福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初9359号 原告：黄锦源，男，1986年6月2日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：苏子弹，男，1980年11月7日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：苏清况、李梨清，福建佳汇律师事务所律师。 被告：许燕妮，女，1984年10月31日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：晋江市池店镇光明房产中介所，住所地福建省晋江市池店镇海丝景城**楼**店，注册号350582600468123。 经营者：邱阿玉。 原告黄锦源与被告苏子弹、许燕妮、第三人晋江市池店镇光明房产中介所（下简称光明房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄锦源及被告苏子弹的委托诉讼代理人苏清况到庭参加诉讼。被告许燕妮、第三人晋江市池店镇光明房产中介所经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄锦源向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告及第三人于2017年9月25日签订的《房产买卖协议》；2.苏子弹、许燕妮立即向其支付双倍定金的另一倍150000元；3.苏子弹、许燕妮立即向其支付违约金，违约金以150万元为基数，自2017年10月31日起按日利率0.05%计算至2018年7月3日止为183750元。事实与理由：2017年9月25日，其与苏子弹、许燕妮及晋江市池店镇光明房产中介所签订《房产买卖协议》。协议约定，苏子弹、许燕妮将其共有的坐落于晋江市的房产出售给其，成交价为150万元，协议签订之日，原告应支付定金150000元，过户当日再行支付剩余价款1350000元；若该房产银行在押，苏子弹、许燕妮应于本协议签订当日起三个工作日内到银行申请并办理解押手续；原、被告保证于二被告解押后三个工作日内签订房管局提供的《房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续；二被告应于2017年10月30日前办理过户，迁出该房产原所有户口，便于原告户口迁入；二被告应于过户当日将房产交付给原告使用；原、被告签订本协议后，中途不得悔约，若二被告中途悔约的，应书面通知原告，并自悔约之日起三日内退还原告所支付的购房款，同时向原告支付相当于双倍定金的违约金；若原告不能按期向被告交付清购房款或被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金等内容。协议签订后，其依约支付了150000元定金交由第三人保管，苏子弹、许燕妮要求其三日内凑齐剩余价款，要在三日内完成过户。原告为此东借西凑，准备好剩余价款并于2017年9月26日过户与二被告办理过户事宜，但二被告却因未能办理房产解押，无法与原告办理过户。因临近国庆假日，苏子弹要求其再宽限一周给其办理解押，其无奈应允。一周期限届满，二被告仍无法办理房产解押，2017年10月30日过户最后期限届满，二被告仍无法办理房产过户。其为此多次到第三人处了解，商谈房产无法解押、过户的缘由及解决办法。经第三人告知，因二被告与中国民生银行股份有限公司泉州分行存在金融借款合同纠纷，业经丰泽区人民法院作出（2017）闽0503民初6616号民事裁定书，该裁定书已经生效，上述房产被依法查封，无法再进行解押、过户。原告电话联系苏子弹，苏子弹明确告知上述房产因其原因无法完成买卖，其要求二被告承担违约责任，其无正当事由予以拒绝。经多次沟通无果，故诉至法院。 苏子弹辩称：黄锦源主张签订的房产买卖协议是事实，没有异议，当时其确实有收到黄锦源支付的15万定金，该15万元是存放在第三人处，但签订协议时，黄锦源是知道房产存在贷款应解押的问题，后来确实是因为客观原因无法过户，双方有进行沟通和协商，但由于其确实无法办理解押，诉争房屋是与万达写字楼共同办理的贷款抵押，诉争房屋无法单独解押，双方多次协商无果后，最终在2018年3月22日双方同意解除合同，由其返还收取的15万元，考虑到其的经济能力，双方口头约定互不追究法律责任，故黄锦源的双倍定金、违约金不应得到支持。无法履行过户的原因是黄锦源事先知道的，在发生无法履行过户的原因后，双方也有协商，对此结果黄锦源是可以预料到的，黄锦源主张其有过错应承担违约责任不应得到支持。 许燕妮、光明房产未作答辩。 黄锦源提供如下证据：1.房产买卖协议一份，以证明双方签订房屋买卖协议并就房屋的成交价、定金、过户、违约责任等作出约定；2.购房定金收据一份，以证明黄锦源依约支付定金15万元；3.录音笔录（含光盘一张）、协助执行通知书复印件（附有送达回证复印件）各一份，以证明黄锦源依约履行合同义务，因苏子弹、许燕妮过错违约导致房产无法解押、过户。 苏子弹提供如下证据：4.（黄锦源于2018年3月22日退回的，由苏子弹于2017年9月25日出具的）购房定金一份，以证明双方于2018年3月22日经协商一致同意解除房产买卖协议，并由第三人于当日退还该定金15万元给黄锦源，双方口头确认互不追究对方责任；5.离婚证一份，以证明苏子弹与许燕妮于2016年10月26日办理协议离婚。 许燕妮、光明房产未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：证据1、2与证据4互相结合，能证明黄锦源与苏子弹、许燕妮签订房产买卖协议及黄锦源支付定金15万元，后苏子弹于2018年3月22日退还黄锦源定金15万元的事实；证据3录音能证明2018年3月8日苏子弹向黄锦源答复诉争房屋可能出现被查封问题无法过户的事实；协助执行通知书来源合法，内容客观，体现诉争房屋已于2018年1月7日被丰泽区人民法院查封的事实；证据5能证明相关事实。对上述事实和证据，本院予以认定。 经审理查明：黄锦源与苏子弹、许燕妮及光明房产于2017年9月25日签订《房产买卖协议》一份，约定黄锦源向苏子弹、许燕妮购买址在晋江市的房产。协议签订后，黄锦源依约支付定金15万元交由光明房产保管。诉争房屋于2018年1月7日被丰泽区人民法院查封。后因诉争房屋无法过户，苏子弹于2018年3月22日退还原告定金15万元。黄锦源于2018年7月20日向本院提起诉讼。 本院认为，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的协议第十五条明确约定：“若该房产银行在押，苏子弹、许燕妮应于本协议签订当日起三个工作日内到银行申请并办理解押手续”。第十三条约定：“原、被告保证于二被告解押后三个工作日内签订房管局提供的《房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续”。根据双方的庭审陈述及黄锦源提供的录音可以看出，双方曾口头协商延迟一周办理解押，但期限届满苏子弹、许燕妮仍无法办理解押手续，其二人已明显违约。后诉争房屋因苏子弹的个人债务导致被法院查封，无法办理过户，系因苏子弹、许燕妮的违约行为导致不能实现合同目的。黄锦源要求解除双方签订的《房产买卖协议》并要求苏子弹、许燕妮应承担违约责任，依法有据，本院予以支持。协议第十条约定：“原、被告签订本协议后，中途不得悔约，若二被告中途悔约的，应书面通知原告，并自悔约之日起三日内退还原告所支付的购房款，同时向原告支付相当于双倍定金的违约金；若原告不能按期向被告交付清购房款或被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。”在合同既约定定金又约定违约金的情况下，黄锦源选择定金主张，故黄锦源要求苏子弹、许燕妮支付双倍定金的另一倍150000元，本院予以支持，对其要求苏子弹、许燕妮支付以150万元为基数，自2017年10月31日起按日利率0.05%计算至2018年7月3日止为183750元的违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，黄锦源与苏子弹、许燕妮及光明房产签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。因苏子弹、许燕妮的违约行为导致合同目的无法实现，黄锦源有权解除合同并要求苏子弹、许燕妮承担相应违约责任。黄锦源要求苏子弹、许燕妮支付双倍定金的另一倍150000元，本院予以支持。黄锦源的其他缺乏事实和法律依据的请求，本院不予支持。苏子弹的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。许燕妮、光明房产经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、解除原告黄锦源与被告苏子弹、许燕妮及第三人晋江市池店镇光明房产中介所签订的《房产买卖协议》； 二、被告苏子弹、许燕妮应于本判决生效之日起十日内向原告黄锦源支付双倍定金的另一倍150000元； 三、驳回原告黄锦源的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费18300元，因适用简易程序减半收取计9150元，由原告黄锦源负担1000元，被告苏子弹、许燕妮负担8150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇一八年十一月三十日 法官助理杨燕萍 书记员庄艳芳 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －4－ －3－