广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0605民初12336号原告：蒋发军，男，1972年10月24日，汉族，住上海市嘉定区，被告：庞杨斌，男，1989年5月1日，汉族，住广东省湛江市坡头区，原告蒋发军与被告庞杨斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序于同年8月30日、11月6日公开开庭进行审理。两次开庭，原告蒋发军、被告庞杨斌均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金（按日640元的标准从2018年4月21日起计算至实际过户之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：佛山市南海区人民法院作出的（2017）粤0605民初9961号民事判决书对2018年4月20日后的违约金未作处理。由于原、被告双方的交易过户至今未完成，被告的违约责任一直存在，请求法院判决被告支付该项违约金予原告。被告辩称，一、在佛山中院正在审理的（2018）粤06民终6773号一案中，原告的上诉请求中同样包含了计算2018年4月20日之后违约金的诉讼请求，根据一事不再理的原则可知，诉讼一经提起就不得以同一案件再次起诉，因此应当驳回原告的诉讼请求。二、根据2017年4月8日签订的《存量房买卖合同》“交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税为准）”的约定，涉案的房屋的延迟过户皆因原告没按时缴纳税费造成的，被告并无违约更无过错，无需支付任何违约金。因此被告在前案一审应诉答辩（2018年4月20日）明确作出同意办理手续的意思表示之后的时间段更不应计算违约金。原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，依法更应予驳回。三、退一步说，假如计算违约金，双方约定的违约金也明显过高，应依法予以降低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%的标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案，双方约定的按购房价款总额每日0.05%来计算违约金明显过高，理由如下：1、按照前案一审判决确定的违约起止时间（自2017年9月13日起计至一审辩论终结时止，共七个多月），违约金共140160元，即每月违约金19200元，远远超过了损失的30%。根据最新的房产评估报告显示涉案房屋评估租金不过3000元/月，即每月19200元的违约金已达到涉案房屋租金损失的6.4倍，同时7个月的违约金140160元相当于原告实际已付房款450000元的31.15%。2、《存量房买卖合同》第三条1.（3）约定原告支付第二期购房款830000元的时间不确定，后于产权变更登记手续办理的时间。《存量房买卖合同》第十一条约定的迟延履行产权变更登记的违约金以总房款价格计算每日0.05%计算，而其时原告是否付清购房款却不确定。由此可见，该第十一条约定违反公平原则。以合同的实际履行情况来看，直至2017年6月30日双方原约定的变更登记手续办理之日，原告仅支付过两期房款共450000元，而若被告违约迟延办理手续的话，却须按照房屋交易全价1280000元为基础计算高额违约金。如此，该违约责任对于被告而言不但明显过高，而且明显不公。3、违约金计算时间错误，被告被羁押的时间段与查封涉案房屋被查封的时间段应予扣减。被告受羁押的时间段（共九个月十五天）不应计算违约金，被告在前案一审应诉答辩（2018年4月20日）明确作出同意办理手续的意思表示之后的时间段亦不应计算违约金，违约金计算时间亦仅应为2018年3月20日（被告刑满释放次日）至2018年4月20日。假如计算违约金，在前案一审诉讼期间及二审开庭前，在被告刑满释放积极应诉答辩、明确表态同意办理产权变更登记的情况下，原告仍不依不饶、不协同被告前往登记机关办理手续，一拖再拖，可见原告行使诉讼权利的目的已非为确保房屋产权变更登记那么简单了，早已变相为追求高额违约金为目标。4、双方更是约好在2018年5月30日过户,后因原告告知房产还没有解封和违约金问题所以未果。然而到2018年6月14日被告查册房产已解封，所以双方也就让中原地产预约2018年6月15日过户，但原告仍以违约金问题和没有收到房管局预约过户信息为由而不配合过户，而原告在2018年7月13日再次向佛山市中级人民法院申请查封房屋，原告更不满足而又再向佛山市南海人民法院查封冻结被告银行账户，给被告生活和经济造成了诸多的不便和麻烦，时间拖得越久对被告来说一点好处都没有，而被告不能及时收到余下的房款一样在损失当中。因此，被告在前案一审应诉答辩明确作出同意办理手续的意思表示之后的时间段更不应计算违约金。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的邮单，与（2017）粤0605民初9962号之一民事裁定书相印证，本院予以采信；2.被告出示的借据、账户明细表，与本案无关，本院不作审查认定；3.被告出示的房屋评估报告，为原件，本院对其真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2017年4月8日，原告（买方）、被告（卖方）、广东中原地产代理有限公司（经纪方）签订《中介服务三方协议》，约定：原、被告委托经纪方就买卖位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓2202房（以下简称涉讼房屋）提供中介服务，涉讼房屋市场参考价为1280000元，该价格仅供参考，最终以双方签署合同的成交价格为准；原告须支付的咨询及中介服务费金额为25600元。同日，原告（买方）与被告（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：原告以总价1280000元向被告购买涉讼房屋；涉讼房屋无户口，带租约，被告保证租户已放弃优先购买权并在交易过户后仍需协助原告与租户办理后续事宜；原告采用涂销抵押按揭付款支付购房款，其中签订合同时支付定金100000元，部分楼款450000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准），余款830000元由原告申请以银行按揭贷款方式支付；交付涉讼房屋的时间为被告收齐房款当天；涉讼房屋已交存物业专项维修资金，被告同意该专项维修资金账户中的结余款10374.29元随房屋所有权同时过户给原告；交易过程中产生的税费及遇政府及有关部门调整税费而产生的调整部分的税费均由原告承担；被告如未能按合同约定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向原告支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第四条约定的房地产交付使用日期第二日起至实际交付之日止，被告每日按总房款0.05%的标准向原告支付违约金。2017年5月17日，原、被告签订《补充协议》，对上述《存量房买卖合同》补充约定：1.涉讼房屋目前处于抵押状态，抵押权人是中国工商银行股份有限公司佛山盐步支行，被告承诺2017年7月10日前还清贷款，办妥注销抵押登记手续，如遇政府政策、银行调整除外；原告应于过户交易当天取得房地产交易中心收缴证件收据时支付450000元给被告；交易不成的违约责任为涉讼房屋成交价20%，如遇政府政策调整或不可抗力除外。同日，原、被告还签署《补充协议（二）》，对上述《存量房买卖合同》补充约定：原告在2017年5月30日前支付首期（不含定金）350000元给被告，该首期楼款仅用于被告偿还银行赎契使用，被告按照银行要求在2017年5月30日星期三前把其余所欠银行资金存入银行扣款账户；若被告把该资金挪作他用或者赎契后不卖该房给原告（政府政策调整除外），则被告退还350000元给原告，另赔偿违约金350000元给原告；被告承诺在原告支付350000元时由被告支付5000元作为垫支费用；广东中原地产代理有限公司收取被告的房产证直到过户完成。2017年7月3日，蒋发军以庞杨斌为被告向本院提起诉讼[案号:（2017）粤0605民初9962号]，请求：1.庞杨斌将其所有的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓2202房过户至蒋发军名下；2.庞杨斌向蒋发军支付违约金（从2017年7月3日起至交易过户之日止，按照每日640元的标准计付违约金）；3.诉讼费由庞杨斌承担。本院经审理后作出民事判决：一、庞杨斌协助蒋发军办理涉讼房屋的不动产权变更登记至蒋发军名下的相关手续，蒋发军于同日一次性向庞杨斌支付购房余款830000元；二、庞杨斌支付2017年9月4日至2018年4月20日期间的违约金140160元予蒋发军；三、驳回蒋发军的其他诉讼请求。诉讼费8165.76元、财产保全费5000元，合共13165.76元，由庞杨斌负担并迳付予蒋发军。双方均不服，提出上诉。蒋发军上诉请求：1.更正违约金计算起始日期及违约金金额；2.明确2018年4月20日后违约金及违约金计算公式。庞杨斌上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令庞杨斌无需支付违约金；2.本案诉讼费由蒋发军承担。佛山市中级人民法院经审理后作出（2018）粤06民终6773号民事判决书，判决：一、维持（2017）粤0605民初9962号民事判决第一项；二、撤销（2017）粤0605民初9962号民事判决第三项；三、变更（2017）粤0605民初9962号民事判决第二项为：庞杨斌支付违约金128000元予蒋发军；四、驳回蒋发军的其他诉讼请求。一审案件受理费8165.76元，由蒋发军负担708.44元，庞杨斌负担7457.32元，财产保全费5000元由庞杨斌负担；二审案件受理费3511.2元，由蒋发军负担677.23元，庞杨斌负担2833.97元，财产保全费5000元由蒋发军负担。（2017）粤0605民初9962号案民事判决书作出后，原、被告均同意办理房屋的过户手续，但截至二审判决作出时仍未办理，原因是双方对于原告应支付房款的数额发生争议：原告要求在其应支付的剩余房款830000元中扣除（2017）粤0605民初9962号民事判决判令被告支付的违约金140160元；被告对此不同意，认为其已对该判决判令的违约金提起上诉，自己应否支付违约金及违约金数额尚未有定论，故过户时原告仍应支付全部剩余房款830000元，违约金待二审判决后再行处理。2018年11月12日，原、被告办理了将涉讼房屋过户至原告名下的手续。诉讼中，被告确认：原告于2018年11月12日支付了扣除违约金128000元后的房款予被告。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案的当事人与诉讼标的均与（2017）粤0605民初9962号案相同，且本案诉讼请求已由（2017）粤0605民初9962号案一审、二审审理并判决，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条关于“同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定。原告于本案的起诉违反了一事不再理的原则，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告蒋发军的起诉。本案不交纳案件受理费，原告已预交的受理费556元，在本裁定发生法律效力后经原告申请,本院予以退还。因本案已实际实施财产保全措施，财产保全费544.8元（原告已预交）由原告负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一八年十一月二十三日书记员  云凯欣