贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2730民初1673号原告：贵州凯桥物业管理有限公司，住所地贵州龙里县冠山街道铁龙路中兴嘉园，统一社会信用代码91522730795256332B。法定代表人：吴胜虎，该公司总经理。被告：陆安贤，女，汉族，1977年8月26日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。委托诉讼代理人：王斌（陆安贤配偶），男，汉族，1978年4月9日生，湖北省武汉市人，住贵州省龙里县，特别授权代理。被告：王斌，男，汉族，1978年4月9日生，湖北省武汉市人，住贵州省龙里县。原告贵州凯桥物业管理有限公司诉被告陆安贤、王斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州凯桥物业管理有限公司法定代表人吴胜虎、被告王斌、被告陆安贤委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州凯桥物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1．请求判令被告陆安贤、王斌支付原告2017年7月1日至2018年6月1日的物业管理费1275.4元；2．判令被告陆安贤、王斌按照银行利息每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；3．本案诉讼费由被告陆安贤、王斌承担。事实及理由：被告陆安贤、王斌于2013年6月24日与贵州龙驹房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买中兴嘉园XXXXXX房屋，建筑面积115.9㎡，二被告同时与原告贵州凯桥物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向二被告提供物业管理服务，二被告按建筑面积1元/㎡的标准向原告支付物业管理费，如被告违反协议，原告有权要求被告按照每日千分之五支付逾期违约金。合同履行至今，原告按《前期物业服务合同》约定的条款为被告所在小区提供物业管理服务，但二被告拒绝履行缴费义务，侵害了原告贵州凯桥物业管理有限公司的合法权益，原告遂诉至本院，要求判如所请。被告陆安贤、王斌辩称，原告的诉求不合理，于法无据，被告未与原告签订物业服务合同，无支付相应款项的合同义务。原告与贵州龙驹房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合同期限已经届满，原告应当在合同终止时退出物业管理区域，拒不退场的，业主不再支付物业费。原告已于2018年1月17日向中兴嘉园XX栋小区业委会发出书面通知，声明“前期物业服务合同于2015年11月30日到期”，中兴嘉园XX栋小区业主委员会于2017年9月22日致函要求原告办理相关移交，但原告拒不退出小区，在前期物业合同到期后，中兴嘉园XX栋业主委员会未与原告签订任何相关物业服务合同。原告履约手续不全，在与建设单位办理物业管理交接手续时，未按照《贵州省物业管理条例》移交小区建设工程资料，影响物业服务质量。原告未按照合同约定提供服务，安保服务质量差、管理混乱、保洁工作不到位、未按照合同约定在小区公布物业管理费用收支账目，甚至将XX栋四单元大门关闭，不让未交纳物业管理费的业主进入。经业主委员会于2018年6月15日向XX栋部分业主发出的调查问卷反映大部分业主对原告提供的物业服务不满意。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年11月10日，贵州龙驹房地产开发有限公司与原告贵州凯桥物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘贵州凯桥物业管理有限公司为龙里县铁龙路中兴嘉园XX、XX栋的业主提供物业管理服务，约定合同期限为2012年11月30日至2015年11月30日；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每平方米1元/月，办公楼每平方米0.8元/月，商业物业每平方米1元/月；未能按时足额交纳物业费的，超过约定时限的，每延误1日，须按所欠物业费的3‰支付违约金；未能按时足额交纳物业费的，超过约定时限30日的，每延误1日，须按所欠物业费的6‰支付违约金；未能按时足额交纳物业费的，超过约定时限90日的，每延误1日，须按所欠物业费的9‰支付违约金；双方对其他合同权利义务也作了相应约定。2013年6月24日，被告陆安贤、王斌在购买中兴嘉园XX栋一单元902号商品房（预售建筑面积115.95平方米，预售登记备案交房时间为2013年6月30日）时，与贵州凯桥物业管理有限公司签订《中兴嘉园（前期）物业管理协议》作为房屋买卖合同的附件，约定物业管理服务费用按每平方米0.8－1元/月，未约定合同期限；双方对其他合同权利义务也作了相应约定。《前期物业服务合同》约定合同期限届满后，原告贵州凯桥物业管理有限公司继续为中兴嘉园XX、XX栋提供物业管理服务。2017年下半年，中兴嘉园XX栋成立业主委员会，与贵州凯桥物业管理有限公司因物业服务质量及交纳物业费问题产生争议。中兴嘉园XX栋业主委员会于2017年9月22日向贵州凯桥物业管理有限公司关于小区管理问题及后续物业合同签订事宜的通知，提出物业管理服务中存在问题。2017年11月9日中兴嘉园XX栋业主委员会向龙里县房地产管理局提交关于拒绝与贵州凯桥物业管理有限公司继续签订物业服务合同的报告。2018年6月7日贵州凯桥物业管理有限公司停止对中兴嘉园XX栋提供物业服务。2018年6月11日中兴嘉园XX栋业主委员会书面通知贵州凯桥物业管理有限公司，“因你公司已公告于6月7日撤出本小区，现通知你公司向中兴嘉园XX栋业主委员会办理相关移交工作，请予配合”。2016年6月12日，贵州凯桥物业管理有限公司针对中兴嘉园XX栋业主委员会2018年6月11日的书面通知，作出《关于中兴嘉园XX栋物业移交事宜的回复》。2018年6月27日，因贵州凯桥物业管理有限公司不再为中兴嘉园XX栋提供物业服务，而未能有新的物业公司入驻，造成电梯停止运行、环境脏乱差，以致部分业主反映强烈，龙里县房地产管理局向贵州凯桥物业管理有限公司发出《关于协调恢复中兴嘉园XX栋四单元物业服务有关事宜的函》，建议贵州凯桥物业管理有限公司恢复电梯正常使用，在协调交纳物业费的前提下恢复四单元正常服务，并配合业主委员会做好与业主委员会正在选聘的新物业公司交接工作。贵州凯桥物业管理有限公司随后恢复对中兴嘉园XX栋的物业服务。截止到开庭前，中兴嘉园XX栋业主委员会未能成功选聘新物业服务公司，贵州凯桥物业管理有限公司仍在为中兴嘉园XX栋提供物业服务。另查明，贵州凯桥物业管理有限公司在提供物业服务期间，曾实行门禁卡充值进入制度，对欠物业费的业主进出造成不便；同时，确实存在安全保障、环境卫生的问题造成业主不满。本院认为：贵州龙驹房地产开发有限公司与原告贵州凯桥物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，被告陆安贤、王斌与贵州龙驹房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时《中兴嘉园（前期）物业管理协议》作为房屋买卖合同的附件，对原告贵州凯桥物业管理有限公司提供前期物业服务之内容作了相关约定，合同合法有效，本院予以确认。另，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；被告不能以不是《前期物业服务合同》的当事人为由主张该合同对被告不具有约束力。《前期物业服务合同》于2015年11月30日合同到期后，中兴嘉园XX栋业主委员会虽已作出另行选聘物业服务企业的意思表示，但未实际另行选聘新物业服务企业；且因原告中断物业服务期间造成小区秩序混乱，经行政主管部门协调，原告继续为中兴嘉园XX栋提供物业服务；依照《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款“物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续”之规定，本院认为，本案中原合同权利义务延续。原告作为物业服务公司，向中兴嘉园XX栋业主提供了物业服务，被告应当按照合同约定交纳物业费1275.45元（115.95㎡＊1元/㎡/月＊11个月）。故，本院对原告诉请要求被告交纳物业费1275.4元依法予以支持。对于原告诉请滞纳金的问题。被告未按时交纳物业费，构成违约，但原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自实行门禁卡充值进入制度，导致欠费业主进出不便，且在安全保障和环境问题中确存在服务不到位的违约行为。双方均有违约行为，故对原告诉请要求被告支付滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陆安贤、王斌在本判决生效之日起十日内支付原告贵州凯桥物业管理有限公司物业费1275.4元；二、驳回原告贵州凯桥物业管理有限公司其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由原告贵州凯桥物业管理有限公司负担6元，被告陆安贤、王斌负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  朱二胜二〇一八年十一月一日法官助理李萍书记员崔文静