广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初5434号 原告：何华平，男，1971年9月11日出生，壮族，住广西大新县。 委托诉讼代理人：邓春光，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆凤城，广西广为律师事务所实习律师。 被告：广西金悦房地产开发有限公司，住所地：南宁市江**菠萝岭中六街**。统一社会信用代码：91450100584329191L。 法定代表人：覃春凯，该公司执行董事。 被告：广西三骏房地产开发有限责任公司，住所地：，住所地：南宁市兴宁区盘龙路**盘龙居小区********房信用代码：91450100330736635R。 法定代表人：苏伟波，该公司执行董事。 被告：南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（组），住所地南宁市西，住所地南宁市西乡塘区心圩街道明华村 负责人：陈玉琨,队（组）长。 原告何华平与被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称“金悦公司”）、广西三骏房地产开发有限责任公司（以下简称“三骏公司”）、南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（组）（以下简称“明华村八队”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年5月11日公开开庭进行审理。原告何华平之委托诉讼代理人邓春光到庭参加诉讼。被告金悦公司、三骏公司经本院公告送达传票，被告明华村八队经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告何华平向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告金悦公司、三骏公司签订的《合作建房合同》无效；二、被告金悦公司、三骏公司返还原告已支付的房款96548元；三、被告金悦公司、三骏公司向原告赔偿经济损失（计算方式：以已付房款为基数，按同期银行利率从2013年7月8日起暂计至2017年6月15日为20941元，此后的损失计算至被告实际返还款项之日止）；四、被告明华村八队对被告金悦公司、三骏公司的上述债务承担连带责任；五、本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。原告当庭明确第一项诉讼请求为：确认原告与被告金悦公司签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》及《关于合作建房办理权证的补充约定》无效。事实和理由：2013年7月8日，原告与被告金悦公司签订《“金悦·阳光里”合作建房合同》，约定原告与被告金悦公司在属于明华村八队的集体三产建设用地上合作建房，项目名为金悦·阳光里。原告参与合作建房的房屋位于该楼盘的2号楼B单元21层2102号房。被告金悦公司承诺自交付之日起享有70年使用权，还承诺该集体土地不久将会取得国有建设用地，可以办房产证。合同签订后，原告先后共向被告金悦公司支付了96548元购房款。项目建到第8层就处于停工状态至今。之后被告金悦公司将涉案楼盘“金悦·阳光里”全部转让给被告三骏公司。 经了解，该项目系被告金悦公司出资、被告明华村八队出地合作开发的三产综合楼，因该项目用地为三产建设用地，不可能用于建设住宅，所以工程没有取得相关政府许可证等批文而被勒令停工。可见，被告明华村八队明知涉案土地并非住宅用地，却在《联营合同书》里同意被告金悦公司建造住宅楼出售，因此被告明华村八队对《合作建房合同》的无效存在过错，同时其通过与被告金悦公司合作开发涉案楼盘也从中获益匪浅，因此被告明华村八队应对被告金悦公司、三骏公司债务承担连带责任。 据悉现被告明华村八队与被告金悦公司、三骏公司合谋，通过解除《联营合同书》，收回涉案楼盘的方式来达到侵吞原告购房款的目的，故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告金悦公司、三骏公司、明华村八队均未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金悦公司、三骏公司系有限责任公司，具备房地产开发资质。原告并非明华村的村民。 2013年7月8日，原告（乙方）与被告金悦公司（甲方）签订一份《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000065）。合同第一条“合作建房模式”约定：“1、南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（下称“丙方”）负责提供自用集体三产建设用地合作建房，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”第二条“土地基本情况”约定：“合作建房的土地证号：南宁集用（2013）第7026**，坐落：南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴路北面；用途：其他商住用地；使用权类型：批准拨用企业用地；面积：12240.15平方米”。房屋所在项目名称为金悦·阳光里。合同第四条约定合作建房之房屋位于项目2号楼B单元21层2102号房，建筑面积为91.14平方米。第五条约定原告享有房屋自交付之日起70年的使用权即2015年1月1日至2085年1月1日。同时约定，如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，明华村八队同意将原告房屋所有权及其相应国有土地建设用地使用权无偿转让给原告，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。合同第六条约定合作建房款单价为3531.11元/平方米，总价款321825元。第七条约定原告采取分期付款的方式支付转让款，即，签订本合同时，支付总价款的30%即96548元（含定金）；第二期款项为总房款的30%即96548元，须于房屋楼体建到层时付清；第三期款项为总房款的20%即64365元，须于房屋楼体封顶时付清；第四期款项为总房款的20%即64364元，须于房屋交付使用前5日内付清；被告金悦公司收到前述款项后，将出具等额收据。该条同时约定了原告逾期付款的违约责任。第八条约定，在原告按期支付合作建房款的情况下，被告金悦公司、明华村八队应于2014年12月31日前将按照图纸施工完工并通过验收的房屋交付原告使用，并约定了可延期交房的三种情形。第九条约定被告金悦公司逾期交房的违约责任。第十一条约定房屋及所占土地被政府征收、征用的，所得拆迁补偿款按剩余使用年限计算，但不包括土地补偿款。合同附件三约定装修标准。 同日，原告（乙方）与被告金悦公司（甲方）签订一份《关于合作建房办理权证的补充约定》，载明：“甲乙双方于2013年7月8日签订‘金悦·阳光里’合作建房合同……现就该房屋办理所有权证之相关问题达成如下补充约定：该项目所占之集体三产建设用地为农村集体建设用地，甲方负责协助在房屋交付使用后，5年内办理变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方同意将乙方之房屋所有权及其相应国有建设用地使用权无偿转让给乙方，具体费用及过户事宜以届时有关部门规定为准；如房屋交付使用后，5年内非乙方原因办理不了房屋所有权证的，乙方可要求甲方退还已缴纳的合作建房款，甲方继受乙方在该房屋及其附着物的全部权利。退还前述房款后，乙方永久性退出该房屋，不再追索其他任何赔偿。” 2015年5月6日，被告金悦公司与被告三骏公司签订一份《联营资格转让合同》，约定金悦公司将其取得的明华村八队三产综合楼的联营资格无偿转让给三骏公司，由三骏公司继受金悦公司的全部权利和义务，金悦公司的债权债务一并由三骏公司享有和承担。对于金悦公司与业主签订的《合作建房合同》，三骏公司承认业主已交款，由三骏公司与业主协商后重新签订《合同》或签订《补充协议》，三骏公司应履行向业主交付义务，业主未交清的合作建房款由三骏公司继续收取和支配。合同落款处有金悦公司与三骏公司的公司印章及法定代表人签名。 2015年7月3日，被告三骏公司在《南国早报》刊登一份《通知》，其中载明“于2015年5月6日广西金悦房地产开发有限公司已经正式将该项目的联营资格转让给广西三骏房地产开发有限责任公司，并签订了《联营资格转让合同》”。 2013年7月22日，原告向被告金悦公司支付了第一期房款96548元，被告金悦公司出具相应收据。 截止法庭辩论结束，未见被告提交本案项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地以及已经办理建设、销售等审批手续的相应证据。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金悦公司、三骏公司及明华村八队经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。 关于合同性质。原告与被告金悦公司签订之合同虽名为“合作建房合同”，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给金悦公司，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原告与被告金悦公司之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告金悦公司系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“合作建房”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。 关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告金悦公司未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告金悦公司又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告金悦公司签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》及《关于合作建房办理权证的补充约定》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告金悦公司收取的购房款96548元应返还给原告。 被告金悦公司作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告金悦公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 原告因本案合同无效而产生的损失即为购房款的利息，应由被告金悦公司负担70%，原告自担30%。利息计算方法为，以购房款96548元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从原告支付购房款之日2013年7月22日计算至被告金悦公司返还购房款96548元之日止。 关于被告三骏公司应否承担还款及赔偿责任的问题。虽然金悦公司与三骏公司签订《联营资格转让合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”现原告未按照《联营资格转让合同》第三条与三骏公司签订新的合同，即表示原告不同意金悦公司将其向原告出售房屋的权利义务转让给三骏公司，且三骏公司不是《“金悦·阳光里”合作建房合同》的合同相对方，原告诉请被告三骏公司承担还款及赔偿责任没有事实及法律依据，本院不予支持。 至于被告明华村八队应否承担连带责任的问题。虽《“金悦·阳光里”合作建房合同》第一条“合作建房模式”第一款处列明“南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队负责提供自用集体三产建设用地供合作建房”，但被告明华村八队不是合同相对方，且未有证据证实该村民小组在法律上的代表人或者委托人、村民小组成员实际参与了合同的签订，亦未有证据证实明华村八队实际收取了原告支付的款项，从合同的履行中享受了权利、承担了义务，因此，原告主张被告明华村八队承担连带责任，证据不足，本院不予支持。对于原告向被告明华村八队提出的诉讼请求，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第八十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告何华平与被告广西金悦房地产开发有限公司于2013年7月8日签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000065）及《关于合作建房办理权证的补充约定》无效； 二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告何华平返还购房款96548元； 三、被告广西金悦房地产开发有限公司赔偿原告何华平利息损失（计算方法：以96548元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2013年7月22日计算至被告广西金悦房地产开发有限公司返还购房款96548元之日，由被告广西金悦房地产开发有限公司承担其中70%的利息损失）； 四、驳回原告何华平的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费2650元、公告费260元，合计2910元（原告何华平已预交），由原告何华平负担156元，被告广西金悦房地产开发有限公司负担2754元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 审 判 员  唐 希 人民陪审员  黄艳荣 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  张宏宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效： （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己再合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。