江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6302号原告：南京市鼓楼区人民政府热河南路办事处，住所地南京市。负责人：徐松林。委托诉讼代理人：曹化君，南京经海法律服务所法律工作者。被告：南京兰迪环保科技有限公司，住所地南京市。法定代表人：潘体红。委托诉讼代理人：袁新宇，北京大成（南京）律师事务所律师。第三人：南京业存健身服务有限公司，住所地南京市。法定代表人：陈延龙。第三人：南京奕心健身服务有限公司，住所地南京市。法定代表人：陈莹锋。第三人：南京市鼓楼区玉淮足疗保健中心，住所地南京市。注册经营者李玉淮，实际经营者冯万民。委托诉讼代理人：徐长江，男，1983年11月11日出生，汉族，住南京市。原告南京市鼓楼区人民政府热河南路办事处（以下简称热南办事处）与被告南京兰迪环保科技有限公司（以下简称兰迪公司）以及第三人南京业存健身服务有限公司（以下简称业存公司）、南京奕心健身服务有限公司（以下简称奕心公司）、南京市鼓楼区玉淮足疗保健中心（以下简称玉淮足疗中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告热南办事处的委托诉讼代理人曹化君，被告兰迪公司的委托诉讼代理人袁新宇，第三人业存公司的法定代表人陈延龙，被告奕心公司的法定代表人陈莹锋，第三人玉淮足疗中心的实际经营人徐长江以及委托诉讼代理人冯万民到庭参加诉讼。原告热南办事处向本院提出诉讼请求：1.被告及各第三人返还位于南京市；2.被告支付原告租期届满后的房屋占有使用费（自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止，按每日1004元计算）；3.被告承担逾期交房违约金33052元。事实和理由：2015年3月9日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将南京市，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日，首年租金36万元，以后每年按上年租金的2%递增，到期不交付房屋的按照总租金的3%支付违约金并赔偿损失等等。2018年3月23日原告提前函告被告，租赁期限届满后不再续租。现租赁期限已经届满，被告一直未返还涉案房屋，经原告多次催要无果。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告兰迪公司辩称，对于原告陈述的事实没有异议，双方于2015年3月9日签订租赁合同，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月30日，依照合同约定双方签订合同期满后没有意外，会继续出租给被告，被告对涉案房屋进行装修，三年租期不可能收回装修成本，原告主张的第一项请求，侵犯被告的优先承租权；对于原告主张第二项请求，被告同意按合同约定标准支付使用费，对期限和标准都没有异议；对于原告主张的第三项请求，被告没有违约，原告没有其他损失，不同意支付违约金。原告未征求被告是否继续承租的情况下，单方面表示不再出租，违反合同约定及民法总则关于诚实信用的规定。被告将部分房屋转租给第三人，第三人的租赁期限都没有到期，目前在占有使用。被告接到原告通知后和第三人沟通过，由于第三人前期投入装修费用较多，希望原告能延长租期，把各方损失降到最低，但最终没有协商成功。被告目前不同意搬出。请求法院依法裁判。第三人业存公司述称，第三人业存公司自被告处承租部分涉案房屋进行经营，当时说好到期可以续租，第三人业存公司之前投入装修较多，也有会员费用，第三人业存公司同意搬出，但对方应当赔偿损失，希望原告能给予两个月时间搬出，以便第三人业存公司另找房屋装修经营。请求法院依法裁判。第三人奕心公司述称，同意被告和第三人业存公司的陈述，当时以第三人业存公司的名义和被告签订的合同，后期经营办理了第三人奕心公司的执照，现原告要求搬出，但第三人奕心公司有很多会员，前期也投入装修，导致损失比较大，希望给予一定期限搬出。第三人奕心公司正常交房租交到2018年9月份。请求法院依法裁判。第三人玉淮足疗中心述称，第三人玉淮足疗中心过去在南京市定淮门大街8号经营，后搬到涉案房屋经营，店招牌是凤凰城国际养生会馆，第三人玉淮足疗中心已支付租金到2018年10月，希望原告能给予第三人玉淮足疗中心一年时间搬出，现在搬出损失太大。请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：南京市，系原告于2005年经规划批准后建造，领取有建设工程规划许可证。涉案房屋位于上述房屋中的二层，面积约960平方米。2015年3月9日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日（2015年4月1日至5月31日为原告给被告的装修期），首年租金36万元，以后每年按上年租金的2%递增；被告向原告交付房屋使用保证金36000元，租赁关系终止且被告将租赁房屋完好无损交还原告并付清其所有应付费用后，原告将保证金无息退还被告；租赁期满合同自然终止；租赁期满，除政策性调整或公开竞租情形外，被告在同等条件下享有优先承租权；被告应于房屋租赁期满，将承租房屋及附属设施设备交还原告；租赁期满，被告应如期交还房屋，被告逾期归还，除承担合同总租金3%的违约金外，被告还应承担因逾期归还给原告造成的经济损失等等。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。被告租赁使用期间，除留部分房屋自用外，将其余部分房屋转租，其中被告将涉案房屋中部分面积转租给第三人玉淮足疗中心，租赁期限为2017年10月18日至2020年10月17日。2017年6月被告将涉案房屋中建筑面积约260平方米转租给第三人业存公司，双方签订的租赁合同中约定的租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日。第三人业存公司承租上述房屋后另注册了第三人奕心公司，并对外经营“中田健身工作室”。被告提供一份2015年9月向工商部门出具的证明，以证明原告同意被告转租。原告将公章对比后认为两者印章不一致，对该证明的真实性不予认可。原、被告之间的租赁合同期限届满前，原告曾于2018年3月23日向被告发出一份书函，称双方合同将于2018年5月31日到期，原告对该房屋另有其他打算，不再与被告续租，请被告及时通知各承租户，做好搬迁准备工作，按照合同约定按时按标准交还房屋，如逾期不交，原告将通过法律途径追究被告的法律责任。被告当日签收了该书函。原、被告双方为合同续签、交还房屋等问题协商未果，原告遂诉至本院，请求判如所请。审理期间，本院依法追加各第三人参加诉讼。对于被告及各第三人提出的有关损失赔偿争议，本院依法释明可另行主张，本案中不予处理。对于被告缴纳的36000元保证金，原告确认已收到，并表示可冲抵被告有关拖欠费用。因当事人意见不一，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；原告提供的建设工程规划许可证、《房屋租赁合同》、函；各第三人提供的转租合同；本院现场勘查笔录、照片以及本院开庭笔录等证据证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方就涉案房屋租赁事宜所签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，当事人应当全面履行合同义务。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。依据原、被告双方的合同约定，涉案房屋的租赁期限至2018年5月31日届满。2018年3月原告向被告发出书函，明确表明合同到期后不再续签。合同到期后原告亦未同意续签合同，因此，双方之间的租赁合同因租赁期满终止履行。被告根据合同约定享有优先承租权的前提条件是原告再次将涉案房屋对外出租，本案中，原告明确表明收回涉案房屋另有他用并非用于出租。因此，被告认为享有优先承租权等抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。2018年5月31日合同期满后，被告应及时腾空并返还涉案房屋，但被告怠于履行上述义务，应当承担相应的民事责任。由于原、被告之间的房屋租赁合同期限届满，原告不同意继续出租涉案房屋，故各第三人继续占用涉案房屋即丧失合法基础。原告要求被告及各第三人返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。各第三人要求宽限返还房屋时间等主张，不符合法律规定，本院不予采纳。合同期限届满后，被告未及时返还涉案房屋，造成原告产生房屋使用费损失，被告应当承担赔偿责任。原告要求被告参照每日1004元的标准，赔偿原告租期届满后至实际返还房屋期间的占有使用费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告表示被告缴纳的36000元保证金可与上述费用相冲抵，本院予以确认。关于原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求。根据原、被告双方的合同约定，租赁期满被告应如期交还房屋，被告逾期归还除承担合同总租金3%的违约金外，被告还应承担因逾期归还给原告造成的经济损失。本案租赁合同期满后，被告未按约定及时交还房屋，应当承担合同约定的违约责任。被告认为合同约定的违约金数额过高要求调低，但原告对此不予认可，被告对该抗辩事由并未提供充分的反证证明，应当承担举证不能的不利后果。原告要求被告给付违约金33052元的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告南京兰迪环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内将南京市，第三人南京业存健身服务有限公司、南京奕心健身服务有限公司、南京市鼓楼区玉淮足疗保健中心对各自实际承租使用的相应房屋，承担共同返还责任；二、被告南京兰迪环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每日1004元的标准给付原告南京市鼓楼区人民政府热河南路办事处自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。被告南京兰迪环保科技有限公司缴纳的36000元保证金可与该费用相冲抵；三、被告南京兰迪环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南京市鼓楼区人民政府热河南路办事处逾期交房违约金33052元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费626元，由被告南京兰迪环保科技有限公司负担（原告已预付，被告在给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  葛允茜人民陪审员  祝红玲二〇一八年十一月二十九日书 记 员  汪慧娣