安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0122民初2452号原告（反诉被告）：王萍，女，1966年8月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：任长青，安徽万世律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄大伟，安徽万世律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥星光置业有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇公园路星光国际广场，统一社会信用代码91340100788572396D。法定代表人：许邦才，总经理。委托诉讼代理人：郑德权，安徽徽天律师事务所律师。原告（反诉被告）王萍与被告（反诉原告）合肥星光置业有限公司（以下简称星光置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王萍的委托诉讼代理人任长青、黄大伟、星光置业公司的委托诉讼代理人郑德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王萍向本院提出诉讼请求：1、判决星光置业公司交付位于肥东县房屋，并为我办理该房屋登记手续；2、本案诉讼费由星光置业公司负担。事实和理由：2015年7月，我向星光置业公司认购其开发的位于肥东县房屋，并签订了《星光国际广场认购书》，认购房屋面积136.67平方米，每平米7438元，房屋总价1016551元，双方约定在2017年5月31日前签订《商品房预售合同》。星光置业公司将星光国际广场房屋建设工程总承包给安徽中昊建设工程有限公司（以下简称中昊公司）施工。施工过程中，中昊公司将星光国际广场3#地块建筑立面装饰工程Ⅱ标段及星光国际广场3#地块二期建筑装饰立面装饰工程Ⅰ标段工程分包给安徽义银建筑装饰有限责任公司（以下简称义银公司）施工，原告系上述标段工程提供劳务的实际施工人之一。2016年3月，因中昊公司未能支付义银公司约定的工程进度款，导致义银公司未能支付我的劳务款。经中昊公司、义银公司及星光置业公司和我协商，同意将中昊公司应支付义银公司的工程进度款2468882元抵扣我以及张杰、阮怀菊购买星光置业公司的住宅购房款，我、星光置业公司及义银公司对此均予以同意，星光置业公司认可中昊公司以工程款抵扣房款后，并将具体的抵扣数额向我出具了房款收据。然而，在2017年5月31日到来之前，我多次催促星光置业公司签订《商品房预售合同》并办理备案手续，星光置业公司均以种种原因拒不签订，直到诉争房屋竣工验收具备交付条件时，星光置业公司仍拖而不办。在双方签订正式《商品房买卖合同》前，我已以工程款抵扣了房款，该行为是我、星光置业公司、中昊公司、义银公司的真实意思表示。星光置业公司虽久拖不与我签订《商品房买卖合同》，但并不影响双方买卖房屋的行为已实际完成的事实。因诉争房屋具备交付条件，且我已全额支付了购房款，星光置业公司应交付房屋。请判决支持我的诉讼请求。星光置业公司辩称，王萍虚构事实，其不是案涉工程的实际施工人，没有以工程进度款抵扣房款。中昊公司对抵扣工程进度款不知情也不予认可。王萍至今未支付房款，也没有签订购房合同。请驳回其诉讼请求。星光置业公司向本院提出反诉请求：1、解除《星光国际广场认购书》；2、王萍承担反诉费用。事实和理由：王萍在起诉材料中称购房款用工程款抵扣，但我公司至今未收到购房款，双方也没有签订《商品房预售合同》。请判决支持我公司的诉讼请求。王萍对星光置业公司的反诉辩称，双方签订的认购书依法生效，对方以应支付工程款的形式抵扣房款，并出具收款收据。认购书具备商品房买卖合同的主要内容，对坐落楼号、面积、价格等方面约定明确。星光置业公司要求解除认购书没有事实和法律依据，其主张未收到购房款是其认识上的错误，案涉房款是以其应付工程款抵扣的，发生工程款与房款抵销的后果。星光置业公司应承担继续履行合同、交付房屋并办理登记。本院经审理认定事实如下：2015年7月7日，王萍与星光置业公司签订《星光国际广场认购书》，认购书载明，王萍认购星光置业公司开发的星光国际广场住宅5#2001室房屋，建筑面积136.67平方米，每平米7438元，房屋总价1016551元，王萍应于2015年7月2日支付定金20000元，作为双方订立《商品房预售合同》的担保，签订《商品房预售合同》后，定金转为房价款。认购书第二条约定：王萍应当在签订本认购协议之后，于2017年5月31日前与星光置业公司签订正式《商品房预售合同》，王萍未在双方约定的时间内与星光置业公司签订《商品房预售合同》的，自期限届满之次日起，本认购协议将自动终止，星光置业公司有权将该商品房另行出卖给第三方。本认购书中认购房号、建筑面积、销售总价、付款方式为购房意向书，双方的权利、义务以《商品房预售合同》约定为准。2016年3月4日，星光置业公司工作人员在认购书中批注：“抵工程款，合同签订总房款壹佰万零捌仟伍佰伍拾壹元整。￥1008551元”。庭审中，星光置业公司主张认购书本身是事实，但认购书第二条的日期是后来填写的，认购签订日期有涂改。2015年7月2日，星光置业公司出具二份收据于王萍，收据分别载：“交款单位王萍，收款方式现金，人民币叁仟元整，收款事由二期5#2001”、“交款单位王萍，收款方式刷卡，人民币贰万元整”。2016年3月7日，星光置业公司又出具编号为0219962收据于王萍，收据载：“交款单位王萍2-5-2001，人民币玖拾捌万捌仟伍佰伍拾壹元整，收款事由2-5-2001房屋款（与中昊公司抵工程款）”。星光置业公司质证认可二份收据是其开具的，但辩解其未收到购房款。庭审中，王萍、星光置业公司均陈述，案涉工程发包方是星光置业公司，承包方是中昊公司，中昊公司承包后将部分工程分包给义银公司。王萍陈述童刚挂靠义银公司实际施工案涉工程，且又将部分工程交由他人及我等人施工。星光置业公司陈述童刚是义银公司现场代表，王萍不是实际施工人，也不在工程现场从事劳务。当事人对以下证据有争议：星光置业公司对王萍提供的2016年3月1日安徽义银建筑装饰有限责任公司（以下简称义银公司）出具于安徽中昊建设工程有限公司（以下简称中昊公司）的“承诺书”复印件及凭证号为8014991收据复印件有异议，“承诺书”内容是，中昊公司：我公司分包施工的星光国际广场3＃地地块建筑立面装饰工程Ⅱ标段及星光国际广场3＃地块二期建筑立面装饰工程Ⅰ标段工程，该工程已经部分完工，经双方工程结算，贵公司应支付分包合同约定的工程进度款贰佰肆拾陆万捌仟捌佰捌拾贰元整（￥2468882.00），我公司同意贵公司以应支付工程进度款2468882元抵扣张杰、王萍、阮怀菊购买的合肥星光置业有限公司开发的肥东星光国际广场二地块三套住宅购房款，三套住宅用房办至上述三位购房者名下，具体明细如下：1、张杰…；2、王萍，身份证号3401231966××××××××，房号2-5-2001，建筑面积136.67平方米，工程款抵房款金额988551.00元；3、阮怀菊，身份证号3401111972××××××××，房号2-4-1002，建筑面积100.84平方米，工程款抵房款金额732132.00元，合计2468882.00元。我公司承诺将按贵公司要求办理相关手续，并自行处理与上述购房人的债权债务关系，如因上述购房人所引起的与贵公司及星光置业公司的一切经济、法律责任由我公司承担。凭证号为8014991收据复印件内容是，2016年3月1日，义银公司收到中昊公司交来工程款玖拾捌万捌仟伍佰伍拾壹元。王萍据上述证据主张，义银公司以承诺书的形式，同意以应得的工程进度款抵扣我应支付星光置业公司的购房款，并且向中昊公司出具了收据，收据载明的工程款金额与我的购房款金额相符，在星光置业公司向我出具购房收据时，其应支付的该项工程款则归于消灭。星光置业公司质证认为，承诺书及收据均是复印件，我公司没有介入，与我公司无关，原告陈述我公司同意以房抵债没有事实依据，而且中昊公司与义银公司没有对工程款进行决算。王萍对星光置业公司提供的2018年4月27日童刚的情况说明及2018年5月21日中昊公司的证明有异议，童刚的情况说明内容是，本人是星光国际广场3#地块建筑立面装饰工程Ⅰ标段、Ⅱ标段工地现场代表，受义银公司委托在该项目现场对工程质量、进度进行管理，阮怀菊、王萍没有在星光国际广场3#地块Ⅰ标段、Ⅱ标段工地干活，也不是星光国际广场3#地块Ⅰ标段、Ⅱ标段工地实际施工人。中昊公司的证明内容是，阮怀菊、王萍在起诉材料中自称以工程款抵扣购房款，我司当时不知道，现在也不同意。星光置业公司据此主张，阮怀菊、王萍不是实际施工人，中昊公司对工程款抵扣购房款不知道、也不认可。王萍质证认为，童刚作为证人应出庭作证，其证言不能作为认定案件事实依据。中昊公司与本案抵扣工程款存在利害关系，其在同意抵扣工程款并经星光置业公司确认，现以证明的形式反悔显然不能成立，星光置业公司向我出具收款收据后，即完成了该部分星光置业公司与中昊公司、中昊公司与义银公司之间工程款的抵销。对双方的举证、质证意见，本院认证如下：虽然王萍未能提供上述“承诺书”及凭证号为8014991收据原件，但“承诺书”及凭证号为8014991收据是由义银公司向中昊公司出具的，王萍不可能持有原件。根据“承诺书”内容，结合星光置业公司出具于王萍的收据的内容，可以认定王萍应支付星光置业公司的购房款，是星光置业公司、中昊公司、义银公司三方之间，以义银公司最终应获得的工程款抵销王萍的购房款的，并进而消灭星光置业公司与中昊公司之间、中昊公司与义银公司之间的与购房款金额相同的工程款履行义务。童刚的情况说明内容是证明阮怀菊、王萍不是案涉工程实际施工人，也不在工程现场从事劳务，但阮怀菊、王萍是否是工程实际施工人以及是否在工程现场从事劳务，并不影响本案所涉的工程款与购房款的抵销问题，即便阮怀菊、王萍不是实际施工人也不在工程现场从事劳务，亦能产生工程款与购房款抵销的法律后果。虽然王萍未能提供星光置业公司、中昊公司、义银公司三方之间就本案所涉的工程款与购房款抵销的相关书面协议，但从义银公司向中昊公司出具“承诺书”及凭证号为8014991收据的行为、以及星光置业公司与王萍签订《星光国际广场认购书》并出具收据的行为来看，应当认定中昊公司对案涉的工程款与购房款的抵销是明知的，且该抵销行为对中昊公司并非不利益，故中昊公司的证明内容，本院不予认定。本院认为，星光置业公司与王萍签订的《星光国际广场认购书》，系双方真实意思表示，不违背法律的强制性规定，系有效合同。该认购书虽然是双方在签署商品房预售合同或买卖前所签订的对交易商品房有关事宜的初步确认，为预约合同，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收取购房款的，即可认定该预约合同为商品房买卖合同。案涉《星光国际广场认购书》，对买卖房屋的位置、面积、价款等基本内容作出了约定，王萍已通过前文所述的工程款与购房款抵销方式履行了购房款义务。因此，双方之间的《星光国际广场认购书》的性质为商品房买卖合同。案涉房屋已具备交付条件，故王萍的诉讼请求，本院予以支持。星光置业公司反诉要求解除双方之间的《星光国际广场认购书》，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）合肥星光置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王萍交付位于肥东县房屋，并协助原告（反诉被告）王萍办理该房屋产权登记手续，将房屋产权登记至王萍名下。二、驳回被告（反诉原告）合肥星光置业有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费80元，反诉受理费40元，均由被告（反诉原告）合肥星光置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  梁越琪人民陪审员  张开文人民陪审员  孙雪洁二〇一八年十一月十二日书 记 员  张鑫鑫