中华人民共和国 福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初13530号 原告：洪纯良，男，1950年11月3日出生，香港特别行政区居民。 原告：洪醒华，男，1943年3月18日出生，香港特别行政区居民。 原告：洪白荣，（ＥＤＤＹＳＡＭＵＥＬＡＦＦＥＮＤＩＥ），男，1948年6月28日出生，印度尼西亚籍。 原告：洪毅进，（ＪＡＭＥＳＨＡＫＩＭ），男，1958年9月5日出生，印度尼西亚籍。 原告：洪安华，（ＡＮＷＡＲＨＵＮＧＧＡＲ），男，1948年5月2日出生，印度尼西亚籍。 上列原告共同委托诉讼代理人：陈玲梅，福建世礼律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：陈诗静，福建世礼律师事务所律师 被告：赖春明，男，1976年1月13日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：卢龙光，福建卓法律师事务所律师。 原告洪纯良、洪安华（ANWARHUNGGAR）、洪醒华、洪毅进（JAMESHAKIM）、洪白荣（EDDYSAMUELAFFENDIE）（以下简称洪白荣等5人）与被告赖春明房屋租赁合同本反诉一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。洪白荣等5人的共同委托诉讼代理人陈玲梅、陈诗静，赖春明的委托诉讼代理人卢龙光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 洪白荣等5人向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年5月18日解除；2.赖春明立即腾空并返还房屋给洪白荣等5人；3.赖春明向洪白荣等5人支付2018年1月1日至2018年5月18日的租金23万元；4.赖春明向洪白荣等5人支付房屋占用费（自2018年5月19日起，按每月5万元租金标准，计至2018年10月8日）；5.赖春明向洪白荣等5人支付逾期支付租金之违约金（每逾期一日，按二年租金120万元的万分之五计算，自2017年11月17日起至实际支付日）；6.赖春明向洪白荣等5人支付5万元赔偿金。事实及理由：位于厦门市的房产系洪白荣等5人共有。2017年5月17日，洪白荣作为共有人的代表（甲方）与赖春明（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定将该房产出租给乙方，租期自2017年7月1日起至2019年6月30日止；月租金为5万，每半年支付一次，押金为5万；乙方逾期交付房屋租金，每逾期一日，由甲方按二年租金的万分之五向乙方加收违约金等。合同签订后，双方于2017年5月17日办理房屋交接手续，对于房屋现状存在的部分瑕疵问题，赖春明表态由其自行维修处理。由于赖春明未于2017年11月17日支付第二期租金，经洪白荣多次催讨后，赖春明提出房屋存在裂缝问题拒不支付。洪白荣等5人认为，双方约定以房屋现状出租，赖春明之前已充分了解房屋状况并表示要自行维修，现又以房屋存在裂缝安全问题为借口拒不支付租金，已违反双方约定。2018年5月18日，洪白荣等5人向赖春明发出解除《房屋租赁合同》的律师函，正式通知赖春明自收到或拒收该律师函之日起，双方签订的《房屋租赁合同》解除，要求赖春明七日内交还房屋并付清租金等。赖春明回复一份律师函，仍坚持房屋存在裂缝安全问题无法使用等，至今占用讼争房屋且拒付租金。 赖春明辩称，讼争房屋空置多年、年久失修，系危房，依法不得用于出租。赖春明在签约且支付租金之后才知道房屋早已在危房主管部门报备一事。洪白荣没有事先披露、刻意隐瞒且在未排除安全隐患的情况下让赖春明与其签约并收取租金、押金，存在重大过错，导致赖春明合同目的无法实现，洪白荣等5人违约在先，其诉求没有依据。 赖春明向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.洪白荣等5人返还已经收取的款项35万元及其利息（自反诉立案之日至实际返还之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算）；3.洪白荣等5人按一个月租金的标准向赖春明赔偿5万元；4.洪白荣等5人向赖春明支付请人清理卫生支出的1.5万元。事实与理由：《房屋租赁合同》于2017年5月17日签订迄今，洪白荣等5人尚未向赖春明交付安全的、可以正常使用的房屋，延迟交付出租房屋超过30天以上，违反了合同约定。2017年5月21日交接钥匙后，赖春明才有机会全面了解房屋状况，发现问题后立即向洪白荣指出所存在的重大安全隐患，之后又多次向洪白荣提出。洪白荣等5人却因为共有人众多，内部互相推诿等原因拒不承担维修责任，至今无法使用。洪白荣等5人为了转移危房长期空置的风险，明知危房不得用于出租（洪白荣等5人前几年已经向有关部门报备讼争房屋系危房）且险情未排除的情况下，诱使赖春明与其签约并收取租金等，未顾及他人的人身财产安全。由于洪白荣等5人的原因，房屋至今未曾入住一天，多次沟通，赖春明也多次告知洪白荣等5人既然无法正常使用，可以随时归还钥匙还。洪白荣等5人违约，应根据合同约定进行赔偿，赖春明出资请人清理卫生的费用也应由洪白荣等5人承担。 洪白荣等5人辩称，同意解除双方的讼争合同。该合同解除日为2018年5月18日或赖春明提出反诉之日。洪白荣等5人要求赖春明当庭交还讼争房屋的钥匙。赖春明已经在签订合同前多次考察过讼争房屋，并提出要购买，在洪白荣等5人不同意出售的情况下，才提出要租赁讼争房屋，并主动提出对讼争房屋的裂缝部分自行维修，并要求给予赖春明一个半月的免租期。赖春明在应交纳第二次租金时才比较正式地在微信中提出讼争房屋存在裂缝问题，2018年1月3日才第一次提出危房修缮事宜至今未解决，其真实目的是拖延租金。双方当事人对此进行协商，洪白荣提出由赖春明继续承租讼争房屋并补交租金，或者解除合同由返还讼争房屋，但赖春明仍然拒不交纳租金，也未返还房屋，甚至之后两次拒收洪白荣发出的律师函。自2017年5月17日双方交接后，赖春明就购买新锁将大门锁上，并在大门挂牌“私人空间请勿打扰”及其电话号码，洪白荣等5人并无备用钥匙出入。赖春明在2018年8月31日才第一次提出返还钥匙后，洪白荣等5人便要求将钥匙返还给洪白荣等5人委托的律师，但赖春明至今尚未返还钥匙。赖春明要求赔偿5万及支付清理卫生所支出的1.5万元没有任何法律依据。 本院经审理认定事实如下：洪白荣等5人系位于厦门市思明区房屋的共有人。2017年4月17日，洪纯良、洪安华、洪醒华、洪毅进出具一份委托书，委托洪白荣代为管理讼争房屋，洪白荣对该房屋享有出租、收取租金、维护、修缮等权利。厦门市鹭江公证处公证于2017年4月18日对该委托书进行了公证。 2017年5月17日，洪白荣等5人（甲方）与赖春明（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将上述房屋出租给乙方作办公住宅使用，租期自2017年7月1日至2019年6月30日止；每月租金5万元，押金5万元，租金每半年支付一次，每次支付六个月的租金共计30万元；乙方应于本合同签订当日支付第一次租金30万元及押金5万元；甲方以现有状况的房屋出租；租赁期间，乙方对房屋进行正常维修、装修的所有费用由乙方承担。合同第十二条约定违约责任：1、任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。2、乙方逾期交付房屋，每逾期一日，由甲方按二年租金的万分之五向乙方加收违约金。3、合同任一方违约的，守约方有权主张解除本合同，或要求对方继续、正当履行。同时，守约方有权要求违约方按一个月的租金赔偿守约方：若甲方违约，甲方应同时退还乙方已支付的剩余租期内的租金。合同第十三条约定，乙方有下列行为之一的，视为违约：……4、逾期支付租金超过五日的。合同第十四条约定，甲方有下列行为之一的。视为违约：1、甲方迟延交付出租房屋30天以上；2、甲方不承担维修责任，致使乙方无法正常使用或造成人身伤害、财产损失……。2017年5月17日，厦门市鹭江公证处对该《房屋租赁合同》进行公证，该公证书中载明，甲方在办理公证过程中确认：所出租的房屋权属清楚，无争议。乙方表示对合同项下的房屋的权属及使用状况均已作充分了解，并自愿承租。 2018年2月28日、3月19日和4月18日，洪白荣等5人以赖春明未依约于2017年11月17日支付第二期租金为由委托律师分别向赖春明或其指定的律师发出律师函，内容包括赖春明以房屋存在裂缝问题，既不交纳租金又不返还房屋构成违约，要求赖春明支付拖欠租金避免损失扩大。 2018年4月20日，赖春明委托律师向洪白荣等5人等发出律师函，内容包括交房当日，赖春明发现讼争房屋存在重大安全隐患系危房，无法正常使用，洪白荣等5人未采取任何措施排除险情已构成违约等。 2018年5月18日，原告向赖春明寄送《解除律师函》，要求赖春明于7日内交还房屋并付清租金。 审理中，赖春明向本院申请对讼争房屋是否为危房进行鉴定，后又撤回该申请；原、被告确认上述《房屋租赁合同》于2018年5月18日解除，双方当事人于2018年10月8日办理了讼争房屋的交接手续。 洪白荣等5人确认，讼争房屋于2017年5月17日交付赖春明使用；赖春明已支付第一期（2017年7月至12月）租金30万元和押金5万元，其中于2017年4月支付定金10万元，于2017年5月17日支付25万元。 赖春明陈述，讼争房屋于2017年5月21日移交其使用；签订合同时，洪白荣等5人故意将房门紧锁，赖春明仅看了一层房屋，其他房屋都未看到；至2017年5月21日交房时才发现讼争房屋的主楼、附楼都有裂缝。 赖春明提供双方当事人微信聊天记录，主张其于2017年5月21日交接钥匙时才发现讼争房屋存在重大安全隐患，洪白荣等5人拒不承担维修责任，导致至今无法使用；申请证人胡某出庭作证，证人陈述赖春明曾委托其清理讼争房屋的卫生，赖春明因此支付清理费1.5万元。 洪白荣等5人对上述微信聊天记录的真实性无异议，认为赖春明在未签订租赁合同前就以其合伙人多次考察过讼争房屋并提出要购买，因洪白荣等5人不卖，才提出承租；从生活常识角度看，赖春明若没看过、不了解房屋是不可能先签订租赁合同并付款的；讼争房屋从未进行过危房鉴定（备案），赖春明应当对其主张的讼争房屋系危房承担举证责任；对胡某证言的三性均有异议。 本院认为，洪白荣等5人与赖春明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。鉴于双方当事人均同意该《房屋租赁合同》于2018年5月18日解除，本院予以确认；双方当事人已办理了讼争房屋的交接手续，故对洪白荣等5人提出的该项诉讼请求不再处理。 关于双方当事人争议的违约问题，本院分析如下。从《房屋租赁合同》载明的“甲方以现有状况的房屋出租”以及该租赁合同的公证文书中载明的“乙方表示对合同项下的房屋的权属及使用状况均已作充分了解，并自愿承租。”内容分析，可以认定赖春明在签订租赁合同之前已对讼争房屋的现状，包括可能存在的瑕疵进行了必要的了解，其作出的因洪白荣等5人故意将房门紧锁，故其仅看了一层房屋，其他房屋都未看到的陈述明显不符合交易习惯，也不符合承租人应尽到的起码注意义务，而且赖春明也未对其主张的讼争房屋属于危房，不得出租提供相关证据，故其提出的上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。从上述合同中“租赁期间乙方对房屋进行正常维修、装修的所有费用由乙方承担”“甲方不承担维修责任，致使乙方无法正常使用或造成人身伤害、财产损失属违约”的约定结合上述查明事实分析，即便讼争房屋存在赖春明所述的裂缝问题，也属于签订合同之前存在的客观事实，根据合同约定，该部分的维修及费用亦属赖春明之责，其提出的洪白荣等5人拒不履行维修义务故其可不支付租金的抗辩理由亦不能成立，本院亦不予采纳。综上所述，洪白荣等5人以赖春明违约要求其支付租金及占用费的请求可以成立，本院予以支持。综合考量双方当事人合同实际履行情况、洪白荣等5人的实际损失以及赖春明的违约程度，对洪白荣等5人提出的其他诉讼请求不予支持。赖春明提出的反诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认洪纯良、洪安华（ANWARHUNGGAR）、洪醒华、洪毅进（JAMESHAKIM）、洪白荣（EDDYSAMUELAFFENDIE）与赖春明于2017年5月17日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月18日解除； 二、赖春明应于本判决生效之日起十日内向洪纯良、洪安华（ANWARHUNGGAR）、洪醒华、洪毅进（JAMESHAKIM）、洪白荣（EDDYSAMUELAFFENDIE）支付拖欠租金及占用费（该费用自2018年1月1日起至2018年10月8日止，按每月5万元计算）； 三、驳回洪纯良、洪安华（ANWARHUNGGAR）、洪醒华、洪毅进（JAMESHAKIM）、洪白荣（EDDYSAMUELAFFENDIE）的其他诉讼请求。 四、驳回赖春明的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12800元，由洪纯良、洪安华（ANWARHUNGGAR）、洪醒华、洪毅进（JAMESHAKIM）、洪白荣（EDDYSAMUELAFFENDIE）负担6800元，赖春明负担6800元；反诉受理费6800元，由赖春明负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，洪纯良、洪安华（ANWARHUNGGAR）、洪醒华、洪毅进（JAMESHAKIM）、洪白荣（EDDYSAMUELAFFENDIE）可在判决书送达之日起三十日内，赖春明可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 吕云平 人民陪审员 谢焕发 人民陪审员 张晨昀 二〇一八年十一月十五日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。