广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初570号原告：深圳华粤宝电池有限公司（以下简称华粤宝公司），住所地：深圳市坪山新区坪山碧岭社区沙坑二路38号，统一社会信用代码：914403007084438439。法定代表人:邓德强，该公司董事长。委托代理人:李炳蔚，广东玉律律师事务所律师。被告：深圳市坪山碧岭股份合作公司（以下简称坪山碧岭公司），住所地：深圳市坪山新区坪山碧岭社区居委会办公大楼，统一社会信用代码：91440300192470241U。法定代表人：侯锡康，该公司董事长。委托代理人：陶子明，广东翰泰律师事务所律师。委托代理人：谢永情，广东翰泰律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李炳蔚，被告的委托代理人陶子明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2008年10月15日签订了《厂房租赁合同》，并于2016年10月30日期满到期。期间，于2009年12月8日，双方在原《厂房租赁合同》基础上，就员工宿舍附近（非厂房正面）加建125个房间员工宿舍及门楼另行签订《租赁合同书》，约定将加建的125个房间员工宿舍及门楼二层交付给原告使用，增加宿舍建筑面积6490平方米，门楼二层建筑面积591平方米（按350平方米计收），增加租赁物业建筑面积合计6840平方米；租赁期限从2009年12月1日起至2016年10月30日止。原告与被告在原租赁合同到期后，从2017年11月16日起形成了一个租期与原租赁合同同期、厂房面积为37821平方米、每月租金为453852元的《物业租赁合同》。该合同是被告提供版本与主要条款（包括厂房面积37821平方米、每月租金453852元、物业名称是沙坑路二路38号厂房及宿舍、物业地址在碧岭社区沙坑二路38号），即被告于2017年11月15日向原告发出租赁要约，原告于第二天即2017年11月16日同意被告的要约及合同的主要条款，并在其租赁合同版本上签名盖章作出承诺表示，并且原告照此交了被告租金。根据合同法第13条、第16条、第21条、第25条、第26条等规定，双方续租的《物业租赁合同》已于2017年11月16日签订并生效，只是几周后被告反悔不肯填写空白处的次要内容、加盖公章与签名而已。被告置原告的优先续租权和原被告已于2017年11月16日起签订《物业租赁合同》于不顾，于2018年1月4日起诉原告立即腾空、搬离并向被告返还涉案租赁房屋，案号为：（2018）粤0307民初1101号。原告由于未及时反诉，故在对1101号案上诉后提起本诉。2017年8月，原告还在续租厂房（含员工宿舍）期间，因南坪快速公路三期二标段工程需要，拆除了原告正在承租使用的员工宿舍楼1栋，面积6490平方米。按相关拆迁法规政策规定，被告获得的3000多万人民币的拆迁补偿款中，涉及到被拆原告员工宿舍楼的部分补偿6.6667%即200万元，应返回给原告。也是因为被告多次口头答应了原告续租厂房的请求，原告才对承租被告的全部厂房进行消防升级整改。为此，从2017年3月至2018年1月，原告投入500多万元的巨资（已审批支出的就达3169413.2元）。被告若不同意原告续租厂房，则有理由要求被告至少给予原告94.6547%的消防整改补偿300万元。若1101号案最终判决（或调解）原告享有优先续租权，即原告继续租赁被告的厂房8年，则原告自动放弃本案的全部诉讼请求，撤销本案。为维护自身合法权益，请求法院判令：一、被告返还原告员工宿舍楼因修路被拆应得补偿款200万元（6.6667%×3000元总补偿款）；二、被告补偿原告对承租厂房全部消防升级改造的部分款项300万元（即3169413元×94.6547%）；以上合计500万元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，请求法院驳回原告所有诉讼请求。第一，原告的第一项诉求为拆迁补偿款分配，第二项诉求为消防升级改造款项，两项诉求分别为不同的案由，应当单独立案，分别审理，不应合并立案合并审理。第二，关于第一项诉求，要求返还原告员工宿舍楼因修路被拆应得补偿款200万元，没有事实和法律依据。首先双方厂房租赁合同已经于2016年10月30日届满，南坪快速路3期工程项目涉及租赁物业中的宿舍的补偿协议签订于2016年12月12日，即租赁合同期限届满后，原告不具有参与分配拆迁利益的资格；其次，原告于2016年12月29日出具的《关于续租厂房的回复函》【深华粤宝发（2016）36号】已经明确放弃所有拆迁补偿款；再次，宿舍是被告投资兴建，原告并没有参与投资，被告是唯一的补偿权利人，原告也无权参与分配补偿款。第三，关于第二项诉求，要求补偿原告对承租厂房全部消防升级改造的部分款项300万元也没有任何事实和法律依据。首先原告向被告交付租赁物业时已经按照涉案租赁合同的要求取得消防验收合格材料，租赁物业符合消防安全要求，现有证据无法证明原告是否有投入消防装修款项。其次，退一步讲即使原告有实际投入消防装修款项，但是未经被告同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用由承租人承担，出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院予以支持。因此，原告擅自进行的消防装修应自行承担相应的费用。再退一步说，即使原告有实际投入消防装修款项，被告也同意原告装修，但根据上述司法解释第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的不予支持。原告是在原涉案租赁合同届满之后，未续签租赁合同，且未经被告同意的情况下，擅自实施消防装修改造，依法应当自行承担责任。经审理查明，（2018）粤0307民初1101号民事判决认定：2008年10月15日，坪山碧岭公司与华粤宝公司签订一份《厂房租赁合同》，约定坪山碧岭公司将位于深圳市××区××街道××社区××号的厂房（房产证号：深房地字第××号）及宿舍、饭堂、电房、门卫室租赁给华粤宝公司使用，租赁面积为40040平方米，租赁期间为2008年11月1日至2016年10月30日。2009年12月8日、2009年12月28日，双方分别签订了一份《租赁合同书》和一份《补充协议书》，增加出租125间宿舍和门楼，并调整了租赁面积和租金标准。后因租赁的部分宿舍及饭堂等被拆除，双方口头协议减少租金。2017年12月之前华粤宝公司按照每月397025元的标准交纳租金。合同到期后，华粤宝公司曾以书面形式向坪山碧岭公司请求续租，坪山碧岭公司未与华粤宝公司续签书面合同。2017年12月7日，坪山碧岭公司委托律师向华粤宝公司发送了一份《律师函》，要求华粤宝公司支付拖欠的2017年11月至12月的占有使用费，并以双方未续签租赁合同为由要求华粤宝公司在2017年12月31日前腾空、搬离涉案房屋。华粤宝公司于2017年12月8日收到律师函后向坪山碧岭公司支付了2017年11月的租金。坪山碧岭公司起诉之后，华粤宝公司支付了2017年12月的租金。法院认为：华粤宝公司在《厂房租赁合同》到期后仍继续使用涉案房屋，双方之间已形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。坪山碧岭公司于2017年12月7日向华粤宝公司发送《律师函》要求华粤宝公司于2017年12月31日前搬离并返还租赁的房屋，视为作出解除不定期租赁合同的意思表示，因此，双方的不定期租赁合同依法于华粤宝公司收到律师函之日即2017年12月8日起解除，华粤宝公司应当向坪山碧岭公司返还租赁的房屋。判决如下：一、华粤宝公司于本判决生效之日起十日内搬离位于深圳市××区××街道××社区××号的厂房宿舍及附属建筑物；二、华粤宝公司在本判决生效之日起十日内向坪山碧岭公司支付占有使用费（按每月397025元的标准，自2018年1月1日起计算至华粤宝公司搬离厂房宿舍之日止）；三、驳回坪山碧岭公司的其他诉讼请求。华粤宝公司不服提出上诉，（2018）粤03民终15227号二审民事判决驳回上诉，维持原判。另查明，2016年12月12日，被告与深圳市坪山新区碧岭办事处签订《深圳市坪山新区南坪快速路三期工程项目房屋补偿协议书》（货币补偿），对被告测绘编号为NP-Y20、NP-Y21、NP-Y18的房屋补偿23656825元，测绘编号为NP-Y18-1～NP-Y18-31的构建物、附属物补偿2724686元，室内自行装饰装修价值补偿888656元，补偿停产、停业损失662973元、补偿搬迁费315701元、补偿临时安装费331486元、补偿檐廊、消防、变压器等合计30743254元。《厂房租赁合同》第十条2约定，若因政府有关租赁行为的法律法规修改或当地政府行为导致甲方（即本案被告）无法继续履行本合同时，对政府就搬迁和装修的补偿金应属于乙方（即本案原告）部分的搬迁补偿及装修补偿应支付给乙方。第十一条约定，本合同提前终止或有效期限届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满15天内迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。2015年9月29日至2017年8月28日期间，原告向被告七次提交续租申请函，但均未获被告同意。2016年12月29日，原告在《关于续租厂房的回复函》中称，因南坪快速路三期工程项目所得拆迁补偿款（包括但不限于房屋补偿费、装修补偿费、停产停业补偿费、搬迁费、临时安置费等拆迁补偿费用）全部归被告所有，原告不参与任何分配。同时，积极配合被告及政府相关部门推进项目拆迁、施工等工作，以保障南坪快速路三期工程项目施工进度。还查明，原告提交《财务明细帐》，证明2017年8月拆掉宿舍楼1栋，面积为6490平方米，租金因此相应调减。提交了2017年3月至2018年1月期间全厂消防升级整改合同18份，拟证明在被告同意继租的情况下进行消防整改，为此支出工程款4152181.13元。被告对此不予确认。被告提交了《建筑工程消防意见书》，证明被告在向原告交付涉案租赁物业时已经消防验收合格，而根据《厂房租赁合同》第七条第一款约定，原告应负责租赁物设施的维护保养，第二款约定原告对租赁物负有妥善使用及维护职责，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的危害。本院认为，房屋租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同，但原告仍继续使用，为不定期租赁合同关系，被告可以随时终止合同关系。根据双方签订的《厂房租赁合同》第十条2约定，遇政府行为导致被告无法继续履行合同时，原告有权主张应属其所有的搬迁和装修补偿金。该约定是双方的真实意思表示，合法有效。但该条系对租赁期限届满前出现上述情形时搬迁和装修补偿金分配的约定。而本案中，原被告之间的租赁合同已于2016年10月30日期满终止，而涉案的拆迁补偿协议晚于2016年12月12日签署，现有证据表明租赁期限内租赁房屋原告正常使用，并未发生因出现拆迁事由而需要停产停业等情形，原告亦曾书面放弃拆迁补偿利益，故原告要求返还因员工宿舍楼修路被拆应得补偿款200万元，无事实依据，于法亦无据，本院不予支持。关于原告要求补偿对承租厂房全部消防升级改造的部分款项300万元的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用由承租人承担，出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院予以支持。因此，原告在涉案租赁合同届满之后，未续签租赁合同，且未经被告同意的情况下，擅自实施消防升级装修改造，依法应当自行承担责任。综上，原告的诉请均无事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳华粤宝电池有限公司的全部诉讼请求。案件受理费23400元，原告已预交，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  阳云其二〇一八年十一月二十八日书记员  陈 婕