广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初23923号原告（反诉被告）：中山市伯顺物业管理有限公司，住所地广东省中山市南区城南五路5号新光天地花园品贤苑12卡商铺，统一社会信用代码91442000068527503A。法定代表人：黎雪仪。委托诉讼代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，广东邦仁律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：何伟明，男，1970年6月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告（反诉被告）中山市伯顺物业管理有限公司（以下简称伯顺物业公司）诉被告（反诉原告）何伟明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告何伟明向本院提出反诉，本院予以受理。本案先适用简易程序，后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伯顺物业公司的委托代理人杜婷婷、黄帅，被告何伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伯顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告何伟明签订的编号为NO：00094的《租赁合同》；2、判令被告何伟明立即向原告支付租金共计人民币18480元及管理费共1504.2元（截止到2017年11月）；3、判令被告何伟明支付违约金16236.28元（截止到2017年11月2日，从2017年11月3日起至全部租金还清之日止按《租赁合同》约定违约金计收）；4、判令被告何伟明已支付的合同保证金15000元、管理费押金495.2元归原告所有。5、判令被告何伟明立即向原告返还租赁物（中山市××天地花园26卡商铺），且租赁物内的装修和设备归原告所有，并从2017年11月22日起至房屋返还之日止按照合同约定向原告支付占有使用费及违约金。6、判令被告何伟明承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2014年5月1日签署编号为：NO.00094的《租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告将位于中山××城××天地花园26卡商铺（以下简称“该物业”）租赁给被告用于经营茶叶、茶具，租赁期限为自2014年5月1日起至2019年4月30日止；被告应于每月5日前向原告支付租金及管理费，其中2014年5月1日至2016年4月30日为免租期，2016年5月1日至2017年4月30日租金为990元/月，2017年5月1日至2019年4月30日租金为1100元/月；被告应于租赁期起始日开始向原告缴纳管理费，2014年5月1日至2017年4月30日按3.5元/㎡/月计算，管理费为128.4元/月；2017年5月1日至2019年4月30日按4.5元/㎡/月计算，管理费为165.1元/月。合同约定，如被告每月五日前不交租金或其他费用的，除仍应补交外，每逾期一日，按所欠金额的3‰向原告支付违约金。并约定，超过15天未交租金的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告何伟明却多次迟延交付租金，截至2017年11月，被告何伟明尚欠原告租金共计人民币18480元及管理费共1504.2元。原告曾多次要求被告按约定支付租金及管理费，但被告至今一直无故拒绝履行缴纳租金及管理费义务，原告已经于2017年11月16日向被告发出《解除合同通知》，告知解除合同并要求返还该物业。根据合同第十一条第三款约定，被告逾期缴纳租金及管理费，原告有权向被告收取每日按所欠金额的千分之三的违约金。根据合同第十一条第四款、合同第八条第六款规定，被告逾期未交还承租房屋，原告有权要求被告补交占用期间租金外，还有权按占用期间租金额的50%收取违约金，租赁物内的装修和设备归原告所有。同时根据合同第十一条规定，被告超过15天未交租金的，原告有权解除合同，已收取的全部保证金押金概不退还。原告认为被告何伟明拒不履行交付租金及管理费义务的行为，已严重违反了双方的约定，损害了原告的合法权益，现诉至法院，以维护原告合法权益。庭审中，原告明确诉讼请求如下：诉求二的租金计算至2017年11月2日，中间的空余日期相当于给被告时间搬走。诉求三的违约金16236.28元是从逾期之日（从合同约定缴纳租金的日期起被告没有缴纳过租金，故逾期之日为每月5日）按照合同约定每日按所欠金额的千份之三计算至2017年11月2日。明确诉求三的违约金从逾期之日起计算至租金付清之日止，其中截至2017年11月2日的违约金是16236.28元，之后的违约金以每月的租金为基数按照每日千份之三从每月5日起继续计算。2017年1月至今的租金、管理费被告均未缴纳，所以从2017年1月起的违约金以租金、管理费的总额为基数计算。诉求五，被告已装修，租赁物的装修设施不可拆卸，根据合同约定归原告所有。关于占用费用，因原告曾于2017年向被告发函要求解除合同，被告签收的日期是2017年11月21日，故从2017年11月22日起计算，明确占用费用的标准参照租金的标准，每月1100元，违约金按1100×50%标准计算。被告何伟明辩称：被告2014年5月1日承租原告位于中山××城××天地花园26卡商铺，在同年8月25日开张营业后发现正面墙壁渗水严重，当时即刻向原告反映情况并要求尽快维修处理，但由于原告不作为，严重失责，在被告准时交纳管理费情况下，罔顾经营茶叶商户的利益，一直拖延到2016年3月左右才开始动工维修，拖延时间超1年半，由于长时间严重渗水、潮湿，店铺内部分普洱茶受潮发霉、变质，电脑设备受潮损坏、高档红木办公设施不同程度受潮、发霉，由于发霉味道太大，客人都不愿意在店内试茶、喝茶，根本无法做生意，因此对被告造成严重经济损失。因原告的不作为，导致被告商铺不能正常营业，铺面基本处于关停状态，被告于2016年4月18日、2017年11月-12月书面向原告提出诉求，但原告至今未回应。原告作为物业公司，租户商铺出现渗水未及时维修处理。鉴于上述原因，原告在赔偿问题未解决之前，不应收取被告的租金及管理费，更没有理由收取违约金，直到赔偿问题解决后再补回该交管理费及租金（租金除2014年5月1日至2016年4月30日为免租期外，2016年5月1日至2016年10月30日为延长免租期）。原告主张被告无故拒绝履行缴纳租金及管理费与事实不符，原告于2017年11月16日在赔偿纠纷未解决之前单方面解除租赁合同、终止合约（租赁期限由2014年5月1日至2019年4月30日止），严重损害被告利益。反诉原告何伟明向本院提出反诉请求如下：1.判令反诉被告2017年11月16日单方面解除与反诉原告签订的租赁合同属违约行为；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金16236.28元；3.判令反诉被告因严重失责导致反诉原告普洱茶受潮、发霉、变质赔偿反诉原告经济损失26330元；4.判令反诉被告严重失责、不作为、违约导致反诉原告茶庄不能正常营业、损失严重、面临倒闭，赔偿经济损失31800元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告电脑设备因受潮损坏维修费3980元；6、判令反诉被告赔偿反诉原告铺面装修费用11830元；7、判令反诉被告退回反诉原告已付合同保证金15000元、管理费押金495.2元。上述合计105671.48元。事实与理由:反诉原告2004年5月1日承租反诉被告位于中山××城××天地花园26卡商铺，在同年8月25日开张营业后发现正面墙壁渗水严重，当时即刻向反诉被告反映情况并要求尽快维修处理，但由于反诉被告不作为，严重失责，在反诉原告准时交纳管理费情况下，罔顾经营茶叶商户的利益，一直拖延到2016年3月左右才开始动工维修，拖延时间超1年半，由于长时间严重渗水、潮湿，店铺内部分普洱茶受潮发霉、变质，电脑设备受潮损坏、高档红木办公设施不同程度受潮、发霉，由于发霉味道太大，客人都不愿意在店内试茶、喝茶，根本无法做生意，因此对反诉原告造成严重经济损失。因反诉被告的不作为，导致反诉原告商铺不能正常营业，铺面基本处于关停状态，反诉原告于2016年4月18日、2017年11月-12月书面向反诉被告提出诉求，但反诉被告至今未回应。反诉被告作为物业公司，租户商铺出现渗水未及时维修处理。鉴于上述原因，反诉被告在赔偿问题未解决之前，不应收取反诉原告的租金及管理费，更没有理由收取违约金，直到赔偿问题解决后再补回该交管理费及租金（租金除2014年5月1日至2016年4月30日为免租期外，2016年5月1日至2016年10月30日为延长免租期）。反诉被告主张反诉原告无故拒绝履行缴纳租金及管理费与事实不符，反诉被告于2017年11月16日在赔偿纠纷未解决之前单方面解除租赁合同、终止合约（租赁期限由2014年5月1日至2019年4月30日止），严重损害反诉原告利益,现诉至法院，请求维护反诉反诉被告的合法权益。庭审中，反诉原告何伟明撤回第一项诉讼请求。并明确诉讼请求如下：违约金16236.68元是参照原告的诉求三。茶叶损失为损失113饼茶叶，共计26330元。诉求四的经济损失是因商铺渗水，无法正常营业导致的经济损失，计算方法为：反诉原告告知反诉被告商铺渗水的时间为2016年4月28日至反诉原告提出反诉的时间为2018年1月，诉求的金额是反诉原告根据之前经营每月有1000-2000元的收入估算，计算两年半。诉求五，因商铺渗水，导致电脑损坏，需维修，有相关票据。诉求六装修费用是反诉原告对商铺的基础装修，当时装修花费11830元，因现在反诉被告要求反诉原告退还商铺，所以反诉被告应当返还该部分的费用。反诉被告伯顺物业公司辩称：1.反诉被告已经履行了合同的义务，没有违约行为，而反诉原告从2014年签订合同之后至今从未支付过租金，已经严重违约。2.反诉原告的损失并非反诉被告造成，不应作为拒绝支付租金的理由。3.反诉原告主张其经济损失没有依据，反诉原告主张我方支付违约金没有法律依据。4.反诉原告主张其茶叶经济损失与我方无关，也无法证明其茶叶的经济损失与我方有因果关系。5.我方在接到反诉原告情况反映之后，已经立即处理，并无拖延情况。反诉原告无法正常经营，并非我方原因导致，而是反诉原告的店铺正常经营，其经济损失无事实依据。6.电脑设备的损失与我方无关，也无法证明其电脑设备的损坏与我方有因果关系，且电脑设备是容易移动的物品，其电脑损坏与我方无关。7.关于装修费、保证金、管理费押金的问题，我方是基于解除合同的情况下，按照约定，该费用归出租方所有，因此，在我方没有违约的情况下，反诉原告要求我方退回没有依据。本院经审理认定事实如下：2014年2月28日，中山市普力奥房地产开发有限公司与伯顺物业公司签订《商铺委托经营管理协议书》，将其建设的包括位于于中山××城××天地花园26卡（以下简称案涉租赁物）的商铺一批委托伯顺物业公司对外出租及管理，代收租金、管理费等费用，委托期限自2014年3月1日至2019年12月31日。中山市普力奥房地产开发有限公司声明认可伯顺物业公司作为原告以出租方身份主张本案租赁合同相关权利，此后不再就同一租赁合同事宜向对方主张权利。2014年5月1日，伯顺物业公司（出租方、甲方）与何伟明（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于中山××城××天地花园26卡商铺出租给乙方作经营场地使用，房屋建筑面积共36.68平方米；该房屋用途为经营茶叶、茶具；租赁期限为5年，自2014年5月1日至2019年4月30日止；甲方向乙方移交物业时间为2014年5月1日；2014年5月1日至2016年4月30日为免租，2016年5月1日至2017年4月30日每月租金990元、管理费128.4元，2017年5月1日至2019年4月30日每月租金1100元、165.1元；乙方应于合同生效之日向甲方支付合同保证金15000元；乙方应于合同生效之日向甲方支付3个月管理费押金495.2元；本合同规定的租金及管理费按月计算，乙方必须遵循先支付后用的原则，应与每期首月五日前缴清。乙方超过每期首月5日不交租金或约定缴纳的其他费用，除仍应补交外，每逾期一日，按所欠金额的3‰向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项。伯顺物业公司主张何伟明从2016年5月起拖欠租金、从2017年1月起拖欠管理费，遂诉至本院，主张前述权利。诉讼中，何伟明向本院提起反诉，主张其未交付租金的原因为涉案租赁物在开张营业后存在严重渗水的情况，导致其商铺内的茶叶、电脑、办公设施等受到损坏，在向伯顺物业公司反映情况后要求尽快维修，伯顺物业公司存在不作为、失责行为，导致其商铺内的茶叶、电脑、办公设施等受到严重损坏，故要求伯顺物业公司承担茶叶、店铺无法经营的经济损失费、支付违约金等诉求。另查：伯顺公司向本院提交何伟明欠款情况表（26卡商铺），该表显示何伟明向伯顺物业公司支付了2016年5月至2016年12月的管理费，未付2016年5月5日至2017年10月5日租金共18480元、2017年1月5日至2017年10月5日管理费1504.2元，要求支付2016年5月5日至2017年10月5日违约金共16236.28元。2017年11月16日，伯顺公司向何伟明邮寄发出解除租赁合同通知函一份，要求与何伟明解除租赁合同、保证金及管理费押金不予退还、一次性支付未缴纳租金、管理费及违约金、三日内交还该物业和附属设备，并提交EMS快递查询显示何伟明于2017年11月21日签收该函件。再查：何伟明主张在2014年8月承租商铺不久就出现渗水问题，并通知伯顺物业公司维修。伯顺物业公司主张其方于2016年上半年收到何伟明通知后，经查勘，发现是隔壁商铺装修，水台过高导致渗水，后进行了维修，双方确认2016年4月渗水已维修好，何伟明认为在商铺渗水期间，导致商铺内的茶叶、电脑、办公设施等受到严重损坏，主张2016年4月前的损失。何伟明提交2016年3月、2016年12月至2017年12月期间中国南方电网的电费缴费记录，显示涉案租赁物每月电费为10元左右，提交水表情况明细，显示涉案商铺2016年2月至2017年12月水量均为0。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。经中山市普力奥房地产开发有限公司授权，伯顺物业公司与何伟明签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于租金（占有使用费）、管理费。本案中，伯顺物业公司已向何伟明交付涉案物业，何伟明应依约支付租金。何伟明现提起反诉，主张涉案物业在承租不久出现渗水问题，认为伯顺物业公司一直拖延维修导致其商铺无法经营，以及涉案商铺内茶叶、电脑、办公设施等受到严重损坏。何伟明提供2016年3月、2016年12月至2017年12月期间中国南方电网的电费缴费记录以及2016年2月至2017年12月的水费明细可以反映其商铺在该时间处于停水停电、未正常经营的状态，但无法证明是何种原因导致，且双方确认2016年4月对于渗水问题已维修完毕，故即使按何伟明所述伯顺公司拖延维修、未赔偿其商铺内的损失，均不能成为之后不营业且不交租金的理由。根据涉案租赁合同约定，2014年5月1日至2016年4月30日为商铺免租期，正常情况下，何伟明应自2016年5月1日起支付租金。现双方确认案涉租赁物存在漏水、修复期间，维修租赁物属于出租人应当履行的义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。双方对于漏水开始日、申报维修日陈述不一，本院认为，伯顺物业公司是一家专业物业服务公司，系案涉租赁物的出租方并负责租赁物的物业管理，其应就租赁物维修申请、维修事项有案备查，但诉讼中，伯顺物业公司未提交相关证据，本院采信被告此方面的主张，认定房屋漏水问题自2014年8月底产生，自此至2016年4月维修完毕期间的租金伯顺物业公司无权收取，如属免租期的应当对应延长。何伟明自认免租期应自2016年5月1日延长至2016年10月30日，本院予以确认，即何伟明应从2016年11月起支付租金，从2017年1月起支付物业管理费。庭审中，伯顺物业公司主张租金、物管费计算至2017年11月（2016年5月至2017年10月期间），经核算，何伟明应支付伯顺物业公司2016年11月至2017年10月租金12540元（990元×6个月+1100元×6个月）、2017年1月至同年10月物业管理费1504.2元（128.4元×4个月+165.1元×6个月）。因双方确认至今涉案商铺内的物品何伟明未清理、搬走，可认定为何伟明使用涉案商铺至今，现伯顺物业公司主张从2017年11月21日起计算何伟明占有使用费，于法不悖，本院予以支持，何伟明应从2017年11月22日起，按1100元/月标准向伯顺物业公司支付占有使用费至实际搬离止。因何伟明拖欠租金、管理费未付，伯顺物业公司主张解除涉案租赁合同，要求何伟明返还租赁物，符合合同约定，本院予以支持。伯顺公司于2017年11月16日向何伟明邮寄发出解除租赁合同通知函，EMS邮件显示何伟明于2017年11月21日签收，故本院认定双方于2014年5月1日签订《租赁合同》于2017年11月21日解除。关于违约金。因本院上述已确认何伟明从2016年5月起拖欠租金的事实，何伟明已构成违约，应向伯顺公司支付违约金，现伯顺公司主张按合同约定，每逾期一日，按所欠金额3‰计算违约金，该标准明显过高，本院对此予以调整，对违约金的计算予以调整为以年利率24%计算。伯顺物业公司主张合同解除后的占有使用费的违约金，并无合同依据，本院不予以支持。对于何伟明主张的商铺内的财产损失。何伟明主张因物业公司未及时处理渗水问题，导致商铺内茶叶、电脑、办公设施等受到严重损坏，并提交茶饼照片、电脑维修单据、红木家具等予以证明。本院认为，何伟明向本院提交上述证据，虽能反映商铺内的茶饼、电脑的存在损坏情况，但无法确认是否为渗水问题所导致，且关于茶叶损失问题，何伟明也明确表示不申请鉴定，在无其他证据证明何伟明所主张的损失为渗水问题导致的情况下，对于其该项诉讼请求，本院不予支持。关于何伟明主张的商铺装修损失，其提交证据不足以证实装修费用的实际发生及数额，对方亦均不亦确认，本院不予支持。至于伯顺物业公司要求租赁物内的装修和设备归其方所有的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于何伟明主张的经营损失、违约金等其他诉求，均无事实和法律依据，本院不予以支持。关于保证金、管理费押金。因双方产生纠纷的起因在于房屋渗水问题，伯顺物业公司亦确认租赁物存在渗水问题并进行过维修，且本院已支持伯顺物业公司关于违约金的主张，故何伟明已支付保证金15000元、管理费押金495.2元应在其应支付费用进行等额抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告中山市伯顺物业管理有限公司与被告何伟明于2014年5月1日签订的《租赁合同》于2017年11月21日解除，被告何伟明于本判决发生法律效力之日起七天内向原告中山市伯顺物业管理有限公司返还位于中山市新光天地花园26卡的商铺；二、被告何伟明于本判决发生法律效力之日起七天内向原告中山市伯顺物业有限公司支付自2016年10月至2017年10月的租金12540元及违约金（计算方式：2016年10月至2017年4月，每月以990月为基数，自当月6日起，按月利率24%计算至实际清偿之日止；2017年5月至2017年10月，每月以1100元为基数，按月利率24%计算至实际清偿之日止）、以及物业管理费1504.2元；三、被告何伟明于本判决发生法律效力之日起七天内向原告中山市伯顺物业有限公司支付自2017年11月22日起至实际返还商铺之日止的占有使用费（每月以1100元为标准）；四、被告（反诉原告）何伟明已支付保证金15000元、管理费押金495.2元在判项第二、三项应支付费用中进行等额抵扣；五、驳回原告中山市伯顺物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告何伟明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元（原告已预交），由原告负担772元，被告负担320元；反诉费1207元，由反诉原告（被告）负担1030元（反诉原告已预交），反诉被告（原告）负担177元。上诉款项反诉被告负担部分与被告负担部分相抵扣后，余款143元由被告迳付原告，本院不另行收退诉讼费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚人民陪审员  黄雁礼人民陪审员  梁颖欣二〇一八年十一月二日书 记 员  郭小琪谭嘉怡