四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1304民初2113号 原告（反诉被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区兴盛街7号7层。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：龚涛，男，1987年3月26日出生，汉族，住四川省邻水县，系该公司员工。 被告（反诉原告）：张守福，男，1973年8月6日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：郝朝浪，四川明炬（南充）律师事务所律师。 原告（反诉被告）南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告（反诉原告）张守福商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园公司的委托诉讼代理人龚涛、被告（反诉原告）张守福的委托诉讼代理人郝朝浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉原告）碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令张守福向碧桂园公司支付剩余购房款人民币53,626.00元；2、判令被告支付从应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，按逾期应付款每日0.03%计算，暂计至2018年6月15日为人民币8,880.46元;3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：张守福与碧桂园公司于2014年2月9日签订了编号为201402090055的《商品房买卖合同》（后称“合同”）。合同约定张守福购买原告开发建设的南充碧桂园二区58号楼XXXX号洋房一套。该商品房总价款为582,902.00元，根据合同附件五关于付款方式及期限的约定：（1）买受人必须在签订商品房合同时支付233,167.00元，2016年6月30日前支付27,979.00元；（2）余款自2014年4月25日起按季度分期支付，每满季当月25日支付26,813.00元，共十二期321,756.00元，2017年1月25日前支付完毕。同时，根据合同第十条关于逾期付款责任的约定，若买受人逾期向出卖人支付价款，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向原告支付违约金。在合同签订后，被告向原告总共支付了人民币529,276.00元，余款53,626.00元至今未付，其中有26,813.00元从2016年10月26日开始逾期，另26,813.00元从2017年1月26日开始逾期，截止2018年6月15日，逾期违约金共计8,880.45元。碧桂园公司多次催促，张守福未履行其付款义务。为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。 被告张守福本诉辩称并反诉称，对本案所欠的款项无异议，我方未支付购房款是因为交房时碧桂园公司提供的房屋不符合约定，故我方在本案中提出了反诉诉请：一、因被反诉人合同履行不符合条件，请求判令被反诉人承担违约责任，并按合同价款的10%承担违约金。同时因被反诉人交付的精装房屋不能使用，反诉人在外租房居住所产生的租金3.2万元、维修费2万元、物业管理费5,815.92元由被反诉人承担；二、因被反诉人未能按时给反诉人办理房屋初始登记和转移登记，请求判令被反诉人从2016年12月30日起按100元每天计算至履行完成初始登记和转移登记时止支付违约金；三、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人交付的精装房屋（购房时宣称的“拎包入住”）未达到合格标准，导致交房后质量严重有问题，餐厅靠厨房一侧和次卧的墙面严重反碱，木地板起翘等很多问题导致无法入住。由于交房很多业主房屋均出现不同层次的问题，导致维修进度缓慢，导致反诉人只好自己重新找人补修，导致整个维修时间长达两年。为此反诉人因不能居住，只能在外租房满足生活居住。被反诉人私自更改规划设计，取消了1幢、38幢的地下停车库，导致现在反诉人所在的生活区没有地下车库，车辆全停在路面的消防通道上，严重影响正常的生活和生命财产安全。被反诉人在即将交房前的2016年2月修建高压围墙，与其卖房时宣称的截然不同，使得反诉人的利益受损。再者，根据与被反诉人签订的合同约定，被反诉人在交房屋后180天内办理初始登记和转移登记，但至今都无法给反诉人办理房屋产权证书，根据合同约定，被反诉人应当承担逾期的违约责任。综上，因被反诉人未充分履行合同导致反诉人受到了重大损失，故诉请法院，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。 反诉被告碧桂园公司反诉辩称，1、反诉被告对房屋质量问题均进行了维修，对维修期间无法居住的租房损失我们认为反诉原告应当提供损失的书面证据；2、反诉原告是可以在小区购买车位的，不存在无法停车的情况；3、对于逾期办证的问题，是因为不动产登记中心改制导致的。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方提交的证据及庭审情况，本院经审理认定的事实如下： 2014年2月9日，碧桂园公司（出卖人）与张守福（买受人）签订编号为201402090055的《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定张守福购买位于南充市嘉陵区房屋，该商品房为预售商品房，总价款为582902.00元。第六条付款方式及期限为:分期付款，非银行按揭分期付款。买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付房款233167.00元整；应在2016年6月30日前支付房款27979.00元；余下房款321756.00元分12期支付，每三个月为一期，每期支付26813.00元，首期支付日期为2014年4月25日前，之后每期于该期限届满之日前支付。同时，合同第十条约定了逾期付款责任：买受人如未按本合同时间付款……（1）逾期在90日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。合同第十一条交付条件约定出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下条件；该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（二）出卖人和买受人约定如下:4、买受人对商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理的解决。第二十条产权登记：（一）预告登记：双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起30日内办结。（二）初始登记：出卖人应当在房屋交付之日起180个工作日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：每逾期一天出卖人向买受人支付50元的违约金。（三）转移登记：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起初始登记完毕之日180个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：每逾期一天出卖人向买受人支付50元的违约金。”原被告在上述合同上签字（章）。2014年3月1日，该《商品房买卖合同》经南充市房地产管理局登记备案。 《商品房买卖合同》签订后，张守福交付房款情况如下：2013年12月28日支付10,000.00元；2014年2月9日支付223,167.00元；2014年5月19日支付26,813.00元；2014年8月5日支付26,813.00元；2014年12月4日支付53,626.00元；2015年5月7日支付26,813.00元；2015年9月22日支付53,626.00元；2016年2月24日支付53,626.00元；2016年7月4日支付54,792.00元；尚欠53,626.00元未支付。 碧桂园公司按照合同约定向张守福交付了案涉商品房，但张守福发现交付的商品房存在质量问题，故自行聘请工人对房屋进行维修，于2016年9月30日支付厕所补漏及防水、地板和墙砖修补费用共计8,500.00元；于2017年6月25日支付门窗维修、墙面翻新、水电改造费用共计13,000.00元。 2016年8月15日，张守福之妻与出租人郑雨函签订房屋租赁合同，合同约定“一、房屋基本情况：坐落于南充市顺庆区美宇凤凰城层二号，出租适用面积95.96平方米。三、租赁期限：2016年8月18日至2018年8月17日止。四、租金和支付方式：合同期2年内该房屋租金每年为16000元整，满2年后按当年市场经济，甲乙双方协商确定租金，另立据为凭。”张守福之妻郑春梅与出租人郑雨函在合同上签字。2016年8月21日、2017年8月21日出租人郑雨函出具收条两张，证明收到张守福缴纳的房屋租金共计32000.00元。 2018年3月19日，南充市嘉陵区人民法院作出（2018）川1304民初154号民事判决书，判决张守福向广东碧桂园物业服务股份有限公司南充分公司支付2017年1月1日至2017年10月31日期间的物业服务费2,423.30元，该判决已生效。 本诉原告碧桂园公司以被告张守福未按照合同约定支付房款起诉来院，提出上述本诉诉讼请求。反诉原告张守福以碧桂园公司交付的房屋不符合质量要求给其造成损失为由向本院提出上述反诉诉讼请求。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是其真实意思表示，没有违反有关法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应积极、全面和谨慎地履行合同。 一、关于剩余房款、逾期付款违约金是否应支付的问题。合同签订后，被告张守福按照约定在2013年12月29日至2016年7月25日期间，向原告碧桂园公司支付房款共计529,276.00元，尚欠房款53,626.00元未支付，根据《商品房买卖合同》第六条“应在2016年6月30日前支付房款27,979.00元；余下房款321756.00元分12期支付，每三个月为一期，每期支付26,813.00元，首期支付日期为2014年4月25日前，之后每期于该期限届满之日前支付”之约定，碧桂园公司起诉要求张守福支付剩余房款53,626.00元符合合同约定，本院予以支持。张守福未按约定支付房屋价款系不完全履行合同义务，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，张守福应向碧桂园公司支付逾期应付款的日万分之三的违约金，但是违约金偏高，本院根据实际损失及具体案情，酌情调整为按应付款的日万分之一支付违约金。从碧桂园公司向本院提交的《逾期付款违约金明细》可以证实，其自愿放弃2013年12月29日至2016年10月25日期间的违约金，这系原告（反诉被告）碧桂园公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利，且不损害他人权利，本院予以准许。被告（反诉原告）张守福向原告（反诉被告）碧桂园公司支付逾期付款违约金计算方式如下：以未付款26,813.00元为基数从2016年10月26日按照日万分之一计付至2017年1月25日；以未付款53,626.00元为基数从2017年1月26日起按照日万分之一计付至款清之日止。 二、关于反诉原告请求损失的问题。本案中，原被告对案涉房屋存在质量问题需要维修这一事实均不存疑，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，张守福起诉要求赔偿符合法律规定，本院予以支持。但具体金额以本院审核为准。（一）、关于交付房屋不符合条件而产生的违约金问题。反诉原告张守福诉请按照合同总价款的10%计付违约金，但合同中对未此项进行约定，且反诉原告张守福未向本院提交证据证明其损失的组成，故对此反诉诉请不予支持。（二）、关于房屋维修费用的问题。因案涉房屋存在不符合合同约定交付的情形，反诉原告张守福自行进行修缮，为此向本院提交了两张收据，证明其共计花费21,500.00元维修费。但其提供的2016年9月30日的收据的编号为8590759,2017年6月25日收据的编号为5890758，根据交易习惯和生活常识，本院对这两张收据的合理性存疑，理由如下：1、两张收据开具的时间间隔9个月，但是收据的编号是连号的；2、2016年9月30日收据的编号在2017年6月25日收据的编号前；3、反诉原告张守福未提供其他证据佐证其自行支付了修复房屋的款项。综上，本院对反诉原告提供的上述两张收据不予认可，其无法确定房屋修理费的具体金额，对反诉原告要求支付房屋修理费的请求不予支持。如反诉原告提供新的证据证实存在维修损失及具体金额，可另行主张权利。（三）、关于租房损失。因反诉被告碧桂园交付房屋需要维修，在维修期间反诉原告不能按期入住，需在外租房，从而产生的租房损失应由反诉被告承担。根据与案涉房屋同地段、同大小的房屋的租金情况，以及实际维修的时间、反诉原告的实际损失，本院酌定反诉原告张守福的租金损失为24,000.00元。（四）、关于物业费。我院作出的（2018）川1304民初154号民事判决书，判决反诉被告向广东碧桂园物业服务股份有限公司南充分公司支付2017年1月1日至2017年10月31日期间的物业服务费共计2,423.30元，现该判决已生效，故被告张守福应按照判决内容履行义务。关于反诉原告诉称其因碧桂园公司交付的房屋不符合交付条件，其实际并未入住，故期间的物业服务费应由碧桂园公司承担的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。房屋质量问题，是被告碧桂园公司与张守福之间的纠纷，而物管费系被告碧桂园物业南充分公司收取的，碧桂园公司已按照《商品房买卖合同》约定通知张守福接房，张守福已接房的事实，证明本案不适用《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，张守福以此为由拒向被告碧桂园物业南充分公司交纳物管费用，无事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于初始登记和转移登记违约金问题。案涉《商品房买卖》合同第二十条“出卖人应当在房屋交付之日起180个工作日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：每逾期一天出卖人向买受人支付50元的违约金”之约定，本案中原被告约定的交付房屋的时间为2016年6月30日，反诉被告应在2017年3月20日前办理完毕案涉商品房所在楼栋的权属证明，但反诉被告实际初始登记的时间为2017年12月12日，已超过合同约定的时间，属违约，应支付逾期办理初始登记的违约金。故反诉被告碧桂园公司应向反诉原告张守福支付逾期办理初始登记违约金13,300.00元（逾期天数266天×50元／天）。关于转移登记的违约金，因案涉房屋尚未办理转移登记，为减少诉累，反诉原告张守福可在待转移登记办理完毕后向反诉被告碧桂园公司主张权利。综上，为了维护正常的市场交易秩序，保护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张守福于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南充市碧桂园房地产开发有限公司支付购房款53,626.00元； 二、被告（反诉原告）张守福于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南充市碧桂园房地产开发有限公司支付违约金元（计算方式：以未付款26,813.00元为基数从2016年10月26日按照日万分之一计付违约金至2017年1月25日；以未付款53,626.00元为基数从2017年1月26日起按照日万分之一计付至违约金款清之日止）； 三、原告（反诉被告）南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿反诉被告（反诉原告）张守福损失共计37,300.00元； 四、驳回本诉原告南充市碧桂园房地产开发有限公司本诉的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张守福反诉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取681.00元。由本诉被告（反诉原告）张守福承担。本案反诉受理费减半收取623.00元，由被告（反诉原告）张守福承担257.00元，由原告（反诉被告）南充市碧桂园房地产开发有限公司承担366.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨小华 二〇一八年十月二十九日 书记员  周 瑞