广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初24330号原告：广东中汽南方汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王木清，执行董事。委托代理人：魏志航，系该司职员。被告：广东飞特迈实业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：刘振业，总经理。委托代理人：方永源，系广东合盛律师事务所律师。原告广东中汽南方汽车销售服务有限公司（以下简称“中汽公司”）诉被告广东飞特迈实业投资有限公司（以下简称“飞特迈公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中汽公司的委托代理人魏志航，被告飞特迈公司的委托代理人方永源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中汽公司诉称：2011年7月15日原告与被告签订了《租赁合同》，原告根据该合同承租被告位于广州市天河区天河东路168号石牌酒店停车场首层部分及二层全层做汽车展销厅使用。根据《租赁合同》第五条第一款“在租赁物业移交清单签署之日起5日内，乙方应凭甲方开具的履约保证金收据一次性向甲方交纳履约保证金600000元……”同时该条第二款还约定“履约保证金为乙方全面妥善履行在本合同项下约定的义务提供担保，如乙方在合同履行过程中出现违约行为，上述履约保证金取得乙方书面同意后可用于支付与违约责任对应的违约金。若乙方无违约，则在合同期满后10日内，甲方向乙方返还全部履约保证金款项（不计息）”，现双方签署的《租赁合同》已经在（2016）粤0106民初19204号判决认定在原、被告双方在合同履行过程中均存在违约的情形下于2017年3月8日终止，原告认为在此情形下，被告应按合同约定退还上述履约保证金，但合同终止至今被告一直未退还原告履约保证金600000元。根据《租赁合同》第四条第3款的约定“甲方在收到乙方当月租金后，于当月10日前向乙方等额开具租金发票”，但被告在原告按时支付了2016年7月、8月租金后至今一直未按约定向原告开具发票。原、被告双方签署的《租赁合同》在“原被告双方在履行过程中均存在违约且被告先行违约”的情形下终止，原告已向被告支付了合同终止前的合理房屋租金，也即本质上被告并未因此遭受任何经济损失，被告应向原告返还全部履约保证金。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告退还原告支付的《房屋租赁合同》履约保证金600000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告飞特迈公司答辩称：原告在合同履行过程中存在诸多违约行为。合同履行过程中，原告一直拒绝交纳管理费，经被告多次催促也拒绝交纳。2016年8月份，原告拖欠支付租金及管理费情况下，单方撤场，并拒绝支付租金及管理费，经被告委托律师发出律师函等方式催促后，原告还是以多种理由拒绝交纳。在被告起诉要求原告支付租金及管理费后，原告提起反诉，向法院主张解除合同，期间又因未按时交纳诉讼费而撤回反诉。在原告拒绝支付租金的情况下，经法院协调，双方提前解除了租赁合同，但该合同的解除是原告一直违约的情况下所造成的。可见，该合同履行过程中，原告存在违约的情况下，还单方要求解除合同。在本案原告拒交租金及管理费情况下，曾两次向法院提起诉讼，第一次诉讼为关于2016年9月4日至2017年1月3日的租金及管理费，经法院确认判决后，经过一、二审，原告仍拒绝支付，需被告向法院申请强制执行才获得相应的款项。第二次起诉为关于2017年1月4日至3月8日期间的租金、2016年12月5日至2017年3月8日期间的管理费，在法院判决确定本案原告应支付款项的情况下，本案原告后又提起上诉。上述诉讼开庭期间，本案原告因不到庭参加开庭审理，被中院裁定撤诉处理。原告现起诉的相关款项，原告依旧未向被告支付相应租金及管理费。在原告存在诸多违约行为的情况下，于法于情，被告都应该没收原告的保证金，因为原告的违约行为已给被告造成损失，包括不限于保全费、律师费、重新招租的中介费及空租期间的租金损失，即使没收原告的保证金，也不能弥补被告的损失。合同约定被告在原告违约的情况下有权没收保证金。合同第十条第8款约定，因原告原因造成合同终止或解除，被告可以没收原告已交纳的保证金作为违约金，若保证金不足以弥补损失，被告还可要求原告另外赔偿多一个月租金。现被告只是没收原告保证金，没有要求原告继续赔偿一个月租金，但原告继续起诉被告要求退还保证金，这是违约方反而起诉的行为经审理查明：2011年7月15日，中汽公司（乙方、承租方）与飞特迈公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区天河东路168号石牌酒店停车场首层部分及二层全层（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方；租赁期限为九年，从2011年8月1日起至2020年7月30日止；租金为每月280000元整，管理费每月每平方米8元整；在租赁物业移交清单签署之日起五日内，乙方应凭甲方开具的履约保证金收据一次性向甲方交纳履约保证金600000元；履约保证金为乙方全面妥善履行在本合同项下约定的义务提供担保，如乙方在合同履行过程中出现违约行为的，上述履约保证金取得乙方书面同意后可用于支付与违约责任对应的违约金；若乙方无违约，则在合同期满后10日内，甲方向乙方返还全部履行保证金款项；乙方应按合同约定时间足额交纳租金和管理费，逾期支付租金的，自逾期之日起，乙方须每日以所拖欠的租金总额按银行同期贷款利率向甲方支付逾期违约金；因甲方原因或租赁物业原因导致乙方不能按照租赁用途正常使用租赁物业的，甲方应当免收乙方不能正常使用期间的租金和管理费，因此给乙方造成损失的，甲方应当全额赔偿，赔偿范围包括乙方因实现该权利所发生的一切费用；因甲方原因致使本合同中止或解除的，甲方须双倍返还履约保证金给乙方并赔偿乙方的装修装饰费用和其他损失；（第十条第8款）因乙方原因致使本合同中止或解除的，甲方可没收乙方已交纳的履约保证金作为违约金，若违约金不足以弥补损失的，甲方可要求乙方赔偿一个月的租金；如无法定或约定的理由，任何一方不得擅自变更或解除本合同等条款。2011年7月18日，中汽公司向飞特迈公司转账支付600000元，摘要内容为支付履约保证金。2011年7月19日，飞特迈公司向中汽公司出具相应收据。2016年，飞特迈公司向本院起诉中汽公司要求其支付拖欠自2016年9月4日至2017年1月3日的租金及利息、2011年8月1日至2016年12月4日期间的管理费及利息等。本院就上述案件作出（2016）粤0106民初19204号民事判决（以下简称“19204号判决”，并称该案为“19204号案”），认为：《租赁合同》合法有效；飞特迈公司虽自认有派人到现场看守但否认对阻碍中汽公司正常进出涉案房屋或经营行为，中汽公司提交的证据亦不足以形成证据链证明飞特迈公司存在阻碍中汽公司正常使用涉案房屋的情形，结合《合同》约定的租赁场所和中汽公司经营范围，故对中汽公司关于飞特迈公司阻碍其正常经营的辩称不予采信；关于中汽公司抗辩飞特迈公司迟延发票问题，仅为履行瑕疵，不足以构成中汽公司拒付租金的理由，中汽公司自2016年9月1日起未再交纳租金，且双方于2017年3月8日办理涉案房屋的交还手续，故飞特迈公司要求中汽公司支付2016年9月4日至2017年1月3日期间租金的诉请，理据充分；关于逾期支付租金的违约金问题，结合本案案情特别是飞特迈公司确有履行瑕疵问题，故对飞特迈公司要求支付上述违约金的诉请，基于公平原则，不予支持。19204号判决判决：中汽公司向飞特迈公司支付2016年9月4日至2017年1月3日租金1258432元以及2014年10月20日至2016年12月4日管理费202904.25元，并驳回飞特迈公司的其他诉讼请求。中汽公司不服上述判决并上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院就上述案件作出(2017)粤01民终11023号民事判决（以下简称“11023号判决”），认为：飞特迈公司承认扣3台车钥匙的事实，虽其采取的该自力救济的方式不妥当，但并不足以导致中汽公司无法继续经营，如扣车行为导致中汽公司产生实际损失的，中汽公司可另行主张，中汽公司以飞特迈公司妨碍其经营为由拒付租金理据不充分，不予采纳，并判决驳回上诉，维持原判。2017年，飞特迈公司向本院起诉中汽公司要求其支付拖欠的自2017年1月4日至2017年3月8日的租金、2016年12月5日至2017年3月8日止的管理费等。本院就上述案件作出（2017）粤0106民初17585号民事判决（以下简称“17585号判决”），认为：飞特迈公司要求中汽公司支付自2017年1月4日至2017年3月8日期间的租金及2016年12月5日至2017年3月8日期间的管理费，合法有理；中汽公司关于减免租金、管理费的辩称理据不足，不予采信；关于中汽公司主张以租赁保证金600000元抵扣欠费的问题，19204号判决并无认定飞特迈公司存在阻碍其正常经营的情形，中汽公司所举证据不足以证实其拖欠租金、管理费具有合法充分的理据；中汽公司在本案中亦未提起反诉，因此对中汽公司以上主张不予采纳。17585号判决判决：中汽公司向飞特迈公司支付2017年1月4日至2017年3月8日期间的租金671164元以及2016年12月5日至2017年3月8日期间的管理费24651元。中汽公司不服上述判决并上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院就上述案件作出(2017)粤01民终22537号民事裁定，裁定：该案按中汽公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。现中汽公司诉请飞特迈公司退还履约保证金。本案中中汽公司为证明飞特迈公司阻碍其正常经营，提供以下证据：1、手机信息截屏；2、视频录像及文字说明；3、中汽公司发给飞特迈公司的《关于停止一切妨碍我司正常使用租赁物业的行为的通知》及拒收证明；4、报警回执；5、《乘用车买卖合同》复印件、短信；6、录像及文字说明。经质证，飞特迈公司对上述证据均不予确认。在本案中，飞特迈公司明确其主张没收保证金的依据为《租赁合同》第十条第8款，双方确认19204号案诉讼过程中双方进行交接场地，解除双方租赁合同，但对于保证金的处理问题没有进行约定，双方亦确认中汽公司已经履行完毕19204号判决和17585号判决，现中汽公司并无欠付飞特迈公司租金及管理费等相关款项。本院认为：本院已发生法律效力的19204号判决已认定《租赁合同》合法有效，本案对此不予赘述。关于中汽公司要求飞特迈公司返还履约保证金的诉讼请求。中汽公司提交飞特迈公司出具的收据证明其已向飞特迈公司支付履约保证金600000元。飞特迈公司主张其根据《租赁合同》第十条第8款有权没收保证金。《租赁合同》第十条第8款约定：因乙方原因致使本合同终止或解除的，甲方可没收乙方已交纳的履约保证金作为违约金，若违约金不足以弥补损失的，甲方可要求乙方赔偿一个月的租金等。本院已发生法律效力的19204号判决根据查明的事实，认为：飞特迈公司确有履行瑕疵问题，故对飞特迈公司要求中汽公司支付逾期支付租金的违约金的诉请，基于公平原则，不予支持。广州市中级人民法院作出的11023号判决亦认为：飞特迈公司承认扣3台车钥匙的事实，虽其采取的该自力救济的方式不妥当，但并不足以导致中汽公司无法继续经营，如扣车行为导致中汽公司产生实际损失的，中汽公司可另行主张等，并判决维持19204号判决。根据上述判决查明的事实，飞特迈公司履行《租赁合同》确有一定瑕疵，19204号判决亦驳回飞特迈公司主张中汽公司支付违约金的诉请，双方在19204号案诉讼过程中解除《租赁合同》，据此不能认定为因中汽公司原因致使合同解除，飞特迈公司主张根据上述合同约定没收履约保证金依据不足。另，《租赁合同》并无明确约定如中汽公司逾期支付租金等款项飞特迈公司有权没收租赁保证金。按照商业惯例，租赁保证金应为对中汽公司足额支付租金等款项的担保，本院已生效的19204号判决和17585号判决已判决中汽公司支付拖欠的租金等款项，且现双方亦确认中汽公司已经履行完毕19204号判决和17585号判决，现中汽公司并无欠付飞特迈公司租金及管理费等相关款项，据此中汽公司诉请飞特迈公司退还履约保证金600000元合法有据，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广东飞特迈实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东中汽南方汽车销售服务有限公司返还履约保证金600000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元，由被告广东飞特迈实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  陈妍曚人民陪审员  杨巧云二〇一八年十一月三十日书 记 员  蒲肖明何瑞雯本判决书于2018年月日送达（33）