广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初11569号原告：杨小兰，女，1982年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：蒋建平，广东迅衡律师事务所律师。被告：黄文雅，女，1980年6月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：董玉乐，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冠山，广东聚理律师事务所律师。第三人：顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区容桂红旗居委会容桂大道中202号景致尚寓2-4座14号铺。经营者：李爱国。原告杨小兰与被告黄文雅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序与（2017）粤0606民初15089号原告黄文雅诉被告杨小兰、第三人佛山市峰江地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案于2017年10月17日进行了合并公开开庭审理。原告杨小兰及其委托诉讼代理人蒋建平、被告黄文雅的委托诉讼代理人董玉乐到庭参加诉讼，第三人佛山市峰江地产代理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。被告黄文雅在庭审中申请将第三人由佛山市峰江地产代理有限公司变更为顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部，原告杨小兰不同意进行变更。本院经审查后，决定将本案第三人变更为顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部（以下简称峰江服务部）。后本案因必须以（2017）粤0606民初15089号案的审理结果为依据而中止审理，该案一审判决后黄文雅不服上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院依法判决维持原判，本案遂恢复审理。本院于2018年10月29日对本案第二次进行公开开庭审理，原告杨小兰及其委托诉讼代理人蒋建平、被告黄文雅的委托诉讼代理人董玉乐到庭参加诉讼，第三人峰江服务部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告继续履行《房地产买卖三方合同》，将位于佛山市顺德区的房产过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金145600元(自4月6日起至双方过户登记完成之日止,每日按成交价千分之一计算,暂计至2017年7月6日)；3.判令被告赔偿原告支付的律师费50000元、交通费1000元、中介费10000元、保函费3000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年3月29日，原被告及第三人签订了《房地产买卖三方合同》，被告自愿将位于佛山市顺德区的房产出售给原告，该房建筑面积180.34平方米，成交价为1600000元，定金100000元，付款方式是银行按揭付款。并约定买卖双方在签署本合同后7天内，按银行要求提供齐全办理按揭所需的相关手续，并且约定卖方逾期交付该物业或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按成交价的千分之一向买方支付违约金。原告已经按照合同支付了100000元定金，也预备好了资料去办理按揭手续，但被告以各种借口没有依约向银行提供办理按揭的资料。原告和第三人多次催促被告尽快去办理银行按揭手续，被告却连电话也不接听，信息也不回。被告辩称：1.合同签订以后，2017年3月29日上午被告向原告出具了收据，要求原告支付100000元定金，但原告没有按照合同约定，第二天下午14点才支付定金，造成被告对原告产生不信任。2.被告于2017年4月1日向原告追要首付款49万，第三人以过户之日才支付该款为由拒绝，我方要求原告尽快办理贷款手续，但原告一直没有去办理。3.原告在2017年6月才短信告知中介，让中介告诉被告去办理贷款，但并没有按合同约定书面通知被告，且其实原告到现在都还没有准备好贷款的手续。房屋买卖合同中交易时间是根本性条款，原告未能遵守合同对交易时间的约定，属于根本性违约。鉴于原告怠于提供齐全办理按揭所需资料，特别是无法提供收入证明、银行流水，使得被告再次对原告的履约能力产生不信任，作为后履行合同义务人，具有要求原告先履行合同的不安抗辩权，有权拒绝继续履行合同。4.原告通过定金合同锁定被告房产，高价抛出自己的房产属于欺诈行为，违反了诚实信用原则，继续履行显失公平。5.原告未能严格执行合同中对履约形式要件的要求，无法证明其正式通知要求被告继续履行合同，应该承担举证不能的法律后果。被告有权解除案涉房屋买卖合同，双方签订的合同无效，作为从合同的定金合同也无效，被告愿意退还定金和银行存储利息给原告，请求驳回原告的诉讼请求。此外，被告还提出违约金的计算标准不合理。第三人峰江服务部没有发表答辩意见。原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于原告、被告的身份信息、第三人的工商登记信息、房地产买卖合同、收据、银行流水、情况说明、原告用于收购房款的农业银行账户交易明细等证据，原告、被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据，本院认定如下：1.工商银行、农业银行、华夏银行提供的贷款资料，该部分证据无法证明原告申请贷款的情况，与本案没有关联性，本院不予采信；2.中介费收据，该收据由第三人出具并加盖公章确认，证明原告向第三人支付了本案房屋买卖的中介费10000元，本院予以采信；3.短信（手机当庭出示）、律师函、邮政快递单，该部分证据无法证明已送达到被告，与本案缺乏关联性，本院不予采信；4.转账凭证、发票、委托代理合同、原告中国建设银行账户的银行流水，该部分证据来源合法、内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；5.录音光盘，原、被告双方对录音内容的真实性无异议，光盘经当庭播放，能够真实反映双方当时对话的情况，本院予以采信。结合本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：原告与被告在第三人的居间介绍下，于2017年3月29日签订房地产买卖三方合同，由原告购买被告名下位于佛山市顺德区的房屋（产权证号：03××58）。合同约定：1.房产总成交价为1600000元，定金100000元在签订合同时支付，首期购房款490000元于过户当天支付，主要购房款1000000元须于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入原告提供的账户或委托公证受托人账户，如申请贷款额度有变化则双方于过户当天再对首期购房款进行多除少补，购房余款10000元在房屋的水电结清后支付。2.银行按揭由中介方转交给对应的按揭公司办理，按揭费用由原告负责，买卖双方需配合办理按揭手续。原告、被告双方在签订合同后7日内，须按银行要求提供齐全办理按揭所需的相关资料。银行通过审批，原告取得同贷书后7日内买卖双方须办理过户递件手续，中介方协助办理相关手续。3.中介费由原告支付，若买卖双方任何一方不履行合同，违约方除支付其本身应付的中介服务费外，还应代守约方支付中介服务费，守约方已支付的中介服务费，由违约方直接赔偿给守约方。若被告在收取定金后不能履行合同或因违约而无法将该物业售予原告，须支付成交价的20%给原告作为违约金；若被告未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按成交价的千分之一向原告支付违约金，逾期30天，原告有权不再购买该物业，被告应退回全部已收款项并支付成交价的20%给原告作为违约金。守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、财产保全担保费、查询费、交通费等均由违约方承担。4.买卖双方的有效文书送达地址以合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。但该合同并未记载原告和被告的联系地址。合同签订后，被告于当日即2017年3月29日向被告出具了定金收据，原告次日将定金100000元转入被告指定的银行账户。同月31日，原告向第三人支付了中介费10000元。同年4月1日，被告通过第三人向原告追要首期款，第三人以首期款须在过户当日支付为由予以拒绝。至2017年5月中旬，第三人经原告要求，与被告约时间办理银行按揭，被告未予以配合办理。2017年6月8日，第三人以短信形式通知被告配合办理银行按揭，被告亦没有回复。原告2017年6月7日至9日期间曾致电被告。在原、被告的对话中，被告表示并非不愿意将房屋卖给原告，是因为需要用案涉房屋办理相关的户口迁移手续，不知道什么时候才能办完，并表示若原告不能等待，可将定金退回原告。原告遂向本院起诉，要求被告继续履行合同。被告随后也向本院提起诉讼，要求解除三方签订的合同，本院审理后依法作出（2017）粤0606民初15089号民事判决，驳回被告的全部诉讼请求。被告对该判决不服，上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院依法判决驳回上诉，维持原判。另查，原告委托广东迅衡律师事务所代理参加本案诉讼，该所指派蒋建平律师担任原告的诉讼代理人，原告为此支付了律师费50000元。原告在本案中申请了财产保全，为此向担保人佛山中汇盈融资担保有限公司支付了诉讼保全担保费3000元。在诉讼当中，原告提供了其中国建设银行账户的银行流水，以证明2018年9月2日其账户内存款余额为1501709.22元，其有能力继续履行合同。被告提供了由第三人出具的一份情况说明，该说明表明原告和被告均为第三人的老客户，在第三人处均留有基本资料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案原告和被告是否存在违约行为问题。被告主张原告迟延支付定金及迟延支付首期款构成严重违约，据此要求解除合同。该主张缺乏依据，本院不予支持，（2017）粤0606民初15089号民事判决已对该主张进行了详细分析论述并做出处理，在本案中不再重复。双方在本案中的主要争议在于对合同中关于办理银行按揭手续的条款的理解和执行。合同约定，银行按揭由中介方转交给对应的按揭公司办理，买卖双方需配合办理按揭手续。原告、被告双方在签订合同后7日内，须按银行要求提供齐全办理按揭所需的相关资料。银行通过审批，原告取得同贷书后7日内买卖双方须办理过户递件手续，中介方协助办理相关手续。上述约定结合实际履行情况和日常生活经验可以说明，由于中介方的存在，按揭手续由中介方和按揭公司负责办理，原告、被告负有配合办理按揭手续的义务，则通知原告、被告也应由中介方负责，而不是由原告或被告通知对方。所以，在通知办理按揭手续环节，不存在原告或被告违约的情况。而在提供齐全办理按揭所需的相关资料的环节，原告和被告也负有同等的义务，但提供资料的对象应为中介方，再由中介方向银行递交，向对方提供资料既没有合同的约定也不符合常理，且第三人即中介方也证明原告和被告均留有基本资料在第三人处，则在该环节也不存在原告或被告违约的情况，被告所称有权行使不安抗辩权缺乏依据。在到银行办理按揭手续环节，原告和被告也负有同等的配合义务，在第三人经原告要求与被告约时间办理，被告却未予以配合的情况下，被告显然构成违约，是合同不能继续履行的阻却原因，应承担相应违约责任，即应按合同约定以成交价1600000元为基数，自2017年5月15日（虽然合同约定原告、被告双方在签订合同后7日内按银行要求提供齐全办理按揭所需的相关资料，但并无证据证明原告或第三人在该时间段内催促被告配合办理按揭，本院酌情以第三人经原告要求于2017年5月中旬约被告办理按揭的时间点起算）起按每年6%（原告起诉后，由于情况发生变化，原合同已无法完全按照原约定履行，且按照合同约定即使被告违约导致合同解除，被告也只需要支付成交价的20%给原告作为违约金，被告违约至今已近一年半，如果按照合同约定的标准日千分之一计算已经远远超过成交价的20%，与被告违约造成原告的损失以及被告违约导致解除合同所要承担的违约责任相比，显然是失衡的，故应酌情调低违约金的计算标准）计至本判决发生法律效力之日（违约金的作用主要在于弥补守约方的损失，而从本案合同的违约金条款的表述来看，在守约方愿意继续履行的情况下还具有促使违约方为了减少自身损失而积极履行合同约定的义务的作用，但由于原合同已无法完全按照原约定履行，购房款支付的方式随之改变，被告因没有及时配合办理银行按揭手续而构成违约，该项义务已经没有继续履行的可能，故违约金应计算至本判决改变该项义务之日即生效之日）。原告要求被告赔偿其支付的律师费50000元、中介费10000元、财产保全担保费3000元，其主张符合双方签订的合同的约定，没有违反法律的规定，本院予以支持；要求被告赔偿交通费1000元，但并未提供相关的依据证明其开支交通费的具体情况，故本院对该主张不予支持。原告要求继续履行合同并提供依据证明自己具有履行的能力，故在被告承担违约责任后，双方仍应继续履行合同约定的义务直至案涉房屋买卖完成。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告黄文雅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨小兰支付违约金（以成交价1600000元为基数，自2017年5月15日按每年6%计至本判决发生法律效力之日），并赔偿律师费50000元、中介费10000元、财产保全担保费3000元；二、原告杨小兰于本判决发生法律效力之日起十日内向被告黄文雅支付购房款1500000元，该款应在扣减本判决第一项判项所确定被告黄文雅应向原告杨小兰支付的款项后再行支付；三、原告杨小兰向被告黄文雅支付本判决第二项判项所确定的款项的同时，被告黄文雅向原告杨小兰交付其名下位于佛山市顺德区的房屋（产权证号：03××58），并协助原告杨小兰办理该房屋的所有权变更登记手续；四、驳回原告杨小兰的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为10543.2元、财产保全费2520元，合共13063.2元（原告已预交），由被告黄文雅负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 亮二〇一八年十一月五日书记员 刘远顺书记员 陈嘉欣