贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0302民初10330号原告1：阳莉，女，汉族，1975年9月8日生，住贵州省遵义市汇川区，原告2：徐晓东，男，汉族，1975年9月1日生，住贵州省遵义县，原告3：王萍，女，汉族，1970年4月25日，住贵州省遵义市汇川区，三原告共同委托诉讼代理人：程吉芬，贵州舸林律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：王璇，贵州舸林律师事务所实习律师。原告4：周永平，男，汉族，1966年11月13日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县，原告5：龚桂林，男，汉族，1975年3月11日生，住贵州省遵义县，原告6：何某1，男，苗族，2001年12月22日生，住贵州省金沙县，法定代理人：何某2，男，苗族，1971年6月19日生，贵州省金沙县，系原告何某1之父。原告7：唐雍峻，男，汉族，1993年1月27日生，住贵州省遵义市红花岗区，四原告共同委托诉讼代理人：程吉芬，贵州舸林律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：邓召果，贵州舸林律师事务所实习律师。原告8：张和杰，男，汉族，1981年11月9日生，住贵州省遵义市红花岗区，原告9：张冬冬，女，汉族，1963年11月17日生，住贵州省贵阳市南明区，原告10：彭万良，男，汉族，1948年11月9日生，住贵州省遵义市红花岗区，原告11：窦绍蓉，女，汉族，1937年9月9日生，住贵州省贵阳市乌当区，四原告共同委托诉讼代理人：程吉芬，贵州舸林律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：苟青青，贵州舸林律师事务所实习律师。原告12：彭晓东，男，汉族，1973年3月27日生，住贵州省遵义市红花岗区，原告13：蒋玉玲，女，汉族，1969年3月10日生，住贵州省遵义市红花岗区，原告14：张献麒，男，汉族，1957年10月15日生，住福建省南平市延平区，原告15：盛元新，女，汉族，1951年8月16日生，住贵州省贵阳市云岩区，原告16：章莹，女，汉族，1986年9月24日生，住贵州省遵义市红花岗区，原告17：韦某1，男，汉族，2002年3月28日生，住贵州省遵义市红花岗区，法定代理人：韦某2，男，汉族，1976年5月24日生，住遵义市红花岗区，系韦某1之父。原告18：沈光田，女，汉族，1943年4月27日生，住贵州省绥阳县，原告19：蔡胜伟，男，汉族，1965年9月22日生，住贵州省金沙县，原告20：赵家亿，男，汉族，2005年12月7日，住贵州省遵义县，法定代理人：赵某，男，汉族，1979年5月6日生，住贵州省遵义市红花岗区，系赵家亿之父。原告21：胡文宏，男，汉族，1971年8月18日生，住贵州省遵义市红花岗区，原告22：杜安妮，女，汉族，1990年7月24日生，住贵州省遵义市红花岗区，原告23：朱兴城，男，汉族，1968年10月10日生，住重庆市万盛区，原告24：杨明建，男，汉族，1973年10月14日生，贵州省遵义市红花岗区，十三位原告共同委托诉讼代理人：李永锏，贵州舸林律师事务所律师。十三位原告委托诉讼代理人：陈娟，贵州舸林律师事务所律师。被告：遵义大森房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区中华路**,统一社会信用代码91520300722121744E。法定代表人：何南新，总经理。第三人：陈峰，男，汉族，1974年5月11日生，住贵州省贵阳市观山湖区，第三人：林云花，女，汉族，1978年11月1日生，住贵州省贵阳市观山湖区，系陈锋之妻。第三人：陈茂强，男，汉族，1970年6月21日生，住福建省福清市。第三人：陈连云，女，汉族，1968年1月8日生，住福建省福清市，系陈茂强之妻。第三人：许强，男，汉族，1974年4月6日生，住重庆市大渡口区，第三人：陈莲英，女，汉族，1975年5月14日生，住重庆市大渡口区，系许强之妻。原告阳莉等24人与被告遵义大森房地产开发有限责任公司(以下简称大森公司)、第三人陈锋、林云花、陈茂强、陈连云、许强、陈莲英(以下称第三人陈锋)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳莉等24人的委托代理人程吉芬、陈娟、李永锏、王璇、邓召果、苟青青到庭参加了诉讼，被告大森公司、第三人陈锋经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告阳莉等24人向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认原告与被告大森公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并为原告办理房屋所有权登记；3、本案诉讼费由被告大森公司承担。事实及理由:遵义市红花岗区外环路大森鑫城（名酒城）系被告大森公司开发的房屋。2010年4月起，大森公司将“名酒城”三楼7125.45平方米的营业房分割成239份产权式商铺对外出售，后原告与被告大森公司签订《商品房买卖合同》，购买大森公司三楼商住房。同日，原告与案外人鑫华公司签订《中国*遵义名酒城三层产权式酒店投资协议书》，投资协议书约定：购房户于合同成立之日起，将购买的三层营业房交与鑫华公司经营酒店，委托经营期为10年，鑫华公司按约支付经营收益给原告，同时大森公司向各购房户出具担保合同书，为《委托经营管理合同》的全部履行承担完全担保。原告将所购营业房交付给鑫华公司经营后，按期获得了前三年的租金收益。买卖合同签订后，被告大森公司一直以各种理由拒绝为原告办理商品房预售备案登记，2011年在原告和其他购房户的不断催促下，被告大森公司承诺2012年元月前办理预售备案登记。2012年1月4日，在原告和其他购房户不知晓的情况下，大森公司将三楼全部出售给了第三人陈锋。被告大森公司“一房二卖”违反诚信经营的原则，侵犯了原告的合法利益，为此，诉至人民法院请求判决。被告大森公司、第三人陈锋未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证，对本案的证据，本院认定如下：原告提供的证据如下:1、身份证，证明主体适格；2、商品房预售许可证，证明涉案房屋销售合规；3、与被告签订的商品房买卖合同、收据，证明原告与被告大森公司签订合同的时间在第三人陈锋与大森公司签订合同之前且支付了全部购房款。特别说明本案原告的合同上均没有签订时间，其时间原告认为以收据上载明的时间就是合同签订时间；4、原告与鑫华公司签订的《委托经营管理合同》，证明在合同签订的同时，原告将涉案房屋委托鑫华公司管理，委托期限为10年，现仍在管理期间；5、担保合同书，证明被告大森公司自愿为原告与鑫华公司的《委托经营管理合同》的履行提供完全担保；6、何南新在公安机关的询问记录、律师对鑫华公司法定代表人邱建华的调查记录,协议，证明鑫华公司法定代表人邱建华系涉案楼盘的投资人，鑫华公司系大森公司关联企业；7、贵州都市报广告，证明被告大森公司在2010、2011年期间利用媒体对涉案楼盘进行销售宣传；8、公安机关对何南新和陈锋的调查记录，证明第三人陈锋应知晓涉案房屋已出售的事实；9、大森鑫城三楼酒店隔墙工程合同和付款明细，证明鑫华公司对原告所购房产进行管理当中。10、遵义市红花岗区法院判决书（2017黔03**民初8312号）、遵义市中级人民法院判决书（2018黔03**民终2895号），证明本案与上述判决书的案件系同类案件，判决书内的案子经过一审二审已经发生了法律效力。对于原告提供的证据，对《商品房买卖合同》、预售许可证、《委托经营管理合同》、《担保合同》，何南新、陈锋在公安机关的询问笔录、贵州都市报广告、协议书的真实性、合法性、关联性合议庭予以认定，对律师自行调查的邱建华笔录，结合上述证据对其中可佐证案件事实的部分予以认定。本院经审理对事实认定如下：2010年，原告阳莉等24人与被告大森公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买大森公司在红花岗区外环路大森鑫城（名酒城）开发的楼盘第三层产权式商铺，阳莉购买的商铺编号为231号，面积为17.12平方米，徐晓东购买的商铺编号为104号，面积为27.97平方米，王萍购买的商铺编号为100号，面积为24.24平方米，周永平购买的商铺编号为120号，面积为39.40平方米，龚桂林购买的商铺编号为137号，面积为23.35平方米，何涛购买的商铺编号为50号，面积为41.39平方米，唐雍峻购买的商铺编号为211号，面积为25.91平方米，张和杰购买的商铺编号为229号，面积为17.39平方米，张冬冬购买的商铺编号为33号，面积为88.49平方米，彭万良购买的商铺编号为3号，面积为31.13平方米，窦绍蓉购买的商铺编号为96、97、98号，面积分别为22.37平方米、23.87平方米、23.87平方米，彭晓东购买的商铺编号为2号，面积为32.10平方米，蒋玉玲购买的商铺编号为99号，面积为24.24平方米，张献麒购买的商铺编号为150号，面积为27平方米，盛元新购买的商铺编号为166号，面积为27平方米，章莹购买的商铺编号为175号、176号，面积均为23.35平方米，韦鈜镤购买的商铺编号为193号，面积为27.72平方米，沈光田购买的商铺编号为63号、64号，面积均为26.72平方米，蔡胜伟购买的商铺编号为79号，面积为22.42平方米，赵家亿购买的商铺编号为134号，面积为26.27平方米，胡文宏购买的商铺编号为178号，面积为21.89平方米，杜安妮购买的商铺编号为199号，面积为17.66平方米，朱兴城购买的商铺编号为228号，面积为24.75平方米，杨明建购买的商铺编号为168号，面积为27.72平方米，均约定一次性付清购房款，在商品房交付后由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,并约定相关违约责任。合同签订后，原告均于2010年一次性付清购房款并与案外人鑫华公司签订《委托经营管理合同》，将所购置的商铺委托鑫华公司统一经营管理，用途为开办产权式酒店，委托期限均为10年，且被告大森公司出具担保书，对原告与案外人鑫华公司签订的《委托经营管理合同》承担保证责任，并承诺如因鑫华公司未能按时支付原告的到期收益时，由大森公司承担经济责任。大森公司随后对涉案第三层进行了隔断等装修处理。2012年1月4日，被告大森公司又与第三人陈峰、陈茂强、许强签订《商品房买卖合同》，将本案争议的第三层营业房（面积7125.45平方米）以每平方米2806.84元的价格共20000000.00元出卖给第三人陈锋，大森公司于同日出具收据收到第三人陈峰购房款20000000.00元。2012年1月17日第三人许强账户上汇入两笔5000000.00元、18日汇入5000000.00元，1月20日汇入1120000.00元共计16120000.00元。2012年1月20日第三人陈锋与大森公司、遵义市商业银行营业部签订《购房款存放划转三方协议》，约定大森公司将陈锋等购买的第三层商品房预售合同备案登记在第三人陈锋名下后，该16120000.00元购房款划归大森公司支配，用于偿还大森公司及其关联企业在遵义市商业银行航天支行的贷款本息，以及刘朝丽的退房款、补偿金。同日第三人陈锋所购商品房办理了遵义市商品房预售合同登记备案，该16120000.00元即按《购房款存放划转三方协议》约定用于大森公司还贷和支付退房款。当天还从陈锋账户向大森公司转账支付2980000.00元，大森公司法定代表人何南新同意第三人陈锋向邓伟支付利息900000.00元。2012年3月，第三人陈锋向遵义市工商行政管理局申请成立遵义市康之友酒店有限公司，3月19日，遵义市工商行政管理局发放了《企业名称预先核准通知书》，第三人陈锋申请的遵义市康之友酒店有限公司名称保留到2012年9月18日，待企业登记机关颁发营业执照后企业名称正式生效。2012年4月15日，第三人陈锋以开办酒店为由向大森公司申请将三楼中央空调与热水器的主机安放在二楼阳台，大森公司法人何南新签字同意并加盖了公章。第三人陈锋作了装修的前期准备，在布设下水管道时与二楼业主发生争执后停工，并被诉到法院，2012年12月14日，遵义市中级人民法院作出（2012）遵市法民二终字第244号民事判决，责令第三人陈锋将二楼营业房顶部恢复原状，第三人的装修未能进行。2013年大森公司因资金链断裂成为问题楼盘，政府工作组进驻协调解决相关问题，本案争议的营业房鑫华公司一直未正常经营，第三人陈锋也未能装修闲置至今。另查明，涉案楼盘仍未办理初始登记。案外人鑫华公司的法定代表人邱建华系被告大森公司大森鑫城的合作股东，该公司是大森公司为提升大森鑫城项目的销售而成立的关联公司。本院认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》系双方基于自愿而签订的买卖合同，该合同合法有效，应受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”的规定，原告阳莉等24人与被告大森公司签订了《商品房买卖合同》，虽然该合同上未注明签订时间，但交纳购房款的时间是确定的，交纳了全部购房款的时间即为《商品房买卖合同》签订时间。原告均在2010年交纳了全部购房款后与案外人鑫华公司签订《委托经营管理合同》，委托经营管理时间均为10年，同时被告大森公同出具了担保书，对原告与第三人鑫华公司的《委托经营管理合同》承担保证责任，从此类委托经营合同的交易惯例和行业规则，委托经营后原告并不一定要亲自实施管理行为，委托方介入经营管理即为交付。因此本院认定被告大森公司将涉案房屋交付给原告的时间均在2010年。案外人鑫华公司是被告大森公司的关联企业，在签订《委托经营管理合同》后，大森公司在与第三人陈锋签订合同之前已经在将三楼作酒店装修隔断，大森公司的行为也是《委托经营管理合同》中相对方鑫华公司的行为，应视为原告的委托经营方鑫华公司实际占有了争议房产并进行了装修，做经营的前期准备。第三人陈茂强等人申请安装空调主机并布设下水管道的行为，也被二楼业主和诉讼行为阻止，且系在原告委托的公司占有后的强占行为，不是合法、有效的占有，故本院认定系原告占有涉案房产。第三人陈锋签订合同时间在后，且没有直接证据证明大森公司将涉案房产交付给了第三人陈锋。双方当事人应当按照合同约定或者根据交易习惯积极和诚实地履行合同义务，原告阳莉等24人要求确认原告与被告大森公司签订的《商品房买卖合同》有效，继续履行合同并为原告办理产权登记的请求，于法有据，本院予以支持。但由于涉案房屋至今未办理初始登记，待条件具备后由大森公司协助原告办理产权登记。关于第三人在商品房预售备案登记的效力，商品房预售合同备案登记制度是由《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力、无论是否进行合同登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。而预告登记是由《中华人民共和国物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权，具有物权的排他效力。第三人陈锋办理的商品房预售合同备案登记不是预告登记，不能作为优先于原告合同效力的法律依据。其亦未对涉案房产实施有效的占有和管理，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，第三人陈锋的商品房至今未办理产权登记，销售备案登记不能作为合同优先的理由对抗原告，至于目前涉案房屋销售备案登记在第三人陈锋名下，在符合产权办理条件时原告可另案通过诉讼程序维护自己的合法权益。被告大森公司、第三人陈锋经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告阳莉、徐晓东、王萍、周永平、龚桂林、何涛、唐雍峻、张和杰、张冬冬、彭万良、窦绍蓉、彭晓东、蒋玉玲、张献麒、盛元新、章莹、韦鈜镤、沈光田、蔡胜伟、赵家亿、、胡文宏杜安妮、朱兴城、杨明建分别与被告遵义大森房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效（阳莉购买的商铺编号为231号，面积为17.12平方米，徐晓东购买的商铺编号为104号，面积为27.97平方米，王萍购买的商铺编号为100号，面积为24.24平方米，周永平购买的商铺编号为120号，面积为39.40平方米，龚桂林购买的商铺编号为137号，面积为23.35平方米，何涛购买的商铺编号为50号，面积为41.39平方米，唐雍峻购买的商铺编号为211号，面积为25.91平方米，张和杰购买的商铺编号为229号，面积为17.39平方米，张冬冬购买的商铺编号为33号，面积为88.49平方米，彭万良购买的商铺编号为3号，面积为31.13平方米，窦绍蓉购买的商铺编号为96、97、98号，面积分别为22.37平方米、23.87平方米、23.87平方米，彭晓东购买的商铺编号为2号，面积为32.10平方米，蒋玉玲购买的商铺编号为99号，面积为24.24平方米，张献麒购买的商铺编号为150号，面积为27平方米，盛元新购买的商铺编号为166号，面积为27平方米，章莹购买的商铺编号为175号、176号，面积均为23.35平方米，韦鈜镤购买的商铺编号为193号，面积为27.72平方米，沈光田购买的商铺编号为63号、64号，面积均为26.72平方米，蔡胜伟购买的商铺编号为79号，面积为22.42平方米，赵家亿购买的商铺编号为134号，面积为26.27平方米，胡文宏购买的商铺编号为178号，面积为21.89平方米，杜安妮购买的商铺编号为199号，面积为17.66平方米，朱兴城购买的商铺编号为228号，面积为24.75平方米，杨明建购买的商铺编号为168号，面积为27.72平方米，上述商铺均位于遵义市红花岗区外环路“大森.鑫城”三层）；二、被告遵义大森房地产开发有限责任公司继续履行与原告阳莉、徐晓东、王萍、周永平、龚桂林、何涛、唐雍峻、张和杰、张冬冬、彭万良、窦绍蓉、彭晓东、蒋玉玲、张献麒、盛元新、章莹、韦鈜镤、沈光田、蔡胜伟、赵家亿、、胡文宏杜安妮、朱兴城、杨明建签订的《商品房买卖合同》，在办理房屋产权证条件具备后协助原告阳莉、徐晓东、王萍、周永平、龚桂林、何涛、唐雍峻、张和杰、张冬冬、彭万良、窦绍蓉、彭晓东、蒋玉玲、张献麒、盛元新、章莹、韦鈜镤、沈光田、蔡胜伟、赵家亿、、胡文宏杜安妮、朱兴城、杨明建办理房屋所有权登记；案件受理费61735元，减半收取30868元，由被告遵义大森房地产开发有限责任公司承担，由本院在执行过程中收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审判员  陈钰二〇一八年十一月二十九日法官助理孟荣钊书记员黄梓源