青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2018）青0102民初3098号原告（反诉被告）：李光华，男，汉族，1967年11月12日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：郭维先，青海泰宏律师事务所律师。被告（反诉原告）:青海世全农副产品有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：西宁市城**八一中路**。法定代表人：范建梅，该公司经理。委托诉讼代理人：武斌，青海夏都律师事务所律师。原告（反诉被告）李光华与被告（反诉原告）青海世全农副产品有限公司（以下简称世全公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，李光华的委托诉讼代理人郭维先、世全公司的委托诉讼代理人武斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。为行为方便，下文以原告代替原告（反诉被告），以被告代替被告（反诉原告）。原告李光华向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋租赁合同》（合同编号：2016-B10）；2.退还铺面定金33000元，10个月的租金及管理费49338元，支付律师代理费5000元，总计87338元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求为确认原、被告双方签订的租赁合同无效。事实和理由：原、被告于2015年10月4日签订了《房屋租赁合同》（合同编号：2016-B10），世全公司将城东区八一中路曹家寨市场内的商铺出租给李光华。约定：租期2016年1月1日至2018年12月31日；铺面定金33000元，房屋租金第一年每平方米35元及相应管理费。原告交付给被告保证金33000元，租金及管理费59206元（分2次共交了一年的租金）。但原告经营不到2个月的时候即2016年2月22日，被告的曹家寨市场办发布“通告”，由于该市场未经消防验收，被相关部门联合查封，致使商户不能正常开门营业，原告被迫搬离曹家寨市场。该市场至今仍然在关闭状态，被告没有给商户任何解决方案，也没有收到恢复的通知，原告租赁的房屋也转租给他人用作库房，被告的行为严重违约。依据《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函（［2013］民一他字第11号），被告世全公司将未经消防验收合格的商场投入使用，违反法律规定，因此，原、被告之间签订《房屋租赁合同》的民事行为应确认无效。被告应当返还已经收取的保证金、租金及管理费。现为维护原告的合法权益，故请求判如所请。被告世全公司答辩及反诉称，本案所涉《房屋租赁合同》在已生效的同一类型的案件中经西宁市中级人民法院已确认其效力问题，故本案所涉《房屋租赁合同》有效。在合同有效的情况下，原告未有法定理由，也未与被告协商，以实际行为表示不再履行租赁合同情况下，原告要求退还定金、管理费无事实依据；现我公司提出反诉，要求原告按合同约定，在租赁期间内，承担擅自中止合同所产生的违约金，应按合同期内全部租金的30%计算，并保留追究原告继续缴纳租金的权利。综上，提出以下反诉请求：1、判令反诉被告支付违约金59705元，律师费2000元；2、本案反诉费由反诉被告承担。针对被告世全公司的反诉请求，原告李光华辩称，原告并未违反合同的57条约定，原告中途退租，是由于被告消防不过关进行整顿而导致的无法经营，并在被告世全公司下发通告后被迫离开，2016年10月份被告世全公司整顿好后至今未通知原告，故原告并未违约，应当驳回被告的反诉请求。原告李光华为支持其主张提交了以下证据：1.租赁合同，证明双方存在租赁关系；2.通告，证明原告被迫搬离市场，被告违约的事实；3.收据2张，证明原告履行合同义务，交付了铺面定金及租金的事实；照片，证明市场中断经营期间的整改情况，截止2018年8月30日，市场仍然处于关闭状态的事实；最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函（［2013］民一他字第11号），证明原、被告签订合同时，被告提供的市场未经消防验收，故2015年10月4日双方签订的合同应当确认无效。被告世全公司为支持其主张提交了以下证据：第一组：1.房屋租赁合同一份，证明涉案商铺的租期均为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日；2.收款收据，证明涉案商铺的租金及管理费交至2017年2月1日的事实；第二组：城东区政府文件（摘牌批复），证明2016年10月18日结束停业整顿，开始营业；第三组：通告，证明由于停业整顿及汇鑫市场的竞争导致要求各商户按合同履行自己的义务；第四组：照片（拆封现场），证明市场摘去封条，恢复经营，并我公司向各商铺进行通知的事实；第五组：违约金表，证明原告李光华应承担违约金59705元；第六组：（2017）青01民终1836号民事判决书，证明与原告同一类型、同一地点的租赁合同的效力问题；第七组：委托代理协议书，证明代理费是2000元。被告世全公司对原告李光华提交的证据1租赁合同的真实性不持异议，但需说明合同的57条已经约定了租赁期限，在未到期的情况下原告退租；对证据2通告的真实性予以认可，但整顿期间租金停止收费，并未给原告造成损失；对证据3收据的真实性及证明方向不持异议；对证据4照片的来源并不清楚，需说明晚上或者节假日的时间市场存在关门的情况，市场整顿期间自2016年2月14日开始，2016年3月8日已经整顿结束；对证据5复函的真实性不持异议，但需说明在签订租赁合同时已经有市场的竣工验收报告，并且市法院的判决已经对租赁合同的效力问题进行了认定，已经足以否定原告方关于合同无效的理由。原告李光华对被告世全公司提交的第一组证据的真实性不持异议；对第二组证据的真实性不发表意见，原告始终并未见过曹家寨市场的竣工验收报告，且该市场未经消防验收，2016年10月18日才整顿结束，被告才免租一个月，显失公平；对第三组证据通告与我方提交的一致，对其真实性不持异议，该证据恰恰证明了原告是被迫搬离市场，并非原告单方违约的事实；对第四组证据照片不予认可，我方并不知晓，与我方无关；对证据五违约金表为被告单方计算，不予认可；对第六组证据判决书的真实性予以认可，但我国并非判例法，且该案中未将消防验收单提交法庭；对第七组证据的真实性予以确认。本院当庭组织当事人进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据的真实性予以确认。经审理查明，2015年10月4日，被告世全公司与原告李光华签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告世全公司将城东区八一中路曹家寨市场内面积为138.2062平方米的Ｂ厅10号商铺出租给原告李光华，租赁期限为2016年元月1日至2018年12月31日，共计三年。原告李光华缴纳保证金33000元，2016年1月1日至2016年7月1日缴纳租金29023元、管理费580元，2016年7月1日至2017年2月1日缴纳租金29023元、管理费580元。合同约定，第一年每平方米月租金35元，第二年每平方米月租金40元，第三年每平方米月租金45元。在租赁期间内，承租户违约的，应按合同期内全部租金的30%支付违约金。被告世全公司有权从保证金中扣除违约金。在李光华租赁商铺经营期间，城东区建设、安监、公安、工商、消防及韵家口镇政府对被告世全公司进行了联合大检查，发现被告世全公司存在以下问题：未经消防安全检查合格擅自投入使用；南侧商住楼市场（A、B厅）火灾自动报警系统瘫痪；消防栓系统管网无水；未设置自动喷水灭火系统；疏散通道堆放货物；北侧农副产品区彩钢房耐火等级达不到规范设置要求；未设置自动喷水灭火系统等消防安全问题。2016年1月29日，城东区安全生产监督管理局、城东区建设局、市公安局城东分局、城东区工商行政管理局、城东区公安消防大队、城东区韵家口镇人民政府联合对被告世全公司发出通知，责令世全公司于2016年2月8日起停业整顿，2016年2月14日，存在消防安全隐患的区域被停业整顿，此举影响了原告李光华的经营，李光华遂搬离市场。另查，被告世全公司主张的原告李光华应当缴纳的违约金59705元的计算依据是，按照合同约定，原告李光华三年应当缴纳的铺面租金是199017元，按合同期内全部租金的30%计，违约金是59705元。本院认为，被告世全公司与原告李光华签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。根据西宁市中级人民法院（2017）青01民终第1836号民事判决书中所确认的事实可知，本案中被告世全公司被相关部门停业整改的原因是未经消防验收检查合格擅自投入使用；南侧商住楼市场（A、B厅）火灾自动报警系统瘫痪；消防栓系统管网无水；未设置自动喷水灭火系统；疏散通道堆放货物等，城东区建设局等单位根据《中华人民共和国消防法》第五十八条、六十条等相关法律规定，责令世全公司停业整改，原告马永忠以《中华人民共和国消防法》第十三条主张涉案市场未通过消防验收，本案的事实与该条法律规定不符，原告李光华以此主张涉案《房屋租赁合同》应属无效合同的理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。并原告李光华以此要求被告世全公司返还定金、租金及管理费的本诉请求不能成立，应予驳回。被告世全公司出租给原告李光华的商铺虽然存在消防安全隐患，但经过整改后，双方的合同依然可以继续履行，而原告李光华直接搬离市场的行为违反了合同的约定，属于违约行为，应当承担违约责任，支付违约金。作为出租方的被告世全公司，应当将具有完善消防设施的商铺出租给承租方，但被告世全公司将存在消防安全隐患的商铺出租给原告李光华，被相关部门责令整改，影响了原告李光华的经营，则被告世全公司的行为属于对合同的瑕疵履行，应当承担过错责任，据此，应当减轻原告李光华的违约责任，只将其缴纳给世全公司33000元押金充抵违约金，由此，对被告世全公司主张的59705元违约金及2000元律师费的反诉请求不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李光华的本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）青海世全农副产品有限公司的反诉请求。本诉案件受理费992元，由原告（反诉被告）李光华负担。反诉案件受理费671元，由被告（反诉原告）青海世全农副产品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 王 芳 二〇一八年十一月二十六日书记员 马晓宇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。