湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初3887号原告港联不动产服务（武汉）有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区武汉国际贸易中心建设大道568号2916室。统一社会信用代码91420100616588420L。法定代表人王俊时，总经理。委托代理人方武兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托代理人孙惠莉，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告桂某某。委托代理人孙某。原告港联不动产服务（武汉）有限公司（以下简称港联公司）与被告桂某某物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港联公司的委托代理人方武兵，被告桂某某委托代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港联公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业费5,494.9元；2、被告支付自2014年1月1日起暂计至2017年12月31日止，因延迟支付物业费所导致的滞纳金1,486.8元（应计算至被告付清物业费之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告桂某某系位于武汉市东西湖区张柏公路东、金山大道北长源假日港湾GA1-2-3003室房屋业主。原告于2010年5月10日与湖北长源房地产开发有限责任公司签订《长源假日港湾物业服务合同》，成为该小区前期物业服务单位。2015年9月30日，原告与该小区业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元缴纳；逾期未缴纳物业服务费，从欠费之日起按日加收欠费金额万分之三的滞纳金。原告按合同约定提供了物业管理服务，但被告自2014年1月1日起一直拖欠物业服务费，经原告催收，被告仍拒不缴纳。被告桂某某辩称，原告的部分主张已超过两年的诉讼时效，即使被告应缴纳物业费也应当从2016年10月以后开始计算。被告缴纳了2013年的物业费后入住该小区，但原告存在严重违反有关公约和相关物业管理法则，未履行物业管理义务，被告得以行使不安抗辩权，中止履行合同，要求降低物业费标准。原告未承担所需承担的物业管理服务义务和责任，私自占用电梯和楼道公共资源悬挂广告牌牟利；未尽对电梯维护和管理责任，被告多次乘坐电梯时被关在内；不定期公布物业费收支账目明细，接受产权人质询和审计；没有明确物业管理的费用标准内容。被告入住以来，自2013年起每年多次向原告反映房屋漏水问题，要求其联系开发商维修，均未理睬，致被告自2015年起在外租住，原告不履行义务，导致房屋至今存在渗水问题。被告没有收到原告的催收律师函，原告也没有与被告协商解决问题。被告行使不安抗辩权，不应承担违约责任，即使承担违约责任，违约金约定也过分高于原告的损失，应予以调整按当期银行利息计算。根据国家规定的物业收费规定，收费标准应由业主代表与物业企业约定，而不是原告单方面制订标准，要求重新协商物业合同条款后签订物业管理合同才缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：原告港联公司原名为港联物业（武汉）有限公司，2017年8月4日变更为现名。被告桂某某系位于武汉市东西湖区张柏公路东、金山大道北长源假日港湾GA01栋2单元30层3003号房屋业主，该房屋建筑面积为77.19平方米。2010年5月10日，原告港联公司与该小区开发商湖北长源房地产开发有限责任公司签订《长源假日港湾前期物业服务合同》，并于2012年5月7日续签该合同。2015年9月30日，原告港联公司与武汉市长源假日港湾小区第一届业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》。物业服务合同约定：原告港联公司对长源假日港湾小区提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元缴纳；业主经催缴未能按时足额缴纳物业服务费，从欠费之日起按日加收欠费金额的万分之三的标准支付滞纳金；合同期限自2015年10月1日至2017年9月30日止；合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原告同意继续提供服务的，合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。《武汉市物业服务合同》期限届满后，业主大会尚未作出选聘或续聘决定，原告港联公司依合同约定继续提供物业服务至今。被告桂某某自2014年1月1日至2017年12月31日期间未支付物业服务费。原告催收无果遂诉至法院，要求如诉称。本案在审理中，被告桂某某提交了照片打印件2张，拟证明房屋存在渗漏情况，原告港联公司未予维修的待证事实。原告港联公司对其真实性无异议，但认为照片显示已经维修，不能确定现时是否存在漏水，漏水部位也不是公共部位，不排除是其他业主或自身装修所致，不能证明原告存在责任。以上事实由原、被告的当庭陈述及原告提交的《武汉市房屋交易查询结果告知单》、《房屋验收情况登记表》、《长源假日港湾物业服务合同》及续约合同、《武汉市物业服务合同》、物业管理资料、《律师函》及快递单，被告桂某某提交的照片打印件等证据在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉物业服务合同内容不违反法律、法规的效力禁止性规定，合法有效，依法对被告桂某某具有约束力。原告港联公司依约对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护，被告桂某某应依约支付物业服务费。关于被告桂某某抗辩的房屋漏水问题，尚不能确定系开发商建设的房屋质量问题或系相邻业主侵权问题造成。如房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，共有部分、公共设施设备可使用小区的住宅专项维修基金进行修缮。被告桂某某应依据相应的合同或侵权关系及法律规定，向对应责任主体主张权利，其以房屋漏水问题拒缴物业费的抗辩理由没有法律依据。被告桂某某辩称的原告港联公司其他未尽合同义务事项，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主需提供持续地、充分地证据形成完整证据链加以证明，但被告未提供相应证据予以证实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人未能提供证据以证明其主张的，应自行承担不利的后果。故本院对被告桂某某的该部分辩称意见不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，物业服务企业须履行法定的书面催交程序。从原告港联公司提交的现有证据看，不能证明自2014年起一直在连续向被告桂某某进行书面催交，仅有2017年12月向被告桂某某邮寄的律师函，被告桂某某虽否认收到该函件，但认可原告港联公司曾于2017年进行过催收。因此，本案中原告港联公司所主张物业费的有效起算点应为2015年12月。被告桂某某关于诉讼时效的部分抗辩意见，本院予以采纳。原告港联公司的诉讼请求中，有部分权利不符合诉讼时效的相关规定，不应予以支持。故原告港联公司相应的诉求，本院在2,894.6元（每月1.5元/平方米×77.19平方米×25个月）的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于原告港联公司要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告桂某某以房屋漏水问题拒缴物业管理费的抗辩理由虽不能成立，但鉴于原告港联公司在处理业主漏水的问题上负有及时协调义务，相关服务存在一定瑕疵需要改进，原告港联公司亦未提供连续书面催缴物业费的证据，对此结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对原告港联公司的该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告桂某某于本判决生效之日起五日内向原告港联不动产服务（武汉）有限公司支付2015年12月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2,894.6元；二、驳回原告港联不动产服务（武汉）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取，原告预交），由被告桂某某负担，并在履行上述给付义务时一并支付给原告港联不动产服务（武汉）有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李振华二〇一八年十一月二十日书记员  余维丰