广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初975号原告（反诉被告）：清远市清城区新城纤之稻寿司店，住所地清远市清城区城市花园33号楼首层03、04房。经营者：蔡盛龙。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：金秀芳，广东贤兴律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：王伟钊，男，1965年8月20日出生，汉族，住广东省韶关市武江区，委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。第三人：清远市清城区新城小龙坎老火锅餐饮店，住所地清远市清城区城市花园牡丹苑31号楼梯二层之一号铺。经营者：杨凡思。委托诉讼代理人：罗浩哲，广东法行律师事务所律师。原告清远市清城区新城纤之稻寿司店（以下简称纤之稻寿司店）与被告王伟钊以及第三人清远市清城区新城小龙坎老火锅餐饮店（以下简称小龙坎餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纤之稻寿司店的经营者蔡盛龙及其委托诉讼代理人廖志球，被告王伟钊的委托诉讼代理郭庭佳、冯嘉颖，第三人小龙坎餐饮店的经营者杨凡思及其委托诉讼代理人罗浩哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纤之稻寿司店向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告和第三人共同赔偿原告的营业损失253902.70元；2.请求判令被告和第三人共同赔偿原告的装修损失共528084元；3.请求判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求中的营业损失金额为135766.49元，变更第2项诉讼请求中的装修损失金额为646220.21元。事实和理由：2016年4月21日，原告与被告王伟钊签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告租用被告王伟钊位于清远市××城市花园××、××号商铺作为商业用途使用，租用期限为六年，从2016年4月21日至2022年4月20日止。该商铺月租金2016年4月21日至2018年4月20日为23376元、2018年4月21日至2020年4月20日为26298元、2020年4月21日至2022年4月20日为28246元。在被告王伟钊交付商铺后，原告按照《商铺装修协议》的要求对该商铺进行装修装饰后开始营业。但从2017年9月底开始，原告就发现商铺房顶有多处漏水，日渐严重。在发现的同时原告即与被告王伟钊和位于该商铺楼上的小龙坎餐饮店联系沟通，要求尽快处理渗水问题，多次催促后被告仍无法解决问题，导致原告租赁的商铺因漏水严重无法正常营业。在食客就餐时，经常出现漏水直接滴落客人身上及食物上边，客人拒绝结账，食客大减，无法正常营业。直至现在，被告仍未解决漏水问题，由于商铺长期漏水严重，原告无法继续使用该商铺正常营业，原告的餐饮食客不敢上门，导致装修损坏和停业，给原告造成了严重的损失。从2018年2月1日起原告被迫关门停业。原告租赁被告商铺本是用于餐饮的商业用途，却因为以上所述状况，原告不仅无法继续进行营业，还损失了各项装修的费用。根据合同法第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务，而被告王伟钊作为该商铺的业主即出租方，不履行其应负的义务，导致了原告的损失，被告王伟钊应予赔偿。第三人是导致商铺漏水的侵权人，应共同承担赔偿责任。原告认为，被告作为业主及出租方，不履行其负有的维修义务，导致了原告的损失，应赔偿给原告损失的各项损失费用。第三人是导致商铺漏水的侵权人，应共同承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请查明事实，依法判决。被告王伟钊辩称，一、答辩人不是实际侵权人，实际侵权人是第三人小龙坎餐饮店，答辩人作为商铺出租人，己尽到维修义务。首先，原告在十月份发现漏水情况，但却在十一月中旬才跟答辩人反映，直到此时，答辩人才知道。答辩人在知道后马上找补漏工人进行维修。其次，答辩人积极与第三人小龙坎餐饮店沟通解决漏水问题，第三人在此之前己经进行了多次维修补漏，现己处理好渗水问题。二、原告的商铺是楼阁布局的，其渗水也只是在于楼阁靠里边墙，并不会影响一楼的楼面，更不会影响一楼的正常营业，至少不至于导致原告关门停业，原告只是夸大其词。因此，原告主张营业损失缺乏依据。三、原告请求装修损失毫无事实与法律依据。综上，请法庭查明事实，依法判决。被告王伟钊向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》;2、判令被反诉人清偿拖欠的租金(租金从2018年2月1日至2018年4月20日为70128元，从2018年4月21日起按合同约定计算);3.由被反诉人承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，被告变更第2项反诉请求的租金计算截止时间至原告退回房产之日。事实和理由：2016年4月21日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，合同约定被反诉人租用反诉人位于清远市××城市花园××、××号商铺，租赁期限为六年，自2016年4月21日起至2022年4月20日止。该商铺月租金2016年4月21口至2018年4月20日为23376元、2018年4月21日至2020年4月20日为26298元、2020年4月21日至2022年4月20日为28246元。合同约定“每月二十六号前缴交下月租金为缴纳期限”，“逾期十日视为乙方(被反诉人)根本违约，甲方(反诉人)有权书面通知乙方撤场并终止合同，乙方(被反诉人)押金不予退还”。被反诉人从2018年2月份开始拖欠租金至今，己构成根本违约，为维护反诉人的合法权益，特此反诉，请依法判决。原告纤之稻寿司店对被告王伟钊的反诉辩称，同意解除合同，但是答辩人要求在处理完毕赔偿问题之后再解除。由于被告出租的房屋根本无法使用，答辩人已经在2018年2月1日开始对涉案房屋停止使用，所以不应该继续计算租金。第三人小龙坎餐饮店述称，由于原告起诉的是房屋租赁合同纠纷，而第三人与原告只是侵权责任的法律关系，在本案中的原告与被告、原告与第三人存在房屋租赁关系和侵权责任关系的竞合，由于原告选择了以房屋租赁合同起诉，也变更了小龙坎为第三人，因此第三人不应承担任何赔偿责任。退一步说，若法院认为第三人应当承担赔偿责任，第三人与原告之间为侵权责任关系，侵权责任分为因果关系、过错责任和损失。原告诉求的损失毫无因果关系，虽然原告的商铺存在漏水的情况，但根据原告提交的证据以及第三人和被告到现场了解情况可知道，原告的商铺漏水只是发生在二楼的房间及夹层，主要营业的一楼大厅没有发生漏水的。而且，在被告与第三人多次为原告补漏的情况之下，漏水并不是经常发生，只是偶尔发生，完全不影响原告的经营。根据第三人提交的证据显示，维修的时间是2017年10月至2018年1月均有维修，而且维修时间也是晚上9点之后到早上12点之前，因此完全不影响原告的经营。原告主张的营业损失是由于天气的原因以及其自身经营的状况而造成的，与漏水和第三人无关。对于装修损失部分，与第三人也没有因果关系，漏水这一情况是不会导致原告经营的商铺倒闭的。在现阶段，被告与第三人已经完全解决了原告的漏水问题，原告完全可以继续经营下去，漏水只要维修好就可以了，漏水是不会漏到原告的商铺倒闭的。在过错责任方面，第三人在本次漏水中可能存在过错，但漏水是多个因素造成的，并不是第三人一人的责任。在损失方面，原告提出的损失与第三人无关，另外，侵权责任的侵权人只需赔偿被侵权人的实际损失，在本案中，第三人与被告已经积极为原告维修，并且已经解决漏水问题，即第三人已经完全履行了自身的补漏义务。第三人经营的店实际装修是在2017年9月22日开始装修，漏水是从2017年10月份开始，第三人一共为原告补漏4次，第一次是第三人负责找人补的；第2次是原告找物业公司找人补漏，由第三人负责给钱；之后继续漏水，原告就继续通知物业公司，就由城市花园的另外一个物业公司找了补漏公司的人补漏，也是第三人出钱。后来为了一次性解除漏水问题，第三人找人在天花上打了4个孔，直接把渗漏的把水引出，排到外墙，这是三方协商的。即使漏水，也是漏到外墙。4次施工之后就一直没有漏水了，到了2018年1月份第三人已经把打的孔补完了并且涂漆复原。第三人一直配合物业和原告的要求进行补漏。第三人均是在不影响原告营业的情况下施工的，甚至帮原告打扫完卫生。综上所述，原告的诉讼请求与第三人无关，其提出的损失也不是其实际的损失。请求法院驳回原告的诉求。被告提出的反诉与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2016年4月21日，原告纤之稻寿司店的经营者蔡盛龙（承租方、乙方）与被告王伟钊（出租方、甲方）签订了《商铺租赁合同》、《商铺经营维护费用》、《商铺装饰装修协议》。《商铺租赁合同》约定：乙方租用甲方位于清远市××城市花园××、××号商铺作为餐饮用途使用，面积为194.80平方米，租赁期限为6年，从2016年4月21日起至2022年4月20日止；2016年4月21日至2018年4月20日内的租金为每月23376元，2018年4月21日至2020年4月20日内的租金为每月26298元，2016年4月22日至2016年6月22日为装修期，免交租金；每月26日前缴交下月租金，逾期10日视为乙方根本违约，甲方有权书面通知乙方撤场并终止合同，乙方押金不予退还；合同保证金46752元以及水电押金5000元作为履约保证金，在签订合同之日由乙方向甲方缴纳，合同期满乙方不再续租且无违约的，甲方在10个工作日内将该押金无息返还。2016年5月4日，蔡盛龙以上述商铺地址为经营场所注册成立了个体工商户，字号为清远市清城区新城纤之稻寿司店，经营者为蔡盛龙，组成形式为个人经营。蔡盛龙接收商铺后开始进行装修，装修完工后开始在该商铺内经营清远市清城区新城纤之稻寿司店。2017年9月，纤之稻寿司店楼上的小龙坎餐饮店开始装修，随后不久涉案商铺出现渗水、滴水现象，原告随即找到被告及第三人要求解决漏水问题。此后，被告及第三人陆续进行过几次补漏，补漏作业时间跨度从2017年10月至2018年1月底，但是几次补漏未彻底解决漏水问题。在交完至2018年1月31日止的租金后，原告于2018年2月1日开始闭门歇业。原告与被告及第三人经协商未能达成一致意见，原告遂于2018年2月9日向本院提起诉讼。2018年3月，被告在涉案商铺门口张贴一份函，被告在该函件中催告原告三天内付清拖欠的租金。2018年4月11日，被告在涉案商铺门口张贴一份解除合同通知书并将解除合同通知书拍照发给原告。被告认为原告经催告仍不支付拖欠的租金已构成根本违约，通知原告及蔡盛龙解除双方之间的《商铺租赁合同》，并要求原告撤场。2018年4月19日，被告向本院提出反诉，原告于次日收到反诉状。2018年8月23日，本院工作人员前往涉案商铺进行了查看，商铺内的天花及墙壁存在很多处补漏修复的痕迹，补漏点较为分散，其中一个包间仍有滴水现象。2018年8月28日，原告经营者与被告签订《解除合同协议书》，双方一致同意在该日解除双方于2016年4月21日所签订的《商铺租赁合同》，原告在协议签订之日起10天内搬出租赁商铺。2018年9月11日，原、被告双方办理了商铺交接手续，原告从涉案商铺搬离，被告收回了涉案商铺钥匙。对于原告主张的装修损失，原告提供了清远市维诺·东方空间装饰设计装修工程结算、格力空调工程购销安装合同书以及格力中央空调报价清单。装修工程结算显示清远市清城区维诺东方空间装饰设计室于2016年4月承接了纤之稻寿司店的装修工程，2016年7月12日，双方结算确认纤之稻寿司店装修工程造价为482584元；空调工程购销安装合同书显示纤之稻寿司店于2016年5月5日委托清远市齐力机电设备工程有限公司购买并安装一批空调，工程造价45500元；空调报价清单显示采购的风管机、空调主设备价格为33570元，辅助材料价格为14730元，两者共计48300元，折后价共计45500元。2018年6月20日，原告委托广东永拓中房工程造价咨询有限公司对寿司店的装修价值进行评估。2018年7月25日，该公司作出了价值评估报告，评估价格为646220.21元。对于原告主张的经营损失，其提供了工资表、收据、利润表、亏损表，该证据为原告制作形成。对于本案原告诉讼主体问题，合同虽然是原告经营者蔡盛龙与被告所签订，但是考虑到原告经营者租赁了涉案商铺后实际用于经营纤之稻寿司店，双方均同意为减少诉累，由原告纤之稻寿司店提起诉讼，由该寿司店享有蔡盛龙在与王伟钊所签订的《商铺租赁合同》中的权利以及负担相应合同义务。以上事实，有原告提供的商铺租赁合同、商铺经营维护费用、商铺装饰装修协议、工资表、收据、利润表、亏损表、照片、光盘、装饰设计装修工程结算、格力空调工程购销安装合同书、格力中央空调报价清单、建设工程造价咨询合同、价值评估报告，被告提供的商铺租赁合同、函、图片、微信记录截屏、解除合同通知书、收据、解除合同协议书，第三人提供的维修清单、收据、说明，本院在涉案商铺内拍摄的照片，以及本案的庭审笔录、询问笔录等证实。本院认为，原告纤之稻寿司店经营者与被告王伟钊签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，涉案商铺出现渗水、漏水现象。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，被告作为出租人负有修缮租赁物即涉案商铺的义务。虽然被告及第三人均有对商铺进行补漏维修，但历经近4个月的时间仍没有补好漏。经现场查看补漏痕迹，发现漏水点点多面广，会影响原告对涉案商铺的正常经营使用，导致原告的合同目的无法实现。因此，被告没有履行好修缮租赁物的法定义务，构成违约。由于原、被告双方均请求解除《商铺租赁合同》且双方在诉讼过程中签订了解除合同协议书，《商铺租赁合同》已在协议书签订之日2018年8月28日经双方协商实际解除。双方在本案中请求解除合同没有实际意义且已无必要。因此，对于原告请求解除《商铺租赁合同》以及被告反诉请求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的装修损失，如前所述，被告未履行修缮租赁物的法定义务已构成违约并因此导致原告无法正常经营使用涉案商铺及合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，原告有权请求被告赔偿装修损失。对于装修损失，原告提供了装饰设计装修工程结算、格力空调工程购销安装合同书、格力中央空调报价清单、建设工程造价咨询合同、价值评估报告等证据予以证明，但是由于价值评估报告确定的装修造价高过实际装修工程造价10余万元。因此，本院对装修价值的确定按照原告提供的装饰设计装修工程结算、格力空调工程购销安装合同书、格力中央空调报价清单进行确定。根据前述司法解释的规定，装修损失仅指已形成附和的装饰装修物。故，在剔除空调（注：空调可以拆卸、带走，未形成附和）的价格外，原告的装修造价实际为496460元〔482584元+14730元×（45500元÷48300元）〕，原告装修装修物的残值损失为351659元〔496460元×（72月-21月）÷72月〕（注：剩余租赁期从原告因漏水导致其关门歇业无法使用到涉案商铺无法令装修装饰物发挥价值之日-2018年2月1日）。对于营业损失，原告提供的证据不足以证明其营业损失，故对该损失本院不予支持。对于原告请求第三人对其损失承担赔偿责任的诉请，因原告明确在本案中按照租赁合同法律关系起诉进行权利主张，第三人与原告之间不存在合同关系，故，原告提出的要求第三人承担责任的诉请依据不足，本院不予支持。对于被告反诉请求的租金，如前所述，被告没有履行好租赁物修缮的义务，构成违约，导致原告不能正常使用商铺，原告可以以此为由不支付从2018年2月1日起的租金。原告在2018年4月11日看到了被告发送的解除合同通知书并知悉被告要求解除合同及撤场，在双方均要求解除合同的情况下，原告应采取措施防止损失的扩大。既然商铺存在漏水现象并未彻底维修好，原告认为无法正常经营使用该商铺，而被告也要求解除合同，在此种情况下，原告作为承租人，应在合理期限内交还涉案商铺给被告以防止损失的继续扩大。对该合理期限，本院酌情给予1个月的时间进行固定证据以便日后主张权利、拆除未形成附和的装修装饰物。因此，原告应向被告支付从2018年5月11日起至起交还涉案商铺之日-2018年9月11日止的租金，经计算，原告应支付的租金为107821.80元（26298元/月÷30天×123天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王伟钊于本判决生效之日起10日内向原告清远市清城区新城纤之稻寿司店赔偿装修装饰物残值损失351659元；二、原告清远市清城区新城纤之稻寿司店本判决生效之日起10日内向被告王伟钊支付租金107821.80元；三、驳回原告清远市清城区新城纤之稻寿司店的其他诉讼请求；四、驳回被告王伟钊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5810元，由原告清远市清城区新城纤之稻寿司店负担3197元，被告王伟钊负担2613元。反诉案件受理费827元，由原告清远市清城区新城纤之稻寿司店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一八年十一月二十二日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。