汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0702民初995号 原告（反诉被告）汉中丰辉花园小区业主委员会，住所地：汉中市汉台区梁州路北段。 负责人鲁凤琴，业委会主任。 委托代理人许斐，陕西兴振业律师事务所律师。 委托代理人曹奇，男，汉族，生于1965年8月21日（身份证号码：612301196508210611），住汉中市汉台区东塔路224号4号楼2单元16室。 被告（反诉原告）汉中市永安物业管理有限责任公司，住所地：汉中市汉台区中山街73号。 统一社会信用代码：916107027521229249。 法定代表人王振海，公司总经理。 委托代理人王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。 委托代理人刘正金，男，汉族。 原告汉中丰辉花园小区业主委员会(以下简称丰辉花园业委会)与被告汉中市永安物业管理有限责任公司（以下简称永安物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院已于2018年1月9日作出一审判决。原告汉中丰辉花园小区业主委员会不服该判决，向汉中市中级人民法院提起上诉。汉中市中级人民法院于2018年3月13日作出（2018）陕07民终323号民事裁定书，将本案发回汉台区人民法院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告丰辉花园业委会主任鲁凤琴及其委托代理人许斐、曹奇，被告永安物业公司法定代表人王振海及其委托代理人王蕖、刘正金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丰辉花园业委会诉称，2013年6月11日，原、被告就丰辉花园小区物业管理服务签订了《物业管理服务合同》，合同履行期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。因被告在合同履行期间发生多项违约行为，在《物业管理服务合同》期限届满前，原告通过召开业主大会决定不再与被告续签合同。然而被告却在《物业管理服务合同》期限届满时拒不退出物业管理区域，双方因此发生纠纷，原告被迫起诉。该纠纷经汉台区人民法院、汉中市中级人民法院两审终审，判令被告在判决生效后20日内退出物业管理区域并向原告移交所管理的物业及财产。终审判决已于2016年12月15日生效，原告于2017年1月22日向汉台区人民法院依法申请强制执行，2017年4月10日执行完毕。在《物业管理服务合同》约定的合同履行期限届满之日（2015年12月31日）至终审判决作出之日（2016年12月15日）期间，被告继续向原告小区住户收取了2016年度的物业费（含垃圾费）、车位费、预售电费等费用，原告现不主张返还；但被告在终审判决生效后却无视法院生效判决，以停止供电、制造车位紧张局面等方式，继续向小区住户预收取了2017年度物业管理费及垃圾费、预收电费、停车费，在法院强制执行其退出原告小区时，并未将前述已经预收取，但尚未提供物业服务的相关费用向原告进行移交，导致原告以上物业相关费用出现亏空，小区物业正常运行受到了严重影响；而且被告在向原告移交物业时，损坏了小区的售电系统和监控系统、公共照明线路及相关物业公用设施，原告为了恢复小区物业的正常运行，又投入人力物力对被告损坏的公用设施进行了修复，同时原告为了恢复业主信息、统计本案诉讼相关数据、搜集相关证据资料及委托律师代理案件，产生了一定的人员工资和律师代理费用，给原告造成了一定的经济损失，为维护合法权益，提起诉讼，请求法院依法判决：1、判令被告立即向原告移交物业服务合同终止后所收取的2017年度物业费32616.5元（含垃圾费）、预售电费232532.75元、车辆停放服务费123000元，合计388149.25元；2、判令被告赔偿其损坏的物业公司设施修复费用16597元（其中恢复售电系统费用10200元、恢复监控系统费用3413元、配置单元门钥匙费用284元、修复路灯线路费用2300元、更换地下车库反光镜400元）、登记业主信息产生的人工费24400元、律师费20000元，利息30000元，合计90997元；3、本案诉讼费用由被告全部承担。 被告永安物业公司辩称，一、从法律规定上看，业委会不是本案适格原告。理由如下：１、《物业管理条例》第15条对业主大会决定的事项进行了明确规定，从该内容可以看出，向业主退还多收取的费用，不属于业主大会决议的事项。业主大会无权授权业委会起诉。２、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。这里指的是“业主”而非“业委会”。故业委会则当然不是本案适格原格。二、从原告提交的证据《公告》来看，原告也不是本案适格原告，2017年6月10日的《公告》载明，业主大会就业主共同委托业委会向法院起诉，这里是“委托”，根据“委托”的定义可以看出，业委会只是受托人，其不能以自己的名义起诉，而只能以委托人的名义起诉。三、关于原告赔偿损失的诉讼请求应予驳回，理由如下：2017年3月30日，在汉台区人民法院的主持下，原、被告双方进行了移交，在移交过程中，原告并未对所移交物品、资料、设备、设施提出异议。移交结束后，原告发现所谓的毁坏与被告无关；其二、原告无证据证明，所谓的毁坏是由被告造成的；最后，如果在移交后，原告确有证据证明是被告侵权造成财物毁坏，那案由也应是“财产损害赔偿纠纷”而非“物业服务合同纠纷”，因此请人民法院依法驳回原告关于要求被告退还物业费、电费、停车费、垃圾费的起诉，同时驳回其要求被告承担赔偿损失的诉讼请求。 被告（反诉原告）永安物业公司反诉称，丰辉花园业委会以“物业服务合同纠纷”为案由，根据《陕西省物业服务条例》第六十九条第一项“物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：（一）业主共有的结余资金”为依据，要求永安物业公司向其移交业主共有的结余资金，包括物业费、停车费、垃圾费。根据业委会对该法条的理解，截止2017年3月31日，永安物业公司应收取而未收取的物业费、垃圾费、停车费、从永安物业公司应移交、退还的数额中抵扣后的数额才属于全体业主共有的结余资金。因此，反诉原告要求确认截止2017年3月31日，永安物业公司应收取而未收取的物业费、垃圾费、停车费的具体数额，并从永安物业公司向业委会移交、退还的数额中予以扣抵。诉讼请求为：1、依法确认截止2017年3月31日，汉中丰辉花园小区应收取而未收取的物业费、垃圾费、停车费共计239248.9元，并从反诉人向被反诉人应移交、退还的数额中予以抵扣；2、诉讼费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）丰辉花园业委会针对被告永安物业公司的反诉辩称，首先，反诉人与被反诉人之间的《物业管理服务合同》签订于2013年6月11日，合同履行期限自2013年1月1日至2015年12月31日止，即双方之间物业服务合同权利义务关系只截止于2015年12月31日。此后答辩人小区业主委员会明确表示不再续签合同并要求反诉人退出物业服务区域，但反诉人拒不退出和办理移交手续，双方之间已经不存在合法的物业服务权利义务关系，反诉人不再具有收取物业费等相关费用的权利，答辩人的小区业主也不再具有向反诉人缴纳物业费等相关费用的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，人民法院不予支持。”之规定，反诉人自2015年12月31日后继续为答辩人小区提供物业服务、收取物业费及相关费用不但是其一厢情愿，而且明显属于强买强卖的违法行为，何来“应收取而未收取之说”。其次，答辩人本诉的诉讼请求是诉请反诉人移交物业服务合同终止后收取的物业费及相关费用并对反诉人违反合同损坏物业公共设施承担违约损害赔偿责任，根据《物业管理条例》之规定和双方原《物业管理服务合同》之约定，该物业费及相关费用从性质上应当界定为业主共有的结余资金或者其他应当移交的资料和财物。而反诉人移交给答辩人的以上资金或财物，答辩人并不自行处分和使用，还需要向新的物业公司移交，用于小区的物业管理服务、电费支出等不同用途。若反诉人认为在2015年12月31日前双方物业服务合同关系合法存续，部分小区业主存在欠付物业费的情况，则根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”之规定，反诉人也只能另案起诉。故反诉人请求从应当移交给答辩人的物业费、垃圾费、停车费中扣除业主欠付的相关费用，与法律规定相悖。再次，反诉人并未提供证据证实欠费业主的人员姓名及欠费数额的具体明细，根据谁主张谁举证的原则，反诉人应承担举证不能的责任。综上所述，法院应当驳回反诉人的反诉请求。 原告丰辉花园业委会为证明其本诉主张，向本院提交了以下几组证据：第一组证据：1、业主委员会成立备案表，2、负责人身份证明，3、丰辉花园小区业主委员会《通知》两份，4、业主意见征求表，5、丰辉花园小区业主委员会《公告》，6、丰辉花园小区业主大会《授权书》，7、被告企业信息，该组证据证明：1、原告系依法成立；2、丰辉花园小区业主大会通过书面征求意见形式召开，业主大会所形成的授权原告代表业主对被告提起本案诉讼的决议，程序合法，内容有效；3、被告公司依法成立。第二组证据：8、《物业服务合同》《补充协议》，9、汉中两级法院《民事判决书》，10、汉台区法院《执行裁定书》，该组证据证明：1、原、被告之间的《物业服务合同》已于2015年12月31日到期；2、法院对原、被告之间的物业服务合同纠纷的终审判决已于2016年12月15日生效，判令被告在判决生效后20日内撤出，并已经法院依法强制执行，被告收取业主相关费用已经没有合法依据。第三组证据：11、永安物业收取业主2017年物业费明细，12、永安物业预售电费业主签字确认清单，13、永安物业预售电费收费单（部分业主），14、欠费停电通知书，15、借条，16、电费普通发票，17、永安物业公司收取业主2017年车位费明细，该组证据证明：1、被告违法收取业主2017年物业费（含垃圾费）共计31381.8元；2、被告预收取业主电费共计232532.75元，在退出时未向原告移交；3、被告违法收取业主2017年停车费共计118040元，被告在物业服务合同终止后，收取的物业费垃圾费无依据，收取的电费和停车费应该进行移交。第四组证据：18、恢复售电系统费用发票，19、恢复监控系统费用票据，20、恢复单元门钥匙、路灯线路、反光镜票据，21、业主《证明》材料及现场照片，22、恢复业主信息人员工资表，23、律师费收费发票，该组证据证明：1、被告退出原告小区物业时，损坏了原告小区的售电系统，为了恢复售电系统，产生修复费用10200元；损坏了原告小区的监控系统，为了恢复监控系统，产生修复费用3413元；损坏了小区的公用设施（路灯线路、单元门及地下停车场反光镜），为了恢复公用设施，产生路灯线路修复费用2300元、配置单元门钥匙284元、修复反光镜费用400元；原告为了恢复业主信息、统计本案相关费用和依法维权，造成了人员工资损失24400元和律师费用20000元等损失，因被告违约行为给原告造成损失，应该予以赔偿。第五组证据：24、七张车位费收费单计4960元，25、七张物业服务费收费单合1634.7元，26、电费收费单11张，27、借款利息支出（证明），28、鑫泰物业公司（证明），29、电力公司电费清单，该组证据证明被告多收的物业费及因此给原告造成的损失。第六组证据：30、《高压供用电合同》，证明现丰辉花园小区用电主体和交付电费义务人为丰辉花园业主委员会即本案原告，本案所涉预收电费应当依法依约由被告向原告进行移交，再由原告向电力部门交付电费；31、《欠费停电通知书》，该组证据证明：1、被告未向原告移交预收电费，导致原告小区电费出现短缺而面临停电，严重影响了原告小区全体业主的共同利益，全体业主有权根据《物业管理条例》进行共同管理；2、针对该有关共同管理权利的重大事项，原告小区业主有权根据《物业管理条例》通过召开业主大会的形式做出共同决定，赋予业主委员会代表全体业主提起诉讼的职责。32、《情况说明》，证明针对被告未向原告移交2017年度物业服务费、垃圾费、预收电费、车辆停放服务费共计人民币388149.25元，原告通过民间借贷方式筹集电费资金的事实，汉台区北关街道办事处和前进路社区居民委员会予以证明情况属实。33、汉台区人民法院2017年3月30日《执行笔录》，证明在前案强制执行过程中被告并未完全向原告移交售电系统软件，导致原告小区不能正常售电，原告诉请的恢复售电系统费用应该由被告赔偿。 被告永安物业公司发表如下质证意见：对第一组证据中备案表、身份证明等真实性予以认可，但对《通知》《授权书》《公告》《登记表》的真实性无法确认，登记表上的签名和电费上的签名明显有不一致的地方；其次，对该组证据的证明目的有异议，具体为：1、业主大会决定的事项主要是关于共有和共同管理权利的重大事项，而本次诉请的请求却是每位业主的利益，故业主大会无权就业主是否通过诉讼追要物业服务费召开业主大会并决议；2、业主向永安物业公司交纳的物业费、垃圾费、停车费等，如果确属多收取，也应由各业主行使自己的权利，或委托他人代为行使，但主体只能是业主本人，而非代理人；3、2017年6月10日《公告》载明：业主大会就业主共同委托业委会向法院起诉，注意，这里用词“委托”，既然业委会是受托人，且实际交纳费用的人为各业主，应以业主的名义起诉，而非以受托人的名义起诉，因此业委会不是本案适格原告。对第二组证据真实性无异议，但是证明目的有异议，具体如下：1、虽然物业服务合同于2015年12月31日到期，但永安物业公司实际服务时间却截止于2017年3月30日，故在永安物业公司实际为业主提供服务期间，有权利收取相应的物业费、电费、垃圾费、停车费等；2、永安物业公司收取的是业主的费用，而非业委会的费用，退一万步讲，就算要退，对于多收取的物业费也应退还给业主而非业委会，电费是代收代缴，且业主电卡中已存满其所购电量，故多收取的电费也无需退给业主，垃圾费也属于代收代缴，已交纳给环卫部门，永安物业公司未占有，故无需退还。对第三组证据，1、物业费、垃圾费票据的真实性予以认可，但对证明目的有异议，该证据证明了交款人是业主本人，如果确属永安物业公司多收取了物业费，那起诉主体应为业主本人，而非业委会；2、停车费票据的真实性予以认可，但对证明目的有异议，首先，业委会无权以其名义起诉，这点与物业费的质证意见是一样的，故不再赘述；其次，从原告方整理的明细上看，有相当一部分并未按公历年交费年度缴费，例如，车位费明细表第5、6项，业主的缴纳时间分别为2016年5月至2017年4月和2016年9月至2017年9月，而截止到2017年3月30日止，永安物业公司仍然在为业主提供服务，故该期间的费用，理应由永安物业公司收取，无需向业主退还。最后，停车费用包括两部分，一部分是业主共同所有的，一部分是停车场所占地块是汉辉路的临时用地，业主对该地块没有所有权；且该地块是由永安物业公司投资，根据谁投资，谁受益的原则，永安物业公司对该停车场有经营权，其无需向业主退还费用；３、电量抄表数的真实性不予认可，没有第三方的见证，属于孤证。且从小区501幢104室的交纳电费的凭证可以看出，其交纳电费的规律是每隔1个半月，电量即将用完之后再去购电170度电，但本次抄电的时间为2017年4月2日，其电表底数却是229度电量，从这一户的电量抄表数情况看上，再次说明原告提交的电量抄表数是不真实的，不能做为定案依据；４、电费发票及其他证据的质证意见：与本案无关。第四组证据中，对恢复售电系统证据的质证意见为：1、两张正式发票，与本案无关，因为客户名称为汉中鑫泰物业公司，汉中智达公司出具的收款收据，不是正式发票，无法确认真实性；2，所购物品是否用于丰辉花园小区无法确认；3，永安物业公司在人民法院的主持下已进了行移交，在移交时原告并未提出任何异议，故移交后出现的问题与永安物业公司无关。对恢复监控系统证据质证意见为：1、汉台区皮革城兴元数码商行的工商登记显示，其经营范围为生活小电器、工艺品摆件批发零售，其并不包括监控安装，故对该公司出具的收款收据，其真实性不予认可；2，销货清单，并未正式票据，无法成为人民法院定案依据；3、照片两张，没有拍摄时间，没有其他证据佐证所谓的毁坏是永安物业公司造成的；4、永安物业公司在人民法院的主持下已进行了移交，在移交时原告并未提出任何异议，故移交后出现的问题与永安物业公司无关。恢复单元门钥匙、灯线、反光镜的质证意见为：永安物业在人民法院的主持下已进行了移交，在移交时原告并未提出任何异议，故移交后出现的问题与永安物业公司无关。对恢复业主信息人员工资及代理费用质证意见为，与本案无关。对第五组证据中24、25、26证据的真实性无异议，证明目的有异议；证据27、28的借款及证明与本案没有关联性，根据物业服务客观性，谁来经营谁来缴纳电费，截止到3月份的电费是被告缴纳的，这个与鑫泰物业证明不一致；同时证明上也不符合证据要求，上面没有法定代表人或经办人签章，综上证据27、28、29与本案没有关系。第六组证据中，对《高压供用电合同》的真实性无异议，但是与本案没有关联性，2017年3月后的事情与被告无关；对《欠费停电通知书》，该通知书是销售部出具的函件，销售部无权出具，同时2018年后的费用应该由新的物业公司承担；对于《情况说明》，该说明陈述的事实明显与客观事实不符的；对于《执行笔录》，真实性无异议，但证明目的有异议，人员登记信息不属于移交范围，被告移交有一个名录，该份笔录不能证明移交的时候监控系统是坏的，在移交的时候系统是能正常使用的，不能正常使用则应该提出，该份执行笔录不能证明售电系统在移交时已经毁坏的事实。 被告永安物业公司为支持其辩解理由提供以下证据，第一组，1、物业服务合同，2、永安物业公司向供电局交纳2017年１月至3月31日期间的电费凭证，3、501幢104室交纳电费的发票9张，４、录音一份，以上证据证明：1、物业服务合同约定，电费、垃圾费属于代收代缴制；2、永安物业公司向供电局交纳2017年１月至3月31日期间的电费共计279761.57元；3、501幢104室交电费的规律，说明在2017年4月2日，其所抄电量底表不真实；４、未进行正常移交的责任全部属于原告。第二组证据，1、《关于丰辉花园院内荒地平整路面的报告》，2、汉台区人民法院（2016）陕0702民初560号判决书，3、汉中市中级人民法院（2016）陕07民终995号判决书，上述三份证据证明：1、由永安物业公司投资修建停车场所占地块并非丰辉花园小区业主共同所有，而是属市政规划的汉辉路；2、根据“谁投资、谁受益”的原则，被告对该停车场有经营权；3、该停车场并非丰辉花园小区业主共同所有，故被告作为该停车场的实际投资人，在物业服务合同终止后，无需向原告移交该停车场的经营权，该部分的停车费仍应由永安物业公司收取。第三组证据，1、永安物业公司向汉台区人民法院出具的《承诺书》，2、汉台区人民法院（2017）陕0702执130-1号执行裁定书及《移交清单》，证明在汉台区人民法院的主持下，被告主动按照《移交清单》的内容向原告履行了交付义务，且原告并未对被告所移交的物品、资料、设备、设施提出异议，现该案已执行终结。第四组证据，2011年至2017年丰辉花园小区电费收支情况的会计账簿总结，证明电费的收支情况。 原告丰辉花园业委会质证认为，第一组证据中证据1、2、3的真实性没有异议，关联性、证明作用和目的有异议，其中《物业服务合同》只能证明电费和垃圾费是代收代缴，但不能证明全部费用都是代缴；交电费发票仅仅截止到2017年3月份，但不能证明被告将收取的电费全部缴纳给了电力部门，被告应该出具业主收费的底联和向电力部门缴纳的票据；关于被告501-104缴费票据，与本案无关，证明目的不予认可；证据4录音不能证明时间，且也无法听清楚，不能作为证据使用。第二组证据中，证据1与本案没有关联性，该报告没有经审批，不能达到被告的证明目的，所以应该向原告移交，至于停车场的权属问题，与本案没有关系；证据2、3的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。对第三组证据的真实性没有异议，证明目的有异议。四组证据中，电费收支详单、会计账页不具有合法性不能作为证据，电费详单来源会计账页，根据《会计法》第二章第十四条规定，“会计凭证包括原始凭证和记账凭证”，十五条规定，“会计账簿包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿之规定”，永安物业提供的仅是孤证，不具有真实性合法性不能作为认定案件事实的依据；同时原告物业公司提供的《永安物业预售电费业主确认单》系业委会工作人员和业主共同抄表完成，统计电表电量客观真实，应以此作为定案依据。 被告（反诉原告）永安物业公司为支持其反诉理由提供以下证据，1、物业服务合同；2、丰辉花园小区业主下欠物业费、垃圾费、停车费的汇总详单；3、证人证言。证明：1、永安物业公司系服务企业，为丰辉花园小区提供物业服务；2、截止2017年3月31日，丰辉花园小区业主共拖欠永安物业公司物业费、垃圾费、停车费共计251180.1元。 原告（反诉被告）丰辉花园业委会质证认为，1、《物业服务合同》的真实性无异议，但是该合同的履行期限截止2015年12月31日，被告在此以后继续收取物业费等其他费用不能以该合同作为合法有效的依据；2、对永安物业公司提供的费用《汇总单》真实性、合法性均不予认可，这是永安物业公司自己的记账，与原告无关系，2015年12月31日以后，永安物业公司没有向业主收取相关费用的权利，永安物业公司主张的抵扣没有事实依据及法律依据；3、证人证言的内容不认可。 原告（反诉被告）丰辉花园业委会就反诉部分未提供证据。 根据当事人的一致陈述和经当庭质证确认的证据认定如下事实： 2013年6月11日，原、被告就丰辉花园小区物业管理服务签订了《物业管理服务合同》，丰辉花园业委会委托永安物业公司为丰辉花园小区提供物业管理服务。合同对物业管理服务内容约定：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理服务；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。对物业管理服务相关费用标准和收取办法主要约定为：物业管理区域物业服务费用采取包干制方式，由业主向物业公司按合同约定标准支付物业服务费用，盈余或亏损由物业公司享有或承担；水费、电费、生活垃圾处理费由物业公司代收代缴。对合同的期限、变更和解除主要约定为：物业服务期限为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止。本合同届满三个月前，双方应就是否续签合同进行协商，经协商不续签合同的，按照《陕西省物业管理条例》及其他法律规定履行各方责任义务；合同解除后，物业公司应向业委会移交下列资料和财物：1、本合同生效时移交给物业公司的所有资料；2、更新的业主名册；3、合同履行期间维修、保养物业形成的技术资料；4、合同履行期间配置的属于业主共有的固定设施设备；5、物业管理用房；6、其他应移交的资料和财物。合同还对双方其他权利义务作了约定。 合同签订后，双方开始履行合同内容，在《物业管理服务合同》期限届满前，原告通过召开业主大会决定不再与被告续签合同。双方因此发生纠纷，业委会提起诉讼，提出如下诉请：由物业公司向业委会支付3年来收取的车位费中应提取的公用经费67900元；停止在小区的一切营业活动，交还小区办公用房、车库、地下停车场、电脑及电费申请信息等财物、资料；要求将2016年度小区业主在被告处缴纳的电费、车位费、物业服务费及相关资料返还业委会。经我院审理后作出（2016）陕0702民初560号判决，判决如下：一、由物业公司于判决生效后二十日内按双方《移交清单》向业委会交还财产；二、由物业公司于判决生效后二十日内向业委会支付拖欠的车位费办公经费提成款20000元；三、驳回业委会其他诉请。宣判后，永安物业公司不服提起上诉，经汉中市中级人民法院审理后，认为其上诉理由不成立，判决驳回上诉，维持原判。判决书生效后，业委会于2017年1月22日向本院申请执行。我院受理后，责令物业公司于2017年3月30日按移交清单进行了财产移交；并于2017年4月5日依法扣划了物业公司银行存款22528元，向业委会进行了兑付。2017年4月10日我院作出执行裁定书终结（2016）陕0702民初560号民事判决书的执行。 另查明，1、双方签订的《物业管理服务合同》届满后，在物业服务合同纠纷的审理及执行期间，永安物业公司实际仍在为丰辉花园小区业主提供物业管理服务，在此期间，永安物业公司继续向小区部分住户收取了2017年度物业管理费及垃圾费32616.5元，停车费123000元（对这两项费用金额被告表示认可），被告还预收了部分业主的电费；在物业服务合同纠纷审理及执行终结后，被告退出原告小区时，未将多收的相应费用进行移交，业委会要求被告将多收的费用交给业委会，被告拒绝向其移交，双方协商未果，业委会提起本案诉讼。2、审理中，原告确认其诉请主张的公用设施修复费用中所涉及的售电系统、监控系统是（2016）陕0702民初560号民事判决书中确定的应当移交的公共配套设备清单中的财物。由于双方坚持己见，调解未成。 本院根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳本案的争议焦点为：（一）关于丰辉花园业委会提出由被告永安物业公司向其移交2017年度物业费（含垃圾费）、预售电费、停车费的诉讼主体是否适格的问题以及应当移交费用的具体数额问题；（二）关于永安物业公司是否承担丰辉花园业委会主张的物业公用设施修复费用、登记业主信息产生的人工费、律师费及其借款支付电费所产生的借款利息的问题；（三）被告永安物业公司反诉请求确认汉中丰辉花园小区欠付其物业费、垃圾费、停车费共计239248.9元，并从其应向被反诉人应移交、退还的款项中予以抵扣的请求是否成立的问题。 本院认为，（一）1、关于丰辉花园业委会提出由被告永安物业公司向其移交2017年度预售电费问题的诉讼主体是否适格的问题以及应当移交的具体数额问题。根据查明的事实，丰辉花园小区内各业主电表与供电公司并不直接相连，小区业主也无法直接向供电公司缴纳电费、进行结算，小区电费采用物业公司代收的形式，虽然在购电的过程中业主的电卡中已经充满了其所购买的电量，但是物业公司收取的电费却没有全部交给供电局，只是按每个月小区实际产生的电费数额向供电局缴纳电费。本案中永安物业公司在退出小区时未向丰辉花园业委会及之后的物业公司移交其向小区部分业主预收的电费，导致小区内所有业主作为一个整体都面临停电的可能，该问题并非小区内单个业主可以解决的，已经涉及到整个小区业主的公共利益。《物业管理条例》第19条第1款规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。根据此法律规定，业委会在涉及小区业主公共利益的物业管理纠纷范围内是具有诉讼主体资格的。本案所涉电费是否退还，涉及整个小区的公共利益，丰辉花园业委会提出由被告永安物业公司向其移交2017年度预售电费的诉讼主体适格。永安物业公司在退出丰辉花园小区时未对电费部分进行移交，丰辉花园业委会为了固定证据，组织工作人员对小区内住户及营业用房电表数量进行逐家核实，确认住宅剩余电量共计385091.77度，单价为0.59元/度，营业房剩余电量共计4933.9度，单价为1.08元/度，两项合计电费为232532.75元，该统计数量客观真实，可以作为定案依据；庭审中永安物业公司提供了2011年至2017年“丰辉花园小区电费收支情况的会计年账及总结”，该证据来源于会计账页，根据相关法律规定会计账簿应包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿之规定，永安物业提供的该份证据是孤证，不能形成完整的证据链以达到其证明目的。 2、关于丰辉花园业委会提出由被告永安物业公司向其移交2017年度物业费（含垃圾费）、停车费的诉讼主体是否适格的问题以及应当移交的具体数额问题。根据《物业管理条例》第十五条的规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”小区的业主委员会执行业主大会的决定事项，其行使权力的范围应是为了小区全体业主或者部分业主的公共利益。关于被告永安物业公司预收小区停车费的问题，因小区停车位系占用小区公共场地，属全体业主共有，其收益理应归业委会管理和支配。故在物业服务合同的权利义务终止后，业委会有权请求永安物业公司退还其收取的该部分费用。关于永安物业公司预收部分业主的物业费和垃圾费问题，虽然预交该费用的对象是部分业主，但该费用是在永安物业公司明知其与原告物业服务合同已经终止的情况下所收取，退还该费用属于物业服务合同终止后的后合同义务，是其法定义务。至于退还的对象，一是业委会本身也可以代表部分业主的共同利益进行维权；二是预先交纳物业费用的业主没有过错；三是由于物业服务合同的签订，在现行法律规定下不同于一般合同的签订，是由业委会代表业主所签订，合同终止与否一般业主并不知情；四是从现实考量，预先交纳物业费用符合社会公序良俗，应当予以鼓励，同时也应看到，对于预先交纳了物业费用的业主，其预交费用没有过错，之所以预交完全是由于被告的原因，在此情况下其也不可能再去向新的物业公司重复交纳一笔物业服务费用，这样新的物业服务企业用于小区的公共支出势必减少，其提供的服务也会打折，最终受影响的是全体业主；五是此时若简单认定应由交费业主去维权，不仅会耗费大量司法资源，造成诉累，同时也是对被告永安物业公司违反后合同法定义务的一种纵容。在业委会能代表部分业主维权（不同于业委会替业主承担物业服务合同债务）的情况下将该笔费用退还给业委会，由业委会代为管理和支配，由其和新的物业服务企业进行商定，不仅会减少社会管理成本，减少不必要的重复诉讼，也有利于构建和谐文明小区。综上所述，被告永安物业公司的这一抗辩理由显然不能成立。鉴于对被告永安物业公司继续向小区部分住户收取的2017年度物业管理费及垃圾费32616.5元，停车费123000元，双方对数额均无异议，故对原告的该项请求本院予以支持。 （二）关于永安物业公司是否承担丰辉花园业委会主张的物业公用设施修复费用、登记业主信息产生的人工费、律师费及其借款支付电费所产生的借款利息的问题。首先，丰辉花园业委会确认其主张的公用设施修复费用中涉及的售电系统、监控系统系（2016）陕0702民初560号民事判决书应当交付的内容，2017年3月30日双方在本院的主持下进行了包括上述事项在内的财产移交，在财产移交过程中，原告未对移交事项提出异议，现原告要求被告进行赔偿，但是却未能提交证据证明售电系统、监控系统的损坏是由被告造成，根据“谁主张谁举证”的原则，原告应承担举证不能的责任；其次，原告主张由被告承担配置单元门钥匙费用284元、修复路灯线路费用2300元、更换地下车库反光镜400元，同样，原告提交的证据不足以证明损害后果系被告造成，应承担举证不利的后果；同时，对于原告主张的上述损失及借款支付电费所产生的借款利息损失，因本案的案由为“物业服务合同纠纷”，该部分损失不属于本案审理的范围，原告可另案进行主张。 （三）关于被告永安物业公司反诉请求确认汉中丰辉花园小区欠付其物业费、垃圾费、停车费共计239248.9元，并从其应向被反诉人应移交、退还的款项中予以抵扣的请求是否成立的问题。首先，原被告之间的《物业管理服务合同》于2015年12月31日到期，此后双方之间已经不存在合法的物业服务权利义务关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”之规定，自2015年12月31日后永安物业公司不再具有收取丰辉花园小区业主物业费等相关费用的权利，丰辉花园小区业主也不再负有向永安物业公司交纳物业费等相关费用的义务；其次根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”即根据现有法律规定，业委会可以代表业主维权，但不能替拖欠物业费的业主履行物业服务合同义务。因此对2015年12月31日之前欠付物业费的行为，永安物业公司应该向未交费的业主主张。因此对永安物业公司要求确认未交费数额并从其应向丰辉花园业委会应移交、退还的款项中予以抵扣的请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十五条、一百一十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告汉中市永安物业管理有限责任公司于本判决生效后二十日内向原告汉中丰辉花园小区业主委员会移交预收取的电费232532.75元、收取部分业主2017年度物业管理费及垃圾费32616.5元、停车费123000元，以上合计388149.25元。 二、驳回原告汉中丰辉花园小区业主委员会其他诉讼请求。 三、驳回被告汉中市永安物业管理有限责任公司的反诉请求。 如果被告汉中市永安物业管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费7938元，被告汉中市永安物业管理有限责任公司承担4171元，原告汉中丰辉花园小区业主委员会负担3767元；反诉案件受理费2444元，由被告汉中市永安物业管理有限责任公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。 审 判 长  张 妍 人民陪审员  周宝兰 人民陪审员  金慧琴 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  樊 榕