贵州省遵义市播州区人民法院行 政 判 决 书（2018）黔0321行初153号原告张帮永，男，1971年11月7日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。原告赵大俊，女，1977年8月17日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托代理人陈小志，贵州山一（仁怀）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人刘志龙，贵州律林律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告遵义市国土资源局。住所地：遵义市汇川区广州路。统一社会信用代码：1152030000950052X2。法定代表人杨永华，局长。委托代理人潘治国，该局工作人员，代理权限为一般授权。委托代理人杜秋霖，贵州子尹律师事务所律师，代理权限为一般授权。第三人遵义市正昌房地产开发有限公司（以下简称：正昌房地产公司）。住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔塑料厂民心商厦D栋1-2号。统一社会信用代码：91520302622283623L。法定代表人尹圣。第三人遵义市经济技术开发研究所房地产开发公司（以下简称：经济技术开发公司）。住所地：遵义市红花岗区建工路38号8楼。营业执照：5203021200137（1－1）。法定代表人杨文渊。第三人张兴平，男，1960年3月25日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。第三人邓祖容，女，1959年12月13日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住址同上。委托代理人王滢钦，贵州与之律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人周岑，贵州与之律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。第三人陈再伟，男，1963年8月10日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托代理人雷念锦，贵州佳信律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告张帮永、赵大俊不服被告遵义市国土资源局向第三人邓祖容、张兴平颁发的遵房权证监字第××号《房屋所有权证》，于2018年3月21日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，于2018年8月14日公开开庭审理了本案。原告张帮永及其委托代理人陈小志、刘志龙，被告遵义市国土资源局委托代理人潘治国，杜秋霖，第三人邓祖容、张兴平及其委托代理人王滢钦、周岑，第三人陈再伟及其委托代理人雷念锦到庭参加了诉讼。第三人正昌房地产公司、经济技术开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年，二原告与第三人经济技术开发公司签订《商品房买卖合同》（因第三人陈再伟要求将合同日期写在2001年，才能以政府解决历史遗留问题为由办理房产证，故双方合同上签订的时间为2001年)，将其开发的位于遵义市××路××单元××楼××号商住楼出售给二原告。二原告支付了购房款，第三人经济技术开发公司将该房屋交付给二原告。二原告投入20000多元进行了房屋装修。同年到被告遵义市国土资源局(原名为遵义市房产管理局)办理了遵房权证监字××号房屋所有权证。2011年，第三人邓祖容、张兴平持遵房权证监字第××号房屋所有权证主张该房屋所有权，由此发生争议。原告多次向被告申请撤销第三人邓祖容、张兴平的产权登记，但被告仅对原告及第三人张兴平、邓祖容的两个房产证进行查封，争议至今未得到解决。二原告认为，被告在房屋销售及办理产权手续过程中，存在过错。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求撤销被告颁发给第三人邓祖容、张兴平的编号为遵房权证监字第××号房屋所有权证。原告为证明其诉讼请求向本院提交了下列证据、依据：第一组：1、原告持有的遵房权证监字第××号房屋所有权证，2、原告与第三人经济技术开发公司签订的《商品房买卖合同》，证明原、被告主体适格，原告取得的房屋所有权证合法；第二组：3、第三人邓祖容、张兴平持有的遵房权证监字第××号房屋所有权证，4、第三人邓祖容、张兴平与遵义市正昌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，证明被告2009年为第三人邓祖容、张兴平办理了房产证，被告对同一房屋办理了两个房屋产权证书；第三组：5、原告与陈再伟的协议，证明原告已经支付经济技术开发公司购房款，原告基于房屋所有权证的公信力，相信经济技术开发公司有权销售。被告遵义市国土资源局辩称，一、被告颁证行为事实清楚，证据确实充分。本案第三人邓祖容、张兴平系夫妻关系，1999年8月30日，夫妻二人与第三人正昌房地产公司签订《商品房购销合同》，约定：第三人正昌房地产公司出售遵义市建工路任家湾巷开发商住楼1栋2单元9层2号房1套（面积110.37㎡，单价500元/㎡，总价￥54990元）给第三人邓祖容、张兴平。2011年5月20日，经第三人邓祖容、张兴平与第三人正昌房地产公司共同申请，并提供房屋购销合同、房屋平面图、购房收款收据及房屋购销完税凭证等申请材料。经审查，第三人邓祖容、张兴平所申请登记的房屋无权属纠纷，申请材料符合房屋登记条件，根据《房屋登记办法》第十二条：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”和第二十条第一款：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”之规定，应当予以登记。因此，被告向邓祖容、张兴平颁发20××05号所有权证事实清楚，证据确实充分。二、颁证行为程序合法。答辩人受理第三人邓祖容、张兴平申请后，对其提供的材料进行审查，同时对其所申请的房屋权利是否存在的瑕疵或者限制性权利进行了询问，在确认其所提供的申请材料、权利问题都无异议清况下，作出登记确认，程序合法。综上，请求驳回原告的起诉。被告遵义市国土资源局向本院提交了下列证据、依据：第一组：1、商品房注册登记证，2、房屋所有权初始登记公告，证明2004年9月涉案房屋已经初始登记在第三人邓祖容名下。第二组：3、遵义市房产管理局所有权登记审批表，4、遵义市房产管理局所有权登记申请表，5、商品房购销合同，6、收款收据，7、销售不动产统一发票，8、收费通知单，9、二手房交易地税（费）审核表，10、首次购房交易地方税（费）审批表，11、遵义市非税收入专用收据（机制版，价格调节基金），12、贵州省政府非税收入统一收据（手工），13、贵州省地方税务局通用机打发票（其他服务业），14、中华人民共和国税收通用完税凭证（印花税、契税），15、贵州省地方税务局通用机打发票（测绘费），16、中华人民共和国税收通用完税凭证，17、邓祖华、邓祖容、张兴平身份证复印件，18、邓祖容、张兴平结婚证，19、房屋平面图，证明被告行政登记行为事实清楚、证据充分。第三人张兴平、邓祖容述称：一、从涉案房屋买卖事实和实际占有使用情况来看，遵房权证监字第××号《房屋所有权证》合法有效，依法应予保护。二、从涉案房屋的用地手续、建设规划、初始登记、预售登记等登记事项来看，遵房权证监字第××号《房屋所有权证》的登记、颁证程序合法，具有事实和法律依据，依法应予以保护。三、从原告与第三人经济技术开发公司签订的《商品房买卖合同》效力和履行问题来看，二原告与经济技术开发公司签订的《商品房买卖合同》不具有合法性，同时存在双方恶意串通损害第三人利益的情形，依法应认定为无效合同，且原告在签订《商品房买卖合同》后并没有实际缴纳房款，该合同并未实际履行，不应作为原告主张涉案房屋产权的依据。综上，第三人邓祖容、张兴平所持有的遵房权证监字第××号《房屋所有权证》的颁证程序合法，内容真实，且经过了初始登记公告，不动产登记簿等合法程序，依法应予以保护，请求驳回原告的诉讼请求。第三人张兴平、邓祖容向本院提交了下列证据、依据：第一组：1、《商品房购销合同》（编号GF-95-0171），2、购房款收据，3、一户一表开户费收据，4、一户一表用电申请表，5、电费缴纳清单，6、电费发票3张，7、租赁合同，证明：（1）、邓祖容于1999年8月30日与正昌房地产公司签订《商品房购销合同》，于1999年9月13日一次性缴清购房款54990元，并缴纳了一户一表用电费用350元，于2000年4月3日办理一户一表用电申请，随后一直按时缴纳涉案房屋电费，并将涉案房屋租赁给案外人使用。因此，邓祖容与正昌房地产公司之间的房屋买卖合同关系真实、合法、有效，其也对涉案房屋进行了实际占有和使用。房权证监字第××号《房屋所有权证》所登记的内容与涉案房屋买卖、占有、使用的实际情况是一致的，依法应予以保护；（2）、第三人邓祖容、张兴平购买涉案房屋的经办人是陈再伟，陈再伟明知该房屋已经出售给第三人邓祖容、张兴平；第二组：8、建设用地规划许可证，9、建设用地批准书，10、工程项目临时施工许可证，11、遵义市商品房屋预售许可证，12、固定资产投资项目投资许可证，13、投资计划通知，14、房屋拆迁许可证，证明用地、建设、规划、预售、审批手续中均明确了涉案房屋的建设、开发的合法单位是正昌房地产公司，而与第三人邓祖容签订《商品房购销合同》、向邓祖容销售房屋的也是正昌房地产公司，故邓祖容与正昌房地产公司之间的商品房买卖合同关系才是本案唯一合法有效的商品房买卖关系；第三组：15、遵房权证监字第××号房屋所有权证书，16、不动产登记薄电子系统信息，17、房屋所有权初始登记公告，证明遵房权证监字第××号房屋所有权证与2004年9月6日遵义市房屋产权监理处公布的房屋产权初始登记公告以及不动产登记中心不动产登记薄上的内容一致，依法应予以保护；第四组：18、遵义市经济技术开发研究所房地产开发公司吊销登记情况表，19、《行政处罚决定书》（遵市红工商处字（2004）第476号），证明遵义市经济技术开发研究所房地产开发公司于2004年12月3日已被遵义市工商行政管理局红花岗分局处以吊销营业执照，因此，在2009年原告与遵义市经济技术开发研究所房地产开发公司签订《商品房买卖合同》时，该公司已无对外营业资格，无权对外签订合同，双方签订的《商品房买卖合同》不具有合法性；第五组：20、邓祖容办理遵房权证监字第××号《房屋所有权证》的办证资料，21、遵义市房产管理局所有权登记审批表，22、《商品房购销合同》（编号GF-95-0171），23、购房款收据，24、销售不动产统一发票，25、收费通知单（登记、档案保管、住宅测绘费），26、首次购房交易地方税（费）审核表，27、遵义市非税收入专用收据（价格调节基金），28、贵州省政府非税收入通用票据（登记费），贵州省政府非税收入通用收据（档案费），29、税收通用完税证（印花税、契税），30、贵州省地方税务局通用机打发票发票联（测绘费），31、税收通用完税证（营业税、城市维护建设费、地方教育费附加收入、印花税、土地增值税），32、邓祖容、张兴平身份证、结婚证复印件，33、测绘声明，34、遵义市房屋产权监理处业务联系单（查询房源抵押、注销、查封），35、涉案房屋平面图，证明遵房权证监字第××号《房屋所有权证》办理程序合法、资料齐全、内容真实;第六组：贵州省销售不动产专用发票，证明原告与第三人陈再伟所在的经济技术开发公司恶意串通，损坏第三人邓祖容、张兴平的利益，且原告并没有向经济技术公司交付购房款；第七组：经济技术开发公司向房管局提交的房源信息表，证明经济技术开发公司的房源信息登记表上都是邓祖容，其知晓该房屋产权是邓祖容的。第三人正昌房地产公司、经济技术开发公司未到庭，未提交证据、依据。第三人陈再伟述称，2009年二原告与第三人经济技术开发公司签订商品房买卖合同是事实，合同签订后，第三人经济技术开发公司已向二原告交付房屋，二原告也向公司支付了购房款。二原告与第三人经济技术开发公司签订商品房买卖合同时，第三人陈再伟是实际负责人，因此，认可该商品房买卖合同。至于正昌房地产公司因何种原因将涉案房屋出卖给第三人张兴平、邓祖容，陈再伟不知情。第三人陈再伟向本院提交了下列证据、依据。1、2000年5月8日第三人正昌房地产公司与第三人经济技术开发公司签订的协议书，证明该协议签订后，第三人经济技术开发公司对包括涉案房屋在内的所有房屋享有销售、管理的权利；2、2003年5月13日第三人陈再伟与经济技术开发公司签订的关于变更经济技术开发公司法人代表的协议，证明自协议签订之日起，经济技术开发公司法定代表人由陈再伟变更为杨文渊。本院出示了依法调取的正昌房地产公司与经济技术开发公司的注册、变更登记、吊销登记等信息以及2018年4月12日对邓祖容的询问笔录。经庭审质证，对被告遵义市国土资源局出示的证据，原告对证据的三性及证明目的均无异议。第三人陈再伟认为争议房屋2009年卖给张帮永其是知晓的，当时经济技术开发公司是与正昌房地产公司签订了合同的，根据该合同的约定，该项目由经济技术开发公司进行处理。第三人邓祖容、张兴平对证据三性及证明目的均无异议。对原告出示的证据，被告对第一组证据的真实性、合法性予以认可；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，该证据正好证明第三人邓祖容购买房屋时间在原告之前；对第三组证据的三性均不认可，购房款是否实际支付应当以支付凭证为准。陈再伟对1、2号证据三性予以认可；对3、4号证据三性不予认可；对5号证据认可，该协议的内容属实。当时是我在负责经营，因为我欠张帮永的钱，张帮永让我以该房屋抵债。第三人邓祖容、张兴平对1、2号证据真实性、合法性、证明目的不予认可，从原告出示的证据及陈再伟的陈述来看，原告与陈再伟之间存在民间借贷关系，且二人签订的合同约定的是每平方500元，正昌公司在1999年以500元每平方将该房屋卖给邓祖容、张兴平，但在10年后，第三人陈再伟还以同样的单价出售给原告不符合常理；对3号证据的三性予以认可，正好证明邓祖容的房屋所有权证程序合法、内容真实；对4号证据无异议，该合同中载明负责人是陈再伟，陈再伟辩称其不是委托代理人不是事实；对5号证据真实性、关联性认可，但达不到原告的证明目的，反而证明原告与陈再伟之间是民间借贷关系，原告并没有向第三人经济技术公司如实支付购房款。对第三人陈再伟出示的证据，原告对证据的三性及证明目的均无异议，且根据这两份协议，经济技术开发公司有权销售涉案房屋，且该协议在房管局已经登记备案，故发给原告的房产证合法有效。被告对1号证据真实性、合法性予以认可，但达不到第三人的证明目的，因为该协议约定第三人经济技术开发公司只能出售未出售房屋；对2号证据三性均不认可。第三人邓祖容、张兴平对1号证据真实性认可，合法性、关联性及证明目的不认可；对2号证据三性不予认可，与本案无关，法人代表人的变更应以工商登记为准，陈再伟私下签订的协议不能产生法律效力。对第三人邓祖容、张兴平出示的证据，原告对第一组证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，不能证明被告的行政行为合法；对第二组证据三性无异议，对证明目的有异议，通过第三人陈再伟提交的证据，可以看出该房产项目与销售资格已经转让给经济技术开发公司；对第三组证据三性及证明目的无异议；对第四组证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据不能证明原告与经济技术开发公司签订的合同不合法；对第五组证据三性无异议，对证明目的有异议，该组证据不能证明被告办理20××05号房产证程序合法；对第六组证据的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，如原告与第三人陈再伟恶意串通，那么原告也是受害者，故不可能恶意串通；对第七组证据真实性无异议，关联性、合法性有异议，房源信息表没有形成时间，达不到证明目的。营业执照是吊销不是注销，根据第三人经济技术公司与正昌公司签订的转让协议，经济技术公司有权处理公司资产，故其与原告签订的合同合法有效。被告对所有证据的三性均无异议。第三人陈再伟对第一组证据真实性由法院核实，对合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据除了商品房购销合同及房屋收款收据的时间是1999年外，其余证据均为2012年至2016年，是在第三人经济技术开发公司与原告签订房屋买卖合同之后形成的，且收款收据均系正昌房地产公司出具，正昌房地产公司是否真实收到该笔购房款陈再伟不知情；对第二组证据只能证明该项目的用地及施工的合法性，不能证明第三人经济技术开发公司对涉案房屋不享有经营、销售的权利；对第三组证据真实性无异议，合法性、关联性由法院认定；对第四组证据真实性无异议，但吊销并非注销，只能证明第三人经济技术开发公司因违反行政管理规定被行政处罚的事实，不能认定经济技术开发公司对涉案房屋没有经营、销售的权利；对第五组证据所有权登记审批表产生于2011年，即原告在2011年办理的产权证，但是发票却是2012年；对第六组证据购房发票正好能证明原告向第三人经济技术开发公司交付购房款的事实；对第七组证据三性均无异议。对本院调取的证据，原告对注册、吊销情况的三性无异议，对邓祖容的询问笔录有异议。被告及第三人邓祖容、张兴平对证据的三性均无异议。第三人陈再伟对邓祖容询问笔录的真实性有异议，不认可，对企业信息查询单三性认可。本院对上述证据认定如下：各方当事人及本院出示的全部证据具备真实性、合法性、关联性，作为本案定案依据。经审理查明，第三人邓祖容与张兴平系夫妻关系。陈再伟原系正昌房地产公司项目部经理。1999年8月30日，邓祖容与第三人正昌房地产公司签订《商品房购销合同》，约定将该公司在遵义市建工路任家湾巷22号建设的1幢2单元9层2号房以54990元价格出售给邓祖容。在该合同中，陈再伟作为正昌房地产公司的委托代理人在该合同上签字，且陈再伟以售房负责人身份在该合同中作如下记录：“此购房系六楼，现因住户要求更换为九楼，单价原每m2480元，现增至每m2500元，此售房价不管什么原因均不变动”。2000年5月8日，第三人正昌房地产公司与第三人经济技术开发公司签订《建工路开发项目协议书》，约定将位于遵义市红花岗区××路市瓶盖厂一侧的开发项目的经营权交由经济技术开发公司实施。陈再伟作为经济技术开发公司法人代表在该协议上签章。2003年5月21日，第三人经济技术开发公司召开全体职工大会，免去陈再伟在该公司的法定代表人身份，选举杨文渊为该公司新的法定代表人，并到遵义市工商行政管理局红花岗分局进行了变更登记。2004年9月6日，遵义市房屋产权监理处根据正昌房地产公司的申请，将位于遵义市红花岗区××路××、××栋商住楼进行了初始登记公告，在该公告中１栋2单元9层2号房注明购房人为邓祖容。2009年2月9日，原告张帮永与陈再伟签订《协议》，约定将遵义市建工路任家湾巷22号原经济技术开发公司开发的1栋2单元9层2号房以54990元出售给张帮永。后陈再伟与张帮永又以第三人经济技术开发公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》，该合同同样约定将遵义市建工路任家湾巷22号1栋2单元9层2号房以54990元价格出售给张帮永。为了能够办理房屋产权证，双方将合同签订时间倒签为2001年6月6日。在该合同中，陈再伟作为经济技术开发公司法定代表人在该合同上签章。2009年2月27日，张帮永向原遵义市房产管理局申请对位于遵义市建工路任家湾巷22号1幢2单元9层2号房进行所有权登记，并提供了陈再伟与张帮永以第三人经济技术开发公司为出卖人的《商品房买卖合同》以及加盖了第三人经济技术开发公司印章的《贵州省销售不动产专用发票》等资料。同日，原遵义市房产管理局为原告张帮永办理了遵房权证监字××号房屋所有权证。2011年5月20日，第三人邓祖容也申请对上述同一房屋进行登记，且也提供了其与正昌房地产公司签订的房屋购销合同、房屋平面图、购房收款收据及房屋购销完税凭证等材料。同年6月9日，原遵义市住房和城乡建设局向第三人邓祖容、张兴平颁发了遵房权证监字××号房屋所有权证。现原告诉至本院，请求撤销被告向第三人邓祖容、张兴平颁发的遵房权证监字××号房屋所有权证。另查明，第三人经济技术开发公司成立于1997年3月13日，2000年6月28日该公司营业执照显示陈再伟为该公司法定代表人。2004年12月3日，遵义市工商行政管理局红花岗区分局以该公司未参加年检为由吊销其营业执照。本院认为：被告遵义市国土资源局根据第三人邓祖容、张兴平提供的房屋购销合同、房屋平面图等申请材料向第三人邓祖容、张兴平颁发的遵房权证监字××号房屋所有权证事实清楚，证据确实充分、程序合法，依法应予维持。对二原告提出被告已为其颁发了涉案房屋的房产证，第三人持有的涉案房屋的房产证在其后颁发，应予撤销的诉称意见。原告张帮永虽于2009年2月9日与陈再伟签订协议，约定将位于遵义市××路××单元××楼××房出售给原告，并以第三人经济技术开发公司名义与原告张帮永签订了《商品房买卖合同》，但张帮永在与陈再伟签订该合同时，该公司法定代表人已于2003年由陈再伟变更为杨文渊，且该公司已于2004年12月3日被遵义市工商行政管理局红花岗区分局吊销其营业执照，故陈再伟已无权作为该公司法定代表人与原告张帮永签订商品房买卖合同，且该房屋已于2004年9月6日经初始登记到第三人邓祖容名下，因此，被告在为第三人张帮永、赵大俊颁发200925030号房屋所有权证时，未尽到审查义务，未发现上述问题，错误的为二原告颁发了房屋所有权证，故对二原告该诉称意见本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告张帮永、赵大俊的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  秦远秀人民陪审员  陈文华人民陪审员  徐应江二〇一八年十一月一日法官助理罗丽书记员杨焱