江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0116民初5188号原告：南京隆盛植物油脂有限公司，统一社会信用代码913201167217829623，住所地南京市六合区龙池街道龙华路**。法定代表人：徐亮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周哲，江苏驰宏律师事务所律师。被告：中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320000714086950U，，住所地南京市庐山路**负责人：刘中儒，该公司总经理。委托诉讼代理人：周亮，江苏亿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：童锴，江苏亿诚律师事务所实习律师。原告南京隆盛植物油脂有限公司（以下简称南京隆盛公司）与被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司（以下简中国移动南京分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月14日公开开庭进行审理。原告南京隆盛公司的委托诉讼代理人周哲、被告中国移动南京分公司的委托诉讼代理人周亮、童锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京隆盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁物，并将租赁物恢复原状；2、判令被告向原告赔偿自2015年10月31日至实际返还租赁物之日止的租赁费用，计算至2018年5月20日暂计53667元；判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2005年11月4日签订《基站使用合同》，约定被告租用原告公司内的土地，用于建设移动通信龙池花园基站；租用期限自2005年10月31日至2015年10月30日，年租用管理费为21000元；任何一方违约，应当向对方支付相当于管理费20%的违约金，违约金不足以弥补损失的，守约方有权要求赔偿。该合同到期后，被告迟迟未能拆除位于原告公司内的基站设备，经原告多次催促，被告于2018年5月才拆除部分设施，但仍有部分设施未能清除。自2015年10月31日至2018年5月20日止的使用费至今未能支付。现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告中国移动南京分公司辩称：一、原告的第一项诉讼请求无事实基础，依法应予以驳回。被告在合同期满前已将租赁房屋内的设备搬走，将租赁房屋返还给原告，后于2018年5月20日将涉案合同项下的通信铁塔移走，将租赁场地恢复原状，并返还给原告，故应驳回原告的第一项诉讼请求。二、因原告原因致使涉案铁塔未能拆除、移出，由此产生的损失应由原告承担，其第二项诉讼请求于法无据，依法不应支持。案涉合同到期前，被告已将除案涉铁塔外的所有设备拆除并移出租赁场所，合同约定的主要租赁物已恢复原状。2015年11月初，案涉合同期限届满伊始，被告通知原告，并联系拆塔单位欲前往租赁场所拆除铁塔，但因为原告阻拦，致使案涉铁塔未能拆除。根据合同法相关规定，租赁期届满后，原告作为出租人，负有配合、协助移动公司拆除相关设备、腾空租赁场所、恢复租赁物原状的后合同义务，而本案中原告拒不配合，导致租赁物未能恢复原状，由此产生的损失应当由原告承担，且事实上，被告也未能使用租赁场所。因此，原告的第二项诉讼请求无事实和法律依据，依法不应支持。三、即使认为被告应向原告支付租赁费用，应当以案涉铁塔实际占用的场地面积为基础计算租赁费用，即每年不超过5169.2元。需要指出的是，本案中双方并未建立租赁合同关系，而是综合了房屋租赁、场地使用以及相关管理服务等形成的一种无名合同关系。根据合同的约定可以明确看出，合同约定的价款实际上是对原告承担提供房屋、场地以及相关管理、协调、配合等义务的对价，因此原告主张被告按21000元/年支付租赁费用，不符合合同约定。即使被告应向原告支付租赁费用，租赁费用应仅为案涉铁塔占用场地所产生的费用，根据合同约定，铁塔占用面积为16平方米，整体使用面积为65平方米，故被告支付的租赁费用应以每年5169.2元（21000元/×16÷65）为限。综上，原告第一项诉讼请求，无事实和法律依据，依法应予以驳回；原告的第二项诉讼请求，于法无据，依法应予以驳回，即使支持，应对原告主张的金额予以调整。故请求法院在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月4日，原告南京隆盛公司（甲方）与被告中国移动南京分公司（乙方）签订《基站使用合同》。该合同第一条约定“1、乙方租用甲方位于六合经济开发区龙华路南京隆盛植物油脂有限公司内，使用面积约25平方米的房屋，供乙方建设移动通信龙池花园基站。2、房屋使用期自2005年10月31日至2015年10月30日止，共10年。3、年租用管理费为人民币贰万壹仟元整（含税，发票符合乙方要求）。”第二条约定“……2、甲方同意乙方在其房屋后空地上建设移动50米通信铁塔（开发区规划已同意），使用场地约40平方米，成品约16平方米，使用期与房屋租用期相同……”，第三条约定“1、乙方应于每年11月份一次性付清当年房屋租金、场地占地及管理费……6、甲方应确保乙方人员的正常出入（持有效证件在甲方门卫登记）。乙方工作人员进入甲方工作时，应主动出示有关证件，并遵守甲方有关规章制度。”该合同届满后，被告腾空租赁房屋，但至2018年5月20日才将50米通信铁塔予以拆除。原告南京隆盛公司现认为被告中国移动南京分公司未能在《基站使用合同》终止后及时返还租赁物，且未能将租赁物恢复原状，故起诉至本院。上述事实，有原告南京隆盛公司、被告中国移动南京分公司的陈述、基站使用合同、隆盛公司出门证、图片等证据附卷予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、被告中国移动南京分公司是否逾期返还租赁物；2、被告中国移动南京分公司应支付的租赁费用为多少。关于第一项争议焦点，本案中，涉案的租赁房屋及场地均在原告公司内部，原告应当知晓上述租赁物的具体状况，但原告提交的证据仅能证明被告于2018年5月20日拆除了通信铁塔，而未能证明被告一直占用租赁房屋，且原告在起诉状及庭审中一直未能明确租赁房屋是否被被告占用至今，故本院认定被告在合同届满后已经返还了涉案的租赁房屋，但在2018年5月20日前未能返还通信铁塔所占用的场地。对于被告抗辩系因原告阻止被告拆除铁搭，因被告未能提供证据予以证明，本院不予采信。关于第二项争议焦点，原告主张被告应按照合同约定的租用管理费的标准21000元/年支付逾期返还租赁物所产生的费用，而被告主张其应按照通信铁塔所占场地在总面积的比重计算逾期返还租赁物所产生的费用。本院认为，原、被告的上述主张均无事实和法律依据，应不予采纳，理由如下：1、合同约定的租用管理费包括房屋租金、场地占用费及管理费，而被告在合同届满后，双方未再续约，被告已返还租赁房屋，且被告未在案涉租赁物内进行工作，故不应计算房屋租金和管理费；2、被告租用房屋建设的通信基站与被告租用场地建设的通信铁搭系配套设施，其功能对于被告而言并无明显的主次之分；结合合同对于租用管理费组成部分的约定，对于原告而言，同意被告占用场地建设通信铁塔并非一项无偿的合同义务；3、在计算房屋租金、产地占用费和管理费时，不应简单的按面积比重进行计算，而应当根据房屋租金和土地租金的市场行情、实际占用的面积等因素进行综合考量，故本院认定场地占用费占租用管理费的35%，即每年7350元。本院认为，原、被告签订的《基站使用合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效，原、被告应按照合同内容履行各自的义务。本案中，被告中国移动南京分公司在《基站使用合同》届满后，未能及时将通信铁塔拆除，且未能将场地恢复原状，应承担相应的违约责任。故原告南京隆盛公司主张被告中国移动南京分公司将通信铁塔下方的场地恢复原状，并无不当，本院予以支持。原、被告诉争的租赁物均在原告南京隆盛公司的控制范围内，而被告已经拆除通信铁塔，未再占用场地及房屋，故原告主张被告返还租赁物，无事实和法律依据，本院不予支持。关于场地占用费的问题。《基站使用合同》于2015年10月30日届满，原、被告共同确认被告于2018年5月20日将通信铁塔拆除，故被告应按照7350元/年支付2015年10月31日至2018年5月20日期间的场地占用费，共计18783元。对于原告主张的超出部分，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司于本判决生效之日起十五日内将原告南京隆盛植物油脂有限公司位于南京市六合区龙池街道龙华路18号的场地（原通信铁塔下方）恢复原状；二、被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京隆盛植物油脂有限公司支付场地占用费18783元；三、驳回原告南京隆盛植物油脂有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1142元，减半收取571元，由原告南京隆盛植物油脂有限公司负担200元，由被告中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司负担371元（此案件受理费已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并加付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  宋路军二〇一八年十一月二十二日法官助理赵凯书记员成力