西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初11032号原告：西安市残疾人联合会，住所地：陕西省西安市碑林区南二环西段17号。负责人：李忠良，该单位理事长。委托代理人：张建强，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：周坤，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：陕西健城经贸有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区南二环西段21号华融国际大厦A座18E。法定代表人：周建强，该公司总经理。委托代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。委托代理人：余慧敏，女，1982年11月15日出生，住西安市新城区，该公司员工。原告西安市残疾人联合会（以下简称西安市残联）诉被告陕西健城经贸有限公司（以下简称健城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，西安市残联委托代理人张建强、被告健城公司委托代理人李年、余慧敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安市残联诉称，2014年8月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：原告采取以租代建形式，将位于西安市××区××路与××路交汇处西南侧的西安市残联职工住宅楼1-3层主楼及裙楼整体和周边车位租于被告（建筑面积：4106平方米；车位面积：760平方米）租期20年;自原告将出租房屋交付被告并配合被告办理有关经营手续，被告正式经营之日起算。租金合计1750万元；付款方式为分三次缴清；原告自《房屋租赁合同》生效之日起300日内交付房屋。《房屋租赁合同》签订后，2014年9月至2016年11月，被告分9次共支付租金1168万元，但被告未按合同约定支付，属于违约。由于被告迟延支付租金及治污减霾原因，导致西安市残联职工住宅楼工程未能如期完工，工程完工日期为2016年12月31日。在工程建设期间，2016年8月17日，国务院下发《关于“十三五”加快残疾人小康进程规划纲要》，文件明确要求，各地要“建立一批残疾人创业孵化示范基地，为残疾人创业者提供低成本、便利化、全要素、开放式的综合服务平台和发展空间”，并以此作为残疾人就业增收的重点项目，西安市政府于2017年11月6日下发《西安市人民政府关于印发“十三五”加快残疾人小康进程规划纲要的（2016-2020年）通知》，该通知也明确要求原告“建立一批残疾人孵化示范基地”。为落实上述政策，政府文件下达后，原、被告均认为合同已无法履行，都同意解除合同，但对合同解除后的处理未能形成一致意见。由于国家出台有关残疾人的新政策，属于情势变更，继续履行合同已不可能。故诉至法院，请求判令：解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。被告健城公司辩称，双方签订《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。被告履行付款义务时，由于原告迟迟不能提供自己有效账户，致使付款迟延，非被告违约；原告未按照合同约定在合同生效后300日内将涉案房屋交付给被告租赁使用，构成违约；国务院和西安市政府的纲要、通知，不特指双方合同标的物，对本案没有约束力。经审理查明，2014年8月8日，原告西安市残联（甲方、出租方）与被告健城公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租房屋坐落于西安市××区××路与××路交汇处西南侧的西安市残疾人联合会职工住宅楼1-3层主楼及裙楼整体和周边车位；建筑面积4106平方米，车位面积：760平方米；租赁期限20年；房屋租金为1750万元；第五条约定，签订合同后10日内向招标人支付总金额三分之一的租赁费，裙楼封顶后支付总金额三分之一的租赁费，交付乙方后支付总金额三分之一的租赁费；第七条，甲方于本合同生效之日起300日内，将房屋交付给乙方；第十三条，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；因乙方原因提前终止本合同，并征得甲方同意后，甲方应退还乙方未使用年限的租金本金；因甲方原因提前终止本合同，并征得待乙方同意后，甲方除应退还乙方未使用年限的租金和本金外，还应按同期银行利率支付未使用年限和租期的利息；第十五条，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳租金的1%作为违约金。合同签订后，被告健城公司自2014年8月20日开始累计向被告支付租金共计1180万元；原告未向被告交付使用涉案房屋。2018年4月2日，原告西安市残联向被告健城公司发出《西安市残疾人联合会关于解除〈房屋租赁合同〉的函》，内容包括：“为贯彻落实《纲要》以及市委市政府关于‘追赶超越补齐民生短板’的要求，我会拟利用职工住宅楼1-3层及裙楼部分，创建西安市残疾人创业孵化基地，现已获得市政府批准。综上，我会现函告贵公司：鉴于《房屋租赁合同》已无法履行，我会将终止与贵公司的合作项目，解除《房屋租赁合同》，合同解除后，我会退还贵公司已支付租金。”同日，健城公司收到该函件。原告提交《陕西省关于“十三五”加快残疾人小康进程规划纲要》、《西安市关于“十三五”加快残疾人小康进程规划纲要》及西安市财政局向市政府办公厅出具的《关于对创建西安市残疾人创业孵化基地问题的反馈意见》，为了证明由于出现新政策，属于双方在订立合同时无法预见的重大变化，故无法继续履行合同。其中，《陕西省关于“十三五”加快残疾人小康进程规划纲要》、《西安市关于“十三五”加快残疾人小康进程规划纲要》文件中并无内容涉及需要使用本案涉案房屋作为西安市残疾人创业孵化基地。《关于对创建西安市残疾人创业孵化基地问题的反馈意见》第二条内容为“关于市残联提出的回购市国土字〔2010〕473号批复建设的残疾人康复活动中心用于创建西安市残疾人创业孵化基地问题，市残联已与陕西健城经贸以下公司签定合同，对方已付租金1180万元。关于收回住宅楼1-3楼及裙楼（即残疾人康复活动中心）使用权所需补偿金额，建议本着客观、公平、公正的原则，由市审计局进行审计。或通过法律渠道解决，最终结果报市政府。”被告健城公司称上述文件均未明确反映房屋无法交付。案件审理过程中，原告西安市残联明确，合同解除后，其同意向被告退回房屋租金1180万元，并按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率再上浮20%计算向被告支付资金占用费（每一笔租金的占用费从到账之日起分别计算）；被告健城公司称，其同意解除合同，解除合同原告应向其返还租金1180万元，按照合同第十五条约定支付租金1%的违约金，并按照合同第十三条约定，向其支付提前终止合同的利息，利息计算方式：以1180万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率乘以20（合同约定的租赁期为20年）；其余造成的实际损失，其保留另案向原告主张的权利。上述事实，有《房屋租赁合同》、《西安市残疾人联合会关于解除〈房屋租赁合同〉的函》及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同履行己方义务。原告诉请主张解除合同，在案件审理过程中，原告称，合同解除后，其向被告退回房屋租金1180万元，并按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率再上浮20%计算向被告支付资金占用费（每一笔租金的占用费从到账之日起分别计算）。被告称，其同意解除合同，但原告应向其返还租金1180万元，按照合同第十五条约定支付租金1%的违约金，并按照合同第十三条约定，向其支付提前终止合同的利息，利息计算方式：以1180万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率乘以20（合同约定的租赁期为20年）。故，双方均同意解除合同并由原告返还已付资金1180万元，本院依法予以支持。原告称，由于国家出台有关残疾人的新政策，属于情势变更，继续履行合同已不可能；其提交的《西安市关于“十三五”加快残疾人小康进程规划纲要》、《陕西省关于“十三五”加快残疾人小康进程规划纲要》、《关于对创建西安市残疾人创业孵化基地问题的反馈意见》均无内容显示系国家政策必须使用涉案房屋，而导致《房屋租赁合同》无法履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，本案并不属于该条规定的情形，故对原告的该项主张，本院依法不予采信。原告未按约定交付房屋，根据《房屋租赁合同》第十五条约定，原告向被告支付违约金11.8万元，故对被告的该项辩称，本院依法予以认可。《房屋租赁合同》第十三条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；因乙方原因提前终止本合同，并征得甲方同意后，甲方应退还乙方未使用年限的租金本金；因甲方原因提前终止本合同，并征得待乙方同意后，甲方除应退还乙方未使用年限的租金和本金外，还应按同期银行利率支付未使用年限和租期的利息。原告明显有过错，应依法承担违约及赔偿损失的责任。结合本案合同履行情况及造成合同不能履行的过错程度，根据公平原则，本院依法酌情认定，原告西安市残联向被告赔偿已付款1180万元的50%即590万元的利息损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告西安市残疾人联合会与被告陕西健城经贸有限公司于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》。二、原告西安市残疾人联合会于本判决生效之日起十日内向被告陕西健城经贸有限公司返还租金1180万元。三、原告西安市残疾人联合会于本判决生效之日起十日内向被告陕西健城经贸有限公司支付违约金11.8万元。四、原告西安市残疾人联合会于本判决生效之日起十日内向被告陕西健城经贸有限公司赔偿利息损失590万元。本案案件受理费52540元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 王 英人民陪审员 杨美妮二〇一八年十一月二十七日书 记 员 马浩浩打印：相丽华校对：张琪琪2018年月日送达