广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初27152号原告：李珊，女，1990年10月5日出生，壮族，住广东省连山壮族瑶族自治县，委托诉讼代理人：封华清，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亚娟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码：914406040553796870。法定代表人：张荣军，总经理。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告李珊诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、确认解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》；2、被告向原告返还租金200466元；3、被告赔偿原告律师见证费用损失1000元；4、被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年8月19日，原告与被告签订了《物业使用权转让合同》，约定由原告承租位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆第5栋615房，截止2018年8月19日原告共向被告支付了租金200466元，并另行支付了律师见证费用1000元。合同履行过程中，原告发现被告出租的房屋并无任何出租的资质，被告的违约行为致原告的合同目的根本无法实现，因此原告要求被告退还已付租金，经多次协商后未果，原告已发律师函解除了双方之间的《物业使用权转让合同》，但被告仍未按相关法律规定向原告返还租金及律师见证费。故原告特向法院提起诉讼，恳请法院查明案情，并依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求。被告认为双方签订的《物业使用权转让合同》合法有效，合同内容没有违反任何法律禁止性规定，因此双方应该继续履行合同，被告会另案起诉原告欠付的款项。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告企业信用信息，证明原、被告诉讼主体适格。2、《物业使用权转让合同》，证明原告与被告之间约定的权利义务。3、公寓定金收款收据、公寓使用权租赁款收款收据，证明原告已按合同约定向被告支付租金200466元。4、律师见证费收据，证明原告为履行合同已按被告要求另支付律师见证费用1000元。5、律师函、EMS快递单、物流妥投结果截图，证明原告已向被告发函通知解除《物业使用权转让合同》，并要求返还已支付租金200466元及赔偿律师见证费损失1000元。6、转账记录截图，证明原告向被告支付了定金50000元、律师见证费1000元。7、账户明细查询，证明原告向被告支付了涉案615房的首期转让款150466元。8、微信聊天记录截图，证明原告的目的是购买房产并非租赁。诉讼中，被告举证的证据如下：1、《集体土地使用证》【佛禅集用（2013）第00306号】、《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）、《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）、《使用标准地名许可证》【禅民（2017）157号】，证明涉案楼盘明福加德公馆是具有合法的建筑手续的。2、《情况说明》（佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社出具），证明被告佛山市明福市场运营发展有限公司有权将涉案物业的使用权提供给原告使用。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交律师见证费收据，有原件质证，本院对其真实性予以采信。原告提交的微信聊天记录，无其他有效佐证聊天对象的身份，被告亦不予确认，本院不予采信。原告提交的律师函及邮寄凭证，可相互佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对其真实性予以确认。被告提交的《情况说明》，有原件核对，原告亦无有效证据予以反驳，故本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0290），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目（以下简称‘该项目’）的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第5栋615房（以下简称‘该物业’）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2037年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方21年使用期，即从2037年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为（人民币）每平方米12589.18元：总金额（人民币）￥330466元整。2、乙方选择下列付款方式三支付物业使用权转让款：……付款方式三乙方须于本合同签订当天（即2018年8月19日内）向甲方支付首期转让款即200466.00元整（包括定金）。剩余转让款乙方通过平台借款129000.00元整，剩余转让款1000元整，于2037年6月30日前付清。该借款甲方不作任何承诺和保证，非甲方原因造成拒绝审批或者发放的借款低于借款金额，乙方应在甲方或借款平台发出书面通知之日起30日内，按上述“付款方式二”分批次及或按上述“付款方式一”支付剩余转让款130000.00元整，否则视为乙方逾期付款……第八条违约责任1、甲方违约责任……2）甲方应于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”2018年8月12日、8月15日，被告出具《收款收据》，确认收取原告支付的公寓定金30000元、20000元。2018年8月19日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的公寓使用权租赁款150466元。此外，原告还支付了律师见证费1000元。另查明一，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2018年6月8日，案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出具《情况说明》，确认：明福加德公馆项目已取得《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》及《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。另查明二，2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。诉讼中，原告明确解除合同的理由：1、涉案房屋不具有建筑工程及消防合法条件；2、涉案房屋尚未建设，其收取巨额的19年租金，严重违反交易习惯，在承租人没有使用涉案房屋的情况下，承租人拥有单方解除租赁合同的权利，出租人拒不退还租金的行为，是严重违法也是对承租人极其不公平的；3、被告故意将出租的合同解释为出售对原告进行欺诈，隐瞒了真实情况，存在重大的违约行为，故原告有单方解除合同的权利。本院认为，据本院查明的事实，涉案《物业使用权转让合同》项下交易的标的物为涉案615房使用权，双方明确约定该房屋于土地使用期限届满后将由案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回，此后原告亦依约向被告交纳公寓使用权租赁款200466元，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《物业使用权转让合同》的效力。依据上述合同的约定，涉案615房的使用期限为2018年6月30日至2058年6月29日，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，上述合同使用期限超出2038年6月29日的部分应属无效。该合同未超出法定租赁期限部分则系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于解除涉案《物业使用权转让合同》的问题。涉案合同部分有效部分无效，无效部分自始无效，不存在合同解除的问题。对合同有效部分的解除，结合原告的诉称及被告的辩称，作如下分析：首先，被告已提交《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》等证实涉案房屋业经合法规划报建，土地所有权人也出具情况说明证明被告有出租的资质，原告的合同并非不能实现。其次，出租房屋仍在建设之中，原告对此是知情的，其仍然与被告签订了合同，合同对租金的给付没有违反法律强制性规定，在未有证据显示被告存在导致合同解除的违约情况下，原告不享有单方解除权。最后，原告所举证据不能证明被告存在欺诈行为导致原告违背其真实意思表示签订了涉案合同。综上，原告诉请解除合同的理由不成立，本院对原告要求解除涉案合同的诉请不予支持。关于原告主张被告返还租金200466元的诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《物业使用权转让合同》使用期限超出2038年6月29日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还。原、被告双方虽于合同中约定上述超出期间（后二十年）由原告无偿使用涉案615房，但该行为有违交易常理，且双方约定的物业使用权转让总价明显超出以租金市场标准计得的前二十年租金总额，被告亦未提交相关定价依据予以佐证。据此，本院结合双方当事人真实意思及依据公平原则，推定原、被告双方约定的物业使用权转让总价330466元应为总使用期限（即40年）的租金对价。结合上述分析，原告实际所应支出的物业使用权转让款应为165233元（330466元×50%）。因原告已付转让款200466元，故被告应向原告返还物业使用权转让款即租金35233元（200466元-165233元），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于律师见证费用损失1000元的问题。原告订立合同时支付了律师见证费1000元，涉案合同超过20年租赁期限的部分无效，故原告仅存在500元（1000元÷2）的律师见证费损失。对合同无效，原告与被告存在同等过程，故被告应赔偿原告律师见证费损失的50%即250元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告李珊与被告佛山市明福市场运营发展有限公司签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：0290）中租赁期限超出2038年6月29日的部分无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李姗返还租金35233元并赔偿律师见证费损失250元；三、驳回原告李珊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2161元，原告李珊负担1772元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年十一月十三日书记员 方紫盈