广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1281民初2373号 原告（反诉被告）王沈源，男，汉族，1954年4月27日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区河池市宜州区，住河池市宜州区。 委托诉讼代理人蒋明，广西昭义律师事务所律师。 被告（反诉原告）韦凤萍，女，1968年12月3日出生，汉族，住河池市宜州区。 委托诉讼代理人侯覃，广西真意律师事务所律师。 第三人柳州市恒基投资管理有限公司宜州分公司，住所地广西壮族自治区河池市宜州区庆远镇龙溪路中央豪庭小区****商铺，统一社会信用代码91451281MA5KANB015。 法定代表人周先强，经理。 特别授权委托诉讼代理人朱世丽，女，壮族，1988年8月1日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区柳州市柳城县，系柳州市恒基投资管理有限公司宜州分公司职工。 委托诉讼代理人潘覃鼎，男，壮族，1995年10月12日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区来宾市忻城县，系柳州市恒基投资管理有限公司宜州分公司职工。 原告（反诉被告）王沈源诉被告（反诉原告）韦凤萍、第三人柳州市恒基投资管理有限公司宜州分公司（以下简称恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日受理本诉，于2018年9月27日受理反诉，并依法适用简易程序于2018年10月30日公开开庭对二案进行合并审理。原告（反诉被告）王沈源及其委托诉讼代理人蒋明、被告（反诉原告）韦凤萍及其委托诉讼代理人侯覃、第三人恒基公司的特别授权委托诉讼代理人朱世丽及委托诉讼代理人潘覃鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王沈源向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告王沈源、被告韦凤萍、第三人恒基公司签订的《房屋买卖三方合同》，被告韦凤萍退还原告王沈源10万元购房定金；2.判令被告韦凤萍承担本案诉讼费。事实和理由：原告王沈源、被告韦凤萍、第三人恒基公司于2018年7月6日签订《房屋买卖三方合同》，原告与被告通过第三人中介，原告购买被告位于河池市宜州区（中源华府小区）1幢1303号住宅房屋一套，建筑面积125.33平方米，房屋所有权证号：宜房权证宜州字第××号，交易价76.5万元。合同签订时，房屋因被告向工商银行借款已作抵押物抵押给工商银行。合同第四条约定，本合同签订之日，原告支付10万元购房定金给被告；第五条约定，原告需在2018年8月1日前支付购房款20万元给被告，由第三人配合被告到银行办理解押事宜，待该房屋办理得新不动产权证当日原告需向被告支付购房款45万元，待结清所有物业及户口迁出当日原告向被告支付购房款1.5万元。现该房屋系被告与他人共有。2018年7月6日下午17时02分，原告本打算在宜州区中源华府小区工商银行网点通过柜员机一次性支付10万元定金给被告，但因银行柜台已下班，而柜员机每次支付金额不得超过5万元，故原告仅通过柜员机支付了49900元给被告，故被告未将已写好的收到原告10万元的收条给原告，当时有原告、被告、第三人的工作人员莫敏和朱世丽在场。2018年7月7日、8日为周末，银行不上班，7月9日下午16时01分，原告在宜州区中源华府小区工商银行网点通过柜台支付了5万元给被告，另外支付现金100元给被告，后被告出具了收条给原告，当时有原告、被告、第三人的工作人员莫敏在场。2018年7月6日原、被告在第三人处签订合同时已口头约定，今后原告向被告支付购房定金以及购房款时，必须有三方在场，故合同约定的2018年8月1日原告向被告支付20万元购房款，也必须三方在场，由原告打款给被告，被告向原告出具借条，并由被告将原告支付的20万元交付银行以解押被告因向银行借款抵押在银行的房产证。因被告曾告知原告与第三人，如向银行申请提前还贷，银行至少要有15个工作日进行审查，2018年7月24日，第三人的工作人员朱世丽电话询问过被告，银行是否通知办理还款解押手续，被告称没有。后约定的支付20万元的期限将近，被告未与原告联系，也未向原告提供支付20万元的银行账户。2018年7月30日上午，原告到第三人处请第三人与被告联系，共同办理付款事宜，因被告未到场，原告担心被告不认可又不出具收条，故不敢付款，后被告也未与原告、第三人联系。2018年8月2日，原告到第三人处询问被告银行解押情况，第三人工作人员莫敏询问银行时得知银行工作人员几天前已两次电话通知被告，但被告未接电话，后第三人的工作人员朱世丽、莫敏电话联系被告称银行告知可以还款解押了，但被告称最近忙，忙完再回宜州办理。2018年8月8日下午，被告到第三人处承认银行曾打电话通知其还款解押，其因生意忙未接电话。2018年8月9日、11日，原告两次电话联系被告办理付款解押，但被告以各种理由拒绝并提出无理要求。2018年8月11日、12日，原告又两次电话联系被告，因原告不同意被告提出的无理要求，被告明确告知原告，房屋不卖给原告了。另外，被告出卖给原告的房屋属于共同共有房屋，合同第七条约定，被告保证在签订合同当日已征得房屋共有人以及家人一致同意后签订协议，但被告一直未向原告提供共有人同意共有房屋由被告一人出卖的法律文件，被告根本无权出卖共有房屋。综上所述，原告认为是被告想人为制造原告违约的情形以达到侵吞原告购房定金10万元的目的，原告未能在2018年8月1日前支付20万元给被告属于事出有因，未构成根本违约。鉴于被告的恶意行为，原告不愿意再购买被告的房屋，故诉至法院，请求判如所请。 被告(反诉原告)韦凤萍答辨称：1.原告王沈源、被告韦凤萍、第三人恒基公司签订的《房屋买卖三方合同》，合同约定10万元定金应于合同签订当日即2018年7月6日当日支付完毕，但原告是于2018年7月6日及2018年7月9日分两笔支付了10万元定金，已违反合同约定；合同还约定2018年8月1日前原告应支付20万元购房款以便办理银行解押事宜，但原告没有依约履行，故被告韦凤萍行使先履行抗辩权，应是原告的先期违约行为造成三方所签订合同的合同目的无法得以实现，故迟延履行责任应由原告承担；2.原告是在2018年7月9日得到房屋查询结果后才向被告银行账户转账交付剩余定金5万元，故原告之前就已经知悉所要购买的房屋具体情况；3.涉诉的房屋产权并不存在争议，系被告个人所有，虽然房屋产权证记载该房屋为被告与兰益民共有，但被告与兰益民在办理离婚手续时已就房屋权属进行了确认及公证，只是没有办理变更登记手续，只有在原告支付完购房款后房屋无法办理解押及过户手续时韦凤萍才需承担违约责任；4.2018年8月1日后，被告曾找到原告、第三人协商合同履行事宜，但因原告提出不合理要求而未能达成一致意见，原告甚至滥用诉权以推脱自己应承担的违约责任。 第三人恒基公司对原告（反诉被告）王沈源的诉讼请求没有异议。 被告(反诉原告)韦凤萍向本院提出反诉请求:1.请求确认被反诉人王沈源违约，反诉人韦凤萍已支付给被反诉人王沈源的定金不予退还；2.依法解除反诉人韦凤萍、被反诉人王沈源、第三人恒基公司签订的《房屋买卖三方合同》；3.判令被反诉人王沈源赔偿反诉人韦凤萍已支付的中介服务费7650元；4.判令被反诉人赔偿反诉人韦凤萍已支付的律师费12000元；5、本诉及反诉的诉讼费由被反诉人王沈源承担。事实与理由：2018年7月6日，反诉人韦凤萍、被反诉人王沈源、第三人恒基公司签订了一份《房屋买卖三方合同》，约定由反诉人作为甲方将其所有的位于宜州区（中源华府小区）1幢13层1303号住宅房屋一套以人民币76.5万元的价格出卖给作为乙方的被反诉人，第三人作为丙方向反诉人与被反诉人提供相应的中介服务并收取中介服务费。三方签订合同后，被反诉人按合同第四条约定以转账及现金方式向反诉人支付了人民币10万元的定金，反诉人向被反诉人出具了收条。按合同第五条约定，被反诉人应在2018年8月1日前向反诉人支付购房款20万元，以便反诉人与第三人到银行办理解押相关事宜。为了能顺利办理买卖手续反诉人于合同签订当日向第三人支付了7650元中介服务费。但约定期限已至，被反诉人未按约定向反诉人支付20万元购房款，并提出超出合同约定范围的要求要反诉人履行。反诉人多次明确要求被反诉人按合同要求履行义务，但被反诉人不予理会。综上所述，本案系因被反诉人严重违约行为造成三方签订的合同目的无法实现，被反诉人应按合同第十条的约定承担相应的违约责任。反诉人为维护合法权益，特提起反诉。 原告(反诉被告)王沈源针对被告(反诉原告)韦凤萍的反诉答辩称：1.同意反诉人第二项诉讼请求，依法解除反诉人韦凤萍、被反诉人王沈源、第三人恒基公司签订的《房屋买卖三方合同》，其他诉讼请求无事实和法律依据，因为导致合同无法履行的原因是反诉人所造成的；2.签订合同时曾口头约定，被反诉人今后在向反诉人支付购房定金及购房款时，必须三方均在场，但2018年8月1日应支付20万元购房款时，反诉人未到场，也未与被反诉人及第三人联系，几天后在协商过程中反诉人又提出无理要求并明确告知被反诉人不再出售房屋，故被反诉人无违约行为；3.韦凤萍在签订合同时隐瞒了涉诉房屋属韦凤萍与他人共有的事实，涉诉房屋至今仍登记在韦凤萍与他人名下，被告在实体上未对房屋单独所有；4.合同的解除是由反诉人导致的，无法履行的过错在反诉人，故反诉人请求的中介费及律师费没有事实依据。 第三人恒基公司对被告(反诉原告)韦凤萍的诉讼请求的答辩意见与原告(反诉被告)王沈源一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据：《房屋买卖三方合同》、中国工商银行自动柜员机2018年7月6日19时02分的客户凭条、中国工商银行河池市宜州市政广场支行2018年7月9日16时01分的交易凭证、河池市宜州区房地产管理局档案室于2018年7月9日15时46分出具的《房屋登记信息查询结果证明》、韦凤萍出具的收条、恒基公司出具的收条、离婚协议书、离婚证、夫妻房产权属约定协议书、公证书、房屋所有权证、企业信用信息公示报告，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：广西真意律师事务所出具的收据，本院认为，该收据虽然有律师事务所的盖章确认，属真实票据，但没有相关的书面委托合同予以佐证，无法证实原告因本案诉讼事务聘请律师的费用是否符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，故本院对该证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，韦凤萍作为甲方、王沈源作为乙方、恒基公司作为丙方共同签订了《房屋买卖三方合同》一份，合同约定：1.韦凤萍有位于河池市宜州区（中源华府小区）1幢1303号住宅房一套，该房建筑面积为125.33平方米，房屋所有权证为宜房权证宜州字第××号，该房产权属为韦凤萍单独所有；2.韦凤萍同意将该房出售给王沈源，王沈源同意购买该房；3.房屋售价为76.5万元；4.合同签订之日，乙方支付人民币10万元作为购房定金直接交给韦凤萍；5.王沈源需在2018年8月1日前支付购房款20万元给韦凤萍，由恒基公司配合韦凤萍到银行办理解押事宜，待该房出新不动产权证当日王沈源需向韦凤萍支付购房款45万元，待结清所有物业以及户口迁出当日王沈源向韦凤萍支付购房款1.5万元；6.恒基公司接受韦凤萍、王沈源双方共同委托，为双方就该房屋买卖提供中介服务，韦凤萍在签订本合同当日向恒基公司支付中介服务费7650元，王沈源在签订本合同当日向恒基公司支付中介费7650元；7.因韦凤萍或王沈源单方或者双方原因违约造成合同不能履行的，由违约方按成交价的百分之三承担恒基公司的所有中介费，并于违约当日付清给恒基公司；8.恒基公司在合同中的责任为介绍成交，代为通知和传递相关物品、钱款、单证，在双方所提交的交易材料齐备且无误时，负责办理该房屋的交易等手续；9.韦凤萍保证该房屋产权的真实性和明晰性，保证该房屋没有权属纠纷或债权债务纠纷；该房如涉有银行贷款以及私人借款的，韦凤萍必须在办理该房过户手续前还清所有借款，并办妥抵押登记注销手续；10.韦凤萍、王沈源均应遵守合同，若任何一方违约，另一方有权终止本合同，如王沈源违约韦凤萍不退还所收定金10万元，若韦凤萍违约需退还所收定金10万元并赔偿10万元给王沈源，违约方还需按总房价10%支付违约金给守约方，违约方需承担恒基公司应收取的所有服务费，该房屋的产权不真实、不明晰，出现权属纠纷或债务纠纷，由此引起的一切责任全部由韦凤萍承担；11.韦凤萍、王沈源任何一方违约，给守约方造成损失的，还应当赔偿守约方的一切损失（包括守约方已支付的中介费、诉讼费、律师费、交通费、资料费等），并于违约之日赔偿违约金给守约方；12.韦凤萍保证在签订合同当日已征得房屋共有人及家人一致同意后签订协议，韦凤萍如隐瞒事实，未经产权人或共有人同意擅自出让该房产，导致本合同无法继续履行，韦凤萍应承担全部责任。 合同签订后，王沈源、韦凤萍分别向恒基公司支付7650元中介费。后在恒基公司工作人员在场的情况下，王沈源于2018年7月6日19时02分通过中国工商银行自动柜员机向韦凤萍卡号为62×××66的银行账户转入49900元，于2018年7月9日16时01分通过中国工商银行河池市宜州市政广场支行向韦凤萍同一银行账户转入5万元，并向韦凤萍交付现金100元，韦凤萍于2018年7月9日当日将落款为2018年7月6日、内容为收到10万元购房定金的收条交给王沈源。2018年8月1日，王沈源来到恒基公司处，欲向韦凤萍交付20万元购房款，但韦凤萍未到场，也未与王沈源、恒基公司联系。2018年8月8日至12日期间，王沈源、韦凤萍多次在恒基公司处对合同的继续履行进行协商但未能达成一致意见。 另查明，韦凤萍与兰益民原系夫妻关系，二人于2017年7月3日签订《夫妻房产权属协议书》，约定二人名下位于河池市宜州区，房屋所有权证为宜房权证宜州字第××号，归韦凤萍所有，兰益民自愿放弃共有权利，日后，住房由韦凤萍儿子卢义成一人继承，他人不得继承。后二人于同日持该《夫妻房产权属协议书》到河池市宜州区公证处（原为宜州市公证处，下同）进行公证。后二人于2017年11月10日登记离婚，离婚时签订有《离婚协议书》，约定二人共同所有的位于庆远镇中山大道中源华府的一栋1303号房地产所有权归韦凤萍所有，详见公证书，房地产所有权证的业主姓名变更手续自离婚后一个月内办理，双方必须互相协助办理变更的一切手续。2018年7月9日，韦凤萍、王沈源、恒基公司工作人员共同到河池市宜州区房地产管理局查询该房屋的产权登记信息，该局档案室于同日15时46分出具《房屋登记信息查询结果证明》一份，证实涉诉房屋所有权人为韦凤萍、兰益民，属于共同共有，韦凤萍、兰益民于2015年5月19日以该房屋作抵押向中国工商银行宜州支行贷款25.7万元。 本案的争议焦点为：《房屋买卖三方合同》无法履行的违约责任应由谁承担？ 对于王沈源与韦凤萍的主张和抗辩，本院综合评判如下： 一、关于《房屋买卖三方合同》无法履行的违约责任是否由王沈源承担的问题。韦凤萍辩称合同约定10万元定金应于合同签订当日即2018年7月6日当日支付完毕，但王沈源是于2018年7月6日及2018年7月9日分两笔支付了10万元定金，属违反合同约定的行为。本院认为，虽然合同约定10万元定金应于合同签订当日即2018年7月6日当日支付完毕，而王王沈源于2018年7月6日支付49900元定金，于2018年7月9日支付50100元，未按合同约定的时间，但当时韦凤萍并未提出异议，且在王沈源付清10万元定金后将相应收条交给王沈源，可视为合同履行过程中韦凤萍对10万元定金给付方式及给付时间进行更改的认可，王沈源不属于违约行为，故本院对韦凤萍的上述抗辩不予采信。韦凤萍辩称合同约定2018年8月1日前原告应支付20万元购房款以便办理银行解押事宜，但原告没有依约履行，本院认为，合同约定王沈源需在2018年8月1日前支付购房款20万元给韦凤萍，由恒基公司配合韦凤萍到银行办理解押事宜，恒基公司在合同中的责任为介绍成交，代为通知和传递相关物品、钱款、单证，经查明，2018年8月1日，王沈源根据之前交易时一直有恒基公司工作人员在场的交易习惯，来到恒基公司，欲履行交付20万元购房款给韦凤萍的合同义务，但韦凤萍当天并未到恒基公司与王沈源具体协商购房款的交付事宜，也未通过其他方式与王沈源、恒基公司联系协商该笔购房款的付款方式，而合同中并未明确约定该笔购房款的给付方式，虽然之前10万元的购房定金给付时是转入韦凤萍的同一个银行账户，但王沈源、韦凤萍并无长期的经济往来，并未形成交易习惯，不能认定该账户即支付购房款的默认账户。过后王沈源、韦凤萍、恒基公司就购房款的支付再次进行协商但未达成一致意见。鉴于韦凤萍怠于行使自己接收购房款的权利，故王沈源于2018年8月1日前未能按合同约定交付20万元购房款的责任不应由王沈源承担。 二、关于《房屋买卖三方合同》无法履行的违约责任是否由韦凤萍承担的问题。根据河池市宜州区房地产管理局档案室出具的《房屋登记信息查询结果证明》，涉诉房屋所有权人为韦凤萍、兰益民，属于共同共有。根据韦凤萍离婚时的相关协议，虽然已约定涉诉房屋的所有权归韦凤萍所有，共有人自愿放弃共有权利，但同时也约定日后该房屋由韦凤萍儿子卢义成一人继承，他人不得继承。鉴于韦凤萍与共有人对房屋的处分另有约定，根据该约定，涉诉房屋的所有权今后将不能转移并登记到王沈源名下，导致合同目的无法实现。故合同无法继续履行的根本原因在于韦凤萍的违约。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，王沈源请求解除《房屋买卖三方合同》，退还购房定金10万元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。韦凤萍请求解除《房屋买卖三方合同》的诉请，本院予以支持，对韦凤萍请求已给付的定金不予退还、请求王沈源赔偿中介服务费、律师费的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王沈源、被告（反诉原告）韦凤萍、第三人柳州市恒基投资管理有限公司宜州分公司于2018年7月6日签订的《房屋买卖三方合同》。 二、被告（反诉原告）韦凤萍退还给原告（反诉被告）王沈源购房定金10万元。 三、驳回反诉原告韦凤萍的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费1150元，反诉案件受理费146元，由被告（反诉原告）韦凤萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦银珠 二〇一八年十一月二十七日 书记员  梁 毅 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。