河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0523民初2422号原告（案外人）：吴江伟，男，住河南省汤阴县。被告（申请人）：申继锋，男，住河南省汤阴县。第三人（被申请人）：汤阴县房地产开发有限责任公司，住所地汤阴县城关镇食品工业园工横二路东段。法定代表人：孙富荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵敬丽，该公司职员。原告吴江伟与被告申继锋、第三人汤阴县房地产开发有限责任公司（以下简称汤房公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月29日公开开庭进行了审理。原告吴江伟、被告申继锋、第三人汤房公司的委托诉讼代理人赵敬丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴江伟向本院提出诉讼请求：1.请求汤阴县人民法院停止对位于汤房普罗圣堡商住小区8号楼2单元18层1802号房产的执行，并解除对该房产的查封；2.确认原告与第三人于2017年1月23日签订的《商品住宅定购协议》合法有效，并确认原告位于汤房普罗圣堡商住小区8号楼2单元18层1802号房产；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月23日，第三人将其位于汤阴县××路西段，汤房普罗圣堡商住小区房屋一套出售给原告，为此原告与第三人达成协议即《商品住宅定购协议》。该定购协议约定：该房产汤房普罗圣堡商住小区8号楼2单元18层1802号房产以合计总房价伍拾肆万壹仟元整出卖给原告。合同签订后，原告支付了541000元的全部购房款。上述合同条款已经具备房屋买卖合同的主要内容。同时，与该小区物业管理即汤阴县汤房物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》、《住宅(商业)装修管理服务协议》、《消防安全责任书》、《业主临时管理规约》等物业交房手续。定购协议及上述协议签订当日，原告一次性向第三人支付了全部房款541000元，并缴纳了水、电、物业费、装修保证金、垃圾清运费、电梯装修管理费、代收天然气开口费等费用。原告于当日合法占有了该房屋。2017年3月17日，汤阴县人民法院根据被告申请，作出(2017)豫0523财保15号民事裁定书，查封了该房产。后原告作为案外人提出执行异议,2018年8月2日，汤阴县人民法院作出(2018)豫0523执异102号执行裁定书，驳回原告的异议请求。第三人与原告签订的《商品住宅定购协议》是否属于合法有效的书面买卖合同，应当严格依照法律的规定作出判断。首先：该买卖合同经双方平等、自愿、协商一致，是双方真实的意思表示；其次：第三人与原告签订的《商品住宅定购协议》是一种民事行为，依据《民法总则》第143条的规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。由上述法律的规定可见，原告与第三人签订的《商品住宅定购协议》完全符合法律规定，是合法有效的民事法律行为。再次：第三人与原告签订的《商品住宅定购协议》是一种买卖合同，依据《合同法》第52条的规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。由此可见，原告与第三人签订的《商品住宅定购协议》是合法有效的书面买卖合同。原告与第三人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，即在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，且原告己经一次性支付该房屋的全部价款。综上所述，合法有效的买卖合同应当受到法律保护，故请求汤阴县人民法院立即停止对位于汤阴县普罗圣堡商住小区8号楼2单元18层1802号房产的执行，并解除对该房产的查封。被告申继锋辩称：原告要求解封对汤阴县普罗圣堡商住小区8号楼2单元18层1802号房产的查封，没有事实根据和法律依据，应当继续执行(查封)该房产。1、该房产查封时仍归第三人所有，对该房产查封时仍登记在第三人名下，根据物权法的规定，固定资产实行登记制，登记在谁名下归谁所有。2、原告仅凭交款证明不能证明其实际付款、该房产已实际交付。3、即使原告与第三人真实交易，原告也存在过错，同样不能对该房产解封。原告称其于2017年1月23日交齐房款。根据相关法律规定，原告应当在买卖房屋之后三个月内办理过户登记，未办理过户的过错是原告和第三人造成的。不能因为他们的过错，影响我的合法权益，否定生效的法律文书。原告与第三人签订的《商品住宅定购协议》不是商品房买卖合同，没有在房管局备案登记，其与第三人私下签订的《商品住宅定购协议》不能对抗法院的依法查封。4、即使原告与第三人真实交易，双方之间的约定也不能发生法律效力。物权法规定应当进行物之所有权变更登记是强制性规定，属于合同的效力须经有关部门批准或登记才能发生法律效力的一种。综上，应当依法驳回原告吴江伟异议请求。第三人汤阴县房地产开发有限责任公司述称：(2017)豫0523财保15号民事裁定书违反最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二十条，没有到现场进行实地勘验，没有按此规定制作笔录才导致本案的发生，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告申继锋因与第三人汤房公司存在建设工程施工合同纠纷于2017年3月15日向本院提出诉前财产保全申请，请求查封第三人汤房公司位于汤阴县汤房普罗圣堡商住小区部分房产。本院经审查于2017年3月17日作出（2017）豫0523财保15号民事裁定，依法查封第三人汤房公司位于汤阴县××小区房产××套，其中包括本案所涉8号楼2单元18层1802号房产。原告吴江伟向本院提出执行异议申请，请求依法撤销本院（2017）豫0523财保15号民事裁定中对其房产的查封，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，于2018年8月2日作出（2018）豫0523执异102号执行裁定书，驳回案外人吴江伟的异议请求。另查明，原告吴江伟（××）与第三人汤房公司（出卖人）签订《商品住宅定购协议》载明签约时间为2017年1月23日，协议内容约定：一、××于2017年1月23日自愿购买位于汤阴县××路西段，汤房普罗圣堡商住小区8栋2单元18层1802号房，建筑面积164.04㎡，单价为（人民币）每平方米3297.98元，总金额（人民币）：伍拾肆万壹仟元整，小写：（￥541000）。自愿交意向金541000元。二、付款方式1、一次性付款：出卖人通知签订商品房买卖合同3日内。××将全部房款大写：伍拾肆万壹仟元整，小写：（￥541000），一次性付清。五、签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，案外人对执行标的（即涉案房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实践掌握的标准，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案讼争房屋系房地产开发公司开发的商品房，原告吴江伟与第三人汤房公司虽签订了《商品住宅定购协议》，该协议虽具有合同性质，但综合分析该协议的内容，不符合《商品房销售管理办法》关于书面商品房买卖合同内容的规定，且该协议第五条约定“签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废”，关于本案所涉房产的买卖，应认定为未签订合法有效的书面商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生法律效力。本案所涉房产未在房管部门进行预登记、网签、缴纳契税。因此，原告吴江伟购买涉案房产的情形并不具备上述第二十九条所规定的三个条件，本案所涉房屋的所有权并未转移给原告吴江伟。因此，原告吴江伟对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原告吴江伟要求确认其与第三人汤房公司签订的《商品住宅定购协议》合法有效不是案外人执行异议之诉案件审理范围，该项诉求应予驳回起诉。综上所述，原告吴江伟要求汤阴县人民法院停止对位于汤阴县普罗圣堡商住小区8号楼2单元18层1802号房产的强制执行，并解除对该房产的查封的诉讼请求，确认其与第三人汤房公司于2017年1月23日签订的《商品住宅定购协议》合法有效，涉案房产归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下:驳回原告吴江伟的诉讼请求。案件受理费200元，由原告吴江伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审 判 长  王小勇审 判 员  赵 丽人民陪审员  梁会玲二〇一八年十一月九日书 记 员  郑翌晨