安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖05民终1317号 上诉人（原审被告）：张优宝，男，1965年2月10日生，汉族，住安徽省马鞍山市。 上诉人（原审被告）：张敬，女，1969年10月17日生，汉族，住安徽省马鞍山市。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市天安物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区纺东新村****。 法定代表人：王华春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。 上诉人张优宝、张敬因与被上诉人马鞍山市天安物业管理有限公司（以下简称天安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院作出的（2018）皖0504民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张优宝、张敬上诉请求：一、确认天安物业公司与盛族家园业主管理委员会所签订的《委托物业管理合同》无效；二、撤销一审判决，改判驳回天安物业公司的一审全部诉讼请求；三、判令天安物业公司赔偿其由于房屋漏水造成的装修费用、监控视频维修费用、地下、地下室停车费等费用诉讼费用由天安物业公司承担。事实和理由：一、天安物业公司与盛族家园业主管理委员会所签订的2017年1月1日至2019年12月31日合同无签订日期，而且天安物业公司的法定代表人王华春为马钢南山矿的在职员工，且在签订合同时王华春并未取得职业资格证书，按规定不能从事物业管理工作。另，天安物业公司并未按照相关规定将签订的物业服务合同报送市、区两级物业主管部门登记备案，也就没有资格收取物业费。天安物业公司签订《物业委托管理合同》程序违法，是天安物业公司私自拿了业主管理委员会的公章签订的合同，且并未按照相关规定召开业主大会选聘物业服务企业；二、天安物业公司未履行《委托物业管理合同》约定，小区环境脏乱差，部分业主的房屋出现安全隐患并未及时维修，私自将人防地下室对外出租，未妥善履行安保职责致小区盗窃案件时有发生；三、其房屋因物业公共设施问题导致漏水而造成其房屋严重受损，对其生活造成了严重影响，也发生了维修费用；四、天安物业公司在一审中提交的物业费催缴单照片系伪造，天安物业公司并未向其出具过催缴单。 天安物业公司辩称，一审判决系依据其提供的合法证据的基础上作出的，应当依法予以维持。 天安物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张优宝、张敬支付天安物业公司物业管理费3666元、逾期付款违约金880元（截止2017年6月30日），并自2017年7月1日起以3666元为基数按人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计收逾期付款违约金至生效判决确定的给付之日止。2、本案的诉讼费由张优宝、张敬承担。 一审法院经审理查明：2007年12月28日、2010年12月17日、2013年12月15日、2016年12月25日，盛族家园业主管理委员会作为甲方与乙方天安物业公司分别签订委托物业管理合同，物业管理期限分别为自2008年1月1日起至2010年12月31日止、2011年1月1日起至2013年12月31日止、2014年1月1日起至2016年12月31日止、2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同约定：甲方将位于雨山区纺东社区的盛族家园委托给乙方实行统一管理，综合服务；管理事项包括该小区的房屋、建筑物的维护、管理。该物业范围的公用设施、设备及场地（电梯、二次供水设施、路灯、走廊、绿化、道路、人防地下室、停车场所等）的使用和管理；小区公共部位的卫生保洁；公共生活秩序、治安秩序、车辆行驶及停泊等。物业管理费、汽车泊位费等收费标准为多层由乙方按照建筑面积每月每方米0.45元向业主或物业使用人收取；小高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取。房屋的维修：1、向业主推荐专业维修人员，为业主的房屋自修提供良好服务；2、房屋公共部位的维修，需要动用维修基金或专项基金时，应有乙方牵头或配合相关业主办理有关手续，业主或相关业主不积极配合时甲方应主动协调处理等。天安物业公司依约为该小区提供物业管理服务。张优宝、张敬系该小区业主，房屋面积为113.09平方米，自2011年7月1日至2017年6月30日拖欠物业费3664元（113.09平方米×0.45元/月/平方米×72个月＝3664元），经天安物业公司多次催要未果，以致成讼。 一审法院经审理认为：1、天安物业公司与盛族家园业主管理委员会签订的《委托物业管理合同》均合法有效，对全体业主均有拘束力，应受法律保护。2、天安物业公司履行了合同约定的物业管理服务义务。张优宝、张敬作为该小区的业主，接受了该物业公司提供的物业服务，理应按约缴纳物业费，其拒交物业费构成违约，故对天安物业公司要求张优宝、张敬支付物业费的诉讼请求，依法应予以支持。3、张优宝、张敬经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼抗辩权。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：张优宝、张敬于判决生效之日起十日内向马鞍山市天安物业管理有限公司支付拖欠物业费3664元（自2011年1月1日至2017年6月30日止）。案件受理费25元，由张优宝、张敬负担。 本院二审期间，张优宝、张敬围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、盛族家园小区业主联名向鹊桥社区上报的材料复印件一份，用以证明天安物业公司非法入驻盛族家园小区及服务乱象；2、盛族家园小区业主递交给市住建委的材料复印件一份，用以证明天安物业公司非法入驻盛族家园小区，未按照合同约定履行服务义务，物业服务质量低下及天安物业公司侵占业主公共权益的情况；3、小区现状照片图片若干，用以证明由于天安物业公司服务缺失，导致盛族家园小区存在破坏绿地改成收费车位、占用消防通道作为收费车位、小区卫生环境脏乱差、房屋出现安全隐患等情况；4、其所住房屋因为漏水而造成损坏的照片若干，证明由于天安物业公司未及时修缮公共设施导致其房屋漏水，造成其房屋受损；5、其房屋因漏水重新装修及还未装修的费用清单一份，用以证明房屋漏水造成的重新装修费用；6、物业费催缴单照片，用以证明天安物业公司向一审法院提交的缴费通知单张贴照片是虚假的，天安物业公司提供的是伪证。 天安物业公司质证认为，1、证据1、2与本案缺乏关联性，只能证明盛族家园小区业主进行过维权，与本案无关；2、证据3、4并不能达到张优宝、张敬的证明目的，因为照片不能证明张优宝、张敬已经缴纳过物业费或者经天安物业公司同意可以免交物业费；3、证据5与本案缺乏关联性，亦不能达到张优宝、张敬的证明目的，据张优宝、张敬自述是2002年入住盛族家园小区，2003年案涉房屋发生漏水的，房屋因漏水造成的损失应当向房屋开发商主张，而不是物业公司；4、对证据6的三性不予认可，同时也不能达到张优宝、张敬的证明目的。 本院认证意见如下：一、证据1、2与本案缺乏关联性，亦不能达到张优宝、张敬的证明目的，本院依法不予认定；二、证据3、4的真实性、合法性予以认定，对这两组证据能否达到张优宝、张敬的证明目的，本院将结合其他查明的相关事实和证据予以综合认定；三、证据5与本案缺乏关联性，本院依法不予认定；4、证据6的真实性予以认定，但是并不能达到张优宝、张敬的证明目的。 二审查明的案件基本事实与一审一致，二审另查明天安物业公司在为盛族家园小区提供物业服务期间，服务质量存在瑕疵，如公共场所垃圾未及时清理、绿地有部分被破坏、公共设施未及时维修等情况。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、盛族家园业主管理委员会与天安物业公司签订的《委托物业管理合同》是否合法有效；2、一审判决张优宝、张敬支付物业费3664元是否适当。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。首先，盛族家园业主管理委员会与天安物业公司签订的四份《委托物业管理合同》，对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，体现了双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对于张优宝、张敬请求确认《委托物业管理合同》无效的诉请，本院不予支持。其次，合同履行期间，天安物业公司为小区业主提供了物业管理服务，张优宝、张敬是盛族家园小区业主，因此天安物业公司有权向张优宝、张敬收取物业服务费。但鉴于天安物业公司提供的服务质量存在瑕疵，如公共场所垃圾未及时清理、绿地有部分被破坏、公共设施未及时维修等，故综合案情及案涉小区其他业主与天安物业公司之间的物业服务合同纠纷案件，物业费按原收费标准酌减20%，即3664元（自2011年1月1日至2017年6月30日止）*80%=2931元。此外，关于张优宝、张敬请求天安物业公司赔偿其由于房屋漏水造成的装修费用、监控视频维修费用、地下、地下室停车费等费用分诉请属于二审新增加的诉请，不属于本案二审审理的范围。综上，张优宝、张敬的上诉理由部分成立，一审法院判决认定事实部分有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504 民初2245号民事判决“张优宝、张敬于本判决生效之日起十日内向马鞍山市天安物业管理有限公司支付拖欠物业费3664元（自2011年1月1日至2017年6月30日止）”为“张优宝、张敬于本判决生效之日起十日内向马鞍山市天安物业管理有限公司支付拖欠物业费2931元（自2011年1月1日至2017年6月30日止）”。 二、驳回张优宝、张敬的其他上诉请求。 如不按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决承担，二审案件受理费50元，由张优宝、张敬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙长洪 审 判 员  陈广金 代理审判员  陈婷婷 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员  温 芳