江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0214民初5299号 原告：陈加良，男，1956年9月6日生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：周涛，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。 被告：任晨辉，男，1982年5月17日生，汉族，住无锡市。 原告陈加良与被告任晨辉民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告陈加良的委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼。被告任晨辉经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈加良向本院提出诉讼请求：1、判令任晨辉归还借款95万元；2、判令任晨辉支付借款利息、违约金，计算至2018年9月13日为57000元（以95万元基数，自2018年6月14日起计算至实际给付之日止，按年利率24%计算）；3、判令任晨辉承担其为实现债权所支付的代理费70000元；4、判令本案诉讼费用由任晨辉承担；5、判令其就上述债权有权对任晨辉提供抵押的房产在180万元范围内优先受偿。 事实与理由：任晨辉与其于2017年8月14日签订《房屋抵押合同》，约定任晨辉向其借款95万元，年利率15%，每月还息11875元，借款期限12个月，自2017年8月14日起计算至2018年8月13日止。任晨辉以其名下坐落于无锡市的房屋提供抵押担保。其在合同签订后于2017年8月14日、8月15日分两次向任晨辉汇款95万元，任晨辉在收到借款后按月支付了十一个月的利息，之后未支付任何款项。故其现请求判如所请。 被告任晨辉未作答辩，亦未提供证据。 本院经审理查明如下事实：陈加良与任晨辉经案外人周波介绍相识。2017年8月14日，双方签订《房屋抵押合同》1份，约定任晨辉因经营及生活需要，向陈加良借款，任晨辉以其所有房产作为抵押物。借款金额95万元，利息为年利率15%，借款期限自2017年8月14日至2018年8月13日，还款方式为先息后本还款，月还款金额11875元，还款日为每月13日。任晨辉提供抵押的为其名下坐落于无锡市的房屋，该房产尚有建设银行抵押贷款83万元，故本次抵押为余额抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息、律师费、诉讼费及实现债权的费用等。若任晨辉未按合同约定的还款时间归还借款本金和利息，其应向陈加良承担逾期还款违约金，违约金为剩余本金的每日千分之三。如因任晨辉原因导致陈加良提前收回借款，由此造成的所有损失（包括但不限于律师费、诉讼费等）由陈加良承担等内容。同日，陈加良取得案涉房屋的不动产登记证明，权证号为苏（2017）无锡市不动产证明第0135627号，担保债权数额180万元。 同日，陈加良通过银行汇款向任晨辉转账500000元，任晨辉通过周波向陈加良支付11875元利息。次日，陈加良再通过银行汇款向任晨辉转账450000元。后任晨辉自2017年9月13日起至2018年6月20日止，每月向陈加良支付11875元利息，2018年6月后未再支付利息。借款于2018年8月13日到期，任晨辉亦未归还本金，陈加良遂于2018年9月17日诉讼来院。 另查明：陈加良与无锡市滨湖区华宇法律服务所签订《委托诉讼（仲裁）代理协议》委托该所追索上述债权，约定支付一审代理费52960元，执行代理费26480元，协议共计支付代理费70000元。 以上事实有《房屋抵押合同》、房屋产权证、不动产登记证明、银行电子回单、活期账户交易明细、《委托诉讼（仲裁）代理协议》、计算表并结合当事人陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，陈加良与任晨辉签订的《房屋抵押合同》合法、有效。任晨辉未能按约还本付息，应向陈加良承担归还借款本金并支付利息、违约金的民事责任。但任晨辉于借款当日支付的11875元利息实为预先扣除的借款本金，故其实际借款金额为938125元，其之后归还的10期利息中多余的部分亦应按期冲抵本金。经本院核算，截止2018年6月13日，任晨辉尚欠借款本金936720.28元（计算方式见附表，保留小数点后两位，下同）。 《房屋抵押合同》约定的违约金超过法律规定的限额，陈加良现主张以结欠本金为基数，按年息24%计算不违反法律规定，本院予以确认。但因剩余本金数额变化，且借款到期前任晨辉结欠的款项仅有利息，故相应利息、违约金数额亦应进行调整，经本院核算，截止2018年8月13日，任晨辉尚结欠利息23418元、违约金1405.08元。陈加良因追索债权而支出的代理费未超过基层法律服务收费标准，但其中部分为执行案件代理费，上述费用不属于必然发生的损失，故本院按比例支持一审案件代理费用46666.67元。陈加良已取得抵押房屋的不动产登记证明，故其有权就上述款项对之前顺位抵押权人受偿后剩余的款项优先受偿。 综上，陈加良的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第三十条之规定，判决如下： 一、任晨辉于本判决发生法律效力之日起十日内归还陈加良借款本金936720.28元并支付利息23418元、违约金（计算至2018年8月13日为1405.08元；自2018年8月14日起计算至实际给付之日止，以936720.28元为基数，按年利率24%计算）。 二、任晨辉于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈加良代理费损失46666.67元。 三、对于任晨辉的上述第一、二项债务及本案任晨辉应负担的诉讼费用，陈加良有权以登记在苏（2017）无锡市不动产证明第0135627号不动产登记证明项下任晨辉所有的坐落于无锡市的房屋折价或者以拍卖、变卖的价款在前顺位抵押权人受偿后的剩余款项在180万元范围内优先受偿。 四、驳回陈加良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14494元，减半收取7247元，财产保全费5000元，合计12247元，由陈加良负担782元，任晨辉负担11465元（陈加良同意其预交的诉讼费用由任晨辉向其直接支付，本院不再退还，由任晨辉在本判决发生法律效力之日起十日内向陈加良支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审判员  徐贞 二〇一八年十一月二十三日 法官助理徐良俊 书记员邱铮 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》： 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》： 第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。 附：本金计算表格                            期数                       本金余额                       应还息金额                       实际还息额                       差额                               1                       938125                       11726.5625                       11875                       148.4375                               2                       937976.5625                       11724.707                       11875                       150.293                               3                       937826.2695                       11722.8284                       11875                       152.1716                               4                       937674.0979                       11720.9262                       11875                       154.0738                               5                       937520.0241                       11719.0003                       11875                       155.9997                               6                       937364.0244                       11717.0503                       11875                       157.9497                               7                       937206.0747                       11715.0759                       11875                       159.9241                               8                       937046.1507                       11713.0769                       11875                       161.9231                               9                       936884.2275                       11711.0528                       11875                       163.9472                               10                       936720.2804                       11709.0035                       11875                       165.9965                附 ：利息、违约金计算方式 利息=936720.28*0.15/12*2=23418 违约金=936720.28*0.15/12*0.24/12*2+936720.28*0.15/12*0.24/12≈1405.08