福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0603民初68号 原告（反诉被告）：林志金，男，1962年6月21日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：吴振华，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许林禁，福建泾渭明律师事务所实习律师。 被告：詹志高，男，1980年2月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告（反诉原告）：占雨杰，男，1990年2月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑锦山，福建勉志律师事务所律师。 第三人：顺鑫中介，住所地芗城区县。 个体工商户经营者：佘兰贞。 第三人：漳州市芗城区豪华房产中介服务中心，住所地芗城区胜利路夏商阳光雅苑B2幢D12号店面，统一社会信用代码92350602MA2Y40R214。 个体工商户经营者：阮建顺，公民身份证号码3506001978××××××××。 原告林志金与被告詹志高房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，2017年3月2日，林志金申请追加占雨杰为被告参加诉讼，同年4月7日，占雨杰提起反诉，并申请追加顺鑫中介、漳州市芗城区豪华房产中介服务中心(下称豪华中介)为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告林志金及其委托诉讼代理吴振华、被告詹志高、被告占雨杰的委托诉讼代理人郑锦山，第三人豪华房产中介经营者阮建顺到庭参加诉讼，第三人顺鑫房产中介经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林志金向本院提出诉讼请求：解除林志金与詹志高签订的《房地产买卖协议书》，詹志高返还林志金购房定金5万元。事实与理由：2016年10月17日，詹志高要出售龙文区夏商香榭花都5幢105号房屋，林志金想购买，应詹志高要求，林志金先付定金5万元。后林志金发现詹志高出售的房屋所有权不属于詹志高，即要求詹志高出示有权处分房屋并经公证处公证的授权委托书，否则买卖行为无效，詹志高应当返还定金5万元。林志金发现詹志高无权处分房屋时即与詹志高协调返还定金未果而报警，在警察责令下，詹志高才出示一张所谓占雨杰签名的个人授权委托书，但时间是2011年8月8日，并且没有具体授权内容，更没有詹志高处分该房屋的权利，因此詹志高的行为是无效的。要求支持林志金的诉讼请求。在诉讼过程中，林志金补充事实和理由：被告没有代理权，无处分权的人处分他人财产，以欺诈手段与林志金签订房地产买卖协议，根据合同法第48条、51条、54条规定，双方签订的买卖协议属于效力待定的可撤销合同，请求撤销双方签订的房地产买卖协议。在本案审理过程中，林志金以占雨杰是涉讼房屋所有权人，为了查明案情、分清责任为由申请追加占雨杰为本案共同被告参加诉讼。 詹志高辩称：詹志高于2016年10月17日在两家中介的见证下与林志金签订房地产买卖协议，林志金支付5万定金，詹志高收2.5万元，中介收2.5万元，在签协议时詹志高已经说明房屋产权是占雨杰的，林志金同意后詹志高才与其签协议的。协议约定2016年11月7日之前过户讼争房产给林志金，当时中介有通知林志金来办手续，但林志金未予理会，詹志高认为是林志金不履行合同，是林志金不配合办理手续，不是詹志高违约。请求驳回林志金的诉讼请求。 占雨杰辩称：一、詹志高与占雨杰是叔侄关系，讼争房屋是由詹志高出资、以占雨杰名义于2010年10月19日购买的，产权登记在占雨杰名下，购房后包括钥匙等所有房产资料均由詹志高实际掌管，因房屋处于一楼，詹志高不想自己居住，遂告诉占雨杰想对外出售，为了方便办理售房手续，占雨杰就于2011年8月8日向詹志高出具《个人授权委托书》1份，授权詹志高全权办理房屋出售相关事宜。2016年10月17日，占雨杰即卖方由詹志高作为代理人经房产中介介绍与林志金即买方就讼争房屋签订《房地产买卖协议书》（以下简称协议书），协议书第二条约定：买卖双方同意同意房产总成交价90万元，林志金应于签订协议之日向占雨杰支付购房定金5万元，支付的定金由占雨杰与房产中介各执50%，由詹志高代占雨杰开具收据给林志金，房产中介开具收据给占雨杰。协议第三条就购房款支付方式约定：林志金分两次向占雨杰支付购房款，首期购房款50万元于2016年11月7日前办理两证过户时支付，第二期购房款于2017年2月7日前银行按揭款放款时支付，双方还约定于2016年11月7日前办理交易过户手续，超期违约参考第九条处理。协议第九条就违约责任约定：林志金中途违约，占雨杰有权取消定金，占雨杰中途违约，应退还定金并赔偿违约金5万元。双方还在补充条款约定：林志金于2016年10月26日前拿18万元替占雨杰解押两证。协议签订后，林志金仅向詹志高支付购房定金2.5万元，另向房产中介支付定金2.5万元，由詹志高代占雨杰开具收据给林志金，房产中介开具收据给占雨杰的代理人詹志高。合同履行过程中，林志金未按协议补充条款约定向占雨杰支付18万元以办理两证解押，也未按协议第三条约定于2016年11月7日前向占雨杰支付首期购房款50万元，并一起办理两证过户手续。林志金因对购买的房屋不满意而悔约拒不按协议约定履行付款义务，却以占雨杰的代理人詹志高没有代理权为借口拒绝购买房屋起诉要求返还定金。实际上上述协议履行过程中，占雨杰的代理人詹志高不仅持有占雨杰交予的房屋钥匙、房产信息资料及授权书，且交易过程中由双方的中介即第三人都进行了把关，三方自愿签订协议书，合法有效，不存在无权代理的情形。二、林志金的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据。首先，本案讼争的房屋为占雨杰所有，以答辩人的名义出售，詹志高作为代理人，这在三方签订的协议书已明确约定，各方均无异议，林志金却诉称发现詹志高出售的房屋不属于詹志高所有，显然其陈述缺乏事实，前后自相矛盾。其次，占雨杰的代理人詹志高持有占雨杰交予的房屋钥匙、房产信息资料及授权书，不存在无权代理的情形。退一步讲，假使授权书授权不明，本案在第三人中介把关，双方实际看房及詹志高持有的房产资料看，代理人詹志高的代理行为也构成表见代理，其代理行为有效，占雨杰对本案詹志高的代理行为并无异议，予以全部认可。林志金以出售的房屋所有权不属于詹志高所有，詹志高的代理行为授权不明为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。综上，林志金与占雨杰签订的协议书合法有效，林志金主张合同无效要求返还定金缺乏依据；相反林志金未按协议履行付款义务，已构成违约应承担违约责任，占雨杰反诉主张没收定金。 占雨杰向本院提出反诉请求：1、解除占雨杰与林志金签订的《房地产买卖协议书》，没收林志金支付的购房定金5万元不予返还；2、定金保管方即第三人承担向占雨杰支付收取的定金2.5万元。事实与理由：2016年10月17日，占雨杰即卖方由詹志高作为代理人经房产中介介绍与林志金即买方就讼争房屋签订《房地产买卖协议书》（以下简称协议书），协议书第二条约定：买卖双方同意房产总成交价90万元，林志金应于签订协议之日向占雨杰支付购房定金5万元，支付的定金由占雨杰与房产中介各执50%，由詹志高代占雨杰开具收据给林志金，房产中介开具收据给占雨杰。协议第三条就购房款支付方式约定：林志金分两次向占雨杰支付购房款，首期购房款50万元于2016年11月7日前办理两证过户时支付，第二期购房款于2017年2月7日前银行按揭款放款时支付，双方还约定于2016年11月7日前办理交易过户手续，超期违约参考第九条处理。协议第九条就违约责任约定：林志金中途违约，占雨杰有权取消定金，占雨杰中途违约，应退还定金并赔偿违约金5万元。双方还在补充条款约定：林志金于2016年10月26日前拿18万元替占雨杰解押两证。协议签订后，林志金仅向詹志高支付购房定金2.5万元，另向房产中介支付定金2.5万元，由詹志高代占雨杰开具收据给林志金，房产中介开具收据给占雨杰的代理人詹志高。合同履行过程中，林志金未按协议补充条款约定向占雨杰支付18万元以办理两证解押，也未按协议第三条约定于2016年11月7日前向占雨杰支付首期购房款50万元，并一起办理两证过户手续。林志金因对购买的房屋不满意而悔约拒不按协议约定履行付款义务，却以占雨杰的代理人詹志高没有代理权为借口拒绝购买房屋起诉要求返还定金。实际上上述协议履行过程中，占雨杰的代理人詹志高不仅持有占雨杰交予的房屋钥匙、房产信息资料及授权书，且交易过程中由双方的中介即第三人都进行把关的情形下，三方自愿签订的协议书，合法有效。据以上事实，林志金悔约拒绝购买房屋、拒不按协议约定履行付款义务的违约行为已符合合同约定的解除条件，占雨杰有权依法主张解除协议书并按约定取消林志金支付的定金，同时保管方即第三人应承担向占雨杰支付收取的定金2.5万元。林志金以詹志高无代理权限为借口要求确认合同无效，要求返还定金5万元缺乏依据。请法院支持占雨杰的反诉请求。 林志金辩称：占雨杰的反诉缺乏法律依据，应予驳回。因为双方签订房地产买卖协议书的时候，詹志高对讼争房屋没有代理权，詹志高反诉之前，原告已要求撤销、解除合同，无需按合同约定履行，因此被告应当返还定金5万元。 顺鑫中介未作陈述。 豪华中介请求依法判决。 本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 詹志高与占雨杰是叔侄关系。2010年11月4日，占雨杰与漳州龙文夏商房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，向漳州龙文夏商房地产有限公司购买漳州市漳华路以南、九龙大道以西香榭花都5幢105号商品房，2010年11月24日办理《商品房买卖合同》备案登记手续，产权登记在占雨杰名下。2011年8月8日，占雨杰向詹志高出具《个人授权委托书》一份，载明“本人工作繁忙，不能亲自办理的相关手续，兹委托受托人詹志高为我的代理人，全权代表我办理相关事项，对代理人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应法律责任。本授权委托书自委托人签字之日生效。”等内容。 2016年10月17日，占雨杰经房产中介介绍与林志金签订《房地产买卖协议书》（以下简称协议书），占雨杰、林志金及中介人员在协议书上签名，詹志高作为占雨杰全权代理人在协议书上签名。协议书第一条约定：占雨杰同意将漳州市龙文区夏商香榭花都5幢105号房产出售给林志金，林志金对占雨杰所出售的房产已充分了解，愿意购买上述房产；第二条约定：买卖双方同意房产成交价90万元，本协议签订之日，林志金向占雨杰支付购房定金5万元，占雨杰与房产中介各执定金50%做为保证金，以示诚意；第三条约定：林志金分两次向占雨杰支付购房款，首期购房款50万元于2016年11月7日前办理两证过户时支付，第二期购房款于2017年2月7日前银行按揭款放款时支付，双方于2016年11月7日前办理相关交易过户手续，超期违约参照第九条处理；第九条约定：林志金中途违约，占雨杰有权取消定金，占雨杰中途违约，应退还定金并赔偿违约金5万元等；补充条款约定：林志金于2016年10月26日前拿18万元替占雨杰解押两证等；双方还就房屋交付、税费承担、中介费负担等条款进行了约定。协议签订当日，詹志高出具《收条》一份，载明收到林志金购买龙文区夏商香榭花都5幢105号购房定金5万元等内容，同日，阮建顺、李阿贞出具《收条》一份，载明：兹收占雨杰（代理人：詹志高）出售夏商香榭花都5幢105号定金2.5万元等内容。 在双方履行合同义务过程中，因詹志高未提供占雨杰出具的《个人授权委托书》，林志金认为詹志高无权处分占雨杰所有的房屋，双方遂发生纠纷，林志金未按协议书约定继续履行合同义务。2016年10月25日15时57分，林志金女儿林艺敏以“阳光雅苑豪华中介因购房履约与詹志高引发纠纷”为由报警求助。在警察处警时，詹志高出示了上述《个人授权委托书》。 本院认为，本案是因代理人签订合同是否有效引发的房屋买卖合同纠纷。我国《民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。” 《合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”首先，本案涉讼房屋是占雨杰于2010年11月4日购买的，占雨杰于2011年8月8日委托受托人詹志高作为代理人，全权代表占雨杰办理相关事项，虽然在委托书中未写明具体委托办理的事项，但概括写明了委托受托人可全权代表占雨杰办理相关事项，且明确写明对代理人詹志高办理委托事项过程中所签署的有关文件，占雨杰均予以认可，并承担相应法律责任等内容，该授权委托书并不违反法律法规禁止性规定，合法有效；其次，虽然占雨杰在委托书中未写明委托詹志高办理的事项是出售涉讼房屋，但占雨杰出具委托书是在其涉讼购买房屋之后，在本案诉讼过程中，占雨杰明确表示其已授权詹志高全权办理房屋出售相关事宜，该意思表示可视为占雨杰是对詹志高代理权限的进一步明确以及对詹志高出售涉讼房屋的认可，按照《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，也应当认定詹志高与林志金签订的涉讼协议合法有效；第三，虽然在詹志高与林志金签订涉讼协议时，詹志高未提供授权委托书，但协议书中载明房屋出卖人是占雨杰，詹志高是占雨杰的全权代理人，作为对方当事人的林志金当时是明知的，也是认可詹志高是占雨杰的全权代理人身份的，在双方因詹志高是否有代理权问题引发纠纷时，詹志高出示《个人授权委托书》，以书面形式表明其代理人身份，证明其有权代表占雨杰出卖涉讼房屋，可见詹志高在签订《房地产买卖协议书》时享有代理权、其代表占雨杰出卖涉讼房屋行为有效；第四，林志金提出的诉讼理由缺乏事实根据和法律依据，无法认定其与詹志高签订的房地产买卖协议无效或者属于效力待定的可撤销合同，况且无效合同与可撤销合同的构成要件、法律后果等均不相同，林志金诉称詹志高是无处分权的人处分他人财产，詹志高以欺诈手段与林志金签订的房地产买卖协议无效，又认为双方签订的买卖协议属于效力待定的可撤销合同，自相矛盾，也与本案事实和相关法律规定不符合，本院不予采纳。 综上，本院认为，詹志高代表占雨杰与林志金签订《房地产买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。我国《民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。...”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”詹志高是占雨杰的代理人，其代表占雨杰与林志金签订涉讼协议产生的法律后果，依法由占雨杰承担。林志金未按照合同约定履行义务，其行为已构成违约，依法应当承担相应违约责任，占雨杰并未违约，无需承担违约责任；故占雨杰要求驳回林志金诉讼请求的抗辩有理，本院予以采纳；因林志金的违约行为导致涉讼合同无法继续履行，占雨杰反诉要求解除双方签订的《房地产买卖协议书》、取消林志金支付的购房定金的请求符合相关法律规定，本院予以支持；因阮建顺代表中介方收取占雨杰支付的2.5万元是履约保证金，占雨杰在本案中并无违约，故该保证金应当返还占雨杰，且阮建顺也当庭表示由本院依法判决。林志金要求解除《房地产买卖协议书》可予以支持，但要求詹志高返还定金缺乏依据，不予支持，詹志高请求驳回林志金诉讼请求等辩解有理，本院予以采纳。顺鑫中介经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决如下： 一、解除占雨杰与林志金签订的《房地产买卖协议书》； 二、驳回林志金的其他诉讼请求； 三、占雨杰无需向林志金返还定金5万元； 四、漳州市芗城区豪华房产中介服务中心经营者阮建顺应于本判决生效之日起十日内返还占雨杰保证金2.5万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，反诉费525元，合计1575元，由由林志金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈梓敬 人民陪审员  魏雅蓉 人民陪审员  赖杜恺 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  刘 婧 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。… 第二百三十九条申请执行的期间为二年。…