北京市西城区人民法院民 事 裁 定 书（2018）京0102民初41269号原告：北京首创股份有限公司新大都饭店，住所地北京市西城区车公庄大街**。负责人：王征戍，总经理。委托诉讼代理人：刘卫，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：董淑敏，女，1954年7月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杜毅，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京首创股份有限公司新大都饭店（以下简称新大都饭店）与被告董淑敏合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新大都饭店的委托诉讼代理人刘卫、靳晓晓、被告董淑敏及其委托诉讼代理人杜毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新大都饭店向本院提出诉讼请求：请求判令被告履行房屋产权登记书，将位于北京市西城区朝阳庵甲XX号房屋变更登记至原告名下。事实和理由：被告董淑敏原系北京新大都饭店职工，担任饭店副经理职务。1992年新大都饭店进行公有住房改革，将饭店自建自管的朝阳庵甲XX号房屋以标准价20894.17元卖给被告。但是被告当时未向饭店支付该笔购房款。饭店也未向被告交付该房屋。该房屋一直由饭店分配给其他职工居住使用。1994年9月2日，北京市房地产管理局颁发了该房屋的第XX号房产所有证。1995年被告调离新大都饭店。饭店要求回购被告购买的XX房屋。被告将房产所有权证及个人印章交还给饭店，同意饭店办理回购手续。1997年5月26日，饭店向西城房地产交易所写申请，要求变更XX房屋的产权。1997年5月30日，北京市西城区房屋土地管理局房产交易管理所批准同意饭店变更该房屋产权。按照当时国家的房改政策要求，饭店自有的住宅公房应当出售给企业职工。为了方便办理房屋过户手续，饭店决定将XX房屋按成本价57487.52元出售给饭店职工范明。1998年11月12日，饭店向西城房改办提交申请，11月15日西城房改办同意将XX房屋按成本价出售给范明。但范明事后没有向饭店支付购房款，而是将XX房屋交给首创集团换房。首创集团另分给范明一套房改房。首创集团将XX房屋交由集团职工张建民租住。由于张建民妻子已经购买过房改房，按照政策规定张建民不具有购买XX房屋的资格。因此，XX房屋的过户手续就一直没有办理。2016年3月15日，租住XX房屋的张建民突然接到被告的起诉状，要求张建民搬离XX房屋，并向被告支付房屋占用费15万元。被告向法院提交了2015年12月14日北京市国土资源局西城分局为其补发的西城区不动产权第XX号《不动产权证》。原告认为，1992年北京新大都饭店将自建自管的朝阳庵甲XX号房屋卖给被告时，被告未向饭店支付购房款。1995年被告调离新大都饭店时，饭店要求回购XX房屋，被告将房产所有权证及个人印章交还给饭店，并在《房屋产权登记书》上签字同意饭店办理变更房屋产权手续。1997年5月26日饭店向西城房地产交易所写申请，要求变更XX房屋产权。1997年5月30日北京市西城区房屋土地管理局房产交易管理所批准同意饭店变更房屋产权。上述事实可以证明，新大都饭店与被告已经就房屋的权属达成了一致，就是该房屋的产权人仍然变更为新大都饭店。因为被告未向饭店支付房款，因此饭店与被告办理房屋产权变更手续即可。房屋所有权人是新大都饭店，不再是被告董淑敏。并且北京市西城区房屋土地管理局房产交易管理所批准了回购申请，表明政府主管部门也认可新大都饭店是该房屋的产权人。被告明明知道该房屋的产权人是原告，该房屋的产权证在原告处，却虚构丢失产权证事实，在西城区国土局补办西城区不动产权第XX号《不动产权证》。进而被告向该房屋的实际使用人张建民提起诉讼，要求行使该房屋产权人的权利。原告认为，被告的上述行为已经侵害了原告对该房屋的合法权益。原告现请求人民法院判令被告履行《房屋产权登记书》，将位于北京市西城区朝阳庵甲XX号房屋变更登记至原告名下。董淑敏辩称，不同意原告的诉讼请求。一、新大都饭店口头提出了回购房屋的意向要约，但是被告并没有同意按照原价款进行回购，被告并未对回购房屋做出有效承诺。1995年，被告调离新大都饭店时，当时在任的总经理周康荣说：如果不同意，不给办理离店手续。原告强迫回购住房剥夺了被告的合法权益。但是，迫于不交房就不给办理调离手续的压力。被告表示，不能按原价回购。价格可以商议，待双方商定价格后，再由饭店进行回购，办理相关手续。随即要求被告在一张空白表上签了被告的名字，而并非此次原告作为证据提供的盖有印章及填写了价格等内容的《房屋登记表》。《房屋产权登记书》中的房价和个人印章均为原告未经被告同意单方面填写和加盖的。《房屋产权登记书》中盖的个人名章，是被告存放在财务部的工作用章，是原告在被告不知情的情况下，安排人员盖上的。二、《房屋产权登记书》不具备合同成立的有效形式，不是合同。三、被告从原告处购买房屋时房款是其全额缴纳的。该房屋房款总额为20894.17元，是被告委托当时的饭店总经理石路明替其全额垫付的，交购房款时，被告因公务外出不在饭店，石路明受被告委托替其垫付了房款，待被告外出回来后将房款还给了石路明。四、被告从未放弃过该房屋的使用权和所有权。被告于2015年12月14日补办的房产证合理合法，且再次证明房屋产权归被告所有。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区朝阳庵甲11号楼于1992年建成，产权单位为北京新大都饭店，属自管公房，北京新大都饭店为全民所有制企业。北京新大都饭店将该楼XX房屋（以下简称分配房屋）分配给董淑敏居住。1994年1月18日，北京新大都饭店作为售房单位按房改售房优惠售房方式以标准价20894.17元将分配房屋卖给董淑敏（时任北京新大都饭店副总经理），双方未签订书面合同。因董淑敏出差，由石路明（时任北京新大都饭店总经理）代董淑敏向北京新大都饭店支付了房款20894.17元。后，董淑敏将该款偿还给了石路明。1994年9月2日，原北京市房地产管理局就分配房屋发所有证号：西城字第XX号《房产所有证》（以下简称产权证），该产权证记载：“房产座落西城区朝阳庵甲XX房产（以下简称涉案房屋）属于董淑敏所有，产权来源优售。”该产权证原件现在新大都饭店处。1995年，董淑敏调离北京新大都饭店。因办理调动手续，1996年4月，董淑敏将涉案房屋腾空交北京新大都饭店。1997年5月26日北京新大都饭店致函北京市西城区房屋土地管理局房产交易管理所，内容为：“西城房地产交易所：我店职工董淑敏于一九九五年调出。原九二年所购住房由新大都饭店购回，请交易所办理过户手续（（地址：西城区朝阳庵甲XX。”随函材料还有《房屋产权登记书》四页，第一页内容有：“产别自管，登记种类变更，座落（同涉案房屋），产价，20894.17元，产权来源优售，现产权人新大都饭店，原产权人董淑敏，（现）（原）代理人程嘉政。”第三页内容有：“审验意见，初审同意单位买回，1997年5月30日。‘北京市西城区房屋土地管理局房产交易管理所’印”在房屋登记机关的涉案房屋档案材料中未见上述材料，房屋所有权人未变更登记为北京新大都饭店。诉讼中，董淑敏承认上述《房屋产权登记书》第一页上“原产权人”栏的“董淑敏”是其所签，并称“签字时是空白的”；新大都饭店、董淑敏均称“程嘉政时任北京新大都饭店工程部经理，负责房管”。1998年11月12日，北京新大都饭店向原北京市西城区人民政府住房制度改革办公室（以下简称房改办）提交申请，内容为：“西城区房改办，原我店人员董淑敏在新大都饭店工作期间，按九二年标准价购得我店西城区朝阳庵甲XX单元楼一套，该单元建筑面积是79.20平方米。现该套楼房过户给我店人员范明。范明按97年成本价购买朝阳庵甲XX单元楼房。购房计算公示按97年成本价公示计算。成本价购房的实际房价＝……。以上请房改办给予批准。”1998年11月15日，房改办在上述申请上盖章同意。随该申请的材料有《单位出售公有住房房价计算表》及《房屋产权登记书》第一页，其中，《房屋产权登记书》第一页的内容有：“产别私，座落（同涉案房屋），现产权人范明，原产权人董淑敏。”在房屋登记机关的涉案房屋档案材料中未见上述材料，房屋所有权人未变更登记为范明。诉讼中，董淑敏称上述《房屋产权登记书》第一页上“原产权人”栏的“董淑敏”不是其本人所签。诉讼中，新大都饭店称“涉案房屋1998年交给北京新大都饭店的上级单位换房了，安排现居住人张建民从1998年12月居住至今”。北京新大都饭店于1999年通过改制方式变更为北京首创股份有限公司新大都饭店存续至今。2015年12月11日，董淑敏在房屋登记机关以证书遗失为由就涉案房屋办理补证，2015年12月15日，董淑敏在北京市国土资源局西城分局领取了登记日期2015年12月14日京（2015）西城区不动产权第XX号《不动产权证书》，该证书记载：“权利人董淑敏，坐落西城区朝阳庵甲XX，权利类型房屋所有权，权利性质房改房（标准价）。附记，补发，补证，原所有权证号：西城字第**，原登记日期，1994年9月2日。”2016年3月1日，本案受理原告董淑敏与被告张建民返还原物纠纷案，案号（2016）京0102民初6546号，董淑敏在该案向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告所有的西城区朝阳庵甲XX号房屋；2.判令被告支付房屋占用费15万元整。现该案未审结。本院认为，根据本案查明的事实及当事人的陈述，新大都饭店在本案主张的合同关系属因单位自管公房进行房改售房产生，其诉讼请求涉及房改售房后原产权单位依据有关房改售房前期的标准价房改政策。董淑敏原为原北京新大都饭店职工，在职期间与原北京新大都饭店就涉案房屋按照有关政策设立房改售房合同关系取得相关权益，本案系因公房管理单位对公有住房进行出售而产生的纠纷。因自管公房承租权变更及出售属于公房管理单位依据相关规定及房改政策进行的管理行为，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故新大都饭店的起诉不符合法律规定的受理条件。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条规定，裁定如下：驳回北京首创股份有限公司新大都饭店的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一八年十一月九日书记员 苏晓明