安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1702民初1431号 原告：李洁，女，1993年11月6日生，汉族，住安徽省池州市。 委托诉讼代理人：张精康，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡文斌，安徽天贵律师事务所律师。 被告:池州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市火车站站**，统一社会信用代码9134170066422842X3。 法定代表人：杨文杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高冉，该公司员工。 被告:广东碧桂园物业服务股份有限公司池州分公司，住所地安徽省池州市碧桂园项目地块内，统一社会信用代码91341700672631470K。 负责人:李长江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱莹，该公司员工。 原告李洁与被告池州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“池州碧桂园公司”)、广东碧桂园物业服务股份有限公司池州分公司(以下简称“广东碧桂园池州分公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李洁委托诉讼代理人胡文斌、被告池州碧桂园公司委托诉讼代理人高冉和被告广东碧桂园池州分公司委托诉讼代理人钱莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李洁向本院提出诉讼请求：1、两被告立即共同赔偿原告租金损失168000元;2、两被告立即共同赔偿原告房屋修复费用124910.31元（其中103110.31是鉴定意见书中涵盖的修复费用，另外21800元是鉴定书中没有涵盖的有关排污井、化粪池等的修复费用）；3、本案所有诉讼费用和鉴定费用2万元由两被告全部承担。事实与理由：2014年7月左右原告购得被告池州市碧桂园房地产开发有限公司开发的天湖盛景SP-19幢102房屋。购房不久原告即发现所属排污井、化粪池等因倒塌、堵塞导致积水无法排泄，为避免损失扩大，原告只得采取自力救济措施。然不幸的是上述质量问题仅仅是冰山一角，在原告连续催促和主张权利的情况下，2016年3月14日被告与原告达成协议并承诺负责处理房屋中存在的质量问题。协议后，被告一直以所属人员变动等等原因不履行所承诺的义务。综上，因该房屋存在严重的质量问题，缺乏基本的居住功能和安全功能，且时至今日被告一直没有履行其应承担的义务，无奈之下，原告只得具状贵院，请判如所请。 被告池州碧桂园公司辩称：1、本案涉案房屋的《商品房买卖合同》是2010年10月12日与原业主纪玉燕所签订，涉案房屋的合同相对方并非原告，故原告无本案诉讼主体资格。2、涉案房屋在原告向原业主购买时为现房，原告对该房屋状况已然知晓，而原告并未提出异议，并接受房屋现状，现原告转而向我司索偿并不符合诚信原则。3、被告交付的房屋经验收合格不存在质量问题，且原告反映的涉案房屋已过质保期，被告不承担保修及赔偿责任。被告交付的房屋符合合同第七条约定的交付条件即取得竣工验收备案表，本案涉案房屋通过了各方主体，包括政府部门的验收，该工程按图施工，符合设计要求，为质量合格工程，符合国家强制性标准及规范。本案涉案房屋质量并不存在主体结构性安全问题，也不存在严重影响正常居住使用情况。根据合同第七条和补充协议第14条交付期限的约定，涉案房屋已于2011年6月30日交付给原业主纪玉燕使用，至今已经7年多。根据合同约定，空鼓的质保期是2年、渗水等问题的质保期是5年，涉案房屋已经过了质量保修期限，被告无需承担保修责任。即便房屋在质保期内，若房屋出现质量问题，依据合同被告也只有维修义务，不具有赔偿损失责任。因此，原告要求被告支付维修费没有依据。4、原告在发现质量问题时没有在2年内提起诉讼，已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。5、原告对该房屋没有尽到妥善维护保养的义务，出现质量瑕疵的责任由原告自己承担。根据《安徽省住宅工程质量通病防治技术措施》、《住宅工程质量通病防治技术规程》等，房屋偶尔出现渗漏属于工程质量通病。何况原告的房屋交付时间太久却没有人居住，没有人日常维护保养，比如通风等，出现房屋通病也是情理之中，在原告对该房屋没有尽到保养义务的情况下，房屋出现质量瑕疵的责任应当由原告自己承担。6、原告存在放任扩大损失的过错，对于损失扩大的部分理应由原告自行承担。根据《合同法》第119条和《商品房买卖合同司法解释》第13条规定，原告发现质量问题后没有采取有效措施，而任由损失扩大，长达六年的时间内，原告本可自行维修，并依法就维修费用向被告主张，或及时采取诉讼途径表达诉求，但其未采取任何措施，减小损失，包括行使诉权，反而放任扩大，对于损失扩大的部分由原告自行承担。另外原告也没有提交可以证明其因此受到损失的证据。7、案涉房屋竣工日期为2011年6月3日，而司法鉴定现场勘验时间为2018年8月31日，在长达7年的时间里，房屋自然损耗、年久失修等都会不同程度引起扩大渗水、空鼓等质量问题，《司法鉴定意见书》以现在的房屋状况推测7年前的房屋存在质量问题，夸大损失的情形，故请求降低房屋维修费用。8、2016年3月14日原告与被告池州碧桂园公司、广东碧桂园池州分公司根据真实意思表示签订协议书，三方确认被告“减免业主三年物业费”，同时“负责将业主家中外墙渗水问题处理好，后期业主将不再就该问题追究我司责任”，该协议真实有效，现被告已经按此协议将涉案房屋的物业费予以减免，同时在积极处理外墙渗水问题。我司在房屋已过质保期的情况下愿意继续为原告修复外墙渗水问题，已经超过被告所负担的义务，原告不能就外墙渗水以外的问题追究我司责任。根据鉴定意见书，外墙渗水工程造价金额为64047.36元，经我司工程人员计算，该计算量和单价均明显高于市场价，请求法院酌情降低该费用。9、原告所述租金损失不属实，原告没有提供租赁合同及相关支付凭证，租赁的场所亦无法确定，且根据池州市租赁市场水平，原告所称租金明显过高，与租赁市场严重不符，该收条明显系伪造。 被告广东碧桂园池州分公司辩称：1、广东碧桂园池州分公司为物业公司，与原告无房屋买卖合同关系，该商品房质量问题与广东碧桂园池州分公司无关，原告要求广东碧桂园池州分公司承担维修费和租赁费无事实和法律依据。2、原告与被告池州碧桂园公司、广东碧桂园池州分公司于2016年3月14日签订协议书约定广东碧桂园池州分公司减免原告三年物业费，池州碧桂园公司处理原告外墙渗水，原告不就该房屋质量问题提出追究责任，该协议经三方签字盖章，合法有效。现广东碧桂园池州分公司已经按该协议减免物业费，原告又起诉广东碧桂园池州分公司赔偿租金损失、承担房屋维修费用等其违反诚信原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年10月12日被告池州碧桂园公司与原业主纪玉燕签订关于站前区池州碧桂园天湖盛景SP-19#楼102的《商品房买卖合同》，房屋建筑面积为340.45平方米，约定房屋交付日期为2011年6月30日，附件三《合同补充协议》第十四条“交楼手续：《商品房买卖合同》第八条约定的'商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续'的内容变更为'甲方在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。除此之外，乙方应按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续。乙方如逾期办理交接房手续，则视为甲方按期交房'”。后原业主纪玉燕转手，原告购得该房屋并于2014年7月4日办理产权登记。购入后原告发现房屋排污井、雨水井、化粪池倒塌、堵塞及管道大面积破裂。就此问题2014年8月1日原告与方文革签订《维修安装工程协议》，协议约定：“一、对雨水井、排污井、化粪池重新开挖砌筑；二、对所有破裂和不合格的排水源管道进行开挖及更换；……六、乙方（方文革）一次性包干以上全部工程量，工程总价款为贰万壹仟捌佰圆整，所有材料由乙方提供；七、付款方式：甲方（原告李洁）不支付预付款，待所有工程结束验收后一次性付清，乙方不提供票据，甲方现金支付全部款项……”。方文革于2014年9月15日出具《收条》，确认“今收到李洁维修安装工程款贰万壹仟捌佰元正（现金）”。2015年1月10日，原告与陈先学就贵池区长江中路39号宁馨园小区的一套建筑面积为222.96平方米的精装小别墅签订《房屋租赁合同》，租期一年，自2015年1月10日起至2016年1月9日，月租金4200元。原告与陈先学于2016年1月7日、2017年1月9日先后又续签了两份《房屋租赁合同》，最后一份合同约定租赁期间自2017年1月10日起至2018年5月9日止。陈先学于2015年1月10日、2016年1月10日、2017年1月10日出具三份收条，确认收到李洁房租款现金5.04万元、5.04万元、6.72万元。2016年3月14日，原告父亲与池州碧桂园客服关系组达成协议，约定“现有天湖盛景二十三街5号业主李洁因家中存在工程问题（外墙渗水、地面大面积空鼓开裂、楼板厚度不足），经双方协商，我司同意减免物业费三年，同时我司负责将业主家中外墙渗水问题处理好，后期业主将不再就该问题追究我司责任（外墙全面处理）”。该协议由原告父亲与被告池州碧桂园公司员工签字，并加盖广东碧桂园物业服务股份有限公司池州分公司物业服务中心印章。协议后，原告从2016年3月开始未缴纳物业费，由被告池州碧桂园公司向被告广东碧桂园池州分公司代缴。 本案诉讼期间，原告李洁向本院提交《鉴定申请书》，申请对涉案房屋的以下事项进行鉴定：1、涉案房屋存在哪些质量问题（注意区分是否地基基础工程、主体结构工程质量问题）；2、对存在的质量问题进行修复的费用。本院委托安徽秋浦司法鉴定所进行鉴定。2018年10月24日，该鉴定所作出皖秋浦鉴［2018］24号司法鉴定意见书，鉴定意见为：（一）委托鉴定房屋（池州市碧桂园天湖盛景SP-19幢102房屋）存在外墙、外窗边、屋面渗水，楼板厚度不足，楼地面起砂等质量问题，其中现浇混凝土板厚度不足为主体结构质量问题，未发现地基基础的质量问题；（二）委托鉴定房屋（池州市碧桂园天湖盛景SP-19幢102房屋）存在质量问题的修复费用为人民币壹拾万叁仟壹佰壹拾元叁角壹分（¥103110.31元），其中外墙渗水工程造价金额为64047.36元。原告李洁支付鉴定费2万元。 本院认为，本案争议的焦点有四个，一是原告是否有主体资格，被告是否承担维修义务；二是2016年3月14日原告与被告池州碧桂园公司签订的协议书是否有效；三是本案是否超过诉讼时效；四是被告广东碧桂园池州分公司是否需承担赔偿责任。针对第一个问题，案外人纪玉燕与被告池州碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》，依法取得涉案房屋。现房屋产权发生转让，纪玉燕的相关权利亦发生转让。安徽秋浦司法鉴定所司法鉴定意见书中确认涉案房屋刚开始装饰装修，无用户装修、使用不当情况，被告池州碧桂园公司出售的房屋出现质量问题，作为开发单位应该予以维修或赔偿，所以原告在本案中是适格的主体。对于第二个问题，该协议书虽系原告父亲代为签字，但是原告从2016年3月开始未缴纳物业费，期间一直由被告池州碧桂园公司代为缴纳。故本院认为原告通过事实行为认可了其父签署协议的事实，该协议书有效。针对第三个问题，原告与被告池州碧桂园公司2016年3月14日达成的协议书，系原告的权利主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”之规定，诉讼时效应从2016年3月15日重新计算。对于第四个问题，本案系房屋质量问题引发的财产损害赔偿纠纷，被告广东碧桂园池州分公司为物业公司非涉案房屋的建造方、销售方，故被告广东碧桂园池州分公司无需承担赔偿责任。原告要求被告赔偿租金损失16.8万元（月租金4200元）。本院认为，因涉案房屋存在严重的质量问题，影响正常居住使用，原告租住的房屋建筑面积为222.96平方米，与所购房屋比较，在合理范围内，本院予以支持。原告请求判令被告赔偿房屋修复费用124910.31元（其中103110.31是鉴定意见书中涵盖的修复费用，另外21800元是鉴定书中没有涵盖的有关排污井、化粪池等的修复费用），其中21800元系协议签订前，原告为维修房屋支出的费用，本院予以支持。2016年3月14日原告与被告池州碧桂园公司达成协议，约定池州碧桂园公司减免物业费三年，且负责将原告房屋外墙渗水问题全面处理，后期原告将不再就该问题追究池州碧桂园公司责任。根据该约定，被告池州碧桂园公司未积极履行外墙渗水维修义务，且渗水保修期为5年，故本次原告根据鉴定意见主张外墙修复费用64047.36元，本院予以支持。其余部分修复费用，根据约定，原告要求被告承担，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李洁房屋租赁费用168000元； 二、被告池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李洁房屋修复费85847.36元； 三、驳回原告李洁其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3760元，原告李洁负担460元，被告池州市碧桂园房地产开发有限公司负担3300元；鉴定费20000元，原告李洁负担8000元，被告池州市碧桂园房地产开发有限公司负担12000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审 判 长  吴贵中 人民陪审员  江光萍 人民陪审员  喻文霞 二〇一八年十一月十五日 书 记 员  余秀芳