上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初23210号原告：上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：桂恩亮，董事长。委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海但以理餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：马玉庆，店长。被告：上海建微餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：罗雪薇，执行董事。委托诉讼代理人：解冰，上海康程律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆节，上海康程律师事务所律师。原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司(以下简称新兴技术公司)与被告上海但以理餐饮有限公司(以下简称但以理餐饮公司)、上海建微餐饮管理有限公司(以下简称建微餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，先依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴技术公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告新兴技术公司与被告但以理餐饮公司就上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除；2、被告但以理餐饮公司支付自2017年4月1日起至2017年5月31日期间的租金46295.5元及自2017年4月11日起至实际付款之日以46295.5元为基数按照日2‰计算的逾期违约金；3、被告但以理餐饮公司支付解除合同的违约金46295.5元；4、被告但以理餐饮公司向原告支付自2017年6月2日起至被告但以理餐饮公司将系争房屋返还给原告之日止的房屋使用费，按照日租金2倍标准(即每日1543.78元)计算；5、被告建微餐饮公司对被告但以理餐饮公司的付款义务承担连带责任；6、要求被告但以理餐饮公司迁出系争房屋，并将房屋交还原告。事实与理由：原告新兴技术公司与被告建微餐饮公司于2015年4月16日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告建微餐饮公司，租赁期限自2015年5月1日起至2018年3月31日止，2016年12月8日，《计租起始日确认书》将租赁期限变更为自2015年7月14日起至2018年6月13日止，每月租金为人民币23147.75元，租金先付后用，每季度首月10日内，支付当季租金。逾期支付的，每逾期一日，应付租金的千分之二逾期付款违约金，逾期支付租金或其它费用超过三周的，原告有权解除租赁合同，届时被告建微餐饮公司除应支付租金、逾期付款违约金外，还需支付相当于两个月租金的违约金。租赁合同终止时，被告建微餐饮公司应按照原告要求进行撤柜将其所属物品全部搬离，并将房屋按照交房标准恢复至交房标准的原状后，办理退租手续返还房屋。逾期返还房屋的，每逾期一天按日租金的两倍支付房屋占用期间的使用费，被告建微餐饮公司应在合同终止之日起30日内，完成撤销或注销被告建微餐饮公司办理的以原告房屋为经营地址的各项证照和许可。2015年9月25日，原告与两被告签订《承租方变更协议书》，约定：自2015年10月1日起，原租赁合同承租方由被告建微餐饮公司变更为被告但以理餐饮公司，自变更之日起两被告对租赁合同履行中的义务互相承担连带责任。自2017年4月1日起，被告但以理餐饮公司开始拖欠租金，经多次催缴租金无果，原告于2017年5月23日向被告建微餐饮公司发出《房屋租赁合同解除函》，通知被告但以理餐饮公司，自2017年6月1日起解除双方《房屋租赁合同》，2017年5月31日前将系争房屋恢复原状后搬离，并办理房屋交接手续，若逾期应承担自2017年4月1日起至2017年5月31日期间的房租46295.50元，支付逾期付款违约金(暂计算至2017年5月23日止为3934.19元)，支付解除合同的违约金46295.50元。然而，被告一直未履行相关义务。故将被告诉至法院。但以理餐饮公司辩称，不同意原告的诉请。原告主张未收到租金，但是被告但以理餐饮公司确实是支付了。原告要求收回房屋，不合理。关于逾期支付租金违约金过高，要求调低，解约违约金不同意支持。建微餐饮公司辩称，按照原告与被告但以理餐饮公司租赁合同约定的租期已经超过，即便存在担保也已超过了担保义务。经审理查明，原告新兴技术公司系系争房屋的产权人。2015年4月16日,原告(甲方、出租方)、被告建微餐饮公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2015年5月1日起至2018年3月31日止，房屋装修免租期限自2015年5月1日起至2015年6月30日止；租赁期满或本合同以任何原因终止，甲方有权收回系争房屋，乙方应按本合同规定如期交还，乙方如要求续租，则必须在租期届满三个月前向甲方提出书面申请，甲方在收到乙方书面申请之日起一个月内答复乙方是否同意续租；每月租金为人民币23147.75元(不包括物管费及公共使用费用如税费、电费、煤气费)，租金先付后用，每季度首月10日内，支付当季租金；逾期支付的，每逾期一日，应付租金的千分之二逾期付款违约金，逾期付款超过二周的，甲方有权停止向本房屋供应水、电、煤气，逾期支付租金或其它费用超过三周的，原告有权收回房屋，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除合同，并要乙方按照合同的规定承担违约与赔偿责任；乙方不得对此提出任何补偿及赔偿要求；乙方应在本合同签署之日起7个工作日内向甲方支付租赁保证金人民币69443.26元，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权解除本合同，如因此导致甲方解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金金额为2个月租金；乙方按本合同的规定返还本房屋后，乙方未发生本合同规定的违约责任且对于甲方无任何责任、义务时，甲方应在乙方以原状交还本房屋及付清租赁期间内一切水电煤等费用以及撤销或注销乙方注册或办理在以甲方房屋为经营地址的各项证照、许可(如有)三个月(特殊行业另行约定)之后将租赁保证金无息归还给乙方；乙方须在本合同终止之日起30日内，完成撤销或注销(以政府部门的批准为完成撤销或注销标准)乙方注册或办理在以甲方房屋为经营住址的各项证照、许可(如有)，否则甲方有权不予返还租赁保证金，同时有权向乙方追索因无法在相同地点再次办理各项证照、许可给甲方或甲方租户(如在乙方之后承租本房屋的租户)带来的一切损失；甲方有权解除本合同的条件：(3)乙方逾期支付租金或其他应付费用，逾期超过三周的；如甲方解除本合同的，本合同自解除合同的书面通知送达之日起即刻解除，乙方应向甲方支付相当于2个月基本租金的违约金，且无权要求甲方返还租赁保证金及已付租金及物管费，如造成甲方损失，已付应按照实际损失据实予以赔偿，因上述第3条导致本合同解除的，同时适用第6.6款按天罚则；本合同因任何原因终止时，乙方应依照甲方要求进行撤柜将其所属物品全部搬离本房屋并将本房屋恢复至交房标准的原状，并使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件，本房屋经甲方验收认可后，乙方方可办理退租手续(以双方签署《退房交接书》为准)，此时视为乙方履行完毕返还房屋之义务；乙方同意，如乙方逾期15日未恢复原状并返还本房屋的，甲方有权自行进入本房屋，同时视为乙方自动放弃本房屋内所有装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品的所有权或使用权，包括所有被视为乙方的设备和物品(无论是属于乙方或第三方)，且甲方有权就此作出处理，若涉及第三方之合法权益，则由乙方负责向第三方作出赔偿，甲方代为清除上述物品发生及将本房屋恢复原状的费用由乙方承担，甲方有权从租赁保证金中扣除，甲方进入本房屋之时视为房屋收回，甲方无须为此向乙方承担任何责任；乙方应自担费用拆除其增设的设施和设备(例如空调机)，并不得损坏房屋结构及装修，若因乙方未能遵守本条约定，甲方将代乙方进行恢复原状和修复工作，甲方的全部支出和费用由乙方承担，乙方无法或不能拆除的，或者拆除会损害房屋结构的，该等设施、设备及装修归甲方所有，且甲方无须支付任何对价或补偿；如乙方希望不做恢复而保留其增设或改建的装修和附属设施，应提前向甲方提出申请并获得甲方的书面同意，如甲方同意无需恢复或需部分恢复的，乙方应按甲方要求进行部分恢复工作，并就遗留的所有装修和附属设施(必须保证该等装修和附属设施处于完好的可使用状态)提供完整的图纸、消防验收合格证明、质保证书、使用说明书，同时甲方无须对乙方进行任何形式的经济补偿，双方另有约定除外；如乙方逾期返还本房屋，则每逾期一天应向甲方支付合同终止时日租的两倍作为房屋占用期间的使用费，甲方有权就上述费用从乙方的租赁保证金中扣除，不足部分由乙方向甲方补足；依据本合同规定及本合同有关文件而发出的所有通知，单据等均采用书面形式送达至下列送达地址，除非乙方书面通知甲方变更送达地址，否则自本合同生效之日起一个月后，本合同第3.1条款所述的本房屋地址自动增加为乙方的送达地址之一，经专人送交的通知应于专人送交当日视为有效送达，使用快递方式的，以快递公司首次投递之日视为送达，使用挂号信方式的，寄达局加盖邮戳当日视为送达，使用电子邮件发送的，以发送的机器收到送达回执视为送达，任何一方变更送达地址，应及时以书面形式通知另一方，否则因此而产生的相应后果由疏于通知一方自行承担等条款。2015年9月25日，原告与两被告签订《承租方变更协议书》，约定：自2015年10月1日起，原租赁合同承租方由被告建微餐饮公司变更为被告但以理餐饮公司，自承租方变更之日起，两被告对租赁合同履行中的义务互相承担连带责任；建微餐饮公司同意其根据原合同应支付甲方的房屋租赁保证金69443.26元转由但以理餐饮公司支付。但实际两被告未支付租赁保证金。2017年5月5日，原告下属的上海临港漕河泾企业服务有限公司向被告但以理餐饮公司发出催款函，内容是建微餐饮公司自2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金未支付，另未收到租赁保证金69443.36元，要求建微餐饮公司于2017年5月10日前支付拖欠的款项及违约金。上述函件被告但以理餐饮公司收到。2017年5月23日，原告向被告但以理餐饮公司发出《房屋租赁合同解除函》，通知被告但以理餐饮公司，1、自2017年6月1日起解除双方《房屋租赁合同》；2、2017年5月31日前将系争房屋恢复原状后搬离，并办理房屋交接手续，若逾期未恢复原状并向本公司返还房屋的，应承担自2017年6月1日起至实际恢复原状并返还房屋之日的房屋使用费(按双倍日租金标准计算)同时本公司有权根据租赁合同约定自行进入房屋，由此产生的相关后果皆由贵司承担；3、贵司于2017年5月31日前向本贵司支付2017年4月1日起至2017年5月31日期间的房屋租金46295.50元、逾期付款违约金(暂计算至2017年5月23日止为3934.19元)及解除合同的违约金46295.50元。另查明，2017年6月6日，被告但以理餐饮公司支付原告租金69433.26元。审理中，因被告但以理餐饮公司于2017年6月6日支付租金69433.26元，故原告撤回要求被告但以理餐饮公司支付自2017年4月1日起至2017年5月31日期间的租金46295.5元及自2017年4月11日起至实际付款之日以46295.5元为基数按照日2‰计算的逾期违约金的诉讼请求，并诉请要求被告支付房屋使用费从2017年6月16日起至被告实际迁出之日止。对于原告撤回的诉讼请求，本院已经口头裁定予以准许；以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、变更协议书、催款函等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，涉案租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。原告与被告签订房屋租赁合同之后，原告与被告但以理餐饮公司、建微餐饮公司签订《承租方变更协议书》，约定系争房屋的承租方变更为但以理餐饮公司，但被告但以理餐饮公司、建微餐饮公司对租赁合同中履行的义务互相承担连带责任。依据原告与被告建微餐饮公司签订的房屋租赁合同约定，“原告有权解除本合同的条件：(3)被告建微餐饮公司逾期支付租金或其他应付费用，逾期超过三周的；如原告解除本合同的，本合同自解除合同的书面通知送达之日起即刻解除”。故原告于2017年5月23日向被告但以理餐饮公司发出解除合同函，该份解除合同函被告虽辩称未收到，但依据合同送达约定，原告向被告但以理餐饮公司的注册地暨合同履行地以快递形式发送解除函应视为投递之日送达，故原告依据解除函，要求本院确认2017年6月1日解除租赁合同、迁出系争房屋及支付解约违约金的诉请，本院予以支持。因讼争租赁合同于2017年6月1日被确认解除，被告理应及时迁出系争房屋，被告至今未迁出系争房屋，应依据合同约定支付房屋使用费，原告鉴于2017年6月6日支付的租金款项已经抵扣2017年6月1日前的租金数额，故将余款抵充2017年6月1日起至2017年6月15日止的房屋使用费，本院予以支持。故被告应支付2017年6月16日起至被告实际迁出之日止的房屋使用费。原告与两被告已经签订《承租方变更协议书》，被告建微餐饮公司承诺：“自承租方变更之日起，两被告对租赁合同履行中的义务互相承担连带责任约定。”故原告要求被告建微餐饮公司对被告但以理餐饮公司的付款义务承担连带责任，本院应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认上海新兴技术开发区联合发展有限公司与上海但以理餐饮有限公司就上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除；二、上海但以理餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX室房屋，并将上述房屋返还上海新兴技术开发区联合发展有限公司；三、上海但以理餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司解除合同的违约金46295.5元；四、上海但以理餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司房屋使用费，自2017年6月16日起至上海但以理餐饮有限公司将上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX室房屋返还给上海新兴技术开发区联合发展有限公司之日止，按照每日1543.78元计算；五、上海建微餐饮管理有限公司对上海但以理餐饮有限公司的上述付款义务承担连带还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12176元，由上海但以理餐饮有限公司、上海建微餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  施秋萍人民陪审员  杨保安二〇一八年十一月十三日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。