山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初1193号 原告：肖桂珍，女，1964年12月5日出生，汉族，住山东省商河县。 原告：庞庆虎（系原告肖桂珍之夫），男，1970年2月5日出生，汉族，住山东省商河县。 以上两原告委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律师事务所律师。 以上两原告委托诉讼代理人：李翠萍，山东泰泉律师事务所律师。 被告：庞兆华，男，1981年9月26日出生，汉族，住山东省商河县。 委托诉讼代理人：路光亮，山东垠鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路永强，商河天马法律服务所法律工作者。 原告肖桂珍、庞庆虎与被告庞兆华返还原物纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理，原告肖桂珍、庞庆虎及其委托诉讼代理人马长霖、李翠萍，被告庞兆华及其委托诉讼代理人路光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖桂珍、庞庆虎向本院提出诉讼请求：1.撤销商河县鑫隆御景城*综合楼底商铺***室、***室、豪门庄园*楼*单元***室房产的三份《房屋抵押合同书》；2.依法判决庞兆华返还商河县鑫隆御景城*综合楼底商铺***室、***室、豪门庄园*楼*单元***室房产及储藏室；3.依法判决庞兆华返还第2项诉讼请求中三处房产的购房合同、钥匙、《房屋抵押合同书》，商河县鑫隆御景城*综合楼底商铺***室房产、***室房产的租赁协议；4.依法判决庞兆华返还鑫隆御景城*综合楼底商铺***室房产、***室房产自2018年1月1日起至实际返还之日止的租金43000元（暂计算1年）；5.依法判决庞兆华支付豪门庄园*楼*单元***室房产及储藏室自2017年6月1日起至实际返还之日止的占用费15100元（暂计算至起诉之日）；6.诉讼法、律师费由庞兆华承担。事实和理由：庞兆华因参与新生活集团（中国）有限公司、张*娟、马*青涉嫌非法吸收公众存款案件，于2017年5月29日通过李*存尾号3**7工商银行账户向张*娟尾号9**4账户直接汇付100万元投资款，该非吸案件在庞兆华投资后即案发。庞兆华在案发投资失败后无法收回投资款，因庞兆华系肖桂珍团队成员，2017年5月30日即要求肖桂珍及其配偶庞庆虎偿还，事实上肖桂珍及庞庆虎对庞兆华向张*娟汇款一事毫不知情。庞兆华所谓的债权涉嫌刑事犯罪，商河县公安局已立案侦查，现该案件已进入审查起诉阶段，确定案件性质为非法集资，并非民间借贷。同时，庞兆华已向商河县公安局登记申报债权并得到确认。庞兆华与肖桂珍、庞庆虎之间的借款事实不存在，庞兆华未向肖桂珍、庞庆虎支付款项，也无两人借款凭证。为逼迫肖桂珍、庞庆虎还款，强制肖桂珍出具借条，要求其手举欠条为其录像，并要求肖桂珍、庞庆虎在录像中承认借款以及同意抵押的事实。2017年6月1日，庞兆华强迫庞庆虎代肖桂珍与自己签订三份《房屋抵押合同书》，约定肖桂珍、庞庆虎将商河县鑫隆御景城*综合楼底商铺***室、***室、豪门庄园*楼*单元***室房产（以下称涉案房产）抵押给自己，但未办理抵押登记。同时强迫肖桂珍、庞庆虎向庞兆华交付涉案房产购房合同三份、钥匙等物品，并就购房合同向肖桂珍、庞庆虎出具收条一份。双方签订抵押合同后，庞兆华即强占三套涉案房屋，强制商铺原租户向其交付租金，住宅由庞兆华父母居住。因肖桂珍、庞庆虎与庞兆华之间的借贷关系不存在，庞兆华要求肖桂珍、庞庆虎偿还借款无法律和事实依据，无权占有两人房屋。同时抵押合同系在庞兆华胁迫下所签，并非肖桂珍、庞庆虎真实意思表示，合同可撤销。庞兆华的行为给肖桂珍、庞庆虎造成了严重损失，现协商不成，特诉至法院，望判如所请。 庞兆华辩称，肖桂珍在庞兆华处借款用于投资，双方之间系民间借贷关系，之后因肖桂珍无法偿还借款，自愿将其与庞庆虎所有的房产抵押给庞兆华，双方签订了房屋买卖合同和抵押合同，该合同均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且涉案房屋已交付庞兆华使用，双方之间房屋买卖关系成立，对于肖桂珍、庞庆虎的诉讼请求，应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：肖桂珍与庞庆虎是夫妻关系，2017年2月9日，庞兆华向肖桂珍账户转账20万元，2017年3月9日肖桂珍向谭**（庞兆华妻子）账户转账8000元；2017年3月9日，庞兆华再次向肖桂珍账户转账20万元，2017年4月9日肖桂珍向谭**账户转账16000元，2017年5月8日肖桂珍向谭**账户转账16000元；2017年5月29日，庞兆华通过李*存的工商银行账户（尾号3**7）向张*娟的工商银行账户（尾号9**4）转账100万元。 商河县富民路豪门庄园*号楼*单元***室房屋及储藏室系肖桂珍于2016年6月1日以55万元的价格在任*玉处购买。肖桂珍于2016年10月24日与商河县鑫隆房地产开发有限公司御景城分公司签订了两份《济南市商品房买卖合同》，约定购买商河县鑫隆御景城*号综合楼底商铺***号、***号（均系现房）。其中***号商铺面积131.23平方米，总价款636466元，合同签订当日支付首付款326466元，剩余310000元办理银行按揭贷款。***号商铺面积147.13平方米，总价款713581元，合同签订当日支付首付款363581元，剩余350000元办理银行按揭贷款。在商河县鑫隆御景城*号综合楼底商铺***号、***号房屋贷款的偿还情况中，2017年6月至2018年3月期间的贷款由庞兆华偿还，其余贷款由肖桂珍偿还。 2017年6月1日，庞庆虎为庞兆华出具收到条一份，内容为：“今收到庞兆华现金壹佰肆拾万元整，自愿用三处房屋做抵押（豪门庄园*-*-***、鑫隆御景城*号综合楼底商铺***室、***室）。”当日，庞兆华与庞庆虎就商河县鑫隆御景城*综合楼底商铺***室、***室、商河县豪门庄园*楼*单元***室房产分别签订了三份《房屋抵押合同书》。2017年6月1日，庞兆华出具收到条一份，内容为：“今收到肖桂珍、庞庆虎三处房屋合同。”庞兆华自2017年6月1日起至今一直占有使用商河县豪门庄园*楼*单元***室房产，且庞兆华收取了商河县鑫隆御景城*号综合楼底***室商铺自2018年1月15日至2019年1月14日期间的租金20000元、***室商铺自2018年2月22日至2019年2月21日期间的租金22000元。 另查明，张*娟，女，新生活集团（中国）有限公司第六事业社第七事业区理事，2017年6月23日因涉嫌非法吸收公众存款罪被商河县公安局刑事拘留，2017年7月28日经商河县人民检察院批准逮捕，同年7月29日由商河县公安局执行逮捕。商河县人民检察院于2018年7月11日以集资诈骗罪对张*娟提起公诉。肖桂珍系张*娟下属的经理。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、庞兆华与肖桂珍、庞庆虎之间是否存在房屋买卖关系。 庞兆华主张其于2017年2月9日向肖桂珍账户转账20万元，后于次日（即2017年2月10日）与肖桂珍、庞庆虎签订了《购房合同书》，约定以70万元价格购买商河县富民路豪门庄园*号楼*单元***室房屋，庞兆华于2017年3月9日再次向肖桂珍账户转账20万元，之后因肖桂珍不能交付房屋，庞兆华向肖桂珍支付的款项转为借款，肖桂珍按月向庞兆华支付利息。2017年5月29日，肖桂珍以临时资金周转为由向庞兆华借款100万元，用期一天，利息3万，庞兆华按照肖桂珍的要求将这100万元款项打入张*娟账户。之后，肖桂珍、庞庆虎于2017年6月1日为庞兆华出具140万元的收到条，并自愿以三处房屋做抵押，并于当日与庞庆虎分别就商河县富民路豪门庄园*号楼*单元***室房屋（担保金额40万）、商河县鑫隆御景城*号综合楼底商铺***号（担保金额50万）、***号（担保金额50万）签订三份《房屋抵押合同书》。此后2017年6月16日庞兆华又与肖桂珍签订《商品房买卖合同》一份，约定因肖桂珍欠庞兆华现金140万元，因无力偿还将位于商河县鑫隆御景城*号综合楼底商铺***室、***室卖予庞兆华。庞兆华提交《购房合同书》一份、收到条一份、《房屋抵押合同书》三份、《商品房买卖合同》一份证实其陈述。肖桂珍、庞庆虎主张《购房合同书》的实际签订时间是2017年6月1日，庞兆华强迫庞庆虎签到2017年2月10日，双方并非是真实的房屋买卖关系，真实情况是：肖桂珍系新生活集团的经理，庞兆华打入其账户的40万元及向张*娟账户转账的100万元均系新生活集团的投资款，因商河新生活集团资金链断裂，庞兆华找到肖桂珍及庞庆虎，要求肖桂珍与庞庆虎为其出具相关的手续，因庞庆虎与庞兆华有一定的亲戚关系，为了挽回庞兆华的损失，且在庞兆华的胁迫下，庞庆虎为庞兆华出具了收到条，并签订了三份《房屋抵押合同书》。肖桂珍、庞庆虎对庞兆华提交的2017年6月16日《商品房买卖合同》真实性有异议，该合同中的签字不是肖桂珍所签，该份合同系庞兆华伪造。 本院认为，庞兆华主张其与肖桂珍、庞庆虎就商河县富民路豪门庄园*号楼*单元***室房屋先签订《购房合同书》，后因肖桂珍、庞庆虎不能按时交房，其向肖桂珍转账的款项转为借款，并由肖桂珍向其支付利息，后于2017年6月1日再签订《房屋抵押合同书》的陈述明显违背常理、相互矛盾，因为：第一，双方在未签订购房合同之前就已经支付房款与常理不符；第二，双方签订的《购房合同书》中就房屋价款的履行、房屋交付的日期等重要事项均未约定，与常理不符；第三，肖桂珍按照月息4分向庞兆华支付利息与常理不符，即使肖桂珍未按时交房，也不可能按照如此高的利率支付利息；第四，双方已经签订《购房合同书》，后又就同一房屋签订《房屋抵押合同书》与常理不符，这明显前后矛盾。综上，就商河县富民路豪门庄园*号楼*单元***室房屋，肖桂珍、庞庆虎与庞兆华之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是在肖桂珍、庞庆虎不能偿还欠款的情况下，以该房屋提供的抵押担保。再者，就商河县鑫隆御景城*号综合楼底商铺***室、***室房产，肖桂珍对庞兆华提交的2017年6月16日签订的《商品房买卖合同》的真实性不予认可，且该合同明显不是商品房买卖合同，不能以此认定双方存在以房抵债的合议，也不能以此认定双方之间存在房屋买卖关系。 二、是否应撤销涉案的三份《房屋抵押合同书》。 肖桂珍、庞庆虎主张其是在受庞兆华胁迫的情况下签订的《房屋抵押合同书》，并非是真实意思表示，且肖桂珍、庞庆虎与庞兆华之间不存在可以设定抵押的民间借贷基础法律关系，故请求撤销涉案三份《房屋抵押合同书》。提交录像证据一份，证实肖桂珍、庞庆虎存在受胁迫的情况。庞兆华主张双方签订的《房屋抵押合同书》是真实意思表示，肖桂珍、庞庆虎提交的证据不能证实其是受胁迫所签，不符合撤销的情形。 本院认为，肖桂珍、庞庆虎提交的录像证据不能证实其是在受胁迫的情况下签订的三份《房屋抵押合同书》，另外，以张*娟为首的商河新生活非法吸收公众存款案件目前正在审理过程中，肖桂珍本身系张*娟下属的经理，现在不能确定庞兆华与肖桂珍、庞庆虎之间是民间借贷关系还是投资关系，故就现有证据来看，肖桂珍、庞庆虎主张撤销涉案的三份《房屋抵押合同书》，证据不足，本院无法支持。 庞兆华是否应返还肖桂珍、庞庆虎涉案三套房屋、钥匙、购房合同、租赁协议。 本院认为，第一，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”据此，本案中，虽然庞兆华与庞庆虎就涉案三套房屋签订了《房屋抵押合同书》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，庞兆华无权占有涉案三套房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”据此，庞兆华应当返还肖桂珍、庞庆虎涉案三套房屋及钥匙（豪门庄园*楼*单元***室房产及储藏室、商河县鑫隆御景城*号综合楼底商铺***室、***室），但应给予其一定合理期限。第二，肖桂珍、庞庆虎主张其在与庞兆华签订三份《房屋抵押合同书》后，就将涉案三套房屋的购房合同交给了庞兆华，并由庞兆华出具了收到条。庞兆华主张其只是收到了豪门庄园*楼*单元***室房产及储藏室的购房合同原件，至于商河县鑫隆御景城*号综合楼底商铺***室、***室的两份商品房买卖合同，庞兆华只是收到了复印件。本院认为，正常情况下收取复印件一般不需要出具收到条，即使出具也应载明收到的系复印件，而从庞兆华出具的收到条内容来看，其并没有载明收到的是复印件，根据该收到条，结合正常交易规则，本院认为庞兆华收取了涉案三套房产合同的原件，据此，庞兆华应一并返还肖桂珍、庞庆虎涉案三套房产的购房合同（分别是：2016年6月1日肖桂珍与任*玉签订的《购房合同书》、2016年10月24日肖桂珍与商河县鑫隆房地产开发有限公司御景城分公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》，合同编号分别为：*号综合楼****-***号、*号综合楼****-***号）。第三，肖桂珍、庞庆虎要求庞兆华返还商河县鑫隆御景城*号综合楼底商铺***室、***室的租赁协议，但庞兆华主张其并未收取肖桂珍的租赁协议，是肖桂珍要求租户与庞兆华重新签订的租赁协议。本院认为，肖桂珍、庞庆虎要求庞兆华返还租赁协议，但其未提交证据证实租赁协议在庞兆华手中，故对其该主张，本院不予支持。 四、肖桂珍、庞庆虎要求庞兆华返还租金的数额及依据。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”本案中，庞兆华认可收取了商河县鑫隆御景城*号综合楼底商铺***室、***室一年的租金共计42000元，该租金系两套商铺的孳息，庞兆华应予以返还。但是对于肖桂珍、庞庆虎要求的就豪门庄园*楼*单元***室房产及储藏室的占用费，因肖桂珍、庞庆虎未对此提交证据，也未申请鉴定占用费的数额，对此本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条、第二百四十三条规定，判决如下： 被告庞兆华于判决生效之日起三十日内将商河县豪门庄园*号楼*单元***室房产及储藏室、商河县鑫隆御景城*号综合楼底***室、***室商铺及相应钥匙返还原告肖桂珍、庞庆虎； 二、被告庞兆华于判决生效之日起十日内返还原告肖桂珍、庞庆虎三份购房合同原件，分别是：2016年6月1日肖桂珍与任*玉签订的《购房合同书》、2016年10月24日肖桂珍与商河县鑫隆房地产开发有限公司御景城分公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》（合同编号分别为：*号综合楼****-***号、*号综合楼****-***号）； 三、被告庞兆华于判决生效之日起十日内返还原告肖桂珍、庞庆虎商河县鑫隆御景城*号综合楼底***室商铺自2018年1月15日至2019年1月14日期间的租金20000元、商河县鑫隆御景城*号综合楼底***室商铺自2018年2月22日至2019年2月21日期间的租金22000元，共计42000元； 四、驳回原告肖桂珍、庞庆虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1252元，由原告肖桂珍、庞庆虎负担347元，由被告庞兆华负担905元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张 盟 人民陪审员  潘延波 人民陪审员  崔 榕 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  刘源源