江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初7452号 原告：东海县民政局,住所地东海县牛山镇海陵东路261号。 法定代表人：黄继生，局长。 委托代理人：孙爱强、韦勍，江苏恒旭律师事务所律师。 被告：田燕，女，1974年3月28日，汉族，住东海县。 委托代理人：田志远，男，1949年8月20日生，汉族，住址同上。 被告：陈继亮，男，1949年11月30日，汉族，住连云港市海州区。 委托代理人：门建武，江苏润国律师事务所律师。 被告：李威，男,1984年6月17日，汉族，住东海县。 第三人：杨西，男，1963年4月15日生，汉族，住东海县。 原告东海县民政局与被告田燕某1陈继亮、李威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法适用简易程序，依照被告方申请依法追加案外人杨西作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告东海县民政局的委托代理人韦勍、被告田燕的委托代理人田志远、被告陈继亮的委托代理人门建武、被告李威、第三人杨西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东海县民政局向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租赁房间36间及附属设施吊扇36个、卫生用具36套、华扬太阳能1个；2、判令被告赔偿损失6800元（自2018年7月1日起按40000元的标准计算，继续计算至实际返还之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年6月30日，我局与被告田燕签订《房屋租赁协议》一份。该协议约定，由我局将座落于东海县牛山镇和塘村的房屋及附属设施租赁给被告田燕使用，租赁房屋可用部分36间（每间面积15㎡)、室内固定设施（吊扇36个，卫生用具36套，华扬太阳能1个），租赁期限为10年，自2008年6月30日起至2018年6月30日止。最初三年的房屋租金为每年3万元，第四年至第十年每年租金4万元等。协议签订后，我局按约将房屋及附属设施交付被告田燕使用。2018年4月24日，我局书面通知被告田燕租期满后不再继续出租上述房屋及附属设施，并要求其于租期届满之次日将租赁房屋及附属设施予以交还。租期届满后，被告田燕却未将租赁房屋及附属设施交还我局。2018年7月11日，我局以公示形式要求被告在2018年7月20日前自动搬离租赁房屋，可被告仍未按期搬离。被告陈继亮、李威以涉案房屋系由他人租赁给其使用为由，也拒不搬出涉案房屋。综上，我局认为，被告田燕与我局签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告 田燕在租期届满后无权继续占有使用我局的上述房屋及附属设施，被告陈继亮、李威更是无权占有使用我局上述房屋，其行为均已构成侵权。为维护我局的合法权益，特诉，请依法判准如上请求。 被告田燕辩称，原告与田燕于2008年6月30日前的《房屋租赁合同》，已于2015年8月20日转让给杨西，之后合同的全部权利义务由杨西履行。对此，东海县民政局知道，另杨西已向民政局交纳了3年的承包金，合同转让后，杨西履行合同所产生的法律责任应由杨西承担。涉案在合同履行期间，承租人田燕某1杨西添置了很多附属建筑，并有投资，承租人这些投入，出租人民政局应当予以补偿。本案审理与杨西有直接利害关系，杨西有必要参加诉讼，请法院追加杨西作为第三人参加诉讼。 被告陈继亮辩称，原告在以租赁合同纠纷为案由起诉被告一田燕的同时，以侵权名义同时起诉答辩人侵权，不符合法律规定。原告应先就违约诉讼，还是侵权诉讼进行选择，若选择违约诉讼，因答辩人并非原告合同相对人，应依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。若原告选择侵权诉讼，原告应先提供对涉案房屋的所有权证书，否则无权提起诉讼。答辩人开办幼儿园的房屋是从杨西处租赁取得使用权，租赁前出租人杨西保证出租房屋产权无争议，答辩人从不动产登记局查询并没有涉案房屋的产权登记。没有证据证明原告对涉案房屋有合法的产权。即便原告能够举证证明对涉案房屋存在所有权，结合本案实际情况，原告应该与答辩人继续履行合同，答辩人愿意按与杨西租赁合同约定的租金数额直接给付原告。原告将房屋租赁给田燕的合同上并没有不准转租的约定，田燕将房屋转租给杨西后，杨西再转租给答辩人多年，原告应该知道，该转租合同合法有效，应予以保护。答辩人承租房屋后，根据用途已经进行必要的添附，并且己经开办幼儿园，有许多孩子在其中上课。现合同未到期，原告应继续履行合同。请求人民法院依法主持调解或判决答辩人按与杨西租赁合同约定的租金数额（每年5万元）直接给付原告至2022年1月1日。该数额可以充分保护原告、答辩人及幼儿园学生等的各方权益及稳定的社会秩序。对于原告其诉求仅是按每年4万元标准计算到实际返还房屋之日，而且是全部36间房屋。答辩人仅租赁其中27间院内房屋就是租金5万元，全部租金达20多万元。若强行解除合同，除造成不良的社会影响，造成许多孩子中途无法上学外，还造成答辩人巨大的经济损失，答辩人为办园投入的直接损失达130万元左右，原告应与杨西承担连带赔偿责任。在法院审查本案原告及答辩人、杨西等均符合本案诉讼主体条件情况下，答辩人就若解除合同给答辩人造成的损失提起反诉，请求人民法院依法判令原告与杨西连带赔偿原告损失。 被告李威辩称，我和被告杨西2017年4月中旬签订涉案房屋的房屋租赁合同，合同从2017年5月10日至2022年5月止，合同订后在和堂村委会开具了产权证明，办理了相关证件，进行房屋改造（当时房屋破败不堪)，装修，购进设备，人员招聘，培训，进货等一系列工作，在2017年6月中旬开业，至接到民政局搬离通知是2018年4月27日，开业时间才十个月。投入改造装修及设备共计65万余元，货品共计30余万元。这笔投资对我来讲是巨大的，在杨西未赔偿我相应损失之前我不能搬离，损失我承受不了。2018年4月20号交完2018年5月10日至2010年5月10日房租10万元以后，不足十日，杨西让他儿子通知说民政局要收回房子，其他只字未提。我找杨西交涉多次，均未提及退还房租及赔偿。态度暧昧，这让我更不敢贸然搬离。期间民政局找杨西、陈继亮和我协商此事，民政局唐副局长承诺不会让老百姓吃亏，并派人到店评估，让我送损失报告说要研究赔偿（我提出65万的赔偿要求），这直接导致我对杨西的起诉至今未进行（我六月份已经和律师谈好准备起诉杨西)。鉴于以上事实，只要杨西赔偿我改造装修及设备投入65万元，今年剩余房租5万元，共70万元。我马上搬离房屋，退还房屋，终止租赁关系。另建议，我和民政局重新签订合同，让我继续经营，避免社会资源浪费，杨西要把今年租金退回给民政局，此事就得以解决，希望法院维护我的合法权益。 第三人杨西辩称，我从田燕手里租来的房子是民政局的，2018年到期，后来田燕说到时候与民政局说一下可以续租，所以才继续租给了他们。 经审理查明：2008年6月30日，东海县民政局（甲方）与田燕（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于东海县牛山镇和塘村的房屋出租给乙方，房屋可用部分共计36间，其中带卫34间，普通间4间，每间面积15㎡；室内附属设施，A室内固定设施：吊扇36个，卫生用具36套，华扬太阳能1个，B其他机械、物品、设施：电动缝纫机4台、电动锁边机1台、锁扣眼机1台、剪刀1把、电熨斗2把、烫衣台1个、单人床6张、塑料筐8个、白色方凳10条；房屋用于乙方经营及办公用房，除双方另有约定，不得随意改变房屋用途；房屋租赁期限10年，2008年6月30日起至2018年6月30日止；房屋租金前三年每年3万元，第四年至第十年4万元，附属设施使用期限及租金，乙方使用甲方附属设施每年缴纳1万元，共交3年，三年后机器归乙方所有，甲方须于合同签订后一周内出资将房屋修缮完毕交于乙方，另外双方还就其他事项进行了相关约定。 2015年8月20日，田燕与第三人杨西签订《房屋租赁合同》，约定田燕将上述房屋转租给杨西。上述合同签订后，由杨西以田燕的名义向东海县民政局交纳2016年至2018年度租金，年租金4万元。 2015年11月16日，杨西将案涉房屋中的27间房屋（含小院）转租给陈继亮，年租金5万元，租赁期限自2016年1月1日起至2022年1月1日止，陈继亮租赁该房屋用于开办幼儿园（京师鹏程幼儿园）。 2017年4月20日，杨西又将案涉房屋的另一部分门面房（约600㎡），位于京师鹏程幼儿园东面转租给李威，年租金10万元，租赁期限从2017年5月10日至2022年5月10日。 2018年4月，东海县民政局向田燕书面通知，告知双方签订房屋租赁合同2018年6月30日期满后，不再续租，并要求田燕将房屋及附属设施返还原告。2018年6月下旬，原告在案涉房屋张贴告示，告知出租的房屋租赁合同到期后，不再续租，要求收回房屋等资产，有关房屋使用人提前做好搬迁准备工作。陈继亮和李威因进行相关装修改造和投资经营，要求民政局给予相应的补偿，后当事人未能达成一致意见，遂原告诉至本院。 以上事实，有当事人陈述、原告与田燕之间的房屋租赁合同、田燕与杨西的房屋租赁合同、杨西与陈继亮及李威之间的房屋租赁合同等证据予以证实。 本院认为，原告和田燕之间签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告与田燕之间的房屋租赁合同期限已届满，原告不同意续租，按照法律规定和约定，田燕应当向原告返还涉案房屋。对于原房屋中的附属设施，双方约定承租人交纳3年的使用费后，归承租人所有。其次因合同期限10年，考虑附属设施的消耗及折旧，故对于原告请求返还租赁房屋中的附属设施吊扇36个、卫生用具36套、华扬太阳能1个，本院不予支持。被告田燕抗辩涉案合同履行期间，对涉案进行了投资添附，出租人民政局应当予以补偿，根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中原告和田燕之间的房屋租赁合同对此并无特别约定，故田燕要求民政局给予补偿，没有法律依据，本院不予支持。对于田燕投入的未形成附合的装修装饰物，承租人田燕某2在不损害出租人的合法权益的前提下拆除并取回。 田燕将涉案房屋转租给杨西，杨西又将房屋拆分分别转租陈继亮和李威，杨西与陈继亮及李威的之间的转租合同，转租期限超出了承租人剩余期限，也就是田燕与东海县民政局房屋租赁合同的剩余期限,截止2018年6月到期，第三人杨西在审理中主张当时原告方同意续租，所以转租期限约定至2022年，对于杨西主张的上述事实，因未提交相关证据，证明原告同意续租，故本院不予认定，因此依据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十五条的规定，对于上述转租期限超出剩余租赁期限的部分，应当认定无效，同时根据上述司法解释第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。本案中，原告与田燕之间的房屋租赁合同期限已届满，陈继亮及李威所持有的转租合同，丧失了履行的基础，无权继续占有租赁房屋，应当向出租人履行腾房义务并支付逾期占有给原告造成的损失，原告请求参照其与田燕之间的房屋租赁租金主张损失，该租金也低于杨西与陈继亮、李威之间约定的转租租金，合情合理，由陈继亮和李威共同负担，承租人承担连带赔偿责任。 关于陈继亮、李威主张承租房屋后进行装饰装修和经营投入，由于合同不能继续承租房屋造成的损失，由当事人另行解决，本案不宜合并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十二条、第十五条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告陈继亮、李威本判决生效后十日向原告东海县民政局返还原告与被告田燕2008年6月30日签订的《房屋租赁协议》的合同项下的房屋；并自2008年7月1日起按年租金4万元支付逾期腾房造成的损失，至实际返还之日为止； 二、被告田燕对上述债务承担连带责任； 三、驳回原告东海县民政局其他的诉讼请求。 案件受理费3476元（简易程序），由三被告连带负担（已由原告垫付，待被告给付上述款项时一并支付） 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6952元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 吴鹏 二〇一八年十一月二十日 法官助理 马跃 书 记 员 王玥 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。