海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初8138号原告：吴某松，男，1977年4月9日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址三亚市。委托诉讼代理人：翟朝辉，三亚市崖城法律事务所法律工作者。被告：冯某新，男，1989年8月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址三亚市。被告：张某，男，1978年5月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址三亚市。被告：侯某宝，男，1981年11月10日出生（公民身份号码：×××），住址三亚市。以上三位被告共同委托诉讼代理人：张蕾，海南惠海律师事务所律师。以上三位被告共同委托诉讼代理人：孙珊珊，海南惠海律师所律师。被告：高某，女，1972年6月11日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址三亚市。原告吴某松诉被告高某、冯某新、张某、侯某宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年11月6日公开开庭进行了审理，原告吴某松及其委托诉讼代理人翟朝辉，被告冯某新、张某、侯某宝的委托诉讼代理人张蕾、孙珊珊到庭参加诉讼，被告高某经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴某松向本院提出诉讼请求：1、依法判决四被告立即支付拖欠原告的租金肆拾万零贰仟捌佰元（402800.00元）；2、诉讼费由被告承担；3、依法判决四被告立即支付滞纳金伍万肆仟玖佰捌拾贰元（54982.00元）至实际给付之日止。事实和理由：2014年10月9日，原告与被告四人高某、张某、侯某宝、冯某新签订一份租赁协议，协议约定原告将位于三亚市××路的1至2层位于三亚市××路、朝阳巷24号第一层到第二层房屋及附属设施出租给四被告做餐饮经营及其它经营使用。租期为10年5个月，自2015年1月1日起至2025年5月30日止。合同的第四条第二款约定租金为每年肆拾万零贰仟捌佰元(402800．00元)。该合同第四条第四款约定，被告应于每年一月一日之前10日向原告支付该年度租金。每逾期一日，则乙方须按日租金的千分之五支付滞纳金。由于合同上明确规定有违约滞纳金，这是甲乙双方的真实意愿的表示。依法应当遵守，被告应当承担该合同的违约责任。至2018年9月3日为止，被告共计迟延缴纳租金达273天，鉴于每一天千分之五的滞纳金有所过高，现在原告请求被告按每天万分之五计算滞纳金，因此被告应当承担的滞纳金为273×402800×O.0005=54982元，原告曾多次向被告催要，但是被告等对原告置之不理，不得已，原告才起诉到人民法院，要求四被告支付使用租赁原告房屋期间的租金及滞纳金。请求人民法院查清事实，依法判决支持原告的诉讼请求。被告冯某新、侯某宝、张某共同辩称：1、原告依据《房屋租赁协议》向三被告主张租金，首先要举证证明自己享有对涉案房屋的处置权。即：必须要向法庭出示涉案房屋的权属证明，以及自己向房屋产权人承租房屋的租赁协议，方能证明自己系合法出租涉案房屋，以及《房屋租赁协议》系有效合同。根据双方租赁合同约定，原告吴某松应系房屋的第一承租人(见《房屋租赁协议》第一条第2款)，但原告从未向三被告出示过其为房屋第一承租人的任何证明。三被告认为，三被告支付房租前，原告应当向三被告出示上述证明。另外，经三被告查实，另外有六位股东与吴轻松一起承租该房屋后出租给三被告及高某。如果吴某松在本次诉讼中不能证明自己是房屋第一承租人，也不能证明自己可以独立出租涉案房屋的话，那么三被告有权对吴某松能否独自作为原告向三被告主张房租提出质疑。2、三被告与被告高某系为成立三亚惠兴隆酒店管理有限公司，共同经营7天连锁酒店才与吴某松签订了《房屋租赁协议》。但根据《民法总则》第75条规定：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”，因此，惠兴隆公司应最终对协议承担法律后果，因此，三被告认为本案应当将三亚惠兴隆酒店管理有限公司添加为本案被告或第三人。3、就算《房屋租赁协议》系有效合同，原告履行合同过程中也存在多种违约行为：第一，三被告缴纳租金、押金后，原告拒绝向答辩人出示收条。协议履行过程中，三被告委托高某将房租收齐后向吴某松缴纳交纳了2015、2016年的房租及合同约定的押金，但始终没有拿到吴轻松出具的租金、押金收条，高某也从未向三被告出示过向吴某松付款的任何证明，并且经三被告多次催促，高某和吴某松都拒不向三被告出示。2017年1月1日，公司解除了高某对公司的管理权，高某在交出公司管理权之后，仍没有向公司出示上述凭证。第二，原告吴某松一直以各种方式干预商铺经营，如：多次在经营场所张贴公告、破坏酒店电梯、将酒店的配电室锁上、在酒店大堂放置并切割装修材料等行为，导致承租人退租、入住率严重下降等不良后果。第三，出租房屋在使用过程中出现多处装修质量问题，原告拒绝维修，影响三被告使用。第四，拒不履行《房屋租赁协议》中第五条第5项的义务即：“乙方在经营期间需要办理的各项证照和年审等有关事项，由甲方负责，甲方必须及时提供与协助解决。”4、生效判决已经判决至2018年3月1日的租金，即使四被告拖欠租金也是2018年3月1日之后的租金。综上，为维护三被告的合法权益，恳请法院在查明案件事实的基础．依法裁判。被告高某未作答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年10月9日，吴某松与张某、冯某新、候某宝、高某签订了《房屋租赁协议》，该协议约定吴轻松将位于三亚市××路、朝阳巷24号房屋的第一、二层及附属设施出租给四被告使用，期间为2015年1月1日至2025年5月30日，从合同生效之日起至2015年1月1日的时间为房屋免租期，原告同意该段时间作为四被告筹备和装修时间，四被告不承担租金，房屋租金为每年402800元，支付方式为1年为一期，2016年及以后每年支付一次，四被告应当于下一期开始前10日向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则四被告需要按日租金的千分之五支付滞纳金。协议签订后，原告向四被告交付了房屋，四被告向原告支付了2015、2016年两年的租金。2017年4月5日，原告向本院起诉四被告，要求四被告支付拖欠租金202800元，本院经审理作出（2017）琼0271民初3039号民事判决，查明，四被告向原告支付了2017年的租金20万元，后原告要求四被告支付2017年剩余202800元租金未果，提起该案诉讼。该判决中认定原告与四被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务；四被告未依合同约定的支付租金已构成违约，而四被告均未到庭应诉视为对该案诉讼权利的放弃，因此原告诉求四被告支付租金有事实和法律依据，本院予以支持；另外，《房屋租赁协议》并未在合同中约定四被告承担租金的比例，因此四被告应当平等的对本案的欠款承担连带责任。遂判决：一、被告张某、冯某新、候某宝、高某应于本判决生效之日起十日内向原告吴某松支付租金202800元；二、被告张某、冯某新、候某宝、高某对第一判项的款项承担连带责任。该判决现已发生法律效力。因冯某新、侯某宝、张某、高某拖欠2018年租金，原告遂提起本案诉讼。另查，2014年12月31日，三亚惠兴隆酒店管理有限公司登记设立，登记住所为海南省××区（王某胜住宅楼），法定代表人为冯某新。庭审中，原告与被告冯某新、侯某宝、张某均确认，三亚惠兴隆酒店管理有限公司登记的住所系原告与四被告签订的另一租赁合同约定的租赁场所，用于经营七天连锁酒店。被告冯某新、侯某宝、张某认可，其所称原告干扰商铺经营行为以及装修质量问题都是发生在七天连锁酒店的场地，并非是在本案的租赁场地；而被告冯某新、侯某宝、张某所称的未提供证照是指被告冯某新、侯某宝、张某想在本案租赁场地设立新公司，但原告并未提供房屋产权等资料配合办理。原告主张并未干扰四被告的经营行为，原告仅是因四被告拖欠租金而张贴过书面催交通知，且原告主张现在已经不能在居民住宅楼地址上设立公司，应当在商住用地性质上的写字楼登记公司，原告不存在违约行为；原告也不同意追加三亚惠兴隆酒店管理有限公司作为本案被告或第三人参加诉讼。本院认为，已生效的（2017）琼0271民初3039号民事判决中认定原告与四被告签订的《房屋租赁协议》系有效合同，故本院对涉案合同为有效合同予以确认。生效判决已经查明四被告拖欠原告2017年剩余租金202800元，并依此作出判决，并未涉及2018年的租金，故被告冯某新、侯某宝、张某主张生效判决已经处理了2018年3月1日之前的租金，本院不予采信。关于是否追加三亚惠兴隆酒店管理有限公司的问题。《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”四被告尚无证据表明租赁本案的房屋是为了设立三亚惠兴隆酒店管理有限公司，且原告已经明确表示不同意追加三亚惠兴隆酒店管理有限公司作为被告或第三人参加诉讼，故原告有权仅向四被告主张租赁合同的权利，对于被告冯某新、侯某宝、张某追加的抗辩意见本院不予采纳。关于原告是否存在违约行为的问题。首先，被告冯某新、侯某宝、张某也认可其关于原告干扰商铺及装修质量问题是发生在另一租赁合同所涉及的场地，并非本案的租赁房屋，故该两项行为与本案无关，本院不予支持。其次，被告冯某新、侯某宝、张某并未提供证据证明原告存在未协助提供相关证照的行为，原告对此也不予认可，故对此项抗辩意见本院不予采纳。最后，原告向被告收取租金，是基于原告向被告交付了房屋，而被告实际使用了租赁房屋，享受了房屋的使用权益，需要向原告支付相应对价，原告是否出具或出示收据并不是被告不支付租金的正当理由，故被告冯某新、侯某宝、张某的该项抗辩理由不能成立。而被告高某经本院传票传唤不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。按照合同约定，被告冯某新、侯某宝、张某、高某应于2018年1月1日前10日内交纳2018年度的租金，现原告诉求四被告向其支付2018年度（2018年1月1日至12月31日）的租金402800元，本院予以支持。合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日，则四被告需要按日租金的千分之五支付滞纳金。原告自愿将滞纳金调低为日万分之五未违反法律规定，本院予以准许，故四被告应当向原告支付的滞纳金为，以日租金1103.56元（402800元/年÷365天）为基数按照日万分之五从2018年1月1日起计算至租金402800元付清之日止，超出部分不予支持。被告冯某新、侯某宝、张某、高某对上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：被告冯某新、侯某宝、张某、高某于本判决生效之日10日内连带向原告吴某松支付租金402800元及滞纳金（以日租金1103.56元为基数按照日万分之五从2018年1月1日起计算至租金402800元付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4083元（原告已预交），由被告冯某新、侯某宝、张某、高某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴小慧 二○一八年十一月二十六日书记员 王 丹附法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。