广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）桂03民终1224号 上诉人（原审第三人）：李勇军，男，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：龙成民，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐伟，广西桂宁律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：蒋某1（曾用名蒋某2），女，汉族，住广西壮族自治区永福县。 法定代理人：蒋某3（原告之父），男，汉族，住广西壮族自治区永福县。 委托诉讼代理人：林永吉，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：胡兴明，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 原审被告：桂林蒲风商贸有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路。 法定代表人：高骑。 原审第三人：桂林德高酒店管理有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路。 法定代表人：黄家蓉。 上诉人李勇军因与被上诉人蒋某1、原审被告桂林蒲风商贸有限公司（以下简称蒲风公司）、原审第三人桂林德高酒店管理有限公司（以下简称德高公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2017）桂0303民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李勇军上诉请求：1.判令撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2017）桂0303民初272号判决书；2.改判驳回一审原告蒋某1的诉讼请求；3.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院在涉案房产已经抵押给上诉人的情况下判决涉案房屋归被上诉人蒋某1所有，认定事实不清，适用法律不当。根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明”。根据本案涉案房产的房屋产权登记档案、房屋产权证书可以证明，涉案房产的所有权属于蒲风公司。正因为蒲风公司系涉案房产的所有人，所以根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条的规定，蒲风公司有权在该房产上设立担保物权。其与上诉人签订《个人抵押借款合同》并未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。上诉人就蒲风公司抵押的房产已办理《他项权证》，依法取得了涉案房产的抵押权，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。广西壮族自治区灵川县人民法院（2015）灵民初字第1247号判决书确认了上诉人对蒲风公司用于抵押担保的房产享有优先权，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在办理抵押手续过程中，未在房产登记部门查询到被上诉人关于该房产的所有权登记异议、预先登记，也未查询到涉案房产权属登记的诉讼。基于房屋产权登记的公信力，上诉人有理由相信涉案房产毫无争议；2.被上诉人无权取得涉案的房产。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。因此，被上诉人对蒲风公司享有的债权不能对抗上诉人享有的物权（即抵押权）。被上诉人与蒲风公司签订的《房屋买卖合同》未到桂林市房管局备案，购房款未存入桂林房屋购买管理基金账号，其在诉讼过程中未提供购买不动产的销售发票及税费发票，也未提供相关转账凭证，无法证明其已实际支付购房款。蒲风公司于2014年1月23日就已取得涉案房产的产权证，双方签订《房屋买卖合同》后，蒲风公司未实际向被上诉人交付房屋，但是被上诉人怠于行使权利致使涉案房产被多次抵押。此外，被上诉人与广西长盛非融资性担保公司签订的《保证担保合同》中第二项第三款约定：“蒲风公司如未能办理房屋产权证，则由保证人广西长盛非融资性担保公司承担相关保证责任”，故被上诉人应要求广西长盛非融资性担保公司承担相关责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，被上诉人无权取得涉案房产的产权，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。 蒋某1辩称，上诉人在诉讼过程中未提供涉案房产已被抵押的《他项权证》等相关证据。且涉案房产在被抵押之前，被上诉人已经按照《房屋买卖合同》约定付清全部购房款，已取得该房屋的所有权。蒲风公司不遵守诚实守信原则，擅自抵押被上诉人的房屋，其法定代表人高骑无权将被上诉人的房屋抵押给上诉人。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉、维持原判。 原审被告蒲风公司未到庭陈述亦未提交书面陈述意见。 原审第三人德高公司未到庭陈述亦未提交书面陈述意见。 蒋某1向一审法院起诉请求：1.判决桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1幢10层1XXX号房屋归原告所有(含该屋内装修及设备，详见原告与被告签订的《房屋买卖合同》补充协议及附件的附件二)；2.判决被告向原告支付逾期办证违约金人民币1万元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:2013年11月23日，原告与被告签订《房屋买卖合同》和补充协议及附件，约定原告购买被告所有的位于桂林市名为宜必思房屋的第1幢10层1XXX号商业用途房屋，总价款356369元，在合同签订时一次性付款；约定被告蒲风公司应当在2014年3月31日前将房屋交付原告使用，同时约定被告交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定(详见合同附件二)的标准。在房屋交付使用后280个工作日内将办理权属登记需由被告蒲风公司提供的资料报产权登记机关，并办理房屋产权证，若逾期办证，逾期时间在180日以内的，被告蒲风公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，如逾期超过180日，被告蒲风公司按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；同时，合同还对交付条件、费用负担等进行了约定。双方签订的《补充协议》中还约定原告将所购买房屋委托第三人德高公司进行运营管理，并授权德高公司根据运营需要对房屋进行适当的装修布置，同时原告委托德高公司进行交房验收。基于上述约定，原告与第三人德高公司于当日签订《委托运营管理合同》，约定：原告授权第三人德高公司办理房屋交付手续，并对德高公司的交付行为承担责任；同时约定运营管理期限为20年，即2014年4月1日至2034年3月31日，2013年11月23日支付第一季度的房屋运营管理费，此后每季度支付一次，应于前一季度到期日前10天将下一周期的运营管理费付至原告指定账户。上述合同签订后，原告按约定支付购房款356369元，被告向原告出具了收据一张。2014年3月31日，被告蒲风公司将涉案房屋交付予第三人德高公司，德高公司即开始对该房屋进行运营管理。2014年1月23日，被告取得涉案房屋房屋所有权证书，证号为桂林市房权证叠彩区字第××号。2015年8月27日，第三人李勇军向桂林市房屋登记管理中心申请办理涉案房屋抵押权登记，于2015年8月28日取得房屋他项权证书，证号为桂林市房他证叠彩区字第××号。2015年11月6日，第三人李勇军向广西灵川县人民法院提起民事诉讼。广西灵川县人民法院经审理认定如下事实：2015年8月26日，第三人李勇军与案外人高骑、被告签订《房屋抵押借款合同》，约定由第三人李勇军借款230万元给高骑。被告以其所有的涉案房屋为借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续。广西灵川县人民法院认为，上述借款合同的相对方为高骑，被告仅以其房屋作为借款的抵押担保，故判决确认第三人李勇军与高骑、被告签订的《房屋抵押借款合同》合法有效；第三人李勇军对被告所有的涉案房屋折价、拍卖、变卖所得款享有优先受偿权。该判决已经生效。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否享有涉案房屋的所有权；二、被告是否应当向原告支付逾期办证违约金。 关于争议焦点一，涉案《房屋买卖合同》、补充协议及附件均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立且生效，原告主张在《房屋买卖合同》、补充协议及附件签订后，原告按约定支付了购房款，上述主张与被告向原告出具的收据、合同约定一致，已形成证据链，即原告已全额支付购房款给被告。原告主张被告于2014年3月31日将涉案房屋交付第三人德高公司，该主张与《房屋买卖合同》约定一致，且有第三人德高公司一段期间内连续向原告支付运营管理费的记录，涉案房屋于2014年3月31日已交付德高公司，即原告于此时已实际占有、使用涉案房屋。 第三人李勇军陈述称，原告购买涉案房屋未办理产权登记，第三人李勇军依法取得涉案房屋的抵押权，原告只能要求被告返还其支付的房款，不能要求确认涉案房屋归其所有。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。根据原、被告签订的房屋买卖合同内容，明确双方订立该合同的目的即为原告最终取得涉案房屋及房屋内装饰设备所有权，对此原、被告亦达成了一致意见。且在合同签订后，原告依据合同约定已付清全部购房款，并于第三人李勇军在办理涉案房屋抵押权之前实际占有使用该房产，原告所提供的证据足以证明原告为本案涉案房产的真实权利人。另根据《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记”。本案中，在第三人李勇军办理抵押权之前，原、被告已签订合同、原告全额支付购房款并由其占有使用，且未将讼争房屋登记于原告名下的过错不在于原告。依据上述法律规定及结合案件事实，原告要求享有涉案房屋及房屋内装饰设备所有权的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。 关于争议焦点二，根据双方合同约定，被告应于房屋交付使用后280个工作日内协助办理房屋产权证。但被告在2014年3月31日将房屋交付原告后至今未办理房屋产权证，而未将涉案房产登记于原告名下的过错在于被告。被告的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。现原告提出要求被告根据合同约定，每日按已付房款的万分之二计算支付自约定办理产权证最后期限之次日起的违约金1万元的诉讼请求，符合事实和法律规定，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认被告桂林蒲风商贸有限公司名下的位于桂林市叠彩区楼房第1幢10层1XXX号房屋及房屋内装饰设备(详见判决书附件)归原告蒋某1所有；二、被告桂林蒲风商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋某1支付逾期办证违约金1万元。案件受理费100元，原告蒋某1已预交，由被告桂林蒲风商贸有限公司负担。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款关于“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”第八十二条“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”的规定。本案中,李勇军系无独立请求权的第三人,由一审法院通知参加诉讼,一审并未判决其承担民事责任,因此李勇军不是依法享有上诉权的主体，无权提起上诉，故对其上诉，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、二款、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款、第八十二条、第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回上诉人李勇军的上诉。 二审案件受理费100元，由本院退还给上诉人李勇军。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王裕松 审 判 员 陆建华 审 判 员 唐 勇 二〇一八年十一月十九日 法官助理 李灵恒 书 记 员 阳雨芹