广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0203民初1711号原告：杨如花，女，1969年4月9日出生，汉族，住韶关市武江区。被告：韶关市新展鹏物业服务有限公司。住所地：韶关市武江区新建路8号盈翠皇庭A栋1楼。法定代表人：黄浩君，执行董事。委托诉讼代理人：廖聪恒，该公司经理。原告杨如花与被告韶关市新展鹏物业服务有限公司（以下简称“新展鹏物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨如花及被告新展鹏物业公司的委托诉讼代理人廖聪恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨如花向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还向原告擅自收取的二次生活水池清洁消毒费用5.55元，并计付利息0.02元及违约金0.17元，增加赔偿金额500元，小计506元；二、判令被告返还向原告擅自收取的“清洁用水公摊费”总计84.8元，并计付利息2.345元及违约金2647.94元，增加赔偿金额500元，小计3235元；三、从判令日起中止全部物业服务费的缴纳，直至被告向原告付清全部赔偿费用;四、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原告于2009年6月17日与被告签订《前期物业管理服务协议》，于2009年9月1日入住香槟小城并开始向被告缴纳物业管理服务费，被告依约履行“小区内沟、井及化粪池清理、生活水池的清洁消毒”义务。但被告于2018年6月4日在小区公示《关于二次供水水池清洗费用分摊的公告》，单方告知业主“我司经与专业清洗公司接洽,香槟小城所有生活水池每年两次水池清洗消毒检测费用为8900元/年，此费用须由业主分摊”，并于2018年7月1日开始擅自重复向全体业主收取此项费用，其中向原告收取生活水池清洁消毒费用5.55元。《前期物业管理服务协议》第二条第3.3项约定被告应当履行“生活水池的清洁消毒”义务，在2018年5月1日之前，均是由被告自行对生活水池进行清洁消毒。2018年5月1日，被告与第三方签订合同委托第三方对生活水池进行清洁消毒，进而将该笔生活水池清洁消毒费用转嫁到业主头上，原告认为此项费用包括在服务价格里，已经由业主按月支付，勿需另行支付，而物业公司重复向业主收取此项费用，属于服务价格欺诈行为。二、本小区自被告入场到2018年7月，被告每月均向每户业主收取“清洁用水公摊”，原告自2009年9月1日开始缴纳物业管理费以来共交纳该项费用合计84.8元。此项用水由被告使用单独水表计数,属于物业公司在清洁工作中洗拖把、抹布等工具时产生的，此项费用应属于服务成本支出，应该由物业公司在业主己缴纳的物业服务费用中支出。根据《前期物业管理服务协议》第一条被告采用包干制方式进行物业管理财务运作；第十条违约责任第3款，原告要求被告以每天0.1%计算违约方的违约金，以保护守约方的合法利益，并且原告要求从判令日起中止全部物业服务费的缴纳，直至被告向原告缴清全部赔偿费用。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，原告请求增加赔偿金额为接受服务费用的3倍累计进行赔偿。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求中的利息从2018年7月6日起按银行同期贷款利率计算至被告退回费用之日止，违约金从2018年7月6日起按日千分之一计算至被告退回费用之日止；第二项诉讼请求中的利息从2009年9月起以每月0.5元累计的数额为基数按银行同期贷款利率计算至被告返还款项之日止，违约金从2009年9月起以每月0.5元累计的数额为基数按日千分之一计算至被告返还款项之日止。被告新展鹏物业公司辩称：一、原告的第一项诉讼请求无事实依据。1、二次供水水池清洗消毒费用，并未列入物业服务成本支出范围。《物业服务定价成本监审办法》第十一条载明清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等，并不含二次供水水池清洗消毒费用。2、二次供水水池清洗服务是行业的惯例工作。多年来，被告义务免费清洗消毒二次供水水池，小区水质没有出现过卫生问题。3、要求聘请专业有资质的清洗公司对二次供水水池清洗消毒是目前行业主管部门对小区二次供水水池管理提出的更高要求，必然产生专业清洗消毒的费用，是业主使用二次供水时产生的运行成本之一。4、被告2018年初开始联系洽谈专业清洗公司签订清洗合同,对小区二次供水水池进行清洗消毒，实行合理分摊，也是以政府及价格主管部门相关政策及制度作为依据，在行业协会的文件指导下进行。韶府令第107号《韶关市区生活饮用水二次供水管理规定》第十一条：“二次供水设施的清洗消毒费用和水质送检费用由受益单位或受益户负责。”明确了费用的承担主体。5、香槟小城目前的物业服务收费已经属于市场调节价范畴。被告对该事项及费用进行公示与告知，绝大部份业主也理解并同意缴纳。6、物业服务的对象是全体业主，二次供水水池清洗消毒收费是对全体业主进行收取的，个别业主对此提出质疑或反对，不代表普遍性。原告不具有对公众性收费项目诉讼的主体资格。该事项应由“双过半”业主进行表决并授权。7、原告要求计付利息和违约金及增加赔偿的诉请毫无依据。8、原告提供的前期物业服务协议双方均没有签名及盖章，该资料不能直接作为证据。二、原告的第二项诉讼请求无事实依据。1、原告提出的返还清洁用水公摊的诉求，2015年7月之前的诉求已超过讼诉时效。2、对于清洁用水公摊费用84.8元的计算结果，原告采用平均值计算，无计算依据。3、清洁用水分摊属实付实摊费用，清洁用水属香槟小城共同部位环境清洁产生的用水，属于可分摊范围。4、清洁用水费用公摊情况，一直以来被告均定期向业主公布，按照相关流程收取，符合规定。5、原告要求计付利息、违约金及增加赔偿要求毫无依据。三、原告要求中止全部物业服务费的缴纳，该请求与本案无关。四、被告不承担本案诉讼费用。五、今年以来，政府及相关主管部门对于二次供水水池清洗的工作有明确固定期限，且在五月底须完成并上报与专业清洗企业签订的合同。如果在取得法定业主签名并统一确定清洗价格后再由专业单位清洗，时间上不允许，必将耽误此项工作。原告杨如花与被告新展鹏物业公司分别围绕其诉讼请求、主张依法提交了相应的证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨如花是韶关市武江区新华北路28号香槟小城X幢XXXX房的业主之一，该房屋属于原告与其丈夫黄耀荣、女儿黄梓欣(2005年3月23日出生)三人共同共有，黄耀荣黄梓欣均向本院出具声明书，表示其于本案中不主张权利，所有权利由原告杨如花一人主张。被告新展鹏物业公司自2009年起开始至今在香槟小城提供物业服务。2009年6月17日，新展鹏物业公司作为甲方与黄耀荣、杨如花作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；甲方管理本物业采用包干制之物业管理承包方式，在确保为香槟小城提供符合本协议约定的物业管理服务的前提下，甲方以自负盈亏的方式进行物业管理财务运作。关于物业管理服务内容约定包括房屋共享设施设备及其运行的维护和管理（共享设施设备是指包括并不限于共享的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、有线电视电线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共享设施设备使用的房屋）；小区内沟、井、及化粪池清理、生活水池的清洁消毒。关于物业服务费用约定住宅（公寓除外）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米RMB1.10元，由乙方每月1日（至7日）前缴交当月的管理费用；物业管理服务费用标准按市物价部门规定或批准的收费标准，结合本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整。关于违约责任约定甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。签订上述协议后，原告于2009年9月入住香槟小城并开始向被告交纳物业服务费用。另查明，2018年之前香槟小城二次供水水池的清洁消毒工作均由被告自行完成。2018年3月27日，韶关市住房和城乡建设管理局下发《市住管局关于切实做好二次供水水池清洗消毒的通知》通知：“韶关市区各物业公司、二次供水设施管理单位：一、凡在2018年1月1日后尚未委托专业清洗公司（单位）进行公共饮用水水池（水箱）清洗消毒并取得有效水质检测报告的二次供水管理单位，应当在5月1日前完成年度第一次二次供水设施专业清洗消毒工作。二、二次供水设施清洗消毒应当委托专业清洗队伍使用专业清洗消毒药物进行，并由有资质的水质检测部门现场抽取水样检测，达到水质检测合格（非水质检测部门现场抽样不予认可）……。”2018年5月1日，被告作为甲方与韶关市高锐工贸有限公司、韶关市自来水公司作为乙方签订《二次供水水池清洗消毒合同》，约定被告将香槟小城二次供水水池交由乙方清洗消毒，总容积350立方；每年分别两次水池清洗消毒，两次清洗消毒检测总费用为8900元/年（含税）；预约洗清时间为每年的6月15日/12月15日；费用支付方式，每年分两次支付，清洗消毒完毕取得检测报告后一周内。2018年6月4日，被告在香槟小城张贴《关于二次供水水池清洗费用分摊的公告》，要求香槟小城业主分摊生活水池清洗消毒检测费8900元/年。之后，被告委托的第三方对香槟小城的二次供水水池进行了清洁消毒检测，被告为此支付了4500元，并提供了发票予以佐证。2018年7月6日，原告向被告交纳物业服务费，被告向原告出具的《收费收据》显示其收取了原告生活水池清洗消毒费5.55元。被告称该费用并非由所有业主进行分摊，而是仅由需要使用二次供水的业主分摊。原、被告确认清洁用水公摊费与物业服费用一并交纳。原告主张其自2009年9月1日至2018年7月31日，每月平均交纳清洁用水公摊费用0.5元，合计交纳84.8元。被告对此不予认可，认为清洁用水公摊费按水表抄表数分摊计算，并提供了原告所在房屋自2015年1月至2018年8月清洁用水公摊费用明细表，该明细表显示该项费用金额从0.15元至1.44元不等，合计费用为22.65元。原告对该明细表不持异议。再查明，香槟小城于2015年5月1日成立业主委员会，业主委员会成立后未与被告或其他物业服务企业签订物业服务合同。原告系香槟小城业主委员会主任，自被告在小区张贴《关于二次供水水池清洗费用分摊的公告》后，香槟小城业主委员会以口头及书面向被告提出质疑，被告对此亦作了相应的书面回复。2018年7月3日，香槟小城业主委员会就二次供水水池清洗消毒、检测费用及小区电动车智能充电桩的收费标准向韶关市武江区发展和改革局去函咨询。2018年7月9日，韶关市武江区发展和改革局复函：根据《广东省定价目录（2018年版）》的规定，二次供水水池清洗、消毒和检查费用以及小区电动车智能充电桩收费未列入政府定价项目范围，实行市场调节价管理，收费标准由服务企业与受益单位或受益用户协商确定。另外，原告就二次供水水池清洗消毒费用公摊、清洁用水公摊、充电桩收费问题向韶关市武江区信访办发去信访件，韶关市武江区发展和改革局收到该转批的信访件后于2018年7月25日亦对此作出了书面回复。原、被告双方还曾在政府相关部门的主持下进行调解，但未能达成一致意见，原告遂起诉至本院要求解决。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效，依法成立的合同受法律保护。且香槟小城成立业主委员会后未与其他物业服务企业签订物业服务合同，《前期物业管理服务协议》对原、被告双方仍有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告提供的物业管理服务内容包括生活水池的清洁消毒，被告在2018年之前均按照协议约定自行安排人员对二次供水水池进行清洁消毒，并承担相应的成本。2018年3月，韶关市住房和城乡建设管理局要求韶关市区各物业公司应当委托专业清洗队伍使用专业清洗消毒药物对二次供水设施进行清洗消毒，并由有资质的水质检测部门现场收取水样检测，达到水质检测合格。此时，被告若仍然自行对二次供水水池进行清洗消毒已经不能达到新政策的要求，不得不委托专业的第三方进行清洗消毒，这样一来必然产生相应的费用，增加相应的服务成本。因原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》是在2009年，至今已有9年，签订协议时双方均未能对新政策有合理的预见，而现在新政策又客观上导致相应费用的增加，考虑到被告聘请专业清洗队伍对二次供水水池进行清洗消毒有利于保障包括原告在内的业主的饮用水安全，而被告此后亦无需自行安排人员对二次供水水池进行清洗消毒，故本院根据公平原则，确定香槟小城二次供水水池洗清消毒费用由需要使用二次供水的业主与被告平均分担，故被告应当向原告退还二次供水水池洗清消毒费2.775元。被告向原告收取二次供水水池洗清消毒费并未违反《前期物业管理服务协议》，故对于原告要求被告支付违约金、增加赔偿金额的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付利息的诉请，因原告于2018年7月6日向被告交纳该项费用，故被告应向原告支付从2018年7月6日起以2.775元按中国人民银行同期贷款利率计付至退还之日止的利息。至于清洁用水公摊费问题。清洁用水系被告对香槟小城走廊通道、楼梯间等公共部位环境清洁而产生的用水，虽然对上述公共部位进行清洁系被告的义务，但对于因此产生的水费，原、被告并未在《前期物业管理服务协议》明确约定由谁承担。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”及参照《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）第四条：“住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住（用）户合理分摊”的规定，原告作为走廊通道、楼梯间等公共部位的共有人，即原告系享受被告进行清洁服务的受益人，且该项清洁用水公摊费是实付实摊，被告亦进行了相应的公示。故原告要求被告返还清洁用水公摊费84.8元并支付相应利息、违约金，增加赔偿金额的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告要求中止支付全部物业服务费的缴纳问题。如前所述，原、被告签订《前期物业管理服务协议》合法、有效，对双方均具有法律约束力。被告并未因本案纠纷停止为原告提供物业服务，故被告依法享有按协议约定收取相关服务费用的权利，原告作为业主，亦应当依约向被告支付物业服务费用，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告韶关市新展鹏物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还二次供水水池洗清消毒费2.775元及利息（利息计算方式：从2018年7月6日起以2.775元按中国人民银行同期贷款利率计付至退还之日止）给原告杨如花；二、驳回原告杨如花的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告杨如花与被告韶关市新展鹏物业服务有限公司各负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  成燕萍二〇一八年十一月二日书记员  曹 亮