云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终747号上诉人（原审原告）：云南得廷房地产开发有限公司，住所地：云南省昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区三组103号。法定代表人：罗仕超，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘元祥，云南君山律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：许金凤，云南君山律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：尚高良，男，1966年5月23日生，汉族，住屏边县。被上诉人（原审被告）：李华英，女，1973年9月13日生，彝族，住屏边县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胥应，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：任宏颖，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：屏边县农村信用合作联社，住所地：屏边县玉屏镇沿河路。法定代表人：刘红，系该社理事长。委托诉讼代理人：周武斌，原屏边县农村信用合作联社理事长，现任绿春县农村信用合作联社理事长。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张耀，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人云南得廷房地产开发有限公司（以下简称得廷地产公司）因与被上诉人尚高良、李华英，原审第三人屏边县农村信用合作联社（以下简称屏边信用联社）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省屏边苗族自治县人民法院（2017）云2523民初284号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人得廷地产公司的委托诉讼代理人许金凤，被上诉人尚高良及委托诉讼代理人胥应、任宏颖，原审第三人屏边信用联社的委托诉讼代理人周武斌、张耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人得廷地产公司上诉请求：撤销原判，并改判支持其一审诉讼请求，即由被上诉人向上诉人支付尚欠的购房款84400元及利息21143.04元，共计105543.04元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由是：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.《商品房购销合同》是上诉人与被上诉人就商品房买卖签订的合同，而《委托开发合同》是上诉人与第三人屏边信用联社就建盖商住楼、办公楼所签订的意向性合同，后者并不是前者的组成部分，二者不存在关联；2.对于被上诉人主张的购房首付款208660元中的208000元由其所交的123631.49元土地款折抵这一事实，其应负举证责任，而不应由上诉人做出解释及举证。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中对房屋总价及付款时间作了约定，但在上诉人按合同约定将所售房屋交付被上诉人后，被上诉人却未全额支付购房款，故其应按合同约定支付剩余房款及相应利息。被上诉人尚高良、李华英答辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。《商品房购销合同》是《委托开发合同》的补充和完善，二者相互关联，对上诉人和被上诉人均有约束力；2.《委托开发合同》的合同主体虽为上诉人和屏边信用联社，但合同第三条约定的权利和义务均由被上诉人和屏边信用联社72名职工履行，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，该合同约束上诉人与被上诉人；3.结合《委托开发合同》第三条、第七条及《商品房购销合同》第六条的约定，以及被上诉人对购房首付款、剩余房款的给付金额和方式，被上诉人的购房款已经全部付清。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人屏边信用联社陈述，其意见与被上诉人答辩一致，上诉人与第三人签订合同后，双方均按照合同约定履行自己的义务，所有的房款均已付清，故上诉人的上诉请求不能成立。得廷地产公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付尚欠房款84400元及利息21143.04元；2、承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：2010年8月20日经红河州国土资源局、屏边县人民政府批准，屏边县国土资源局准备挂牌出让屏边县大平田新区九宗国有建设用地使用权。被告尚高良、李华英等屏边信用联社72名职工为统一竞买2008-3号宗地，共同集资并委托蒙自鹏程房地产开发有限公司以公司名义申请竞买该宗地的国有建设用地使用权。蒙自鹏程房地产开发有限公司于2010年9月15日向屏边县国土资源局递交了竞买申请书，9月19日蒙自鹏程房地产开发有限公司的账户收到以屏边信用联社建房业主委员会名义转入的款项人民币5603400.34元，9月20日蒙自鹏程房地产开发有限公司向屏边县国土资源局缴纳了屏挂2008-3号宗地竞买保证金5603400.34元。经竞拍，9月21日屏边县国土资源局与蒙自鹏程房地产开发有限公司签订了编号03号《成交确认书》，确认蒙自鹏程房地产开发有限公司为屏挂2008-3号地块的国有建设用地使用权挂牌出让竞买人，成交总价为12140700元。2010年12月24日被告尚高良、李华英等屏边信用联社72名职工以周武斌等150人之名补缴土地价款3298067.20元。2012年3月9日受被告尚高良、李华英等屏边信用联社72名职工委托第三人屏边信用联社（甲方）与原告（乙方）签订了《委托开发合同》，合同约定：1、依照甲方要求，乙方做出“小区”初步建设项目方案。2、总用面积18648平方米，总建筑面积50000平方米。3、其中别墅约9548平方米，单元住房约3770平方米，甲方按成本价单元住房1600元/平方米，折价回购130平方米房屋及车位1个，超或不足部分按1600元/平方米计价；叠加别墅按成本价2000元/平方米回购，折价回购104平方米房屋及车位1个，超出部分按2000元/平方米计价，乙方负责为甲方办理产权过户手续，办理中所产生费用按房地产开发交房规定执行。4、甲方负责向乙方团购单元户和叠加户型共计73套。5、在土地开发过程中，涉及相关手续，根据乙方需要，甲方负责派人协助办理，产生的费用由乙方负责。6、建盖办公楼的土地按100万元/亩计价。7、团购户找补余款在交房时一次性付清。8、……合同还对图纸、工程质量等作了约定。合同签订后，原告于2012年3月19日补缴土地价款3799836.8元，并于3月20日与屏边县国土资源局签订了2008-3号地块的国有建设用地使用权出让合同。2013年8月1日，原告在取得商品房预售许可证后与被告签订《商品房购销合同》及其补充协议。合同约定：“第一条、项目建设依据。甲方（原告）以出让方式取得位于屏边县大平田新区编号为I－（2008）－3的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。土地使用权证号：屏国用（2012）字第07号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称：水岸庭院小区。建筑工程规划许可证号：建字第532523201200023。第二条、乙方（被告）购买的商品房为预售商品房。批准预售房的机关：屏边苗族自治县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：2012－002。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品房，其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：第7幢第1单元第3层301号房屋，属框架结构。该幢商品房建筑层数为地上6层，地下0层。第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计价，该商品房建筑面积为279.33平方米，单价为（人民币）每平方米2000元，总金额（人民币）558660元。……第六条、付款方式及期限。乙方按下列第3种方式付款：3、其他方式。采取银行按揭贷款方式支付房款。乙方于签订本合同时支付首付款，即购房款总价款的37.4%（￥208660元），并按银行要求提供合格的按揭贷款资料，剩余房款￥350000元乙方应于××年××月××日前办理完毕银行按揭手续。第七条、交付期限。甲方应于2013年8月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方”。2013年8月1日，被告向原告支付购房款人民币660元，原告向被告出具了收据一份，2013年9月24日被告向原告转账支付按揭房款人民币350000元。另查明：原告根据《委托开发合同》在收取被告尚高良、李华英及屏边信用联社等72户购房户的购房款时，均扣除折抵单元住房130平方米或叠加别墅104平方米房款，少收扣除房屋面积价款208000元。一审法院认为，（一）关于《委托开发合同》与《商品房购销合同》的关系及性质的认定。被告尚高良、李华英等屏边信用联社72名职工共同集资并委托蒙自鹏程房地产开发有限公司以公司名义竞买屏边县大平田新区屏挂2008-3号宗地的国有建设用地使用权后，委托第三人屏边信用联社与原告得廷地产公司签订《委托开发合同》，在土地开发建设过程中，原告与被告尚高良、李华英等屏边信用联社72户职工签订了《商品房购销合同》，《委托开发合同》签订在前，《商品房购销合同》在后，且《委托开发合同》第三条约定“乙方（即原告）负责为甲方（即第三人）办理产权过户手续，办理中所产生的费用按房地产开发交房规定执行”，故才签订的《商品房购销合同》；《委托开发合同》与《商品房购销合同》所涉土地系同一宗土地，即屏挂2008-3号宗地，被告是竞买屏挂2008-3号宗地的土地款集资人之一；《委托开发合同》约定的折价回购的单元住房、叠加别墅的价格与《商品房购销合同》约定的购买单价均是一致的；原、被告在签订《商品房购销合同》时，并未明确约定《委托开发合同》已终止或被《商品房购销合同》替代，并且原告在红河州中级人民法院（2015）红中民二初字第129号一案中向第三人主张损失时依据的仍是《委托开发合同》，综合以上，可以认定《委托开发合同》与《商品房购销合同》是相互关联的，《委托开发合同》是原则性的约定，《商品房购销合同》则是原告与被告对每一套房屋具体权利义务的约定，是对《委托开发合同》的延伸和具体化。原告认为的《委托开发合同》是原告与第三人屏边信用联社就建盖商住楼、办公楼所签订的意向性合同，《商品房购销合同》是与被告签订，两个合同互相完全独立的辩解，与事实不符，不予采纳。《委托开发合同》和《商品房购销合同》相互关联，未违反相关法律规定，均系合法有效的合同。（二）关于被告的购房款是否已全部付清的问题。原告认为，其已按购房合同约定履行义务并将所售房屋交付被告，而被告未按约定支付购房款，仅支付购房款474260元，尚欠原告购房尾款84400元。而被告认为，被告等屏边信用联社的72户职工参与竞拍的土地认购人变更为原告，被告交纳的土地出让金折抵向原告购买的单元住房130平方米房屋及车位1个或别墅104平方米房屋及车位1个，超出的面积分别按1600元和2000元每平方米由购房户补给原告，其已根据合同约定补交350660元给原告。根据《委托开发合同》第三条：“其中别墅约9548平方米，单元住房约3770平方米，甲方按成本价单元住房1600元/平方米，折价回购130平方米房屋及车位1个，超或不足部分按1600元/平方米计价；叠加别墅按成本价2000元/平方米回购，折价回购104平方米房屋及车位1个，超出部分按2000元/平方米计价，乙方负责为甲方办理产权过户手续，办理中所产生费用按房地产开发交房规定执行”的约定，单元住房和叠加别墅折价回购的价格均系208000元，《商品房购销合同》约定的首付款为购房总价款的37.4%，计208660元，被告在给付首付款时，原告未收取208000元，仅收取了660元，并开具了660元的收据，且对于未收取208000元的行为无合理的解释，又未提供被告欠款208000元的证据，结合《委托开发合同》第三条、第七条及《商品房购销合同》第六条付款方式的约定，可以认定被告等屏边信用联社72名职工将屏边县大平田新区屏挂2008-3号宗地的国有建设用地使用权交由原告开发后在每户购房时可以折抵人民币208000元，故原告主张的购房款合计558660元，被告已付清。原告认为的被告仅支付首付款123600元，而该款系被告交到屏边县国土资源局购买土地的集资款，原告无证据证实该土地集资款用来直接支付首付款123600元，故不予采纳。（三）关于原告主张的商品房欠款是否超诉讼时效的问题。原告得廷地产公司与第三人屏边信用联社签订的《委托开发合同》、原告与被告尚高良、李华英签订的《商品房购销合同》相互关联，且被告系《委托开发合同》约定的团购户之一，加之2015年12月3日红河州中级人民法院（2015）红中民二初字第129号民事判决书明确原告购房款可向购房户主张，该判决生效时间至原告起诉时间没有超过法律规定的诉讼时效，故被告尚高良、李华英认为原告超过诉讼时效的抗辩主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“驳回原告云南得廷房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币1205元，由原告云南得廷房地产开发有限公司承担。”二审中，各方当事人均未向本院提供新证据。二审审理查明涉案土地的取得及《委托开发合同》、《商品房购销合同》约定的内容与一审查明的事实一致，另查明：在双方签订的《商品房购销合同》中约定，被上诉人购买7幢1单元3层301号房屋，建筑面积为279.33平方米，单价为每平方米2000元，总金额558660元。被上诉人实际交付了土地集资款123600元、房款350660元，合计474260元。还查明，上诉人依据《委托开发合同》于2015年3月30日向本院提起诉讼，要求原审第三人支付购房款6074600元及利息；赔偿因违约给上诉人造成的损失设计费600000元、地勘费48302元，共计648302元。经本院审理并作出（2015）红中民二初字第129号民事判决，认定上诉人与原审第三人签订《委托开发合同》合法有效；因房屋系原审第三人职工所购买，且《商品房购销合同》系上诉人与职工个人签订，实际欠款人为各购房户，故所欠房款应向购房者主张权利；认定原审第三人屏边信用联社违约，判决：“一、由屏边县农村信用合作联社赔偿上诉人云南得廷地产开发有限公司设计费、地勘费共计人民币648302元;二、驳回云南得廷地产开发有限公司的其他诉讼请求。”并已发生法律效力。归纳当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：（一）本案所涉的《商品房购销合同》与《委托开发合同》之间是否存在关联；（二）上诉人主张的房款是否应当支持。针对本案的争议焦点，评判如下：（一）关于本案所涉的《商品房购销合同》与《委托开发合同》之间是否存在关联的问题。本院认为，首先，涉案土地系屏边信用联社72名职工分别出资123600元，由鹏程房地产开发有限公司竞买并与屏边县国土资源局签订了编号03号《成交确认书》，确认鹏程房地产开发有限公司为屏挂2008-3号地块的国有建设用地使用权挂牌竞买人，成交总价12140700元。之后，原审第三人屏边信用联社与上诉人得廷地产公司协商并签订了《委托开发合同》，合同签订后，上诉人于2012年3月19日补缴了土地款3799836.80元，并与屏边县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，上诉人取得了涉案土地的使用权，而被上诉人不是涉案土地的使用权人。其次，原审第三人屏边信用联社与上诉人得廷地产公司签订了《委托开发合同》，将涉案土地委托上诉人进行开发，相关建设手续由上诉人办理信用社协助，上诉人将开发的综合楼、单元房、叠加别墅出售给信用社，并把相关的产权手续办理到信用社户头。合同还约定了折价回购单元房、叠加别墅的数量和价格，办公综合楼的设计、施工，办公综合楼的价格按省联社批复为准等内容。《委托开发合同》签订后，上诉人得庭地产公司按照合同约定，开发建设了单元房和叠加别墅并已交付，但对办公综合楼的建设等问题，原审第三人屏边信用联社直至2015年1月7日才回函上诉人，明确表示“由于省联社不同意在该宗土地建盖办公综合楼，我社同意放弃在该宗土地购买办公综合楼”，导致双方签订的《委托开发合同》未能全面履行，为此，上诉人于2015年3月30日向本院提起诉讼，要求原审第三人支付购房款6074600元及利息；赔偿因违约给上诉人造成的损失设计费600000元、地勘费48302元，共计648302元。经本院审理并作出（2015）红中民二初字第129号民事判决，判决：“一、由屏边县农村信用合作联社赔偿上诉人云南得廷地产开发有限公司设计费、地勘费共计人民币648302元;二、驳回云南得廷地产开发有限公司的其他诉讼请求。”，且在本院已生效的（2015）红中民二初字第129号民事判决中已经认定实际购房者系被上诉人，《商品房购销合同》系上诉人与被上诉人签订，实际欠款人系被上诉人，故上诉人依据《商品房购销合同》向被上诉人主张权利并无不当。（二）关于上诉人主张的房款是否支持的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。根据双方签订《商品房购销合同》约定，被上诉人购买了上诉人开发的“水岸庭院”小区7幢1单元3层301号房屋，建筑面积为279.33平方米，单价为每平方米2000元，总金额558660元。被上诉人实际交付了土地集资款123600元、房款350660元，合计474260元。被上诉人系实际购房人，故其应将尚欠房款84400元支付给上诉人。上诉人依据《商品房购销合同》要求被上诉人按合同约定补交房款的理由成立，本院予以支持；但对利息的主张，结合本案各方当事人履行《委托开发合同》及《商品房购销合同》的实际情况，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，本院予以改判。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省屏边苗族自治县人民法院（2017）云2523民初284号民事判决；二、由被上诉人尚高良、李华英于本判决生效后十五日内向上诉人云南得廷房地产开发有限公司支付尚欠购房款人民币84400元;三、驳回上诉人云南得廷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1205元，由上诉人云南得廷房地产开发有限公司负担250元，由被上诉人尚高良、李华英负担955元。二审案件受理费2410元，由上诉人云南得廷房地产开发有限公司负担500元，由被上诉人尚高良、李华英负担1910元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。审判长 何 红审判员 刘正平审判员 王丽仙二〇一八年十一月二日书记员 刘 禹