鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0602民初815号原告鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司。法定代表人：白雪云，公司总经理，住所：东胜区东城区国际3号商业2-1011。统一社会信用代码：×××。委托代理人张贵斌、杨波，系公司职工。被告王某，女，汉族，2008年1月20日。身份证号×××.法定代理人吕某，男，汉族，1970年8月6日出生。身份证号×××.（系王某之父）被告康俊伟，男，汉族，1979年11月17日。身份证号×××.委托代理人周海阔，内蒙古典源律师事务所律师。原告鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司（以下简称新杰公司）诉被告王某、康俊伟商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新杰公司的委托代理人张贵斌、杨波，被告王某的法定代理人吕某，被告康俊伟的委托代理人周海阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告王某于2011年7月29日签订了《商品房买卖合同》，约定王某购买了原告开发的位于东胜区东城国际小区6号楼1单元401室，约定总价为643173.12元，被告选择一次性付款，合同签订后，被告王某交付了部分房款，原告按照合同约定交付了房屋，但至今仍有28万元房款没有付清，合同中约定了逾期付款的违约金为每日支付逾期应付款的万分之二，经原告多次催要未果，被告康俊伟向原告承诺偿还该笔房款，但二被告至今未付，故诉至人民法院，请求：1、判令二被告共同支付原告购房款28万元；2、判令二被告支付2011年7月29日至2018年1月26日的违约金132552元（剩余购房款的0.02%），二项共计412552元；3、判令二被告支付从2018年1月27日起至实际给付之日止的违约金；4、被告承担诉讼费。被告王某的法定代理人吕某辨称：1、购房款均已经付清，付给了康俊伟；2、康俊伟欠原告28万元。被告康俊伟辨称：不同意原告的全部诉请。1、康俊伟不是合同相对方，没有付款义务了；2、违约金数额过高，请求调低；3、原告未取得预售许可证。针对其诉讼请求，原告向法庭提交如下证据：《商品房买卖合同》一份，证明被告王某购买东城国际小区6号楼1单元401室，总面积162.09平米，单价3968元，总价643773.12元；付款方式为签订合同时一次性付款，现在尚有28万元未付清；第七条规定被告逾期付款的违约责任为在应付款次日至还清之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金；该合同经房管局备案。被告王某的法定代理人吕某的质证意见：认可该证据。但我付清房款了。被告康俊伟的质证意见：对证据的真实性不认可；1、该合同系原告与王某所签订，康俊伟不是当事人，没有责任；2、康俊伟知道王某与原告签订合同，但不确定是否为本合同。经审查，被告王某的法定代理人对原告所举证据的真实性认可，本院对其真实性予以采信。针对其答辩，被告王某的法定代理人向法庭提交如下证据：证据一、《协议书》一份，证明康俊伟尚欠房地产28万元，我方不欠房地产任何钱，不应当我付。证据二、《收据》一份，证明我买康俊伟涉案房屋，房款付清了。原告的质证意见：对证据一：1、真实性认可；2、《协议书》证明康俊伟尚欠28万元，但王某仍应支付。对证据二、不清楚，不予质证。被告康俊伟的质证意见：对证据一：1、真实性认可；2、所写产权人与合同不符，与本案无关；3、所述按揭贷款，与本案一次性付款不符；4、该协议书无法显示王某买房由康俊伟付款。对证据二：1、真实性认可；2、不具有关联性，收条为韩英女与康俊伟之间的法律关系，没有涉及原告，收条就是康俊伟卖的涉案房屋。经审查，被告康俊伟对上述证据的真实性予以认可、原告对证据一的真实性认可，本院对被告王某所举证据的真实性予以采信。被告康俊伟未提交证据。经审理查明，康俊伟向新杰公司购买位于东胜区东城国际小区6号楼1单元401室房屋（以下简称案涉房屋），总价款643173.12元，已交纳363173.12元，尚欠28万元未付；之后康俊伟将案涉房屋作价862828元出卖给王某，康俊伟于2011年3月7日向王某出具了862828元房款收据；2011年7月29日，王某与新杰公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）（王某时年三周岁；《合同》由其父吕某代为签署），王某购买了案涉房屋；同日，康俊伟（乙方）与新杰公司（甲方）签署《协议书》，约定“东胜国际小区6号楼1单元401室，现签署《商品房买卖合同》，合同房产证名字签订康俊伟为产权人，根据银行贷款政策和自身原因，需补交首付款28万元，于2010年8月15日前交清，逾期不交所签订的《商品房买卖合同》及银行贷款出现的一切后果由乙方自行承担，甲方按《商品房买卖合同》条款履行相关权利和义务”。庭审中，康俊伟称《协议书》中的“首付款28万元”为“购房尾款28万元”，且不属于已付款363173.12元之中。另查明，新杰公司于2011年6月10日取得了东城国际小区6号楼的商品房预售许可证；案涉房屋于2011年3月份交付王某。本院认为，关于王某与新杰公司签署的案涉《商品房买卖合同》是否有效问题，《合同》签署时王某仅三周岁，为无民事行为能力人人，但该《合同》的签订均为其父亲吕某代为签署，故案涉《合同》成立并有效。关于案涉购房款28万元应由谁支付问题，案涉房屋由康俊伟向新杰公司购买，康俊伟支付了部分房款，剩余房款28万元未支付；之后康俊伟将该房屋转卖给王某，并收到了王某全部房款862828元；2011年7月29日，康俊伟与新杰公司就案涉房屋签订《协议书》，约定由康俊伟支付剩余房款28万元；同日，新杰公司与王某签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，综合以上事实，本院认为，2011年7月29日新杰公司与王某签订的《合同》以及新杰公司与康俊伟签订的《协议书》，表明新杰公司、康俊伟、王某三方协议将康俊伟对案涉房屋的权利、义务均转让给王某，王某与新杰公司成立新的商品房买卖合同关系，双方应当按照约定履行各自的义务；但关于剩余房款28万元的付款义务仍属于康俊伟，并未转移给王某，故本院认为剩余房款28万元应由康俊伟支付，不应当由王某承担。关于康俊伟是否应当承担违约责任、违约金数额问题，新杰公司与康俊伟在2011年7月29日签订的《协议书》约定该28万元于2010年8月15日支付，其中付款日期早于签约日期，故视为双方对于付款日期没有约定；新杰公司向本院提起诉讼主张权利之日，康俊伟即应给付，然其至今未付，应承担违约责任；因双方关于违约责任及其计算方式并无约定，故本院以新杰公司遭受的利息损失作为康俊伟应当支付的违约金，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计、期间从起诉之日（2018年2月1日）起至实际给付之日止。对于新杰公司请求康俊伟按新杰公司与王某签订的《合同》支付违约金的意见，因康俊伟并不属于该《合同》当事人，不应按照《合同》约定承担违约责任，故对新杰公司的该意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告康俊伟于本判决发生法律效力之日向原告鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司支付剩余购房款28万元及从2018年2月1日起至实际给付之日止的利息损失（利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7488元，由被告康俊伟负担5643元；由原告负担1845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 增格嘎力布代理审判员 安 高 维代理审判员 张 玉 龙二〇一八年十一月十二日书 记 员 齐   雄法条链接：《中华人民共和国民法总则》第二十条不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。