文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10907号原告：利家樑，男，1959年9月27日出生，汉族，住广东省广州市东山区。原告：陆少玲，女，1964年7月16日出生，汉族，住址同上。两原告的共同委托代理人：陈瑞莲、林嘉丽，均系国信信扬律师事务所律师。被告：黄少华，女，1974年8月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：郑海鹰、王俊生，均系广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：利兴达，男，1987年3月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告利家樑、陆少玲诉被告黄少华，第三人利兴达房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告利家樑及其与原告陆少玲的共同委托代理人陈瑞莲，被告黄少华的委托代理人郑海鹰、王俊生，第三人利兴达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利家樑、陆少玲共同诉称：原告所有的位于广州市天河区甲子村3巷3号的农村宅基地房屋，因配合广州市规划局（1992）城地批字第527号文决定收回甲子村地段土地的需要，由原告与广州市规划局就该宅基地房屋的拆迁与补偿问题达成协议，并确认把房屋使用权转让给原告的儿子即本案第三人。其后，原告在村委会主持下参加回迁村民摇珠选房活动，并分别抽得广州市珠江新城花城大道663号之三406房、663号1501房、663号1502房、663号之二16楼03房回迁房，广州市规划局以上述抽得的房屋作为拆迁补偿。2006年3月17日，原、被告签订了《购房协议书》，原告向被告出售上述回迁房中的663号之二16楼03房，购房款总金额为650000元，建筑总面积为107.11平方米，实际支付了630000元。在该协议签订前，原告向被告说明了房屋性质并展示了相关的宅基地使用证和《广州市房屋拆迁补偿协议书》，被告是在知悉房屋一切状况的情况下与原告签订该协议的。由于被告在购买上述房屋时非本村村民，且购买后原、被告双方亦未对该宅基地房屋的使用权办理有效的变更手续，而出售的房屋属村民宅基地房屋，其附着的土地系集体经济组织所有，宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定身份相联系，宅基地房亦一样，故非本组织成员物权取得或者变相取得应当认定为无效。因此，原告认为《购房协议书》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《购房协议书》应当被认定为无效合同。故原告特诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告于2006年3月17日签订的《购房协议书》无效；二、被告退还原告广州市珠江新城花城大道663号之二16楼03房，原告退还被告实际支付的购房款630000元。被告黄少华辩称：一、广州市珠江新城花城大道663号之二16楼03房并非利用农村宅基地建设的房屋，而是在国有土地上合法建设的房屋，属回迁房。经查询，上述房屋所在的地块即广州市珠江新城H3-1地块属国有土地。2007年10月，广州市人民政府向广州市石东实业有限公司颁发了《国有土地使用权证》，确认该地块属划拨的住宅用地，尚未办土地有偿使用手续。由此可知，上述房屋并非在农村宅基地上建设的房屋，而是在国有土地上建设的房屋，符合政府有关规划用途，依法验收合格并交付使用。被告在向原告购买上述房屋时，就已了解到房屋可以办理商品房产权证，原告也向被告说明上述房屋可以办理产权证，但相关费用要被告承担，基于这种情况，被告向原告购买了上述房屋。二、被告与原告签订的《购房协议书》是在双方自愿平等的基础上签订的，并已履行，应受到法律的保护。2006年3月17日，被告与原告签订了《购房协议书》，约定原告将上述房屋转让给被告，总售价为650000元。合同签订后，被告依约支付了630000元给原告，剩余20000元待办完过户手续时支付。同时，双方还找到利振淋为公证人在场签字见证。原、被告签订的协议是在公平公正的情况下，由双方自愿签署的，未违反我国有关法律、法规的强制性规定。而且，上述房屋当时售价与当时同地段的普通商品房差距不大，差价在1000元左右，这也充分证明了原告出售上述房屋时，已知道上述房屋不是利用农村宅基地建设的房屋，而是在国有土地上建设的房屋，依法是可以转让的。三、广州市石东实业有限公司作为上述国有土地使用权人对于回迁房的转让是同意的，被告向原告购买上述房屋后，已向广州市利苑物业管理有限公司报备。被告与原告签订协议时，即以业主身份办理了收楼手续，物业管理方广州利苑物业管理有限公司也确认了原告将上述房屋转让给被告，上述房屋交付使用至今，一切权益及应缴交的各项费用均由被告承担。广州市石东实业有限公司对于被告与原告签订的协议也是知情的，这些都充分说明了各方都认可被告是上述房屋的业主。四、原告并不是石东村民，其转让房屋既成事实，现诉求转让无效有违诚信守约原则。原告早已是广州市民户籍，其转让的上述房屋为原宅基地房屋被征用拆迁后补偿的回迁房，这类回迁房是当今社会走向城镇化的必然产物，政府主管部门也有相关政策，在补缴土地出让金等税费后这类回迁房是可以转为商品房的。而原告当初为了经济利益将上述房屋出售给被告，在房价大幅上升时又起诉要求返还房屋，以获得更大的利益，这种行为损人利己，有违诚实守信原则。综上所述，原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，上述房屋并非宅基地房屋性质，双方签订的《购房协议书》合法有效，被告已实际履行了合同义务，原告理应继续履行协议。为此，被告请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人利兴达述称：同意原告的诉讼请求、事实和理由。当时买卖广州市珠江新城花城大道663号之二16楼03房时，双方所签订的买卖合同没有第三人的签名，第三人也不在场，但拆迁补偿协议明确第三人对上述房屋是有份额的。经审理查明：2000年10月8日，广州市土地开发中心（拆迁人/甲方）与利家樑（被拆迁人/乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下简称《拆迁补偿协议书》），约定市规划局以（1992）城地批字第527号文决定，收回甲子村地段的土地；乙方同意甲方拆除座落在天河区××村××村××号的房屋，该房屋为混合结构，经市房管局部门核定，建筑面积332.50平方米，另有无证建筑面积6.59平方米；甲方将自有的座落在珠江新城花城大道H3-1地块的自有房屋，建筑面积为332.50平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。另，该《拆迁补偿协议书》的第十一条“其它事项”处有手写内容“①无证建筑面积6.59平方米由甲方补偿给乙方1397.70元。②该户自行临迁，由甲方每月交付给乙方临迁费6650元至回迁日止。③由甲方一次性补偿给乙方搬家费及一切附属设施费共6891.70元。④第3层及第4层的半层归属利桂珍及利兴达所有，面积为142.50平方米”。2006年3月17日，利家樑、陆少玲（出卖人/甲方）与黄少华（买受人/乙方）签订了《购房协议书》，约定甲方将其拥有产权的位于广州市珠江新城花城大道663号之二甲子村拆迁复建房16楼03房的房产（下简称案涉房屋，建筑面积107.11平方米），以总金额650000元整套出售给乙方，乙方愿意以上述价格一次性付款给甲方购买该套房产；乙方已于2006年3月13日付定金5000元交于甲方，并协商于2006年3月20日前由乙方一次性补齐购房款650000元（含定金）（该条款后有手写内容“现实收630000元，余20000元过户结清”）；甲方在收到乙方购买该套房所支付的房款总额650000元的同时，甲方即刻放弃对该房产的产权及相应的所有权利，乙方即刻拥有对该套房产及相应的所有权利；乙方应按照甲子村物业管理公司的规定按时交纳物业管理、煤气、水电等各项费用，在办理过程中，甲方提供必要的协助以便于乙方顺利完成相关手续；乙方在办理该房产的产权变更、房产证等产权确认的相关手续完毕前，甲方必须向乙方提供作为房屋原业权人应当出具的为乙方办理房产证所需之证明材料以配合办理，乙方办理该房产的产权登记过程中所发生的税费、土地出让金，包括按规定应由甲方承担的税费、土地出让金均由乙方负担；如果在国家建设需要征用该房产土地、村镇规划需要改变该房产土地用途情况下给乙方造成任何损失，国家或政府因此给予的补偿，受补偿方应为乙方；如果受补偿方为甲方，甲方应配合将所有补偿无条件转让给乙方；本协议经甲乙双方协商一致签名后立即生效，任何一方不得违反本协议任一条款，否则违约方要加倍赔偿因违反相关条款而给对方造成的经济损失；在本次转让交易中，甲乙双方共同邀请利振淋作为公证方，见证本次房产转让交易等。2006年3月17日，广州利苑物业管理有限公司（下简称利苑物管公司）书面确认其了解案涉房屋是利家樑所有的拆迁回迁房，现利家樑自愿将该房屋转让给黄少华；双方确认，自该房屋交付使用之日始，该房屋的一切权益，包括应缴交的一切物业管理费用，概由黄少华承担。该书面资料上加盖了利苑物管公司公章，甲方签名处有利家樑签名，乙方签名处有黄少华签名。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属宅基地房屋、黄少华并非本村村民为由，向本院提起诉讼，要求确认《购房协议书》无效，并要求黄少华交还案涉房屋。诉讼过程中，利家樑、陆少玲与黄少华均确认利家樑、陆少玲共收到黄少华支付的购房款630000元；案涉房屋已交付给黄少华使用，现仍由黄少华使用；利家樑、陆少玲、利兴达、黄少华均不是甲子村村民。利家樑、陆少玲主张案涉房屋是因原宅基地房屋拆迁补偿而得，并提交了穗天字第016213号《村镇宅基地使用证》作为证据。该《村镇宅基地使用证》显示使用人姓名为利家樑，宅基地座落为东圃镇甲子村，建筑面积为332.50平方米。黄少华确认该证据的真实性。黄少华主张利家樑、陆少玲自愿转让案涉房屋，案涉房屋由黄少华入住使用至今，而利家樑、陆少玲、黄少华均不是该村村民。为予证明，黄少华提供了二份《证明》作为证据。一、利苑物管公司于2018年7月5日出具的《证明》，内容为2006年3月17日利家樑、陆少玲将案涉房屋自愿转让给黄少华，并在该公司进行了房屋交接；该房屋自2006年3月17日开始一直都是由黄少华一家居住管理至今，该公司确认案涉房屋的权属人是黄少华。二、广州市天河区员村街石东第十股份合作经济社于2018年7月5日出具的《证明》，内容为黄少华一家自2006年3月入住案涉房屋至今，利家樑、陆少玲、黄少华都不是本村社员。利家樑、陆少玲对证据一的真实性予以确认，但对内容不予确认，认为物管公司物权确认房屋的权属；利家樑、陆少玲对证据二的真实性不予确认。本院向广州市国土资源和规划委员会调查，该委员会出具《关于（2018）粤0106民初10907号的复函》（下简称《复函》），回复称案涉房屋所在地块以广州市石东实业有限公司的名义办理2007国用1200038号国土证，是“城中村”改制的村留地，土地所有权性质为国有；案涉房屋未办理不动产权登记，无查封、抵押信息；鉴于案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户登记手续条件；信息核查时间为2018年8月30日。本院认为：利家樑、陆少玲与黄少华签订《购房协议书》，约定利家樑、陆少玲将案涉房屋有偿转让给黄少华。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属于宅基地房屋且黄少华并非本村村民为由，要求根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，确定《购房协议书》无效，并要求黄少华返还案涉房屋。对此，本院认为，《购房协议书》约定的标的物为案涉房屋，而根据广州市国土资源和规划委员会出具的《复函》可知，案涉房屋所在地块的土地所有权性质为国有，并非利家樑、陆少玲主张的宅基地性质。因此，利家樑、陆少玲以上述理由主张《购房协议书》无效，并要求黄少华返还案涉房屋，上述诉讼请求均明显缺乏依据，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告利家樑、陆少玲的全部诉讼请求。本案受理费10100元，由原告利家樑、陆少玲负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  吴春礼人民陪审员  刘香玲二〇一八年十一月十九日书 记 员  何靖文罗小玲            本判决书于2018年   月   日送达