江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）赣01民初427号 原告：江西省新闻出版广电局机关后勤服务中心，住所地：南昌市红谷滩翠林路339号，统一社会信用代码：12360000099472461Y。 法定代表人：蒋叶青。 委托诉讼代理人：许龙江，江西求正沃德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高正尉，江西求正沃德律师事务所律师。 被告：江西仁缘投资有限公司，住所地：南昌市西湖区广场南路16号南1栋1单元1301室，组织机构代码：67795468-2。 法定代表人：刘振武。 委托诉讼代理人：魏忠，江西红谷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹小琴，江西红谷律师事务所律师。 原告江西省新闻出版广电局机关后勤服务中心（以下简称新广局后勤中心）与被告江西仁缘投资有限公司（以下简称仁缘公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告新广局后勤中心的委托诉讼代理人高正尉、被告仁缘公司的委托诉讼代理人魏忠、邹小琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新广局后勤中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付保证金2800万元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：江西省新闻出版局与南昌市土地储备中心于2013年1月8日签订《南昌市国有土地使用权储备合同》，收储新闻局位于江都北大道以东、湖滨南路以西、南昌东路以北（洪都大道583号）的6.483亩土地。土地收收储后，南昌市国土资源局将该宗土地中的2970㎡通过网上拍卖出让，被告仁缘公司通过竞买取得了该宗土地使用权。之后市国土局（出让人）与仁缘公司（受让人）于2014年7月17日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，其中第十三条约定，受让人同意按照农家书屋工程出版物调配中心的综合功能要求，在本合同项下宗地内无偿提供地上一层至五层5641.5㎡建筑给原土地使用权人作为省农家书屋工程出版物调配中心使用。2014年7月31日，原告与被告签订了《关于江西省农家书屋工程出版物调配中心还建的协议》，第二条约定被告还建给原告5641.5㎡所处的楼层及装修标准，第四条约定被告在签订协议后五个工作日内，向原告支付项目建成交付使用及办理还建项目国有土地使用权证和其房屋产权证保证金人民币2800万元。上述协议签订后，被告迟迟未向原告交付保证金，为维护自身权益，原告诉至本院。 被告仁缘公司辩称，上述《关于江西省农家书屋工程出版物调配中心还建的协议》为无效协议。被告曾就案涉宗地与原告在2012年5月4日签订过一份《协议》，明确由双方合作开发建设该宗地。根据2012年签订的协议约定，原告将返还的土地出让金作为投入，被告负责协调完成规划调整、政府收储、挂牌出让、工程建设等全部手续和投资，房屋建成后，双方按约定分配房产；被告须无条件取得其国有土地使用权；原告保证被告是本项目的唯一合作开发方。正是在这种背景下，原告为确保被告通过出让方式取得土地作用权，同意在向南昌市政府有关部门报送文件的过程中，通过设立“返还5641.5㎡房产和负责装修、交付2800万元保证金”的特殊条件，排除其他竞争者。为获取政府信任，和政府文件保持同步，双方于2014年7月31日签订了《关于江西省农家书屋工程出版物调配中心还建的协议》，实际上该2014年协议成文时间为2013年5月8日，因其特殊目的，原件均由被告持有，直至2014年7月挂牌期间才由被告自行落款加注日期为2014年7月31日。上述2014年签订的协议系以合法形式掩盖非法目的，应当确认为无效，不应继续履行。相关经济指标亦可印证该协议无效，案涉宗地允许建设面积为8019㎡（实际建设面积7942.5㎡，其中地上房产面积5920.5㎡，地下计容面积2022㎡，其余为地下车位），被告如履行该协议，则需返还房产5642.5㎡，还要负责装修，这意味着获地面房产仅279㎡，却要承担全部土地出让金及工程相关费用不少于4000万元。正因此苛刻条件，排除了全部潜在竞争者，被告最终以36万元/亩的价格顺利竞得土地使用权。原告诉讼请求不能成立，请求本院确认《关于江西省农家书屋工程出版物调配中心还建的协议》无效，判决驳回原告全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、合法性均无异议的证据，即原告提交的证据1-8、10-12；被告提交的证据1、3-6、10、11，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交的证据9：关于江西省农家书屋工程出版物调配中以原址还建的协议；证据13：公证书；证据14：解除协议的通知；证据15：特快专递回单。被告对该部分证据真实性均无异议，合法性、关联性有异议，故本院对该部分证据的真实性予以确认。证据16：南昌市政府办公厅洪府厅字（2014）133号文件复印件；证据17：南昌市国土资源局洪国土资文（2014）201号文复印件；证据18：国有建设用地使用权网上拍卖出让须知。被告质证称该部分证据系复印件，且对其合法性、关联性有异议，就相关行政行为其已提起行政诉讼，该行政行为应予撤销。本院经审核认为，该部分证据虽是复印件，但证据16、17系机关公文，被告未提供证据否认其真实性，且其中证据16被告亦作为其证据提交，证据18系网上公开信息，综合考虑以上情形，本院对该部分证据的真实性予以认可。 被告提交的证据2：原、被告于2012年5月4日签订的协议；证据7：南昌市洪城公证处（2016）赣洪城证内字第14134号公证书；证据8：南昌市洪城公证处（2016）赣洪城证内字第14135号公证书；证据9：南昌市人民政府洪府厅文（2012）54号文。原告对以上证据真实性的均无异议，合法性、关联性有异议。故本院对以上证据的真实性予以确认。证据13：江西同力工程造价咨询有限公司出具的《江西省农家书屋工程出版物调配中心工程编制报告》。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。因该证据系被告自行委托所作的工程造价，未得到被告认可，本院不予采信。 被告于2016年9月5日申请本院向吴某调查取证，并于2016年9月15日申请证人吴某、刘某出庭作证，本院对证人出庭的申请予以准许，证人吴某、刘某于2016年10月13日到庭作证。对证人证言，原告质证称，对刘某证言的真实性部分有异议，对吴某证言的真实性没有异议。被告质证称，对刘某证言的真实性、合法性、关联性均无异议，对吴某证言的真实性部分有异议。因证人刘某是被告法定代表人的父亲，证人吴某是原告单位退休干部，各自与原、被告之间存在利害关系，但二人均系案涉合同的经办人，故对其二人证人证言，本院结合其他证据认定相关事实。 本院依据上述已确认证据及各方陈述，查明事实如下： 2012年12月8日，南昌市人民政府办公厅作出洪府厅文〔2012〕54号《关于省农家书屋工程出版物调配中心原址还建面积的复函》（以下简称市府办54号文），载明：鉴于省政府已同意将位于洪都北大道583号的建设用地权属划拨到省新闻出版信息中心，用于建设省农家书屋工程出版物调配中心，现该宗地经市规划局批准为商务设施、批发市场用地；同意宗地上经市房管部门核定的5641.5㎡房屋采取拆一还一、就地还建的安置政策；土地受让方须在宗地内无偿提供5641.5㎡房屋给原土地使用人使用；该5641.5㎡房屋产权性质为划拨土地上的拆迁还建房等内容。 2013年1月8日，南昌市土地储备中心（甲方）与江西省新闻出版局（乙方，以下简称新闻局）签订《南昌市国有土地使用权储备合同》，约定：甲方收储乙方6.483亩土地，乙方同意按就地还建5641.5㎡房屋作为宗地收储6.483亩土地的补偿，乙方不再支付其他土地补偿款，土地出让金不予返还。 2014年4月21日，南昌市国土资源局（以下简称市国土局）向南昌市政府提交洪国土资文〔2014〕201号文《关于请求批准﹤东湖区洪都北大道以东、湖滨南路以西4.455亩国有建设用地使用权公开出让方案﹥的请示》（以下简称市国土局201号文），载明：宗地出让方案于2013年11月已获市政府批准，……市规划局对原有的规划条件进行了优化，即由原容积率≤2.0（2000平方米地下批发市场未计入项目容积率）调整为容积率≤2.7（地下2000平方米批发市场统一计入项目容积率）。2014年5月5日，南昌市人民政府办公厅市国土局作出洪府厅字〔2014〕133号《关于东湖区洪都北大道以东、湖滨南路以西4.455亩国有建设用地使用权公开出让方案的批复》（以下简称市府办133号文），同意上述出让方案。 2014年7月17日，市国土局（出让人）与仁缘公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地为东湖区洪都北大道以东、湖滨南路以西，用途为商务用地、批发市场用地，面积为2970㎡，出让价为1603800元（540元/㎡），建筑总面积为8019㎡。受让人同意在本合同项下宗地内无偿提供地上一层至五层5641.5㎡建筑给原土地使用权人，配建的5641.5㎡建筑为划拨土地使用权性质，房屋所有权证中注明为拆迁还建房，如上市交易，原土地使用权人应按规定补交土地出让金。受让人同意在本合同签订后10个工作日内与江西省新闻出版局机关后勤服务中心（以下简称新闻局后勤中心）签订《关于江西省农家书屋工程出版物调配中心还建的协议》。之后，仁缘公司取得国有土地使用权证〔洪土国用（登东2014）第D063号〕。2015年1月16日，仁缘公司取得建设工程规划许可证，载明：建设规模10298.5㎡〔伍层、占地面积1295㎡、其中商业2359.8㎡、办公3561㎡、地下室4378㎡、其中商业（计容）2022㎡、停车场（不计容）2356㎡〕。 2014年7月31日（仅仁缘公司一方有落款日期），新闻局后勤中心（甲方）与仁缘公司（乙方）签订一份《关于江西省农家书屋工程出版物调配中心还建的协议》（以下简称2014年协议），约定：乙方根据上述市府办54号文以及南昌市城乡规划局（2013）第09号《用地规划设计》的规定，在原址完成本项目还建全部建设工程，并自行承担项目全部投资。还建给甲方的5641.5㎡面积位于地上第一层至第五层。乙方须自本项目施工许可证办理完毕之日起在18完成还建项目全部事项并无偿将其土地使用权证和其房屋产权证办至甲方名下。乙方在签订本协议后五个工作日内，向甲方支付项目建成交付使用及办理还建项目国有土地使用权证和其房屋产权保证金人民币2800万元，乙方履行本协议全部内容后，甲方于90个自然日内将保证金全额无息返还乙方。乙方由于自身原因在该项目还建过程中涉及违法违规问题，依法承担相应的后果及法律责任。该协议共2页，右下角显示的页码是“3”、“4”，无1、2页，且第“4”页底部载明“江西省新闻出版局办公室、2013年5月8日印发”的字样。 另查明，2012年5月4日，新闻局后勤中心（甲方）与仁缘公司（乙方）另签订有一份《协议》（以下称2012年协议），约定：甲方拥有南昌市洪都大道583号地块，土地总面积4322.1㎡，本项目政府规划容积率暂按2.0算，项目建筑面积约8609.1㎡。甲方以该宗土地由当地政府收储、出让后返还的土地出让金作为项目合作投资，除此之外甲方不再承担任何费用，项目整体开发资金由乙方全额承担并承建。项目运作、开发（含土地未完成招拍挂手续、乙方尚未取得项目开发权阶段）过程中，所有风险、责任均由乙方自行承担（甲方积极配合乙方办理相关手续）。建成房屋产权、房屋所占土地使用权和室外土地使用权甲乙双方分配比例为甲方占44%，乙方占56%。综合楼第一、第二层及地下一层由甲、乙双方按上述比例分配。甲方其余不足部分的面积在第四层分配，第四层不足，再在第五层分配。报建手续在本协议签订后8个月内完成（如因甲方原因，则日期顺延），如超出此期限，甲方有权终止本合同并与第三方签订协议。本项目土地招拍挂上市，乙方应无条件取得其国有土地使用权，相应土地款均由乙方全额承担。在乙方全面履行协议的前提下，甲方保证乙方是本项目的唯一合作开发方。 2014年8月13日，原告新广局后勤中心向仁缘公司邮寄一份《关于解除2012年5月4日〈协议〉（洪北宗地项目）的通知》，载明因仁缘公司逾期8个月以上未完成项目报建手续，新广局后勤中心依2012年协议约定解除该协议，并终止2012年协议的履行。 再查明，2016年11月2日，在本案审理过程中，仁缘公司以南昌市人民政府为被告、以江西省新闻出版广电局（以下简称新广局）为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销案涉市府办54号文及133号文，2017年6月16日，本院作出（2016）赣01行初118号行政判决书，认定仁缘公司法定代理人于2013年5月8日预先拟制了2014年协议，第三人及其下属单位“江西省新闻出版局后勤服务中心”分别预先加盖了公章等事实。认为仁缘公司与第三人在南昌市人民政府作出具体行政行为前，提前商定拆迁安置条件，拟制2014年协议，“双方存在明显的恶意串通，其目的是人为抬高土地竞买条件，排斥其他竞买人合法竞买，其拟制协议及各项安置出让条件行为属无效行为。”“因本案争议的土地已经完成建设，履行了相关规划、建设审批手续，如果撤销涉案行政行为将导致各种行政管理关系的紊乱，并引发建筑物补偿等后续问题，给社会公共利益造成重大损害，也难以重新进行土地出让。”判决确认案涉市府办54号文及133号文违法，但不撤销。该判决已发生法律效力。 2017年8月29日，本院向市国土局发出（2017）赣01行建7号司法建议书，提出“由于涉案土地的出让条件系双方当事人恶意串通导致该行为无效，为维护社会公共利益，避免国有资产损失，维护正常的土地招拍挂秩序，不应按双方恶意串通行为约定的虚假合同计算土地出让金，建议你局废止双方恶意串通行为确定的土地出让安置条件，重新与仁缘公司签订土地出让合同并责令仁缘公司按江西省地源评估有限责任公司以2014年3月17日为评估时点评估的宗地净地价补交相应的土地出让金。”等建议。 又查明，2014年5月7日，新闻局后勤中心及江西省广播电影电视局机关后勤服务中心登记注销，同日，原告新广局后勤中心登记设立。截止2014年5月6日，上述两被撤机构的资产及债权债务全部由新设立的新广局后勤中心承担。 本院认为，本案案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷，争议焦点为，新闻局后勤中心与仁缘公司签订的2014年协议是否有效，仁缘是否应向新广局后勤中心支付保证金2800万元。现围绕争议焦点评述如下：2014年协议系新闻局后勤中心与仁缘公司签订，所盖公章是“江西省新闻出版局机关后勤服务中心”，该主体已于2014年5月7日登记注销，而协议上新闻局后勤中心一方无落款日期，仁缘公司一方落款日期为2014年7月31日，此时新闻局后勤中心已登记注销2个多月，另该协议尾部还有“江西省新闻出版局办公室、2013年5月8日印发”的字样。已生效的本院（2016）赣01行初118号行政判决已认定该2014年协议系预先拟制、盖章的事实，新广局后勤中心亦认可2013年5月将该协议盖章的事实，本院对此予以确认。另，上述生效行政判决已认定该协议双方存在明显的恶意串通，其目的是人为抬高土地竞买条件，排斥其他竞买人合法竞买，其拟制协议及各项安置出让条件行为属无效行为。本院认为，生效行政判决已认定双方拟制2014年协议的行为系无效行为，该无效行为订立的2014年协议自然无效。原告新广局后勤中心作为原新闻局后勤中心权利义务的承继主体，依据无效的2014年协议约定向被告仁缘公司主张2800万元保证金，于法无据，本院不予支持。但该协议的无效系因双方恶意串通，双方均存在过错，故本案诉讼费用由双方各负担50%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决如下： 驳回原告江西省新闻出版广电局机关后勤服务中心的诉讼请求。 案件受理费181800元，由原告江西省新闻出版广电局机关后勤服务中心负担90900元，被告江西仁缘投资有限公司负担90900元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省高级人民法院〔收款单位（户名）：江西省高级人民法院；账号：14×××42；开户行：农行南昌市象南广场支行；请务必在用途中注明“诉讼费”〕。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 黄 琳 审判员 周朝阳 审判员 龚 江 二〇一八年十一月二十三日 书记员 邓 轩