广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执复407号 复议申请人（异议人、利害关系人）：佛山市道弘贸易有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。 法定代表人：彭小波。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，营业场所：广东省广州市天河区。 负责人：蓝晓寒。 委托代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。 被执行人：佛山市顺德区旭东塑料化工贸易有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。 法定代表人：黄慕华。 复议申请人佛山市道弘贸易有限公司不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）（2018）粤0606执异395号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。 顺德区法院查明，顺德区法院在执行（2018）粤0606执104号中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与佛山市顺德旭东塑料化工贸易有限公司等借款合同纠纷一案中，于2015年5月20日查封了被执行人佛山市顺德旭东塑料化工贸易有限公司所有的位于佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号房产，并于2018年6月15日发出强制迁出房屋公告书，同时于2018年6月25日发出拟选定评估机构告知书，告知相关当事人该院拟对位于佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号房产拟通过评估拍卖的事项。异议人佛山市道弘贸易有限公司向顺德区法院主张对涉案房屋享有承租权并要求带租约拍卖，顺德区法院对异议人的主张不予采纳。异议人遂于2018年7月23日向顺德区法院提出执行异议。 异议人向顺德区法院提供了车间租赁合同、办公室租赁合同，平安银行客户凭条、微信转账凭证、广东增值税普通发票等证据。其中办公室租赁合同记载的签订时间为2016年6月7日，括号该日期为当事人书写，出租方佛山市顺德旭东塑料化工贸易有限公司，承租方佛山市道弘贸易有限公司，约定租赁标的为佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号X座X层X号（80平方米），租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日止；两份车间租赁合同的签订时间分别为2012年12月5日和2015年4月1日，租赁标的为佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号X座X仓车间（1150平方米）和X座6号车间（950平方米）。 另查，佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号的房地产，登记权属人为佛山市顺德旭东塑料化工贸易有限公司。2012年8月13日，佛山市顺德旭东塑料化工贸易有限公司与原债权人中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行签订抵押合同，将佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号房地产用作贷款的抵押担保，并于同年8月21日办理了抵押登记。后因佛山市顺德旭东塑料化工贸易有限公司未按期还款，中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行向顺德区法院提起诉讼，顺德区法院已作出（2015）佛顺法民二初字第295号和（2015）佛顺法民二初字第535号民事判决书，判决中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行就上述房地产在折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。 顺德区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，其前提条件是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该不动产。本案异议人提供的办公室租赁合同，其签订时间显示为2016年6月7日，且其记载的租赁期限为2016年7月1日起至2019年6月30日，而顺德区法院查封涉案位于佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号厂房的时间为2015年5月20日，即异议人主张的租赁合同签订日期晚于顺德区法院查封时间，而且，异议人所租赁的标的物已于2012年8月设定了抵押（原抵押权人中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行的抵押权已转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司），异议人租赁涉案房地产的时间均晚于设定抵押的时间，因此，异议人佛山市道弘贸易有限公司提出的异议，不符合上述规定，顺德区法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定：驳回佛山市道弘贸易有限公司的异议请求。 复议申请人佛山市道弘贸易有限公司不服该裁定，向本院申请复议，请求对执行标的佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号房地产带租约拍卖。事实与理由：原审裁定认定事实不清，适用法律错误。本案租赁物业是旭东塑料化工公司的租赁经营物业，其物业主要甚至全部均已对外出租，为其经营业务收入来源。无论是车间、仓库还是公用商铺，均已对外出租，且在此场地常设物业租赁管理处，在2012年前后该物业被旭东公司向顺德农行申请贷款抵押时，已有部分物业被商户承租，顺德农行对该物业的评估及贷款可行性报告中的房款来源，均已设定的承租物业的租金收入作为贷款的还款来源。该事实方面的证据应由债权人信达公司向法院提交。虽然复议申请人已向原审法院提出，但未获支持。复议申请人作为承租人，在长达数年的经营过程中，一直按原交易习惯向旭东公司（含其相关物管公司、人员）支付租金、管理费、水电费等费用，且第一期租赁合同到期后，又签订了一年一度的租赁合同，而此期间物业的抵押权人从未向承租人主张过任何权利，直到2018年6月25日复议申请人看到顺德区法院的强制搬迁公告后，才知悉承租物业将被拍卖，可见抵押权人是明知复议申请人等一大批商户是有合法租赁权的承租人，而故意怠于行使自己的权利，且复议申请人及其他承租人在租赁过程中是无权知晓该物业是否有抵押的事实，复议申请人按交易习惯支付相关费用后，才能正常使用该物业，并未损害包括抵押权人在内的任何第三方的利益。根据合同法中“买卖不破租赁”的原则，抵押权人是不能够对抗复议申请人的合法存续租赁权的。至于该物业在租赁过程中被法院查封的事实，只是抵押权人与旭东公司之间发生的法律事实，与复议申请人无关，也不能改变复议申请人在涉案物业长期租赁的事实，并不能简单而机械地认为租赁合同无效，野蛮的强制搬迁。本案中涉案场地物业，有承租的商户过百家，若一味采取简单机械、野蛮的手段，变相利用司法强制手段逼迁，势必造成更大的社会不稳定因素，给本来已惨淡经营的各商户带来灭顶之灾，任何一个商户的搬迁都将产生20万元以上的损失（包括但不限于场地装修费、机械设备安装费、水电管网费等），而且有的租户在今年2月至6月期间，分别向旭东公司支付了全年的租金及费用。若顺德区法院继续采取这种不负责任，完全忘记司法为民的司法原则，毫无政治敏感性，变相违法执法的行为，将会制造更多的不和谐不稳定的群体事件。为此请求二审法院能够贯彻中央有关执法为民、司法为民的原则精神，以最大限度避免引爆上访火药桶，给复议申请人一条生路。 复议申请人佛山市道弘贸易有限公司没有向本院提交新的证据。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司没有答辩也没有提交新的证据。 经审查，对顺德区法院查明的事实，本院予以确认。 本院另查明，复议申请人提供的第一期《车间租赁合同》显示复议申请人在2012年12月5日开始租赁佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号地X座X仓车间，面积共1150平方米，租赁期至2015年12月30日止。第二期共二份《车间租赁合同》，显示复议申请人在2015年4月1日分别租赁位于佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号地X座X号车间950平方米和200平方米，合共1150平方米，租赁期限至2017年12月30日止。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，复议申请人提供的两期三份《车间租赁合同》，显示复议申请人租赁位于佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号X座X仓车间1150平方米场地使用的起始时间分别为2012年12月5日和2015年4月1日，租赁期限至2017年12月30日止，即在顺德区法院发出强制迁出公告前，租赁关系已终止。复议申请人提供的一份《办公室租赁合同》，显示复议申请人租赁位于佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号X座X层X号80平方米的办公室使用的起始时间为2016年6月7日，上述合同签订的时间，晚于被执行人佛山市顺德旭东塑料化工贸易有限公司整体将佛山市顺德XX镇XX社区居民委员会XX工业区XX-X号（证号：粤房地证字第C3XXXXX7号）抵押给中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行并办理抵押登记的时间2012年8月21日以及顺德区法院查封涉案厂房的时间。因此，顺德区法院在执行中，依法将影响抵押权实现的租赁权除去，符合法律规定。复议申请人的复议请求依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人佛山市道弘贸易有限公司的复议申请，维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606执异395号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一八年十一月二十三日 书记员  黄榕霞