江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1002民初3095号原告:江苏扬州农村商业银行股份有限公司杭集支行，住所地在扬州市杭集镇曙光路**。主要负责人：常青，该行行长。委托诉讼代理人：潘家峰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝明，江苏扬州农村商业银行股份有限公司员工。被告：扬州淮左名都大酒店有限公司，，住所地在扬州市邗江中路**法定代表人：韦来兵，该公司总经理。被告：韦来兵，男，1976年8月16日生，汉族，住扬州市广陵区。被告：史同梅，女，1978年2月2日生，汉族，住扬州市广陵区。共同委托诉讼代理人：明智坚，江苏韵合律师事务所律师。原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司杭集支行（以下简称农商行杭集支行）与被告扬州淮左名都大酒店有限公司（以下简称淮左名都大酒店）、韦来兵、史同梅金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘家峰、陈宝明，被告淮左名都大酒店法定代表人暨被告韦来兵、被告史同梅及其共同委托诉讼代理人明智坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。农商行杭集支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除（扬商银）经借字（2013）第（0626301）经营性物业抵押贷款借款合同；2、判令被告淮左名都大酒店偿还贷款本金6800万元及利息（含复利）1541562.5元（利息计算自2018年1月21日至2018年5月20日止，此后的利罚息、复利按照合同约定计收直至还清为止），承担原告因实现本案债权所支出的律师费10万元；3、原告在被告淮左名都大酒店未清偿债务时，享有以被告淮左名都大酒店设定抵押的房产及土地一并折价、拍卖或变卖的价款在9010万元内优先受偿贷款本息及实现债权的所有费用；4、被告韦来兵、史同梅对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2013年6月26日，原告与被告淮左名都大酒店签订（扬商银）经借字（2013）第（0626301）经营性物业抵押贷款借款合同及房地产抵押合同、土地使用权抵押合同，与被告韦来兵、史同梅签订最高额保证合同，约定淮左名都大酒店以自有的位于扬州市邗江建设区振兴路2号1的房产、土地一并抵押担保，在2013年6月26日至2021年6月25日期间向原告申请最高额度不超过9000万元的借款，由韦来兵、史同梅提供连带责任担保，并办理了抵押登记。2013年6月27日，原告依淮左名都大酒店申请分别发放4000万元、3000元，借款期限均自2013年6月27日至2021年6月25日，年利率均为7.205%，按月结息。2013年7月1日原、被告签订借款补充协议，约定7000万元借款分期偿还。但淮左名都大酒店未按借款补充协议归还借款，仅于2014年8月1日归还借款本金150万元、8月5日归还本金50万元，并自2018年1月21日起未按期给付贷款本息，韦来兵、史同梅也未履行担保责任，均属违约。淮左名都大酒店辩称：借款是事实。但原告在合同履行期间违反合同约定欺骗被告签订借款补充协议，借款补充协议与借款合同相互矛盾，借款合同中借款到期日是2021年6月25日，本案的款项没有到期，原告无权提前提起诉讼。原告与被告就房产、土地使用权分开进行抵押，原告就抵押物应分开享有优先受偿权。韦来兵辩称：本案借款是公司借款并不是个人借款，且借款补充协议及最高额保证合同中韦来兵签字是作为公司法定代表人签署，韦来兵不承担担保责任。其余同淮左名都大酒店的答辩意见。史同梅辩称：被告史同梅没有在最高额保证合同上签字，所借款项自己也未使用；原告与淮左名都大酒店签订的借款补充协议改变了原借款合同的内容，其不应当承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。淮左名都大酒店原名江苏淮左名都国际大酒店有限公司。2013年6月26日，原告与被告淮左名都大酒店签订（扬商银）经借字（2013）第（0626301）经营性物业抵押贷款借款合同，约定，本贷款为贷款人向借款人发放的经营性物业抵押贷款，即以借款人提供其自有、依法有权处分的经营性物业作为抵押，经营性物业的经营收入或其他经营收入作为还款来源的贷款；本合同项下的最高借款额度为9000万元；借款期限自2013年6月26日至2021年6月25日止；实行浮动利率，本合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮10%，执行月利率6.0041‰；按月结息，借款到期、利随本清；借款人未按本合同约定期限还款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起按本合同约定利率的150%计收罚息，直至本息清偿完毕止；对借款人不能按期支付的利息，以本合同约定的结算方式和贷款利率计收复利，贷款逾期后改按本合同约定的罚息利率计收复利；借款人未按本合同约定履行对贷款人的支付和清偿义务，包括但不限于任一期贷款本金、利息、罚息等构成违约，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为，宣布本合同尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，终止或解除本合同，行使担保物权等；本合同项下债务的担保方式为商业性房地产抵押，由抵押人与贷款人签订抵押合同，并办理抵押登记；因本合同解决争议发生的费用（包括但不限于律师及其他贷款人实现债权的全部费用）由借款人承担。同日，淮左名都大酒店与原告签订房地产抵押合同，约定淮左名都大酒店以座落于扬州市邗江建设区振兴路2号的房地产（建筑面积13493.85平方米，用地面积8709.72平方米，房屋所有权证号：扬房权证邗江字第**，土地使用权证号：扬邗国用2007B第**，土地使用权性质为出让）提供抵押担保，抵押担保范围为被担保债务的主债权、利息、违约金及损害赔偿金、实现抵押权的费用及有关税费，并于2013年6月27日办理抵押登记，原告取得房屋他项权证（扬房他证邗江字第××号、登记的债权数额为9000万元）。2013年6月27日，原告依淮左名都大酒店申请分别发放贷款4000万元、3000元，借款期限均自2013年6月27日至2021年6月25日，年利率均为7.205%，按月结息。淮左名都大酒店于2014年8月1日归还原告借款本金150万元、8月5日归还本金50万元，并自2018年1月21日起未给付利息，截止2018年5月21日，欠原告贷款本金6800万元及利息（含复利）1541562.5元。原告为主张本案债权，与北京市盈科（南京）律师事务所签订委托代理协议，发生10万元的律师费。淮左名都大酒店与原告签有送达地址确认协议。本院依淮左名都大酒店确认的送达地址邮寄送达含原告诉状在内的法律文书，文书于2018年6月12日被退回。另，淮左名都大酒店与原告签订土地使用权抵押合同，将座落于扬州市邗江开发区振兴路2号的国有土地使用权（土地使用权证号：扬邗国：扬邗国用2007B第**原告，并于2013年6月26日设定抵押权，原告取得土地他项权证（扬邗他项（2013）第234号，登记的抵押金额为10万元）。对于有争议的事实，原告提供的证据有：1、签约时间为2013年6月26日的（扬商银）高保字[2013]第0626301号最高额保证合同，该合同台头处载明，债权人：原告，债务人∕借款人：淮左名都大酒店，保证人：韦来兵、史同梅；约定保证人自愿为主合同债务人自2013年6月26日起至2021年6月25日止，在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带责任保证担保，主债务的最高余额限定为9000万元，上述期间仅指债务发生时间，不包括债务到期时间；保证担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利和债权人实现债权的其他一切费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）；保证人保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定或主合同约定的事项导致主债务提前到期的，债权人有权要求保证人提前履行保证责任，保证人保证期间自主合同债务提前到期之日起二年；保证人承诺，若债务人同时提供了物的担保，债务人不履行到期债务或发生抵押、质押担保合同中约定的实现担保物权的情形，债权人在就该担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任的，保证人不予抗辩；在合同落款处，债务人∕借款人栏盖有淮左名都大酒店印章并有韦来兵签字，保证人（1）栏盖有淮左名都大酒店印章并有韦来兵签字，保证人（2）栏有“史同梅”签字字样。2、签约日期为2013年7月1日的借款补充协议，协议台头记载，贷款人原告，借款人淮左名都大酒店，担保人淮左名都大酒店、韦来兵，主要内容为现贷款人与借款人、担保人将原贷款到期期限2021年6月25日调整为2014年4月30日前还款200万元，2014年10月30日前还款200万元……并直至2021年6月25日前分期还清；借款人如不按上述约定还款，视为逾期还贷的违约行为；担保人对上述还款期限的调整不持异议，愿意按最高额抵押合同、最高额保证合同继续承担担保责任；本补充协议与主合同即经营性物业抵押贷款借款合同具有同等法律效力，本补充协议未约定部分按本合同执行。协议落款处，借款人栏与担保人栏均有淮左名都大酒店印章并有韦来兵签字。经质证，韦来兵表示其个人均作为淮左名都大酒店法定代表人签字。史同梅否认最高额保证合同保证人（2）栏“史同梅”签字字样为其本人所签，并申请笔迹鉴定，但未缴纳鉴定费用。三被告未提供证据。诉讼中，原告申请撤回对被告淮左名都大酒店以扬邗国用2007B第07027号土地使用权设定的抵押权的诉请，变更第三项诉请为：原告在被告淮左名都大酒店未清偿债务时，享有以被告淮左名都大酒店设定抵押的房产及土地一并折价、拍卖或变卖的价款在9000万元内优先受偿贷款本息及实现债权的所有费用本院认为，最高额保证合同台头保证人处载明为韦来兵、史同梅，落款保证人（1）栏有韦来兵签字，虽然同时加盖了淮左名都大酒店印章。但淮左名都大酒店系借款人，不可能同时为最高额连带责任保证人；韦来兵在保证人栏签名，与合同台头保证人相互印证，故韦来兵提出系其作为淮左名都大酒店法定代表人签署，与事实不符，依法不予采信。史同梅虽否认保证人栏“史同梅”签字为其本人所为并申请笔迹鉴定，但未预交鉴定费用，应认定史同梅未能提供证据否认其提供担保的事实。借款补充协议台头担保人为淮左名都大酒店及韦来兵，在落款担保人处也有淮左名都大酒店印章及韦来兵签字，并约定愿意按最高额抵押合同、最高额保证合同继续承担担保责任，也印证了淮左名都大酒店系抵押人，韦来兵个人是保证人的事实。原告与被告淮左名都大酒店签订的借款合同、房地产抵押合同，与被告淮左名都大酒店、韦来兵、史同梅签订的最高额保证合同，与被告淮左名都大酒店、韦来兵签订的借款补充协议，不违反法律及行政法规规定，应认定为合法有效，各方应按约履行各自的义务。被告淮左名都大酒店、韦来兵辩称借款补充协议系在原告欺骗下签订、但未提供证据证实，该抗辩理由依法不予采信。原告履行了发放贷款的义务，被告淮左名都大酒店未按约还款，显属违约。法院以专递方式按被告确认的送达地址邮寄法律文书，被告未签收或拒绝签收的，文书退回之日视为送达之日。则原告与被告淮左名都大酒店间（扬商银）经借字（2013）第（0626301）经营性物业抵押贷款借款合同于2018年6月12日解除。借款补充协议中原告与债务人淮左名都大酒店对借款合同履行期限作了变动，未经保证人史同梅书面同意，史同梅的保证期间为原合同约定的期间；但债务人淮左名都大酒店自2018年1月21日起未能按原合同给付利息的违约行为，导致主债务提前到期；故原告有权要求被告淮左名都大酒店偿还全部欠款本息，并要求被告韦来兵、史同梅承担连带清偿责任。根据物权法第一百八十二条规定，在抵押权设定时，应当将建筑物和其占用范围内建设用地使用权一并抵押，不允许分别抵押。被告淮左名都大酒店与原告签订的房地产抵押合同约定将位于扬州市邗江建设区振兴路2号的房地产抵押给原告，应认定双方亦对土地使用权作为抵押财产均有明确预期；现虽仅就房屋进行了限额为9000万元的抵押登记，未就土地使用权办理相应抵押登记，但应认定土地使用权与房屋视为一并抵押。综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、（扬商银）经借字（2013）第（0626301）经营性物业抵押贷款借款合同终止履行；二、被告扬州淮左名都大酒店有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司杭集支行借款本金6800万元、利罚息复利（暂计算至2018年5月21日为1541562.5元，自2018年5月22日起至2018年6月12日按合同约定利率计算利息、复利，自2018年6月13日起至贷款还清为止按合同约定利率上浮50%计算罚息、复利）及律师费10万元；三、原告在被告扬州淮左名都大酒店有限公司未清偿债务时，有权以被告扬州淮左名都大酒店有限公司位于扬州市邗江建设区振兴路2号1房地产折价、拍卖或变卖的价款，以9000万元为限优先受偿；四、被告韦来兵、史同梅对被告扬州淮左名都大酒店有限公司的债务承担共同连带清偿责任。在承担保证责任后，有权向债务人追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391808元减半为195904元、保全费5000元,合计200904元（原告已预交）,由三被告共同负担（于履行本判决时直接交付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  李卫二〇一八年十一月八日书记员  袁静