安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖12民终3483号 上诉人（一审原告）：王保明，男，1970年12月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 上诉人（一审原告）：任常珍，女，1945年10月11日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 上述两位上诉人共同委托诉讼代理人：赵群，安徽恒言律师事务所律师。 上诉人(一审被告)：阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**北京东路南侧中铁一局综合楼******，统一社会信用代码91341200566369966C（1-1）。 法定代表人：邱福生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆登，该公司员工。 委托诉讼代理人：孔令豪，该公司员工。 上诉人王保明、任常珍与上诉人阜阳源一置业有限公司（以下简称源一置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院作出的（2018）皖1203民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王保明、任常珍上诉请求：撤销原判，改判源一置业公司支付王保明、任常珍逾期交房违约金28275.2元。事实和理由：涉案房屋未经相关行政机关验收合格，且源一置业公司对三至五层楼房进行了改造，不符合交付条件，源一置业公司应当继续承担违约责任。一审判决违约金截止日为2017年11月7日错误。 源一置业公司辩称：三至五层楼房是按照政府规划要求施工的。 源一置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判源一置业公司支付王保明、任常珍逾期交房违约金5564.8元。事实和理由：涉案房屋于2017年8月11日之前竣工验收合格，符合合同约定的交付条件，且源一置业公司已于2017年8月11日通知王保明、任常珍办理交房手续，王保明、任常珍收到交房通知后，迟迟未办理交接手续，源一置业公司履行了合同约定的义务，一审判决对逾期交房违约金的计算错误。 王保明、任常珍辩称：涉案房屋未经验收合格，不符合交付条件。 王保明、任常珍向一审法院提出诉讼请求：判令源一置业公司支付其逾期交房违约金28275.2元（自2017年8月21日至2018年2月25日）。 一审法院经审理查明：2016年7月7日，王保明、任常珍与源一置业公司签订《阜阳市商品房买卖合同》，约定王保明、任常珍购买源一置业公司开发的阜阳食品大商城一期10号商业楼111室，总金额为752000元。2016年12月31日前出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的本期消防设施在交付时按设计要求达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人及时整改，达到约定标准，出卖人整改日期最多不超过60日，超过60日按逾期交房处理。合同签订后，王保明、任常珍支付了房款，源一置业公司于2017年10月1日将房屋交付给王保明、任常珍使用。 另查明：王保明、任常珍曾于2017年7月14日提起诉讼，经阜阳市颍东区人民法院（2017）皖1203民初1809号民事判决，源一置业公司向王保明、任常珍支付至2017年8月21日的逾期交房违约金。 阜阳食品大商城一期工程于2016年9月19日环保验收合格，源一置业公司、河南宏业建设管理股份有限公司、安徽万达建设工程有限公司、上海东方建筑设计研究院有限公司于2017年5月20日出具《工程竣工验收报告》，阜阳市公安消防支队于2017年9月27日出具《建设工程消防验收意见书》，阜阳市城乡规划局于2017年11月7日出具《建设工程规划核实合格证》。 一审法院认为，王保明、任常珍与源一置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。王保明、任常珍依约向源一置业公司支付了购房款，源一置业公司应当按照约定的时间向王保明、任常珍交付房屋。双方在合同中约定该商品房的交付条件为经验收合格。双方对诉争房屋是否符合合同及法律规定的经验收合格条件存有争议。本案中，涉案工程质量已经竣工验收合格，规划、公安消防、环保也均已出具了相应认可意见书，说明源一置业公司至2017年11月7日阜阳市城乡规划局出具《建设工程规划核实合格证》时已经具备了交房的基本条件，故源一置业公司交房时间应界定在阜阳市城乡规划局出具《建设工程规划核实合格证》的时间较为适宜，此时应视为源一置业公司已具备了交房条件，源一置业公司在上述之日前以手机短信形式通知王保明、任常珍办理交接手续，但因交房条件尚未成就，且通知方式亦不符合双方约定的书面形式，故对源一置业公司已通知王保明、任常珍交房的抗辩主张不予采纳。虽然王保明、任常珍已于2017年10月1日接收房屋，但是因该时间上述房屋尚不具备交付条件，因此，源一置业公司逾期交房违约金应自2017年8月22日起计算至具备交房条件止即2017年11月7日，以双方约定的每日万分之二，基数以王保明、任常珍已付购房款752000元计算，违约金数额应为11731.2元（752000元×0.0002×78天），对于王保明、任常珍主张的超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、阜阳源一置业有限公司于判决生效后十日内支付王保明、任常珍自2017年8月22日起至2017年11月7日止期间逾期交房违约金11731.2元；二、驳回王保明、任常珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，由王保明、任常珍负担412元，阜阳源一置业有限公司负担94元。 二审中，当事人未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：根据“谁主张谁举证”原则，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。涉案工程质量至2017年11月7日时已经建设、施工、监理、设计、勘察、公安消防、环保、规划验收合格，具备了交房的基本条件，王保明、任常珍主张源一置业公司对部分楼房进行了改造，未提供证据予以证明，且涉案房屋上述验收合格证并未被撤销，验收合格证依然有效。王保明、任常珍提供的证据不能证明其上诉主张，应承担对其不利的法律后果。双方签订的《商品房买卖合同》虽约定交房条件为“该商品房经验收合格”，涉案房屋经过建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收时，公安消防、环保、规划等专门管理部门尚未就此出具认可性意见，不应认定房屋已经验收合格。至2017年11月7日，涉案房屋陆续完成公安消防、环保、规划等专门管理部门审核，应视为房屋验收合格，符合交付条件。源一置业公司主张房屋经五大责任主体验收，即符合合同约定交付条件的上诉理由不能成立，不予支持。源一置业公司虽主张其于2017年8月11日即通知交房，但当时该房屋不符合交付条件，一审判决对本案逾期交房违约金的计算并无不当。王保明、任常珍、源一置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费599元，由王保明、任常珍负担506元，阜阳源一置业有限公司负担93元。 本判决为终审判决。 审判长  马杰 审判员  刘伟 审判员  马林 二〇一八年十一月二十六日 法官助理李婉璐 书记员董璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。