海南省临高县人民法院民事判决书（2018）琼9024民初743号原告：东方岳龙实业有限公司，住所地海南省东方市友谊路。法定代理人：林道和，总经理。委托诉讼代理人：陈向权，北京长安（海口）律师事务所律师，代理权限特别代理。委托诉讼代理人：符之源，东方岳龙实业有限公司办公室主任。被告：钟殿雄，男，1971年9月12日出生，汉族，临高县调楼镇城建中队工作人员。委托诉讼代理人：黄燕飞，男，1950年7月7日出生，汉族，住临高县。第三人：临高县农贸市场管理局，住所地临高县行政路9号。法定代表人：许建海，局长。委托诉讼代理人：周兴民，男，1948年8月25日出生，汉族，住临高县。原告东方岳龙实业有限公司与被告钟殿雄、第三人合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员梁平担任审判长、人民陪审员王泽文、王宇组成合议庭，于2018年7月7日公开开庭进行了审理。原告东方岳龙实业有限公司委托诉讼代理人陈向权、符之源，被告钟殿雄其及委托诉讼代理人黄燕飞，第三人委托诉讼代理人周兴民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方岳龙实业有限公司诉称，临高县农副产品贸易有限公司就关于转让座落于××座的土地使用权给原告，于2016年5月30日与原告签订了《土地使用权转让合同书》，由原告兴建改造农贸市场，并约定由原告在该合同生效后全部接收美良旧农贸市场的及管理。原告依约履行支付土地转让款的全部义务，取得该土地使用权。由于该农贸市场老旧、消防隐患大，自2016年5月30日起，原告拟对该农贸市场进行升级改造，并与原农贸市场的大多数租户达成搬迁协议，而被告无正当理由拒不搬迁，经原告了解，该农贸市场原先由临高县农副产品贸易有限公司委托给第三人运营，运营期限自2010年1月1日至2014年12月31日止，而第三人却与被告签订《租赁合同书》，约定的租赁期限从2011年5月1日至2021年5月1日，该租赁合同书还约定如市场需升级改造拆除或者处置土地上的构筑物，被告应及时交还，以及所谓租赁的摊位不得转租转借等条件。原告认为，原告已多次履行告知被告限期搬迁的义务，且被告是在第三人超过委托运营的期限使用，属于无效行为，且有擅自转租转借的行为，其行为违反约定，且该些摊位本身就是违章建筑且违反消防的有关规定，应当不受法律保护。被告的无理行为给原告作为土地的所有方造成重大损失，使得整个农贸市场的升级改造工作停滞至今，被告还有多次阻挠破坏原告的改造拆迁行为。为维护原告的合法权益，请求法院确认被告与第三人签订的《租赁合同书》自2015年1月1日起无效；2、请求法院判令被告搬迁出原告所受让的临高县调楼镇博兴路农贸市场，并赔偿原告经济损失12000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告钟殿雄辩称，本案原告未具备主体资格。本案是合同无效属确认之诉，订立租赁合同的是被告与第三人，只有合同当事人才有权提起，作为合同以外的第三人东方岳龙实业有限公司是无权提起的，因为确认之诉是指“原告请求人民法院确认与被告存在或不存在某种民事法律关系的诉”。东方岳龙实业有限公司提起无效合同确认，没有证据证明其与本案有一定利害关系，因此，东方岳龙实业有限公司诉讼主体不合适，无权提起确认合同无效。原告请求法院确认被告与第三人签订的《租赁合同书》自2015年1月1日起无效问题。被告与本案第三人签订《租赁合同书》是双方的真实意思表示，并确定当事人之间权利义务关系，并无违反国家法律法规政策规定的禁止性规范，合法有效。本案被告与第三人签订《租赁合同》后，实际经营地均为涉及第三人出租给被告的部分推位区为位于美良墟美良旧农贸市场内原猪肉摊位区的铁皮棚，猪肉摊位区长40米、宽8米，其面积为320平方米，该摊位区租赁时间为十年，（自2011年5月1日起至2021年5月1日止）。被告已经营管理七年时间，与第三人之间已经形成了租赁关系。涉案摊位区仍然是被告拥有经营管理权。事实证明被告与第三人之间已经形成了租赁关系，受法律保护。本案被告与第三人签订《租赁合同书》未涉及原告与外案人临高县农副产品贸易有限公司转让座落于调楼镇博兴路的土地，与被告、第三人所签订《租赁合同》租赁摊位区无关联性。本案涉及东方岳龙实业有限公司与海南省临高县农副产品贸易有限公司签订的土地使用权转让合同无效，理由是其未取得该地块的国有土地使用权证，就无法确认转让土地拥有土地使用权的具体位置面积及四至范围。其转让国有土地使用权的行为属于无权处分，在起诉前后转让方仍未取得出让土地使用权证或者有批准权的县级以上的人民政府，没有批准，不仅其转让行为无效，而且其所订立合同也应认定为无效，应依法驳回。尚未办理《土地使用权证》拟以《原美良镇农贸市场用地勘定界图》（以下简称《测定界图》）涂改编制描绘形四方坐标（40m×8m）存在严重瑕玼企图将被告占用地位置，但原告没有提供测量鉴定具体位置和数据，不能足以证明被告占用地位置，该《测定界图》的证据属性和证据效力存在问题，不能作为认定事实的依据。且原告也没有批准的人民政府同意转让，批准文件。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关的规定，未依法登记领取权属土地使用权证书不得转让。《国有土地使用权纠纷解释》第9条规定，转让方未取得出让土地使用权证，红线图标示拟转让土地包含《租赁合同书》经营摊位区土地的使用权范围内，土地即诉争土地，仅提供该《土地出让合同》附件《测定界图》，其依据《测定界图》以此确定所转让的土地使用权界线范围，于法无据，贸易公司将该土地出让权转让给原告，违反了法律和行政法规的强制性规定，应认定无效。因此，原告仍未获得涉案土地使用权证主体资格，不能作为涉案土地使用权转让主体土地使用人。因为土地使用权出让的主体是土地所有人，即国家市、县人民政府的土地管理部门按照法律的授权，代表国家出让国有土地使用权。本案中原告未提供经法律授权调楼镇政府文件，因此不具备出让国有土地使用权的主体资格。镇政府也无权代表国家行使土地出让权，原告与案外人贸易公司签订《土地使用权合同书》，不具备土地转让的效力。故原告不具备本案原告诉讼主体资格。原告请求法院判决被告搬迁出原告受让的临高县调楼镇博兴路农贸市场，并赔偿原告经济损失12000元整，缺之事实和法律支持，请求法庭给予驳回。第三人述称，对农贸市场的改造，第三人是支持的。原告提出的第三人与被告订立合同的合法性问题，一是总体观点是原告在本案中不适合，买卖合同时成立的，但是土地使用权还没有过户到原告名下。二是第三人与被告订立租赁合同是有效的，从字面上说农贸局与被告签订租赁了十年合同，与被告签订的合同是十五年，当时也告知了原告。所以第三人与被告签订的合同是合法的，原告在本案中的主体不适合。原告对自己提出的主张提供如下证据证明：1、临高县人民政府关于搬迁调楼镇政府办公地址有关问题的批复，证明美良镇委政府办公地址搬迁及原旧址进行竞价拍卖的事实。2、关于同意在调楼镇和美良政府旧址兴建农贸市场有关问题批复，证明美良旧农贸市场拟竞价拍卖的事实。3、临高县调楼镇政府关于拍卖国有土地使用权公告及用地勘测定界图，证明调楼镇政府拍卖原美良镇旧农贸市场的基本情况。4、拍卖成交确认书，证明临高县农副产品贸易有限公司2004年6月10日竞买美良旧农贸市场土地的事实。5、海南省政府非税收入一般缴款书，证明临高县农副产品贸易有限公司竞买土地及付款的事实。6、关于委托运营调楼、美良市场与收费项目的协议书，证明农副产品公司委托给临高农贸市场管理局管理美良旧农贸市场至2014年12月31日止的事实。7、租赁合同书，证明被告于第三人签订租赁合同超过委托运营期限的事实。8、土地使用权转让合同书，证明原告于2016年5月30日与海南农贸产品贸易有限公司签订美良旧农贸市场土地转让合同的事实。9、土地转让款收据，证明原告支付全部土地款给农副产品贸易有限公司的事实，10、股东会决议书，证明农副产品贸易有限公司通过股东会决议的方式同意转让该土地给原告的事实。11、照片若干，证明原告在所受让农副产品贸易有限公司美良旧农贸市场土地于2018年1月30日进行公告拟改造并被被告阻挠的事实。12、收条一份，证明东方岳龙公司购买美良旧农贸市场款150000元。13、海南省临高县农副产品贸易有限公司企业机读档案登记资料。14、土地出让合同，证明临高县调楼镇人民政府将美良旧农贸市场用地（含房产及土地上建筑物）通过公开拍卖的方式卖给临高县农副产品贸易有限公司的事实。15、美良旧农贸市场用地勘测定界图，证明被告所非法占用的土地的位置，在原告所购买的土地内及相关位置情况。被告钟殿雄质证意见如下：对证据一至五的关联性有异议；对证据六三性没有异议，但对约定的收费项目已向农贸市场管理局与被告签订的合同无关联性；对证据七，对三性没有异议；对证据八真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议；对证据九至十真实性合法性没有异议，但对关联性有异议；对证据十一的三性都有异议，证据来源不合法，请法庭不予采信；对证据十二至十三三性无异议；对证据十四土地出让合同真实性合法性关联性都没有异议，但没有证明力。第三人质证意见与被告钟殿雄一致。被告为抗辩原告主张提供如下证据：一、与原告内容一致的《租赁合同书》，证明第三人又将美良旧农贸市场内长40米、宽8米面积为320米的猪肉摊位区承包给被告经营，租赁期限为十年，即自2011年5月1日至2021年5月1日。二、收款收据。证明被告上缴给第三人自2011年5月1日至2016年5月1日的租金。三、收据。证明被告交付的租金。原告对被告提供的证据一、二没有异议，对证据三有异议，理由是该收据没有第三人盖章。第三人对被告提供的证据一、二没有异议，对证据三不清楚。经合议庭合议，对原告提供的证据认证如下：对证据一至五，被告、第三人对其关联性虽有异议，但能够证明原美良镇农贸市场包括租赁合同标的系临高县农副产品贸易有限公司合法取得，与租赁合同存在关联性，本院予以确认。对证据六，被告、第三人没有异议，该证据能够证明临高县农副产品贸易有限公司与第三人协议委托管理运营原美良镇市场的期限，与本案租赁合同存在关联性，本院予以确认。对证据七，被告、第三人没有异议，该证据能够证明被告与第三人订立租赁合同的期限，与本案租赁合同存在关联性，本院予以确认。对证据八，被告对该证据的真实性没有异议，但该证据能够证明原告通过转让取得美良旧农贸市场并不违反法律规定，虽然没有办理产权登记过户手续，但是系合法所得，对美良旧农贸市场属合法占有，本院予以确认。对证据九至十，被告、第三人对证据的真实性合法性没有异议，但对关联性有异议。上述二份证据，能够证明原告转让支付的价款和临高县农副产品贸易有限公司转让美良旧农贸市场符合《公司法》关于重大经营事项的规定，与本案存在关联性，本院予以确认。对证据十一,被告、第三人对证据三性都有异议，但该相片能够证明原告取得美良旧农贸市场经营管理权后，调楼镇政府和原告要求被告拆除市场内铁皮摊位的事实，本院予以确认。对证据十二至十三，被告、第三人对证据三性无异议，本院予以确认。对证据十四,被告、第三人对三性无异议，该证据足以证明美良旧农贸市场系海南省临高县农副产品贸易有限公司合法竞价所得，本院予以确认。对证据十五，该证据能够证明租赁合同标的地处原告转让所得美良旧农贸市场的四至范围内，与本案有关联性，本院予以确认。对被告提供的证据一、二，原告、第三人没有异议，本院予予确认。对被告提供的证据三，该证据是一般收据，不是第三人使用的收据，且没有第三人的盖单，该证据缺乏真实性，本院不予确认。综合上述确认证据。经审理查明：2003年12月2日，临高县人民政府作出临府函（2003）135号《临高县人民政府关于同意在调楼镇和美良政府旧址兴建新农贸市场及有关问题的批复》，批复主要内容为：对调楼、美良旧农贸市场予以关闭，对两个旧市场评估后进行处置。临高县调楼镇人民政府根据临高县人民政府的《批复》，委托海南佳颐会计师事务所进行评估，该所于2004年3月31日对美良旧农贸市场宗地进行了评估。2004年2月3日，海南省临高县农副产品贸易有限公司与调楼镇人民政府订立关于美良旧农贸市场出让的《土地出让合同》，出让美良旧农贸市场宗地（包房产），出让金为277000元。2004年5月15日，调楼镇人民政府向社会公开对原美良镇农贸旧市场进行拍卖公告，2004年6月10日，海南省临高县农副产品贸易有限公司竞价拍卖方式取得美良旧农贸市场的用地权，并缴交了相关的税费。2010年1月1日，海南省临高县农副产品贸易有限公司将新建成的调楼、美良市场及美良旧农贸市场委托第三人运营管理与收费（摊位租金及卫生管理费），委托运营期限从2010年1月1日至2014年12月31日。2011年5月1日，第三人又将美良旧农贸市场内长40米、宽8米面积为320米的猪肉摊位区承包给被告经营，租赁期限为十年，即自2011年5月1日至2021年5月1日。被告在上述摊位上建筑起铁皮棚。2011年11月20日，被告上缴给第三人自2011年5月1日至2016年5月1日的租金2500元。2016年1月11日，海南省临高县农副产品贸易有限公司通过公司股东会议决议的方式，批准公司将公司座落在临高县调楼镇美良旧农贸市场整体转让给原告，2016年5月30日，海南省临高县农副产品贸易有限公司与原告订立《土地使用权转让合同书》，将美良旧农贸市场转让给原告，原告遂将转让价款150000元给付海南省临高县农副产品贸易有限公司。之后，海南省临高县农副产品贸易有限公司已将美良旧农贸市场转让事宜告知第三人。原告取得美良旧农贸市场后，进入美良镇农贸旧市场准备进行管理和改造，因被告仍承包猪肉摊位区，2018年1月30日，原告、调楼镇人民政府通过书面方式通知在市场内通过张贴通知书，限期被告对摊位上的铁皮棚进行拆除，被告以在承包期内为由拒绝拆除。上述事实，有原告提供的《关于同意在调楼镇和美良政府旧址兴建农贸市场有关问题批复》、《临高县调楼镇政府关于拍卖国有土地使用权公告及用地勘测定界图》、《拍卖成交确认书》、《海南省政府非税收入一般缴款书》、《关于委托运营调楼、美良市场与收费项目的协议书》、《租赁合同书》、《土地使用权转让合同书》、《土地转让款收据》、《股东会决议书》、《照片》、《收条》、《土地出让合同》、《原美良农贸市场用地勘测定界图》。被告提供第三人出具的《收款收据》证实，足以作为认定本案事实的依据。本院认为：美良旧农贸市场属临高县调楼镇政府的国有土地（含市场里的房产），临高县调楼镇政府经临高县人民政府批复同意对该农贸市场进行处置，海南省临高县农副产品贸易有限公司通过拍卖竞价方式，取得该农贸市场的土地，符合《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”该农贸市场物权自2004年6月份起归海南省临高县农副产品贸易有限公司所有。尔后海南省临高县农副产品贸易有限公司委托第三人进行管理和运营，委托运营期限自2010年1月1日至2014年12月31日。2011年5月1日，第三人将市场部分摊位租赁给被告经营时，应当知道其管理和运营美良镇农贸市场的期限截止日为2014年12月31日，在与被告订立租赁合同时对摊位承包期限时加以进行必要的时间限制，第三人忽视了受托管理和运营的期限，在与被告订立租赁合同时，未将受托运营期限如实告诉被告，违背其应依据诚实信用原则(https://baike.baidu.com/item/è¨“”_blank)所尽的义务，存在合同缔约过失。其过失行为与原告行使市场经营管理管理权存在法律上的利害关系，即侵害了原告对该市场的经营管理权。第三人受托管理和运营期限届满后，原告与海南省临高县农副产品贸易有限公司通过协议转让方式取得美良旧农贸市场，虽然至今未办理产权登记过户手续，但其转让行为并不违反法律法规的规定，是基于合法转让取得的，具有债权效力，原告对美良旧农贸市场系合法占有，依法享有经营管理权。第三人受托期限届满后，被告跟第三人订立的合同超过受托期限仍继续承包行为侵害了原告对该摊位的经营管理权，构成侵权，依法应当承担民事责任。故第三人以其与被告订立的合同合法有效、以及原告没有办理市场的产权过户登记等为由的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。关于原告是否享有诉讼主体资格。我国《民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定：“起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民法人和其他组织。”因此，按照这一规定，起诉必须符合的条件之一就是原告是与该案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。这是对行使起诉权人的资格要求，亦是提起诉讼的人能够成为原告的条件。而所谓与本案有直接利害关系，是指作为原告的公民、法人或其他组织自身的财产权、人身权或其他民事权益受到侵犯或者是与他人直接发生了民事权利义务上的争议，原告因此而向法院起诉，要求法律保护。本案中，原告东方岳龙实业有限公司的合法权益（即经营管理权）因为被告与第三人订立摊位租赁合同而受到侵害，与合同的当事人被告存在民事权利义务上的争议，基于民事诉讼法的上述规定，东方岳龙实业有限公司提起诉讼确认合同无效，符合原告的条件。至于原告提出因被告侵占摊位造成其经济损失12000元，所提供的证据为被告上缴的摊位费作为依据，该证据证明力低下，不足以证明原告损失的真实数额，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第七条、第十五条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告与第三人临高县农贸市场管理局签订的《租赁合同书》自2015年1月2日起无效。二、限被告钟殿雄于本判决生效之日五天内自行搬迁在原美良镇农贸市场南侧长40米、宽8米面积为320米范围内的铁皮棚及地上附作物。三、驳回原告东方岳龙实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告东方岳龙实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 梁 平人民陪审员 王泽文人民陪审员 王 宇 二○一八年十一月二十六日书 记 员 陈 园附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国侵权责任法》第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第七条行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。第十五条承担侵权责任的方式主要有：(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)赔偿损失;(七)赔礼道歉;(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。（共印5份）