广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4478号上诉人一（原审原告一）：周云辉，男，汉族，1981年1月2日出生，住址：广东省博罗县。上诉人二（原审原告二）：杜芬，女，汉族，1984年11月22日出生，住址：广东省博罗县。上诉人共同委托代理人：廖宇威，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：博罗县佳兆业置业有限公司，住所地惠州市博罗县罗阳镇佳兆业东江新城******房。法定代表人：刘正明。委托代理人：邓馥晖，广东达伦（河源）律师事务所律师。委托代理人：邱崇，男，系博罗县佳兆业置业有限公司职员。上诉人周云辉、杜芬与被上诉人博罗县佳兆业置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院(2018)粤1322民初715号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。周云辉、杜芬上诉请求：1、判决被上诉人支付上诉人逾期交房违约金425756.58元（时间从2015年9月20日至2017年10月14日止。计算方式为：1127832元755天×0.0005；2、由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审法院错误理解与适用法律条款与合同约定，致使被上诉人成功躲避全部违约责任，让上诉人丧失了全部合法权益。法院根据《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务不符合约定的，后履行方有权拒绝其相应的履行要求。”从而一审法院拒绝了被上诉人承担责任。那么，首先，被上诉人作为后履行方，并没有按照法条所说的“拒绝其相应的履行要求”，被上诉人而是“同意履行”，被上诉人自己都认为自己是在2016年8月13日交付了涉案房产，这是与法条不相适应之处，不应当适用此法条。被上诉人若是主张上诉人违约，应按照法律程序，应当提起反诉。其次，一审法院一意孤行认为应当适用此法条，那么退一步说后履行方的延迟履行也应当存在限制的，本案的《合同补充协议》第五条“如买受人未按合同约定支付房价款或按揭贷款未支付至指定的监管账号，则出卖人可据实予以延期交付”。那么，这个限制最起码不能超过先履行方的延迟责任范围，若是后履行方不存在限制，那是不是意味着，未来所有房产案件的开发商，作为购房合同的后履行方，在审判法庭上说一下这个法条，那都可以在不通知买房人的情况下，随意什么时候交房都可以，一年、两年还是十年二十年都可以？无限制，会闹笑话的。流传网络也会严重影响社会和谐。二、上诉人并未有违约行为。1、上诉人是按照补充协议的要求，当时接到开发商的通知，立刻到指定地点办理了按揭贷款手续，并没有违约。依据《合同补充协议》第三条第2项：“买受人应在与出卖人签署《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及合同附件后五日内，备齐按揭银行规定的应由买受人提供的全部真实资料，并按出卖人通知办理按揭的时间，到指定地点办理银行按揭手续，否则视为违约”。上诉人周云辉在中国银行申请办理贷款（办理了还款银行卡），被上诉人的工作人员当时说法是因为“楼盘被锁盘”，因为“佳兆业锁盘”事件（被上诉人在一审庭审中认可了这个事件），银行办理不了按揭贷款。后来，接到对方通知后，上诉人并没有延迟，就立刻办理了银行按揭贷款。2、最重要的是，合同没有约定余款付款期限。一审法院援引《合同补充协议》第五条“如买受人未按合同约定支付房价款或按揭贷款未支付至指定的监管账号，则出卖人可据实予以延期交付”，以此认为上诉人作为原告应于2016年7月1日付清房款，而未在合同约定的时间内付清房款，其实那是一审法院没有认真看清合同约定。购房合同什么地方有条文约定什么时间之内必须付清房款？一审法院明显没有理清合同条款。依据本案的《商品房买卖合同》第六条第3款：“余款￥560000元在签订本合同后7日内向银行申请按揭贷款”，合同及补充合同从来没有约定什么时候付清款项，一审法院是以什么标准什么依据确定上诉人什么时候过了付清款项的期限，这个期限是什么时候，一审法院不能以推理办理案件。既然没有约定什么期限付清余款，那么，上诉人去办理银行贷款手续，银行成功付款给开发商（即被上诉人）就属于上诉人遵守合同约定，至于银行什么时候付款，银行的付款行为是否损害了被上诉人，那是银行作为第三方的问题。三、退一步而言，依据公平原则，上诉人延迟申请贷款的违约行为轻微（包括违约时间非常短），与被上诉人更长时间延迟交房违约行为相比（包括违约时间非常长），被上诉人的违约行为比上诉人严重很多，被上诉人的后履行抗辩权也不能成立。买方（即上诉人）并未出于故意而延迟办理贷款，上诉人早就向被上诉人提出要求办理贷款，结果被上诉人的销售人员当时说因为“楼盘被锁盘”，因为“佳兆业锁盘”事件（被上诉人在一审庭审中认可了这个事件），办理不了银行按揭贷款，早早地拒绝了上诉人的办理贷款的合法要求。现在被上诉人却将延迟办理贷款的责任推给上诉人，这是非常让人冤屈的事情。不动产买卖合同履行过程中，出卖方欲以买方延迟办理贷款的方式行使后履行抗辩权，如果买方不完全履行的行为较轻微（包括延迟时间轻微），不具备与房屋具备交房条件的违约构成对待给付，则根据诚实信用的原则，承租方后履行抗辩权不能成立。若被上诉人提出反诉，要求追究上诉人的违约责任，那么按照《合同补充协议》第二条第2款：“……，并按出卖人通知办理按揭的时间，到指定地点办理银行按揭贷款手续，否则视为违约，买受人须按日房价款万分之二的标准承担违约责任。”那么按照此合同约定，退一步而言，按照被上诉人制作的此格式条款，若被上诉人提出反诉，上诉人承担违约责任也仅仅承担按日房价款万分之二的责任。而现在被上诉人因延迟交房，也是按照被上诉人出具的格式条款，其应当承担按日万分之五的违约责任，被上诉人的责任计算标准比上诉人要重的多，违约时间也长的多。四、被上诉人在延迟交房的过程中，完全没有想到什么后履行抗辩权，只是一个劲的向上诉人道歉延迟交房的原因，现在突然找借口（提出所谓的后履行抗辩），忽悠法院，意图拒绝为自己的违约行为买单，这是非常没有诚实信用原则的事情。行使后履行抗辩权的一方当事人有无通知对方当事人的义务，应视纠纷不同情况采用不同的认定规则。行使后履行抗辩权，是否需要向对方作明确的意思表示、是否应当及时通知另一方，应区别不同的情况，采用不同的规则。当因对方不履行合同义务而行使后履行抗辩权的时候，可以不通知对方；当负有先履行义务的一方当事人的履行有重大瑕疵，或者只履行了一部分义务时，依诚实信用原则，另一方当事人行使后履行抗辩权的，应当通知对方，给对方举证、解释、改正的机会，以防止损失的扩大。出自——唐德华、孙秀君主编：《合同法及司法解释理解与适用》，人民法院出版社2004年版。据此，若是被上诉人在延迟交房过程中间，真正出自要求实现后履行抗辩权的目的，而拒绝向上诉人按时交房，那应当提出通知，让上诉人事发时得以是否理解，现在被上诉人并未履行通知的事宜，发生纠纷时提出后履行抗辩，纯粹只是找借口不负责任而已。五、后履行抗辩权的前提是，先履行抗辩一直未履行自身义务，而后履行者有权利拒绝履行。而本案中，先履行者后来已经履行了自己的义务（办理贷款了），而被上诉人作为后履行着，除了提起反诉要求追究先履行着的违约行为，其次必须按照合同规定履行自己的义务（即按时交房）。后履行抗辩权，是指双务合同中应先履行义务的一方当事人未履行时，对方当事人有拒绝其请求履行的权利。根据《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务不符合约定的，后履行方有权拒绝其相应的履行要求。对方当事人完全履行了合同义务（上诉人之后付清了款项），后履行抗辩权消灭，当事人应当履行自己的义务。当事人行使后履行抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行责任应由对方当事人承担。六、系争房产自2015年9月10日至2017年期间，确实不能使用：1、依据上诉人的证据5照片（被上诉人核对原件对其真实性无异议），可以得出以下两个结论：从被上诉人博罗县佳兆业置业有限公司所声称的“交房”时间即2015年9月10日起至2017年10月14日期间，系争房产基础设施建设不完善，砖块乱堆、道路泥泞（车辆不能通行人员泥泞难行）、绿化散乱根本无法入住。另外，事实上水电也不通。上述时间内，自照片显示，没有一户人使用房屋，其原因是这些房屋都无法正常使用。按照双方签订商品房买卖合同第十四条，第一项有约定基础设施应当在该商品房交付时施工完毕。而交房并不是只交个框架，按照这个第十四条第一句，交房应当是还需让房产可以正常使用。而2015年9月10日起至2017年10月14日期间，房屋并不能正常让上诉人使用，所以被上诉人属于违约。2、而对于上诉人的证据7新闻消息（被上诉人并未否认真实性），可以得知，系争房产在上述期间确实被查封，这是不争的事实，被上诉人无法抵赖。众所周知，查封的实施基于当时涉案房屋还并未备案，法律意义上来说，房子还不属于上诉人，上诉人即便收楼，也是无法居住无法转让也无法作为其他用途，只是一个空壳，并且还是一个未必属于自己的空壳。此行为是最明显的违约行为，是不可忽视的。3、再结合上诉人的证据6《东江新城四期入伙兼不动产权证据办理通知》，结合证据5、6、7，这三份证据可以形成一个完整的证据链，充分证明系争房产在2015年9月10日起至2017年10月14日是不可使用，合同实际履行不能。综上所述，现在房子都这么贵，上诉人辛辛苦苦存钱，付出购房款，违约交房长达两年多无法正常使用房屋，这是非常非常不公平的行为。买个房子容易吗，我们不可让被上诉人占着上诉人辛辛苦苦积来的钱，吃香的喝着贵的酒，一句话就把上诉人这种购房者打发，躲避全部的责任，违反了法律却能逍遥法外，请求上诉法院判决被上诉人承担违约金。另庭审补充上诉意见：一、一审法院适用的法条存在理解错误，合同法第六十七条的规定，后半句，一审法院没有看到“相应”的这个词语，导致被上诉人的责任被免除。二、双方商品房买卖合同中第6条并未确定什么时候将余款付清，而是约定款项，7日内向银行申请按揭贷款。补充协议第三条第二项，按出卖人的通知办理按揭。上诉人与2016年6月份左右接到被上诉人的通知，2016年6月22日办理银行贷款按揭，银行于2016年7月1日将房款给被上诉人。上诉人并没有产生因延迟申请按揭贷款而产生的违约责任。至于银行什么时候拨款给被上诉人，那是银行的责任，与上诉人无关。两个相对比，延迟交房违约金计算方式为每日房价款的万分之五，延期办理银行贷款手续违约金为每日房价款的万分之二。开发商什么时候通知办理按揭贷款的业务，证明上诉人有延期办理贷款的违约责任，由被上诉人承担举证责任。上诉人不应当承担违约责任或承担先履行抗辩的责任，开发商应当承担违约责任。博罗县佳兆业置业有限公司答辩称：一、被答辩人付款义务在先，答辩人交付房屋义务在后，被答辩人在《买卖合同》约定的房屋交付日期并未付清房款，所以一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十七条规定一审法院适用法律准确，被答辩人上诉理由不成立。原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第六条约定，被答辩人采用按揭的形式支付合同价款，于签订本合同时付清首付款，即2015年1月13日付清首期567832元，余款560000元在合同签订后7日内向银行申请按揭贷款。又根据《买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第4款约定，如买受人未付清房款(或未完善银行按揭及放款手续)及相关税费的，出卖人有权拒绝交付该商品房直至买受人付清房款为止。根据上述约定，被答辩人付款义务在先，答辩人交付房屋义务在后，被答辩人在《买卖合同》约定的房屋交付日期(2015年9月20日)被答辩人并未付清房款，所以一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，判决答辩人无需承担违约责任，适用法律准确，被答辩人上诉理由不成立。二、案涉房屋在《买卖合同》约定的交付日期之前已经竣工验收且办理竣工验收备案，符合交付条件，被答辩人要求答辩人承担违约责任的违约事实不存在，答辩人无需承担违约责任。根据《买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年9月20日前，将经验收合格的该商品房交付给买受人。案涉房屋（东江新城四期)号商品房已经于2014年12月10日竣工验收合格。并于2014年12月15日在博罗县住房和城乡规划建设局进行竣工验收备案。《买卖合同》约定的交付日期2015年9月20日，案涉房屋已达到合同约定的交付条件，答辩人完全可以将案涉房屋交付给被答辩人。被答辩人于2016年7月1日通过银行按揭放款支付剩余房款560000元后，答辩人通过EMS快递书面通知被答辩人于2016年8月13日入伙，该等通知时间属于合理范围内，但被答辩人收到通知后，未按期入伙，责任不在答辩人。答辩人依据《买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第4款约定，顺延交付期限直至买受人付清房款为止，并未违反上述合同约定。另外，根据合同附件四补充协议第七条约定，买受人应按出卖人书面收楼通知确定的期限验收楼房。如买受人逾期不办理上述收楼手续的，则自出卖人向买受人发出书面收楼通知之日起计的第十一天，即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格。如果房屋存在非主体质量原因构成的瑕疵，不构成拒绝收房和承担义务的理由。因此，被答辩人未按答辩人通知入伙，且该商品房已达到合同约定的交付条件，因此该商品房视同已经按期交付。此后被答辩人补办入伙手续，且已按入伙通知书通知，从2016年8月16日开始支付物业管理费。因此，被答辩人要求答辩人承担违约责任的事实依据不存在，答辩人无需承担违约责任。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。另补充答辩意见：一、关于房屋交付期限的约定，合同补充协议第五大条第一小条，这里的“据实予以延期”是交付期限可以据实予以延期。2015年9月20日，上诉人并未将按揭贷款款项支付到指定的监控账户，付款时间按照上诉人提供的证据放款单，时间是2016年7月1日。被上诉人据实予以延期的交付行为并没有违反合同约定，无需承担违约责任。周云辉、杜芬向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金425756.58元人民币（时间从2015年9月20日至2017年10月14日止。计算方式：1127832元×755天×0.0005）。2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月13日，两原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：14122995）及《合同补充协议》，主要约定了两原告购买被告开发的位于博罗县××××、翠美园村委会江南（土名）佳兆业·东江新城四期房，建筑面积150.52平方米，总价款为1127832元，买受人应于签订合同时交付首期款567832元，剩余房款560000元于签订合同后7日内向银行申请按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人使用”。合同第九条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除……合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续……”。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水供电基础设施在该商品房交付时施工完毕。2、电话、有线电视的基础设施在商品房交付时施工完毕……”。《合同补充协议》第五条约定如买受人未按合同约定支付房价款或按揭贷款未支付至指定的监控账号，则出卖人可据实予以延期交付。第七条约定：“1、除非有法律明确规定的拒绝接收理由，买受人不得拒绝接受本合同项下的房屋。买受人房屋本身或者环境、设备存在不符合约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。2、已交清购房款及相关费用的买受人应按照出卖人书面收楼通知确定的期限验收楼房，如买受人逾期不办理上述收楼手续的，则自出卖人向买受人发出书面收楼通知之日起计的第十一日（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格……如果房屋存在非主体质量原因构成的瑕疵，不构成拒绝收房和承担义务的理由，但是出卖人需派人及时整改。”签订合同后，原告于2015年1月17日向被告支付首期款567832元，剩余按揭房款560000元于2016年7月1日支付到被告账户上。2016年8月6日，被告通过EMS快递通知原告于2016年8月13日到被告处办理收楼入伙手续，原告于2016年8月10日签收该EMS快递。原告因佳兆业“锁盘”风波，道路、水电不通，绿化设施未处理好等问题，不符合居住条件而未收楼。2018年1月17日，原告到被告处缴纳自2016年8月16日至2018年4月的管理费。另查明，涉案房屋已于2014年12月10日竣工验收合格并于2014年12月15日在博罗县住房和城乡规划建设局进行竣工验收备案。一审法院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。根据双方签订的《合同补充协议》第五条“如买受人未按合同约定支付房价款或按揭贷款未支付至指定的监控账号，则出卖人可据实予以延期交付”的约定，同时依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，本案中，原告于2016年7月1日付清房款，未在合同约定的时间内付清房款，被告有权延期至原告付清房价款后交房。被告在收到原告房款后于2016年8月6日通过EMS快递通知原告收楼，已在合理期限内履行合同约定的通知收楼义务，被告不存在逾期通知收楼的事实。涉案房屋已于2014年12月10日竣工验收合格并于2014年12月15日至博罗县住房和城乡规划建设局进行备案，建筑质量、给水、排水、采暖、电气、消防等工程亦验收合格并于2014年12月15日进行备案，房屋已经具备合同约定的交付条件。原告称道路、绿化设施未处理好等问题并非合同约定拒绝收楼的理由，若因道路、绿化设施未处理好而造成损失，原告可另行主张违约责任。涉案房屋已经验收合格并已备案，原告主张佳兆业“锁盘”查封问题，不影响本案原告的收楼。综上所述，原告以涉案房屋未符合合同约定的交付标准，要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决如下：驳回原告周云辉、杜芬的诉讼请求。案件受理费3843元，由原告周云辉、杜芬负担。本院二审期间，博罗县佳兆业置业有限公司向本院提交证据《惠州日报》入伙公告，拟证明其已于2015年9月16日通过公开报纸媒体公告的方式书面通知上诉人于2015年9月19日入伙。周云辉、杜芬对上述证据发表质证意见：该证据一审已经提交过。一审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否有逾期交房的违约行为。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的《合同补充协议》第五条约定：如买受人未按合同约定支付房价款或按揭贷款未支付至指定的监控账号，则出卖人可据实予以延期交付。本案中，上诉人于2016年7月1日付清房款，在此之前，被上诉人未交楼并未违反合同约定，被上诉人在收到购房款后于2016年8月6日通过EMS快递通知上诉人收楼，已在合理期限内履行合同约定的通知收楼义务。涉案房屋已于2014年12月10日竣工验收合格并于2014年12月15日至博罗县住房和城乡规划建设局进行备案，房屋已经具备合同约定的交付条件。上诉人称因佳兆业“锁盘”查封问题导致其不能办理银行按揭，经查，上诉人一审提交的关于佳兆业的新闻，并不能体现与本案的直接关联性，本院不予采纳。因此，被上诉人并不存在逾期交房的违约行为。综上所述，上诉人周云辉、杜芬的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7686元，由上诉人周云辉、杜芬负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  于海砚审判员  胡 江二〇一八年十一月二十二日法官助理周莎书记员黄慧