山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初4345号 原告（申请执行人）:邢宪萍，女，住济南市历下区。 被告（执行案外人）:李青，女，汉族，无业，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：李学楠，山东宇瀚律师事务所律师。 被告（被执行人）：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市天桥区。 法定代表人：石玮华，董事长。 委托诉讼代理人：贾明凯，男，住济南市天桥区。 原告邢宪萍与被告李青、济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告邢宪萍、被告李青及委托诉讼代理人李学楠、被告天建公司委托诉讼代理人贾明凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邢宪萍向本院提出诉讼请求：1、准许执行被告济南天建房地产开发有限公司名下位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）X号楼X单元XXX室房产;2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月8日，山东省济南市中级人民法院（2013）济民一终字第706号对邢宪萍诉天建公司房屋买卖合同纠纷一案作出民事调解书，主要内容为：天建公司于2014年8月30日前分六次偿还邢宪萍购房款本金1456965元。2018年，被告（案外人）李青对执行标的提出书面异议，济南市天桥区人民法院于2018年7月18日作出（2018）鲁0105执异55号执行裁定书，中止对济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）X号楼XXX室房产（以下简称涉案房产）的执行。原告认为涉案房产现仍登记在房地产开发公司即本案被告天建公司名下，因此，原告有权申请法院执行涉案房产。同时，原告在与被告天建公司房屋买卖合同纠纷一案一审中，已对涉案房产申请财产保全，一审法院于2012年12月10日向天建公司送达保全裁定书，于2012年12月11日查封了涉案房产，而本案两被告于2013年1月29日才签订《济南市商品房买卖合同》，该合同签订时间晚于法院的查封时间，因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）以支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，法院应当继续执行涉案房产。现原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告李青辩称，一、李青已合法购买涉案房屋，并无任何过错，享有足以排除强制执行的民事权益。2013年1月29日，李青与天建公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买天建公司开发的涉案房屋，总价款400026元，付款方式为按揭贷款。同日，办理了网签备案手续。合同签订后，李青支付配套费用4642元，天建公司出具收据。2013年2月4日，李青依约支付了首期购房款120026元，天建公司出具收款收据。2013年3月4日，天建公司依约协助李青向农业银行股份有限公司济南历下支行办理按揭贷款，三方签订了《个人购房担保借款合同》，李青为借款人，农银历下支行为贷款人，天建公司为保证人，并以涉案房屋作抵押，贷款金额为28万元。按揭贷款办理完毕后，银行发放了贷款，李青按期还款至今。2016年3月，天建公司将涉案房屋交付李青，2016年3月25日，双方签订了《天建业主入住领用物品清单登记表》、《楼宇交接书》、《住户基本情况调查表》等。同日，双方又签订了《物业管理服务协议（暂行）》，并交纳了物业费及燃气开户费。该房屋装修完毕后，由李青居住，居住期间，李青交纳物业费、水电费、燃气费等费用至今。且该房屋为李青名下唯一房产，并无其他房产。上述事实可知，李青与天建公司签订的买卖涉案房屋的协议系双方真实意思表示，协议主要符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，李青依约支付了购房款。因为涉案房屋属于在建工程，不具备办理产权过户登记的条件，具备过户条件后，又因邢宪萍申请执行的案件将涉案房屋查封，导致李青无法办理产权过户登记，故李青在此过程中并无任何过错，且已取得了涉案房屋的物权期待权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定主要是保护为生活所需而购买房屋的消费者。本案中，李青作为消费者，为生活所需购买涉案房屋，以按揭贷款方式支付完毕购房款，邢宪萍申请执行的案件为并无优先受偿权的一般债权，依照上述规定，李青的权利优先于享有优先受偿权的承包人及抵押权人，更应当优先于不享有优先受偿权的一般债权人邢宪萍，故李青作为消费者，是涉案房屋的合法受让人，足以排除强制执行。二、强制执行行为不能对抗李青的合法权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”第二十六条第三款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”强制执行案件中，贵院作出的（2012）天民一初字第999-1号保全裁定，并无证据证明已向登记机关济南市城乡建设委员会送达，业务证据证明在该委办理了查封登记手续，该查封行为程序不完备。该保全裁定虽然向被执行人天建公司送达，但裁定中并未明确查封天建公司的具体财产，也未张贴封条或者公告，并未公示，违反上述规定，李青、天建公司及济南市城乡建设委员会对该查封行为均不知情，导致李青向济南市城乡建设委员会办理了合法的网签备案手续，在此过程中，李青并无任何过错，依照上述规定，该查封不得对抗善意第三人李青。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”涉案房屋档案显示，强制执行案件中，贵院作出的（2012）天民一初字第999-1号协助执行通知书预查封了涉案房屋，查封期限两年，自2012年12月11日至2014年12月10日。贵院于2014年11月25日以（2014）天执字第663-2号协助执行通知书予以续封，查封期限一年，自2014年11月25日至2015年11月23日，该续封期限届满之日为2015年11月23日，该日期之前，贵院并未向登记机关办理续查封手续，依照上述规定，涉案房屋预查封的效力于2015年11月23日消灭。贵院于2015年11月30日作出的（2014）天执字第663-3号协助执行通知书，是在上述查封效力消灭之后办理的，并非是对上述查封的续封，该查封于2015年11月30日生效，晚于李青购买涉案房屋并交纳购房款的时间，故李青的购房行为能够排除强制执行。综上所述，李青作为消费者购买涉案房屋，支付全部购房款后，已实际居住，并无任何过错，且并无其他房产居住，李青对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故请求贵院依法驳回邢宪萍的诉讼请求。 被告天建公司辩称，天建公司对于李青20**年1月29日签订的济南市商品房买卖合同系双方真实意思表示。李青已通过银行按揭方式支付了全部购房款。在此期间天建公司不知晓查封事宜。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：邢宪萍与天建公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年11月29日作出（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书，裁定：“一、冻结被告济南天建房地产开发有限公司银行存款1576965元或查封其相应价值的财产…。”该裁定于2012年12月10日向天建公司送达。同时本院向济南市住房保障和房产管理局送达（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书和协助执行通知书，请协助执行下列项目：“一预查封被告济南天建房地产开发有限公司开发的坐落于天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）房屋，档案号YZ101XXX。二查封期限两年，自2012年12月11日至2014年12月10日，查封期间该房产不得过户、抵押、赠与、毁损等。”2013年5月8日，本院作出（2012）天民一初字第999号民事判决，判决：“一、原告邢宪萍与被告济南天建房地产开发有限公司于2012年9月11日签订的关于坐落于济南市天桥区天和园小区春园X号楼X单元XXX室房屋买卖合同无效。二、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日返还原告邢宪萍购房款1456965元。三、被告天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日赔偿原告邢宪萍经济损失，该损失以1456965元为基数，自2012年9月12日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。四、驳回原告邢宪萍要求被告济南天建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19090元，保全费5000元，合计24090元，由被告济南天建房地产开发有限公司负担。”宣判后，济南天建房地产开发有限公司不服该判决，于法定期限内上诉至山东省济南市中级人民法院，2014年4月8日山东省济南市中级人民法院作出（2013）济民一终字第706号民事调解书，载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、上诉人济南天建房地产开发有限公司、被上诉人邢宪萍同意终止双方于2012年9月11日签订的《房屋买卖合同》；二、上诉人济南天建房地产开发有限公司分六次返还被上诉人邢宪萍购房款本金1456965元。具体还款日期分别为：2014年4月9日前偿还10万元；2014年4月30日前偿还20万元；2014年5月30日前偿还20万元；2014年6月30日前偿还30万元；2014年7月30日前偿还30万元；2014年8月30日前偿还余款356965元；三、双方其他互不追究；四、一审案件受理费19090元，保全费5000元，由被上诉人邢宪萍负担；二审案件受理费19019元减半收取9510元，由上诉人济南天建房地产开发有限公司负担；五、如上诉人济南天建房地产开发有限公司未能按本协议第二条约定的任意时间履行还款义务，被上诉人邢宪萍有权就所有未付款项及本案一审诉讼费及保全费向法院申请执行；六、协议书自双方当事人签字之日生效。”济南市中级人民法院作出（2013）济民一终字第706号民事调解书发生法律效力后，邢宪萍向本院申请强制执行，本院向天建公司发出执行通知书责令其履行生效法律文书的义务，但天建公司未履行，因本案在审理过程中，已查封济南天建房地产开发有限公司坐落于济南市天桥区天福苑小区XX号楼的房产（房产证号：济房权证天字第**）、济南市天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）1-XXX、2-XXX的房产（总档号为YZ1XXXX号）。因查封期限即将届满，根据邢宪萍提出的续封申请，2014年11月18日，本院作出（2014）天执字第663-2号执行裁定书，裁定如下：“继续查封被执行人济南天建房地产开发有限公司所有的济南市天桥区天福苑小区XX号楼的房产（房产证号：济房：济房权证天字第**南市天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）1-XXX、2-XXX的房产（总档号为YZ10XXX号）。二、查封期限为一年。”2014年11月25日，本院向济南市房产管理局送达（2014）天执字第663-2号执行裁定书和协助执行通知书，请协助执行以下事项：继续查封被执行人济南天建房地产开发有限公司所有的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）1号楼1-XXX、2-XXX的房产（总档号为Yz10XXX号）一处。查封期限一年，自2014年11月25日至2015年11月23日。查封期间不得擅自处分上述财产。因查封期限即将届满，邢宪萍提出续查封申请，2015年11月6日，本院作出（2014）天执字第663-3号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行济南天建房地产开发有限公司所有的济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1-XXX、2-XXX的房产（总档号为YZ1XXX号）。二、查封期限为二年。三、在查封期间内，不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。”2015年11月30日，本院向济南市住房保障和房产管理局送达（2014）天执字第663-3号执行裁定书和协助执行通知书，请协助执行下列项目：“一、预查封被执行人济南天建房地产开发有限公司所有的济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1-XXX,2-XXX的房产，总档号：YZXXX。二、查封期限为三年，自2015年11月30日至2018年11月29日。”济南市房屋档案馆出具的而房屋权属状况信息载明：“所有权人：济南天建房地产开发有限公司、房屋坐落:天桥区小清河北路66号天和园秋园1号楼1-XXX查封情况:查封单位济南市天桥区人民法院查封期限：2012-12-1100:00:00-2015-11-2300:00:00查封单位济南市天桥区人民法院查封期限：2015-11-3000:00:00-2018-11-2900:00:00”。本院在执行邢宪萍与济南天建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人李青对执行坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号1-XXX室（涉案房产）房产提出异议，请求中止对涉案房产的执行。2018年7月18日，本院作出（2018）鲁0105执异55号执行裁定书，裁定：“中止对济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号楼1-XXX室房产的执行。”邢宪萍不服该裁定，以天建公司、李青为被告，于法定期限内向本院提起诉讼，请求：1、准许执行被告济南天建房地产开发有限公司名下位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号楼1单元XXX室房产；2、本案所有诉讼费用由被告承担。 另查明，2013年1月29日，李青与天建公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买了涉案房产，总价款400026元，付款方式为按揭贷款方式支付。2013年2月4日，天建公司为李青开具了120026元首付款收据。2013年3月4日，以李青为借款人、以中国农业银行股份有限公司济南历下支行为贷款人、以天建公司为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，由李青向银行借款28万元，并以涉案房产作抵押。之后贷款银行向天建公司发放了贷款，李青按期还款至今。2016年3月，天建公司与李青办理了房屋交接，双方于2016年3月25日签订了物业管理合同，并由李青交纳了燃气开户费、物业费等。济南市房屋登记信息查询结果证明，李青名下除合同备案的涉案房产外，无其他住房。 本院认为，申请人执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院对该实体上法律关系进行裁判，以法院准予对执行标的进行强制执行的救济方法。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2012年11月29日作出的（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书,依法向济南市住房保障和房产管理局送达了该裁定书及协助执行通知书，查封登记在天建公司名下的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号1-XXX室房产（涉案房产），查封期限自2012年12月11日至2014年12月10日，并依法向天建公司送达了该民事裁定书。之后在执行过程中分别于2014年11月25日、2015年11月30日被续封，查封期限分别自2014年11月25日至2015年11月23日、自2015年11月30日至2018年11月29日。济南市住房保障和房产管理局出具的涉案房屋权属状况信息亦显示了上述查封情况。故本院对登记在天建公司名下的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号1-XXX室房产的查封符合相关法律规定，济南市住房保障和房产管理局出具的涉案房屋权属状况信息显示的查封情况亦具有公示公信力。因此，在查封行为的法律效力依然存续的情况下，根据法律规定，房屋是不得转让的，且不能完成物权变动。天建公司在收到本院送达的（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书后，在明知登记其名下的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号1-XXX室房产被查封情况下，其于查封期间，即2013年1月29日又与李青签订了涉案房屋买卖合同，该买卖合同涉案房屋无法进行过户，在查封未被依法取消，查封期限也未届满时，李青对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原告邢宪萍请求准许执行涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准予执行被告济南天建房地产开发有限公司名下位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）X号楼X单元XXX室房产。 案件受理费6660元，由被告李青、济南天建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  孙立兵 人民陪审员  林常云 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  郝慧明