广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初9675号原告：东莞市万科物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区东城南路东升大厦11楼。统一社会信用代码为91441900773075506K。法定代表人：余小原，系该公司中心城市总经理。委托诉讼代理人：温瑞军，万科金域国际物业服务中心管家系统负责人。委托诉讼代理人：陈叶，原告的员工。被告：冯霞，女，汉族，1964年6月25日出生，住湖南省永州市零陵区，委托诉讼代理人：钟建辉，广东旗峰律师事务所律师。第三人：东莞市万悦房地产有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇三屯管理区三屯富怡花园二期8栋175号铺。统一社会信用代码为91441900566632269N。法定代表人：王阳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：全琼，女，系该公司法务。原告东莞市万科物业服务有限公司诉被告冯霞、第三人东莞市万悦房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序，分别于2018年7月30日和9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温瑞军、被告冯霞及委托诉讼代理人钟建辉均到庭参加诉讼。原告的委托诉讼代理人陈叶、第三人的委托诉讼代理人全琼到庭参加了2018年9月6日的庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付其名下物业东莞市厚街镇三屯厚道路西12号万科金域国际花园8栋商铺105房产拖欠的物业服务费6756.34元；2.被告支付逾期交纳上述欠费的滞纳金人民币1663.46元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为东莞市厚街镇三屯厚道路西12号万科金域国际花园小区的物业服务企业，被告为东莞市厚街镇三屯厚道路西12号万科金域国际花园8栋商铺105（以下简称“涉案房产”）的产权人。被告购买上述涉案房产并办理了入伙及物业服务费银行托收手续，被告在2017年1月起至2018年4月止（该期间）支付了大部分物业服务费，但尚有16个月的物业服务费未能按期支付，其未支付（拖欠）的物业服务费合计为6756.34元。被告无故拖欠上述物业服务费，产生逾期支付违约金为1663.46元（从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收滞纳金）。依据《广东省物业管理条例》等相关法律法规，被告无故拖欠物业服务费，同时为维护涉案小区全体业主的共同权益，特向法院提起此诉，呈请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告向被告主张物业服务费及滞纳金没有合同依据。虽然被告与开发商签订的商品房买卖合同约定了前期物业服务的内容，但物业服务费的相关权利义务、收费标准、违约责任等物业服务合同的内容，并没约定，被告也不清楚。原、被告没有签订物业服务合同。二、案涉物业交付后，因为开发商和物业公司的过失，导致被告一直无法使用案涉物业，开发商和物业公司也一直没有进行整改导。1.开发商将105号铺位交付被告后，大约在2016年7月，在未通知被告，也未经被告同意的情况下，开发商和物业公司私自将案涉物业与106铺位的隔墙进行拆改，重建的隔墙从106号铺位向105号铺位内移动了60CM多，导致被告物业的面积减少，原本在105号铺位内的厕所位置及下水管、排污管均移到了106号铺位内，造成105号铺位内没有厕所和下水管、排污管，104号铺位的供水管被改为从被告的105号铺位内穿过，水管漏水导致被告105号铺位内积水，由于与106号铺位的隔墙向105号铺位移动，导致原本居中的窗户变更为一侧紧靠隔墙，影响了铺位的采光及使用。2.开发商及物业公司拆改隔墙产生的建筑垃圾，一直堆放在105号铺位内，被告多次投诉并报警后，物业公司及开发商才于2016年12月12日安排人员清理所堆放的建筑垃圾，物业公司存在明显的过失，并没有正常履行物业服务职责。3.开发商虽然将物业交付给被告，但交付后，开发商私自对案涉物业进行了修改，导致该物业无法正常使用，且开发商及物业公司一直没有进行整改，导致无法正常使用。第三人对原告的起诉没有异议。本院经审理认定事实如下：第三人是万科金域国际花园的开发商，于2012年7月与原告签订前期物业服务合同及附件，约定由原告对该花园进行包括装饰装修等事项进行管理服务。其中，合同第六条、第七条约定商业物业的物业服务费标准为5.5元/平方米，业主应于建设单位交付物业后按月于每月15日前交纳物业服务费。合同附件第十四条约定业主应于每月15日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一支付违约金。2016年1月25日，被告向第三人购买前述花园中8栋商铺105号房（以下简称案涉铺位），并签订商品房买卖合同，约定商铺建筑面积为80.63平方米，套内建筑面积为77.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为3.31平方米。合同附件还约定被告确认第三人已经在本房地产项目销售现场将业主临时管理规约和第三人与原告签署的前期物业服务合同全部条款及内容向被告展示，被告承诺已详细阅读并理解该业主临时管理规约和前期物业服务合同的全部条款及内容，被告同意接受并遵守该业主临时管理规约和前期物业服务合同的全部权利和义务约定。2016年3月，第三人向被告交付了案涉铺位。被告办理了银行代扣代缴物业服务费的手续并预存了部分物业服务费，银行每月代扣物业服务费443.47元，并代扣至2017年1月。原告主张被告尚欠其2017年1月至2018年4月的部分物业服务费，遂提起本案诉讼，要求被告支付相应的物业服务费及滞纳金。被告主张其在2016年12月发现案涉铺位与隔壁的106号铺位之间的隔墙被开发商私自改动并往案涉铺位内推移，导致案涉商铺的面积缩小，原本在105号铺位内的厕所位置及下水管、排污管均移到了106号铺位内，造成105号铺位内没有厕所和下水管、排污管，104号铺位的供水管也被改为从被告的105号铺位内穿过，由于与106号铺位的隔墙向105号铺位移动，导致原本居中的窗户变更为一侧紧靠隔墙，影响了铺位的采光及使用，而且拆改隔墙所产生的建筑垃圾一直堆放在105号铺位内，被告认为第三人在未通知也未经被告同意的情况下进行拆改，原告也从未将相关情况告知被告，故原告并未尽到应有的管理义务，导致被告至今无法正常使用案涉铺位，故被告有权拒付管理费。原告主张因为当时物业刚交付不久，很多物业处于保修期内，开发商的返修办当时告知原告是进行返修，故没有填写相关的信息，原告也不知道返修办将案涉铺位与106号铺位之间的隔墙进行了拆改。第三人确认在案涉铺位交付后，106号铺位的业主反映其铺位面积与合同约定不符，第三人便与施工人员到现场核实，施工人员在未告知第三人的情况下私自对案涉铺位与106号铺位之间的隔墙进行了拆改，故第三人未告知被告，第三人一直与被告协商处理，但未果。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，虽然原、被告未签订服务服务合同，但原告已经与第三人签订了前期物业服务合同，被告也在商品房买卖合同中确认知晓相关内容。原告进驻案涉花园提供了物业服务，被告也已经按前期物业服务合同约定的标准向原告交纳了数月的物业服务费，即原、被告已经建立了事实上的物业服务合同关系。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与第三人所签订的前期物业服务合同及附件对被告具有约束力，原、被告应按相关约定履行各自的权利义务。被告应按前期物业服务合同所约定的标准向原告支付物业服务费。至于原告是否存在违约的问题，本院认为，原告作为整个花园小区的物业服务企业，理应对小区物业的装修装饰等极有可能影响其他业主权益的行为尽到相应的管理和注意义务。即使第三人的返修办向其反映是对106号铺位进行返修，原告也有义务对返修人员的身份以及返修内容进行核实并及时进行巡查和管理，由于原告并未尽到相应的管理和通知义务，致使案涉铺位的格局在被告毫不知情的情况下被他人改动，显然，原告存在管理不善的情形，并已构成违约。鉴于案涉铺位格局被改的主要原因并不在于原告，案涉铺位的权益问题属于商品房买卖合同纠纷或侵权纠纷范围，被告也有权另案主张权利以弥补损失，故本院根据本案案情以及原告的违约情况，酌定扣减原告2017年6月之前的物业服务费，即被告尚需支付2018年4月前的物业服务费为443.47元/月×10个月=4434.7元。对于原告诉请超出该范围的物业服务费及滞纳金，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告冯霞于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付截至2018年4月的物业服务费差额4434.7元；二、驳回原告东莞市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费25元，由原告负担12元、被告负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈雪敏二〇一八年十一月六日书记员  杜宛璘林茂斌附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。