江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初3647号原告：颜开丽。委托诉讼代理人：井开标，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告:中央储备粮南京直属库有限公司（原名中央储备粮南京直属库）,住所地在江苏省南京市江宁区陶吴镇新杭村。法定代表人：吴宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡安明，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：程可，江苏君劭律师事务所实习律师。第三人：射阳县苏福粮食收储有限公司，住所地在射阳县特庸镇红旗村（机场路西侧路边）。法定代表人：吕翔，该公司总经理。原告颜开丽与被告中央储备粮南京直属库有限公司（以下简称中储粮南京公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案。中储粮南京公司在答辩期间申请追加射阳县苏福粮食收储有限公司（以下简称苏福公司）为本案第三人参与诉讼，本院经审查后依法予以准许。本案依法适用简易程序，分别于2018年7月16日、2018年8月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序审理，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告颜开丽的委托诉讼代理人井开标，被告中储粮南京公司的委托诉讼代理人蔡安明、程可，第三人苏福公司的法定代表人吕翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜开丽向本院提出诉讼请求：1.中储粮南京公司支付从2018年1月24日起至2018年7月24日两季度的租金975000元（按存粮量3万吨计算）；2.中储粮南京公司立即腾让出所租赁的仓库、房屋、场地等设施，并承担因违约行为给颜开丽造成的损失。庭审中，颜开丽将其诉讼请求中的“因违约行为给颜开丽造成的损失”明确为：由人民法院确认，如果能够及时让房，可以不追究责任；如果不及时让房，要求中储粮南京公司承担2万元违约金。事实和理由：中储粮南京公司于2016年1月13日承租苏福公司坐落在射阳县特庸镇红旗村境内仓库经营。该仓库已于2018年1月24日被射阳县人民法院（2017）苏0924执847号之一执行裁定书裁定房地产及附属设施的所有权及土地使用权归颜开丽所有。射阳县人民法院和颜开丽多次电告、函告、派员到中储粮南京公司洽谈支付租金等相关租赁事宜，中储粮南京公司虽口头承认应当从2018年1月24日起支付租金，但至今未实际履行。中储粮南京公司拒付租金的行为已经构成根本违约，颜开丽有权解除合同，要求中储粮南京公司腾让出仓库、场地、道路租赁设施等。颜开丽多次向中储粮南京公司声明，当前正值季节性夏粮收购期，且颜开丽仓库储存量达4万吨以上，中储粮南京公司的行为致使颜开丽的储粮工作无法开展，给颜开丽造成了巨大的经济损失。综上，颜开丽现按3万吨储存量向中储粮南京公司主张租赁费要求其立即按季度支付租金。中储粮南京公司辩称，1.中储粮南京公司占有案涉房屋基于其与苏福公司签订的《仓储设施租赁合同》及相应的补充协议的约定，合法有据。2.中储粮南京公司与苏福公司签订租赁协议的目的是为了实现经仲裁机构确认的债权，其目的具有正当性。3.租赁协议目前尚未期满，且根据租赁双方就租赁协议履行情况的确认，2018年的租赁费用已经与欠款抵销，中储粮南京公司无义务再次支付租金。4.颜开丽虽然取得了案涉房屋的产权，但其并未通过实物交付实现对房屋的占有，在实物交接办理前，案涉房屋仍归第三人苏福公司控制；在颜开丽未向中储粮南京公司交付房屋的情况下，其无权向中储粮南京公司主张租金权利。5.本案审理中，中储粮南京公司已经与苏福公司办理了仓库交接手续，现仓库仍归苏福公司占有，由此事实可进一步说明颜开丽既无权要求中储粮南京公司返还房屋，也无权向中储粮南京公司收取租金。6.颜开丽在竞买案涉房屋时知晓房屋已经出租的事实，根据合同法的相关规定，其在办理交接手续后应当继续履行租赁协议项下的义务，如其认为苏福公司已经收取租金的行为侵害了其权利，其可以向苏福公司主张权利，而不是向中储粮南京公司主张权利。7.因中储粮南京公司与颜开丽之间未建立租赁合同关系，故其向中储粮南京公司主张违约金缺乏合同依据。综上，颜开丽因其在竞买后至今未与相关部门办理房屋的实物交接，房屋至今仍被原产权人占有，中储粮南京公司认为其首要的问题是先与相关部门办理交接。颜开丽在未办交接的情况下，向中储粮南京公司主张返还房屋及收取租金的权利，既不符合实际情况，也没有法律依据和合同依据，依法应予驳回。苏福公司述称：1.苏福公司作为拍卖资产的被执行人和当事人，射阳法院对企业资产的拍卖结果应当有相关的法律文书告知苏福公司，自2017年12月资产拍卖至今苏福公司未收到射阳法院有关资产拍卖结果的任何法律文书，更没有通知苏福公司与颜开丽进行资产的实物交接。因此，目前涉诉的仓库仍在苏福公司控制之下，颜开丽无权与中储粮南京公司建立租赁关系，更无权向其收取租金。当然，在正式交接办理之前，中储粮南京公司也不应当将仓库交还给颜开丽。2.苏福公司与中储粮南京公司签订的《仓储设施租赁合同》及相应的补充协议的约定，是在盐城市工行、亭湖工行，特庸政府、射阳县粮食局以及苏福公司、中储粮南京公司几方多次协调沟通后，各方均同意苏福公司和中储粮南京公司开展租赁合作的结果。为此，盐城市工行还召集亭湖工行和苏福公司专门会办研究向苏福公司投放贷款用于扶持苏福公司和中储粮南京公司租赁合同的履行。亭湖工行在为苏福公司办理贷款手续程序的同时，为了保障苏福公司和中储粮南京公司租赁协议的履行，向中储粮南京公司和苏福公司出具了《情况说明》，由亭湖支行王文政行长在其办公室亲自交予苏福公司和中储粮南京公司的工作人员，并就盐城市工行的行长会办会精神向苏福公司和中储粮南京公司做了详细的阐述。所以苏福公司和中储粮南京公司的租赁协议是征得抵押权人亭湖工行的同意和认可的，合法有据。3.苏福公司与中储粮南京公司签订租赁协议的目的是为了“以租抵欠”归还经仲裁机构确认的债务，苏福公司已用中储粮南京公司的欠款抵销了中储粮南京公司应付的租赁期内的全部租金，故颜开丽无权重复向中储粮南京公司收取租金。4.颜开丽虽然取得了案涉房屋的产权，但是苏福公司还有资产不在法院拍卖资产的《评估报告》之中。苏福公司于2013年3月20日与盐城工行亭湖支行签订1455万元的抵押合同并附《抵押物清单》，就企业的房产、土地都有具体价值说明。但亭湖支行对苏福公司只投放了1200万元抵押贷款，还有255万元贷款没有投放，但相应房产（射房权证特庸字第××号）已经进行了抵押登记，所以该255万元抵押物以及拍卖款应归苏福公司所有，用于处理普通债权的分配。此问题苏福公司已向射阳法院提出书面执行异议。同时苏福公司涉及射阳法院、亭湖法院等多起判决执行的借款纠纷执行案件，也包括和中储粮南京公司的执行案件，都对苏福公司资产进行了保全和查封，还有工人工资、税金等其他问题未解决。企业资产拍卖后射阳法院应就拍卖款做书面分配方案通知被执行人苏福公司知晓有无异议。但自2017年12月资产拍卖成交至今已超过8个月时间射阳法院未有拍卖款书面分配方案给苏福公司，但拍卖款已有被划分。苏福公司认为射阳法院对苏福公司资产拍卖款处置程序有问题，苏福公司已经提出书面执行异议。5.射阳法院在2017年12月13日发布的拍卖公告和须知当中已明确标注拍卖标的物状态为“有出租未解决”，同时在拍卖须知第十条中明确“竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知和未知的瑕疵。”颜开丽在竞买案涉房屋时知晓房屋已经出租的事实，则根据合同法的相关规定，资产买卖不破租赁，其应当继续履行租赁协议。综上，颜开丽在未通过交接取得仓库的实物控制权的情况下，向中储粮南京公司主张租金权利，既无合同依据，也无法律依据，与实际履行情况也不相符，依法予以驳回。通过庭审调查，可以确认以下事实：2013年7月12日，中储粮南京公司向泰州仲裁委员会申请仲裁，要求苏福公司偿还货款7715520元，并支付违约金1543104元等。该委经审理于2013年12月5日作出[2013]泰裁字第95号裁决书，裁决苏福公司偿付中储粮南京公司货款7508270.8元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率偿付从2013年6月28日起至实际给付上述款项之日止的违约金。后中储粮南京公司向盐城市中级人民法院申请执行，该院于2016年4月26日作出（2015）盐执字第00474-1号执行裁定，以未发现被执行人有可供执行的财产，申请执行人亦未提供被执行人其他可供执行财产线索为由裁定终结[2013]泰裁字第95号裁决书的本次执行程序。2014年1月13日，中储粮南京公司作为甲方与苏福公司作为乙方签订《仓储设施租赁合同》，约定甲方整体租用乙方位于射阳县特庸镇红旗村（机场路旁）1-10号总容量4万吨完好仓房和与储粮活动有关的仓储设施设备、场地、道路、以及粮库内一切办公楼房及办公设施、生产及生活设施等。协议第二条约定，租赁费用标准为65元/吨/年。甲方应付乙方租金按下列方式结算、支付：（1）将应付租金中的50%与乙方拖欠甲方的货款相抵销；（2）将应付租金中的30%直接支付给中国工商银行盐城亭湖支行指定账户，用于银行扣收货款利息；（3）其余租金直接支付给特庸镇人民政府指定账户，用于扣收抵押担保借款本息。租赁期限从2014年2月1日起至2018年12月31日止。合同还约定：本合同生效的先决条件是：乙方须提供现有抵押权人的书面承诺，保证在甲方承租期间，抵押权人无条件地不行使抵押权；乙方在合同签订后的十五日内先偿还拖欠甲方的贷款200万元，其余欠款的偿还按第二条约定以租金逐年抵销。2014年5月30日，中储粮南京公司作为甲方与苏福公司作为乙方签订《仓储设施租赁合同补充协议》，约定：为保证夏季粮食收购工作及时启动，双方确认乙方30万元汇入甲方账户后，《仓储设施租赁合同》即生效。双方自2014年6月1日起办理移交手续，甲方在扣除年租金50%作为乙方归还甲方货款后，剩余50%租金在支付乙方指定的非乙方账户时，提取一定的比例支付给特庸镇政府，具体比例甲乙双方与特庸镇政府另行约定。合同还约定，乙方负责做好地坪、围墙、电力、消防等具体维护工作后，向甲方交付租赁资产，双方签署交接清单，该清单为乙方今后收回资产的依据。除低值易耗品外，固定资产应列入交接清单。2016年1月13日，在射阳县粮食局、特庸镇政府的见证下，中储粮南京公司作为甲方与苏福公司作为乙方签订《仓储设施租赁合同》，主要内容为：第一条甲方租赁乙方仓储设施情况。甲方整体租用乙方位于射阳县特庸镇红旗村（机场路旁）1-10号总容量4万吨完好仓房和与储粮活动有关的仓储设施设备、场地、道路、以及粮库内一切办公楼房及办公设施、生产及生活设施等，用于收购、储存管理粮食及甲方人员工作、生活之需。第二条租赁费用标准及支付方式租赁费用标准：租赁费用标准为65元/吨/年，按月计算（不足一个月按实际储存天数计算租金）。租金按甲方实际存粮的数量和时间计算，空仓及存粮不足的仓容均不计付租金。甲方使用乙方其他仓储设施也不另支付费用。租赁费用支付方式：租赁费用按季度支付，每季度前七日前支付上季度费用；甲方支付费用之前，乙方须提供应付租金金额（含抵销的货款部分）正式发票，否则，甲方有权迟延（或扣税）支付。在乙方结清拖欠甲方货款及相应利息前，甲方应付乙方租金按下列方式结算、支付：（1）将应付租金中的60%与乙方拖欠甲方的货款相抵销；（2）将应付租金的40%支付给乙方。在乙方结清拖欠甲方货款及相应利息后，每年租金全部支付给乙方。第三条租赁期限租赁期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止。如遇国家重大政策性调整或甲方主管机关中国储备粮管理总公司南京分公司明确指示甲方终止租赁，或发生人力不可抗拒事件，经甲方书面通知后，甲方有权提前解除合同，甲方按实结算租赁费用后，不承担其他任何责任。因特庸镇政府扶持苏福公司200万元借款，应特庸镇政府要求，经协商，中储粮南京公司作为甲方与苏福公司作为乙方于2016年3月28日签订《仓储设施租赁合同补充协议》，主要内容为：一、双方同意，在甲方双方租赁关系未作改变的前提下，乙方委托甲方将2016年4月1日至2018年12月31日期间甲方应付乙方的40%租金，直接支付给特庸镇政府；二、甲方凭乙方开据正式租赁发票和每次委托支付函，分季支付。三、乙方资产若发生权属转移，乙方应在办理转移前提前通知甲方，并相应调整租金支付方式和对象等内容。……2016年6月16日，盐城中院向中储粮南京公司送达（2015）盐执字第00346号执行裁定书、协助执行通知书，请求协助执行：查封、冻结苏福公司在你处的全部剩余租金（除补充协议约定给你库抵充货款的），查封、冻结期限为叁年（自2016年6月16日至2019年6月15日止）。2017年12月28日，本院以起拍价10539368元对被执行人苏福公司所有的坐落于射阳县特庸镇红旗村房地产以及附属设施在淘宝网司法拍卖平台上进行拍卖，后颜开丽于2017年12月30日以最高价10539368元竞得拍卖标的物。本院在淘宝网网页中“竞价标的调查情况表”中载明租赁情况为“有出租未解决”。2018年1月5日，中储粮南京公司作为甲方与苏福公司作为乙方签订《欠款结算书》，主要内容为：甲方通过整体租赁乙方资产（仓房）存储政策性粮食方式，乙方租金收益抵算所欠甲方债务。现将2017年度之前的债务偿还情况清算如下：一、债务情况乙方共欠甲方7507010元及相应利息。二、还款情况1.2014年3月，特庸镇政府协助乙方还款80万元；2.2014年5月，乙方还欠款30万元；3.2014年7月，乙方用轿车抵还欠款42万元；4.2014年7月至2017年12月，资产租赁按合同约定计算收益抵算欠款4162179.7元；合计苏福公司共清偿欠款5682179.7元。三、清算结果1.根据双方2016年3月28日签订的《仓储设施租赁合同补充协议》条款约定，特庸镇政府承诺继续扶持乙方还甲方部分欠款，所以甲方至2017年12月底分批支付给特庸镇政府1006934.5元。2.经清算，截止2017年12月底，包扣甲方支付特庸镇政府款项，乙方共欠甲方2831764.8元，利息另计。3.鉴于2016年6月16日，盐城中院向甲方送达协助执行通知书[（2015）盐执字第00346号]，如果甲方应付租金（含支付给特庸镇政府款项）被执行划扣，则被执行划扣的款项应由乙方承担。待执行情况落实后双方再进一步清算。2018年1月24日，本院作出（2017）苏0924执847号之一执行裁定，裁定：被执行人苏福公司所有的坐落于射阳县特庸镇红旗村（射房权证特庸字第××、20××20、20××18、20××19、20××33号，射国用（××）第××号）房地产以及附属设施的所有权及土地使用权归买受人颜开丽所有。2018年1月29日，苏福公司向中储粮南京公司出具《承诺书》，承诺2018年仓储设施租赁产生的所有租金用于归还欠款，不再要求中储粮南京公司拨付，加速还款以保证合同期满前足额归还欠款。2018年3月7日，苏福公司开具并向中储粮南京公司提供2018年4月份-8月金额为90万元和2018年9月-12月金额为70万元的仓储设施租赁费增值税普通发票各一张。2018年3月13日，本院作出《告知书》，告知中储粮南京公司：本院对苏福公司所有的坐落于射阳县特庸镇红旗村的房地产以及附属设施在本院淘宝网司法拍卖平台上进行拍卖，由买受人颜开丽竞得拍卖标的物。本院于2018年1月24日裁定上述房地产及附属设施的所有权及土地使用权归买受人颜开丽所有。中储粮南京公司陈述上述告知书在2018年4月15日前后才收到。2018年5月8日，苏福公司向中储粮南京公司出具《粮权确认书》，内容为：储存在苏福粮库库区的1、2、9、10仓最低收购价小麦13087吨的粮食，性质为中央事权粮油。粮食权属国务院，非我单位资产，我单位保证绝不擅自动用，绝不对外进行担保或对外清偿债务。2018年5月23日，颜开丽代理人井开标向中储粮南京公司寄送律师函，主要内容为：房屋所有权及土地使用权颜开丽将在近日派员接管房屋土地及附属设施。中储粮南京公司应从2018年1月24日起向颜开丽缴纳租金，直至期满，租金不得低于前三年平均值，若提起终止合同，应提前三个月告知，否则承担因耽误季节存粮造成的损失及违约金等。2018年7月13日，盐城市茂通运输有限公司（以下简称茂通公司）与中储粮南京公司签订《运输协议》，中储粮南京公司委托茂通公司负责射阳租赁库小麦13087吨运送至射阳县粮食购销总公司康田原租赁库。中储粮南京公司共计支付523480元运费。2018年8月3日，中储粮南京公司作为甲方与苏福公司作为乙方签订《资产移交协议》，主要内容为：一、资产情况乙方1-10号完好仓库和库区内与储粮活动有关的仓储设施、场地、道路、以及粮库内一切办公楼及办公设施、生产及生活设施等。二、资产移交甲乙双方共同对库区内仓房、仓储设施、道路场地、电力电器及办公、生活等所有设施进行核对，确认完好无损无异议。即日起，甲方将资产整体移交乙方。同日，双方办理交接并形成《苏福公司仓储及附属设施明细表》。《资产移交协议》签订后，中储粮南京公司作为甲方与苏福公司作为乙方签订《合同终止协议》，内容为：甲、乙双方经友好协商一致，同意从2018年8月3日终止仓储设施租赁合同及仓储设施租赁合同补充协议。本院认为，本案的争议焦点是：1.中储粮南京公司是否差欠颜开丽租金以及应否承担违约责任？2.颜开丽要求中储粮南京公司腾让出所租赁的仓库、房屋、场地等设施是否具有事实和法律依据？一、关于争议焦点1，第一，中储粮南京公司与苏福公司签订的《仓储设施租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议签订的背景、过程以及合同条款可以看出，中储粮南京公司承租苏福公司位于特庸镇的仓房和与储粮活动有关的仓储设施设备、场地、道路，以及粮库内一切办公楼房及办公设施、生产及生活设施等的目的是为了通过“以租抵债”方式实现债权。盐城中院在向中储粮南京公司送达（2015）盐执字第00346号执行裁定书、协助执行通知书时查封、冻结的也仅是租金抵充货款外的剩余租金，而根据苏福公司与中储粮南京公司于2018年1月5日签订的《欠款结算书》，截止2017年12月底苏福公司尚欠中储粮南京公司2831764.8元。2018年3月7日，苏福公司开具并向中储粮南京公司提供2018年4月份-8月金额为90万元和2018年9月-12月金额为70万元的仓储设施租赁费增值税普通发票各一张，可以认定中储粮南京公司已经预付了2018年4月-12月的租金160万元，预付租金尚不足以清偿苏福公司差欠中储粮南京公司的货款。并且中储粮南京公司2018年储存在苏福公司粮库的小麦仅为13087吨，根据双方协议约定的租金计付标准，一年的租金也仅为850655元，但中储粮南京公司仅4月-12月以租抵债的款项就达到160万元。综上，可以认定中储粮南京公司截止到2018年12月31日租期内的全部租金都已缴纳完毕，无须再支付2018年度的租金。第二，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，房屋所有权转移后，原租赁合同的效力仍然存续，房屋受让人与承租人之间，无须另订立合同，即当然地发生租赁关系。房屋的受让人取代了原所有权人的地位成为新的出租人，可以向承租人主张权利，承租人应向新所有权人履行义务，原租赁合同的内容，如租金的数额、租赁期限的长短等依然不变。如上所述，中储粮南京公司已经于2018年3月7日预付完2018年度的全部租金。而本院是于2018年3月13日书面告知中储粮南京公司苏福公司所有的射阳县特庸镇红旗村的房地产以及附属设施于2018年1月24日由本院裁定上述房地产及附属设施的所有权及土地使用权归买受人颜开丽所有。现有证据不能证明中储粮南京公司在与苏福公司之间就以租抵债进行清算时明知涉案房产及附属设施等已经法院拍卖并由颜开丽竞得，所有权归颜开丽所有。故根据“买卖不破租赁”的原则，颜开丽作为新的出租人无权再要求中储粮南京公司支付2018年度租金，颜开丽以中储粮南京公司拒付租金为由要求其承担违约金，不具有事实及法律依据，本院不予支持。二、关于争议焦点2，第一，中储备南京公司基于与苏福公司签订的《仓储设施租赁合同》占有涉案房屋、仓库、场地等设施，且通过“以租抵债”的方式已经缴纳租赁期内的全部租金。颜开丽以中储粮南京公司拒付租金为由要求解除合同并要求中储粮南京公司立即腾让出所租赁的仓库、房屋、场地等设施不具有事实和法律依据，本院不予支持。第二，颜开丽诉讼要求中储粮南京公司立即腾让出所租赁的仓库、房屋、场地等设施，但在本院审理过程中，中储粮南京公司已于2018年8月3日与苏福公司签订《资产移交协议》，并将相关资产交付给苏福公司，苏福公司已确认相关资产已在其占有控制之下，故对颜开丽要求中储粮南京公司腾让出所租赁的仓库、房屋、场地等设施的请求，由于中储粮南京公司已不实际占有，故本院亦不予支持。综上，原告颜开丽的诉讼请求不具有事实和法律依据，本院不予支持，依据《中华人民共和国》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告颜开丽的诉讼请求。案件受理费13550元，由原告颜开丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨海涛代理审判员  唐文静人民陪审员  程新涛二〇一八年十一月二十日书 记 员  陈凯月附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2.《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。