贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2224号原告贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天大道**，统一社会信用代码915201126839790344。法定代表人丁列一，该公司董事长。委托诉讼代理人廖平，该公司总经理，特别授权代理。被告钟明宇，男，1970年4月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告贵阳臣功物业管理有限公司（以下简称臣功物业公司）与被告钟明宇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臣功物业公司的法定代表人丁列一，原告臣功物业公司的委托诉讼代理人廖平，被告钟明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臣功物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付截止至2018年7月31日的物业服务管理费5687元，违约金2711.19元，合计8398.28元，并按约定计算至实际履行日止；2.本案诉讼费及其他维权损失费用由被告承担。事实和理由：被告因购买“臣功·新天地小区2号楼1单元8楼3号”房屋与原告于2010年11月20日签订《前期物业管理协议》，协议约定：被告房屋面积为107.71平方米，由原告向被告提供物业服务，被告作为该物业服务的受益人，应以1.6元/平方米的标准在每季度首月10日前向原告交纳该季度的物业管理费，逾期交付物管费的从逾期之日起按每日1‰加收违约金。依照该约定，被告每月应向原告支付172.34元，然而从2016年1月1日至2018年7月31日，被告仍迟迟不予支付，由于被告不履行合同义务的行为给原告造成了一定经济损失，为依法保护原告的合法权益，现诉请法院依法判决。被告钟明宇辩称，被告是臣功新天地小区业主，与开发商委托的物业服务公司即原告签订了前期物业管理合同，约定由原告负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于原告没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不能正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次长达半年时间危及业主的生命财产安全，业主多次向原告和有关部门反映，但一直没有得到解决。被告认为，因原告已经构成根本违约，使合同目的不能实现，被告依法行使先履行抗辩权。2017年3月2日，原告与小区业主委员会签订《臣功新天地小区物业管理合同》，原告同时放弃了《前期物业管理服务合同》的执行，该合同同时废止。《臣功新天地小区物业管理合同》在签订前未经未依法征求广大业主意见并依法进行必要的公示，同时，未经臣功新天地小区业主大会审议通过，因此《臣功新天地小区物业管理合同》为无效合同。退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权，原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费。如果上述物业合同有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法规定，该条款无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案合同中约定的日千分之一的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告有关滞纳金的请求。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》，原告的部分诉讼请求已过了2年的诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告钟明宇是臣功·新天地小区2号楼1单元8楼3号房屋的业主，其于2010年11月20日与原告签订了《前期物业管理协议》。该协议约定，住宅的物业服务费按建筑面积计算并按每月1.6元/平方米收取，业主每季度首月10日前交纳物业服务费。被告房屋建筑面积为107.71平方米，每月应缴纳物业服务费为172.34元。对于违约责任，《前期物业管理协议》约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日1‰加收违约金，服务未达约定目标，业主有权要求物业限期整改。之后，臣功新天地小区成立了业主委员会，2017年3月2日，原告与业主委员会签订《臣功新天地小区物业管理服务合同》，约定原告继续为臣功新天地小区提供物业服务，服务期限为2017年3月2日至2020年3月1日。该合同还约定，物业服务费的收费标准为每月每平方米1.60元，而对于业主逾期支付物业服务费，该合同未明确约定违约金的支付标准。同时，合同还对其他相关内容进行了约定。在原告向被告提供物业服务期间，被告从2016年1月1日起未向原告交纳物业服务费，截止2018年7月31日，被告共欠原告物业服务费5342.42元（即107.71平方米×1.6元×31个月，四舍五入），原告多次催收未果，遂向本院提出如前诉请。另查明，因被告未交纳物业服务费，其门禁卡每隔三天就需到原告处刷磁才能进出小区，2018年3月16日，被告及家人到原告处与原告工作人员发生矛盾，并将原告电脑推倒，被告家人报警后，贵阳市公安局乌当分局出警，民警对被告家人推电脑的行为进行了口头批评，并告知门禁卡问题应到法院诉讼处理。还查明，2016年12月7日、2017年12月3日，原告两次在被告入户大门上张贴了物业服务缴费通知。再查明，根据被告在庭审中提交的照片，原告在提供物业服务过程中，存在一定服务瑕疵。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务，原告有权依据该协议对小区实施物业管理。由于臣功新天地小区成立了业主委员会，原告与业主委员会于2017年3月2日签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，该合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于包括被告在内的小区全体业主，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据《物业管理条例》第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”的规定，原告在与业主委员会签订合同后，有权依据该合同约定对小区继续实施物业管理并收取物业服务费。因物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”的规定，在物业管理活动中，小区业主应当依约按时交纳物业服务费，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定以及《前期物业管理协议》、《臣功新天地小区物业管理服务合同》中关于交纳物业服务费的约定，被告作为臣功新天地小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，其逾期交纳物业服务费已经构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据。原告诉请被告支付物业服务费5687元，经本院核算，被告欠付的2016年1月1日起至2018年7月31日期间的物业服务费为5342.42元，故原告该项请求，本院支持5342.42元。关于原告主张被告支付违约金2711.19元的诉请。本院认为，虽然《前期物业管理协议》在2017年3月2日之后未再继续履行，但被告在2016年1月1日起至2017年3月1日期间未交纳物业服务费仍然违反了《前期物业管理协议》的约定，该期间其仍需按《前期物业管理协议》中关于违约责任的约定支付违约金，而2017年3月2日履行的是《臣功新天地小区物业管理服务合同》，该合同未对业主在逾期交纳物业服务费的情况下需要支付违约金进行明确约定，故被告欠交的2017年3月2日之后物业服务费不需支付违约金。根据《前期物业管理协议》协议约定，从逾期之日起按每日1‰加收违约金，原告主张的违约金已经超过被告应当支付的物业服务费的50%，且该协议系原告提供的格式化条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的规定，原告未对加重被告责任的内容提请对方注意，而原告诉请的违约金过分高于其因此造成的损失，故根据公平原则，本院酌情按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算违约金。因物业服务费是按季度支付，故2016年1月1日起至2017年3月1日期间的违约金应以该期间内每季度未付的物业服务费为计算基数，从2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准，按季度分段计算至该期间的物业服务费付清之日止。对于被告辩称的原告部分诉讼请求超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告起诉主张被告支付物业服务费的诉讼时效期间为三年。被告提出原告部分诉请超过诉讼时效，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则施行之日，原告的诉讼时效尚未满民法通则规定的二年诉讼时效，原告主张被告支付2016年1月1日至2018年7月31日期间的物业服务费并未超过诉讼时效，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。关于被告在庭审答辩时陈述的意见。本院认为，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案被告一味追求其应当享受的权利，却对自己交纳物业服务费这一义务闭口不提，自2016年1月1日起从未履行自己的交费义务，先行违约后却又要求原告履行种种义务，此举对于原告而言，有违实质公平。同时，原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。虽然不能苛求原告提供的物业服务达到小区所有业主的满意，但是原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。被告不应当以拒付物业服务费作为手段以加剧与原告之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响被告的生活环境。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告钟明宇于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳臣功物业管理有限公司2016年1月1日起至2018年7月31日期间的物业服务费人民币5342.42元；二、被告钟明宇于本判决生效之日起十日内向原告贵阳臣功物业管理有限公司支付违约金，违约金以2016年1月1日起至2017年3月1日期间内每季度未付的物业服务费为计算基数，自2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准，按季度分段计算至该期间物业服务费付清之日止；三、驳回原告贵阳臣功物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告钟明宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇一八年十一月七日书记员  孙 毅