贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2819号原告：曹晓军，男，1985年12月16日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张丽，贵州崇实律师事务所律师，执业证号15201201511827422，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，执业证号15201201310336984，特别授权代理。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人：文学强，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨顺国，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：张林，该公司员工，特别授权代理。原告曹晓军与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹晓军及其委托诉讼代理人张丽、刘星，被告荣达房开公司的委托诉讼代理人杨顺国、张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹晓军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从逾期交房之日起至实际具备交房条件之日止的违约金（暂计算至2018年9月20日）为人民币140041.82元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月18日，原告与被告就商品房买卖达成合意并签订书面的《商品房买卖合同》，合同约定由原告出资购买被告开发的位于贵阳市××北××路尚善·御景1栋1单元13层6号房屋。合同第十一条约定“出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条第1款第（2）项约定“逾期超过90日，买受人有权退房…，自第十一条约定的交付期限届满之次日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房屋价款418285.00元，而房屋约定交付期限到期后，被告并未如约向原告交付该商品房，直至2016年7月10日才张贴《交房公告》确定交房时间从2016年7月12日起。后于2017年3月17日，乌当区住房和城乡建设局向被告下达《关于停止1、4号楼违规交付通知书》，责令被告立刻停止违规交付房屋行为。时至今日亦还未取得《商品房住房交付使用备案证书》，被告在未取得《商品房住房交付使用备案证书》前交付房屋行为明显违反法律规定。因此，被告上述逾期交房的行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应违约责任。被告荣达房开公司辩称，双方于2014年4月18日签订商品房买卖合同，2016年7月10日我方发布交房公告，且约定违约金过高，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，原告曹晓军与被告荣达房开公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市××北××路尚善·御景1栋1单元13层6号房屋，建筑面积98.80㎡，房屋总价418285元。签订合同当日，原告向被告支付了购房首付款168285元，余款25万元通过银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》第十一条约定：被告应当于2015年8月30日前向原告交付该商品房，交付时应符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定：除不可抗力外，如被告未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。《补充协议》第2.2条约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，双方同意并理解为指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收即达到合同约定的竣工合格条件，并非指取得工程竣工验收合格备案登记表。第3.1条约定，原告购买被告商品房为预售房的，应在商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，《商品房买卖合同》第十四条约定交接手续，双方同意理解并补充变更为被告按本合同载明的原告通讯地址将交房通知寄交给原告，以履行完毕被告通知义务；双方同意该书面材料自寄送之日起满7日，即视为该商品房交付信息已送达原告。被告以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知原告，原告认可被告短信通知或登报当日为“被告向原告发出的交房通知”信息已送达原告。第3.3条约定，自该商品房交付信息送达原告之日起15日内，原告应及时办理房屋交付手续，自该15日时限届满时起，视为被告已将该商品房正式交付给原告。第3.5条约定，原告同意被告委托“尚善·御景”小区物业服务公司办理房屋交付使用手续，原告收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定的房屋交付，且证明被告交付房屋符合双方约定的交付条件。另查明，涉案房屋所在楼栋于2015年4月30日取得建设工程竣工验收报告。2016年7月10日，被告发出公告，通知业主2016年7月12日到物管办公室办理交房手续，2017年7月31日原告已办理入住手续。涉案房屋至今未取得商品房交付使用备案证书。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、商品房预售备案登记表、收款收据、交房公告，被告提交的建设工程竣工验收报告等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、交房条件如何确定；二、违约金是否需要调整，应当如何调整。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。《补充协议》第2.2条“《商品房买卖合同》第十一条中约定的‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’双方同意并理解为：指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而并非指工程竣工验收备案登记表。”的约定，该2.2条是对合同第十一条（二）第1项约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”的解释，经解释后的合同第十一条（二）第1项与第十一条（二）第2、3项仍系并列关系。且根据《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》第一项的规定，商品住房取得《商品住房交付使用备案证书》方可交付使用。涉案房屋至今未取得《商品住房交付使用备案证书》，被告也未提交合同第十一条（二）第2项约定有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，房屋不符合交付条件。因此，原告要求被告支付从逾期交房之日（2015年8月30日）起至实际具备交房条件之日止的违约金（暂计算至2018年9月20日），本院予以支持。关于第二个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告辩称约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定对违约金进行调整。本案中，原告因逾期交房而造成的损失即租金损失，故参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/㎡，以14元/㎡作为计算损失的依据，在实际损失与合同约定差异之间进行平衡，兼顾各方当事人的利益，符合公平原则。因此，被告应支付原告2015年8月30日起至2018年9月20日的违约金数额为14元/㎡（租金）×98.8㎡（房屋面积）÷30日×1117日（逾期交房天数）×130%=66951.49元。由于被告何时取得涉案房屋商品住房交付使用备案证书尚不确定，因此其后的违约金原告另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决书生效之日起七日内给付原告曹晓军2015年8月30日起至2018年9月20日止的逾期交房违约金66951.49元；二、驳回原告曹晓军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1550元，由原告曹晓军负担790元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担760元（此款原告已经预交，被告负担的部分由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审判员  张本勤二〇一八年十一月二十日书记员  孙 毅