浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0602民初10905号之一 原告：诸暨众顺财务管理有限公司，住所地诸暨市陶诸街道艮塔西路138号5楼。 法定代表人：楼辉标，系公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：周海燕，浙江奇墨律师事务所律师。 被告：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市延安路528号标力大厦B座11-12层。 负责人：胡德，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：欧洋洪，浙江点金律师事务所律师 被告：浙江太子龙投资发展有限公司，住所地诸暨市璜山镇下市。 法定代表人：王培火。 原告诸暨众顺财务管理有限公司（以下简称众顺公司）与被告兴业银行股份有限公司绍兴分行（以下简称兴业银行）、浙江太子龙投资发展有限公司（以下简称太子龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月15日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告兴业银行向本院提交变更当事人申请书、本院（2018）浙0602执2769号生效执行裁定书一份，以其享有的本案债权已转让与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达资产公司），并经该生效裁定确认，要求在本案变更其被告主体。经本院审查，本院予以认定，对被告兴业银行的主体资格依法变更为信达资产公司。原告众顺公司的委托诉讼代理人周海燕、被告信达资产公司的委托诉讼代理人欧洋洪到庭参加诉讼。被告太子龙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告众顺公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告对位于诸暨市间两层房屋继续享有租赁权，直至租赁期限届满为止。2、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告增加第一项请求，确认上述三间两层房屋租赁权包括000233、000234、000235号房屋。 事实及理由：2016年1月1日，原告众顺公司因业务发展所需，向被告太子龙公司租赁位于诸暨市间两层房屋（包括000233、000234、000235号），面积约241平方米，租赁期为2016年1月1日至2018年12月31日止，租金为每年20000元，后双方签订房屋租赁协议一份。2018年07月18日，原告接到本院公告，要将原告租赁的房屋予以拍卖，并要求于2018年7月22日之前腾房，原告遂提出执行异议。本院因被告提供的一份《已出租房地产抵押三方协议》，认定原告放弃了基于租赁合同产生的一切有碍被告实现抵押权的抗辩，于2018年9月19日作出（2018）浙0602执异154号裁定，驳回了原告的异议请求。原告不服，认为该裁定认定事实不清、适用法律错误。因涉案房屋自2014年起一直由原告承租至今，租期至2018年12月31日止。目前正处于有效租赁合同期内。根据买卖不破租赁原则，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，原告仍有权继续占有该厂房进行经营活动。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《商品房屋租赁管理办法》第十二条也规定：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。虽然原告、被告、第三人之间签订了一份《已出租房地产抵押三方协议》，但这份合同在订立时就是显失公平，违背原告真实意思，而且也未经原告股东大会表决通过，因此该合同是无效的，不能作为驳回原告异议请求的依据。综上，原告要求依法保障合法享有的继续承租权。 被告信达资产公司辩称，1、被告对租赁情况不清楚。原告已经向原抵押权人兴业银行出具了书面承诺，放弃在抵押权实现时租赁的对抗权。因此，其诉讼请求不能成立。2、原告诉讼请求中房号除了133、134、135之外，还有233、234、235房屋，在执异裁定书中已经有认定。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。 被告太子龙公司未作出书面答辩。 庭审中，原告及被告信达资产公司对本院（2018）浙0602执异154号执行裁定书认定的事实均无异议。 经审理查明：被告太子龙公司名下登记有坐落于诸暨市，000134、000234，000135、000235号（以下简称涉案房屋）。2016年5月23日，被告太子龙公司将上述房产办理了抵押登记（他项权证号为：诸房他证抵字第××号、Ｋ0××52号、Ｋ0××06号），抵押权人为兴业银行。 2017年10月12日，本院对原告兴业银行与被告浙江锦子纺织集团有限公司、太子龙公司等金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙0602民初4404号民事判决书，其中就兴银行对上述诸房他证抵字第××号、Ｋ0××52号、Ｋ0××06号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权进行了确认。上述房产在审理过程中采取了查封措施。因被告未履行判决义务，根据原告申请，本院于2018年5月17日对生效判决以（2018）浙0602执2769号立案执行。2018年10月30日，兴业银行以其涉案债权已转让与信达公司，要求变更申请执行人。本院经审查，于当日作出裁定变更信达资产公司为本案的申请执行人。执行过程中，原告以案外人身份向本院提出执行异议，要求房屋带租拍卖执行。2018年9月19日，本院作出（2018）浙0602执异154号执行裁定书，裁定驳回其异议请求，故成讼。 另查明，原告众顺公司与被告太子龙公司于2016年11月30日签订《房屋租赁协议》一份，原告承租被告太子龙公司的上述涉案房屋，租期从2016年1月1日至2018年12月31日止。租金每年2万元，以年交付。原告通过银行转帐已按约支付了三年的租金，并实际占有使用。在原告签订租赁协议的当日，原告与被告太子龙公司、抵押权人兴业银行还签订了《已出租房地产抵押三方协议》一份。其中约定，兴业银行因实现债权要求处置涉案房产时，原告愿意积极配合兴业银行实现抵押权，并承诺放弃基于租赁合同产生的一切有碍兴业银行实现抵押权的抗辩权等，同意提前终止租赁合同，腾空房屋。 以上事实由（2018）浙0602执异154号执行裁定书、（2017）浙0602民初4404号民事判决书、房屋租赁协议、支付租金的收据、发票、银行汇款单等、已出租房地产抵押三方协议及当事人在庭审中的陈述予以证明。 本院认为，本案争议的焦点是原告主张的租赁权是否享有排除执行的权利。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案原告承租涉案房屋的时间发生在房屋抵押权设立之后，虽支付了租金和占有使用了房屋，但其主张的租赁权依法不得对抗抵押权。且原告已向抵押权人书面承诺在抵押权人为实现债权对涉案房屋进行处置时，应终止租赁合同，立即腾退房屋。因此，原告应履行其诺言。综上，对原告主张的租赁权不予认定，其要求房屋带租拍卖执行的请求，于法无据，本院不予支持。被告信达资产公司要求驳回原告诉讼请求的辩称意见成立。被告太子龙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下： 驳回原告诸暨众顺财务管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告诸暨众顺财务管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 陶    珊    珊 人民陪审员 施立龙人民陪审员程静 二〇一八年十一月二十二日 代书 记员 王    文    恬 附相关法律规定： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。