广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民终653号 上诉人（原审被告）：防城港中新房地产开发有限公司，住所地防城港市防城区防城镇防邕路**，现办公地址：防城港市防城区金狮花园内南三巷19号。 法定代表人：谢燕平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖海明，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖成，广西欣源律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西金花置信房地产开发有限公司，，住所地防城港市防城区防城镇防邕路** 法定代表人：谢燕平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方创，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：防城港市泰和贸易有限公司，住，住所地防城港市防城区防城镇防邕路**/div> 法定代表人：苏祥远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 上诉人防城港中新房地产开发有限公司（以下简称中新公司）、广西金花置信房地产开发有限公司（以下简称金花公司）因与被上诉人防城港市泰和贸易有限公司（以下简称泰和公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2018）桂0603民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案受理后，依法组成合议庭于2018年9月17日公开开庭进行了审理。书记员黄柳斌担任法庭记录。上诉人中新公司的法定代表人谢燕平及其委托诉讼代理人肖海明，上诉人金花公司的法定代表人谢燕平及其委托诉讼代理人方创，被上诉人泰和公司的法定代表人苏祥远及其委托诉讼代理人赖添荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中新公司请求二审法院撤销一审判决，改判驳回泰和公司的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由泰和公司承担。事实和理由如下：一、本案不符合解除合同的条件，一审判决解除合同没有事实和法律依据。1、中新公司已按合同约定支付了全部款项，没有构成违约。一审法院认定5笔转账汇款合计为750万元为“走账”没有任何事实和法律依据，且中新公司也应泰和公司的要求以现金方式支付了泰和公司股东600万元。泰和公司亦没有因拖欠前期费用问题多次催促过中新公司，其所发律师函催促是为诉讼所作的准备。2、逾期交房不构成合同解除条件。合同约定不能如期交房可以延期，延期最长不得超过两年。项目停工并非中心公司单方原因所致。泰和公司领取了中新公司的延期交房租金，视为泰和公司放弃因项目延期违约而解除合同的权利。一审判决认定泰和公司接受住房补贴的行为不能视为泰和放弃解除权是对当事人意思的曲解。二、因施工方不能如约垫资施工，中新公司积极筹集资金推进项目复工，一审判决认定中新公司没有推进项目的积极行为没有事实和法律依据。中新公司已向第三方筹集3500万元资金用于启动项目复工，诉讼过程中也向泰和公司提出了合理的解决方案。本案工程项目是政府重点项目工程之一，并不存在任何客观上不能履行的情形。只要泰和公司顺利办理土地过户手续，并配合中新公司办理建设工程施工许可证，项目即可继续正常施工，并在合理期限内顺利完工，最终实现双方签订合同的目的。此外，不能在约定期限内完工已经通过房租费对泰和公司进行了补偿，该拖延并不是解除合同的条件，一审法院以此作为解除合同的条件错误。三、在合同目的基本实现的情况下，一审法院仍判决解除合同，是对合同解除权的滥用，将导致各方当事人及其他第三方遭受更大的损失。合同履行殆尽，不能任意解决，否则会使合同关系出现颠覆性变化，这与双方订立合同的初衷和合同法关于尽量使合同有效的立法目的相背离，增加社会交易成本，不利于社会稳定。综上，请求二审法院支持中新公司的上诉请求。 上诉人金花公司请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审；一、二审案件受理费由泰和公司负担。事实和理由与中新公司的上诉事实和理由一致。 被上诉人泰和公司针对中新公司和金花公司的上诉统一答辩称，中新公司没有按合同约定交纳相关税费和手续费，致使相关证件没有正常办理。同时，因中新公司拖欠施工方工程款，造成涉案房屋无法按约定时间交付，其行为已构成违约。根据合同约定及合同法相关规定，泰和公司请求解除合同有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审法院认定事实：2013年7月5日，泰和公司（甲方）与中新公司（乙方）就泰和公司所拥有的位于防城区防城镇防邕路13号的本宗土地[土地证号：防区国用（2007）第05090**]及地上建筑转让开发建设事宜签订一份《土地转让合同书》，合同约定：一、甲方同意将本宗土地及地上建筑整体转让给乙方开发建设，乙方以对甲方及其股东就地安置、支付前期投资费用、租房费及搬迁费等方式支付相关费用，具体如下：(一）乙方无偿为甲方股东在原址上兴建建筑面积为7000平方米的安置房，具体分配方案由甲方以书面形式告知乙方。(二）乙方共需向甲方支付前期投资费用人民币1380万元，并负责由此产生的税费，但甲方要配合乙方办理好相关完税手续。支付方式约定如下：1、自本合同签订之日始七日内，乙方向甲方支付信誉保证金200万元（合同正常履行，该款为前期投资费用的一部分)；2、法定登报公示期满支付前期投资费用800万元（含已支付的200万元信誉保证金）给甲方。3、余款（580万元）自正式进场施工之日始三个月内付清给甲方。(三）开发建设期暂定为三年（自正式进场施工之日起算，暂定2014年8月15日始至2017年8月30日止），在此期间本宗土地上所有商铺、住户及办公室等均须整体搬迁。为此，乙方向甲方一次性支付三年租房款378万元和一次性搬迁费30万元（共408万元，并于正式进场施工之日至少提前三个月支付）。不能如期交付安置房的，每逾期一个月，按1600元/户/月支付甲方股东房租费（但最长延期不得超过两年）。(四）甲方股东安置面积不足120平方米的，增购部分面积乙方按市场价格8折计收；超过120平方米以及需增购多套商品房（最多限二套）的，乙方按9折计收。二、本合同正常履行后，为确保项目顺利进行，方便办理产权过户等需要，甲乙双方应另行签订《项目合作开发合同》，并成立项目公司，但《项目合作开发合同》与本合同无关联。三、双方的权利与义务：(一）甲方的权利与义务：……。2、由甲方董事会协助乙方办理本宗土地过户以及开发建设所需的相关手续，甲方应将土地过户至乙方指定的项目公司名下，并无条件提供相关材料(所有费用由乙方负责）。3、按乙方要求在规定期限内完成本宗土地上住户、商铺及办公室搬迁清场工作……。（二）乙方的权利与义务：1、负责办理本宗土地开发建设所需的设计、规划、报建等相关所有手续，筹备开发建设资金，并负责因此而发生的债权债务及全部经营风险……。四、违约责任：……3、乙方不能如期支付其余前期投资费用的，甲方有权自行解除合同，并不退还200万信誉保证金。……5、乙方不能如期支付前期投资费用，在取得甲方同意暂不解除本合同的情况下，乙方需向甲方支付违约金5万元/天。6、在本合同约定的开发建设期内，因人为不可抗拒因素或乙方自身原因不能继续正常开发建设完成本项目的，本合同自动解除，本宗土地及地面建筑仍归甲方所有，且甲方不予退还已收到的款项。 2013年7月8日，泰和公司（甲方）与中新公司（乙方）就泰和公司所拥有的位于防城区防城镇防邕路13号的本宗土地[土土地证号：防区国用（2007）第05090**及地上建筑转让开发建设事宜签订一份《土地合作开发合同书》，合同约定：一、甲方同意将本宗土地及地上建筑整体用于与乙方合作开发建设，即甲方以土地作为出资，乙方负责投入全部建设资金，共同设立项目公司进行建设开发。二、项目公司：1、本合同签订后，甲乙双方共同至工商行政主管部门办理项目公司注册登记手续。甲方以土地作为出资，占公司30%的股权，乙方负责项目建设所需全部建设资金，占公司70%的股份。2、甲乙双方按各自在项目公司中所占的股权分享利润，承担债务。3、甲方在项目公司中所占的股权，可以自己持有，也可以由乙方回购甲方的股权。具体回购总价款为对甲方及其股东就地安置、一次性支付安置补偿费、后续生活补偿费、搬迁和临时租房费等方式支付相关费用，支付方式与2013年7月5日，泰和公司与中新公司签订的《土地转让合同书》第一条第（一）、（二）、（三）项内容相同。双方的权利义务、违约责任均与《土地转让合同书》的约定基本一致。2013年7月18日，泰和公司（甲方）与中新公司（乙方）签订了《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》，合同约定甲方提供现有土地资源[国有土地使用证号为防区国用（2007）第0509030号]地块]地块内的全部土地的使用权和乙方合作进行该宗土地项目的合作开发第三条约定土地项目合作方式：一、甲方以土地使用权入股；乙方以现金出资，并与甲方联合成立“防城港金花置信房地产开发有限公司”（暂定名）共同开发。(―)“防城港金花置信房地产开发有限公司”（暂定名）的注册资金为1168万元人民币，其中，甲方将位于防城区防城镇防邕路13号【国有土地使用证号为：防区国用（2007)第0509030号]】总面积7196.57平方米的全部土地及其地面建筑（以下简称该宗土地）入股;乙方以现金出资，共同成立项目公司“防城港金花置信房地产开发有限公司”（暂定名）合作开发该宗土地。公司股东为甲方、乙方指派代理人持股。1、甲方入股的该宗土地经双方协商占有项目公司股份的30%。2、乙方在本合同生效之日起60日内到位资金，并办理“防城港金花置信房地产开发有限公司”（暂定名）的注册事宜，同时双方积极配合办理土地过户的相关事宜。3、由乙方出任防城港金花置信房地产开发有限公司的法定代表人（与防城港中新房地产开发有限公司同一法人），全面负责公司的管理和经营，甲方出任防城港金花置信房地产开发有限公司监事。4、在项目公司中，甲乙双方股权比例为：甲方占30%，乙方占70%。(二）在整个项目中，甲方只出土地入股合作开发不再出资金，整个项目建设资金由乙方负责投入。二、项目净利润分配：合作项目的净利润按甲乙双方在项目公司中的股权比例进行分配，即甲方占30%，乙方占70%。合同第四条约定双方权利和义务，其中约定在办理公司工商登记注册后10日内，甲方应全力配合乙方将该地块办理至项目公司防城港金花置信房地产开发有限公司名下。合同还约定违约责任及其他事项。2013年8月28日，成立并注册防城港金花置信房地产开发有限公司。2013年9月12日，泰和公司（甲方）与金花公司（乙方）签订《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》，合同约定甲方以土地使用权入股；乙方以现金出资，以“防城港金花置信房地产开发有限公司”为项目公司共同开发。甲方将位于防城区防城镇防邕路13号的全部土地及其地面建筑入股防城港金花置信房地产开发有限公司，乙方以现金出资，公司股东为甲方、乙方指派代理人持股。其他合作方式、双方权利义务、违约责任等相关合同内容与2013年7月18日，泰和公司与中新公司签订的《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》内容一致。2014年10月29日，金花公司（甲方）与泰和公司（乙方）签订《土地作价入股协议书》，合同第一条约定：乙方以自有的坐落于防城区防城镇防邕路13号，面积为7196.57平方米的土地使用权（国有土地使用证号：防区国用（2007)第0509030号）作价人民币壹仟陆佰万元(1600万元）出资入股到防城港金花置信房地产开发有限公司。从甲方收到乙方认缴的实物（土地使用权）出资时开始，乙方占公司股份比例为30%。合同第三条约定：本协议签订后壹个月内，乙方必须按土地作价入股程序将土地变更到甲方名下，甲方负责提供相关材料及承担相关费用。以上五份合同，双方均认可实际按《土地转让合同》履行。 2013年7月4日，中新公司支付给泰和公司合作开发费100万元；同日，中新公司通过百色润泽房地产开发有限公司（以下简称润泽公司）向泰和公司付款100万元，此款作为中新公司支付给泰和公司的信誉保证金；2013年11月25日、2013年12月6日、2014年1月20日、2014年4月15日、2014年4月23日、2014年7月7日、2014年7月17日、2014年7月18日、2014年7月21日、2014年7月22日、2014年7月23日、2014年8月12日，金花公司共向泰和公司支付1560.80万元，其中项目前期投资款900万元，搬迁安置、补偿款590.80元，预付工程款（拆迁费）70万。泰和公司应中新公司、金花公司要求“走账”，于2014年7月16日、2014年7月17日、2014年7月18日、2014年7月21日、2014年7月22日分5次向润泽公司汇款每次150万元共750万元。中新公司、金花公司实际向泰和公司支付1010.80万元。润泽公司的法定代表人系谢燕平。 2014年1月6日，泰和公司取得防区国用（2007)第0509030号宗地的建设用地规划许可证。2014年3月10日，泰和公司向防城港市住房和城乡建设委员会申请要求变更建设用地规划许可证的用地单位名称。2014年3月17日变更用地单位为防城港金花置信房地产开发有限公司。之后，泰和公司将国有土地使用证交原审被告办理过户手续。金花公司向防城港市城建办申请要求变更建设用地规划设计条件，未得到批准，工程规划许可证、工程施工许可证均未办理。同时，因中新公司、金花公司未能完税，致使不能办理土地使用权过户登记至金花公司名下。 2014年8月完成拆迁工作。金花公司将涉案项目建设工程发包给广西建工集团第二建筑工程有限责任公司承建，于2014年9月26日开工。2014年10月，因道路使用问题，周边烟墩组居民提出意见，并在2014年10月至2015年3月曾多次阻挠施工，致使此期间建设工程陆陆续续停工。2014年12月12日，因建设工程项目未办理质量安全监督登记、建筑工程施工许可证，防城港市防城区住房和城乡建设局向承建单位广西建工集团第二建筑工程有限责任公司发出停工通知。2015年6月1日，因未办理建设工程施工许可证，经督促仍未停工，防城港市防城区住房和城乡建设局向金花公司发出责令停止违法行为通知书。后承建单位仍陆续进行施工，于2016年3月26日正式停工。该工程已完成1区、2区地下室至四层主体结构。 2016年4月26日、2016年9月1日、2016年9月18日、2016年10月18日、2017年2月21日泰和公司书面向中新公司发函要求就合同履行及项目开发建设等事宜进行沟通。2017年4月6日，金花公司向泰和公司发出通知，要求配合办理土地使用权过户手续。2017年4月7日泰和公司向中新公司、金花公司提出解除合同。2017年5月26日，泰和公司通过广西纵华律师事务所向中新公司发出律师函，要求中新公司在收到函件10个工作日内支付所欠的安置、拆迁补偿费、房租费等777.20万元及违约金4400万元，逾期5日，泰和公司将行使合同解除权，解除《土地转让合同》和《土地合作开发合同》。2016年6月23日，泰和公司向中新公司、金花公司发出《关于期满解除合同的函》。2017年6月29日，金花公司对泰和公司提出“期满解除合同”作答复，认为未超出合同约定的三年开发建设期限，拒绝解除合同。2017年7月10日、2017年7月11日，金花公司向泰和公司的股东梁承昌等45人支付搬迁住房补贴每人19200元（按合同约定每逾期一个月，按1600元/户/月支付，支付一年）。后原审被告对开发建设项目未有推进，至今仍处于停工状态。 一审法院认为，本案争议焦点是：一、是否符合解除合同条件；二、泰和公司请求归还《国有土地使用证》，并将《建设用地规划许可证》更名至泰和公司名下是否有事实和法律依据。 一、关于是否符合解除合同的问题。泰和公司与中新公司最先签订的是《土地转让合同》，之后泰和公司与中新公司和金花公司又签订了《土地合作开发合同书》《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》《土地作价入股协议书》等，而这些合作开发合同、入股协议均没有约定泰和公司承担经营风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。泰和公司与中新公司于2013年7月5日签订的土地转让合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按合同条款履行各自义务。合同约定中新公司应在正式进场施工之日起三个月内向泰和公司支付前期投资费用1380万元及三年房租款378万元、搬迁费30万元，共1788万元。如中新公司不能如期支付前期投资费用的，泰和公司有权解除合同。而中新公司于2014年9月26日正式施工，至今支付给泰和公司前期投资款、三年租房款、搬迁费共1010.8万元，未按约定向泰和公司支付款项。泰和公司多次向中新公司、金花公司提出解除合同，虽然金花公司之后向泰和公司股东支付了住房补贴每人19200元，但该款为合同约定三年期限之外的逾期房租费，泰和公司也没有表示继续履行合同。因此，泰和公司股东接受住房补贴的行为不能视为泰和公司放弃解除权。中新公司、金花公司抗辩合同约定的“正式进场施工之日”是指取得建设工程施工许可之日，没有依据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，上述合同约定，中新公司不能如期支付前期投资费用的，泰和公司有权解除合同，现中新公司未按合同约定支付前期投资款，已构成违约，解除合同的条件已成就，且中新开发的项目已经停工多时，现也未见有推进项目的积极行为，难以在合同约定期内履行义务，现泰和公司请求解除合同的理由充分，予以支持。对于泰和公司与中新公司签订的《土地合作开发合同书》《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》及泰和公司与金花公司签订的《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》《土地作价入股协议书》，这些合同订立的目的实际是为方便履行泰和公司与中新公司签订的《土地转让合同》，既然《土地转让合同》解除，这些合同也应相应予以解除。 二、关于泰和公司请求归还《国有土地使用证》，并将《建设用地规划许可证》更名至泰和公司名下的问题。泰和公司已经履行了合同义务，将《国有土地使用证》交给金花公司，并将该建设用地规划许可证变更登记为金花公司名下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，泰和公司可要求中新公司、金花公司返还土地使用证及将建设用地规划许可变更登记用地单位为泰和公司名下。因此，泰和公司要求归还《国有土地使用证》的请求予以支持。关于《建设用地规划许可证》更名至泰和公司名下的问题，虽然更名办理是相关行政部门职权范围，但金花公司应履行提出申请并协助办理义务。因此，金花公司应向相关部门申请并协助办理建设用地规划许可证变更登记用地单位为泰和公司防城港市泰和贸易有限公司名下。 综上所述，泰和公司的主张有事实和法律依据，予以支持。中新公司、金花公司抗辩意见理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决：一、解除泰和公司与中新公司于2013年7月5日签订的《土地转让合同》、2013年7月8日签订的《土地合作开发合同》、2013年7月18日签订的《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》；二、解除泰和公司与金花公司于2013年9月12日签订的《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》、2014年10月29日签订的《土地作价入股协议书》；三、金花公司于本判决生效之日起十日内将《国有土地使用证》[防区国用（2007）第0509030号]返还泰和公司；四、金花公司于本判决生效之日起三十日内向相关部门申请并协助办理坐落于防城镇防邕路13号的建设用地规划许可证（地字（地字第**登记用地单位为泰和公司名下。案件受理费100元，由中新公司、金花公司共同负担。 上诉人金花公司在二审期间向本院提交如下证据：泰和公司前任法定代表人吴某出具的《关于合作开发金花茶商业广场项目的情况说明》及相应录音，证明泰和公司与中新公司、金花公司是合作开发房地产的关系。 上诉人中新公司、被上诉人泰和公司在二审期间均未向本院提供证据。 经质证，中新公司对金花公司提供的证据没有异议；泰和公司对金花公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据属于证人证言，证人为依法出庭接受质询，故该证据不应采纳。本院认为，该证据属于证人证言，证人吴某未出庭接受质询，该证据真实性无法查明，故对该证据不予采信。 中新公司对一审判决查明的“以上五份合同，原被告双方均认可实际按《土地转让合同》履行。”、“原告应被告要求“走账”，于2014年7月16日、2014年7月17日、2014年7月18日、2014年7月21日、2014年7月22日分5次向百色润泽房地产开发有限公司汇款每次150万元共750万元。”、“被告实际向原告支付1010.8万元。”、“因被告未能完税，致使不能办理土地使用权过户登记至被告金花公司名下。”、“后承建单位仍陆续进行施工，于2016年3月26日正式停工。该工程已完成1区、2区地下室至四层主体结构。”、“后被告对开发建设项目未有推进，至今仍处于停工状态。”部分事实有异议，认为双方实际是合作开发房地产的关系；一审判决认定泰和公司汇给百色润泽房地产开发有限公司的750万元是“走账”没有事实依据，该五笔转账与本案无关；中新公司共支付给泰和公司的款项数额是2360.8万元（1010.8万元+750万元+600万元现金）；案涉工程项目进度目前仍有争议；中新公司一直筹措资金推进工程项目开发，因工程项目被查封，只是无法开工，并非中新公司主观原因所致。金花公司对一审判决查明的“后承建单位仍陆续进行施工，于2016年3月26日正式停工。该工程已完成1区、2区地下室至四层主体结构。”亦有异议。 本院认为，对中新公司、金花公司有异议的“原审原告应原审被告要求走账”、“该工程已完成1区、2区地下室至四层主体结构。”的部分事实无事实依据，本院不予确认，对一审判决查明的其余事实有庭审笔录和相应证据证实，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案案由如何确定；二、案涉的《土地转让合同》、《土地合作开发合同书》、《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》（2013年7月18日、9月12日分别签订的两份）、《土地作价入股协议书》五份合同是否应当解除。 本院认为，一、关于第一个焦点问题。本案纠纷涉及《土地转让合同》、《土地合作开发合同书》、《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》（两份）、《土地作价入股协议书》五份合同。从《土地转让合同》约定的“本合同正常履行后，为确保项目顺利进行，方便办理产权过户等需要，甲乙双方应另行签订《项目合作开发合同》，并成立项目公司，但《项目合作开发合同》与本合同无关联。”内容看，泰和公司与中新公司、金花公司签订后面四份合同均是具体实施《土地转让合同》的行为，《土地转让合同》是双方真实意思表示及真实目的所在。虽然《土地转让合同》约定双方后续签订的合作开发合同与本合同无关，但从内容及合同目的看，后续签订的合同均是为了履行和实现《土地转让合同》之目的而签订，如果没有《土地转让合同》，后续一系列合同将失去存在的基础。因此，案涉的《土地转让合同》、《土地合作开发合同书》、《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》（两份）、《土地作价入股协议书》应视为一个整体。《土地合作开发合同书》、《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》（两份）、《土地作价入股协议书》名为合作开发合同，但实际上属于《土地转让合同》的延伸部分。因此本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。因此，一审法院将本案案由确定为建设用地使用权转让合同纠纷正确，本院予以维持。 二、关于第二个争议焦点问题。泰和公司与中新公司签订的《土地转让合同》是当事人真实意思表示，属有效合同，各方均应遵守合同之约定。根据《土地转让合同》的约定，中新公司应向泰和公司支付前期投资费1380万元：其中于签订该合同之日起七日内支付200万元保证金；于法定登报公示期满支付前期投资费800万元（含200万元保证金）；于正式进场施工之日起三个月内支付剩余580万元。中新公司虽于2014年9月之前支付了1760.80万元（含200万元保证金）给泰和公司，但泰和公司又转账支付给百色润泽房地产开发有限公司(以下简称润泽公司)750万元。泰和公司主张汇给润泽公司的750万元是按中新公司的要求所为，但中新公司予以否认。从本案证据看，中新公司支付给泰和公司其中的100万元保证金是通过润泽公司支付，且中新公司的股东谢燕平同时也是润泽公司的法定代表人，而泰和公司与润泽公司之间并未存在任何法律关系，因此泰和公司主张是按中新公司的要求汇款750万元给润泽公司的理由成立，相应款项应在中新公司已付款项中扣减。中新公司主张该750万元与本案无关的理由不成立。中新公司还主张其通过现金支付方式另支付了600万元给泰和公司，但未提供相应证据证明，其主张没有事实依据而不成立。一审法院认定中新公司实际支付给泰和公司1010.80万元正确。中新公司未按合同约定按期足额支付前期投资费用，且在本案诉讼前仍未支付，另在涉案土地上所开发的项目不能按时正常施工交付房屋，现已处于停工烂尾状态，中新公司的行为已构成违约。根据合同第三条第3、5、6项的约定，如中新公司未按约定支付前期投资费用的，甲方有权自行解除合同，并不退还200万信誉保证金。如经泰和公司同意，在中新公司支付相应违约金的条件下可以暂不解除合同。在合同约定的开发建设期内，因人为不可抗拒因素或中新公司自身原因不能继续正常开发建设完成本项目的，本合同自动解除，本宗土地及地面建筑仍归泰和公司所有，且泰和公司不予退还已收到的款项。中新公司的违约行为已达到合同约定的解除条件。并且，泰和公司在2017年5月26日发函给中新公司，另给予中新公司履行付款义务的期限，但中新公司仍未履行合同。泰和公司在此基础上再向中新公司、金花公司发出《关于期满解除合同的函》，履行了法定通知义务。中新公司主张金花公司于2017年7月10日、11日向泰和公司的股东梁承昌等45人支付搬迁住房补贴每人19200元，泰和公司接受了该款项，属于放弃了合同解除权，而泰和公司不予认可。因金花公司支付的标准是按照合同约定的不能如期交付安置房而支付给泰和公司股东的房租费，即每逾期一个月，按1600元/户/月支付，该款项是中新公司、金花公司承担逾期交付安置房的违约责任而支付的款项，并非合同约定的应当支付的前期投资款，故中新公司以此为由主张泰和公司已放弃合同解除权的理由不成立。综上，从合同约定及法律规定看，中新公司的行为构成根本性违约已达到合同约定及法律规定的解除条件。一审法院对泰和公司要求解除《土地转让合同》的请求予以支持正确，本院予以维持。因案涉《土地合作开发合同书》、《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》（两份）、《土地作价入股协议书》是基于《土地转让合同》的约定而签订，是《土地转让合同》的延伸部分，《土地转让合同》解除后，以上《土地合作开发合同书》、《防城港市金花茶国际广场项目合作开发合同》（两份）、《土地作价入股协议书》丧失了存在的基础，其合同目的亦无法实现，泰和公司请求解除以上合同符合法律规定，一审判决对此予以支持正确，本院亦予以维持。合同解除后，中新公司应返还因履行合同而取得的土地使用证给泰和公司，金花公司亦应将建设用地规划许可证变更登记用地单位为泰和公司名下。一审法院对泰和公司要求中新公司归还《国有土地使用证》及金花公司将《建设用地规划许可证》更名至泰和公司名下的请求予以支持正确，本院亦予以维持。至于合同解除后所产生的有关法律后果，当事人可另循诉讼途径解决。 综上所述,上诉人中新公司、金花公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元（上诉人防城港中新房地产开发有限公司、广西金花置信房地产开发有限公司均已预交），由上诉人防城港中新房地产开发有限公司、广西金花置信房地产开发有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 雁 审判员 宋丞致 审判员 潘云燕 二〇一八年十一月二十一日 书记员 黄柳斌