广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初5246号原告（反诉被告，以下统称原告）：林俊生，男，1977年8月6日出生，汉族，住广东省揭西县，委托诉讼代理人：杨洪全，广东盛众律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹佩诗，广东盛众律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：朱芳芳，女，1983年11月2日出生，汉族，住江西省东海县，委托诉讼代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鸣，广东百勤律师事务所辅助人员。第三人：东莞市鼎居房地产中介服务有限公司领居分公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇玉屏路11号岭尚天地商住区4栋商铺1084号。统一社会信用代码为91441900077856050F。法定代表人：涂勇。委托诉讼代理人：李水荣，该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司东莞大岭山支行。住所地：广东省东莞市大岭山镇教育路与南一路交界处商业大厦。统一社会信用代码为91441900X18187512D。负责人：丁立胜，该支行行长。委托诉讼代理人：胡柳霞，系中国农业银行股份有限公司东莞分行员工。委托诉讼代理人：梁成金，系中国农业银行股份有限公司东莞分行员工。第三人：东莞市新世纪房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市东城区旗峰路288号新世纪豪园27号楼新世纪大厦第三层B单元。统一社会信用代码为9144190074082155X8。法定代表人：卜志云。委托诉讼代理人：朱裕康，该公司员工。原告林俊生诉被告朱芳芳、第三人东莞市鼎居房地产中介服务有限公司领居分公司（以下简称“鼎居公司”）、中国农业银行股份有限公司东莞大岭山支行（以下简称“农行大岭山支行”）、东莞市新世纪房地产开发有限公司（以下简称“新世纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在法定期限内提起反诉，本院依法受理，并将本诉和反诉合并审理。后因发现本案不宜适用简易程序，依法转为适用普通程序审理，由审判员李子青担任审判长，与审判员胡敬钊、人民陪审员李少华组成合议庭，于2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告林俊生的委托诉讼代理人杨洪全、尹佩诗，被告朱芳芳的委托诉讼代理人苏崎、程鸣，第三人鼎居公司的委托诉讼代理人李水荣，第三人农行大岭山支行的委托诉讼代理人胡柳霞，第三人新世纪公司的委托诉讼代理人朱裕康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林俊生向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告在法院指定期限内，向第三人中国农业银行股份有限公司东莞大岭山支行清偿案涉房产的抵押债务，逾期清偿的，则由原告代为清偿；3.判令第三人中国农业银行股份有限公司东莞大岭山支行对案涉房产的抵押权实现后，协助办理注销案涉房产抵押登记；4.判令第三人新世纪房地产开发有限公司与被告在法院指定期限内，办理案涉房屋的房产证（登记在被告名下）；5.判令被告在案涉房屋注销抵押登记，并取得房产证后，协助原告办理房屋过户登记手续，过户至原告名下；6.判决被告在原告向其交付剩余购房款1480000元（如原告代被告向第三人中国农业银行股份有限公司东莞大岭山支行偿还了抵押债务，原告代为清偿的款项应抵扣购房款）后当日内向原告交付案涉房屋；7.判令被告交付案涉房屋给原告时，付清该房屋名下已发生的水电费、物业管理费及燃气费用；8.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，约定被告以2180000元的价格，将其位于东莞市××金桔村、××世纪·××福××区××楼××单元××房转让给原告。合同签订后，原告一直积极配合被告及第三人鼎居公司的要求，全面履行了合同义务，如约向被告支付了定金500000元（分别于2017年2月27日支付100000元，2017年3月1日支付400000元）及购楼款20万元（2017年5月23日支付）。原告付款后多次请求被告配合办理相关过户手续，但被告均以各种理由推脱，导致该房产至今未登记过户至原告名下，为了维护自身的合法利益，原告特提起诉讼，请求判如所请。针对原告的起诉，被告朱芳芳答辩如下：被告一直积极履行案涉《房地产买卖合同》，并向新世纪公司领取了办理一手房产权登记的材料，并到房管部门办理被告名下不动产权证书，已完成该阶段的义务，但因原告向法院申请财产保全，查封了案涉房屋，导致案涉房屋至今无法办理交易手续。被告认为无需法院通过判决形式强制要求被告配合，且原告的诉请可以由被告履行相应的义务，应驳回原告的全部诉讼请求。被告朱芳芳向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行与被告于2017年2月27日签订的《房地产买卖合同》（编号：LJ-092600025100）；2.判令原告按照案涉物业转让价每日千分之一的标准向被告支付滞纳金（从2017年4月26日起算至解除查封之日止，暂计至2018年6月15日为2180000元×1‰×51天=111180元）；3.本案诉讼费用全部由原告承担。事实和理由：2017年2月27日，被告就出售其名下东莞市大岭山镇金桔村、矮岭冚村新世纪·领居景福轩商住区6号楼1单元201号房物业（以下简称“案涉物业”）与原告和第三人鼎居公司签署《房地产买卖合同》（编号：LJ-092600025100）。案涉合同约定被告以总价2180000元按套转让给原告，所有过户费用（契税、中介费、赎楼费用）由原告支付。案涉合同签订后，被告一直积极履行合同义务，配合办理相关的交易手续。被告在第三人新世纪公司通知可以办理其名下案涉物业《不动产权证》后，于2018年4月11日向房管部门申请办理，但原告却于2018年4月25日就擅自查封了案涉物业，致使被告无法办理出名下案涉物业《不动产权证》，从而导致交易无法履行。原告的行为已构成违约，应当根据合同承担相应的违约责任，望判如所请。针对被告的反诉，原告林俊生答辩称：原告积极履行案涉合同义务，但在起诉前案涉房产一直未能办理被告名下的不动产权证，未能完成案涉交易，但到了可以办理不动产权证时，被告拒绝按照原合同约定的条件继续履行合同，原告才起诉，原告提起诉讼是正常行使权利，不是违约行为。请求法院驳回被告的第二、第三项诉讼请求。第三人鼎居公司陈述意见称：1.原告的诉讼请求合理。2018年4月3日被告的丈夫邱侦文与原告、鼎居公司面谈后续的办理过户手续，邱侦文根据案涉合同的约定要求原告补供楼利息，并称房价涨了要求原告增加购房款，原告不同意，双方协商不成。待原告离开后，鼎居公司建议邱侦文按正常流程办理过户，邱侦文当时同意并同意到新世纪公司领取办理不动产权证的资料，但后来邱侦文不同意要求诉讼，鼎居公司将上述情况告知原告。2.被告的滞纳金的计算方式错误，因为原告已向被告支付了购房款700000元。鼎居公司不清楚被告的反诉是否合理。第三人农行大岭山支行陈述意见称：1.被告在农行大岭山支行办理住房贷款，以案涉房产为抵押，农行大岭山支行对案涉房产享有抵押权，在抵押贷款未清偿完毕前，农行大岭山支行不同意案涉房产交易过户。2.被告在抵押贷款未全部清偿情况下违反合同约定擅自转卖房产，已构成违约，农行大岭山支行保留追究被告违约的权利。3.案涉房产抵押借款合同由农行大岭山支行与被告签订，被告负有偿还贷款的义务，原告并非借款合同主体，且还款手续需由被告申请办理，未经被告同意，农行大岭山支行不同意由原告代为清偿。4.案涉房产抵押贷款结清后无需法院判决即可办理注销房产抵押登记手续，且根据房管部门办理要求，贷款结清后应由被告取回他项权证，由被告前往房管部门办理注销房产抵押登记手续，原告应诉请被告办理，而非农行大岭山支行，故请求法院驳回原告的第三项诉讼请求。第三人新世纪公司陈述意见称：1.新世纪公司不是案涉《房地产买卖合同》的买卖双方，也不是中介服务方，更无义务配合原、被告双方的二手房不动产权证过户情况，案涉交易过程与新世纪公司无关，因此新世纪公司不应被列为本案的第三人参与诉讼。2.新世纪公司与被告朱芳芳签订《商品房买卖合同》后，新世纪公司已全部履行开发商的各项义务。被告已于2018年4月4日到新世纪公司领取了办理案涉房屋不动产权证的全部所需文件，新世纪公司已完全履行了配合被告办理不动产权证的所有义务。另，据了解，案涉不动产权证已于2018年4月办理至被告名下。本案诉讼与新世纪公司无关，请求法院依法驳回原告对新世纪公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告朱芳芳是东莞市××金桔村、××世纪·××福××区××楼××单元××房（以下简称“案涉房屋”）的所有权人。2017年2月27日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人鼎居公司作为居间方，共同签订一份编号为LJ-092600025100的《房地产买卖合同》（以下简称“案涉合同”），约定由被告将涉案房屋转让给原告，合同的主要内容包括：一、产权现状为，该物业处于抵押状态，目前抵押在第三人农行大岭山支行；该物业未办理《房地产权证》。二、转让价款共计2180000元，其中含定金500000元；该物业转让须向相关部门支付的税费由买方承担，办理银行按揭或公积金的费用由买方承担。三、定金及余款的支付方式为，由买方在签订合同时向卖方支付定金500000元；余款采取银行按揭付款的方式支付：1.剩余楼款1680000元，由买方用该物业办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付，该款在办妥交接过户及抵押登记后，有贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；贷款手续因有关法律、法规、按揭银行等原因、买方提供资料不全不能通过银行审批或卖方、买方、经纪方三方不能控制的国家政策原因，导致不能办理银行按揭手续或公积金贷款手续的，买方应采用一次性付款方式，并不得因此追究卖方和经纪方的责任（买方应付首期款最终经银行审批额或公积金审批中心审批额进行调整，首期款不足部分，买方应在7个工作日内以现金形式一次性支付给卖方；若买方不能办理按揭贷款手续或公积金贷款手续的，买方应在接到通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30天内完成，否则视为买方违约）；2.买方应于签订合同后50天内签定该物业的抵押贷款合同等相关贷款文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，买卖双方按银行要求全力配合办理银行按揭或公积金贷款手续直至卖方收到按揭款为止，否则视不配合方为违约方；3.买卖双方一致同意通过嘉华担保或其它担保公司提供担保办理快速贷款，其中865000元用于提前还贷，买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视为不配合方为违约方；还贷过程中，如因卖方反映具体欠款金额不足支付实际银行欠款金额（卖方应缴交月供款直至贷款银行成功扣款至提前还贷之日止），由卖方在接到通知后五个工作日内负责支付差额部分，还贷款已达卖方贷款转账即视为卖方已收到该楼款，该楼款仅限于还贷用途，卖方不得挪作他用，否则视为卖方违约。四、办理过户手续的约定为买卖双方须在收到经纪方通知之日起10天内备齐办理该物业产权过户所需相关资料，并同时到该物业所属房管交易所办理产权过户手续并签署相关文件，否则视不配合方违约。五、交付物业及费用承担：买卖双方同意卖方在收到全部楼款向买方交付物业。买卖双方同意在交付使用前该物业名下发生水电费、物业管理费、煤气费、等一切费用由卖方付清，交楼后费用由买方承担。买卖双方签妥《交楼确认书》后，即视为已交付完。六、违约责任：因买卖双方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行配合本合同项以下义务，则：1.逾期未超过十天仍未履行的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1‰支付滞纳金，本合同继续履行；2.逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同并且要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方没收定金）及支付等于该物业总楼价的20%的违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理居间服务费。守约方应向违约方发出解除合同通知书；卖方已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还，房款退还买方后，卖方有权另行出售该物业；3.本合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限；定金和违约金责任，按上述约定支付。七、未尽事宜：1.此物业成交业主净收价为2180000元；2.银行还款最终以银行扣款金额为准；3.所有过户费用（契税、中介费、赎楼费用）由买方支付；4.签定本合同在2017年5月23日内有担保公司或者买方再支付200000元给卖方，如买方不按时支付200000元整，卖方有权解除合同撤销委托并没收买方100000元作为违约金；5.卖方银行还贷必须在2017年5月13日内完成，如超出时间银行利息3500元/月由买方承担，备注：卖方拖延时间除外或者开发商和银行拖延的时间除外，银行提前还款的违约金由卖方支付；6.在买方地税完税5个工作天内支付完全部楼款，如不按时支付以每天10%利息支付；7.签订本合同3个月内完成房子过户手续，如开发商和银行拖延的时间除外，卖方有权利解除合同。合同还约定了其他内容。签订上述案涉合同后，原告于2017年2月27日向被告支付了100000元定金，于2017年3月2日支付了定金余款400000元，于2017年5月23日支付了转让款200000元；于2017年2月27日向第三人鼎居公司支付了佣金16500元。原、被告均确认案涉交易的后续贷款、赎楼等手续必须在被告办理了一手不动产权证的情况下才进行。原告主张在履行案涉合同的过程中，被告存在明知可以办理其名下的不动产权证的情况下拒绝配合继续履行案涉合同，并要求原告增加转让款的违约行为，且被告要求交由法院裁决，故原告提起本案的诉讼，要求被告继续履行案涉合同。为此，原告提交了对话录音及文字整理资料为据。原告主张该对话录音是2018年4月3日，原告与被告的委托代理人邱侦文、第三人鼎居公司就履行案涉合同进行的协商。对话录音主要内容如下：原告表示“既然现在证已经出来了，证可以办了，加紧把它办了吧”，“邱侦文”表示“不是，他不是把那个办证的通知书之类的就可以了嘛，你就可以自己去办证了”，“中介”告知“邱侦文”称“要让你老婆过来；你老婆不过来签字，谁能办得了；我联系你老婆，你老婆又让我联系你；等证办出来了，可以走后面的流程了”，后“中介”在对话中多次要求“邱侦文”叫“朱小姐”即“邱侦文”的老婆过去，“邱侦文”称“朱小姐”未联系他，也没有接到中介的电话。后“邱侦文”表示“那这个合同约定，这个怎么赔偿呢？这个利息还有这些。”，原告表示“赶快把房产证做出来，然后该怎么步骤，怎么过户，大家互相配合一下，就OK了，我的诉求很简单的，至于我打多少税就是我个人的事，那么其他的我就不理。”，“邱侦文”则表示“就通过法院解决吧，就上法庭吧。”，“中介”表示“这写的很明白的嘛，开发商原因造成除外的嘛，由于担保公司担保赎楼，你房产证没办出来，人家怎么放款，人家怎么受理按揭，对不对？”，“邱侦文”表示“这个这样子啊，因为这个买方有权解除合同，因为过了时间。”，“中介”表示“那你也要看是在什么情况下才行。”，“邱侦文”表示“那就上法庭咯，法院来判咯。”，原告表示“可以”。后“邱侦文”表示“什么都没有表示，现在房子也涨这么多，现在都好几户在打官司了；当时约定是三个月完成任务的。”。“中介”表示“但是合同写得很明白，由于开发商那边确权”，“邱侦文”表示“那就是你们的问题啊，我都提供给你们了，我不知道，反证都提供给你了啊。”，“中介”表示“你提供给我，但开发商原因办不了证，关我们什么事情啊。”，“邱侦文”表示“反正这个让法院来解决，反正我都已经起诉了，我们就要解除合同，因为时间耽误了，我买房的时间耽误了；原来我可以买一套房子，现在买不到了；我听说有好几套在打官司，现在有人卖了一万五、一万六，现在可以卖到一万八、一万九，他也有损失啊，人家也在起诉啊；我重新要再写一个补偿协议，第一，由于这个开发商还是什么的问题，造成这个房子不能及时过户，拖了一年时间，造成了卖方买房子这个钱不能及时买房，造成卖方和买方的损失，双方同意，补偿多少损失给卖方，然后买方可以一次性付款，不通过担保公司了，然后在尾款什么时候支付，重新要打一份出来，可不可以？双方同意，在什么时候签的合同，因为这个开发商原因还是谁的原因，你们没有及时办证的原因，拿了办证许可证没有及时去办证的原因造成的卖方的损失，你们愿意提供怎样的补偿，你们愿意一次性付款，然后多少时间完成交割，过户完多少时间支付尾款，重新写一个出来。”，原告问“邱侦文”“现在你要告诉我，要干嘛。”，“邱侦文”表示“我们还要重新写合同啊。”，原告表示“我们为什么要重新写合同啊，对于我来说，这不是我想要的。”。被告对上述对话录音的真实性不予以确认，主张被告从未委托邱侦文与原告及第三人鼎居公司进行协商。第三人鼎居公司确认上述对话录音的真实性，并主张邱侦文与被告为事实夫妻关系，被告一直委托邱侦文处理案涉房屋交易，被告只在签约时才出现并签约；2018年4月3日，鼎居公司联系被告协商后续办理过户的手续，但被告要求鼎居公司联系邱侦文。被告主张其一直积极履行合同，并在得知可以办理其名下的案涉房屋不动产权证后，于2018年4月11日向房管部门申请办理，但由于原告申请法院查封案涉房屋，致使原告无法办理案涉房屋的不动产权证，导致案涉合同无法继续履行，原告的行为已构成违约，要求原告承担违约责任，并提供了《不动产登记受理凭证》予以证明。原告对于《不动产登记受理凭证》真实性予以确认，但主张被告及其配偶邱侦文在收到原告及第三人鼎居公司的通知后，表示不能按原条件继续履行合同，并拒绝办理案涉房屋的不动产权证，主张由法院裁决，原告才起诉，被告于2018年4月11日申请办理案涉房屋的不动产权证不能证明其积极履行案涉合同义务。另，被告主张按照案涉合同第十三条第（7）款关于“签订本合同3个月内完成过户手续，如开发商和银行拖延的时间外”的约定，由于被告已于2018年4月11日申请办理案涉房屋的不动产权证，故按照上述约定，最迟办理案涉房屋过户手续的时间为2018年7月11日，现因原告查封了案涉房屋，导致无法继续履行案涉合同，不能在上述期间前办理过户手续，故案涉房屋自2018年7月11日后产生的水电费、物业管理费、煤气费应由原告自行承担。另查明，第三人新世纪公司主张其已履行了开发商的各项义务，并于2018年3月底通知被告领取办理案涉房屋不动产权证的相关资料，被告于2018年4月4日签收了相关办证资料，并提交了《6号楼办理不动产权证资料签收登记表》予以证明。《6号楼办理不动产权证资料签收登记表》显示被告于2018年4月4日签收了相关资料。原告确认《6号楼办理不动产权证资料签收登记表》的真实性，并主张根据该证据，办理案涉房屋不动产权证的办证资料在2018年3月底至4月初才可领取，案涉合同无法按合同约定的时间完成交易，并非原告造成，原告没有任何违约行为。被告确认《6号楼办理不动产权证资料签收登记表》的真实性，并主张被告在领取了办理案涉房屋不动产权证相关资料后的合理时间内向房管部门申请办理不动产权证，被告不存在违约行为。再查明，本院向东莞市房产管理局调查得知：一、被告于2018年4月11日向东莞市大岭山镇不动产登记窗口申请办理案涉房屋的转移登记及按揭转抵押登记，申请将案涉房屋从开发商转到其个人名下。二、被告申请办理的转移登记及按揭转抵押登记为一并登记业务。其中转移登记已于2018年4月20日完成登簿。2018年4月25日，案涉房屋发生查封登记，东莞市房产管理局暂停办理被告的按揭转抵押登记，且未通知被告领证。三、由于案涉房屋被查封，导致按揭转抵押登记业务未完成，目前被告暂不能领取不动产权证书。四、截至2018年11月20日止，案涉房屋抵押及查封情况：（一）抵押情况：案涉房屋于2016年11月24日办理按揭，债务履行期限为2016年2月29日至2046年2月28日，抵押金额为880000元，抵押权人为中国农业银行股份有限公司东莞大岭山支行；（二）查封情况：案涉房屋由本案查封，查封登记时间为2018年4月25日。五、根据《最高人民法院等关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十二条的规定，如案涉房屋有且仅有本案查封，在法院判决过户且××法律文书××东莞市房产管理局解封及过户的情况，可予办理案涉房产的产权过户手续。庭审中，原告表示其无需贷款，并同意代被告一次性向第三人农行大岭山支行还贷，扣除还贷的款项，剩余楼款可直接支付给被告。被告主张为保证原告支付案涉房屋转让款的尾款，被告不同意由原告代被告向第三人农行大岭山支行还贷，原告需按照案涉合同约定以向担保公司贷款的方式向第三人农行大岭山支行还贷，或者原告一次性向被告支付转让款，由被告自行向第三人农行大岭山支行还贷。另，被告确认其一直按时向第三人农行大岭山支行还贷。另，原告于2018年4月18日向本院提起本案的诉讼及申请财产保全。本院根据原告的申请，依法作出（2018）粤1972民初5246号民事裁定书，裁定冻结被告银行存款2180000元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提供的《房地产买卖合同》（编号：LJ-092600025100）、收据、对话录音及文字整理资料，被告提交的《不动产登记受理凭证》、民事裁定书及查封清单，第三人新世纪公司提交的《6号楼办理不动产权证资料签收登记表》，东莞市房产管理局出具的《关于对东莞市第二人民法院协助调查函（2018）粤1972民初5246号的回复》以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告均诉请继续履行案涉《房地产买卖合同》（编号：LJ-092600025100），本院予以支持。本案的焦点：一、原告是否存在违约行为；二、被告要求原告支付滞纳金是否合法有据；三、案涉房屋自2018年7月11日至交付前产生的水电费、物业管理费、煤气费应如何承担；四、原告诉请由其代被告向第三人农行大岭山支行还贷是否合法有据。关于焦点一。第一，虽然按照案涉《房地产买卖合同》的约定，买方应于签订合同后50天内签订案涉房屋的抵押贷款合同等相关贷款文件，但根据案涉合同“未尽事宜”的约定，因开发商和银行拖延的除外，且原、被告双方均确认原告办理抵押贷款须在被告办理其名下的案涉房屋不动产权证的情况下才可进行，由于被告名下的不动产权证未在签订合同后50天内办理的原因是第三人新世纪公司未在该期间内通知被告领取办理不动产权证的资料，故原告未按上述约定办理贷款手续，不构成违约。第二，虽然被告主张其从未委托邱侦文在2018年4月3日与原告及第三人鼎居公司进行协商，但结合原告提交的对话录音，第三人鼎居公司多次陈述被告要求鼎居公司联系邱侦文处理案涉交易，而邱侦文也就案涉交易参与了当天的协商，且根据第三人鼎居公司在庭审中的陈述，案涉交易一直由邱侦文代理被告处理，由于第三人鼎居公司作为案涉交易的居间方，其陈述可信性较高，在没有反证的情况下，故对于第三人鼎居公司的上述陈述及案涉的对话录音的真实性，本院予以采信，对于被告的上述主张不予采信，并认定邱侦文代表被告参与2018年4月3日的协商。根据案涉对话录音，在原告未构成违约的情况下，邱侦文代表被告要求与原告重新签订补偿协议及赔偿损失，并主张已向法院起诉要求解除合同，在双方对此产生纠纷的情况下，原告才向本院提起本案的诉讼，故被告对于引起本案诉讼存在一定的过错，原告起诉的行为并不违反合同约定，不构成违约。至于原告在诉讼过程中申请财产保全，是原告行使其诉讼权利，亦未构成违约。综上，关于被告提出因原告申请财产保全查封案涉房屋导致合同无法继续履行，原告行为构成违约的主张，依据不足，本院不予采信。关于焦点二。如焦点一所述，在原告未构成违约的情况下，被告要求作为守约方的原告支付滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点三。本院认为，根据案涉合同第十三条第（7）款的关于“签订本合同3个月内完成过户手续，如开发商和银行拖延的时间外”的约定，案涉房屋办理过户手续的时间存在不确定性，虽然被告于2018年4月11日申请办理其名下的案涉房屋不动产权证，但后续办理不动产权证及银行贷款等手续涉及其他第三方，亦无法确定办理案涉房屋过户手续的时间，因此，原告提起本案诉讼并申请本院查封案涉房屋，并不是导致案涉房屋无法在被告申请办理其名下的案涉房屋不动产权证后3个月内完成过户手续的唯一原因，且被告对于引起本案的诉讼存在一定的过错，在原告没有违约的情况下，故被告要求原告承担案涉房屋自2018年7月11日后产生的水电费、物业管理费、煤气费，缺乏事实及法律依据，本不予支持。案涉房屋产生的水电费、物业管理费、煤气费的承担应按照案涉合同的约定，即在案涉房屋交付使用前，案涉房屋产生的水电费、物业管理费、煤气费由被告承担，交付使用后，由原告承担。关于焦点四。案涉《房地产买卖合同》能否继续履行，本院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所规定的法律上和事实上的障碍：首先，根据东莞市房产管理局出具的《关于对东莞市第二人民法院协助调查函（2018）粤1972民初5246号的回复》，在案涉房屋目前有且仅有本案查封的情况下，法院可判决过户，故本案对案涉房屋的查封，并不影响原、被告双方办理案涉房屋的过户手续。再次，案涉房产现抵押于第三人农行大岭山支行，故房产的转让款应先清偿所欠第三人农行大岭山支行的全部债务，消灭该抵押权。本案中，虽目前被告未办理注销抵押，但依据案涉《房地产买卖合同》的约定，原、被告有配合提前还贷进行赎楼的义务。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式使得抵押权消灭，以排除合同履行的障碍。因此，原告可代替被告清偿所欠农行大岭山支行的债务，使农行大岭山支行对案涉房屋的抵押权消灭，并根据案涉合同的约定，因清偿所产生的费用，在原告应支付给被告的剩余购房款中直接予以抵扣，原告诉请由其代被告向第三人农行大岭山支行还贷，本院予以准许。案涉合同约定案涉房屋的转让总价为2180000元，扣除原告已支付的定金及转让款700000元后，还剩余1480000元，该1480000元在扣除了原告代替被告清偿所欠农行大岭山支行的债务后，原告还应向被告支付剩余的购房款，此款原告表示愿意一次性支付给被告，有利于合同的履行，本院予以准许。最后，案涉约定因本次交易所产生的税费均由买方承担，故这部分税费均由原告自行支付。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告林俊生与被告朱芳芳继续履行双方于2017年2月27日签订的关于买卖位于东莞市大岭山镇金桔村、矮岭冚村新世纪·领居景福轩商住区6号楼1单元201房的《房地产买卖合同》（编号：LJ-092600025100）；二、原告林俊生应于本判决生效之日起七日内代被告朱芳芳向中国农业银行股份有限公司东莞大岭山支行清偿位于东莞市大岭山镇金桔村、矮岭冚村新世纪·领居景福轩商住区6号楼1单元201房的债务、办理注销房产抵押登记手续，第三人中国农业银行股份有限公司东莞大岭山支行、被告朱芳芳予以协助配合；三、被告朱芳芳应于上述房屋注销抵押登记之日起十日内办理将上述房屋过户至原告林俊生名下的过户登记手续，相应的过户税费由原告林俊生承担；被告朱芳芳应于上述房屋办理过户登记当天，按照《房地产买卖合同》（编号：LJ-092600025100）的约定付清上述房屋名下产生的水电费、物业管理费、煤气费后，将上述房屋交付给原告林俊生；四、原告林俊生应于办理上述房屋过户登记当天向被告朱芳芳一次性支付剩余转让款（计算方式：剩余转让款=1480000元-本判决第二项所涉代为向中国农业银行股份有限公司东莞大岭山支行清偿的债务金额）；五、驳回原告林俊生的其他诉讼请求；六、驳回被告朱芳芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取本诉受理费为18120元、保全费5000元，减半收取反诉受理费为12120元，合计35240元，由被告朱芳芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李子青审 判 员  胡敬钊人民陪审员  李少华二〇一八年十一月三十日书 记 员  梁佩君吴玲芝附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。