山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁03民终3337号 上诉人（原审被告）:高青鑫利源油棉有限公司，住所地山东省高青县唐坊镇驻地。 诉讼代表人：高青鑫利源油棉有限公司管理人。 负责人：刘鹏，组长。 委托诉讼代理人：苟洪标，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：齐商银行股份有限公司高青支行,住所地山东省高青县清河路**。统一社会信用代码：9137032274569748X7。 负责人：石艳丽，行长。 委托诉讼代理人：边红珍，山东青苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯，男，1983年9月1日出生，汉族，齐商银行股份有限公司高青支行职工，现住山东省高青县。 被上诉人（原审原告）：孙传栋，男，1977年2月13日出生，汉族，农民，现住山东省高青县。 委托诉讼代理人：崔亮，高青热诚法律服务所法律服务工作者。 上诉人高青鑫利源油棉有限公司、齐商银行股份有限公司高青支行因与被上诉人孙传栋所有权确认纠纷一案，不服山东省高青县人民法院（2018）鲁0322民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人高青鑫利源油棉有限公司（以下简称鑫利源公司）的委托诉讼代理人苟洪标，上诉人齐商银行股份有限公司高青支行（以下简称齐商银行高青支行）的委托诉讼代理人边红珍、李凯，被上诉人孙传栋及其委托诉讼代理人崔亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫利源公司上诉请求：请求撤销一审判决第三项,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一是上诉人与被上诉人签订的沿街楼出售协议第六条明确约定“出售后若乙方需办理单户房产证时，甲方将尽可能地提供帮助，全部费用由乙方承担”说明上诉人并没有为被上诉人办理产权证书的义务,办证费用上诉人亦不用承担。一审法院判决违反了上诉人与被上诉人的此项约定。二是上诉人与被上诉人签订沿街楼出售协议,取得房屋的占有使用权均在七八年以上,在此期间被上诉人从未提出要求上诉人为其办理产权证书,现在被上诉人提出此项诉求,已超权利救济的诉讼期限。三是本案涉案房屋位于高国用2006第0335号土地及高政字第09-××号房产证下,该两证下其他土地、房产,鑫利源公司管理人已根据《高青鑫利源油棉有限公司破产财产变价方案》于2018年7月通过拍卖方式处置,由案外人曲红宇取得,现产权已不属于鑫利源公司所有,鑫利源公司客观上不具备履行协助被上诉人办理过户手续的条件。四是一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第58条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条作出判决,判决依据中并没有关于协助办理房屋过户的规定,所以该项判决没有法律依据。 孙传栋辩称,一是一审判决时该房屋产权仍登记在鑫利源公司名下，判决其协助办理过户手续完全合法。二是根据房屋买卖合同约定并没有明确约定过户时间，并且在此期间多次主张要求过户，鑫利源公司答复等全部房屋卖完以后一并办理过户，因此不存在超诉讼时效。 齐商银行高青支行上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙传栋的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清,适用法律错误。一是齐商银行高青支行与鑫利源公司的抵押合同合法有效。根据高政字第09-0014337集体房产证和高国用2006第0335号集体土地使用证显示,涉案土地的登记权人是鑫利源公司,根据《物权法》第十七条规定，鑫利源公司是涉案土地的权利人。齐商银行高青支行基于登记信赖，与鑫利源公司签订《抵押合同》，且依据《物权法》第209条规定办理抵押登记。依据《担保法》第41条规定，该抵押合同合法有效。根据“房地一体”的法律规定，涉案土地上的房屋一并抵押，因此，涉案土地及地上的房屋是齐商银行高青支行享有优先受偿权的抵押物。二是孙传栋对鑫利源公司享有的是债权，对涉案房屋不享有物权。依据《物权法》第6条、第9条规定，虽然涉案房屋自2009年就已出售，但一直未办理房产证，没有发生物权转移，鑫利源公司仍然是涉案房产的所有权人。且涉案房屋占用的土地是工业用地，不能设定建筑物区分所有权。三是《抵押合同》不符合《合同法》第52条规定的情形，不能判定合同无效。 孙传栋辩称,一是涉案房屋不属于鑫利源公司的财产，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五、六项的规定，涉案房屋已交付使用给孙传栋，因此鑫利源公司无权处分该涉案房屋。二是鑫利源公司与齐商银行高青支行签订的房屋抵押合同属于无效合同，根据民法总则第146条的规定，合同法第51条的规定，涉案房屋已经出卖给孙传栋并交付使用，自交付之日起，被上诉人享有占有、使用、收益、处分的权利，鑫利源公司故意隐瞒事实真相，与第三人订立抵押合同，在未经被上诉人同意的情况下，擅自将房屋抵押给第三人的行为，明显存在欺诈行为，应当认定抵押合同无效。三是本案齐商银行高青支行不能作为善意第三人依法取得涉案房屋的抵押权，根据贷款通则第27条、商业银行法第36条，银行在办理贷款抵押事项时应当对借款人的还款能力及抵押物的情况作充分调查，齐商银行高青支行并没有尽到法律规定的审查义务，因此齐商银行高青支行在订立合同时不排除主观上未尽到法律规定的严格审查义务，其不具备第三人条件，不能依法取得抵押权。另，齐商银行高青支行经过审查，明知鑫利源公司对抵押物不具有处分权，而故意与之订立抵押合同，此心理态度属双方恶意串通，损坏第三人利益的合同，该行为也属于无效合同。 孙传栋向一审法院起诉请求：1.依法确认原告取得涉案房屋的所有权，被告与第三人的抵押合同无效；2.判决被告协助办理过户手续。 一审法院认定事实：2009年8月20日，被告与孙传栋签订沿街楼出售协议，协议约定：自2009年8月20日起，被告将所属沿街楼上下楼3号上下1间一次性出售给孙传栋；孙传栋一次性向被告交纳购房款8.8万元后协议生效；出售后孙传栋需办理单户房产证时，被告将尽可能提供帮助，全部费用由孙传栋承担。孙传栋于2009年8月20日向被告交付了购房款88000元。同日，被告将涉案房屋交付给孙传栋。2015年6月18日，被告与第三人签订借款合同，合同约定被告向第三人借款1500万元，借款合同已履行，抵押物为高政字第09-0014337房产和高国用2006第0335号土地，并办理了抵押登记。高政字第09-0014337集体房产证和高国用(2006)第03**集体土地使用证中包括涉案房屋，涉案房产没有单独的房产证和土地使用证。2018年3月13日，高青县人民法院裁定受理鑫利源公司的破产清算申请。原告是在2018年5月18日收到鑫利源公司管理人的抵押通知后才知道涉案房产已被抵押。 一审法院认为，涉案的房屋所有权应归属于原告。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。”涉案房产在买卖合同中属于特定物，原告已交付房款且已实际占有、使用、收益，依据上述规定，涉案房产不应作为被告鑫利源公司的破产财产，应为原告所有。涉案房产在2009年期间就交付买方，被告仍与第三人签订抵押合同，并办理抵押登记，明显具有恶意，第三人在办理抵押合同时，也未到抵押财产处进行实地审查，未尽到应有的审查义务。被告具有欺诈恶意的将涉案房产抵押给第三人，损害了原告的合法权利，涉及涉案房屋抵押民事行为应为无效民事行为。依据房屋买卖合同中约定，被告应协助原告办理房屋过户。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第58条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项的规定，判决：一、确认涉案房屋高青鑫利源油棉有限公司沿街楼3号上下1间房屋归原告孙传栋所有；二、被告高青鑫利源油棉有限公司与第三人齐商银行股份有限公司高青支行签订的抵押合同涉及涉案房屋部分无效；三、被告高青鑫利源油棉有限公司协助原告孙传栋办理涉案房屋过户。案件受理费1000元，由被告高青鑫利源油棉有限公司负担。 本院二审期间，鑫利源公司提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。鑫利源公司提交拍卖成交确认书一份，拟证实涉案房产土地已经出售给案外第三人所有，鑫利源公司不具备协助孙传栋办理过户的客观条件。该证据由淄博市拍卖行有限公司出具，鑫利源公司破产财产由高青县人民法院委托淄博市拍卖行有限公司进行拍卖。经孙传栋质证认为，对证据的真实性无异议，该证据在一审判决后形成的新证据，并不能证明一审判决有不当之处。经齐商银行高青支行质证认为，对真实性无异议，该宗土地中有其抵押债权838万元，应当具有优先受偿权。对当事人二审争议的事实，认定如下：孙传栋、齐商银行高青支行对鑫利源公司提交的证据的真实性均无异议，本院就该证据的真实性予以确认。但该证据中特别说明中记载高国用（2006）第0335号集体土地上的1520.15平方米沿街楼及三栋职工公寓不在本次拍卖范围，故该证据不能证实鑫利源公司的上诉主张，对该证据的证明效力，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中争议的焦点问题有：一是孙传栋要求鑫利源公司办理过户手续是否具有事实和法律依据；二是齐商银行高青支行与鑫利源公司之间对包括涉案房产在内的房产签订的抵押合同是否有效。 关于焦点一，鑫利源公司是否应协助孙传栋办理过户手续的问题。涉案房屋没有单独的房产证和土地使用证，其登记在高政字第09-0014337集体房房产证和高国用（2006）第03**体土地使用证上，涉案房屋的所有权人系鑫利源公司。依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”规定，2009年8月20日孙传栋与鑫利源公司签订《沿街楼出售协议书》后，孙传栋未就涉案房屋进行办理过户，且在孙传栋与鑫利源公司签订涉案房屋的买卖合同中仅约定在孙传栋需要办理单户房产证时，鑫利源公司尽可能提供帮助，并未约定鑫利源公司协助其办理产权过户的义务。因此，孙传栋要求涉案房屋的所有权人鑫利源公司协助办理过户登记手续，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，2015年6月18日，齐商银行高青支行与鑫利源公司签订涉案借款、抵押合同，齐商银行高青支行已向鑫利源公司支付借款，且双方就涉案抵押土地办理了抵押登记手续。故案涉抵押合同真实合法有效，一审法院认定抵押合同中涉及涉案房屋部分无效系属认定事实错误，本院予以纠正。孙传栋虽主张齐商银行高青支行与鑫利源公司签订涉案抵押合同存在恶意串通、损害第三人利益的情况，但却未提交证据予以证实齐商银行高青支行与鑫利源公司存在恶意串通的事实。孙传栋虽占有使用涉案房屋，但在2015年6月18日，齐商银行高青支行与鑫利源公司签订抵押合同时，涉案土地仍登记在鑫利源公司名下，且涉案土地性质为工业用地，依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”规定，齐商银行高青支行有理由相信涉案土地的使用人系鑫利源公司，涉案土地上的房屋系工业用房归鑫利源公司所有，故，一审法院关于齐商银行高青支行存有明显恶意、未尽到应有的审查义务，涉案房屋抵押行为系无效民事行为的认定缺乏事实依据，本院予以纠正。 关于孙传栋要求确认涉案房屋的所有权问题。依据高国用（2006）第0335号集体土地使用证中记载涉案土地的地类（用途）系工业用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，工业用地属于建设用地，即鑫利源公司系该建设用地使用人。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十条“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”规定，在未经有关行政主管部门批准变更涉案土地性质前，涉案土地上的房屋系鑫利源公司建设自用的工业用房，且涉案房屋登记为综合楼，因此，涉案楼房并不属于开发建设的商业用房，对此性质的房屋进入市场交易应受到限制。孙传栋亦未提交证据证实涉案房屋可以分户买卖、单独办理产权变更登记，且其在二审审理期间亦认可其购买涉案房屋时系“自己认为可以办理过户登记”，未向房管部门咨询涉案房屋是否可以买卖、办理过户手续，对此，孙传栋应就购买涉案房屋的行为承担相应的法律风险，在双方未办理涉案房屋权属变更登记前，孙传栋享有的依然是买卖协议的合同权利，其要求确认涉案房屋归其所有，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人鑫利源公司、齐商银行高青支行的上诉请求成立。依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第一百四十条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省高青县人民法院（2018）鲁0322民初1570号民事判决； 二、驳回被上诉人孙传栋的诉讼请求。 一审案件受理费1000元，由被上诉人孙传栋负担；二审案件受理费2000元，由被上诉人孙传栋负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴永成 审判员  杨继生 审判员  王 娜 二〇一八年十一月二十二日 书记员  刘 瑜