青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2018）青01执异194号案外人：楼兰芳，女，藏族，1966年1月10日出生，公民身份号码×××，住所地青海省西宁市，现住青海省西宁市。申请执行人：青海建兰房地产有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：青海省西宁市城中区南关街**凯达商务楼****。法定代表人：韩胡才，该公司董事长。被执行人：青海省年丰投资集团有限公司，统一社会信用代码：×××，，住所地：青海省西宁市城**宁张路******法定代表人：张惠明，该公司董事长。被执行人：张惠明，公民身份号码：×××，男，汉族，1961年7月28日出生，青海省年丰投资集团有限公司董事长，住浙江省舟山市。本院在诉前财产保全时，对青海省年丰投资集团有限公司名下，位于西宁市城**昆仑路**影艺大厦F1、F2楼总面积5122.22平方米车库予以查封，并向青海省年丰投资集团有限公司发出《查封公告》，案外人楼兰芳在得知本院查封行为后，提出执行标的异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人楼兰芳称，案外人于2015年4月24日与青海省年丰投资集团有限公司签订了青海影艺大厦-青海国际礼品城商铺使用权出让合同书，合同编号为-1-F0287，并已一次付清全额房款146407元整。法院在执行前事实上案外人已经形成了与青海省年丰投资集团有限公司商铺买卖关系，并签订了合法的《青海国际礼品城使用权出让合同书》，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的四种情形。为维护案外人合法权益，请求：1、解除对负一楼?1?F0287号商铺的查封；2、停止对负一楼?1?F0287号商铺的执行。申请执行人青海建兰房地产有限公司、被执行人青海省年丰投资集团有限公司、张惠明未提交书面意见。本院查明，青海建兰房地产有限公司于2018年2月11日向本院申请诉前财产保全，本院于2018年2月11日作出（2018）青01财保7号民事裁定，冻结青海省年丰投资集团有限公司、张惠明在开户银行帐户内存款1700万元，如余额不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。并于2018年2月12日向西宁市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，对青海省年丰投资集团有限公司名下，，位于西宁市××区号建筑面积5060.81平方米的不动产予以查封，西宁市不动产登记中心向本院出具“编号：（2018）（查）第150号”《司法查封告知书》，该告知书中载明以下内容：“我中心依据贵院出具的文号为【（2018）青01财保7号】《民事裁定书》、《协助执行通知书》轮候查封青海省年丰投资集团有限公司名下位于西宁市××区号，建筑面积5060.81平方米的不动产予以查封。轮候查封期限为三年（送达日期为2018年2月12日）此次为第二轮查封。依据青（2016）西宁市不动产证明第0009859号，青海省年丰投资集团有限公司将名下位于西宁市××区号，建筑面积5060.81平方米的不动产抵押给青海大通农村商业银行股份有限公司（在建工程抵押），抵押期限自2016年3月31日至2021年3月30日。2017年1月12日，依据青海省高级人民法院文书，青海省年丰投资集团有限公司名下位于西宁市××区号的不动产予以查封，查封期限三年，自2017年1月12日至2020年1月11日”。据上述告知书得知：本院查封的上述不动产为轮候查封；该不动产已在2016年设有抵押担保物权；该不动产的首封法院为青海省高级人民法院。因上述查封的不动产达不到保全标的额，2018年2月13日，本院再次向青海省年丰投资集团有限公司发出《查封公告》，对该公司名下位于西宁市城西区昆仑路15号影艺大厦F1、F2楼总面积5122.22平方米车库予以查封，查封期限为三年，自2018年2月13日至2021年2月12日。本案采取保全措施后，青海建兰房地产有限公司在法定期限内向本院提起诉讼，经本院审理于2018年8月6日作出（2018）青01民初116号民事判决，内容如下：一、青海省年丰投资集团有限公司于判决生效后十五日内偿还青海建兰房地产有限公司借款本金6500000元、支付利息6440877元、其他经济损失19380元，合计12960257元；张惠明对前述款项承担连带责任；二、驳回青海建兰房地产有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费123800元、保全费5000元，由青海建兰房地产有限公司负担29712元，青海省年丰投资集团有限公司、张惠明负担99088元。青海省年丰投资集团有限公司、张惠明应负担诉讼费及保全费99088元于判决生效后十五日内给付青海建兰房地产有限公司。张惠明不服该判决上诉至青海省高级人民法院，该院于2018年9月18日作出（2018）青民终185号民事裁定，按自动撤回上诉处理。本院（2018）青01民初116号民事判决发生法律效力后，青海省年丰投资集团有限公司、张惠明未履行生效判决确定的义务，青海建兰房地产有限公司向本院申请强制执行，本院执行中，案外人楼兰芳向本院提出执行异议。另查明，2015年4月24日，楼兰芳作为乙方（受让人）与青海省年丰投资集团有限公司作为甲方（出让人）签订“合同编号：?1?F0287”的《青海国际礼品城商铺使用权出让合同书》一份，合同中约定，乙方受让甲方该项目市场内-1层F0287号建筑面积7.6㎡商铺的使用权；乙方一次性将商铺使用权全部价款146407元于2015年4月24日付给甲方；甲方应于2015年12月18日前将该商铺交付给乙方等内容。楼兰芳提交2015年4月24日，青海省年丰投资集团有限公司出具的加盖该公司财务专用章、收据号码0000601的《收据》一份，该《收据》载明以下内容：缴款单位或个人：楼兰芳、款项内容：合同款（-1-F0287）、收款方式：刷卡、人民币大写：壹拾肆万陆仟肆佰零柒元整、146407元、收款单位盖章：青海省年丰投资集团有限公司财务专用章、开票人签章：胡曼、收款人签章：尤嘉维。2015年4月24日，楼兰芳在签订上述合同后与青海广韵礼品城商业管理有限公司签订《商铺统一管理同意书》，约定将其受让的商铺交由青海广韵礼品城商业管理有限公司统一经营。再查明，青海省年丰投资集团有限公司位于西宁市城西区昆仑路15号影艺大厦的建设项目处于停工状态，整体尚未通过验收，亦未交付使用。本院认为，本案系案外人楼兰芳对被执行人青海省年丰投资集团有限公司名下的不动产提出的异议，属执行标的异议。根据案外人楼兰芳的异议申请，本案争议焦点为案外人楼兰芳提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。首先，本院查封的上述不动产为在建建筑的地下负一层，尚未办理不动产登记手续，亦未交付使用。其次，《最高人民法院》第二十八条亦规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。楼兰芳虽与青海省年丰投资集团有限公司签订《商铺使用权出让合同》，亦按照合同约定支付全部价款，但其在本院查封前，并未占有该不动产。综上，案外人楼兰芳的异议理由不符合《最高人民法院》第二十八条中第（二）项规定的情形，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，案外人楼兰芳的异议理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人楼兰芳的异议请求。如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静 二〇一八年十一月十二日书记员 杨 杰附：本裁定的适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。