贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5971号原告：马兰，女，1968年1月8日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告：姚向红，男，1968年10月16日出生，侗族，户籍所在地贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，住贵州省凯里市金山大道2号金泉国际新城1栋3单元18楼1803附号。系贵州电网有限责任公司凯里供电局职工。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地贵州省凯里市民族商贸街移动公司营业厅四楼。法定代表人：方加民，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。系该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，住贵州省榕江县。系该公司员工。原告马兰、姚向红诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告马兰、姚向红的共同委托诉讼代理人刘映雪，被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、侯懿珀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马兰、姚向红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付金泉国际新村12栋1702商品房从2015年9月30日起至2018年3月7日（实际接房之日）止889天的逾期交房违约金16513元（1/10000×185748元×889天）；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年12月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买被告开发的金泉国际新城12栋1702房，房屋建筑面积为125.56平方米，房款总价为185703元，实际房款价为185748元；被告应于2013年4月13日前向原告交付该商品房。逾期超过15日，被告应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约按时向被告支付了全部购房款，但原告到今未接到被告的书面接房通知。后原告听同事说可以接房后，随即去被告及其交房代理人凯里恒丰物业服务有限责任公司处领房，被告及其交房代理人却互相推诿，一直未能出具按合同约定交房时应提供的竣工合同证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，且其交房代理人要求原告交纳从2014年4月起计算的空置物业费（而涉案房屋竣工验收合格时间为2015年2月10日），否则不予交房。因原告急用涉案房屋，遂于2018年3月7日从凯里恒丰物业服务有限责任公司处领得涉案商品房。由于被告及其交房代理人凯里恒丰物业服务有限责任公司未提供交房应具备的资料及不合理起算物管费，导致原告于2018年3月7日才接房，从2015年9月30日起计算至领房之日，被告已逾期交房889天，依约应支付原告违约金16513元。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告恒丰房地产公司辩称：第一、原告提起本案诉讼的时效已届满，且并无中止、中止或者延长的事由，原告已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求依法予以驳回。第二、未能按期交付涉案商品房的责任不能全部归责于被告，而是商业风险遇阻，有不可抗力因素所致，此间被告一直在积极履行合同约定的义务。1、国家政策变化，环保部门要求变更环保材料，导致工程竣工延期。在被告已达到国家环保建设标准的情况下，政府环保部门要求改变和加强房屋的环保建筑材料。被告为此额外增加了工程量和施工时间，导致工程竣工延期半年以上，使房屋的初始登记相应延后。2、原告要求我们变更房屋墙面装饰、项目承包人拖延支付分包的工程款导致工程竣工延期。双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年4月13日。但是，2012年中旬，在被告预售商品房的主体工程完工并且已经按照设计要求完成内墙装饰时，凯里供电局领导因觉得原设计装饰的乳胶漆墙面在外观上不太雅观，故向被告要求将其职工购买商品房所在的楼房共5栋高层的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆墙面改装为瓷砖墙面，被告出于情义答应了这一要求，并安排施工方对这部分墙面进行了二次装修更改成了瓷砖墙面，当时没有与供电局领导签订书面的变更装修协议。房屋墙面装饰变更，不仅增加了建筑成本和房屋造价，还给被告造成了巨大损失，并导致项目工期延后半年以上。同时被告开发建设的金泉国际新城项目在施工的过程中，由于承包人没有按时向分包单位支付工程款，造成分包单位无法购买材料和发放工人工资，工程进展缓慢，从而导致工程延期8个月以上，推迟了商品房的竣工验收时间。这属于不可抗力，被告不应承担违约责任。第三、对于被告未能按合同约定时间交房已成事实，在实际交房时，已履行通知义务。被告所开发的金泉国际新城小区一期（含原告所在楼栋）从2013年8月起就已正式交房入住，虽然竣工验收备案表在2015年年初才取得，但这也是因为多方面原因造成竣工验收延迟，非被告本意所致。从2013年8月起通知交房，后又于2013年11月以挂号信的形式向一区业主发起交房通知函，并且在2017年9月被告还在黔东南日报上刊登原告所在楼栋的办理房产证的公告，所以被告对原告诉状中的请求内容计算到实际交房日并不认可。被告认为办理竣工验收备案是延迟了一些时间，但最终也是在2015年年初就已取得，那么原告所在的楼栋交房时间点也应该截止在这个时间段上。综上所述，本案已超过法定诉讼时效，原告已丧失胜诉权，请求驳回原告的诉请。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：被告恒丰房地产公司系自然人独资的有限责任公司，其经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2011年12月16日，原告马兰、姚向红为买受人，被告恒丰房地产公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（编号2011003765）。合同主要约定：二原告购买出卖人开发位于凯里仰阿莎广场东侧，凯里·金泉国际新城小区第12幢17层17-2供电局号商品房，建筑面积125.56㎡，房款总价为185703元，付款方式为一次性付款。根据合同约定，出卖人应当在2013年4月13日前向买受人交付该商品房；如出卖人不能在约定期限内交付商品房，逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同签订后，2015年8月28日，二原告根据房屋实际面积向被告足额支付了购房总款185748元，被告亦出具了《销售不动产统一发票》。涉案房屋所在楼栋于2015年2月10日才取得建备（2015）第15号《贵州省建设工程竣工验收备案表》。因二原告认为恒丰物业公司收取物业费不合理以及不能提供涉案房屋的竣工合格证明等文件，直至2018年3月7日，原、被告才办理房屋交接手续。庭审中，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：2017年9月26日，被告恒丰房产公司在《黔东南日报》刊发《办证公告》，通知金泉国际新城1号—13号楼、17号—22号楼业主自公告之日起30日内办理房屋产权手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，合法有效。本案中，《商品房买卖合同》约定被告应当在2013年4月13日前向原告交付商品房，故被告于2018年3月7日向原告交付商品房属逾期交房。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年10月15日向本院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年10月15日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。另外，因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，被告一直违约不交房，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权利人（原告）不行使权利，该诉讼时效期间届满后，义务人（被告）已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2015年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。关于2015年10月1日至2018年3月7日期间的逾期交房违约金应否予以支持的问题，被告辩称从2013年8月起通知交房，后又于2013年11月以挂号信的形式向购房人发起交房通知函。因涉案房屋所在楼栋于2015年2月10日才取得建备（2015）第15号《贵州省建设工程竣工验收备案表》，故被告在此之前通知原告交房，因所交房屋未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告有权拒绝接收。本案中，被告并未举证证明其在2017年9月26日前能向原告交付达到《商品房买卖合同》约定的交付条件的商品房，鉴于被告已于2017年9月26日刊登公告告知涉案房屋所在楼栋的业主可以办理房产证的事实，说明涉案房屋于2017年9月26日已具备合同约定的交付条件。综上，被告应支付原告2015年10月1日至2017年9月26日期间的逾期交房违约金13503.88元（185748元×0.0001×727天）。对于被告辩称由于国家政策变化，环保部门要求变更环保材料以及凯里供电局要求将其职工购买商品房所在的楼房共5栋高层的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆墙面改装为瓷砖墙面、项目承包人拖延支付分包的工程款等原因导致工程竣工延期，属于不可抗力，不应承担责任的问题。经查，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，《贵州省建设厅关于加强民用建筑节能分部工程施工质量验收工作的通知》早已存在，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。另外，被告提交的装修公司和证人出具的《证明》、《交工延迟说明》以及照片等证据，不能证实因凯里供电局要求改变电梯前室装修以及项目承包人拖延支付分包的工程款而导致工程竣工延期与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果。即便确实存在需要延长工期或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告马兰、姚向红逾期交房违约金13503.88元。二、驳回原告马兰、姚向红的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计106元，由原告马兰、姚向红负担20元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李    蓉二〇一八年十一月二十一日书记员 陈芸芸（代）