文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10908号原告：利家樑，男，1959年9月27日出生，汉族，住广东省广州市东山区。原告：陆少玲，女，1964年7月16日出生，汉族，住址同上。两原告的共同委托代理人：陈瑞莲、林嘉丽，均系国信信扬律师事务所律师。被告：刘素初，女，1970年12月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：李建星，男，1969年11月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被告的共同委托代理人：郑海鹰、王俊生，均系广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：利兴达，男，1987年3月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告利家樑、陆少玲诉被告刘素初、李建星，第三人利兴达房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告利家樑及其与原告陆少玲的共同委托代理人陈瑞莲，被告刘素初及其与被告李建星的共同委托代理人郑海鹰、王俊生，第三人利兴达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利家樑、陆少玲共同诉称：原告所有的位于广州市天河区甲子村3巷3号的农村宅基地房屋，因配合广州市规划局（1992）城地批字第527号文决定收回甲子村地段土地的需要，由原告与广州市规划局就该宅基地房屋的拆迁与补偿问题达成协议，并确认把房屋使用权转让给原告的儿子即本案第三人。其后，原告在村委会主持下参加回迁村民摇珠选房活动，并分别抽得广州市珠江新城花城大道663号之三406房、663号1501房、663号1502房、663号之二16楼03房回迁房，广州市规划局以上述抽得的房屋作为拆迁补偿。2005年12月10日，原、被告签订了《房屋转让协议》，原告向被告出售上述回迁房中的663号1501房、1502房，约定转让价格为每平方米6000元，建筑总面积为141.53平方米，转让总金额为849180元，被告实际支付了740000元。在该协议签订前，原告向被告说明了房屋性质并展示了相关的宅基地使用证和《广州市房屋拆迁补偿协议书》，被告是在知悉房屋一切状况的情况下与原告签订该协议的。由于被告在购买上述房屋时非本村村民，且购买后原、被告双方亦未对该宅基地房屋的使用权办理有效的变更手续，而出售的房屋属村民宅基地房屋，其附着的土地系集体经济组织所有，宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定身份相联系，宅基地房亦一样，故非本组织成员物权取得或者变相取得应当认定为无效。因此，原告认为《房屋转让协议》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《房屋转让协议》应当被认定为无效合同。故原告特诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告于2005年12月10日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告退还原告广州市珠江新城花城大道663号1501房、1502房，原告退还被告实际支付的购房款740000元。被告刘素初、李建星共同辩称：一、广州市珠江新城花城大道663号1501房、1502房并非利用农村宅基地建设的房屋，而是在国有土地上合法建设的房屋，属回迁房。经查询，上述房屋所在的地块即广州市珠江新城H3-1地块属国有土地。2007年10月，广州市人民政府向广州市石东实业有限公司颁发了《国有土地使用权证》，确认该地块属划拨的住宅用地，房产证手续正在办理中。由此可知，上述房屋并非在农村宅基地上建设的房屋，而是在国有土地上建设的房屋，符合政府有关规划用途，依法验收合格并交付使用，并没有违反我国法律法规的强制性规定。二、被告与原告签订的《房屋转让协议》是在双方自愿平等的基础上签订的，并已实际履行，应受到法律的保护。2005年12月10日，被告与原告签订了《房屋转让协议》，约定原告将上述房屋转让给被告，售价每平方米6000元，总售价为849180元。合同签订后，被告依约支付了740000元给原告，剩余109180元待办完过户手续时支付。原、被告签订的协议是在公平公正的情况下，由双方自愿签署的，未违反我国有关法律、法规的强制性规定。而且，上述房屋当时售价与当时同地段的普通商品房差距不大，差价在1000元左右，这也充分证明了原告出售上述房屋时，已知道上述房屋不是利用农村宅基地建设的房屋，而是在国有土地上建设的房屋，依法是可以转让的。三、广州市石东实业有限公司作为上述国有土地使用权人对于回迁房的转让是同意的，被告向原告购买上述房屋后，已向广州市利苑物业管理有限公司报备。被告与原告签订《房屋转让协议》后，2006年3月初以业主身份办理了收楼手续，物业管理方广州利苑物业管理有限公司也确认了原告将上述房屋转让给被告，上述房屋交付使用至今，一切权益及应缴交的各项费用均由被告承担。广州市石东实业有限公司对于被告与原告签订的协议也是知情的，这些都充分说明了各方都认可被告是上述房屋的业主。四、原告并不是石东村民，其转让房屋既成事实，现诉求转让无效有违诚信守约原则。原告早已是广州市民户籍，其转让的上述房屋为原宅基地房屋被征用拆迁后补偿的回迁房，这类回迁房是当今社会走向城镇化的必然产物，政府主管部门也有相关政策，是可以转为商品房的。而原告当初为了经济利益将上述房屋出售给被告，在房价大幅上升时又起诉要求返还房屋，以获得更大的利益，这种行为损人利己，有违诚实守信原则。综上所述，原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，上述房屋并非宅基地房屋性质，双方签订的《房屋转让协议》合法有效，被告已实际履行了合同义务，原告理应继续履行协议。为此，被告请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人利兴达述称：同意原告的诉讼请求、事实和理由。当时买卖广州市珠江新城花城大道663号1501房、1502房时，双方所签订的买卖合同没有第三人的签名，第三人也不在场，但拆迁补偿协议明确第三人对上述房屋是有份额的。经审理查明：2000年10月8日，广州市土地开发中心（拆迁人/甲方）与利家樑（被拆迁人/乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下简称《拆迁补偿协议书》），约定市规划局以（1992）城地批字第527号文决定，收回甲子村地段的土地；乙方同意甲方拆除座落在天河区××村××村××号的房屋，该房屋为混合结构，经市房管局部门核定，建筑面积332.50平方米，另有无证建筑面积6.59平方米；甲方将自有的座落在珠江新城花城大道H3-1地块的自有房屋，建筑面积为332.50平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。另，该《拆迁补偿协议书》的第十一条“其它事项”处有手写内容“①无证建筑面积6.59平方米由甲方补偿给乙方1397.70元。②该户自行临迁，由甲方每月交付给乙方临迁费6650元至回迁日止。③由甲方一次性补偿给乙方搬家费及一切附属设施费共6891.70元。④第3层及第4层的半层归属利桂珍及利兴达所有，面积为142.50平方米”。2005年12月10日，利家樑、陆少玲（甲方）与刘素初、李建星（乙方）签订了《房屋转让协议》，约定甲方同意将位于珠江××大道××回迁房××、1502房屋两间（报建图为一间，下简称案涉房屋）有偿转让给予乙方，房屋为甲子村回迁房，属甲方拥有拆迁面积的其中部分，刚建成，已验收、未发证，转让后甲方及其家属放弃该房的一切权利；该房用途为住宅，两间总建筑面积为141.53平方米；转让价格为每平方米6000元，转让总金额为849180元；乙方在签订协议之日向甲方支付房价款300000元，在验收交楼之日向甲方支付房价款300000元，在验收交楼之日起1个月内向甲方支付房价款140000元，在办完公证过户之时向甲方支付余下房价款109180元；甲方在村交付之日，将房屋交付给乙方使用；房屋交付之日，甲乙双方应进行验收交楼，双方签署交楼文书；甲方负责办理收楼交乙方、提供甲方拥有公证过户手续证明；甲方在协议签订之时提供该转让房屋确权的原有证明，包括拆迁协议面积具体分摊，原宅基地复印件，拆迁补偿协议复印件；乙方负责房屋公证、过户所需的一切费用，包括双方税项；房屋面积按房产有效证件为准，如与报建图纸面积不符，转让金额多除少补，房屋验收不及格补偿属于乙方；协议签订之日起，双方如有违约除退回所收的财物外，付对方违约金100000元；协议自双方签订付款起即刻生效等。2005年12月10日至2013年10月11日期间，利家樑出具《收款收据》共6份，确认收到刘素初交来购买房屋首期款及第二期至第六期款项分别为300000元、100000元、200000元、100000元、40000元、50000元，共计790000元。2006年3月13日，广州利苑物业管理有限公司（下简称利苑物管公司）书面确认其了解案涉房屋是利家樑所有的拆迁回迁房，现利家樑自愿将该房屋转让给李建星；双方确认，自该房屋交付使用之日始，该房屋的一切权益，包括应缴交的一切物业管理费用，概由李建星承担。该书面资料上加盖了利苑物管公司公章，甲方签名处有利家樑签名，乙方签名处有李建星签名。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属宅基地房屋、刘素初及李建星并非本村村民为由，向本院提起诉讼，要求确认《房屋转让协议》无效，并要求刘素初及李建星交还案涉房屋。诉讼过程中，利家樑、陆少玲与刘素初、李建星均确认利家樑、陆少玲共收到刘素初、李建星支付的购房款790000元；案涉房屋已交付给刘素初、李建星使用，现仍由刘素初、李建星使用；利家樑、陆少玲、利兴达、刘素初、李建星均不是甲子村村民。利家樑、陆少玲主张案涉房屋是因原宅基地房屋拆迁补偿而得，并提交了穗天字第016213号《村镇宅基地使用证》作为证据。该《村镇宅基地使用证》显示使用人姓名为利家樑，宅基地座落为东圃镇甲子村，建筑面积为332.50平方米。刘素初、李建星确认该证据的真实性。刘素初、李建星主张利家樑、陆少玲自愿转让案涉房屋，案涉房屋由刘素初、李建星入住使用至今，而利家樑、陆少玲、刘素初、李建星均不是该村村民，广州市石东实业有限公司（下简称石东公司）不反对回迁户将珠江新城H3-1地块上的房屋有偿转让。为予证明，刘素初、李建星提供了石东公司于2018年7月2日出具的四份《证明》及《关于核实本人房屋有关情况的请求》等证据。一、第一份《证明》的内容为石东公司属下第十股份合作经济社于2000年7月启动拆迁改造，2005年12月回迁至珠江新城H3-1地块上规划的物业，回迁房已于2007年10月17日办理国有土地使用证，回迁房房产证在办理中。二、第二份《证明》的内容为石东公司属下第十股份合作经济社于2000年7月启动拆迁改造，因历史原因，有部分非本村社员的业主，在第十股份合作经济社建有物业，参与了拆迁改造；2005年12月回迁时，经第十股份合作经济社股东同意，将花城大道663号之二的四至十七楼1、2、3、4号房，花城大道663号之三的四至十七楼房屋分配给非本村回迁户。三、第三份《证明》的内容为刘素初、李建星于2006年3月入住案涉房屋至今；利家樑、陆少玲、刘素初、李建星都不是本村社员。四、第四份《证明》的内容为该公司属下第十股份合作经济社于2000年10月开始启动拆迁，2005年底开始安排回迁在天河区珠江新城H3-1地块上的房屋，当时有部分回迁户自愿将回迁房屋产权有偿转让出去；因当时政策告知，回迁房在补办土地有偿使用手续后，可以办理房产证作为商品房进行交易，故该公司不反对回迁户对回迁房的有偿转让，在石东第十股份合作经济社属下的利苑物管公司确认交接后，对购房者作为新业主进行管理和服务；2007年10月17日，该公司已办理并取得回迁房此地块的国有土地使用证；目前，地块上的房屋产权证在办理中。五、《关于核实本人房屋有关情况的请求》，显示由李建星、刘素初于2018年7月2日向广州市天河区员村石东第十股份合作经济社发出，广州市天河区员村街石东第十股份合作经济社、利苑物管公司均盖章确认情况属实，内容为利家樑于2000年10月8日与广州市土地开发中心签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》，市土地开发中心拆除天河区××村××村××号房屋，安排利家樑回迁至案涉房屋；2005年12月10日，李建星及刘素初与利家樑、陆少玲签订《房屋转让协议》，利家樑将案涉房屋转让给李建星、刘素初；2006年3月13日，双方自愿到利苑物管公司确认，从回迁房交付使用之日起，回迁房的一切权益，包括缴交的一切物业费用，由李建星承担；利苑物管公司配合李建星办理了回迁房的水电、煤气、电话、有线电视等开户手续，向李建星收取物业管理费及阳台护栏、电梯更换费用等，一直以来，对李建星按业主的身份进行管理和服务。利家樑、陆少玲对证据一、二、三、四的真实性不予确认，认为与本案无关；利家樑、陆少玲对证据五的真实性予以确认，并确认该证据中对房屋买卖及使用情况的内容陈述。本院向广州市国土资源和规划委员会调查，该委员会出具《关于（2018）粤0106民初10908号的复函》（下简称《复函》），回复称案涉房屋所在地块以石东公司的名义办理2007国用1200038号国土证，是“城中村”改制的村留地，土地所有权性质为国有；案涉房屋未办理不动产权登记，无查封、抵押信息；鉴于案涉房屋所在项目整体未办理首次登记，案涉房屋暂不具备进行正常交易和办理过户登记手续条件；信息核查时间为2018年8月30日。本院认为：利家樑、陆少玲与刘素初、李建星签订《房屋转让协议》，约定利家樑、陆少玲将案涉房屋有偿转让给刘素初、李建星。现利家樑、陆少玲以案涉房屋属于宅基地房屋且刘素初、李建星并非本村村民为由，要求根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，确定《房屋转让协议》无效，并要求刘素初、李建星返还案涉房屋。对此，本院认为，《房屋转让协议》约定的标的物为案涉房屋，而根据广州市国土资源和规划委员会出具的《复函》可知，案涉房屋所在地块的土地所有权性质为国有，并非利家樑、陆少玲主张的宅基地性质。因此，利家樑、陆少玲以上述理由主张《房屋转让协议》无效，并要求刘素初、李建星返还案涉房屋，上述诉讼请求均明显缺乏依据，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告利家樑、陆少玲的全部诉讼请求。本案受理费12290元，由原告利家樑、陆少玲负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  吴春礼人民陪审员  刘香玲二〇一八年十一月十九日书 记 员  何靖文罗小玲            本判决书于2018年   月   日送达