安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖03民初86号原告（申请执行人）:李先树，男，1974年3月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省怀远县。被告（案外人）:韩金栋，男，1970年7月30日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：陆永辉，江苏江海明珠律师事务所律师。被告（被执行人）：烟台驰盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区南大街137号，组织机构代码66196038-3。法定代表人：刘泽臣，该公司经理。第三人（被执行人）：北京中翔华威科技有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇双河北里甲22号楼303室，组织机构代码67574728-4。法定代表人：孙连楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李从斌，该公司副总经理。原告李先树与被告韩金栋、被告烟台驰盛房地产开发有限责任公司（以下简称烟台驰盛公司）、第三人北京中翔华威科技有限公司（以下简称中翔华威公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告李先树、被告韩金栋及其委托诉讼代理人陆永辉到庭参加诉讼。被告烟台驰盛公司、第三人中翔华威公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李先树向本院提出诉讼请求：继续执行烟台驰盛公司名下位于山东省烟台市芝罘区××御金台Ｃ—×××××号（房产证号3-××号）房屋及该房屋占有范围内的土地使用权。事实和理由：2015年5月26日，安徽省高级人民法院对李先树与中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷依法作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起自款清之日止），按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限。二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、驳回李先树的其他诉讼请求。该判决生效后，李先树于2015年8月3日向安徽省高级人民法院申请执行。该院于2015年8月10日作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定由蚌埠市中级人民法院执行。2016年12月27日，蚌埠市中级人民法院向山东省烟台市国土资源局发出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封烟台驰盛公司享有的国有土地使用权[土地证号为：烟国用（2008）第100355号]，查封期限自2016年12月27日起至2019年12月26日止。同日，另行查封了烟台驰盛公司所有的烟台市芝罘区××30套住房。韩金栋对执行标的提出书面异议，蚌埠市中级人民法院于2018年8月10日作出（2018）皖03执异16号执行异议裁定，中止对位于山东省烟台市芝罘区××御金台Ｃ—×××××号（房产证号3-××号）房屋及该房屋占有范围内的土地使用权的执行。李先树不服该中止执行的裁定，特提起执行异议之诉，具体理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定，对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人已占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.第三人对未办理产权过户登记无过错。如任意一个条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。同时根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，韩金栋应就此及其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但其在执行异议程序中提交的证据不能达到此证明标准。二、韩金栋购买的是商品房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，韩金栋要想排除对案涉房屋的执行还应举证证明其符合该条规定的条件，其现有证据也不能达到此证明标准。三、双方于2009年8月17日签订的《商品房买卖合同》约定韩金栋以381585元的价格购买芝罘区××御金台Ｃ-×××××号房屋，韩金栋支付首付款81585元，剩余30万元以银行按揭贷款的形式支付。韩金栋于2009年11月16日取得编号为：房预芝字第20095314号的《房屋预告登记证明》。烟台驰盛公司开发的××御金台商品房总户数有500多户，其他购房户在2013年12月份房屋具备初始登记后都已办完房屋产权登记。而韩金栋在2009年11月16日取得《房屋预告登记证明》且在2013年12月份房屋具备初始登记后的时间内应积极主动的办理产权登记。按照双方签订的《商品房买卖合同》第15条及第26条内容约定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。韩金栋自2013年12月份房屋能够进行初始登记至2016年12月27日查封之时也没有办理房屋产权登记。预告登记的请求权必须在规定的时间内行使，即韩金栋的预购商品房预告登记应当以开发商完成初始登记之日2013年12月份算起，三个月内履行登记手续，否则预告登记请求权失效。韩金栋也未提交其支付首付购房款的相应付款凭证证实其支付了购房款。四、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，需经依法登记才能发生效力，否则不发生效力。案涉房屋至今登记在烟台驰盛公司名下，韩金栋现有证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理应对案涉房屋继续执行。综上，为维护合法权益，依法提起诉讼，恳请贵院支持其诉请。被告韩金栋辩称，一、韩金栋认为李先树起诉要求继续执行韩金栋的房产，仅以《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》17条规定来审查韩金栋购买的房产是否应当继续被执行，该起诉理由不成立。依据安徽省高级人民法院的判决，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。韩金栋所有的案涉房产并不在上述抵押财产范围内，故韩金栋购买的案涉房产被查封是错误的。二、韩金栋所购买的案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。双方于2009年8月17日签订了房屋买卖合同，韩金栋支付了全部购房款，烟台驰盛公司也已交付了案涉房产。至于至今未办理产权登记手续，是因烟台驰盛公司怠于履行合同义务导致韩金栋不能及时办理产权登记，韩金栋对此并无过错。被告烟台驰盛公司、第三人中翔华威公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩意见及证据。李先树为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据：证据一、安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决，证明烟台驰盛公司为本案的被执行人。证据二、抵押合同（合同编号：20130707），证明烟台驰盛公司与李先树签订了抵押合同并办理了抵押登记且为有效合同。合同第十条约定抵押物不足以偿还债务和费用的，李先树有权向烟台驰盛公司另行追索执行烟台驰盛公司名下的资产。证据三、2016年12月12日向安徽省蚌埠市中级人民法院递交的申请，证明李先树在执行阶段发现抵押物部分灭失，申请法院执行烟台驰盛公司名下其他财产代替抵押物用于清偿担保债务。证据四、登记在烟台驰盛公司名下的异议之诉财产，证明被诉财产登记在烟台驰盛公司名下，李先树可以申请执行烟台驰盛公司财产。证据五、李先树的身份证复印件，证明李先树的合法身份。证据六、安徽省蚌埠市中级人民法院（2018）皖03执异16号执行裁定书，（2015）皖执字00030号执行裁定书、（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书，证明本案进行执行异议的依据。证据七、（2018）最高民申688号民事裁定复印件，证明烟台驰盛公司所有的位于烟台市芝罘区××同一幢大楼另外房产（门牌号××号）经最高人民法院（2018）最高法民申688号民事裁定书审查认定为2013年9月16日已具备办理房屋产权属初始登记，案外人在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。证据八、烟台驰盛公司向烟台市产权部门进行产权登记的初始登记审批书复印件，证明案涉房产从2013年12月份就可以进行房屋产权登记，案外人在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。上述证据来源于执行案件卷宗。韩金栋质证意见：对证据一真实性无异议，该证据认定了抵押范围，与本案韩金栋购买的房产无关；对证据二真实性无异议，该证据证实李先树享有的抵押权和烟台驰盛公司订立的是抵押合同，抵押范围为烟房他证芝字第××号项下的财产，本案案涉房产不在该抵押范围之内；对证据三真实性无异议，该证据是李先树单方陈述，证明目的不能成立，该申请书理由为民通意见第114条，该条规定的是抵押人保管的房产发生灭失的规定，但对于抵押人出售抵押财产不属于该条规定的范围，对于抵押财产的出售民通意见第115条、担保法第49条、物权法第191条均有特别规定；对证据四无异议，登记书明确显示李先树享有的抵押权范围并不涉及韩金栋所购买的房产；对证据五无异议；对证据六无异议；对证据七真实性无异议，但该裁判文书裁判内李先树享有的抵押权范围的财产即为××，与本案所涉房产无关；对证据八真实性无异议，该裁定书的查封已经超出生效裁判文书的约束范围。韩金栋为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：商品房买卖合同、住房公积金贷款、商品房预收款收据、商品房预售资金收存通知单、中国银行银行卡、居住证明、产权预告登记证书、中国银行个人贷款凭证，证明韩金栋于2009年8月17日与烟台驰盛公司订立房屋买卖合同并支付合同约定的所有房款381585元，于2010年11月1日入住至今。李先树质证意见：商品房买卖合同没有签订日期，对其真实性不予认可。住房公积金贷款真实性无异议，但与本案无关联性。编号为00012410号收款收据未提供相应转款凭证，对其真实性不予认可。对商品房预售资金收存通知单真实性不予认可，没有相应转款凭证。对中国银行本外币、活期一本通真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。2017年6月18日居住证明在查封之后出具的，对其真实性不予认可。产权预告登记证书真实性无异议，但是在初始预告登记后的失效期内，与本案没有关联性。中国银行个人贷款凭证真实性无异议，但是证明不了是本案案涉房屋的贷款。为查明案件事实，本院依职权调取案涉房产××1、2、3号及××楼房屋所有权初始登记申请书、审批书及驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明。李先树质证意见：无异议。韩金栋质证意见：对调取的证据真实性无异议。从调取材料中显示的李先树享有抵押权范围是××房产，产权证是烟房权证字第××号，该登记的房产全部为商铺，该登记房产也和李先树与烟台驰盛公司订立的抵押合同约定的房产相一致。根据该证据显示韩金栋购买房产登记××3号楼和李先树与烟台驰盛公司订立的抵押合同约定的房产无关。本院认证意见：一、关于李先树提交的证据认证意见。韩金栋对李先树所举的证据真实性均无异议，但韩金栋认为烟台驰盛公司抵押给李先树的是××房产，没有权利执行案涉房产。本院对上述证据的真实性予以认定。李先树提交的证据八仅能说明烟台驰盛公司于2013年12月份向产权登记部门递交了初始登记审批书，不能证明业主知道2013年12月份可以进行产权初始登记，即达不到李先树提交该证据的证明目的。本院仅对李先树提交证据八的真实性予以认定。二、关于韩金栋提交证据的认证意见。经审查，李先树对韩金栋所提交的住房公积金贷款、中国银行一本通、产权预告登记证书、贷款凭证的真实性均无异议，本院对韩金栋所提交上述证据的真实性予以认定。结合韩金栋提交的商品房买卖合同、贷款合同、预告登记证及物业管理服务协议等，本院对韩金栋已实际接收案涉房屋的事实予以认定。三、关于本院调取的案涉房产御金台小区房产登记信息的认证意见。因李先树、韩金栋对该证据的真实性均无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和举证情况，本院查明以下事实：2009年8月17日，韩金栋与烟台驰盛公司签订《商品房买卖合同》，韩金栋购买烟台驰盛公司开发的位于芝罘区××C-2802号房屋一套。合同约定房屋建筑面积49.62平方米，单价为每平方米10074.61元，房屋总价款381585万元，首付款81585元，剩余30万元用按揭贷款支付。2009年11月16日，烟台市房产管理局就案涉房屋向韩金栋颁发房预芝字第20095314号房屋预告登记证明。2009年12月15日，韩金栋作为借款人，向烟台市住房公积金管理中心（贷款人）、中国银行股份有限公司烟台分行（受委托银行）、烟台驰盛公司（保证人）贷款30万元，贷款期限240个月，烟台驰盛公司作为保证人在该份借款合同上加盖单位公章及法定代表人印章。2012年2月2日，烟台市公安局与烟台驰盛公司共同做出驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明，该说明载明，御金台小区商住楼门牌号码同意核定为烟台市芝罘区××、××。其中住宅门牌号码为××，商业门牌号码为××。原御金台B栋楼变更为××1号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台A栋楼变更为××2号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台C栋楼变更为××3号楼，共31层，其中地上2-3层物业管理用房以及储藏室，4-31层全部为住宅。御金台商业门牌号为××，物业管理用房位于地下一层。2013年8月18日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年9月23日领取了××房产的初始登记证书。2013年8月18日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××3号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年9月23日领取了3号楼的初始登记证书。2013年12月12日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××2号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年12月31日领取了2号楼的初始登记证书。2013年12月20日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××1号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2014年1月10日领取了1号楼的初始登记证书。2014年7月7日，烟台驰盛公司与李先树签订抵押合同（编号:20130707），烟台驰盛公司以其所有的位于“烟台市芝罘区××，建筑面积为12837.21平方米的房屋（房产证号烟房权字芝字第××号）”的房产作抵押。同年7月14日，烟台驰盛公司与李先树将上述房产办理抵押登记（房屋他项权证编号为烟房他证芝字第××号）。2015年5月26日，安徽省高级人民法院在李先树诉中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷一案中，作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起自款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限）；二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回李先树的其他诉讼请求。2015年8月10日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定本院执行（2014）皖民二初字第00040号民事判决。2015年9月18日，本院作出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定，裁定冻结烟台驰盛公司2亿元的银行存款，或查封、扣押、冻结、提取烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。本院针对韩金栋对上述执行标的提出的书面异议，于2018年8月10日作出（2018）皖03执异16号执行裁定，裁定中止对位于山东省烟台市芝罘区××御金台Ｃ-×××××号、C-1508号、A-3206号、A-2803号、B-901号、A-706号、B-2606号、C-2908号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的执行。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：韩金栋对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。韩金栋在与烟台驰盛公司签订房屋买卖合同后，已按合同约定支付了全部购房款，烟台驰盛公司也已将案涉房屋交付给韩金栋占有使用，且韩金栋在签订合同后办理了案涉房屋物权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，韩金栋就案涉房屋经预告登记已取得准物权效力，未经案外人韩金栋同意，处分上述房屋，不发生物权效力。同时因案涉房屋涉及抵押借款，韩金栋在办理房屋交付手续时已向烟台驰盛公司缴纳了办理产权登记所需的契税、公共维修基金等费用，办理案涉房屋的产权登记手续，需要烟台驰盛公司进行办理，但烟台驰盛公司至今未告知韩金栋能够办理案涉房屋的产权登记，故韩金栋对未能办理案涉房屋权属登记不存在过错。李先树虽主张韩金栋应在2013年12月份之后进行权属登记，但提交的证据不足以证明案涉房产已符合产权登记条件，故李先树主张预告登记失效的诉讼理由不能成立。即韩金栋对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，李先树作为抵押权人只能以抵押合同中明确记载的抵押物作为担保责任的范围，而烟台驰盛公司抵押给李先树的房产为烟房权字芝字第××号项下房产是××，韩金栋所购房产不属于涉案抵押物范围。根据安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，在韩金栋购买的房屋不属于抵押财产的情况下，李先树要求继续执行韩金栋所有的案涉房屋及房屋占有范围内土地使用权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，李先树的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回李先树的诉讼请求。案件受理费80元，由李先树负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  潘伟荣审 判 员  陈二伟人民陪审员  高 毅二〇一八年十一月七日法官助理李小芹书记员刘津津附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。