湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0117民初3136号原告：武汉怡心物业服务有限公司，住所地武汉市江汉区万松园路中奇欧式花园******。统一社会信用代码：914201037781908375。法定代表人：赵闽鄂，公司董事长。委托诉讼代理人：黄艳玲，湖北诚明律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：王峯，男，1990年2月12日出生，汉族,武汉市蔡甸区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：俞欢（系被告王峯之妻），女，1989年9月16日出生，汉族，武汉市蔡甸区人，住武汉市新洲区。原告武汉怡心物业服务有限公司（以下简称怡心物业公司）与被告王峯物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告怡心物业公司的委托诉讼代理人黄艳玲、被告王峯的委托诉讼代理人俞欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡心物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王峯支付拖欠的物业管理费6,115元；2、判令被告支付违约金1,835元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王峯购买了位于武汉市新洲阳逻街莱茵城小区12栋1304室房屋。原告怡心物业公司与武汉市新洲区阳逻莱茵城小区业主委员会签订了《武汉市新洲区莱茵城小区物业管理服务合同》，合同约定原告为莱茵城小区提供物业服务，按照房屋建筑面积每年度收取物业费，逾期交纳物业费的每日按照应交物业费的0.5%缴纳违约金。原告怡心物业公司依照合同约定履行义务，但被告王峯自2014年12月11日起至2017年12月31日共拖欠物业费6,115元。原告多次催款，被告拒绝支付物业管理费，故原告诉至法院，请求判如所请。被告王峯辩称：一、物业服务合同无效；二、物业公司从未履行物业管理应尽的职责和义务；三、物业公司侵占侵害业主共有财产；四、我主张先履行抗辩权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并要求原告立即停止侵权行为、立即撤出莱茵城小区。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以采信。对有异议的证据，本院认为：40张照片是为了证实原告未尽到物业服务义务，与事实基本相符，本院依法予以采信。武汉世纪万达物业管理有限责任公司收款收据，因物业公司没有履行正规的交接手续，该款不是本案原告收取，与本案无关。本院经审理认定事实如下：被告王峯系武汉市新洲阳逻街莱茵城小区12栋1304室（高层18层）业主。2013年4月30日，原告怡心物业公司与武汉市新洲区莱茵城小区业主委员会签订了一份《武汉市新洲区莱茵城小区物业管理服务合同》，约定：怡心物业公司向莱茵城小区提供物业管理服务，委托管理服务期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止。本物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积向乙方缴纳，收费标准具体是：18层高层住宅1.50元/㎡·月（按时足额预交一年物业管理服务费的业主可以按照1.35元/㎡·月的标准优惠）、11层小高层1.10元/㎡·月。物业服务费每年度收取一次，年度物业费缴纳时间为每次缴费当月的前15日。违约责任：如乙方未按服务标准提供服务，甲方提出书面意见达三次乙方仍不整改的或整改后仍未获业主及甲方认可的，甲方可召开业主大会（或业主代表大会），经二分之一以上业主（代表）同意，可中止本合同。业主未按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理服务费标准和时间缴纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按每天0.5%缴纳违约金。合同对物业管理服务质量标准及物业管理服务标准及评分细则等其他事项进行了约定。合同签订后，因前任物业武汉世纪万达物业管理有限责任公司未按时移交物业管理的相关手续，原告怡心物业公司实际进驻莱茵城小区为该小区提供物业服务的时间为2014年12月11日。2016年3月11日，武汉市新洲区阳逻莱茵城小区业主委员会出具《关于莱茵城物业服务合同的补充协议情况说明》一份，内容为：“经莱茵城小区业主委员会公开选聘物业公司后与中标单位（怡心物业公司）签订莱茵城小区物业管理服务合同。合同期限为：2013年5月1日至2016年4月30日，由于前物业因素导致合同未能按期执行，实际执行时间为：2014年12月11日。为了合同约定时限的公平与物业管理的正常实施，现将合同期限续延至2017年12月31日，为补齐合同约定时限。特此说明！本协议从2016年5月1日开始执行。”被告王峯应按每月每平方米1.50元（房屋建筑面积111.15㎡）向原告怡心物业公司支付物业管理费。被告王峯因对原告物业服务质量有异议，未交纳自2014年12月11日至2017年12月31日期间的物业管理费。原告向被告发出律师函通知其支付物业管理费，被告拖欠至今未付。另查明，原告怡心物业公司在物业服务期间内存在服务质量问题有：莱茵城小区7栋、9栋、11栋顶层外墙有脱落现象，存在安全隐患；13栋顶层外窗存在安全隐患；部分业主外墙飘窗渗水；有部分建筑垃圾未清理；有部分公共设施遭到损坏，但未及时修理更换；小区监控设施损坏；小区内部分环境绿化遭到破坏未及时修理。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告王峯作为业主，应当按照业主委员会与原告怡心物业公司之间的合同约定，向原告交纳物业管理费，故本院对于原告怡心物业公司要求被告支付物业管理费的诉讼请求予以支持。被告辩称物业服务存在诸多问题，与基本事实相符。原告作为物业公司，虽未能全面提供高质量的物业服务，物业服务存在一定瑕疵，但该服务瑕疵不能成为原告拒缴物业管理费的理由。物业公司应当全面履行服务内容，提高服务质量，多为业主利益考虑。业主亦应积极缴纳物业费，对物业服务过程的不足多些理解和配合，物业公司与业主之间应形成良性循环，共同提高业主的生活质量。鉴于原告怡心物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，本院对诉争的物业管理费用进行打折，酌情认定被告王峯向原告怡心物业公司支付80%的物业管理费，即4,892元（计算式为6,115元×80%=4,892元）。原告怡心物业公司要求被告王峯支付违约金1,835元的诉讼请求，因其所提供的物业服务有瑕疵，未按物业服务合同质量标准提供优质服务，亦存在违约行为，故本院对其该项请求不予支持。被告王峯辩称物业服务合同无效于法无据，本院不予采纳；其辩称物业公司未履行物业管理应尽的职责和义务的意见，与事实部分相符，对物业公司未全面履行合同义务的行为，本院对其应收的物业管理费用酌情予以减免；其辩称物业公司侵占业主共有财产的意见，属另一法律关系，当事人可另行主张权利；其辩称要求主张先履行抗辩权，于法无据，故本院对其该项辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告王峯于本判决生效之日起十日内向原告武汉怡心物业服务有限公司支付2014年12月11日至2017年12月31日的物业管理费4,892元。二、驳回原告武汉怡心物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王峯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  柳焱秋二〇一八年十一月二日书记员  窦 倩