四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初89号 原告：中国农业银行股份有限公司宜宾县支行。住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪镇翠柏大道641号。 负责人：谢达，行长。 委托诉讼代理人：牟忠民，系公司员工。 被告：王英,女,1971年6月出生，汉族,住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：秦盛鸿，系王英丈夫. 被告:四川宜宾兴业集团有限公司,住四川省宜宾市叙州区柏溪镇三角路。 法定代表人：文万彬，董事长。 委托诉讼代理人：杨文平，公司员工。 被告:宜宾兴业房地产开发有限责任公司,住四川省宜宾市叙州区柏溪镇三角街200号。 法定代表人：文万彬，董事长。 委托诉讼代理人：杨文平，公司员工。 被告:文万彬,男性,1964年11月出生,汉族,住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：杨文平，四川宜宾兴业集团有限公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行（以下简称农业银行宜宾县支行）与被告王英、四川宜宾兴业集团有限公司（以下简称兴业集团）、宜宾兴业房产开发有限责任公司（以下简称兴业房产）、文万彬申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行宜宾县支行的委托诉讼代理人牟忠民，被告王英的委托诉讼代理人秦盛鸿，被告兴业集团、兴业房产、文万彬的共同委托诉讼代理人杨文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农业银行宜宾县支行向本院提出诉讼请求：准予执行位于四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇××园第1幢1层5号房屋，该房属于“柏溪镇××路1、2幢1层的房屋”，房屋产权证号为20××59号。事实与理由：1.2014年10月17日农业银行宜宾县支行与兴业集团签订了借款760万元的《流动资金借款合同》，兴业房产通过签订《最高额抵押合同》和办理他项权证，为上述债权提供抵押担保，本案案涉房屋属于《最高额抵押合同》中的抵押物；2.2015年10月22日，宜宾市中级人民法院（2015）宜民初字第201号民事调解书已经明确，农业银行宜宾县支行对兴业集团、兴业房产的抵押担保物享有优先受偿权；3.农业银行宜宾县支行从2007年开始与兴业集团建立信贷关系，兴业房产以同一抵押物为兴业集团在农业银行宜宾县支行处的贷款多次周转提供担保，并办理抵押登记。被告王英在长达10年的时间中，都未办理房屋产权证书，与一般买卖惯例不符；4.被告作为厉害关系人，在执行中提供的出售依据不能作为证据采信，该执行案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而应适用第二十七条规定，应判决继续执行抵押物。 被告王英辩称，1.王英于2004年7月9日以全款形式购买了四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇××园B1区5号房屋，签订了合法有效的书面合同，房屋总价为159635元，按兴业房产一次性付款优惠2%的政策，一次性付清购房款156442元；2.王英于2004年7月该房屋竣工之日起既取得了该房屋的经营管理权，并一直未间断对外出租，收取租金；3.王英自购买该房屋，与兴业房产约定两年办理房产证和土地使用证，期满未办理后，王英从未间断催促兴业房产，但至今未能办理；4.王英于2018年5月9日得知农业银行宜宾县支行起诉兴业集团胜诉后，对四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇××园B1区5号房屋进行拍卖，因王英购买该房屋于查封之前，故请求法院中止执行。 被告兴业集团、兴业房产、文万彬辩称，1.对起诉状载明的调解协议以及担保情况、兴业房产将房屋出售给王英的事实没有异议，但不同意原告的诉讼请求；2.对原告的债权已积极与原告进行协商，给予一定时日将会解决；3.合同签订后王英实际占有房屋并付清了房款，没有及时办理房屋产权登记的责任不在王英；4.宜宾市中级人民法院中止执行正确，应该维持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 农业银行宜宾县支行为证明其诉讼请求向本院提交了三组证据，第一组证据：编号为5101201400080458号《借款凭证》，编号为51010120140006337号《流动资金借款合同》，编号为51100620140009675号《最高额抵押合同》，编号为宜县房他柏溪镇字第××25号《他项权利证书》，编号为宜县国（2005）字第××52号、宜县国用（2005）第××74号、宜县国用（2005）第××75号《国有土地使用权证》，编号为宜县房权证柏溪镇字第××59号、宜县房权证柏溪镇字第××50号、宜县房权证柏溪镇字第××62号《房屋产权证》，拟证明兴业集团向农业银行宜宾县支行借款760万元，以兴业房产的房地产抵押，并办理了抵押登记。第二组证据：2008年签订的合同编号为51906200800002693的《最高额抵押合同》，2011年签订的合同编号为51100620110006861《最高额抵押合同》，编号为宜县房他字第××38号的《房屋他项权证》，编号为宜县国用（2005）字第××52号、宜县国用（2005）字第××74号、宜县国用（2005）字第××75号《国有土地使用权证》，编号为宜县房权证柏溪字第××12号、宜县房权证柏溪字第××11号、宜县房权证柏溪字第××15号《房屋产权证》，宜宾兴业房地产开发有限公司××路房产换证情况表，拟证明2007年开始，案涉房屋被兴业房产多次抵押给农业银行宜宾县支行，并办理了抵押登记；第三组证据：(2015)宜民初字第201号民事调解书、（2018）川15执异36号执行裁定书，拟证明农业银行宜宾县支行基于调解书对案涉抵押房产享有优先受偿权。被告王英质证认为，对于三组证据的三性无异议，但是房屋购买于抵押之前，不应被原告执行。被告兴业集团、兴业房产、文万彬质证认为，对上述三组证据的三性无异议，但是不能对抗王英的购房权。 被告王英向本院提交了二组证据。第一组证据：《商品房买卖合同》复印件，购房款收据复印件，拟证明王英的购房事实。第二组证据：兴业房产出具的证明的复印件、××园B1区业主委员会证明、（2018）川15执异36号执行裁定书、《门面租赁合同》复印件、《营业房租赁协议》复印件，拟证明案涉房屋2004年7月已经交付王英且王英管理经营房屋至今的事实。原告农业银行宜宾县支行质证认为，对二组证据三性没有异议。被告兴业集团、兴业房产、文万彬质证认为，对二组证据的三性无异议。 本院审查认为，原告农业银行宜宾县支行提交的第二组证据，因与案争事实无关联性，本院不予采信，王英提交的××园B1区业主委员会证明所载明的房屋非本案案涉房屋，本院不予采信。原、被告提交的其余证据，双方对其真实性、合法性和关联性无异议，本院予以确认。对上述证据的证明内容，本院将综合全案证据和事实予以认定。 结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年7月9日，王英作为买受人，兴业房产作为出卖人，双方签订了位于四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇××园B区第一幢1层5号房屋的《商品房买卖合同》。王英一次性支付了购房款156442元，兴业房产于2004年7月21日出具了对应款项的收款收据。兴业房产于2004年7月9日将案涉房屋交付给王英。 2014年10月17日，兴业集团与农业银行宜宾县支行签订了合同编号为51010120140006337的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，约定了借款金额为7600000元，发放日期为2014年10月17日，借款期限为1年。2014年10月17日，农业银行宜宾县支行向兴业集团的指定账号放款7600000元。2014年11月6日，为保障编号为51010120140006337的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》约定的债权的实现，农业银行宜宾县支行与兴业房产签订了编号为51100620140009675的《中国农业银行股份有限公司最高额抵押合同》，在兴业房产位于柏溪镇××路的建设用地使用权证号为宜县国用（2005）字第××53号、××74号、××75号，房产证号为宜县房权证柏溪字第××59号、××50号、××62号的商用房上设置了担保债权最高余额为822万元的抵押权。 2015年，农业银行宜宾县支行因与兴业集团、兴业房产、文万彬金融借款合同纠纷一案，起诉至本院，对兴业集团从2014年4月24日至2014年10月17日在农业银行宜宾县支行的6笔借款，共计4000万元的债权主张权利，后在本院主持调解下，自愿达成了调解协议。本院制作了（2015）宜民初字第201号民事调解书。调解书明确了兴业集团于2015年11月30日前偿还农业银行宜宾县支行借款4000万元，并由兴业房产和文万彬对上述债权承担连带清偿责任，且农业银行宜宾县支行对兴业集团和兴业房产的抵押担保物享有优先受偿权。后因兴业集团未按期履行还款义务，农业银行宜宾县支行向本院申请执行。在执行过程中，王英于2018年5月14日，向本院提出书面执行异议，本院审查后，作出（2018）川15执异36号执行裁定，中止了对案涉房屋的执行。且在（2018）川15执异36号执行裁定中已经明确四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇××园B1区5号房屋与四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇××园第1幢1层5号房屋系同一房屋。 本院认为，本案争议焦点为：王英对四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇××园B区第1幢1层5号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查王英所购房屋是否符合上述规定的四个条件。对本案的焦点问题评析如下： 其一，在人民法院查封之前，王英已与兴业房产签订合法有效的书面买卖合同。王英与兴业房产签订《商品房买卖合同》的时间为2004年7月9日，先于该房屋的查封时间2016年1月29日。王英与兴业房产签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。 其二，在人民法院查封之前，王英已合法占有该不动产。兴业房产在合同签订后，已经向王英交付了该房屋，王英及家人相继已将房屋出租给他人并收取租金，故王英已合法占有该房屋。 其三，王英已支付全部价款。王英于2004年7月一次性向兴业房产支付了全部购房款，有双方签订的《商品房买卖合同》、兴业房产向王英出具收到购房款的收款收据予以证实，且兴业房产认可该收款收据的真实性。因此，王英已经付清了全部购房款。 其四，案涉房屋未能过户登记到王英名下，并非因为王英的原因。王英与兴业房产签订的《商品房买卖合同》中“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”和“第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向宜宾县房产主管部门申请登记备案”的约定，明确了办理登记备案的义务主体为兴业房产，因为兴业房产未按照合同约定履行登记备案义务，并违约将案涉房屋抵押给农业银行宜宾县支行，从而导致买受人无法办理产权过户登记，其责任不在买受人，且兴业房产也在庭审中陈述没有及时办理房屋产权登记责任不在王英而在兴业房产。 综上所述，王英对四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇××园B区第1幢1层5号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行请求继续执行四川省宜宾市叙州区（原四川省宜宾县）柏溪镇××园B区第1幢1层5房屋的理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回中国农业银行股份有限公司宜宾县支行的诉讼请求。 案件受理费80元，由中国农业银行股份有限公司宜宾县支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  何锡强 审判员  张问桃 审判员  陈伟林 二〇一八年十一月九日 法官助理聂华竟 书记员陈河潘