重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0113民初5927号原告:陈华容，女，1980年12月21日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：吴文龙、谭冰冰，重庆智渝律师事务所律师。被告：张嫣，女，1991年9月13日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：杨斌、李昊燃，重庆远沐律师事务所律师。被告：张常银，男，1981年1月3日出生，汉族，住重庆市奉节县。第三人：重庆煦韬实业有限公司，住所地重庆市巴**龙洲湾龙洲大道****2-9，统一社会信用代码915001120956625592。法定代表人：杨华荣，总经理。原告陈华容与被告张嫣、张常银及第三人重庆煦韬实业有限公司（以下简称煦韬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日受理后，依法由审判员史春亚适用简易程序独任审判。因被告张常银下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序进行审理，由审判员史春亚担任审判长，与人民陪审员张仁华、杨长珍组成合议庭，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告陈华容委托诉讼代理人谭冰冰、吴文龙与被告张嫣委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。被告张常银、第三人煦韬公司经本院依法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2018年8月23日，原告陈华容向本院申请对涉案房屋于2018年4月21日的市场价值进行鉴定，本院遂中止审理并移送司法鉴定。2018年9月26日恢复审理。本案现已审理终结。原告陈华容向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告张嫣于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同；2、判令被告张嫣、张常银向原告返还定金10万元,并向原告赔偿房屋差价损失(房屋差价损失以司法鉴定结果为准)；3、判令被告张嫣、张常银支付律师费1.5万元。事实和理由：二被告系夫妻关系。2017年3月17日,原告与被告张嫣及第三人煦韬公司在被告张常银在场的情况下,签订《房地产买卖合同》,约定原告购买被告张嫣、张常银共同所有的位于XXX房屋（以下简称涉案房屋）,房屋总价为62600元,其中定金10万元由原告在签订合同当日支付，在房屋过户当天支付52万元，尾款6000元于二被告将房屋交付原告当日支付。同时，因原、被告签订《房地产买卖合同》时，二被告尚未取得涉案房屋的不动产登记证书，双方约定在被告张嫣取得涉案房屋不动产登记证书之日起10日内办理涉案房屋的过户手续。被告张嫣于2018年3月取得涉案房屋的不动产登记证书，但二被告明确告知不再将涉案房屋出售给原告。经核实，二被告于2018年3月21日将涉案房屋另行出售给案外人朱乾菸，并办理了过户手续。二被告一房二卖，恶意违约，严重侵害原告的合法权益。原告遂诉请如上。被告张嫣辩称，被告同意解除双方的《房地产买卖合同》，但认为合同中约定的违约金足以弥补原告的损失，请求法院依法判决。被告张常银未作答辩。第三人煦韬公司未作答辩。经审理查明，2017年3月27日，原告陈华容（作为乙方）与被告张嫣（作为甲方）及第三人煦韬公司（作为甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的涉案房屋，建筑面积85.42平方米，套内面积67.64平方米；该物业所有现状为以下第4种，甲方名下房地产权证尚未办出；该物业转让成交价为62.6万元，经买卖双方同意按以下方式付款，第一部分房款，定金10万元，乙方同意在签署本合同时向甲方支付定金10万元；第二部分房款52.6万元，付款方式见自行约定事宜；乙方须向丙方支付中介服务费12400元；甲方承诺于过户收到房款当天腾空该物业，并将该物业钥匙及相关手续等交于乙方；甲乙双方须按中介要求提供相应的合法证件并到场办理过户及相关的一切手续，丙方应积极配合；甲乙双方任何乙方违反上述条款，导致合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价的20%计算；在履行本合同过程中，因甲乙任何一方违约的，则除承担相应的违约责任外，还应承担丙方因维权所发生的一切费用，其中包括不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费、鉴定费等费用；因甲方房地产权证尚未办出，双方商定在甲方房地产权证办出后10日内办理房地产过户事宜；在签订本合同时乙方支付甲方定金10万元，在过户当日支付剩余房款52万元，在甲方将房屋交由乙方时，乙方再支付甲方剩余尾款6000元整。当日，原告陈华容支付被告张嫣定金10万元，此款包含在房屋总价以内。2018年4月21日，被告张嫣向原告陈华容表明不同意出售涉案房屋。2018年3月中旬，被告张嫣取得涉案房屋产权后，将涉案房屋售于案外人朱乾菸，并于2018年3月21日将涉案房屋产权转移登记至案外人朱乾菸名下，且案外人朱乾菸已对涉案房屋办理了房屋抵押权登记。原告陈华容遂以被告张嫣一房二卖，构成根本违约，向本院诉请如上。案件审理过程中，原告陈华容就涉案房屋于2018年4月21日的市场价值提起鉴定申请，经重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司出具《司法鉴定报告书》，估价结果为：房屋建筑面积85.43平方米，初估单价11200元/平方米（清水房），评估总价95.68万元。涉案房屋2018年4月21日的市场价值95.68万元与原告陈华容购买涉案房屋的房款62.6万元的价差为33.08万元。上述事实，有双方当事人陈述及原告陈华容提供的《房地产买卖合同》、收条、微信截屏、不动产信息查询信息等证据在卷为证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故合法有效。依据合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原、被告应当按照《房地产买卖合同》约定全面履行各自的义务。根据《房地产买卖合同》约定，被告张嫣在涉案房屋产权证办出后10日内应当将涉案房屋产权转移登记至原告陈华容名下，本案中，被告张嫣在取得涉案房屋产权后随即将涉案房屋产权转移登记至案外人朱乾菸名下，根据合同法第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，被告张嫣在履行《房地产买卖合同》过程中一房二卖，构成根本性违约，原告陈华容有权解除与被告张嫣于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》并要求被告张嫣返还定金10万元，本院对原告陈华容该两项诉请予以支持；对于原告陈华容诉请被告张嫣赔偿房屋差价损失(房屋差价损失以司法鉴定结果为准)，本案中，因被告张嫣违约，造成原告陈华容订立合同的目的落空，原告陈华容期待的合同利益无法实现，守约方即原告陈华容如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋，因房价上涨，经鉴定的2018年4月21日被告张嫣违约之日的房屋市场价与订立合同时双方约定的房屋价款之间价差为33.08万元，该差价就是守约方陈华容的期待利益损失，因此本院对原告陈华容诉请被告张嫣赔偿房屋价差损失33.08万元予以支持。另，原告陈华容诉请被告张嫣支付律师费，《房地产买卖合同》并未对其进行约定，原告陈华容该项诉请没有法律和事实依据，本院不予支持。被告张常银非《房地产买卖合同》相对方，原告陈华容诉请被告张常银赔偿涉案房屋价差损失及支付律师费，没有法律和事实依据，本院不予支持。被告张常银及第三人煦韬公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不妨碍本院依法判决本案。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告陈华容与被告张嫣在《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同于本判决生效之日起解除；被告张嫣返还原告陈华容购房定金10万元；三、被告张嫣赔偿原告陈华容重庆市沙坪坝西尊路188号9幢三单元11-1号房屋价差损失33.08万元；四、驳回原告陈华容的其他诉讼请求。上述第二、三项，限被告张嫣于本判决生效之日起10日内履行，若被告张嫣未按本判决指定的期限履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11276元，鉴定费5000元，合计16276元，由被告张嫣承担（此款已由原告陈华容垫付，限被告张嫣于本判决生效之日起10日内迳付原告陈华容）。保全费3650元，由原告陈华容承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  史春亚人民陪审员  张仁华人民陪审员  杨长珍二〇一八年十一月十二日书 记 员  王 倩