安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初6056号原告：藏明雨，男，汉族，1985年1月3日出生，汉族，住址安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：张华，安徽景涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，安徽景涛律师事务所律师。被告：安徽省阜阳市中南置业有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区中南现代城，统一社会信用代码91341200746765528P。法定代表人：胡德超，该公司经理。委托诉讼代理人：胡成远，该公司员工。委托诉讼代理人：胡晶晶，该公司法律顾问。原告藏明雨诉被告安徽省阜阳市中南置业有限责任公司（以下简称中南置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张华，被告委托诉讼代理人胡成远、胡晶晶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。藏明雨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房及逾期办证违约金35896元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订合同，约定原告购买被告开发的房屋，但被告违反合同约定的义务，多次交涉未果，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。中南置业公司辩称，一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，应该驳回诉讼请求；二、涉案房屋2016年3月份已经具备办证条件，对于交房办证事宜，答辩人均通过张贴公告和群发信息的方式告知当事人，被答辩人此后的未办证责任自负。经审理查明：原、被告于2013年4月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中南现代城家居生活广场4A250室，用途为商业服务，总金额565290元，合同约定出卖人应当在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人，如因出卖人的责任未能按期交房，从约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日办讫房屋所有权登记的，自买受人应当取得房屋所有权的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。后原告按合同约定交清了购房款，但被告未能完全按合同约定履行义务。另查明：以原告为甲方、以阜阳市中南企业经营管理有限公司（以下简称中南经营管理公司）为乙方，以中南置业公司为丙方，三方签订了商铺委托经营管理协议，协议落款时间为2013年2月18日，该协议约定甲方将购买的商厦红星新时代广场房屋委托给中南经营管理公司经营管理，委托期限为十五年，经营管理的起始时间从开业之日起计算，如中南经营管理公司不能按时足额付给原告本协议约定的收益，中南置业公司代为支付，收益每半年支付一次。开业之日起六个月开始支付原告第一期半年的收益，以后每过六个月后再支付下一期半年收益，以此类推。再查明：中南经营管理公司和中南置业公司法定代表人均为胡德超，商厦红星新时代广场整体全面开业之日为2014年7月1日。又查明：2016年2月4日阜阳市国土资源局下文同意为中南置业公司办理房屋所有权首次登记。中南置业公司于2016年3月中旬张贴了办证公告，并向购房户群发了信息。上述事实，由身份证、《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原告购买中南置业公司的房屋，再委托中南经营管理公司经营管理，两个合同均合法有效，双方均应依约履行，本案中被告具有违约行为，应承担违约责任。中南经营管理公司和中南置业公司法定代表人均为胡德超，为关联性公司，三方协议约定如中南经营管理公司不能按时足额付给原告本协议约定的收益，中南置业公司代为支付，同时约定经营管理的起始时间从开业之日起计算，即从2014年7月1日起计算租金，也就是说不管什么情况，被告及其关联公司2014年7月1日作为计付租金的起点，该时点视为2014年7月1日之前购买房屋的实际交付时间。关于办证的起点时间问题，我国法律规定有逾期交房违约金、逾期办证违约金。因出卖人的原因没有按期交房的，至实际交房之日止，出卖人应当承担逾期交房违约金。从实际交房之日按合同约定期间，因出卖人的原因不能按时办证的，出卖人应当承担逾期办证违约金。从合同约定的交房之日至实际交房之日，这段时间，出卖人不能既承担逾期交房违约金，又承担逾期办证违约金。因此逾期办证违约金应从实际交房或视为交房加180日的次日计算。关于逾期办证违约金的终止点问题，因办证需原、被告共同配合才能完成。2016年2月4日阜阳市国土资源局下文同意为被告办理房屋所有权首次登记，被告于2016年3月中旬张贴了办证公告，并向购房户群发了信息，如购房户前去办证，即可办理。因此本院酌定逾期办证违约金计算到2016年3月30日。约定交房时间即2013年12月31日至视为交房时间即2014年7月1日，逾期交房182天，原告在2016年7月2日前应当起诉逾期交房违约金而未起诉。从2014年7月1日视为交房时间加180天，在2014年12月28日前应当办证完毕，未办从次日起即2014年12月29日起至逾期办证违约金的终止点2016年3月30日共逾期457天。合法权利应及时请求法律保护，逾期不行使将丧失胜诉权。已过时效的债权，义务人主张抗辩的，权利的请求权被阻却，义务免于履行。当然对于诉讼时效问题，被告不抗辩，法院不主动适用，既然被告在本案中进行抗辩，本院就应平等保护。因《中华人民共和国民法通则》规定的普通诉讼时效为2年，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，该法规定的普通诉讼时效为3年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。因此本案中2015年9月30日之前的债权，在无证据证明诉讼时效中止中断的情况下，2017年10月1日之后起诉无法得到法律的保护，即2017年10月1日至2018年10月1日之间起诉只能保护到2015年10月1日之后的债权，而本案中逾期办证违约金的终止点是确定的，即计算到2016年3月30日，从2015年10月1日开始至2016年3月30日共计181天。2014年12月29日至2015年9月30日期间276天（457－181）的逾期办证违约金，因超过诉讼时效，无法得到法律保护，逾期交房违约金，因发生在2014年7月1日开业之前，现已超过诉讼时效，对原告的该项请求，不予支持。本案中被告抗辩后可支持的逾期办证违约金为10231.75元（565290×0.0001×181），应当支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽省阜阳市中南置业有限责任公司给付原告藏明雨逾期办证违约金10231.75元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告藏明雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，减半收取348元，由原告负担318元，由被告负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马怀利二〇一八年十一月三十日书记员  吕情情