广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初9245号原告：黄志鹏，男，汉族，1958年9月20日出生，住址：广东省惠东县。委托代理人：郑站场，广东凡恩律师事务所律师。被告：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北云山东路28号金世界花园。法定代表人：郑宜靓。委托代理人：周亭亭，女，汉族，1988年6月10日出生，系该公司法务。委托代理人：苏美，女，汉族，1993年6月25日出生，系该公司法务。第三人：孙中义，男，汉族，1969年1月2日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：中国银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市麦地路22号。负责人：陈穗勇。委托代理人：谢晓瑜，女，汉族，1987年11月25日出生，住址：广东省惠东县，系公司员工。原告黄志鹏诉被告惠州东江湾房地产开发有限公司、第三人孙中义、中国银行股份有限公司惠州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄志鹏诉称：原告与被告在2005年7月25日签订了《金世界花园楼宇认购协议书》（编号:NO0001273），依约购买金世界花园XX小区XX座XX层XX号房屋，在2005年7月25日签订了《分期付款协议》，原告按约在2005年7月25日分两次向被告付清了购房款354053.37元。并在2005年7月25日交给被告入伙费11550元，2005年11月28日交被告维修基金70800元。被告交楼后原告对房屋进行装修且一直使用至今。在居住期间，原告按约缴纳物业管理费、水费、电费等日常生活费用，原告已实际占有、使用该房屋长达10多年之久，且居住、使用期间无任何第三人对该房屋主张权利。基于上述，自原、被告签订《金世界花园楼宇认购协议书》后，原告积极履行支付购房款义务，并配合被告提交办理房产证的资料，提交资料后经原告多次口头、书面催促，被告迟迟未帮原告办理房地产权证书。在催促过程中，被告原法定代表人刘平海因刑事案件被拘，原告才了解到所买房产涉及虚假购房、虚假按揭，见惠州市公安局致惠州市房管局、市中行、市建行、市农行、市工行等单位《关于金世界房产开发有限公司涉及虚假按揭贷款情况说明函》［惠市公函字（2006）74号］中第116号的事实。据该《函》确定，虚假购房人为第三人孙中义。根据惠市公函字（2006）74号文件，原告认为第三人与被告所签的《商品房买卖合同》属以合法形式掩盖非法目的恶意签订的虚假合同，违反法律法规的强制性规定，应属无效合同，依法应予以撤销。关于金世界花园XX小区XX座XX层XX号房屋的权利义务应以原、被告在2005年7月25日签订的《金世界花园楼宇认购协议书》为准。原告依约取得该房屋产权成为事实，购房行为合法。被告向中国银行惠州分行抵押贷款302000元应当由被告偿还。综上，根据我国《合同法》第52条的规定第三人与被告所签的《商品房买卖合同》［编号:编号:（2003）NO023200］应属无效合同。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）［法释（2016）5号］第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”参照［惠市公函字（2006）74号］文件记载：根据惠州市政府《会议纪要》精神，被告应给330套假按揭房产办理更名过户及转按揭手续。即被告应履行给原告办理房屋不动产权证的义务。请求人民法院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。1、请求法院依法判令确认被告与第三人双方在2003年1月12日签订的《广东省商品房买卖合同》无效并撤销。2、请求法院依法判令被告缴清以金世界花园XX小区XX座XX层XX号房抵押向中国银行惠州分行的贷款302000元。3、请求法院依法判令被告与原告补签《商品房买卖合同》，判令被告与第三人到惠州市不动产登记中心办理注销商品房买卖合同预售登记备案手续。被告惠州东江湾房地产开发有限公司辩称：在原告交清维修资金及契税的前提下，被告愿意配合办理相关产权登记。第三人中国银行股份有限公司惠州分行述称：一、答辩人与被告（原惠州金世界房产开发有限公司）、第三人孙中义三方签订的《住房抵押贷款合同》合法有效，对涉案房产享有抵押权（优先受偿权)。答辩人与原惠州金世界房产开发有限公司、第三人孙中义三方签订了《住房抵押贷款合同》，该《住房抵押贷款合同》中各方当事人的签字、盖章均为真实。根据合同约定，答辩人于2003年2月9日发放了贷款资金用于第三人购买涉案房产即金世界花园XX小区XX座XX层XX号房屋，并且所购房产在房产管理局进行了确权登记，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”并且，该房产在房产管理部门办理了抵押登记手续，依据第六十二条“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”以及《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”之规定，答辩人对涉案房产即金世界花园XX小区XX座XX层XX号房屋享有抵押权(优先受偿权）。涉案房产虽后来经公安机关侦查，被认定为“虚假按揭贷款”，其本质是原惠州金世界房产开发有限公司与第三人孙中义合谋串通，以欺诈的手段骗取银行贷款，银行是受损害方。作为受损害方，答辩人有权请求人民法院变更或撤销该《住房抵押贷款合同》，但在答辩人未行使撤销权之前，合同应为有效合同，且被答辩人或任何第三方均无权撤销《住房抵押贷款合同》。二、被答辩人黄志鹏与原惠州金世界房产开发有限公司于2005年7月25日签订的《金世界花园楼宇认购协议书》，是所谓的第二次“交易”，根本无法再在房产管理部门办理任何登记手续，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》有关不动产登记公示强制性规定，且扰乱了房产交易的正常秩序，当属无效。三、涉案房产即金世界花园XX小区XX座XX层XX号相关的按揭贷款情况如下：答辩人于2003年1月24日与孙中义签订了《住房抵押贷款合同》，合同编号：Aj20030206号，合同约定：1、答辩人向被答辩人孙中义贷款302000.00元，期限20年，采用浮动利率方式计息。2、贷款采用按月等额本息还款。3、贷款用于购买惠州金世界花园XX小区XX座XX层XX号房。4、被答辩人孙中义以贷款所购房屋于2003年6月5日办理抵押登记，该笔贷款于2003年2月9日发放。暂计至2018年11月5日，孙中义累计偿还本金37391.29元，拖欠本金264608.71元，拖欠应收利息44730.85元，利息罚息：123.3元，拖欠本金的罚息10417.72元，逾期合计319880.58元。四、在涉案房产即金世界花园XX小区XX座XX层XX号房涉及的贷款本息、罚息等得到全部偿清的情况下，答辩人愿意注销涉案房产的抵押登记手续。第三人孙中义未到庭参加诉讼亦未作答辩。查明的案件事实经审理查明：2005年7月25日，原告与被告签订《金世界花园楼宇认购协议书》（编号:NO0001273），约定：原告购买金世界花园XX小区XX座XX层XX号房屋，同日签订了《分期付款协议》，原告按约在2006年6月30日前分两次向被告付清了购房款354054元。并在2005年7月25日交给被告入伙费11550元。被告出具《收据》予以确认。2005年11月28日，原告交被告维修基金7080元。原告收楼后对该房屋进行装修并入住，一直居住至今。居住期间，原告按约缴纳物业管理费、水费、电费等日常生活费用。至今，涉案房屋的产权证仍未办理至原告名下。在原告与被告签订上述合同之前，第三人孙中义与惠州金世界房产开发有限公司（以下简称新金世界公司）就涉案房屋的买卖签订了一份《商品房买卖合同》，约定第三人购买涉案房屋，总价款为432000元，付款方案为首付130000元，余款办理银行按揭。随后，第三人孙中义与新金世界公司、第三人中国银行股份有限公司惠州分行签订《住房抵押贷款合同》，约定第三人中国银行股份有限公司惠州分行向第三人发放贷款302000元，第三人将涉案房屋作为借款的抵押，新金世界公司提供连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至贷款行取得并正式执管抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本之日。2006年10月26日，惠州市公安局出具惠市公函字[2006]74号《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函》，称：经侦查，新金世界公司恶意使用他人身份证、收入证明等资料虚假按揭购房，与他人签订虚假“广东省商品房买卖合同”，同时向中国银行股份有限公司惠州分行等银行贷款办理虚假的“住房抵押贷款合同”或“个人住房借款合同”申请银行按揭，并由公司垫付购房首期款和集中供款，该局认定新金世界公司虚假按揭贷款共330套（两套待进一步核实）。第三人孙中义与新金世界公司之间就涉案房屋的买卖、第三人孙中义与中国银行股份有限公司惠州分行、新金世界公司之间的借贷担保关系在虚假按揭贷款之列，该贷款由新金世界公司集中供款。根据惠州市不动产档案馆出具的《商品房预售合同登记备案查询结果》，涉案房屋现备案的购房者为第三人孙中义。第三人中国银行股份有限公司惠州分行提交涉案房产《贷款已还款明细清单》，载明截止2018年11月15日，拖欠本金、利息、罚息等319880.58元。另查一，新金世界公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日，新金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。另查二，涉案房产所附着的土地（以下简称“涉案土地”）位于惠州市惠城区XX号小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下（以下简称“老金世界公司”），国有土地使用证证号为惠府国用（2000）字第13020100031号，而老金世界公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在被告的企业名称、股东构成等发生变化后，涉案土地的土地使用权没有相应的变更至被告名下，而被告则因涉案土地的权属未变更、新金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。另查三，对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对金世界花园历史遗留问题，其中包括金世界花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月14日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年10月31日形成了具体的解决方案。裁决理由和结果本院认为：新金世界公司与第三人孙中义就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》因系以合法形式掩盖虚构购房事实、套取银行贷款等非法目的，应认定为无效。原告与被告所签订的《金世界花园楼宇认购协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。根据原告提交的有关《收据》，原告已就其付清购房款完成了举证责任，可认定原告已付清了购房款。新金世界公司套取银行贷款，至今尚欠第三人中国银行股份有限公司惠州分行的部分抵押贷款，现原告请求被告偿还尚欠的银行抵押贷款，依法有据，予以支持。被告应付的具体金额以第三人中国银行股份有限公司惠州分行出具的系统台账为准。对于原告的第三项诉讼请求，现阶段不具备处理条件，可待被告偿还剩余抵押贷款后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认第三人孙中义与惠州金世界房产开发有限公司于2003年1月12日签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司惠州分行偿还以金世界花园XX小区XX座XX层XX号房屋为抵押的剩余债务（具体金额以第三人中国银行股份有限公司惠州分行出具的系统台账为准）。三、驳回原告黄志鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7780元（原告已预交3890元），由被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担。被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  刘 娟人民陪审员  杨仕华二〇一八年十一月二十九日法官助理郑慧书记员张莉茱