广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初4045号 原告：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地北北海市北海大道鸿海大厦。 负责人：李毅，行长。 委托代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 委托代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 被告：孙顶会，女，汉族，1972年4月25日出生，住吉林省乾安县。 委托代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海桂信置业投资有限公司，住所地北海市云南路碧桂华庭内超市三楼。 法定代表人：丁藩志，执行董事。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行（下称建行北海分行）与被告孙顶会、北海桂信置业投资有限公司（下称桂信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行北海分行的委托代理人王启雨、被告孙顶会的委托代理人刘春颖到庭参加诉讼，被告桂信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告建行北海分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告孙顶会签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告孙顶会归还原告借款本金193718.02元，利息11355.5元（利息从2016年6月30日计至2017年6月30日止，以后续计至还清本息时止），合计人民币205073.52元；3、判决被告桂信公司对被告孙顶会所欠原告的上述债务承担连带清偿责任；4、判决原告对被告孙顶会名下的北海市云南路48号碧桂华庭G幢1508房屋享有优先受偿权；5、判令两被告承担原告为实现债权发生的律师费9728.31元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月24日，原告与被告孙顶会签订编号为450180018-015-2009003451的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定由被告孙顶会向原告贷款240000元，用于购买桂信公司开发建设的北海市云南路48号碧桂华庭G幢1508号房产。合同签订后，原告与被告到北海市房地产交易中心办理了抵押登记手续。2009年12月30日，北海市房地产交易中心将房地产抵押登记证明书发放给原告，房地产抵押登记证明书载明抵押人是被告孙顶会，抵押权人是原告。2009年12月30日，原告按约定将被告所欠贷款240000元转入被告孙顶会指定的账户。被告虽一直陆续还款，但都没有按合同约定归还本息，截止2017年6月30日止，被告拖欠贷款本金193718.2元及利息11355.5元（利息从2016年6月30日暂计至2017年6月30日止，以后续计至还清本息时止），合计205073.52元。根据合同第十六条第一款和第十七条的约定，原告有权解除合同要求被告孙顶会偿还本金及利息。根据合同第三十七条约定对被告孙顶会名下位于北海市云南路48号碧桂华庭G幢1508号房产享有抵押权及优先受偿权。根据《个人住房借款最高额保证合同》的约定，被告孙顶会的借款系发生在合同约定的最高额保证期间，被告桂信公司作为借款的保证人依照合同约定及法律规定应对本案债务承担连带清偿责任。原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告孙顶会辩称：被告孙顶会于2012年9月19日起诉与被告桂信公司解除商品房买卖合同，北海市海城区人民法院于2012年12月5日已判决解除两被告签订的商品房买卖合同，该判决书已经生效，至此，涉案房屋已不是孙顶会所有，故原告要求被告孙顶会偿还涉案房屋的房屋贷款，没有事实及法律依据。 被告桂信未作书面答辩，未提交证据，也未到庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告桂信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，因与本案有一定的关联性，本院亦将作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2009年12月24日，被告孙顶会与原告签订编号为450180018-115-2009003451的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告孙顶会向原告贷款240000元用于购买位于北海市云南路48号碧桂华庭G幢1508号房产，并以上述房屋作为抵押担保；合同约定的贷款期限为2009年12月14日至2029年12月14日，贷款利率为基准利率水平上浮10%，还款方式为等额本金还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1794.18元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；合同第十六条第一款约定“借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约”；第十七条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系”，“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”；合同第二十一条约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等），由借款人承担”；该合同还约定了其他条款。 2009年12月30日，原告与被告孙顶会在北海市房地产交易中心办理了被告位于北海市云南路48号碧桂华庭G幢1508号房产的预购商品房抵押登记。 原告于2009年12月30日向被告孙顶会发放了贷款。其后被告孙顶会未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，截止2017年6月30日，被告孙顶会尚欠贷款本金193718.02元，利息11355.5元（利息暂计至2017年6月30日）。 另查明：原告与被告桂信公司于2009年8月26日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，主要约定：保证人（甲方）为桂信公司，债权人（乙方）为建行北海分行，债务人为因购置座落于北海市云南路48号碧桂华庭二期G幢项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2009年8月26日至2011年8月25日期间因乙方向债务人发放个人住房（商用房）贷款而形成的一系列债权，其最高额为壹亿元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内相应扣减；保证方式为甲方提供连带责任保证。 原告因本案诉讼向广西海鑫律师事务所支付律师费9728.31元。 再查明，被告孙顶会与桂信公司因商品房预售合同纠纷于2012年9月19日诉至本院，本院于2012年12月5日作出（2012）海民初字第1423号民事判决书，判决如下：一、解除孙顶会与桂信公司签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号bghtGl508)；二、桂信公司返还孙顶会购房首付款167865元及利息（利息以167865元为基数，从2010年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本院确定还款之日止）；三、桂信公司赔偿原告孙顶会已偿还银行的贷款本金17142.42元，利息46355.34元和罚息21.47元；四、桂信公司赔偿孙顶会已交纳的契税12235.95元及保险费3425.4元：五、桂信公司支付孙顶会违约金8157.3元；六、驳回孙顶会的其他诉讼请求。该判决书已经生效。 本院认为：原告与孙顶会签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号450180018-115-2009003451）、原告与桂信公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均为各方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，应认定为合法有效的合同，各方当事人应当按照合同的约定享受权利、承担义务。 被告孙顶会未依约偿还借款，构成违约，应承担违约责任。被告桂信公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定：桂信公司担保的债权自2009年8月26日至2011年8月25日期间因贷款人向借款人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，保证期间按贷款人对每个借款人发放的单笔贷款分别计算。被告孙顶会的借款发生在保证期限内，依据合同约定，被告桂信公司本应对被告孙顶会的涉案债务承担连带保证责任。但因原告与孙顶会在履行《个人住房（商业用房）借款合同》过程中，法院已于2012年12月5日判决解除被告孙顶会与被告桂信公司的商品房买卖合同，故原告请求涉案贷款本息由被告孙顶会承担，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，桂信公司与孙顶会的买卖合同关系已经不存在，借款合同项下的还款义务应当由桂信公司承担。 原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押登记，但并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对北海市云南路48号碧桂华庭G幢1508号房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告孙顶会签订的《个人住房(商业用房)借款合同》［合同编号：450180018-115-2009003451］； 二、被告北海桂信置业投资有限公司归还借款本金193718.02元、支付利息11355.5元(利息及罚息暂计至2017年6月30日，以后按编号为“450180018-115-2009003451”的《个人住房(商业用房)借款合同》约定另计至还清款项之日止)给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 三、被告北海桂信置业投资有限公司赔偿律师代理费9728.31元给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4522元，由被告北海桂信置业投资有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4522元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  庞茗茜 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  庞大洋