宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)宁01民初766号原告（案外人）：田福兵，男，回族，1970年8月4日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区金盾小区**。委托诉讼代理人：吴昊，宁夏言宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，宁夏言宗律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信信托有限责任公司，住所地：北京市朝阳区新源南路**京城大厦。法定代表人：陈一松，该公司董事长。委托诉讼代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛未默，北京市兰台律师事务所律师。被告（被执行人）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街**。法定代表人：徐毅，该公司理事长。被告（被执行人）：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，工商银行银川西街办事处退休职工，住宁夏银川市兴庆区湖滨东街春晓园**。被告（被执行人）：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被告共同委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，隆湖公司职员，住宁夏回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区育新巷**>原告田福兵与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）、被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年9月29日公开开庭审理了本案。原告田福兵及其委托诉讼代理人吴昊、张伟，被告中信有限责任公司的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默，被告隆湖公司、王淑华、徐毅的共同委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田福兵向本院提出诉讼请求：1、依法终止对银川市兴庆区“尚东帝景花园”30-1422室的执行措施，解除对上述房屋的查封、冻结；2、请求判决上述房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：隆湖公司购房人孙涛将“尚东帝景花园”30-1422在建公寓出售给原告，2013年10月12日，孙涛与原告签订了合法有效的《房地买卖契约》，孙涛将房屋的一切手续移交给原告，原告应当是该房的合法所有人。2012年6月15日，原告与隆湖公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向隆湖公司购买“尚东帝景花园”30-1422房屋一套，由于原告与隆湖公司素有借贷来往，故隆湖公司用房屋冲抵了向原告的借款，并向原告开具了房款收据。原告自合同签订后要求隆湖公司尽快办理相关产权登记手续，但隆湖公司因经营不善未能及时交房，无人为原告办理相关手续。拖延至今导致房屋被法院执行。原执行裁定认定事实不清，隆湖公司、徐毅用房屋抵顶所欠原告借款而与原告签订的《银川市商品房买卖合同》、向原告出具收据的行为并未违反法律规定，故《银川市商品房买卖合同》是合法有效的，是双方关于房屋买卖的真实意思表示，应当受到法律保护。被告中信公司答辩称，一、中信公司享有涉案房屋抵押权。涉案房屋所在土地使用权于2010年6月21日抵押，1、3、5-10号八栋楼2010年6月29日抵押、2011年1月20日重新抵押，11、16、17、21号四栋楼2011年1月20日抵押，30、31号两栋楼2011年1月26日抵押登记。二、涉案房屋由隆湖公司抵债孙涛再转抵田福兵，田福兵不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。涉案房屋系孙涛在中信公司抵押后才接受抵债，且抵债工程款系尚东帝景花园项目外的工程款，并非享有优先受偿权的工程款。孙涛未占有涉案房屋，且以房抵债仅是履行债务的变通方式，并非买卖，现未完成权属登记的变更手续，孙涛只享有债权请求权，而非物权。田福兵自孙涛接受抵债，应向孙涛主张权利，与隆湖公司无关，对涉案房屋亦不享有物权。综上，田福兵对涉案房屋不享有排除执行的权利，更不享有所有权，请求法院判决驳回田福兵的诉讼请求。被告隆湖公司、徐毅、王淑华答辩称，请求法庭依法判决。对当事人没有争议的证据本院予以认定并记录在案，对本案事实，本院认定如下：经审理查明，2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给被告中信公司并办理抵押登记；2010年6月29日被告隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给被告中信公司,并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋抵押给被告中信公司，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。另查明，2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，本院于2012年5月21日查封了被告隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第184**国有土地使用权，于2012年5月22日查封了被告隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，本院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京东路“尚东帝景花园”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。又查明，2012年1月10日，案外人孙涛与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》。合同第四条注明：涉案房屋所分摊的土地使用权已抵押给中信有限责任公司，抵押登记时间为2010年6月。合同约定房款一次性付清，建筑面积及产权登记为准，互不找差价。2012年3月16日，隆湖公司出具了收到案外人孙涛30-1422房款554001元的收据。2013年10月12日，孙涛与原告田福兵签订涉案房屋《房地产买卖契约》，主要约定孙涛将上述公寓出售给田福兵后。当日，孙涛出具了收到田福兵尚东帝景花园房款（现金）554000元的收据一张。还查明，在本院执行中信公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，原告田福兵对本院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1422号提出异议。本院进行审查后作出（2018）宁01执异100号执行裁定书，裁定认为：《银川市商品房买卖合同》为涉案房屋抵押给申请执行人中信公司后所签，且案外人田福兵未提交证据证实孙涛有权出售涉案房屋及孙涛或田福兵已付清房款的证据。故田福兵对涉案房屋不享有优先权，不能排除执行。裁定驳回田福兵的异议请求。原告田福兵不服该裁定，起诉至本院，请求判如所请。本院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房产所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给被告中信公司，被告中信公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在被告中信公司拥有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋享有拥有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。经审查，涉案《银川市商品房买卖合同》为涉案房屋抵押给被告中信公司后所签，且原告未提交证据证实案外人孙涛有权出售涉案房屋及孙涛或原告已付清房款的事实，故原告的请求不能对抗被告中信公司的担保物权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，对原告的诉讼请求不能予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告田福兵的诉讼请求。案件受理费100元，由原告田福兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。审判长  李慧琴审判员  张建国审判员  杨 玫二〇一八年十一月十六日书记员  陈紫卉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。