广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初11041号原代：陈莲花，女，1962年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区官窑刘边东头村一巷8号，公民身份号码440622196202190624。委托诉讼代理人：黎海平，广东正明扬律师事务所律师。被告：王露，女，1974年5月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：阮战明，广东科德（佛山）律师事务所律师。原告陈莲花诉被告王露租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序于2018年8月2日公开开庭进行了审理，原告陈莲花的委托诉讼代理人黎海平、被告王露及其委托诉讼代理人阮战明到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的租金121730元（从2017年3月18日起至2018年1月17日止）；2.被告支付交回商铺之日止的商铺占用费；3.被告支付占用期间的水电费及管理费15007.87元；4.被告立即向原告移交占用的商铺；5.被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：2013年1月17日，原告委托儿子刘富洪与被告签订了《物业租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安数码新城1栋613室作开办公司之用。租赁期限从2013年1月18日起至2018年1月17日止，合同签订后，原告即依约将物业交付被告使用。至2017年3月17日止，由于被告拖欠租金186026元，原告向佛山市南海区人民法院提起诉讼，要求支付拖欠的租金。此后被告既不交租，也不解除合同，并以投入了装修要求补偿为由，至今仍拒绝还物业给原告，且拖欠水电费及物业管理费。经原告多方催促，被告仍未交还商铺及支付租金水电物管等费用。被告辩称，1.原、被告的租赁合同关系已于2017年5月24日解除，且合同解除前被告拖欠的租金双方已经协商一致，从装修装饰的残值中进行抵消。2.被告无需向原告支付场地占用费，被告有部分的家具仍在涉讼租赁物中，由于原告企图占用被告的财产，一直阻扰被告清场，甚至对涉讼场地进行上锁、不配合法院对相关案件的执行，故被告的家具仍留在涉讼场地是因为原告自身的原因导致的，由于涉讼合同已解除、被告也没有占用原告的场地，故原告的诉请没有法律依据；3.由于原告明知涉讼合同已解除，且由于原告自身的原因导致被告部分家具仍滞留在原告的场地，且原告故意隐瞒该事实、并提起诉讼，被告认为这是不道德的行为，故请求法院对原告的诉请予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的交款通知单、增值税发票,发票为原件，且与交款通知单相互印证，本院均予以采信；2.被告出示的曹某的材料举证，属于曹某的证言，原、被告对曹某出庭作证的内容无异议，本院对该材料举证中与曹某出庭作证一致的内容予以确认；3.被告出示的录音，不能确认对话人的身份，且原告有异议，本院不予确认；4.被告出示的材料举证5，是被告自行书写的陈述，本院结合本案其他证据综合予以认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉讼商铺位于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城1栋613室，登记权属人为原告陈莲花。2013年1月17日，原告出具授权委托书，授权刘富洪为其办理涉案商铺出租的相关事宜。同日，刘富洪（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），甲方将位于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城1栋613室出租给乙方作开办公司之用；租赁物业的竣工建筑面积为276.65平方米；租赁期五年，自2013年1月18日起至2018年1月17日止；甲方同意给予乙方免租期2个月，自甲方交付租赁物业之日起计算，即自2013年1月18日起至2013年2月28日止，租金自2013年3月16日开始计收，免租期内甲方免收乙方租金，但所发生的物业管理费、水电费由乙方承担；租金（不含税）按租赁物业的竣工建筑面积每月每平方米40元计算，月租金为11066元；租金前两年不变，第三年起，每两年递增一次，递增幅度为10%，即第一、二年租金按每月每平方米40元计算，月租金为11066元，第三、四年租金按每月每平方米44元计算，月租金为12173元，第五年租金按每月每平方米48.4元计算，月租金为13390元；物业租金以先缴后用为原则，乙方须在每月15日前以现金或银行转账方式缴纳当月租金，租赁期内，如乙方逾期缴纳租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的1%向甲方支付滞纳金，物业管理费每月每平方米3.7元，合计每月1023.61元；乙方应在签订本合同当天向甲方支付22132元作为押金，并同时向甲方预付第1个月租金即11066元；甲方装修期间，若因乙方放弃承租，则甲方所收的押金与预付租金不退回，并有权将租赁物业向第三方出租；双方定于2013年1月18日前将租赁物业交付乙方使用，并办理有关移交手续；租赁期内，若乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的租金及各项费用超过7天或欠费金额超过3000元的，甲方有权终止本合同，收回租赁物业并没收乙方的押金；另租赁期内，乙方应当保证安全使用租赁物业并维护物业完好，造成物业损坏所产生的维修费用由乙方承担，乙方交还物业时应保持物业及固定装修设施设备完好状态，不得影响物业的正常使用，对装修固定不动产，未经甲方同意乙方不得擅自拆除毁坏；等等。2013年1月18日，原告将涉讼租赁物交付予被告使用。2017年3月9日，陈莲花向本院提起诉讼，本院立案案号为（2017）粤0605民初3162号，陈莲花要求王露清付拖欠的租金186026元及承担诉讼费。本院经审理后认定《物业租赁合同》合法有效，并于2017年5月5日作出（2017）粤0605民初3162号民事判决，判决王露支付截止至2017年3月17日止的租金186026元予陈莲花。后王露不服，提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2017年11月7日判决驳回上诉，维持原判。2017年5月21日，被告向原告发送短信，内容为“刘生、陈莲花你们好！关于你们上法院告我欠租一事我认，法院给我一个月时间同你们协商解决。我找刘生谈过三次，欠租我给，我们的合约也快到期，你们长期不在佛山，希望你们能回来面对面解决好欠租和续租一事，但刘生最后决定叫我搬走所有东西，他要将铺位转租他朋友使用，欠租直接在我装修市值37万—45万中直接扣除，剩余部分也不再赔给我，我也认了！但陈莲花你又不同意。昨晚我再次同刘生沟通，你们的态度反反复复，你们要我给回欠租你们，也不再和我续约，但我投入了约120万现金去装修你们的铺位，你们想赶走我想利用我的装修高价转租他人！你们这样做合理吗？刘生挂了我电话后就再也联系不上你们，不知你们为何不接我电话，我也无法和你们和谐沟通！现只有发信息你们，…如果续租你们立即回来收租，我续租，两全其美皆大欢喜的事！如果你们一意孤行不续租，我会将铺位装修还原原样，欠租我也不会再给你们，我也会倾尽所有，拼死追讨我投入你们铺位的装修钱！现在是5月20日，16号起租已超4天，希望你们收到信息尽快回复及协商。…”原告表示最快下月初回来。2017年6月13日，原告发送短信予被告“王小姐，我们月初就回来了，一直没接到你的联系，你什么时候付房租呀？”。2017年9月21日，原告发送短信予被告，通知被告向管理处支付涉讼租赁物2017年7月至9月的管理费、水电费、大厦公共水电分摊费及违约金共4074.22元。被告回复“花姐，上次五月份已告知你不续签给曹总，我们没有经济实力支付你的费用，且五月已搬出你的铺位，所以现在我们双方都要寻求法律解决了，至于欠租及我们的装修费如何解决，就走法律程序，你铺位的费用你也该自己交了！谢谢”。2018年1月25日，王露向本院提起诉讼，本院立案案号为（2018）粤0605民初1660号，王露要求陈莲花补偿装修投入467503元并支付评估费3000元。本院经审理后于2018年4月27日作出（2018）粤0605民1660号民事判决，判决驳回王露的全部诉讼请求。该案诉讼中，双方协商王露在2018年4月12日前全部搬离完毕。2018年5月4日，深圳天安智慧园区运营有限公司作出交款通知单，载明涉讼租赁物2017年6月至2017年11月的用水量为5、金额19.25元，2017年6月至2017年11月的用电量为470、金额为413.88元，2017年7月至2018年5月的物业管理费11259.71元，管理费违约金1229.35元，电费违约金298.89元，水费滞纳金13.02元，2017年6月至2018年4月的大厦分摊电费2金额235.52元，2017年6月至2018年4月的分摊电费1金额1504.4元，2017年6月至2018年4月的分摊水费1金额33.85元，合计15007.87元。2018年5月31日，深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司开具3张发票，均备注1-613，各确认收取刘彩霞物业管理费2259.71元、物业管理费9000元、（水费、电费、管理服务费）3748.16元，合计15007.87元。2018年6月26日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告申请证人曹某出庭作证，本院经审查后予以准许。曹某陈述：2017年5月，被告约证人及原告就被告租赁原告的写字楼进行协商，证人要求原、被告解除合同，由证人与原告签订合同，证人承担被告所欠的租金，后来因为租赁价格太高，证人放弃了。原告说证人承担了被告所欠的租金并与原告签订合同，原、被告间的合同即解除。被告出示的微信截图显示“陈莲花让王露把管理费结算就让搬走，王露没有结算，所欠管理费是陈莲花结算的”。原告对微信截图的真实性无异议。被告出示的照片显示警察到场处理原、被告的纠纷。原、被告一致确认：被告未支付2017年3月18日起的租金；涉讼租赁物内被告的物品于2018年5月30日被法院查封，双方同意归置涉讼租赁物内被查封的物品。原告陈述：证人曹某只是与原、被告有协商，并没有签订租赁合同，原、被告的租赁合同在期满前尚未解除，被告于2017年5月搬离了部分物品，涉讼租赁物由被告上锁，前案进入执行程序后，被告带人前往涉讼房屋破坏装修，原告才于2018年6月加锁；经与执行法官沟通，原告于2018年11月12日将涉讼租赁物内的物品搬离，门锁是物业打开的，原告不在佛山，故将钥匙放在物业管理处；被告除本案交款通知书、发票显示的水电费、物业管理费未支付外，均已交纳。被告陈述：被告已书面及短信告知原告解除合同，原告口头同意解除，被告于2017年5月21日搬走一部分家私，剩余家私未搬离是因原告强行不让搬离，原告为此报警，原告从2017年5月被告搬走后上锁；涉讼租赁物内被查封的物品是原告搬离的，当日被告没有到场；被告支付水电费、物业管理费至2017年3月，2017年4月、5月的未支付。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼商铺已办理产权登记，案外人刘富洪根据原告的授权与被告签订的《物业租赁合同》，是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告自认已于2018年11月12日搬离涉讼租赁物内被查封的物品，即原告已收回涉讼租赁物，故本院对原告主张被告返还涉讼租赁物的请求不再予以支持。被告辩称涉讼合同已于2017年5月24日解除，原告则认为涉讼合同期满前尚未解除。对此，本院认为，证人曹某与原告仅是协商承租涉讼租赁物，但未签订租赁合同，被告并未提供充分有效的证据证实原、被告已协商一致解除合同，故本院对被告的上述意见不予采纳。原告主张被告对涉讼租赁物上锁，一直未返还涉讼商铺予原告；被告辩称原告上锁，不让其搬离涉讼租赁物内的剩余物品。对此，本院认为，被告于2017年5月搬离了部分物品，剩余部分物品在涉讼租赁物内，微信截图反映原告因被告尚未结算物业管理费故不让被告搬离，但被告因拖欠原告租金、物业管理费导致原告不让其搬离，双方对交接涉讼租赁物均有过错，致使租赁物一直闲置，基于公平合理原则，本院酌定2017年6月1日起的租金按13390元/月的50%计算，即6695元/月。（2017）粤0605民初3162号案已对2017年3月17日及之前的租金作出了处理，被告尚未支付2017年3月18日起的租金予原告，涉讼租赁物内剩余的物品于2018年11月12日才搬离完毕，故被告应支付2017年3月18日至2018年11月12日的租金及占用费合共149320.1元（13390元/月×2个月14天+6695元/月×17个月12天）予原告。原告请求的租金、占用费超出上述核定的部分，本院不予支持。涉讼租赁物2017年6月至2017年11月的水费为19.25元，2017年6月至2017年11月的电费为413.88元，2017年7月至2018年5月的物业管理费为11259.71元，管理费违约金1229.35元，电费违约金为298.89元，水费滞纳金13.02元，2017年6月至2018年4月的大厦分摊电费2金额235.52元，2017年6月至2018年4月的分摊电费1金额1504.4元，2017年6月至2018年4月的分摊水费1金额33.85元，合计15007.87元。原告提交的发票与交款通知书相印证，本院确认原告已缴纳上述费用。如前所述，原、被告对交接涉讼租赁物均有过错，致使租赁物一直闲置，基于公平合理原则，本院酌定2017年6月1日起的物业管理费及违约金由原、被告各负担50%。因此，被告应支付物业管理费6244.53元（11259.71元+1229.35元）×50%、水电费2518.81元（19.25元+413.88元+298.89元+13.02元+235.52元+1504.4元+33.85元），合计8763.34元（6244.53元+2518.81元）。原告请求的物业管理费超出上述核定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王露应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年3月18日至2018年11月12日的租金及占用费合共149320.1元予原告陈莲花；二、被告王露应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费、水电费合计8763.34元予原告陈莲花；三、驳回原告陈莲花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费4252.06元，减半收取计2126.03元（原告已预交），由原告负担395.2元，被告负担1730.83元。原告多预交的诉讼费1730.83元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的诉讼费1730.83元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一八年十一月二十三日书记员  云凯欣