名为预售实为借款的关系进行了确认，该行为实属于以合法形式掩盖非法目的的行为，且在原告没有支付任何购房款的情况下，我委的行政行为并未侵犯原告的合法权益，对其合法权益亦明显不产生实际影响。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第(八)项之规定，人民法院应依法驳回其起诉。(二)本案属于“超过法定起诉期限”的情形。根据《行政诉讼法》第四十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第六十四、六十五的规定，当事人必须在法定期限内及时行使诉权。我委于2010年8月26日即在官网发布《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，我委作出上述注销公告至今已逾八年，原告作为“预购人”不可能对案涉房屋备案状况不做任何了解，也没有理由在这么长的时间里不向我委申请登记。更何况案涉房屋涉及刑事案件，原告作为该案所查明的“名义购房人”，对“购得”的房产的预售备案、抵押备案的处理情况不可能不知情。因此，原告所谓直到2018年3月通过信息公开渠道查询得知备案已被注销的说法明显有悖常理。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年”。本案原告在八年多的时间里，对2010年8月即已公示的注销公告从未提出过异议，其提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限。除此之外，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。本案被诉行为为公告行为，不属于因不动产提起诉讼的案件，该公告2010年8月26日即作出，原告向人民法院提起诉讼亦超过法定五年的最长起诉期限。综上，原告的起诉已超过法定起诉期限，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第(二)项之规定，人民法院应依法驳回其起诉。二、人民法院生效判决已查明本案存在原告和国龙公司以隐瞒真实情况等非法手段获取预售合同备案登记和抵押备案登记的事实。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出(2009)越法刑初字第769号刑事判决书，审理查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈某决定，安排包括本案原告在内的国龙公司员工、员工亲友(简称名义购房人)在没有支付任何款项的情况下虚假购买国龙大厦房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向银行申请房产按揭款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向银行申请贷款，获得银行资金进行经营；2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈某的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押权登记、及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关的银行贷款亦未偿还。法院审理认为国龙公司等犯罪分子以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。根据该刑事判决书查明的涉案房产附表，本案涉案房产赫然在列，而据以上判决查明的事实，原告作为“名义购房人”，由国龙公司操纵虚假购房并办理按揭以套取银行资金，存在与国龙公司以隐瞒真实情况等非法手段骗取预售合同备案登记及抵押备案登记的事实。三、鉴于原告和国龙公司存在以隐瞒真实情况骗取登记的情形，被告作为行政主管部门，对该扰乱预售商品房市场秩序、骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记，适用法律正确，依据充分，请求法院依法维持。国家对预售行为实行登记备案制度，主要目的是便于主管机关对预售行为进行行政监管，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，纠正和查处不符合条件的预售行为，从而维护不动产交易安全，保障房地产市场健康有序运行。根据《广东省商品房预售管理条例》第四条的规定，原广州市国土资源和房屋管理局享有对本行政区域内商品房预售管理的职权。《广东省商品房预售管理条例》第二条所称预购商品房，是指“预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为”。本案中，根据(2009)越法刑初字第769号《刑事判决书》认定的事实，可以确认，由于原告并没有实际支付购房款，因此原告并未构成《广东省商品房预售管理条例》第二条所称的“预购人”，国龙公司与原告之间也不存在该法条规定的“预售商品房关系”。国龙公司违反法律法规规定，在原告的配合下，将涉案房屋的预购人登记为原告，对于这种明显扰乱预售商品房市场的行为，预售商品房主管部门有权对其进行管理。另根据《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”，由于原告和国龙公司存在以隐瞒真实情况骗取登记的情形，被告作为行政主管部门有权对前述骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记。因此，本着保护真实购房人利益和维护交易安全的角度出发，我委依据生效法律文书查明的事实，适用《广东省商品房预售管理条例》等有关规定，于2010年8月26日，在政务网站上公告注销含案涉房屋在内的国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，该具体行政行为适用法律正确，依据充分，请求法院依法维持。四、原告的诉讼请求为撤销涉案注销行为，因存在实际购房人，请求法院追加其为本案第三人。据(2009)越法刑初字第769号《刑事判决书》附表1认定，案涉房屋的实际购房人为唐小忠，并已支付部分房款及其他费用，本案裁判结果与唐小忠有利害关系，所以根据《行政诉讼法》第二十九条之规定，请求法院追加其为本案第三人参加诉讼。综上，我委作出的行政行为事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，原告诉讼理由不能成立，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。 第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司述称，我方同意原告的诉讼请求。 第三人广州市国龙房地产开发有限公司管理人述称，国龙公司在被告作出撤销原告预售合同及抵押备案登记的行政行为期间，国龙处在无人管理的状态，我方管理人在2016年才开始接这个案件，我方当时是不清楚情况的，因此请求法院依法对其合法性进行审查。 经审理查明，广州市不动产登记中心于2018年4月24日作出的（2018）查询00133号《依申请信息公开答复书》中对何书敏的信息公开申请答复主要内容为：一、预售、抵押情况国龙大厦裕兴阁26层D单元，预售证号980254，合同编号99012391，预售备案时间2001年7月17日，预售人广州市国龙房地产开发有限公司，预购人何书敏，无退房或注销登记情况，以01备字28090号办理合同抵押，抵押权人为中国建设银行广州市东环支行。二、司法协助执行情况暂无国龙大厦裕兴阁26层D单元的有效查封信息。广州市越秀区人民法院【2009】越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，原市国土房管局于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记。信息核查时间为2018年4月9日。 何书敏对原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记行为不服，向本院提起行政诉讼。 另查明，广州市海珠区人民法院于2009年5月18日作出的（2009）海民二初字第426号民事判决，查明：中国建设银行广东省分行与何书敏于2001年7月20日签订《楼宇按揭合同》，合同约定中国建设银行广东省分行向何书敏提供贷款570000元用以购买坐落于广州市越秀区环市××南侧国龙大厦××房，经办银行为建行东环支行；借款期限20年，从2001年7月起至2021年7月，具体借款起止日期以中国建设银行广东省分行受何书敏委托将借款划入何书敏指定的发展商账户之日为准；何书敏应从支用借款之次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为240期；何书敏采用按月等额归还借款本息方式偿还借款本息，还本付息日为每月20日；借款利息按月计付，月利率为4.65‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，中国建设银行广东省分行有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知何书敏；何书敏以其购买的坐落于广州市越秀区环市××南侧国龙大厦××房房产以作为发放贷款的抵押担保，抵押期限与中国建设银行广东省分行债权同时存在，抵押权随着债权的消灭而消灭；何书敏任意一期供款的违约，即为对中国建设银行广东省分行全部借款的违约；中国建设银行广东省分行可采取相应的方式实现全部债权，何书敏若在还款期内累计拖欠六期(即六个月)应供款，或全部借款到期超过三个月，并自中国建设银行广东省分行发出催还通知书之日起三十天内仍未清偿的，何书敏因违约而导致抵押房产被处分时，何书敏愿意无条件服从有权部门的处分决定；何书敏若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，中国建设银行广东省分行按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息；何书敏每逾期一次，应向中国建设银行广东省分行支付100元违约金。合同签订后，何书敏于2001年7月25日办理了抵押房产的登记手续，抵押权人为建行东环支行。中国建设银行广东省分行依约由建行东环支行在2001年7月26日向何书敏发放了贷款570000元。何书敏没有按期供款。2001年1O月26日，原中国建设银行广州市白云支行本部与中国建设银行广州市东环支行本部合并组成建行白云支行。2004年6月28日，建行白云支行与信达广州办事处签订《债权转让协议》，约定将其对王平波等290户借款共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给信达广州办事处；协议生效后，信达广州办事取得债权人的地位，取代建行白云支行行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担建行白云支行移交的原有借款合同、担保合同、抵押协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利(包括但不限于保证债权、抵押权、质押权)也同时由建行白云支行转移至信达广州办事处，其中何书敏截止至2003年12月31日止尚欠建行白云支行本金355902.06元，利息(含正常利息、复利)7605.44元。2004年10月18日，中国建设银行广东省分行、信达广州办事处共同在《南方日报》B05版上发布了债权转让暨催收公告。2004年11月29日，信达广州办事处又与中国东方资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将上述债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处；协议生效后，中国东方资产管理公司广州办事处取得债权人的地位，取代信达广州办事处行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担信达广州办事处移交的原有借款合同、担保合同、抵押协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利(包括但不限于保证债权、抵押权、质押权)也同时由信达广州办事处转移至中国东方资产管理公司广州办事处。2005年2月6日，双方在《南方日报》A08版发布了债权转让暨债务催收联合公告。中国东方资产管理公司广州办事处接收债权后又于2007年1月23日在《羊城晚报》A14版刊登债权催收暨招商公告。但何书敏没有向中国东方资产管理公司广州办事处履行供款义务，截止至2009年1月31日，已归还本金为45838.65元，拖欠本金为524161.35元，其中已到期本金93321.72元，未到期本金为430839.63元，拖欠的利息(含正常利息、复利)为205987.65元。中国东方资产管理公司广州办事处向何书敏催讨供款未果，遂成诉讼。该院在该判决中认为：何书敏与中国建设银行广东省分行签订的《楼宇按揭合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应严格履行各自的义务。中国建设银行广东省分行按约定由经办银行建行白云支行向何书敏发放了贷款，但何书敏没有按合同约定向建行白云支行履行供款义务，拖欠建行白云支行的贷款本息。建行白云支行将对何书敏在《楼宇按揭合同》项下的债权转让给信达资广州办事处，信达广州办事处又将该债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处，有建行白云支行与信达广州办事处办签订的《债权转让协议》及信达广州办事处与中国东方资产管理公司广州办事处签订的《债权转让协议》为证证实，同时在两次债权转让后，均通过公告方式履行了通知义务，故中国东方资产管理公司广州办事处依法取得建行白云支行对何书敏在《楼宇按揭合同》项下的债权，何书敏应按合同约定向中国东方资产管理公司广州办事处履行还本付息的义务。按合同约定何书敏任意一期供款违约，即视为对中国东方资产管理公司广州办事处全部借款的违约，中国东方资产管理公司广州办事处可采取相应的方式实现全部债权。何书敏没有按约定的期限清还全部供款，中国东方资产管理公司广州办事处取得债权之后从2004年7月1日起截止至2009年1月31日共拖欠55期，已构成违约，中国东方资产管理公司广州办事处要求解除合同，何书敏表示同意，故该院予以支持。何书敏应将尚欠中国东方资产管理公司广州办事处的借款本金524161.35元清还给中国东方资产管理公司广州办事处，并按合同约定计付利息。截止至2009年1月31日何书敏共拖欠已到期本金93321.72元，正常利息、复利205987.65元，何书敏应当将上述本金、正常利息、复利支付给中国东方资产管理公司广州办事处。从2009年2月1日起已到期的供款299309.34元(93321.72元+205987.65元)的利息应按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。对于未到期的贷款本金430839.63元的利息应按中国人民银行规定的同期贷款利率计付。对于违约金问题，虽然合同约定何书敏每逾期一次，应支付100元违约金，但何书敏逾期归还供款，中国东方资产管理公司广州办事处已按合同约定对逾期供款计收逾期利息，中国东方资产管理公司广州办事处未能提供证据证明由于何书敏逾期归还供款，产生逾期利息以外的损失，故中国东方资产管理公司广州办事处要求何书敏计付违约金依据不足，该院不予支持。何书敏以其购买的坐落广州市越秀区环市××南侧国龙大厦××房对贷款作抵押担保，并办理了抵押登记手续，故如何书敏不能偿还上述债务时，中国东方资产管理公司广州办事处有权以该房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行广东省分行与何书敏于2001年7月20日签订的《楼宇按揭合同》。二、何书敏在本判决生效之日起10日内清还借款本金524161.35元，利息、复利205987.65元给中国东方资产管理公司广州办事处，并从2009年2月1日起至该判决确定还款期限届满之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付未到期本金430839.63元的利息，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期供款299309.34元的利息给中国东方资产管理公司广州办事处。三、如何书敏届期不能清偿本判决第二项所确定的债务时，中国东方资产管理公司广州办事处有权以何书敏设定抵押的位于广州市越秀区环市××南侧国龙大厦××房房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回中国东方资产管理公司广州办事处的其他诉讼请求。 上述判决在2010年6月11日前已经发生法律效力。 2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》，判决广州市国龙房地产开发有限公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排广州市国龙房地产开发有限公司员工、员工亲友（下称‘名义购房人’）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述‘名义购买人’的名义，将‘购得’的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于‘名义购房人’名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）裕兴阁26D，购房人唐小忠，已付房款（元）208600、已付其他费用（元）46674、登记预购人何书敏、抵押权人建行东环支行…… 2010年8月27日，原广州市国土资源和房屋管理局在网站上发布《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，注销范围包括裕兴阁26D号房屋穗房预合字99012391号预售合同备案登记和01备字28090号抵押备案登记。 庭审中，广州市国土资源和规划委员会陈述其在作出本案被诉行政行为前没有向与该行为有利害关系的各方征求意见及调查，认为刑事判决书的内容是其作出被诉行政行为的事实依据，没有相关法律法规要求其在作出被诉行政行为前征求各方意见。何书敏表示其于2018年4月24日通过信息公开申请获悉本案被诉行政行为，遂向本院起诉。 另查，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由广州市国土资源和规划委员会行使。 2016年11月9日，中国东方资产管理公司广州办事处更名为中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。2015年12月30日，广州市中级人民法院裁定受理广州市国龙房地产开发有限公司破产清算一案。 以上事实，有广州市国土资源和规划委员会提供的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》、关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告、何书敏提供的（2009）海民二初字第426号《民事判决书》及当事人陈述等证据证实。 本院认为：何书敏与广州市国龙房地产开发有限公司就购买涉案房屋签订《商品房预售合同》，并就涉案房产办理相关抵押贷款，原广州市国土局房管局分别办理了上述合同的预售合同备案登记和预售抵押登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记和预售抵押登记，该行为对何书敏的权利造成实际影响。何书敏是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有征求何书敏意见，也未向何书敏调查，导致其对发生法律效力的（2009）海民二初字第426号民事判决和（2009）越法刑初字第769号刑事判决认定的事实和判决内容以及两个判决的综合法律后果未能做到必要的审慎审查和综合认定。涉案注销行为认定事实不清，程序也缺乏正当性，涉案注销行为依法应予撤销。撤销之后，广州市国土资源和规划委员会应对何书敏的房屋买卖合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。 对于广州市国土资源和规划委员会提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，本院认为，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，何书敏提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项的规定，判决如下： 一、撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月27日发布的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦裕兴阁26层D单元房产合同编号为99012391号的预售合同备案登记和01备字28090号抵押备案登记； 二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告何书敏国龙大厦裕兴阁26层D单元房产预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。 案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长  黎锦明 人民陪审员  苏永菲 人民陪审员  伍碧霞 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  何家瑜