苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初6756号原告：苏州锐奥房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320594692143343P，住所地苏州工业园区东沙湖******。法定代表人：石兆耐。委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贺，江苏苏明律师事务所实习律师。被告：张轶男，女，1977年10月25日出生，汉族，户籍所在地江苏省灌南县。委托诉讼代理人：孙心远，江苏水城律师事务所律师。第三人：曹友俊，男，1987年10月29日出生，汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：左小燕，女，1988年5月1日出生，汉族，户籍所在地苏州。原告苏州锐奥房产经纪有限公司（以下简称“锐奥房产经纪公司”）与被告张轶男及第三人曹友俊居间合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告苏州锐奥房产经纪有限公司的委托诉讼代理人顾青峰，被告张轶男及其委托诉讼代理人孙心远，第三人曹友俊的委托诉讼代理人左小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州锐奥房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付中介信息服务费38600元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月19日，经原告提供居间服务，被告张轶男与第三人曹友俊签订《房屋买卖协议》一份，合同约定曹友俊向被告张轶男出售苏州工业园区香堤澜湾花园44幢1804室房屋，交易价格为1930000元。合同签订后，张轶男陆续向曹友俊支付定金7万元。由此，原告已完成其相应的居间义务，根据上述《房屋买卖协议》第三条约定，被告张轶男应于合同签订当日支付中介信息服务费19300元。该合同还约定，合同履行中的违约方有全额承担未付的信息服务费的义务。涉案房屋买卖合同签订后，被告张轶男因个人原因最终放弃了购房计划，并于2018年4月26日与第三人签订了《解除协议书》，由此解除了被告与第三人之间的房屋买卖合同关系,依照该解除协议被告张轶男已经支付给第三人的定金被没收，但张轶男却拒绝向原告支付相应的中介信息服务费。原告认为，在原告的居间下，被告与第三人已签订房屋买卖合同，至此原告的居间即已成功，原告有权依照合同约定主张中介信息服务费。在涉案房屋的交易中，被告张轶男因自身原因导致违约，根据合同约定其有义务全额支付所有未付的中介费，双方就此多次交涉未果。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告张轶男辩称：第一，原告并未全部履行涉案合同约定的义务，其只履行了其中小部分，剩余合同的大部分义务并未完成。因此，对于其主张的巨额中介费，不应予以支持。涉案房屋的交易已经终止，既没有网签，也没有办理过户手续，所以不应当支持全额的中介费；第二，签订合同时，原告曾欺骗被告说购买该房产将使被告获利二十多万。但事实并非如此，被告是在原告的欺骗下才签订了房屋买卖合同；第三，原告认为无论交易是否成功，被告均应全额支付服务费。该主张显然违背了公平合理的原则，相应的合同内容仅保护了原告的利益，而根据合同法的规定，提供格式合同一方应当遵循公平原则确定双方的权利和义务。如提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。所以，被告认为合同中关于中介费的约定，属于格式条款，且对房屋买卖双方均不公平，应属无效；第四，原告在其向被告提供居间行为的过程中存在重大瑕疵，原告工作人员缺乏相应的职业技能和道德操守，甚至以欺骗房屋价格的方式诱惑双方签订房屋买卖合同。在涉案房屋买卖合同签订时，被告的购房资格不足问题已经存在（被告当时的社保并没有满一年）。但涉案的合同却约定在2018年2月1日前办理托管资金手续，根据上述情况，该房屋买卖合同是无法进行的。然而，中介方作为专业的机构，其应该具有专业的知识和能力，其在提供居间服务时负有审查义务和调查义务。当时，被告已将包括社保在内的所有能购提交的材料交付给了原告，而原告作为中介方并没有尽到审查的义务，也没有对房屋及限购政策对被告进行充分的告知及说明，原告提供的中介服务存在重大的瑕疵，导致原告因购房资格问题而无法继续履行房屋买卖合同。综上，被告无需支付全额的中介费用。第三人曹友俊答辩称：第一，我方认为原告主张的中介费金额存在错误，我方作为卖方，当时虽然在《房屋买卖协议》中约定的中介费金额为19300元，但中介后续与我在电话及微信中陈述的是有优惠的，优惠后的金额为10000元；第二，原告在提供中介服务的过程中对于相关信息的陈述存在不实，即在被张轶男已明确向中介表明其不再购买涉案房屋时，中介方仍告诉我方张轶男是还要购买的。最后，我方与张轶男直接取得了联系，她也明确表示不买了，她还告诉我她几天之前就已经告诉中介她不买了；第三，我方的房屋产权证，原告一直不肯归还。此后，我方通过向中介机构的管理监督部门投诉以及报警等方式才最终取回了相应的产权材料。本院经审理查明的事实如下：2017年8月，被告张轶男（购房人、乙方）与第三人曹友俊（售房方、甲方）通过原告锐奥房产经纪公司（居间方、丙方）的居间签订了《房屋买卖协议》，约定甲方向乙方出售苏州工业园区香堤澜湾花园44幢1804室房屋，房屋建筑面积为96.29平米，交易价格为1930000元。合同约定，乙方向甲方支付定金共计70000元，其中2017年8月31日支付10000元，2017年9月30日前支付10000元，2017年10月31日前支付10000元，2017年11月30日前支付10000元，2017年12月30日前支付10000元，2018年1月30日前支付10000元。合同第三条约定：甲、乙、丙三方签订合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费19300元，乙方须向丙方支付中介信息服务费19300元。合同第五条第4项约定：甲、乙双方约定2018年2月1日前开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约。合同第六条第5项约定：甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3款约定违约情形，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金。实际损失超过违约金额的，责任方应另据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务佣金一律不予退还，未交纳的服务费仍需由违约方全额交纳。第八条第2项约定：乙方承诺符合买房资格。第八条第3项约定：违约方承担中介服务费。上述协议签订后，被告张轶男依约支付了相应的购房定金70000元，但买卖双方对于协议中约定的中介服务费均未支付。另查明：2018年2月1日，张轶男与曹友俊之妻左小燕签订《合同补充协议》一份，该协议约定：甲、乙、丙（苏州锐奥房产经纪有限公司）三方于2017年8月31日签订的三方买卖协议，现因甲方社保政策原因，导致合同往后延迟两个月办理。甲乙两方协商意见一致如下：一、甲、乙两方约定在2018年4月3日之前办理资金托管手续；二、乙方愿意承担给甲方两万利息。关于上述补偿协议，被告张轶男称因其社保缴纳的时间根据当时的政策还差两个月，故时间不满暂没有相应购房资格，所以买卖双方经协商后签订了上述协议并将网签时间延后至四月份，网签时间延迟后被告即具有了购房资格。但因为协议约定要补偿给卖方曹友俊20000元，后来张轶男认为该费用不合理且导致购房成本过高，所以又与曹友俊一方协商并解除了涉案的房屋买卖合同。另外，原告提交了张轶男与曹友俊于2018年4月26日签订的《解除协议书》一份，其中载明：甲方与乙方2017年8月19日签订的关于乙方购买甲方的位于江苏省苏州市工业园区香堤澜湾花园44幢1804室《房屋买卖协议》，现因乙方不够了解买房流程及房产交易所要产生的各项费用等个人原因，造成此次购房房产预算超出太多。乙方放弃此次购房计划。经甲方与乙方友好协商，2018年4月15日就已经决定解除该《房屋买卖协议》，并达成以下一致意见。一、甲方乙方一致同意解除《房屋买卖协议》，甲乙双方均不再履行；二、乙方放弃购买时支付给甲方的7万元定金，并以此作为违约金；三、甲方履行本协议义务后，甲乙双方再无其他争议。庭审中，张轶男与曹友俊对于上述《解除协议书》的真实性均无异议，并确认协议中的定金70000元也已由曹友俊一方予以没收。以上事实，由原告提交的《房屋买卖协议》、《解除协议书》、《合同补充协议》等证据材料及当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告张轶男与第三人曹友俊及原告锐奥房产经纪公司三方签订了《房屋买卖协议》，该协议系三方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定为合法、有效，三方均应依照合同约定履行各自权利、义务。合同中约定原告锐奥房产经纪公司为被告张轶男及第三人曹友俊提供中介居间服务，两方作为房屋买卖的买方及卖方均应支付相应的服务费，合同还约定协议履行过程中如因一方违约导致合同解除的，违约方还需承担对方应付的中介费。在涉案合同的履行中，原告为被告张轶男提供房屋买卖的居间服务，并促成了被告张轶男与第三人曹友俊签订了房屋买卖合同，被告张轶男即应当依约支付相应的佣金。此外，根据张轶男与曹友俊签订的《解除协议书》，涉案的《房屋买卖协议》最终因张轶男一方的违约而导致合同解除，张轶男已依照《解除协议书》的约定向曹友俊承担违约责任，而根据《房屋买卖协议》中关于中介费承担的相关条款，其作为合同的违约一方还应向原告锐奥房产经纪公司承担本应由卖方支付的中介费。关于被告张轶男辩称其因锐奥房产经纪公司中介服务存在瑕疵未能向其充分解释并告知购房政策，导致其在自身社保缴纳期限不足的前提下就错误签订房屋买卖合同，后期为弥补该过失又无奈签订《合同补充协议》从而增加了购房的成本，并由此使其最终放弃买房计划的抗辩意见。本院认为，购房的限购政策属于政府向社会公众公开的政策，张轶男作为购房一方，应在充分了解政策并评估自身情况的前提下再决策是否购买房屋，锐奥房产经纪公司作为居间一方虽有一定的义务对于相关问题对买卖双方进行解释、说明，但根据《房屋买卖协议》的内容所载，张轶男在合同中已明确承诺其符合购房资格，在此前提下张轶男需进一步提交证据证明系锐奥房产经纪公司的误导或错误解释导致其签订涉案的《房屋买卖协议》，但张轶男并未就此提供相应证据，故根据现有证据并不能证明原告在对张轶男提供居间过程中有误导其签订合同的行为，张轶男就此提出其不应支付相应居间费的意见本院碍难采纳。综上，被告张轶男应向原告锐奥房产经纪公司支付的中介费包括买方应付和卖方应付的两部分，合计金额为38600元，而涉案的《房屋买卖协议》因解除而未能继续履行，由此省却了原告就后续网签等环节还应提供的相关中介服务，综合考虑该因素本院认为应当酌情扣减部分中介服务的费用，本院酌情认定被告张轶男应向原告支付的中介费总额为32000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张轶男于本判决生效之日起十日内支付原告苏州锐奥房产经纪有限公司居间费32000元；二、驳回原告苏州锐奥房产经纪有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取383元，由原告苏州锐奥房产经纪有限公司负担33元，由被告张轶男负担350元，此款已由原告苏州锐奥房产经纪有限公司预交，本院不再退还，被告张轶男负担部分在判决生效之日起十日内支付原告苏州锐奥房产经纪有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  陈新雄二〇一八年十一月二十日书记员  张 端