呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2341号上诉人(原审被告、申请执行人)：中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行，住所地呼和浩特市金桥开发区昭乌达路东侧宇泰大厦**。负责人：巩亚朝，该行行长。委托诉讼代理人：董建敏，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告、案外人)：刘杰元，男，无固定职业，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：汪虎，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林，内蒙古若辉律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：王飞，男，职业不详，住鄂尔多斯市。被上诉人(原审被告、被执行人)：李海荣，女，职业不详，住鄂尔多斯市。原审被告（被执行人）：内蒙古中银房地产集团股份有限公司，住所地呼和浩特市东风路**。法定代表人：张建业，该公司总经理。委托诉讼代理人：李艳，内蒙古慧灵律师事务所律师。上诉人中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行（以下简称中行玉泉支行）因与被上诉人刘杰元，被上诉人王飞、李海荣，原审被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银公司）执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初8095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中行玉泉支行委托诉讼代理人董建敏，被上诉人刘杰元及其委托诉讼代理人汪虎，被上诉人王飞，原审被告中银公司的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼，李海荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行上诉请求：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初8095号民事判决第一项，依法改判；二、一、二审诉讼费用全部由刘杰元、王飞、李海荣负担。事实和理由：一、房屋产权人从始至终均为王飞一人，人民法院查封行为合法有效。据一审过程中中银公司提供的其与王飞签订的《房屋买卖合同》可知，王飞于2011年3月7日购买的涉案房屋，用途为住宅，建筑面积为48.51平方米，金额为306859元。因王飞于2010年4月11日以按揭贷款的方式购买了中银公司开发的坐落于呼和浩特市新华东街以南、展西路以西中银城市广场ABCD幢4-1402号的房产，并于2010年5月7日向中行玉泉支行申请贷款72万元，后由于王飞逾期不偿还贷款的行为已构成根本违约，中行玉泉支行依据（2016）呼蒙正证执字第22号《执行证书》依法向一审法院申请对王飞名下的财产进行强制执行；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条之规定，一审法院于2016年11月4日依法查封了王飞名下的两套房产，并出具了合法有效的执行裁定。故房屋产权人从始至终均为王飞一人，人民法院查封行为合法有效。二、刘杰元与王飞、李海荣签订的抵债协议本质是债务履行，不享有排除查封的权利，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决所适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定属于事实认定错误，且适用法律错误：首先，刘杰元一审时诉称其与王飞之间在此之前有一笔30万元的债务，因王飞无法偿还该笔借款，遂二人协议将王飞名下的涉案房产给予刘杰元，以此抵顶上述二人之间的30万元借款，显然刘杰元与王飞、李海荣之间签订的《房屋抵顶协议书》实质属于债务的履行，其本质显然有别于买卖合同的法律关系；其次，刘杰元主张的合法占有房屋的事实并不存在，其提供的房屋租赁合同时间段于诉称的时间并不吻合，所有关于涉案房屋的缴费票据都没有直接显示缴费人是刘杰元，而在一审法院工作人员多次前去现场勘验时，都因无人开门而未果，故其提供的证据无法证明其已占有该房；第三，刘杰元根本不存在支付房款这一事实，因刘杰元提供的协议里面明确约定了王飞以之前所欠刘杰元的借款来抵顶现在刘杰元应付的房款，直接以房抵债，而剩余房屋贷款则由刘杰元承担，也属合情合理，故双方根本没有支付对价房款这一事实；最后，办理过户手续是否给予买受人自身原因，在这里讨论已无任何意义，因为此款适用的大前提是双方存在买卖合同法律关系，异议人属于买受人，而刘杰元显然不属于法律意义上的“买受人”。故刘杰元与王飞、李海荣签订的抵债协议本质是债务履行，不享有排除查封的权利，一审法院认定事实不清，适用法律正确。刘杰元辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉状的事实是没有依据的，根据一审法院查明刘杰元与王飞的抵债价款并非按照30万元，而是42万元，刘杰元将剩余贷款还清，银行出具了还清贷款的证明，刘杰元共计偿还了42万元。租赁房屋的的时间不吻合问题，一审中从2014年到2017年，刘杰元与张某的租赁合同及张某给付租金的凭证，刘杰元提供了交纳水电费、暖气费的证据，均显示有刘杰元支付。涉案房屋已由刘杰元合法占有，由于尚未办理登记手续并非刘杰元的原因，中银公司的房屋尚没有一户能办理出生登记手续的，故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》正确。中行玉泉支行所述一审法院人员多次去勘验并非事实。王飞辩称，不认可中行玉泉支行的上诉请求及理由。中银公司辩称，中行玉泉支行的上诉请求及理由与中银公司无关，法院依法判决即可。李海荣未答辩。刘杰元向一审法院起诉请求：1．确认位于赛罕区新华大街496号中银城市广场B座15层2单元1511号面积为48．51平方米的房屋为刘杰元所有（价值42万元）；2．判令立即停止对刘杰元所有的位于赛罕区新华大街496号中银城市广场B座15层2单元1511号面积为48．51平方米的房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。一审法院认定事实：2011年3月7日，中银公司（出卖人）与王飞（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为YS（2011）00059441。第一条、第三条、第四条约定，王飞购买赛罕区新华东街南侧496号中银城市广场第ABCD号楼2单元1511号房屋，用途为住宅，预测建筑面积为48．51平方米，总金额306859元。第六条约定，付款方式为按揭付款，买受人于2010年4月26日交付156859元，余款15万元银行贷款。王飞、李海荣（借款人）与中行玉泉支行（贷款人）、中银公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》一份。第一条、第二条约定，贷款金额为15万元，贷款用途为支付中银城市广场2单元1511号房屋的购房款。第八条约定，借款人以贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，在房屋竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记；保证人提供阶段性连带责任保证。第十一条约定，因履行合同而产生的争议、纠纷，协商不成时，双方同意借款不能按期偿还愿接受强制执行。2010年5月10日，王飞、李海荣与中行玉泉支行、中银公司申请公证《个人一手住房贷款合同》并赋予强制执行效力，内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处（以下简称蒙正公证处）出具（2010）内呼蒙正证内字第4839号公证书。2009年3月17日，刘杰元向王飞转账20万元；2009年12月2日，刘杰元向王飞转账10万元。2014年7月16日，王飞、李海荣（甲方）与刘杰元（乙方）签订《房屋抵债协议书》，约定甲方拖欠乙方借款30万元，至今无力偿还，双方就房屋抵顶欠款达成协议。第一条约定，房屋位于中银城市广场B座2单元1511号，建筑面积48．51平方米，该房屋现在中国银行抵押贷款，2015年8月偿还完毕。第二条约定，房产议定总价格为42万元；协议签订之日，消灭乙方对甲方的债权，乙方另行支付甲方购房款5万元（不再另行打收据），剩余房款在甲方将该房屋及房屋附属设施全部交付乙方之日起一个月内全部付清；乙方付清全部房款之后，甲方负责偿还银行的全部贷款。第三条约定，甲方负责从本协议签订之日起10日之内由现有房屋承租人与乙方重新签订房屋租赁协议，从签订协议起，甲方转让给乙方的房屋视为指示交付；甲方应当在银行贷款还清之日起一个月内，负责将房屋产权变更至乙方名下，过户税费由乙方承担。2014年7月16日，刘杰元向王飞转账3万元；2014年8月1日，刘杰元向王飞转账3万元；2014年8月4日，刘杰元向王飞转账38000元，有交易明细予以佐证。刘杰元及王飞均认可，2014年7月16日，刘杰元向王飞支付现金2万元；2014年8月1日，刘杰元代王飞支付还款手续费1016．04元；剩余房款刘杰元已付清。2014年8月1日，王飞就案涉中银城市广场第ABCD号楼15层2单元1511号房屋偿还贷款本金28864．76元、利息79．03元，手续费1016．04元，还款总额29959．83元，至此贷款已全部还清，有中行玉泉支行出具的贷款还款凭证、贷款还款（已结清）凭证、发票予以佐证。2016年5月20日，蒙正公证处出具（2016）呼蒙正证执字第22号执行证书，载明王飞、李海荣夫妇购买中银公司中银城市广场第ABCD幢4-1402号房产，于2010年5月7日向中行玉泉支行申请按揭贷款72万元，同时用所购房产做抵押，中银公司提供保证担保，并承担连带责任，三方签订了《个人一手住房贷款合同》，蒙正公证处出具（2010）内呼蒙正证内字第4620号并赋予强制执行效力的公证书；中行玉泉支行于2010年5月7日向王飞、李海荣发放贷款72万元，王飞、李海荣自2010年6月7日至2015年6月21日偿还本息455400．43元，自2015年6月21日至2016年4月12日王飞、李海荣一直未履行剩余还款义务；应中行玉泉支行的申请，蒙正公证处出具执行证书，申请执行的期间为二年，执行标的为截止2016年4月12日王飞、李海荣尚欠中行玉泉支行借款本金422395．63元、利息19700．44元、罚息3735．54元，合计445831．61元，及截止强制执行完毕之日的剩余利息、罚息和实现债权的其他费用。2016年11月4日，一审法院作出（2016）内0105执1030号执行裁定，载明依据已经发生法律效力的蒙正公证处（2016）呼蒙正证执字第22号执行证书，一审法院于2016年7月13日向被执行人王飞、李海荣、中银公司发出执行通知，责令被执行人在接到通知后3日内履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人未按期履行；裁定查封王飞所有的位于赛罕区新华大街496号中银城市广场第ABCD号楼15层2单元1511号、中银城市广场第ABCD号楼14层4单元1402号房屋。一审法院在执行上述公证债权文书纠纷一案中，刘杰元对一审法院查封中银城市广场第ABCD号楼15层2单元1511号房屋不服，提出书面异议，一审法院于2017年10月30日出具（2017）内0105执异296号执行裁定，裁定驳回刘杰元的异议请求。刘杰元与涉案房屋承租人张某签订四份《房屋租赁合同》，租期自2014年8月1日至2018年6月23日。刘杰元申请证人任某出庭作证，任某认可《房屋租赁合同》（租期为2014年8月1日至2015年6月23日）的签订过程及真实性。根据刘杰元提交的收据，张某交纳过案涉房屋2017年度的采暖费、物业费。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，刘杰元主张确认案涉房屋所有权的诉讼请求能否得到支持；第二，刘杰元对案涉房屋是否享有排除查封的民事权利。针对第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。中银公司就涉案赛罕区新华大街496号中银城市广场第ABCD号楼15层2单元1511号尚未办理初始登记，刘杰元亦并非案涉房屋登记的所有权人，故对刘杰元该诉讼请求，不予支持。针对第二个争议焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。刘杰元需同时满足上述四个条件才能排除对案涉房屋的查封。2014年7月16日，刘杰元与王飞、李海荣签订《房屋抵债协议书》；刘杰元通过债权抵顶的方式支付房款30万元，且刘杰元提交的证据及刘杰元、王飞的陈述足以认定刘杰元已于2014年8月4日之前付清剩余购房款12万元；2014年8月1日起，刘杰元与案涉房屋承租人张某签订《房屋租赁合同》，应视为王飞已将案涉房屋交付给刘杰元；因中银公司未办理初始登记，非因刘杰元的个人原因未办理过户登记。另外，王飞已于2014年8月1日还清因案涉房屋所欠中行玉泉支行的全部贷款，一审法院对涉案房屋的查封并非基于中行玉泉支行对案涉房屋享有抵押权。故刘杰元享有排除查封涉案房屋的权利。判决：一、中止对赛罕区新华大街496号中银城市广场第ABCD号楼15层2单元1511号的查封；二、驳回原告刘杰元的其他诉讼请求。案件受理费7600元由被告中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为刘杰元作为案外人，对于涉案被执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，刘杰元与王飞、李海荣签订了《房屋抵债协议书》，以房抵债并不为法律所禁止，故该协议书为合法有效合同，属于广义上的买卖合同范畴；刘杰元通过以房抵债以及向王飞交付剩余房款的方式已支付全部购房款；刘杰元出具的其与案外人张某签订的额《房屋租赁合同》以及张某交纳取暖费、物业费等票据可认定刘杰元已对涉案房屋实现了合法占有；因涉案项目尚未办理初始登记，未办理过户登记不能归责于刘杰元。故刘杰元对于涉案被执行房屋满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，享有可排除强制执行的物权期待权。综上所述，中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹 二〇一八年十一月二十三日书 记 员 齐兴宇