贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初7040号原告:郝昌祥，男，汉族，1982年2月10日出生，住贵州省毕节市，原告:丁琼，女，汉族，1987年1月15日出生，住贵州省毕节市，二原告委托诉讼代理人：孙天发（特别授权代理），贵州大方县律师事务所律师。执业证号：15205201310250640。被告:贵州省华节市七星关区兴园房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区经济开发区盈田标准厂房**楼（碧海办事处前所村）。统一社会信用代码：91520502080678259G。法定代表人:吴刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆平（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：15224201711590582。委托诉讼代理人：吴胜杰（一般代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。原告郝昌祥、丁琼与被告贵州省华节市七星关区兴园房地产开发有限公司（下称：兴园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月5日公开开庭进行了审理，原告郝昌祥及二原告委托诉讼代理人孙天发，被告兴园房开公司委托诉讼代理人陆平、吴胜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝昌祥、丁琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证;2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金60225元(从2016年1月1日起至2018年12月31日止暂按3年计算);3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:二原告之间系夫妻关系。原、被告之间于2015年5月4日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告于2014年开发建成的位于碧海街道办事处前所村的七星关经济开发区商业步行街第A幢3号商品房。原告按照合同约定支付被告55万元购房款后，被告将房屋交付给原告使用。2015年8月19日,经原被告双方协商，双方签订《补充协议》，协议约定:被告于2015年12月31日前办理房产证等证件给原告，逾期未办理，被告按实际交付房款的万分之一以日计算支付给原告违约金。双方约定办理房产证的时间到了之后，被告迟迟未办理。期间，原告多次催促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延办理房屋所有权证手续。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告迟迟不予办理房屋产权证，被告方应当按照《补充协议》的约定立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告合法权益，特请求人民法院支持原告的诉讼请求为谢。庭审中，原告郝昌祥、丁琼当庭撤回诉请1，明确诉请2中的违约金为逾期交付办理商品房产权转移登记有关文书违约金，违约金变更为以实际所交购房款499,950.00元为基数，按日万分之一标准从2016年1月1日起计算至被告实际向原告交付商品房转移登记有关文书之日止。被告兴园房开公司辩称：一、被答辩人请求答辩人支付逾期办证违约金已超过法律规定的两年的诉讼时效，故应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)试行》第一条的规定“买受人向人民法院提起出卖人承担逾期办证违约责任的诉讼，人民法院应当受理。”第二条规定“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。”第五条规定“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。”答辩人与被答辩人于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2015年9月30日前，取得该商品房所有的权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”根据《民法通则》第一百三十五条的规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”故该主张现已超过法定的诉讼时效。另外根据当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”即使答辩人真的违约，被答辩人诉求逾期办证的违约金，其诉讼时效也应该从2015年9月30日起至2017年9月30日止，故被答辩人提起违约金之诉的时间已超过法律规定的两年的诉讼时效;二、答辩人兴园房开公司并不是直接办理房屋产权证的行政部门，只是协助、配合答辩人办理房屋产权证书，被答辩人应积极主动向答辩人提供办理房屋权属转移登记的相关材料，以便被告能协助被答辩人及时办理房屋产权证书，而不是答辩人应当为被答辩人办理并交付房屋产权证书，故被答辩人要求兴园房开公司支付逾期办证违约金无事实依据，应当予以驳回；三、由于被答辩人在小区乱搭乱建，导致消防不符合申请条件，故涉案房屋至今未能办理转移登记非答辩人的过错，被答辩人请求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，答辩人在约定的期限未能协助办理房屋权属证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案不能办证的原因是被答辩人的乱建乱搭行为导致答辩人不符合申请消防的条件，属被答辩人自己的过错，故答辩人不应当违约责任；四、逾期办证并未给被答辩人造成任何实际的经济损失，要求答辩人承担造约金无事实及法律依据，应当不予支持。被答辩人已实际占有、使用该房屋，亦未给被答辩人造成任何实际的经济损失，且逾期的原因并非答辩人过错造成。如果最终认定答辩人应承担造约责任，被答辩人应当就逾期办证给自己造成的实际经济损失承担举证责任。如被答辩人未就逾期办证给自己造成实际经济损失承担举证责任的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，答辩人认为在被答并人未受到任何实际经济损失的前提下，要求答辩人承担违约金无事实及法律依据，应当不予支持。被答辩人请求的违约金过高，请求法院予以适当减少。即使最终认定被告存在违约行为，但结合《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。被答辩人请求的违约金过高，请求法院予以适当减少。原告郝昌祥、丁琼围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《补充协议》现金交款单2张、收据1张、《房屋预定协议书》；被告为支持其抗辩主张依法提交了如下证据：营业执照、法定代表人身份证明书及其身份证复印件、照片7张。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对原告所提供的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《补充协议》、现金交款单2张及收据1张，被告对原告提交的《房屋预定协议书》认为与本案无关联性，达不到原告的证明目的，其余证据对真实性无异议，但达不到其证明目的。经审查，原告所提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《补充协议》、现金交款单2张及收据1张均为书证，证据间相互印证，能证明本案相关事实，本院予以采信，原告提交的《房屋预定协议书》与本案无关联性，本院不予采信；原告对被告所提供的证据真实性均无异议，本院予以确认。根据以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年5月4日，原告郝昌祥、丁琼作为买受人，被告兴园房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》合同约定：买受人购买出卖人修建的毕节市碧海街道办事处××村××星××经济开发区商业步行街××房号房；建筑面积109.92平方米；该商品房总价款为550,000.00元；付款方式为分期付款。买受人应当在2015年5月28日前分期支付房价款:(1)2015年3月7日前支付价款50%以上，金额370,050.00元:(2)2015年5月28日前付清余款，金额129,950.00元；合同还约定了其他事项。后经原、被告双方协商，将涉案房屋总价变更为499,950.00元。2015年8月19日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：买受人交付完房款后方可使用房屋，出卖人于2015年12月31日前办理房产证等相关证件给买受人，逾期未办理，出卖人按实际交付房款的万分之一以日计算支付给买受人违约金，由于买受人应提供相关证件而未提供影响办证的，责任由买受人负责。之后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款499,950.00元。原告认为，被告未在约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，构成违约，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2015年12月31日前办理房产证等相关证件给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于诉讼时效问题，被告主张原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中被告承诺办理商品房转移登记有关文书的时间为2015年9月30日，截止2017年9月30日已经超过2年的诉讼时效，本案中，因原、被告于2015年8月19日签订《补充协议》，双方在该协议中重新对被告办理商品房转移登记有关文书的时间约定为2015年12月31日前，因此，本案计算被告逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的时间应当从2016年1月1日开始起算，且2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，关于诉讼时效的规定为3年，从被告违约之日至原告起诉之日（2018年8月30日），并未超过《中华人民共和国民法总则》规定的3年的诉讼时效期间，故，对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳；关于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之一计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《补充协议》，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款499,950.00元为基数，按日万分之一的标准计算；对被告认为其不是办证的主体，其仅有配合原告办证的义务，因双方在《补充协议》中约定“出卖人于2015年12月31日前办理房产证等相关证件给买受人，”该约定视为原告委托被告办理不动产权证，且被告尚未在其承诺的时间内取得办理不动产登记的相关文书，已经构成违约，故，对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳；关于计算违约金的起止时间问题，因被告在双方签订的《补充协议》中承诺“出卖人于2015年12月31日前办理房产证等相关证件给买受人，”，如逾期，按日向买受人支付违约金，因此违约金应从2016年1月1日开始计算至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请的违约金的起止时间为2016年1月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；对被告认为其未能具备办理商品房产权转移登记有关文书系因原告在小区乱搭乱建导致消防验收不符合申请条件的抗辩主张，因被告未提供相关证据证明其消防验收不合格的原因系原告的原因造成，故，对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。庭审中，原告因被告现尚不能实际履行提交办证相关文书的义务，申请撤回第1项诉请。原告的申请是对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贵州省华节市七星关区兴园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郝昌祥、丁琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款499,950.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费653.00元（已减半收取），由被告贵州省华节市七星关区兴园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一八年十一月二十二日书记员  葛红霞