广东省茂名市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤09民终1965号上诉人（原审原告）:冯才钦，男，汉族，1986年11月3日出生。委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁丽坤，女，汉族，1954年12月16日出生。委托诉讼代理人：吴祖烈，广东宇杨律师事务所律师。原审第三人：吕婵，女，汉族，1979年3月10日出生。原审第三人：吕以昌，男，汉族，1947年8月10日出生。上诉人冯才钦因与被上诉人梁丽坤及原审第三人吕婵、吕以昌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院(2018)粤0981民初1154号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。冯才钦上诉请求：依法撤销一审裁定，支持冯才钦在一审中的诉讼请求。事实和理由：一审裁定认定事实不清，适用法律错误，裁定不当，依法应予撤销，并支持冯才钦在原审提出的诉讼请求。表现在：一、本案是房屋买卖合同纠纷，并不存在借款合同，一审驳回起诉，没有事实依据和法律依据。本案冯才钦和梁丽坤于2018年4月2日签订《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，梁丽坤当天也收取了150000元房价款，同时梁丽坤也将房产证交付给冯才钦办理产权过户手续。因梁丽坤怠于办理过户手续，冯才钦才于2018年5月3日向梁丽坤发出《关于办理房地产过户手续通知书》，但梁丽坤拒不回应拒不办理而形成纠纷。在整个过程中，冯才钦和梁丽坤之间并不存在借款关系，更谈不上“签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”，这纯属是一审法院及吕婵、吕以昌为了迎合司法解释而生造出来的“借款合同”事实，没有任何事实依据。因此，一审裁定无疑是错误的。二、一审法院并没有释明本案应当按照民间借贷法律关系审理，更无释明要按民间借贷关系变更诉讼请求，而仅是释明因吕以昌作为房屋共有人现不同意过户，将影响《房屋买卖合同》效力，而询问冯才钦是否变更诉讼请求。鉴于梁丽坤和吕以昌在庭上确认是夫妻关系，吕婵、吕以昌当庭表示不同意将共有房屋过户，因而冯才钦同意将诉讼请求变更为要求梁丽坤及吕婵、吕以昌返还房款150000元及赔偿损失，承担违约责任。但一审法院并未依法审理冯才钦所提出的诉讼请求，而驳回冯才钦的起诉，显然错误。三、一审裁定将吕以昌追加为本案第三人是没有事实根据的，在一审期间吕以昌并没有任何证据提供给法院其与本案有利害关系，一审法院在没有任何事实证据的情况下将吕以昌列为本案的诉讼当事人是错误的。四、一审裁定的理由前后矛盾，逻辑不通，违反法律规定。一审裁定首先认为涉案的房屋买卖合同涉及到吕以昌的利益，认为该合同没有经过吕以昌的同意而认定无效，那么一审裁定是已经认定冯才钦与梁丽坤之间是存在房屋买卖合同，且买卖合同关系成立，否则就不会以没有经过吕以昌的同意而去认定该合同无效。但是一审裁定也仅是根据梁丽坤与吕婵、吕以昌的口头陈述，又认为本案冯才钦与梁丽坤关系是民间借贷合同关系，可见一审裁定对法律关系存在事实认定不清，既认为双方存在房屋买卖合同关系，又臆断是否存在民间借贷关系，从而造成前后矛盾、事实不清的裁定，应予纠正。梁丽坤辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当，请求驳回冯才钦的上诉请求。吕婵述称，同意梁丽坤的意见。吕以昌述称，同意一审裁定。冯才钦向一审法院起诉请求：一、判决确认冯才钦和梁丽坤于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、判决梁丽坤在判决生效后一个月内协助将高州市府前路65号304房（房地产权证：粤房地权证高字第*号）过户到冯才钦的名下；三、由梁丽坤负担本案诉讼费用。一审法院认为，冯才钦与梁丽坤签订的《房屋买卖合同》是否有效？本案涉案的房屋是由梁丽坤、吕以昌在其夫妻关系存续期间以梁丽坤的名义，以190000元的价格向陆信贵购买的，属于其夫妻共有财产，并且为梁丽坤与吕以昌的唯一住房，梁丽坤在没有征得财产共有人吕以昌的同意就擅自将夫妻共有财产转让给他人，事后财产共有人也没有对转让行为予以追认，冯才钦与梁丽坤签订的《房屋买卖合同》中注明房屋的交易价格为150000元，但按冯才钦提供的交付“购房款”的证据中可以看出交付的款项明显不足150000元，并且交给梁丽坤的合同书中买方没有任何签名和盖章，合同的签订有违一般不动产交易的习惯。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”、第一百零六条第一款“（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记……”的规定，结合冯才钦梁丽坤以及吕婵、吕以昌的证据和当庭陈述，冯才钦以明显低于涉案房产的价格与梁丽坤签订《房屋买卖合同》，签订合同后没有得到房屋共有人的追认，涉案房产亦未交付给冯才钦，因此，冯才钦向梁丽坤购买涉案房产属于财产共有人擅自处分共有财产行为，双方签订的《房屋买卖合同》无效。综合冯才钦、梁丽坤以及吕婵、吕以昌的证据和当事人的当庭陈述，冯才钦未能说明购买本案涉案房产的原因、用途等情况，在签订《房屋买卖合同》时也没有买方，交付的房款明显低于涉案房产的市场价格，与一般人购买不动产的交易习惯明显不符，其行为符合以签订买卖合同作为民间借贷的担保形式，同时，梁丽坤及吕婵、吕以昌在庭上均自认本案实为借款，不是房屋买卖，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，经一审法院向冯才钦释明后，冯才钦没有明确将其诉讼请求进行变更，故一审法院对冯才钦在本案中的全部诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款第二项、第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，裁定如下：驳回冯才钦的起诉。案件受理费1650元，退回冯才钦，保全申请费1320元，由冯才钦负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院审理查明，2018年4月2日，冯才钦与梁丽坤之间存在房签订《房屋买卖合同》，其中该合同中约定由梁丽坤将其名下的位于高州市坡头区文化教育路65号304房（证号为：粤房地权证高字第*号）转让给冯才钦，转让款为150000元。吕婵在担保人栏签名确认。冯才钦主张在签订合同当天向梁丽坤交付了购房款150000元，提供有梁丽坤在收款时的照片。梁丽坤辩称签订涉案《房屋买卖合同》并不是其真实意思表示，实际上是其女儿吕婵向冯才钦借款150000元（实际收到135000元），用其房产作抵押，提供只有其在卖方栏签名的两份《房屋买卖合同》。吕婵对梁丽坤该辩解意见没有异议，并称冯才钦交付的135000元是其收取的。本院认为，从本院查明的事实来看，冯才钦以其与梁丽坤签订的《房屋买卖合同》提起本案诉讼，符合房屋买卖合同纠纷提起诉讼的条件。虽然梁丽坤以及吕婵均称本案实为民间借贷，且借款人为吕婵，但梁丽坤提交的证据未能证实梁丽坤与冯才钦之间存在民间借贷的事实。一审裁定根据梁丽坤、吕婵、吕以昌的陈述及证据，认定涉案房屋买卖行为符合以签订买卖合同作为民间借贷的担保形式，且冯才钦经释明后没有明确将其诉讼请求进行变更为由驳回冯才钦的起诉，理据不足。在梁丽坤未提供证据证实本案的基础法律关系实为民间借贷关系的情况下，一审法院应按冯才钦起诉主张的房屋买卖合同纠纷进行实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销广东省高州市人民法院（2018）粤0981民初1154号之一民事裁定；二、本案指令广东省高州市人民法院审理。二审案件受理费3300元，上诉人冯才钦已预交，本院予以退还给上诉人冯才钦。本裁定为终审裁定。审 判 长  陈春何代理审判员  赖慧嫦代理审判员  巫 钊二〇一八年十一月二十日书 记 员  梁 哲速 录 员  吴锦丹