云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0902民初963号原告：王嘉红，男，1979年11月20日出生，汉族，临沧市凤庆县人，公务员，住临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：刘翔，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吴星星，云南聚盈律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧腾达房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区南天路304号。法定代表人：鲁汉明，该公司董事长。管理人：云南恒业律师事务所。负责人：金卫国，云南恒业律师事务所副主任。委托诉讼代理人：周永林，云南盛天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告王嘉红与被告临沧腾达房地产开发有限公司（以下简称：腾达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日以简易程序立案受理，后因案情复杂，于2018年8月17日转为普通程序，并由审判员熊红云、杨树怀、人民陪审员张绍山组成合议庭审理。案件审理过程中因原合议庭成员回避，本案由审判员杜金宏、姜泽贤、人民陪审员李建军另行组成合议庭进行审理。本院于2018年6月21日、2018年10月29日公开开庭对本案进行了审理。原告王嘉红的委托诉讼代理人刘翔、吴星星，被告腾达房地产公司的委托诉讼代理人周永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王嘉红向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交房义务，将所出售的临翔区东片区文林秋苑20幢1502号房及B198号车位交付给原告，并协助办理相关交房手续；2.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告履行交房义务，将所出售的临翔区东片区文林秋苑20幢1502号房交付给原告，并协助办理相关交房手续包括但不限于办理不动产证；2.判令被告向原告交付其所出售的临翔区车位；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金6138元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月7日，原告与被告签订了文林秋苑《商品房认购协议》，原告自愿购买被告所开发的临翔区东片区文林秋苑20幢1502号房，建筑面积143.01平方米，单价每平方米3700元，按套计价总计价款为529137元，原告向被告缴纳了该套商品房的定金10000元，被告向原告出具了收据一份。2014年6月16日，原告与被告就该房签订了《商品房购销合同》，合同编号为TDZ-259，合同约定原告向被告购买临翔区东片区文林秋苑20幢1502号房，房屋价款为529137元，被告应于2015年6月30日将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告。购房合同签订后，原、被告将所签署的合同在临沧市住房和城乡建设局进行了登记备案，合同登记号：LC2014061600439。原告于2014年6月16日、2015年7月26日、2016年7月19日分三次付清了房款及公共维修基金，被告向原告出具了收据三份。2015年2月10日，原告与被告签订文林秋苑车位认购协议，原告自愿购买被告所开发的位于临翔区车库，面积为20.46平方米，总价款为80000元，协议签订后原告向被告支付了该笔款项，被告向原告出具了收据一份。后合同约定的交付房屋和车位期限到期，被告未按合同约定交付房屋及车位，经原告多次催促，被告至今仍不履行合同约定的义务。后原告于2018年6月16日对文林秋苑20幢1502号房进行了装修，现暂未入住。因被告未履行相应交付义务，被告应向原告支付相应的逾期交房违约金。现原告为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起诉讼。被告腾达房地产公司辩称，1.原告诉称的双方签订了商品房销售合同的情况属实，原告确实已经完成了房屋和车位的付款义务，现被告虽未履行交房手续，但原告已实际占有使用了标的房产，故本案已无房屋再另行交付的必要。如果原告已经实际使用涉案车位，则由原告继续使用，因为被告现在已经进入破产程序，被告现在已经不能确认是否还有能力向原告交付车位；2.被告愿意配合原告办理房屋产权手续，但现因被告公司已申请破产重整，故被告不能保证是否能够成功协助办理相关产权手续；3.双方在商品房销售合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，就应当按照合同的约定来计算，现原告已实际占用本案房产，故违约金应只应计算至原告实际占用之日止。综合原、被告双方的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：原告的各项诉讼请求是否应当得到支持。原告王嘉红针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.文林秋苑商品房认购协议一份，欲证明原告向被告购买商品房一套，双方明确约定了房号、面积、单价、房款等内容，原告于2014年5月7日交纳了10000元定金的事实；2.商品房购销合同一份，欲证明原告与被告之间存在合法有效的商品房买卖关系，双方签署了规范的商品房买卖合同，约定了各自的权利和义务，并进行了备案登记；3.收据四份，欲证明原告履行了合同约定的付款义务；4.文林秋苑车位认购协议一份，欲证明原告与被告之间存在合法有效的商品房买卖关系，原告向被告购买车位一个，双方明确约定了车位号、面积、总价款等内容；5.收据一份、银行转款凭证三份及借记卡账户历史明细清单五份，欲证明原告通过银行转账方式向被告支付了房屋及车位价款的事实；6.照片九份，欲证明原告已经实际占有了涉案房屋，并对涉案房屋进行了换锁和装修；7.借款抵房款协议及借款抵房款情况说明复印件各一份，欲证明原告向被告支付的217151元购房款的来源情况。经质证，被告对原告提交的第1、2、3、4、5、7组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第6组证据不发表质证意见。被告腾达房地产公司针对其辩称意见没有向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院审查认为原告提交的7组证据来源合法，内容客观真实且与本案相关联，能够证明本案案件事实，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年5月7日，原、被告双方签订了“文林秋苑”商品房认购协议，约定由原告向被告购买其开发的文林秋苑项目中的20-1502号房，总房款为529137元。2014月6月16日，原、被告双方签订了编号为“TDZ-259”的《商品房购销合同》，约定原告向被告购买其开发的位于临翔区东片区文林秋苑项目中的20幢第15层1502号房，房屋价款为529137元。合同约定原告应于合同签订当日支付购房总价款的60.31%即319137元，剩余价款21000元向银行贷款支付。被告应于2015年6月30日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，如被告不能按期向原告交房，应承担自交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天30元支付违约金，逾期30天后，被告按原告已付房款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金。同日，原、被告将双方签定的《商品房购销合同》在临沧市住房和城乡建设局进行了登记备案，登记号：LC2014061600439。原告于2014年5月7日向被告支付了10000元房款，于2014年6月16日向被告支付了149137元房款，被告均向原告出具了相应收据。2015年4月26日，案外人黄映群与被告签订了借款抵房款协议，双方约定将黄映群对临沧腾达建筑有限责任公司享有的217151元债权用于折抵原告尚未支付给被告的部分购房款及配套费用，后被告于2015年7月26日向原告出具了相应收据。2016年7月19日，原告将剩余房款160000元支付给了被告。2015年2月10日，原、被告双方签订了“文林秋苑”车位认购协议，约定由原告向被告购买其开发的文林秋苑项目中的B198号车位，价款80000元。认购协议签订当日，原告按约定向被告支付了80000元车位款，被告于同日向原告出具了车位款收据一份。2018年6月16日，原告自行将本案所涉房屋进行了装修，现房屋已装修完毕。因被告未按约定履行交付房屋及车位的义务，故原告为维护自身合法权益而提起诉讼。另查明，2018年8月13日，被告腾达房地产公司被申请宣告破产重整一案，云南恒业律师事务所担任被告腾达房地产公司的管理人。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告作为房地产开发商对外销售开发的商品房，与作为买受人的原告签订《商品房销售合同》及车位认购协议，对购买标的物、权利义务、违约责任等作出明确约定。该合同系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。原告已按照合同约定履行了付款义务，被告即应依约履行如期交房及交付车位的义务。本案中，因原告已实际占有并使用本案所涉房产，故原告起诉要求被告履行交付房产的义务的请求已无实际履行之必要，本院不予支持。被告未按约向原告履行交付车位的义务，已构成违约，故原告起诉要求被告交付车位的请求有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。本案中，双方约定的交房时间为2015年6月30日，同时约定被告应在交房后的12个月内到产权登记机构提请办理产权证。现该房产虽已由原告占有使用，但该房产尚未办理产权登记手续，被告还应配合原告到产权登记机构办理房屋的产权手续。故原告要求被告配合办理产权登记手续的诉求有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方约定被告应于2015年6月30日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，现被告未按约交付原告房屋，已构成违约，按照约定应当承担自逾期交房之日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。根据本案查明事实，被告逾期交房的时间应为2015年7月1日，原告起诉要求被告承担自2015年6月30日起承担逾期交房违约金的请求，本院对起算时间予以调整。同时，根据双方的合同约定，被告应承担的逾期交房违约金为6212.54元（2015年7月1日至2018年4月30日逾期时间为1034天，逾期前30天×30元/天＝900元，之后按照总房款529137元×1004天×0.001%＝5312.54元，两项合计为6212.54元），但本案中原告仅要求被告承担6138元的逾期交房违约金，该行为系当事人处分自身权利，本院不做干预，故被告应承担的逾期交房违约金为6138元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告临沧腾达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告王嘉红办理临翔区东片区文林秋苑20幢第15层1502号房的不动产登证手续；二、被告临沧腾达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将临翔区车位交付给原告王嘉红；三、被告临沧腾达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告王嘉红支付逾期交房违约金6138元；四、驳回原告王嘉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告临沧腾达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杜金宏审 判 员  姜泽贤人民陪审员  李建军二〇一八年十一月十六日书 记 员  张 琪