上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初8750号原告(反诉被告)：邱琳凯，女，1990年11月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘晴，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：李德明，男，1979年5月12日，汉族，户籍地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。原告邱琳凯与被告李德明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告于同年4月3日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序审理，并分别于同年3月28日组织证据交换，于同年6月5日、10月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晴、被告李德明及其委托诉讼代理人唐艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告(反诉原告)继续履行原、被告双方于2017年4月22日签订的《商铺铺位租赁合同》；2、判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金人民币(以下币种同)57,500元；3、判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付违约金50,000元；5、判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付2017年5月1日至2018年5月31日的物业管理费12,844元。诉讼中，原告(反诉被告)将诉讼请求变更为：1、判令原、被告双方于2017年4月22日签订的《商铺铺位租赁合同》于2018年9月8日解除；2、判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付自2017年11月1日起至2018年9月7日止的租金100,098元；3、判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付其垫付的自2017年5月1日起至2018年9月7日止的物业管理费16,038.5元；4、判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付违约金50,000元。本诉的事实与理由：原告(反诉被告)系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺(以下简称系争商铺)的所有权人。被告(反诉原告)因经营所需,向原告(反诉被告)承租系争商铺,双方于2017年4月22日签订《商铺铺位租赁合同》一份,合同约定：用途为商业,租赁期限为三年,租期自2017年5月1日起至2020年4月30日止,租金半年支付一次,且需提前30天支付；第一年的租金为115,000元/年；被告(反诉原告)已支付2017年5月1日至2017年10月31日半年的租金。根据合同约定,被告(反诉原告)应在2017年10月1日支付后半年的租金,但被告(反诉原告)未按合同约定支付,原告(反诉被告)多次催讨未果。2018年9月8日，原告(反诉被告)自行收回了系争商铺。原告(反诉被告)认为，被告(反诉原告)的行为构成违约，遂涉讼。被告(反诉原告)针对本诉辩称，对原、被告之间的租赁合同关系不持异议，但不同意原告(反诉被告)的全部诉讼请求。被告(反诉原告)已支付了2017年10月31日之前的全部租金，后续租金未再支付，是因为原告(反诉被告)交付的系争商铺消防标准不达标，导致被告(反诉原告)承租系争商铺的合同目的无法实现。被告(反诉原告)已于2017年11月29日以短信形式通知原告(反诉被告)不再租赁系争商铺，被告(反诉原告)于2017年11月14日搬离了系争商铺，双方的租赁合同已于2017年11月29日解除，故被告(反诉原告)无需支付2017年11月1日之后的租金；且原告(反诉被告)主张的物业管理费标准过高，被告(反诉原告)愿意按照每月每平方米6元的标准向原告(反诉被告)支付2017年5月1日至2017年11月29日期间的物业管理费2,889.6元。另被告(反诉原告)向本院提出反诉请求：1、判令原、被告双方于2017年4月22日签订的《商铺铺位租赁合同》于2017年11月29日解除；2、判令原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)押金5,000元；3、判令原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)租金57,500元；4、判令原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)电表铺线押金1,000元；5、判令原告(反诉原告)赔偿被告(反诉原告)装修损失93,320元、营业损失100,000元。反诉的事实及理由：2017年4月22日，原、被告就系争商铺签订《商铺铺位租赁合同》，合同约定：系争商铺用途为商业，租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，第一年租金为115,000元、第二年租金为120,750元、第三年租金为126,800元。合同签订后，被告(反诉原告)于2017年5月15日对系争商铺进行装修，但因系争商铺存在重大火灾隐患，上海市闵行区人民政府及上海市闵行区公安消防支队均发出整改通知，但原告(反诉被告)并未整改，致使被告(反诉原告)一直无法正常经营。被告(反诉原告)遂提出上述反诉诉请。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的反诉辩称，不同意反诉诉请1，被告(反诉原告)无单方解除合同的权利，且根据车辆进出记录，显示截至2018年3月，被告(反诉原告)仍在占有系争商铺；对反诉诉请2，同意用押金抵扣租金；不同意反诉诉请3，被告(反诉原告)于租赁期限内确系在系争商铺内进行经营活动；不同意反诉诉请4，物业公司出具给被告(反诉原告)的收据与原告(反诉被告)无关；不同意反诉诉请5，被告(反诉原告)的营业损失与消防整改无关，至于装修损失，合同约定由被告(反诉原告)自理，且系被告(反诉原告)违约在先，原告无需承担被告(反诉原告)的装修损失。本院经审理认定事实如下：原告(反诉被告)系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺的产权共有人之一。2016年12月22日，上海市闵行区人民政府印发“闵府[2016]147号”《闵行区人民政府关于同意对上海金盛家居市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患开展挂牌督办的批复》，该批复印发给了闵行公安分局，批复内容如下：同意对颛桥镇银都路XXX号的上海金盛家居市场经营管理有限公司存在的重大火灾隐患进行挂牌督办。区公安消防支队应严格按照消防技术规范标准，要求上海金盛家居市场经营管理有限公司于2017年5月31日前完成全部整改工作。2017年4月22日，原告(反诉被告)(出租人、甲方)与被告(反诉原告)(承租人、乙方)就系争商铺签订《商铺铺位租赁合同》，合同约定：该铺位用途为商业，除双方另有约定为，乙方不得改变房屋用途；租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止；2017年5月1日至2018年4月30日，年租金为115,000元；2018年5月1日至2019年4月30日，年租金为120,750元；2019年5月1日至2020年4月30日，年租金为126,800元；本合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付押金5,000元；合同生效，甲方将商铺交付乙方，乙方应向甲方支付6个月租金57,500元，以后每六个月支付一次，下次租金提前30天内支付，逾期未付的租金，乙方应自逾期之日起按照每日所欠费用的百分之五向甲方支付逾期付款违约金；若乙方要对铺位进行分割与整改装修，费用由乙方自行承担；乙方承担并执行政府部门及市场管理方与物业管理关于防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等规定的责任；乙方不得随意损坏铺位房屋设施，如需改变房屋结构、装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得产权人和有关管理部门的书面同意，改造和装潢的费用乙方自理；铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金的税费等其他费用由乙方支付和承担，乙方应按时向有关部门缴纳费用，否则应承担违约责任；乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方可终止合同并收回房屋，乙方赔偿损失：……，拖欠交付租金1个月以上；租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任，违约金为5万元；承担违约责任的同时，相对方有权决定租赁合同履行与否；补充条款约定：如市场统一安装消防设施所产生的费用由甲方承担；商铺使用期间内，消防安全由乙方自行负责，甲方不承担责任；如乙方未按期支付租金等费用，乙方应自逾期之日起每日按所欠费用的5%向甲方支付逾期付款违约金；若消防整改影响乙方营业超过十天，甲方按每日租金多少退还乙方；2017年4月22日甲方已收到乙方押金5,000元，租金5,000元，前6个月剩余租金乙方承诺于2017年4月24日经网银转账支付给甲方。2017年4月24日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付租金52,500元。也即，双方签订租赁合同后，被告(反诉原告)共向原告(反诉被告)支付租金57,500元、押金5,000元。2017年7月5日，上海市闵行区公安消防支队向闵行区银都路2688弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号一层全体商铺出具《重大火灾隐患整改通知书》(沪闵公消重字［2017］第0101号)，该通知书认定上述区域存在火灾隐患，且已构成重大火灾隐患，并责令上述单位于2017年9月30日前改正。2018年1月24日，上海市闵行区颛桥市场管理办公室向闵行区银都路2688弄一层商铺全体业主发出《公告》1份，上载：2017年6月30日，闵行区公安消防支队对银都路2688弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号一层商铺进行了消防监督检查，发现存在以下火灾隐患：一、一层营业区均未设置自动喷水灭火系统，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)8.3.4.2之规定，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定；二、一层营业区均未设置火灾自动报警系统，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)8.4.1.3之规定，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定。2017年7月5日闵行区公安消防支队制发了沪闵公消重字(2017)第0101号《重大火灾隐患整改通知书》，银都路2688弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号一层商铺业主自筹资金加装、修复火灾自动报警系统、自动灭火系统等，并于2017年11月30日完成了对火灾隐患的整改工作，接闵行区公安消防支队通知，消防支队同意对该区域重大火灾隐患予以销案。2017年11月29日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)发送手机短信，短信内容载明：“房东你好，之前我跟你们谈了几次谈不下来，在你那里装修带房租赔了二十几万，在没有办法的情况下我们半月之前就搬掉了。”2018年3月7日，原告(反诉被告)以诉称之理由向本院提起诉讼。2018年9月3日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)发送告知函，该函件载明：为了止损，希望被告(反诉原告)在2018年9月8日下午2点至系争商铺将钥匙交还原告(反诉被告)，……，如果拒签邮件或者在约定的交还钥匙时间没有到租赁房屋，原告(反诉被告)会在物业部门的见证下采取措施收回租赁房屋。2018年9月8日，原告(反诉被告)自行收回了系争商铺。另查明，原告(反诉被告)交付了系争商铺自2017年5月1日起至2018年9月7日止的物业费16,038.5元。以上事实，由原告(反诉被告)提交的《商铺铺位租赁合同》、《上海市房地产权证》、上海浦东发展银行流水单、公告、《关于变更上海市闵行区金盛家居小区物业管理区域名称的公告》、《银都路2688弄物业托管服务合同》、《催交物业服务费通知单》、物业费发票、《告知函》及快递凭证、《现场记录》、证人苏某某的证言，被告(反诉原告)提交的《闵行区人民政府关于同意对上海金盛家居市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患开展挂牌督办的批复》、《上海市闵行区公安消防支队重大火灾隐患整改通知书》、手机短信截图以及原、被告的当庭陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告经协商，就系争商铺的租赁事宜签订了《商铺铺位租赁合同》，该合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。对于被告(反诉原告)诉称的原告(反诉被告)将未经消防验收合格的商铺出租给被告(反诉原告)，导致被告(反诉原告)无法正常经营，被告(反诉原告)遂于2017年11月14日搬离系争商铺并于2017年11月29日短信通知原告(反诉被告)解除合同的问题，本院认为，系争商铺存在的问题为该商铺所在的银都路XXX号市场存在重大火灾隐患需要进行整改，而根据上述《商铺铺位租赁合同》的内容，被告(反诉原告)承租系争商铺时对该商铺以及所在市场需要进行消防整改系明知，双方并为此约定了如统一安装消防设施，费用由被告(反诉原告)承担。被告(反诉原告)应当预见消防整改期间对其正常使用和经营商铺可能造成的影响。根据现已查明的事实，消防整改期间，该市场并未关闭，被告(反诉原告)亦未提供充分的证据证明消防整改对其正常使用和经营系争商铺是否造成影响、实际损失为多少,故被告(反诉原告)无权单方解除合同。被告(反诉原告)应当按照合同约定向原告(反诉被告)支付租金。被告(反诉原告)无故不支付租金，构成违约，其应当承担相应的违约责任，至于违约金的数额，本院根据本案的实际情况，确认原告(反诉被告)主张的违约金过高，并予以调整，本院酌情调整为5,000元。因被告(反诉原告)拒付租金，原告(反诉被告)有权依法解除合同。原告(反诉被告)已于2018年9月8日收回系争商铺，故原告(反诉被告)主张双方的合同于2018年9月8日解除，并无不妥。双方在合同中约定，租赁期间的物业管理费由被告(反诉原告)承担，且被告(反诉原告)对原告(反诉被告)实际支付的物业管理费金额无异议，故对原告(反诉被告)主张的物业管理费，本院予以支持。对被告(反诉原告)辩称的物业管理费收费标准应为6元/天/平方米，无事实和法律依据，本院不予采信。被告(反诉原告)主张返还押金5,000元，本院予以支持，现原告亦同意将押金用于抵扣被告(反诉原告)应付的租金，本院予以准许。因被告(反诉原告)违约在先，故被告(反诉原告)的其余反诉诉讼请求均无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)邱琳凯与被告(反诉原告)李德明于2017年4月22日签订的《商铺铺位租赁合同》于2018年9月8日解除；二、被告(反诉原告)李德明于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)邱琳凯自2017年11月1日起至2018年9月7日止的租金人民币100,098元；三、被告(反诉原告)李德明于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)邱琳凯垫付的物业管理费人民币16,038.5元；四、被告(反诉原告)李德明于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)邱琳凯违约金人民币5,000元；五、原告(反诉被告)邱琳凯于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)李德明押金人民币5,000元，该款可从被告(反诉原告)李德明的上述应付款项中直接抵扣；六、驳回原告(反诉被告)邱琳凯的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)李德明的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3,622.73元，由原告(反诉被告)邱琳凯负担人民币622.73元，由被告(反诉原告)李德明负担人民币3,000元。反诉案件受理费减半收取计人民币5,152.3元，由原告(反诉被告)邱琳凯负担人民币52.3元，被告(反诉原告)李德明负担人民币5,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈旺迪人民陪审员  王晓蕾人民陪审员  曹文进二〇一八年十一月七日书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。