安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1323民初3492号 原告:刘树敏，男，1950年2月20日出生，汉族，农民，中专文化，住安徽省灵璧县。 原告:王秀英，女，1956年11月6日出生，汉族，文盲，住安徽省灵璧县。 两原告共同委托诉讼代理人：傅常葆，安徽傅常葆律师事务所律师。 被告：灵璧县舒康房地产开发有限责任公司，住所灵璧县灵城解放街27号。统一社会信用代码：91341323704994920M。 法定代表人：尤丰，该公司经理。 委托诉讼代理人：沈静波，安徽环邦律师事务所律师。 被告：朱帅，男，1974年6月11日出生，汉族，住灵璧县。 被告：张训梅，女，1976年7月12日出生，汉族，住灵璧县。 两被告共同委托诉讼代理人：赵英亮，安徽环邦律师事务所律师。 原告刘树敏、王秀英与被告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司（以下简称舒康公司）、朱帅、张训梅确认合同无效纠纷一案，2018年7月18日立案受理，于2018年8月27日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘树敏、王秀英及其共同委托诉讼代理人傅常葆；被告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人沈静波；被告朱帅、张训梅的共同委托诉讼代理人赵英亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘树敏、王秀英向本院提出诉讼请求：依法判决三被告之间签订的关于皖北（冯庙）建材装饰城010室、011室、012室买卖合同无效。事实与理由：原告在2005年通过出让方式依法获得灵璧县冯庙镇冯庙街南皖北建材装饰城土地使用权，面积为7402.10平米，使用性质为国有商住，土地证号为灵国用（2005）第003300号。2011年3月6日通过灵璧县冯庙镇政府招商，原告与被告朱帅签订《合作建房协议书》建设冯庙镇皖北建材装饰城，协议约定原告以土地使用权作为合作建房出资，朱帅以房屋建筑费及报批手续作为合作建房出资。2011年10月21日，经灵璧县冯庙镇时任副镇长刘中建、冯庙居委会时任书记褚宏力见证签订了补偿协议约定，房屋建好后，包含皖北建材装饰城一栋010室、011室、012室在内的20套房屋归原告所有，其他房屋属朱帅所有。可是，被告朱帅利用我与其合作关系的信任，与被告舒康公司合伙弄虚作假把上述三套房屋010室、011室、012室卖给朱帅（与被告张训梅共有），被告舒康公司与朱帅签订的三套房屋买卖合同，侵犯了两原告的合法权益。特具状起诉，请依法支持诉求。 被告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司辩称，同被告朱帅、张训梅的答辩意见。另，本公司与被告朱帅、张训梅之间的买卖合同是在严格审查基础上经原告签字认可的前提下进行的交易，对房屋买卖标的，以及房屋买卖交易的条件都是在合法合理的基础上的交易行为，原告诉称其不知情或者违反法律规定是不成立的。请依法驳回原告诉求。 被告朱帅、张训梅辩称，刘树敏与诉争房屋没有利害关系，不具备诉讼主体资格，朱帅与刘树敏签订的，建材市场的补充协议约定的房屋3套，不是诉争的010、011、012房屋，约定的房屋目前未建设完成；朱帅与舒康公司签订的合同是经刘树敏在合同签字认可的，是双方真实意思表示；舒康公司依刘树敏授权合法取得在建房屋的销售权利，朱帅购买房屋符合法律规定的房屋买卖条件。综上应驳回原告诉求。 经审理查明，刘树敏、王秀英系夫妻关系；张训梅与朱帅系夫妻关系。案涉地块系灵国用（2005）字第003300号上建设的冯庙镇皖北建材装饰城原设计建设房屋为四排，后变更为五排。现该地块上的房屋已建设完毕。 2011年3月26日，原告刘树敏与被告朱帅签订《合作建房协议书》建设冯庙镇皖北建材装饰城，协议约定的主要内容为：“第二条，合作方式：1、甲方（即刘树敏）以其土地使用权作为合作建房出资，并负责净地转让。2、乙方（即朱帅）以建房的手续报批及房屋建筑作为合伙建房款。……第四条，房屋及土地权属：1、自双方签订协议之时起，甲方持有的《土地使用证》交由乙方持有，其土地使用权完全归乙方所有，乙方有权决定是否变更土地持有人权属。2、甲乙双方协商决定，所建房屋的51#、52#、53#、54#、55#、56#、57#、64#、65#、66#、67#、68#、69#、70#、71#、72#、73#共计17套房屋归甲方所有见附件(平面图标注为78套房屋)，其它余房产权、设计建筑和使用权归乙方所有。……第九条，违约责任：本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充协议书经双方签字后与本人合同具有同等效力”。 2011年4月12日，刘树敏出具一份授权委托书，内容为：本人刘树敏（灵国用2005字第003300号）国有土地转于朱帅，特授权朱帅持上述土地证办理土地、建设、房产、银行等相关部门手续。同日，朱帅与冯庙镇政府签订《冯庙建材装饰城建设项目协议书》即约定乙方（朱帅）在甲方（冯庙镇政府）辖区内投资建设冯庙建材装饰城项目。 2011年7月16日，朱帅与舒康公司签订《皖北建材装饰城建设协议书》约定：“一、甲方（即朱帅）自愿以朱帅土地（证号：灵国用【2005】字第003300），地理位置：位于灵璧县南侧，南北长128米，东西宽70米，与乙方共同进行开发使用。……三、乙方（即舒康公司）2#楼1-20#房一至二层，面积2700m2和房屋产权为甲方所有。其余房屋由开发公司统一销售。……五、乙方负责办所需证件和售后房产证事宜”。 2011年10月21日，朱帅与刘树敏签订了《皖北建材市场补充协议》约定：“在双方原协议的基础上，补充如下协议：1、甲方（朱帅）给乙方（刘树敏）沿灵双路面北中间房屋四套、南北房屋十三套，最东边一排面东房屋三套。2、乙方应按时足额支付给甲方房屋差价款（另定）。3、甲方应于2012年2月30日前将房交乙方使用。见证人：刘中建、褚宏力”。2016年6月23日刘建中、褚宏力在刘树敏2016年6月20日的说明上注明后补的三套房屋为最东一排第10#、11#、12#三套房屋。 2011年10月21日，朱帅与刘树敏签订了《房屋差价补款协议》约定：“刘树敏应付给朱帅沿灵双路面北四套房差价款三十万元人民币，刘树敏于2011年10月25日前首次付给朱帅人民币十万元，余款二十万元待东边靠背房二层封顶一次性全额支付给朱帅”。 庭审中，原告提供2013年8月1日房屋买卖合同三份，合同中出卖人栏名为舒康公司，买受人栏名为沈刘洋。主要内容为：“将南侧，编号为灵国用2005第003300的地块上建设商住房（现定名）皖北建材装饰城的1幢10号、1幢11号、1幢12号三套房屋以每套14万元价格卖给买受人，购房款支付方式为一次性支付”。该合同出卖人法定代表人签章处署有张训梅名字并加盖舒康公司印章，买受人委托代理人签名为朱帅。该房已办理完不动产登记手续，现登记在朱帅名下。 2013年10月1日，刘树敏、王秀英夫妇二人向舒康公司出具一份授权委托书，内容为：“本人刘树敏，身份证号7，王秀英，身份证号1，特委托灵璧舒康房产开发有限责任公司办理房屋销售、合同签订、房产局产权过户等相关手续”。 2014年11月11日，舒康公司向灵璧县房管局出具一份授权委托书，内容为：“我公司开发的冯庙皖北装饰城个别楼号房屋经贵局有关单位认证符合办理产权证条件，经我公司研究决定，特委托朱帅同志前往贵局办理产权过户等相关手续。恳请贵局给予支持。委托人：灵璧县舒康房产开发有限责任公司；被委托人：朱帅”。 以上事实有原、被告陈述记录、房屋买卖合同复印件、协议书、授权委托书、法律文书等相关证据在卷佐证。 本院认为，朱帅在开发本案涉及房屋时，是借用舒康公司资质，其实质上是朱帅自己的开发行为。本案涉及的2013年8月1日三份房屋买卖合同中房屋位于南侧，编号为灵国用（2005）第003300号的地块上的皖北建材装饰城1幢（最东一排）编号为10号、11号、12号三套房屋。案涉房屋应为冯庙镇皖北建材装饰城变更设计为五排后，刘树敏与朱帅签订的皖北建材市场补充协议中约定的，后补给原告的三套房屋，在房屋建成后，该案涉房屋也登记在两原告名下，归两原告所有。本案中，2013年8月1日三份房屋买卖合同中出卖人栏名为舒康公司，买受人栏名为沈刘洋，但合同签字处出卖人代表舒康公司签字是朱帅的妻子张训梅，买受人委托人处签字是朱帅。朱帅在与刘树敏签订本案涉及房屋买卖合同时，隐瞒了与张训梅之间的夫妻关系，房屋买卖价格也明显低于市场的价格，且该案涉房屋买受人是沈刘洋，但该房屋却是过户登记在朱帅与张训梅夫妻二人名下。案涉房屋出卖后也未向刘树敏支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”中的第二项规定，上述被告隐瞒事实真相，相互串通损害了原告刘树敏、王秀英的相应利益。故，双方签订的合同应属无效合同。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，判决如下： 2013年8月1日，被告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司与朱帅签订的涉及南侧，编号为灵国用（2005）第003300号的地块上建设商住房（现定名）皖北建材装饰城的1幢10号、1幢11号、1幢12号三套房屋的房屋买卖合同无效。 案件受理费80元，由被告灵璧县舒康房地产开发有限责任公司、朱帅、张训梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  陈德海 人民陪审员  卢书江 人民陪审员  张计臣 二〇一八年十一月十九日 法官助理张帅 书记员汤晓静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩饰非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。