宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民初770号原告：杜杰，男，1989年8月19日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街建发城市花园2-2-1801号。委托诉讼代理人：吴昊、张伟，宁夏言宗律师事务所律师。被告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，该公司董事长。委托诉讼代理人：明兆娟、牛未默，北京市兰台律师事务所律师。被告：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街135号。法定代表人：徐毅，该公司理事长。被告：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，退休，住宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街春晓园5-2-302室。被告：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司法定代表人，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被告共同委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区育新巷16-2-2-401室。原告杜杰与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月15日立案受理后依法组成合议庭，于2018年9月29日公开开庭审理了本案。原告杜杰及其委托诉讼代理人吴昊、张伟、被告中信信托有限责任公司的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默、被告隆湖公司、王淑华、徐毅共同委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜杰向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于银川市兴庆区尚东帝景花园1号楼1单元901室的房屋；2、依法确认原告为上述涉案房屋的所有权人；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月18日，原告与被告隆湖公司签订了《商品房预订单》，约定原告购买隆湖公司开发的“尚东帝景花园”1-1-901号房屋，原告依约向隆湖公司支付了房款，并多次要求其办理产权过户手续，但因其经营发生重大危机一直无法办理相关产权证书，现法院拟拍卖该房屋，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告中信信托公司答辩称：一、中信信托公司享有涉案房屋抵押权，杜杰仅涉及预定。2010年4月8日隆湖公司与中信信托公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信信托公司向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日隆湖公司与中信信托公司签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信信托公司向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137,376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信信托公司已依约发放贷款，对涉案房屋及其所在土地使用权享有抵押权。经中信信托公司申请，2012年2月29日方圆公证处签发执行证书，载明隆湖公司、徐毅、王淑华为被执行人，执行标的为截至2012年1月20日约4.8亿元及后续违约金及罚息、费用，可供执行的财产包括涉案房屋及其所在土地使用权。经中信信托公司申请，2012年5月16日法院裁定强制执行隆湖公司、徐毅、王淑华。同年5月21日查封抵押的5宗土地使用权，5月22日查封涉案房屋在内的已预售未备案的1140套在建工程、6月27日查封所有未预售、未备案的在建工程、2013年5月7日查封地下车位，均续封至今。根据杜杰的陈述，其主张涉案房屋权利，系隆湖公司与杜杰预定，支付20万房款（含定金）。二、杜杰不享有排除执行的权利，更不享有涉案房屋所有权。第一，杜杰尚未与隆湖公司签订合法有效的书面买卖合同；第二根据杜杰提供的数据，其已支付的价款远不足总价款的50%；第三，其在案外人异议庭审中认可其名下有其他用于居住的房屋。因此，不符合排除执行的条件。综上，杜杰对涉案房屋不享有排除执行的权利，更不享有所有权，请求法院判决驳回杜杰的诉讼请求。被告隆湖公司、徐毅、王淑华答辩称，请求法院依法判决。对当事人没有争议的证据本院予以认定并记录在案，对本案事实，本院认定如下：2010年6月21日，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给被告中信信托公司并办理抵押登记；2010年6月29日被告隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给被告中信信托公司,并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到本案原告杜杰提出异议的“尚东帝景花园”1-1-901号房屋。另查明，2011年3月17日，隆湖公司向杜杰出具一份收款收据，载明今收到杜杰摘由尚东1-1-901房款人民币贰拾万元整。2011年3月18日，原告杜杰与被告隆湖公司签订《商品房预订单》，约定杜杰预定隆湖公司开发的位于银川市北京东路北侧“尚东帝景花园”1-1-901号房屋，房屋总价1145175元。同日，杜军宁（系杜杰父亲）向隆湖公司转账支付200000元。还查明，在本院执行中信信托公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，杜杰对本院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”1-1-901号房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出（2018）宁01执异70号执行裁定书，裁定认为：杜杰提交的向隆湖公司付款的交款凭证证实所交房款未超过房屋约定总价款的百分之五十，其主张不能排除执行，裁定驳回杜杰的异议请求。本院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给被告中信信托公司，被告中信信托公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在被告中信信托公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及原告主张确认其对涉案“尚东帝景花园”1-1-901号房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告杜杰与被告隆湖公司仅签订了《商品房预订单》，该预订单虽明确了购房位置、面积、金额等内容，但对商品房买卖合同应具备的其他事项未予载明，则应视为双方并未签订书面的商品房买卖合同。同时，原告提交的收款收据和转账凭证证明其已支付的价款未超过涉案房屋约定总价款的百分之五十。故原告主张的权利不能排除执行，对原告要求确认对涉案标的物享有所有权、停止对涉案标的物执行的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告杜杰诉讼请求。案件受理费100元，由原告杜杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。审判长  李慧琴审判员  张建国审判员  杨 玫二〇一八年十一月十三日书记员  张 伟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。