贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1599号原告：吴小珠，女，1980年3月26日出生，侗族，住址贵州省黎平县。委托代理人：杨绍霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。被告：楚国城旅游开发有限公司（以下简称楚国城旅开公司）。统一社会信用代码：914208227476674281。地址：荆门市沙洋县纪山镇（207国道西侧）。法定代表人：彭章龙，男，公司董事长。被告：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司（以下简称楚国城旅开公司黎平房开公司）。统一社会信用代码：91522631780162712G。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。负责人：彭章龙，男，该公司总经理。委托代理人：杨庆，男，1987年2月18日出生，汉族，住址湖北省荆门市东宝区。系该公司职工。原告吴小珠诉被告楚国城旅开公司、楚国城旅开公司黎平房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人杨绍霞、被告楚国城旅开公司黎平房开公司委托代理人杨庆到庭参加诉讼，被告楚国城旅开公司经本院传票传唤无正当理由未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小珠向本院提出的诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书；2、判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金37575.04元(按已交房款221260元×6.18%/年÷365天×1003天=37575.04元,该违约金暂从2015年12月29日起算至2018年9月27日止合计1003天)，此后自2018年9月27日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止。3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建造的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，该套商品房建筑面积为79.59㎡，房屋总价款为221260元。该合同第二十条第二项、第三项约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，被告也承诺于2015年12月28前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期(超30日)不办理交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后原告即已经付清了全部购房款给被告，被告也已经交付房屋给原告。但交付的房屋没有任何验收合格手续，并没有达到交付条件，且至今也未能按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关材料，造成原告至今未能取得该房屋的不动产权证书，显然被告的行为已经严重违约，应当按合同约定承担违约贵任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定特提起诉讼，请依法立案审理并请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：1、身份证复印件，证明原告的个人基本情况及诉讼主体资格。2、商品房买卖合同及附件，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的港澳新区商品房，合同约定了双方的权利义务，进行了《商品房买卖合同》的备案登记，但被告严重违反了合同第二十条等条款的相关规定，被告应按合同约定继续全面履行合同义务将房屋完善验收合格协助原告办理不动产权并按约定承担违约金。3、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件，证明原告在建设银行黎平支行按揭贷款150000元已全部用于支付被告的购房款的事实。4、收据、个人贷款支付凭证、发票复印件，证明原告已付清全部购房款221260元并交付了物业费等其他相关费用的事实。被告楚国城旅开公司黎平房开公司辩称：1、我公司认为原告提出的诉讼请求按照法律规定已经超过了诉讼时效；2、我公司已经将原告起诉的C1幢办理不动产权证书的相关文书交付给了国土资源局，目前正在加紧办理中；3、我公司没有拖欠相关单位相关费用，只要双方配合，就能够办理不动产权证书。被告楚国城旅开公司黎平房开公司在举证期限内没有向本院提交证据。被告楚国城旅开公司未有到庭参加诉讼，亦未答辩、提交证据。经审理查明：2015年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建造的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，该套商品房建筑面积为79.59㎡，房屋总价款为221260元。合同第二十条条约定被告承诺于2015年12月28日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过30日内不办理交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金。合同签订后原告已按约定交清了全部房款，但至今被告未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。因此原告认为被告已经违反双方签订合同的约定，要求被告承担违约责任，遂起诉至法院。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原告吴小珠与被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书的请求，本院予以支持。被告称造成逾期办证是由于政府不兑现承诺，导致被告的资金不足造成的，出卖人不承担责任的辩解意见，其理由不充分，本院不予采纳。合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其计算方式符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，只要违约事实继续存在，每一天就会产生一个新的债权，而产生的每一个新债权，适用诉讼时效的起算点是以新债权产生的时间点起算。故原告起诉请求支付2015年12月29日至2018年9月27日期间的违约金，在2017年10月1日《民法总则》施行时，诉讼时效期间已届满《民法通则》规定2年的部分，不应支持，即对2015年9月30日以前的违约金因已超时效，不受法律保护。对2015年10月1日以后发生的违约金，因《民法总则》已施行，诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定2年的这部分违约金适用《民法总则》规定的3年诉讼时效期间。原告于2018年9月29日起诉，没有超过3年诉讼时效期间，故对此期间的违约金应予支持。原告请求逾期办证违约金为按已交房款221260元，按年利率6.18%计算，自2015年12月29日起算至2018年9月27日止合计1003天，违约金为：221260元×6.18%/年÷365天×1003天=37575元,2018年9月27日以后的违约金按已交房款年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，原告请求符合法律规定，理由充分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴小珠与被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书。二、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后十五日内支付原告吴小珠逾期办理商品房转移登记相关文书违约金37575元（2018年9月27日以后的违约金按已交房款年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，减半收取370元，由被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  毛恩跃二〇一八年十一月一日书记员  石启云