文书内容南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初5079号原告：张新港，男，1972年3月14日生，汉族，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：陆宏飞，国浩律师（南京）事务所律师。被告：江苏运通房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100134797625D，住所地南京市。法定代表人：朱献国。委托诉讼代理人：黄骞，江苏金禾律师事务所律师。原告张新港与被告江苏运通房地产开发有限公司（以下简称运通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告张新港及其委托诉讼代理人陆宏飞，被告运通公司委托诉讼代理人黄骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新港向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿损失45万元（被告迟延交付房屋应承担迟延交付违约金15150.46元；被告交付房屋与约定的不一致，给原告造成了多项损失共计410016.21元，原告多付资金的利息损失34770.35元，原告向银行多支付2016年1月15日至2018年1月15日期间的本金及利息损失39347.5元，房价上涨带来的预期可得利益损失167495.05元，因衣帽间、卫生间、小卧室、设备平台功能损失酌定168403.31元，被告未整改到位导致维修期间无法使用损失24833.33元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月23日，原、被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的南京市。合同签订后，原告按约支付房款，被告亦交付房屋。后原告发现房屋西侧整体缩进约1米，户内面积少了9.65平方米，严重影响房屋的整体布局及使用功能。同时被告提供的房屋存在多处渗水、损坏、墙面起鼓等质量瑕疵，小区配套设施未完工，现在仍未整改到位。故原告诉至法院，请求判如所请。被告运通公司辩称，第一，涉案房屋已经通过规划许可，并经验收合格，依法可以交付。第二，对于诉争房屋出现的渗水、起鼓问题，原告在收房时并未提出要求，收房后才提出，被告已及时整改完毕。第三，涉案房屋实际建筑面积较约定建筑面积减少了9.65平方米，但原告无权要求被告赔偿。1.原告房屋的户型没有变化，南京巨鑫测绘公司预测的面积有误，忽略了腰线，但并不影响房屋的使用功能，因此被告不应当赔偿损失。2.根据合同约定，对于房屋建筑面积短少的，双方继续履行合同的，按实计算房价，多退少补，现被告已经按约定退还原告352303元。3.房屋建筑面积减少并不影响房屋的使用功能。第四，原告请求赔偿损失的依据不足。对于原告主张的多付本金及利息损失，被告已经将多收的款项退还原告，原告主张没有依据，系重复计算。对于原告主张的预期可得利益损失，没有依据。对于原告主张的面积差损失，原告应在购房前作出预判。对于原告主张的房屋功能损失，没有依据。综上，原告的主张没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的《商品房预售合同》、《销售不动产统一发票》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《督促函》、《回复函》、《个人购房借款及担保合同》等证据的真实性无异议，原告对被告提供的《建设工程规划核实合格书》、《建筑工程竣工验收备案表》、《金鼎湾.如院项目钥匙、物品交接清单》、《南京市房产测绘成果报告》等证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售合同》，双方约定，由乙方购买甲方开发建设的南京市，建筑面积153.7平方米；商品房设计用途为一般住宅，单价为36508元，总价为5611280元；甲方应于2017年12月31日前向乙方交付房屋等等。合同签订后，原告按约支付购房款。当日，被告出具《销售不动产统一发票》，该发票载明涉案房屋的建筑面积为153.7平方米，单价为36508元，房屋总价为5611280元。2015年12月29日，原告向中国民生银行股份有限公司南京鼓楼支行（以下简称民生鼓楼支行）申请贷款392万元，双方签订《个人购房/车位借款及担保合同》，双方约定贷款利率为4.312%，偿还的方式为等额本金，借款年限为26年，共312期。2015年12月30日，原告向被告付清房款（其中392万元系银行贷款），并自2016年1月15日（第1期）起偿还银行贷款，至2018年1月15日（第25期），支付款项为646131.72元（本金314102.56元、利息332029.16元）。2017年11月8日，南京市规划局出具《建设工程规划许可证》，确定被告开发的南京市。2017年11月14日，被告开发建设的南京市。2017年11月28日，南京房地产测绘所出具《南京市房产测绘成果报告》，确定涉案房屋的建筑面积为144.05平方米。后被告通知原告于2017年12月9日收房。2017年12月27日，被告向原告出具《江苏增值税发票》一张，该发票载明涉案房屋的建筑面积为144.05平方米，涉案房屋价格为5258977元。2018年1月9日，原告在被告提供的《金鼎湾.如院项目钥匙、物品交接清单》上签名，该清单载明原告收到被告提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《密码锁使用说明书》、《中央空调使用说明书》、入户门钥匙、门禁卡、可视对讲、水电卡。当日，被告向原告退还涉案房屋面积差款352303元。2018年2月3日，原告向被告送达《督促函》，告知原告于2017年12月初收到《入住通知书》，但是小区配套设施尚未完成，涉案房屋亦存在质量问题无法使用，要求被告方整改。2018年3月，被告亦复函原告。诉讼中，原告未申请对于房屋质量问题所产生的损失进行鉴定。庭审中，原告认为，2016年1月15日至2018年1月15日向民生鼓楼支行多支付的本金及利息39347.5元的计算方式为，涉案房屋建筑面积为144.05平方米，总购房款为5258977元，按照原告70%贷款比例则需要贷款3681284元，因此2016年1月15日至2018年1月15日期间25期的贷款，原告应向贷款银行偿还606784.22元（本金294974.67元、利息311809.55元）。被告对于原告的上述计算方式及主张的具体金额没有异议。原、被告双方均认可涉案房屋现在市场单价为52000元/平方米。本院认为：原告张新港与被告运通公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，因此原告方享有涉案房屋的相关权益，可以向被告主张权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定，“面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，但是原告并未按照该规定主张本案的相关权利。根据本院查明的事实和原、被告双方的诉辩意见，本院作如下评判：一、关于涉案房屋是否具备交付条件的问题。涉案房屋于2017年12月9日经过验收合格，并取得建设工程规划许可证以及用于房屋权属登记的《南京市房屋测绘成果报告》、《房屋质量保证书》，因此涉案房屋的主体结构质量合格，不存在影响原告居住使用安全的重大质量缺陷，因此涉案房屋具备交付条件。二、关于被告是否构成迟延交付房屋的问题。被告通知原告于2017年12月9日接收房屋，原告亦自认被告于2017年12月9日前收到被告通知其接收房屋的信息，因此被告已经履行向原告交付房屋的义务。原告发现房屋建筑面积较合同约定的建筑面积减少了9.65平方米以及其他质量问题，影响了房屋的使用功能，原告可以要求解除合同并赔偿损失，而原告并未主张解除合同，证明原告以自己的行为表明其仍同意继续购买涉案房屋。在涉案房屋具备交付的条件下，原告拒绝接收房屋，应承担相应的后果，因此被告不构成迟延交付房屋，不承担迟延交房的违约责任。三、关于被告是否构成违约并承担涉案房屋面积减少责任的问题。在双方的交易过程中，原告与被告签订预售合同的目的是购买建筑面积为153.7平方米的房屋，而不是建筑面积为144.05平方米的房屋，因此房屋建筑面积的大小对于原告方是否购买涉案房屋具有较大的影响作用。被告作为开发商，没有按照合同约定提供建筑面积为153.7平方米的房屋，事前也未尽到说明和注意等义务，给原告造成损失，违背诚实信用原则，构成违约，应当承担违约责任，赔偿原告完全履行合同后可以获得相关利益。根据公平和诚信原则，结合本案的具体情况以及被告在本案的违约程度，合理确定原告的相关损失。原、被告双方均认可涉案房屋现在的市场单价为52000元/平方米，而被告出售给原告时的单价为36508元/平方米，因此本院酌定被告赔偿原告损失为150000元。四、关于原告主张的利息问题。因被告的过错，导致原告多支付352303元，在被告返还原告上述款项之前，给原告造成了利息损失，因此原告的该项主张符合本案的具体情况以及法律规定，本院予以支持。2018年1月9日，被告向原告退还涉案房屋面积差款352303元，因此被告应按年利率4.75%支付原告2015年12月30日至2018年1月9日期间的利息33973元。五、关于被告应否赔偿原告向银行多支付本金及利息的损失问题。原告购买涉案房屋时向民生鼓楼支行贷款金额为392万元，贷款利率为4.31%，自2016年1月15日（第1期）至2018年1月15日（第25期），共偿还金额646131.72元（314102.56元、利息332029.16元），上述费用已按153.7平方米支付。现涉案房屋的实际建筑面积为144.05平方米，总购房款为5258977元，按照原告主张的70%贷款比例则需要贷款3681284元，以此为基础，原告应向贷款银行支付2016年1月15日至2018年1月15日贷款606784.22元（本金294974.67元、利息311809.55元），因此原告向贷款银行多支付利息20219.6元，对于该部分多支付的费用，属于原告因本次购房所产生的损失。对于原告主张的本金损失，被告已经返还原告多支付本金，因此对于原告主张的本金损失，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。六、关于原告要求被告支付涉案房屋功能损失的问题。对于原告提出的因面积减少导致涉案房屋功能损失，被告提供的涉案房屋西侧和北侧较楼下房屋向涉案房屋的东侧和南侧收缩，在一定程度上较楼下房屋影响涉案房屋使用功能，使得涉案房屋的使用价值减少。而被告与原告签订买卖合同时并未认识到其提供的涉案房屋面积的减少，以及面积较少所产生的影响。本院根据涉案房屋的现状以及涉案房屋的功能性质，酌定被告赔偿原告涉案房屋的功能损失6万元。对于原告提起其他主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏运通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张新港各项损失264193元。二、驳回原告张新港的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告张新港负担4050元，由被告江苏运通房地产开发有限公司负担4000元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周力文人民陪审员  黄晓凤人民陪审员  黄劲松二〇一八年十一月十日书记员刘陶