广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2950号 原告：黄国荣，男，汉族，1992年1月25日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴桂石，北海市海城区驿马街道办事处法律服务所法律工作者。 被告：广西亿海房地产开发有限公司，住所地广西北海市广东路1号澜泊湾小区售楼部，现住广西北海市北海大道183号北海城市购物广场5层0507号。 法定代表人：高书坦。 委托诉讼代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 原告黄国荣诉被告广西亿海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，本案适用简易程序于2018年10月12日公开开庭进行审理，原告黄国荣委托诉讼代理人吴桂石及被告亿海公司的委托诉讼代理人曾华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄国荣向本院提出如下诉求：1、判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告继续按《商品房买卖合同》的约定履行交付房屋给原告的义务。合同约定价为537268元；2、判令被告支付逾期交房违约金人民币156344元（本次违约金计算到2018年1月29日；往后违约的另行计算）给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由如下：在2014年9月22日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，《合同》约定被告将其开发的位于北海市海城区交汇处）澜泊湾小区1004号房屋卖给原告所有。《合同》签订后，原告依据《合同》的相关约定支付了购房款项。依据《合同》的约定被告应在2015年5月30日将验收合格的房屋交付给原告使用。可在《合同》约定交房期限后，由于被告的原因被告所卖给原告的房屋并没有建设完工，被告无法将房屋交付给原告使用，并且在《合同》约定的延长期限内被告也没有将房屋交给原告。到2016年时，被告虽然建好了房屋，但也由于被告建设的原因所建房屋无法达到验收的条件，房产无法交付给业主，致使被告至今也没有将原告所购买的房产交付给原告。 依据原告与被告所签订的《商品房买卖合同》的有关约定，被告已构成违约。由于被告的违约行为致使原告造成了损失。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的有关规定，特提起诉讼请求，恳请依法判决。 被告亿海公司辩称：不同意第一项诉讼请求，原告尚有70000元的房款未付清，被告有权不交付房产，原告交付剩余房款的，被告同意交付房屋，但交房日期相应顺延。 经审理查明：2014年4月1日原告黄国荣（买受人）与被告亿海公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：YHLBW-2幢2单元1004号房）一份，主要约定出卖人将其开发的位于出卖给买受人，建筑面积89.5平方米，每平方6003元，总金额537268元；付款方式为银行按揭：1、在签订《商品房买卖合同》前，买受人支付房价总款的30%，即167268元；2、其余购房款370000元，由买受人以银行按揭贷款方式支付给出卖人；第七条、买受人逾期付款的违约责任：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行：(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第八条、出卖人应当在2015年5月30日前，将经五方验收合格的房屋交付买受人；第九条、出卖人逾期交房的，逾期不超过120日，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之三的违约金等内容。 同日，被告亿海公司（甲方，出借人）与原告黄国荣（乙方，借款人）签订《借款协议》一份，主要约定本人黄国荣因购买亿海公司开发的《亿海澜泊湾》项目2楼2单元1004号房而缺乏足够的购房资金，向亿海公司借款，具体内容如下：一、本人应付首期房款共计167268元，于2014年3月18日已付房款97268元，未付房款70000元，今借款人用所购房为抵押物向亿海公司借款70000元，于2015年5月30日前无息归还。本借款只限于乙方向甲方购买上述房屋，专款专用，借款不发放到本人账上，本人在此直接授权甲方将该借款用于本人向甲方购买的上述房屋；四、如本人未按协议规定的时间还款，逾期在30天之内，自本协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，借款人按日向亿海公司支付逾期应还款金额的千分之3为违约金；逾期超过30天的，本人自愿放弃上述所购房屋的全部权利。并按《商品房买卖合同》约定的购房总价款的10%向亿海公司支付违约金，亿海公司有权不予办理房屋交付手续并单方面终止购房合同，将所购房屋转卖他人。五、本人承诺在未还清亿海公司所借款金额之前，不得将该房再次出售、抵押（除办理开发商要求抵押办理按揭银行手续外）、转借、出租、转让的各种形式将该房产产权变更或变相变更该房产的权属等内容。 上述合同签订后，原告向被告支付了首付款167268元，有被告亿海公司出具的发票予以证实，剩余的购房款370000元已由原告通过办理银行贷款支付给被告亿海公司，被告亿海公司予以确认。 另被告亿海公司亦明确了案涉房屋截止庭审之日止未取得五方验收合格报告。 本院认为：原告黄国荣与被告亿海公司于2014年4月1日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：YHLBW-2幢2单元1004号房）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应恪守履行。上述合同签订后，原告主张已向被告亿海公司支付完了全部的购房款，被告亿海公司抗辩称原告的首付款167268元中有70000元并未实际支付。从本案所查明的事实可知，在上述合同签订当日，双方另行签订了《借款协议》一份，约定原告向被告借款70000元用于购买案涉房屋，该款直接由被告用去冲抵案涉房屋的首付款。后被告也已出具发票确认收到了原告的首付款，在庭审中亦确认收到了银行按揭贷款370000元，为此，本院认为原告已支付完全部购房款，至于被告所主张的70000元系原被告之间的另一法律关系，被告可另行起诉主张权利。按照上述合同的约定，被告应于2015年5月30日前将经五方验收合格的房屋交付原告，但应案涉房屋至今未取得五方验收合格报告，目前尚未具备交付的条件，为此，对于原告要求被告交付案涉房屋本院不予支持。被告逾期交付案涉房屋的行为构成违约，应承担违约责任，应向原告支付违约金（违约金计算：以537268元为基数，按照每日万分之三的标准，从2015年6月1日起暂计算至起诉之日止即2018年8月10日），如被告继续持续违约的，原告可再另行起诉主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告黄国荣与被告广西亿海房地产开发有限公司于2014年4月1日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：YHLBW-2幢2单元1004号房）合法有效； 二、被告广西亿海房地产开发有限公司支付逾期交房违约金（违约金计算：以537268元为基数，按照每日万分之三的标准，从2015年6月1日起暂计算至起诉之日止即2018年8月10日）给原告黄国荣； 三、驳回原告黄国荣其他的诉讼请求。 案件受理费9172.68元，减半收取4586.34元，由被告负（上述费用原告已向本院预交，被告在其向原告支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9172.68元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一八年十一月二十七日 书记员  余丽婷