建昌县人民法院 行 政 判 决 书 （2018）辽1422行初27号 原告：张明，女，1977年12月14日出生，汉族，辽宁省绥中县人，个体，住辽宁省绥中县。 委托诉讼代理人：张跃峰，男，辽宁同方律师事务所律师。 被告：绥中县国土资源局，住所地辽宁省绥中县绥中镇和平街西段九号。 法定代表人：刘连吉，系该局局长。 委托诉讼代理人：王晓绥，男，辽宁群声律师事务所律师。 第三人：辽宁维远集团房地产开发有限责任公司(统一社会信用代码91211421730808853K)，住所地辽宁省绥中县绥中镇老马路(原木器厂院内)。 法定代表人：郭大维，系总经理。 委托诉讼代理人：夏立东，男，辽宁东鸣律师事务所律师。 第三人：王永新，男，1974年4月19日出生，满族，辽宁省兴城市人，职员，住辽宁省兴城市。 第三人：葫芦岛银行股份有限公司绥中支行（统一社会信用代码91211421120868891R），住所地辽宁省绥中县绥中镇新兴街2段11号。 法定代表人：郝云峰，系该行行长。 委托诉讼代理人：徐恒，系该行职员。 委托诉讼代理人：张宇哲，系该行职员。 原告张明诉被告绥中县国土资源局房屋登记一案,本院于2018年5月10日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。于2018年6月12日依法组成合议庭公开开庭审理。原告张明的委托诉讼代理人张跃峰，绥中县国土资源局的委托诉讼代理人王晓绥，第三人辽宁维远集团房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人夏立冬，第三人王永新，第三人葫芦岛银行股份有限公司绥中支行的委托诉讼代理人徐恒及张宇哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 被告绥中县国土资源局（下文简称县国土局）于2014年8月26日为第三人葫芦岛银行股份有限公司绥中支行（下文简称绥中支行）办理的绥中县房他证绥字第××号抵押登记，涉案房屋由第三人辽宁维远集团房地产开发有限责任公司（下文简称维远集团）开发建设位于绥中县海××（后××为碧海蓝天）××楼××路××北××南一半（1-2）层，楼房建筑面积为119.76平方米。该房屋于2014年4月25日产权登记在第三人维远集团名下，所有权证号为绥中县房权证绥字第××号。第三人维远集团于2011年8月9日将该房屋出售给原告张明，签订商品房预订协议（价款为1050000元）后交付房款500000元，于2013年11月5日又交付房款100000元，2014年5月27日双方重新签订协议（房款为1190000元），房屋面积由112.36平方米增加到119.76平方米，于当日又将下欠的590000元楼款付清。2017年12月11日原告张明向绥中县人民法院提起民事诉讼请求第三人维远集团为其办理产权过户，诉讼中知悉涉案买卖房屋的产权登记及抵押权登记情况。 原告张明诉称：2017年12月11日原告张明与第三人维远集团因买卖合同纠纷起诉至绥中县人民法院，原告请求第三人维远集团为原告办理房屋产权登记手续，诉讼中得知第三人维远集团已经将涉案房屋抵押给了第三人绥中支行。该房屋于2014年4月25日登记在第三人维远集团名下。2014年8月27日，第三人王永新与第三人绥中支行签订借款合同，同日第三人维远集团第三人绥中支行签订了最高额抵押合同。2014年8月26日，第三人绥中支行向被告提出抵押登记申请，并向被告提交了房地产（最高额）抵押权设立登记申请书、房地产抵押贷款契约、组织机构代码证、房屋登记信息证明、房屋所有权证、营业执照、股东会决议等材料，于当日被告县国土局作出绥中县房他证绥字第××号抵押登记。 原告与第三人维远集团于2011年8月9日签订商品房预订协议书，购买房屋地址：海天帝景4号楼塔山路侧北起至南第三间南一半（1-2）层，房款为￥1,050,000.00元。原告先支付600000.00元，后第三人维远集团开发的项目变更为碧海蓝天，原告所购买的商品房实际面积变为119.76平方米，2014年5月27日，原告与第三人维远集团重新签订商品房预订协议书，房款为1,190,000.00元，于当日将剩余房款590,000.00元付清。2014年12月11日，第三人维远集团给原告下发通知，原告可以进行安装水表、电表。被告县国土局在办理涉案抵押权登记时，却将已出售给原告的房屋当作未出售的房屋，对原告的合法权益产生了实际影响，为保护原告的合法权益遂诉至法院，请依法撤销被告县国土局不动产登记中心于2014年8月26日作出的绥中县房他证绥字第××号抵押登记行为。 原告张明向本院提交如下证据： 1、商品房预定协议书2份，拟证明原告张明在第三人维远集团处购买碧海蓝天涉案房屋的事实； 2、专用收款收据3张，拟证明原告张明已经按房屋买卖协议足额交付了购房款； 3、专用收款收据2张、通知单2张，拟证明第三人维远集团收到了原告张明的装修押金，也证明了原告张明取得了房屋； 4、房产登记受理审核业务书、抵押权登记申请表、房地产抵押权设立登记申请书、营业执照、房地产抵押贷款契约股东会会议决议、被诉他项权利证字第××号证复印件。原告张明用该组证据拟证明：股东大会明显隐瞒了将本案涉案房屋已经出售给原告的事实，是一份内容虚假的股东大会决议，从而导致被告作出的具体行政行为主要证据不足，另外该组证据中的房地产抵押贷款契约与王永新的答辩内容产生了巨大差异，王永新已经明确承认其本人维系远集团的员工，承认该集团信誉不好，借用他的名字贷款，所以本案的实际借款人和使用人应该是第三人维远集团，综上所述足以证明王永新是虚假借款，维远集团提供该组证据申请进行抵押，该组证据是虚假的证明材料，根据《房屋登记办法》第11条规定，申请人应当对申请材料的真实合法有效性负责，因此维远集团提供虚假材料导致被告方作出的抵押登记行为证据不足应该予以撤销，后果由维远集团与王永新负担，不应该强加给原告。 被告辩称：1、依据《不动产登记暂行条例》及《房屋登记办法》。我单位是在建工程抵押的登记单位。2、2014年8月16日，维远集团向原绥中县房产管理处申请抵押登记。担保债务价值人民币100万元，抵押房产座落于碧海蓝天小区4#1层3门。抵押人与抵押权人签订了《房地产抵押贷款契约》。故此，依据《担保法》及《房屋登记办法》，答辩人对绥中镇碧海蓝天小区4号1层3门楼房办理了他项权利证字第TX00001082；3、答辩人对该他项权利证书的办理，不构成行政侵权。一是该业务有法律依据，二是房地产开发商对在建物为债权人提供担保，在建物不符合登记条件下的设定担保行为。三是本案的原告同开发商之间的商品房买卖在没有登记前，其合同的效力是待定的，故此，原告也在绥中县法院起诉了民事案件，案号(2017)辽1421民初字4711号。综上，答辩人认为原告诉讼理由不属于行政诉讼案件范围，请求依法驳回起诉。 被告县国土局向本院提交如下证据：房地产登记受理审核业务书、绥中县房屋抵押权登记申请表、房地产（最高额）抵押权设立登记申请书、房地产公司法定代表人的身份证复印件、潘雷的身份证复印件、维远集团企业法人的营业执照、组织机构代码证，授权潘雷办理此项业务的委托书，申请设立他项权利证的申请人的资料，房地产抵押贷款契约，房地产抵押权利人设定抵押的合同依据、设定抵押单位股东会议决议、设定抵押房产的照片、房屋登记信息。被告县国土局用以上证明拟证明申请抵押登记的主体是维远集团，登记是权利人的申请，作为设定抵押企业权利机构同意抵押，当房屋登记权利人同意为借款行为设定抵押担保时，依据《担保法》和《房屋登记管理办法》的规定办理他项登记程序合法，事实清楚，维远集团的产权证1041号，权利人设定抵押是有权设定的。 第三人维远集团的参诉意见：第三人维远集团与原告的房屋买卖合同真实合法有效，第三人维远集团与银行之间的抵押合同真实合法有效，第三人维远集团与银行之间的抵押行为合法有效，依据物权优于债权的法律规定本案诉争的房屋银行享有优先受偿权，原告已经向绥中法院提起民事诉讼，其合法权益可以通过民事诉讼渠道得到保护。第三人维远集团未向本院提交证据。 第三人绥中支行的参加意见：一、维远集团为绥中镇碧海蓝天小区4号楼1层3门的产权所有人。根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力。虽然原告与维远集团签订了商品房预订协议书，但该协议书并不具有公示性，不发生物权变动的效力，原告并不享有房产的物权。维远集团就该房产向葫芦岛银行绥中支行作出的抵押登记真实有效；二、第三人与维远集团办理该项业务的过程中，经过认真研判，审慎审查各项材料，在抵押登记的办理中无任何程序上的暇疵，合法享有该房产的抵押权；三、县国土局作出的绥中县房他证绥字第××号抵押登记行为，依法应当予以维持。第三人绥中支行未向本院提交证据。 第三人王永新的参诉意见：涉案具体行政行为与第三人有直接的利害关系，现提出如下答辩:一、答辩人是维远集团的员工。2014年8月25日，维远集团资金周转困难，急需向银行申请借款，因维远集团信用不良，不能作为借款人，维远集团特委托答辩人向绥中支行申请借款壹佰万元整。维远集团以自有房产即涉案房屋提供抵押，并承担连带还款责任。答辩人与绥中支行签订了借款合同，但该笔借款的实际借款人、用款人、还款人都为维远集团。房权证号为绥中县房权证绥字第××号，房屋所有权人为维远集团，登记时间2014年4月25日，房屋取得方式自建；二、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动需要经登记才发生物权效力。涉案商品房预订协议书并不具有公示性，不发生物权变动的效力。维远集团就该房产向绥中支行作出的抵押登记真实有效；三、原告与维远集团签订《商品房预订协议书》并交付楼房价款，但是并不享有预订房产的物权，不能对抗合法登记的第三人。原告张明提出请求撤消县国土局于2014年8月26日作出的绥中县房他证绥字第××号抵押登记的诉讼请求不能支持。本案原告张明可以通过民事诉讼，使自己的债权得到救济。如果未办理不动产登记的买受人均可以撤销已经登记他项权利证书，那么《中华人民共和国物权法》规定的不动产登记制度就形同虚设了。县国土局作出的绥中县房他证绥字第××号抵押登记行为，依法应予维持，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人王永新未向本院提交证据。 经庭审质证，原、被告及三第三人的质证意见如下： 原告张明对被告县国土局提交的证据的意见：对该证据被告主要证明目的是行政机关作出的行政行为合法，暂不发表实质性意见，我方举证时再发表意见。 第三人王永新和绥中支行对被告提交的证据无异议；第三人维远集团对被告提交的证据的意见，认为没有提供原件，真实性无法判定，证据合法与否需要原告提出非法的主张，由法院进行审查，我方不发表意见。 被告县国土局对原告张明提交证据的质证意见：有两个时间点，即2011年8月9日和2014年5月27日，第一个协议应该符合商品房的预定，但这个预定没有备案，第二份商品房预定协议，在2014年4月25日，维远集团已经将该楼房登记在名下，按照商品房出卖的条件，这个房子应该属于二手房交易，所以作为这个商品房的买卖协议的效力来说，不能作为主张撤销涉案抵押登记的证据。原告提交的证明3、4号都是用来证明作为原告方行使诉讼权利的依据，被告方认为，这个案件在撤销抵押权他项证的时候存在一个诉讼程序的屏障，也就是说这个案子的登记抵押的前置条件是所有权在先，被告县国土局已为维远集团颁发了所有权证书，故办理抵押权的登记是权利人对自己财产权处理的行为，本案系原告同第三人之间是形成的合同纠纷，被告方与第三人之间是就第三人之间形成的物权与债权的设定程序上由被告方依法提供了登记程序。 第三人绥中支行对原告张明提交证据的质证意见：2014年5月27日协议书是补充协议，真实性有意见，2014年4月8日维远集团才办理的预销售许可证，买卖在先，预售在后，所以合同没有真实效力，所以没有权利撤销他权证。 第三人王永新对原告张明提交证据的质证意见：真实性没意见，但是原告张明购房没有进行预告登记，不具有物权效力，所以无权撤销他权证。 第三人维远集团对原告张明提交证据的质证意见：认可和原告张明之间买卖真实合法，预售许可证不是一成不变的是定期更换的，当时签订合同时候就有了，后来又换了。卖出房子之后确实与银行签订了抵押协议。抵押权是物权，原告可以通过债权来主张权利，关于股东大会，需要提供具体的事实和理论依据，我们认为还是合法有效的，本案属于行政范围，至于是否合法，原告出示相关证据。 本院对上述证据认证如下:被告县国土局向本院提交的证据，因第三人维远集团隐瞒了重要真实情况，对于被告县国土局拟证明其涉案行政行为合法的证明目的，本院不予以认可。对于原告张明向本院提交的证据1、2、3、4，能充分证明原告张明自第三人维远集团处购买涉案房屋并于2014年5月17日交清全部房款119万元的事实，也充分证明因第三人维远集团故意隐瞒事实致被告县国土局作出涉案行政行为时证据不足的事实，且庭审中被告与三第三人对维远集团在先将涉案房屋出售给原告张告及原告张明付清590000元房款的事实并无异议，证明形式来源合法、与案件有关联性，故本院就原告张明的拟证明目的予以认可。 经审理查明：被告县国土局于2014年8月26日为第三人绥中支行办理的绥中县房他证绥字第××号抵押登记，该抵押权登记的抵押合同为维远集团与绥中支行于2014年8月25日签订的房地产抵押贷款契约，涉案房屋由第三人维远集团开发建设位于绥中县海××（后××为碧海蓝天）××楼××路××北××南一半（1-2）层，楼房建筑面积为119.76平方米。该房屋于2014年4月25日产权登记在第三人维远集团名下，所有权证号为绥中县房权证绥字第××号。第三人维远集团于2011年8月9日将该房屋出售给原告张明，双方签订商品房预订协议（房款为1050000元）后交付房款500000元，于2013年11月5日又交付房款100000元，2014年5月27日买卖双方重新签订协议（房款为1190000元），面积增加到119.76平方米，于当日又将下欠的590000元房款付清。2017年12月11日原告张明向绥中县人民法院提起(2017)辽1421民初4711号民事诉讼，请求第三人维远集团为其办理产权过户，原告张明在该民事诉讼中知悉前述涉案买卖房屋的产权登记及抵押权登记情况，原告张明认为其已经交付全部购房款，因涉案抵押权登记对其产权过户形成障碍，诉至本院请求撤销县国土局于2014年8月26日为第三人葫芦岛银行股份有限公司绥中支行办理的绥中县房他证绥字第××号抵押登记。 另查明，于2014年8月27日第三人绥中支行与第三人王永新签订编号01014058770号循环借款合同，循环额度为100万元整，期限至2017年8月27日止。于2014年8月27日由第三人王永新、第三人维远集团、第三人绥中支行三方签订了编号为Y4010100024001号最高额抵押担保合同，约定最高授信额度100万元，期限自2014年8月27日至2017年8月27日。 本院认为： 一、县国土局就涉案房产为绥中支行办理的抵押权登记过程中，未尽到合理审慎审查义务。根据现已查明的本案所需要查清的案件事实，第三人维远集团故意隐瞒了其将涉案房产已出售给原告张明的事实，虽然县国土局有可能无法知悉第三人维远集团将涉案房屋出售给原告张明的事实，亦有可能无法知悉原告张明已经将全部房款119万付清的事实，但对于抵押登记所需的书面材料应当要求提供全面而进行认真核实，本案的借款合同时间为2014年8月27日，而抵押合同及抵押权登记的时间均为2014年8月26日，常识即可知借款合同是主合同、抵押合同是从合同，这两个合同或者同时存在，或者借款合同在先，不应该出现抵押在先而借款在后的情形。由于第三人维远集团提材料时故意隐瞒前述的重要事实并不具备办理房屋抵押登记的要求，且被告县国土局在办理涉案抵押权登记过程中如前所述未尽审慎的审查义务，属于程序违法。 二、县国土局就涉案房产为绥中支行办理的抵押登记时，因第三人维远集团隐瞒真实情况及县国土局未尽到其如上的审慎审查义务，系被诉行政行为属于主要证据不足。错误抵押登记行为产生的除行政诉讼司法审查之外的法律后果，应由有过错的主体承担法律责任，本判决不予评价。 三、关于本案涉及到的原告张明的债权与第三人绥中支行的抵押权，属于物权优先于债权保护的例外情形。理由如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的“第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权、第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定,购房人全部价款并实际占有房屋,但没有实际取得所有权的,可以免于查封,免于查封的法律后果即具备以上要件的房屋买受人的债权优先于不动产登记物权包括抵押权的保护。显然，本案原告张明作为房屋买受人的权益优于抵押权人第三人绥中支行的优先受偿权。 综上所述，县国土局就涉案房产办理的抵押登记行为过程中，主要证据不足，亦未尽到审慎的审查义务，给原告张明申请办理房产过户手续造成了障碍，为依法优先保护原告张明作为房屋买受人的合法权益，本院应当依法支持原告张明的诉讼请求，县国土局就涉案房产为绥中支行办理的绥中县房他证绥字第××号抵押登记应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款之规定，判决如下： 撤销被告绥中县国土资源局于2014年8月26日为第三人葫芦岛银行股份有限公司绥中支行办理的绥中县房他证绥字第××号抵押登记。 案件受理费50元，由被告绥中县国土资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  刘恩来 代理审判员  张诗沅 人民陪审员  沈 华 二〇一八年十一月五日 书 记 员  张月美