广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初1497号原告：刘志文，女，1978年2月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李华庭，广东广鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈叶兴，广东广鸿律师事务所律师。原告：李国强，男，1977年11月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李华庭，广东广鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈叶兴，广东广鸿律师事务所律师。被告：中山市建华房地产发展有限公司，住所地广东省中山市小榄镇**祥龙路**菊城建华花园中和庭。法定代表人：刘显进。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。原告刘志文、李国强与被告中山市建华房地产发展有限公司（以下简称建华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志文、李国强的共同委托诉讼代理人李华庭，被告建华公司的委托诉讼代理人李宏科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志文、李国强向本院提出诉讼请求：建华公司继续履行与刘志文于2017年11月3日签订的尚筑认购书，并按中山市××路××07卡商铺实测套内建筑面积计算总房价款，总房价款为609873.9元。事实和理由：刘志文与建华公司于2017年11月3日签订尚筑认购书，刘志文认购建华公司位于中山市××路××07卡商铺（以下简称07卡商铺），总房价款为817231元。后因07卡商铺实际面积与认购书载明的面积存在差异，07卡商铺实际测量套内面积仅有50平方米，而认购书记载的套内建筑面积为67平方米，面积差异值达-25.37%。依据尚筑认购书第三条第4款预测套内建筑与实测套内建筑面积差异值超过+-3%以上，双方继续履行合同，超过-3%以上的部分出售方按认购书预测面积价据实退回房价款给认购方。建华公司未按尚筑认购书约定履行合同，刘志文、李国强多次要求建华公司继续履行尚筑认购书，但建华公司拒绝履行合同。建华公司辩称，刘志文与建华公司签订的是预约合同，而且双方最终未能签订正式买卖合同的原因是因为刘志文没有按照认购书约定支付费用及签订合同，刘志文无权要求继续履行预约合同，请求驳回刘志文诉讼请求；不认可李国强的原告身份。刘志文、李国强、建华公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：刘志文、李国强是夫妻关系。2017年11月3日，建华公司作为出售方，刘志文作为认购方签订尚筑认购书（NO.000325），约定由刘志文认购位于中山市××北区××路××07卡商铺，商铺预测建筑面积约为68.05平方米，预测套内建筑面积约为67平方米，总房价为817231元。定金30000元，首期房款387231元须于2017年11月10日前付清，余款400000元须于2017年11月10日前付清或办理银行贷款手续，包括但不限于签署贷款合同等相关文件，以及提交齐全合法、有效的贷款申请所需资料等。（具体贷款金额以银行审批为准，若按揭银行不予审批或审批不足的金额，认购方须于银行批复后七天内付清）。该认购书记载各面积以日后产权登记部门核定的面积为准，若该物业上述预测套内建筑面积与实测套内建筑面积差异值在±0.6%（含±0.6%）以内的，总房价款保持不变；超过±0.6%以上至±3%（含±3%）以内的，双方均同意按该合同认购书约定的预测套内建筑面积单价，自超过±0%以上面积据实多退少补；超出±3%以上，双方继续履行合同，超过+3%以上的部分无偿归认购方所有，超过-3%以上的部分出售方按本认购书约定预测套内建筑面积单价据实退回房价款给认购方，公共分摊面积发生差异时，双方同意不作多退少补，不作任何补偿或赔偿，房价款保持不变。认购书第一页空白位置还手写如下内容：“标准总价：859700”“装修标准洁屋交房”、“目前因产权面积不一，需协商，特注明此认购书规定付清款项之日期延长至协商完毕之日结束（2017.12.16）俞贝”。建华公司则提交另一份认购书，并无手写内容“目前因产权面积不一，需协商，特注明此认购书规定付清款项之日期延长至协商完毕之日结束（2017.12.16）俞贝”，故对此手写内容不予确认。2017年11月3日，刘志文缴纳商铺07卡30000元定金。2017年12月20日，刘志文委托广东衡德律师事务所向建华公司发出律师函，称刘志文认为即使涉案商铺存在面积差异，双方也可搁置争议，继续履行认购书。对于面积差，建华公司可按照给出的新建筑面积确定后履行，也可按照目前的建筑面积继续履行，无论该面积是维持还是修改后，刘志文一方会按照建华公司填写的认购书的购房款付清所有购房款。建华公司不应要求刘志文需处理尚行轩05卡商铺的价款差，并签写补充协议作为履行本案认购书的条件。现要求建华公司在收到函件后三日内联系刘志文对履行认购书一事进行协商。2018年1月9日，建华公司委托广东正日律师事务所向刘志文寄出解约通知书，称：一、阁下向发展商认购了座落于中山市××北区××路××7卡商铺的商品房，总房价款为人民币817231元，阁下已签订了尚筑认购书，并支付定金人民币30000元。根据认购书的约定，阁下应于2017年11月10日或之前向发展商支付房价款（不含定金）人民币387231元，同时签署中山市商品房买卖合同并办理剩余房价款人民币400000元的银行按揭申请手续。经发展商多次催告，阁下至今仍未履行上述责任，已构成违约。二、本律师在此通知阁下，务请阁下于2018年1月24日前向发展商支付房价款人民币387231元，同时与发展商签署中山市商品房买卖合同并办理剩余房价款人民币400000元的银行按揭申请手续；逾期，发展商将于上述期限届满之次日即2018年1月25日解除与阁下签署的认购书，没收阁下支付的定金，并收回上述商品房另行处分，由此引起的后果及损失均由阁下自行承担。”同年1月22日，刘志文委托广东广鸿律师事务所向建华公司发出律师函，称：“委托人于2017年11月3日与贵公司签订尚筑认购书。委托人认购贵司位于中山市××北区××路××07卡商铺（以下简称07卡商铺），总房价款为817231元。后因07卡商铺实际面积与认购书载明的面积存在差异，委托人一直同贵司售楼部工作人员进行交涉，希望达成处理方案，并签署相关合同文件。但贵司向委托人提出：因委托人之前购买的贵公司05卡商铺亦存在面积差异，需要就05卡商铺签订补充协议并向贵公司支付差价，否则07卡商铺将不能购买。委托人认为购买07卡商铺与之前完成购买合同的05卡商铺是不同的两件事，不同的两笔买卖关系，应按各自合同约定处理，不能混为一谈，故拒绝签署。其后，委托人多次要求贵公司继续履行尚筑认购书，但贵公司售楼工作人员均以未签署05卡铺位补充协议，不能购买07卡铺位为由予以拒绝。关于履行尚筑认购书事宜，委托人已于2017年12月20日委托广东衡德律师事务所发出律师函：敦促贵公司切实履行07卡商铺认购书一事；逾期，委托人将遵循法律途径向贵公司主张权利。但时至今天贵公司仍以未签署05卡铺位补充协议，不能购买07卡铺位为由，拒绝履行07卡铺位认购书。2018年1月24日，双方因涉案商铺存在面积差，就是否继续履行2017年11月3日签订的尚筑认购书发生争议，刘志文、李国强起诉至本院要求解决。诉讼中，刘志文、李国强提交2017年11月27日、12月5日、12月12日、2018年1月17日的录音及录像资料，拟证明因涉案商铺的面积差问题曾多次致电及前往售楼部，要求签订合同及支付房款，但建华公司一直未予以答复。刘志文、李国强称其提交的录音文字资料中，刘表示刘志文，俞表示售楼部工作人员俞经理，李表示李国强。2017年11月27日电话录音录音中俞称：“哦，我还在等通知，等开发商的通知。”“哦，他们没有通知我的”“我尽快催一下他们咯”。2017年12月5日的录音，刘称：“因为我还是想说，因为我们不是这样子，11月3号那天已经来跟你们签订认购书嘛，然后那个上面写的说是10号之前要付款，要买这个铺面，然后10号以前我已经过来，已经要跟你们一次性付款，把这个铺面给买了，但是呢发现那个面积有差错之后，你们就叫我等消息，然后中途你也知道，我也跑来了几次，你也见过我几次了，对不对，对啊，然后我也跟你们俞经理他们也都联系过，你们都没有明确的答复。都没有明确的答复，老叫我等通知，可是现在已经过了一个月了，所以我吧……”工作人员：“你给钱没有吧”刘：“我就是今天想过来给钱，把合同签了，我那天7、8号、10号以前，我也把那个钱带过来了，我说一次性付款，先把这个合同给签了，他也说不行，可是我也是这样子，老拖着我，那我也好烦，你知道我老往你这里跑，你也见过我好多次是不是，我老往你这里跑浪费时间也浪费精力，我也要上班的。那你的意思是说我可以先给钱，然后到时迟点再签合同，还是怎样，这样问题你帮我处理下，我也不能老往你这里跑。好不好啊。对吧。”工作人员：“到那边谈吧，别站在这里好吧。”刘：“看看今天我也带钱过来了，看看能不能一次性付款，然后把这个合同签了，还是怎么个答复，你得给个答复我，因我老跑，我心里也不舒服。”……工作人员：“是它因为那个协议书还没有下来，所以签不到。”……工作人员：“不用担心这个问题，因为你们已经写了那个认购书啦。”刘：“我知道。”李：“认购书上是写着11月10号。”刘：“11月10号已经过期。”工作人员：“不怕不怕，因为我们是按照我们的规定来的，因为开发商那边还没有给到通知我们，那个铺面也不关事的，知道吗？”……刘：“那你要给个最终的答复，也就是说大概什么时间才能把这个事情弄好。”工作人员：“什么时间这个不能确定哦，因为你知道咯开发商不是时时在这里的，那些老总，你那个协议书要一批一批批下来的，不是说你单个人，你不是说，他那么大的一个公司，不单只是一两个老板要批下来，这样子的。”……刘：“你能不能在这里写几句话，因为那个面积错，所以没有签合同啊，所以我这张认购书是一直都有效的啊，可不可以呀，然后盖章。”俞：“可以啊，因为这确实过错方不在你们。”……俞：“盖章没有，我只有签名。”刘：“嗯嗯，对对，签名然后盖个章嘛，你们不是有那个建华章吗？”俞：“这个章不能乱盖，只能签我的名字。”刘：“只能签你的名是吧。”李：“签你的名有效没有？”刘：“有效不？”俞：“肯定有效啦，因为你这事情我是有报领导。”……“那就是目前因产权面积不一，需协商，特注明此认购书规定付清款项之日期延长至协商完毕之日结束，2017.12.16号……”2017年12月11日录音，刘：“但是我们现在这个认购书的话是延期到12月16号喔，那到时候再延的话行不行啊？”俞：“这个没关系。”……“而且那个认购书上次咱们已经协商到这个2017年12月16号到期，也应该在这个日期之内把这个事情协商解决了，一直拖下去，因为我也有跟你们说很忙，也很浪费大家时间，搞了几次你知道。”俞：因为那个7卡签不了是由于那个确权的事情签不了，我先一下我们这边的领导，好吧？”……俞：“他们没有最终没有决定意见，但是我觉得呢，我之前也了解过领导的意思，如果5卡这个不签的话，那7卡这个等于不会卖。”……李：“对啊，今晚我们就按50方买可不可以？”俞：“但是开发商的意思是如果5卡不同意就不谈。”……李：“你现在这个意思明确就是一定要签这个5卡，才能卖7卡给我们，否则的话就不能卖7卡给我们，那你还有什么可以协商的东西吗？”俞：“没有了。”李：“没有了，对吧，我们就没得选了嘛，要么就别要7卡，要么要7卡就必须得要签5卡，我说的没错吧。”刘：“那我觉得这样子是你们在违约了，不是我们违约了。”俞：“也可以这样说。”……刘：“那你那个认购书是一直都有效的吗？”俞：“是的。”建华公司不确认上述录音资料，也不确认俞经理是其员工，庭审中，刘志文、李国强称因双方是夫妻关系，要求由刘志文、李国强与建华公司共同履行合同。刘志文、李国强及建华公司均确认07卡铺位预测面积与实际面积存在误差，认购书标注的预测建筑面积约为68.05平方米，预测套内建筑面积约为67平方米，而实际建筑面积为50.78平方米，实际套内建筑面积为50平方米。针对认购书上的房产计价是按预测建筑面积还是预测套内建筑面积计算，双方存在争议，刘志文、李国强认为应按套内建筑面积计算单价。刘志文、李国强坚持要求继续履行合同，如在政策调整或建华公司不配合办理银行贷款时，可一次性支付房款，并同意将房款存入一固定账号，申请法院冻结该款作为本案合同可继续履行的担保。建华公司则称认购书不具备履行的条件，建华公司已发函书面通知终止认购书，认购书终止后，涉案商铺已出售给案外人，但与案外人也只是签订了认购书，支付了定金。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是：一、李国强作为本案原告是否适格；二、2017年11月3日尚筑认购书是否应继续履行；三、涉案房产的价款。首先，李国强作为本案原告是否适格的问题。刘志文与李国强是夫妻关系，虽由刘志文签订尚筑认购书，但实质以夫妻共同财产购买涉案商铺，即李国强与本案有直接利害关系，故其作为本案原告主体适格。其次，2017年11月3日尚筑认购书是否应继续履行。本院认为2017年11月3日的尚筑认购书上明确注明了涉案房产的位置、价款，支付价款的时间、涉案房产的交付时间等内容，已具备房屋买卖合同的基本条件，且未违反法律规定，该认购书合法有效。故刘志文、李国强要求建华公司继续履行2017年11月3日的尚筑认购书有理，本院予以支持。从刘志文、李国强提供的电话录音可见，在刘志文、李国强发现涉案商铺存在面积差的情况下，已积极寻求建华公司解决，并曾表示同意一次性缴纳房款拟尽快签订商品房买卖合同。建华公司作为房地产开发商，拥有签订商品房买卖合同的主动权，在建华公司坚持暂不签订商品房买卖合同的情况下，刘志文、李国强即使主动要求缴纳房款及要求建华公司签订商品房买卖合同亦可能无法达到其目的。建华公司对刘志文、李国强提供的录音资料不予确认，并认为录音上的俞经理等人无法确认其身份，但结合录音资料中“俞经理”等人的对话记录却恰恰与刘志文、李国强提供认购书上的手写内容吻合，就“俞经理”对涉案商铺及刘志文、李国强购买商铺情况的了解程度，如“俞经理”非建华公司的工作人员，应不能向刘志文、李国强详述涉案商铺的处理方式。故本院采纳刘志文、李国强的陈述，认为因刘志文、李国强购买涉案商铺与之前购买的5卡商铺均存在面积差，由于建华公司要求刘志文、李国强就5卡商铺签订补充协议，刘志文、李国强不同意，导致建华公司不同意与其签订涉案商铺的买卖合同。因5卡商铺与涉案商铺是两个独立房产，所涉及的合同是两个独立的合同，建华公司不应以5卡商铺是否签订补充协议作为涉案商铺是否可以签订买卖合同的依据及条件，故本院认为导致无法签订涉案商铺买卖合同的过错应在于建华公司。建华公司抗辩主张现涉案商铺已转卖给第三人，且双方签订的是认购书，不具备合同的履行条件，理据不足，本院不予采纳。第三，涉案房产的价款。2017年11月3日认购书中约定，预测套内建筑面积与实测套内建筑面积差异值超出±3%以上，双方继续履行合同，超过+3%以上的部分无偿归认购方所有，超过-3%以上的部分出售方按本认购书约定预测套内建筑面积单价据实退回房价款给认购方。认购书中确定的涉案房产价款为817231元，预测建筑面积为68.05平方米，预测套内建筑面积为67平方米，但并未注明套内建筑面积单价。现双方均确认认购书上的预测面积有误，实际的建筑面积应为50.78平方米，套内建筑面积为50平方米。刘志文、李国强要求涉案房产的价款以套内建筑面积单价按实际面积计算。本院认为，按套内建筑面积计算涉案房价款符合认购书的约定。根据认购书，预测套内建筑面积为67平方米，房价款为817231元，则套内建筑面积单价应为12197.478元/平方米，按实际套内建筑面积50平方米计算，涉案房产的实际价款应为609873.9元（12197.478元/平方米×50平方米）。由于刘志文、李国强并未实际交纳817231元，因此建华公司无需退款，刘志文、李国强则应按实际价款609873.9元履行。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：被告中山市建华房地产发展有限公司继续履行2017年11月3日与原告刘志文签订的尚筑认购书，原告刘志文、李国强同时按609873.9元支付位于中山市小榄镇*号*卡商铺的房产价款。案件受理费9899元，财产保全费3569元，以上合计13468元，由被告中山市建华房地产发展有限公司负担（该款原告已预交，被告应在本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  梁春燕审判员  伍执娟二〇一八年十一月三十日书记员  郑敏婷侯艺喆