宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民初729号 原告（案外人）：刘淑梅，女，1973年8月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：张德义（刘淑梅丈夫），男，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 被告（申请执行人）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦。 法定代表人：陈一松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛未默，北京市兰台律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街**。 法定代表人：徐毅，该公司理事长。 被告（被执行人）：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，工商银行银川西街办事处退休职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（被执行人）：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司法定代表人，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。 上述被告共同委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，隆湖公司职员，住宁夏回族自治区银川市。 原告刘淑梅与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）、被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告刘淑梅的委托诉讼代理人张德义，被告中信公司的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默、被告隆湖公司、王淑华、徐毅共同委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘淑梅向本院提出诉讼请求：请求停止银川市兴庆区“尚东帝景花园”30-502房屋的执行，解除对上述房屋产权的查封、冻结；并确认上述房屋归原告所有；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1.2011年3月8日，原告与被告隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买尚东帝景花园30-502房屋一套（由案外人雷鸣通过二手房中介公司出售给刘淑梅）。合同签订后，原告便要求隆湖公司尽快办理相关产权登记手续，但隆湖公司因经营发生重大变故未能及时交房，并陷入多起诉讼，公司经营管理均出现瘫痪，无人为原告办理相关手续，拖延至房屋被法院执行。涉案房屋的所有权人应为刘淑梅，（2018）宁01执异88号执行裁定书，驳回原告要求停止对银川市兴庆区涉案房屋执行、确认房屋归原告的诉讼请求，系事实认定不清。 被告中信公司答辩称：一、中信公司享有涉案房屋、储藏室的抵押权，可以对抗案外人。涉案房屋、储藏室所在土地使用权2010年6月21日抵押，1、3、5-10号八栋楼2010年6月29日抵押、2011年1月20日重新抵押，11、16、17、21号四栋楼2011年1月20日抵押，30、31号两栋楼2011年1月26日抵押登记。根据《物权法》第182条建设用地使用权抵押与土地上的建筑物一并抵押的规定，车位、储藏室一并抵押。二、刘淑梅不享有排除执行的权利，更不享有涉案房屋所有权。涉案房屋系预定给雷鸣，但雷鸣涉及其他房产，无证据证实雷鸣已向隆湖公司支付预定款。第一，刘淑梅不符合买受人名下无其他用于居住的房屋，刘淑梅现居住于银川市兴庆区新华东街36号楼1-303。第二，刘淑梅缴纳的购房款未超过该房屋总价款的百分之五十。第三，在法院查封之前，刘淑梅未与隆湖公司签订合法有效的书面买卖合同，签订的《商品房预订单》不属于商品房买卖合同。第四，刘淑梅未对涉案房屋的占有。鉴于以上条件均不满足，且该房屋未办理备案登记，加之在刘淑梅与隆湖公司签署《商品房预订单》时，中信公司以合法享有异议不动产的抵押权的事实，原告对涉案房屋不享有物权期待权 被告隆湖公司、被告徐毅、王淑华答辩称，请求法庭依法判决。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了质证。 原告刘淑梅提交了以下证据： 证据一：（2018）宁01执异88号执行裁定书1份，证明目的：1.依据裁定书查明的事实被告据以执行的公证文书系北京方圆公证处作出，根据公证书记载的内容，隆湖公司给中信公司设定抵押的财产位于银川市兴庆区，依据公证法、公证程序规则、公证法实施细则均规定了涉及不动产公证事项应当向不动产所在地的公证处办理，本案中北京市方圆公证处受理该公证委托，因违反上述法律，无效。因此该债权公证文书不应当作为本案执行的依据。2.2011年3月8日，隆湖公司与原告签订了30-502号商品房买卖合同，金额为246765元。 证据二：商品房买卖合同1份、收据3份、更名承诺书、商品房预定单（均为复印件）。证明目的：案外人雷鸣通过二手房中介公司出售了涉案房屋给原告，原告对涉案房屋拥有合法所有权。 经质证，被告隆湖公司对证据一的真实性无异议，对商品房预定单真实性无异议关联性不认可、收据有改动且未盖章真实性不认可。对全部证据的证明目的不认可，不能证明雷鸣已向隆湖公司付款，未签订买卖合同、收据金额不足50%，不能排除执行。被告隆湖公司、徐毅、王淑华对证据一的真实性无异议，其他证据真实性不确定。 被告中信公司提交如下证据： 证据一、京方圆内经证字第08130号执行证书，证明中信公司合计向隆湖公司提供4.1亿元贷款，隆湖公司以土地使用权及在建工程提供抵押。2012年2月29日，方圆公证处签发执行证书，载明隆湖公司、徐毅、王淑华为被执行人，执行标的为截至2012年1月20日约4.8亿元及后续违约金及罚息、费用，可供执行的财产包括尚东帝景花园土地使用权及在建工程等被执行人全部资产。 证据二、（2012）银执字第167号执行裁定书、协助执行通知书，证明事项2012年5月16日，法院裁定强制执行隆湖公司、徐毅、王淑华。同年5月21日查封抵押的5宗土地使用权，5月22日查封已异议房屋在内的已预售未备案的1140套在建工程、6月27日查封所有未预售、未备案的在建工程、2013年5月7日查封地下车位。 证据三、银他项（2010）第507-511号他项权证，证明事项2010年6月21日异议房屋所在土地使用权及该土地使用权抵押时已建建筑物一并抵押中信公司。 证据四、银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明、银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明、情况说明，证明事项2010年6月29日56697.8平方米在建工程抵押中信公司，2011年1月20日、26日抵押中信公司在建工程增加至137,376.79平方米。 经质证，原告对证据一的真实性认可，对其关联性和合法性不予认可，该证据的债权文书涉及不动产应当依据公证法及相关规则，在不动产所在地办理，该抵押的不动产位于宁夏银川市，该公证文书违法而无效。依据公证法，公证机构办理公证时应当查明公证事项的真实性合法性，该公证机构办理4.1亿元债权公证时未查明隆湖公司和中信公司借款的真实性，中信公司也未向法庭提交中信公司向隆湖公司转账4.1亿元的流水，债权的真实性存疑。对证据二，合法性不认可，证明目的不认可，因据以执行的债权公证文书不合法，从而导致该执行裁定及通知书的合法性存疑，请求法院给予审查。对证据三和四，合法性及关联性均不予认可，依据《宁夏回族自治区城镇国有土地出让和转让办法》第三十五条规定，土地使用权及地上建筑物和其他附着物的抵押当事人应委托有资格的评估机构对价格进行评估，本案涉及的土地和不动产，抵押过程中隆湖公司和中信公司均未进行评估，其抵押行为违法了上述法律强制性义务条款，其抵押价格是双方共同协商的，有恶意串通的可能，且该抵押价格对原告是不公平的。另依据上述办法相关规定，土地上已建有房屋的，双方当事人应当向市、县人民政府的土地、房屋管理部门，先后在15日之内同时办理抵押登记，只经一个部门登记的抵押无效。中信公司提供的证据三、四中只在房屋部门办理了抵押登记，其抵押行为无效。另外原告的涉案房屋并未明确记载在中信公司提供的抵押登记证明文件中，该抵押登记证明仅显示某号楼(多少套)，并未详细记载具体房号，无法证明原告涉案房屋已被抵押。被告隆湖公司、被告徐毅、王淑华对被告中信公司提交的证据予以认可。 被告隆湖公司、被告徐毅、王淑华未出示证据。 对当事人没有争议的证据本院予以认定并记录在案，对本案事实，本院认定如下：2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给被告中信公司并办理抵押登记；2010年6月29日被告隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给被告中信公司,并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。 2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。2012年3月2日，被告中信公司公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，本院查封了被告隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权、被告隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的**幢楼的房屋。2012年6月27日，本院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京东路“尚东帝景花园”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到本案原告提出异议的房屋。 另查明，2011年3月8日，隆湖公司与雷鸣签订了涉案房屋30-502室《商品房预定单》，约定预付定金2万元，房款8万元。原告提交的雷鸣出具的更名承诺复印件中载明，雷鸣自愿将尚东国际公寓30-502室房主姓名更名为刘淑梅。原告提交的二张2011年3月8日收款收据复印件载明隆湖公司收到涉案房屋定金2万元及房款8万元，但交款人处有涂改。原告提交的2011年7月17日收据复印件载明，银川市兴庆区好房源代理部收到原告刘淑梅定金贰万元整。 还查明，在本院执行中信公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人刘淑梅对本院拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出执行异议裁定书，裁定驳回刘淑梅异议申请。 本院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给被告中信公司，被告中信公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。本案争议焦点为：在被告中信公司对涉案房屋及车位拥有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及原告主张确认其对涉案房屋享有所有权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，原告主张涉案房屋系预定给雷鸣，原告已通过二手房中介公司从雷鸣处购买涉案房屋其享有足以排除执行的民事权益。但原告诉称的是普通债权，不能对抗被告中信公司的担保物权，且原告提交的现有证据也不足以证实原告已支付了50%的房款，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，对原告要求停止银川市兴庆区尚东帝景花园30-502房屋的执行，解除对上述房屋产权的查封、冻结；并确认上述房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持。原告还主张本案执行依据法律文书不合法，但执行依据法律文书的合法性不在本案审查范围，不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 驳回原告刘淑梅的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘淑梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇一八年十一月十五日 书记员  李天文 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。