福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初8810号 原告：郑端香，女，汉族，1974年5月5日出生，住江西省九江市德安县。 委托代理人赖月英，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：郑思明，男，汉族，1966年1月4日出生，住福建省福州市。 被告：陈小铃，男，汉族，1962年7月24日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告郑端香与被告郑思明、陈小铃案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑端香及其委托代理人赖月英到庭参加诉讼，被告郑思明、陈小铃经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令撤销福州市鼓楼区人民法院2017年11月10日作出的（2017）闽0102执异112号《执行裁定书》，并停止对位于连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵居苑Ｃ-6＃楼1403单元房屋（建筑面积为137.90平方米，具体详见：连房权证Ｌ字第××号）的执行，解除对上述房屋的查封、冻结。2、由被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原告于2017年11月17日，收到福州市鼓楼区人民法院作出的（2017）闽0102执异112号《执行裁定书》，原告认为贵院裁定驳回原告提出的执行异议，适用法律有误，与事实不符，理由如下：一、本案中，原告郑端香经中介介绍，向被告郑思明购买了坐落于福州市连江县房屋（以下简称1403单元房屋）。为此，2017年4月17日，原告同居间方签订《意向金协议书》壹份。2017年4月25日，原告同被告郑思明签订了《房屋买卖合同》，2017年5月22日，被告郑思明至福州市公证处办理了委托公证手续，委托受托人王清萍、黄必成为讼争房屋的全权代理人，代为办理讼争房屋买卖、过户等相关事宜，并有权收取购房款。2017年6月6日，被告郑思明委托代理人王清萍至连江县不动产登记中心查询了房屋产权情况，产权清晰无冻结情况。2017年6月12日，原告郑端香与被告郑思明签订了一份《补充协议》，将房屋成交价格从原来人民币1150000元的变更为人民币1138000元及付款方式变成现金全款支付。当日，原告郑端香向被告郑思明及其代理人账户共计汇款人民币520000元，被告郑思明将讼争房屋剩余按揭贷款偿还完毕，予以解押。在签订《补充协议》当日，被告郑思明又以急需资金为由，提出立即交付余款并给予降低交易价格，经双方友好协商达成《补充协议二》，将房屋成交价格从《补充协议》约定的人民币1138000元的变更为人民币1120000元。协议签订后，被告郑思明要求原告以现金的方式支付剩余购房款。于是，原告又以现金方式向被申请人支付剩余购房款人民币600000元。至2017年6月12日止，原告已将全部购房款人民币1120000元先后通过银行转账与现金支付的方式支付完毕。为此，原告从2017年6月12日起，并合法入住该房屋。嗣后，银行在做银行他项权注销时发现该房屋被冻，此时，原告才得知上述房屋已于2017年6月12日、6月27日被贵院查封、冻结。综上可见，原系经中介介绍才认识被告郑思明，双方经多次协商才签的了《房屋买卖合同》。执行异议裁定书中，在无客观证据的情形下，以推断的方式，认定对原、被告双方逃避执行的行为持合理怀疑，而作出驳回原告的执行异议申请，难道原告会用人民币112万元来冒险？况且原告同被告郑思明根本就不认识。显然，该认定事实不清，证据不足。二、执行异议裁定书中称，原告提交的证据不能证明其已合法占有不动产，也未付清全部或大部分购房款。庭审中，原告向法庭提供了家电家具清单、福州国美电器有限公司通用机打发票、物交具结书、福建增值税普通发票（ＮＯ：49024860）等证据足以证明原告已合法占有该不动产。原告向法庭提交的代收款收据、收证收据、中国建设银行客户回单、收款收据、收条等，足以证明原告已付清全部购房款。显然，执行异议裁定书中对此认定事实不清。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的相关规定，原告认为：原、被告双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，原告已全额交付购房款且房屋已经实际交付原告使用。原告提出的执行异议请求，完全符合法律的相关规定，而贵院的执行裁定书，完全违背了该法律规定。综上所述，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请，以维护原告的合法权益。 被告郑思明、陈小铃未作答辩。 原告提交如下证据： A1.《意向金协议》，证明2017年4月17日，郑端香与居间方就购买涉案房屋事宜，签订《意向金协议》壹份。 A2.《房屋所有权证书》、《福建金海岸合同书》、《补充协议》、《补充协议二》，证明原告郑端香与被告郑思明于2017年4月25日签订了房屋买卖合同及于2017年6月12日签订的两份补充协议合法有效，且系在诉讼房屋被法院冻结查封之前。 A3.《收证收据》（客户联）证明2017年4月25日，被告郑思明依约将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》《销售不动产发票》交由中介方保管。 A4.《公证书》，证明2017年5月18日，被告郑思明委托中介工作人员王清苹及其朋友黄必成代办房屋买卖及代收售房款等事宜。并为此做了《公证书》壹份。 A5.《中国建设银行》(自助终端客户凭条)、《中国建设银行个人活期账户交易明细》（户名：郑端香） A6.《中国建设银行个人活期账户交易明细》（户名：梁兴华） A7.《代收款收据》 A5-A7共同证明：一、原告郑端香依《意向金协议》、《房屋买卖合同》的约定向被告郑思明支付了购房保证金人民币伍万元。其中伍万元包含意向金的壹仟元已于2017年4月17日支付，另肆万玖仟元于2017年4月25日，应被申请人的要求，向居间方的工作人员梁兴华账户付款。二、原告已依约履行支付购房保证金人民币伍万元的义务，为此居间方向原告出具《代收款收据》壹份。 A8《营业执照》、《在职证明》、《身份证》证明：原告应被告指定的收款人梁兴华，系居间方的工作人员。 A9.《房地产抵押评估报告》 A10.《领取报告单》 A11。《福建增值税普通发票》 A8-A11共同证明原告为购买涉案房屋，向福建建科房地产评估有限公司就涉案房屋申请评估。2017年5月2日，福建建科房地产评估有限公司出具《房地产抵押评估报告》壹份。为此，原告花费了人民币3444元。 A12.《二手房-购房首付款资金转账确认书》 A13.《关于银行过账补充协议》《银行卡》 A14.《中国建设银行个人活期账户交易明细》（户名：郑端香）》、《中国建设银行》（客户回单）、《收条》 A12-A14共同证明：1、2017年5月8日，就原告购买涉案房屋贷款事宜，应银行要求，原告与被告郑思明签订《二手房-购房首付款资金转账确认书》、《关于银行过账补充协议》各壹份；2、2017年6月12日，原告依约向被告指定的账户汇入款项人民币40万元整，向被告郑思明指定代理人黄必成汇入款项人民币12万元整，为此，被告郑思明向原告出具《收款收据》《收条》各壹份。 A15.《不动产登记资料查询结果证明》证明：2017年6月6日，居间方至连江县不动产登记中心查询涉案房屋状态。为此，连江县不动产登记中心向居间方出具《不动产登记资料查询结果证明》壹份，显示该涉案房屋为可交易正常状态。 A16.《收条》,证明：2017年6月12日，原告依约向被告指定的代理人黄必成支付现金人民币60万元整。为此，黄必成向原告出具《收条》壹份。至此，原告已经郑端香已付清全部购房款 A17.《中国建设银行个人活期账户交易明细》（户名：郑端香） A18.《中国建设银行》（个人贷款还款凭证） A19.《中国建设银行》（凭证打印单） A17-A19共同证明：2017年6月12日，原告依约向被告郑思明本人及其指定的黄必成账户汇入购房款人民币52万元整。同日，被告郑思明收到原告支付的款项后，向涉案房屋的贷款银行，结清了该涉案房屋的剩余贷款。 A20.《家电家具清单》、《福州国美电器有限公司通用机打发票》、《物交具结书》、《福建增值税普通发票》（NO：49024860），证明被告郑思明已交付上述房屋给原告郑端香，原告已合法占有该房屋。 A21《执行裁定书》证明：2017年11月10日，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102执异112号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求，原告不服该裁定，因此提起诉讼。 本院认为，因两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议和提交证据，视为自动放弃诉讼权利。原告提交的证据有原件且经审查符合法律规定，本院予以采纳。 根据上述有效证据及原告在庭审中的陈述，本院查明事实如下： 坐落于福州市连江县房屋（以下简称诉争房产）系被告郑思明名下的房产。2017年4月17日，原告同居间方连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介签订《意向金协议》壹份，内容确认在居间方的带看服务下实地考察诉争房产并约定七日内与业主洽谈，且同意以123万元购买诉争房产，并向居间方支付意向金1000元。同日，原告向王清苹转账1000元。 2017年4月25日，原告同被告郑思明签订了《房屋买卖合同》，约定成交价为115万元，同时约定购房保证金为5万元以及双方的违约责任等。同日，原告向居间方支付5万元（包含意向金1000元）购房保证金。 2017年5月2日，福建建科房地产估价有限公司受原告委托对诉争房产进行估价并出具《房地产抵押估价报告》，估价结果为861000元。 2017年5月22日，被告郑思明和案外人林丽芳至福州市公证处办理了委托公证手续，委托受托人王清苹、黄必成为讼争房屋的全权代理人，代为办理讼争房屋买卖、过户等相关事宜，并有权收取购房款。 2017年6月6日，被告郑思明委托代理人王清苹至连江县不动产登记中心查询了房屋产权情况，产权清晰无冻结情况。 2017年6月12日，原告郑端香与被告郑思明签订了一份《补充协议》，将房屋成交价格从原来人民币1150000元的变更为人民币1138000元及付款方式变成现金全款支付。当日，原告郑端香向被告郑思明及其代理人账户共计汇款人民币520000元，被告郑思明向中国建设银行股份有限公司福州六一支行结清诉争房屋的剩余按揭贷款51万多元，予以解押。同日，原告与被告郑思明再次达成《补充协议二》，将房屋成交价格从《补充协议》约定的人民币1138000元的变更为人民币1120000元；扣除已支付的52万元，原告向被告郑思明支付余款60万元，同时被告郑思明将诉争房屋、家具家电交付原告并承诺在银行办理完抵押登记注销后三个工作日内配合办理产权变更登记，否则赔偿5万元违约金。当天，被告郑思明向原告出具了12万元、40万元、60万元的收条各一份。双方亦同时《物交具结书》、《家电家具清单》上签名，完成诉争房产的移交手续。 因陈小铃诉郑思明民间借贷纠纷一案，陈小铃提出诉讼保全申请，本院于2017年6月6日作出（2017）闽0102民初4196号《民事裁定书》和《协助执行通知书》，并于2017年6月12日通过福州市不动产登记和交易中心，查封了诉争房产。原告对此提出案外人执行异议申请，认为该诉讼保全执行措施影响了其合法权益，导致其无法办理过户手续。本院于2017年11月10日作出（2017）闽0102执异112号《执行裁定书》，以郑端香提交的证据不能证明其已合法占有不动产，也未付清全部或大部分购房款，异议请求不符合法律规定为由驳回郑端香的执行异议申请。 审理过程中，居间方连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介的工作人员出庭证实了原告所述诉争房产的本次交易过程。同时原告称其在得知诉争房产被查封无法过户后，找到黄必成要求归还60万元现金，否则报警。后黄必成如数交还60万元，原告表示如法院支持原告诉请，原告必将该60万元交由法院分配。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决，裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”和第三百零七条的规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”，本案原告提起执行异议之诉符合法律规定，本院予以受理。 本案的争议焦点是原告对（2017）闽0102民初4196号《民事裁定书》所确定的执行标的，即本案诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先应确认原告与被告郑思明就诉争房产的买卖合同关系是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”，本案的关键在原告与被告郑思明之间的买卖关系是否因存在恶意串通，损害第三人的利益而导致合同无效。本案中，原告与被告郑思明签订诉争房产买卖合同的时间为2017年4月25日，此时被告陈小铃尚未向法院起诉被告郑思明主张返还借款，也未提起诉讼保全申请。根据居间方和被告郑思明出具的收条记载，原告支付购房意向金的时间为2017年4月17日，购房保证金的时间为2017年4月25日，两项合计5万元；2017年6月12日，原告向被告郑思明分三次给付40万元、12万元、60万元，其中40万元系原告转账至被告郑思明账户，12万元系原告转账至其公证指定收款人黄必成账户上，该两笔合计52万元的购房款有原告提供的转账凭证予以佐证，且已几近全部用于诉争房产的银行解押，对此本院予以确认。关于原告主张余款60万元系应被告郑思明的要求现金支付，本院认为，原告与被告郑思明当天两次签订《补充协议》把总价从115万元降为1138000元，再降至112万元，付款方式亦将余款60万元改为现金支付，原告因被告郑思明的降价而同意现金支付亦符合常理。结合原告在居间方的帮助下于2017年6月6日已至连江县不动产登记中心查询了房屋产权情况，居间方相关知情人亦到庭证实买卖经过，据此可以确认原告与被告郑思明不存在恶意串通损害第三人利益的情形，原告与被告郑思明于2017年4月25日签订的《买卖买卖合同》合法有效，本院予以确认。 其次，原告对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告已依约全部支付诉争房屋的全部价款，原告提供的证据可以证明其已实际占有，对未能办理过户登记手续亦没有过错，因此原告对诉争房产享有的权益足以排除强制执行的民事权益。原告诉请停止对诉争房屋的执行，于法有据，本院予以支持。另外，原告在得知诉争房产被冻结后，已向被告郑思明催讨过购房款，被告郑思明公证指定的收款人黄必成已将60万元归还。原告表示如法院支持其诉讼请求，其必将该60万元款项交由法院支配。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 停止对被告郑思明名下的位于连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵居苑Ｃ-6＃楼1403单元房屋（产权证号：连房权证Ｌ字第××号）的执行，解除对上述房屋的查封、冻结；本院（2017）闽0102执异112号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本案案件受理费14880元（已由原告预交），由被告郑思明共同承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈起强 人民陪审员  杨金华 人民陪审员  戴 清 二〇一八年十一月二十七日 法官助理郑艺凤 书记员张源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决，裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。若无，本院认为说理部分应作出判断。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 执行提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。