广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初5035号原告：王超超，男，1981年12月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：康碧芳，广东源浩律师事务所律师。被告：张春凤，女，1988年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：萧光贤，广东卓领律师事务所律师。原告王超超诉被告张春凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告在法定期限内提出管辖异议，本院经审查后裁定本院有管辖权，驳回该异议。被告不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原裁定。本案原由本院审判员邬青山担任主审法官，后因工作调动，改由本院审判员黎秋华担任主审法官，并两次公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告及其诉讼代理人到庭参加了第一次庭审，原、被告诉讼代理人参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年10月16日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告返还双倍定金10万元；3.被告向原告返还已支付的中介服务费15000元；4.被告向原告赔偿房产差价损失15万元；5.本案诉讼费及财产保全费由被告承担。事实和理由：经佛山市顺德区乐从镇承顺物业中介服务部（简称承顺服务部）的介绍，2017年10月16日，被告以100万元的价格向原告出售位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会金瑞一路3号金威郦都16座606房（粤房地产证字第××号）及房产内的家私电器。为此，双方签订《房地产买卖合同》，合同第三（2）约定卖方（被告）在收定金款后须即时向抵押银行申请提前还贷贷款手续，卖方（被告）必须在到房管部门办理交易过户手续前完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续；提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付；第三（4）条约定：买卖双方须在银行批出该物业的购房抵押合同或同意贷款通知书七日内到房管部门办理过户手续。合同还约定了付款方式、税费承担、双方权利义务、违约责任等。签订合同后，原告向被告账户转账定金5万元，被告亦出具相应的收款收据。原告亦与中介服务部约定本次房产交易的中介服务费为1.5万元，并已向中介服务部支付全部中介服务费。原告在取得银行同意贷款通知书后，多次邀请被告一同前往房管部门办理过户手续，但被告以各种理由推诿拒绝。为此，2018年2月2日，原告委托广东明灿律师事务所出具《律师函》，通过邮寄方式通知中介服务部及被告，请求被告在2018年2月7日前与原告一同前往房管部门办理涉案房产的过户手续，但期限已过被告至今仍未配合。另被告至今仍未向抵押银行申请还款，亦未办理抵押注销手续。签订《房地产买卖合同》至今，顺德区房产整体升值，解除合同后，原告已不能以原合同价格购买在同一小区、同朝向、同户型的房产。现与涉案房产同一小区、同朝向、同户型的房产在二手房交易市场价格介于108万元至115万元之间。为此，根据合同法等相关法律规定、合同约定，被告的行为已构成根本违约，原告依据合同约定解除《房地产买卖合同》，并要求被告承担相应的违约责任及赔偿房产差价等相关损失。被告辩称：1.双方签订的房地产买卖合同的第三条第二项明确付款方式表示涉讼房屋已经抵押给银行，必须原告支付首期款来涂销抵押，然后才能办理过户手续，但是原告一直没有支付首期款，所以导致无法办理涂销抵押，该责任在原告，若合同有效，是原告首先违约；2.从原告提交的诉讼材料看，原告的住址有三个，被告怀疑原告并非善意的购房者，而是炒房者，从本合同的履行过程中，无论口头还是书面，原告都必须支付首期款来涂销抵押，但是原告为了达到索取巨额赔偿的目的而制造所谓被告违约起诉被告毁约赔偿；3.根据双方签订的合同第七条看，如果被告毁约赔偿，应该双倍退还保证金，并无约定其他损失，原告诉请住房差价赔偿，该赔偿仅是依据中介出具的证明，差额就高不就低，不合法不合理，所以被告认为差价赔偿不成立。被告认为本案应当同意原告解除合同，双方和解，被告返还定金。诉讼中，原告提交如下主要证据：1.房地产买卖合同、收据（定金）、银行卡、中国农业银行个人明细对账单，证明本案涉讼房屋，双方签订房屋买卖合同，合同第三条第二款约定了首期支付时间为应当与过户当天向被告支付40万元，合同第三条第四款约定了办理过户的时间为双方签订本合同七日内办理按揭手续并将办理资料提交银行，在银行审批出购房抵押合同书或同意贷款书7日内到房管部门办理过户手续，以及双方违约的责任。合同签订后，原告按约定向被告支付了5万元定金，原告已经履行了相关的义务。2.贷款合同，证明原告已经按照买卖合同约定向银行申请贷款，并获得了贷款合同，时间为2017年12月19日，按照双方签订的买卖合同约定，应当在2017年12月26日到房管部门办理过户手续后，原告才将首期款40万元支付给被告，但被告一直没有履行办理过户手续，因此被告存在首先违约的行为。3.律师函、快递单，证明就被告违约的行为，原告曾多次要求被告继续履行合同办理过户手续，但被告一直拒不履行。4.佣金支付承诺书、微信截图、收据（中介费）、中介卡片，证明原告为本案支付的中介费，合同第七条卖方违约责任的第四点，约定了被告应负担的费用及赔偿损失。5.证明（国土局），证明直至起诉之日，涉案房屋仍然登记在被告名下，被告并没有办理涂销或过户手续，存在违约。6.中介服务部工商登记资料及证明（2018年3月1日），证明因为被告的违约行为导致原告如果在同一小区同户型房屋需要多支付的费用，导致原告的损失，根据合同法规定，被告应承当相应的损失。7.房屋中介人员黄某与原告之间的微信截图、黄某身份证复印件，证明原告通过微信的零钱包将2000元的中介服务费支付给房屋中介机构，房屋中介机构的人员收到该2000元中介服务费。8.房屋中介人员黄某微信身份信息、被告微信身份信息、黄某与被告之间的微信沟通记录截图，证明①2018年1月26日，被告与中介明确了原告首付的时间是在房屋过户当天给；②通过沟通记录，可以明确知道由被告自行通过向贷款公司借贷的方式进行支付注销抵押的赎契款，不是原告支付赎契款，2018年1月29日后，中介人员多次约被告就首期款及房屋过户手续等问题约被告进行处理，但被告却不予理会，被告拒不履行过户手续的行为，已经构成违约，应承担赔偿原告损失的违约责任。9.情况证明（2018年9月5日），证明房屋中介就原被告双方对首付款及办理过户的情况进行了情况反映，是被告一直拒协助办理过户手续。诉讼中，被告未举证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人举证的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、5，被告对真实性无异议，本院予以确认；对证据2，因无原件，真实性无法确认；证据3、4、6、9，经核对原件并结合其他证据，本院予以确认；证据7、8，结合证人黄某的陈述，本院予以确认。对证人证言，结合其他书面证据及当事人陈述，本院予以确认。本院经审理查明：2017年10月16日，原告作为买方、被告作为卖方及案外人佛山市顺德区乐从镇承顺物业中介服务部作为中介方签订《房地产买卖合同》，约定：买卖标的物为佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会金瑞一路3号金威郦都16座606房，成交价为100万元；付款方式为涂销抵押按揭付款：（1）定金5万元于2017年10月16日前支付；（2）首期款（含定金）40万元应于过户当天支付，卖方在收首期款后须即时向抵押银行申请提前还贷贷款手续，卖方必须在到房管部门办理过户交易手续前完成偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续；提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付；（3）余款60万元于买卖手续完成由贷款银行直接拨入卖方银行账户；若银行实际贷款与原贷款额之间的差额于银行通知三日内补齐；（4）买卖双方应于签订本合同起七日内办理按揭手续并提交申请按揭所需资料给相关银行；买卖双方须在银行批出该物业的购房抵押合同或同意贷款通知书七日内到房管部门办理过户手续。责任方面：若卖方决定中途不卖或逾期七天仍未交付房地产时，作卖方中途悔约处理，本合同即告解除，卖方应在悔约之日起七日内由卖方负担所有因办理该宗买卖发生的费用并双倍返还定金给买方，同时把所收的购房款退还给买方，并向中介方支付中介服务费30000元；若买方决定中途不买或卖方办理好该物业的还贷手续后七天内仍未缴首期款时，作买方中途悔约处理，本合同即告解除，买方所付定金，卖方不予退回，已付购房款由卖方在七日内退回，若房屋已交付，在悔约之日起七日内买方须返还卖方，并向中介方支付中介服务费30000元。同日，被告出具收据，确认收到购房定金50000元。同日，原告向中介方出具《佣金支付承诺书》，承诺向中介方支付房地产咨询及买卖或租赁代理费15000元，其中签订合同当天已收2000元，剩余13000元于银行贷款审批后当天支付。2018年2月2日，原告委托律师事务所向被告发出律师函，敦促其履行合同，该律师函经向被告邮寄，未妥投。2018年3月1日，承顺服务部出具证明，证明涉案房屋同小区、同朝向、同户型在二手房交易市场价介于108-115万之间。2018年9月5日，该服务部出具《证明》，称涉案交易双方协定首期款支付方式应于过户当天支付，卖方必须在到房管部门过户前完成提前偿还银行贷款手续。但后面经过多次磋商卖方一直以各种理由推辞办理该物业的过户手续，2018年1月29日买卖双方约定在代理方公司谈妥在2018年1月31日前去办理该物业的还贷手续，但是后来卖方没有遵守该约定，一直到现在都没有协助去办理手续。另查明一：根据黄某跟张春凤的微信聊天记录，2018年1月26日20:37张春凤问，“买家的首付款呢？”黄某回复，“过户当天给”，随后双方就税费问题进行了沟通；2018年1月27日至29日，双方就张春凤向贷款公司申请贷款事宜进行了交流，其中张春凤在29日00:13称，“我星期五已经同贷款公司沟通过，星期一会帮我加急处理”，同日，黄某两次问张春凤过去贷款公司没有，张春凤在之后（20:39）回复，大意为：是啊，好忙，现在等飞机起飞。还有，贷款那放一放，今日朋友帮我看了下合同，首期款有矛盾，你可以看清楚先，我都是想保障自己的利益，不想因为一间房搞到问题多多。黄某回复，再约时间过来，解析清楚给你，还有31号你回来乐从没有？之后，黄某一直询问张春凤交易怎么处理，有无时间到其公司商讨，最后称：我客户之前发给你的那一份律师函通知你配合办理房子过户的手续，今天7号最后一天了。你那边还没有给答复，打你电话也没听。张春凤此后一直未回复。另查明二：本院于2018年3月29日向被告送达起诉状副本等应诉材料。另查明三：被告庭后提交佛山市顺德区国土城建和水利局于2018年10月29日出具的不动产登记信息查询结果，佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路A248号威斯广场怡景轩7座701的权利人为原告。庭审中，证人黄某陈述：本案所涉及的王超超与张春份的房屋买卖由其经办并一直跟进；在2017年12月20日到27日之间的微信记录有提及本案的讼争房屋需要先解押再进行过户；该期间的记录当中张春凤同意用过桥方式通过贷款公司借贷的方式先行办理注销抵押；（对原告举证的）转账记录真实性无异议，2018年1月26日至2月7日与被告的微信记录是真实的，情况证明的真实性无异议，情况证明具体是其出具的；签订合同时买卖双方约定支付提前还贷解除抵押的的款项由被告张春凤支付，并已将该协商结果写进合同；首期款是过户当天支付以及取得同贷书后7天内办理过户手续，根据第三条第二项，卖方需在过户前完成偿还贷款等手续，相关费用由卖方负责支付；我们协助和通知被告进行办理，但是被告拖了很长时间，被告说同意找过桥公司进行解押，我们也帮被告找了贷款公司，但是被告最后没有办理；根据证人与被告2018年1月29日20点39分的记录，被告提出说首期款的条款有矛盾，被告在发送该信息后没有要求重新签订合同，在此之后被告没有主动跟中介联系；1月29之后的涉案房屋交易一直搁置，中介有通知被告办理过户，但是被告不接电话；目前收取了原告中介费15000元，其中有2000是签订合同当天原告微信转账的。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同不存在无效情形，合法有效，各方当事人应诚信善意履行。被告在诉讼中质疑原告并非善意的购房者及违反限购政策，但购房人购房的意图是自住或投资，并不影响合同效力，且参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第七条“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：……（八）违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的”的意见，房屋买卖合同违反房地产市场调控政策与否，均不影响合同有效性。关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据合同约定，首期款应于过户当天支付，卖方在收首期款后须即时向抵押银行申请提前还贷贷款手续，又约定，卖方必须在到房管部门办理过户交易手续前完成偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续，还约定，买方在卖方办理好该物业的还贷手续后七天内仍未缴首期款，构成根本违约，可见，涉案合同在文本制作方面存在瑕疵，在过户、支付首期款、办理提前还贷手续的先后顺序方面，相关约定存在矛盾之处。结合中介人员黄某的陈述及相关微信记录可知，买卖双方在签订合同时已约定由卖方以自有资金偿还银行贷款并解除房屋抵押，签订合同后，被告也依此履行，由此可推知，上述条款的真实意思为，被告先完成偿还银行贷款、涂销抵押登记等手续，后原告支付首期款，在银行批出该物业的购房抵押合同或同意贷款通知书七日内到房管部门办理过户手续。被告认为合同条款有矛盾，但未积极跟中介及原告协商，反而消极对待中介及原告的磋商通知和履行催告，有违诚实信用原则。综上，被告未依约履行提前还贷手续，已构成违约，应承担违约责任。被告违约导致交易无法继续进行，且一直拒绝履行，原告因此有理由相信被告不再继续履行合同，即构成合同约定的“中途不售”的合同解除条件，其主张解除合同，有事实和法律依据，应予支持，涉案房屋买卖合同项下原、被告之间的房屋买卖合同关系应予解除。合同自解除通知到达对方时解除，因无证据证明原告已于诉请前发出解除通知，故应以诉讼为通知，并以起诉状副本送达被告之日即2018年3月29日为合同解除时间。关于合同解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据上述法律规定，并结合合同中关于违约及解除的约定，原告要求被告双倍返还定金，理据充分，本院予以支持。关于中介服务费。根据合同约定，合同因卖方悔约解除的，卖方负担所有因办理该宗买卖发生的费用，原告据此有权要求被告支付原告已付的中介服务费15000元，本院对该项主张予以支持。关于差价损失。本院已支持原告关于双倍返还定金及被告支付中介费的诉讼请求，其损失已得到弥补，结合合同的履行程度尤其是原告支付房款的情况，本院对原告主张的房屋差价损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告王超超与被告张春凤及佛山市顺德区乐从镇承顺物业中介服务部于2017年10月16日签订的《房地产买卖合同》项下原告与被告的房屋买卖合同关系于2018年3月29日解除；二、被告张春凤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王超超返还双倍定金100000元；三、被告张春凤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王超超赔偿中介费15000元；四、驳回原告王超超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2638元，财产保全费1845元，合共4483元，由原告王超超负担483元，由被告张春凤负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十一月二十八日书记员  潘有鹏