北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初23700号原告：邹某某，女，1963年4月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王桂迎，北京市盈科律师事务所律师。被告：周某，女，1988年6月22日，回族，户籍所在地江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：余洋，北京市东友律师事务所律师。原告邹某某（以下简称原告）与被告周某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王桂迎，被告委托诉讼代理人余洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的房屋租金26760元及利息（以26760元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2017年9月22日至实际支付之日止）；2.判令被告向原告支付违约金23000元；3.判令被告向原告支付物业费31359.12元。事实和理由：2015年12月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的北京市朝阳区某某南里某号院某区某号楼某单元某号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期为2015年12月21日至2017年12月20日止，月租金23000元，并约定被告应提前5日支付房租及乙方承担物业费、电梯费、卫生费，但被告未按合同约定履行，原告多次与被告沟通，被告对此置之不理。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，第一，原告向法院提交的租赁合同并非双方签订的真实租赁合同，原告为避免交纳高额中介费，双方协商一致，自行签订租赁合同，并上网下载了相应合同，并作出相应修改，物业费等由原告负担。第二，根据北京市房屋租赁市场行情、行业管理，因房屋产生的物业费应由出租人负担，因涉案房屋由被告承租之前，已经闲置3个月左右，涉案房屋所在小区地段较好，小区大部分居民素质较高，故房屋租金一直很高，闲置期间对原告的收益也产生一定损失，在该种情况下，根据市场议价，被告也不会再另行负担物业费等费用。第三，被告不存在拖欠房屋租金的情况，根据我方提交的银行流水，我方并无拖欠房屋租金的情况，也无恶意破坏房屋设备的情况，故我方向原告提出最后一季度改为按月支付租金，原告对此并未提出异议，直至房屋租赁合同履行届满。第四，被告不存在违约情形，双方并办理交接手续，原告明确写明欠费已结清，并未提出物业费欠缴，所以物业费应由原告负担。本院经审理查明如下事实：2015年12月19日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的涉案房屋，租期2年（2015年12月21日至2017年12月20日），租金23000元/月，每3月付一次，第一次应于房屋交付同时支付租金，第二次及以后提前5日支付租金，房屋押金23000元。关于物业费负担问题，原告提交的合同第二页第5条第3项约定：水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。被告提交的合同第二页第5条第3项约定：水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费由乙方支付，物业、电梯、卫生费等所有费用由甲方支付。庭审中，原告提交物业公司出具的缴费通知单，显示涉案房屋，在2016.01-2017.12期间，物业费共计31359.12元。关于违约责任，双方提交的合同第6条约定：甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为23000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。关于违约金标准，原告认为系双方真实意思表示，应据此履行；被告主张违约金标准过高。关于双方提交的合同，被告称，双方持有的合同系在网上下载并修改，而后同一打印店先后打印的。关于被告提交的合同为何第二页没有连续编号的问题，被告代理人表示不清楚。经比对，双方提交的合同文本上方均有横线一条，其中原告提交的3页合同文本上方横线位置一致，并与被告提交合同文本第1、3页横线位置一致，被告提交的合同文本第2页上方横线位置明显下移。庭审中，原告主张被告未按合同约定支付租金。被告对此不予认可，并提交银行明细，显示租金交纳情况：2015年12月20日支付92000元、2016年3月18日支付69000元、2016年6月23日支付65240元、2016年9月15日支付69000元、2016年12月19日支付69000元、2017年3月27日支付69000元、2017年6月14日支付69000元、2017年9月22日支付23000元、2017年10月22日支付23000元。租金均打入原告于中信银行的账户内。关于2016年6月23日租金支付情况，被告称，涉案房屋内空调坏了，其找人维修，花费3000余元，与原告协商一致，该笔费用从租金中折抵。其中银行流水显示，2016年6月23日，被告向案外人滕某支付3300元。原告对此不予认可。被告称其除此之外还交纳了维修空调的其他费用，为此提交北京某某有限公司盖章确认，上有“陈某某”于2018年9月15日出具的说明，内容为：“本公司系专业空调维修安装公司，本人陈某某系该公司员工。2016年6月某天，本人至朝阳区某某B区3号楼某单元某号房屋处维修空调，首次检查发现空调老化需要换水泵，费用总额2800元。当时租户周某说需要先和房屋业主沟通，后回电告知业主同意支付该笔费用，由周某先行垫付，这笔费用从下期的租金中扣减出来。在维修完成后，周某向我支付了维修费，并要求我公司开具了收据，称需要交给房主，我本人为其开具并交周某。”原告对此亦不认可。经询，被告于2017年12月19日从涉案房屋搬走。为证明双方之间费用已结清，被告提交上有原告签字的交接清单，并附有：“房屋正常交接，所有欠费结清”字样，原告称该字样并非其书写，而是中介公司工作人员书写的，其签字后到涉案房屋检查东西，此时被告老公要求中介公司工作人员要求补上的，原告检查回来发现有这行字，当时被告老公已经走了，我方认可清单上载明的费用已经结清。经释明，被告就该行字是否为原告书写不申请笔记鉴定。关于租金催要情况，原告称，我给被告打电话或者发微信催要，被告老公说公司经营暂时出了问题，让我给他缓一下，我就说行吧，但仅仅同意缓几天。关于最后一个季度，为何按月支付租金，被告称其经营出了问题，经与原告协商一致，双方同意变更为按月支付；原告对此称，我对此并未同意。为证明向被告催要房租，原告提交微信聊天记录，显示2017年11月19日，原告向被告发送微信称，“美女，今天19号了，你家的房租啥时候打给我啊？”被告回复称：“好，晚些我们联系您”；2017年11月14日，原告向被告发送微信称，“美女，你老公说**，今天给我转房租的”……关于物业费催缴事宜，原告提交微信聊记录，显示2017年12月19日，原告向被告发送微信，称：“周某：你老公刚来交接房，水费热水费一共付4350元钥匙卡已给我，但物业费没给你物业费什么时间给我？”，被告回复称，“什么物业费，物业费是你们承担啊，跟我们有什么关系”……庭审中，原告主张被告损坏涉案房屋及室内家具，为此，原告提交照片若干，被告对此不予认可。庭审中，被告主张双方约定押金折抵最后一个月租金，原告对此不予认可。本院认为，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于被告主张其提交交接清单已经显示所有费用已经结清的问题。本院认为，被告举证不足以证明“房屋正常交接，所有欠费结清”系由原告书写，原告对此亦不认可，故本院对被告该项主张不予采信。关于物业费由谁负担的问题。本案中，原、被告提交的合同就物业费负担的约定均体现在合同第五条第3项，从合同文本上看，原告提交的合同文本页码连续，而被告提交的合同文本页码中断且第二页无编号；原告提交的合同文本每页上方横线位置一致，而被告提交的合同文本第二页上方横线位置与第1、3页不一致，且原告提交的合同文本每页上方横线位置与被告提交合同文本的第1、3页的一致。基于双方持有的合同系在同一打印店基于同一电子版本先后打印的事实，再结合原告在房屋交接当天向被告发送微信催要物业费的情况，本院认为原告提交的合同为双方之间的合同，而合同明确约定物业费由被告负担，故本院对原告要求被告支付物业费31359.12元的诉讼请求予以支持。关于被告是否存在少付、延付租金的问题。本案中，双方合同约定，租金每3月支付一次，被告应在原告交付房屋同时支付第一期租金，被告于2015年12月20日向原告支付租金69000元及押金23000元，符合合同约定；合同约定，第二次及以后租金应提前5日支付，据此，根据被告提交的租金交纳记录，被告存在多次租金延迟支付的情况。关于原告主张被告在2016年6月23日少支付租金3760元的问题。被告主张其支付了维修涉案房屋内空调的费用且双方协商以此折抵租金。本院认为，租金均打入原告于中信银行的账户内，原告对每期租金数额是明知的，而被告支付该期租金明显少于应付金额，未有证据显示原告对此提出异议或在此之后向被告催要，故本院对被告的主张予以采信，对原告要求被告支付该期欠缴租金3760元的请求不予支持。关于最后一期租金支付情况，被告主张双方协商一致更改为按月支付，根据双方庭审陈述，原告认可被告就此与其协商，结合无证据显示原告对月付租金提出异议，故本院对被告主张予以采信。关于被告主张双方协商一致押金折抵最后一个月租金的问题，原告对此不予认可，被告并未举证证明双方就此协商一致，本院对被告该主张不予采信，故本院对原告要求被告支付最后一个月租金23000元的请求予以支持。关于原告主张被告损坏涉案房屋及室内家具的问题，被告对此不予认可，原告举证不足以证明其主张，故本院对原告该主张不予采信。综上，被告在涉案合同履行过程中存在违约情形，其应当向原告支付违约金，但根据被告违约情形，合同约定的23000元的违约金标准过高，被告亦对违约金标准提出异议，故本院根据被告违约情形、双方合同履行情况等因素酌情判决被告应向原告支付违约金5000元。考虑到被告在原告处有押金23000元，且不存在押金不予退还的情形，为减少双方诉累，本院将押金从被告应向原告支付的违约金、房屋租金中予以扣除。对原告要求被告支付相应利息的请求，鉴于已经支持原告关于违约金的请求，故本院对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告周某于本判决生效后七日内支付原告邹某某房屋租金23000元、违约金5000，共计28000元（扣除被告周某在原告邹某某处的押金23000元，被告周某实际需向原告邹某某支付5000元）；二、被告周某于本判决生效后七日内支付原告邹某某物业费31359.12元；三、驳回原告邹某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1826元，减半收取913元，由原告邹某某负担271元（已交纳），被告周某负担642元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李延贵二〇一八年十一月二十日书记员  张晓明书记员  张 硕