上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初12790号原告：司徒纯纯，女，1988年12月25日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李强，上海申京律师事务所律师。被告：上海松江国际医药城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：袁杰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李东升，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亦彬，浙江泽大律师事务所律师。第三人：陈伟荣，男，1955年2月28日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张东亚，上海市必和律师事务所律师。第三人：陈志明，女，1964年9月30日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李强，上海申京律师事务所律师。原告司徒纯纯与被告上海松江国际医药城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月18日追加陈伟荣为第三人，于2018年1月17日转为适用普通程序，于2018年3月23日追加陈志明为第三人，并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李强、被告的委托诉讼代理人吴亦彬、第三人陈伟荣及其委托诉讼代理人张东亚以及第三人陈志明的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。审理中，经被告申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，鉴定期间未计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告退还原告购房面积误差款916,091.08元。事实和理由：2016年6月4日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定：1.原告购买被告预售的位于上海市松江区洞泾镇平阳河路555弄《绿城兰园》56号1层101室房屋(以下简称系争房屋)，房屋面积暂测334.05平方米，每平方米单价为32,929.20元，总房价款暂定为1,100万元。2.原告于2016年6月4日前支付首付款330万元，2016年8月4日前以贷款方式支付770万元。3.因测量规范或设计变更导致面积差且乙方不退房的，则双方按照实测面积据实结算房款，多退少补。合同签订后，原告依约支付了总房款1,100万元，被告于2016年8月3日将系争房屋交于原告进行装修。2016年11月3日，被告出具了《绿城兰园交房结算单》载明原告购买房屋的实测面积为306.23平方米，按实测面积计算购房总价为10,083,908.92元，交房时应退款916,091.08元。但是原告迟迟未收到退款，故诉至本院请求判如所请。被告辩称：原告和被告签订的预售合同，约定原告向被告购买系争房屋，房款总价11,000,000元，实测面积误差和房款误差被告应退还给原告。系争房屋应退还的面积误差价格为916,091.08元，被告已经将这笔款项退给原告父亲即第三人陈伟荣。被告将该款项退还给第三人陈伟荣的理由如下：1.原告向被告购房的实际情况是原告母亲即第三人陈志明与第三人陈伟荣是再婚夫妇，当时商量向被告购买系争房屋，但最终以原告名义购房，原告仅仅在签订预售合同和办理银行贷款时出面和签字，其余事项均是由两位第三人出面完成的，被告认为两位第三人是原告的授权代理人，两位第三人有权代原告领取房屋差价款。2.现在原告否认两位第三人的委托代理关系，第三人和原告之间也构成表见代理，主要理由是第三人陈伟荣办理房屋的交接和装修手续，被告基于此有理由相信第三人陈伟荣是原告的有权代理人。综上，被告已经退还了系争房屋面积差价款，无需再向原告退还。第三人陈伟荣述称：被告已经将房款退至其名下账户，原告对于此事是明知的，交房结算单上的“司徒纯纯”签名就是原告的母亲即第三人陈志明签的，如果不是原告让其母亲以原告名义签字，被告不可能认可两位第三人的代理权限。这笔钱被告取得后即用于房屋装修，原告从头到尾都知情退还房款的事情。第三人陈志明述称：系争房屋是第三人陈伟荣推荐购买，为了购买系争房屋，其和原告出售了名下共有的房屋，但是第三人陈伟荣没有出资购房也没有出资装修。其也不知道系争房屋的交房和结算，第三人陈伟荣说因为内部关系可以提前拿房然后在7月底把房屋钥匙和交房资料给了其，但是从未看到过交房结算单，也不知道房款退还的事情，其从没有在交房结算单上签名。本院经审理认定事实如下，2016年6月4日，被告作为甲方、卖方与原告作为乙方、买方签订《上海市商品房预售合同》，约定：1.乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为334.05平方米，其中套内建筑面积为286.88平方米，公用分摊建筑面积为47.17平方米，另有地下附属面积438.61平方米，该房屋建筑层高为3.6米。2.乙方购买系争房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为32,929.20元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为1,100万元。3.在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规有其他规定外按下列约定处理：按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；等。4.甲方定于2016年8月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。5.付款方式和付款期限：付款方式为首付+按揭，贷款方式为商业贷款；乙方应于2016年6月4日签订本合同时，支付首付款330万元整；乙方于2016年8月4日前，以贷款方式支付房款770万元；等。该合同原告的联系电话为“177XXXX3289”(以下简称177号码)。原、被告及第三人均在审理中确认177号码系第三人陈伟荣所使用的电话号码，原告表示原告在发现合同上登记的为177号码时提出过异议，被告遂留存了原告自己的号码，故原告认为并无大碍。合同签订后，原告按约付足了1,100万元购房款。2016年8月1日，被告将系争房屋交付给第三人陈伟荣，就此被告称已电话联系原告，但是最终由两位第三人前来被告处收房。第三人陈伟荣在同日填写了业主信息汇总表、交房物品清单、装修代理委托书、承诺书、装修申请表。业主信息汇总表上登记业主为原告，家庭成员为第三人陈伟荣(与业主关系为：父)、第三人陈志明(与业主关系为：母)，业主信息汇总表登记了原告的联系电话为131XXXX7999。原告称于2016年8月3日自第三人陈伟荣处取得了系争房屋的钥匙，并称从未接到被告通知交房或者交钥匙的电话，被告称已经电话通知原告但是原告没有来，其工作人员的电话记录现在已经无法查找。2016年11月3日，被告与第三人陈伟荣进行交房结算并形成《绿城兰园交房结算单》(以下简称交房结算单)，确认被告应向原告退还房款916,091.08元，在该交房结算单上的交款结算等相关信息处由第三人陈伟荣手书自己名字及工行浦星路支行的银行账号，第三人陈伟荣据此从原告处获得了退款916,091.08元，该交房结算单上客户签名处有原告名字的字样，但是被告确认该签名非原告本人签字，第三人陈伟荣称该签字系第三人陈志明代签。原告称该结算其始终不知情，直至第三人陈伟荣于2017年7月左右自系争房屋内搬离，原告整理材料时才知道有退款，原告未接到被告关于交钥匙以及办理结算的通知。原告提供的交房结算单上关于交款结算等相关信息、客户签名均为空白。另查明，第三人陈伟荣与原告的母亲暨第三人陈志明于2016年6月18日登记结婚，于2017年1月13日解除婚姻关系。审理中，就《绿城兰园交房结算单》上的“司徒纯纯”签名由谁代签，经被告申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定。华东政法大学司法鉴定中心于2018年11月1日出具“华政[2018]物证(文)鉴字第A-258号”《司法鉴定意见书》，认为：倾向认为《绿城兰园交房结算单》上的“司徒纯纯”签名字迹是第三人陈伟荣书写，不是第三人陈志明书写。被告为此支付鉴定费10,200元。上述事实，主要有上海市商品房预售合同、绿城兰园交房结算单、中国建设银行单位客户专用回单、业主信息汇总表、交房物品清单、装修代理委托书、承诺书、装修申请表、发票、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告和被告签订的商品房预售合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，对原、被告均具有拘束力。按照合同约定，对于面积误差而产生的房款差价，被告应向原告退还。原告对被告应退的款额没有异议，但是其主张从未委托第三人陈伟荣收款。对此，本院认为，从被告提供的《绿城兰园交房结算单》上看，必须要有购买方也即原告本人签字方可确认退款，而根据鉴定报告的内容，第三人陈伟荣以原告的名义在《绿城兰园交房结算单》签字并确认自己名下的银行账号为接受退款的账号，而被告亦将应退房款退给第三人陈伟荣，则被告必须要证明第三人陈伟荣系接受了原告的委托接受退款或者有足够的证据表明第三人陈伟荣可以代表原告接受退款。很显然，被告未能举证证明第三人陈伟荣有原告的口头或者书面委托接受房款，被告辩称在此情况下，第三人陈伟荣之行为也构成表见代理，故本案的主要争议焦点在于第三人陈伟荣是否对代收退还房款构成表见代理。对此，本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。首先，第三人陈伟荣参与了原告房屋买卖的过程，甚至在原告所签订的商品房预售合同上留存的系第三人陈伟荣的手机号码，表明原告和第三人陈伟荣之间的关系较为密切；第二，第三人陈伟荣曾代理原告办理了房屋交接手续，并领取了房屋钥匙及交房资料，且原告和第三人陈志明也确认从第三人陈伟荣处取得了房屋钥匙等交房资料，在收到房屋钥匙等之后并没有向被告提出异议，表明原告认可第三人陈伟荣代表其收房的行为；第三，交房结算发生在系争房屋交接之后，此时两位第三人尚处于婚姻关系存续期间，被告基于此将差价款向第三人陈伟荣确认的账户支付具备一定的合理性，况且原告作为购房人其应当具备的基本常识之一即应了解房屋可能存在价差，但原告却未在接收房屋之后向被告提出异议，反而是在两位第三人婚姻关系结束之后才提起本案诉讼。综上，本院认为，被告主张第三人陈伟荣接收购房面积误差款的行为构成表见代理的事实和理由成立，被告已经履行完毕退还购房面积误差款的义务，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决如下：驳回原告司徒纯纯的诉讼请求。案件受理费12,961元、鉴定费10,200元，合计诉讼费23,161元，由原告司徒纯纯负担12,961元(已付)、第三人陈伟荣负担10,200元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李晓蕾人民陪审员  陆为明二〇一八年十一月三十日书 记 员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……