广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初519号原告：曾小勇，男，汉族，1964年9月24日出生，户籍地址：广东省深圳市龙岗区。委托代理人:洪叶，广东深大地律师事务所律师。委托代理人：敖李贤，广东深大地律师事务所实习律师。被告：深圳市龙岭酒业有限公司（以下简称被告一），住所地：深圳市坪山新区坪山办事处六联社区金碧路22号102，统一社会信用代码：91440300067167104U。法定代表人：卢惠斌，该公司总经理。被告：深圳龙岭控股有限公司（以下简称被告二），住所地:深圳市坪山新区坪山街道六联社区得兴三巷1号101（办公住所），统一社会信用代码：9144030068201509XE。法定代表人：卢惠斌，该公司总经理。两被告共同委托代理人：陈小龙，广东深展律师事务所律师。两被告共同委托代理人：王丽，广东深展律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人洪叶、敖李贤，被告的委托代理人王丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告授权亲属邹云欢于2013年6月19日同被告一签订了《房屋租赁合同》。双方在合同中明确约定，将原告所有的位于深圳市××区××号的房屋（房地产证号：深房地字第××号）的一至四层出租给被告一，租期五年，自2013年6月1日至2018年5月31日止，并且对租金、押金的支付与合同到期的处理等事项作了明确、具体的约定。在房屋租赁期限即将届满之际，按合同第七条的约定，邹云欢委托广东深大地律师事务所于2018年1月24日向被告一邮寄了律师函，提前三个月履行原告的通知义务，明确告知：原告将收回房屋，留作自用，不再出租，并要求被告一在合同到期前做好搬离、腾退等相关工作。被告二作为被告一的控股股东，对被告一的违约行为所产生的后果应当承担连带责任。但被告一仍想强占该房屋，拒不搬离、腾空房屋。该行为对原告的合法权益造成了严重损害。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、原告与被告一签订的《房屋租赁合同》效力终止；二、被告一搬离涉案房屋；三、被告一赔付原告的租金损失5万元，租金损失从2018年6月1日起暂计至2018年7月1日，按市场价每月租金5万元计算；四、被告二对被告一的行为后果承担连带责任；五、本案的诉讼费、保全费由被告一、二共同连带承担。被告辩称，第一，原告不是适格主体，涉案房产虽然登记在原告名下，但该房产实质所有权人是案外人曾小彪，被告得知涉案房产的地皮是由曾小彪出资向原深圳坪山镇政府购买的，且由其出资兴建，由于其特殊的身份，登记在原告名下，曾小彪才是涉案房产的所有权人，原告不是适格的主体，应当由曾小彪向法院提起诉讼；第二，退一步讲，即使原告是适格的主体，其要求解除租赁合同是没有事实和法律依据的，2013年4月1日黄坤林与卢惠斌共同合作开办深圳市龙岭酒业有限公司，由黄坤林负责提供租赁场所，2014年下半年黄坤林退出该公司，将其股权转让给江小凤，2015年5月黄坤林和卢惠斌说租期剩下8年之久，之后的租金让其自行转交给邹云欢，卢惠斌同意并找到邹云欢本人，明确告知其黄坤林的股份已经转让给江小凤了，剩下的8年租金将由卢惠斌或者江小凤直接转给邹云欢，邹云欢对此表示同意，卢惠斌问要不要签订租赁合同，邹云欢提出其与黄坤林签订即可，因此在2016年4月黄坤林与被告补签一份租赁合同，约定黄坤林将涉案房产出租给被告，租赁期限自2013年6月1日至2023年5月31日，因此邹云欢对黄坤林将涉案房屋转租及租期是10年是知情且同意的；按照原告的说法，租期只有5年，被告是不可能在2017年对涉案房产进行大规模的装修，被告是出于互相信任和长久合作，在剩下的6年租赁期内好好经营的前提下进行装修，且被告在装修时曾告知邹云欢，邹云欢对此表示同意。经审理查明，涉案房产位于深圳市××区××号，房地产证号：深房地字第××号，权利人为原告曾小勇。2013年6月19日，案外人邹云欢与被告一签订了《房屋租赁合同》。合同约定，涉案房屋一至四层出租给被告一，租期五年，自2013年6月1日至2018年5月31日止，每月租金10000元，租金每年涨幅5%。被告一支付押金20000元，合同期满后，押金应退回。第七条约定，被告一不得擅自转租给其他人，如需转租他人，必须经出租方书面同意。合同期满内，出租方如要收回房屋，必须提前三个月通知被告一。原告出具《房屋租赁授权情况说明书》，确认在2013年及之后的期间，授权委托亲属邹云欢对涉案房屋进行出租和日常管理，签订租赁合同及收取租金等事宜，期限为二十年。2018年1月24日，广东深大地律师事务所根据委托向被告一邮寄律师函，明确告知：租赁合同将于2018年5月31日终止，原告将收回房屋，留作自用，不再出租，并要求被告一在合同到期前做好搬离、腾退，清缴房租、水电费等相关事宜。2018年5月8日，被告一回复称，租赁合同尚未到期，且未出现约定或法定解除合同的情形，要求解除合同违反诚实信用的原则。另查明，被告一深圳市龙岭酒业有限公司为有限责任公司，成立于2013年4月10日，最初股东为黄坤林（占股50%）和卢惠斌（占股50%）；2014年12月15日，股东变更为江小凤（占股50%）、卢惠斌（占股50%）；2017年6月27日，股东变更为江小凤（占股49%）和深圳龙岭控股有限公司（占股51%）。卢惠斌既是被告一的执行董事，总经理，法定代表人，也是被告二的法定代表人。原被告确认截止2018年5月31日的租金，被告已缴清。6月份及之后的租金，原告拒收。被告辩称曾于2016年4月18日与黄坤林就涉案房屋另行签订一份《房屋租赁合同》，约定租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止，称黄坤林自签订合同后下落不明。本院认为，原告与被告一之间于2013年6月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同真实合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现双方约定的租期已满解除，双方权利义务终止。被告一法定代表人及股东的变更不影响租赁合同的履行，且事实上被告一也一直依约缴付租金。被告一以曾与黄坤林另行签订房屋租赁合同进行抗辩，因该合同的真实性无法查明，与常理亦相悖，原告亦不认可，被告的抗辩本院不予采信。在原告明确拒绝与被告续签合同，并通过书面通知被告搬出涉案租赁房屋的情况下，被告以各种理由拒不搬出，继续占有该房，其行为已严重违反合同约定，原告诉请被告搬出涉案房屋于法有据，本院予以支持。同时，被告强占该房屋影响了原告出租的可得收益，被告应当赔偿原告的租金损失。2018年5月份的租金为13100元，原告主张现该房屋市场租金价为50000元/月，但未提交相应的证据证明，该标准明显过高且没有其他证据加以印证，故本院参照原被告签订的租赁合同届满前的月租金13100元的标准计算租金损失较为公平。原告未提交证据证明被告二存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害原告利益等情形，原告诉请被告二承担连带责任于法无据，本院不予支持。原告的诉求虽未得到法庭全部支持，但被告对酿成本案纠纷应负全部责任，故本院决定被告承担80%的诉讼费即840元，原告自行承担20%的诉讼费即210元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，第二百三十五条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原被告之间于2013年6月19日就深圳市坪山区金碧路22号房屋签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月31日终止；二、被告深圳市龙岭酒业有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离深圳市××区××号房屋一至四层（房地产证号：深房地字第××号）；三、被告深圳市龙岭酒业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告租金损失13100元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告承担840元，原告承担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  阳云其人民陪审员  潘名汉人民陪审员  杨超勋二〇一八年十一月十五日书 记 员  陈 婕