黑龙江省宾县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0125民初2974号 原告：杨家树，男，1961年3月7日出生，汉族，个体，住宾县。 原告：王世宇，男，1977年7月13日出生，汉族，宾县农商行职员，住宾县。 原告：曹忠林，男，1948年12月22日出生，汉族，退休工人，住大庆市让胡路区。 原告：关世军，男，1954年7月19日出生，汉族，退休工人，住绥化市北林区。 原告：王世鹏，男，1981年5月31日出生，汉族，个体户，住宾县。 五原告委托诉讼代理人：张志广，黑龙江张志广律师事务所律师。 被告：宾县供销合作社联合社，住所地宾县城隍东路。 法定代表人：桂杨，主任。 委托诉讼代理人：徐甲，黑龙江界石律师事务所律师。 被告：黑龙江省宾县人民商城，住所地宾县宾州镇东大街。 法定代表人：宋叔樵，总经理。 委托诉讼代理人：徐甲，黑龙江界石律师事务所律师。 被告：高金芳，女，1966年2月28日，汉族，个体，现住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：毕宇洲，黑龙江界石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐树林（与高金芳系夫妻关系），男，1964年5月22日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。 被告：姜东野，男，1984年9月10日出生，汉族，个体，住宾县。 委托诉讼代理人：毕宇洲，黑龙江界石律师事务所律师。 原告杨家树、王世宇、曹忠林、关世军、王世鹏与被告宾县供销合作社联合社（以下简称供销社）、黑龙江省宾县人民商城（以下简称人民商城）、高金芳、姜东野确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨家树等五人的委托诉讼代理人张志广，被告供销社的委托诉讼代理人徐甲，被告人民商城的委托诉讼代理人徐甲，被告高金芳及委托诉讼代理人毕宇洲、徐树林，被告姜东野的委托诉讼代理人毕宇洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨家树等五原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认高金芳、姜东野通过竞拍与供销社、人民商场一至四层的房屋买卖中的一层280平方米买卖无效。2.请求确认锅炉房、变压器、变电室、商城后院主楼东侧通道属于原、被告共有部位。3.诉讼费由五被告承担。 事实与理由：2001年关世军、杨家树、曹忠林、郭宝贵经与原人民商城协商，报供销社同意，在宾县工商管理局见证下达成了人民商城一楼前厅（南厅）1000平方米的买卖协议，关世军、杨家树、曹忠林、郭宝贵以300万元购买该1000平方米，并于2002年办理了产权过户更名手续，期间郭宝贵将其共有的1/4份额产权转让给王世宇、王世鹏。按当时的买卖合同约定，一楼出卖1000平方米营业前厅，除郑文超后厅800平方米及三个消防通道楼梯间（公共部位）、前厅、后厅中间过道部分（公共部分）外，包括前门厅及电梯底座的占地范围均属1000平方米之内。 现经了解得知，2006年4月供销社、人民商城在没有进行合法的拍卖程序的情况下，擅自对商场一至四楼建筑面积4900平方米、电梯四部、二至四楼货架子、锅炉进行了委托拍卖，高金芳、姜东野以452万元通过拍卖购买，购买后，供销社、人民商城与高金芳、姜东野签订了商场出卖部位及其他标的买卖合同。当时高金芳、姜东野购买时原告只知道二至四楼营业厅及办公室出卖给二人，并不知道还包括一楼的280平方米范围内，现高金芳、姜东野已将前门厅进门地块、电梯底部部位、消防通道楼梯部位及郑文超后厅与原告前厅公共通道部位全部利用摆放货架及摊位，原告问及此事时发现了高金芳、姜东野已经取得上述部位的280平方米的产权（已经登记），也不知道将供电系统、取暖系统和主体楼东侧过道的公共部位一并卖给了高金芳、姜东野。 上述案件事实说明，供销社、人民商城委托拍卖时将一楼280平方米的公共部位和供电系统、取暖系统及主体楼东侧过道共有部分及原告已经取得产权部分非法委托拍卖，并与高金芳、姜东野签订了该部分的买卖合同，该行为违反《合同法》五十二条、五十九条的规定，依法对商城一楼280平方米的合同确认无效和对商场的附属设施，包括锅炉房、变电室、变压器，商场后院主楼东侧消防通道，系属于商场的附属设施，属于公共部位，要求确认为原、被告共有部位。故原告依法具状起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 供销社、人民商城辩称，供销社、商城出售280平方米房产给高金芳和姜东野是通过合法的拍卖形式，双方签订的合同和买卖是合法有效的，本案280平方米房产所有权原系人民商城，并不在五原告购买的1000平方米范围内，商城出售自己所有权的280平方米房产的行为与五原告无关，五原告不具备本案的诉讼主体资格。原告诉请的商城附属设施供电系统供暖系统及道路，供销社、商城没有对外出售过，供电系统系人民商城委托高金芳、姜东野进行管理，所有权还是商城，对供电系统确认共有无异议，供暖系统现在并入热网系统了，也不属于个人，也不属于商城，由大气进行管理收费，对这部分确认共有与商城无关，这部分是商城内所有业户共有的。供销社只是商城的主管机关，本案诉争标的是原商城所有权，供销社不应是本案被告，供销社被告诉讼主体不适格。因原告不具备诉讼主体资格，诉请与商城无关，请依法驳回原告的诉请。 高金芳、姜东野：原告诉请确认买卖合同无效，属于确认之诉，但五原告不是涉案合同当事人，属于合同以外的第三人，无权提起确认合同无效的诉讼，五原告的诉讼主体不适格，法院应依法驳回原告的诉请。原告诉状所述，案涉280平方米属于原告1000平方米之内，原告应对此举证予以证明。原告诉状中认为，供电系统、供暖系统，主楼东侧道路应属于公共部位，是错误，其中供电系统并没有发生买卖，权属并未划分，现整个商城都在使用，并由高金芳、姜东野进行管理，有供销社协议作证，关于供暖系统，其中锅炉系高金芳、姜东野通过合法拍卖形式取得的，锅炉房系从黑龙江宾县农资日用杂品总公司购买所得，与商场无关，并且现商城的供暖已经采取集中供热的形式，锅炉房不承担供暖职能，现锅炉房属于高金芳、姜东野所有，不存在共有的问题，关于东侧道路系宾县农资日用杂品公司划给高金芳、姜东野所有，与商场无关，并且现过道土地整个商场都在使用，也不存在共不共有问题。姜东野、高金芳所得的280平方米面积系通过合法竞拍程序所得，并取得了产权证，不存在任何合同无效的情形，综上原告诉讼主体不适合，诉请无事实及法律依据，请求驳回原告的诉请。 在本院开庭审理过程中，杨家树等五人，供销社、人民商城，高金芳、姜东野为证明各自诉讼主张的事实成立，举示了证据，并相互发表了质证意见： 杨家树等五人举示证据情况如下： 证据A1、2001年5月20日各原告购买了商城前厅1000平方米的买卖合同及范围图（由商城、县社盖章确认，范围包括姜、高后取得的280平方米的一部分，具体有前门厅、电梯底座部分，2个消防通道、前后厅之间的过道）、产权证书复印件两份，是2002年10月25日各原告对购买的1000平方米在被告的配合下在房产住宅局登记，在2013年7月9日因共有人变更，又办理变更登记，拟证明各原告在2001年5月20日取得商城前厅1000平方米的物权，经县社和商场确认的红线图显示前门厅及电梯底部均归原告所有，同时证明自2001年5月20日以后各原告与人民商场对商场及附属设施包括锅炉房、变压器等也包括一楼消防通道形成了共同共有的关系。2013年王世宇、王世鹏购买的郭宝贵的股份，二人共取得四分之一。 供销社、人民商城质证对合同的真实性无异议，对证明问题有异议，对280平方米部分在原告1000平方米范围内有异议，原告所述电梯底座、前门厅等重合这部分，是否在范围内应以280平房照为准。对红线图真实性无异议，但是红线图没写明面积且面积超出1000平方米了。对原告办理房产证的真实性无异议。 高金芳、姜东野质证对产权转让合同的真实性有异议，相关公章不清晰，内容手写，图纸按红线划分有异议。红线图县社、商城公章不清晰，没有标注也不能说明该红线图与产权转让书为同一内容，另外原告诉请280平方米属于1000平方米范围内，原告应予以举证证明。对产权证无异议。 证据A2、2006年4月26日供销社、商城与高金芳、姜东野签订买卖合同及一楼280平方米产权证，该组证据来源于宾县房地产住宅局，拟证明被告之间在买卖合同中280平方米的买卖部分因与原告所购买的1000平方米部分存在重合（前门厅、电梯底座）及共有情况（前厅与后厅之间过道），因此该合同这部分应当认定无效，从2006年合同显示，商场、县社出卖合同标的为一至四层，其中一层为280平方米，从合同和房照显示280平方米并没有写明四至，没有明确具体范围。280平方米没经过四至邻居签字，而且商场资产属于集体所有，拍卖时没经过职工大会讨论，因此此买卖是无效的。 供销社、人民商场质证对证据真实性无异议，对证明问题有异议，280平方米是商城所有权的房产，不属于公共部位，也不包含在原告购买的1000平方米范围内。如果该合同按照原告说未经过职工代表会同意无效，那原告购买的一千平方米也应该无效。原告不能用无效对抗无效。五原告购买房产的合同及高、姜购买的房产合同都是合法有效的，不存在无效的情形。 高金芳、姜东野质证对证据真实性无异议，对证明问题有异议。该组证据无法证明原告要证明的问题，反倒证明被告购买280平方米的合同是合法有效的。 证据A3、照片十张，拟证明现争议的280平米部位已经由被告高、姜占有使用对外出租，同时证明公共部位变压器、配电室、消防通道也已经被高金芳、姜东野占有使用。 供销社、人民商城质证认为280平方米应以房产登记确认为准，照片证明不了这个问题。 高金芳、姜东野质证认为这个照片都是其280平方米范围内的，其有权管理摆放物品。消防通道是由消防部门管理，与原告无关。锅炉房是自己买的，变压器是大家共有的，不存在是谁的。 供销社、人民商城举示证据情况如下： 证据B1、宾县供销合作联合社宾共字（2006）20号关于宾县人民商城产权制度改革变现资产的请示，该证据为2018年7月9日自宾县档案局调取，供销社于2006年3月10日向宾县政府的请示报告，并有当时县政府签署的意见，拟证明截止至2006年3月10日宾县人民商城现有的一楼的固定资产280平方米的范围是一楼前厅、后厅、有效面积出售后剩余楼道门厅等280平方米，该280平方米不在原告购买的1000平方米之内。 五原告质证对供销社文件的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，该证据的形成是供销社下的文件，该文件不具有合法性，该文件已经说明商场是职工所有，属于集体财产，因此未经过集体同意就出卖，形式不合法，280平方米只是县社自己形成的，没经过房产局测量，不能用自己形成的文件来证明自己合法。这个文件形成的时候前厅属于各原告一千平方米，郑文超八百平方米。280平方米包括消防通道、电梯底座、前门厅这都是公共部位，不允许出卖，有的还在1000平方米之内。 高金芳、姜东野质证无异议。 高金芳、姜东野举示证据情况如下： 证据C1、委托拍卖合同一份（复印件，原件在房产存档），拍卖成交确认书一份（复印件，原件在房产存档），房产证两份，拍卖现场照片四张，拟证明高、金经合法拍卖程序取得的房产证，共计4900平方米，其中一楼280平方米，二、三、四楼为4620平方米。 五原告质证对拍卖确认书、委托拍卖合同真实性有异议，是复印件，对合法性有异议，在拍卖时一楼各原告已经取得了产权，与被告商场拍卖标的形成相邻关系，各原告有优先购买权。商场应通知各原告，在各原告放弃优先购买权时，才可以拍卖。对产权证真实性无异议，对关联性有异议，280平方米房照只是写一层建筑面积为280平方米，四至及位置都没写。此产权证不能证明高金芳、姜东野取得所有权，应该先进行民事诉讼，产权凭证取得的基础法律关系是否有效才能说明其是否具有产权的效力。在房产没有绘制280平方米的面积图，也没有邻居签字，产权证是无效的。 供销社、商场：无异议 证据C2、锅炉房买卖合同书一份，宾县供销社文件（买完锅炉房后2011年由县社后补的文件），关于宾县农资日用杂品总公司出售锅炉房的批复，拟证明高、姜是从黑龙江省宾县农资日用杂品总公司购买的案涉锅炉房，属高金芳、姜东野所有，不存在共有的情况。 五原告质证对真实性关联性合法性均有异议，没有证据证明锅炉房属于宾县农资日杂，该锅炉房属于商城所有。对文件的真实性、关联性、合法性均有异议，本案被告为供销社，自己出的文件不能证明自己合法。锅炉房是建商城的时候一起建的，因此没有房产、土地确权的情况下，不能证明日杂公司对锅炉房有处分权。锅炉房是集体所有，不是哪个单位所有。 供销社质证对真实性及证明问题均无异议。 人民商城质证无异议，锅炉房不是商城的，是农资日杂的。 证据C3、农资日杂公司与高金芳的爱人徐树林签订的协议书一份，证明案涉过道划给高、姜无偿使用，所有权是农资公司，不是人民商城的。 五原告质证对证据的真实性无异议，过道的土地使用权应是商场，如果被告不能举证证明该过道使用权是农资日杂，如果没有证据的情况下，该协议是无效的。 供销社、商城质证无异议 高、姜举示证据：C4、供销社与徐树林（高金芳的爱人）、姜秀丽（姜东野的母亲）签订的协议，自2006年4月29日协议签订之日起徐树林、姜东野取得商城经营权、使用权，原人民商城与一楼经营业主签订的协议继续由徐树林履行。 五原告质证对真实性、关联性、合法性有异议，经营权、管理权与供销社无关，该证据与本案无关。 供销社、人民商城质证无异议。 本院确认：五原告证据A1，各被告对产权证均无异议，对产权证本院予以采信，作为本案的定案依据，人民商场及供销社对买卖合同的真实性无异议，四被告对买卖合同的内容异议理由不成立，本院对买卖合同予以采信，作为本案的定案依据；证据A2，四被告对真实性均无异议，结合供销社、人民商城证据B1，姜东野、高金芳取得一楼280平方米产权不合法，对该组证据真实性本院予以采信，作为本案的定案依据；证据A3，对照片，高金芳、姜东野质证认可，该组证据本院予以采信，作为本案的定案依据。 供销社、人民商城证据B1，对该证据的真实性均无异议，本院予以确认，但证明不了姜东野、高金芳购买的280平方米不在五原告购买的1000平方米范围内。 姜东野、高金芳证据C1，经法院核实，对真实性本院予以采信，作为本案的定案依据；证据C2，供销社、人民商城无异议，五原告异议理由不成立，该证据本案予以采信，作为本案的定案依据；证据C3，供销社、人民商城无异议，五原告未提供相应证据予以反驳，该证据本院予以采信，作为本案的定案依据；证据C4，供销社、人民商城无异议，五原告异议理由不成立，该证据本院予以采信，作为本案的定案依据。 本院经审理查明：2001年5月21日，关世军、杨家树、曹忠林、郭宝贵（乙方）与人民商城（甲方）达成协议签订产权转让合同书，人民商城将其拥有的营业楼壹楼前厅壹仟平方米产权以人民币叁佰万转让给乙方（附图纸按红线划分），并经供销社同意，在宾县工商管理局见证。红线范围包括前门厅。并于2002年办理了产权登记，所有权性质由公产变更为私产，所有权人为关世军、杨家树、曹忠林、郭宝贵。后郭宝贵将其拥有的1/4份额产权转让给王世宇、王世鹏，王世宇、王世鹏于2013年7月9日办理了产权登记。 2006年3月10日，供销社为了推进企业产权制度改革，在实施并轨基础上，妥善处理企业债务，解决退休职工养老保险费资金来源，以宾供字[2006]20号文件向县政府请求拟将人民商城现有资产出售，资产情况：原固定资产总面积共四层6700平方米（营业和办公面积），2000年出售还债一楼前厅1000平方米，2004年抵债一楼后厅800平方米。现有固定资产构成是：一楼前厅、后厅有效面积出售后剩余楼道、门厅等280平方米，二、三楼营业用房4160平方米，四楼办公用房460平方米。2006年4月14日，人民商城与黑龙江省焦点拍卖有限公司签订委托拍卖合同，将人民商城一至四层4900平方米、电梯四部、货架子、锅炉进行拍卖，2006年4月20日，姜东野、高金芳以452万元拍卖成交。2006年4月26日人民商城与姜东野、高金芳签订房地产买卖合同，人民商城将宾州镇奋斗街商场壹层商服280平方米买卖合同，供销社在出卖人处加盖公章。姜东野、高金芳于2007年5月31日办理房屋所有权登记，一楼280平方米，二至四楼4620平方米，一楼未标明四至及范围。姜东野、高金芳称一楼280平方米包括前门厅、两部电梯底座、三个步行楼梯通道、前厅1000平方米和后厅800平方米之间约130平方米的面积。 2006年10月11日，宾县农资日用杂品总公司与高金芳爱人徐树林签订锅炉房买卖合同书，将座落在宾州镇东大街福盛路4号院内办公楼西侧公产锅炉房卖给徐树林。2011年8月30日供销社后补关于宾县农资日用杂品总公司锅炉房出卖的批复，同意宾县农资日用杂品总公司将锅炉房出卖。 2007年7月18日宾县农资日用杂品总公司与徐树林签订协议书，日杂公司将同意徐树林大楼即人民商城东墙面过道的土地（商场仓库北墙以南）划给徐树林。2006年4月29日供销社与徐树林、姜秀丽（姜东野母亲）签订协议书，就人民商城的经营权、管理权及四防安全，员工工资等全部移交给徐树林、姜秀丽，出现任何问题均由徐树林、姜秀丽负责。原人民商城与一楼经营业主签订的协议，继续由徐树林履行。 人民商场业主为原告关世军、杨家树、曹忠林、王世宇、王世鹏，被告姜东野、高金芳，及案外人郑文超（人民商场后厅所有权人）。 本院认为，人民商城通过拍卖方式出售人民商城一楼前门厅、楼道、前厅和后厅之间通道共计280平方米，均系人民商城的公共部位，系人民商城与商城业主共同共有，人民商城无权单独处分，人民商城单独处分后，未经其他业主追认，该处分无效，故姜东野、高金芳与人民商城签订的一楼280平方米买卖合同无效。姜东野、高金芳提供的证据证明锅炉房系案外人所有，不是人民商城财产，故锅炉房不是关世军、杨家树、曹忠林、王世宇、王世鹏与人民商城共有财产。变压器、变电室，人民商城认可只是委托姜东野、高金芳管理，所有权没改变，对认定变压器、变电室是关世军、杨家树、曹忠林、王世宇、王世鹏与人民商城共有无异议，故变压器、变电室是关世军、杨家树、曹忠林、王世宇、王世鹏与人民商城、姜东野、高金芳共有。关世军、杨家树、曹忠林、王世宇、王世鹏未提供证据证明商城后院主楼东侧通道使用权为人民商城，要求确认该通道由关世军、杨家树、曹忠林、王世宇、王世鹏与人民商城共有没有依据。 综上，关世军、杨家树、曹忠林、王世宇、王世鹏诉请合法部分，本院应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，规定，判决如下： 一、2006年4月20日姜东野、高金芳与黑龙江省宾县人民商城签订的人民商城一楼280平方米买卖合同无效； 二、变压器、变电室由关世军、杨家树、曹忠林、王世宇、王世鹏与黑龙江省宾县人民商城、姜东野、高金芳共有； 三、驳回关世军、杨家树、曹忠林、王世宇、王世鹏的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由黑龙江省宾县人民商城、姜东野、高金芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审判长  王佰秋 审判员  李学峰 审判员  徐龙鑫 二〇一八年十一月六日 书记员  孟详淳