广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初字第2664号 原告（反诉被告）：吴创盛，男，汉族，1967年12月28日出生，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：汤震强，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文军，广西海城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈集晃，男，汉族，1978年8月17日出生，住址：广西北海市海城区半坡一区4巷2号，现住北海市海城区。 委托诉讼代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴创盛诉被告（反诉原告）陈集晃租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日受理后，依法适用简易程序进行审理。2018年9月26日，本案裁定转为普通程序审理，并于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴创盛及其委托诉讼代理人文军、被告（反诉原告）陈集晃的委托诉讼代理人洪颖峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴创盛诉称：被告陈集晃承诺将位于北海市巴伐利亚酒店往东200米处道路一线土地出租给吴创盛，由吴创盛搭建铁棚，用于木材加工、雕花及制作钢筋等等。2015年7月11日，吴创盛与陈集晃签订《土地租赁合同》，该合同约定：租赁土地约2.8亩，年租金70000元；租赁期间5年。2017年6月10日，陈集晃又向吴创盛收取上述租赁土地押金20000元。2018年6月15日，陈集晃向吴创盛收取2018年7月11日至2019年7月10期间的土地租金50000元。2018年6月20日，政府将该租赁土地上吴创盛搭建的铁棚等临时建筑物认定为违章建筑，并张贴了限期拆除通知，后被政府强行拆除。在政府对违章建筑进行拆除后，系争土地无法使用，租赁目的无法实现，合同无法继续履行，故吴创盛有权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，陈集晃应向吴创盛退还租金50000元、押金20000元。另外，吴创盛在该租赁土地上搭建铁棚1000多平方米，及打水井和架设电线，共计投入资金三十多万元，现因政府强制拆除而遭受重大损失。依据《土地租赁合同》第四条第1款“甲方应确保乙方在该土地上搭建临时建筑物和经营不受任何影响或破坏”的约定，陈集晃应承担违约责任，现酌情要求陈集晃赔偿损失150000元。为此，原告吴创盛向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2、被告向原告返还土地租金50000元、押金20000元；3、被告向原告赔偿租赁土地上临时建筑物被拆除而造成的财产损失150000元；上述款项合计220000元；4、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，经本院释明，原告撤销第1项诉讼请求，坚持第2、3项诉讼请求。 被告陈集晃辩称：不同意原告的诉讼请求，双方签订的协议里面保证可以搭建临时建筑物，是为了该村村民不允许其搭建临时建筑物时被告保证其搭建的临时物不被拆除，而政府拆除的临时建筑物是没有办法阻止的。 反诉原告陈集晃反诉称：2015年7月11日，反诉人与被反诉人签订了《土地租赁合同》，约定反诉人将位于沙丁地约2.8亩的一块土地出租给被反诉人，租赁期限为5年，土地租金为人民币7万元每年，先交租金后使用，按年支付租金。被反诉人于2018年6月15日交来2018年7月11日至2019年7月10日的租金5万元，还欠2万元没有支付，经反诉人多次催促，被反诉人以种种理由拒不交付剩余的2万元租金。反诉人与被反诉人签订的《土地租售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应当予以保护，反诉原告为维护自身合法权益向法院提起反诉，请求判决：1、双方签订《土地租赁合同》合法有效并继续履行合同；2、反诉被告吴创盛向反诉人陈集晃支付2018年7月11日至2019年7月10日未付的租金人民币2万元；3、本案一切诉讼费由反诉被告承担。案件审理过程中，经本院释明，反诉原告坚持诉讼请求。 反诉被告吴创盛辩称：反诉原告的诉求没有事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2015年7月11日，原告吴创盛（乙方）诉被告陈集晃（甲方）签订《土地租赁合同》一份，约定:被告陈集晃将位于沙丁田地约2.8亩的土地一块租赁给原告使用,租赁期限为5年，自2015年7月11日起至2020年7月11日止；被告于2015年7月11日前交付租赁物，租金从2015年7月11日起算。土地租金为每年70000元，先交租金后使用，租金按年支付。即在合同签订生效之日起，一次性交纳当年租金70000元以后以此类推。本合同签订当天内，原告应向被告陈集晃交纳2015年7月至2016年7月的租金70000元。被告应确保原告在该土地上搭建临时建筑物和经营不受任何影响或破坏。如有该土地的合同拥有人干预或造成损失，被告应负全部责任并赔偿原告损失，原告租用该土地应守法经营，如有违法经营被查处的，一切责任由原告承担。 合同签订之后，被告陈集晃将涉案土地交付原告使用。原告在该土地上搭建了铁棚等临时建筑物，但没有向城市规划管理部门报批。2017年6月10日，被告陈集晃收取原告2017年7月11日至2018年7月10日的土地租金70000元及押金20000元。2018年6月15日，被告陈集晃向原告收取2018年7月11日至2019年7月10日的土地租金50000元。 另查明，涉案土地位于广西北海市。2018年6月20日，北海市海城区住房和城乡规划建设局认定上述建筑物属于违章建筑，发出北城规建拆[2018]109号限期拆除通知书。原告于6月底前搬离租赁土地，现该违章建筑物已被强制拆除，并被砌围墙围起用铁门锁起。 庭审中，被告主张其是涉案土地使用权人之一，转租土地行为经过其他土地使用权人同意，但没有向本院提供相关证据证实。现原告以被告违约导致合同无法继续履行为由向本院提起本案诉讼，被告以原告逾期向其支付租金存在违约为由同时向本院提起反诉。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，本案之中，原、被告双方签订的《土地租赁合同》，因被告是无权处分且事后又未经过其他土地使用权人追认而属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告退还土地租金50000元、土地押金20000元的诉讼请求于法有据本院予以支持。原告要求被告赔偿涉案土地地上违章建筑被拆除而造成的损失没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告要求确认合同有效并继续履行合同以及要求反诉被告支付租金20000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告陈集晃退还土地租金50000元、押金2000元给原告吴创盛； 二、驳回原告吴创盛的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈集晃的全部诉讼请求。 本诉案件受理费4600元，反诉案件受理费150元，共计4750元，由被告陈集晃承担。（本诉受理费4600元原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用（本诉案件受理费4600元，反诉案件受理费300元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖   慧   翔 人民陪审员  苏   家   莲 人民陪审员  姚   海   英 二〇一八年十一月二十九日 法官 助理  施成兰书记员王秀珍