福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初12710号 原告：张卫，女，1956年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨力，福建如浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王权民，男，1956年2月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系张卫的丈夫。 被告：厦门传人实业有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路81号三江大厦十二层E室，统一社会信用代码913502006122638808。 法定代表人：陈立群，董事长。 委托诉讼代理人：张东平，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林沈纬，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：厦门传人置业有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路81号12C单元之一，统一社会信用代码91350200705434722K。 法定代表人：施建华。 原告张卫与被告厦门传人实业有限公司（以下简称传人实业公司）、厦门传人置业有限公司（以下简称传人置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案，依法适用简易程序公开审理。原告张卫及其委托诉讼代理人杨力、王权民，被告传人实业公司的委托诉讼代理人张东平、林沈纬到庭参加诉讼。被告传人置业公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张卫向本院提出诉讼请求：1、两被告偿还购房款550000元；2、两被告赔偿因合同无效造成的损失暂计1000万元，实际以鉴定结果为准。事实及理由：传人实业公司于2001年开发了“美园度假娱乐城”项目，传人置业公司是该项目的代理销售单位。张卫当时根据传人置业公司对外发布的该项目的房地产销售广告及相关宣传资料，于2001年6月25日与传人置业公司签订了一份《房屋使用权转让合同书》，约定：传人置业公司将该项目的A3-2别墅一栋及附属储物间、屋顶露台、花园、车位的使用权转让给张卫使用，成交金额550000元。双方签订合同后，张卫依约支付了房屋转让款550000元，之后传人实业公司、传人置业公司也将转让的房屋交付给张卫使用至今。2016年1月，传人实业公司向厦门市思明区人民法院提起民事诉讼，请求法院确认上述合同无效。该案一审判决确认合同无效；张卫对该案提起上诉，二审判决确认合同有效；之后，传人实业公司向福建省高院申请再审，后由福建省高院作为民事裁定提审，现该案已由福建省高院作出了终审判决，判决撤销二审法院的民事判决，维持一审法院判决，即维持一审判决确认张卫与传人置业公司于2001年6月25日签订的《房屋使用权转让合同书》无效。张卫认为，讼争合同已经签订十多年，在这十多年中，物价已经大幅上涨，讼争房屋的使用价值远远大于签订合同时的价值，传人实业公司现提出合同无效，有违诚信且不利于交易安全；张卫系依据传人置业公司在正规媒体的销售宣传而签订了讼争合同，传人实业公司、传人置业公司在主观上故意对张卫签订讼争合同起到误导作用；在讼争合同签订后，厦门市政府曾要求传人实业公司接受处理并补缴相关地价款项可以变更土地用途，使得讼争房屋可以取得商品房的产权。然而，传人实业公司却未按政府要求补缴相关款项，导致土地性质无法变更。因此，导致讼争合同无效的责任系传人实业公司造成的，传人实业公司应承担全部责任，传人置业公司系其代理销售单位，应承担连带赔偿责任。综上所述，由于近年房地产销售价格较十几年前已经增长数十倍，由于传人实业公司的原因造成合同无效给原告造成的房地产溢价损失计其他相关损失已经高达上千万元。讼争房屋溢价应属于被告要赔偿的损失一部分，讼争合同签订后十几年被告主张合同无效要收回房屋明显是因为房屋增值的利益驱使。张卫在本案中没有过错，张卫属于普通公民，只能根据普通人的认知，不能用专业人士的认识去评判。张卫当时根据被告发布的广告以及售楼处宣传资料产生购房意向并签订合同。当时《土地管理法》还未出台，相关规定是模糊的，人们的认识还是模糊的。被告当时宣传可以变更土地性质，是被告的原因导致土地性质没有变更。 传人实业公司辩称，一、张卫未提供任何证据证明传人实业公司收到过原告所支付的购房款550000元，讼争合同为张卫与传人置业公司签订，张卫要求传人实业公司返还购房款无事实与法律依据。二、张卫主张被告返还购房款550000元，应当扣除其自实际使用房屋至实际将房屋归还被告期间所产生的费用（人民币138809.52元，自交房日2002年1月1日起计算至张卫实际向被告归还房租之日，暂计至2018年8月31日）。这个费用是按照合同约定的使用年限平摊到张卫已经实际使用的时间。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。”由此可见，合同被确认为无效后，该合同是自始无效，因合同而产生的事实变动应当恢复原状。被告自2002年1月1日起便将讼争房屋交付张卫，张卫一直占有、使用讼争房屋，至今仍占有、使用讼争房屋。张卫与厦门传人置业有限公司签订的《房屋使用权转让合同书》（以下或称“讼争合同”）被福建省高级人民法院依法确认无效，依讼争合同取得的财产应当返还，但张卫自交房之日至今一直占有、使用讼争房屋，应参照讼争合同约定的使用权转让标准支付占有使用费，占有使用费用应当折价补偿从购房款中扣除。三、张卫所称被告未按政府要求补缴相关款项，导致土地性质无法变更，没有事实依据，且与本案并无关联。根据厦国土房（2003）298号文件、闽政（2003）7号文件，处理范围和对象为在1997-1998年全省非农业建设用地清查时未得到处理的1999年1月1日以前的非法占用土地行为。首先，讼争项目土地系于2000年2月厦门市思明区神龙经济发展总公司与被告合作开发，时间范围不符合；其次，被告使用土地为合法转让土地，而非非法占用土地行为。2.被告向张卫已售房屋，不在符合拆迁安置和房改条件的安置房、集资房的范围。被告土地是获批用于建设从事文化、休闲、度假和娱乐行业的建筑，不具备安置房、集资房的构成要件，因此无法按照文件要求按协议出让方式补办用地手续。原告也承认讼争项目用地的性质至今仍为集体用地，显然未得到行政许可。况讼争土地权属证书上载明的用地性质为乡村企事业用地，则传人实业公司是否遭受行政罚款等情形本就属于与本案无关的事实，根本无需查明；事实上也根本不存在该等情形。这个情况在已生效的与本案案情一致的（2015）厦民终字第441号民事判决书中二审法院亦已查明。二审法院认为，“虽厦门市国土资源与房产管理局于2003年8月21日出台《厦门土房【2003】298号关于思明区乡村企事业用地改变用途补办用地手续的处理意见》，但根据该意见，也须依照法定程序依法变更土地用途。但至二审庭审结束前，本案讼争土地仍是乡村企事业用地。根据我国《土地管理法》的相关规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”故，《厦门土房【2003】298号关于思明区乡村企事业用地改变用途补办用地手续的处理意见》本身与本案不具有关联性，更不能证明本案中讼争房屋受到行政处罚，张卫主张在讼争合同签订后，厦门市政府曾要求答辩人接受处理并补缴相关地价款项可以变更土地用途，使得讼争房屋可以取得商品房的产权，而传人实业公司却未按政府要求补缴相关款项，导致土地性质无法变更的事实根本不存在。张卫主张合同无效系由传人实业公司造成，应当承担全部责任，更是不能成立。况且，上述已说明，张卫在签订合同时对于讼争房屋的权属以及所属用地、转让风险是知情的，而在已知风险和合同存在无效可能的情形下仍与被告签订合同，是自甘风险的行为，也是张卫存在过错的体现，张卫的过错不应由传人实业公司为其承担不利后果。四、张卫主张被告赔偿因合同无效造成的损失1000万元没有事实、法律依据。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。其中有过错一方赔偿对方的损失仅限于信赖利益损失，亦即当事人因信赖合同有效而在订立和履行合同过程中支出一定费用，从而在合同无效后蒙受的一定损失，而不应包括合同有效情形下通过履行可以获得的利益。张卫主张因物价上涨，案涉房屋使用价值大于合同签订时的价值，由此被告应赔偿房地产溢价损失及其他相关损失，应以讼争合同有效为前提。但是，本案讼争合同已被福建省高级人民法院生效判决确认无效，讼争合同自始无效，张卫所主张的房价上涨损失应不属于《合同法》第五十八条规定的信赖利益损失，不应由传人实业公司承担赔偿责任。况张卫对合同的无效存在过错，张卫在受让讼争房屋时对房屋和所属用地的性质，以及转让是否符合法律法规的相关规定等事项未尽必要的谨慎义务。从讼争合同的内容来看，第一条第3款：“乙方对甲方所要转让的别墅做了充分了解并愿意承让”，第六条第2款“本房屋（别墅）土地使用权和房屋使用权实际年限的时间计算方法：从该房屋所属项目土地的立项申报审批时间即1999年1月28日起至2069年1月28日”和第六条第3款“乙方在签订本合同后，如需易主更换使用人，甲方无偿提供方便，但由此发生的其他费用由乙方承担”。综上可知，倘若是正常的房屋买卖合同，合同名称不会使用“使用权转让”字样；张卫若需转卖房屋应向房地产管理部门办理相应手续而无须被告的协助，更不会约定土地使用权和房屋使用权的实际年限计算方法，由此可见，在签订讼争合同时，张卫对于讼争房屋的权属以及所属用地、转让风险是知情的。但在巨大的利益诱惑前，张卫明知风险但仍愿意铤而走险签订讼争合同，说明张卫对讼争合同被确认无效是有过错的，张卫愿意承受讼争合同被确认无效的风险。事实上由合同名称和内容架构均可推断，张卫明知传人实业公司获批的美园度假娱乐城项目系用于从事文化、休闲、度假和娱乐行业，项目上房屋属于自用经营性房屋，不具有可转让性和流通性。张卫在未要求厦门传人置业有限公司出具相关权利证书和行政许可的前提下仍与其签订合同，在签订合同时即已经知晓合同存在无效的情形，仍然企图用合法形式掩盖非法目的，存在过错，其主张的损失不属于因信赖合同有效而蒙受的信赖利益损失。现张卫又主张传人实业公司应当对其承担房屋溢价等赔偿责任，不但事实、法律上没有依据，且存在出尔反尔、非法谋利之嫌，有违民法诚实信用原则。综上所述，张卫主张被告返还购房款550000元，应当扣除其自实际使用房屋至实际将房屋归还被告期间所产生的费用138809.52元（自交房日2002年1月1日起计算至张卫实际向被告归还房租之日，暂计至2018年8月31日）；张卫主张被告赔偿因合同无效造成的损失1000万元没有事实、法律依据，且有非法谋利之嫌，与民法诚实信用原则相悖，依法应当予以驳回。 传人置业公司未作答辩。 围绕诉讼请求，张卫提交了房屋使用权转让合同书、2016闽0203民初88号民事判决书、2016闽02民终2007号民事判决书、2017闽民再215号民事判决书、厦门日报截图、2018闽厦开证经字第783号公证书、厦国土房（2003）298号文件、闽政（2003）7号文件、合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目合同书、传人实业法定代表人登记表、（2015）厦民终字第441号民事判决书作为证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄厝村饲料加工综合楼和黄厝村委会综合楼项目用地系乡村企事业用地，黄厝村委会于1992年9月及1995年1月分别取得相应编号为0-08号及382号的《乡村企事业用地许可证》。1994年6月，厦门市思明区计划统计局作出思计投（1994）106号及107号文件，同意厦门天乐物业管理有限公司将0-08号和382号乡村企事业用地地块转让给传人实业公司开发，由思明区农村工作办公室、黄厝村委会、传人实业公司合作建设美园渡假娱乐城A1、A2，用于从事文化、休闲、渡假和娱乐等行业。1999年3月，黄厝村委会将0-08号和382号乡村企事业用地地块委托滨海街道办事处（神龙经济发展总公司）全权开发经营（包括对外招商引资）。 2000年2月，神龙公司与传人实业公司签订一份《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目合同书》，合同约定：由神龙公司提供合作项目的建设用地13895平方米（0-08号和382号乡村企事业用地地块）；传人实业公司负责提供项目开发所需的全部资金；为便于合作项目的开发建设，拟成立项目公司。该合同落款处传人实业公司的“法定代表人或委托人”一栏由施建华签署。 2002年11月，神龙公司与传人实业公司签订一份《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目补充协议书》对上述项目合同书进行补充约定：神龙公司将其“美园海滨旅游娱乐城”项目25%股份全部转让给传人实业公司，而传人实业公司将按神龙公司原持有股份所应有的权益（即696万元的出资比例）用现金的形式返还给神龙公司，此后神龙公司不再参与该项目的利润分配，也不再承担此项目的经营风险；由于神龙公司将所持有的股份全部转让给传人实业公司，双方不再成立项目公司，由传人实业公司全权负责该项目的建设和经营。 2000年3月，美园度假娱乐城项目（址于0-08号和382号乡村企事业用地地块）取得建设工程规划许可证，项目建设单位为黄厝村委会和传人实业公司。此后，传人实业有限公司与传人置业公司在《厦门日报》等媒体上对美园度假娱乐城项目以“海丽山庄”名称进行销售宣传，采用广告词如“居住的仙境，投资的宝藏，度假的首选”。目前“搜狐焦点”网站的“厦门房产-厦门楼盘-思明楼盘”仍显示，位于思明区环岛路海滨景州乐园旁的“海丽山庄”楼盘开发商为“厦门传人置业有限公司”。截至本案法庭辩论终结，美园度假娱乐城项目仍未竣工验收，项目所在土地性质仍为乡村企事业用地。 2001年6月25日，传人置业公司与张卫签订一份《房屋使用权转让合同书》（以下简称讼争合同），约定：传人置业公司将美园渡假娱乐城A3-2别墅一栋及附属储物间、屋顶露台、花园、车位（以下简称讼争房屋）的使用权转让给张卫使用，成交金额550000元，交房时间2002年1月1日，房屋（别墅）土地使用权及房屋使用权年限均70年（从房屋所属项目土地的立项申报审批时间即1999年1月28日至2069年1月28日）；张卫在签订合同后，如需易主更换使用人，传人置业公司无偿提供方便，但因此发生的费用由张卫负责。该合同落款处传人置业公司的“法定代表人”一栏由施建华签署。 2005年2月5日，传人实业公司与厦门大学签订一份《项目变更协议书》，双方就厦门黄厝塔头008号及382号地块及地上建筑物（“美园渡假娱乐城”）整体项目变更事宜进行洽商，在市政府的支持同意下，双方达成如下协议：本项目位于厦门黄厝塔头，总用地面积13895平方米，由35栋连体别墅组成，现工程已基本完工。该项目属于集体用地，由乙方投资开发，在思明区政府批准后兴建，后经厦门国土资源与房产管理局2003（298）号文件及市政府办公厅批复后，列入政府确权范围。乙方拥有100%项目权益。乙方同意该项目变更为甲方所有，作为甲方引进高层次人才公寓。在政府批准同意后，将该项目名称直接变更到甲方名下，甲方同意受让乙方100%的权益。甲方应向乙方支付权益金。乙方在政府批准同意后，配合甲方办理新项目的有关文件，配合甲方做好后续工程建设过程中的有关事宜。牵涉到政府的罚款、土地出让金、税收等全部费用及与该项目有关的债权债务均由乙方负责。甲方同意该项目作为非商品房的居住房，并按《厦门市国有土地使用权出让收费若干规定》（厦府[2000]综085号）第六条之规定向市政府争取有关配套费的优惠政策。2005年6月27日，厦门大学给厦门市国土资源与房产管理局发函称，根据《厦门市人民政府办公厅关于厦门大学引进高层次人才公寓问题的批复》（厦府办[2005]）13号第三条之规定，该校在取得该项目产权后，必须专项用于引进高层次人才公寓，不可向社会发售。鉴于此种情形，该校决定该项目作为学校非商品房的居住房，恳请厦门市国土与资源与房产管理局同意该校按照《厦门市国有土地使用权出让收费若干规定》第六条之规定缴纳相关费用，以顺利推进该项目。2005年7月14日，厦门市国土资源与房产管理局答复厦门大学称，对于原传人置业公司美园项目处理、转让过程中涉及的罚款、土地出让金和相关税费，由该校和开发商按规定缴交，不得减免。2011年5月13日，厦门大学与传人实业公司签订一份《协议书》，约定：传人实业公司同意按照《补充协议书》第六条第3款的违约责任条款支付以下款项：返还厦门大学已支付的全部转让权益金4983.7万元；补偿厦门大学的转让权益金利息损失1315.1980万元；向厦门大学支付违约金2000万元。厦门大学同意在本协议履行期间不进行任何可能实质性改变该项目权利状态的处置行为；厦门大学承诺在传人实业公司支付完前述所有款项后5天内将项目按现状正式移交传人实业公司，并将传人实业公司曾移交给厦门大学的项目和与项目有关的全部文件资料返还给传人实业公司；双方确认，在厦门大学将项目及有关资料移交给传人实业公司后，《补充协议书》（包括双方2005年2月签订的《项目变更协议书》）正式解除，该项目的所有权利义务概由传人实业公司享有、承担，所有遗留问题均由传人实业公司负责处理。 2016年1月，传人实业公司向本院提起（2016）闽0203民初88号确认合同无效纠纷一案，请求判令确认讼争合同无效。该案经一审、二审、再审，福建省高级人民法院于2018年5月29日作出（2017）闽民再215号民事判决，确认讼争合同无效。2018年8月28日，传人实业公司向本院提起（2018）闽0203民初15272号物权保护纠纷一案，请求判令张卫向其返还讼争房屋。截至本案法庭辩论终结，该案一审尚未审结。 另查明，2001年6月25日，案外人陈传和与传人置业公司签订一份《房屋使用权转让合同书》，约定：传人置业公司将美园度假娱乐城A3-1别墅一栋及附属储物间、屋顶阳台、花园、车位的使用权转让予陈传和，成交金额620000元，交房时间2002年1月1日，房屋（别墅）土地使用权及房屋使用权年限均70年（从房屋所属项目土地的立项申报审批时间即1999年12月8日至2069年12月8日）；陈传和在签订合同后，如需易主更换使用人，传人置业公司无偿提供方便，但因此发生的费用由陈传和负责。2001年6月7日、2011年6月26日、2011年7月3日，陈传和分三次支付给传人置业59万元。 还查明，传人实业公司原名称为厦门市传人生物工程有限公司，于1997年更改为现名称。传人置业公司于2000年3月设立，注册资金500万元，其中传人实业公司投资25万元并派人协助管理。2018年11月8日，本院通过“全国组织机构统一社会信用代码公示查询”网站查询传人实业公司信息，结果显示1994年12月29日至2011年2月26日该公司法定代表人登记为施建华。 又查明，厦门市人民政府网站公布的《2002年厦门经济特区年鉴》载明：2001年商品住宅销售额550969万元、商品住宅销售面积2153073平方米，《2018年厦门经济特区年鉴》载明2017年商品住宅销售额6656181万元、商品住宅销售面积2372751平方米。 本院认为，讼争合同已被人民法院生效判决确认无效，根据《合同法》第五十八条规定当事人应进行财产返还，并对合同无效造成的损失按过错承担责任。本案争议焦点为：传人实业公司是否应当承担责任；返还购房款的金额如何确定；张卫因合同无效所受损失范围；当事人对合同无效的过错比例。 一、传人实业公司是否应当承担责任 首先，传人实业公司参股并发起传人置业公司并派员参与后者管理，两家公司的名称仅有一字之差，且直至2011年2月两家公司的法定代表人均为施建华，二者显系关联公司。其次，2000年2月传人实业公司签署《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目合同书》，次月传人置业公司便由传人实业公司发起设立，此后媒体上发布的“美园海滨旅游娱乐城”（“海丽山庄”）广告宣传传人置业公司为开发商，并且以传人置业公司为转让方对外签署《房屋使用权转让合同书》，甚至2005年7月14日厦门市国土资源与房产管理局答复厦门大学时亦将讼争房屋所在项目称为“原传人置业公司美园项目”，可见传人置业公司系传人实业公司为销售讼争房屋所在项目而设立存在高度可能性，并且两家公司共同行为使得传人置业公司是讼争房屋所在项目开发商的认识广为人知，甚至影响了行政主管部门的认识。再者，2000年2月施建华代表传人实业公司签署《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目合同书》，2001年6月其又代表传人置业公司与张卫签订《房屋使用权转让合同书》，施建华作为两家公司的法定代表人先后签订讼争房屋的项目合作开发合同和房屋转让合同，显然传人实业公司作为建设方对将房屋转让给张卫是知情且同意的。最后，对张卫占有使用讼争房屋的事实传人实业公司知道或应当知道，其长达十几年没有提出异议，却于2016年先后提起确认合同无效和返还房屋之诉，意图利用国家对违法合同管制后果达到收回房屋、规避法律责任的目的明显。若将传人实业公司排除在合同责任主体之外，将导致传人实业公司权利义务明显失衡以及各方当事人利益明显失衡。综上，虽讼争合同仅列传人置业公司为讼争房屋转让方，但两家“传人”公司系关联主体，传人实业公司作为开发商对转让讼争房屋知情且同意，默许讼争房屋的销售和宣传，应当作为共同转让方承担合同无效责任。 二、返还购房款的金额如何确定 按照《合同法》第五十八条规定精神，合同无效后双方的财产状态应恢复至订立合同之前，传人实业公司和传人置业公司应当向张卫全额返还购房款。传人实业公司认为张卫应按使用房屋年限支付费用并抵扣购房款的主张于法无据，本院不予采纳。 三、张卫因讼争合同无效所受损失范围 《合同法》第四十二条总体规定了缔约过失责任，并于第五十八条特别规定合同无效的赔偿责任。根据通说，缔约过失责任的损害赔偿范围为信赖利益，信赖利益损害包括所受损害（直接损失）和所失利益（间接损失），其中所失利益（间接损失）主要是指丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。原则上，信赖利益赔偿不超过当事人在订立合同时所应当预见的因合同不成立、无效或被撤销所可能造成的损失，也不得超过合同有效或者合同成立时当事人所可能得到的利益（履行利益）。具体到本案，张卫对其所失利益进行了主张和举证。张卫出于对出让方的信赖订立讼争合同，丧失了在同期市场上购买房屋的机会。讼争合同被确认无效，张卫依法须返还讼争房屋并受领返还购房款，然而返还购房款现远不足以购置替代房屋居住。因而，应当认为550000元合同价款与该款项在2001年所能购买房屋的现今价值之差额为张卫所失利益。由于张卫丧失的是一种抽象的交易机会，故以厦门市商品住宅的平均销售情况作参照为宜，本案并无再委托鉴定的必要。厦门经济特区年鉴记载：2001年厦门商品住宅均价约2559元（5509690000÷2153073），2017年厦门商品房住宅均价为28053元（66561810000÷2372751）。根据上述数据计算，550000元合同价款在2001年所能购买商品住宅的现今价值为6029367元【550000×（28053÷2559）】，张卫丧失交易机会的损失为5479367元（6029367－550000）。上述损失未超过合同有效时张卫可能获得的利益，可纳入信赖利益损失予以保护。 四、当事人对合同无效的过错比例 传人实业公司和传人置业公司作为房地产开发及销售主体，知道或应当知道将讼争房屋按别墅出售变更规划用途、流转集体土地，违反法律和行政法规的强制性规定，但其仍然为之，是明知故犯的违法行为。其在大众媒体发布讼争房屋广告，与其他合法商品房广告同版刊登，足以使购房者产生错误认识，存在虚假宣传行为。在讼争房屋已经出售且未经买受人同意的情况下，其积极运作欲将房屋所在项目整体转让给厦门大学，属于一房二卖的悖信行为。其自始知道合同存在无效情形，却于缔约二十多年后提起“责己”之诉意欲收回房屋，实为利用法律漏洞谋取利益的双重失信行为。综上，传人实业公司和传人置业公司种种违反诚实信用的行为是讼争合同被确认无效的主要原因，其对缔约失败存在主要过错。反观张卫，虽受到一定误导，但作为完全民事行为能力主体，其理应从合同内容、购房价款等交易异常情况中识别讼争房屋有别于合法商品住宅，存在选择不签约的可能性。然而在低价诱惑下其甘冒风险签订合同，未尽必要的审慎义务，对缔约失败亦存在过失。本院酌情认定传人实业公司和传人置业公司对缔约失败承担70%责任，张卫承担30%责任。 综上所述，传人实业公司和传人置业公司应向张卫返还购房款550000元，并赔偿张卫因合同无效所受损失的70%即3835557元（5479367×70%）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、厦门传人实业有限公司、厦门传人置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张卫返还购房款550000元； 二、厦门传人实业有限公司、厦门传人置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张卫赔偿损失3835557元； 三、驳回张卫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取42550元，张卫负担24862元，传人实业公司和传人置业公司负担17688元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一八年十一月二十六日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。