上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初11970号原告：上海晓品生物科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：詹某某，董事长。委托诉讼代理人：虞许承，上海市海欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨光正，男。被告：上海溢泰塑胶有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王秋斌，执行董事。委托诉讼代理人：刘鹏，上海沪紫律师事务所律师。第三人：上海夏洛特塑胶有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王秋斌，总经理。委托诉讼代理人：崔惠南，上海紫本律师事务所律师。第三人：青浦区朱家角镇山湾村村民委员会，住所地上海市。负责人：吴伟峰，村主任。第三人：上海朱家角山湾工贸中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：董庆红，总经理。第三人：上海朱家角资产投资经营发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：王美根，总经理。以上三第三人共同委托诉讼代理人：肖锦龙，上海市珠玑律师事务所律师。原告上海晓品生物科技有限公司(以下简称晓品公司)诉被告上海溢泰塑胶有限公司(以下简称溢泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序。因上海夏洛特塑胶有限公司(以下简称夏洛特公司)与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院依法于2018年8月22日依法追加夏洛特公司为第三人参与诉讼。本案于2018年8月22日第一次公开开庭进行了审理，原告晓品公司的委托诉讼代理人虞许承，被告溢泰公司的法定代表人王秋斌(并作为第三人夏洛特公司的法定代表人)到庭参加诉讼。因青浦区朱家角镇山湾村村民委员会(以下简称山湾村委会)与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院依法于2018年10月12日依法追加山湾村委会为第三人参与诉讼。因上海朱家角山湾工贸中心(以下简称山湾工贸中心)、上海朱家角资产投资经营发展有限公司(以下简称朱家角资产公司)与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院依法于2018年10月31日依法追加山湾工贸中心、朱家角资产公司为第三人参与诉讼。本案于2018年11月8日第二次公开开庭进行了审理，原告晓品公司的委托诉讼代理人虞许承、杨光正，被告溢泰公司的委托诉讼代理人刘鹏、第三人夏洛特公司的委托诉讼代理人崔惠南、第三人山湾村委会、山湾工贸中心、朱家角资产公司的共同委托诉讼代理人肖锦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海晓品生物科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人立即腾退其所非法占用的原告青浦区朱家角镇薛间村厂房；2、判令被告立即支付拖欠的2017年下半年度的厂房租金人民币(以下币种均为人民币)76,860元及2017年下半年生活垃圾费420元，共计77,280元；3、判令被告按12,810元每月的租金标准以及70元每月的生活垃圾费标准支付自2018年1月1日起至实际腾退之日的房屋占有使用费和生活垃圾费。审理中，原告明确第三项诉请为判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的房屋占有使用费和生活垃圾费。事实和理由：2013年12月30日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区朱家角镇薛间村厂房租赁给被告，建筑面积为915平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金为12,810元，年租金为153,720元，每月生活垃圾费70元。双方还约定了其他一系列权利义务。租赁合同期满后，双方租赁关系继续实际履行但未订立书面合同。被告自支付了2017年上半年度租金和生活垃圾费77,280元后，未支付2017年度下半年租金和生活垃圾费77,280元。2017年9月25日，原告书面告知被告将于2018年1月1日起收回所出租给被告的厂房并多次催讨租金，但被告置之不理，非法占用原告厂房至今，严重侵害了原告的合法权利，第三人夏洛特公司亦无权占用厂房，要求一并腾退，因此原告诉至法院请求判如所请。被告上海溢泰塑胶有限公司辩称，2017年下半年度租金与原告股东口头约定由违章拆迁款九万余元中扣除。不同意腾退，因为跟村里有其他约定。2017年下半年的租金和厂房垃圾费确实没有支付，金额也予以认可。原被告之间无合同关系，被告是与案外人詹某某签订的合同，原告不能依据合同要求被告腾退、支付租金等费用。原告也不是所有权人，不能给予所有权主张其诉请。第三人上海夏洛特塑胶有限公司述称，原告没有资格要求夏洛特公司腾退，夏洛特与山湾工贸中心有合约在先，是基于与所有权人山湾工贸中心的租赁合同使用系争厂房。第三人青浦区朱家角镇山湾村村民委员会、上海朱家角山湾工贸中心、上海朱家角资产投资经营发展有限公司共同述称，原被告之间的纠纷由法院审理。山湾工贸中心委托朱家角资产公司将系争房屋对外经营，与原告签订合同，原告对外出租经营与第三人无关。山湾工贸中心的资产是集体资产，属于山湾村委会，山湾村委会代表村里将所有集体资产委托朱家角资产公司进行对外经营，山湾工贸中心对此也是同意的。夏洛特公司与山湾工贸中心于2009年7月1日签订的租赁合同是为了帮助夏洛特公司取得环评、财政扶持才签订的，该份合同从未履行过，夏洛特公司自签订该份合同后从未向山湾工贸中心支付过任何租金。经开庭审理查明，2013年12月30日，“詹某某”(授权代表人：杨光正，甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订厂房租赁合同协议书，约定甲方租赁给乙方的厂房座落在上海市青浦区朱家角镇薛间村厂房建筑面积为915平方米，厂房类型同为标准一楼平面，厂房租赁自2014年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。每月每平方米租金14元整，共915平方米月租金12,810元整，年租金为153,720元；租金应预缴付全年，支付日期为每年1月1日前20天向甲方支付全部租金。租赁期间，乙方应向甲方支付30,000元押金，等乙方合约到期时，水、电、垃圾费等其他费用都结清后，10天内甲方会将押金退还给乙方。每个月生活垃圾费是70元，一年为840元。合同尾部的签章处，甲方为原告公章，乙方处为被告公章及被告法定代表人签名。另查明，2014年起，案外人青浦区朱家角镇村级集体资产管理中心分别与原告(由杨光正代签)签订三份青浦区农村集体房屋土地租赁合同(村级)(以下简称村级合同)，将包括系争房屋内的厂房和土地租赁给原告，其中房屋建筑面积5,747.87平方米，土地使用权面积为15.43亩。上述三份合同一年一签，基本内容一致，最后一份合同约定的租赁期自2018年1月1日起至2018年12月31日止。又查明，2009年7月1日，上海朱家角山湾工贸中心(甲方)与第三人(乙方)签订租房协议书，约定乙方向甲方租借朱家角镇薛家村红星380号7幢的工业用房，总面积为915平方米，租期自2009年7月1日至2019年7月1日止，租金每平方米每月10元，合计109,800元。付款方式为乙方提出一次性付清一年租金，如未预付，甲方有权收回房屋，本协议自动终止。再查明，位于上海市青浦区朱家角镇红星村系争房屋自2002年起的权利人为山湾工贸中心。还查明，2014年1月3日，被告支付至案外人上海筱品蜗牛养殖专业合作社(以下简称筱品公司)账户房租押金3万元。2014年1月7日，被告支付至筱品公司账户房租77,700元。2014年12月31日，被告支付至筱品公司账户房租76,860元。2015年6月23日，被告支付至筱品公司账户房租76,860元。2016年2月5日，被告支付至筱品公司账户房租77,280元。2016年7月8日，被告支付至筱品公司账户房租77,280元。2017年1月20日，被告支付至筱品公司账户房租77,280元。原被告一致确认，“詹某某”与被告的协议书，以及夏洛特公司与山湾工贸中心的协议书，针对的都是同一幢房屋。系争房屋的租金，2009年一开始是被告交给案外人黄某某，2014年黄某某让詹某某收，被告就支付至詹某某的另一家公司筱品公司的账户，一直支付到2017年上半年。以上事实，由原、被告、第三人的陈述，厂房租赁合同协议书、租房协议书、青浦区农村集体房屋土地租赁合同(村级)、上海市房地产权证、银行明细等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，关于系争房屋存在的两份合同，认为应该按照后签订的为准，被告的租金也是支付给原告的。就系争厂房，原告只与被告签订过合同，未与其他主体签订合同。原告与被告及夏洛特公司目前无合同关系，系争厂房是原告自朱家角资产公司处租赁的，被告及夏洛特公司无权占用，要求腾退。原被告租赁关系至2017年年底终止，因被告未支付租金，原告2017年9月25日书面通知被告，原告于2018年1月1日起收回出租给被告的厂房。原告主张房屋占有使用费及垃圾清运费至实际腾退之日止，但考虑到村级合同的期限是至2018年12月31日止，因此以2018年12月31日为界限，之后的占有使用费及垃圾清运费视原告的权利状况再另行主张。被告支付的3万元押金，现不满足退还条件，不同意在本案中处理，待相关费用结清后同意退还。拆迁款不要求在本案中处理。原告提供：1、照片，证明2017年9月25日张贴在被告大门上，告知被告自2018年1月1日起收回房屋。2、筱品公司出具的情况说明，证明被告支付的系争厂房的租金系筱品公司代原告收取，原告认可代收租金的行为。对于原告提供的上述证据，被告表示，1、不予认可，不确认照片上的厂房是否系争厂房。2、不予认可，与本案无关，且属于证人证言，应出庭质证。被告支付给筱品公司的款项确实是基于与詹某某签订的合同。夏洛特公司均不予认可。第三人山湾村委会、山湾工贸中心、朱家角资产公司均表示不清楚。被告表示，系争房屋是被告与夏洛特公司在使用，2009年起两者就同时使用。原告没有资格要求夏洛特公司腾退，因为夏洛特公司与山湾工贸中心有合同在先。2009年夏洛特公司与山湾工贸中心签订协议后，支付租金是以被告的名义，因为被告跟夏洛特公司是同一位法定代表人，无所谓以谁的名义，2009年的协议是为了保证厂房的使用。原被告没有签订过合同，被告是与詹某某签订的合同，与詹某某签订合同是山湾工贸中心要求的，合同上原告的公章是加盖的，被告处的合同找不到了。与詹某某的合同到期之后，被告是从夏洛特公司处拿的房子使用，被告2015年、2016年向詹某某支付租金是代夏洛特公司给夏洛特公司指定的人支付。对于原告提供的村级合同，给被告的复印件没有公章及骑缝章，但合同原件有，要求对合同公章及骑缝章是否加盖及加盖时间进行鉴定。夏洛特公司表示，夏洛特公司基于与所有权人山湾工贸中心的租赁合同使用系争厂房，原告无权要求夏洛特公司腾退。与被告签订合同的主体是詹某某，原告主体不适格。确实指定被告替夏洛特公司向筱品公司支付租金，是应前任山湾村委会书记的口头指定。第三人山湾村委会表示，山湾工贸中心的资产是集体资产，属于山湾村委会，山湾村委会代表村里将所有资产委托朱家角资产公司对外经营。第三人山湾工贸中心表示，山湾工贸中心同意村里将其资产委托朱家角资产公司对外经营。山湾工贸中心的法定代表人就是山湾村委会当时的村书记。2009年与夏洛特公司签订合同是为了帮助夏洛特公司在环评、财政扶持才签订，该合同从未履行。夏洛特公司也从未向其支付过租金，其也没有指定过夏洛特公司将租金支付至筱品公司的账户，也没有要求过被告与詹某某签订合同。第三人朱家角资产公司表示，村级合同上的出租方村资产管理中心是朱家角资产公司的一个部分，其确实是受山湾村委会委托对山湾工贸中心的资产进行经营。根据庭审查明的事实，本院认为，对于原告提供的2013年的协议书，虽协议书抬头的甲方为“詹某某”，但合同尾部的盖章为原告，被告认为该协议书是与“詹某某”所签，协议上原本没有原告公章，但却无法提供其所持有的协议书原件予以证明，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采信。另考虑到“詹某某”是原告法定代表人的身份关系，因此，2013年协议书虽首部为“詹某某”与被告，但实为原告与被告签订，该合同关系发生于原、被告之间。本案中，至少在2014年期间，系争房屋的租赁覆盖了两份不同主体双方签订的协议书，即2009年夏洛特公司与山湾工贸中心签订的租房协议书，以及如上所述的2013年12月31日原被告签订的协议书。但无论客观上有几份协议，同一时期内同一幢房屋仅能存在一个租赁关系。被告认为就系争房屋的租赁，2014年履行的是其与“詹某某”签订的协议，与“詹某某”的协议期限届满后，其使用系争厂房又是自夏洛特公司处取得的权利，那么按照被告陈述，夏洛特公司与山湾工贸中心2009年签订的协议在2014年前后处于“履行-中断-恢复履行”的反复的状态，这既无相关证据证明，也与常理不符。并且，对于为何在存在2009年协议的情况下又于2013年重新就同一幢厂房另与他人签订一份新的协议，被告亦不能做出合理解释。因此，本院有理由相信：至少在2013年12月31日以后，就系争厂房的租赁实际履行的是原被告之间的协议，理由如下：1、两份协议书签订的先后时间。根据被告与夏洛特公司同一法定代表人的紧密关系，其两者对于2009年与2013年的协议书应该都是知晓的，在两份协议均有效且当事人各方对于协议的存在均明知的情况下，若无相反证据，一般可推断当事人意图以后签订的协议替代在先签订的协议。2、租金的支付主体及对象。本案中各方当事人均未能提供租金的发票或者收据，但可以确认的事实是，2014年以来系争厂房的租金是由被告支付至案外人筱品公司的账户，原告认可筱品公司代为收取租金的行为。被告在第二次庭审中陈述其在2014年系履行与“詹某某”的合同而支付租金，2015、2016年系代替夏洛特公司向山湾工贸中心指定的账户支付租金，但山湾工贸中心予以否认，且2015年、2016年支付的租金标准与2009年协议书约定的标准相差较大，与2013年原被告协议书的标准极为接近。3、合同主体的认可情况。山湾工贸中心陈述其与夏洛特公司签订合同是为了办理环评等的需要，夏洛特公司从未向其或其指定的人支付过任何租金，合同从未实际履行。原被告之间的合同到期又未再续签的，原被告之间是为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告起诉要求被告搬离并按照原合同约定主张腾退之日止的占有使用费及生活垃圾费，并以2018年12月31日为界限，对于之后的相关费用视实际情况另行主张，于法无悖，本院予以支持。对于被告提出的要求对村级合同中甲方的签名与盖章是否同时形成进行鉴定，因被告表示该鉴定的证明目的与本案事实无关，且即使是后补形成，也并不对合同效力有所影响，因此对于被告的鉴定申请，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海溢泰塑胶有限公司、第三人上海夏洛特塑胶有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区朱家角镇薛间村厂房；二、被告上海溢泰塑胶有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晓品生物科技有限公司自2017年7月1日起计算至2017年12月31日止的房屋租金76,860元；三、被告上海溢泰塑胶有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晓品生物科技有限公司房屋占有使用费(以每年153,720元为标准，自2018年1月1日起计算至实际腾退之日止)；四、被告上海溢泰塑胶有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晓品生物科技有限公司生活垃圾费(以每月70元为标准，自2017年7月1日起计算至实际腾退之日止)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,732元，减半收取计866元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一八年十一月二十一日书记员  王珊珊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。