广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初22886号原告（案外人）：文国寿，男，汉族，1981年4月9日出生，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王鹏，广东维强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓珊，广东维强律师事务所律师。被告（申请执行人）：王林，男，汉族，1979年10月30日出生，住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：姚立成，广东和律创律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋裕，广东和律创律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：叶婉玲，女，汉族，1970年1月24日出生，住址广东省深圳市宝安区。上列原告诉被告案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2017）粤0304执异188号民事裁定书提起诉讼，本院于2018年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王鹏，被告的委托诉讼代理人姚立成、宋裕到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项，1、立即停止对原告购买的位于深圳市宝安区松岗镇楼岗路集信大厦1栋A座集贤阁902房产（深房地字第**）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认原告与第三人叶婉玲所签订的《房产转让协议书》合法有效，第三人叶婉玲须依法履行该协议，即协助和配合原告办理深圳市宝安区松岗镇楼岗路集信大厦1栋A座集贤阁902房房产（深房地字第**的产权过户登记；3、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：事实上，原告与第三人叶婉玲于2015年3月19日签署《房产转让协议书》（经广东维强律师事务所见证），约定第三人叶婉玲将涉案房产以926590元的价格转让给原告。因涉案房产属于政府微利房，根据签约时深圳市房屋主管部门的政策规定，可在补交地价的情况下办理红本房产证。双方遂约定日后第三人叶婉玲须无条件配合原告办理换红本房产证的手续。协议签订后，原告于签约当日向第三人叶婉玲支付了第一笔款30万元，并另行向其支付了房屋内家私家电转让费1万元。原告于2015年3月24日向第三人叶婉玲付清了尾款。双方于2015年3月24日签署了《交付确认书》，将涉案房产正式交由原告使用，并办理管理费过户手续。根据最高法院关于《合同法》的相关司法解释，买卖合同标的物是否可以流通不影响合同效力。据此，原告与第三人叶婉玲签订的《房屋转让协议书》合法有效、原告已付清全部房款、且已实际使用房屋，仅仅是未及时办理产权过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押冻结。本案中，依据原告提交的证据，涉案房产已合法转让于原告，原告对未能办理产权登记并无过错，因此人民法院不得查封、扣押冻结涉案房产。被告辩称，涉案房产的所有权仍归属于本案第三人，原告所提交的证据无法证明其已足额支付了所有的房屋买卖款项。从其证据已证实，本案原告怠于履行办理过户登记手续，该行为造成涉案房产的登记所有权人并未发生变化，此结果是原告的过错所造成的，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人未答辩，庭审时缺席。本院（2017）粤0304执异188号执行裁定书查明：本院（2015）深福法民一初字第3428号民事判决书已于2015年10月29日发生法律效力，确定被执行人叶婉玲应当返还申请执行人王林借款6万元，并从2015年3月12日起按银行同期贷款利率的4倍计算利息至本判决确定的应付清款项之日止；被执行人黄伟峰对被执行人叶婉玲的上述债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，本院于2015年5月26日依法查封了被执行人叶婉玲名下的涉案房产。因被执行人未履行生效法律文书确定的给付义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2016）粤0304执6077号。案外人提交的《房地产转让合同》等证据显示，案外人与被执行人叶婉玲于2015年3月19日签订《房产转让协议书》，约定叶婉玲、黄周洪将其位于深圳市宝安区松岗街道楼岗路集信大厦1栋A座集贤阁902号房以926590元的价格转让予文国寿。同日，被执行人叶婉玲、黄周洪向案外人文国寿出具31万元的收据。2015年3月24日，案外人及被执行人叶婉玲、黄周洪签署交付确认书，确认将涉案房产交付案外人使用。2015年3月25日，被执行人叶婉玲、黄周洪向案外人文国寿出具626590元的收据。另查，涉案房产于2004年4月17日核准登记至被执行人叶婉玲名下，性质为微利房。本院（2017）粤0304执异188号执行裁定书认定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现涉案房产登记在被执行人叶婉玲名下，被执行人叶婉玲为涉案房产的权利人。本院对被执行人叶婉玲名下的涉案房产进行查封，于法有据。关于案外人能否排除执行问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人必须同时符合上述四个条件才能排除执行。本案中，涉案房产为微利商品房，尚未具备上市交易的条件。案外人在明知涉案房产为微利商品房的情况下，仍与被执行人叶婉玲签订《房产转让协议书》购买涉案房产，对于涉案房产不能办理过户登记手续存在过错，不符合上述第（四）项的规定。另，案外人提交收据及照片不能充分证明其以现金方式向被执行人叶婉玲支付全部购房款，亦与正常交易习惯不相符。综上，案外人提出的执行异议，依法不能排除执行，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人文国寿的执行异议请求。本案查明的事实与（2017）粤0304执异188号执行裁定书查明一致。本案另查明，原告提交拍摄的现金照片称房款交付系现金。庭审后，原告按本院指定日期提交了相关银行流水，称原告当时系深圳市鑫鑫安投资发展有限公司的法定代表人，公司经营二手厂房租赁，有大笔银行流水；被告质证称，如房款属于公司，那么购得的资产应属于公司所有，原告的银行流水只有大量的转账记录没有大笔资金提现记录，另一份他人的银行流水也没有大笔资金提现记录。本院认为，原告主张是涉案房产的实际权利人，从第三人处购得了涉案房产，应当提交相应的证据证明交付了相应的房款，因涉案房产被其他案件查封，交付房款证据的证明力应大于一般证明力。原告提交收据及照片不能充分证明其以现金方式向被执行人叶婉玲支付全部购房款，亦与正常交易习惯不相符，原告庭审后提交的银行流水显示的存取款情况亦不能充分证明原告有92万余元的现金。原裁定认定无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告文国寿的诉讼请求。本案案件受理费13066元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内（涉外、涉港澳台当事人为30日），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  雷南山人民陪审员  梅干军二〇一八年十一月二十九日书 记 员  罗婉婷谢寒