广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初3287号原告：茂名市天铭物业管理有限公司，住所地：茂名市茂南区。法定代表人：梁铭章，该公司经理。委托诉讼代理人：阮传欣，广东海日律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁治，广东海日律师事务所实习律师。被告：吕柏宏，男，1986年11月13日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。被告：容汝贞，女，1986年1月4日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。茂名市天铭物业管理有限公司（以下简称：天铭公司）诉被告吕柏宏、容汝贞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告天铭公司的委托诉讼代理人阮传欣、袁治，被告吕柏宏、容汝贞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天铭公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吕柏宏、容汝贞支付拖欠的物业服务费人民币2512.24元给原告；2、判令被告吕柏宏、容汝贞支付应付物业服务费的违约金人民币2285.53元（从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰计算，第一期自2017年10月13日暂计至2018年8月30日止共994.95元，第二期自2018年1月13日暂计至2018年8月30日止共712.47元，第三期自2018年4月13日暂计至2018年8月30日止共430.44元，第四期自2018年7月13日暂计至2018年8月30日止共147.67元，后计至付清全部物业服务费时止）给原告。3、判令被告吕柏宏、容汝贞支付住宅区内二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明等共用设施设备的运行、检测以及物业服务所产生的公共水电、公共水电损耗分摊费用人民币603.91元给原告；4、判令被告吕柏宏、容汝贞负担原告为追讨物业服务费所支出的律师费人民币3000元；5、本案诉讼费用由被告吕柏宏、容汝贞负担。事实与理由：被告吕柏宏、容汝贞系新福五路愉园小区139号大院x栋xx层xx房业主，物业建筑面积124.55平方米。2016年12月31日，原、被告签订《名门世家前期物业管理服务协议》（以下简称协议），约定由原告向被告提供物业管理服务，物业服务费用按物业建筑面积计算每平方米1.68元/月；协议内约定各类耗损费由原、被告和其他业主、物业使用人分摊；同时，自合同约定物业交付之日起，不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按季度交纳。即被告每期应支付的物业服务费为人民币627.73元，被告应在每季度的首月13日前保证交费账户存有足够金额已备扣费。此外协议内明确约定了违约责任。签订协议后，原告按约定对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2017年7月起至今，一直不支付住宅区共用设施设备的运行、检测以及公共水电和损耗的分摊费用共603.91元。同时，被告自2017年10月13日起，已拖欠4期物业服务费共2512.24元未支付。原告认为，被告作为业主，拒不支付物业管理费和分摊费用的行为已构成严重违约。且经原告多次催讨，被告至今未履行支付义务，为此，原告特备状起诉，请求判如所请。被告吕柏宏辩称，1、服务不到位，没有尽到服务责任，比如游泳池对外情况、换水情况；2、电梯维修的台账及维修日期没有对我们公布。被告容汝贞辩称，同意被告吕柏宏的意见，补充一点，物业饭堂的处理不到位，严重影响到业主的生活。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、被告居民身份证、《名门世家前期物业管理服务协议》、吕柏宏和容汝贞2017年10月-2018年9月物业费及水电分摊汇总表、委托代理合同、发票等证据及本院依法调取茂南区民政局的两被告结婚登记表。经本院组织证据交换和质证，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月31日，被告吕柏宏、容汝贞作为甲方与原告天铭公司作为乙方签订了《名门世家前期物业管理服务协议》。该合同主要约定：房屋座落位置：茂名市茂南区新福五路愉园小区139号大院x栋xx层xx房。第五条物业服务费用采取包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按每平方米1.68元/月。第十七条甲方或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰缴纳违约金。业主欠缴物业管理费或其他费用超过三个月时，乙方有权限制业主及其住户使用该住宅小区的设备、共用设施、停止部分服务，直至该欠款业主或其住户清偿全部欠款、违约金、利息为止，由此限制乙方供水供电及部分服务而产生的损失由业主及其住户负责。而重新接驳供应之费用或为追讨所支出费用一概由业主及其住户负责。情节严重的，乙方可依法通过法律诉讼程序对拖欠物业管理费或其他费用的业主向人民法院起诉进行催交。签订该合同后，原告天铭公司为被告提供了物业管理服务，被告吕柏宏、容汝贞按每季度627.73元缴交物业管理费至2017年6月。原告天铭公司请求被告吕柏宏、容汝贞缴交2017年7月至2018年6月的物业管理费及其他费用，但被告吕柏宏、容汝贞以原告天铭公司管理服务不到位、电梯维护存在瑕疵等原因不同意缴交，双方各执一词，原告遂起诉至本院。另查明，原告天铭公司为本案共支付3000元律师费给广东海日律师事务所。本院认为：原告与被告签订的《名门世家前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。原告对被告提供物业管理服务，被告接受了原告提供的物业服务，被告在内也按合同的约定价格缴交了部分物业管理费。原告请求业主支付未缴交的物业管理服务费，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告天铭公司管理服务存在瑕疵，未能提交证据加以证明，应承担举证不能的法律责任，本院不予采信。被告从2017年7月起不缴交物业管理服务费，至2018年6月，按1.68元/平方米，每季度627.73元，共计拖欠2512.24元物业管理费未支付，原告请求被告支付，有事实和法律的依据，本院予以支持。关于逾期支付物业服务费的违约金。被告未按期支付物业管理费，原告根据合同的约定，请求被告支付逾期支付物业服务费违约金。被告抗辩称未交付物业管理服务费是由于其3000元装修押金在原告处，可以抵销。在庭审时，原告确认收取到被告的装修押金3000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，原告在对被告负有退还装修押金3000元债务的情况下，主张被告承担逾期支付物业管理费2512.24元债务的违约金，依据不足，本院不予支持。关于本案的其他费用。原告请求被告支付住宅区内二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明等公用设施设备的运行、检测以及物业服务所产生的公共水电、公共水电损耗分摊费用603.91元，仅提交了原告制作的《2017年7月至2018年9月物业费、及电分摊费汇总表》，缺乏其他证据予以佐证，未构成完整证据链，本院不予认定，对原告该项请求，本院不予支持。关于律师费，双方在合同第十七条约定“甲方或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰缴纳违约金。业主欠缴物业管理费或其他费用超过三个月时，乙方有权限制业主及其住户使用该住宅小区的设备、共用设施、停止部分服务，直至该欠款业主或其住户清偿全部欠款、违约金、利息为止，由此限制乙方供水供电及部分服务而产生的损失由业主及其住户负责。而重新接驳供应之费用或为追讨所支出费用一概由业主及其住户负责。”“为追讨所支出的费用”包括重新恢复业主物业管理服务所支出的费用，是否包括通过诉讼追讨物业管理费所产生的律师费没有明确约定，原告请求被告承担律师费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、限被告吕柏宏、容汝贞于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费2512.24元给原告茂名市天铭物业管理有限公司。二、驳回原告茂名市天铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告吕柏宏、容汝贞负担。被告应负担之受理费限其在履行本判决义务时一并迳付给原告，本院不再另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。代理审判员  李志豪二〇一八年十一月十五日书 记 员  黄红梅附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。