广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0126民初2780号 原告：南宁同德物业服务有限公司，住所：南宁市葛村路**珉旖大厦****，统一社会信用代码91450103794337800D。 法定代表人：黎伟,总经理。 委托诉讼代理人：郑伟东，男，1984年5月4日出生，壮族，住广，住广西防城港市防城区div> 被告：余方才，男，1966年10月12日出生，汉族，住广，住广西宾阳县div> 委托诉讼代理人：叶显端，广西颂诚律师事务所律师。 原告南宁同德物业服务有限公司（以下简称同德物业公司）诉被告余方才物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告同德物业公司的委托诉讼代理人郑伟东、被告余方才的委托诉讼代理人叶显端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同德物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告立即支付和德城市广场小区10-2-402号房物业费3820元，维修基金764元，垃圾费18元，路灯公摊费18元，违约金1386元，共计6006元。事实和理由：被告为和德城市广场小区10-2-402号房屋业主，房屋面积为121.27平方米，原告南宁同德物业服务有限公司与被告于2010年2月7日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的和德城市广场小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对和德城市广场小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2012年1月起未缴纳物业服务费及物业代收费用，截止2017年3月，被告欠缴物业管理费3820元，另有拖欠维修基金764元，垃圾费18元，路灯公摊18元，共计4620元。根据《前期物业管理服务协议》第十条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交违约金”。经酌情考虑，原告愿意将违约金按照欠费总额的30%进行收取，以此计算，被告拖欠63个月物业费产生的违约金1386元，合计费用6006元。经原告催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，故原告提起诉讼，请求判如所请。 被告余方才辩称：被告需要缴纳的物业费应当减轻40%，原告也不应该收取违约金，被告确实没有缴纳维修基金，但是被告愿意支付垃圾费。一、关于《前期物业管理服务协议》的法律效力问题。原告在2017年己经对和德城市广场部分业主就物业服务合同纠纷进行起诉，经法院审判查明南宁同德物业管理有限公司己经于2010年1月10日注销并变更登记为“南宁同德物业服务有限公司”，南宁同德物业管理有限公司己注销，其权利义务己完全由原告承受，南宁同德物业管理有限公司从2010年1月10起就不再具有民事权利能力和民事行为能力，不再有签订民事合同的主体资格。余方才于2010年2月4日签订《前期物业管理服务协议》的时候，作为甲方的南宁物业管理有限公司已经被注册丧失了签订合同的民事权利能力和民事行为能力，其所签订的《前期物业管理服务协议》由于其主体无效而无法律效力，为无效合同，不存在原告承受其权利义务的问题。所以原告与余方才不存在物业服务合同的法律关系，原告用没有法律效力《前期物业管理服务协议》起诉余方才是错误的，特请法庭依法驳回其对余方才的起诉。二、在有法律效力的《前期物业管理服务协议》中原告履行合同义务不符合约定，存在过错，违约在先，被告违约在后，应减轻收取被告的物业服务费。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务内容和物业管理服务的质量标准做了明确详细的规定，但原告履行合同规定的义务时服务质量很差，没有达到合同约定的标准，主要表现在：不划停车位，不提供停车服务也收取停车费；所有单元灭火器过期，有的单元甚至连灭火器都没有，存在极大的安全隐患；消防栓损坏，丧失消防功能；车辆被盗不管，出现了刑事案件；小区道路损坏严重，不及时维修；化粪池不清理；小区存在多处危险的坑洞不及时维修；单元门口不安装安全门；楼梯磁砖脱落不及时维修；路灯损坏不维修，线路老化不处理；业主已经缴纳的维修基金不知去向；单元内多处电线裸露在外，存在极大安全隐患等等。这此事实都说明原告提供的物业服务质量差，不符合《前期物业管理服务协议》中的约定。原告主张要求被告支付违约金没有法律依据，同时因原告存在过错也应赔偿被告损失，为此其在收取物业费时应减少收取被告物业费。三、关于维修基金和路灯公摊费问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》规定：公用水、电费按实际发生额由乙方按建筑面积分摊。本案中原告并没有提供路灯电费实际发生额的事实证据，而是随意每户6元。不符合合同约定，依法不应得到支持。根据《前期物业管理服务协议》规定，专项维修基金的使用由甲方也就是原告提出年度使用计划，经宾阳县物业管理行政部门审核和业主委员会同意后使用，几年来原告均没有提出年度使用计划，先前己交的专项维修基金也没有经宾阳县物业管理部门审核和业主委员会同意，业主意见很大，现在原告己经退出本物业的服务，其再主张专项维修基金也不可能再用在本物业的维修上，所以其主张收取的专项维修基金没有事实和法律依据，请法庭驳回原告请求。 本院经审理认定事实如下：南宁同德物业管理有限公司于2011年1月10日依法变更企业名称为南宁同德物业服务有限公司，即本案原告。被告余方才系宾阳县黎塘镇和德城市广场小区10栋2单元402号房业主，其房屋建筑面积为121.27平方米。2010年2月7日，南宁同德物业管理有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定：“……第四条、前期物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金）：乙方交纳费用时间为每月5日前交纳当月费用；住宅；住宅按建筑面积每月0/㎡，商业用房按建筑面积每月1.00元/㎡；物业管理服务费标准按管理费盈、亏在政府规定范围内进行适当调整；公用水、电费按实际发生额由乙方按建筑面积分摊。第五条、其他有偿服务费用：生活垃圾处理费每户每月按当地标准收取（以物价局通知为准）。第七条、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理与使用：乙方在房屋交付使用时开始向甲方交纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金，按建筑面积每月每平方米0.1元收取。……第十条、违约责任：甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交违约金。……”原告从合同签订之日起至2017年3月31日止，一直在和德城市广场小区进行物业服务管理。被告未缴纳物业费、维修基金费的期间为2012年1月至2017年3月。2018年5月31日，原告向被告邮寄物业费催款律师函，被告于2018年6月3日签收。庭审中，原告表示放弃要求被告支付18元路灯公摊费的诉讼请求，违约金按照欠费总额的30%进行计算。原告认为被告拒绝缴纳物业管理费显属违约，遂诉至本院请求判如所请。 本院认为，一、关于原告是否具有民事主体资格的问题。首先，南宁同德物业管理有限公司于2011年1月10日变更名称为南宁同德物业服务有限公司，其权利和义务由南宁同德物业服务有限公司继受。双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，未违反国家相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故原告主体适格。 二、关于双方是否存在违约的问题。被告余方才主张原告所履行的义务不符合约定，存在过错，并提交相关照片予以证明，但无形成时间、拍照人、地点等信息，故本院对该证据不予采信。即便照片所显示的内容真实有效，也仅表明原告南宁同德物业服务有限公司在履行协议的过程中存在瑕疵，业主有权要求原告限期整改，以达到协议所约定的标准，但并不能证明原告未履行物业服务的义务。因此，被告未能提交证据证明原告存在违约的行为，故本院对其主张不予采信。 三、关于物业费、维修基金、违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条：“经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，双方在《前期物业管理服务协议》中对物业费、维修基金、违约金进行了约定，且原告以信件的方式书面向被告催交，被告依然拒绝缴纳，则被告应向原告支付的物业费为3820元（121.27㎡×0.5元×63个月），维修基金764元（121.27㎡×0.1元×63个月）。对于垃圾费18元，被告表示愿意支付，本院予以确认。关于路灯公摊费18元，原告表示不再主张，本院亦予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，被告未按照约定交纳物业费的行为显属违约，双方在《前期物业管理服务协议》中约定违约金为每日5‰，现原告主张按照欠费总额的30%计算，低于按照每天5‰的标准，符合法律规定，本院予以支持，则被告应向原告支付违约金为1380.6元[（3820元+764元+18元）×30%]。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告余方才向原告南宁同德物业服务有限公司支付物业服务费3820元，维修基金764元，垃圾费18元； 二、被告余方才向原告南宁同德物业服务有限公司支付违约金1380.6元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告余方才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  全春苗 二〇一八年十一月十四日 书记员  陆丽帆