上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初36639号原告：陈加焰，男，1961年4月22日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：高晓峰，上海步界律师事务所律师。被告：王有刚，男，1947年10月30日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：王斐(系被告之女)，女，1980年1月10日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告陈加焰与被告王有刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年10月19日公开开庭进行审理，原告陈加焰及其委托诉讼代理人高晓峰，被告王有刚及其委托诉讼代理人王斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈加焰向本院提出诉讼请求：1.判令2018年9月10日解除原、被告就上海市乌鲁木齐中路XXX-XXX号(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告双倍押金5万元；3.判令被告支付原告违约金30万元。审理过程中，原告降低第2项诉讼请求为：判令被告退还原告押金1万元。事实与理由：2018年4月1日，原告与被告签订合同，约定被告将系争房屋出租给原告用作餐饮店。月租金6万元，原告一次性交租金3个月，同时交押金2个月，合计30万元。被告必须在2018年5月10日之前将系争房屋交付给原告，如违反，应支付原告30万元，并双倍返还原告押金。合同签订后，原告支付被告押金25,000元(其中1万元有收条)，后被告以各种理由为借口拖延履行合同，也不与原告见面。原告于2018年5月10日、14日、24日分别向被告发信息向被告支付合同约定的押金及租金，要求被告交房，但被告均不予理睬，现合同中约定的房屋已经被水泥墙封闭无法使用。为维护自身合法权益，原告特起诉来院，要求判如所请。被告王有刚辩称，不同意原告诉请。原、被告之间就案外房屋上海市乌鲁木齐中路XXX-XXX号房屋的租赁事项存在争议，本案合同签订后，在被告要求下，原告搬离了案外房屋。签订合同时，原告一直谈判到凌晨，被告年龄大了，已经在打瞌睡。双方签订合同后，原告仅支付1万元押金，原告违约。合同约定被告应提供营业执照给原告使用，被告认为这是违法的，故被告不能将系争房屋交付原告使用。被告在2018年5月10日之前告知原告此点，如原告能提供营业执照，被告还是可以将系争房屋出租给原告使用。系争房屋确实曾在7月底或8月初被水泥墙封住过，但是封闭部分现在已经拆除。本院经审理认定事实如下：陈加焰原承租上海市乌鲁木齐中路XXX-XXX号房屋，王有刚要求陈加焰搬离该房屋，陈加焰不同意，双方产生纠纷。2018年4月1日晚上，陈加焰与王有刚在王有刚的办公室进行商讨，一直协商至4月2日凌晨。陈加焰出具承诺一份，承诺在4月2日前搬离上海市乌鲁木齐中路XXX-XXX号房屋，王有刚将系争房屋出租给陈加焰。就系争房屋的租赁问题，双方签订合同一份。该份合同中王有刚(房东)作为甲方，陈加焰(承租人)作为乙方，陈加焰执笔，王有刚签字确认，落款时间为2018年4月1日。合同内容为：甲方有一间店面落在华山医院对面、乌鲁木齐中路，原是上海康林仁和家庭医疗保健用品有限公司承租，面积约34平方米。甲乙双方经过多次协商，甲方愿意承租给乙方经营饮食店，2018年5月10日前交给乙方经营，具体如下：1.租金每个月6万元。交付方法，乙方应一次性交租三个月，另外加上店面押金两个月合计30万元。押金两个月12万，等合同到期如数还给乙方，但不计利息；2.合同期为2018年5月10日至2021年3月25日；3.乙方在2018年5月10日前将租金及押金交付给甲方。如乙方未能如数交清，在五日内，甲方有权没收乙方押金并终止合同；4.甲方收到乙方交给甲方押金后，在2018年5月10日之前，将系争房屋交给乙方经营饮食店。甲方不得以任何理由或借口使乙方无法按时正常营业，不得在2018年5月10日前不将系争房屋交付给乙方，如甲方违约，甲方应赔偿乙方等两个月的损失以及其他损失30万元，另外押金5万元应翻倍给乙方；5.乙方在2018年5月10日接管此店后，甲方同意给乙方一个星期的时间用于室内装修，在此期间，不计租金。乙方在经营期间的税收、水、电费由乙方自己承担，与甲方无关。店内所有证件，包括工商、税务、卫生许可证，由甲方提供；6.合同到期后，乙方享有优先权，在同等条件下，由乙方续租；7.乙方在经营期间必须按照合同办事，每季度支付一次租金给甲方，从2018年5月10日到8月10日、11月10日，以此类推；8.合同一式两份，甲乙双方各执一份。口说无凭，立字为据。合同签订后，该份合同原件由陈加焰持有，因时间关系没有另外再誊写，故王有刚处无合同。双方在签订合同前，曾起草过一份草稿，在王有刚处，双方未在草稿上签名、盖章或捺印。合同签订当日，陈加焰支付王有刚押金1万元，王有刚出具收条予以确认。2018年5月10日，陈加焰发短信给王有刚，表示自己、店里员工以及租金和押金全部到位，自己按合同办事，要求王有刚回电。5月14日，陈加焰再次发短信给王有刚，表示自己和员工在上海的开销很大，要求王有刚回信。5月24日，陈加焰再次通过短信进行催促，王有刚均未回信。因陈加焰认为王有刚拒绝交房，给自己造成损失，遂诉诸法院。审理过程中，本院组织双方多次进行协商未果。上述事实，有原告提供的合同、收条、短信记录、照片，被告提供的合同草稿，当事人陈述等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。在本案中，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守。王有刚经陈加焰多次催促，仍未按约交房，致使合同目的落空，构成根本性违约，由此，陈加焰要求2018年9月10日解除合同并无不当，本院予以确认。王有刚主张，合同签订后，陈加焰应在5日内支付押金5万元，陈加焰仅支付1万元，故陈加焰违约，王有刚可解除合同；因合同载明由王有刚提供营业执照等相关证件，该条违法，故王有刚签订合同后就告知了陈加焰由陈加焰自己提供营业执照，否则不同意继续履行合同，故王有刚不交房并未违约。陈加焰对此均不予确认。本院认为，从合同条款来看，陈加焰应在5月10日之前支付押金，而非在合同签订后的5日内支付押金。事实上，陈加焰在5月10日及以后多次联系王有刚，告知王有刚钱款已经到位，要求接受系争房屋，但王有刚不予回复。由此可见，本案中系王有刚拒绝受领押金及租金，而非陈加焰拒不支付，故本院对王有刚的该主张不予确认。就王有刚提出的由自己提供营业执照违法故不履行合同一节，本院认为，王有刚提供营业执照给陈加焰使用系双方之间的真实意思表示，该条款是否无效或者违法并不影响整个合同的效力，王有刚以此为由拒绝交房并无约定或法定的依据，本院不予支持。本案中，王有刚违约导致双方之间的合同解除，王有刚应退还收取的押金1万元，并支付陈加焰违约金。王有刚拒绝支付违约金，含有违约金过高要求法院调整的意思表示。陈加焰按照合同约定的30万元主张违约金，认为自己的损失为工资损失150,000元、员工中介费损失6,000元、车费损失6,000元，伙食费损失28,800元、住房损失20,000元、原店面损失62,000元、经营损失504,000元、资金利息损失36,800元，远大于合同约定的违约金30万元。王有刚对此不予确认。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，陈加焰虽然主张其各项损失达到80余万元，但并未提供证据予以证明，结合本案的实际情况，本院酌情确定王有刚应支付陈加焰违约金15万元。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告陈加焰与被告王有刚之间签订的合同于2018年9月10日解除；二、被告王有刚应于本判决生效之日起十日内返还原告陈加焰押金1万元；三、被告王有刚应于本判决生效之日起十日内支付原告陈加焰违约金15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,950元，减半收取2,975元，由原告陈加焰负担1,225元，被告王有刚负担1,750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇一八年十一月二十九日书记员  梅益婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……