江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初12657号原告：彭有鼎，男，1967年1月27日出生，汉族，住南京市。原告：杨庆宁，女，1970年7月21日出生，汉族，无业，住南京市。两原告共同委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市。法定代表人：林乃轩。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告彭有鼎、杨庆宁与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭有鼎及两原告共同委托诉讼代理人张桂宝、被告图腾公司委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭有鼎、杨庆宁向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金69549.5元及违约金（自被告付款逾期30日起，均以34774.75元为基数，按每日万分之三标准，计算至被告实际付清之日止）。事实和理由：2010年4月7日，两原告与被告签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定两原告将其所有的本市建宁路300号南京大观·天地MALL房号3039商铺交于被告经营管理，期限为2010年4月30日至2018年4月29日；两原告向被告收取租赁回报，被告每三个月支付一次租赁回报，每次回报为36665元，被告代扣税后实付34774.75元。合同期满后，双方未续签书面租赁合同，但被告仍继续使用租赁房屋，却不支付房屋租金，故两原告诉至法院，请求判决支持两原告的诉讼请求。被告图腾公司辩称，原合同期内违约金的计算请求法院依法裁判。涉案委托经营合同期限届满前，被告与两原告积极沟通，要求续签合同，但由于双方未协商一致才未能续签。两原告主张参照原合同约定的标准支付房屋占有使用费，该标准过高，不利于保护包括原告在内的广大业主的长远利益，结合目前商场经营状况，被告同意按照年回报率不超过4%的标准支付原告房屋占有使用费。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市，建筑面积为72.67平方米）系原告彭有鼎、杨庆宁共同共有。2010年4月7日，原告彭有鼎、杨庆宁（甲方、委托方）与被告图腾公司（乙方、受托方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将3039室商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为1725432元；委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为36665元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同签订后，被告经营管理案涉商铺。2018年2月20日，被告图腾公司向大观·天地MALL业主发送《关于大观·天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，载明：双方经营期限将于2018年4月29日到期终止，基于租金倒挂严重，现图腾公司函告业主两种方案，一是案涉商铺由图腾公司回购，回购价格不低于购买价款1722587元，如业主有此意向，图腾公司将安排专人洽商具体回购程序等事宜；二是将案涉商铺继续委托图腾公司经营，但租赁回报标准将由原约定8.5%/年降低至不超过4%/年，每季度支付一次。请业主于合同到期日前一个月内（2018年3月29日之前）将意见书面告知图腾公司。之后，由于两原告与被告图腾公司协商未果，双方并未再续签协议。目前，案涉商铺仍处于被告图腾公司的经营管理中。审理中，原、被告双方确认合同期内每三个月税后的租赁回报为34774.75元，被告已付清2018年4月29日前的租赁回报，其中，2018年2月9日，扣除税款后原告收到被告支付的2017年7月30日至2018年1月29日期间的租赁回报69549.5元；2018年3月22日，扣除税款后原告收到被告支付的2018年1月30日至2018年4月29日期间的租赁回报34774.75元。此后被告未再向原告支付租赁回报。2017年7月28日，本院曾立案受理两原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，两原告起诉要求被告支付自2016年7月30日至2017年7月29日期间的租赁回报139098.8元及违约金，本院审理后，认定原、被告双方签订的合同，性质为房屋租赁合同，并判决被告支付欠租及违约金。该判决已生效。另查明，与案涉商铺处于同一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市，委托经营期限为五年，自2018年4月30日起至2023年4月29日止，年租赁回报为房屋总价款×4%。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《委托经营合同书》、被告发送的函件、本院（2017）苏0106民初7760号民事判决书等证据证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《委托经营合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的《委托经营合同书》性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于房屋占有使用费的问题。上述合同期限届满后，被告持续占有使用案涉房屋，应向原告支付房屋占有使用费。现原、被告双方对于支付标准意见不一，本院认为，大观天地商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率，从维护业主长远利益出发，参考同期同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院酌定被告应按照69017元/年（1725432×4%）的标准，以每季度为周期及时向原告支付房屋占有使用费，故被告应支付原告2018年4月30日至2018年10月29日期间的房屋占有使用费34508.5元。关于违约金的问题。对于合同期内的违约金，原、被告双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，原告自愿从逾期后30日开始计算违约金，并不违反合同约定，本院予以确认。因合同期限于2018年4月29日届满后，原、被告双方未续签租赁合同，故原告主张2018年4月29日之后房屋占有使用费的违约金，无法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告彭有鼎、杨庆宁自2018年4月30日至2018年10月29日期间的房屋占有使用费34508.5元及违约金（计算方式：以34774.75元为基数，以每日万分之三为标准，期限分别自2017年9月15日、2017年12月15日均计算至2018年2月9日；自2018年3月15日计算至2018年3月22日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1591元，减半收取795.5元，由原告彭有鼎、杨庆宁负担389元，被告南京图腾置业发展有限公司负担406.5元（原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  冯亚晨二〇一八年十一月三十日书记员  张 妍