福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初14916号 原告：厦门怡振兴玻璃有限公司，住所地厦门市思明区洪前路洪文工业区1号厂房一楼A2，统一社会信用代码91350203072840885M。 法定代表人：张宽福，该公司总经理。 原告：张宽福，男，1976年9月12日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市，现住厦门市湖里区。 上列原告共同委托诉讼代理人：谢岳，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：叶明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：邓伟开，男，1958年11月2日出生，汉族，户籍地广东省高要市，现住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王龙，福建闽旭律师事务所律师。 原告厦门怡振兴玻璃有限公司（下称怡振兴公司）、张宽福与被告邓伟开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宽福并作为原告怡振兴公司的法定代表人及其共同委托诉讼代理人谢岳，被告邓伟开及其委托诉讼代理人王龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怡振兴公司、张宽福向本院提出诉讼请求：1.解除《租赁合同》；2.邓伟开向怡振兴公司、张宽福支付拖欠的租金93298元。事实和理由：2014年4月6日，怡振兴公司以其法定代表人张宽福的名义与邓伟开签订一份《租赁合同》，约定由邓伟开承租厦门市思明区洪前路洪文工业区1号厂厂房；租金11130元/月，按季度支付；租赁期限从2014年4月1日起至2018年3月31日止；租赁期限内，若邓伟开拖欠租金超过一个月，张宽福有权提前解除合同。怡振兴公司、张宽福依约交付租赁物后，邓伟开仅支付部分租金，截至2018年1月22日拖欠租金104598元未付；扣除已收取的押金11300元，邓伟开应支付拖欠的租金（含水电费）为93298元。 邓伟开辩称，一、怡振兴公司、张宽福主张的2017年9月份前的房屋租金已超过法定诉讼时效，应当予以驳回。二、2017年4月30日起讼争房屋已无法使用，故租金应计算至2017年4月份。2017年5月起，讼争房屋被停电，居委会发通知要求收回讼争房屋；经核对银行账单及收款收据，邓伟开自签订合同起已支付租金35.89万元，截止2017年4月30日应收租金为33.81万元，邓伟开已超额支付租金20800元，故其无需再支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争房屋位于厦门市思明区洪前路洪文工业区1号厂房，系由案外人陈华东担任股东的厦门龙图盛投资管理有限公司（下称龙图盛公司）向厦门市思明区洪文社区居民委员会（下称洪文居委会）承租，后经陈华东转租给怡振兴公司、张宽福（系怡振兴公司的法定代表人），再经张宽福、怡振兴公司部分转租给邓伟开。 2014年4月6日，张宽福（甲方）与邓伟开（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区洪前路洪文工业区1号厂的厂房或仓库租赁给乙方使用；租赁期限4年，从2014年4月1日起至2018年3月31日止；租赁押金11300元，月租金11300元，按季度结算，每季度33900元；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款规定执行；本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。 上述合同签订后至2016年1月，邓伟开按11300元/月的租金标准履行合同；自2016年2月起，邓伟开按6300元/月标准支付租金。审理中，双方均确认截至2017年3月22日，邓伟开已支付押金11300元，并通过银行转账方式支付租金共计32.5万元。 2017年2月22日，洪文居委会向龙图盛公司发出一份《通知》，载明：因“金砖会议”工作布置，检查出龙图盛公司承租的洪文工业区一号厂房被列为危房，根据上级有关部门要求，必须对该厂房进行更新改造，因此，洪文居委会必须提前与龙图盛公司终止一号厂房一楼的租赁协议（原协议终止时间为2017年12月31日），望于2017年3月31日前搬迁完毕。 2017年12月8日，本院就陈华东以张宽福、怡振兴公司为被告就讼争房屋提起的房屋租赁合同纠纷一案，作出（2017）闽0203民初12764号《民事判决书》（已发生法律效力），判决：一、确认陈华东与张宽福、怡振兴公司于2014年4月2日签订的《厂房租赁合同书》于2017年8月11日解除；二、张宽福、怡振兴公司将厦门市思明区洪文工业区1号一楼A2（洪莲中路213号之一）厂房腾空返还陈华东；三、张宽福、怡振兴公司向陈华东支付2017年4月1日至2017年8月11日的租金及逾期违约金……。前述判决并确认了张宽福、怡振兴公司为该案案涉租赁合同的承租人。 2018年1月3日，陈华东（甲方）与张宽福（乙方）就前述本院作出的（2017）闽0203民初12764号《民事判决书》的判决事项达成如下和解协议：1、乙方撤回该民事判决的上诉；2、乙方于2018年1月18日前完成洪文工业区1号厂房乙方和怡振兴公司名下所有生活、生产物资及物品的搬迁；3、双方签订的至2018年3月31日到期的洪文工业区1号厂房租赁合同即日起作废；4、乙方一次性补偿陈华东房租损失25000元；5、上述事项履行到位后，（2017）闽0203民初12764号《民事判决书》关于双方的责任自动解除，否则本和解协议无效。张宽福、怡振兴公司确认上述和解协议内容已履行完毕，其已于2018年1月22日将讼争房屋整栋归还给洪文居委会。 审理中，邓伟开主张，除上述已支付款项外，其还于2014年4月7日通过现金支付租金33900元。为此，邓伟开向本院提交2013年12月至2014年10月期间的《收款收据》予以证明。其中，落款时间为2014年4月7日的《收款收据》上载明收款单位为“振兴玻璃厂”，收款金额共计44374元（包含“2014年3月15日-2014年3月31日3360元；2014年4月1日-2014年6月30日33900元；水102元；电2012元；押金11300-6300=5000元”等）。张宽福、怡振兴公司对该笔款项不予认可，认为该《收款收据》系邓伟开足额缴纳当季度租金及水电费的结算票据，该笔款项已包含在邓伟开已支付的32.5万元内。本院经分析认为，从邓伟开提供的《收款收据》内容看，均系怡振兴公司确认收到邓伟开支付的对应季度租金及水电费所出具的结算票据；从交易习惯看，邓伟开一直以来均系通过转账方式支付租金及水电费，故邓伟开认为2014年4月7日《收款收据》中的部分款项33900元系其通过现金支付的主张，证据不足，本院不予采信。 另，张宽福、怡振兴公司向本院提交了双方的短信记录，其中，2017年3月22日，张宽福向邓伟开发送短信“收到转账1万元，还余欠房租36952元……”；邓伟开于同年4月15日回复“……款还未下来再等一下，一到我马上转给您……”；同年4月18日，张宽福再次发送短信“房租共欠36952元+18900元（4月-6月）=55852元真的要抓紧时间了”，邓伟开未回复。邓伟开确认上述短信的真实性，但认为短信中的金额未经双方对账，不予确认。本院分析认为，从邓伟开4月15日的短信回复可看出，其仅系与对方协商延迟付款时间，对“余欠房租36952元”的内容并未提出异议，故本院对该笔金额予以确认。 本院认为，讼争合同约定的租赁期限自2014年4月1日起至2018年3月31日止，张宽福、怡振兴公司向本院提起本案诉讼时间为2018年8月20日，即张宽福、怡振兴公司向本院提起诉讼时，讼争合同期限已届满，且其在审理中也确认已于2018年1月22日将讼争租赁房屋整栋归还给洪文居委会。故张宽福、怡振兴公司要求解除《租赁合同》的主张于法无据，本院不予支持。 关于拖欠的租金。张宽福、怡振兴公司主张邓伟开支付合同签订后至2018年1月22日拖欠的租金共计93298元，并明确该款项包含上述期间拖欠的水电费，且已扣除邓伟开支付的押金11300元。（1）截至2017年3月22日，根据在案证据，可体现邓伟开尚欠张宽福、怡振兴公司36952元，故本院对该笔款项予以确认。（2）2017年3月23日至2018年1月22日期间的款项。本院分析认为，截至2017年4月30日，邓伟开未就讼争房屋办理移交手续，故讼争合同一直处于履行过程中，邓伟开主张租金应计算到2017年4月30日没有事实和法律依据，本院不予支持；又因（2017）闽0203民初12764号一案生效判决已确认陈华东与张宽福、怡振兴公司于2014年4月2日签订的《厂房租赁合同书》于2017年8月11日解除，因此，本案讼争合同自2017年8月11日起客观上已无法履行，故本院认定租金应计算至2017年8月11日。另结合在案证据可见，合同履行过程中，双方确有将水电费与租金共同结算的交易习惯，但张宽福、怡振兴公司未能提供上述期间邓伟开使用讼争房屋实际产生的水电费数额及依据，故本院对水电费部分不予认定。针对邓伟开提出的2017年9月以前的租金已超过诉讼时效的问题，根据民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故对该项主张，本院不予支持。综上，本院认定邓伟开应支付截至2017年3月22日拖欠的款项36952元以及自2017年3月23日至2017年8月11日拖欠的租金29400元（6300元/月×4个月+210元/天×20天=29400元），扣除其已付押金11300元，邓伟开仍需支付张宽福、怡振兴公司55052元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告邓伟开于本判决生效之日起十日内向原告厦门怡振兴玻璃有限公司、张宽福支付拖欠的款项55052元； 二、驳回原告厦门怡振兴玻璃有限公司、张宽福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4612元，由原告厦门怡振兴玻璃有限公司、张宽福负担2185元，被告邓伟开负担2427元；款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一八年十一月八日 法官助理洪瑾君 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。