江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6303号原告：南京我德广告传媒实业有限公司，住所地南京市。法定代表人：QINGQINGZHU。委托诉讼代理人：甘璐，江苏天茂律师事务所律师。被告：南京鼓楼区天都蔬菜副食品商场，住所地南京市。法定代表人：朱彬复,该商场董事长。委托诉讼代理人：王苏闽，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤之羽，江苏当代国安律师事务所实习律师。原告南京我德广告传媒实业有限公司（以下简称我德公司）与被告南京鼓楼区天都蔬菜副食品商场（以下简称天都商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告我德公司的委托诉讼代理人甘璐、被告天都商场的法定代表人朱彬复及其委托诉讼代理人王苏闽、尤之羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告我德公司向本院提出诉讼请求：1.被告腾空并返还原告位于南京市；2.被告支付原告2018年1月1日起至实际腾空返还租赁房屋之日止按373元/天标准计算的房屋占有使用费；3.被告赔偿原告律师费20000元。事实和理由：原、被告双方于2017年5月17日签订了房屋租赁协议，约定原告将南京市，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，如租赁期满被告不能按时让出房屋，则占用期间按原租金标准的三倍支付房屋占用费，若双方发生争议提起诉讼，败诉方承担胜诉方为实现合法权益而支付的一切合理费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。房屋租赁合同到期后，双方未续签合同，在原告多次催告下，被告仍未搬出房屋。故原告诉至法院，请求判如所请。被告天都商场辩称，1.涉案房屋产权人为南京市鼓楼区商业网点建设办公室（以下简称鼓楼商业网点办），原告出具的授权委托书的授权人为南京湖南路山西路地区管理委员会（以下简称湖南路管委会），由于湖南路管委会并非涉案房屋的权利人，无权将涉案房屋的经营管理权授权给原告，故原告主体不适格；2.原、被告双方就涉案房屋长期存在租赁关系，租赁合同每年一签，2017年12月31日租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，仅于2018年3月6日向被告发函要求迁出，后被告与原告协商愿意继续承租涉案房屋，并将2018年全年的租金支付给原告，原告亦接受了被告支付的租金，故原、被告签订的租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期；3.原、被告双方2017年5月17日签订的房屋租赁协议事实上已履行完毕，被告不存在违约行为，双方仅是就续约问题存在争议，原告要求被告承担违约责任包括按原租金标准三倍支付房屋占用费及承担律师费没有依据，且标准过高，被告仅同意按照原租金标准支付房屋占用费；4.被告承租涉案房屋已达二十多年，双方已形成每年三至五月份签订当年租赁合同并支付租金的交易习惯，被告按照交易惯例继续正常使用涉案房屋，并支付了2018年全年租金，原告亦未退还被告支付的租金，故原告从其行为上认可了双方租赁关系的存在，并愿意继续将房屋出租给被告使用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市.06平方米）登记的所有权人为鼓楼商业网点办，用途为商业。2008年11月3日，湖南路管委会（甲方、出租方）与原告我德公司（乙方、承租方）签订商铺租赁合同，约定甲方将包括涉案房屋在内的商铺出租给乙方从事经营管理活动，并同意乙方以自己名义将商铺对外租赁或自营，租赁期限为15年，自2008年11月10日起至2023年11月9日止。2008年11月10日，湖南路管委会出具授权委托书，载明为了能长期稳定的发展，实现有序经营，规范统一管理，湖南路管委会决定将下属鼓楼商业网点办、南京湖南路山西路地区建设管理服务中心所属商业网点房屋委托我德公司经营管理。2017年5月17日，原告我德公司（甲方）与被告天都商场（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；每平方米月租金为12.5元，每月租金为3725元，房租每年交纳一次，房租须在本协议双方签章时交纳；租赁期满前三个月乙方需向甲方讲明是否续租，若乙方续租，应征得甲方同意，在协议到期后重新签订协议，若乙方明确表示不续租或明确表示续租而甲方不同意，乙方应当在租赁期满前无条件让出承租的房屋，若乙方在租赁期满前三个月不向甲方讲明是否续租则视为乙方不要求续租，乙方也应当在租赁期满前无条件让出承租的房屋，如乙方不能按时让出房屋，则占用期间按原租金标准的三倍支付房屋占用费；在本协议履行过程中若发生争议，双方应当协商解决，也可以请求进行调解，双方不愿协商、调解解决或者协商、调解不成的，任何一方均可向出租房屋所在地的人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方为实现合法权益而支付的一切合理费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公证费、鉴定费、评估费、律师费、交通费等等。上述合同签订后，原告继续将涉案房屋交付被告使用，被告支付原告2017年全年租金44700元。2018年3月6日，原告委托律师向被告发函，载明原、被告2017年5月17日签订的房屋租赁合同到期后，被告未与原告续签合同，在原告多次催告下，被告仍未搬出房屋，鉴于此，原告正式通知被告于2018年3月15日前完成房屋迁出手续，将房屋交还给原告，同时支付从2018年1月1日起至实际迁出之日按原合同约定的租金三倍支付占用期间的房屋占用费。2018年3月16日，被告支付原告44700元。被告称该款项为2018年租金，原告称由于被告需支付房屋占用费，故该款项未予退还，且同意与被告应支付的房屋占用费进行冲抵后多退少补。2018年3月28日，被告天都商场委托律师回函称，2017年12月31日到期前房屋租金及相关款项已支付，到期之后原告并未派人前来同被告续约，不存在违约，原告要求被告按照原合同约定租金标准三倍支付占用期间的房屋占用费没有依据。被告承租涉案房屋基于历史原因，使用及经营管理该房屋已数十年，并将长期管理使用下去，被告从未拒绝同原告续约，并已经向原告缴纳今年的房屋租金，愿意随时签约，积极配合办理房屋租赁相关手续。鉴于房屋租金价格长期未调整，参考经济水平集相关因素，被告同意在原租金基础上做适当调整。另查明，原告我德公司诉南京申联商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案生效判决中查明，湖南路管委会系鼓楼商业网点办的上级单位。被告天都商场自2001年起从鼓楼商业网点办承租涉案房屋。在原告从湖南路管委会承租涉案房屋后，被告从原告处继续承租涉案房屋。2017年被告对涉案房屋进行了出新改造。2018年5月20日，原告我德公司与江苏天茂律师事务所签订委托代理合同，约定原告委托江苏天茂律师事务所担任其与被告租赁合同纠纷一案的诉讼代理人，并支付律师费20000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告我德公司对涉案房屋享有合法的承租权及转租权，原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依据双方签订的房屋租赁协议向被告主张相关权利，符合合同约定和法律规定，故被告关于原告主体不适格的辩解意见，本院不予采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告辩称双方形成不定期租赁合同关系，由于双方在租赁期限届满后未续签合同，且原告明确要求被告返还涉案房屋，对被告继续使用租赁物提出了异议，故双方并未形成不定期租赁合同关系。现租赁期限已届满，原告要求被告腾空并返还涉案房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于逾期返还房屋的占有使用费问题。被告天都商场在租赁期满后未返还租赁房屋，继续占有使用涉案房屋，应支付原告逾期占有使用费。对于逾期占有使用费标准，合同约定为原租金标准三倍，该约定实质为违约金，被告认为该标准过高，应予调整，本院结合本案案情，调整为原租金标准即3725元/月，故被告应自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止按3725元/月标准支付原告房屋占有使用费。由于被告已支付原告44700元，故原告应在该款项与被告应付的房屋占用费进行冲抵后多退少补。关于律师费问题。合同约定双方产生争议提起诉讼，由败诉方承担胜诉方为实现合法权益而支付的一切合理费用，包括律师费，故原告要求被告承担其支付的律师费20000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京鼓楼区天都蔬菜副食品商场于本判决生效之日起三十日内将承租的南京市；二、被告南京鼓楼区天都蔬菜副食品商场于本判决生效之日起三十日内支付原告南京我德广告传媒实业有限公司自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止按照3725元/月标准计算的房屋占有使用费（被告南京鼓楼区天都蔬菜副食品商场已支付原告南京我德广告传媒实业有限公司44700元，该款项与应付款项冲抵后多退少补）；三、被告南京鼓楼区天都蔬菜副食品商场于本判决生效之日起三十日内支付原告南京我德广告传媒实业有限公司律师费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1699元，由原告南京我德广告传媒实业有限公司负担835元，被告南京鼓楼区天都蔬菜副食品商场负担864元（此款原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱玉梅人民陪审员  杨 莹人民陪审员  王 珏二〇一八年十一月三十日书 记 员  陈 悦履行告知书