广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初6978号原告：孔庆其，男，1966年5月10日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄应贵，广东今久律师事务所律师。被告：东莞市厚街富民时装体育用品有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇厚街村吉祥路，统一社会信用代码为：91441900796296846B。法定代表人：刘德群。原告孔庆其诉被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司（以下简称“厚街富民公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，后转换适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告孔庆其的委托诉讼代理人黄应贵到庭参加了诉讼，被告厚街富民公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孔庆其向本院提出诉讼请求：1.确认孔庆其与厚街富民公司之间的合同无效；2.厚街富民公司向孔庆其返还案涉租赁物的租金250000元，并从起诉之日起按中国人民银行规定同档同期利率支付利息，计至租金清偿完毕之日止；3.厚街富民公司承担诉讼费。事实及理由：2007年上半年，孔庆其向厚街富民公司支付了70000元（没有收据），11月30日，孔庆其向厚街富民公司支付了150000元，同日签订了《预定租赁东莞市厚街富民时装体育用品有限公司铺位协议书》。2008年7月25日，孔庆其又向厚街富民公司支付了100000元，同日又补签订了《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》，约定厚街富民公司将其所有的厚街富民商业街D1区77号物业租用给孔庆其，租赁期限为42年，租金为一次性缴纳250000元；2008年7月25日当日还签订了一份《东莞市厚街富民商业街物业委托协议》，约定孔庆其将上述商铺委托厚街富民公司统一代理租赁招租，租期为四年，从2008年10月1日至2012年9月30日止。各月的租金额已约定好，但厚街富民公司一直未支付。据了解，商铺所在的厚街富民商业街无建设工程规划许可证等证照，且案涉商铺内的四周墙已被厚街富民公司拆除，不是独立商铺。综上，厚街富民公司应当返还孔庆其支付的款项。被告厚街富民公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孔庆其作为乙方与作为甲方的厚街富民公司于2007年11月30日签订一份《预订租赁东莞市厚街富民时装体育用品有限公司铺位协议书》，约定：1.“厚街农贸市场”为甲方开发的项目，该项目地上D座一楼作为市场铺位适用，甲方同意将市场其中的一间铺位租赁给乙方使用、收益，适用期限至2050年，第一个合同期限为20年，合同期满后再续签合同，铺位使用费用一次缴清，乙方取得甲方该铺位的经营使用权，使用期限内，乙方无需另行交纳租金；2.乙方租用甲方“厚街农贸市场”D交易区D1-77号铺位，铺位建筑面积10平方米，公摊面积10平方米，两者合计总面积20平方米；铺位在租赁期间（至2050年）的使用费用为250000元，其中预付租金192000元，建设及装修费40000元，设施配套费18000元，铺位用途为批发零售；双方还对其他内容进行约定。2008年7月25日，双方又签订一份《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》，约定：1.前述租赁物的租赁期从合同生效之日起至2050年10月1日，共42年；本合同从合同生效之日起至2028年10月1日，共20年。本合同期为首个合同期，合同期满后再续签第二个20年合同，第二个合同期满后再续签最后2年合同，续签合同免收租金；3.孔庆其向厚街富民公司一次性缴纳250000元作为租赁物42年期内的租金，厚街富民公司不再向孔庆其另外收取租金，孔庆其须按规定向厚街富民公司缴纳管理费、水电费、卫生治安费、宣传费等其他必须的费用；厚街富民公司有权根据商业街的实际经营情况适当调整；双方还对转租和转让、装修、租赁物的使用、经营及管理等内容进行约定。孔庆其又于2008年7月25日与厚街富民公司签订物业委托租赁协议，委托厚街富民公司对租赁物统一代理租赁招租。孔庆其于2007年11月30日及2008年7月25日分别向厚街富民公司支付预订款150000元及装修费、设施配套费100000元，并有厚街富民公司盖章的收据予以佐证。现孔庆其主张案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，前述三份协议应均为无效协议，故诉至本院，要求厚街富民公司退还其缴纳的费用250000元。关于案涉租赁物的现状，孔庆其称签订协议后又签订返租合同返租给厚街富民公司，但厚街富民公司至今没有支付过租金给孔庆其，且厚街富民公司在返租结束后一直未返还案涉租赁物。本院认为，被告厚街富民公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃答辩及质证的权利。孔庆其提交的合同、收据等均为原件，本院依法确认其真实性。本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，现孔庆其主张案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，厚街富民公司也没有提交任何证据证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证，故本院认定孔庆其与厚街富民公司租赁合同无效。本案的主要焦点为：装修费、设施配套费100000元的性质如何认定。虽然收据上载明厚街富民公司收到装修费、设施配套费100000元，《预订租赁东莞市厚街富民时装体育用品有限公司铺位协议书》也约定了250000元款项包括装修费和设施配套费，但双方最后签订的《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》，已明确将全部250000元的款项均定性为租金，即对此前协议书、收据中的款项的定性作出实质变更。因此，装修费、设施配套费100000元应定性为租金。如前所述，孔庆其已向厚街富民公司支付租金250000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。因此，原厚街富民公司应当向孔庆其返还的租金250000元。至于孔庆其诉求厚街富民公司赔偿其利息损失的问题，本院认为孔庆其在签订案涉合同之前未对案涉租赁物是否已经取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的问题进行审查，自身也存在过错。而且，合同被确认无效时才产生互相返还财产的义务，合同无效的判决尚未生效时，孔庆其请求支付利息没有依据。因此，对孔庆其诉求厚街富民公司赔偿利息损失，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告孔庆其与被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司于2008年7月25日签订的《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》无效；二、限被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告孔庆其款项250000元；三、驳回原告孔庆其其他诉讼请求。如被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5050元，原告孔庆其承担50元，被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  叶汉光人民陪审员  方肖君人民陪审员  万德培二〇一八年十一月八日书 记 员  王碧艳相关的主要法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。