湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂03民终2021号上诉人（原审被告）：崔正学，男，1961年4月10日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：李晓波,北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：纪昌娥，女，1988年3月14日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：王德军，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审第三人）：十堰市和泽置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路**。法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。上诉人崔正学因与被上诉人纪昌娥、十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初5037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔正学上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人纪昌娥的全部诉讼请求，准许对位于十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号道和天下11幢1-22-5号房屋强制执行。2.一、二审案件受理费由被上诉人纪昌娥负担。事实和理由：1.一审判决书认定纪昌娥2016年1月26日签订认购书，该房产2016年6月8日被法院查封，2017年才提出异议，不排除纪昌娥与和泽公司合伙串通在法院查封房屋后补办手续将时间提前的可能性。2.一审法院适用法律错误。以房抵债不具有物权期待权，不能对抗法院查封，不能适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定。纪昌娥、和泽公司未提交书面答辩意见。纪昌娥向一审法院起诉请求：1、判令不得执行位于十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号道和天下11幢1-22-5号房屋；2、判令纪昌娥对位于十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号道和天下11幢1-22-5号房屋享有所有权；3、案件受理费由崔正学负担。一审法院认定事实：2013年11月26日，和泽公司向纪昌娥借款2000000元。后和泽公司分别于2014年11月17日、2014年12月4日向纪昌娥偿还借款400000元、600000元。2016年1月26日，纪昌娥与和泽公司签订“和泽道和天下”认购书，约定纪昌娥认购和泽公司开发建设的位于十堰市茅箭区人民南路46号道和天下住宅小区11幢1单元2205号房产（该房产面积为118.39㎡），优惠后单价为4600元／㎡，总房款为544594元等。后纪昌娥与和泽公司未签订正式的《商品房买卖合同》。因和泽公司尚欠纪昌娥1000000元借款及部分利息未予偿还，经协商，和泽公司以上述欠款中的544594元抵纪昌娥购买涉案房产的购房款。2016年3月29日，和泽公司向纪昌娥出具了收到关于涉案房产购房款544594元的收据。2016年3月，和泽公司向纪昌娥交付了涉案房产。纪昌娥入住涉案房产，并自2016年3月29日起开始交纳与涉案房产相关的物业费、装修垃圾清运费、燃气初装费、有线电视初装费等费用。2017年11月22日，和泽公司出具《情况说明》，内容为：2016年1月26日，纪昌娥在和泽公司购买道和天下11栋1单元2205号房屋，因和泽公司尚欠纪昌娥借款本金1000000元及部分利息，经双方协商一致，以该款中的544594元作为该房购房款，和泽公司向纪昌娥出具了收款凭证，2016年3月，该房屋已交付，房屋登记过户等手续，因和泽公司相关资料及有关事项未完备，暂未办理。另查明：涉案房产所在的十堰市国用（2012）第0004219号土地使用权（面积9385㎡）分别于2013年10月21日、2015年2月3日被抵押于湖北十堰农村商业银行股份有限公司茅箭支行，抵押面积9103.45㎡。涉案房产已被办理在建工程抵押注销，该抵押注销业务于2016年5月12日被登记于房屋登记薄。和泽公司在销售涉案房产时，已取得十堰市房地产管理局核发的《湖北省商品房预售许可证书》【鄂十房预售字（2013）072号】。崔正学与嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华民间借贷纠纷一案，本院分别于2016年6月3日、2016年6月8日作出（2016）鄂0302民初2174号民事裁定书、（2016）鄂0302民初2174-3号协助执行通知书，并依据上述文书于2016年6月8日在十堰市不动产登记中心查封了和泽公司开发建设的位于十堰市人民南路46号11幢1-22-5号房产等。十堰市中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）鄂03民终1841号民事判决书，判决嘉轩公司偿还崔正学借款本金1100万元及利息，和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华对上述债务承担连带清偿责任等。上述判决书生效后，崔正学向本院申请执行。本院在执行崔正学与嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华民间借贷纠纷一案中，纪昌娥向本院提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行，并解除对房屋的查封。本院于2017年11月3日作出（2017）鄂0302执异210号执行裁定书，裁定驳回纪昌娥的执行异议请求。纪昌娥不服上述裁定，在法定期限内向本院起诉，引起诉讼。一审法院认为：虽然涉案房产所在的土地使用权分别于2013年、2015年被抵押，但和泽公司在销售涉案房产时，已取得十堰市房地产管理局核发的《湖北省商品房预售许可证书》。由于在已经被抵押的土地使用权上开发商品房，在办理商品房预售许可证时，必须经过抵押权人的同意，房地产管理部门才能办理商品房预售许可证。故涉案房产销售行为应当视为已经取得相关抵押权人的同意。况且涉案房产已被办理在建工程抵押注销。崔正学主张和泽公司转让涉案房产的行为无效，本院对此不予支持。虽然在本案中的房屋认购行为之前，纪昌娥与和泽公司之间确实存在借款合同关系，但是纪昌娥与和泽公司通过签订关于涉案房产的认购书，并经双方协商，将部分借款转为已付购房款，双方之间建立了商品房买卖合同关系，上述房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。崔正学主张本案中的涉案房产认购行为无效，本院不予采信。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在涉案房产被查封之前，纪昌娥与和泽公司已经签订关于涉案房产的认购书，该房产认购行为不违反法律法规的强制性规定，应当认定有效。纪昌娥向本院提交了其于2016年3月29日交纳与涉案房产相关的物业费、装修垃圾清运费、燃气初装费、有线电视初装费等费用的收据，该证据能够证明本院于2016年6月8日查封涉案房产之前，纪昌娥已占有涉案房产。通过将部分借款转为已付购房款的方式，纪昌娥向和泽公司付清了认购书约定的涉案房产全部购房款544594元。和泽公司出具的《情况说明》记载：涉案房产尚未被办理登记过户手续的原因是由于和泽公司相关资料及有关事项未完备。涉案房产未能被过户至纪昌娥名下，纪昌娥对此并无过错。综上，纪昌娥就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。纪昌娥请求不得执行涉案房产，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽然纪昌娥与和泽公司之间建立了商品房买卖合同关系，但涉案房产并未被依法登记至纪昌娥名下。在涉案房产未被办理房产登记前，纪昌娥主张对涉案房产享有所有权，缺乏法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、不得执行十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号“道和天下”11幢1-22-5号房产；二、驳回原告纪昌娥的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告崔正学负担。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系纪昌娥主张其对崔正学申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益而提起的执行异议之诉。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因纪昌娥与和泽公司之间存在民间借贷关系，和泽公司无力偿还借款，纪昌娥与和泽公司协商签订涉案房产的认购书，将部分借款转为购房款，双方之间建立了商品房买卖合同关系，房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。崔正学上诉称，不排除纪昌娥与和泽公司合伙串通在法院查封房屋后补办手续将时间提前的可能性。因无证据证实其主张，本院不予采信。纪昌娥向一审法院提交了其于2016年3月29日交纳与涉案房产相关的物业费、装修垃圾清运费、燃气初装费、有线电视初装费等费用的收据，该证据能够证明法院于2016年6月8日查封涉案房产之前，纪昌娥已占有涉案房产。通过将部分借款转为购房款的方式，纪昌娥向和泽公司付清了认购书约定的涉案房产全部购房款544594元。和泽公司出具的《情况说明》记载：涉案房产尚未被办理登记过户手续的原因是由于和泽公司相关资料及有关事项未完备。涉案房产未能被过户至纪昌娥名下，纪昌娥对此并无过错。因此，纪昌娥就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故崔正学的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，崔正学的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人崔正学负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇一八年十一月十六日书记员 江 澜