黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初3490号原告：陈晓明，男,1963年6月10日出生，汉族，大庆石化公司化工二厂退休职工，现住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：周一欣，黑龙江民强(大庆)律师事务所律师。被告：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地大庆市龙凤区龙凤大街**楼，统一社会信用代码91230600725328417D。法定代表人：孙洪海，该公司经理。委托诉讼代理人：卢俊良，男，1969年10月26日出生，汉族，该公司员工，现住黑龙江省大庆市龙凤区，原告陈晓明与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称“久隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，于2018年10月30日公开开庭进行了审理，原告陈晓明及其委托诉讼代理人周一欣，被告久隆公司委托诉讼代理人卢俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓明提出诉讼请求，1、被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金40600元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2011年6月与被告签订《华彩园后七栋认购确认书》，用于购买其开发的东城领秀华彩园18号半地下车库33门，2012年交给被告购房款15万元，原告于2017年12月26日才办理完不动产权证书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第3款规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日未能取得房屋权属证书，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可参考房款总额按中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2012年6月30日，车库由被告交给原告使用至2017年12月26日产权证办理完成，历时5年零5个月，2012年至2017年贷款利息平均5厘计算，共计40600元。被告久隆公司辩称，１、被告没有违约，原、被告于2017年12月6日签订了《商品房买卖合同》，并于同日在建设部门备案，合同成立并生效。合同的第八条交付期限明确规定，出卖人应当在2018年2月6日前，依照相关规定将具备交付条件的商品房交付给买受人使用。本案所涉的33号车库交付期限，应于被告2018年２月6日交付原告开始起算。合同第十五条产权登记中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告按照合同约定，于2018年8月6日前向产权登记部门完成提供相关资料备案就已履行合同约定。２、被告不应支付违约金。原告以乙方名义与被告于2012年6月30日签订了谅解备忘录，明确约定“鉴于该车库由于土地相关问题暂时无法签订商品房买卖合同、无法办理交付手续，同时乙方又急需住房的现状，为增进双方互相谅解，甲、乙双方达成以下解决方案并签订本谅解备忘录”。其中第４条约定，乙方保证不追究甲方暂时无法签订商品房买卖合同，无法办理交付手续产生的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告提交的华彩园后七栋认购确认书、收款收据、购房发票、取暖费收款收据、物业费发票、不动产权证书、商品房买卖合同，本院予以采信。对有争议的证据，即被告提交的谅解备忘录，经质证，原告有异议，认为该证据中记载是住宅楼而不是车库，而且在标有明确标示的33号楼处有明显的改动痕迹，该证据能证实被告于2012年６月30日将车库交给原告使用。2017年，双方通过买卖合同变更了该谅解备忘录的实质性内容，故应按买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理产权登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，而该条中的交付使用没有约定是约定交付使用期限，故应按照通常意义的理解为实际交付的时间。本院认为，该份谅解备忘录系双方协商后订立，且上面明确记载了车库号，故予以采信。综合原、被告的陈述及举证、质证，可以认定本案的法律事实为：2011年6月22日，原告为购买被告开发的位于大庆市龙凤区××华彩××后××单元××号车库与被告签订《华彩园后七栋认购确认书》一份。2012年3月5日、2012年5月8日，原告分别向被告交付了购房款4万元、11万元，合计15万元。2012年6月30日，原告为被告出具《谅解备忘录》一份，其中第四条约定，原告保证不追究被告暂时无法签订《商品房买卖合同》，无法办理交付手续产生的违约责任及其他责任。被告于同日将该车库交付给原告使用。2017年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，其中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按3项处理，但该条款对第3项处为空白。2017年12月26日，原告办理了涉案车库的产权证书。诉讼中，被告陈述于2017年11月17日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本院认为，原告在接收涉案车库时，自愿为被告出具了《谅解备忘录》。该《谅解备忘录》是原、被告协商后订立，系缔约双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方应当依约履行。从《谅解备忘录》的内容可知，原告是在明知涉案车库由于土地相关问题暂时无法签订商品房买卖合同、无法办理交付手续（此种交付应理解为“符合国家规定的商品房交付所需的相关手续”）的情况下，仍同意接收车库，并自愿放弃追究被告暂时无法签订《商品房买卖合同》，无法办理交付手续产生的违约责任及其他责任。因签订正式的《商品房买卖合同》并交产权部门备案，是办理产权证书的必要条件之一，故《谅解备忘录》中第四条的约定的其他责任亦应包括“延期办证的违约责任”。2017年12月6日，原、被告虽签订了正式的《商品房买卖合同》，但合同第十五条仅约定了由出卖人报产权登记机关备案的期限，而该期限与《谅解备忘录》的约定内容存在矛盾，并不具备可履行性。同时，新订立的《商品房买卖合同》并未对延迟签订《商品房买卖合同》、逾期办证的违约责任做出新的约定，故在确定违约责任承担时，仍应适用《谅解备忘录》的相关约定。此外，双方在2017年12月6日订立《商品房买卖合同》后，原告于2017年12月26日就已经办理了涉案车库的产权证。综上，在原、被告已对逾期签订《商品房买卖合同》、逾期办证进行过特别约定的情况下，原告诉请要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告陈晓明的诉讼请求。案件受理费408元（已减半收取），由原告陈晓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李庵齐二〇一八年十一月二十六日书记员  刘宇桐附：本判决依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。