湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初5301号 原告：杨琳彬，女，1989年9月7日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：王琴，湖南华略律师事务所律师。 被告：周敏，女，1975年1月22日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：唐成豹，湖南海天律师事务所律师。 第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。 法定代表人：袁李。 第三人：长沙市开福区李袁房屋信息咨询服务部，住，住所地湖南省长沙市开福区四方坪德雅路口金帆小区**B101/div> 经营者：李袁。 原告杨琳彬诉被告周敏，第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司），长沙市开福区李袁房屋信息咨询服务部（以下简称李袁房屋信息咨询服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员任友担任庭审记录。原告杨琳彬的委托代理人王琴，被告周敏的委托代理人唐成豹到庭参加了诉讼。第三人新环境公司、李袁房屋信息咨询服务部经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨琳彬向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告、第三人签订的《房屋买卖合同》；2.被告双倍返还定金4万元；3.被告赔偿原告损失19600元（居间费13600元、律师费6000元）；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月22日，原告代理人杨琪彬与被告及第三人签订《房屋买卖合同》。约定被告自愿将开福区XXXX房出售给原告，该房屋已抵押给张志涛，被告应在办理房屋产权过户前解除抵押；房屋总售价68万元，付款方式为“定金+购房款+交尾款”，付款步骤为：2018年5月22日支付定金2万元，被告需将产权证原件及有关过户资料原件交给第三人；产权过户进窗后缴税前支付66万元，该手续最迟于2018年6月15日前办理。合同还对其他事项进行了约定。当日，原告向被告支付定金2万元，被告出具《收条》。同时，原告向第三人支付居间服务费13600元。合同履行过程中，原告与其姐姐及第三人一直催促被告履行合同义务，但被告一直以各种理由拖延。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告周敏辩称，双方签订《房屋买卖合同》时未征得抵押权人同意，根据物权法第191条及合同法第52条之规定，该合同无效。根据长沙市最新的购房政策，原告并无购房资格，因此其无购房资格是合同不能履行的重要原因。被告在签订、履行合同过程中无过错，不应承担违约责任，原告及第三人存在过错，应承担合同无效及不能履行的过错责任。在合同履行过程中，被告积极配合做抵押权人的工作，抵押权人答应只要原告将购房款支付给抵押权人，或将购房款打到第三人账户，就同意被告出售房屋并解除抵押，但原告一直未按抵押权人的意愿和要求支付购房款，致使合同不能履行。综上，请求驳回原告的诉求。 经审理查明，2018年5月22日，被告周敏（出售方人、甲方）与原告（买受方、乙方）及第三人李袁房屋信息咨询服务部（丙方、居间方）、新环境公司（丁方、管理方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将长沙市开福区XXXX房出售给乙方，该房屋现状：抵押给张志涛，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押；房屋总售价68万元，付款方式为购房定金+购房款+交房尾款。付款步骤为乙方于2018年5月22日支付甲方购房定金2万元，由丁方指定账户托管，乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理之时支付甲方购房首付款66万元，甲乙双方要求丁方指定账户托管；甲方双方至迟于2018年6月15日之前办理。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费6800元，乙方应支付丙方居间服务费13600元，任何一方违约，守约方可向违约方追偿已支付的费用。第七条约定，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。当日，原告根据合同约定将2万元定金支付给新环境公司由该公司托管，并向第三人支付居间费13600元。被告向原告出具《收条》，载明收到定金2万元。第三人新环境公司在扣除被告应支付的居间费6800元后向被告开具收款收据，载明收到托管定金13200元。合同履行过程中，因涉及房屋解除抵押权的问题，原、被告双方就购房款是否支付给抵押权人未能协商一致，导致房屋交易未能完成。 另查，原告在签订房屋买卖合同时具备购房资格，但不符合长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日颁布的长政办函（201875号）《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》要求的购房条件。2018年6月15日，涉案房屋被长沙市雨花区人民法院查封、冻结。原告为主张权利与湖南华略律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费为6000元。 以上事实有房屋买卖合同、收条、收款收据、聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、原告与周敏签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称该合同未经抵押权人同意，违反物权法的规定，应为无效合同。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，该规定不属于效力性强制性规定，不能据此认定房屋买卖合同无效。合同的效力与合同的履行应当予以区分。在无法定无效的情形下，合同一般成立即生效，不能实际履行的合同并非无效合同。未经抵押权人同意，转让抵押房屋所产生的法律后果是导致房屋买卖合同不能正常履行，房屋物权不能发生变动，而非房屋买卖合同无效。且因物权未发生变动，亦不存在侵害抵押权的情形。故对于被告的抗辩，本院不予采信。 二、《房屋买卖合同》第一条第二点约定由被告在办理房屋产权过户前解除房屋抵押。第二条第二项约定原告在产权过户进窗后缴税前支付购房款66万元。根据上述约定可知，合同履行顺序应是：被告解除抵押—双方办理产权过户—产权过户进窗后缴税前原告支付购房款66万元。而非被告抗辩的先由原告支付购房款66万元、由被告解除抵押、再办理过户手续。虽然被告后要求原告将购房款支付给抵押权人，但原告已明确表示不同意，故导致合同不能履行的原因系被告未依约解除抵押，原告并无违约行为。因涉案房屋处于抵押状态，且已被法院查封、冻结，房屋买卖合同已事实上不能履行，合同目的已不能实现，故原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。因解除权系形成权，自解除通知到达被告时合同即告解除，故本院确认《房屋买卖合同》自起诉状副本送达给被告之日（2018年8月31日）起即解除。被告作为违约方，应承担违约责任。原告根据合同约定将定金支付给第三人托管，即已向被告履行支付定金的义务，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被告应当双倍返还原告定金4万元。原告向第三人支付的居间费系因被告违约导致的直接损失，且合同约定该费用由违约方承担，故对于居间费损失13600元，本院予以支持。原告为主张权利聘请律师并无不当，且合同约定律师费由违约方承担，故对于律师费本院予以支持，但原告主张过高，本院酌定为3000元。因合同约定定金由第三人托管，故合同解除后，第三人应将其托管的定金支付给被告。关于居间费的问题，被告与第三人可另行协商或诉讼解决。两第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告杨琳彬与被告周敏、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、长沙市开福区李袁房屋信息咨询服务部于2018年5月22日签订的《房屋买卖合同》自2018年8月31日起即解除； 二、被告周敏自本判决生效之日起三日内双倍返还原告定金共计40000元； 三、被告周敏自本判决生效之日起三日内赔偿原告损失16600元（居间服务费13600元、律师费3000元）。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1290元，因适用简易程序减半收取645元，由被告周敏承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  邓子平 二〇一八年十一月一日 代理书记员  任 友