甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘06民终1119号 上诉人（原审被告）：甘肃中农金物业管理有限公司，住所地甘肃省武威市天祝县华藏寺镇天堂路**。 法定代表人：夏腊放，该公司总经理。 委托诉讼代理人：骆世奇，甘肃靖申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：亢玮，甘肃靖申律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：任国荣,男，1951年1月30日出生，住甘肃省天祝县。 原审被告：北京中农金房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳园小区******。 法定代表人：邓雪红，该公司总经理。 上诉人甘肃中农金物业管理有限公司（以下简称中农金物业公司）因与被上诉人任国荣、原审被告北京中农金房地产开发有限公司（以下简称中农金房地产公司）不当得利纠纷一案，不服甘肃省天祝县人民法院（2018）甘0623民初1328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中农金物业公司的委托诉讼代理人骆世奇、亢玮、被上诉人任国荣到庭参加诉讼，原审被告中农金房地产公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 中农金物业公司上诉请求：请求撤销甘肃省天祝藏族自治县人民法院（2018）甘0623民初1328号民事判决第二项，驳回任国荣对中农金物业公司的诉讼请求。事实及理由：一、楼宇电梯、照明属业主共同所有使用，根据物业管理协议，任国荣应当交纳。二、装修垃圾清运费是物业统一清运，任国荣应当按协议交纳。三、装修押金是根据《甘肃省物业服务实施管理办法》第37条规定收取，业主不存在改变房屋主体设计的情形，装修完毕经物业公司验收合格退还业主。任国荣装修后未经物业公司验收，不能退还装修押金。 任国荣辩称，一审认定事实清楚，证据充分，中农金物业公司上诉请求不能成立，请求维持原判。 任国荣向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令中农金房地产公司返还任国荣如下款项：初装费830元、阳台地暖铺设费用300元，并要求承担自2015年6月1日至今的利息1220.4元，共计2350.4元；2.请求人民法院依法判令中农金物业公司立即返还任国荣如下款项：电梯使用费300元、装修押金2000元、公共照明费54元、装修清运费360元，合计2714元，并要求承担2015年6月1日至今利息2931.12元，共计5645.12元；3.本案一切诉讼费用由中农金房地产公司和中农金物业公司承担。 一审法院认定的事实：2013年10月15日，任国荣与中农金房地产公司签订商品房买卖合同，双方约定任国荣购买中农金房地产公司开发的的位××县号房屋一套。2015年5月31日任国荣向中农金物业公司交纳了公共照明费54元、装修押金2000元、电梯使用费300元、装修清运费360元，向中农金房地产公司交纳了初装费830元（包括智能电表300元，智能水表230元，楼宇对讲系统300元）。同日，任国荣与中农金物业公司签订物业管理服务协议，并签收业主验房书、天龙国际交房通知书、消防安全责任书、商品房收房确认单、天龙国际公寓小区物业入住收费明细表，任国荣交纳上述费用后，中农金房地产开发公司向任国荣交付了该房屋钥匙。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、中农金房地产公司是否系本案适格的被告；二、中农金房地产公司和中农金物业公司向任国荣收取的费用是否合理、合法；任国荣的各项诉讼请求应否得到支持。针对上述焦点问题分析如下：本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，经过庭审，本案实际系任国荣向中农金房地产公司和中农金物业公司所交纳的费用是否属重复收费或不合理收费所产生的争议，故根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》关于："当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由"之规定，本案案由变更为不当得利纠纷。一、中农金房地产公司是否系本案适格的被告。任国荣提供的收据显示，本案所涉及的初装费收款单位系中农金房地产公司天祝分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款"分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担"之规定，中农金房地产公司应当承担对其分支机构在从事民事活动中产生的民事责任，且本案实际系双方在履行商品房买卖合同过程中产生的纠纷，故中农金房地产公司是本案适格的被告。二、中农金房地产公司和中农金物业公司向任国荣收取的费用是否合理、合法；任国荣各项诉讼请求应否得到支持。（一）中农金房地产公司关于初装费的收取是否合理合法。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，中农金房地产公司作为出卖人承诺"与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房时水、电、暖三通"，该合同系中农金房地产公司提供的格式合同，合同中亦未对"水、电、暖三通"词条的理解作出解释和约定，在实际生活中，对城镇居民用水、用电均采取计量收费，安装用户计量装置水表、电表是供水、供电部门的通行做法，若居民未安装水表、电表就不能正常使用水、电，即若无水、电表就无法做到通水、通电；且根据《中华人民共和国合同法》第四十一条"对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款"之规定，双方对该词条的理解存在争议，应当作出不利于被告的解释：即合同中约定的"水、电、暖三通"应当包括配备水表、电表；故电表、水表按合同约定应当由中农金房地产公司提供，该公司就此向任国荣收取费用明显违反合同约定；其次，根据《商品房买卖合同》第十三条"出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准"及合同附件三装饰、设备标准第10项其他：电子门禁的约定，双方明确约定电子门禁系房屋应当配备的设备，中农金房地产公司虽抗辩将电子门禁升级为楼宇可视对讲系统是经双方达成口头协议后的结果，但因任国荣不予认可，中农金房地产公司亦未能就此提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，且根据中农金房地产公司提供的业主验房书可以证明，在其向任国荣交付房屋时楼宇对讲系统已经安装完毕并随同房屋一并交付，并不存在双方协商将电子门禁升级为楼宇可视对讲系统的情形，而楼宇可视对讲系统本身就是电子门禁系统的一种，故认定双方在合同附件三第10项约定的电子门禁系统即为楼宇可视对讲系统，该系统按照合同约定属于房屋配套设施，中农金房地产公司就此另行收取费用的行为违反合同约定。第三，电表、水表与业主的生活息息相关，系商品住房必须具有的配套设施，楼宇对讲系统系双方合同约定的房屋配套设施，根据《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》第八条"对与商品住房有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住房成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取"之规定，任国荣在足额交纳房款后，中农金房地产公司就水表、电表、楼宇对讲系统另行收费的行为明显违反法律禁止性规定，应当将该费用退还任国荣。（二）物业公司对电梯使用费、装修清运费、公共照明费、装修押金的收取是否合理、合法。1.关于电梯使用费，根据《中华人民共和国物权法》第七十条："业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利"和《物业管理条例》第二十七条："业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分"之规定，楼宇内的电梯应当属业主共同所有并有权使用，任国荣亦系其购买房屋所在楼宇电梯的共同所有人，中农金物业公司收取电梯使用费无事实及法律依据，该费用应当退还任国荣。2.关于装修清运费和公共照明费，庭审中任国荣称其装修时的垃圾都是自己清理的，而中农金物业公司并未提供清理装修垃圾的相关证据。根据双方签订的《物业管理服务协议》约定任国荣交纳费用的项目包括水费、电费、物业费、采暖费，中农金物业公司的义务包括负责物业小区内公共部位房屋的维修、设施设备的维修维护与保养、治安管理、环境卫生、绿化、垃圾清运等工作，因任国荣已向中农金物业公司交纳了当年的物业管理费，装修清运费和公共照明费应包含在收取的物业服务费中，故中农金物业公司的该项收费无事实及法律依据，应当退还。3.关于装修押金，中农金房地产公司于2015年6月5日将任国荣购买的房屋交付，随后任国荣对该房屋进行了装修，现已居住3年之久，期间，任国荣每年向中农金物业公司交纳物业服务费，故中农金物业公司知道或应当知道任国荣已将其房屋装修完毕并居住使用。中农金物业公司未提供关于任国荣装修时改变房屋的主体设计或损害其他利益的相关证据，且双方并没有对装修押金进行约定，中农金物业公司应当向任国荣退还所收取的装修押金。现中农金物业公司已经不再对任国荣所在的小区进行物业管理，但并未将收取的装修押金退还任国荣，也未与现负责运营的物业管理企业进行交接，其继续占有该款项已构成不当得利，应当即时退还。4.关于任国荣主张的阳台地暖铺设费300元，因其未提供相应的证据证实中农金房地产公司已收取该费用，且该公司亦不予认可，故任国荣的该诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上，任国荣主张中农金房地产公司退还初装费830元、中农金物业公司退还电梯使用费300元、公共照明费54元、装修清运费360元、装修押金2000元，于法有据，予以支持。对于任国荣主张的阳台地暖铺设费300元，无事实及法律依据，不予支持。对于任国荣要求二公司按照年利率36%支付自2015年6月1日至今利息的诉讼请求，因双方并无明确约定，且任国荣亦未就此提供证据予以证明，不予支持。二公司虽抗辩"任国荣在物业入住收费明细表上签字确认，并认可收费项目"，但根据任国荣提交的收据所载明的时间和物业入住收费明细表、业主验房书签订时间相互印证，能够证明任国荣所陈述的"不交上述费用，被告不给钥匙"的情形确实存在，交房前任国荣在天龙国际公寓小区物业入住收费明细表上签字的行为并不能当然认定为其真实意思表示，亦不能成为二公司收取初装费的免责事由。故二公司的抗辩事由不能成立。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第七十四条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百一十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、北京中农金房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向任国荣退还其收取的初装费830元；二、甘肃中农金物业管理有限公司自本判决生效之日起五日内向任国荣退还其收取的电梯使用费300元、装修押金2000元、公共照明费54元、装修清运费360元；三、驳回任国荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由任国荣负担5元、北京中农金房地产开发有限公司负担5元、甘肃中农金物业管理有限公司负担15元。 二审期间，双方当事人没有提交证据。二审认定事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，1.关于中农金物业公司收取装修材料、货物电梯使用费和垃圾清运费是否合理的问题。业主正常入住后，其日常使用电梯的使用费、垃圾清运费包括在业主交纳的物业费中，但本案涉及的装修材料、货物电梯使用费和垃圾清运费是任国荣在装修期间交纳的费用，并非日常使用电梯和清运垃圾的费用，不包括在其交纳的物业费中，该部分费用的收取属于市场调节价格，物价部门没有统一标准，应由双方自行约定。因任国荣在入住时自愿交纳，可认定就上述费用的交纳双方已达成一致意见，一审判决中农金物业公司返还电梯使用费和装修垃圾清运费不当，应予以纠正；2.关于装修押金是否应退还的问题。因本案系任国荣提起的不当得利纠纷，审理中双方均认可装修押金在业主装修完毕后，若业主未随意改变房屋的主体设计或损害其他利益，该装修押金由中农金物业公司予以退还，即双方之间就押金的退还形成了合同关系，应该由双方另行通过合同纠纷解决；3.关于中农金物业公司收取54元公共照明费是否适当的问题。因《物业服务收费管理办法》第十一条规定"物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：...2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；...。"小区的公共照明设备的日常运行费用，已包括在业主交纳的物业费中，另行收取公共照明费显属不当，应予以退还。 综上，中农金物业公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持甘肃省天祝藏族自治县人民法院（2018）甘0623民初1328号民事判决第一项； 二、撤销甘肃省天祝藏族自治县人民法院（2018）甘0623民初1328号民事判决第二项； 三、甘肃中农金物业管理有限公司自本判决生效之日起五日内向任国荣退还其收取的公共照明费54元； 四、驳回任国荣的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由任国荣负担5元、北京中农金房地产开发有限公司负担5元、甘肃中农金物业管理有限公司负担15元。二审案件受理费50元，由任国荣负担35元、甘肃中农金物业管理有限公司负担15元。 本判决为终审判决。 审判长  沈忠清 审判员  张宗鹏 审判员  胡春芳 二〇一八年十一月九日 书记员  王雅彤