江苏省南通经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0691民初1032号 原告：江苏海湾电气科技有限公司，住所地南通市崇川区世伦路300号创源科技园6号楼5层。 法定代表人：郑学州，总经理。 委托诉讼代理人：顾军、刘曙军（实习），江苏君哲律师事务所律师。 被告：南通市顺华电器设备有限公司，住所地南通开发区营船港河西、格罗仕南。 法定代表人：朱瑞华，总经理。 委托诉讼代理人：单守荣，南通市通州区振兴法律服务所法律工作者。 原告江苏海湾电气科技有限公司(以下简称海湾公司)与被告南通市顺华电器设备有限公司（以下简称顺华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理，原告海湾公司的委托诉讼代理人顾军、刘曙军，被告顺华公司的法定代表人朱瑞华及委托诉讼代理人单守荣到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。 原告海湾公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还押金100万元并支付利息损失（自2018年4月15日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年4月份与被告签订房屋租赁合同，租赁被告厂房，租期3年，并先行支付了100万元押金，2018年4月合同到期后双方不再续租，原告按时腾退厂房，并进行了交接，但被告没有及时退还租金。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求判令被告返还押金20万元，并支付利息损失（以80万为基数从2018年4月15日计算至2018年10月18日，以20万为基数从2018年4月15日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。 被告顺华公司辩称：双方签订的房屋租赁合同已于2018年4月14日终止，可原告正式搬离时间为4月24日，因原告在租赁期间对房屋进行了改造、破损和延期交房，原告同意一次性补偿被告20万元，但在4月27日却在公司前拉横幅、封门阻碍公司正常经营，我司在5月2日通知原告公司来领取保证金，但原告不予理睬，直接起诉。原告在交房时应保证房屋的正常使用，扣留20万元并无不当，根据约定100万元不计利息，原告主张利息没有依据。此外在原告退房后，我司代原告垫付了其所欠电费18324.93元公司，在诉讼过程中已退还80万元，在返还时应予扣减，请求驳回原告的诉讼请求。 原告海湾公司围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据：1、房屋租赁合同，证明双方间存在租房合同，原告支付保证金100万元；2、租赁房屋交、退房清单各一份，证明双方按合同约定履行了房屋交付和退还的义务，被告应按合同约定返还100万元保证金；3、催告函，证明原告在退房后向被告催告返还保证金；4、被告与案外人的房屋租赁合同，证明被告将案涉房屋租赁给他人的事实。被告向本院提交了下列证据：1、房屋租赁合同终止协议书，证明双方达成补偿20万元的协议；2、被告公司与案外人交接清单，证明交房时三方确认房屋设施缺损情况；3、照片一组，证明房屋及设施缺损及垃圾成堆需要清理，原告采取非法手段封门；4、电费发票，证明代垫电费的事实；5、工程维修费和垃圾清运费发票，证明已支付11万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的除催告函外证据的真实性予以确认；原告对被告提交的除电费发票外证据的真实性不予确认。诉讼过程中，本院两次到租赁厂房勘查，发现厂区内共有6栋房屋，其中1、3栋厂房外装有货梯（由原告安装），2、4栋厂房内装有货梯（由原告安装），5栋为四层办公楼在第一次勘查时地坪部分损坏和天花板粉刷表面起层，现已整体出租给案外人并已进行了整体装修，6栋为五层办公楼，原告在承租期间在底层隔一间仓储间，楼梯间部分地砖和踢脚线损坏，四楼安装两个外挂式风机，北墙壁有三个通风口与风机相连，墙外至顶楼安装外挂管道与风机相连，顶楼两扇铝合金门损坏。对双方无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合本院现场勘验结果，本院认定原告在租赁期届满撤离后，有部分装修物未拆除，部分设施损坏，与被告提交的照片相符，本院予以确认；被告提供的房屋租赁合同终止协议书，未经双方签字确认，本院对其真实性不予确认；被告提供的维修费及垃圾清运费发票的真实性予以确认，对其关联性将在说理部分进行分析。 根据认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2015年3月6日，顺华公司（出租方、甲方）与海湾公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将18537.77平方米房屋共6栋出租给乙方用于办公和生产，其中4栋2层厂房，1栋5层仓库，1栋4层仓库，2栋仓库配备电梯。租赁期为3年+2年，其中3年期限为2015年4月15日起至2018年4月14日止，自2018年4月15日起的2年，租赁关系乙方选择生效。房屋月租金为不含税价9元/平方米，含税价为11元/平方米。乙方应向甲方支付100万元作为成约保证金（不计息）；于双方租赁关系终止时甲方即返还乙方。乙方承担租赁期间的所有水费、电费。房屋修缮与使用部分约定，在不损坏房屋主体结构的情况下，乙方可以对房屋进行装潢装修，但重大装潢装修应书面告知甲方。房屋交付及收回的验收中约定，租赁期满，乙方不续租的甲方有权收回租赁房屋，乙方应于房屋租赁期满后十日内，将租赁房屋及附属设施、设备交还给甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的正常使用状态，乙方应恢复房屋原主体结构后交还给甲方，或由甲方自行恢复，恢复费用由乙方承担，具体费用按实计算。乙方不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同签订后，海湾公司支付了100元保证金。租赁期间，海湾公司对承租的厂房和仓库进行了装潢并添加了部分设施。此后双方均按合同履行。3年租期届满后双方终止履行合同，双方于2018年4月24日办理交接手续，确定交房时间4月20日，至4月23日水费无、电费3497度。被告在2018年5月7日为原告代付电费18324.93元。 此后，双方因恢复租赁房屋原状的费用产生争议，被告要求原告赔偿恢复原状的损失20万元，原告委托诉讼代理人在庭审中陈述在协商时曾答应赔付12万元，但被告不予认可导致双方不能达成一致意见，原告遂安排员工至被告厂区大门以拉横幅方式要求返还保证金。2018年10月18日，被告将80万元返还给原告。 本院认为，双方当事人对签订的房屋租赁合同系双方真实意见表示，被告为出租房屋的合法所有人，该合同合法有效，当事人均应按约履行各自的义务，如不履行合同义务应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于，双方在租赁合同终止后，承租人对租赁房屋进行改造在返还房屋时是否应承担恢复原状的义务，否则应承担何种责任。出租人是否有权扣留部分保证金。 《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于镇城房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原告对承租厂房进行了装修改造，被告虽未明示同意但知道后并未反对，且符合租赁合同约定用途而为的装修，属于善意添附。双方在合同中约定，原告交还被告房屋应当保持房屋及设施、设备的正常使用状态，原告应恢复房屋原主体结构后交还给被告，或由被告自行恢复，恢复费用由原告承担，具体费用按实计算。原告不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，被告有权处置。通过现场勘验，原告在装修过程中将6幢底楼一部分通过隔断改造成仓库、在外墙开洞装风机口、在墙外加风机和风机管，在合同届满后应按照约定恢复房屋原主体结构后交还给被告，其未恢复原状应承担相应的费用。被告提供了维修费用和清运费共计11万元的票据，但未提供合同证明维修项目和清运物品，且部分损坏如天花板粉刷表面起层系自然折旧非人为破坏，为减少当事人讼累，结合原告在协调时同意赔付被告12万元，再考虑到被告继续使用原告安装的4台货梯，本院酌定恢复原状（含维修与清运垃圾）的费用为8万元。因被告另为原告垫付了2018年4月份电费18324.93元，则在扣除上述费用后被告还应返还原告保证金101675.07元。原告另主张保证金的利息。首先应尊重双方关于保证金不计息约定。其次还考虑本案中保证金的性质。成约保证金是指为合同成立或生效以交付保证金为要件，在合同约定交付保证金的一方按合同约定交付了保证金合同则成立，未交付则不成立，通常在合同成立后予以退还。履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同届满或依法解除时才予以退还。双方在合同中虽约定100万元为成约保证金，在合同成立生效后并未约定返还或转化为租金，从而转化为履约保证金。因此在双方未就恢复原状费用协商一致前，被告有权扣留保证金，故原告主张利息的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于镇城房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、被告南通市顺华电器设备有限公司于本判决生效后十日内返还原告江苏海湾电气科技有限公司101675.07元； 二、驳回原告江苏海湾电气科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4420元，由原告江苏海湾电气科技有限公司承担2220元，由被告南通市顺华电器设备有限公司承担2200元（被告承担部分原告已垫付，待履行上述义务时一并履行）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4420元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  周国建 人民陪审员  顾艳娇 人民陪审员  黄 芳 二〇一八年十一月十四日 书 记 员  王 娟