贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4252号 上诉人（原审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路**（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：吉宓，毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李雪，系贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201611847446。 被上诉人（原审原告）：李天权，男，1982年3月13日出生，汉族，住，住毕节市七星关区/div> 被上诉人（原审原告）：李芬，女，1985年3月8日出生，汉族，住，住毕节市七星关区/div> 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业）因与被上诉人李天权、李芬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告李天权、李芬提起诉讼，请求判决：1.被告将毕节市七星关区××（学院路）东城印象第2幢19层2号房屋所有权转移登记给原告；2.被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金暂计42545.83元，即违约金从2014年12月30日起计算至2018年9月9日止；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实及理由：2012年11月19日被告与原告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了位于被告修建的毕节市七星关区××（学院路）第2幢19层2号住房一套，总价款为322806元。原告按合同约定支付了房屋首付款、相关契税等款项，并办理了住房按揭贷款手续。根据合同约定，被告应于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将涉案房屋所有权转移登记给原告，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理转移登记手续。按照约定，被告拖延逾期办理房屋转移登记事宜的违约金42545.83元。被告迟迟不履行房屋转移登记义务已经给原告造成诸多损失，根据相关法律法规的规定，原告请求依法判决被告按照合同履行义务，将房屋转移登记给原告，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。 原审被告龙鑫家业辩称：1.向被答辩人交付办理案涉商品房转移登记的有关文书和房屋所有权证，并非答辩人的合同义务，被答辩人主张答辩人支付违约金，无事实和法律依据。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》未约定办理商品房办理转移登记的时间，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八章第三条第一款约定:“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”由此可见，答辩人2014年12月30日前向被答辩人交付的是办理商品房转移登记的有关文书，而非商品房转移登记行为完成后取得的房屋所有权证。且因该合同已经约定由答辩人代理被答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理商品房转移登记的有关文书也就无需交付给被答辩人，而由答辩人基于代理权而直接持有(委托条款详见《商品房买卖合同》第三条第(四)款第二项)。故，向被答辩人交付办理案涉商品房转移登记的有关文书和房屋所有权证，并非答辩人的合同义务；2.被答辩人主张的部分违约金已超过两年诉讼时效。2014年12月31日至2015年9月30日期间的违约金已超过《中华人民共和国民法总则》实施前的《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，因此，该部分期间的违约金不应得到支持。综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当予以判决驳回，以维护答辩人合法权益。 原审经审理查明：2012年11月19日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第2幢19层3号商品房一套，房价款为322806元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于2014年1月15日之前以现金及银行按揭的方式向被告支付完毕购房款，被告同时收取原告相关税费16185元。原审另查明，涉案项目的房屋已取得初始登记，并具备办理商品房权属转移登记基本条件。 原审认为,本案争议的焦点为：一、原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效；二、被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付；三、被告是否为原告办理涉案房屋不动产权属转移登记证书。 关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而2014年12月31日至2015年9月30日期间的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款322806元为基数，按日万分之一的标准，从2015年10月1日起开始计算。因涉案项目房屋已取得初始登记（房产证大证），并具备办理商品房权属转移登记基本条件，被告应通知原告并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，但被告并未举证证明其已通知原告交付上述文书，故在本案开庭时视为被告通知原告可以交付上述文书。而根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关税费，基于此，被告应直接向不动产登记机关提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告从通知原告可以交付上述文书之后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2015年10月1日起计算至本案开庭之日（2018年9月9日），即34669.36元（322806元×001×1074天）。 关于焦点三，因涉案房屋已取得初始登记（房产证大证），并具备办理商品房权属转移登记基本条件，且本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，而原告应负缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 综上，对原告合理的诉讼请求，予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司应于原告李天权、李芬缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告李天权、李芬办理位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第2幢19层2号商品房不动产权属转移登记证书。二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告李天权、李芬支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金34669.36元。三、驳回原告李天权、李芬的其他诉讼请求。 一审宣判后，龙鑫家业不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审认定办理商品房转移登记的有关文书包含房屋所有权转移登记证书，违反双方当事人的约定。依据《商品房买卖合同》第八章第三条第（一）款：“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，在上诉人取得案涉商品房所有权初始登记后，由上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，被上诉人取得有关文书后自行去办理商品房转移登记。此处的“有关文书”不包含“房屋所有权转移登记证书”，为此，双方在《商品房买卖合同》第八章第三条第（四）款第二项约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”。根据该委托条款，办理商品房转移登记的有关文书无需交付被上诉人，而由上诉人基于代理权直接持有，直接向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记的有关文书，并非上诉人的合同义务。原审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，无事实和法律依据。 被上诉人李天权、李芬二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审判决认定事实一致。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，系双方就上诉人所负协助办证义务及其违约责任的具体约定。依据上述约定，取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书，是上诉人履行其协助办证义务的具体方式。鉴于双方另约定上诉人接受被上诉人委托，为其办理并取得商品房权属证书，此时上诉人再向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书无实际意义。上诉人径行向房屋登记机关提交办理转移登记的有关文书并通知被上诉人，即可视为上诉人依约履行了交付文书的协助办证义务。原审判决上诉人承担逾期办证违约金至其向房屋登记机关提交商品房转移登记的有关文书之日止，即是充分考虑了双方对办证方式的具体约定，本院予以确认。双方关于委托办证的约定，不能成为阻却上诉人在本案中承担逾期办证违约责任的合理抗辩事由，对上诉人以此提出的不予承担违约责任的上诉意见，不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费864元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年十一月二十日 书记员  何婷婷