广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初19215号原告深圳市卡通猫宠物用品有限公司，住所地深圳市龙岗区。委托代理人禹剑锋，广东国晖律师事务所律师。委托代理人国志伟，广东国晖律师事务所实习律师。被告深圳市嘉利宝物业管理有限公司（以下简称嘉利宝物业），住所地深圳市龙岗区。委托代理人刘江栋，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托代理人曹丹，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。被告何振辉，男，汉族，1960年11月21日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。委托代理人朱悦清，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托代理人陈意佳，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘**及委托代理人禹剑锋、国志伟，被告深圳市嘉利宝物业管理有限公司法定代表人何振辉及委托代理人刘江栋、曹丹，被告何振辉及委托代理人朱悦清、陈意佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告嘉利宝物业是深圳市龙岗街道*****工业区厂房的二手房东，被告何振辉是被告嘉利宝物业的法定代表人，也是唯一股东。2016年9月1日，被告何振辉代表嘉利宝物业与原告签订了《利亨隆工业区厂房租赁合同书》，约定：原告承租被告嘉利宝物业位于深圳市龙岗街道******工业区厂房及宿舍，租赁期限2年，即自2016年9月1日至2018年8月31日，租金每月为32750元，押金为65500元。合同签订后，原告向被告缴纳了65500元的押金，并每月按时足额向被告嘉利宝物业缴纳了租金及水电费。2018年2月24日，大房东（周**）在工业区贴《通知》告知所有与被告嘉利宝物业签订租赁合同的租户：“被告嘉利宝物业向其承租的位于龙岗街道××社区植物园路××-1（利亨隆工业区）的租赁合同至2018年3月31日到期，合同期满后，将收回房屋，不再续租。”被告嘉利宝物业迫于大房东的压力，多次找原告协商提前解除合同。2018年4月18日，双方在协商一致的基础上，签订了《关于厂房搬迁协议》，约定因被告嘉利宝物业的原因，导致双方合同不能继续履行，被告嘉利宝物业承诺向原告如数退还租房押金，并同意补偿原告各项损失费用160000元。协议签订后，被告嘉利宝物业仅补偿原告160000元，仍有65500元的押金未退还给原告。后经原告多次催告，被告嘉利宝物业仍然拒不返还。综上，两被告拒不退还租房押金的行为已经构成违约，为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告嘉利宝物业退还原告租赁押金65500元；2、被告何振辉对被告嘉利宝物业上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。被告嘉利宝物业答辩称：我方并非系和原告签订房屋租赁合同的相对方，出租厂房给原告的是被告何振辉，最后与原告签订搬迁协议的也是被告何振辉。综合整个案件，都与被告嘉利宝物业无关，原告没有权利向被告嘉利宝物业主张任何权利，请求驳回原告全部诉讼请求。被告何振辉答辩称：1、被告何振辉是与原告签订房屋租赁合同的相对方，原告虽与被告何振辉的代表签订了搬迁协议，协议签订后被告何振辉向原告支付了160000元作为补偿，但原告收到款项后并未在约定的2018年4月28日搬离，因被告何振辉此前已与大房东达成协议，保证原告于4月28日前会搬离，而由于原告未按时搬离导致被告何振辉要向大房东承担违约责任，损失巨大，而被告何振辉给与的160000元补偿款已远远覆盖原告的押金款65500元，故被告何振辉无需再返还原告押金，同时由于原告违反搬迁协议约定的搬离时间已构成违约，对扣除押金外的多收取的94500元应当退还；2、被告何振辉支付原告补偿款的前提是原告因租赁合同提前解除而受有损失，但原告事实上是在与被告何振辉租赁合同解除后就原涉案厂房又与大房东签订租赁合同，继续租赁该厂房，并未搬离，原告实际并无损失，故被告何振辉支付的160000元已包含押金65500元，多余部分94500元应予退还；3、原告在与被告何振辉协商要求补偿款的同时又隐瞒被告何振辉同时与大房东签订租赁合同的事实，企图在没有任何损失的情况下多骗取160000元，同时因原告未按期搬离，被告何振辉还得向大房东承担违约责任，原告这种恶意欺骗的行为严重违背了民事活动因遵循的诚实信用原则，所签订的补偿条款也显失公平，此行为应受到谴责，对原告违背事实的主张与不合实际的诉求应当予以驳回。经审理查明，原告提交的《利亨隆工业区厂房租赁合同书》及《收款收据》显示，2016年9月1日，深圳市利亨隆工业区管理处作为甲方与作为乙方的原告签订了厂房租赁合同书。双方约定甲方将位于深圳市龙岗街道******工业区内厂房及宿舍出租给乙方，租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日，租金为每月32750元，乙方向甲方交两个月的租金65500元作为租赁保证金。被告嘉利宝物业认为其并非该租赁合同主体，与其无关。被告何振辉对租赁合同书及收款收据的真实性认可，确认是其与原告所签，也收到原告交来的押金65500元。原告称，被告嘉利宝物业系涉案厂房的二手房东，其与业主周**所签订的租赁合同的租赁期限短于与原告约定的租期，故迫于业主的压力，提前终止了与原告的租赁合同，并与原告于2018年4月18日签订了一份《关于厂房搬迁协议》。该协议显示甲方为深圳市嘉利宝物业管理有限公司，乙方为深圳市卡通猫宠物用品有限公司，其中第1条载明：“乙方需要在2018.4.28日前从*****工业园B栋B201厂房及宿舍合同搬出，在此日期之前甲方不得强迫乙方提前搬离。”第3条载明：“甲方需要将乙方签租房合同时的押金全部如数退还给乙方，通过银行转账的方式汇入乙方指定账户。”第4条载明：“甲方同意补偿乙方各项损失费用，合计人民币壹拾陆万元整（￥160000.00），甲方需要在签订协议时通过银行转账方式汇入乙方指定账户，乙方收到违约金后将合同原件还给甲方。”该协议甲方代表处有“何**”的签字捺印，乙方代表处有原告法定代表人“刘**”的签字捺印。被告嘉利宝物业认为其并非上述搬迁协议中的相对方，与其无关。被告何振辉确认《关于厂房搬迁协议》的真实性，认可甲方签名人员何**系受其委托，该协议实际系其与原告所签，但其按照约定给予原告补偿款160000元后，原告却并未按照约定搬离涉案厂房。对此，原告称，其之所以未搬离涉案厂房系因为与业主周**重新签订了新的租赁合同，租赁期限从2018年5月1日至2021年4月30日，租金每月62840元，基于新的合同关系无需再搬离，并提交了其与周**签订的《关于2018年3月31日起续租合同的通知》及《房屋租赁合同》予以证明。被告何振辉称该协议是原告与案外人签订的，且该协议不排除是原告为夸张其租金而事后补做；对通知的真实性予以确认，该通知也证明了二房东为被告何振辉个人，原告实际在被告处承租已超过3月31日，至4月28日都未搬离。另查，被告深圳市嘉利宝物业管理有限公司是自然人独资企业，被告何振辉系其唯一的自然人股东。本院认为，关于《关于厂房搬迁协议》的主体问题。该搬迁协议明确载明甲方为：“深圳市嘉利宝物业管理有限公司”，庭审中被告何振辉亦确认何**在甲方代表处签字捺印的行为系受其委托，故被告何振辉作为被告嘉利宝物业的法定代表人，其与原告签订《关于厂房搬迁协议》的行为可视为系代表被告嘉利宝物业而作出。综上，本院依法认定《关于厂房搬迁协议》的签订主体为原告及被告嘉利宝物业。关于搬迁协议中约定的押金是否需要退回。《关于厂房搬迁协议》第3条明确约定，被告嘉利宝物业需要将原告签租房合同时的押金全部如数退还给原告。被告嘉利宝物业虽抗辩称原告未按搬迁协议的约定按时搬离涉案厂房，构成违约。但纵观该搬迁协议，原告及被告嘉利宝物业并未约定如原告未按时搬离，则被告嘉利宝物业有权拒绝返还押金。故被告嘉利宝物业关于原告未按时搬离而拒绝返还押金的抗辩理由不成立，本院依法不予支持。关于被告何振辉是否需要承担连带责任。被告何振辉作为被告嘉利宝物业唯一的自然人股东，未能提交证据证明被告嘉利宝物业的财产独立于股东自己的财产，应当对被告嘉利宝物业的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市嘉利宝物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告深圳市卡通猫宠物用品有限公司租赁押金人民币65500元；二、被告何振辉对被告深圳市嘉利宝物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币719元，由被告深圳市嘉利宝物业管理有限公司及被告何振辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  罗晓芳二〇一八年十一月二十七日书记员  黄静欢本案适用的相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2、《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”