广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2138号 原告：广西世联华房地产代理有限公司，住所地：北海市四川路30号越亚天赐碧园11幢商铺104号。统一社会信用代码：91450502MA5LA3YR56。 法定代表人：罗玉贵，总经理。 委托代理人：孙紫薇，广西海望律师事务所律师。 被告：庞瑞友，男，汉族，1953年7月19日出生，住广西北海市海城区。 委托代理人：庞杰，男，汉族，1990年2月3日出生，住广西北海市海城区，系被告庞瑞友的儿子。 被告：郭英瑞，女，汉族，1954年4月9日出生，住广西北海市海城区。 第三人：张亚琴，女，汉族，1983年5月29日出生，户籍所在地山西省灵石县，经常居住地北海市海城区。 原告广西世联华房地产代理有限公司（以下简称“世联华公司”）诉被告庞瑞友、郭英瑞，第三人张亚琴居间合同纠纷一案，本院于2018年6月13日受理后，依法由审判员谭晓明适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭审理。书记员庞大洋担任法庭记录。原告世联华公司的委托代理人孙紫薇、被告庞瑞友的委托代理人庞杰及第三人张亚琴到庭参加诉讼。被告郭英瑞经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告世联华公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与两被告签订的《限时销售合同》；2、判决两被告返还2万元保证金；3、判决两被告赔偿原告违约金1.2万元。事实和理由：2018年1月30日，原被告双方签订编号为SLHDC0000372号《限时销售合同》，该房产位于西南大道北面广海小区第1-704号，房产证号：北房权证（2018）字第00117496号，双方约定：合同自签订之日至2018年4月30日，原告为被告寻找合适的买家，在找到合适买家且被告同意后，原告有权代收定金并直接转给被告，被告在收取定金后若拒绝出卖房屋，除向原告支付该房产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。2018年2月7日，原告为被告找到买家即本案第三人张亚琴，被告同意出卖房屋并收取定金，之后却一直推脱出卖房屋。根据合同约定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告庞瑞友辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，《限时销售合同》甲方落款处郭英瑞的名字并不是其本人所签署的，是原告自行添加的，郭英瑞并不是本案合同的当事人，其对本案的合同并不知情。根据合同相对性原则，郭英瑞不是本案适格的被告，原告对被告郭英瑞的起诉没有事实和法律依据；第二，原告请求解除原被告签订的《限时销售合同》没有依据，合同已经于2018年4月30日终止；第三，原告支付给答辩人的2万元保证金，答辩人已于2018年5月22日返还给原告；第四，在委托销售房屋期间，原告从未通知答辩人房屋已经出卖，答辩人也未见过买家，即原告的中介服务并未成功，答辩人不存在违约的情形，其要求支付违约金没有依据。 被告郭英瑞未作书面答辩，没有证据提交，也未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告郭英瑞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对原告举证的证据进行质证的权利。 第三人张亚琴对原告的诉讼请求没有异议。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：原告世联华公司与被告庞瑞友、郭英瑞于2018年1月30日签订一份《限时销售合同》（编号：SLHDC0000372），约定：两被告委托原告独家限时销售位于北海市的房产，限时销售期限为签订本合同之日起至2018年4月30日，有满足交易净收人民币30万元价格条件的，原告即可全权代理两被告出售该房产；原告向两被告支付限时销售保证金人民币500元，原告保证在期限内为两被告找到适格买家，否则两被告有权没收此保证金，原告在期限内找到适格买家后，此保证金在两被告与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给原告，如两被告拒绝与原告找的适格买家签订《房屋买卖合同》，两被告须向原告返还此保证金，且两被告应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；限时销售期限内，原告不履行推销义务，须向两被告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；限时销售期限内，两被告必须保证原告能够带领客户顺利看房，如原告按两被告委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功，两被告同意将房产实际售价高于30万元委托价的差额作为支付给原告的咨询及中介服务费；限时销售期限内，两被告不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产，如两被告不予配合，拖延时间影响原告销售工作的，原告有权单方面解除合同并追究两被告的违约责任。签订合同当天，两被告收取了原告限时销售保证金人民币500元。同日，两被告在一份原告提供的保证书上签字，保证如不销售房屋给原告所找买家，则愿意按合同所列违约赔偿条款承担赔偿责任，并在一份原告提供的内容为已详细阅读且原告公司员工也已详细说明《限时销售合同》内容的《明示单》上签字。2018年2月7日，第三人张亚琴对两被告的上述房屋有购买意向并与原告签订一份《承购确认书》。2018年2月25日，两被告收取了原告限时销售保证金人民币19500元。2018年5月22日，被告庞瑞友通过中国建设银行个人账户转账返还保证金2万元给原告市联华公司。现两被告以原告于委托限售期限内没有与其沟通过卖房事宜、不认识第三人张亚琴为由拒绝出卖涉案房屋，以致涉诉。 以上事实，有被告的户口簿复印件、《限时销售合同》、保证书、服务确认书、《限时销售合同》明示单、第三人身份证复印件、《承购确认书》、《承购意向书》明示单、收款收据、兴业银行网上转账受理单、中国建设银行个人活期账户交易明细及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原告世联华公司与被告庞瑞友、郭英瑞签订的《限时销售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律规定，合同合法有效，本院予以确认。该合同约定，签订本合同之日起至2018年4月30日，原告为两被告寻找房屋买家，并在交易价格满足约定条件时，即授权原告代为出售，双方签订的此份《限时销售合同》为居间合同，原告为居间人，两被告为委托人。上述合同约定的限售期限已届满，合同的权利义务已终止，现原告诉请要求判决解除双方签订的《限时销售合同》没有依据，本院不予支持。被告庞瑞友抗辩称《限时销售合同》甲方落款处被告郭英瑞的名字并不是其本人所签署，但是没有提供证据证实，也没有申请笔迹鉴定，且郭英瑞未出庭提出抗辩,故本院对被告的上述抗辩不予采信。 合同签订后，原告向两被告支付了履约保证金2万元，并为两被告找到了买家，与买家签订了《承购确认书》，原告已依约履行了合同约定的义务，被告庞瑞友提出原告于委托限售期限内没有与其沟通过卖房事宜的抗辩理由不能成立，两被告不同意将上述房屋出售给原告找到的买家，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告诉请的违约金数额，参照《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知（桂价费[2013]33号）》中对于房屋买卖代理收费有“按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%，具体收费标准由双方协商确定”的相关规定，本院认为，《限时销售合同》中违约金按该房地产委托交易价格的4%计算的约定过分高于原告因两被告违约行为遭受的损失，依法应予调整。结合本案合同履行的实际情况以及目前房地产中介服务收费管理的相关规定，本院酌情将违约金调整为按该房地产委托交易价格的1%（即300000元×1%＝3000元）计算为宜。对于原告诉请两被告返还2万元保证金的请求，因两被告举证证实2万元保证金已经退还原告，故该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告庞瑞友、郭英瑞支付违约金3000元给原告广西世联华房地产代理有限公司； 二、驳回原告广西世联华房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费600元，减半收取300元，由原告广西世联华房地产代理有限公司负担272元，被告庞瑞友、郭英瑞负担28元（上述费用原告已向本院预交，由被告庞瑞友、郭英瑞在履行上述义务时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应当在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟缓履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用600元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭晓明 二〇一八年十一月十二日 法官助理 吴伟燕 书 记 员 庞大洋