陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院     民 事 判 定 书                          （2018）陕0102民初6563号     原告: 刘蔡婷，女，1985年4月13日出生，汉族，住西安市雁塔区。   原告: 李杨，男，1985年11月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。   以上二原告共同委托诉讼代理人：李铮，陕西图展律师事务所律师。   被告：李潇，女，1979年11月18日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。   委托诉讼代理人：徐周侠，陕西乐友律师事务所律师。     原告刘蔡婷、李杨与被告李潇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘蔡婷、李杨的委托诉讼代理人李铮，被告李潇及其委托诉讼代理人徐周侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘蔡婷、李杨向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《存量房买卖合同》；2、请求被告返还原告支付房款121000元；被告依约支付原告违约金416000元；因被告违约产生的律师费29850元，保全费用5904元、公告费400元及交通费等由被告承担，以上现暂共计573154元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月12日，原告通过西安天福福地置业有限公司居某某介绍，与被告签订《存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）约定：被告名下坐落于西安市新城区XX路XX号XX幢XX号的住宅卖于原告。房屋总价款2080000元。该房屋除交通银行抵押外，无其他抵押。被告应于2018年7月30日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款本息申请，且被告应办理完毕注销抵押登记手续拿到房屋所有权证或不动产权证原件后的三个工作日内通过居某某方办理后续手续。原告应于签订《买卖合同》当日向被告支付人民币200000元。原告依约将20万房款打入被告银行账户，但是被告迟迟未能如期向原贷款机构还清本息，解除抵押登记。后经原告多次催促被告继续履行合同，房屋居某某方才告知原告：被告在房屋买卖中存在欺诈，隐瞒了该房屋抵押给小额贷款公司，还有48万元小额贷款的事实，且该房屋权属不清，根本无法顺利过户。现被告不仅拒绝承担违约责任，且拒绝全额退还原告已支付的房款。   被告李潇认可双方签订《西安市存量房买卖合同》的事实，但称在房屋买卖合同履行中，被告在积极寻找垫资公司，清偿银行按揭贷款，以求注销房屋抵押登记时，居某某方西安天地福地置业有限公司和原告告知被告房屋无法顺利过户，要求解除合同。被告于2018年7月30日向原告出具了承诺书，载明于2018年8月5日前返还定金20万元，分别于2018年8月9日、2018年8月17日向原告返还定金共计79000元，被告已就关于《西安市存量房买卖合同》解除的约定，履行了部分义务，因此，双方签订的《西安市存量房买卖合同》已于2018年7月30日解除，原告请求解除《西安市存量房买卖合同》没有事实和法律依据。二、被告对涉案房屋享有完全的所有权，并不存在权利瑕疵或权属不清，房屋未能如约过户，并非被告违约。被告因协议离婚，取得了位于西安市新城区XX路XX号房屋（不动产权证号：117XXXXXXX-5-1-27-42601-1）的所有权，房屋登记在被告名下。被告出售的房屋因有交通银行按揭贷款，在被告寻求垫资公司办理清偿银行贷款，解除抵押的过程中，原告要求解除合同，原因是被告因离婚原因，过户时需要答辩人与前夫共同到场办理过户手续，但被告积极联系，已经联系可以办理过户手续，且愿意承担所有费用，但原告仍要求解除合同，导致被告无法寻找垫资公司，办理房屋注销抵押登记手续。原告要求解除合同在先，导致被告无法继续履行房屋买卖合同，并非被告违约。三、依据《西安市存量房买卖合同》第6.2条约定，原告解除《西安市存量房买卖合同》的条件是被告超过三十日未能按照合同约定交付房屋或办理产权转移手续的，但《西安市存量房买卖合同》的履行，并未达到被告交付房屋和办理产权转移手续的条件，原告要求解除合同，且双方在2018年7月30日已就《西安市存量房买卖合同》解除达成了一致，且当时并未超过合同约定的三十日，因此，即使《西安市存量房买卖合同》解除是因为被告的原因导致的，也不应按照第6.1条、第6.2条的约定承担违约责任，支付违约金，赔偿损失。再次，被告向原告出具的承诺书已经载明了双方对于《西安市存量房买卖合同》解除后的法律后果仅是答辩人返还20万元定金，并未约定承担其他违约责任，原告已经放弃了要求被告承担违约责任的权利。即使被告未按照承诺返还原告定金，也仅是承担未能返还定金的法律责任，而不应该是无法继续履行《西安市存量房买卖合同》的违约责任，被告已经返还了79000元的定金给原告。根据《西安市存量房买卖合同》第2.2.1条约定，原告签约当日支付的20万元为购房定金，此笔定金在原告贷款审批通过后三日内，被告需存入资金监管账户，说明20万元定金于原告贷款审批通过后转为购房款，但至今原告贷款审批手续未能办理，因此20万元仍应为定金，而并非购房款。四、原告要求被告既支付违约金，又赔偿损失，没有法律依据。五、被告在《西安市存量房买卖合同》履行中不存在欺诈。被告为解除交通银行房产抵押登记，一直积极寻找垫资公司时，已将涉案房产抵押给小额贷款公司贷款48万元的情况告诉了原告，但原告并没有提出异议，且帮助被告积极寻找垫资方。要求驳回原告诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月12日，原告、被告、西安天福福地置业有限公司三方签订《西安市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定：原告购买被告名下坐落于西安市新城区XX路XX号XX幢XX号的住宅一套。房屋总价款2080000元。该房屋在交通银行抵押办理抵押手续，抵押金额60万元。被告应于2018年7月30日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款本息申请，且被告应办理完毕注销抵押登记手续拿到房屋所有权证或不动产权证原件后的三个工作日内通过居某某方办理后续手续。原告应于签订买卖合同当日向被告支付定金200000元。双方约定违约金为房价款的20%，约定损失包括律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。合同签订后，原告通过银行转账支付给被告20万元。被告向原告出具西安市房屋登记簿一份，证明其产权及抵押情况。2018年8月1日原告李杨与被告又签订编号为C18040318《西安市存量房买卖合同》，除原合同内容外约定买方应将首付款630000元存入监管账户，余款向贷款机构申请打款支付。2018年8月3日李潇向原告出具《承诺》一份，称因出售房屋产权问题合同无法履行，在2018年8月5日之前自愿退还定金200000元。同年8月17日被告退还原告79000元。庭审中，被告称未能按承诺退还全部定金的原因为资金不足。原告称收到被告退还定金。   经原告申请本院调查令，查询讼争房产不动产登记簿，该房产上设定两项抵押，1、交通银行西安东开发区支行于2016年12月5日抵押60万元。2、中航信托股份有限公司2018年3月27日抵押48万元。   另查，原告聘请律师花费29850元，申请保全费5904元、公告费400元。   本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应依约履行合同义务，原告已交付定金，被告亦应如约按时解除出卖房屋上设定的抵押以便合同能够继续履行。因被告未能履行合同约定的解除抵押义务，导致合同无法履行构成违约。被告承诺退还定金，原告收取被告退还的部分定金，双方买卖合同已与2018年8月17日解除，原告要求被告退还未归还部分定金，本院予以支持。被告辩称，原告主动提出解除合同，未向本院提供证据，本院依法不予采信。原告同意解除合同，并未明确放弃其主张违约金及损失的权利，被告辩称合同解除后不承担违约责任，本院不予支持。被告表示违约金过高，因原告未提供其损失数额及计算依据，本院酌情减少为购房款的10%。律师费、保全费、公告费双方在合同中明确约定由违约方承担，本院依法予以支持。   综上所述，被告李潇因未按照合同约定期限办理出售房屋解除抵押事宜，导致合同解除，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：   一、李潇于本判决书生效后十日内，退还刘蔡婷、李杨定金121000元，支付刘蔡婷、李杨违约金208000元、律师费29850元、保全费5904元、公告费400元，以上合计365154元整。     二、驳回刘蔡婷、李杨其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9532元，减半收取4766元由刘蔡婷、李杨负担1716元，由李潇负担3050元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                 审判员 胡九红                                 二〇一八年十月十五日                                   书记员 朱凯华                      1