辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽09民终1138号上诉人（原审原告）：范淑梅。委托诉讼代理人：陈志文。被上诉人（原审被告）：阜新市天马商贸有限责任公司。法定代表人：倪岩。被上诉人（原审被告）：阜新新城房屋开发有限公司法定代表人：倪焕志。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：付晓伟，上诉人范淑梅与被上诉人阜新市天马商贸有限责任公司（以下简称天马商贸公司）、阜新新城房屋开发有限公司（以下简称新城开发公司）因合同纠纷一案，不服阜新市海州区人民法院（2018）辽0902民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年10月17日公开开庭审理了本案。上诉人范淑梅的委托代理人陈志文，被上诉人天马商贸公司、被上诉人新城开发公司的共同委托代理人付晓伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。范淑梅的上诉请求及理由：请求二审法院撤销原判，依法改判；由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实部分和观点没有事实及法律依据。原审将双方签订的出售合同即房屋买卖合同认定为租赁合同错误。上诉人与天马商贸公司签订的是精品间买卖合同，享有经营权，有出租、出售、转让权；天马商贸公司及新城开发公司也认可该买卖合同，原审法院擅作主张以事后的行为来推断事前双方当事人的真实意思表示，是主观臆测，属于逻辑推理错误；被上诉人作为西山市场的管理人没有全面履行合同义务，为经营者创造良好的商业环境，以至于被消防部门责令其整改导致停业。二、原审法院适用法律错误。三、原审判决第二判项错误。被上诉人天马商贸公司、新城开发公司辩称：双方签订的合同表明只是对摊位经营使用权的买卖，鉴于不动产应以登记取得物权，上诉人的主张没有法律依据；上诉人支付了相关费用，取得了经营使用权，获得了收益，退回缴费不应得到支持；西山市场是基于消防部门的整改通知停业，目的是为了保护经营者和消费者的安全。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。范淑梅向一审法院起诉称，2001年9月28日、2003年1月我与天马商贸公司、新城开发公司分别签订西山市场摊位及精品间使用权买卖合同两份，约定天马商贸公司、新城开发公司出售西山市场一楼精品间两间，我对西山市场一楼两间精品间享有使用权、经营权，期限为永久，价款为******万元，实际付款为******万元。根据合同约定，天马商贸公司是市场所有者，对整个市场经营具有综合管理权，有责任为经营者供完善的设施设备，创造优良的商业环境，积极为经营活动提供方便和服务，积极维护经营者的合法经营权益。自签订合同之后，由于存在严重的经营管理问题，一直未按照合同约定提供完善的设施设备和优良的商业环境，造成购买的两间精品间一直就无法正常经营。2016年4月，强行关闭西山市场，导致经营权彻底中断，至今未恢复正常，严重侵害经营者的合法权益。由于天马商贸公司、新城开发公司自合同签订后一直未按照合同约定履行其义务，严重违约，致使合同目的无法实现，依据合同法第94条第4项和第97条规定，请求解除双方签订的买卖合同，并退还*******元，支付占用资金期间的利息损失。另，天马公司没有买卖的民事的权利，不具备主体资格，签订的合同属于欺诈，买卖合同中也没有约定房屋面积，缺少关键性的合同约定，属于显失公平，因此请求撤销双方签订的两份买卖合同；合同约定的经营期限是永久，违反了国家的土地使用权出让最高年限的法律强制性规定，签订的两份买卖合同当然无效；天马商贸公司和新城开发公司的大股东均是倪岩，范淑梅与天马商贸公司签订的买卖合同，但是新城开发公司收取了部分房款，二者经营行为存在混同，属于债的加入，对债务应承担连带责任；新城开发公司未与范淑梅签订买卖合同，无权收取房屋价款，即使其不应承担连带责任，其收取的房款也应退回。具体诉请如下：1、判决解除双方签订的两份买卖合同;2、判决退款项*******元；3、判决支付利息********元，至一审判决确定给付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算），暂计算至2017年12月6日。诉讼标的合计：*******；4、判决承担本案诉讼费。天马商贸公司、新城开发公司辩称，本案涉案的精品间为新城开发公司开发，开发后委托天马商贸公司销售，才形成了范淑梅与新城开发公司签订买卖合同，天马商贸公司收取房款的事实；双方的买卖合同达成后，范淑梅将所购买的精品间出租给包括许海龙、邹玉凤、鲁付爽等人进行经营，并按照约定缴纳了市场管理费等经营费支出，上述事实说明双方合同目的已经实现并已履行，不符合合同法解除条件；西山市场暂停的原因是基于阜海公消即字（2016）第005号责令立即整改通知书而暂停经营，依据双方合同的第7条，双方互不承担责任。请求驳回范淑梅的诉讼请求。原审法院经审理查明，位于阜新市海州区西山路的西山市场系新城开发公司开发，此后委托天马商贸公司经营管理。2001年9月28日，范淑梅与天马商贸公司签订关于西山市场摊位及精品间使用权出售合同一份，合同约定买方（范淑梅）购买出卖方（天马商贸公司）的精品间一个，在西山市场一楼其他区006号，支付价款*******2003年1月范淑梅与天马商贸有限责任公司签订关于西山市场摊位及精品间使用权出售合同一份，合同约定买方（范淑梅）购买出卖方（天马商贸公司）的精品间一个，在西山市场一楼63号，支付价款*******元，以上两个精品间的合同价款共计*******万元。另查，2007年9月14日天马商贸公司被阜新市工商行政管理局吊销营业执照。再查，阜新市海州区公安消防大队阜海公消即字[2016]第005号责令立即改正通知书认为：“阜新市海州区西山市场服务管理有限公司消防自动喷水灭火系统及自动报警系统全部损坏，消防控制中心控制柜损坏，消防系统瘫痪。该单位已经不具备营业条件。”原审法院认为，本案的争议焦点如下：一、诉争合同的性质问题及天马商贸公司、新城开发公司的诉讼主体资格问题；二、诉争合同约定履行期限为永久是否合同有效；三、范淑梅的诉请是否有事实和法律依据。根据法律规定，当事人在签订合同后，应当按照合同的约定，本着公平、自愿、等价有偿的原则，完整无瑕疵的履行，但是双方的合同内容必须符合法律规定，并且不能损害其他合法权益。关于本案诉争合同的性质及天马商贸公司、新城开发公司的主体资格问题，范淑梅与天马商贸公司签订的精品间出售合同系范淑梅与新城开发公司就租赁新城开发公司所有的该精品间使用权而签订的租赁合同。理由如下，一、经查，西山市场系由新城开发公司开发并委托天马商贸公司销售管理。天马商贸公司对该精品间的所有权没有处分权。天马商贸公司代理新城开发公司与范淑梅签订合同，属于民法的委托代理。新城开发公司委托天马商贸公司履行其销售管理西山市场的行为并无不当，由此才能产生天马商贸公司签订合同而新城开发公司收取相应款项的法律后果。而且双方签订的合同首页已经载明此合同系关于西山市场摊位及精品间使用权出售合同。二、当事人如想取得房屋的所有权除需签订房屋买卖合同外，还需要办理房屋所有权过户登记手续。因范淑梅与天马商贸公司签订合同后并没有办理精品间过户手续，范淑梅只是取得了精品间的使用权而非所有权，因此范淑梅与天马商贸公司签订的合同性质应为精品间使用权租赁合同。承租方为范淑梅，出租方为新城开发公司。关于诉争合同的履行期限问题。因本案系精品间使用权租赁合同纠纷案件，就合同履行期限应当比照合同法关于房屋租赁合同相关法律规定予以处理。根据《合同法》二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案双方签订合同约定履行期限为永久，显然违反法律规定。根据法律规定诉争合同的履行期限不应当超过二十年。关于范淑梅的诉请是否有事实和法律依据的问题，主张自签订合同之后，由于存在严重的经营管理问题，一直未按照合同约定向提供完善的设施设备和优良的商业环境，造成购买的两间精品间一直就无法正常经营。因双方面分别于2001年、2003年经营两个精品间，从生活常理分析，如果没有实际占用使用并产生相应收益，早应提起相应诉讼以维护其合法权益。十多年间并没有提出过相应诉请，而且并没有提供西山市场历年来不能满足其经营需要的相应证据。而西山市场作为阜新市的知名经营场所，多年来经营管理基本正常，只是在近年来才由于其经营理念、市场变化等因素无法存续经营。如范淑梅要求新城开发公司对西山市场的消防工程进行维修和改造足其经营需要并在法律规定的二十年租赁期内继续履行合同与法有据，其提出解除双方签订的租赁合同并要求新城开发公司赔偿的诉请，因西山市场目前不具备经营条件，对解除租赁合同的诉请予以支持。其要求退还支付的租金及赔偿损失的诉请，因合同已经实际履行，且未提供能够证明其产生经济损失的相关的证据，对要求赔偿经济损失的主张不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判：一、解除范淑梅与阜新新城房屋开发有限公司签订的精品间使用权租赁合同；二、驳回范淑梅的诉讼请求。案件受理费*******元，由范淑梅负担。本院审理查明：原审认定事实属实。本院认为：上诉人与被上诉人签订的关于西山市场摊位及精品间使用权出售合同，系双方自愿，该合同有效。虽上诉人经营管理多年，该精品间未发生物权意义上的转移，原审认定为租赁关系并无不当。上诉人主张被上诉人新城开发公司、天马商贸公司退还房款、支付利息、赔偿损失，因其已实际经营管理多年，并获得相应的收益，请求全部返还价款，有失公平。故原审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费********元，由上诉人范淑梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨晓光审 判 员  崔立春代理审判员  王 玥二〇一八年十一月十二日书 记 员  李何威