广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26374号原告：上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区东瑞路7号3座首层，统一社会信用代码914406006947125971。负责人：郭庆，董事总经理。委托诉讼代理人:郭汝婵，广东长航律师事务所律师。被告：陈健能，男，1989年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司诉被告陈健能物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯德独任审理。本案于2018年10月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年10月至2017年5月15日期间房屋的物业管理服务费77778元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2018年7月31日为77778元）；2、判令被告向原告支付2013年10月至2017年5月15日期间车位的物业管理服务费14616元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2018年7月31日为14616元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是佛山市禅城区东瑞路2号东华轩21座及DC31车位的业主。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，房屋以每月每平方米5.80元的标准，车位以每月每平方米1.45元的标准，于每月10日前向原告支付当月的物业管理服务费；如逾期支付的，从逾期之日起每天按欠款金额的1‰支付违约金。因被告未按约定支付物业管理服务费，为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、资质证书、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《前期物业管理服务协议》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明被告原是佛山市禅城区东瑞路2号东华轩21座及DC31车位的业主，于2017年5月15日转让该房。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，房屋以每月每平方米5.80元的标准，车位以每月每平方米1.45元的标准，于每月10日前向原告支付当月的物业管理服务费；如逾期支付的，从逾期之日起每天按欠款金额的1‰支付违约金。被告涉案房屋的建筑面积为308.27平方米，每月应支付物业管理服务费1787.97元；被告涉案车位的建筑面积为231.59平方米，每月应支付物业管理服务费335.81元。被告拖欠2013年10月至2017年5月15日期间房屋的物业管理服务费应为77776.70元，车位的物业管理服务费应为14607.74元。3、《房屋交接单》，证明被告于2011年9月19日接收涉案房屋，于2013年9月17日接收涉案车位。被告占有及使用涉案房屋及车位期间已享受原告提供的物业管理服务，应按约定支付物业管理服务费。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告举证的证据具有证据的真实性、合法性，能够证明本案事实，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2011年3月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《瑞安东华轩》，协议约定如下：“……座落位置：佛山市禅城区东瑞路2号瑞安东华轩二十一座，建筑面积：307.40平方米；……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用及其它相关费用；……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方按时足额交纳物业管理费用及其他相关费用，逾期交费，除补交所欠物业服务费及其它有关费用外，须交纳以往所欠物业服务费为基数的每日千分之一的逾期付款滞纳金；……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方向甲方交纳管理费用时间：自收楼日起交纳物业管理服务费（购房者逾期未办理收楼者，视为同意按《收楼通知书》上约定时间接收所购物业），并一次性缴纳三个月管理费保证金，从第四个月开始每月管理费用于当月10日之前缴交；……三、住宅按建筑面积每月每平方米5.8元（其中已含公共水电费分摊）；四、车位按建筑面积每月每平方米1.45元；……第九条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天按欠费总额的千分之一交纳违约金，……第十六条本协议期限从甲乙双方签订本协议之日起至乙方或业主委员会与新物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。……”另查明一，原告是壹级资质的物业管理公司，于2009年8月24日登记成立，其经营范围包括物业管理、停车场管理等。另查明二，被告分别于2011年9月19日、2013年9月17日签署房屋交接单，确认接收涉案瑞安东华轩二十一座及涉案DC31号车位。另查明三，涉案佛山市禅城区东瑞路2号二十一座，建筑面积308.27平方米，涉案佛山市禅城区东瑞路2号地下停车场DC31号，建筑面积231.59平方米，均已办理产权登记手续，由被告单独所有。涉案东华轩二十一座于2017年5月15日、涉案DC31号车位于2017年6月6日转让给案外人王亦连。另查明三，依据原告提交的违约金明细表，原告所计得的涉案房屋每月应收物业管理费为1788元、涉案车位每月应收物业管理费为336元。另，原告以每欠费月的11日作为违约金的起算时间点，以日千分之一为计算标准，涉案房屋、车位物业管理费的违约金暂计至2018年7月31日分别为85720.31元、16108.53元。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《瑞安东华轩》是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付房屋及车位物业管理费的诉请。依据涉案《瑞安东华轩》的约定，被告负有依约按期支付房屋及车位物业管理费的合同义务。经查明，涉案东华轩二十一座于2017年5月15日、涉案DC31号车位于2017年6月6日转让给案外人王亦连，故原告仅有权向被告主张至2017年5月14日止的房屋物业管理费及至2017年6月5日止的车位管理费。因被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院确认被告拖欠房屋物业管理费的欠费时间为2013年10月1日至2017年5月14日。据此，被告应依据涉案协议约定的1787.97元/月（5.80元/月/平方米×308.27平方米）的标准向原告支付2013年10月1日至2017年5月14日的房屋物业管理费合计77690.18元（1787.97元/月×43个月+1787.97元/月÷31天×14天），原告诉请的房屋物业管理费超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。至于车位管理费的问题，原告在本案中仅向被告主张2013年10月至2017年5月15日车位物业管理费，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。又因被告未到庭就上述欠费时间提交有效证据予以反驳，故被告依据涉案协议约定的335.81元/月（1.45元/月/平方米×231.59平方米）的标准向原告支付2013年10月1日至2017年5月15日的车位物业管理费合计14602.32元（335.81元/月×43个月+335.81元/月÷31天×15天），原告诉请的车位物业管理费超出部分，本院不予支持。关于违约金问题。如前认定，被告未依约按期交纳物业管理费等相关费用，已构成违约，原告确有权依据涉案《瑞安东华轩》的约定向被告主张违约金；但因上述协议所约定之违约金标准明显过高，故经综合考虑被告的违约情节，本院依据公平原则酌定调整上述违约金标准为年利率24%。至于起算违约金的时间点，依据涉案协议约定，被告于每月10日前缴交当月的物业管理费，故被告应依约分别以每月房屋物业管理费1787.97元为本金，按年利率24%自欠费当月11日起至实际清偿房屋物业管理费之日止、以每月车位物业管理费335.81元为本金，按年利率24%自欠费当月11日起至实际清偿车位物业管理费之日止向原告累计计付违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告陈健能在本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司支付2013年10月1日至2017年5月14日的房屋物业管理费77690.18元及违约金（违约金以每月1787.97元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%分段累计至实际支付完毕上述房屋物业管理费之日止）；二、被告陈健能在本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司支付2013年10月1日至2017年5月15日的车位物业管理费14602.32元及违约金（违约金以每月335.81元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%分段累计至实际支付完毕上述车位物业管理费之日止）；三、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取1998元，由原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司负担340元，被告陈健能负担1658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年十一月十三日书记员 方紫盈