广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初16906号原告：严浩强，男，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：李丽平，广东红棉律师事务所律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：崔伟权。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告严浩强与被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丽平与被告委托诉讼代理人钟承霖均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付回购款2665200元；2.被告向原告支付以2665200元为本金自2017年11月1日起至实际清偿之日止按年利率10%计算的利息；3.被告支付以2665200元为本金自2018年1月2日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率双倍计算的罚息；4.确认被告在未全额付清回购款及利息之前，国昌·新城市广场***号铺位和场地的使用权归原告所有，被告不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地所有权；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年12月20日，原告和被告签署《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定被告将国昌·新城市广场***的物业交付原告使用，原告如约支付了场地使用费2665200元。2018年1月2日，原被告签署了《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，明确了因被告原因，被告对上述商铺进行回购，回购款总计2665200元。此后，被告并未按约定向原告支付任何回购款，经原告多次催促，被告仍未能按协议履行义务。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，第一、原告请求确认商铺的使用权的诉讼请求为确认之诉，与请求被告向其一次性返还回购款的给付之诉不能一并提起，确认商铺使用权是基于《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》的继续履行，要求一次性返还回购款是基于《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》的解除，两个诉讼请求相互矛盾。第二、《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》是原被告在平等自愿的前提下协商签订的，真实有效，双方均予以遵守。被告逾期支付第一、二、三、四期款项，应承担清偿第一、二、三、四款项的责任，但第五期回购款未到履行期，原告要求被告一次性支付没有依据。第三、被告在支付原告以未付回购款为本金按照年利率10%计算的利息后，不应再向原告支付罚息。利息已足以补偿原告的损失，但若在利息之上再加收罚息，无疑过分高于原告的实际损失，也无疑于是对被告的双重惩罚，有违公平合理原则。第四、被告并没有根本违约。被告是愿意履行和解协议的，但被告需要一定的时间来筹措资金，在经过一定的筹措期后，被告可以支付回购款。本案在计算被告应退还原告的使用费中应扣减由原告自主经营期间的相应使用费用：首先，被告在自主经营期间，一直由其自行对案涉物业进行管理、出租、收益，原告在此期间已经通过自主经营获得了应得的收益，现原告要求回购涉案商铺，但涉案商铺的使用权已经不到15年，倘若仍然要求被告退还包括自主经营期间在内的全部20年的场地使用费，则有失公平。其次，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。第五、被告向原告回购了案涉的商铺，但截止至今日，涉案商铺仍然在原告的经营管理当中，原告应当向被告返还该商铺，否则，在计算被告应当退还原告的使用费用时，应当对原告占用涉案物业期间的使用费进行扣减。双方当事人围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年12月20日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场***的物业交付给乙方有偿经营使用；铺位建筑面积约105.8平方米；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的场地使用费总额为2665200元，乙方在签订合同之日起二十五日内支付场地使用费总额的63%即1665200元，在合同签订之日起九十日内支付场地使用费总额的37%即1000000元；甲方应在2012年5月31日前将该物业交付给乙方进行装修；甲方交付物业给乙方之日起五年届满后，乙方有权在该期限届满之日三日内书面通知甲方解除本合同，合同通知送达甲方时解除，甲方应在合同解除之日起十日内退还乙方已付的场地使用费2665200元，乙方同时将该物业返还给甲方并结清返还该物业前产生的物业管理费、水电费、公摊费用等；等等。2011年12月15日，被告出具收据，确认收取原告支付的***铺首期款1665200元。2012年3月19日，被告出具收据，确认收取原告支付的***铺二期尾款1000000元。2017年10月16日，被告向原告出具一份《回执》，载明收到原告于2017年10月16日提交的《回购通知书》，被告将按照与原告签订的《铺位租赁和场地使用合同》之约定，就***铺位履行回购相关义务，双方的权利义务在原告全额收到约定款项之日终止。2018年1月2日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，约定：甲方应付2665200元回购款予乙方，并按以下时间分期支付：2017年12月31日（以实际签字之日起）支付上述总额的15%，即399780元；2018年3月30日前支付上述总额的15%，即399780元；2018年6月30日前支付上述总额的20%，即533040元；2018年8月30日前支付上述总额的20%，即533040元；2018年10月30日前支付上述总额的30%，即799560元；分期支付期间，乙方回购款利息按年利率10%分期计算，上述利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；如甲方延期支付回购款，甲方则按应付乙方回购款总额按中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算罚息，在甲方未付清乙方回购款总额及利息之前，甲方不得以任何理由变卖或抵押属于乙方的场地使用权，铺位和场地使用权归乙方所有；乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案，甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。上述协议签订后，被告未按期向原告支付回购款，致原告在2018年8月21日提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。该协议为原、被告解除《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》的结算协议，双方在协议中约定被告在付清回购款和利息之前，被告不得以任何理由变卖或抵押租赁场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有，属于被告承诺在支付完回购款及利息之前不得对租赁场地使用权进行处置，现原告并未提供证据证明被告有对租赁场地权进行变卖或抵押的行为可能会影响到回购款及利息的受偿。原告在向被告发出回购通知书后，双方租赁和场地使用合同已终止履行，后原、被告又签订回购款支付协议确定回购款支付方式，并明确不得变更和解方案，现被告未按回购款支付协议约定支付回购款，原告有权要求其承担违反回购款支付协议约定的违约责任，本院对原告请求确认涉讼商铺使用权归原告所有等相关诉讼请求不予支持。至法庭辩论终结时止，被告已拖延支付第一、二、三、四期回购款，虽然结算协议中约定的第五期回购款支付期限在法庭辩论终结时尚未届满，但被告明确目前并无能力向原告支付前四期回购款，也无具体的资金筹措计划，考虑到剩余回购款的支付期限较短，本院对原告主张被告根本无能力按约定期限支付回购款的意见予以采信，并对原告请求被告支付全部回购款2665200元的诉讼请求予以支持。被告辩解无需支付第五期回购款的理由不能成立，本院不予采纳。原、被告在签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》中明确约定五年期限届满后原告有权要求解除合同，合同解除后被告应退还全部场地使用费给原告，后原、被告又签订回购协议再次确认被告须分期退还全部场地使用费，被告在签订该二份协议时对场地使用剩余年限是清楚明知的，并无证据证明该二份协议存在显失公平的情形，现被告要求在回购款中扣减原告自主经营期间收益的理由不能成立，本院不予采纳。原、被告对回购款按年利率10%计算利息已有明确约定，且明确约定从2017年11月1日起开始计算，本院对原告请求被告支付以2665200元为本金从2017年11月1日起至实际清偿日止按年利率10%计算利息的诉讼请求也予以支持。《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》为结算协议，被告在签订的该协议中明确约定了具体支付回购款的期限，其逾期支付回购款的行为违反该结算协议的约定，结算协议同时约定按人民银行贷款利率双倍计算罚息，属于对被告违反结算协议逾期支付回购款的违约责任，即本案中被告应支付自逾期之日起以未付款项为本金按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予原告，即以399780元为本金从2018年1月2日起至实际清偿日止、以399780元为本金2018年3月31日起至实际清偿日止、以533040元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以533040元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以799560元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按中国人民银行同期贷款利率二倍计算罚息。原告请求以2665200元为本金从2018年1月2日起开始计算罚息有失公平合理，超出本院核定的罚息部分本院不予支持。被告针对商铺返还问题并未提起反诉，本案对商铺是否应予返还及回购后商铺使用费问题不作处理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款2665200元及以此为本金从2017年11月1日起至实际清偿日止按年利率10%计算的利息予原告严浩强；二、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以399780元为本金从2018年1月2日起至实际清偿日止、以399780元为本金2018年3月31日起至实际清偿日止、以533040元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以533040元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以799560元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予原告严浩强；三、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费15495.92元（原告已预交），由被告负担。被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费15495.92元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告严浩强预交的案件受理费15495.92元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一八年十一月二日书记员  余宝儿书记员  成海欣