三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初954号原告（反诉被告）:张玉金，男，1943年2月1日出生（公民身份号码：×××），汉族，原住吉林省吉林市，现住三亚市。被告（反诉原告）：陈家骏，男，1974年6月18日出生（公民身份号码：×××），汉族，原住海南省三亚市，现住三亚市。委托诉讼代理人：吴璠，海南中海律师事务所律师。原告（反诉被告）张玉金诉被告（反诉原告）陈家骏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案。依法适用简易程序，由审判员陈媛独任审理，于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张玉金，被告（反诉原告）陈家骏及其委托诉讼代理人吴璠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张玉金向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回原告购房款人民币51万元；2、本案诉讼费由被告陈家骏承担。事实与理由：2011年1月20日，被告将位于三亚市××村房和三亚市朝阳社区居委会外贸路四巷41号楼六层606房、607房两套出售给原告，共计515820元，被告收条写51万元。在交易中，被告称临春村二组51号楼房是有永久性居住和使用权，朝阳社区居委会外贸路四巷41号房屋是宅基地合作开发，居住时间不低于60年，住宅楼的土地使用权归全楼全体业主共有。2017年9月12日，临春村二组51号楼房的房屋被作为违章建筑拆除，外贸路四巷41号楼房也没有合法手续，属于违章建筑。原告依法诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）陈家骏辩称，原告购买陈家骏房屋时，存在过错。张玉金在主观上是知道房屋属于小产权房屋。张玉金对合同无效应当承担责任。陈家骏将涉案房屋交给张玉金，张玉金一直占有涉案房屋，陈家骏不应当退还全部房款，应当扣除相应的房屋占有费。被告（反诉原告）陈家骏向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的403号、606号、607号《房屋（租）售合同》无效；2、判令张玉金支付三亚市临春居委会临春村二组51号403号房，自2011年1月30日至2017年9月12日期间的房屋占用使用费158000元；3、判令因合同无效，张玉金返还朝阳社区居委会外贸路四巷606、607房；4、判令张玉金支付朝阳社区居委会外贸路四巷41号606、607房，暂自2011年1月30日计至2018年2月21日（具体计至张玉金搬离涉案房屋止）期间的房屋占用使用费336000元；5、本案的诉讼费、鉴定费等费用由张玉金承担。事实和理由：2011年1月20日，张玉金与陈家骏签订三份《房屋（租）售合同》，张玉金购买陈家骏开发的位于三亚市××村房，三亚市朝阳社区居委会外贸路四巷41号楼六层606房、607房。在双方签订合同时，陈家骏向张玉金提供了《转让协议书》，并向其说明了临春51号403房的土地来源系从临春村民符某处受让所得。也提供了《合作协议书》，向其说明了外贸路四巷606、607房系于全某、王某在其宅基地合作开发建造的房产。张玉金详细了解涉案三套房屋的性质后，于2011年1月29日、2011年1月30日向陈家骏支付涉案三套房屋的购房款共计51万元。张玉金支付购房款后，陈家骏将涉案三套房屋交付其使用。临春村403号房因棚户区改造于2017年9月12日被拆除。外贸路四巷606、607房，张玉金至今仍在使用。陈家骏认为，根据相关法律法规的规定，双方签订的合同为无效合同，张玉金因合同取得的外贸路四巷606、607房应当予以返还，同时，应支付使用涉案三套房屋的占有使用费。请求法院判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2011年1月20日，张玉金与陈家骏签订三份《房屋（租）售合同》，张玉金购买陈家骏开发的位于三亚市××村房，三亚市朝阳社区居委会外贸路四巷41号楼六层606房、607房。在双方签订合同时，陈家骏向张玉金提供了一份《转让协议书》，以说明三亚市临春村二组51号楼的土地来源系陈家骏从临春村村民符某处受让所得；一份《合作协议书》，以说明了三亚市朝阳社区居委会外贸路四巷41号楼系陈家骏与案外人全某、王某在其宅基地合作开发建造的房产。张玉金于2011年1月29日、2011年1月30日向陈家骏支付涉案三套房屋的购房款共计51万元，陈家骏向张玉金出具《收据》。张玉金支付全部购房款后，陈家骏将涉案三套房屋交付其使用。临春村403号房于2017年9月12日被拆除。外贸路四巷606、607房，张玉金至今仍在使用。双方对以上事实均没有争议，争议的焦点是：张玉金认为涉案合同无效，其没有过错，陈家骏应该退还全部购房款51万元，且涉案房屋为违章建筑，陈家骏无权主张房屋占有使用费；陈家骏认为，张玉金明知涉案房屋的权属性质仍然购买存在过错，且已经居住涉案房屋六年多，不应当退还购房款并向其支付居住期间的房屋占有使用费。另查明，陈家骏提起反诉后，向本院申请鉴定：1、对三亚市临春村二组51号楼403房自2011年1月30日至2017年9月12日期间的房屋占有使用费进行评估鉴定；2、对三亚市朝阳社区居委会外贸路四巷41号楼606房、607房自2011年1月30日至2018年2月21日期间的房屋占有使用费进行评估鉴定。鉴定时间为2018年6月11日至2018年8月8日。鉴定结果为：403房45717元；606房57332元；607房为70522元。双方对鉴定报告均没有意见，但是张玉金认为陈家骏的主张不应得到支持。本院认为，三亚市临春村二组51号楼的土地来源系陈家骏从案外人临春村民符某处受让所得，陈家骏从符某处取得涉案房屋后，未经规划许可建设私房的行为违反了法律、法规的强制性规定；三亚市朝阳社区居委会外贸路四巷41号楼系陈家骏与案外人全某、王某在其宅基地合作开发建设的楼房。涉案房屋均建设在违法转让或合作开发的农村土地之上且未取得建筑工程规划许可证，其中三亚市临春村二组51号楼403房已被政府行政职能部门认定为违法建筑并予以拆除。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效”第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，陈家骏与张玉金签订的三份房屋买卖合同均应认定为无效合同。陈家骏明知涉案房屋属未办理规划报建手续的违法建筑物，但仍然出售给张玉金，致使房屋买卖合同无效，具有重大过错，应当承担房屋买卖合同无效的主要过错责任，张玉金在房屋买卖过程中未审慎了解涉案房屋权属的合法性，就与陈家骏买卖涉案房屋，亦存在过错，也应当承担一定的过错责任。结合本案实际情况，涉案房屋自交付使用至被政府行政管理部门拆除以及至起诉之日止，张玉金已使用涉案房屋6年多，故本院酌定陈家骏应退还张玉金已支付购房款的百分之六十，即510000×60%=306000元。涉案房屋为非法建筑，依法不能出租出售，陈家骏主张张玉金参照租金来支付房屋占有使用费于法无据，且本院已经根据过错责任大小相应扣减了张玉金的购房款，陈家骏的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：1确认原告张玉金与被告陈家骏于2011年1月20日签订的三份《房屋（租）售合同》无效；2被告（反诉原告）陈家骏应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张玉金购房款306000元；3原告（反诉被告）张玉金于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈家骏返还三亚市朝阳社区居委会外贸路四巷606、607房；4驳回原告（反诉被告）张玉金的其他诉讼请求；5驳回被告（反诉原告）陈家骏的反诉请求。本诉案件受理费4450元（张玉金已预缴），陈家骏负担2670元，由张玉金负担1780元。反诉案件受理费6918元、鉴定费20000元（陈家骏已预缴），由陈家骏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 陈 媛 二〇一八年十一月七日书记员 江山林附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国土地管理法第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。