广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终20487号上诉人(原审原告)：孙伟成，男，1958年9月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王键浩，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：付丽莎，广东广信君达律师事务所律师。上诉人(原审被告)：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区。法定代表人：曾伟光，职务：董事长。委托诉讼代理人：安家亮，男，公司员工。委托诉讼代理人：宋昆举，广东创基律师事务所律师。上诉人孙伟成、广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙伟成上诉请求：1.改判一审判决第一项为：清大瑞泰公司支付从2017年8月31日起计至清大瑞泰公司实际交楼之日止的延期交房违约金（暂计至2018年3月18日为58407.4元）；2.一、二审诉讼费、财产保全费由清大瑞泰公司承担。事实和理由如下：一审对违约金计算的起止时间认定有误，延期交楼违约金应计算至清大瑞泰公司实际交楼之日。一审认定清大瑞泰公司逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，所以逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日有误。因为逾期交楼行为的持续状态并不影响计算违约金起止时间的认定，按照合同约定，延期交楼违约金应计算至清大瑞泰公司实际交楼之日止，清大瑞泰公司也同意按合同约定交付违约金，即使到了执行阶段，也可以通过对违约金金额的分段计算来进行处理。且一审法院同个法官在同类案件中已经作出了类似的判决，如果另案诉讼会增加孙伟成诉讼成本和浪费司法资源。另外，由于清大瑞泰公司严重违约，因此一、二审诉讼费及财产保全费由清大瑞泰公司承担。针对孙伟成的上诉请求，清大瑞泰公司二审辩称：同意一审判决。清大瑞泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一、二审诉讼费由孙伟成承担。事实和理由如下：一审认定合同约定的违约金标准并无畸高情形属于事实认定和适用法律错误。根据广州市住房城乡建设委公布的《2018年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋(以萝岗奥园广场为例)的租金标准为每月30／m，截至2018年3月27日，孙伟成同地段同类房屋租金损失应计算为8433.71元，与合同约定的逾期交房违约金（每日按总房价款0.05％的标准计算，共61342.44元）相比，整整相差了7倍之多，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金支付标准，孙伟成所受的实际损失远低于合同约定的违约金。违约金的主要性质为补偿性质，过高的违约金与公平原则相冲突，造成了利益的严重失衡，故应以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。针对清大瑞泰公司的上诉请求，孙伟成二审辩称：清大瑞泰公司恶意违约，不应调低违约金标准。清大瑞泰公司迟延交楼给孙伟成造成的损失远大于违约金计算出来的损失，孙伟成损失主要有租金损失、合同违约产生的赔偿、一、二审律师费和迟延使用房屋的土地出让金。孙伟成向一审法院起诉请求：一、清大瑞泰公司支付延期交房违约金（按照房价款的每日万分之五计算，从2017年8月31日起计至清大瑞泰公司实际交楼之日）；二、清大瑞泰公司支付孙伟成因其逾期交房而遭受的租金损失22,290,26元（从2017年9月1日起计至2018年3月18日）及违约金损失29,350.45元。一审法院经审理查明：2013年6月8日，清大瑞泰公司以出让方式取得广州高新技术产业开发区科学城伴河路以东、植树公园以西KXCD-F2-x-x地块（图号D0704-xx）商务金融用地的《国有土地使用证》【穗府国用（2013）第05000076号】。同年7月1日，清大瑞泰公司取得广州市科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号32-62-xx,32-62-xx）40002平方米商业金融用地（C2）的《建设用地规划许可证》（穗开规地[2013]35号），用地项目名称为广州清大瑞泰信息科技有限公司科学城KXCD-F2-x-x地块建设项目。同年11月25日，清大瑞泰公司取得上述项目的《建设工程规划许可证》（穗开规建证[2013]233号）。2014年2月18日，清大瑞泰公司取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》（穗开建施[2014]17号）。2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预[网]字第20140515号）。2016年4月8日，孙伟成与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，孙伟成购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路xxx号G座9层xx公寓，该物业的建筑面积为40.3527平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为29.31平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；认购价为587009元，孙伟成于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即277009元须于2016年4月30日前付清（已扣除定金），剩余房款290000元，孙伟成须于2016年4月30日前申办商业按揭贷款，按揭年限10年。2016年10月19日，孙伟成（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201610248454），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路xxx号自编G栋（自编C-3、C-4栋）xxx房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积40.3527平方米，套内面积29.31平方米，共有分摊面积约11.0427平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米20027.6元，总金额587009元，首期款297009元自本预售合同网上签订之日支付，剩余房款290000元须于2016年11月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。清大瑞泰公司确认孙伟成在2016年5月3日支付了购房首期款，按揭贷款在同年的11月分两次到账，孙伟成已经付清上述房屋的全部购房款。孙伟成提交了其与广州克洛维酒店管理有限公司（以下简称克洛维公司）签订的没有签约日期的房屋租赁合同，双方在合同中约定：孙伟成将上述房屋出租给克洛维公司作为酒店式服务公寓的一部分，租赁期限为2017年9月1日至2028年2月28日；2017年9月1日至2023年2月28日为固定租金回报期，每年租金为上述商品房买卖合同约定的房屋总价款的7%；2023年3月1日至2028年2月28日为浮动租金回报期，双方在合同中约定了浮动租金的计算方式；孙伟成委托克洛维公司作为其不可撤销的代理人全权代表孙伟成与清大瑞泰公司办理房屋交接手续，孙伟成不再要求自行与清大瑞泰公司办理房屋交接手续，克洛维公司与清大瑞泰公司办理交接手续后，即视为清大瑞泰公司已按照商品房买卖合同约定向孙伟成交付房屋；自房屋交付之日起至双方约定的租赁起始日止为租赁准备期，克洛维公司在该期限内就该房屋的出租和管理进行前期准备。孙伟成提交克洛维公司的通知，要求孙伟成按时交付涉案房屋，通知上未注明发出时间。孙伟成另提交克洛维公司的宣传册，拟证明清大瑞泰公司与克洛维公司捆绑销售涉案房屋，但未提交该宣传册的原件。孙伟成主张因清大瑞泰公司逾期交楼导致其与克洛维公司的租赁合同无法履行，导致其租金损失，其租金损失从2017年9月1日起计至2018年3月18日止为22290.6元。清大瑞泰公司认为孙伟成提交的房屋租赁合同、克洛维公司的宣传册和通知与本案无关，且宣传册不是孙伟成发出的，不确认上述证据。上述事实，有孙伟成提交的、商品房认购书、广州市商品房买卖合同（预售）、POS机刷卡回执、收款收据、发票、广州农村商业银行账户流水及发票、楼宇按揭合同、广州商业银行客户回单、房屋租赁合同、承诺书、授权委托书、通知、宣传册、清大瑞泰公司提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、广州市商品房预售许可证以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过一审庭审举证、质证，符合法律规定，一审法院予以采信。一审法院认为，清大瑞泰公司已经依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证。孙伟成与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。孙伟成按照合同约定支付了全部购房款，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年8月30日前向孙伟成交付涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，至孙伟成起诉之日，清大瑞泰公司逾期交楼时间已经超过180日，孙伟成未主张解除合同，故清大瑞泰公司应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交楼的违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，孙伟成诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交楼之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故一审法院支持孙伟成请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年3月27日，共计209日；其后的逾期交楼违约金孙伟成可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于孙伟成的损失，故清大瑞泰公司的主张不予采纳，清大瑞泰公司应支付的违约金计算标准为总房价款的每日0.05%。3.违约金的金额，孙伟成已向清大瑞泰公司支付了约定的全部房价款587009元，故清大瑞泰公司应当承担的违约金为61342.44元（587009元×0.05%/日×209日）。关于孙伟成请求的租金损失及租赁合同违约金损失。孙伟成在未取得涉案房屋的使用权或者所有权的情况下，将涉案房屋出租给克洛维公司，应预见到如无法如期交付涉案房屋所产生的相关法律后果。孙伟成提交的证据无法证实涉案房屋与租赁关系捆绑销售，孙伟成与克洛维公司签订的租赁合同与本案的商品房买卖纠纷无关联，该租赁合同无法履行导致的租金及违约金损失应由孙伟成自行承担；且孙伟成未提交证据证实其实际损失高于逾期交楼违约金，孙伟成主张的逾期交楼违约金足以弥补其损失；故孙伟成以该合同约定的租金及租赁合同违约金作为其逾期交楼的实际损失进行主张，无相关法律依据，一审法院不予支持。关于清大瑞泰公司的主张商品房买卖合同中约定的违约金过高、请求调整的主张。商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依照合同的约定履行义务，承担责任。清大瑞泰公司逾期交楼的违约行为实际存在，其应按照合同约定承担违约责任，且清大瑞泰公司未提交证据证实该违约金的约定过分高于逾期交楼给孙伟成造成的损失，故其主张不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年9月13日作出如下判决：一、广州清大瑞泰信息科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向孙伟成支付2017年8月31日至2018年3月27日的逾期交楼违约金61342.44元。二、驳回孙伟成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2501元，由孙伟成负担1106.9元，广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1394.1元。财产保全费604.1元，由孙伟成负担267.4元，广州清大瑞泰信息科技有限公司负担336.7元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，孙伟成提交了以下证据：1、证据一：通知，拟证明清大瑞泰公司同意按照合同约定支付违约金；2、证据二：广州市相关判例；3、证据三：同案判例，拟共同证明违约金应按照每日总房价款0.05%的标准支付，且应计算至孙伟成实际交楼之日；4.证据四：宣传册，拟证明清大瑞泰公司与孙伟成存在捆绑销售，清大瑞泰公司知晓孙伟成的租金及违约金损失。清大瑞泰公司对此质证称：对证据的真实性予以认可，并尊重法官的自由裁量权。二审中，孙伟成述称其只是申请对58407元进行财产保全，并未超出一审支持的主张，所以保全费应由清大瑞泰公司负担。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于清大瑞泰公司主张应调整逾期交楼违约金标准的问题。涉案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，在涉案合同已经约定逾期交楼违约金标准的情况下，一审按照合同约定判令清大瑞泰公司承担逾期交楼的违约责任，并无不当，本院予以维持。清大瑞泰公司未能提供充分证据证明涉案合同约定的违约金标准过高，本院对其要求调整逾期交楼违约金标准的请求不予支持。关于孙伟成主张迟延交楼违约金应计算至实际交楼之日止的问题。鉴于涉案楼盘的交楼时间尚无法确定，一审考虑到购房人可另案再主张本案起诉之后的逾期交楼违约金，判令清大瑞泰公司暂先支付到提起本案诉讼之日止的逾期交楼违约责任，亦无不妥，本院予以维持。因孙伟成一审中申请财产保全的金额未超出一审支持的部分，故一审财产保全费应由清大瑞泰公司承担，一审判令孙伟成承担部分保全费缺乏理据，本院予以纠正。综上所述，清大瑞泰公司和孙伟成的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2501元，由孙伟成负担1106.9元，由广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1394.1元，财产保全费604.1元，由广州清大瑞泰信息科技有限公司负担；二审案件受理费5002元，由孙伟成负担2501元，广州清大瑞泰信息科技有限公司负担2501元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一八年十一月二十三日书记员 李依虹