广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂14民终557号 上诉人(原审被告):李树勤，女，1965年1月17日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人：冯光进，广西金狮律师事务所执业律师。 被上诉人(原审原告):农少华，男，1977年10月14日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人：林有锦，广西金桂北斗律师事务所执业律师。 原审第三人：宁明县城中镇三华社区德华经联社第五生产小组。 负责人：农元志，组长。 原审第三人：宁明县城中镇三华社区德华经联社第六生产小组。 负责人：高凤敏，组长。 上诉人李树勤因与被上诉人农少华、原审第三人宁明县城中镇三华社区德华经联社第五生产小组（以下简称德华经联社第五小组）、宁明县城中镇三华社区德华经联社第六生产小组（以下简称德华经联社第六小组）土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2018）桂1422民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案，依法组成合议庭公开审理了本案。本院依法传唤分别对当事人进行了询问，当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李树勤上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项判决，发回重审或依法进行改判；在诉讼中，李树勤明确上诉请求为：维持一审判决第一项，撤销第二项、第三项，改判农少华返还租金115000元及退回押金20000元。事实和理由：1.本案合同与农少华和生产小组签订的合同内容几乎一致，一审认定本案合同违反法律规定无效，那么农少华与村民小组签订的合同应当也是无效合同。农少华、生产小组均知道李树勤租赁土地是用于建设儿童游乐园，因此本案的三方当事人均具有过错，清理地上附着物的责任应当由农少华、生产小组及李树勤三方共同承担，一审认定由李树勤一方自行承担错误，应予纠正。2.农少华和李树勤签订的合同，农少华和两个生产小组签订的合同均是无效合同，因此本案土地应当返还给生产小组，而非农少华。3.一审法院认定本案合同为无效合同，农少华应当将收取的租金、押金全部返还李树勤。一审法院认定李树勤向农少华支付部分土地占用费没有法律依据，应予纠正。4.与农少华签订合同的是具体的农户，一审法院没有追加为本案当事人，存在遗漏当事人，程序违法。 农少华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，李树勤的上诉理由不能成立，应予驳回。1.本案中李树勤不严格依照合同使用土地，违反合同约定，并且不听农少华及村民小组各方的劝阻执意对本案土地进行水泥硬化及搭建铁棚，由此造成的损失应当由其自行承担。2.本案合同的相对方是李树勤和农少华，处理的也是该两人之间的租赁关系，基于此产生的土地返还应当也是返还给农少华。3.本案租赁的土地包含部分水田和荒地等，合同效力应当是部分有效，部分无效。对于合同有效部分，农少华依照合同约定有权收取租金。对于无效部分，土地已经实际被李树勤使用的期间应当向农少华支付土地使用费，农少华应当只向其返还剩余租期的租金。4.本案不存在遗漏当事人。农少华是与村小组签订租赁合同，农户在合同上签字只是表明同意生产小组出租土地给农少华。 德华经联社第五小组述称，同意一审法院的判决，不同意李树勤的上诉请求。李树勤不听劝阻执意进行土地硬化等，由此产生的责任应当由其自行承担，生产小组没有责任。本案生产小组已经将土地出租给农少华，后农少华将土地出租给李树勤，因此李树勤返还土地应当是返还给农少华。关于租金部分，李树勤已经实际使用了土地应当对使用期间支付租金。经过村民会议讨论决定由生产小组将土地出租给农少华，签订合同的也是生产小组，并非农户个人，因此本案不应当将农户列为当事人。 德华经联社第六小组述称，同意一审法院的判决，不同意李树勤的上诉请求，具体的意见同德华经联社第五小组的意见一致。 农少华向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《土地承包合同》，并要求李树勤将位于宁明县华社区德华经联社桥东约27亩土地恢复原状后返还给农少华；2、李树勤赔偿农少华损失5000元。 一审法院认定事实：2016年11月18日，农少华与李树勤签订《土地承包合同》，约定：一、该地块系德华经联社第五小组、德华经联社第六小组位于宁明县【即“那佞”、“那鱼”（地名）】的水田共25亩，田埂已基本毁坏，系农少华向德华经联社第五小组、德华经联社第六小组租赁所得，现需转租给李树勤。二、土地用途：乙方（李树勤）租用该用于经营“儿童乐园”划分陆上和水上两个区域。三、土地改善和利用：（一）甲方允许乙方根据自己的需要对地块进行规划平整，种植果树、绿化花草。（二）由甲方允许乙方根据自己的需要对所规划的道路进行铺砖硬化。（三）甲方允许乙方根据自己的需要建设临时性房屋（如砖木房屋）。（四）甲方允许乙方根据其“水上乐园”需要增厚增高田埂进行蓄水，但水深不得超过五十厘米。四、租赁期限：10年。五、租金标准：前五年（2016年12月20日至2021年12月19日）为每亩每年2300元；后五年（2021年12月20日至2026年12月19日）为每亩每年2500元。租金支付方式为两年一付，满两年后乙方在当年的12月30日前一次性付清后两年租金，依次类推。双方还进行了相关的权利义务的约定。合同签订后，李树勤交给农少华租金115000元（租金已从2016年12月20日交至2018年12月19日）及押金20000元（押金交纳日期是2017年3月28日），同时进行了项目开发。李树勤在建设和经营过程中，在租地上铺设混凝土水泥硬化和搭建铁棚，并在水上乐园建设时，开挖土地进行砌砖蓄水。 另查明，李树勤租用的土地为水田耕作区域。李树勤未在宁明县国土资源局办理任何用地手续的情况下，在宁明县城中镇沿江路三里那鱼（地名）占用耕地（水田）建设欢乐园项目（也即农少华转租给李树勤的土地处），违反法律相关规定，该局经决定已进行非法用地立案整改处理，并于2018年3月6日对李树勤下达《限期整改通知书》，2018年5月24日，李树勤配合宁明县国土资源局执法大队对地上的建筑物及土地硬化部分均全部拆除。 一审法院认为，本案是以土地承包经营权纠纷立案受理，在审理中，查明农少华与李树勤双方为土地租赁关系，不是土地承包关系，因此，本案案由应确定为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第三十六条规定“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，农少华将承租用的土地转租给李树勤用于建儿童乐园和水上乐园，改变了土地的农业用途，违反了法律规定。农少华与李树勤双方签订的合同，将租用土地用于非农业建设经营儿童乐园和水上乐园时未办理农用地转用审批手续，故农少华与李树勤双方签订的合同，违反法律禁止性规定，应认定为无效合同。双方对租赁的土地为水田区域，且双方明知所租赁土地的目的为建儿童乐园和水上乐园。据此，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。因李树勤已实际使用了土地，租金作为租赁期间出租人不能使用土地的损失，实际使用土地应计至2018年5月24日止，计17个月，租金损失计81458元。余下的租金即115000元－81458元=33542元及押金20000元应退还李树勤。对于农少华另主张李树勤赔偿损失5000元，因未提供相关证据证实，本院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第三十六条、第四十四条规定，判决： 一、农少华与李树勤于2016年11月18日签订的《土地承包合同》无效；二、李树勤于本案判决生效后30日内将承租位于宁明县[即“那佞”、“那鱼”（地名）]的25亩土地并清理地面上的水泥块后返还给农少华；三、农少华于本案判决生效后30日内将租金33542元及押金20000元退还给李树勤；四、驳回农少华的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交证据。对双方争议的事实，本院认定如下：农少华、德华经联社第五小组、德华经联社第六小组主张李树勤实际经营27亩，且不全部是水田，有部分是晒场，还有部分是荒废地，但未提供相应证据证实，李树勤不予认可。农少华与李树勤签订的《土地承包合同》明确约定涉案地块系德华经联社第五小组、德华经联社第六小组位于宁明县【即“那佞”、“那鱼”（地名）】的水田共25亩，故农少华、德华经联社第五小组、德华经联社第六小组该项主张不予采信，一审查明的事实属实，予以确认。 另查明，涉案土地上尚堆放有水泥块。 本院认为，本案李树勤和农少华签订的《土地承包合同》因内容违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。一审法院对此认定正确，予以确认。一、关于李树勤应否将其承租的位于宁明县[即“那佞”、“那鱼”（地名）]的25亩土地并清理地面上的水泥块后返还给农少华的问题。李树勤和农少华签订《土地承包合同》后在租地上铺设混凝土硬化和搭建铁棚，开挖土地进行砌砖蓄水。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。李树勤已配合宁明县国土资源局执法大队对地上的建筑物及土地硬化部分均全部拆除，但地面上仍堆放有水泥地块，故一审判决李树勤将因无效合同取得的25亩承租地在清理地面上的水泥块后返还给农少华并无不妥，应予维持。二、本案租金及押金应当如何返还的问题。农少华将涉案土地交付给李树勤使用，李树勤向农少华支付租金及押金，因双方签订的合同无效，李树勤因该合同取得的财产，应当予以返还。考虑到李树勤已经实际占用了农少华租赁的土地，李树勤应当向支付实际占用土地期间的土地占用费。一审法院参照双方签订的《土地承包合同》中租金的约定，确定占用费计算至李树勤实际使用土地的期限即至2018年5月24日止并无不妥。故一审判决农少华将租金33542元退还给李树勤正确；至于押金问题，因双方签订的《土地承包合同》的无效，农少华收取的20000元押金应予退回。 综上所述，李树勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1138元，由李树勤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇一八年十一月二十三日 法官助理 罗永秀 书 记 员 邓小红 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。