江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0382民初7332号原告：王学民，男，1965年4月17日出生，汉族，个体户，住邳州市。委托诉讼代理人：徐善良，邳州市天成法律服务所法律工作者。被告：邳州市维和物业管理有限公司，住所地邳州市运河街道恒山路安乐小区9号。法定代表人：刘维和，男，汉族，该公司总经理，住邳州市。被告：孙立民，男，1961年7月24日生，汉族，住邳州市。第三人：邳州市运河街道跃进社区居民委员会，住所地邳州市运河街道大榆树街5号。法定代表人：任夫民，该社区主任。委托诉讼代理人：马希文，江苏金合（邳州）律师事务所律师。原告王学民诉被告邳州市维和物业管理有限公司（以下简称维和物业）、孙立民、邳州市宏大物业管理有限公司，第三人邳州市运河街道跃进社区居民委员会（以下简称跃进社区）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理，依法适用简易程序，于2017年11月1日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人徐善良，被告维和物业法定代表人刘维和，被告孙立民，第三人邳州市运河街道跃进社区居民委员会的委托诉讼代理人马希文到庭参加诉讼，后依法适用普通程序于2018年9月12日公开开庭进行了审理，原告王学民及其委托诉讼代理人徐善良，第三人邳州市运河街道跃进社区居民委员会的委托诉讼代理人马希文到庭参加诉讼，被告维和物业、被告孙立民经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。庭前原告申请撤回了对被告邳州市宏大物业管理有限公司的起诉。本案现已审理终结。原告王学民向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告营业损失915000元；2、依法判令被告赔偿原告装修损失5万元；依法判令被告及第三人共同承担连带赔偿责任；4、由被告和第三人承担本案一切诉讼费用，后原告变更诉讼请求为：1、解除2016年3月18日王学民与孙立民、维和物业签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿工程造价320769.69元及利息，利息按照月息2%自合同签订之日计算至实际给付之日；3、被告支付给原告清理垃圾人工费、运输费合计84800元；4、被告返还租金2万元；5、被告及第三人共同承担连带赔偿责任；6、被告及第三人承担诉讼费用、鉴定费用。事实和理由如下：2016年3月18日，原告与孙立民、维和物业签订房屋租赁合同一份。合同约定，原告承租宏大房屋用于经营滑冰娱乐城，每年租金2万元。合同签订后，被告将房屋交付给原告使用。合同约定在原告正常交纳租金的情况下，被告不得无故终止合同等。房屋交付使用后，原告组织装饰装修人员，投资近40万元进行滑冰娱乐城建设，装修竣工后，开始营业。2016年10月12日，原告在营业期间，邳州市宏大物业管理有限公司、邳州市宏大财富中心物业管理委员会，通知原告7日内搬出。并对原告采取锁门、断电等方式，阻止原告正常经营，迫使原告停业至今。邳州市运河街道跃进社区居民委员会作为邳州市宏大财富中心物业管理委员会主管单位，对被告邳州市维和物业管理有限公司与原告签订的房屋租赁合同不予认可是错误的，应承担责任。为维护原告的合法权益故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告邳州市维和物业管理有限公司辩称，本合同订立维和物业公司并不知情，我也不认识原告，章使用的财务章，不是行政章也不是合同章。维和物业也没有给孙立民出具委托订立合同的手续。所以说本案与维和物业公司无关。被告孙立民辩称，这个不是我个人行为，我是履行职责，这个房子在那闲置很多年了，经原来我里面的一个保安许士达介绍租给原告的，我本人没有收取原告的2万元，交到公司财务处的，因此与我个人无关。第三人邳州市运河街道跃进社区居民委员会辩称，１、第三人不应承担任何民事赔偿责任，从涉案房屋租赁合同来看，该合同的当事人为原告和邳州市维和物业管理有限公司，第三人既不是涉案合同的签订主体，也不是权利义务承受人，涉案合同在履行过程中产生的纠纷与第三人无关。涉案租赁合同的签订也无须第三人批准或者备案。因此，原告主张第三人承担责任没有事实和法律依据。2、涉案房屋租赁合同系无效合同，邳州市维和物业管理有限公司出租的房屋系物业管理住房，根据物业管理条例第37条江苏省物业管理条例第36条第二款的规定，该房屋的所有权属于全体业主，而该房屋在出租时未经过全体业主或者业主委员会同意，同时也改变了物业管理用房的用途，对于合同无效的产生的相关责任，根据合同相对性原则，原告应向出租方主张权利；3、原告主张的营业损失及装修损失没有事实和法律依据，综上，请依法驳回原告对第三人的诉讼请求。经审理查明，本院认定事实如下，2016年3月18日，原告王学民（乙方）与被告孙立民、维和物业（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同加盖的维和物业财务专用章。合同约定，原告租赁宏大财富中心下沉广场北楼梯西侧两大间房屋，租赁期限为5年，每年租金2万元。合同第三条第一项约定，签订合同时甲方提供相关有效证件，第二项约定，甲方保证对房屋享有充分的权利，且没有设定抵押权、质权等他项权利，若发生相关产权纠纷或债权债务，由甲方负责，造成乙方损失应予赔偿。合同第四条约定“乙方已经及即将进行的装修，费用自理，装饰装修的残值归乙方所有；如合同期满前合同被解除，甲方应补偿剩余租赁期内的装饰装修损失及残值，合同期满后，甲方同意利用的，双方可协商作价归甲方所有”。该合同甲方处有孙立民的签名，并加盖维和物业的财务专用章。2016年2月22日，原告交纳租金2万元，孙立民向原告出具2万元收据一份，该收据加盖维和物业财务专用章。2016年12月4日，王学民向邳州市宏大财富中心物业管理委员会交纳电费200元。原告申请对涉案房屋的装修工程造价进行鉴定，根据原告申请，本院委托专业机构对原告申请进行了鉴定，江苏易章工程造价咨询有限公司对宏大下沉广场溜冰场装修工程造价评估为320769.69元，该鉴定意见书是经现场测量数据所得出。维和物业陈述，涉案房屋为物业管理用房，属于全体业主所有，第三人跃进社区亦陈述涉案房屋为物业管理用房，属于全体业主所有。庭审中，原告称，2016年10月12日，第三人跃进社区将涉案房屋锁上，并采取断水断电的方式阻止原告经营，至今涉案房屋一直锁着，没有处理。原告提供现场照片三张，用以证明涉案房屋一直被锁着，其中一张照片显示：下沉广场轮滑，由于“五城同建”，下沉广场需整修，限7日内搬出，邳州市宏大财富中心物业管理委员会2016年10月12日；原告陈述，2016年10月20日，涉案房屋被上锁，原告无法继续经营。2016年11月22日，原告与案外人董大双、张东兴因租赁房屋问题在宏大物业办公室内，因物业锁门的事情发生纠纷并打架，经邳州市运河派出所调解，双方达成调解协议。诉讼过程中，维和物业的法定代表人刘维和陈述，在2016年，涉案房屋由维和物业管理，孙立民挂靠维和物业，孙立民自行管理，自负盈亏，每年向维和物业缴纳管理费6万元，双方未签订挂靠合同，孙立民对此予以认可。原告交纳的2万元租金由孙立民财务收取，用于发放孙立民手下人员的工资和其他一些修补。2018年3月26日，孙立民向原告出具证明一份，内容为“兹证明王学民溜冰场当时找了十六七个工人为溜冰场清理地下室垃圾，每人每天200元，大约清理二十五六天，当时垃圾运输垃圾费4800元”。第三人跃进社区陈述，因维和物业在管理期间，未尽到管理职责，致使宏大财富中心小区管理混乱、私搭乱建严重，后邳州市运河街道办事处通过合法程序要求该公司撤出邳州市宏大财富中心，在此期间，因开展“五城同建”创建工作，按照邳州市委、市政府的要求，邳州市运河寄到跃进社区居民委员会于2016年9月份对涉案小区进行物业管理。上述事实，有《房屋租赁合同》、照片、鉴定意见等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，孙立民将物业管理用房出租给原告使用，双方形成租赁合同关系，虽然孙立民对涉案房屋不具备所有权，但是不影响租赁合同的效力。邳州市宏大财富中心物业管理委员会在2016年10月12日要求原告7日内搬出涉案房屋，后涉案房屋被上锁，导致原告无法正常经营。孙立民将有权利瑕疵的房屋出租给原告使用，导致原告无法正常使用，双方签订租赁合同的目的无法实现，原告要求解除合同，本院予以支持，因合同解除对原告造成的损失，被告孙立民应当予以赔偿。关于原告主张的赔偿工程造价320769.69元及利息的诉讼请求，双方签订的租赁合同约定“如合同期满前合同被解除，甲方应补偿剩余租赁期内的装饰装修损失及残值”，原告为经营涉案房屋，对房屋进行了装修，对于装修造价，本院委托江苏易章工程造价有限公司对装修造价进行了鉴定，经鉴定数额为320769.69元，但合同履行期内已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。本案中，原告于2016年3月18日承租涉案房屋，2016年10月20日后无法继续使用涉案房屋，该期间应摊销的装饰装修费用为37423元，装饰装修剩余费用为283346元。对于原告的该主张，本院支持283346元。关于原告主张的利息，因该费用即为因解除合同而赔偿原告的损失，该损失不应当再计算利息，对于原告主张的利息，本院不予支持。关于原告主张的清理垃圾人工费、运输费合计84800元，因其在租赁涉案场地时，对于场地现状是明知的，并且场地现状与年租金的多少具有密切联系，原告清理垃圾也是为了进行装修经营，应视为对溜冰场的经营性投入，属于经营风险范畴，并且其主张清理费用高达8万余元与常理不符，对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的返还租金2万元，原告承租涉案房屋经营至2016年10月20日，该期间的租金不应当返还，对于之后的租金，因合同无法继续履行，被告应当返还，返还的租金为：8333元。关于两被告的责任承担问题，原告签订合同时即知道孙立民挂靠维和物业进行物业管理，孙立民亦在租赁合同中签字，故孙立民应当对原告损失承担相应责任，维和物业作为被挂靠人对原告各项损失应当承担连带责任。关于原告主张第三人承担连带责任的诉讼请求，本案为合同纠纷，第三人跃进社区并非租赁合同的相对方，不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条之规定，判决如下：一、被告孙立民与原告王学民于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告孙立民于本判决生效之日起十日内返还原告王学民租金8333元，赔偿原告装修损失283346元；三、被告邳州市维和物业管理有限公司对上述费用承担连带责任。四、驳回原告王学民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13450元，鉴定费4500元，由被告孙立民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  孔令梅人民陪审员  陈克联人民陪审员  陈建梅二〇一八年十一月十四日书 记 员  高 文