广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初13697号原告：叶炎祖，男，1954年7月5日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：林国亮，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告：黄仕昌，男，1979年12月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁燕萍，广东穗峰律师事务所律师。被告：欧建英，女，1956年6月28日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：黄仕章，男，1987年3月11日出生，汉族，住址同上。被告欧建英及第三人共同委托诉讼代理人：夏海龙、常琪，广东卓信律师事务所律师。原告叶炎祖与被告黄仕昌、欧建英及第三人黄仕章房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林国亮，被告黄仕章委托诉讼代理人梁燕萍、罗穗峰，被告欧建英及第三人共同委托诉讼代理人夏海龙、常琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认广州市麓景路上塘街十三巷x房的产权人是原告；2、两被告及第三人配合将上述房屋产权过户登记至原告名下。事实和理由：广州市麓景路上塘街十三巷x房登记在被告黄仕昌祖母陈某芬名下，被告黄仕昌称其为祖母在涉讼房屋的唯一合法继承人，基于对被告家人的信任，在被告黄仕昌未办妥继承手续的情况下，原告与被告黄仕昌于2006年6月1日就涉讼房屋签署了《房屋买卖协议书》以180000元价格购买涉讼房屋，除定金50000元外，余下楼款在原告取得房地产证后支付。合同写明被告黄仕昌应向原告提供房屋产权证及遗产唯一合法继承人证明文件等。合同签订后，原告在两被告要求下，已向被告黄仕昌支付了楼款120000元，两被告在2006年将涉讼房屋交付原告使用至今。在原告多次催促下，两被告一直未按合同约定出示继承人证明文件，原告要求两被告及第三人配合办理继承及房屋过户手续，也被被告拒绝。令人震惊的是，合同签订后房价大涨，被告欧建英告知原告涉讼房屋将过户至其名下，而非被告黄仕昌名下，并要求原告加价1000000元才肯将房屋出售给原告，否则不予配合办证，原告不同意被告加价，故原告提出上述诉讼请求，原告同意支付剩余房款以完成办证。被告黄仕昌辩称：本案买卖合同事实上履行不能，应予以解除，原告在涉讼房屋买卖过程中存在严重过错，应自行承担后果。被告欧建英及第三人共同辩称：不同意原告的诉讼请求。签署买卖合同时，涉讼房屋属于黄某强与欧建英共同共有，该房屋是陈某芬的遗产，其于2005年去世。陈某芬与前夫在1957年离婚，在1999年购买了涉讼房屋，被告黄仕昌将房屋出售给原告属于无权处分，黄某强及欧建英没有追认其处分行为。事后被告欧建英及第三人对交易价格的拒绝承认应视为不追认被告黄仕昌的处分行为，且权利人追认有期限限制，原告没有催告被告及第三人在一个月内追认。原告明知被告黄仕昌并非产权人，还坚持签订买卖合同，不属于善意相对人。被告黄仕昌是以自己名义签订买卖合同，不构成表见代理。经审理查明：据穗房地证字第××号房地产证记载，广州市麓景路上塘街十三巷x房登记在陈某芬名下，建筑面积58.2439平方米，已购分摊面积6.2204平方米，1999年10月向中国对外贸易中心（集团）购买。根据该房屋不动产登记查册表显示2017年5月19日欧建英申请继承，于同年7月19日申请撤回登记。2006年6月7日，原告（买方）与被告黄仕昌（卖方）签订《房屋买卖协议书》，写明买卖双方协商出售及购入广州市麓景路上塘街十三巷x房，成交价180000元，定金50000元买方应在2006年2月1日前支付给买方，楼价余款130000元，买方应在本次交易完税并卖方取得上述房屋新房产证后，买方在一个月内分两次直接支付给卖方，而过户所牵涉的税费、保险、手续费等一切与之相关的费用，应由买方承担；该物业以现状售予买方，而买方或其授权代表已检查并同意以现状购获该物业，故买方不得拒绝交易，该物业之现状是指该物业买方于2006年5月1日同意确认该物业状况并装修入住；鉴于目前该物业牵涉卖方的继承问题不能马上解决，而引至未及时进行办理过户买卖手续，此情况为双方协商同意认可的，卖方为该房屋合法唯一继承人，并非该房屋现有所有人，卖方出售该房屋时，应出示该房屋原房产证及遗产合法唯一继承人证明文件，或通过政府公证机关证明卖方有出售该房屋的权利；卖方须保证完成该房屋继承手续后对上述物业享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理，有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等，卖方应在交付物业予买方使用之日期前清理完毕，从而保证该物业交易完成后买方无需对上述事项负责，否则卖方应赔偿买方由此而引起的一切损失；同时，由于该物业的特殊原因，未能按双方的要求及时办理过户手续，如因政府因素而引致不能办理合法继承（非卖方意愿故意造成），那么，卖方应以每月800元扣除买方的首期定金，共计62.5个月，此后，双方应本着友好态度协商买方居住该物业的方式，同时，如发生此情况，卖方应给予买方，在卖方宣布无法过户之日起的12个月的时间搬迁，直至买方搬迁完毕为止；卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则视为卖方违约，同时，卖方须退还所收买方之已付款项等。合同签订后，原告向被告黄仕昌支付房款120000元，被告黄仕昌在2006年6月1日将涉讼房屋交付原告使用至今。另查，黄某强与欧建英于1979年3月3日结婚，生育两子为黄仕昌、黄仕章。陈某芬于2005年1月死亡。2013年2月5日，本院作出（2012）穗越法民一特字第6号民事判决书，判决宣告黄某强死亡。2017年4月25日，广州市流花湖公园出具《证明》，写明：陈某芬（曾用名陈某庆）父亲陈某列（花名陈某咪），1959年因水种病死了，母亲梁二妹，1969年8月初一因心脏病病死；黄瑞与陈某庆原是夫妻关系，于1957年5月1日由高要县集成人民法庭判处双方离婚，儿子黄某强由陈抚养；陈某芬终身只生一子黄某强，个人档案中无记载与黄瑞离婚后的婚姻记录等。庭审中，原告提交了其子叶某明与被告欧建英的电话通话文字记录，显示欧建英要求原告按照市价加价购买才过户，被告欧建英对该证据不予确认。经本院释明，买卖合同如因被告黄仕昌没有处分权无法继续履行，原告是否变更诉讼请求为解除买卖合同、赔偿损失等，原告当庭表示同意变更诉讼请求，具体如下：1、解除房屋买卖合同；2、两被告及第三人共同赔偿原告实际损失，该损失为起诉时房屋市场价与原交易价格之差；3、两被告及第三人共同向原告退还房款120000元。原告表示如合同解除，在被告及第三人赔偿原告损失后，其可以在2个月内搬出涉讼房屋，同意本案一并处理搬迁事宜。对原告变更后的诉讼请求被告黄仕昌陈述：同意解除合同，退还已付房款，但不同意赔偿损失。原告与被告是老乡关系，原告清楚知道被告家庭情况，在没有经过欧建英及黄仕章同意的情况下擅自签订买卖合同，自身存在过错。对原告变更后的诉讼请求被告欧建英及第三人陈述：原告对被告黄仕昌无权处分房屋是清楚的，其对合同无法继续履行存在过错，合同的约定可以看出原告对房屋无法过户的风险有所预见。欧建英及黄仕章早就知道原告居住在涉讼房屋，但不知道是买卖关系。以为是租赁关系，房屋买卖合同是由被告黄仕昌与原告签订，根据合同相对性，原告要求被告及第三人承责没有依据，本案交易行为不构成表见代理，也不构成善意取得，原告与被告黄仕昌签订买卖合同损害了被告及第三人的利益。从合同签订至今，原告一直居住在涉讼房屋，获得了租金利益，在责任划分中应考虑参照租金参考价扣减原告使用房屋的利益。本案审理期间，原告申请对涉讼房屋起诉时市场价格进行评估。本院依法委托广东卓越土地房地产评估咨询有限公司负责评估，该公司在2018年10月22日出具《房地产估价报告》，写明：涉讼601房在2017年6月27日的总价为180.16万元，建筑面积64.4643平方米，单价为27948元/平方米。原告对该报告没有异议，两被告及第三人认为该报告与本案无关。本院认为：原告与被告黄仕昌签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签约时，涉讼房屋登记在陈某芬名下，而陈某芬已去世，按照法定继承的相关规定，涉讼房屋由陈某芬的儿子黄某强继承，该房屋属黄某强与被告欧建英的夫妻共同财产。此后黄某强被宣告死亡，黄某强对涉讼房屋享有的产权份额应由两被告与第三人共同继承。被告欧建英及第三人不同意追认上述买卖合同，原告亦没有提供证据证明被告欧建英及第三人有实际履行买卖合同的行为。在此情况下，上述买卖合同因卖方未能取得处分权而不能继续履行，经本院释明，原告变更诉讼请求为解除合同，由被告返还房款并赔偿房屋差价损失。被告黄仕昌同意解除买卖合同，返还已付房款，本院予以照准。关于赔偿损失一节，一方面，买卖合同约定被告黄仕昌须保证完成该房屋继承手续后对涉讼房屋享有完整所有权，但被告黄仕昌没有成为涉讼房屋唯一合法继承人，无法为原告办理房屋产权证，构成违约；另一方面，在签约时原告明知被告黄仕昌并非涉讼房屋唯一继承人，仍与其签订买卖合同，亦存在过错，应承担相应的交易风险与后果。综合考虑合同履行情况及双方过错程度，本院确定原告与被告黄仕昌过错比为1:1。经评估，涉讼房屋起诉时市场价格为1801600元，与原交易价格的差价为1621600元，按照买卖双方过错比，被告黄仕昌应向原告赔偿该差价的一半即810800元。原告要求被告欧建英及第三人一并承担不符合合同相对性原则，本院不予支持。合同解除后，原告同意在本案中一并处理搬迁事宜，要求给予两个月的搬迁期限，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、原告叶炎祖与被告黄仕昌签订的《房屋买卖协议书》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告黄仕昌在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告叶炎祖退还已付房款120000元；三、被告黄仕昌在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告叶炎祖赔偿房屋差价损失810800元；四、原告叶炎祖在本判决发生法律效力之日起2个月内，将广州市越秀区上塘街十三巷x房腾空交还给被告黄仕昌；五、驳回原告叶炎祖其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元，由原告叶炎祖负担5900元，被告黄仕昌负担5900元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 博人民陪审员  邓晓红人民陪审员  陈慧玲二〇一八年十一月九日书 记 员  朱 慧