中华人民共和国 广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南市民四初字第7号 原告（反诉被告）：庞贤武，男，1980年5月27日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。 委托诉讼代理人：南方，广西昭盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周顺潮，男，汉族，1949年12月10日出生，住广东省广州市越秀区。 被告（反诉原告）：南宁市君怡酒店，住所地：广西壮族自治区南宁市五一中路**（二桥南）。 投资人：周顺潮。 被告（反诉原告）：李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）,女，1964年1月10日出生，澳大利亚籍公民，住广东省佛山市禅城区。 三被告共同委托代理人：林乐，广西欣源律师事务所律师。 原告（反诉被告）庞贤武与被告（反诉原告）周顺潮、南宁市君怡酒店（以下简称“君怡酒店”）、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，依法于2018年10月24日公开开庭进行审理。原告庞贤武和被告周顺潮、南宁市君怡酒店、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）的共同委托诉讼代理人林乐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 庞贤武本诉称，2012年11月17日至2013年12月19日，周顺潮、君怡酒店与酒店所在物业主—南宁市江南区街道办富德村民委员会第十三村民小组，对该物业的租赁权利进行民事诉讼，周顺潮、君怡酒店二审败诉。而周顺潮、君怡酒店在与我方签订意向合同时并没有将此情况告知我方，合同签订后也没有告知，周顺潮、君怡酒店在出租权利待定的情况下，将该物业转租给庞贤武，是不负责任的行为，是欺诈行为。周顺潮、君怡酒店使用虚假数据，隐瞒租赁物的完好状况，但从始至终无法提供该物业的土地和房屋权属证明，这与双方所签订合同中的合意完全不符。同时，双方签订合同的形式不合法。李少芳受周顺潮及君怡酒店的委托与我方签署，但委托授权书落款时间太久，且没有写委托期限，故该份委托书不合法，因此双方之间的合同就属于当然无效。我方与周顺潮、君怡酒店之间尽管签订的合同中有“承包经营”字样，但事实上一个转租行为，从合同中的主要条款已明确列出租赁物名称、用途、租赁期限、租金支付方式、维修义务、交付时间等租赁合同应具备的内容，但转租须经出出租人同意，本案中出租人与周顺潮、君怡酒店之间签订的租赁合同及租赁协议已被法院确认为无效，故周顺潮、君怡酒店无权转租或转包，因此双方签订的《承包经营合同》应当无效。为此，庞贤武向本院提起诉讼，请求法院判令：一、庞贤武与周顺潮、君怡酒店于2012年11月17日签订的《南宁市君怡酒店承包经营合同》无效；二、周顺潮、君怡酒店返还庞贤武承包押金10万元；三、周顺潮、君怡酒店返还庞贤武水电费押金1.5万元；四、周顺潮、君怡酒店返还庞贤武2013年1月至2013年12月承包金48万元；五、周顺潮、君怡酒店赔偿庞贤武装修损失19.5万元；六、周顺潮、君怡酒店、李少芳对前述债务承担连带赔偿责任；七、周顺潮、君怡酒店、李少芳承担全部的诉讼费用。 被告周顺潮、南宁市君怡酒店、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）针对本诉共同辩称，与我方反诉状一致。 反诉原告周顺潮、南宁市君怡酒店、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）反诉称，庞贤武与周顺潮、南宁市君怡酒店于2012年11月17日签订了《承包经营合同》，之后就将租赁物交付给庞贤武，该合同是双方的真实意思表示，该合同未违反我国法律规定，依法应属有效合同。庞贤武支付了2013年（差10000元）的租金，但从2014年1月开始就没有支付租金，截止至2015年5月，庞贤武共欠租金及滞纳金1395680元。根据《承包经营合同》第二条第8项约定，庞贤武应当每月10日前交当月的租金，不按时缴纳延迟一天加收0.5%的滞纳金，若延迟三十天未交，属于违约，周顺潮、南宁市君怡酒店有权单方解除合同。故周顺潮、南宁市君怡酒店有权依据《承包经营合同》的约定要求解除合同，并要求庞贤武清场和返还租赁物。为此，周顺潮、南宁市君怡酒店向本院提起诉讼，请求法院判令：1、确认双方所签的《承包经营合同》有效；2、要求庞贤武向周顺潮、南宁市君怡酒店支付所欠租金64万元、滞纳金755680元（暂计至2015年5月）；3、解除双方签订的《承包经营合同》；4、要求庞贤武所将租赁的房屋、停车场清场后归还周顺潮、南宁市君怡酒店使用，并支付直到清场完毕并向周顺潮、南宁市君怡酒店交付之日止的租金及滞纳金；5、本案的诉讼费用由庞贤武负担。诉讼过程中，周顺潮、南宁市君怡酒店请求撤回第1、3、4项诉请，并将第2项诉请变更为：判令请求庞贤武向周顺潮、南宁市君怡酒店支付房屋占用费64万元、滞纳金755680元（暂计至反诉之日止）。 反诉被告庞贤武针对反诉辩称，与我方提交的本诉起诉状一致。 原告庞贤武向法庭提交以下证据以支持其本诉的诉讼主张： 证据1、南宁市君怡酒店承包经营合同，证实双方承包经营合意达成；证据2、周顺潮身份证复印件，证实周顺潮身份证件信息；3、授权委托书，证实李少芳系受托人，委托日期为2009年5月1日；证据4、李少芳护照，证据5、李少芳驾驶证，共同证实被告李少芳身份信息；证据6、君怡酒店营业执照正本，证据7、君怡酒店营业执照副本，证据8、君怡酒店组织机构代码证正本，证据9、君怡酒店组织机构代码证副本，共同证实被告君怡酒店基本信息；证据10、（2013）南市民一终字第1397号《民事判决书》，证实被告与房屋产权人的租赁合同经二审法院判决无效，被告对该房产不再具有使用权；证据11、关于返还房屋及土地的函，证实房屋产权人依据胜诉判决主张收回房屋的权利；证据12、君怡酒店对富德村十三组的复函，证实被告承认已经败诉给产权人，但要协商撤场；证据13、产权人建设用地许可证，证实房屋产权人对该物业的产权证明；证据14、被告与房屋产权人签订的《租赁合同》，证实合同约定租期至2011年6月30日，被告超期转租；证据15、被告给原告出具的《权属证明》，证实被告的承诺；证据16、被告给原告出具的10万元承包押金，证实被告已付款；证据17、建行8万元的存款凭条，证据18、平安银行1000元的转账电子回单，共同证实银行转账凭条；证据19、平安银行19000元的转账电子回单，证据20、水电费押金15000元的平安银行转账回单，共同证实银行转账凭条；证据21、被告给原告出具的2013年1月承包金4万元收据，证据22、南宁市唐记大排档营业执照，证实第三方营业地址证明；证据23、唐记大排档向君怡酒店关于装修的申请报告，证实被告对于该物业的使用期限不确定；证据24、李少芳手写未签字的《补充协议》，证实被告对于该物业使用期限和权限不确定；证据25、房屋产权人与钟鹏峰签订的《租赁合同》，证据26、房屋产权人出具给钟鹏峰的《产权证明》，证据27、房屋产权人给钟鹏峰出具的收款账号，证据28、钟鹏峰银行交租的《现金缴款单》，证据29、房屋产权人给钟鹏峰出具的《收款收据》，共同证实房屋产权人实际行使其出租权、收租权，2014年1月1日起房屋产权人已经对本案争议物业出租给第三方；证据30、君怡酒店排污许可证，证据31、君怡酒店特种行业许可证，证据32、君怡酒店消防许可证，证据33、君怡酒店税务登记证，证据34君怡酒店税务登记证副本，共同证实酒店经营所需要的证照很多，任何一个证照的年审，如果没有产权人的配合，根本无法年审，也无法经营；证据35、证明，证实房屋产权人的财产证明；证据36、江南区法院（2015）江民再初字第1号民事判决书，证据37、南宁中院（2016）桂01民再18号民事判决，共同证实被告与房屋产权人的租赁合同经再审法院判决无效，被告对该房产不再具有使用权、转租权、收租权等权益；证据38、君怡酒店原貌相片和原君怡酒店外观现状照片，证实签订合同时君怡酒店的现状。庭审过后，庞贤武在法庭指定时间内向法庭提交如下证据：证据39、关于部分装修费的说明，证据40、装修场地图纸，证据41、报价单和收条，共同证实庞贤武为租赁场地而支出的装修费用。 被告周顺潮、南宁市君怡酒店、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）为其反驳共同向法庭提交以下证据： 证据1、裁定书，证实（2013）南市民一终字第1397号判决书已经被广西高院裁定撤销；证据2、承包经营合同，证实双方存在存在租赁合同关系；证据3、对账单，证实庞贤武还欠租金及滞纳金数额。 周顺潮、南宁市君怡酒店、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）对庞贤武提交的本诉证据共同质证认为，对证据1-18的真实性均无异议。对证据10认为该判决已被广西高院裁定撤销。对证据11认为该函是无效的。对证据12认为案件已经再审并做出一审判决，复函已经失去效力。对证据13认为合同已过期。对证据15-21没有异议，被告确实收到这些钱。对证据22、23的真实性没有异议，但与本案无关。对证据24不予认可，富德村十三组与君怡酒店均没有签名，不发生法律效力。对证据25-29，仅从盖章上看认可其真实性，但这是业主与案外人签订的合同，是否实际履行我方也不清楚。对证据30-34，我方不认可所列举的证明内容，这些证照均已经顺利办理，所以可以证实我方对庞贤武的经营是予以配合的。对证据35-37的真实性予以认可，但认为不能证实庞贤武的观点，而且即使法院判决合同无效，但是我方在法院判决无效之前对涉案场地都有使用权和出租权。对证据38的真实性予以认可。对证据39-41认为历时2年之久庞贤武均未提交相关证据证实其主张，对其不予质证。庞贤武对周顺潮、南宁市君怡酒店、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）提交的本诉证据质证认为，对证据1、2均无异议，真实性、关联性均予以认可，对证据3认为与其无关。 周顺潮、南宁市君怡酒店、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）为其反诉的诉讼主张所提供的证据与其在本诉所提交的证据一致。庞贤武为其反驳所提供的证据与其在本诉所提交的证据一致。 庞贤武的质证意见与本诉中的质证意见一致。周顺潮、南宁市君怡酒店、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）的质证意见与本诉中的质证意见一致。 对于上述证据，本院认为，对于庞贤武所提交的证据：证据1-10均予以认可，证据11-14、22-24、30-34、36、37因无原件，对其真实性不予认可，证据15-21、25-29、35因有原件，故对其真实性予以认可，对证据38，因其关联性不足，故不予认可，对证据39-41予以认可。对周顺潮、南宁市君怡酒店、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）共同提交的证据：证据1-3予以认可。对上述证据，本院将结合各方在诉讼中的起诉和答辩意见，在下文作综合评述。 本院查明： 位于中华人民共和国广西壮族自治区南宁市江南区君怡酒店所在的物业，业主为南宁市江南街道办富德村民委会员第十三村民小组（以下简称“富德十三组”）。2001年7月1日，富德十三组与君怡酒店签订了一份《租赁合同书》，约定富德十三组将集体所有的位于南宁市的富德综合楼及周围停车场，出租给君怡酒店用于经营餐饮旅业及其他服务业，租赁期为2001年7月1日至2011年6月30日止。2007年10月18日，富德十三组的村民小组长唐君贤及村民代表等6人与君怡酒店又签订一份《租赁合同书》和《补充协议》，约定富德十三组将集体所有的位于南宁市的富德综合楼及周围停车场出租给君怡酒店用于经营餐饮旅业及其他服务业，租赁期为壹拾肆年，自2007年7月1日至2021年6月30日止，本合同签订后，以前所签订的租赁合同书及补充协议书作废，以新合同为准。2009年10月29日，富德十三组的村民小组长唐君贤及村民代表等5人与君怡酒店再签订一份《补充协议（之二）》，约定在乙方原来的租赁合同上，再延长13年的租赁期。 2009年5月1日，周顺潮、君怡酒店委托时任君怡酒店总经理的李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）作为其全权代理人处理以下事务：与本酒店（君怡酒店）有关的证照申办、年审等所有业务，包括：经济事务（如：合同的签订、与酒店资产有关的租赁、转让、现金的收取等）、法律事务（如：对外签订合同、起诉、应诉等）、酒店的管理等。 2012年11月17日，李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）作为周顺潮、南宁市君怡酒店（甲方）的代理人与庞贤武（乙方）一份《南宁市君怡酒店承包经营合同》，约定甲方将位于南宁市江南区君怡酒店的经营权交由乙方承包经营，采取乙方自主经营、独立核算、自负盈亏的运行模式，由乙方独立承担承包经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全和法律责任；承包面积为一楼大堂、电梯口的休闲厅、三楼、四楼、五楼、六楼的客房65间，工作间三间、办公室一间、厨房一个以及停车场；承包经营期从2013年1月1日至2020年12月31日止，共八年；乙方于本合同签订之时以现金方式或银行转账方式向甲方交付合同押金10万元；承包费用第一年至第四年的月承包费用为4万元；甲方承诺其对移交给乙方承包经营管理的资产、设施、设备等资产享有法定所有权（经营权和收益权除外），并享有合法监督权。2012年11月27日，庞贤武向君怡酒店缴纳了10万元承包经营押金。2012年12月26日，庞贤武向君怡酒店缴纳了1.5万元水电费押金。庭审过程中，双方均认可庞贤武已向君怡酒店支付了2013年1月至2013年12月的承包金共计48万元。前述合同签订后，庞贤武遂开始重新装修君怡酒店，并正式营业。庞贤武称其后于2013年11月底，因被富德十三组干扰经营，便离开了君怡酒店不再经营，但并未收到富德十三组或君怡酒店要求其撤场的通知。双方均确认，现涉案场地已经由案外人经营。 2013年，富德十三组就本案君怡酒店所在物业与君怡酒店发生了诉讼纠纷，并将君怡酒店诉至法院。2016年6月17日，南宁市中级人民法院作出（2016）桂01民终再18号民事判决书，认为因涉案场地属于村民集体财产，以租赁方式处分村民集体财产权未经过村民会议讨论作出一致同意的决定遂将涉案场地租赁给他人，违反法律、行政法规的强制性规定，并认定富德十三组与君怡酒店于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》、于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》无效，并作出判决：确认富德十三组与君怡酒店于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》无效，确认富德十三组与君怡酒店于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》无效。该判决现已生效。 另查明，君怡酒店系个人独资企业，经营者为周顺潮。 庭审过程中，各方当事人在庭审中一致表示同意适用中华人民共和国法律审理本案。 本院认为： 关于本案的法律适用问题。本案被告李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）为澳大利亚人，澳大利亚与中国属于不同法域，故其法律冲突问题应准用我国涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，具体到本案中，原、被告各方的经营活动系发生在中华人民共和国广西南宁市，涉案承包经营场所亦位于南宁市，由此可知与涉案合同有最密切联系的法律应为我国法律，且各方当事人在庭审中一致表示同意适用中华人民共和国法律审理本案，故本案适用中华人民共和国法律进行审理。 关于案件的处理。本案的争议焦点为：一、本案中庞贤武与周顺潮、君怡酒店所签订的《南宁市君怡酒店承包经营合同》是否有效？周顺潮、君怡酒店是否应向庞贤武返还承包押金10万元、水电费押金1.5万元及2013年1月至2013年12月的承包金48万元？周顺潮、君怡酒店是否应向庞贤武赔偿装修损失19.5万元？李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）是否应对周顺潮、君怡酒店的上述债务承担连带清偿责任？二、庞贤武是否应向周顺潮、君怡酒店支付所欠房屋占用费64万元及相应的滞纳金755680元（计至提起反诉之日即2015年4月29日止）？ 本案虽涉及场地租赁，但从双方当事人在合同中约定的内容来看，除了场地租赁以外，双方还就君怡酒店的证照、原有的设施设备作出的相关的约定，因此双方之间应当系承包法律关系。关于本诉。一、合同效力的问题。南宁市中级人民法院于2016年6月17日作出的（2016）桂01民终再18号生效民事判决书已经确认富德十三组与君怡酒店签订的于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》以及于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》均为无效合同，本案中，君怡酒店所享有的将涉案场地发包给庞贤武的合同权利系基于前述三份协议在生效的情况下所赋予的，而前述三份协议因涉案场地属于村民集体财产，以租赁方式处分村民集体财产权未经过村民会议讨论作出一致同意的决定遂将涉案场地租赁给他人，经人民法院作出的生效判决认定该三份合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效后，该三份合同自始没有法律约束力，因此因三份合同所获得的合同权利，应视为自始没有获得，即周顺潮、君怡酒店自始无权将涉案场地发包给庞贤武，其将涉案场地发包给庞贤武的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”庞贤武与周顺潮、君怡酒店所签订的《南宁市君怡酒店承包经营合同》亦应认定为无效。二、是否应退还承包押金10万元、水电费押金1.5万元及2013年1月至2013年12月的承包金48万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”周顺潮、君怡酒店应向庞贤武返还承包押金10万元、水电费押金1.5万元。至于已支付的2013年1月至2013年12月的承包金48万元，庞贤武在签订合同、接收场地后已实际经营，其作为涉案场地的使用人不应无代价地获得对租赁物使用，因此该承包金应当作庞贤武承包经营时期的租金来看待，被告周顺潮、君怡酒店无需予以返还。三、是否赔偿装修损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，周顺潮、君怡酒店在庞贤武与其签订《南宁市君怡酒店承包经营合同》之后与富德十三组就合同效力发生纠纷，但却未据实告知庞贤武，存在过错，故周顺潮、君怡酒店应向庞贤武赔偿相应的损失，庞贤武在本案主张的损失即为其装修所产生的损失，为此庞贤武提交了《收条》和《报价单》以证实其装修开支，本院经审查认为，《收条》无法证实系因本案合同所产生的费用且金额也超过了庞贤武所主张的数额，《报价单》仅系装修公司向庞贤武提供的工程报价，没有其他证据证实双方已按此价格进行了装修，故对庞贤武所提交的证据不予采信，庞贤武为其主张亦未进一步提交证据，应承担未完成举证责任的不利后果，故本院对其诉请不予支持。四、李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）的责任问题。李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）作为周顺潮、君怡酒店的代理人与庞贤武签订合同，期间李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）亦已向庞贤武出示授权委托书，并顺利完成委托事宜，其行为并无违反法律或约定之处，李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）也并非涉案合同的当事人，因涉案合同所引起的法律后果应直接作用于委托人即周顺潮、君怡酒店，故庞贤武请求李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）对周顺潮、君怡酒店的债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。 关于反诉。周顺潮、君怡酒店反诉请求的合同依据必须在双方签订的《南宁市君怡酒店承包经营合同》成立并生效的情况下才可以做出的，而《南宁市君怡酒店承包经营合同》已告无效，且庞贤武本人称其已于2013年11月底撤场，同时双方还确认现在涉案场地已经由案外人接收并进行经营，故周顺潮、君怡酒店请求庞贤武支付场地占用费及滞纳金，既没有法律依据，亦没有现实的必要，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）庞贤武与被告（反诉原告）周顺潮、南宁市君怡酒店签订的《南宁市君怡酒店承包经营合同》无效； 二、被告（反诉原告）周顺潮、南宁市君怡酒店应向原告（反诉被告）庞贤武返还承包押金10万元； 三、被告（反诉原告）周顺潮、南宁市君怡酒店应向原告（反诉被告）庞贤武返还水电费押金1.5万元； 四、驳回原告（反诉被告）庞贤武的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）周顺潮、南宁市君怡酒店的反诉请求。 本案本诉案件受理费11700元，由被告（反诉原告）周顺潮、南宁市君怡酒店负担1703元，由原告（反诉被告）庞贤武负担9997元。反诉案件受理费8681元，由被告（反诉原告）周顺潮、南宁市君怡酒店负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，被告（反诉原告）李少芳（LEEFLORENCESHAOFANG）可在本判决书送达之日起三十日内，原告（反诉被告）庞贤武、被告（反诉原告）周顺潮、南宁市君怡酒店可在本判决书送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  宋桂芬 审判员  邓 杰 审判员  覃 斯 二〇一八年十一月二日 书记员  曾倩雯