江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6626号上诉人(原审被告)：张玖翠，女，1970年3月26日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：朱春燕，江苏润商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡志华，女，1975年12月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：胡晓峰，德恒上海律师事务所律师。原审被告：张玖根，男，1968年2月23日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：崔武，江苏润商律师事务所律师。上诉人张玖翠因与被上诉人胡志华、原审被告张玖根房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初19065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玖翠上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人、原审被告承担。主要事实与理由：1、一审中，上诉人己提交证据证明案涉房屋所有权的取得在拆迁时就属于上诉人张玖翠,张玖根无权取得案涉房屋所有权，属于无权处分，一审法院在没有任何证据的情形下认定张应友授权张玖根处分案涉房屋，明显违背事实。2、一审法院主观认定张应友将拆迁安置房在张玖翠、张玖根之间自行分配，该认定没有任何事实依据，拆迁安置房的分配是拆迁政策决定，上诉人已提交证据证明本案涉及的拆迁安置户中不包含张玖根，张玖根已在另外拆迁安置户中分得房屋。张应友无权将拆迁安置房在张玖翠、张玖根之间自行分配。张玖根的小套是梁芝桂将自己的房屋赠给张玖根，与上诉人无关。一审法院捏造案外人张应友的行为并作为张玖根有权处分的依据，毫无事实基础。3、上诉人与被上诉人在庭审中均认可上诉人一直未与胡志华达成房屋买卖协议，上诉人从知情时就没有同意张玖根将房屋出卖给胡志华，也向江宁区人民法院起诉要求胡志华返还房屋，一审法院认为上诉人没提出过异议错误。4、胡志华在2007年社区通知登记案涉房屋所有权人时，明知房屋所有权人并非张玖根却没有向张玖根提出异议，与情不符，存在明显恶意。一审法院在判决书中仅单方揣度上诉人的行为意思，却忽略被上诉人胡志华的行为意思，在事实认定上有失公允。胡志华答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决适当，上诉人的上诉理由依法不成立，请求驳回上诉，维持原判。胡志华与张玖根签订的购房协议，无论张玖根为有权处分或无权处分，根据相关法律规定及司法解释，均为有效合同。张玖根处分本案所涉房产为有权处分，理由如下：第一，张应友托介绍人周某说有房子要卖，张玖根办理此事。并且张玖根将该房屋交付胡志华居住至今，因此张应友及张玖根均有卖房的合意。第二，在胡志华与张玖根签订购房协议时，涉案房屋为被拆迁人张应友拆迁所得三套房中的一套，并且并未登记在张玖翠的名下。涉案房屋也是张玖根通知胡志华抓阄确认为102室，即使张玖翠认为根据拆迁政策，其有拆迁安置房的部分份额，也不能证明在本案所涉购房协议签订即所涉房屋交付时，涉案房屋为其所有。第三，本案所涉房屋交付多年后，张应友及其子女张玖根、张玖翠在明知102室房屋出售给胡志华的情况下将102室房屋分户至张玖翠名下，具有明显的恶意，于法无据，也不具有创设物权的法律效力。第四，江宁区政府关于拆迁安置房的拆迁政策，与本案事实及法律适用不能混为一谈。即使张玖翠认为其有拆迁安置房的部分份额，与认定张玖根是否有权处分本案所涉房屋也并无必然的联系。仅凭无法律效力的分户协议及2017年的房产登记就反推张玖根无权处分不符合逻辑和法理。第五，退一步讲，即使张玖根为无权处分，胡志华在本案所涉房屋内已实际居住了16年，张玖翠明知而不提异议，予以默认，已产生了实际上的物权。因此，胡志华与张玖根签订的购房协议法律后果对张玖翠同样有效。第六，抛开本案的法律关系，本案中上诉人在一审阶段及在上诉状中所陈述的法律逻辑及事实逻辑均脱离了正常的法律思维和常识，本案因现在涉案房产升值巨大，张玖根及张玖翠反悔，利用拆迁安置房的特殊性，牟取非法利益。诚实信用是维护市场交易的基石，也是法律的基本原则，交易双方应遵守最基本的商业道德。张玖根述称：张玖根自始就无处分权，2002年的拆迁房屋是张玖根父亲名下的房产拆迁所得，与张玖根没有任何关系，张玖根自己的户口上有其拆迁房屋，但与其父亲名下的房屋没有任何关系。一审判决说2007年张玖根、张玖翠还有双方的父母张应友自行分户不能成立的。张玖根不在父亲户头上，张玖根得到一套房子是张玖根奶奶给张玖根的。该房所有权并非属于张玖根，判决张玖根协助过户没有道理。第三，张玖根愿意承担缔约过失责任。被上诉人胡志华知道张玖根没有售房资格。这种过错是属于双方的混合过错，不能因为占有了十几年了，就可以产生合法产权。胡志华向一审法院起诉请求：1.判令张玖翠、张玖根为其办理南京市江宁区秦淮路88号石马新寓9栋1单元102室的产权过户手续；2.判令张玖根支付违约金50000元；3.判令张玖根、张玖翠承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2002年1月12日，张玖根（甲方）与胡志华（乙方）签订《购房协议》一份，协议约定：兹有甲方分配房一套秦淮小区9栋一单元102室中套（94平方米），于2002年1月12日售于乙方，总价96000元，以后不存在任何事情和纠纷；乙方要求房产证办理户头为胡志华，乙方一次性将购房款付给甲方。同日，胡志华向张玖根支付购房款总计96000元，张玖根出具收条一份，载明：今收到胡志华房款96000元。次日，张玖根（甲方）与胡志华（乙方）又签订《购房协议》一份，协议约定乙方于2002年1月13日购买甲方坐落于南京市江宁区整套复建房，面积约为90平方米，经双方自愿达成以下协议：甲方协助为乙方办理产权证及土地使用证，正常的相关办证手续费用由乙方支出，甲方在为乙方办理产权证、土地使用证前必须以乙方姓名登记；乙方负责购房款一次性支付给甲方，款额为96000元；一方如有违约行为另付对方违约金50000元。周某作为鉴证人在该购房协议上签字。后，张玖根于2002年将涉案房屋交付给胡志华居住使用至今。现涉案房屋已经取得不动产权证，登记在张玖翠名下，登记时间为2017年1月23日，建筑面积为91.56平方米。另查明：张应友系张玖根与张玖翠之父。1999年6月13日，张应友与其母亲梁芝桂、女儿张玖翠、外孙欧超在同一户籍。2002年9月7日，张应友与拆迁部门签订关于张应友农户房屋拆迁补偿安置协议书，后分得拆迁安置房石马新寓7栋112室、9栋102室、9栋211室。2007年，张玖翠、张玖根在拆迁户办理产权证协议书上签字，该协议书载明：兹有石马行政村麻东生产队，拆迁户主姓名张应友，因房屋拆迁安置，你户分房领取3套，为了准确无误办理好分户住房房产证，经户主同意，办证户（凭户口本办理直属人）如下：户主姓名张应友，住宅区石马新寓，住宅7栋112室，直属姓名张玖翠，与户主关系父女，住宅区石马新寓，安置9栋102室，直属姓名张玖根，与户主关系父子，住宅区石马新寓，安置9栋211室。一审审理中，各方一致确认张玖根出售给胡志华的房屋为秦淮路88号石马新寓9幢102室（以下称102室房屋）。张玖根与胡志华一致认可胡志华经张玖根通知抓阄确定的102室房屋。张玖翠陈述2004年4月左右，其即已知道张玖根将102室房屋出售给胡志华。关于两份《购房协议》效力问题。胡志华认为协议合法有效。张玖根认为协议无效，理由为：未经过产权人同意，事后张玖翠也未追认。张玖翠认为协议无效，理由为：胡志华与张玖根恶意串通损害其利益，90多平方米的涉案房屋交易价仅为96000元，明显低于同期正常房屋交易价格，且以如此低廉的价格在不经其同意及不知情情况下签订了房屋买卖合同。关于胡志华能否要求张玖根、张玖翠协助办理涉案房屋过户手续。胡志华认为张应友托介绍人周某说有房子要卖，托张玖根办理此事，张玖根确认该房产归张玖根所有，且将涉案房屋交付其实际居住至今，张玖根系购房协议卖方，签订协议系经过张应友同意；张应友家拆迁安置三套房产，买卖时未登记所有权人，其认为涉案房屋系张玖根所有；户主张应友后将因拆迁领取的三套拆迁安置房在本人及张玖根、张玖翠之间自行进行了分户，102室房屋被分户至张玖翠名下，张玖根、张玖翠及张应友明知102室房屋出售给其的情况下自行分户，具有明显的恶意；102室房屋于2017年1月23日登记在张玖翠名下，张玖翠对张玖根处分本案诉争房产系知情，且其在102室房屋内已经实际居住了16年，已产生了实际上的物权，张玖翠对上述所有事实均予以默认，其与张玖根所签订的购房协议的法律后果对张玖翠同样有效，故张玖根、张玖翠应履行为其办理过户登记的义务。胡志华申请证人周某出庭作证，周某到庭陈述：张应友告知其张玖根有一套房屋要卖，胡方明要买房，其就告诉双方有套房屋出售，双方就自己谈了，后来抓阄领房子的时候张玖根通知胡志华，2002年左右，抓阄后过段时间拿钥匙交房；2015年，胡志华要过户，通知张玖根签字，张玖根称房屋属于张玖翠，张玖翠要收回房屋，给胡志华5万元。胡志华对证人证言予以认可，陈述胡方明系其丈夫。张玖根不同意协助办理过户，理由为：102室房屋属于张玖翠，其未经张玖翠同意偷偷将102室房屋出售给胡志华，其在抓阄时告知胡志华102室房屋不是其所有，张玖翠当时在上海工作，兄妹关系不好，其缺钱治病，就将该房屋出售；后张玖翠问其有无分到房，2004年4月，其告诉张玖翠房屋被其出售，张玖翠要收回房屋，去找胡志华协商，因协议上没有胡志华的电话和住址且胡志华将房屋出租，故一直找不到胡志华，直到2012年胡志华找到张玖根称要卖房，其告知胡志华该房子不是其的，系其妹妹张玖翠所有而拒绝签字；张玖翠领到产权证后，胡志华要求协助过户，被张玖翠拒绝，没有达成一致意见。对于证人证言，张玖根认为证人陈述系受张应友委托其有房子要卖，没有得到张玖翠同意，合同无效。张玖翠亦不同意协助办理过户，理由为：102室房屋属于其，102室房屋属于按户籍征地拆迁安置，被拆迁人为张应友一家（张应友本人及其母亲梁芝桂、张玖翠及其子欧超），拆迁时与张玖根无关，张玖根一家户籍并未与张应友一起，且于1997年已被拆迁安置；张应友在房屋买卖时根本不在家，同时胡志华也未提供任何证据证明与张玖根签订的房屋买卖合同有张应友的授权或签字，当时张玖根不跟张应友一家住在一起；胡志华单独与不在拆迁房屋户籍处居住的张玖根签订房屋买卖合同，具有恶意或者重大过失；2007年拆迁部门已确定102室房屋为其所有，胡志华没有提出异议，至今已有10多年，应视为胡志华已默认102室房屋所有权属于其；不动产物权以不动产产权证登记为准，胡志华无权占有，其从未承认该房屋为胡志华所有，胡志华将该房屋用于出租，其也多次跟胡志华沟通要求返还房屋。对于证人证言，张玖翠认为证人陈述帮张玖根卖房，卖的是张玖根的房屋，但102室房屋不是张玖根所有，证人亦提及让胡志华与张玖根联系，胡志华有审查房屋所有权的责任。张玖翠提供秦淮社区居民委员会出具的《关于张应友拆迁户的情况说明》（内容为：2000年原石马村麻东队拆迁时，该队村民张应友，户下有张应友女儿张玖翠、张应友的外孙子欧超、张应友的母亲梁芝桂，该户因房屋拆迁安置分房3套，其中张应友一小套、张应友女儿张玖翠及外孙子欧超一中套，张应友母亲梁芝桂一小套；2000年拆迁时，张玖根不在张应友的户口内）、1997年7月12日关于张玖根农户安置房拆迁补偿安置协议书、2000年9月7日关于张应友农户安置房拆迁补偿安置协议书、1999年6月13日的户籍信息，证明102室房屋与张玖根无关。胡志华质证后认为：对户籍信息的真实性无异议，但与本案无关；对其他证据的真实性不予认可，不能证明102室房屋归张玖翠所有。张玖根质证后认为：对真实性均无异议，对张玖翠的证明目的亦无异议。张玖翠陈述其多次与胡志华沟通要求返还102室房屋，未提供书面证据。胡志华陈述2015年张玖翠曾找过其，称该房屋系张玖翠所有，要收回房屋并给付违约金5万元；2017年，其多次找张玖翠要求协助过户，张玖翠要求加价40万元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。关于两份购房协议效力。胡志华与张玖根就涉案房屋签订的两份购房协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。张玖根以出售102室房屋未经产权人张玖翠同意，事后未经产权人追认为由认为涉案协议无效，于法无据，一审法院不予采信。张玖翠以胡志华与张玖根恶意串通损害其利益为由认为涉案协议无效，未提供证据证明，一审法院亦不予采信。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡志华要求张玖根、张玖翠协助办理过户，具有事实和法律依据，应予支持。理由如下：一、胡志华与张玖根签订购房协议时，涉案房屋系因被拆迁人张应友拆迁安置所得，并未登记在张玖翠名下，胡志华经张玖根通知抓阄确定了买卖标的物为102室房屋，且张玖根将102室房屋交付给了胡志华，目前并无证据证明张应友提出过任何异议，可以认定张玖根经张应友同意出售102室房屋，系有权处分。二、在张玖根将102室房屋出售多年后，张应友将拆迁安置的房产自行在其、张玖根、张玖翠之间分配，其中将102室房屋分配至张玖翠名下，于法无据；即便102室房屋于出售前即归张玖翠所有，基于张应友、张玖根与张玖翠的身份关系，张玖翠未提供证据证明其于2004年4月许知道涉案房屋被出售且交付多年后向胡志华提出异议，可以认定张玖翠知道或者应当知道张玖根将涉案房屋出卖且同意。三、胡志华已付清购房款，现涉案房屋已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。故对胡志华要求张玖根、张玖翠协助办理产权变更登记的诉讼请求一审法院予以支持。2002年1月13日的协议约定了张玖根协助胡志华办理产权证和土地使用证的相关办证手续费用由胡志华负担，故对于变更登记的税费，应由胡志华承担。双方并未约定办理产权变更登记的具体时间，现胡志华以张玖根拒绝协助办理产权变更登记手续为由主张违约金50000元，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、张玖根、张玖翠于判决发生法律效力之日起10日内协助将南京市江宁区秣陵街道秦淮路88号石马新寓9幢102室不动产产权变更登记至胡志华名下，变更登记的税费由胡志华承担；二、驳回胡志华的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取565元，保全费5000元，合计5565元，由胡志华负担525元，由张玖翠、张玖根负担5040元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审予以确认。二审中，各方均未提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点为：张玖翠是否应配合办理过户手续。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。胡志华与张玖根签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。张玖翠虽上诉主张张玖根未包含在被拆迁户内，但张应友房屋拆迁所得三套房产的拆迁、抓阄、分户等手续均由张玖根办理，涉案房屋出售时并未确认为张玖翠所有，之后方经协议登记在张玖翠名下，且张应有拆迁所分房屋确有一套实际登记至张玖根名下，胡志华有理由相信张玖根有权处分。涉案房屋已于2002年由张玖根交付胡志华占有使用，至今已长达十余年，张玖翠早于2004年已知晓房屋已由张玖根出售，其虽主张曾向胡志华提出异议，但并未提交任何证据予以证实，一审法院认定张玖翠知道或者应当知道张玖根将涉案房屋出卖且同意，符合法律规定。涉案房屋在各方均知晓出售的情况下，现登记至张玖翠名下，而胡志华已付清购房款，居住多年，一审法院判决张玖翠协助办理产权变更登记手续，并无不当。综上，张玖翠的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人张玖翠负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年十一月二十二日书记员  戴 苗