湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018)湘民再455号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：汪平，男，汉族，1963年9月22日出生，住石门县。委托诉讼代理人：谢婷婷，北京中银（长沙）律师事务所律师。再审申请人（一审被告）：单绪平，女，汉族，1961年8月18日出生，住石门县。再审申请人（一审被告）：唐巧玲，女，汉族，1960年12月29日出生，住石门县。再审申请人（一审被告）：覃石清，女，土家族，1958年8月4日出生，住石门县。再审申请人（一审被告）：唐熙荣，女，土家族，1962年9月23日出生，住石门县。再审申请人（一审被告）：卢水英，女，汉族，1964年1月27日出生，住石门县宝峰开发区。再审申请人（一审被告）：向黎晖，女，土家族，1978年3月8日出生，住石门县。再审申请人（一审被告）：占万清，女，汉族，1968年10月25日，住石门县。再审申请人（一审被告）：邢小春，女，土家族，1964年12月2日出生，住石门县。再审申请人（一审被告）：何登辉，男，汉族，1971年6月8日出生，住石门县。以上九位再审申请人共同委托诉讼代理人：徐联委，湖南楚江律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：余和元，男，汉族，1964年2月12日出生，住石门县。委托诉讼代理人：姚杰，湖南前进律师事务所律师。一审被告：欧阳明，男，汉族，1966年11月1日出生，住湖南省石门县。一审被告：李彬，男，汉族，1967年11月29日出生，住石门县。一审被告：易恒安，男，汉族，1946年8月26日出生，住常德市武陵区。一审被告：任正源，男，土家族，1947年6月12日出生，住石门县。一审被告：王立玲，女，汉族，1963年7月23日出生，住石门县。一审被告：卓尚淼，男，土家族，1960年12月21日出生，住石门县。一审被告：严钦娥，女，汉族，1955年9月13日出生，住石门县。一审被告：汤钦兰，女，汉族，1954年7月22日，住石门县。一审被告：颜志辉，女，土家族，1964年4月19日出生，住石门县。一审被告：肖卫华，女，汉族，1977年12月25日出生，住石门县。一审被告：钟吉春，男，土家族，1953年1月25日出生，住石门县。一审被告：詹云华，男，汉族，1963年11月01日出生，住石门县。一审被告：易平安，男，汉族，1963年2月8日出生，住常德市武陵区。一审被告：向淼兰，女，土家族，1957年3月25日出生，住石门县。以上十四位一审被告推选诉讼代表人：欧阳明，男，汉族，1966年11月1日出生，住湖南省石门县。再审申请人汪平、单绪平、唐巧玲、覃石清、唐熙荣、卢水英、向黎晖、占万清、邢小春、何登辉因与被申请人余和元、一审被告欧阳明等14人确认合同有效纠纷一案，不服常德市中级人民法院（2016）湘07民终1880号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年3月13日作出（2017）湘民申3372号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人汪平及其委托诉讼代理人谢婷婷、再审申请人单绪平、唐巧玲及单绪平等9人的共同委托诉讼代理人徐联委、被申请人余和元及其委托诉讼代理人姚杰以及14位一审被告的诉讼代表人欧阳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余和元向一审法院起诉请求：1、请求确认余和元与欧阳明等人于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、判令自2017年2月18日开始优先履行该合同，履行期限至2022年2月17日；3、由欧阳明等人承担诉讼费。一审法院认定：余和元与汪平等共25人，按份共有坐落于石门县商业门面（其中占万清系已故薛卜良的配偶，薛所有的该案涉及门面由公证机关公证，由其一人继承），套内建筑面积958.72平方米，其中欧阳明占有4／29的份额、覃石清占有2／29的份额、其余23人各占有1／29的份额。2011年12月24日，以全体共有人为出租方，余和元为承租方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：将上述商业门面出租给余和元，租赁期限为2012年2月18日至2017年2月17日；门面租金为每年125万元，2012年2月18日前付清第一年租金，次年提前30日交清下一年租金；押金20万元，于合同签订时一次性付清，合同期满，如承租方未违约，出租方予以退还（不支付利息），否则不予退还；合同期满，承租方应于2017年2月17日前将房屋交给甲方使用；合同期满，如出租方继续出租，在同等条件下，现承租方有优先承租权。合同还对其他事项进行了约定，余和元在承租方签名捺印，其余24名共有人在出租方签名捺印。后余和元一直租赁经营至今，同时查明，欧阳明以其女名义参与门面租赁。2016年3月30日，欧阳明通知全体共有人召开会议，商量下一轮（自2017年2月18至2022年2月17日）门面租赁事项以确定承租人、租金等，除肖卫华、詹云华、易恒安、易平安、占万清，其余共有人本人或委托家人或其他人参加了会议。会议采取竞价方式门面对共有人内部出租，现承租人余和元出价135万元，唐巧玲出价160万元，汪平出价165万元，后无人再出高价，欧阳明还对租赁税的负担对汪平进行了说明，称“租赁税在租金中负担2万元，其余由汪平负担”，汪平同意。当即汪平当着与会人员面向欧阳明交纳了20万元“押金”，欧阳明给汪平出具了收条一份，内容为“今收到汪平交来石门原百货大楼租赁保证金贰拾万元整（2017.2.17－2022.2.17），并约定于2016年4月30日前交清2017年2月17日－2018年2月17日房租壹佰陆拾伍万元整，如不能交清视为违约，该押金（保证金20万元）由全体股东受偿。欧阳明，2016.3.30”。同年4月17日，欧阳明组织共有人再次召开会议，除肖卫华、詹云华、易恒安、易平安、李彬，其余共有人本人或委托家人或其他人参加了会议，欧阳明向与会人员说明余和元想继续承租，汪平称租赁合同已成立，不同意退出租赁，会议未达成一致意见。第二天起三日内，余和元与欧阳明便分别找到部分共有人以余和元为承租方，共有人为出租方签订《房屋租赁合同》，合同中租期为2017年2月18日至2022年2月17日，租金为每年175万元，2017年1月18日前交清第一年房租，合同其余条款与原2011年12月24日合同内容基本一致。有欧阳明、李彬、易恒安、易平安、钟吉春、任正源、向淼兰、汤钦兰、詹云华、严钦娥、卓尚淼、王立玲、邢小春、颜志辉、向黎晖、肖卫华共16人在合同上签名，同时上述16人及余和元按自己所占房屋共有份额领取了余和元第一年租金（每份额租金5.9475万元）。汪平得知后，与欧阳明等协商未果，遂于2016年5月9日向法院提起诉讼，法院于2016年7月14日判决：确认汪平与欧阳明签订的房屋（坐落于石门县租赁协议有效。同时查明，共有人召开会议或有其他事项均由欧阳明通知或组织。2016年5月2日，余和元与案外人汪兴祥签订了《经营合作协议》，约定双方自2016年6月15日起至2022年2月17日在上述门面合作经营服装、鞋帽、饰品等，现已开始进行装修，2016年6月18日上午，汪平因阻止余和元对门面装修，双方发生肢体冲突，经石门县公安局楚江派出所调解达成和解协议。该门面已经装修完毕并投入经营。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，本案中余和元与按份共有人中的另16人签订了《房屋租赁合同》，其达到了占份额三分之二以上的按份共有人同意，而且经庭审查明无证据证明按份共有人之间有另外的约定，因此，余和元与16名共有人签订房屋租赁合同的行为有效。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因而，该合同系有效合同，故对余和元主张确认与16名共有人签订的《房屋租赁合同》有效的诉讼请求，予以支持。对汪平、单绪平、覃石清、唐熙荣、卢水英、唐巧玲、向黎晖、占万清、邢小春、何登辉及其委托诉讼代理人伍帅提出的余和元存在利诱、欺诈行为，属无效合同的辩驳意见，不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋签订数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”的规定，本案中，余和元于2011年12月24日与全体共有人签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年2月18日至2017年2月17日，余和元现在属于合法占有租赁物，而且余和元与另16名共有人于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》系有效合同，因此，余和元主张自2017年2月18日开始优先履行该合同，履行期限至2022年2月17日的请求，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认余和元与欧阳明等16人于2016年4月17日签订的房屋（坐落于石门县租赁合同有效；二、余和元自2017年2月18日开始优先履行该《房屋租赁合同》。本案案件受理费5080元，由余和元负担。汪平不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回余和元的起诉。二审法院对一审判决认定的事实予以确认。二审法院认为，本案的焦点问题是2016年4月17日的《房屋租赁合同》是否合法有效。汪平认为，该合同是双方当事人恶意串通订立的合同，是以合法形式掩盖非法目的，合同应认定为无效合同。本案中，涉案合同是双方当事人真实意思表示，双方并未共同串通实施某种行为，损害国家、集体或第三者的利益。且该合同已经实际履行，承租人余和元已经占有租赁物，租赁合同已经2/3以上按份共有人同意，出租人领取并分配了租赁款。该合同不仅形式合法，且内容也不违反法律规定，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。以合法形式掩盖非法目的，是指当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或行政法规所禁止的，合同的当事人具有规避法律的故意，并以合法形式对其非法目的进行掩盖，而本案合同双方签订的合同不符合以合法形式掩盖非法目的的法律特征。上诉人所称的余和元转租牟利的行为，并不是以合法形式掩盖非法目的的行为，仅是是否违背双方租赁合同约定的行为。故余和元与另16名共有人于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》系有效合同。判决：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费5080元，由汪平承担。汪平申请再审称：1、余和元据以起诉的《房屋租赁合同》系变造，违反诚信原则，不具真实性和合法性。2、该租赁合同存在“恶意串通”、“以合法形式掩盖非法目的”情形，系无效合同，原审认为合法有效错误。3、余和元取得该租赁合同的方式有违全部共有人的共同约定。4、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的一房数租是以数份租赁合同均合法有效为前提，前述余和元的租赁合同无效，不适用该条款，原审法院对此理解错误，适用法律错误。请求撤销原审判决并依法提审改判，由余和元承担诉讼费用。单绪平等9人申请再审称：本案二审判决生效后，单绪平等申请人发现了新的证据，能够证明余和元要求法院确认有效的《房屋租赁合同》系伪造，余和元采取换页的手段，将原合同第二页偷换，将原合同第二页第八条约定的“如转租需全体股东同意”篡改为“如转租需通知全体股东”，诈取本属全体共有人享有的巨额转租利益。因该合同主要条款系余和元伪造，双方没有就合同内容达成一致，故该合同没有成立，不存在履行基础，更不存在优先履行。请求撤销原审判决；改判余和元与16名共有人于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》不成立，驳回余和元的诉讼请求；由余和元承担诉讼费用。余和元对汪平及单绪平等9人的再审申请答辩称，1、单绪平等9人无正当理由未参加再审立案听证，不应被列为再审申请人。2、余和元不存在伪造变造证据，汪平等人的再审申请理由不成立。请求驳回再审申请，维持原判。欧阳明等14人对汪平及单绪平等9人的再审申请陈述称，在2016年4月17日召开的股东大会上，余和元表示其年租金加价至175万元，汪平表示不再加价，最后会议确定余和元为新一轮承租人。会后，余和元和欧阳明找李彬、易恒安等14人签订新的租赁合同。余和元不存在伪造变造证据，汪平等人的再审申请理由不成立。请求驳回再审申请，维持原判。再审期间，汪平提交了如下证据：第一组：1、《承诺书》；2、余和元在湖南省石门县人民法院（2016）湘0726民初1540号案中提供的证据目录；3、湖南省石门县人民法院（2016）湘0726民初1540号民事判决书；4、常德市中级人民法院（2016）湘07民终572号民事判决书。拟证明全体共有人在办理该共有门面产权证时有明确约定，须由全体所有权人协商一致后永久性整体出租。第二组：5、湖南省石门县人民法院（2016）湘0726民初668号民事判决；6、2016年4月27日欧阳明组织汪平等人谈话录音内容文字说明。拟证明欧阳明系全体共有人代表，其于2016年3月30日出具的收条、签订租赁协议合法有效。第三组：7、刑小春出具的证明；8、刑小春、向黎晖出具解除房屋租赁合同的通知；9、《房屋租赁合同》内容原貌照片；10、拍摄《房屋租赁合同》时的手机存储记录照片；11、2016年6月6日欧阳明、余和元与刑小春的谈话录音文字说明；12、调查笔录。拟证明余和元所持的《房屋租赁合同》是变造的，是恶意串通损害第三人利益的无效合同。余和元质证认为，对第一组证据的真实性无异议，但承诺书的原意是所有共有人均同意租赁物永久性整体出租，不分割出租。对第二组证据的真实性无异议，但湖南省石门县人民法院（2016）湘0726民初668号民事判决只认定欧阳明是召集人，没有权利代表全体共有人。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，刑小春系本案的当事人，其证明不属于证人证言，且常德市中级人民法院（2016）湘07民终572号民事判决没有采信该组照片。欧阳明的质证意见与余和元的意见一致。单绪平等9人对汪平提交的证据无异议。本院对汪平提交的证据审查认为，第一组证据具真实性，但承诺书第二条的文义是全体共有人均承诺整体出租，不单独出租，不能达到汪平的证明目的，不予采信，该组其余证据均出自单绪平等人与余和元就涉案房产的共有权分割纠纷案，与本案无关联性，不予采信。第二组证据已在原审中提交且原审判决已采信，故该证据不能认定为新证据。第三组证据均来源于本案当事人刑小春，刑小春未到庭陈述，因无法确认其真实性，又无其它证据佐证，不能达到汪平的证明目的，不予采信。单绪平等9人提交了3张照片，拟证明余和元所持的《房屋租赁合同》是伪造的，该合同不成立，当然无效，且余和元不享有转租权。余和元质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，照片中的合同不是真实合同，且刑小春系本案当事人，对其拍摄照片不予认可。欧阳明的质证意见与余和元的意见一致。汪平对该证据无异议。本院对单绪平等9人提交的证据审查认为，该证据与汪平所提交第三组证据中的照片一致，审查意见与前述相同。余和元提交了两份证据：1、常德市中级人民法院（2017）湘07民终572号民事判决书。2、湖南省石门县人民法院（2016）湘0726民初668号民事判决及该案2016年6月29日的庭审笔录。拟证明余和元没有转租，汪平等再审申请人对余和元和案外人汪兴祥经营合作并无异议，且已认可2016年4月17日的房屋租赁合同。汪平质证认为，对余和元所提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，但无法达到其证明目的。单绪平等9人质证认为，对庭审笔录的真实性有异议，该两份证据不能达到余和元的证明目的。欧阳明无质证意见。本院对余和元提交的证据审查认为，证据1与汪平提交的证据4一致，证据2中的判决书与汪平提交的证据5一致，审查意见与前述相同。庭审笔录系复印件，且汪平在庭审中对经营合作协议等证据的关联性和证明目的提出了异议，无法达到余和元的证明目的，不予采信。本院再审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是2016年4月17日的《房屋租赁合同》是否合法有效，应否优先履行。汪平及单绪平等9人认为该合同系伪造，违背了全体共有人“公开竞价、价高者得”的内部约定，且合同双方恶意串通，是以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效合同。经查，该租赁合同签订之前经过了全体股东内部竞价，之后经过2/3以上按份共有人同意，双方均认可合同内容及签名真实性，汪平等人提交的证据不足以证明该合同中“如转租需通知全体股东”的内容经过篡改，故该租赁合同系合同当事人的真实意思表示。同时，该合同目的是租赁房屋，合同双方并未恶意串通故意损害汪平的利益，即使余和元承租后再转租牟利，该行为亦非非法目的，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，故2016年4月17日的《房屋租赁合同》合法有效。余和元基于2011年12月24日的租赁合同合法占有租赁物，且2016年4月17日的租赁合同系有效合同，也已实际履行，原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，确定余和元为承租人，并无不当。至于汪平的损失，其可依据与欧阳明的租赁协议另行主张。综上，汪平及单绪平等9人的再审申请理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持常德市中级人民法院（2016）湘07民终1880号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇一八年十一月五日法官助理沈雅书记员陶止戈