山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初2693号 原告：王灵东，男，1974年2月1日出生，汉族，农民，住商河县 委托诉讼代理人：于进贞，山东撼岳律师事务所律师。 被告：济南长箭房地产开发有限公司玉皇庙分公司，住所地商河县。 代表人：李进，经理。 被告：济南长箭房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：魏刚毅，总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：杨志刚，商河明润法律服务所法律工作者。 原告王灵东与被告济南长箭房地产开发有限公司玉皇庙分公司（以下简称长箭玉皇庙分公司）、济南长箭房地产开发有限公司（以下简称长箭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告王灵东的诉讼代理人于进贞，被告长箭玉皇庙分公司、长箭公司的共同诉讼代理人杨志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王灵东向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金22391元；2.涉诉费用由被告承担。事实与理由：2015年3月17日，原告王灵东与长箭玉皇庙分公司签订商品房买卖合同，原告购买长箭玉皇庙分公司开发的温泉·水景御园小区4号楼1单元202室，总房款339260元，原告依约交付了款项，合同第八条约定2015年12月31日前交付房屋，但长箭玉皇庙分公司于2016年12月1日才将房屋交付给原告。双方合同第九条约定了逾期交房的违约责任（出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金）。原告认为，原被告间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行，而被告的严重违约行为给原告造成了较大的经济损失。原告诉至法院，望判如所请。 长箭玉皇庙分公司、长箭公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求，因为在施工中延误交房是因为不可抗力的事实存在，天气原因、环境原因造成延误工期共计232天，同时因为王灵东的原因，2016年10月1日前后公司电话通知原告交房，在通知后，原告自己晚收房两个月，应由自己承担这两个月的逾期时间。根据商品房销售合同，因为不可抗力造成延期交付，延期交付的时间不足90天，应按应按已付房款的万分之一的支付违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的事实为：2015年3月17日王灵东与长箭玉皇庙分公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，王灵东购买长箭玉皇庙分公司开发的温泉·水景御园小区4号楼1单元202室房屋一套及附属物储藏室，总价款339260元。王灵东支付了房款。该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即商品房通过房屋建筑工程竣工验收），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签订房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担。” 双方当事人争议的焦点为逾期交房时间的问题。 王灵东提供提供济南长箭物业管理有限公司（以下简称长箭物业公司）出具的《物业临时管理公约》一份及王灵东交纳装修保证金的收据一张，证明目的为王灵东自2016年12月1日开始接收房屋，并于当日向长箭物业公司交纳装修保证金的事实。双方约定的交付期限为2015年12月31日，实际交付的日期为2016年12月1日，长箭玉皇庙分公司延期交房时间为330天。 两被告质证并反驳称，交付时间、收房时间应是2016年10月21日，因为被告是在10月21日前后通知原告交房的，同时该批业主中，只有李永新按照时间收到房屋，签订了交付书。对于超出10月21日的交付时间，应由原告自行承担晚收房的责任。对于其计算方式，被告不予认可。因为，工程延误是有不可抗力的事实存在，延误时间自开工以来，因不可抗力造成不能施工246天，应予扣除，被告认可延期交付时间为49天。根据商品房买卖合同第9条第1项约定，逾期不超过90日，按万分之一的违约金继续履行合同。提供工程延误说明：1.庆祝抗战胜利70周年停工8天。2015年8月6日，山东环保厅通知为实现庆祝时间山东达到主要污染物至少减排30%的目标，8月28日至9月4日期间，山东2831个各类产生扬尘污染的建筑工地将停止作业。2.因高温天气，2014年7月份，30度及以上天气15天；2014年8月份天气35度以上天气23天，提供商河县天气预报统计概况一份，提供济南市工程质量及安全监督站下发的《关于建筑施工行业应对高温、酷暑天气工作的紧急通知》，通知规定，凡气温达到30度以上各工地停工。3.2015年12月至2016年1月，冬季温度偏低，温度为-5度，连续27天停工，延误工期近50天，提供2016年1月21日的《22日零点起济南建筑工地全停工的通知》一份，2016年1月份的天气详情，证明目的为温度低无法施工。4.2015年夏季雨水多，防汛应急，7月的雨水天数是15天，8月的雨水天数是17天，2014年7月的雨水天数是9天，8月的雨水天数是10天，提供2015年6月23日济南市环境保护局发布的城市防汛应急预案、商河的天气预报详情。5.2015年冬季至2016年新环保法实施，中央环保督查致工地停工90天，提供济南市市政工业局2015年10月30日发布的《进一步加强建筑工程扬尘污染防治实施方案》，山东环保厅2015年12月15日发布的《山东全力应对重污染天气》，加强督查，致使停工90天。 王灵东对两被告的陈述及提交的证据发表质证意见：对于庆祝抗战胜利70周年停工8天，提供的证据真实性、关联性有异议，不是相关部门停工的通知，假如影响停工的话，应当提供施工日志、监理日志等基本工程资料，证明具体停工情况。对于高温天气造成的误工，发生在原告与被告签订合同之前，对关联性有异议；再就是天气预报概况属于商河县往年正常的气象，被告作为开发商有合理的注意义务，适当安排工期，被告需要提供施工日志、监理日志等基本工程资料，证明具体停工情况。对于冬季低温造成的误工，被告提供的证据不是法定证据，不是证据的种类，再就是天气预报概况属于商河县往年正常的气象，被告作为开发商有合理的注意义务，适当安排工期，被告需要提供施工日志、监理日志等基本工程资料，证明具体停工情况。对于雨季防汛应急方面，天气预报概况属于商河县往年正常的气象，被告作为开发商有合理的注意义务，适当安排工期，被告需要提供施工日志、监理日志等基本工程资料，证明具体停工情况。对于环保法实施，不属于停工的理由，假如停工的话需要提供施工日志、监理日志等基本工程资料，证明具体停工情况。 关于该争议焦点，首先，两被告主张其于2016年10月20日前后通知原告交房，对于超出10月21日的交付时间，应由原告自行承担晚收房的责任，本院认为，上述《商品房买卖合同》第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”现两被告无法证实其向王灵东出具交房通知书，且王灵东签署交接单，本院对其该主张不予支持。王灵东提交的《物业临时管理公约》第15页物业验收交付书记载“本人是4号楼1单元301室业主，现在同意交付的情况下，证明已经收到房屋钥匙6把，储藏室钥匙5把，楼宇对讲钥匙1把，自即日起由本人接受房屋。”据此，本院认定，原被告办理房屋交接手续时间为2016年12月1日，实际交房日期为2016年12月1日。另外，对于被告主张的延期交房系不可抗力因素导致，本院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。严寒、酷暑、雨季汛期不属于不可抗力的范围。本案被告方作为房地产开发商，也是格式合同的制定方，完全可以依据历年来各季节天气的基本情况，合理安排商品房开发过程中不同阶段的工作，充分考虑可能发生天气异常因素，在制定合同时，进行有利于自己一方的合理展期。在实际施工中，确因遇到严寒、酷暑、雨季汛期天气不能按时施工，应对此进行证据保全，并及时履行告知义务，以取得对方的认可。本案中，被告方未能提供施工日志、监理月报等证据证明异常天气对施工是否实际造成了影响以及因此延期的具体天数，也未向对方尽到告知义务。因此，对被告认为因天气异常导致施工受阻属于不可抗力的主张，理据不足，本院不予认定。同样，被告主张因庆祝抗战胜利70周年庆典、环保法实施后环保督查导致的施工受阻属于不可抗力，因被告未提供施工日志、监理月报等证据证实确系停工，被告理据不足，本院亦不予采信。 综上，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面正确履行合同约定的义务。两被告存在延期交房的情形，延期交房期限为2016年1月1日至2016年12月1日，延期交房时间为335天。依照《商品房买卖合同》第九条第一款第二项约定的“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”现王灵东以此条款主张违约金22391元（339260元×0.2‰×330天=22391.16元），理由正当，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。另，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告长箭玉皇庙分公司是长箭公司设立的分公司，故长箭玉皇庙分公司应当承担的责任由被告长箭公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下： 被告济南长箭房地产开发有限公司玉皇庙分公司、济南长箭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王灵东支付逾期交房违约金22391元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费360元，减半收取180元，由被告济南长箭房地产开发有限公司玉皇庙分公司、济南长箭房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  张吉强 二〇一八年十一月二十三日 书记员  吴 刚