呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初1768号原告（反诉被告）：贾锰，无固定职业，住山西省左云县。委托诉讼代理人：李志刚，恒信长城律师事务所律师委托诉讼代理人：高乐，恒信长城律师事务所律师。被告（反诉原告）：张寿安，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：朱顺利，内蒙古融兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：安峰，内蒙古融兴律师事务所律师。原告（反诉被告）贾锰与被告（反诉原告）张寿安房屋租赁合同一案，本院于2018年5月25日立案受理。被告张寿安依法提起反诉，本院合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾锰的委托诉讼代理人李志刚、高乐，被告（反诉原告）张寿安的委托诉讼代理人朱顺利、安峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贾锰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方之间的房屋租赁合同，被告张寿安立即搬离租赁的房屋。2、请求判令被告张寿安支付拖欠的房屋租金144997元，并支付逾期支付租金的违约金8366.6元（按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2018年5月1日，具体计算至被告实际给付之日止），拖欠的暖气费43043.34元、水费208.5元。3、请求法院判令被告张寿安支付房屋占用费，具体金额以被告张寿安实际搬离房屋之日起确定，自2018年5月2日至被告张寿安实际搬离房屋之日止，按照日租金274元每日的标准计算。4、请求判令被告张寿安承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年7月22日，双方签订《房屋租赁合同》，被告张寿安承租原告贾锰位于呼和浩特市××区商业门脸房三套面积500平方米的房屋，租赁期限5年，自2010年8月1日至2015年8月1日，年租金为10万元。付款方式为每年的8月1日之间付清房租，如到期未交清房租，原告贾锰有权解除合同。合同到期后，被告张寿安继续使用原告贾锰房屋，原告贾锰对被告张寿安继续承租房屋予以认可。被告张寿安在后续的租赁期间，只支付租金3万元。截止2018年5月1日，被告张寿安拖欠租金144997元、水费208.5元、暖气费43043.34元未付。故原告贾锰诉至法院，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）张寿安辩称，1、原告贾锰诉请解除与被告张寿安之间的房屋租赁合同没有事实和法律依据，被告张寿安行使抵销权后不应向原告贾锰支付房屋租金。2、被告张寿安承租房屋期间，因下水管道断裂漏水造成文物字画及古董瓷器的损失应由原告贾锰承担赔偿责任。3、被告张寿安清理承租房屋污水的费用人民币9000元应由原告贾锰承担。4、原贾锰诉请的房租违约金、暖气费、水费没有事实与法律依据。反诉原告（被告）张寿安向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告贾锰向反诉原告张寿安支付清理污水费用人民币9000元。2、判令反诉被告贾锰向反诉原告张寿安赔偿经济损失人民币五十万元整（小写：500000元）。3、判令反诉被告贾锰承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年7月22日，反诉原告张寿安与反诉被告贾锰签订《房屋租赁合同》，反诉被告贾锰将位于呼和浩特市××区商业门脸房三套出租给反诉原告张寿安使用。反诉原告张寿安用上述房屋开设内蒙古盛元博物院用于展览、存放古玩字画。该房屋租期为5年，自2010年8月1日至2015年8月1日，租赁期限届满后，反诉原告张寿安与反诉被告贾锰口头协商继续使用上述房屋。2016年5月份，承租房屋下水管道断裂，反诉原告张寿安多幅字画被浸泡。反诉原告张寿安通知反诉被告贾锰，要求解决漏水和赔偿问题，但反诉被告贾锰一直不予解决。2016年8月，承租房屋下水管道整根断裂，整个房屋被水浸泡，造成反诉原告张寿安的一些古董及瓷器被泡坏，后反诉原告张寿安雇佣抽水车进行清理，花费人民币9000元。承租房屋两次漏水造成反诉原告张寿安严重的经济损失，损失的字画和古董瓷器价值估计为人民币50万元。但反诉被告贾锰不履行维修义务，拒绝承担赔偿责任。故反诉原告张寿安诉至法院，提出上述反诉请求。反诉被告（原告）贾锰辩称，1、原告方出租的房屋在出租时并无质量问题。2、作为承租人租赁房屋时应对房屋质量等基本情况进行检验。3、房屋下水管道破裂的情况我方并不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）贾锰向法院提交《房屋租赁合同》1份、水量通知单1份、采暖费通知单1份。被告（反诉原告）张寿安提供《房屋租赁合同》1份、下水管漏水照片9张、毁损的文物及字画照片6张、毁损的文物及字画价格明细表1张，根据原被告提供的证据及证人证言，本院认定事实如下：2010年7月22日，原告（反诉被告）贾锰与被告（反诉原告）张寿安签订《房屋租赁合同》，合同约定被告张寿安租赁原告贾锰位于呼和浩特市××区商业门脸房三套（面积500平方米）的房屋，租赁期限5年，自2010年8月1日至2015年8月1日，年租金为10万元。付款方式为每年的8月1日之间付清房租。如到期未交清房租，原告贾锰有权解除合同。从房屋出租之日起，水、电、暖等费用均由被告张寿安支付。2015年8月1日，合同到期后，双方未签订书面的租赁协议，但被告张寿安继续使用租赁房屋，原告未提出异议，原被告双方均按照之前的《房屋租赁合同》履行房屋租赁事宜。截止2018年5月1日，被告张寿安尚欠原告贾锰房屋租金144997元未支付。另查明，2016年8月涉诉房屋下水管道断裂，房屋被水浸泡，造成被告张寿安放置于该房屋的部分物品损坏。后被告张寿安雇佣抽水车进行清理，花费清污费9000元。本院认为，原告贾锰与被告张寿安于2010年7月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同履行期限届满后被告张寿安继续使用租赁房屋，原告贾锰未提出异议，应视为原租赁合同继续有效。被告张寿安未按期支付原告贾锰租赁费，其行为已构成根本性违约。原告贾锰要求解除该《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。同时被告张寿安应支付原告贾锰拖欠的租赁费144794元（2016年8月1日至2018年5月1日期间，共计638天，按每年100000元计算，扣除已支付的房屋租金30000元）及支付房屋占有使用费（计算方式：自2018年5月2日至实际搬离房屋之日止，按日租金274元计算）。由于双方租赁关系已解除，被告张寿安继续使用该房屋无事实及法律依据，应予以搬离。因双方签订的租赁合同中并未约定逾期支付租赁费的违约责任，本院不保护原告贾锰的违约金请求。关于拖欠的暖气费43043.34元及水费208.5元，因原告贾锰未提供交纳上诉费用的交纳发票，本院不予保护。反诉原告张寿安请求由反诉被告贾锰支付清污费用人民币9000元，由于该笔费用发生于租赁期间，且由于租赁房屋下水管破裂所致，故该笔费用应由反诉被告贾锰支付。反诉原告张寿安要求反诉被告贾锰赔偿古董及字画损失500000元，因其未提供古董及字画损失的鉴定结论，本院不予保护该项诉讼请求。综上所述，原告贾锰及反诉原告张寿安的部分诉讼请求有事实与法律依据，本院予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告贾锰与被告张寿安于2010年7月22日签订的《房屋租赁合同》。二、被告张寿安于本判决生效后十日内支付原告贾锰租赁费144794元（2016年8月1日至2018年5月1日期间）。三、被告张寿安于本判决生效后十日内搬离原告贾锰位于呼和浩特市××区商业门脸房3套（面积为500平方米）。四、被告张寿安于本判决生效生效后十日内支付原告贾锰房屋使用费（计算方式：自2018年5月2日至实际搬离房屋之日止，按日租金274元计算）。五、反诉被告贾锰于本判决生效后十日内支付反诉原告张寿安清污费9000元。六、驳回原告贾锰的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告张寿安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4232元，原告贾锰负担1115元，被告张寿安负担3117元。反诉案件受理费8890元，反诉原告张寿安负担8733元，反诉被告贾锰负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李亚茹人民陪审员 刘万锁人民陪审员 云俊平 二0一八年十一月二十日书 记 员 刘佳慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为没能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。