江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0902民初3185号原告：宜春市清华房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区高士北路钓台西路7号。统一社会信用代码：91360900343351742K。法定代表人：刘绍基。委托诉讼代理人：熊建华，江西利元律师事务所律师。被告：彭福平，男，1964年7月20日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：徐建军，江西同茂律师事务所律师。第三人：邹连生，男，1960年6月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。第三人：宜春市永安房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区秀江中路255号。统一社会信用代码：913609027165372441U。法定代表人：邹志强。原告宜春市清华房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告彭福平（以下简称被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月25日重审立案受理后，依法适用普通程序于2018年7月26日、9月20日公开开庭进行了审理。本案审理过程中本院依职权追加邹连生、宜春市永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）为本案第三人参与诉讼。原告的委托诉讼代理人熊建华、被告的委托诉讼代理人徐建军、第三人邹连生到庭参加诉讼，第三人永安公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除宜春市永安房地产开发有限公司与被告签订的购买“清华园”1号楼2层1、2、3、4、5号房和2号楼6层1、2、3、4、5号房的两份《“清华园”购房协议书》；2.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认宜春市永安房地产开发有限公司与被告签订的两份《“清华园”购房协议书》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月4日和2014年4月15日，被告与第三人永安公司签订了两份《“清华园”购房协议书》，被告购买以第三人名义开发的“清华园”1号楼2层1、2、3、4、5号房和2号楼6层1、2、3、4、5号房。2015年7月14日，项目投资人设立原告公司，终止与第三人永安公司的挂靠合作关系，挂靠期间第三人永安公司所签订的全部《购房协议书》权利义务关系均转至原告公司。以上两份协议书约定的首付款共计200万元，签订协议书后，原告多次催要，被告均拒绝支付，完全不履行合同义务，致使合同目的无法实现。依照合同法的规定，原告认为被告已经构成根本违约，为防止给原告造成更大的损失，原告依法提起诉讼，请求法院判如所述。被告辩称，1.原告不具备本案诉讼主体资格。被告未与原告签订过任何商品房预售合同，与被告签订购房协议书的是第三人永安公司，故原告不具备本案诉讼主体资格。2.被告与第三人永安公司签订的购房合同从内容及借条的事实来看，该合同本质上和客观事实上是“清华园”小区项目实际投资人邹连生（本案第三人）向富民典当有限公司借款，用项目商品房做质押担保的性质，以担保还款，该合同合法成立有效，质押担保有效。3.原告在诉状中已经承认原告与第三人永安公司是挂靠关系，第三人永安公司的权利义务由原告继承，作为质押担保人的担保义务自然由原告承担。4.原告诉讼的真实动机是想利用诉请解除合同的目的达到不承担质押担保的义务，逃避质押担保。第三人邹连生答辩称，被告是既想拿到房子又想赚利息，他不可能两个都拿到。第三人永安公司既未答辩，也未参与本案一审庭审。原、被告及第三人邹连生围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人永安公司未举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张提交证据《“清华园”购房协议书》复印件两份，被告为证明其主张提交《借款协议》一份、《股东合作协议》一份，第三人邹连生为证明其主张提交《内部承包合同》一份。各方当事人对原告提交的两份《“清华园”购房协议书》、对被告提交的《借款协议》和《内部承包合同》无异议，本院对上述证据予以确认。对第三人邹连生提交的《内部承包合同》，原告对该证据无异议，被告对该证据真实性持保留意见，对证明目的有异议。因第三人邹连生不能提供该证据的原件，法庭无法核对证据的真实性和合法性，对该证据不予确认。本院根据审查确认的证据及当事人的陈述，查明以下事实：第三人邹连生与被告彭福平素有借贷往来。2010年第三人邹连生与他人合伙挂靠在第三人永安公司名下开发化成街道张家危旧房改造项目，此外第三人邹连生及其合伙人还获许进行“清华园”商品房开发。2013年11月4日和2014年4月25日，第三人邹连生与被告签订两份《“清华园”购房协议书》，分别约定由被告购买“清华园”2号楼6层整单元1、2、3、4、5号和1号楼2层1、2、3、4、5号房屋，两份协议意向购买价分别为120万元和80万元，两份协议均由邹连生签名并加盖“宜春市永安房地产开发有限公司化成张家危旧房改造项目部”公章。因第三人永安公司拒绝让第三人邹连生等人挂靠开发“清华园”商品房项目，第三人邹连生与其他股东于2015年另成立“宜春市清华房地产开发有限公司”（即本案原告）进行商品房部分的开发。现原告拒绝追认前述两份《“清华园”购房协议书》，遂诉至本院，要求确认两份协议无效。另查，2014年8月16日第三人邹连生曾向案外人江西富民典当有限责任公司、揭小兵借款，双方签订的《借款协议》载明第三人邹连生用包含本案涉案房屋在内2176.84平方米房屋“质押”借款400万元，借款应于2014年12月份还清，协议借款人处由第三人邹连生签字并加盖“宜春市永安房地产开发有限公司化成张家危旧房改造项目部”公章，出借人处由揭小兵签字并加盖“江西富民典当有限公司”公章。本院认为，原告变更诉讼请求为确认合同无效后，以被告与第三人邹连生之间的协议侵害其权益为由请求确认协议无效，原告具备本案诉讼主体资格适格。本案争议的关键在于两份《“清华园”购房协议书》的效力问题。本院对于本案争议标的物权属、第三人邹连生的处分行为及协议的效力分析如下。首先，位于宜春市××区××街道的“清华园”商品房由原告开发，作为独立法人，原告对其开发的商品房拥有所有权。两份《“清华园”购房协议书》虽由第三人邹连生作为“委托代理人”签名并加盖“宜春市永安房地产开发有限公司化成张家危旧房改造项目部”公章，但原告与第三人永安公司互为独立法人，经查二者之间没有权利义务继受协议，第三人永安公司本身对“清华园”商品房无所有权。庭审中第三人邹连生辩称协议是其个人签订的，之所以加盖第三人永安公司危旧房改造项目部公章是因为原告公司尚未组建，手头上只有该章，该章已于2015年被告第三人永安公司收回。结合本案中没有证据证明第三人永安公司授权第三人邹连生订立协议的事实，本院认为第三人邹连生签署两份协议书属于个人行为。第三人邹连生虽为原告公司股东，自认为涉案房屋可以分到自己名下遂与被告签订协议，但直至本案诉讼时止，其对涉案房屋仍不享有所有权和处分权。其次，第三人邹连生与被告签订的两份《“清华园”购房协议书》，从其内容来看属于认购协议，双方均未履行，也没有签订正式买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该条文中的“处分”仅指处分行为，第三人邹连生既无所有权，又无处分权，其处分行为是否有效取决于原告，现原告作为房屋所有权人拒绝追认，阻断了物权变动实现的可能，两份《“清华园”购房协议书》事实上未对原告产生法律约束力。再次，关于两份《“清华园”购房协议书》的效力。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中虽第三人邹连生的处分行为无效，但其出卖他人之物的合同的效力不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，合同是否无效应按照合同法的相关规定进行认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第三人邹连生自认为有权处权而与被告签订认购协议，两份《“清华园”购房协议书》不符合上述合同无效的情形。综上本院认为，原告在本案中主张第三人邹连生与被告签订的两份《“清华园”购房协议书》无效，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告宜春市清华房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宜春市清华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  敖志海审 判 员  陈 凤人民陪审员  熊厚礼二〇一八年十一月十六日代书 记员  彭 琪