广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民初2181号 原告：陈忠平，男，1970年11月8日出生，汉族，住广西柳州市柳江区。 被告：柳州市全民金属回收有限公司桂中竹木交易市场，住所地柳州市航银路95337部队家属区旁全民金属回收公司内,统一社会信用代码：914502000595334692。 负责人：匡华明。 委托诉讼代理人：李洪娅，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐佳宁，广西广正大律师事务所实习律师。 原告陈忠平诉被告柳州市全民金属回收有限公司桂中竹木交易市场（以下简称全民公司桂中市场）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告陈忠平到庭参加诉讼。被告全民公司桂中市场的委托诉讼代理人李洪娅、徐佳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈忠平向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告2018年3月2日至2018年11月30日剩余门面租金11880元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告全民公司桂中市场公司法人代表匡华明，将柳州市航银路95337部队家属区旁竹木市场D区7号门面及门前场地出租给原告经营木材，期限从2017年11月30日至2018年11月30日止，原告一次性支付全年的租金15840元，由于中央军委颁布《全面停止部队有偿服务》的相关文件，95337部队于2018年3月2日强制剪断原告经营场所高压电线，并告知原告，部队要收回场地。由于没有电，原告无法在此经营下去，因此双方租赁合同自动解除终止。经由部队通知2018年4月15日之前必须搬空场地移交给部队，于是原告找公司负责人，要求退还原告剩余的租金和押金，公司负责人在2018年3月6日出示了一份公告，公告说2018年3月16日匡华明回公司处理业主的租赁和押金的相关事宣，2018年3月16日的当天，由柳南区公安、法院，政府相关人员到场，被告法人代表匡华明找各种理由推脱，不予退还原告剩余租金和押金。现时间已过，经原告多次催促无果，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求被告退还剩余租金11880元。 被告全民公司桂中市场辩称，1.原告诉请退还的租金的事实依据不成立，原告与被告签订的租赁合同除了约定了租金数额和具体期限外，还约定了2点：一是被告在退还原告预收租金的前提，是要扣除已发生效力的租金，二是水电、卫生、治安款均是由原告承担；2.原告在事实理由部分陈述了直至2018年4月15日95337部队仍在发通知，催促各承租户搬离，由此可以证明，原告均是在2018年4月底到2018年5月2日部队封门前搬离承租门面的，因此，被告退还剩余租金的起算点应当是从2018年5月2日开始计算，原告尚欠被告水电、卫生、治安款等费用，请求法院予以扣减；3.押金是否退还，需要看押金凭证是否属实且是否是由全民公司桂中市场收取。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据:1.《租赁合同》；2.防火责任书；3.市场办公室大罗在黑板书写的通知；4.2018年3月14日的通知；5.2018年4月3日柳南区人民法院出具的公告。被告依法提交了以下证据:《现金收入单据》。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据3、4、5的真实性不予认可；对于原告提交的证据2，被告对其真实性予以认可但对证明目的不予认可。对于被告提交的证据，原告对其真实性不予认可。对于上述双方有争议的证据，本院将结合庭审查明情况以及案件事实查明部分，予以综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：全民公司桂中市场系全民金属回收有限公司（以下简称全民公司）的分公司。 2009年4月9日，案外人中国人民解放军95337部队与全民公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：95337部队将坐落于柳州市航银路95337部队家属区旁闲置土地合计8万平方米有偿租赁给全民公司。后全民公司在上述租赁土地上加盖门面，对外出租。 2017年11月30日，原告与被告全民公司桂中市场签订《租赁合同》，合同约定全民公司桂中市场将位于柳州市柳南区航银路95337部队家属区旁柳州市全民金属回收有限公司桂中竹木交易市场D区7号门面出租给原告，租赁期为1年，从2017年11月30日至2018年11月30日止，经营用途为木方条加工、销售。合同第二条第1点约定：承租方在签订本合同时，至少一年的门面租金和押金……若遇到不可抗拒的因素，需要解除租赁合同的，承租方应无条件的配合全民公司，全民公司扣除承租方已发生效力租金后，退回预收部分租金；第2点约定了租金总额为15840元；第3点约定“本合同即作为甲方收讫乙方租金的凭据”；第四条约定承租方每月应交纳卫生治安费30元。合同还约定了原告每月五日前应到市场办公室交纳上月的水电、卫生治安管理及停车等费用。原告于签订合同时即向全民公司桂中市场交纳一年的租金。 另查明，本案涉及的门面未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。 2018年3月2日，因全民公司与案外人95337部队的纠纷，租赁门面所在市场高压线被剪断，该市场全面停电。2018年5月2日，柳南区人民法院依据柳州市中级人民法院作出的（2017）桂02再36号民事判决书对租赁门面所在的土地强制执行，即对租赁门面所在场地进行腾空。 本院认为，根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告全民公司桂中市场作为出租方将涉案门面出租给原告使用，但该门面没有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，被告在一审辩论终结前也没有提交涉诉租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，故原、被告签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。现原告已经向被告预交了2017年11月30日至2018年11月30日的租金15840元。虽然合同无效，但原告在实际控制使用涉诉租赁物期间仍应当按合同约定标准向被告支付占有使用费，而被告应当将原告未使用涉诉租赁物期间的租金予以退还。根据庭审查明的事实，2018年3月2日起租赁门面所在市场存在全面停电情况，停电的事实必然会导致原告无法继续正常经营，对原告使用租赁物产生影响，现原告主张被告退还至2018年11月30日止的租金，于法有据，故被告理应向原告退还预收的2018年3月2日至2018年12月1日期间的租金11880元（15840元÷12个月×9个月=11880元）。 对于被告要求退还给原告的租金应扣除原告2017年12月至2018年4月已发生的水电费、卫生治安费的主张，本院认为，对于水电费用，被告提供的《现金收入单据》为其单方面自行制作，不足以证明被告实际使用水电和应缴纳水电费的具体金额,被告依法应当对此承担相应的举证不能的不利后果;对于卫生治安费，因2018年3月2日后租赁门面所在市场全面停电，造成租赁门面无法正常使用，被告要求原告支付卫生治安费没有依据。并且被告未就上述费用提出反诉，故本院对被告要求扣减水电费、卫生治安费的主张不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，判决如下： 被告柳州市全民金属回收有限公司桂中竹木交易市场退还原告陈忠平租金11880元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费97元（原告已预交），由被告承担并迳付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  欧 凌 人民陪审员  兰学军 人民陪审员  孙卓英 二〇一八年十一月十六日 书 记 员  袁 宇 附本判决所依据的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007