广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初6549号原告：广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区海龙街龙溪大沙村422号。负责人：陈锦文，职务：社长。委托代理人：曾绍金、黄琪钧，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市花卉科技园有限公司，住所地：广州市荔湾区龙溪经济联社广州花卉博览园内。法定代表人：陈方汉，职务：总经理。委托代理人:李伟正，广东红棉律师事务所律师。委托代理人:何简珠，广东红棉律师事务所实习律师。原告广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社诉被告广州市花卉科技园有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾绍金、黄琪钧，被告的委托代理人李伟正、何简珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社诉称：被告通过招投标程序中标原告位于龙溪中路花博园的133.69亩农用地的租赁权。2017年2月8日原被告正式签订《荔湾区经济联社农用地租赁合同》，约定甲方将花博园的133.69亩农用地出租给乙方，租赁期限为15年，自2017年1月1日至2031年12月31日止。合同签订后，被告因自身资金原因，欠付原告自2018年1月1日起的租金。原告多次向被告催告，要求支付租金及违约金，被告均拒绝履行。鉴于被告拒不履行合同义务，拖欠租金超过90天，原告根据合同第八条第四款第五项规定，要求解除租赁合同，并于2018年8月24日下午当场向被告法定代表人陈方汉提出了解除合同的请求，由陈方汉签收了原告起草的解除合同协议书。为了维护原告及全体社员的合法权益，特向法院提起诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2017年2月8日签订的《荔湾区经济联社农用地租赁合同》；2、请求判令被告支付租金（依照合同约定标准支付2018年1月1日起至场地实际交付期间的租金，现应支付2018年全年租金人民币6684500元）；3、请求判令被告支付逾期支付租金的违约金（以逾期支付租金为基数按月利率2%计至全部租金清偿为止，现暂计至2018年9月15日为人民币668450元）；4、请求判令原告有权没收被告缴纳的保证金人民币3342250元；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告广州市花卉科技园有限公司答辩称：被告承认有滞纳租金情形，希望双方调解，原告给予被告时间去支付租金，不同意解除合同。目前租赁期限还有14年，没有达到合同终止日期。被告与原告合作十几年，被告一直按合同履约，将租金支付给原告，双方合作愉快，只是因为被告这两年存在资金问题导致无法交上，希望原告给予一定时间。关于原告诉求三，该违约金标准过高，远远超出合同法相关规定。原告要求没收保证金，但原告口头同意给予被告一定时间，被告认为既然双方同意拖延一定时间，应认为被告不存在违约，所以不应没收保证金。希望用保证金抵销2018年上半年租金。经审理查明：2017年1月4日原告委托广州市荔湾区经济联社“三资”交易服务中心对荔湾区海龙街道龙溪联社花博园地块（编号：龙溪联社交[2016]00016号）采用现场举牌竞价方式进行交易招标。最后由被告以3342250元∕半年中标。2017年2月8日原告下属第一经济社（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订合同编号：HT-440103020002002-201700001《荔湾区经济联社农用地租赁合同》，约定甲方将位于花博园地块的农用地场地（地块面积133.69亩）出租给乙方作其他农用地农用生产经营活动，农用地租赁年限为15年（自2017年1月1日至2031年12月31日止），其中租金计算约定：2017年3月1日至2017年6月30日半年租金2228167元（按25000元∕亩∕半年）；2017年7月1日至2019年12月31日半年租金3342250元（按25000元∕亩∕半年）。每半年开始第15天前支付当半年租金。在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金。凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金2‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到90天，则视作乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回出租的农用地，合同履约保证金归甲方所有。合同签订5天内，须向甲方一次性交纳3342250元作为履行合同的保证金。保证金不计利息，不抵作租金。合同期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方，如乙方中途自行退租或违反合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方终止合同，保证金归甲方所有，且收回租赁上述农用地的使用权。原、被告双方在合同上盖章签字。合同签订后，被告依约向原告交纳了履给保证金3342250元并使用上述场地。但自2018年1月起没有按约定支付租金给原告。2018年8月24日原告以被告欠租为由，向被告发出《农用地租赁合同解除协议》的格式文本。被告的法定代表人签收时承诺8月30日下午5点前答复，但被告没有答复。原告遂向本院提起诉讼。本院于2018年9月29日向被告送达本案起诉状副本。在庭审中，就原告在本案解除《荔湾区经济联社农用地租赁合同》是否需要一并收回被告承租的场地进行释明。原告明确表示被告承租本案的场地收回问题不在本案解决。本院认为：原告与被告签订的《荔湾区经济联社农用地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方应自觉履行。被告未按约定支付租金的行为违反了合同的约定，达到解除合同约定的条件。原告在2018年8月24日向被告发出解除《农用地租赁合同解除协议》的格式文本，被告已经签收。因此，依据法律规定确定原、被告双方的合同在2018年8月24日解除。原告起诉要求解除合同和没收履约保证金符合合同约定，法院予以支持。对于租金和违约金如何计算问题。由于原、被告双方的《荔湾区经济联社农用地租赁合同》解除时间是2018年8月24日，被告没有交还场地给原告。故被告应向原告支付2018年1月1日至2018年8月24日的租金及8月25日至10月的场地使用费（参照合同约定的租金标准计算）共5570416.67元。原告要求被告支付2018年10月30日以后场地使用费，因法院处理纠纷只对判决生效之时既定的法律事实予以审查、认定和裁判，不能对判决生效之后的法律状态、法律行为和法律事实进行预决，判决生效之后如发生新的法律事实应予另案起诉。被告认为原告起诉的违约金计算过高要求调整，从公平合理角度衡量，以实际损失为基础，本院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，违约金以应付租金为本金分段计算，违约金总额以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社与被告广州市花卉科技园有限公司于2017年2月8日签订的《荔湾区经济联社农用地租赁合同》于2018年8月24日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市花卉科技园有限公司支付自2018年1月至2018年8月24日的租金及8月25日-10月30日的场地使用费共5570416.67元及违约金（违约金分段计算：其中2018年1月至6月以半年租金3342250元为本金；2018年7月到10月以2228166.67元为本金，按中国人民银行规定同期同类贷款基准利率上浮50%计算，从每半年开始第15日计算至被告付清之日为止,违约金总额以本金为限）给原告广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社。三、被告广州市花卉科技园有限公司支付的履约保证金3342250元归原告广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社所有。四、驳回原告广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费85971元，由被告广州市花卉科技园有限公司负担71643元，原告广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社负担14328元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  卢嘉乐人民陪审员  吴穗娇二〇一八年十一月七日书 记 员  谢绮雯黄佩仪