广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14466号原告：吕家扬，男，1984年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：范旭慧，女，1984年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两原告的共同委托诉讼代理人：石勇，广东科韵律师事务所律师。被告：张永平，男，1975年9月27日出生，汉族，住广东省仁化县。委托诉讼代理人：**飘，广东君沃律师事务所律师。原告吕家扬、范旭慧与被告张永平房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告吕家扬及两原告的共同委托诉讼代理人石勇，被告的委托诉讼代理人**飘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金100000元；2.被告向原告支付违约金198000元；3.被告向原告支付中介费36800元；4.被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2018年3月30日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告出售位于佛山市南海区桂城街道**号房屋，该房屋总楼价款为人民币1980000元，原告须先向被告支付定金5万元。合同附件第二款第（一）项第2条明确约定，被告应在签订本合同后7日内向原抵押银行办理提前还贷手续并在向经纪方或银行发出还贷通知之日起3日内还清贷款并涂销该房屋的抵押。合同第六款第2项约定：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之十的违约金。合同签订后，原告分别于2018年3月30日、2018年3月31日分别向被告支付定金30000元和20000元，合计50000元。然而被告在收到原告支付的定金之后，拒不按合同约定向房屋原抵押银行办理提前还贷手续，致使该房屋至今仍未还清贷款，亦未涂销抵押。原告认为被告的上述行为已经构成严重违约，致使原告的交易目的无法实现，根据合同第六款第2项之约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，向原告双倍退还定金和支付违约金。被告辩称，一、被告已按约定二次向原抵押银行办理提前还贷手续，不构成违约，无须承担违约责任。涉案房地产买卖合同签订后7天内，被告就依约向原抵押银行交通银行南海支行提交了提前还款申请表，但由于银行审批的原因，原抵押银行一直未向被告发出还贷通知，导致无法提前还清贷款。2018年6月25日，被告再次向原抵押银行提交了提前还款申请表，但至今未收到银行发出的还贷通知，无法提前还清贷款。因此，被告已经按合同约定向原抵押银行办理提前还贷手续，导致贷款至今未提前还清及注销抵押是由于银行审批的客观因素造成，属于被告无法预计和控制的事由，而并非被告违约造成，所以被告无须承担双倍返还定金及支付违约金、中介费等违约责任。二、原告同时主张双倍返还定金10万元和违约金198000元没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。依照上述法律规定，原告在本案同时主张定金和违约金明显缺乏法律依据。三、退一步来说，即使认定被告构成违约，双方约定的违约金198000元（即房价总额的10%）也过分高于原告造成的损失，法院依法应当予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，原告至今只向被告支付了定金5万元，并且从签订合同到现在，周边房价并未上涨，甚至有下跌的趋势，所以没有造成原告经济损失，如果判决被告支付198000元的违约金，明显过分超出原告造成的损失。因此，即使被告构成违约的，人民法院也应以原告造成的实际损失为基础，并结合合同履行情况，当事人的过错程度等，根据公平原则予以适当减少违约金。四、原告主张被告承担中介费36800元没有依据。本案中，房屋没有完成交易，中介的责任没有完全尽到，所以收取全部中介费没有依据。况且，原告也仅实际支付了18400元的中介费，其主张被告承担36800元中介费明显缺乏依据。双方签订的合同应继续履行，也不同意双倍返还定金予原告。如果原告坚持解除合同，被告愿意退还5万元定金予原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街**房，登记权属人为被告，房屋已办理抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司佛山分行。2018年3月30日，被告（卖方）、原告（买方）、佛山市万锦置业有限公司（以下简称万锦公司）（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价1980000元；定金30000元买方须在签订合同当天支付给卖方；定金余款20000元买方须在2018年3月31日前支付给卖方；卖方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起3天内还清贷款；首期楼款（不含定金）550000元买方于递件成功当天付卖方；楼价余款1380000元银行批准的贷款金额直接划入卖方的收款帐户；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；等等。原告于2018年3月30日支付30000元、于2018年3月31日支付20000元予被告。2018年3月30日，原告与万锦公司签订《咨询及买卖代理费支付承诺书》，原告向万锦公司支付房地产咨询及买卖代理费36800元，于签订三方合同当天支付18400元，余下18400元于房管办理交易过户完税当天支付。2018年3月30日，万锦公司出具收据，确认收取原告中介费18400元。2018年8月6日，原告向被告发出解除合同通知。本院向交通银行股份有限公司佛山分行查核被告提前还贷情况，该行反馈：“2018年5月10日，张永平向我行提交《交通银行佛山分行个贷提前还款申请表》（以下简称《申请表》）申请提前还款。经办支行5月10日初审同意并提交分行审批，分行于5月11日审批同意其提前还款申请。此后，支行员工多次电话通知客户张永平在5月25日之前将足额款项存入其交行的还款卡，但客户一直没有存款进来，导致自动扣款不成功。2018年6月26日，张永平再次向我行提交《申请表》申请提前还款。经办支行6月26日初审同意并提交分行审批，分行于7月2日审批同意其提前还款申请。此后，支行员工多次电话通知张永平在7月20日之前将足额款项存入其交行的还款卡，但客户一直没有存款进来，导致自动扣款不成功。”本院认为，原告、被告及万锦公司签订的《房地产买卖合同》既包含了原告与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告就涉讼房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽被告向银行申请提前还贷，但被告并未能在银行通知后实际还款，违约行为明显，原告依约解除合同合法有依。原告既请求被告双倍返还定金，又请求被告按成交价10%支付违约金，重复主张权利，综合考虑本案实际期间及原告已付款比例，本院酌定被告承担双倍返还定金的责任，原告请求超出部分本院不予支持。合同明确约定一方违约情况下中介费最终负担主体，原告已支付的中介费部分应由被告予以赔付，但未支付部分，应由实际权利人主张权利，被告应赔付18400元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告张永平应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金100000元予原告吕家扬、范旭慧；二、被告张永平应于本判决发生法律效力之日起十日内赔付18400元予原告吕家扬、范旭慧；三、驳回原告吕家扬、范旭慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3161元，财产保全费2194元，合共5355元（原告已预交），由原告负担2909元，由被告负担2446元。原告多预交诉讼费的2446元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一八年十一月二十二日书记员  刘冬花