海南省东方市人民法院民事判决书（2018）琼9007民初2077号原告：张庆敏，女，1953年10月29日出生，汉族，辽宁省丹东市岫岩满族自治县人，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。被告：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。统一社会信用代码：91469007676081760N。法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。被告：海南福安集团，住所地：海南省海口市滨江路福建大厦21楼。负责人：连式林，该集团董事长。原告张庆敏与被告东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）、被告海南福安集团（以下简称福安集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张庆敏的委托诉讼代理人代建中，被告广华公司的委托诉讼代理人岑怡到庭参加诉讼。被告福安集团经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆敏的诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付逾期交房的违约金95491.5元；2.判令被告广华公司于判决生效后十日内将位于东方市××镇西侧“东方·碧海云天”第F11栋4层405室房屋办理权属登记的资料提供给产权登记机关备案；3.判令两被告向原告支付逾期办证的违约金36052.2元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月5日，原告与被告广华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA.0000882(以下简称原合同)，约定：原告购买被告广华公司位于东方市××镇西侧“东方·碧海云天”第F11栋4层405室房屋，建筑面积为79.92平方米，商品房单价为4673.61元，总房款共计373515元。经核对后，原告所购房屋的实际面积为77.14平方米，总房款为360522元。原告共计向被告广华公司支付购房款360522元。原合同约定广华公司应当在2014年11月30日前将验收合格的涉案房屋交付原告使用，但其直到2017年8月7日才将该房屋交付原告。广华公司未按约定时间交房，应承担违约责任，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，要求广华公司按照总购房款的日万分之二点七乘以违约天数计算违约金，违约天数从合同约定的交房之日起计算至实际交房之日止，即从2014年11月30日起计算至2017年8月7日止，违约金共计为95491.5元（360522元×0.00027×981天）。又根据合同约定，被告广华公司应当在2018年8月7日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，以便为原告办理房地产权属证书，否则按已付房价款的1%向原告支付违约金，但被告广华公司至今未履行该义务。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，该违约金明显过低，被告广华公司应按照总购房款的10%向原告支付违约金较为公平，即被告广华公司应当向原告支付逾期办证违约金为36052.2元（360522元×10%=36052.2元）。被告广华公司作为被告福安集团下属公司，在“东方·碧海云天”房屋销售过程中，被告福安集团也收取被告广华公司的房屋销售款，且被告广华公司的实际控制人为其股东连式林，连式林又是被告福安集团的负责人，故被告广华公司与被告福安集团存在法人人格、财产混同，对于原告的损失，被告福安集团与广华公司应当承担连带赔偿责任。被告广华公司辩称，一、原告要求广华公司支付逾期交房违约金是按日计算的，2015年10月1日之前的时段已超过诉讼时效。二、原告要求广华公司按照总购房款的日万分之二点七乘以违约天数计算逾期交房的违约金过高，且约定交房之日和实际交房之日不应计算在违约交房期限内。三、原告逾期支付购房款，未在双方约定的交房日之前交齐全部购房款，故广华公司不存在逾期交房问题。四、关于逾期办证的违约金，合同约定按已付房款的1%计算，且约定交房之前业主应缴清契税、维修基金、燃气开通费、有线电视开通费等相关费用，原告未缴清上述费用，被告可延期交房及办证，且被告并非办证的主体，只是协助办理。而原告也没有提交证据证实其因广华公司逾期办证受到了损失。因此，原告请求广华公司按合同约定的总购房款的10%支付违约金没有事实根据和法律依据。五、福安集团作为被告主体不适格。被告福安集团辩称，一、福安集体作为企业集团，在法律上不具有法人主体资格，不能作为民事诉讼当事人，且其并非与原告签订《商品房买卖合同》的合同相对人，故其作为被告主体不适格。二、广华公司是具有完全民事行为能力的企业法人，并不存在与福安集团法人人格、财产混同的情形，且涉案房屋所在项目的开发、销售、合同签订、收取购房款均由广华公司负责，原告与福安集团之间并不存在商品房买卖关系，故原告要求福安集团承担连带赔偿责任没有事实根据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号为FA.0000882、收款收据、分户验收交房流程表，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院当庭向原告调取的《东方市商品房买卖合同》（合同编号为DFL000027016），系广华公司提交到房管部门备案的合同，且该合同中约定的房屋确系原告实际接收的房屋，故对该证据，本院予以确认并在卷佐证。被告福安集团未提交证据材料。根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月5日，原告与被告广华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA.0000882，约定原告购买广华公司位于东方市××镇房，房屋总价款为373515元，付款方式为分期付款，即原告于2013年3月5日支付总房款的约30%（含定金），为112055元，于2013年11月30日交房前（达封顶时）支付总房款的约90%（含定金），为336164元，于2014年11月30日交房前（达交房时）支付总房款的100%（含定金），为373515元。广华公司应在2014年11月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。商品房达到交付条件后，广华公司应当书面通知原告办理交付手续。双方在合同第九条第1款明确如逾期交房超过30日而原告要求合同继续履行的，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，广华公司按日向原告支付已付房价款万分之十的违约金；但双方勾画选择适用的是该条第2款，该条款对广华公司逾期交房而业主未解除合同的情形下违约金如何计算没有约定。广华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由广华公司提供的资料报产权登记机关备案。如因广华公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，广华公司按已付房价款的1%向原告支付违约金。双方同时签订《附件四：合同补充协议》，约定买卖双方所有通知均以书面为准，并在广华公司通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料。另查明，2017年5月11日，原告与广华公司签订《东方市商品房买卖合同》（以下简称备案合同）及分户验收交房流程表，约定F11栋4层405号房面积为77.14平方米，房屋总价款为360522元。张彦芬于2013年2月15日代原告支付购房款5000元；原告于2013年3月5日支付购房款107055元，于2017年8月7日付清购房余款248467元。截止原合同约定的交房日（2014年11月30日），原告共支付购房款112055元。广华公司于2017年8月7日将涉案房屋交付原告使用。截止被告交房时，涉案房屋尚未验收合格，尚未办理不动产权证。本院认为，本案的争议焦点为：1.海南福安集团作为被告主体是否适格；2.原告所诉的逾期交房违约金在2015年10月1日之前的时段是否超过诉讼时效；3.原告要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据；4.原告要求广华公司在判决生效后十日内将办理涉案房屋产权登记的资料提供给产权登记机关备案是否有事实根据及法律依据。一、关于海南福安集团作为被告主体是否适格问题。根据《国家工商行政管理局关于印发的通知》（工商企字[1998]第59号）第三条规定：“企业集团是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团不具有企业法人资格。”福安集团不具有企业法人资格，且根据合同相对性原则，与原告签订商品房买卖合同的是广华公司，福安集团虽在合同中的房屋平面图上盖章，仅是对该房屋平面的设计进行确认，与原告并没有发生任何法律关系，故海南福安集团不是本案的适格主体，原告要求福安集团承担连带赔偿责任没有事实根据及法律依据，本院不予支持。二、关于原告所诉的逾期交房违约金在2015年10月1日之前的时段是否超过诉讼时效问题。根据原告与广华公司签订的商品房买卖合同约定，广华公司应于2014年11月30日前给原告交付房屋，但广华公司实际交房时间为2017年8月7日。广华公司逾期交房的违约行为从2014年11月30日起一直持续至2017年8月7日实际交房才结束。参照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期间届满之日起计算”的立法本意，本案诉讼时效应从同一违约行为终结之日起计算。如购房者在违约者违约行为尚未终结时需要每两年提起一次诉讼，不仅增加了购房者的维权成本，浪费司法资源，也对违约者有利，有悖公平原则。故本案的诉讼时效应从2017年8月7日广华公司实际交房，违约行为终结之日起计算，即原告所诉的逾期交房违约金并不存在部分时段超过诉讼时效问题。广华公司抗辩称原告主张的2015年10月1日之前的时段超过诉讼时效的意见，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。三、关于原告要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。关于原告要求广华公司支付逾期交房违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据的问题。虽然庭审中法院依法调取了备案合同，但是双方就涉案房屋达成买卖的合议应为原合同签订之日，备案合同只是为了向房管部门备案所用，且两个合同约定的房屋相同，仅是因为房屋建成后的实际面积与原合同不一致，原告是按照房屋实际面积支付购房款。故，广华公司的逾期交房的时间应按照原合同的约定计算。根据原告与广华公司签订的原合同约定，原告在涉案房屋达到封顶时支付第二笔购房款，在达到交房条件时支付最后一笔购房款，达到交房条件是指该商品房经验收合格。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。广华公司未能提供证据证实涉案商品房何时封顶、何时验收合格以及是否在合同约定的时间内封顶及验收合格。又根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”广华公司违约在前，原告未在合同约定的时间付清购房款是因广华公司逾期交房所致。相反，广华公司至2017年8月7日才交房，其逾期交房的行为构成违约。且原告要求被告自逾期交房之日起支付逾期交房违约金亦没有超过诉讼时效，故原告要求被告支付逾期交房违约金有事实根据和法律依据。关于逾期交房违约金的数额及计算标准。广华公司与原告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任有两种方式约定。第一种方式为逾期超过30日后买受人有权解除合同，解除合同的出卖人按照累计已付款的1%支付违约金；继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。第二种方式为出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同，超过360日的买受人解除合同的，出卖人按照累计已付款的1%向买受人支付违约金。但是对于超过360日如果买受人继续履行合同，第二种方式并没有约定出卖人的违约责任。在九条中双方对于出卖人逾期交房违约责任系以预先打印的方式选择第二种方式。对比以上两种逾期交房违约责任的方式可知，第二种方式明显减轻了出卖人承担的违约责任。广华公司提供的商品房买卖合同的文本内容以打印方式将两种方式写在合同上，在不醒目之处将本应由当事人协商选择的两种方式提前将有利于广华公司的第二种方式予以固定,原告在签订合同时并不能自由选择相应条款，同时还会导致原告认为第一种方式亦是双方共同约定。涉案合同是格式合同，第九条亦属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，本案中在涉案合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按照已交付房款日万分之十的标准计算违约金。广华公司逾期交房影响了原告对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，但原告的损失如何认定，双方均未提交证据证明。鉴于违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。本院根据双方合同的履行情况及被告的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止，共980天。被告抗辩称违约金过高要求减少的意见，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。因原告在合同约定的交房之日前支付购房款112055元，故被告广华公司应向原告支付的逾期交房违约金数额为112055元×0.00027×980日＝29649.75元。关于原告要求广华公司支付逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据的问题。原告与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应于商品房交付使用后365日内报产权登记机关备案。广华公司未在涉案房屋交付原告使用后一年内向产权登记机关提交办理不动产权证的资料。广华公司已构成违约。即被告广华公司应向原告支付逾期办证的违约金数额为360522×1%=3605.22元。四、原告要求广华公司在判决生效后十日内将办理涉案房屋产权登记的资料提供给产权登记机关备案是否有事实根据及法律依据。广华公司与原告在商品房买卖合同中约定，广华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但广华公司未依约在房屋交付使用后365日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告的行为构成违约。原告未行使约定的合同解除权而是要求广华公司继续履行合同，故广华公司应遵守诚实信用原则继续履行合同，待广华公司具备办证的条件后，应在合理的期限内将办理房屋产权证所需的材料提交给不动产登记机关以便办理产权登记证书。但办理不动产权属证除了广华公司需要具备相应的条件及材料外，还需要原告配合并提供相应的材料，原告未提交证据证实其已将需要由其提供的办理不动产权属证所需的材料提交给广华公司。故原告的该项主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告海南福安集团经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张庆敏支付逾期交房的违约金29649.75元。二、被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张庆敏支付逾期办证的违约金3605.22元。三、驳回原告张庆敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2931元（原告已预交），由原告张庆敏负担2190元，由被告东方市广华实业有限公司负担741元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 高筱妤审判员 马忠诚审判员 程亚奇 二○一八年十一月十六日书记员 覃珊珊附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。