广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8612号上诉人（原审被告）：佛山市楼兰家居用品有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：吴宇风。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗灌荣，男，汉族，1958年9月2日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：金比楠，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜嘉琦，广东南天明律师事务所实习律师。原审被告：罗添森，男，汉族，1962年8月28日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：林国梁，广东金舵律师事务所律师。上诉人佛山市楼兰家居用品有限公司（以下简称楼兰公司）因与被上诉人罗灌荣、原审被告罗添森租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初3881号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人楼兰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.本案一、二审诉讼费用由罗灌荣负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。楼兰公司与罗添森签订的《租赁合同》合法有效，虽然罗添森将案涉物业土地使用权转让予罗灌荣，但根据买卖不破租赁原则，楼兰公司可继续履行《租赁合同》，无需向罗灌荣返还《租赁合同》项下租赁物。案涉合同即使无效，场地占用费收取标准不应按《租赁合同》约定租金认定，本案中由于罗添森将未合法报建租赁物出租予楼兰公司，对《租赁合同》无效具有过错，因此场地占用费标准应按双方过错比例承担，不应只按《租赁合同》约定标准认定。被上诉人罗灌荣答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回楼兰公司的上诉请求。一、罗灌荣已依法取得上述租赁厂房所涉土地的国有建设用地使用权证（证号为粤（2017）佛南不动产权第0399503号），为案涉土地使用权人。楼兰公司与罗添森于2016年10月12日签订的《租赁合同》，约定由楼兰公司承租罗灌荣及刘允强名下位于佛山市南海区狮山小塘新境工业区的物业用作仓库，租赁期为10年。2017年11月17日，罗灌荣分别与罗添森、刘允强签订《土地使用权转让合同》，受让上述《租赁合同》所涉土地的国有建设用地使用权，现已依法取得上述租赁厂房所涉土地的国有建设用地使用权证，为案涉土地使用权人。二、罗添森与楼兰公司之间不存在合法有效租赁合同关系，本案不适用“买卖不破租赁”原则。罗灌荣已取得该土地使用权，楼兰公司无权占有、使用涉案土地及厂房。且楼兰公司提起本案上诉是拖延时间，请求二审法院尽快做出公正裁判，维护罗灌荣合法权益。首先，罗添森租赁给楼兰公司厂房并未依法取得建设工程规划许可证，亦未依法报建，根据相关法律规定，该《租赁合同》无效，罗添森与楼兰公司之间不存在房屋租赁关系，不适用“买卖不破租赁”原则；其次，罗添森租赁给楼兰公司厂房并未依法取得建设工程规划许可证，亦未依法报建，属违法建筑；最后，既然本案不适用“买卖不破租赁”原则，且罗灌荣已取得该土地使用权，楼兰公司无权占有、使用涉案土地及厂房，应按《租赁合同》约定的租金标准从2017年11月25日至2018年11月24日每月29715元、从2018年11月25日至2019年11月24日止每月31186.6元向罗灌荣支付厂房占有使用费以及实际使用的水电费、管理费，计算至实际返还土地及厂房之日。原审被告罗添森述称，《租赁合同》是楼兰公司与罗添森在自愿的基础上协商一致签订，合同约定的租金标准未超出市场价范围，楼兰公司使用场地应按市场标准支付租金。合同效力问题应由法律界定，罗添森将案涉物业出租予楼兰公司时，楼兰公司对物业状况是明知的，不应将责任推给罗添森。罗灌荣向一审法院提出诉讼请求：1.确认楼兰公司与罗添森于2016年10月12日签订的《租赁合同》无效；2.楼兰公司向罗灌荣返还《租赁合同》所涉土地及厂房；3.楼兰公司向罗灌荣支付自2018年3月16日起至实际返还土地之日止的占有使用费（按《租赁合同》约定的租金标准计算）；4.楼兰公司向罗灌荣支付自2018年2月16日起至实际返还土地及厂房之日止的水电费、管理费（按《租赁合同》约定标准计算）；5.楼兰公司承担案件的诉讼费。一审法院查明：2016年10月12日，罗添森（甲方）与楼兰公司（乙方）签订《租赁合同》约定甲方将位于佛山市南海区狮山小塘新境工业区5660平方米物业出租给乙方；租赁期限从2016年11月25日起至2026年11月24日止；其中从2017年11月25日至2018年11月24日止租金为5.25元/平方米/月，从2018年11月25日至2019年11月24日止租金为5.51元/平方米/月；乙方应在每月15号之前以银行转帐的方式汇至甲方指定账户（甲方帐户名：谭柳梅）当月租金及上个月水电费等费用；等等。2017年11月17日，罗添森、谭柳改（甲方）与罗灌荣（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定甲方将涉讼土地使用权转让予乙方。2017年11月21日，双方签订《土地交接确认书》。涉讼土地使用权已变更权属登记至罗灌荣名下。截止至2018年4月12日，楼兰公司按月向约定账户存入租金。罗添森已将相应的款项转交予罗灌荣。罗灌荣、楼兰公司确认本案及（2018）粤0605民初3884号案未付电费9735元、水费812元。一审法院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。历史原因沿用等并不是判断建筑物合法性的依据，涉讼建筑物并无任何规划、报建、验收备案、确权登记资料，租赁物不具备交付使用的条件，罗添森与楼兰公司签订的《租赁合同》依法无效。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿原则进行处理。涉讼土地使用权已变更登记至罗灌荣名下，罗灌荣请求楼兰公司返还租赁物的主张法院予以支持。合同约定每月15日前支付当月租金，楼兰公司认为2018年4月支付的是2018年5月租金（使用费）的主张法院不予采纳，楼兰公司应从2018年4月25日起至返还之日止参照约定标准（从2017年11月25日至2018年11月24日止每月29715元、从2018年11月25日至2019年11月24日止每月31186.6元）计付使用费予罗灌荣。两案涉及的水电费用无法分别区分，故在本案中一并进行处理，楼兰公司应支付电费9735元、水费812元予罗灌荣。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、确认罗添森与楼兰公司于2016年10月12日签订的《租赁合同》无效；二、楼兰公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还上列第一项合同项下租赁物予罗灌荣；三、楼兰公司应于判决发生法律效力之日起十日支付从2018年4月25日起至上列第二项履行之日止按从2017年11月25日至2018年11月24日止每月29715元、从2018年11月25日至2019年11月24日止每月31186.6元标准计算使用费予罗灌荣；四、楼兰公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付电费9735元、水费812元予罗灌荣；五、驳回罗灌荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取18690.49元，由罗灌荣负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，罗灌荣于二审期间向本院提交了《情况说明》一份，陈述：罗灌荣经与罗添森沟通，得知楼兰公司已向罗添森支付2018年4月至2018年6月的占有使用费，但自2018年7月开始一直未向罗添森支付任何费用。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》是否有效；2.楼兰公司应按何标准支付占有使用费。本案中，根据《租赁合同》的约定可知，案涉租赁标的不限于土地，亦包括上盖建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉建筑物并无任何规划、报建、验收备案、确权登记资料，根据上述规定，罗添森与楼兰公司签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”现案涉租赁物已由罗灌荣合法受让，楼兰公司依法应向罗灌荣返还案涉租赁物并支付相应的占有使用费。楼兰公司上诉主张《租赁合同》有效于法无据，本院依法不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。”一审法院判令楼兰公司按照《租赁合同》约定的租金标准向罗灌荣支付占有使用费并无不当。罗灌荣于二审期间向本院提交了《情况说明》，陈述楼兰公司已支付至2018年6月之前的占有使用费，则楼兰公司按《租赁合同》约定的标准应向罗灌荣支付2018年7月至实际返还之日止的占有使用费。综上所述，由于二审期间出现了新的事实，故本院对一审判决依法予以变更，但一审判决不属于错误判决。楼兰公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初3881号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初3881号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初3881号民事判决第三项为：佛山市楼兰家居用品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日支付从2018年6月25日起至上列第二项履行之日止按从2017年11月25日至2018年11月24日止每月29715元、从2018年11月25日至2019年11月24日止每月31186.6元标准计算使用费予罗灌荣；四、驳回罗灌荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费37380.98元，由上诉人佛山市楼兰家居用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十一月二十八日法官助理赵超琳书记员冯隽尧