青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1508号上诉人（原审原告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁市经济技术开发区昆仑东路**。法定代表人：刘燕，董事长。委托诉讼代理人：李建福，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗静霞，公民身份号码×××，女，汉族，1972年2月3日出生，住陕西省勉县。原审第三人：青海美恒商贸有限公司，统一社会信用代码×××，住所西宁市××区号泰阳国际商贸中心****。法定代表人：黄再美，公司负责人。上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳房地产公司）因与被上诉人罗静霞、原审第三人青海美恒商贸有限公司（以下简称美恒商贸公司）租赁合同纠纷一案，于2018年5月21日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判决罗静霞支付租金46200元（自2017年5月1日至2018年3月31日）。西宁市城东区人民法院于2018年7月12日作出（2018）青0102民初1707号民事判决，泰阳房地产公司不服提起上诉。本院于2018年9月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰阳房地产公司上诉请求：改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：根据《美恒商贸城租赁合同书》租赁期限自2016年5月15日至2018年6月15日止，装修免租期为15天，即从2016年5月1日至2016年5月15日，租金采取每半年提前支付的约定，罗静霞和美恒商贸公司约定的免租期仅为15天。根据《关于解除〈泰阳国际商贸中心1号楼商场四层商铺租赁合同〉的协议》可知，自2017年3月6日起，《泰阳国际商贸中心1号楼商场四层商铺租赁合同》已被解除，美恒商贸公司将包括案涉房屋在内的租金收取管理权移交给了泰阳房地产公司，泰阳房地产公司自然获得收取美恒商贸公司出租的房屋的租金。根据罗静霞提交的证据收据及美恒商贸公司、罗静霞的“案涉房屋所在的商场于2016年10月1日正式营业后正式收取租金”的当庭陈述，可知罗静霞在整个租赁期内只交纳了共计21600元的租金，也即自2016年10月1日至2017年4月30日的租金。显而易见，泰阳房地产公司有权从美恒商贸公司向罗静霞计算租金的最后日的次日，即2017年5月1日起向罗静霞收取租金。尽管美恒商贸公司与罗静霞当庭陈述口头约定“租期从2017年1月1日起算，交一年租金免收一年租金、交纳的6个月租金的起算时间从2018年1月至2018年6月”，但如前所述，在有书面合同的情形下，美恒商贸公司与罗静霞的口头抗辩无法成立。一审判决仅凭美恒商贸公司与罗静霞的口头抗辩认定属于证据不足，认定事实错误。罗静霞辩称，与美恒商贸公司合同期限是两年，因为商场试营业，美恒商贸公司答应免一年租金。只卖中午一餐，等到开始卖一日三餐时再收取租金。商铺一共40多家，实际经营仅有汉餐十余家、清真餐几家。坚持经营的原因是已经投资了想赚点钱，美恒商贸公司也承诺让我们坚持下去，等商场好了以后免租金。实际经营从2016年8月15日到2017年8月1日泰阳公司停电停水。每月给美恒商贸公司交900元物业费，黄再美被抓原因不清楚，大概从4月份开始就再没见美恒商贸公司雇佣的人。从2017年4月份泰阳房地产公司开始收取每月900元的物业费，因为不是和泰阳房地产公司签的合同，不愿意交，但不交，泰阳房地产公司就停电。因为想营业，也交了每月900元的物业费。6月份的时候泰阳房地产公司开始收取租金，大家都不愿意交。一方面不是和泰阳公司签订合同，合同还没有到期，一方面给美恒公司交了保证金，同时生意也不景气。8月1日断电以后找泰阳房地产公司退押金，泰阳房地产公司说和美恒商贸公司解除合同，押金没交给他们，还让交租金。商户要求看他们所说的合同，但是泰阳房地产公司一直没给出示。商户要求和泰阳房地产公司签订租赁合同，泰阳房地产公司不签，所以不敢交租金。现在泰阳房地产公司要求交租金的理由不对，一审判决正确。美恒商贸公司陈述，美恒商贸公司与罗静霞签订合同时约定交一年免一年，租赁期从2016年10月1日其计算。美恒商贸公司和泰阳房地产公司解除合同的事情没有通知罗静霞，泰阳房地产公司不能向罗静霞主张租金。一审判决正确，泰阳房地产公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实：2015年8月6日，泰阳房地产公司与美恒商贸公司就泰阳房地产公司开发的青海泰阳国际商贸中心××楼（××轴-××轴交AA轴-××轴间）建筑面积1704.74平方米的商铺签订了《泰阳国际商贸中心××号楼商场四层商铺租赁合同》，由美恒商贸公司整体承租泰阳国际×号楼四层（××轴-××轴交AA轴-××轴间）建筑面积1704.74平方米。2016年3月16日，罗静霞与美恒商贸公司签订《美恒商贸城租赁合同书》，美恒商贸公司将其中的××位转租给罗静霞用于经营快餐。2016年5月6日，罗静霞向美恒商贸公司预付了半年租金25200元及保证金20000元并开始经营。2017年3月6日，泰阳房地产公司与美恒商贸公司签订《关于解除〈泰阳国际商贸中心×号楼商场四层商铺租赁合同〉的协议》，约定一致同意解除双方于2015年8月6日签订的《泰阳国际商贸中心×号楼商场四层商铺租赁合同》，由美恒商贸公司将该合同项下的租赁商铺交还给泰阳房地产公司，并约定自协议签订之日起美恒商贸公司将上述合同承租区域内转租给各商户的租金收取管理权移交给泰阳房地产公司，由泰阳房地产公司负责对上述租赁区域内各承租商户的租金收取和管理工作。后由于美恒商贸公司法定代表人被刑事拘留，泰阳房地产公司、罗静霞为收取租金事宜争议成诉。一审法院认为，罗静霞与美恒商贸公司签订的租赁合同并不违反法律法规的强制性规定，为有效协议。双方在履行合同的过程中，经协商一致对于合同内容可以进行变更。本案中，罗静霞与美恒商贸公司通过协商后约定减免一年租金，从2017年元月1日起作为计租日，租金减免至2017年12月31日，从2018年元月1日起收取租金。对此罗静霞及美恒商贸公司均无异议，属于双方对租金交纳期限的变更。该变更行为系双方真实意思表示，对罗静霞及美恒商贸公司均有约束力。泰阳房地产公司与美恒商贸公司于2017年3月6日签订的解除协议虽然约定自签订之日起的各商户的租金收取管理权移交给泰阳房地产公司，但罗静霞与美恒商贸公司约定的合同内容对泰阳房地产公司仍具有约束力，罗静霞及美恒商贸公司均认可罗静霞的租金已交付至2018年5月30日，泰阳房地产公司要求罗静霞再交付自2017年5月1日至2018年3月31日租金的诉讼请求不成立，不予支持，遂判决驳回泰阳房地产公司的诉讼请求。本案二审期间，泰阳房地产公司、罗静霞、美恒商贸公司对一审查明的基本事实并无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。二审查明，罗静霞与美恒商贸公司的租赁合同中约定，保证金在租赁期限内不予退还，合同正常终止后一次性退还。泰阳房地产公司与美恒商贸公司签订的《关于解除〈泰阳国际商贸中心×号楼商场四层商铺租赁合同〉的协议》中写明“……现因乙方（美恒商贸公司）无力进行经营管理，要求解除合同、乙方拖欠甲方的租金及物业管理费等其他事项另行协商解决……因转租而收取其他商户保证金及租金，从而形成的债务问题，由乙方自行承担，与甲方无任何关系……”。诉讼中，美恒商贸公司法定代表人称未向罗静霞告知与泰阳房地产公司解除租赁合同、移交收租权利事宜，罗静霞亦称不知美恒商贸公司与泰阳房地产公司解除合同事宜。泰阳房地产公司虽称将解除合同的协议张贴，但对此并未提交证据证明，所以无法认定泰阳房地产公司与美恒商贸公司协商解除租赁合同时是否告知罗静霞。本院认为，罗静霞作为承租人而言，因需要向出租人支付租金而成为租赁合同的债务人。但在出租人收取承租人的保证金，而且约定租赁合同终止后才能退还的情况下，罗静霞同样也是租赁合同的债权人。美恒商贸公司在持有罗静霞保证金的情况下，转移部分合同义务给泰阳房地产公司，却未征得罗静霞的同意。而且根据泰阳房地产公司与美恒商贸公司的解除协议，美恒商贸公司是在拖欠租金、无力经营的状况下将租金收取权转移给泰阳房地产公司，却又让美恒商贸公司负担保证金的债务。同时美恒商贸公司法定代表人是涉嫌犯罪被羁押，罗静霞有理由担心租赁合同能否正常履行、保证金能否收回。在泰阳房地产公司索要租金，而未又获得保证金能否收回保证的情况下，罗静霞有权利中止履行合同义务。其对美恒商贸公司享有此项抗辩权利，泰阳房地产公司索要租金时，罗静霞同样享有此项权利。一、二审中，美恒商贸公司与罗静霞关于免租一节陈述相互矛盾，一审判决仅仅依据美恒商贸公司法定代表人的陈述认定免租依据不足，但判决结果正确，应予维持。泰阳房地产公司上诉理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第八十条、第八十二条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790元，由青海泰阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 左志萍审判员 王有林 二○一八年十一月二十七日书记员 岳文伟附：审理本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第六十八条、应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第八十条、债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十二条、债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第八十四条、债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。