江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0582民初7285号 原告：耿兴忠，男，1964年12月20日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：戴磊,江苏国瑞律师事务所律师。 被告：张志华，男，1985年10月28日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：朱晓洁，江苏梁丰律师所事务所律师。 原告耿兴忠与被告张志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年06月12日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年7月17日、2018年10月17日公开开庭进行审理，后适用普通程序，于2018年11月20日第三次公开开庭进行审理。原告耿兴忠到庭参加一、二次庭审，被告张志华到庭参加第二次庭审，原告委托诉讼代理人戴磊、被告委托诉讼代理人朱晓洁到庭参加三次庭审。本案现已审理终结。 原告耿兴忠向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房地产买卖合同；2、要求被告双倍返还定金10万元；3、要求赔偿差价损失211200元；4、要求被告承担鉴定费用20600元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2018年1月18日通过中介签订了《房地产买卖合同》一份，约定被告将其所有的向阳新村50幢1203室房以总价2745000元卖给原告。付款方式为签订合同当日支付定金50000元、2018年1月25日前付首付800000元、办理不动产登记后支付945000元、余款950000元在交房时付清。双方约定于2018年1月31日前办理过户手续，被告最晚在2018年5月1日前交付房屋。原告按约支付了50000元定金，因为房子有抵押，双方约定于2018年1月25日到银行办理还贷、解除抵押手续。但原告到了银行才得知贷款人是被告的妻子，银行需要被告妻子到现场办理手续才能提前解除抵押，所以当天原告未付首付款。之后被告就以其妻子不同意卖房为由一直拖延，期间原告一直催促被告履行合同。到了2018年4月底，原告正式催告被告继续履行合同，否则解除合同，被告未予回应。2018年5月，被告要求涨价并表示原告不加价的话他将把房子卖给别人。原告认为，案涉房屋为被告一人财产，被告有权利处分房产，双方签订的合同合法有效。原告支付定金后被告在客观上无法说服其妻子办理抵押解除手续，主观上因房屋涨价表示不再愿意以原价出卖房屋，故被告己根本违约，需双倍返还定金。因2018年1月至原告起诉的几个月中案涉房屋市场价格己经涨价约20万，因被告违约导致了原告交易机会的丧失，原告重新购买房屋势必增加成本，故被告应赔偿原告购房差价损失。 被告张志华辩称，其同意解除合同。根据双方合同约定，原告需在2018年1月25日之前将80万元房款转至被告名下，被告在2018年1月31日之前办理房屋过户登记手续。原、被告双方的义务具有先后履行顺序，原告作为先履行一方未按期将上述房款汇至被告账户，被告作为后履行一方有权拒绝其履行请求。因此被告无需继续履行合同义务，也无需承担违约责任。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对于原告主张的签订房屋买卖合同、案涉房屋所有人为张志华、案涉房屋在签订合同前被设定抵押、交付定金等事实均没有争议；诉讼中为明确房屋差价损失，原告耿兴忠向本院申请司法鉴定，本院依法委托常熟市常诚土地房地产评估评估工程咨询有限公司对案涉张家港市杨舍镇向阳新村50幢1203室房屋市场价值进行鉴定，2018年9月7日，常熟市常诚土地房地产评估评估工程咨询有限公司出具常诚评字（2018）0806238号房地产估价报告，估价结果为案涉房屋公开市场价格为295.62万元，为此，耿兴忠支付鉴定费20600元，双方对此亦均无异议。对上述当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人的主要争议焦点在于：在履约过程中，究竟哪一方存在违约行为？对有争议的事实与证据，本院认定如下： 原告耿兴忠主张，由于被告张志华未能及时解除该房屋上设定的抵押权，才导致交易无法继续履行，因此是被告违约。为证明其主张，原告提交了被告与中介的聊天记录、其女儿与中介的聊天记录、其女儿与张志华的微信聊天记录、其与张志华的短信记录、中介出具的情况证明、双方的电话录音记录文字资料及光盘、原告的银行卡交易流水清单、被告将案涉争议房产挂牌交易的网页截图等证据，并申请证人李某出庭作证。李某证实：耿兴忠找其买房子，其跟红叶信息合作，带耿兴忠去看了张志华的房子，签字的时候说叫张志华老婆来，张志华说这个房子是他的婚前财产，不需要他老婆签字。其在做房产调查的时候，发现有一笔抵押，张志华说只要付首付的当天去银行把贷款还掉，就可以解除抵押。在2018年1月25日付首付时，其与双方及红叶信息的老板一起去银行，银行要求张志华老婆签字，不然不能办理抵押注销手续，就没有办成。后来张志华一直推脱，就到了农历新年，过了新年之后我们联系他，他就电话也不回，短信息也不回。 经质证，被告张志华对于双方之间的微信聊天记录、短信记录、电话录音、银行卡交易流水清单的真实性均无异议，但认为，聊天记录只是部分内容摘录，不能客观、完整的反映出双方对于本次交易的真实情况，该记录也是在耿兴忠已经产生违约行为的情况下形成的，也不会改变耿兴忠违约的事实。从聊天记录中也可以看出耿兴忠在违约之后，一直找其要求继续购买房子，其当时基于也想出手房子，所以在后来也是同意继续履行合同的，双方后来其实已达成了一致意见，但因耿兴忠又违约，不愿意按照后来双方协商好的意见继续履行合同，所以是耿兴忠不想买房子，其一直都在积极的联系耿兴忠，但是耿兴忠不接电话也不回复，所以其没有违约行为。其认为原告在2018年1月25日虽有80万资金，但没有在当天将该款项汇至其账户，违反合同的约定，该违约行为与耿兴忠账户中是否有80万没有关联。其认为录音材料只能反映出双方在耿兴忠违约之后部分的协商内容，并不能客观反映出整个过程。 因原告未提供其与中介的聊天记录原始载体，其对真实性、关联性不予认可；红叶公司作为居间服务者，参与了讼争房产的交易，且该公司现已起诉本案被告，要求支付中介费。因此，中介公司与本案具有利害关系，对中介情况证明的真实性及关联性均有异议，该证据不具有证明效力；对网业截图真实性无法确认，其对此并不知情，而且网页上留的联系方式也不是被告的；对于证人李某的证词，其认为其不认识证人，且证人陈述的事实经过不够全面，事实是2018年1月25日，其跟耿兴忠约好了到招商银行，问清楚了还清贷款还需要其老婆签字，就打了一个电话给其老婆，让其老婆下午过来签字，把银行抵押撤掉，其老婆也同意了，但是到了下午80万首付款没有打到其卡上，其就认为耿兴忠毁约了。 本院认为，证人李某是本案交易的直接经办人，完整了解整个交易过程，其证言客观真实，与其他当事人的陈述能够相互印证，本院予以采信。综合分析原告提交的微信聊天记录、短信聊天记录、银行卡流水清单及证人李某的证言等证据，可以认定在签订房屋买卖合同后，因案涉房屋上存在抵押，原告一直在与被告交涉，希望被告能涤除案涉房屋上的抵押权以履行合同，且原告在约定的首付款支付当天已筹足资金，可以认定原告主观上有继续履行合同的意愿，客观上也有履行合同的能力。而被告在2018年1月25日与原告等前往银行办理还贷手续时，未能得到其妻子的配合签字，导致案涉房屋抵押权未能及时涤除，合同无法继续履行。在双方之后的沟通中，被告与原告女儿的微信聊天中，原告女儿问“你夫人不同意吗？”，被告回答“她现在像个僵尸，我火死了”、“如果真的法院判房子卖给你，她们母女肯定会死在里面，这是肯定的事，到时房子你还会要吗”等，显示被告及其家庭成员主观上均不愿继续履行原合同的意愿。故本院认为，被告在签订房屋买卖合同后，客观上没有及时涤除设定在案涉房屋上的抵押权，促进合同履行，主观上也没有继续合同的意愿，已构成违约。 综上所述，本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约切实履行。被告作为案涉房屋的所有权人有权处分该房，但因案涉房屋上存在抵押权，双方约定涤除抵押权之日原告支付首付款，因被告妻子不愿配合签字，被告未能办理抵押权涤除手续，故因被告未取得交易的标的物处分权致使所有权不能转移，原告作为买受人要求解除合同并赔偿损失，法院应予支持。案涉房屋买卖合同应当于应诉材料送达被告之日即2018年6月25日解除。原告要求被告双倍返还定金10万元，并赔偿差价损失211200元，本院认为，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现原告交付被告定金5万元，房屋差价为211200元（2956200元-2745000元）、原告支付鉴定费用20600元，故被告应双倍返还原告定金10万元，并赔偿原告损失181800元（211200元-50000元+20600元）。关于被告所持原告未履行支付首付款的义务，违约在先的抗辩主张，本院认为按照双方的约定应当是被告涤除案涉房屋的抵押权在先，原告支付首付款在后，这也是符合二手房买卖交易习惯的，故被告该项抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十八条之规定，判决如下： 一、原告耿兴忠与被告张志华于2018年1月18日签订的《房地产买卖合同》于2018年6月25日解除。 二、被告张志华应双倍返还原告耿兴忠定金10万元，并赔偿原告耿兴忠损失181800元，合计281800元。限于判决生效后十日内履行。 三、驳回原告耿兴忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6278元、保全费2520元，合计8798元，由原告耿兴忠负担1326元，由被告张志华负担7472元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  李清泉 人民陪审员  许玉田 人民陪审员  缪 安 二〇一八年十一月二十八日 法官助理曾宪佳 书记员张炯敏