天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民初521号原告（反诉被告）：中国电子科技集团公司第十八研究所，住所地天津市滨海高新技术产业开发区华科七路6号。法定代表人：周春林，该研究所所长。委托诉讼代理人：吕垚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张向影，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京顺天实业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区定淮门12号。法定代表人：张宇权，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱健，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉第三人）：天津世界之窗科技创意产业园有限公司，住所地天津市南开区凌庄子道18号（科技园）。法定代表人：毛顺初，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱健，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）中国电子科技集团公司第十八研究所（以下简称第十八所）与被告（反诉原告）南京顺天实业有限公司（以下简称顺天公司）、被告（反诉第三人）天津世界之窗科技创意产业园有限公司（以下简称世界之窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第十八所的委托诉讼代理人吕垚、张向影，顺天公司和世界之窗公司共同的委托诉讼代理人朱健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第十八所的诉讼请求：1.判令解除原告与顺天公司签订的房屋租赁协议，判令二被告立即腾退并归还原告租赁房屋及场地，并判令二被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币4340万元（该租金暂计算至2017年10月23日），并判令二被告按照房屋租赁协议约定的租金标准向原告支付自2017年10月24日起至房屋租赁协议解除之日止的房屋租金和自房屋租赁协议解除之日起至二被告实际向原告交还租赁房屋及场地之日止的房屋占用费；2.判令二被告对于全部逾期支付的房屋租金（按照房屋租赁协议解除之日前的全部应付而未付租金为基数）自逾期之日起至实际付清之日止按照日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金；3.判令二被告赔偿因其欠付租金导致原告长期占用自有资金缴纳应收房屋租金所产生的应纳税款从而造成的利息损失（该利息损失以房屋租赁协议项下之应收租金所产生的并且原告已经缴纳的全部税款金额为基数，自原告缴纳税款之日起至二被告实际付清全部拖欠的房屋租金之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算原告利息损失）；4.判令二被告立即向原告支付截至二被告实际向原告交还租赁房屋及场地之日止租赁房屋及场地所产生的全部欠缴电费和水费，以及因欠缴电费和水费而需要向供电部门和供水部门交纳的全部相应违约金；5.判令二被告立即向原告支付原告已经为二被告所垫付的租赁房屋及场地电费共计人民币195397.76元；6.判令确认二被告对租赁房屋及场地和设备设施进行施工、改造、修复、装修、装饰所购置和添附的财产全部归原告所有；7.判令二被告对于因其在向原告实际交还租赁房屋及场地之前的任何行为所导致的租赁房屋及场地受到第三人妨碍和因二被告行为给租赁房屋及场地造成的一切损害，二被告均应赔偿由此给原告造成的全部损失并承担排除妨碍的责任；8.本案诉讼费用、保全费、公告费及原告实现债权的全部费用由二被告承担。事实和理由：2014年4月25日，第十八所和顺天公司签订了房屋租赁协议。房屋租赁协议约定：第十八所将位于天津南开区的工业办公用房屋及场地出租给顺天公司。自第十八所交付租赁房屋及场地之日起十二个月免租装修期届满开始计算起租日，自起租日起，房屋租赁期为十五年。房屋租金按年计算，起始年租金2000万元，自租金起付年开始，租金每二年递增一次，递增幅度8%。房屋租金每季度支付一次，均提前支付，即顺天公司在应付租金15日前将季度租金汇入第十八所指定账户。合同还约定，顺天公司不按时交纳房屋租金，每逾期一天，按当期应支付租金的万分之五向第十八所支付违约金。合同约定管辖为项目所在地人民法院管辖。房屋租赁协议签订后，顺天公司为合同履行的便利在天津成立了由其实际控制的项目公司即世界之窗公司，并经第十八所同意后由世界之窗公司与顺天公司共同履行房屋租赁协议的权利义务和对租赁房屋及场地进行共同经营管理。第十八所依约将租赁房屋及场地交付给二被告，第十八所与二被告于2014年7月16日办理了租赁房屋和场地交接手续，并且第十八所与二被告确认起租时间从2014年7月25日起计算，租金计算时间从一年免租期后2015年7月24日起计算。但是，自第十八所将租赁房屋及场地交付给二被告并且经过了十二个月免租装修期后，虽经第十八所不断催要，二被告均未按照合同约定向第十八所履行支付租金义务，截至第十八所起诉之日，二被告共计应向第十八所支付房屋租金4540万元，但二被告仅向第十八所支付过租金200万元，尚欠第十八所租金4340万元始终未付。按照合同约定，二被告应就全部的逾期支付租金按照每日万分之五的标准向第十八所支付逾期付款违约金。上述房屋租赁协议签订后，因二被告长期大量拖欠租金，导致第十八所只能占用自有资金缴纳相应税款。截至起诉日，第十八所按照税务部门的要求缴纳了2015年7月至2017年7月的税款480万元。因此，第十八所有权要求二被告按照银行同期贷款利率的标准支付税款的利息损失。根据房屋租赁协议约定，自第十八所将租赁房屋及场地交付给二被告后，租赁房屋及场地所产生的电费和水费应由二被告承担。但是，二被告拖欠大量水费和电费。截至起诉日，第十八所已经为二被告垫付了电费195397.76元；此外，相关部门还向第十八所发送了缴费通知，要求第十八所支付租赁房屋及场地所产生的其他电费、水费和相应违约金。因此第十八所有权要求二被告支付上述电费、水费和违约金（最终缴纳金额以截至实际交纳日供电部门和供水部门最终要求的交费金额为准）。二被告长期拖欠第十八所巨额租金的行为已构成严重违约，第十八所有权要求解除房屋租赁协议、要求二被告立即腾退归还租赁房屋及场地，并要求二被告对于欠付的房屋租金及其他费用履行支付义务，并依法向第十八所承担违约和赔偿责任。顺天公司辩称：请求依法驳回第十八所的诉讼请求，诉讼费用由第十八所承担。事实与理由：2014年4月25日，顺天公司与第十八所签署房屋租赁协议后，顺天公司依约支付了300万元履约保证金，但第十八所未依约按时完整地移交租赁标的物；因涉密原因未依约提供出租区内全部资料及图纸；未向顺天公司交付具备使用功能的建筑物；未提前告知涉案园区有可燃和剧毒化学品，对威胁顺天公司安全的隐患未采取必要的措施，未对园区剧毒化学品污染进行专业有效的清理，并提供专业检测机构出具的环评安全检测报告；未对已超过设计使用年限的房屋采取加固措施，并提供房屋质量安全合格的鉴定报告；第十八所违约在先。第十八所起诉的房产税缴纳主体是房产所有权人，不应当由顺天公司承担税款利息。综上，第十八所的诉请缺乏事实及法律依据，第十八所违约在先，顺天公司依法享有先履行抗辩权，故请求依法驳回第十八所针对顺天公司的全部诉请。世界之窗公司辩称：世界之窗公司不是合同的相对方，对于此事实第十八所亦无异议。世界之窗公司与第十八所之间不存在租赁合同关系，故世界之窗公司在本案诉讼主体不适格，恳请依法驳回第十八所针对世界之窗公司提起的诉讼请求。顺天公司的反诉请求：1.判令第十八所依据2014年4月25日签署房屋租赁协议的约定提供不危及顺天公司安全及健康的租赁物并继续履行协议；2.判令第十八所依约向顺天公司支付逾期交付房屋的违约金300万元；3.判令第十八所依约向顺天公司支付房屋出租差价损失2336万（计算方法详见事实与理由部分）；4.判令第十八所依约向顺天公司支付因其原因给顺天公司造成的房屋出租违约损失暂计200万元（注：最终以实际发生金额相应调整）；5.本案诉讼费及反诉费均由第十八所承担。事实及理由：2014年4月25日，顺天公司与第十八所签署了房屋租赁协议，约定由顺天公司承租第十八所出租的位于天津南开区的工业办公用房屋及场地，同时约定在2014年6月1日前第十八所应将出租区管理权移交给乙方（以双方书面签署的交接单为准）；第十八所应按照合同约定按时完整的向顺天公司移交租赁标的物，并向顺天公司提供出租区内相关建筑和公共设施的资料及图纸；第十八所交付的建筑物应具备使用功能，对于存在安全问题的建筑物，须提前告知；第十八所不按时交付房屋的，应按履行保证金的数额向顺天公司支付违约金。合同签署后，顺天公司依约支付了300万元履约保证金，并自2014年7月25日从第十八所处接管涉案场地，但第十八所因军工企业图纸泄密原因迄今未依约向顺天公司提供出租区内相关建筑和公用设施的全部资料及图纸，尤其是地下管网部分（注：出租区操场位置有一积满不明液体的防空洞，因缺乏地下管网图纸，且液体性质及是否存有剧毒等情形不明，顺天公司始终不能就该部分进行设计施工处理），导致顺天公司园区整体设计及工程施工均严重受阻。第十八所为军工电池研发生产企业，涉案园区内原先设有物理及化学实验室，并存放有大量可燃及剧毒化学品，园区废弃后，第十八所并未就园区化学品污染进行专业有效清理，导致顺天公司进场施工后曾发生现场施工人员中毒昏迷事件以及园区部分树木大面积坏死情形。2014年10月，涉案园区内还因之前长期存放有可燃化学品废弃后未进行专业有效清理原因发生了大规模自燃事件，部分房屋损毁严重，后消防部门出警控制了火势，并依法向顺天公司开具了消防处罚单。2016年9月，顺天公司在改造至园区危险品库时发现大量印有骷髅头标识的剧毒化学品，立即通报了第十八所，后第十八所采取了搬离措施，但仍未进行专业有效清理并提供专业检测机构出具的环评合格检测报告。另顺天公司接管进场后，发现涉案园区内大量建筑物均在上世纪五六十年代修建，年久失修，很多已不具备使用功能，并且存有重大的质量安全隐患。按相关规定，工业厂房设计使用年限不超过50年，而涉案园区内很多建筑物的使用年限均已超过50年，且未进行必要加固施工亦未提供房屋质量安全鉴定报告。综上，鉴于第十八所未依约按时完整地向顺天公司提交租赁标的物，因涉密原因未依约提供出租区内的全部资料及图纸，未向顺天公司交付具备使用功能的建筑物，未提前告知涉案园区内存有可燃及剧毒化学品等严重危及顺天公司安全及健康的隐患，未采取必要措施对园区剧毒化学品污染进行专业有效清理并提供专业检测机构出具的环评安全检测报告，未对已超过设计使用年限的房屋采取加固措施并提供房屋质量安全合格的鉴定报告，导致顺天公司园区整体设计及施工严重迟延，前期投入巨大（注：迄今实际投入了已逾4500万元），园区开园及招商遥遥无期，顺天公司由此遭受了巨大损失，包括但不限于房屋出租差价损失（注：按50%出租率，出租差价每天1元，暂按两年计算，出租差价损失即高达2336万元）及因其原因给顺天公司造成的房屋出租违约损失暂计200万元（注：最终以实际发生金额相应调整）等，根据双方签署房屋租赁协议第八条之约定以及《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十三条之规定，顺天公司依法享有针对第十八所的先履行抗辩权，第十八所应依约向顺天公司支付逾期交房的违约金并赔偿因其违约给顺天公司造成的全部损失。第十八所针对顺天公司的反诉辩称，第十八所要求法庭依法驳回顺天公司的全部反诉请求。事实与理由：在本案租赁合同履行的整个过程中，第十八所不存在任何违约情况，第十八所按照合同约定以及双方确认的标准依法向顺天公司交付了租赁房屋及场地，顺天公司所提出的未按期交房、未提供图纸、未告知有剧毒化学品等主张均与事实不符。事实上在第十八所履行租赁合同约定的义务后，顺天公司严重违约，迟迟不向第十八所支付租金。而顺天公司对于租赁房屋及场地的施工迟迟未能完成的根本原因是顺天公司选择了没有合法施工资质的施工单位，并且在施工过程中也没有进行合理的监督和监管，导致了其所聘请的施工单位对租赁房屋及场地进行了长期的滋扰和占用，由此才影响了顺天公司对租赁房屋及场地的装修和改造。并且根据顺天公司与第十八所在交接租赁房屋及场地时的约定和相关的交接材料，可以证明顺天公司对于房屋交付时的房屋和场地的全部现状是充分了解和认可的。顺天公司对于租赁房屋及场地所实施的设计方案，包括规划以及将来对于整个园区经营状态的制订都是依据租赁房屋及场地是老工业厂区，具有历史工业遗迹这一特点来进行的。因此，租赁房屋及场地的现状是顺天公司认可并且同意承租的。房屋和场地的现状不能作为顺天公司拖欠租金以及其施工久拖未决的合法依据。因此，在租赁合同履行过程中，顺天公司所主张的一切损失，均是由顺天公司自身过错造成，与第十八所无关，其损失应由顺天公司自行承担。因此请求驳回顺天公司的全部反诉请求。世界之窗公司针对顺天公司的反诉述称：同意顺天公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、协议签订前的协商过程2014年3月5日，顺天公司工作人员刘云鹏向第十八所工作人员龙春泉发送邮件，表示经实地查看，部分平房为辅助性用房，不能用于办公，应当核减相应房屋面积；部分大型建筑尚未办理产权证明，希望能够办理产权证明。2014年3月24日，顺天公司工作人员刘云鹏向第十八所工作人员龙春泉发送邮件，邮件附件为“南开世界之窗科技创意园运营方案（细化）”，该方案包括项目基本情况、运行目标、项目背景、建设和招商计划、希望得到的支持等内容。2014年3月28日，第十八所工作人员龙春泉向顺天公司工作人员刘云鹏发送邮件，邮件附件为“关于我所老区合作开发的意见”，该书面意见包括租金、租期、免租期、租金调整、预留区域等内容。二、协议的主要内容2014年4月25日，第十八所与顺天公司签订房屋租赁协议，约定第十八所（甲方）将位于天津市南开区凌庄子道18号的工业办公用房及场地出租给顺天公司（乙方），用于建设世界之窗科技创意产业园区。合同的主要内容：（一）出租标的的基本情况、基础设施现状及改造约定：1.出租场地占地面积95805.6平方米，总建筑面积约为6.4万平方米，出租房屋清单及土地相关权属凭证见附件；2.租赁物的界限以附件一的图纸为准，四至为南临凌庄子村，西临仁爱花园，北至凌庄子道，东至凌研里宿舍区；3.部分区域为预留区域，不在租赁范围之内，具体位置见附图；4.供电供水由乙方独立控制、独立计量、独立付费；5.原物业性质为自用办公生产，乙方承租后将用于产业园的运营，由乙方负责办理相关手续并负担相关费用，甲方予以配合；6.由甲方配合乙方，在原物业消防的基础上，按照国家有关消防要求，建立合格的消防系统；7.乙方对租赁范围内房屋和场地的使用，均需要遵循法律及天津市有关规定，乙方承诺其运营期间由房屋和场地使用引发的任何责任不得及于甲方，如出现由甲方承担责任情形的，甲方有权要求乙方在其责任范围限度内先予承担相应责任。（二）租赁用途、期限及房屋交付：1.甲方将租赁物出租给乙方用于开办写字楼性质的科技创意产业园及其配套设施，乙方不得引入工业生产性企业和违背科技创意产业园及其配套性质的企业；2.2014年6月1日前，甲方将出租区管理权移交给乙方（以双方书面签署的交接单为准），场地正式移交后甲方给予乙方12个月的免租装修期，之后不论乙方改造装修是否完成，均开始计算起租日；3.租赁期限为从起租日始15年，合同到期后，如果乙方无重大违约和运营事故，乙方在同等条件下有优先租赁的权利；4.租赁期内，乙方新建或拆除原有建筑，须提前报甲方研究决定，乙方应将总体改造方案报与甲方。（三）租金数额、支付方式、期限，房屋履约保证金。1.起始年租金为2000万元，自租金起付年开始，每二年递增一次，递增幅度为8%；2.租金每季度提前15日支付；3.合同签字后10个工作日内，乙方向甲方交纳300万元履约保证金，租赁期满或者合同解除后，甲方将履约保证金如数退给乙方，不计利息。（四）双方的其他权利和义务，甲方承诺租赁物没有产权纠纷和使用权纠纷，按照合同约定定时移交租赁物，为乙方开办产业园提供相应的法律文件支持和协助，提供出租区相关建筑和公用设施的资料图纸，协调承租区与小区物业及相邻周界的关系，负责自己一方应缴纳的相关税费；乙方有权在不破坏主体结构的基础上，对租赁物进行装修和改造，负责正常经营所涉及的水电增容、采暖空调改造、电梯更新改造、消防审批、天然气开口、树木移栽、开门、道路停车和装修改造等一切事项并承担相关费用，负责承租房屋的消防安全，并按照消防主管部门的要求办理相关手续，不得将租赁物质押、抵押，负责自己一方应当缴纳的相关税费。（五）租赁期间房屋的保护和修缮：1.甲方交付的建筑物应具备使用功能，对于存在安全问题的建筑物需提前告知；2.乙方负责保持和维护出租区内房屋主体及附属设施的良好使用，负责出租区内房屋建筑物和附属设施维修，并承担费用；3.乙方负责出租区的管理，对房屋结构出现不安全因素的，应及时向甲方报告；4.合同届满后，乙方改造投入的装饰装修、设备等可以自行处理，对无法移除的长期设施投资，视其剩余价值，甲方将予以补偿。（六）违约责任：1.甲方不按时交付房屋的，每逾期一天，按当期应支付租金的万分之五向乙方支付违约金；逾期二个月仍未交付房屋的，乙方可以书面通知甲方解除合同，甲方应当按履约保证金的数额向乙方支付违约金，并将已经收取的履约保证金全部退还乙方；2.乙方不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，按当期应支付房屋租金的万分之五向甲方支付违约金；逾期60日仍未交纳租金的，甲方可以书面通知乙方解除合同，并不再退回履约保证金；3.在合同租期内，甲方违反合同约定擅自提前终止合同履行的，甲方应当赔偿因此给乙方造成的损失，同时甲方还应当按照履约保证金的数额向乙方支付违约金，并将已经收取的履约保证金全部退还给乙方；4.在合同租期内，乙方不得提前终止本协议；如因客观原因或者乙方重大财务困难导致本协议履行不能的，乙方可以提前终止本协议，但需要提前三个月通知甲方，甲方已经收取的房租和履约保证金不再退还，乙方在合同履行期限内所有添附财产自动归属甲方所有，乙方不得请求返还或者要求折价赔偿。（七）其他约定：1.合同生效后，乙方将在本项目所在地注册成立新的运营公司，本协议项下的乙方权利和义务将由乙方新注册的运营公司承担；2.本协议未尽事宜，由双方另行商定并签订补充协议，与本协议具有同等法律效力；3.本合同自双方签字盖章，房租履约保证金到账之日起生效。同日，第十八所和顺天公司签订针对不属于出租范围的“特定区域”的补充说明，约定：1.房屋租赁协议场地占地面积扣除协议中约定的特定区域面积之后的范围为双方房屋租赁协议约定的乙方有权使用面积；2.在租赁期限内，“特定区域”经甲方同意后，可以由乙方进行简单景观布置，作为园区景观广场或者临时停车，此“特定区域”的物业建设权利完全为甲方所有。合同附件的明细一列明23处主要建筑的类型、楼层、建筑面积和建成年代，其中五处建筑建成于1960年-1965年，六处建筑建成于1982年-1989年，其余建成于1994年-2004年。合同附件的明细二列明了61处附属建筑的名称和建筑面积。合同所附天津市南开区房地产管理局填发的津南字第61503号房屋所有权证和南开区规划国土局管理处填发的地号为18-（6）-5-2号国有土地使用权证书。三、协议的履行和变更情况2014年5月9日，世界之窗公司成立，注册地址为天津市南开区凌庄子道18号（科技园）。2014年9月23日，第十八所和世界之窗公司签订房屋租赁协议，约定第十八所将位于南开区凌研里综合服务楼及附属平房出租给世界之窗公司使用。同时，双方签订了租赁安全协议书。2014年6月16日，顺天公司交付履约保证金300万元。2014年7月16日，第十八所和世界之窗公司办理涉案租赁场地和房屋的交接手续，书面交接手续的主要内容为：1.2014年7月16日，安全保卫交接。2.园区图纸文件交接（见合同附件）。3.水电表计数交接。4.园区设施交接：经初步检查园区的各主要建筑主体结构基本完好。（1）总配电完好，部分建筑内通电线路基本被完全拆除；（2）园区供暖设备大部分腐烂不能使用，建筑内供暖设备已全部拆除；（3）自来水管网漏水点较多，已经关闭总阀，自来水管网、消防管网和建筑物内自来水设施均需要全部重新安装；（4）电梯全部无法使用；（5）部分路灯可以使用；（6）部分下水井盖缺失，下水堵塞；（7）室外有部分消防设施存在，但失去消防功能，室内消防设施均已破坏；（8）大部分室外楼梯已经生锈不能使用，室内楼梯均有损坏现象；（9）大部分屋面防水老化开裂，导致渗漏水情况严重。5.其他：（1）物理楼内不存在有毒气体泄漏，对人员入驻没有影响；（2）仓库内液体罐于月底前搬走；（3）木工加工厂月底前搬走；（4）厂区安全保卫工作于2014年7月16日17点开始正式移交给世界之窗公司；（5）交接时间从2014年7月25日开始计算，不追究推迟交付的违约责任。书面交接手续的附件为：老所区变电站安全运行管理规定、老所区变电站的运行情况说明和老所区变电室设备清单。2015年6月，顺天公司向第十八所提交报告，顺天公司表示：涉案租赁房屋和场地于2014年7月25日完成交接手续以来，顺天公司进行了大量的投资；由于第十八所涉及许多保密性图纸，致使设计和施工拖延了相当长的时间，加上部分剧毒化学品的处理等，导致顺天公司的开工进度受到了影响。请求第十八所将应当于2015年7月份支付的租金调整到12月份支付，同时对2016年的租金进行减半收取，待创意产业园正常运行五年内，再全部补偿第十八所。2015年9月14日，第十八所向世界之窗公司发出告知函，要求世界之窗公司停止在不属于出租范围的“特定区域”内的施工。2015年12月，世界之窗公司向第十八所出具承诺函，称：2014年4月25日，“我方”与第十八所签订了房屋租赁协议；2014年7月25日，“双方”按照约定办理了正式交接手续。“我方”将不属于出租范围的“特定区域”规划为地源热泵场所，且已经实际施工。世界之窗公司承诺：如果“贵方”需要开发运营或者依法处置该“特定区域”，“我方”将无条件归还并配合恢复原状，承担由此产生的一切费用和损失。2015年12月24日，第十八所向顺天公司和世界之窗公司发送关于拖欠补充资料、电费、房屋押金租金等事项的再次告知函，要求两公司交付涉案租赁场地的地下管网改造图纸、房屋改造图纸、临街房屋建设图纸及各项手续资料；缴纳拖欠的前期电费；支付拖欠的凌研里综合服务楼押金34.45万元、南开区租金1000万元。顺天公司回函：第一，2015年6月，顺天公司向第十八所就租金问题做过报告，主要内容为：由于资金周转困难；第十八所涉及许多保密性图纸，致使顺天公司在设计和施工上拖延时间较长；再加上部分剧毒化学品的处理，致使顺天公司开工进度上受到较大影响。第二，基于以下理由，请求将2015年的租金分摊到2016后的年度：1.厂区移交时间滞后；2.图纸至今不全；3.地下管网、排污、电线全部重新施工；4.消防整体损坏；5.化学品着火后一直停工，并处理。第三，由于顺天公司选择施工队伍不慎，导致工程层层分包，一包二包私自挪用工程资金并逃逸致使工程停工；三包恶意阻挠，自2015年5月底到现在施工一直处于停滞状态。2016年1月27日，世界之窗公司向第十八所出具确认函，请求将涉案租赁场地的变电站容量恢复到30千伏安，恢复后每月的电容量费由世界之窗公司承担；同时确认，日常用电的交费主体也是世界之窗公司。2016年5月3日，第十八所（甲方）、顺天公司（乙方）、世界之窗公司（丙方）签订补充协议，约定：鉴于：1.甲方与乙方签订房屋租赁协议后，甲方依约向乙方履行了交付租赁场地等全部义务，甲乙双方于2014年7月16日最终办理了交接手续，起租时间从2014年7月25日起算（乙方应当于2015年7月24日支付租金）。2.丙方系乙方为产业园项目成立并实际控制的公司。甲方和丙方签订房屋租赁协议后，甲方依约向丙方履行了交付租赁场地等全部义务，甲丙双方于2014年12月10日办理了交接手续，起租时间自2014年12月15日起算，丙方应当于2015年6月14日支付凌研里综合服务楼的租金。3.由于乙方工程进展组织不顺利，导致工期延长，截至2016年4月，乙方尚欠甲方2015年租金1000万元，2016年第一季度租金500万元，2015年甲方替乙方垫付水电费27.68万元。4.由于乙方工程进展组织不顺利，导致工期延长，丙方尚欠甲方租赁押金（履约保证金）34.45万元。基于以上情况，经甲方与乙方、丙方协商，达成如下补充协议：1.乙方承诺按照以下方式支付拖欠租金：（1）2015年的租金1000万元，乙方于2016年6月30日之前支付200万元，于2016年12月31日之前支付400万元，于2017年6月30日之前支付400万元；（2）水电费27.68万元，乙方于2016年5月31日之前一次性支付；（3）2016年租金2000万元，乙方于2016年9月30日前支付50%，于2016年12月31日前支付50%。2.乙方承诺在2016年5月31日前，将位于南开区（包括全部厂房、场地、房屋）的全部改造图纸交给甲方。3.丙方于2016年5月31日之前一次性支付甲方租赁押金（履约保证金）34.45万元；若丙方到期未付，乙方对此承担不可撤销的连带保证责任。4.甲、乙、丙三方同意：如乙方、丙方不能按照本补充协议有关约定履行义务，甲方有权按照原两份协议约定行使诉权，并要求乙方、丙方承担原两份协议约定的违约责任。5.本补充协议与原两份协议具有同等法律效力，未在本补充协议进行变更的条款仍以原两份协议为准。2016年6月30日、7月27日，世界之窗公司交付涉案场地和房屋的租金200万元。2017年9月11日，第十八所向顺天公司、世界之窗公司发送解除合同通知书，表示：因对方长期拖欠租赁房屋租金，依照法律和房屋租赁协议的约定，解除与顺天公司之间的房屋租赁协议；房屋租赁协议于通知书到达时正式解除。同时要求顺天公司和世界之窗公司腾退租赁房屋。毛顺初签收了该解除合同通知书，但未注明签字日期。刘艳代世界之窗公司签收了该解除合同通知书，但世界之窗公司对刘艳的代理权限不予认可。同日，第十八所向顺天公司、世界之窗公司发送告知函，表示：因两公司长期拖欠涉案租赁场地和房屋的租金费用及水电费，以及凌研里综合服务楼的租金等费用，要求两公司在足额支付拖欠费用前，两公司在南开区凌庄子18号和凌研里综合服务楼任何的改造、装修、招商、租赁等经营活动均应当暂停或者得到第十八所书面认可后方可执行。毛顺初于2017年10月18日签收了该告知函。刘艳于2017年9月14日代世界之窗公司签收了该告知函，但世界之窗公司对刘艳的代理权限不予认可。四、现场勘查情况2018年7月17日，本院组织三方当事人现场勘查涉诉租赁场地和房屋情况，结合第十八所与顺天公司签订的房屋租赁协议的附件，以及第十八所提供的图纸，涉案租赁场地和房屋的现状为：部分房屋已经装修，部分房屋保持交接时的状况；部分房屋被顺天公司拆除，部分房屋为顺天公司新建房屋；部分房屋为施工人员占用，部分房屋闲置；勘查时，涉案租赁场地大门为施工人员实际控制。五、与案件有关的其他情况2014年8月1日，南开区公安消防支队向世界之窗公司开具缴纳罚款通知书，要求其缴纳消防处罚5000元。2015年11月30日、2016年5月18日、2016年11月23日、2017年5月11日，第十八所缴纳了2015年7月-2017年6月的房产税，每次120万元，共计480万元。2016年11月8日，第十八所和世界之窗公司签订备忘录，约定由第十八所对涉案租赁场地的变电站供电直流屏进行维修，并检修变配电站各个线路、设备的工作；预估费用为182778.41元，最终由双方根据审计结果进行结算；相关费用最终由世界之窗公司承担并全额支付给第十八所。此后案外人天津市琨朋电力工程有限公司向第十八所进行了报价，世界之窗公司在报价单上盖章确认。第十八所以此作为其第五项诉讼请求的事实依据。2017年12月14日，第十八所缴纳南开区2017年8、9、10月电费164915.85元。2017年12月22日，第十八所缴纳南开区抄表日期为2017年7月19日至2017年10月20日的水费11011.40元。因涉案租赁场地和房屋的相关问题，顺天公司于2015年9月28日起诉上海亚泰建设集团有限公司（以下简称亚泰公司），天津市南开区人民法院于2017年4月14日作出（2015）南民初字第9233号民事判决，判决解除双方之间的建设工程施工合同，亚泰公司撤离施工现场，顺天公司支付亚泰公司工程款7244790元。2017年12月25日，天津市南开区人民法院作出（2017）津0104执3802号执行裁定，裁定终结本次执行程序。因涉案租赁场地和房屋的相关问题，江苏镇淮建设集团有限公司（以下简称镇淮公司）于2016年11月30日、2017年2月23日起诉世界之窗公司两案，天津市南开区人民法院于2017年6月22日作出（2016）津0104民初13005号、（2017）津0104民初2190民事判决，判决世界之窗公司分别支付镇淮公司工程款421200元、103700元及相应利息。2018年3月15日，天津市南开区人民法院作出（2017）津0104执4718号、（2017）津0104执4719号执行裁定，裁定终结本次执行程序。在诉讼过程中，顺天公司以涉案租赁场地遗留有有害化学物品为由申请对涉案租赁场地进行化学污染及空气污染进行环境监测司法鉴定，以部分租赁房屋建设于上世纪五六十年代，存在重大安全隐患为由申请对租赁房屋质量进行司法鉴定。以上事实有当事人提供的房屋租赁协议、国有土地使用权证、房屋所有权证、补充协议、补充说明、报告、承诺函、确认函、收据、进账单、催缴通知书、付款凭证、解除合同通知书、告知函、公证书、判决书和裁定书、照片等证据，现场勘查情况记录及庭审笔录为证。本院认为，当事人签订的房屋租赁协议及其补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，协议合法有效，各方当事人均应当按照合同约定行使权利，履行义务；违反合同义务的，应当承担违约责任。根据各方当事人的意见，本案的争议焦点主要有：1.第十八所是否履行了按约交付租赁物的义务，顺天公司是否享有拒绝支付租金的先履行抗辩权，第十八所是否应当对顺天公司承担违约责任；2.第十八所和顺天公司之间的租赁协议是否应当解除；3.顺天公司是否欠付第十八所租金，及其数额；4.顺天公司是否应当向第十八所支付违约金，及其计算方式；5.顺天公司是否应当支付第十八所缴纳税款的利息损失，及其数额；6.顺天公司是否应当支付水电费，及其数额；7.世界之窗公司是否应当对顺天公司支付租金、违约金、利息损失、水电费等义务承担责任；8.顺天公司和世界之窗公司对租赁物进行装修、装饰、改造等添附的财产，以及新建房屋是否应当归第十八所所有；9.顺天公司和世界之窗公司是否应当腾空租赁物并将租赁物交付第十八所，以及相应的排除妨害和租赁物占用费问题。关于第十八所是否履行了按约交付租赁物的义务，顺天公司是否享有拒绝支付租金的先履行抗辩权，第十八所是否应当对顺天公司承担违约责任的问题，本院认为，该争议焦点包括以下问题：一、第十八所是否按时交付租赁物，是否应当因此承担违约责任。本院认为，根据第十八所和顺天公司房屋租赁协议的约定，第十八所应当在2014年6月1日之前将出租区的管理权交给顺天公司。第十八所实际于2014年7月16日移交租赁物，与双方协议的约定不符。但顺天公司一方在交接时并未对此提出异议，并在书面交接文件中明确约定不追究推迟交付的违约责任；同时，双方相应推迟了免租期，并就该问题在补充协议中进一步确认。综上，第十八所不应就此承担违约责任。二、第十八所是否存在应当交接而未交接的图纸资料。本院认为，世界之窗公司在办理书面交接手续时明确注明图纸文件交接情况，没有提出异议；且在后续的补充协议中明确注明第十八所依约向顺天公司履行了交付租赁场地等全部义务。因此，对顺天公司提出该问题，本院不予采信。三、涉案租赁物内是否存在可燃剧毒化学品及相关污染的问题。本院认为，首先，世界之窗公司在与第十八所办理租赁物的交接手续时，在书面交接手续中明确注明建筑物内不存在有毒气体泄漏问题。其次，顺天公司提出因化学品引起火灾的问题，但仅提供了消防部门的罚款单，但未提供着火原因的证据。最后，顺天公司和世界之窗公司在协议履行过程中提到化学品着火或者剧毒化学品处理问题，但并未要求第十八所承担违约责任；第十八所也未书面认可其主张的情况存在。综上，本院对其上述理由，不予采信。顺天公司一方在交接时认可租赁物内无有毒气体泄漏，其后亦未要求第十八所提供相关环境评价报告，并开工改造；其在未有任何初步证据的情况下，向本院申请相关鉴定，本院不予同意。四、租赁物是否存在房屋安全质量问题。本院认为，首先，顺天公司在与第十八所签订房屋租赁协议前查看了现场，了解相关房屋的现状。其次，顺天公司与第十八所签订协议的目的是将第十八所的工业厂房改造成能够用于商业用途的房屋，双方签订的房屋租赁协议中亦明确约定了顺天公司承担装修改造涉案租赁房屋的义务，房屋租赁协议的附件亦明确注明了部分房屋建设于1960年。最后，世界之窗公司办理场地和房屋交接手续时注明涉案租赁场地的主要建筑主体结构基本完好，其后亦未告知第十八所房屋存在安全质量问题。综上，对顺天公司的上述主张，本院不予采信；其在未有任何初步证据的情况下，向本院申请相关鉴定，本院不予同意。五、关于消防问题。本院认为，第十八所出租的房屋系工业厂房，顺天公司改造用于商业用途应当重新进行消防审批；双方在房屋租赁协议中亦明确顺天公司全面负责承租房屋的消防安全，并按照消防主管部门的要求办理相关手续。综上，顺天公司提出的涉案房屋存在消防安全问题，本院不予采信。最后，第十八所、顺天公司、世界之窗公司三方签订的补充协议中明确确认，施工期延长的原因为顺天公司工程进展组织不顺利导致。综上，顺天公司认为第十八所未按照合同约定向顺天公司交付租赁标的物的主张，没有事实依据，本院不予采信；其主张先履行抗辩权的答辩意见，本院不予采纳；其要求第十八所承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。关于第十八所和顺天公司之间的租赁协议是否应当解除的问题，本院认为，顺天公司未按照补充协议的约定于2016年9月30日之前支付2016年50%的租金，于2016年12月31日之前支付2015年度的租金400万元等租金支付义务，违反了双方之间的协议约定。根据房屋租赁协议关于违约责任的约定，逾期60天未缴纳租金的，第十八所有权要求解除合同。第十八所请求本院判决解除双方签订的房屋租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。关于顺天公司欠付租金的数额问题，本院认为，第一，根据补充协议对首期租金起算时间、支付时间的确认以及房屋租赁协议关于租金每季度支付一次的约定，顺天公司应当于2015年7月24日支付2015年7月25日至2015年10月24日的租金500万元，于2015年10月24日支付2015年10月25日至2016年1月24日的租金，依次类推。第二，关于租金数额问题，根据双方房屋租赁协议关于租金数额及其租金调整的约定，2015年7月25日至2017年7月24日期间的年租金标准为2000万元，即每季度500万元；2017年7月25日至2019年7月24日的年租金标准为2160万元，即每季度540万元；依次类推。综上，顺天公司2015年7月25日至2017年10月24日，应当支付的租金为4540万元。第三，因第十八所在本案中请求顺天公司按照日万分之五的标准支付违约金；且顺天公司交付第十八所的300万元为“履约保证金”，在顺天公司不能按时支付租金的情况下，应当用于折抵租金。同时世界之窗公司已经支付租金200万元。综上，顺天公司应当支付第十八所2017年10月24日之前的租金4040万元，并按照房屋租赁协议每季度支付2017年10月25日至房屋租赁协议解除之日的相应租金。关于顺天公司应当向第十八所支付违约金的计算方式问题，本院认为，世界之窗公司支付的第一笔100万元租金在补充协议约定的宽限期内，第二笔100万元租金亦与补充协议约定的宽限期相近，可以认定该200万元系按照补充协议支付的2015年的租金，即2015年7月24日应当支付的租金。另，2014年6月16日，顺天公司交付履约保证金300万元，亦应当优先抵充最先到期的租金，即2015年7月24日应当支付的租金。因此，顺天公司已经支付了2015年7月25日至2015年10月24日的租金；顺天公司欠付的第一笔租金为2015年10月24日应当支付的2015年10月25日至2016年1月24日的租金。因此，顺天公司应当自该笔租金支付日的次日即2015年10月25日起，以当期租金500万元为基数，以日万分之五为标准计算违约金，计算至该期租金实际清偿之日；其他各期的违约金按照该标准类推。关于顺天公司是否应当支付第十八所缴纳税款的利息损失问题，本院认为，本院已经支持第十八所要求顺天公司支付违约金的诉讼请求，违约金的数额远高于第十八所缴纳税款的利息损失；第十八所没有证据证明其包括缴纳税款利息损失在内的实际损失高于违约金的数额。因此，第十八所要求顺天公司支付税款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。关于顺天公司欠付水电费的数额问题，根据第十八所提供的证据，其实际已经垫付的电费为164915.85元，水费为11011.40元，顺天公司应当支付；其他水电费，第十八所可以待实际发生后，向顺天公司另行主张。关于世界之窗公司是否应当对顺天公司支付租金、违约金、水电费等义务承担责任的问题，本院认为，第一，第十八所、顺天公司、世界之窗公司三方签订的补充协议中明确确认，顺天公司系世界之窗公司的实际控制人。第二，第十八所和顺天公司签订的房屋租赁协议中明确约定，协议生效后，顺天公司将在本项目所在地注册成立新的运营公司，本协议项下的顺天公司权利和义务将由新注册的运营公司承担。第三，在合同履行过程中，顺天公司亦按照房屋租赁协议的约定在租赁物所在地注册了世界之窗公司，世界之窗公司亦实际接收了租赁场地和房屋，缴纳了部分租金，并对外行使招租的权利。第四，世界之窗公司在2015年12月份发出的承诺函中，亦明确使用“我方”与第十八所签订房屋租赁协议，“双方”按照约定办理正式交接手续的表述方式；在第十八所、顺天公司、世界之窗公司三方签订的补充协议中，世界之窗公司亦承诺与顺天公司一起承担本案房屋租赁协议约定的违约责任。最后，单独就电费问题，世界之窗公司提供书面确认函表明由其承担电费。综上，世界之窗公司应当与顺天公司就涉案房屋租赁协议项下的房租、违约金、水电费等承担连带责任。关于顺天公司和世界之窗公司对租赁物进行装修、装饰、改造等添附的财产，以及新建房屋的归属问题，本院认为，双方房屋租赁协议仅约定顺天公司主动终止履行协议的情况下，上述财产自动归第十八所所有，并未约定第十八所主动提出解除合同的情况下，上述财产自动归第十八所所有。因此，第十八所该项诉讼请求与合同约定不符，本院不予支持；当事人可以就上述财产的归属和处理，另行解决。关于第十八所要求顺天公司和世界之窗公司腾空租赁物并将租赁物交付第十八所的问题，本院认为，根据现场勘查情况，涉案租赁物并未被顺天公司和世界之窗公司完全控制，第十八所可以就腾房问题另行解决，并一并解决房屋占用期间的使用费及排除妨害等涉及租赁物交付的问题。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国电子科技集团公司第十八研究所与被告（反诉原告）南京顺天实业有限公司2014年4月25日签订的房屋租赁协议自本判决生效之日起解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）南京顺天实业有限公司向原告（反诉被告）中国电子科技集团公司第十八研究所支付2017年10月24日之前的租金4040万元，并按照房屋租赁协议约定的标准支付2017年10月25日至房屋租赁协议解除之日的租金；三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）南京顺天实业有限公司向原告（反诉被告）中国电子科技集团公司第十八研究所支付违约金（计算方法：第一笔违约金以当期租金500万元为基数，以日万分之五为标准，自2015年10月25日起计算至该期租金实际清偿之日；其他各期的违约金按照该标准类推）；四、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）南京顺天实业有限公司向原告（反诉被告）中国电子科技集团公司第十八研究所支付电费164915.85元、水费11011.40元；五、被告（反诉第三人）天津世界之窗科技创意产业园有限公司就上述第二项、第三项、第四项确定的支付租金、违约金、电费和水费的责任向原告（反诉被告）中国电子科技集团公司第十八研究所承担连带责任；六、驳回原告（反诉被告）中国电子科技集团公司第十八研究所的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）南京顺天实业有限公司的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费307386元，案件保全费5000元，共计312386元，由原告（反诉被告）中国电子科技集团公司第十八研究所负担31000元，由被告（反诉原告）南京顺天实业有限公司和被告（反诉第三人）天津世界之窗科技创意产业园有限公司共同负担281386元；反诉案件受理费91800元，由被告（反诉原告）南京顺天实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  史会明代理审判员  王颖鑫人民陪审员  万志坚二〇一八年十一月六日法官助理姚泓冰书记员徐瑞卿附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。4.《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。