黑龙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑民终435号 上诉人(原审被告)：大庆北航房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区火炬新街**科技大厦**。 法定代表人：刘煜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩丽娟，北京市中银律师事务所鸡西分所律师，大庆北航房地产开发有限公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：蒋向阳，男，汉族，1974年5月6日出生，个体，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 委托诉讼代理人：徐招旗，黑龙江鹏龙律师事务所律师。 上诉人大庆北航房地产开发有限公司（以下简称北航公司）因与被上诉人蒋向阳房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2017）黑06民初249号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人北航公司的委托诉讼代理人韩丽娟，被上诉人蒋向阳及其委托诉讼代理人徐招旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北航公司上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回蒋向阳的诉讼请求；诉讼费用由蒋向阳承担。事实与理由：1.北航公司与蒋向阳签订的四季御景订购单不具有商品房买卖合同的效力，蒋向阳没有交纳定金或购房款，该订单系虚假买卖，不具有合同的法律效力，不应该得到法律保护。2.一审法院对蒋向阳股权登记未转让而认定定购协议有效并签订商品房买卖合同错误。根据北航公司举示的工商登记档案证明，签订协议时蒋向阳已经将其股权转移给案外人，不能履行股权转让合同，以房抵债协议无法履行，一审判决认定签订商品房买卖合同错误。3.一审法院认定定购单有效也不发生与蒋向阳签订商品房买卖合同的法律后果，根据商品房买卖司法解释第四条规定，出卖人通过认购、定购方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理。4.北航公司案涉房屋存在抵押，在合同上明确约定明知抵押，导致此抵房协议无效，一审判决履行商品房买卖合同错误。5.本案诉讼主体错误，北航公司仅为股权转让协议的关联方，与梦幻侏罗纪探险时代（北京）投资管理有限公司（以下简称侏罗纪公司）是两个独立的法人，股权转让合同抵顶系蒋向阳与刘熔的法律关系，与北航公司无关，蒋向阳只列北航公司为被告错误。6.蒋向阳主张权利已过诉讼时效，本案不是单一的确认之诉，订购单系2014年12月签订，2017年起诉要求签订商品房买卖合同效力已过诉讼时效。7.一审法院没有认定蒋向阳在债务抵房协议中的违约责任错误。蒋向阳在与北航公司签订债务抵房协议之前蒋向阳已将该股权转让给李玉明和张宝峰，没有履行该协议中的股权转让登记于侏罗纪公司名下，说明该定购单中的认购金或者房屋定金未缴纳于北航公司，蒋向阳为履行定购书约定的义务，一审判决双方签订商品房买卖合同错误。 蒋向阳辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2014年12月23日，蒋向阳与北航公司签订了《四季御景定购单》，约定蒋向阳购买北航公司开发的案涉房屋。蒋向阳与北航公司及北航公司的投资股东侏罗纪公司签订了《债务抵房协议》，明确了前述购房款从侏罗纪公司应付蒋向阳的欠款中扣减并以北航公司开发的3#商业楼进行抵顶，北航公司对以房抵债的方式同意并确认了蒋向阳购房款的支付方式，并向蒋向阳开具了收款收据。蒋向阳与北航公司签订的定购单明确约定了购买房屋坐落、面积、价格、销售方式、付款方式等项具备商品房买卖合同的主要内容，具有商品房买卖合同的效力，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立、有效。2.蒋向阳已按协议约定履行完成了股权转让义务并抵顶扣减了刘熔及侏罗纪公司的应付债务。2013年10月28日，刘熔、侏罗纪公司、王耀民、李玉明及蒋向阳签订了大庆世纪玉峰房地产开发有限公司（以下简称世纪玉峰公司）《股权转让协议》，对蒋向阳持有的20%的股权转让事宜做出了明确的约定，该协议约定蒋向阳持有的20%的股份作价3000万转让给李玉明，代刘熔、侏罗纪公司、王耀民抵顶其对李玉明的欠款。前述股权转让的安排是各方经过多次协商并达成一致意见的结果，在签署股转协议之前各方已遵照该协议的的根本目的依据协议的约定完成了工商登记变更。2013年12月31日，刘熔、侏罗纪公司、李玉明、蒋向阳、艾宇共同签订了大庆中庆基业房地产开发有限公司《股权转让协议》，该协议第10条第9款第1项第C条目，对于案涉的股权转让事宜也做出了明确的说明。上述两份协议的内容约定及工商登记变更的事实，充分证明了蒋向阳已按协议的约定向股权实际受让人李玉明及其股份代持人张宝峰转让了约定的股份份额，同时，刘熔、侏罗纪公司、王耀民也减少了对李玉明3000万元的债务金额，其形成对蒋向阳的3000万元债务。3.北航公司的实际控制人是刘熔、王耀民及侏罗纪公司，其属于利益共同体及一致行动人。北航公司法定代表人刘煜与刘熔是直系血亲的姐妹关系，同时刘熔担任法定代表人的侏罗纪公司系北航公司的投资股东，系子公司与母公司的关系，可以认定刘熔、侏罗纪公司、北航公司是利益关联，主体混同的利益集团。4.在建工程抵押贷款，不影响房屋销售行为的法律效力及物权确认。北航公司以其开发的北国之春梦幻城休闲居住区F区（现四季御景）项目的在建工程及土地抵押与工商银行签订了《房地产借款合同》，住房开发贷款人民币3亿元，该协议明确约定了还款来源是房屋销售回款，并且，抵押仅仅是债的一种的担保方式，因此抵押并不导致房屋销售协议的无效以及物权的转移确认。综上所述，股权转让、以房抵债基础法律关系的形成均是客观事实，《债务抵房协议》、《四季御景认购单》、收款收据均是双方真实意思的表示，合法有效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 蒋向阳向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《四季御景定购单》合同效力；2.判决北航公司履行签订《商品房买卖合同》的义务；3.本案诉讼费及保全费由北航公司承担。 一审法院审理查明：2014年12月23日，蒋向阳与北航公司签订了商品房买卖定购单，双方约定蒋向阳购买北航公司开发的位于大庆市北国之春梦幻城休闲居住区F区四季御景小区3号商业楼商铺07、08、09、10、11、12、13、14、15号共9套，面积约3342.87平方米，单价为每平方米9000元，总金额3008.583万元。蒋向阳与北航公司及北航公司公司的投资股东侏罗纪公司签订了三方抵顶协议，明确了前述购房款从侏罗纪公司应付原告的欠款中扣减并以北航公司开发的3号商业楼进行抵顶，北航公司对以房抵债的方式同意并确认了蒋向阳购房款的支付方式，并向蒋向阳开具了收款收据。现北航公司所售的3号商业楼已于2015年8月11日取得了《商品房预售许可证》（庆房预售证第150085号），但北航公司至今未与蒋向阳签订《商品房买卖合同》。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，蒋向阳与北航公司签订的《四季御景定购单》明确约定了购买房屋的坐落、面积、价格、销售方式、付款方式等项，具备商品房买卖合同的主要内容，具有商品房买卖合同的效力，该订购单系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立并有效。因北航公司于2015年8月11日已取得案涉3号商业楼的预售许可证，根据相关法规规定已具备签订网签备案预登记合同的条件，根据合同约定应与购房人签署《商品房买卖合同》并在竣工后进行交付，故法院对蒋向阳要求北航公司履行签订《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于北航公司辩称其与蒋向阳签订的《四季御景定购单》不具有商品房买卖合同的效力，蒋向阳未履行股权转让登记，未交纳购房定金或购房款，该定单系虚假的买卖，双方签订的购房合同未实际履行，无法履行签订商品房买卖合同的义务问题。因北航公司在庭审期间提交的证据无法证明其主张，亦未在法定举证期限内提起反诉，故对北航公司的该抗辩理由不予采纳。关于北航公司辩称本案已过诉讼时效问题。因蒋向阳在第一项诉讼请求中系确认合同效力，属于确认之诉，根据相关法律规定，不适用诉讼时效，故北航公司的该抗辩理由亦不予支持。 综上所述，蒋向阳的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第三条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款规定，判决：一、蒋向阳与北航公司签订的《四季御景定购单》具有商品房买卖合同的效力；二、北航公司于本判决生效后十日内与蒋向阳履行签订《商品房买卖合同》。案件受理费191,800元，保全费5000元，由北航公司负担。 二审中，北航公司为证明其主张，举示如下证据： 证据一、大庆市世纪玉峰房地产开发有限公司企业档案一份，证明蒋向阳与北航公司签订债务抵房协议之前已将该股权转让于张宝峰和李玉明各10%的股权。未履行债务抵房协议中的约定，也就是将其股权转让与侏罗纪公司名下。该企业档案中有股东大会决议书，还有蒋向阳与张宝峰和李玉明签订的股权转让协议。 蒋向阳质证认为，对该份证据真实性没有异议。对证明问题有异议。该份证据恰恰证明了2013年9月蒋向阳已经履行完毕将案涉20%股权向实际受让人李玉明及张宝峰的股权转让义务。 证据二、微信记录一份以及收据三张，证明蒋向阳向法院提交的购房款的收据的内容不是北航公司时任财务人员陈明书写，该收据系蒋向阳通过不正常渠道取得的收据自己书写或找他人书写的。此房款北航公司并没有收到。 蒋向阳质证认为，该份证据真实性及证明事项均有异议。北航公司举示该证据是为了证明蒋向阳一审向法庭提交的收款收据的真实性，如果北航公司对前述证据持有异议应当申请司法鉴定，蒋向阳的收款收据系北航公司出具并且加盖其印鉴，是其真实意思的表示，合法有效。 证据三、证人张某出庭作证，证明北航公司在签订定购单的时候，不清楚股权转让的事情，所以写的按照原协议约定执行。据其了解北航公司没有人员为蒋向阳出具收款收据也没有收到现金。 北航公司质证认为，对证人证言没有异议。 蒋向阳质证认为，证人出庭要证明两个问题，签订定购协议时不清楚股权转让事实，对北航公司出具的财务收据真实性有异议。这两个问题均不符合事实，定购单包括北航公司出具的收据均有相关当事人签字及企业印鉴，是合法有效的，是真实的。 证据四、三张定购单，证明按照北航公司卖房流程，签订定购单后将客户联交给客户，将财务联交给财务，并且客户将订购金缴纳给财务，财务才将收据向客户开具。但是本案中定购单的财务联以及公司联销售联均在张某手中，财务联未交给财务，说明定购金和认购金也没有交给财务。经理也没有将该定购金收据的开具任务交给财务办理。可以证实蒋向阳的收据取得并不是在缴纳订购金或认购金或者是北航公司指定的开具收据任务前提下出具的。蒋向阳取得收据不真实。 蒋向阳质证认为，对该份证据真实性及证明事项均有异议。蒋向阳一审举示的定购单有时任销售经理张某签名，而北航公司二审举示的该证据中没有张某签名，不能证明北航公司证明的问题。 蒋向阳为证明其主张，举示如下证据： 证据一、2013年10月28日签订的世纪玉峰股权转让合同，证明刘熔及王耀民以蒋向阳的20%股份抵顶了欠付债务，并与蒋向阳产生了3000万元的新债权债务关系。 北航公司质证认为，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。一审中蒋向阳只提交了债务抵房协议，没有提交该股权转让合同。另外该合同中无法证实蒋向阳主张的其股权转让于侏罗纪公司名下的内容。该合同只是在第四条约定蒋向阳20%股份代刘熔向债权人进行债务抵顶。此合同也就说明了是蒋向阳和刘熔之间的，自然人之间的转让。但实际中并没有履行，按照债务抵房协议中第二条约定，蒋向阳持有的20%股权转让给侏罗纪公司，并且作价三千万，订购单也就是按原协议，按照债务抵房协议履行订购单的相关合同义务。北航公司主张的是蒋向阳20%股权未转让给侏罗纪公司，蒋向阳主张的是代刘熔抵顶股份，侏罗纪公司的股东不是刘熔，而是西安的一个公司，该事实与本案无关。 证据二：2013年12月31日签订的中庆基业股权转让协议，证明该协议第10条第9款第1项C目及第2项，均明确约定了世纪玉峰股权抵债及已办理完毕工商登记变更的事实。 北航公司质证认为，此合同不是原件，对合同真实性有异议，该合同中没有约定蒋向阳代侏罗纪公司向李玉明转让20%股权的内容，此合同与本案无关。 证据三、2014年9月25日签订的李玉明-刘熔还款协议，证明该协议内容明确说明其实际持有的大庆玉峰40%股权包含蒋向阳20%股权，作价7300万人民币，与债权人李玉明进行了债务抵顶扣减。说明蒋向阳20%股份已经向李玉明及其代持人张宝峰完成股权转让，并代刘熔及侏罗纪公司减轻了3650万债务。刘熔及侏罗纪公司已确认蒋向阳的20%股份代其还债。 北航公司质证认为，该证据是复印件，对真实性有异议。关于美亚公司股权问题，债务抵房协议中第一条明确约定。侏罗纪公司与大庆君连及蒋向阳在该合同中股权转让是互不相欠。本案定购单签订依据是债务抵房协议而不是该还款协议，该还款协议与本案无关。 证据四、2018年6月27日大正公司股份代持的说明，证明虽然北航公司目前工商登记注册股东两名，但客观事实是大正公司持有的股权系代为持有，北航公司实际控制人唯一股东是侏罗纪公司。侏罗纪公司实际持有北航公司100%股份，系实际控制人。 北航公司质证认为，对该证据真实性有异议。此证明没有法定代表人或主管负责人签字，不符合证据出具的要件。该证明的内容不具有真实性，侏罗纪公司及北航公司均为独立法人，其性质及股东情况应当以工商登记档案为准。 本院认证认为，对北航公司举示的证据一，蒋向阳对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对证据二，该证据不能推翻北航公司为蒋向阳出具收据的真实性，本院对该证据不予采信。对证据三，该证人证言仅证明证人在签订定购单时不清楚股权转让的事实，不能推翻北航公司与蒋向阳签订的股权转让协议、债务转让协议及定购单的真实性，本院对该证据证明的问题不予采信。对证据四，该证据为北航公司持有的定购单底联，蒋向阳持有的正是第二联客户联。北航公司主张蒋向阳没有交纳定购金，蒋向阳亦认可其没有交付现金，案涉定购单房款及收据是以债务抵顶方式交付。因此北航公司该证据不能证明其主张的蒋向阳收据不真实的问题，本院对该证据证明的问题不予采信。对蒋向阳举示的证据一，北航公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对证据二、证据三，蒋向阳未举示原件，北航公司对证据的真实性不认可，本院对上述证据不予采信。对证据四，该证据不足以证明蒋向阳主张的代持股份事实，且侏罗纪公司与北航公司之间关系与本案事实不存在必然联系，本院对该证据不予采信。 本院经审理查明，2013年9月10日，世纪玉峰公司召开股东会会议并形成决议，同意将蒋向阳持有的占公司注册资本10%（500万元）的股权转让给李玉明，同意蒋向阳持有的占公司注册资本10%（500万元）的股权转让给张宝峰。同日，蒋向阳与李玉明、张宝峰签订股权转让协议，将蒋向阳所持有世纪玉峰公司20%股权转让给李玉明10%、张宝峰10%。 2013年10月28日，出让方蒋向阳、权益受让方刘熔、股权实际受让方李玉明，关联方王耀民、北航公司签订《股权转让合同》，合同约定：鉴于权益受让方刘熔与李玉明存在未给付的债务关系，蒋向阳以其有处分权的世纪玉峰20%的股份，代刘熔向债权人进行债务抵顶。出让方与权益受让方及股权实际受让方一致同意蒋向阳将其所持有的20%股权转让给权益受让方刘熔，并由刘熔转让给李玉明而签署本《股权转让合同》。上述股权暂定估价3650万元，本合同标的股权转让价款3000万元。自本合同生效后，股权转让款由刘熔以现金方式进行给付，并以其关联方北航公司投资开发的大庆北国之春梦幻城项目F区同等价值的房产对前述转让款的给付提供担保。 2014年10月21日，债权方蒋向阳、债务方侏罗纪公司、刘熔与关联方北航公司签订《债务抵房协议》，约定：鉴于蒋向阳与侏罗纪公司及刘熔于2013年签订了《世纪玉峰公司股权转让合同》，将蒋向阳持有的世纪玉峰公司20%的股权转让给侏罗纪公司，由其进行债务抵顶，转让款议定为人民币3000万元。对于前述股权转让款的给付除原合同议定的条件之外，各方达成补充协议如下：1.自本合同签订生效后，以侏罗纪公司及刘熔以其关联方北航公司投资开发的大庆北国之春梦幻城项目F区（四季御景）项目价值人民币3000万元的房产对本合同项下应付转让款进行抵顶。房产具体坐落为：四季御景-雅典娜商业街3#楼1-3层（规划建设面积约3342平方米）的商业房产（按9000元/平方米含税均价核计）。蒋向阳知晓F区项目在建工程抵押工商银行贷款3亿元，同意用以上房产抵顶转让款。具体面积以最终测绘为准，不足或超出部分多退少补。2.本协议签订后5日内，北航公司应立即配合签订认购合同。二审庭审中，双方均认可该《债务抵房协议》中提到的蒋向阳与侏罗纪公司及刘熔2013年签订《世纪玉峰公司股权转让合同》，即为本案中蒋向阳举示的2013年10月28日《股权转让合同》。 2014年12月23日，北航公司与蒋向阳签订四季御景定购单，约定蒋向阳购买北航公司开发的位于大庆市北国之春梦幻城休闲居住区F区3号商业楼商铺07、08、09、10、11、12、13、14、15号共9套，面积约3342.87平方米，单价为每平方米9000元，总金额3008.583万元。蒋向阳在接到签约通知起七日内，依约到达指定地点履行《商品房买卖合同》的签约手续。合同定购金、付款方式处均为空白。合同备注：按约定协议执行。双方认可该约定协议即为本案《债务抵房协议》。同日，北航公司为蒋向阳出具案涉房屋购房款收据，金额30,085,830元，收款方式现金。 2015年8月11日，北航公司获得案涉房屋商品房预售许可证，证上记载抵押情况：在建工程抵押，抵押权人：中国工商银行股份有限公司大庆开发区支行。庭审中，北航公司承认尚未偿还银行借款，签订本案四季御景定购单亦未通知抵押权人。 本院认为，关于案涉定购单的性质及效力问题。蒋向阳与北航公司签订的《四季御景定购单》内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、价格、付款方式等主要条款，根据蒋向阳与北航公司签订的《股权转让合同》《债务抵房协议》及《四季御景定购单》，能够证明蒋向阳与刘熔、侏罗纪公司、北航公司之间存在股权转让及债务抵顶的事实，应视为蒋向阳已经向北航公司支付了购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该定购单的性质为商品房买卖合同。虽然北航公司在定购单签订后才取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定该定购单有效。案涉房屋虽然设立抵押登记，但已取得预售许可证，且北航公司与蒋向阳签订定购单时明确案涉房屋存在在建工程抵押贷款，因此转让案涉房屋虽未经抵押权人同意，不影响案涉定购单效力。但在抵押权尚未消灭前主张履行房屋买卖合同，办理过户手续不能得到支持。因此，案涉定购单系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为商品房买卖合同，合法有效。双方签订的定购单已经认定为本约合同，蒋向阳主张 综上，北航公司的上诉主张部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持大庆市中级人民法院（2017）黑06民初249号民事判决主文第一项； 二、撤销大庆市中级人民法院（2017）黑06民初249号民事判决主文第二项； 三、驳回大庆北航房地产开发有限公司其他上诉请求。 一、二审案件受理费383,600元，保全费5000元，由北航公司负担。 审判长  王成慧 审判员  胡乃峰 审判员  李艳梅 二○一八年十一月九日 书记员  孙思宇