广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0111执异27号 案外人：刘子洋，男，1992年7月22日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：覃兆江，广东汇俊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁斌，广东汇俊律师事务所律师。 申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区黄石西路466号-472号一至三楼。 法定代表人：王小兴。 委托诉讼代理人：颜汉焰，男，1968年12月26日出生，汉族，住广州市白云区；系该司员工。 委托诉讼代理人：王飞，男，1973年11月1日出生，汉族，住广州市荔湾区；系该司员工。 被执行人：广州市世基置业有限公司，住所地广州市越秀区白云路27号之一南座2501室。 法定代表人：邓健伟，董事长。 被执行人：广东新隆经济发展有限公司，住所地广州市越秀区白云路27号之一南座1604室。 法定代表人：邓健彬。 被执行人：邓健伟，男，1959年6月23日出生，汉族，住广州市白云区。 被执行人：邓健彬，男，1965年10月25日出生，汉族，住广州市白云区。 在本院执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）与被执行人广州市世基置业有限公司（以下简称世基公司）、广东新隆经济发展有限公司（以下简称新隆公司）、邓健伟、邓健彬借款合同纠纷一案中，案外人刘子洋对本院查封的位于广州市越秀区XX路XXX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开进行听证。案外人刘子洋及其委托诉讼代理人覃兆江、申请执行人农商行白云支行的委托诉讼代理人颜汉焰参加了听证，被执行人世基公司、新隆公司、邓健伟、邓健彬经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人刘子洋称：案外人系刘延颖儿子，安丽娟与刘延颖原是夫妻关系，双方于2004年11月26日结婚。安丽娟与世基公司在2007年8月签订《商品房屋买卖合同》（编号：穗房合字200XXX89），约定世基公司将坐落于广州市越秀区XX路XXX号售予安丽娟，总房款为人民币646815元。安丽娟原是涉案房屋的买受人，已支付全部购房款，按照《房屋买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后560日内取得房地产权属证书的，出卖人应从规定出证期限之第二天起至实际出证之日止计算违约时间，按买受人已付房款的年息3%向买受人支付违约金。2008年5月13日，世基公司将涉案房屋交付安丽娟使用。合同约定的办证期限届满后，安丽娟曾多次催促世基公司办理涉案房屋产权登记手续和支付延迟办理违约金，但世基公司一直未予理睬。2009年6月12日，刘延颖与安丽娟离婚，双方协商后，将房屋买卖合同的全部权利义务转让给案外人。2013年5月17日，案外人与安丽娟共同到世基公司将合同转让事宜告知世基公司并与其签订了《合同权利义务转让协议书》，因该《商品房买卖合同》并未到房管部门办理登记手续，故世基公司同意直接在《商品房买卖合同》上修改买受人资料，直接将买受人“安丽娟”修改为“刘子洋”。另查，案外人了解涉案房屋于2005年10月24日设立抵押权，抵押权人为广州市黄石农村信用合作社；预售证号为0XX5；B栋X梯全部共2000平方米已抵押给银行，涉案房屋经抵押权人同意由被执行人世基公司销售。鉴此，案外人认为：安丽娟在2007年8月签订《商品房买卖合同》并于约定时间内向世基公司支付了购房款，后世基公司已向安丽娟交付了房屋，安丽娟已入住多年。后安丽娟依法将对涉案房屋权利转让给案外人，案外人享有房屋的物权权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部款项后，其对该商品房享有的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。因此，案外人买受涉案房屋无过错，对该房屋的权利优先于申请执行人的抵押权，法院查封及执行讼争房产无法律依据，请求法院解除对位于广州市越秀区XX路XXX号的查封。 申请执行人农商行白云支行称：我方对安丽娟于2007年购买涉案房屋、安丽娟与刘延颖离婚并转让涉案房屋给案外人的事实并不清楚，案外人提供的证据真实性我方也不清楚，相关事实的真实性由法院依法认定。根据（2008）云法民二初521号民事调解书，我方对涉案房屋享有优先受偿权，房管部门也证实涉案房屋处于抵押状态，抵押权人是我方。截止2018年7月20日，该笔贷款还有9016812.55元尚未清偿，欠息30644799.53元，涉案房屋抵押担保费也没有清偿，故我方对涉案房屋有优先受偿权。案外人提交的《商品房买卖合同》没有办理登记，涉案房屋登记在世基公司名下，在（2017）查询00444号答复中，安丽娟没有办理房屋备案，违反了预售登记的相关规定，才导致涉案房屋仍然登记在世基公司名下。法律规定，在房屋设定抵押权的情况下，购买该房屋享有的是依法通过买卖取得债权权利，不能对抗我方的抵押权，故涉案房屋不属于安丽娟或案外人所有。安丽娟支付第一笔购房款及付清房款后，均没有催促世基公司去办理备案登记，其行为存在明显过错。相反，我方依法办理了抵押登记，其产生的法律责任不应转给申请执行人承担，安丽娟购买行为存在过错应依法承担其造成的责任，法院对于案外人的异议申请应予驳回。 被执行人世基公司、新隆公司、邓健伟、邓健彬均无述称。 本院查明：广州市黄石农村信用合作社诉世基公司、新隆公司、邓健伟、邓健彬借款合同纠纷一案，本院于2008年4月17日作出（2008）云法民二初字第348号民事调解：一、被告世基公司于2008年6月18日前偿还原告广州市黄石农村信用合作社借款本金790万元及利息（从2005年11月29日起至清偿之日止按中国人民银行逾期贷款利率计算）。二、原告广州市黄石农村信用合作社对被告世基公司名下位于广州市越秀区XX路2-XX号、XX街45-XXX号元安大厦的抵押物[除已涂销抵押权的住宅A2XX1、A2XX3、B2XX5、A2XX1、A2XX3、A2XX4单元（共637.79平方米）；商业一层全部（1021.04平方米）、第三层商场（共497平方米），住宅A座2XX2、2XX4、2XX2房、B座2XX1—2XX4、2XX6、2XX1—2XX6房（共697.21平方米），第二层商场（2071.96平方米），负一、二层车位（共944平方米）外；以广州市国土资源和房屋管理局出具的登记号为02备字16985号抵押登记证明书为准]享有优先受偿权。三、被告新隆公司、邓健伟、邓健彬对上述协议第一项的债务承担连带清偿责任。四、诉讼费40550元，由被告世基公司负担，并于2008年4月30日前向本院交纳。后，本院依广州市黄石农村信用合作社申请于2008年7月4日以（2008）云法民执字第2030号立案执行。执行过程中，本院依法裁定查封世基公司名下位于广州市XX路2-XX号、XX街45-XX号“晴川轩”（原元安大厦）的以下物业（预售证号010003）：1.第一、二、三层全部物业（晴川轩3X1、3X4房除外）；2.第四层除4X6、4X7、4X3、4X5外全部物业。2008年10月22日，本院以他案查封晴川轩四层4X1-4X9房。 另查，案外人提交的穗房合字2003086789号《商品房买卖合同》记载：出卖人世基公司，买受人刘子洋；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为广州市国土房管局，商品房预售许可证号为穗房预字20010003；该商品房为XX路45-XXX号，XXX街2-XX号411[自然层4]XX号房，定名晴川轩；建筑面积40.28平方米；总金额646815元，该商品房的用途为商务办公；买受人应当按时如期将房价款支付到商品房预售许可证指定的售房款银行监控账号上；买受人按分期付款的方式按期付款，2007年8月28日前支付全部房价款的50%，计323408元；2007年9月24日前支付全部房价款的50%，计323407元；出卖人应当在2007年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后560日内取得房地产权属证书的，双方买受人不退房，出卖人应从规定出证期限之第二天起至实际出证之日止计算违约金时间，按买受人已付房价款的年息3%向买受人支付违约金。买受人的房屋仅作商务使用，买受人使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续；等等。上述《商品房买卖合同》首页买受人项下有更改情况，买受人姓名更改后显示为刘子洋；合同内手写的条款旁及最后签名栏同时有刘子洋及安丽娟的签名。合同签订后，安丽娟通过他人向世基公司支付了购房款及购房装修费用，其中购房款包括定金20000元、首期款303408元及尾款323407元；世基公司出具002845、0042619、0042648号《预收款凭证》，确认收到涉案房屋的上述房款。 2008年5月8日，世基公司通知安丽娟涉案房屋可以交付使用，安丽娟于2008年5月13日在《“晴川轩”公寓交楼验收表》上签名，确认其已对东川路元运街35号“晴川轩”公寓411单元验收，同意收楼。案外人同时提交《房屋租赁合同》、收款收据、家私电器清单、水电周转押金、水电费收费收据、管理费发票、房屋租赁登记备案证明、税收缴款书等作为证据，拟证明涉案房屋已交付其使用。其中，房屋租赁登记备案证明记载的涉案房屋租赁期限为2016年10月16日至2018年10月18日，出租人刘子洋；税收缴款书记载的填发日期为2017年5月15日、2017年6月2日及2018年7月24日。听证中，刘子洋提交《关于房屋居住使用的说明》，表示涉案房屋曾由其短期出租，现已收回自住。 2013年5月17日，安丽娟（甲方）、案外人刘子洋（乙方）及世基公司（丙方）共同签订《合同权利义务转让协议书》，约定：甲方与丙方于2007年8月签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003086789），约定丙方将坐落于广州市XX路XX号“晴川轩”公寓四层411房售予甲方，总价款是人民币646815元；甲方已经按约支付全部购房款，现甲方将上述合同项下全部权利义务转让给乙方，乙方同意受让；丙方明确知晓本次甲方与乙方之间的转让，并无任何异议并同意协助乙方办理相关《商品房买卖合同》的买受人更名手续；鉴于该合同尚未在房管部门办理登记备案手续，故甲乙丙三方一致同意直接在原《商品房买卖合同》上将买受人“安丽娟”修改为“刘子洋”而无需重新签订《商品房买卖合同》；丙方直接参与了上述合同的变更手续并目睹乙方在合同上签名，丙方对于上述买受人变更的真实性、合法性表示完全认可；等。刘延颖、安丽娟共同出具《情况说明》并出庭作证，证实双方于2004年11月26日结婚后，以安丽娟名义与世基公司在2007年8月签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋；2009年6月12日，双方经广州市越秀区人民法院调解离婚，因涉案房屋还未办理房地产权证，故当时未对涉案房屋进行分割；双方协商一致，于2013年4月12日办理有关涉案房屋在内的夫妻共同财产的分割协议公证，将涉案房屋的全部权利义务转让给刘延颖的儿子即案外人刘子洋，世基公司同意。案外人提交（2011）穗中法民一终字第3555号民事判决书及公证书作为证据。广州市房地产档案馆于2018年10月9日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，案外人名下查无房地产情况记录。 再查，涉案广州市东山区XX路XX街2-XX号（东山区XX路XX街45-XXX号）4层11单元（即晴川轩4X1房）于2007年11月领取《广州市房地产抵押登记证明书》（NO.A0XX28），该证明书载明：本证书所列他项权证，以由权利人以07备字010XX16号申请登记，经审查属实，特发此书；抵押权人广州市黄石农村信用合作社，抵押人世基公司，抵押范围二层2X1-2X9房，三层3X1-3X9房，四层4X1-4X9房；房屋类别未付清款的预购商品房；预售许可证号20010003。预售证号为010003的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》记载的地址为广州市东山区XX路XX街2-XX号，XX街45-XX号，申报单位世基公司，可售层数-2至31。2006年9月5日，中国银行业监督管理委员会作出《关于广州市农村信用合作联社开业的批复》：广州市农村信用合作联社开业的同时，广州市辖内各农村信用合作社、农村信用合作联合社自行终止，其债权债务转为该联社债权债务。2008年7月10日，广州市农村信用合作联社作出《关于明确我社统一法人前后辖内分支机构债权债务以及所有者权益承继关系的通知》：广州市黄石农村信用合作社并入广州市农村信用合作联社三元里信用社。2009年12月7日，中国银行业监督管理委员会作出《中国银监会关于广州农村商业银行股份有限公司开业的批复》，同意广州农村商业银行股份有限公司开业；该行开业的同时，广州市农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。2009年12月25日，广州农村商业银行股份有限公司三元里支行作出《关于启用广州农村商业银行股份有限公司三元里支行印章的通知》，根据总行统一部署，广州市农村信用合作联社三元里信用社更名为广州农村商业银行股份有限公司三元里支行。2010年4月26日，中国银行业监督管理委员会广东监管局作出《关于广州农村商业银行东环支行等7个机构更名的批复》，同意广州农村商业银行股份有限公司三元里支行更名为广州农村商业银行股份有限公司白云支行。 本院认为：案外人刘子洋主张其对本院查封的位于广州市越秀区XX路XX街2-XX号、XX街45-XX号晴川轩4X1房享有所有权而提出异议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。 涉案房产登记在被执行人世基公司名下，无合同备案记录，本院依法查封被执行人名下不动产并无不当。 穗房合字200XX89号《商品房买卖合同》于2007年8月签订时，买受人为安丽娟。2013年5月17日，安丽娟将上述《商品房买卖合同》的全部权利义务转让予案外人刘子洋，并与世基公司共同签订了《合同权利义务转让协议书》，得到了世基公司的同意，三方亦将上述《商品房买卖合同》中买受人的名字变更为刘子洋，故刘子洋为该合同约定的广州市越秀区XX路XX街2-XX号、XX街45-XX号晴川轩4X1房的买受人的事实，本院予以确认。涉案房屋的用途合同约定为商务办公；案外人刘子洋自行提交的房屋租赁登记备案证明记载的涉案房屋租赁期限为2016年10月16日至2018年10月18日，最新的税收缴款书填发日期为2018年7月24日。故涉案房屋并非用于刘子洋居住的事实，本院予以认定。刘子洋称其已收回自住，但未能提交充分证据予以证实，该意见本院不予采纳。因此，案外人主张的情形不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部法定情形，其对涉案房产享有的权利不能够排除执行，其异议请求本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条第（二）项之规定，裁定如下： 驳回案外人刘子洋的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 慧 人民陪审员  林广群 人民陪审员  聂玉清 二〇一八年十一月五日 书 记 员  陈素拥