山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁02民初1685号 原告：民生控股股份有限公司，住所地青岛市崂山区株洲路**。 法定代表人：余政，董事长。 委托诉讼代理人：张金樱，山东华爱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡永真，山东华爱律师事务所律师。 被告：青岛裕泰物业发展有限公司，住，住所地青岛市市**中山路**/div> 法定代表人：王泰盛，董事长。 委托诉讼代理人：鞠波，山东亚和太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王勇明，山东亚和太律师事务所律师。 原告民生控股股份有限公司（以下简称民生控股）与被告青岛裕泰物业发展有限公司（以下简称裕泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，裕泰公司向本院提出管辖权异议，本院以（2017）鲁02民初1685号之一民事裁定，驳回其管辖权异议。裕泰公司不服，向山东省高级人民法院提出上诉，山东省高级人民法院于2018年3月12日作出（2018）鲁民辖终86号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案恢复审理后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告民生控股的委托诉讼代理人张金樱、胡永真，被告裕泰公司的委托诉讼代理人鞠波、王永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生控股诉称，1997年5月1日，青岛国货股份有限公司（民生控股名称变更之前）与裕泰公司签订《裕泰大厦售楼合同书》及补充协议、补充条款，其中约定青岛国货股份有限公司（以下简称国货公司）自愿向裕泰公司订购裕泰大厦1-9层商业用房，面积为1-7层7739.42平方米，8-9层3132.92平方米。售楼单价为1-7层8900元/平方米，8-9层8500元/平方米，按照分期付款的方式分三期付总房款90%，房屋交付使用时支付8%，余2%为维修保证金交付使用满一年时支付。还约定因9层局部楼板垫高30公分，总价降价90万元。即，合同的总价款为94610658元。另约定，裕泰公司于1997年12月18日或之前将国货公司所购之物业交付国货公司使用，如违约，裕泰公司应每日按已付款的万分之五补偿国货公司的损失。民生控股已超出合同约定履行金额，但时至今日，虽经民生控股历年催促，合同约定之房屋仍未能竣工交付。请求：1、依法判令裕泰公司支付民生控股赔偿金51401132元（2014年12月1日至2017年11月30日共计1096天，每日按已支付购房款93797687元的万分之五计算）；2、诉讼费用，保全费用由裕泰公司承担。诉讼过程中，民生控股变更诉讼请求为：1、裕泰公司继续履行双方于1997年5月1日签订的《裕泰大厦售楼合同书》，并于青岛市中山路157号裕泰大厦1-9层（1-6层C-F，2轴-7轴，7-9层全部）竣工验收并具备交付条件之日十日内交付民生控股；2、裕泰公司在青岛市中山路157号裕泰大厦房屋所有权登记备案手续办理条件具备后十日内协助民生控股办理位于青岛市轴，7-9层全部）房地产所有权登记手续，将该房的房地产权利登记至民生控股名下；3、裕泰公司支付民生控股赔偿金51401132元（2014年12月1日至2017年11月30日共计1096天，每日按93797687元的万分之五计算）；4、诉讼费用由裕泰公司承担。 裕泰公司辩称，一、裕泰公司已经按约将验收合格的房产交付国货公司，国货公司对其管理、使用已长达20多年，其以未交付使用为由诉求交付并主张违约金，没有事实基础。1997年裕泰大厦工程完工后，裕泰公司将经验收合格的涉案1-9层房产交付裕泰公司，裕泰公司接收、管理、使用涉案房产，并于1998年1月19日正式对外以青岛国货名义营业，现今为闲置状态。国货公司使用涉案房产运营青岛国货的事实清楚，不仅有工商登记、各大报纸的开业广告，而且青岛国货开业经营也是当时青岛人众所周知的事实。因涉案“裕泰大厦”工程自始就是青岛市重点项目工程，国货公司将涉案1-9层房产作为青岛市最大商场进行经营，如此大面积的商业经营场所（1万多平方米）关系着广大购物市民的生命财产安全，所以市委市政府及各部门对该工程给予高度重视，相关的工程质量、验收标准、开业前审批验收等程序均是严格按照标准要求进行的。况且，自1997年交付涉案房产后，国货公司便将其作为自有房产在工商局进行住所地登记，国货公司在长达数年的使用过程中也从未就房屋验收、交付、办证、违约等事宜向裕泰公司提出过权利主张。因此，不存在裕泰公司未将涉案1-9层房产交付国货公司使用的情况，国货公司所谓涉案房产系“借用”的主张没有事实依据不能成立，其关于交付房产及支付违约金的诉求没有事实基础。二、民生控股未依约足额支付购房款，裕泰公司有权拒不履行后续义务。涉案销售合同第八条约定“甲方在该物业交付乙方使用前，乙方应付清全部售价，然后，甲方负责给乙方办理房产证。”本案中，销售合同约定的涉案房产售价为95823950元，减去补充协议中的313293元以及补充条款中的90万元后的售价为94610657元，而民生控股尚未付清全部购房款（民生控股自称已付款93797687元），且民生控股提交的现有证据亦不能证明其实际付款金额及付款事实。在民生控股提交的相关付款证据中，编号为277430，金额为5569425元的收据，应包含在编号为0010251、金额为87128262元的发票中，其他收据的款项也应包含在对应的发票金额中。因此，民生控股须提供其实际付款的银行付款凭证证明其实际付款金额，以便于查清案件事实，仅凭现有证据不能证明其付款情况。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”等规定及上述合同约定，民生控股作为先履行合同义务的一方，在未付清全部购房款的情况下，其无权要求裕泰公司办理房产证，裕泰公司有权拒绝履行办证义务。因此，民生控股的办证诉求不应得到支持。三、青岛市建筑工程质量监督站出具的《证明》以及青岛市公安消防局出具的文件足以证明裕泰公司交付的涉案房产已经验收合格，具备交付条件及办证条件。民生控股因其自身过错导致涉案房产至今未能办证，相关责任及后果应由其自行承担。1、涉案房产已经验收合格，具备交付及办证条件。通过青岛市建筑工程质量监督站出具的《证明》可知，涉案房产于1998年1月15日已经验收合格。青岛市公安消防局出具青公消【2008】394号文件确认了涉案房产已经验收合格的事实，并明确告知涉案房产在交付时属于不需要办理消防审核、验收的建筑工程。因此，裕泰公司向民生控股交付的涉案房产系验收合格的房产，具备法定交付条件及办证条件。2、因民生控股过错导致涉案房产已不具备办证条件，该责任及后果应由民生控股自行承担。1997年，裕泰公司向国货公司交付涉案房产前，涉案房产已验收合格。否则，国货公司也不可能将其开业经营。因未付清购房款，且其在使用涉案房产长达20多年的时间里，也从未要求裕泰公司履行办证义务，导致涉案房产至今未能办理房产证。在国货公司对涉案房产20多年的管理、使用过程中，涉案房产的各项设备、设施年久失修、老化，以涉案房产的现状，已不具备重新验收、办理房产登记手续的条件，属于《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的情况。涉案房产至今未能办证，其过错在于国货公司自身，非裕泰公司。因此，涉案房产至今未能办证皆因国货公司自身过错造成，国货公司在未付清房款且涉案房产已不具备办证条件的情况下，其关于办理房产登记的诉讼请求无事实基础和法律依据。3、根据公平原则及“情势变更”的立法原意，民生控股有义务将涉案房产恢复到验收合格的状态。在国货公司对涉案房产长达数十年的使用过程中，我国相关法律、法规、政策以及房屋验收、消防验收的标准不断调整，办理房产证的客观情况已发生实质性的变化。因以涉案房产的现状已不具备办证条件，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的情况。在裕泰公司交付了合格房产后，因国货公司未能按约付款导致其未向裕泰公司主张办理产权证件仅20年后，涉案房产经国货公司使用及年久失修，已不再具备可以办理消防验收条件。民生控股因其自身过错导致涉案房产验收、办证所需的客观条件及政策已发生重大变化，涉案合同约定的相应合同义务应根据公平原则进行调整。因此，民生控股基于其过错应负责将涉案房产恢复到验收合格的状态，之后再行提出办证主张，若该责任仍由裕泰公司承担，无疑是过分加重了裕泰公司的合同义务，让无过错的一方额外承担责任，有违公平原则。四、涉案合同已因民生控股未按约付款而终止，民生控股已无权提出涉案诉求。在前述答辩意见中，裕泰公司已说明国货公司未按约付款。而涉案合同第四条明确约定“倘若乙方逾期30天而未付款，被视为违约，此合同书取消作废，该物业归还甲方所有，乙方已付的款项，作为赔偿甲方的损失”。根据该约定，因民生控股未足额付款，涉案合同的效力已终止，合同已经解除，涉案物业归甲方所有，那么民生控股并非涉案房产的权利人，其无权向裕泰公司提出涉案诉求。综上，民生控股的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回民生控股的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1997年5月1日，卖方裕泰公司作为甲方与买方国货公司作为乙方签订《青岛裕泰大厦售楼合同书》。合同约定：一、经批准甲方在青岛市中山路（原市新华书店）兴建商住公寓楼，在签署此合同前，乙方明白其所购入物业的土地权益年限。按当地政府部门有关规定，由甲方负责办妥房产证件后，物业的全部权益为乙方所有，并可自由转让、租赁、继承和赠送。二、1、乙方自愿向甲方订购裕泰大厦之1-9层物业，用途为商业。其面积为1-7层7739.42平方米，8-9层3132.92平方米（其中包括公共分摊面积在内，售楼单价为1-7层8900元/平方米，8-9层8600元/平方米（售楼基价＋楼层加价）。2、按规定土地所有权属中华人民共和国，该物业土地使用权为50年，期满后按政府有关规定，乙方再向有关部门办理土地使用权续租手续。3、乙方自签订此售楼合同书起，不必支付铺地价款项，但必须每年按每平方米建筑面积向政府缴交人民币1元土地使用费。三、付款方式：分期付款：1、该物业售价为95823950元；2、（1）首期付款：本合同签订之5月30日时付50%之款项为47911975元，（2）8月18日付20%之款项为19164790元，（3）10月28日付20%之款项为19164790元，（4）房屋交付使用时付8%之款项为7665916元。四、（略）。五、甲方于1997年12月18日或之前将乙方所购之物业交付乙方使用，如遇不可抗力之原因，经政府或有关部门检验认可，并出具证明文件，可以延期交付乙方使用。六、甲方如未能按合同书规定日期交付物业予乙方使用，甲方应每日按已交款的万分之五补偿乙方损失。七、甲方交付该房屋必须符合政府的规定，而且应是无任何附加债务的空置物业。若有争议或纠纷概由甲方交涉解决，乙方不承担任何责任。八、甲方在该物业交付乙方使用前，乙方应付清全部售价，然后，甲方负责给乙方办理房产证，办证所需缴的费用按政府有关规定支付。九、甲方出售的物业，经中国建筑质量部门检验合格后以书面通知乙方，乙方在接到通知书后二十天内应到甲方公司验收该物业。否则，则作为乙方已满意接收。十、本物业保修期为一年，以乙方验收交房之日起计，如属工程质量问题乙方在向甲方提出后，三天内甲方应即派员进行整修。如属使用时人为损坏，甲方不承担整修责任。……十六、本合同面积数以最后竣工核算的面积数为准，其款项多退少补。十七、乙方于5月20日将购楼总价的1%为定金付于甲方，定金将计入首期付款中。 同日，双方签订补充协议一份。约定：1、商场八－九层的实际结算价格为8500元/平方米（100元/平方米×2132平方米）在第二次付款中扣除。2、投资方向调节税和属甲方应缴纳的税、费都已包括在售房单价之内，如有发生乙方概不负责。3、本合同第三条，第四项所余合同金2%为维修保证金，交付使用满一年时，付于甲方。4、乙方提出降低八、九层装修标准，甲方要扣除其差价给乙方，差价部分在最后一次付款时扣回。5、合同签订后七日内甲方应提供给乙方二份完整的施工图纸，乙方在接到甲方图纸后的二十日内应做出具体施工要求，以便顺利施工。6、为确保乙方一九九八年元旦按期开业，乙方需提前进场进行相应的装修施工，甲方应协调施工单位予以支持。7、乙方应于60天之内完成装饰设计，该设计施工费用均已包括在购房价格内，甲方应予完成，其商业设施的设计、材料及施工费均不包括在内。8、建设标准、使用设备和材料均应按施工图设计和乙方完成的内装修设计进行，如有改变需甲乙双方共同协商确定，并需相应加减费用。9、甲方如不能近期交付乙方使用，甲方应赔偿乙方相应的经济损失，逾期一天，按已付价款的万分之五向乙方支付罚金。10、甲方为乙方每层安装外线电话一部（1至8层）内线电话四部（1至9层），费用由甲方负担。11、物业管理甲乙双方另议。12、本合同生效后30天内，甲方办理完预售房屋许可证交给乙方。13、本合同签订之日甲方向乙方提供土地使用证。14、本合同签订之日甲方向乙方提供全部图纸。 同日，双方在《补充协议》的基础上，继续签订《补充条款》，约定：15、本合同第三条、第四项，所余合同金2%为维修保证金，如交付使用一年无重大建筑质量问题时付于甲方，如出现建筑质量问题，所需维修保证金超出2%，甲方应追加维修保证金。16、内装修前，甲方需做好各系统设备安装（包括空调、消防、电气、通讯、电梯）并配合乙方做好广播、微机、监控系统的安装及门头字铁件预埋等，为乙方进场装修施工提供必需的基础条件。17、甲方在1997年8月30日前提供具备内装修进场工作条件，以确保乙方完成装修任务，按时投入使用。18、1997年12月18日，交付乙方开业使用，内容包括：内外装修、电梯、空调、水、电和其它甲方应完成的全部设计工程；并具备对外营业的外部环境。19、有关设施的功能要求（略）。20、1－9层的物业管理由乙方自行管理，管理范围另行商定。21、9层局部楼板垫高30公分，按乙方要求做坡道。按总价降价90万元。根据以上合同约定，双方均确认涉案房屋总价款94610743元（8900元/平方米×7739.42平方米+8500元/平方米×3132.93平方米－90万元）。 1997年9月24日，裕泰公司取得青房注字××号《商品房预售许可证》，预售单位为裕泰公司，房屋坐落地点为中山路157号。 1998年1月19日，青岛日报和青岛晚报分别刊登国货新世纪商厦于元月19日试营业、元月20日正式营业的信息。 民生控股提交裕泰公司出具的收款收据、发票等证一宗，证明民生控股分别于1998年1月19日付款5569425元和87128262元，1999年2月12日付款10万元，1999年12月21日付款30万元和50万元，2000年1月18日付款20万元。裕泰公司质证认为：对证据的真实性有异议，不能确认印章为裕泰公司的印章。1、对于1998年1月19日的两笔付款，裕泰公司认为其中5569425元系收据，而87128262元系发票，两者之间存在重复计账。2、对于1999年2月10日的发票，认为未注明用途，不能证明是本案的购房款。3、对于1999年12月21日的30万元收据，注明系工程款；50万元发票未注明开具时间，款项内容标注是工程款保证金，均不能证明是本案购房款。4、2000年1月18日20万元系通知的形式，仅是要求青岛国货股份有限公司将20万元付至兴泰物业管理有限公司账户，不能证明青岛国货股份有限公司已经实际支付。经法庭询问，裕泰公司认为通过《补充协议》可以看出，房屋交付之前，就房屋的装修问题双方有过协商，标明工程款的发票和收据应当是支付装修款项。本院要求裕泰公司在指定的期限内提供双方就装修工程及装修结算事项签订的协议，裕泰公司在本院指定的期限内未能提供相关证据。本院要求裕泰公司庭后核实收款情况，并向本院出具书面答复。裕泰公司于2018年8月17日出具《关于原告支付涉案合同款的情况说明》，认可已经收到购房款88228262元，除民生控股提交的金额为5569425元的收据外，其他发票、收据与裕泰公司查询到的财务收款记录能够相互对应，并认为民生控股应当对该5569425元的付款进一步举证，否则应由民生控股承担举证不能的法律后果。 青岛市建筑工程质量监督站于2000年8月16日出具的《证明》一份，载明：由裕泰物业有限公司建设的青岛裕泰大厦工程西侧地面以上1－9层部分，98年1月15日经我站质量验收，观感评分82.3%，待全部工程竣工验收后，再评定整个单位工程质量等级。特此证明。 青岛市公安消防局于2008年12月25日出具青公消[2008]394号《关于对青裕泰（房）字[2008]第028号的复函》，载明：根据你公司《关于“裕泰大厦”消防验收情况的专题报告》和青岛市建筑工程质量监督站2000年8月16日出具的证明，裕泰大厦工程一至九层98年初即投入使用并经有关部门验收。经我局现场检查，整座建筑目前处于闲置状态。山东省公安消防总队《关于对鲁安监函字[2003]45号的复函》（鲁公消[2003]177号），对1998年9月《中华人民共和国消防法》施行以前未经消防验收或验收不合格投入使用的建筑工程，不再办理防火设计审核和消防验收手续，对《中华人民共和国消防法》施行后未经消防设计审核或验收的建筑工程，需申报补办消防设计审核和消防验收手续。因此，根据上述规定和你单位目前实际状况，十楼以上不需要再补办建筑设计防火审核和验收手续。但该工程如需重新投入运行或改建、扩建和内部装修等，应依法办理建筑设计防火审核和验收手续，方可投入使用。 另查明，青岛国货股份有限公司历经数次名称变更，先后变更名称为青岛国货集团股份有限公司、青岛健特生物投资股份有限公司、青岛华馨实业股份有限公司、民生投资管理股份有限公司。2014年4月10日，经青岛市工商行政管理局核准，民生投资管理股份有限公司变更企业名称为民生控股股份有限公司。 本院认为，裕泰公司与国货公司于1997年5月1日签订的《裕泰大厦售楼合同书》及相关的补偿协议合法有效。合同签订后，国货公司陆续支付部分款项。民生控股主张已付款93797687元，裕泰公司自认已经收到88228262元，对于双方有争议的1998年1月19日裕泰公司给国货公司开具的5569425元收据，本院分析如下：裕泰公司于1998年1月19日给国货公司开具的5569425元的收据和同日开具的87128262元的发票。裕泰公司认为发票金额中包含收据的金额，即两份证据对付款事实的证明存在重复。本院认为，两份证据系同一天开具，按照惯例，在连续付款的业务中，收据仅是临时收款记账使用，发票才是双方最终结算的依据。如果收据开具在前，发票开具在后，收款人应当在开具发票时核算已经开具收据的金额，在开具发票时统一计入，并将收据收回；如果发票开具在前，收据开具在后，应当推定二者是相互独立的款项。本案中，裕泰公司在1998年1月19日同一天给国货公司开具发票和收据各一张，按照交易惯例，裕泰公司主张收据的金额已经包含于发票中，则裕泰公司应当在开具发票时收回该收据，现民生股持有收据原件，因此应当推定裕泰公司在同一天先给国货公司开具发票，后又开具收据，二者系相互独立的两笔款项。另外，裕泰公司于1998年1月19日给国货公司开具发票和收据后，又陆续收到国货公司的数笔付款，并开具相应的发票或收据，如果按裕泰公司的主张，上述5569425元收据是预开的收据，实际并未收到款项，则裕泰公司在此后收到国货公司付款时，应当先行充抵已经开具的收据金额或者要求国货公司将该收据交回，重新开具收据，而不是继续给国货公司开具新的发票和收据。裕泰公司对于1998年1月19日同一天开具的发票和收据之间存在包含关系所做的解释，既不符合交易惯例，也不符合正常的交易习惯，因此，本院对于裕泰公司的主张，不予采信。 关于涉案房屋是否已经交付。本院认为，裕泰公司提交的证据可以证明国货公司已经于1998年1月19日接收涉案房屋，并作为国货新世纪商厦于1998年1月19日试营业、1998年1月20日正式营业。至于本案房屋是否具备法定和约定的交付条件，属于法律评价范畴，而国货公司是否实际接收房屋属于事实认定范畴，民生控股以涉案房屋不具备法定或约定的交付条件为由，主张未实际接收房屋，与事实不符，本院不予采信。 根据《裕泰大厦售楼合同书》第八条的约定，民生控股要求裕泰公司办理产权过户前应当付清全部售房款，但是根据本院认定的事实，民生控股目前付款93797687元，与双方约定的总价款94610743元相差813056元，而且目前裕泰大厦尚未完成整体验收，不具备办理产权登记的条件，因此，民生控股要求裕泰公司协助办理产权过户，本院不予支持。民生控股可在涉案房屋具备办理产权登记条件的情况下，付清余款，再行主张权利。民生控股要求裕泰公司交付房屋及承担逾期交房违约责任（自起诉之日前推三年的已付款利息），根据本院上述评述，裕泰公司已于1998年1月19日将涉案房屋交付国货公司，因此无须再行履行交付义务及承担逾期交房违约金。 综上，民生控股的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告民生控股股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费777925元，保全费5000元，由原告民生控股股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  谢雄心 二〇一八年十一月二十六日 书记员  杨倩倩 书记员  原 野