湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终8446号上诉人（原审原告）：代滔，男，1991年11月5日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：张肖迪，北京天平（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邝庆刚，男，1981年5月8日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：廖星星，湖南江荣律师事务所律师。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。上诉人代滔因与被上诉人邝庆刚、原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。代滔上诉请求：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初782号民事判决第三项；二、改判邝庆刚向代滔支付违约金300000元，并赔偿代滔因装修邝庆刚名下房屋的损失费50000元；三、判决邝庆刚承担本案一、二审诉讼费及财产保全费、房产价值评估费等相关费用。事实与理由：一审判决认定代滔于涉案房屋买卖合同履行过程中存在违约行为是错误的。1、代滔与邝庆刚就房屋买卖约定了产权过户、支付购房款等交易流程，代滔应履行的支付购房款的义务与邝庆刚应履行的办理房屋抵押解除、产权过户义务是同步进行的，代滔不负有先履行义务；2、房屋买卖合同履行期间，代滔多次主动向邝庆刚提出办理房屋交易手续，积极催促邝庆刚配合，但邝庆刚拒不配合，邝庆刚构成根本违约；3、一审判决认定涉案房屋买卖合同的居间方新环境公司是购房款的资金托管机构是错误的。根据合同约定，代滔支付的购房款明确约定汇给邝庆刚，而非由居间方新环境公司托管，新环境公司不是购房款的资金托管机构；4、代滔于房屋买卖合同约定的履行期限内，多次主动向邝庆刚提出办理房屋交易手续，积极催促邝庆刚配合办理，但邝庆刚拒不配合的情况下，代滔不再支付剩余购房款或垫付资金的行为应视为合法行使抗辩权，不构成违约。邝庆刚拒不配合办理房屋交易手续，导致银行还贷，房产抵押解除，房产过户等房屋交易事宜无法进行，导致案涉房屋买卖合同目的无法实现，邝庆刚行为应构成根本违约，应依约向代滔支付违约金。邝庆刚辩称：一、代滔就其与邝庆刚、新环境公司之间的房屋买卖合同纠纷，先后两次向一审法院提起诉讼，本案诉讼属于重复起诉，依法应不予立案，立案后也应驳回起诉。二、代滔的上诉理由不能成立。代滔负有先履行义务。代滔支付购房首付款170000元或垫付250000元资金是邝庆刚提前清偿按揭贷款、解除房屋抵押以及产权过户的先决条件，客观上不可能同步进行。在合同履行过程中，邝庆刚按照房屋买卖合同的约定，于2016年12月19日出具全权委托书给新环境公司的职员肖煜融，并经望城区公证处公证，肖煜融持该公证书，可以协助代滔完成全部交易手续，无需邝庆刚亲自办理任何交易手续，邝庆刚已经全面履行合同约定的义务。新环境公司是购房款的资金托管机构，合同履行过程中，代滔50000元定金也是经由新环境公司向邝庆刚支付的，首付款170000元及垫付款也应照此办理。代滔明知涉案房屋是按揭房，在支付50000元定金后，不再支付后续款项，导致邝庆刚无法办理房屋抵押解除手续，是导致后续交易无法继续的根本原因.三、代滔签订房屋买卖合同并非真实意思表示，其签订该合同是为了转售牟利，有违诚实信用原则，对代滔索要高额违约金的诉讼请求，不应支持。新环境公司未陈述意见。代滔向一审法院起诉请求：一、判令解除代滔、邝庆刚于2016年12月8日签订的《房屋买卖合同》；二、判令邝庆刚向代滔返还定金50000元；三、判令邝庆刚支付代滔因装修邝庆刚名下房屋花费的装修款50000元；四、判令邝庆刚向代滔支付违约金300000元；五、判令邝庆刚承担本案的诉讼费、财产保全费、鉴定费等相关费用。一审法院认定的事实：2016年12月8日，以邝庆刚为甲方（出售方），代滔为乙方（买受方），新环境公司为丙方（居间方），三方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于长沙市望城区月亮岛街道金星北路266号名家翡翠花园5栋1408房出售给乙方，建筑面积为88.42平方米；该房屋抵押给公积金中心银行，抵押银行金额约300000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币530000元整，乙方于2016年12月8日支付甲方购房定金50000元，定金由丙方托管待交房时支付给甲方；乙方于2017年6月1日前通过银行审批，甲方解除抵押、产权过户，办理手续时乙方支付甲方购房首付款170000元为房款或托管资金房款；乙方通过银行贷款向甲方支付购房款300000元；交房时乙方支付甲方交房尾款10000元托管丙方转交。甲、乙双方一致同意并委托丙方指定的资金担保账户托管部分资金。签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费5000元，乙方应当支付丙方居间服务费10000元。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。甲方在本合同终止后三个工作日内将已收房款无息全额退还……。甲乙双方约定该房过户时间为2017年6月1日前，或者乙方一次性付款支付给甲方，甲方办理全权委托公证书给乙方；该房甲乙双方约定违约责任按总房款百分之三十，乙方支付给甲方定金托管至丙方指定账户，待甲方办理全权委托公证书给丙方，定金可归还甲方。甲、乙双方还在合同上书面补充约定：乙方须垫付250000元资金，用于甲方按揭提前还贷，此资金乙方须在甲方、乙方双方约定的2017年6月1日前将资金打入甲方按揭还款账户。在签订《房屋买卖合同》的当日，代滔、邝庆刚对涉案房屋又签订了《房屋租赁合同》，房屋租金每月1000元，租赁期限自2016年12月8至2017年6月1日止。2017年1月代滔对涉案房屋进行了装修。合同签订后，代滔经由新环境公司向邝庆刚支付50000元定金，并由邝庆刚出具收条。2017年5月31日，代滔、邝庆刚在新环境公司员工的见证下，经电话协商，变更房屋过户时间为2017年6月15日。2016年12月20日，邝庆刚与其妻子在长沙市望城区公证处办理了全权委托公证书，邝庆刚与其妻子共同委托肖煜融作为代理人，办理与涉案房屋转让有关的需要由邝庆刚处理的事宜，具体包括办理涉案房产在银行抵押贷款的还款、到房屋产权管理部门注销抵押备案手续、办理产权交易过户等。后代滔既未向邝庆刚支付余下的购房款，又未按约定垫付用于按揭提前还贷的资金；邝庆刚亦未办理涉案房屋的解除抵押手续，且邝庆刚明确表示不愿意继续履行《房屋买卖合同》。经一审法院委托，湖南联信房地产评估工程咨询有限公司对涉案房屋进行评估，该房产在2018年5月8日可能实现的市场价值为820980元，单价为9285元/平方米。另查明，2017年6月15日，以邝庆刚为被告，新环境公司为第三人，代滔向一审法院提起诉讼，请求判令：一、邝庆刚履行《房屋买卖合同》、《补充条款》义务，将长沙市望城区月亮岛街道金星北路226号名家翡翠花园5栋1408的房屋所有权过户给代滔或代滔指定的其他主体；二、邝庆刚承担本案的诉讼费用、财产保全费等其他相关费用。一审法院于2017年10月16日作出（2017）湘0112民初1762号民事判决书，驳回代滔的诉讼请求。一审法院认为：代滔、邝庆刚基于房屋买卖的目的，经过协商后，于2016年12月8日签订《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，对各方均有约束力。现邝庆刚亦不愿再继续履行合同，对于代滔请求判令解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。代滔、邝庆刚双方在合同中约定房屋过户及余款支付的时间，虽然邝庆刚未按合同约定履行房屋过户等义务，且该房屋现有的市场价值较房屋买卖合同签订时有所增加，但代滔在有第三方作为资金托管机构的情况下，亦未按合同约定支付剩余购房款或垫付资金，代滔、邝庆刚双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任；故对于代滔请求判令邝庆刚支付违约金300000元的诉讼请求，一审法院不予支持；但邝庆刚应将50000元定金退还给代滔。本案系房屋买卖合同纠纷，而代滔所诉的装修款50000元是其与邝庆刚签订《房屋租赁合同》后，为满足居住条件而对租赁房屋进行装修所产生的费用，代滔应当另行主张权利。关于邝庆刚辩称本次起诉是重复起诉的问题，虽然本案与（2017）湘0112民初1762号案件的当事人及诉讼标的一致，但两案的诉讼请求不一致，且本案中代滔的诉讼请求并非对已生效的（2017）湘0112民初1762号民事判决书的判决结果的否定，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，本案不构成重复起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、代滔与邝庆刚在2016年12月8日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、限邝庆刚于本判决生效之日起十日内返还代滔定金50000元；三、驳回代滔的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12600元，财产保全费2520元，共计15120元，由代滔负担14416元，邝庆刚负担704元。本院二审诉讼期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院二审另查明：2017年5月31日，代滔、邝庆刚在新环境公司员工的见证下，经电话协商，变更房屋过户时间为2017年6月15日，同时约定“任意一方未配合办理该房屋手续违约责任叁拾万元整”。本院认为：代滔、邝庆刚、新环境公司于2016年12月8日签订《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按约履行各自合同义务。根据本案已经查明的事实和代滔、新环境公司员工肖煜融的陈述可知，《房屋买卖合同》签订后，代滔、新环境公司员工肖煜融又通过电话确认的方式与邝庆刚就办理注销抵押备案手续及房屋过户手续和违约金问题达成了补充协议，各方补充约定2017年6月15日前邝庆刚应当配合办理相关手续。虽然邝庆刚及其妻子全权公证委托肖煜融办理上述事宜，但邝庆刚与肖煜融均未在补充协议约定的期限前配合代滔办理提前还贷和房屋过户手续，已构成违约，因肖煜融系受邝庆刚委托，该违约责任应由邝庆刚承担，故本院对代滔主张邝庆刚支付违约金的诉请予以支持。关于邝庆刚应向代滔支付的违约金金额问题，因补充协议约定的违约金数额过高，本院综合当事人实际损失，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等因素，酌情确定邝庆刚应向代滔支付违约金100000元。关于代滔主张邝庆刚赔偿其装修费50000元的诉请，因系代滔与邝庆刚签订《房屋租赁合同》后，为满足居住条件而对涉案房屋进行装修所产生的费用，故本案中不予处理，代滔可另行主张权利。邝庆刚辩称代滔未能按期支付首付款170000元及垫付款项250000元，存在违约行为，对此，本院认为，《房屋买卖合同》约定应在邝庆刚解除抵押、产权过户手续办理时代滔支付首付款或垫付资金，但邝庆刚并未出面配合办理上述手续，故代滔不支付上述款项不构成违约。邝庆刚另抗辩主张本案系重复诉讼，经本院核查，本案与一审法院（2017）湘0112民初1762号案件的当事人及诉讼标的虽一致，但两案的诉讼请求不一致，故本案不构成重复起诉。综上所述，上诉人代滔的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初782号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初782号民事判决第三项；三、限邝庆刚于本判决生效之日起十日内向代滔支付违约金100000元；四、驳回代滔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12600元，财产保全费2520元，共计15120元，由代滔负担9450元，由邝庆刚负担5670元；二审案件受理费6550元，由代滔负担4094元，由邝庆刚负担2456元。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一八年十一月十六日法官助理冷子剑书记员毛韧