山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初1474号 原告：袁辉建，男，1989年11月5日出生，汉族，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵振鑫，山东齐鲁律师事务所实习律师。 被告：汤臣右，男，1983年2月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。 被告：邵红党，男，1979年12月5日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 第三人：济南田苗房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：苗延英经理。 原告袁辉建诉被告汤臣右、邵红党、第三人济南田苗房地产经纪有限公司（简称田苗房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理。审理中，原告袁辉建于2018年3月9日以本案需以另案审理结果为依据为由申请中止本案的审理，本院于2018年3月14日裁定中止本案的审理。中止情形消除后，本院于2018年6月20日恢复对本案的审理。本院依法适用普通程序于2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告袁辉建及其委托诉讼代理人高强、第三人济南田苗房地产经纪有限公司法定代表人苗延英到庭参加诉讼。被告汤臣右、邵红党经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁辉建向本院提出诉讼请求：1.判令原告袁辉建将剩余购房款74万元一次性支付给被告汤臣右；2.判令被告汤臣右协助原告袁辉建将坐落于济南市历城区工业北路58号恒大城*房屋不动产转移登记至原告袁辉建名下；3.判令两被告支付违约金228000元；4.案件受理费、保全费、律师费由两被告负担。审理中，因被告汤臣右将房屋另行出卖并转移登记至案外人名下，原告袁辉建变更诉讼请求为：1.判令解除原告袁辉建与被告汤臣右于2016年4月26日签订的《房屋买卖合同》；2.判令两被告返还定金2万元并赔偿房屋差价损失885000元（计算方式：被告汤臣右与案外人陈胜利约定的合同价款1645000元-被告汤臣右与原告袁辉建约定的合同价款76万元）；3.诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2012年11月8日，被告汤臣右购买坐落于济南市历城区工业北路以南、开源路以东恒大四地块项目二期*房屋不动产，并办理合同备案手续。2016年4月26日，在第三人田苗房地产公司的居间介绍下，被告汤臣右委托被告邵红党与原告袁辉建签订房屋买卖合同，约定被告汤臣右将上述不动产出售给原告袁辉建，总价款76万元。合同签订当日，原告袁辉建依约向被告汤臣右中国工商银行账户转账支付定金2万元。被告汤臣右将上述房屋钥匙交付给田苗房地产公司。2017年11月22日，上述不动产进行登记在被告汤臣右名下，证号：济南20170238142。2018年2月9日，原告袁辉建从田苗房地产公司领到涉案房屋钥匙，但被告汤臣右一直未依约协助原告袁辉建办理转移登记手续。原告袁辉建于2018年2月26日向法院提起诉讼，要求继续履行合同，未料想，同日，被告汤臣右与案外人陈胜利签订济南市存量房屋买卖合同，并申请转移登记。2018年3月1日，被告汤臣右将涉案房屋不动产权转移登记至陈胜利名下。2018年3月9日，原告袁辉建又向法院起诉，请求确认被告汤臣右与陈胜利签订的济南市存量房屋买卖合同无效。后经（2018）鲁0112民初1654号民事判决书确认，汤臣右与陈胜利的合同有效，其约定的房屋总价款为1645000元，汤臣右与袁辉建约定房屋总价款为76万元，房屋差价885000元。为维护原告袁辉建合法权益，特变更诉讼请求，请求判如所请。 被告汤臣右、邵红党缺席，未答辩。 第三人田苗房地产公司述称，2016年4月26日，在其居间介绍下，被告汤臣右委托被告邵红党与原告袁辉建签订房屋买卖合同，约定被告汤臣右将上述不动产出售给原告袁辉建，总价款76万元。合同签订当日，被告汤臣右写好了授权委托书通过微信发给了被告邵红党，被告邵红党将授权委托书发到了苗延英的微信上。2016年4月26日，原告袁辉建依约向被告汤臣右中国工商银行账户转账支付定金2万元。当时被告邵红党还给被告汤臣右打了电话，确认款项已收到。被告邵红党将购房合同和房屋钥匙交付给苗延英。被告汤臣右委托被告邵红党与原告袁辉建签订的房屋买卖合同是真实有效的，应当履行。 原告袁辉建围绕其诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、定金收条、银行打款记录、户口本、济南市房屋登记信息查询结果证明、（2018）鲁0112民初1654号民事判决书等证据，经审查，本院对原告袁辉建提交的上述证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月8日，被告汤臣右购买了坐落于济南市历城区工业北路以南、开源路以东恒大四地块项目二期*房产，并办理了相关的合同备案手续。后被告汤臣右（出卖人、甲方）欲将上述房屋出售，于2016年4月26日委托被告邵红党在第三人田苗房地产公司（居间人、丙方）的居间介绍下，与原告袁辉建（买受人、乙方）签订房屋买卖合同（合同编号：0021351）。该合同约定：甲方自愿将上述房产出售给乙方，总价款为76万元；乙方在合同签订时需向甲方支付定金人民币2万元，且双方均同意按照按揭贷款的方式付款，乙方于房产过户前将首付房款人民币21万元存入甲方指定账户，剩余房款人民币53万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方于收到全款交房……关于违约责任，合同第十二条约定，1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，有甲方负责解决，并向乙方承担违约责任。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲乙双方任一方未按本合同的约定履行相关义务的，每逾期一日，违约方应向本合同的相对方支付房屋总价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪种违约责任，由守约方选择）并赔偿向对方因此造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。 合同签订当日，原告袁辉建依照合同约定向被告汤臣右中国工商银行账户转账支付定金2万元。被告邵红党将被告汤臣右购房的济南市商品房买卖合同及房屋钥匙交付给第三人田苗房地产公司。第三人田苗房地产公司陈述其在合同签订后一个月左右就联系不上两被告了。 2017年11月22日，被告汤臣右对上述房产进行了不动产权登记，房屋所有权证书号：鲁20**济南市不动产第0238142号。2018年1月22日，被告汤臣右（出售方、甲方）与案外人陈胜利（买受方、乙方）在山东中住地产经纪有限公司（居间方、丙方）的居间服务下签订了存量房屋买卖合同（合同编号：B618012203）。该合同约定被告汤臣右将涉案房产出售给案外人陈胜利，总价款为1645000元，乙方于合同签订之日向甲方支付定金6万元，于2018年2月12日之前将购房款1645000元（含定金）存入甲方指定账户。签订合同当日，案外人陈胜利向被告汤臣右支付了定金6万元，后被告陈胜利分别于2018年2月14日、26日向被告汤臣右支付房款20万元及1395000元，共计1655000元（其中含陈胜利逾期支付房款违约金1万元）。2018年2月26日，被告汤臣右与案外人陈胜利又在房管部门签订了一份《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：济存量房字016520180226000**）并办理了网签，约定汤臣右将涉案房屋出卖给陈胜利，总价款为677000元。2018年3月1日，涉案房产由被告汤臣右名下转移登记至陈胜利名下。 2018年3月9日，原告袁辉建以汤臣右与陈胜利恶意串通，并无真实的买卖房屋意思表示为由，起诉至本院，请求确认汤臣右与陈胜利签订的济南市存量房屋买卖合同无效。经审理，本院于2018年6月4日作出（2018）鲁0112民初1654号民事判决书，认定汤臣右与陈胜利签订的济南市存量房屋买卖合同价格条款无效，其余条款有效，故驳回原告袁辉建的诉讼请求。判决后，双方未上诉，已发生法律效力。 本院认为，根据原告袁辉建提交的证据及第三人田苗房地产公司的陈述，可以认定2016年4月26日被告邵红党代被告汤臣右与原告袁辉建签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告邵红党系有权代理，被告汤臣右作为委托人应当承担相应的法律后果。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。因出卖涉案房产时被告汤臣右尚未取得产权登记，双方约定原告袁辉建先支付定金2万元，房产过户前支付首付款21万元，剩余房款53万元办理银行按揭贷款，被告汤臣右收到全款后交房，约定清楚明确。原告袁辉建按约定支付了定金2万元，履行了合同义务，不存在违约行为。被告汤臣右直至2017年11月22日才取得涉案房产的产权登记，却未按合同约定继续履行，而是另行以高价出卖给了案外人陈胜利并办理了产权转移登记，导致合同不能继续履行，显系为谋取不当利益而恶意违约。因被告汤臣右根本违约，涉案房屋买卖合同已经不具备继续履行的条件，故原告袁辉建请求解除该房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。虽然审理查明田苗房地产公司在合同签订后一个月左右就联系不上两被告，但因并未到合同约定的付款期限，两被告也并未通知解除该合同，因此不能认定原告袁辉建存在过错。因被告汤臣右违约导致合同解除，其收取的定金2万元应予退还，并应赔偿原告袁辉建因此造成的经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因被告汤臣右违约导致原告袁辉建丧失了以合同约定价格76万元购买涉案房产的机会，造成了可得利益损失，且被告汤臣右另行出卖房产的价款为1645000元，两者差价为885000元，故该差价部分既是被告汤臣右因违约取得的不当利益，也可以认定为原告袁辉建的损失。守约者的损失应当得以弥补，违约者不应因其违约行为而获益且应受到惩罚，此乃法律应有之意，因此，原告袁辉建要求被告汤臣右返还定金并赔偿差价损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告袁辉建要求被告邵红党承担共同返还及赔偿责任缺乏法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告袁辉建与被告汤臣右于2016年4月26日签订的房屋买卖合同。 二、被告汤臣右于本判决生效之日起十日内返还原告袁辉建定金2万元。 三、被告汤臣右于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁辉建损失885000元。 四、驳回原告袁辉建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12850元，保全费4320元，均由被告汤臣右负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  董 芳 人民陪审员  薛 蕾 二〇一八年十一月二十六日 法官 助理  许 静 书 记 员  王汝瑶