广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1281民初2773号 原告：广西奉诚置业有限公司，住所地：广西河池市金城江区西环路**，统一社会信用代码：914512000790703699。 法定代表人：韦斯，总经理。 委托诉讼代理人：吴柳红，广西昭义律师事务所律师。 被告：何洪林，男，1975年12月25日生，壮族，工人，户籍所在地：广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人：黄丽霰，女，1974年6月15日生，壮族，工人，户籍所在地：广西河池市宜州区。 原告广西奉诚置业有限公司（以下简称奉诚置业）与被告何洪林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奉诚置业的委托诉讼代理人吴柳红、被告何洪林的委托诉讼代理人黄丽霰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告奉诚置业提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止2018年9月30日的物业服务费1137元，电梯维保费682元，公共维修费227元，共计2046元，违约金1494元，合计3540元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由为：被告为宜州区塘中路27号帝王商贸城住宅小区（面积151.55㎡）的房屋所有权人。原告于2017年5月25日与宜州市正泰房地产有限责任公司签订《前期物业服务合同》，于2017年7月1日开始进驻小区并为小区提供物业服务。前期合同第三条约定物业服务费及其他费用的收费标准：住宅0.5元/月/平方米、电梯维保0.3元/月/平方米、公共维修费0.1元/月/平方米、垃圾费7元/月；约定物业费开支项目；约定业主缴费时间：物业费按全年、半年、一季度交纳，在业主特殊情况下可按月交纳，业主或物业使用人应在（每月18日之前）履行交纳义务（明确按年或按季或按月）；第八条约定：业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用及公共维修资金的向乙方支付应交纳费用每日千分之三的滞纳金或者违反《广西壮族自治区物业管理条例》约定加收滞纳金。现原告已为该小区二百多户业主提供物业服务一年有余，大部分业主已按时交纳，但被告却经原告多次催收，仍未交纳。原告认为，其已按合同履行完为被告提供物业服务的义务，每年电梯等的维护保养承包给有资质的公司，聘请相关管理人员、保洁人员做好物业服务工作，公共维修基金专款用于小区内化粪池、排污井、房屋公共部位等的维修更换，被告则应按合同约定履行以上费用的支付义务，而被告经原告多次催促交款仍拒绝交纳，其行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告为此提起诉讼，请求判如所请。 被告何洪林辩称，一、被告从未与原告签订过物业服务合同，开发商没有将业主集中起来选定物业服务公司，从入住到现在小区物业公司已经换了三家，却从未通知业主或是给予业主选择的权利。二、开发商与物业公司签订的物业合同存在格式瑕疵，只有一个盖章没有甲方名称；物业合同中的条款，如收费标准未经业主同意，也没有相关部门的收费许可，物业服务合同约定的服务时间过长，也没有经过业主同意，因此该物业服务合同效力仅适用于开发商在大楼的商业使用范围，不及于住宅区的业主。三、原告至今未提供有资质的测绘单位对被告房屋面积的测绘数据，原告收取费用所依据的面积，被告至今不清楚。四、原告的物业服务不尽责、不到位，如住宅小区的消防通道被原告的保洁人员堆放杂物或锁死，大楼下的停车位长期被占用，车辆乱停乱放，导致消防车和救护车通行困难，三个单元的出入门禁未启用，闲杂人员随意进出等，安保人员巡逻不到位，都存在极大的安全隐患，对住宅区公共通道的卫生和楼下垃圾箱的卫生管理清洁也不到位。五、电梯维保费不应按面积收取，业主房屋面积大并不一定住的人多，使用电梯的频率也可能不多，而住宅楼小区有商户，他们进出的人员比住户的多，使用电梯频率多也就造成电梯损坏的几率大，因此住户电梯维保费不应该按面积收取，应当平均分摊。此外，平时被告也未见有人员来保养电梯，也未看到原告公示过电梯维保公司的名称、联系电话以及进行维保的记录等，原告是否委托电梯公司进行了维保值得怀疑。综上，由于物业公司不作为、不尽职在先，被告以此拒交物业费的理由是充分的。 本院经审理认定事实如下：被告为宜州区帝王商贸城住宅小区房屋的业主，该房屋面积为151.55㎡。2017年6月25日，原告与该房开发商宜州市正泰房地产有限责任公司（以下简称正泰公司）签订《前期物业服务合同》，约定由原告向帝王商贸城住宅区提供前期物业管理服务，委托管理的期限自2017年7月1日起至2020年7月1日或至成立业主委员会重新选聘物业或续签。在原告物业服务期间，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积，按住宅0.5元/月/平方米，电梯维保0.3元/平方米每月（包干），公共维修费0.1元/平方米/月，按全年、半年，一季度交纳，在业主特殊情况下可按月交纳，业主或物业使用人应在（每月18日之前）履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用及公共维修资金的向原告方支付应交纳费用每日千分之三的滞纳金或者违反《广西壮族自治区物业管理条例》约定加收滞纳金，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务，但被告没有按期交纳物业费和电梯维保费、公共维修费。截止2018年9月30日，被告尚欠原告物业服务费1137元，电梯维保费682元，公共维修费227元，共计2046元。经原告催缴，被告拒绝交纳，原告为此诉至法院，提出前述之诉讼请求。 另查明，本案被告所在的帝王商贸城住宅小区至今未成立业主委员会。 以上事实，有《前期物业服务合同》、营业执照、图片及本院庭审笔录等为证。 本院认为，首先关于本案主体问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案物业管理合同为建设单位正泰公司在前期业主未成立业主委员会之前，为了管理小区与物业公司所签订，对全体业主有约束力，全体业主应按照合同履行自己的义务。故，本案原告主体适格。其次，原告已为被告提供相应的物业服务，被告应按照合同约定履行交纳物业服务等各项费用的义务。截止2018年9月30日，被告尚欠原告物业服务费1137元，电梯维保费682元，公共维修费227元，共计2046元，而被告拒交物业服务等费用的主要辩解理由，认为原告提供的物业服务不到位，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告未能提供充分证据证实其辩解，故对被告的这一辩解本院不予采信，原告请求被告支付尚欠的物业服务费1137元，电梯维保费682元，公共维修费227元，共计2046元，有事实和法律依据，本院予以支持。此外，双方在合同中约定，被告未能按时足额交纳物业服务费用的，向原告支付应交纳费用每日3‰的滞纳金或者违反《广西壮族自治区物业管理条例》约定加收滞纳金。现被告尚欠原告物业费系事实，原告请求被告支付滞纳金有事实和法律依据，本院予以支持，但双方约定的滞纳金为日千分之三，远高于原告所受到的损失，本院酌情调整为以被告拖欠物业服务费总额为基数，按年利率6%的利率支付滞纳金给原告。因本案双方对交纳物业管理费的时间约定不明确，原告提供的EMS快递单亦不足以证明其已向被告催收欠缴的物业服务费之事实，故本院仅支持从起诉之日起计付滞纳金，即被告支付给原告的滞纳金应以拖欠物业服务费总额2046元为基数，按年利率6%的利率，从2018年10月29日起计至实际清偿之日止。综上所述，原告的诉请合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告何洪林支付原告广西奉诚置业有限公司物业服务费1137元，电梯维保费682元，公共维修费227元，共计2046元及滞纳金（滞纳金以2046元为基数按年利率6%，从2018年10月29日起计至付清之日止）； 二、驳回原告广西奉诚置业有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人不履行的，权利人可在本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告何洪林负担。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交纳也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  苏慧玲 二〇一八年十一月二十七日 书记员  韦茜茜 附录与本案有关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。