贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3671号 上诉人（原审原告）：王振梅，女，1981年6月11日出生，汉族，贵州省大方县人，住贵州省黔西县， 被上诉人（原审被告）：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。 法定代表人：刘川，系公司董事长。 委托诉讼代理人(特别授权)：邓维义，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205199810687252。 委托诉讼代理人：刘玉芸，女，1967年11月7日出生，系公司职工。 上诉人王振梅因与被上诉人黔西新城房地产开发有限公司（以下简称：黔西新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告王振梅诉称：原、被告于2010年4月1日签订《商品房买卖合同》，由原告王振梅向被告购买黔西县新城民族文化饮食城（黔西县文化路公园雅筑小区）B栋1-8号商品房，房屋总价款为307185.00元。合同约定被告应于2011年1月30日前将该房屋交付使用，但被告黔西新城公司实际交房日期为2011年4月9日。另外，根据合同约定，被告黔西新城公司应当于2012年1月20日前办理案涉房屋产权证书，但因被告黔西新城公司未及时将办理产权证书所需资料提供相关部门，也未按相关规定缴纳“人防费”，致案涉房屋至今未办理房屋产权证书。另外，合同虽约定违约金支付标准，但该约定系格式条款，且显失公平。2018年7月26日，被告黔西新城公司为原告办理了涉案房屋不动产权证。综上所述，请求判决：一、被告黔西新城公司以307185.00元为基数，从2012年1月20日起按中国人民银行同期贷款利率向原告王振梅支付逾期办证的违约金至不动产权属登记证书办理完毕为止；二、本案诉讼费用由被告负担。 原审被告黔西新城公司答辩称：首先，合同并未约定被告黔西新城公司应当向原告王振梅办理产权证书；其次，原告是通过银行贷款支付购房款，不符合《商品房买卖合同》中违约金支付条件；另外，原告以显失公平为由要求按中国人民银行同期贷款利率调整违约金不符合法律规定，且本合同签订时不存在显失公平的情形；同时，涉案房屋不动产权证已经办理。综上，原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回其诉请。 原审经审理查明：2010年4月1日，原告王振梅作为乙方与作为甲方的被告黔西新城公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其修建的位于黔西县城××文化路新城民族文化饮食城B幢1单元1层8号房屋出售给原告王振梅，房屋总价款为307185.00元，付款方式为按揭付款。合同约定交房时间为2011年1月30日前。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应在商品房交付使用之日后360日内将办理权属登记证需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。对于银行贷款（含按揭或公积金贷款）客户，其权属证书办理按当地房产主管部门的规定执行；对于一次性付款客户，如因甲方责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若乙方不退房，甲方按已付房价款的0.5%向乙方支付违约金。合同签订当日，原告向被告缴纳购房款62185.00元，并交纳契税、大修基金、转移登记费、测绘费、产权证手续费等共计18673.00元；2010年11月，原告王振梅向被告补交房款30000.00元；剩余房款215000.00元原告王振梅通过向中国建设银行贷款支付。2011年12月9日，被告黔西新城公司向原告王振梅出具金额为307185.00元的发票一张。2011年4月9日，被告黔西新城公司将案涉房屋交付原告使用。2018年5月7日，黔西县国土资源局出具贵州省不动产登记受理单受理了黔西县文化路公园雅筑的不动产登记申请。2018年7月26日，被告黔西新城公司为原告办理了涉案房屋不动产权证，证号为黔（2018）黔西县不动产权第0002717号。 本案的争议焦点为：被告黔西新城公司是否违约及违约金如何计算。 原审认为：原告王振梅与被告黔西新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，合同双方应按照约定行使权利，履行合同义务。本案中，原告已经依约向被告交纳了购房首付款，余款通过银行按揭付款的形式履行完毕，事实上，原告已经全额支付完毕被告的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，结合双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，以及案涉房屋实际于2011年4月9日交付的事实，被告黔西新城公司应于2012年4月3日前为原告王振梅办理案涉房屋不动产权属登记，因被告黔西新城公司于2018年7月26日才向原告办理不动产权属登记，按照涉案合同约定，被告已经违约，故依法应当承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应按已付房价款的0.5%支付原告王振梅逾期办证违约金，即307185.00元×0.5%=1535.93元。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》显时公平，要求将违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率支付的诉请于法无据，且与合同约定不相符，依法不予支持。被告黔西新城公司关于其不负有为王振梅办理不动产权属登记的义务，原告通过银行贷款支付购房款，不符合《商品房买卖合同》约定的违约金支付条件，故其不存在违约等抗辩主张，因无事实及法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王振梅逾期办证的违约金1535.93元；二、驳回原告王振梅的其他诉讼请求。案件受理费1222.00元（已减半收取），保全费1120元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，王振梅不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人以307185.00元为基数，从2012年1月20日起按中国人民银行同期贷款利率向上诉人支付逾期办证违约金至案涉房屋不动产权属登记证书办理完毕之日止，即307185.55元×（5.6%÷365天）×2379天=113677.82元；二、一、二审案件受理费及保全费，均由被上诉人承担。主要事实及理由：1.负责本案一审开庭审理的审判员与开庭传票上记载的审判员实际并不一致，对此虽然一审已当庭释明，但其当庭临时更换审判人员，已违法《中华人民共和国民事诉讼法》关于合议庭组成人员或者审判人员应于开庭三日前通知当事人的规定，故一审审理程序违法。2.双方《商品房买卖合同》第十五条“被上诉人应在商品房交付使用之日后360日内将办理权属登记证需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。对于银行贷款（含按揭或公积金贷款）客户，其权属证书办理按当地房产主管部门的规定执行；对于一次性付款客户，如因被上诉人责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若上诉人不退房，被上诉人按已付房价款的0.5%向上诉人支付违约金。”中约定的按已付购房款0.5%支付逾期办证违约金，仅针对一次性支付购房款的情形，上诉人属银行按揭贷款客户，双方针对按揭贷款支付购房款的情形，并未约定逾期办证的违约金，故本案上诉人主张的逾期办证违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决被上诉人以上诉人已付购房款的0.5%向上诉人支付逾期办证违约金，认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人黔西新城公司答辩称：法律规定的人民法院应于开庭三日前告知当事人的系合议庭组成人员，而非简易程序中的独任审判员，且上诉人于一审庭审中明确表示对临时更换审判员不持异议，现上诉人以此主张一审审理程序违法，违背诚实信用原则；根据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人应承担的逾期办证违约金为上诉人已付购房款的0.5%，一审据此判决被上诉人承担相应的违约金，认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，二审认定事实与一审认定无异。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张，以及本案事实和证据，本案二审的争议焦点为：一、一审审理程序是否严重违法？二、案涉逾期办证违约金应如何计算？ 关于焦点一，上诉人主张一审法院未提前三日向其告知审判员变更情况，程序违法。经核查，一审法院变更审判人员后，虽未向当事人发送书面变更通知，但一审开庭前告知了当事人本案审判人员的变更情况，并询问双方当事人是否申请回避，上诉人本人参加开庭，明确表示对审判人员的变更不持任何异议。一审审判员的变更并未损害当事人申请回避等相关诉讼权利，未影响本案的事实认定以及法律适用，亦不属于严重违反法定程序的情形，上诉人据此请求对一审判决予以改判无法律依据，不予支持。 关于焦点二，双方《商品房买卖合同》第十五条约定：“被上诉人应在商品房交付使用之日后360日内将办理权属登记证需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。对于银行贷款（含按揭或公积金贷款）客户，其权属证书办理按当地房产主管部门的规定执行；对于一次性付款客户，如因被上诉人责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若上诉人不退房，被上诉人按已付房价款的0.5%向上诉人支付违约金。”上诉人称该条约定的已付房款0.5%的违约金计算标准仅针对一次性付款的客户，因其属于银行按揭贷款客户，不属于该违约金条款的适用范围，故案涉逾期办证违约金计算标准应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但结合上诉人在本案一审中的诉讼请求和其据以主张权利的事实及理由，上诉人系依据上述《商品房买卖合同》第十五条的约定主张被上诉人承担本案逾期办证的违约责任，并明确提出该条款就案涉逾期办证违约金仅约定为上诉人已付房款的0.5%，属于格式条款且显失公平，据此主张由被上诉人按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期办证违约金，被上诉人于一审中亦认可其逾期办证的违约事实，并认可按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，以上诉人已付房款的0.5%向上诉人支付案涉逾期办证违约金，即上诉人与被上诉人于一审中均认可双方《商品房买卖合同》第十五条约定的已付房款0.5%的违约金计算标准系针对案涉商品房逾期办证的违约情形，上诉人主张由被上诉人按照中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期办证违约金，实质系基于上诉人认为双方约定的上述违约金标准过低，而行使的违约金调整请求权。一审尊重当事人意思自治，根据双方认可的事实，认定双方就案涉商品房的逾期办证违约责任进行了约定，且基于上诉人未举证证明其因被上诉人违约所遭受的实际损失高于双方约定的违约金标准，进而判决被上诉人按照双方《商品房买卖合同》的约定以上诉人已付购房款0.5%的标准向上诉人支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。现上诉人主张双方《商品房买卖合同》第十五条约定的按已付购房款0.5%支付逾期办证违约金，仅针对一次性支付购房款的情形，上诉人属银行按揭贷款客户，双方针对按揭贷款支付购房款的情形，并未约定逾期办证的违约金，故本案逾期办证违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，与其一审中的主张相悖，违反禁止反言及诚实信用原则，本院不予支持。 综上，上诉人王振梅的上诉理由及请求均不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2444元，由上诉人王振梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年十一月二十日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进