湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0922民初1487号原告：中国农业银行股份有限公司大悟县支行。统一社会信用代码：914209227510497612。住所地：湖北省大悟县城关镇长征南路38号。负责人：喻磊，该行支行长。委托诉讼代理人：杨进军，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：参加庭审、进行辩论、承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、签订调解协议、签收法律文书、申请执行、领取执行款项等一切事项。委托诉讼代理人：徐永英，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：参加庭审、进行辩论、承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、签订调解协议、签收法律文书、申请执行、领取执行款项等一切事项。被告：金永友，女，1976年3月8日出生，汉族，湖北省广水市人，居民，住湖北省大悟县。被告大悟县海源房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91420922764123932R。住所地：湖北省大悟县城关镇二郎大道6号法定代表人金申方，系该公司总经理。委托诉讼代理人唐瑞，湖北勤才律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告中国农业银行股份有限公司大悟县支行（以下简称大悟农行）与被告金永友、大悟县海源房地产开发有限责任公司（以下简称海源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，依法适用简易程序于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告大悟农行的委托诉讼代理人徐永英、被告金永友、海源房地产公司委托诉讼代理人唐瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大悟农行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告金永友、海源房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告金永友向原告归还借款本金1948816.10元及至本金还清之日止的利息（截止2018年2月20日前的利息、逾期罚息、复利共计78299.71元，后段逾期罚息、复利按借款合同约定的计算方式自2018年2月21日起计算至实际给付之日止）；3.判令被告金永友赔偿原告律师费损失60000元；4.判令原告为了实现上述债权，对被告金永友提供位于大悟县城××东××花园××层的房产，以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；5.判令被告海源房地产公司对上述被告金永友应承担的给付义务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费（包含案件受理费、保全申请费、公告费等）由被告方负担。事实与理由：2013年4月3日，原告大悟农行与被告金永友、海源房地产公司共同签订了一份《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告金永友向原告大悟农行借款300万元，用于购买位于大悟县城××东××花园××层房屋，借款期限120个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%确定；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款人从逾期之日起在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日为止；对应付而未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；还款方式采用等额本息还款法，借款人还款周期为1个月，还款日为每月的20日；保证人海源房地产公司为该借款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费以及律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起两年；抵押人自愿以购买的上述房产作为本合同项下债务的抵押物。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。2013年3月22日，原、被告就上述房屋办理了商品房预售抵押预告登记。上述手续办理后，原告向金永友发放了贷款300万元。借款凭证载明：执行利率7.86%、逾期利率11.79%。此后，被告金永友未按合同约定按期足额履行还本付息义务。综上，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，原告已按合同约定向被告金永友发放了贷款，但被告却未能按约履行还款义务，构成违约行为。依据合同，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。同时根据《担保法》的规定，被告海源房地产公司应在其约定的保证责任范围内承担保证责任。请法院依法判令支持原告的诉请。原告大悟农行为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1）营业执照复印件一份。拟证明原告大悟农行的诉讼主体资格及具有发放贷款资格的事实；2）被告金永友居民身份证复印件、企业信用信息各一份。拟证明二被告的诉讼主体资格的事实；3）个人购房担保借款合同、贷款发放通知单、个人购房贷款资金划转授权委托书、个人还款承诺书。拟证明1.原告与被告之间存在借款、担保合同关系。2.原告于2013年4月3日向金永友发放贷款本金300万元。3.借款执行利率为7.86%，逾期利率11.79%。4.因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用。5.大悟县海源房地产开发有限公司为保证人。6.未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权的事实；4）商品房买卖合同、同意抵押承诺书、抵押登记证明。拟证明被告金永友将其购买位于大悟县城××东××花园××层的房产抵押给原告用于贷款担保，并办理了抵押登记的事实；5）贷款管理信息。拟证明截止2018年2月20日被告金永友欠付借款本金1948816.10元、应收未收利息共计78299.71元、实收利息787411.98元；6）委托代理协议一份。拟证明原告因实现债权，委托律师诉讼代理而必然发生律师代理费损失60000元的事实。被告金永友辩称：本人对借款不清楚，本人对原告诉状所述的一切事实和请求都不知道。被告金永友没有向本院提交证据。被告海源房地产公司辩称：本公司非本案的借款人，借款应由被告金永友承担还款责任；本公司不应对被告金永友的债务承担连带责任。被告海源房地产公司没有向本院提交证据。庭审质证中，原告提交的六份证据，被告金永友认为：个人购房担保借款合同上不是本人签字，其他的签字都不是本人签的，本人只是去银行按了几个手印，本人也不知道按的什么手印，原告提交的所有的证据本人都不知道不清楚。被告海源房地产公司对证据1）、2）没有异议；证据3）中的个人购房担保借款合同有异议，未提供原件，上面保证人签的是本公司下属滨河花园项目部的印章，该项目部没有对外签订合同的资格，因此本合同无效。借款凭证有异议，与本公司无关，个人购房贷款资金划转授权委托书有异议，是复印件，授权人没有任何单位公章。个人还款承诺书、共同还款责任确认书有异议，与本公司无关；对证据4）该项目部没有对外签订合同资质，该合同无效。同意抵押承诺书、抵押登记证明有异议，与本公司无关；证据5）、证据6）关联性有异议，与本公司无关。本院对原告提交证据的认证意见如下：证据1）、2）系有关部门颁发的有效证件，本院应予以认定；证据3）、4）、5）、6），被告金永友庭审时没有否认属其捺印，该证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以认定。通过对上述有效证据的分析与认定，结合法庭调查情况，本案的基本事实是：大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河花园项目部系被告海源房地产公司所设立，并刻制“大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河花园项目部”印章一枚，授权项目部负责人邓纯使用该印章。2013年3月10日，大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河花园项目部与被告金永友签订商品房买卖合同，被告金永友购买了大悟县城关××“××花园”××层房屋（属框架结构，建筑面积463平方米），价值648.2万元，约定合同签订当日付清首付348.2万元，剩余300万元办理银行按揭。2013年4月3日，原告大悟农行作为贷款人、被告金永友作为借款人、被告海源房地产公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款种类与金额为个人购买房产贷款300万元，期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%确定，借款执行利率为7.86%，逾期利率11.79%。采取按月等额本息还款法还款，还款周期为1个月，还款日为每月的20日；贷款担保方式为阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人海源房地产公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费以及律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起两年；抵押人自愿以购买的大悟县城关××“××花园”××层房屋作为本合同项下债务的抵押物。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；合同还约定自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起1个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。上述《个人购房担保借款合同》签订前的2013年1月20日，被告海源房地产公司作为保证人向原告大悟农行发出《担保函》进行了阶段性连带保证担保责任承诺。2013年3月22日，原告大悟农行作为抵押权人、被告金永友作为抵押人在大悟县住房保障和房屋管理局为贷款抵押物，即位于大悟县城关××“××花园”××层房屋办理了商品房预抵押登记证明，证号为悟房预抵字第××号。2013年4月3日，原告大悟农行依约发放了贷款300万元。自2017年12月后，被告金永友未如期履行还本付息义务，据此形成诉讼。另查明，经大悟县不动产登记中心证实，位于大悟县城关镇城中北路“滨河花园”1幢23层楼房的第二层房屋已于2014年8月28日登记在邓纯名下。本院认为：债务应当清偿。本案中，原告与两被告之间签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额、性质、用途、利率、还款日期及保证责任等内容，双方形成了金融借款合同关系，其合同是当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的相关规定，该合同除抵押部分因未进行抵押登记未生效外，其余部分为合法有效合同，对当事人具有约束力。因被告金永友未按时还款，已构成违约，原告可以解除合同，被告金永友应当承担向原告清偿借款本金、利息及逾期利息的民事责任；又因设定抵押的位于大悟县城关××“××花园”××层房屋作为抵押物没有及时进行抵押登记，抵押未生效，且该房屋已登记在他人名下，故原告要求对被告金永友提供的抵押物享有优先受偿权的主张，本院不予支持；依《个人购房担保借款合同》的约定，被告海源房地产公司应当对被告金永友的借款承担连带清偿责任。原告要求被告金永友赔偿律师代理费的诉求，虽然符合合同规定，但未提交支付律师代理费的相关证据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第二十一条、第四十一条之规定，判决如下：一、由被告金永友于本判决生效后七日内偿还中国农业银行股份有限公司大悟县支行借款本金人民币1948816.10元并支付利息、罚息、复利（自借款之日起至还款之日止按合同约定计算，已付利息抵扣）。被告大悟县海源房地产开发有限责任公司对上述借款及利息承担连带清偿责任；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司大悟县支行对被告金永友提供的抵押物享有优先受偿权、以抵押物处置的价款优先偿还贷款本息、实现债权费用的诉讼请求；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司大悟县支行要求被告赔偿其律师费损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11748.47元，由被告金永友负担。此款已由原告中国农业银行股份有限公司大悟县支行垫付，在执行时一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。审判员  郭梅二〇一八年十一月二十一日书记员  田坤附适用条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。