广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初5993号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：李红丽，所长。委托代理人：寇明茹，原告的职员。被告：何华健，男，1959年10月12日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被告：余小莲，女，1961年9月22日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被告：何俊雄，男，1989年7月3日出生，汉族，住所地广州市海珠区，第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，经理。委托代理人：梁平，第三人的职员。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所（下称物业二所）诉被告何华健、余小莲、何俊雄、第三人广州市东晓物业管理有限公司（下称东晓物业）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇明茹、被告何华健、余小莲、第三人的委托代理人梁平到庭参加了诉讼。被告何俊雄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区石榴岗路南一街12号之三202部位房屋是原告辖内管理的直管公房，承租人为何华健，计租面积34.3平方米，月租金111.8元。原告与被告何华健签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》已于2013年5月31日届满，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二章第十条、第三章第十九条和《中华人民共和国合同法》第232条、236条规定及《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十三、第二十一条之约定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。经查证，被告何华健之妻余小莲名下自有产权位于广州市海珠区新港西路石泉街10号701房，面积99.5173平方米（住宅）。据此原告于2018年5月8日向被告何华健发出了《通知》，请其自收到本通知之日起10日内到第三人办理退租手续，并腾空交回房屋，自行清缴该房屋所产生的税费、电费等相关费用，但被告何华健至今未按通知要求办理，故请求判决：1、解除原告与被告何华健关于广州市海珠区石榴岗路南一街12号之三202部位房屋的租赁关系；2、三被告在判决生效之日起10日腾空并交付上述房屋；3、被告何华健按照453.8元/月缴纳从2018年5月至交付房屋之日止的房屋占用期租金（房屋占用费按成本租金收取）；4、被告何华健承担本案诉讼费用。被告何华健辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：涉案房屋是其单位分配的宿舍，2000年其所在的单位倒闭，因涉案房屋没有独立卫生间，不能作为福利房购置才转化为原告管理。2013年6月原告没收了其租赁合同，导致合同终止，但五年来原告正常扣收租金及管理费，其本人没有任何占用责任。原告只是将腾退房屋的通知塞入其家，其没有在该通知上签字，不同意原告调高房屋租金。本人名下无房，没有收入来源，儿子何俊雄已成家，有自己的生活，本人妻子余小莲名下的房产与本人无关，要求继续承租涉案房屋，并可从2018年7月1日起按453.8元/月的标准计算租金。被告余小莲辩称：同意被告何华健的答辩意见。被告何俊雄没有提出答辩意见，没有举证。第三人述称：同意原告的全部诉讼请求及起诉状上陈述的事实和理由。经审理查明：被告何华健、余小莲是夫妻关系，被告何俊雄是何华健和余小莲的婚生儿子。据广州市国土资源和房屋管理局于2003年8月20日发出的2003年结字第4636号《接管通知书》记载：产业来源为广州金笔厂无偿移交；接管日期2003年9月1日；房屋地址为石榴岗南一街12号大院3号；房屋结构及层数为混合2层；接管房产别为公产；接管部位面积为769.48平方米；等。被告何华健原为广州金笔厂的职工，1989年广州金笔厂将位于广州市海珠区石榴岗路南一街12号大院3号202房分配给被告何华健居住。2003年广州市房管局接管了上述物业，2004年8月31日被告何华健向广州市房管局申请承租上述房屋，同年9月获准承租，核定月租金为111.8元。2009年6月1日广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方）与被告何华健（乙方）签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区石榴岗南一街12-3号202部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积34.3平方米；租赁期限为2009年6月1日至2011年5月31日，月租金111.8元；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为违约；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补缴占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方的违约金；等。租赁期限届满后，双方续签了租赁合同，租赁期限为2011年6月1日至2013年5月31日，其他内容与原租赁合同相同。租赁合同期限届满，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与被告何华健没有续签合同。2018年5月8日原告向被告何华健送达了腾退公房的通知，并在广州市海珠区石榴岗路南一街12号大院3号张贴《通知》，内容：何华健，经查证，您名下已拥有自有房产，不再符合承租直管公房条件，根据《广东省公有房管理条例》的规定，请您收到本通知之日起10日内到广州市东晓物业管理有限公司办理海珠区石榴岗南一街12-3号202房房屋的退租手续，并腾空交回房屋……。另查，2013年1月25日广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处改革后名称为广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与第三人签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：广州市海珠区住房和建设水务局委托第三人实行素社等11条行政街范围的直管房管理工作；等。另查，据广州市房地产档案馆提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：位于广州市海珠区新港西路石泉街10号701房的产权人为余小莲，房屋用途为住宅，建筑面积99.5173平方米。原告于2018年6月4日向本院提起本诉。诉讼中，原告及第三人提交了2004年的《申请承租房屋表》及《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，《申请承租房屋表》记载何华健于2004年8月31日向房管部门申请承租涉案房屋，《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》的内容为2004年6月1对涉案房屋公房租金的评估结果。经质证，被告何华健、余小莲对上述证据均予以确认。原告、被告何华健、余小莲及第三人一致确认的事实：2013年5月31日租赁合同届满后，三被告继续在涉案房屋居住，并按原合同约定的月租金标准按期向广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处及原告缴交租金至2018年4月30日止，2018年5月1日原告停收被告何华健的租金。原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、《接管通知书》；2、《广州市直管房（住宅）租赁合同》；3、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》（记载涉案房屋的成本租金面积为34.3平方米，租金为453.8元/月）；4、《个人名下房地产登记情况查询证明》；5、腾退公房《通知》及张贴的照片；6、广州市海珠区人民政府海府办[2016]23号《广州市海珠区人民政府办公室文件》；7、广州市海珠区机构编制委员会海机编[2013]20号《广州市海珠区机构编制委员会文件》；8、《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》。经开庭质证，被告何华健、余小莲对上述证据全部予以确认。被告何俊雄没有提交质证意见。第三人对原告提交的证据均予以确认。本院认为：本案属租赁合同纠纷。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案确定成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所，原告物业二所负责全区的直管房日常管理等工作。广州市海珠区住房和建设水务局与第三人东晓物业签订合同，约定委托东晓物业就物业二所辖区内直管房负责日常管理工作。涉案房屋属于二所辖区内，故原告有权就涉案房屋主张权利。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与被告何华健签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同履行期限届满，双方没有续签合同，三被告继续使用涉案房屋，原告对此无异议，仍然以原合同标准向被告何华健收取租金至2018年4月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期，原告可以随时解除合同。本案中，被告何华健的妻子余小莲已购买了自有产权的房屋，具备搬迁去向，故被告何华健原承租的涉案公房应予退还。鉴此，原告主张解除其与被告何华健之间关于涉案房屋的租赁关系并要求三被告退交付涉案房屋，合情合理，本院予以支持。由于三被告至今未将涉案房屋交还给原告，被告何华健应继续向原告支付房屋使用费。就涉案房屋成本租金的计算，原告已提交了《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》予以说明，被告何华健对此亦无异议，故本院认定涉案房屋的成本租金为453.8元/月。原告已于2018年5月8日向三被告送达了腾退公房的通知，故被告何华健应在2018年6月1日起至退还房屋时止，按成本租金标准支付房屋占用费，此前的房屋占用费按原合同约定的租金标准计付，原告主张被告何华健自2018年5月起按成本租金支付房屋占用费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告何华健关于广州市海珠区石榴岗南一街12-3号202部位房屋的租赁关系；二、被告何华健、余小莲、何俊雄在本判决生效之日起十五日内，共同腾空并交还广州市海珠区石榴岗南一街12-3号202部位房屋给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所；被告何华健、余小莲、何俊雄搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、被告何华健在本判决生效之日起10日内，按每月111.8元的标准向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所支付2018年5月的房屋使用费，按每月453.8元的标准向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2018年6月1日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告何华健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹 妍人民陪审员  杨二梅人民陪审员  何翠贤二〇一八年十一月十九日书 记 员  江惠莲张靖怡