江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初4763号原告:孙某，女，1986年11月15日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：余军，男，1980年5月27日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：余某，女，2011年2月3日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。法定代理人：孙某，女，1986年11月15日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，系原告余某之母。三原告共同委托诉讼代理人：何帆，江西日泰律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：彭秋香，江西日泰律师事务所律师。被告：陶旺才，男，1960年7月21日出生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：易瑜，江西利元律师事务所律师。被告：孙有金，男，1971年12月8日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：孙有文，江西甘雨律师事务所律师。原告孙某、余军、余某与被告陶旺才、孙有金确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1、解除赵骏、孙有金与被告陶旺才签订的商铺租赁合同中被告孙有金所有部分（宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产）的租赁关系；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年6月13日，赵骏、被告孙有金将宜春市鼓楼路步行街23号楼C01、C02、C03、C04号店铺租赁给被告陶旺才，其中赵骏1415平方米，孙有金745平方米，租赁期自2008年7月1日至2028年6月30日。因赣州银行宜春分行与孙有金实现担保物权一案，宜春市袁州区法院将孙有金名下宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产进行网拍，2017年6月12日，原告竞得该房产。原告认为，宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产现归原告所有，原告作为现有产权人有权对名下财产实施占有、使用、收益、以及处分的权利，被告作为承租人也并非自营，而是通过转租获取利益，与我国法律相悖。因此事原、被告多次协商未果，原告故提前诉讼，请求支持原告全部诉请。被告陶旺才答辩要点：1、原告的主张没有事实和法律依据，在本案中不具备合同解除的条件，希望驳回其诉讼请求。2、本案属于“买卖不破租赁”的情形，原告应当根据相关法律规定继续履行租赁合同。虽然涉案商铺的所有权已被原告通过拍卖的方式取得产权，原告享有的物权权利，亦不能对抗原所有人和被告依法成立的租赁合同，被告对于涉案房屋所享有的租赁权应优于原告后取得的物权。被告孙有金答辩要点：1、租赁合同签订于2008年，而合同约定被告陶旺才对商铺有转租权。2、原告孙某承租该商铺时知晓陶旺才所出租的商铺承租于赵骏、孙有金，原告拍卖取得涉案房屋所有权时应当知晓该权利取得并不能损害其他人的合法权益，也就是不能影响两份租赁合同的合法效力，请求法院公正判决。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2008年6月13日，赵骏、被告孙有金作为出租方（甲方）与被告陶旺才作为承租方（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同主要约定：租赁商铺位于江西宜春鼓楼步行街，简称步行街23#楼C01、C02、C03、C04店铺，共计2160平方米，其中赵骏产权1415平方米，孙有金产权745平方米；乙方租赁该商铺经营（商品范围）商用（限网吧、家用电器）；乙方租赁期自2008年7月1日至2028年6月30日止；租金标准:第一期租金自2008年7月1日至2013年6月30日止，以建筑面积计算，每平米租金为16.8元/月，月租金为人民币36288元，第二期租金自2013年7月1日起至2018年6月30日止，以建筑面积计算，每月租金为17.64元/月，月租金合计人民币38112元，第三期租金自……第四期租金自……（租金每5年递增）；本商铺乙方可转租转让，但不得损失甲方的利益；合同签订之日即为店面交付，双方认可；合同并对租金支付方式等双方其他权利义务进行了约定。该合同签订后，赵骏与被告孙有金即将店铺交付给被告陶旺才使用。2014年9月，原告孙某欲承租上述店铺中产权人为被告孙有金的400平方米部分商铺，遂与被告陶旺才委托的徐某签订了一份商铺租赁合同，该合同约定了租赁期限5年，自2014年9月24日起至2019年10月31日止，租金每月10000元，租金不递增等事项。该合同签订后，原告孙某交纳房租押金30000元后开始使用合同约定的400平方米商铺用于开办舞蹈学校。被告孙有金因以名下房产为银行借款提供担保，经赣州银行股份有限公司宜春分行申请，本院于2016年4月13日作出（2016）赣0902民特4号民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖被告孙有金所有的房产用于清偿银行借款本息。在执行过程中，本案所涉属被告孙有金产权的商铺经司法拍卖，于2017年5-6月由原告方拍卖竞得，其中：宜春市中山中路447号附14号23幢2层2-2房产由原告余军竞得，同年7月3日通过转移登记其取得不动产权证；宜春市中山中路447号附15号23幢2层2-3房产由原告孙某、余军、余某竞得，同年6月26日通过转移登记其取得不动产权证，宜春市中山中路447号附16号23幢2层2-4房产由原告孙某、余某竞得，同年6月26日通过转移登记其取得不动产权证。原告孙某在使用400平方米商铺过程中，向被告陶旺才支付商铺租金至2017年6月，后原告孙某以自己及家人（原告余军系原告孙某前夫，原告余某系原告孙某之女）已取得商铺产权为由不再支付租金，为此双方纠纷不断，数次起诉至本院。2018年8月15日，原告方以被告间签订的商铺租赁合同已损害其物权权利为由诉讼来院。判决的理由和结果本院认为，财产所有权是公民最基本的物权权利，我国物权法规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中赵骏及被告孙有金与被告陶旺才签订商铺租赁合同，租赁期限足有二十年。原告孙某在承租其中部分商铺过程中原告方取得了原先被告孙有金所有的商铺产权，就租金交纳问题上与被告陶旺才纠纷不断。显然，原告方作为商铺产权所有人，其对商铺占有、使用、收益和处分的权利受到了严重限制，出现原告反而要为自己所有的商铺支付租金的怪象。可见，该商铺租赁合同中原属被告孙有金商铺上的租赁关系如继续履行下去，势必对原告方的合法权益造成严重损害，对原告方是不公平的，原告方的诉请是合情合理的。再者，本案情形是否应遵循“买卖不破租赁”的原则呢？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这是“买卖不破租赁”原则的体现，其立法本意为维护市场上平等主体之间的交易秩序，以保障承租人的权利。本院认为，从公法、私法调整不同社会关系的民法法理看，租赁物所有权变动的原因，除了买卖之外，还包括强制拍卖、抵债、赠与等方式。对于例如买卖、赠与等行为产生的所有权变动，属于平等主体之间的行为，属于私法上的行为，可为合同法所调整，而基于强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整，不再适用合同法。本案原告方是基于法院强制拍卖取得商铺所有权，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，故不应该适用“买卖不破租赁”原则。综上所述，为维护当事人的合法权益，原告的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除赵骏、被告孙有金与被告陶旺才于2008年6月13日签订的商铺租赁合同中被告孙有金所有部分商铺（现为原告方产权：宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产）的租赁关系。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告陶旺才、孙有金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费100元，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 殷京生二〇一八年十一月十日代书记员 柳凤招