广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1202民初878号 原告：何佳倩，女，1988年8月10日出生，壮族，住广西天峨县。 委托诉讼代理人：黄杜锦，广西皓辰律师事务所律师。 被告：广西明建房地产开发有限公司。住所地：南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西3栋4117号。统一社会信用代码：914501006801127930。 法定代表人：潘国阳，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周红霞，宜州市庆远法律服务所法律工作者。 原告何佳倩与被告广西明建房地产开发有限公司（以下简称“明建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢忠迎担任审判长、与审判员莫孟姣、审判员兰艳共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄杜锦，被告明建公司的委托诉讼代理人周红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何佳倩向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付给原告逾期交房违约金64440元（自2016年5月2日起算至2017年1月17日止，按已付购房款日万分之四计付）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告投资开发的位于河池市。按合同约定，被告应于2016年5月1日将符合合同第十条的商品房交付给原告，如被告不能按期交付，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金。 合同约定的交房期间届满，但被告未能按照约定将符合合同约定的商品房交付给原告。2017年1月17日，被告才将商品房交付给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之4的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告明建公司辩称，一、关于交房时间。被告认为交房时间以刊登入伙公告时间为准；二、恶劣天气的情况影响交房日期。（一）不正常雨水天气的影响。（二）特大冰雹的影响。不正常雨水天气和特大冰雹的损害，造成施工期耽误93天，这一情况双方在合同订立时及施工中属不能预见、不能避免、不能控制，系不可抗力造成的停工，并非被告的原因造成的；三、逾期交房违约金的支付。如被告应向原告支付逾期交房违约金，被告同意以该商品房在同地段同时期的房租为标准向原告支付逾期交房违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将综合双方的陈述意见及庭审查明的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：一、原告何佳倩向被告明建公司购买其开发的位于河池市，套内面积100.18平方米，总价款477338元；二、交房时间和条件：被告应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》、建筑工程竣工规划验收合格单、取得物业承接查验备案证明及商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字验收合格的商品房交付给原告；三、逾期交房责任：除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）和（3）不作累加）。（1）逾期在120日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之6的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；四、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；五、施工时间自2014年8月25日起。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2016年5月1日，在双方合同约定的交房期限到后，被告未能如期交房。2016年10月6日，原告接收了该住房。 2016年9月18日，西城时代（A座）经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字验收合格，并加盖了五方公章。 2016年9月24日，被告在河池日报刊登《入伙公告》，载明：“尊敬的西城时代小区业主：西城时代小区已定于2016年9月24日至2016年9月30日办理交房手续。我公司已将西城时代《入伙通知》以邮寄方式按照《商品房买卖合同》上的地址或您提供的地址邮寄给您。为保障您的权益，请您依照《入伙通知书》中注明的入伙时间携带相关资料亲临西城时代售楼部（金城江区城西60米大道明建实业大楼一楼）现场办理相关入伙手续。” 2017年1月9日，河池市住房和城乡建设局同意签发涉案工程规划竣工验收合格单。同月11日，河池市住房保障和房产管理局向涉案小区出具物业承接查验备案证明。同月17日，河池市住房和城乡建设局同意案涉小区备案，被告取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》。 另查明,1、2012年8月25日至2014年4月30日期间的降雨天数为261天；2014年8月25日至2016年4月30日期间的降雨天数为284天。 2、2016年4月12日晚，受高空槽和切变线共同影响，河池市自西向东出现冰雹、雷暴大风等强对流天气。4月12日21时34分开始到12日22时46分有弓形强回波带（回波中心强度达到65dbz）自金城江侧岭、拔贡、六甲、老河池向金城江城区移动。金城江城区4月12日夜间出现冰雹天气，冰雹直径约4厘米，同时伴有32.4米/秒的大风天气。2016年5月18日，施工单位向被告、广西广安工程监理有限公司河池分公司出具《工程临时或最终延期报审表》，载明因下雨、大风冰雹人力不可抗拒原因，申请工程最终延期35（日历天）。2016年5月19日，监理单位、建设单位在该《工程临时或最终延期报审表》加盖公章，同意工程最终延期35天（日历天）。 本院认为，首先，原告与被告明建公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。 其次，被告是否存在逾期交房的行为。根据合同约定，被告应当在2016年5月1日前将具备合同约定条件的商品房交付原告使用，如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。而关于本案是否存在可以据实延期的问题：1、被告主张异常雨水天气据实延期53天的问题。根据查明的事实，虽合同约定建设工程施工时间自2014年8月25日至2017年11月25日，但原、被告约定交房日期在2016年5月1日前，故施工时间应为2014年8月25日至2016年4月30日。而2014年8月25日至2016年4月30日期间的河池市金城江区降雨天数为284天，2012年8月25日至2014年4月30日期间河池市金城江区的降雨天数为261天，同一施工时间段在上一施工周期同期降雨天数多23天，属于该地区异常天气，应当认定为不可抗力，本院确定在超过15天的合理范围之外相应扣减，故因遭受异常雨水天气的影响，被告可据实予以延期的天数为8天（23天-15天）；2、关于被告主张遭受特大冰雹影响延期35天的问题。根据被告提交的《气象凭证》、《工程联系单》及《工程临时或最终延期报审表》，可认定被告因冰雹影响，致使工期延长35天，冰雹属于该地区异常天气，应当认定为不可抗力，故被告的抗辩理由成立，本院予以认定。综上，被告可据实予以延期的天数为43天（8天+35天）。2017年1月17日，被告取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》，此前，原告于2016年10月6日已接受并实际使用了房屋，因此，对原告主张2016年10月6日以后的逾期交房违约金，本院不予支持。被告逾期交房的天数自2016年5月2日至2016年10月6日共计为157天，扣除被告据实予以延期的天数43天，被告逾期交房的天数为114天。 再次，关于原告请求的违约金如何计付的问题。根据合同第十二条第一款第1项(1)的约定,逾期交房的违约金按合同约定为已付房款的日万分之六计付，现原告已主动调为按日万分之三计付，但被告亦认为过高，并向本院提交房屋租金损失评估的书面申请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，为减少当事人诉累，减轻当事人诉讼成本负担，节约诉讼资源，结合案件为众多系列案件的实际情况，本院不再对案涉房屋分别作租金损失鉴定；综合考量涉案房屋的价格、面积、所处地段、合同的履行情况以及被告过错程度等综合因素，根据住房租金收益率一般与无风险金融投资利率相匹配的市场规律，将违约金调整为按已付房款的日万分之一计付（即年3.65％）较为合理。因此，被告应承担的逾期交房违约金本院核算为477338元×0.01%×114天＝5442元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西明建房地产开发有限公司支付给原告何佳倩逾期交房违约金5442元； 二、驳回原告何佳倩的其他诉讼请求。 案件受理费1411元（原告已预交），由原告何佳倩负担1292元，由被告广西明建房地产开发有限公司承担119元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费1411元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判长  谢忠迎 审判员  莫孟姣 审判员  兰 艳 二〇一八年十一月二日 书记员  宋祖任 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条【交付的时间】出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。