安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖12民终3447号 上诉人（原审被告）：李德明，男，1974年5月9日出生，汉族，住安徽省颍上县慎城镇二新居委会交通西路**，身份证号码3412261974********。 上诉人（原审被告）：张永良，男，1977年1月14日出生，汉族，住安徽省颍上县慎城镇二新居委会二新北路****，身份证号码3412261977********。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李雷，安徽金宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：颍上县交通宾馆，，住所地安徽省阜阳市颍上县慎城镇交通西路统一社会信用代码913412261522214009。 法定代表人：刘侠，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱彦强，安徽彦强律师事务所律师。 上诉人李德明、张永良因与被上诉人颍上县交通宾馆（以下简称交通宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省颍上县人民法院（2017）皖1226民初4620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李德明、张永良上诉请求：一、撤销一审判决，予以改判，驳回交通宾馆全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、交通宾馆4-5层不存在租金问题，一审判决认定交通宾馆4-5层每年租金48000元，5年共计240000元没有事实依据；2、电梯应折价归交通宾馆，一审判决判令拆除电梯违背公平合理原则；3、二上诉人实际支付租金1520000元，承租涉案房屋时缴纳押金5万元至今未退还，应计算在租金内。 交通宾馆辩称：1、上诉人承包经营交通宾馆（4-5楼），租期、价款、违约责任约定明确，欠缴租金数额清楚，上诉人应承担违约责任；2、上诉人未经交通宾馆同意，擅自改建和处置交通宾馆的资产，应恢复原状、返还原物或赔偿其相应损失；3、上诉人实际支付租金1470000元，交通宾馆未收取任何押金；4、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。 交通宾馆向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决李德明、张永良支付拖欠承包交通宾馆承包经营费420000元，并支付拖欠承包经营费违约金126000元；2、请求判决李德明、张永良搬离、拆除经营期间在交通宾馆擅自添加的附属物等经营性物品，恢复交通宾馆原经营状态，返还交通宾馆原正常经营的物品，已经破坏的设施恢复原状，或承担恢复原状和不能返还物品的赔偿责任，需要恢复的事项如下：⑴交通宾馆1至5层房间木门64合×380元=34200元，铁窗72户×240元=17280元；⑵拆除安装的电梯一台，恢复楼道申（畅）通；⑶恢复原卫生间内坐便器、洗脸池等设施，每间2500元×64间=160000元；⑷拆除院内桑拿房顶私自搭建的简易房7间，恢复原状；3、请求支付合同期（满）后，拒不搬离、移交交通宾馆的逾期费用，每天17890元，从2017年8月1日至立案之日，共43天，合计预期费用76540元，直至搬离、移交交通宾馆止；4、相关诉讼费用由李德明、张永良负担。 一审法院查明：2012年5月30日，交通宾馆与李德明、张永良签订《承包经营合同书》，约定：甲方（交通宾馆）将颍上县交通宾馆（1-3层）及其公用浴池的整体经营权交乙方（李德明、张永良）承包经营，合同有效期5年，自2012年8月1日起至2017年7月31日止；每年承包费330000元，五年承包费共计1650000元，第一年承包费乙方于本合同签订时交清，后四年承包费于每年的第一个月的月底交清当年的承包费；在乙方承包经营过程中，如遇国家行政机关按法律规定，必须要对颍上县交通宾馆及其公用浴池进行安全消防等方面的改造，由乙方负责并承担改造费用；如乙方经营需要对宾馆进行改造更新，及宾馆所属区域内新建经营场所，应提出更新改造、新建方案，经甲方审核后方可实施；负责甲方移交资产的保管维修工作，杜绝资产流失，除此之外乙方因经营需要自行添置的设备，合同期满，乙方有处理权；承包经营期限届满，乙方必须交还甲方的全部资产；按本合同标准如果乙方当年未能按时足额交纳应上缴的承包费用，甲方有权单方解除合同，同时乙方应按日向甲方支付逾期付款总额的万分之五的违约金等内容。合同签订后，经双方协商，口头约定李德明、张永良增加租赁涉案宾馆4层（原告颍上县交通运输局劳动服务公司办公场所）、5层（原太平洋保险公司办公场所）进行经营，未约定租金标准。同时，李德明、张永良免费给予交通宾馆三间装修好的办公室用于办公。2012年6月1日，交通宾馆将涉案宾馆（1-5层）及其公用浴池移交给李德明、张永良经营。因李德明、张永良增加租赁交通宾馆4-5层房屋，颍上县交通运输局党委会于2014年4月4日讨论研究每年加收承包费48000元，李德明、张永良知道后未提出反对意见，并继续租赁使用。在经营期间，李德明、张永良对涉案宾馆进行了装修并加装电梯，在未办理合法建设手续的情况下扩建了7间简易房屋、4间砖混房屋，交通宾馆对上述行为明知并以其行为表示接受。租赁期间，李德明、张永良共计向交通宾馆支付承包费1470000元。2017年7月31日，交通宾馆与李德明、张永良之间的《承包经营合同书》期间届满。2017年8月9日，颍上县交通运输局委托安徽双赢集团拍卖有限公司拍卖颍上县交通宾馆5年经营权，经拍卖，案外人范孝虎取得经营权。2017年9月，李德明、张永良将涉案宾馆（1-5层）及其公用浴池返还给交通宾馆。一审诉讼期间，经交通宾馆申请，一审法院委托安徽正诚资产评估事务所对颍上县交通宾馆4-5层房屋在2012年8月1日至2017年7月31日的使用费用进行评估。2018年4月25日，安徽正诚资产评估事务所作出诚评报字（2018）第043号资产评估报告，评估结论为：颍上县交通宾馆4-5楼房屋2012年8月1日至2017年7月31日房屋使用费（租金）为326727元。交通宾馆支付评估费4000元。经李德明、张永良申请，一审法院委托安徽正诚资产评估事务所对颍上县交通宾馆内的电梯、7间简易房屋及4间砖混房屋市场价值进行评估。2018年5月30日，安徽正诚资产评估事务所作出诚评报字（2018）第055号评估报告，评估结论为：颍上县交通宾馆内的电梯、7间简易房屋及4间砖混房屋市场价值为181174元（机器设备140700元、建筑物40474元）。李德明、张永良支付鉴定费4000元。 一审法院认为，交通宾馆与李德明、张永良签订的《承包经营合同书》实为房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。综合双方当事人诉答辩意见，本案争议的焦点是：（一）交通宾馆主张4-5层租金的问题；（二）交通宾馆主张腾空房屋、恢复原状的问题；（三）交通宾馆主张支付承包经营费420000元及违约金126000元的问题；（四）交通宾馆主张占有使用费76540元的问题。 （一）关于交通宾馆主张4-5层租金的问题。首先，交通宾馆与李德明、张永良就涉案宾馆4-5层房屋的使用达成口头协议。交通宾馆根据颍上县交通运输局的意见，要求李德明、张永良从2012年8月1日起每年支付涉案宾馆4-5层房屋租金48000元，李德明、张永良对此未提出异议，并使用至租赁期限届满。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”的规定，可以认定李德明、张永良对交通宾馆提出的4-5层租金数额已经默示同意。其次，即使交通宾馆与李德明、张永良就4-5层租金数额没有约定或约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，应按照颍上县的市场价格履行。经交通宾馆申请，安徽正诚资产评估事务所对颍上县交通宾馆4-5楼房屋2012年8月1日至2017年7月31日房屋使用费（租金）作出评估结论为326727元，即每年65345.4元。参照中介机构作出的鉴定意见，交通宾馆主张每年租金48000元，未超出市场价格，较为合理，应予支持。李德明、张永良辩称4-5楼房屋是免费使用，无事实依据，对该辩论意见不予采信。因此，李德明、张永良应按照每年48000元的标准向交通宾馆支付4-5层房屋的租金。 （二）交通宾馆主张腾空房屋、恢复原状的问题。关于李德明、张永良是否经交通宾馆同意装饰装修及扩建的问题。根据本案查明的事实，李德明、张永良在租赁期间对涉案宾馆进行了装饰装修并加装电梯，在未办理合法建设手续的情况下扩建了7间简易房屋、4间砖混房屋，交通宾馆在涉案宾馆重新装修的房间内长期办公，并使用该电梯上下班，应对上述行为明知，并以其行为表示接受。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”的规定，可以认定交通宾馆对于李德明、张永良的装饰装修及扩建行为已经默示同意。交通宾馆主张李德明、张永良未经其同意装饰装修及扩建的意见，无事实依据，不予支持。李德明、张永良经交通宾馆同意进行装饰装修，现租赁期间届满，在庭审过程中，交通宾馆未能举证证明哪些物品属于形成附合或未形成附合的装饰装修物，应承担举证不能的不利后果。且在诉讼期间，李德明、张永良已将租赁物返还给交通宾馆，故交通宾馆主张腾出房屋的理由不能成立，不予支持。因此，一审法院仅对双方争议的电梯及7间简易房屋、4间砖混房屋问题进行处理。关于电梯问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合物的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。涉案电梯是李德明、张永良在承包经营期间，经交通宾馆同意，根据经营需要自行加装，可拆卸，未形成附合。现租赁期间届满，因交通宾馆不同意利用，故应由李德明、张永良自行拆除，并恢复原状。李德明、张永良辩称以电梯现值抵付租金没有法律依据，不予采信。关于7间简易房屋、4间砖混房屋问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，经交通宾馆同意，李德明、张永良在未办理合法建设手续的情况下扩建7间简易房屋和4间砖混房屋，双方对此均有过错。现租赁期间届满，根据评估扩建的房屋价值为40474元，在双方对扩建费用的处理没有约定的情况下，根据双方过错程度，酌定由交通宾馆分担16190元（40474元×40%），该款可从李德明、张永良应付的承包经营费中予以扣除。上述7间简易房屋和4间砖混房屋由交通宾馆加以利用或予以拆除。交通宾馆主张上述房屋应由李德明、张永良拆除并恢复原状没有法律依据，不予支持。 （三）交通宾馆主张支付承包经营费420000元及违约金126000元的问题。 关于承包经营费420000元的问题。按照合同约定，涉案宾馆（1-5层）及其公用浴池5年承包经营费为1890000[（330000元+48000元）/年×5年]，李德明、张永良已付1470000元，尚欠420000元未付，在扣除交通宾馆承担的扩建费用16190元后，李德明、张永良还应付交通宾馆承包经营费403810元。交通宾馆主张支付承包经营费，理由充分，对其合理部分予以支持。关于违约金126000元的问题。因交通宾馆与李德明、张永良就涉案宾馆4-5层房屋的使用未签订书面协议，没有证据证明双方就该部分款项约定了违约责任，在计算违约金时，应从逾期付款总额420000中扣除4-5层租金数额240000元，即逾期付款总额为180000元。按照合同约定，李德明、张永良应于2017年1月31日交清当年的承包费，如果未按时足额交纳承包费用，应按日向交通宾馆支付逾期付款总额的万分之五的违约金。李德明、张永良从2017年2月1日起至法庭辩论终结前2018年7月5日，共逾期付款180000元，逾期天数519天，根据约定，李德明、张永良应向交通宾馆支付违约金46710元（180000元×0.0005/天×519天）。交通宾馆主张支付违约金126000元，对其合理部分予以支持。 （四）交通宾馆主张占有使用费76540元的问题。 李德明、张永良在租赁期限届满后仍继续占有使用租赁物，依照法律规定，应向交通宾馆支付占有使用费。占有使用费的计算标准应参照双方合同约定的租金进行计算，即每天按照1036元[（330000元+48000元）÷365]的标准支付。交通宾馆主张2017年8月1日至2017年9月14日期间的占有使用费，有事实和法律依据，对其合理部分予以支持。故李德明、张永良应向交通宾馆支付占有使用费45584元（1036元/天×44天）。 综上所述，交通宾馆主张李德明、张永良支付承包经营费、违法金、占有使用费及拆除电梯的理由成立，对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条的规定，一审法院判决：一、被告李德明、张永良支付原告颍上县交通宾馆承包经营费403810元；二、被告李德明、张永良支付原告颍上县交通宾馆违约金46710元；三、被告李德明、张永良支付原告颍上县交通宾馆占有使用费45584元；四、被告李德明、张永良拆除其出资安装在原告颍上县交通宾馆内的5层5站5门电梯（苏州德奥电梯有限公司生产）一部，恢复原状；五、驳回原告颍上县交通宾馆其他诉讼请求。以上一、二、三、四项于本判决生效之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，原告颍上县交通宾馆负担1900元，被告李德明、张永良负担4000元；鉴定费8000元，原告颍上县交通宾馆负担4000元，被告李德明、张永良负担4000元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 综合各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点如下：1、涉案房屋4-5层应否支付租赁费用；2、由上诉人出资安装的电梯是否应当折价返还；3、上诉人缴纳的押金应抵扣房租；4、上诉人是否占用涉案房屋。 本院认为：关于涉案房屋4-5层应否支付租赁费用问题。李德明、张永良主张其为交通宾馆装修三间办公室，交通宾馆作为对价，将涉案宾馆4-5层房屋交给李德明、张永良使用，免收租金。但李德明、张永良就该主张没有提供证据证明，李德明、张永良长期使用涉案交通宾馆4-5层房屋并收益，一审法院参照安徽正诚资产评估事务所对颍上县交通宾馆4-5楼房屋2012年8月1日至2017年7月31日房屋使用费（租金）作出的评估结论，并根据颍上县交通宾馆的请求，判决李德明、张永良应按照每年48000元的标准向交通宾馆支付4-5层房屋的租金并无不当。 关于由李德明、张永良出资安装的电梯是否应当折价返还问题。李德明、张永良在租赁期间对涉案宾馆进行了装饰装修并加装电梯，虽然交通宾馆对该行为认可，但双方对电梯在租赁期间届满或合同解除时如何处置没有约定，且该电梯的安装没有经过消防等相关部门的审批，该电梯与租赁房屋没有形成附合，现租赁期间届满，交通宾馆不同意继续使用，故应由李德明、张永良自行拆除，并恢复原状。 关于李德明、张永良缴纳的押金抵扣房租问题。李德明、张永良与交通宾馆在合同中约定房屋租赁期满后风险押金予以退还，但李德明、张永良在诉讼中没有提供交通宾馆收取风险押金的凭证，李德明、张永良要求以押金抵扣房屋租金的请求，没有事实依据。 关于李德明、张永良是否占用涉案房屋问题。李德明、张永良与交通宾馆就涉案房屋约定的租赁期间为自2012年8月1日起至2017年7月31日止，但李德明、张永良使用至2017年9月14日才退出租赁房屋，一审法院对2017年8月1日至2017年9月14日期间的占有使用费予以认定，有事实和法律依据。 综上，李德明、张永良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由李德明、张永良负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨开多 审判员  马 林 审判员  刘 伟 二〇一八年十一月二十二日 法官助理刘梦李 书记员王京阳 附：（2018）皖12民终3447号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。