广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初158号原告：冯泳婷，女，1988年3月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告：陈碧君，女，1963年9月16日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区荣华北33号。上列两原告的共同委托代诉讼理人：林志东，广东韬盛律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：梁培辉，广东韬盛律师事务所实习律师。被告：梁国生，男，1967年7月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：马志超，广东启源律师事务所律师。原告冯泳婷、陈碧君与被告梁国生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月1日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人林志东，被告的委托诉讼代理人马志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年4月20日签订《租赁合约》无效；2.判令被告向两原告支付损害赔偿金合计184195.09元（其中装修费用为46456.5元、工人工资2600元、食材费22981.02元、经营设备采购费88456.57元、电费301元）及退还承租房屋已交纳的按金14000元、租金14000元，上述合计为212195.09元；3.被告自2017年7月17日起至实际退还第2项诉请的损害赔偿金及按金、租金之日止，以诉状第2项金额合计212195.09元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息给两原告。本案诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告向两原告支付损害赔偿金合计160911元（其中装修费用为22804元、食材费17907元、经营设备采购费120200元）及工人工资2600元，及退还承租房屋已交纳的按金14000元、租金14000元，上述合计为191511元；变更第3项诉讼请求为：被告自2017年7月17日起至实际退还第2项诉请的损害赔偿金及按金、租金之日止，以诉状第2项金额合计191511元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息给两原告。事实和理由：2017年4月20日。两原告经第三方介绍，向被告承租其名下的位于广州市越秀区东皋大道义兴园26号首层商铺，用于经营餐饮业务。同日，双方签订《租赁合约》，约定被告向两原告出租上述商铺用于餐饮经营业务，期限从2017年4月25日起至2022年4月24日止，每月租金7000元、按金14000元、租赁期限内两原告如无违约，被告单方解除协议，则赔偿一个月租金作为违约金给两原告等。同时，被告为了取信两原告信任，将上述租赁商铺的房产证原件及复印件交予两原告审核，并确认两原告所租赁的全部建筑面积均属于合法建筑。上述合约签订后，被告向两原告交接上述租赁商铺，两原告即办理工商营业执照、采购经营设备、食材及对商铺进行装修。2017年6月19日，由于被告与邻居存在纠纷，导致邻居向行政机关举报，两原告待城管执法人员上门调查时，始知涉案承租商铺属于被告未经批准而兴建的违章建筑，且还存在严重安全隐患。后于2017年6月20日，被告和两原告协商，被告建议两原告迟延开业，待被告和行政部门协商解决后方可开业，并承诺迟延开业期间的租金予以免除，且在该段时间内，被告一定能重新办理建筑面积确权。两原告本着诚实信用及相互体谅的原则同意被告上述要求，并要求被告签署一份《证明》，但被告以“签了后会好麻烦”为借口而拒绝签署。2017年7月4日，两原告申请的《工商营业执照》被核准登记，且店铺装修亦全部完工，故两原告多次找被告协商，如被告在2017年7月10日前没法重新申报建筑面积的，则两原告要求被告为此进行赔偿，被告对此予以承诺。2017年7月18日，两原告突然收到被告寄送的《解除合同通知书》，以两原告拖欠租金为由解除合同。两原告之后找被告进行协商，但被告非但不与两原告协商，反而另行提起诉讼，以两原告迟延支付租金为由，请求判令解除《租赁合约》。两原告认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”之规定，本案双方签订的《租赁合约》应属于“无效合同”。而被告作为具有完全民事行为能力人，其出租涉案商铺时应如实告知商铺一切现状及清晰签订无效的《租赁合约》后其应承担的法律后果。而事实上，被告非但在双方签订《租赁合约》前故意向两原告隐瞒关于涉案商铺属于违章建筑的事实，且因上述违法行为被行政机关查处、并在两原告多次和其交涉后，故意编织借口解除租赁合同，企图通过虚假诉讼逃避法律责任，并乘机牟取两原告已交纳的按金及租金，这不仅违反诚实信用原则，还导致两原告无法按时营业造成巨大损失。被告上述行为属于《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定的“缔约过失责任”，其应向两原告承担由此产生的全部损失赔偿的责任。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二、五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、不同意原告的全部诉讼请求。二、被告与原告签订的《租赁合约》合法有效，原告之主张无事实和法律依据，应予以驳回。首先，《租赁合约》是被告与原告协商一致后所订立的合同，当中的内容，是双方真实意思表示的反映，且并未违反我国相关强制性规定，不存在法定无效的情形，因此合法有效。其次，被告的位于越秀区义兴园26号房屋，包括原告承租的首层房屋（下称“涉案房屋”）是合法建设的房屋。在2015年，被告的上述房屋（包括涉案房屋）就被鉴定为“严重损坏房”，被告因此向广州市规划局申请报建修缮。后经审核，广州市规划局发出《建设工程规划许可证》（穗规建证（2015〕1780号），同意被告对上述房屋进行修缮工程。之后，被告在所属街道有关部门的监督下，依法对房屋进行修缮，最终在2016年完工及入住使用。由此可见，被告的房屋（包括涉案房屋）具有合法的报建手续，是经批准并在监督下兴建的房屋，并非原告所谓“未取得建设工程规划许可的建筑物”。综上，被告的房屋（包括涉案房屋）是经合法报建的建筑物，双方所签订的租赁合同合法有效，原告的陈述及主张缺乏事实依据，其要求确认《租赁合约》无效的理由不成立，应予以驳回。三、被告依约履行合同，期间并无过失，不应向原告承担损害赔偿责任，相反，原告违约在先，其应对自己所造成的后果承相责任。在合同签订前，被告就向原告展示了涉案房屋的全部权属资料，配合原告对房屋进行实地观察。在合同签订后，被告立即按约定将涉案房屋交付原告使用，并且，积极提供房屋产权资料配合原告办理工商登记手续。可见，无论签约前后，被告均是以积极的态度对待原告，期间并无对原告进行隐瞒，且严格按照合同履行义务，从未妨碍原告使用涉案房屋，被告实际并无过失。反而是，原告自己先行违约。《租赁合约》的第一条，“甲方提供首层给乙方使用，用途办公。”，可知，涉案房屋之用途，双方已明确约定仅限于办公，而非另作他用，在合同签订后，双方亦未曾就房屋的用途重新协商或签署补充协议变更原约定的内容。可见，原告如今将涉案房屋装修成餐饮店，擅自改变涉案房屋的用途，已显然违反合同的约定，构成违约，因此，原告在装修中投入的费用及产生的一切开销，均不是按约履行之行为，应全部由原告自行承担。综上，被告没有过失，不应承担损害赔偿责任，原告违约在先，其所做的不是履约行为，因此所产生的费用及后果均由原告自行承担，而非向被告主张。四、原告不能经营全因其违约所致，与被告无关，原告将责任归责于被告，毫无依据。由于涉案房屋位处居民区，并不适合经营餐饮方面的业务，原告却擅自将涉案房屋改变成餐饮店，并因试营业期间产生的排气问题被邻居投诉，其无法正常开业，实际全因原告违约所致，非被告要求。况且，被告只是涉案房屋的出租人，对原告的经营并无决定权，如今，原告却要被告对其不能经营进行负责，根本毫无依据，原告的主张不应获得支持。综上所述，被告认为，双方签订的《租赁合约》合法有效，应予以确认；被告不存在过失行为，不应承担损害赔偿责任，原告所提出的全部诉求，均缺乏事实和法律依据，被告恳请贵院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告是广州市越秀区东皋大道义兴园26号的权属人，该房屋为2层，建筑面积113.48平方米，规划用途为住宅。2017年4月20日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《租赁合约》，写明甲方提供广州市义兴园26号首层房屋给乙方使用，用途办公，租期5年，从2017年4月25日至2022年4月24日，乙方同意付给甲方每月租金7000元，首期租金交1个月，另押金14000元，必须提前五天交下期1个月租金；在租赁期间电话费、水电费、管理费、有线电视费等杂费均有乙方来按时支付，如乙方发生迟交或欠费用而造成的责任一概由乙方承担，期满结清上述费用后押金退回；乙方是防火责任人损坏房屋设施要照价赔偿，如需装修一定要经业主同意才能进行，否则视作损坏房屋处理，期满装修不能拆除，归业主所有；乙方逾期交付租金，每逾期一日，要支付租金5%的违约金，逾期15日视作乙方自动放弃承租并默认甲方可即时强行收回房屋，包括破门开锁及处理室内财物，押金不退、损失由乙方负责并负违约责任；租赁期内乙方如无违约，甲方单方面解除协议，要赔偿一个月租金作违约金给乙方；如乙方办营业执照与甲方无关，租金每年每月递增百分之十等。同日，原告向被告支付押金14000元，并支付租金至2017年6月25日，被告将涉讼房屋交付原告使用。2017年6月9日，广州市城市管理局综合执法局越秀区分局向义兴园26号业主发出《广州市城市管理综合执法询问通知书》，认为义兴园26号2楼天面进行搭建，要求其在当天下午二点三十分携带有关资料接受询问调查及听取处理意见。原告冯泳婷于2017年7月4日领取了住所为涉讼房屋的广州越秀区小白菜冷饮食品店营业执照，经营范围餐饮业。2017年7月17日，被告向两原告寄出《解除合同通知书》，写明原告未经同意擅自对房屋进行装修、改造房屋结构，擅自改变房屋约定用途，用于经营餐饮，噪音污染大导致被邻居多次投诉，拖欠租金已达二十多日，经多次电话催收，均拒绝支付等，故正式通知双方签订的《租赁合同》将于原告收到本通知之日起解除等。该邮件于次日妥投。2017年8月3日，被告向本院提起诉讼请求：1、解除原告（即本案被告）与被告（即本案两原告）签订的《租赁合同》；2、两被告向原告支付从2017年6月26日至7月26日的租金7000元及水电费952.58元；3、两被告向原告支付从2017年6月27日至实际付清之日止逾期支付租金的违约金（以7000元为基数，每日按5%的标准计算）；4、两被告向原告腾空交还广州市越秀区中山三路义兴园26号首层房屋；5、两被告向原告支付从2017年7月27日起至实际交回房屋之日止的房屋使用费（按每月7000元计算）。本院经审理认为两原告与被告签订的《租赁合约》合法有效，并于2018年8月2日做出（2017）粤0104民初16729号民事判决：一、原告梁国生与被告陈碧君、冯泳婷签订的《租赁合约》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告陈碧君、冯泳婷在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市义兴园26号首层房屋腾空交还给原告梁国生；三、被告陈碧君、冯泳婷在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁国生支付水电费952.86元及从2017年6月26日至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按7000元计算）；此后的房屋使用费由两被告按照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准向原告支付至交还房屋之日止，房屋使用费以不超过每月7000元为限；四、被告陈碧君、冯泳婷在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁国生支付逾期支付从2017年6月26日至7月25日止租金的违约金（以7000元为基数，从2017年6月27日起，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至实际付清之日止）。两原告不服上诉判决向广州市中级人民法院提起上诉，该案正在二审中。2018年4月13日，广州市越秀区城市管理综合执法局越秀区分局发出穗综越强拆公字[2017]1600035号《限期拆除违法建设公告书》，其中内容为：经调查，2016年2月份期间，梁国生、周满英，未经规划部门批准，在越秀区东皋大道义兴园26号进行如下建设行为：一是在首层搭建钢筋混凝土结构阁楼面积39.68平方米（阁楼上高1.913米，下高2.479米）；二是将房屋西北侧原有雨棚拆除后，利用房屋首层西北侧处墙以及余地围墙改建两层总高度8.57米、总建筑面积12.4416平方米的房屋（其中，首层为框架结构面《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依法应当予以拆除。本执法机关已于2018年4月13日作出《违法建设行政处理决定书》(文号穗综越违建处字〔2017〕第1600035号)，责令违法建设当事人在收到本决定书之前起15日内自行拆除上述违法建设。现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本执法机关对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述决定书规定的期限内自行拆除。逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。公告期间，违法建设当事人依法享有陈述权、申辩权。特此公告。被告认为：首先这只是越秀城管针对执法有关情况通知当事人履行申辩、陈述权利的告知文件，不等同于行政处罚的决定，并且，越秀城管在《公告书》内作出的仅为初步意见，未经过行政复议、行政诉讼等法定程序进行最后的认定，就是说，涉案房屋是否存在违建情况仍未有最终的结论，不能直接就认为涉案房屋属于违法建设。其次，越秀城管的《公告书》落款日期为2018年4月13日，并非在涉案房屋出租前或交付原告使用期间，表明在2018年4月以前，涉案房屋未曾被包括城管在内的任何部门认为存在违建情况，因此，本案根本不存在“涉案房屋被认定违建导致原告不能经营”这一事实，显然，原告提出赔偿的理由无法成立，同时，《公告书》亦不能成为原告在本案中主张合同无效和赔偿的依据。本案诉讼过程中，两原告对其装修费用、食材费、经营设备采购费的损失申请评估，经本院摇珠确定由广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该公司于2018年9月5日做出穗华价估[2018]383号《广州市越秀区东皋大道义兴园26号装修费用、设备和食材的采购价格评估结论书》，其中内容为：八、广州市越秀区东皋大道义兴园26号装修费用、设备和食材的采购价格为160911元。另查明：2015年6月22日，广州市合正房屋鉴定有限公司对涉案房屋做出合正鉴字[2015]1211号《房屋安全鉴定报告》，其中内容为：六、处理意见（仅供参考），房屋使用已久，多处构件出现不同程度老化损坏现象，若条件允许，宜对房屋作整体改造处理。涉案房屋于2015年11月2日由广州市规划局颁发了《建设工程规划许可证》。本院认为：涉案房屋是由房管部门颁发合法产权证明文书的房屋，在出现不同程度老化损坏现象后，被告对房屋作了整体改造处理，也由广州市规划局颁发了《建设工程规划许可证》。因此，原告以被告将未取得建设工程规划许可证及未按照建设工程规划许可证的规定建设的涉案房屋出租给其使用，而请求确认双方签订的《租赁合约》无效缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告并据此要求被告承担损害赔偿责任本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告冯泳婷、陈碧君的诉讼请求。本案受理费4330.22元，评估费8000元，由原告冯泳婷、陈碧君负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  钟慧茹二〇一八年十一月二十八日书 记 员  戴 鹏法庭记录陈佳璇