广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初4332号原告潘丽娟，女，1979年10月26日出生，汉族，英德市人，住英德市。委托代理人吴镇湖，英德市大站镇法律服务所法律服务工作者。被告吴阳梅，女，1987年4月12日出生，汉族，重庆市人，住重庆市奉节县。委托代理人吴伟鹏，广东浈阳律师事务所律师。被告朱玉斌，男，1980年7月20日出生，汉族，英德市人，住英德市。原告潘丽娟诉被告吴阳梅、朱玉斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘丽娟的委托代理人吴镇湖、被告吴阳梅的委托代理人吴伟鹏到庭参加诉讼，被告朱玉斌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽娟诉称，被告租用原告坐落于英德市英城镇××花园商铺南段××（茶园路××）的“粤房地证字第xxxxx号”房屋，租赁期从2016年8月1日起至2019年7月31日止，双方签订了《房屋租赁合同》。从2016年11月份后被告就不按合同约定按时缴纳租金给原告。原告多次催促被告缴纳租金及水电费，被告仍不缴纳拖欠的租金。2017年9月份，被告没有付清租金及水、电费，偷偷搬空铺内物品，不辞而别。依照《房屋租赁合同》第三条第3项的规定，原告请求法院判决合同终止。被告不按合同约定按时交房租且擅自搬离租房，原告有权按合同第二条的约定，收回房屋及没收押金。按照合同第三条第2点得约定，被告应承担至原告发现其搬离、重新购买、安装铁门的2017年9月6日止拖欠的租金37670元租金从2016年8月1月（合同开始）至2017年8月31日（原告装门6天前）共13个月，减去已交3个月（2016年8、9、10三个月）租金，尚欠的10个月租金37670元（3730元/月×9个月＝33570元，另加2017年8月份租金4100元/月，即33570元＋4100元）。根据合同第三条第3点的约定，被告还应向原告缴交所欠租金额的2%/日作为滞纳金，现原告自愿按所欠金额的2%/月计算滞纳金；从2016年11月份起至2017年8月31日，即36760元×10个月×2%＝7534元。原告在被告离开后，共代缴了水、电费405.75元，在被告偿还租金和滞纳金给原告后，水、电费原告自愿不向被告追偿。为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求法院判令：1.原、被告签订的《房屋租金合同》终止；2.被告偿还拖欠原告的租金37670元及滞纳金7534元，共45204元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告潘丽娟为证明其主张向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，证明被告向原告租用房屋，双方自愿签订合同的事实；2、房地产权证，证明租赁的房屋是原告所有的事实；3、离婚协议书，证明吴阳梅与朱玉斌租房期间是夫妻关系，在2017年10月20日办理离婚登记的事实；4、安装铁门收据，证明被告不辞而别搬离租房后的2017年9月6日，原告安装铁门的事实。被告吴阳梅对原告潘丽娟提交的证据发表了如下质证意见：证据1、2、3三性无异议。证据4三性均有异议，该收据为“东兴五金卷闸门门店”出具的，难以证实是否有安装，再且不论租赁合同解除与否，安装铁门的事实均难以证实双方的租赁合同关系存在与否。另外收据中显示的内容也难以证实与原告在安居东门有两个门面的商铺，安装的拉闸门是否为涉案商铺不得而知，故其关联性难以达到原告提出的证明目的。被告吴阳梅辩称，原被告双方租赁合同已经协商一致解除合同，被告押金不予取回，以该方式已与原告解除合同。另退一步说，即便双方没有办理终止解除合同的手续，依照租赁合同第三条第三款承租方超期15天没有交租金，视为承租方违约，押金不需退还给承租方。原告诉称11月份便不按时交纳租金，即在12月20日双方签订房屋租赁合同已终止，双方没有租赁合同关系的情况下，原告的诉求既没有法律依据也没有双方约定的依据。被告并非如原告诉状所称拖欠租金达14个月之久，从涉案商铺的使用情况来看，如继续使用商铺，电费水费的缴纳的数额不可能如此小。被告与原告解除房屋租赁合同后，又在原告要求下办理了工商登记注销手续，原因是原告需将房屋另行出租，要求被告注销工商登记。合同最晚应当在工商信息注销时已终止。被告吴阳梅为证明其主张向本院提交了如下证据：1.个人活期明细信息，证明被告于2016年11月11日与原告提出解除合同，并支付房屋租金7130元的事实；2.企业信用信息公示，证明被告早在2017年6月6前就不再租用，并依原告要求提请工商登记。原告潘丽娟对被告吴阳梅提交的证据发表了如下质证意见：证据1中第一笔款项发生的三性没有异议，被告该笔转账款转给原告是作为押金支付的，第二笔7130元的转账是被告缴纳的2017年10月以前的部分租金，故对其三性也无异议；证据2真实性合法性由法庭确认，关联性有异议，理由是该注销并非是原告的要求，事实是被告的单方行为。经审理查明：2016年8月1日，原告潘丽娟与被告吴阳梅签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：出租房屋坐落于英德市英城镇××花园商铺南段××（茶园路××），出租房持有“粤房地证字第xxxxx号”房地产权证。合同第二条约定：承租方有下列情形之一的，出租方有权终止合同、收回房屋（押金视为违约金，出租房不须退还承租方）：3.承租方拖欠租金满15天的。合同第三条约定：本合同签订时，承租方向出租方交纳押金人民币8000元。本合同期满终止时，出租方如数将押金退还给承租方。2016年8月1日-2017年7月31日期间每月租金人民币3730元，2017年8月1日-2018年7月31日期间每月租金4100元，2018年8月1日-2019年7月31日期间每月租金4520元。承租方必须按期在每月的首5日内向出租方提供的农业银行或信用社账户（户名均为：潘小超）汇交当月租金；承租方逾期汇交，除仍应及时如数补交外，另向出租方加交2%/日的滞纳金，且承租方超期满15天未向出租方汇交租金，视为承租方违约，本合同自动终止，押金视为违约金归出租方所有，不须退还给承租方。原告潘丽娟及其委托代理人潘小超、被告吴阳梅在《房屋租赁合同》上签字确认。2016年8月8日，被告吴阳梅向原告指定的账户（潘小超：xxxxxx）汇入人民币8000元，2016年11月11日，被告吴阳梅向原告指定的账户（潘小超：xxxxxxxx）汇入人民币7130元。2016年8月19日，被告吴阳梅申请设立了“英德市英城纸上风味烤鱼店”，经营场所为英德市英城茶园路仙泉花园商铺南段第五栋48号，2017年6月6日，英德市工商局对被告吴阳梅经营的“英德市英城纸上风味烤鱼店”予以注销登记。2017年10月20日，被告吴阳梅与被告朱玉斌在英德市民政局办理了离婚手续。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方是双方当事人的真实意思表示，双方均表示认可，且合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，上述合同应为合法有效合同。根据被告吴阳梅提交的汇款记录，第一次汇款8000元，备注为“房租、押金”；第二次即2016年11月11日向原告指定的潘小超账户汇款7130元，备注为“房租”，以后再无向原告的指定潘小超账户汇款，原告主张被告吴阳梅仅实际支付了2016年8月份至10月份共计三个月的租金，而被告吴阳梅辩称租金实际支付到2016年12月份，但被告最后一次以银行转账的形式支付租金时间为2016年11月11日，原告不认可收取了被告11、12月份租金，被告亦未提交任何证据证明该租金实际支付到2016年12月份，故本院认定租金实际支付到2016年10月份。关于原告主张被告应支付2016年11月份至2017年9月份租金的问题。根据《房屋租赁合同》第三条第三款的约定“承租方必须按期在每月的首5日内向出租方提供的农业银行或信用社账户（户名均为：潘小超）汇交当月租金；承租方逾期汇交，除仍应及时如数补交外，另向出租方加交2%/日的滞纳金，且承租方超期满15天未向出租方汇交租金，视为承租方违约，本合同自动终止，押金视为违约金归出租方所有，不须退还给承租方”。根据本院认定的被告未支付2016年11月份的租金，故涉案《房屋租赁合同》已于2016年11月20日自动终止。原告在发现被告吴阳梅仅支付了三个月的租金后未再支付租金的情况下，据原告所称，其多次向两被告追要租金，两被告均互相推诿、置之不理，原告此时亦应当预见到被告不履行合同的意思表示非常明显，原告在此情形下负有法定的止损义务，而原告在2017年9月份才采取相关补救措施，应当认定原告没有及时履行法定的止损义务，导致其扩大的损失应由其自行承担。根据被告辩称，其实际搬离涉案出租房为2016年12月份，被告在合同终止后仍实际占有使用涉案出租屋应当支付使用费，本院参照涉案合同关于租金的约定，被告应当支付7460元的房屋使用费。关于原告主张7534元的滞纳金问题，因被告吴阳梅未按照合同约定承租涉案房屋的违约行为给原告造成了一定的损失，但押金8000元不予退还的约定已完全弥补了原告方损失，故原告再次主张7534元的滞纳金缺乏法律及事实，本院对此不予支持。关于被告朱玉斌应否承担责任的问题，该合同系被告吴阳梅与原告潘丽娟签订，“英德市英城纸上风味烤鱼店”亦系被告吴阳梅实际经营，房租亦由被告吴阳梅支付，无证据证明被告朱玉斌曾参与该房屋租赁和商铺经营行为，故本院依据合同的相对性原理，认定应当由被告吴阳梅承担此房租的支付义务。被告朱玉斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为其自行放弃诉讼权利，其行为不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告潘丽娟与被告吴阳梅于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》终止；二、被告吴阳梅向原告潘丽娟支付租金7460元。此款项限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告潘丽娟的其他诉讼请求。本案本诉受理费465.05元，被告吴阳梅承担65.05元，原告潘丽娟承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄俊涛二〇一八年十一月十五日书记员  吴华杰附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。