福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初3347号 原告：闽侯融侨置业有限公司，住所地闽侯县南屿镇南旗村桥下**，统一社会信用代码913501007685754502。 法定代表人：林文镜，职务董事长。 委托诉讼代理人：高冰清、黄荷欣，福建谨而信律师事务所执业律师。 被告：许剑斌，男，1984年11月19日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 第三人：中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行，，住所地福州市鼓楼区五四路**统一社会信用代码91350100854436879W。 负责人：欧阳财文。 原告闽侯融侨置业有限公司与被告许剑斌、第三人中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闽侯融侨置业有限公司的委托诉讼代理人高冰清到庭参加诉讼，被告许剑斌、第三人中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闽侯融侨置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除闽侯融侨置业有限公司与许剑斌签订的合同编号为20110120061的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令许剑斌向中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行返还剩余的按揭贷款本息（具体以还款当日中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行确认的金额为准，该款由闽侯融侨置业有限公司在许剑斌已付购房款中直接返还），并配合闽侯融侨置业有限公司共同到闽侯县不动产登记和交易中心办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续；3、请求依法判令许剑斌将旗山文城二期第6-68#楼02联排住宅交还闽侯融侨置业有限公司重新处置；4、请求依法判令许剑斌按购房总价的10%向闽侯融侨置业有限公司支付解除合同违约金52万元；5、请求依法判令许剑斌向闽侯融侨置业有限公司支付被中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行扣划的代偿款936765.92元及相应违约金（按日万分之三计算，其中106508.36元自2015年6月29日起，55968.95元自2015年8月28日起，111411.36元自2015年11月30日起，75617.47元自2016年3月29日起，72461.65元自2016年6月29日起，71641.83元自2016年9月29日起，46970.68元自2016年11月30日起，70690.44元自2017年2月8日起，70742.39元自2017年5月4日起，70204.89元自2017年8月25日起，92830.03元自2017年11月30日起，22892.99元自2017年12月31日起，68824.88元自2018年3月30日起，均计至《商品房买卖合同》解除之日止，暂计至2018年5月31日，为154150.06元）；6、请求依法判令许剑斌应赔偿闽侯融侨置业有限公司因本案所支出律师代理费21000元及承担诉讼费；7、请求依法判令在办理完成上述《商品房买卖合同》项下商品房预告登记注销手续，且扣除上述第二项、第四项、第五项、第六项诉请应由许剑斌承担款项之后30日内由闽侯融侨置业有限公司将剩余款项（若有）无息退还给许剑斌。 事实与理由：2013年5月4日，闽侯融侨置业有限公司、许剑斌签订《融侨·旗山文城商品房买卖协议》，由许剑斌向闽侯融侨置业有限公司购买位于闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城二期第6-68#楼02联排住宅，建筑面积为242.07平方米，总价款为5200000元。2013年8月1日，闽侯融侨置业有限公司、许剑斌签订合同编号为20110120061的《商品房买卖合同》，该合同第六条约定许剑斌应于签订《商品房买卖协议》当日向闽侯融侨置业有限公司支付300000元作为履行合同的定金，定金折抵购房款，许剑斌应于定购协议签订之日起30天内向闽侯融侨置业有限公司支付首期款（含定金）1560000元，剩余购房款3640000元以银行办理按揭贷款方式支付。合同附件六补充协议第十条第5点约定在担保期间，如因许剑斌逾期归还按揭贷款而导致闽侯融侨置业有限公司承担相应的保证责任，许剑斌每日按闽侯融侨置业有限公司代偿款项的万分之三向闽侯融侨置业有限公司支付违约金，违约金从闽侯融侨置业有限公司承担保证责任之日起计算至许剑斌还清代偿款项之日止。许剑斌逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过三个月，视为许剑斌对《商品房买卖合同》的根本性违约，闽侯融侨置业有限公司有权解除合同，要求许剑斌支付购房总价10%的违约金。闽侯融侨置业有限公司解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除许剑斌应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等），且闽侯融侨置业有限公司办妥注销登记手续后无息退还许剑斌。【实现债权的费用指：闽侯融侨置业有限公司为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、拍卖费等）】；第九条约定由于许剑斌原因导致合同解除的，闽侯融侨置业有限公司有权没收许剑斌支付的定金或要求许剑斌按本合同约定支付违约金，违约金不足以赔偿因此给闽侯融侨置业有限公司造成的损失（包括但不限于另售的差价损失）的，许剑斌还应据实赔偿。闽侯融侨置业有限公司为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由许剑斌承担，本合同解除后，闽侯融侨置业有限公司应在本合同经闽侯县房地产交易管理所注销登记之日起三十日内向许剑斌退还扣除上述费用后的购房余款。合同还对双方其他权利义务作了明确约定。 《商品房买卖协议》签订当日2013年5月4日，许剑斌向闽侯融侨置业有限公司支付购房定金30万元。2013年7月8日、2013年8月1日，许剑斌分别向闽侯融侨置业有限公司支付购房首付款150000元、1110000元，计1260000元。2013年8月13日，闽侯融侨置业有限公司办理了上述预购商品房的预告登记。2013年9月22日，许剑斌向闽侯融侨置业有限公司补缴购房款10000元。 2013年9月27日，许剑斌作为借款人和抵押人、中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行作为贷款人以及闽侯融侨置业有限公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》及，由许剑斌向中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行贷款363万元用于购买上述商品房，贷款期限为360个月，闽侯融侨置业有限公司提供阶段性连带责任保证担保。2013年10月30日，中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行发放了上述贷款3630000元。2013年10月31日，许剑斌办理了房屋交接验收手续。 因许剑斌未按月履行偿还按揭贷款本息的义务，中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行分别于2015年6月29日、2015年8月28日、2015年11月30日、2016年3月29日、2016年6月29日、2016年9月29日、2016年11月30日、2017年2月8日、2017年5月4日、2017年8月25日、2017年11月30日、2017年12月31日、2018年3月30日从闽侯融侨置业有限公司账户中扣划了代偿款106508.36元、55968.95元、111411.36元、75617.47元、72461.65元、71641.83元、46970.68元、70690.44元、70742.39元、70204.89元、92830.03元、22892.99元、68824.88元，共计936765.92元。为此，闽侯融侨置业有限公司于2018年3月22日向许剑斌发出《还款通知书》，告知许剑斌因其未依约偿还按揭贷款，导致银行从闽侯融侨置业有限公司账户直接扣划贷款本息及罚息。请许剑斌在本《还款通知书》发出之日起10日内向闽侯融侨置业有限公司归还闽侯融侨置业有限公司代其垫付的按揭贷款本息，并按《商品房买卖合同》附件相关约定标准向闽侯融侨置业有限公司支付自银行扣款之日起至实际归还之日止的利息，但许剑斌置之不理。 闽侯融侨置业有限公司认为，上述《商品房买卖合同》应为合法有效合同，双方均应严格履行。因许剑斌未依约如期偿还按揭款项，导致中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行向闽侯融侨置业有限公司扣收贷款本息及费用，其行为已构成严重违约，闽侯融侨置业有限公司依约有权解除上述《商品房买卖合同》，许剑斌应承担相应法律后果，包括办理预购商品房预告登记的注销手续，按购房总价10%向闽侯融侨置业有限公司支付合同解除违约金，将上述商品房交还闽侯融侨置业有限公司重新处置，以及支付被中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行扣划的代偿款及相应违约金，闽侯融侨置业有限公司因此而支付各项费用均由许剑斌承担，这些款项均可直接在许剑斌已付购房款中直接予以扣除等。 许剑斌未作答辩。 中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行未作陈述。 闽侯融侨置业有限公司围绕诉讼请求提交了证据。许剑斌、中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行未到庭应诉，视为放弃质证权利。闽侯融侨置业有限公司提供了证据原件核对，本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月4日，闽侯融侨置业有限公司、许剑斌签订《融侨·旗山文城商品房买卖协议》，由许剑斌向闽侯融侨置业有限公司定购旗山文城二期第6-68#楼02联排住宅。2013年5月4日，许剑斌支付定金300000元。2013年8月1日，闽侯融侨置业有限公司、许剑斌签订合同编号为20110120061的《商品房买卖合同》，约定商品房建筑面积为242.07㎡，总价款为5200000元。合同第六条第三款约定，买受人应于签订《商品房买卖协议》当日向出卖人支付300000元整作为履行合同的定金，定金折抵购房款，买受人应于订购协议签订之日起30天前向甲方支付首期购房款（含定金）计1560000元整，余款3640000元整以银行按揭贷款方式支付。附件六合同补充协议第十条第五款约定，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人同意出卖人保留本合同项下房产的所有权，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时止；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息，在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的万分之三向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过三个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权解除合同，要求买受人支付购房总价10%的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等），且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。（实现债权的费用指：出卖人为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、拍卖费等）”。 截止2013年9月22日，许剑斌已按约向闽侯融侨置业有限公司支付购房首付款共计1570000元（包含定金300000元）。2013年8月13日，闽侯融侨置业有限公司为许剑斌办理诉争商品房的预告登记。2013年9月27日，闽侯融侨置业有限公司、许剑斌与中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行签订《个人购房担保借款合同》，由许剑斌向中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行借款3630000元，借款期限为360个月，闽侯融侨置业有限公司提供阶段性连带责任保证担保。2013年10月30日，中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行发放了购房贷款3630000元。2013年10月31日，许剑斌办理了房屋交接验收手续。 因许剑斌未按期归还贷款本息，从2015年6月29日至2018年10月31日闽侯融侨置业有限公司共替许剑斌向中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行代偿1095410.16元。闽侯融侨置业有限公司于2018年3月22日向许剑斌发出《还款通知书》，要求许剑斌归还闽侯融侨置业有限公司代垫的按揭贷款，但许剑斌至今未归还。 本院认为，闽侯融侨置业有限公司与许剑斌签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行已按合同约定发放了贷款，许剑斌应按约偿还贷款本息，现因许剑斌拖欠银行贷款，导致作为保证人的闽侯融侨置业有限公司承担连带保证责任，截止2018年10月31日闽侯融侨置业有限公司替许剑斌向中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行代偿1095410.16元，许剑斌已构成违约，应承担违约责任，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第5款约定，闽侯融侨置业有限公司有权解除合同，故本院对其要求解除与许剑斌签订的《商品房买卖合同》的诉求予以支持。合同解除后许剑斌应协助闽侯融侨置业有限公司办理诉争房产预告登记的注销手续并返还诉争房屋。闽侯融侨置业有限公司应在许剑斌协助其办理上述房产预告登记的注销手续后归还许剑斌购房款5200000元。闽侯融侨置业有限公司要求许剑斌向中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行返还剩余的按揭贷款本息，该请求应由中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行依据《个人购房担保借款合同》向许剑斌主张权利，故闽侯融侨置业有限公司该诉求无事实与法律依据，本院不予支持。闽侯融侨置业有限公司要求许剑斌按购房总价的10%支付违约金520000元并支付律师费21000元，符合合同约定，故本院对该诉求予以支持。闽侯融侨置业有限公司要求许剑斌支付代偿的违约金，因违约金520000元已包含该部分损失，故本院对该诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除闽侯融侨置业有限公司与许剑斌签订的合同编号为20110120061的《商品房买卖合同》； 二、许剑斌应于本判决生效之日起十五日内协助闽侯融侨置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》预告登记的注销手续，并将房屋返还闽侯融侨置业有限公司； 三、闽侯融侨置业有限公司应于许剑斌协助其办理《商品房买卖合同》预告登记注销手续后十五日内返还许剑斌购房款5200000元； 四、许剑斌应于本判决生效之日起十五日内归还闽侯融侨置业有限公司代偿款1095410.16元； 五、许剑斌应于本判决生效之日起十五日内给付闽侯融侨置业有限公司违约金520000元及律师费21000元。 六、驳回闽侯融侨置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费48200元，由许剑斌负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张文仲 人民陪审员  刘文振 人民陪审员  程丽华 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  罗燕圆 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。