广东省深圳市罗湖区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0303执异265号异议人(利害关系人)：罗芳，女，汉族，1978年2月17日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区蔚蓝海岸A2-12A，公民身份号码：610404197802172027。被异议人(申请执行人)：孙镇枝，男，汉族，1985年10月8日出生，身份证住址:广东省深圳市罗湖区宝安北路3039号，公民身份号码：440582198510085455。被异议人(被执行人)：熊殚洽（曾用名：熊柏龙），男，汉族，1972年6月14日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区蔚蓝海岸A2-12A，公民身份号码：4403011997206146993。在本院执行（2018）粤0303执恢333号孙镇枝与熊殚洽民间借贷纠纷一案中，异议人(利害关系人)罗芳对该执行不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。异议人罗芳称：请求法院确认深圳市永信资产评估房地产估价有限公司估价报告编号为深永评字F(2018)第1019号《房地产估价报告》无效。事实与理由：一、异议人对深圳市永信资产评估房地产估价有限公司估价报告编号为深永评字F(2018)第1019号《房地产估价报告》中注册房地产估价师庞朝晖、陈桂珍的签名有异议，导致异议人对该份《房地产估价报告》的真实性、合法性有异议。该《房地产估价报告》附件中庞朝晖、陈桂珍两人的房地产估价师注册证书中“持证人签名”一栏是空白的，没有庞朝晖、陈桂珍两人的签名留档，因此，也没法核对《房地产估价报告》中庞朝晖、陈桂珍两人的签名是否持证人的签名。房地产估价师注册证书中“持证人签名”一栏，是发证机关要求持证人亲笔签名留档，便于公众核对其在估价文件的签名是否真实有效，而该份《房地产估价报告》附件中房地产估价师庞朝晖、陈桂珍两人的注册证书没有签名留档，异议人没法核实该份《房地产估价报告》中的房地产估价师签名是否真实，法院也没有对该份《房地产估价报告》的房地产估价师签名真实性作出确认。因此，异议人对深圳市永信资产评估房地产估价有限公司估价报告编号为深永评字F(2018)第1019号《房地产估价报告》的真实性、合法性存在异议。二、异议人对深圳市永信资产评估房地产估价有限公司估价报告编号为深永评字F(2018)第1019号《房地产估价报告》的法定程序有异议。根据《广东省高级人民法院司法委托评估工作细则》第十九条规定，评估机构应当制作现场勘察笔录，但该《房地产估价报告》缺少该份法定的文件，因此，该《房地产估价报告》的合法性有质疑。三、异议人对深圳市永信资产评估房地产估价有限公司估价报告编号为深永评字F(2018)第1019号《房地产估价报告》中评估价格有异议。1.《房地产估价报告》认定异议人在深圳市南山区后海路东蔚蓝海岸社区首期2栋12A房的评估价格只有每平方米89500元，而链家地产对同一社区、相同楼层的房屋销售价格在每平方米100000元-105000元之间。《房地产估价报告》评估的价格明显低于市场标准。2.房地产估价师在没有实地测绘和检查的情况下，作出的估价有失公允和真实，综上所述，异议人特向法院提出异议，请求法院予以支持，以保证异议人的合法权利。为支持其主张，异议人提交以下证据：1、房地产评估报告；2、市场销售价格。申请执行人孙镇枝辩称，一、本案所涉及执行房屋不属于“唯一住房”，依法可拍卖变卖或抵债。本案所涉房屋并非独立的一的一间房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中唯一房屋的规定。二、本案所涉房屋不属于生活必需居住房。唯一住房作为不动产，其价值除了本身具有居住功能外，还有存在着房屋面积大小、地段、品质不同的影响因素。被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋应当与其居住的面积相适应，且只能是基本的居住面积，参照《城镇最低收入家属廉租房屋管理办法》所规定的人均为15平方米。如果被执行人现有的唯一住房面积如果超过上述面积标准的，可认定被执行人所居住的房屋超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，应当属于可处分的房屋。另外，即使被执行人的唯一居住房产的居住面积在基本生活保障内，但因其本身拥有的超值因素，仍应作为执行的考量范畴。本案所涉房屋价值约900万元以上，结合本案执行异议人的债务以及房屋价值考虑，对该房的处置就属于有益处置。三、被执行人熊殚洽有多起案件经法院审理并作出判决，目前都已经进入案件执行之中，但案件不在同一法院，经孙镇枝多次请求，目前所有案件均统一由深圳罗湖法院具体执行。另外，熊殚洽与孙镇枝已经办理该房屋的抵押，孙镇枝的债权属于优先债权，该案由深圳市罗湖区法院执行完全符合最高院《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定。四、执行异议人与熊殚洽为夫妻关系，本案债务发生在夫妻关系存续期间，依法应属于夫妻共同债务，对夫妻名下的房产进行处置符合法律规定。被执行人熊殚洽未提交答辩状，亦未质证、未举证。本院查明，孙镇枝与熊殚洽民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月25日作出（2015）深罗法民一初字第1554号《民事判决书》，判决：一、被告熊殚洽应于本判决生效之日起十日内清偿原告孙镇枝借款本金人民币77万元及其利息（计息本金77万元，按照年24%的利率，自2013年7月1日起计至生效判决确定还款之日止）。二、驳回原告孙镇枝的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，由于被执行人熊殚洽未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人孙镇枝向本院申请强制执行。本院终本案件的执行，后申请执行人孙镇枝申请恢复执行案件的执行，案号码（2018）粤0303执恢333号。在执行过程中，本院委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对被执行人熊殚洽（曾用名：熊柏龙）名下的位于深圳市南山区后海路东蔚蓝海岸社区首期2栋12A房房进行市场价值评估。2018年5月14日深圳市永信资产评估房地产估价有限公司估价报告编号为深永评字F(2018)第1019号《房地产估价报告》，评估价格为每平方米89500元，房产评估净值为人民币8205400元。2018年8月16日,本院向当事人发出（2018）粤0303执恢333号《通知书》，通知双方当事人评估结果。异议人(利害关系人)罗芳不服，认为同一社区、相同楼层的房屋销售价格在每平方米100000元-105000元之间，《房地产估价报告》评估的价格明显低于市场标准，向本院提出执行异议。本院认为，根据相关规定，为提高执行工作效率，减轻当事人费用负担，在案件执行过程中，对于拟拍卖的深圳市范围内已核发“红本”产权证的商品房，可以通过深圳市房地产评估发展中心“房地产评估价格查询系统”对标的房产进行市价查询。执行法官（执行员）可以自行通过“房地产评估价格查询系统”进行房产市价查询，查询结果应截屏（或拍照）附卷。对于依照本指引进行市价查询的标的房产，在进行网络司法拍卖时，应当以查询的市价结果作为第一次拍卖的起拍价（或保留价），不得降价拍卖，双方当事人协商同意降价的除外；如第一次拍卖流拍，可依法降价进行第二次拍卖。本案执行法官按照上述规定作出相应的执行行为并无不当；且现评估价格亦并非涉案房产的实际成交价格，故异议人的异议理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）的规定，裁定如下：驳回异议人罗芳的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院提交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省深圳市中级人民法院申请复议。审判长 郑  有  培审判员 邱  昭  霞审判员 杨  晓  玲二〇一八年十一月四日本件与原本核对无异书记员 黄金能（兼）