江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1102民初3850号原告：上饶市永安行物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰大道99号，统一社会信用代码913611007697824513。法定代表人：李敬雷，该公司董事长。委托代理人：廖枝文，江西壹点律师事务所律师，特别授权。被告：丰文斌，男，1973年4月10日出生，汉族，安徽省安庆市人，个体，住江西省上饶市信州区，原告上饶市永安行物业管理有限公司与被告丰文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上饶市永安行物业管理有限公司的委托代理人廖枝文，被告丰文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业服务费用4,820元，电梯运行费用1,333元，违约金607.32元（违约金标准调整为月千分之三计算，从2015年1月1日算至2018年6月30日）；2本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告上饶市永安行物业管理有限公司受江西春来房地产开发有限公司委托并与其签订《物业管理委托合同》，多年来一直为其所开发的“米兰春天”小区业主提供物业管理服务至今。2014年7月19日，原告上饶市永安行物业管理有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，由原告向被告所居住的“米兰春天”小区79栋2-1501号房屋（建筑面积143.48平方米）提供物业管理服务。协议第七条约定：1、该小区商铺按建筑面积每月每平方米1.20元计算物业服务费，小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计算。物业服务费（不包含电梯运行费，电梯运行费用每月进行分摊，电梯运行费用包括：电梯运行电费、维修保养费、年检费）；2、被告应于每月10日前向原告缴纳上述物业管理服务费。同时协议第十二条约定：如若被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起日加收应缴纳费用千分之三的违约金。协议签订后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按约向原告缴纳物业管理服务费和电梯运行费用，经原告多次催收未果。故原告诉至本院，请求判如所请。被告丰文斌答辩称：1、被答辩人没有履行前期物业服务协议在先，致使答辩人没有缴纳物业费，自2014年7月19日答辩人与被答辩人签订前期物业管理服务协议，该协议第六条约定的物业管理服务的质量为设备运行完好，做好房屋设备维护和养护，共用设施完好百分之九十五以上，保养设备完好，交通秩序车辆规范，无乱停乱放现象道路畅通、停车场地整洁，消防设施完好使用正常，但是原告严重违反以上约定，小区79栋2单元配有两部电梯，自2014年7月我装修以来只使用了左边电梯，被告与原告交涉强烈要求将未开启的那台电梯开启使用，原告以各种理由推脱，为了弄清电梯真相，本人同电梯维保人员去顶楼查看，结果发现小区中的双电梯的另一台电梯缺少零部件，于是被告强烈要求原告将电梯全部修复，经过交涉，原告拒不修复电梯，被告被逼无奈才停缴了物业费，一直等待电梯的修复，确没有等到。甚至运行中的电梯也没有修复，被告及家人的生命安全得不到保障。2、小区内公共区域的监控设施目前全是坏的，安全无保障。3、小区单元门禁可视无法使用，致使外来人员可以自由出入，上门推销粘贴广告，严重干扰了被告和家人的生活。4、小区内各楼层配备的消防器材不完全。一旦遇到火灾如何保障业主财产生命安全。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。答辩人行为均为正当行使权利的行为。没有对原告构成违约，前期服务合同承诺公共设备完好率达百分之九十五，但现状是双电梯的其中一台无法开通，另一台无年检，监控设备瘫痪，门禁可视对讲没有安装，所以是原告违约在先，被告缓交物业费在后，只要原告将以上违反前期物业管理条例的情况管理到位，被告马上交上该交的物业费。但是2017年10月15日，小区业主委员会成立了，前期物业服务协议自然终止，业主委员会没有与原告签订正式的物业服务合同，原告即不能有小区的物业管理权，也没有尽到该尽的义务。原告的诉求纯属无理要求。本院经审理认定事实如下：“米兰春天小区”由江西省春来房地产开发有限公司开发建设。被告购买该小区79栋2-1501号房屋，房屋面积143.48平方米。2014年7月19日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安；五、交通秩序与车辆停放；六、绿化；七、房屋装修装饰管理，合约还对双方的权利义务和物业管理服务质量等事项作了约定，物业服务费用不包括房屋共有部位共有设施设备大中修、更新、改造的费用，水泵房加压设备的运行费用，同时合同还约定小高层住宅物业管理费按建筑面积每平方米每月0.8元、电梯运行费每月分摊，包括电梯运行电费、维修保养费、年检费。逾期缴纳物业费及其他有关费用的，从逾期之日起日加收应缴纳费用千分之三的违约金。协议期限为“此协议书适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业管理”。从本案及原告与同小区其他业主的物业纠纷诉讼可知，小区在消防器具、安防监控、电梯、单元门禁等公共设施设备方面均存在不同程度的缺失或毁损或年检缺失，导致原告与业主间矛盾重重。涉案的79栋2单元两部电梯中，右边电梯可正常使用并于2015年、2016年、2018年通过年检，左边电梯因五方通话系统及电梯主板缺失不能使用。2017年10月15日，米兰春天业主委员会成立，但原告与业主间的矛盾仍未能得到解决。被告所在的楼层电梯运行费按每年每梯381元固定标准缴纳，被告亦按此标准缴纳至2014年底，自2015年1月1日起未再缴纳物业管理费和电梯运行费，故原告诉请要求被告支付2015年1月1日至2018年6月30日间的物业管理费及电梯运行费。上述查明的事实，有原告提交的《物业管理服务协议》、入伙会签表、商品房买卖合同、电梯运行费缴费凭证、被告提供的照片及原、被告的当庭陈述予以为证。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。米兰小区的部分业主及业主委员会虽有意更换物业公司，但至今全体业主或业委会未与新的物业公司签订物业服务合同，原告至今仍在该小区服务，原、被告的《前期物业服务协议》仍在履约中。收取物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，从本案及原告与同小区其他业主物业纠纷诉讼可知，该小区存在公共监控损坏、小区单元门禁缺失、可视电话系统未安装、电梯年检不及时等一系列问题。案涉小区09年即交付使用，公共监控设备损坏情况属实，原因可能是电子设备已近使用年限，亦有可能年久失修，原告在与开发商办理交接手续不明，导致现今权责不清，设备损坏无法迅速明确责任主体，致使责任方互相扯皮，设备维修涉及动用维修基金，须全体业主或业主委员会作出决议，而这些设备的更换费用并不包含在物业管理费中。另单元门禁、可视电话属于房屋的配套设施，其安装不属于原告的义务，被告亦不能把该配套设施不能使用的问题归咎于原告，被告可根据其《商品房买卖合同》要求房屋开发商予以处理。但如上所述，由于原告的物业服务的确存在瑕疵，如解决业主反馈的问题不及时，拖拉怠慢，服务意识欠缺、设备损坏不及时解决等，以致业主与原告矛盾重重，相互不信任，被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。原告的确在公共设施设备维护方面存在明显瑕疵，未达到合同约定标准。故本案物业管理费应予以减少，酌定减少10%即为4,338元。关于电梯运行费，原告要求被告按每梯每年381元的标准缴纳，被告予以认可，本院予以确认。由于服务存在一定的瑕疵，故原告要求被告承担逾期违约金，不予支持。同时，本院提醒原、被告双方，该小区已成立业主委员会，原告与业主委员会应积极协商如何解决小区目前设备设施问题，对于确实需要启动维修基金的情况，及时制定房屋及小区公共设施维修计划及经费预算并报相关部门批准，以使小区内公共设施问题得到彻底解决。包括被告在内的全体业主应积极配合业主委员会及原告的工作。原告为全体业主提供物业服务，被告的拒缴行为对那些已经交费的业主来讲是不公平的，亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面，更不利于创建和谐的小区。若因原告在履行物业服务合同中存在违约或侵权行为，造成被告等业主民事权利遭受侵害的，可另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告丰文斌于本判决生效之日起十日内支付原告上饶市永安行物业管理有限公司物业管理费4,338元，电梯运行费1,333元；二、驳回原告上饶市永安行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上饶市永安行物业管理有限公司负担4元，由被告丰文斌负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员 陈丽珠二〇一八年十一月二十日代书记员 张 妍