广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初6542号原告邓鸣亮，男，1926年5月23日出生，汉族，住所地湖南省株洲市荷塘区。原告陈杏田，女，1933年5月30日出生，汉族，住所地湖南省株洲市荷塘区。两原告的共同委托代理人白亮、曾维杜，均为广东格林律师事务所律师。被告沈军，男，1938年8月25日出生，汉族，住所地广州市海珠区，经常居住地北京市朝阳区东四环北路阳光上东3号楼一单元801房。被告邓延琦，女，1939年2月24日出生，汉族，住所地广州市海珠区，经常居住地北京市朝阳区东四环北路阳光上东3号楼一单元801房。两被告的共同委托代理人杨怀民，北京市昆仑律师事务所律师。第三人安琦，女，1977年10月18日出生，满族，住所地广州市海珠区。委托代理人甘静仪、林允槟，均为广东杰海律师事务所律师。原告邓鸣亮、陈杏田诉被告沈军、邓延琦、第三人安琦房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人白亮、曾维杜，被告沈军及两被告的共同委托代理人杨怀民，第三人的委托代理人甘静仪、林允槟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称，两被告（甲方）与第三人安琦及其丈夫邓韵（乙方）于2012年1月8日签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将其所居住房屋（广州市海珠区昌岗东路257号（广州美术学院）30栋301房）卖给乙方，交易价格260万元；因此房屋至今（签约时）未通过房产局验收，只有78平方米房产证，目前此房产证原件交与广州美术学院后勤办室准备办理扩建后房屋新房产证；旧房产证退回，甲方应在乙方已经付清260万元购房款的情况下第一时间交与乙方保管；由乙方先付给甲方购房定金20万元，甲方收到定金之日起，同意将房屋交付乙方使用；乙方保证在2012年5月1日前交清剩余房款240万元给甲方，甲方收到房款后，承诺此房产所有权归乙方所有，并有责任督促和配合尽快办理新房产证。第三人与邓韵如约向两被告支付了20万元，被告交付了房屋。在2012年5月1日前，第三人与邓韵如约将剩余房款240万元支付给两被告。但至今，涉案房屋尚未办理过户手续。第三人与邓韵于2008年8月19日登记结婚。邓韵于2016年1月25日去世。邓韵生前立下《遗嘱》：“我在任何公司的股权（含他人代持的）由我的哥哥邓韶继承；其他财产（包括但不限于房产、车辆、有价证券、存于我或妻子安琦名下的存款、我和妻子对外的债权、由我出资购买但以他人名义签署购房合同的房产等）由我的父母继承80%，由安琦继承20%”。两原告为邓韵的父母。就涉案房屋的问题，两原告多次与两被告及第三人沟通，两被告既不愿意退回购房款，亦不积极办理过户手续，而第三人在未经其他继承人的同意，私自将涉案房屋出租，收取的所有租金也全部据为己有。故起诉要求：确认广州市海珠区昌岗东路257号（广州美术学院）30栋301房房屋属于邓韵和第三人安琦所有。两被告共同辩称，不同意原告的诉求。涉案房屋的房产证不能变更过户的原因不是被告造成的，被告已按约定将涉案房屋交给原告，原告已经占有使用涉案房屋并违反合同不能出租的约定。原被告分别签订了房屋买卖协议书及房屋买卖协议书补充协议，根据两份协议书约定原被告均已经明确了解涉案房屋由于原产权单位广州美院对涉案房屋整栋楼进行添加改造，导致广州市房屋土地管理机关拒绝下发房产证，所以导致涉案房屋的房产证无法取得。协议约定待新房产证出来后被告必须办理过户手续，现在新房产证没有下来，原告应当知道房屋无法过户，所以不同意原告的诉求，原告的诉求与法律、事实和合同约定不符。合同约定的条件没有成就不是被告导致的，无法过户是政策法律不允许。第三人述称，涉案房屋的买卖合同关系合法有效。根据房屋买卖协议规定，房屋是为了第三人的母亲购买的，被告曾协助第三人的母亲办理过户手续，后因被告的资料缺失导致过户失败。涉案房屋没有出租而且2012年6月4日后，房屋一直由第三人的母亲打理。原告并非房屋买卖合同关系的当事人，而且房屋至今未确定为邓韵的遗产，所以原告无权提起本案诉讼。案外人邓韶非本案任何当事人，其意见不能代表任何人意见，无权确认本案房屋任何过户登记手续或解除合同。房屋买卖协议书是合同当事人的真实意思表示，而且第三人及其母亲已经按照约定支付全部房款，根据买卖协议约定，房屋过户是在新房产证取得后进行，本案中房屋已有房产证并且可以过户，只是房产证因为历史原因暂未办到新房产证，所以未领到新房产证，过户手续暂时无法办理，并不代表合同无效或房屋无法过户，所以涉案房屋受让人为第三人的母亲，与原告无关。请求驳回原告的诉求。经审理查明，广州市国土局房管局核发的《房地产证》记载：被告沈军是海珠区昌岗东路257号30幢301房的权属人，该房屋的总建筑面积为78.27平方米。2012年1月5日，两被告（甲方）与第三人、邓韵（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定沈军老师现在所居住房屋为美院30栋34号301房子，房屋总面积为126平方米左右（暂定，实际面积以房产证为准）。经商议双方自愿在未出房产证之前私下交易。交易价格为一口价260万人民币。因为此房屋至今未通过房产局验收，只有78平方米有房产证。目前此房产证原件交与广州美术学院后勤办公室准备办理扩建后房屋新房产证。旧房证一旦退回，甲方应在乙方已经付清260万元购房款的情况下第一时间交与乙方保管。由购买方安琦先付给沈军老师购房定金20万元人民币。沈军老师收到定金之日起，甲方同意将此房屋交与安琦使用，收回遗留在外的钥匙。乙方保证在2012年5月1日前交清剩余房款240万元人民币给甲方。当甲方收齐260万元人民币房款之后，开具书面证明，承诺此房地产所有权归乙方所有，并有责任督促和配合美院后勤尽快办理新房产证。待新的房产证出来以后，甲方须在三个工作日之内开始办理过户手续，一个月之内过户给乙方（非人为力控制情况如地震、水灾等除外），即：新房产证更名为安琦或其指定家人所有等。2012年1月6日，被告沈军出具《收据》，确认收到第三人房款20万元。2012年6月3日，被告沈军（甲方）、被告邓延琦（乙方）与第三人、邓韵（丙方）签订《〈房屋买卖协议书〉之补充协议一》，约定鉴于上述房屋无法即时交易，三方共同承诺，一旦上述房屋办出新房产证，三方须按《房屋买卖协议》约定，前往房地产交易管理部门办理房屋转名过户手续，甲乙方同意丙方或丙方父母、子女为该房屋变更登记后的产权人。甲乙方均自愿同意丙方于本合同签署之日起三日内支付完结余房款240万元，并承诺不依据《房屋买卖协议书》追究丙方相应责任。甲乙方一致同意并承诺，自收齐房款之日起此房产所有权归丙方所有等。2012年6月4日，两被告出具《收据》，确认收到邓韵和第三人房款240万元。另查，（2016）粤0105民初2005号民事判决书查明以下事实：邓鸣亮、陈杏田是被继承人邓韵（于2016年1月25日去世）的父母。安琦是邓韵的妻子，双方没有生育子女。邓韵于2015年12月22日立下遗嘱，表示：本人邓韵因身患重病，特定立遗嘱，处分属于我所有的财产如下：一、我在任何公司的股权（含他人代持的）由我的哥哥邓韶继承；二、其他财产（包括但不限于房产、车辆、有价证券、存于我或妻子安琦名下的存款、我和妻子对外的债权、由我出资购买的但以他人名义签署购房合同的房产等）由我的父母继承80%，由安琦继承20%。三、我和妻子安琦没有大额的债务。四、我委托我的哥哥邓韶为遗嘱执行人。本遗嘱内容完全是我本人的真实意愿，因我无法取得房产，存款等所有权或使用权的证明，因此仅就财产处理做出原则性嘱托。该遗嘱是打印件，由邓韵本人及见证人赵某、杨某、吴某签名确认。原告于2018年6月14日提起本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，因此，从物权公示的角度来看，被告沈军是海珠区昌岗东路257号30幢301房的所有权人。两被告与第三人、邓韵签订《房屋买卖协议书》及《〈房屋买卖协议书〉之补充协议一》，约定将扩建后的涉案房屋出售给第三人和邓韵。即使上述合同有效，在合同的履行过程中，两被告与第三人、邓韵之间存在的是债权债务关系，第三人和邓韵只能依据合同约定，要求两被告履行合同义务，包括按约定转移标的物的所有权。第三人和邓韵不能依据该合同而直接取得标的物的所有权。在两被告未履行所有权转移义务前，原告作为邓韵的继承人之一，依据上述合同要求确认房屋所有权归邓韵和第三人所有，缺乏依据，对原告该项请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告邓鸣亮、陈杏田的诉讼请求。本案受理费27600元，由两原告负担。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  彭容爱二〇一八年十一月××日书 记 员  郭增峰郑碧凤