广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26377号原告：上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区东瑞路7号3座首层，统一社会信用代码914406006947125971。负责人：郭庆，董事总经理。委托诉讼代理人:郭汝婵，广东长航律师事务所律师。被告：贾奇龙，男，1989年9月14日出生，汉族，住广东省化州市，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司诉被告贾奇龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。本案于2018年10月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年7月至2018年7月期间的物业管理服务费5739.50元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2017年7月31日为1158.50元）；2、判令被告向原告支付公摊电费916.12元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确违约金暂计时间有笔误，应改为“违约金暂计至2018年7月31日为1158.50元”。事实与理由：被告是佛山市禅城区兆祥路33号岭南天地尚苑5座1602房的业主。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，房屋以每月每平方米3.60元的标准，车位（车库）以每月每平方米2.25元的标准，于每月10日前向原告支付当月的物业管理服务费；如逾期支付的，从逾期之日起每天按欠款金额的1‰支付违约金。后原告对收楼前3年或2018年12月31日（以较早到期日为准）前房屋的收费实施优惠政策，按每月2.90元/平方米收取。因被告未按约定支付物业管理服务费，为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼。请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告拒付物业管理费的原因如下：被告于2018年3月1日将车牌号为粤Ｂ×××××车辆停放在被告合法购买的车位，原告于次日放行两名工人维修铁门（铁门紧靠被告的车位），工人焊接时，原告并没有让被告将车辆驶离，监控录像可以看出焊接点距离车辆停放位置不足一米，焊接点正好在车辆上方，焊接时产生的火花落在被告的前挡风玻璃上，工人发现后走到车辆处查看情况，但其选择隐瞒不报。火花烧烂玻璃导致被告支付了维修费8041元。被告报案后也得不到合理解决，才出此下策拒付物业管理费。被告认为，停车场是封闭式管理的，焊接工人必须经原告许可才能进入，现车辆不仅没有得到原告的保护，还造成被告如此大的损失，原告应对此事负全责，应付8000多元及误工费2000元，被告请求法院予以支持，维护被告的合法权益，上述金额应在物业管理费中扣减。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、资质证书、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《岭南天地尚苑前期物业管理服务协议》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明被告是佛山市禅城区兆祥路33号岭南天地尚苑5座1602房的业主，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，房屋以每月每平方米3.60元的标准，车位（车库）以每月每平方米2.25元的标准，于每月10日前向原告支付当月的物业管理服务费；如逾期支付的，从逾期之日起每天按欠款金额的1‰支付违约金。后原告对收楼前3年或2018年12月31日前（以较早到期日为准）房屋的收费实施优惠政策，按每月2.90元/平方米收取。被告该房的建筑面积为152.69平方米，按每月2.90元/平方米计算，每月应支付物业管理服务费442.80元。被告拖欠2017年7月至2018年7月期间的物业管理服务费应为5756.40元，现原告按诉讼请求的5739.50元主张。3、《房屋交接单》、交费提示信息截图，证明被告于2015年12月17日接收涉案房屋，已享受原告提供的物业管理服务，应按约定支付物业管理服务费。原告曾发信息提示、催促被告支付物业管理服务费。4、《关于岭南天地尚苑收取公摊用电告示》、《应缴分摊电费》、《广东省佛山市禅城区兆祥路33号5座消防电梯及风机（主）》、《广东省佛山市禅城区兆祥路33号5座大堂空调及接待用电（主）》、《广东省佛山市禅城区兆祥路33号5座公共照明及航空障碍灯（主）》、《广东省佛山市禅城区兆祥路33号生活水泵二（主）》、《广东省佛山市禅城区兆祥路33号生活水泵一（主）》、《广东省佛山市禅城区兆祥路33号园林用电（主）》、《广东省佛山市禅城区兆祥路33号5座普通电梯（主）》，证明佛山市禅城区兆祥路33号岭南天地尚苑的公用电费已由原告交纳至2018年9月。现被告拖欠涉案房屋2016年4月至2018年7月期间的公摊电费916.12元。诉讼中，被告举证的证据如下：照片、视频光盘、《报警回执》、《报价单》，证明2018年3月2日物业公司放了两个工人进涉案小区维修铁门，维修铁门时损坏了被告的前挡玻璃，造成被告损失8041元。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的照片、视频光盘及报价单，可与其他证据相互佐证真实性，与本案有关联，原告亦无有效证据予以反驳，本院对上述证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《岭南天地尚苑前期物业管理服务协议》，协议约定如下：“……座落位置：佛山市禅城区兆祥路33号五座1602单元，建筑面积：152.24平方米；……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用及其它相关费用；……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方按时足额交纳物业管理费用及其他相关费用，逾期交费，除补交所欠物业服务费及其它有关费用外，须交纳以往所欠物业服务费为基数的每日千分之一的逾期付款滞纳金；……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施大中修、更新、改造的费用）一、乙方向甲方交纳管理费用时间：自收楼日起交纳物业管理服务费（购房者逾期未办理收楼者，视为同意按《收楼通知书》上约定时间接收所购物业），并一次性缴纳三个月管理费保证金，从第四个月开始每月管理费用于当月10日之前缴交；……三、住宅按建筑面积每月每平方米3.60元……六、相关公共水电和能源分摊不包含在上述物业管理服务费用中；……第九条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天按欠费总额的千分之一交纳违约金，……第十六条本协议期限从甲乙双方签订本协议之日起至乙方或业主委员会与新物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。……”2018年6月29日，原告向被告发送催缴物业管理费及公摊费用的短信。另查明一，原告是壹级资质的物业管理公司，于2009年8月24日登记成立，其经营范围包括物业管理、停车场管理等。另查明二，被告于2015年12月17日签署房屋交接单，确认接收涉案岭南天地尚苑5座1602房。另查明三，涉案佛山市禅城区兆祥路33号五座1602房，建筑面积152.69平方米，已办理产权登记手续，由被告单独所有。另查明四，依据原告提交的违约金明细表，原告所计得的涉案房屋每月应收物业管理费为441.50元。另查明五，2018年3月2日，两工人在原告允许下入小区停车场对铁门进行维修，被告所有的粤Ｂ×××××号车停放在被告购买的车位上。工人维修的铁门紧靠被告的车位，原告并没有通知被告将车辆驶离，工人焊接时，焊接点正好在车辆上方，焊接时产生的火花落在粤Ｂ×××××号车前挡风玻璃上导致玻璃损坏。事后，被告发现前挡玻璃损坏的情况并支付了维修费8041元维修受损玻璃。诉讼中，原、被告一致确认涉案房屋的物业管理费收费标准为2.90元/平方米/月。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《岭南天地尚苑前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于物业管理费的诉请。原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，若业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时缴纳费用的业主亦极为不公，被告负有按约定缴纳物业管理费的义务。被告所有的粤Ｂ×××××号车停放在原告服务的区域内，在2018年3月2日因案外人维修停车场铁门时造成前挡风玻璃损坏，虽原告并非直接侵权人，但原告作为服务方未能保障被告的财产安全，在管理上存在一定的过失，本院酌定被告仅需支付欠缴物业管理费的80%。综上，被告应以442.80元/月（2.90元/月/平方米×152.69平方米）的标准向原告支付2017年7月1日至2018年7月31日的物业管理费为4605.12元（442.80元/月×13个月×80%），原告诉请的物业管理费超出部分，本院不予支持。关于公摊电费，因被告已确认原告主张的公摊电费，原告亦已提交相关证据予以证明公摊电费的总额、每月构成及分摊方式，故原告主张被告支付2016年4月1日至2018年7月31日的公摊电费916.12元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。因涉案小区确存在管理瑕疵，本案纠纷亦系因此产生，被告拒交物业费及公摊电费事出有因，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贾奇龙在本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司支付2017年7月1日至2018年7月31日的物业管理费4605.12元及2016年4月1日至2018年7月31日的公摊电费916.12元；二、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，受理费减半收取25元，由原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司负担7元，被告贾奇龙负担18元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一八年十一月十六日书记员 方紫盈