广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24775号原告：刘巧玲，女，1971年2月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东智宸律师事务所实习律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告刘巧玲诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期交付房屋违约金94727.79元[以552351为基数，从2017年4月1日(包括1日)起，按日万分之五，计算至2018年9月5日，扣除被告已支付的49712元]；计算公式：552351元×0.0005×523天-49712元=94727.79元;2.被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年8月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）。合同约定：原告向被告购买其开发的雄盛王府广场二座1单元20层2006室房产，总房款为552351元；被告需于2017年3月31日前交付房屋；交付的房屋需取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；若被告逾期交付房屋超过合同约定期限90天，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，但被告却未按时交付房屋。2017年3月1日，被告向原告发出延期交楼通知书，自认无法按期交楼。2018年1月17日，被告向原告发出《收楼通知书》，但并未出具建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，且质量存在问题，原告因此拒绝收楼。当日被告向原告支付了49712元违约金。2018年9月5日，原告签收被告邮寄的《催收楼通知书》，通知书告知涉原告案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》已公示。至此，被告已逾期523天。被告雄盛王府公司辩称：一、应按照《商品房买卖合同（预售）》和补充协议约定处理逾期交付商品房的违约问题，但取得房屋测绘报告并不是被告交付商品房的必要条件，该约定应撤销。根据原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20160830001401）（下称《买卖合同》）和《商品房买卖合同补充协议书》（下称补充协议），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座2006房，价款为552351元；约定被告在2017年3月31日前（交付期限），将具备已取得建设工程竣工验收备案证明文件的上述商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，合同继续履行。本案《商品房买卖合同（预售）》是政府职能部门（佛山市禅城区国土城建和水利局）监督制定的格式合同，合同第九条商品房交付条件，约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。该约定商品房交付时应取得房屋测绘报告与法律规定有冲突，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，并未规定有取得房屋测绘报告为交付条件。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，也未规定有取得房屋测绘报告为交付条件。另外，此前同属涉案楼盘的商品房买卖合同版本也未约定商品房需取得房屋测绘报告为交付条件。故本案《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件，约定“该商品房交付时应当符合下列第2条件：2.该商品房已取得房屋测绘报告；”是与法律法规冲突，与实际商品房交付不符，应予以撤销，不应作为商品房转移占有的交付条件。二、因政府部门的原因导致不能及时出具《房屋测绘报告》，被告依法依约不承担违约责任。本商品房所在项目竣工验收后于2018年1月17日取得竣工验收备案表，同时被告向佛山市禅城区房产测绘和交易中心申请了房屋面积测绘，要求出具《房屋测绘报告》。但因佛山市禅城区房产测绘和交易中心原因致使测绘报告不能及时作出。在被告的强力要求下，佛山市禅城区房产测绘和交易中心才于2018年4月9日出具了2区（68号）二座的《房屋测绘报告》。出具《房屋测绘报告》是政府职能部门的工作，政府职能部门的原因属于不可抗力因素，因此导致涉案商品房未能及时取得《房屋测绘报告》应免除被告的违约责任。根据《广东省商品房买卖合同补充协议书》第8条“对本合同第十四条与第十五条的补充与修改”第3项约定：“政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任”。现因政府部门的原因导致不能及时出具《房屋测绘报告》，被告不因此承担延期交楼的违约责任。此外，根据佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知（佛建管[2012]321号）规定，房屋竣工验收合格交付使用条件是：已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告现已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到法律法规规定商品房交付条件，原告无权拒绝办理交付。三、因原告逾期支付购房款，至今仍未向被告支付逾期违约金，根据《买卖合同》及《补充协议》约定，在原告未向被告支付完违约金之前，被告有权不予办理交房或办理房产证等手续，并不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。原被告双方是经过充分协商，在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同及其补充协议，双方理应遵守。原告依约于2016年8月30日前支付了首期购房款282531元，但剩余购房款270000元于2016年11月15日才付清，逾期62天，应按逾期总金额日万分之五的标准向被告支付违约金8370元（270000元×万分之五×62天=2550元），原告至今仍未向被告支付逾期违约金。被告与银行签订有快速放款合作协议，在原告交齐资料的情况下，无需办理合同备案和抵押手续，银行审批业主资格通过即可放款，故只要原告办理按揭手续不存在过错，在买卖合同约定的期限内是完全可以放款到账的。且买卖合同已明确约定办理按揭及付款的时间，原告负有按时付款的义务，如银行按揭款未能及时支付到账，原告作为主债务人对此也应承担责任，根据合同严格履行原则和无过错原则，无论原告是否有过错，只要银行按揭款未能及时支付到账，则视为业主逾期付款就应当承担责任。根据《买卖合同》第八条第一款及《补充协议》第五条第三款的约定，在原告未向被告支付逾期付款违约金之前，被告有权依法采取先履行抗辩措施（视为合同约定的交房条件尚未成就，被告有权不组织原告办理交房手续），原告无权向被告主张逾期交房的违约责任及赔偿。请求贵院综合考虑平衡双方当事人的合法权益，依法保护被告的合同权益，驳回原告的诉讼请求。综上所述，根据本案证据和事实，原告的诉求超出了合法保护范围，没有事实依据，请求贵院依法应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1.《商品房买卖合同》。证明双方存在买卖合同关系，明确约定双方的交楼条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。2.增值税发票。证明原告已履行支付房款义务。3.《延期交楼通知书》、《通知书》、《催收楼通知书》及其快递单。证明被告逾期交楼，其应当承担违约责任，通知书告知案涉房屋取得了房屋建设工程及市政竣工验收备案表与房屋测绘报告的时间，快递单证明原告是2018年9月5日签收，证明被告没有按照合同约定取得房屋竣工验收表和房屋测绘报告，在2018年9月5日才符合条件交楼条件，所以违约金的截止时间是2018年9月5日。诉讼中，被告举证如下：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体适格。2.《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议书》。证明①原告向被告购买涉案房产，双方自愿签订商品房买卖合同和补充协议书，合同是真实有效的；②合同约定了原告逾期付款的，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金（《买卖合同》第八条逾期付款责任约定）；③被告应在2017年3月31日前，将已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第九、十一条约定）；④被告逾期交楼的，应自交付期间届满次日起，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金（《买卖合同》第十二条逾期交付责任约定）；⑤第二十五条送达约定了被告按照买卖合同载明的通讯地址以邮寄挂号件形式向原告送达文书；⑥补充协议书约定买受人采用按揭方式付款的，应当在签订买卖合同当日办理银行按揭手续（补充协议第4条第1款）；⑦政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任（补充协议书第8条第3款）,未取得房屋测绘报告是政府原因，被告不应承担违约责任。3.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、预售面积预测报告书、房屋测绘报告。证明涉案房屋已于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并取得预测报告书，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，房屋测绘报告是办理房屋确权和房产证时使用，并非法定的房屋交付条件。逾期交楼违约金计算应截止2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。且被告已于2018年4月9日取得竣工测绘报告。4.《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。5.佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知。证明该文件第一条写明，根据相关法律法规要求，商品房竣工验收合格后可交付使用，竣工验收合格交付使用条件是，已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。房屋测绘报告并不是法律规定的商品房交付要件，涉案商品房已于2018年1月17日取得竣工验收备案表，达到交付条件。6.逾期付款支付凭证。证明原告未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第八条及补充协议第五条的约定承担违约责任，被告保留向原告追索逾期付款违约金的权利。7.快速放款协议（交通银行-个人房产抵押贷款业务合作协议）。证明被告与各合作银行签订有快速放款协议，在原告交齐资料的情况下，无需办理合同备案和抵押手续，审批原告资格通过即可放款，故只要原告办理按揭手续不存在过错，在买卖合同约定的期限内是完全可以放款到账的。且买卖合同已明确约定办理按揭及付款的时间，原告负有按时付款的义务，如银行按揭款未能及时支付到账，原告作为主债务人对此也应承担责任，根据合同严格履行原则和无过错原则，无论原告是否有过错，只要银行按揭款未能及时支付到账，则视为原告逾期付款就应当承担责任。8.收据、佛山农商行批量代收付结果明细清单。证明被告已向原告支付2017年4月1日至2017年9月27日的逾期交楼违约金49712元。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。被告提交的证据1、2、4、6、7、8，原告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据3、5，经核对，本院对真实性予以确认。经审理查明：2016年8月30日，原告为购买禅城区季华四路68号二座（办公）1单元20层2006室与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定价款为552351元。合同主要约定：第七条付款方式及期限买受人采取商业贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.12%，金额282351元；除首期款外，剩余房款金额270000元，应于2016年9月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，本合同为毛坯交楼，给水管安装至户内卫生间的一个接水点，排水管安装至户内卫生间和阳台各一个排水点；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本合同为毛坯交楼，供电按照国家有关规定和供电局审核通过的供电要求配置电线；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2017年3月31日达到Ａ1区（住宅区）、Ａ2区（商业区）绿地率达到16.22%。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，整改至达到规划条件。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。双方签订了《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其余的A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。乙方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。2017年11月10日，原告分别出具收据，上载：本人刘巧玲今收到佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付本人购买的雄盛王府广场禅城区季华四路68号二座2006房逾期交楼自2017年4月1日起至2017年6月29日违约金24856元、2017年6月30日起至9月27日违约金24856元。另查明一，根据佛山市金尺房地产测绘服务有限公司出具的《预售面积预测报告书》，案涉房屋的建筑建筑面积为43.53平方米。另查明二，根据被告提交的测绘报告显示，佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2018年4月9日出具涉案小区季华四路68号二座的《房屋测绘报告书》，涉案房屋的建筑面积为43.75平方米。原告确认被告于2018年9月5日向其公示了房屋测绘报告和竣工验收备案表。另查明三：2016年11月15日，被告收到原告以商业贷款方式支付的购房尾款270000元。被告陈述，（确认原告主张的违约金）从2017年4月1日开始计算，计算标准为日万分之五，但应扣除被告已经支付的49712元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：若原告逾期付款是否可免除被告逾期交房的违约责任；若不免除，违约金的计算标准及截止时间如何确定。关于原告逾期付款是否可免除被告逾期交房的违约责任问题。对此，首先，原告已在签订买卖合同时办理了银行按揭手续，履行了办理按揭贷款的合同义务，且无证据证明银行贷款未及时支付系由于原告的过错；其次，案涉合同约定，“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”，该约定应理解为买受人未支付完毕购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非被告所主张的只要买受人付款有逾期的情形，被告就有权不予办理交房或房产证，按照被告所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则。故对被告该主张，本院不予支持，被告的逾期交房违约责任不因此免除。至于被告主张原告存在逾期付款的违约情形，因被告在本案中未提起反诉，本院不作处理，被告可另行主张。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十条第二款的意见，合同约定的交付条件高于前款标准（即经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案）的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，根据合同约定，案涉房屋交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时还约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。可见，双方约定的交付标准高于竣工验收这一标准，应以上述约定作为认定涉案商品房交付的标准。原告确认在2018年9月5日收到测绘报告及房屋竣工备案证明文件，至此方可认定被告提供的商品房符合合同约定的交付标准，而被告未提供证据证明其在2018年9月5日前已向两原告公示了上述文件，故逾期交楼违约金的计算截止时间应为2018年9月5日。被告认为违约金应计算至2018年1月17日，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，因此，依据合同的约定，应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。被告从2017年4月1日至2018年9月5日逾期交楼523天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：（552351元×0.0005）/天×523天=144439.79元。据前查明，原告确认已收取被告支付的逾期交楼违约金49712元，故应予以扣减，被告应支付的逾期交楼违约金为94727.79元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘巧玲支付逾期交楼违约金94727.79元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1084元，由被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十一月二十日书记员  潘有鹏