江苏省江阴市人民法院民 事 裁 定 书(2018)苏0281民初12922号原告：江阴新高置业有限公司，住所地江苏省江阴市萧山路68号，统一社会信用代码91320281066220284T。诉讼代表人：朱敏杰，江阴新高置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张栋，江苏江民律师事务所律师。被告：上海佳雁投资合伙企业（有限合伙），住所地上海市崇明区绿华镇富华路58号123室（上海绿华经济开发区），统一社会信用代码91310230067763686F。法定代表人：朱浦华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘屹，该公司员工。原告江阴新高置业有限公司（以下简称新高公司）诉被告上海佳雁投资合伙企业（有限合伙）（以下简称佳雁企业）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新高公司委托诉讼代理人张栋、被告佳雁企业委托诉讼代理人刘屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新高公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间签订的合同备案号为201505180026、201505180027、201505180028、201505180031、201505180033、201505180034、201505180037、201505180038、201505180039、201505180040、201505180044、201505180045、201505180048、201505180049、201507230008、201507230009、201507230010、201507230011、201507230012、201507230013、201507230014、201507230015、201507230016、201507230017、201507230018、201507230019、201507230020、201507230021、201507230023、201507230025、201507230026、201507230027、201507230029、201507230031、201507230032、201507230033、201507230035、201507230037、201507230038、201507230040、201507230041、201507230043、201507230044、201507230054、201511270005、201511270011、201511270013、201511270015、201603240041、201603240043、201603240045、201605250019、201605250021的《商品房买卖合同》及关于云巢广场5号楼1501-1508号房的《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由佳雁企业承担。事实和理由：新高公司于2017年11月20日进入破产清算程序。管理人经核查发现，新高公司多次向佳雁企业借款，新高公司以其开发的云巢广场商品房进行担保，并与佳雁企业签订了商品房买卖合同54份，其中53套房屋在相关部门进行了网签备案，另外5号楼1501-1508号房屋没有办理备案。新高公司实际从2014年4月30日开始借款，最后一笔借款是2016年5月25日，共15笔，合计借款61362500元，归还了54030833.32元。根据民法总则第一百四十六条、最高人民法院关于审理民间借贷合同纠纷案件适用法律若干问题的规定第二十四条的规定，双方之间签订的商品房买卖合同，实际是为新高公司向佳雁企业的借款提供的担保，名为房屋买卖，实为担保关系，违反了物权法定原则，应为无效。现诉至法院，请求判如所请。被告佳雁企业辩称：佳雁企业与新高公司有资金往来，既有向新高公司出借款项，也有向新高公司支付的购房款，双方之间的借贷关系和商品房买卖合同无关，双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示，佳雁企业已经支付全部购房款2372万元，故应当继续履行商品房买卖合同，请求法院驳回新高公司诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:（佳雁企业向新高公司汇款、双方签订的商品房买卖合同、回购协议情况）佳雁企业向新高公司汇款6136.25万元并签订了商品房买卖合同，具体如下：1.2014年4月30日汇款600万元，转账凭证载明附言为借款。2015年3月23日，佳雁企业向新高公司发出指令函，称该笔借款转化为购买云巢广场501-511、307、308、309房屋的购房款，并签署商品房买卖合同。2015年3月25日，新高公司回函予以确认600万元转化为购房款。佳雁企业提供没有日期的商品房买卖合同一份，约定新高公司将上述房屋出卖给佳雁企业，总价款为600万元，交房日期在2016年6月30日前，佳雁企业于年月日前支付全部购房款600万元。佳雁企业称商品房买卖合同签订时间记不清了。上述涉及的房屋，双方在2015年5月18日签订了备案合同并进行了网签备案，约定交房日期在2016年9月30日前，佳雁企业于2016年9月30日前付清全部房款。2014年12月8日，甲方佳雁企业与乙方新高公司签订回购协议一份，约定：“就双方签署的商品房买卖合同，达成如下协议：1.甲方于2014年12月8日购买乙方501-511、307、308、309总面积2027.93平方米，并支付总价款600万元。2.乙方在2015年3月7日对上述商品房进行回购，回购价格为原购房款加计甲方付款日至乙方回购日年化24%，即回购款=原房款*（1+（回购日-付款日）*24%/365）。3.如乙方在2015年3月7日未完成对上述商品房回购，乙方回购价格为原购房款加计甲方付款日至乙方实际回购日年化36%，即回购款=原房款*（1+（回购日-付款日）*36%/365）。4.乙方同意按上述约定回购商品房，以现金形式一次性支付甲方上述回购款。商品房回购有关费用，由乙方承担。5.如乙方未能全部履行回购协议，双方签署的商品房买卖合同依然有效。乙方全部履行完毕本协议，商品房买卖合同自行解除。……”2.2014年6月20日汇款300万元，转账凭证载明附言为往来款。3.2014年12月9日汇款700万元，转账凭证载明附言为购房款。4.2014年12月19日汇款300万元，转账凭证载明附言为往来款。5.2014年12月30日汇款1000万元，转账凭证载明附言为往来款。6.2015年1月27日汇款400万元，转账凭证载明附言为往来款。7.2015年6月12日汇款250万元，转账凭证载明附言为购房款。8.2015年6月12日汇款11.25万元，转账凭证载明附言为往来款。9.2015年6月30日汇款800万元，转账凭证载明附言为往来款。10.2015年7月7日汇款300万元，转账凭证载明附言为购房款。双方提供一份没有日期的商品房买卖合同，约定新高公司将1501-1508号房屋出卖给佳雁企业，总价款为300万元，交房日期在2016年6月30日前，佳雁企业于2015年9月4日前支付全部购房款300万元。上述涉及的房屋，双方后来没有签订备案合同。2015年7月7日，甲方佳雁企业与乙方新高公司签订回购协议一份，约定：“就双方签署的商品房买卖合同，达成如下协议：1.甲方于2015年7月7日购买乙方1501-1508号房屋，总面积1081.78平方米，并支付总价款300万元。2.乙方在2015年10月6日对上述商品房进行回购，回购价格为……（和2014年12月8日回购协议约定内容一致）。3.如乙方在2015年10月6日未完成对上述商品房回购，乙方回购价格为……（和2014年12月8日回购协议约定内容一致）。……（其他内容和2014年12月8日回购协议约定内容一致）”。11.2015年7月24日汇款1100万元，转账凭证载明附言为购房款。佳雁企业提供没有日期的商品房买卖合同一份，约定新高公司将1003-1008、1101-1108、1201-1208、1401-1408号房屋出卖给佳雁企业，总价款为1100万元，交房日期在2016年6月30日前，佳雁企业于2015年7月24日前支付全部购房款1100万元。上述1101-1108、1201-1208、1401-1408号的房屋，双方在2015年7月23日签订了备案合同并进行了网签备案，约定交房日期在2016年9月30日前，佳雁企业于2015年7月24日前付清全部房款。双方在2015年7月23日签订了商品房买卖合同六份并进行了备案，约定将401、402、403、404、405、408号房屋出卖给佳雁企业，总价款为2079124元，交房日期在2016年9月30日前，佳雁企业于2015年7月24日前支付全部购房款。2015年7月24日，甲方佳雁企业与乙方新高公司签订回购协议一份，约定：“就双方签署的商品房买卖合同，达成如下协议：1.甲方于2015年7月24日购买乙方1003-1008、1101-1108、1201-1208、1401-1408号房屋，总面积4000.58平方米，并支付总价款1100万元。2.乙方在2015年10月23日对上述商品房进行回购，回购价格为……（和2014年12月8日回购协议约定内容一致）。3.如乙方在2015年10月23日未完成对上述商品房回购，乙方回购价格为……（和2014年12月8日回购协议约定内容一致）。……（其他内容和2014年12月8日回购协议约定内容一致）”。12.2015年11月6日汇款140万元，转账凭证载明附言为购房款。双方在2016年3月24日签订了商品房买卖合同三份并进行了备案，约定将302、303、305号房屋出卖给佳雁企业，总价款为1402038元，交房日期在2016年9月30日前，佳雁企业于2016年12月31日前支付全部购房款。2016年3月24日，甲方佳雁企业与乙方新高公司签订回购协议一份，约定：“就双方签署的商品房买卖合同，达成如下协议：1.甲方于2016年3月24日购买乙方302、303、305号房屋，总面积424.86平方米，并支付总价款140万元。2.乙方在2016年6月23日对上述商品房进行回购，回购价格为……（和2014年12月8日回购协议约定内容一致）。3.如乙方在2016年6月23日未完成对上述商品房回购，乙方回购价格为……（和2014年12月8日回购协议约定内容一致）。……（其他内容和2014年12月8日回购协议约定内容一致）”。13.2015年11月27日汇款150万元，转账凭证载明附言为购房款。双方在2015年11月27日签订了商品房买卖合同四份并进行了备案，约定新高公司将107、205、206、207房屋出卖给佳雁企业，总价款为1500544元，交房日期在2016年9月30日前，佳雁企业于2015年12月3日前支付全部购房款。2015年11月27日，甲方佳雁企业与乙方新高公司签订回购协议一份，约定：“就双方签署的商品房买卖合同，达成如下协议：1.甲方于2015年11月27日购买乙方107、205、206、207号房屋，总面积569.25平方米，并支付总价款150万元。2.乙方在2016年2月26日对上述商品房进行回购，回购价格为……（和2014年12月8日回购协议约定内容一致）。3.如乙方在2016年2月26日未完成对上述商品房回购，乙方回购价格为……（和2014年12月8日回购协议约定内容一致）。……（其他内容和2014年12月8日回购协议约定内容一致）”。14.2016年1月18日汇款3万元，转账凭证载明交易用途为退保证金。15.2016年5月25日汇款82万元，转账凭证载明附言为购房款。双方在2016年5月25日签订了商品房买卖合同二份并进行了备案，约定新高公司将101、106房屋出卖给佳雁企业，总价款为82万元，交房日期在2016年9月30日前，佳雁企业于2015年12月3日前支付全部购房款。2016年5月25日，甲方佳雁企业与乙方新高公司签订回购协议一份，约定：“就双方签署的商品房买卖合同，达成如下协议：1.甲方于2016年5月25日购买乙方101、106号房屋，总面积218.98平方米，并支付总价款82万元。2.乙方在2016年8月24日对上述商品房进行回购，回购价格为……（和2014年12月8日回购协议约定内容一致）。3.如乙方在2016年8月24日未完成对上述商品房回购，乙方回购价格为……（和2014年12月8日回购协议约定内容一致）。……（其他内容和2014年12月8日回购协议约定内容一致）”。以上双方签订的备案合同共53份，涉及的房屋合计53套，备案号和新高公司诉讼请求中陈述的备案号一致；双方另签订一份没有日期的商品房买卖合同，约定新高公司将1501-1508号房屋出卖给佳雁企业，该8套房屋没有备案。61套房屋约定总价款为23723885元。关于回购协议第5条载明的“乙方全部履行完毕本协议，商品房买卖合同自行解除”的含义，新高公司称：就是新高公司将全部借款归还之后，双方办理商品房买卖合同注销手续，签订房屋买卖合同就是为借款提供担保。佳雁公司称：就是新高公司按照回购协议第2、3条的数额退还购房款后，房屋买卖合同终止。（新高公司向佳雁公司汇款情况）新高公司向佳雁企业汇款54030.833.32万元，具体如下：1.2014年5月5日汇款600万元（载明为往来款）；2.2014年5月5日汇款7.2万元（载明为借款费用）；3.2014年6月20日汇款300万元（往来款）；4.2014年6月20日汇款7500元（借款费用）；5.2014年11月27日汇款9万元（借款费用）；6.2014年12月19日汇款63万元（借款费用）；7.2014年12月19日汇款9000元（借款费用）；8.2014年12月19日汇款300万元（往来款）；9.2014年12月30日汇款18万元（借款费用）；10.2015年1月4日汇款1000万元（往来款）；11.2015年1月27日汇款400万元（往来款）；12.2015年1月27日汇款1.2万元（借款费用）；13.2015年3月6日汇款100万元（往来款）；14.2015年3月6日汇款27万元（借款费用）；15.2015年4月27日汇款42万元（借款费用）；16.2015年6月12日汇款11.25万元（往来款）；17.2015年6月12日汇款5000元（借款费用）；18.2015年6月19日汇款250万元（往来款）；19.2015年6月25日汇款21万元（借款费用）；20.2015年6月30日汇款4万元（借款费用）；21.2015年7月1日汇款800万元（往来款）；22.2015年7月7日汇款11.25万元（借款费用）；23.2015年7月7日汇款10万元（往来款）；24.2015年7月22日汇款10万元（往来款）；25.2015年7月22日汇款15.4万元（借款费用）；26.2015年7月24日汇款60万元（往来款）；27.2015年7月24日汇款89.25万元（借款费用）；28.2015年9月2日汇款12.5万元（往来款）；29.2015年9月2日回款21万元（借款费用）；30.2015年9月6日汇款75万元（往来款）；31.2015年9月6日汇款119万元（借款费用）；32.2015年11月2日汇款12.5万元；33.2015年11月2日汇款10.5万元（借款费用）；34.2015年11月6日汇款78万元；35.2015年11月6日汇款63.7万元（借款费用）；36.2015年11月8日汇款20万元；37.2015年11月8日汇款3万元；38.2015年11月8日汇款6.96万元（借款费用）；39.2015年11月27日汇款7.5万元；40.2015年11月27日汇款4.5万元（借款费用）；41.2015年12月1日汇款93万元（借款费用）；42.2015年12月14日汇款5533.32元（借款费用）；43.2015年12月15日汇款10万元（往来款）；44.2015年12月15日汇款3万元（往来款）；45.2015年12月15日汇款6.6万元（借款费用）；46.2015年12月15日汇款12万元；47.2016年1月4日汇款134.5万元（借款费用）；48.2016年1月18日汇款110万元（往来款）；49.2016年1月26日汇款339.8万元（借款费用）；50.2016年4月25日汇款9万元（往来款）；51.2016年4月25日汇款4.5万元（借款费用）；52.2016年5月25日汇款21.85万元（往来款）；53.2016年5月25日汇款33.25万元（往来款）；54.2016年5月25日汇款7.87万元（往来款）；55.2016年5月25日汇款26.8万元（往来款）。（新高公司破产情况及佳雁企业申报债权情况）本院于2017年11月20日裁定受理新高公司破产清算案件，并指定了管理人。2018年2月2日，佳雁企业向管理人申报债权，债权数额一栏内容填写为“61套商品房8324.46平方米”。2018年4月8日，佳雁公司向管理人提交一份材料，载明：回购权益2847.58万元，表格具体列明了2014年12月9日600万元、2016年5月25日82万元、2016年3月24日140万元、2015年11月27日150万元、2015年7月7日300万元、2015年7月24日1100万元（合计2372万元）对应的天数，利息标准为36%，并列明对应回购款总额为2847.58万元。关于2018年4月8日佳雁公司向管理人提交的材料，新高公司称：佳雁公司申报的2847.58万元是借款2372对应的利息，佳雁公司主张金钱款项而非主张房屋，如果商品房买卖合同是真实意思表示，就不会出现利息2847.58万元。佳雁公司称：佳雁公司基于挽回损失考虑，根据回购协议载明的回购标准，所以算出损失为2847.58万元，当时不懂破产清算，新高公司让佳雁公司申报一下，现在清楚了，佳雁公司就是主张61套商品房。上述事实和情况，有商品房买卖合同、汇款凭证、回购协议及当事人的陈述在卷予以佐证。本案的争议焦点为：54份商品房买卖合同，是为借款提供的担保，还是双方之间真实的商品房买卖关系？新高公司认为：商品房买卖合同是为借款提供的担保，应为无效。佳雁企业认为：商品房买卖合同是真实意思表示的，合法有效，双方是买卖关系，应按照买卖合同履行。本院认为，双方之间的54份商品房买卖合同，实际上是为民间借贷关系所进行的担保，理由为：第一，从佳雁公司向新高公司汇款、双方签订的回购协议看，一方面，2015年7月7日汇款300万元并于同日签订回购协议，2015年7月24日汇款1100万元并于2015年7月23日签订商品房买卖合同及2015年7月24日签订回购协议，2015年11月6日汇款140万元并于同日签订商品房买卖合同和回购协议，2015年11月27日汇款150万元并于同日签订商品房买卖合同及回购协议，2016年5月25日汇款82万元并于同日签订商品房买卖合同及回购协议，尽管上述汇款附言均载明为购房款，但如果商品房买卖合同系双方真实意思表示、佳雁公司的真实意思为获取房屋，则双方无需签订回购协议，双方同时商品房买卖合同和回购协议，商品房买卖合同系为汇款提供担保具有高度可能性；另一方面，2015年7月7日汇款对应的商品房买卖合同载明的交房日期为2016年6月30日前、对应的回购协议载明在2015年10月6日回购，2015年7月24日汇款对应的商品房买卖合同载明的交房日期为2016年9月30日前、对应的回购协议载明在2015年10月23日回购，2015年11月6日汇款对应的商品房买卖合同载明的交房日期为2016年9月30日前、对应的回购协议载明在2016年6月23日回购，2015年11月27日汇款对应的商品房买卖合同载明的交房日期为2016年9月30日前、对应的回购协议载明在2016年2月26日回购，2016年5月25日汇款对应的商品房买卖合同载明的交房日期为2016年9月30日前、对应的回购协议载明在2016年8月24日回购，以上回购协议载明的新高公司支付回购款的日期均在交房日期之前，故也可以说明，双方的本意是要求新高公司支付回购款，而并非交付商品房，故也可以说明，商品房买卖合同并非双方真实意思表示。第二，回购协议均载明新高公司在一定日期前按照年化24%的标准对商品房进行回购，如果未能在一定期限前回购的，实际回购款按照年化36%计算，同时回购协议也载明“新高全部履行完毕本协议，商品房买卖合同自行解除”，根据上述内容，只要新高公司按约定的标准支付回购款，双方就无需履行商品房买卖合同，回购协议的上述内容，可以说明，佳雁公司的本意并非取得商品房本身，而是将款项出借给新高公司，要求新高公司按照相应标准归还款项，故也可以证明商品房买卖合同是为上述借款提供的担保。第三，新高公司进入破产清算程序后，佳雁公司先向管理人申报商品房债权，后又向管理人申报购房款2372万元对应的36%的利息损失，佳雁公司既申报商品房债权，又按照回购协议的标准申报利息债权，也就是既要求履行商品房买卖合同交付房屋，又要求履行回购协议支付回购款，两者存在矛盾，该矛盾也不足以说明佳雁公司的真实意思是要求履行商品房买卖合同。此外，关于2014年4月30日汇款（载明借款）600万元，2014年12月8日双方签订回购协议，2015年3月23日新高公司回函予以确认600万元转化为购房款，2015年5月18日签订了备案合同，尽管先签订回购协议，后签订备案合同，但从双方之间整体款项往来、其他商品房买卖合同和回购协议、回购协议载明的内容、佳雁公司申报债权情况看，后签订的备案合同并不是对在先的回购协议的变更，佳雁公司的本意仍是要求新高公司支付回购款，而非交付商品房，故商品房买卖合同也系为600万元借款提供的担保。综上，54份商品房买卖合同并非当事人之间的真实意思，当事人之间的基础法律关系为民间借贷，商品房买卖合同系为借款合同的担保，系一种为借款债权提供担保的措施，故双方当事人之间不存在真实的商品房买卖关系。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系审理，故本案原告起诉不符合法律规定。综上所述，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告江阴新高置业有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审 判 长  潘亚伟人民陪审员  薛建平人民陪审员  俞小萍二〇一八年十一月十九日法官 助理  王 伟书 记 员  张晓慧本案援引法律条款最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》：第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。最高人民法院《关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。