云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2331民初1949号原告:禄丰诚兴物业管理有限公司统一社会信用代码：91532331678737460K。负责人:欧阳俊忠，系公司经理。住所地：禄丰县。委托诉讼代理人:曾素梅，女，汉族，1978年5月14日生，原住云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系该公司职员。代理权限：特别授权。被告：喻建昆，男，1961年10月14日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，务工，原住禄丰县金山镇环城东路**，现住禄丰县。原告禄丰诚兴物业管理有限公司（以下简称诚兴物业）与被告喻建昆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告禄丰诚兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾素梅，被告喻建昆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚兴物业向本院提出诉讼请求：1、责令被告缴纳2010年7月至2016年12月的物业管理费10609元，滞纳金636元，垃圾清运费380元，合计11625元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年5月1日原告根据《物业管理条例》的规定，与云南浩龙房地产开发有限公司就“兴龙苑小区二期”的物业管理签订了《前期物业服务合同》。约定业主的物业管理费采用分期按年度支付，同时约定物业服务费的收取标准为多层住宅0.45元/㎡，商业物业0.5元/㎡，服务期限自2009年5月1日至2011年12月31日。2012年1月1日，《前期物业服务合同》到期，因该小区未选聘新的物业管理公司，云南浩龙房地产开发有限公司只能又与原告签订第二份《前期物业服务和同》，该合同约定物业服务费的收取标准为多层住宅0.5元/㎡，商业物业0.6元/㎡，服务期限为2012年1月1日至2016年12月31日。2009年7月被告接受了自己在“兴龙苑小区二期”购置面积为285.21㎡的住房，原告与浩龙公司签订的前期物业服务合同的具体权利义务告知被告，被告在明确了前期物业服务合同后缴纳了2009年7月1日-2010年6月30日物业费。但是从2010年7月开始被告在明知双方存在约定情况下，拒绝缴纳2010年7月至2016年12月的物业管理费，为了众多业主的利益，原告为兴龙苑小区二期服务的同时，每年均向被告发出催缴通知，但被告一直不予理睬，2016年12月31日物管合同到期为止，被告仍未缴纳物管费，2017年原告无奈的情况下向被告发出律师函催缴物管费，但被告置之不理。为此，请求人民法院支持原告的诉请，维护原告的合法权利。被告喻建昆口头辩称：面积和欠费的时间都是正确的，是原告方违约在先，因其绿化和安全保障职责均没有提供，未尽到物管的职责。比如水管堵塞、楼顶漏雨无人管理，出现问题都是我们自己找人处理的，垃圾也是自己负责清理，而且不像对面的小区有专业的人员进行管理，卫生环境各方面都比较完善。这是我拒绝缴纳物管费的原因。按照原告要求的全额缴纳我不同意，如果能相互协商我愿意部分缴纳。针对其诉讼请求，原告诚兴物业向本院提交了以下证明材料：1、禄丰诚兴物业管理有限公司的营业执照、法人代表身份证明，证明：原告是合法的企业法人。2、禄丰诚兴物业管理有限公司《资质证书》，证实：原告诉讼主体适格及原告是合法的物业服务公司。3、禄丰诚兴物业管理有限公司与云南浩龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》二份，原件在（2018）云2331民初1401号案件中。证实：原告是云南浩龙房地产开发有限公司根据《物业管理条例》指定的物业管理服务企业。物业管理期限是2009年5月1日至2016年12月31日。2009年5月1日至2011年12月31日物业管理收费标准是每月0.45元/㎡，2012年续签的协议中收费标准调整为0.6元/㎡。4、禄丰县发改委文件，证实原告收取物业管理费是有依据的。5、业主入住登记表，证实：被告入住该小区的事实，因此，被告应当向原告缴纳入住期间的物业管理费用。6、委托代收协议，证实：原告经禄丰县环境卫生管理站的委托代收垃圾清运费，收费标准按照每户三人，每人25元。7、律师函，证实：原告通过律师函的方式向被告催缴过物业管理费。8、快递回单，证实被告已经收到了原告通过快递公司寄送的催缴物业管理费的律师函。经质证，被告对上述证明材料均无异议，只是认为第6组证据所需缴纳的费用其没有具体计算过，不清楚计算是否正确。本院认为，原告提交的上述八组证明材料，被告无异议，证据间能相互印证，形成证据链，本院予以采信。经过开庭审理，原、被告举证、质证、陈述和辩论，本院认定本案如下法律事实：2009年5月1日，云南浩龙房地产开发有限公司与原告诚兴物业签订《前期物业服务协议》，将兴龙苑小区二期物业委托给原告进行管理。该协议约定了物业管理服务的小区的概况、区域：物业名称为兴龙苑小区二期，类型为住宅、商铺，坐落于禄丰县延线西侧，建筑面积13089.78㎡，四至：东至世恒商居西侧、南至龙缘路北、西至侏罗纪大街南延线、北至国税局。物业服务的内容与质量：包含了对物业共用部位的养护管理、共用设施设备运行养护管理、清扫保洁服务、公共维护秩序、安全防范等工作的协助管理等。服务费用：物业管理服务费收费选择包干制方式，由业主按照拥有物业类别和建筑面积缴纳，标准：多层住宅0.45元/月·㎡,商业物业0.5元/月·㎡，……服务期限：2009年5月1日至2011年12月31日，共计32个月。还约定了物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任、合同延长、解除和终止等事宜。2012年1月1日，该协议约定的服务期限届满，因该小区未成立业主大会、业主委员会，未选聘新的物业企业，云南浩龙房地产开发有限公司与原告又续签了第二份《前期物业服务协议》，该协议依据禄丰县发展和改革局(2011)309号文件对服务费用标准进行了调整：多层住宅0.5元/月·㎡,商业物业0.6元/月·㎡，服务期限：2012年1月1日至2016年12月31日共计五年。其他主要内容与第一份《前期物业服务协议》相同。禄丰县环卫站与原告签订委托代收协议，以户为标准收取垃圾清运费。2016年12月31日第二份协议约定的服务期满后，该小区仍未成立业主大会、业主委员会，原告自行退出了该小区的物业服务和管理。2009年7月18日被告接受了自己购买的兴龙苑小区二期1幢2单元101室房屋，面积为285.21平方米，该房屋为1-2层临街商住一体房屋，3层以上系单元住房。接收房屋时被告向原告交纳了2009年7月至2010年6月期间的物管费及相关费用，后将房屋1层租赁他人作为商铺，2层自己居住。被告认为原告方未尽到物业服务管理义务，拒绝缴纳2010年7月至2016年12月期间的物业费及垃圾清运费。2016年10月30日，原告通过快递的方式向被告寄送了《律师函》，向被告催缴2010年7月至2016年12月期间的物业管理费等费用。通过该小区系列案审理，另查明,该小区系独立的一横排两幢房屋共计八个单元，属开放式小区，房屋南面临龙缘路大街，北面系与禄丰县国税局、公务员一期小宗地相接的城市公共通道，两幢之间与东西侧周边也是城市公共通道，与其他封闭式小区相比，小区北面、西面与大街相毗邻的绿化及卫生系由市政环卫部门负责。原告对该小区进行物业服务管理主要配备部分保洁人员进行楼道等共用部分的保洁清扫、并在靠禄丰县国税局一侧公共通道设置岗亭，配备一定安保、维护人员进行安全防范等日常工作。因小区的特殊性，原告对该小区提供物业服务管理期间，该小区发生数起盗窃事件，服务、管理存在一定瑕疵和不足等情况。本院认为，根据相关法律规定，在小区的业主或业主大会未选聘新的物业公司进驻小区之前，可以由开发建设单位选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理活动，原告与云南浩龙房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，该协议有双方签章，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护。在第一份《前期物业服务协议》服务期限届满后，因该小区未成立业主大会、业主委员会，未选聘新的物业企业，云南浩龙房地产公司与原告又续签了第二份《前期物业服务协议》，并依据物业部门对物业企业收费标准指导性文件对服务费收费标准进行了调整亦符合法律规定，是合法有效的合同。本案系物业服务合同纠纷，该合同为实践性合同，即双方均应按合同履行相关的义务，原告按约履行义务后，有权向被告要求支付对等的报酬或价款。原告未履行义务或未完全履行义务，被告有权拒绝或减少给付义务。原告作为物业服务企业应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，向业主提供质价相符的服务。本案中，该小区为独立开放式小区，与其他封闭式的小区相比客观上原告为小区提供的服务相对较少；同时，小区的物业管理工作，安全防卫是主要工作之一，针对该小区的特殊性，原告更应加强和配备安保力量的设置，但原告未采取更为完善的措施履行其相关义务，系对合同的不完全履行，依法应减少其应取得的报酬和价款，故被告认为原告未尽到物业管理服务义务的辩解理由部分成立，依法应减少被告的给付义务。据此，对于原告诉请的2010年7月至2016年12月的物业服务费，被告亦认可其欠缴上述期间的物业服务费，应按原告对合同的实际履行情况予以支持。故对原告诉请的物业服务费10609元，本院依法予以调整，支持：285.21㎡×0.35元/月·㎡×78月≈7786元。对原告诉请的滞纳金636元，本院认为，滞纳金属于行政责任形式，而本案原、被告双方间的行为系民事行为，且滞纳金即使视为违约金，但因原告在服务管理过程中存在瑕疵，故本院不予支持。对原告诉请的垃圾清运费380元，系原告受禄丰县环境卫生管理站委托代收代缴的费用，被告亦未提交其已缴纳过该项费用的证据，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、由被告喻建昆于本判决生效后五日内支付原告禄丰诚兴物业管理有限公司2010年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理费7786元、垃圾清运费380元，合计8166元。二、驳回原告禄丰诚兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45元，由原告禄丰诚兴物业管理有限公司负担20元，由被告喻建昆负担25元（因原告已预交，现由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审判员  史建琼二〇一八年十一月二十一日书记员  付秀峰