云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初2661号原告：杨瑞金，男，纳西族，1967年11月5日出生。原告：苏丽，女，汉族，1970年10月20日出生。二原告共同委托诉讼代理人：李艳，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：杨梓苒，云南律政律师事务所实习律师，特别授权代理。被告:刘欢，女，汉族，1984年9月20日出生。第三人：武世雄，男，汉族，1983年4月7日出生。原告杨瑞金、苏丽（以下简称原告）诉被告刘欢（以下简称被告）、第三人武世雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托诉讼代理人李艳、杨梓苒；被告刘欢、第三人武世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告刘欢继续履行原、被告于2017年9月22签订的《房屋买卖合同》义务，协助二原告将景洪市大沙坝望江苑小区13栋901号房屋的不动产权证书变更至二原告名下（包括备案、不动产登记等手续）;2.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月22日，二原告与被告刘欢签订了《房屋交易合同》，约定被告刘欢将其所有的位于景洪市大沙坝望江苑13栋901号房屋以64万元的价格出售给二原告，二原告于合同签订当日向被告支付了10万元定金。合同签订后，二原告陆续向被告支付了49万元购房款（根据《房屋交易合同》约定，剩余房款5万元于被告将该房屋过户至二原告名下后三日内支付），被告于2017年10月16日将标的房屋交付给二原告。二原告入住标的房屋后，更换了房屋钥匙并对房屋进行了改造装修，并在该房屋中居住至今。依据《房屋交易合同》约定，被告应于2018年4月30日前协助二原告办理房屋的不动产权利证书。经二原告多次催促被告刘欢履行办证义务，被告刘欢均以各种理由推脱拒不履行。时至今日，二原告按照合同约定累计已向被告刘欢支付了59万元购房款，但被告刘欢一直未履行其办证义务，极大的损害了二原告的合法权益。现原告为维护合法权益提起诉讼。被告答辩称：对原告的诉讼请求无异议，房子我已正式卖给了原告，但由于第三人干扰没有过户。第三人述称，本案是典型的“一房二卖”的情形，无论是武世雄，还是原告，与被告刘欢所签订的合同均为“有效合同”。就合同的履行来说，武世雄已实际履行了办理相关手续的义务，即：在合同签订之后，积极履行了支付房款的义务，在支付房款后，被告刘欢向武世雄交付了买卖房屋的钥匙，这是一个关键点，涉及到房屋交付及占有的事实。代理人一直主张武世雄无论从合同成立时间还是支付房款时间，履行合同办理手续时间来说，都在原告之前，以及刘欢向武世雄交付钥匙同样是在原告之前。从被告刘欢向武世雄交付钥匙之时，实际就己经发生了交付的行为，该行为同样是被告转移占有的一种方式，占有不能仅仅从实际居住这一层面来思考，这样会太过于片面，再说，在被告刘欢向武世雄交付房屋钥匙，转移占有之后，武世雄的实际占有受到了原告的侵犯，也就是武世雄所提及的撬锁、换锁的行为。这也是本案户存在的另一个关键点，对第二个买家原告来说，其如果不用强行撬锁的方式进入房屋，是根本就不会发生之后其对房屋简单装修的事实。那么为何原告要撬锁呢？就是因为刘欢将房屋钥匙己实际交付给了武世雄，武世雄取得了对房屋的直接占有，原告无法进入，甚至刘欢欺骗其钥匙丢失，在这种情况之下，原告便采取了强行侵犯武世雄对房屋实际占有的方式，进入所交易的房屋。对这种强行侵犯占有的行为，法律并不认可，其行为是存恶意的，甚至可认为是盗窃。所以从这几点来看，武世雄即是第一购买人、第一合同履行人及第一占有人，原告实际上是侵犯了武世雄的实际占有取得的房产，这是不符合法律规定的。在庭审中，原告的代理人认为其取得房屋是基于善意取得。那么，按照物权法来说，本案根本就不存在善意取得，因为刘欢在处分房产的时候，其是有权处分，而不是无权处分，善意取得的前提条件则是“无权处分”。相反能够说明其与刘欢之间存在恶意侵害第三人利益的行为，这种行为，按照法律视定来说，他们之间的合同是无效的。侵犯武世雄先占有的行为，是违法的行为，那么就不应当得到支持。原告针对刘欢，是基于双方买卖合同的有权占有、自主占有；武世雄对刘欢同样是基于合同并且交付钥匙的有权占有、自主占有，但是武世雄的占有发生在先，合同也成立在先，履行合同行为也在先；这样就很清楚的说明了，原告对武世雄系无权占有，自主占有,这种占有是不应受到保护的。更别说存在恶意侵害第三人利益的行为了（从本案庭审过程完全能够看出，武世雄一方只要提出任何意见，刘欢的尽力抗辩，但是另案原告提出任何意见，刘欢的尽力配合，根本就无抗辩的意思；这一关键，能够说明什么问题呢？即存在恶意行为）。三、就本案涉及到的证据来看，武世雄一方所提交的证据，完全能够证明其在刘欢的配合之下，以基本完成了登记行为，纳税行为。而另案原告呢？仅仅只是持有一份合同而已，并未办理任何相关手续。甚至强行撬开房门，进入屋内进行装修。在武世雄发现之后，第二次将门锁进行了更换，但是又再一次被原告撬开，甚至换了一把指纹锁（这一点在庭审中，另案原告是认可的，也是其自己向法庭陈述的）。从这一点来看，在武世雄第二次换锁后，另案原告就知道了本案系一房二卖，武世雄是房屋实际占有人的事实，但是不但不停止其侵犯占有的行为，甚至还第二次将门锁撬开更换，又再一次证明了其恶意所在。另外，本案中，原告提交了一份由“世纪金源物业管理公司”出具的入住证明，该份证据代理人并未认可，因为显示的日期是2018年，但是要证实的入住时间是2017年7月10日，明显就是之后补办，在这里物业公司根本就未进行实地查看，且己经是2018年补办，物业也无法知道具体入住时间，所以这份证据完全就是应付诉讼所出具的虚假证据，再看，将这份证据与其所提交的“物品交割清单”上的日期（2018年10月22日）进行对比，就完全能够证实代理人的观点。另案原告只是在进行起诉之后，聘请了代理人，得到了指点，要求补办入住证明，想证实其入住占有时伺早于武世雄签订合同的时间，这一关键点又恰恰能够说明其恶意占有的行为。综上所述，本案比较特殊，应从占有的各个角度来分析本案的事实，不能片面的就认定另案原告占有的合法性与武世雄实际占有的事实。从代理人上述几点对本案的分析来看，另案原告与被告刘欢，相互之间存在很大的恶意串通行为，最终损害的是武世雄占有及合法利益，那么这种行为是不应得到法律的支持的。请人民法院支持武世雄的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2017年9月22日，被告作为卖方，原告作为买方签订了《房屋交易合同》，约定景洪市大沙坝望江苑13栋901号房屋交易价格为64万元，合同签订当日原告支付了10万元定金，此后原告又陆续向被告支付了49万元购房款，先后共计支付被告59万元，余款5万元则约定在房屋过户后三日内由原告支付给被告，被告遂向原告实际交付房屋，期间，因钥匙在第三人手中，原告撬锁入室并更换原有锁具后入住装修，原告与第三人遂为此发生纠纷，并分别将被告诉至我院，要求被告刘欢履行合同义务，被告刘欢诉讼过程中认可房子已卖给二原告，并称与第三人武世雄的购房合同已取消。另查明，2017年8月16日，被告作为甲方，第三人作为乙方签订了一份《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖定金协议》，双方在合同中约定第三人以61万元的价格向被告购买座落于景洪市大沙坝望江苑13栋901号房屋，其中购房居间费用6100元由第三人承担，合同签订后，乙方中途悔约的，应及时通知甲、丙两方，购房金归甲方所有，甲方中途毁约的，应及时通知乙、丙方，并应在悔约之日起7日内双方返还购房定金给乙方。合同签订后一方违约，应承担全部中介费用。甲方应在合同签订之日向乙方或丙方提供房屋交易所需资料，协助办理上述房屋交易。乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方房屋总房款万分之一的违约金，逾期七日未付清房款或交付房屋的，对方有权解除合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任；乙方在签订协议时，支付甲方定金50000元，双方签订《房屋买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为购房款。双方商定，乙方应在2017年8月18日前签订房屋买卖合同，如乙方拒签无权要求返还定金，如甲方拒签则双倍返还定金。双方除此外，还作了其他约定。2017年8月14日、同月16日、同月21日、同月31日，原、被告双方共同签了“钱款交付书”6份，第三人分6次向被告支付了502000元。在2017年8月14日，原、被告双方还对房屋交验签订了房屋交割清单，并将钥匙交给了第三人，期间原、被告双方同时还将涉案房产委托第三方测绘了平面图，第三人武世雄为此承担了共计154.77+634.06＝788.8元测绘费和房产经纪代办服务费。但被告此后并未按约定将房屋过户给第三人，称与第三人实际撤销了房屋买卖协议，双方已转为借贷关系，房屋已卖给本案原告杨瑞金和苏丽。本院认为，二原告与被告签订的《房屋买卖合同》系合法成立的有效合同，合同约定了具体的房屋交付时间（2017年11月10日正式交付）及房屋产权过户时间（最迟在2018年4月30日前过户），合同签订后被告于2017年10月16日将房屋交付二原告，二原告遂在2017年10月开始对该房屋进行装修改造，后二原告即在该房居住至今。第三人与被告签订的《存量房屋买卖合同》虽系合法成立，但被告当庭表示自己与第三人之间系债权，自己卖房的真实意思表示对二原告有效，愿意将房屋卖给二原告。综上，被告与二原告及第三人签订房屋买卖合同后均未办理过户手续，根据合同平等自愿的原则，以及不动产所有权转移需进行变更登记的规定，加之二原告在被告交房后已经实际对房屋进行装修及入住，无证据表明其是在明知第三人已先行和被告之间有购房协议的情况下仍与之签订房屋买合同，故可以视为本案原告买房出以善意且有现实的、迫切的居住需求，故二原告要求被告刘欢继续履行原告与被告之间于2017年9月22日签订的《房屋买卖合同》并协助二原告将景洪市大沙坝望江苑小区13栋901号房屋的不动产权证书变更至二原告名下（包括备案、不动产登记等手续）的诉讼请求予以支持。第三人可另案起诉向被告主张合同违约等相应法律责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：原告杨瑞金、苏丽与被告刘欢继续履行双方于2017年9月22日签订的《房屋交易合同》，并由被告刘欢协助原告杨瑞金、苏丽将景洪市大沙坝望江苑小区13栋901号房屋(房产证号为：景房权证景字第××号)的不动产权证书变更至原告杨瑞金、苏丽名下。案件受理费10200元，由被告刘欢承担，原告预交的诉讼费，由被告迳付原告，本院不另清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  王 和人民陪审员  王远峰人民陪审员  付桂珍二〇一八年十一月九日书 记 员  周子圣