云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云31民终493号上诉人(原审被告）：蒋倩颖，女，汉族，1972年9月4日生，中专文化，个体户，住芒市。委托诉讼代理人：杨莹莹，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人(原审原告）：崔庆东，男，汉族，1986年4月25日生，云南省宣威市人，大专文化，个体户，住腾冲市。上诉人(原审原告）：杨光亮，男，汉族，1985年5月24日生，云南省芒市人，初中文化，个体户，住芒市。崔庆东、杨光亮的委托诉讼代理人：张义兰，云南春晖律律事务律师。代理权限为特别授权。崔庆东、杨光亮的委托诉讼代理人：闫生涛，云南春晖律律事务律师。代理权限为特别授权。上诉人蒋倩颖因与上诉人崔庆东、杨光亮房屋租赁合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2018）云3103民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋倩颖上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，依法改判。2.一、二审诉讼费用由崔庆东、杨光亮承担。事实和理由：上诉人蒋倩颖认为，1、一审法院认定事实不清，导致合同不能履行的责任应由蒋倩颖、崔庆东杨光亮、案外人曹明辉三方承担，而非只是蒋倩颖一方的责任。房东不允许转租，蒋倩颖随意找了份租房合同来签约，不清楚该合同中约定了可以转租，杨光亮知道不可以转租，曹明辉擅自装修导致房东收回房屋，三方均有一定责任；2、一审法院认定赔偿标准错误，租房合同约定物管费由崔庆东杨光亮一方承担，不应判决由蒋倩颖承担1352.66元。3、一审判决物品转让损失费由蒋倩颖赔偿90000元，只扣减了崔庆东杨光亮使用费10000元，扣减过低，且三方均应承担一定的物品转让损失费。请支持上诉人蒋倩颖的上诉请求。崔庆东、杨光亮答辩称：崔庆东、杨光亮没有任何过错，是蒋倩颖违约转租应承担责任；杨光亮知道铺面不允许转租是2017年8月4日，而崔庆东与蒋倩颖签订租房合同是2017年3月17日。物品转让损失费应由蒋倩颖承担。上诉人崔庆东、杨光亮上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判由蒋倩颖赔偿损失169036.25。2.一、二审诉讼费用由蒋倩颖承担。事实和理由：上诉人崔庆东、杨光亮认为，1、蒋倩颖违约转租导致铺面被房东收回，给崔庆东、杨光亮造成损失162500元；对于物品费，一审法院仅认可10万元，与事实不符，物品费还包含了2016年12月1日至2017年3月16日期间的房租；崔庆东、杨光亮使用过物品，但仅使用4个半月，就扣减1万元使用费明显过高。2、物管费中的2536.25元，应由蒋倩颖承担，崔庆东、杨光亮只应当承担4个半月的物管费；3、在曹明辉起诉的案件中，崔庆东、杨光亮承担的诉讼费损失应由蒋倩颖赔偿。蒋倩颖答辩称：物品费合同约定就是10万元，2016年12月1日至2017年3月16日期间的房租是崔庆东、杨光亮自愿帮其承担的，这也是签约的前提。崔庆东、杨光亮向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失199,042元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月5日被告蒋倩颖与商铺房东谢丽君签订了一份租房协议，房东将位于芒市已装修好的58、59、60号商铺租给被告蒋倩颖经营餐厅，租期五年，约定房屋装修不得危及商铺安全和进行结构性改造，且未经房东谢丽君同意不得自行转租，2017年3月17日被告蒋倩颖自行将商铺转租给原告崔庆东（合同签订人为崔庆东，实际还有一个合伙人即原告杨光亮），约定租金为税后每年100,000元，签订合同时乙方（崔庆东）一次性支付给甲方（蒋倩颖）200,000元（包含甲方个人所有的物品及租金），租期为5年，房屋租期自2016年12月1日至2021年11月30日，并约定原告崔庆东可以转租房屋，后经被告蒋倩颖向房东谢丽君求情，谢丽君默许了被告蒋倩颖转租给原告崔庆东的行为。原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告向被告支付了200,000元租金和物品转让费，原告承租后又购买了部分餐具、厨房用具、三轮车、员工住宿用品等物品合伙开餐馆，经营几个月后因严重亏损，原告在《今日信息芒市百业事事通》上发布转租公告，曹明辉见到转租信息后，与原告取得联系，并达成转租意向，但曹明辉要求直接与被告蒋倩颖签房屋租赁合同，期间原告缴纳了2017年物管费4,058元，2017年8月4日原告杨光亮、被告蒋倩颖、曹明辉在被告家中签订《房屋租赁合同》，将上述警馨小区沿街58、59、60号商铺转租给曹明辉，交由曹明辉使用，曹明辉分两次向原告杨光亮支付了128,000元的租金及转让费。2017年8月底房东谢丽君发现在未经本人允许的情况下商铺被转租给他人使用，就收回了商铺。2018年4月15日原告返还了曹明辉128,000元转让费。商铺一楼、三楼的物品现由被告蒋倩颖保管。原告以被告违约为由，向一审法院提起诉讼，请求判令被告赔偿原告损失199,042元。一审法院认为，被告蒋倩颖与原告崔庆东签订的《房屋租赁合同》合法、有效。被告蒋倩颖在明知未经房东允许不得自行转租商铺的情况下，与原告崔庆东订立合同时约定原告可以转租商铺，后导致房东收回铺面，原、被告的合同不能履行，被告的行为已违约，给原告造成的损失，被告应当赔偿，故原告要求被告赔偿损失的主张，一审法院予以支持。原告主张被告赔偿损失199,042元，其中转让损失费162,500元、购买物品损失费15,006元、物管损失费2,536.25元、诉讼费4,000元、律师代理费15,000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。原告向被告支付了100,000元租金及100,000元的物品转让费，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：“租房结束后，一楼、三楼的物品归乙方（原告崔庆东）所有，二楼物品归房东所有”。因被告违约导致原、被告双方合同不能履行，一楼、三楼的物品所有权仍归被告蒋倩颖所有。故对原告要求被告赔偿转让损失费162,500元的主张，一审法院部分支持，本院酌情扣减原告使用物品费10,000元，由被告赔偿原告物品转让损失费90,000元，赔偿未实际履行的房租损失费33,333.33元（100,000元÷12个月×4个月），共计123,333.33元。原告主张双方的租房起始时间应从2017年3月17日计算，但原、被告在合同中约定租房期限自2016年12月1日至2021年11月30日止，属双方真实意思表示，不违反法律规定，故原告租房时间应从2016年12月1日计算至2017年8月4日止（曹明辉与被告签订房屋租赁合同时止）。原告主张被告赔偿购买餐具、厨房用具、三轮车、员工住宿用品等购买物品损失费15,006元，原告购买的物品所有权归原告所有，原告提交的证据不足以证实其主张，故一审法院不予支持。原告主张被告赔偿物管损失费2,536.25元，一审法院部分支持，赔偿未实际使用房屋物管费1,352.66元（4,058元÷12个月×4个月）。原告主张被告赔偿诉讼费4,000元、律师代理费15,000元，因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》未对诉讼费、律师代理费约定过，故原告的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、一百三十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、由被告蒋倩颖于本判决发生效力之日起十五日内赔偿原告崔庆东、杨光亮物品转让损失费90，000元、租金损失费33，333.33元、物管费损失1，352.66元，共计124，685.99元；二、驳回原告崔庆东、杨光亮的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：当事人双方均认可，蒋倩颖与商铺房东谢丽君签订的租房协议约定未经谢丽君同意不得自行转租，后蒋倩颖私自将商铺转租给崔庆东（事后谢丽君默许追认了该行为）还约定崔庆东可以转租，双方约定租金为税后每年100,000元，签订合同时崔庆东一次性支付给蒋倩颖200,000元（包含蒋倩颖所有的物品及租金），租期为5年，房屋租期自2016年12月1日至2021年11月30日，后铺面经崔庆东与蒋倩颖联系转租给案外人曹明辉后被房东谢丽君发现收回。本院二审查明法律事实与一审一致。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，双方当事人应按约履行义务。一审法院关于蒋倩颖违反与房东的约定同意崔庆东转租导致铺面被收回，双方合同不能履行，应当承担违约责任的认定符合法律的规定，本院予以支持。蒋倩颖提交的证据不能证实崔庆东与蒋倩颖签订《房屋租赁合同》时明知蒋倩颖不能转租，崔庆东一方提交的证据不能证实物品费除了10万元外，还包含了2016年12月1日至2017年3月16日期间的房租，应当各自承担举证不能的法律后果。一审法院关于物品转让损失费酌情扣减、租金损失费及物管费损失的判决并未不当，应予支持。双方上诉人的上诉请求和理由，没有相应的法律和事实为依据，本院不予支持。综上所述，双方上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费上诉人双方共交纳了人民币4280元，由上诉人蒋倩颖和上诉人崔庆东、杨光亮各承担2140元。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇一八年十一月二十六日书记员  马勇胜