上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初67419号原告：上海雅汇房产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。被告：余洵，男，1974年9月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：程娟，女，1976年4月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海雅汇房产开发有限公司(以下至判决主文前简称雅汇公司)与被告余洵、程娟服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告雅汇公司的委托诉讼代理人胡琦伟，被告余洵、程娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅汇公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2016年1月1日至2017年12月31日止的车位管理费人民币7,200元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月1日，原告与家利物业管理(上海)有限公司(以下简称家利公司)就原告开发的上海市浦东新区花木路1983弄四季雅苑地下停车库的管理事宜签订《四季雅苑五期小高层停车库管理合同》(以下简称《管理合同》)，约定原告按每个车位每月300元的标准向家利公司支付车位管理费。如相应车位由原告转让于他方，则由车位受让人承担上述车位管理费。2015年9月26日，原告与被告方签订了《“四季雅苑”车位有偿使用协议书(长期)》(以下简称《使用协议书》)，约定原告将该小区地下车库编号为118号的车位使用权转让予被告方，期限至2065年5月4日止，被告方应按每月300元的标准向原告指定的车位管理方支付车位管理费。上述协议签订后，原告当即与被告方就该车位办理了交接手续，并告知被告权利义务，但被告方未按约支付管理费。现因车位实际管理方向被告催讨未果，故原告向管理方支付了车位管理费。现为维护自身合法权益，原告起诉至法院。审理中，原告表示，由于地下车库在建设的时候，多挖掘了一部分面积，在办理产权证的时候出现了问题，故没有办理产权证。被告余洵、程娟共同辩称，原告主张的事实部分依据不足，部分不成立，理由不正当。原告主张的利用有偿使用协议书将车位转让等事实不存在，理由不正当。原告没有交付车位，没有将车位使用权交付给被告，故被告从未取得车位使用权。原告利用客户要购买车位，制定了霸王条款。地下车库总入口是有栏杆的，需要刷门禁卡，原告没有交付该门禁卡。被告购买车位的时候，原告曾经承诺小区内地面不得停放车辆，所有车辆必须停入车库，且原告会保证规定执行，但被告购买车位后很长时间后，原告没有履行承诺，造成小区车辆管理混乱，故原告在出售车位时存在欺诈。《使用协议书》第五条规定了被告支付管理费的前提是被告实际使用车位，但被告从未使用该车位，故原告主张事实不存在。被告认为原告列举证据不成立。依据物权法第三十七条规定，房产商未取得地下车库所有权，开发商无权出售使用权，故车库属于全体业主共同所有。本案原告的诉讼主体不成立。按照《使用协议书》约定，被告支付对象是车位实际管理者，而原告不承担管理义务，无权对被告提起诉讼。因此，被告不同意原告的诉讼请求，拒绝支付管理费。另外，《使用协议书》第八条明确，该车位审批备案手续等齐全，现在被告方发现手续不齐全，原告没有提供规划许可证等，故被告方在签订该协议书时，没有看到该条款列举的手续和材料。原告在该条款中明确该车库跨越空间，故其没有办理产权登记，且没有告知被告方该车库系违章建筑。而事实上，该车库就是违章建筑。本院经审理认定事实如下：2010年12月20日，上海市浦东新区人民政府作出浦府陆项字[2010]第070号批复，同意原告报送的《上海浦东花木四季雅苑五期小高层改建及地下车库工程项目的改扩建项目申请报告》以及相关的选址等。2011年4月6日，上海市浦东新区建设和交通委员会作出浦建委建管陆[2011]006号批复，对原告报送的关于上海浦东花木四季雅苑五期增设地下停车库工程初步设计的批复的申请及初步设计进行了批复，原则上同意由上海建筑设计研究院有限公司编制的初步设计。2011年6月29日，上海市浦东新区规划和土地管理局向原告颁发建设工程规划许可证，项目名称为上海浦东花木四季雅苑五期地下停车库工程，位置为上海市浦东新区花木路1983弄。2014年3月1日，原告作为甲方与家利公司作为乙方签订《管理合同》，约定：“一、委托管理范围：甲方委托乙方管理四季雅苑五期小高层的地下停车库，共计292个车位。二、委托管理期限：委托管理服务期由2014年3月1日至2019年12月31日止……五、合同金额及付款方式：1、甲方同意于本协议生效之日起，每月按每个车位RMB300元(含税)的标准向乙方支付车位管理费。如该停车库车位已转让第三方，则该车位的管理费由受让人或实际使用权人承担……”2015年9月26日，原告作为甲方与被告方作为乙方签订《使用协议书》，约定：“一、甲方同意提供位于上海市浦东新区花木路1983弄四季雅苑停车位(车位编号：118号)的使用权给乙方使用，使用期限自该车位交付之日起至2065年5月4日止。乙方在该使用期限内对该车位拥有使用权……五、乙方使用该车位期间，必须遵守甲方或其下属分支机构或甲方委托的第三方关于车位使用、车位停泊及一切有关管理规定，并向实际管理人支付相应的管理费[￥300]元/月/个……八、甲方已经公示并向乙方说明，乙方清楚知悉并向甲方确认：该车位的立项、审图设计、规划、施工、竣工备案手续齐全，惟因整体车库跨越甲方开发的四季雅苑项目部分住宅用地和绿化用地的地下空间，故未办理产权登记手续。乙方对该车位的实际使用不受签署跨越地下空间问题的影响……”其中，第八条为加粗字体。同日，被告方签署《四季雅苑地下车位使用权交付确认书》(以下简称《确认书》)，确认原告已于其签署《使用协议书》之日将上海市浦东新区花木路XXX号四季雅苑停车位(车位编号：118号)的使用权交付于被告方，并同意：“(1)于2015年12月30日前至花木路1983弄四季雅苑物业管理处办理该车位停车卡手续及缴纳相应的费用。办理时间：每天9：00-16：00。(2)该车位于2015年12月31日起容许本人使用并于2016年1月1日起开始计收车位管理费，该车位管理费[￥300]元/月。”2018年5月22日，家利公司函告原告，称：“……现经核实，自2016年1月1日至2017年12月31日四季雅苑301-703业主俞梅峰、302-702业主金怡、306-80业主余洵、306-802业主于哲等分别拖欠上述地下停车库第85、89、67、118、139号五个车位管理费共计36,000元整。经我司先期多次向上述业主催讨，但均未果……请贵司收到本函件后七日向我司支付四季雅苑五期小高层停车库第85、89、67、118、139号五个车位自2016年1月1日至2017年12月31日止的车位管理费共计36,000元。”2018年6月8日，原告自其建设银行账户(尾号7548)汇款36,000元至家利公司名下建设银行账户(尾号4801)。审理中，被告方认为原告未交付车位，被告方亦未使用，故根据《使用协议书》，被告方不必支付管理费。该小区物业经理曾告知被告方，该小区业委会、物业公司和原告正在协商地下车库的使用问题，要求业主不要办理车库门禁卡，故被告方未予办理。被告方提供业委会记录照片打印件欲证明其主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案《使用协议书》中关于车位管理费的约定，不违反法律及行政法规的规定，应属合法有效，被告方应予履行。关于原告是否实际交付车位。被告方抗辩称其未办理门禁卡，故原告没有实际交付车位。根据被告方签署的《确认书》，被告方已明确原告完成了向其交接车位的手续，并告知其办理地下车库门禁卡的时间及地点，故被告方应前往相关地点予以办理。现被告方未办理门禁卡的原因并非在于原告方，不能成为被告方主张原告未交付车位的理由。被告方另抗辩称物业经理告知其，业委会、物业公司及原告正在协商地下车库的使用问题，要求业主不要办理地下车库门禁卡，但其提供的业委会会议记录照片打印件仅显示业委会提出对地下车库的相关要求，无法证明其抗辩理由可成立。因此，原告已经将涉案的停车位交付给被告。关于被告方是否应支付车位管理费。根据原告提供的上海市浦东新区人民政府作出浦府陆项字[2010]第070号批复、上海市浦东新区建设和交通委员会作出浦建委建管陆[2011]006号批复，本院可确认涉案的四季雅苑五期地下车库已取得建设规划许可证，并系原告开发及建设。鉴于原告已将车位交付被告方，被告方理应根据《使用协议书》之约定，支付管理费。现被告方未支付自2016年1月1日至2017年12月31日止的车位管理费7,200元，属违约。原告在向家利公司支付该管理费后，向被告方予以追偿，合法有据，本院予以支持。但是，本院注意到原、被告之间的主要争议在于双方签订的《使用协议书》中车位使用权转让是否有效的问题。显然，该协议所涉车位至今无法办理产权登记，双方签订的《使用协议书》对车位使用时间更是长达50年，被告方亦认为该协议书中存在格式条款。被告方如主张上述事实导致合同相关条款无效的，应当另行主张相关权利。关于被告方抗辩的欺诈问题。被告方表示，原告在出售车位时曾承诺停车管理方面的新措施，即地面不能停车，车辆均须停入地下车库，但该新措施至今未予实施，故原告在出售车位时存在虚假宣传，应属欺诈行为。被告方如主张原告以欺诈行为，使被告在违背真实意思情况下签订《使用协议书》，亦应当另案提起诉讼，主张变更或撤销该协议书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：被告余洵、程娟应于本判决生效之日起十日内共同向原告上海雅汇房产开发有限公司支付上海市浦东新区花木路1983弄四季雅苑地下停车库118号车位自2016年1月1日至2017年12月31日止的管理费7,200元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告余洵、程娟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 闵 纯二〇一八年十一月九日书记员 励希彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。