山西省侯马市人民法院民事判决书（2018）晋1081民初1148号原告(执行案外人)：张双锁，男，1954年12月6日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区亚特兰小区**楼****。委托诉讼代理人：孙永强，山西因文律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘蓉，女，1976年10月27日出生，汉族，住山西省，住山西省侯马市v>委托诉讼代理人：郝卫国（被告刘蓉的丈夫），男，1973年4月16日出生，汉族，住山西省，住山西省侯马市v>被告（被执行人）：侯马市昊星房地产开发有限公司，住所地侯马市呈王西路。负责人：柴彩霞。原告张双锁与被告刘蓉、侯马市昊星房地产开发有限公司（以下简称昊星公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张双锁及其委托诉讼代理人孙永强、被告刘蓉及其委托诉讼代理人郝卫国到庭参加诉讼，被告昊星公司经传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张双锁向本院提出诉讼请求：1、请求对侯马市××小区1幢4单元302号停止执行；2、请求人民法院确认侯马市××小区1幢4单元302号房产为原告所有；3、由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月10日，侯马市人民法院（2015）侯民初字第358号对刘蓉诉昊星公司、柴彩霞民间借贷纠纷一案作出民事判决，判令被告昊兴公司给付原告刘蓉70万元本金和14万元违约金，限本判决生效后五日内付清；被告柴彩霞承担连带清偿责任。2018年7月4日，原告对执行标的提出书面异议，侯马市人民法院于2018年7月17日作出（2018）晋执异36号执行异议裁定，驳回原告的异议。2015年3月19日，原告与被告昊星公司签订《商品房买卖合同》，原告依约向被告支付全部房款，签订该合同同日于侯马市住房保障和城乡建设管理局办理了备案登记。原告自2015年起向被告公司所属物业公司交纳各种费用并准备装修。不料贵院依被告刘蓉申请将该房产保全，现将强制执行。无奈提起诉讼，望判如所请。刘蓉辩称，应驳回原告的诉讼请求。1、张双锁对查封物不具备合法权利人主体资格。①张双锁虽与侯马市昊星房地产开发有限公司签订所谓的《商品房买卖合同》，但其并未实际向该公司交纳购房款;②《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产登记簿由登记机构管理。”张双锁的名字从未记载于该被查封房屋的登记簿上，所以张双锁依法不具有该房屋的物权或准物权；③按照最高法颁布并于2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，昊星公司作为开发单位，持有上述小区的国有土地使用证、建筑工程规划许可证等房地产开发建设证照××小区1幢4单元302号房屋在查封时点上的唯一权利人只能是昊星公司，案外人张双锁依法不具备房屋权利人的主体资格；2、张双锁不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条规定的情形。①张双锁在向侯马市人民法院执行庭提出书面异议时提交的《以物抵债协议》中的“约定抵债后，债务人昊星公司另行出具房款收据”和《商品房买卖合同》取得了“房款收据”，两份证词前后矛盾，逻辑混乱，有虚假证据嫌疑，侯马市人民法院也作出了（2018）晋执异36号执行异议裁定，驳回了张双锁的异议请求；②张双锁与开发商之间的所谓交房手续违反相关法规，张双锁在侯马市人民法院查封之前至今都从未合法占有该不动产；③张双锁作为临汾市尧都区户籍人口有其固定住所，其与昊星公司签订的所谓《商品房买卖合同》无论法庭判定是否有效也并非用于居住之目的。昊星公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月9日，昊星公司、柴彩霞因向刘蓉借款70万元未予偿还而被起诉至本院，2015年4月14日由本院审判部门查封了涉案房屋，并作出（2015）侯民初字第358号民事判决。判决生效后，昊星公司、柴彩霞未按判决书的内容履行偿还借款义务，于是，刘蓉申请强制执行涉案房屋。在执行阶段，案外人张双锁称其是涉案房屋的所有权人，其于2015年3月19日与昊星公司签有《商品房买卖合同》，2015年4月8日又签订了《以房抵债协议》和《补充协议》，并在侯马市房地产管理部门办理了备案登记手续，故涉案房屋的所有权应归其所有。2018年7月4日，张双锁向本院提出执行异议，本院作出（2018）晋1081执异36号执行异议裁定，在裁定中认定：异议房产所有权应归被执行人昊星公司所有。异议人张双锁虽与被执行人昊星公司签订了《商品房买卖合同》，并向相关部门办理了备案登记，但非法定不动产预告登记，也未到相关部门办理不动产变更登记，其本人并未实际交纳购房款，与昊星公司也不存在债权债务关系，其买卖和占有房产存疑。据此事实，本院执行部门驳回了张双锁的执行异议。另查明：原告张双锁的女儿张丽娟于2014年5月28日向柴彩霞汇款80万元，汇款的附加信息声称是房款。原告张双锁则是于2015年3月19日与昊星公司签订的《商品房买卖合同》，当天在侯马市房地产管理部门办理了备案登记手续，次日昊星公司出具房款收据（注明收到张双锁××小区1-4-0302房款393155元）。而根据张双锁于2015年4月8日与昊星公司签订的《以房抵债协议》，则说明是昊星公司因建筑工程流资不足，向张双锁借款80万元，因无力偿还，故以房抵债，侯马市××小区1幢4单元302号房屋作价393155元，张双锁所持借据等手续由昊星公司收回，昊星公司另行出具房款收据。上述事实可以证明，80万元的汇款人是张丽娟，张双锁实际并未交纳购房款，与昊星公司也不存在债权债务关系，张双锁的房款收据也是昊星公司根据抵债协议另行开具的。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”从上述法律条文内容可知：案外人张双锁只有享有足以排除强制执行的民事权益的，才能判决不得执行该执行标的。张双锁虽向本院提供《商品房买卖合同》、《以房抵债协议》和《补充协议》、房款收据等相关证据，以此证明其是涉案房屋的买受人，并证明其与昊星公司的房屋买卖合同已于2015年3月19日在侯马市住房保障和城乡建设管理局办理了备案登记。该备案的性质是预售备案，属于行政管理范畴，不具有排他性的作用，办理预售备案，说明张双锁与昊星公司存在房屋买卖合同之债法律关系。房产预售合同备案与房产预告登记是两个不同性质的概念，办理了预告登记后才具有排他性效力，预售备案与预告登记是两个不同的阶段，预售备案是预告登记的前提，张双锁在办理预售备案的基础上，再办理预告登记，取得预告登记证后，针对涉案房屋才享有排他性权利。有鉴于此，被告张双锁以曾经办理过预售备案用来佐证其享有排他性的物权效力，并认为其对涉案房屋依法享有所有权，该观点是对物权法第二十条规定内容的曲解，故本院不予采纳；再者，原告张双锁也未能提供证据证明其已实际占有涉案房屋（拿到房屋钥匙不等于实际占有房屋），其提出执行异议，因证据不足，也不应予以认定。综上所述，案外人张双锁因就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对侯马市××小区1幢4单元302号房产停止执行之观点，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告张双锁的诉讼请求，案件受理费7200元，由原告张双锁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审 判 长 杨林栋人民陪审员 杨晋军人民陪审员 张雪萍 二〇一八年十一月二十三日书 记 员 刘嘉玉