湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初4440号原告钱明，男，1967年12月4日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市龙岗区。委托代理人姚宗逸，湖南君卓律师事务所律师。委托代理人叶舟，湖南君卓律师事务所律师。被告长沙方略房地产开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区东七线西、漓湘路北（东城名苑3栋）201号。法定代表人张伟奇，董事长。委托代理人陈丹莉，公司员工。委托代理人张富，公司员工。原告钱明与被告长沙方略房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告立即为原告办理房屋权属证书。2、被告立即支付原告自违约之日起至实际出证之日止的延期办证违约金（违约金每日按已付房款的万分之一，自2016年2月2日起，暂算至2018年5月18日止为836天：238000×0.0001×836＝19897元，其余违约金按此标准计算至实际出证之日止）。3、由被告承担本案诉讼费用。被告答辩要点：1、原告系被告隐名股东，案涉房屋系通过内部资产分配所获得，与一般的商品房买卖存在本质区别；2、被告未办理不动产登记证的根本原因是原告在分得案涉房屋后未依法缴纳契税和维修基金而不能备案，后因限购政策导致无法办理权属登记手续；3、被告对于案涉房屋未办理不动产登记手续没有任何过错，不应承担违约责任。综上，并非被告不履行约定义务，而是原告没有依法缴纳契税和维修基金导致其案涉房屋无法备案和办理不动产登记证。且根据《资产转让协议》的约定，截至原告起诉之日，被告代缴契税和维修基金的条件尚未成就，办证期限尚未起算。故被告不存在违约或过错行为，不应承担任何违约责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2011年6月22日，被告正式注册成立，其股东为长沙方略投资发展有限公司(简称方略投资公司)、林锦峰。钱明和案外人熊哲、李金辉为被告的隐名股东，由林锦峰为钱明、熊哲、李金辉代持股权。方略90公馆系被告开发，于2013年12月通过竣工验收。2、2014年8月12日，原告、被告、林锦峰签订《“90公馆”物业分配实施方案》,其内容摘要如下：两次林锦峰共分得90公馆物业总值为47129292元，分得公司债务15000000元。现林锦峰自愿将以下物业办理至钱明及案外人李雁名下：方略90公馆1栋商铺111、310号二套，1栋住宅1201、1202、1207、622、625、716、717、723、727、728号十套,以上房屋共计十二套，物业价值总计4684897元。钱明自愿承担林锦峰在90公馆项目中应承担的债务1500000元整（含已付定金50000元）。具体操作如下：1）其中622与625号房屋已于李雁签订了购房合同保持不变，被告负责开具全额购房发票。2）被告将以上所列其余物业按一次性付款的支付方式先签订《商品房买卖合同》，待1500000元到公司账上并开具全额购房发票。3、2014年8月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（编号201200911207，包含7个附件）。合同约定：原告购买被告开发的位于长沙县以南方略90公馆第1栋1207号商品房，房屋总金额为238000元，付款方式为签订合同之日一次性付款。第二十条约定：商品房交付后，出卖人应于365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。4、该合同附件七补充协议第六条约定：《买卖合同》约定的房款总价不包括办理该商品房权属证书手续的税、费，在办理房屋交付手续前，买受人同意在出卖人通知的时间内，一次性将政府规定比例的必须缴纳的物业维修基金及权证办理所需的税费等交给出卖人，由出卖人代收代缴。买受人还应在出卖人通知的时间内，向出卖人提交办理该商品房权属证书所需的全部证件和资料，并保证所提交证件和资料的合法、有效，还必须积极配合出卖人，按照政府相关部门的要求和卖人通知的时间地点办理各项手续。否则，由此所引起的损失和责任由买受人自行承担。如经出卖人两次以上的通知，买受人仍不交付上述款项和相关资料，出卖人有权通过法律程序对该商品房进行处置，买受人一次性向出卖人支付《买卖合同》项下商品房金额房价款10%的违约金以及由此所产生的一切费用。5、2017年9月1日，被告（甲方）、熊哲（乙方）、方略投资公司（丙方）、林锦峰（丁方）四方签订《资产转让协议》，其内容摘要如下：（1）钱明和熊哲因个人资金紧张，无法承担以下契税及维修基金。钱明房屋10套契税171395.88元、维修基金64990.2元，熊哲房屋36套契税345418.52元、维修基金140275.3元，以上房屋46套契税516814.4元、维修基金205265.5元，共计722079.9元；（2）乙方同意将甲方已分配至其名下尚未对外出售的120号商铺（67.1平方米）以722080元的价格转让给甲方。甲方代乙方支付以上钱明和熊哲房源的契税和维修基金共计722080元；（3）乙方同意将120号商铺转让至甲方名下，甲方支付乙方房款722080元；（4）甲方支付722080元资金后，即视为该商铺己全部归甲方所有，甲方有权任意处置；（5）丙方同意对外筹资722080元借给甲方，用于支付钱明和熊哲网签房源应交契税及維修基金，约定借款月利息为1.5%，该对外借款利息由丁方承担；（6）丁方负责将120商铺向外促销，销售价格高于722080元的部分用于支付以上借款利息和丁方的销售费用。6、2017年11月17日，原告委托律师向被告发出《律师函》，其内容摘要如下：要求被告公司于2017年11月30日前向有关部门缴纳房屋契税和维修基金、办理房屋预告登记，并尽快配合委托人办理房屋所有权证及土地使用权证。否则，委托人将采取法律行动，要求贵公司承担违约责任、赔偿损失，因此而产生的诉讼费用、律师费用以及其他损失由贵公司承担。7、方略投资公司没有实际履行对外筹资722080元并借款给被告的约定。被告为办理栋证已于2017年12月为钱明、熊哲名下房屋缴纳了维修基金。8、2018年6月7日，林锦峰将120商铺对外销售成功，总价为940000元，首付款540000元，剩余400000元银行按揭款于2018年7月18日到被告账上。9、原告已按约向被告支付了全部购房款且被告已于2014年9月6日向原告实际交房，但未办妥房屋权属证书。原告于2018年3月份自行向税务部门缴纳了涉案房屋契税。涉案房屋的《长沙县商品房买卖合同》办理了网签，但未在登记机关备案。10、2018年6月20日，原告向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另外，原告主张的其他九套房屋办理权属证书纠纷共九案，本院已分别立案受理，并与本案合并进行审理。另查明，本院经向长沙县不动产登记中心咨询后得知：涉案房屋的《长沙县商品房买卖合同》已办网签，但未进行备案登记。原告购买多套房屋，受限购政策的限制。案件须经诉讼程序，由法院出具裁判文书，并进入执行程序后，由法院发出协助执行通知书，才能办理不动产权属证书。二、双方当事人有争议的事实在于被告是否存在违约并应否承担违约金。原告认为，根据2017年8月30日《资产转让协议》已明确由方略投资公司借款给被告用于缴纳契税、维修基金,原告与熊哲的义务仅是将120号商铺转让至被告名下，但被告在将房屋销售给包括原告在内的业主后并无任何工作人员继续履行合同后续义务，其未按合同约定履行办理备案和权属证书。故因被告原因造成逾期办证，而与政府限购或与政府部门亦或与原告均无关系，且原告无任何违约行为。综上，被告存在违约，其应为原告办理权属证书并依照合同约定以购房款为基数按日万分之一标准支付违约金；被告认为，其未及时办理权属证书的根本原因在于原告在合同签订并办理网签后未按约定缴纳契税、维修基金。现因长沙市限购政策原因，办理产权证书的材料无法进窗，导致无法办理房屋权属证书。2017年8月30日《资产转让协议》已明确约定被告缴纳契税、维修基金的资金来源于林锦峰将120号商铺对外销售，方略投资公司借款给被告。但该商铺在诉讼过程中于2018年6月7日才被对外售出，在此之前被告未收到代缴的资金来源。故被告对于未办理权属证书不存在过错，不需承担逾期办证的违约金。判决的理由和结果本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2014年8月13日《长沙县商品房买卖合同》（包含7个附件）、2017年9月1日《资产转让协议》分别系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，各方当事人均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了交纳全部购房款义务。虽根据双方在合同中的约定，商品房交付后，被告应于365个工作日内办妥原告的房屋所有权证。但依据目前房屋交易的流程，办理网签且备案登记是办理房屋权属证书的前提条件，缴纳契税属于办证的必要条件。且根据补充协议约定，只有原告及时缴纳相关费用后，被告才负有向房屋登记机构提交办理房屋权属证书的资料，取得受理凭证的义务。《资产转让协议》虽系原、被告与方略投资公司、林锦峰四方对缴纳契税及维修基金达成的合意，实为对《长沙县商品房买卖合同》约定的相关事项的变更。该协议已明确约定原告和熊哲无力承担其名下房屋的契税及维修基金，由案外人熊哲将其所有的120号商铺作价转让给被告，由被告代原告和熊哲支付契税和维修基金，但该协议对缴纳上述费用的时间并无约定。且该协议约定缴纳契税和维修基金的来源为：一是方略投资公司借款给被告722080元；二是林锦峰对外销售120号商铺收取房款。但方略投资公司未实际履行该约定，而林锦峰则于2018年6月7日才将120号商铺对外售出，且购房款于2018年7月18日才全部到被告账上。综合本案上述案情，本院认为，在被告未收到120号商铺售出的全部购房款的情况下，被告并无代原告缴纳房屋契税的义务。原告虽于2018年3月份自行向税务部门缴纳了涉案房屋的契税，但经本院向房屋登记机构咨询得知，涉案房屋的《长沙县商品房买卖合同》虽已办网签但未进行备案登记。原告因购买多套房屋，受限购政策的限制，须经诉讼程序，由法院出具法律文书并进入执行程序后，由法院发出协助执行通知书，才能办理不动产权属证书。故原告起诉时，要求被告办理房屋权属证书的条件不成就，故被告不构成违约，原告主张被告承担逾期办证违约金的诉求，不能成立。现鉴于对外出售120号商铺的购房款已于2018年7月18日全部到被告账上，在诉讼中，原告要求被告办理房屋权属证书的条件已成就，对该项主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告长沙方略房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告钱明代办好位于长沙县以南方略90公馆第1栋1207号商品房的不动产权属证书；二、驳回原告钱明的其他诉讼请求。案件受理费297元，减半收取148.5元，由原告钱明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 付 建 安二〇一八年十一月九日法官助理吴欢代理书记员 吴欢（兼）附：本判决参考适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。