贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2543号原告：杨某，女，1987年6月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：张前康，贵州中创联律师事务所律师。被告：梁某，男，1987年9月21日出生，汉族，住贵州省平坝县。第三人：贵州众恒美居房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区顺海中路88号保利·温泉新城二期D15栋1层30号。统一社会信用代码：91520112MA6E315K59。法定代表人：李佐辉，该公司总经理。原告杨小琼与被告梁黔林、第三人贵州众恒美居房地产经纪有限公司（以下简称众恒美居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨小琼及其委托诉讼代理人张前康，被告梁黔林，第三人众恒美居公司的法定代表人李佐辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨小琼向本院提出诉讼请求，1、判令被告支付原告逾期迁出户口违约金35900元（总房价718000×5%）；2、判令被告支付原告逾期交房违约金66774元（总房价718000×3%×31）；3、判令被告赔偿原告因违反迁出户口约定导致原告女儿不能满足所在辖区公办小学（新天二小）报名入学条件，丧失入学资格的经济损失50000元。以上三项诉求总金额：152674元。4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2018年4月8日与被告签订《房产买卖合同》，购买被告位于贵州省贵阳市××航天路××号（建筑面积96.61M2，房屋总价718000元）合同签订后，原告按照合同约定履行付款义务。按照合同第五条约定，于双方办理完毕过户手续之日起当日内腾空该房屋，并由丙方协助双方办理该房产的物业交割手续，签订《物业交割单》，视为交割完成；甲方（被告，下同）承诺在2018年6月30日前，向房屋所在地的公安派出机构办理完成原有户口迁出手续，否则甲方支付乙方（原告，下同）本合同房屋成交价5%的违约金；按照合同第七条规定，甲方未按本合同的期限将上述房产交付或过户乙方，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房产成交价千分之三的违约金。直到2018年7月17日被告才将其户口迁出，被告房屋本应在2018年6月25日双方办理完毕过户手续当日交付，但直到2018年7月25日被告才将房屋交付给原告，显然构成违约，依约应承担违约责任。因原告购房目的主要是考虑孩子读书，故被告严重违反合同关于迁出户口时间的约定，导致原告孩子无法在2018年夏季入学报名前满足其入学（新天二小）基本条件，并丧失了2018年入学资格。原告之所以要求和约定被告迁出户口时间，是因为能达到原告购买学区房及时报名入学的目的，原告实际的直接损失远远超出合同约定的违约金，故象征性增加主张50000元违约金以弥补损失，合法合理。原告多次向被告主张支付以上违约金及经济损失，但被告要求原告走法律程序处理该纠纷。原告为此提起诉讼，望判如所请。被告梁黔林辩称，1、对原告第一项诉请我不认可，我是按照双方约定办的，原告所述与事实不符；2、对原告第二项诉请，我是7月25日收到尾款45万元，7月26日一早就在中介公司的参与下交了房。合同总价是69万8千元，原告按照71万8千元计算违约也没有根据。原告没有把房屋尾款给我就不应将房屋交给原告，而且第三人也没有对我讲过原告孩子就读学校的问题。第三人众恒美居公司述称，1、按照合同约定是应该过户交房，当时被告提出要收到全款才交房，经过我们向原告转达这个意见后，原告也是认可的；2、关于迁出户口经过双方商谈，被告也提出在6月30日前迁出，事实上迁出时间是在这之后，原告很生气来找我们，我们找了被告，被告整体上也很配合，就把户口给迁出去了，但原告迁入户口需要拿到房产证才能办理，且我公司是没有协助双方迁户的义务的。我们确实没有给被告讲过原告孩子要就读新天二小，我们在给原告推荐房屋时确实讲过涉案房屋有就读新天二小的资格，但能不能读和有资格是两回事。后来在原告孩子就读的问题上，因为迁户有点晚，被告还主动帮忙打听过。本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，原告杨小琼（买受方，签约乙方）与被告梁黔林（出卖方，签约甲方）及第三人众恒美居公司（居间方，签约丙方）共同签订《房产买卖合同》，由被告将其位于乌当区航天路172号保利公园2010紫薇郡7栋3单元3楼2号房屋（建筑面积96.61M2）出售给原告，房屋总价为人民币718000元，由乙方在签订合同的同时支付甲方购房定金人民币50000元，首付款人民币218000元由乙方在签订贷款合同当天或者甲乙双方另行约定时限提前支付给甲方，剩余款项450000元乙方以银行贷款的形式支付。同时约定：甲方于甲乙双方办理完毕过户手续当日内腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续，签订《物业交割单》，视为交割完成；甲方承诺在2018年6月30日前，向房屋所在地公安派出机构办理完成原有户口迁出手续，否则甲方支付乙方本合同房屋成交价5%的违约金；甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户给乙方，每逾期1日，甲方应向乙方支付房产成交价千分之三的违约金等内容。合同同时并对各方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告如约向被告支付了购房定金5万元及首付款21万8千元。2018年6月25日，原告向当地税务机关完成房涉案屋买卖的契税交纳，并于同年7月3日取得对涉案房屋的权属登记。被告于2018年7月16日办理其原有户口迁出登记手续，同月17日，原告办理户口迁入登记。2018年7月24日，原告以银行贷款方式向被告支付了剩余购房款45万元。次日，被告在第三人的参与下将涉案房屋交付给了原告。2018年8月28日，原告女儿转入贵阳市乌当区新天四小三年级就读。其后，因双方对被告延期迁出户口及交房问题发生纠纷，原告遂诉来本院要求判决其如前所诉请求。庭审中，双方各持已见，虽经法庭调解未果。上述事实，有双方当事人的陈述、《房产买卖合同》、收款收据、银行结算业务申请书、完税证明、个人贷款支付凭证、不动产权证书、户口册、户口迁移情况表、就读证明以及第三人出具的《情况说明》等在卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。双方当事人协商一致，可以变更合同。本案原、被告及第三人所签订的《房产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。对于原告第一项诉讼请求，根据合同约定，被告应在2018年6月30日前将其原有户口迁出涉案房屋，然而被告迟至2018年7月16日才将户口迁出，显属违约，应承担其违约责任。原告据此向被告主张违约赔偿，事实清楚，于约有据，本院予以支持。而对于被告以房屋成交价为698000元的辩解，并无事实依据，本院不予采信。被告应向原告支付的违约金为：718000元（房屋总价）×5%=35900元，对于原告第二项诉讼请求，按照合同约定，被告应于双方办理完毕过户手续当日内腾出该房屋，并由第三人协助双方办理该房产的物业交割手续。首先，涉案房屋为二手房买卖，在双方没有明确约定完税后即为过户手续完毕的情况下，应以买受人实际取得房屋权属登记之日为过户手续完毕之日，此时房屋权属才发生变更，故原告以其完税之日即2018年6月25日提出被告违约的主张理据不足；其次，庭审中被告与第三人一致确认，在合同履行过程中，被告提出在原告支付剩余款项后再交付涉案房屋的要求后，得到了原告的口头同意，但原告对此予以否认。本院综合审查各方当事人的利害关系、陈述内容及形成过程等因素，并结合原告于2018年7月24日向被告支付购房余款45万元后，被告即于次日在第三人的参与下将涉案房屋交付给原告的实际情况，确认被告与第三人陈述的证明力大于原告陈述的证明力。故应视为各方当事人协商一致后，对原合同交付房屋期限的约定进行变更，为原告向被告支付购房余款后，双方在第三人的协助下办理房屋交付手续，对此被告并无违约行为，本院对原告此项诉讼请求不予支持。对于原告第三项诉讼请求，合同中并无相关约定，原告对其经济损失也无相关证据加以证明，且在本院前述评析中，原告要求被告承担逾期迁出户口的违约责任的主张已经得到支持，故原告该项请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告梁某于本判决生效之日起十日内向原告杨小琼支付逾期迁出户口的违约金35900元；二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1677元（已减半），由原告杨某负担1327元，由被告梁某负担350元（此款原告已预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一八年十一月十九日书记员  张昌玉