安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖05民终1388号 上诉人（原审被告）:马鞍山市奇雅傢具加工厂,住所地安徽省马鞍山市雨山区。 经营者：齐先财，男，1957年7月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 上诉人（原审被告）:齐先财,男，1957年7月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 两上诉人委托诉讼代理人：路万里，安徽净源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:马鞍山市土地储备中心,住所地安徽省马鞍山市雨山区太白大道和印山路交叉口国土资源局大楼6层。 法定代表人：郭丽珍，该中心主任。 委托诉讼代理人：江益民，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱敏敏，安徽长城律师事务所律师。 上诉人马鞍山市奇雅傢具加工厂（以下简称奇雅傢具厂）、上诉人齐先财因与被上诉人马鞍山市土地储备中心土地租赁合同纠纷一案,不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院(2018)皖0504民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 奇雅傢具厂、齐先财上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审法院未向上诉人送达相关司法文书，剥夺了上诉人的诉讼权利；2、一审法院将两上诉人作为共同被告违反法律规定；3、被上诉人主张“租金”超过了诉讼时效，不受法律保护；4、上诉人对租赁土地享有优先受让权。 马鞍山市土地储备中心辩称，1.一审法院在公告送达前曾多次电话联系齐先财送达未果，到上诉人住址原星马公司砖机房现场送达未果，故公告送达符合法律规定；2.奇雅傢具厂是个体工商户，经营者是齐先财，一审法院将其列为共同被告符合法律规定；3.奇雅傢具厂、齐先财自2009年7月至今未向被上诉人交纳租金，呈连续状态，故被上诉人主张符合民法通则关于诉讼时效规定；4.被上诉人因上诉人严重违约，主张解除合同，收回土地，上诉人无权主张承租土地的“优先受让权”。 马鞍山市土地储备中心向一审法院诉讼请求：1.请求法院依法确认解除原被告双方签订的《储备地块租赁合同》，判决被告向原告交还位于原星马公司砖机房区域东至钢球厂、北至星马专汽地块；2.请求法院判决被告向原告支付土地使用租金59500元，违约金50000元，合计109500元（暂计算至2017年12月31日），并判决被告向原告支付涉案宗地实际交还之日止的土地使用租金和违约金；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2005年1月1日，马鞍山市土地发展中心与被告齐先财签订《储备地块租赁合同》。合同约定马鞍山市土地发展中心将位于原星马公司砖机房区域东至钢球厂、北至星马专汽约400平方米宗地出租给被告使用，被告租赁土地用途为生产家具，月租金为583.33元整，每三个月交付一次租金；被告同意向马鞍山市土地发展中心交纳押金3000元整。被告负责对租赁地块的看管，不得损坏原有建筑物及附着物等。如被告不能按合同约定交付租金，从延期之日起，每日按押金数额百分之五支付违约金；逾期30日仍未支付的，马鞍山市土地发展中心有权解除合同并收回土地。同时还约定，马鞍山市土地发展中心有权随时解除该合同，解除的通知自送达被告之日起生效；被告在接到马鞍山市土地发展中心书面通知后30日内无条件交还土地等。合同签订后，马鞍山市土地发展中心于2005年1月1日将案涉土地交给被告使用，被告向马鞍山市土地发展中心支付土地租金至2009年6月。租赁合同签订后案涉地块租金均是马鞍山市奇雅傢具加工厂交纳。至本案诉讼，被告仍占有案涉土地但未支付租金及违约金。马鞍山市土地发展中心于2009年6月25日向被告发出通知一份，向被告告知解除关于涉案地块的租赁协议，要求被告交还出租地块。马鞍山市土地发展中心于2009年8月18日向被告发出律师函一份，通知被告解除关于涉案地块的租赁协议，要求被告交还出租地块。2013年5月16日，马鞍山市土地发展中心更名为马鞍山市土地储备中心。 一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原被告双方在租赁合同中约定，租赁人逾期三十日仍未支付的，出租人有权解除合同并收回土地，被告马鞍山市奇雅傢具加工厂、齐先财自2009年7月1日起未向出租人交付土地租金至今已达九年，原告要求解除合同并收回土地，本院予以支持。承租人应当按照约定的期限和金额支付租金。被告自2009年7月1日起未向出租人交付土地租金，应自2009年7月起按照每月583.33元的租金标准向出租人交付租金，至2017年12月31日，租金共计59500元（102个月*583.33元/每月）。关于逾期付款违约金，合同约定如乙方不能按合同约定交付租金，从延期支付之日起，每日按押金数额的百分之五支付违约金，该违约金约定过高，原告要求被告按照50000元计算违约金（计算至2017年12月31日），符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付涉案宗地实际交还之日止的土地使用租金和违约金的诉请，被告占用案涉出租地块，应按照合同约定的租金标准向原告支付租金；对于违约金，原告在案件庭审中主张对欠付租金的按月息2％计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2018年8月27日作出如下判决：一、确认马鞍山市土地发展中心（现更名为马鞍山市土地储备中心）与齐先财2005年1月1日签订的《储备地块租赁合同》已解除；马鞍山市奇雅傢具加工厂、齐先财于本判决生效后十日内向马鞍山市土地储备中心交还位于原星马公司砖机房区域东至钢球厂、北至星马专汽地块。二、马鞍山市奇雅傢具加工厂、齐先财于本判决生效后十日内向马鞍山市土地储备中心支付土地使用租金59500元，违约金50000元，合计109500元（计算至2017年12月31日）。马鞍山市奇雅傢具加工厂、齐先财向马鞍山市土地储备中心支付涉案宗地2018年1月1日至实际交还之日止的土地使用租金和违约金（租金按每月583.33元计算，违约金按每月欠付租金数额的2％计算）。 本院二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 本院认为，本案的争议焦点是：1.一审法院缺席审判，程序是否合法?2.一审法院将奇雅傢具厂、齐先财作为共同被告，是否符合法律规定?3.马鞍山市土地储备中心主张租金是否超过诉讼时效?4、奇雅傢具厂、齐先财对承租土地是否享有优先受让权?关于争议焦点1，一审法院于2018年3月21日至4月8日四次电话联系齐先财来院领取应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，其未来院领取。一审法院于2018年4月8日赴齐先财经营的奇雅傢具厂上门送达，亦未成功。故一审法院采取公告方式送达、缺席审判符合法定程序。关于争议焦点2，齐先财与原马鞍山市土地发展中心签订《储备地块租赁合同》，以奇雅傢具厂名义交纳租金，齐先财系奇雅傢具厂经营者。一审法院以齐先财、奇雅傢具厂作为本案共同被告，符合法律规定。关于争议焦点3，齐先财、奇雅傢具厂自2009年7月至今未向原马鞍山市土地发展中心交纳租金，诉讼时效依法应从马鞍山市土地储备中心（原马鞍山市土地发展中心）向齐先财、奇雅傢具厂主张权利时起算。故马鞍山市土地储备中心向一审法院起诉并未超过诉讼时效。关于争议焦点4，马鞍山市土地储备中心向齐先财、奇雅傢具厂主张解除租赁合同、收回土地，支付租金和违约金，齐先财、奇雅傢具厂主张“优先受让权”缺乏事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。齐先财、奇雅傢具厂的上诉请求缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9053元，由齐先财、马鞍山市奇雅傢具加工厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘鸿飞 审 判 员  赵丽萍 代理审判员  陈婷婷 二〇一八年十一月五日 书 记 员  倪清怡