上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初26643号原告：蒋晓燕。委托诉讼代理人：张左婕，上海市经纬律师事务所律师。被告：马保玉。委托诉讼代理人：窦玉波，上海致格律师事务所律师。原告蒋晓燕与被告马保玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理，依法适用简易程序于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告蒋晓燕及其委托诉讼代理人张左婕，被告马保玉的委托诉讼代理人窦玉波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋晓燕向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租房协议》于2018年7月11日解除；2、判令被告限期内腾空上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，并返还给原告。事实和理由：2015年5月30日，原告与被告就原告父母所有的位于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋（下称涉案房屋）签订了《租房协议》，约定由被告承租涉案房屋，房屋为毛坯房已通水、电、煤气；租赁期限为60个月，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；前24个月的租金为每月650元，后36个月的租金为每月800元，房租为每6个月一付；被告居住期间，涉案房屋只能由被告自己居住，不得转租。自2016年7月1日起，原告与被告协商一致，租金调整为每月1,000元。租赁期间，被告在未经原告同意的情况下对涉案房屋进行了简单装修，在卫生间贴了墙地砖、安装热水器和面池等，在厨房贴墙地砖、安装橱柜和油烟机等，在客厅铺了地砖、安装吊灯等，并在房间安装了空调。2018年7月2日，原告得知被告将涉案房屋作为员工宿舍提供给工人及其他技术员使用，存在“群租”的情形。之后，原告多次与被告沟通无果。2018年7月10日，原告委托律师向被告发送了律师函，主张在被告收到律师函之日解除《租房协议》，并要求被告于2018年7月30日前腾空涉案房屋。2018年7月10日，被告收到了该律师函，但被告至今未腾空房屋,故诉至法院。被告马保玉辩称:被告以个人名义带老乡承接水暖工程，没有注册公司，也不存在所谓员工宿舍。原、被告在签订合同时被告即告知原告承租房屋用于员工居住，并且二室一厅由三个老乡居住，被告认为该情形并不属于群租范围。租赁合同由原告提供，签约时被告曾经要求原告将第10条划掉，但原告说没有关系，被告基于对原告的信任，没有划去。交房后被告即对房屋进行了装修，但原告是知晓被告装修事宜的，因为原告给予被告一个月免租期进行装修，租赁期限自2015年7月1日起算。2016年7月初，原告夫妻及原告的母亲来到涉案房屋，原告方要求涨租金，双方协商，自2016年7月1日起按每月1,000元支付租金，同时原告口头承诺在原租赁期限上延长2年。后原告又要求将租金涨至每月1,600元,被告未同意,原告就借故要赶走被告。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2015年5月，原告蒋晓燕受案外人蒋某某（系原告之父亲）、吴某（系原告之母亲）之委托，在网上发布产权人为蒋某某、吴某，位于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的出租信息，并受托代为签订后续租房合同及联系承租人等事宜。2015年5月30日，原告蒋晓燕（出租方、甲方）与被告马保玉（承租方、乙方）签订了一份《租房协议》，双方约定：甲方将位于上海市闵行区×路×弄×号×室，建筑面积76平方米权属产权房出租给乙方，房屋为毛坯房已通水、电、煤气；租用期为60个月，自2015年7月1日至2020年6月30日止；租金为先付后用；前24个月的租金为每月650元，后36个月的租金为每月800元；房屋押金为600元，每6个月一付，由承租方直接电汇至出租方指定账号；甲乙双方如不租或续租，都应提前一个月通知对方；租用期内单方终止协议，应赔偿对方损失；乙方租用房屋，不能损坏房屋结构，如有损坏应照价赔偿。协议第十条约定“此房只能自己居住，乙方不得转租”。双方另对其余事项作了约定。上述协议签订后，被告马保玉支付了租赁押金600元。2015年6月，被告对涉案房屋进行了简单装修，在卫生间贴了墙地砖、安装热水器和面池等，在厨房贴墙地砖、安装橱柜和油烟机等，在客厅铺了地砖、安装吊灯等，并在房间安装了空调。被告称承租该房屋用以供承接水暖工程的老乡居住，最多时居住3人，装修花费3万元左右。2016年7月初，原告接物业公司和居委会电话，涉案房屋中发出加工材料的噪音，原告的丈夫和母亲遂来到涉案房屋内查看情况，发现被告叫了其他人来开门。当时原、被告协商后将租金调整为每月1,000元，租赁合同继续履行。2018年6月，原告向被告提出租金涨至每月1,600元，被告没有回复。2018年7月9日，原告电话联系被告，称被告若按照以前的房租支付，就不想借给被告了，并指出房间里住了其他人员风险不可控。2018年7月10日，原告委托律师向被告发送律师函，以涉案房屋存在“群租”情形要求解除合同，并要求被告于2018年7月30日前腾空房屋。该律师函次日由相关人员签收，2018年7月20日左右由签收人员转送给被告。被告收函后，向原告表示愿意以每月1,100元的标准支付租金，但原告不同意。审理中，被告表示如原告坚持解除合同，应给予被告装修及重新租房的补偿费2万元。以上事实，由原告提供的房地产权证、情况说明、户口本，原、被告签订的《租房协议》，原告向被告发送的律师函及快递底单、妥投记录，原告与被告的电话录音，被告提供的微信聊天等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原被告签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效的合同，双方当事人均应恪守。合同明确约定涉案房屋“只能由被告自己居住，不得转租。”故被告自己不实际居住涉案房屋，将房屋供给案外不同人员住宿，虽然尚未被有关部门认定为“群租”，但确实违反了合同约定。原告要求按照合同法第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定解除双方签订的租赁合同，合法有据，本院予以支持。原告要求解除合同的意思与2018年7月20日到达被告，故本院确认双方签订的租赁合同于该日解除。合同解除后，被告应及时将涉案房屋腾空后归还原告。原告应退还被告支付的租赁押金600元。原告向被告出租的系毛坯房，被告投入了一定的资金进行装修，原告对此明知。因双方于合同中对装修问题的处理没有约定，故本院从公平原则出发，参考租赁期限和使用情况，酌情确定由原告补偿被告10,000元。关于被告辩称原告系因涨租不成而要求解除合同，本院认为，租赁期间双方当事人可以协商变更合同约定的租金数额，原告要求涨租未得到被告的同意，双方仍应按照每月1,000元的租金履行合同。原告并未以此为由要求解除合同。涉案合同被解除，实系被告违反约定，以自己名义承租房屋后供他人住宿，导致原告对自己的房屋管理失控所致。故被告的辩称意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告蒋晓燕与被告马保玉签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室的《租房协议》于2018年7月20日解除；二、被告马保玉于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋腾空后归还原告蒋晓燕；三、原告蒋晓燕于本判决生效之日起十日内退还被告马保玉租赁押金600元；四、原告蒋晓燕于上述房屋归还之日起三日内支付被告马保玉补偿款10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计40元，由被告马保玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一八年十一月十九日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。