安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1102民初2725号原告：邸晓东，男，1963年11月13日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：司开臣，安徽知秋律师事务所律师。被告：滁州市天池洗浴休闲有限公司，住所地安徽省滁州市南谯北路**（丰乐菜场**），统一社会信用代码91341102MA2MRGJ29M。法定代表人：李晓玲，该公司经理。原告邸晓东与被告滁州市天池洗浴休闲有限公司（以下简称滁州天池公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理，原告邸晓东的委托诉讼代理人王欣，被告滁州天池公司的法定代表人李晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邸晓东向本院提出诉讼请求，要求判令：1、滁州天池公司退还租金289808.08元；2、滁州天池公司支付违约金180000元；3、滁州天池公司返还邸晓东垫付的维修费23320元；4、滁州天池公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月18日其与滁州天池公司的前身滁州市天池文化休闲有限公司签订一份《商铺租赁合同》，约定邸晓东租赁滁州天池公司的房屋经营浴场，并约定了租赁期限、租金、违约责任等。因滁州天池公司之前债务纠纷，邸晓东承租后，滁州天池公司的债权人及股东多次到场地闹事，造成邸晓东无法经营。2017年7月21日，滁州市市场服务中心发出通知，告知涉案房屋存在隐患，需要维修。邸晓东自2017年7月25日至2017年10月15日停业维修，该期间的租金为289808.08元，邸晓东支付了维修费用。2016年9月14日滁州市天池文化休闲有限公司更名为滁州市天池洗浴休闲有限公司。滁州天池公司辩称：滁州天池公司在此之前已经起诉邸晓东支付房租，双方庭审对账确认邸晓东尚欠租金40余万元，邸晓东没有付清房租，要求返还房租不能成立；滁州天池公司没有违约行为，不应支付违约金，即使支付，其违约金过高，申请法院下调；双方合同第2.2条约定“邸晓东享有在合同期内对房屋及相关设备的自由使用权并承担维护房屋的正常和设备的正常使用的义务”，即使维修费用真实发生，也应当由邸晓东自行承担。综上请求驳回邸晓东的诉讼请求。邸晓东为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、2016年8月18日的《商铺租赁合同》、2018年3月15日的《解除合同协议》复印件各一份。证明双方的租赁合同关系，并约定了租赁期限、违约责任，双方租赁关系于2018年3月15日结束；补充协议中列明了邸晓东不能经营的原因是滁州天池公司的股东闹事、停业修水池；证据二、2016年9月19日、同年9月26日、同年9月29日、同年9月30日的出警记录复印件各一份。证明因滁州天池公司股东闹事造成影响，应当依据合同约定扣减房租；证据三、2018年5月31日的情况说明一份、2017年5月2日检测鉴定报告复印件、2017年7月21日通知复印件各一份。证明涉案房屋因漏水需要维修，因滁州天池公司未进行维修，邸晓东代为维修；证据四、2017年10月20日的维修费票据一份。证明邸晓东支付维修费23320元，维修时间为2017年7月25日到2017年10月15日；证据五、证人康某的证言一组。主要内容：康某系邸晓东员工，在天池浴场工作，2017年浴场因漏水维修了两个多月。证据六、证人吴某的证言一组。主要内容：其应滁州天池公司水电工陆忠兵要求到天池浴场维修漏水，陆续维修了有一个月，维修费用是2万多，已付5000元，尚未付清。上述六组证据经滁州天池公司质证，对证据一、二、三的真实性均无异议，对证据一、二的证明目的不认可，对证据一认为解除合同是邸晓东提出的，对证据二认为出警记录不能证明闹事的人是否是滁州天池公司的股东或债权人；对证据人认为依据合同约定，邸晓东应承担维修房屋的义务；对证据四不认可，认为即使真实存在，依据合同约定，维修费用应由邸晓东承担；对证据五不认可；对证据六无异议。滁州天池公司为支持其抗辩理由，举证下列证据：证据一、滁州市琅琊区人民法院的（2018）皖1102民初1627号民事起诉状、邸晓东付款明细、邸晓东答辩状各一份。证明邸晓东没有付清房租，滁州天池公司不应返还房租。证据二、证人李某的证言一组。主要内容：其为原滁州一品居的总经理，也是滁州天池公司的股东，邸晓东尚欠滁州天池公司租金，邸晓东所称的闹事也不是滁州天池公司的股东或债权人闹事。上述二组证据，经邸晓东质证，对证据一的真实性无异议，对证明目的不认可，认为双方租金尚未结算；对证据二不认可。本院认为：邸晓东举证的证据一、二、三及滁州天池公司举证的证据一，双方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，但邸晓东举证的证据一、二、三不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；结合邸晓东在庭审中认可房租尚未付清，本院对滁州天池公司举证的证据一的证明效力予以确认；邸晓东举证的证据四、六能够相互印证形成证据链条，本院对其证明维修23320元的目的予以确认，但对证据四中的维修时间是2017年7月25日至2017年10月15日的证明目的不予确认；邸晓东举证的证据五、滁州天池公司举证的证据二不能证明其证明目的，本院对其证明效力不予确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：2016年8月18日，滁州市天池文化休闲有限公司作为甲方，邸晓东作为乙方，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将滁州市南谯北路742号（丰乐市场主楼二楼），建筑面积3450平方米、使用面积6000平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期从2016年8月18日起至2019年7月9日；房屋年租金为68万元，设备租金为55万元；房屋租赁费每年分两次支付，每半年支付一次，合同签订后支付一半，半年后支付余下部分，设备租赁费在合同签订后支付完毕，第二、三年设备租赁费分别递增2%，设备租赁费在第二年以后按半年度支付。甲方给予乙方10日经营准备期；2、乙方的权利义务、2.2乙方享受在合同期内对房屋及相关设备的自由使用权并承担维护房屋的正常和设备的正常使用的义务。十一、违约责任：5、因甲方债权人及股东干预或阻碍乙方经营的，每发生一次从租赁费中扣除5000元。如发生导致乙方不能正常经营三小时以上甲方需赔偿乙方日租金损失外并赔偿乙方经营损失50000元。以上费用在下一年的租赁费用中扣除。如因甲方原因造成乙方三天不能正常经营的，乙方有权解除合同，甲方赔偿乙方违约金350000元。2016年9月19日、同年9月26日、同年9月29日、同年9月30日，天池浴场有人闹事，滁州市公安局琅琊分局丰乐派出所出警处理。2017年7月21日，因“涉案房屋蓄水池渗漏导致楼面粉刷层局部脱落霉变，部分钢筋表面锈蚀，预制板碳化成都超过其保护层厚度，对房屋结构耐久性产生一定影响”，滁州市市场服务中心向滁州天池公司发出整改通知。邸晓东组织进行维修，维修费用为23320元。2018年3月15日，滁州市天池洗浴休闲有限公司的法定代表人李晓玲与邸晓东签订一份《解除合同协议》，解除双方于2016年3月签订的《商铺租赁合同》。诉讼过程中，邸晓东认可2016年8月18日至2018年3月15日的租金没有付清。2018年5月17日，滁州天池公司诉至本院要求邸晓东支付房租及逾期利息。邸晓东在递交的答辩状第二项称“滁州天池公司出租房屋需要维修，由邸晓东出面维修并垫付维修费，造成邸晓东停业80天，邸晓东垫付的维修费应当由滁州天池公司支付，邸晓东停业期间的房租费和设备租赁费应当免除。”2016年9月14日，滁州市天池文化休闲有限公司更名为滁州市天池洗浴休闲有限公司。本院认为：综合双方当事人的诉称和辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：1、滁州天池公司是否应当返还邸晓东租金289808.08元并支付违约金180000元。2、滁州天池公司是否应当支付维修费23320元。关于滁州天池公司是否应当返还邸晓东租金289808.08元并支付违约金180000元的问题。邸晓东与滁州天池公司签订的《商铺租赁合同》、《解除合同协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方应恪守履行。邸晓东在2016年8月18日至2018年3月15日使用涉案房屋，但并未付清房租。邸晓东要求滁州天池公司退还的289808.08元实质是涉案房屋漏水维修期间的租金，邸晓东并未付清房租，要求退还租金这一请求并不能独立于双方的租赁合同关系而存在，即不能成为一个独立的诉讼请求，该事项应是滁州天池公司向邸晓东主张租金一案中的抗辩事由，本院对其要求返还租金不予支持。邸晓东主张违约金的依据是2016年9月份发生四次闹事，但其所举证据并不能证明闹事的人是滁州天池公司的股东或债权人，本院对其要求滁州天池公司支付违约金不予支持。关于滁州天池公司是否应当支付维修费23320元的问题。滁州天池公司作为出租方，有义务保证租赁物符合约定的用途。涉案房屋因蓄水池导致结构耐久性受影响而被要求整改，滁州天池公司未履行维修义务，本院对邸晓东要求滁州天池公司支付维修费予以支持。滁州天池公司辩称依据合同第2.2条约定应由邸晓东支付维修费，但合同第2.2条的约定的维护房屋和设备的正常使用，并非维修，本院对其抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告滁州市天池洗浴休闲有限公司于判决生效后十日内支付原告邸晓东维修费23320元。二、驳回原告邸晓东的其他诉讼请求。案件受理费8700元，减半收取4350元，由原告邸晓东负担4150元，由被告滁州市天池洗浴休闲有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  弓家旺二〇一八年十一月十日代理书记员  张 恒附：相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。