重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0242民初4843号原告:重庆市宏拓房地产经纪有限公司。住所地：重庆市黔江区城西文体路**。统一社会信用代码：915001146761127905。法定代表人：王元军，总经理。委托诉讼代理人：李政，重庆黔立律师事务所律师。被告:重庆华典房地产开发有限公司。住所：重庆市酉阳县钟多街道翠屏街**。统一社会信用代码：91500242568728010D。法定代表人：冉龙军，董事长。委托诉讼代理人：段凤毅，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：段彩芳，重庆光界律师事务所律师。原告重庆市宏拓房地产经纪有限公司（以下简称“宏拓公司”）与被告重庆华典房地产开发有限公司（以下简称：“华典公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏拓公司的法定代理人王元军及其委托诉讼代理人李政，被告华典公司的委托诉讼代理人段凤毅、段彩芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏拓公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年8月31日以前为其销售房屋的佣金5218630元及滞纳金（滞纳金从2018年9月1日起按日以5218630元以1‰计算至付清之日）；2.判令被告支付原告2018年9月1日至2018年10月15日期间为其销售房屋的代理提成费1547434元及滞纳金（滞纳金从2018年10月16日起按日以1547434元以1‰计算至付清之日）；3.判令被告支付原告违约金100000元；4.判令被告支付原告律师费30000元、保函保险费12000元、保全费5000元，交通费2000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月30日，原告授权的代理人王元军与被告签订《销售承包合同》，之后，原告严格按照合同约定完成房屋销售任务，被告未按约定按时给原告支付佣金，截止2018年8月31日尚欠原告佣金5218630元；经原告结算，从2018年9月1日起至2018年10月15日期间的佣金为1547434元。故提起诉讼。被告华典公司辩称，宏拓公司既不是合同的签约主体，也不是合同的实际履行义务人。宏拓公司与华典公司没有法律上的利害关系，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条第一项关于民事诉讼“原告”的要求，宏拓公司作为原告的主体不适格，请求法院驳回原告宏拓公司的起诉。。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提供的《授权委托书》、《销售承包合同》、《盛世华典车位销售方案》、《佣金结付明细汇总表》、《华典公司付款申请单》、《盛世华典佣金结算明细表》、《重庆市商品房买卖合同》，被告提供的《华典公司与王元军的往来账务》等证据，真实合法，且与案件相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：2017年9月28日，宏拓公司向华典公司递交授权委托书，内容为：“兹委托受托人王元军为公司的代理人，代表公司与重庆华典房地产开发有限公司在重庆市酉阳县桃花源镇翠屏山大道108号开发的盛世华典项目有关房地产营销策划与销售代理事项进行磋商、谈判并与贵单位签署相关合同及其附件和其它与房屋销售文件，跟进和处理该合同、文件履行过程中约定的所有事宜。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，均代表公司行为，公司均予承认，由此法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。委托人：重庆市宏拓房地产经纪有限公司（印章）2017年9月28日”。华典公司在该授权委托书上予以盖章确认。2017年9月30日，华典公司（甲方）与王元军（乙方）签订《销售承包合同》，约定甲方委托乙方对甲方所开发的盛世华典地产项目进行营销策划和销售代理，销售范围为住宅约55000平方米、商业13621平方米、、地下车位约950个商业及车位待乙方提交可行性营销方案后同等条件优先乙方销售），住，住宅代理销售底价为5000元/平方米同第八条约定：“销售任务与奖惩1.住宅销售考核：乙方在2018年2月14日（为任务考核时间）前完成基本销售任务150套，如乙方在约定时间内销售达不到150套，未完成部分甲方给予乙方5000元/套处罚，超额完成销售任务的，分阶段给予乙方奖励；......如乙方未完成销售任务的罚款在乙方当月佣金中扣除，如乙方超额完成任务的，奖金在当月支付乙方佣金时一并支付。2.乙方连续两期未完成销售计划的60%的，甲方有权解除合同，但需结算并支付乙方所销售房屋的佣金，按实际佣金的90%支付。”第九条约定：“1.佣金标准销售佣金=底价佣金+溢价佣金底价佣金=底价销售合同总价金额×1.2%溢价佣金=（实际销售价-代理销售底价）×销售面积×提成比例2.溢价佣金提成比例住宅销售单价在5000—5200元/平方米（不含5000元/平方米），溢价部分甲方给予乙方提成30%，超出5200元/平方米（不含5200元/平方米），溢价部分甲方给予乙方提成50%3.佣金结算方式1）甲方与购房人签订《商品房买卖合同》并收到首期房款（按揭付款不得低于银行规定的最低首付款）时，视为乙方销售成功，甲方应按售房合同成交总金额，依照上述佣金提成标准计算乙方销售佣金，若因乙方原因导致已签订的合同被撤销或解除的，不计算乙方佣金。2）甲方每月按应付佣金的90%支付乙方，待乙方完成当期销售任务或后期累计完成销售任务时再支付10%；在甲乙双方终止合同时按应付佣金的10%补足。3）乙方次月5日前提交《销售佣金结算单》给甲方，甲方应在5个工作日内审核并签字确认，并以转账或现金方式支付给乙方，乙方提交收款凭证。”第十条约定：“违约责任......2.甲方如不按合同规定的日期向乙方支付佣金，则每超过一日按应付佣金的1%向乙方支付滞纳金，如一月未支付销售佣金视为甲方违约，乙方有权收取客户购房款抵扣乙方销售佣金和合同其它约定所得且乙方有权终止销售工作；3.如甲方认可的销售费用开支不能及时到位，由此造成销售工作的停顿，后果由甲方承担；4.本合同签订后，除本合同约定可以变更、解除、终止合同的情况外，双方不得单方面变更、解除、终止合同，如有违约，违约方需赔偿对方损失并支付违约金人民币10万元整，并承担诉讼费、律师费、交通费等相关费用......”2018年5月11日，原、被告对车位销售佣金达成协议：“截止2018年7月30日前，现金回款800万元内（含一次性付款、按揭首付部分），按照车位销售总额2.5%结佣；超过800万元现金回款后，超出部分按照3.5%结佣；与当月住房佣金一并结算。”《销售承包合同》签订后至2018年2月14日，原告未能按照《销售承包合同》第八条第一款和第九条第三款第一项的要求完成销售任务，但双方均按实际销售情况，预留10%佣金（车位佣金除外）进行结算。2018年1月至2018年8月份，经被告审核后，原告总计佣金9640653元（其中车位佣金227430元），预留佣金941322元，应结佣金8699331元，期间实际支付佣金4422023元，尚欠4277308元。2018年9月1日至2018年10月15日，双方未进行结算，原告实际销售住宅30套，成交面积3377.24平方米，成交总额19846002元，应计佣金1547434元。本院认为，原、被告签订的《销售承包合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。根据双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原告诉讼主体是否适格；2.被告应付的到期佣金是多少；3.违约金、律师代理费、保函保险费、交通费应否支持。据此，本院分别作如下评述：一、关于原告的主体资格。在《销售承包合同》签订前，原告向被告递交了委托书，授权王元军与被告签署合同、履行合同所有事宜，并承诺王元军签署的一切有关文件，均代表公司行为，产生的权利、义务由原告享有和承担。被告在委托书上盖章予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自已的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，受托人王元军以自已的名义在宏拓公司授权范围内与华典公司签订《销售承包合同》，华典公司明知受托人王元军与委托人宏拓公司之间的代理关系，故《销售承包合同》直接约束宏拓公司和华典公司，宏拓公司是本案适格的诉讼主体。二、关于佣金支持的数额。分两部分评述，一部分为佣金的90%部分的未付款及其违约金（滞纳金）。原告2018年2月至2018年8月的佣金，扣除预留10%佣金（车位佣金除外）和被告实际支付的金额后，尚欠4277308元，已经双方确认，本院予以支持。2018年9月、10月，原告实际销售住宅30套，成交面积3377.24平方米，成交总额19846002元，应计佣金为1547434元，被告未持异议，扣除预留10%佣金后，应结1392690.6元，本院予以支持。《销售承包合同》第十条第二款明确约定了未按期支付佣金的违约责任，即每超一日按应付佣金的1‰支付滞纳金，故对原告主张被告审核期满之日以后的滞纳金，符合双方约定，本院予以支持。另一部分为预留的10%佣金部分。《销售承包合同》第九条第三款约定了佣金的结算方式，其中第二项约定：“甲方每月按应付佣金的90%支付乙方，待乙方完成当期销售任务或后期累计完成销售任务时再支付10%；在甲乙双方终止合同时按应付佣金的100%补足。”由于合同对“后期销售任务”约定不明，故合同约定“后期累计完成销售任务时再支付10%”的结算方式，不具有可履行性，但合同又明确约定了另一种结算方式即“在甲乙双方终止合同时按应付佣金的100%补足。”故原告应依据该约定在双方合同终止时请求支付剩余的10%佣金。本案中，因双方均未主张解除合同，也无法律规定或合同约定的终止合同的情形，故原告主张合同履行期间的10%的预留佣金及滞纳金，本院不予支持，原告可在合同终止时另行主张。三、关于原告主张的10万元违约金、律师代理费、保函保险费、交通费。《销售承包合同》第十条第四款只针对单方面变更、解除、终止合同情形约定了10万元违约金及相关费用，本案并不涉及被告单方面变更、解除、终止合同情形，故对原告主张的10万元违约金、律师代理费、保函保险费、交通费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆华典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市宏拓房地产经纪有限公司支付2018年8月31日以前的房屋销售佣金4277308元及滞纳金（滞纳金从2018年9月11日起按日以4277308元的1‰计算至付清之日）；二、被告重庆华典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市宏拓房地产经纪有限公司支付2018年9月1日至2018年10月16日的房屋销售佣金1392690.6元及滞纳金（滞纳金从2018年11月11日起按日以1392690.6元的1‰计算至付清之日）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61993元，适用简易程序减半收取计30996.5元，由被告重庆华典房地产开发有限公司负担25745元，原告重庆市宏拓房地产经纪有限公司负担5251.5元；退回原告重庆市宏拓房地产经纪有限公司已预交费用56741.5元。诉讼保全费5000元，由被告重庆华典房地产开发有限公司负担，原告预交的保全费5000元，由被告重庆华典房地产开发有限公司迳行支付给原告重庆市宏拓房地产经纪有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  陈高明二〇一八年十一月十三日书记员  谢 杰