石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀0105民初1838号 原告李某某，男. 委托代理人韩立伟、姚晓雄，河北北方国立律师事务所律师。 被告石家庄汇融农村合作银行某某支行（以下简称汇融银行）,住所地：石家庄市新华区某某村东。 负责人董某，系该单位行长。 委托代理人张丽华、张莉，河北济民律师事务所律师。 第三人：河北省某某总行有限公司，住所地石家庄市某某大街**。 法定代表人：苏某某，系该公司董事长。 委托代理人：王某，系该公司员工。 委托代理人：张双平，河北三言律师事务所律师。 原告李某某与被告石家庄汇融农村合作银行某某支行、第三人河北省某某总行有限公司拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人韩立伟、姚骁雄，被告石家庄汇融农村合作银行某某支行的委托代理人张莉、张丽华，第三人河北省某某总行有限公司的委托代理人王某、张双平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：一、解除原、被告之间的合同关系。二、判令被告“汇融银行”立即返还原告支付的拍卖合同价款4100000元。并按拍卖标的的市场评估价减去原告支付合同价款的差价赔偿原告经济损失。三、判令第三人“拍卖公司”返还原告拍卖佣金10000元，并对上述第二项诉求的原告损失与被告“汇融银行”承担连带赔偿责任。四、诉讼费、评估费等诉讼产生的费用由被告及第三人承担。事实与理由：2016年9月份原告委托其父亲李某某参与本案第三人河北省某某总行有限公司关于石家庄汇融农村合作银行不动产专项拍卖会，参与竞买石家庄汇融农村合作银行处置的不动产。原告依约在2016年9月22日向拍卖公司支付了竞买保证金50万元。2016年9月23日李某某在石家庄市某某南大街316号河北省某某总行有限公司拍卖厅以410万元的成交价成功竞买了汇融银行委托拍卖的石家庄市（建筑面积约847.7平米）、025-602（建筑面积约873.36平米）不动产，并与本案第三人签订了《拍卖成交确认书》，依约支付了全部价款。在参与竞买的整个过程中拍卖公司并未告知原告和其父亲李某某拍卖标的物存在被查封等权利瑕疵，在2016年10月份办理过户时才发现竞买的标的物在2015年1月28日就被石家庄高新技术产业开发区法院查封，致使标的物无法办理过户手续。被告汇融银行一直称协调解决此事，但至今未解决，410万元款项未退还。被告汇融银行与第三人拍卖公司之间属于委托合同关系，第三人拍卖公司在拍卖过程中已经向原告披露了委托人为汇融银行，依据《合同法》第四百零三条规定，原告选定汇融银行作为拍卖合同一方主体。汇融银行和第三人拍卖公司未能在拍卖公告及有关提示中告知原告拍卖物存在被查封的权利瑕疵，在拍卖成交确认后也迟迟未能解决权利瑕疵问题，致使原告的合同目的无法实现，依据《合同法》第九十四条第（四）之规定，被告存在迟延履行合同义务或违约行为致使合同目的无法实现的，原告可单方解除合同，被告汇融银行应承担因违约导致合同解除给原告造成的损失。第三人拍卖公司违反了《拍卖法》第十八条之规定，未告知拍卖标的物存在权利瑕疵、导致原告拍卖成交后无法办理拍卖物权利转移登记，无法实现合同目的，拍卖公司存在重大过错，应对原告的损失与汇融银行承担连带赔偿责任。 被告辩称：一、本案中汇融银行与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》主体适格。不违反法律规定。合法有效。1、汇融银行具有委托拍卖的主体资格。《委托拍卖合同》第二条规定，委托人委托拍卖的拍卖标的，应当是委托人所有或依法可以处分的物品或财产权利。根据2015年1月4日委托人张某刚、周某平与受托人王某佳签订的《委托书》约定：该拟处置的房产是张某刚和周某平的夫妻共同财产，委托人张某刚、周某平委托王某佳为代理人，代为办理本案抵押房产的下列事项：其中包括，出售上述房产（出售价格由受托人决定）;2015年12月2日，受托人王某佳把代理权依法转委托给汇融银行西三庄支行。上述事实足以证明，汇融银行作为委托人，委托拍卖公司对标的房屋进行拍卖的行为是符合法律规定和合同约定的，主体资格合法有效。2、本案拍卖房产的产权人系张某刚及其配偶周某平。根据《民法通则》第63条及《民法总则》第162条均规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案处置房屋的行为中，代理人为汇融银行，被代理人为张某刚及其配偶周某平。对于拍卖合同所产生的法律效力应由被代理人张某刚及其配偶周某平承担。3、拍卖标的产权真实、合法。拍卖标的为抵押人张某刚名下坐落于石家庄市，共两套。根据石房权证开字第××号房产证显示，拍卖房产的产权人为张某刚，单独所有，登记时间为2010年9月7日，建筑面积为847.70平方米；石房权证开字第××号的房产的产权人为张某刚，单独所有，登记时间为2010年11月5日，建筑面积为873.36平方米。该房屋有产权证书及房屋已经由原告及第三人进行了审核及验证，真实、合法、有效。4、委托拍卖及拍卖过程中，汇融银行从未阻止或阻挡对标的房产进行勘验及核实。根据《委托拍卖合同》第二条第二款规定，拍卖人有权对委托人提供的有关文件、资料进行核实并对标的进行勘验。即根据合同约定，拍卖公司有权对拍卖标的进行核实和勘验。根据《拍卖规则》第三条的约定，竞买人有权对拍卖标的进行仔细审查。我行从未刻意隐瞒或阻挡任何人对拍卖房产进行勘验和核实。因此，对拍卖房产不能过户的责任不应由汇融银行承担。二、本案中出现拍卖房产不能过户的后果应由买受人即原告负责。根据《拍卖规则》第三条约定：“竞买人应仔细审查拍卖标的的瑕疵及可能存在的瑕疵，并愿意承担由此造成的一切损失或预期利益的不获得，一经拍卖成交确认，委托人及拍卖公司不因拍卖标的的瑕疵或可能存在的瑕疵承担任何责任。竞买人一旦参加竞买即表示接受拍卖标的的一切现状和本规则至全部条款，并对自己的竞买行为负法律责任，不得在拍卖成交后以各种理由反悔。本案原告已于2016年9月23日10时与拍卖公司签署拍卖成交确认书，即不得对拍卖标的物的瑕疵以任何形式向原告及第三人追究。根据《拍卖法》第61条的规定：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因此，本案原告向法院提起诉讼本身就是责任转嫁的不合法、不诚信、不担当的不当行为。三、原告要求返还拍卖价款并按市场评估价减去支付合同价款的差价要求索赔的请求没有法律依据。上述内容已经证实，汇融银行不应向原告返还拍卖价款。同时，原告要求按市场评估价减去支付合同价款的差价要求索赔的请求没有法律依据。由于本案所涉拍卖合同合法、有效，拍卖标的物已经由原告实际占有、使用、收益，因此，合同拍卖至今的收益已经由原告享有，不应对其进行任何赔偿。四、本案原告不属于善意买受人。原告竞拍本案房产时仅为19岁，其不可能有能力支付410万元巨款，也不是真实的买受人。真实的买受人为其父亲李某某。李某某常年做生意，因为需要资金，用本案房屋作抵押从被告处借款，截止至本案拍卖发生之时，李某某尚欠被告410万元未偿还，而本案拍卖所得款项就是用以偿还李某某拖欠被告的欠款的。因此，李某某对于自己借款所用的抵押物不可能不了解、对于抵押物的状态不可能不知情。李某某用自己刚刚符合拍卖条件尚无购买能力的儿子李某某的名义，通过公开竞买的方式购得为自己的借款提供抵押担保的抵押物的行为，无论如何也不能认定为是善意竞买人。因此，本案实际上是原告掌握、控制，并利用国家司法权力而提起的虚假诉讼。息请法庭充分核查本案的案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。五、本案已超过诉讼时效期限根据以上所述，本案被告及第三人均不应对原告承担任何赔偿责任。退一步讲，即使如被告起诉状所称，因未对其透露拍卖物瑕疵而应当向其承担赔偿责任，根据《中华人民共和国拍卖法》第61条第三款规定：因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年。原告提起本诉已经超过法律规定的诉讼时效。法庭不应支持其诉讼请求。综上所述，本案中涉及的拍卖行为合法有效，汇融银行不承担不能过户造成的损失，亦不承担赔偿标的物市场评估价减去拍卖价款的差价的责任。原告提起的诉讼为虚假诉讼，居请法院驳回其诉讼请求。 第三人辩称，1、第三人不应返还原告拍卖佣金1万元。第三人与原告不存在合同关系，原告也未向第三人支付佣金，第三人已按照拍卖规则履行了拍卖义务，原告主张第三人返还佣金无合同和法律依据。2、第三人作为汇融银行的委托人已经按照委托拍卖合同的约定促成了原告与房屋所有权人张某刚的买卖合同，原告也选定了汇融银行作为合同相对人，因此第三人与本案无关，不存在利害关系。3、原告主张第三人承担连带责任无法律依据。4、原告签署的拍卖规则要求竞买人应仔细审查拍卖标的的瑕疵及可能存在的瑕疵，一经拍卖成交，汇融银行及第三人不应拍卖标的的瑕疵承担责任。第三人用明显的字体进行了提示，原告的拍卖代理人对该规则签字确认。其审查不利损失应该由自己承担。综上，请驳回原告对第三人的诉求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、河北省某某总行有限公司拍卖成交确认书；证明原告在2016年9月23日以410万元的价款成功竞得本案的标的物。 二、中国农业银行个人账户明细；证明原告依约缴纳了保证金及相关款项。 三、石家庄汇融农村合作银行支付清算系统通用凭证。证实拍卖公司在2016年9月28日已经将410万元全部拍卖价款转给被告汇融银行。 四、法院调取的不动产信息薄，证明标的物已经于2015年1月28日被高新区法院查封。 被告质证称，原告陈述的事情经过有一个环节需要补充。原告与被告没有签署任何协议。因此，被告不可能有违约行为，也不可能存在可供解除的合同。针对证据1,真实性、合法性无异议，对关联性有异议成交确认书是原告和第三人签署，被告不是当事人，不能据此确认原告与被告之间有什么法律关系。关于证据2,真实性、合法性无异议，但此证据是原告依据拍卖规则的要求履行竞买人义务而支付款项的行为，此行为与被告无任何关联性，对原告的诉求没有任何关联关系。关于证据3,真实性、合法性无异议，通过证据3举证，可以证实此笔拍卖价款被告已用于偿还原告其父亲李某江借款。本息合计410万元，这也能证明此次拍卖款项是用于偿还真实竞买人原告的父亲李某江的欠款余额，可以证实原告不是本案善意竞买人。关于证据4,真实性、合法性无异议，但不同产登记信息与原告的诉求无关联关系，不能支持原告的诉讼主张。 第三人质证称，对原告陈述的事实经过有补充，2016年9月，第三人根据汇融银行的转委托拍卖张某刚所有的涉案房产，第三人与汇融银行因此签订了委托拍卖合同，后2016年9月21日22日，第三人对拍卖标的进行了公告展示，并且，允许原告对各种所有权资料、房屋图片以及实物进行展示和勘察。2016年9月23日，原告在对标的物进行全面了解的基础上，确认了拍卖规则并且承诺本人在拍卖会前已拍卖标的进行了勘验，已有充分了解。并且对拍卖规则予以认可，之后进行了拍卖。之后的事实和理由同原告陈述。关于原告提交的证据1.真实性无异议。关于证据2的真实性无异议，我方在收取拍卖款项后，于2016年9月28日转给了汇融银行。对于证据3、4的意见同汇融银行的意见。 被告向本院提交如下抗辩证据： 一、2015年1月4日，委托人张某刚、周某平出具给受委托人王某佳的授权委托书，并于2015年1月5日，由石家庄市燕赵公证处对此出具的公证书两份。 二、2015年12月2日，由委托人王某佳转委托给受委托人石家庄汇融农村合作银行某某支行的委托书两份。 以上证据证明汇融银行有权对本案房产进行处置，委托拍卖的行为合法有效。 原告质证称，对证据一、该证据的真实性无异议，但委托事项中不包括拍卖事项。证据二、对真实性有异议无法证明委托书王某佳与受托人汇融银行存在真实的委托关系，并且该委托书属于转委托，没有原委托人张某刚、周某平的签字，且该委托书的授权事项也不包含拍卖标的物。另外，在整个拍卖的过程中，拍卖公司并未向原告出示该公证书及委托书，不包含在委托拍卖标的的清单中。 第三人为支持自己的主张，向本院提交如下证据： 一、委托拍卖合同及委托拍卖标的清单，证明第三人受汇融银行委托进行拍卖。 二、河北青年报拍卖公告，证明第三人对拍卖标的进行了公告及公告展示。 三、李某某身份证复印件及委托书、李某洁、李某1身份证复印件，证明原告等竞买人具有竞拍主体资格。 四、拍卖规则，证明原告等竞买人负担拍卖标的的瑕疵责任。 五、拍卖底价，证明汇融银行出具的拍卖底价。 六、授权委托书，证明汇融银行委托监拍人王某佳监督拍卖。 原告质证称，对证据一的真实性无异议，但对其关联性及合法性有异议，委托合同及附件中不包含委托书及本案被告有权处置财产的文件。因此第三人及委托书及被告对本案标的物不具有处置权是明知的。对证据二、三没有异议。对证据四真实性没有异议，但对拍卖规则第3条之约定有异议。该条款违反了拍卖法第18条之规定，拍卖人缆漏拍卖标的的瑕疵是其法定义务，不能以单方制订的规则来规避应承担的责任。另外，第三人展示的所有的拍卖文件均不包含查封的有关信息，因此原告不存在审查失当。对证据五、六均无异议。 经审理查明，张某刚系石家庄市高新区湘江道319号某某园025-601房产（房产权证号为：石房权证开字第××号、土地证号为：高新国用2013第xxxxx号）及高新区湘江道319号某某园025-6**房产（房产权证号为：石房权证开字第××号、土地证号为：高新国用2013第xxx**）房产的所有权人。2015年1月4日，张某刚、周某平与受托人王某佳签署了两份《委托书》，委托将上述房产作为夫妻共同财产，授权王某佳办理前述房产解除抵押登记手续、签订买卖合同、办理房产过户手续、代签资金监管协议、代开银行账户、代为划转、收取房款、协助买房人办理过户手续等内容，并载明委托人有转委托权。河北省石家庄市燕赵公证处分别对两份委托书进行了公证并出具了公证书。2015年12月2日，王某佳与被告签订委托书两份，分别委托被告代为办理上述两套房产的下列事项：1、代为办理解除抵押登记手续；2、代为签订房屋买卖合同《准许网上签约）、出售上述房产（出售价格由受托人决定）;3、办理上述房产过户手续（包括：提交相关资料、缴纳税费、代签相关文件等）;4、办理上述房产的网上挂牌、网签合同；5、代签资金监管协议、代开银行账户、代为划转、收取房款；6、协助买房人办理银行贷款手续；7、代为办理房屋产权证的挂失、补证手续；8、办理上述房产的预告登记和解除预告登记；9、办理上述房产的解除抵押登记手续及变更使用权登记手续。2016年9月，被告与第三人签订了《委托拍卖合同》，载明委托拍卖的标的名称为高新区湘江道319号某某园025-601；高新区湘江道319号某某园025-602。拍卖合同约定委托人委托的拍卖标的，应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。委托人应提供身份证明和拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其它材料。必要时拍卖人可随时向委托人要求提供咨询，委托人不得拒绝。拍卖期限自本合同签订之日起至2016年10月30日。拍卖成交后，委托人向拍卖人支付佣金。附委托拍卖标的清单为：⑴高新区湘江道319号某某园025-601；房屋所有权人：张某刚、建筑面积：847.70平方米。⑵高新区湘江道319号某某园025-602。房屋所有权人：张某刚、建筑面积：873.36平方米。该委托拍卖清单未载明拍卖标的被人民法院查封的信息。委托拍卖合同还约定了其他内容。2016年9月15日，第三人在河北青年报发布拍卖公告。2016年9月22日，李某某出具委托书，委托李某某作为其代理人，参加拍卖事宜。2016年9月23日，第三人出具《拍卖规则》，载明本次拍卖标的及《中华人民共和国拍卖法》有关规定。2016年8月29日，被告委托王某佳进行监拍。2016年9月22日，被告出具拍卖底价，对本案拍卖标的的保留价为：肆佰万元整。2016年9月23日，第三人对涉案标的进行了拍卖，同日，第三人出具《拍卖成交确认书》，确认原告李某某于2016年9月23日11时在“河北省某某总行有限公司关于石家庄汇融农村合作银行不动产专项拍卖会”上，通过公开竞价成功竞得本案拍卖标的，成交价410万元。拍卖成交确认书提示买受人在付款期限内付清全部价款，凭成交确认书等拍卖文书于2016年10月10日17时前与委托人办理不动产资料交接手续。2016年9月28日，原告将全部价款付清，同日，第三人将410万元拍卖房产款经由河北银行账户返还给被告。原告在办理拍卖标的过户手续过程中，被告知涉案不动产存在查封，无法办理房产过户手续。 经本院调查，石家庄高新技术产业开发区不动产交易登记中心就涉案不动产出具了“不动产权利及其他事项登记信息”，登记信息显示张某刚名下坐落于，均于2015年1月28日被（2015）石高执字第43号民事裁定查封、2016年1月14日被（2015）长民预字第117号民事裁定轮侯查封，至2016年9月23日前还存在其他两个轮侯查封信息。诉讼过程中，经原告申请，本院委托河北某某房地产评估有限公司对涉案房产进行评估。2018年6月8日，河北某某房地产评估有限公司作出了冀华瑞房估（2018）字第20165号房地产估价报告，对拍卖标的在2018年6月4日评估基准日的评估价格为935.39万元。原告为此次评估支付了48600元评估费，河北某某房地产评估有限公司为其出具了收据。 另查，本案三方当事人均认可拍卖佣金1万元系原告交付给被告，被告将该1万元给付第三人。 以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在案佐证。 本院认为，登记在张某刚名下的坐落于石家庄市高新区（房产权证号为：石房权证开字第××号、土土地证号为：高新国用2013第xxx**和坐落于石家庄市高新区（房产权证号为：石房权证开字第××号、土地土地证号为：高新国用2013第000**）作为拍卖标的由房产所有权人张某刚、平委托给王某佳进行处置，王某佳又将拍卖标的委托由被告进行处分，未损害房产所有权人的利益，故王某佳的转委托行为有效，被告具有拍卖标的的处分权。被告因此与第三人之间签订的《委托拍卖合同》合法有效，本院予以确认。原告在被告汇融银行不动产专项拍卖会上，通过公开竞价竞得拍卖标的后与第三人签订了拍卖成交确认书，原告已知晓委托拍卖的标的委托人为被告，原告在本次起诉中选择了委托人即被告作为相对人主张权利，则第三人的代理行为应当由委托人被告承担，因此原、被告之间的买卖合同成立。被告认为其与原告不存在合同关系的主张与事实不符，本院不予支持。由于拍卖标的在拍卖前已被人民法院多轮查封，导致原告无法将竞买标的过户至自己名下，致使原告不能实现合同目的取得房产所有权，故原、被告之间的买卖合同依法应予解除。被告应将标的拍卖款410万元返还给原告。 原告并未将拍卖佣金10000元交付给第三人，故原告要求第三人返还拍卖佣金10000元的主张，本院不予支持。 另，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”本案原告于2016年10月29日即知晓其合同目的不能实现，故原告应于2017年10月28日前向法院提起诉讼主张其权利，其于2018年5月提起诉讼，又未提供诉讼时效中止、中断的证据，故原告主张因的起诉“因拍卖标的存在瑕疵未声明的”而造成的损失已超过诉讼时效期间，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 一、原告李某某与被告石家庄汇融农村合作银行某某支行之间的买卖合同解除。 二、被告石家庄汇融农村合作银行某某支行于本判决书生效之日起十日内返还原告李某某高新区湘江道319号某某园025-601号；高新区湘江道319号某某园025-602号房产拍卖款4100000元。 三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77277元，原告李某某承担43404元，被告石家庄汇融农村合作银行某某支行承担33873元；评估费48600元，由原告李某某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  张 璞 审 判 员  陈培培 人民陪审员  杨 虎 二〇一八年十一月二十一日 书 记 员  齐 枫