湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初1939号 原告邓兰珍，女，1977年8月7日生，汉族。 委托代理人雷郴菊，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被告郴州市美世界房地产开发有限公司。 法定代表人曾楷峰，该公司董事长。 委托代理人邓伍军，男，1982年4月12日生，汉族。 委托代理人邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。 原告邓兰珍诉被告郴州市美世界房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷郴菊,被告的委托代理人邓伍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓兰珍向本院提出诉讼请求：一、判令被告及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘E栋某房房给原告；二、判令被告支付逾期交付上述房屋的违约金52094.5元给原告（违约金暂算至2018年4月12日，后续违约金算至实际交房之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告郴州市美世界房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人没有按时足额支付款项，存在违约。二、答辩人不能按时交房是由于不可抗力因素导致，依据合同约定答辩人可以据实延期交房并不构成违约。三、被答辩人诉请的违约金过分高于实际损失，请求合议庭依法予以核减。四、答辩人及时有逾期交房的情况，但是被答辩人没有按时足额支付款式同时存在违约，双方违约金应相互抵消。 查明的案件事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审，本院确认如下案件事实： 一、2016年8月31日，原告邓兰珍与被告郴州市美世界房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定：“原告邓兰珍购买被告开发的位于郴州市美美世界城市商业广场第E栋28层某房房，建筑面积89.53平方米，购买单价为6688.12元，总房款为598787元，该幢房屋建筑层数地上29层，地下**。第五条：付款方式及期限……买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计128787元，余款470000元向交通银行股份有限公司郴州分行申请贷款，2016年9月7日前办理完银行按揭贷款手续。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日内付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知（包括电话通知）之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……第六条：买受人逾期付款的违约责任。买受人未按本合同的约定时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。……第九条：交付期限及条件：出卖人应当在2017年1月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……” 当事人签订《郴州市商品房买卖合同》同时，还签订了《合同补充协议》作为合同附件四。《合同补充协议》约定：“买受人选择贷款付款方式的（1）应在签订合同及本补充协议之当日内向出卖人提交申请个人住房贷款所需的全部资料并交清所需缴纳的相关费用；签订合同及本补充协议后的7日内或出卖人另行通知的时间内，买受人须到出卖人指定的按揭银行或公积金中心签订和办理完毕全部贷款手续。……(4)买受人如未按本条款欠三项要求在指定时间内办理相关事务，则视为买受人逾期付款并按照合同第六条规定承担逾期付款的违约责任。”2016年8月31日原告邓兰珍支付首付款128787元给被告，支付抵押预告登记费70元及预告登记费10元给被告。 二、原告委托王飞在其与中国银行股份有限公司郴州市北湖支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中的借款人栏签字，被告在贷款合同中的保证人栏盖章。2016年12月8日贷款到位。2017年4月14日案涉房屋办理预告登记。截止原告起诉时止，案涉房屋尚未进行验收。原告认为被告严重违约，故诉至法院。 判决结果及理由 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。当事人双方签订的《郴州市商品房买卖合同》、《补充协议》系双方自愿签订，符合法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：一、原告是否构成逾期付款，如果构成，违约金如何计算的问题；二、被告逾期交房是否构成违约，如果构成，违约金如何计算的问题。 关于争议焦点一。1、按照合同约定，原告应在2016年9月7日前办理完毕银行按揭贷款手续，并保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日内付至被告。但被告在2016年12月8日才实际取得贷款，从《郴州市商品房买卖合同》签订之日至被告实际取得贷款共99天，扣除合同中约定的出卖人取得贷款30天的宽限期，原告逾期付款时间为69天。2、按照合同第六条的约定：原告逾期付款时间未超过180日，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。依此计算，原告应支付被告逾期付款违约金6486元（470000元×0.0002×69天）。 关于争议焦点二。1、被告主张天气原因系双方约定的不可预见的客观因素，属逾期交房的免责事由。但被告提交的“2012年11月至2014年11月气象资料”仅为对此期间天气状况的客观记载，气象部门并未作出此期间有天气反常的结论，不属于不可预见的客观因素，故被告主张天气原因系逾期交房的免责事由不能成立，本院不予支持。2、被告主张政府政令及创建文明城市等因素属逾期交房的免责事由。因被告所提交的四份《暂停渣土调运的通知》均系2012-2013年期间的通知，而原、被告所签订的《郴州市商品房买卖合同》是2016年8月31日，且被告所提交的《郴州市创建文明城市的相关材料》中并没有强制规定停止施工及停运渣土等事项，不属于免责事由，故被告的该项主张，本院不予支持。2、按照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，被告应于2017年1月31日交房，其逾期交房时间从合同约定最后交房期限的次日即2017年2月1日计算至被告实际交房之日止。但合同第九条约定，买受人逾期付款除按合同第六条处理外，如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，出卖人可据实予以延期。按照上述约定，原告逾期付款除应支付被告违约金外，被告有权顺延交房时间69天，故本案逾期交房时间应从2017年4月11日开始计算。3、双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》约定逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。截止2018年4月12日，被告应支付原告的逾期交房违约金为43831元（598787元×0.0002×366天） 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司应根据与原告邓兰珍于2016年8月31日签订的《郴州市商品房买卖合同》，继续履行向原告邓兰珍交付位于郴州市美美世界城市商业广场第E栋28层某房房屋的义务； 二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司支付原告邓兰珍截止2018年4月12日的逾期交房违约金43831元，原告邓兰珍支付郴州市美世界房地产开发有限公司逾期付款违约金6486元，二者相抵后，被告郴州市美世界房地产开发有限公司应支付原告邓兰珍违约金37345元； 三、被告郴州市美世界房地产开发有限公司给付原告邓兰珍从2018年4月13日起至实际交付房屋止，以598787元为本金按照日利率万分之二计算的违约金； 四、上述二、三项限被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告邓兰珍； 五、驳回原告邓兰珍的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1182元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  曾 斌 人民陪审员  石健鸿 人民陪审员  杨志华 二〇一八年十一月十六日 书 记 员  欧韵竹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。