湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1002民初1289号原告：合汇控股集团有限公司荆州分公司，住所地：荆州市沙市区豉湖路**（管委会院内）。公司负责人：魏小平，该公司总经理。委托代理人：凌兰，湖北三鼎律师事务所律师。原告：荆州市楚诚投资有限公司，，住所地：荆州市沙市区豉湖路**法定代表人：夏光明，该公司总经理。委托代理人：凌兰，湖北三鼎律师事务所律师。被告：湖北爱斯达数据分析有限公司，住，住所地：荆州市江津东路**/div>法定代表人：樊友斌，该公司总经理。原告合汇控股集团有限公司荆州分公司（以下简称：合汇控股荆州分公司），荆州市楚诚投资有限公司（以下简称：楚诚投资公司）诉被告湖北爱斯达数据分析有限公司（以下简称：湖北爱斯达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合汇控股荆州分公司、楚诚投资公司的委托代理人凌兰，被告湖北爱斯达公司法定代表人樊友斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合汇控股荆州分公司、楚诚投资公司诉称：2016年7月14日，原告合汇控股公司荆州分公司，将由其承建但尚未交付，坐落于荆州市江津东路**幸福社区**楼商铺出租给被告，租赁期为五年，即从2016年7月1日至2021年6月30日；全年租金100万元，每年7月底之前支付当年租金。《房屋租赁合同》还约定了解除合同条件及被告若违约被解除合同应支付6个月租金的违约金等事项。《房屋租赁合同》签订生效后，原告合汇控股荆州分公司将租赁物移交原告楚诚投资公司管理，原告楚诚投资公司获得收取租金的权利。被告交付了一年的租金后，本应在2017年底之前交付第二年的租金100万元，但虽经原告多次催讨，至今未交，还欠付截止2018年2月的水电费14614.20元。为维护原告合法权益，特诉至法院。请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，返还原告租赁物；2、判令被告立即向原告楚诚投资公司支付欠付的租金100万元，并支付违约金50万元；3、判令被告立即向原告楚诚投资公司支付其垫付的水电费14614.20元；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告湖北爱斯达公司辩称：一、原告不具备诉讼主体资格。答辩人没有与合汇控股荆州分公司、楚诚投资公司签订《房屋租赁合同》。二、若原告具有主体资格，那么荆州佳和物业服务有限公司非业主，签订合同可视为无效经济合同，则应认定该违约金条款无效。三、违约金设定过高，请求人民法院依法调整。四、租金按合同签字盖章之日起计算，免租期60天按实际顺延，截止2017年12月20日，即使产生租金158904.34元，也应该由荆州开发区管委会全日补贴。五、租金及场地面积需要调整。六、水电费14641.20元已经于2018年6月3日支付。经审理查明：2016年7月14日，原告合汇控股荆州分公司作为甲方与被告湖北爱斯达公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告合汇控股荆州分公司将坐落于荆州市江津东路66号幸福社区一号楼商铺出租给被告湖北爱斯达公司建设中国服装智能研发生产示范中心，商铺建筑面积约为5100平方米。该房产两证未办理，属政府划拨还建用地性质。租赁期限为五年，从2016年7月1日起至2021年6月30日止。全年租金总额为100万元（含税），前三年租金不变，第四年开始按照每年5﹪的标准逐年进行累计递增。甲方提供给乙方共计60天的免租装修期，即从本合同签订之日起60天为免租装修期，在此期间乙方可免交租金，装修期间的水电费据实结算。租金的支付方式为一年一付，每年7月底以前支付次年租金，2016年7月底以前支付租金83.33万元（2016.9.1-2017.6.30租金，7.1-8.30共60天为免租期），2017年7月底前支付租金100万元（2017.7.1-2018.6.30租金），2018年7月底前支付租金100万元（2018.7.1-2019.6.30租金），2019年7月底前支付租金105万元（2019.7.1-2020.6.30租金），2020年7月底前支付租金110.25万元（2020.7.1-2021.6.30租金）。合同还约定了解除合同的情形及甲方因此违约解除合同，乙方应向甲方支付6个月租金作为违约金。原告合汇控股荆州分公司于2017年5月4日向被告湖北爱斯达公司发出租金指定支付函，将租赁物移交给原告楚诚投资公司管理，被告湖北爱斯达数据公司签收。原告楚诚投资公司于2017年5月24日向安居路幸福小区B区的所有门面经营者发出接管通知。2017年10月11日，原告楚诚投资公司向被告湖北爱斯达公司发出催收租金通知书，被告湖北爱斯达公司签收。此后，因被告湖北爱斯达公司只交纳了第一年的租金，未交纳第二年的租金，两原告多次催讨无果而形成讼争。另查明，被告湖北爱斯达公司对欠付的截止2018年2月的水电费14641.20元已于2018年6月3日付清。还查明，被告湖北爱斯达公司还与案外人荆州佳合物业服务有限公司签订了内容同其与原告合汇控股荆州分公司签订的《房屋租赁合同》完全一致的合同，唯一的区别在于被告爱斯达公司在与案外人荆州佳合物业服务有限公司签订的合同上的签约时间为“8.23”。根据原告合汇控股荆州分公司、楚诚投资公司的诉讼请求与理由及被告湖北爱斯达公司的答辩意见，本院对本案争议的焦点归纳为：1、原、被告之间是否存在租赁合同关系？如果存在租赁合同关系，租赁合同解除的条件是否具备？2、被告是否需要向原告支付租金及违约金？租金和违约金的标准如何计算？关于原、被告之间是否存在租赁合同关系的问题，本院认为，处理民事纠纷，应当依照法律。《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”依照上述法律规定，原告合汇控股荆州分公司与湖北爱斯达公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法受法律保护。被告湖北爱斯达公司应当按合同约定履行合同义务。被告湖北爱斯达公司以与案外人荆州佳和物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》作为抗辩，主张其与原告合汇控股荆州分公司不存在租赁合同关系，因该合同系另一法律关系，对其抗辩意见，本院不予支持。关于租赁合同解除的条件是否具备的问题，原告合汇控股荆州分公司与被告湖北爱斯达公司在《房屋租赁合同》中约定“第五条：合同解除及违约责任1、乙方有下列情形之一的，甲方下达书面整改通知，在期限内乙方未予纠正的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，解除合同的通知送达之日为本合同解除之日：……（2）乙方拖欠租金、连续60日的；”，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告湖北爱斯达公司交纳第一年租金后，到期不交纳第二年租金，原告楚诚投资公司于2017年10月11日向被告湖北爱斯达公司发出催收租金通知书，直至2018年9月18日，本案一审法庭辩论终结前，被告湖北爱斯达公司仍未向原告楚诚投资公司交纳租金，原告合汇控股荆州分公司据此提出解除合同，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。关于被告湖北爱斯达公司应否向原告支付租金和违约金及如何支付的问题。原告合汇控股荆州分公司将租赁物移交原告楚诚投资公司进行管理符合法律规定，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。”第八十条第一款规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。”原告合汇控股荆州分公司将租与被告湖北爱斯达公司的租赁物移交给原告楚诚投资公司管理，并于2017年5月4日向被告湖北爱斯达公司发出租金指定支付函通知。这一民事法律行为属于原告合汇控股荆州分公司将收取租金的债权合法转让给原告楚诚投资公司。被告湖北爱斯达公司应当履行向原告楚诚投资公司支付租金的义务。原告楚诚投资公司主张租金100万元，被告湖北爱斯达公司抗辩称租金按合同签字盖章之日起计算，免租期60天按实际顺眼，截止2017年12月20日，即使产生租金158904.34元，也应该由荆州开发区管委会予以全额补贴。原告合汇控股荆州分公司与被告湖北爱斯达公司在《房屋租赁合同》中约定“第三条：租金、物业费、保证金及免租期……2、免租期：甲方提供给乙方共计60天的免租装修期，即从合同签订之日起60天为免租期，在此期间乙方可免交租金，装修期间的水电费据实结算。3、租金的支付方式：租金采用一年一付的方式支付，每年7月底以前支付次年租金，2016年7月底以前支付租金83.33万元（2016.9.1-2017.6.30租金，7.1-8.30共60天为免租期），”按合同约定，扣除免租期60天的租金164383.56元（100万元÷365天×60天），被告爱斯达公司应支付的第一年租金为835616.44元，被告爱斯达公司实际支付第一年的租金为83.33万元，原告合汇控股荆州分公司对被告爱斯达公司未足额支付的租金予以放弃，并在合同中予以确认，本院对该意思表示予以褒扬。原告合汇控股荆州分公司主张违约金50万元，被告爱斯达公司抗辩称过高，《中华人民共和国合同法》第一百四十一条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告合汇控股荆州分公司与被告湖北爱斯达公司在《房屋租赁合同》中约定“甲方因以上情形解除合同的，乙方应向甲方支付六个月的月租金作为违约金。”按此约定，6个月的租金为50万元（100万元÷12个月×6个月），原告合汇控股荆州分公司与被告湖北爱斯达公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为5年，一年租金100万元，5年的租金500万元，原告合汇控股荆州分公司主张50万元的违约金，没有超过合同标的额的10﹪，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。原告楚诚投资公司还主张被告湖北爱斯达公司支付其垫付的14614.20元水电费，因被告湖北爱斯达公司庭审前已付清该水电费，对原告楚诚投资公司的该项诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第七十九条、第八十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告合汇控股集团有限公司荆州分公司与被告湖北爱斯达数据分析有限公司于2016年7月14日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告湖北爱斯达数据分析有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告合汇控股集团有限公司荆州分公司坐落于荆州市江津东路66号幸福社区一号楼商铺。三、被告湖北爱斯达数据分析有限公司于本判决生效之日10日内向原告荆州市楚诚投资有限公司支付房屋租金100万元。四、被告湖北爱斯达数据分析有限公司于本判决生效之日10日内向原告合汇控股集团有限公司荆州分公司支付违约金50万元。五、驳回原告荆州市楚诚投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18432元，减半收取9216元，由被告湖北爱斯达数据分析有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  乔志超二〇一八年十一月二十日书记员  耿 巍