贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5184号原告：彭某某，女，1979年11月6日出生，汉族，贵州省镇远县人，住镇远县。委托诉讼代理人：张德金、吴怀梅，贵州洲联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州省荣华物业服务有限公司。住所地：凯里经济开发区华伟中央城****。法定代表人：雷强，总经理。委托诉讼代理人：赵某某，女，1992年12月10日出生，汉族，贵州省黄平县人，贵州省荣华物业服务有限公司职工，住黄平县。代理权限为特别授权。原告彭某某诉被告贵州省荣华物业服务有限公司（以下简称：荣华物业公司）合同纠纷一案，本院2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告彭某某委托的诉讼代理人吴怀梅、被告荣华物业公司的法定代表人雷强及委托诉讼代理人赵某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭某某请求依法判决被告：1、返还装修保证金848元；2、承担本案受理费。事实及理由：我是凯里经济开发区“聚隆城市花园”小区7栋4层402号商品房业主，被告荣华物业公司原系该小区房地产开发商聘请的前期物业服务企业，并收取我的2000元装修保证金，其中有1152元已抵扣物业费，剩余848元至今未退。2018年1月，被告的前期物业服务合同被房地产开发商解除后，其搬离“聚隆城市花园”小区至今已有半年之久，却以种种理由拒绝退还我的装修保证金。综上所述，被告已没有法定或约定理由继续占用我的装修保证金，其行为已构成不当得利，依法应当予以返还。为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告彭某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明彭某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《贵州省荣华物业服务有限公司收款收据》复印件一份1页，拟证明荣华物业公司曾收取彭某某在涉案小区商品房的装修保证金2000元的事实。3、凯里经济开发区聚隆房地产开发有限公司2018年1月7日的《解除合同通知书》复印件一份1页，拟证明荣华物业公司与聚隆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2018年1月被解除的事实。当庭提供的证据有：2018年1月25日凯里经济开发区规划建设局的《关于立即退还业主装修保证金的通知》复印件一份2页，拟证明荣华物业公司应当退还彭某某在涉案小区商品房装修保证金的事实。被告荣华物业公司辩称：第一、原告彭某某系“聚隆城市花园”小区的业主是事实，但尚欠我公司的物业管理费，且履行支付物业管理费的时间先于我公司应当退还其装修保证金的时间。第二、自从与房地产开发商签订前期物业服务合同以来，我公司已为“聚隆城市花园”小区的业主提供物业服务。原告却没有按照前期物业服务合同的约定支付物业服务费，其行为已违反了我国的物业管理条例。第三、根据双方在装修管理协议中的约定和我公司收款收据的备注，业主的装修必须经我公司验收合格后才能退还装修保证金。综上所述，我公司与原告之间系互负债务的关系，在其未履行支付物业管理费的情况下，我公司有权拒绝退还装修保证金。被告荣华物业公司为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、被告的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）荣华物业公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人的基本身份信息。2、2015年1月27日的《聚隆·城市花园前期物业服务合同》复印件一份15页，拟证明聚隆·城市花园小区的房地产开发商委托荣华物业公司作为该小区前期物业管理公司的事实。3、《聚隆城市花园业主物业费欠费明细表》复印件一份1页，拟证明彭某某尚欠荣华物业公司物业费的具体情况。经审理查明：原告彭某某系“聚隆·城市花园”小区7栋4层402号商品房业主。被告荣华物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（物业服务、室内装修装潢、保洁服务、园林景观养护等）。2015年初，被告荣华物业公司承接“聚隆·城市花园”小区的前期物业服务后，于2017年8月11日收取原告彭某某购买在该小区内的商品房装修保证金2000元。2018年1月7日，“聚隆·城市花园”小区的开发商（凯里经济开发区聚隆房地产开发有限公司）向被告荣华物业公司发出一份《解除合同通知书》，内容为：“致：贵州省荣华物业服务有限公司我公司与贵公司于2015年1月27日签订《前期物业服务合同》，委托贵公司为我公司开发的凯里经济开发区“聚隆城市花园”项目提供前期物业服务。贵公司为凯里经济开发区“聚隆城市花园”项目提供前期物业服务期间，特别是近一年多以来，服务不能达到约定要求，已有入住的业主多次到我公司反映物业服务差的情况，我公司已经多次书面通知贵公司整改，要求贵公司全面正确履行前期物业服务合同及补充协议，但贵公司仍然不能履行。而且，贵公司收取业主的装修保证金不按约定退还业主，从业主代收的水费也不支付供水单位，贵公司的行为已经对小区入住业主的生活造成较大的影响，也给我公司的经营造成严重干扰。鉴于贵公司不能履行前期物业服务合同约定的义务，我公司多次书面通知贵公司整改仍然不能履行。为此，经征求部分业主的意见后，我公司特根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定正式书面通知贵公司解除前期物业服务合同，并请贵公司即时与我公司进行交接，将有关资料、设施等移交我公司。”事后，被告荣华物业公司于同年1月底搬离“聚隆·城市花园”小区。因被告迟迟不退还收取业主的装修保证金，原告彭某某在多次催促未果的情况下，于2018年8月28日向本院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，本院未主持双方进行调解。另查明：收款收据备注栏载明：“用装修保证金抵扣物业费1152元，剩余848元抵扣下次物业费。”同时查明：2018年1月25日，贵州凯里经济开发区规划建设局向被告荣华物业公司发出一份《关于立即退还业主装修保证金的通知》，要求被告在15个工作日内将收取聚隆城市花园小区的装修保证金退还给业主。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案被告荣华物业公司在为“聚隆·城市花园”小区提供前期物业服务期间收取原告彭某某的装修保证金2000元是事实，虽然原告在该小区的商品房装修尚未经被告检验是否合格，但被告已经被小区房地产开发公司解除前期服务合同，也就是说被告已经丧失为“聚隆·城市花园”小区提供物业服务的资格，故不再享有保管业主装修保证金的权利。被告荣华物业公司辩称原告尚欠其物业管理费，但提供的证据不足以证明该事实，仅凭自制的欠费表不能认定业主所欠物业费的具体数额，且原告委托的诉讼代理人当庭表示不予认可。即便业主欠物业管理费是事实，前者是检验合格后无息退款，后者则需承担违约金或者逾期付款利息的责任，两者性质完全不同，依法不能相互抵销，被告可另行通过诉讼程序解决。综上所述，原告诉请剩余被告未退还的装修保证金848元事实清楚、证据充分、理由成立，本院依法予以支持。被告的辩解意见有悖于法律规定，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第四条，《中华人民共和国合同法》第三条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第九十九条、第一百条的规定，判决如下：被告贵州省荣华物业服务有限公司在本判决生效之日起十五日内一次性返还原告彭某某装修保证金848元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为25元，由被告贵州省荣华物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 何  婷  婷二〇一八年十一月二日书记员 石本媛（代）