云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初8183号原告：严明，男，汉族，1978年1月16日出生，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：卢一汕，系云南昕坤律师事务所律师，特别授权代理。被告：祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司。住所：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇财富路东侧龙凤街北侧。法定代表人：徐树辉，系执行董事。委托诉讼代理人：李文栋，系云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐琨，系云南欣晨光（大理）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告严明诉被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于二0一八年七月三十日受理后，依法组成合议庭，于二0一八年九月二十六日公开开庭进行了审理。原告严明的委托诉讼代理人卢一汕，被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李文栋、徐琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严明向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《商品房购销合同》，将祥云县祥城镇财富路东侧、龙凤街北侧祥云生态城?飞虎美食广场C1-5-1号商品房备案登记在原告名下，并立即交付该商品房；二、判令被告在交房后180个工作日内办理产权登记手续；三、判令被告给付因迟延交房产生的违约金（按原告已付购房款222万乘以0.003%/日，自2018年1月1日起计算至实际交付之日止，截止起诉之日违约金为13653元）；四、判令被告承担本案的诉讼费用、保全费用、保全担保费。事实与理由：2017年7月6日，原告和被告就原告向被告购买祥云县祥城镇财富路东侧、龙凤街北侧祥云生态城?飞虎美食广场C1-5-1号商品房签订《商品房购销合同》，约定了付款、交房、办证及违约责任等相关事宜。同日，双方签订了《补充协议》，约定原告于2018年7月18日之前将购房款人民币222万元支付至被告指定账户，并约定被告可在2018年7月18日前选择解除合同。原告于2018年6月4日按约定向被告支付了上述两套商品房的购房款，但未收到任何被告要求解除合同的通知。经原告多次催促，被告仍未将上述商品房备案登记在原告名下，也未向原告交付商品房。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的全部诉求。被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司答辩称：2015年1月19日，大理洱海金沙旅游度假置业有限公司（以下简称“大理洱海金沙公司”）与云南高远投资管理有限公司（以下简称“高远公司”）签订《借款合同》，约定大理洱海金沙公司向高远公司借款1000万元，月利率为4%；为保障其借款安全，《借款合同》签订当日，高远公司指定严明与大理洱海金沙公司签订了两份商品房购销合同并办理了备案登记，合同编号为：DLEHJS-2802、DLEHJS-2803，约定用大理洱海金沙公司名下“洱海·国际生态城”内16-C、16-B-2号两套商品房为该笔借款提供担保。借款合同及商品房买卖合同签订后，大理洱海金沙公司于2015年1月20日依照约定向高远投资有限公司的法定代表人严俪波预付了借款的第一个月利息40万元，高远公司收到利息后于2015年1月21日向大理洱海金沙公司账户转账1000万元。大理洱海金沙公司陆续支付了部分利息之后，由于市场情况变化、资金周转困难未继续支付利息。因大理洱海金沙公司无力支付高额利息及偿还本金，且资产状况暂时不能处置，鉴于祥云尔海金沙旅游地产开发有限公司（以下简称“祥云尔海金沙”）与大理洱海金沙公司系高度关联企业，高远公司遂要求用祥云尔海金沙公司开发项目的六套商品房抵偿欠款。祥云尔海金沙公司与严明于2017年7月6日签订了六份《商品房购销合同》及一份补充协议，补充协议约定将C1-5-3、C1-5-5、C1-5-6、C1-5-7四套房产以888万元的价值，C1-5-1、C1-5-2两套房产以444万元价值作为担保。上述协议签订后，祥云尔海金沙公司交付了C1-5-3、C1-5-5、C1-5-6、C1-5-7号房屋，并办理了四套房屋的备案登记手续，但祥云尔海金沙公司至今未开具过任何购房款收据、商品房销售发票及过户登记等手续。上述补充协议系四方即大理洱海金沙公司、高远公司、严明、祥云尔海金沙公司配合进行的以物抵债行为，祥云尔海金沙公司未实际收到过严明的购房款，也并未与其发生过商品房买卖行为。综合上述事实，祥云尔海金沙与严明签订的六份《商品房购销合同》实际上是为大理洱海金沙公司与高远公司之间的债权债务提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，严明不是大理洱海金沙公司的债权人，其无权请求履行以物抵债协议。退一步讲，即使高远公司将债权转让给严明，在债务人拒绝履行以物抵债协议——即未配合办理上述六套房屋的过户登记手续后，债权人只能要求债务人继续履行原债权债务合同。综上所述，答辩人特此将本案的客观真实情况向人民法院陈述，请求人民法院查明全案真相，依法驳回原告的起诉。原告为证明其诉讼请求向本院提交证据一：原告身份证、被告主体信息，证明：原被告主体适格;证据二：《商品房购销合同》及补充协议、《商品房购销合同》补充协议、购房款转账凭证，证明：1、2017年7月6日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告以222万元购买祥云县祥城镇财富路东侧、龙凤街北侧祥云生态城·飞虎美食广场C1-5-1号商品房，并就付款交房、办证等内容作了约定。2、同日，原被告签订补充协议，变更了关于购房款的支付方式，并约定了被告的合同解除权，但被告未在约定期限内行使合同解除权，也拒不配合办理备案登记及交房手续。3、原告已按约定方式向被告支付了购房款。证据三：《民事裁定书》、《协助执行通知书》、诉讼保全保险发票、保全费发票，证明：1、为了确保将来继续履行合同的诉请可以实现，原告申请法院对涉案商品房进行了保全查封。2、原告申请诉讼保全所产生的保险费、保全费；证据四：银行流水，证明原告已经按照约定支付购房款。经质证被告对原告提交的证据一无异议;证据二《商品房购销合同》及补充协议真实性认可，合法性不认可，《商品房购销合同》补充协议三性认可，购房款转账凭证三性认可，证明内容不认可，证据三的三性认可，证明内容不认可，证据四银行流水三性认可，证明内容不认可被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司为证明其答辩意见，向本院提交证据一：《借款合同》补充协议、《商品房购销合同》补充协议，证明：两份补充协议共同证明了大理洱海金沙公司、高远投资公司、严明、祥云尔海金沙公司配合进行了借款以及为借款提供相应担保措施，祥云尔海金沙与严明签订的六份《商品房购销合同》实际上是为大理洱海金沙公司与高远投资公司之间1000万元的本金及利息的债权提供担保，本案的商品房买卖合同关系不真实，应按照借款合同纠纷来审理；证据二：电子银行交易回单，证明大理洱海金沙旅游度假置业有限公司于2015年1月20日依照约定给云南高远投资管理有限公司的法定代表人严俪波预付了借款中俗称“砍头息”的金额40万元；证据三：农业银行客户收款入账通知，证明高远投资公司收到利息后于2015年1月21日向大理洱海金沙公司账户转账1000万元；证据四：电子银行交易回单，证明大理洱海金沙公司于2015年3月6日向高远投资有限公司的法定代表人严俪波支付了借款的第二个月利息40万元。经质证原告对被告提交的证据一《借款合同》补充协议三性认可，证据二、三、四真实性认可，关联性不认可。本院认为：原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信；被告提交的证据一具有真实性，证明原、被告经过协议，由被告指定原告将涉案房款支付给案外第三方高远投资公司。另，原告在《商品房购销合同》补充协议中约定附条件解除合同。被告提交的证据二、三、四具有真实性，但与本案无关。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2017年7月6日，原告严明（乙方）与被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司（甲方）签订《商品房购销合同》及两份商品房购销合同补充协议，约定原告以222万元购买被告开发的位于祥云县祥城镇财富路东侧、龙凤街北侧祥云生态城?飞虎美食广场C1幢5单元1号商品房，建筑面积296.82平方米。双方约定，乙方在2018年7月18日之前将购房款支付到甲方指定的云南高远投资管理有限公司账号。同时，双方特别约定，甲方附条件解除合同即有当事人在2018年7月18日前愿意以超过7500元/平方米的价格购买涉案房屋，甲方需将222万元的购房款全解支付到云南高远投资管理公司的账户上，超过7500元/平方米以上的部分购房款由甲乙双方各分配50%。上述合同及补充协议签订后，双方未办理商品房购销合同登记备案，被告未行使解除合同的权利，原告于2018年6月4日向被告指定的云南高远投资管理有限公司的账户上支付房款人民币222万元。但被告至今未交房，故原告诉至本院主张其诉请中的权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告双方于2017年7月6日签订的《商品房购销合同》及两份商品房购销合同补充协议系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。原告已经按照合同约定支付了全部房款，被告应当按照合同约定履行其作为出卖方的义务。故原告要求被告将涉案房屋备案登记至原告名下并交付的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告办理产权登记手续的主张，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。办理《不动产权证书》系国家不动产登记机构依据不动产权利人作为申请人所提出的申请，依法对相关产权材料进行审查，对于符合法律、法规规定的申请人颁发《不动产权证书》的行政行为。原告作为购买商品房的业主系办理《不动产权证书》的申请人。被告作为出卖商品房的开发商，仅依约具有协助原告办理不动产权证的义务，因为被告的代办人身份，故必然要求原告需向被告出具办证的相关资料。原、被告双方所签订的《商品房购销合同》第十二条明确约定了双方各自的先后履行顺序，即在双方已经办理完毕房屋交接手续的前提下，原告应当先完成以下事项：1、支付完全部购房款，已支付房屋维修基金、契税、配套费、工本费等相关办理产权登记的代收费用；2、原被告双方已签订原告委托被告办理产权登记手续的委托书；3、向被告提供代办产权登记手续的资料，即商品房购销合同、购销发票、购买人身份证复印件等办理产权登记的资料。此为先履行义务，之后才由被告履行在180个工作日内将原告办理房屋所有权证明的资料备齐，并提交至房屋产权登记部门，完成协助办理产权的义务。涉案房屋并未交接,且原告无证据证实其已经履行了上述先履行义务，故对其要求被告办理不动产登记手续的诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案合同真实、合法、有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。但被告未按约履行向原告交房的义务，被告构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。鉴于被告称原告在支付房款后未通知其交房，原告也无相反证据反驳，故被告应当自原告起诉之日起即2018年8月1日起向原告承担逾期交房违约金。综合原告的实际损失及被告违约的情形，双方在合同中约定的按原告已付款的0.003%乘以逾期天数计算逾期交房违约金的标准并不存在过高，本院予以支持。关于原告主张的保全保险费并非必要损失，本院不予支持。关于被告认为本案并非真实的商品房购销合同关系，而是抵押担保关系的答辩意见无充分证据证实，本院不予采纳。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将位于祥云县祥城镇财富路东侧、龙凤街北侧祥云生态城?飞虎美食广场C1幢5单元1号商品房备案登记至原告严明名下，并向原告严明交付该房屋；二、被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告严明支付按照每天222万元的0.003%计算自2018年8月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。三、驳回原告严明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币24669元、保全费5000元由被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 李 皓人民陪审员 黄 剑二〇一八年十一月六日书 记 员 赵路娟