山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初5859号原告：青岛颐中物业管理有限公司，住所地青岛市市**。统一社会信用代码：91370203743951958T。法定代表人：齐元永，总经理。委托诉讼代理人：刘振宏，山东国人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德荣，女，1975年1月18日出生，汉族，青岛颐中物业管理有限公司员工，住青岛市市**。被告：石沧昌，男，1956年3月30日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：石忠初（系石沧昌之子），男，1982年4月15日出生，汉族，住青岛市市**。公民身份号码：。原告青岛颐中物业管理有限公司（以下简称颐中物业）与被告石沧昌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颐中物业委托诉讼代理人刘振宏、王德荣、被告石沧昌的委托诉讼代理人石忠初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颐中物业向本院提出诉讼请求：1、判令石沧昌支付物业服务费、电梯运行费7787.7元（2012年1月至2016年3月），违约金1822.31元；2、诉讼费由石沧昌负担。庭审中变更诉讼请求为支付截至2018年7月的物业服务费和电梯运行费物业费12063.3元、违约金7238元。事实及理由：石沧昌系颐中物业所服务的颐中银街小区业主。2009年4月14日，颐中物业与业主签订《颐中银街前期物业管理服务协议》，约定物业服务费为每月每建筑平方米1元、电梯运行费为每月每建筑平方米0.4元，违约金为日3‰。2012年7月1日和2014年7月1日，颐中物业又同颐中银街业主委员会签订《颐中银街二期物业服务合同》，费用标准同上。在合同生效期间，颐中物业提供了服务，石沧昌自2012年1月至2018年7月拖欠物业服务费及电梯运行费12063.3元。请求判如所请。石沧昌辩称，颐中物业主张的欠交物业服务费缺乏依据，双方不存在物业服务合同关系，颐中银街业主委员会与颐中物业签订的原《物业服务合同》截止期为2016年7月，期满后由于多数业主对其服务不满意，不同意续期，但业主委员会未召开业主大会，私自与物业续订合同，该合同当属无效，颐中物业无权据此主张合同期满以后的权利。颐中物业主张的收费标准缺乏依据，小区是按照半封闭建设，但颐中物业服务标准是全开放小区。颐中物业收取的服务费与服务水平不相符，表现在：1、不履行制止并报告不法行为，地下车库违规出租，使车库变工厂，造成重大消防安全隐患；绿地改车位，阻挡消防通道；网点出租户私自在车库墙壁开窗、打洞、排放油烟，造成环境污染；小区饭店私接公用电，物业不制止；私自安装净水设备牟利；不履行安保义务，雇佣老人充当保安，不组织安保巡逻，保安亭无人值守，外人、车辆随意出入，外来车辆随意占用业主车位；未对安全防范工作尽到义务，小区门禁系统形同虚设，小广告贴满入户门；不履行维护公用设施义务，单元门维修不及时，电梯故障率高，门厅墙壁漏水、发霉，车库墙壁墙皮脱落，车库出口及楼梯安全指示灯、通道灯全部不亮；不维护甚至破坏消防设施；未对物业综合管理工作尽到义务，不进行业主满意度调查，不对业主提到的问题积极整改；未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务，安全通道楼梯扶手、公共区域连廊之间的玻璃从未擦拭；小区车库、安全通道堆满垃圾，车库地面常年不清洗；小区绿化基本没有；颐中物业还擅自改变公共设施、物业管理用房的用途，对外出租用于商店、棋牌室，小区内公共绿地随意设立摊点，乱扔垃圾，环境污染严重；电梯间装满广告，收益却归物业，用电却要业主交费。综上，颐中物业在此次纠纷诉讼中存在明显过错，业主可行使先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费用。请求法院依法驳回颐中物业的诉讼请求。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：石沧昌系青岛市市北区临淄路50号颐中银街xx号楼xx单元xx户业主，房屋建筑面积109.07平方米。2009年4月14日，颐中物业与石沧昌签订《颐中银街前期物业管理服务协议》，约定颐中物业为石沧昌所居住的颐中银街小区提供物业服务，协议对委托管理事项、双方权利义务、服务标准等进行了约定，服务期限自签字之日至业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；对于物业服务费用，住宅物业按照每月每建筑平方米1元收取，电梯运行费按照每月每建筑平方米0.4元收取，同时约定如未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日按欠交总额的3‰的标准支付违约金。2012年7月1日，颐中银街科技广场二期业主委员会（以下简称颐中银街业主委员会）与颐中物业签订《物业服务合同》，约定颐中物业为颐中银街小区提供物业服务，合同内容与《颐中银街前期物业管理服务协议》基本一致，合同期限至2014年6月30日。2014年7月1日，颐中银街业主委员会与颐中物业续签《颐中银街二期物业服务合同》，内容相同，服务期限至2019年6月30日。自2011年10月开始，石沧昌拒绝交费，至2018年7月共拖欠物业服务费和电梯运行费12063.3元。颐中物业对石沧昌欠费进行过催交。庭审中，石沧昌出示照片一宗，证明颐中银街小区管理混乱、车辆乱停乱放等答辩状中所罗列的一系列问题，庭审质证，颐中物业的委托诉讼代理人对照片的真实性基本无异议，但对证明事实有异议，认为照片中所反映的问题有一部分不存在，诸如车库出租问题，实际上是车库是由开发商对外销售的；小区饭店私自使用公用电不存在；下沉广场的物业管理用房对外出租与事实不符，下沉广场的商铺系个人产权，非物业管理用房；将小区公共区域开办社会停车场不存在，小区内颐高一侧属于颐高管理区域，摆摊的摊贩已被政府取缔；关于网点房出租户在墙壁上开窗、打洞、往车库内排油烟，还有在车库内乱停车等问题，物业早已向有关部门反映和举报，也进行过劝阻，但物业无强制执法权；单元门锁、连廊门锁等并非没有维修，物业于2017年曾经进行过维修、更换，但由于颐中银街小区是商业区，开办公司来往人多，单元门经常故障，只要业主报修，物业均及时维修；照片中所反映的门厅墙壁发霉、漏水、车库墙皮脱落、水管管道锈蚀等问题，是房屋质量问题，物业无法彻底解决，只能等到梅雨季节过后进行粉刷、修缮；对于安全通道指示灯和地下停车场照明灯的更换、地面、楼梯扶手、连廊玻璃的清洁，物业已经根据业主的反映进行了整改；关于小区门禁和车库门禁问题，物业已同业主委员会就安装问题进行了商讨论证；对于电梯和小区绿化，物业都与相关公司有管理合同，物业会督促整改；等等。本案经本院调解双方意见仍存在差异，无法达成一致意见。本院认为，颐中物业与颐中银街业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，如业主认为业委会未经全体业主同意即续签合同，应当通过业主委员会或相关部门通过规定程序予以解决，不影响本合同效力，该合同约定内容效力及于全体业主。石沧昌的房屋坐落于颐中银街小区内，应受《物业服务合同》规定所制约。小区内物业是不可分割的一个整体，颐中物业所实行的是统一管理、综合服务，石沧昌的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经溶入小区整体，即已无形中接受了物业的服务。颐中物业对小区内提供了物业服务，要求石沧昌按照合同约定标准交纳物业服务费，本院予以支持。物业服务是一个长期的、不间断的持续过程，公共设施需定期维修和养护、公共卫生需连续性清扫，均决定了不能仅凭某个时刻小区内有外来人员、车辆秩序的混乱就认定物业服务企业的各项管理活动不达标，不能仅凭小区内某天某个时刻地面留存的废弃物或建筑垃圾，就认定物业服务企业卫生清洁不到位。业主若对物业服务不满意，可通过正当途径提出；物业公司在服务过程中如有瑕疵，应当根据业主所反映的情况随时予以整改，提高服务质量，对于权限范围内的管理事项，应依法进行管理，维护小区内的良好秩序。且在本案诉讼过程中，颐中物业根据石沧昌提出的各项内容逐一予以答复并进行了整改，因此石沧昌拒绝交纳物业服务费无正当理由，应当按合同约定标准交纳费用，并承担违约责任。颐中物业主张违约金数额过高，应予适当调减。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、石沧昌给付青岛颐中物业管理有限公司物业服务费、电梯运行费12063.3元（2012年11月至2018年7月）。二、石沧昌向青岛颐中物业管理有限公司支付违约金4000元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费283元，减半收取141.5元，由石青岛颐中物业管理有限公司负担23.5元、石沧昌负担118元。青岛颐中物业管理有限公司已向本院预缴，石沧昌于本判决生效之日起10日内给付青岛颐中物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  陈明二〇一八年十一月三十日书记员  陶琳