安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0802民初1991号 原告（反诉被告）：陈秀云，女，1988年4月29日出生，汉族，自由职业者，住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：刘和兵，安徽益上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱映川，安徽益上律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林阿燕，女，1983年6月15日出生，汉族，公司职员，住浙江省东清市。 被告（反诉原告）：周杰，与林阿燕系夫妻关系，男，1976年1月28日出生，汉族，企业经营者，住安徽省定远县。 两被告共同委托诉讼代理人：丁国安，安徽君江律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：丁敏，安徽君江律师事务所律师。 第三人：安徽省诚瑞房地产经纪有限公司，住所地安庆市宜秀区天柱山东路书香一品小区一层3室，统一社会信用代码91340800097336271F（1-1）。 法定代表人：张星，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐剑，该公司员工。 原告陈秀云与被告林阿燕、周杰、第三人安徽省诚瑞房地产经纪有限公司（以下简称诚瑞房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈秀云及其委托诉讼代理人刘和兵、朱映川、被告周杰及及两被告共同委托诉讼代理人丁国安、丁敏、第三人诚瑞房地产经纪公司到庭参加诉讼，本案前后进行了两次开庭审理。本案现已审理完毕。 原告陈秀云向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《房屋买卖合同》，并支付违约金20万元；2.本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年7月30日，原告与两被告在第三人处签订《房屋买卖合同》，由两被告出让位于迎江区独秀大道云珠海棠花园5幢3单元906室房产于原告，出让价款为125万元（房票形式），并约定如乙方违约需支付违约金20万元。原告于当日交付定金2万元，2018年8月9日支付合同约定的垫付款30万元。后两被告违约，明确表示加价出售该房，原告拒绝。为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告林阿燕、周杰共同辩称：一、原告起诉的内容不是事实，原告并未签订合同当日交付定金2万元，收条上是1万元，也没有说这个1万元就是交付的定金；二、本案是原告违约在先，请求依法驳回原告诉求。 第三人诚瑞房地产经纪公司发表意见表示：作为第三方，按照涉案的房屋买卖合同，原告已经向我们支付了购房尾款30万元，我方收到款项之后多次通知了两被告来领取，两被告均未来领取，而且还在网站上发布了高于涉案购房款价格的房屋出售信息。 反诉原告林阿燕、周杰向本院提交反诉状，提出反诉请求：1.依法判令解除反诉人与被反诉人签订的编号为0000126的《房屋买卖合同》；2.依法判令被反诉人向反诉人支付违约金20万元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：两反诉原告与反诉被告于2018年7月30日签订了《房屋买卖合同》（编号为0000126）。按照该合同约定，反诉被告应当于2018年8月9日前向反诉原告账户打入用以垫付反诉原告银行尾款的款项，但反诉被告未按约履行。反诉被告的违约行为对反诉原告的信誉造成了极大的损害，在协商未果的情况下，反诉原告准备拿起法律武器维护自身合法权益，谁知反诉被告反而抢先诉至法院。因此，反诉原告特提出反诉，望法院予以支持，以维护市场交易秩序。 反诉被告陈秀云辩称：原告方已经按照房屋买卖合同的约定履行了支付垫付尾款的义务，请求法院驳回反诉人的反诉请求。 第三人诚瑞房地产经纪公司发表意见表示：房屋买卖合同第三条第三款中明确约定了垫付尾款由原告支付至中介方，再由中介方转给两被告，原告已经依约转款到第三人处，就是因为两被告不配合，所有才没有办法转给两被告。 原告陈秀云为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 一、原、两被告身份证复印件各一份，证明原、两被告诉讼主体资格； 二、《房地产三方买卖合同》复印件各一份，证明：原、被告于2018年7月30日在第三人处签订房屋买卖合同，由两被告出让位于迎江区独秀大道云珠海棠花园5幢3单元906室房产于原告，出让价款为125万元（房票形式），并约定如乙方违约需支付违约金20万元； 三、收条一份，证明原告于2018年8月9日支付合同约定的30万元购房款； 四、房屋买卖合同复印件一份，证明涉案房产产权归两被告所有，两被告有权出让该房产； 五、（补充提交）王小金身份证、名片、工作证、转账凭证两份复印件各一份，证明原告于签订合同当日交付履约保证金2万元的事实； 六、（补充提交）2018年8月9日转账凭证打印件两份，证明原告按照合同约定支付29万元至第三人处，加上已经支付的履约保证金2万元，共计支付31万元； 七、（补充提交）原告与被告林阿燕微信聊天记录打印件6张，证明原告已将按照合同约定的支付事实告知被告，被告采取置之不理的态度，故意违约；2018年8月9日4:09，原告将支付29万元的事实以及收条照片发送到被告林阿燕的微信，林阿燕置之不理，也说明了钱已经转给中介了，但是林阿燕没有时间过来拿，8月11日，原告方再次催促林阿燕，林阿燕依然置之不理，8月12日，林阿燕以这个微信账号不怎么用为由进行搪塞，林阿燕回复其丈夫在北京，本组证据与第四组证据相互映证，被告周杰已在北京出差为由拒绝领取垫付款； 八、（补充提交）第三人工作人员与周杰通话记录一份、短信记录打印件1张、第三人工作人员王小金手机录音一份（17709667231），证明第三人于2018年8月8日即告知被告9日领取垫付款，被告以在北京出差为由拒绝。后第三人于2018年8月11日催告被告领取上述款项，被告置之不理，后要求加价至160万元出售涉案房产。通话记录上的呼出号码是第三人工作人员梅磊经理，2018年8月8日梅磊手机打电话和被告周杰，短信也是梅磊经理发送给被告周杰的。 针对原告提交的证据，两被告质证意见如下： 第一组证据无异议；第二组证据真实性无异议，反而证明了系原告违约；第三组证据收条真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，因为合同约定的并不是30万元，而是银行的尾款，2018年8月9日是原告应向被告支付的日期，但实际原告并未支付到被告，而且收条也能够证明原告违约，合同约定原告应当在合同签订当日支付2万元履约保证金，但原告并未当日支付，而且支付的是1万元；第四组证据的真实性和证明目的无异议；第五组证据无异议；第六组证据真实性无异议，但达不到原告的证明目的，只能证明该款转到张星个人的账户了；第七组证据真实性无异议，但达不到原告的证明目的，被告并未置之不理，对微信的理解是原告的个人主观臆测，而且这次的房屋买卖都是周杰在处理，微信聊天记录看不到也是常有的事情，反而更能证明两被告在2018年8月9日确实没有收到银行垫付款的事实；第八组证据：对录音的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，反而证明了：2018年8月9日第三人和原告都没有给两被告打电话通知领取垫付款，第三人工作人员在电话中明确表示根据公司制度，他不会在8月9日将垫付款汇给被告账户，两被告出于对履行合同的信任，两被告已经和银行协商好于2018年8月10日前提前还清银行尾款，由于两被告在2018年8月9日并未收到垫付款，所以不能完成对银行的承诺，提前还清银行尾款；两被告对原告违约的行为很生气，已经明确告知了第三人，会对原告违约的行为依法起诉；因原告并未提交通话记录的内容，只是一个手机号码，无法得出通话记录的内容，但被告承认确实有过通话，但是并不是原告证明的内容，而且8号中介方还没收到原告支付的垫付款。 针对原告提交的证据，第三人诚瑞房地产经纪公司质证意见如下： 对原告提交的所有证据均无异议，但说明一点，合同第三条第三款其他约定写明了银行尾款的金额是30万元，该笔款项也是原、被告认可的支付途径，由原告支付至中介方名下，再由中介方账户转至两被告银行卡，只不过两被告不配合我们，所以中介方没办法转给两被告；针对第六组证据，第三人表示张星系第三人公司的法定代表人，转账给张星也就代表着转账给第三人公司了；针对第七组证据，合同上甲乙双方已经明确约定了垫付款是支付至第三人中介公司账户，也约定了垫付款的大致金额，第三人是按照合同约定收取垫付款的，两被告对这个合同约定也是签字认可的；针对第八组证据，买方给卖方垫付银行按揭尾款的情况在我们工作中经常碰到，中介公司在收到买房的垫付款后，需要卖方打好收条，一般需要卖方配合中介公司去不动产登记中心调档，调查房产是否被查封、产权是否完整等情况，然后三方当面支付垫付款，如果2018年8月9日我们收到垫付款后，十分钟之内就可以做好这些事情。 为证明自己的主张，被告林阿燕、周杰向本院提交以下证据： 一、林阿燕、周杰的身份证复印件各一份，证明本诉被告（反诉原告）的主体身份； 二、陈秀云的身份证复印件一份，证明反诉被告的主体身份； 三、房屋买卖合同复印件一份，证明：1、陈秀云与林阿燕、周杰于2018年7月30日签订了案涉房屋的房屋买卖合同；2、合同约定2018年8月9日前陈秀云应向林阿燕、周杰账户打入用以垫付银行按揭尾款的款项；3、合同约定2018年7月30日（合同签订之日）陈秀云应向第三人支付履约保证金2万元； 四、中信银行安庆分行个人贷款还款申请审批表一份，证明：1、林阿燕、周杰因为信任陈秀云的承诺，与银行商定了提前还款计划；2、截止至2018年7月31日，实际上涉案房屋在银行贷款余额为人民币311481.09元； 五、第三人的收条一份，证明陈秀云并未按照合同约定在合同签订之日向第三人支付履约保证金2万元。 针对两被告提交的证据，原告陈秀云质证意见入下： 对第一、二组证据三性均无异议；对第三组证据真实性无异议，但达不到两被告的证明目的，原告已按照合同约定于2018年8月9日向本案第三人支付银行垫付尾款30万元，同时，房屋买卖合同是属于诺成不要式合同，履约保证金实际上是主合同的从属合同，本案原告虽然已经支付了2万元的履约保证金，但因为履约保证金是从属合同，即使保证金不支付2万元履约保证金，也不影响主合同房屋买卖合同的效力，该合同也有效力；对第四组证据仅仅是申请贷款还款审批表，虽然有各个部门经办人的签字，但并未加盖中信银行安庆分行的公章，经办人以及负责人的签字原告无法核实其真实性，依据该审批表，约定的还款本金是31万余元，但上述具体的数额原告无法知晓，需由两被告于2018年8月9日向原告告知具体数额，因为两被告没有告知具体数额，所以原告只能按照合同约定支付30万元的银行垫付款；第五组证据的真实性无异议，但该份证据恰好证明原告于2018年8月9日按照合同约定支付30万元的银行垫付款的事实。 针对两被告提交的证据，第三人诚瑞房地产经纪公司质证意见如下： 对第一、二组证据无异议；第三组证据真实性无异议，但不同意两被告的证明目的；第四组证据真实性无异议；第五组证据有异议，关于履约保证金，原告确实转账了2万元给我们，当时原告支付30万元银行尾款的时候，因为资金周转原因，原告准备了29万元，还有1万元原告要求从2万元履约保证金中拿1万元，凑30万元支付银行尾款，所以第三人出具的收条上是1万元。 第三人诚瑞房地产经纪公司并未向本院提交证据。 经审查，原告陈秀云提交的证据真实性本院均予以采信；被告提交的证据，其真实均予以采信，但所有证据的证明目的需要综合全案分析认定。 综上，结合庭审和当事人陈述，本院查明如下事实： 2018年7月30日，原告陈秀云给付第三人诚瑞房地产经纪公司2万元定金，用于购买涉案房屋。 2018年7月30日，原告陈秀云与被告林阿燕、周杰以及第三人诚瑞房地产经纪公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定林阿燕、周杰将坐落于迎江区独秀大道云珠海棠花园5幢3单元906室房产出售给陈秀云，房屋成交价125万元。合同第三条第二款第三项手写部分约定：甲（即本案被告林阿燕、周杰）、乙（即本案原告陈秀云）友好协商，乙方以房票形式购买，甲方银行尾款叁拾万左右，乙方垫还，乙方于2018年8月9日前将房款交由甲方，还清尾款，拿出房产证，如甲方未办理土地证，须换不动产权证，该笔费用由甲方承担。该笔尾款由乙方先期转入丙方名下，由丙方（即本案第三人诚瑞房地产经纪公司）代转入甲方银行卡。合同第九条违约责任第一款约定：甲乙双方应于2019年1月30日前履行上述合同条款，到期一方未履行合同的，守约方可以要求解除合同，并有权要求违约方支付违约金贰拾万元。 2018年7月31日，周杰与银行商定了提前还款计划，提前还款的贷款剩余金额3111481.09元。 2018年8月9日，陈秀云向第三人诚瑞房地产经纪公司法定代表人账户转账29万元，加上先前给付的2万元定金中的1万元，凑成30万元用于垫付两被告的银行尾款。陈秀云于当日向被告林阿燕微信发送诚瑞房地产经纪已收到银行垫付尾款的收条照片，并发送“钱我给中介了说你没时间过来拿”的微信内容。2018年8月12日11：34，林阿燕微信回复陈秀云：“你好，不好意思，这号不怎么用。才看到。我到现在都没收到钱。不知道怎么回事？合同上说的是八月九号前”，陈秀云回复林阿燕：“中介说打你电话了，说你妹在北京9号晚上过去拿钱”，林阿燕表示：“没有啊，是我老公在北京”。 2018年8月11日，第三人公司梅磊经理发送短信给被告周杰，短信内容为：大哥，你这边外地办事可回来了，哪天来我公司把客户打过来的部分房款拿了？ 2018年8月13日，原告提交的证据中录音内容显示，周杰、林阿燕要求涉案房屋出售价格涨至160万元。此后，原告诉至本院。 在本案庭审中，本院询问三方当事人关于涉案房价目前的涨跌情况，三方一致认可：涉案房屋自合同签订后至诉讼时小幅下跌。 本院认为，涉案房屋买卖合同系各方当事人自愿签订的，合法有效。被告林阿燕、周杰因未能在合同约定的2018年8月9号前收到原告陈秀云垫付的房贷尾款30万元，以此拒绝履行合同，理由成立。但原告已在2018年8月9日依约向第三人诚瑞房地产经纪公司交付上述房贷尾款，故原告亦未违约。本案争议焦点系2018年8月9日两被告没有收到涉案房屋银行垫付尾款的原因，相关涉案证据并不能足以证明被告拒绝于2018年8月9日从第三人处领取房贷尾款。但紧接的数天内，被告即予以拒绝履行合同，故纵观全案，原告并无明显责任，被告在略为延迟收款的情况下即拒绝履约，显然是本案形成纠纷的原因之一，而第三人在8月9日收款后未能严格催促被告领款，亦是造成纠纷的原因。 原、被告均向对方主张合同约定的20万元违约金，因合同约定，该违约金支付的条件是任何一方未能在2019年1月30日前履行合同，现本案显然并不具备这一条件，故对双方此项诉求均不予支持。根据本案具体情况，涉案合同已无继续履行的必要，因被告确实存在不愿继续履行的情况，虽然有自己的理由，但从公平原则出发，仍应在解除合同后向原告酌情支付违约金，具体数额由本院酌定。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除2018年7月30日原告陈秀云与被告林阿燕、周杰以及第三人安徽省诚瑞房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》； 二、被告林阿燕、周杰本判决生效之日起十日内给付原告陈秀云赔偿款3万元； 三、驳回原告陈秀云其他诉讼请求；驳回反诉原告林阿燕、周杰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告陈秀云负担1075元，被告林阿燕、周杰负担2150元，第三人安徽省诚瑞房地产经纪有限公司负担1075。（该款原告已预交，两被告及第三人在本判决生效之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判长 方 畅 二〇一八年十一月八日 书记员 杨丹丹 本案适用法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。