湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1202民初2161号原告（反诉被告）：何某寿，男，1967年7月6日出生，汉族，湖北省咸宁市人，个体户，现住广东省增城市。委托诉讼代理人：何某云（系原告何某寿之叔父），男，1955年12月27日出生，汉族，湖北省咸宁市人，退休干部，现住咸宁市咸安区，委托代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：余勇，咸宁高新区横沟法律服务所法律工作者，委托代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：周某，女，1987年3月8日出生，汉族，湖北省咸宁市人，个体户，现住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：梅进白，湖北海舟律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：胡浩（系被告周某之夫），男，1987年3月2日出生，汉族，湖北省咸宁市人，个体户，现住咸宁市咸安区，委托代理权限为特别授权。原告（反诉被告）何某寿与被告周某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员镇家明独任审判，于2018年5月21日第一次公开开庭进行了审理。因被告（反诉原告）周某当庭提起反诉，本院审查后决定合并审理，并于2018年11月5日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何某寿委托诉讼代理人何某云、余勇，被告（反诉原告）周某委托诉讼代理人梅进白、胡浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何某寿向本院提出诉讼请求：1、被告周某立即腾退给原告何某寿位于东升路58号的一间商铺，并承担延期退房的违约损失（按3000元/月至退房之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月22日，原告何某寿委托叔父何某云与被告周某签订了《商用店铺出租协议书》，双方约定了租期三年、装修、违约等事项，并于2014年12月2日达成《补充协议书》约定租期届满后不再续租等内容。2017年7月9日原告以书面形式告知被告周某，门面于2017年12月25日到期后不再续租、做好退房准备。2017年12月26日被告周某没有腾退其承租的门面，后经原、被告多次协商无果，故原告何某寿诉至法院。被告（反诉原告）周某辩称：一、原、被告签订的《商用店铺出租协议书》的租期是9年并非3年，被告周某所承租的门店尚未到期，被告要求继续履行合同。二、即使原、被告签订的《商用店铺出租协议书》的租期是3年，被告周某享有优先承租权，原告不应直接将门店出租给第三人。三、原告单方解除合同，并强行停水停电，导致被告停业半年之久，造成了很大损失，原告应依法赔偿。故请求依法驳回原告诉讼请求、赔偿被告全部损失。庭审中被告当庭提出反诉，请求判令：1、反诉被告何某寿继续履行6年的《商用店铺出租协议书》；2、反诉被告何某寿恢复反诉原告周某门店招牌（或赔偿费用4000元）；3、反诉被告何某寿赔偿停业损失50000元；4、本案反诉费用由反诉被告何某寿承担。增加诉讼请求5、反诉被告何某寿支付违约金5500元。事实和理由：2014年3月22日，反诉原告周某与反诉被告何某寿委托的叔父何某云签订了《商用店铺出租协议书》，双方约定租期9年，双方在出资协议第四条租金给付方式明确约定了第一个三年平均租金2.2万元、三年6.6万元，以后每一个三年周期的租金视横沟市价及物价上涨指数而定。双方签订合同时，反诉被告何某寿的房屋正在改建、无法交付使用，故双方签订补充协议，约定交付定金2万元、交房时一次性交付第一个三年租金。2014年11月26日反诉被告何某寿将出租的门面交付反诉原告周某，2017年12月底反诉被告何某寿却要求反诉原告周某退房并强行停水停电，将该门店出租他人经营超市。反诉被告何某寿辩称：反诉原告周某反诉内容与事实不符，双方签订的合同期限为3年；期满前反诉被告何某寿通知反诉原告周某不予续租，反诉原告周某的门店招牌与反诉被告何某寿无关，反诉原告周某即使有损失也与反诉被告何某寿无关，故请求驳回反诉原告周某的反诉请求。根据庭审中当事人的陈述和提供的证据及本院依法查证的事实，本院可以确认如下事实：2014年3月22日，原告（反诉被告）何某寿委托叔父何某云为甲方与被告（反诉原告）周某为乙方签订了《商用店铺出租协议书》，约定：甲方有一楼一间门店出租，一楼年租金2。2万元，三年共6.6万元；租赁起止时间未填写为空白，租金给付方式为第一个三年平均租金2.2万元、三年6.6万元，以后每一个三年周期的租金视横沟市价及物价上涨指数而定；甲方提供合同足数面积给乙方装修，装修费乙方负担；合同到期同等条件下乙方有续租的优先权，若甲方不愿意租给乙方或乙方不愿续租均应在合同期前半年书面通知对方；合同期满后的续租，若甲方或乙方不提前半年告之对方，造成甲方不能找到租主而空闲，或乙方找不到经营场地而休业，责任方应承担三个月的上期同额租金作为违约补偿于受害方等事宜。双方签订合同时，原告（反诉被告）何某寿的房屋正在改建、无法交付使用，双方便又签订了《补充意见》，约定：乙方交付定金2万元、交屋装修时付清三年租金，原合同中与此补充内容相同的条款，以此补充意见为准等事项。2014年12月2日，原告（反诉被告）何某寿委托叔父何某云为甲方与被告（反诉原告）周某、陈伟（张某之妻）、钟某为乙方签订了《补充议书》，约定：原协议为三户分租，现改为合伙租赁，甲方只认一人；租期三年即2014年12月2日至2017年12月2日；一楼四门面年租金8.8万元，租金给付方式为一楼签订合同时一次性付清三年租金；租期三年，期满后不再续租等内容，甲方何某云、乙方钟某并予以签名。2014年11月26日，原告（反诉被告）何某寿收到被告（反诉原告）周某（包含定金在内的）三年租金6.6万元。原告（反诉被告）何某寿于2017年7月告知被告（反诉原告）周某讼争门店临近期满，2017年8月25日原告（反诉被告）何某寿、被告（反诉原告）周某、张某、钟某在老铁食府商量一楼门面整体租赁。2017年10月8日，原告（反诉被告）何某寿将含讼争门店在内的一楼门店整体出租给张某。2017年12月26日，原告（反诉被告）何某寿在被告（反诉原告）周某没有腾退其承租的门面后，对被告（反诉原告）周某承租的门店停水停电，后经原告（反诉被告）何某寿与被告（反诉原告）周某多次协商无果，被告（反诉原告）周某至今未腾退所租赁的门店，故原告（反诉被告）何某寿诉至本院，请求处理如诉所求。同时查明，本案讼争的门店原房屋所有权证的户名为何晚林、地址为咸宁市横沟镇东正街**，现为咸宁市咸安区横沟桥镇东升路**，土地使用证号为咸安国用（2013）第3047号。因旧房改造，城建证正在办理，现尚无不动产权证；原告（反诉被告）何某寿于2014年3月2日委托其叔父何某云对该房屋管理、租赁、租金收缴等事务。该房屋一楼四间门面分别由被告（反诉原告）周某、张某于2014年3月22日签订合同后各承租一间门店、钟某于2014年3月22日签订合同后承租二间门店。本案在审理过程中，原告（反诉被告）何某寿于2018年6月2日向本院提出评估鉴定申请，请求对涉诉的门店被占用期间的损失进行评估,交纳评估鉴定费3000元。被告（反诉原告）周某于2018年7月2日向本院提出申请书，请求对涉诉的门店的停业期间损失和门店招牌价格进行评估。本院依法及时委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司评估鉴定，2018年10月9日湖北循其本价格鉴定评估有限公司价格评估意见：评估标的（讼争门店）2017年12月26日至2018年6月30日止的月租金价格水平为2500元；由于鉴定人员在现场未见有门面招牌，本次结论中对门店招牌价格未作评估；由于委托方未能提供相关营业帐务资料，本次结论也未对门店的停业损失进行评估。《评估报告书》送达后双方当事人没有向本院申请补充鉴定或重新评估鉴定。本院认为，本案争议的焦点是：一、原告（反诉被告）何某寿与被告（反诉原告）周某签订的《商用店铺出租协议书》租赁期限、合同履行期限是否届满。二、被告（反诉原告）周某对讼争的门店在同等条件下是否享有优先承租权。三、原告（反诉被告）何某寿与被告（反诉原告）周某是否存在违约行为，是否承担违约损失，违约损失如何计算。一、关于原告（反诉被告）何某寿与被告（反诉原告）周某签订的《商用店铺出租协议书》租赁期限、合同履行期限是否届满的问题。原告（反诉被告）何某寿与被告（反诉原告）周某于2014年3月22日签订的《商用店铺出租协议书》时，因该房屋正在改建，尚未交付，为此该合同没有填写租赁期限的起止时间。事后双方签订的《补充意见》只提及三年租金交付情形，也未明确双方房屋租赁合同期限的起止时间。2014年12月2日，原告（反诉被告）何某寿委托叔父何某云为甲方与被告（反诉原告）周某、陈伟（张某之妻）、钟某为乙方签订了《补充议书》明确约定租期三年即2014年12月2日至2017年12月2日，期满后不再续租，甲方何某云签名但乙方为钟某签名。首先，被告（反诉原告）周某所提供的《商用店铺出租协议书》的租赁期限则为自己所填写“自2014年11月26日至2023年11月25日共计9年”，本院对此不予认可；被告（反诉原告）周某庭后还向本院提交了《中华人民共和国最高人民法院（2018）最高法民申3112号民事裁定书》，认为“本院认为，某某将留有空白内容的合同将交于合同相对方的，应视为对合同内容包括《保证合同》中保证事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容”可参照，本院认为，我国不属判例法国家，不应作为本案判决的依据。其次，被告（反诉原告）周某认为“甲方何某云签名、乙方钟某签名的《补充议书》”，自已没有签名，对其没有约束力，本院认为，庭审中证人钟某、张某先后出庭作证的当庭证词，虽钟某、张某与原告（反诉被告）何某寿是房屋租赁合同关系，但可以作为证据使用，只是证明力大小的问题；证人钟某、张某均认为钟某承租二间门店为大老板，钟某是周某、张某等三人的代表，与原告（反诉被告）何某寿委托的叔父何某云签订的《补充议书》，是双方真实意思的表示，对周某、张某、钟某三人均具有约束力，故原告（反诉被告）何某寿与被告（反诉原告）周某双方租赁合同的期限为三年，即自2014年12月2日起至2017年12月2日止，截至时间为2017年12月2日，双方《商用店铺出租协议书》的门店租赁履行期限已届满。二、关于被告（反诉原告）周某对讼争的门店在同等条件下是否享有优先承租权的问题。虽然《商用店铺出租协议书》约定了“合同到期同等条件下乙方有续租的优先权”，但是从双方签订的《商用店铺出租协议书》、《补充意见》内容及租金的交付来分析，可以确认被告（反诉原告）周某只承租原告（反诉被告）何某寿一楼四间门店中的一间门店，而原告（反诉被告）何某寿重新出租的要求是一楼四间门店和二楼整体出租，并且在告知被告（反诉原告）周某其承租门店临近期满后，被告（反诉原告）周某也没有向原告（反诉被告）何某寿主张整体承租的优先权，属其对续租的优先权的放弃，不享有同等条件下的优先承租权。三、关于原告（反诉被告）何某寿与被告（反诉原告）周某是否存在违约行为，是否承担违约损失，违约损失如何计算的问题。被告（反诉原告）周某在其承租的门店租期于2017年12月2日届满后，没有腾退其所承租的门店，原告（反诉被告）何某寿与其协调无果，便于2017年12月26日实行停水停电，属私力救济，不属合同的违约行为；原告（反诉被告）何某寿于2017年10月8日将含讼争门店在内的一楼门店签合同整体出租给他人，虽签约时间在被告（反诉原告）周某的租赁合同的履行期限内，但并未影响应被告（反诉原告）周某的门店在租期内实际承租、使用，亦不属违约行为，不应承担违约责任。而被告（反诉原告）周某在其门店租赁期限届满后，经原告（反诉被告）何某寿与被告（反诉原告）周某协商至今拒不腾退，导致原告（反诉被告）何某寿的门店被被告（反诉原告）周某占用，造成了原告（反诉被告）何某寿的损失，该损失经评估机构评估鉴定为（2017年12月26日至2018年6月30日止的）月租金为2500元，被告（反诉原告）周某应赔偿以此标准从2017年12月26日起至腾退门店之日止的损失。关于被告（反诉原告）周某的“反诉被告何某寿恢复反诉原告周某门店招牌（或赔偿费用4000元）”的反诉请求，因被告（反诉原告）周某无证据证实原告（反诉被告）何某寿拆除了其招牌，本院对该反诉请求不予支持；关于被告（反诉原告）周某的“反诉被告何某寿赔偿停业损失50000元、反诉被告何某寿支付违约金5500元”的反诉请求，被告（反诉原告）周某在其门店租赁期限届满拒不腾退并以停水停电为由自行停业，虽实际有一定损失，被告（反诉原告）周某没有及时腾退承租的门店而违约自行所造成的损失，自行承担，故本院对该反诉请求不予支持。综上，原告（反诉被告）何某寿与被告（反诉原告）周某先后签订的《商用店铺出租协议书》、《补充意见》，均是当事人真实意思表示，其内容均未违反法律禁止性规定，应为合法、有效，依法予以保护。但《商用店铺出租协议书》、《补充意见》均未明确约定双方讼争的门店的租赁期限，而原告（反诉被告）何某寿于2014年12月2日与周某、张某、钟某三个人的代表钟某签订的《补充议书》，明确约定了双方租赁合同的期限为三年，即自2014年12月2日起至2017年12月2日止。原告（反诉被告）何某寿已按约履行相应的合同义务，被告（反诉原告）周某也应按约履行相应的合同义务，可其没有在所承租门店的三年租期届满后及时腾退而构成违约，应对其违约行为承担相应的违约责任即赔偿原告（反诉被告）何某寿的门店被其占用期间的损失，自行承担自己相应的损失，故本院对原告（反诉被告）何某寿的诉讼请求予以支持，同理对被告（反诉原告）周某的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周某在本判决生效之日起十日内将其承租原告（反诉被告）何某寿的位于咸宁市咸安区横沟桥镇东升路58号的一间门店腾退给原告（反诉被告）何某寿，并赔偿原告（反诉被告）何某寿该门店被占用期间的损失，具体金额按月租金为2500元、从2017年12月26日起计算至腾退门店之日止。二、驳回原告（反诉被告）何某寿其它本诉请求。三、驳回被告（反诉原告）周某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。款汇户名：咸宁市咸安区人民法院；开户行：交通银行咸宁分行；账号：423437100018010004851；汇款用途：×××的标的款。本案本诉案件受理费650元、反诉案件受理费575元、评估鉴定费3000元共计4225元，均由被告（反诉原告）周某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费××元。款汇户名：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：17×××50；汇款用途：×××的上诉费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  镇家明二〇一八年十一月十九日书记员  王 明附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。