云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初8102号原告：方成彦，男，汉族，1983年5月5日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：龙渊、周玉娇，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：程曦，男，汉族，1986年9月12日出生，住云南省昆明市盘龙区。被告：丁洁，女，汉族，1984年4月14日出生，住云南省昆明市官渡区。两被告共同委托诉讼代理人：张宏，系云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：崔美月，女，汉族，1990年9月13日出生，住云南省宣威市，系被告昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：倪炳超，男，汉族，1988年11月23日出生，住云南省昆明市呈贡区，系被告昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。原告方成彦诉被告程曦、丁洁、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于二0一八年七月二十五日受理后，依法组成合议庭，于二0一八年十月二十三日公开开庭进行了审理。原告方成彦的委托诉讼代理人龙渊、周玉娇，被告程曦、丁洁的委托诉讼代理人张宏，被告昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人崔美月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令解除原告与被告程曦、被告昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、判令被告程曦、丁洁共同向原告支付以1500000元为基数按20%计算的违约金人民币叁拾万元整；3、判令由被告昆明尊园房地产经纪有限公司返还原告已支付的购房款人民币20000元；4、判令三被告承担本案的案件律师费、受理费、保全费、保全担保费等费用。事实与理由：2018年1月6日，原告（乙方）与被告程曦（甲方）、被告昆明尊园房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖暨居间合同》，三方约定甲方通过丙方向乙方出售位于昆明市金星小区金寿园816幢3单元401号房屋，产权证号为昆房权证（官渡）字第××号；该物业成交价格为150万元整：甲乙双方约定于2018年4月30日前办理该房屋权属转移登记等相关手续；签订本合同时，乙方支付购房定金2万元整…“若买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同。”被告丁洁是被告程曦配偶，系房屋的共有人。合同签订后，原告依约向被告支付了定金，并准备好所有手续等待二被告共同去办理过户手续，但二被告却向原告明确表示拒绝按约履行。因此为维护原告利益，特依法提起诉讼，请给予公正裁判判如诉请。被告程曦、丁洁答辩称：合同无效，理由如下：1、买卖标的物为两被告显名共有，由专业房屋交易中介方居间，《房屋买卖暨居间合同》的设立，从形式到内容不具备法定的合同成立要件，没有依法成立的合同不生效，不产生约束力及履行效力。被告与案外人中国工商银行股份有限公司昆明护国支行的抵押借款合同如约履行中，同一标的物不可成为《房屋买卖暨居间合同》中买卖标的物；2、原告主张的《房屋买卖暨居间合同》已开始事实上履行不实；3、原告主张被告程曦、丁洁系配偶，但依明文规定：不动产不适用家事代理制度；另原告诉称已经明确表明原告明知被告丁洁系买卖标的物房屋的独立共有人，其应该提供证据证明被告丁洁同意设立房屋买卖合同的相关证据。综上，原告诉求无事实及法律依据，应予以驳回。被告昆明尊园房地产经纪有限公司答辩称：1、涉案合同包含房屋买卖合同关系、居间合同关系，居间合同关系涉及我方权利我方保留对违约方追究责任的权利，不同意在本案中一并解除居间合同关系；2、我方已经履行居间义务，促成原告与被告程曦、丁洁间房屋买卖合同的成立，在本案中无过错不承担任何责任，包括但不限于承担任何费用；3、涉案合同因被告程曦拖延赎证，且在原告愿意等的情况下不予配合，最终导致合同未能继续履行，我方认为应由违约方承担相关违约责任。另外，定金是房屋买卖合同里约定的价款，我方仅是托管方且开具了托管收据，因此请求法院依法处理。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：《房屋买卖暨居间合同》、卖方公证过户所需材料、买方公证过户所需材料、交易风险提示与声明、收据，证明原告与被告签订房屋买卖合同，并约定2018年4月30日前办理房屋过户登记手续，原告已经按约向被告支付了购房定金。第二组证据：事件时间图，原告与被告程曦的微信聊天记录，房屋查档表，证明被告卖房态度摇摆不定，先找各种借口拖延履行，紧接着表示不再出卖房屋，后表示愿意出售并已经开始赎证。然而现合同约定的办理房屋过户期限已经届满，但被告仍未按约定赎证、办理过户。第三组证据：涉案房屋所在小区昆明二手房买卖信息、原告购买诉争房屋时拍摄的照片、原告在安居客与中介的聊天记录，证明被告找各种借口拖延履行甚至拒绝履行合同的根本原因为房价快速上涨。目前涉案房屋的市场价与原双方约定的出售价价差达50万元以上，程曦已试图将诉争房屋转让牟利。第四组证据：律师费发票、诉讼费发票、保全费发票、诉讼财产保全责任保险保单、保函、保全担保费发票，证明因被告违约，原告支出了律师费10000元，诉讼费18748元、保全费5000元以及保全担保费5000元。经质证，被告程曦、丁洁对原告提交的第一组证据真实性认可，证明内容不认可；第二组证据事件时间图不认可不具有证据特征，原告与被告程曦的微信聊天记录真实性认可，房屋查档表认可；第三组证据不认可；第四组证据真实性认可，关联性不认可。被告昆明尊园房地产经纪有限公司对原告提交的第一、二组证据认可；第三、四组证据与本案及被告昆明尊园房地产经纪有限公司无关，不予质证。被告程曦、丁洁未向法庭提交证据；被告昆明尊园房地产经纪有限公司未向法庭提交证据。本院认为：原告提交的第一、四组证据以及第二组证据微信聊天记录、房屋查档表具有真实性，本院予以采信，第三组证据系原告单方形成，被告程曦、丁洁亦不予认可，真实性无法核实，本院不予评判；第二组证据事件时间图系原告单方制作，不具备证据特征。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：被告程曦和丁洁系夫妻。涉案房屋产权证登记被告程曦为所有权人，被告丁洁为共有人。2018年1月6日原告方成彦和被告程曦、被告昆明尊园房地产经纪有限公司签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告程曦将座落于昆明市金星小区金寿园816幢3单元401号房屋出售给原告，价款150万元，首付款为50万元于签订网签合同时支付，约定2018年4月30日前办理该房屋权属转移登记手续，签订合同当日原告向被告程曦支付定金人民币2万元，并由被告昆明尊园房地产经纪有限公司托管，被告程曦向原告出具收条确认。合同第12条约定违约责任，违约金为房价20%。签订合同后，被告程曦延迟并最终拒绝履行合同。故原告认为其违约，诉至法院主张其诉请中的权利。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告方成彦与被告程曦、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年1月6日签订《房屋买卖暨居间合同》是否真实、合法、有效？如有效，原告诉请解除合同是否具有事实及法律依据？二、被告程曦在履行涉案合同过程中是否存在违约，是否应当向原告支付违约金及其计算金额？被告丁洁是否系合同的相对方，是否需要向原告承担违约责任？三、被告昆明尊园房地产经纪有限公司是否应当向原告返还2万元定金？原告要求三被告承担律师费、保全担保费的诉求是否具有事实及法律依据？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告方成彦与被告程曦、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年1月6日签订《房屋买卖暨居间合同》系三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无上述第五十二条规定的合同无效情形，该合同真实、合法、有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。签订合同后，原告已经履行了支付定金的义务，并准备了购房首付款，被告一直拖延履行赎证的义务，最终以共有人不同意出售涉案房屋拒绝履行合同，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的……。”故原告诉求解除合同的主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于争议焦点二，如前所述，被告程曦在履行合同过程中违约，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告和被告程曦以及被告昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》明确约定违约金的计算标准为房屋成交价格的20%。被告程曦当庭表示违约金过高，要求法院予以减少。本院认为，上述合同法第一百一十三条规定明确了违约方赔偿守约方的损失范围包括实际损失和可预见的预期损失，原告和被告程曦自2018年1月签订合同至2018年6月份被告程曦拒绝履行合同期间，本市房价在上涨，被告程曦违约的行为耽误了原告购买其他房源的最佳时机，间接造成了原告的预期损失，该预期损失应当是被告程曦在签订合同时可预见的。涉案房屋房产证显示产权人为被告程曦，共有人为被告丁洁，被告昆明尊园房地产经纪有限公司作为专业的中介机构，在被告程曦未取得共有人丁洁书面委托或者中介未打电话跟丁洁核实委托的情况下组织原告和被告程曦签订合同，其作为中介未尽到谨慎注意的义务，对涉案合同不能履行存在一定的过失。原告作为成年人，也未尽到仔细查看房屋产权证是否具有共有人、共有人是否同意出售的注意义务，其在签订合同时也存在一定的过失。我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。综上所述，本院综合被告的过错程度、以及原告的预期利益和损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为人民币60000元。该违约金由被告程曦向原告支付。被告丁洁并非《房屋买卖暨居间合同》的相对方，根据合同相对性原则，原告要求其支付违约金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，被告昆明尊园房地产经纪有限公司作为定金的保管方，其也当庭表示尊重法院的判决予以配合退还定金，现涉案合同已经解除，其已无保管定金的合理依据，其应当向原告退还2万元定金。关于其认为涉案《房屋买卖暨居间合同》包含房屋买卖合同关系和居间关系，本案只事宜解除房屋买卖合同关系的答辩意见本院予以采信。关于原告主张的律师费和保全担保费并非必要损失，本院不予支持。综上，解除原告方成彦与被告程曦、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年1月6日签订《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系，被告程曦向原告支付违约金人民币60000元。被告昆明尊园房地产经纪有限公司退还原告交付的定金人民币20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告方成彦与被告程曦、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年1月6日签订《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告程曦于本判决生效之日起十日内向原告方成彦支付违约金人民币60000元；三、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方成彦退还定金人民币20000元。四、驳回原告方成彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币6100元由原告方成彦承担人民币4575元，被告程曦承担人民币1525元。保全费人民币5000元由被告程曦承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  高晋云人民陪审员  杨继炜二〇一八年十一月九日书 记 员  赵路娟