广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初40号原告（反诉被告）：钟厚霖，男，汉族，1983年3月25日出生，户籍地址：江西省赣州市上犹县，委托代理人:徐杰，广东学而律师事务所律师。委托代理人：廖丹妮，广东学而律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市安润商贸有限公司（以下简称“安润商贸公司”），住所地：深圳市福田区上海林青航工业厂房梅华路梅华1号518，统一社会信用代码：91440300550307058R。法定代表人：詹拾庚，执行董事。委托代理人：张欣荣，男，1988年9月19日，香港居民，系该公司员工。委托代理人：何朗月，女，汉族，1986年10月29日出生，户籍住址：广州市天河区，系该公司员工。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依普通程序公开开庭进行了审理。原告钟厚霖及其委托代理人徐杰、廖丹妮，被告的委托代理人张欣荣、何朗月到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月26日，原、被告签订编号为大万租赁（2015）第××号《大万文化广场物业租赁合同书》，约定：原告承租被告位于深圳市××区××文化广场房屋旁边××广场××、××至××、××—××至××—××号物业，用于经营餐饮业大万美食广场品牌，租赁面积共计633平方米，租赁期限为5年，自2015年11月9日到2020年11月8日止。月租金标准：2015年11月9日到2018年11月8日，月租金为100元/平方米，2018年11月9日到2019年11月8日，月租金为108元/平方米，2019年11月9日到2020年11月8日，月租金119元/平方米。原告于2015年11月30日，预缴了2016年2月1日至2016年2月29日的租金63300元及租赁押金126600元。但是，当原告承租物业经过装修后，政府部门提出了河道改造项目，原告承租的物业使用目的是经营餐饮服务，但是餐饮业会对附近的河道产生污染，所以被迫停产，因政府行为的这种不可抗力，导致原告无法实现租赁目的。原告多次与被告协商解除租赁合同并返回押金及租金，但被告置若罔闻，故原告诉诸法院，请求法院判令：一、解除原被告之间的大万租赁（2015）第0033号物业租赁合同书；二、被告向原告返还租赁押金126600元；三、被告向原告返还租金63300元；四、本案诉讼费全部由被告承担。以上请求合计189900元。被告辩称，一、原告称“河道改造项目，导致原告无法向河道排污，并以不可抗力为由拒付租金，要求解约”，原告该主张没有事实依据、法律依据、合同依据。1.原告从2016年3月开始拖欠租金，但河道整治实际施工期间为2016年12月年2017年10月。原告拖欠租金的违约行为在先，河道整治施工在后。原告拖欠租金的违约行为与河道整治无关，所谓“不可抗力”纯属借口。2.河道整治工程项目部出具的《关于大万段河道整治的情况说明》证明，施工期间（即2016年12月至2017年10月期间），施工方已采取多项措施，确保了施工不影响沿岸物业的经营。原告当庭也承认，河道整治施工期间，租赁物业的通行未受影响。因此，并不存在“不可抗力”情况，原告该主张没有事实依据。3.《合同法》第118条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”起诉前，原告从未通知被告存在不可抗力，也从未提供不可抗力证明，原告依法不能以“不可抗力”为由拒绝履行租赁合同义务。4.本案河道整治情况，依法不属于不可抗力，原告不能以此为由拒绝履行租赁合同义务。根据双方《租赁合同》第12.1条约定，不可抗力指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。原告《民事起诉书》主张：“政府部门出来了河道整治项目，原告承租物业是经营餐饮服务，但是餐饮业会对附近河道产生污染，所以被迫停产，因政府行为的这种不可抗力，导致原告无法实现租赁的目的。”但根据《租赁合同》第9.6条约定，原告有义务“……正确处理物业的给排水、通风、采光、通行、卫生、环保等方面的相邻关系……”。原告按约定应处理好环保方面的问题，包括污水排放。同时，《深圳经济特区环境保护条例》第三十七条规定：“产生或者排放污染物的单位或者个人，应当采取有效措施，防治环境污染。”因此，餐饮服务业经营者处理好污水排放是法定义务，属于可以预见的义务。二、根据《租赁合同》第11.1条约定：“乙方（原告）未按时支付租金的，每逾期一日，乙方（原告）应按应缴总额千分之三支付滞纳金，拖欠租金一个月以上的（含一个月），则甲方（被告）有权单方解除合同，收回物业，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。”原告自2016年3月份拖欠租金至今，且在被告通知解除租赁合同后，原告仍继续占用租赁物业不予返还。根据租赁合同约定，被告有权解除合同，有权没收履约保证金，追偿拖欠的租金、滞纳金等费用。原告主张被告退还租金和押金的请求，无法定和约定的依据，应不予支持。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，被告已按约定向原告交付涉案物业，原告至今仅支付了履约保证金及首月2016年2月1-29日的租金。此后，原告因资金链等自身原因，在未与被告协商一致的情况下，于2017年3月3日自行搬离h-03-01、h-04至h-11、h-14、h-15、h-16、G-01至G-03号合计561平方米物业，但截至本反诉提交之日，原告仍实际占用h-12、h-13共72平方米物业。虽经被告多次敦促交涉，原告一直未支付涉案物业的租金、物业管理费，并多次拖欠水、电费及物业维修基金（均由被告代为垫付）。请求法院判令：一、原告与被告签订的《大万文化广场物业租赁合同书》于2018年8月1日解除；二、原告向被告原状返还大万文化广场下沉广场负一层h-12、h-13号物业；三、确认被告有权没收原告已支付的履约保证金人民币126600元；四、原告支付h-03-01、h-04至h-11、h-14至h-16、G-01至G-03号合计561平方米物业自2016年3月1日至2017年3月3日的租金，以及h-12、h-13号合计72平方米物业自2016年3月1日起至实际返还物业之日止的租金，暂计至2018年7月31日为887429.03元；五、原告支付h-03-01、h-04至h-11、h-14至h-16、G-01至G-03号合计561平方米物业自2016年3月1日至2017年3月3日的物业管理费，以及h-12、h-13号合计72平方米物业自2016年3月1日起至实际返还物业之日止的物业管理费，暂计至2018年7月31日为42596.59元；六、原告付清实际返还物业之前拖欠的水费、电费、维修基金，暂计至2018年7月31日拖欠水费1030.70元、电费9110.30元、维修基金541.5元，共计10682.50元；七、原告支付租金滞纳金（计算标准：按欠费金额的3%每日支付滞纳金，暂计至2018年7月31日为887429.03元）；八、原告支付水电费滞纳金（计算标准：按欠费金额的3%每日支付滞纳金，暂计至2018年7月31日为10141元）；九、原告承担本案的诉讼费用。上述反诉请求合计1964878.15元。2018年11月26日，被告撤回了第七、八项诉讼请求。原告辩称，原告承租被告的物业是为了经营餐饮，打造大万美食广场，但是在2015年11月至2016年1月免租期内进行装修时，就了解到该涉案商铺前面的河段属于政府工程改造项目范围之内，不能安装排烟、排污系统，且G01-03号商铺被被告收回租给坪山区检察院，如果原告耗费大量的资金安装饭店排烟排污系统必须经过检察院的批准才能安装。即使安装了排污系统，也会对涉案商铺前面的河流造成污染，这是政府项目不允许的，餐饮行业和其他经营项目不一样。涉案商铺没有产权是违法建筑，承租方无法获得政府项目的任何赔偿。基于以上原因，原告在免租期内就向被告口头提出解除合同。被告一直拖延至2018年7月30日，在租赁合同当中有约定乙方无故拖欠租金合同解除，被告并未在合理期限内提出解除合同的书面通知，不符合约定也不符合常理。故被告反诉的事实和理由不成立，由此推出其反诉请求不成立，请求法庭驳回其反诉请求，支持原告的诉求。经审理查明，2015年11月26日，原、被告双方签订《大万文化广场物业租赁合同》，约定：“一、租赁房产：甲方（被告）合法拥有坐落于深圳市××区××文化广场××、××、××、××栋房屋（以下简称该房屋）；甲方同意将该房屋旁边下沉广场负一层h-03-01，h-04，h-05，h-06，h-07，h-08，h-09，h-10，h-11，h-12，h-13，h-14，h-15，h-16，G-01，G-02，G-03号物业，建筑面积633平方米（公摊面积）（简称该物业）出租给乙方（原告）。二、租赁用途：拟用于商业，经营餐饮业大万美食广场品牌，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途。三、租赁期限：租赁期自2015年11月9日到2020年11月8日止，装修免租期自2015年11月9日到2016年1月31日。装修免租期间免收物业租金，但乙方仍需按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、电费、水费等费用。乙方装修期需要向物业管理公司缴纳装修期保证金，装修保证金合计15000元；如果装修期乙方施工不当对甲方造成损失按实际产生的费用从保证金中扣除相应金额作为赔偿；装修完工后物业公司相关部分验收合格出具书面合格通知，并在3个月内将保证金退还给乙方。续租：该物业租赁期届满，乙方即享有优先续租权。乙方如需继续租用，应当在租赁期限届满前三个月书面向甲方提出，续租租金按照当时的市场行情由甲乙双方协商确定。四、租金：2015年11月9日-2018年11月8日租金单价为100元/平方米/月；该物业租金按建筑面积计算合计63300元/月；2018年11月9日-2019年11月8日租金单价为108元/平方米/月，合计68364元/月；2019年11月9日-2020年11月8日租金单价为119元/平方米/月，合计75317元/月；直至合同租赁期限结束。乙方向甲方按月支付租金（租金不含税费），乙方在每月25号前交付下一个月租金。支付方式：甲方开户行：中国农业银行福田支行，帐户名称：深圳市安润商贸有限公司，帐号：×××××××。甲方收到乙方租金后，向乙方出具收据。五、物业管理费及其他相关费用：物业管理费由乙方承担，管理费4.8元/平方米/月，按建筑面积计算合计为3038元/月。水费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担；物业公司代收的水、电、燃气等费用只提供收据，不提供发票。装修期间产生的垃圾由乙方自行清理，如果乙方同意由该物业公司清理将按实际产生的费用向该物业公司支付垃圾清理费。物业管理费、水费、电费及其他相关费用（简称物业费用）交付要求：乙方向物业公司按月支付物业费用；乙方在每月25号前交付下一个月物业管理费，并交清当月所用的水费、电费及其他相关费用。六、履约保证金：在双方签订本租赁合同后，乙方应于2015年11月27日前支付履约保证金126600元。甲方收到保证金后向乙方出具收据。履约保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的该物业无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。水、电费保证金：乙方须于进场装修前向物业公司缴纳水电费保证金20000元，否则甲方视为乙方自动放弃本合同，甲方有权将本合同内的物业另行租赁。此保证金作为乙方按时交纳水、电费用的保证。如果乙方在规定的时间内未按时支付给物业公司水、电费用，乙方应向物业公司支付滞纳金，每逾期一日物业公司有权向乙方收取所拖欠金额之3%的滞纳金；如逾期15天未缴纳，乙方将被视作违约，水电费保证金由物业公司直接没收，且水电费保证金乙方不能用于冲抵所应缴纳的水、电费，必要时物业公司将通过法律途径依法处理。在乙方已全面履行其按本合同书所承担责任及义务的情况下，物业公司须于本合同书有效期届满后10日把水、电费保证金全数或按上述规定扣除保证金之余额免息归还乙方…。八、甲方的权利义务：甲方委托物业管理有限公司负责本物业的公共设备设施、共用部位的维修、养护和管理，负责维护公共秩序和安全防范事项的协助管理。甲方委托物业管理公司在日常管理工作中，有权监督乙方遵守本物业各项物业管理制度。在本合同租赁期内，如该物业发生转让时，甲方应及时通知乙方，本合同继续履行。按本合同之第四条、第六条规定，向乙方收取租金和保证金。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的第1种：①依附于房屋的装修、装饰或附属物归甲方所有。九、乙方的权利及义务：9.1按时足额缴纳该物业租金及本合同第五条、第六条明确的有关费用。9.2租赁期内拥有该物业及其共用部位的使用权。9.3乙方应遵守本物业各项物业管理制度，履行物业管理所约定的权利和义务。9.4如乙方使用不当或认为损坏房屋设施设备的，由乙方负责赔偿损失并恢复原状。9.5甲方或该物业管理公司对该房屋进行修缮或处理突发事件采取避险措施时，乙方应积极配合。9.6按照公平、合理、安全的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。9.7负责做好该物业的消防管理、安全防范等工作，如因乙方疏忽或管理不善，造成安全事故，由乙方自行承担责任。9.8乙方自用部位的设施设备、装饰装修的日常修缮、修护费用由乙方承担。乙方物业管理费、停车费、网络费、电话费、室内电费等使用该物业中产生的相关费用由乙方自行承担。租赁期届满或者提前解除合同后，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁。否则，甲方有权自行处理承租房屋内的留置物品，并由乙方承担相应的费用。十、合同的变更、解除及终止：10.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。10.2乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：①擅自将物业转租、分租、转借的；②承租人利用该物业进行非法活动，损害公共利益的；③无故拖欠租金1个月以上的（含1个月）；④未经甲方书面同意，拆改变更房屋结构的。10.3租赁期满合同自然终止。十一、违约责任：乙方未能向甲方按时支付下一个月租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金。乙方拖欠租金1个月以上的（含1个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该物业，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。11.2未经甲方书面同意，乙方不得将该物业转租，否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回该物业，不予退还履约保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。11.3乙方违反物业相关管理制度，甲方或该物业管理公司有权制止、要求其期限整改、恢复原状、赔偿损失，并由乙方承担一切法律责任。11.4租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离该物业，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）；乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。11.5本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任…”。原告于2015年11月30日向被告缴纳了2016年2月1日至2016年2月29日的租金63300元、租赁押金126600元，被告出具收据进行确认。原告承租后对涉案房屋进行了装修。原告主张2016年1月开始，涉案房屋前面的河道因河道整治沿河道全部封闭，但未禁止通行。2017年3月3日，原告搬离了涉案h-03-01，h-04，h-05，h-06，h-07，h-08，h-09，h-10，h-11，h-14，h-15，h-16，G-01，G-02，G-03号房屋，目前剩余h-12，h-13号房屋仍在继续使用。2018年7月30日，被告通过快递方式向原告发出了《解除租赁合同通知书》，该通知书记载，双方合同于2018年8月1日解除。另查明，涉案租赁房屋于2012年8月17日取得《建设用地规划许可证》，2013年8月30日取得《建设工程规划许可证》。本院认为，被告将涉案房屋租给原告使用，双方间形成的租赁合同关系合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告主张因政府需要对河道进行改造的行为，导致原告经营餐饮业时无法排污排烟无法实现租赁目的被迫停产，属于不可抗力。本院认为，现有证据并不能证明原告因河道的改造即不能经营餐饮服务，截止庭审之日，涉案房屋仍有部分商铺在经营餐饮服务。原告主张不可抗力的情形并不存在。且，根据《深圳经济特区环境保护条例》第三十七条规定：“产生或者排放污染物的单位或者个人，应当采取有效措施，防治环境污染。”因此，餐饮服务业经营者处理好污水排放是法定义务，属于应当预见的义务，原告签署涉案合同时即应该且必须考虑到，不能以事先疏忽事后才发现为由主张不可抗力。原告从2016年3月开始拖欠租金，但河道整治实际施工期间为2016年12月年2017年10月。原告拖欠租金的违约行为与河道整治无关。故原告的不可抗力主张，于法无据，于理不合，本院不予采信。原告自2016年3月1日起拖欠涉案房屋租金，原告已于2017年3月3日搬离涉案h-03-01，h-04，h-05，h-06，h-07，h-08，h-09，h-10，h-11，h-14，h-15，h-16，G-01，G-02，G-03号房屋，上述房屋的租金应为：678629.03元（100元/平方米×561平方米×12个月零3天）、物业管理费为：32574元（4.8元/平方米×561平方米×12个月零3天）。因h-12，h-13号房屋仍在继续使用，原告应按7200元/月支付自2016年3月1日起至实际搬离之日的租金、按345元/月支付自2016年3月1日起至实际搬离之日的管理费(管理费由被告垫付给物业管理公司，再由原告支付给被告)。依合同约定，原告拖欠租金1个月以上的，被告有权解除合同。被告的解除合同通知书于2018年7月30日已到达原告，本院确认双方签订的《大万文化广场物业租赁合同书》于2018年8月1日解除。双方的租赁合同已解除，被告主张原告返还涉案h-12，h-13号房屋，本院予以支持。合同约定，原告拖欠租金1个月以上的，被告有权解除合同并不退还履约保证金。被告主张没收履约保证金，本院予以支持。现有证据表明，被告为原告垫付了水电费、维修基金10682.5元，对该费用，原告应予以返还。被告撤回了对租金滞纳金及水电费滞纳金的诉请，属被告对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告钟厚霖的全部诉讼请求；二、确认原、被告签订的《大万文化广场物业租赁合同书》于2018年8月1日解除；三、原告于本判决生效之日起十日内返还涉案大万文化广场下沉广场负一层h-12,h-13号物业；四、确认被告可没收原告履约保证金126600元；五、原告于本判决生效之日起十日内支付被告涉案大万文化广场下沉广场负一层h-03-01，h-04，h-05，h-06，h-07，h-08，h-09，h-10，h-11，h-14，h-15，h-16，G-01，G-02，G-03号物业租金678629.03元、物业管理费32574元；六、原告于本判决生效之日起十日内支付被告涉案大万文化广场下沉广场负一层h-12，h-13物业租金及管理费（租金按7200元/月计算，自2016年3月1日起至实际搬离之日、管理费按345元/月计算，自2016年3月1日起至实际搬离之日）；七、原告于本判决生效之日起十日内返还被告垫付的水费、电费、维修基金10682.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4818元，原告已预交，由原告负担；反诉费7203元，被告已预交11242元，由原告负担7203元，被告多预交的4039元，本院依法予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审  判  长 阳云其人民 陪 审员 叶曼华人民陪审员员 曹 蕾二〇一八年十一月二十八日书  记  员 陈 婕