广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初4859号 原告：曾攀，男，1992年8月10日出生，汉族，住南宁市青秀区新竹路29号2栋3-306号房，现住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：曾小友（原告的父亲），男，1968年8月4日出生，汉族，住南宁市青秀区新竹路29号2栋3-306号房，现住南宁市江南区。 被告：南宁福翔房地产开发有限责任公司，住所地南宁市衡阳路11号。 法定代表人：黄振煌，该公司经理。 委托诉讼代理人：栗嘉欣，广西金益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小倩，广西金益律师事务所实习律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年6月8日 开庭时间：2018年8月8日 当事人到庭情况：原告曾攀的委托诉讼代理人曾小友到庭。 被告南宁福翔房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人栗嘉欣到庭。 原告曾攀向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交房违约金18121.95元；2．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2015年7月8日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出卖的位于南宁市江南区金凯路55号福满·瑞园9号楼2单元2403号房，合同约定房屋建筑面积为104.61平方米，套内建筑面积为77.43平方米，每平方米单价为8102.97元，总金额为627413元，交房日期为2016年5月28日前。合同签订后原告依约履行了付款义务，因被告单方面原因导致逾期交房，直至2016年8月2日才将房屋交给原告，已经逾期66天。依据合同第十条约定：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。现原告要求合同继续履行，被告支付逾期交房违约金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。 被告福翔公司辩称，根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议的约定，本案存在以下可顺延交房时间的情形，被告不应承担逾期交房违约责任：1．2012年10月25日至2016年5月28日共有日降水量超过30毫米的天数39天，可顺延交房时间39天；2．2013年至2015年，每年高考、中考期间停工9天，共可顺延交房时间27天；3．2013年至2015年，因“两会一节”共停工46天，可顺延交房时间46天；4．根据《南宁市城乡建设委员会关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，2015年9月停工12天，可顺延交房时间12天；5．2014年7月，因威马逊台风停工2天，可顺延交房时间2天；6．根据《南宁经济技术开发区建设局停工整改通知书》（南经建[2012]136号）等，因涉案项目6号楼基坑开挖过程中发现护壁桩侧移，引起周边道路下沉开裂，危及周边构筑物安全，停工97天。此外，合同还约定了非因被告原因造成的市政配套工程导致延误，被告不承担违约责任。如果法院认定被告存在逾期交房违约行为，双方约定的违约金过高，请法院予以调降。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月8日，原告曾攀与被告福翔公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以627413元的价格向被告购买南宁市江南区金凯路55号福满·瑞园9号楼2单元2403号房，原告购买的商品房为预售商品房，建筑面积104.61平方米。 合同第九条约定：“出卖人应当在2016年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……2、该商品房经过验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2、其他可以顺延的原因详见本合同补充协议。” 合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）……” 合同补充协议第六条约定：“……4、主合同第九条所指的‘特殊原因’，包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力，还包括如下：（1）非甲方原因造成的市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况；（2）为配合政府的法规、规章、命令（包括但不限于中国-东盟博览会、交通管制、中考、高考、创卫生城市等活动）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决，发生此类情形以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（4）气象原因24小时累计降雨量超过30毫米、或者发生6级或6级以上大风；（5）非甲方导致或引起之工人停工或罢工；（6）甲方已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，因有关部门原因导致竣工验收手续延误以及其他非甲方原因造成的延误。上述特殊原因在甲方交房时告知乙方，无需按主合同约定在30日内告知。上述任何一类特殊原因发生，甲方即有权顺延主合同第八条约定的交房期限，顺延时间相对于该等事由影响持续的时间，而无须另行证明该等延误对工期的实际影响，也无须为该延误承担任何责任（包括但不限于对乙方补偿任何费用和损失）。5、上述各类特殊原因，甲方可凭南宁市有关主管部门、单位或本项目的勘探、设计、施工单位或其他相关专业机构出具的证明文件予以证明。6、……” 至2015年7月29日，原告已向被告支付约定的全部购房款共计627413元。 2016年7月20日，被告向“福满·瑞园”业主发出《交房通知书》，载明集中办理交房的时间为2016年7月28日至2016年8月3日。 另查明：据南宁市气象局《地球大气探测资料卡》所载，2015年7月8日至2016年5月28日间，日降水量超过30毫米的天数有10天。南宁市城乡建设委员会2015年8月26日、2015年9月11日发布《关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安〔2015〕108号）、《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》（南建质安〔2015〕113号），要求全市建筑工地自2015年9月11日起至同年9月22日全面停工整治。 本院认为，曾攀与福翔公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。 本案双方当事人的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房违约行为；二、合同约定的违约金是否过高，应否予以调整。本院结合双方提交的证据情况，分别作出如下认定： 关于争议焦点一。第一，经核实，根据合同中“24小时累计降雨量超过30毫米”，可相应顺延交房时间的约定，被告可延期交房10天。第二，根据前述南建质安〔2015〕108号、南建质安〔2015〕113号停工通知的要求，涉案工地须停工12天，被告依约可顺延交房时间12天。《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》所规定的停工时间与前述停工通知规定的停工时间重合，不应重复计算。第三，被告作为从事房地产开发的企业，对于已经发生的影响施工进度的事实应当是知道的，其在拟定格式合同时对交房期限有所预估，在与买受人签订合同时还可以调整，因此，合同约定的可延期交房事由应是在签订合同之后出现的事实，而不能包括合同签订前已发生的事实，换言之，对于被告以签订合同前已发生的事实作为逾期交房免责事由，本院不予支持。第四，商品房买卖合同第十六条约定的迟延交付达到使用条件的供水排水供电设施、物业管理用房、环卫设施及环保设施的免责事由，并非逾期交房的免责事由；对于补充协议约定的“非甲方原因造成的市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况”的免责事由，被告未提供充分证据证明该免责事由存在，因此，被告以市政配套工程导致延误为由提出的抗辩意见不能成立，本院不予支持。综上，根据合同的约定，被告可顺延交房时间共计22天，即被告应于2016年5月28日前向原告交付房屋，但被告于2016年7月28日才向原告交付合同项下房屋，应计算违约金的逾期交房天数为39天，应承担逾期交房违约责任。 关于争议焦点二。合同约定每日万分之五的违约金计算标准，折合年利率18.25%，不违反法律规定；被告主张约定的违约金过高，但未举证证明，因此，对于被告主张调整违约金的意见，本院不予支持。根据合同的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金12234.55元（627413×0.0005×39）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 被告南宁福翔房地产开发有限责任公司向原告曾攀支付逾期交房违约金12234.55元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费253元（原告曾攀已预交），由被告南宁福翔房地产开发有限责任公司负担171元，原告曾攀负担82元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄子祥 人民陪审员  张小伟 人民陪审员  莫艳林 二〇一八年十一月七日 书 记 员  冼 娜