成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0124民初1012号 原告（反诉被告）:四川道合商业运营管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区二环路北一段********。 法定代表人：吴昌菊，经理。 委托诉讼代理人：刘先海，四川华敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴文豪，四川蜀西律师事务所律师。 被告（反诉原告）:成都万泉置业发展有限公司，住所，住所地四川省成都市郫县成都现代工业港南片区div> 法定代表人：朱华。 委托诉讼代理人：杨彬，四川启为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范婷，四川启为律师事务所律师。 四川道合商业运营管理有限公司（以下简称道合公司）与成都万泉置业发展有限公司（以下简称万泉公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。道合公司特别授权委托诉讼代理人刘先海、戴文豪到庭参加诉讼，万泉公司特别委托诉讼代理人杨彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 道合公司向本院提出诉讼请求，请求判令万泉公司立即支付道合公司销售佣金3899531元、违约金1000000元。事实及理由：万泉公司于2017年9月20日与道合公司签订《万泉阳光华庭营销代理合同》（以下简称代理合同），将位于成都市郫都区三道堰镇永宁西路555号万泉“阳光华庭”建筑面积约30000平方米，底价包断3900元/平方米的商住房委托给道合公司独家代理销售，委托期限为一年，超出底价部分的价款作为道合公司的代理费，所有渠道及电商费用由道合公司拓展并收取。2017年11月，万泉公司将销售面积调减为17362平方米，销售底价调增为4000元/平方米。截止2017年12月底，万泉公司应支付道合公司代理费5059531元，但仅支付了1100000余元。2018年1月18日，万泉公司单方解除双方签订的代理合同，导致道合公司无法继续履行代理合同，给道合公司造成重大经济损失。万泉公司单方解除代理合同无事实和法律依据，道合公司为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 万泉公司辩称，道合公司应按照约定向万泉公司出借5000000元，但道合公司未足额出借此项资金，遂双方协商，并达成一致意见，变更代理合同约定的销售面价和底价。同时，截止2017年12月31日万泉公司应向道合公司支付的佣金应为1100000元。2018年1月18日，双方协商一致解除代理合同，道合公司在履行合同期间以欺诈方式非法收取购房资金，导致万泉公司的销售行为受到严重影响，事后经公安、街道社区等多部门参与调解的情况下，万泉公司代道合公司向部分购房人退还了资金，道合公司对此进行了确认，道合公司的行为属于根本违约。 万泉公司向本院提出反诉请求，请求判令道合公司支付万泉公司违约金1000000元。事实和理由：双方签订的代理合同约定，所有购房款应由万泉公司收取，道合公司无权收取任何款项，且应当合法经营，不得损害万泉公司的企业形象。在合同履行过程中，道合公司违反约定，以解冻费、避税等理由擅自违规收取购房客户的款项，使得部分购房客户多次围堵万泉公司售楼部。事后，多名购房客户与万泉公司解除了购房合同，给万泉公司造成了较大的经济损失。万泉公司为维护自身合法权益，遂向法院提起反诉。 道合公司辩称，道合公司不存在违规收取费用的情形，向购房客户收取的是渠道费。按双方签订的代理合同约定，道合公司可以收取渠道费。 经审理查明，2017年9月20日，万泉公司作为甲方与道合公司作为乙方签订了代理合同，约定甲方委托乙方在合同期内独家代理销售甲方位于郫都区三道堰镇永宁西路555号的万泉“阳光华庭”项目的房屋，委托期限为本合同签订后正式销售之日起一年内，可售住宅建筑面积为17362平方米，含甲方已售的实际房源，具体的可售面积以甲方出示的销控表为准，关于万泉公司责任，代理合同第4.1.5条约定，“派出专人配合销售，负责审定售房合同、办理售房合同备案登记、收售房款、配合办理银行按揭等手续，落实购房人的合理要求等工作”，第4.1.2条约定，“按本合同约定的时间、方式、比例向乙方以现金或转账的形式足额支付代理费”。关于道合公司责任，第4.2.3条约定“不得以甲方的名义进行本合同约定之外的业务”，第4.2.4条约定，“不得超出甲方认可的宣传资料范围进行宣传和推广”，第4.2.13条约定，“经甲方书面审核同意后，乙方负责在项目营销各阶段与广告公司、制作公司及媒体等签订合约，承担有关策划……等费用；各宣传联谊活动、……促销活动、看房车辆等费用由乙方承担”，第4.2.14条约定，“所有渠道及电商费用由乙方独家拓展并收取费用”。关于销售低价及费用支付，第5.1条约定，“乙方可根据市场实际情况在不低于销售底价的前提下自行确定销售价格，双方按销售底价3900元/平方米进行结算”，第5.2条约定，“乙方销售出去的房屋，超出底价部分作为乙方的代理费”，每月最后一天乙方报上月销售报表给甲方”，关于销售代理程序，第6.1条约定，“所有购房客户须由甲方与其签订《认购书》及《商品房买卖合同》，客户所交定金由甲方收取并出具相应收款收据，房款由客户直接汇入甲方指定账号并由甲方办理相关财务手续”，第6.2条约定，“在甲方与客户签订了《商品房买卖合同》视为乙方成功代理销售，乙方之销售代理工作完成”，第6.3条约定，“甲方按面积计算支付给乙方成功代理销售之代理费，销售底价内的款项归甲方所有，超出销售底价的部分归乙方所有”，第6.4条关于代理费支付条件约定，“客户与甲方签订了《商品房买卖合同》及附件且甲方指定账户收到全部购房款后，由乙方递交请款单，经甲方确认无误且收到足额合法发票后，10个工作日内支付乙方代理费”，关于违约责任，第7.3条约定，“甲方若未按合同规定向乙方支付每月营销代理等费用，则按应付款项的百分之五/日向乙方支付滞纳金，逾期超过二个月未付时，乙方有权单方面终止本合同，并视为甲方违约”，第7.5条约定，“乙方保证诚实经营，绝不搞弄虚作假，不出现任何损坏甲方企业形象的行为，否则造成的社会不良影响及甲方、第三方的损失由乙方承担经济及法律责任”，第7.8条约定，“本合同签订后，双方应认真履行本合同约定条款，任何一方单方面违反合同第七条所列约定，则违约方向守约方支付违约金1000000元”，关于退房处理，第8.2条约定，“由于乙方的责任造成的退房，甲方有权扣除乙方的代理费”，其他方面，第9.5条约定，“鉴于甲方为王强与刘道明之间的《担保借款合同》提供了保证担保，双方确认，若该《担保借款合同》因刘道明原因提前终止或解除的，本合同亦同时终止或解除”，第9.6条约定，“乙方知晓甲方现有的房屋处于法院查封状态，甲方通过分期支付执行款的方式，循环获取可售房源”。代理合同签订后，道合公司开展了销售代理工作，后双方对可售住宅建筑面积调整为17362平方米，销售底价调整为4000元/平方米。在2017年9月30日至2018年1月10日道合公司实际履行营销代理期间，促成客户与万泉公司签订商品房买卖合同170份，其中一次性付款的有65户，拟采用按揭贷款方式支付购房款的有105户，万泉公司分别于2017年12月5日和2018年2月7日向道合公司支付阳光华庭销售代理费500000元、665000元，共计1165000元，双方对采用一次性付款方式支付购房款所产生的代理费用已确认解决，双方仅在105户按揭客户代理费的计算及佣金支付上产生争议。2018年1月4日，万泉公司向道合公司发送工作联系函，载明道合公司在接到本函后，立即停止违规向购房客户收取费用的行为，并将已收取的费用退还给相关购房客户，并将销售面积调整为17362平方米，销售期限调整为7个月。2018年1月10日，万泉公司向道合公司发送《关于终止履行“阳光华庭”项目营销代理合同的函》，载明道合公司在“万泉.阳光华庭”项目销售过程中，单独收取客户的款项，给万泉公司造成恶劣社会影响，特向道合公司致函如下，自道合公司收到本函之日起，双方签订的《万泉“阳光华庭”项目营销代理合同》予以终止，不再履行。道合公司于2018年1月15日对万泉公司的上述两函件复函，将渠道费用收取、阳光华庭销售期限问题、已成交客户的佣金及按揭贷款问题、万泉公司解除代理合同等问题的说明以EMS邮寄给万泉公司，道合公司表示，收取的费用系按照代理合同载明的渠道费，105户客户无法办理按揭系万泉公司房源被查封、征信有问题导致银行不配合造成，要求万泉公司就违法解除代理合同支付违约金1000000元。后李佳霖等部分购房客户报警称道合公司以花园费、房款避税等方式违规收取费用，要求退还此笔费用。105户按揭贷款购房客户因无法办理按揭贷款，于2018年1月起向万泉公司申请退房，万泉公司予以同意。 刘道明作为甲方，王强作为乙方，万泉公司作为丙方，于2017年9月15日签订《担保借款合同》，约定王强从刘道明处借款2000000元。2018年1月18日，万泉公司作为甲方，道合公司作为乙方，王强、刘道明作为丙方，签订协议书一份，载明万泉公司直接支付给退款购房客户，在万泉公司支付完前述款项后，第三方王强与刘道明之间的担保借款合同的借贷关系终结，刘道明在协议书上书写声明，王强代道合公司支付完2000000元，双方之间的借条作废。2018年2月7日，道合公司、万泉公司及刘道明签订债务终止说明，载明王强于2017年9月15日与刘道明签订了担保借款合同，保证担保人为万泉公司，借款金额2000000元，该借款无利息，已实际提供，用于支付后解冻房源，因道合公司应退还阳光华庭项目购房客户款项，刘道明及道合公司统一该笔借款由王强及万泉公司按刘道明签字的客户清单，支付给客户，现2000000元已支付完毕，刘道明及道合公司确认该笔借款已归还完毕。2018年2月7日，道合公司出具收条，载明收到代理费665000元，通过王强及万泉公司按道合公司工作人员姚名亮签字为准，代道合公司支付给阳光华庭退款客户。 以上事实，有道合公司及万泉公司的工商登记信息、代理合同、银行转账凭证、收条、退款申请、收条、工作联系函、终止履行代理合同函、退房申请、协议书、询问笔录、担保借款合同、银行回单等证据足以认定。 本院认为，道合公司与万泉公司签订的代理合同系各方当事人真实意思表示，于法不悖，应属合法有效。本案争议焦点在于道合公司在履行代理合同过程中，代理费用的计算、支付条件及双方各自是否存在违约情形。关于道合公司本诉要求万泉公司支付佣金即销售代理费用问题，可确认道合公司促成了105户业主以按揭方式支付购房款签订商品房买卖合同，虽然可以根据代理合同认可道合公司代理销售已完成，但仅依据其单方提交的结算表，万泉公司仅对户数认可，且未备案登记情形下，道合公司未能充分举证证明该系列户数房屋销售面积及合同约定单价，计算标准无法确认；根据双方签订的代理合同约定，万泉公司支付代理费用的前提系指定账户已收到全部购房款，道合公司递交请款单，万泉公司确认并收到足额合法发票，因该系列购房者未能办理按揭，故万泉公司未收到全部购房款，道合公司也未有证据显示其开具了足额发票，故道合公司主张支付代理费用，前提条件无法实现；根据协议书、收条、多数询问笔录等证据，道合公司在营销代理过程中实际收取费用并非明示的渠道费，以致购房者聚集，在协调纠纷下，通过借款关系，由万泉公司以归还借款方式代道合公司退还以上购房者房款，代道合公司退款表明退款原因在道合公司，而根据代理合同第8条约定，则万泉公司有权扣除相应代理费用，道合公司主张代理费用，实际基础无法具备。因此，本院对道合公司主张代理费用的诉讼请求，不予支持。其第涉及的第2项违约金请求，在道合公司未有证据证明其应收代理费用及原因系万泉公司所致情形下，该项请求，不予支持。对万泉公司反诉的违约金请求，道合公司向客户收取费用过程中，未对购房者充分的告知及说明，收费项目与渠道、电商费用关系及并不计算入购房款当中等因素，导致购房者聚集万泉公司售楼部，在协调中，对客户退款退房，但双方代理合同并未有对道合公司在渠道、电商费用之外的限制，故并不能得出“违规收取”判断，另一方面，道合公司未充分告知行为对损坏万泉公司企业形象的关联性、程度大小方面，万泉公司未充分举证，故不能仅依据此适用违约金条款，故对万泉公司反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第三百九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）四川道合商业运营管理有限公司诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）成都万泉置业发展有限公司反诉请求。 本案本诉受理费18998元，诉讼保全费5000元，均由原告（反诉被告）四川道合商业运营管理有限公司负担；本案反诉受理费6900元，由被告（反诉原告）成都万泉置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 冉 垠 二〇一八年十一月十六日 书记员 张露云