安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初2558号原告：安徽祥源文化旅游城投资有限公司，住安徽省阜阳市人民西路，统一社会信用代码91341200085236943N。法定代表人：余方生,该公司董事长。委托诉讼代理人：郑星月，该公司员工。委托诉讼代理人：马永杰，该公司员工。被告：贾佳佳，男，1986年3月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：徐永泉，安徽法汇律师事务所律师。第三人：阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司泉河支行，住所地安徽省阜阳市颍州区文峰路42号，统一社会用代码91341200705083803P。负责人：张琪，该行行长。委托诉讼代理人：张玲，该行员工。委托诉讼代理人：李中朝，该行员工。原告安徽祥源文化旅游城投资有限公司（以下简称祥源公司）诉被告贾佳佳、第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司泉河支行（以下简称农商行泉河支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案受理，依法由季云玲适用简易程序审理，后转为普通程序，由季云玲担任审判长，与审判员王建、人民陪审员江珍组成合议庭，于2018年9月25日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郑星月、马永杰，被告贾佳佳的委托代理人徐永泉，第三人的委托代理人张玲、李中朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的商品房买卖合同并收回本合同项下的房产（价值1084556元）；2依法判令被告按照合同约定支付违约金162683.4元；3、判令被告返还原告承担担保责任被银行扣划的担保款31409.81元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月13日，原告与阜阳颍淮农业商业银行签订了《住房（商铺）按揭贷款业务合作协议》，约定原告为“祥源文化旅游城祥和府”房产的按揭贷款购买者提供连带保证责任。2016年11月20日，原告与被告贾佳佳签订《阜阳市商品房买卖合同》（合同编号：FY2016109988），被告贾佳佳购买了原告开发的祥源文化旅游城祥和府30#住宅楼601室，面积：131.08平米，总价：1084556元，首付：224556元，贷款：860000元。被告贾佳佳在付了224556元首付款后，剩余房款860000元向第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司泉河支行办理了按揭贷款并签订了《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》(合同编号：391920171316），借款合同约定按月等额本息还款，还款日期为每月固定20日，合同期间，被告多次拖欠还款，且截止至原告起诉之日其中连续逾期数达到了4期，被告本人已经连续约三个月拒接催款电话，不履行应尽义务。因为被告的违约行为，第三人依据与原告的《住房（商铺）按揭贷款业务合作协议》划扣原告在银行的保证金31409.81元。此后为公平解决此次商品房买卖欠款纠纷问题，减少原告经济损失，原告多次以友好的态度通过电话及发函方式，通知被告及时还清贷款、承担违约责任，但被告一直拒接电话、拒收函件，至今，被告仍未偿还逾期贷款及原告的担保款。根据原被告签订的《阜阳市商品房买卖合同》中补充协议第三条第三款及《中华人民共和国担保法》第十二条“…已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿…”、《中华人民共和国合同法》第九十三条“…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十四条，原告请求解除与被告贾佳佳的买卖合同并返还该合同项下的房产，且要求被告按照总房款金额1084556元的15%承担违约金162683.4元以及返还原告承担担保责任被银行扣划的担保款31409.81元。被告辩称：被告就最近一段时间经济上出现困难，没有按时还银行的按揭贷款，在此向原告及第三人表示歉意，被告表示愿意归还第三人的全部所欠贷款，愿意一次性归还原告被银行划扣的款，请依法驳回原告其他诉讼请求，原告与被告的买卖合同已经成立，被告不同意解除合同。第三人述称：如果判决解除商品房买卖合同，同时解除我们行的抵押借款合同，支付所欠银行的本息，如果不解除商品房买卖合同就按商品房抵押贷款合同继续履行。经审理查明：2016年11月20日，祥源公司（出卖人）与贾佳佳（买受人）签订了《阜阳市商品房买卖合同》，约定：贾佳佳以总价款1084556元购买祥源公司位于颍州区人民西路1111号祥源文旅城·祥和府30#住宅楼601室，建筑面积共131.08平方米。该合同第六条约定付款方式及期限：买受人采取按揭方式付款，买受人应于本合同签定同时向出卖人支付商品房首付款人民币计：224556.00元整（贰拾贰万肆仟伍佰伍拾陆元整），其余购房款人民币计人民币：860000.00元整(大写：捌拾陆万元整)向经出卖人认可的贷款银行办理银行按揭贷款支付。合同第八条规定交付期限及交付条件：出卖人应当在2018年9月30日前将该商品房经验收合格交付买受人使用。该合同补充协议第三.3约定：5.出卖人为买受人购房款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约如连续三个月或累计六个月未按时足额偿付贷款本息及罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的或银行直接扣划（含全额或部分扣划）出卖人在银行的保证金的，出卖人有权解除购房合同，并收回本合同项下的房产，买受人按总房款的15%向出卖人支付违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失；买受人若愿意继续履行合同，经出卖人同意继续履行合同的，买受人须付清所应付所有贷款本息、罚息、违约金金等，并承担因此给出卖人造成的一切经济损失，买受人与出卖人同意，因本款履行争议协商解决，协商不成，提交该房屋所在地人民法院管。贾佳佳于2016年10月21日支付了首付款224556元，并作为借款人与农商行泉河支行签订了住房（商业用房）按揭借款/抵押合同，约定贾佳佳以系争房屋抵押，贷款860000元，贷款期限为360个月，2017年5月20日农商行泉河支行将贷款资金划入祥源公司的账户，贷款以等额本息还款方式每月20日偿还。祥源公司为本合同项下贾佳佳的住房贷款承担阶段性连带保证责任。同年6月12日农商行泉河支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。贾佳佳自2017年6月20日起逐月向农商行泉河支行归还贷款本息，后因其自身经济状况无法按时归还贷款，于2017年8月、9月、10月及2018年1月、2月、3月、4月、6月、6月、7月、9月逾期。农商行泉河支行于2018年4月23日、6月22日、7月23日扣划祥源公司在其支行的保证金用于归还贾佳佳拖欠的贷款，金额合计31409.81元。再查明：祥源公司于2018年3月26日、4月20日将违约催告函、解除商品房买卖合同书告知函寄送给贾佳佳。上述事实，由原告提供的身份证、阜阳市商品房买卖合同、收款收据、住房（商业用房）按揭借款/抵押合同、贷款发放凭证、银行扣款凭证、违约催告函、解除商品房买卖合同书告知函、EMS国内快递单、顺丰快递单、第三人提供的营业执照、组织机构代码证、个人购房借款/担保合同、。登记证书、还款帐户明细清单在卷予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。根据商品房买卖合同约定，剩余房款86万元由被告向第三人申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款，第三人按约向原告发放了贷款，被告自2017年8月起连续三个月未按时足额还款，导致原告承担了保证责任，为被告代为偿还借款本息31409.81元，现原告要求返还该款，本院予以支持。合同附件约定：买受人未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方面解除本合同，并收回本合同项下的房产，买受人按总房款的15%向出卖人支付违约金。现原告起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因被告已向原告支付购房款224556元，合同解除后，该款应由原告退还给被告。原告起诉要求被告按照合同约定支付违约金162683.4元，因原告与被告签订的补充协议中对违约金的计算标准约定过高，故本院根据原告的实际损失情况，酌定被告按照总房款的5％承担违约责任，即向原告支付违约金54227.8元（1084556元×5％）。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，第三人要求解除与贾佳佳签订的《住房（商业住房）按揭借款/抵押合同》，本院予以支持。该商品房买卖合同解除后，原告应将剩余贷款返还第三人。原告要求收回该合同项下的房产，因该房屋并未向被告交付，故其该项请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十六条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告安徽祥源文化旅游城投资有限公司与被告贾佳佳于2016年11月20日签订的《阜阳市商品房买卖合同》；二、解除被告贾佳佳与第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司泉河支行签订的《住房（商业住房）按揭借款/抵押合同》；三、被告贾佳佳返还原告安徽祥源文化旅游城投资有限公司被扣划的担保款31409.81元；四、原告安徽祥源文化旅游城投资有限公司返还被告贾佳佳首付款224556元及被告贾佳佳已向第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司泉河支行支付的贷款（包括被第三人直接扣划原告保证金部分钱款，以第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司泉河支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告贾佳佳支付原告安徽祥源文化旅游城投资有限公司违约金54227.8元；六、原告安徽祥源文化旅游城投资有限公司向第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司泉河支行偿还被告贾佳佳自判决生效之日起就《住房（商业住房）按揭借款/抵押合同》剩余贷款；七、驳回原告安徽祥源文化旅游城投资有限公司其他诉讼请求。上述三、四、五、六项均于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16307元,公告费260元，合计16567元，由原告安徽祥源文化旅游城投资有限公司负担1468元，由被告贾佳佳负担15099元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  季云玲审 判 员  王 建人民陪审员  江 珍二〇一八年十一月二十四日书 记 员  王 伟