黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民初115号原告（反诉被告）：黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红旗大街与长江路交汇处。法定代表人：吕力鹏，董事长。委托诉讼代理人：吴楠，黑龙江迪嘉城律师事务所律师。被告（反诉原告）：黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红旗大街240号。法定代表人：王立超，总经理。委托诉讼代理人：王玉峰，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁勇，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。原告（反诉被告）黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司（以下简称辰羲公司）与被告（反诉原告）黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司（以下简称艺汇家公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。辰羲公司的委托诉讼代理人吴楠，艺汇家公司的委托代理人王玉峰、梁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辰羲公司向本院提起诉讼请求：1.判令艺汇家公司立即支付2015年12月15日至2017年6月15日房屋租金2700万元；2.判令艺汇家公司支付拖欠房屋租金违约金338万元整（至2017年2月28日止）；3.艺汇家公司承担诉讼费用。事实与理由：2012年9月18日辰羲公司与艺汇家公司签订房屋租赁合同，依据合同艺汇家公司交付辰羲公司2200万元后，艺汇家公司未再交付租金（2015年12月14日前的房产租金已由省法院终审判决）。依据省法院的判决结果及双方签订的房屋租赁合同的支付时间，2015年12月15日至2016年12月14日房屋租金1800万元，2016年12月15日至2017年6月15日房屋租金900万元，辰羲公司多次向艺汇家公司催要未果。依据双方的房屋租赁合同及相关法律规定，艺汇家公司拖欠房屋租金给辰羲公司经济上造成巨大损失，为此，请求判令艺汇家公司立即支付房屋租金及因拖欠租金产生的违约金。艺汇家公司辩称：1、关于辰羲公司诉请艺汇家公司立即支付2015年12月15日至2017年6月15日期间房屋租金2700万元问题。辰羲公司以年租金1800万元的标准，向艺汇家公司主张权利错误。就2012年9月18日双方签订的《房屋租赁合同》项下的租赁期限与租金问题，经双方协商后，辰羲公司于2015年11月25日向艺汇家公司出具了一份《承诺书》，且艺汇家公司予以接受认可。双方针对2012年9月18日签订的《房屋租赁合同》项下的房屋租赁期限及房屋年租金数额已进行了相应变更修改（其他条款不变），即自2016年1月1日起，涉案房屋年租金由原1800万元下调为1260万元，在此日之前房屋租金交纳情况由法院判决确定，该承诺书载明的内容已经具备了租赁合同成立的主要条款和一些非主要条款，是针对原房屋租赁合同内容的变更修改，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，应遵照执行。2、关于辰羲公司诉请艺汇家公司支付拖欠房屋租金违约金338万元问题。艺汇家公司并不清楚辰羲公司主张338万元违约金的依据及计算方式。倘若依据涉案《房屋租赁合同》第六条违约责任中的第2项约定艺汇家公司仅需支付10,356元违约金。3、辰羲公司请求支付自2015年12月15日至2016年6月14日半年的租金已超过诉讼时效期间，丧失胜诉权。《民法通则》第一百三十六条第（三）项规定“延付或者拒付租金的”诉讼时效期间为一年。本案租赁合同第二条第3项中约定：租赁费交纳采用先付后用的形式按半年支付，即：每年6月15日前预付上半年租金；每年12月14日前预付下半年租金，由此可以确定对于2015年12月15日至2016年6月14日期间的租金应于2015年12月14日前支付，一年的诉讼时效期间截止到2016年12月13日届满，辰羲公司于2017年2月13日提起诉讼，该半年的租金因已过诉讼时效不应支持。艺汇家公司提出反诉请求：1、判令辰羲公司给付艺汇家公司对涉案房屋重新更换消防系统更新支出13,500,000.00元、空调系统更新支出5,066,000.00元、供电系统更新支出11,480,000.00元、电梯系统设备更新支出3，879，600.00元、电梯系统安装费支出509，700.00元、货梯维修支出115,000.00元、空调机组维修142，711.00元、换热站设备更新支出225，000.00元，排水系统更新支出2161077.35元，合计：37,079,088.35元；2、反诉费由辰羲公司承担。事实与理由：2012年9月18日艺汇家公司与辰羲公司签订《房屋租赁合同》，其中约定：本租赁房屋的用途为商用市场租赁业。辰羲公司保证房屋及其内部设施完好，辰羲公司出租的房产包括：排水系统、供电系统、消防系统和电梯系统，并能够作为商场经营用途使用。辰羲公司交付的房屋必须满足如下条件（1）房屋通过消防验收；（3）本合同约定的设备设施齐全。按照上述《房屋租赁合同》约定，辰羲公司应依约提供与涉案出租房屋配套使用的消防设施系统、空调设施系统、供电设施系统、电梯设施系统，以实现合同目的，但辰羲公司没有依约提供，遂于2013年3月10日，双方签订《补充协议》，其中约定：1、艺汇家公司所承租房屋改造过程中，消防设施、供热管道及空调系统等多年失修，已无法正常使用，辰羲公司同意艺汇家公司重新更换。艺汇家公司对涉案房屋配套使用的消防系统、空调系统、供电系统、电梯系统等投入大量资金进行重新更换，安装完毕并投入使用。现依据相关法律规定提出反诉，请求法院判决辰羲公司给付艺汇家公司37,079,088.35元辰羲公司辩称：1.艺汇家公司对所租商场进行的装修改造，并要求辰羲公司承担改造及设施的费用无法律依据。艺汇家公司所承租的商场是原东方家园在此经营家居及建材近十年之久，每年对商场各种设施设备进行正常维修保养。达到了正常的经营标准。艺汇家公司于2012年4月1日进入商场后，将原商场的各种设备设施全部拆除，进行了加层改造（一楼一层变两层）。艺汇家公司对商场的原有设施拆除后重新安装，在拆除及安装过程中，造成了一些设备的损坏，进行了一定程度的修补，这方面辰羲公司是认可的，但不能说艺汇家公司在改造商场设施中，填补了一些艺汇家公司在拆除中破坏的设施，确让辰羲公司承担艺汇家公司在拆除过程中造成的损失，这显然是没有道理的。更何况艺汇家公司在改造过程中所增加的面积，在双方租赁合同中并没有体现租金，也就是说，艺汇家公司在改造中所扩大的面积在自行收取租金。辰羲公司在出租给艺汇家公司的房产里，就包括消防系统及消防控制中心管理系统、空调系统其中美国约克2台和凯利一台（平时商场用2台，另一台做为维护保养备用）、供电系统2台美国底特律发电机4000瓦发电系统及变电所控制系统、电梯系统及货梯系统、供暖期间空调换热系统及换热站设备等。没有上述设施商场是无法正常运作的。因此，艺汇家公司提供本案所涉商场工程改造合同，既不真实，也与本案没有关联性，辰羲公司不予认可。2.依据双方签定的房屋租赁合同第五条第2项规定，艺汇家公司所增加的设备必须有辰羲公司的书面确认。如果艺汇家公司在本案所涉商场里所增加的设备设施没有辰羲公司的签字确认，本案所涉及房屋里的设备设施为辰羲公司所有。辰羲公司出租给艺汇家公司的房产及商场配套设施都是国外进口设备。该商场在哈市属于大型商场，各行政主管部门监督是非常到位的，东方家园租赁期间每季度都得向设备主管部门申报设备运行情况。因此艺汇家公司将辰羲公司的原有设备设施用与第三方签定工程合同的手段，达到将商场设备设施占为己有的目的，这显然是一种违法行为。3.补充协议第一条，即“艺汇家公司所承担房屋改造过程中，消防设施、供热管道及空调系统等多年失修，已无法正常使用，辰羲公司同意艺汇家公司重新更换的本意是艺汇家公司在改造中要求加层改造，扩大营业面积，这样原有设备、设施必须拆除，否则原有设备、设施达不到所增加面积的标准，无法正常使用。再则，消防、供热、空调、电梯等系统属房屋产权范畴，艺汇家公司必须经产权方同意方可拆除。并且，艺汇家公司只是更换设备设施管道而已，设备设施的核心部分艺汇家公司还是用辰羲公司的。因此，补充协议第一条所能证明的仅是同意艺汇家公司拆除原有设备并更换，费用由艺汇家公司承担。艺汇家公司不顾自行加层的事实，用断章取义的手法，达到非法的占有目的。这样的行为是不会得到法庭支持的。4.艺汇家公司在反诉中提出的货梯维修、空调机维修的费用由辰羲公司承担是没有道理的。双方签定房屋租赁合同后，依据合同约定接收房屋，就视为房中屋中各种设施、设备按合同约定是合格的，从签定合同至今已五年之久，艺汇家公司开业都已四年了。况且，一层交给艺汇家公司时黑天鹅家电、东方家园二层还在营业中，四个月后全部交给艺汇家公司的。所以，艺汇家公司将自已使用的设备设施的正常维修费用强加给辰羲公司是没有道理的。综上，艺汇家公司要求辰羲公司承担更换消防、空调、供电、供热及货梯、空调机组维修的费用无法律依据的。艺汇家公司为增加米数利益最大化，增加了部分管道，就要求辰羲公司承担设备、设施的全部费用，现在艺汇家公司还在使用辰羲公司的设备。所以，辰羲公司肯求贵院依据本案的事实及法律规定驳回艺汇家公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对证明问题本院需结合案件的其他事实予以综合评判。对真实性有异议的证据，本院认定如下：关于本诉部分的证据：1.对辰羲公司提交的证据三催款通知、证据四照片二者结合可证实辰羲公司向艺汇家公司催要租金的事实，本院对辰羲公司提交的证据三、证据四所要证明的问题予以采信。对艺汇家公司提交的承诺书，辰羲公司并不认可，且综合相关事实，本院对艺汇家公司提交的承诺书所证明的问题不予采信。关于本案反诉部分的证据：对艺汇家公司提交的证据二至证据九对案涉房屋更换相关设备的施工合同、审计报告及发票，因无辰羲公司的签字盖章确认，但辰羲公司对艺汇家公司更换部分设备予以认可，故本院对此确认艺汇家公司更换设备的事实，对艺汇家公司要证明的其他问题本院不予确认。对辰羲公司提交的反诉证据与其待证事实无关联性，本院不予确认。经审理查明：2012年9月18日，辰羲公司与艺汇家公司签订《房屋租赁合同》。主要条款：辰羲公司将其自有的座落于哈尔滨市南岗区红旗大街与长江路交角处1-4层商用房租赁给艺汇家公司。用途为商用市场租赁业，辰羲公司保证房屋及其内部设施完好，出租房产包括：排水系统、供电系统、消防系统和电梯系统，并能够作为商场经营用途使用。租期自2014年6月15日至2029年6月14日，共计15年。年租金为1800万元。给付租金方式和时间为先付后用的形式按半年支付，即每年6月15日前预付上半年租金900万元，每年12月14日前预付下半年租金900万元。辰羲公司为艺汇家公司提供开业后6个月的免租期（开业日2013年12月）。冬季供暖艺汇家公司按计量表承担费用，艺汇家公司直接与供热公司签订包烧合同，艺汇家公司承担租赁期间的房屋维修。房屋交付时间为2012年9月。辰羲公司交付的房屋必须（1）房屋通过消防验收；（2）东方家园撤出（一楼先撤出，二楼后撤出）；（3）本合同约定的设施设备齐全；（4）房屋无任何权利瑕疵。艺汇家公司自装的设施设备在安装完毕后由双方签字、盖章确认，由艺汇家公司负责维修、保养（费用艺汇家公司承担）。在合同解除或终止后，对于艺汇家公司安装的设备设施采取“来装去拆”的原则。违约责任：如艺汇家公司违约，向辰羲公司支付年租金总额的日30%违约金。艺汇家公司接收租赁房屋后，对房屋进行了改建、扩建。2013年3月10日，辰羲公司与艺汇家公司签订《补充协议》。约定：艺汇家公司所承租房屋改造过程中，消防设施、供热管道及空调系统等多年失修，已无法正常使用，辰羲公司同意艺汇家公司重新更换；主合同约定6个月的免租期，辰羲公司同意免租期延长3个月，共计9个月。不论艺汇家公司在承租房屋改造、重建需要多长时间，艺汇家公司承租的房屋起租日于2014年6月15日开始计租。艺汇家公司对案涉房屋消防设备系统、空调设备系统、供电设备系统、电梯设备系统等设施设备重新维修及更换。在本院诉讼过程中，艺汇家公司提出辰羲公司已经承诺将租金下调，并出具《承诺书》一份。该《承诺书》中载明：“辰羲公司本着与艺汇家公司共繁共荣原则，针对该项目投资巨大，在实体店大受电商冲击这一大背景下，辰羲公司同意将2012年9月18日双方签订的“房屋租赁合同中第二条租赁期限与费用租金”中规定的租赁年限由2014年6月15日顺延至2034年6月14日共计20年；租赁费从2016年1月1日起由年租金1800万元下浮30%，即年租金1260万元，其它不变。2016年1月1日前租金交纳情况由法院判决确定，2016年1月1日后艺汇家公司按下浮后租金标准交纳。”落款日期为2015年11月25日，承诺人处盖有辰羲公司公章。辰羲公司对《承诺书》真实性提出异议，并提出对《承诺书》中加盖的辰羲公司公章与辰羲公司合法使用的公章是否为同一公章进行司法鉴定，双方均同意以2013年3月10日辰羲公司与艺汇家公司签订《补充协议》中辰羲公司加盖的公章作为样本，经法定程序确定由哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心进行鉴定后，辰羲公司提出如经鉴定出现上述公章为同一枚公章的结论，辰羲公司提出补充鉴定申请，根据辰羲公司的公章因使用不当出现破损（以下简称破损公章）的事实，该破损公章一直由辰羲公司保管、使用的事实，双方签字并认可的《补充协议》签订的时间即2013年3月10日应为界定公章破损的时间节点的事实，申请对以下事项进行补充鉴定：1、对双方于2013年3月10日签订的《补充协议》中辰羲公司的公章是否为辰羲公司持有并一直使用的该破损公章加盖进行司法鉴定；2、对2015年11月25日的《承诺书》中辰羲公司的公章是否为辰羲公司持有并一直使用的该破损公章加盖进行司法鉴定。因哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心还未开始鉴定，经征询艺汇家公司意见，是否同意委托一家鉴定机构进行鉴定，艺汇家公司表示对补充鉴定要依照法定程序重新确定鉴定机构，补充鉴定经法定程序确定由黑龙江新诉司法鉴定中心进行鉴定。补充鉴定检材为2013年3月10日双方签订的《补充协议》和2015年11月25日的《承诺书》，样本为在鉴定中心提取的辰羲公司提供的辰羲公司印章印文一份9枚，艺汇家公司对辰羲公司提供的印章印文样本不同意。2017年11月8日，哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心经鉴定作出哈工大医司鉴字（2017）文（中）鉴字第30号司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的2015年11月25日《承诺书》上承诺人处盖印内容为“黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司”印章印文与提供的样本印章印文是同一枚印章所盖印形成的。2017年11月30日，黑龙江新讼司法鉴定中心经鉴定作出黑新讼司鉴中心（2017）文鉴字第223号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、2013年3月10日签订的《补充协议》中辰羲公司的公章和样本印章印文是同一印章加盖形成；2、2015年11月25日《承诺书》中辰羲公司的公章和样本印章印文不是同一印章加盖形成。另查明，截至2015年12月14日的案涉房屋租金已经黑龙江省高级人民法院另案判决确认，艺汇家公司多给付辰羲公司70万元，辰羲公司同意在本案中给予折抵。在本案庭审过程中，辰羲公司变更违约金请求为以中国人民银行同期存款利率为标准计算，从2015年12月15日开始计算至2017年2月28日止。本院认为，辰羲公司与艺汇家公司于2012年9月18日、2013年3月10日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1.艺汇家公司应按《房屋租赁合同》约定的租金标准还是按《承诺书》的租金标准向辰羲公司交付租金；2.艺汇家公司提出的对案涉房屋设备系统维修、更换等相关费用是否应当由辰羲公司承担。关于艺汇家公司应按《房屋租赁合同》约定的租金标准还是按《承诺书》的租金标准向辰羲公司交付租金问题。对于《承诺书》的认定是本案的关键，关于《承诺书》，其所体现的租赁关系的内容非常重大，其应当是经过双方进行多次反复磋商才能达成合意，仅凭盖有辰羲公司公章亦不能证明出具《承诺书》方的真实意思表示，亦不能仅凭鉴定结论认定是否真实，应结合案件综合事实来认定《承诺书》是否真实。结合本案相关情况，《承诺书》不能认定真实有效，具体如下：1.在《承诺书》上，辰羲公司的公章的位置不压字，章盖在空白纸上，这样的盖章虽然不能一概否定效力，但是必须排除合理怀疑，如果不能得到合理解释不能采信，虽然不是规则，但是是习惯，特别是涉及重大的商业利益，违反日常商业惯例；2.按照《承诺书》内容，辰羲公司在租金上作出如此大的让利，按照常理双方得进行多次协商，平衡双方利益，辰羲公司才能出具，对艺汇家公司进一步说明出具《承诺书》的背景，合意的经过辰羲公司均不认可，艺汇家公司又不能举示其他证据证实。在证据意义上，印章真实一般可推定合意形成为真实，但有证据否定或怀疑合意形成行为真实性的情况下，即不能根据印章的真实性直接推定协议的真实性，也就是说，印章在证明协议真实性上尚属初步证据，人民法院认定协议真实性需综合考虑其他证据及事实；3.按照《承诺书》上注明的时间，此时正是双方因另一起案涉房产租金问题诉讼中，正在法院审理阶段，在双方纠纷尚未有明确的处理结果时，辰羲公司再给艺汇家公司出具承诺书，对房屋租金承诺进行减让，有悖常理；4.承诺书没有一个经办人的签名，没有书写文字，可高度怀疑；5.承诺书存在高度的重大疑点不能排除，真伪不明，达不到高度盖然性的标准，不具备可采信性，真伪不明的事实认为不存在，从审判学来讲不能认定。综合以上，《承诺书》不能认定真实、合法、有效，不能作为本案的认定依据，艺汇家公司应按《房屋租赁合同》约定的租金标准向辰羲公司交付租金。关于艺汇家公司提出2015年12月15日至2016年6月14日半年的租金已超过诉讼时效期间问题。从辰羲公司举示的证据可证实辰羲公司一直在向艺汇家公司主张权利，且艺汇家公司一直在租用案涉房屋，拖欠房屋租金的事实具有连续性，因此，艺汇家提出的2015年12月15日至2016年6月14日半年的租金已超过诉讼时效期间的抗辩主张本院不予支持。综上所述，2015年12月15日至2017年6月15日房屋租金按照双方签订的《房屋租赁合同》约定应为2700万元，扣除艺汇家公司前述租赁期多付70万元，艺汇家公司应给付辰羲公司房屋租金26300000元。关于辰羲公司主张艺汇家公司应支付拖欠房屋租金违约金问题。因艺汇家公司逾期支付房屋租金，确给辰羲公司造成了损失，对此，应当承担拖欠房屋租金的违约金责任。在《房屋租赁合同》中双方对于违约金的约定不明，双方产生歧义，在庭审中，辰羲公司对此变更诉讼请求，要求违约金以中国人民银行同期存款利率为标准计付，从2015年12月15日开始计算至2017年2月28日止，辰羲公司的该项请求不违反法律规定，本院应予支持。因合同中约定租金先付后用每半年支付一次，故艺汇家公司应当按每半年拖欠的房屋租金数额给付相应的违约金，即2015年12月15日至2016年6月14日的租金900万元，扣除70万元后为830万元，该部分违约金以830万元为基数，自2015年12月15日计算至2017年2月28日；2016年6月15日至2016年12月14日期间拖欠租金违约金，以900万元为基数，自2016年6月15日计算至2017年2月28日；2016年12月15日至2017年6月14日期间拖欠租金违约金，以900万元为基数，自2016年12月15日计算至2017年2月28日。关于艺汇家公司提出的对案涉房屋设备系统维修、更换等相关费用是否应当由辰羲公司承担问题。1.辰羲公司虽然同意艺汇家公司更换设备并对案涉房产进行改动，但辰羲公司并未明确表示同意分担相关的费用；2.在租赁期内不存在结算增添设备的款项，谁用谁受益，租用期间是解决自己使用方便，双方在《房屋租赁合同》中约定艺汇家公司自装的设施设备，由艺汇家负责维修、保养（费用艺汇家公司承担）。在合同解除或终止后，对于艺汇家公司安装的设备设施采取“来装去拆”的原则；3.艺汇家公司承租了整栋楼，艺汇家公司对案涉房产的改动是根本性改动，将原有房屋进行了加层，导致房屋面积增加了一倍，改动目的是艺汇家公司为了经营需要，扩大经营面积，增加经营收入，如此大的改动，原有房屋的设备及相关配套设施不可能相匹配，势必都有改动，因更换或提升设备的费用应由改动人和实际使用人艺汇家公司负担，除非辰羲公司有明确的意思表示，同意分担该笔费用，否则，让辰羲公司分担该笔费用没有合同和法律依据。综上，艺汇家公司提出的对案涉房屋设备系统维修、更换等相关费用由辰羲公司承担的反诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司房屋租金26300000元；二、被告（反诉原告）黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司逾期支付房屋租金违约金，以中国人民银行同期存款利率为标准（以830万元为基数，自2015年12月15日计算至2017年2月28日；以900万元为基数，自2016年6月15日计算至2017年2月28日；以900万元为基数，自2016年12月15日计算至2017年2月28日）；三、驳回原告（反诉被告）黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193700.00元、反诉费108195.03元（艺汇家公司已预交216390.06元），由被告（反诉原告）黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇一八年十一月二十八日法官助理张智慧书记员周小倩