河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终5457号上诉人（原审被告、反诉原告）：解远书，男，汉族，1972年3月28日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王苛军，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳青，河南程功律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭萍，女，汉族，1948年6月15日出生，住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：陆青，女，汉族，1975年4月3日出生，住洛阳市吉利区，系谭萍女儿。委托诉讼代理人：赵战武，河南民天律师事务所律师。上诉人解远书因与被上诉人谭萍返还原物纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院(2018)豫0303民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。解远书上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决故意回避涉案4万元性质认定，判决错误。一审法庭调查中，就涉案4万元被上诉人是否收到问题，上诉人的代理人向谭萍发问，其明确回答收到。至于涉案4万元由谭萍之子实际收取、使用，仅是款项交付方式问题，不影响解远书与谭萍之间存在给付4万元的事实认定。解远书给付谭萍的4万元，其中3万元是解远书以年息10%筹借的资金。解远书举债筹借资金交付给谭萍，并且双方均不认为该款项是借款，在此情况下，谭萍收取解远书4万元，其应承担的对等给付是什么？本案一个基本事实是：谭萍收取4万元在前，向解远书交付房屋在后。一审法院以涉案4万元非谭萍本人收到为由，刻意回避对涉案4万元性质认定，故意割裂该款项与涉案房屋之间内在联系，判决结果颠倒黑白，请二审法院明查。关于解远书为何持有涉案房屋交款凭证等相应权属手续的事实，一审中谭萍陈述，前述手续是在房屋中，解远书因居住多年找到了这些凭证，还有一些凭据如房产证、土地证、界定卡都是后来办理的，因解远书也是河南省第六建筑工程公司的职工，单位也知道谭萍与解远书之间的关系，解远书才能办理，谭萍并没有授权让解远书办理。对于谭萍的该陈述意见，一审法院认为确有不合理之处。既然认为谭萍陈述确有不合理之处，其陈述自然不能采信。对于同一事实，解远书陈述是否合理，是一审法院必须评判的问题，对此一审法院故意不予评判。一审判决不公，二审法院应予纠正。二、解远书举证证明本案存在三个基本事实，即:1、谭萍收取解远书4万元；2、解远书居住涉案房屋近20年；3、解远书持有涉案房屋交款凭证等相应权属来源手续。上述事实显然不是孤立事件，其三者之间必然存在内在联系。同时，解远书举证证明了4万元作为涉案房屋交易价款，符合当时市场行情。本案双方当事人虽然没有签订书面合同，但是解远书提交的证据，足以证明解远书与谭萍之间成立口头房屋买卖合同关系。综上，一审法院刻意回避本案关键事实认定，错误适用证据评判标准，做出上诉人钱房两空的判决，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。谭萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，解远书的上诉没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋的房产证、土地证、界定卡等均显示谭萍是涉案房产的所有权人，谭萍和解远书系亲戚关系，才让解远书居住涉案房屋。现谭萍要求解远书归还房产，解远书拒不归还，才引发本案诉讼。解远书辩称谭萍将涉案房产卖给自己，但是不能提供谭萍同意将涉案房产买卖的任何凭证。二、解远书认为自己持有涉案房产的部分原件，就以此推定谭萍同意将涉案房产卖给自己，明显不符合国家相关的法律规定。三、根据《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案没有签订书面合同，谭萍也没有在任何场合同意将涉案房产买卖的口头承诺。四、根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让。本案的房产是谭萍和爱人在婚姻关系存续期间购买的房产，系夫妻共同财产。谭萍爱人已经去世，谭萍爱人的所有继承人均不同意将涉案房产出卖给解远书。本案没有任何共有人书面同意转让，谭萍从来没有认可涉案房产转让给解远书。综上所述，依据《城市房地产管理法》的相关规定，买卖房屋必须签订书面合同，谭萍和解远书没有签订任何房屋买卖合同，解远书也没有任何证据证明谭萍同意将涉案房屋卖给自己，谭萍从来没有在任何场合说过要将房产卖给解远书。谭萍为涉案房屋所有权人，要求解远书返还自己的房屋，完全符合国家相关的法律规定。恳请二审法院驳回上诉，维持原判，维护谭萍合法权益。谭萍向一审法院起诉请求：1.依法请求解远书搬出谭萍房屋，并支付非法居住谭萍房屋的租赁费（从起诉之日起至解远书实际搬出谭萍房屋时止，每月1500元）；2.本案诉讼费用由解远书承担。解远书向一审法院反诉请求：1.请求确认解远书与谭萍之间存在房屋买卖合同关系；2.请求依法判决谭萍为解远书办理洛阳市西工区中州中路603号院12栋4单元502室房屋的过户；3.本案诉讼费由谭萍承担。一审法院认定事实：谭萍与其丈夫陆三龙同为河南省第六建筑工程公司（以下简称六建公司）的职工。1995年4月14日，谭萍的丈夫陆三龙与其单位六建公司签订了《职工购买公有住房部分产权协议书》，约定陆三龙自愿购买位于西工区中州中路603号12栋4-502号房屋，建筑面积71.04平方米，职工实际负担价每平米285元，合计20246.40元。协议书签订当日，陆三龙向其单位缴纳了房款20246.40元。大约在1996年至1999年期间，谭萍与其家人占有案涉房屋。谭萍系解远书的堂姐，大约在1999年，解远书居住该房至今。诉讼中，双方对解远书居住案涉房屋的原因说法不一。谭萍陈述，1996年谭萍与陆三龙夫妇在案涉房屋居住，1999年陆三龙因病去世，谭萍随其女儿在吉利区居住，案涉房屋空置后，谭萍看到解远书生活困难，就让解远书居住。解远书陈述，1999年谭萍夫妇将案涉房屋卖给解远书，谭萍称其子开酒吧资金紧张，就将案涉房屋卖给解远书，解远书搬入房屋时有家具。2006年1月27日，洛阳市住房委员会为案涉房屋颁发了《公有住房出售产权界定卡》，界定卡显示产权单位为六建公司，购房职工为谭萍，配偶陆三龙，谭萍拥有100%产权。2006年9月28日，洛阳市房产管理局为案涉房屋颁发了洛市房权证（2006）字第Ｘ3××03号房产证，房产证显示，房屋所有权人为谭萍，产权类别为房改房，产权比例为谭萍个人100%。2017年10月27日，谭萍及其女儿陆青要求解远书搬出案涉房屋，双方发生争议，陆青打电话报警，民警接警后到现场处置，了解到该案属于家庭财产纠纷，告知双方协商处理，如协商不了可到法院解决。诉讼中，谭萍出示了案涉房屋房产证原件、房产界定卡复印件，以证明谭萍为案涉房屋所有权人，有权要求解远书搬出案涉房屋；解远书出示了职工购买公有住房部分产权协议书、1995年4月14日房屋交款收据、办证费收据（金额115元）、维修基金（金额210.96元）、补交房款收据（金额210.96元）土地使用证、产权界定卡、职工调查函、契税减免通知书等凭据原件。双方对解远书为何保有案涉房屋凭证原价说法不一，谭萍陈述有些案涉凭证原件在房屋中，解远书因居住多年找到了这些凭证，还有一些凭据如房产证、土地证、界定卡都是后来办理的，因解远书也是六建公司的职工，单位也知道谭萍与解远书之间的关系，解远书才能办理，谭萍并没有授权让解远书办理。解远书陈述，1999年解远书以40000元的价格从谭萍处购买了案涉房屋，谭萍将案涉房屋凭证原件交付给了解远书，因解远书与谭萍系近亲属关系，碍于情面没有签订书面合同。对于解远书是否支付谭萍40000元的问题，谭萍认可其儿子因当年开酒吧用钱，解远书向其子支付了40000元，但不是向谭萍支付。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。解远书是否基于房屋买卖合同占有案涉房屋是本案争议焦点，首先，解远书不能证明双方约定的房屋价款为40000元，谭萍认可其子收到解远书的40000元而非本人收到，且双方就房屋价款未达成一致意见；其次，解远书虽然保有案涉房屋的凭证原件，谭萍对此陈述确有不合理之处，但仍然无法据此推定双方存在房屋买卖合同关系；最后，解远书亦试图通过证人证言证明案涉房屋当时交易价40000元符合市场行情，但其始终不能证明谭萍与解远书就案涉房屋达成了买卖合同。结合本案所有证据，虽然能够判断谭萍、解远书之间曾就案涉房屋的买卖进行过磋商，但现有证据不能判定双方房屋买卖合同成立。由于谭萍与解远书为堂姐弟关系，对已发生的有些事实甚难判断，但一经诉讼，双方当事人即应为自己的主张负举证责任，解远书未完成举证责任，其主张与谭萍之间存在房屋买卖合同关系不能成立。谭萍作为案涉房屋所有权人，曾允许解远书居住该房，解远书之前的占有为有权占有，后因谭萍已拒绝解远书在该房居住并要求返还房屋，解远书再在该房居住缺乏占有的权利来源，已构成无权占有，应当将案涉房屋返还给谭萍。谭萍要求解远书支付租金，无事实依据，一审法院不予支持。由于解远书主张与谭萍之间存在房屋买卖合同关系不能成立，其反诉请求不予支持。综上所述，谭萍行使返还原物请求权，符合法律规定应予支持。解远书主张与谭萍之间存在房屋买卖合同关系，所举证据不足以认定其主张成立，对其反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解远书于判决生效之日起三十日内从位于西工区中州中路603号12栋4-502号房屋搬出，将房屋返还给谭萍；二、驳回谭萍其他的诉讼请求；三、驳回解远书的反诉请求。案件受理费100元，反诉费用4450元，合计4550元，减半收取2275元，由解远书负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，解远书一审中所提交2017年10月27日双方当事人及谭萍女儿陆青在涉案房屋发生争执时的谈话录音内容显示：谭萍对解远书称“我说你先拿几万块钱你先住着，你说住这些年都够意思，那样再跟你说，你带着我，我想我跟你过（户），家有家法，国有国法，我也懂法……那我说，我能过户给你吗？不能过，因为有她爸爸一份，人家有老底子知道不？人家孩子有权利，要四个孩子都要签上字才能过。”后解远书问“我当时拿这几万块钱是不是说是房子钱？”谭萍称“也没有说要给你们，那也要你先住着……”。后陆青称其哥陆永曾对解远书说过“你先拿这几万块钱，然后房子你先住着，随后你再补钱……”后陆青称早几年催促让解远书从涉案房屋搬走时，“我舅（即解远书）说那行，那我再给你拿点钱，这个房子我买下来”，解远书在陆青发表上述意见后，回答“是”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依据当事人的举证及陈述，结合本案的客观情况，解远书搬入涉案房屋居住时，并非谭萍无条件地让解远书借住，当时双方有房屋买卖的意思表示并进行了磋商，且谭萍的家人收取了解远书4万元。若仅为借住，谭萍可以随时收回房屋，双方不会产生本案纠纷，而且解远书也不会持有涉案房屋的《职工购买公有住房部分产权协议书》、房屋交款收据、办证费收据、维修基金收据、补交房款收据、土地使用证、产权界定卡、职工调查函、契税减免通知书等凭据原件。双方存在房屋买卖的意思表示并且进行磋商，但并不能代表双方就房屋买卖事宜形成一致意思且买卖合同已实际履行。因谭萍与解远书之间存在亲属关系，双方在商谈房屋买卖相关事宜时，可能有别于陌生人之间进行房屋买卖时通常会将协商内容通过书面协议予以确定，现双方又各执一词，人民法院只能依据双方所举证据来认定相关事实，举证不能的一方将承担不利后果。涉案房产至今登记在谭萍名下，解远书主张与谭萍之间系房屋买卖合同关系，房屋属其所有，其应负相应的举证责任。首先，解远书提供的证据可以证明双方有房屋买卖的意思表示，解远书也支付了4万元款项，并长期在涉案房屋居住，还持有涉案房产的产权界定卡、交费票据等相关手续，但其举证情况并不足以证明双方就案涉房屋买卖事宜完全达成一致意见，当时约定房屋转让价款为4万元，在其支付4万元款项后买卖合同已实际履行，双方再无其他争议。其次，解远书大约1999年就在涉案房屋居住，而该房屋产权证办理是在2006年，房产证上登记的所有权人仍为谭萍。解远书一审申请出庭的证人马某2004年购买了解远书楼上房屋，其所购房屋基本情况与本案所涉房屋相似，马某在购房时，其所购房屋的《房屋职工购买公有住房部分产权协议书》上购房人名字进行了更名，由原房主更名为马某，六建公司物业管理分公司在更名处加盖公章予以确认，后来该房产证直接办在马某名下。若解远书与谭萍之间买卖合同已实际履行且再不存在其他争议，办理涉案房屋的房产证时解远书已在该房实际居住了近七年时间，解远书完全可以在办理房产证时申请将其办理或过户至其名下。故解远书未完成举证责任，一审法院对其主张与谭萍之间存在房屋买卖合同关系及要求办理过户手续的诉求未予支持并无不当。综上，因本案双方诉求的基础均系认为自身对涉案房屋享有所有权而主张相关权利，属于物权纠纷，故在认定该房屋所有权属于谭萍的情况下，若涉案房屋补交的房款、维修基金、办证所交的费用系解远书交纳，该费用以及解远书支付的4万元，均属于债权纠纷，解远书可另行主张。此外，解远书的举证虽不足以证明其与谭萍之间就房屋买卖事宜达成了一致意见，但其举证可以证明双方就房屋买卖事宜进行磋商，解远书认为自己已实际购得该房屋。谭萍若认为当时双方未就房屋买卖事宜形成一致意见，应当及时提出，且应以明示的方式提出，谭萍在解远书实际居住涉案房屋十多年后才起诉要求解远书腾房，其存在缔约过失。因本案系双方在对房屋权属存在争议的情况下，最终依据证据规则判令解远书从涉案房屋搬出，有别于房屋租赁合同中承租人在对租期届满知晓的情况下对腾房工作有预期，并提前做好准备工作，故一审判令解远书一个月内搬离涉案房屋时间仓促，应给解远书合理的期限搬离，根据本案情况，酌定解远书于本判决生效之日起六个月内搬出涉案房屋为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持洛阳市西工区人民法院(2018)豫0303民初879号民事判决第二项、第三项；二、变更洛阳市西工区人民法院(2018)豫0303民初879号民事判决第一项为：解远书于本判决生效之日起六个月内从位于西工区中州中路603号12栋4-502号房屋搬出，将房屋返还给谭萍。一审案件受理费100元，反诉费用4450元，合计4550元，减半收取2275元，由解远书和谭萍各半负担。二审案件受理费900元，由解远书和谭萍各半负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年十一月八日书记员  殷春雪