广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1423民初901号 原告：黄佳佳，女，1990年11月19日出生，汉族，贵州省开阳县人，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 委托诉讼代理人：于金林（系黄佳佳丈夫），住广西壮族自治区崇左市龙州县。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：卓可田，该公司副总经理。 原告黄佳佳与被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄佳佳的委托诉讼代理人于金林，东一盟公司的委托诉讼代理人卓可田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄佳佳向本院提出诉讼请求：一、确认黄佳佳送达的《解除合同通知书》有效；二、解除与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DM10145）；三、判令东一盟公司返还黄佳佳已付的购房款163664元，并按银行同期贷款利率计付2013年12月23日至起诉之日即2018年9月7日的利息34804.76元，从2018年9月8日起至债务清偿之日止的利息按银行同期贷款利率另外计付。 事实和理由：2013年8月30日，黄佳佳向东一盟公司支付6万元认购金，认购该公司2套商铺房。2013年12月23日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：DM10145），约定黄佳佳通过银行按揭的方式购买东一盟公司开发的广西龙州东盟国际商贸城第10幢145号商铺，其中由黄佳佳支付90004元首付款，余款通过银行按揭方式支付。黄佳佳当日支付30004元给东一盟公司，与之前的6万元认购金合计90004元作为该商铺的首付款。2015年5月27日，双方解除之前签订的《商品房买卖合同》，重新签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号不变，约定黄佳佳通过一次性付款的方式购买东一盟公司开发的广西龙州东盟国际商贸城第10幢145号商铺，购房款总共163664元。黄佳佳于当日再次支付给东一盟公司73660元，与之前支付的90004元合并共计163664元，已付清购房款。依据该合同第八条约定，东一盟公司应于2015年5月30日将验收合格的商品房交付原告使用。东一盟公司没有如期交房，黄佳佳于2017年11月13日向东一盟公司邮寄《解除合同通知书》。2017年11月24日双方进行沟通，东一盟公司承诺2018年8月30日前交付商铺。2018年3月14日，黄佳佳向法院提起诉讼，请求解除《商品房买卖合同》，2018年5月28日撤诉。2018年5月31日，黄佳佳向东一盟公司邮寄送达了《交房催告书》，要求在3个月内交房，但在此期间未见该商铺动工建设。过后该商铺仍未达到法定交付条件，属于法律上的履行不能。2018年9月3日，黄佳佳通过邮寄送达《解除合同通知书》给东一盟公司。2013年8月30日，双方签订《商品房买卖合同》时，由东一盟公司代广西龙州东方泽大商业管理有限公司（以下简称泽大公司）与黄佳佳签订了《广西龙州东盟国际商贸城商铺委托经营管理协议》（以下简称《管理协议》），约定黄佳佳自愿放弃2014年10月1日至2017年9月30日对商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权，将商铺交由泽大公司进行市场培育发展，黄佳佳从2017年10月1日起开始收取租金。在三年期间，泽大公司也采取了招商等一系列措施，但是因为商铺没有交付，导致商家无法入驻，没有达成培育、发展市场的目的，黄佳佳购买商铺的合同目的不能实现，东一盟公司属于根本违约。 东一盟公司答辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》属实，不能按时交房是因为天气影响施工、我公司为确保商品房质量不断责令承建方整改、市政道路等配套设施延后等原因所导致，但并非恶意违约。我公司在延期交房事由发生后，多次主动向黄佳佳解释原因，并争取加快工程进度，现基本工程已经完工，并着手开始准备向业主交房。因此，东一盟公司不存在恶意不履行合同或者违约致使合同不能实现的行为，黄佳佳无法定请求解除合同的事由。二、本案双方约定出卖人应当在2015年5月30日前交付商品房，逾期90日后买受人有权解除合同。也就是说，本合同解除权发生之日应为2015年8月30日。但黄佳佳在此后一年内并未向我公司提出过要求解除，至2016年8月30日止，其解除权已经超过除斥期间，该权利已经消灭。黄佳佳称其在2017年11月13日第一次向东一盟公司发出《解除合同通知书》，说明其已经行使解除权，但因超过除斥期间该解除权已经消灭，其已经不能再要求解除合同。因此，黄佳佳在后来的撤诉催告、再次发出解除通知等行为均不能达到重新计算除斥期间的效力。三、由于东一盟公司并非恶意违约，双方也在逾期交房后不断协商，黄佳佳均表示同意延迟交房，因此，黄佳佳请求的利息不应得到支持。即便东一盟公司需要承担违约责任，也应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定计算违约金。现黄佳佳请求从交款之日按银行同期利息支付利息，违反合同约定，没有法律依据，不应得到支持。另外，东一盟公司没有收到黄佳佳寄出的《解除合同通知书》，该通知书无效。 黄佳佳围绕诉讼请求依法提交以下证据材料：（1）《商品房买卖合同》，以证明黄佳佳与东一盟公司商品房买卖关系成立有效；（2）收款收据，以证明黄佳佳于2015年5月27日付清购房款163664元；（3）《合同解除通知书》、挂号信回执及邮政快递查询结果明细，以证明黄佳佳于2017年11月13日通过挂号信件向东一盟公司邮寄《解除合同通知书》，东一盟公司于2017年11月14日收到了该通知书；（4）承诺单，以证明东一盟公司承诺在2018年8月30日前交付商铺；（5）沟通录音及对话内容文字整理，以证明与东一盟公司沟通商铺交付的情况；（6）《交付催告书》、邮政快递单及投递结果查询明细，以证明黄佳佳于2018年5月31日通过快递向东一盟公司邮寄《交付催告书》，东一盟公司于2018年6月1日收到该催告书；（7）与卓可田的短信息记录照片，以证明东一盟公司收到催告书并作出承诺；（8）《解除合同通知书》、邮政快递单及投递结果信息，以证明黄佳佳于2018年9月3日再次向东一盟公司邮寄《解除合同通知书》，东一盟公司于2018年9月4日收到了该通知书；（9）照片，以证明2018年5月31日和2018年9月5日案涉商铺的状态；（10）《广西龙州东盟国际商贸城商铺委托经营管理协议》（即《管理协议》），以证明黄佳佳与泽大公司签订委托经营协议；（11）（2018）桂1423民初284号民事裁定书，以证明黄佳佳曾就案涉商铺向法院起诉，后于2018年5月28日撤诉；（12）网站信息截图照片，以证明东一盟公司在网站发布工程进展的信息。 东一盟公司未提交证据。 经过开庭质证，东一盟公司对黄佳佳提交的《商品房买卖合同》、收款收据、承诺单、沟通录音及对话内容文字整理、商铺状态照片、《管理协议》、（2018）桂1423民初284号民事裁定书及网站信息截图照片无异议，对其他证据有异议，认为对《交付催告书》、邮政快递单及投递查询结果明细、与卓可田的短信息记录照片、《解除合同通知书》、邮政快递投递结果信息的真实性无异议，但都是在黄佳佳已经丧失解除权利后才发出，已经超过除斥期，催告无效。 对以上当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定认为：黄佳佳提交的《交付催告书》、邮政快递单及投递查询结果明细、与卓可田的短信息记录照片、《解除合同通知书》、邮政快递投递结果信息，东一盟公司对其真实性无异议，其来源合法，内容亦与本案有关联，故予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广西壮族自治区龙州县龙州镇龙夏路（现已更名为龙锦大道）的“广西龙州东盟国际商贸城”，系东一盟公司开发的商品房。2013年8月30日黄佳佳付给东一盟公司60000元认购金，认购该商品房铺面。2013年12月23日，黄佳佳再付给东一盟公司30004元，与已付的60000元认购金合计90004元作为购买商铺的首付款。2015年5月27日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号DM10145），约定黄佳佳以一次性付款方式购买广西龙州东盟国际商贸城第10幢145号商铺，房款共计163664元。合同第八条约定出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付商品房。合同第九条还约定，如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，黄佳佳再支付给东一盟公司73660元，付清了所有购房款，但东一盟公司没有按合同约定如期交房。2017年11月13日，黄佳佳向东一盟公司邮寄送达《解除合同通知书》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，要求东一盟公司30日内退还全部购房款并支付相应违约金。后经双方沟通协商，东一盟公司于2017年11月24日向黄佳佳出具一份书面承诺书，定于2018年8月30日前将符合相关法律规定的商铺交付。 2018年3月14日，黄佳佳提起诉讼请求解除《商品房买卖合同》，要求东一盟公司退还购房款及支付违约金，2018年5月28日撤回起诉。2018年5月31日，黄佳佳向东一盟公司邮寄送达一份《交房催告书》，催告东一盟公司在3个月内交房，否则将依法解除合同。次日，东一盟公司副总经理卓可田通过手机回复信息给黄佳佳的丈夫于金林，称“我们一定会努力把剩下的扫尾工程做好将商铺交给你们的”。此后东一盟公司一直没有交房。2018年9月3日，黄佳佳再次向东一盟公司邮寄《解除合同通知书》提出解除合同，并要求东一盟公司退还购房款及赔偿相关损失。2018年9月4日，东一盟公司签收该份《解除合同通知书》。 本案的争议焦点是：一、黄佳佳的合同解除权是否逾期消灭，双方签订的《商品房买卖合同》能否解除；二、东一盟公司应否支付黄佳佳违约金，违约金应如何计算。 本院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但从本院认定的事实和双方基础法律关系上看，双方是因商品房预售产生纠纷，因此变更案由为商品房预售合同纠纷。 一、关于解除权及合同能否解除问题。黄佳佳与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同，黄佳佳的主要义务是交付购房款，东一盟公司的主要义务是于2015年5月30日前向黄佳佳交付符合合同约定的商品房。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，黄佳佳付清购房款后，东一盟公司未按合同约定期限交房，属于违约，应承担逾期交房的违约责任。逾期违约产生后双方经过协商沟通，东一盟公司于2017年11月24日向黄佳佳作出书面保证，承诺于2018年8月30日前交房，此应视作双方对于房屋交付期限进行了另行约定。现东一盟公司在该期限内仍未交房，再次逾期违约，黄佳佳的有关合同解除权应自东一盟公司自身承诺最后交房期限再次违约之后重新起算，因此，黄佳佳于2018年9月3日向东一盟公司发出的《解除合同通知书》处于其行使解除权的法定期限内，其主张该通知书有效具有相应的依据，本院予以采信。但是，经黄佳佳催告后，目前尚处于东一盟公司的三个月履行合理期限内，因此，黄佳佳于2018年9月3日发出的《解除合同通知书》尚未对商品房买卖合同产生解除效力，故对黄佳佳解除合同的相应主张不予支持。 二、关于违约金。商品房买卖合同未解除，黄佳佳要求东一盟公司退还购房款的主张亦无依据，故不予支持。但东一盟公司未能按合同约定交付商品房，已构成违约，应承担违约责任，支付给黄佳佳相应的违约利息损失。东一盟公司抗辩认为由于天气影响及市政道路配套设施延后等原因导致不能按时交房，其不应承担违约责任，但并未提交充足的证据加以证明，故不予支持。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，黄佳佳为购买案涉商品房支付了购房款，但东一盟公司未能按期交付房屋，导致黄佳佳不能实现预期目的，造成其利息损失，而双方约定的违约金计算标准明显低于实际利息损失，因此，黄佳佳主张按中国人民银行同期贷款利率计算违约利息损失，符合其实际经济损失情况，也符合法律规定，故予以支持。但是，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，合同继续履行的，出卖人向买受人支付自合同规定的最后交付期限的第二天起（即2015年5月31日）至实际交付之日止的违约金，因此，黄佳佳主张自2013年12月23日起算违约利息损失，与双方合同约定不符，不予支持。根据中国人民银行2015年10月24日规定的三至五年贷款年利率为4.75%（即日利率0.01%），结合双方合同约定及违约实际利息损失，本院确认从2015年5月31日起至本案起诉之日即2018年9月7日止共1195天，东一盟公司应付的违约金为25805.49元（即163664元×0.01%×1195天=25805.49元），其余自2018年9月8日起至商品房实际交付之日止的违约金按相同标准计算支付，黄佳佳请求超出的部分本院不予支持。 综合上述意见，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十五条、第十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、广西龙州东一盟国际投资有限公司应支付黄佳佳自2015年5月31日至2018年9月7日的违约金25805.49元，并另行计付其余逾期交房违约金（其余违约金以163664元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，从2018年9月8日起计至商品房实际交付之日止）； 二、驳回黄佳佳的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限内最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4269元，减半收取2135元，由黄佳佳负担1835元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  黄立光 二〇一八年十一月九日 法官助理苏香花 书记员闫媚 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。