广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1802民5213号原告（反诉被告）：郑志华，男，1988年4月21日出生，汉族，住清远市清新区，委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：周文波，男，1976年2月26日出生，汉族，住广东省普宁市。被告（反诉原告）：叶少环，女，1978年4月9日出生，汉族，住清远市清城区。原告（反诉被告）郑志华与被告（反诉原告）周文波、叶少环房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑志华的委托诉讼代理人何慧文，被告（反诉原告）周文波、叶少环均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑志华向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告郑志华与被告周文波、叶少环签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告向原告返还购房定金50000元；3、判决被告按物业成交总价的30%向原告支付违约金225000元（合计约275000元）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年11月1日签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于清远市小市六号区中人雅居3A4号房屋出售给原告，物业成交总价为750000元。《房屋买卖合同》第二条约定，卖方（被告）保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封；第十条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金，买方并须退回买方已付的所有费用；第十八条第（4）项约定被告在5个月内将房屋转让到原告指定的第三方名下。《房屋买卖合同》签订时，被告提供该房屋的房产证复印件给原告，证明该房屋为被告所有的物业，并向原告承诺该房屋不存在纠纷。同日，原告在签订《房屋买卖合同》后向被告支付了购房定金50000元，被告立下《收据》给原告。原被告签订《房屋买卖合同》后，原告多次要求催促被告办理银行按揭及房屋过户的手续，但被告均以种种理由拒绝办理。后经原告多次询问，被告才讲出该房屋已被法院查封无法办理房屋过户手续的事实。2018年1月30日，被告签订一份《承诺书》承诺在2018年2月23日前归还60000元（含购房定金50000元）给原告，否则原告依法追究原告所签房屋买卖合同的法律责任，并约定原告收齐被告归还的60000元后，原告所签收据合同等相关资料才自动失效。被告承诺的上述期限早已届满，但被告至今未履行其承诺的付款义务，被告的行为明显已构成违约，原告有权按《房屋买卖合同》及《承诺书》约定追究被告的违约责任，有权按合同第十条约定要求被告向原告支付该物业成交价的30%作违约金225000元。被告构成违约但拒绝归还购房定金50000元，并从未向原告支付违约金，其行为严重损害原告的合法权益，为此提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告周文波、叶少环答辩并提出反诉请求：一、判令解除合同；二、判令被反诉人赔偿违约金75000元给反诉原告；三、判令被反诉人已交付的定金50000元不予退回；四、本案诉讼费由被反诉人负担。事实和理由：2017年11月1日，反诉原、被告签署了《房屋买卖合同》，约定将反诉原告名下的位于清远市小市六号区中人雅居房屋出售给反诉被告，房屋面积127平方米，成交价75万元。签署合同当日，反诉原告明确告知反诉被告该房屋存在被查封的情况，反诉被告也到房管局打印了查询表，确实显示该房屋已被法院查封。反诉原告随后归还了执行款，该房屋在2018年1月9日解封。解封后，反诉被告却不愿意履行合同购买该房屋，并不断带其他客户（反诉被告是地产中介公司的总经理）前来勘查反诉原告的房屋，要将购买权转让给第三人。反诉原告一再催促反诉被告交付首期款和到房管局办理手续，但是反诉被告根本不用理会，因为反诉被告自己根本没有购买该房屋的意愿，自从签订合同时起，反诉被告就希望用签署买卖合同的方式约束反诉原告不再到其他中介放盘，有利于其独家代理，从中赚取房屋差价。2018年春节前后，反诉被告打电话给反诉原告，说自己不愿意再购买该房屋，并要求反诉原告将房屋自行出售给其他人，双方约定假如反诉被告能够介绍第三人购买，则可以退回60000元给反诉被告，但大半年过去了，反诉被告依然没有促成成交，自己也不愿意购买，反诉被告违约在先。合同也没有日期，中介存在诈骗行为，约定被告违约责任过高，属于诈骗合同。对于离婚的事情有告知对方，并要求原告将相关款项汇至叶少环的账户，收款人是叶少环，被告不存在欺骗行为。被告周文波是失信被执行人与本案无关，被告周文波之所以在合同上签名是因为房屋权属人有列被告周文波的名字，需要被告周文波一起签订合同，因此被告周文波并无违约。原告郑志华对被告周文波、叶少环的反诉辩称：原告郑志华不存在违约行为，反诉原告要求支付违约金缺乏事实和法律依据，反诉原告未按《承诺书》的约定归还反诉被告（含购房定金50000元）已违约在先。《房屋买卖合同》第二条约定，卖方保证对物业享有完整处分权，物业没有被司法机关查封，但在签订合同前反诉原告已知道涉案房屋被查封的事实，仍和反诉被告签订《房屋买卖合同》，违约在先。在反诉被告支付了定金50000元后多次催促反诉原告办理银行按揭及过户手续，反诉原告均以种种理由拒绝办理，经反诉被告多次询问，反诉原告才告知查封一事，并于2018年1月30日签订一份《承诺书》，承诺在2018年2月23日前归还60000元给反诉被告，因此一开始反诉原告就存在违约的故意。二、反诉原告的房屋分别于2018年4月19日、8月6日被清远市清城区人民法院查封，反诉原告已不可能履行房屋过户的合同义务，反诉原告已构成违约。三、反诉原告周文波被列入失信被执行人名单，签订《房屋买卖合同》前已有不诚信表现。两反诉原告于2015年10月23日已办理离婚登记，涉案房屋离婚时已约定归叶少环及周烨志所有，反诉原告周文波对房屋没有任何权属，反诉原告周文波隐瞒其离婚且对房屋没有权属的事实，利用其无财产可供执行的情况，到处恶意举债，有骗取定金的故意。四、根据反诉原告与反诉被告的微信聊天记录，反诉被告多次催促其协助办理银行按揭和过户等手续，反诉原告以各种理由拒绝办理，反诉原告名下违约。本院经审理查明如下事实：被告周文波、叶少环原系夫妻关系，双方于2015年10月23日登记离婚并签订《离婚协议书》，约定位于清远市小市六号区中人雅居A幢3A4号的房屋归叶少环及儿子周烨志所有，按揭由周文波继续按揭，不另作补偿，周文波在1个月内协助办理房屋过户手续。依据双方当事人提交的《不动产登记资料查询结果证明》，显示位于清远市小市六号区中人雅居房屋的登记权利人系叶少环、周文波、周烨志，该房屋于2016年12月27日被本院司法查封，于2018年1月9日电脑状态为无查封，于2018年4月19日、8月6日被本院司法查封。2017年11月1日，原告郑志华（买方）与被告周文波、叶少环（卖方）在清远市益众房地产中介有限公司（经纪方）的居间下签订了一份《房屋买卖合同》，约定：卖方出售位于清远市小市六号区中人雅居A幢3A4号的房屋给买方，物业成交价为750000元，建筑面积约127.02平方米；卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。合同备注约定：（1）客户首付款，按银行所批的额度，多除小补；（2）业主所有付债与买方无关，业主按时清晰产权转户买方或第三方，业主配合买方叫第三方看房和办理相关手续；（3）指定收款人：叶少环（441802197804096927）；（4）卖楼转第三方名下，时间5个月处理，赎证时间除外。签订合同当天，原告支付了涉案房屋定金50000元给被告。2018年1月30日，被告作为业主方，原告作为同意方在一份《承诺书》中签名并捺印，该《承诺书》的内容为：本人位于清远市小市六号区中人雅居，房产证原业主愿所收首付定金即时归还60000元给郑志华，承诺给齐全款郑志华之前房屋不过户给第三方，收回定金期限不得超2018年2月28日，如业主有意不交代事实进展，隐瞒事实情况，郑志华将会追究业主按中国法律责任并所签买卖合同，相关依据有同等有效力；郑志华收齐60000元首付定金后，之前业主所签定收据，定金收据、合同有相关的资料自动失效；签名生效。诉讼中，原告承认其在签订涉案合同时知道涉案房屋已被法院司法查封。被告反诉主张《承诺书》的约定应理解为原告若能在2018年2月28日前成功出售涉案房屋则退还60000元给原告，否则没收定金，并认为原告逾期未能成功出售已构成违约。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、收据、承诺书、不动产登记资料查询结果证明、离婚登记审查处理表、离婚协议书，被告提供的不动产登记资料查询结果证明以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告郑志华与被告周文波、叶少环签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。对于涉案合同，原、被告均向本院请求解除，鉴于双方已无履行合同的意向和基础，本院予以准许。签订涉案合同后，原、被告双方补充签订了一份承诺书，对双方的合同权利义务进行了变更。该承诺书约定，被告应在2018年2月28日前归还首付定金60000元给原告，但被告并未履行该约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。违约责任应以《承诺书》所约定的内容为准。《承诺书》约定被告应归还首付定金60000元，但原告仅支付了定金50000元给被告，故原告主张《承诺书》所载的“首付定金60000元”中的50000元部分为定金，10000元部分为损失补偿，合符常理，本院予以采信。因此，被告应履行承诺书约定的义务，返还定金50000元、赔偿10000元给原告。对于原告要求被告参照涉案合同约定承担违约责任的问题。涉案承诺书约定，存在“业主有意不交代事实进展、隐瞒事实情况”的情形，适用原、被告所签订的涉案合同处理。经本院询问，原告确认该约定是为了约束被告不告知、隐瞒卖房进度、过程的行为。由于涉案房屋并未另行出售予第三方，原告亦未举证被告存在不告知、隐瞒卖房进度、过程的行为。因此，原告要求被告按涉案合同约定以房屋成交价的20%赔偿违约金225000元的诉求，并不符合涉案承诺书所约定参照涉案合同处理的情形，本院不予支持。至于被告周文波、叶少环抗辩称承诺书内容应理解为原告郑志华若在2018年2月28日前成功出售涉案房屋则退还60000元给原告郑志华，否则没收定金，缺乏事实依据且明显与文义相悖，本院不予采信。本案中，并无证据显示原告郑志华存在违约行为，故被告周文波、叶少环反诉要求原告郑志华支付违约金75000元及没收定金50000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郑志华与被告（反诉原告）周文波、叶少环于2017年11月1日签订的《房屋买卖合同》；二、被告周文波、叶少环应于本判决生效之日起10日内向原告郑志华返还定金50000元；三、被告周文波、叶少环应于本判决生效之日起10日内向原告郑志华赔偿10000元；四、驳回原告郑志华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告周文波、叶少环的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2713元，由原告郑志华负担2121元，被告周文波、叶少环负担592元；反诉受理费1400元，由反诉原告周文波、叶少环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇一八年十一月十二日书记员  卢绮珊附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。