湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0203民初1770号 原告：罗才高，男，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市。 特别授权委托代理人姚曙明，系北京德恒（长沙）律师事务所律师。 被告：熊利鑫，男，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市。 委托代理人李卫兵，系湖南弘一（株洲）律师事务所律师。 被告：钟强，男，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市。 委托代理人钟艺福，男，湖南省株洲市人，系钟强之弟，住湖南省株洲市。 原告罗才高与被告熊利鑫、钟强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员王新社独任审判，于2018年9月18日进行了庭前证据交换，并于2018年11月1日公开开庭进行了审理。书记员罗燕担任庭审记录。原告罗才高及其委托代理人姚曙明、被告熊利鑫的委托代理人李卫兵、被告钟强的委托代理人钟艺福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗才高向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《门面租赁合同》，2.被告支付原告2018年度下半年房屋租金4万元，3.被告向原告支付因违约致使合同解除违约金20000元；4.被告支付原告门面占用费31000元（按照每日1000元的标准从2018年7月1日起算至被告将租赁门面交付原告之日止，暂计算至2018年7月31日）；5.被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：被告支付自2018年6月27日至2018年9月18日止的租金17534元及所欠截止至2018年9月30日的物业费3520元。事实和理由：2018年原告作为出租方将株洲市体育路（嘉盛雅苑三栋）158号门面（计租面积240平方米）出租给承租方钟强、熊利鑫，双方签订了《门面租赁合同》，合同约定租赁期限3年（自2018年1月27日起至2021年1月26日止），首年租金为80000元，第二年为一个上浮周期，上浮率为上个周期的8%，租金每半年一支付，且需提前半个月主动汇入原告的指定账号，合同约定承租期间产生的一切费用均由承租方承担。合同签署后，原告依约按时将门面交付给承租方，承租方首付了五个月租金（2018年1月28日至6月27日）。依照合同约定，承租方应当在6月15日支付2018年下半年度的租金，但承租方未予支付。原告自2018年6月28日起多次告知承租方严重违约，请求承租方支付租金，但承租方未予理睬。2018年7月23日，原告委托北京德恒（长沙）律师事务所向承租方发出律师函，要求承租方三日内撤离并清理门面内物品，并支付逾期门面占用费，承租人之一的钟强于2018年7月30日向原告发出《申告》，同意解除双方的租赁协议，但另一承租人熊利鑫拒绝向原告签署解除协议，也拒绝支付租金。综上，由于被告逾期缴纳租金、物业服务费，且在原告多次催告之后拒绝交还租赁的门面，严重违反了双方的合同约定，致使原告的权利受到严重侵害。 被告熊利鑫辩称，第一，被告不同意解除租赁合同，被告等人投入130万元，投入资金巨大，如果无缘无故解除合同将损失巨大，也不符合常理；第二，被告无违约行为，自经营以后，按时按要求交纳了租金，原告催缴下半年租金时，被告要求将押金先抵扣租金，原告也是同意的；第三，原告有违约行为，主要是6月中旬锁门半个月，被告无法经营损失巨大，6月下旬又要钟强三天内搬东西走人，也是导致被告无法经营的原因之一；第四，6月27日经过协商被告同意交租金，但原告不同意坚决要收回门面；第五，租赁物从2015年开始长期漏水，被告无法经营，原告无法解决，均构成违约；第六，原告的诉讼请求自相矛盾，既要解除合同，又要交纳下半年的租金。违约责任在于原告一方，被告暂时无需交纳租金及违约金。 被告钟强辩称，只要原告退回押金，被告同意解除合同。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《门面租赁合同》的真实性、合法性、关联性均予以采信，对双方提交的其他主持结合全案予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月5日，原告罗才高（出租方、甲方）与被告钟强、熊利鑫（承租方、乙方）共同签订《门面租赁合同》一份，约定原告将位于株洲市体育路（嘉盛雅苑三栋）158号门面（上下两层）共计240m2房屋出租给被告经营，合同约定：“……一、门面租期：自租赁期限为2018年1月27日起至2021年1月26日止，暂定三年。二、关于租金：首年租金为八万元人民币。每二年为一个上浮周期，上浮率为上个周期的8%，依此类推。三、押金：签订合同之日，乙方需交押金两万元整，此金不可抵租金。待乙方租期满后，经甲方确认乙方无违合同后，甲方如数退返乙方。四、付款方式：自签订合同之日首付5个月租金（即2018年元月28日至6月27日），以后每半年一付，且需提前半个月主动汇入甲方指定账号，不需要甲方催促。五、乙方承租期间产生的任何费用概由乙方承担。六、乙方承租期不能少于一年，七、甲方提供完好的房屋及设施……；十、乙方若不按时主动交纳租金及拖欠相关费用，甲方有权终止合同并追究其违约责任。……”合同签订后，原告依约将上述房屋交付给两被告使用，两被告向原告交纳了押金2万元（两被告各交纳1万元）及至2018年6月27日止的租金；之后，因两被告未按合同约定提前交纳2018年下半年租金，暂计算至2018年10月27日为26667元，由此酿成本案纠纷。 另查明，坐落于株洲市芦淞区体育路**嘉盛雅苑****房屋系罗才高、周君兰、贾述年共同共有，登记的规划用途为商业服务。在诉讼过程中，本院询问了房屋共有人周君兰、贾述年，其表示与罗才高系亲戚关系，均同意由罗才高对该房屋以个人名义行使出租权利。被告钟强约于2015年开始承租了涉案房屋，至本案所涉门面租赁合同签订时，被告熊利鑫才与钟强一起作为承租人加入。两被告陈述称未交纳后续租金的原因是原告于2018年6月份将门锁住、且房屋多年来一直有漏水现象等，致使其不能经营而导致的；原告陈述称其于2018年6月28日晚上将房屋上锁，至7月4日因被告答应交租而打开，在其锁门之前被告就没有经营了；而被告申请了其店内工作人员、合伙人等出庭作证，用以证明原告于2018年6月中旬对房屋进行了上锁及房屋多年来一直有漏水情况的事实。原告于2018年6月21日向被告钟强发送了一条短信，内容有“烦你安排人员清理门面，我们真的收回自用”；2018年6月28日，原告向被告钟强发送了一条短信，内容有“按合同约定我们已对门面采取了上锁措施”。在庭审中，双方均认可涉案房屋目前无人使用。 还查明，在本案审理过程中，原告与被告钟强就合同解除及责任承担问题自行达成一份《协议》，在协议中钟强表示同意解除合同，原告表示同意钟强在本案中不承担任何责任，双方就钟强交纳的1万元押金部分已经同意自行处理。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《门面租赁合同》是否具备解除条件？二、被告是否需要向原告支付租金、违约金？现评议如下： 关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告与被告熊利鑫、钟强于2018年3月5日签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告按约向两被告交付了房屋，两被告也支付了五个月租金及2万元押金。之后，因被告未继续交纳2018年6月28日之后的租金，原告诉请解除合同符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。 关于第二个焦点问题。本案，根据双方合同约定，被告已交付了2018年6月27日前的租金，其虽未按合同约定主动提前半个月支付下半年租金，原告此时可要求两被告在合理期限内支付，但原告直接采取了对房屋上锁的方式行使权利，该方法显然欠妥；现虽原、被告对于原告上锁时间的陈述不一，但结合原告发送给被告钟强的短信记录中可以看出，原告曾于2018年6月中下旬就多次要求两被告清理房屋交回给原告自用，说明原告早有解除合同收回房屋的表示；且涉案房屋在使用过程中因漏水而影响被告使用，原告亦未完全尽到租赁物的维修义务。故对于原告主张的要求被告支付2018年6月27日至2018年9月18日止的租金17534元及其后的房屋占用费、违约金20000元的诉讼请求，本院结合本案实际，酌情确定由两被告共同承担从2018年6月28日开始，按合同约定的租金标准计算至房屋实际返还原告之日止期间的房屋租金或占有使用费，而无需向原告支付违约金。因原告与被告钟强在案件审理过程中已经自行达成协议，原告表示同意被告钟强在本案中不承担责任，该协议系双方当事人真实意思表示，系双方当事人行使自身处分权的行为，本院予以确认。现原告自愿放弃要求钟强承担本案责任，故被告熊利鑫可在原告放弃钟强承担责任的范围内免除相应的责任，即被告熊利鑫需向原告交纳从2018年6月28日开始按照合同约定的第一年租金标准（八万元/年）的50%部分，暂计算至2018年10月27日为13333元，其后还需以3333元/月（80000元÷12×50%）的标准继续支付至房屋实际返还原告之日止。对于原告收取的被告熊利鑫的1万元押金，因原告诉请解除合同，该押金可以本案中予以一并处理，故其应当向被告熊利鑫退还押金1万元。本案中原、被告的债务相互抵扣后，被告熊利鑫还需向原告支付租金3333元（13333元-10000元）。对于原告主张的要求被告支付所欠截止至2018年9月30日的物业费3520元，因其未提供证据予以证实该费用已经实际发生，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条与《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告罗才高与被告钟强、熊利鑫于2018年3月5日签订的《门面租赁合同》； 二、被告熊利鑫于本判决生效之日起十日内向原告罗才高支付从2018年6月28日起至2018年10月27日止期间的房屋租金3333元，其后还需从2018年10月28日开始按照3333元/月的标准支付房屋占有使用费直至房屋实际返还原告之日止； 三、驳回原告罗才高的其他诉讼请求。 如果被告熊利鑫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2076元，减半收取计1038元，由原告罗才高负担1013元，被告熊利鑫负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。案件受理费向株洲市财政局非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账户：50173********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  王新社 二〇一八年十一月一日 法官助理张青 书记员罗燕 附判决书引用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。