河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0402民初2073号 原告牛晓明，男，1981年9月21日出生，汉族，现住邯郸市。 委托诉讼代理人:朱可伊，河北辰光律师事务所律师，执业证号：11304201811048795。 被告：邯郸市岳恒房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区光明南大街**。统一社会信用代码：91130402599936736J。 法定代表人：潘蒙海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王亚成，河北太平洋世纪律师事务所律师。执业证号：11301200410825976。 委托诉讼代理人：李金剑，系该公司办公室主任。 原告牛晓明与被告邯郸市岳恒房地产开发有限公司（以下简称岳恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告牛晓明及委托诉讼代理人朱可伊和被告邯郸市岳恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王亚成、李金剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛晓明向本院提出诉讼请求：1、请求确认《商品房买卖合同补充协议二》第二条约定无效。2、请求判令被告一次性给付原告2017年3月1日至2018年4月30日违约金21645元（房价x贷款年利率x实际年数）。3、请求判令被告自2018年5月1日起按月支付违约金（以原告支付的全部房款为基数，按照中国人民银行同期公布的五年以上贷款利率为标准计算）4、本案诉讼费由被告承担。当庭变更诉讼请求：第一项：请求确认《商品房买卖合同补充协议二》第一、二、四条约定无效。第二项：请求判令被告一次性给付原告2017年9月30日至2018年9月30日违约金18553元。第三项：请求判令被告自2018年10月1日起支付违约金每月1546元。事实和理由：2016年7月28日原告与被告签订购房协议书，并支付了全部房款的49.82%为首付款，并约定交房日期为2017年2月28日。2016年7月28日，原告在被告售楼部签订了正式的《商品房买卖合同》合同编号：0020160728012以及《商品房买卖合同补充协议一》、《商品房买卖合同补充协议二》，并且被告将原告购房协议书收回。而后原告在中国银行股份有限公司邯郸分行办理了贷款手续，贷款合同编号：2016年住房字1**，并按合同约定每月按时偿还贷款。时至今日，被告仍然不能交付给原告商品房。故请求贵院依法判令被告的违约事实及按合同约定给付赔偿金以及承担实际诉讼费用和实际误工费。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十六条之规定：物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费。根据合同法第五十二条规定，违反法律和行政法规强制性规定的条款无效，故请求贵院判令原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议二》第一、二、四条无效。 被告岳恒公司辩称，一、我方不存在迟延交房的违约行为。依法不承担迟延交房的违约责任，以下不可抗力因素为邯郸岳恒迟延交房的免责事由：1、政府采取的空气治理应急措施以及其他管控措施。2、受施工地址客观条件影响，政府部门要求对地下车库规划作出变更。二、《商品房买卖合同补充协议二》第一、二、四条约定有效，不属于无效条款。三、关于违约金数额计算的问题。其计算的违约金的计算方法的依据不符合合同的约定。原告主张将来还未发生的不确定的违约责任，要求被告为此承担违约金没有事实和法律依据。补充协议二是原告与被告共同协商合意的结果，且原告已经详细阅读相关内容，并认可同意遵守，补充协议二核心内容是原告自愿进行装修，并不是被告强而为之。补充协议二第一条、第四条实际上是关于原告自行装修，自行确认的装修价款的最低标准，不涉及保证金性质。第二条核心意思是原告委托被告要收取，是原告的主动、自愿，并不是被告强行索取。因此，原告要求确认补充协议二中1、2、4条无效没有法律依据。综上，被告的上述答辩意见具有事实及法律依据，恳请贵院依法支持被告的答辩意见，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。牛晓明向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同（附补充协议一、二）复印件1份，证明原告和被告订立的商品房买卖合同的事实以及被告方延迟交房违约的事实及计算依据。2、原告身份证复印件，证明目的：原告的主体身份。3、首付款收据复印件，证明目的：原告交付首付款的事实。4、售楼处工期表复印件1份，证明目的：被告未按约定施工造成延期交房的事实。5、中国银行贷款合同复印件1份，证明目的：2016年7月25日首付款188643元，贷款190000元。 被告岳恒公司对上述证据提出以下质证意见：对证据1、2、3、5真实性没有异议，对证据4真实性有异议。这些证据不能证明被告存在违约行为。 被告岳恒公司向本院提出以下证据：1、因政府原因，在2016年、2017年、2018年，下达文件造成工程延期，文件页数共计123页。2、关于车库规划变更相关文件，共计32页，证据1-2证明被告不存在违约行为，不应承担违约金。 原告牛晓明对上述证据提出以下质证意见：对证据1中第一组和第十六组证据真实性没有异议，关联性有异议，因案件情况不一样，签订合同的日期也不相同，部分停工日期不能适用。第二组证据真实性没有异议，关联性有异议，政府从2016年10月13日到2018年都有重污染的发布土石方作业通知，但是安装施工没有在其范围内，只是停止户外施工。第三组至第十二组证据真实性没有异议，关联性有异议。第十三组证据关联性有异议，通知提到的是监测点周边造成扬尘污染的要停止土石方作业，而涉案房产不构成该停工的依据。第十四组证据真实性有异议，没有原件。第十五组证据真实性、关联性有异议，该通知明确是由于被告的治理有问题所以才对被告作出的停工整改通知书，不应转嫁于原告。第十七组证据关联性有异议，雨水管网施工是政府工程，不是政府向被告下达的，不能因为第三方的施工影响被告的施工。其中的证明与本案无关，不构成不可抗力的因素。第十八组证据至第二十组证据没有异议，但时间有误差，有的文件规定的是三天，但实际停工时间长。第二十一组证据、二十六组证据、二十七组证据通知说的是湿法作业，并不是停止作业。第二十二组证据、二十三、二十四、二十五组证据通知停工时间短，实际停工时间长。二十八组至三十五组证据中除了三十组证据外多次重复计算。第三十组证据真实性、关联性有异议。对证据2签合同的日期为2016年7月28日，专家论证时间2016年4月29日，签订合同日期在后，被告可以明确预估到相关车库的情况，不能成为其延期的理由。工程进度计划表中的到2019年的延期情况，我方没有见过任何政府的文件，不应当计算在期间之内。专家论证的合法性有异议，最初设计车库也是经过了专家论证，所以合法性有异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日，牛晓明和岳恒公司签订了合同编号为0020160728012商品房买卖合同（预售），合同约定，牛晓明购买岳恒公司开发建设的位于邯郸市邯山区房屋，房屋面积为65.6平方米，单价为人民币5772.0元，总价款为378643元。该合同附有补充协议一，该协议第三条第一项约定：出卖人应当于2017年9月30日前向买受人交付该商品房。如逾期交付，自2017年10月1日起至实际交付之日止，出卖人以买受人已付全部房款（含已付贷款部分），按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算违约金。该协议第三条第四项约定：因政府行为（如戒严等）、群众聚会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施或因其他政府原因导致工程拖期或逾期交房的构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并在发生当期不以书面形式通知买受人，且不承担违约责任。该合同附有补充协议二，该协议第一条约定：原合同约定的商品房交付标准统一变更为简装修交付标准，其装修费用标准为按房屋销售的建筑面积300元／㎡。第二条约定：该简装修费用为标准未包含在原合同签约单价之内；在房屋交付前乙方委托甲方一次性收取该简装修保证金，并开出收款收据（具体保证金金额为一室收取二万元，二室收取三万元，三室收取四万元）。第四条约定：在乙方所购买商品房委托甲方启动装修后，乙方已交装修保证金自动转为装修款，并按300元／㎡简装修标准对照实际销售的建筑面积实行装修款的多退少补。2016年7月28日，牛晓明向岳恒公司交纳首付款188643元。2016年7月25日，牛晓明通过中国银行股份有限公司邯郸市分行签订个人住房贷款委托借款合同，借款金额为190000元。后中国银行股份有限公司邯郸市分行将190000元转账至岳恒公司账户。后岳恒公司未能按照合同约定时间向牛晓明交付房屋，双方就房屋交付问题发生争执，经协调未果，牛晓明诉至本院，诉请如前。 另查明，2016年7月28日起至2018年3月31日，楼盘在施工建设期间出现重污染天气，及工地所经道路施工，原告房屋因政府行政命令造成停止施工243天。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认为，牛晓明与岳恒公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应当认真履行合同约定的各项义务。牛晓明在合同签订后已按约将全部房款支付完毕，根据合同约定，岳恒公司应在2017年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付牛晓明使用，其至今仍未向牛晓明交付房屋逾期交房显系不妥，岳恒公司应当向牛晓明支付违约金。但被告迟延交房原因部分系执行政府的行政命令所导致，施工期间政府颁行的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期及开发商的房屋交付具有重要影响，且政府禁令及管制措施也是开发商无法预知或预判的，因此与工期有关的政府禁令及管制措施可以作为开发商迟延交付房屋的免责事由，本案中政府禁令及管制措施系双方约定的开发商迟延交付房屋的免责事由，该约定合法有效。按照双方合同约定，2016年7月28日至2018年3月31日期间243日，此期间不应承担违约责任，因此岳恒公司逾期交房的起算日期应延后243天，即自2018年5月31日计算。 关于岳恒公司辩称的逾期交房系地质条件复杂引起的车库设计变更所致。且庭审中岳恒公司提交的《论证审查报告》是在圆筒式机械立体车库施工中出现问题后的专家论证，形成时间是2016年4月29日，而被告与原告签订合同时间是2016年7月28日，在原、被告签订合同之前，被告已经发现该隐患的存在，且在庭审中也未提交涉及车库设计规划变更的正式批复文件，故岳恒公司的该辩称不能成立，本院不予采纳。 关于牛晓明要求岳恒公司自2018年10月1日起按月支付违约金的诉请，因岳恒公司能够实际交房的日期现暂时不能确定，故本院判令岳恒公司支付违约金的截止日期酌定为2018年10月31日，自2018年11月1日起牛晓明因逾期交房产生的损失，其可另行主张。 关于牛晓明请求判令《商品房买卖合同补充协议二》第一、二、四条约定无效的诉请，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。牛晓明以《商品房买卖合同补充协议二》第一、二、四条约定违反《河北省物业服务收费管理实施办法》的规定主张合同无效，《河北省物业服务收费管理实施办法》并非法律或者行政法规，该补充协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，牛晓明提出的该项诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共国和合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、判决生效后十日内，邯郸市岳恒房地产开发有限公司以总房款378643元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向牛晓明支付自2018年5月31日起至2018年10月31日止的逾期交房违约金； 二、驳回牛晓明的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费421元，由邯郸市岳恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  韩伏林 审 判 员  李海亮 人民陪审员  马华民 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  王鹏飞 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。