苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0506民初2821号 原告：刘新科，男，1983年9月25日生，汉族，户籍所在地河南省永城市，住江苏省苏州市吴中区。 原告：刘明祥，男，1962年11月27日生，汉族，住河南省永城市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：刘冰冰，河南栗风律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：刘国凯，河南栗风律师事务所实习律师。 被告：周小明，男，1969年1月26日生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 被告：蒙海贞，女，1972年9月10日生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 以上两被告共同委托诉讼代理人：接云、接晶，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。 原告刘新科、刘明祥诉被告周小明、蒙海贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理，依法由代理审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，本案变更为审判员鲁超承办，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘新科及委托诉讼代理人刘冰冰、刘国凯，被告周小明、蒙海贞及其委托诉讼代理人接云、接晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘新科、刘明祥向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿违约金369800元、银行利息及手续费10000元、中介费11600元。事实和理由：2017年12月16日，其与被告签订房屋买卖合同，购买坐落于苏州市吴中区房屋，价款1166000元，其支付了定金20000元。合同约定，交易日期为2018年3月20日前，后被告要求立即付款，其就向银行贷款350000元，但到账后多次提出过户，遭到被告拒绝。庭审中，原告明确诉讼请求，要求继续履行合同，协助办理房屋过户手续，后变更为解除房屋买卖合同，判令被告返还定金20000元，赔偿利息损失27600元、违约金349800元（房屋差价）及中介费、律师费。 被告周小明、蒙海贞共同辩称，原告所述不实，不应将蒙海贞列为被告。周小明未经蒙海贞同意，伪造签名出售房屋，蒙海贞得知后，反对该笔交易。周小明已积极联系中介表示，无法继续买卖，合同应当无效，多次要求中介协调。2018年1月，因中介拒绝归还房产证，蒙海贞报警处理，并陈述周小明违反其意愿进行卖房的事实。该房屋买卖合同未经蒙海贞同意，属于无效。对原告主张的违约金、利息损失、中介费等均不认可，10000元数额不知如何计算得出。原告出具的贷款证明并未显示用于购房，与本案无关。合同无效，不能继续履行，其愿意返还定金20000元，不承担诉讼费。原告仅支付20000元定金，而周小明早就告知蒙海贞不同意出售房屋，双方未再履行合同，苏州房价当时未出现上涨。合同违约条款针对房款支付、房屋交接等逾期行为，该买卖合同未完成网上备案，后续尚未履行，20000元定金没有转为购房款，不能按照房屋价款30%计算违约金。 经审理查明，2017年12月16日，原告（乙方）通过苏州市吴中区甪直诚信房产中介（丙方）与两被告（甲方）签订房屋买卖（居间）合同，购买登记在两被告名下的坐落于苏州市吴中区房屋。合同载明，甲方自愿将房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买；房屋面积105.85平方米，成交价1166000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方自愿承担；房屋设施挂式空调三台，其中一台立式，热水器、冰箱、洗衣机、油烟机各一台，简易床三张；签订本合同时，乙方须支付丙方中介费11000元，乙方于2017年12月16日交付定金20000元；甲乙双方须在2018年3月20日前提供相应原合法（过户/贷款）证件，否则视为违约；甲方承诺款清交房，腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方；该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订协议；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的30%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲乙双方同意中介办理网签合同，乙方要贷款。合同甲方处，授权代表签有周小明，甲方（签章）则由周小明代蒙海贞签字，丙方经办人孙某某。同日，原告依约支付定金20000元。 对于交易经过，原告表示，2017年12月10日，其通过中介得知涉案房屋，12月14日，由中介带领现场查看，屋内仍有租客，2017年底到期。该房屋挂牌价格1180000元，双方协商后确定成交价1160000元。签订合同时，蒙海贞并未到场，周小明称蒙海贞在忙，可以代为签名。之后，中介提出被告急需用钱，要求2018年2月前完成现金交易，否则不同意出售。为凑够款项，其向苏州银行申请贷款，后联系周小明过户，但周小明以蒙海贞不同意为由，拒绝办理手续。被告周小明称，确实收到原告20000元定金，该房屋系其与蒙海贞共同共有，两人为夫妻关系。签约时，蒙海贞并不知情，未到现场。大约2017年12月9日，其委托中介出售涉案房屋。12月21日，其就告知原告未获得蒙海贞同意，不能继续交易，从未要求原告一次性支付全部价款。蒙海贞虽与其共同生活，但该房屋并非两人唯一住房，平时对外出租，考虑到每月租金仅有1000多元，其想卖掉后理财，就未与蒙海贞协商，自行联系中介挂牌出售。涉案房屋平时就通过该中介对外出租，中介可能留有钥匙，其不知道原告现场查看的具体情况。原本以为蒙海贞会同意，未取得委托书，其就代为签订合同。因其与蒙海贞有三个孩子，蒙海贞才不想卖房。 为证明被告的违约行为，原告提供如下证据： 1、存量房出售信息挂牌登记表，显示周小明作为房屋所有权人，确定出售涉案房屋，详细记录房屋坐落、面积、抵押情况等，挂牌价1130000元。 2、2018年1月23日、3月12日短信截图，刘新科于1月23日联系周小明，“贷款都下来了，你明天有空吗，我们一起去房管所办手续”，“本来签合同是3月20号，是你要求让我年前去办，所以我去贷款，现在款子下来了。明天可以去办手续了”，“现在我一定要买你这个房子的，我不同意私下调解”，周小明未予回复；刘新科于3月12日询问周小明，“过户的事情，你考虑的怎么样了，我这边随时可以过户的”，周小明表示“刘总，老婆不同意卖，没办法”。 3、2018年1月22日孙某某与周小明录音材料，孙某某称，“买房子的材料通过了”，“催着让我过户”，“你要是办的话，就是这个礼拜开始办”；周小明说“老早我就跟他说我房子不能卖”，“我们还不知道是卖掉以后没办法再买，现在不是价格问题，我们有两个儿子肯定这个房子不能卖”；孙某某表示，“你本来一开始说房价便宜，不卖了，又要年前交易，年前要拿到钱……然后他回去凑钱，凑好了钱你又说什么你卖掉了以后不能买了”，“你当时卖房子，没说你要买房子，你说你要急着用，做投资”；周小明说道“开始我们是感觉房子卖的有点便宜了，但是现在不是价格问题，现在卖了买不回来，我们就不能卖了”，“我那天开始就跟他说，一手交钱一手交货，他明确不了”，“因为我找不到其他理由”；孙某某回复，“合同你签字了，过了三天你过来要一手交钱。一手交货，我写好的乙方有贷款，不可能给你现金交易的”，“这个买卖房子都是大事情，不是说想卖就卖，不卖就不卖的，他老是打电话让我催你办过户，房管所也打电话跟我说买房子的材料审核通过了，可以带甲乙双方过来办理买卖手续了”；周小明说，“我们有朋友都说，你两个儿子，你卖掉干嘛”，“我委托你们帮我卖这个房子，当时签合同的时候，我老婆打电话叫我不要卖，当时签了合同，我不好意思返回去”，“那个时候不到十天我就跟你讲了，他有贷款，不能一把给我钱，我就不能卖了，还不到十天的时候，我就跟对方说了那个房子不能卖”，“我们也不知道他会去借钱，我跟他明说的，我这个房子不能卖，除非马上给我现金”。 两被告对上述证据真实性无异议，但认为不能证明原告主张，其早已告诉原告未取得蒙海贞同意，不能出售房屋。为此，两被告提交以下证据： 1、通话记录，显示周小明在2017年12月15日至2018年1月6日多次联系中介。被告表示，已及时告知中介，因蒙海贞不同意，该房屋无法交易。 2、2018年1月10日周小明与孙某某谈话录音，周小明告诉孙某某，“我们暂时不卖”，“我也想卖掉，但我老婆不肯”；孙某某说，“这个房子125万、130万你现在去卖，看能不能卖的了这么多”，“他的贷款已经下来了”，“都是你过来说要卖要卖，怎么一下子就不卖了”；周小明称，“我老婆不肯卖，我想想就算了”，“要是差个3万、2万的，我也不跟你说了，我老婆这边过不去”。孙某某在录音中反复向周小明说明涉案房屋售价基本合理，但周小明明确表示不再出售，提出将20000元退还给孙某某，但孙某某拒绝收取，同意约原告过来协商。 3、2018年1月13日刘新科、周小明、孙某某谈话录音，周小明称，“刘老板我们房子没打算卖”，刘新科问“你没打算卖，你签合同干嘛，我贷款都办下来了”；周小明回复，“只要没到你卡上之前，回过去一分利息都不要的”，“我一直以为我卖掉，能够买房我就认了，……这套房子卖了再也买不了在苏州了，我就急了”，“我们是签了一个意向金，又不是其他正规合同”，“我们决定不卖，非要我赔两万，高于5000元就不同意了”。 4、2018年1月20日刘新科、周小明、蒙海贞、孙某某谈话录音，周小明说，“我们不是现在跟他说的，我那天明确跟他说了，要么一手交钱一手交房，要么我就不卖了”，“那时候我还不知道这个房子卖出去，我就不能再买进来了”；蒙海贞称，“房价卖低了，我不卖了”，“他签字的时候我打电话给他说不卖了”，“签字的时候我打电话，他就不睬我了，反正收了定金之后，他回去一直不说是因为什么原因不卖了，他一直说房价低了，我们不卖”；孙某某表示，“你们说要提前过户，客户也配合你们，然后客户钱凑够了，你们说现在这个房子不卖了”；蒙海贞回复，“我也确实不懂，这个房子签字的时候我没有来签，我就他回去跟他吵，我说我打电话讲清楚，他说不用了我来讲”；孙某某称，“你当初过来的时候没说你要买房子，你还问我了，这个钱去做什么投资好，我说……你过完户拿到钱最少要到5月份，你按照那时的行情去投资什么”。后双方因返还房产证的问题产生争执。 针对以上证据，原告对通话记录不认可，认为无法看出通话内容，不能达到被告证明目的；对三份谈话录音无异议，签订合同后，被告不再愿意出售房屋，先是价格问题，后提到其他原因，可以证明被告存在违约行为。蒙海贞在录音中是知道房屋交易的，只是因其他问题不愿再继续履行；两被告作为夫妻，对共有财产享有平等处置的权利，其有理由相信蒙海贞知悉周小明卖房，被告以蒙海贞不知情为由，认为合同并未成立，缺乏依据。 审理中，原告申请孙某某出庭作证，孙某某述称，被告经其介绍购买涉案房屋，后委托其出租。2017年11月，被告对员工说想要卖掉该房屋，担心出租时间过长会造成损坏，但周小明表示有合适的客户再卖。后周小明询问为何一直没卖掉，其才开始重视并介绍客户，还告诉租客房屋要进行交易，之后看新房东是否同意出租。原告看到售房信息后至店内咨询，其向被告推荐该套房屋。原告购房时，刘明祥的社保到2018年3月满一年，符合购房条件，周小明表示同意。经协商，确定成交价格1166000元。12月16日上午，刘新科前来支付定金，周小明下午签订合同，领取定金，周小明签字时，带来房产证、土地证、户口本、结婚证以及蒙海贞身份证原件，蒙海贞并未到场。房屋挂牌出售时，其问过周小明，周小明说蒙海贞同意出售，订立合同时，周小明表示蒙海贞没有时间，可以代签，其就要求周小明在买卖合同甲方授权代表处签名确认，还要求蒙海贞过户时必须到场。周小明从未提及蒙海贞不同意卖房。签约后三四天，其让周小明开具物业证明，周小明问房价是不是过低，但未说不愿意继续出售，其解释与市场价一致。后来周小明电话联系表示蒙海贞不同意卖房，但未说明原因。周小明、蒙海贞曾到店内表示，蒙海贞不知道周小明的卖房行为，但这是不可能的，周小明收定金时，要把证件带过来核实，肯定是协商好的。两人还说卖掉房屋以后，由于没有社保并且是外地户口，不能再购买其他房屋，但该规定早就有了，其喊来刘新科协商，未能谈妥。期间，周小明还提过当时缺钱，才要卖房，现在钱已凑够，就不再想出售房屋，其多次与周小明联系，未能达成一致意见。蒙海贞想要拿回房产证，其未同意，蒙海贞还报警处理。 原告对孙某某所述无异议，两被告对事实经过无异议，但认为应以蒙海贞当庭陈述为准，周小明签约时，未告知蒙海贞，是直接从两人经营的南环市场门店前去，蒙海贞当时在外收账，并不清楚。蒙海贞不是因房价较低才反对卖房的，而是根本不知道周小明出售房屋。周小明在蒙海贞不知情的情况下私自取走身份证、结婚证、户口本等证件。 庭审中，原告先称，可以将全部购房款提存至法院，后于2018年6月22日申请变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同。对此，原告表示，签订合同以后，被告提出急需用钱，想要尽快拿到购房款，其就向银行申请贷款400000元支付首付款，余款进行按揭贷款；中介费，合同约定由违约方承担，为主张权利，其聘用律师支出46000元，均要求被告支付；同地段同户型房屋价格约1450000元，购房成本明显增加，要求被告赔偿相应的违约损失。原告于2018年7月3日申请对涉案房屋市场差价进行鉴定，认为其多次询问被告是否履行合同，被告未能明确，要求以提起申请之日作为基准日。被告表示，同意鉴定，但应以合同约定的2018年3月20日作为基准日。本院委托江苏先河房地产土地评估有限公司对房屋价格进行价值评估。经估价人员现场查看，该公司于2018年8月7日出具房地产司法鉴定估价报告，确定涉案房屋在原告提出解除合同之日即2018年6月22日的房地产价值为1285200元，室内不可移动装修88700元。原告支出鉴定费用6360元。原告对该估价报告无异议，认可2018年6月22日作为鉴定基准日。被告认为，其于2017年12月21日就表明解除合同，该阶段价格波动有限。 对原告要求解除合同的诉讼请求，被告周小明在评估报告出具后同意继续履行合同，但被告蒙海贞不同意。原告称，两被告常变更意见，其坚持解除合同。另，原告提供苏州银行股份有限公司甪直支行的贷款证明，显示刘新科于2017年8月15日贷款150000元，2018年1月22日贷款250000元，期限均为12个月。原告称，该笔贷款系为购买涉案房屋所申请，每月利息1000元、2666.67元。被告则称，无法确定贷款用途与本案存在关联，不予认可。 以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、收据、贷款证明、短信截图、录音材料、估价报告，被告提供的谈话录音及当事人陈述等证据附卷佐证。 本院认为，关于房屋买卖合同的效力，从合同签订情况看，被告蒙海贞虽未到场，但被告周小明在甲方授权代表处签名，并代蒙海贞签字。被告蒙海贞在谈话录音中表示，周小明签订合同时，其已与周小明进行联系，从未提到周小明系故意隐瞒卖房行为。被告周小明签约时，将户口本、结婚证、蒙海贞身份证等原件带到现场，难以推定蒙海贞并不知悉。根据孙某某所作陈述，周小明表示，蒙海贞在忙其他事情，才未到场签字，两人均同意出售房屋，之后周小明所谓的“蒙海贞不同意”，并未明确指出是蒙海贞从不知道卖房一事，而是由于房屋价格或无法继续购房的资格问题，蒙海贞才反对该笔交易。两被告作为夫妻，长期共同生活，而房屋买卖系家庭成员共同决定的重大事项，属于正常家事代理范畴，按常理，被告蒙海贞理应知情。因此，出售房屋应系两被告同一行为，该房屋买卖合同甲方应为周小明、蒙海贞两人。双方签订的房屋买卖合同应当有效，均应恪守履行。合同成立后，两被告以其他理由拒绝出售房屋，应共同承担相应责任。即便周小明的行为属于无权处分，同样不会影响合同效力。 从庭审查明情况看，两被告在订立合同出售房屋后，违反合同义务，决定不再继续交易，构成违约，应赔偿给原告造成的相应损失。合同约定“乙方有贷款”，周小明先要求“一手交钱一手交房”，否则不再出售，后提出房价较低的问题，均是在为其不想继续交易寻找理由。原告通过短信、中介多次要求办理手续，两被告均予拒绝。房屋买卖合同未能正常履行，导致原告预期利益受损。被告周小明虽在估价报告出具以后，同意履行合同，但已违约在先，且被告蒙海贞仍不愿意进行交易，该合同无法继续完成。两被告之前已明确不再履行合同内容，原告要求解除该合同，并无不当，予以支持。原告于2018年6月22日提交变更诉讼请求的申请，两被告于2018年7月3日知悉，故合同解除时间以被告收到原告解除合同的意思表示之日即2018年7月3日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，原告有权要求两被告赔偿损失。 关于20000元定金，原告要求返还，被告无异议，应予确认。对于其他损失，第一，原告称，2017年8月15日、2018年1月22日两笔贷款均系购房所申请，但是从贷款日期看，8月15日申请贷款时，双方尚未签订买卖合同，不能作为被告违约产生的损失。至于1月22日的贷款，原告表示，签订合同后约五天，中介告知被告急需用钱，要求现金交易，否则不再出售房屋，其才进行贷款支付首付款，但原告未能证明该笔贷款确定用于购买涉案房屋。从谈话录音看，被告是要求取得全部购房款，且早已向中介说明不再出售房屋，原告未能及时结束贷款申请或归还所取得的款项，放任该项损失的产生，相应责任应由原告自负。 第二，原告在短信及诉讼初期坚持要求履行合同，后对房屋差价提起鉴定，以原告提出解除合同之日即2018年6月22日作为估价基准日，与合同实际解除之日并无太多偏差。根据估价报告，涉案房屋价值包括室内不可移动装修与合同约定的价格相差207900元，此属于因被告违约致使原告无法取得涉案房屋产生的实际损失，被告应予赔偿。鉴定费用6360元，因被告违约而产生，同样应由两被告承担。对于中介费，原告并未产生该项损失，不予支持。至于律师费，合同对此并无约定，原告要求被告承担，缺乏依据，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告刘明祥、刘新科与被告周小明、蒙海贞签订的关于坐落于苏州市吴中区房屋买卖（居间）合同于2018年7月3日解除。 二、被告周小明、蒙海贞于本判决生效之日起十日内返还原告刘明祥、刘新科定金人民币20000元，并赔偿损失人民币207900元。 三、驳回原告刘明祥、刘新科其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15294元，鉴定费6360元，合计人民币21654元，由被告周小明、蒙海贞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  鲁 超 人民陪审员  戴道林 人民陪审员  戴苏俊 二〇一八年十一月十六日 法官 助理  王 辉 书 记 员  王 晶