广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17083号原告（反诉被告）：王惠芳，女，1986年11月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：胡志炜，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雅雯，广东金本色律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗丽英，女，1986年2月22日出生，汉族，住广东省英德市，委托诉讼代理人：陈强基，广东骏道律师事务所律师。第三人：佛山市凯城房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××，统一社会信用代码××。法定代表人：况斌。委托诉讼代理人：叶春霞，女，系该公司工作人员。原告王惠芳与被告罗丽英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日受理后，被告提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于同年10月11日公开开庭进行了审理，原告王惠芳的委托诉讼代理人胡志炜、周雅雯，被告罗丽英的委托诉讼代理人陈强基到庭参加了诉讼。后本院依职权追加佛山市凯城房地产代理有限公司（以下简称“凯城公司”）作为第三人参加诉讼，并于同年11月15日第二次公开开庭进行了审理，原告王惠芳的委托诉讼代理人胡志炜、周雅雯，被告罗丽英的委托诉讼代理人陈强基，第三人的委托代理人叶春霞到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告于2018年1月16日签订的《房屋买卖合同》；2．原告有权没收被告已交付的定金50000元；3．被告按合同成交价的10%即220000元向原告支付违约金；4．被告向原告支付中介费22000元、律师费30000元；5．被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告在中介凯城公司的撮合下，于2018年1月16日签订了《房屋买卖合同》（编号：NO.0002758），约定被告以2200000元的价格向原告购买位于佛山市南海区××室。合同约定，被告以涂销抵押按揭付款的方式支付该物业的购房款，其中签订合同时被告支付100000元作为定金；并于原告收到银行通知书前支付240000元，原告应在收到该笔款项后即时向抵押银行办理提前还款手续；剩余的购房款1860000元以银行按揭方式支付，交易手续应在2018年6月30日前完成。随后，双方在合同的第十九条修改了定金的数额，明确签订合同当天支付定金50000元，剩余定金出同贷日以首付形式支付，并且明确约定双方在2018年5月18日办理房屋的交税过户手续。按照合同的约定，若买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费；若买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告已如约向经纪方支付了咨询及中介服务费22000元并收取了被告的购房定金50000元。按照合同的约定，被告应于2018年5月18日与原告办理该物业的交税过户手续，被告却未能在上述约定时间与原告办理该物业的过户手续，也没有支付购房款的首期款，故原告曾发函被告，催促其务必于2018年6月30日15时前与原告到房地产交易中心办理该物业的过户手续。但被告收到函件后却没有按约履行办理该物业的过户手续，并于2018年6月6日起诉至南海区人民法院，要求解除双方签署的房屋买卖合同等，因未及时缴纳案件诉讼费用而被依法按撤回起诉处理。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，被告逾期支付购房款及逾期办理该物业的过户交易手续的行为，已严重违反合同的约定，属于根本性违约。为了维护原告的合法权益，原告依据《民事诉讼法》的相关规定特向法院提起诉讼，请求法院依法支付原告的全部诉讼请求。被告辩称，既然双方对涉讼合同的解除达成合意，依法应予解除。因涉讼合同解除，关于双方的违约责任承担问题，被告认为原告在明知被告无购房资格的情况下，仍签署涉讼合同，且与中介协同为被告获得购房资格，后因无法获得购房资格，导致涉讼合同无法继续履行。因此，原告对造成合同无法继续履行的后果具有严重的过错，根据违约责任原理中损益相抵原则，双方均不对对方承担违约责任，所以原告根据违约责任条款所提出的各项诉讼请求均缺乏事实依据及法律依据。同时，根据合同解除效果，原告应当依法返还财产。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈述，第三人对原告的起诉无异议。被告向本院提出反诉请求：1．解除原告与被告间的房屋买卖合同；2．原告退还定金50000元；3．原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告在经房屋买卖中介凯城公司居间后达成房屋买卖合同意向，并签订房屋买卖合同。原告知晓被告并无佛山市购房资格，仍与被告签订房屋买卖合同并收取定金50000元。现双方的房屋买卖合同已无法继续履行。综上，被告根据《民事诉讼法》及相关司法解释向法院提起诉讼。原告辩称，不同意被告的反诉意见，要求驳回被告的全部反诉请求；本案的合同无法履行的过错在被告，应由被告承担本案的违约责任。第三人陈述，合同的签订没有过错，但合同履行不了的原因在于被告没有购房资格，在签订合同时双方知悉各自情况，是经过原、被告的协商才签订涉讼合同，故涉讼合同应合法有效。当事人围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证；对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1．被告提交光盘中被告与第三人凯城公司员工江小双微信聊天的视频，第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，关于微信聊天内容的记录文本，经与手机存储的微信聊天记录核对，内容不完整，本院不予采信。2．被告提交光盘中被告与案外人徐伟英微信聊天的视频，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，关于微信聊天内容的记录文本，经与手机存储的微信聊天记录核对，内容不完整，本院不予采信。3．被告提交光盘中其代理人与案外人徐伟英的电话录音以及记录文本，原告确认通过电话，但无法确定通话内容真实性及完整性，被告亦未提供相关证据予以佐证，本院不予采信。综合采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋于2018年1月30日办理不动产权登记，登记不动产权利人为王惠芳，占有份额为单独所有，登记抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行。2018年1月16日，王惠芳（卖方）与罗丽英（买方）、凯城公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买方购买卖方所有的涉讼房屋，该房屋建筑面积79.51平方米，成交价2200000元；签订合同时买方支付100000元作为定金，买方于卖方收到银行通知前支付240000元作为大定，卖方应在收到该笔款后须即时向抵押银行办理提前还款手续，买卖双方需在卖方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续后15天内到相关银行办理按揭手续，提前偿还贷款所产生的一切费用由卖方支付，1860000元作为楼价余款以银行按揭方式支付，交易手续应在2018年6月30日前完成；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金并退回买方已付的所有费用，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，卖方于本合同签订之日向经纪方支付22000元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付44000元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费。同时，各方在合同的第十九条（对合同条款及附件内容进行修改或补充）约定：买卖双方经协商并确定交税过户当天在2018年5月18日后进行；买卖双方已知悉签约当天支付定金50000元，剩余定金出同贷日以首付形式支付。同日，凯城公司出具收据，确认收到原告咨询服务费22000元。签订合同后，案外人徐伟英、被告及第三人多次就解决被告的购房资格问题进行沟通协商，至原告起诉时被告尚未取得购房资格。2018年5月12日，原告向被告邮寄《催告函》，称被告尚未通知原告依据合同约定的2018年5月18日到房地产交易中心申请办理过户手续，故催告被告于2018年6月30日15时前与原告办理申请产权过户手续，否则视其违约，将追究其违约责任。该邮件于同月13日妥投。2018年6月21日，原告再次向被告邮寄《催告函》，催告被告于2018年6月30日15时前与原告办理申请产权过户手续，否则视其违约，将追究其违约责任。该邮件于同月25日妥投。2018年6月28日，本院受理罗丽英与凯城公司居间合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605民初11168号，经审理后认定凯城公司不恰当促成本案原、被告订立涉讼房屋买卖合同，不应收取居间报酬，并判令凯城公司返还已收取的居间报酬28000元予罗丽英。同月29日，被告就涉讼房屋买卖事宜以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，案号（2018）粤0605民初11546号，该案因未在法律规定的指定期限内预交案件受理费而按罗丽英撤回起诉处理。2018年8月23日，原告提起本案诉讼。2018年9月26日，本院收到被告邮寄的反诉状，其主张解除涉讼的房屋买卖合同。诉讼中，原告确认签订合同时已知悉被告没有购房资格，案外人徐伟英系其大嫂，代原告协助办理涉讼房屋的交易过户手续，签订合同后原告并未向抵押银行书面申请提前还贷。被告确认未向银行申请办理按揭贷款。再查，原告因本案诉讼支出律师费30000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉讼《房屋买卖合同》既包含原、被告之间关于买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了原、被告与第三人之间基于买卖涉讼房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同。现原、被告就履行买卖涉讼房屋的权利义务约定发生争议并提起诉讼，本院仅就此进行审查。经审查，《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应依约履行，不得擅自变更或解除合同。现原告起诉要求解约，被告反诉亦要求解约，故《房屋买卖合同》项下原、被告之间关于买卖涉讼房屋的权利义务约定应予解除并作解约清算。原、被告作为交易双方，均负有审查本案交易是否符合政策规定的义务。被告在签约时并无购房资格，双方对被告需在签约后再获取购房资格是知情的。原告作为卖方，在签约时知悉被告没有购房资格后，应对是否签约及合同能否履行进行理性判断，其称被告承诺于2018年5月18日前取得购房资格，但并未举证证明，即使被告对取得购房资格作出承诺，原告亦理应对签约后被告未能如期获取购房资格导致合同无法履行的风险进行充分评估。而被告作为买方，应确保其在交税过户前获得购房资格，被告一直未获得购房资格，导致《房屋买卖合同》未能继续履行。此外，合同仅约定买方于卖方收到银行同意贷款通知前支付首期款，未明确约定合同签订后到相关银行办理转按手续的时间，故支付首期购房款的具体时间并不确定。办理按揭贷款申请需买卖双方共同配合完成，是买卖双方义务，双方没有举证证明已履行了己方义务，可见原、被告因购房资格问题未决均怠于继续推进合同的履行，这也是《房屋买卖合同》未能继续履行的原因。原告催促被告于2018年6月30日前去办理涉讼房屋过户交易手续，但原告未曾书面向银行申请提前还贷，交税过户的条件尚未成就。基于此，原告主张被告逾期支付购房款及逾期办理涉讼房屋的过户交易手续，理据不足，本院不予采信。如前所述，本院认定原、被告对《房屋买卖合同》未能继续履行均负有同等过错，《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定于双方均明确进行解约清算之日，即2018年9月26日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。据此，因《房屋买卖合同》已经解除，且双方负同等过错责任，故原告诉请没收定金50000元、被告支付违约金220000元没有事实和法律依据，本院不予支持。基于凯城公司不恰当促成涉讼房屋买卖合同的订立，无权收取居间报酬，原告已付的居间费用不属于本案原、被告违约造成的损失，应由原告另行向凯城公司主张权利。原告主张被告支付律师费30000元，由于律师费并非违约行为导致的必然损失，且原告对合同的解除负有与被告同等的过错责任，故本院对原告该主张不予支持。被告诉请原告返还已收取的定金50000元理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认王惠芳、罗丽英、佛山市凯城房地产代理有限公司于2018年1月16日签订的《房屋买卖合同》项下关于买卖位于佛山市南海区里水镇里广路8号金名都30栋1303室的权利义务约定于2018年9月26日解除；王惠芳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予罗丽英；驳回王惠芳的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费6130元，减半收取计3065元（原告已预交12200元），由原告负担。反诉受理费1050元，减半收取计525元（被告已预交），由原告负担。对原告多预交的案件受理费8610元、被告多预交的案件受理费525元，在本判决发生法律效力之后，经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一八年十一月二十九日书记员  林浩成