文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初9859号原告（反诉被告）：李双伟，男，1984年7月31日出生，汉族，住南京市。被告（反诉原告）：于伟涛，男，1984年12月23日出生，汉族，住南京市。原告（反诉被告）李双伟与被告（反诉原告）于伟涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李双伟、被告（反诉原告）于伟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李双伟向本院提出诉讼请求：1.被告于伟涛支付原告李双伟违约金4500元（已扣除押金4500元）；2.被告于伟涛支付原告李双伟居间服务费2250元；3.被告于伟涛支付原告李双伟水费110.32元、电费233元、煤气费57.5元、物业费105元、房屋清洁费200元，合计705.82元。事实和理由：2018年4月10日，原告李双伟与被告于伟涛签订房屋租赁合同，约定李双伟将南京市，租赁期限自2018年4月15日起至2019年4月14日止。2018年7月9日，被告于伟涛在未经原告李双伟同意的情况下，单方终止房屋租赁协议，且未结清租赁期间的水、电、煤气、物业等费用。原、被告双方协商未果，故原告李双伟诉至法院，请求判如所请。被告于伟涛辩称，1.租赁房屋存在漏水问题，被告于伟涛通过中介公司多次与原告李双伟进行沟通，仍未得到修缮，故被告于伟涛基于安全考虑，才搬离租赁房屋，不存在违约行为，不应支付违约金和居间服务费；2.被告于伟涛在租赁期间已支付电费77元和燃气费65元，对于原告李双伟主张的2018年7月9日以后的费用不予认可。综上，请求依法判决。反诉原告于伟涛向本院提出反诉请求：1.反诉被告李双伟退还反诉原告于伟涛押金4500元；2.反诉被告李双伟支付反诉原告于伟涛违约金9000元；3.反诉被告李双伟支付反诉原告于伟涛居间服务费2250元；4.反诉被告李双伟支付反诉原告于伟涛搬家费1100元。事实和理由：2018年4月10日，李双伟与于伟涛签订房屋租赁合同，约定李双伟将涉案房屋出租给于伟涛，租期一年，租金每月4500元，押金4500元，房租季付。当日，于伟涛支付李双伟三个月租金及押金合计18000元。2018年5月25日，涉案房屋北面儿童起居室出现漏水现象，于伟涛与李双伟联系，李双伟以不在南京为由，未能前来查看，直至2018年5月31日仍未完成维修。于伟涛在该期间通过中介公司协商退租，李双伟未能同意。2018年7月5日，涉案房屋再次漏水并导致房顶大面积脱落。于伟涛基于安全考虑，于2018年7月9日搬离涉案房屋。根据相关法律规定，涉案房屋存在多次漏水未能及时修复导致房顶脱落存在安全隐患，且涉案房屋空气中甲醛和苯严重超标，不具备房屋出租条件，于伟涛作为承租人有权随时解除合同。由于李双伟出租的涉案房屋不符合出租条件，违反合同约定，应承担相应违约责任，故于伟涛提起反诉。反诉被告李双伟辩称，1.于伟涛所述与事实不符，于伟涛于2018年5月25日告知李双伟涉案房屋存在漏水问题后，由于物业公司周六周日无人维修，李双伟于周一即与物业公司及时联系并于2018年5月31日完成了维修，于伟涛所述的2018年7月5日涉案房屋再次漏水并未及时告知李双伟，李双伟对此并不知晓，且涉案房屋房顶脱落系于伟涛拒绝李双伟对涉案房屋屋顶进行维修的要求导致，于伟涛在李双伟催要下期租金时一直予以拒绝，且在未告知李双伟的情况下擅自搬离涉案房屋构成单方违约，应承担相应违约责任；2.涉案房屋虽存在渗水问题，但符合国家安全标准，不存在危害承租人安全或健康的情形；3.于伟涛仅缴纳了租赁期限内部分电费及煤气费，仍拖欠水、电、煤气、物业等费用。综上，请求驳回反诉原告于伟涛的反诉请求。本院经审理认定事实如下：李双伟系南京市.37平方米）权利人。2018年4月10日，李双伟（甲方、出租方）与于伟涛（乙方、承租方）、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（见证方，以下简称我爱我家公司）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年4月15日起至2019年4月14日止；每月租金为4500元，租金支付方式为季付，首期租金乙方于合同签订当日支付，其后乙方应提前15天支付下一期租金；租赁期限内水、电、气、有线电视费、物业管理费等费用由乙方承担；甲方于签约时收取乙方押金4500元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；本合同签订时甲方向见证方支付居间服务费2250元，乙方向见证方支付居间服务费2250元，提前终止租赁不影响租赁居间服务费的支付；甲方应保证房屋及其内部设施于出租时，符合有关法律、法规或规章规定的安全使用标准；乙方逾期支付租金累计10天以上的，甲方有权终止本合同收回该房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金（此款甲方可先从押金中抵扣）；合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，守约方已经支付的服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方；租赁期内，房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任由甲方负责，甲方应在接到乙方维修通知三日内完成维修，或提供相应替代品，逾期乙方有权自行采取维修措施，费用由甲方承担，如因乙方使用不当造成损坏的，由乙方负责维修或赔偿等等。上述合同签订后，于伟涛支付李双伟三个月的租金13500元、押金4500元，合计18000元。李双伟将涉案房屋交付于伟涛使用。2018年5月25日，涉案房屋北侧卧室漏水，于伟涛通过微信与李双伟进行沟通，李双伟于2018年5月31日对涉案房屋漏水问题进行了维修，涉案房屋内部因漏水造成的损坏因李双伟与于伟涛协商未果未能维修。于伟涛通过我爱我家公司工作人员付迎春与李双伟协商退租，李双伟未予同意。2018年7月5日，涉案房屋北侧卧室再次漏水，造成房屋顶部漆皮大面积脱落。2018年7月9日，于伟涛通过微信向李双伟及我爱我家公司工作人员付迎春发送通知，告知已搬离涉案房屋。当日，李双伟进入涉案房屋并报警称承租人不交房租私自搬离。李双伟同时提交涉案房屋照片证明于伟涛在搬离涉案房屋时遗留大量垃圾未清理。另查明，于伟涛在使用期间缴纳了2018年6月的电费77元，2018年6月的燃气费65元。涉案房屋截至2018年7月1日（抄表日期）尚拖欠水费110.32元，截至2018年7月31日（抄表时间）尚拖欠电费233元，截至2018年8月尚拖欠燃气费57.5元。涉案房屋已于2018年8月1日另行对外出租。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，李双伟与于伟涛就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，出租人李双伟交付的租赁房屋存在漏水问题，虽经维修，但在维修后再次发生漏水问题，致使承租人于伟涛承租涉案房屋的合同目的无法实现，承租人于伟涛依据法律规定享有合同解除权，故李双伟关于于伟涛系擅自单方解除合同构成违约的辩解意见，本院不予采信，李双伟主张于伟涛支付违约金并支付居间服务费的诉讼请求，本院亦不予支持。关于违约金及损失赔偿问题。由于李双伟交付的租赁物不符合合同约定，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。于伟涛主张李双伟支付居间服务费2250元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。于伟涛主张李双伟赔偿搬家费损失1100元，由于未提供证据予以证实，本院不予支持。对于于伟涛主张的违约金9000元，由于违约金以弥补实际损失为主，于伟涛在本案中已主张了居间服务费等实际损失，结合本案具体案情，对于伟涛主张的违约金，本院不予支持。关于水、电、燃气、物业费及押金问题。于伟涛辩称其已缴纳租赁期间的电费及燃气费，对李双伟主张的费用数额不予认可，由于其缴纳的仅是承租期间部分的电费、燃气费，对于李双伟主张的水、电、燃气、物业费数额亦未提供相反证据证明其与事实不符，且其搬离涉案房屋时未与李双伟进行交接，应自行承担未交接产生的相应不利法律后果，故对李双伟主张的水费110.32元、电费233元、燃气费57.5元、物业费105元，本院予以支持。对于李双伟主张的房屋清洁费200元，依据其提交的照片可以反映于伟涛在返还涉案房屋时未能恢复原状，存在较多垃圾，故该清洁费较为合理，本院亦予以支持。由于李双伟与于伟涛签订的房屋租赁合同已解除，故李双伟应将收取的租赁押金扣除上述费用后退还于伟涛。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告于伟涛于本判决生效之日起十日内支付原告李双伟水费110.32元、电费233元、燃气费57.5元、物业费105元、房屋清洁费200元，合计705.82元；二、反诉被告李双伟于本判决生效之日起十日内退还反诉原告于伟涛押金4500元；三、反诉被告李双伟于本判决生效之日起十日内支付反诉原告于伟涛居间服务费2250元；四、上述第一、二、三项冲抵后，李双伟还应支付于伟涛6044.18元；五、驳回原告李双伟的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告于伟涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81元，减半收取计40元，由李双伟负担，反诉案件受理费110元，由李双伟负担39元，于伟涛负担71元（本诉案件受理费李双伟已预交，反诉案件受理费于伟涛已预交，李双伟负担部分在支付上述款项时直接给付于伟涛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一八年十一月二十二日书记员陈悦履行告知书