河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0502民初1554号原告（反诉被告）：安阳市圣达房业有限责任公司，住所地校场路世纪花园**楼**营业房。法定代表人：段民选，职务经理。委托诉讼代理人：陈景山，男，1950年2月1日出生，汉族，住安阳市北关区，系原告单位员工。委托诉讼代理人：蒋黎生，河南道法律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵普，女，1982年5月23日出生，汉族，住安阳市文峰区。被告：赵勇，男，1978年4月30日出生，汉族，住安阳市文峰区。二被告共同委托诉讼代理人：张海军，河南地利律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：徐国卿，河南奕信律师事务所律师。原告（反诉被告）安阳市圣达房业有限责任公司（以下简称圣达公司）与被告（反诉原告）赵普、被告赵勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2016）豫0502民初3136号民事判决，二被告不服，上诉至安阳市中级人民法院，安阳市中级人民法院于2018年2月28日作出（2018）豫05民终813号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2016）豫0502民初3136号民事判决、发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年7月12日公开开庭进行了审理，原告圣达公司委托诉讼代理人陈景山、蒋黎生，被告赵普、赵勇及其共同委托诉讼代理人张海军、汪飞飞到庭参加诉讼，后二被告撤回对汪飞飞的委托；本院于2018年9月14日进行了第二次公开开庭审理，原告圣达公司委托诉讼代理人陈景山、蒋黎生，被告赵普、赵勇及其共同委托诉讼代理人张海军、徐国卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣达公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付购房款5470315元及延迟付款期间的利息损失，2013年11月28日至2014年11月28日的利息，按照中国人民银行同期银行定期存款利率计算，2014年11月28日至2016年11月28日的利息，按照月息1分计算，2016年11月28日至付清款项之日止，按照月息1.5分计算，扣除288197元；2.要求被告支付税金467261元；3.被告支付保证金257488.14元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年12月22日，被告父亲赵同勋在原告处购买位于彰德路××西圣达广场的房产，合同约定原告将5000㎡（以实际测量面积为准）的底商及负一层卖给赵同勋，单价3000元/㎡，合款1500万元（实际测量面积为5071.82㎡，合款15215460元）。上述房产于2008年8月8日交付使用。2008年9月10日，原告按赵同勋的要求将上述房产分别与其两个子女赵普和赵鹏签订了买卖合同。其中，赵普营业房868.25㎡（送负一层1394.91㎡），单价8645元/㎡，合款7506021.25元（未加实际超出面积价款）；赵鹏营业房856.55㎡（送负一层1952.11㎡），单价8765元/㎡，合款7507660.75元（未加实际超出面积价款）。2009年12月13日，由于赵同勋及被告将营业房的460.30㎡卖给工商银行，故再次调整了赵普、赵鹏名下的房产面积及单价和总价款并签订了买卖合同。期间，为了使被告履行合同，又签订了四份补充协议，对付款方式、数量、期限及迟延付款期间的利息均作了规定。自2009年12月13日，原、被告最后一次签订买卖合同后，除付利息25万元外，房屋价款未付。赵同勋在出售给工商银行部分营业房时，由原告垫付税金680508元，在办理按揭贷款时，由原告垫付贷款保证金37.5万元。按照约定应当由赵普、赵鹏按各自享有的平方面积分担，故赵普应承担税金467261元、保证金257488.14元。被告赵普辩称，原告起诉被告欠其房款5470315元及迟延利息与事实不符，没有事实和法律依据，被告欠款数额应为4026872.78元，利息应按银行定期存款利息计算；原告诉称被告应以货币支付欠款，违背双方于2007年12月22日、2008年10月13日两次签订的补充协议，可按照双方约定以捆绑处置方式处置涉案房屋，就被告赵普未支付房款及利息，对本案现有房屋应按原告分得31.44%，赵普分得42.91%，赵鹏分得25.95%进行分割；原告诉请被告支付税金本应由原告负担，故该诉请无事实和法律依据，应予以驳回，2009年12月11日，原告向工商银行出售房屋，该出卖税金当然应由原告交纳并承担，因此，原告诉请该税金是由其垫付，无事实和法律依据；关于原告诉请支付保证金，该保证金系被告的父亲赵同勋提供，原告该诉请无事实和法律依据，应予驳回。第二次庭审时辩称，2008年9月8日及9月16日，被告赵普共向原告支付购房款3756021.25元，并向中国工商银行安阳铁西支行贷款，该行将375万元转入原告账户，原告所诉房款被告已经支付完毕，原告及陈景山与赵同勋于2008年9月26日之后以本案房屋名义签署的欠款系陈景山与赵同勋个人之见的借贷或欠款关系。被告赵勇辩称，一、关于本案事实，同赵普答辩意见一致；二、关于赵勇诉讼主体资格，本案房屋买卖合同与赵勇无关联，合同具有相对性，合同为原告与赵普签订，虽签订时间在二被告婚姻关系存续期间，但赵勇与赵普之间及岳父赵同勋关于本案房产权属有明确约定：该房产权利、义务和债权、债务均归赵普个人享有和承担，与赵勇无关联，不属于夫妻共同财产。故本案商品房买卖合同与赵勇无关，赵勇不应作为本案被告参加诉讼。综上，原告将赵勇列为本案被告错误，请求驳回原告对赵勇的诉讼请求。反诉原告赵普向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉人提供办理权属登记需要由出卖人提供的资料并报产权登记机关备案；2.判令被反诉人协助反诉人办理商品房权属登记证；3.判令被反诉人按已付购房款总额并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息自2009年2月1日起至实际履行日承担违约责任；4.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2008年9月10日，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同（合同编号：GF－2000－0171），反诉被告于2008年11月28日将房屋交付给反诉原告。按合同约定自交付房屋使用后60日内反诉被告应提供办理房屋权属证书的手续，但反诉被告自将上述房屋交付给反诉原告后至今未提供应由出卖人提供的材料，致使反诉原告不能办理权属证书，导致反诉原告的合同利益受损，严重损害了反诉原告权益。为维护权益提出反诉，望判如所请。反诉被告圣达公司辩称，第一项反诉诉请，因已经备案登记，应驳回；第二项反诉请求，在反诉原告付清房款后，反诉被告按照商品房销售合同约定履行办证义务，反诉原告直至今日未付清房款，现在要求办理房产证不符合法律规定，如果反诉原告付清房款，反诉被告同意按照约定履行办证义务；第三项反诉请求，该请求不明确，逾期是针对什么逾期，反诉请求上并未明确，双方最终签订的合同是2009年12月13日，要求2009年2月1日起承担责任，无依据，商品房买卖合同中，反诉原告是违约方，反诉被告是守约方，该项请求本末倒置，反诉被告认为违约方至今未付房款，而要求反诉被告支付利息，无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交2007年12月12日商品房买卖合同、2008年9月10日商品房买卖合同、2009年12月23日商品房买卖合同、房产登记表、2008年10月17日补充协议、2009年12月13日补充协议、2010年3月7日补充协议、2009年12月17日完税凭证、保证金账户对账单，被告提供商品房买卖合同、补充协议、付款100万元的银行流水及凭证、承包合同、安装合同、契税完税证、工商银行房屋买卖合同、收款收据、抵押贷款证明书、担保证明书，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2007年12月22日，原告与被告父亲赵同勋签订商品房买卖合同，由赵同勋购买原告处位于彰德路××西圣达广场建筑层数地上一层、、地下**房产合同约定面积5000㎡，单价3000元/㎡，合计1500万元。面积后经实测为5071.82㎡，差价215460元。2008年9月10日，原告按赵同勋的要求将上述房产分别与其子女本案被告赵普及赵鹏签订了商品房买卖合同，其中，约定赵普名下营业房868.25㎡，单价8645元/㎡，送负一层1394.91㎡，共计7506021.25元（未加实际超出面积价款）；赵鹏名下营业房856.55㎡，单价8765元/㎡，送地下室1952.11㎡，共计7507660.75元（未加实际超出面积价款）。2009年12月11日，原告与中国工商银行股份有限公司安阳分行（以下简称工商银行）签订商品房买卖合同，将部分营业房460.3㎡以7272740元出售给工商银行，并由原告交纳税金840001.5元。该营业房原在赵鹏房屋买卖合同中包含，原、被告因此再次于2009年12月13日签订商品房买卖合同，约定商品房建筑面积868.25㎡，单价6130元/㎡，送地下负一层1394.91㎡，共计5322372.5元；赵鹏的商品房买卖合同约定的购房面积变为396.25㎡。2.原、被告于2008年10月17日签订补充协议，其中约定“1.该地产正式交付之日起的第一年，出卖人全力支持买受人从事商业经营活动，不予计息；2.第二年始，每半年偿还本金不低于人民币贰拾伍万元（￥25万元），并支付利息；3.第二年至第六年的利息按银行同期定期存款利率计算本金×利率×期限；4.第七、八年买受人按月息1分的利率给付出卖人；5.第九年始，买受人按月息1.5分的利率给付出卖人直到还清房款为止；6.本金的给付时间为每年的6月30日、12月30日，利息给付时间为每年12月30日”。原、被告又于2009年12月13日签订补充协议，约定利息按欠款总额计息。3.2010年3月7日，双方又签订补充协议，其中约定“支付利息计算办法：第二年利息为当年一年定期存款利息按12个月计算，第三年利息为当年二年定期存款利息按12个月计算，第四年利息为当年三年定期存款利息按12个月计算，第五年利息为当年四年定期存款利息按12个月计算，第六年利息为当年五年定期存款利息按12个月计算，房屋交付时间为2008年11月28日，赵鹏、赵普共需付款1500万元，截止2010年3月7日共支付给出卖人791万元，还欠709万元”。原告认可被告赵普父亲赵同勋于2011年4月28日支付7万元、2011年1月23日支付10万元，2012年1月5日支付10万元、2012年1月12日支付20万元、2012年4月28日支付2万元，2013年1月22日支付10万元、2013年2月4日支付10万元、2013年4月2日支付20万元、2013年5月15日支付2万元，2014年1月28日支付20万元、2014年3月14日支付20万元、2014年6月1日支付10万元、2014年6月11日支付5万元。原告称2013年11月28日前的利息已支付完毕，多支付76394元，由本案被告赵普和赵鹏分摊，被告赵普支付38197元利息。被告赵普分别于2015年2月6日、2015年4月28日、2015年6月16日三次支付利息10万元、5万元、10万元，共计25万元。4.被告提交抵押贷款保证书、收款收据、购房借款/担保合同，称2008年9月8日及9月16日，被告赵普共向原告支付购房款3756021.25元，并向中国工商银行安阳铁西支行贷款，该行将3750000元转入原告账户，原告所诉房款被告已经支付完毕，原告及陈景山与赵同勋于2008年9月26日之后以本案房屋名义签署的欠款系陈景山与赵同勋个人之间的借贷或欠款关系，原告对此不予认可，提交加盖有被告及赵同勋印章的2018年9月8日的借支单，内容显示“今欠安阳市圣达房业有限责任公司现金叁佰柒拾伍万陆仟零贰拾壹元贰角伍分，小写：3756021.25，赵普（签字及印章）、赵同勋（签字及印章）”，称被告赵普并未向原告支付购房款，是为了被告办理贷款需要所出具的收据，而且银行贷款也并未完全用于支付购房款，2010年3月7日的补充协议是有记载的，不能断章取义，应该从整体上看。在向中国工商银行安阳铁西支行办理该贷款时，原告交纳了贷款保证金，因赵鹏逾期还款，原告于2016年12月29日被扣除保证金346902.40元。本院认为，原告与被告赵普签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，本院依法予以确认。合同依法成立后，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于原告主张被告欠付房款金额问题，涉案房产实际测量面积为5071.82㎡，合同约定面积与实际测量面积相差71.82㎡（5071.82-5000=71.82㎡），超出部分价款215460元（71.82㎡×3000元/㎡）。被告应分摊房款147942.38元【215460元÷（868.25㎡+396.25㎡）×868.25㎡】；截止2010年3月7日，赵鹏、赵普尚欠709万元购房款，原告亦认可赵普父亲赵同勋于2010年3月7日之后陆续已偿还的款项，该款项按照双方约定的利息计算方式，按年度计算先偿还利息，多余款项偿还房款，经折算，从房屋交付之日2008年11月28日至2013年11月27日，赵鹏、赵普尚欠原告房款6705779.2元【2008年11月28日至2009年11月27日不予计息，2009年11月28日至2010年11月27日应还利息161418.9元、已还17万、本金折抵后为7081418.9元，2010年11月28日至2011年11月27日应还利息288019.73元、已还32万元、本金折抵后为7049438.63元，2011年11月28日至2012年11月27日应还利息330541.42元、已还42万元、本金折抵后为6959980.05元，2012年11月28日至2013年11月27日应还利息295799.15元、已还55万元、本金折抵后为6705779.2元】；按照二人的房屋面积比例计算，被告赵普应分4604422.93元，赵鹏应分得2101356.27元。由于赵普于2015年偿还原告25万元，按照先偿还利息后偿还房款的计算方式，截至2014年11月27日被告赵普尚欠原告房款4573133.02元，加上147942.38元，合计被告应支付房款总计为4721075.4元。按照原、被告签订的补充协议，原告要求的利息，第七、八年应从2014年11月28日起至2016年11月27日止按照月息1分计算，第九年开始从2016年11月28日起至本判决实际履行完毕之日止按照月息1.5分计算。原告要求被告分担保证金257488.14元，但因赵鹏逾期还款，原告于2016年12月29日被扣除保证金346902.40元，故该保证金与被告赵普、赵勇无关，原告该主张不予支持。根据合同的相对性，原告要求被告赵勇承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。二被告辩称2008年9月8日及9月16日，被告赵普共向原告支付购房款3756021.25元，并向中国工商银行安阳铁西支行贷款，该行将3750000元转入原告账户，原告所诉房款被告已经支付完毕，原告及陈景山与赵同勋于2008年9月26日之后以本案房屋名义签署的欠款系陈景山与赵同勋个人之见的借贷或欠款关系，提交抵押贷款保证书、收款收据、购房借款/担保合同，原告对此不予认可，提交加盖有被告及赵同勋印章的借支单，称被告赵普并未向原告支付购房款；结合第一次庭审被告赵普意见，认可欠款数额为4026872.78元，又根据2010年3月7日的补充协议，其中记载“赵鹏、赵普共需付款1500万元，截止2010年3月7日共支付给出卖人791万元，还欠709万元”，可以证明双方在2010年3月7日对之前的房屋买卖关系所形成的债权债务进行了再约定，亦包含了将房屋出售于工商银行的行为，该行为应为赵同勋通过原告将部分营业房出售给工商银行，故对于被告该辩称意见不予采信；原告主张卖与工商银行房屋所缴纳的税金应由被告分担，由于原告所缴纳的税金系由税务部门对原告出售房屋依法征收，该诉请不予支持。因反诉原告未能按时足额交纳购房款，故其要求反诉被告支付逾期利息的反诉请求，本院不予支持。根据双方合同约定，反诉被告应当向反诉原告提供办理权属登记需要的资料，报产权登记机关备案，并且协助反诉原告办理商品房权属登记证。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告赵普于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市圣达房业有限责任公司购房款4721075.4元及利息，利息应从2014年11月28日起至2016年11月27日止按照月息1分计算，从2016年11月28日起至本判决实际履行完毕之日止按照月息1.5分计算；二、被告赵普在履行完上述两项义务之日起三十日内，由反诉被告安阳市圣达房业有限责任公司向反诉原告赵普提供办理权属登记需要的资料，报产权登记机关备案，并且协助反诉原告赵普办理商品房权属登记证；三、驳回原告安阳市圣达房业有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵普的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60700元，保全费5000元，合计65700元，由原告安阳市圣达房业有限责任公司负担15632元，由被告赵普负担50068元；反诉费100元，由反诉原告赵普负担50元，反诉被告安阳市圣达房业有限责任公司负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉审 判 员  王 飞人民陪审员  卢 旭二〇一八年十一月二十一日代理书记员  刘 静