济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初3133号 原告：山东伟昌贸易有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112560798727C。 法定代表人：王嘉伟，总经理。 委托诉讼代理人:任俊鹏，男，该公司职工，1970年4月10日出生，汉族，住济南市。 被告：山东中宏路桥建设有限公司，住山东省烟台市，统一社会信用代码91370600165003832N。 法定代表人：吕剑，总经理。 被告：山东中宏路桥建设有限公司济南分公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370103798895156L。 法定代表人：吴炜骏，总经理。 被告：蒋宏刚，男，1971年4月28日出生，汉族，住浙江省东阳市。 三被告共同委托诉讼代理人:解卓飞，山东林果律师事务所律师。 原告山东伟昌贸易有限公司（以下简称伟昌公司）与被告山东中宏路桥建设有限公司（以下简称中宏公司）、被告山东中宏路桥建设有限公司济南分公司（以下简称中宏济南分公司）、被告蒋宏刚买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案，适用普通程序，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任俊鹏、三被告的共同委托诉讼代理人解卓飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告签订的《协议书》；2、判令被告中宏公司、被告中宏济南分公司支付欠原告钢材款6863040.00元；3、判令被告蒋宏刚承担连带担保责任；4、诉讼费用由被告承担。 原告陈述的事实与理由：2016年5月1日，被告中宏济南分公司就拖欠原告钢材款一事达成顶账协议，将其中的6863040元欠款，约定用济南东方新天地花园的三套商品房折抵。并由被告蒋宏刚自愿提供担保。协议履行时，原告前往房管局办理产权登记事宜时，被登记机关告知该三套房产没有商品房预售许可证，无法办理网签及权属登记事宜。原告于2018年5月5日向本案所有被告发出《解除以房抵款协议书通知》，要求被告前来办理支付所欠货款及退房手续，未果。被告中宏济南分公司是被告中宏公司的分公司，被告中宏公司应当对被告中宏济南分公司的债务承担共同偿还责任。 被告中宏济南分公司辩称：1、2016年5月1日《协议书》已经履行完毕，该协议书已经因履行完毕而终止，原告第一项诉讼请求依法应予驳回。中宏济南分公司与原告的以房抵债协议书已经履行完毕，原告在2017年1月25日向答辩人中宏济南分公司出具的《保证书》明确作出陈述：“中宏济南分公司一次性向保证人（即原告）支付1700万元欠款后，再无经济纠纷”，证明截至2017年1月25日双方再无任何经济纠纷，现原告起诉中宏济南分公司支付钢材款无事实依据和法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。 2、被告中宏济南分公司抵顶的济南东方新天地花园商品房原告已经接受并使用，原告对抵顶房屋的状况是明知的。原告在2016年5月1日出具承诺书，明确对抵顶的涉案房屋的现状充分了解，并且同意抵顶中宏公司欠原告的钢材款，其产生的一切法律责任由原告公司承担，其诉讼请求依法应予驳回。 3、原告2016年5月1日接受中宏济南分公司的抵顶房屋后，其已指定王嘉伟作为购房人与开发商签订购房合同，因购房合同产生的纠纷与我公司无关。原告指定的王嘉伟签订购房合同后，其与我公司之间的以房抵债协议履行完毕而终止，至于房屋买卖合同约定的产权登记事项等，属于原告指定的王嘉伟与开发商济南大南方房地产开发有限公司之间的合同纠纷，与我公司无关。 被告中宏公司辩称：中宏济南分公司的答辩意见予以认可。中宏公司与原告之间无任何经济纠纷。根据原告2017年1月25日向中宏济南分公司出具的保证书明确载明再无经济纠纷，故其基于中宏公司系总公司的关系而要求承担连带偿还责任，无法律依据，对其诉讼请求依法应予驳回。 被告蒋宏刚辩称：1、蒋宏刚的担保责任已因2016年5月1日《协议书》的履行完毕而自然免除。该《协议书》系中宏济南分公司与原告之间就房屋抵顶债务事宜达成的一致，因抵顶的部分房屋在蒋宏刚名下，蒋宏刚对该以房抵债行为提供担保，确保以房抵债交易的完成。现该《协议书》约定的以房抵债的交易行为已经履行完毕，蒋宏刚也已经将其名下的位于济南市东方新天地花园的房屋按照原告与中宏济南分公司的要求，办理至原告指定的王嘉伟名下，2016年5月1日王嘉伟亦与开发商签订购房协议书，故2016年5月1日以房抵债《协议书》已经履行完毕，蒋宏刚作为担保人的担保责任已因主合同的履行完毕而不复存在。2、原告要求蒋宏刚对钢材款承担连带清偿责任无事实依据和法律依据。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、2014年4月15日原告与被告中宏济南分公司签订的《钢材供应合同》1份；2、2015年3月31日原告与被告分公司签订《钢材供应补充合同》1份；3、2016年5月1日原告与被告中宏济南分公司签订的《顶账协议书》1份；4、2016年5月31日原告与被告中宏济南分公司签订的《抵房协议》复印件3份；5、2018年5月5日由原告向三被告发出《解除以房抵款协议书通知》及邮局回执各3份。 三被告围绕答辩意见提交如下证据：1、2017年1月25日原告与被告中宏济南分公司签订的和解协议1份；2、2017年1月25日原告向被告中宏济南分公司出具的保证书1份；3、2017年2月7日制作的（2016）鲁0105民初5053号民事裁定书1份；4、2016年5月1日原告向被告中宏公司出具的承诺函及收款收据1份。 本院组织当事人对上述证据进行了质证。三被告对原告提交的全部证据的真实性均无异议。原告对三被告提交的全部证据的真实性均无异议。 本案在诉讼期间，原告申请本院对涉案的三套房屋是否办理商品房预售许可证进行调查。本院于2018年6月6日到济南市城乡建设委员会进行了调查。当日，济南市城乡建设委员会出具了情况说明1份，写明：“经核实，济南大南方房地产开发有限公司开发建设的位于经四路以北、槐村街以东的东方新天地花园项目3号楼，截止2018年6月6日9时，未办理商品房预售许可。” 上述查证证据经庭审质证，原、被告均无异议。 对上述当事人无争议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月15日原告与被告中宏济南分公司签订《钢材供应合同》1份，约定由原告向该被告供应钢材。合同履行期间，被告中宏济南分公司收到原告提供的钢材后仅支付部分货款。2016年5月1日原告与被告中宏济南分公司进行了对账，并签订了以房抵款协议书1份，约定被告用房屋抵顶全部欠款。协议中原告作为乙方，中宏济南分公司作为甲方，蒋宏刚作为担保方，荣成泰和房地产开发公司作为担保方。协议第一条写明：“甲方欠乙方钢材款及违约金总计26532801.00元，依甲方名下的济南经四路东方新天地花园的4套商铺和荣成上城国际项目39套住宅折抵（济南东方新天地4套商铺明细和位于荣成上城国际39套住宅明细详见附件1，附件1总价合计26250612.11），差额282189.00山东伟昌贸易公司让利甲方。”甲方、乙方、担保方均在协议书盖章或签名。述协议签订后，中宏济南分公司将东方新天地花园3套房屋作价6863040元抵顶给原告，并实际交付。上述3套房屋系济南大南方房地产开发有限公司开发建设的商品房，是该公司因债务原因交付给中宏济南分公司占用的。原告在被告中宏济南分公司交付房屋后，分别以公司法定代表人王嘉伟的名义与济南大南方房地产开发有限公司签订了3份房屋买卖合同。 被告中宏济南分公司未能履行上述协议约定的荣成上城国际39套房屋的抵顶事项，原告于2016年9月6日向本院起诉，要求中宏公司、中宏济南分公司、蒋宏刚支付抵房款6863040元之外的欠款。该案在诉讼期间双方当事人自行和解，并于2017年1月25日签订了和解协议书，被告按协议约定支付给原告欠款1700万元。原告向本院撤回起诉，本院2017年2月7日出具（2016）鲁0105民初5053号民事裁定书准予原告撤诉。 原告因被告抵款的3套房屋没有办理商品房预售许可证，无法进行产权登记，于2018年5月5日向三被告发出《解除以房抵款协议书通知》1份，写明：“贵公司与我公司于2016年5月1日签订《协议书》约定用济南市经四路东方新天地花园3号楼2单元101室、103室、105室折抵所欠我公司货款。（该份协议有荣成泰和房地产开发有限公司和蒋宏刚提供担保）因上述房屋无法办理产权登记手续，给我公司造成了经济损失。现我公司向贵公司提出解除以房抵款协议书，望贵公司在收到本通知7日内联系我公司办理支付所欠货款6863040元及办理相关退房手续。”三被告收到上述通知后，均表示拒绝。 本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）……（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十七条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。”《商品房销售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行预售许可制度。”被告中宏济南分公司抵顶给原告的3套房屋未办理商品房预售许可证，根据上述规定不能作为商品房进行买卖或抵顶欠款。故原告与被告中宏济南分公司、被告蒋宏刚于2016年5月1日签订的抵款协议书中涉及用东方新天地花园房屋抵款的约定应属无效。该协议约定用其他房屋抵款的条款被告没有履行，欠款问题已通过诉讼另行协商解决。原告要求解除上述抵款协议书，于法有据，本院予以支持。原告以其法定代表人王嘉伟的名义与济南大南方房地产开发有限公司签订的3份房屋买卖合同，亦属无效合同。被告中宏济南分公司用东方新天地花园的3套房屋抵顶货款6863040元，在抵款协议解除后，应将该欠款支付给原告，原告亦应将该房屋退还给该被告。被告蒋宏刚在协议中作为担保方为被告中宏济南分公司承担担保责任，故原告要求被告蒋宏刚对欠款承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告中宏济南分公司系被告中宏公司开办的不具备企业法人资格的分支机构，原告要求被告中宏公司支付欠款6863040元，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决如下： 一、解除原告山东伟昌贸易有限公司与被告山东中宏路桥建设有限公司济南分公司、被告蒋宏刚、案外人荣成泰和房地产开发公司于2015年5月1日签订的《协议书》； 二、被告山东中宏路桥建设有限公司济南分公司、被告山东中宏路桥建设有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东伟昌贸易有限公司货款6863040元； 三、被告蒋宏刚对被告山东中宏路桥建设有限公司济南分公司、被告山东中宏路桥建设有限公司的上述欠款承担连带清偿责任； 四、原告山东伟昌贸易有限公司在收到三被告支付的货款6863040元后10日内，将东方新天地花园小区3套房屋退还给被告山东中宏路桥建设有限公司济南分公司。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费59840元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  曲洪涛 人民陪审员  林常云 人民陪审员  蔡建红 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  闫泽华