广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初5693号原告：广州市海汇物业管理有限公司，住所地广州市增城区永宁街永和新新七路313号13幢103房。法定代表人：廖子健，该公司经理。诉讼委托代理人：邱平，男，系该司员工。被告：黄小群，女，1982年2月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告广州市海汇物业管理有限公司（以下简称海汇公司）与被告黄小群物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告海汇公司的委托诉讼代理人邱平到庭参加诉讼，被告黄小群经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海汇公司向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付从2014年10月至2018年8月止的物业服务费、水费、公摊电费共计8652.32元。二、被告向原告支付因逾期支付上述费用的违约金（违约金从逾期之日起每日按应交物业服务费、水费、公摊电费的千分之一的标准分段计算，暂计至2018年8月8日为5638.38元）。三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买的位于广州市增城永宁街永和新新七路xx号x栋xxx房于2014年8月16日办妥物业移交手续。因此，被告应按照《前期物业管理服务协议》缴纳物业服务费。但是被告未能依约支付物业服务费，为此诉至法院，望判如所请。被告黄小群未到庭，但提交书面答辩状辩称，答辩人于2014年8月16日办理收楼手续后，房屋一直未装修入住，也未享受到小区物业提供的相关电梯、卫生、绿化、安保等服务，基于此，原告应取消所有滞纳金，46个月的物业管理费应为8652.32元。经审理查明：2014年8月16日，黄小群（甲方，业主）与海汇公司（乙方，物业服务企业）签订《太阳城?御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》，载明“……本协议适用于自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。第一条双方的权利义务……7、依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务费，按照政府相关规定交纳专项维修资金。二、乙方的权利义务1、对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……第二条物业管理服务内容……一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……第四条物业管理服务费一、……管理费按月度收取。二、物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅2.0元/㎡收取。……四、甲方应于房屋交付或视为实际交付之日起交纳物业服务费用。……第十条违约责任一、甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电费等分摊费用的逾期责任也按此方式执行。二、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的……逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向人民法院提起诉讼。……”。2014年8月16日，黄小群接收涉案房屋。2017年12月8日，海汇公司向黄小群发出《物业费催缴通知书》，要求黄小群交付2014年10月至2017年12月止的物业服务费及滞纳金。2018年8月10日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落增城区新塘镇新××房；产权人：黄小群；建筑面积：85.51平方米……”。2018年10月8日，增城新和自来水有限公司、广州供电局有限公司分别出具《证明》，证明海汇公司足额缴纳水费、电费，不存在拖欠情况。另查明，海汇公司提供的欠费明细表显示，黄小群欠交2014年10月至2018年8月的物业管理费8028.82元、水费0元、公摊电费623.5元。审理中，海汇公司陈述以下事实，每月收取当月的物业服务费及上月产生的水电费，实际操作中，海汇公司会给业主45天的宽限期。本院认为：海汇公司与黄小群签订《太阳城?御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当恪守履行。黄小群抗辩称房屋一直未装修入住因此未享受过物业管理服务，按照双方合同的约定，黄小群应于房屋交付或视为实际交付之日起交纳物业服务费用，现黄小群已于2014年8月16日接收涉案房屋，海汇公司已经依据合同约定对案涉房屋提供了物业管理服务，黄小群的上述抗辩理由不足，本院不予采信。因此海汇公司请求黄小群支付2014年10月1日至2018年8月31日期间的物业服务费，本院予以支持。经核算，涉案房屋的每月物业服务费为171.02元（2元/平方米/月×85.51平方米），黄小群应付上述期间的物业服务费为8037.94元（171.02元/月×47个月）。关于公摊电费的问题。海汇公司请求黄小群支付2014年10月至2018年8月的公摊电费623.5元，黄小群无证据证明已经缴纳该费用，现海汇公司已经代为缴纳且对公摊电费的计算方式做出了说明。故本院对该项请求予以支持。关于海汇公司要求支付上述费用违约金的问题，根据双方合同中“甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电费等分摊费用的逾期责任也按此方式执行未能按时足额支付，自欠缴之日起，应按欠费总额以每日1‰的标准支付违约金。”的约定，海汇公司主张违约金并无不当，上述合同约定物业服务费按月度收取，但并未约定每月缴纳物业服务费的具体日期。现海汇公司陈述实际操作中会给业主45天的宽限期，该主张不损害业主的合法权益，本院对此予以采信。违约金从应缴费的第三个月16日开始，以未交纳物业服务费及公摊电费的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止（即2014年10月应交物业服务费、公摊电费的延迟交纳违约金，从2014年12月16日开始，按2014年10月应交物业服务费及公摊电费为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月违约金总额以当月欠付费用的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄小群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付2014年10月起至2018年8月的物业服务费8037.94及违约金（违约金从应交费的第三个月16日开始，以每月应付物业服务费金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止，每月违约金总额以每月拖欠的物业服务费本金为限）。二、被告黄小群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付2014年10月至2018年8月的公摊电费623.5元及违约金（违约金从应交费的第三个月16日开始，以每月应付公摊电费金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止，每月违约金总额以每月拖欠的公摊电费本金为限）。三、驳回原告广州市海汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78.6元，由被告黄小群负担。本判决为终审判决。审判员 张 靖二〇一八年十一月六日书记员 钟巧羚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。