广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初15757号原告（反诉被告）：广州市聚颖婷化妆品有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：杜长在，总经理。诉讼代理人：牛果新，该公司职员。诉讼代理人：刘东和，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：裴德明，男，汉族，户籍地址广东省广州市从化区。诉讼代理人：田华、刘辛，广东润科律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市聚颖婷化妆品有限公司（以下简称聚颖婷公司）与被告（反诉原告）裴德明房屋租赁合同纠纷案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。聚颖婷公司的诉讼代理人牛果新、刘东和，裴德明的诉讼代理人田华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚颖婷公司诉（辩）称：2012年底，聚颖婷公司准备设立化妆品公司寻找生产厂房，裴德明称××工业园有厂房出租且正在办理营业执照。2012年12月，聚颖婷公司与裴德明签订了《租赁合同》。因化妆品生产车间需要有清洁环境才能达到生产化妆品的国家卫生标准，2013年1月2日，聚颖婷公司与湖南××装饰有限公司广州净化工程分公司（以下简称××广州分公司）签订了《合同书》，委托该分公司对工厂进行装修，花费516800元。2013年1月18日，聚颖婷公司与广州市××自动化机械科技有限公司签订《设备购销合同》，向该公司购买价值357500元的生产设备。2013年8月聚颖婷公司开始生产化妆品。2016年5月1日，聚颖婷公司与裴德明续签了《广州市房屋租赁合同》，约定了租金、租赁期限以及双方的权利义务。因2016年国家食品药品监督管理局改革对化妆品的生产环境提出了更高的标准，2016年10月24日，聚颖婷公司再次委托××广州分公司对工厂重新装修并支付了工程款220000元。2016年底裴德明以各种理由推脱不肯提供广州市白云区××工业园管理处的营业执照给聚颖婷公司办理排污许可证。2017年10月，聚颖婷公司再次催告后裴德明告知办不了营业执照，协商无果后聚颖婷公司暂时停止向裴德明支付租金。2017年10月18日，裴德明用电焊焊住通向工厂三楼的门，停水停电，导致聚颖婷公司货物损失，严重影响正常生产。现诉请判令:1、确认聚颖婷公司与裴德明在2012年11月1日签订的《租赁合同》及2016年5月1日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；2、聚颖婷公司无需向裴德明支付2017年10月18日至评估公司到现场评估后一月内的工厂使用费；3、裴德明向聚颖婷公司赔偿装修工厂的损失736800元；4、裴德明向聚颖婷公司承担因裴德明锁门导致不能正常生产仍需向工人支付的工资损失85091元；5、裴德明向聚颖婷公司承担另外厂房搬迁设备产生的搬迁费30000元；6、裴德明向聚颖婷公司返还保证金20000元；7、裴德明向聚颖婷公司承担律师费20000元；8、裴德明向聚颖婷公司赔偿客户包装材料采购款100000元；9、裴德明向聚颖婷公司赔偿违约赔偿金100000元；10、裴德明向聚颖婷公司赔偿半成品材料损失10000元；11、本案诉讼费由裴德明承担。针对裴德明的反诉请求，认为裴德明提出解除合同没有法律依据，其签订合同时明知涉案房屋不存在报建、规划，属违章建筑，我方不同意其反诉请求。裴德明辩（诉）称:聚颖婷公司要求赔偿装修损失缺乏合同及法律依据。该公司签订的承租涉案工厂的合同已于2015年11月30日到期，在该合同期限内，该公司所进行的装修折旧完毕，不存在损失。此后该公司主张的2016年装修费用，未经我方同意，属于擅自装修，对该部分的损失应由该公司自行承担。关于工人的工资损失，我方锁门是因为该公司欠交租金，我方根据合同约定采取的行为，且该公司没有证据证明工人工资损失达到40000元，该项诉请没有事实和法律依据。该公司主张搬迁费与双方之间形成的不定期租赁的法律关系不相符，也与该公司主张的合同无效的情况相矛盾，不应得到支持。对于保证金，因该公司拖欠租金，我方有权以保证金抵扣租金。关于律师费我方不予认可。对于原告其余诉请，我方均认为缺乏事实和法律依据，应予驳回。同时，我方反诉要求判令:1、确认裴德明与聚颖婷公司的租赁合同无效；2、聚颖婷公司立即清空其存放在案涉租赁房屋内物品、拆除装饰装修、恢复原状，交还房屋给裴德明；3、聚颖婷公司支付拖欠2017年9月份起至实际交还房屋之日止的租金；4、聚颖婷公司支付拖欠房租的滞纳金至清缴房租完毕之日；5、聚颖婷公司负担本案诉讼费用。经审理查明:聚颖婷公司企业名称变更前为广州市××化妆品有限公司。2012年11月1日，裴德明委托佛山市××首饰包装有限公司（甲方）与××化妆品有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁广州市白云区××镇××村工业大道三号三楼厂房仓库，乙方的经营范围仅限于厂房，租期为36个月，自2012年12月1日至2015年11月30日，其中2012年12月1日至2014年11月30日期间的月租金为11520元，2014年12月1日至2015年11月30日期间的月租金为12210元。合同还就付款方式、违约责任等进行了约定，合同尾部加盖了佛山市××首饰包装有限公司、广州市白云区××工业园管理处物业管理办公室的印章。2015年11月20日，裴德明委托广州市白云区××工业园管理处物业管理办公室与聚颖婷公司续签合同，在上述合同最后一页空白处续写了补充内容，即“本合同续签三年，在2015年12月1日-2017年11月30日厂房租金按照12211元/月交租，第三年按情况递增”,加盖了广州市白云区××工业园管理处物业管理办公室的印章。聚颖婷公司还提交了其在2016年5月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，出租人载明为裴德明（甲方），承租人为广州市××化妆品有限公司（乙方），租赁期限自2016年5月1日至2022年4月30日，月租金为11000元，合同尾部甲方处有裴德明的签名并加盖了广州市白云区××工业园管理处物业管理办公室的印章。裴德明对该合同不予认可，称双方实际上是按照2015年11月20日续签的租赁合同履行。聚颖婷公司解释因化妆品行业改革，需持有五年以上租期的租赁合同才可办理相关证照，所以才签订了《广州市房屋租赁合同》。聚颖婷公司与裴德明均确认聚颖婷公司支付了20000元保证金，缴交涉案房屋的租金至2017年8月，亦确认2015年12月1日至2017年8月均是按月租金12211元缴纳。裴德明称因聚颖婷公司拖欠支付租金，其于2017年12月15日对涉案房屋采取了锁门和停电的措施，在2018年1月1日已开门及恢复供电。聚颖婷公司则称裴德明于2017年10月18日锁门,在2018年1月18日开门。裴德明对上述时间未提交证据佐证。聚颖婷公司提交了一份2017年10月18日的通知，加盖了佛山市××首饰包装有限公司的印章，内容为通知对包括涉案房屋在内的房屋于2017年10月19日早上停电停水。聚颖婷公司还提交了被贴封条的供电箱、被焊的楼梯门、被锁键的电梯照片相互印证。诉讼中，聚颖婷公司提出其于2013年1月2日及2016年10月24日与案外人签订装修合同，在2013年及2016年分别对涉案房屋进行了装修，未提供发票佐证其实际支出。聚颖婷公司为确定装修折旧价格，申请对涉案房屋的装修进行价格评估。本院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋的室内装修价值进行评估。2018年7月25日，该公司作出高迪评估[2018]026号《价格评估结论书》，评估标的房屋在价格基准日的装修现值（税前工程造价）为591536元、含税工程造价为656605元。聚颖婷公司支付评估费25600元。聚颖婷公司为证明其因裴德明锁门导致不能正常生产仍需向工人支付的工资损失，提交了广州市白云区劳动人事争议仲裁委员会于2018年6月30日作出的穗云劳人仲案字[2018]504号、702号《调解书》，载明牛某、罗某波申请仲裁要求聚颖婷公司支付2017年10月1日至2017年12月31日的工资及解除劳动关系经济补偿金，聚颖婷公司经调解后需向其员工牛某、罗某波支付工资、解除劳动关系经济补偿金分别为17000元、27000元。聚颖婷公司于2018年6月19日、8月3日向牛某支付了13000元、4000元，于2018年6月29日、8月3日向罗某波支付了26000元、1000元，共计44000元。诉讼中，聚颖婷公司为证明其因裴德明锁门导致无法按时向案外人交货造成的违约赔偿金100000元，分别于2018年3月14日、8月16日向本院提交了《委托加工合同》、生产定单、定金转账、《赔偿协议书》及智慧柜员机回执（指《中国建设银行单位客户专用回单》）、收据等证据。其中，《委托加工合同》签订于2017年10月11日,列明的委托方（甲方）是“新疆玉斯×××商贸有限公司”，但落款处加盖的公章字样是“新疆吾斯×××商贸有限公司”。生产定单是签约当日双方盖章认可的《新疆玉斯×××生产定单》，总金额为152459.1元，但加盖的公章是“新疆吾斯×××商贸有限公司”。该合同第一条“注意事项”约定案外人委托聚颖婷公司代加工自有品牌，应向聚颖婷公司提供商标注册复印件;第二条“乙方的责任和权益”4约定聚颖婷公司逾期向案外人供货的，每日按照货款总额的1%向案外人支付违约金；第三条“甲方的责任和权益”7约定交货日期为定金交付后25天交货；第四条“结算方式”约定案外人向聚颖婷公司定货，必须预付定货金额的20%的定金。定金转账显示是2017年10月23日支付的30000元，聚颖婷公司称，是案外人新疆吾斯×××商贸有限公司支付的定金，由该司职员牛果新代表该司收取。但转账记录未能显示付款人、收款人是谁，并且在交易类型一栏中显示的是“消费”。《赔偿协议书》系2018年3月19日签订的，约定聚颖婷公司向新疆吾斯×××商贸有限公司支付了因聚颖婷公司的工厂封门无法生产交货造成该案外人的损失100000元。《中国建设银行单位客户专用回单》显示，聚颖婷公司于2018年3月19日，向新疆吾斯×××商贸有限公司转账支付了100000元。收据显示，新疆吾斯×××商贸有限公司于2018年3月19日收到聚颖婷公司退回定金30000元和转账赔偿款100000元，合计130000元。裴德明对聚颖婷公司的上述证据不予认可，认为不合常理。诉讼中，聚颖婷公司为证明其因裴德明锁门导致无法按时向案外人供货导致的赔偿客户包装材料采购款10万元，分别于2018年3月14日、8月16日向本院提交了有关证据，除上述《委托加工合同》和《赔偿协议书》外，还提交了下列证据：一是聚颖婷公司与××化妆品包装有限公司于2017年9月13日签订的《产品购销合同》，合同列明的总金额为44714元，同日××化妆品包装有限公司出具了《收款收据》，显示收到的款项为44714元；二是聚颖婷公司与广州柏豪塑料软管有限公司于2017年9月18日签订的《委托加工订货合同》，合同列明的金额为7200元，2017年10月10日广州远达塑料制品有限责任公司出具了《收款收据》，显示收到的款项为7200元。两者相加的总金额为51914元，对于其他48086元损失（100000元-51914元），聚颖婷公司没有提供证据。聚颖婷公司认为，该51914元包装材料采购款的损失，是因为履行其与新疆吾斯×××商贸有限公司的《委托加工合同》，不包括在《赔偿协议书》所指的违约赔偿损失100000元内。聚颖婷公司主张半成品材料损失10000元，仅提供了照片，未提交其它证据佐证。2018年10月7日，聚颖婷公司与裴德明就涉案房屋的交换办理了交接手续，双方签订了《交接书》，裴德明表示涉案房屋已腾空，其委托的代表周某珊已查看现场并同意按现状接收回涉案房屋。经核算，自2017年9月1日至2018年10月7日期间的房屋使用费为161185元（12211元/月×13个月+12211元/月÷30天×6天）。聚颖婷公司提交了广州蚂蚁××装卸服务有限公司于2018年10月7日出具的搬运费发票，金额为25600元；2018年9月28日的一张收据，金额为1500元，未载明系聚颖婷公司的支出；2018年9月22日、10月3日、10月4日的六张收条，均为聚颖婷公司支付的涉案厂房搬迁打包、整理货物人工费，总额为3000元。庭审中，原、被告均确认涉案房屋目前并未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《价格评估结论书》、仲裁调解书、《委托加工合同》、交接书、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，聚颖婷公司与裴德明之间签订的《租赁合同》或者《广州市房屋租赁合同》均为无效。涉案房屋租赁合同虽为无效合同，但裴德明已经将涉案房屋交付给聚颖婷公司实际占有使用，本案存在《租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》两个版本的合同，因体现双方真实意思的是《租赁合同》，聚颖婷公司应参照《租赁合同》约定的租金标准向裴德明支付房屋使用费。自2017年9月1日至2018年10月7日期间的房屋使用费为161185元。其间裴德明对涉案房屋采取了锁门措施，关于锁门时间，因聚颖婷公司提供了通知及照片等证据相互印证，而裴德明未提供证据佐证其陈述的期间，故本院依法采信聚颖婷公司的陈述，即该期间为自2017年10月18日至2018年1月18日。裴德明如认为聚颖婷公司拖欠租金损害了其合法利益可依法主张权利，其擅自锁门的行为导致聚颖婷公司无法使用涉案房屋，聚颖婷公司可不予支付该期间房屋使用费，故聚颖婷公司还应向裴德明支付房屋使用费为124552元（161185元-12211元/月×3个月）。关于20000元保证金，裴德明根据无效合同收取的聚颖婷公司缴纳的保证金20000元应返还给聚颖婷公司。关于涉案房屋装修损失，裴德明作为出租方，本应对涉案厂房的合法性负责，故应承担租赁合同无效的主要责任，聚颖婷公司作为经营者，亦负有一定的责任。因聚颖婷公司未提供装修发票，其损失应以税前工程造价为准，广东高迪评估咨询有限公司评估标的房屋在价格基准日的装修现值（税前工程造价）为591536元。鉴于聚颖婷公司分了两次时间装修，且第一次是发生在2012年12月1日至2015年11月30日首次租赁期内，第二次装修发生在2016年，也已经使用了一定的时间，故不能全部计算为合同无效造成的损失。因此，本院酌定裴德明承担整个装修款的40%即236614.4元（591536元×40%）。关于聚颖婷公司支付的工人工资损失，是因为裴德明锁门并停水停电引起的，故裴德明应当承担全部责任。聚颖婷公司提供了广州市白云区劳动人事争议仲裁委员会于2018年6月30日作出的穗云劳人仲案字[2018]504号、702号《调解书》，本院依法采信，确认聚颖婷公司的上述损失为44000元。裴德明应向聚颖婷公司支付工人工资损失44000元。关于聚颖婷公司搬迁厂房设备产生的搬迁费，鉴于厂房搬迁系因合同无效无法继续经营，裴德明对此负有主要责任，聚颖婷公司亦负有一定的责任，但在租赁厂房的情况下，聚颖婷公司始终是要搬迁的，并不能完全认定为合同无效造成的损失。因此，本院酌定裴德明承担厂房设备搬迁费损失的60%。聚颖婷公司提交了广州蚂蚁××装卸服务有限公司于2018年10月7日出具的搬运费发票，金额为25600元，本院依法采信。聚颖婷公司提交的2018年9月28日金额为1500元的收据，未载明系聚颖婷公司的支出，本院不予支持。聚颖婷公司提交的涉案厂房搬迁打包、整理货物人工费3000元，因无发票，本院亦不予支持。据此，本院认定裴德明应当向聚颖婷公司支付搬迁费损失15360元（25600元×60%）。关于聚颖婷公司赔偿案外人新疆吾斯×××商贸有限公司的违约赔偿金100000元，因聚颖婷公司提交的相关证据自相矛盾，不符合常理，本院不予采信。首先，聚颖婷公司在2017年9月就开始拒缴租赁费，明知需要裴德明配合办理有关证件才能继续经营，且双方已经发生较大争议，基本可以预料无法完成订单任务的情况下，仍然于2017年10月11日与案外人签订《委托加工合同》、《新疆玉斯×××生产定单》，且列明的委托方与盖章的单位名称不一致，完全不符合常理，其真实性无法确认。即使该合同及定单是真实的，由此造成的损失也应由聚颖婷公司自行承担。其次，从《委托加工合同》约定的交易启动条件及定金转账证据来看，聚颖婷公司与案外人是否履行了合同，其真实性亦无法确认。根据该合同第一条“注意事项”的约定，案外人委托聚颖婷公司代加工自有品牌，应向聚颖婷公司提供商标注册复印件，这是委托加工的前提条件，但聚颖婷公司未提供证据证明。根据该合同第四条“结算方式”的约定，案外人向聚颖婷公司定货，必须预付定货金额的20%的定金。据此可知，《委托加工合同》的签订并不意味着马上发生实质的委托加工活动，只有当案外人发出定单并预付20%的定金后，聚颖婷公司才会开始准备材料进行加工。但是，聚颖婷公司提交的定金转账记录显示是私人间的消费交易，并不能证明聚颖婷公司收到了案外人支付的定金30000元，也就不能证明聚颖婷公司必须开始履行代加工的活动。而且，该定金转账记录显示的时间是2017年10月23日，发生在裴德明2017年10月18日封门、停水、停电后几天，明显不符合常理。即使该定金转账记录是真实的，聚颖婷公司在明知不可能完成定单任务的情况下，仍然接受案外人的定金，是在故意造成损失，责任当然应该自行承担。再次，聚颖婷公司与案外人签订和履行《赔偿协议书》的真实性无法确认，亦违反常理。根据《委托加工合同》第二条“乙方的责任和权益”4的约定，聚颖婷公司逾期向案外人供货的，每日按照货款总额的1%向案外人支付违约金。第三条“甲方的责任和权益”7约定：交货日期为定金交付后25天交货。现聚颖婷公司不能证明其收到了案外人的定金，也就无从确定交货日期，对案外人的违约损失就失去了事实依据。就算聚颖婷公司于2017年10月23日确实收到了案外人的定金，但因当时已经处于裴德明封门、停水、停电期间，且持续到2018年1月18日，根本无法组织生产，聚颖婷公司应按照诚实信用原则，解除与案外人的合同进行止损，就算应当支付违约金，也不会高达10万元。在没有法院、仲裁等机构审核的情况下，聚颖婷公司与案外人签订《赔偿协议书》，私自约定高达10万元的违约赔偿，应自行承担由此造成的损失。关于聚颖婷公司赔偿客户包装材料采购款10万元的损失，本案中，有证据证明的采购金额是51914元，对其他采购金额聚颖婷公司未提交证据。庭审中，聚颖婷公司指出该材料采购就是为了履行与新疆吾斯×××商贸有限公司签订的《委托加工合同》，并提供了《产品购销合同》和《委托加工订货合同》等证据。但是，该两份合同分别签订于2017年9月13日和18日，均发生在2017年10月11日签订的《委托加工合同》之前，聚颖婷公司的此项主张无事实依据，本院不予支持。关于聚颖婷公司主张律师费、半成品材料损失10000元，因无依据，本院不予支持。关于裴德明反诉请求聚颖婷公司腾空交还涉案房屋的主张，因聚颖婷公司与裴德明在2018年10月7日已就涉案房屋的交还办理了交接手续，裴德明同意按现状接收回涉案房屋，对裴德明该反诉请求本院不再调处。关于反诉请求中的滞纳金，无效的合同自始不发生法律效力，合同违约条款亦然，裴德明要求聚颖婷公司支付拖欠租金的滞纳金缺乏法律依据，本院不予支持。聚颖婷公司要求追加佛山市××首饰包装有限公司参加诉讼，因佛山市××首饰包装有限公司系代理裴德明与聚颖婷公司签订涉案租赁合同，其行为对裴德明发生效力。故本院对聚颖婷公司该申请不予接纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认广州市聚颖婷化妆品有限公司与裴德明签订的《租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起十日内，裴德明向广州市聚颖婷化妆品有限公司退还保证金20000元；三、自本判决生效之日起十日内，裴德明向广州市聚颖婷化妆品有限公司支付装修损失236614.4元；四、自本判决生效之日起十日内，裴德明向广州市聚颖婷化妆品有限公司支付工人工资损失44000元；五、自本判决生效之日起十日内，裴德明向广州市聚颖婷化妆品有限公司支付搬迁费15360元；六、自本判决生效之日起十日内，广州市聚颖婷化妆品有限公司向裴德明支付房屋使用费124552元；七、驳回广州市聚颖婷化妆品有限公司的其他诉讼请求；八、驳回裴德明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14717元，由广州市聚颖婷化妆品有限公司负担10497元，由裴德明负担4220元，并在本判决生效之日起十日内迳付广州市聚颖婷化妆品有限公司。反诉受理费3082元，由裴德明负担1898元，由广州市聚颖婷化妆品有限公司负担1184元，并于本判决生效之日起十日内迳付裴德明。本案评估费25600元，由广州市聚颖婷化妆品有限公司负担15360元，由裴德明负担10240元，并在本判决生效之日起十日内迳付广州市聚颖婷化妆品有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黄玉珍人民陪审员  刘燕珍人民陪审员  梁浩广二〇一八年十一月二十八日书 记 员  郑文玲