贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔27民终1724号 上诉人（原审被告）：惠水县永利房地产开发有限公司，住所地惠水县和平镇惠兴路（金惠大酒店），统一社会信用代码91522731775335201M。 法定代表人：杨小丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周兴益，男，1988年11月2日生，汉族，系该公司办公室主任，住贵州省贵定县，一般代理。 被上诉人（原审原告）：朱剑，男，1987年6月16日生，汉族，现住惠水县. 被上诉人（原审原告）：何娴，女，1989年9月30日生，汉族，现住惠水县. 上诉人惠水县永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）因与被上诉人朱剑、何娴商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民法院（2017）黔2731民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永利公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：请求对违约金的数额予以调低。因上诉人请求调整降低违约有《合同法》第一百一十四条、《合同法解释》第二十七条等法律依据；关于违约金“过分高于造成的损失”的认定，应以实际损失为基础，而被上诉人没有举证证明因此受到的具体损失，同时要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，而涉案房屋已修建完毕，不能按期交房并非上诉人的主观意图，而是因惠水县政府等相关部门修建白果变电站导致无法给上诉人正常供电所造成的，上诉人对此也在报纸上公告，请求被上诉人谅解。故上诉人遵守诚信原则，并无过失，根据公平原则，不应承担过高的违约金。此外，被上诉人在2016年6月27日已申请收房，但是一审裁判的违约金期限已至2017年10月25日，明显与被上诉人的客观损失不相符。请求将违约金调整为日万分之0.5万，违约金截止时间调整为2016年6月27日。 被上诉人朱剑、何娴二审辩称：1、双方所签《商品房买卖合同》依法成立有效，被上诉人已按上诉人要求将39万购房款付清，依约定上诉人应在2015年12月30日前将合格的房屋交付被上诉人，而上诉人不按合同约定交房已构成违约，直至今日上诉人仍未交房，应承担违约责任。2、因此《商品房买卖合同》为格式合同，完全是上诉人单方的意思表示，被上诉人签订合同时只是被动的接受，无选择或修改的余地。上诉人所称不能按期交房与县政府修电站有关，为无理之谈；同时，上诉人卖给我们的房子至今电梯、入户电、消防等问题仍没有解决，这是上诉人的责任，上诉人主观上没有积极改造消防等问题使其符合验收标准，且上诉人告知我们消防过关时间为2017年10月底，但未看到验收合格文件，这能证明上诉人房屋验收合格与否和政府有无修电站无关，而是上诉人怠于履行整改义务。被上诉人购买此房是为婚房，因上诉人迟迟不能交房，故被上诉人只能租房举办婚礼，简单装修租赁房屋和支付房屋租金的损失远远超过上诉人应当支付的违约金。此外，上诉人一审时对日万分之三的违约金认可，只是辩称计算时间应减60日；关于损失，按照法律规定30%违约金为11.7万，上诉人是否愿意退还房款并承担这11.7万违约金；上诉人欺骗我们收房，在未知晓验收情况下我们已对房屋进行装修，后才知房屋未验收合格，房开又是否退还我们提前收房导致的装修款、二次装修款、租房费用等费用；我们从未收到上诉人的通知说明，直到开庭时上诉人才说登过报，此作法不予认可等。请求：驳回上诉，维持原判。 原审原告朱剑、何娴向一审法院起诉请求：1、被告及时履行合同约定交付质量验收合格的房屋；2、被告支付逾期交房至今的违约金74415元〔41万元×0.0003×605天（2016年2月29日至2017年10月25日共计605天）〕；3、被告如不能及时交房，后续违约金按月支付（每月按照违约金5%支付）；4、赔偿原告二次现浇、制作窗户、窗帘费用24900元（6000+10900+8000＝24900元）；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利〃首座楼盘2栋7楼2号房，该房屋的建筑面积为98.51平方米，总价款为39万元，被告应于2015年12月30日前按合同约定交付该房屋。如被告不能交房，可延期60日内交房，延期后不能交付房屋的，被告每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告付清房款，但被告未能将达到交房条件的房屋交付原告。双方经多次协商未果。原告遂诉至人民法院，请求判如所请。 另查明：原告于2016年6月24日与第三方签订家庭装饰装修工程施工合同，同年6月27日办理入住手续书，并对该房屋进行了装修、居住。 再查明：原告制作阳台产生8000元，制作窗纱一体阳台产生10900元，阳台现浇产生6000元。 还查明：被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利〃首座楼盘已经验收合格，并于2017年10月18日经消防验收合格，因供电局110KV白果变尚在建设中，故位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利〃首座楼盘不能正常供电，被告于2016年7月7日以登报的方式向业主发出逾期交房公告，说明逾期交房系白果变的尚未建设完成所致。 一审法院认为，一、本案违约金的认定问题。依法成立的合同应受法律保护，本案中，原告与被告永利公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。原告按照合同约定支付了全部购房款项履行了合同义务，被告未按照合同约定交付房屋，违反合同约定，应当承担相应的法律责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定：出卖人不能如期交付房屋，可延期60日内交房，延期后，不能交房的，出卖人每日按照买受人已付房屋价款的万分之三计算违约金。庭审中，被告认为违约金约定过高，要求调整，本院认为，《商品房买卖合同》中关于逾期交房的违约金的约定，经庭审调查，被告陈述该约定是被告开发房地产之初就已明确为日万分之三，并非事前与购房者协商确定的，故应当认定为格式条款，被告永利公司作为房地产开发企业，在某种程度上，日万分之三的约定系其自行作出的，现在又否定该日万分之三，有违诚信原则。况且本案约定的违约金并不高，我国法律规定的违约金的性质在弥补损失的同时亦有一定的惩罚性，其立法目的在于维护诚实信用，轻易对该约定进行调整不符合契约自由的精神，也不利于对守约方的公平保护，故对被告要求调整违约金的辩解，本院不予采纳，同时，原告要求按月5%支付违约金的诉讼请求既不是双方当事人的约定亦无事实依据，不予支持。 交付符合约定及相关法律规定的合格房屋系被告履行商品房买卖合同最基本的合同义务，满足购房者供电需求亦是被告的义务，供电系统是否尚在建设亦不能改变被告违约的事实，同理，被告同意原告办理入住手续亦不能免除被告交付合格房屋的基本合同义务，故被告应当按照约定承担相应的违约金。 至于被告给原告免除一年的物管费的问题，因物管费的收取主体以及其他的物业权利义务关系，在本案中，双方并没有提供相关的证据予以证实，至于该一年的物管费，双方可通过其他方式解决或另案处理。 据此，本院确定，一、被告应支付原告的违约金为：以购房总价款390000元为基数，按照日万分之三的标准计算，从2016年3月1日至2017年10月25日期间的违约金即390000元×0.0003×604天﹦70668元；2017年10月25日后的违约金，以购房总价款390000元为基数，按照日万分之三的标准计算至实际交房之日止。 二、原告主张的二次现浇、制作窗户、窗帘费用24900元，与原告逾期交付房屋并无因果关系，原告亦未提供相应的证据证实该24900元系被告违约导致的，故不予支持。 三、关于原告要求被告及时交房的请求能否得到支持的问题，本案中，原告要求被告及时交付质量合格的房屋，因该楼盘整体虽经竣工、消防验收合格，但供电问题未能解决，供电部门出具的《情况说明》载明该电力设施因征地、拆迁问题长期未能解决，故对房屋何时验收合格的时间无法确定。因电力供应属于供电部门的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交房的条件也应以房管、消防、电力等机构的验收合格为前提，在交房条件尚未成就的情况下，原告要求人民法院判决被告及时交付房屋没有法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告惠水县永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告朱剑、何娴2016年3月1日至2017年10月25日期间的违约金人民币七万零六百六十八元；2017年10月25日后的违约金，以购房总价款人民币三十九万元为基数，按照日万分之三的标准计算至实际交房之日止；二、驳回原告朱剑、何娴的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千二百八十四元，减半收取一千一百四十二元，由被告惠水县永利房地产开发有限公司承担八百三十八元，原告朱剑、何娴承担三百零四元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，因上诉人永利公司与被上诉人朱剑、何娴所签《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，故此合同依法成立有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因双方所签《商品房买卖合同》已明确约定了房屋的交付时间和条件，而永利公司至今未将符合合同约定的房屋交付被上诉人，已构成违约，依法应当承担支付逾期交房违约金的责任。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，针对双方约定的违约金是否过高、是否应当依法进行调减的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，永利公司上诉主张双方在合同中约定的按照全部已付款的日万分之三计算违约金过高，故其有权请求对违约金比例予以调整。另根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，违约金的性质主要是以补偿性为主，逾期交房违约金主要的衡量标准就是逾期交房给购房者造成的损失。本案中，虽然双方均未举证证实永利公司的逾期交房行为给被上诉人造成的损失是多少，但被上诉人购买该套房屋的目的是为了自己使用，永利公司未按时交付符合约定的房屋给被上诉人造成的损失主要体现为另行租房费用等损失。本案逾期交房的原因虽是多种因素共同导致，但永利公司但不能因此而免除其应当承担的违约责任。根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案的客观实际，一审以双方合同约定的已付房款日万分之三的标准计算违约金，确已过分高于给被上诉人造成的损失，本院酌定将双方的违约金比例依法调整为按被上诉人已付购房款的日万分之一点五计算；一审对此认定错误，予以纠正。据此，根据被上诉人的诉请以及双方的约定，上诉人应承担逾期交房违约金为：从2016年3月1日至2017年10月25日期间的违约金为：390000元×0.00015×604天﹦35334元；2017年10月25日后的违约金为：因一审法院对逾期交房违约金的计算终止点为“至实际交房之日止”不准确，且表述不完善，故二审纠正为“符合法定交房条件之日止”，故2017年10月25日后的违约金以购房总价款390000元为基数，按照日万分之一点五的标准计算至符合法定交房条件之日止。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持惠水县人民法院（2017）黔2731民初1759号民事判决第二项； 二、变更惠水县人民法院（2017）黔2731民初1759号民事判决第一项为：上诉人惠水县永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付被上诉人朱剑、何娴2016年3月1日至2017年10月25日期间的违约金35334元；并按月继续支付后续违约金（后续违约金的计算方式为：以购房总价款39万元为基数，按照日万分之一点五的标准，从2017年10月26日起计算至涉案房屋符合法定交房条件之日止）。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1142元，由上诉人惠水县永利房地产开发有限公司承担700元，被上诉人朱剑、何娴承担442元；二审案件受理费1567元，由上诉人惠水县永利房地产开发有限公司承担867元，被上诉人朱剑、何娴承担700元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 陈福江 审判员 蔡云飞 二〇一八年十一月十五日 书记员 刘 皓 贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民事判决书 (2018)黔27民终1724号 上诉人：惠水县永利房地产开发有限公司，住所地贵州省惠水县和平镇惠兴路（金惠大酒店），组织机构代码91522731775335201m。被上诉人：朱剑，男性，1987年06月16日出生，汉族，住贵州省习水县隆兴镇隆兴居**，居民身份证5221321987********。被上诉人：何娴，女性，1989年09月30日出生，汉族，住，住贵州省惠水县长田乡双庆村**民身份证5227311989********。 惠水县永利房地产开发有限公司与何娴、朱剑商品房预售合同纠纷一案。 审判长王军 审判员 审判员 二〇一八年十一月十六日 书记员刘皓