贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初6989号原告：贵阳安和物业管理有限公司，住所地贵阳市南明区解放路**。法定代表人周璇。委托诉讼代理人：黄兴国，系该公司员工。被告：钟灵，男，1974年12月16日生，苗族，住贵阳市云岩区，被告：邓远芳，女，1978年12月16日生，汉族，住址同上，原告贵阳安和物业管理有限公司与被告钟灵、邓远芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告贵阳安和物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄兴国，被告钟灵、邓远芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费及滞纳金共计7702.21元（物业费：7041.21元；滞纳金667元，暂从2015年10月18日计算至2018年6月30日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年10月30日，原告与贵阳海洋房地产开发有限公司就世纪城D组团碧树云天·汇景佳苑小区的前期物业服务管理签订了《世纪园D组团前期物业服务合同》，之后双方又进行了两次续签。2015年10月17日，原告与世纪园D组团碧树云天·汇景佳苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业费为每月每平方米0.60元，逾期未交的，每日加收应交纳费用1‰的滞纳金。2017年9月28日，经该小区业主委员会同意，将物业服务期限延长至2017年12月31日。2017年11月13日，经该小区业主委员会同意，原告物业服务期限再次延长至2018年6月30日。被告系小区4-1-501号房屋的业主，房屋建筑面积为123.53平方米，月应交物管费74.118元,但被告未按合同约定履行义务。截止到2017年11月30日，被告共拖欠原告95个月的物业服务费，共计7041.21元，经原告多次催收，仍拖欠不交，为维护原告合法权益，特诉至法院请求如前诉请。被告钟灵、邓远芳辩称，被告未缴纳物业管理费是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约；被告在2017年6月将房屋过户，期间关于物业管理费的事情原告没有正式向被告提出过；原告在物业管理过程中存在问题，如小区违章建筑普遍，原告没有制止，在管理方面不作为，小区绿化被规划成停车位，并以收取停车费的方式分配给有车的住户，在物业管理服务费有争议期间，原告对被告采用一些非正常手段，关掉被告的自来水，夹掉被告的对讲线；停水停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户，每年停水电很多次，但很少有提前公告，在公共秩序维护方面，摄像头夜间基本无法使用，每年有多家业主被盗，汽车被剐蹭，保洁服务方面，保洁员不清洗拖把，原告对下雪、下凝后积雪及路面的清理非常差，小区外墙面全是野广告，没有人清理，业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，涉嫌偷税漏税，小区内的共用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出；原告在协调房屋未按时交房该补偿滞纳金时，整个小区大部分都领取了，我家没有，在修中环路的时候，由于爆破导致整个小区房屋受损，基本上每家都有补偿，我家房屋也同样受损，连入户调查都没有；综上，根据相关法律规定，被告拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。经审理查明，原告是位于贵阳市××坡“世纪××组团碧树云天·汇景佳苑”小区物业服务企业，被告是该小区4-1-501号房（建筑面积123.53平方米）业主。2007年10月，原告通过招投标取得“世纪园D组团碧树云天·汇景佳苑”小区的前期物业管理服务权，并于2007年10月30日与建设单位贵阳海洋房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，2010年1月26日、2014年1月6日又与贵阳海洋房地产开发有限公司续签了《前期物业服务合同》，上述合同服务期限从2007年11月1日起至业委会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，合同对服务事项、双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费和维修费、违约责任等进行了约定，其中物业服务费约定由业主按物价局核定的价格标准执行。贵阳市物价局向原告颁发的收费许可证显示该小区的住宅物业服务费为每平方米每月0.60元。2015年10月17日，原告与贵阳碧树云天·汇景佳苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定合同服务期限从2015年10月18日起至2017年10月17日止，合同对服务内容与质量、服务费用、双方权利义务、违约责任等进行了约定，其中物业服务费多层住宅为0.6元每月每平方米。上述合同签订后，原告开始提供物业服务，2009年12月31日至2017年11月30日期间，被告共拖欠95个月的物业服务费。2018年8月13日，原告诉至本院，请求如前。同时查明，2017年9月28日，原告向业主委员会提交《物业服务合同延长申请》，申请将物业服务期限延长至2017年12月31日。次日，业主委员会在该申请上加盖公章予以同意。另查明，2018年9月12日，贵州省贵阳市云岩区黔灵镇景馨居民委员会出具证明一份，证明原告自2007年11月1日至今一直在涉案小区进行物业管理服务。另查明，原告提供物业管理服务过程中，在环境卫生服务、绿化养护、公共秩序管理等方面存在服务瑕疵。原告另提供以下证据：1、2017年11月13日《关于“〈物业服务合同〉再次延期申请”的回复》，拟证明业主委员会同意原告的延期申请，《物业服务合同》期限延长至2018年6月30日。被告的意见为不清楚；2、《万能通讯平台（关系通）销售及服务协议》、催收记录、情况说明各一份，拟证明原告委托第三方向被告进行催收。被告对该证据无异议。庭审中，被告提出，2017年6月30日房屋已经卖出去过户了，庭审后，经原告核实，房屋已于2017年6月12日过户至案外人名下。上述事实，有原、被告提供的相关书证及双方当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，原告于2007年10月30日与建设单位贵阳海洋房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，2010年1月26日、2014年1月6日双方又续签了《前期物业服务合同》；2015年10月17日，原告与贵阳碧树云天·汇景佳苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力。原告作为“世纪园D组团碧树云天·汇景佳苑”小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业服务费，庭审中，原告主张2009年12月31日至2017年11月30日期间的物业服务费，但经庭后核实，被告已于2017年6月12日将房屋过户至案外人名下，故被告应向原告交纳89个月的物业服务费，具体金额：123.53平方米×0.60元/平方米×89个月≈6596.5元。但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，原告未严格按照约定履行物业管理义务，应承担相应的违约责任。据此，被告应支付的物业管理费6596.5元因原告履行物业管理义务存在瑕疵而应予以减少。根据本案事实及公平原则，酌定减少20%，故被告还应支付原告物业管理服务费6596.5元×80%≈5277.2元。鉴于原告提供的物业服务仍存在瑕疵，仍需不断改进提高，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。对于被告提出的物业公司存在的其他问题，被告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”之规定，判决如下：一、被告钟灵、邓远芳于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳安和物业管理有限公司2009年12月31日至2017年6月11日期间的物业管理服务费5277.2元；二、驳回原告贵阳安和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告钟灵、邓远芳负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇一八年十一月五日书记员  许微巍