广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17581号原告：钱济民，男，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路**中企绿色总部中心****，统一社会信用代码9144060555731527XL。法定代表人：曾耿兴，任项目副总经理。委托诉讼代理人：吕伟科，女，该公司工作人员。被告：根源投资有限公司，住所地：北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地政府路**，统一社会信用代码911100006771151920。法定代表人：曾耿盛，任该司董事长。委托诉讼代理人：曾耿业，男，该公司工作人员。原告钱济民与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（以下简称现代产业服务园）、根源投资有限公司（以下简称根源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2018年8月29日立案后，依法适用简易程序于同年11月8日公开开庭进行了审理。原告钱济民的委托诉讼代理人唐进武、被告现代产业服务园的委托诉讼代理人吕伟科、被告根源公司的委托诉讼代理人曾耿业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱济民向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告之间在2017年4月18日签订的《认购书》以及《协议书》、《补充协议书》、《补充协议（2）》；2.被告现代产业服务园向原告返还购房款2300000元及至全部购房款还清之日的利息（以2300000元为本金从2017年4月18日起计算至全部购房款还清之日止按年利息36%，每月利息为69000元，已扣减被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司支付的276000元，暂计至2018年8月22日为837200元）；3.被告现代产业服务园支付逾期付款违约金（以3137200元为本金从2018年8月7日起计算到全部款项还清为止，按每日的万分之五计算即每日1568元，暂至2018年8月22日为25097元）；4.被告根源公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.两被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：原告与被告现代产业服务园在2017年4月18日签订《中企绿色总部中心》认购书，约定原告以6197590元向被告现代产业服务园购买佛山市南海区**单元，建筑面积720.65平方米，套内面积554.84平方米，原告与被告现代产业服务园还就该房屋买卖其他事项进行了约定。2017年4月18日，双方就涉讼房屋的买卖签订了《协议书》，约定原告就在2017年6月30日前完成以上房屋的房管涂销手续并达到过户条件等等条款，原告按约定向被告现代产业服务园支付了首期购房款2300000元，被告现代产业服务园向原告出具了收据。2017年8月14日，由于被告现代产业服务园不能在约定的时间内完成房管涂销手续，双方签订了《补充协议书》，约定被告现代产业服务园应于2017年10月30日前完成物业房管涂销手续并达到过户条件，定于11月5日完成网签，被告现代产业服务园应自2017年7月20日起向原告支付已付房款的利息，利息按月息3%计算（即每月39000元），如该物业因被告现代产业服务园原因未能在上述时间内按时办理网签及过户手续，原告有权解除该物业的买卖关系，被告现代产业服务园应于解除买卖关系之日起五日内向原告退回原告已支付的所有款项及支付利息，合同解除后，如被告现代产业服务园未能退回原告的购房本金及相应利息，被告现代产业服务园应以每日千分之五向原告支付违约金。由于被告现代产业服务园的原因导致2017年10月30日未能完成网签，双方又于2018年2月4日签订了《补充协议（2）》约定：将网签时间延迟到2018年8月1日，被告现代产业服务园应于上述时间内完成该物业的房管涂销手续，被告现代产业服务园同意自2017年7月20日起向原告每月按69000元支付利息，如被告现代产业服务园未能在2018年8月1日前完成涂销手续，应一次性退回原告已支付的所有购房款以及利息（利息按月息3%的标准至所有款项退回给原告为止）。2018年8月1日，被告现代产业服务园还是没有按照其承诺完成交易房屋的涂销手续，原告向被告现代产业服务园发函要求解除双方的买卖合同，并要求被告现代产业服务园支付从2017年11月21日起的利息，但是至起诉之日没有任何回应。原告于2018年3月5日收到被告现代产业服务园支付的2017年7月20日至2017年11月20日的利息款共计276000元，除此之外被告现代产业服务园再未向原告支付过任何利息。原告认为，被告现代产业服务园将抵押的房屋卖给原告是一种严重的欺诈行为，被告现代产业服务园不但没有按照其承诺将存在抵押的房屋按时涂销抵押，而且没有履行支付原告延期交易的利息，被告现代产业服务园的行为严重侵犯原告的合法权益。被告现代产业服务园为一人有限公司，唯一股东被告根源公司应承担连带清偿责任。被告现代产业服务园辩称，被告现代产业服务园同意解除合同、退还购房款，但原告请求延迟签订网签合同（即商品房买卖合同）的违约责任过高，请求法院减少违约金。首先，原告请求支付年利息36%及每日万分之五的违约金，两者均属于违约责任的一种，违约金与利息都属于违约造成的损失赔偿内容，虽然双方在合同中明确约定了利息及违约金的标准，但是都属于违约金内容，两者具有双重惩罚性，且原告并没有证据证明实际损失等于违约金（利息及违约金）。其次，被告认为按照年利息36%，每月69000元支付利息作为违约金，已经超过合理范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条请求法院减少该利息。被告同意以2300000元为本金从支付款项时间即2017年4月26日开始计算，至被告付清款项之日止按日万分之一的标准计算违约金。被告根源公司辩称，被告根源公司与原告无商品房买卖合同关系，也不存在法律事实上的合同关系。其次，原告所支付的房款，被告根源公司并未实际收取。再次，被告现代产业服务园与被告根源公司是两个独立公司，原告未有举证及法律依据可以证明股东需承担连带清偿责任。综上，被告根源公司对现代产业服务园的债务及本案诉讼费无须承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的[中企绿色总部中心]认购书、《协议书》、《补充协议书》、《补充协议书（2）》、《收据》、《解除函》及银行转账凭证均为原件，且合同相对方当事人并无异议，本院对其真实性予以确认。2.原告提交的房地产交易网站截图、房产证与其庭后补交的《不动产登记信息查询结果》相互印证、相互吻合，本院对其真实性予以确认。3.原告提交的《代付款证明》为原件，两被告虽有异议但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告现代产业园成立于2010年6月22日，为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为被告根源公司。涉讼房屋位于佛山市南海区**号，登记权属为被告现代产业园，房产证号为**××70，登记日期为2014年10月13日，房屋建筑面积为720.65平方米。2015年11月17日、12月9日及2017年11月13日，被告现代产业园分别将涉讼房屋抵押于广州市融资担保中心有限责任公司。2017年4月18日，原告与被告现代产业园签订《[中企绿色总部中心]认购书》，约定原告以6197590元向被告现代产业园认购涉讼房屋，总建筑面积720.65平方米，套内面积554.84平方米。签订认购书之日原告向被告现代产业园支付350000元。2017年7月5日前交付房款的50%即3107590元及契税、合同印花税、物业专项维修资金、合同登记费252102.4元，并同时签署《商品房买卖合同》。原告签署《商品房买卖合同》当天同时申办按揭贷款，贷款金额3090000元。如被告现代产业园违反认购书约定未将该物业出售予原告，则被告现代产业园应双倍返还原告已付定金；如原告违反本认购书约定，未在约定的时间内支付首期购房款，或未在约定时间内提供相关材料、缴纳相关税费并签订《商品房买卖合同》的，或选择按揭付款方式的，未按约定提供相关材料并向银行申请办理按揭贷款，则被告现代产业园有权没收定金，并有权将该物业另售他人。同日，原告与被告现代产业园签订一份《协议书》，约定原告签订认购书当天向被告现代产业园支付首付款350000元。原告于2017年4月25日当天支付1950000元，原告支付该款后可以入住使用该物业。购房金额3090000元由原告申请银行按揭，签订认购书7天内要按银行要求提供按揭资料给予银行进行审批，如原告审批未能通过，双方均有权取消买卖关系或共同协商剩余房款支付办法，如买卖关系解除后，被告现代产业园应于解除买卖关系之日起15天内向原告无利息退还已付的所有款项。被告现代产业园在2017年6月30日前需完成该物业房管涂销手续并达到过户条件，原告在7月5日当天支付剩余购房款。金额为807590元及相关税费后，双方当天签订该物业网签手续并启动过户程序，如该物业因被告现代产业园原因未按时启动过户程序，原告有权解除该物业的买卖关系，如买卖关系解除后被告现代产业园应于解除买卖关系之日起15日内向原告无利息退还已付款项。同日，原告委托案外人广州**公司向被告现代产业园支付购房款350000元。同年4月26日，原告再次委托案外人广州**公司向被告现代产业园支付购房款700000元。同日，原告通过其银行账号向被告现代产业园支付购房款1250000元。同年8月14日，原告与被告现代产业园签订一份《补充协议书》，约定:1.由于被告现代产业园的原因未能在2017年6月30日前完成涂销等手续，原告同意被告现代产业园推迟到2017年10月30日前完成该物业房管涂销手续并达到过户条件，约定在11月5日完成网签、支付剩余购房首付款和税费等，并启动过户及按揭等程序。2.被告现代产业园应自2017年7月20日起向原告支付已付首付款的利息，利息按月息3%计算（即每月69000元），未满一月部分按日息0.1%计算。截止时间为2017年10月30日（如被告现代产业园提前完成该物业涂销手续并达到过户条件，利息结算以网签时间为截止日）。利息支付形式为办理网签和支付余款时由原告在未付首付款中直接扣除。3.如该物业因被告现代产业园原因未能在上述约定时间内按时办理网签及过户手续，原告有权解除该物业的买卖关系，被告现代产业园应于解除买卖关系之日起5天内向原告退回已付的款项及利息（利息自原告付款之日起按月息3%计算）。4.合同解除后，如被告现代产业园未能按第3条规定按时退回和支付所有款项，被告现代产业园应以每日千分之五向原告支付违约金。2018年2月4日，原告与被告现代产业园再次签订一份《补充协议书（2）》，约定：按原《补充协议书》被告现代产业园应于2017年10月30日前完成该物业涂销手续并达到过户条件，原告同意延期到2018年8月1日前完成网签、支付剩余购房首付款和税费等，并启动过户及按揭等程序。2.被告现代产业园应自2017年7月20日起向原告支付已付购房首付款的利息，利息按月息3%计算（即每月69000元），截止2017年11月20日号共计276000元利息，被告现代产业园同意于2018年2月10号前以转账形式一次性支付原告。3.被告同意于2018年3月20日一次性支付2017年11月21日至2018年3月20日的利息共计276000元，2018年3月20日之后产生的利息应按月在每月20号前支付给原告账户。4.如被告现代产业园在2018年8月1号前仍然不能完成该物业的涂销等手续，应一次性退回原告已付的所有购房款及利息（自原告付款之日起至被告现代产业园退还所有款项之日止，按月息3%计算，减除在此期间被告现代产业园已支付部分）。同年8月1日，原告向被告现代产业园公司发函，认为被告现代产业园未能履行《补充协议书（2）》的约定在2018年8月1日前完成涉讼房屋网签等相关手续，原告决定解除买卖合约，要求被告现代产业园在五日内退回购房款及支付利息共计3073300元及从2018年7月31日至实际付款日产生的利息款。被告现代产业园于同日收到该《函件》。诉讼中，双方确认被告现代产业园向原告支付了从2017年7月20日起至同年11月20日止按月息2%计付的利息276000元。本院认为，原告与被告现代产业园签订的《认购书》及三份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。按照上述约定，被告现代产业园最迟应于2018年8月1日前涂销抵押，但被告现代产业园至辩论终结时尚未完成涂销抵押，合同目的已不可能实现。根据合同约定，原告有权行使合同解除权。其于2018年8月1日通过函件方式送达解除合同通知予被告现代产业园，故自通知到达之日涉讼合同即已解除，本院对此予以确认。合同解除，被告现代产业园应将已收取的购房款2300000元退还予原告，原告该项诉请合法有据，本院予以支持。如前所述，本案是由于被告现代产业园根本违约导致合同解除，被告现代产业园应承担相应的违约责任。虽然《补充协议书（2）》约定被告现代产业园在2018年8月1号前仍然不能完成该物业的涂销等手续，应向原告支付自原告付款之日起至被告现代产业园退还所有款项之日止按月息3%计算的利息，但违约金的支付应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为“过分高于造成的损失”，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据已查明的事实仅可确定原告的直接损失为其资金占用损失，而涉讼房屋在签订合同前已被抵押，原告作为购房人在购买涉讼房屋前应对此进行了解、查核并承担风险，综合考虑上述因素及结合双方约定，本院酌定被告现代产业园应分别以350000元为本金从原告付款之日即2017年4月18日起；以1950000元为本金从2017年4月26日起至辩论终结时即2018年11月8日按日万分之三向原告计付违约金387930元，扣除被告现代产业园已支付的违约金276000元，被告现代产业园尚应向原告支付违约金111930元。其后，被告仍应以2300000元为本金从辩论终结次日即2018年11月9日起至付清款项日止按日万分之三的标准向原告计付违约金。原告关于违约金的诉请在本院核定范围内的，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。原告另外请求以3137200元从2018年8月6日起按日万分之五起计违约金，因违约金的支付具有一定的补偿性质，原告未举证证明其实际损失高于本院核定的损失范围，就同一违约行为再另行请求违约金于法无据，本院对此不予支持。被告现代产业园为一人有限责任公司，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告根源公司未举证证明被告现代产业园的财产独立于自身的财产，被告根源公司应对被告现代产业园的上述债务承担连带责任，原告该项主张合法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认钱济民与广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司于2017年4月18日签订的《认购书》、《协议书》及于2017年8月14日签订的《补充协议书》、2018年2月4日签订的《补充协议（2）》于2018年8月1日解除；二、广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款2300000元予钱济民；三、广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金111930元予钱济民;四、广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以2300000元为本金从2018年11月9日起至上述第二项判决实际履行日止按日万分之三计付违约金予钱济民;五、根源投资有限公司对广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任；六、驳回钱济民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55183.14元，减半收取计27591.57元、财产保全费5000元，合计32591.57元（原告已预交），由广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司、根源投资有限公司连带负担。广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司、根源投资有限公司负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对钱济民预交的受理费32591.57元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周桂颜二〇一八年十一月二十三日书记员  郑幸莉