云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2504民初2758号 原告:李东辉，男，1990年5月31日出生，彝族，农民，住弥勒市。 委托诉讼代理人：李志刚，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司。住所地：蒙自市学海路瀛洲河畔****。 法定代表人：詹海涛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗鹏飞，系该公司弥勒项目部经理。代理权限：特别授权。 原告李东辉与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司（以下简称“蒙自鸿海公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李东辉及其委托诉讼代理人李志刚，被告蒙自鸿海公司委托诉讼代理人罗鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李东辉向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告双方于2017年3月31日签订的《商品房购销合同》为有效合同，并责令被告继续履行该合同约定的相关义务；2.判令被告支付原告已付购房款10%的3.80万元违约金，即38万元×10%=3.80万元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年3月31日，原被告签订《商品房购销合同》，合同约定：一、被告将其投资建设的位于弥勒市的商品住房以每平方米3235.42元的价格出售给原告；二、被告应于2017年10月30日前将房屋交付给原告，三、被告逾期30天交房的，按原告已付款0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后原告按约定支付被告首期购房款8万元。2017年5月12日，原告与中国工商银行弥勒支行签订《个人购房借款及担保合同》。原告取得30万元贷款并支付了购房款。现原告已将38万元购房款足额支付给了被告。2017年10月30日被告违反合同约定的交房期限，被告未能交付房屋，应当承担违约责任。另，合同中约定的违约金计算方法过低，应当予以调整。现在原告要求将诉讼请求中由被告支付原告按原告已付购房款38万元的10%计算违约金为3.80万元变更为被告按合同约定的原告已付款0.05%乘以逾期天数计算支付原告违约金；对被告要求追加施工方和大梅花村小组为本案被告与本案不属于同一法律关系，原告不同意追加。 被告蒙自鸿海公司辩称：原告诉讼请求中违约金要求过分高于造成的损失，显失公平，现在原告变更诉讼请求中违约金按合同约定处理，我公司无意见；造成我公司不能按时交房的主要原因是施工方未在施工合同约定的工期内完成，拖延施工进度，收尾工程至今仍未完成；部分客观因素也是导致不能交房的原因，如2017年度降雨量增大，导致小区外围墙及内部道路不能施工，加之小区西南门口的规划道路迟迟没有修建完毕，导致小区排水工程不能进行；2018年6月7日至今大梅花村村民围堵我公司工地大门，导致不能按计划进行收尾工作，故我公司申请将施工方和大梅花村小组追加为本案的被告；上个月就施工方和我公司的纠纷，我公司已经向红河中院提起诉讼；我公司认为与原告签订的《商品房购销合同》是合法有效的合同，我公司同意按合同约定履行，违约金同意按原告的请求处理。 综合原被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：原被告双方签订的《商品房购销合同》约定的违约金是否过高；被告要求减少违约金的理由是否充分；原告要求被告支付租金的诉请是否成立；造成被告延期交房与施工方是否有关系。 原告围绕其主张的事实和诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1.原告身份证复印件一份，欲证实原告的自然人身份和作为民事诉讼适格的原告主体资格。 2.原、被告签订的《商品房购销合同》复印件一份，欲证明《商品房购销合同》的签订时间、被告应当交付房屋的期限，以及关于违约金为“甲方逾期30天交房的，甲方按照原告已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金”的约定比例过低。 3.原告与中国工商银行弥勒支行签订的《个人购房借款合同》复印件一份，欲证实原告向中国工商银行弥勒支行的借款时间为2017年5月12日，借款数额为30万元。 4.被告出具的《云南省住宅专项维修资金专用收据》复印件一份和《云南增值税普通发票》复印件三份，欲证实原告已经依据《商品房购销合同》的约定，分两次支付了应付被告的购房款38万元。 5.被告出具的《关于弥勒湖泉万象二期延期交房的函》复印件三份，欲证实被告多次重申其交房的期限及其存在违约行为的事实。 经质证，被告对证据均无异议。 被告为支持其答辩意见，向本院提交了《施工合同》复印件一份，欲证实施工方未按合同约定进行施工。 经质证，原告对该份证据的真实性、关联性不认可，认为同上签字的人应该出具授权委托书。 本院对上述证据审核后认为，原告所提交的证据2、3、4来源合法、内容真实，且被告质证后无异议，均能证明原告欲证明的事实，予以采信；证据1来源合法、内容真实，且被告质证后对其三性无异议，能够证明原告欲证明合同签订的时间、被告应交房的期限的事实，对此证明力予以采信，但不能证明原告欲证明的违约金约定过低的问题，对此不予采信。被告提交的证据与本案无关联性，不予认定。 经审理，本院确定如下法律事实:被告系从事房地产开发经营、房屋租赁等业务的自然人独资法人，被告以出让的方式取得位于弥勒市的地块土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地，土地使用权证号为弥国用（XXX）第XXX号，建设规划许可证号为建字第弥规XXXX号，并经红河州住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证，证号为预许红字（XXX）号，投资开发弥勒市弥阳镇湖泉万象二期小区。2016年11月8日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号为XXXX），合同约定，被告将其投资建设的坐落于弥勒市弥阳镇湖泉万象二期X幢X单元X室以每平方米3235.42元的价格出售给原告，房屋建筑面积为117.45平方米，总价金额为380000元；被告应于2017年10月30日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付原告；被告逾期30天后交房的，按原告已付款0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行等条款。合同签订后，原告按约定支付被告购房款人民币380000元。交房期限届满后，被告未能交付房屋，并于2018年1月15日、4月25日、5月30日三次函告原告延期交房，至今被告未能交房。原告向本院起诉，诉讼中，原告要求将诉讼请求中由被告支付原告按原告已付购房款380000元的10%计算违约金为38000元变更为被告按合同约定的原告已付款0.05%乘以逾期天数计算支付原告违约金。被告要求追加个旧市建筑安装有限责任公司及弥勒市弥阳镇温泉社区居民委员会大梅花居民小组为本案被告，原告不同意追加。 本院认为：被告办理相关房地产开发手续并依法取得预售许可证后，投资开发弥勒市弥阳镇湖泉万象二期房地产，与原告自愿签订的《商品房购销合同》，未违反法律及行政法规的规定，是合法有效的，且诉讼中原被告双方均对“合同有效”不持异议，原告要求确认《商品房销售合同》有效，于法有据，予以支持。原告同时要求责令被告继续履行该合同约定的相关义务，其“相关义务”不具体不明确，于法无据，不予判定。原被告双方签订商品房购销合同后，应当依法全面履行自己的义务，原告依约履行足额向被告支付购房款的义务，被告应当按照约定履行将建设验收合格的房屋交付原告的义务，合同中约定的被告应当于2017年10月30日前交房，被告至今未交房，构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，应当承担违约责任，原告要求被告按合同约定违约金金额的计算方法承担违约责任，被告亦无异议，其请求符合双方的约定和法律的规定，予以支持。被告在诉讼中提出追加个旧市建筑安装有限责任公司及弥勒市弥阳镇温泉社区居委会大梅花居民小组为本案当事人，依据其陈述的事实，个旧市建筑安装有限责任公司与其施工合同纠纷已经在红河州中级人民法院立案审理，且属另一法律关系，不宜合并本案审理，不应当追加个旧市建筑安装有限责任公司为本案被告；同时，弥勒市弥阳镇温泉社区居民委员会大梅花居民小组与原告无合同关系，且是与被告发生纠纷，与本案无关联，亦不应当追加为本案被告，其主张无事实及法律依据，不予支持。被告抗辩所提发生的村民堵路闹事，即便属实，系第三方因素影响其合同履行，由此所致迟延履行，原告对此并无过错，也不能构成阻却违约的合理抗辩。被告作为房地产开发的专业市场主体，应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断，履行过程中对不利因素的应对应及时专业，现因各种原因致逾期交房，并非因买房人原因所致，被告主张迟延履行的后果由原告承担而豁免其违约责任，有失公允，缺乏依据。综上所述，被告的违约抗辩意见，依据不足，不能成立，本院不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、原告李东辉与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2017年3月31日签订的《商品房购销合同》合法有效。 二、由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三日内支付原告李东辉自2017年10月30日起至被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司将验收合格的坐落于弥勒市弥阳镇万象二期X幢X单元X号房屋交付原告李东辉时止期间的违约金（按购房款380000元的0.05%乘以逾期天数计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元，减半收取计375元，由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  王建生 二〇一八年十一月二十七日 书记员  李 瑞