包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3310号原告：包头市侨成东方伟业物业服务有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：许丽红，董事长。委托诉讼代理人：银雪峰，该公司副总经理。被告：高剑平，男，1972年6月8日出生，汉族，，住内蒙古自治区包头市。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司与被告高剑平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的委托诉讼代理人银雪峰、被告高剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7203元；2.被告支付原告拖欠物业服务费的违约金5666元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年1月1日，原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订了《物业服务合同》，合同约定：由原告向包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司开发的小区提供物业管理服务，合同期限至2021年12月31日或该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同还约定：原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，缴费时间为每年的1月至12月；逾期缴费，从逾期之日起每日按应缴费用的2‰缴纳违约金。被告系上述物业***号业主，物业建筑面积为125.08平方米。被告按约定应当向原告缴纳2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费7203元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金5666元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护原告企业的合法权益。被告高剑平辩称，答辩人未缴纳2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费属实,答辩人未缴纳物业服务费的××区多处有杂物，原告未进行及时清理，消防通道还锁着大铁门，如果发生火灾无处可逃，答辩人多次向原告反映，但是原告不予理睬；2.安保方面：平时看不到保安，只有每天上班刷卡时才能在小区内看到保安，为此答辩人也多次和原告沟通，但是沟通未果，业主曾要求原告对其物业服务不达标的情况减少收取物业服务费，但是原告不同意；3.小区四楼有一个活动平台，该平台系为业主盖的活动场所，但现在已被原告出租，造成业主无活动场所；4.小区内无法使用联通宽带，答辩人询问过联通公司人员，联通公司称原告已和电信公司签订协议，造成小区业主无权自主选择宽带运营商；5.前几年电梯内私自张贴过营利性广告，原告应当公示收支的明细；6.2017年6月左右，原告工作人员去小区业主家上门催缴物业服务费，产生争执将业主打伤。原告因此还被罚款500元，该案还在侦查过程中。原告的此种行为在小区内造成了恶劣的影响；7.小区单元内每层都有水电表箱，原告催缴物业服务费未果后，通过停水、停电等不正当方式向业主催缴物业服务费；8.小区内公共通道经常被锁，造成120急救车无法进入小区进行救助，答辩人和原告多次协商未果；9.小区共用自行车停车位被原告出租出去，而且原告钉了桩子不允许停放自行车；10.原告并非正规的物业公司，工作人员着装不整洁且语言行为不规范，多次与业主发生冲突；11.原告未提供收取物业服务费的正规发票只提供收据，答辩人认为原告有偷税漏税嫌疑；12.2017年原告公示的物业服务费收支情况有作假行为，答辩人认为未支出工人工资160万元；13.小区地下经营沃尔玛超市，卸货车晚上倒车时，噪音非常大，答辩人认为原告应当予以协调，避免给业主造成困扰；答辩人未缴纳物业服务费，原告就不配合答辩人办理房本，答辩人认为这两件事毫不相干。综上，答辩人与原告多次因物业服务进行交流，原告工作人员态度蛮横，无法协商，如果原告出具整改方案，和平协商解决，答辩人同意缴纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司作为乙方与作为甲方的包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》，双方就坐落于包头市××区号时代财富城商住的前期物业服务达成协议。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高层住宅每月每平方米1.60元，公寓、办公楼每月每平方米3.50元。合同约定的物业服务的内容为：1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度。2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外。4.业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托，具体收费事宜应按照乙方制定并公布的收费标准由当事人双方另行协商。5.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理。6.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。7.装饰装修管理服务。8.负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护。9.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、执勤等，前款约定的事项不含业主财产保险和财产保管责任。10.对物业使用中禁止行为进行监督管理，11.协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等。物业服务费按年交纳，业主应在每年年底之前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每日则按欠缴费用的千分之二收取违约金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。合同还约定：本合同约定的物业服务费不含物业保修期期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用经法定程序后，由公共维修基金承担。本合同的物业管理委托期限为十年，自本合同生效之日起至2021年12月31日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同期限届满或者业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方在违约责任中还约定：1.因甲方原因导致乙方未完成本合同约定的物业管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决或造成乙方经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿。2.因乙方原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失或一定后果的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿。3.甲方、业主违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求甲方、业主限期缴纳。逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉。乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方清退多收费用。4.因房屋、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。双方还约定了乙方不承担责任的情形：1.由于房屋本体及配套设施设备重大质量问题，以及甲方、业主等原因导致乙方的物业管理服务无法达到合同要求的；2.因不可抗力导致物业管理服务中断而给甲方、业主造成损失的；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3.非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、电梯、消防、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；4.在本物业管理区域内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由造成损害的，如因乙方故意或存在过失的除外；5.其他法律、法规规定或甲方、业主另有约定的情形。以上合同双方签字后生效。原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司均在以上合同上加盖公章。本院依法从包头市不动产登记局调取房屋权属信息表显示：坐落于包头市××区号包头时代财富***号房屋建筑面积为125.08平方米，房屋性质为住宅，权利人为高剑平。被告高剑平未向原告缴纳自2015年1月1日至2017年12月31日物业服务费7204.61元。对于以上事实，本院予以确认。被告提出，原告提供的卫生、安保、管理等方面的服务中存在诸多瑕疵，对此，被告提交照片40页，原告对照片的真实性无异议，但提出被告陈述的问题属于物业服务范围之内的，已整改，部分不属于物业服务的范围。被告认可原告进行过整改，但整改不到位，仍需继续整改。据此，本院认定原告提供的服务仍存在瑕疵。本院认为，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认有效。以上合同对全体业主具有约束力，故原、被告均应受上述合同的约束。本案中，针对原告提供的物业服务，被告提出一系列问题，包括消防通道上锁且堆有杂物、小区内安保人员不足、出租转租小区公共空间、剥夺业主选择宽带运营商的权利、未公示营利性广告收益的收支明细、因催缴物业服务费殴打业主、以停电、停水的方式催缴物业服务费、收取物业服务费未出具发票问题、公共通道使用不当导致120急救车无法进入小区、原告工作人员着装不整洁及语言行为不规范、2017年物业服务费收支情况的公示作假、沃尔玛超市的货车晚上倒车产生噪音等等，原告向被告提供服务的内容项目依据的是物业服务合同的约定，如果被告提出的问题属于物业合同的约定，被告应该依据合同要求原告整改，被告也认可原告在整改，被告不能以此为由拒缴物业服务费。结合被告提供证据，本院依法认定原告的物业服务存在瑕疵，被告应按应缴物业服务费的90%向原告缴纳物业服务费。现原告要求被告支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费7203元，该时间段被告实际欠原告7204.61元，故原告的该诉讼请求，本院按应缴物业服务费90%支持，被告应向原告缴纳2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费6484.15元，其余部分，本院不予支持。原告在合同履行中与被告产生较大争议，原告是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，原告也未充分举证，故原告要求被告赔偿拖欠物业服务费的违约金5666元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告高剑平支付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司2015年1月1日至2017年12月31日物业服务费6484.15元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，因本案适用简易程序减半收取60元，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司已预交，由原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司负担30元，被告高剑平负担30元，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一八年十一月九日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。