贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3100号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区胜利路******，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，毕节市博泰房地产开发有限责任公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）:吴朋肖，男，汉族，1988年5月25日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：余敏，女，汉族，1987年7月24日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴朋肖，系余敏之夫。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰地产）因与被上诉人吴朋肖、余敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初7634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告吴朋肖、余敏提起诉讼，请求判决：一、被告按每月910元的租金标准计付原告逾期交房违约金，自2016年1月1日起计至实际交付房屋之日止；二、本案诉讼费、保全费、评估费由被告负担。事实及理由：2013年6月27日，二原告与被告签订《博泰·美欣明珠预购协议书》，约定被告将其开发建设的位于贵州省××市七星关区××路陈家祠堂博泰·美欣明珠（2组团，芭布提亚）8栋2单元2101号房出卖给原告，房屋总价款326,800.00元，预购协议书签订后，原告向被告缴纳购房首付款106,800.00元。2014年9月16日，原告与被告签订《协议书》，被告承诺于2015年12月31日交房，但被告未能如期交房，其行为已构成违约。涉案房屋于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金经评估为每月910元，故被告应以该租金标准自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，向原告支付逾期交房违约金。 原审被告博泰地产答辩称：案涉《博泰美欣明珠预购协议书》及《协议书》于双方签订《商品房买卖合同》后，不再对双方具有拘束力，双方权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月31日，故本案逾期交房违约金应从2016年1月1日起计算，且逾期交房的违约金应以《商品房买卖合同》约定的按已付房款日万分之一的标准支付，原告依据《协议书》主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整。 原审经审理查明：原告吴朋肖、余敏系夫妻关系，2013年6月27日，二原告与被告签订《博泰.美欣明珠预购协议书》，约定原告购买被告开发的“博泰.美欣明珠（2组团）芭布提亚”8栋2单元21楼1号房，建筑面积108平方米，销售单价为3026元每平方米，总价款为326800元。原告支付被告购房首付款118100元、办证费13446元。2014年9月16日，原、被告签订《协议书》，约定双方于2014年9月30日签订正式的《商品房买卖合同》，并约定交房时间为2015年12月31日，若被告未能按时交房，自2016年1月1日起每日按已付购房款的万分之三向原告支付违约金，若2017年起还不能交房，每日上调万分之二的违约金。2014年9月26日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同关于房屋坐落、建筑面积等与《博泰.美欣明珠预购协议书》约定的一致，但购房款总价变更为291600元，付款方式为首期付款111600元，余款180000元以公积金贷款支付，买受人应在接到出卖人书面通知或电讯通知之日起3日内将办理贷款的资料提交出卖人。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月31日前，逾期交房的，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，被告未将合同交付原告。因合同约定的交房时间届至，被告未履行交房义务，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告以《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准过低，申请对案涉房屋租金进行评估，请求以评估的租金价格确认其实际损失并以此计算本案逾期交房违约金的数额。根据2018年4月24日贵州皓天价格评估司法鉴定所作（2018）皓鉴字第38号《鉴定意见书》，涉案房屋于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金经评估为21840元，折合每月910元。 原审认为：原告吴朋肖、余敏与被告博泰地产签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付涉案房屋，但被告至今还未履行该项义务，已构成违约，应依法承担支付原告逾期交房违约金的责任。 关于违约金如何计算问题，原告已付购房款为118100元，按照《商品房买卖合同》关于“逾期交房违约金按原告已付购房款每日万分之一的标准计付”的约定，则被告应支付的逾期交房违约金为每日11.81元。但被告逾期交房给原告造成的损失是：原告因迟延获得房屋而导致的房屋使用价值损失，然而原告因使用房屋而产生的价值是多少不易用货币衡量，故可参考若原告及时获得涉案房屋而将该房屋出租的租赁收益作为原告的损失。涉案房屋租金经评估为每月910元，折合每日约30.33元，合同约定的违约金计算标准远低于原告的损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，对原告要求被告按评估的房屋租金标准每月910元（每天30.33元）自2016年1月1日起至房屋实际交付之日止计付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。合同约定原告以公积金贷款方式支付购房尾款，虽然原告尚未足额支付购房款，但原告履行该义务的前提是被告履行其书面或者电讯通知义务，而被告未能举证证明其已履行该通知义务，应认定原告对未支付购房尾款无过错，故对被告要求按已付购房款每日万分之一的标准支付逾期交房违约金的抗辩理由，不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司按每日30.33元的标准向原告吴朋肖、余敏支付逾期交付毕节市七星关区环东路陈家祠堂（东客站旁）博泰.美欣明珠（二期）第8幢2单元21层1号房屋的违约金。其中，2016年1月1日至2018年5月31日的违约金为26390元，于判决生效之日支付；2018年6月1日至房屋实际交付之日期间的违约金，于房屋实际交付之日结算并支付。案件受理费25元、评估费4000元，合计4025元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 一审宣判后，博泰地产不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”，对于逾期交房违约金，合同有约定的，应当按照合同约定执行。只有在合同没有约定或约定不明的情况下，才以房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，《商品房买卖合同》第十三条明确约定，上诉人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。依据该条约定，被上诉人已付房款仅为118100元，故只能以118100元的日万分之一计算被上诉人逾期交房的违约金。一审法院在双方对逾期交房违约金已进行明确约定的情况下，仍以评估机构评定的租金价格作为违约金计算标准，认定事实不清，适用法律错误；根据双方合同约定，逾期交房违约金的支付时间为商品房实际交付之日起30日内，被上诉人未要求对合同约定的违约金支付期限进行变更，一审判决判令上诉人于判决生效后立即支付被上诉人违约金，违背双方合同约定，且超出原告的诉讼请求范围。 被上诉人吴鹏肖、余敏答辩称：一、被上诉人未支付购房尾款的责任在于上诉人。其一，根据《商品房买卖合同》第八条第三款的约定，被上诉人的购房尾款以公积金贷款方式支付，被上诉人在接到上诉人通知之日起3日内向上诉人提交贷款所需相关资料，7日内前往指定指点办理相关贷款手续。上诉人未举证证明其已履行上述通知义务，故应由其承担举证不力的法律后果。其二，因上诉人未履行向房管部门申请《商品房买卖合同》备案登记义务，致使案涉商品房客观上不具备办理公积金贷款的条件；其三，由于上诉人自身债务纠纷，案涉商品房已被其他法院查封，事实上也无法办理公积金贷款，故被上诉人未支付购房尾款的原因在于上诉人。二、因《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准过低，不足以弥补被上诉人的损失，上诉人申请按照同地段同类房屋租金标准对双方约定的违约金标准进行调整，符合相关法律规定。上诉人应当按照评估的房屋租金标准向被上诉人支付相应的违约金，而不应考虑被上诉人已付购房款的数额。 二审中，被上诉人吴朋肖、余敏向本院提交下列证据：1.毕节市住房公积金管理中心网页截图；2.河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初4866号民事裁定书及协助执行通知书。拟证明：案涉商品房未能办理公积金贷款的原因，系上诉人未履行办理《商品房买卖合同》备案登记的法定义务以及案涉商品房因上诉人的债务纠纷被其他法院查封。 上诉人质证认为：对证据真实性、合法性无异议，但达不到被上诉人的证明目的。不论何种原因导致被上诉人不能办理按揭贷款，也不能改变双方关于按照已付购房款支付逾期交房违约金的约定。 经审查，被上诉人提交的证据与本案待证事实相关联，且被上诉人对其真实性、合法性均不持异议，故采信作为本案定案依据。 经审理查明：《商品房买卖合同》第三章第八条第3项约定：“贷款方式付款。买受人以公积金付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款（小写）计￥111600元，余款（小写）￥180000元以公积金贷款方式支付。买受人应在接到出卖人书面或有效电讯通知（如邮件、短信等）之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知或有效电讯通知（如邮件、短信等）后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担合同第十条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及中国银行公布的同期贷款基准利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款数额少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及中国人民银行公布的同期贷款基准利息”。 另查明，案涉《商品房买卖合同》未经房产管理部门登记备案。上诉人已于2018年9月21日将案涉商品房交付给被上诉人。由于《商品房买卖合同》未经备案以及上诉人开设的按揭贷款保证金账户被法院查封等原因，被上诉人尚不能办理案涉商品房的公积金按揭贷款手续。 上述事实，有商品房买卖合同、毕节市住房公积金管理中心网页截图、河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初4866号民事裁定书、协助执行通知书以及当事人陈述等证据在案为凭。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否支付逾期交房违约金及违约金标准如何确定；二、一审判决上诉人限期支付违约金是否得当。 关于焦点一，本案系商品房买卖合同纠纷，出卖人负有按时交付商品房及协助买受人办理房屋转移登记的主要合同义务，反之，买受人应当依约履行购房款支付义务。本案上诉人未在约定期限内交付房屋，被上诉人主张的逾期交房违约事实成立。虽然本案同时存在被上诉人尚未付清购房款的事实，但从《商品房买卖合同》第八条第三款关于购房款付款方式的约定看，涉案购房尾款以公积金贷款方式支付，具体履行方式为：被上诉人接到上诉人通知之日起3日内向其提交贷款所需相关资料，7日内前往指定地点办理相关贷款手续。在案证据显示，上诉人未向不动产登记机关申请办理案涉《商品房买卖合同》的备案登记，且上诉人开设的按揭贷款保证金账户被法院查封，导致目前案涉商品房客观上不具备公积金贷款办理条件。基于此，上诉人至今未通知被上诉人限期提交办理贷款所需手续，被上诉人以公积金贷款方式支付购房尾款的条件未能成就。根据上述事实，被上诉人尚未付清购房款系上诉人自身原因所致，不属于减轻或者免除上诉人逾期交房违约责任的合理事由，上诉人应当依约承担违约责任。 关于逾期交房违约金的计付标准问题，虽然《商品房买卖合同》对出卖人逾期交房违约责任的承担方式约定明确：“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”，但商品房买受人不能及时受领房屋所遭受的损失，直接表现为买受人无法及时支配、使用房屋的现实利益损失，故被上诉人主张以租金损失认定其迟延受领房屋的实际损失，符合本案实际。经评估，与案涉商品房同等地段的同类房屋租金为910元/月，折合为30.33元/日，与之相比，合同约定的违约金标准（折合为11.81元/日）明显过低，鉴于此，原审依据被上诉人的请求，以评估确定的同等地段同类房屋的租金价格为标准，对逾期交房违约金予以适当调整，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”所确立违约金调整原则，本院予以确认。对上诉人关于违约金按日以已付购房款万分之一的标准计付的上诉意见，不予采纳。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房违约金的支付时间为商品房实际交付之日起30日内，鉴于上诉人已于2018年9月21日将案涉商品房交付给被上诉人，双方约定的支付违约金的条件已经成就，故对一审判令上诉人于判决生效之日支付案涉逾期交房违约金，本院予以确认。 综上，上诉人博泰地产的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理50元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年十一月二日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷