河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民初721号原告：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路41号。法定代表人：蒋彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙慧博，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬霞，河北天捷律师事务所律师。被告：罗某星，男，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。委托诉讼代理人：王永飞，河北东临律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文华，河北东临律师事务所实习人员。被告：河北仁安房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市灵寿县人民东路130号。法定代表人：廖欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭美楼，女，该公司财务经理。原告江苏天宇建设集团有限公司（以下简称“天宇公司”）与被告罗某星、河北仁安房地产开发有限公司（以下简称“仁安公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告天宇公司委托诉讼代理人孙慧博、李冬霞，被告罗某星委托诉讼代理人王永飞、王文华，被告仁安公司委托诉讼代理人郭美楼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天宇公司向本院提出诉讼请求：请求判决原告有权对被告仁安公司名下的3号楼2单元2302号房产申请查封，并继续执行（2016）冀01执保168号协助执行通知书，查封涉案房产。事实和理由：天宇公司因与被告仁安公司建设工程纠纷一案依法向河北省石家庄市中级人民法院提出了财产保全，经法院审查后，准许保全申请，作出（2016）冀01财保54号民事裁定书并于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了（2016）冀01执保168号协助执行通知书及民事裁定书，查封了涉案房产。而后，被告罗某星向法院提起案外人执行异议申请，法院受理后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条，作出（2018）冀01执异193号执行裁定书，裁定中止查封涉案房产，原告对该执行裁定不服，依法提起诉讼，理由如下：一、执行裁定书认定事实有误。1、被告提交的《时代花园住宅预定合同》未在房管局备案登记，是被告之间私下签署，不应直接采信，而且从《时代花园住宅预定合同》名称及内容上看，该合同仅是双方所达成的意向，尚未形成买卖合同关系。《时代花园住宅预定合同》第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方。”亦可印证。2、被告提交的收据，不能证明实际支付了购房款，不应采信。被告提交的收据不具有客观性，且收据上亦明确标注“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”，该收据不具有证明被告实际交付购房款的证明效力，不应采纳。3、被告提交的唯一住房的证据材料于理不合，不应采纳。被告提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》不能证明被告在灵寿县以外没有住房，且被告作为灵寿县村民，本就享有宅基地。而且，被告自签署《时代花园住宅预定合同》以来，从未向开发商主张过交付房屋或催促办理过户登记手续，也可说明被告订立《时代花园住宅预定合同》并非旨在解决居住问题。二、执行裁定适用法律错误。本案仅为财产保全阶段，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合《执行异议规定》第二十九条适用的情形。罗某星辩称：一、（2018）冀01执异193号执行裁定书认定事实正确。1.在石家庄市中级人民法院查封前答辩人已经与仁安公司在2016年11月20日签订了《时代花园住宅预定合同》，约定了坐落、总价。签订本合同时缴纳总房款53.62%的首付款，首付款为127150元。2.答辩人提交的收据系被告仁安公司在收到答辩人的购房款后出具，可以证实答辩人交付房款情况。3.答辩人提交的房屋权属登记信息查询证明证实在灵寿县房地产管理处无住房登记信息。二、（2018）冀01执异193号执行裁定法律适用正确。答辩人与仁安公司房屋买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，答辩人的权利能够排除对其购买房屋的执行，法院对答辩人房产的查封，不仅影响房屋相关手续的办理和交付，而且影响该房屋实体权利的实现，损害了答辩人对房屋权利的实现。仁安公司辩称：一、我公司签订房管局网签合同是根据房号先后顺序签订的，在未签订到三、四号楼业主时，已经发生了查封；二、公司在预售阶段所有业主签订的都是预定合同；三、在预售阶段所开具的都是收款收据。经审理查明：2016年8月24日，原告天宇公司向本院提出诉前财产保全申请，2016年8月26日，本院作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，裁定查封或冻结被告仁安公司名下8000万元银行存款或同等价值的其他财产，2016年9月5日，本院向石家庄市灵寿县房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，查封了被告仁安公司开发的位于石家庄市灵寿县时代花园项目下的3号楼全部和4号楼部分房产，查封期限三年，自2016年9月5日至2019年9月4日，本案所涉的房产在查封之列。之后，被告罗某星向本院提出书面执行异议。2018年4月3日，本院作出（2018）冀01执异193号执行裁定书，裁定：中止对仁安公司开发的位于灵寿县房屋的执行。另查明，案外人曹红竹与被告仁安公司于2013年1月13日签订《时代花园住宅预定合同》，约定案外人曹红竹购买仁安公司开发的位于灵寿县房屋，收据显示案外人曹红竹于2013年1月13日向被告仁安公司交纳房款127150元，后案外人曹红竹将该房屋转让由被告罗某星购买，被告罗某星与被告仁安公司于2016年11月20日签订《时代花园住宅预定合同》，主要载明：一、预定商品房的基本情况：商品房位于灵寿县，建筑面积85平方米。二、价款、付款方式及优惠：房屋单价为2790元/平方米，总房款237150元。首付50%，贷款享受20元/平方米优惠。签订本合同时缴纳总房款53.62%的首付款，首付款为127150元。合同签订后，2016年11月20日被告罗某星向被告仁安公司交纳127150元房款。还查明，2016年9月2日，时代花园住宅项目取得商品房预售许可证。被告罗某星名下无其它用于居住的房产。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案争议焦点为：《时代花园住宅预定合同》的效力；涉案房产房款的交纳；涉案房产是否是被告罗某星名下唯一的住房；本院（2018）冀01执异193号执行裁定书是否适用法律错误。第一，关于《时代花园住宅预定合同》效力的问题。2013年1月13日案外人曹红竹与被告仁安公司签订的《时代花园住宅预定合同》包括当事人姓名、房屋坐落价款、销售方式、交付条件及违约责任等，具备商品房买卖合同的基本要素，已经开始实际履行，该房产项目已经办理商品房预售许可证。《时代花园住宅预定合同》当事人意思表示真实，内容合法有效。随后，被告罗某星承继了案外人曹红竹的合同权利义务。因此应当认定《时代花园住宅预定合同》的签订时间早于本院对该房产进行查封的时间。第二，关于涉案房产房款交纳的问题。《时代花园住宅预定合同》约定的房款总价为237150元，收据显示已交纳房款127150元。已向被告仁安公司交纳的价款占《时代花园住宅预定合同》约定总价款的比例已经超过百分之五十。第三，关于涉案房产是否是被告罗某星名下唯一住房的问题。2018年3月19日石家庄市灵寿县房地产管理处出具的房屋权属登记信息查询证明，被告罗某星名下无其它用于居住的房产。第四，本院（2018）冀01执异193号执行裁定是否适用法律错误的问题。涉案的房产已竣工且具备交付条件，庭审中，被告罗某星、仁安公司均表示继续履行《时代花园住宅预定合同》，因此，对涉案房产进行查封必将影响被告罗某星行使权利。故本院（2018）冀01执异193号执行裁定适用法律正确。综上所述，针对涉案的房产，在本院查封之前，案外人曹红竹、仁安公司已经签订有效的《时代花园住宅预定合同》，后被告罗某星承继了案外人曹红竹的合同权利义务，在履行过程中，已向被告仁安公司实际交纳的价款占约定总价款的比例超过百分之五十，被告罗某星名下无其它用于居住的房产。因此，被告罗某星对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告天宇公司请求继续查封涉案房产，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告江苏天宇建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏天宇建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  史兆宏审判员  李荣水审判员  孟志刚二〇一八年十一月二十日书记员  张晓楠