贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔27民终2136号 上诉人（原审原告）：覃若盼，女，1990年8月31日出生，布依族，贵州省荔波县人，身份证住址贵州省荔波县. 被上诉人（原审被告）：贵州江宇房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县恩铭大道菜园路，统一社会信用代码915227225519260455。 法定代表人：覃光柏，系该公司总经理。 上诉人覃若盼因与被上诉人贵州江宇房地产开发有限公司（以下简称江宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2017）黔2722民初1168号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月8日作出（2017）黔27民终2407号民事裁定，撤销原判，将本案发回重审。荔波县人民法院重审后于2018年8月17日作出（2018）黔2722民初857号民事判决，覃若盼仍不服，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人覃若盼上诉请求：1、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当依照合同约定履行义务，合同对逾期交房违约责任约定为每日按照已付房款的0.03%、对逾期办证的违约责任约定为每日按照已付房款的0.1%，该约定并未违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，按照约定优先原则，被上诉人就应当按照合同约定承担违约责任；2、按照合同约定，上诉人主张逾期交房9个月违约金为22202元，逾期6个月办证违约金49699.68元，违约金合计71901.68元，并未超过合同标的30%，并不属于“过分高于造成的损失”情形，一审认定约定的违约金过高，将逾期交房违约金标准降低为0.0015%降低了50%、逾期办证违约金标准降低为0.0051%降低了约20倍，缺乏必要的法律依据及事实依据，侵犯了上诉人的合法财产权益。 被上诉人江宇公司二审辩称：请求法院依法调整过高的违约金计算标准。1、对被上诉人因种种因素对上诉人存在逾期交房和逾期办证的事实予以认可，并表示歉意及坦诚应对；2、对本案上诉人应交房时间为2016年11月30日，实际交房时间为2017年11月17日，逾期交房共352天，现未办理房产转移登记手续；3、延期交房违约金约定过高。本案上诉人购房目的是用于居住，没有按时收到房屋时的损失一般体现为另行租房的费用，故本案约定的违约金日万分之三过高，理应调整，结合上诉人的损失及荔波经济发展水平适用公平原则调整为日万分之一点五；4、违约金的基本性质是补偿性，本案上诉人已将房屋抵押给银行，在还清贷款前上诉人不能将该房进行出售、赠与等，即权利受限，且商品房买卖合同中的违约损失是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失，故此违约金标准明显过高，恳请人民法院依法调整为日万分之0.51；同其荔波中央城、樟江国际城一系列延期办证诉讼，终审判决均确认违约金调整为日万分之0.51，既考虑了购房人的合法权益也兼顾了让房开企业能够良性运转。 原审原告覃若盼向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令被告向原告交付房屋和交付办理商品房转移登记的相关文书；2、判令被告向原告支付2016年11月30日至2017年8月31日期间逾期交房违约金22,202元；3、判令被告向原告支付2017年2月28日至2017年8月31日期间逾期办理商品房转移登记有关文书（以下简称逾期办证）违约金49,699.68元；4、判令被告按合同约定从2017年8月31日起至实际交付房屋之日、实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的逾期交房及逾期办证违约金；5、涉案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月22日，原告覃若盼与被告江宇公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发建设的荔波樟江国际城26#楼26-1-7-1号商品房，房款总计270,107元。合同约定：被告应于2016年11月30日前向原告交付该商品房，如逾期，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金；被告承诺于2017年2月29日（依合同书面表述，根据日历及相关法律规定应认定为2017年2月的最后一日，即为2017年2月28日）前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，否则，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按约定支付全部购房款270,107元。被告于2017年12月16日将涉案房屋交付原告，截至本案重审法庭辩论终结时，涉案房屋未能办理涉案商品房的初始登记。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人对合同的效力亦未提出异议，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，原告已按合同约定向被告支付全部购房款，但被告却未能按其承诺日期交付房屋及办理涉案房屋的初始登记，已经构成违约，应当依法承担违约责任。一审庭审过程中，原告还认为，根据合同约定，被告应交付原告的相关文书还包括房屋验收合格证明文件、房产证等。根据相关法律规定，办理商品房转移登记，需要被告先取得涉案商品房初始登记，本案中双方已经在合同约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，而且根据当地办理商品房转移登记流程及规定，办理商品房转移登记亦需要原告提出申请并交纳相关税费为前提，因此，逾期办证违约金计算的截止日期应为被告取得涉案商品房初始登记之日，同时对原告诉请判令被告交付房产证的请求亦不予支持。虽然取得涉案房屋验收合格证明文件是被告应尽的义务，但该事项涉及建设行政主管部门行政行为及权限，不应由民事司法裁判强制解决，因此，对原告诉请判令交付房屋验收合格证明文件的请求不予支持。关于被告提出原告主张的逾期交房和逾期办证违约金过高，请求人民法院进行调整的问题，虽然本案双方当事人在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期交房和逾期办证给其造成的实际损失，故一审法院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按原告已付房价款计算，由被告按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金、按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。故本案违约金结合原告的诉讼请求，并根据相关法律规定计算为：被告逾期交房违约金15,437元[270,107元×0.00015×381天（2016年12月1日至2017年12月16日）≈15,437元]、被告逾期办证违约金4221元[270,107元×0.000051×507天（2017年3月1日至2018年7月20日法庭辩论终结之日）≈6984元]；2018年7月21日起至被告实际取得该商品房所有权初始登记日的违约金，则按上述标准继续计算。此外，原告已经接收涉案房屋，其当庭撤回要求交付房屋的诉请，不违反法律规定，亦无继续诉讼必要，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认原告覃若盼与被告贵州江宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告贵州江宇房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告覃若盼逾期交房违约金15,437元、逾期办证违约金6984元，两项共计22,421元；三、被告贵州江宇房地产开发有限公司继续支付原告覃若盼从2018年7月21日起至被告贵州江宇房地产开发有限公司实际取得涉案商品房初始登记之日止的逾期办证违约金（按原告已付房款的日万分之零点五一计算）；四、驳回原告覃若盼的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1598元，由被告贵州江宇房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，对于一审认定被上诉人违反《商品房买卖合同》的约定，存在逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约事实，双方无异议，予以确认。 对于逾期交房和逾期办证违约金是否应当调整、一审的调整幅度是否适当的问题。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，案涉房屋系上诉人以公积金贷款付全款购买，双方在合同中约定在不退房的情况下逾期交房违约金为购房款的日万分之三、逾期办证违约金为购房款的日千分之一，因该约定较高，尤其是逾期办证违约金的约定明显高于同时期同地段其他商品房买卖合同的约定，故被上诉人在一审答辩中请求减少约定的违约金。鉴于上诉人未提供证据证明因被上诉人逾期交房和逾期办证给其造成的实际损失，故一审法院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合荔波县经济发展水平，根据公平和诚实信用原则予以综合衡量，酌情调整为由被上诉人按日万分之一点五向上诉人支付逾期交房违约金、按日万分之零点五一向上诉人支付逾期办证违约金基本适当，也在一审法院自由裁量的幅度范围内，与同地区同时期其他存在违约行为的房开公司应当承担的违约金标准也基本一致，故对一审法院违约金的调整予以维持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1598元，由上诉人覃若盼负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 陈福江 审判员 蔡云飞 二〇一八年十一月九日 法官助理吴奕 书记员张祺