贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3512号 上诉人（原审被告）：赵圆，男，1993年9月26日出生，汉族，住贵州省威宁县。 委托诉讼代理人：施启钊，贵州草海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范伟，贵州草海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州奥力房地产开发有限公司，住所贵州省威宁自治县沿河路2号房，统一社会信用代码915200005609066875。 法定代表人：程升普。 委托诉讼代理人（特别授权）：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。 上诉人赵圆因与被上诉人贵州奥力房地产开发有限公司（以下简称奥力房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初502号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵圆向本院上诉请求：1.请求依法撤销威宁县人民法院（2018）黔0256民初502号民事判决，并改判400.9平方米的租金自2015年6月10日起按照每平方米每月10元计算，次年年递增20%，400.9平方米的场地租金应为123155.6元。2.一二审的案件受理费由奥力房地产公司承担。事实和理由：一审法院认定双方2013年12月5日签订的400.90平方米场地按照30元每平方米租金计算不当，理由如下：1.双方于2013年12月5日签订的400.9平方米场地的租赁合同，用途为酒吧，租赁期限自2013年12月9日起至2018年12月8日止，免租期为18个月，每平方米每月的租金为10元，年递增20%；2.2014年7月8日双方签订《补充协议》，但是，没有对400.9平方米的场地的权利义务重新作具体约定，从协议里能体现的是139.4平方米场地租赁约定。400.9平方米场地租金及免租期应当按照双方2013年12月5日签订的合同约定计算。租金计算为：2015年6月10日起算，至2016年6月10日按照每平方米每月10元计算，自2016年6月11日起每年递增20%，即2015年6月10起至2016年6月10日12个月的租金为：400.9平方米X12个月X10元=48108元；2016年10月11日起至2017年10月11日12个月的租金为：400.9平方米X12个月X12元=57729.6元；2017年10月12日起至2018年1月10日约3个月租金为：400.9平方米X3个月X14.4元=17318元，合计123155.6元。 奥力房地产公司辩称：一审对400.9平方米场地的计算方式，有事实及法律依据，应该予以维持。赵圆所称的《补充协议》，未对400.9平方米的场地做出新的约定，不是事实。《补充协议》里面已经讲了免租期、租金等都重新做出了约定，是合同当事人的真实意思表示，故应该按照《补充协议》执行。赵圆上诉称400.9平方米租金的起算时间是错误的，应该按照2014年4月9日起算，请求法院驳回上诉，维持原判。 奥力房地产公司向原审法院起诉请求：判令赵圆立即返还奥力房地产公司房屋，并支付欠付租金共计人民币1266055.94元，违约金按照未支付租金部分月息2%计算至欠付租金全部付完之日止，现暂计算至2018年1月10日共1016741.41元，以上租金及违约共计2282797.35元。 原审法院查明事实：2013年12月5日，奥力房地产公司（甲方）与赵圆（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定奥力房地产公司将其位于威宁县××路××花园××区××层建筑面积400.90平方米场地出租给赵圆作为酒吧使用，租赁期限为2013年12月9日至2018年12月8日，免租期为18个月，租金为10元/平方米/月，年递增20%，租金于每年开始前10日内，乙方一次性支付足额当期租金给甲方。另约定了相关权利、义务。2014年7月8日，双方又签订《补充协议》，约定在双方于2013年12月5日签订的《房屋租赁协议》的基础上，奥力房地产公司将其位于威宁县××路××花园××区××层建筑面积540.3平方米（400.9平方米+139.4平方米）场地出租给赵圆作为娱乐酒吧使用，租赁期限为2013年12月9日至2018年12月8日，免租期为4个月（含免租装修期），租金为30元/平方米/月，次年租金在上年基础上递增10%，139.4平方米场地起始时间为2014年8月9日，无免租期，租金支付与400.9平方米场地同步支付及递增；乙方于本协议签订时支付15000元履约保证金给甲方，同时应由甲方负责的该场地相关通道、楼道、隔墙等工程，由乙方代甲方垫资施工，施工费用在施工结束后报甲方结算，用于冲抵乙方第一期应付租金，履约保证金在租赁期限结束双方清算完成后甲方一次性无息退还乙方；乙方因逾期支付足额租金30天内的，需按当期租金10‰/天向甲方支付逾期违约金，超过30天而终止协议，乙方需补偿当期租金标准给甲方，并在结清租金和相关费用后双方解除协议；本《补充协议》自双方签（章）、乙方足额支付履约保证金后生效，本《补充协议》与2013年12月5日签订的《房屋租赁协议》有不一致的地方，以本《补充协议》为准。另约定了相关权利、义务。2014年12月16日，双方又签订《租赁协议》，约定奥力房地产公司将其位于威宁县××路××花园××区××层建筑面积410.82平方米场地出租给赵圆作为商务KTV酒吧使用,租赁期限为2014年12月17日至2019年12月16日，免租期为4个月，租金为30元/平方米/月，年递增10%，首期租金于本协议签署之日一次性支付给甲方，逾期支付首付租金则本协议自行终止，之后租金于每年度开始前10日内，乙方一次性支付足额当期租金给甲方；乙方在签订本协议三日内，需支付5万元给甲方作租赁保证金，在租赁期限结束且双方清算完成后3日内一次性无息退还乙方，逾期未支付，则本协议自动终止。乙方未按期支付租赁租金在30天内的，需按当期租金10‰/天向甲方支付逾期违约金，超过30天而终止协议的，乙方需补偿当期租金标准给甲方，并在结清租金和相关费用后双方解除协议；本《补充协议》自双方签（章）、乙方足额支付履约保证金和租金后生效。另约定了相关权利、义务。合同签订后，奥力房地产公司按照约定向赵圆交付租赁场地，赵圆进行装修并用于经营“尊王CC娱乐会所”。在经营过程中，奥力房地产公司认可赵圆自2015年6月2日起陆续分九次共计缴纳租金17万元。奥力房地产公司于2016年4月26日向赵圆发出《告知函》，限赵圆于2016年4月28日16时前付清，但赵圆仍未向奥力房地产公司支付所欠租金，拖欠至今。 原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”规定，本案中，当事人双方订立的《房屋租赁协议》《补充协议》《租赁协议》，是在双方自愿、平等的基础上协商达成，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定忠实履行各自的义务。合同签订后，奥力房地产公司分别按照约定向赵圆交付了租赁场地，但赵圆未完全按照合同约定期限履行支付租金的义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，赵圆未按时支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方所签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》约定，在双方于2013年12月5日签订的《房屋租赁协议》的基础上，奥力房地产公司将其540.3平方米（400.9平方米+139.4平方米）场地出租给赵圆使用，租期为2013年12月9日至2018年12月8日，其中139.40平方米场地租赁起始时间为2014年8月9日；租金均为30元/平方米/月，于每半年开始前10日内一次性足额支付当期租金，次年租金在上年基础上递增10%；免租期为4个月，其中139.4平方米场地无免租期，租金支付与400.9平方米场地同步支付；本《补充协议》与2013年12月5日签订的《房屋租赁协议》有不一致的地方，以本《补充协议》为准。因此，奥力房地产公司主张的400.9平方米场地扣除免租期4个月即自2014年4月9日至2018年1月10日期间共3年零9个月的租金，因次年租金在上年基础上递增10%，前三年度租金应计算为400.9平方米×30元/平方米/月×12个月×（1+1.1+1.2）=476269.2元，第四年度中9个月租金应计算为400.9平方米×30元/平方米/月×9个月×（1+0.3）=140715.9元，共计619985.1元。奥力房地产公司主张621783.87元，超出部分不予支持。奥力房地产公司主张的139.4平方米场地自2014年8月9日至2018年1月10日期间共3年零5个月的租金，以同样方式计算，租金应为192790.2元。奥力房地产公司主张199477.22元，超出部分不予支持。根据《租赁协议》约定，410.82平方米场地租赁期限为2014年12月17日至2019年12月16日，免租期为4个月，租金为30元/平方米/月，年递增10%，于每年度开始前10日内一次性足额支付当期租金。因此，奥力房地产公司主张该场地扣除免租期4个月后自2015年4月17日至2018年1月16日期间共二年零9个月的租金，按以上方式应计算为443685.6元，奥力房地产公司主张559605.49元，超出部分不予支持。综上所述，截止2018年1月10日，赵圆共欠奥力房地产公司租金1256460.9元。赵圆辩称其已向奥力房地产公司缴纳租金共计20万元，奥力房地产公司在庭审中只认可其缴纳的租金为17万元，赵圆未对其主张提供相关证据佐证，故应以奥力房地产公司认可为准。因此，扣除已支付的17万元，赵圆还应支付奥力房地产公司租金1086460.9元。奥力房地产公司请求赵圆立即返还房屋并以未付租金月息2%计算支付违约金1016741.41元的主张，赵圆以所约定的违约金标准过高，请求调整进行抗辩。因合同对违约责任约定：“乙方（赵圆）未按期支付租赁租金在30天内的，需按当期租金10‰/天向甲方（奥力房地产公司）支付逾期违约金，超过30天而终止协议的，乙方需补偿当期租金标准给甲方，并在结清租金和相关费用后双方解除协议。”赵圆逾期支付租金已超过30天，该约定对逾期30天的违约责任并未涉具体的违约金计算标准及其计算方式，且约定了“在结清租金和相关费用后双方解除协议”，而租金和相关费用尚未结清，合同解除条件不成就，故奥力房地产公司该主张不成立，原审法院不予支持。赵圆以其已向奥力房地产公司提供了5万元水泥、4万元水泥砖、2013年改造租赁房屋楼梯间费用9万元，应抵扣租金的抗辩主张，奥力房地产公司对此不予认可，赵圆也未提供证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，赵圆应承担举证不力的后果，其抗辩主张理由不充分，证据不足，故原审法院不予采纳。同时，赵圆该抗辩事实虽与本案有牵连，但不属同一法律关系，赵圆可与奥力房地产公司结算后另行主张。为保护当事人的合法权益，维护法律权威，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、由赵圆于本判决生效后10日内支付贵州奥力房地产开发有限公司400.9平方米场地自2014年4月9日至2018年1月10日期间租金619985.1元，139.4平方米场地自2014年8月9日至2018年1月10日期间租金192790.2元，410.82平方米场地自2015年4月17日至2018年1月16日期间租金443685.6元，合计人民币1256460.9元，扣除已支付的17万元，实际还应支付1086460.9元；二、驳回贵州奥力房地产开发有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决确定的期间给付金钱的义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12531元，由贵州奥力房地产开发有限公司负担6516元，赵圆负担6015元。 二审期间，当事人双方均未向本院提交新证据。 本案二审认定事实与原审认定一致。 本院认为：本案二审当事人双方的争点问题是《补充协议》是否有效？对租金单价计算标准是否进行了变更？《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”规定，本案赵圆与奥力房地产公司2014年7月8日签订的《补充协议》，系当事人双方的真实意思表示，并无法律规定无效的情形，本《补充协议》是合法有效的，当事人双方均应遵守。《补充协议》前言部分明确载明“甲乙双方在平等、自愿于2013年12月5日签订的《房屋租赁协议》基础上，为进一步明确双方的权利义务，就相关事宜经协商一致订立本《补充协议》”，第一条第2点约定“该场地租金标准为30元/㎡/月，免租期4个月（含免租装修期），次年租金在上年基础上递增10%。139.4㎡场地起始时间为2014年8月9日，无免租期，租金支付与400.09㎡同步支付及递增”，第九条“本《补充协议》自双方签（章）、乙方足额履约保证金后生效，本《补充协议》与2013年12月5日签订的《房屋租赁协议》有不一致的地方，以本《补充协议》为准”，因此，赵圆主张以每平方米每月租金10元计算400.9㎡的场地租赁费、租赁费起算时间2015年6月10日与合同的约定不符，《补充协议》应当得到当事人双方的遵守。 综上所述，赵圆的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2763元，由赵圆负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 田 川 审判员 徐 洪 二〇一八年十一月二十七日 书记员 张汝阳