贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终6583号上诉人（原审原告）：杨仕会，女，1967年2月11日出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人（原审原告）：陈国明，男，1967年3月11日出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人共同委托诉讼代理人：周伟峰，广东禅信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市京尊房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市绥阳县儒溪路（河边道路1-附**）。法定代表人：彭启能，董事长。委托诉讼代理人：余隆益，该公司职工。上诉人杨仕会、陈国明因与被上诉人遵义市京尊房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2018）黔0323民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨仕会、陈国明上诉请求：1.请求法院撤销贵州省绥阳县人民法院（2018)黔0323民初1456号民事判决书第二、三项，依法改判被上诉人需按照合同约定以房款360,000.00元为基础，按照每日万分之三标准支付从2015年7月29日起至被上诉人实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂时计算至2018年6月1日为112,212.00元。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院针对违约金的计算标准存在法律适用错误，应按照合同约定进行计算。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定了被上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，应承担违约责任。“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”因被上诉人违反合同约定，导致上诉人一直无法办理不动产产权证，被上诉人应按照双方约定的违约金计算方式支付违约金。二、一审中，被上诉人并未就违约金过高需要调整提出抗辩或者反诉，也没有提供证据证明违约金标准应按照每日万分之零点三进行计算，一审法院不应在没有当事人请求的前提下，直接调整违约金。遵义市京尊房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。陈国明、杨仕会向一审法院起诉请求：1.由遵义市京尊房地产开发有限公司协助陈国明、杨仕会办理不动产权证；2.由遵义市京尊房地产开发有限公司以陈国明、杨仕会支付房款360，000.00元为基础，按照每日万分之三标准支付从2015年7月29日起至遵义市京尊房地产开发有限公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂时计算至2018年6月1日为112，212.00元。一审法院认定事实：2012年7月26日，绥阳县城乡建设局向绥阳县国土资源局提出关于洋川镇西环路“高桥水岸”城中村改造项目意见，拟对绥阳县老城进行旧城改造，高桥水岸项目属旧城改造范围。2012年7月31日，该项目经绥阳县城市规划委员会审查通过。2012年8月21日，绥阳县住房和城乡建设局向绥阳县人民政府请示对高桥水岸等三个棚区进行改造，绥阳县人民政府于2012年9月4日对该项目进行了批复。2012年8月30日，遵义市京尊房地产开发有限公司通过拍卖取得绥阳县洋川镇“高桥水岸”项目开发权。2013年7月30日，绥阳县城乡规划管理委员会将遵义市京尊房地产开发有限公司所建房屋旁的高桥加油站位置规划城市道路，以解决“高桥水岸”房屋的消防通道问题。2013年11月4日，陈国明、杨仕会与遵义市京尊房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义市京尊房地产开发有限公司修建的2单元2-26-3号商品房，房屋单价每平方米4，043.58元，总价款360，000.00元。约定2014年12月28日交付房屋，2015年7月28日前取得该商品房所有权初始登记，交付办理商品房转移登记有关文书。如果遵义市京尊房地产开发有限公司在2015年7月28日不能交付商品房转移登记有关文书，在约定日起90日内按已付房款0.5%支付违约金；超过90日遵义市京尊房地产开发有限公司仍不交付商品房转移登记有关文书的，如陈国明、杨仕会不退房，由遵义市京尊房地产开发有限公司自约定之日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止每日按已付房款的万分之三支付违约金。合同签订后，陈国明、杨仕会支付了全部购房款360，000.00元，遵义市京尊房地产开发有限公司亦按约定于2014年12月28日交付房屋。从2013年5月起，遵义市京尊房地产开发有限公司因“高桥水岸”与高桥加油站的间距以及“高桥水岸”消防通道的问题向绥阳县老城区建设指挥部、绥阳县住建局、绥阳县人民政府多次反映，均未得到解决。2014年10月13日，绥阳县老城区建设指挥部授权遵义市京尊房地产开发有限公司对“高桥水岸二期”进行旧城改造。2016年7月22日，绥阳县人民政府对旧城改造中“高桥水岸二期”批复修建。2018年6月11日，陈国明、杨仕会向一审法院提起诉讼。双方当事人围绕本案向一审法院提交了如下证据：陈国明、杨仕会提供了《商品房买卖合同》、《个人住房（商品用房）借款合同》、《首付款收据》、《银行还贷流水清单》；遵义市京尊房地产开发有限公司提供的《绥府专议【2015】105号绥阳县城建设重点项目调度会会议纪要》、《绥城规委【2015】2号关于高桥水岸二期等十四个项目规划设计方案审查的专题会议纪要、《绥老城指议（2013）13号关于老城区项目建设相关事宜的专题会议纪要》、《绥老城指议（2013）2号关于老城区项目有关问题的专题会议纪要》、《绥老城指报（2013）58号关于提请解决高桥加油站、石油公司办公楼（含家属院）、烟草公司家属楼片区改造有关问题的请示》、《绥老城指议（2014）65号关于提请解决高桥加油站、烟草公司片区改造的请示》、《绥府复【2012】111号县人民政府关于体育中心门球等十五个项目规划指标的批复》、《绥城规委专议【2012】04号绥阳县城市规划委员会关于绥阳县体育运动中心门球场及乡镇等十五个项目规划设计方案的审查意见》、《绥住建函【2012】42号关于洋川镇西环路“高桥水岸”城中村改造项目的函》、《绥住建呈【2012】175号关于高桥水岸等三个棚户区改造项目的请示》、《绥老城指函【2014】38号关于出具有关项目规划红线图的函》、遵义市京尊房地产开发有限公司2013年5月28日、2013年9月11日向绥阳县老城建设指挥部的《报告》、2013年8月21日向绥阳县人民政府的《申请》、2013年10月10日向绥阳县住建局的《报告》、2014年6月9日向绥阳县老城指挥部、绥阳县人民政府的《请示》、绥阳县老城建设指挥部《授权委托书》、《石油公司家属院小区规划图》、《绥府复【2016】70号县人民政府关于绥阳县特种材料精密铸造智能化等三个项目规划设计方案的批复》、《高桥水岸二期棚户区改造合作协议》。上述证据经庭审质证，双方当事人均不持异议，一审法院予以确认。一审法院认为，陈国明、杨仕会与遵义市京尊房地产开发有限公司于2013年11月4日签订的《商品房买卖合同》，不违反有关法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，陈国明、杨仕会已支付了房屋全部价款，遵义市京尊房地产开发有限公司也应当履行协助陈国明、杨仕会办理产权登记手续的义务。对陈国明、杨仕会请求遵义市京尊房地产开发有限公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。绥阳县人民政府在规划时，将遵义市京尊房地产开发有限公司修建房屋相邻的加油站所占地面一并规划，因加油站未搬迁，消防部门以遵义市京尊房地产开发有限公司遵义市京遵房地产开发有限公司已竣工并交付陈国明、杨仕会使用的“高桥水岸”楼房与加油站的间距不符合安全距离为由不予验收，遵义市京尊房地产开发有限公司申请办理产权登记时，产权登记部门以消防未经验收为由不予登记，该项目未能按时办理房产手续。遵义市京尊房地产开发有限公司以该项目旁边的加油站未搬迁而导致办证推后的理由予以抗辩，遵义市京尊房地产开发有限公司未能按时办理房产手续虽然存在一定的客观因素，但遵义市京尊房地产开发有限公司作为房开商，对房屋开发中相关注意事项应当具有预见性和前瞻性，因其他原因而未能按时办证也有遵义市京尊房地产开发有限公司主观判断的原因，故遵义市京尊房地产开发有限公司应承担相应的违约责任。陈国明、杨仕会请求支付违约金比例较高，结合本案实际，每日按陈国明、杨仕会已支付房款的万分之零点三计算。遵义市京尊房地产开发有限公司认为陈国明、杨仕会请求支付违约金已过诉讼时效，本案中遵义市京尊房地产开发有限公司在办证期限逾期后，积极为履行办证义务而向相关部门申请办证事宜，该申请行为属自愿履行义务的行为，构成诉讼时效中断。同时，诉讼时效时间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。由于遵义市京尊房地产开发有限公司在自愿履行义务，故不能认为应以约定的办证时间为诉讼时效，认为陈国明、杨仕会请求支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不成立，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限遵义市京尊房地产开发有限公司于判决生效后一个月内，为陈国明、杨仕会办理购买的位于绥阳县洋川镇儒溪路“高桥水岸”2单元2-26-3号住宅转移登记的相关文书及《中华人民共和国不动产权证书》。二、遵义市京尊房地产开发有限公司按照陈国明、杨仕会已付房款360，000.00元每日万分之零点三计算，支付从2015年7月29日至2018年6月1日共计1038天的违约金11,210.40元。限判决生效后一个月内支付。三、驳回陈国明、杨仕会的其他诉讼请求。案件受理费2，544.00元，已减半收取1，272.00元，由遵义市京尊房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案在本院二审中，被上诉人京尊公司认为双方违约金约定过高，要求法院予以调整。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：违约金计算的标准是否正确，是否应该调低。双方签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，上诉人已经向被上诉人支付购房款，被上诉人也应当按照约定向上诉人交付办理商品房转移登记有关文书，由于被上诉人未按照合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给上诉人，其行为构成违约，依法应当承担有关违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明”的规定，一审法院在被上诉人并未要求法院调整违约金的情况下，依职权对违约金进行调整明显不当。但本院在二审审理期间，经向当事人释明，若法院不支持其免责抗辩的情况下，是否要求调低违约金，对此，被上诉人明确表示认为双方约定的违约金过高，请求法院予以调低。结合案件的事实及违约的原因，综合全案应对违约金的比例进行适当调整，故此一审法院在违约金调整后的违约责任认定和金额，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,544.00元，由杨仕会、陈国明负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟审判员  何 容审判员  喻 茜二〇一八年十一月二十六日书记员  瞿春花