贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终5403号上诉人（原审被告）：凤冈洪德置业有限公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇龙泉大街，统一社会信用代码9152032706306452XK。法定代表人：赵文德，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷仕余，贵州黔龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹强，男，1975年3月25日出生，汉族，住贵州省凤冈县。被上诉人（原审原告）：杨晓芬，女，1978年11月14日出生，仡佬族，住贵州省凤冈县。上诉人凤冈洪德置业有限公司因与被上诉人邹强、杨晓芬房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2018）黔0327民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。凤冈洪德置业有限公司上诉请求：撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人还有余款50000元未交，经上诉人多次电话催交，被上诉人依然未交清，被上诉人没有履行先付款的义务，违约在先；2、本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（五）项特别约定“若因买受人未交清房款和其他应交费用，出卖人不予办理房屋转移登记，由此延误的责任由买受人负责”，被上诉人没有交清房款，导致上诉人不能为被上诉人办理房屋转移登记，一审以上诉人没有交付涉案商铺转移登记的相关文书判决解除合同错误。邹强、杨晓芬在二审中未作书面答辩。邹强、杨晓芬向一审法院起诉请求：依法判决解除邹强、杨晓芬和凤冈洪德置业有限公司于2015年5月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XQ-SP-7-2-4）；依法判决凤冈洪德置业有限公司向邹强、杨晓芬返还购房款15万元及利息（以15万元为基数，按银行同期贷款利率计算利息，计算利息的起止时间为2015年5月12日至凤冈洪德置业有限公司履行退款义务之日）。一审法院认定事实：邹强、杨晓芬之间的身份关系为夫妻关系。2015年5月12日，邹强、杨晓芬与凤冈洪德置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为XQ-SP-7-2-4）。合同约定：邹强、杨晓芬购买凤冈洪德置业有限公司开发建设的“湘黔国际商贸城”7栋7-2-4号商铺（预售商品房），建筑面积为45.82㎡；建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权要求退房；凤冈洪德置业有限公司应于2015年12月31日前将办理涉案商铺转移登记的有关文书交付给邹强、杨晓芬。《商品房买卖合同》还对其他事宜进行约定：其中，合同第七条“计价方式与价款”中约定“出卖人与买受人约定按下述方式2种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：2、按照套(单元)计算，该商品房总价款为（小写）200000元，贰拾陆万元整。”合同第八条“付款方式和期限”约定“买受人采取下列第2种方式付款”，“2、分期付款。买受人应当在2015年7月30日付购房款150,000元（壹拾伍万元整），余款50000元（伍万元）10月30日之前付清买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”。合同第二十二条第三款“转移登记”中约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。在签订《商品房买卖合同》后，邹强、杨晓芬按约定向凤冈洪德置业有限公司支付购房款共计15万元。迄今为止，凤冈洪德置业有限公司仍未按约将涉案商铺转移登记的有关文书交付给邹强、杨晓芬。双方就涉案商铺达成了委托经营管理的口头协议。约定邹强、杨晓芬委托凤冈洪德置业有限公司在委托期限内对涉案商铺进行经营管理；凤冈洪德置业有限公司向邹强、杨晓芬支付相应的租金（凤冈洪德置业有限公司未向邹强、杨晓芬支付租金，也未与邹强、杨晓芬结算，将租金折抵相应的购房款）。迄今为止，凤冈洪德置业有限公司仍未按约将涉案商铺转移登记的有关文书交付给邹强、杨晓芬。一审法院另查明：1、在双方签订《商品房买卖合同》、双方达成委托经营管理商铺的口头协议后，双方未就涉案商铺进行实际交付；2、中国人民银行于2015年10月24日发布的活期存款基准年利率为0.35%。3、至今，凤冈洪德置业有限公司对涉案商铺所在的7号楼未完成所有权初始登记。一审法院认为，邹强、杨晓芬与凤冈洪德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律规定，该合同有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，双方均应按约定全面正确履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，在《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”明确约定，出卖人在约定日期（2015年12月31日）起60日以后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，“买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息”。而凤冈洪德置业有限公司至本案辩论终结时，仍未能交付办理涉案商铺转移登记的有关文书。邹强、杨晓芬所主张的事实和理由，完全符合双方在《商品房买卖合同》中所约定的解除该合同的条件。对邹强、杨晓芬提出解除涉案商铺《商品房买卖合同》、返还已付购房款并支付利息的诉讼请求，一审法院依法予以支持。邹强、杨晓芬与凤冈洪德置业有限公司达成的委托经营管理涉案商铺的口头协议，系双方在订立《商品房买卖合同》的基础上，单独签订的合同。委托经营管理涉案商铺的口头协议的履行，在事实上是以《商品房买卖合同》存在为前提，在《商品房买卖合同》被依法解除后，自然丧失了继续履行委托经营管理涉案商铺的口头协议的事实和法律基础，故应对委托经营管理涉案商铺的口头协议一并解除。邹强、杨晓芬提出凤冈洪德置业有限公司应从2015年5月12日起，以实际支付的购房款15万元为基数，按银行同期贷款利率支付利息。根据双方签订的《商品房买卖合同》所约定的相关利息计算标准是“银行同期活期存款利率”标准，故对邹强、杨晓芬提出的该项诉讼请求，一审法院依法予以部分支持。鉴于双方在《商品房买卖合同》中并未约定具体的活期利息计算标准，一审法院认为，应按中国人民银行于2015年10月24日发布的期活期存款基准年利率0.35%计算较为妥当。邹强、杨晓芬未举证证明其向凤冈洪德置业有限公司提出退房的具体时间，一审法院将邹强、杨晓芬的诉状向凤冈洪德置业有限公司送达的时间（2017年7月12日），视为邹强、杨晓芬向凤冈洪德置业有限公司提出退房的时间。因此，计算利息的起算时间应为一审判决生效日。故对邹强、杨晓芬关于本项所提出的诉讼主张，一审法院依法不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、解除邹强、杨晓芬与凤冈洪德置业有限公司于2015年5月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:XQ-SP-7-2-4）；二、凤冈洪德置业有限公司在本判决生效后五日内向邹强、杨晓芬返还购房款15万元并支付相应利息（以购房款15万元为基数，按年利率0.35%，计算利息的起至时间为判决生效之日至购房款返还完毕之日）；三、驳回邹强、杨晓芬的其余诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由邹强、杨晓芬负担150元，由凤冈洪德置业有限公司负担1500元（邹强、杨晓芬已预交案件受理费1650元，在兑现本案时，凤冈洪德置业有限公司直接向邹强、杨晓芬支付1500元）。本案在二审期间，上诉人未提供该商铺已办理房屋初始登记或房屋竣工验收及备案的相关证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为，上诉人洪德公司与被上诉人邹强、杨晓芬在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋总价为20万元，被上诉人已按约定向上诉人支付15万元。虽然双方约定被上诉人支付余款5万元的时间为2017年10月30日，但因该房屋一直未予实际向被上诉人交付，且在本案审理期间上诉人一直未能提供涉案房屋已办理房屋初始登记或房屋已竣工验收及备案的相关证据，故本院认为，涉案房屋不具备交付使用和办理转移登记的基本条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，购房人的主要合同义务是按期交纳房款，出卖人的主要合同义务就是转移房屋所有权，本案中，被上诉人已履行了大部分合同义务，而涉案房屋至今仍不具备转移登记及交付的基本条件，被上诉人为保障自身权利，暂缓支付余款5万元属其行使对上诉人的不安抗辩权，故对上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人凤冈洪德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  何 容审判员  喻 茜二〇一八年十一月五日书记员  李 毅