广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终3499号上诉人（原审原告）：唐玉婷，女，汉族，1985年9月14日出生，居民身份证住址为广东省云浮市新兴县，委托诉讼代理人：马植航，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖文科，广东常正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓝安达，男，畲族，1993年4月11日出生，居民身份证住址为广东省和平县，被上诉人（原审被告）：东莞市创运国际货运代理有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇漱新村快件监管中心综合大楼****。法定代表人：潘日辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄晓林，广东文厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建军，广东文厚律师事务所律师。原审第三人：东莞市家旺房地产经纪有限公司，住，住所地：广东省东莞市常平镇漱新村常马路段月湖湾花园****铺/div>法定代表人：张国亮。上诉人唐玉婷因与被上诉人蓝安达、东莞市创运国际货运代理有限公司（以下简称创运公司）、原审第三人东莞市家旺房地产经纪有限公司（以下简称家旺公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初6377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐玉婷向本院上诉，请求：一、撤销原审判决并改判：1.唐玉婷与蓝安达、创运公司签订的《房屋租赁合同》于2017年4月30日解除；2.唐玉婷无须向创运公司、蓝安达退还房屋租赁保证金3200元；3.创运公司、蓝安达向唐玉婷支付造成租赁房屋损害的赔偿金56241元；4.蓝安达、创运公司向唐玉婷支付三个月的房屋租金损失4800元。二、本案一、二审诉讼费由蓝安达、创运公司承担。具体事实和理由：一、本案中，因为蓝安达、创运公司的行为致使案涉房屋受到严重的损害，且又在合同尚未到期的情况下擅自提前解除租赁合同，并将案涉房屋交还给唐玉婷，蓝安达、创运公司应按《房屋租赁合同》的约定承担违约责任并向唐玉婷赔偿所有的损失。二、原审法院认定事实不清、适用法律错误。首先，案涉《房屋租赁合同》是双方未就房屋损失赔偿达成一致的情况下由蓝安达、创运公司单方解除的，法院在没有任何证据显示的情况下认定协议解除纯属个人臆断。创运公司、蓝安达在2017年3月底应明确向唐玉婷提出解除租赁合同，并已在3月底时搬出了案涉房屋，2017年4月底通过中介将案涉房屋交给了唐玉婷。合同是由创运公司、蓝安达在未经唐玉婷同意的情况下单方解除的，当然属于其违约。而双方约定的交付租金的日期为每月5日以前，但创运公司、蓝安达却在唐玉婷不知情的情况下于2017年4月9日才向唐玉婷转账2000元，双方约定的租金为1600元，唐玉婷不知道转账的人为何人，是否系创运公司、蓝安达所交付，而且既然创运公司、蓝安达已经明确不再续租，并已搬离房屋，当然也没有必要再续交租金，其陈述前后矛盾，支付4月份租金的行为显然是为了自身造成案涉房屋损失赔偿的个人行为。同时，双方签订的合同在次月6日即到期，距离合同到期的时间只剩下6天时间，到期后即自动终止的合同何必多此一举协商解除？其次，案涉房屋是因蓝安达、创运公司的过错导致受损严重。案涉房屋的损害发生在租赁期间，如果是因为洗手盘水管老化渗水地漏所致，蓝安达、创运公司是居住在房屋内的，渗出的水量必然不会在短时间内多到严重影响房屋公共区域及楼下业主正常使用的情况。而根据《收据》、《物业管理收费及代收费用专用收据》可知，当初修理师傅更换的是下水管，并非进水管，故未关水龙头是直接导致水漏出的原因。在漏水当月的用水量也明显多于其他月份。同时，案涉房屋漏水早在2016年8月24日即被物业管理处发现并通知了蓝安达、创运公司，但创运公司在2016年9月3日才请修理师傅过来处理，且根据创运公司的证人陈述，当时进入房屋里面，水仍然铺满客厅，需要用扫帚清扫。而房屋的锁是由蓝安达、创运公司更换过的，钥匙也是蓝安达、创运公司才有。从事发到处理这么多天，已经给房屋造成了不可挽回的损失。蓝安达、创运公司完全没有尽到基本通知、及时修缮、防止损失扩大的义务，其应当承担相应的责任。第三，原审法院分配举证责任错误，应当由蓝安达、创运公司承担举证责任。若要举证产生漏水的原因，也应当由创运公司、蓝安达举证证明。即使唐玉婷不能举证证明创运公司、蓝安达忘关水龙头导致房屋渗水，而创运公司、蓝安达在渗水后未及时通知、处理，反而拖延致使损失进一步扩大，其应就消极作为的行为承担应有的责任。后唐玉婷向本院明确其上诉请求变更为：一、撤销原审判决第三项并改判：1.唐玉婷与蓝安达、创运公签订的《房屋租赁合同》于2017年3月30日解除；2.创运公司、蓝安达向唐玉婷支付造成租赁房屋损害的赔偿金56241元；3.蓝安达、创运公司向唐玉婷支付三个月的房屋租金损失4800元。二、本案一、二审诉讼费由蓝安达、创运公司承担。创运公司向本院答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、案涉房屋是在2017年4月就通过中介交给了唐玉婷，故案涉合同的解除时间是在2017年4月，且创运公司也不要求返还房屋租赁保证金3200元。其他答辩意见同原审中创运公司的答辩意见。蓝安达、家旺公司均未向本院提交任何答辩意见。唐玉婷原审起诉请求：一、唐玉婷与蓝安达之间签订的《房屋租赁合同》于2017年4月30日解除；二、唐玉婷无需退还房屋租赁保证金3200元；三、蓝安达、创运公司向唐玉婷支付造成租赁房屋损害赔偿金56241元；四、蓝安达、创运公司向唐玉婷支付三个月的房屋租金损失4800元；五、本案诉讼费用由蓝安达、创运公司承担。原审法院认定事实：唐玉婷为位于东莞市××镇××新村月××单元302房屋的权属人，并办理了房地产权证。蓝安达原为创运公司的员工，创运公司主张其现已离职。2015年5月1日，唐玉婷作为出租人（甲方），蓝安达作为承租人（乙方），签订一份《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给乙方居住使用，租赁期限为2015年5月5日至2016年5月4日，每月租金为1600元，签订合同时预付一个月的租金，每月5日前现金缴纳租金或汇款至甲方指定的账号，乙方需向甲方支付保证金3200元，合同期满终止或因其他原因甲乙双方经协商同意终止合同时，甲方在查明乙方并无拖欠租金、管理费、水电费、煤气费、电话费等应付款项，经检查物业在使用中无损坏以及其他违约行为后，需在当日内将保证金无息退还给乙方；甲方在交付物业给乙方使用时，应保证物业的质量符合安全使用的要求，在出租使用时，由于使用不当等人为因素所造成该物业损坏，由乙方负责修复或赔偿。甲方在交付楼宇当日，必须确保该楼宇室内的设施家私电器能正常使用，乙方在租赁期间内，该楼宇室内家私电器如有损坏，乙方必须负责维修或折价赔偿给甲方；如乙方未经甲方同意，拖欠租金及应缴的费用超过5日以上的，甲方有权通知管理处作停电处理，拖欠超过十日仍未支付租金，则作乙方违约处理，甲方有权无条件收回楼宇，并没收保证金可另行出租；在租赁期内，乙方不得在该物业内存放非生活用品、危险品及从事非法活动；如乙方有违反，甲方有权单方面解除合同并收回物业，保证金不予退回；在租赁期内，如因甲方原因不租给乙方，甲方应提前一个月通知乙方，并且甲方需退还乙方的保证金，并且另赔偿保证金给乙方。上述合同对其他事项亦进行了约定。创运公司主张创运公司安排蓝安达与唐玉婷签订合同租赁案涉房屋用于公司人员居住，并由创运公司支付租金。唐玉婷确认案涉房屋租金由创运公司支付，主张案涉房屋的承租人应为创运公司、蓝安达。家旺公司确认由其作为经纪方促成双方签订案涉合同，案涉房屋由创运公司实际使用，由蓝安达以个人名义签订合同。签订合同后，双方按约履行，创运公司向唐玉婷缴纳了租赁保证金3200元。合同到期后，唐玉婷与蓝安达于2016年6月4日签订一份《房屋租赁合同》，继续租赁案涉房屋，合同期限为2016年5月5日至2017年5月6日，租金标准、保证金数额及其他事项的约定与2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》一致。唐玉婷提供《客户服务中心日志》、照片主张因唐玉婷房屋漏水影响楼下住户，于2016年8月24日经楼下住户投诉至物业管理处，并通知唐玉婷到场，唐玉婷赶至案涉房屋查看，发现创运公司员工因忘记关厨房的水龙头致使水溢到厨房、客厅、房间及房屋公共区域，导致案涉房屋的地板、墙身、家私等受损严重；唐玉婷主张创运公司、蓝安达于2017年4月初单方面通过中介或物业交回案涉房屋钥匙，未经过唐玉婷同意；但创运公司、蓝安达超过10天未向唐玉婷缴纳2017年4月的租金，唐玉婷根据合同约定于2017年4月30日提出解除合同；唐玉婷提供东莞市鑫邦装饰工程有限公司出具的《工程预算表》主张因修复案涉房屋需要支出费用56241元，应由创运公司、蓝安达承担；同时因案涉房屋需要修复，无法及时出租给他人，应由被告赔偿唐玉婷三个月的租金损失共计4800元。根据唐玉婷提供的《客户服务中心日志》显示2016年8月24日登记的信息内容是“入户阳台天花滴水”、“11:07已知，楼上3B无人，水已关”。创运公司则主张2016年8月确实收到物业管理处电话称案涉房屋有渗水，但当时并没有人在案涉房屋里面，后创运公司的员工到案涉房屋进行检查发现是厨房水龙头渗水，属于设备老化导致的，创运公司已更换了水管，创运公司对造成案涉房屋渗水并没有过错，无需承担唐玉婷主张的修复费用及租金损失，且根据唐玉婷提供的《工程预算表》属于对天花、电路、水路进行重新改造装修，即使是水浸亦无需对天花、电路、水路进行装修；创运公司主张因唐玉婷需要对案涉房屋进行维修，双方经协商一致，创运公司于2017年3月底搬离案涉房屋，并由创运公司多缴纳2017年4月的租金1600元给唐玉婷。创运公司提供《中国建设银行个人账户支出交易明细》主张创运公司于2017年4月9日通过创运公司的员工银行账户向唐玉婷转账支付2017年4月份的租金及物业管理费共计2000元。唐玉婷确认收到上述转账的款项，但唐玉婷并不认识转账的人员，创运公司、蓝安达亦没有通知唐玉婷该转账支付的为租金及物业管理费。唐玉婷在原审庭审中无法陈述明确双方之前的租金是如何缴纳的，而创运公司则主张均通过银行转账支付租金的，但具体通过何人的账户支付不清楚。家旺公司主张家旺公司仅促成双方签订合同，但并不清楚履约的过程。原审庭审中，创运公司申请证人罗某出庭作证，证人罗某陈述其为创运公司的员工，现已离职；2016年8月，创运公司的领导告诉证人罗某案涉房屋漏水，让证人罗某带了师傅前往案涉房屋修理，发现案涉房屋满地板都是水，证人罗某拿着扫把把水扫出去，师傅称渗水是因为厨房洗水盆管道老化导致。唐玉婷对证人证言质证认为从证言可知创运公司、蓝安达在水浸之后并未采取合理的措施来制止漏水，创运公司则认为证人证言可证实渗水是因水管老化导致。以上事实，有唐玉婷提供的房地产权证、两份《房屋租赁合同》、《客户服务中心日志》、照片、《工程预算表》、创运公司提供的《中国建设银行个人账户支出交易明细》、收据、照片、物业管理费收据以及原审庭审笔录附卷为证。原审法院认为：蓝安达经原审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有说明正当理由，视为放弃质证与抗辩的权利，蓝安达应当承担由此产生的不利法律后果。案件中，蓝安达作为承租人与唐玉婷签订《房屋租赁合同》，但根据家旺公司的陈述及证人罗某的证言，并结合创运公司向唐玉婷缴纳租金的事实，足以证实蓝安达代表创运公司签订合同承租案涉房屋，案涉《房屋租赁合同》的实际承租人为创运公司，因《房屋租赁合同》而产生的法律责任应由创运公司承担，蓝安达无需就此承担责任。而案涉《房屋租赁合同》所约定的权利义务对唐玉婷与创运公司具有约束力，视为系双方的真实意思表示，同时案涉房屋取得了房地产权证，权属人为唐玉婷，《房屋租赁合同》并未违反法律的强制规定，唐玉婷、创运公司应按合同约定履行其权利义务。唐玉婷、创运公司对在履行合同过程中解除合同的情形主张不一，唐玉婷主张创运公司、蓝安达超过10天未缴纳2017年4月的租金，构成违约，经唐玉婷通知解除合同，而创运公司则主张双方经协商一致解除合同。对此原审法院分析如下，首先，根据创运公司提供的《中国建设银行个人账户支出交易明细》显示创运公司于2017年4月9日通过创运公司的员工银行账户向唐玉婷转账支付2017年4月份的租金及物业管理费共计2000元，并未超过合同约定的租金缴纳期限，唐玉婷确认其收到上述款项，但不清楚为租金，但唐玉婷的上述账号为合同约定的租金收款账号，唐玉婷抗辩的上述理由并不成立；其次，唐玉婷在原审庭审中陈述创运公司于2017年4月初已交还案涉房屋，其主张创运公司逾期缴纳租金，但未提供任何证据证明其曾向创运公司进行催收，亦未举证证明其于2017年4月30日曾向创运公司提出解除合同。综上，唐玉婷的上述主张缺乏事实依据，原审法院不予采信，而创运公司主张双方协商一致解除合同更为可信，创运公司向唐玉婷支付租金至2017年4月30日，原审法院据此认定双方经协商一致于2017年4月30日解除案涉合同。根据合同约定，蓝安达、创运公司向唐玉婷缴纳了保证金3200元，现创运公司在答辩意见中明确同意以保证金3200元抵扣唐玉婷的损失，不再要求予以退回，属于其对自主权利的处分，原审法院予以准许。至于唐玉婷主张的修复费用及租金损失。根据唐玉婷提供的《客户服务中心日志》显示2016年8月24日登记的信息内容是“入户阳台天花滴水”、“11:07已知，楼上3B无人，水已关”。该《客户服务中心日志》仅显示“水已关”，无法证实是创运公司忘记关水龙头造成案涉房屋渗水而导致案涉房屋损坏，而创运公司亦否认唐玉婷的上述主张，抗辩案涉房屋渗水是因洗手盆水管老化而导致的，唐玉婷应承担举证不能的不利后果。根据案涉《房屋租赁合同》约定“在出租使用时，由于使用不当等人为因素所造成该物业损坏，由乙方负责修复或赔偿”，现唐玉婷无法证明创运公司存在使用不当等人为因素造成案涉房屋损坏，唐玉婷要求创运公司承担修复费用及租金损失，缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、确认唐玉婷、蓝安达、创运公司于2016年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月30日解除；二、唐玉婷无需向创运公司退还租赁保证金人民币3200元；三、驳回唐玉婷的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1406元，唐玉婷已预交，由唐玉婷负担1336元，由创运公司负担70元。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。经法庭调查及阅卷，对于原审查明的事实，本院依法予以确认。另查明，关于双方查看案涉房屋漏水的时间，二审法庭调查期间，唐玉婷向本院陈述称：“（案涉房屋）漏水当天唐玉婷没有过去，后来是过了几天之后创运公司通知我们过去说地板漏水，然后让我们过去看一下现场状况才得知此事。”创运公司则称：“……在承租房屋时创运公司更换了钥匙……（之所以在8月24日收到通知后，9月3日才去维修）是因为当时我们在外面，没有使用房屋，也是偶尔才居住一下的……当时（房屋的）实际使用人在外面，是否只有实际使用人有钥匙我方不清楚。”本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应就唐玉婷上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、本案是否为创运公司单方解除合同；二、创运公司是否应向唐玉婷支付房屋损害赔偿金及租金损失。关于争议焦点一。唐玉婷主张，案涉合同是创运公司在未与唐玉婷达成一致的情况下单方解除的，其于2017年4月9日才转账给唐玉婷并交付房屋构成违约。但首先，案涉《房屋租赁合同》第四条第1点及第七条第1点约定，创运公司应于每月5日前缴纳租金，拖欠租金及应缴费用超过5日以上的，唐玉婷有权通知物业停水停电，超过10日的，视为违约处理。创运公司于2017年4月9日缴纳案涉房屋当月租金，并未超过前述10天的宽展期。其次，本案并无证据证明创运公司于2017年3月单方提出过解除合同或以行为明确表示不予履行。因此，鉴于唐玉婷亦无证据证明创运公司2017年4月份交回房屋时其曾对此提出过异议，在创运公司依约缴纳4月份房屋租金的情况下，原审法院认定双方于2017年4月30日协商一致解除合同并无不当，对此本院予以维持。关于争议焦点二。关于案涉房屋漏水的原因，唐玉婷主张是因创运公司在承租期间未关水龙头所致，故创运公司应承担赔偿责任；创运公司则称系因厨房水管老化渗漏,双方对此各执一词但均无充分证据证明其主张。即使房屋漏水的原因，不能归责于创运公司，但鉴于双方均确认收到物业通知当天并没有对房屋进行查看、维修，而创运公司在承租房屋时即更换了钥匙，唐玉婷无法在没有创运公司配合的情况下自行维修，同时，创运公司在2016年8月24日收到物业通知的情况下，直至2016年9月3日才前往查看、修理，依据案涉《房屋租赁合同》第五条第1点关于“由于使用不当等人为因素所造成该物业损坏，由乙方（创运公司）负责修复或赔偿”的约定，本院认为，创运公司作为承租方在承租期间应就未及时处理房屋漏水导致相应损失扩大的部分承担赔偿责任。而唐玉婷提交的《工程预算表》仅系唐玉婷单方制作，其中的天花批灰等项目亦无证据证明与案涉房屋地板漏水有关，故根据当事人的过错及房屋损失，本院酌定创运公司承担15000元的赔偿责任。至于房屋租金损失，因创运公司明确同意以3200元保证金抵扣唐玉婷的损失，该保证金已足以弥补案涉房屋因漏水装修而无法出租期间的租金损失，双方在4月30日协商一致解除合同，故本院对唐玉婷要求创运公司支付三个月房屋租金损失的主张不予支持。综上所述，上诉人唐玉婷的上诉理由部分成立，对成立的部分，本院予以支持；不成立的部分，本院予以驳回。原审法院认定事实部分有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初6377号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初6377号民事判决第三项；三、东莞市创运国际货运代理有限公司应于本判决生效之日起十日向唐玉婷支付房屋损失赔偿款人民币15000元；四、驳回唐玉婷其他诉讼请求及上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币1406元（已预交），由唐玉婷负担人民币1078元，由东莞市创运国际货运代理有限公司负担人民币328元；二审案件受理费人民币1326元（已预交），由唐玉婷负担人民币1017元，由东莞市创运国际货运代理有限公司负担人民币309元。本判决为终审判决。审判长  萧稚娟审判员  李丽莉审判员  廖志明二〇一八年十一月二十一日书记员  蒋 航附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。