文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10906号原告：利家樑，男，1959年9月27日出生，汉族，住广东省广州市东山区。原告：陆少玲，女，1964年7月16日出生，汉族，住址同上。两原告的共同委托代理人：陈瑞莲、林嘉丽，均系国信信扬律师事务所律师。被告：朱耀华，女，1956年8月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：陈敏杰，男，1982年10月11日出生，汉族，住广州市越秀区，系被告朱耀华的家属。委托代理人：张海波，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：利兴达，男，1987年3月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告利家樑、陆少玲诉被告朱耀华，第三人利兴达房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告利家樑及其与原告陆少玲的共同委托代理人陈瑞莲，被告朱耀华及其委托代理人张海波，第三人利兴达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利家樑、陆少玲共同诉称：原告所有的位于广州市天河区甲子村3巷3号的农村宅基地房屋，因配合广州市规划局（1992）城地批字第527号文决定收回甲子村地段土地的需要，由原告与广州市规划局就该宅基地房屋的拆迁与补偿问题达成协议，并确认把房屋使用权转让给原告的儿子即本案第三人。其后，原告在村委会主持下参加回迁村民摇珠选房活动，并分别抽得广州市珠江××大道××房、663号1501房、663号1502房、663号之二16楼03房回迁房，广州市规划局以上述抽得的房屋作为拆迁补偿。2006年4月25日，原、被告签订了《房屋转让协议》及《房屋转让交楼书》，约定原告向被告出售上述回迁房中的663号之三406房，转让价格为每平方米6000元，建筑总面积为107.11平方米，转让总金额为642660元。在该协议签订前，原告向被告说明了房屋性质并展示了相关的宅基地使用证和《广州市房屋拆迁补偿协议书》，被告是在知悉房屋一切状况的情况下与原告签订该协议的。由于被告在购买上述房屋时非本村村民，且购买后原、被告双方亦未对该宅基地房屋的使用权办理有效的变更手续，而出售的房屋属村民宅基地房屋，其附着的土地系集体经济组织所有，宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定身份相联系，宅基地房亦一样，故非本组织成员物权取得或者变相取得应当认定为无效。因此，原告认为《房屋转让协议》及《房屋转让交楼书》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《房屋转让协议》及《房屋转让交楼书》应当被认定为无效合同。故原告特诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告于2006年4月25日签订的《房屋转让协议》及《房屋转让交楼书》无效；二、被告退还原告广州市珠江××大道××房，原告退还被告购房款642660元。被告朱耀华辩称：一、广州市珠江××大道××房的买卖已是事实，房屋的土地性质不是原告所述的宅基地，而是回迁经济补偿房，其性质与宅基地性质有重大区别。二、原告提交的宅基地复印件证明不是上述房屋的，与本案没有任何关系。三、原、被告所交易回迁房的行为是合法有效的，当时由物业公司依法确认。四、上述房屋是由广州市城市规划对城中村房屋进行改造的回迁房，是可以进行交易的，且原、被告及第三人均不是该村村民。因此，原告的起诉没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人利兴达述称：同意原告的诉讼请求、事实和理由。当时买卖广州市珠江××大道××房时，双方所签订的买卖合同没有第三人的签名，第三人也不在场，但拆迁补偿协议明确第三人对上述房屋是有份额的。经审理查明：2000年10月8日，广州市土地开发中心（拆迁人/甲方）与利家樑（被拆迁人/乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下简称《拆迁补偿协议书》），约定市规划局以（1992）城地批字第527号文决定，收回甲子村地段的土地；乙方同意甲方拆除座落在天河区××村××村××号的房屋，该房屋为混合结构，经市房管局部门核定，建筑面积332.50平方米，另有无证建筑面积6.59平方米；甲方将自有的座落在珠江新城花城大道H3-1地块的自有房屋，建筑面积为332.50平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。另，该《拆迁补偿协议书》的第十一条“其它事项”处有手写内容“①无证建筑面积6.59平方米由甲方补偿给乙方1397.70元。②该户自行临迁，由甲方每月交付给乙方临迁费6650元至回迁日止。③由甲方一次性补偿给乙方搬家费及一切附属设施费共6891.70元。④第3层及第4层的半层归属利桂珍及利兴达所有，面积为142.50平方米”。2006年4月25日，利家樑、陆少玲（甲方）与朱耀华（乙方）分别签订了《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》。《房屋转让协议》约定，甲方同意将位于珠江××大道××房（下简称案涉房屋）回迁房一间有偿转让给予乙方，房屋为甲子村回迁房，属甲方拥有拆迁面积的其中部分，刚建成，已验收、未发证，转让后甲方及其家属放弃该房的一切权利；该房用途为住宅，其间总建筑面积为107.11平方米；转让价格为每平方米6000元，转让总金额为642660元；乙方在签订协议之日向甲方支付房价款642660元；甲方在乙方签订协议并收到乙方全部付款，即将房屋交付给乙方使用；房屋交付之日，甲乙双方应进行验收交接，双方签署交楼文书；甲方负责收楼交乙方、提供甲方拥有公证过户手续证明；甲方在协议签订之时提供该转让房屋确权的原有证明，包括拆迁协议面积具体分摊，原宅基地复印件，拆迁补偿协议复印件等；乙方负责房屋公证、过户所需的一切费用，包括双方税项；房屋面积按房产有效证件为准，如与报建图纸面积不符，以实际出证面积为准；甲方保证提供所有有效证件资料，给乙方办理房产申领手续，如违约承担一切法律责任；协议签订之日起，双方如有违约除退回所收的财物外，付对方违约金100000元；协议自双方签订付款起即刻生效等。《房屋转让交楼书》约定，甲方在收到乙方642660元后，应交楼给乙方，甲方应履行此前已达成的协议，办齐有关证明手续，确认该房已转让给乙方并交付乙方全权使用，乙方可进行装修等甲方不得干预；甲方向该房所在的物业管理部门已交纳的费用有案涉房屋煤气管道初装费共3550元，乙方已向甲方付清该部分款项，今后所收的费用由乙方承担，并全权由乙方负责，确认所收费用与甲方无任何关系；甲方保存的宅基地证和广州市城市房屋拆迁补偿协议书原件，如乙方要办理有关手续，甲方无条件提供，并配合办理，否则一切责任由甲方负责，乙方保留追究权利；甲方在交楼签订之日起，经向该房所在物业或石东十社确认该楼已转让给乙方，承认乙方所纳费用有效，如果物业或石东十社需甲方办理产权等事项，甲方无条件配合，否则一切后果由甲方负责；交楼后，甲方已领取该房确权手续或是产权证，必须与乙方办理公证等手续；签订交楼书后，甲乙双方必须履行此前所达成的协议，否则任何一方有权提出对方违约，依法追究相关责任及所承担的后果，交楼后甲方及其家属不得以任何理由干扰乙方对该房使用权等。2006年4月25日，广州利苑物业管理有限公司（下简称利苑物管公司）书面确认其了解案涉房屋是利家樑所有的拆迁回迁房，现利家樑自愿将该房屋转让给朱耀华；双方确认，自该房屋交付使用之日始，该房屋的一切权益，包括应缴交的一切物业管理费用，概由朱耀华承担。该书面资料上加盖了利苑物管公司公章，甲方签名处有利家樑、利桂珍、利兴达签名，乙方签名处有朱耀华签名。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属宅基地房屋、朱耀华并非本村村民为由，向本院提起诉讼，要求确认《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》无效，并要求朱耀华交还案涉房屋。诉讼过程中，利家樑、陆少玲与朱耀华均确认利家樑、陆少玲共收到朱耀华支付的购房款642660元；案涉房屋已交付给朱耀华使用，现仍由朱耀华使用；利家樑、陆少玲、利兴达、朱耀华均不是甲子村村民。利家樑、陆少玲主张案涉房屋是因原宅基地房屋拆迁补偿而得，并提交了穗天字第016213号《村镇宅基地使用证》作为证据。该《村镇宅基地使用证》显示使用人姓名为利家樑，宅基地座落为东圃镇甲子村，建筑面积为332.50平方米。朱耀华确认该证据的真实性，但认为该证据与案涉房屋无关。朱耀华主张其在房屋转让当日已入住案涉房屋，且经过物管公司的确认，而利家樑、陆少玲、朱耀华均不是该村村民。为予证明，朱耀华提供了《证明》三份作为证据。一、利苑物管公司于2018年6月1日出具的《证明》，内容为2006年4月利家樑、陆少玲将案涉房屋自愿转让给朱耀华，并在该公司进行了移交确认；该房屋自2006年4月25日开始一直都是由朱耀华一家居住管理至今，该公司确认案涉房屋的权属人是朱耀华；利家樑、陆少玲、朱耀华现在都不是本村村民。二、广州市天河区员村街石东第十股份合作经济社于2018年6月6日出具的《证明》，内容为朱耀华一家自2006年4月入住案涉房屋至今，利家樑、陆少玲、朱耀华都不是本村社员。三、广州市石东实业有限公司于2018年7月2日出具的《证明》，内容为该公司属下第十股份合作经济社于2000年10月开始启动拆迁，2005年底开始安排回迁在天河区珠江新城H3-1地块上的房屋，当时有部分回迁户自愿将回迁房屋产权有偿转让出去；因当时政策告知，回迁房在补办土地有偿使用手续后，可以办理房产证作为商品房进行交易，故该公司不反对回迁户对回迁房的有偿转让，在石东第十股份合作经济社属下的利苑物管公司确认交接后，对购房者作为新业主进行管理和服务；2007年10月17日，该公司已办理并取得回迁房此地块的国有土地使用证；目前，地块上的房屋产权证在办理中。利家樑、陆少玲对证据一的真实性予以确认，但对内容不予确认，认为其不是村民与宅基地的权属没有关联性；利家樑、陆少玲对证据二、三的真实性不予确认。本院向广州市国土资源和规划委员会调查，该委员会出具《关于（2018）粤0106民初10906号的复函》（下简称《复函》），回复称案涉房屋所在地块以广州市石东实业有限公司的名义办理2007国用1200038号国土证，是“城中村”改制的村留地，土地所有权性质为国有；案涉房屋未办理不动产权登记，无查封、抵押信息；鉴于案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户登记手续条件；信息核查时间为2018年8月30日。本院认为：利家樑、陆少玲与朱耀华签订《房屋转让协议》，约定利家樑、陆少玲将案涉房屋有偿转让给朱耀华；双方又签署《房屋转让交楼书》，办理了案涉房屋的交接手续。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属于宅基地房屋且朱耀华并非本村村民为由，要求根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，确认《房屋转让协议》及《房屋转让交楼书》无效，并要求朱耀华返还案涉房屋。对此，本院认为，《房屋转让协议》及《房屋转让交楼书》约定的标的物为案涉房屋，而根据广州市国土资源和规划委员会出具的《复函》可知，案涉房屋所在地块的土地所有权性质为国有，并非利家樑、陆少玲主张的宅基地性质。因此，利家樑、陆少玲以上述理由主张《房屋转让协议》《房屋转让交楼书》无效，并要求朱耀华返还案涉房屋，上述诉讼请求均明显缺乏依据，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告利家樑、陆少玲的全部诉讼请求。本案受理费10230元，由原告利家樑、陆少玲负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  吴春礼人民陪审员  刘香玲二〇一八年十一月十九日书 记 员  何靖文罗小玲            本判决书于2018年   月   日送达