山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2018)鲁02行初184号 原告杜锦，男，1954年7月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托代理人王亚宁，山东天华律师事务所律师。 被告青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市**延吉路**。 法定代表人杨旭东，区长。 委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。 委托代理人崔迪，该区政府工作人员。 被告青岛市人民政府，，住所地青岛市市**香港中路** 法定代表人孟凡利，市长。 委托代理人张付合，该区政府法制办公室工作人员。 委托代理人曲学林，该区政府法制办公室工作人员。 第三人杜玲，女，1952年8月27日出生，汉族，住青岛市市**，现住青岛市市**。 委托代理人马熹珍，女，1979年8月8日出生，维吾尔族，住青岛市市**。 第三人杜敏，女，1950年7月9日出生，汉族，住山东省诸城市，现住青岛市市**。 第三人杜镛，男，1947年5月13日出生，汉族，住青岛市市**。 第三人杜镔，男，1938年3月8日出生，汉族，住青岛市市**。 第三人杜惠，女，1956年5月17日出生，汉族，住青岛市市**。 原告杜锦不服被告青岛市市北区人民政府作出的青北补决字〔2018〕29号房屋征收补偿决定及被告青岛市人民政府作出的青政复决字〔2018〕302号行政复议决定，于2018年7月20日向本院提起行政诉讼。本院于2018年7月25日立案受理后，于2018年7月30日依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2018年9月6日在本院第二十七审判庭公开开庭审理了本案。原告杜锦及其委托代理人王亚宁，被告青岛市市北区人民政府（以下简称市北区政府）的委托代理人崔迪、陈美虹，被告青岛市人民政府（以下简称青岛市政府）的委托代理人张付合，第三人杜玲的委托代理人马熹珍、第三人杜敏到庭参加诉讼。第三人杜镛、杜镔、杜惠经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告杜锦诉称，被告市北区政府征收的青岛市市北区陵县路7号房屋系原告杜锦等6人所有的私人住房，此房屋历史上是原告杜锦之父杜均寰的私家宅院，其土地和房屋均由个人购得，虽经公私合营时分割，但由青岛市人民政府主管部门材料证实不转让部分包括现有房屋、院子部分、永久使用部分。被告市北区政府没有对房屋进行细致调查研究，就作出了违背历史客观事实的错误认定，没有完全执行党和政府相关拆迁征收政策中对应给予的补偿部分给予补偿。被告青岛市政府依据市北区政府的错误认定，在没有对错误决定作进一步调查、没有对原告提供的佐证材料作具体情况具体分析并深入调查的情况下，就作出不符合客观真实情况的决定，严重损伤了公民权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，特提起本案行政诉讼，请求：1、撤销被告市北区政府作出的青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》；2、撤销被告青岛市政府作出的青政复决字〔2018〕302号《行政复议决定书》；3、依法判令被告重新作出行政行为，对原告房屋的征收补偿重新作出决定。 原告杜锦庭审时向法院提交如下证据： 1、房地产估价机构资质证书（同被告市北区政府证据5中的资质证书），证明评估公司青岛亚泰房地产评估咨询有限公司取得一级房地产评估资质的时间为2016年2月4日，晚于涉案房屋征收公告作出日和选择日，故该评估机构资质有瑕疵。 2、房地产权证一份，证明原告对涉案被征收房屋拥有所有权。 3、盖有“青岛市国土资源和房屋管理局档案馆档案调查专章”的青岛市土地房产所有证及相关材料，证明除房地产权证书载明原告拥有所有权的房屋外，原告还对其他房产、院落、过道、厕所等历史建筑享有永久使用权。该权利是经过政府确认、历史上形成的但房产权重新登记时漏登的权利，被告应当对该权利予以确认。 4、青北政发〔2015〕25号《关于对上海路德平路（一期）棚户区改造项目房屋征收的决定》、征收公告、补偿方案（同被告市北区政府的证据1），证明被告未正确适用法律、法规和文件，对原告权利确认有遗漏。 5、委托经租房产协议书，证明原告父亲杜均寰将涉案房屋部分委托青岛市政府的房产经营部门对外出租，其中第十二条明确规定委托期满，如一方提出异议，不愿继续委托时，乙方应将房产交回甲方，甲方应将协议书交回乙方注销。 根据本院的要求，原告于庭审后补充提交一份青岛市市北区人民法院（2007）北民四初字第210号《民事裁定书》，并就涉案被征收房屋的历史沿革作出说明。 被告市北区政府答辩称，一、被告作出的青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》程序合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，经被告研究决定，启动市北区上海路-德平路（一期）棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作。2015年9月25日，被告作出房屋征收决定，同日发布征收公告及补偿方案、奖励办法。在规定的签约期限内，经多次协商，未能与原告签订征收补偿协议，为尽快推进改造项目，被告依法作出青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》，并依法送达。二、评估机构选定程序合法，被告依据专业评估机构作出的评估报告对原告补偿，符合法律规定。2015年8月26日，房屋征收部门青岛市市北区房屋征收安置管理办公室在市北区上海路-德平路（一期）征收区域公示了《关于选择上海路德平路（一期）棚户区改造项目房屋征收评估机构的公告》，通知被征收居民在15日内从市城乡建设委定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定6家房地产评估机构。在规定期限内，被征收居民未能协商一致，2015年9月10日房屋征收部门组织居民按照市城乡建设委公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构，组织被征收人投票选定。经居民投票，在2015年9月11日选定六家评估机构承担项目的征收评估工作。三、被告认定的房屋补偿面积，事实清楚。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款规定，被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。被征收房屋的建筑面积按以下规定确定：（一）私有房屋以房屋权属证书载明的建筑面积为准。原告主张对整个楼院房屋坐落范围内公用使用面积1166平方米土地予以补偿，没有事实和法律依据。被告以房屋登记证载明的建筑面积作出补偿符合法律规定。综上，被告作出的青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》程序合法、事实清楚、适用法律正确，原告主张事项无事实、法律依据，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告市北区政府在法定举证期限内向本院提交如下证据： 1、房屋征收决定、房屋征收公告、房屋征收补偿方案，共同证明被告市北区政府决定于2015年9月25日对市北区上海路德平路（一期）棚户区改造项目实施征收，并予以公告，同时发布补偿方案。 2、《关于选择市北区上海路德平路（一期）改造项目房屋征收评估机构的公告》、《关于选择市北区上海路德平路（一期）改造项目房屋征收评估机构的公告》、《关于选定市北区上海路德平路（一期）改造项目房屋征收评估机构的通知》、上海路德平路（一期）棚户区改造项目投票选择评估机构的现场见证，共同证明评估机构选定程序合法。 3、房屋所有权证，证明被征收房屋产权情况，该证据系被告市北区政府根据当时持证人一起拿来的产权证原件复印的。 4、约谈笔录，证明未签订补偿协议的原因。 5、分户评估表（房屋、装修）、送达回证、房屋内照片、评估公司资质、评估人员资质，共同证明被征收房屋征收分户评估表由专业机构作出，并依法送达。 6、提请区政府作出补偿决定的申请，证明房屋征收部门向被告市北区政府申请作出补偿决定。 7、青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》、送达回证、公示照片，共同证明被告市北区政府作出被诉房屋征收补偿决定后，依法向被征收人送达，并在现场公示。 8、证明，证明见证人身份情况。 9、青危改办函〔2013〕13号《关于萍乡路52号危旧房安置区房屋回购价格确认的复函》、青棚改办函〔2014〕11号《关于阀门厂地块安置区房屋回购价格确认的复函》，共同证明安置房屋的价格经房屋征收评估专家委员会专家评审，由青岛市棚户区改造工作领导小组办公室确定安置房屋的价格。 10、公示照片一组（房屋征收决定、公告、补偿方案、选定评估机构公告），共同证明被告市北区政府履行了相关公示义务。 根据本院的要求，被告市北区政府于庭审后向本院补充提交了青岛市市北区人民法院（2007）北民四初字第210号《民事裁定书》、青岛市中级人民法院（2007）青民一终字第954号《民事裁定书》，并就涉案被征收房屋的历史沿革作出说明。 被告青岛市政府答辩称，一、被告作出的行政复议决定内容适当，程序合法。原告不服市北区政府作出的青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》，于2018年4月27日向被告提出行政复议申请。2018年4月30日，因原告提交的行政复议申请材料需要补正，被告作出《补正行政复议申请通知书》并送达原告。2018年5月11日，被告收到原告补正材料后，依法作出《行政复议受理通知书》和《提出行政复议答复通知书》。2018年7月4日，被告依法作出青政复决字〔2018〕302号《行政复议决定书》。上述法律文书依法送达各方当事人。二、被告作出的青政复决字〔2018〕302号《行政复议决定书》认定事实清楚，证据充分，适用依据正确。涉案房屋位于青岛市市北区陵县路7号，系私有房屋，房地产权利人杜锦持有青房地权市字第××号房地产权证，房屋建筑面积为62.12平方米，用途为住宅，房地产共有权利人为杜敏、杜镛、杜惠、杜镔、杜玲，五位共有权利人所占份额每人为16.60％。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十九条、第二十六条第一款及《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款、第三十六条的规定，原告认为有关人员占有其房屋的行为，应当通过其他法律途径解决。原告要求市北区政府重新对涉案房屋进行评估，但未提交证据予以证明，被告不予支持。市北区政府对涉案房屋改造项目实施房屋征收并予以公告，同时发布房屋征收货币（异地房屋）补偿方案，对选定的房屋征收评估机构和房地产价格评估机构进行公示，房屋征收补偿方案的内容符合国家、省、市对房屋征收补偿的有关规定。因在房屋征收补偿方案规定的签约期限内，原告和房屋征收部门未能达成补偿安置协议，市北区政府根据上述法律规定，依法作出青北补决字〔2018〕29号房屋征收补偿决定，对原告等被征收人补偿，该行政行为认定事实清楚，证据充分，适用依据正确，程序合法，内容适当。被告根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项之规定，决定维持市北区政府作出青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》的行政行为。综上，原告的诉讼请求于法无据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告青岛市政府在法定举证期限内向本院提交如下证据： 1、行政复议申请书等材料，证明原告于2018年4月27日向被告提出行政复议申请。 2、青政复办受字〔2018〕302号《行政复议受理通知书》，证明被告在法定期限内依法受理原告的行政复议申请。 3、青政复办答字〔2018〕302号《提出行政复议答复通知书》，证明被告在法定期限内作出提出行政复议答复通知书。 4、行政复议答复意见书，证明行政复议被申请人市北区政府在法定期限内依法作出行政复议答复意见。 5、青政复决字〔2018〕302号《行政复议决定书》，证明被告在法定期限内依法作出行政复议决定书并告知原告诉权。 6、送达回证，证明被告在法定期限内依法送达青政复决字〔2018〕302号《行政复议决定书》。 第三人杜玲、杜敏的陈述意见同原告的起诉意见，二第三人未向本院提交证据。 第三人杜镛、杜镔、杜惠未向本院提交书面陈述意见。 经庭审质证，原告杜锦、第三人杜敏、杜玲对被告市北区政府提交的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对于证明内容有异议，被告市北区政府没有正确适用《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》、补偿方案等规定，对原告所有的全部房屋的实际情况进行调查落实，造成原告享有权属的部分建筑物等在最终补偿中未体现。对证据2的真实性没有异议，但被告市北区政府没有对评估机构的资质进行公示，且被告市北区政府根据原告要求提交的资质亦是青岛亚泰房地产评估咨询有限公司于2016年2月4日取得的壹级资质，而涉案房屋征收公告时间是2015年9月25日，显然在公告时该评估机构不具备壹级资质，被告市北区政府未对此进行审核和备案。对证据3的真实性没有异议，但对其来源原告不清楚，原告的产权证一直在自己手中，从未交给其他人持有，而且该产权证与实际情况不符，存在漏登的情况。对证据4中未到庭第三人的约谈笔录真实性不清楚，对于其他人的约谈笔录内容确认，但没有完全载明原告的真实意思，被告市北区政府在2015年9月启动房屋征收，但其没有及时联系原告，导致涉案房屋的征收问题长期得不到解决，存在懒政行为，对于产权证的面积不认可，对于产权证上没有记载的部分包括过道、土地面积等也应当得到补偿。对证据5真实性没有异议，但认为评估期限过长，严重超过了房地产评估的必要时限，评估价值时点仍按照两年多前的征收决定公告之日显失公平，该期间房屋价值发生巨大变化，被告市北区政府应根据情势变更原则和诚实信用原则对涉案被征收房屋的现有市场价值进行重新评估，另外，评估报告未载明被征收人享有提出异议和复核的权利，且内容简单，形式上不符合规定。对证据6-10的真实性和送达情况等均没有异议，对被诉补偿决定有异议。原告杜锦、第三人杜敏、杜玲对被告青岛市政府提交的证据提出如下质证意见：对证据的真实性均不持异议，但对于被告没有进行行政复议的听证程序有异议，本案系历史上形成的复杂产权纠纷案件，被告应当组织双方当面质证陈述理由，但其在未通知原告等人进行陈述的情况下，仅凭行政复议被申请人市北区政府提交的材料即作出被诉行政复议决定，程序存有瑕疵。 被告市北区政府、青岛市政府对原告证据的质证意见为：对证据的真实性均没有异议，同时认为证据3中的材料都已经作废，被新办的房地产权证所取代，另外当时原告父亲委托房产经营公司对涉案被征收房屋进行代管。 经审查，本院对各方当事人提交的上述证据认证如下：原告、被告市北区政府、青岛市政府提交的所有证据均形式合法，内容客观，且与本案待证事实相关联，本院予以采信。原告及被告市北区政府根据本院的要求于庭后提交的生效裁判文书与本案待证事实相关联，本院直接作为证据予以使用。 经审理查明，1、原告杜锦与第三人杜玲、杜敏、杜镛、杜镔、杜惠六人系兄弟姐妹关系。涉案房屋位于青岛市市北区陵县路7号，原告杜锦持有涉案房屋的青房地权市字第××号房地产权证，证载：建筑面积62.12平方米，产别为私有，建成年代为1949年，共有权人为杜镔等五人，共有权证号自612号至6××号，房屋设计用途为住宅，土地使用权类型为划拨国有土地使用权，土地使用权面积（共用）为1166平方米，土地用途为住宅。五位共有权人杜镔、杜镛、杜敏、杜玲、杜惠分别持有涉案房屋的青房地权市共字第612、613、614、615、6××号房地产共有权证，所占份额均为每人16.60%。 2、2015年9月25日，被告市北区政府作出《关于对上海路德平路（一期）棚户区改造项目房屋征收的决定》，决定于该日起正式启动市北区上海路德平路（一期）棚户区改造项目房屋征收与补偿工作，并决定如下事项：房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室，房屋征收组织实施单位为青岛市市北区人民政府即墨路街道办事处，房屋征收范围为聊城路、陵县路、上海路、武定路、夏津路围合区域内的合法房屋，其中包括陵县路1号-21号（单号）。同日，被告市北区政府发布《关于对上海路德平路（一期）棚户区改造项目实施房屋征收的公告》，并将《市北区上海路德平路（一期）棚户区改造项目房屋征收货币（异地房屋）补偿方案》作为附件一并公告，同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议的时限为2015年9月30日至2015年10月30日，搬家交房时限为2015年10月15日至2015年11月15日。原告杜锦及五位共有权人共有的涉案房屋在上述房屋征收范围内。 3、2015年8月26日，房屋征收部门在被征收区域现场发布了《关于选择上海路德平路（一期）棚户区改造项目房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人自主选择该房屋征收项目评估机构的具体步骤、时间节点及不能达成一致意见时的解决方案等内容。因被征收人未能在规定期限内就评估机构的选择协商一致，房屋征收部门于2015年9月10日在被征收区域现场发布了《关于选择上海路德平路（一期）棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告》，告知被征收人候选评估机构的基本情况及投票选择的步骤和方式。2015年9月11日，房屋征收部门在被征收区域现场发布了《关于选定上海路德平路（一期）棚户区改造项目房地产价格评估机构的通知》，告知被征收人经现场投票选举并经见证，最终选定青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司、青岛中天兴业土地房地产评估有限公司、青岛世普瑞房产评估有限公司、青岛恒德房地产评估有限公司、青岛亚泰房地产评估咨询有限公司、江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司青岛分公司共六家评估机构承担上海路德平路（一期）棚户区改造项目房屋征收评估工作。 4、在涉案房屋征收公告确定的签约期限内，原告及五位第三人未与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。2017年12月18日，评估机构青岛亚泰房地产评估咨询有限公司就涉案房屋作出《上海路德平路（一期）棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》、《上海路德平路（一期）棚户区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户表》，该两表载明权利人为“杜锦”，房地权属证书为“青房地权市字第××号”，共有权人为“杜镔、杜镛、杜敏、杜玲、杜惠”，房屋坐落“市北区陵县路7号”，产权性质“私”，房屋用途为“住宅”，房屋结构为“砖木”，楼层为“1层”，朝向“南”，建筑面积“62.12平方米”，评估时点为“2015年9月25日”，房屋评估单价为“每平方米13873元”，装修补偿单价为“每平方米460元”，房地产估价师为孙伟栋、范长熙。被告市北区政府将上述两份评估表于2017年12月25日直接送达给第三人杜镛、杜惠，于2018年1月2日分别邮寄给原告杜锦、第三人杜镔、杜玲，并经电话落实均已收到，于2018年1月5日邮寄送达给第三人杜敏，但因原址查无此人被退回，后经与第三人杜敏电话联系，其让邮寄给杜镔即可，庭审中第三人杜敏确认其已经收到该材料。 2017年12月25日，房屋征收实施单位工作人员就涉案房屋的补偿问题直接约谈了第三人杜镛、杜惠，二人称至今未签协议的原因是共有人未协商一致，对于具体诉求亦未明确。对于原告及第三人杜敏、杜镔、杜玲因故未能当面约谈，房屋征收实施单位工作人员通过对多次电话内容的整理，于2018年1月8日将电话约谈内容进行了记录，其中原告杜锦称至今未签订补偿协议的原因是：其有资料证明陵县路7号是独栋独户，院子土地是原告父亲买的，应评估给予补偿，卫生间也应当补偿，房屋是空的，另外也没有纠纷或法院生效判决。第三人杜玲称至今未签协议的原因是共有人需协商一致，由杜锦办理，具体诉求是按照今年的评估价格，且过道、茅房、院子因是其父亲买下来的，这些问题都得解决。第三人杜镔、杜敏未提出具体的诉求。 5、青岛市棚户区改造工作领导小组办公室于2014年4月22日向被告市北区政府出具的青棚改办函〔2014〕11号《关于阀门厂地块安置区反房屋回购价格确认的复函》载明：该办将市北区政府委托评估机构对阀门厂安置区房屋价值的评估报告提交市房屋征收评估专家委员会进行了专家评审，市房屋征收评估专家委员会根据房屋征收补偿有关规定，结合阀门厂安置区项目的实际情况，经评审出具《关于青岛市市北区阀门厂地块安置区房屋回购价格专家评审意见书》，建议阀门厂安置区房屋回购价格为9800元/平方米。青岛市主城区危旧房改造工作领导小组办公室于2013年11月15日向被告市北区政府出具的青危改办函〔2013〕13号《关于萍乡路52号危旧房安置区房屋回购价格确认的复函》载明：该办召集市规划、财政、国土房管、审计和市北区相关部门对萍乡路52号危旧房安置区房屋回购价格进行了专题研究，结合市房屋征收评估专家委员会的专家评审意见，根据萍乡路52号危旧房安置区项目的实际情况和会议确定的事项，该办建议萍乡路52号危旧房安置区房屋回购价格为11000元/平方米。 6、因就涉案房屋的征收补偿问题未能与原告及五位第三人达成一致意见，房屋征收部门于2018年1月25日提请被告市北区政府作出房屋征收补偿决定。2018年2月8日，被告市北区政府以原告及五位第三人为共同被征收人作出青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》，主要内容为：为维护公共利益，保护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及《市北区上海路德平路（一期）棚户区改造项目房屋征收货币（异地房屋）补偿方案》（以下简称《方案》）等规定，经房屋征收部门申请，依法作出如下征收补偿决定：一、房屋征收部门应按照《方案》对被征收人实行异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿协商一致的书面意见。逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿（阀门厂项目）。二、被征收人选择异地房屋补偿的，如被征收人选择阀门厂项目，房屋征收部门提供阀门厂项目（御景新苑）新建高层住宅房屋，房屋建筑面积不低于125.58平方米；如被征收人选择萍乡路52号项目，房屋征收部门提供萍乡路52号新建高层住宅房屋，房屋建筑面积不低于111.88平方米。安置房源为现房安置。被征收人按照《方案》规定的安置定位方式可在项目公示的安置房源中进行选择，房屋征收部门将产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《方案》等规定进行结算。房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元，装修补偿费人民币28575.2元，产权调换房屋的产权归被征收人所有。三、被征收人选择货币补偿的，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为：1、货币补偿金人民币1230673.83元；2、货币补偿奖励费人民币61533.69元；3、搬迁补助费人民币1200元；4、临时过渡补助费人民币18636元；5、装修补偿费人民币28575.2元。上述合计为人民币1340618.72元。四、被征收人应当自收到本补偿决定书之日起十五日内，腾空所住用房屋并将房屋所有权证一并交由房屋征收部门，由不动产登记机关依法注销房屋所有权证。同时，被告市北区政府还告知被征收人相应的行政复议权及诉权。被告市北区政府将该房屋征收补偿决定书于2018年4月12日、4月17日分别向第三人杜镛、杜惠直接送达，于2018年4月10日分别向原告杜锦、第三人杜镔、杜玲邮寄送达，于2018年4月19日向第三人杜敏邮寄送达。第三人杜镔收到上述房屋征收补偿决定书后，主动到拆迁办表示，自征收工作开始至今已近三年，市北区上海路德平路（一期）房屋征收办公室对其家房屋征收补偿一事，在政策范围内做了大量卓有成效的工作，但因某些个人对补偿面积异议的原因，至今未果，深表歉意，同时称被告市北区政府所作四项补偿决定内容是正确的，合法合规的，其理应履行，并要求市北区政府按“决定”执行，以增强政府文件的公信力。2018年5月16日，被告市北区政府将上述房屋征收补偿决定书在房屋征收区域予以公告。 7、原告杜锦不服被告市北区政府作出的青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》，于2018年4月27日向被告青岛市政府提出行政复议申请，经补正被告青岛市政府于2018年5月11日予以受理，并于同日通知市北区政府提出行政复议答复意见，提交相关证据、依据等。2018年5月18日，市北区政府作出书面行政复议答复意见并提交相应材料。经审查，被告青岛市政府于2018年7月4日作出青政复决字〔2018〕302号《行政复议决定书》，决定维持市北区政府作出青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》的行政行为，并于同日向原告杜锦邮寄送达。原告杜锦不服，提起本案行政诉讼。 另查明，对于涉案房屋征收决定及其补偿方案、评估机构的选择确定等材料的公告以及对被诉房屋征收补偿决定的公告，见证人均为刘同忠、左某，二人均为青岛市市**即墨路街道上海路社区居民委员会的居民，且均系上海路德平路（一期）棚户区改造项目A1、A4、A7地块居民监督协调委员会委员。《方案》第八条规定，……被征收房屋的建筑面积，按照以下规定确定：（一）私有房屋以房屋权属证书载明的建筑面积为准。第十一条规定，被征收人选择货币补偿的，按照应补偿面积，结合征收区域新建商品住房市场价格结算房屋征收补偿金，并增加货币补偿金的5%作为奖励，不足6万元的按6万元计算。第十四条规定，（一）住宅房屋的搬迁补助费：按每户1200元计发；（二）住宅房屋的临时过渡补助费：选择货币补偿的，对被征收人或公有房屋承租人按被征收房屋的建筑面积，每月每平方米30元，一次性计发10个月；选择异地房屋补偿的，按被征收房屋的建筑面积和约定的过渡期限，每月每平方30元计发。第十八条第三项规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，向选定的房屋征收评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，按规定向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。 被告市北区政府在庭审中称，其之所以于2018年7月才作出被诉房屋征收补偿决定，是基于两方面的原因：一是处理换房户的安置问题。经对与原告家换房户调查发现，该户一直居住在所换的房屋内，且持有合法的承租手续，因此为妥善解决涉案被征收房屋的补偿问题，被告对换房户提供了相应的补偿方案单独进行了处理。二是涉案被征收房屋涉及的共有权人比较多，只有所有权利人协商一致的情况下才能签订补偿协议，其中有部分共有权人同意签订协议，但还有部分不同意，从而导致补偿周期变长。 再查明，原告杜锦父亲杜均寰于1952年取得原青岛市人民政府房地产管理局为其颁发的陵县路7号的私字第76号青岛市土地房产所有证，证载地号为陵县路2-2号，土地面积为1市亩1分3厘0毫米，房屋面积331.89平方公尺。1955年，原告父亲杜均寰与红星棉织厂签订公私合营协议，约定将其陵县路2-2私有地及建筑面积为331.89平方公尺的平房投入工厂进行生产使用，将其南屋五间（包括过道）留作自己住宅使用，计建筑面积61平方米公尺及沿屋前空地1公尺宽计12.2平方公尺等内容。后青岛市人民政府房地产管理局颁发了私共字第1581号共有证，证载共有人杜均寰共有份额为15.53%。 2007年，原告杜锦、第三人杜镛、杜镔、杜玲、杜敏、杜惠作为共同原告向青岛市市北区人民法院提起民事诉讼，要求案外人杜爱民迁让房屋，杜爱民同时反诉六原告要求返还房屋。对于该案，现已生效的青岛市市北区人民法院（2007）北民四初字第210号《民事裁定书》及（2007）青民一终字第954号《民事裁定书》确认如下事实：“原、被告诉争的房屋陵县路7号原系原告之父杜均寰私有财产为1层平房3间，使用面积10.01平方米、9.90平方米、10.17平方米，1968年1月1日该房屋交公代管。被告杜爱民之父杜云鲛原系青岛市立医院职工，该单位在1970年初分配其住房1处2间，位于青岛市茌平路******，使用面积30.62平方米，同年2月1日杜云鲛承租该房屋。1971年3月1日杜均寰与杜云鲛在青岛市房产经营公司夏津路管修所（现青岛市市北房产管理处夏津路房管所）办理房屋互换手续，自即日起杜均寰始承租茌平路1号5层24户，杜云鲛始承租陵县路7号房屋，此后并由各自单位代扣应缴纳的房租。1979年9月1日茌平路1号24户房屋承租关系由杜均寰变更为丁兰英，1986年3月该房屋又变更为车成淑。截止1992年8月杜云鲛仍承租陵县路7号房屋。另根据法院调取的青岛市胶州路派出所的户籍档案记载，陵县路7号上2户原户主孙秀英、夫杜云鲛、子杜爱民、次女杜爱华户口均系1971年3月6日从济阳路迁入该地，根据杜爱民确认杜云鲛于2006年9月4日去世。”基于该事实，上述生效裁定以原、被告双方争议的房屋是因落实私房政策引起的纠纷、不属于人民法院民事案件受理范围为由，裁定驳回六原告的起诉。 1992年1月1日，原告杜锦父亲杜均寰（甲方）与青岛市房产经营公司（乙方）签订委托号为004号的《委托经租房产协议书》，将其陵县路7号平房5间共计建筑面积62.12平方米的房屋交由乙方经租，双方约定：委托经租期限自1992年1月1日起至1997年1月1日止，且在委托期满后，如委托人甲方不向乙方声称停止委托，委托协议书仍属有效等。杜均寰去世后，原告杜锦及第三人杜镔、杜镛、杜敏、杜玲、杜惠于2002年10月通过继承取得涉案陵县路7号建筑面积为62.12平方米房屋的共有所有权。 本院认为，一、关于涉案评估报告是否合法的问题。本院从以下两个方面进行分析。 首先，从房屋征收评估机构的选择程序及评估机构资质上分析。庭审中，原告称对评估机构的选择等事项其没有参与，没有亲身经历，且被告市北区政府未提交被征收房屋人数与参与投票人数的相关说明，亦未提交选票的样本，故对选择程序是否合法不确定；另外被告市北区政府提交的青岛亚泰房地产评估咨询有限公司于2016年2月4日取得的资质证书不能证明在2015年9月时该评估机构的资质符合规定。 本院认为，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条规定，市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的名录，供当事人选择。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》（本案征收项目实施时执行的）第十六条、第十七条规定，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房屋征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内公告，并告知被征收人协商选定房屋征收评估机构的权利和期限，协商期限为十五日。被征收人逾期协商不成的，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，在征收区域内予以公示，由被征收人投票选定。本案中，因原告所诉系房屋征收补偿决定的合法性，故被告在法定举证期限内提交了对涉案房屋进行分户评估及装修补偿评估的评估机构青岛亚泰房地产评估咨询有限公司在作出上述评估表时的资质证书，即2016年2月4日取得的壹级资质证书，并无不当，且该评估机构系房屋征收部门从青岛市城乡建设委员会公布的评估机构名录中按照比例推荐的，相应资质问题均由该委审查后予以收录。因此，原告对该评估机构资质的质疑不能成立。同时，根据被告市北区政府提交的证据可以看出，因被征收人未能在规定期限内自主协商选定评估机构，房屋征收部门从青岛市城乡建设委员会公布的评估机构名录中推荐的18家评估机构中投票选定了6家评估机构，以承担市北区上海路德平路（一期）棚户区改造项目房屋征收评估工作，符合上述规定，程序合法。 其次，从涉案房屋评估报告的价格是否合理上分析。庭审中，原告主张被告市北区政府于2015年9月正式启动涉案房屋征收项目，按照《方案》规定当年10月份就应当完成，但是被告市却没有及时联络原告，告知相关事项，导致该拆迁补偿问题长期得不到解决，存在懒政行为，同时因被告工作的不认真，未对涉案房屋的原始资料进行审查，导致评估报告严重失真，对于土地院落、过道等部分未予补偿，且评估期限过长，导致评估时点距离评估报告作出时间长达两年多，房屋价值发生巨大变化，被告仍旧按照两年前的价值进行补偿显失公平，其应当根据情势变更原则和诚实信用原则，对被拆迁房屋的现有市场价值重新进行评估。 本院认为，根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十三条、第四十五条、第四十六条的规定，本条例规定的房屋市场价格、异地补偿房屋价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价格以房屋征收公告发布之日为基准日评估确定。房屋征收评估一般采用市场比较法，参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。房屋征收评估的具体办法，由市房屋征收部门依法制定。房屋征收部门应当在征收范围内公示评估结果。征收当事人对评估结果有异议的，按照有关规定执行。《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》（本案征收项目实施时执行的）第二十五条、第二十七条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房屋征收评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》（本案征收项目实施时执行的）第五条第一款、第六条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋征收评估机构应当参照临近、同类房地产的市场交易价格，结合被征收房屋的状况，按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行评估。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条、第十四条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。由此可见，因房地产评估报告是补偿决定货币补偿数额最主要的组成部分，且具有较高的专业性，因此上述法规、规章赋予了房屋被征收人在房地产价格评估机构专业领域内寻求救济的权利和路径，更加有利于保护被征收人的补偿权益。同时根据上述规定还可知，房屋征收评估机构对被征收房屋进行评估需要依据被征收房屋在评估时点的状况，参照临近、同类房地产的市场交易价格，并按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行综合分析、评估。本案中，原告杜锦及五位第三人在收到涉案分户评估报告及装修补偿报告后，亦未在法定期限内申请复核评估，应视为放弃对评估结果异议的法定救济途径。至于原告主张被告市北区政府根据评估时点两年多后作出的评估报告进行补偿显示公平，应对涉案被征收房屋按照现有市场价值重新进行评估的问题。根据本案现已查明的事实可知，涉案被征收房屋的所有权人与客观上占有使用权人存在不一致的情形，从而导致该房屋的征收补偿工作处理起来比较复杂，且原告亦不能举证证明被告市北区政府存在迟延补偿的主观故意，故原告的上述主张不能成立。 二、关于被诉房屋征收补偿决定是否合法的问题。本院从以下四个方面进行分析： 首先，从被征收房屋应补偿面积计算标准上分析。原告认为陵县路7号房屋历史上是原告父亲杜均寰的私家宅院，其土地和房屋均由个人购得，虽经公司合营时分割，但经青岛市人民政府主管部门材料证实不转让部分包括现有房屋、院子部分及永久使用部分，因此被告市北区政府除应对建筑面积为62.12平方米的房屋进行安置补偿外，还应当根据实际情况对其他房屋、院落及其他附属设施享有使用权等权利的部分，进行补偿。 本院认为，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款规定，被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。被征收房屋的建筑面积，按照以下规定确定：（一）私有房屋以房屋权属证书载明的建筑面积为准；……第三款规定，房屋权属证书、房屋计租表与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。本案中，根据原告杜锦及五位第三人持有的涉案被征收房屋权属证书上看，市北区陵县路7号房屋的建筑面积为62.12平方米，根据上述规定，该面积即为涉案被征收房屋的建筑面积。上述条例第四十五条第二款规定，被征收人的土地权属面积大于房屋占地面积的，征收评估时应当对多出部分的土地使用权价值进行评估。从原告杜锦提交的青房地权市字第××号房地产权证看，土地使用权类型为划拨国有土地使用权，土地使用权面积1166平方米系共用，至于五位第三人持有的房地产共有权证上记载的土地使用权面积1166平方米虽未标注“共用”字样，实质上该土地使用权的性质亦与原告房地产权证上载明的土地使用权性质一致，均非原告与五位第三人专有使用权属。因此，原告杜锦以其父亲杜均寰在公私合营时约定并经青岛市人民政府相关部门确定享有的陵县路7号权属份额为由，主张被告市北区政府应对该土地院落等部分一并予以补偿，理由不能成立。 其次，从搬迁补助费、临时过渡费、装修补偿费标准上分析。原告庭审中自述，对于搬迁补助费没有异议，对于货币补偿方式的临时过渡补助费有异议，认为未载明超期补偿应增加的补助数额；对于装修补偿费标准有异议，认为涉案房屋的修缮耗资很大，但被告市北区政府的补偿标准过低。 本院认为，因异地安置房源均为现房安置，故被征收人如选择异地房屋安置方式，不存在临时过渡期限及相关过渡费的支付问题；如被征收人选择货币补偿的，根据《方案》第十四条规定，按被征收房屋的建筑面积每月每平方米30元，一次性计发10个月，亦不存在超期安置增加过渡补助费的问题。因涉案被征收房屋建筑面积为62.12平方米，根据上述规定应当支付的临时过渡补助费为18636元，该补助数额与被告市北区政府所作被诉房屋征收补偿决定确定的补偿数额一致。至于装修补偿费标准问题，《方案》第十六条规定，根据被征收房屋装修实际情况，补偿标准为260元/平方米。房屋征收当事人也可以委托为其进行评估并出具评估结论的评估公司进行评估确定。从被告市北区政府提交的涉案被征收房屋装修评估结果看，评估机构已经对涉案被征收房屋的装修进行了评估，单价为460元/平方米。被征收人如对该评估结果有异议，应当按照法定救济途径予以主张。另外，原告在庭审中亦未提交其因修缮或装修涉案被征收房屋而支出相关费用的单据，因此对于原告的上述主张本院不予支持。 第三，从货币补偿金、货币补偿奖励费标准上分析。因原告涉案被征收房屋建筑面积为62.12平方米，根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条、第二十一条、第二十三条、《方案》第十条、第十一条规定，可计算出原告应补偿房屋建筑面积为88.71平方米。《方案》第十一条规定，被征收人选择货币补偿的，按照第十条确定的应补偿面积，结合征收区域新建商品住房市场价格结算房屋征收补偿金，并增加货币补偿金的5%作为奖励。不足6万元的按6万元计算。因涉案被征收房屋的评估价格为13873元/平方米，因此原告杜锦及五位第三人如选择货币补偿，可得货币补偿金人民币1230673.83元，且货币补偿金的奖励费为61533.69元。庭审中，原告杜锦称对货币补偿方式的奖励费没有异议。 第四，从被诉房屋征收补偿决定的内容及程序上分析。《国有土地上房屋征收补偿与条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，因原告杜锦和五位第三人与房屋征收部门在房屋征收公告确定的签约期限内未达成一致意见，被告市北区政府根据房屋征收部门的申请，并依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》、《方案》等规定及相关补偿标准，于2018年2月8日作出被诉青北补决字〔2018〕29号《房屋征收补偿决定书》，依法向原告杜锦及五位第三人送达并在涉案房屋征收范围内予以公告，内容全面，程序合法，依据得当。 三、关于被诉行政复议决定是否合法的问题。庭审中，原告称涉案被征收房屋属于历史形成的复杂产权房屋，被告青岛市政府在行政复议中应组织双方当面质证陈述各方的理由，但被告在没有组织听证程序的情况下直接作出被诉行政复议决定，程序有瑕疵。 本院认为，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十二条的规定，行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。本案中，行政复议被申请人市北区政府在收到原告的行政复议申请书后，已在规定期限内提交了行政复议答复意见及相关证据材料，经审查，被告青岛市政府认为涉案被征收房屋产权清晰，市北区政府所作房屋征收补偿决定证据充分，故直接依法作出被诉性合作复议决定，并未违反《中华人民共和国行政复议法》的上述规定，故本院确认被告青岛市政府所作行政复议决定程序合法，内容适当，结果正确。 综上，被告市北区政府所作青北补决字〔2018〕29号房屋征收补偿决定、被告青岛市政府所作青政复决字〔2018〕302号行政复议决定均认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以支持。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条的规定，判决如下： 驳回原告杜锦的诉讼请求。 案件受理费人民币五十元，由原告杜锦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  李玉兰 人民陪审员  迟 颖 人民陪审员  陈 磊 二〇一八年十一月二十三日 法官助理   王云逸 书记员  赵洪峰 书记员  王倩倩