贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1560号原告：贵州德鑫置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层1号，统一社会信用代码：915201120760208844。法定代表人：薛镭。委托诉讼代理人：颜薇，贵州慧纳税律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘江娇，贵州慧纳税律师事务所实习律师。被告：刘艳，女，1988年4月15日出生，汉族，住贵州省兴仁县。第三人：中国建设银行股份有限公司贵阳金融城公积金支行，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱东路贵阳国际金融中心一期商务区11号楼3层，统一社会信用代码91520100692737862B。负责人：余梅，该支行行长。第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路148号，统一社会信用代码：91520000914401628W。负责人：王浩，该分行行长。委托诉讼代理人：张华谦，该行员工。原告贵州德鑫置业有限公司（以下简称德鑫置业公司）诉被告刘艳、第三人中国建设银行股份有限公司贵阳金融城公积金支行（以下简称建行金融城支行）、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行贵州省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜薇、刘江娇，第三人建行贵州省分行委托代理人张华谦到庭参加诉讼，被告刘艳、第三人建行金融城支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德鑫置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判决被告协助原告办理注销位于贵阳市乌当区××单元××号房屋预购商品房预告登记及商品房预售合同备案登记，办理费用由被告承担；3、判决被告返还位于贵阳市乌当区××单元××号房屋；4、判决被告支付原告违约金37946.09元；5、判决第三人协助原告办理注销位于贵阳市乌当区××单元××号房屋的预购商品房抵押权预告登记；6、判决本案律师费等为本案支出的费用由被告承担。事实及理由：2016年12月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定:原告将位于贵阳市乌当区××单元××号房屋出售给被告，被告以首付款加银行按揭贷款的方式支付购房款，原告基于原、被告签订的《商品房买卖合同》为被告的按揭贷款承担连带保证责任。之后，被告多次未按期偿还银行按揭款，导致第三人根据与原告签订的保证合同，直接从原告开立在其处的账户中扣划了相应欠款。经原告多次催告被告仍不履行相关还款义务，其已以行为表明原、被告签订的《商品房买卖合同》目的已根本不能实现。因此，为维护原告合法权益，特诉请如前。被告刘艳经本院合法传唤未到庭应诉，也未提交任何书面答辩材料。第三人建行金融城支行未到庭参加诉讼，也未提交任何书面材料。第三人建行贵州省分行述称，原告把银行的贷款全部还清以后是否解除合同，请法院依法判决。经审理查明：2015年3月16日德鑫公司（甲方）与建设贵州省分行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人自2015年3月16日至2020年3月16日所形成的一系列债权提供最高额肆亿元保证，本合同所称债务人是指因购置座落于贵阳市××××号“观云”项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。担保范围包括债权本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权而发生的一切费用。保证方式连带责任保证，保证期间该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日。2016年12月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定:原告将位于贵阳市乌当区××单元××号房屋出售给被告，总价款758921.78元，被告以首付款加银行按揭贷款的方式支付购房款，其中首付款151921.78元，余款607000元采取银行按揭贷款方式支付。《补充协议》第四条约定“买受人违反银行按揭贷款合同义务，而导致银行要求出卖人承担担保责任的，自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应在接到出卖人通知之日起7日内协助出卖人办理本合同的解除手续，并按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金，并承担解除合同所产生的所有费用……”。之后，被告刘艳与第三人建行贵阳毓秀路支行签订了《借款合同》，案涉房屋办理了预告登记，预告登记抵押权人为建行贵州省分行。从2017年12月起，因被告刘艳未按《借款合同》约定偿还银行借款，导致第三人建行毓秀路支行直接从原告开立在其处的账户中扣划了相应欠款。至一审庭审辩论终结之日，原告被扣划金额为24851.83元。另查明，原告与贵州慧纳税律师事务所签订《委托代理合同》，约定贵州慧纳税律师事务所指派律师代理原告进行诉讼，律师服务费为30000元，原告并通过银行支付该笔费用。原告为实现债权产生公告费300元。最后查明，中国建设银行股份有限公司贵阳毓秀路支行于2018年7月16日变更为中国建设银行股份有限公司贵阳金融城公积金支行。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房预售合同备案登记表》、《个人住房借款最高额保证合同》、开立单位银行结算账户申请书、银行代偿凭证、公告费发票等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：被告刘艳购买原告方开发的位于贵阳市乌当区××单元××号房屋一套，付款方式为首付款加银行按揭贷款支付，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据双方签订的《补充协议》第四条第一款“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担担保责任的，自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同，买受人应在接到出卖人通知之日起7日内协助出卖人办理本合同的解除手续，并按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金……同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案登记撤销、银行按揭担保解除及其他相关手续。”的约定，被告刘艳从2017年12月起至今没有按期偿还贷款，致使原告被第三人根据《保证合同》为被告代偿了贷款24851.83元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告刘艳履行解除合同之后的相应附属义务，于法有据，本院予以支持。对于《商品房买卖合同》解除后被告已付款项的退还问题，因本案中被告未到庭主张，也未提出反诉，故本案不作处理，双方当事人可另行主张解决。对于原告为实现债权而发生的律师费和公告费的诉讼请求，因双方在合同中有明确约定，且原告已举证证明该费用已实际发生，故本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，鉴于原告被扣划的保证金仅为24851.83元，结合当前房价上涨的实际情况，本院认为不予支持为宜。关于原告主张的1517.84元担保费问题，因该担保费是原告为了确保其诉讼主张胜诉后避免得不到执行所采取，诉讼保全并非一种必须的措施，并非不采取诉讼保全措施胜诉后就一定得不到执行，同时，诉讼保全提供担保的方式多种多样，并非仅限于要求保险公司出具保单一种形式，故本院对原告的该诉请不予支持。最后，因案涉房屋办理了预抵押登记，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的解除涉及第三人与被告签订的《借款合同》问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”的规定，第三人建行贵州省分行未提出诉讼请求，但表示原告将贷款还清后同意解除合同，原告亦表示同意归还被告刘艳所欠按揭贷款，故本院前述支持原告解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的前提是原告须代被告偿还完毕被告刘艳在第三人处的按揭贷款。被告刘艳经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。被告刘艳经本院传票传唤未到庭应诉，也未说明正当理由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、在原告贵州德鑫置业有限公司代被告刘艳向第三人中国建设银行股份有限公司贵阳金融城公积金支行偿还完毕案涉房屋银行按揭贷款后解除原告贵州德鑫置业有限公司与被告刘艳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后十日内被告刘艳协助原告贵州德鑫置业有限公司办理注销位于贵阳市乌当区××单元××号房屋预购商品房预告登记及商品房预售合同备案登记，办理费用由被告刘艳承担；三、在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后十日内被告刘艳向原告贵州德鑫置业有限公司返还位于贵阳市乌当区××单元××号房屋；四、在贵州德鑫置业公司清偿完毕案涉贷款后十日内，第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行协助原告贵州德鑫置业有限公司办理注销位于贵阳市乌当区××单元××号房屋的预购商品房抵押权预告登记手续；五、被告刘艳于本判决生效后十日内支付原告贵州德鑫置业有限公司律师费30000元；六、驳回原告贵州德鑫置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费11768元、公告费300元、保全费4315元，共计16383元由被告刘艳负担（此款原告贵州德鑫置业有限公司已预交，履行时由被告刘艳一并支付给原告贵州德鑫置业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审 判 长  李照黔人民陪审员  彭正先人民陪审员  罗正华二〇一八年十一月八日书 记 员  陈发鹃