广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24822号原告：佛山市和记裕丰房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰街19号第18号铺，统一社会信用代码：91440604MA4W25585K。法定代表人：廖烈涛，总经理。委托诉讼代理人：吴翠萍，女，1996年3月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告员工。委托诉讼代理人：余基军，男，1975年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告员工。被告：陈粤麟，男，1979年11月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告：李嘉丽，女，1981年9月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，以上两被告共同委托诉讼代理人：张楠，广东广信君达律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：杜禹静，广东广信君达律师事务所律师。原告佛山市和记裕丰房地产代理有限公司诉被告陈粤麟、李嘉丽居间合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，本案依法由审判员侯德适用简易程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及两被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告依法返还保证金100元；2、两被告按协议约定赔偿原告24000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月20日，原告与被告陈粤麟双方在平等自由的前提下签订《独家代理委托协议》，约定由原告接受被告的委托，为被告提供中介服务，独家代理出售被告位于禅城区××路××室的物业，出售价格为800000元。由被告向原告收取100元作为保证金。随后原告根据自身资源，为被告寻找到合适的客户潘明桂并促成潘明桂做出同意购买的承诺，且于2018年7月28日由原告负责跟进该项目的工作人员替买方通过微信转账购房定金10000元。被告拒收，该笔款项在次日自动退回原告微信。同年7月30日，原告再次在支付宝上向被告李嘉丽转账该笔购房定金；随后收到被告的转账退回，并向原告工作人员明确作出其反悔不将该物业卖给原告客户潘明桂的意思表示。2018年8月24日，因被告迟迟不肯履行协议内容，原告向被告出具《催告函》，催促原告尽快依约处理纷争。被告在收到函件后不予理会，未做任何表示。双方签订协议以来，原告作为受托方已充分履行协议所述义务给予专业服务，积极为委托方代理出售物业；而作为委托人的被告，同样负有保证协议正常进行的义务，但被告却因自身原因违反协议约定，拒绝将上述协议所提及的物业出卖予原告提供的客户，并私自该物业卖给他人。根据原、被告签订协议的第五条，在协议约定的代理期限内（即2018年6月21日起至2018年7月31日），被告不得自行或委托其他中介公司等第三方出售上述物业；同时根据协议第八条约定，委托方单方面违反协议约定导致物业未能成交的，应退还保证金100元及按协议规定出售价格的3%赔偿金额，即24000元。原告认为，被告的行为已构成了严重的违约，毁坏了原告的经营声誉，直接导致了原告的经济损失。因此，原告特提起诉讼，请求法院结合原、被告的协议约定，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的相关规定，依法判令被告向原告退还保证金100元及因违约应承担的责任，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益不受非法侵害。两被告辩称：一、双方签订的《独家代理委托协议》，实为独家居间合同，原告无权代表被告出售房产。根据合同第一条约定：“甲方同意委托乙方独家代理出售该物业，乙方通过销售推广等方式促成甲方与买方签订存量房买卖协议的，甲方应向乙方支付中介服务费”可知，该协议约定原告的服务内容仍是为双方提供交易机会和交易信息，以促成交易，被告支付的是中介服务费而非委托代理报酬，因此被告从来没有授权原告可随意对外允诺及出售房屋。在原告并未实际促成交易之前，原告无权主张任何形式的服务报酬和中介费。鉴于合同期满后，原告并未实际促成被告与案外人进行房屋买卖交易，因此该合同已自动终止，被告同意向原告返还保证金100元。二、被告不存在违约行为，不应承担任何违约责任。原告违背被告的真实意志、强迫被告向案外人对外卖房，严重损害被告的合法权益，其应承担在合同期内未促成交易的法律后果，其要求被告支付24000元违约金的诉求于法无据，具体理由如下：1、在原告强迫交易下，被告没有与案外人潘明桂建立房屋买卖合同法律关系，更没有收取诚意金。根据双方签订的《独家代理委托协议》第六条“定金收取及签约期限”与第八条“合同解除及其他”的约定，被告无条件收取买方通过原告转交的购房定金的前提是：原告必须促成被告与案外人就房屋买卖事宜协商一致并签订《房屋购买确认书》。根据该协议第八条“合同解除及其他”的约定，原告向被告追讨房屋价值3%的违约金，其违约前提也是原告促成案外人与被告签署《房屋购买确认书》之后被告存在违反合同义务的情况。但由始至终，被告从未与任何人签署《房屋购买确认书》，也并没有与案外人潘明桂见面沟通房屋买卖的事宜，双方并未就房屋买卖一事协商一致，整个过程系原告为了在《独家代理委托协议》约定的独家居间期限7月30日到期前，急于促成交易而故意伪造双方达成交易的假象。事实上，2018年7月27日原告才向被告告知案外人潘明桂有意向购房，但未将案外人潘明桂看房的视频等资料发给被告，被告未能核实其是否具有真实购买的意向及能力，在此情况下，原告擅自接受了所谓案外人潘明桂支付的30000元诚意金，并将其中的10000元未经被告同意而转给被告，强迫被告接受交易，被告要求退回10000元，但原告不提供收款途径，无奈之下，被告向派出所报警。在报警之后，原告才接受了被告退还的10000元款项。为此，被告也在2018年7月28日晚上与案外人潘明桂进行了视频通话，确认双方并未就房屋买卖合同进行协商，被告从未同意收取案外人潘明桂的诚意金，由原告和案外人潘明桂处理该30000元的事宜。至于被告能否与案外人潘明桂达成买卖意向是双方沟通的结果，但最终双方因付款条件不合适而无法交易。被告未能成交不属于违约，而是原告一直未能尽心尽力通过多渠道发出涉案房屋放盘的信息，原告怠于履行独家委托居间的合同义务及在合同到期前强迫被告进行交易，致使房屋未能在合同期内出售，所以，原告自行承担居间合同终止后的法律后果。2、被告曾向原告提及有亲戚想购买涉案房屋，原告同意出售但要求支付1.5%的服务费，被告因原告未积极推广其房屋致使一直未能出售，现在有亲戚想买但原告却要收取高额的服务费十分生气，限于合同的约定被告最终放弃未将房屋出售予其亲戚，仍由原告进行放盘，所以，原告对被告有意向向亲戚出售房屋是知情且同意，但最终未交易，被告不存在另行出售房屋的情况，无须承担违约责任。3、双方签订的《独家代理委托协议》，其内容违背日常经验法则，据原告事后查看，该协议对于双方的居间服务费并无约定，致使原告促成交易亦无法获得任何报酬。故原告为了从中设法获利，不得不启动违约条款，以要求被告支付违约金的方式变相获利，从而通过各种不当手法制造被告违约的假象。事实上，被告对于这种违背职业操守、毫无职业道德可言的中介机构是难以信任，因此合同期满之后，被告并未再与原告续约。4、原告的员工余基军处心积虑、唯利是图，通过各种不正当的手段和方式私下要求被告向其支付报酬或索取费用，但其并未尽到房产中介勤勉、尽责的义务，从未积极推销被告的房屋，导致被告的房屋迟迟未能出售、资金无法回笼。三、双方签订的合同属于原告单方提供的格式合同，在合同中，并未直接单独列明被告应承担违约责任的款项，而是在“合同解除及其他”中约定了被告的违约责任，企图掩饰其加重约定被告违约责任的实质，这对被告极度不公。合同中“合同解除及其他”等主要条款均明确原告享有自身权利而免除自身义务、加大被告的法律风险与责任，因此对于该显失公平的条款，根据《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告要求合同涉及的违约条款无效。另外，退一步讲，即使该条款不属于格式条款而无效，但该违约金的约定明显过高，应调整。根据《合同法》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”可知，原告根本不存在任何损失，且该合同并未约定具体的居间费用，其要求按照交易价格3%支付违约金，缺乏法律依据。基于以上所述，原告的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告陈粤麟身份证、被告李嘉丽人口信息查询资料，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《独家代理委托协议（买卖）》，证明原告为被告提供中介代理服务。3、《商品房买卖合同（预售）》、《保证金收据》，证明被告收取原告保证金，确认委托原告卖房事宜。4、微信聊天记录截图（2018年6月16日、7月12日、7月15日、7月17日、7月20日、7月22日、7月24日、7月26日、7月27日-31日），证明原告员工与被告进行沟通，被告微信明确告知其对卖房事宜表示反悔。5、《催告函》，证明原告已于2018年8月22日向被告寄出《催告函》，且被告已于8月24日签收。6、微信聊天记录截图（2018年7月7日、7月12日、7月27日），证明2018年7月7日被告告知原告其已经收取了其亲戚的首期款500000元，被告亲戚分五年每个月支付5000元给被告，被告想解除合同，可以支付一些居间服务费。2018年7月12日被告述说已经叫其亲戚下个月搬到涉案房屋。经质证，被告对原告举证的证据的真实性无异议，本院对原告举证的证据予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、微信聊天记录，证明2018年4月，原告已经在签订《独家代理委托协议》之前，其已从被告的物业处取得房屋钥匙并一直保管被告的钥匙，被告提供了充足的机会和便利给原告，原告可以自行带客户去看房，但因其并未积极推销被告的房屋，致使涉案房屋在合同期满时并未成功出售。2、《收款收据》、微信聊天记录、《报警回执》、账单详情截图，证明①2018年7月28日，在未告知被告及未撮合买卖双方进行协商的情况下，原告单方收取了案外人潘明桂的购房诚意金30000元，强迫被告进行交易；②在被告明确拒绝强迫交易的情况下，原告多次通过微信支付、支付宝支付等形式将30000元诚意金中的10000元强行汇至被告的支付宝账户，被告要求退回，原告予以拒绝，被告对原告强买强卖的行为已经进行报警处理，并最终退回给原告。3、房产证[粤（2018）佛禅不动产权第0079634、0079635号]，证明①截至目前，由于原告怠于履行义务及强迫交易，致使被告未能与买受人进行协商，致使涉案房屋仍在被告名下尚未出售，被告并未存在任何违约行为；②涉案房屋未能出售的原因，是原告违反职业道德，在合同履行期内未积极推广宣传，其在合同期即将届满之前两日通过强迫交易的方式，要求被告出售房屋，致使房屋未能如期出售的责任应由原告自行承担。4、微信聊天记录（2018年7月7日），证明原告的员工余基军多次向被告索要合同约定以外的劳务费、手续费、办证费等，但却未能积极履行居间义务，破坏双方合作的信任基础。5、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、房屋照片，证明截止2018年10月29日，涉案房屋仍未出售且空置，说明被告并未解除合同及私下将涉案房屋进行交易。经质证，原告对被告举证证据的真实性无异议，本院对被告举证的证据予以采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2018年6月20日，原告（合同受托方，乙方）与被告陈粤麟（合同委托方，甲方）签订《独家代理委托协议（买卖）》，协议约定内容如下：因甲方委托乙方独家代理出售位于禅城区××路××室之物业（下称该物业）事宜，现双方于2018年6月20日签署本协议。第一条委托合意甲方同意按以下出售条件委托乙方独家代理出售该物业，若乙方通过销售推广等方式促成甲方与买方签订存量房买卖合同的，甲方应向乙方支付中介服务费。第二条甲方出售条件1、建筑面积：约为61.16平方米（以《房地产权证》登记的面积为准）；2、出售价格：800000元；3、付款方式：按揭付款、一次性付款；4、交房时间：不迟于收齐楼款当天；5、交易税费：买卖双方税费均由买方支付。第三条代理期限从2018年6月21日起至2018年7月31日止为独家代理委托期限（下称代理期）。第四条保证金甲方要求乙方于本协议签订之日向其交付保证金人民币100元。代理期内若乙方成功促成甲方出售该物业，甲方应返还保证金，否则甲方可没收保证金。第五条双方义务1、甲方在代理期内应为乙方介绍的买方提供不少于5次的看房或面谈机会；2、甲方在代理期内不得对出售条件作任何变更（调低出售价格除外）；3、甲方在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方出售该物业；不得与乙方介绍的客户私下交易；4、乙方应充分利用自身资源寻找客户并尽可能促成潜在买方购买该物业；甲方授权乙方发布该物业出售信息。第六条定金收取及签约期限代理期内若乙方促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业，甲方应无条件收取乙方代买方转交的购房定金，且甲方应在收取定金之日起的5天内按甲方出售条件签订《存量房买卖合同》。第七条中介服务费甲、乙双方一致认可本协议规定的出售价格为该物业的最低出售价格，若乙方经过努力促成最终成交价超出本协议规定的出售价格，基于乙方提供了优质服务，甲方同意将超出部分的0%作为另行增加支付给乙方的中介服务费。第八条合同解除及其他1、代理期内，若甲方提前解除本协议，除需向乙方退还保证金外，还需根据以下标准向乙方作出赔偿：①若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，基于乙方做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，赔偿标准为本协议规定的出售价格的3%；②其他情形下赔偿标准为前述标准的50%。同时，若甲方已收取购房定金的，应将定金双倍退还中介方并由中介方转交买方。2、因甲方单方面违反本协议第五条及第六条规定之义务导致该物业未能通过乙方成交，甲方除需向乙方退还保证金外，还需按以下标准向乙方支付报酬及必要费用：①若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，因乙方做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，支付标准为前述出售价格的3%；②其他情形下则为前述标准的50%。同时，若甲方已收取购房定金的，应将定金双倍退还中介方并由中介方转交买方……乙方声明与告知……6、乙方的服务内容为传达信息、撮合交易，协助买卖双方建立房屋买卖关系即视为乙方已完成服务；7、中介服务费一般在买卖合同签订后当天支付，标准为不低于房屋成交价的3%，具体以付款方与中介方签订的书面文件为准。合同签订后，原告按合同约定提供中介服务，被告收取了原告100元的保证金。2018年7月7日，被告李嘉丽与原告员工余基军通过微信聊天，内容为：李：“我都系收他首期，然后每个月收他钱而已”余：“你还贷部分呢？”李：“他先俾50万我地，然后分5年，每个月供5000俾我地。因为亲戚，所以甘处理。”余：“就是话现不过户，也不还贷先吗？”李：“系啊”余：“那也不过户先！”李：“系啊，又系亲戚，句又要住，咁可以点，吾系话吾比你做。反正我都话，既然是咁，姐系没办法。你可以帮我解佐句，反正你话你要翻D人工费，我可以俾返D人工费你。”2018年7月12日，被告李嘉丽与原告员工余基军通过微信聊天，内容为：余：“你真的换锁了？今天有同事带客去开不了门！”李：“没有啊！我们都还没有时间过去呢。你们有同事过去也告知我一声的啊”余：“因为客户在我店直接带去的，我同事拿左锁匙直接带客去了！”李：“搞不懂你们。还没有换锁，我也叫了亲戚下个月再搬过去了啊”。2018年7月27日，在原告的居间下，案外人潘明桂有购买涉案房屋的意愿并与原告签订《房屋购买确认书（客户）》，案外人潘明桂支付了30000元的诚意金，次日，原告将诚意金中的10000元转账给被告李嘉丽。此后，两被告与案外人潘明桂未能达成购买合意，2018年7月30日，两被告向原告退还了10000元。2018年8月22日，原告向被告陈粤麟发出《催告函》，函件称被告陈粤麟单方违反协议导致物业未能成交，需退还保证金100元并赔偿出售价格的3%的赔偿金24000元。庭审中，两被告明确愿意退还保证金100元。本院认为，本案属居间合同纠纷。原告与两被告之间存在居间合同关系，双方合同关系内容合法有效，受法律保护。被告在2018年7月7日自认已将涉案房屋卖予其亲戚，该行为已违反了《独家代理委托协议（买卖）》第五条第3款约定的被告在代理期内不得自行出售物业之约定，已构成违约。此外，2018年7月27日，在原告的居间下，案外人潘明桂有购买涉案房屋的意愿并与原告签订《房屋购买确认书（客户）》，而被告未能按照《独家代理委托协议（买卖）》第六条的约定进行签约，亦构成违约。在被告构成违约的情形下，依据《独家代理委托协议（买卖）》第八条第2款的约定，原告有权要求被告支付协议约定出售价格800000元的3%即24000元的报酬，本院对原告诉请赔偿的24000元予以支持。至于保证金100元的退还问题，《独家代理委托协议（买卖）》的代理期限已届满，且两被告同意返还保证金100元，本院对原告诉请返还的保证金100元予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告陈粤麟、李嘉丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市和记裕丰房地产代理有限公司赔偿24000元并返还保证金100元。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取201元，由被告陈粤麟、李嘉丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年十一月十五日书记员 方紫盈