襄阳市樊城区人民法院行 政 判 决 书（2018）鄂0606行初145号原告杜波，男，1978年10月3日出生，汉族，丹江口市人，住襄阳市樊城区。原告王冬梅（系杜波之妻），女，1979年11月23日出生，汉族，湖**县人，住址同上。共同委托代理人陈俊飞，湖北真武律师事务所律师，一般代理。被告襄阳市不动产登记局，住所地：襄阳市襄城区西街**。法定代表人刘冬，该局局长。出庭负责人刘德宝，该局副局长。委托代理人樊其锋，湖北思扬律师事务所律师，一般代理。第三人中国农业银行股份有限公司襄阳汉江支行，住，住所地：襄阳市襄城区檀溪路**/div>法定代表人张俊，该支行行长。委托代理人杨自瑞，湖北三国律师事务所律师，一般代理。第三人襄阳鑫方圆实业有限公司，住所地：襄，住所地：襄阳市樊城区人民路**>代表人襄阳鑫方圆实业有限公司破产管理人，负责人：孔令国。委托代理人康仁福，襄阳鑫方圆实业有限公司破产管理人成员，一般代理。原告杜波、王冬梅不服被告襄阳市不动产登记局（以下简称市不动产局）作出的襄阳FC他项（2014）第273号国有土地使用权抵押登记一案，于2018年8月6日向本院提起行政诉讼，本院于2018年8月14日立案后，于同月16日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年10月25日公开开庭审理了本案。原告杜波、王冬梅的共同委托代理人陈俊飞，被告市不动产局的出庭负责人刘德宝及委托代理人樊其锋，第三人中国农业银行股份有限公司襄阳汉江支行（以下简称农行汉江支行）的委托代理人杨自瑞，第三人襄阳鑫方圆实业有限公司（以下简称鑫方圆公司）的委托代理人康仁福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。襄阳国土资源局（以下简称市国土资源局）于2014年7月31日作出襄阳FC他项（2014）第273号（以下简称2014273号）国有土地使用权抵押登记，以第三人鑫方圆公司名下的樊城区人民路、韩家台巷、施营村三宗国有土地使用权（土地证号分别为襄阳国用（2011）第330806004-××号、襄阳国用（2011）第330505013号、襄阳国用（2011）第330506007-3号，以下简称330806004-××号、330505013号、330506007-3号），为第三人农行汉江支行办理了抵押登记，抵押面积34629.30平方米，抵押金额2900万元，存续期限自2014年7月17日至2017年7月16日。市国土资源局的抵押登记职权已由被告市不动产局行使。原告杜波、王冬梅诉称，第三人鑫方圆公司在樊城区韩家台开发方圆名城小区，于2013年4月25日取得商品房预售许可证，证号分别为：鄂襄房售证字（2013）018号、鄂襄房售证字（2013）019号。2013年6月10日原告与鑫方圆公司签订了商品房买卖合同，付清了全部房款，取得了不动产统一发票。后原告在办理不动产权证时得知，2014年7月31日，鑫方圆公司将包括原告购买的房屋的方圆名城小区范围内的土地（330505013号、330506007-3号）抵押给农行汉江支行，获得贷款2900万元。市国土资源局依据第三人农行汉江支行、鑫方圆公司的申请，将上述土地使用权办理了抵押登记，他项权证2014273号。因原告购买的商品房所在小区占用的土地，被办理了抵押登记，导致原告不能办理不动产证，侵害了原告的合法权益，原告不服向本院提起诉讼，请求：1.撤销襄阳FC他项（2014）第273号国有土地使用权抵押登记中对原告房屋所占土地分摊范围内的抵押登记；2.判令被告承担本案的诉讼费用。原告杜波、王冬梅向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同、补充协议、不动产发票、个人住房（商业用房）借款合同；证明原告通过贷款的形式购买了商品房，房子已抵押给建行襄阳分行；2.襄阳房地产备案数据查询系统单，证明原告购买的商品房已经网签备案进行了预告登记；3.商品房预售许可证书，证明原告购买的商品房符合预售条件和规划条件，2013年4月取得了预售许可证，办理他项权证时是净地抵押；4.建设工程规划许可证，证明购买的房屋符合城乡规划要求；5.情况说明，证明办理施工许可证时提交了土地使用证和建设用地规划许可证，市国土资源局在为第三人办理抵押时明知土地被开发，抵押情况与实际情况不符；6.不动产登记资料查询结果证明，证明2014年7月31日原告购买的商品房土地被抵押；7.他项权证，证明第三人申请抵押时提交的土地、地上建筑物情况、地上建筑物情况与实际情况不符，证明2017年方圆名城已诉讼案件，该案涉及的土地被抵押后经法院审理后因抵押登记违法被法院撤销了抵押。被告市不动产局辩称，市国土资源局抵押登记职权已由被告行使。为第三人农行汉江支行、鑫方圆公司办理国有土地使用权抵押登记符合法律、法规规定，合法有效。1.办理本案土地使用权抵押登记，依据第三人提交的土地登记申请书、国有土地使用证、国有土地使用权抵押合同、流动资金借款合同以及各自营业执照、委托书等，办理抵押登记系双方真实意思表示，抵押财产合法，事实清楚；2.办理本案土地使用权抵押登记符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《土地登记办法》的规定，程序合法。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告市不动产局向本院提交了以下证据：1.土地登记申请书、身份证复印件、土地登记审批表，证明鑫方圆公司及农行汉江支行于2014年7月17日提出了抵押登记申请，并通过了审批；2.国有土地使用证、房产证，证明鑫方圆公司享有相关土地使用权及房屋所有权，有权对其土地使用权、房屋所有权进行抵押；3.国有土地使用权抵押合同、承诺书、证明，证明抵押及规划条件变更是鑫方圆公司及农行汉江支行真实意思表示；4.土地价值确认协议，证明鑫方圆公司及农行汉江支行一致认可土地价值；5.营业执照、金融许可证、组织机构代码证、土地登记委托书，证明鑫方圆公司及农行汉江支行基本信息及办理抵押登记委托手续；6.董事会同意抵押贷款意见书、房地产抵押清单、鑫方圆公司章程、最高额抵押合同、中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同、鑫方圆公司房产平面图，证明抵押登记符合鑫方圆公司章程的规定，合法有效，抵押登记有抵押合同、借款合同等，符合抵押登记条件。第三人农行汉江支行述称，1.本案的土地抵押登记行为是合法有效的。2014年7月17日，农行汉江支行与鑫方圆公司签订了最高额抵押合同，鑫方圆公司以其房地产设定抵押，期限至2017年7月16日。合同签订后，鑫方圆公司办理了房地产抵押权登记手续，农行汉江支行依约向其放款4000万元。2015年6月21日以后，鑫方圆公司再未向农行汉江支行支付本金利息。本案的土地抵押登记行为主体适格，内容合法，当事人之间意思表示真实，且依法办理了房地产抵押登记手续，其抵押行为是合法有效的。原告是以本案的土地抵押行为导致其不能办理不动产登记证为由主张撤销土地抵押登记，这是对法律规定的误读。依照相关法律规定，本案抵押的争议土地，即使土地上有新增房屋不属于抵押物，农行汉江支行对土地部分仍享有优先受偿权利。2.本案土地抵押登记行为已经不具备撤销性。根据有关法律规定，本案合同已经超过一年以上，已经不具备可撤销性。农行汉江支行的贷款4000万元已经发放，抵押登记手续已经办理，农行汉江支行对借款协议已履行完毕，本案的土地抵押登记手续已不具备可撤销性。3.原告是以鑫方圆公司2013年4月25日取得商品房预售许可证，原告与鑫方圆公司签订商品房买卖合同，农行汉江支行于2014年7月31设定土地抵押登记贷款2900万元为由主张的诉讼请求，农行汉江支行抵押情况涉及有原告争议的新增房屋，但这部分新增房屋不属于抵押物，农行汉江支行对土地部分仍然享有优先受偿权利。综上所述，本案土地抵押登记行为合法有效，不具备撤销性，原告诉讼请求不能成立，应驳回原告诉讼请求。第三人农行汉江支行向本院提交了以下证据：1.营业执照，证明诉讼主体资格；2.最高额抵押合同、房地产抵押清单、董事会同意抵押贷款意见书、董事会决议，证明鑫方圆公司以其相应房地产对借款本息等承担抵押责任进行抵押，在借款人不能归还借款本息后，贷款人有权对抵押物作不保底拍卖、变卖处理后享有优先受偿权；3.房地产权属证书、他项权利证书，证明房产情况及相应房地产抵押登记情况。第三人鑫方圆公司述称，1.鑫方圆公司同意原告诉请对涉案土地抵押登记行为予以撤销。方圆名城小区的住房现已大部分售出，但所购买的房屋办理不了产权证书，鑫方圆公司现已进入破产清算阶段，无力解决此遗留问题。市国土资源局办理抵押登记的行为明显不当，理应予以撤销。2.农行汉江支行对此案存在一定过错。2013年3月，在鑫方圆公司未还清贷款的情形下，农行汉江支行向市房管局提交了证明同意对拥有抵押权的土地办理商品房预售许可证手续。后在房屋大部分卖出的情况下，农行汉江支行未及时向贷款人主张权利，收回贷款，解除抵押。至今仍有大部分贷款未予收回，而进行了破产债权的申报。农行汉江支行没有及时行使自己的权利，理应承担自己相应的责任。第三人鑫方圆公司向本院提交了以下证据：1.（2015）鄂襄阳中破（预）字第00003-1号民事裁定书；2.（2015）鄂襄阳中破字第00003-2号民事裁定书；3.（2016）鄂0606民破字第00001号指定管理人决定书。上述三份证据证明鑫方圆公司目前已进入破产还债程序。经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性无异议。但对部分证据证明的内容有异议：证据1未记载地上建筑物情况，申请的是净地抵押，因此所作出的行政行为证据不足；土地登记人员无资格证书，不符合《土地登记办法》第四条规定持证上岗的要求。证据2房产证上所记载的建筑物在申请抵押时已不存在了，抵押物与实际情况不符；证据3在签订时，部分房屋已在销售，对应的土地已有了其他权利人，不应办理抵押登记；证据4商品房屋已销售给原告，对应的土地不享有完整的所有权；证据6中抵押的房屋已不存在。第三人农行汉江支行、鑫方圆公司对被告提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。被告及第三人鑫方圆公司对原告提交的证据真实性无异议。第三人农行汉江支行原告提交的证据2、3、4、5、6、7、8真实性无异议；对证据1部分有异议，买卖合同真实性要求法院核实，涉及土地部门这一部分是无效的，证明不了抵押权已撤销；补充协议、不动产发票真实性、合法性有异议，鑫方圆公司已破产；对个人购房借款担保合同真实性无异议。原告、被告、第三人鑫方圆公司对第三人农行汉江支行提交的证据真实性均无异议。原告、被告、第三人农行汉江支行对第三人鑫方圆公司提交的证据真实性均无异议。本院对上述无异议的证据予以采信，有异议的证据认定如下：原告提交证据1相互关联，能够证明买房屋买卖的事实，本院予以采信。经审理查明，2011年5月20日，鑫方圆公司与农行汉江支行签订一份土地房屋抵押贷款合同，鑫方圆公司用自己具有使用权证的330505013号（韩家台巷）、330506007-3号（施营村）两宗土地抵押给农行汉江支行贷款2800万元，抵押期限为三年，即从2011年5月25日至2014年5月24日，并办理襄阳他项（2011）第164号权证。鑫方圆公司于2012年7月19日取得了建设工程规划许可证，于2012年11月12日取得建筑工程施工许可证，将坐落于韩家台巷的330505013号、施营村的330506007-3号两宗土地进行开发，建起了方圆名城小区三栋房屋。2013年3月29日，农行汉江支行向襄阳住房保障和房屋管理局出具证明两份，同意对330505013号、330506007-3号两宗土地上新建起的三栋房屋办理商品房预售许可证手续。2013年4月25日，鑫方圆公司取得鄂襄房售证字（2013）018号、鄂襄房售证字（2013）019号商品房预售许可证书，对上述三栋商品房进行销售。2013年8月30日，农行汉江支行向市国土资源局出具证明，同意已抵押的鑫方圆公司韩家台巷和施营村（韩家台）两宗土地补办建设项目规划（土地使用）条件变更手续。2014年7月17日，鑫方圆公司又与农行汉江支行签订最高额抵押贷款合同、国有土地使用权抵押合同、土地价值确认协议、房地产抵押清单，鑫方圆公司以其名下的330806004-××号和330505013号、330506007-3号三宗土地及原土地上的建筑物，共估价8181万元，向农行汉江支行贷款4000万元，其中土地的抵押债权为2900万元。在申请办理抵押涉案土地时，鑫方圆公司仍然使用前述三宗土地及方圆名城小区建设之前旧有的地面建筑物用以抵押（此时，原地面建筑物已被拆除，建有原告的购买房屋）。鑫方圆公司、农行汉江支行向市国土资源局申请土地抵押登记，所提交的材料中，针对涉案土地的地上附着物权属证明部分，没有提交涉案土地上建筑物已变为方圆名城小区的材料。2014年7月31日，市国土资源局同意办理土地抵押登记手续并向农行汉江支行发放了襄阳FC他项（2014）第273号土地他项权证。该土地抵押登记他项权利的范围为土地证号330806004-××号（人民路19497.8平方米）、330506007-3号（施营村11697.3平方米）、330505013号（韩家台巷3434.2平方米）三宗土地，合计土地使用权证面积34629.3平方米。2013年6月10日，杜波、王冬梅与鑫方圆公司签订商品房买卖合同，并在襄阳住房保障和房屋管理局备案登记。2015年12月23日，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中破（预）字第0003-1裁定，受理债权人庞小红、辛玉梅、李学江、郭新防、张正学、袁焕钦、徐丽珠等人对鑫方圆公司的破产清算申请。2015年12月31日，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中破字第0003-2裁定，该破产案件指定本院审理。本院受理后，于2016年1月12日指定成立鑫方圆公司破产管理人，于2018年5月15日作出（2016）鄂0606民破1号之一裁定宣告鑫方圆公司破产。本院于2017年8月25日向鑫方圆公司破产管理人发出调查函，要求鑫方圆公司破产管理人就涉及本案的土地证号分别为330506007-3号(位于施营村、面积为11697.3平方米)、330505013号(位于韩家台巷、面积为3434.2平方米)的二宗土地是否列入破产财产的清算范围协助调查并予以回复。鑫方圆公司破产管理人于2017年8月27日函复：上述两宗土地未被列入破产财产的清算范围。2016年3月14日，杜波、王冬梅取得销售不动产统一发票，办理不动产权证未果，向本院提起行政诉讼。2016年5月9日起，市国土资源局的抵押登记职权已由市不动产局行使。本院认为，《土地登记办法》第十四条第(一)项、第(三)项规定：“国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：(一)根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；(三)根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。”第十七条第一款第(四)项规定，“土地权利证书包括：(四)土地他项权利证明书”。市国土资源局办理的证号为襄阳FC他项(2014)第273号土地他项权利证，将三宗地的抵押登记内容填写在一份土地权利证书上，该土地抵押登记行为违反了上述规定。2013年3月29日，农行汉江支行向襄阳住房保障和房屋管理局提交证明，表示同意对330506007-3号、330505013号两宗土地上新建起的三栋房屋办理商品房预售许可证手续。2013年4月25日，襄阳住房保障和房屋管理局向鑫方圆公司颁发了鄂襄房售证字（2013）018号、鄂襄房售证字（2013）019号《湖北省商品房预售许可证书》。2013年8月30日，农行汉江支行向市国土资源局提交证明，表示同意鑫方圆公司在该行贷款抵押的两宗土地在市国土资源局办理建设项目规划(土地使用)条件变更手续。2014年7月17日，鑫方圆公司及农行汉江支行共同向市国土资源局提出土地登记申请。农行汉江支行提交的证明在土地登记申请之前，并作为资料存在于市国土资源局办理抵押登记的档案中，可以证实市国土资源局应当知道鑫方圆公司设定抵押的两宗土地准备进行商品房建设开发，其地上附着物可能发生变化。这属于《土地登记办法》第十三条规定“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看”中，有必要进行实地查看的情形。市国土资源局在办理大宗土地抵押登记时未进行实地查看不符合规定。同时，《土地登记办法》第九条规定“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：……（四）地籍调查表、宗）地籍调查表址坐标；（五）地上附着物权属）地上附着物权属证明……”土地的地上附着物发生变化的着物权属证明。市不动产局虽然辩称不需要对申请人所提交资料的真实性进行实质性审查，但土地登记申请人未向市国土资源局提交地上附着物权属证明，依上述规定，在本案被诉登记行为中，其亦未尽到对登记资料形式审查的义务。因此，市国土资源局作出的被诉土地他项权登记行为，因违反法律、法规的相应规定而违法。市不动产局辩称市国土资源局抵押登记行为合法的理由不能成立，本院不予采信。同理，农行汉江支行述称抵押登记行为合法的理由不能成立，本院不予采信。本案被诉抵押登记行为违法，但涉案抵押权证上记载的土地有三宗，全部予以撤销可能影响农行汉江支行其他债权及优先权实现的利益。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。综上，原告要求撤销襄阳FC他项（2014）第273号国有土地使用权抵押登中对原告房屋所占土地分摊范围内的抵押登记请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第二项规定，判决如下：撤销襄阳市国土资源局作出的襄阳FC他项（2014）第273号国有土地使用权抵押登记中涉及原告杜波、王冬梅购买的房屋占用范围内的土地使用权抵押登记。案件受理费50元，由被告襄阳市不动产登记局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  赵运国人民陪审员  王玉敏人民陪审员  赵文钰二〇一八年十一月二十日书 记 员  郑 娇