四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1602民初2691号 原告：尹正超，男，生于1965年2月28日，汉族，家住四川省岳池县。 原告：雷芙蓉，女，生于1965年6月21日，汉族，家住四川省岳池县。 上诉二原告的委托诉讼代理人：尹亮，男，生于1988年5月25日，汉族，家住四川省岳池县，系二原告之子。 被告：广安川渝建材家居城有限公司，住所地广安市枣山物流园区。 法定代表人：张慧玲，执行董事。 委托诉讼代理人：邱德学，四川黎明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李世俏，四川黎明律师事务所律师(实习)。 原告尹正超、雷芙蓉与被告广安川渝建材家居城有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告尹正超，原告尹正超、雷芙蓉的委托诉讼代理人尹亮，被告广安川渝建材家居城有限公司的委托诉讼代理人邱德学、李世俏到庭参加了诉讼。本案因案情复杂，由简易程序转为普通程序审理，于2018年9月6日进行了公开开庭审理。原告尹正超，原告尹正超、雷芙蓉的委托诉讼代理人尹亮，被告广安川渝建材家居城有限公司的委托诉讼代理人邱德学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尹正超、雷芙蓉向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同，被告返还原告全额购房款共计人民币530550元；2、判令被告返还原告已代收的契税人民币26281元；3、判令被告返还原告已代收的装修费人民币2183元；4、判令被告向原告支付违约金100000元；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年2月11日，原告与被告签订了关于购买广安市广安区物流大道中段90号12栋1层124号商铺的《商品房买卖合同》，同时，原告于2014年1月20日，向被告全额支付了购房款530550元，同时交纳了契税人民币26281元，以及装修人民币2183元。双方签订的《商品房买卖合同》中约定商铺建筑面积为48.49平方米，其中套内面积44.72平方米、公摊面积3.77平方米，原告3月中旬在取得房产证明时，发现建筑面积为50.53平方米。(房产证建筑面积为50.53平方米一合同约定房产建筑面积48.49平方米)/合同约定房产建筑面积48.49平方米×100%=4.2%，已超过合同约定的3%。根据合同法第十四条中的第2款的第(2)项约定“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权退房”，现原告主张退房，要求被告全额退还原告所交房款以及契税、装修费，并承担相应违约损失。原告认为被告的行为违背了合同的约定，已构成违约行为，损害了原告的合法权益，为了保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告广安川渝建材家居城有限公司辩称，1、原告要求解除合同和退房的理由不成立，原告在购买房屋时与广安市川渝宏泰商业管理有限公司形成了委托代理关系，由广安市川渝宏泰商业管理有限公司已经按照原告作为委托的要求进行接房，接房时对面积的误差并无异议，同时广安市川渝宏泰商业管理有限公司的接房行为和法律后果应由原告承担，当时的行为，表明原告对误差的后果表示接受，同时变更了相应的条款，接受了不退房，2018年3月原告领取了房产证，再次表明原告愿意接受房屋面积误差；2、诉请第3项要求支付违约金10万元没有事实依据，依据双方合同，即使买受人要退房，也只退房款，在利息上也是空白，之前也没有约定违约金；3、本案已经超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求，原告在接房时如果认为面积有误差，应该在接房后2年内行使诉讼权，民法135条137条规定，原告在知道及应当知道自己权利受到损害，应该在2年内提出诉讼，最迟2017年7月6日前对被告的违约主张权利，明显超过诉讼时效，综上所述，原告的诉讼请求有违背诚实性原则，在之前面积大的时候对其有利，选择了接房，后面发现大于面积3%，又要求退房，故原告的诉求应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院结合采信的证据，对本案事实综合认定如下： 2014年2月11日，广安川渝建材家居城有限公司(出卖人)与尹正超、雷芙蓉(买受人)签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人在出卖人处购买了位于广安市广安区物流大道中段90号1幢1层124号门市1个，建筑面积48.49平方米(其中套内建筑面积44.72平方米、共用房屋分摊建筑面积3.77平方米)，净高5.8米，单价10941.44元/㎡，总价款530550元。出卖人应当在2014年10月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理：2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款；(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照X利率付给利息等内容。 2014年1月20日，广安川渝建材家居城有限公司与尹正超签订的《补充协议》。 2014年1月20日，尹正超(甲方)与广安市川渝宏泰商业管理有限公司(乙方)签订了《市场委托培育协议书》，约定：甲方于2014年1月20日购买了广安川渝建材家居城有限公司开发的“广安川渝家居建材城”［以下简称川渝家居建材城］一期12栋1层24号商品房［以下称商铺］，建筑面积44.72平方米，乙方是一家从事市场经营管理的专业公司，已经接受了广安川渝建材家居城有限公司的委托，对“川渝家居建材城”进行市场运营、培育与经营管理工作。甲方委托乙方对甲方在“川渝家居建材城”内的商铺进行市场培育；培育期限为十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止；在委托培育的前三年，无论乙方是否使用，乙方以何种形式使用甲方的商铺、收益情况如何，甲方即不向乙方支付任何费用，也不要求乙方支付任何使用费或收益金、租金等。委托培育的第四至十年，乙方根据商铺面积每半年支付一次商铺装修补贴金给甲方，从2017年10月1日开始，每次上半年支付时间为：4月1日前支付给甲方、下半年支付时间为10月1日前支付给甲方。四至六年装修补贴金为：￥26863元/半年(大写：贰万陆仟捌佰陆拾叁元/半年)。第七至十年装修补贴金为￥30221元/半年，(大写：叁万零贰佰贰拾壹元/半年)。乙方代甲方从广安川渝建材家居城有限公司处办理领取商铺钥匙、接受商铺。《房屋使用说明书》及《房屋质量保修书》由甲方领取等内容。 事后，2014年1月20日，尹亮(尹正超之子)交付了购房款530550元；2015年1月24日，尹正超和雷芙蓉交付了维修费2183元和契税、印花税、手续费、产权登记费计26281元。 尹正超、雷芙蓉于2018年3月领取了《不动产权证书》，该《不动产权证书》上确认建筑面积50.53㎡(专有建筑面积44.72㎡、分摊建筑面积5.81㎡)。 尹正超、雷芙蓉以建筑面积误差比绝对值超出3%［(50.53㎡－48.49㎡)÷48.49㎡=4.2%］时有权退房为由，在与广安川渝建材家居城有限公司协商未果后，起诉来院，要求依法裁决。 同时查明，2015年6月20日，广安川渝建材家居城有限公司出具的《接房公告》，其内容为“广安川渝建材家居城有限公司开发建设的位于广安市枣山物流商贸园区物流大道中段的川渝家居建材城项目12号楼(栋)定于2015年6月28日开始正式交付业主，欢迎业主入驻兴业，欢迎回家！”。 2015年7月6日，广安市川渝宏泰商业管理有限公司在广安川渝建材家居城有限公司处接收了尹正超、雷芙蓉的商铺，并确认建筑面积50.53㎡。 2015年7月10日，广安市川渝宏泰商业管理有限公司与王代明签订了《租赁合同》，说明：涉及尹正超、雷芙蓉的商铺已租赁给王代明。 2018年7月1日，广安川渝宏泰商业管理有限公司出具了壹份《情况说明》，其内容为“尹正超、雷芙蓉购买广安川渝家居建材城项目12栋1层124号商铺，后于2014年2月11日委托我公司进行市场培育，并委托我公司代为接房，双方签订了书面的《市场委托培育协议》。我公司于2015年7月6日在开发商广安川渝建材家居城有限公司签署了《业主接房确认书》等资料，并接收了商铺。在接收商铺时，开发商明确告知该商铺的实测建筑面积和套内面积，我将该情况告诉了业主尹正超、雷芙蓉，经征得同意以后予以接房”。 2018年7月26日，广安枣山物流商贸园区规划建设局给尹亮的《信访事项处理意见书》。其内容为“您于2018年7月11日通过市长信箱咨询‘川渝家居建村城一期项目什么时候竣工的，什么时候办理的竣工备案’的问题，经我局核实，现将处理意见回复如下：川渝家居建材城一期项目于2014年12月初全面完工，2014年12月15日该项目建设单位组织各方责任主体进行竣工验收，并出具《竣工验收报告》，2015年12月17日该项目所有竣工资料完善，在我局办理竣工备案手续并取得《竣工验收备案表》。若不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向枣山园区信访事项复查复核委员会提出复查申请，逾期不提出复查申请，园区信访工作机构和其他行政机关不再受理”。 广安市川渝宏泰商业管理有限公司的股东：许某占34.76%、陈某莲占25.88%、吴某占23.12%、胡某华占16.24%。 广安川渝建材家居城有限公司的股东：广安枣财高新技术产业股权…占36.51%、张某玲占22.07%、陈某莲占16.43%、吴某占14.68%、胡某华占10.31%。 认定上述事实的证据有： 1、2014年2月11日，广安川渝建材家居城有限公司与尹正超、雷芙蓉签订的《商品房买卖合同》。 2、2014年1月20日，广安川渝建材家居城有限公司与尹正超签订的《补充协议》。 3、2014年1月20日，尹正超与广安市川渝宏泰商业管理有限公司签订的《市场委托培育协议书》。 4、广安川渝建材家居城有限公司收取尹正超、雷芙蓉的购房款等依据。 5、尹正超、雷芙蓉于2018年3月领取的《不动产权证书》。 6、2015年6月20日，广安川渝建材家居城有限公司出具的《接房公告》。 7、2015年7月6日的《业主接房确认表》。 8、2015年7月10日，广安市川渝宏泰商业管理有限公司与王代明签订的《租赁合同》。 9、2018年7月1日，广安川渝宏泰商业管理有限公司出具的壹份《情况说明》。 10、2018年7月26日，广安枣山物流商贸园区规划建设局给尹亮的《信访事项处理意见书》。 11、广安市川渝宏泰商业管理有限公司和广安川渝建材家居城有限公司的工商登记。 12、原、被告的陈述等相关证据。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，并不违反相关法律法规的规定，理应合法有效；事后原告按《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定向被告交了购房款530550元、维修费2183元、契税等费用26281元，说明原告已履行了义务；但被告未在约定的时间内即2014年10月1日前向原告交付该商铺；广安市川渝宏泰商业管理有限公司依据自己与原告于2014年1月20日签订的《市场委托培育协议书》的约定并于2015年7月6日到广安川渝建材家居城有限公司处办理领取商铺钥匙和接收商铺，但被告未提供证据来证明已向原告提供了《有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书》、《房屋使用说明书》和《房屋质量保修书》的事实，且被告于2015年12月才到相关职能部门办理竣工备案手续并取得《竣工验收备案表》，只能说明被告构成违约，不能说明原告在接房时就知道该商铺的实际面积；当原告于2018年3月领取了《不动产权证书》时才知道自己所购商铺实际面积为50.53㎡，与所预购商铺面积48.49㎡的误差达到4.2%，综上所述，原告起诉未过诉讼时效，且原告有权依据《商品房买卖合同》的约定要求退房，被告理应向原告退还购房款530550元、契税26281元和维修费2183元。 至于原告要求被告支付违约金100000元的问题，被告依据《商品房买卖合同》的约定，因面积误差在3%以上，原告退房时，被告不给利息，鉴于被告在本案中存在违约行为，结合本案的实际情况酌情考虑违约金20000元。 至于原告过高的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 至于被告的其他辩称意见，无事实和法律依据，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告广安川渝建材家居城有限公司在本判决生效后十日内向原告尹正超、雷芙蓉退还购房款530550元、契税26281元、维修费2183元和违约金20000元。 二、驳回原告尹正超、雷芙蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10390元，由原告尹正超、雷芙蓉负担390元，被告广安川渝建材家居城有限公司负担10000元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  洪 鲜 人民陪审员  罗昭俊 人民陪审员  兰宗禹 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  龙黎丽 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。