福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0125民初2139号 原告：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：刘必东，总经理。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 被告：黄寿煌，男，1984年7月3日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：李萍，女，1987年4月3日出生，汉族，住福建省永泰县。 第三人：中国建设银行股份有限公司永泰支行，住所地永泰县樟城镇上马路68号。 负责人：谢勇，行长。 委托诉讼代理人：叶林，男，中国建设银行股份有限公司永泰支行员工。 委托诉讼代理人：焦雨馨，女，中国建设银行股份有限公司福州城东支行员工。 原告永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称“上一公司”）与被告黄寿煌、李萍、第三人中国建设银行股份有限公司永泰支行（以下简称“永泰建行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上一公司委托诉讼代理人何山、第三人永泰建行委托诉讼代理人叶林到庭参加诉讼，被告黄寿煌、李萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上一公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.判令两被告将讼争房屋恢复原状后返还给上一公司，并配合上一公司办理讼争房产合同网签备案及预告登记注销手续，办妥将讼争房产的产权变更至上一公司名下的一切手续；3.判令两被告向上一公司支付代垫款项8885.2元，在诉讼过程中变更为15241.86元（暂计至2018年9月30日，具体支付金额以实际垫付为准）；4.判令两被告向上一公司支付垫付款项之利息1330.43元（按月利率2%暂计至2018年10月31日，具体计算至被告实际还款之日止，）；5.判令两被告按商品房总价款20%的标准向上一公司支付违约金人民币117344.4元；6.确认上一公司有权在两被告已付购房款中直接扣除违约金、代垫款及代垫款利息等；7.判令两被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。事实和理由：2012年1月20日，上一公司与两被告就购买上一公司开发的永泰“XXX方”项目X号楼XXX号单元房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为586722元人民币，两被告已支付了首付款176722元人民币，并约定余款410000元人民币以按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第5款约定：在两被告获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，若两被告未及时归还银行本息而导致贷款银行向上一公司扣收贷款本息的，两被告未按期偿还拖欠的上述款项的，在上一公司履行担保责任后，上一公司有权向两被告追偿所欠款项、利息及违约金。若两被告连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，且两被告未向上一公司归还相应垫付款项的，上一公司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，同时两被告应按《商品房买卖合同》总价款的20％支付违约金，违约金可由上一公司在两被告已交纳的房款中直接扣除。上述合同签订后两被告向第三人中国建设银行股份有限公司永泰支行申请办理了商业贷款手续，两被告为借款人，上一公司为保证人。第三人建行永泰支行已依约发放贷款，但两被告从2018年起至今，多次未履行偿付银行按揭贷款本息义务已达合同解除之标准，上一公司作为保证人已为两被告垫付上述款项。为此，上一公司多次联系两被告要求其履行还款义务，并向两被告发出《催款函》、《律师函》，要求两被告向上一公司偿还所垫付的款项。但两被告由始至终未向上一公司支付上述款项，并且仍然没有履行偿付银行按揭贷款本息义务。因此，上一公司解除双方之间的《商品房买卖合同》以及要求两被告偿还已代垫款项及相应违约金及利息系具有事实和法律的依据的，依法应予以支持。 永泰建行向本院提出诉讼请求：1.在《商品房买卖合同》及其附件解除的同时，请求黄寿煌、李萍偿还永泰建行《个人住房借款合同》项下欠款本金人民币371790.99元及利息1762元（含罚息、复利，暂计至2018年10月15日止，之后的利息按合同约定的计算至实际还款之日），本息共计人民币373552.99元；2.请求上一公司对上述债务承担连带保证责任，并在解除与黄寿煌、李萍的《商品房买卖合同》后，将退回的购房款优先清偿上述债务。事实和理由：2012年3月31日，永泰建行与黄寿煌、李萍签订了合同编号为2012年建闽东泰个房借字××号的《个人住房借款合同》，合同约定，永泰建行向黄寿煌、李萍发放购房贷款人民币410000元，贷款期限为360个月，即自2012年4月1日起至2042年4月1日止，借款年利率为7.4025%，还款方式为等额本息还款，借款逾期的，罚息利率按合同所执行借款利率的水平上浮50%，上述借款由黄寿煌、李萍以其所有的位于永泰县XX镇XX路XXX方X号楼XXX单元的房产（即本案诉争房产）提供抵押担保，同时由上一公司提供连带责任保证。合同签订后，双方于2012年4月10日在永泰县房产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记手续，永泰建行依约向黄寿煌、李萍发放贷款410000元。截止2018年10月15日为止，黄寿煌、李萍尚欠借款本息人民币373552.99元。现上一公司提出解除与黄寿煌、李萍的《商品房买卖合同》及其附件，并请求判令黄寿煌、李萍配合其办理诉争房产合同网签备案及预告登记注销手续，办妥将诉争房产的产权变更至其名下的一切手续。根据《物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”规定，上一公司的上述请求事项中，对本案诉争房产的处分应经永泰建行同意，且预告登记注销也包含“抵押权预告登记注销”，故黄寿煌、李萍应在解除合同的同时，清偿尚欠永泰建行的住房贷款本息，上一公司作为连带责任保证人，应承担连带还款责任。 黄寿煌、李萍未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2012年1月20日，原告上一公司与被告黄寿煌、李萍签订《商品房买卖合同》及其附件，约定黄寿煌、李萍购买上一公司开发建设的永泰“XXX方”项目X号楼XXX号单元房产,商品房总金额人民币589870元，签约当日黄寿煌、李萍支付首付款179870元，余款410000元以银行按揭贷款方式付清。《商品房买卖合同》附件六“补充协议”第二条第5款约定：买受人同意在获得贷款后按合同期限归还银行本息。在担保期内，因买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣收贷款本息及费用之日起至买受人还款之日止期间，按照日万分之五的比例向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的七日内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日千分之一的比例向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权收回买受人购买的房产，除没收定金外，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款为基数，按照20％的比例向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用，将买受人已付购房款余额不计利息退还买受人，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任均由买受人承担，与出卖人无关。2012年3月31日，上一公司作为保证人，与作为借款人的黄寿煌、李萍及作为贷款人的永泰建行签订《个人住房借款合同》，约定黄寿煌、李萍向永泰建行借款410000元，借款期限自2012年4月1日起至2042年4月1日止。同时合同还就贷款利率、罚款利率、还款、借款人和贷款人的主要权利义务、担保条款、违约责任等进行了约定。2012年4月12日，永泰建行向黄寿煌、李萍发放贷款410000元。上述借款期间，因黄寿煌、李萍未按约定履行还款义务，上一公司向永泰建行承担连带责任保证，截至2018年9月30日，上一公司累计偿还贷款15241.86元，分别为：2018年4月3日6606.57元、2018年6月29日2278.63元、2018年8月31日4068.34元、2018年9月30日2288.32元。2018年7月6日，上一公司向黄寿煌、李萍指定的联系地址发出关于代垫款项催告函。 另查明，1.上一公司已将讼争房屋（永泰“XXX方”项目X号楼XXX号单元）交付给黄寿煌、李萍使用；2.上一公司退还黄寿煌、李萍预收购房款3148元，实际讼争商品房总价款为586722元；3.截止2018年10月15日，黄寿煌、李萍尚欠永泰建行借款本金371790.99元。 本院认为，原告上一公司与被告黄寿煌、李萍签订的《商品房买卖合同》及合同附件以及上一公司、黄寿煌、李萍与第三人永泰建行签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，各方应按合同约定履行各自的权利、义务。上一公司与黄寿煌、李萍在《商品房买卖合同》附件六“补充协议”第二条第5款约定了一方解除合同的条件，截止2018年9月30日止，黄寿煌、李萍共结欠按揭贷款15241.86元，连续未交纳按揭款项已达到合同约定的三个月期限，在上一公司发出催款函后至今仍未归还相关款项，已达到解除合同的条件，现上一公司诉请解除《商品房买卖合同》及其附件，于法有据，本院予以支持。合同解除后，双方互负返还责任，上一公司收回房产并退还黄寿煌、李萍购房款586722元，黄寿煌、李萍应配合上一公司办理诉争房产合同网签备案及预告登记注销手续。黄寿煌、李萍应按照合同约定支付给上一公司购房款总金额20%的违约金，并返还给上一公司代垫的按揭贷款15241.86元。而上一公司主张代垫按揭款黄寿煌、李萍应按照日万分之五的比例计付利息及按日千分之一的比例支付违约金，属加重负担，显失公平，本院不予支持。在上一公司为黄寿煌、李萍代垫按揭款时，双方之间就垫付款的返还及违约金的支付形成债权债务关系，上一公司主张其有权在黄寿煌、李萍已付购房款中直接扣除违约金、代垫款等，依据不足，本院不予支持。永泰建行作为有独立请求权第三人参加诉讼，诉请合同解除后黄寿煌、李萍应偿还尚欠借款本金371790.99元（截止2018年10月15日）及利息，并由上一公司承担担保责任，于法有据，本院予以支持，上一公司应当就黄寿煌、李萍未返还的按揭款本息承担连带清偿责任，上一公司履行担保责任后对黄寿煌、李萍享有追偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除永泰县上一房地产开发有限公司与黄寿煌、李萍于2012年1月20日签订的《商品房买卖合同》及相关附件； 二、黄寿煌、李萍于本判决生效之日起三十日内将讼争房屋（永泰“XXX方”项目X号楼XXX号单元）腾退后返还给永泰县上一房地产开发有限公司，并协助永泰县上一房地产开发有限公司向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》的合同网签备案及预告登记注销手续等相关手续； 三、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还黄寿煌、李萍购房款586722元； 四、黄寿煌、李萍于本判决生效之日起三十日内支付永泰县上一房地产开发有限公司代垫的按揭贷款15241.86元； 五、黄寿煌、李萍于本判决生效之日起三十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付违约金117344.4元； 六、黄寿煌、李萍于本判决生效之日起三十日内偿还中国建设银行股份有限公司永泰支行按揭贷款本金371790.99元及利息（利息按《个人住房借款合同》约定的计算方式自2018年10月1日起计算至实际还款之日止），永泰县上一房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 七、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2836元，由黄寿煌、李萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑建迟 人民陪审员  郭智进 人民陪审员  雷友和 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  林晓燕 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -10-