江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初234号原告：阎卫东，男，1956年5月21日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：于浩，江苏君远律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱乃坤，江苏君远律师事务所律师。被告：南京仙鹿房地产开发有限公司，住所地南京市。法定代表人：刘震。委托诉讼代理人：汤加彬，江苏博聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖国生，江苏博聪律师事务所实习律师。原告阎卫东与被告南京仙鹿房地产开发有限公司（以下简称仙鹿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阎卫东的委托诉讼代理人于浩、钱乃坤，被告仙鹿公司的委托诉讼代理人汤加彬、肖国生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎卫东向本院提出诉讼请求：1.被告履行协助原告办理南京市、协助原告过户与申领权证的手续义务；2.被告向原告支付逾期协助办理产权交易过户及申领有关权证手续而产生的违约金，从2007年1月10日至履行完毕上述协助办证义务之日止，按20元每日计算，暂算至起诉之日的违约金为80140元。事实和理由：2005年12月2日，原、被告双方签订了一份《南京市商品房买卖契约》，约定被告将位于南京市，房屋交付后90天内双方按照有关规定准备完备资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，否则违约方按每天20元的标准向对方支付逾期期间的违约金等等。原告已按约定交付了购房款，被告也于2006年10月10日将涉案房屋交付原告居住至今。由于被告未能办理初始登记，也未将办理权属登记所需资料交付给原告，导致原告至今仍未取得上述商品房的权属证书。原告多次要求被告履行协助办证义务，均遭被告拒绝。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告仙鹿公司辩称，涉案房屋未取得商品房预售许可证，未办理过房屋初始登记，根据司法解释的规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同是无效合同。本案原告系当时仙鹿雅居建设工程的项目经理，原告在实际施工过程中擅自将901室跃层变成两层，所以导致无法办理房屋初始登记，原告对此非常清楚。原告的妻子包芳在同样的时间也购买了仙鹿雅居1幢5单元902室，902室因没有发生实际施工的改动，所以双方到南京市，其他业主全部都领取房屋所有权证与土地使用权证，也可以证明本案原告对涉案房屋未领取商品房销售许可、未办理初始登记的情况完全是清楚。在原告起诉前，原告从未以任何方式向被告主张权利并要求办理房屋所有权证。所有证据都能印证涉案房屋没有办理初始登记和商品房销售许可，因无该前置条件故不能办理过户登记手续。因原告明知房屋不能领取房屋所有权证，故被告不应支付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定以下事实：被告于2000年12月注册成立，系房地产开发企业，2012年被吊销营业执照，但未办理注销手续。原告购买的涉案房屋即南京市，系由被告开发建设。2002年12月被告获得仙鹿雅居小区所在地块的国有土地使用权证（宁下[2002]10742号）。2003年6月被告取得建设工程规划许可证（宁规城中建筑[2003]0153号），规划建设A、B两幢建筑，涉案房屋位于B幢（公安门牌为1幢）建筑内。2004年4月被告取得建筑工程施工许可证。2004年10月被告取得B幢商品房预售许可证（宁房销第0003089号）。2004年12月被告取得A幢商品房预售许可证（宁房销第0003162号）。在被告提供的2004年11月由被告加盖公章的B幢商品房销售窗口表中，建筑面积共计6797.75平方米，1幢5单元9层902住宅标注为115.28平方米（含跃层），无涉案房屋即901室数据。2004年7月上述楼盘开始施工，2005年9月施工结束，施工单位为江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称南通六建），被告与南通六建于2004年签订建设工程施工合同，由于双方存在矛盾，以及小区一栋小二楼（283平方米）在规划红线内未拆除，致该楼盘未能及时进行规划验收和建筑工程竣工总体验收。2004年11月原告配偶包芳与被告订立了一份《南京市商品房买卖契约》，约定以总房款72万余元的价格购买了上述楼盘1幢5单元902室房屋（建筑面积115.28平方米），双方随后于2004年12月办理了商品房预售合同登记备案手续。2004年12月1日被告向案外人叶涛出具一份收据，言明收到叶涛40万元购房款，收款事由为内部认购。2007年1月叶涛向被告出具一份说明，称其购买的涉案房屋现已全部转让给原告，含40万元前期购房款，今后一切手续由原告办理等等。2005年12月2日被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订了一份《南京市商品房买卖契约》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积200.85平方米，单价为6100元/平方米，总价为1225185元等等；该房屋主体建筑地下2层，地上**，钢混结构，层高2.8米；甲方已申领宁房销第3089号《南京市商品房预售许可证》，依法可以销售该房屋；甲方应于2006年10月10日前将涉案房屋交付乙方；该房屋交付后90天内，甲、乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，如违反该约定，则不协助方向对方承担第1种违约责任：1.按每天20元计算，不协助方向对方支付逾期期间的违约金；甲、乙双方约定，本契约到南京市房地产市场管理处办理登记手续后生效；乙方于2005年10月15日前付房款40万元，于房屋交付使用时支付剩余房款825185元等等。上述《南京市商品房买卖契约》订立后至今，双方未办理备案登记。原告认可被告于2006年10月10日交付涉案房屋。2006年10月16日南通六建南京分公司向被告出具一份证明，称原告系被告上述楼盘项目部人员，在被告处购买5-901室商品房一套，地下室车库**地下停车位一个，现同意将该楼盘部分工程款抵扣部分购房款等等。2006年11月8日原、被告双方签订一份《协议书》，约定原告购买被告地下室车库22号地下停车位，总价12.8万元，交付时间2006年8月30日等等。2006年11月27日被告向原告出具一份书函，称原告购买被告的涉案房屋总房款为1225185元，尚有825185元房屋未付，经南通六建南京分公司确认，被告同意用该公司承接上述楼盘的工程尾款抵扣房款等等。2006年8月上述A幢地上1-17层、B幢地上1-9层办理了建设工程（子单位）工程质量竣工验收，2006年12月取得建筑工程竣工验收备案表，其中B幢工程质量竣工验收记录表中，载明B幢地上9层、、地下**建筑面积地上6674.21平方米，，地下223696平方米，共计8911.17平方米等等。南京市城市建设档案馆保存的上述楼盘档案资料中，B幢（包括B-1、B-2两部分）竣工图中的9层房屋平面图中有涉案房屋以及902室房屋的内容，该图纸加盖江苏省建工设计研究院设计图纸，施工单位南通六建以及监理单位也加盖了公章，该竣工图编制日期为2005年12月30日。9层平面图中，涉案房屋区域有客厅、卧室、餐厅、储藏间、阳台、卫生间等内容。在9层跃层上层（应为10层）平面图中，涉案房屋区域有卧室、家庭厅、储藏间、卫生间、室内楼梯等内容，902室楼上有室内钢梯等内容。在竣工轴立面图中，9层、10层均有相应房屋图形。自2006年底开始，上述楼盘业主陆续入住但未拿到两证，2007年胡庆桥等多名业主分别诉至法院，2007年9月法院判决被告未进行规划验收致未办理产权证，应承担逾期交房违约金及逾期办证违约金。2008年包芳（系原告配偶）以未办理1幢5单元902室房屋（建筑面积115.28平方米）产权证等为由，要求被告承担延迟交房违约金、延迟办证违约金并协助办理房产证和土地证。2008年8月法院判决被告承担逾期交房、办证违约责任，并在具备办理权属证件条件后十日内协助包芳办理该902室房地产权属证书等等。2008年南通六建曾起诉被告要求支付工程款，被告反诉要求承担违约金等等，该案已判决结案。2009年7月被告另诉至法院，要求南通六建承担维修费、延期交房违约金、逾期办证损失并承担增加面积建筑安装成本111万余元。2009年10月至2010年1月法院委托南京建研建设工程质量安全鉴定有限公司对上述楼盘进行了工程质量鉴定，其中对1幢5单元9层及10层现状的检查结果表明，9层两套住宅于套内未设置楼梯，无法从套内进行楼层跨越，根据住宅建筑设计规范（GB50096-1999）第2.0.17条规定，跃层住宅为套内空间跨越两楼层及以上的住宅，因此1幢5单元9层及10层的住宅均判定为各自独立的单层住宅，故1幢5单元9层跃层经鉴定为10层等等。2009年起有较多业主到政府部门反映情况。2009年8月30日前述违章建筑小二楼被拆除。2009年11月2日南京市住房保障和房产局了解情况后向南京市人民政府出具一份书面文件（宁房管[2009]212号），明确被告在完成消防验收、人防验收、规划验收后可申请实测，取得实测成果后将本着特事特办的原则尽快完成开发企业商品房初始登记，确保业主顺利办证等等。2009年11月11日因房屋办理权属登记需要，南京市房屋产权监理处测绘大队对房屋进行了测绘，发现两幢房屋存在房屋与规划核准图不一致的情形，主要包括增加阳台、阳台改户室、墙体向外扩展等现象。2009年12月7日南京市规划局向被告出具一份建设工程规划验收合格书【验收编号:宁规验收（2009）01382号，许可证号：宁规城中建筑[2003]0153号】，称根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《南京市城市规划条例》第五十六条以及《南京市城市规划条例实施细则》第七十六条之规定，对被告在南京市、格林城市花园A幢、格林城市花园B幢进行了规划验收，经查验，该工程符合规划许可要求。2010年法院对上述案件（2009下民一初字第1479号）作出一审判决，认定9层跃层变10层事实的产生非南通六建单方可以完成，被告在销售、安装电梯等环节的行为乃重要因素，不应认定为南通六建的违约行为，逾期交房和办证的原因是规划红线内违章建筑未拆除导致工程不能验收合格，与南通六建无关，被告称超面积施工造成其成本增加缺乏依据等等，遂判决南通六建给付被告违约赔偿金8万元，驳回被告其他诉讼请求。被告不服上诉，称南通六建未按图施工造成楼梯净高不足两米、九楼变十楼，造成被告建安成本增加111万余元，向国土局补交土地出让金39万余元等等。2011年3月南京市中级人民法院对该案作出（2010）宁民终字第4813号民事判决，补充查明1单元图纸设计9楼是跃层，电梯设计也只通到9楼，南通六建在无手续前提下将该单元9层跃层直接建成上层，之后电梯也通到10层，被告向提供电梯的公司增加1万元费用；争议的9楼、10楼均是施工单位项目经理个人购买，并判决认为被告提供的证据不足以证明超面积施工是南通六建违约所致，即便是南通六建违约所致，被告也将超面积部分正常出卖受益，根据损益相抵原则，被告要求南通六建承担增加的建安成本诉讼请求不能成立；关于9层改10层的原因及责任承担，南通六建在设计图纸没有变更，亦无被告签证和其它补充约定的前提下，直接将9楼跃层建成10楼，应当承担相应的责任；被告作为建设方，有现场代表、项目经理和监理人员，对南通六建不按图施工应当予以制止，但从查明的事实来看，既没有变更设计的任何手续，也没有被告制止南通六建不按图施工的相关证据，被告还支付了电梯由9楼增加到10楼的费用，双方对此均负有不可推卸的责任，在具体损失还未确定情况下，被告要求赔偿60万元无事实依据，待具体损失确定后可另案处理；工程竣工后未能及时办理两证是由西侧小二楼未能及时拆除，不能通过整体规划验收所致，该部分损失应由被告承担等等，二审判决维持一审判决第一项，改判一审第二项为南通六建赔偿被告逾期完工损失31.3万元等等。2006年被告交付涉案房屋时，9楼跃层已经改为10层，房屋交付后原告实际居住至今，9楼、10楼各有一个门进出。由于被告未进行涉案房屋初始登记，原告要求被告办理产权过户手续未果，原告遂诉至本院即本案，要求判如所请。诉讼过程中，原告明确目前只要求被告配合办理涉案房屋中901室的权属证书，并不是要求办理9楼、10楼的产权证。审理中，被告申请对涉案房屋是否进行过预售许可登记进行调查，经本院开具调查令，南京市房地产市场交易管理中心商品房市场管理科出具一份说明，称经查其房地产楼盘管理系统，3089号商品房预售许可证项下无涉案房屋信息。原告申请调取涉案房屋规划核准资料，在调取的南京市城市建设档案馆有关竣工规划验收资料中，涉案房屋所在的B幢建筑已通过规划核准验收，B幢建筑竣工图中9楼、10楼均有相应房屋并加盖相应印章等等。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《南京市商品房买卖契约》、购房款收据、叶涛的说明、被告的说明、建设工程规划验收合格书、竣工图纸资料等；被告提供的《南京市商品房买卖契约》、协议书、南通六建南京分公司的证明、原告的情况说明、有关判决书、商品房预售许可证、商品房销售窗口表、说明等；以及本案开庭笔录等予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告于2005年12月2日就涉案房屋买卖事宜签订了《南京市商品房买卖契约》，双方之间形成商品房买卖合同法律关系，根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为合同是否有效，被告应否配合办理涉案房屋产权过户手续。关于合同的效力问题。根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，原、被告双方在合同中约定，本契约到南京市房地产市场管理处办理登记手续后生效。该约定应视为有效约定，虽然双方此后至今并未办理登记手续，但由于原告已结清有关购房款，被告也将涉案房屋交付原告使用，因此应认定双方均履行了合同主要义务，被告以此为由主张合同无效，理由不能成立，本院不予采纳。关于涉案房屋的合法性问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十五条等规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市；县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。根据本案被告提供的生效裁判文书、鉴定报告等证据，可以确认涉案房屋所在的B幢建筑中的5单元9楼房屋在施工过程中发生改变，经过鉴定机构现场检测后确认该幢楼房中的9层及10层的住宅均判定为各自独立的单层住宅，9层跃层经鉴定为10层。而根据原告提供的建设工程规划验收合格书、竣工图中9层及9层跃层平面图、建筑物立面图等建筑档案资料，包括涉案房屋在内的B幢建筑于2005年12月通过竣工验收，并于2009年12月经规划部门规划验收合格，且规划部门至今并未依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条等作出限期拆除或没收实物或违法收入等决定，结合被告在施工前已经取得相关国有土地使用权证等事实，应当认定涉案房屋为经过规划核准验收的合法建筑，而非未经规划验收的违法建筑。关于预售许可问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据本案查明的事实，以及被告提供的商品房预售许可证、裁判文书以及南京市房地产市场交易管理中心商品房市场管理科出具的说明等证据，可以认定被告已申领了宁房销第3089号《南京市商品房预售许可证》，整幢房屋已经获得预售许可，但涉案房屋并不在预先登记可销售的房屋范围内，因此应认定被告申请预售许可范围不实。建设部《城市商品房预售管理办法》第十五条规定了开发企业隐瞒有关情况取得商品房预售许可的处罚措施，虽然第六条第二款规定未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售，但该规范不属于法律、行政法规的效力性强制性规范。因此，被告应对其隐瞒真实情况申领商品房预售许可的事实承担相应法律责任，但该事实不影响涉案房屋买卖合同的效力。而且在本案诉讼时，涉案房屋所在的整幢楼房早已竣工交付使用，也早已通过建设工程规划验收且验收合格，被告销售涉案房屋已不受预售许可制度影响，而应按照商品房现售制度处理，原、被告双方为涉案房屋买卖事宜所订立的合同，符合相关法律规定。综上，原、被告双方签订的《南京市商品房买卖契约》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。关于房屋过户问题。根据法律规定，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自合同义务，被告在原告付清购房款之后，按照约定负有转移涉案房屋所有权并协助原告办理过户等义务。现被告对原告付清购房款的事实不持异议，本院予以确认，故被告应当按照约定在房屋交付后90天内协助原告办理产权过户。原告要求被告协助办理涉案房屋901室不动产权证的诉讼请求，范围以竣工图中9楼房屋及现场为准，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。过户所需费用由双方各自依法承担。关于逾期办证违约金问题。根据原、被告双方合同约定，被告应于2006年10月10日前将涉案房屋交付原告，并在房屋交付后90天内双方按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，否则承担相应违约责任。根据本案查明的事实，原、被告对于涉案房屋中9层跃层在施工过程中已变更为9层、10层的事实均系明知，对于预售许可证未明确涉案房屋的事实也系明知，原告亦有较长时间未向被告明确要求过户，故应认定原、被告双方对合同不能正常办理过户手续等障碍事实均负有责任，因此，对原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京仙鹿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，协助将南京市；二、驳回原告阎卫东的其他诉讼请求。本案受理费1804元，由原告阎卫东负担804元，被告南京南京仙鹿房地产开发有限公司负担1000元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内将该1000元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  吕琳华人民陪审员  朱怀凤二〇一八年十一月二十九日书 记 员  蒋庆嫚