贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0522民初5129号原告：杨登艳，女，1988年9月20日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托代理人：赵成，上海申云律师事务所律师。被告:贵州嘉誉金源房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县文峰办事处花都大道滨河湾****。法定代表人:邓开毅，系公司总经理。委托代理人：刘万富，系贵州黔成起智律师事务所律师。原告杨登艳与被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司（下称嘉誉金源房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日受理后，依法由审判员樊瑜兰适用简易程序进行审理。原告杨登艳及其委托代理人赵成，被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司委托代理人刘万富到庭参加了诉讼，被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司的法定代表人邓开毅经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨登艳诉称：原、被告双方于2014年5月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于某某小区的某某号房屋，总价款416321.00元。合同约定交房日期为2015年3月31日，迟延办理房产证的违约金为日万分之二，合同未对被告应为原告办理房产证的日期作约定。合同签订后，原告支付了全部价款，被告已向原告交付房屋，但一直未办理房产证，故原告诉至本院，请求：1、判令被告偿还原告2015年8月23日至2018年10月22日的逾期办理商品房转移登记违约金96170元；2、判令被告继续按原告已支付价款416321元每日万分之二的标准（每日83.2642元），赔偿自2018年10月23日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，每年支付一次；3、诉讼费由被告承担。为支持自己的诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据：1、原告身份证，证明原告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订的合同事实及合同对标的物价款、违约金计算标准等进行约定。3、被告出具的购房发票（收据），证明原告已支付房款。4、代收办证税费发票，证明原告已缴纳办证税费。5、住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业服务合同，证明原告入住时间。被告嘉誉金源房开辩称：被告不能向原告办理不动产登记证书的原因是黔西县国土资源局没有按照土地出让合同的约定将全部土地交付被告，至今仍有两户被拆迁户不同意政府的拆迁条件且处于消防通道处，致使被告无法办理消防合格证。因政府迟迟未将应当交付给被告的土地交付给被告，致使消防达不到法定要求。被告因消防达不到要求未能向原告办理不动产权属证书，并非被告原因，且被告无过错。为支持自己的抗辩主张，被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司在举证期内提供如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证，证明被告诉讼主体适格；2、贵州都市报上的交房公告，证明我方公告的交付时间涉及到A栋B1、B3是2015年4月23日之前交付，如果业主没有按照公告的时间来收房，视为在公告期满的时间为交房时间，因此、杨登艳最迟为2015年4月23日收房，应从2015年7月23日起算诉讼时效，现已过诉讼时效；3、黔西县国土资源局关于黔西县2012QＸ01号土地出让地块有关问题的函及国有建设用地使用权转让合同，证明未能办理房产证的原因系黔西县国土资源局造成，并非被告原因。本院依职权调取的证据：黔西县不动产登记中心出具的回复。经庭审举证质证，被告对原告出示的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为合同第22页转移登记没有约定确定商品房初始登记的时间，所以第二条关于延期办理产权登记的条款不适用；合同25页第27条，约定不可抗力免除责任的条款，无法办理产权是不可抗力的原因，所以被告不承担责任；对证据3、4无异议。对证据5有异议，认为证据上的公章没有编号，对证据真实性持保留意见，且住宅质量保证书与住宅使用说明书上的住宅交付时间不一致。原告对被告出示的证据1无异议；对证据2有异议，认为该证据仅能证明房屋交付时间，杨登艳户要求被告承担违约责任赔偿的诉讼时效确实存在部分超过诉讼时效问题，当庭将原告要求被告赔偿的起算时间变更为2015年10月23日。对证据3有异议，认为该证据仅能证明因两户拆迁户未搬离导致无法建成消防通道并通过消防验收，该证据仅能证明无法办理初始登记的原因之一，不是唯一原因，被告应当承担违约责任，且根据法律规定因第三人原因造成违约的，当事人应当向合同相对方承担违约责任。原告及被告对本院依职权调取的证据无异议。经本院审查认定，虽被告提出原告提交的证据5中公章没有编号，对真实性持保留意见、并提出住宅质量保证书与住宅使用说明书上的住房实际交付时间不一致，本院认为公章是否有编号并不影响公章的真实性，原告提交的住宅质量保证书及住宅使用说明书上房屋交付时间一致。综上，本院认为原、被告及本院依职权调取的证据均客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法予以采信。经审理查明，2014年5月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将某某小区某某号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为416321.00元，付款方式为贷款方式付款。合同约定交房时间为2015年3月31日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清购房款，原告涉案房屋交付时间为2015年4月23日。但因被告消防手续未能完善等原因，被告未向黔西县不动产登记中心提交办证资料，故被告至今未办理案涉房屋不动产权属登记证。本案的争议焦点为：被告是否应当以原告诉称的已付房价款为基数，从原告要求起算的时间点起按日万分之二的标准向原告支付违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金。本院认为，原告与被告嘉誉金源房开签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”系双方当事人就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，即：为协助原告办理案涉房屋权属登记，被告应当提交用于办理商品房转移登记的有关文书。原、被告双方于2014年5月29日签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋交付时间为2015年3月31日前，实际交付时间为2015年4月23日。依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务。合同是否约定转移登记时间并不影响被告应否承担违约责任，故对被告辩称因未约定转移登记时间，不承担违约责任的辩解意见不予支持。对于原告因被告逾期交付办理房屋转移登记的有关文书而提出的违约责任主张，被告辩称黔西县国土资源局没有将案涉房屋所涉土地拆迁工作完成，是本案不能办理房产证的直接原因，政府拆迁属于第三人原因，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的不可抗力事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告主张不承担逾期办证违约责任的理由不成立，不予支持。本案涉案房屋实际交房实际为2015年4月23日，根据合同约定，即因被告原因导致原告未取得房地产权属证书的违约期限起算时间为2015年7月24日构成违约，而本案就违约金提出权利主张的时间是2015年8月23日。根据1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”和2017年10月1日起施行的《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效起价自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，该案存在部分请求权超过诉讼时效的情形，对被告辩称该案已超过诉讼时效的辩解意见不予支持，本案原告变更要求被告承担违约金的起算时间为2015年10月23日，符合法律规定，本院予以支持。根据本案事实，因原、被告双方已就逾期办证违约责任承担方式进行明确约定，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款368676.00元为基数，从2015年10月23日起按日万分之二的标准，计算至被告向原告交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨登艳支付逾期办证违约金，违约金以416321.00元为基数，从2015年10月23日起按日0.02%计算至被告向二原告交付涉案房屋转移登记的有关文书之日止。案件受理费1102.00元（已减半收取），由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。审判员  樊瑜兰二〇一八年十一月二十六日书记员  张 婷