山西省长治市郊区人民法院   民事判决书   （2018）晋0411民初1045号   原告：张文红，男，1967年6月10日出生，汉族，初中文化，住长治市。   委托诉讼代理人：乔海棠、刘雯，山西潞安律师事务所律师。代理权限：特别授权。   被告：长治市伟利房地产开发有限公司，住所地长治市长兴中路3号。   法定代表人：吴利军，经理。   委托诉讼代理人：张军红，山西铨一律师事务所律师。代理权限：一般代理。   被告：长治市郊区老顶山镇赵凹村民委员会，住所地长治市郊区老顶山镇赵凹村。   法定代表人：翟松林，村委主任。   委托诉讼代理人：刘俊，男，1986年7月2日出生，汉族，高中文化，系长治市郊区老顶山镇赵凹村民委员会副主任。代理权限：特别授权。   被告：河南城建建设集团有限责任公司，住所地河南省安阳市北关区人民大道东段路北18号。   法定代表人：高玉春，董事长。   委托诉讼代理人：杨安华，女，1959年8月9日出生，汉族，大学文化，河南城建建设集团有限责任公司法律顾问。代理权限：特别授权。   委托诉讼代理人：胡瑞华，山西理冠律师事务所律师。代理权限：一般代理。   被告：吴利军，男，1963年1月22日出生，汉族，高中文化，住长治市。   委托诉讼代理人：张军红，山西铨一律师事务所律师。代理权限：一般代理。   原告张文红诉被告长治市伟利房地产开发有限公司（以下简称伟利公司）、长治市郊区老顶山镇赵凹村民委员会（以下简称赵凹村委）、河南城建建设集团有限责任公司（以下简称河南城建公司）、吴利军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张文红及委托诉讼代理人乔海棠、刘雯，被告伟利公司的法定代表人吴利军及委托诉讼代理人张军红，被告赵凹村委的委托诉讼代理人刘俊,被告河南城建公司的委托诉讼代理人杨安华、胡瑞华，被告吴利军及委托诉讼代理人张军红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张文红向本院提出诉讼请求：1、判令四被告承担连带责任；2、判令被告返还购房款188000元；3、判令被告按年利率6%向原告支付自2013年9月14日起至实际返还购房款之日止的资金占用利息（截止起诉之日利息约56400元）；4、判令四被告承担违约责任并赔偿经济损失。事实与理由：被告伟利公司接受被告河南城建公司长治分公司位于长治市本区某镇某村新建的某小区1、2号楼建筑工程。2013年9月14日原告通过被告购买了某小区1号楼4单元302号房屋一套，定于2015年3月交付房屋。原告在伟利公司的指令下分2次向被告交付购房款188000元，由伟利公司会计兼售楼员刘某收取并出具了加盖伟利公司公章和法人代表公章的收款收据5张。但时至今日，赵凹村委住宅小区1、2号楼早已竣工，并已向部分业主交付房屋及钥匙，原告多次找被告，被告工作人员对上述事实均认可，但以各种理由拒不交付房屋和钥匙。无奈原告只好要求返还购房款，被告仍推诿拒付。为维护自己合法权益，特提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。   被告伟利公司、吴利军均未做书面答辩，庭审中共同辩称，伟利公司收取房款是基于被告赵凹村委和河南城建公司签订的联合建房合同书，以及吴利军与河南城建公司关于1号楼签订的承包工程责任书。伟利公司承建1号楼并收取购房款后，按约定将购房款投入到了1号楼工程项目中，且截止目前，吴利军作为实际施工人，只是参与了施工建设，没有获得发包人赵凹村和承包人河南城建公司的工程款。故本案房屋的售卖权属于河南城建公司以及陈凤军的委托，且所收款项全部用于房屋建设，受益人是河南城建公司，吴利军没有出卖资格，只是收款中间人。同时赵凹村委承诺归还原告房款，债务已发生转移，伟利公司和吴利军均不应该承担返还房款的责任。因合同无效，不存在违约责任，原告主张利息损失没有法律依据。请求驳回原告对伟利公司、吴利军的诉讼请求。   被告赵凹村委未做书面答辩，庭审中辩称，被告吴利军对外销售赵凹村房屋的行为与赵凹村委无关，请求驳回原告对赵凹村委的诉讼请求。   被告河南城建公司未做书面答辩，庭审中辩称，河南城建公司没有与原告签订过合同，没有收取过原告购房款，也没有授权他人以河南城建公司名义对外售房，伟利公司与吴利军在没有任何授权委托的情况下卖房是个人行为。因此河南城建公司与原告不存在房屋买卖的权利义务关系，请求驳回原告对河南城建公司的诉讼请求。   原告张文红、被告伟利公司、吴利军及被告河南城建公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。各被告质证对真实性无异议的证据，即原告提交2018年5月7日长治市公安局郊区分局撤销吴利军与赵志刚涉嫌诈骗案件决定书、河南城建公司中标通知书、河南城建公司给陈凤军出具的授权委托书、赵凹村委与河南城建公司签订的《集资建设村民住宅新区联合协议书》、老顶山镇赵凹村1号2号村民住宅楼《补充协议》、关于老顶山镇赵凹1号2号住宅楼建设施工情况汇报材料，本院对上述证据证明的客观事实予以确认，并在卷佐证。   原告张文红提供的山西晋才会计事务所有限公司营业执照、长治市郊区老顶山镇赵凹村财务收支情况的审计报告，与本案无直接关联性，不作为本案定案依据。   对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告张文红提供的证据：1、收款收据，其上加盖有被告伟利公司财务印章以及赵凹村售楼清查小组印章，该证据来源合法，且与待证事实有关联，予以采信。结合涉案房屋系在赵凹村集体土地上建造的事实，以及原告购买的原因、过程，可以认定原告是基于为购买赵凹村房屋的目的，而出资的事实。2、赵凹1号2号楼汇总表，无制作人签字、盖章，无法确认其来源的合法性、客观性，且该内容与本案无直接关联性，故不作为认定本案事实的依据。3、2016年7月27日赵凹村委和河南城建公司签订的《协议书》，其来源合法，予以采信，能够证明协议双方曾就涉案房屋处理问题进行了约定。   被告伟利公司与吴利军共同提供的证据：1、《承包工程责任书》，签订双方为：项目负责人陈凤军，承包负责人吴利军，被告河南城建公司对该证据真实性无异议，能够证明陈凤军将赵凹村村民住宅1号楼的具体施工事项分解给吴利军负责。2、2016年4月26日赵凹村委出具的关于赵凹村民住宅楼有关问题的处理意见以及承诺书，来源合法，具备证据真实性，且与原告张文红提供的收款收据相互印证，予以采信。3、“赵凹村1号楼施工乙方与陈凤军来往账”、收条、内容为“刘建国收取吴利军现金”的收据，均与本案无直接关联性，本院不作认定。   被告河南城建公司提供的证据：刘建国提交的第三人诉讼请求书，以及吴利军与刘建国签订的建设工程施工合同，均属另一诉讼案件涉及内容，对该争议本案不作认定，但该证据证明被告吴利军以个人名义主张赵凹村新区1号楼工程款的事实，本院予以确认。   综合原、被告陈述及上述认证结论，本院确认以下事实：   2009年6月4日，被告赵凹村委为促进新农村建设，与被告河南城建公司签订《集资建设村民住宅新区联合协议书》，其中约定部分内容为：河南城建公司负责赵凹村住宅新区的施工建设，对所建楼盘有权自行定价出售，但要使用赵凹村委提供的售楼合同和收据，村民购房同等条件优先优惠10%。2011年8月9日河南城建公司出具授权委托书，委托陈凤军作为河南城建公司代理人，负责赵凹村1号、2号村民住宅楼工程具体施工任务。在工程过程中对给赵凹村委签署的有关工程合同（不包括借贷款、抵押担保、押金、人工工资及材料赊欠）事宜，河南城建公司予以认可。2013年6月24日陈凤军作为河南城建公司代理人与赵凹村委签订《补充协议》，约定：除符合条件和不符合条件的本村购房户交款后，剩余楼房河南城建公司可自行定价筹资销售。2016年7月27日双方再次签订《协议书》，约定：除本村村民按合同规定购房外，剩余房屋归河南城建公司抵顶工程款项。   2011年4月14日陈凤军作为项目负责人与作为承包负责人的被告吴利军签订《承包工程责任书》，约定赵凹村村民住宅1号楼由承包组负责施工，1号楼售房款归承包组支配建筑工程用款。同时约定1号楼执行《合同法》《建筑法》相关规定和《集资建设村民住宅新区联合协议书》的条款。   原告张文红非赵凹村集体经济组织成员，为购买赵凹村新建小区1号楼4单元302号住房一套，分别于2013年9月14日、2013年12月25日向被告伟利公司交款共计188000元，伟利公司出具收据5张。因伟利公司未能按期交付房屋，在原告多次主张权利后，赵凹村委对其所交房款收据予以甄别，并加盖赵凹村售楼清查小组印章予以确认，同时承诺负责清退该购房款。   本院认为，原告张文红出资购买赵凹村新建住宅楼，被告伟利公司以自己名义收取了该款项，原告与伟利公司形成了房屋买卖合同关系，被告伟利公司作为合同的相对一方，应承担相应的法律责任。被告吴利军在与陈凤军签订承包工程责任书时，是作为承包组负责人签字，但并未明确承包组即为伟利公司，且在另一诉讼案件中，也是以个人名义向陈凤军、河南××村河南××村工程款。而在收取原告购房款过程中，吴利军又作为伟利公司的法定代表人，以伟利公司名义收款，显然其是滥用公司法人独立地位，逃避债务，严重损害公司债权人利益，故应当对公司的该项债务承担连带责任。被告赵凹村委在事后出具还款承诺书，并对伟利公司收取原告购房款的收据进行甄别盖章的行为，是一个独立清偿债务的承诺，原告因该承诺取得了要求赵凹村委清偿债务的权利。故赵凹村委也应对伟利公司返还购房款的义务承担连带清偿责任。   对此，被告伟利公司、吴利军抗辩是为配合河南城建尽快完成建房任务，而实施的收取房款行为，其不应承担返还房款责任。因未提供证据证明其售房是经河南城建公司委托，且该售房过程中也不是以河南城建公司名义收取的购房款，故该项抗辩理由不成立，本院不予支持。被告赵凹村委以其未实际收款，也未签订合同为由予以抗辩，因赵凹村委是基于其单方意思表示为自己设定义务，原告作为债务人以提起诉讼的方式表示接受的法律行为，而承担相应的还款义务，并非作为合同相对人承担责任，故赵凹村委的该项抗辩理由不成立，不予支持。同时，由于原告并未同意伟利公司应承担的债务转移给赵凹村委，赵凹村委作出的还款承诺，并不构成涉案债务的转移，故伟利公司提出因债务转移而免除其还款义务的抗辩理由不成立。至于原告所交款项是否用于涉案工程，可由赵凹村委、伟利公司及其他相关权利人另行处理。   由于双方买卖标的物属于赵凹村委为改善本集体经济组织成员住房条件，在本村集体所有的土地上建造的房屋，该类房屋买卖合同的生效依赖于宅基地使用权的有效转让。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员，无权取得或变向取得。本案中原告张文红非赵凹村集体经济组织成员，其与被告伟利公司、吴利军之间的房屋买卖行为，损害了集体经济组织的权益，违反了国家法律及行政法规的强制性规定，应属无效合同。   依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案的实际情况，原告张文红主张被告伟利公司、吴利军与赵凹村委返还购房款188000元的请求成立，本院予以支持。原告作为完全民事行为能力人，未尽审查义务，自愿以偏离正常上市交易房屋的价格，购买存在风险的房屋，自身存在过错，应自行承担相应损失，故其主张的损失，本院不予支持。   被告河南城建公司虽系涉案房屋的承包责任主体，并将部分工程施工责任分解给吴利军，但并未委托伟利公司或吴利军以河南城建公司名义对外售房，且事后也未对原告出资购房行为予以认可。根据合同相对性原则，河南城建公司与原告之间没有形成法律上的权利、义务关系。故原告主张河南城建公司承担相应法律责任的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。   综上所述，本案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告长治市伟利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张文红购房款188000元；   二、被告吴利军、长治市郊区老顶山镇赵凹村民委员会对本判决第一项给付义务承担连带清偿责任；   三、驳回原告张文红的其他诉讼请求。   如果被告长治市伟利房地产开发有限公司、吴利军、长治市郊区老顶山镇赵凹村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4966元，由被告长治市伟利房地产开发有限公司与吴利军共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判长 牛志华   审判员 马鹏亚   审判员 冯 捷     二〇一八年十一月二十九日   书记员 李 浩