河北省邯郸市复兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0404民初683号原告：郑德磊，男，汉族，1990年3月5日生，现住邯郸市大名县，委托诉讼代理人：李巍，河北浩博律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊阳阳，女，汉族，1989年8月11日出生，现住邯郸市，系原告妻子。被告：邯郸市嘉德利房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市复兴区铁西北大街**四季花城。法定代表人：蔡有荣，该公司经理。委托诉讼代理人：刘静，河北紫微星律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佩佩，该公司员工。原告郑德磊与被告邯郸市嘉德利房地产开发有限公司（以下简称嘉德利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告郑德磊及其委托诉讼代理人李巍、熊阳阳，被告嘉德利公司委托诉讼代理人刘静、郑佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑德磊向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付给原告逾期交房违约金41053.74元（暂时计算到2018年2月1日，以后的逾期交房违约金被告依法承担，按照日万分之二计算到被告符合交房条件并实际交付时止）；2、依法判决被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：原告与被告签订NO00134556号商品房买卖合同。合同约定被告应当在2017年1月31日前交付该商品房，但是被告没有按照约定交付房屋、经协商无法达成一致意见，故诉至贵院。综上，为了依法维护原告的合法权益不受侵犯。根据有关法律规定。请支持原告的诉讼请求。原告郑德磊为证实其主张，提交如下证据：证据一、原告身份证复印件一份、被告工商登记信息，证明：原被告主体身份。证据二、商品房买卖合同，证明：1、根据第九条、十条、十一条，约定了房屋交付的条件、交付时间，如无法满足约定条件，买受人有权拒收，出卖人根据第十二条约定承担违约责任；2、合同第八条、十二条约定了买方和卖方违约时承担违约金的标准，结合本案实际情况和被告至今未交房，给原告造成的实际损失，根据公平原则，原告要求按总房款的日万分之二的标准主张违约金合法有据；3、附件十一第二条约定，遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起按照合同联系方式十五日内告知买受人，但被告未告知原告，不能免除违约责任，不能免除其因延期应当承担的责任。证据三、购房款发票1份、中国银行个人一手住房贷款合同一份、证明：1、原告依约履行了支付全部房款的义务；2、被告已经接受全部购房款；3、商品房买卖合同附件4约定买受人应在可以办理按揭贷款之日起7日内办理完毕，无其他证据证明可以办理按揭贷款之日的具体日期。证据四、《关于不同意支付违约金及不同意解除合同及所有文件的函》1份，证明：1、原告就被告的通知进行了回复；2、原告在整个支付首付款和办理贷款的整个过程中无违约行为，不符合解除合同的条件。证据五、2018年7月22日16点51分付金生（130××××****）与被告售楼部工作人员（03107031714）电话录音一份，证明：所有和贷款有关的事项由开发商统一办理，具体的办理环节、时间等，均由开发商把控，原告只负责提供办理贷款的各项手续，被告无任何证据证明原告没有按其要求提供各项手续。证据六、2018年9月5日11时32分牛建强与被告销售人员电话通话录音一份，证明认购协议书第二条第二款约定原告需在被告通知后十日内办理贷款手续，原告均是根据被告的要求和安排办理贷款事宜，提供相关资料，在被告无任何证据证明其通知原告的具体时间，也无证据证明原告有迟延向被告提供资料的情况，原告无逾期支付房款的行为；证据七、被告网页宣传截屏一份，证明2015年6月26日，案涉房产已经封顶，主体完工，而被告提交的政府文件是在2016年6月26日之后发布，这些政府文件要求停工的具体工作是和主体工程相关，所以，政府文件无论从要求停工的时间上还是从要求停工的具体项目上均达不到被告的证明目的。被告嘉德利公司辩称：1、原告要求被告按照日万分之二向其支付违约金不符合合同约定。根据双方签订的商品房买卖合同第十二条约定“逾期超过180天，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”，原告要求于法无据。2、我方延期原因为政府发文停工，根据商品房买卖合同附件十一补充协议第2条：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任，其中6条：在施工过程中遇到因政府政策、行政行为及项目各种竣工验收工作等原因导致的延期，包括但不限于政府会议召开、举行重大活动、政府强制停工等。因此，我方应政府要求停工的天数应按照该约定据实予以延期，并不承担违约责任。3、对方存在逾期缴纳房款的事实，自签订商品房买卖合同2015年11月3日起7日内办理完贷款，但贷款到账时间为2016年1月5日，逾期63天。根据商品房买卖合同附件11补充协议第2条：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。其中第2条：买受人收到出卖人交房通知时，未付清合同总价款、违约金、房屋面积补差款及其他约定费用的（住房专项维修基金）根据住房专项维修基金通知，对方在办理入住手续前应缴纳住房专项维修基金。因此，除政府发文逾期天数应免责外，我方应根据对方的违约天数据实予以延期，并要求郑德磊承担逾期交款的违约责任。被告嘉德利公司为证实其主张，提交如下证据：证据一、被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明：被告主体身份。证据二、香榭花都（铂尔缦国际公馆）认购协议书1份、《商品房买卖合同》1份，证明：原告从被告处买本案讼争房屋的事实（认购协议书签订时间：2015年9月13日，买卖合同签订时间：2015年11月3日，郑德磊办理贷款到账时间：2016年1月5日，违约天数为63天）。证据三、行政机关发布重污染天气应急响应的紧急通知44份（27页-95页），证明被告延期交房的原因为：政府发文停工、第三方因政府发文造成无法供货及施工。其中：原告因政府发文停工的时间为303天。证据四、住房专项维修基金的通知，证明按照该文件的规定，原告应在交纳维修基金后才能办理交房手续。证据五、工期顺延联系单2份、关于因环保检查导致总工期延长的免责报告1份。证据六、关于香榭花都项目延期工期的免责申请1份、施工合同1份。证据七、因不可抗力引起的工期延误沟通函1份、《门窗加工、安装合同》1份。证据五、六、七证明目的：因政府频繁发文44次，要求本案项目的承建商中建公司、武安二建公司施工企业停止施工，造成下游的加气块、玻璃、排水管等企业无法生产，工期不能正常安排，施工节奏被打乱，工人频繁更换，直接导致工期延误，根据补充协议十一第二条第六项约定，政府停工造成的延期我方不承担责任，原告称遭遇不可抗力须告知，而我方引用2.6条政府行为造成的延期，与不可抗力无关，也无须告知。证据八：《关于逾期付款支付违约金通知函》及快递单，证明：被告因原告的逾期付款行为，向原告送达了本通知，原告在约定的期限内没有向被告支付逾期付款违约金。证据九、《解除合同通知书》及快递单，证明：因原告未按照合同约定办理贷款及拒不支付逾期付款违约金的行为，被告向原告送达了《解除合同通知书》。原告称嘉德利不符合缴纳维修基金的条件不符合客观事实，因为另案原告李书燕、赵利华已缴纳维修基金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告嘉德利公司对原告郑德磊提交的证据质证意见为：证据一无异议。证据二真实性无异议，证明目的有异议：1、该证据恰恰证明郑德磊违约付款的事实，其签订商品房买卖合同的时间为2015年9月13日，而签订商业贷款合同的时间为2016年1月5日，相差63天，远远高于合同约定7天的要求，因此，原告称郑德磊没有任何过错，不符合合同约定；2、对方向我方主张逾期交房的违约责任，而我方逾期的原因是政府行为导致的停工，根据补充协议十一第二条第六项约定，政府停工造成的延期我方不承担责任，原告称遭遇不可抗力须告知，而我方引用2.6条政府行为造成的延期，与不可抗力无关，也无须告知。证据三真实性无异议，证明目的有异议：该证据恰恰证明商业贷款到账的时间为2016年1月5日，郑德磊没有在合同约定的时间内办理完毕贷款手续，并将贷款划入我方账户，逾期长达63天，应按照合同第八条约定，我方可解除合同，并按照累计应付款2％向我方支付违约金，即金额为11247.6元。对不动产发票：根据银行要求，办理贷款面签手续提供认购协议和收据即可，并不需要正式发票，因此，我方开具发票的时间不影响原告办理贷款，不能作为对方办理贷款及逾期天数的起算时间。且原告未提供办理贷款需要正式发票的证据。证据四真实性无异议，证明目的有异议：该函恰恰证明了郑德磊收到了被告向其下达了逾期交款通知书及解除合同通知书，其未按照通知要求支付逾期交款违约金的责任，被告依法和依照合同第八条第二项约定解除商品房买卖合同。证据五真实性有异议：1、该录音无法核实当事人具体身份；2、该证据反而印证了一个事实，即：办理贷款首先应由购房人提供贷款资料，所以，证实办理贷款的义务为业主，开发商仅为协助，是否能够贷款办下来，完全取决于业主所提供的资料。并且是否支付违约金，要看双方签订的商品房买卖合同，售楼人员无权作出答复。证据六真实性有异议，该证据无法核实当时双方当事人身份，该证据从内容中印证了办理按揭贷款，应由购房人将贷款所需资料提交嘉德利公司，原告未举证证明提交嘉德利公司的具体时间，并且贷款到账时间显示原告已违约169天。证据七宣传册上认定的售房时间无异议，即使存在主体封顶，但房屋的后续如抹灰、玻璃安装等仍需进行，因此政府发文停工的天数应作为被告的免责天数。原告郑德磊对被告嘉德利公司提交的证据质证意见为：证据一无异议。证据二中认购协议书真实性无异议。《商品房买卖合同》证明目的不认可，结合郑德磊提交的所有证据反而证明了郑德磊依约支付购房款，无任何违约行为。郑德磊只负责提供贷款有关资料，办理贷款的责任在被告，原告已经及时提供了有关贷款资料，并且被告也没有证据证明要求原告提供有关资料。证据三被告提交的所有证据均不是原件，对真实性有异议，根据双方签订的买卖合同附件十一第二条第一项约定，被告未向买受人告知，其不符合合同约定的履行条件。这些文件内容均未具体涉及到要求案涉房产停工，所以不具备关联性。所有文件均未要求全面停工，有的是要求土石方停工，允许室内作业，或只是限制在某一天的特定时间点，还有的是被告自身管理不严造成的停工整改，不能作为抗辩顺延停工的理由，另外一部分是在合同约定的2017年1月31日交房时间之后才发布的文件，这些文件中载明的停工时间均不是被告所称的本案中的不可抗力所致，至今房产也不符合双方约定的即法定的交房时间，也没有有效的证据证明房产符合交付条件的时间节点。综上，证据3中的所有证据达不到被告的证明目的。没有针对香榭花都要求停工的专项通知，也没有针对某项目、某工程或施工负责人的通知，还应当出示因停工基础的工人考勤表、施工负责人的停工证明，以及停止施工期间的用水用电票据。2015年底，被告主体工程已经封顶，不存在污染环境的工程，即使政府发文停工也不具备关联性。证据四真实性有异议，且不具备关联性，该文件不是在约定的交房时间2017年1月30日前发布，该通知中明确开发建设单位应在交房前通知交存人持住宅专项维修资金交存核对单到开户银行缴纳维修资金，现无证据证明嘉德利公司尽到了通知义务。同时，房产至今不符合交房条件，是因嘉德利公司的原因导致至今不符合缴纳维修资金的条件，而不是被告所称的原告主观上不缴纳维修资金。证据五、证据六、证据七同证据三质证意见，这几组证据均是与嘉德利公司合作施工单位单方制作盖章的文件，不符合双方在合同中约定的能够作为嘉德利公司不承担逾期交房违约责任的对抗辩的证据材料。武安二建免责报告是关于7号楼和8号楼，与郑德磊购买的6号楼无关。关于亦翔工程有限公司2017年11月17日的免责申请，是关于嘉德利公司以及工程施工单位间的施工合同关系，不能作为对抗本案中商品房买卖合同关系中逾期交房的理由。对其真实性也有异议，材料缺少法定代表人的签章或签字。其他同证据三质证意见。证据八、证据九两份通知函不具备合法性，其中逾期付款违约金的通知中载明应当在2015年10月13日前交齐所有首付款，并办按揭手续，毫无依据，《商品房买卖合同》在2015年11月3日才签订，没有签订商品房买卖合同，无法办理贷款手续，且合同约定的支付首付款的时间为2015年10月28日，原告无违约行为，不应支付违约金，更不符合解除合同的条件。解除合同通知书生效的前提是郑德磊有违约行为且嘉德利公司在法定的解除期间发出解除通知，本案中原告既无违约行为，嘉德利公司也未在法定解除期间行使解除权，所以该解除合同通知书不具备法律效力，因为嘉德利公司提交的《住宅专项维修资金的通知》明确载明开发建设单位在交房前通知交存人持住宅专项维修资金交存核定单到开户银行缴纳维修资金，现在既无证据证明房产符合交房条件，也无证据证明嘉德利公司尽到通知的义务，所以，不符缴纳维修资金的原因是嘉德利公司导致。为查明案件事实，本院依法调取了邯郸市2015年至2017年重污染天气应急响应统计表、2015-2017年应急减排措施统计表各一份、邯郸市个人住房公积金贷款所需资料一份、中国银行股份有限公司河北省分行个人一手住房贷款业务实施细则一份。以上证据均经双方当事人当庭质证。经审理查明，本院认定事实如下：郑德磊与嘉德利公司于2015年11月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号NO00134556），双方约定郑德磊购买位于复兴区××大街××楼××单元××商品房××套，预测面积为109.2平方米，单价为5150元/㎡，总价为562380元。买受人郑德磊于2015年10月28日前支付首期房价款232380元，余款应在可以办理按揭贷款之日起7日内办理完毕按揭贷款手续。出卖人应当于2017年1月31日前向买受人交付该商品房。出卖人未按期交付该商品房的，逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.485%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金。买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付预期应付款万分之0.5的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付预期应付款万分之2的违约金。郑德磊依照合同约定按时交纳的首期房价款232380元，郑德磊与中国银行股份有限公司邯郸分行签订《个人一手住房贷款合同》，于2016年1月5日将贷款330000元转入嘉德利公司账户。邯郸市重污染天气指挥部等机关因重污染天气原因责令城区内房屋建筑工地施工，结合本案郑德磊与嘉德利公司签订《商品房买卖合同》时间为2015年11月3日，自2015年11月3日起至2018年2月1日止，禁止施工的天数为254天。至本案开庭审理时，嘉德利公司未将该商品房交付郑德磊。以上事实有原、被告提交的证据及当庭陈述在案为证。本院认为，郑德磊与嘉德利公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。根据原告的起诉及被告的答辩，本案争议的焦点为：一、被告是否存在延期交房的情形及具体违约天数。双方当事人在《商品房买卖合同》约定商品房交付的时间为2017年1月31日前，至本案开庭审理时，嘉德利公司未将该商品房交付郑德磊。被告嘉德利公司存在延期交房的情形，自2017年1月31日起至2018年2月1日，被告嘉德利公司迟延交房366天。双方当事人在《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期，不承担违约责任：…6、在施工中遇到因政府政策、行政行为及项目各项竣工验收工作等原因导致的延期，包括但不限于政府会议召开、举办重大活动、政府强令停工等；…。”邯郸市重污染天气指挥部等机关因重污染天气原因责令禁止城区内房屋建筑工地施工，结合本案郑德磊与嘉德利公司签订《商品房买卖合同》时间为2015年11月3日，自2015年11月3日起至2018年2月1日止，禁止施工的天数为254天。扣除政府发文停工天数，被告嘉德利公司迟延交房112天。二、原告是否存在逾期付款情形及具体违约天数。双方当事人在《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第1.1条约定“买受人应在可以办理按揭贷款之日起7日内办理完毕按揭贷款手续…。”双方于2015年11月3日签订《商品房买卖合同》，根据双方合同约定及中国银行股份有限公司河北省分行个人一手住房贷款业务实施细则规定，郑德磊应在签订《商品房买卖合同》后7日内即2015年11月10日前办理完毕贷款手续并将贷款划入出卖人账户。郑德磊的贷款330000元于2016年1月5日转入嘉德利公司账户，违约55天。按照双方当事人在《商品房买卖合同》附件11补充协议第2条“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。第2.2条买受人收到出卖人交房通知时，未付清合同总价款、违约金、房屋面积补差款及其他约定费用的”约定，被告嘉德利公司可延期55天向原告郑德磊交付房屋。郑德磊称，买受人只是提供贷款资料，贷款的责任在于出卖人，造成贷款延期的责任在于被告嘉德利公司的主张，因其提交的证据不足以支持该观点，对该意见本院不予采纳。三、商品房买卖合同附件效力。双方当事人在《商品房买卖合同》第二十九条约定“…本合同及附件共39页…合同附件与本合同具有同等的法律效力”《商品房买卖合同》主文共计27页，该合同有十一个附件，《商品房买卖合同》主文及附件每页中均显示总页码、页码及二维条形码，原、被告提交的合同附件内容一致。本院认为《商品房买卖合同》的附件具有法律效力。综上，按照双方当事人在《商品房买卖合同》约定，被告嘉德利公司应支付原告郑德磊违约金为562380元×（112天－55天）×0.00005＝1602.78元。原告郑德磊主张逾期交房违约金应按逾期付款违约金计算标准日万分之2计算，本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中对逾期交房及逾期付款违约金计算标准有明确的约定，约定内容符合法律规定，对原告郑德磊的该主张，本院不予支持。原告郑德磊主张的2018年2月1日至符合交房条件并实际交付时止的逾期交房违约金，因截止本案庭审时，该商品房尚不具备合同约定的交付条件，待商品房实际交付后再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邯郸市嘉德利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郑德磊逾期交房违约金1602.78元。二、驳回原告郑德磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826元，由被告邯郸市嘉德利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长 陈 瑞人民陪审员 张 磊人民陪审员 李燕然二〇一八年十一月三十日书 记 员 申 斌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。