吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉01民初642号 原告：长春卓越城建设开发有限公司，住所：长春市经开区东南湖大路636号。 法定代表人：苏天娇，总经理。 委托诉讼代理人：张辉，吉林华盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马文秀，该公司职员。 被告：长春理工大学光电信息学院，住所：长春市高新区博才路399号。 法定代表人：王思迪，董事长。 委托诉讼代理人：张忠阁，该学院法律顾问。 委托诉讼代理人：金柏妍，该学院干事。 被告：长春中能新能源有限公司，住所：吉林省长春市朝阳区前进街集商国际项目A1、A2、A3、A4、A5号楼2309号。 法定代表人：尹维鹏。 原告长春卓越城建设开发有限公司（下称卓越城公司）与被告长春理工大学光电信息学院（下称光电学院）、被告长春中能新能源有限公司（下称中能公司）房屋买卖合同纠纷一案，卓越城公司于2018年9月3日向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭于2018年11月12日公开开庭审理了本案。卓越城公司的委托诉讼代理人张辉、马文秀，光电学院的委托诉讼代理人张忠阁、金柏妍到庭参加诉讼。中能公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 卓越城公司诉称：2018年5月22日和8月21日，原告与二被告分别签订《房屋土地买卖合同》和《补充协议》，约定被告光电学院将坐落于长春市高新产业技术开发区蔚山路以南，产权证号：1XXXX号、丘地号：XXXX、产权证号：XXXX、丘地号：XXXX、产权证号：XXXX、丘地号：XXXX的房屋及土地证号：长高新国用（2004）第XXXX号的土地使用权转让给原告。原告按约定向被告光电学院支付1500万元后，被告光电学院于2018年8月24日向原告提出解除合同，原告对此无异议，但被告光电学院未返还原告已经支付的1500万元。故诉至法院，请求判令：1.二被告连带返还原告已支付的1500万元转让价款；2.诉讼费、保全费、律师费由被告承担。 光电学院辩称：（一）我方不同意解除合同。理由是：1.我方是在原告延迟付款的情况下向原告发出的催告函，在原告管理人员要求且不是真实意思表示的情况下，把解除合同时原告所要承担相应后果的文本以协商方式发给原告高级管理人员。我方有证据证明该解除合同通知并非我方真实意思表示，该解除合同通知发出后，我方以书面形式继续向原告发出了催告继续履行合同通知书，可证明我方的真实意思表示是要求双方继续履行合同。2.我方向原告方高管发送微信图片时并不具备双方约定的单方解除合同条件，此时我方不具有单方合同解除权，不具有单方解除合同的效力。3.该解除合同通知书的图片发送及收件人均不符合合同法规定的指定电子系统和原告的官方电子系统，收件人也不是原告的法定代表人和合同约定的执行人，因此从送达主体和方式上也不具备相应的效力。我方主张继续履行双方的买卖合同。（二）原告如果坚持解除合同，应视为原告单方违约且原告以实际行为表明不履行合同主要义务。应承担根本违约项下的违约责任。该违约责任应适用买卖合同第5条约定的不支付合同价款项下的违约责任，即500万元违约金，不适用补充协议约定的针对延期付款的违约责任，即200万元违约金。我方有证据证明由于原告违约给我方造成的向贷款公司拆借资金所支付的利息损失405万元。因此无论适用于要求支付违约金还是要求原告赔偿损失的承担违约责任方式，均超过200万元。我方选择要求对方承担违约金500万元。综上，我方认为原告违反合同约定迟延付款，如继续履行合同，应承担延迟付款违约金200万元，否则视为其单方构成根本违约，应承担500万元违约金或赔偿给我方造成的全部经济损失。 中能公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明：2018年5月4日，光电学院（甲方）给中能公司（乙方）出具一份《委托书》，内容为：“鉴于甲乙双方于2017年10月17日签署《蔚山校区不动产转让协议》，乙方按协议约定已经上交500万元定金，甲方同意全权委托乙方处置蔚山校区资产。” 2018年5月22日，卓越城公司（甲方）与光电学院（乙方）、中能公司（丙方）签订一份《房屋土地买卖合同》，主要内容为：“鉴于乙方与丙方于2017年10月17日签署《蔚山校区不动产转让协议》，于2018年5月4日签署关于处置乙方资产（蔚山校区不动产）委托书，现甲方与乙方、丙方经协商一致，根据民法通则、合同法等相关法律规定，就房屋、土地买卖达成协议如下：第一条、合同标的：本合同项下乙方所属房屋及土地坐落于长春市高新产业技术开发区蔚山路以南，权证号分别为：1.产权证编号：长房权字第1XXXX号，丘地号：XXXX，建筑面积：1189.72平方米；2.产权证编号：长房权字第XXXX号，丘地号：8-5/723-2，建筑面积：1503.26平方米；3.产权证编号：长房权字第1XXXX号，丘地号：XXXX，建筑面积：1408.05平方米。以上房屋总建筑面积4101.03平方米；4.土地证信息：长高新国用（2004）第XXXX号，地号：XXXX，使用权面积21429平方米。以上房产及土地使用权现处于查封状态。第二条、合同价款：本合同项下房屋及土地使用权转让价款为人民币7200万元。第三条、付款方式及义务：1.本合同经三方签字盖章后3日内，由甲方代乙方向吉林省长春市中级人民法院支付本合同项下标的物的第一笔转让款人民币500万元用于偿还乙方与吉林省兴国投资有限公司欠款，届时乙方给甲方开具等额收款收据。户名：吉林省长春市中级人民法院（账号和开户行略）；2.在2018年7月3日前，由甲方代乙方向吉林省长春市中级人民法院支付本合同项下标的物的第二笔转让款人民币4000万元用于偿还乙方与吉林省兴国投资有限公司欠款，届时乙方给甲方开具等额收款收据；3.在甲方向吉林省长春市中级人民法院支付4500万元后，3个工作日内，由乙方将解除查封的上述房产和土地证原件交给甲方，同时双方到不动产登记机关递交更名过户申请，在甲方拿到受理单2个工作日内支付本合同项下标的物的第三笔转让款人民币1000万元到丙方指定个人账户，届时乙方给甲方开具等额收款收据，受理单原件由甲方保管（丙方账户及账号略）；4.在甲方支付本合同项下标的物的第三笔转让款1000万元至丙方指定个人账户后30日内应完成本合同项下标的物更名过户至甲方名下事宜，在本合同项下标的物更名过户至甲方名下当日（即新不动产证下发当日），甲方应再向丙方指定个人账户支付第四笔转让款人民币1200万元，乙方给甲方开具等额收款收据；5.在本合同项下标的物交接完成后（标的物目前正由地苑集团长春吉嘉驾校使用，乙方及丙方共同承诺标的物将于2018年8月31日前完成与甲方交接）3个工作日内甲方向丙方指定个人账户支付第五笔转让款人民币500万元，乙方给甲方开具等额收款收据。至此，甲方庆向乙方支付本合同项下标的物的转让价款7200万元全部支付完毕。第五条、违约责任：1.如甲方未按本合同约定的付款方式及日期代乙方付款及向丙方付款，则应按未付款金额的日万分之五向乙方、丙方支付逾期付款违约金；2.如乙方在收到第一笔转让款500万元后，将上述标的物转让给甲方以外的第三方，则乙方应返还甲方支付给乙方的第一笔转让款及经济损失即2000万元；如甲方未能按照本合同第三条第2项约定时间即2018年7月3日前支付4000万元转让款，超出15日，则乙方有权解除本合同，同时甲方先期支付的500万元转让款不予返还；3.如甲方代乙方向吉林省长春市中级人民法院支付本合同项下标的物的转让款4500万元用于偿还乙方与吉林省兴国投资有限公司欠款后，乙方未能按本合同第三条第3项约定将解除查封的房产证和土地证原件交给甲方，则乙方应按甲方支付转让款金额的日万分之五向甲方支付逾期履行违约金。超过2日，甲方有权解除合同，乙方应在3个工作日内双倍返还甲方代乙方向吉林省长春市中级人民法院支付的本合同项下标的物的转让款；4.如乙方未能按本合同第三条第4项约定办理上述不动产更名过户至甲方（或甲方指定的个人）名下超过10个工作日，甲方有权解除合同，乙方庆在3个工作日内双倍返还甲方已支付的转让款；5.如乙方未能按本合同第三条第5项约定在本合同项下标的物完成交接，甲方有权解除合同，乙方庆在3个工作日内双倍返还受让方已支付的转让款（其他略）。”合同签订后，卓越城公司于2018年5月24日向本院转账支付了500万元，于2018年7月25日向本院转账支付了1000万元，光电学院给卓越城公司开具了收到1500万元转让款的收条。 因卓越城公司未依约在2018年7月3日前支付4000万元转让价款，2018年8月18日，光电学院向卓越城公司发出一份《催告函》，提出：“你方未按合同第三条第2款约定支付转让价款人民币4000万元，未履行合同主要义务。我方急需上述转让款用于偿还融资贷款，否则将导致对第三方违约，给贵我双方均造成不必要的损失。在此我方正式催告，请你方在收到本催告函之日起三日内履行《房屋土地买卖合同》第三条第2款所约定的付款义务。期限届满仍不如约履行，我方将依法解除合同。希望得到方的理解和支持。” 2018年8月21日，卓越城公司与光电学院、中能公司三方签订一份《补充协议》，内容为：“鉴于，甲、乙、丙三方于2018年5月22日签订了《房屋土地买卖合同》，约定甲方购买乙方位于吉林省长春市高新区蔚山路的土地使用权及房屋等地上建筑物，并对付款期限、违约责任等事宜进行了明确约定。合同签订后，甲方未按本合同第三条第2款约定支付转让价款4000万元。现因甲方申请延期支付，各方本着互让互谅的原则，经平等友好协商，就上述《房屋土地买卖合同》的部分条款进行变更，补充约定如下：第1条、延后付款及违约责任：1.1甲方依《房屋土地买卖合同》第3条第2款约定应于2018年7月3日支付的转让价款4000万元未能支付，现甲方已于2018年7月25日支付1000万元；剩余3000万元顺延支付，2018年8月23日前支付2000万元，2018年8月27日前支付1000万元；1.2甲方付款超过本协议第一条约定的期限3日的，乙方有权解除《房屋土地买卖合同》，甲方应向乙方支付200万元违约金；第2条、延后交接、延后更名和违约责任：2.1基于甲方的延期付款，各方同意乙方在甲方支付转让价款后按《房屋土地买卖合同》第3.4条、3.5条约定办理标的物更名和交接的时间均按《房屋土地买卖合同》第3.4条、3.5条的约定延后90日；2.2如乙方未在本协议第2.1条约定的期限届满时仍不能交付的，乙方庆向甲方支付50万元违约金；2.3在签订本协议后，如任何一方存在故意拖延办理不动产更名及物业交接行为，守约方有权追究违约方的违约责任；第3条、优先效力：3.1《房屋土地买卖合同》的相关约定与本协议不一致之处，以本协议为准；3.2补充协议有优先效力。”该补充协议签订后，卓越城公司仍未继续支付转让价款。 2018年8月24日，光电学院工作人员向卓越城公司工作人员通过手机微信发送了一份加盖光电学院公章的《解除合同通知书》，内容为：“贵我双方于2018年5月22日签订了《房屋土地买卖合同》，约定贵方购买我方位于吉林省长春市蔚山路的土地使用权及房屋等地上建筑物，并对付款期限、违约责任等事宜进行了明确约定。合同签订后，你方未按合同第三条第2款约定支付转让价款4000万元，未履行合同主要义务，我方可据此解除合同，你方先期支付的转让款人民币500万元按约定作为违约金不予返还。为此我方2018年8月18日向你方发出《催告函》，催告你方限期履行付款义务并承担违约责任，并告知期限届满我方将依法解除合同并追究你方的违约责任，但催告期限届满你方仍未履行。根据《合同法》第94条之规定，现书面通知与你方解除上述《房屋土地买卖合同》，本解除通知书送达你方该合同即为解除。专此通知！” 2018年9月3日，卓越城公司向本院提起诉讼，以光电学院通知解除合同，卓越城公司同意解除合同，但光电学院和中能公司未返还其已支付的1500万元转让价款为由，请求判令光电学院和中能公司连带返还其已支付的1500万元转让价款。 光电学院答辩提出，光电学院并无解除合同真实意思表示，该份《解除合同通知书》仅是为了催促卓越城公司及时付款，并且《补充协议》约定的解除合同条件尚未成就，光电学院也不具有合同解除权，无权解除合同。 本院认为：卓越城公司与光电学院及中能公司签订的《房屋土地买卖合同》及《补充协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。因卓越城公司未按《房屋买卖合同》约定期限向光电学院支付相应的转让价款，构成违约，双方于2018年8月21日签订《补充协议》将付款期限延迟，但卓越城公司仍未依约履行付款义务。2018年8月24日光电学院授权人员向卓越城公司授权人员通过手机微信发送了《解除合同通知书》，虽然该通知书未采用书面形式，且不符合《补充协议》约定的“超过约定的付款期限（2018年8月23日）3日”这一单方解除合同条件，不能起到单方解除合同的法律效果，但因卓越城公司接到该解除合同通知后未提出异议，并向本院起诉要求光电学院和中能公司返还已付购房款，应当认定双方已经达成了解除合同的合意，故光电学院与卓越城公司之间的房屋土地买卖合同关系应于卓越城公司起诉至本院时（即2018年9月3日）以协议方式解除。光电学院虽然主张其发送该解除合同通知不是真实意思表示，目的仅是告知卓越城公司如违约解除合同将会承担的法律后果，是为了催促卓越城公司继续履行合同，但光电学院并未提供充分证据证明，光电学院虽然在此后又向卓越城公司发送过同意继续延迟付款的补充协议样本及履行合同催告函，但均是其单方意思表示，且卓越城公司拒绝接收，故光电学院此主张不能成立，本院不予支持。光电学院与卓越城公司虽然以协议方式解除了房屋土地买卖合同，但卓越城公司逾期付款违约是客观事实，不能因此排除光电学院依约追究其违约责任的权利。依据双方签订的《补充协议》第1.2条约定，因卓越城公司构成逾期付款违约且导致双方解除合同，卓越城公司应当给付光电学院违约金200万元，从光电学院应返还卓越城公司的已付转让价款中扣除，故光电学院应返还卓越城公司转让价款1300万元。光电学院虽然主张应适用《房屋买卖合同》第五条约定的“单方解除合同违约责任”，要求卓越城公司给付违约金500万元，但因双方已经通过签署《补充协议》变更了“因卓越城公司违约导致光电学院单方解除合同时卓越城公司应承担的违约金数额”，其主张不能成立。光电学院虽然向法庭提供了其与案外人之间的借款合同及转款凭证、收条等证据，主张卓越城公司给其造成的实际损失为405万元，但因光电学院没有证据证明其系为了筹措卓越城公司迟延支付的该笔款项而对外筹借资金，亦无证据证明系因卓越城公司违约给其造成的损失，本院不予采纳。中能公司仅系接受光电学院委托参与的光电学院与卓越城公司之间合同关系，其身份属于《中华人民共和国合同法》第六十四条规定的第三人，且卓越城公司并未实际向中能公司支付过转让价款，其要求中能公司返还已支付转让价款没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告长春理工大学光电信息学院于本判决生效后立即返还原告长春卓越城建设开发有限公司已支付的购房价款人民币13000000.00元； 三、驳回原告长春卓越城建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费111800元、保全费5000元，共计116800.00元，由原告长春卓越城建设开发有限公司负担13234.00元，被告长春理工大学光电信息学院负担103566.00元。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  郭 智 代理审判员  贺银婷 人民陪审员  刘翠萍 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  林星辰