上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初33760号原告：上海百联物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈宇伟，职务董事长。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娣，上海市中广律师事务所律师。被告：上海淞浦航空科技有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：柳卫东，职务董事长。委托诉讼代理人：郭锋，上海芮德渱齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骁，上海芮德渱齐律师事务所律师。被告：上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陆欣荣，职务执行董事。委托诉讼代理人：张艺博，北京市中闻(上海)律师事务所律师。被告：赵琪，男，1961年11月2日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：马晓云，北京市中闻(上海)律师事务所律师。原告上海百联物业管理有限公司(以下简称百联物业公司)诉被告上海淞浦航空科技有限公司(以下简称淞浦科技公司)、上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司(以下简称琪忆公司)、赵琪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理，依法适用简易程序，由审判员吴晓婕担任审判，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告百联物业公司委托诉讼代理人张娣，被告淞浦科技公司委托诉讼代理人郭锋、被告琪忆公司委托诉讼代理人张艺博、被告赵琪委托诉讼代理人马晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百联物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告琪忆公司、赵琪支付有关上海市静安区江宁路XXX号XXX层房屋(原为上海市静安区江宁路XXX号XXX层房屋，以下简称系争房屋)2017年1月至2017年5月的物业管理费62,409.25元以及2017年1月至2017年4月的水电费74,317.29元；2、判令被告淞浦科技公司对被告琪忆公司、赵琪的上述付款义务承担连带责任；3、诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告是系争房屋物业管理企业，为系争房屋提供物业管理至2017年5月，被告淞浦科技公司是系争房屋产权人，将系争房屋出租给被告琪忆公司及赵琪使用，三被告签订的《商用房产租赁合同》约定，租期内系争房屋的物业管理费及水电费等均由被告琪忆公司及赵琪承担。被告琪忆公司曾于2017年5月27日收到原告送达的《费用确认单》，经原告多次催讨，三被告均未支付2017年1月至5月的物业管理费及水电费，为维护原告合法权益，故诉至法院，做如上诉请。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告淞浦科技公司支付有关系争房屋2017年1月至2017年5月的物业管理费62,409.25元；2、判令被告琪忆公司、赵琪支付2017年1月至2017年4月的水电费74,317.29元，被告淞浦科技公司对被告琪忆公司、赵琪的上述付款义务承担连带责任。被告淞浦科技公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告确在2017年5月31日之前对系争房屋提供物业管理，但物业费应由被告琪忆公司、赵琪承担。首先，前期物业服务合同中约定原告有权向物业使用人收取物业管理费；其次，被告淞浦科技公司与被告琪忆公司、赵琪之间的房屋租赁合同约定，物业管理费及水电费由被告琪忆公司、赵琪承担；再次，原告与被告琪忆公司签署物业管理合同，也约定由琪忆公司支付物业管理费及水电费；水电费也应该由系争房屋实际使用人被告琪忆公司、赵琪承担，不应由被告淞浦科技公司承担连带责任。另外被告淞浦科技公司已于2018年6月与被告琪忆公司、赵琪自行协商收回系争房屋。对于系争房屋物业管理费每月每平米5元的标准无异议，至于具体的未付款项以被告琪忆公司、赵琪确认款项为准。被告琪忆公司辩称：不同意原告诉请。确认被告欠付物业管理费金额及欠付时间段，对系争房屋物业管理费每月每平米5元的标准无异议，确认欠付物业管理费期间系争房屋由原告提供物业管理，但2017年1月开始原告与被告琪忆公司的物业管理合同已经到期，故此后的物业管理费应由产权人支付。被告琪忆公司同意支付水电费，但对原告诉请的水电费金额有异议。被告赵琪辩称：不同意原告诉请。确认被告欠付物业管理费金额及欠付时间段，对系争房屋物业管理费每月每平米5元的标准无异议，确认欠付物业管理费期间系争房屋由原告提供物业管理。三被告就系争房屋签订的《商用房产租赁合同》仅对三被告产生法律关系，原告无权依据该合同约定向被告赵琪主张权利。依据原告与被告琪忆公司签订的物业服务合同，原告向被告琪忆公司提供物业管理，故只能要求被告琪忆公司支付物业管理费；至于水电费，与被告赵琪无关，亦理应由被告琪忆公司支付。被告琪忆公司为有限责任公司，以其全部资产对外承担责任，被告赵琪出资足额到位，不应对琪忆公司的债务承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2008年12月30日，上海商业网点发展实业股份有限公司(以下简称商业网点公司)委托上海华联投资发展有限公司(以下简称华联投资公司)与原告签订《在建项目委托物业管理合同》，约定：由原告为石油天然气大厦即上海市静安区新闸路XXX弄XXX号房屋提供物业管理服务，管理期限自2009年1月1日至2011年12月31日。因该房屋目前尚未完全竣工，故建议物业管理费暂按市场指导价每月每平方米10元，由原告和业主按规定协商后收取。2011年12月31日，上海第一医药股份有限公司(以下简称第一医药公司)委托华联投资公司与原告签订《在建项目委托物业管理合同》，约定：由原告为石油天然气大厦提供物业管理服务，管理期限自2012年1月1日至2014年12月31日；因该房屋目前尚未完全竣工，故建议物业管理费暂按市场指导价每月每平方米10元，由原告和业主按规定协商后收取。2009年12月3日，上海申茂房地产有限公司(以下简称申茂公司)与被告淞浦科技公司签订《合同权益转让书》，约定：申茂公司向被告淞浦科技公司转让正在建造的系争房屋，将于1999年5月31日与商业网点公司(现为第一医药公司)签订的《商品房预售合同》该合同项下申茂公司权利全部转让给被告淞浦科技公司。2010年10月12日，被告淞浦科技公司与被告琪忆公司、赵琪就系争房屋签订《商用房产租赁合同》，约定：被告淞浦科技公司将系争房屋出租给被告琪忆公司、赵琪使用；房屋暂测建筑面积2,519.74平方米，租期自2010年10月15日起至2018年10月14日止；租期内系争房屋所产生的水、电、物业管理费等均由被告琪忆公司、赵琪承担。2011年7月3日，系争房屋预告登记至被告淞浦科技公司名下。2014年11月16日，被告淞浦科技公司、申茂公司和第一医药公司就系争房屋签署《房屋交接书》，载明：申茂公司和第一医药公司将系争房屋交付给被告淞浦科技公司。2015年6月18日，被告淞浦科技公司从第一医药限公司受让系争房屋产权。2015年6月23日，系争房屋登记至被告淞浦科技公司名下，上海市不动产登记薄载明系争房屋建筑面积2,496.37平方米。2016年初，被告琪忆公司与原告签订《石油天然气大厦物业管理服务协议》约定：琪忆公司委托原告对上海市静安区江宁路XXX号石油天然气大厦内2层、3层、4层裙房，建筑面积6,186.12平方米房屋进行日常物业管理服务，委托期限从2016年1月1日至2016年12月31日止；物业管理费按照建筑面积6,186.12平方米计，本年度按每月每平方米5元结算，每月物业管理费为30,930.6元，琪忆公司应于每季度第二个月15日之前向原告支付物业管理费92,791.80元；琪忆公司每月所耗水、电费另行按实结算，在每月15日之前由原告代收代付。2017年5月27日，原告向被告琪忆公司发出《费用确认单》，载明：因原告将于2017年5月31日退出对上海石油天然气大厦的物业管理，但目前贵司尚有物业费：154,653.00元(2017年1月-5月)、水电费：262,930.91元(2016年12月-2017年4月)，共计金额417,583.91元未支付。故请贵司于2017年7月30日前将上述金额划入我公司账户。该确认单尾部加盖被告琪忆公司印章，并手书：“收到。陆欣荣，2017.5.27。”2017年5月31日，原告与上海市静安区石油天然气大厦业主委员会签署《石油天然气大厦物业管理移交确认书》，明确原告对石油大厦物业管理服务至2017年5月31日。2017年6月9日，被告琪忆公司通过银行转账的方式向原告支付2016年12月份水电费。审理中，原告确认已经收到被告琪忆公司支付的2016年12月的水电费。另查明，石油天然气大厦2017年1月至4月的电费原告已向上海电力公司支付完毕，2017年1月至5月的水费原告已向上海城投水务(集团)有限公司支付完毕。关于水电费结算的交易习惯，原告称系争房屋的用电量有单独计数表，空调电费按照面积分摊，原告抄表员抄表后制作费用清单，向被告琪忆公司开具发票，被告琪忆公司付款。审理中，原、被告均同意物业管理费用按照系争房屋实测面积计算。原告确认系争房屋相关水电费如下：2017年1月水费1,421.63元，电费20,669.74元；2017年2月水费925.83元，电费15,941.27元；2017年3月水费1,626.53元，电费14,648元；2017年4月水费1,512.69元，电费17,571.6元。本院认为，原告系受案外人华联投资公司委托对石油天然气大厦提供前期物业管理的物业管理单位，其与华联投资公司签订的《在建项目委托物业管理合同》，对继受该物业的业主具有约束力。原告根据《在建项目委托物业管理合同》对系争房屋提供了物业管理服务，有权收取物业管理费用。被告琪忆公司、赵琪依据与被告淞浦科技公司签订的《商用房产租赁合同》使用系争房屋，虽被告琪忆公司与原告单独就系争房屋签署《石油天然气大厦物业管理服务协议》，但该服务协议期限至2016年12月底已经届满。被告淞浦科技公司作为系争房屋产权人，理应承担系争房屋的物业管理费，现原告向产权人被告淞浦科技公司主张物业管理费，于法有据，本院予以支持。被告淞浦科技公司履行支付物业管理费义务后，可依据与被告琪忆公司、赵琪签署的租赁合同相关约定再行向被告琪忆公司、赵琪主张。关于水电费，根据原告之举证，综合原、被告庭审陈述，加之被告琪忆公司法人曾签收原告制作的《费用确认单》之情节，原告主张的水电费金额尚属合理，本院对此予以确认。原告作为物业管理企业，向作为实际使用人的被告琪忆公司、赵琪代收其使用系争房屋期间的水电费，符合法律规定、双方约定及交易习惯，本院予以支持。原告与被告淞浦科技公司之间就水电费不存在偿付关系，故原告要求被告淞浦科技公司承担水电费的连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第(五)项，第四十五条、第四十八条之规定，判决如下：一、被告上海淞浦航空科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付原告上海百联物业管理有限公司有关上海市静安区江宁路XXX号XXX层房屋2017年1月至2017年5月的物业管理费62,409.25元；二、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪应于本判决生效之日起十日内，支付原告上海百联物业管理有限公司有关上海市静安区江宁路XXX号XXX层房屋2017年1月至2017年4月的水费5,486.68元，电费68,830.61元，共计74,317.29元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,517.3元，由被告上海淞浦航空科技有限公司负担642元，上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪负担875.3元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴晓婕二〇一八年十一月二十六日书记员  向莉娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。