河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终8669号上诉人（原审被告）：唐山市通华房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区南新西道南侧、站前路东侧富丽花园小区3号楼7层。法定代表人：曹国良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑祖旺，河北威远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢凯乐，男，1986年7月18日出生，汉族，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙新征（系邢凯乐之妻），女，1985年5月15日生，汉族，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张志伟，河北陈玉哲律师事务所律师。上诉人唐山市通华房地产开发有限公司因与被上诉人邢凯乐商品房预约合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐山市通华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑祖旺，被上诉人邢凯乐及其委托诉讼代理人孙新征、张志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐山市通华房地产开发有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的无理诉请或发还重审。事实与理由：一、一审判决遗漏了本案的关键事实。根据双方所签订的认购协议书第一条：“与售房相关的手续、文件正在办理当中，乙方自愿认购富丽国际花园项目……”的内容看，双方在签订预约合同时对于当时没有商品房预售许可证是明知的，而且在该合同中并没有约定预售许可证的领取时间，只是明确了在本认购书所约定的房屋具备按揭贷款条件时，乙方须在甲方发出通知之日起15日内到甲方处办理、签署正式的《商品房买卖合同》……而该事实的有无直接影响到其起诉理由是否成立的问题，因此一审判决将此关键事实遗漏显属不当。二、一审判决认定“因原告依约履行了合同义务，但通华公司截止开庭时仍未取得商品房预售许可证，致使双方合同目的无法实现。”是错误的。根据双方所签订的认购协议书即预约合同双方并没有约定上诉人什么时间必须取得商品房预售许可证，更没有约定具体什么时间签订正式的《商品房买卖合同》，不知根据什么认定上诉人违反了合同约定的义务或者法定义务。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《合同法》第94条规定“有下列情形之一的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同日的”和《买卖合同司法解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”是错误的。本案中一审判决并没有指明上诉人违反了双方所签订的认购协议中的哪条哪款构成了迟延履行债务或违约，也没有指明上诉人违反认购协议的哪条哪款没有与被上诉人签订买卖合同，这种没有说服力的引用法律条义，显属适用法律错误。四、一审判决所认定的解除合同的理由与被上诉人的诉讼主张相矛盾。被上诉人在其一审起诉的事实和理由中明确其要求解除合同的理由是由于唐山市人民政府出台了限购政策导致其购房资格丧失，而没有主张是因为上诉人没有商品房预售许可证，而一审判决却认定由于上诉人截止开庭时仍没有取得商品房预售许可证才导致合同目的不能实现，因此该认定明显与被上诉人的主张不一致。五、本案产生纠纷的根本原因是被上诉人违反诚实信用原则导致，与上诉人有没有商品房预售许可证没有关系。被上诉人在预约购买涉案房屋时的价格每平方米优惠后单价为12658元，而现在涉案房产的价格明显比他低，被上诉人认为价格买高了，故此要求毁约退房，这才是发生本案纠纷的根本原因。被上诉人所说的限购政策及一审判决所说的预售许可证均是被上诉人毁约的借口和托词。邢凯乐辩称，购房人邢凯乐是北京人，户口在北京市顺义区，邢凯乐的工作单位为北京大昌庆镇汽车部件有限公司，该公司为其缴纳了社保，邢凯乐的妻子孙新征也在该公司工作，在该公司缴纳社保，其户口也在北京市顺义区。邢凯乐夫妇在唐山市未缴纳社保，也无唐山市户口，不符合河北省唐山市的限购政策，不具有买房资格，故被上诉人请求解除双方签订的认购协议有事实依据。邢凯乐向一审法院起诉请求：1.请求解除邢凯乐与唐山市通华房地产开发有限公司签订的《“富丽国际花园”房产认购协议》；2.判令唐山市通华房地产开发有限公司返还邢凯乐已经支付的购房款共计281914元及相应利息（上述利息暂计算至起诉日，具体以实际返还全部购房款之日的银行同期贷款利率计算）；3.判令唐山市通华房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月25日，唐山市通华房地产开发有限公司与邢凯乐签订了《“富丽国际花园”房产认购协议》，约定邢凯乐购买唐山市通华房地产开发有限公司开发的位于唐山市路北区南新西道南侧、站前路东侧富丽国际花园9号楼1单元2405号房屋，该房屋建筑面积61.37平方米，优惠后单价12658元/平方米，总价为人民币776821元；甲方在本认购书所约定的房屋具备按揭贷款时，乙方须在甲方发出通知之日起15日内到甲方处办理、签署正式的《商品房买卖合同》及按揭贷款等相关事宜……，同时又约定：“邢凯乐在签订本认购书之日向甲方缴纳认购定金2万元，乙方必须在2017年4月1日前向甲方补齐首付款236821元（含定金）”。邢凯乐于签订协议当日向唐山市通华房地产开发有限公司交付定金2万元，后又依照协议约定交纳购房款216821元、备案费93元，唐山市通华房地产开发有限公司均为邢凯乐出具了收据。至起诉时，唐山市通华房地产开发有限公司未取得《商品房预售许可证明》。一审法院认为，邢凯乐与唐山市通华房地产开发有限公司签订的《“富丽国际花园”房产认购协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因原告依约履行了合同义务，但唐山市通华房地产开发有限公司截止开庭时仍未取得商品房预售许可证，致使双方合同目的无法实现。原被告双方签订的《“富丽国际花园”房产认购协议》应予以解除。《买卖合同司法解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故被告唐山市通华房地产开发有限公司应当向原告返还购房款、备案费合计236914元，并自2017年5月18日起至判决生效之日止，以236914元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息。原告诉请被告返还房屋团购优惠费45000元，被告辩称原告提交的收据中盖章为天津颐洋房地产经纪有限公司财务专用章，该项费用被告公司并未收取，对原告的该项诉请不予认可，对于被告的此项辩解，法院予以采信。关于原告支出的房屋团购优惠费45000元，原告可向天津颐洋房地产经纪有限公司另行主张。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告邢凯乐与被告唐山市通华房地产开发有限公司签订的《“富丽国际花园”房产认购协议》；二、被告唐山市通华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告邢凯乐款项合计236914元，并自2017年5月18日起至判决生效之日止，以236914元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；三、驳回原告邢凯乐的其他诉讼请求。案件受理费5649元由唐山市通华房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人为支持其主张提交了商品房预售许可证复印件一份；被上诉人为支持其主张提交了刑凯乐及其配偶孙新征户口本各一份，北京市社会保险个人权益记录表两份、刑凯乐与孙新征结婚证一份，本院组织当事人进行了质证。二审查明的事实与一审查明一致。本院认为，邢凯乐与唐山市通华房地产开发有限公司签订的《“富丽国际花园”房产认购协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方签订该认购协议的目的系在将来一定期限内订立商品房买卖合同。根据被上诉人邢凯乐提交的结婚证、户口本及北京市社会保险个人权益记录表，在唐山市出台限购政策后，邢凯乐已不具备购房资格。现因不可归则于双方当事人的原因，导致双方签订《“富丽国际花园”房产认购协议》的合同目的已不能实现，故一审法院判令解除邢凯乐与唐山市通华房地产开发有限公司签订的《“富丽国际花园”房产认购协议》并判令唐山市通华房地产开发有限公司返还已收取的相关款项，并无不妥，但款项利息自2017年5月18日起计算欠妥，应自邢凯乐起诉主张返还之日起计算为宜。综上所述，唐山市华通房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初225号民事判决第一项、第三项；二、撤销唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初225号民事判决第二项；三、唐山市通华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还邢凯乐款项合计236914元，并自2018年1月9日起至判决生效之日止，以236914元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5649元、二审案件受理费4854元，由唐山市通华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 健审判员 孙乾辉审判员 刘蒙蒙 二〇一八年十一月十九日书记员 郑明璐