湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2018）鄂0984民初2722号原告：汉川市城镇建设综合开发总公司。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处祥和花园。法定代表人：叶方针，系公司总经理。委托诉讼代理人：胡某，男，1964年10月7日生，汉族，汉川市人，住湖北省汉川市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：程思培，系湖北谛益律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：陈某，男，1981年9月29日生，汉族，汉川市人，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：刘东升，系湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告汉川市城镇建设综合开发总公司（以下简称开发公司）诉被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年８月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人和被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿所欠原告购房款人民币318431元。事实和理由：原告之文化世纪城项目部与被告于2014年口头约定：原告将其开发的位于汉川市仙女山街道办事处文化世纪城××楼××单元××室房屋（建筑面积107.29平方米），以3900元/平方米的价格出售给被告，总价款合计418431元。原告之文化世纪城项目部于2014年11月25日收到被告支付的10万元首付款后，将房屋交给被告。但被告一直以各种理由拒付余欠的318431元购房款。原告认为，双方已形成事实的房屋买卖合同关系，被告拖欠购房款不付，应依法承担相应民事责任。为此，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告辩称：1、本案案由不应当是商品房买卖合同纠纷，而是一个以劳务支付房屋价款的抵付了房屋的一个纠纷；2、劳务抵偿房屋价款的双方当事人也不是本案的原告与被告，双方当事人应当是城镇开发总公司文化世纪城项目部的负责人胡某和被告的父亲陈某1，因此本人代理人认为本案的原告、被告不是适格的主体，本案不能成立，由于主体、客体都不符合法律的要件：一是作为商品房买卖合同纠纷，是对于价值很大的地产，法律规定是不能口头达成协议，必须要有合同，双方没有合同；二是原告说是商品房买卖合同纠纷的证据，2014.10.25收据，叫购房款，今收到陈某的购房款10万元，这个收据没有加盖汉川市城镇开发总公司的公章，这就说明这个钱是胡某个人收的，这个钱也没有说是首付款等，这就符合陈某父亲与胡某个人预算的劳务价值，胡某将这个房子给了陈某父亲，并支付了10万元胡某，等于这个房子的等价；这个房子是胡某基于之前2017年4月向人民法院提起了诉讼，原告就是以汉川市城镇建设开发总公司文化世纪城项目部的名义，胡某是项目部的负责人，起诉过，这就说明胡某就是这个事情的主体，文化世纪城开发工作，在2017起诉状中说明这个世纪城项目的开发商在项目中独立核算，可以独立承担民事权利和义务，就是说这个房屋以劳务报酬抵偿房款，胡某可以自付盈亏，可以独立承担民事权利与义务；陈某实际上收条中写的名字是陈某，但是胡某不会无缘无故把这个房子给陈某并给了钥匙，是因为陈某的父亲陈某1是建筑预决算的工程师，其中在设计文化世纪城项目开始的时候，胡某就委托陈某1对项目进行预决算的工作，陈某1还带领两个儿子把胡某整个项目都预结算了，胡某就说给两套房子他作为报酬，另外一个房子给10万元，西湖名都项目也是陈某1做了前期的预决算工作，虽然后来没有实施，但是正因为如此，后来陈某只给了10万元胡某，胡某就把钥匙给陈某了，说明这个口头协议已经已经完成，收据也并没有说明是首付款等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以认可并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：１、原告提交的证据一、二，原告的营业执照和“六证”、被告的身份证，被告对其真实性无异议，关联性有异议，认为所争议的双方主体是胡某、陈某1，而不是本案的原、被告。经庭审核实，本案所涉房屋的开发人是原告开发公司，胡某是该项目的负责人；支付涉案房屋购房款的主体是被告陈某。案外人胡某在负责该项目施工期间，曾聘请陈某的父亲陈某1进行工程预决算工作，并欠工资未结清，属另一法律关系。因此，对该两份证据的证明力，本院予以采信。2、原告提交的证据三、收据，被告异议认为陈某1以陈某名义于2014年10月份交房款10万元属实，但收据的收款人不是原告，是文化世纪城项目部，名称为文化世纪城二期收款收据，没有加盖公司印章，是项目部收的，实质上是胡某收的；并且不能说明合同成立，因为合同的基本要素如支付方式、期限、违约责任等信息均没有；仅有一份收据，没有写是首付款、预付款等。经庭审核实，该份收据的主要内容为：汉川市城镇建设综合开发总公司文化世纪城二期收款收据，000591号，今收到陈某购房款（小写￥：100000元）人民币大定：壹拾万元整，系付：T3-2-32-01购房款；并加盖了开发公司的印章。据此，对被告向原告支付购房款10万元的事实，本院予以采信。本案合同是否成立，应结合其他证据依法酌定。4、原告提交的证据四、物业费收据，被告对其真实性无异议，认为正好说明陈某入住该房屋后，交了物业费；没有说再交购房款，过了两、三年原告才第一次提取诉讼，实际上认可了被告住房的合理合法性。经庭审核实，该份证据显示，2015年9月至2017年8月，被告入住涉案房屋后按相关要求支付了物业费用。据此，对该份证据的证明力，本院予以采信。5、原告提交的证据五、诉争房屋备案价格，被告异议认为双方之间未约定具体价格，只能说明胡某抵偿陈某1的工资报酬后还欠10万元。经庭审核实，该份证据文化世纪城二期3A栋住宅销售价位表（二单元）是在汉川市价格监督检查分局的备案价格。对该份证据的证明力，应结合其他证据综合认定。6、原告提交的证据六、同类房屋的《商品房买卖合同》及收款收据，被告异议认为与本案无关联性，不予质证。经庭审核实，该份证据是原告出售的与诉争房屋同楼层的3201、3203号房屋的出售价格为4459.6元/平方米、4301.48元/平方米，讼争房屋成交价格低于此价格。对该份证据的证明力，应结合其他证据综合认定。7、被告提交的证据一、三，陈某1的建筑资格证书、陈某1与胡某负责的西湖名都项目的部分图纸，原告对其证明目的有异议，认为即使有这个证书不能证明陈某1曾受谁聘请、胡某曾口头承诺以工资抵偿房款的事实等。经庭审核实，陈某1和胡某不是本案的当事人，如果之间存在劳务关系或拖欠工资等情况可另行主张。8、被告提交的证据二、建筑工程造价收费标准文件，原告异议认为不属于证据，该文件是整体咨询服务价格，不能证明胡某欠被告父亲的钱以及多少钱。经庭审核实，该两份文件分别是鄂价工服规（2011）23号省物价局省住建厅关于调整工程造价咨询服务收费标准的通知和湖北省建设工程造价咨询服务收费标准。因与本案无直接关联，因此，对该份证据的证明力，本院不予采信。对双方无争议的被告已向原告支付购房款10万元；原告已将涉案房屋交付给被告居住等事实，本院予以认可。对双方有争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告在位于汉川市文化世纪城进行第二期开发时，指定胡某负责工程实际施工；期间胡某曾聘请被告的父亲陈某1进行工程预、决算工作，并且尚欠部分劳务费用未预结清。2014年被告因要结婚需要购房居住，陈某1遂找胡某商议要求购房；考虑到陈某1在公司工作并欠其劳务报酬的实际情况，经胡某报公司同意，口头约定将涉案房屋卖给被告；被告于2014年向原告的项目部交付房款10万元，并领取钥匙后进行了装修，居住至今。但对超出部分的购房款是用陈某1的劳务报酬已抵偿完毕或是由被告继续支付，双方说法不一。原告为追回下欠购房款曾于2017年起诉到本院，经本院准许撤回起诉后，再次诉至本院。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案为商品房买卖合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，原告是具有开发资质的企业，涉案房屋是其开发的，出售商品房符合相关法律规定。被告认为是以劳务报酬支付房屋价款纠纷，因其提交的证据不能足以证明该事实。据此，对被告的辩称意见本院依法不予采纳。因胡某系原告委派的涉案房屋开发地的实际负责人，胡某按原告的指示，将房屋以优惠价格卖给被告，不违反法律规定；虽然该商品房买卖没有签订书面合同，但已按合同的实质要件支付了部分购房款，进行了交付，且被告进行装修后于2015年已实际居住至今。因而该商品房买卖合同成立且生效，双方均应依照合同的约定或法律的规定全面履行义务。原告主张被告购买原告的房屋共计房款418431元，已支付10万元，下欠购房款318431元未予清偿，庭审中有其提交的营业执照、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、收据和备案价目表、销售合同等证据相互印证，本院予以支持。被告辩称以被告的父亲陈某1的劳务报酬抵偿完毕，不欠原告的购房款，其提交的证据不能足以证明该事实，本院依法不予采纳。关于陈某1受胡某聘请进行预决算，尚欠劳务报酬问题，属另一法律关系，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈某于本判决生效之日起五日内向原告汉川市城镇建设综合开发总公司支付下欠的购房款318431元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元，由被告陈某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  黄生陆二〇一八年十一月十三日书记员  潘颖星附1：原告提交的证据和证明目的如下：证据一、原告的《营业执照》复印件及其文化世纪城项目的“五证”，拟证明原告的资质和主体资格；证据二、被告身份证复印件，拟证明被告的基本信息符合主体资格；证据三、原告收取被告购买T3-2-32-01商品房首期购房款10万元的《收据》，拟证明被告向原告购买了T3-2-32-01商品房，但仅支付首付购房款10万元；证据四、收取被告2015年9月-2017-8月物业费的《收据》，拟证明被告于2015年9月即已入住T3-3-32-01房；证据五、诉争房屋备案价格，拟证明诉争房屋的备案价格为人民币4968元/㎡，诉争房屋约定价低于此价；证据六、同类房屋的《商品房买卖合同》及收款《收据》，拟证明与诉争房屋同类的商品房的销售价格分别为4459.60元/㎡、4301.48元/㎡，诉争房屋约定价低于此价。附2：被告提交的证据和证明目的如下：证据一、陈某1建筑资格证书，拟证明被告父亲陈某1具有建筑预结算的资质，并且受聘于胡某负责的西湖名都、后来的世纪文化城项目预结算规划。胡某也认可也陈某1跟他做事，胡某说给付了工资的，但是没有给过工资；证据二、建筑工程造价收费标准文件，拟证明所提供的劳动是要收费的，是搞工程的预结算；证据三、前期陈某1与胡某负责的西湖名都项目的部门图纸，拟证明这个项目虽然后期没有产生，但是陈某1的劳务是存在的，没有给付报酬，世纪文化城的是胡某控制，我们拿不出来。附3:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的金额支付价款。对价款没有约定或者约定不明的，适用本法第六十一条、第六十二条第二款的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当及时作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。