安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1602民初4704号原告：周莲莲，女，1989年10月16日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。委托诉讼代理人：王伦，安徽王善利律师事务所律师。被告：李海滨，男，1984年2月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。周莲莲与李海滨、亳州市鑫连家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法适用普通程序，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。诉讼期间，周莲莲申请撤回对亳州市鑫连家房产经纪有限公司的起诉。周莲莲及其委托诉讼代理人王伦，李海滨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周莲莲向本院提出诉讼请求：1、依法解除周莲莲与李海滨签订的房地产中介合同；2、依法判令李海滨返还周莲莲购房款180000元，并支付违约金、滞纳金67200元（自2016年12月17日起按照月利率2%计算至2017年7月20日，后期违约金计算至该款还清为止）；3、依法判令李海滨双倍返还定金计款20000元；4、依法判令李海滨返还中介费6000元；5、本案的诉讼费用由李海滨负担。诉讼期间，周莲莲表示自愿放弃第四项“依法判令李海滨返还中介费6000元”的诉讼请求。事实与理由:2016年12月17日，周莲莲与李海滨在亳州市鑫连家房产经纪有限公司签订购房定金合同，合同约定：周莲莲购买李海滨所有的位于亳州市谯城区希夷大道国购名城13号1602室的房屋。周莲莲支付购房定金10000元，并约定自签订定金合同之日起15日内到亳州市鑫连家房产公司签订房屋买卖中介合同，如李海滨不履行合同，应双倍返还定金。合同签订当日，周莲莲向李海滨支付1万元定金。2016年12月20日，双方签订房地产中介合同，房屋总价款为48万元，并约定如李海滨反悔，应在悔约之日起15日内，支付总价款25%的违约金，李海滨如不能按期交付房屋，每逾期一日，则向周莲莲支付房屋总价款千分之十的滞纳金。合同签订之日，周莲莲向李海滨支付18万元首付款，但李海滨一直未依约交付房屋、办理不动产过户登记，后李海滨明确表示不履行该合同。为维护合法权益，故提起诉讼，请求依法支持周莲莲的诉讼请求。李海滨辩称，对于房屋的价款我无异议，周莲莲也支付了首付款18万元，我委托何良将钥匙交给周莲莲了。后何良去看房屋，发现周莲莲已将一面墙砸掉准备装修，当时口头约定的只是暂时让其居住。后来我们双方关系闹僵了，也经过希夷派出所报警处理。我还是愿意卖房子，让何良和周莲莲协商，但是周莲莲不同意，才起诉的我。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据的交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。二、李海滨未提交证据材料。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2016年12月17日，周莲莲与李海滨签订购房定金合同，约定李海滨将其所有的位于亳州市谯城区希夷大道国购名城的房屋（权证号：2010字第××号）售与周莲莲，约定总价款为510000元，并约定自合同签订之日起15日内，双方在鑫连家房产公司签署房屋买卖中介合同。当日，周莲莲将定金1万元交给李海滨，李海滨出具定金收据一份，内容为：“今收到周莲莲购房定金（大写：壹万元），（小写）：￥10000.00。收款人：李海滨，2016年12月17日”，并加盖了亳州市鑫连家房产经纪有限公司印章。2016年12月20日，周莲莲与李海滨签订房地产中介合同，约定李海滨将其所有的位于亳州市谯城区希夷大道国购名城13号1602室的房屋（权证号亳字第××号）房屋售与周莲莲，建筑面积92.14平方米，协商的价款为48万元。周莲莲并于当日交付李海滨房款共计18万元，由李海滨出具的收条为据，内容分别为：“今收到周莲莲购房款壹拾伍万元整（￥150000.00）。收款人：李海滨，2016.12.20”、“今收到周莲莲购房款叁万元（￥30000.00）。收款人：李海滨，2016.12.20”。房地产中介合同约定，由亳州市鑫连家房产经纪有限公司办理相关过户手续问题，后周莲莲与李海滨因房屋的过户未达成协议，故起诉至法庭，提起了民事诉讼。另查明，李海滨购买该房屋（合同编号为：W201107190014）并进行网上备案登记，现已备案登记在李海滨名下，未办理房屋过户登记。李海滨从中国银行股份有公司办理贷款29万元，并将该房屋进行了抵押。再查明，周莲莲向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院作出（2017）皖1602财保358号民事裁定书，依法查封李海滨所有的位于亳州市谯城区希夷大道国购名城13号楼1602室（合同备案号：W201107190014）号不动产。周莲莲缴纳案件申请费（诉前财产保全费）1856元。本院认为，1、关于买卖合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，李海滨与周莲莲签订房地产中介合同，李海滨交付周莲莲合同标的房屋后，李海滨又收回了该房屋的钥匙，周莲莲诉求解除双方签订的房地产中介合同，不违反有关法律的规定，本院予以支持。2、关于合同解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，李海滨与周莲莲签订的房屋买卖合同依法解除后，李海滨应返还周莲莲购房首付款180000元。3、关于定金和违约金是否可一并主张的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，双方既约定了违约金，又约定了定金，周莲莲可以选择适用违约金或者定金条款，故本院对周莲莲选择的违约金条款予以支持，对其选择的定金条款不予支持。综上所述，李海滨与周莲莲签订房地产中介合同，李海滨交付周莲莲合同标的房屋后，李海滨又收回了该房屋的钥匙，周莲莲诉求解除双方签订的房地产中介合同，不违反有关法律的规定，本院予以支持。李海滨与周莲莲签订的房屋买卖合同依法解除后，李海滨应返还周莲莲购房首付款180000元。双方既约定了违约金，又约定了定金，周莲莲可以选择适用违约金或者定金条款，故本院对周莲莲选择的违约金条款予以支持，对其选择的定金条款不予支持。周莲莲诉求违约金按照月利率2%计算，不违反有关法律的规定本院予以支持。自2016年12月20日起，按照月利率2%计算至2017年7月20日违约金为25200元（180000元×2%/月×7个月），2017年7月20日之后的违约金计算至还清之日止。李海滨应返还周莲莲交付的定金10000元。李海滨在庭审中辩称定金10000元，已冲抵购房款，因其未提交相关证据加以证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、解除周莲莲与李海滨签订的房地产中介合同。二、李海滨于本判决生效之日起七日内，返还周莲莲购房款180000元，支付违约金25200元（自2017年7月21日起的违约金，按照月利率2%计算至还清之日止）。三、李海滨于本判决生效之日起七日内，返还周莲莲定金10000元。四、驳回周莲莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5478元，由李海滨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  卢敬侠人民陪审员  王 燕二〇一八年十一月二十六日书 记 员  赵丽娟