广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初5691号原告：广州市海汇物业管理有限公司，住所地广州市增城区永宁街永和新新七路313号13幢103房。法定代表人：廖子健，该公司经理。诉讼委托代理人：邱平，男，系该司员工。被告：胡展维，男，1979年10月20日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：张华，广东以泰律师事务所律师。原告广州市海汇物业管理有限公司（以下简称海汇公司）与被告胡展维物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告海汇公司的委托诉讼代理人邱平，被告胡展维及其委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海汇公司向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付从2015年12月至2018年8月止的物业服务费、水费、公摊电费共计6684.06元。二、被告向原告支付因逾期支付上述物业服务费的违约金（违约金从逾期之日起每日按应交物业服务费、水费、公摊电费的千分之一的标准分段计算，暂计至2018年8月8日为2991.35元）。三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买的位于广州市增城永宁街永和新新xxxxxxx房的商品房于2015年11月9日已办妥物业移交手续，其建筑面积为95.63平方米。因此，被告应按照《前期物业管理服务协议》缴纳物业服务费。但是被告未能依约支付物业服务费，为此，诉至法院，望判如所请。被告胡展维答辩称：一、物业服务合同是物业公司与全体业主之间的合约，因此，物业公司应将涉及欠费的业主作为一个整体进行诉讼。二、小区均有业主代表与物业公司进行沟通，可以作证小区是作为一个整体。三、关于欠缴物业服务费的说明如下，1、物业公司管理期间，小区名称中的“太阳城”三个字不见了，影响了小区的楼盘整体形象。2、对小区的服务水平不满意，虽然有些问题有所改善，但物业公司仍然敷衍了事。3、小区存在电梯维保不及时、故障修复时间慢等问题。4、小区绿化维护不达标。四、原告没有向被告收取具体费用的依据，具体收费标准不明确，原告在收取物业服务费、水电费、公摊费也没有具体金额，水电费收取的部门也不是原告，应当是水电公司，若原告要求被告支付水费、公摊电费，那么应当举证证明其垫付水电费的情况，才可以向被告收取。五、被告认为原告存在物业管理期间的过错，造成被告逾期支付的原因在于原告，因此应当予以驳回。另外，被告的房屋出现质量问题，已经向原告多次提出解决方案，但是原告迟迟没有妥善处理，综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年11月9日，胡展维（甲方，业主）与海汇公司（乙方，物业服务企业）签订《太阳城?御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》，载明“……本协议适用于自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。第一条双方的权利义务……7、依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务费，按照政府相关规定交纳专项维修资金。二、乙方的权利义务1、对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……第二条物业管理服务内容……一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……第四条物业管理服务费一、……管理费按月度收取。二、物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅2.0元/㎡收取。……四、甲方应于房屋交付或视为实际交付之日起交纳物业服务费用。……第十条违约责任一、甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电费等分摊费用的逾期责任也按此方式执行。二、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的……逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向人民法院提起诉讼。……”。2017年12月8日，海汇公司向胡展维发出《物业费催缴通知书》，要求胡展维交付2015年12月至2017年12月止的物业服务费4781.5元。2018年8月10日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落增城区新塘镇新××房；产权人：胡展维；建筑面积：98.24平方米……”。2018年10月8日，增城新和自来水有限公司、广州供电局有限公司分别出具《证明》，证明海汇公司足额缴纳水费、电费，不存在拖欠情况。另查明，海汇公司提供的欠费明细表显示，xxx建筑面积95.63平方米，胡展维欠交2015年12月至2018年8月的物业管理费6311.58元、水费0元、公摊电费372.48元。审理中，一、海汇公司陈述以下事实，每月收取当月的物业服务费及上月产生的水电费，实际操作中，海汇公司会给业主45天的宽限期，如2月应交费用若未交纳，则从4月16日起计算违约金。二、胡展维陈述以下事实，海汇公司在物业管理期间存在过错，并提供多张照片作为证据。本院认为：海汇公司与胡展维签订《太阳城?御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当恪守履行。依据《太阳城?御园[巧克力社区]前期物业管理服务协议》约定，胡展维作为合同的相对方，现海汇公司依据该合同起诉胡展维并无不当。故本院对胡展维提出的海汇公司不应当单独起诉胡展维的抗辩理由不予采信。按照双方合同的约定，若海汇公司已经依据合同约定对案涉房屋提供了物业管理服务，则胡展维应按上述协议的约定交纳物业服务费。现胡展维抗辩称海汇公司提供的物业服务并不符合要求，但胡展维所提供的证据，不足以证明海汇公司存在严重违约行为及具有减免物业服务费的情形。故本院对胡展维此项的的抗辩不予采信。经核算，涉案房屋的每月物业服务费为196.48元（2元/平方米/月×98.24平方米）。胡展维应付2015年12月1日至2018年8月31日期间的物业服务费为6483.84元（196.48元/每月×33个月）。现海汇公司按照建筑面积95.63平方米计算涉案房屋每月的物业服务费191.26元，请求胡展维支付上述期间的物业服务费共6311.58元，是其对自身权利的自由处分，本院予以支持。关于公摊电费的问题。海汇公司请求胡展维支付2015年12月1日至2018年8月31日的公摊电费372.48元，胡展维无证据证明已经缴纳该费用，现海汇公司已经代为缴纳且对公摊电费的计算方式做出了说明。故本院对该项请求予以支持。关于海汇公司要求支付上述费用违约金的问题，根据双方合同中“甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电费等分摊费用的逾期责任也按此方式执行未能按时足额支付，自欠缴之日起，应按欠费总额以每日1‰的标准支付违约金。”的约定，海汇公司主张违约金并无不当，上述合同约定物业服务费按月度收取，但并未约定每月缴纳物业服务费的具体日期。现海汇公司陈述实际操作中会给业主45天的宽限期，海汇公司的上述主张不损害业主的合法权益，本院对此予以采信。违约金从应缴费的第三个月16日开始，以未交纳物业服务费及公摊电费的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止（即2015年12月应交物业服务费、公摊电费的延迟交纳违约金，从2016年2月16日开始，按2015年12月应交物业服务费及公摊电费为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），每月违约金总额以当月欠付费用的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡展维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付2015年12月至2018年8月的物业服务费6311.58元及违约金（违约金从应交费的第三个月16日开始，以每月物业服务费金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止，每月违约金总额以每月拖欠的物业服务费本金为限）。二、被告胡展维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市海汇物业管理有限公司支付2015年12月至2018年8月的公摊电费372.48元及违约金（违约金从应交费的第三个月16日开始，以未交纳公摊电费的金额为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止，每月违约金总额以每月拖欠公摊电费的本金为限）。三、驳回原告广州市海汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡展维负担。本判决为终审判决。审判员 张 靖二〇一八年十一月六日书记员 钟巧羚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。