福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽民再23号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：管延花,女,1962年9月4日出生,汉族,住福建省沙县。 委托诉讼代理人：赵建敏，福建秦建律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沙县北发实业有限公司，住所地福建省沙县新城东路（北门村办公楼）。 法定代表人：徐阿桂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴观文，福建竞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彩仙，福建竞成律师事务所律师。 再审申请人管延花因与被申请人沙县北发实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院（2016）闽04民终407号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年10月31日作出（2017）闽民监49号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 管延花申请再审称，讼争《房屋买卖合同》合法有效，沙县北发实业有限公司应该依法履行合同义务并承担相应的违约责任。请求撤销一、二审判决，改判支持管延花的诉讼请求。 沙县北发实业有限公司辩称，讼争《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，且无法实际履行，属无效合同，原审认定正确。请求维持原判。 管延花向一审法院起诉请求：1、判令沙县北发实业有限公司按《房屋买卖合同》约定办理洋坊汽车园5#楼圆弧一梯北侧一植房屋一到四层的土地使用权证和房屋所有权证；2、判令沙县北发实业有限公司支付逾期办证违约金274365元（从2009年6月10日计至2013年3月10日，实际应计算至交付房地产权二证时止）；3、判令沙县北发实业有限公司支付其他违约金10万元；4、判令沙县北发实业有限公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2004年2月9日至2004年2月18日，沙县国土资源局挂牌出让沙县洋坊汽车园122000平方米国有土地使用权，并发布《竞买须知》。《竞买须知》第五条第二项规定，土地用途：商业用地（主营汽车），为汽车展示、销售、汽车零配件销售、汽车维修及相关配套服务“五位一体”的汽车园用地；第十六条规定，竞得人应于竞得土地后三个月内开工，一年内建成并开始经营，二年内基本完善。同时必须保证一年内至少引进一个汽车品牌的一级代理，二年内引进二至四个汽车品牌的一级代理，并按一级代理的要求搞好各项配套设施等。 2、2004年4月26日，沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，主要内容：出让人出让给受让人宗地面积122000平方米，用途为商业用地（主营汽车），土地使用权出让年限四十年。合同第十一条规定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求，其中主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、其他土地利用要求等详见挂牌出让公告；第十七条规定，在出让年限内，受让人必须按照本合同规定的土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，征得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更手续。 3、福建省沙县北星汽车园开发有限公司于2005年5月分立为福建省沙县北星汽车园开发有限公司与沙县北发实业有限公司两家公司，分立后两家公司分别独立经营开发洋坊汽车园的相应地块，沙县北发实业有限公司也取得相应地块的土地使用权，并取得相应的土地使用权证。 4、管延花向沙县北发实业有限公司支付购房款675000元，双方于2007年12月11日签订《房屋买卖合同》1份，约定：沙县北发实业有限公司将座落于沙县洋坊汽车园5#楼圆弧一梯北侧一植房屋一到四层建筑面积约562.5平方米，占地面积约142.5平方米出售给管延花，房屋价款按建筑面积每平方米2000元计算，合同签订后二天内，管延花支付该幢楼出让总价60%购房款，余款在土地使用权证和房屋所有权证办理完结发证后十天内一次性付清。管延花若未按约定付款，每逾期一日按未付款每日万分之三支付违约金。沙县北发实业有限公司在合同签订后一年半内为管延花办理房地产权二证，办理房地产二证的费用由沙县北发实业有限公司承担，沙县北发实业有限公司若未按约定日期办理房地产二证，每逾期一日按已付款每日万分之三支付违约金。合同生效后，任何一方不得擅自解除或违反合同约定，如有一方违约，违约方应向对方支付违约金100000元，若违约金不足弥补对方损失（含律师费、诉讼费）违约方应继续赔偿。双方还对房屋交付使用条件及日期、房屋装饰、设备约定、公共配套建筑的产权归属等作了约定。 5、沙县北发实业有限公司已将诉争房屋移交给管延花，该房屋至今未办理房屋产权过户手续。 一审法院认为：本案土地出让的初衷系用于开发、建成一定规模经营汽车的汽车园，管延花与沙县北发实业有限公司签订的《房屋买卖合同》将该地上所建房屋一植四层转让管延花，仅对其中一层做了经营汽车的限制，且转让给自然人，违背土地出让时作为汽车园用地的初衷，违反了《竞买须知》及沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》中对土地用途和土地使用条件的约定，系未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。综上，管延花与沙县北发实业有限公司签订的《房屋买卖合同》因未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋买卖合同》无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。根据该规定，一审法院已向管延花释明，认为管延花主张其与沙县北发实业有限公司签订的《房屋买卖合同》有效与一审根据案件事实作出《房屋买卖合同》无效的认定不一致，告知管延花可以变更诉讼请求，管延花在一审作出释明后认为双方签订的《房屋买卖合同》有效，坚持不变更诉讼请求。因此，管延花主张《房屋买卖合同》有效，要求沙县北发实业有限公司依合同约定为管延花办理洋坊汽车园5#楼圆弧一梯北侧一植房屋一到四层房地产权二证（即土地使用权证和房屋所有权证），并要求沙县北发实业有限公司支付逾期办证违约金274365元（从2009年6月10日起计至2013年3月10日，实际应计至交付房地产权二证时止），以及要求沙县北发实业有限公司支付其他违约金10万元的请求，不符合法律规定，不予支持。据此，判决驳回管延花的诉讼请求。 一审宣判后，管延花不服，上诉请求：撤销一审判决，改判支持管延花的全部诉讼请求。 二审对一审认定的事实予以确认。 另查明：1、沙县人民政府2004年5月20日印发的沙政地（2004）26号《沙县人民政府关于同意以挂牌出让方式提供洋坊汽车园用地的批复》，载明同意福建省沙县北星汽车园开发有限公司以公开挂牌出让方式竟得沙县洋坊汽车园已征用的国有土地122000平方米，作为福建省沙县北星汽车园开发有限公司建设汽车园用地，土地用途为商业用地，出让年限为40年，具体用地事项按沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》的规定执行等。 2、沙县人民政府2008年8月5日印发（2008）58号《专题会议纪要》，该纪要中载明：（四、关于洋坊汽车园验收）沙县洋坊汽车园按现状予以验收，验收后建筑内部不得采用墙体予以分隔，不得改变内部结构。因经营需要对土地、房产进行转让的，受让人必须是具有洋坊汽车园内经营汽车、工程机械、汽车零配件、维修等业务资质的企业法人（含合伙企业、个体工商户、独资企业法人），不得为自然人，并在该园内有相应生产经营场所。 3、沙县人民政府2012年10月31日印发（2012）58号《专题会议纪要》，该纪要中载明：（1）、鉴于个别洋坊汽车园汽车4S店房屋产权己分割转让的实际，允许在《沙县人民政府关于印发工业仓储物流汽车4S店等项目行政办公及生活服务设施建设规划控制指标的通知》（沙政[2010]356号）下发执行前，已经挂牌出让的洋坊汽车园汽车4S店产权可部分转让。转让的房屋建筑面积累计不超过汽车4S店项目总建筑面积的30%，且只能按幢、按梯转让，不得分层分套（间）转让。（2）、受让方须在我县境内工商注册登记（实际到位注册资金不低于人民币1500万元），具有独立法人资格，具备经营汽车、汽车零配件、汽车维修、汽车售后服务等相关业务资质。（3）、受让方须已在我县境内依法纳税，其年度缴纳税收应在100万元以上（其中地方级收入人民币25万元以上），并向县政府承诺缴纳5年以上。此项工作由县财政局确认落实。（4）、汽车4S店部分产权转让后，转让方应确保除转让建筑外，其余场所仍能够按汽车4S店营业要求正常开展经营活动。受让方在受让部分产权后，不得改变受让房屋和土地用途，不得改变使用功能（只允许经营汽车类产品或提供汽车类服务），受让后8年内不得再次转让。（5）、如违反以上有关事项约定，县国土资源、住建等部门不予办理产权抵押登记手续。 4、沙县北发实业有限公司于2010年取得沙县洋坊汽车园的房屋所有权证书。 二审法院认为，沙县洋坊汽车园开发建设之初，即在《沙县人民政府关于同意以挂牌出让方式提供洋坊汽车园用地的批复》、《国有土地使用权出让合同》及《竞买须知》中对土地的性质、用途及开发经营者条件作出明确规定，即限定用于开发、建成一定规模主营汽车的汽车园，必需由相应的企业按照要求进行开发、经营，并应达到相应的条件，其中并不包括自然人主体。2007年12月11日管延花与沙县北发实业有限公司签订《房屋买卖合同》时，沙县北发实业有限公司并未取得转让房屋的所有权证书，也没有办理相应的洋坊汽车园房屋产权分割转让的审批手续，尚不具备法律规定的房屋转让条件，违反了法律、行政法规的强制性规定。虽在2010年以后，沙县北发实业有限公司陆续取得沙县洋坊汽车园的房屋权属证书，管理部门亦陆续放开了一些限定条件，允许洋坊汽车园房屋产权按幢、按梯转让，但仍要求在洋坊汽车园内有相应的生产经营场所，经营汽车、工程机械、汽车零配件、维修等业务资质的企业法人（含合伙企业、个体工商户、独资企业法人）。故管延花与沙县北发实业有限公司签订的《房屋买卖合同》，改变了沙县洋坊汽车园的土地用途和使用条件，违反了法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》无效。管延花主张《房屋买卖合同》有效，一审法院认定《房屋买卖合同》无效并向管延花释明，告知管延花可以变更诉讼请求，但管延花未变更诉讼请求。故一审判决对管延花主张《房屋买卖合同》有效，并要求办理洋坊汽车园5#楼圆弧一梯北侧一植房屋一到四层的土地使用权证和房屋所有权证，支付逾期办证违约金等诉讼请求不予支持，符合法律规定，应予维持。管延花提出，其符合购买沙县洋坊汽车园房产的条件，且没有改变沙县洋坊汽车园的土地用途和使用条件的主张，均与事实不符，不予采信据此，判决：驳回管延花的上诉，维持原判。 再审对一、二审查明的事实予以确认。 本院再审认为，讼争《房屋买卖合同》系管延花与沙县北发实业有限公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。现无证据证明管延花受让讼争房屋后改变了土地用途和土地使用条件，原审关于讼争《房屋买卖合同》因改变了沙县洋坊汽车园的土地用途和土地使用条件，违反了法律和行政法规的强制性规定而无效的认定，缺乏事实和法律依据。另，因沙县人民政府2008年8月5日（2008）58号《专题会议纪要》对讼争房屋受让主体予以限制，故管延花应根据上述《专题会议纪要》规定及时向沙县北发实业有限公司提供符合条件的办证资料。 讼争《房屋买卖合同》虽约定“在合同签订后一年半内由沙县北发实业有限公司为管延花办理房地产权二证”，但在该办证期限内沙县人民政府即出台《专题会议纪要》限定讼争房屋的受让人不得为自然人，故并非沙县北发实业有限公司原因导致无法办理讼争房屋房地产权二证。原审驳回管延花关于逾期办证违约金及十万元违约金的诉讼请求并无不当。 综上，管延花的再审请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、沙县北发实业有限公司应在管延花提供了符合条件的办证资料后三十日内按《房屋买卖合同》约定为管延花办理洋坊汽车园5#楼圆弧一梯北侧一植房屋一到四层的房屋所有权证和土地使用权证； 二、驳回管延花的其他诉讼请求。 本案一、二审案件受理费共14000元，由沙县北发实业有限公司负担100元，由管延花各负担13900元。 本判决为终审判决。 审判长  李培新 审判员  黄庭岗 审判员  陈 蔚 二〇一八年十一月二十八日 法官助理黄清秀 书记员陈熙隆