广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初4811号原告：广州尺度房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区广州大道南路788号自编4栋自编0455号（仅限办公用途），统一社会信用代码：91440101082737208F。法定代表人：杜映晞。委托诉讼代理人：唐云祺，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何东，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：佛山市三水钜隆房产有限公司，住所地：广东省佛山市三水中心科技工业区B区1、5、8、10号，C区1、2、3号，D区1号地，统一社会信用代码：91440607799376745H。法定代表人：张淑好。委托诉讼代理人：汤莹霞，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小玲，广东诺为律师事务所律师。原告广州尺度房地产代理有限公司诉被告佛山市三水钜隆房产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理后，依法由审判员翁晓炜适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人唐云祺、何东，被告的委托诉讼代理人汤莹霞、徐小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、被告向原告支付佣金1602917.99元；2、被告向原告支付违约金480875.4元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年签订《三水雍翠新城项目销售策划代理合同》，约定自2016年5月1日至2017年4月30日期间，原告代理被告策划、销售雍翠新城的住宅、商铺、车位等事宜，并根据委托期限内完成业绩收取佣金。委托期限内完成业绩额小于1.5亿元时，销售佣金按总销售额0.8%计付，委托期限内完成业绩额大于2.5亿元时，销售佣金按总销售额1.3%计付，销售佣金按年度住宅实际销售总额乘以对应的佣金比率进行全额计算，即不采用分段分比率计算。逾期支付佣金的，每逾期一日，按逾期金额的千分之二支付违约金。原告在合同约定的期限内共完成销售额320583598元，按1.3%计算为4167586.77元，但被告只按0.8%给付部分佣金给原告。合同已于2017年4月30日届满，被告未支付剩余佣金，原告将违约金调整为未付佣金的30%。原告在诉讼中提供以下证据：1、三水雍翠新城项目销售策划代理合同一份，证明一是双方的基础法律关系。二是双方对销售期限、销售支付方式及收取标准都有明确约定；2、雍翠新城佣金结算表一份，证明2016年5月起，双方佣金一直按照销售额0.8%结算并且从结算表内容看都是以雍翠新城名义来结算，没有出现钜隆名字；3、2016年5月—2017年4月30日总成交汇总一份，证明合同期间内销售额为320583598元，可以撤回对露天停车位销售额予以计算；4、微信聊天记录一组，证明被告不同意依据销售额按照合同约定比例给付佣金；5、规划图一组，证明雍翠新城的整体规划情况。被告辩称：1、合同约定的项目为位于佛山市三水区乐平镇乐南路3号的雍翠新城的住宅、商铺、车位等物业，代理期限为2016年5月1日至2017年4月30日，只有代理期内原告销售的、地址为乐南路3号的物业才可作为原告的销售业绩，并按照合同约定比例计算佣金；2、位于佛山市三水区乐平镇乐南路3号的雍翠新城（佛山市三水中心科技工业区B区1、5、8、10号地块）与位于三水区乐平镇乐南路8号钜隆君玺花园（佛山市三水中心科技工业区C区1、2、3号地块）是同一开发商即被告开发建设的不同项目（项目名称不同、地址不同、开售时间不同），故钜隆君玺花园并不受案涉合同的约束，也不能累计计算销售业绩；3、经原、被告核算，原告在代理期限内完成乐南路3号的销售额为83340895元，小于1.5亿元，故按销售额的0.8%计算，被告已支付完毕；4、被告并不欠原告佣金，原告主张违约金过高且无合同依据。被告在诉讼中提供以下证据：商品房买卖合同（乐南路3号雍翠新城君临35座803房及乐南路8号钜隆君玺花园9座1405房）两份、关于同意命名钜隆君玺花园的批复（三民复【2016】42号）一份，证明涉案代理合同中委托项目是佛山市三水区乐平镇乐南路3号的雍翠新城的住宅、商铺、车位，被告另外开发的乐南路8号钜隆君玺花园不属于涉案代理合同的范围，而且乐南路3号的雍翠新城与乐南路8号的钜隆花园地块不同，地址不同，不是同一项目，不能作为涉案代理合同中的销售业绩累积计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提供的证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。结合原、被告的陈述，本院确认以下基本事实：原、被告于2016年签订《三水雍翠新城项目销售策划代理合同》，合同约定被告委托原告为“三水雍翠新城”的独家销售策划代理商，代理期限从2016年5月1日至2017年4月30日。合同第六条约定：委托期限内完成业绩额小于1.5亿元时，销售佣金按总销售额0.8%计付，委托期限内完成业绩额大于2.5亿元时，销售佣金按总销售额1.3%计付，销售佣金按年度住宅实际销售总额乘以对应的佣金比率进行全额计算，即不采用分段分比率计算；每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订《商品房买卖合同》作为结算代理费的依据，被告根据销售单位实际到账金额（含定金、首期款、按揭放款、一次性付款之和）向原告支付销售佣金；原告每月五日前提交上月佣金清单，被告应每月十日前对数完毕并确认佣金数额，被告逾期支付销售佣金的，每逾期一日，按逾期金额的千分之二支付违约金。合同第八条第二款约定：“代理期满前一个月佣金审核与结算以签订商品房买卖合同日期为准。”另查明，原告在诉讼中主张其在乐南路3号的销售额为84560895元（已扣除45万元的装修款），乐南路8号的销售额为234423477元（已扣地下车位618、10座1204、9座1606、地下车位468、11座304的1725428元销售额），原告放弃主张露天车位的27万元销售额，销售额合计为318984372元。原告在诉讼中陈述被告已向其支付销售佣金2571438.4元。被告在诉讼中陈述其向原告支付了销售佣金2543554.97元。三水雍翠新城项目共分四期开发，乐南路3号的雍翠新城及乐南路8号的钜隆君玺花园均在该四期项目范围内。本院认为：本案争议点是乐南路8号的钜隆君玺花园的销售额是否属于《三水雍翠新城项目销售策划代理合同》约定范围。本案具体分析如下：首先，从佛山市三水区发展规划和统计局的图纸等材料来看，三水雍翠新城项目共分四期开发，乐南路3号的雍翠新城及乐南路8号的钜隆君玺花园均在该四期项目范围内，三水雍翠新城四期项目均由被告开发，双方签订的合同已明确被告委托原告为“三水雍翠新城”的独家销售策划代理商；其次，被告辩称乐南路8号的钜隆君玺花园不受合同的约束，但被告没有提供证据证明其与原告单独就乐南路8号签订合同，在没有单独签订合同的情况下，被告作为一家专业的房地产开发公司，在合同期内让原告销售乐南路8号所有楼盘而不算入合同约定的销售额范围并不合常理；最后，原、被告在合同期内每个月都有核对并出具《雍翠新城佣金结算表》，该表虽然只是初步核算，但从结算表的名称到具体结算明细表，均没有区分雍翠新城及钜隆君玺花园的销售额。综上，从合同约定的意思表示到双方实际履行行为来看，《三水雍翠新城项目销售策划代理合同》约定的销售额应包括乐南路8号的钜隆君玺花园的销售额。对原告主张的佣金，合同第八条第二款约定代理期满前一个月佣金审核与结算以签订商品房买卖合同日期为准，经双方庭审核对及结合双方每月出具的《雍翠新城佣金结算表》，本院确认原告在合同期内的销售额为318984372元，根据合同应全额按1.3%计算，即销售佣金为4146796.84元，原告主张被告已支付2571438.4元，高于被告自认的支付情况，故本院予以确认，扣除已付款后，被告尚欠销售佣金1575358.44元。对原告主张的违约金问题，被告认为合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整按每日0.8‰计算违约金，由于合同约定的代理期于2017年4月30日到期，被告应于合同到期后十日内与原告结算，故原告主张的违约金可以从2017年5月11日起算，原告主张违约金480875.4元，未超过本院计算至判决之日的违约金，本院对原告主张的违约金予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水钜隆房产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广州尺度房地产代理有限公司支付销售佣金1575358.44元；二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金480875.4元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即11735元，由原告负担155元，由被告负担11580元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  翁晓炜二〇一八年十一月二十二日书记员  程海敏