安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4918号上诉人（原审被告）：李东生，男，汉族，1967年12月26日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：李益，安徽昊华律师事务所律师。委托诉讼代理人：康亚，安徽昊华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽时代广场商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利**元一时代广场负层，统一社会信用代码9134010076082618XG。法定代表人：赵萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪奎，安徽华人律师事务所律师。上诉人李东生因与被上诉人安徽时代广场商业管理有限公司（以下简称时代广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初6842号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李冬生的上诉请求为：时代广场辩称。原告时代广场提出诉讼请求：1、依法判令确认原告与被告之间于2013年2月1日签订的《商铺租赁合同》于2017年5月31日解除，并判令被告支付合同解除违约金130082.4元；2、依法判令被告立即向原告支付2014年6月25日至2016年9月2日期间的商铺租金合计511096.05元并支付逾期支付租金违约金267800.31元（逾期支付租金违约金自2014年7月20日起按照被告欠付每月租金具体数额为基数按照年息24%的标准分段计算至2017年7月20日，此后以511096.05元为基数，按照年息24%的标准，计算至款清日止；3、依法判令被告立即向原告支付2016年6月1日至2016年9月30日期间的产生的水费、电费等费用合16982.08元并支付逾期支付违约金3371.28元（逾期支付违约金自2016年6月10日起按照被告每月欠付费用具体数额为基数按照年息24%的标准分段计算至2017年7月20日，此后以16982.08元为基数，按照年息24%的标准，计算至款清日止，诉请前三项涉及金额暂合计为929332,12元；4、本案的诉讼费、保全费全部由被告承担。事实与理由：2013年2月1日被告与原告签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定原告将位于安徽省合肥市瑶海区胜利路元一时代广场四楼原“土大力”“蜀味小馆”处的商铺出租给被告，合计总面积481.78平方米，被告租赁商铺的用途只限于经营餐饮“江小鱼”。租赁期从2013年3月25日起至2018年3月24日止。其中原告给予被告2个月装修免租期和2个月经营免租期，2013年7月25日为本合同约定的计租起始日。双方约定基准租金为75元/月/平方米，前两年不递增，第三年起在上一年基础上递增5%，商铺每年租金分段如下：2013年3月25日至2015年3月24日为28907元/月；2015年3月25日至2018年3月24日为36134元/月。租金和物业管理费实行先付后用的原则，每月支付一次，被告应在每月20号之前，提前主动到原告指定的地点或向原告指定的账户支付下一个月的租金和物业管理费。双方约定基准水、电费、煤气费计费标准按照国家相关规定标准计收，水费3.44元/吨、电费1.1041元/度、空调费9元/平方米（按实际使用面积〉、燃气费自付。缴纳时间为每月的10号之前。被告违反合同约定逾期支付租金、物业管理费或水电煤气费用及其他物业费，每逾期一天，按当期应付费用的5%。支付违约金。若逾期15日仍未支付上述费用，视为被告违约，原告有权单方解除合同同时要求被告按照当年应缴租金总额的一倍向原告支付违约金。2013年3月20日原告将商铺交付被告使用。被告仅支付租金41465元，欠付2014年6月25日至2016年9月2日期间的商铺租金合计511096.05元，欠付2016年6月1日至2016年9月30日期间的产生的水费、电费等费用合计16982.08元。原告多次催要未果，迫于2017年5月31日依约解除了与被告之间的租赁合同并收回了商铺。为维护原告的合法权益诉至法院。被告李东生辩称：原告的诉求缺乏事实与法律依据，从原告主张拖欠租金节点来看，从2014年7月份到2015年9月份，在此期间的租金我方按照减半收取的14000元的标准予以支付，不存在拖欠租金的情形，对2016年6月到8月份是以餐饮劵和现金的方式予以抵扣，我方认为不存在拖欠原告租金的行为，对2016年6月份的水电费我方已经缴纳，对7月份欠付水电费认可，另我方在原告也尚有押金，故双方没有结算，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告时代广场提供的《商铺租赁合同》、《租赁商铺平面图》，被告对以上证据三性均予以认可，本院予以确认。庭审中被告主张在合同实际履行过程中已进行调整变更，但未能提供相反证据予以证明，本院对该证据的证明内容予以认可；二、原告时代广场提供2016年6月、7月、8月、9月的《关于水电费的计收函》，被告对2016年6、7月的《关于水电费的计收函》予以认可。关于2016年8、9月的《关于水电费的计收函》，被告以未收到通知、数额不清为由不予认可，因原告提供的2016年8月、9月《关于水电费的计收函》的形式与被告认可的2016年6月、7月的《计收函》相同，金额亦无显著差距，本院对该证据予以采信；三、原告时代广场提供的被告李东生向其提交的《停业申请书》及原告出具的《回函》，被告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，主张该证据可以证明原、被告双方以约定前期已约定按照减半租金支付。本院对该证据予以采信；四、被告李东生提供的记账本，证明被告按照与原告的口头约定，以14000元的标准支付租金。原告对该证据三性均有异议。因该证据系被告自行制作，无其他证据予以佐证，本院不予采信；五、原告时代广场提供的3份《发票》、《收款回单》、2份《交款单》。本院于庭审中要求原告提供2014年6月25日至7月24日的房屋租金14000元的现金流水账记载以及2016年6月至8月已收的16093元的现金流水账记载。被告在给定期限内提交的以上证据均与要求不符，本院不予采信。对于有争议的事实，本院认定如下：2013年2月1日，原告时代广场与被告李东生签订《商铺租赁合同》，约定“甲方（原告时代广场）将位于安徽省合肥市瑶海区胜利路元一时代广场四楼原‘土大力’、‘蜀味小馆’处的商铺出租给乙方（被告李东生）”，涉案总建筑面积481.78平方米（含公摊面积），实际使用面积385.42平方米。“租赁期为60个月，从2013年3月25日起至2018年3月24日止。其中甲方给予乙方2个月装修免租期和2个月经营免租期，装修免租期从2013年3月25日起至2013年5月24日止，经营免租期从2013年5月24日起至2013年7月24日止。2013年7月25日为本合同约定的计租起始日，乙方应按约定租金计算标准支付租金”。“乙方同意向甲方提供经营性保证金人民币90000元，并于本合同签订后当日内向甲方一次性支付”。“如乙方未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、物业管理费、电费、水费、煤气费时，则甲方有权自经营保证金中扣抵该费用。当保证金不足前额的80%时，乙方必须在甲方发出补款通知后七日内补足全额，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应补交金额5‰的滞纳金，直至全部补齐为止”。“整商铺每年租金如下：2013年3月25日至2015年3月24日为28907元/月；2015年3月25日至2018年3月24日为36134元/月；2018年3月25日至2021年3月24日为37941元/月；若因乙方原因提前终止合同，乙方须向甲方补交甲方给与其的经营免租期内的租金，补交租金标准为28907元/月”。“乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或水电煤气费用及其他物业费，每逾期一天，按当期应付费用的5‰向甲方支付滞纳金。若逾期15日仍未支付上述费用。视为乙方违约，甲方有权单方解除合同同时要求乙方按当年应缴租金总额的已被向甲方支付违约金”。“乙方提前单方终止合同或因违约导致甲方提前解除合同的，乙方同意按当年应缴租金总额的已被向甲方支付违约金以补偿甲方的损失”。合同签订后，被告李东生以现金交付的方式支付租金，占有并使用涉案商铺。原告时代广场收取租金后，向被告出具加盖该公司财务印章的收款凭证。2015年9月17日，因合肥市胜利路全封闭施工对涉案商铺的经营造成影响，被告向原告递交《停业申请书》，要求暂停营业、减免前期房租。原告时代广场于2015年9月18日出具《关于申请减免租金和暂停营业的回函》，表示“不同意贵司暂停营业，租金等相关费用按合同执行”。其后，除2016年6月至8月期间已支付的16093元之外，被告李东生未能按照合同约定的金额全额支付2014年7日至2015年8月8以及2016年6月至2016年9月的商铺租金。2016年9月8日，被告李东生将涉案商铺停业并搬离。2017年5月31日，原告时代广场收回涉案商铺。以上事实，有原、被告身份信息、法定代表人身份证明、《商铺租赁合同》、《租赁商铺平面图》、2016年6月、7月、8月、9月的《关于水电费的计收函》、《停业申请书》、《回函》、《记账本》复印件、《发票》、《收款回单》、《交款单》、当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：本案的争议焦点有三，一是原、被告双方是否已就2014年7月至2015年9月的租金减半收取达成协议，该期间的租金费用是否已支付；二是被告李东生是否已向原告缴纳2016年8月、9月的水电费及应当缴纳的金额；三是关于2016年6月至8月的租金，被告是否已用餐饮券和现金的方式予以抵扣。关于争议焦点一，庭审中被告李东生辩称双方已口头约定变更合同租金，即2014年7月至2015年9月的租金应当按照合同约定应缴纳的租金减半收取，即按每月14000元的标准支付，被告并不存在拖欠租金的情形。同时主张原告提供的《停业申请书》、《回函》可以证明前期双方已达成按14000元减半缴纳房租的口头约定。经审查，该《停业申请书》系被告关于减免租金的申请，《回函》仅表示“前期仍然在租金方面给予贵司优惠支持”，未作出变更合同约定的意思表示。原告在《回函》中也明确表示“我司不同意贵司暂停营业，租金等相关费用按合同执行”。庭审中被告提供《记账本》，证明在合同实际履行过程中双方已按14000元/月的标准支付租金，关于租金的变更已达成合意。但该证据系其单方制作，无其他证据予以佐证，原告亦表示未收到该证据载明的相关款项，本院不能据此确认原、被告双方已就减半收取涉案房屋的租金达成合意或以上租金已实际支付。庭审中原告认可被告已支付2014年7月的部分租金25372元、2018年6月的部分租金16093元，本院对该事实予以确认。被告李东生辩称2014年7月至2015年9月期间的租金已按14000元/月的标准支付，但未能提供相关证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，本院依法确认被告在2014年7月至2015年9月期间的租金尚未支付。关于被告李东生欠付的租金具体数额，2014年7月的租金应当按照28907元/月的标准支付，扣除已支付的25372元，尚有3535元未能支付；2014年8月至2015年2月期间欠付的租金应当按照28907元/月的标准支付，总计28907×7=202349元；2015年3月至2016年8月的欠付的租金，除2015年8月按30305元支付的费用以及2016年6月已支付的16093元外，均应按照36134元/月的标准支付，即36134×7＋30305.93＋20041=303284.93元；2016年9月得租金应当按照两天（9月1日、9月2日）的标准支付，共1927.12元，以上总计511096.05元。庭审中原告主张违约金应当按照年息24%的标准计算，经审查，原告的此项主张未违反法律相关规定，本院予以支持，违约金应当按照年利率24%的标准分段计算。关于违约金的具体数额，应当按照合同约定，以被告在各月所欠付的违约金为基数，自当月的20日起计算至款清之日止。关于争议焦点二，原告时代广场为证明被告欠付的水电费总金额，向本院提供2016年6月、7月、8月、9月的《关于水电费的计收函》，被告对2016年6、7月的《关于水电费的计收函》予以认可。关于2016年8、9月的《关于水电费的计收函》，被告以未收到通知、数额不清为由不予认可，但未能提供相关证据证明相关费用已经支付，依法应当承担举证不能的法律责任，本院认定被告欠付以上费用的事实确系存在。关于未缴纳水电费总金额，因被告于2016年9月8日停业，原告提供的2016年8月、9月《关于水电费的计收函》的形式与被告认可的2016年6月、7月的《计收函》相同，金额亦无显著差距，且当年9月的水电费总额较少，与被告认可的停业时间基本一致，原告提供的该项证据可以证明被告欠付的水电费总额。据此，本院确认被告李东生欠付的水电费等费用的具体数额为：2016年6月欠付2609.56元，2016年7月欠付5619.06元、2016年8月欠付6277.24元，2016年9月欠付2476.22元。根据原告诉请，以上水电费等费用的违约金以各月欠付的金额为基数，自后两个月的第10日按照年利率24%的标准分段计算。关于争议焦点三，庭审中被告李东生辩称是已用餐饮券和现金的方式抵扣了2016年6月至8月的租金。原告时代广场对此项辩称不予认可，仅确认被告已支付了2016年6月16093元的部分租金。因被告李东生未能提供证据证明其主张的事实，对于其主张的2016年6月至8月的租金已经部分抵扣的辩称，本院不予采纳。因被告李东生违反《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金、水电煤气等费用，原告时代广场有权单方解除合同。原告已于2017年5月31日收回涉案商铺，本院确认该《房屋租赁合同》已于当日解除。关于合同解除违约金综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本院确认原告时代广场与被告李东生签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月31日解除，关于合同解除违约金；二、被告李东生于本判决生效之日起十日内向原告时代广场支付2014年7月至2015年8月以及2016年6月至2016年9月期间欠付的租金511096.05元及逾期支付违约金（逾期支付违约金以各月欠付的租金为基数，自当月的20日起以年利率24%的标准分段计算至款清之日止）；三、被告李东生于本判决生效之日起十日内向原告时代广场支付2016年6月1日至2016年9月2日期间欠付的水、电费等费用16982.08元及逾期支付违约金（逾期支付违约金以各月欠付的金额为基数，自后两个月的第10日按照年利率24%的标准分段计算至款清之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费13090元，减半收取6545元，由被告李东生负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  吴扬二〇一八年十一月二十八日书记员  权可附相关法律条文：