广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终8437号上诉人（原审原告，反诉被告）：狄龙，男，1979年4月11日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，委托诉讼代理人：龙海峰，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文忠，广东众达律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告，反诉原告）：刘锐，男，1981年5月4日出生，汉族，住广西防城港市港口区，原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市南城街道元美路华凯广场**707、708单位，统一社会信用代码为914419007799620268。负责人：蔺哲。委托诉讼代理人：方振涛，系该公司员工。上诉人狄龙与上诉人刘锐、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（以下简称为满堂红东莞公司）房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初7862号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。狄龙起诉请求：1．判令立即解除狄龙与刘锐于2017年4月14日签订的编号为0013355的《房地产买卖合同》；2．判令刘锐立即将位于东莞市××城区××路××未来世界花园××住宅楼××房过户给狄龙；3．判令刘锐向狄龙支付违约金145000元（该违约金按照房地产买卖合同第七条约定为总楼价1450000元的10%）。刘锐反诉请求：1．判令狄龙向刘锐交付XX市XX区XX路XX未来世界花园XX住宅楼XX栋XX号房产；2．判令狄龙支付因其逾期交付房产给刘锐造成的损失（损失按照相同小区同类房产租金标准以40元/平方米/月计算，合3800元/月，自2018年4月11日期计算值实际交付之日止），暂计至2018年4月30日为2533元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、限狄龙于判决发生法律效力之日起五日内向刘锐交付位于XX区XX路XX未来世界花园XX住宅楼XX栋XX号的房屋；二、限刘锐于判决发生法律效力之日起五日内向狄龙支付违约金44440元。三、限狄龙于判决发生法律效力之日起五日内向刘锐赔偿损失。损失以每月3000元的标准，从2018年4月11日计算至狄龙向刘锐实际交付位于XX区XX路XX未来世界花园XX住宅楼XX栋XX号房屋之日。四、驳回狄龙的其他诉讼请求。五、驳回刘锐的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费9577.5元，由狄龙负担9125元，刘锐负担452.5元；反诉受理费8936.4元，由狄龙负担8934元，刘锐负担2.4元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初7862号民事判决书。狄龙不服原审判决，上诉请求：1．撤销原审判决第一项，改判解除狄龙与刘锐之间签订的《房地产买卖合同》，并要求刘锐立即将案涉房产过户回狄龙名下；2．撤销原审判决第二项，改判刘锐向狄龙支付违约金140000元；3．撤销原审判决第三项，改判狄龙无需向刘锐赔偿损失。事实与理由：一、刘锐支付剩余购房款的期限应当为3个月，但付款期限届满刘锐仍未履行付款义务已经构成违约，狄龙发送《付款通知函》给刘锐就是依照《房地产买卖合同》约定给予刘锐一个合理宽限期，但直到狄龙给予的付款宽限期届满，刘锐仍然未能完成剩余购房款的支付，因此，狄龙完全有权依照合同约定解除案涉《房地产买卖合同》。2017年4月14日，狄龙与刘锐签订案涉《房地产买卖合同》时曾向银行询问贷款发放时间，该银行客户经理表示即使办理普通贷款，三个月时间贷款也可以发放，在得到银行口头保证后，狄龙才与刘锐签订合同。虽然合同并未约定具体的剩余购房款支付时间，但根据贷款银行的口头答复，狄龙认为三个月即为刘锐需要支付剩余购房款的期限。因案涉房产于2017年9月15日才办理过户手续，狄龙认为该3个月的付款期限从2017年9月15日起算才比较合理，即刘锐剩余购房款的支付截止时间在2017年12月15日，但直到该期限刘锐都未能完成剩余购房款的支付，此后狄龙多次向中介及刘锐询问剩余购房款的支付时间，但对方态度恶劣，未给狄龙任何说明及解释。狄龙无奈于2018年2月3日依《房地产买卖合同》第七条约定发送《付款通知函》通知刘锐于收到本函之日起20日内支付剩余购房款，否则解除合同，但刘锐于2018年2月5日收到该通知函，直到2018年4月10日才完成剩余购房款的支付，明显已经严重超出狄龙给出的宽限期，狄龙因此行使解除权符合《房地产买卖合同》第七条的约定。即使刘锐陈述贷款的发放有受到过户的影响，但从2017年9月15日狄龙与刘锐办理过户手续至2018年2月狄龙发送《付款通知函》给刘锐，期间也足有近5个月时间，按照正常的贷款审批程序，5个月时间也足以完成贷款的发放。总之，刘锐逾期付款的行为已经构成违约，并且刘锐在狄龙给予合理付款期限内仍未能完成剩余购房款的支付，狄龙完全有权要求解除案涉《房地产买卖合同》。二、狄龙出卖案涉房屋的目的在于获取资金，刘锐迟迟未能付款已经严重影响合同目的的实现。三、刘锐怠于履行付款义务，狄龙有权要求刘锐支付违约金145000元。上述《房地产买卖合同》签订后，狄龙严格按照合同约定履行了相应义务，配合办理过户手续，现房屋已过户至刘锐名下，但刘锐并未按照协议约定履行付款义务，在支付了前期440000元款项后，就未再支付剩余1010000元款项给狄龙，且在付款期限届满后经狄龙书面催收给予刘锐合理付款宽限期，刘锐都未能完成支付，因此，刘锐的行为明显构成违约，依照《房地产买卖合同》第七条的约定支付合同价款10%的违约金。刘锐亦不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决第二项，改判刘锐无需支付狄龙违约金44440元。事实与理由：原审认定事实有误，刘锐不存在迟延履行的事实，无需支付狄龙违约金。一、案涉《房地产买卖合同》关于楼价余款的支付时间约定：“楼价余款…①采用普通贷款的，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方账户内（放款时间以银行规定为准），到账则视为卖方已收取”。第七条约定“因房管局或银行等三方以外因素导致交易迟延或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”。合同已经明确指出“三方以外的因素”就是银行和房管局等因素，只要不是刘锐本人的原因，即便超过了合同约定的履行期限，其也不构成迟延履行。综上，根据合同约定，只要刘锐在合理的期限内提交了银行按揭的相关资料，以及配合办理交易过户及抵押登记，刘锐即履行了合同义务。刘锐于2017年6月13日即向贷款银行提交了按揭贷款所需的资料，并于2017年7月4日与贷款银行签订了合同，其已经积极全面地履行了合同义务，并不存在迟延履行的事实。二、狄龙在原审庭审中也陈述，由于其本人原因，2017年9月15日方办理房产过户和抵押登记，刚好遇上了2017年年底国家金融政策收紧而银行放款变慢，故狄龙对银行放款迟延负有一定责任。三、鉴于合同已对楼价余款的支付时间做出约定，狄龙以合同未约定履行期限为由，自行指定余款的支付时间，原审以狄龙《付款通知函》中指定的时间作为确定的履行期限没有依据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。另查明，刘锐在二审期间提交了以下证据：一、中介袁贺乐与狄龙之间就银行出具同贷书和发放贷款进行沟通的微信截图；二、2017年8月17日、2017年9月22日、2018年3月20日报纸新闻（打印件）；三、关于建设银行的网上投诉。经质证，狄龙确认证据一的真实性，但认为证据显示狄龙在催刘锐支付尾款，但刘锐一直没有给准确的答复；确认证据二的真实性，认为国家政策调整不是刘锐迟延付款的理由；对证据三不确认。满堂红东莞公司确认证据一的真实性，对证据二、三无法确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对狄龙、刘锐上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本院分析如下：狄龙与刘锐、满堂红东莞公司签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据《房地产买卖合同》附件第3条的约定，狄龙与刘锐协商一致同意由刘锐采用普通贷款的方式向狄龙支付剩余楼款1010000元，现狄龙主张刘锐逾期支付剩余楼款构成违约，本案应当审查刘锐在办理银行贷款的过程中是否存在违约行为。根据双方当事人的陈述及举证，刘锐早于2017年7月4日与银行签订了贷款合同，狄龙并未主张刘锐在办理银行贷款的过程中存在任何违约行为，银行迟迟未发放贷款，并非刘锐的过错所致。狄龙上诉主张剩余楼款支付的期限从2017年9月15日起算3个月，并无合同依据，虽银行并未在合同当事人的合理预期内发放贷款，但结合《房地产买卖合同》第七条第二款第（3）项关于“合同履行过程中，如因房管局或银行等三方以外因素导致交易迟延或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。”的约定，狄龙主张刘锐逾期支付剩余楼款构成违约，并无充分的合同依据，本院对狄龙的主张不予支持。原审判令刘锐应狄龙支付违约金，处理有误，本院予以纠正。根据《房地产买卖合同》第五条的约定，狄龙应于收齐楼款的当天向刘锐交付房屋。狄龙已于2018年4月10日收到剩余楼款，根据上述合同约定，狄龙应于当天向刘锐交付案涉房屋。现狄龙逾期向刘锐交付房屋，刘锐有权请求狄龙支付逾期交楼的损失。原审酌定按3000元/月的标准计算损失，处理并无不妥，本院予以维持。综上，狄龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。刘锐的上诉请求成立，本院予以维持。原审判决认定事实有误，导致处理结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项及前述援引法律条文的规定，本院判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初7862号民事判决第一项、第三项、第五项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初7862号民事判决第二项、第四项。三、驳回狄龙的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费9577.5元，由狄龙负担；反诉受理费8936.4元，由狄龙负担8934元，刘锐负担2.4元。狄龙上诉部分受理费19137元、刘锐上诉部分受理费911元，均由狄龙负担。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈锦波二〇一八年十一月二十二日书记员  梁善华王晨