福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽02民终4734号 上诉人（原审原告）：王建平，男，1966年5月22日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林志强，福建成毅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈紫凤，女，1993年1月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 上诉人王建平因与被上诉人陈紫凤房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初7040号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2.由陈紫凤承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、陈紫凤主张王建平应赔付其利息损失没有任何合同及法律依据，一审法院援引合同条款错误，以致作出错误裁判。二、陈紫凤因为逾期交房而多支付的利息属于商业交易成本，不应由王建平负担。三、从权利转移、税费转嫁、违约金原理和损失填补原则等角度看，逾期办理权证违约金应当交由王建平享有。 陈紫凤答辩称，一、因为合同未明确逾期交房期间的银行利息承担主体，一审法院在支持王建平该期间逾期交房违约金的同时，要求其负担一半的银行利息符合权利与义务相统一的原则。二、双方在合同中并未对逾期办理房产及车位权证违约金作出明确约定，一审法院驳回王建平要求陈紫凤支付逾期办证违约金的主张是正确的。 王建平向一审法院起诉请求：陈紫凤向王建平支付开发商逾期交付房产及车位违约金409332.48元、逾期办理房产及车位权证违约金236442元，合计645774.48元。 一审法院认定事实：本案讼争房产位于厦门市思明区。 2015年11月30日，陈紫凤（出售方、甲方）与王建平（购买方、乙方）签订一份《房产买卖协议书》，约定甲方同意将其已购买的前述讼争房产及车位以1427.763万元的价格转让给乙方，并同意在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下；乙方在协议签订当日支付购房定金285.5526万元；乙方支付的购房定金由中介方（丙方）保存，待甲、乙双方到公证处办理委托公证手续当日、房管局交易送件当日，由丙方将该定金无息转交给甲方；具体付款日期及金额如下：1、乙方于办理全权委托公证当日向甲方支付591.763万元（含定金）；2、乙方于办理全权公证之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；双方所约定的支付金额是以甲方在签订本协议当日提供的贷款余额（736万元）计算得出，如在公证当日，贷款实际金额与上述金额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为：本期购房款=总价款-定金-尚欠银行贷款余额-预留尾款，贷款余额以银行出具单据为准；4、补充：乙方应于向厦门房管部门提交二手房过户手续之前，应向出售方支付预留尾款100万元存入中介方账户监管并于二手房取件当日由中介方转给出售方；5、甲方应于办理全权委托公证当日将房产交付给乙方使用；6、甲乙双方保证于收到开发商通知并办理交房手续7日内到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给乙方，于开发商办妥通知领取一手房房屋权证后7日内办理银行解押手续后7日内签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。 上述《房产买卖协议书》签订当日，双方又签订一份《购房补充协议》，约定：1、双方确认前述讼争房产及车位的实际成交价合计1427.763万元。2、签订协议当日，受让方向出让方支付上述总价款20%作为定金，即285.5526万元；3、根据开发商通知，上述房产及车位计划于2015年12月31日前交房（亦可能推迟交房时间，具体时间以开发商通知并交付办理手续时间为准）；出让方与开发商办妥房产、车位交房相关手续后7日内，双方就办理房产及车位买卖相关手续进行公证；公证书取得当日，受让方应向出让方支付该期购房款591.763万元（含定金）；待取得公证书后，出让方应向受让方交付房产及车位钥匙；4、受让方应于接到出让方转递的开发商通知7日内缴付房产一手税费，待开发商办妥通知领取一手房房屋权证后7日内办理银行解押手续（预计最迟时间为2016年10月份之前），并向厦门房管部门申请办理二手房过户交易手续。5、受让方应于向厦门房管部门提交二手房过户手续之前，向出让方支付预留尾款100万元存入中介方账户监管，并于二手房取件当日由中介方转给出让方。6、房产及车位交易所涉相关税费承担，房产买卖公证手续办妥之前的房贷月供由出让方缴付至还贷银行账户，公证手续办妥之后起房贷月供由受让方缴付至还贷银行账户；上述房产及车位所涉的开发商逾期交房违约金，2015年12月31日之前产生的违约金，由出让方享有，2016年1月1日起产生的违约金，由受让方享有；若开发商逾期交房超过2016年12月31日，则受让方有权选择终止本合同，出让方应将定金无条件退还受让方。 2017年9月26日，一审法院对陈紫凤与裕景公司商品房预售合同纠纷案件分别作出（2017）闽0203民初13255号、（2017）闽0203民初13256号、（2017）闽0203民初13257号及（2017）闽0203民初13270号民事判决书，各判决裕景公司支付陈紫凤逾期交房违约金434102.73元、16669.8元，逾期办理房屋权属证书违约金227832元、8610元。根据前述判决查明：2016年6月8日，裕景公司在《厦门日报》刊登“厦禾裕景北区6-9号楼交房公告”，通知包括讼争房屋在内的“厦禾裕景北区6-9号楼”业主办理房屋交付手续；裕景公司还通过EMS邮政特快专递向陈紫凤邮寄一份《厦禾裕景北区入伙通知书》，通知陈紫凤于2016年6月16日至厦禾裕景9#楼一楼架空层办理讼争房屋及车位交付手续，陈紫凤亦已签收该邮政特快专递。2017年12月29日，陈紫凤收到裕景公司支付的前述逾期交房违约金450772.53元（434102.73元+16669.8元）及逾期办理房屋权属证书违约金236442元（227832元+8610元），共计687214.53元。 一审又查查，王建平先后于2015年11月30日、2016年6月17日、2017年11月7日向陈紫凤支付购房定金2855526元、购房款3213270.58元及购房尾款100万元。2016年6月17日，陈紫凤办理全权委托公证手续；当日，王建平出具一份《收据》，确认收到陈紫凤交付的讼争房产及车位的相关购房材料原件；自2016年6月17日之后，讼争房产的银行按揭款由王建平支付（此前按揭款本金及利息均系由陈紫凤支付）；2017年8月9日、11月17日，讼争车位及房产过户登记至王建平之子王家豪名下。 审理中，陈紫凤认为，王建平如要求陈紫凤支付自2016年1月1日起至2016年6月16日期间的逾期交房违约金，则应将该期间陈紫凤已支付的银行贷款利息共计169557.99元赔付给陈紫凤。王建平则认为，双方合同约定在办理公证委托手续之前的按揭贷款本金和利息均应由陈紫凤支付，王建平主张的是自2016年1月1日起产生的违约金；自2016年1月1日至6月16日期间的银行贷款利息属于交易成本，按照合同约定，应由陈紫凤自行承担；王建平共支付讼争房屋和车位款项合计6068796.58元，其多支付的款项系偿付陈紫凤代垫的银行按揭款本金。陈紫凤对王建平支付的金额予以确认，也确认其代垫的贷款本金王建平已经支付，但未支付利息。陈紫凤认为其系按照贷款公式进行计算，只计算本金，未明确约定利息。 一审法院认为，讼争《房产买卖协议书》及《购房补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格予以履行。本案中，双方虽在《房产买卖协议书》约定于办理全权公证之日起，讼争房产的银行按揭款由王建平支付，但协议也明确约定“在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）”。鉴于王建平已偿付陈紫凤代垫的银行按揭款本金，对此双方无争议，予以认定。至于自2016年1月1日至6月16日期间陈紫凤已支付的银行贷款利息共计169557.99元，王建平是否也应予以偿付？一审法院认为，因双方在《购房补充协议》明确约定“上述房产及车位所涉的开发商逾期交房违约金，2015年12月31日之前产生的违约金由出让方享有，2016年1月1日起产生的违约金由受让方享有”。该《补充协议》对“在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）”未再补充约定，双方均系按照贷款公式进行计算，但只计算本金；且受让方王建平也未按照协议约定于向厦门房管部门提交二手房过户手续之前向出让方陈紫凤支付预留尾款100万元，王建平实际于2017年11月7日才向陈紫凤支付该购房尾款100万元。因此，现王建平要求陈紫凤支付自2016年1月1日至6月16日期间的逾期交房违约金，则对陈紫凤在该期间支付的银行贷款利息部分亦应予以承担。鉴于双方对银行贷款利息部分在合同中未进行明确约定，且若该银行贷款利息全部由王建平或陈紫凤一方承担显属不公也不合理。故综合以上事实及案件情况，酌定自2016年1月1日至2016年6月16日期间陈紫凤已支付的银行贷款利息共计169557.99元，由王建平、陈紫凤各承担50%即84778.995元；扣减前述银行贷款利息后，陈紫凤应向王建平支付开发商逾期交付房产及车位违约金为324553.485元（409332.48元-84778.995元）。此外，因双方合同对逾期办理房产及车位权证违约金并未作出明确约定，王建平要求陈紫凤支付逾期办证违约金236442元的主张，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈紫凤于判决生效之日起十日内向王建平支付开发商逾期交付房产及车位的违约金324553.485元；二、驳回王建平的其他诉讼请求。一审案件受理费5129元，由王建平负担2551元，陈紫凤负担2578元。 经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院二审期间，王建平提交不动产权证和不动产登记申请书，拟共同证明其不存在故意拖延不办理二手房过户手续的情形。陈紫凤质证认为，王建平无权主张逾期办证违约金。 本院认为，王建平与陈紫凤签订的《房产买卖协议书》、《购房补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据合同约定，房产及车位所涉的开发商逾期交房违约金，2015年12月31日之前产生的违约金，由出让方享有，2016年1月1日起产生的违约金，由受让方享有。本案中，讼争房屋实际于2016年6月16日交房，陈紫凤已经收到开发商支付的逾期交房违约金。故，王建平主张陈紫凤应向其支付依约应由其享有的逾期交房违约金具有事实和法律依据。关于2016年1月1日至6月16日期间银行按揭款的支付问题，《房产买卖协议》第五条第2项约定“乙方于办理全权公证之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付”；第五条第3项并约定全权委托公证当日支付的购房款计算方式为：本期购房款=总价款-定金-尚欠银行贷款余款-预留尾款。《购房补充协议》第三条第3项约定的公证书取得当日支付购房款计算方式为本期购房款=总价款-定金-尚欠银行贷款余额（以银行实际打单金额为准-预留尾款），与《房产买卖协议》一致；第六条第1项约定，房产买卖公证手续办妥之前的房贷月供由出让方缴付至还贷银行账户，公证手续办妥之后起房贷月供由受让方缴付至还贷银行账户。从前述约定看，双方对于办理公证委托手续之前，应由陈紫凤支付银行按揭（包括本金和利息）的约定是明确的；约定的购房款计算方法也已经考虑到办理公证委托手续时点的不确定性问题。尤其《购房补充协议》在约定逾期交房违约金的享有以2015年12月31日为界点的同时，仍确定房贷月供自房产公证手续办妥之后方由王建平缴付。一审法院认定双方对于2016年1月1日至2016年6月16日期间贷款利息约定不明不当，应予纠正。本案中陈紫凤亦未针对王建平未按期支付购房尾款100万元事宜提出反诉，故而，一审法院综合前述事项认定王建平依约享有的逾期交付房产及车位违约金应扣除2016年1月1日至2016年6月16日期间陈紫凤已支付的银行贷款利息的50%缺乏事实与法律依据。王建平的该节上诉有理，予以采纳。至于逾期办理房产及车位权证违约金问题，因双方在合同中并未对此进行明确约定，一审法院未支持王建平要求陈紫凤支付逾期办理权证违约金的诉求并无不当。 综上，王建平的上诉请求部分成立，其余部分予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销福建省厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初7040号民事判决； 二、陈紫凤于本判决生效之日起十日内向王建平支付开发商逾期交付房产及车位的违约金409332.48元; 三、驳回王建平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5129元，由王建平承担1878元，陈紫凤负担3251元；二审案件受理费6118元，由王建平4503元，陈紫凤负担1615元。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  龙 辉 二〇一八年十一月二十七日 法官助理  许荣锟 代书记员  张 菁 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。