湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初7550号原告（反诉被告）原告胡顺，女，1988年9月11日出生，汉族，户籍地：湖南省郴州市北湖区。委托代理人游斌，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托代理人武生，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）被告肖湘祁，男，1977年1月23日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。委托代理人刘天沛，湖南泓锐律师事务所律师。被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼**。法定代表人袁李，总经理。原告（反诉被告）原告胡顺与被告（反诉原告）被告肖湘祁及被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称被告新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡顺的委托代理人游斌、被告肖湘祁的委托代理人刘天沛均到庭参加了诉讼，被告新环境公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告胡顺请求本院判令：1、解除原告与各被告于2017年5月7日签订的《房屋买卖合同》；2、各被告双倍返还向原告收取的购房定金共计20000元；3、各被告支付给原告自2017年11月6日起至定金退还之日止按100元/天的标准计算违约金（暂计算至2017年12月26日为5000元）；4、各被告赔偿原告为实现债权而花费的律师费1000元；5、所有被告共同承担本案的全部诉讼费用、保全费、评估费、拍卖费、执行费、公告费等原告为实现债权而产生的所有费用。被告肖湘祁答辩要点及反诉请求：1、至今未收到定金及首付款，根据合同第二条明确约定交付期限为2017年5月7日，原告戴巧已构成违约；2、未授权任何人代收购房定金，原被告双方未约定购房定金进行托管；3、原告戴巧至今未向被告肖湘祁提交银行按揭审批通过；4、对于办理网签双方未进行约定。综上，本案系原告违约，应承担违约责任。并提出反诉请求，请求本院判令：1、依法解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、原告向被告支付违约金10000元；3、原告承担反诉费。被告新环境公司未作答辩。原告胡顺反诉答辩要点：1、对解除合同无异议；2、原告胡顺已按合同约定支付了购房定金；3、被告肖湘祁违约在先，应向原告胡顺双倍返还定金。故被告肖湘祁的第二、三项反诉请求应予驳回。查明的事实一、经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2017年5月7日，原告胡顺与被告肖湘祁、被告新环境公司共同签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告肖湘祁（甲方兼出售方）将位于长沙县湖湾世景1栋502号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告胡顺（乙方兼买受方），被告新环境公司作为居间方，房屋建筑面积为48㎡，乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议。房屋交易总售价为330000元，乙方于签订合同当日支付甲方购房定金10000元，并约定购房首付款为120000元，剩余200000元由乙方通过银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内甲乙方根据总房价结清，以多退少补为原则。甲乙双方在签订本合同后10日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或对方。本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用经双方协商由甲方承担；甲乙双方交房时间为首付款支付甲方当日。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同备注：乙方承诺贷款审批征信无任何不良记录；甲方承诺乙方首付款费用一起不超过人民币130000元。2、签订上述合同当日，原告胡顺向被告新环境公司诺亚山林门店经理陈彬通过银行转账支付10000元，并由该门店另一员工邓扬俊开具“今收到原告胡顺（431002198809116041）购湖湾世景1栋502号房托管定金人民币（大写）壹万圆整人民币（小写）10000元”收条。二、原告胡顺与被告肖湘祁双方当事人有争议的事实在于合同履行中谁先行违约。原告胡顺认为，涉案合同真实合法有效。原告胡顺向被告新环境公司交付定金，符合合同约定，被告肖湘祁对此一直亦未提出异议，推定其已由被告新环境公司代收定金。且被告肖湘祁对涉案房屋无所有权或处分权，其拒不配合原告胡顺到银行办理面签，致使其无法办理按揭贷款，合同目的无法实现，被告肖湘祁的上述已构成根本违约。被告新环境公司在收取原告胡顺定金并在被告肖湘祁违约后，既未向原告胡顺返还定金，亦未向被告肖湘祁提交定金支付凭证，其行为亦构成违约，应与被告肖湘祁共同承担双倍返还定金和赔偿损失的责任。被告肖湘祁认为，涉案合同真实合法有效。依据涉案合同第一条第四款约定及房屋买卖交易习惯，原告胡顺在合同签订前已实地看房、明确知悉涉案房屋的现状及权属情况，且无任何异议。原告胡顺未按合同约定向被告肖湘祁支付购房定金和首付款，且因不具备购房资格而未按照合同约定办理银行贷款或公积金贷款手续，而是违反合同约定向陈彬支付定金10000元并由邓杨俊向其出具收条，对此，原、被告既无约定，亦无授权，系原告胡顺单方意思表示，与被告肖湘祁无关，被告肖湘祁至今仍未收到任何款项。综上，原告胡顺已构成违约，应承担违约责任。判决的理由与结果本院认为，一、被告新环境公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据审理查明的事实，依法作出裁判；二、依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，原告胡顺与两被告共同签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，各方均应严格恪守合同约定、全面履行各自的义务。1、何方先行违约问题。依据原、被告提供的证据及本院查明的案件事实，涉案合同明确约定原告胡顺于2015年5月7日向被告肖湘祁支付购房定金10000元。合同签订当日，原告胡顺向被告新环境公司诺亚山林店经理陈彬支付购房定金10000元，并由该店员工邓杨俊出具收条。此后，交易双方因其他原因未再继续履行涉案合同。本院认为，原告胡顺未按合同约定向被告肖湘祁支付定金，事后，合同三方未就定金是否由被告新环境公司进行托管事宜进行协商一致，原告胡顺亦未提交确切证据证明被告肖湘祁已确认收到该定金并同意定金托管。在原告胡顺未向被告肖湘祁支付定金的情况下，被告肖湘祁拒绝配合办理合同项下其他义务，并无不当。故原告胡顺在涉案合同履行过程中关于定金给付义务上明显存在先行违约行为，应承担相应违约责任。2、合同解除问题。涉案合同因原告胡顺违约行为致使未能继续履行，现原告胡顺请求解除合同，被告肖湘祁亦提出解除合同请求，对于本反诉该项诉请，本院均予以支持。3、违约责任的承担问题。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。现涉案合同因原告胡顺先行违约而解除，被告肖湘祁主张适用违约金条款，要求原告胡顺支付与定金数额相同的违约金10000元之诉求，符合合同约定，本院予以支持。对于原告胡顺主张两被告双倍返还定金并承担自2017年11月6日至定金退还之日的违约金以及两被告赔偿原告胡顺为实现债权而花费的律师费之诉求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）胡顺与被告（反诉原告）肖湘祁、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年5月7日签订的《房屋买卖合同》；二、限原告（反诉被告）胡顺于本判决生效之日起五日内给付被告（反诉原告）肖湘祁违约金10000元；三、驳回原告（反诉被告）胡顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费450元，反诉案件受理费75元，共计525元，由原告（反诉被告）胡顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长 付 建 安人民陪审员 王 小 利人民陪审员 石 爱 伟二〇一八年十一月二日法官助理吴欢代理书记员 吴欢（兼）附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。