江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏07民终3044号上诉人（原审被告）：王家英，女，1945年6月6日生，汉族，住连云港市。委托诉讼代理人：相春柳，江苏港人律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：汤成秀，女，1952年3月1日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人(原审原告)：陈金兰，女，1932年7月22日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人(原审原告)：宁先，男，1974年12月15日生，汉族，住江苏省东海县。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：宁锋，男，1980年5月22日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人(原审原告)：宁锋，男，1980年5月22日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人王家英因与被上诉人汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初5243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王家英上诉请求：1.依法撤销原判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定《卖房协议书》为预约合同属事实认定错误。上诉人认为宁某义出具的《卖房协议书》具备了买卖合同的基本要素，应为本约合同，本案的基础法律关系是买卖关系，而非租赁关系。1、《卖房协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，系真实合法有效的协议。2、该协议具备买卖合同的基本要素，包括合同主体明确：卖方为宁某义、买方为崔某林和王家英；房屋基本情况明确：位于间屋的其中两间；总价明确：卖房协议约定如果一起建房式样相同，价款多增少补；如果宁某义不盖房转让他人，崔某林有优先购买权，每间比别人少2500元。通过一审庭审已确定二间房屋交易总价是22500元；付款方式明确：卖房协议约定先交定金2万元，盖房时多增少补，剩余三间卖给他人时每间少2500元。3、崔某林、王家英交付2万元定金的行为足以证明买卖合同的成立，因为定金是一种担保形式，是以主合同有效存在为前提的。4、2006年7月某日前双方是亲朋好友之间的房屋借住关系，至2017年6月宁某义起诉至法院以前，宁某义从未向上诉人主张过租金，如果双方是租赁关系，这显然不合理，同时这也充分证明了双方于2006年7月某日之后是房屋买卖合同关系，只是合同尚未履行完毕。被上诉人汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实与理由：本案属于房屋租赁合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。1、2003年6月15日，王家英、崔某林向宁某义出具租房字条一张，载明：崔某林租宁某义家房子2间，天现金陆元陆角。从此，上诉人王家英一直在该房屋居住，双方之间形成的是租赁关系，直到2017年7月3日起诉解除租赁合同，涉案租赁合同才解除。2、2006年7月某日宁某义出具的《卖房协议书》为预约合同，双方对房屋价款、履行期限等均未约定，协议也未实际履行，因此房屋买卖合同不成立。汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋向一审法院起诉，请求判令：1.解除汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋与王家英之间的租赁合同；2.王家英立即迁让位于江苏省东海县岗埠农场滕飞某路某-1号的房产(价值20万元，出租时)；3.由王家英支付欠付租金33264元；4.由王家英支付房屋占有使用费（按照月租金198元标准计算至实际迁让止）；5.本案的诉讼费用由王家英承担。一审法院查明事实：2003年6月15日，王家英丈夫崔某林向宁某义出具租房字条一张，载明：崔某林租宁某义家房子2间，天现金陆元陆角。2006年7月某日，宁某义出具《卖房协议书》，载明：“经双方协商，宁某义愿意把现有5间住房转让两间给崔某林、王家英。到宁某义需要重新建房屋时一起建，式样相同，宁某义暂收崔某林定金两万元作转卖依据，到盖房时多增少补，如宁某义不盖全部转让给别人，崔某林优先每间比别人少2500元，特此承诺。”宁某义、汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋至今未重新建房。一审法院另查明，1989年8月18日，东海县岗埠农场土地管理办公室向宁某义出具岗埠农场职工建房用地许可证，同意建房用地336平方米。宁某义在该土地上共建五间房屋，含涉案的两间房屋。王家英丈夫崔某林已于2013年2月某日去世。宁某义在案件一审审理过程中去世，其法定继承人为其配偶汤成秀、母亲陈金兰、儿子宁先、宁锋。王家英于2017年7月3日收到本案一审的起诉状等应诉材料。一审庭审中汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋陈述其主张的租金从2003年6月15日计算至2017年6月15日。王家英陈述其在涉案房屋内居住十五六年至今，具体入住时间记不清，是宁某义让其去看门才在房屋内居住。一审法院认为，宁某义去世，其法定继承人申请作为原告参加诉讼，符合法律规定，宁某义签订合同的权利义务由汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋承继。王家英不认可崔某林出具的租房协议，但未提供证据证明该协议不是崔某林出具，且王家英自认在涉案房屋内居住十五六年，当时宁某义并未出具卖房协议书，王家英陈述是宁某义请其在房屋内看门，不存在租赁，无证据证明，故一审法院不予采信，对汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋提供的租房字条予以采纳。王家英认可其已居住十五六年，与字条的落款日期2003年6月15日基本一致，故一审法院认定王家英及其丈夫崔某林于2003年6月15日开始在涉案房屋内居住，宁某义与崔某林为房屋租赁合同关系，按日租金6.6元计算租金。王家英虽未在租房字条上签名，但其与崔某林系夫妻，一直居住在房屋内，且崔某林去世后王家英亦居住在房屋内，故认定王家英与宁某义亦形成租赁合同关系。双方对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2003年6月15日至今，王家英一直居住在涉案房屋内，未给付租金，汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋主张解除租赁合同，符合法律规定。王家英于2017年7月3日收到本案起诉状等材料，故租赁合同于2017年7月3日解除。王家英抗辩双方为房屋买卖合同关系。依据宁某义出具的卖房协议书，双方确认宁某义如不盖房全部转让，崔某林优先每间比别人少2500元，将房屋出售给崔某林。双方对房屋价款未约定，该卖房协议书为预约合同，双方未形成房屋买卖合同，故对王家英的抗辩观点，不予采纳。对汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋主张王家英立即迁让涉案房屋的诉求，因王家英自收到起诉状合同解除至今已有一段时间，王家英应及时搬离并将承租的房屋即岗埠农场滕飞某路某-1号两间房屋返还给汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋。关于汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋主张的租金33264元，从2003年6月15日计算至2017年6月15日，王家英抗辩已超出诉讼时效。租赁合同未约定支付期限，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。依照民法通则第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。故2016年6月15日至2017年6月15日的租金应在2017年6月15日支付，汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋起诉未过诉讼时效；2015年6月15日至2016年6月14日的租金应在2016年6月15日支付，汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋起诉已超出一年时效。汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋未提供向王家英主张过2016年6月14日前的租金的相关证据，故对王家英的抗辩意见，一审法院予以采纳，认定2016年6月14日前的租金已超出诉讼时效，王家英应给付汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋2016年6月15日至2017年6月15日的租金2376元。关于汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋主张王家英给付房屋占有使用费的诉求，按照月租金198元计算至实际迁让止，因双方合同于2017年7月3日解除，逾期归还房屋造成汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋的损失为涉案房屋的占有使用费，占有使用费从2017年7月4日至实际归还房屋之日止，应按年租金2376元标准计算。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认宁某义与王家英的房屋租赁合同于2017年7月3日解除；二、王家英于判决生效之日起十日内搬离连云港市海州区岗埠农场滕飞某路某-1号两间房屋；三、王家英于判决生效之日起十日内给付汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋租金2376元；四、王家英于判决生效之日起十日内给付汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋占有使用费（从2017年7月4日至实际归还房屋之日止，按年租金2376元标准计算）；五、驳回汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋的其他诉讼请求。案件受理费632元，由汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋负担582元，王家英负担50元（汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋已预交，王家英将此款与上述款项一并给付汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋）。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的租房字条由崔某林出具及字条内容有误，一审法院查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间另查明，王家英对于租房字条中的“天”不予认可，该字条其他的字王家英确认是其书写，崔某林的签名亦是王家英书写，该字条系用红纸书写。二审诉讼期间，上诉人提供了以下证据：1、连云港市政府2004政府工作报告,证明2003年连云港市农民人均收入3230元，平均每天8.8元；2、2010年4月8日徐某帮出具给徐某家的租契一份、2012年2月2日宁井江与王某之间的租批协议一份；3、徐某谈话笔录及证人证言、证人宁某、王某的证言；证据2、3证明岗埠农场关于租批的民间习俗，租批只是用于亲朋好友之间借住房屋的手续，用红纸书写并包点喜钱以示吉利，不是租赁合同关系，也不存在租金。4、涉案两间平房现状照片六张，证明涉案房屋多处渗漏，已不适合居住；5、2006年4月26日岗埠法律服务所《见证书》（附张某恒、张某与孙某娟房屋买卖协议书），证明2006年在涉案房屋同一地段两间平房市场价就是2.2万元左右；6、2017年8月16日一审庭审笔录，证明就卖房协议书上“盖房时多增少补”的解释来看，涉案两间房子至多认定为22500元（已付2万元+翻建时补2500元），与当时的市场价相符。被上诉人质证认为，对于证据4照片的真实性没有异议，是我们家的二间平房的照片。对于其他的证据与本案无关，与我们没有关系。岗埠农场是否有租批的习俗我们年龄太小都不知道。证人证言与本案没有直接关系，其他人的事情不代表我们的事情。被上诉人二审期间未提交新证据。本院认证意见，上诉人提交的证据1、2、3、5可作为本案认定事实的参考；对证据4，被上诉人无异议，但与本案争议的事实无关联性；对证据6，不能证明上诉人的证明目的。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、双方当事人之间是否存在租赁合同关系，租房字条上的“天”字是否是后添加的；2、双方当事人之间的房屋买卖合同关系是否成立?关于第一个争议焦点问题，本院认为，被上诉人一审期间提供租房字条证明双方之间存在租赁合同关系，该租房字条中的“天”与其他字迹存在着明显不同，王家英对此不予认可，被上诉人未能提供证据证明“天”系王家英或者崔某林所书写，亦不申请进行笔迹鉴定，故本院对该字条中的“天”不予采信。该租房字条能够确认的内容为“崔某林租宁某义家房子2间.现金陆元陆角”，如果按被上诉人所主张的租赁关系存在，该字条中既未约定租期，亦未约定租金的计算方式，且从2003年6月15日王家英出具租房字条至本案诉讼前长达十余年的时间，被上诉人从未向王家英索要过租金，亦未向王家英主张过权利，不符合常理。对此，上诉人王家英提供的徐某帮的租契、宁井江与王某之间的租批协议，证人徐某、宁某、王某的证言，证明岗埠农场存在着租批的民间习俗，租批仅可证明房屋借用关系，王家英出具该租房字条仅是按照该习俗以示吉利，其真实的意思表示不是设立房屋租赁合同关系。综合以上事实，本院认为，该租房字条不足以证明双方当事人之间存在租赁合同关系。关于第二个争议焦点问题，本院认为，宁某义于2006年7月某日出具给崔某林、王家英的《卖房协议书》系宁某义单方出具的，该协议书明确表达了宁某义的意思表示，协议书载明宁某义将现有5间住房转让2间给崔某林、王家英，宁某义暂收崔某林定金两万元作转卖依据，到盖房时多增少补。表明双方对于涉案两间房屋的买卖已经达成了协议，且宁某义已经收取了崔某林两万元。《卖房协议书》出具以后，王家英继续居住在涉案两间房屋内，至本案诉讼前，双方未因房屋买卖事宜发生过争议。同时，宁某义在协议中表明了房屋价款到盖房时多增少补，而涉案房屋至今未翻建，王家英依据《卖房协议书》占有使用该房屋，并无不当。综上，本院认为，《卖房协议书》能够证明双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，一审判决认为双方当事人之间系预约合同关系，该认定不当，本院对此予以纠正。退一步而言，即使被上诉人关于双方之间存在房屋租赁合同关系的主张成立，至2006年宁某义出具卖房协议时，双方之间的房屋租赁合同关系也已经转变为房屋买卖合同关系，2006年之前的租金已经超过诉讼时效。王家英系依据《卖房协议书》占有使用该两间房屋。故对于被上诉人一审期间主张解除租赁合同、要求王家英搬离涉案房屋并给付租金及占有使用费的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，上诉人王家英的上诉请求及理由成立，一审判决认定事实错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初5243号民事判决；二、驳回汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋的诉讼请求。一审案件受理费632元（宁某义已预交），由汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋负担；二审案件受理费632元（王家英已预交），由汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  万子榕审判员  张淑媛审判员  严伟晏二〇一八年十一月九日法官助理蒋寻书记员张丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。