河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初2066号原告（反诉被告）王桂华，女，1955年10月12日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人张永锋，男，1978年12月4日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县，系原告之子。被告（反诉原告）张岩锋，男，1966年1月14日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人张寒，河北张寒律师事务所律师，执业证号：11310200911148248。委托诉讼代理人刘俊岭，河北张寒律师事务所律师，执业证号：11310201810037420。被告（反诉原告）钟健，女，1973年7月16日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区，与被告张岩锋系夫妻关系。委托诉讼代理人张寒，河北张寒律师事务所律师，执业证号：11310200911148248。委托诉讼代理人刘俊岭，河北张寒律师事务所律师，执业证号：11310201810037420。第三人大厂京御幸福房地产开发有限公司，住所地：大厂潮白河工业区，统一社会信用代码：91131028699237158N。法定代表人胡学文，总经理。第三人（反诉被告）三河市怡然之家房产经纪有限公司，住所地：三河市燕郊开发区学院大街北侧规划路东侧福成淮福苑小区**，统一社会信用代码：91131082553323010F。法定代表人张海如，总经理。委托诉讼代理人梁寅飞，男，1985年4月13日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区，系公司员工。原告王桂华（反诉被告）与被告张岩锋、钟健（反诉原告）、第三人大厂京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）、第三人三河市怡然之家房产经纪有限公司（反诉被告；以下简称怡然公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告王桂华及其委托诉讼代理人张永锋，被告张岩锋、被告钟健及其共同委托诉讼代理人刘俊岭，第三人怡然公司的委托诉讼代理人梁寅飞到庭参加诉讼，第三人京御公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法予以缺席审理。现已审理终结。本诉原告王桂华诉称，2015年5月26日，原、被告双方签订《房屋买卖居间合同》及《过户、按揭代理合同》，原告购买被告位于河北省大厂回族自治县房屋，建筑面积85.46平方米，房款总价为58万元整，原告分两次支付了被告300000元购房款，2015年10月份，原告所购房屋大厂回族自治县潮白河孔雀城7.1期住宅小区早已经具备房屋产权的办理条件，该房屋可以办理产权登记过户，被告拒不配合原告办理房屋产权登记，被告已严重违约，致使原告无法获得所购房屋的产权。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、判决被告继续履行原、被告于2015年5月26日签订的《房屋买卖居间合同》及《过户按揭、代理合同》；2、判决被告向大厂回族自治县潮白河孔雀城产权中心递交位于大厂回族自治县潮白河孔雀城7.1期住宅小区43号楼2单元1002室房屋不动产权登记手续；3、判决被告向原告交付河北省大厂回族自治县房屋的钥匙及房屋手续并交付该房屋；4、判决被告协助原告办理河北省大厂回族自治县房屋的过户登记手续；5、判决被告支付原告违约金（自2018年6月20日至实际办理完房屋过户登记日止每日按房款3‰支付）；6、本案诉讼费用由被告承担。本诉被告张岩峰辩称，一、2015年5月26日，原告王桂华与被告张岩峰、被告钟健及第三人三河市怡然之家房产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》及《过户、按揭代理合同》客观上无法履行。理由：1.被告张岩峰已于2017年3月15日通过律师事务所向原告王桂华发出解除通知函，该函王桂华已签收，且并未针对合同解除事宜向法院提出异议，故该解除已经发生法律效力。2.根据大厂回族自治县人民政府办公室大政办（2017）93号文件第二条从严调整住房限购政策规定，王桂华不具备购房资格，即王桂华非大厂县户籍居民、其未提供在大厂县3年及以上社保证明。二、涉案房产未办理不动产登记手续，无法协助王桂华办理过户手续。因为怡然之家收取了张岩峰的《商品房买卖合同》、购房发票原件至今未还（详见（2018）冀10民终3267号民事判决书），虽然张岩峰与第三人大厂京御幸福房地产开发有限公司补签了商品房买卖合同，但因怡然之家有限公司持有涉案房产的不动产发票拒不交出，涉案房产无法办理不动产登记手续。三、涉案房屋已被王桂华擅自占有（撬房锁、更换锁芯），导致张岩峰无法办理收房手续。四、原、被告签订合同至今已三年有余，起初是原告为了偷税漏税，导致合同一直无法正常履行；在原告偷税逃税行为不能得逞的情况下，又对合同效力、付款金额进行诉讼，因双方争议未解决，被告不存在违约行为。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本诉被告钟健的答辩意见与本诉被告张岩峰一致。本诉第三人京御公司未作答辩。本诉第三人怡然公司辩称，1、本案原、被告涉诉房产在大厂限购之前购买，此交易不在限购之列；2、限购政策出台后，大厂房管局给我公司开会说明三个月之内已经提交的未办理过户登记手续的，去大厂县房管局备案，不在限购之列；3、第三人同意协助原、被告双方履行合同。综上，原、被告涉案房屋可以正常办理产权资料登记及过户手续。反诉原告张岩峰、钟健诉称，2015年5月26日，反诉原告张岩峰、反诉原告钟健与反诉被告王桂华签订《房屋买卖居间合同》及《过户、按揭代理合同》，该合同经大厂县人民法院、廊坊市中级人民法院两审终审认定为有效合同，继而反诉被告王桂华向贵院提起本诉，要求履行合同，根据现有政策及实际情况双方合同已无法继续履行，应予解除。理由：1、反诉原告张岩峰、反诉原告钟健于2017年3月15日向反诉被告王桂华发出解除房屋买卖合同律师函，该函件明确通知，在签收或拒收该函当日，双方于2015年5月26日签订的《房屋买卖居间合同》解除。反诉被告王桂华在签收上述解除通知后并未提出任何异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定上述合同已经解除。2、根据大厂回族自治县人民政府办公室大政办（2017）93号文件第二条从严调整住房限购政策规定，反诉被告王桂华不具备购房资格，即反诉被告王桂华非大厂县户籍居民、其未提供在大厂县3年及以上社保证明。虽两审法院认定双方签订的涉案合同合法有效，根据文件的规定，涉案合同在客观上已无法实际履行，故要求解除合同，请求法院：1、判令解除反诉原告张岩峰、钟健与反诉被告王桂华于2015年5月26日签订的《房屋买卖居间合同》及《过户、按揭代理合同》。2、判令反诉被告三河市怡然之家房产经纪有限公司返还反诉原告居间服务费人民币3000元。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告王桂华辩称，一、双方合同关系经过多次诉讼确认合同有效，并由（2017）冀1028民初2208号法院判决反诉原告办理房屋网签手续及收房手续，且经二审维持，判决已生效，结合双方所签合同反诉原告无法定或合同约定解除理由，双方合同合法有效，应当继续履行；二、大厂县限购政策于2017年6月6日颁布实施，双方合同于2015年5月26日签订，我方已实际履行付款义务，根据限购政策解读，对于限购政策出台以前所签合同并已实际履行的，可不受本次限购限贷政策影响。故反诉原告主张不能成立。综上，双方所签合同自2015年签订至今，随着市场价格的增长，反诉原告试图通过多种方式方法解除与我方所签合同，导致双方一致处于诉讼状态至今，反诉原告的解除主张无事实依据及法律依据，存在明显主观过错，请求法院依法驳回反诉原告的主张。反诉被告怡然公司辩称，该案涉案房屋可以进行过户，反诉原告与反诉被告已经恢复网签合同，且在继续履行中；按照其与反诉原告所签合同约定，收取的中介服务费不予退还，其可以协助双方办理过户。反诉第三人京御公司未作答辩。经审理查明，被告张岩峰与被告钟健系夫妻关系。2015年5月26日，原告王桂华与被告张岩锋在第三人怡然公司的居间服务下，签订了《房屋买卖居间合同》，约定：原告王桂华购买被告张岩锋所有的位于河北省大厂回族自治县房屋，建筑面积为85.46平方米，总价款为580000元，付款方式为全款付款，分两次支付，第一笔首付款（含定金）230000元，剩余尾款于过户当日交清。合同签订当日，原告支付被告购房定金50000元，被告张岩峰为原告王桂华出具收据一份，2015年6月4日，经双方协商，原告支付被告首付款250000元（含定金），被告张岩峰为原告出具收据一份。2017年3月28日，原告王桂华向涉案房屋物业公司领取房屋钥匙并更换锁芯，后未将更换锁芯的钥匙交还至物业及被告，2018年6月10日，原告王桂华入住涉案房屋至今。另查明，本院作出的（2016）冀1028民初1464号民事判决书确定了原、被告签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，后二被告不服提起上诉，廊坊市中级人民法院作出了（2017）冀10民终45号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决为终审判决，并确认了原告尚未给付被告张岩锋、被告钟健剩余尾款330000元。后经本院（2017）冀1028民初2208号民事判决书确定被告张岩峰协助配合第三人京御公司就涉案房屋签订网签合同，网签合同签订后，大厂回族自治县房产管理局协助办理上述房屋的网签备案手续；被告张岩峰于判决生效之日起十五日内到第三人京御公司办理涉案房屋收房手续，第三人京御公司予以协助，经廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终3267号民事判决书驳回上诉，维持原判。2018年8月14日，被告张岩峰重新办理了涉案房屋的网签手续，8月16日，被告张岩峰到涉案房屋所在物业公司办理收房手续，因原告王桂华已入住涉案房屋，未实现收房。再查明，2015年10月6日被告张岩峰向怡然公司缴纳居间服务费用3000元。上述事实，有原告提交的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》、河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1464号民事判决书、河北省廊坊市中级人民法院（2017）冀10民终45号民事判决书、收据2份、河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初2208号民事判决书、河北省廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终3267号民事判决书、办理房屋产权属手续的通知函、房屋交付通知书、录音资料；被告提交的河北泰科律师事务所关于张岩峰、钟健解除房屋买卖合同事项的律师函、大厂回族自治县人民政府办公室大政办（2017）93号文件、河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初2208号民事判决书、河北省廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终3267号民事判决书、潮白河孔雀城英国宫第一服务中心事件描述、房屋交付通知书、中介服务费收据以及各方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告王桂华、被告张岩峰在第三人怡然公司居间服务下签订的《房屋买卖居间合同》、《过户按揭、代理合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且经本院作出的（2016）冀1028民初1464号民事判决书、廊坊市中级人民法院（2017）冀10民终45号民事判决书、本院（2017）冀1028民初2208号民事判决书、廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终3267号民事判决书确认为有效合同，合同缔约方应继续依约履行合同。对反诉原告张岩峰以2017年3月15日向反诉被告发出解除买卖合同律师函为由要求解除合同的主张，理据不足，不予支持。对反诉原告张岩峰、钟健以反诉被告王桂华因限购政策不具有购房资格，请求解除双方签订的上述合同的主张，因该涉案合同已经第三人怡然公司到当地房屋管理部门进行了备案登记，继续履行合同不存在履行障碍，故对该项诉求不予支持。本诉被告张岩峰按照本院作出的（2017）冀1028民初2208号民事判决书及廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终3267号民事判决书确定的义务，于2018年8月14日已恢复网签手续，并于8月16日到涉案房屋所在物业办理收房手续，被告张岩峰不存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予维护。鉴于原告王桂华已实际入住涉案房屋，客观上已经达到了其实际占有并使用该房屋的目的，且其已经更换门锁、掌有钥匙，故对其要求被告交付房屋及钥匙的请求，不予重复处理。现涉案房屋未取得产权证书，尚不具备办理产权变更登记手续的条件，故对原告要求被告协助办理过户登记手续的义务，本院不予支持。对原告主张的要求被告交付水、电、燃气卡及提交办理房屋产权登记手续的主张，合法有据，依法予以支持。另，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第三人怡然公司提供居间服务，原、被告签订了上述合同，且协助被告办理网签、收房等相关事项，已完成居间服务，收取居间费用并无不当，亦未有违约行为，故对反诉原告张岩峰请求返还居间服务费的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王桂华与被告张岩锋继续履行双方于2015年5月26日签订的《房屋买卖居间合同》及《过户、按揭代理合同》。二、被告张岩峰于本判决生效之日起十五个工作日内向大厂回族自治县房产管理局提交位于河北省大厂回族自治县房屋不动产权登记手续，第三人大厂京御幸福房地产开发有限公司履行协助义务。三、被告张岩峰于本判决生效之日起十日内向原告王桂华交付大厂回族自治县潮白河孔雀城7.1期住宅小区43号楼2单元1002室房屋的水、电、燃气卡等。四、驳回本诉原告王桂华的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张岩峰、钟健的反诉请求。本诉案件受理费减半收取2525元，反诉费减半收取2525元，共计5050元，由原告王桂华负担2000元；被告张岩峰、被告钟健负担3050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员 顾 崴二〇一八年十一月二十三日书记员 李晓丽