广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初11430号原告李约德，男，1948年10月6日出生，委托代理人姜俊明、别彦豪，广东广和律师事务所律师。被告罗晓东，男，汉族，1975年1月30日出生，住址：上海市嘉定区，委托代理人彭营国，广东允升律师事务所律师。被告惠州市中宏房地产投资顾问有限公司（以下简称中宏房地产公司），住所地：广东省惠东县碧桂园十里银滩**星海岸家居**铺。法定代表人邓宏成。被告惠州市戴德房地产经纪有限公司（以下简称戴德公司），住所，住所地：广东省惠东县稔山镇亚婆角盐灶背村碧桂园十里银滩**商业街观山海苑**商铺div>法定代表人贾继双。原告李约德与被告罗晓东、中宏房地产公司、戴德公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李约德的委托代理人别彦豪、被告罗晓东的委托代理人彭营国、被告戴德公司的法定代表人贾继双到庭参加诉讼；被告中宏房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告李约德诉称：2016年9月6日，原告与被告罗晓东签订《房屋转让合同书》，双方约定被告罗晓东将位于惠州市××县××里银滩水蓝天苑的物业转让给原告李约德，双方对转让标的、成交价、付款方式等有明确约定。被告惠州市中宏房地产投资顾问有限公司为经纪方、资金监管第三方。合同签订后，原告积极履行合同项下的义务，依据合同约定先后两次向第三方惠州市中宏房地产投资顾问有限公司转款共计50000元整，被告二向原告出具收款收据两份，2016年9月6日收款收据显示交来款项为：交订水蓝天12-1-405房买房订金（诚意金)同时备注：如业主收下此款转为订金，如若业主未收将全部返回客户。2016年9月19日收款收据显示交来款项为：交订水蓝天12-1-405的订金（补订）。而被告对合同履行态度消极，存在不出具房产证、不签署相关法律文件等违约行为，导致合同无法继续履行。被告二做为经纪人，提供的房屋转让合同书文本格式条款较多，严重损害原告的权利义务，且被告二收取了原告交付的50000元订金。因合同已无法继续履行，原告认为被告应及时退还不当得利的款项。房屋转让合同第12条明确约定：因本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成时，依据中华人民共和国法律，向该物业所在地人民法院起诉。该物业虽然在惠州××××县，但原告是香港人士，依据法律规定，应有惠州市中级人民法院管辖。被告的行为己严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、被告返还购房款50000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。原告李约德向本院提供的证据有：1、房屋转让合同书；2、收款收据。被告罗晓东辩称：2016年9月6日被答辩人一李约德和代理人贾继双签订的《房屋转让合同书》应认定无效，答辩人没有收取被答辩人一分文，与答辩人无关，理由如下：1、答辩人于2016年9月19日通过广东省惠州市惠州公证处进行了委托公证，委托授权贾继双代表答辩人对涉案房屋办理查档、税费交纳、递交资料、领取相关证书、签署合同等授权，而本案《房屋转让合同书》是2016年9月6日签订的，显然是在答辩人授权之前签订的，在没有答辩人授权的情况下，贾继双私自与被答辩人一签订《房屋转让合同书》，该合同不是答辩人的意思表示，依法应认定为无效。2、该合同交易的答辩人所有的涉案房屋，答辩人是委托被答辩人三进行销售，而不是委托被答辩人二进行销售。2016年9月19日答辩人与被答辩人三签订了《合同》，该合同约定涉案由被答辩人三对外出售，并对出售价格、支付期限、违约责任等进行了约定。本案被答辩人一与贾继双签订的《房屋转让合同书》是被答辩人二作为中介出售的，贾继双作为被答辩人三的法定代表人私自将涉案房交由被答辩人二出售，违反合同约定，依法不应由答辩人承担法律责任后果。3、被答辩人一与贾继双签订的《房屋转让合同书》答辩人不知情，贾继双没有告知答辩人，该合同约定的内容不是答辩人的意思，答辩人没有收取原告定金分文。答辩人2016年8月31日收取被答辩人三出售涉案房屋50000元是在原告交付定金之前，与原告无关。4、2016年9月19日被答辩人三与答辩人签订的《合同》已全部履行完毕。被答辩人三于2016年9月19日向答辩人支付了35万房款，2016年11月30日又支付了9万元，被答辩人三已足额支付了答辩人出售房屋的房款，履行了付款义务。贾继双私自又将涉案房屋欲以高价转让于被答辩人一，与答辩人无关，不是答辩人的意思表示，该案的法律责任不应由答辩人承担。综上所述，涉案房产出售于被答辩人一不是被答辩人三，本案争议的合同内容，也不是答辩人的意思表示，答辩人没有收取被答辩人—任何款项，请求法院驳回被答辩人一对答辩人所有的起诉。被告罗晓东向本院提供的证据有：1、合同；2、委托书；3、银行流水。被告中宏房地产公司未作答辩，亦未向本院提供相关证据。被告戴德公司辩称：这套房产跟原告已经走了政府程序，已经在2016年9月26日在惠东县国土所办理不动产权籍调查，原告已经办理手续，并收到惠东县国土所不动产权买卖受理回执，这表明是原告是真实的购买意愿，后来原告因为家庭矛盾想反悔，而且原告与被告三是有电话录音的，录音中原告清楚地表达了这套房产的真实性和被告三作为代理人的真实性，原告看到了房产证，看到了全权委托书，看到了被告三本人，也认可这套房产的真实性，只是表示放弃购买是因为怕引起家庭矛盾，当时原告要求能否退还2万元，被被告三拒绝。被告三讲给原告听，如果我不把这套房子卖给你是不是把5万元定金退还给你还要赔偿5万元，原告认可被告三的说法。后来原告又和被告三又到惠东县国土所办理了不动产权籍买卖的取消。被告戴德公司向本院提供的证据有：1、惠东县不动产权籍调查受理回执；2、录音。本院查明的案件事实经审理查明：2016年9月6日，原告李约德（买方）与“罗晓东”（卖方，代理人贾继双）、被告中宏房地产公司（经纪方）签订了ZH2016165号《房屋转让合同书》，约定交易房产位于广东省××县××山镇亚××地段××蓝天××楼××单元××房；买方同意在签署合同当天向卖方支付定金人民币20000元；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权。签订本协议之同时，卖方应将房地产原件托管于监管定金的第三方作为办理过户手续之用；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金等。2016年9月19日，被告罗晓东（乙方）与被告戴德公司（甲方）签订了《合同》，约定乙方拥有位于惠东县××山镇亚××地段××蓝天××楼××单元××房产，委托甲方对外出售等。同日，被告罗晓东向贾继双出具了《委托书》，内容为：代为到当地房管部门办理上述物业查档手续；代为领取《房地产权证》、收据或购房发票并签署相关文件；代为向房管所递交、签署、更改与办理上述房产的产权证相关的所有资料、票据、通知等；代为领取变更好的《房地产权证》和相关资料；代为到房管部门办理该物业的二手交易过户手续等。被告罗晓东提供了银行流水，证明被告戴德公司已履行了付款义务。2017年5月16日，广东省惠州市中级人民法院作出了（2017）粤13民初54号《民事裁定书》，裁定如下：指定惠州市惠城区人民法院审理本案。案经受理后，本院依法公开开庭审理了本案。查明，原告李约德提供了收款收据二份，被告戴德公司承认收到款项5万元。被告戴德公司提供了录音资料。原告李约德、被告罗晓东、被告戴德公司均称涉案房产已过户至他人名下。本院依法主持各方进行调解，未达成协议。裁判理由和结果本院认为，原告李约德（买方）与“罗晓东”（卖方，代理人贾继双）、被告中宏房地产公司（经纪方）签订的上述ZH2016165号《房屋转让合同书》，是各方当事人真实的意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方的合法权益受法律保护。关于返还购房款的问题。原告李约德未按照约定付清款项；但鉴于被告罗晓东辩称上述《房屋转让合同书》不是其意思表示，被告罗晓东向贾继双出具《委托书》的上述日期在签订《房屋转让合同书》的日期之后，不符合上述《房屋转让合同书》中“卖方对该物业享有完全的处分权。签订本协议之同时，卖方应将房地产原件托管于监管定金的第三方作为办理过户手续之用”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告李约德有权拒绝按上述期限付款的履行要求。鉴于签订上述《房屋转让合同书》的目的，不能实现，因此，原告李约德请求被告返还购房款50000元，有事实和法律依据，理由充分，本院予以采纳。同时，被告戴德公司承认收到上述款项5万元，依法应由被告戴德公司承担返还责任。经本院合法传唤，被告中宏房地产公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市戴德房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起向原告李约德返还购房款50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1050元，由被告惠州市戴德房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，三被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  方国平审 判 员  张运强人民陪审员  杨仕华二〇一八年十一月十三日法官助理严文英书记员吴丽嘉