重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝04民初349号 原告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：吴阳红，女，1981年1月2日出生，汉族，住重庆沙坪坝区。 委托诉讼代理人：吴远德，系吴阳红父亲，汉族，1951年7月9日出生，住重庆市渝中区。 第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。 原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）诉被告吴阳红，第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年9月11日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、被告吴阳红的委托诉讼代理人吴远德到庭参加诉讼，第三人盛景公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华融资产重庆分公司向本院提出诉讼请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元6-X号房屋许可执行，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.2017年11月17日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）与盛景公司借款合同纠纷执行一案，经重庆市第四中级人民法院作出（2017）渝04执55号之一、（2017）渝04执57号之一、（2017）渝04执58号之一等《执行裁定书》，裁定变更华融资产重庆分公司为该案的申请执行人。执行过程中，吴阳红对涉案房屋的执行提出异议；重庆市第四中级人民法院经审查后，裁定中止对涉案房屋的执行。2.中止执行的裁定认定事实不清、适用法律错误，严重损害华融资产重庆分公司的合法权益，造成国有资产流失。涉案房屋没有完成过户，吴阳红对此存在过错，其提供的《重庆市商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，存在盛景公司为逃避执行与被告串通制作虚假合同和收据的可能。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对一般买受人的规定。涉案房屋为商品房，应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除执行需要满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。因涉案房屋为度假房，吴阳红仅于避暑居住，显然不是日常生活所必须，也不是吴阳红名下唯一的住房，其权利不足以排除执行。 被告吴阳红辩称，请求驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋的原买受人是**，**与盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并支付了购房款，依法享有涉案房屋的权益。2.吴阳红“概括性”受让了**与盛景公司的签订的《重庆市商品房买卖合同》，依法承继了**在涉案房屋中的权益。3.涉案房屋抵押与否，不影响买受人享有排除执行的权益。4.买受人是善意购买涉案房屋，过错不应由买受人买单。涉案房屋至今没有办理过户登记，并非买受人的原因。5.华融资产重庆分公司的债务人是海丰建设公司，该公司已被法院受理破产，华融资产重庆分公司应在破产中主张权利而不是跟买受人争抢房产。6.涉案房屋系被告在石柱县辖区内唯一住房，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够排除执行。 第三人盛景公司提交书面意见述称：请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求，由败诉方承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是**安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与原告签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。 原告华融资产重庆分公司举示了以下证据：“明月绿洲”小区7栋的抵押权证及对应的房产证，证明华融资产重庆分公司对案涉房屋的抵押设立时间。吴阳红质证认为，证据系复印件，对真实性不清楚。 被告吴阳红为了证明自己的主张举示了以下证据：1.《重庆市商品房买卖合同》；2.购房款收据；3.天然气费、物管费、放水费收据；4.《室内装修合同》。原告华融资产重庆分公司质证认为：对证据1真实性予以认可，但未载明签订时间，无法证明被告在案涉房屋查封时间2015年6月8日前签订了买卖合同；证据2收据金额为40万多，与合同约定的金额不一致，且收款方式为转账，被告未提供相应的银行流水予以佐证，无法证明被告已实际支付完购房款；证据3三张收据均系复印件，真实性不予认可，即使该三张收据真实，其载明的最早时间在法院查封涉案房屋后，不能达到被告的证明目的；证据4真实性予以认可，但甲方是**，并非本案被告，且未载明签订时间，与本案无关。 经原告同意，庭审后，被告吴阳红补充提交了以下证据：1.购房收据一张；2.农业银行交易明细；3.《重庆市商品房买卖合同》；4.**出具的收据一张；5.吴远德的银行活期明细清单。原告华融资产重庆分公司质证认为，**以房抵债从盛景公司获得涉案房屋再转卖给被告，盛景公司与吴阳红签订的《重庆市商品房买卖合同》系倒签时间，真实交易时间应当以付款时间2017年8月6日为准；在法院查封之后，被告购买涉案房屋，具有严重过错。 本院经审查认为，被告当庭提交的证据3天然气费、物管费、放水费收据，未提交原件核对，真实性未能核实，不予采信；原告华融资产重庆分公司及被告吴阳红举示的其他证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。 本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为**安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。 再查明：吴阳红与盛景公司就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定清水房价款为346307元，合同无签订时间；案外人**亦就涉案房屋与盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同无签订时间；**与海丰建设公司就涉案房屋签订《室内装修工程合同》，约定装修工程造价为59895元，合同无签订时间。盛景公司向吴阳红出具房价款406202元的收据一张，收款方式为转账，收据上载明的时间为2014年3月26日；盛景公司亦向**出具房价款406202元的收据一张，收款方式为转账，收据上载明的时间为2014年3月26日。庭审中，吴阳红陈述，涉案房屋户名一直就是**，其于2014年从**手中购得涉案房屋，购房款406202元支付给了**，《重庆市商品房买卖合同》和《室内装修合同》的签订时间均是2014年3月26日。吴阳红在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异437号执行裁定书，裁定驳回吴阳红的执行异议请求。 本院认为，本案的争议焦点为：吴阳红能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向本院提起的为申请执行人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于吴阳红请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，吴阳红应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据吴阳红主张的事实，吴阳红虽然与盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》并由盛景公司开具了收据，但并未向盛景公司实际支付购房款，其房屋是从案外人**处购得。被告吴阳红举示的购房款收据二张，显示盛景公司在同一天分别向吴阳红和**出具房价款406202元的收据，收款方式均为转账。吴阳红庭审中陈述，其未实际支付房款给盛景公司而是支付给了**，可见盛景公司出具收据载明以转账方式收到吴阳红购房款，与客观事实不符。根据吴阳红庭审中陈述从**处购得涉案房屋的事实，其与**之间存在房屋转售关系。因此，认定吴阳红对涉案房屋是否享有物权期待权以及是否支付了全部购房款，应当以其前手**从盛景公司购买涉案房屋真实、合法为前提。吴阳红未举示充分证据证明**取得涉案房屋的真实性、合法性，其所提供的证据不足，本院就其提供的现有证据无法判断盛景公司收取了涉案房屋的购房款，吴阳红购买的本案涉案房屋不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定。 最后，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，吴阳红应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定吴阳红已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。 综上所述，吴阳红对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，本院对华融资产重庆分公司的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 准许对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元6-X号房屋的执行。 案件受理费6494.6元，由吴阳红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  刘文玉 人民陪审员  王贤江 人民陪审员  冯成发 二〇一八年十一月八日 法官助理雷书彦 书记员李双