海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9023民初1851号 原告：雷建红，女，1968年8月17日出生，汉族，住河南省郑州市。 原告：雷建伟，男，1963年12月24日出生，汉族，住河南省郑州市。 两位原告的共同委托诉讼代理人：雷全甫，河南仟方律师事务所律师。 被告：王艳红，女，1979年2月15日出生，汉族，河南省项城市人，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛应杰，海南大兴天泰律师事务所实习律师。 原告雷建红、雷建伟诉被告王艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭审理了本案。原告雷建红、雷建伟及其共同委托诉讼代理人雷全武，被告王艳红的委托诉讼代理人李清理、辛应杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告的口头买卖协议无效；2、判令被告返还原告购房款248万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告是兄妹关系。2018年2月，原告与被告王艳红及其丈夫刘广军协商，被告把在海南省××县自建的两幢房屋以248万元出售给原告，承诺协助原告办理房屋过户登记相关手续，要求原告把购房款汇入王艳红银行账号：×××。2018年2月11日至2018年4月30日，原告分9笔汇入被告指定的上述账户248万元，支付了全部购房款。被告于2018年5月1日将房屋钥匙交付原告。2018年7月16日，澄迈县金某人民政府对海南名贵植物园的违法建筑下达了《限期整改违法（章）行为通知书》，2018年7月17日，澄迈县金某人民政府和澄迈县有关执法部门把被告出售给原告的两幢房屋和名贵植物园内其他违法建筑一并强制拆除。原告认为，被告违法建设房屋违反法律强制性规定，明知是违法建筑还向原告出售并承诺协助办理房屋过户登记手续，欺诈原告，该买卖协议无效。原告就返还购房款事宜与被告协商未果，现根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民法通则》的相关规定，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告王艳红辩称，被告是李某11、李某12的委托代理人，不是本案适格被告。雷建伟与本案无直接利害关系，不能作为本案原告。本案实际上是雷建红、雷建洲与李某11、李某12之间关于海南省××县委会文什岭、文什冲N26-1、N26-2地块土地经营权流转关系纠纷，而不是房屋买卖合同关系纠纷，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 原告提交的证据：1、原告给被告转款的银行交易明细三页；2、原告雷建红向被告转款的银行卡；3、证人雷宁的证明材料、身份证明及向王艳红转款的银行卡；4、刘进忠出具的情况说明，证据1至4共同证明原告雷建红、雷建伟是本案适格的原告，向被告王艳红支付的248万元是两原告购买被告两栋房屋的购房款；5、澄迈县金某人民政府《限期整改违法（章）行为通知书》；6、国家土地督查广州局《关于加快典型案例的整改的函》；7、海南林果农业发展有限公司《关于澄迈林果农庄的情况经济汇报》；8、海南省澄迈香海农业发展有限公司的企业机读档案登记资料，证据5至8共同证明海南××园房屋被澄迈县金某人民政府确认为违法建筑。该房屋占用的土地被国家土地督察广州局确认为违法违规占地，违法建筑物被当地政府强制拆除，被告向原告出售的房屋是其中的两栋；9、证人雷宁的证人证言，证明雷建红、雷建伟因购买被告的房屋共同委托其转账90万元给被告王艳红。 被告提交的证据：1、海南林果农业发展有限公司（以下简称：林果公司）与大拉村村民签订的《土地经营权流转合同》，证明林果公司合法取得大拉村234.4226亩土地的经营权，享有转包、转让、增建附属设施等权利的事实；2、李某11、李某12分别与林果公司签订的《土地经营权流转合同》，证明李某11、李某12自林果公司处取得N26-1、N26-2两块地的经营权，二人有权在转包的土地内增设面积不超过90平方米的附属性设施，有权对土地经营权依法流转并获得流转收益，每块土地的经营权流转费为648000元；3、《海南省企业固定资产投资项目备案通知书》，证明林果公司在大拉村所建项目已经通过澄迈县发展和改革委员会的备案。4、《澄迈县“共享农庄”建设实施方案》、海南省农业厅《海南省农业厅关于公布2017年海南共享农庄创建试点名单的通知》，证明林果公司响应政府号召，积极发展“共享农庄”；5、林果公司出具的4张《收款收据》，证明李某12、李某11转包N26-1、N26-2地块后从事林木种植等生产经营活动；6、李某12、李某11给王艳红出具的《委托书》，证明王艳红是李某12、李某11二人的委托代理人，代为实施转包土地、房屋、收取款项的法律行为后果应由李某12、李某11承担，王艳红不是本案适格被告；7、王艳红将所收取雷建红、雷建伟的款项转给李某12、李某11的银行记录，证明王艳红是代委托人收取土地经营权流转费并且转交给了李某12、李某11；8、李某12、李某11出具的情况说明，证明王艳红已将收取的土地经营权流转费等交付给了委托人李某12、李某11指定的李学富的银行账户；9、林果公司出具的情况说明，证明李某12、李某11和雷建红签订书面《土地经营权流转合同》并由雷建红拿去林果公司盖章备案，上述合同因林果公司的原因丢失；10、李爱华与李成钰签订的《土地经营权流转合同》，证明其他人在办理土地经营权流转时也是使用林果公司统一格式的合同并经林果公司盖章备案；11、杨俊杰起诉代国成的《民事起诉状》，证明雷建红自李某12、李某11手中转包土地经营权时签订有书面的《土地经营权流转合同》并要由林果公司盖章；12、刘广军与中间人刘进忠的通话及李爱华与雷建红的谈话三段录音光盘，证明刘进忠把两份合同原件给了雷建红，同时雷建红还买了“名贵植物园”二期、三期的土地经营权；13、当庭提交的现场照片八张，证明名贵植物园是由林果公司统一管理，原、被告之间的合同包含了土地经营权流转。 本院对原告提交的证据认证如下：证据1至3真实性被告无异议，可以认定被告确实收到雷建红和雷宁转账的248万元。证据4，被告不认可，因刘进忠未到庭，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，本院对该证据不予认可。证据5和6被告无异议，本院对真实性予以认可。证据7被告无林果公司盖章，不予认可。证据8与本案无关联性，不予认可。证据9，证人雷宁出庭作证，对其证言予以采信。虽然被告不认可雷建伟的购买人身份，但是庭审中认可确实是由两人共同出资，而两原告对彼此身份均无异议，本院对原告雷建伟的原告身份予以认可，对被告认为雷建伟不是本案适格原告的抗辩不予认可。 本院对被告提交的证据认证如下：证据1至6均与案外人林果公司、李某12、李某11有关，因被告未申请该三案外人出庭作证，原告对其与本案关联性均不予认可，本院结合原、被告无异议的涉案房屋已作为违章建筑被政府相关部门拆除的事实，对其真实性予以认可，但对合法性在本院认为部分再做论述。证据7系被告与案外人之间的资金往来，与本案无关，本院不作认定。证据8至11，原告不认可，相关人员亦未出庭，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，本院均不予采信。证据12系录音证据，因无法明确录音中各位当事人的身份，不予认可。证据13，承办人于2018年11月26日去现场勘查过，与该证据八张照片所反映的现场情况一致，对真实性予以认可。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定以下事实：2018年2月，原告雷建红、雷建伟与被告王艳红及其丈夫刘广军经协商，口头约定被告把在海南省××县自建的位于N26-1和N26-2号地块上的两幢二层楼房以248万元价格出售给两原告。2018年2月11日至2018年4月30日，两原告共分9笔将248万元汇入王艳红银行账号：×××。2018年5月1日，被告将房屋钥匙交付给两原告。2018年7月14日，国家土地督察广州局向海南省国土资源厅发函，要求将海南名贵植物园项目违法违规占地相关情况做好相关工作。2018年7月16日，澄迈县金某人民政府对海南名贵植物园的违法建筑下达了《限期整改违法（章）行为通知书》，2018年7月17日，澄迈县金某人民政府和澄迈县有关执法部门将涉案两幢楼房强制拆除。 另查明，两原告系兄妹关系。 再查明，涉案房屋所在土地系案外人林果公司自澄迈县金某大拉村民委员会几名村民处转承包后，再行转包给案外人李某11、李某12，地号分别为N26-1、N26-2。 本院认为，本案有以下三个争议焦点：一是原告雷建伟与被告王艳红身份是否适格的问题；二是原、被告之间是房屋买卖合同关系还是土地流转合同关系的问题；三是原、被告口头买卖合同效力及后续问题的处理问题。 关于第一个争议焦点，在证据认证部分，本院已对雷建伟的原告身份予以认可，此处不再赘述。对于王艳红是否是适格被告的问题。首先，王艳红是一个完全行为能力人，虽然王艳红称是受李某12、李某11的委托向被告出售涉案地块和房屋，但是王艳红在与两原告口头协商买卖合同事宜时，并未向两原告出具委托书，且王艳红要求两原告将合同款项直接转入其个人账号，因此两原告有理由相信王艳红是涉案两套房屋的所有权人，根据合同相对性原则，两原告将王艳红列为本案被告是正确的，因此本院认为王艳红是本案的适格被告。被告王艳红在承担相关责任后，如认为与他人有关，可另行起诉。另外，关于被告称雷建洲是实际的买方之一、申请追加雷建洲为本案第三人的问题，因被告并未提交证据对此予以证明，从原告提交的证据也无法看出本案与雷建洲的关联性，因此本院对被告要求追加雷建洲为本案第三人的请求不予准许。 关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告主张其与被告之间是房屋买卖合同关系，而被告抗辩称是土地经营权流转合同关系，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同”的规定，如果原、被告之间是土地经营权流转合同关系，则双方应当签订书面合同，但被告未能提供土地承包经营权流转书面合同。被告未提交足够的证据证明其与被告之间的土地经营权流转合同，因此对于被告的抗辩不予认可，本院认定原、被告之间是房屋买卖合同关系。 关于第三个争议焦点，涉案房屋已被澄迈县金某人民政府确认是违章建筑且已被拆除，《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条规定：“受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。”根据被告提交的证据，如果事实如被告所说，在被告和原告之间存在的是土地经营权的流转关系，那么根据该条规定，被告不得改变流转土地的农业用途，但是被告在未取得建设规划许可证的的情况下，擅自在农业用地上建设建筑面积高达200平方米的两层建筑，且在明知该建筑系违法建筑的情况下又转让给两原告；两原告自称在与被告达成口头房屋买卖协议时，不知道涉案房屋系违建，本院对其所称不予采信。原告所购买的涉案房屋，明显不属于一般意义的商品房，其地处澄迈县金某大拉村，周围均是林地，按照一般生活常识，人们在购买房屋时，不可能既不询问房屋所在土地的权属问题，亦不查询房屋权属情况，在不签署任何书面协议的情况下即将高达数百万元的款项支付给对方，因此，对于房屋买卖合同的无效，原告自身也存在一定的过错。综上，原、被告双方在均知涉案房屋系违章建筑的情况下，试图以合法的土地经营权流转关系掩盖对违章建筑的买卖合同关系，原、被告双方在原承包人的农业用地上违规建房并买卖的行为既损害了原承包人的利益，又扰乱了土地市场和房地产市场秩序，因此对于原、被告之间的房屋买卖合同，因其违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，应认定为无效。 关于确认合同无效后的后续问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条规定，被告应当向原告返还因口头房屋买卖合同取得的248万元购房款。因双方均有过错，对于因该合同对双方造成的损失，应由双方各自承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告雷建红、雷建伟与被告王艳红于2018年2月达成的口头房屋买卖合同无效； 二、被告王艳红在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雷建红、雷建伟返还购房款248万元。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第二百五十三条(javascript:SLC(98761,229))之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26640元，减半收取13320元，由被告王艳红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 侯芝萍 二〇一八年十一月二十七日 法官助理 符史榜 书 记 员 邢益凯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 土地承包经营权流转合同一般包括以下条款： （一）双方当事人的姓名、住所； （二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级； （三）流转的期限和起止日期； （四）流转土地的用途； （五）双方当事人的权利和义务； （六）流转价款及支付方式； （七）违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。