江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0924民初7374号原告：杨世友，男，1957年3月9日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：刘守阳，江苏友诚律师事务所律师。被告：梁守东，男，1978年6月12日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：张方，江苏公正律师事务所律师。原告杨世友与被告梁守东财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理；后依法裁定转为普通程序，于2018年7月10日、2018年7月24日、2018年8月23日公开开庭进行了审理。四次开庭，原告杨世友的委托诉讼代理人刘守阳、被告梁守东及其委托诉讼代理人张方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨世友向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告赔偿占用射阳县解放东路大成花苑8号门市（1号楼）的损失（期限自2008年10月1日起至2017年7月30日止，按平均每年16324元计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年，原告向射阳县大地经济适用房开发有限公司购买射阳县解放东路大成花苑8号（1号楼）门市房屋，2001年6月5日原告获得该房屋的土地使用权，2017年4月11日原告与配偶李海云协议离婚时约定该房屋归李海云所有，李海云于2017年7月31日对该房屋进行了不动产权登记；原告购买该房屋用于劳务服务企业经营，2007年1月原告因债务纠纷离开射阳；被告自2007年7月起持续占用该房屋用于商业经营至今，但一直没有向原告支付租金。梁守东辩称，1.2017年4月11日杨世友与李海云已协议离婚，现案涉房屋的权利人是李海云，原告主体不适格；2.因杨世友与李海云夫妻欠梁守东等人债务208200元（其中欠梁守东74000元），梁守东基于债权从2008年10月1日起留置该房屋，双方没有任何租房协议与约定，杨世友主张的损害赔偿没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。被告对原告提交的国有土地使用证、江苏省契税完税凭证、住宅专项维修资金专用收据、工商信息查询等证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。被告申请证人出庭所作的证言等，用以证明其于2007年在安徽省滁州市与原告协商占用案涉房屋系因与原告的债权债务关系而留置，双方没有约定租金。原告认为相关证人证言不能达到被告的证明目的，不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年，射阳县大地经济适用房开发有限公司将座落于射阳县城解放东路大成花苑小区8号门市（1号楼）房屋售于杨世友。2001年6月5日，杨世友就案涉房屋附着土地进行了国有土地使用权登记。杨世友于2002年3月14日就案涉房屋买卖缴纳了相应契税。杨世友、李海云以案涉房屋为办公场所设立了盐城市世友劳务有限责任公司从事劳务中介服务。公司经营期间相继收取了吴胜东等人出国劳务中介费用，又向梁守东借款74000元。后吴胜东等人出国劳务未果，公司未能返还中介费用和借款。杨世友因债务纠纷离开射阳县到安徽省滁州市务工。2007年3月14日，梁守东等人至安徽省滁州市向梁世友索款，杨世友当日向债权人出具了借条,但未能还款。因杨世友与梁守东系亲戚关系，部分债权人欲出国劳务是梁守东介绍至杨世友处，故债权人让梁守东看着杨世友的上述房屋，以作为债权的保障，直至杨世友还款。梁守东便从2008年10月1日起占有案涉房屋至今。2008年10月7日，梁守东以案涉房屋为经营场所在射阳县市场监督管理局登记成立射阳县合德镇守东电动车配件门市。另查明，杨世友与李海云原系事实婚姻夫妻关系，2017年4月11日二人协议离婚财产分割时约定案涉房屋归李海云所有，从2008年10月8日起至2017年4月11日止该房屋的收益归杨世友所有。后李海云对案涉房屋办理了不动产权登记。本案在审理过程中，经杨世友申请，本院依法委托盐城市荣诚价格评估有限公司对案涉房屋自2008年10月1日起至2017年7月30日止的租金标准进行了评估。盐城市荣诚价格评估有限公司于2018年4月26日作出的盐荣诚鉴评字（2018）第064号价格鉴证结论书确定案涉房屋从2008年10月1日起至2017年7月30日止平均年租金为16324元，平均月租金为1360.33元，平均每平方米月租金为27.33元。本案的争议焦点为：一、原告是否是本案适格当事人；二、被告是否需要向原告支付房屋占用费。焦点一：虽然2017年之前案涉房屋未能办理所有权登记，不具有物权变动效力，但不影响杨世友与射阳县大地经济适用房开发有限公司订立房屋买卖合同的效力；且案涉房屋基于买卖合同已转移占有，杨世友亦取得该房屋附着土地的使用权，并缴纳了相应的商品房买卖契税、专项维修资金、物业管理费和水电费；在李海云进行登记之前杨世友为案涉房屋的有权占有人，对案涉房屋享有物权期待权，是本案的适格当事人。焦点二：占有的不动产或者动产被侵占的，因侵占或者妨害造成损失的，占有人有权请求损害赔偿；本案中，梁守东称其基于对杨世友的债权留置了案涉房屋，根据法律规定，不动产上不能成立留置权；庭审中梁守东亦未提供充分证据证明其使用属于杨世友有权占有的房屋具有租赁、借用、保管、抵押等占有媒介，其在他人有权占有的房屋中经营近十年而未支付过任何费用显属不当；为维护社会平和及物的归属秩序，禁止任何人以法律禁止的私人力量剥夺他人的占有，本院酌定宜参照案涉房屋的出租收益确定原告的经济损失；盐城市荣诚价格评估有限公司作出的评估报告，程序合法，评估内容符合房屋的实际状况，本院对该评估意见予以采信，据此自2008年10月8日起至2017年4月11日止，案涉房屋对外出租收益为138753.66元（1360.33×102）+136元（1360.33÷30×3）＝138889.66元。综上，原告的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁守东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨世友支付位于射阳县门市（1号楼）房屋自2008年10月8日起至2017年4月11日止的收益损失138889.66元。二、驳回原告杨世友的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，鉴定费8000元，合计12300元，由原告杨世友负担1223元，由被告梁守东负担11077元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨文涛代理审判员  周文艳人民陪审员  李宏连二〇一八年十一月十五日书 记 员  何苏阳附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。2.《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释[2015]5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。