江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6183号原告（反诉被告）：叶祥龙，男，1988年8月14日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：刘根森，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张水文，男，1982年8月15日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：潘剑，江苏欣达律师事务所律师。被告：杨长江，男，1968年7月15日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：王明，江苏建大律师事务所律师。原告（反诉被告）叶祥龙与被告（反诉原告）张水文、被告杨长江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶祥龙及其委托诉讼代理人刘根森、被告（反诉原告）张水文的委托诉讼代理人潘剑、被告杨长江的委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶祥龙向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年10月24日签订的存量房买卖中介合同；2.被告张水文返还原告叶祥龙定金50000元、首付款250000元，合计300000元；3.被告杨长江返还原告叶祥龙中介费7000元，办理购房证明及贷款审批费用22000元，违约金100000元，合计129000元。事实和理由：原告叶祥龙原非南京市户籍居民，无南京市购房资格。被告杨长江假借已经注销的中介公司南京恒通房地产顾问有限公司的名义承诺原告即使非南京市户籍居民也可购房，可以为原告办理购房手续及贷款审批。原告因购房心切，信以为真，遂于2017年10月24日，在被告杨长江居间下，原、被告三方共同签订存量房买卖中介合同，约定原告叶祥龙购买被告张水文名下南京市。两被告均知晓原告的个人情况，并在合同中约定由被告杨长江负责办理原告的购房证明及银行贷款审批。上述合同签订后，原告支付被告张水文定金50000元及首付款250000元，并依约向被告杨长江支付40000元作为办理购房证明及贷款审批的费用。被告杨长江收取费用后至今未能为原告办理上述证明，致使合同客观上无法继续履行，原告多次要求两被告返还已付款项，但两被告均予以拒绝。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告张水文辩称，1.被告张水文对原告叶祥龙是否具有购房资格不清楚，原告对此应当清楚，原告在明知自己不具有购房资格情况下仍与被告杨长江协商通过其他途径办理，最终导致合同无法继续履行，责任在于原告和被告杨长江，与被告张水文无关，且被告张水文没有义务为原告办理购房资格；2.根据合同约定，原告应于2018年2月28日前付清购房款，但至今仅支付300000元，给被告张水文造成损失；3.被告张水文同意解除合同，由于合同不能继续履行系原告原因导致，原告已支付的定金不应返还，已支付的首付款在扣除原告应支付的违约金后，同意返还。被告杨长江辩称，1.原告叶祥龙违约在先，未按约足额支付中介费，被告杨长江仅收到原告支付的中介费7000元；2.依据补充协议约定，被告杨长江仅是帮助履行的中介行为，是否具备购房资格的责任仍在原告；3.原告在诉讼中自认之前不具有购房资格，现在具有购房资格，故合同仍可继续履行，现原告要求解除合同，造成合同无法继续履行的责任在于原告，被告杨长江已履行中介的必要行为，促成双方签订合同，并办理了抵押贷款的相关手续，故原告支付的中介费7000元不应当退还；4.原告未能及时提交办理贷款所需资料，造成合同无法继续履行，责任在于原告，被告杨长江不存在违约行为，不应当承担违约责任，双方也未约定被告杨长江相关违约责任条款，故原告主张被告杨长江承担违约金没有事实依据；5.原告主张退还的开具购房证明及贷款审批的费用22000元是支付给担保公司的，并非支付给被告杨长江，不应由被告杨长江退还。反诉原告张水文向本院提出反诉请求：反诉被告叶祥龙支付反诉原告张水文违约金10万元。事实和理由：2017年10月24日，叶祥龙、张水文及杨长江三方共同签署存量房买卖中介合同，约定叶祥龙应在2018年2月28日前付清所有购房款项，但叶祥龙至今仍未付清，仅支付购房款300000元，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，故张水文提起反诉，请求判如所请。反诉被告叶祥龙辩称，1.反诉被告叶祥龙已经按照补充协议约定支付了50000元定金及首付款250000元，该款项按照约定是交由张水文用于解除抵押使用，在张水文解除抵押完毕贷款审批通过后才支付剩余购房款，但张水文至今仍未办理解除抵押手续，故叶祥龙未支付剩余购房款不构成违约，不应支付违约金；2.由于杨长江一直未能给叶祥龙办理购房证明，合同不具备继续履行条件，叶祥龙、张水文一直都在等待丙方及中介办理购房证明，故叶祥龙未能支付剩余购房款；3.张水文主张的违约金缺乏合同依据，叶祥龙不存在违约行为，不应支付违约金，即使法院认定叶祥龙构成违约，张水文主张的违约金标准也过高，应予调整。本院经审理认定事实如下：南京市.79平方米）登记的所有权人为张水文。南京恒通房地产顾问有限公司（以下简称恒通公司）已于2016年2月3日注销。2017年10月24日，杨长江以恒通公司（丙方，中介方）名义与张水文（甲方、转让方）、叶祥龙（乙方、受让方）签订存量房买卖中介合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋售价为1345000元；乙方在2017年10月24日前付给甲方定金50000元，乙方在2017年12月10日前付给甲方购房费550000元（含定金）解押，解押完毕乙方贷款审批通过，甲方必须在2018年1月1日之前与乙方过户，乙方的剩余房款745000元以银行贷款方式付给甲方（在2018年2月28日前），三方同意该房的申报价格为1750000元；丙方负责帮助乙方的贷款审批通过，以及开具购房证但相关费用由乙方承担，如不可改变因素导致乙方不能购买此房，乙方承担费用10000元给甲方，甲方退还乙方的所有购房款；乙方应于2018年1月1日前将各类资料备齐交予丙方；丙方派杨长江经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费17000元，该费用应于2017年11月10日前支付给丙方；三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；……4.其他过失影响甲、乙方交易的；甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的…；上述违约行为方，选择100000元作为违约金分别支付给各守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿等等。当日，叶祥龙支付张水文定金50000元。2018年2月6日，叶祥龙支付张水文购房款150000元，张水文出具收条，并备注同贷书下来后在该房解压时候买方（叶祥龙）再付清剩余的350000元。2018年3月29日，叶祥龙向张水文支付100000元，张水文出具借条，载明今借叶祥龙100000元。叶祥龙与张水文均认可该款项系购房款，并非借款，双方之间不存在借贷关系。另查明，叶祥龙在签订存量房买卖中介合同时并非南京市户籍，不具备购买南京市住房资格。2017年10月29日，叶祥龙向张春红转账20000元。2017年11月1日，叶祥龙向微信名为夏天（*筛）的账户分别转账7000元、20000元。叶祥龙称上述款项是应杨长江的要求支付的中介费及代办购房证明和贷款审批的费用。其中张春红在未能成功办理购房证明及银行贷款手续后已退还叶祥龙18000元。杨长江认可其已收到中介费7000元，但其他40000元系支付给担保公司代办开具购房证明和贷款审批的费用，并非支付给杨长江的款项。2018年6月7日，叶祥龙户籍迁入南京市。杨长江称存量房买卖中介合同无法继续履行系由于叶祥龙个人信用原因导致银行贷款审批未通过。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，存量房买卖中介合同的中介方虽然加盖的是恒通公司的印章，由于恒通公司在签订存量房买卖中介合同时已注销，故合同的主体应为实际行为人即被告杨长江。叶祥龙与张水文、杨长江签订的存量房买卖中介合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。叶祥龙与张水文系房屋买卖合同法律关系，叶祥龙与杨长江系居间合同法律关系。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，叶祥龙、张水文及杨长江均同意解除三方签订的存量房买卖中介合同，本院对此予以确认。关于购房款返还及违约金的问题。叶祥龙在签订存量房买卖中介合同时户籍尚未迁入南京市，暂不具备购买南京市住房的条件，合同虽对购房款支付时间进行了约定，同时合同亦约定如不可改变因素导致叶祥龙不能购买涉案房屋，叶祥龙承担10000元给张水文，张水文退还叶祥龙的所有购房款，该约定系当事人对合同打印内容的补充和变更，应予优先适用，故叶祥龙在户籍未迁入南京市前因政策原因无法购买涉案房屋应属于合同约定的不可改变因素导致其不能购买涉案房屋，根据合同约定叶祥龙应支付张水文10000元，故张水文主张叶祥龙迟延付款的行为构成违约，应适应合同中关于违约金条款的约定，且押金不予退还，本院不再予以支持。综上，张水文应将收取的购房款（含定金）300000元扣除叶祥龙应支付的10000元后，余款290000元退还叶祥龙。关于中介费是否退还及损失赔偿问题。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告杨长江作为居间人提供居间服务，应当对房屋买卖政策有充分的了解并如实告知委托人，被告杨长江在明知叶祥龙暂不具备购房资格的条件下仍促成双方签订存量房买卖中介合同，并约定其负责帮助叶祥龙贷款审批通过以及开具购房证明，叶祥龙为此向第三方支付开具购房证明及办理贷款的费用40000元，由于杨长江对存量房买卖中介合同最终未能继续履行存在重大过错，故叶祥龙要求其退还已收取的中介费7000元并赔偿开具购房证明及办理贷款审批通过的费用损失22000元的诉讼请求，本院予以支持。由于违约金以弥补实际损失为主，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，当事人既可以主张赔偿损失，也可以主张承担违约责任。考虑叶祥龙在本案中已主张杨长江退还中介费并赔偿损失，故其再次要求杨长江支付违约金的诉讼请求，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告叶祥龙与被告张水文、杨长江于2017年10月24日就南京市；二、被告张水文于本判决生效之日起十日内退还原告叶祥龙购房款290000元（已扣减原告叶祥龙应支付被告张水文的10000元）；三、被告杨长江于本判决生效之日起十日内退还原告叶祥龙中介费7000元、赔偿代办费用22000元，合计29000元；四、驳回反诉原告张水文的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7735元，保全费2670元，合计10405元，由叶祥龙负担2668元，张水文负担7034元，杨长江负担703元，反诉案件受理费1150元，由张水文负担（本诉案件受理费叶祥龙已预交，张水文、杨长江负担部分在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱玉梅人民陪审员  孙 志人民陪审员  李中婷二〇一八年十一月二十九日书 记 员  陈 悦履行告知书