上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初4630号原告：上海桃芮丝贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：梁某某。委托诉讼代理人：盛楷金，京衡律师集团上海事务所律师。被告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许健康，董事长。被告：上海华瞻商业经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许华芳，执行董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。原告上海桃芮丝贸易有限公司(以下简称“桃芮丝公司”)与被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称“宝龙公司”)、被告上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称“华瞻公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，后又转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告桃芮丝公司的法定代表人梁某某及其委托诉讼代理人盛楷金，两被告的共同委托诉讼代理人高树升到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告桃芮丝公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告桃芮丝公司与被告宝龙公司签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》；2、判令被告宝龙公司退还原告已支付的租金、综合物业服务费、履约保证金、质量保证金、装修期管理费等共计110,460.08元；3、判令被告宝龙公司赔偿原告商铺装修损失300,000元；4、判令被告宝龙公司向原告支付合同解除损失赔偿金16,509元；5、判令被告华瞻公司对上述第2、3、4项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2016年12月26日，原告股东、公司发起人梁某某和被告宝龙公司签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》。后原告、被告宝龙公司及梁某某三方于2017年6月签订了《租赁合同主体变更协议》，将租赁合同主体承租方变更为原告桃芮丝公司，协议约定，原告租赁被告宝龙公司商铺用以经营“桃芮丝小屋”品牌的鞋包、饰品店。原告依照上述合同约定和被告宝龙公司的要求按时全额支付了包括租金、综合物业服务费、履约保证金、质量保证金、装修期管理费等在内的一切费用，共计110,460.08元，租金实际已经支付至2017年9月底。由于被告宝龙公司所建商场自身的质量问题，2017年3月原告店铺装修接近完工时，就出现顶部渗水现象，事发后原告及时报修，但被告宝龙公司一直没有解决漏水问题，从起初只是滴水，后发展成每逢下雨都会漏水，且时常伴随着断电，直至造成原告经营的“桃芮丝小屋”于2017年6月30日发生十分严重的漏水事故。截至本次原告起诉时止，包括原告租赁店铺之内及店铺之外的走廊灯公共区域仍存在漏水问题。原告认为，涉案商铺长期、多次发生严重漏水、渗水、断电等事故且被告宝龙公司长期未及时履行维修义务，导致原告花费不菲的店铺装饰装修严重受损，店内货品也遭受损伤，并对原告商铺的内在营运、对外形象等等造成了极其恶劣的影响。被告宝龙公司显然已构成根本违约，原告有权解除租赁合同。被告宝龙公司除了应当退还原告已支付的全部租金、综合物业管理费、履约保证金、装修期管理费等之外，还应当赔偿原告全部装饰装修损失并按约支付合同解除损失赔偿金。因被告华瞻公司是接受被告宝龙公司指令管理商场并且代收租金的主体，故被告华瞻公司虽不是租赁合同关系的相对方，仍需要承担连带责任。综上，被告宝龙公司的根本违约行为导致案涉合同目的已无法实现，且给原告造成了巨大损失。原告为维护自身合法权益，依据法律法规及双方合同约定现特诉至法院。被告宝龙公司和被告华瞻公司共同辩称：1、愿意解除合同，但是不同意原告解除合同的理由；2、对原告诉请第二项至第五项均不同意支付，被告认为自身不存在违约，原告没有权利单方解除合同并要求被告赔偿损失和返还相应费用。本案中系争租赁合同的相对方分别是原告和本案的第一被告宝龙公司，被告华瞻公司并非合同当事人，原告无权要求被告华瞻公司对被告宝龙公司的债务承担连带责任。经审理查明，2016年12月26日，被告宝龙公司(甲方)和案外人梁某某(乙方)签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，合同约定由宝龙公司将位于嘉定区宝龙城市广场X号楼第X层的X间商铺(租赁面积为55.03平方米)出租给梁某某，租赁期限为2年，年租金为99,054元。租赁起始日为2017年3月10日，双方约定的租赁场所交付日为2017年2月13日。合同第11.1条“租赁场所的维修责任”约定：甲方负责租赁场所的主体结构以及广场的公共设施和公共区域的维修维护(双方另有约定的除外)。双方确认，甲方或物业管理公司有权在与乙方商定的时间内进入租赁场所进行有关维修、保养或其他与租赁场所有关的事项，并采取一切合理的技术措施(应尽量避免给乙方的营业造成影响，如导致乙方连续24小时(含)以上不能经营的，甲方应免收不能经营期间的租金)。乙方同意，甲方不因为进行上述行为而须向乙方作出任何性质的赔偿或补偿。若因甲方原因未按本合同约定履行其维修义务，在接到乙方报修通知后无正当理由仍不履行其他维修义务且影响乙方正常营业的，则乙方可在书面通知甲方后聘请具有相应资质的第三方进行维修，由此产生的合理维修费用由甲方据实承担(乙方应提供由第三方开具的该等维修费用发票之原件)。2017年6月，桃芮丝公司、宝龙公司及梁某某三方签订了《租赁合同主体变更协议》，将租赁合同主体承租方由梁某某变更为桃芮丝公司，并约定由桃芮丝公司租赁宝龙公司商铺用以经营“桃芮丝小屋”品牌的鞋包、饰品店。桃芮丝公司依照上述合同约定向宝龙公司支付了包括租金、综合物业服务费、履约保证金、质量保证金、装修期管理费、水电费等在内的费用共计110,460.08元，(庭审中双方确认上述费用包括：租金和物业管理费实际已经支付至2017年9月底金额为75,888.15元、履约保证金22,562.3元、质量保证金3,000元、装修保证金5,000元、装修期管理费3,026.65元，桃芮丝公司明确表示除双方庭审中确认的费用外，其余水电费等费用无需法院处理。)2017年6月30日，桃芮丝公司经营的“桃芮丝小屋”发生漏水情况。经桃芮丝公司报修后，宝龙公司对系争房屋进行了修缮。2017年9月底，桃芮丝公司停止经营并搬离了系争房屋，但未和宝龙公司办理系争房屋的交接手续。后宝龙公司发函要求桃芮丝公司开业，但桃芮丝公司未作回复。2017年11月1日，宝龙公司向桃芮丝公司发出解约函，要求桃芮丝公司支付所欠租金等费用并提出解除合同。2018年3月，桃芮丝公司以系争租赁房屋仍存在漏水问题致使其无法正常经营为由起诉来院(2017年8月梁某某曾以原告身份起诉，后因诉讼主体资格问题撤诉)。庭审中，桃芮丝公司提供了微信聊天记录截屏(包括宝龙公司马经理、宝龙公司负责维修工程队人员、宝龙公司招商部闫经理、梁某某本人及其姐姐，桃芮丝公司员工等人加入的群)，以证明2017年6月30日桃芮丝公司承租商铺发生严重漏水，至2017年7月31日漏水问题仍然没有解决，且商铺时常断水断电，上述房屋质量问题导致桃芮丝公司产生装修损失，也导致桃芮丝公司无法正常经营。经质证，宝龙公司和华瞻公司对该证据的真实性不予认可，并认为聊天记录期间(2017.6.30-2017.7.30)的商铺漏水，宝龙公司工程部及时进行了处理，到8月份漏水现象就没有了，即便6、7月存在漏水也没有达到导致桃芮丝公司无法经营的状态。桃芮丝公司还提供了现场照片、视频，以证明租赁商铺漏水严重，店内物品被打湿，装修被破坏。经质证，宝龙公司和华瞻公司对上述照片、视频的真实性无异议。但宝龙公司和华瞻公司认为物品可以移动，桃芮丝公司应该避免损失扩大。另桃芮丝公司提供了建筑装饰装修合同、收据、支付宝转账记录，以证明店铺装修的合同价款30.5万元，最终结算装修费用是30万元。经质证，宝龙公司和华瞻公司对合同真实性无异议，但是对合法性有异议。宝龙公司和华瞻公司认为施工方是自然人，桃芮丝公司没有提供本案施工方具有装饰装修的资质，合同本身是无效的；宝龙公司和华瞻公司对收据真实性不予认可，收据的顺序不真实，不能证明桃芮丝公司向案外人支付了相应的装修费，即便装修费存在，宝龙公司和华瞻公司也没有赔偿义务；转账记录等则与本案无关联性。嗣后桃芮丝公司补充提交了2017年8月至9月的微信聊天记录截屏以证明宝龙公司至2017年8月仍未解决系争房屋漏水问题；证明2017年8月31日梁某某向法院起诉后其已多次通知宝龙公司解除合同；证明桃芮丝公司于2017年9月27日搬离系争商铺。宝龙公司则质证称桃芮丝公司自己也表示无法提供补充证据的原始载体，故对补充证据的真实性无法确认，即便微信聊天记录也只是证明2017年8月5日还有漏水情况，之后就没有显示再有漏水。宝龙公司提供了照片以证明其针对系争商铺存在的结构缝漏水情况，采取在结构缝下面安装防水托盘及导流管的形式以解决漏水。桃芮丝公司则表示无法确定照片拍摄时间，宝龙广场存在多处漏水，即便是系争商铺，维修也只是治标不治本，并没有解决房屋的漏水问题，顶多只能证明宝龙公司履行了维修义务，不能免除宝龙公司对租赁标的物的瑕疵担保责任。诉讼中，桃芮丝公司和宝龙公司双方在本院释明后，于2018年5月11日签署房屋交接单(桃芮丝公司坚持认为其签署房屋交接单是响应法院要求，实际房屋交接时间是2017年9月25日；宝龙公司则表示桃芮丝公司虽于2017年9月底从系争房屋中搬走，但当时未与宝龙公司办理房屋交接手续，实际房屋交接时间是2018年5月11日)。本院认为，原告桃芮丝公司、被告宝龙公司及案外人梁某某三方于2017年6月签订《租赁合同主体变更协议》，将租赁合同承租方主体由梁某某变更为桃芮丝公司后，宝龙公司和案外人梁某某所签《宝龙城市广场商铺租赁合同》的出租方和承租方主体相应变更为宝龙公司和桃芮丝公司，上述租赁合同对宝龙公司和桃芮丝公司双方具有法律约束力。本案双方争议的焦点在于，桃芮丝公司是否有权解除合同？从桃芮丝公司提供的微信聊天记录截屏来看，确实可以证明桃芮丝公司承租商铺在2017年6月30日至8月初的期间内存在漏水情况，但同时也可以看出宝龙公司对桃芮丝公司反映的漏水情况均进行了回应，也安排了人员进行了相应的维修。而双方对宝龙公司派员维修后漏水问题是否得以修复意见不一。宝龙公司表示漏水问题在2017年8月即已修复完成，桃芮丝公司则表示至其起诉之时租赁商铺仍存在漏水情况。本院认为，系争商铺发生的漏水情况，经过宝龙公司的维修，通常情况下会得到一定程度的修复和改善。即便未能完全修复，桃芮丝公司可以继续要求宝龙公司作进一步的维修，亦可根据合同第11.1条的约定，要求第三方对漏水情况继续维修。但桃芮丝公司并未提供其于2017年8月中下旬至9月间要求宝龙公司或第三方对系争商铺进行维修的证据，故在此情况下桃芮丝公司迳行要求解除合同显然不符合合同约定的解除条件，也不符合法律规定可以解除合同的情形，故本院对桃芮丝公司以宝龙公司构成根本违约为由要求解除合同的诉讼请求不予支持。桃芮丝公司要求判令被告宝龙公司赔偿原告商铺装修损失300,000元及合同解除损失赔偿金16,509元的主张均是以宝龙公司构成根本违约为前提，本院均不予支持。鉴于宝龙公司已于2017年11月1日向桃芮丝公司发出解约函，且双方在本院释明后于2018年5月11日签署房屋交接单，故本院确认双方所签合同于2018年5月11日实际解除。合同解除后，宝龙公司应将收取桃芮丝公司的履约保证金、质量保证金、装修保证金返还桃芮丝公司。宝龙公司收取桃芮丝公司的装修期管理费3,026.65元金额虽大于合同约定的标准，但仍属合同约定需要的支出，宝龙公司可不作返还。桃芮丝公司要求返还其实际使用系争房屋期间的租金和物业管理费显然没有依据，本院不予支持，但考虑到桃芮丝公司实际使用期间系争房屋存在的漏水情况，加之宝龙公司虽然提供了其对系争房屋进行维修但未能提供修复完毕的相关证据，故本院认为自2017年7月起的租金以合同约定租金标准的七成计算为宜，故宝龙公司应将已收取桃芮丝公司支付的租金(2017年7月至9月)中退还7,429.05元。华瞻公司并非系争租赁合同当事人，桃芮丝公司要求其与宝龙公司承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告上海桃芮丝贸易有限公司与被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司之间签订的租赁合同自2018年5月11日起解除；二、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海桃芮丝贸易有限公司履约保证金22,562.3元；三、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海桃芮丝贸易有限公司质量保证金3,000元；四、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海桃芮丝贸易有限公司装修保证金5,000元；五、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海桃芮丝贸易有限公司租金7,429.05元；六、驳回原告上海桃芮丝贸易有限公司其他的诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7,704元，由原告上海桃芮丝贸易有限公司负担7,104元，被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担600元。被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  秦 忠人民陪审员  王玉祥人民陪审员  冯连芳二〇一八年十一月九日书 记 员  王 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。