海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1139号上诉人（原审被告）：三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司，统一社会信用代码914602007866014481，住所地海南省三亚市三亚湾路92810部队招待所左侧。法定代表人：王洲，该公司经理。委托诉讼代理人：刘晓琳，海南建亚律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告）：吴圣美，男，汉族，1975年6月9日出生，公民身份号码×××，户籍住址福建省沙县。委托诉讼代理人：吴光森，男，汉族，1959年1月4日出生，公民身份号码×××，户籍住址福建省沙县，由沙县郑湖乡庆洋村民委员会推荐。上诉人三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司（以下简称：顺阳公司）因与被上诉人吴圣美房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。顺阳公司上诉请求：1.撤销（2018）琼0271民初1272号民事判决书第一项中关于退还租金22,624元的判决，改判驳回吴圣美退还租金的诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由吴圣美负担。事实和理由：其公司与吴圣美之间存在租赁合同关系，但未收取2017年8月8日至10月8日期间的租金38,334元，吴圣美一审举证的收据中并无其公司盖章确认，收据中经手人杨某并非其公司员工，不能作为认定案件事实的依据。一审法院在未要求吴圣美补充提交证据的情况下，认定其公司收取租金证据不足，裁判错误。吴圣美辩称，租金交由顺阳公司出纳杨聪收取，另一家经营“兰州拉面”的租金也由杨聪收取，一审判决正确。吴圣美向一审法院起诉请求：1.判令解除吴圣美与顺阳公司口头约定的铺面租赁协议；2.判令顺阳公司支付押金5000元，退还合同铺面租金25,137元，总计30,137元；3.顺阳公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2016年4月22日，吴圣美与顺阳公司签订《铺面租赁协议》，约定顺阳公司将三亚湾路154号顺阳汽车检测站旁1号铺面租给吴圣美经营餐饮，租金每年23万元，另交押金5000元，租赁期限为2016年4月19日至2017年5月9日止。合同第九条约定，不可抗力原因、国家政策需要拆除或改造以及部队收回租赁房屋的损失，双方互不承担责任，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。租赁期限届满后，吴圣美仍继续使用涉案铺面，但双方未重新签订租赁协议。2017年8月8日，吴圣美向顺阳公司支付2017年8月8日至10月8日租金38,334元，顺阳公司向吴圣美出具了收据。2017年8月17日，案外人中国人民解放军某部机场营房股向顺阳公司送达《通知书》，认为顺阳公司擅自改造房屋并转租给他人从事汽车维修用途之外经营活动，要求顺阳公司在5个工作日内关停所有转租项目。2017年9月1日，案外人中国人民解放军某部机场营房股向吴圣美等经营户送达《搬离通知书》，要求收到通知后3日内搬离。吴圣美接到通知后搬离并要求退还部分租金及押金，但顺阳公司不予退还。一审法院认为：吴圣美与顺阳公司签订的《铺面租赁协议书》为有效合同，租赁期限届满后吴圣美继续使用铺面并支付租金，因此原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。吴圣美已支付2017年8月8日至10月8日两个月租金38,334元，使用25天（2017年8月8日至9月1日）后因收到案外人中国人民解放军某部机场营房股《搬离通知书》后搬离，根据合同约定租金应按实际使用时间计算为15,710元，顺阳公司应退还租金22,624元，押金5000元亦应一并退还。双方签订的《铺面租赁协议书》因出现合同约定的情形已终止履行，吴圣美再诉求解除租赁协议于法无据，不予支持。顺阳公司经合法传唤，拒不到庭应诉，应视为放弃抗辩的权利。判决：一、顺阳公司于本判决生效之日起十日内向吴圣美退还租金22,624元、押金5000元；二、驳回吴圣美的其他诉讼请求。案件受理费553.42元，由顺阳公司负担509元，吴圣美负担44.42元；公告费260元，由顺阳公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴圣美在一审诉讼过程中举证2017年8月8日收据一张，内容为收到“沙县小吃交来8月8号至10月8号两个月占用费”38,334元，经手人签名可确认的仅为“杨”姓，名部分的不能准确辨识。因该收条未加盖顺阳公司印鉴，在顺阳公司未参加一审法庭审理、未发表质证意见的情况下，该证据不能证明所载款项由顺阳公司收取的事实，吴圣美亦未举证补强。一审法院认定吴圣美支付2017年8月8日至10月8日两个月租金38,334元及顺阳公司出具收据确认的事实错误，予以纠正。当事人对一审法院查明的其余事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为未使用期间房租的返还。围绕焦点问题，分析评判如下：一、不定期租赁合同权利义务的终止吴圣美在租赁期限届满后继续使用租赁物，顺阳公司没有提出异议，《铺面租赁协议》依法有效成立为不定期租赁合同。因军队原因导致铺面被收回，租赁合同根本目的无法实现，吴圣美与顺阳公司也均无继续履行意愿，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项及第二百三十二条规定的解除情形，也与《铺面租赁协议》第九条约定的解除情形相竞合，吴圣美诉求解除合同的理由成立，应予支持。在合同解除的前提下，吴圣美与顺阳公司依法互负恢复原状、采取其他补救措施以及赔偿损失的责任，一审判决驳回吴圣美解除口头约定的铺面租赁协议适用法律错误。鉴于吴圣美未对行使解除权的判决事项提出上诉，顺阳公司也未对返还押金的判决事项提出上诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二款规定，本院二审不予审理。二、未使用期间房租的返还对于支付租金事实的争议，吴圣美有义务根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定进行举证。如前所述，吴圣美举证的收据不能证明履行义务对象这一积极事实；对于顺阳公司而言，客观上难以对否定经手人杨某履行顺阳公司职务行为这一消极事实进行举证。吴圣美所举证的收据与租金支付的事实缺乏关联性，不应予采信，应承担举证不能的不利后果。一审判决基于事实判断的错误，对未使用期间房租金额所作认定亦无事实根据；同时，在未如吴圣美诉求解除合同的前提下，《铺面租赁协议》对双方权利义务的约定有效持续，即便顺阳公司占有吴圣美已支付的2017年8月8日至10月10日的房屋租金亦为合法占有状态，判决顺阳公司返还未使用期间租金，属适用法律错误。综上所述，顺阳公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实及适用法律均有错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二款规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初1272号民事判决第二项及诉讼费负担；二、变更三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初1272号民事判决第一项为：三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴圣美退还押金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费365.6元，由吴圣美负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 祎审 判 员 梁 朝审 判 员 陈太洪 二○一八年十一月十三日法官助理 林 飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。