江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0381民初4589号原告：陈庆玲，女，1957年10月20日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：顾淑君，江苏宝同德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑艳，江苏宝同德律师事务所律师。被告：李晨（曾用名陈晨），女，1985年10月2日出生，居民身份证码320381198510020323,汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：沈菊，新沂市东方法律服务所法律工作者。第三人：中国银行股份有限公司新沂支行，住所地新沂市钟吾路94号。负责人：赵毓敏，该行行长。原告陈庆玲与被告李晨、中国银行股份有限公司新沂支行（以下称中国银行新沂支行）合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月9日公开开庭进行了审理。后因案件争议较大，转为普通程序，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告陈庆玲及其委托诉讼代理人郑艳、顾淑君，被告李晨委托诉讼代理人沈菊到庭参加诉讼。依据原告陈庆玲的申请，本院于2018年6月1日作出（2018）苏0381民初4589号民事裁定，查封了新沂市某小区某室房屋。本案现已审理终结。陈庆玲向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告借被告名义购买新沂市某小区某室房屋（以下称涉案房屋）的行为有效；2.判令被告协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续，将涉案房屋产权登记至原告名下；3.判令涉案房屋归原告所有；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告系母女关系。2011年6月9日，原告借用被告名义与江苏佳乐有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。因需贷款购房，当时原告已经56岁，如以原告的名义购房，贷款年限审批不下来，所以原告才以被告名义购房。购房过程中，被告仅仅配合签字，一切手续均由原告办理，税款、房款均由原告支付；江苏佳乐有限公司亦向原告交付了涉案房屋及相关手续。此后，涉案房屋一直由原告居住至今，房屋按揭贷款也由原告按月向中国银行新沂支行偿还。现原告愿意一次性清偿剩余房屋按揭贷款本息，要求被告协助办理涉案房屋产权过户手续。因被告拒不配合，故提起诉讼。李晨辩称，1.被告曾用名为陈晨，原、被告系母女。自2005年7月起，被告每月将工资取出后，以现金的形式交由原告保管。最初工资不高，被告每月交给原告1000元。自2008年起，被告每月交给原告2000元，节日再另交2000-5000元不等。被告结婚、生子所收取的礼金也交由原告保管，原、被告的生活开支等均由被告支出。因被告的钱都交由原告保管，故购房首付款由原告代为支付。贷款手续办好后，被告每月至少交给原告3000元，由原告代为偿还房贷。2.被告认为，涉案房屋购房合同、按揭贷款合同均系被告自行签订，按揭贷款的债务人也是被告，而非原告。房屋所有权人应以购房合同中的买受人确定，不应以交款人确定。故无论购房款是谁交付，无论原、被告之间是赠与关系，还是代付关系，涉案房屋均应归被告所有。3.涉案房屋装修完成后，被告一直在房中居住，被告结婚、生子都是在涉案房屋内。因原、被告经常发生争吵，为了避免给孩子造成不利影响，被告无奈搬出涉案房屋。综上，原、被告之间不存在借名买房关系，被告不同意将涉案房屋过户至原告名下。中国银行新沂支行未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案件事实认定如下：2011年6月9日，被告用陈晨的名字与江苏佳乐有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号为XY*****）并办理了备案登记，合同约定：由江苏佳乐有限公司将涉案房屋出售给陈晨，房屋建筑面积为110.47㎡，总价款546376元，其中签订合同时支付总价款的30%，余款于本合同签订后三十日内向银行贷款支付。2011年9月1日，被告用陈晨的名字与中国银行新沂支行签订了《个人一手住房贷款合同》，办理了涉案房屋按揭贷款，贷款金额380000元，贷款期限共30年/360个月。2014年8月25日，江苏佳乐有限公司完成了对涉案房屋产权的初始登记。涉案房屋一直由原告居住使用至今。另查明，涉案房屋首付款系由原告向江苏佳乐有限公司支付，房屋按揭贷款亦由原告按月向中国银行新沂支行偿还。被告认可涉案房屋首付款及按揭贷款是由原告经手支付，但辩称所付款项均是由其以现金形式先交付给原告，再由原告代为支付；原告对被告的该抗辩主张不予认可，被告亦未提供证据证实其向原告交付了款项。庭审中，原告为证明其以被告名义购房的情况，申请证人陈某（陈庆玲弟弟）出庭作证。陈某称，购买涉案房屋时，因原告年龄大，贷款不方便，就用了陈晨的名字购房。被告对陈某的该证言不予认可。原告为证明其实际占有使用涉案房屋并支付物业费、电费、燃气费的情况，提交了相应的物业费、电费、燃气费票据。被告对该票据的真实性无异议，但辩称票据载明的户名为陈晨，应认定实际交款人被告。原告为证明被告无经济能力购房，提供了其于2011年至2013年间为被告偿还车贷的银行还款凭证。被告认为，该还款凭证与本案无关，原告代其偿还车贷属于赠与行为。被告为证明其有购房能力及工资发放后交由原告保管的主张，提供了其2010年2月至2016年10月的工资卡银行交易记录。原告质证认为：该证据仅能证明被告的工资发放情况，不能证明被告将工资交付给原告，由原告代为偿还按揭贷款；原告已于2004年结婚成家，其称将工资交给原告，与常理不符；如涉案房屋是被告购买，被告没有必要将钱取出来交给原告，再由原告偿还按揭贷款。本院认为：实践中，借名买房的发生通常是因为实际购房人由于受限购、限贷政策影响，自身不符合购房或贷款的条件，或者出于转移财产等目的，借用他人名义办理购房及按揭贷款手续，但购房出资及房屋权益均由实际购房人享有。因借名买房关系通常发生在家人及亲朋之间，往往出于信任关系而未签订书面协议。故在发生纠纷的情况下，应结合借名买房的原因、购房款支付、房屋占有使用情况等因素综合判断争议双方之间是否存在借名买房关系。具体到本案中，从借名买房的原因看，涉案房屋按揭贷款年限为30年，购房时，原告已满54周岁，受银行个人住房贷款申请条件的限制，原告以自己名义客观上无法办理年限为30年的住房贷款，故原告关于因贷款原因而以被告名义购房的主张，符合其自身实际情况。从购房合同的履行情况看，原告支付了购房首付款，并实际占有使用涉案房屋至今。从房屋按揭贷款的负担情况看，按揭贷款实际系由原告按月向中国银行新沂支行偿还。被告辩称涉案房屋首付款及按揭贷款均由其每月先以现金的形式交给原告，再由原告代为偿还；原告对此不予认可，被告亦未提供充分的证据证实其抗辩主张。故本院对被告的该抗辩意见，不予采信。综上，原告提交的证据足以证明其与被告之间存在借名买房关系，原告应为涉案房屋的实际权益人，双方之间由此成立借名买房的合同关系。因原、被告之间形成的借名买房合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害第三人利益，应认定双方之间的借名买房合同合法有效。原告作为涉案房屋实际购房人，基于其与被告之间的借名买房关系，有权请求被告协助其办理涉案房屋产权转移登记手续。鉴于，被告与中国银行新沂支行就涉案房屋订立了住房贷款合同。在原、被告双方内部而言，原告系实际购房人，被告仅系出名人，涉案房屋按揭贷款实际应由原告负担。现原告要求由其一次性向中国银行新沂支行清偿涉案房屋剩余全部按揭贷款本息，再由被告协助其办理涉案房屋产权转移登记的请求，符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋尚未办理产权登记，原告基于其与被告之间的借名买房关系，仅享有要求被告协助其办理产权转移登记的请求。在未办理房屋所有权转移登记手续前，原告依法对涉案房屋并不享有所有权。故对原告要求确认涉案房屋归其所有的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈庆玲与被告李晨之间形成的关于新沂市某小区某室的借名买房合同有效；二、原告陈庆玲应于本判决发生法律效力之日起二十日内向第三人中国银行股份有限公司新沂支行偿还新沂市某小区某室房屋的剩余全部按揭贷款本息；三、被告李晨应于原告陈庆玲还清上述按揭贷款本息后十日内协助原告陈庆玲办理新沂市某小区某室房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋不动产权转移登记至原告陈庆玲名下；四、驳回原告陈庆玲的其他诉讼请求。案件受理费80元、保全费1520元，合计1600元，由原告陈庆玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵方方人民陪审员  周依青人民陪审员  徐安国二〇一八年十一月二十八日书 记 员  樊 帆