广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1302民初3456号 原告：朱晓丽，女，1973年10月15日生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 原告：潘葆华，男，1971年9月27日生，壮族，住址同上。 委托诉讼代理人：莫承峰，广西广为律师事务所专职律师。 被告：广西来宾市建昌房地产开发有限公司，住所地广西来宾市桂中大道滨江园小区20栋Ｂ2－320号房。统一社会信用代码：91451300566760949W。 法定代表人：梁玉宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦立军，广西天际律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：蒲俊杰，广西天际律师事务所专职律师。 原告朱晓丽、潘葆华与被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2018年10月18日立案后，依法适用简易程序于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫承峰、被告委托诉讼代理人蒲俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱晓丽、潘葆华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金10829.7元（从2015年1月1日起至2016年1月13日止，共1018天。按总房款286459元的每日万分之一计算，286610元×0.0001×378天＝10829.7元）；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产登记证违约金13053.5元（从2018年1月14日起至2018年10月31日，计算方式：286459元×4.35%×130%÷360×290天＝13053.5元），实际应计算至被告为原告提交资料办理房屋权属登记并取得不动产登记证书之日止；3.判令被告向原告支付逾期交付停车位违约金70000元（两个车位）。上述三项共93883.2元。4.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2014年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的坐落于来宾市角建昌水岸新都第1号楼1101号房，总价款为286459元，交房时间为2014年12月31日前。出卖人逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……买受人不退房的，出卖人按每迟延一日3元计算，向买受人支付违约金。 合同签订后，原告按约交付了首付款86549元，2013年7月1日被告开具了《销售不动产统一发票》给原告收执。2014年12月19日，原告作为借款人、被告作为保证人与中国工商银行股份有限公司来宾分行签订《个人购房借款/担保合同》，由原告按揭贷款人民币20万元并委托被告为收款人，该款已于2015年1月20日转入被告21×××81的中国工商银行账户。 2014年8月27日，原告朱晓丽与被告签订《地下停车位使用权转让协议》，约定由被告将水岸新都地下停车位135号停车位的使用权转让给朱晓丽使用，转让费用为35000元。同日，朱晓丽向被告支付了35000元并由被告出具了收据。2014年8月28日，朱晓丽又与被告签订了424号停车位的《地下停车位使用权转让协议》，转让费用为35000元。同日，朱晓丽向被告支付了35000元并由被告出具了收据。两份协议第四条均约定被告应当在2015年6月30日前将地下停车位交付乙方使用。协议第九条约定，如确定甲方责任（除不可抗力因素外）造成车位延期交付使用，则乙方有权向甲方追究逾期利息，按乙方已付款的每日千分之二计收利息。但是，被告至今未能向原告交付停车位。 2016年1月13日，原告与被告签订《建昌水岸新都房屋交接书》，超过约定交房期限两年多。同时自交房后至今已经超过720天，但被告并没有提供相关资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房地产权属登记证书。 原告认为：1.原告已经按合同约定交付了总房款286549元，被告有义务及时将符合合同约定的商品房交付给原告使用；2.被告未及时交房的行为构成违约，应按合同约定支付逾期交房违约金，计算方法为：2015年1月1日至2016年1月13日止，按总房款286549元的每日万分之一计算每日28.65元，即：28.65元×378天＝10829.7元；3.被告未按约定履行为原告办理房地产权属证书的相关义务，致使原告至今未能取得房地产权属登记证书，被告行为构成违约。按每迟延一日3元计算，从交房后第721天即2018年1月14日起暂计至2018年10月31日，共290天，被告应向买受人支付违约金为290天×3元＝870元，违约金明显偏低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十六条、第十八条规定，原告依法请求增加违约金，由于损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额286549元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按基准贷款利率4.35%的130%计算，从交房后第721天即2018年1月14日起暂计至2018年10月31日，计算方式：286549元×4.35%×130%÷360×290天＝13053.5元，实际应计算至被告为原告办理房屋权属登记并取得不动产登记证书时止；4.被告逾期交付停车位应按约定支付逾期违约金，根据相关协议第九条约定按已付款每日千分之二计算，从2015年7月1日起暂计至2018年10月31日，即：35000元×2‰×1216天×2个＝170240元，现原告自动将逾期违约金降低为每个停车位按35000元计取违约金，共计35000×2＝70000元（不超过本金）。 综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司辩称，1.原告的起诉已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日前交付房屋，到期后被告并未向原告交房，原告是自然知晓。此时《中华人民共和国民法总则》尚未实施生效，原告的诉讼时效为两年。自2014年12月31日开始计算，至2016年12月31日已达诉讼时效最后一日。原告未在诉讼时效期间诉请其损失，应当承担不利的后果；2.原告主张权利的诉讼时效无中断、中止事由；3.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。综上，原告的主张已超过诉讼时效，依法应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对本案事实，本院认定如下：2014年6月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的坐落于来宾市角建昌水岸新都第1号楼1101号房，总价款为286459元，原告首付86549元，余款20万按揭贷款支付，定于2014年12月31日前被告应将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内通知买受人；2、政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可据时相应顺期交房；3.在交房时，买受人未付清应付款项（银行按揭贷款尚未发放及贷款不足应补交房款的），则交房日期顺延，顺延至付清全部房款之日起10日内。若被告逾期交房，则承担逾期交房的违约责任，即：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……买受人不退房的，出卖人按每迟延一日3元计算，向买受人支付违约金；因买受人的原因导致本约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担任何责任。合同还就其他相关事项进行了约定。 合同签订后，原告按约交付了首付款86549元，2013年7月1日被告开具了《销售不动产统一发票》给原告收执。2014年12月19日，原告作为借款人、被告作为保证人与中国工商银行股份有限公司来宾分行签订《个人购房借款/担保合同》，由原告按揭贷款人民币20万元并委托被告为收款人，该款已于2015年1月20日转入被告21×××81的中国工商银行账户。 2014年8月27日，原告朱晓丽与被告签订《地下停车位使用权转让协议》，约定由被告将水岸新都地下停车位135号停车位的使用权转让给朱晓丽使用，转让费用为35000元，同日，朱晓丽向被告支付了35000元并由被告出具了收据。同年8月28日，朱晓丽又与被告签订了424号停车位的《地下停车位使用权转让协议》，转让费用为35000元，同日，朱晓丽向被告支付了35000元并由被告出具了收据。两份协议第四条均约定甲方应当在2015年6月30日前将地下停车位交付乙方使用。协议第九条约定，如确定甲方责任（除不可抗力因素外）造成车位延期交付使用，则乙方有权向甲方追究逾期利息，按乙方已付款的每日千分之二计收利息。但是，被告至今未能向原告交付停车位。 2016年1月13日，原告与被告签订《建昌水岸新都房屋交接书》，超过约定交房期限两年多。同时自交房后至今已经超过720天，但被告并没有提供相关资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房地产权属登记证书。 2014年6月13日至2014年12月31日，气象部门记录日降雨量达到中雨连续两天或两天以上的天数为9天，交房日期予以顺延至2015年1月9日，影响工期天数共9天。被告从2015年1月10日至2016年1月13日逾期交房368天，实际逾期交房359天（368天-9天）。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《地下停车位使用权转让协议》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照合同的权利义务履行。 一、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。因为被告在没有交房的情况下，侵权的行为是持续性。本案诉讼时效的计算应从被告实际交房的时间即2016年1月13日开始计算。故本案的诉讼时效没有超过。 二、关于支付逾期交房违约金的问题。2016年1月13日，原、被告签订《房屋交接书》，已超过了合同约定交房时间368天，故被告迟延交房，已经构成违约，依法应当向原告支付违约金。但合同约定，气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可据时相应顺延交房，但未约定停水亦相应顺延。被告辩称应顺延中雨及停水的天数理由不成立。2014年6月13日至2014年12月31日，气象部门记录日降雨量达到中雨连续两天或两天以上的天数为9天，交房日期予以顺延至2015年1月9日，影响工期天数共9天。被告从2015年1月10日至2016年1月13日逾期交房368天，实际逾期交房359天（368天-9天）。现原告要求被告按已交总房款的每日万分之一计算逾期违约金，于法有据，但其主张天数有误，本院予以调整为359天，逾期违约金为10287.11元（286549元×0.0001×359天）。 三、关于支付逾期办证违约金的问题。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2016年1月13日领房，根据合同约定，办理权属证书期限最迟应当到2018年1月12日。被告已经超过合同约定的办理房产证的期限，构成违约，故原告要求支付逾期办理房产证违约金，本院予以支持。但双方在合同中约定的违约金为按每迟延一日3元计算，原告认为明显偏低，其主张按逾期贷款利息标准计算，其实质是对违约金的变更，依法应予准许。但对该违约金应以已付房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，在年利率6%以下进行调整，且调整后的逾期违约金总额不能超过已付款总额的30%。本院酌定调整为总房价款的0.2%，违约金为573.10元（286549元×0.002）。 四、关于逾期交付停车位违约金问题。该合同系当事人的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的合同。被告抗辩为无效合同，理由不成立。合同约定被告应当在2015年6月30日前将地下停车位交付原告使用，但被告至今未按合同约定履行，构成违约。原告要求被告从2015年7月1日至2018年10月31日，按已付款每日支付逾期违约金，理由成立，本院予以支持。逾期天数原告计算有误，本院纠正为3年3个月30天即1218天。同时原告认为根据协议第九条约定按已付款每日千分之二计算，为121600元，现原告自动将逾期违约金降低为70000元（不超过本金），仍过分高于原告可能的损失。原告的该项诉讼请求，本院不予以支持。本院综合合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，在年利率6%以下进行调整，且调整后的逾期违约金总额不能超过已付款总额的30%。本院酌定调整为每日万分之一，违约金为8526元（70000元×0.0001×1218天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司支付给原告朱晓丽、潘葆华逾期交房违约金10287.11元； 二、被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司支付给原告朱晓丽、潘葆华逾期办证违约金573.10元； 三、被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司支付给原告朱晓丽逾期交付停车位违约金8526元； 四、驳回原告朱晓丽、潘葆华的其他诉讼请求。 上述一、二、三项共计19386.21元，限被告于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行金钱支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费2147元，减半收取计1073.5元，由原告朱晓丽、潘葆华负担931.5元（已交纳），由被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司负担142元（于本判决生效后七日内交纳）;原告多预交的1073.5元，由其向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  莫长求 二〇一八年十一月二十七日 书记员  曾德陆 附：引用的相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。