河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终16890号上诉人(原审原告)：郑州鸿星房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水路南燕凤路********。法定代表人：徐金凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚伟，男，1981年11月6日，汉族，住西安市碑林区。该公司员工。委托诉讼代理人：吕心浩，男，1986年6月30日出生，汉族，住河南省濮阳县。该公司员工。被上诉人（原审被告）：张春映，女，1964年1月28日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。被上诉人（原审被告）：张劲翼，男，1990年11月14日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张劼，河南文丰律师事务所律师。上诉人郑州鸿星房地产营销策划有限公司（鸿星公司）因与被上诉人张劲翼、张春映居间合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初9905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人鸿星公司的委托诉讼代理人尚伟，被上诉人张劲翼、张春映共同委托诉讼代理人张劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿星公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人与第三人之间系通过伪造证据恶意逃避债务。《房屋买卖合同》约定双方应在合同签订后30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续（抵押状态的房屋，办理时间应从解除抵押手续之后开始算起），房屋实际解押日期为2017年7月12日，即合同约定的网签时间为自2017年7月13日起算计30个工作日至2017年8月23日，而被上诉人和卖方王雅萍于2017年7月22日与郑州中环房地产经纪有限公司签订《委托代办合同》，且合同中代办范围为“产权过户”，可以说明被上诉人存在恶意逃避支付居间服务费的行为。内容上，被上诉人与郑州中环房地产经纪有限公司签订的《委托代办合同》约定的代办费为8000元，与当前居间报酬的市场价2%严重不符，很明显郑州中环房地产经纪有限公司收取的并非居间报酬，而仅仅为代办过户费用，被上诉人是通过上诉人寻找到合适的房源，上诉人是真正的居间人，理应收取居间报酬。二、无法办理过户的原因系被上诉人拒不配合过户所致。上诉人未完成居间义务的原因并非被上诉人没有购房资格所致，被上诉人于2017年6月15日签订《房屋买卖合同》前，上诉人已经口头告知被上诉人郑州市的限购政策，被上诉人称自己有购房资格，且其子张劲翼正在迁户口，基于此原因，被上诉人与上诉人签订了该《房屋买卖合同》，被上诉人拒不配合上诉人去房管局办理过户，致使无法办理产权过户，上诉人曾多次联系被上诉人去房管局办理过户，被上诉人均不予理睬，期间，上诉人多次催促被上诉人支付居间报酬，被上诉人并未抗辩系上诉人原因而拒付款项，而是称其承租卖方的房屋，拒不支付居间报酬。张春映、张劲翼辩称，一、被上诉人系因上诉人迟迟无法办理网签过户，才委托第三方房屋中介机构。上诉人明知被上诉人不具有购房资格，仍与被上诉人签订案涉《房屋买卖合同》，承诺协助办理过户手续，上诉人迟迟无法办理过户手续，即将导致被上诉人违约，面临损失20万元购房定金的风险。被上诉人无奈之下，寻找第三方房屋中介机构提供中介服务，2017年7月22日被上诉人与房屋所有权人及郑州中环房地产经纪有限公司就房屋买卖协商一致且签订协议，被上诉人已经向郑州中环房地产经纪有限公司支付2.2万元费用。2017年8月，在中环地产的协助下办理了案涉房屋网签过户手续。二、上诉人未履行主要义务，且签订《房屋买卖合同》存在恶意。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后一直未能协助办理网签过户手续，而办理网签过户手续是上诉人在三方签订《房屋买卖合同》前明确保证的事项，也是履行买卖合同的主要方式。结合上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中并未约定中介费，而是由上诉人手动将该格式条款划去，改由让被上诉人向上诉人单独出具《佣金确认书》这一情况，并考虑到被上诉人在签订《房屋买卖合同》的第二天，在上诉人公司两名员工（其中一人为吕心浩）的指导下又签订《补充协议》约定自动解除合同的情形及上诉人在一审中关于明知被上诉人不具有购房资格的自认，能够反映出上诉人明知被上诉人不具备购房资格而虚假承诺其能够办理过户，从而达到促成签约并约定较高中介费用的目的。三、经被上诉人在郑州市房地产经纪机构信用信息发布平台查询，上诉人并未进行备案登记。上诉人的经营行为已经涉嫌违反《房地产经纪管理办法》。四、上诉人的上诉请求无事实根据，其上诉理由牵强且与其一审自认事实相矛盾。一审判决程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。鸿星公司向一审法院起诉请求：1、二被告支付居间服务费41250元及违约金12375元，共计53625元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月15日，原告、被告张春映以及王雅萍共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定：卖方（甲方）为王雅萍，买方（乙方）为被告张春映，居间方（丙方）为原告，甲方自愿将坐落于金水区××水路××楼××号的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；房屋成交价格为335万元，此价格下该房屋包含的相关配套费用有维修基金，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担；付款方式为按揭付款，乙方于2017年6月15日向甲方交付定金20万元，剩余首付款105万元，乙方应当在立契的当日向甲方付清，剩余房款210万元，由乙方向银行贷款后交于甲方；如甲方收取定金，则需预留5000元给丙方作为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；如物业交割保证金出现障碍或甲方违约，丙方有权没收物业交割保证金用以弥补乙方的损失；甲乙双方应在本合同签订后三十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续（抵押状态的房屋，办理时间应从解除抵押手续之后开始算起）；甲方于本合同签订日将房屋权属证明交于丙方托管，并承诺于收齐全部楼款的三个工作日腾空该房屋；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并对甲乙审核提出请求及收取代办过户的专项中介服务费后，根据甲乙双方提供的合法证件，协助双方办理产权或过户手续；乙方签订本合同时应确认已经了解当地政府相关规定，具备当地政府规定的购房资格，否则不得因购房资格障碍导致的合同不能履行向甲方或丙方主张任何权利，因乙方不具备购房资格导致合同不能履行的，应向甲方承担赔偿责任；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付合同确定的第二条确定的房屋实际成交价的10％作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；非丙方原因导致合同不能履行的，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还，由违约方全部承担，如双方违约，则双方承担一半的中介服务费。同日，原告与被告张春映签订了一份《佣金确认书》，载明：客户为被告张春映，成交物业为金水区××水路××楼××号，成交价格335万元，佣金金额41250元，支付日期为房管局网签当日；被告张春映承诺按上述支付日期支付上述佣金予原告。同日，原告出具了《收据》一份，载明：兹收到王雅萍交来出售金水区××水路××楼××号物业交割保证金5000元整。2017年6月16日，卖方人王雅萍与被告张春映签订了一份《补充协议》，约定：关于金水区××水路××楼××号之房屋买卖合同补充以下条款，在现有的限购政策基础上，如因国家政策变动，合同不能继续履行，合同自动解除；卖方须在一周之内全额退还定金，买卖双方互不追究责任。2017年7月22日，被告张春映与王雅萍、郑州中环房地产经纪有限公司共同签订了一份《委托代办合同》，约定：甲方为王雅萍、乙方为被告张春映，丙方为郑州中环房地产经纪有限公司，甲乙双方委托丙方代为办理坐落于郑州市××水路××楼××号房屋的过户有关手续，代办范围为产权过户，代办时间为自本合同签订之日起90个工作日内；代办费8000元，由乙方承担，该代办费在本协议签订时支付给丙方等。2017年7月23日，被告张春映通过张运栋向郑州中环房地产经纪有限公司康天骄转款12000元。被告提交了2017年7月24日，鸿星地产吕心浩向被告张春映发送的短信记录，记录显示：张姐，现在合同还没有到最后时间如果解除合同还可以协商解决，房主还好沟通，如果合同到期了，导致单方违约，连协商的余地都没了，造成的损失也要承担的。2017年8月4日，被告张春映通过张运栋向郑州中环房地产经纪有限公司康天骄转款10000元。2017年11月8日，王雅萍出具了《收条》一份，载明：今收到张春映人民币5000元整，鸿星房屋中介公司收取我的5000元押金由中介公司直接退还给被告张春映。同日，被告张春映通过张运栋账户向王雅萍转账5000元。原告提交了一份《不动产登记资料查询结果证明》，载明：查询日期2018年6月12日，坐落于金水区××水路××楼××号的房屋登记所有权人为被告张劲翼。庭审中，原告认可，二被告签订合同时无购房资格，当时还不具备，买卖双方说的是可以通过迁户口，达到购买房屋的条件。二被告称其通过张运栋向中环房地产支付了14000元的佣金和8000元的代办费。一审法院认为，原告与被告张春映以及王雅萍共同签订的《房屋买卖合同》，与被告张春映签订的《佣金确认书》，王雅萍与被告张春映签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，依法成立并有效。原告作为居间方促成被告与卖房人订立房屋买卖合同时，对被告还不满足购房资格条件的事实是明知的，在明知合同可能存在履行不能的情况下，不能视为居间方已完成了促成合同成立的义务进而要求委托方支付报酬。涉案房屋卖房人与被告签订补充协议确认如因国家政策变动，合同不能继续履行，合同自动解除，而被告张春映签订佣金确认书亦明确约定办理网签过户时支付佣金，均可以说明被告支付佣金的条件是在原告的协助下，合同履行到网签过户阶段。但本案二被告与卖房人是在郑州中环房地产经纪有限公司的协助下，完成了过户，故原告以被告张春映签订的佣金确认单要求居间服务费，理由不成立，该院不予支持。但原告可以要求被告张春映支付从事居间活动支出的必要费用，综合本案的情况，该费用应当以500元为宜，超出部分，依据不足，该院不予支持。因被告张劲翼不是合同相对人，原告要求被告张劲翼承担责任，缺乏依据，该院不予支持。卖房人王雅萍缴纳的物业交割保证金5000元，原告应当向王雅萍返还，王雅萍出具收条要求直接退还给被告张春映，故被告张春映的反诉请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张春映于本判决生效后十日内向原告郑州鸿星房地产营销策划有限公司支付费用500元；二、原告郑州鸿星房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向被告张春映返还物业交割保证金5000元；三、驳回原告郑州鸿星房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费1141元，由原告负担1101元，被告张春映负担40元；反诉费50元，由原告负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、2017年6月15日、16日张春映的刷卡单；2、2017年6月15日、16日尚伟的转账记录；3、2017年6月16日的补充协议；4、2017年7月23日至9月25日尚伟与张春映的短信记录；5、2017年7月14日和9月25日尚伟与王雅萍的短信记录；6、2017年8月17日和8月21日尚伟与张劲翼的短信记录；7、2017年8月29日尚伟与张春映的通话语音和文字记录；8、2016年10月1日、12月21日和2017年5月2日的限购文件；9、中环地产的代办合同；10、EMS履约催告函。被上诉人认为上述证据系复印件无法核对真实性，对证明目的不予认可。且大部分证据形成于2017年7月23日之后，系被上诉人与第三方中介机构签订协议之后，由于第三方房产中介已经为被上诉人办理了相关的网签登记，上诉人一直要求被上诉人支付其中介费用，被上诉人因此未予理睬。二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为，根据被上诉人张春映与案外人王雅萍在上诉人居间服务下签订的《房屋买卖合同》及上诉人与张春映双方签订的《佣金确认书》，能够证明上诉人收取佣金的前提条件系促成卖房人王雅萍与被上诉人张春映就房屋买卖在房管局办理完房屋网签手续。上诉人作为专业从事房屋买卖的专业中介机构，其明知被上诉人张春映受郑州购房资格限制，不具有在郑州购买住房的条件，仍为张春映提供居间服务，且最终张春映也没有在其居间服务下完成房屋网签，上诉人收取居间费的条件并未成就，其要求被上诉人按照约定支付居间费用无事实和法律依据。原审法院根据上诉人在居间活动中确实支出必要费用，判决被上诉人支付上诉人居间活动中发生的必要支出500元并无不当。由于卖房人王雅萍向被上诉人出具收条要求上诉人将收取王雅萍5000元物业交割保证金直接退还给被上诉人张春映，原审法院判决上诉人直接将5000元退还给张春映正确。综上所述，鸿星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1191元，由上诉人郑州鸿星房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘颖超审判员  邓先理审判员  邢彦堂二〇一八年十一月二十九日书记员  时婉秋