江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初15782号原告：韩海镇,男,1958年3月16日出生，淮安市清江浦区人，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：徐毅成，江苏六仁律师事务所律师。被告：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧，营业地沭阳县迎宾大道388号万顺帝景佳园大门东侧,统一社会信用代码9132132278557074XF。法定代表人：何金生，该公司董事长。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。原告韩海镇与被告江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周妮独任审判，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告韩海镇及其委托诉讼代理人徐毅成、被告万顺公司委托诉讼代理人解兆明到庭参加诉讼。后因案情需要，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐毅成、被告万顺公司委托诉讼代理人解兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩海镇向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间关于沭阳县阳光绿洲2号楼商铺101室的商品房买卖合同成立；2、被告将涉案房屋交付原告并协助原告将沭阳县阳光绿洲2号楼商铺101室产权过户至原告名下。事实和理由：2013年6月22日，原告认购被告开发的位于沭阳县阳光绿洲2号楼101号商铺，商铺总面积288平方米，单价8000元/平方米，总价款2304000元。原告于当日付清房款2304000元，被告向原告出具商品房认购书及收款收据，原、被告之间的商品房买卖合同成立。目前涉案房屋已经建成并具备交付条件，但被告拒绝配合办理房屋产权过户手续。被告万顺公司辩称，1、原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，被告并未收到原告的购房款；2、房屋办理产权登记是以房屋交付作为前提条件的，房屋未交付前不具备办理产权登记的条件。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、阳光绿洲商品房认购书，载明认购人为原告，认购房号为阳光绿洲2号房101室，面积为288平米，单价为8000元，总价款为2304000元。根据最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律解释，认购书载明内容符合将其认定为买卖合同的法律规定，可以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；2、由被告向原告出具的收款收据一张，其付款人及摘要部分描述的房屋门牌号及购房款总金额与原、被告签订的认购书一致，可以证明被告已经实际上收到了认购书载明的全部购房款；3、原告韩海镇的配偶朱项丽于2013年5月15日在江苏银行的取款凭证，取款金额为1000000元；4、原告配偶朱项丽的淮安农商行银行卡流水明细清单，证明在2013年6月24日、2013年7月11日及2013年10月13日通过转账的方式按照被告指定账户（王毅）支付了购房款1477000元。结合，由被告出具的收款收据共同证明涉案房屋购房款支付情况。另外，补充说明2013年6月22日签订认购书时，被告曾向原告开具收款收据，金额为827000元，系在收到原告以现金方式支付的购房款后出具给原告的。现金系在楼益健的带领下，在王毅办公室交付给王毅的，当时原告携带1000000元现金，除去支付给被告的827000元，剩余的173000元及原告自身其他现金共计不到20万元出借给楼益健用于支付工程款，后续部分还款系通过王毅账户归还至原告配偶朱项丽账户。随后原告又采用转账的方式将剩余购房款根据被告指示汇至王毅账户，被告确认相关付款后向原告出具本案收款收据，至于收款收据左上角时间为何为6月22日，原告不知情，该收款收据系被告制作的；5、证人桑某,4证言，证人陈述，其在淮安工作时认识原告韩海镇，后来在万顺公司阳光绿洲工地做工程主管，协助王毅和楼益健销售房屋，阳光绿洲2号楼、3号楼都是王毅投资并建设的，我在工地上谈销售，谈好之后带到售楼部或领导人那里办理手续。2014年左右介绍韩海镇购买2号楼101商铺的，把他介绍给王毅的，当时挂牌价是10000元/平方，具体韩海镇房款怎么支付的不清楚，当时看到他带了一个包，其他的记不清楚。韩海镇与王毅之间提到过借款的，具体经过不清楚。可以证明原告经证人韩海镇介绍购买涉案房屋并在第一次支付购房款时由证人代领前往王毅办公室；6、证人张某,4证言，证人陈述，其与原告系朋友关系，韩海镇到沭阳来买房子的，当时开着韩海镇的桑塔纳轿车一行四人一起到沭阳来的，是上午交钱的，大概由百十万元，对方由两三个人在场，具体钱交给谁的不清楚。当时钱用黑色行李箱装着的，具体清点钱款时其不在场。证明原告购买房屋并缴纳购房款的事实；7、淮安市清浦区预算外资金管理办公室出具的2张款项划拨凭证、拆迁安置协议一份，证明原告在2010年在淮安市开办食品厂，厂全称为淮安市北冰洋食品厂，2010年厂房拆迁获得补贴款7328500元。目前原告在淮安经营自助餐厅，并且曾经代理过内蒙古小尾羊企业的欢乐牧场自助餐厅品牌；8、原告与朱项丽结婚证，证明本案原告与此前举证转账记录汇款人系夫妻关系；9、照片两张，系原告自己于上次庭审之后拍摄，证明之前庭审中证人及原告本人陈述的用于运输涉案购房款现金包裹的现状；10、2018苏13民终419号判决书，证明楼益健及王毅均是被告名下涉案楼盘实际开发人及实际施工人，且涉案楼盘销售混乱、操作不规范，相关不利后果不应由购房人承担。被告对原告提供证据的质证意见为：1、对证据1认购书真实性不予认可，认购书上面加盖的销售部印章并非万顺公司授权所刻制，认购书载明的内容也不具备商品房买卖合同的必备条款，未约定房屋交付时间以及办理产权登记的时间，不能以此认定买卖合同成立；2、对证据2收款收据上财务印章真实性无异议，但对收款收据的真实性不予认可，该收款收据上收款方式一栏载明系现金，对于2304000元的购房款属于大额款项，现金交付不符合常理；3、对证据3、4的真实性无异议，但与本案无关联性。上述取款凭证与认购书形成时间相差较远，且证据4中的三笔款项系转账支付，与收款收据载明的现金支付不一致。根据原告提供的证据显示款项系交付给王毅的，王毅不能代表万顺公司收取款项，不能证明被告收取原告购房款；4、对证据5证人韩海镇的证言不予认可，证人与原告系朋友关系，存在利害关系，且韩海镇与被告存在诉讼纠纷，证言可信度较低。证人也无法陈述款项交付的具体情况；5、对证据6张某,4的证言不予认可，其与原告系朋友关系，且证人陈述存在矛盾之处，不具备证明效力；6、对证据7真实性无异议，但与本案无关联性，相关资金划拨的时间距离原告陈述的缴款时间较久远；7、对证据8真实性、合法性、关联性无异议，对原告与朱项丽系夫妻关系无异议；8、对证据9照片系庭审后拍摄，与本案无关，不能达到原告证明目的；9、对证据10民事判决书真实性无异议。被告为支持其答辩理由向本院提交如下证据：王毅与朱项丽账户交易明细，证明朱项丽与王毅之间存在交易往来，双方间应存在借款关系。原告对被告提供证据的质证意见为：对该份证据的合法性不予认可，被告无权调取私人的资金往来信息，且该证据未加盖印章银行，对其真实性不予认可。本院认证意见为：被告对原告出示的证据中无异议的部分，本院依法予以确认。对于双方有争议的证据分析如下：原告提供的证据1认购书系原件，且加盖万顺公司阳光绿洲销售部印章并由楼益健在公司领导处签名，本院对该份证据的真实性予以确认；对原告提供的证据2收款收据，加盖万顺公司财务专用章，被告对该印章真实性无异议，本院对该收款收据予以确认；对原告提供的证据5、6证人证言，证人与原告均存在一定的利害关系，证人证言效力较低，但结合原告提供的认购书及收款收据，可以证明原告前往沭阳阳光绿洲小区签订认购书并缴纳款项的事实；对原告提供的证据9照片，系在本案审理过程中原告所拍摄，无法确定与本案的关联性，本院不予确认；对被告提供的证据，结合原告提供的朱项丽的银行账户明细，能够相互吻合，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：2013年6月22日，原告韩海镇与江苏万顺置业有限公司阳光绿洲销售部签订阳光绿洲商品房认购书一份，载明原告作为认购人认购阳光绿洲2号楼商铺101号，房屋建筑面积为288平方米，单价8000元/平方，房款总额为2304000元。备注：全款支付。楼益健在该认购书公司领导处签名，并加盖江苏万顺置业有限公司阳光绿洲销售部印章。认购书的认购约定中载明：认购人须于签订此认购书／日内，携带此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或有关证件，来售楼处签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款，定金直接转化为首付款，此认购书作废。同日，被告向原告出具收款收据并加盖万顺公司财务专用章，该收款收据载明“开票日期：2013年6月22日，付款单位（付款人）：韩海镇，收款方式：现金，摘要：阳光绿洲2-101#商铺预付款，8000元/平方，288平方，人民币（大写）贰佰叁拾零万肆仟零佰零拾零元，￥：2304000，出纳：孙大伟”。2010年4月26日，原告韩海镇经营的淮安市北冰洋食品厂拆迁，2010年9月30日前共获得拆迁补偿款7328500元。原告韩海镇与朱项丽系夫妻关系，朱项丽的江苏银行账户于2013年5月15日取款1000000元。原告配偶朱项丽的淮安农村商业银行账户分别于2013年6月24日、2013年7月11日、2013年10月13日向王毅转账支付500000元、500000元、477000元，共计1477000元。王毅分别于2013年9月24日、2014年1月12日、2014年7月10日向朱项丽银行账户转账存入37500元、75000元、75000元，以上共计187500元。另查明，2013年10月31日，被告万顺公司取得商品房预售许可证，许可万顺公司销售阳光绿洲小区2号楼、3号楼。2012年5月26日，楼益健以万顺公司名义，王毅以江苏润麟建筑工程有限公司名义，双方签订了关于阳光绿洲小屋2号楼、3号楼建设工程施工合同，合同约定工程价款全部以所建的商品房进行抵付。涉案阳光绿洲小区2号楼尚未取得工程竣工验收备案表。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告韩海镇主张其购买了万顺公司开发的阳光绿洲小区2号楼商铺101号，提交了阳光绿洲商品房认购书及收款收据、汇款凭证、取款凭证等证据予以证明。该阳光绿洲商品房认购书上由楼益健在公司领导处签名且加盖万顺公司阳光绿洲销售部印章，被告万顺公司认可楼益健系沭阳物流中心有限公司法定代表人，且由沭阳物流中心有限公司借用万顺公司资质实际开发建设涉案阳光绿洲小区，王毅系涉案阳光绿洲小区**楼的实际施工人，挂靠江苏润麟建筑工程有限公司资质承建。因此，楼益健在该商品房认购书上面签名的法律后果应由万顺公司承担。王毅作为涉案阳光绿洲小区**楼的实际施工人，根据王毅代表江苏润麟建筑工程有限公司与楼益健以万顺公司名义签订的建设工程施工合同约定的工程款以承建的商品房进行抵付，楼益健明知原告认购涉案房屋的事实且在认购书上备注“全款支付”，事后也从未以任何形式向原告主张过购房款，因此原告向王毅支付购房款，应系得到楼益健认可，被告万顺公司以此辩称其未收取购房款与原告间不存在商品房买卖合同关系，本院不予支持。该商品房认购书上载明韩海镇购买的房屋房号、单价、面积、总房款等商品房买卖合同的主要内容且备注载明“全款支付”。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。结合涉案楼盘管理混乱以致烂尾，引发多起类似诉讼的背景可知，在阳光绿洲小区的建设和销售过程中存在诸多不规范操作，房屋的购房流程与一般商品房购房流程有所不同，据此，本案能够认定韩海镇与万顺公司之间形成了商品房买卖合同关系。万顺公司主张该认购书及收款收据是王毅向韩海镇借款，并提交了王毅与原告配偶朱项丽的交易记录，认为王毅向朱项丽汇款系支付利息。但根据王毅与朱项丽的汇款记录，该汇款不具有规律性，且在王毅非法吸收公众存款案件侦查卷宗中王毅也未提及曾向韩海镇借款的事实，故现有证据不能证明韩海镇和王毅之间就该款达成借贷的合意。故对万顺公司主张王毅是向韩海镇借款的理由不能成立，本院不予采纳。虽然原告支付的部分款项在涉案收款收据载明的日期之后，但不能以此否认原告付款的真实性，被告万顺公司以此辩称系借贷关系，证据不足，本院不予采纳。对于韩海镇要求万顺公司交付涉案房屋的诉讼请求，鉴于原、被告未对房屋交付条件进行约定，本院认为，本案涉案房屋尚未取得工程竣工验收备案表，工程质量是否合格并无定论，如果涉案房屋的质量不符合要求，万顺公司不能将其投入使用，也不能将其交付给他人使用，故韩海镇要求万顺公司交付涉案房屋的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。待涉案房屋符合法定交付使用条件时，韩海镇可另行主张。对于韩海镇要求万顺公司协助其办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，因涉案房屋尚未交付，原、被告关于办理产权登记的条件和期限也未进行约定，原告认购涉案房屋时涉案房屋尚未建成，根据法律规定，自房屋交付之日起90日内原告仍未取得房屋权属证书的，可以要求出卖人承担违约责任。现原告要求被告万顺公司协助其办理涉案房屋产权登记条件不成就，本院不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告韩海镇与被告江苏万顺置业有限公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区2号楼101号商铺的房屋买卖合同关系成立；二、驳回原告韩海镇的其他诉讼请求。案件受理费25232元（已由原告韩海镇预交12616元），保全费5000元，合计30232元，由被告江苏万顺置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费25232元。审 判 长  周 妮人民陪审员  王淑平人民陪审员  王松生二〇一八年十一月二十九日书 记 员  吕梦月附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。