沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初11113号原告：沈阳英特纳物业管理有限公司，住所沈阳市于洪区黑山路6号。统一社会信用代码：91210114720953467D。法定代表人：舒长山，该公司总经理。委托诉讼代理人：任淑君，辽宁晟盟律师事务所律师。被告：宋祥平，男，1974年3月6日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市铁西区。原告沈阳英特纳物业管理有限公司与被告宋祥平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王云娇担任审判长，人民陪审员张宗瑞和人民陪审员李荣清参加评议的合议庭，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告沈阳英特纳物业管理有限公司的委托诉讼代理人任淑君到庭参加诉讼，被告宋祥平经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳英特纳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告立即给付所欠物业费、空调费34846.67元并按中国人民银行同期贷款利率上浮50%给付原告违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2004年12月29日，被告宋祥平购买了沈阳英特纳房产开发有限公司开发的沈河区沈阳财富中心C座4-14-1房屋，建筑面积总计174.68平方米。2005年12月13日被告办理入住时，与原告签订了《物业费、冷暖空调收费协议》，协议约定乙方(被告)应足额向甲方交纳物业管理费及冷暖空调费。乙方(被告)如不按时交纳物业费，甲方(原告)将按《物业管理收费办法》规定，有权向乙方收取每天3‰的滞纳金。原告与财富中心C座开发公司沈阳英特纳房产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托续签合同》，合同约定由原告对财富中心项目进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。自2005年被告办理入住以来，原告对被告提供了完善的物业管理服务，但被告2016年12月14日至2018年9月13日期间物业费、空调费未交纳。原告多次催缴，被告仍未交纳。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，交纳物业费是业主的法定义务，被告拒不交费的行为已经构成重大违约，严重侵害了原告和全体业主的合法权益。为维护原告的权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告宋祥平未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月29日，被告宋祥平与沈阳英特纳房产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买坐落于沈河区（沈阳财富中心C座）4-14-1，建筑面积174.68平方米的房屋。2005年12月13日，被告办理入住手续入住该房屋。同日，原、被告签订了《物业费、冷暖空调收费协议》，约定被告应足额向原告交纳物业管理费及冷暖空调费，收费标准按建筑面积每月每平方米7.8元，其中物业费每月每平方米2.8元、冷暖空调费每月每平方米5元/平方米……被告如不按时交纳物业费，原告有权收取每天3‰的滞纳金。2006年6月1日，沈阳英特纳房产开发有限公司作为甲方与原告沈阳英特纳物业管理有限公司作为乙方签订《前期物业管理委托合同》，委托原告为沈河区北站路53、55、57、59号（沈阳.财富中心C、D、E座）提供物业服务，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括广场砖石顶起至地下二层；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清结卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展相关文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取相关费用；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托是，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、警告、制止等相关措施；其他委托事项。物业管理服务费C座每平方米每月2.8元，D座、E座每平方米每月5元；冷暖空调运行费每平米每年60元。物业服务合同的期限为2006年6月1日至2008年5月31日。合同第二十二条第三项约定，业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金处理。2008年4月8日，沈阳英特纳房产开发有限公司作为甲方与原告沈阳英特纳物业管理有限公司作为乙方签订《物业管理委托续签合同》，继续委托原告为沈河区北站路53、55、57、59号（沈阳.财富中心C、D、E座）提供物业服务，委托管理期限自2008年6月1日起至业主委员会成立并签署新的物业委托管理合同之日止。物业管理服务费C座每平方米每月3.5元，B座、D座、E座每平方米每月10元；冷暖空调运行费每平方米每年60元。空调费从2009年1月1日开始按照6元/平方米/月交纳。原告按合同约定提供了物业服务，因被告拖欠2016年12月14日至2018年9月13日期间物业费、空调费，原告诉至本院。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、入住协议书、物业费、冷暖空调收费协议、前期物业管理委托合同、物业管理委托续签合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经传票传唤未到庭应诉答辩，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依据原告提供的证据对本案事实予以认定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与建设单位签订的物业服务合同合法有效，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为被告房屋所在建筑提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。按照合同约定，被告拖欠原告物业费18341.4元（5元×174.68平方米×21个月）、空调费18341.4元（5元×174.68平方米×21个月），共计36682.8元，原告主张被告支付34846.67元，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金给付问题，被告无故拖欠原告物业费，并且未向法院说明拖欠的理由，应向原告支付违约金。原、被告在合同中约定日3‰的违约金计算标准，原告诉请的违约金标准自降至按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%，不违反法律规定，本院予以支持。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告宋祥平于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳英特纳物业管理有限公司物业费及冷暖空调费34846.67元（2016年12月14日至2018年9月13日）；二、被告宋祥平于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳英特纳物业管理有限公司未按时交纳物业费、空调费的违约金（以34846.67元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，自2018年9月14日计算至实际给付之日）。被告如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费671元、公告费800元，由被告宋祥平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  张宗瑞人民陪审员  李荣清二〇一八年十一月二十二日书 记 员  黄珈瑶