西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初6385号 原告（反诉被告）：李湘明，男，1987年12月28日出生，汉族，湖南省湘乡市人，户籍地：西安市未央区。 委托诉讼代理人：杜亚民，男，1960年5月29日出生，汉族，户籍地：西安市雁塔区，系湖南省湘乡市棋梓镇荷风村村民委员会推荐。 委托诉讼代理人：王素娟，陕西迎旭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈雪琴，女，1943年12月17日出生，汉族，户籍地：西安市碑林区。 委托诉讼代理人：姚炯，男，1975年10月31日出生，汉族，户籍地：西安市碑林区，系被告陈雪琴之子。 委托诉讼代理人：赵恩西，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。 第三人：西安天翔房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市未央区。 法定代表人：郑轩，该公司业务经理。 原告李湘明诉被告陈雪琴、第三人西安天翔房地产信息咨询有限公司（以下简称天翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，被告陈雪琴提出反诉请求，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于2018年9月17日、10月22日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李湘明及其委托诉讼代理人杜亚民、王素娟，被告（反诉原告）陈雪琴之委托诉讼代理人姚炯、赵恩西，第三人天翔公司法定代表人郑轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李湘明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告限期双倍返还原告购房定金200000元；3、案件受理费、财产保全申请费由被告承担。事实与理由：2018年3月15日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定，甲方将其所有的位于西安市莲湖区梨园路西段紫云溪×幢×××××号单元房屋出售给乙方，房屋建筑面积79.23平方米，房屋售价680000元。乙方于2018年3月15日向甲方支付购房定金100000元。甲乙双方协商一致同意于2018年8月15日前到当地产权登记机关办理产权登记，同时乙方支付甲方首期房款210000元（不含定金），第二期房价款计470000元，任何一方不履行合同的违约金为100000元。解决争议的方式为房屋所在地人民法院诉讼解决。2018年3月15日合同签订的当天，原告向被告现金支付定金40000元，并通过银行转账方式向被告银行账户转账支付60000元，累计支付定金100000元。被告收到100000元定金后，向原告出具了《收条》。2018年5月底，被告告知原告，因房屋涨价，她表示要反悔，不愿意卖房了，表示把100000元定金退还给原告，解除合同，遭原告拒绝。原告认为，原告履行合同无任何违约。被告不讲诚信，单方毁约，构成严重违约、根本违约。故原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告（反诉原告）陈雪琴辩称：事实经过是2018年5月份，陈雪琴在无法与李湘明取得联系的情况下，通过与第三人天翔公司郑轩联系，表示自己急需这笔房款另置房屋，希望双方尽快办理过户手续并拿到购房款。李湘明通过郑轩回应称过户可以，但不想承担高达四万元的房屋过户税费，双方未就此事达成一致意见，并未解除合同。并不是如原告所述，被告因房价上涨，要解除合同。双方仍应按照合同的约定履行自己的义务。本案并非陈雪琴违约，而是双方对“8月15日以前”产生重大误解所致。现请求人民法院依法判决，驳回李湘明第二项诉讼请求，并提出反诉请求：1、解除反诉人、被反诉人签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令陈雪琴不予退还购房定金100000元；3、本案本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2018年3月15日，陈雪琴与李湘明及天翔公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，陈雪琴将其所有的位于西安市莲湖区梨园路西段紫云溪×幢×××××室房屋出售给李湘明，约定房屋建筑面积79.33平方米，房屋售价680000元；李湘明于2018年3月15日向陈雪琴支付购房定金100000元；双方协商一致同意于2018年8月15日前到当地产权登记机关办理产权登记，同时李湘明支付陈雪琴首期房款210000元（不含定金）；甲乙双方任何一方原因导致合同不能继续履行的违约金为100000元；此房屋过户中所产生的税、费及中介佣金，李湘明承诺承担所有费用。根据合同约定，乙方李湘明2018年3月15日当天支付陈雪琴定金100000元，陈雪琴方收到后出具了收条，并在当天陈雪琴向中介公司支付10000元定金，中介公司出具收条。2018年5月，陈雪琴和儿子姚炯通过天翔公司与李湘明沟通，希望双方尽快办理过户手续，拿到卖房款项，但李湘明声称房屋过户税费高达40000元，自己支付不起这部分费用，陈雪琴儿子姚炯通过电话与中介沟通，表示希望李湘明能尽快想办法解决这件事情，并提出希望与李湘明见面商量此次房屋买卖事宜。2018年7月17日，中介公司通过电话和短信联系陈雪琴称马上要到办理过户的时间了，询问陈雪琴是否准备好产权登记的相关资料并称要约李湘明安排产权登记事宜。2018年8月14日，陈雪琴按照合同第七条第2项约定的时间联系天翔公司，要求到当地产权登记机关办理产权登记并按合同约定收取第一笔购房款210000元，陈雪琴按时到西安市二手房交易大厅等候，但直至二手房交易大厅下班也并未见到李湘明本人。事后得知李湘明不能按合同约定履行合同义务。综上，陈雪琴认为李湘明不按合同约定积极履行合同义务，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，损害了陈雪琴的利益。因此为维护反诉人的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 原告（反诉被告）李湘明就被告（反诉原告）陈雪琴提出的反诉辩称，2018年5月底，陈雪琴告知李湘明，因房屋涨价，她表示要反悔，不愿意卖房了，表示把100000元定金退还给李湘明，解除合同，遭李湘明拒绝。2018年7月2日，李湘明向莲湖区人民法院提起本诉。2018年8月14日下午15:14，第三人天翔公司突然告知李湘明:陈雪琴通知当天下午在西大街二手房交易中心见面，办理过户手续。李湘明感到奇怪，陈雪琴已明确告知不卖房了，李湘明已经诉至法院解除合同，陈雪琴怎么又回心转意了？到底怎么回事？李湘明当时正在西安咸阳国际机场上班，于是紧急往过赶，于当日下午16:42赶到西大街二手房交易中心，打电话寻找第三人天翔公司工作人员。见到第三人天翔公司郑轩和陈雪琴后，陈雪琴拒绝搭话，转身离去。而此时，西大街二手房交易中心于下午17:00下班。陈雪琴是在明知自己违约理亏的情况下，不事先预约，而是在下午西大街二手房交易中心快下班的时候突然袭击，要求见面过户，纯属捏造一个李湘明不愿意过户的假象，属于恶意提起反诉。李湘明认为，李湘明履行合同无任何违约，陈雪琴不讲诚信，单方毁约，恶意反诉，构成严重违约、根本违约，其反诉请求应依法予以驳回。 第三人天翔公司述称：房屋买卖合同是买卖双方达成一致后签订的，陈雪琴在儿子姚炯陪同下把所有问题都协商好才签订了该合同。之后陈雪琴提出着急用钱，要求提前办理过户手续。第三人天翔公司认为，合同是三方协商一致的，如果陈雪琴着急用钱而要求变更合同，也是陈雪琴违约。2018年6月底到7月初左右，陈雪琴在天翔公司拿出100000元定金退还李湘明，要求解除房屋买卖合同，李湘明表示不能接受。2018年8月14日下午，陈雪琴儿子突然打电话过来让天翔公司及李湘明办过户，天翔公司郑轩第一时间赶往房地产交易中心，也第一时间通知了李湘明。结果等天翔公司工作人员和李湘明赶到了，陈雪琴就直接让李湘明把购房款给她，这是不讲理的做法。因此天翔公司不同意陈雪琴的反诉请求，认为其应向李湘明退还100000元定金。 原告李湘明围绕其提出的诉讼请求提交证据如下：证据1、《房屋买卖居间合同》、招商银行账户历史交易明细表、中国建设银行个人活期账户交易明细、交纳定金《收条》;证据2、原告李湘明与被告陈雪琴对话录音证据;3、第三人与原告的通话记录截图。 被告陈雪琴对李湘明提交证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为李湘明支付的定金确实收到了，但其中10000元支付给了第三人天翔公司，证据1不能证明李湘明履行了合同的全部义务；证据2录音证据可以证明双方就什么时候过户的问题产生争议，在双方协商不成的时候，陈雪琴提出解除合同，而非提出房屋涨价；证据3只能证明第三人天翔公司2018年8月14日15:14向李湘明打电话通知，不能证明李湘明到场的时间。 第三人天翔公司对李湘明提交的证据真实性均无异议，证据2录音证据中的场景就是陈雪琴拿着现金，要给李湘明退还定金并解除合同，但李湘明没有接受；证据3可以证明2018年8月14日天翔公司工作人员跟陈雪琴通话多次，陈雪琴问李湘明有无把钱备齐，要求备齐现钱再办理过户手续。 被告陈雪琴向本院提交证据如下证据1、房屋买卖居间合同；证据2、收条；证据3、不动产权证书；证据4、契税缴纳票据及契税完税证明；证据5、通话录音两段（2018.5.12；2018.5.17）、通话记录单（2018.5.12；2018.5.17）；证据6、通话录音三段(2018.8.14)、通话记录单（2018.8.14）（原件）、短信记录（2018.8.14）（打印件）；证据7、照片两张（2018.8.14）、视频八段（2018.8.14）。 原告（反诉被告）李湘明对被告（反诉原告）陈雪琴提交的证据1、2、3、5、6、7的真实性均认可，认为证据2系陈雪琴向天翔公司支付售房诚意金的行为，与李湘明无关；证据5、6，可以证明陈雪琴儿子姚炯与天翔公司之间电话录音可以证明陈雪琴要把合同的内容进行变更，要求推翻合同约定的内容，即使天翔公司认可了，李湘明不认可，对李湘明也没有约束力；对于证据7，陈雪琴是在2018年8月14日下午突然告知第三人天翔公司说要过户。李湘明在咸阳机场工作上班，陈雪琴15:08赶到房管局，但李湘明之前不知情，陈雪琴也没有给李湘明留够足够的时间，是搞突然袭击。对证据4的真实性无法判断。 第三人天翔公司对被告提交的证据真实性均无异议，对证据1、3的证明目的无异议；对证据2，该10000元定金是经过被告母子二人商量后同意的，之后天翔公司才收取了这笔费用；对证据4无法证明其证明目的；对证据5、6、7的证明目的不认可，前期第三人和原告已经跟被告有联系，被告一直不接电话或者接了就挂断。 第三人天翔公司向法庭提交证据其公司郑轩及工作人员与陈雪琴、姚炯的通话录音一组，证明第三人天翔公司一直敦促陈雪琴及其儿子姚炯积极履行合同，但是遭到拒绝，2018年8月14日陈雪琴突然打电话要办理过户手续，第三人天翔公司感到很突然，但仍然赶到现场。 原告李湘明对第三人天翔公司提交的证据真实性及证明目的均无异议。被告陈雪琴对第三人天翔公司提交的证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。 根据双方无争议的证据和陈述，本院认定事实如下：2018年3月15日，陈雪琴作为甲方、卖方，与李湘明作为乙方、买方及天翔公司作为丙方、居间方签订了《房屋买卖居间服务合同》一份，该合同约定，甲方将其所有的位于西安市莲湖区梨园路西段紫云溪×幢×××××号单元房屋出售给乙方，不动产权证号1078203，建筑面积79.33平方米，房屋售价680000元。乙方于2018年3月15日向甲方支付购房定金100000元。甲乙双方协商一致同意于2018年8月15日前到当地产权登记机关办理产权登记，同时乙方支付甲方首期房款210000元（不含定金）。第二期房价款计470000元，乙方同意于2018年8月20日前与贷款银行签订借款合同，同时委托借款银行将贷款资金划入监管账户。甲方应当在收到乙方除尾款外的全部房款后20天内腾空房屋，并办理交接手续。甲乙双方同意，自符合出件条件之日起120个工作日内，双方共同办理房屋权属转移登记手续。如因任何一方原因未能及时办理该手续，则每逾期一日，由违约方按房屋总价款1%标准向守约方支付违约金，并于取得证书之日起30日内支付。如因甲乙双方任何一方原因导致合同不能继续履行，约定100000元作为违约金支付给守约方，并承担丙方的全额居间服务费。违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。本合同履行过程中，如产生争议，由三方协商解决；如协商不成，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。各方同意，未经本合同当事人签字或盖章的任何书面承诺、口头承诺、条款变更等行为对各方无拘束力。该合同签订时，陈雪琴在甲方一栏签名捺印，李湘明在乙方一栏签名捺印，天翔公司在丙方一栏由郑轩签名并加盖合同专用章。合同签订当日，李湘明向陈雪琴支付购房定金100000元。陈雪琴收到后，向李湘明出具了《收条》，载明“今收到李湘明购买本人西安市莲湖区梨园路紫云溪×栋×××××室房屋定金拾万元整（100000元）如有违约不予退还。”陈雪琴收到定金后，向天翔公司支付10000元，天翔公司向陈雪琴出具《收条》，载明“今收到西安市莲湖区梨园路紫云溪×栋×××××室业主陈雪琴就该房屋出售事宜，与本公司所找客户谈成一致，交纳定金壹万元整（10000元），此款在该房屋过户与乙方当日交还与业主，如有违约不予退还。”2018年3月19日，原告李湘明将户口迁至西安市未央区凤城二路**集体户。2018年5月份，陈雪琴向天翔公司及李湘明提出，因西安市房屋价格上涨幅度较大，其要尽快取得该房屋的购房款后另行购置新房，敦促李湘明尽快办理房屋过户手续。因提前办理过户手续需要交纳增值税大约40000元左右，李湘明及陈雪琴均不同意承担，故三方未能协商一致。之后，陈雪琴要求将所收取的购房定金退还李湘明，解除房屋买卖合同，李湘明未予同意。经天翔公司与陈雪琴、其儿子姚炯多次电话沟通，要求按照合同约定履行，未果，李湘明于2018年7月17日向本院提起诉讼。 2018年8月14日下午15时07分51秒，陈雪琴突然电话通知天翔公司，要求当日与李湘明办理产权过户手续，并要求李湘明当日支付购房款。天翔公司通知李湘明后，李湘明从工作单位赶往西安市房地产登记中心时已经下午16时45分，其与天翔公司工作人员见到陈雪琴，陈雪琴要求李湘明支付购房款，天翔公司告知可以去银行办理贷款手续，陈雪琴未予答复，返身离开。 关于三方为何在《房屋买卖居间服务合同》中约定“甲乙双方协商一致同意于2018年8月15日前到当地产权登记机关办理产权登记，同时乙方支付甲方首期房款210000元（不含定金）”的内容，第三人天翔公司的解释是：因被告陈雪琴交纳房屋契税的时间为2016年7月25日，如果在2018年7月25日之前办理网签合同及产权登记手续，要缴纳房产交易增值税，该部分税费大约需要30000-40000元，原、被告双方在合同商谈时均同意等契税满两年再进行交易，可以免交增值税，故在合同中约定到2018年8月15日前到产权登记机关办理产权登记手续，并由李湘明办理银行贷款支付陈雪琴购房款。原告李湘明对第三人天翔公司的陈述予以认可。被告陈雪琴对第三人天翔公司的陈述不予认可，称第三人天翔公司陈述不属实，被告陈雪琴年龄大了，对合同中有些条款的表述并不清楚，当时第三人天翔公司也是催着让被告陈雪琴签字，其并未充分了解合同内容，其对合同中约定的“2018年8月15日前办理产权登记”的理解是最晚于2018年8月15日，即该时间节点之前将房屋买卖交易办理完成，故其2018年5月敦促原告李湘明积极履行合同，遭李湘明拒绝。2018年8月14日陈雪琴通知李湘明办理产权登记，但李湘明没有积极到场，并且也没有向陈雪琴支付首付款，房屋买卖合同是李湘明违约，而不是陈雪琴违约。被告陈雪琴认为，其对合同内容存在重大误解，故将反诉请求变更为：1、撤销李湘明与陈雪琴、天翔公司之间签订的《房屋买卖居间合同》；2、陈雪琴退还李湘明购房定金90000元。 本案在审理过程中，李湘明于2018年9月19日提出诉讼保全申请，请求查封冻结陈雪琴名下财产。本院作出（2018）陕0104民初6385-2号民事裁定，并于2018年10月10日将位于西安市莲湖区梨园路西段×幢×××××室房产进行查封，查封期限三年。 本院认为，李湘明与陈雪琴、天翔公司之间签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，各方均应全面、适当履行。本案中，李湘明已经依据合同约定向陈雪琴支付了定金100000元，履行了买方在合同约定中的该阶段的全部义务。陈雪琴收到原告李湘明支付购房定金100000元后，将其中10000元作为售房诚意金交付给天翔公司，与李湘明无关。关于合同中约定“甲乙双方协商一致同意于2018年8月15日前到当地产权登记机关办理产权登记”的内容，李湘明及天翔公司的解释为需要等契税满两年再进行网签备案登记，李湘明及天翔公司对该条款的解释符合客观实际，并且与李湘明、陈雪琴提交的电话录音内容可以相互佐证，本院予以采信。被告陈雪琴称其在与原告李湘明签订房屋买卖合同时，对于合同约定的条款理解不清楚，存在重大误解的辩称理由，没有证据支持，不予采信。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同。”陈雪琴于2018年5月要求尽快办理产权登记，系主张变更合同中约定的履行时间条款，但双方对提前办理产权登记而产生的增值税应当由谁承担未能达成一致，该合同内容并未变更，双方仍应按原合同约定内容履行，一方拒不按照合同约定履行，则构成违约。陈雪琴在合同内容未协商一致变更的情况下，告知李湘明及天翔公司不同意继续履行合同，要求退还李湘明购房定金。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，“当事人以自己的行为明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原告李湘明向本院提起诉讼，主张解除三方签订的《房屋买卖居间合同》并主张被告陈雪琴承担违约责任的请求，符合法律规定，本院依法确认合同予以解除。因本案纠纷产生系被告陈雪琴违约造成，合同解除后，陈雪琴应当承担违约责任，按照合同约定双倍返还李湘明定金共计200000元。被告陈雪琴于2018年8月14日通知第三人天翔公司及李湘明，要求前往房地产登记部门办理产权登记，因其之前已经以自己行为明确表示不再履行合同义务，当日其要求办理过户手续，并未给原告李湘明及第三人天翔公司足够的准备时间，并且双方合同约定支付购房款的支付方式为按揭贷款，故原告李湘明当日未能与其办理房屋转移登记手续、支付购房款，并不构成违约，被告陈雪琴主张原告李湘明承担违约责任，没有事实依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李湘明与被告（反诉原告）陈雪琴、第三人西安天翔房地产信息咨询有限公司之间2018年3月15日签订的《房屋买卖居间合同》予以解除； 二、被告（反诉原告）陈雪琴于本判决生效后十日内双倍返还原告（反诉被告）李湘明定金共计200000元； 三、驳回被告（反诉原告）陈雪琴的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，原告李湘明已预交，本院减半收取后，由被告陈雪琴承担2150元；保全费1620元，原告李湘明已预交，由被告陈雪琴承担1620元。反诉费1150元，由被告陈雪琴自行承担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  王晓萤 二〇一八年十一月十六日 书记员  赵 逸