广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初12899号原告：刘夏闪，女，1986年6月5日出生，委托诉讼代理人：罗勇，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。被告：刘科，男，汉族，1982年7月20日出生，身份证住址：广东省翁源县，被告：赖淑珍，女，汉族，1993年8月12日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，原告刘夏闪诉被告刘科、赖淑珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗勇到庭参加诉讼，被告刘科、赖淑珍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告间的《二手房买卖合同》；2、请求判决两被告连带向原告支付违约金人民币104万元；3、请求判决本案诉讼费由两被告连带承担。事实及理由：涉案房产系被告刘科向原告购买，但因被告刘科不是深圳户籍，所以被告刘科当时向原告购买房产时，提出以被告赖淑珍的名义购买，原告对此表示同意。为此，原告与被告刘科于2018年3月16日签订了一份《二手房买卖合同》，该合同买方约定为被告赖淑珍，被告刘科作为买方代理人在合同上署名。前述合同约定：被告赖淑珍向原告购买位于深圳市宝安区福永街道同和凤凰花苑4栋A座1905房，转让成交价人民币520万元，定金人民币30万元（合同签订时支付5万元，合同签订后7日内再支付25万元），首期款于合同签订之日起20日内付清，剩余房款则由银行按揭付款。同时违约责任约定：如被告赖淑珍逾期履行义务超过15日，原告可解除合同并有权要求被告赖淑珍支付转让成交价20%的违约金。签约当日，两被告通过陈珊珊账户向原告账户支付定金5万元，此后就再未支付过定金和房款。而原告为履行合同，于2018年3月21日先后出具了两份公证委托书，用于办理赎楼和过户手续，但因两被告不予配合致使后续手续也无法办理。另外，本次房产买卖因被告刘科是以被告赖淑珍的名义购买，所以原告曾多次要求被告刘科提供被告赖淑珍的授权委托书，但被告刘科一直未能提供。因此，相关合同的违约责任应当由作为代理人和合同签字人的被告刘科承担。综上所述，本次房产买卖合同签订后，原告作为卖方自始至终都在积极地履行自己的合同义务，但两被告作为买方却一直拒不履行合同义务，导致原告一方面受困于本合同而不能再将房产出售给他人，另一方面又收不到本合同所约定的相应房款（原告资金周转因此出现问题）。原告遂提起诉讼。被告刘科、赖淑珍未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年3月16日，原告作为卖方，被告赖淑珍作为买方，双方签订《二手房买卖合同》(编号0001360)及《价格确认书》，约定：1、被告以520万元的价格向原告购买位于深圳市宝安区福永街道同和凤凰花苑4栋A座1905号房产；2、买方应于签署本合同时支付定金5万元，于签署本合同之日起7日内再支付定金余额25万元；3、买方应于签署本合同之日起20日内付清首期款，具体金额以银行贷款额为准；4、该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；5、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十五日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。被告刘科作为被告赖淑珍的代理人在该合同买方签名处签名确认。2018年3月16日，案外人陈珊珊通过银行转账方式向原告账户转账5万元，款项载明为赖淑珍购房交易；同日，被告刘科出具《款项用途确认书》，确认被告刘科向原告支付购买涉案房产的定金5万元。原告出具《收款收据》确认收到赖淑珍支付的购买涉案房产的定金5万元。2018年3月21日，原告刘夏闪出具《公证委托书》，委托案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司、刘君生，吕滔滔、陈晓阳、梅伟办理涉案房产的赎楼手续；同日，原告另出具《公证委托书》，委托案外人吕滔滔、陈晓阳办理涉案房产的过户等手续。庭审中，原告主张被告在支付了定金5万元后即不再履行其他合同义务，随后就消失不接听中介电话。被告的行为已经构成根本违约，请求解除涉案合同，并要求被告承担违约责任。上述事实，有原告的当庭陈述及原告提供的二手房买卖合同、涉案房屋产权信息、收款收据、公证书等证据在卷证实，本院均予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院以原告提供的证据作为定案的依据，本案中，被告刘科以被告赖淑珍代理人的名义与原告刘夏闪签订涉案的《二手房买卖合同》，但未提供任何证据证明其签订涉案合同系被告赖淑珍授权，亦未提供任何证据证明被告赖淑珍对其签订涉案合同的行为予以追认，故原告要求被告赖淑珍承担违约责任的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告刘科在没有代理权的情形下签订涉案的《二手房买卖合同》，应承担相应的民事责任，赔偿原告的损失。结合本案案情，涉案房地产买卖合同仅履行到支付定金阶段，被告在支付了第一笔定金5万元后即怠于履行后续合同义务，原告作为卖方应负有积极止损的义务，本案中原告未提交证据证明其损失的具体情况及金额，结合涉案合同的履行阶段及涉案交易期间房地产市场具体情况，本院判令被告刘科向原告赔偿损失52万元，即涉案房产的转让成交价款的10%。对原告主张的多出部分，本院不予支持。由于涉案的《二手房买卖合同》因缺乏被告赖淑珍的追认而未生效，原告应向被告刘科退还其支付的购房定金5万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘夏闪与被告刘科于2018年3月16日签订的《二手房买卖合同》；二、原告刘夏闪于本判决生效之日起十日内向被告刘科退回定金5万元；三、被告刘科于本判决生效之日起十日内向原告刘夏闪支付违约金52万元；四、驳回原告刘夏闪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14160元，由原告负担7788元，由被告负担6372元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，原告刘夏闪可在判决书送达之日起三十日内，被告刘科、赖淑珍可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  张小宁人民陪审员  宋丽嫦二〇一八年十一月二十日书 记 员  谢晓帅书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。