贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1561号原告：贵州德鑫置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路**城市魔方**负****，统一社会信用代码915201120760208844。法定代表人：薛镭。委托诉讼代理人（特别授权代理）：颜薇，贵州慧纳税律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：刘江娇，贵州慧纳税律师事务所实习律师。被告：衡玉霞，女，1982年2月27日出生，汉族，住四川省蓬溪县。第三人：中国建设银行股份有限公司贵阳金融城公积金支行，，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱东路贵阳国际金融中心**商务区**楼**统一社会信用代码91520100692737862B。负责人：余梅。第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路**一社会信用代码91520000914401628W。负责人：王浩。委托诉讼代理人：张华谦，该行员工。原告贵州德鑫置业有限公司（以下简称德鑫置业公司）诉被告衡玉霞、第三人中国建设银行股份有限公司贵阳金融城公积金支行（以下简称建行金融城支行）、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行贵州省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德鑫置业公司的委托诉讼代理人颜薇、刘江娇，第三人建行贵州省分行委托诉讼代理人张华谦到庭参加诉讼，被告衡玉霞、第三人建行金融城支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告德鑫置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判决被告协助原告办理注销位于贵阳市乌当区××单元××号房屋预购商品房预告登记及商品房预售合同备案登记，办理费用由被告承担；3、判决被告返还位于贵阳市乌当区××单元××号房屋；4、判决被告支付原告违约金39899.07元；5、判决第三人协助原告办理注销位于贵阳市乌当区××单元××号房屋的预购商品房抵押权预告登记；6、判决本案律师费、诉讼费、保全费、公告费、担保费、邮寄费等为本案支出的费用由被告承担。事实及理由：2016年11月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定:原告将位于贵阳市乌当区××单元××号房屋出售给被告，被告以首付款加银行按揭贷款的方式支付购房款，原告基于原、被告签订的《商品房买卖合同》为被告的按揭贷款承担连带保证责任。之后，被告多次未按期偿还银行按揭款，导致第三人根据与原告签订的保证合同，直接从原告开立在其处的账户中扣划了相应欠款。经原告多次催告被告仍不履行相关还款义务，其已以行为表明原、被告签订的《商品房买卖合同》目的已根本不能实现。因此，为维护原告合法权益，特诉请如前。被告衡玉霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人建行金融城支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人建行贵州省分行述称，原告把银行的贷款全部还清以后同意解除商品房买卖合同，并协助原告办理相关手续。原告德鑫置业公司为证明其主张，向本院提交以下证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、建行金融城支行企业信息、建行贵州省分行企业信息。二、《商品房买卖合同》及补充协议、商品房预售合同备案登记表、《个人住房借款最高额保证合同》、开立单位银行结算账户申请书、个人贷款还款凭证，证明原被告双方存在真实的商品房买卖合同关系。三、委托代理合同、代理费收款回单及发票、保险保单、保单保函、担保费发票、公告费发票，证明原告为解除与被告商品房买卖合同支出律师代理费30000元、担保费1595.97元、公告费300元。第三人建行贵州省分行未向本院提交证据。经当庭质证，第三人建行贵州省分行对原告提交的证据无异议。被告衡玉霞、建行金融城支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其答辩、举证以及对到庭双方当事人提供的证据进行质证的权利。原告提供的证据具有真实性、客观性和关联性，本院对其证明效力予以确认并在卷佐证。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：2015年3月16日贵州德鑫置业有限公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司贵州省分行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人自2015年3月16日至2020年3月16日所形成的一系列债权提供最高额肆亿元保证，本合同所称债务人是指因购置座落于贵阳市××××号“观云”项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。担保范围包括债权本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权而发生的一切费用。保证方式连带责任保证，保证期间该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日。2016年11月12日，原告德鑫置业公司与被告衡玉霞签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定:原告将位于贵阳市乌当区××单元××号房屋出售给被告，总价款797981.36元，被告以首付款加银行按揭贷款的方式支付购房款，其中首付款159981.36元，余款638000元采取银行按揭贷款方式支付。附件12《补充协议》第四条约定“1、买受人违反银行按揭贷款合同义务（如买受人断供等），而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的，自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应在接到出卖人通知之日起7日内协助出卖人办理本合同的解除手续，并按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金，并承担解除合同所产生的所有费用；……2、买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的，买受人应向出卖人偿付本金、利息、违约金（商品房总价款的5%）、赔偿金、出卖人实现债权的费用”。之后，被告衡玉霞与中国建设银行股份有限公司毓秀路支行（以下简称建行毓秀路支行）签订了《借款合同》，建行毓秀路支行按合同约定将按揭贷款支付至原告账户。案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号Y16118051）和所有权预告登记，预告登记抵押权人为建行贵州省分行。因被告衡玉霞未按借款合同约定偿还银行借款，导致第三人建行金融城支行从2018年1月起直接从原告开立在其处的账户中扣划了相应欠款。至一审庭审辩论终结之日，原告被扣划金额为24914.22元。第三人建行贵州省分行陈述至2018年10月8日被告衡玉霞尚欠第三人本息合计796867.87元。另查明，原告与贵州慧纳税律师事务所签订《委托代理合同》，约定贵州慧纳税律师事务所指派律师代理原告进行诉讼，律师服务费为30000元，原告并通过银行支付该笔费用。原告为实现债权产生公告费300元。再查明，中国建设银行股份有限公司贵阳毓秀路支行于2018年7月16日变更为中国建设银行股份有限公司贵阳金融城公积金支行。本院认为，原告德鑫置业公司与被告衡玉霞于2016年11月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己义务。被告衡玉霞逾期偿还房屋贷款，导致原告基于《个人住房借款最高额保证合同》中约定的保证责任,被第三人建行金融城支行扣划保证金24914.22元。依据原、被告双方签订的《补充协议》第四条第一款的约定，由于被告已连续多期未按约履行偿还银行按揭贷款义务，原告在代被告向银行偿还贷款即承担了保证责任后,双方约定的合同解除条件成立,原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。合同解除后，涉案房屋应恢复原状，故对德鑫置业公司主张被告衡玉霞配合其办理涉案房屋撤销备案登记和预告登记手续并承担相关费用的请求，符合合同约定，本院予以支持。对于《商品房买卖合同》解除后被告已付款项的退还问题，因本案中被告未到庭主张，也未提出反诉，故本案不作处理，双方当事人可另行主张解决。对于原告为实现债权而发生的律师费和公告费的诉讼请求，因双方在合同中有明确约定，且原告已举证证明该费用已实际发生，故本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，鉴于原告被扣划的保证金仅为24914.22元，结合当前房价上涨的实际情况，本院认为不予支持为宜。关于原告主张的1595.97元担保费问题，因该担保费是原告为了确保其诉讼主张胜诉后避免得不到执行所采取，诉讼保全并非一种必须的措施，并非不采取诉讼保全措施胜诉后就一定得不到执行，同时，诉讼保全提供担保的方式多种多样，并非仅限于要求保险公司出具保单一种形式，故本院对原告的该诉请不予支持。最后，因案涉房屋办理了预抵押登记，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的解除涉及第三人与被告签订的《借款合同》问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”的规定，第三人未提出诉讼请求，但表示原告将贷款还清后同意解除合同，原告亦表示同意归还被告衡玉霞所欠按揭贷款，故本院前述支持原告解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的前提是原告须代被告衡玉霞偿还完毕在第三人处的按揭贷款。被告衡玉霞经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在原告贵州德鑫置业有限公司代被告衡玉霞向第三人中国建设银行股份有限公司贵阳金融城公积金支行偿还完毕案涉房屋银行按揭贷款后解除原告贵州德鑫置业有限公司与被告衡玉霞签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后十日内被告衡玉霞协助原告贵州德鑫置业有限公司办理注销位于贵阳市乌当区××单元××号预售合同备案登记的相关手续及所有权预告登记的相关手续，并承担由此产生的费用（以房管部门实际收取为准）。三、在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后十日内被告衡玉霞向原告贵州德鑫置业有限公司返还位于贵阳市乌当区××单元××号房屋；四、自贵州德鑫置业公司清偿案涉贷款十日内，第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行协助原告贵州德鑫置业有限公司办理注销位于贵阳市乌当区××单元××号房屋所有权预告登记的相关手续；五、被告衡玉霞于本判决生效后十日内支付原告贵州德鑫置业有限公司律师费30000元，公告费300元；六、驳回原告贵州德鑫置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费12178元、保全费4510元，共计16688元由被告衡玉霞负担（此款原告贵州德鑫置业有限公司已预交，被告衡玉霞在履行上述给付义务时，一并支付给原告贵州德鑫置业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审 判 长  陶 红人民陪审员  文沛德人民陪审员  汤忠芬二〇一八年十一月八日书 记 员  赵伶俐