安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖03民初89号原告（申请执行人）:李先树，男，1974年3月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省怀远县。被告（案外人）:王坤，男，1982年10月14日出生，汉族，住山东省蓬莱市。被告（被执行人）：烟台驰盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区南大街137号，组织机构代码66196038-3。法定代表人：刘泽臣，该公司经理。第三人（被执行人）：北京中翔华威科技有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇双河北里甲22号楼303室，组织机构代码67574728-4。法定代表人：孙连楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李从斌，该公司副总经理。原告李先树与被告王坤、被告烟台驰盛房地产开发有限责任公司（以下简称烟台驰盛公司）、第三人北京中翔华威科技有限公司（以下简称中翔华威公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告李先树及被告王坤到庭参加诉讼。被告烟台驰盛公司、第三人中翔华威公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李先树向本院提出诉讼请求：继续执行烟台驰盛公司名下位于山东省烟台市芝罘区××御金台B—901号（房产证号1-××号）房屋及该房屋占有范围内的土地使用权。事实和理由：2015年5月26日，安徽省高级人民法院对李先树与中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷依法作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起自款清之日止），按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限。二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、驳回李先树的其他诉讼请求。该判决生效后，李先树于2015年8月3日向安徽省高级人民法院申请执行。该院于2015年8月10日作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定由蚌埠市中级人民法院执行。2016年12月27日，蚌埠市中级人民法院向山东省烟台市国土资源局发出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封烟台驰盛公司享有的国有土地使用权[土地证号为：烟国用（2008）第100355号]，查封期限自2016年12月27日起至2019年12月26日止。同日，另行查封了烟台驰盛公司所有的烟台市芝罘区××30套住房。王坤对执行标的提出书面异议，蚌埠市中级人民法院于2018年8月10日作出（2018）皖03执异16号执行异议裁定，中止对位于山东省烟台市芝罘区××御金台B—901号（房产证号1-××号）房屋及该房屋占有范围内的土地使用权的执行。李先树不服该中止执行的裁定，特提起执行异议之诉，具体理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定，对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人已占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.第三人对未办理产权过户登记无过错。如任意一个条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。同时根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，王坤应就此及其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但其在执行异议程序中提交的证据不能达到此证明标准。二、王坤购买的是商品房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，王坤要想排除对案涉房屋的执行还应举证证明其符合该条规定的条件，其现有证据也不能达到此证明标准。三、双方于2011年4月28日签订的《商品房买卖合同》约定王坤以928572元的价格购买芝罘区××御金台B-901号房屋，王坤支付首付款278572元，剩余65万元以银行按揭贷款的形式支付。王坤于2011年5月9日取得编号为：房预芝字第20110354号的《房屋预告登记证明》。烟台驰盛公司开发的××御金台商品房总户数有500多户，其他购房户在2013年12月份房屋具备初始登记后都已办完房屋产权登记。而王坤在2011年5月9日取得《房屋预告登记证明》且在2013年12月份房屋具备初始登记后的时间内应积极主动的办理产权登记。按照双方签订的《商品房买卖合同》第15条及第26条内容约定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。王坤自2013年12月份房屋能够进行初始登记至2016年12月27日查封之时也没有办理房屋产权登记。预告登记的请求权必须在规定的时间内行使，即王坤的预购商品房预告登记应当以开发商完成初始登记之日2013年12月份算起，三个月内履行登记手续，否则预告登记请求权失效。王坤也未提交其支付首付购房款的相应付款凭证证实其支付了购房款。四、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，需经依法登记才能发生效力，否则不发生效力。案涉房屋至今登记在烟台驰盛公司名下，王坤现有证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理应对案涉房屋继续执行。综上，为维护合法权益，依法提起诉讼，恳请贵院支持其诉请。被告王坤辩称，一、执行局裁决错误，执行超越了判决。安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决第二项，如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为（烟房他证芝字第××号）项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。烟台驰盛公司用于抵押的烟房他证芝字第××号房产为御金台××，而案涉房产为御金台137号，即李先树无权申请查封抵押财产之外的其他房产。二、案涉房产为王坤所有，且在办理产权中无过错,所提交的证据足以排除强制执行。综上请求驳回李先树的诉请。被告烟台驰盛公司、第三人中翔华威公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩意见及证据。李先树为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据：证据一、安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决，证明烟台驰盛公司为本案的被执行人。证据二、抵押合同（合同编号：20130707），证明烟台驰盛公司与李先树签订了抵押合同并办理了抵押登记且为有效合同。合同第十条约定抵押物不足以偿还债务和费用的，李先树有权向烟台驰盛公司另行追索执行烟台驰盛公司名下的资产。证据三、2016年12月12日向安徽省蚌埠市中级人民法院递交的申请，证明李先树在执行阶段发现抵押物部分灭失，申请法院执行烟台驰盛公司名下其他财产代替抵押物用于清偿担保债务。证据四、登记在烟台驰盛公司名下的异议之诉财产，证明被诉财产登记在烟台驰盛公司名下，李先树可以申请执行烟台驰盛公司财产。证据五、李先树的身份证复印件，证明李先树的合法身份。证据六、安徽省蚌埠市中级人民法院（2018）皖03执异16号执行裁定书，（2015）皖执字00030号执行裁定书、（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书，证明本案进行执行异议的依据。证据七、（2018）最高民申688号民事裁定复印件，证明烟台驰盛公司所有的位于烟台市芝罘区××同一幢大楼另外房产（门牌号××号）经最高人民法院（2018）最高法民申688号民事裁定审查认定为2013年9月16日已具备办理房屋产权属初始登记，案外人在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。证据八、烟台驰盛公司向烟台市产权部门进行产权登记的初始登记审批书复印件，证明案涉房产从2013年12月份就可以进行房屋产权登记，案外人在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。上述证据来源于执行案件卷宗。王坤质证意见：对证据一无异议；证据二抵押的不是涉案房产；对证据三有异议，涉案房产并没有做过抵押，抵押的是××房产，李先树无权对137号房产进行处置。王坤与烟台驰盛公司于2011年4月28日签订的商品房买卖合同，2011年5月9日进行的预告登记。抵押登记是发生在2013年，是在我买房之后发生的；对证据四李先树无权对案涉房产进行查封；对证据五无异议；对证据六无异议；对证据七有异议，王坤是在2011年4月6日与烟台驰盛公司签订的买卖合同，5月7日进行的预告登记。烟台驰盛公司拿到的房屋所有权初始登记审批书是在2013年12月份，故未办理不动产权证王坤没有过错；对证据八，王坤多次催促开发商办理产权证，开发商要求回去等通知。王坤为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：商品房买卖合同、房预芝字第20110354号《房屋预告登记证明》、商品房预售资金收存通知单、住房贷款合同、物业的居住证明、商品房住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、装修管理服务协议、业主手册、物业管理服务协议、临时管理公约、管道天然气供气合同、收款收据，证明案涉房屋是王坤在李先树与烟台驰盛公司借款抵押合同签订之前合法购买。李先树质证意见：对商品房买卖合同真实性无异议。对房预芝字第20110354号《房屋预告登记证明》有异议，该证明在具备房屋初始登记后，没有在规定时间内办理产权登记，属于失效状态。对商品房预售资金收存通知单、首付款278572元收据没有合法转账凭证予以佐证王坤实际支付首付款。对住房贷款合同没有异议。物业的居住证明是在法院查封案涉房产之后2017年6月18日开具的，对其真实性、合法性及关联性不予认可。商品房住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、装修管理服务协议、业主手册、物业管理服务协议、临时管理公约与本案没有关联性。对管道天然气供气合同有异议，无法证明王坤实际入住案涉房产。编号为0302627、0492831、0302784收款收据，因其不是税务发票，对其真实性、合法性及关联性不予认可。编号为121099771643、121099771724号烟台房产交易中心开具的收款收据，无法证明与案涉房屋有关系。为查明案件事实，本院依职权调取案涉房产××1、2、3号及××楼房屋所有权初始登记申请书、审批书及驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明。李先树质证意见：无异议。王坤质证意见：无异议。本院认证意见：一、关于李先树提交的证据认证意见。王坤对李先树所举的证据真实性均无异议，但王坤认为烟台驰盛公司抵押给李先树的是××房产，没有权利执行案涉房产，本院对上述证据的真实性予以认定。二、关于王坤提交证据的认证意见。经审查，李先树对王坤所提交的证据真实性均无异议，本院对王坤所提交证据的真实性予以认定。结合王坤提交的商品房买卖合同、贷款合同、预告登记证及物业管理服务协议等，本院对王坤已实际接收案涉房屋的事实予以认定。三、关于本院调取的案涉房产御金台小区房产登记信息的认证意见。因李先树、王坤对该证据的真实性均无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和举证情况，本院查明以下事实：2011年4月28日，王坤与烟台驰盛公司签订《商品房买卖合同》，王坤购买烟台驰盛公司开发的位于芝罘区××B-901号房屋一套。合同约定房屋建筑面积94.66平方米，单价为每平方米12958.2元，房屋总价款928572元，首付款278572元，剩余46万元用按揭贷款支付。2011年5月9日，烟台市房产管理局就案涉房屋向王坤颁发房预芝字第20110354号房屋预告登记证明。2011年5月9日，王坤作为借款人，向招商银行股份有限公司烟台分行（贷款人）贷款65万元，贷款期限360个月，烟台驰盛公司作为保证人在该份借款合同上加盖单位公章及法定代表人印章。2012年2月2日，烟台市公安局与烟台驰盛公司共同做出驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明，该说明载明，御金台小区商住楼门牌号码同意核定为烟台市芝罘区××、××。其中住宅门牌号码为××，商业门牌号码为××。原御金台B栋楼变更为××1号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台A栋楼变更为××2号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台C栋楼变更为××3号楼，共31层，其中地上2-3层物业管理用房以及储藏室，4-31层全部为住宅。御金台商业门牌号为××，物业管理用房位于地下一层。2013年8月18日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年9月23日领取了××房产的初始登记证书。2013年8月18日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××3号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年9月23日领取了3号楼的初始登记证书。2013年12月12日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××2号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2013年12月31日领取了2号楼的初始登记证书。2013年12月20日，烟台驰盛公司向烟台市房产登记部门递交××1号楼房屋所有权初始登记申请书，烟台驰盛公司于2014年1月10日领取了1号楼的初始登记证书。2014年7月7日，烟台驰盛公司与李先树签订抵押合同（编号:20130707），烟台驰盛公司以其所有的位于“烟台市芝罘区××，建筑面积为12837.21平方米的房屋（房产证号烟房权字芝字第××号）”的房产作抵押。同年7月14日，烟台驰盛公司与李先树将上述房产办理抵押登记（房屋他项权证编号为烟房他证芝字第××号）。2015年5月26日，安徽省高级人民法院在李先树诉中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷一案中，作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起自款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限）；二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回李先树的其他诉讼请求。2015年8月10日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定本院执行（2014）皖民二初字第00040号民事判决。2015年9月18日，本院作出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定，裁定冻结烟台驰盛公司2亿元的银行存款，或查封、扣押、冻结、提取烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。本院针对王坤对上述执行标的提出的书面异议，于2018年8月10日作出（2018）皖03执异16号执行裁定，裁定中止对位于山东省烟台市芝罘区××御金台Ｃ-×××××号、C-1508号、A-3206号、A-2803号、B-901号、A-706号、B-2606号、C-2908号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的执行。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：王坤对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。王坤在与烟台驰盛公司签订房屋买卖合同后，已按合同约定支付了全部购房款，烟台驰盛公司也已将案涉房屋交付给王坤占有使用，且王坤在签订合同后办理了案涉房屋物权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，王坤就案涉房屋经预告登记已取得准物权效力，未经案外人王坤同意，处分上述房屋，不发生物权效力。同时因案涉房屋涉及抵押借款，王坤在办理房屋交付手续时已向烟台驰盛公司缴纳了办理产权登记所需的契税、公共维修基金等费用，办理案涉房屋的产权登记手续，需要烟台驰盛公司进行办理，但烟台驰盛公司至今未告知王坤能够办理案涉房屋的产权登记，故王坤对未能办理案涉房屋权属登记不存在过错。李先树虽主张王坤应在2013年12月份之后进行权属登记，但提交的证据不足以证明案涉房产已符合产权登记条件，故李先树主张预告登记失效的诉讼理由不能成立。即王坤对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，李先树作为抵押权人只能以抵押合同中明确记载的抵押物作为担保责任的范围，烟台驰盛公司抵押给李先树的房产为烟房权字芝字第××号项下房产是××，王坤所购房产不属于涉案抵押物范围。根据安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，在王坤购买的房屋不属于抵押财产的情况下，李先树要求继续执行王坤所有的案涉房屋及房屋占有范围内土地使用权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，李先树的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回李先树的诉讼请求。案件受理费80元，由李先树负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  潘伟荣审 判 员  陈二伟人民陪审员  高 毅二〇一八年十一月七日法官助理李小芹书记员刘津津附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。