成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初4101号 原告（反诉被告）：成都蜀都华润置地有限公司，住所地成都市郫都区现代工业港北片区。 法定代表人：吴秉琪，系该公司董事兼总经理。 委托代理人：黄莎，女，汉族，30岁，公司员工。 委托代理人：杨双，女，汉族，29岁，公司员工。 被告（反诉原告）:张小龙，男，汉族，1974年1月27日出生，住四川省南部县。 委托代理人：周玉成，北京兰台（成都）律师事务所律师。 原告成都蜀都华润置地有限公司与被告张小龙租赁合同纠纷及张小龙反诉成都蜀都华润置地有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序公开开庭进行了审理，原告成都蜀都华润置地有限公司委托代理人黄莎（特别授权）、被告张小龙及其委托代理人周玉成（特别授权）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告成都蜀都华润置地有限公司诉（辩）称，2014年9月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于成都市郫都区橡树湾商业一期23栋二层1.2号商业物业租赁给被告，租期自2014年12月5日至2019年12月4日，自2015年10月5日起，被告以各种理由拒付租金，2018年1月4日，原告向被告发出终止租赁协议函件，合同终止后，被告并未按照约定办理租赁物交还原告房屋，至今仍在使用，根据合同约定，被告应当赔偿原告滞纳金、违约金。被告行为违约，现诉请1、确认原、被告2014年9月22日签订的租赁合同于2018年1月4日解除；2、被告支付原告欠付的2015年10月5日至2018年1月4日期间租金832988.6元；3、被告支付原告逾期支付租金滞纳金4498788.64元（计算至2018年5月31日，实际计算至被告实际支付欠付租金之日止）；4、被告支付原告合同期内单方解除合同提前退租违约金15946.67元；5、被告立即腾退租赁房屋完整交还原告；6、被告支付原告逾期交还租赁物违约金443710.08元（违约金自2018年1月20日暂计算至2018年5月31日，实际计算至被告实际归还租赁房屋之日止）；7、被告承担本案诉讼费用。被告反诉不符合事实，被告仅支付两个季度租金269250.3元，经催收仍不向原告交纳租金等费用；被告承租房屋后经营，作为投资的房屋装修及设备购买系其自身必然应做事情，承租后房屋亦一直在营运，本案反诉要求损失赔偿于法无据，且无事实依据；被告至今仍欠付租赁物物业管理方物业费及水电费，被告自身不按照规定支付相应费用，本案向原告主张物业费等管理费用于法无据，请求驳回被告全部反诉请求。 被告张小龙辩（诉）称，对原告请求确认合同已解除无异议；本案事实系原告违约，没有按照合同约定提供商业用产权房屋，导致被告无法使用房屋，也没有交付被告约定面积房屋，配套设施不符合约定，相邻业主多次提出投诉，被告停止交纳租金具有法律依据；合同法没有滞纳金一说，本身系原告违约，请求驳回被告承担违约金及滞纳金诉请；合同解除后，原告并未与被告协商房屋腾退事宜，未腾退房屋并非被告责任，因此，原告要求被告承担逾期腾房违约金于法无据。正是基于原告违约行为，反诉请求1、原告退还被告已交纳房屋租金、保证金共计269250.3元；2、原告赔偿被告房屋装修及设备购买等损失1065320.6元；3、原告赔偿被告交纳物业管理费90491.8元；4、本案诉讼费、反诉费用被告承担。 经审理查明，2014年9月22日，原、被告签订《华润置地橡树湾商业一期物业租赁合同》，约定原告将位于成都市郫都区橡树湾商业一期23栋二层1.2号商业物业构成为二楼局部底商，按照建筑面积543.94平米（实际计租面积以实际测量为准）租赁给被告，用于经营餐饮茶坊休闲服务业，租期自2014年12月5日至2019年12月4日，自交付之日起四月内为免租期，自2015年4月5日开始计租，租金按照约定表格执行，按照季度以银行转账方式支付，履约保证金89750.1元，合同同时对违约责任，争议解决等其他事项作出约定。签订合同当日，被告支付原告履约保证金89750.1元。被告于2015年12月16日、2016年4月4日分别向原告交纳租金89750.1元，共计179500.2元，原告出具发票，载明收到被告2015年12月5日至2016年3月5日租金及2016年3月6日至2016年6月5日租金，其余租金未支付，被告以租赁场地面积不符合约定、配套设施未到位且未解决等为由，2018年1月4日向原告发出终止租赁协议函件，原告认可无异议，就其余租金等事宜解决未果，原告诉讼至本院。 同时查明，橡树湾商业一期23栋二层1、2号物业房屋产权面积分别为179.48平方米及285.89平方米，共计465.37平方米，房屋规划用途为“其他”。被告租赁房屋后进行装修改造用于经营。 以上事实有原、被告的身份信息、租赁合同、告知函、邮寄单据、终止协议函件、律师函、房屋查询记录、房产证、租金交纳票据、保证金收据及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告所有的543.94平方米商业房屋，并附注注明实际计租面积以实际测量为准，并明确约定经营项目为餐饮茶坊休闲服务业，原告自身对案涉房屋的产权性质等相对被告而言无疑更能掌握准确信息，在签约时明知房屋规划用途属于“其他”，属于提供不符合合同约定的租赁物行为，极有可能导致承租户在后续办理相关证件时产生障碍，但未明确告知，导致被告在实际经营中产生困难，被告在2018年1月4日向原告发出解除合同函件，原告并无异议，因此，本院确认原、被告合同关系于2018年1月4日解除；房屋租赁合同标的物本身为租赁物，被告实际经营期间租金，根据公平与诚信原则应予以支付，原、被告均未提供案涉房屋实测证据，根据不动产中心的房屋信息确认实际租赁面积，为465.37平方米，根据合同约定的区间计租方式，2015年4月5日至2015年12月4日租金为204762.8元，2015年12月5日至2016年12月4日为307144.2元，2016年12月5日至2017年12月4日租金为325572.8元，2017年12月5日至2018年1月4日租金为28759.8元，截止合同解除前租金为866239.6元，被告租赁期限内已支付179500.2元、已交纳保证金89750.1元，扣减后，还应支付原告596989.3元，被告辩称已支付租金179500.2元，原告出具发票载明收到被告2015年12月5日至2016年3月5日租金及2016年3月6日至2016年6月5日租金，应认定为2016年3月5日之前时间属于双方另行约定免租期，但并未提供关于约定免租期（四个月）外另行达成增加免租期的证据，同时，条据上注明租金收取时间段的时间，仅能证明收取到该时间段内租金，并不能证明有被告所说的增加免租期的事实，其辩解也与一般社会实践经验不相符，本院对被告辩解不予采信。关于原告主张违约金，如前所述，原告提供不符合合同约定的租赁物，导致被告产生实际经营障碍，被告迟延交纳租金并不能认定其违约，关于违约金主张本院不予支持；同理，关于原告同时主张的被告提前解除合同违约金，本院不予支持；关于原告主张的被告腾退房屋诉请，本院予以支持，原告在2018年1月4日收到被告解除合同的函件，往来函件中对此并无异议，腾退房屋需要双方配合，积极协助，原告在2018年1月4日后可以积极行使物权，收回案涉房屋，其怠行诉讼权利法律后果不能由被告承担，故原告诉请被告逾期腾房违约金，本院不予支持。 关于被告反诉，被告主要认为原告提供房屋产权属性导致被告不能正常经营，其房屋装修、设备购买等损失应由被告承担，但其提供的前述设施设备购买、装修投入等证据，无法证明与原告本人的实际关系，证据不足以证明系被告实际损失，本院对被告反诉主张的设施设备购买、装修投入等损失不予支持；关于已交纳房屋租金及履约保证金已在本诉中予以一并处理，反诉中不再赘述；关于被告反诉的物业管理费赔偿，本院认为，此费用收费主体并非原告，同时，相关费用亦产生于被告实际经营期间，属于有效支出，不应由原告承担赔偿责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、原告成都蜀都华润置地有限公司与被告张小龙 2014年9月22日签订的租赁合同于2018年1月4日解除； 二、被告张小龙于判决生效后十日内支付原告成都蜀 都华润置地有限公司租金596989.3元，并将位于成都市郫都区橡树湾商业一期23栋二层1、2号物业房屋腾退给原告成都蜀都华润置地有限公司； 三、驳回原告成都蜀都华润置地有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告张小龙全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费减半收取26170元（原告成都蜀都华润置地有限公司垫付），由被告张小龙承担。反诉费用减半收取8812.78元，由被告张小龙自行承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一八年十一月五日 书记员  张凝