文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初12893号原告（反诉被告）：重庆臻衡锦实业有限公司，住所地：重庆市九龙坡铝城。法定代表人：董庆海，该公司董事长。委托代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆隆瀚汽车零部件有限公司，住所地：重庆市九龙坡区西彭镇。法定代表人：缪勤，该公司总经理。委托代理人：刘进，重庆坤源衡律师事务所律师。原告重庆臻衡锦实业有限公司诉被告重庆隆瀚汽车零部件有限公司及反诉原告重庆隆瀚汽车零部件有限公司诉反诉被告重庆臻衡锦实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员何嵘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重庆臻衡锦实业有限公司的委托代理人樊先仪，被告（反诉原告）重庆隆瀚汽车零部件有限公司的法定代表人缪勤、委托代理人刘进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）重庆臻衡锦实业有限公司诉称：2017年6月16日，原、被告双方签订《森迪时代产业基地厂房销售合同》（编号：臻衡锦-销售-201706160002），约定：被告向原告购买位于九龙坡区西彭组团D分区D71-2-1/02地块的重庆森迪时代产业基地第2号楼附1号厂房及厂房内配套设备；厂房建筑面积单价为2510.946元/平米，厂房内配套设备总价1104400元，总成交金额为15772644元；付款方式为按揭付款，首付款分11期支付；若被告逾期付款超过90日或多次逾期累计超过90日，则原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按总房价的5%支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了重庆森迪时代产业基地第2号楼附1号厂房及厂房内配套设备，但被告并未按合同约定履行付款义务，截至2018年4月27日，被告逾期付款天数累计已超过90日，已满足合同约定的解约条件。2018年4月27日，原告委托重庆索通律师事务所向被告发出《关于要求立即解除、退还厂房并支付违约金的函》，根据合同约定，上述解除合同的函自寄出后的第七日视为送达日。原告认为：被告未按约付款，原告有权解除合同并向其发函，现因合同已经解除，故被告应立即搬离并退还重庆森迪时代产业基地第2号楼附1号厂房及厂房内配套设备，并支付违约金。现因双方协商无果，原告遂诉至法院，请求：1、确认原、被告双方之间所签订的《森迪时代产业基地厂房销售合同》已于2018年5月4日解除；2、判令被告重庆隆瀚汽车零部件有限公司立即搬离并退还重庆森迪时代产业基地第2号楼附1号厂房及厂房内配套设备；3、判令被告重庆隆瀚汽车零部件有限公司立即向原告支付违约金788632.2元（合同解除违约金）；4、判令被告重庆隆瀚汽车零部件有限公司向原告支付重庆森迪时代产业基地第2号楼附1号厂房自被告接受使用之日起至被告实际搬离并退还房屋之日止期间的房屋占用使用费（计算标准按照每平方米16元、房屋建筑总面积5841.72平米计算）；5、诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）重庆隆瀚汽车零部件有限公司辩称：履行合同过程中，被告并未违约，原告并不享有合同解除权；原告在销售房屋时，该建设工程并未取得施工许可证，原告隐瞒该事实，其房屋于2018年5月23日才通过竣工验收，原告违约在先，存在欺诈行为；至于房款，被告已经按照约定支付了全部房款，最后一笔款项支付时间为2018年5月15日，但因原告拒收，致使还有6万元款项未付；被告仅存在极少部分房款未支付，且未付原因是原告拒收；至于付款逾期问题，双方在实际履行合同过程中均未严格按照合同约定支付，付款存在一定的随意性，且其中几笔被告还存在多付款的事实；综上，被告认为，原告虽然向其发函要求解除合同，但其销售厂房时存在欺诈行为，并不享有合同解除权，而被告在原告发函要求解除合同后即2018年4月28日以后分四次向其支付了总计50万元的房款，其中，前三笔款项均注明支付款项为房款，支付方式为电子承兑方式支付，若原告有解除合同的意思表示，不同意我方继续支付房款，该房款是无法支付过去的，被告虽然存在延迟付款，但并不构成根本违约，从双方多次付款记录来看，也并未严格按照合同约定时间履行付款，故请求法院驳回原告的本诉诉讼请求；另外，为维护被告合法权益，被告在本案中提出反诉，请求：1、判令反诉原、被告双方继续履行所签订的《森迪时代产业基地厂房销售合同》；2、判令反诉被告重庆臻衡锦实业有限公司立即支付违约金379437.73元（逾期交房违约金）；3、诉讼费由反诉被告承担。经审理查明：2017年6月16日，原、被告双方签订《森迪时代产业基地厂房销售合同》（编号：臻衡锦-销售-201706160002），约定：被告（乙方）向原告（甲方）购买位于九龙坡区西彭组团D分区D71-2-1/02地块的重庆森迪时代产业基地第2号楼附1号厂房及厂房内配套设备；厂房建筑面积5841.72平米（工业用房），厂房建筑面积单价为2510.946元/平米，厂房内配套设备总价1104400元，总成交金额为15772644元；付款方式为按揭付款，首付款分11期支付：（1）第一期：签合同之日支付首付款（含定金）即100万元；（2）第二期：于2017年6月19日支付剩余部分首付款即200万元；（3）第三期：于2017年7月16日支付剩余部分首付款即552500元；（4）第四期：于2017年8月16日支付剩余部分首付款即552500元；（5）第五期：于2017年9月16日支付剩余部分首付款即552500元；（6）第六期：于2017年10月16日支付剩余部分首付款即552500元；（7）第七期：于2017年11月16日支付剩余部分首付款即552500元；（8）第八期：于2017年12月16日支付剩余部分首付款即552500元；（9）第九期：于2018年1月16日支付剩余部分首付款即552500元；（十）第十期：于2018年2月16日支付剩余部分首付款即552500元；（十一）第十一期：于2018年3月16日支付剩余部分首付款即552644元；（3）第三期：于2017年7月16日支付剩余部分首付款即552500元；剩余款项780万元为按揭，按揭贷款根据银行办理实际情况处理。该合同同时约定：（二）按揭办理及违约责任：1、乙方签订本合同后10日内将办理按揭贷款审批手续所需要的资料提供给甲方（注：办理按揭贷款所需资料由按揭银行提供明细资料为准），如乙方逾期提供资料超过15天，乙方除应按照按揭银行的要求提供贷款资料外，并自签订本合同之日起，根据所申请贷款总额计算，每日向甲方支付万分之一的违约金。2、乙方保证提供的资料真实可靠，如因所提供的资料不全或不真实影响办理按揭贷款，或因乙方未及时交纳按揭贷款有关费用而导致不能签署有效贷款文件的，视为乙方未能按期付款，乙方按照本合同第六条之规定承担违约责任。3、甲方协助乙方办理按揭贷款手续，若甲方根据银行要求为乙方按揭贷款提供担保的，乙方应当同时无条件的以本合同涉及标的土地及房屋或其他财产向甲方提供反担保，双方就反担保事宜另行签订补充合同。4、如果按揭银行提供的按揭贷款总额低于乙方申请的按揭金额，差额部分由乙方无条件自银行放款之日起3日内支付给甲方。如乙方违约，乙方从逾期付款之日起依照本合同第六条之规定承担违约责任。（三）如果银行不批准乙方按揭贷款申请，但可接受抵押贷款的情况下，按（四）执行。（四）乙方同意甲方用乙方所购买的房屋以甲方名义向银行办理抵押贷款，乙方应按甲方与银行达成的贷款期限及贷款利率，分期等额向甲方支付房款直至房款全部付清。甲方应在乙方付清房款之日起90个工作日内，解除所购房屋的抵押登记并办理产权登记过户事宜，办理过程中规定应缴纳的相关税费由各自自行承担。（五）如果银行既不批准按揭贷款，也不接受抵押贷款的情况下，按（六）执行。（六）乙方应于2018年6月16日起按年利率为8%，分为3年（即36期）的支付方式。每月按时支付剩余房款及利息给甲方。（七）甲方通知乙方办理按揭贷款手续之日起3个工作日内，乙方应根据按揭银行的要求到指定地点签署贷款文件，逾期超过5日，视为乙方未能按期付款，乙方按照本合同第六条之规定承担违约责任。至于逾期付款及逾期交房，该合同分别约定：乙方未依约如期足额向甲方支付款项的（若是分期付款和按揭付款的上述款项指首期付款，若是一次性付款的上述款项指全部购房款），且逾期超过30日则甲方可以直接解除合同，并不承担任何损失，同时按应付未付款每日万分之二的违约金追究乙方违约责任。乙方未足额支付上述房款且甲方没有解除合同或乙方未按照约定的时间支付其他剩余款项的，按照逾期时间分别处理（1和2不做累加）：1、逾期在90日之内或者多次逾期累计在90日之内自双方约定的应付款项次日起至实际支付应付款之日止乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金并于实际支付应付款时向甲方支付违约金合同继续履行。2、逾期超过90日后或者多次逾期累计在90日后甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照总房价的5%向甲方支付违约金，并由甲方扣除乙方有关费用后，将剩余购房款退还乙方。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后合同继续履行，自约定的应付款项届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款时向甲方支付违约金。甲方应在项目工程竣工验收备案后90日内将具备条件经验收合格并符合本合同约定的厂房交付乙方使用。……甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，并于该厂房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金合同继续履行。2、逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照已支付款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付款万分之二的违约金并于该厂房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2017年9月28日，包含本案涉讼厂房在内的森迪安防产业园工程获得建筑工程施工许可证。2017年11月29日，重庆臻衡锦实业有限公司、重庆隆瀚汽车零部件有限公司在西彭园区管委会的协调下召开会议，载明：“……一、按照双方合同约定，对隆瀚汽车公司自行安装的变压器进行补贴，补贴金额按隆瀚汽车公司向臻衡锦公司所报费用111375元为准，双方按照财会规定在12月的房款中进行结算。二、考虑到隆瀚汽车公司供货单位在11月进行年终汇算无法付款的实际困难，臻衡锦公司经现场协调施工单位后，同意隆瀚汽车公司于12月10日前支付11月应付款和之间所欠款项，共计848038元，且隆瀚汽车公司应在12月16日按合同约定支付12月份房款……”。2017年12月26日，重庆臻衡锦实业有限公司工作人员王杰收取了重庆隆瀚汽车零部件有限公司提交的银行按揭办理资料，并出具了相应收条。庭审时，王杰出庭作证对该收条认可系自己书写，但因资料不全，收条上载明的资料已经退回。重庆臻衡锦实业有限公司认为因重庆隆瀚汽车零部件有限公司提交资料不全导致无法办理按揭，重庆隆瀚汽车零部件有限公司则认为按揭贷款系重庆臻衡锦实业有限公司协助与银行签订，所需资料已经全部提交，银行按揭办不下来责任在于重庆臻衡锦实业有限公司；同时，重庆隆瀚汽车零部件有限公司表示，若银行无法办理按揭也不能抵押贷款，该公司愿意按照合同约定按年利率为8%，分为3年（即36期）的支付方式向重庆臻衡锦实业有限公司支付房款及利息继续履行合同。2018年1月2日，重庆隆瀚汽车零部件有限公司向重庆臻衡锦实业有限公司发函，以该公司急用需提前装修为由，向其申请提前给予办理交房入住手续，并承诺知悉所购房屋工程进度及交付条件，愿意按照现有条件接房。庭审时经询问，双方均认可厂房已于2017年7月交付。2018年5月23日，包含本案涉讼厂房在内的森迪安防产业园工程进行了工程竣工验收备案登记（九龙坡区建竣备字【2018】0031号），载明竣工验收时间为2018年5月10日，备案登记证发放时间为2018年5月23日。庭审时，重庆臻衡锦实业有限公司出示了相应结算票据，认为重庆隆瀚汽车零部件有限公司向其的付款时间及付款金额分别为：2017年6月16日，电子承兑汇票100万元；2017年6月23日，银行转账50万元；2017年6月28日，银行转账150万元，2017年7月19日，电子承兑汇票564462.87元；2017年8月24日，银行转账25万元；2017年9月13日，银行转账40万元；2017年9月27日，银行转账20万元；2017年10月23日，银行转账50万元；2017年12月12日，电子承兑汇票85万元；2017年12月28日，电子承兑汇票430472.86元；2018年1月25日，电子承兑汇票60万元；2018年3月13日，电子承兑汇票50万元；2018年4月28日，银行转账30万元；2018年5月4日，电子承兑汇票10万元；2018年5月14日，电子承兑汇票10万元。对以上金额，重庆隆瀚汽车零部件有限公司并无异议，但其认为，应付款还应扣除双方于2017年11月29日在西彭园区管委会组织下达成协议中重庆臻衡锦实业有限公司允诺补贴的111375元变压器费用，最后实际未付金额只有66333.27元，此尾款并非被告不愿支付，而是原告以合同已解除为由拒绝收取。另查明：重庆臻衡锦实业有限公司在2018年4月27日向重庆隆瀚汽车零部件有限公司发出解除合同的函，该函于2018年4月28日18时19分投递并签收，但2018年4月28日，重庆隆瀚汽车零部件有限公司向重庆臻衡锦实业有限公司银行转账了30万元，并注明该款系房款，此后，重庆隆瀚汽车零部件有限公司又分别于2018年5月4日和2018年5月14日以电子承兑汇票的形式向重庆臻衡锦实业有限公司各支付了10万元，备注均载明系房款首付。重庆臻衡锦实业有限公司还举示了自己于2017年10月17日、2018年1月16日向重庆隆瀚汽车零部件有限公司发出的催款函，但并无相应邮寄凭证或签收回执，重庆隆瀚汽车零部件有限公司对此不予认可。庭审时经询问，重庆臻衡锦实业有限公司所主张的违约金系合同解除违约金，重庆隆瀚汽车零部件有限公司所主张的额违约金系逾期交房违约金。以上事实，有《森迪时代产业基地厂房销售合同》、协调会议记录、支付凭据、银行按揭资料收条、证人证言、当事人陈述等证据在卷为凭，足以采信。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因重庆臻衡锦实业有限公司和重庆隆瀚汽车零部件有限公司在履行合同过程中存在矛盾，故双方于2017年11月29日在西彭园区管委会的协调下，达成一致意见，协议内容对双方均具有约束力，应视为《森迪时代产业基地厂房销售合同》的补充协议，对于2017年12月16日之前的逾期付款行为，重庆臻衡锦实业有限公司则因达成了新的付款协议应视为同意继续履行合同；2017年12月16日以后，重庆隆瀚汽车零部件有限公司虽也存在逾期付款的行为，但截至原告起诉之日（2018年5月31日），期间重庆隆瀚汽车零部件有限公司多次付款（2017年12月28日，电子承兑汇票430472.86元；2018年1月25日，电子承兑汇票60万元；2018年3月13日，电子承兑汇票50万元；2018年4月28日，银行转账30万元；2018年5月4日，电子承兑汇票10万元；2018年5月14日，电子承兑汇票10万元），重庆臻衡锦实业有限公司收取了前述款项并未提出异议，根据重庆隆瀚汽车零部件有限公司所述，在扣除重庆臻衡锦实业有限公司允诺补贴的111375元变压器费用后，最后实际未付金额只有66333.27元，对此本院认为，未付首付款项与重庆隆瀚汽车零部件有限公司已支付金额相比比例甚小，且根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条之规定，重庆隆瀚汽车零部件有限公司作为分期付款的买受人，其未支付到期价款的金额并未达到全部价款的五分之一；至于按揭贷款事项，重庆臻衡锦实业有限公司有协助办理的义务，庭审时经询问，重庆臻衡锦实业有限公司并未向重庆隆瀚汽车零部件有限公司发函告知办理银行按揭或者抵押贷款需要提供哪些资料，重庆隆瀚汽车零部件有限公司向其提交自己公司的营业执照等资料后，也无证据证实重庆臻衡锦实业有限公司履行了告知义务需要补交何种资料，重庆隆瀚汽车零部件有限公司也未收到银行不予办理贷款的相应通知，故本院认为，对于办理银行按揭贷款或者抵押贷款而言，现并无证据证实重庆隆瀚汽车零部件有限公司存在重大过错，即使相应银行贷款不能办理，双方在合同中也另有约定，重庆隆瀚汽车零部件有限公司当庭也表示愿意支付余下房款，即使办理不了银行按揭或抵押贷款，也愿意按照合同约定按年利率8%，分3年（即36期）的支付方式向重庆臻衡锦实业有限公司支付房款及利息。故本院认为，在重庆隆瀚汽车零部件有限公司已支付了绝大部分首付款项，余下房款如何支付双方也有约定的情况下，从维护交易安全稳定的角度出发，对重庆臻衡锦实业有限公司要求解除合同的诉求，本院不予支持，重庆臻衡锦实业有限公司可另案要求重庆隆瀚汽车零部件有限公司继续支付房款及利息，本案不予处理；对于重庆臻衡锦实业有限公司要求重庆隆瀚汽车零部件有限公司承担因合同解除导致的合同总价款5%的违约金及腾房、房屋占用使用费的诉求，本院一并不予支持。重庆隆瀚汽车零部件有限公司反诉请求合同继续履行，其诉讼请求不具体明确，是抽象的诉讼请求，也无执行内容，不符合法律规定，且对重庆隆瀚汽车零部件有限公司而言，更多是付款义务，故对此诉求，本院亦不予支持；对于重庆隆瀚汽车零部件有限公司要求重庆臻衡锦实业有限公司支付逾期交房违约金的诉求，本院认为，重庆隆瀚汽车零部件有限公司主动申请要求重庆臻衡锦实业有限公司提前交付厂房并已实现交付使用，重庆臻衡锦实业有限公司不存在违约行为，对此诉求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）重庆臻衡锦实业有限公司本诉诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）重庆隆瀚汽车零部件有限公司的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取为5850元，由原告（反诉被告）重庆臻衡锦实业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为3496元，由被告（反诉原告）重庆隆瀚汽车零部件有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。（此页无正文）审判员  何嵘二〇一八年十一月二十八日书记员  向露