云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初11039号原告：宁伯华，男，汉族，1959年10月4日出生，住云南省宣威市，原告：殷石粉，女，汉族，1960年4月16日出生，住云南省宣威市，两原告共同委托诉讼代理人：段丽云、王嘉雄，北京倡衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南金鼎盛房地产开发有限公司。法定代表人：宋文伟。住所：昆明市五华区。委托诉讼代理人：余丹丹，系云南金鼎盛房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告宁伯华、殷石粉诉被告云南金鼎盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2018年11月15日公开开庭进行审理。原告宁伯华、殷石粉的委托诉讼代理人段丽云、王嘉雄，被告云南金鼎盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告承担逾期交房违约责任，并向原告支付逾期交房违约金人民币18200元。（违约金的计算公式为：10×100元，10天后按照逾期天数×200元）2、请求人民法院依法判决被告承担因被告的原因致使原告未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的违约责任，并向原告支付违约金，违约金的计算公式为：逾期天数×总房款×0.015%，逾期天数自原告实际接受房屋第90天起算至原告取得房屋权属证书之日止，违约金的支付方式为：法院判决生效之日前的违约金于判决生效之日一次性支付，判决生效之日后的违约金每月支付一次，每月30日或31日前付清当月违约金。（注：计算至起诉申请之日违约金暂为人民币61683元）3、请求人民法院依法判决被告向原告退还其代收的公共维修基金8143.20元、代收的契税8862.51元。4、请求人民法院依法判决被告立即申请办理诉争房屋所属莲花池畔小区12栋的建设工程竣工验收备案、消防竣工验收和房屋所有权初始登记，并向申请人初始该竣工验收备案表、消防竣工验收合格证和房屋所有权初始登记证明。5、请求人民法院依法判决被告向原告出示诉争房屋及小区的煤气管道及其附属设施的竣工验收合格证明，确保煤气管道及其附属设施处于可以正常使用状态，并为诉争房屋开通煤气。6、请求人民法院依法判决被告为诉争房屋安装电表、开通居民生活用水、居民生活用电。7、本案诉讼费用、律师代理费3000元等相关维权费用全部由被告承担。事实理由：2013年11月28日原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发建设的位于五华区价款为590834元的房屋一套（简称“诉争房屋”）。合同约定被告应于2015年10月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，但该日诉争房屋不符合约定和法定交付条件，被告也未实际履行交房义务，被告存在逾期交房的违约行为，被告应当按照《商品房购销合同》第九条的约定向原告支付逾期交房违约金。《商品房购销合同》第十二条对办理产权登记进行了约定，但被告未按约定履行自己的义务，致使原告未能在房屋交付使用之日起90日内向产权登记机关交付办理房屋所有权证书的相关全部资料，导致原告到如今依然未取得相关房屋权属证书，被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及其他相关法律法规的规定承担违约责任并向原告支付违约金。《商品房购销合同》补充协议第九条约定原告向被告代交公共维修基金8143.20元。依据《商品房购销合同》补充协议第十三条约定原告向被告代交契税8862.51元。但时至今日，被告并未帮助原告办理任何与产权证相关的手续，所以原告要求被告退还上述代收的相关费用，在被告向原告提供可以办理产权的所有相关资料后，由原告自行办理产权登记。依据目前原告了解到的情况，被告到现在依然未取得莲花池畔住宅小区已经交付房屋的建设工程竣工验收备案表、消防竣工验收合格证和房屋所有权初始登记证明以及煤气管道及其附属设施的竣工验收合格证明，诉争房屋煤气不通、没有安装分户电表、没有开通居民生活用水、没有开通居民生活用电，严重影响原告正常使用房屋。被告的上述违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的相关合法权益。被告辩称：未能按照合同约定时间交房，但逾期交房是因政策调整、市场原因等多方面原因导致工程延迟，目前企业经营困难，正在五华区政府的指导下积极进行重组，重组成功，被告可以马上为业主办理产权证。原告要求的逾期交房违约金过高，远超原告可能受到的损失，请求人民法院依法降低，按中国人民银行同期贷款利率来计算。原告针对其主张提交以下证据材料：1、身份证复印件。2、云南金鼎盛房地产开发有限公司信息公示报告。3、《商品房购销合同》。4、收据。被告无证据提交。经审理查明：2013年11月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于昆明市五华区学云路旁莲花池畔小区12幢1806号房，总价款为590834元。合同约定被告应于2015年10月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。如甲方逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按每天200元向乙方支付违约金，合同继续履行。对涉案房屋产权登记问题双方约定为，乙方在达到下列条件后，甲方在90个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收、代办费用；向前期物业公司付清前期物业管理费用；2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签订授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足以上任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记时需甲方出具的资料。同日，双方签订补充协议，约定在房屋交付前，乙方按国家相关规定向甲方交纳由甲方代收代缴的公共维修基金及商品房契税。合同签订当日被告对双方所签的《商品房购销合同》进行了登记备案。原告按合同约定交付了房款，合同签订后，原告向被告缴纳了代收维修基金8143.20元，代收契税8862.51元。2016年1月20日被告向原告发出入伙通知书，通知原告可于2016年1月30日办理交房手续。另查明，涉案房屋至一审辩论终结前尚未办理房屋产权登记。本院认为,原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同确定的权利义务对各方当事人具法律约束力。合同约定被告应于2015年10月30日前将涉案商品房交付给原告，但被告并未按期交房，已构成违约，应承担违约责任，对原告主张由被告支付逾期交房违约金18200元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因被告未按约及时为原告办理房屋产权登记手续，应承担逾期办理登记的违约责任，鉴于双方在合同内并未对逾期办证须支付的违约金进行明确约定，原告针对该项诉讼请求计算的违约金过高，根据我国法律的相关规定，违约金可以按照已付房款的总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准予以计算，本院综合全案，将违约金酌情调整为按房屋总价款的5﹪予以一次性计算，应为590834元×5﹪=29541.7元。被告虽不认可原告已经向其提交了办理房屋所有权证的申请和委托书，但按照商品房交接习惯，业主接房时通常会出具办理产权证的申请和授权委托书给开发商，对被告的辩解意见，本院不予采信。被告代收了原告的房屋维修基金和契税，但长期未能办理房屋产权登记，原告有权自行缴纳。被告代收原告上述费用系基于原告委托，在委托事项不能完成时，原告作为委托人可以要求解除委托，被告应当退还代收的房屋维修基金和契税。原告主张的律师费系实现债权支付的必要费用且未超出合理范围，对该项诉讼请求，本院予以支持。至于原告的其它诉讼请求，因无合同依据且不属于民事案件处理范畴，故不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南金鼎盛房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告支付逾期交房违约金18200元及逾期办理房屋产权登记的违约金29541.7元。二、被告云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告退还代收的房屋维修基金8143.2元，代收的契税8862.51元。三、由被告云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付实现债权的费用3000元。四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2297.22元由被告云南金鼎盛房地产开发有限公司承担1558元，由原告承担739.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吴 慧人民陪审员  雷辉美人民陪审员  钱志红二〇一八年十一月二十七日法官助理李媛媛书记员王智熳