贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2830号原告：贵阳三联乳业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区奶牛场，统一社会信用代码915201007221686062。法定代表人：王黔生，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜晓霞，北京隆安（贵阳）律师事务所律师，执业证号152011989189137，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈麟，北京隆安（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201811038676，特别授权代理。被告：杨志书，男，1937年4月21日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市白云区，现住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：张立，贵州乾合律师事务所律师，执业证号15201199410971004，特别授权代理。原告贵阳三联乳业有限公司（以下简称三联公司）与被告杨志书租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三联公司的委托诉讼代理人杜晓霞、陈麟，被告杨志书的委托诉讼代理人张立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三联公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2014年10月29日签订的《房屋使用协议》（合同编号[2014221]）已经解除；2.判令被告于判决生效之日15日内搬走自行搭建的位于牛舍前方的用于晾晒石膏的钢筋货架、拆除自行搭建的位于牛舍内部两头的房屋、搬走牛舍内部用于石膏加工的机器设备以及石膏成品、拆除自行搭建的位于牛舍后方（运动场内）扶梯左侧的建筑并返还房屋及运动场；3.判决被告支付原告自2018年1月1日起至2018年9月20日的房屋占用费11940元（租金为每日45元），并从原告起诉之日（2018年9月21日）起按每日45元的标准支付房屋占用费，直至付清为止；4.判决被告支付原告2018年的水电费68元，并从起诉之日起，按银行同期贷款利率支付资金占用费，直至付清为止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月29日，原告与被告签订《房屋使用协议》，约定：三联公司将位于乌当奶牛场第一奶牛场内的一栋牛房1219.76平方米及运动场1494.12平方米无偿提供给杨志书作为石膏线条制作加工使用。使用期为一年，自2014年11月1日至2015年10月31日。使用期内如遇国家规划、政府政策、中天城投集团使用需要、三联公司产业调整和生产需要等因素须收回所使用房屋和运动场，杨志书接到三联公司通知60天内须无条件将房屋和运动场清理完毕归还三联公司，三联公司对杨志书不具有任何直接和间接的补偿和赔偿费用，若期限内未清理完毕，三联公司有权进行处置。该协议约定的一年租赁期限满后，自2015年11月1日起至2017年12月31日，被告与原告未签订书面的房屋租赁协议，被告是通过每半年一次的方式向原告支付8250元的租金的方式续租原告的房屋。之后，因贵阳火车东站配套基础设施建设（乌当奶牛场地块棚户区改造）项目，被告租用原告位于乌当奶牛场第一奶牛场内的牛在红线范围内，于是，原告根据之前与被告签订的《房屋使用协议》约定的内容，于2017年12月22日、2018年1月15日、2018年6月21日分别向被告发出《通知》：解除与其形成的不定期租赁协议，且在限期内将财物搬走，清理场地。以上《通知》被告都已经全部签收。直至今日被告却置之不理，还一直强行占用原告的房屋，甚至私自搭建固定建筑，且2018年1月1日至今的房屋占用费、2018年8月的水电费也未支付给原告。现诉请法院依法判决。第一次庭审中，原告三联公司表示其诉请第三项的计算依据是根据被告每半年支付一次房租8250元计算，其中2018年1月1日到2018年6月30日为8250元，2018年7月1日至2018年9月20日共82天，每天45元，共计11940元，同时45元/天租金包括牛房和运动场。被告杨志书辩称，1.2014年的合同已经解除了，双方合同是一年一签，根据2014年房屋使用协议第3条第4小条的约定，双方并没有提到租金费用，但是要解决原告一个人的就业问题；2.原、被告从2015年1月1日开始没有签订正式书面协议，双方是口头约定；3.我方并没有占用原告房屋，不能按原告诉请计算租金，应按照2014年原合同约定进行计算。原告不能以棚户区改造为由要求解除合同，解除合同的条件没有达成；4.水电费应该交纳的就交纳，水电费是原告代收。5.对于原告变更后的诉请，钢筋货架的长度、要求拆除的房屋性质、面积、结构不清楚、扶梯左侧的建筑也不明确是什么建筑，原告多次变更诉请，但诉讼请求不明确。综上，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定以下事实：2014年10月29日，三联公司与杨志书签订《房屋使用协议》，约定三联公司将其位于乌当奶牛场第一奶牛场内的牛房（面积1219.76平方米）及运动场（面积1494.12平方米）无偿提供给杨志书作为石膏线条制作加工使用，使用期为一年，即自2014年11月1日至2015年10月31日。协议还约定：一、使用期内如遇国家规划、政府政策、中天城投集团使用需要、三联公司产业调整和生产需要等因素须收回所使用房屋和运动场，杨志书接到三联公司通知60天内须无条件将房屋和运动场清理完毕归还三联公司，三联公司对杨志书不具有任何直接和间接的补偿和赔偿费用，若期限内未清理完毕，三联公司有权进行处置。二、使用期内，三联公司不收取杨志书任何费用，但杨志书必须保证三联公司一人就业，每月工资1375元，年共计16500元，按年支付，由三联公司代收代付，如因三联公司人员中途不能就业，三联公司可另行安排相应人员继续就业。三、三联公司协助杨志书水电安装并安装水、电表，按表收取费用，产生的费用由杨志书承担，杨志书需按月交纳生产、生活产生的水电费用，服从三联公司水、电管理。四、协议期满或协议终止时，杨志书须将使用的房屋和运动场地清理干净归还三联公司，使用期内如遇国家规划、政府政策、中天城投集团使用需要、三联公司产业调整和生产需要，协议终止。对于违约责任，双方约定，使用期内如遇国家规划、政府政策、中天城投集团使用需要、三联公司产业调整和生产需要，不为任何一方违约，协议自动终止。牛房及运动场的使用期限届满后，三联公司与杨志书并未续签协议，杨志书亦未将牛房及运动场返还给三联公司，而是继续使用。2015年11月20日，杨志书以支付房屋租金形式向三联公司交纳了使用期限为2015年11月1日至2016年4月30日期间的费用8250元，2016年4月28日仍以支付房屋租金形式支付给三联公司2016年5月至2016年12月期间的费用7819.90元，2017年6月26日再次以房屋租金形式交纳了2017年7月1日至2017年12月31日期间的费用8250元。另查明，2017年12月22日，三联公司向杨志书发送《通知》，该通知主要载明，因贵阳火车东站配套基础设施建设项目，杨志书租用的三联公司位于乌当奶牛场第一奶牛场内的牛房在红线范围内，双方签订的《房屋使用协议》到期终止，根据协议第三条第二款，杨志书应在接到三联公司通知后60天内无条件将房屋和运动场清理完毕归还三联公司，并表示三联公司对杨志书不具有任何直接或间接的补偿和赔偿，限期内未清理完毕，三联公司有权进行处置。2018年1月15日，三联公司再次向杨志书发出《通知》，内容与2017年12月22日《通知》的内容基本一致，但要求杨志书在2018年3月10日前将其财物搬走，三联公司的综合部部长康长红于2018年1月16日将该通知通过手机彩信方式发送给了杨志书及其子杨勇。由于催促未果，2018年6月21日，三联公司再次向杨志书发送达了《通知》，该通知书载明，根据三联公司与杨志书于2014年10月29日订立的房屋使用协议书及2018年元月15日向其发出的房屋腾交通知，再次通知杨志书，双方订立的房屋使用协议正式解除，三联公司根据房屋使用协议履行了要求杨志书腾交租赁房屋的告知义务，但杨志书至今未按协议履行和办理腾交手续，违背房屋使用协议相关条款，牛房已经移交中天公司，移交拆除时发生的一切责任由杨志书自行承担。当天，杨志书妻子彭智华签收了该书面通知，三联公司又在牛房现场张贴了该份通知。但之后，杨志书仍未将牛房及运动场返还给三联公司，且从2018年1月1日起未再向该公司支付租金，由于协商返还牛房及运动场未果，三联公司遂诉至本院。还查明，第二次庭审中，原告提交了三联公司宗地图，证实涉案的牛房、运动场均在其土地使用权范围内，被告对该宗地图的真实性不持异议。诉讼过程中，本院到现场进行了勘查。经现场勘查，涉案的牛房位于贵阳市××附近，是用于饲养奶牛的长方形砖木结构建筑，房顶为人字形，系采用在金属架子上设置木料并加盖瓦片修建。对于原、被告《房屋使用协议》中所称的运动场，并非是传统意义上的用于开展体育运动的运动场，而是三联公司饲养奶牛时供奶牛活动的场所。牛房则修建于运动场中间位置，前后均为空地，在牛房前方空地（属于运动场的一部分），杨志书搭建了金属棚，用于晾晒其生产的石膏产品；同时，杨志书已将牛房改造为加工石膏产品的生产用房，虽已处于停产状态，但其在牛房的左右尽头均修建了房屋，作为生产库房及工人的厨房、洗澡间等使用，除了在牛房左右尽头修建房屋，杨志书在牛房中安装了生产石膏产品的机械设备（部分已拆除，现场较为杂乱），在牛房中部靠近牛房后方空地位置的大门附近，杨志书还搭建了一间房屋，摆放了电视机等；在牛房的后方空地位置（属于运动场的一部分），杨志书安装了活动板房4间，并用空心砖及石棉瓦搭建了堆放杂物的小房屋两间，并修建了卫生间及围墙。本院认为，三联公司将其修建在土地使用权范围内的牛房、运动场交由杨志书使用，并于2014年10月29日与杨志书签订了《房屋使用协议》。虽然三联公司未提交涉案牛房、运动场的产权手续，但其对修建在土地使用权范围内的设施等依法享用合法的使用权，故其将涉案牛房、运动场的使用权交由杨志书使用并未违反法律的禁止性规定。因《房屋使用协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，故该协议系有效协议，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。从双方《房屋使用协议》约定的内容来看，牛房、运动场是免费交由杨志书使用，使用期限届满后，三联公司与杨志书并未续签合同，也未将牛房和运动场收回，而杨志书亦未主动将牛房和运动场返还给三联公司，而是继续使用至今。根据《房屋使用协议》约定，因三联公司、杨志书在牛房和运动场使用期限届满后未再续签合同，双方的合同目的均已实现，该协议书已履行完毕，且双方的权利义务实质上已经终止，不需要通过合同解除再对其权利义务终止一次，且双方在庭审中均认可《房屋使用协议》已经终止，故三联公司诉请确认《房屋使用协议》已解除，本院不予支持。本案中，2015年10月31日，牛房、运动场的使用期限届满，杨志书理应将涉案牛房、运动场主动返还给三联公司，但其并未予以返还，而是继续使用至今。虽然原、被告之间并未就涉案牛房、运动场签订租赁合同，但杨志书向三联公司交纳了2015年11月1日至2017年12月31日期间的租金，因此，从2015年11月1日起，原、被告之间已经形成了实质上的不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，三联公司可随时解除其与杨志书之间的不定期租赁合同。三联公司于2017年12月22日、2018年1月15日、2018年6月21日三次向杨志书发出通知，要求解除双方之间的《房屋使用协议》，并给予了杨志书合理的期限。对于三联公司发出三份通知的行为，本院认为，《房屋使用协议》因使用期限届满而自然终止，三联公司发出该三份通知的目的实质是解除双方之间的不定期租赁合同关系并敦促杨志书返还牛房及运动场，故三份通知具有通知解除不定期租赁合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，从三联公司2018年6月21日发出第三份通知至三联公司2018年9月21日向本院起诉前，杨志书均未对解除合同通知提出异议，故本院认定双方之间的不定期租赁合同已经三联公司通知后解除。关于三联公司诉请杨志书在判决生效后15日内搬走自行搭建的位于牛舍前方的用于晾晒石膏的钢筋货架、拆除自行搭建的位于牛舍内部两头的房屋、搬走牛舍内部用于石膏加工的机器设备以及石膏成品、拆除自行搭建的位于牛舍后方（运动场内）扶梯左侧的建筑并返还房屋及运动场请求。因原、被告不定期租赁合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，杨志书理应将其承租的牛房和运动场返还给三联公司，同时还应将其在牛房内、运动场上搭建的房屋、金属棚、生产设备等相关设施予以拆除，因本院现场勘查的情况与三联公司的该项诉请内容基本一致，故三联公司的该项请求，本院予以支持。关于三联公司诉请求杨志书支付2018年1月1日起至2018年9月20日的房屋占用费11940元并从起诉之日（2018年9月21日）起按每日45元的标准支付房屋占用费，直至付清为止的请求。本院认为，因原、被告之间形成了不定期租赁关系，在不定期租赁期间，杨志书使用牛房、运动场需要支付租金，结合杨志书在使用期限届满后向三联公司支付租金的情况，经本院核算，2018年1月1日起至2018年9月20日共计263天的租金为16500元÷365天×263天=11889元（四舍五入）；至于其后的租金，由于杨志书至今未将牛房、运动场返还给三联公司，造成三联公司租金损失，根据公平原则，租金应由杨志书支付至牛房、运动场返还时止。综上，三联公司该项请求本院予以支持。对于三联公司诉请杨志书支付2018年的水电费68元并从起诉之日起按银行同期贷款利率支付资金占用费，直至付清为止的请求。第一次庭审中，杨志书提交了其于2018年9月27日的收据，表示其已将欠费交清，三联公司随后放弃了该项诉请，本院从其自愿。对于杨志书在庭审答辩时陈述的合同解除条件尚未达成的意见，因与本案查明的事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告杨志书于本判决生效后十五日内将其使用的位于乌当奶牛场第一奶牛场内的牛房、运动场返还给原告贵阳三联乳业有限公司；二、被告杨志书于本判决生效后十五日内自行拆除在牛房前方运动场上搭建的用于晾晒石膏的金属架、拆除自行搭建在牛房内部两头的房屋、拆除牛房内用于生产石膏产品的设备、拆除自行搭建的位于牛房后方运动场内的活动板房、卫生间及用空心砖搭建的房屋等。三、被告杨志书于本判决生效后十五日内支付原告贵阳三联乳业有限公司2018年1月1日起至2018年9月20日期间的租金11889元，其后的租金支付至牛房、运动场返还时止；四、驳回原告贵阳三联乳业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告杨志书负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇一八年十一月二十九日书记员  孙 毅