广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11519号原告：张杰，女，1989年8月12日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：李刚，男，1987年3月11日出生，汉族，住河南省平舆县，系原告张杰的丈夫。委托诉讼代理人：尚秀海，广东易春秋律师事务所律师。被告：谭转兴，女，1980年7月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冼明福，广东昌联律师事务所律师。被告：蔡剑樟，男，1988年7月10日出生，汉族，住广东省怀集县。被告：中山市中房置业房地产代理有限公司，住所地广东省中山市南头镇滘心路石坎街145号。法定代表人：王远玟。委托诉讼代理人：谭健炜，该公司业务员。原告张杰与被告谭转兴、蔡剑樟、中山市中房置业房地产代理有限公司（以下简称中房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理，本院依法适用简易程序由审判员卢钊洪独任审理，并于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告张杰委托诉讼代理人尚秀海，被告谭转兴委托诉讼代理人冼明福，被告蔡剑樟、被告中房公司委托诉讼代理人谭健炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令被告谭转兴双倍返还定金200000元；2、判令被告谭转兴赔偿律师费损失10000元；3、判令被告谭转兴赔偿居间服务费6700元；4、被告中房公司对被告谭转兴前述债务承担连带责任；5、若被告蔡剑樟承认其与谭转兴有授权关系，则请求判令被告蔡剑樟与被告谭转兴共同对上述债务承担法律责任；6、判令三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年11月15日，经被告中房公司保证被告谭转兴有权出售涉案房产的情况下，原告张杰与谭转兴、中房公司签订由中房公司提供的编号为0000023的《房地产买卖及居间合同》，合同空白处也由中房公司股东兼经理梁汝进手书内容。合同约定谭转兴以出卖方蔡剑樟代理人名义与张杰、中房公司商定以670000元转让位于中山市南头镇××大道东××锦绣东方家园××房给张杰，双方另在合同中确定内容如下：1、房产现状为建筑面积76.27平方米，备案表为合同编号HTN2014038062；2、付款方式：买方于签署合同当日支付定金100000元，余款570000元通过银行按揭贷款支付370000元，买方于银行同意卖方扣款赎楼日（且买方贷款批复前提下）支付200000元用于办理赎楼；3、卖方保证对物业享有完整所有权，能完全支配和处理。买卖各方中任一方代理人签字，则代理人须对其已获得的授权承担真实、有效、完整的保证义务；若代理人无代理权、超越代理权、滥用代理权，导致房屋买卖合同无效或无法履行时，在合同签字的代理人应按合同第十一条约定承担违约责任；本条款为独立条款，即使合同及其他文件因买卖双方任何一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效；4、居间服务费：买方在签订合同时支付成交总价的1%作为居间方本次交易的服务费；5、违约责任：如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金，并由卖方支付买卖双方所约定应付的全额居间服务费。违约方赔偿因维权所发生的诉讼费、律师费、调查取证费等。合同签订时，谭转兴、中房公司保证涉案房产可于2017年年底办妥产权证书，中房公司另保证谭转兴、蔡剑樟身份真实，中房公司持有涉案房产的商品房买卖合同原件及特别授权委托书，房产转让一事由中房公司、谭转兴负责即可。合同签订后，张杰按约向谭转兴交付定金100000元，并向中房公司支付居间服务费6700元。但是，被告直至2018年8月仍迟迟不履行合同义务。张杰多次催促，但谭转兴仍以各种理由推脱。2018年9月3日，谭转兴、中房公司突然告知张杰称蔡剑樟违约导致合同无法继续履行，其已聘请律师起诉蔡剑樟，涉案房产须在一年内方可更名至谭转兴名下，前述合同方可继续履行。张杰当场拒绝谭转兴上述要求，并要求谭转兴继续履行合同。因谭转兴仍以前述理由拒绝履行，张杰后要求解除合同、双倍返还定金等。为维护原告张杰的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。因原告张杰以房屋买卖合同及居间合同一并提起本案诉讼，本院于2018年9月19日向其进行释明，张杰后明确仅以房屋买卖合同纠纷为由提起本案诉讼。原告张杰在第一次庭审时再次向本院明确其诉讼请求：1、被告谭转兴、蔡剑樟共同双倍返还定金、赔偿律师费、居间服务费等损失；2、被告中房公司则对被告谭转兴、蔡剑樟前述责任承担连带清偿义务。事实及理由仍如上。被告谭转兴答辩称，涉案房产由谭转兴于2017年8月1日向蔡剑樟购买，谭转兴在签订涉案房屋买卖合同前已告知张杰涉案房产的产权状况，并明确告知要待蔡剑樟办理产权证书后办理赎楼再办理交易手续。因此，张杰提出的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法庭不应支持。何况，蔡剑樟于2018年10月30日从开发商处领取产权证书后，现已具备办理赎楼手续条件，谭转兴现不同意解除合同，并要求张杰继续履行合同。谭转兴没有实质性违约，张杰没有受到实际损失及影响，相反，张杰在涉案房产具备赎楼交易的情况下要求解除合同，已经构成违约。因此，谭转兴要求法庭依法驳回原告张杰的诉讼请求。被告蔡剑樟答辩称，蔡剑樟知晓谭转兴购买其房产后再转卖给第三方，但蔡剑樟对具体受让人不知晓。蔡剑樟与谭转兴签订的房屋买卖合同约定允许谭转兴转让给第三方，蔡剑樟与张杰没有合同关系，蔡剑樟无须承担任何责任。另外，蔡剑樟收到起诉状后，已经积极应诉并协助过户，蔡剑樟亦在2018年10月30日取得房产证当日即时向工商银行申请办理提前还贷赎楼，亦配合前往建设银行办理同贷书。因此，蔡剑樟不存在违约，无须承担违约赔偿责任。被告中房公司答辩称，涉案房产的出证时间不是中房公司能够掌控的，中房公司一直未从开发商、蔡剑樟处收到办理出证通知。中房公司于2018年10月30日与蔡剑樟一同前往开发商处领取房产证，开发商内部人士曾告知中房公司涉案房产于2018年10月左右办妥证书，但开发商实际上一直没有正式通知领证。中房公司在领取房产证后立即积极配合蔡剑樟办理提前还款以及银行申请贷款手续，同时，中房公司亦告知张杰产权证已办理的事实，并要求张杰前来尽快办理手续，但张杰一直没有回复。因此，中房公司不存在违约行为，无须承担连带责任。本院经审理认定事实如下：位于中山市南头镇××大道东××锦绣东方家园××房【不动产证书：粤（2018）0053239、建筑面积76.27平方米】于2018年3月14日登记权利人为被告蔡剑樟，同日登记抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山南头支行【他项权证号：粤（2018）中山市不动产证明第0026722号】，涉案债务（按揭贷款）履行期限自2014年7月21日起算。2017年11月15日，谭转兴与张杰以及中房公司共同签订《房地产买卖及居间合同》1份，合同部分约定：一、谭转兴将蔡剑樟名下位于中山市南头镇××大道东××锦绣东方家园××房以670000元转让给张杰，双方确定涉案房产现仅办理合同备案；买卖双方均清楚物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售；二、成交价670000元，成交价不因测绘的变化而变化，且包括卖方已支付的住宅专项维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网络等设施涉及初装开通费、入住费、双方约定交付的附属设施、装修装饰等相关物品价值。第一部分房款为定金100000元，买方于签订合同当日支付定金100000元，第二部分房款为570000元，买方通过银行按揭方式付款，其中，370000元房款由买方凭借个人收入、信用、工作等情况及银行要求申请银行贷款支付给卖方，买方另于银行同意卖方房产扣款赎楼日（且买方贷款批复前提下）7日内向卖方支付部分房款200000元，用于卖方办理赎楼，卖方应于银行同意扣款赎楼日之前7日内告知买方准备赎楼款；三、买卖双方于银行给买方出具贷款承诺书（且同时满足卖方已赎楼并办妥注销抵押登记的条件）之日起5个工作日内办理物业递件过户手续，办理房屋过户的申报价格由费用支付方决定，另一方不得有异议，并于国土相关部门通知之日起三个工作日办理缴纳税款及领取买方新证的手续。买方领取新证当日，买方须积极按相关部门的手续进程办理按揭抵押放款手续，不得借故拖延，以确保卖方收到全部银行按揭款；四、卖方须在过户当天将房产交付买方使用，并履行水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网络、装修装饰、附属设施设备、相关物品清单、钥匙等交接手续；五、卖方保证对物业享有完整所有权，能完全支配及处理。转让之前产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押、查封等事宜，卖方应在递件过户前清理完毕。保证转让后买方无需负责，否则视为卖方违约，卖方必须承担由此引起的一切法律责任。买卖各方中任一方代理人签字，则代理人须对其已获得的授权承担真实、有效、完整的保证义务；若代理人无代理权、超越代理权、滥用代理权，导致房屋买卖合同无效或无法履行时，在合同签字的代理人应按合同第十一条约定承担违约责任；本条款为独立条款，即使合同及其他文件因买卖双方任何一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效；六、居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认双方在签订合同时各自向居间方支付成交总价1%作为本次交易的服务费；七、如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，卖方有权再将房产转让予任何人，卖方不得再向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额居间服务费，并承担居间方因追讨服务费而产生的诉讼及律师费用。如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方的损失，买方不得再向卖方进一步赔偿或迫使卖方履行合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额居间服务费，并承担居间方因追讨服务费而产生的诉讼及律师费用。如因合同约定的违约情形引发诉讼时，违约方承担守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿等费用，并赔偿因交易所产生的费用；八、备注条款（手书）：该房还未出房产证，买卖双方于出证后20个工作日内办按揭申请，全部交易过程中买卖双方税费由买方支付，居间方已告知买卖双方本次交易流程、风险。《房地产买卖及居间合同》抬头卖方处载明为蔡剑樟，代表人为谭转兴，但该合同最后签名确认处仅谭转兴在卖方一栏签名捺印，张杰在买方一栏签名捺印，中房公司在居间人一栏盖章，蔡剑樟未签名或捺印。同日,张杰通过其尾号为5687的中国邮政储蓄银行账户向谭转兴尾号为8668的中国建设银行账户转账汇入100000元。谭转兴亦于当日签名捺印出具收款收据，确认收取张杰购房定金100000元，中房公司于同日出具收据确认收取张杰居间服务费6700元。不动产登记资料查询结果证实涉案房产于2018年3月14日登记办证，蔡剑樟于2018年10月30日从开发商处领取不动产权证书。张杰以谭转兴、蔡剑樟、中房公司隐瞒房产现状及转售等构成违约为由于2018年9月11日诉至本院，提出前述诉讼请求。张杰与广东易春秋律师事务所所于2018年9月5日签订《民事委托代理合同》，张杰委托该所指派律师尚秀海代理本案一审诉讼，双方确定一审律师代理费10000元。同日，广东易春秋律师事务所出具广东增值税普通发票确认收取律师费10000元。另查，张杰于2018年9月12日通过微信聊天以谭转兴、中房公司未按期履行合同为由提出要求解除合同、双倍返还定金等，谭转兴、中房公司则以不动产权证书未取得为由抗辩，并再次重申双方应继续履行合同。蔡剑樟领取不动产权证书后，谭转兴、中方公司通过微信方式告知张杰双方可继续履行合同，并敦促张杰按合同约定事项提供资料办理贷款审批手续。张杰后未提供资料办理贷款审批手续，蔡剑樟、谭转兴、中房公司则确认蔡剑樟现正办理提前还贷及注销抵押手续。蔡剑樟另确认其出具授权委托给谭转兴出售涉案房产，其对谭转兴将房产出售给张杰不持异议，且同意并实际开始协助履行相关手续。谭转兴在庭审中明确表示张杰可按合同约定继续履行合同，但张杰明确表示不再履行合同。谭转兴、蔡剑樟、中房公司另提供领取不动产权证书时现场照片及视频，照片及视频证实蔡剑樟于2018年10月30日领取不动产权证书，且其他人员大部分于2018年8月、9月、10月期间领取不动产权证书。再查，蔡剑樟与谭转兴于2017年8月1日经中房公司居间签订《房地产买卖及居间合同》1份，蔡剑樟将其名下前述涉案房产以500000元转让给谭转兴，双方约定房款包括定金100000元、第二部分房款400000元（350000元通过银行按揭贷款方式支付、50000元现金于办理递件过户并取得回执当日支付），双方确认涉案房产未办妥不动产权证书，双方商定自领取产权证书之日起30个工作日内办理银行按揭贷款（若房产处于抵押状态，卖方承诺于领证之日起25个工作日内赎楼、注销抵押等，注销抵押后15天内配合买方办理银行按揭贷款手续），双方亦商定蔡剑樟同意谭转兴将涉案房产过户至指定人员名下。谭转兴于2018年9月10日以房屋买卖合同纠纷为由将蔡剑樟诉至本院，请求判令蔡剑樟继续履行房地产买卖合同，蔡剑樟向中国工商银行股份有限公司中山南头支行清偿贷款本息及注销抵押等。经本院主持谭转兴、蔡剑樟达成调解，双方确认继续按照前述合同约定条款继续履行【案号：（2018）粤2072民初11417号】。本院认为，《房地产买卖及居间合同》经原告张杰、被告谭转兴以及中房公司三方协商一致后签名盖章确认，各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性要求，应属合法有效。虽然双方签订合同时涉案房产仍备案登记在蔡剑樟名下，但蔡剑樟与谭转兴签订房地产买卖合同，蔡剑樟将涉案房产转让给谭转兴并认可其可另行转售或过户至第三人名下，蔡剑樟现当庭重申确认转售行为，并经法院主持由蔡剑樟与谭转兴签订调解协议确定双方继续履行合同。同时，涉案合同载明内容包括备案登记表、房产现状描述等可以认定张杰在签订合同时知晓涉案房产备案登记在蔡剑樟名下。可见，蔡剑樟现作为涉案房产的登记权利人认可谭转兴转售行为，张杰对谭转兴转售房产情形知晓并认可，谭转兴、中房公司不存在隐瞒房产现状的情形。因此，即便谭转兴与张杰签订合同时涉案房产并非登记在谭转兴名下，但因交易各方均知情并予以确认，涉案房产当时权利瑕疵或限制可通过后续交易行为予以解除，故双方签订的房屋买卖合同有效，对张杰、谭转兴、中房公司发生约束力。张杰不得以谭转兴、中房公司隐瞒事实为由主张其构成违约，亦不能据此要求其承担违约责任。虽然涉案房产备案登记在蔡剑樟名下，涉案合同抬头一栏书写卖方为蔡剑樟，但蔡剑樟对合同未签名或捺印等方式确认，亦未收取从张杰收取任何款项，现张杰未提供证据证明蔡剑樟参与合同签订及履行的情形，故蔡剑樟并非涉案合同的交易相对方，该合同相关约定对蔡剑樟不发生约束力。因中房公司于买卖合同中仅提供居间交易服务，并非买卖合同的相对方，亦没有证据证明谭转兴与中房公司之间存在恶意串通等情形，故张杰不能基于房屋买卖合同向中房公司主张权利。涉案合同约定“该房还未出房产证”及“买卖双方于出证后20个工作日内办按揭申请”，虽然前述内容书写为“出证后”开始计算履行义务期限，但涉案房产为初始登记，不动产权证书由政府部门登记后经第三方领取后方可交付给登记业主，业主不能直接从政府部门直接领证，故按交易惯例及合同的其他条款约定，上述内容应属笔误，应理解为领取不动产权证书之日开始计算。蔡剑樟于2018年10月30日领证后，谭转兴、中房公司立即通知张杰办理相关按揭申请手续，但因张杰以解除合同为由予以拒绝，故谭转兴、中房公司不构成违约。张杰另称谭转兴、中房公司一直拖延未领证已构成违约。本院认为，不动产登记资料查询结果显示涉案房产于2018年3月14日登记办证，但上述日期不等同于蔡剑樟或谭转兴实际领取不动产权证书的实际日期。政府部门登记日期与实际发证时间之间必然有间隔期，同时，办证及领证等均由开发商负责办理，开发商从政府部门领取产权证书后再实际发放给登记业主亦必然存在间隔期限。因此，谭转兴仅须在房产登记后在合理期限内通知张杰即可。虽然蔡剑樟于2018年10月30日才领证，但微信聊天记录以及另案起诉状等证据显示谭转兴自涉案房产办理登记起至2018年9月10日提起另案诉讼为止一直未能确认涉案不动产权证书于何时可领取，且张杰未提供其他证据证明谭转兴存在明知在上述期限内可领证而故意拖延的情形，显然，谭转兴于上述期限内本人或未催告蔡剑樟领证等不构成拖延，仍处于合理期限内。另，谭转兴在得知可领证后已立即通知蔡剑樟并以诉讼方式主张权利，双方亦于2018年10月30日达成调解并由蔡剑樟领证，故谭转兴已积极履行其合同义务，前述行为证实谭转兴不构成刻意拖延的情形。综上，谭转兴在履行“买卖双方于出证后20个工作日内办按揭申请”约定的义务中不构成违约，无须承担违约责任。因谭转兴不构成违约，现张杰无理由要求解除合同，故张杰无权要求谭转兴双倍返还定金、赔偿律师费、居间服务费等。因此，张杰的诉讼请求，于法无据，本院依法予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张杰的诉讼请求。案件受理费4550元，减半收取为2275元，由原告张杰负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  卢钊洪二〇一八年十一月二十一日书记员  陈泳欣黎素霞