福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0102民初3596号 原告:林雅珠，女，汉族，1963年4月18日出生，住福州市鼓楼区。 原告：张德平，男，汉族，1964年4月7日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄晓敏、陈小婧，福建锐熙律师事务所律师。 被告：罗惠兰，女，汉族，1972年9月5日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：赵娜、吴元标，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告林雅珠、张德平诉被告罗惠兰确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄晓敏、陈小婧，被告委托诉讼代理人赵娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林雅珠、张德平向本院提出诉讼请求：请求确认原告解除与被告就福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）房屋转让合同通知有效；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告曾因福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元房产引发纠纷，经福州市中级人民法院作出(2017)闽01民终2195号民事判决，认定本案诉争房产的买卖价格为700万元，被告已于2011年7月间向原告林雅珠支付了349.5万元购房款，并代为偿还了48期房屋按揭贷款共计224.68万元，故据此认定原被告间的房屋转让合同成立。该判决生效后，原告林雅珠屡次欲通过电话联系被告，希望被告在判决认定的基础上支付剩余的125.82万元购房款未果。2017年11月28日，原告林雅珠通过EMS方式向被告及被告前夫朱宇峰（法院确认原被告发生房屋转让事实期间被告与其前夫尚在婚姻存续期内）寄送通知函，要求被告支付剩余的125.82万元购房款。2017年11月30日，被告前夫确认收到该通知函，但始终未与原告联系。而寄送至被告（地址及联系方式均为被告在贵院审理（2017）闽01民终2195号案件期间确认的）的邮件却因无法上门、电联空号的原因于2017年11月30日被退回。原告无奈于2018年1月17日通过福建日报以公告形式向被告发出通知，要求被告于2018年2月10日前将支付购房款余额，并签订书面购房协议。被告至今未联系原告。亦未在指定期限内支付剩余购房款及签订协议，表明被告不履行房屋转让口头合意，原、被告于2011年达成的房屋转让口头合意自登报之日即2018年1月17日解除。 被告在生效判决作出后，始终未履行支付剩余购房款的义务，给原告带来了极大的损失和困扰，已经构成了《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三款规定的解除合同的情形。原告依法向被告发出催告，在无法联系上被告的情况下采用公告形式向被告作出通知，至今已经过去二个月之久。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原、被告的转让合同已经解除。 罗惠兰辩称，我国法律并未规定自然人可通过报纸公告的形式向合同相对方发出通知，因此原告自行发出的报纸公告不具备送达罗惠兰的效力。原告在通过报纸进行公告前也未穷尽其他直接或间接的送达方式，包括通过微信、电话等方式；《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，原告主张解除合同的通知未实际送达罗惠兰，不产生合同解除的法律效力。被告已按约支付全部购房款，原告作为违约方无权行使合同解除权。 罗惠兰于2011年7月支付了300万元、2013年10月支付了257.6万元（其中包括购房款200万元与投资收益57.6万元）、以及代林雅珠偿还民生银行48期贷款的方式支付了224.68万元。而原告却在收取上述购房款后，恶意将房屋转让给案外人林荣贵、杨春贵，拒绝办理诉争房屋与车位的转移登记手续，作为违约方无权行使合同解除权。退一步来说，即便按照原告诉称的罗惠兰已支付购房款574.18万元，其亦也无权行使解除权，取回诉争房屋。 依据福州市中级人民法院（2017）闽01民终2195号判决书，原告与罗惠兰达成口头协议将诉争房产与2个车位按700万元出售给罗惠兰，而原告自认罗惠兰已支付了574.18万元购房款，占总购房款的82%，显然罗惠兰已履行了主要付款义务，不存在原告诉称的《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定的法定解除合同情形。因此，原告无权行使法定解除权。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，现罗惠兰至少已支付了82%的购房款，原告的诉请依法应当不予支持。诉争房屋买卖合同经（2017）闽01民终2195号民事判决书确认合法有效，依法对原被告双方具有约束力，原告解除诉争房屋买卖合同不符合合同法第九十四的规定，其诉请确认的通知不产生合同解除的法律效力。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：(2016)闽0102民初7999号民事判决书认定，2011年6月，林雅珠将其所有的坐落于福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）、1#、2#楼连接体35车位、36车位出售给罗惠兰，价款共计700万元，双方未签订书面协议。2011年7月，罗惠兰通过银行向林雅珠支付购房款349.5万元。林雅珠、张德平向罗惠兰交付诉争房屋与车位的3份房屋所有权证原件以及诉争房屋与车位，罗惠兰自2011年7月入住至今。由于诉争房屋与车位出售之前，林雅珠、张德平以诉争房屋作为抵押担保向中国民生银行股份有限公司福州分行贷款232万元，借款期限为60期，自2010年9月27日至2015年9月27日，双方约定自2011年8月起由罗惠兰负责偿还上述银行贷款，待抵押贷款全部清偿后再办理诉争房屋与车位的转移登记手续。2015年8月，双方在办理诉争房屋与车位转移登记手续问题产生争议，2015年8月、9月的银行贷款由林雅珠负责偿还，其余贷款由罗惠兰偿还，上述贷款于2015年9月已全部清偿。 2015年6月，罗惠兰出具证明，内容为上述诉争房屋已出售给罗惠兰，总价700万元，其中500万元转账支付，另外200万元贷款按揭由罗惠兰支付，双方只有口头协议，没有字据。 2016年8月2日，林雅珠与林荣贵、杨春贵签订《存量房买卖合同》，以150万元价格转让诉争房屋并办理转移登记手续。 基于以上事实，本院(2016)闽0102民初7999号民事判决书认为罗惠兰向林雅珠购买坐落于福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元及1#、2#楼连接体35车位、36车位时于2011年达成口头买卖协议后，将诉争房屋和2个车位以及产权证原件交付罗惠兰，并约定由罗惠兰为林雅珠偿还其以诉争屋抵押银行所欠的贷款，林雅珠也承认收到大部分购房款及罗惠兰为林雅珠偿还其以诉争屋抵押银行所欠的贷款的事实，罗惠兰实际占用使用诉争屋至今，因此，罗惠兰与林雅珠虽未订立书面房屋买卖合同，但双方都已履行主要义务，且对方接受，双方的房屋买卖合同成立。罗惠兰否认收到林雅珠的解除合同通知，且双方也未就合同解除达成一致意见，实际上也没有履行解除合同的行为。据此判决林雅珠、张德平与林荣贵、杨春贵就福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元之间的买卖关系无效；林雅珠、张德平与林荣贵、杨春贵于本判决生效之日起十日内协助林雅珠将坐落于福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元的房屋产权登记至林雅珠名下。福州市中级人民法院（2017)闽01民终2195号民事判决书维持上述判决。 本案在庭审过程中，原告确认罗惠兰已支付574.18万元。 2018年1月17日，原告委托福建锐熙律师事务所在福建日报刊登公告，要求被告于2018年2月10日前支付购房款余额，并签订书面购房协议，如被告未在上述期限内支付购房款余额及签订协议，则表明罗惠兰不履行房屋转让合意，其与原告于2011年达成的口头合意自登报之日解除。 本院认为，被告向原告支付购房款已超过双方约定的总价款的75%，且本院已生效的判决书认定原、被告关于诉争房屋买卖合同成立。原告称其在福建日报刊登公告，要求被告限期支付购房款余额，并与之签订合同，否则解除双方关于房屋买卖的合同。原告的诉讼请求缺乏法律依据。被告应向原告支付约定的购房款余额。依据《中华人民共和国民法总则》第十条之规定，判决如下： 驳回原告林雅珠、张德平的诉讼请求。 本案诉讼费18300元，适用简易程序减半收取9150元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴辉 二〇一八年十一月十九日 书记员  陈琴 附相关法律条文： 中华人民共和国民法总则 第十条【法律适用】处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。