海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初10327号     原告：张欢，男，1990年2月18日出生，汉族，住海口市琼山区府城镇，公民身份号码：×××。   原告：苏颖，女，1990年9月10日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   两原告共同的委托诉讼代理人：梁雅兵，海南信达律师事务所律师。   被告：海南华祥实业有限公司，住所地：海口市美兰区沿江三东路**中新商务大厦****，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：张少岩，董事长。   委托诉讼代理人：吉永日，海南阳光岛律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周经峰，海南阳光岛律师事务所律师。   原告张欢、苏颖与被告海南华祥实业有限公司（以下简称华祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张欢、苏颖的委托诉讼代理人梁雅兵，被告华祥公司的委托诉讼代理人吉永日、周经峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张欢、苏颖向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第三款“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”无效；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金（以房款1010000元为基数，按每日万分之二的标准，自2017年7月30日起计算至实际交付房屋之日止，暂计至2018年6月20日为65650元）；3.本案诉讼费用由被告承担。原告张欢、苏颖于庭后向本院提交撤回诉讼请求申请书，向本院申请撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2016年11月14日签订《海口市商品房买卖合同》，约定：买受人（即原告，下同）购买出卖人（即被告，下同）开发的位于海口市××区（层）1403房，购房款总额为1010000元；被告应于2017年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的付款义务，但是，被告却未能按照合同约定如期向原告交付房屋，原告为此曾多次要求被告积极履行交房义务。时至今日，原告购买的房屋仍未通过竣工验收，无法达到交房条件。被告的行为违反了法律规定和合同约定，其违约行为损害了原告的合法权益。为了维护自己合法权益，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告华祥公司辩称，一、被告具备顺延交房时间的合理事由，且被告已在顺延的交房期限内向部分原告履行了交房义务，依法应驳回这部分原告的违约金请求。1.客观上，被告已于开庭前向部分原告履行了交房义务。虽然实际交房时间晚于购房合同第八条第一款约定的2017年7月30日，但这是因为海信华庭项目施工期间曾遭受2015年9月15日特大暴雨、2016年“莎嘉莉”“电母”“银河”等强热带风暴、2017年“卡努”“海葵”等强台风袭击和影响，累计造成工期延误150天；此外，海口市建设工程质量安全监督站因“双创”工作需要，于2015年12月31日向海信华庭项目施工单位下达《关于海信华庭项目全面停工通知书》，要求该施工单位自收文之日起全面停工，复查符合要求后方可复工。该政府行为亦造成海信华庭项目工期延误120天。依照购房合同第八条第二款第2、4项约定，被告可将交房时间自2017年7月30日之前顺延至2018年4月27日之前（即顺延270天）。因此，在2018年4月27日之前已收房的原告无权向被告主张逾期交房违约金。2.鉴于部分原告客观上存在逾期支付购房款情形，故依照购房合同第八条第二款第6项之约定，被告还有权在2018年4月27日基础上按原告逾期付款天数再次相应顺延交房时间，故在再次顺延的交房期限内已收房的部分原告的违约金请求亦应判决驳回。二、就有权向被告主张逾期交房违约金的那部分原告而言，其所主张的违约金过高，依法应予适当减少。该部分原告根据《海口市商品房买卖合同》第十一条第2项主张按逾期交房天数以已付购房款总额的日万分之二计算违约金，但该项主张金额大大超过原告实际损失，明显过高。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，应予适当降低。综上，被告认为双方所签订的购房合同合法有效，应予确认。因被告已在合理顺延的交房期限内向部分原告履行了交房义务，不存在逾期交房情形，应判决驳回该部分原告的全部诉讼请求；就有权向被告主张逾期交房违约金的那部分原告而言，其所主张的违约金过高，依法应予适当减少。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的证据，经审查，本院确认以下案件事实：   2016年11月14日，原告张欢、苏颖（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《海口市商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市××区（层）1403房，房屋总价款为1010000元；付款方式为客户自签订合同之日起付总房款的30.69%，共计人民币310000元整，组合贷款总房款的69.31%，共计人民币700000元整；出卖人应于2017年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收并符合合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府的行为导致工期延误；3.非出卖人原因，停水停电累计超过72小时或连续停水停电八小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八小时以上；5.施工期间新发现影响施工的异常地质状况；6.因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件；逾期交房在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰。合同签订后，原告系于2017年9月29日履行完其支付全部购房款1010000元的义务。原、被告双方至今未办理房屋交付手续。   庭审中，被告称其曾于2017年11月取得《工程竣工验收报告》后通过电话、短信等方式通知原告进行收房，但因其管理不善，没有保留相关材料，并确认涉案房屋项目至今未取得建筑工程竣工验收备案证明文件。原告对被告的上述说法不予认可，称从没收到过被告通知收房的书面材料，是原告自己联系售楼处才知道收房事宜。   本院确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、海南增值税普通发票、《中国银行海南省分行借款借据》两张、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》（含副本）、《建设工程施工许可证》、《海口市商品房预售许可证》、《海信华庭购房签约、付款信息确认单》以及原、被告的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   庭审中，双方对以下事实及证据存有争议：   一、被告称其逾期交房是由于政府的行为、施工期间遭受台风、原告逾期付款等情形导致，因此，其具有《海口市商品房买卖合同》第八条约定可以延期交房的事由，故逾期交房的天数应扣除其可以延期交房的时间。为此，被告向本院提交《关于海信华庭项目全面停工通知书》、媒体报道截图、《关于海信华庭项目建设过程中工程延期的情况说明》、《海信华庭商品房定购协议书》、《海信华庭购房签约、付款信息确认单》、《收据》、《客户贷记回单》予以证明。原告对被告的说法不予认可，首先，海口市建设工程质量安全监督站向涉案房屋项目发出《关于海信华庭项目全面停工通知书》，是由于涉案房屋项目在建设过程中没有按要求进行，故才被政府发出停工的整改通知；其次，《关于海信华庭项目建设过程中工程延期的情况说明》是被告和被告委托的监理方共同出具的，不具有客观性，且该说明中记载的四大类工期延误的情形，其中两类发生在2015年12月31日之前，即双方签订合同之前，这不能成为被告逾期交房的合理事由，另有的两类记载了项目因2016和2017年的台风延误工期，但合同约定只有当台风天气影响停工8小时以上才能作为逾期交房的合理事由，该说明并没有记载台风的发生足以影响项目停工8小时以上；再次，关于媒体报道台风发生的新闻均没有原件核对，且无法证明这些台风影响项目停工8小时以上；最后，双方在合同中并未约定具体的付款时间，故被告认为原告逾期付款没有依据。本院认为，首先，海口市建设工程质量安全监督站于2015年12月31日向涉案房屋的建设单位发出的《关于海信华庭项目全面停工通知书》系在双方签订购房合同之前，故被告在与原告订立合同时，理应能考虑到该停工整改将对交房时间造成的影响，且该停工整改系因自身未按规定施工造成；其次，双方约定因施工期间遭遇台风和其他自然灾害导致停工八小时以上，被告才可据实延期，而由被告制作，涉案房屋项目监理单位核实的《关于海信华庭项目建设过程中工程延期的情况说明》及网络媒体对影响本省台风的新闻报道均未能证明被告因台风或其他自然灾害导致停工八小时；再次，虽然《海信华庭商品房定购协议书》中约定了双方签订购房合同及支付房款的时间，但双方在之后签订的正式的《海口市商品房买卖合同》中却未对支付房款的时间做出明确约定，仅对支付方式进行明确，且《海信华庭商品房定购协议书》也未作为该合同的组成部分，故应视为双方对支付房款的时间重新进行了约定，而《海信华庭购房签约、付款信息确认单》、《收据》、《客户贷记回单》中显示的内容仅为被告确认原告支付款项，故上述证据不能证明被告因原告逾期支付款项而具有顺延交房的事由。综上，本院对被告称其具有合同约定的可以顺延交房事由的辩解意见不予采纳。   二、原告称双方虽然对彼此逾期交房、逾期付款等事项约定了违约责任，即每日按已付房价款的万分之二计付违约金，但是对被告逾期交房的违约责任却设置了上限，即不超过已付房价款的1‰，双方的权利义务并不对等，且原告因被告逾期交房带来的损失远高于该约定，故被告应按原告已付房价款每日万分之二向原告计付违约金，该约定也未超过银行同期贷款利率。为此，原告向本院提交了《房屋租赁合同》（两份）、《海口58同城海信华庭租房价格》、《海口赶集网海信华庭租房价格》，欲证明涉案房屋同类地段的房屋租金标准，大约为每月3200元，用来作为确定原告部分损失的依据，从侧面证明了原告因被告逾期交房带来的损失远高于双方约定。被告对上述证明不予确认，认为仅凭房屋租赁合同不能代表该合同已实际履行，即使实际履行也不能代表是原告租赁房屋；至于网上的租赁价格只是参考价，只是作为中介机构开出的参考价。本院认为，原告并不是《房屋租赁合同》（两份）的当事人，而租房网站作为日常交易的信息平台，其页面显示的价格信息仅能作为价格参考，故上述证据不能作为其损失的依据。   本院认为，一、关于被告是否逾期交房的问题。原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后，原告已付清房款，履行了付款义务。该合同明确约定，被告应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收并符合合同约定的商品房交付给原告。但是，因原告实际是于2017年9月29日才履行完其支付全部购房款的义务，根据房屋买卖的交易惯例，购房者的支付房款与开发商的交付房屋有先后履行顺序，即购房者的支付房款义务履行在前，开发商的交付房屋履行在后，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被告在原告未支付完房款的前提下，有权不履行交房义务。虽然被告称其于2017年11月取得《工程竣工验收报告》后通过电话、短信等方式通知原告进行收房，但其未提供相应的证据予以证明，不能视为其已尽到通知交付的义务，本院对该辩解意见不予采纳。因被告至今未履行交房义务，故被告自2017年9月30日起至实际交房之日止存在逾期交房的违约行为。   二、关于被告陈述的免责事由是否成立的问题。被告作为房地产开发公司，理应对涉及房地产行业的相关政府政策、法律法规熟悉了解，在签订商品房买卖合同之前，应当能预测到商品房施工建设过程存在的风险和问题。如前所述，被告提供的证据不能证明其存在《海口市商品房买卖合同》第八条约定的可以顺延交房时间的情形，故本院对被告提出的其有顺延交房事由的辩解不予采纳。   三、违约金的计算问题。1.关于违约金的计算标准是否应予调整的问题。虽然双方约定被告逾期交房超过30日后，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，但是双方还约定被告逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰，即违约金不超过1010元（1010000元×1‰），考虑到被告逾期交房确实给原告造成损失，且被告逾期交房违约行为时间较长，而双方约定按总购房价1‰的封顶标准确实较低，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，参考同地段同类房屋的租金标准，根据公平原则，本院酌情将逾期交房违约金的计算标准调整为被告按已付房价款的每日万分之一向原告计付违约金。2.如前所述，被告应于2017年9月29日前向原告交付房屋，故被告应自2017年9月30日起至实际交房之日止，以购房款1010000元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。原告诉请超过部分，本院不予支持。   四、原告撤回确认原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第三款“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”无效的诉请系依法处分其民事权利和诉讼权利，故本院予以准许。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告海南华祥实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张欢、苏颖支付逾期交房违约金。（自2017年9月30日起至实际交房之日止，以购房款1010000元为基数，按每日万分之一标准计付）   二、驳回原告张欢、苏颖的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费720.63元，由原告张欢、苏颖负担400元，被告海南华祥实业有限公司负担320.63元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 王 硕     二〇一八年十一月二十八日   书记员 林 香   速录员 杨婷婷   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。