贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1566号原告：潘海亮，男，1991年2月7日出生,侗族，住址贵州省黎平县。委托代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9512263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告潘海亮诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭双雄、被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘海亮向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告退换多收取原告的购房款5693.76元；3、判决被告承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金50495.69元（暂从2015年12月31日计算到2017年12月30日，共计2年，违约金为408872元×6.175%×2＝50495.69元）；4、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2017年12月30日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第三条；5、判决被告立即将代为收取原告房屋契税及公共维修基金缴存到政府相关部门；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年4月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××风情××、××单元××号房屋，该合同约定商品房面积为122.19平方米，房屋总价款为408872元，合同约定被告应当于2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，房屋维修和水电开户、物业管理费、契税等所有费用均由被告代为收取，被告至今仍然未将代为收取的契税及维修基金交付至相关部门。2017年6月12日，被告对原告购买房屋出具“房屋销售财务结算单”，被告实际多收取原告购房款5693.76元，但至今仍然未予以退还。时至今日，被告至今仍然未兑现协议约定的完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：1、原告身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告的买卖合同关系。3、《房屋销售财务结算单》复印件，证明被告多收取原告5693.76元购房款的事实。4、购房款、契税、公共维修基金、物业管理费等收据复印件，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：一、答辩人没有存在不协助被答辩人办理不动产权证的“违约”行为，被答辩人的诉求没有事实依据，也没有法律根据，诉求不能成立。二、被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付逾期协助办理商品房转移登记“违约金”。三、被答辩人提出的2017年12月30日之后的逾期交付产权转移登记文书“违约金”的诉讼请求违背客观事实，依法不应支持。原告所购房屋已于2017年3月22日前已经可以办理了产权转移登记，并将相关手续报办证机关备案，不动产转移登记的主体系原告申请，因此此后是否申请办证是原告的责任。故违约金只能计算到2017年3月22日止，此后违约金不应再支持。被告在庭审中向本院提交以下2份证据：1、交房公告复印件，证明侗族风情园1#、2#、3#、5#、9#、10#商品房在2016年7月15日通过验收合格，交房时间为2016年7月18日至7月23日。2、不动产登记中心证明复印件，证明经黎平县人民法院调查证实，1#、2#、3#、5#、9#、10#、11#、14#、15#侗族风情园的商品房在2017年3月22日具备了办理产权转移登记的条件，此后原告没有任何理由再要求答辩人承担逾期交付办理产权转移登记文书违约金。经审理查明：2013年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所建的黎平县德凤镇侗族风情园9.10幢4单元502号房，建筑面积为122.19平方米，房屋总价款408872元。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并已交纳维修基金、登记工本费、契税、印花税、物业管理费等费用。约定交付期限届满后，被告未能按期交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将代为收取的维修基金、契税交付相关部门。2017年6月12日，被告向原告出具“房屋销售财务结算单”，被告实际应退回多收取的原告购房款5693.76元，但至今仍然未予以退还。为此，原告向法院提起诉讼，要求被告承担相应责任。同时查明：涉案房屋于2017年3月22日通过验收合格并交付备案，可以办理产权证。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付房屋，交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。关于违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.175%，支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其计算方式符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或将办证所需材料交办证机关备案具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其协助办证义务。同时合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故开发商具备办证条件之日为其承担违约金责任的截止日期。被告楼盘在2017年3月22日已符合办证条件，故被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2015年12月31日的次日至2017年3月22日，逾期天数为446天，违约金为408872元×6.175%÷365天×446天＝30850元。原告请求超出的天数和违约金，本院不予支持。2017年6月12日，被告经结算向原告出具“房屋销售财务结算单”，被告多收取原告购房款5693.76元，为此原告请求退还购房款差额部分，理由充分，本院予以支持。关于原告请求判决被告立即将代为收取原告房屋契税及公共维修基金缴存到政府相关部门的请求，因请求不具体，同时不符合合同的相对性原则，亦不属于法院民事案件应处理的范畴，对这一请求本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定、判决如下：一、原告潘海亮与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告潘海亮。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告潘海亮多付的购房款5693.76元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告潘海亮逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金30850元。四、驳回原告潘海亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1204元，减半收取602元，由原告潘海亮负担246元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  毛恩跃二〇一八年十一月十四日书记员  石启云