贵州省遵义市播州区人民法院行 政 判 决 书（2018）黔0321行初255号原告中国银行股份有限公司遵义分行，住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路1号。统一社会信用代码：91520302214782124X。负责人宋天文，行长。委托代理人杨绍昌，贵州佳信律师事务所律师。委托代理人陈东，贵州佳信律师事务所律师。被告遵义市国土资源局，住所地：遵义市汇川区广州路。统一社会信用代码：1152030000950052X2。法定代表人杨永华，局长。委托代理人冯涛，该局工作人员。委托代理人郑皓东，贵州子尹律师事务所律师。第三人遵义大华房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场。统一社会信用代码：91520300622447245C。法定代表人史名，总经理。委托代理人卢思勇，该公司员工。委托代理人王建民，河北弘宇律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称“中行遵义分行”）请求确认被告遵义市国土资源局（以下简称“遵义市国土局”）注销不动产抵押登记行为违法一案，于2018年5月14日向本院提起行政诉讼。本院当日登记立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并通知第三人遵义大华房地产开发有限公司（以下简称“大华公司”）参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告中行遵义分行委托代理人杨绍昌，被告遵义市国土局委托代理人冯涛、郑皓东，第三人大华公司委托代理人卢思勇、王建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行遵义分行诉称：2006年9月26日，第三人大华公司因开发富华国际广场，向原告申请贷款3000万元，以富华国际广场二期4号楼、14号楼全部及二期1号楼负二层至三层、2号楼负一层至三层在建工程抵押，并办理了抵押登记。贷款到期后，大华公司怠于还款，原告向人民法院起诉，法院判决抵押合同有效，并确认原告对上述抵押财产享有优先受偿权。案件执行过程中，被告无视法院生效判决，解除了涉案房屋的抵押登记，且没有告知原告，更没有征求原告意见，原告在办理执行事宜时才知晓抵押被解除的事实。请求判决确认被告注销遵房建监字第2012139348号他项权证项下原告享有抵押权的154套房屋抵押登记行政行为违法。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、遵房建监字第201239348号他项权利证书；2、（2014）遵市法民商初字第22号民事判决书。证明：原告依法取得抵押权并经法院判决确认，被告在没有法定事由的情况下，擅自注销原告对案涉房屋抵押权。被告遵义市国土局辩称：涉案抵押设定期限为2006年9月1日至2009年9月1日，办理了在建工程抵押登记。期间，当事人多次申请办理过变更登记，后取得遵房建监字第2012139348号他项权证。2016年11月9日，大华公司办理了首次产权登记。该项目于2006年取得房屋预售许可证，涉案的154套房屋也在在建工程抵押前销售。本次登记行为不属于《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定的不动产抵押权消灭情形，原告的在建工程抵押权并未注销，登记行为仅仅是调整了担保主债权的担保范围，未变更担保主债权的数额及抵押期限，我局特别保留了原告的在建工程抵押权，合计面积20720.32㎡，足以让原告实现抵押权，没有对其造成不利影响，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条第二款的规定。我局作出变更登记行为系根据市政府解决问题楼盘专题文件精神作出维护了社会稳定，保障了人民群众的合法权益，合法有效。实际购房人权益优先于在建工程抵押权，原告的在建工程抵押权未转化为房屋抵押权，已经失去实质意义，原告怠于行使其权利，在建工程抵押权期限早已届满。本案裁判结果将会给行政机关解决民生问题工作开展产生直接影响。请求驳回原告的诉讼请求。被告在答辩期内向本院提交了下列证据：第一组：1、遵府专议（2014）23号遵义市人民政府关于加快推进解决中心城区“问题楼盘”有关问题的会议纪要；2、证明一份。证明涉案的“大中华城市广场项目”被列入的问题楼盘之一；证明遵义大中华房地产开发有限公司与第三人遵义大华房地产开发有限公司系同一法人主体，大中华城市广场与富华国际广场系同一项目。第二组：3、2018-115号中共遵义市委办公室关于印发《中心城区房开突出问题处置工作专题会议纪要》的通知；4、遵府发（2015）16号遵义市人民政府关于印发《遵义市人民政府关于解决中心城区房屋所有权登记历史遗留问题的意见》的通知；5、遵义市住房和城乡建设局解决中心城区房屋所有权登记历史遗留问题工作调度会备忘录。证明被告行政登记行为的事实清楚，是落实市委、市政府解决民生问题文件精神的举措。第三组：6、遵义市不动产抵押权登记审批表。证明原告的不动产登记类型为在建工程抵押登记；被告的行政行为不是注销登记，而是变更登记，原告仍享有20720.32㎡的在建工程抵押权，其主张的在建工程抵押权并未消灭；原告在建工程抵押权的抵押期限于2009年9月1日届满。7、遵义市红花岗区人民政府关于解除大中华城市广场商住房抵押的函；8、红花岗区问题楼盘银行抵押住房情况登记表；9、红花岗区房开突出问题处置工作领导小组办公室委托书；10、孙齐居民身份证复印件；11、情况说明；12、不动产登记中心房屋首次登记业务审批表；13、公告。证明被告行政登记行为程序合法，证据确实充分。第三人大华公司述称：原告对遵义市国土局的起诉属于走错了路线找错了人。按原告诉状中“被告实为拒绝执行人民法院生效判决”的说法，原告应当要求人民法院追究被告拒绝协助执行的法律责任而不应当提起行政诉讼。从被告提交的证据看，其对原告他项权利作出解押行为是对上级文件的具体落实，下级服从上级是我国党政机关的组织原则。原告如果认为上级文件侵害了其合法权益，应当以发文机关为被告提起行政诉讼，从源头上解决问题，达到治本目的，而不应当对执行机关提起诉讼。原告诉讼理由不明确，仅要求确认违法，没有说清楚是程序违法还是内容违法。原告作出解押是2017年8月22日，原告起诉是2018年5月15日，超过起诉期限。抵押期满，原告没有续押，也没有在工程竣工后将在建工程抵押变更为房产抵押，原告的抵押权已经失效。截止2018年6月14日，第三人尚欠原告贷款本息2980万元，被告仅仅解押了154套住房，尚未解押的部分房产价值过亿，被告的行为不影响原告债权的实现。请求裁定驳回原告的起诉或者判决驳回其诉讼请求。第三人向本院提交了下列证据：1、（2014）遵市法民商初字第22号民事判决书及执行申请书、协助执行通知书。证明2015年4月29日申请执行后，人民法院已经执行并查封财产。2、在建工程抵押记载登记表。证明原告的抵押权已经失效，本案不应该提起行政诉讼。3、执行和解协议。证明原告实际上已经同意对154套住房进行解押，按照约定，进行了款项的分割。上述证据经庭审质证：对原告提交的证据，被告及第三人不持异议。对被告提交的证据，原告对1、4号证据的真实性不持异议，对合法性和关联性不认可，对2、3号证据拒绝质证，认为违反行政行为证据前置原则，对5号、6号证据的真实性、关联性不持异议，合法性不认可，对7号证据的真实性、关联性不持异议，对其余信息的真实性不认可，对合法性不认可，对8、9、10、11、12号证据三性均不认可；第三人不持异议。对第三人提交的证据，原告对1、2号证据三性不持异议，证明目的不认可，认为被告的行为违背人民法院判决，抵押权与担保的主债权同时存在，对3号证据的真实性不发表意见，对合法性和关联性不认可，因没有提交原件，该证据不是被告提供，不能作为其行政行为合法的证据，且第三人没有按照协议履行。本院认证如下：各方当事人提交的证据内容真实、来源合法、与案件相关联，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。第三人提交的执行和解协议虽系复印件，但原告持有内容完全一致的该证据复印件，并当庭表示第三人未按协议履行。双方各执一份内容完全一致的复印件，原告仅因是否履行而否认其证据效力的质证意见不能成立。经审理查明：2006年9月26日，原告中行遵义分行与第三人大华公司签订借款合同及抵押合同，约定第三人向原告借款3000万元，用于富华国际广场4号、14号楼项目建设，第三人提供富华国际广场二期4号楼、14号楼全部在建工程及富华国际广场二期1号楼负二层至三层、2号楼负一层至三层在建工程抵押担保，抵押期间为合同生效之日起至2011年9月26日止。2006年12月14日，原告与第三人到遵义市房产管理局办理了抵押登记并取得遵房他权他字第69823号他项权利证书，登记抵押物为富华国际广场二期房屋，面积3683.16平方米，权利价值3000万元，约定期限为2006年9月至2009年9月。2012年12月30日，原告与第三人又到遵义市房产管理局办理了遵房建监字第2012139348号他项权利证书，抵押物为红花岗区海尔大道富华国际广场二期4、14号楼在建工程，债权数额3000万元，附记：登记原因为在建工程抵押注销部分变更，抵押面积42550.24平方米，抵押期限2006年9月1日至2009年9月1日。因第三人未按合同约定期限还清借款，原告中行遵义分行向遵义市中级人民法院提起民事诉讼并申请财产保全。遵义市中级人民法院以（2014）遵市法民商初字第22-1号民事裁定书于2014年9月22日查封了富华国际广场4栋-1…负二层为平街层1839.18平方米、14栋-1…负二层为平街层1873.93平方米，共3713.11平方米房屋。2014年12月20日，遵义市中级人民法院作出（2014）遵市法民商初字第22号民事判决书，判决：一、确认中行遵义分行与大华公司签订的借款合同、抵押合同合法有效；二、由大华公司于判决生效后10日内偿还中行遵义分行借款本金1387万元，支付截止2014年5月30日的利息9965242.34元，并按年利率9.471%从2014年5月31日起支付利息至判决确定的付款之日；三、中行遵义分行对遵房建监字第2012139348号他项权利证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在判决第二项债权范围内享有优先受偿权。判决生效后，大华公司未履行债务清偿义务，中行遵义分行于2015年4月29日申请强制执行。执行过程中，中行遵义分行与大华公司于2017年7月27日达成和解协议，确认：截止2017年5月20日，欠款本金1387万元，利息1764.16万元；抵押人已经出售的154套住房因问题楼盘需要为购房人办理产权证。约定：154套住房应收购房款约为1400万元，购房人应缴购房款的70%用于归还大华公司在中行的欠款本息，30%由大华公司用于支付办理产权证的费用；中行遵义分行按大华公司提供的房号清单代收购房款，每收取一户开具释放抵押证明一份交购房人；以上款项兑现时间最迟不超过2017年11月30日。2014年1月26日，遵义市人民政府印发遵府专议（2014）23号《关于加快推进解决中心城区问题楼盘有关问题的会议纪要》，要求问题楼盘涉及房屋已竣工交付、权属明晰、无产权纠纷、质量和消防、电梯安全有保障的房屋启动房屋登记工作。附遵义市中心城区问题楼盘名单，富华国际广场项目以“大中华城市广场”名称在列。2015年9月28日，遵义市人民政府印发遵府发（2015）16号《关于解决中心城区房屋所有权登记历史遗留问题的意见》，规定“涉及法院查封、银行抵押影响房屋登记的，由辖区人民政府负责协调处理，相关部门全力支持配合”。2016年11月3日，遵义市不动产登记中心发布公告，告知富华国际广场二期1、2、4、7、14号楼住宅的业主办理产权登记。2016年11月9日，遵义市不动产登记中心为大华公司办理1、2、4、7、14号楼住宅产权首次登记。2017年6月6日，遵义市红花岗区人民政府向遵义市不动产登记中心发出区府函（2017）179号《关于解除大中华城市广场商住房抵押的函》，函请解除富华国际广场154套住房抵押，并附清单。2017年8月22日，遵义市不动产登记中心变更登记，将遵房建监字第2012139348号他项权利证项下的在建工程抵押的抵押物变更为富华国际广场4栋车库10314.49平方米、14栋车库1385.03平方米、14栋商业用房9020.8平方米，总抵押面积20720.32平方米，担保债权数额3000万元，抵押期自2006年9月1日至2009年9月1日，登记证明号20170039839，手写标注“问题楼盘解除抵押不打证”。该登记未告知原告中行遵义分行。原告在办理民事执行案件中得悉上述登记变更情况后，向本院提起行政诉讼。另，遵义市房产管理局为遵义市住房和城乡建设局的二级机构，负责房地产登记。2015年3月，《不动产登记暂行条例》施行后，更名为遵义市不动产登记中心，为遵义市国土资源局的二级机构。本院认为，被告遵义市国土局为遵义市城区不动产登记机关，应当严格依照《不动产登记暂行条例》规定的程序和要求办理不动产登记。《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，抵押权登记除不动产灭失或者抵押权人放弃抵押权，可以单方申请注销登记外，应当由抵押权人与抵押人双方共同申请登记。本案中，被告在2017年8月22日将遵房建监字第2012139348号他项权利证项下的在建工程抵押面积42550.24平方米变更为20720.32平方米，字面上造成了原告抵押权标的物减少，属于广义上的变更登记，变更后原告不再享有抵押权的154套住房建筑屋面积21829.92平方米，系本质意义上的注销等登记。注销登记、抵押物减少的变更登记，均应当由抵押权人申请登记，至少应当经抵押权人同意。被告的登记行为未经抵押权人即原告申请，未经原告同意，甚至未告知原告知晓，该登记行为违反法定程序。原告请求确认被告行为违法，本院予以支持。被告的变更登记行为依据上级人民政府处理问题楼盘文件精神，有保障民生权利、解决社会矛盾的积极效果，但解决复杂社会矛盾，应当严格依照法律，寻求法律效果与社会效果的统一，尤其应当严格遵守法定程序。且遵义市人民政府关于处置问题楼盘遗留问题的有关文件均要求依法妥善处置，并指明了办理登记需已竣工交付、权属明晰、无产权纠纷等条件。因此，被告及第三人所持受上级政府指令办理、变更登记合法的抗辩理由不能成立，本院不予支持。第三人所持原告的起诉超过起诉期限的主张，因被告的行政行为未告知原告，原告在行政行为作出后不到九个月提起诉讼，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，原告的起诉并未超过起诉期限。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项、第七十四条第一项第一款之规定，判决如下：确认被告遵义市国土资源局2017年8月22日将遵房建监字第2012139348号他项权利证项下的在建工程抵押面积42550.24平方米变更为20720.32平方米，即解除154套住房21829.92平方米抵押权登记的行为违法。案件受理费五十元，由被告遵义市国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  何 林人民陪审员  邹景伦人民陪审员  张家学二〇一八年十一月九日书 记 员  杨 焱