宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初554号原告（反诉被告）:宁夏万全物业服务有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。法定代表人:王东，该公司执行董事。委托诉讼代理人:白浪、李俊达，宁夏综义律师事务所律师。被告（反诉原告）:银川市西夏区朔方小区业主委员会，住所地宁夏银川市西夏区。负责人:冯少礼，该小区业主委员会主任。委托诉讼代理人:李新民，男，银川市西夏区朔方小区业主委员会副主任。委托诉讼代理人:李玉婷，宁夏兴业律师事务所律师。原告宁夏万全物业服务有限公司（以下简称万全公司）与被告银川市西夏区朔方小区业主委员会（以下简称朔方小区业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理，被告银川市西夏区朔方小区业主委员会于2018年2月11日向本院提出反诉,本院依法组成合议庭于2018年4月3日公开开庭进行了合并审理。原告万全公司法定代表人王东及委托诉讼代理人白浪、李俊达，被告朔方小区业主委员会负责人冯少利及委托诉讼代理人李新民、李玉婷到庭参加了诉讼。经本院院长批准,本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告万全公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间自2017年4月28日至2020年4月28日期间存在物业服务合同关系，被告继续履行物业服务合同至2020年4月28日；2.判令被告与原告签订2017年4月28日至2020年4月28日期间书面的物业服务合同；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年4月28日，原告与被告签订了《朔方小区物业服务合同》，合同约定物业服务期限3年，管理期限届满，合同自然终止。若双方欲续订合同，应于合同期限届满前90日向对方提出书面意见。合同还约定，原告可以参加被告管理招标活动，并在同等条件下享有优先承包的权利。2017年1月22日，鉴于物业承包服务合同期限即将届满，朔方小区的居委会和被告共同召集小区居民、业主代表开会征集意见，同意继续聘用原告进行物业服务。当日，居委会和被告联合发布公告，将决定对外公示，公示异议期截止2017年2月10日。后在公示期内，没有业主提出异议。2017年1月30日，原告按照合同约定，在期限届满前90日向被告提交了《关于朔方小区物业服务续订合同的申请》。2017年4月5日，被告单方发表声明，其与原告订立的物业服务合同到期后不再续签。同月17日，被告又公示其与宁夏苍尧物业管理公司签订了服务合同。在原合同期限届满后，原、被告虽然没有续签合同，但原告自2017年4月28日至今仍对小区进行物业服务，被告也一直未提出异议。但是，近期在被告协助下，宁夏苍尧物业管理公司以其签订了物业服务合同为由，试图强行进驻小区。被告违反法定程序和诚实信用原则，损害了原告合法权利。现提起诉讼，要求判如所请。被告朔方小区业主委员会辩称，双方签订的《朔方小区物业服务合同》第十七条规定，“本合同自双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期3年，自2014年5月1日至2017年4月30日止。”第九条规定，“合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，需于期满前的90日内向对方提出书面意见。”根据合同约定，双方签订的《朔方小区物业服务合同》已于2017年4月30日终止。《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”原告诉请人民法院判决被告签订合同，违反法律规定，是否签订合同是全体业主的权利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告朔方小区业主委员会向本院提出反诉诉讼请求: 1.依法确认反诉原告与反诉被告签订的《朔方小区物业服务合同》于2017年4月30日终止；2.依法判决反诉被告立即退出朔方小区物业服务，向反诉原告移交物业服务用房、共用设施和设备、附属建筑物和构筑物、附属配套建筑（详见附件清单），修复上述设备至正常使用；3.依法判决反诉被告向反诉原告支付自2016年11月1日至2018年2月28日期间的固定车辆泊位费（即泊位储备金）72000元，并支付自2018年3月1日至撤出朔方小区之日止期间的固定车辆泊位费；4.依法判决反诉被告向业主返还已收取的2018年度物业管理服务费及泊位费；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由:2014年4月28日，反诉原告与反诉被告万全公司签订《朔方小区物业服务合同》，服务期限为2014年5月1日至2017年4月30日。根据合同第九条第二款“合同规定的管理期满，本合同自然终止”的规定，双方签订的合同已于2017年4月30日期限届满，物业服务合同的权利义务同时终止。反诉原告多次以口头及书面形式向反诉被告告知，要求其退出本物业服务区，办理交接手续，但反诉被告拒不办理物业移交工作及退出物业服务。反诉原告向银川市仲裁委员会申请仲裁，仲裁委出具了不予受理通知书。反诉原告现提起反诉，要求判如所请。反诉被告万全公司辩称，1.双方在2014年签订的《物业服务合同》已经在2017年4月28日履行完毕，合同自然终止。在合同期限届满前90日，反诉被告已经向反诉原告提交了续订合同的书面申请。在2017年1月23日和2月15日，两次公示无异议后，双方建立了新的物业服务合同，反诉原告的诉请没有事实依据。2.鉴于之前的物业服务期满后，双方已经形成了自2017年4月28日至2020年4月28日期间新的物业服务关系，反诉原告要求反诉被告退出小区、移交设备的请求不能成立，属于反诉原告单方违约行为。3.按照2014年4月28日签订的《物业服务合同》约定，反诉被告应按照实际收取的停车费除去开支后，按照25%的标准向反诉原告支付相应提成，并不存在反诉原告所称车辆泊位费。截止2017年4月30日，反诉被告只拖欠反诉原告2017年3月和4月车位提成15000元。2017年4月30日后，双方新的物业服务关系已经成立，但因反诉原告始终推诿不签订书面合同，就新的车位提成标准及计算方式双方尚未达成一致。因此，自2017年4月30日后，因双方未对车位提成进行结算，故反诉原告该项诉请没有事实依据，应予驳回。4.反诉原告的第四项诉请恰好可以证实，在之前的物业服务合同期满后，双方已经形成新的物业服务合同关系，反诉原告所在社区业主认可该事实，并积极向反诉被告交纳2018年物业管理费及泊位费。综上，反诉原告的反诉请求不能成立，应予驳回。原告为支持其本诉诉讼请求，提交以下证据：证据一、《朔方小区物业服务合同》一份，证明：原、被告于2014年4月28日订立书面合同，约定：合同有效期3年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止；合同规定的管理期限界满，合同自然终止，各方若续订合同，须于期限届满前90天向对方提出书面意见，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。被告质证对证据三性无异议，对证明目的有异议，双方的合同已于2017年4月30日终止，本诉原告提出书面意见要求确定合同是否续订合同也要经过全体业主同意。证据二、公司变更通知书一份，证明：原告于2016年3月25日，将原公司名称“宁夏万全物业管理有限公司”变更为“宁夏万全物业服务有限公司”的事实。被告质证对该证据无异议。证据三、关于朔方小区物业服务续签合同的申请一份，证明：2017年1月30日，原告在合同期限届满前90天向被告提交书面续约申请，并申请按照原物业服务合同约定事项继续履行的事实。被告质证对该组证据的三性和证明目的均不认可，经代理人与业委会主任及成员核实，本诉原告从未向业委会提出续签合同的申请，原告的该份证据也无法证实本诉原告向业委会送达了该续约申请。证据四、公告(彩印件)两份，证明：1、2017年1月23日，在合同到期前，被告会同恩和社区居委会征集小区居民意见，业主大会同意继续聘请原告作为小区物业服务公司，并将该决议联合公告的事实。2、2017年2月15日，被告与恩和社区居委会公布对于朔方小区继续聘用原告作为物业服务公司事项，小区业主基本无异议的事实。被告质证对该组证据三性及证明目的不予认可，该份证据系打印件，下方盖章主体不清晰，该份证据也无法证实全体业主经过投票表决与本诉原告签订物业合同，仅是一份征求意见。证据五、微信聊天记录一份，证明：1、2017年2月22日，被告单位负责人冯少利向原告单位负责人发信息，载明“经上次会议征求意见后，又发公告广泛征求意见，现正式确定继续与你们合作，你先准备合同，三月份咱们抽时间商量签合同的事”，以证实原告是在合同约定的服务期届满前3个月内向被告提出续签合同的申请，并经恩和社区居委会与被告征求业主意见并公告后，已经确定的物业服务单位，双方已经建立了自2017年4月28日至2020年4月28日期间的物业服务合同关系。2、证实原告提交了证据四的真实性。被告质证对信息发送的真实性没有异议，对业委会主任信息内容的合法授权性有异议，业委会未经全体业主同意，无权代表全体业主签订物业服务合同。而该份信息也仅是说明双方拟签订物业服务合同，并未实际签订合同，信息的内容仅是一份要约邀请，不属于书面的合同，在合同履行期届满之前，全体业主有权选择任意一家物业服务公司，不能仅凭一条信息判令双方存在物业服务关系。证据六、朔方小区第二届物业服务方案一份 、《朔方小区物业服务合同》两份、朔方小区2016年5月1日-2017年4月30日物业收支账目一份，公示照片（打印件）两张，证明：经被告确定原告继续为朔方小区提供物业服务、并接到被告单位负责人的通知后，原告积极的准备了《朔方小区第二届物业服务方案》、书面的《朔方小区物业服务合同》，并将2016年5月1日至2017年4月30日期间朔方小区物业收支账目公告的事实。公示照片证明原告在2017年5月10日将物业收支账目张贴于朔方小区公示栏进行公示的事实。被告质证对《朔方小区第二届物业服务方案》的三性不予认可，在本次开庭前业委会主任及成员从未见过该份方案，今天庭审我们是第一次见到该方案，对于《物业服务合同》的三性不予认可，合同没有任意一方的签字，只是原告拟签订的合同模板，原告不能持有一个合同模板诉至法院要求业主委员会强行签订合同。对于《公告》的三性不予认可，在本次开庭前业委会主任及成员从未见过该份公告，本诉原告在2014年5月1日至2017年4月30日从未向全体业主公示过物业收支。经业委会主任陈述，公示的照片是2018年3月25日由原告的工作人员在公示栏张贴。证据七、告知一份，证明：2017年4月12日，被告未经业主大会决议，单方发布拒绝与原告续签物业服务合同的事实。被告质证对该份证据的三性不予认可，经告知业主委员会在全体业主选择完新的物业公司后，业主委员会代表全体业主向原告告知不再续签合同，双方的合同自然于2017年4月30日终止，该份证据也与原告前述的两组照片相互印证，之前的照片仅是拟签订合同，而该份告知已经明确向原告告知了是否签订合同的事实。证据八、小区物业服务满意度及续订物业服务合同意见征询表一份，朔方小区物业服务情况说明一份，证明：原告自2017年3月31日至2017年4月22日，向朔方小区在住948户居民进行走访,其中有925户居民要求原告继续为朔方小区提供物业服务的事实。《朔方小区物业服务情况说明》证明被告单方毁约的行为，使原告造成了很大的损失，无奈之下向西夏区物业办反映被告单位的违约行为，并将《入户走访的小区物业服务满意度及续订物业服务合同意见征询表》提交给西夏区物业办的事实。被告质证对《小区物业服务满意度及续订物业服务合同意见征询表》的三性不予认可。物业公司越权行使业主委员会向全体业主召开业主大会，征求全体业主同意的权利。该份证据不管是形式上还是实质上都不应当作为认定为案件事实的依据。对于《朔方小区物业服务情况说明》的三性不予认可，原告是否向物业办送达该份情况说明无法核实，另外西夏区物业办仅行使物业合同备案的监管职责，物业办无权动用行政权力干扰全体业主选聘物业公司的权利。证据九、罢免朔方小区业主委员会联名书照片（打印件）一份、朔方小区信息交流群微信聊天记录七页，证明：涉案的朔方小区大多业主认可原告公司的服务，而且就原告公司续订合同的事实已经经过业主委员会及恩和社区居委会的公示，此后被告又违约拒绝与原告签订书面的合同，并违反了法定程序与苍尧物业公司签订物业合同，在全社区引起业主极大的不满，为此近420户居民向西夏区物业办联名要求罢免被告业主委员会的事实。被告质证对该份证据三性不予认可，原告所陈述的420户居民联名上书，但该份照片中显示并未有任何一名业主签字，不能证实原告所陈述的事实。对于微信聊天记录三性不予认可。证据十、《物业服务合同》五份，证明：物业服务行业的惯例是物业服务期限最少在三年,被告应当按照双方之前的合同约定以及行业惯例,与原告签订2017年4月28日至2020年4月28日期间的书面物业服务合同。被告质证认为，对证据的三性及证明目的均不予认可，业主委员会不是上述五份合同的签订主体，无法核实其合同的真实性，《合同法》规定公民享有自由交易权，自愿订立合同的权利。全体业主及业主委员会不同意与原告重新签订物业服务合同，人民法院无权干预双方是否签订合同。证据十一、《律师函》一份、EMS寄件单一份，证明：被告在已经确定原告继续为涉案小区进行物业服务后，未经业主大会决议，单方与苍尧物业签订合同，经原告发函催告，被告拒不改正的事实。被告质证认为，对邮寄单的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。收件人签收处无业主委员会的签字，无法证实向业主委员会送达过律师函。对于律师函律师所盖章的真实性，律师函应该有律师事务所标准的函号，对于律师函所述的事实不予认可。原、被告同属于民法调整的平等主体，原告无权要求被告改正的事实。改正属于上级单位和下级单位督促监管，不属于平等的民事权利之间应当有的行为。证据十二、证人付某付某证言, 证明：被告在2017年1月23日、2月15日两次会同恩和社区居委会联合发布继续聘用原告作为物业服务方，在2017年4月被告在违反法定程序，未召集业主大会的情况下单方拒绝与原告续订合同，并私自与苍尧物业签订2017年以后的物业服务合同，未向证人等征求意见并告知的事实。被告质证认为，对证人证言的真实性不予认可，证人证言系孤证，无法证实其所陈述的事实属实，另外根据业主委员会存留的征求意见表，证人在征求意见表上签字并选择苍尧物业，所留存的号码系本人在证人证言发问时所陈述的号码。这就可以印证证人以上陈述系虚假证言，不应当作为证据予以采信。本院根据双方举证及质证情况，对上述原告提交的证据认定如下：原告提交的证据一、证据二、证据四、证据五符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。原告提交的证据三、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十一、被告均不予认可,本院无法核实上述证据的真实性、合法性、关联性，故不予采信。原告提交的证据十与本案无关联性,本院不予采信。原告提交的证据十二无其他证据佐证,本院不予采信。被告(反诉原告)为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据一、《西夏区朔方小区业主委员会备案登记表》1份，《公告》2份，《朔方小区选举结果》1份，证明2015年12月25日，西夏区朔方小区业主委员会经朔方小区全体业主大会选举成立，并经主管部门备案。业主委员会主体资格合法。原告(反诉被告)质证对该证据无异议。证据二、《朔方小区物业服务合同》一份、《朔方小区四点承诺》一份、朔方小区夜间停车统计表照片一组，证明：1、2014年4月28日，西夏区朔方小区业主委员会代表全体业主与宁夏万全物业服务有限公司签订该份合同的事实；2、合同第九条第二款约定合同规定的管理期满，本合同自然终止，第十七条约定该份合同有效期为3年，自2014年5月1日至2017年4月30日止，双方签订的该份合同已于2017年4月30日终止；3、根据合同第八条约定，宁夏万全物业服务有限公司应该将年泊位费的25%向西夏区朔方小区业主委员会提成，作为泊位储备金；4、经万全物业公司向原告出具的承诺可以证实，朔方小区日常长期缴费的泊车数量为300余辆，反诉原告按照300辆每月每辆60元的标准要求反诉被告支付泊位储备金应当予以支持。原告(反诉被告)质证对《物业服务合同》无异议，但在合同第八条中规定，合理开支后，甲方可提成所收取管理费的25%作为泊位储备金，该条明确了在该合同有效期届满前，实际的提成计算方式，实际收取的泊位费除去成本按25%计算。事实上，截止到2017年4月，原告与被告结算后，尚欠泊位提成15000元，由于被告在公示原告继续提供服务后，被告单方违约拒不签订书面合同，导致双方一直就将来的泊位提成没有达成一致意见，也没有进行结算。对于《四点承诺》中第三条叙述的泊车数量概算为300辆，但实际上原告在服务过程中，每个月都会有车辆进入，也会有车辆退出租赁。实际收取的费用也不确定，所以双方对后续的泊位停车尚未结算清楚，承诺第一条记载，希望业委会把物业服务合同续签至2017年12月31日，并没有得到被告的回复及确认。在被告与苍尧物业签订合同后，小区内经常因苍尧物业强行进入，导致原告与社区居民发生争执，且被告经常发布要求居民不再向万全物业缴纳后续物业费的通知，致使原告并没有收到应收的物业费及泊位费，因此该承诺是原告为了与被告能够和平协商处理物业服务单位更换一事，而向被告作出的让步。按照法律规定不能够作为在本次诉讼中对原告不利的证据，更不能影响双方已经就2017年4月28日至2020年4月28日物业服务合同关系已经成立的事实。对《停车统计表》的三性及证明目的均不予认可，图片无法证明车辆是在涉案小区停放，统计表即使是真实的，也无法反映所停车辆是否为按月或按年缴费停车，或者是临时停放车辆。证据三、朔方小区聘请物业公司征求意见汇总表一份、恩和社区聘请物业公司征求意见表一组、关于朔方小区物业公司换届说明一份，证明：1、根据《物业管理条例》第12条的规定，业主委员会与宁夏万全物业服务有限公司签订的物业服务合同到期前，西夏区朔方小区业主委员会成员与恩和社区居民委员会成员向全体业主就重新选聘物业征求意见，全体业主选择苍尧物业为850户，万全物业为78户，弃权10户；2、业主委员会于2017年4月13日将全体业主选聘物业公司的结果向全体住户公示。原告(反诉被告)质证对《汇总表》三性及证明目的均不予认可，该证据是被告单方制作，没有业主签字，也没有居委会进行确认。对《征求意见表》三性及证明目的均不予认可，该证据没有反映具体的走访时间，而且该证据不能反映签字是否为业主本人签字，同时该份证据也不能够体现法律规定的二分之一以上业主同意的事实。对《换届说明》不予认可，该份证据中记载了合同到期前三个月，业主委员会出示公告征求意见继续聘用原告公司，证实原告出示的证据四的真实性，该说明还记载了3月份有业主反映意见，但被告并没有提供相应证据，而且事实上直到今天，涉案小区百分之八十以上的业主依然希望原告继续提供物业服务，该证据真实与否请法庭予以认可。证据四、《告知》一份，证明：经全体业主表决，不再与本诉原告签订合同，业主委员会就此事向全体业主进行告知。原告(反诉被告)质证对证据三性无异议，对证明目的不予认可。该证据恰好可以证明被告在两次公示并经被告负责人冯少利向原告负责人王东短信确认，原告继续为涉案小区提供物业服务后，被告在未召开业主大会，也不能提供业主反对原告继续服务的情况下，私自违约与苍尧物业签订服务合同，应当属于无效。证据五、物业服务方案一份、《西夏朔方小区物业服务合同》（苍尧公司）一份，证明：1、西夏区业主委员会根据全体业主决定，与宁夏苍尧物业管理有限公司签订物业服务合同，自2017年5月1日起，由宁夏苍尧物业管理有限公司签订物业服务合同为全体业主提供物业服务；2、因宁夏万全物业服务有限公司拒不退出物业小区，导致宁夏苍尧物业管理有限公司已向贵院提起诉讼，要求西夏区业主委员会履行物业服务合同。原告(反诉被告)质证对该组证据真实性无异议，对合法性和关联性及证明目的均不认可，质证意见同上一组证据的质证意见一致。需要补充该合同约定的物业费收取标准及泊位费等收取标准均与原告之前与被告签订的物业服务合同一致，而且苍尧公司的物业服务资质为暂定级，原告资质为三级，依据原、被告双方在2014年签订的合同约定，在同等条件下原告具有优先承包管理的权利。另外在公示的情况下，苍尧物业明知原告已经与被告形成了后续的新的物业服务合同关系，仍然串通被告签订该份服务合同，属于合同法规定的恶意串通损害第三人利益，应当认定为无效。本院根据双方举证及质证情况，对上述被告提交的证据认定如下：被告提交的证据一、证据二中《朔方小区物业服务合同》一份、《朔方小区四点承诺》一份、证据三、证据四、证据五符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据二中《朔方小区夜间停车统计表》照片一组,不能全部实际反映朔方小区夜间停车情况,本院不予采信.原告(反诉被告)就反诉部分提交一组证据，收据七张、入账汇款业务凭单一份，公告一份，证明：反诉被告已将2016年8月至2017年4月期间的泊位提成清算完毕，并已按月支付，在2017年4月21日，被告发布公告，截止到2017年4月21日，原告尚欠被告提成15372元。被告(反诉原告)质证对该组证据三性予以认可，根据该组收据出具的时间可以证实反诉被告最后一笔泊位提成是在2017年3月12日支付，该笔支付的是2016年8月至10月的泊位管理费，自2016年11月起，反诉被告的泊位管理提成均未支付。反诉被告自合同终止至今，拒不退出物业小区向业主违法收取物业费及泊位费，虽然自2017年5月起双方并未签订物业管理合同，根据2014年4月签订的物业管理合同第八条的规定，反诉被告应当按照前述合同的规定，支付2016年11月1日起至今的泊位储备金。对公告的三性不予认可，该份证据系复印件，无法与原件予以核对，其中有大量手改部分，对其真实性无法核实。反诉原告根据合同约定来主张泊位储备金符合法律规定。被告(反诉原告)就反诉部分提交一组证据：朔方小区监控交接清单一份、资产登记表两份、朔方小区南门房值班室移交物品明细一份、北门值班室物品明细一份，证明：反诉原告要求反诉被告返还的设备清单及修复的相应物品。反诉被告质证对该组证据不予认可，交接清单及物品明细均是银川金博达物业服务有限公司与反诉原告进行的物品交接，与反诉被告没有关系。另外，反诉被告在服务期间，并没有对涉案小区的相关设施进行过损坏，也没有被他人损坏，因此不存在修复事实。本院根据双方举证及质证情况，对原告(反诉被告)就反诉部分提交的证据认定如下：收据七张、入账汇款业务凭单一份，符合证据的真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以部分采信。公告的真实性无法核对，本院不予采信。本院根据双方举证及质证情况，对被告(反诉原告)就反诉部分提交的证据认定如下：朔方小区监控交接清单一份，资产登记表两份、朔方小区南门房值班室移交物品明细一份、北门值班室物品明细一份，系被告朔方小区业主委员会与银川金博达物业服务有限公司等案外人交接,且被告不认可,不符合证据的真实性、合法性、关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年4月28日，原告万全公司与被告朔方小区业主委员会签订《朔方小区物业服务合同》一份，合同约定由甲方（朔方小区业主委员会）委托乙方（万全公司）对朔方小区实行专业化物业管理。合同第六条规定：“1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取。……”；第七条规定：“……机动车泊位费60元/月。……”；第八条规定：“……2、确保年内完成车辆泊位费的收费指标100%，合理开支后，甲方可提成所收取管理费的25%作为泊位储备金，以泊位养泊位。”；第九条规定：“……2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的90天向对方提出书面意见。3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。”；第十三条规定：“1、根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式……”；第十七条规定：“本合同……。有效期为3年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止。”合同签订后，原告万全公司进入朔方小区提供物业服务。2017年1月23日，被告与恩和社区居委会共同发布公告，内容为“宁夏万全物业公司于2014年5月1日起应聘服务于朔方小区，2017年4月30日合同期满。近日来小区业委会、社区居委会、党支部广泛征求小区业主和居民的意见，大多数业主，居民的意见是：继续聘请宁夏万全物业公司为全体业主、居民服务。2017年1月22日，召集小区居民、业主代表开会再次讨论征求意见，绝大部分代表们都同意继续聘用宁夏万全物业公司服务朔方小区。经小区业主委员会、恩和社区居委会共同研究，现公示于大家，再次征求小区广大业主、居民的意见，公示期截止2017年2月10日。如有不同意见，请在公示期内反映。”2017年1月30日，原告在合同期限届满前90天向被告提交了书面续约申请。2017年2月15日，被告与恩和社区居委会再次共同发出公告，主要内容为2017年1月23日关于继续聘用原告的征求意见公告发出后，到2017年2月15日止，基本没有不同意见反映。2017年3月12日，被告向原告出具一份收据，内容为“收到万全物业2016年8月、9月、10月的泊位管理费7300元”，原、被告庭审中均陈述自2016年11月之后未交纳及收取泊位储备金。2017年4月12日，被告发出一份告知，内容为“宁夏万全物业管理有限公司与朔方小区签订的物业服务合同于2017年4月30日到期。经征求广大业主的意见不再与万全物业公司续签合同，将告知全体业主。……”2017年4月13日，被告发出一份《关于朔方小区物业公司换届说明》，主要内容为因其他物业公司进驻要提价，只有万全物业公司不提价，业主代表意见仍用保持原价的物业公司。公示征求意见后没有反映，到了三月份有业主才反映意见，有新的物业公司前来应聘，经业主委员会组织走访征求业主意见，同意新的物业公司的业主已超过半数以上，符合程序要求。业主委员会也表决同意新的物业公司服务，不再与万全物业续签合同。新的苍尧物业公司仍是0.35元/平方米。万全物业公司领导同意于2017年5月1日撤离。2017年4月17日，被告与宁夏苍尧物业管理有限公司签订了一份《朔方小区物业服务合同》，约定由宁夏苍尧物业管理有限公司为被告小区提供物业服务,合同有效期自2017年5月1日至2020年12月31日。2017年4月30日, 原、被告之间的物业服务合同到期后,原告未实际退出被告小区,并收取该小区部分业主的物业费用。2017年7月22日，原告出具一份《朔方小区物业服务四点承诺》，内容为“……。一、为了物业服务工作的连续性，避免与新物业公司发生不必要的矛盾，……，希望业主委员会把《物业服务合同》续签到2017年12月31日，届时我公司除在小区设立留守处继续收取未收取的物业费外，保证无条件撤出。……”后原、被告未能就双方的物业服务合同关系如何解决达成一致，原告遂诉至法院。被告在诉讼中提出反诉。另查明，2016年3月25日，原告万全公司将公司名称“宁夏万全物业管理有限公司”变更为“宁夏万全物业服务有限公司”。本院认为，原告万全公司与被告朔方小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同履行各自权利义务。现该合同已经到期，原、被告因是否续签合同问题发生争议。虽然原告依据合同约定向被告提出了续签合同的书面意见，且被告也曾经公示拟继续聘请原告提供物业服务，但上述表述均系原、被告就是否续签合同进行的前期准备及协商工作，并不代表双方已经达成续签合同的合意及续签合同已经成立。后被告在征求业主意见的基础上，未与原告续签合同，不违反法律规定和合同的约定。原告要求确认原、被告之间自2017年4月28日至2020年4月28日期间存在物业服务合同关系，被告继续履行物业服务合同至2020年4月28日。因原、被告之间的物业服务合同至2017年4月30日已届满,原告的该项诉请无事实和法律依据,本院不予支持。原告要求判令被告与原告签订2017年4月28日至2020年4月28日期间书面的物业服务合同。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故原告的该项诉请没有事实依据，也不符合我国法律规定,本院不予支持。原、被告之间的物业服务合同约定期限为2014年5月1日至2017年4月30日,现合同已届满,故反诉原告(被告)要求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《朔方小区物业服务合同》于2017年4月30日终止的诉讼请求,本院予以支持。在双方合同到期且未续签合同的情况下，原告应当及时退出朔方小区的物业服务。因原告并未立即退出，故被告(反诉原告)要求原告(反诉被告) 立即退出朔方小区物业服务的诉讼请求,本院予以支持。被告要求原告移交物业服务用房、共用设施和设备、附属建筑物和构筑物、附属配套建筑,修复上述设备至正常使用。因原告不认可被告提供的相应物品设备清单，被告亦无充足证据证实已将上述设施设备物品移交原告, 且无充足证据证实原告已将上述设施设备物品损坏,根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。故原告应将物业服务用房移交被告。对被告主张原告将物业服务用房以外的其他设施、物品进行移交的诉讼请求不予支持。原、被告应当共同清点小区相关物品设备，办理移交手续,对物品设备交接等发生争议，可另行诉讼解决。被告(反诉原告)要求判决原告(反诉被告)向反诉原告支付自2016年11月1日至2018年2月28日期间的固定车辆泊位费（即泊位储备金）72000元，并支付自2018年3月1日至撤出朔方小区之日止期间的固定车辆泊位费；根据原、被告签订的合同，被告可以提取车辆管理费25%的泊位储备金，该费用原告已经交至2016年10月。2016年11月至今的费用，因双方发生纠纷未交纳。被告现主张按300辆×60元/月×25%的标准收取至2018年2月，但没有证据证实该费用的实际收取情况，故对被告要求原告现在支付该项费用的诉讼请求本院不予支持。双方应在物业服务结束后据实结算，根据结算结果被告可另案诉讼解决。被告(反诉原告)要求判决反诉被告向业主返还已收取的2018年度物业管理服务费及泊位费,因被告与原告不是物业费收取、缴纳的相对方,被告无权代替业主要求原告返还已收取的费用,故被告(反诉原告)的该项反诉诉请,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十六条、第九十八条，《物业管理条例》第三十三条、第三十八条, 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条, 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）宁夏万全物业服务有限公司的诉讼请求；二、被告（反诉原告）银川市西夏区朔方小区业主委员会与原告（反诉被告）宁夏万全物业服务有限公司签订的《朔方小区物业服务合同》于2017年4月30日终止；三、原告(反诉被告) 宁夏万全物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内退出朔方小区物业服务, 移交物业服务用房;四、驳回被告(反诉原告)银川市西夏区朔方小区业主委员会的其他反诉诉讼请求。案件受理费100元，由原告宁夏万全物业服务有限公司负担；反诉案件受理费800元，由原告（反诉被告）宁夏万全物业服务有限公司负担400元，由被告（反诉原告）银川市西夏区朔方小区业主委员会负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审  判  长   许迎春人 民 陪 审 员   王克林人 民 陪 审 员   候丽娟 二○一八年十一月十九日 书  记  员   沈江琴 附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国合同法》第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第四十六条 当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同,自期限届至时生效。附终止期限的合同,自期限届满时失效。第九十八条 合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。《物业管理条例》第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十八条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的, 人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。