安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0208民初1843号 原告：方灶发，男，1966年4月6日出生，汉族，住安徽省歙县。 委托诉讼代理人：孔柯华，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁先华，安徽深蓝律师事务所实习律师。 被告:芜湖瑞丰置业有限公司,住所地安徽省芜湖市三山区峨桥国际茶城门楼外（梅地亚大道**）。统一社会信用代码913402080875844744。 法定代表人：叶盛，执行董事。 委托诉讼代理人：茅红星，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董泽民，安徽纬纶律师事务所律师。 原告方灶发与被告芜湖瑞丰置业有限公司（以下简称瑞丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方灶发及其委托诉讼代理人孔柯华、鲁先华，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人茅红星、董泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方灶发向本院提出诉讼请求：1、判令瑞丰公司支付逾期交房违约金（自2018年1月11日起按照已付房款的日万分之三计算至具备交房条件并实际交房之日止）；2、判令瑞丰公司支付逾期提供办理房屋房地产权证的全部材料的违约金（自2018年4月1日起按照已付房款的日万分之一计算至瑞丰公司提供办理房屋房地产权证的全部材料之日止）；3、判令瑞丰公司向方灶发支付实现债权的费用4155元；4、瑞丰公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：2017年6月23日，方灶发与瑞丰公司签订了3份《商品房买卖合同》，合同约定方灶发向瑞丰公司购买峨桥瑞丰茶叶交易博览城房屋3间套，瑞丰公司于2017年12月31日之前将验收合格的房屋交付方灶发，瑞丰公司逾期交付房屋的，每日按照已经支付的购房款的万分之三支付逾期交房违约金；如瑞丰公司超过90日不能提供按照规定应当由其提供的办理房屋房地产权证的全部材料，影响方灶发办理房屋所有权证的，瑞丰公司按已付款日万分之一支付违约金，瑞丰公司在90日内完成办理初始登记的时间系自合同约定交付的时间起开始计算；如因一方违约导致另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、诉讼保全担保费、律师费、差旅费等。合同签订后，方灶发支付了全部购房款，但瑞丰公司未能在合同约定的期限之前交付房屋和提供按规定应当由瑞分公司提供的办理房屋房地产权证的全部材料，直到2018年8月7日才发出《交房通知》，告知方灶发于2018年8月8日起持购房合同到瑞丰国际茶博城办理交付及进场手续，方灶发收到《交房通知》后前去办理交付手续时发现，瑞丰公司出售的房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《综合查验备案证》和办理初始登记等，尚未达到房屋交付和办理房屋房地产权证的条件。瑞丰公司的行为已经严重违反了合同约定，给方灶发造成了重大损失，现方灶发诉至法院，请求判如所请。 瑞丰公司辩称，1、方灶发逾期办理按揭贷款手续违约在先，瑞丰公司根据约定有权拒绝交付房屋及办理房屋过户手续，瑞丰公司迟延交房亦存在客观原因；2、协议约定逾期交房违约金明显过高，依法应予调低；3、方灶发诉请逾期办证违约金，系适用约定条款错误，不能成立；4、方灶发主张的实现债权费用应由其自行承担。综上，方灶发的诉请不能成立。 本院经审理认定事实如下：2017年6月23日，方灶发（买受人）与瑞丰公司（出卖人）签订了3份《商品房买卖合同》及附件三合同补充协议，由方灶发向瑞丰公司购买该公司开发建设的位于本市三山区峨桥瑞丰茶业交易博览城38#楼105、313、304室，设计用途为商业。三套房屋价款分别为572060元、140120元、147138元，合计859318元。合同约定买受人应在2017年6月19日前付清首付款，余款在2017年6月26日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料；合同补充协议第四条约定，买受人必须按合同约定的时间向出卖人指定的贷款银行提交贷款银行规定的贷款所需的真实、合法、有效的全部资料，办清银行贷款手续。买受人未能与贷款银行在本合同签署后30日内完成前述事项及完成购房贷款合同的签署，应按日向出卖人计付该商品房实际欠款金额万分之三的违约金；合同约定，出卖人应在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同补充协议第七条约定，买受人同意给予出卖人10日的交房宽展期限（自约定交房期限第二日起算），交房宽展期满后，若出卖人在交房宽展期届满后60日内仍未能交房，买受人选择合同继续履行的，出卖人应自宽展期届满之日第二日起至出卖人《交房通知书》中载明的交房日期止，按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金；合同另约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，如出卖人不能按期提交材料，影响了买受人办理房屋所有权证的，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之一的违约金；合同补充协议第十四条约定，如果一方违约，导致另一方通过仲裁、诉讼维权时，违约方应承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。方灶发于2017年6月19日支付了首付款579318元，2017年6月29日与安徽繁昌农村商业银行股份有限公司峨桥支行签订了《个人购房担保借款合同》，瑞丰公司在保证人一栏签章。2017年8月22日，安徽繁昌农村商业银行峨桥支行将购房款280000元转账至瑞丰公司帐户，至此方灶发已付清全部购房款。瑞丰公司于2018年8月7日向方灶发发出交房通知，通知方灶发同年8月8日起办理房屋交付及进场装修手续。方灶发因瑞丰公司未能提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《综合查验备案证》以及未办理初始登记，认为尚未达到房屋交付条件和办理房地产权证的条件，拒绝收房。双方因违约金事宜协商未果，遂成诉。 另查明，1、方灶发购买的峨桥瑞丰茶业交易博览城38#楼于2018年9月27日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、瑞丰公司于2018年11月9日向本院提交《综合查验备案证》，备案时间为2018年10月10日，本院于2018年11月12日告知方灶发，瑞丰公司亦于同日短信通知方灶发收房。后方灶发称前往收房时因违约金问题与瑞丰公司未能达成一致，瑞丰公司拒绝交房，本院向瑞丰公司核实情况时，瑞丰公司称方灶发逾期办理按揭贷款手续构成违约，瑞丰公司可以拒绝办理交房手续，案涉房屋至今未办理交付手续；3、方灶发于2018年8月20日与安徽深蓝律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所律师代理诉讼，合同约定一审律师代理费2775元，二审（如有）律师代理费1380元。同年8月30日，方灶发向安徽深蓝律师事务所支付2775元。 以上事实，有双方当事人陈述及方灶发提交的身份证复印件、企业信息查询单、《商品房买卖合同》3份复印件、收款收据复印件、《个人购房担保借款合同》复印件、转账凭证复印件、交房通知复印件、委托代理合同复印件、代理费发票及瑞丰公司庭后提交的竣工验收备案表复印件、综合查验备案证复印件在卷佐证。 本院认为，方灶发与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按照诚实信用原则履行上述合同。案件审理过程中存在以下争议焦点：一、买受人方灶发是否有逾期付款的行为；二、瑞丰公司是否逾期交房，违约金如何计算；三、瑞丰公司是否有逾期提供办理房地产权证的全部材料的行为，是否应当承担违约金；四、方灶发实现债权的费用如何认定。以下逐项评析： 关于争议焦点一，瑞丰公司虽主张方灶发逾期付款，但双方签订《商品房买卖合同》的时间为2017年6月23日，而合同中约定的首付款及按揭贷款的支付时间分别为2017年6月19日和2017年6月26日，方灶发办理银行贷款的时间为2017年6月29日。首付款付款时间早于合同签订时间，不符合常理，另根据双方签订的补充协议第四条，如方灶发未在《商品房买卖合同》签订后30日内与贷款银行完成购房贷款合同的签署，应按日向瑞丰公司支付实际欠款金额万分之三的违约金，方灶发已在上述期限内与与安徽繁昌农村商业银行股份有限公司峨桥支行签订了《个人购房担保借款合同》。故瑞丰公司关于方灶发逾期付款的辩解，本院不予采纳。 关于争议焦点二，瑞丰公司于2018年8月7日通知交房时，尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《综合查验备案证》。根据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》，新建住宅小区经综合查验合格后，方可交付使用。方灶发据此拒绝收房，符合规定。瑞丰公司辩称未按期交房存在的客观原因，并不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本院对其相关辩解不予采纳。瑞丰公司应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的标准，本院结合合同订立、履行情况及当事人的预期利益等因素考虑，对合同中约定的已付房款日万分之三的计算标准予以支持。对瑞丰公司主张调低违约金、评估申请均不予采纳。逾期交房违约金从双方约定的交房宽展期届满次日（2018年1月11日）起算。本院虽于2018年11月12日告知方灶发可以收房，瑞丰公司亦通知方灶发收房，但双方在交付房屋过程中，瑞丰公司以方灶发逾期付款构成违约为由拒绝交房，导致未能及时交付，瑞丰公司对该事实亦予以认可。故逾期交房违约金应计算至瑞丰公司实际交房之日止。 关于争议焦点三，双方签订的合同中明确约定办理房地产权证的全部材料应在商品房交付使用后90日内提供，现案涉房屋尚未实际交付使用，方灶发主张瑞丰公司承担逾期提供材料的违约责任的诉讼请求尚不满足条件，本院不予支持。待瑞丰公司实际交付房屋后，如超过90日内未能提供办理房地产权证的全部材料，方灶发可根据实际情况另案主张相应的违约金。 关于争议焦点四，因瑞丰公司逾期交房行为致方灶发诉至法院，产生相应的律师代理费用，根据合同约定，瑞丰公司应当向方灶发支付其实现债权费用。方灶发主张实现债权律师费4155元，但方灶发实际支出律师代理费2775元，其实际支出的律师费不违反律师代理民事诉讼的相关规定，故对方灶发的该项诉讼请求本院支持2775元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、芜湖瑞丰置业有限公司于本判决生效后十日内给付方灶发逾期交房违约金（以859318元为基数，自2018年1月11日起至房屋实际交付之日止，按日万分之三计算）； 二、芜湖瑞丰置业有限公司于本判决生效后十日内给付方灶发实现债权的律师费用2775元； 三、驳回方灶发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计820元，由方灶发负担170元，芜湖瑞丰置业有限公司负担650元（方灶发已垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员 姚 娟 二〇一八年十一月二十六日 书记员 徐倩倩 附：适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。