浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终2227号上诉人（原审被告）：朱焕林，男，1945年3月23日生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：陈建祥，浙江嘉诚中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱光珍，女，1952年2月3日生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：胡石洪，浙江天卓律师事务所律师。原审第三人：郑卫东，男，1969年2月25日生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：钱林华，浙江东港律师事务所律师。上诉人朱焕林因与被上诉人朱光珍、原审第三人郑卫东案外人执行异议之诉一案，不服平湖市人民法院（2018）浙0482民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭，并于同年11月1日公开开庭进行了审理，上诉人朱焕林及其委托诉讼代理人陈建祥、被上诉人朱光珍及其委托诉讼代理人胡石洪以及原审第三人郑卫东的委托诉讼代理人钱林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱焕林上诉请求：1.请求依法撤销一审法院判决，并将案件发回重审或直接依法判决驳回朱光珍的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由朱光珍承担。事实与理由：1.一审判决认定主要事实有误。（1）朱光珍一审提供的《经济适用房买卖协议》签订于2015年3月15日，但郑卫东向朱光珍出具的二份收条时间分别是2014年12月15日和2015年3月8日，不符合“先签订合同，后支付合同款项”的一般交易习惯。因朱光珍女儿与郑卫东之间系男女朋友关系且共同经营公司，存在明显利害关系，不排除《经济适用房买卖协议》系朱光珍与郑卫东在得知法院查封涉案房屋的消息后补签的可能性；（2）朱光珍一审提供的在法院查封前已占有涉案房屋的证据不足。一是其提供的银行卡及清单中，没有任何一笔支出是发生在2015年7月6日法院查封涉案房屋之前且是用于交纳房屋水电费的；二是证人郑卫东的母亲沈引珠未出庭作证，一审判决直接援引另案中沈引珠的证言并予以采信错误。即使沈引珠出庭作证，但鉴于朱光珍与郑卫东之间的特殊关系，故其证言存在法律上的利害关系，也不应予以采信；（3）原审第三人郑卫东向朱光珍出具了二份收条，但没有进一步提供银行流水佐证其收条的真实性，35万元及19万元的现金交付也不符合一般生活常理。因朱光珍与郑卫东之间的特殊关系，不排除伪造收条的可能性；（4）即使《经济适用房买卖协议》及二份收条是真实可信的，朱光珍也在法院查封前确实占有了涉案房屋，但因为涉案房屋产权证上明确载明“自2011年3月7日起五年内不得上市交易”，朱光珍对此应是明知的，但仍与郑卫东进行了买卖交易，导致法院查封涉案房屋时还没有办理房屋过户登记手续，对此朱光珍存在明显过错。2.一审判决虽然适用法律正确，但由于认定的事实错误，故导致判决结果错误。被上诉人朱光珍辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。朱光珍女儿与郑卫东共同经营的事实不存在，根据郑卫东开设的平湖海欣饲料有限公司（以下简称海欣公司）的工商登记材料可知，该公司的股东是郑卫东与上诉人朱焕林的女儿，朱焕林是公司监事，因此实际经营者是郑卫东与朱焕林以及朱焕林的女儿，而非郑卫东和朱光珍的女儿。一审中朱光珍已经提供了买卖协议、收条、水电费的缴费凭证，朱光珍与郑卫东的房屋买卖系双方真实意思表示，朱光珍也已实际入住，故买卖协议合法有效。原审第三人郑卫东述称，上诉人的上诉理由不能成立，且上诉理由仅是单方推定没有证据证明，同时还涉及郑卫东与朱光珍的女儿的关系问题，应当承担相应的责任。而且从上诉理由看，其前后理由也是相互矛盾的，先是否定了买卖协议的真实性，后又承认买卖协议的真实性。综上，上诉人的上诉理由没有事实根据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱光珍向一审法院起诉请求：1.不得执行位于平湖市；2.确认朱光珍与郑卫东于2015年3月15日签订的《经济适用房买卖协议》有效，确认涉案房屋为朱光珍所有；3.本案诉讼费由朱焕林承担。一审法院认定：2015年3月15日，朱光珍与郑卫东签订了一份《经济适用房买卖协议》，约定郑卫东将涉案房屋以54万元转让给朱光珍，朱光珍支付全部购房款，同年3月底，郑卫东及同住母亲沈引珠将涉案房屋腾空交付给了朱光珍，朱光珍一直占有、使用和管理至今。一审法院在审理郑卫东与朱焕林民间借贷纠纷一案中，于2015年7月6日作出（2015）嘉平商初字第702号民事裁定书，查封了涉案房屋；2018年6月5日，朱光珍提起案外人执行异议，一审法院于2018年6月20日作出（2018）浙0482执异5号执行裁定书，裁定驳回朱光珍异议。一审法院认为，案外人对执行标的提出异议的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，朱光珍与郑卫东签订书面买卖合同，该协议双方意思表示真实，为合法有效，且签订于法院采取强制执行措施之前；朱光珍已付清房款，并实际占有、使用，未办理过户登记非因朱光珍过错；故朱光珍要求不得执行涉案房屋的请求具有证明力，对朱光珍的诉请予以支持。朱焕林认为一审作出的保全裁定已生效，但从签订日期看郑卫东与朱光珍签订的《经济适用房买卖协议》早于一审作出的保全裁定；经济适用房没有产权证、五年内不得上市交易，并不影响该协议效力；故对朱焕林的意见不予采信。朱光珍要求确认房屋所有权的请求不宜在本案中一并审查，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、不得执行平湖市；二、驳回朱光珍的其他诉讼请求。本案受理费9200元，由朱焕林负担。朱光珍预交的诉讼费9200元，予以退还。二审中，上诉人朱焕林提交了4份新证据，证据1海欣公司的工商登记信息1份，证明该公司的营业地址以及法定代表人系郑卫东；证据2快递拍照件1件，证明朱光珍女儿蒋敏是海欣公司的老板娘以及蒋敏的手机号码是188××××0325；证据3海欣公司原门卫的笔记本拍照件1份，证明海欣公司的老板娘的手机号码是188××××0325；证据4视频光盘1份，附文字稿，证明郑卫东是海欣公司的老板以及朱光珍的女儿蒋敏是老板娘。被上诉人朱光珍对上述证据质证认为，对证据1的真实性没有异议，但该证据不全面，海欣公司的法定代表人的确是郑卫东，但是股东是郑卫东和朱焕林的女儿，朱焕林是监事，因此该公司应该是郑卫东和朱焕林的女儿在共同经营；对证据2的真实性没有异议，朱光珍女儿是海欣公司的生产厂长，但不能证明上诉人的待证事实；对证据3的真实性有异议；对证据4的真实性也有异议，光盘中提到的老高不认识，该证据与本案没有关系。原审第三人郑卫东对上述证据质证认为，同意朱光珍的质证意见。首先证据1不全面，海欣公司并不是郑卫东一个人在经营，一开始是与朱焕林共同经营的；证据2只是一个快递单，不能证明朱光珍的女儿蒋敏是海欣公司的老板娘；对证据3的真实性、合法性与关联性均有异议；对证据4的光盘同朱光珍的质证意见，无法证明待证事实。本院对上诉人朱焕林提供的上述4份证据认证认为，4份证据只能证明海欣公司的法定代表人系郑卫东，被上诉人朱光珍女儿蒋敏确实在海欣公司工作，但尚不能证明朱光珍女儿蒋敏与郑卫东是男女朋友关系的事实。朱焕林在二审中申请证人顾某出庭作证，证明朱光珍女儿蒋敏与郑卫东是男女朋友关系，基于双方的特殊关系，本案朱光珍与郑卫东之间的买卖协议存疑。被上诉人朱光珍对证人证言质证认为，证人证言不能证明朱光珍女儿蒋敏与郑卫东系男女朋友关系。原审第三人郑卫东对证人证言质证认为，无法证实朱焕林申请证人出庭作证的待证事实。本院对证人证言认证认为，因证人顾某的证言皆系传闻，未有其他直接证据予以作证，故对顾某的证人证言的证明力不予认定。二审中，被上诉人朱光珍向本院提交了4份新证据，证据1系涉案房屋的电费使用清单，证明涉案房屋自2015年5月至2018年4月均有人在居住使用；证据2系涉案房屋的水费使用清单，证明涉案房屋自2015年4月至2018年6月均有人在居住使用；证据3系工商银行和中国银行的取款凭证，证明朱光珍于2014年9月17日从工商银行取出了四笔存款共计30万元以及于2015年2月18日从中国银行取出存款3万元，上述取款均先借给郑卫东，后用作涉案房屋的购房款；证据4系朱光珍女儿蒋敏于2013年8月至2015年8月在海欣公司处缴纳社保的记录，证明蒋敏系在海欣公司工作的事实。上诉人朱焕林对该4份证据质证认为，对电费使用清单的真实性没有异议，但清单中显示户名是郑卫东，不能证明是朱光珍在涉案房屋查封之前实际使用；对水费使用清单因没有公章无法判断其真实性，也不能证明朱光珍在实际使用的事实；对取款凭证认为如果是借给郑卫东，按照一般常理郑卫东应该出具借条，否则不能证明上述款项是借给郑卫东。对社保缴纳记录的真实性没有异议，但认为该证据恰恰佐证了朱焕林提交的证据的真实性，蒋敏作为郑卫东的女朋友，和郑卫东一起经营海欣公司并缴纳养老保险，符合常理。原审第三人郑卫东对该4份证据质证认为，对该4份证据的真实性以及待证事实均无异议。2015年3月涉案房屋交付给朱光珍后，郑卫东没有向供电供水部门缴纳过任何费用，确实是朱光珍去缴纳的。涉案房屋的购房款54万元中确实35万元是借款，后来买卖涉案房屋后将该笔借款转化成了购房款。本院对该4份证据认证认为，对银行的取款凭证和蒋敏的社保缴纳记录的真实性予以认定；电费、水费使用清单这两份证据只能证明涉案房屋自2015年5月开始有人居住使用，至于能否证明是朱光珍在实际使用，将在本院认为部分一并进行阐述。原审第三人郑卫东在二审中未提供新证据。本院经审理查明的事实除与原审认定的事实一致外，另查明，郑卫东曾向朱光珍借款35万元，因其未偿还借款，后双方签订涉案房屋的买卖协议时将该笔借款转化为购房款，并由郑卫东向朱光珍出具了落款日期为2014年12月15日的购房款收条。另外，涉案房屋属于经济适用房，房屋产权证上载明自2011年3月7日起五年内不能上市交易。另查明，2015年9月22日，朱光珍向一审法院起诉郑卫东，要求确认涉案《经济适用房买卖协议》有效并要求郑卫东协助过户，案号是（2015）嘉平民初字第1825号，后该案以调解结案，郑卫东承诺于2016年3月7日前协助朱光珍办理涉案房屋的过户手续并支付朱光珍56000元补贴金。后该民事调解书被一审法院提起再审，案号为（2017）浙0482民再3号，因涉案房屋于2015年7月被一审法院依法查封，故调解书涉及的过户内容实际无法履行，再审判决撤销该民事调解书，驳回了朱光珍的诉请。本院认为，本案二审的争议焦点为朱光珍对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。具体而言，涉及两个问题，一是朱光珍与郑卫东签订的《经济适用房买卖协议》的履行情况是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，二是经济适用房五年内不得上市交易的规定对本案处理是否存在影响。首先，关于第一个问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱光珍与郑卫东于2015年3月15日签订《经济适用房买卖协议》，从朱光珍提交的购房款收条、银行取款凭证、水电费缴纳清单、支付宝缴费凭证、社保缴纳记录以及朱光珍起诉郑卫东要求协助过户的诉讼等一系列证据来看，各个证据之间已经形成了证据链，可以认定双方签订的《经济适用房买卖协议》真实有效，已支付全部购房款并实际占有使用，且上述事实均发生在涉案房屋被人民法院查封之前。关于上诉人朱焕林称朱光珍女儿蒋敏与郑卫东之间存在特殊的关系因此涉案《经济适用房买卖协议》可能涉嫌虚假的主张，因朱焕林未提供充分证据证明，故对其该主张不予采信。至于未办理过户登记朱光珍是否存在过错的问题，因朱光珍已经通过诉讼的途径要求郑卫东协助办理涉案房屋的过户登记手续，但因房屋已被查封无法完成过户登记，从该角度而言，朱光珍对未办理过户登记不存在过错。其次，关于第二个问题。涉案房屋性质属经济适用房，按照国家关于经济适用房的申购政策，买受人自申购之日起五年内不能上市交易。郑卫东于2011年3月7日申购涉案房屋，故自2011年3月7日起五年内不能上市交易，而朱光珍与郑卫东签订《经济适用房买卖协议》的时间为2015年3月15日，仍在五年的禁售期内。但该规定是否影响本案《经济适用房买卖协议》的效力，合同法规定合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，但国家关于经济适用房五年内不得上市交易的政策均系行政规章或者国务院规范性文件，并非法律或者行政法规，因此本案朱光珍与郑卫东签订的《经济适用房买卖协议》并未违反法律或行政法规而无效，经济适用房五年内不能上市交易的政策规定并不影响本案双方签订协议的效力。综上，朱光珍对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。朱焕林的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人朱焕林负担。本判决为终审判决。审判长  朱锷青审判员  樊钢剑审判员  张 汐二〇一八年十一月二十七日法官助理张红书记员张靖怡