广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初11305号原告（反诉被告）：广州市白云区同和眼之悦眼镜店，住所地广州市白云区永平街。经营者：魏强国。委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区蓝风纸品加工厂，住所地广州市白云区太和镇。投资人：蓝远文。被告：蓝远文，男，1968年12月15日出生，汉族，身份证住址广州市增城区，两被告共同委托诉讼代理人：陈淑辉，广东纬韬律师事务所律师。被告：广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社，住所地广州市白云区鹤龙街黄边村。法定代表人：龙敏飞，董事长。委托诉讼代理人：王锋，广东宏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，广东宏诚律师事务所律师。原告广州市白云区同和眼之悦眼镜店（反诉被告、以下简称眼之悦眼镜店）与被告广州市白云区蓝风纸品加工厂（反诉原告、以下简称蓝风纸品加工厂）、被告蓝远文、被告广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社（以下简称黄边经济联合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。眼之悦眼镜店的经营者魏强国及其委托诉讼代理人霍欣，蓝风纸品加工厂、蓝远文的共同委托诉讼代理人陈淑辉，黄边经济联合社的委托诉讼代理人王锋、李硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区同和眼之悦眼镜店向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告蓝风纸品加工厂之间的《商铺租赁合同》已于2018年7月提前终止；2、判令被告蓝风纸品加工厂退还原告履约保证金109500元；3、判令被告蓝风纸品加工厂、被告黄边经济联合社依法赔偿原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失、搬迁期间的经营损失及搬迁费（按法院委托的评估机构的评估认定为准）；4、判令被告蓝远文对上述被告蓝风纸品加工厂所负债务承担连带清偿责任；5、判令三被告共同承担本案诉讼费、评估费等全部费用。庭审中变更诉请为：1、被告蓝风纸品加工厂退还原告履约保证金109500元、进场费2万元，共计129500元及利息；2、确认原告是涉案商铺的实际经营者，判令被告黄边经济联合社依法向原告支付拆迁补偿及装修补偿，并将拆迁补偿方案提供给原告，被告蓝风纸品加工厂在已受领补偿款项范围内承担连带清偿责任；3、被告蓝远文对上述被告蓝风纸品加工厂所负债务承担连带清偿责任；4、三被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月14日，原告就承租白云区黄边地铁D出口肯德基隔壁第6和第7号铺与被告蓝风纸品加工厂签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2013年8月1日至2021年7月31日止，共8年。原告租赁商铺用于经营使用。2017年1月23日，广州市白云区城市更新局印发《白云区城市更新局关于黄边村工业园项目改造方案的批复》（云更新5号），确定白云区鹤龙街黄边村，东与空港大道征地线相接、西与云城西路延长线征地相接、北至时代玫瑰园用地红线、南至黄边村村界地段，以广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社为改造主体进行自主改造，原告承租的商铺位于上述拆迁改造项目范围内。根据原告与被告蓝风纸品加工厂签订的《商铺租赁合同》第十三条第5项规定：“租赁期限内，如遇国家或地方政府征用该地，甲方将履约保证金足额退还乙方，地权、建筑物及其他补偿归甲方所有，经营及搬迁补偿归乙方所有，本合同自行废止”。被告黄边经济联合社已发出搬迁通知要求原告等拆迁户在2018年7月11日前搬迁完毕，自该日停水停电并开始围蔽工作。但对原告提及的补偿申请却置之不理。原告为商铺的实际经营者，对商铺的装修、设备购买投入了大量的资金，现因改造行为致使原告无法继续经营，原告同意依法提前终止《商铺租赁合同》，而三被告对作为实际经营者的原告至今未给予任何的补偿。按照“谁经营谁受益”的法律基本原则，原告对涉案商铺进行商业经营，对所经营商铺的投入是原告个人合法的财产。拆迁改造行为致使原告的租赁合同提前到期终止，对此，造成原告的各项损失，三被告应给予合法的补偿。被告蓝风纸品加工厂在签订本案租赁合同时曾要求原告支付进场费2万元，根据《零售商供应商公平交易管理办法》的相关规定，出租方收取进场费是不合法的，涉嫌规避国家税收，损害国家利益，根据合同法的规定，这种行为无效，在合同终止后出租方应当退还进场费。鉴于蓝风纸品加工厂是个人独资企业，蓝远文是蓝风纸品加工厂的投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，蓝远文应对蓝风纸品加工厂的债务承担无限连带责任。被告蓝风纸品加工厂、蓝远文共同辩称，由于合同期内的涉案商铺位于政府的拆迁范围，根据合同约定应当提前终止，但合同提前终止的时间应当以原告知道涉案商铺交给被告控制的时间为准。被告蓝风纸品加工厂于2013年8月收到被告黄边经济联合社的拆迁通知后，立即通知承租方按期搬离该租赁物，但原告一直拒不搬迁，而且继续开展经营活动，所以双方签订的合同的时间按法院实际判令解除的时间为准。2、根据最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。结合本案当中涉案商铺属于拆迁范围内，拆迁方已经给出拆迁补偿方案但没有实际达成合意，人民法院就此应定性为安置补偿争议，对于补偿装修装饰部分包括经营性损失等应属于补偿安置范围，不应当受理。另外，涉案商铺内的装修实际上并非原告出资进行施工，从原告提交的证据及庭审当庭提交的进场费票据可以看出原告承租该商铺时已是现有状态承租，所以现有设备与装修作为使用权交给原告也因此收取相应的进场费而不是将现有装修的所有权归原告。因此，原告在本案中提出装修费用由被告承担于法无据。被告广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社辩称，1、黄边经济联合社并不是本案的适格主体，根据黄边经济联合社提供的土地租用合同书，证实该涉案地块是由黄边村第二经济合作社与黎建潮签订的土地租用合同。第二经济合作社签订时间为2006年6月11日，在2012年12月24日又将土地转租给了龙国成，即涉案地块是由第二经济合作社与龙国成签订的租赁合同，第二经济合作社并没有与被告蓝风纸品加工厂签订租赁合同。根据合同相对性，黄边经济联合社不是本案的适格主体，请求法院予以核实。2、根据原告与被告蓝风纸品加工厂签订的租赁合同显示该地块并没有取得建设规划许可证，根据城镇房屋租赁合同若干问题的解释第2条的规定，该租赁协议是无效的。3、黄边经济联合社是根据广州市白云区城镇工信局对于白云区黄边村工业园区项目改造的批复，对涉案地块进行工业区的升级改造，该地块属于以村自主进行工业改造，并非政府征收。且根据第二经济合作社与原承租人黎建潮签订的土地租用合同第10条的约定，如遇村、社发展需要，经政府有关部门批准，合同无条件终止…从这一点来说原告要求黄边经济联合社支付拆迁补偿并没有任何法律依据。4、根据合同的相对性来说，本案是租赁合同纠纷，而拆迁补偿与本案并不是同一法律关系，且即使有补偿，黄边经济联合社补偿的是针对原承租人，对于原告与被告蓝风纸品加工厂签订的租赁合同，没有经过第二经济合作社的同意，经济联社也并不知情，即使有该补偿，其补偿也并非原告，而是第一手承租人。综上黄边经济联合社认为原告要求黄边经济联合社支付拆迁补偿没有任何法律依据，请求依法驳回。被告蓝风纸品加工厂向本院提起反诉请求：1、原、被告于2013年8月14日签订的租赁商铺合同于2018年8月31日解除；2、原告向被告蓝风纸品加工厂支付欠付的租金、场地占用使用费等费用合计109148元及逾期利息109148元；3、原告向被告支付赔偿金278238元；4、本案诉讼费由原告承担。蓝风纸品加工厂在庭审中变更反诉请求中的租金为场地使用费，明确要求支付2018年7-9月场地使用费，其中7月为51010元，8、9月各为61212元，并计算场地使用费至实际交还场地之日止；另要求支付2016年8月1日至2018年7月31日的租金差额为79680元。事实与理由：2013年8月14日，蓝风纸品加工厂与原告签订《商铺租赁合同》，约定：1、原告承租蓝风纸品加工厂位于白云区黄边地铁D出口肯德基隔壁第6和第7号铺作商业经营使用，租赁期间从2013年8月1日至2021年7月31日共8年；2、原告应于每月15日前向蓝风纸品加工厂足额付清当月租金、水电费及公共卫生费。如原告不能按时足额支付租金和租赁费用，则蓝风纸品加工厂有权按欠缴金额每天5‰计罚；3、租赁期间内，如原告拖欠租金超过一个月，则视为原告违约。原告违约，则蓝风纸品加工厂有权单方面解除本合同，进场费和履约保证金归蓝风纸品加工厂所有，原告向蓝风纸品加工厂赔偿六个月租金。合同签订后，原告依照合同约定向蓝风纸品加工厂支付履约保证金109500元，但却未能按照合同约定足额支付每个月租金费用。经蓝风纸品加工厂多次催收，原告仍然拒不支付拖欠的剩余租金。2018年7月，我方收到黄边经济联合社搬迁通知：涉案租赁场地位于广州市人民政府土地征收范围内，需要全体搬迁户进行搬迁工作。接到搬迁通知后，蓝风纸品加工厂第一时间发函致原告告知搬迁事宜，同时要求原告在指定日期搬离租赁场地并支付拖欠的租金及场地占有使用费至实际搬离之日止。但原告至今仍对蓝风纸品加工厂的合理要求不予理睬。综上所述，原告故意拖欠蓝风纸品加工厂租金及场地占有使用费拒不支付，严重损害了蓝风纸品加工厂的合法权益。基于上述事实和理由，蓝风纸品加工厂提起反诉。原告对被告蓝风纸品加工厂的反诉请求辩称，首先对于诉请租赁合同的终止时间，眼之悦眼镜店认为被告蓝风纸品加工厂、蓝远文并非涉案商铺的所有权人也不是拆迁单位，根据被告黄边经济联合社提供的搬迁通知，搬迁截止日期为2018年7月11日，搬迁截止日之后原告与被告蓝风纸品加工厂、蓝远文之间不存在其他法律关系，被告蓝风纸品加工厂应当返还原告的保证金及进场费。且被告蓝风纸品加工厂、蓝远文不再享有向原告主张租金和占用费的权利。2、关于场地占用费和租金的标准问题，现在目前的状况是涉案商铺的网络及电话线路已被拆除，原告在无法正常使用的情况下即使应当支付占用费，也不应当按照租金的标准支付，且被告蓝风纸品加工厂、蓝远文不是适格的收取占用费的权利人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据商铺租赁合同、收据、搬迁通知、律师函，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月14日，原告眼之悦眼镜店（承租人、乙方）与被告蓝风纸品加工厂（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将白云区黄边地铁D出口肯德基隔壁第6和第7号铺（以下简称该商铺）出租给乙方作商业经营使用，租赁面积292平方米，含该商铺门前界内场地独家专用。租金标准2013年8月1日至2014年7月31日，月租金为36500元；2014年8月1日至2015年7月31日，月租金为38325元；2015年8月1日至2016年7月31日，月租金为42157元；2016年8月1日至2017年7月31日，月租金为46373元；2017年8月1日至2018年7月31日，月租金为51010元；2018年8月1日至2019年7月31日，月租金为61212元；2019年8月1日至2020年7月31日，月租金为73455元；2020年8月1日至2021年7月31日，月租金为88146元；甲方账户为刘银江建设银行云山支行的账号。租赁期限：共8年，从2013年8月1日起至2021年7月31日止。进场费2万元，签订本合同时乙方一次性付给甲方。租赁期限内，全免乙方物业管理费。从签订本合同之日起至2013年9月15日止为免租装修期。合同签订时，乙方向甲方支付109500元作为履约保证金，租金期届满，乙方付清一切应缴费用后，甲方将履约保证金全额退还乙方，履约保证金不计利息。乙方每月15日前向甲方足额付清当月租金、水费、电费、水电公摊及公共卫生费。该商铺消防系统由甲方配套，并提供防火合格验收证明，该商铺供水、供电、通讯、电视、排水、排污室外部分由甲方提供，室内部分由乙方自行安装。租赁期限内，甲方违约，则乙方有权单方面解除本合同，甲方须将进场费、履约保证金足额退还乙方，并向乙方赔偿六个月租金。乙方违约，则甲方有权单方面解除本合同，进场费和履约保证金归甲方所有，乙方须向甲方赔偿六个月租金。租赁期限内，如遇国家或地方政府征用该地，甲方将履约保证金足额退还乙方，地权、建筑物及其他补偿归甲方所有，经营及搬迁补偿归乙方所有，本合同自行废止。签订合同后，被告蓝风纸品加工厂出具收据确认收到原告眼之悦眼镜店履约保证金109500元及进场费2万元，被告蓝风纸品加工厂及蓝远文对收取2万元进场费表示无异议，表示进场费属于对现有设备的顶手费，原告眼之悦眼镜店确认进场费实为顶手费，因签订合同而支付，进场时仅为框架，没有装修。眼之悦眼镜店支付租金至2018年6月，7月后租金没有支付，表示蓝风纸品加工厂告知此后租金无须缴纳，蓝风纸品加工厂不予确认。被告蓝风纸品加工厂、蓝远文出具场地建筑物租赁合同、商铺租赁合同书证实表示涉案商铺由龙国成出租给陈梓元，陈梓元再出租给蓝风纸品加工厂的合伙人陈惠锋后再由蓝风纸品加工厂出租给眼之悦眼镜店，被告黄边经济联合社出具土地租用合同书、转让协议，证实涉案商铺由广州市白云区新市镇黄边村第二经济合作社出租给黎建潮，黎建潮后转租给龙国成。被告蓝风纸品加工厂、蓝远文出具拆迁补偿方案，拟证实黄边经济联合社已出具初步拆迁方案，但没有提供完整方案给各承租方，黄边经济联合社表示因与蓝风纸品加工厂没有合同关系，没有支付补偿款给蓝风纸品加工厂，蓝风纸品加工厂亦表示没有收到拆迁补偿费。2018年4月10日，黄边经济联合社发出搬迁通知书，载明根据白云区城市更新局2017年1月23日印发的《白云区城市更新局关于黄边村工业园项目改造方案的批复》要求，违约白云区鹤龙街黄边村，北至黄边北路，南至白云三线，西至云城西路延长线（规划）、东至空港大道（广云路），即将启动搬迁程序，通知各拆迁户提前做好搬迁事宜，搬迁时间自本通知发出之日起至2018年7月11日前搬迁完毕，逾期未完成搬迁，按规定承担违约赔偿责任，自2018年7月11日起通知范围内停止供应水电并开始围蔽工作。2018年8月10日，原告委托广东庄阳律师事务所向蓝风纸品加工厂、蓝远文发出律师函，告知双方租赁合同于2018年7月提前终止；退还履约保证金109500元，蓝远文负连带清偿责任；尽快协商解决剩余租赁期内的装饰装修残值损失；向征地单位和征地实施单位依法索取搬迁期间的经营损失及搬迁费。眼之悦眼镜店出具2018年1-9月缴租通知及水电收据明细，证实蓝风纸品加工厂确认实际租金标准与合同约定标准不一致，故被告蓝风纸品加工厂撤回要求原告支付2016年8月1日至2018年7月31日的租金差额为79680元的反诉诉请。眼之悦眼镜店出具其与其他拆迁户微信记录，拟证实其他实际经营者确认获得补偿，各被告均表示与本案无关。眼之悦眼镜店出具与刘银江对话视频，拟证实原告7月以后只需要交水电费。眼之悦眼镜店出具报警回执，证实2018年9月30日停电停水，各被告表示均未停水停电。被告黄边经济联合社确认涉案商铺无取得规划报建手续，因涉案商铺没有取得规划报建手续导致合同无效，经本院释明，原告明确诉讼请求不变，并撤回要求对投入装修评估的申请并表示装修补偿费在本案中暂不处理。被告蓝风纸品加工厂将反诉请求中的租金变更为场地使用费，场地使用费按合同约定的标准计算至2018年11月30日止。涉案商铺现仍由眼之悦眼镜店使用。蓝风纸品加工厂是蓝远文个人投资开办的个人独资企业。本院认为，原告眼之悦眼镜店与被告蓝风纸品加工厂就未取得规划报建手续的房屋签订的《商铺租赁合同》系无效合同。原告主张合同于2018年7月终止，于法不合，本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，眼之悦眼镜店要求退还合同履约保证金109500元的请求，本院予以支持。眼之悦眼镜店要求退还进场费20000元，双方确认该进场费为顶手费，涉案商铺因改造通知2018年7月搬迁，合同期到2021年7月,按未使用年限折算应退还部分费用，计算为3年/8年×20000元=7500元,蓝风纸品加工厂应退还眼之悦眼镜店进场费7500元。眼之悦眼镜店主张超出部分，本院不予支持。蓝风纸品加工厂要求支付上述履约保证金及进场费的利息，因合同无效，利息可自原告主张权利之日即2018年8月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止。蓝远文作为蓝风纸品加工厂的投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。眼之悦眼镜店诉请超出部分，本院不予支持。眼之悦眼镜店要求确认其为涉案商铺的实际经营者，判令黄边经济联合社依法向原告支付拆迁补偿并将拆迁补偿方案提供给原告，被告蓝风纸品加工厂、蓝远文在已受领补偿款项范围内承担连带清偿责任。对此，眼之悦眼镜店作为租赁合同承租人，实际使用涉案商铺，各方均未提出异议，其要求黄边经济联合社支付拆迁补偿款，并提供补偿方案，黄边经济联合社并不是本案租赁合同的一方当事人，与眼之悦眼镜店并无合同关系，眼之悦眼镜店要求黄边经济联合社支付拆迁补偿及提供补偿方案，缺乏依据，本院不予支持。蓝风纸品加工厂、蓝远文否认已受领补偿款，眼之悦眼镜店未能提供证据证实蓝风纸品加工厂、蓝远文已受领补偿款，眼之悦眼镜店要求蓝风纸品加工厂、蓝远文在受领补偿款范围内承担连带责任的请求，本院亦不予支持。蓝风纸品加工厂反诉要求确认商铺租赁合同于2018年8月31日解除，于法不合，本院不予支持。房屋租赁合同虽然无效，但不影响出租方蓝风纸品加工厂向承租人眼之悦眼镜店主张占有、使用期间的场地使用费，使用费以原房屋租赁合同约定的租金标准为宜。眼之悦眼镜店支付租金至2018年6月，眼之悦眼镜店收到黄边经济联合社要求搬迁的通知后仍占有涉案商铺至今，眼之悦眼镜店亦未能提供证据证实蓝风纸品加工厂同意无需再支付场地使用费。故蓝风纸品加工厂反诉要求眼之悦眼镜店支付2018年7月至11月的场地使用费的诉讼请求，本院予以支持，计算为51010元+61212元×4=295858元，眼之悦眼镜店应支付蓝风纸品加工厂2018年7月至2018年11月的场地使用费295858元。蓝风纸品加工厂撤回要求支付2016年8月1日至2018年7月31日的租金差额为79680元的反诉诉请，属于对其权利处分，本院予以准许。蓝风纸品加工厂反诉主张原告支付赔偿金278238元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，广州市白云区蓝风纸品加工厂向广州市白云区同和眼之悦眼镜店退还履约保证金109500元、进场费7500元，合计117000元及利息（以117000元为本金，自2018年8月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；二、蓝远文对上述第一项判决承担连带清偿责任；三、自本判决生效之日起五日内，广州市白云区同和眼之悦眼镜店向广州市白云区蓝风纸品加工厂支付2018年7月至2018年11月的场地使用费295858元；四、驳回广州市白云区同和眼之悦眼镜店的其他诉讼请求；五、驳回广州市白云区蓝风纸品加工厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1445元，由广州市白云区同和眼之悦眼镜店负担139元，由广州市白云区蓝风纸品加工厂、蓝远文共同负担1306元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费4374元，由广州市白云区蓝风纸品加工厂负担1768元，由广州市白云区同和眼之悦眼镜店负担2606元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一八年十一月十九日书记员  郑萍军