湖北省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）鄂执复197号复议申请人（利害关系人）：武汉卓骏房地产开发有限公司。住所地：武汉市江岸区惠济一路**院。法定代表人：宋昕臣，该公司董事长。委托代理人：许俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。申请执行人：中信银行股份有限公司武汉分行。。住所地：湖北省武汉市汉口建设大道**中信银行大厦负责人：徐晓华，该分行行长。被执行人：江通动画股份有限公司。住所。住所地：武汉东湖开发区关山一路华中曙光软件园**研发楼div>法定代表人：朱佑兰，该公司董事长。被执行人：武汉江松多媒体技术发展有限公司。住所。住所地：湖北省武汉市江汉区单洞门路口****div>法定代表人：朱佑兰，该公司董事长。复议申请人武汉卓骏房地产开发有限公司（以下简称卓骏房地产）不服湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）2018年6月24日作出的（2018）鄂01执异926号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。武汉中院在执行申请执行人中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）与被执行人江通动画股份有限公司（以下简称江通公司）、武汉江松多媒体技术发展有限公司（以下简称江松公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人卓骏房地产提出书面异议。异议人卓骏房地产称，江通公司拥有的第136号土地，面积19425.09平米，包括了产业园一期、二期。该地块对应的地上建筑为16号2栋，还包括产业园二期。2015年1月19日，江通公司与卓骏房地产签订《代建开发合同》及《补充协议》，卓骏房地产按合同约定完成了产业园二期桩基项目施工后因江通公司资金存在重大问题导致合同无法继续履行（该纠纷已诉至江汉区人民法院审理中），卓骏房地产报送的桩基项目造价17248802.26元，第三方审定金额为14042121.52元。该桩基工程含于第136号地块内，并且该工程属于不可移动、不可分且明显具有价值的工程。如果对第136号地块进行拍卖，势必会将二期桩基工程一并进行事实处分，但现有评估报告并未包括该部分桩基工程，也就是说将异议人所建工程“0”价值处置，该处置方式严重侵害了异议人的工程款优先受偿权和异议申请人的债权权利。综上，异议人请求：1、暂缓(2017)鄂01执965-1号执行裁定；2、请求增加位于第136号土地上的桩基工程为拍卖标的，异议人申请对该工程拍卖后价款优先受偿。并提交了《代建开发合同》、代建补充协议、工程造价审核结果确认函予以证实。武汉中院查明，2016年9月27日，该院根据中信银行武汉分行的申请，依法以（2016）鄂01财保168号民事裁定书及协助执行通知书，查封了江通公司名下16号2栋的房屋及土地使用权。2017年3月30日，原告中信银行武汉分行与被告江通公司、江松公司金融借款合同纠纷一案，该院依法作出（2016）鄂01民初6417号民事调解书，载明：2017年3月27日，各方当事人自愿达成如下协议:一、各被告确认截至2017年3月20日，中信银行武汉分行享有的债权金额为贷款本金5800万元，罚息、复利3218348.9元。二、江通公司向中信银行武汉分行还款时间如下：1、于2017年6月30日前偿还中信银行武汉分行贷款本金500万元以及自2016年10月21日起算至实际偿还之日止按年利率12.945%计算的罚息及复利，并以5300万元为基数自2016年10月21日起算至2017年6月30止按年利率12.945%计算的罚息及复利。2、于2017年10月30日前偿还中信银行武汉分行贷款本金5300万元，自2017年7月1日起算至实际偿还之日以5300万元为基数，按年利率12.945%计算的罚息及复利。三、如江通公司有任意一期未按本协议约定按时还款，则江通公司同意自逾期之日起至上述款项清偿时止以逾期付款的本金为基数，按年利率12.945%向中信银行武汉分行计付罚息及复利。中信银行武汉分行有权立即就上述债务向武汉中院申请强制执行，并请求对江通公司提供抵押的16号2栋的房屋及土地使用权享有优先受偿权。四、中信银行武汉分行就抵押房屋及土地使用权变现所得价款在本金人民币6000万元和相应的利息、罚息、复利、违约金以及为实现债权、担保权利等所发生的一切费用和其他所有应付费用之和范围内优先受偿。五、江松公司对江通公司的上述所有债务在本金5800万元及其相应的利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用范围内承担连带保证责任。六、本案案件受理费331800元减半后为165900元、保全费用5000元，律师费实现债权的费用348000元，由江通公司、江松公司共同承担，并于2017年6月30日前向中信银行武汉分行支付。七、中信银行武汉分行于本协议签订次日向武汉中院申请解除对江通公司名下16号2栋的房产及土地的查封；若江通公司于2017年9月30日前清偿欠付的贷款本金、利息、罚息、复利以及相应费用，则中信银行武汉分行协助江通公司办理抵押物解押手续。2017年3月28日，武汉中院以（2016）鄂01民初6417-1号民事裁定书及协助执行通知书，解除了对江通公司名下16号2栋的房屋及土地使用权的查封。因两被告未按（2016）鄂01民初6417号民事调解书如期按约定履行还款义务，中信银行武汉分行申请强制执行，武汉中院于2017年7月25日以（2017）鄂01执965号依法立案执行。2017年8月21日，该院以（2017）鄂01执965号执行裁定书及协助执行通知书，查封江通公司名下16号2栋的房屋及土地使用权，查封期限自2017年8月28日至2020年8月27日。2018年5月15日，该院作出（2017）鄂01执965-1号执行裁定书，裁定拍卖江通公司名下16号2栋的房产及土地。另查明，2014年4月18日，中信银行武汉分行与江通公司签订《最高额抵押合同》，江通公司以其名下16号2栋的房产及土地为2014年4月22日至2017年4月22日期间中信银行武汉分行因与江通公司所签署的合同而享有的一系列债权提供最高额抵押担保，被担保的主债权最高额度为债权本金6000万元及相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金等。上述房产、土地已分别于2014年9月29日及2014年10月31日办理抵押登记，抵押权人为中信银行武汉分行。2015年1月19日，异议人卓骏房地产与江通公司就江通动画产业园综合楼项目签订《代建开发合同》，约定工程范围为工业园二期地块。并于2015年9月1日就该项目签订了代建补充协议。武汉中院认为，建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第508条规定，对法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。按照此规定，异议人主张对执行标的享有优先受偿权，可直接申请参与分配，不属于执行异议审查处理范围。故本案异议人针对该院作出（2017）鄂01执965-1号执行裁定书，裁定拍卖江通公司名下16号2栋的房产及土地，所提暂缓执行的异议事由及请求不属于执行异议的审查处理范围；且根据目前异议人提交的证据，异议人不具备对本案拍卖上述房产的执行行为提异议的主体资格。并于2018年6月24日依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款之规定，作出（2018）鄂01执异926号执行裁定，驳回异议人卓骏房地产所提执行异议申请。卓骏房地产向本院申请复议称，1、案涉标的物属不动产，其承建完成的价值1700万元的桩基工程包含在武汉中院拟拍卖的土地之中，不可移动。2、现评估报告未就地下桩基工程价值进行评估，以该评估报告进行拍卖，势必会造成在建桩基工程随地块一并被处置的情况，违反法律规定，并将直接影响其优先受偿权的实现。3、其作为地下桩基工程的施工方，其对桩基工程的价款有优先受偿权，其可作为利害关系人提出执行异议。综上，请求：1、撤销武汉中院（2018）鄂01执异926号执行裁定。2、暂缓(2017)鄂01执965-1号执行裁定，增加位于第136号土地上的桩基工程为拍卖标的，连同土地使用权一并拍卖，确认其享有优先受偿权。本院查明，武汉中院查明事实属实。另查明，武汉中院（2017）鄂01执965-1号执行裁定书裁定拍卖江通公司名下位于武汉市江汉区经济开发区江兴路16号2栋的房产及土地【房产证号：江**，建筑面积：19425.09平方米；土地使用权证号：武国用（2007）第136号，土地使用权面积14292.38平方米】，未包含地下桩基工程。还查明，武汉中院委托武汉市弘发房地产评估有限责任公司对上述房地产进行价值评估，该公司作出的弘发评字（司2018）第004号房地产估价报告显示仅对江通公司名下位于武汉市江汉区经济开发区江兴路16号2栋的房产及该房产占地、剩余空地价值进行了评估，未包含卓骏房地产承建的地下桩基工程部分。再查明，武汉中院（2017）鄂01执965-1号执行裁定生效后，尚未启动对上述查封房地产的网络司法拍卖程序。本院认为，本案焦点是武汉中院应否对卓骏房地产承建的地下桩基工程进行补充评估、暂缓拍卖的问题。针对该焦点问题，本院具体评析如下：关于补充评估的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”依据上述法律规定，当事人或利害关系人对评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法提出异议的，属于执行异议审查范围，而当事人或利害关系人对评估价格或评估方法等评估报告内容有异议的，应由评估机构对异议内容进行复核并答复，该异议主张不属于执行异议的审查范围，法院不予审查。本案卓骏房地产异议提及的要求补充评估的问题，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定的执行异议审查范围，本院依法不予审查。但《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定“建筑物等设施随建设用地使用权的流转而一并处分。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。本案卓骏房地产承建的二期地下桩基工程，该工程因附着于拟拍卖土地下，应作为土地附着物，与房地产一并处置。因武汉中院的司法评估报告中并未对该地下桩基工程进行评估。卓骏房地产可另行向执行机构提出书面申请，以原评估报告遗漏评估对象为由，要求对地下桩基部分补充评估。至于卓骏房地产请求确认其对地下桩基工程的拍卖价款享有优先受偿权的问题。该问题不属于执行程序审查确认范围，应由其通过其他法律规定的程序主张。同时，关于复议申请人提出本案应暂缓拍卖的问题，因为武汉中院目前并未启动对案涉房地产的网络司法拍卖，卓骏房地产公司的该项复议请求，本院不予审查。综上，复议申请人卓骏房地产的复议理由不能成立，其复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项之规定，裁定如下：驳回武汉卓骏房地产开发有限公司的复议申请，维持湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01执异926号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 贾  亚  胜审判员 熊     顺审判员 吴  爱  华二〇一八年十一月三十日法官助理郭小燕书记员 张冉书记员张冉