内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内07民终1320号上诉人(原审原告)：耿鑫，男，1983年1月12日出生，满族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：国明，内蒙古法先律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：栾佳莹，女，1986年2月4日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被上诉人(原审被告)：孙丽辉，女，1980年7月4日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。被上诉人(原审被告)：张福，男，1977年4月25日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：王明学，内蒙古政光律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：曹文伟，女，1971年5月20日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。上诉人耿鑫因与被上诉人栾佳莹、孙丽辉、张福、曹文伟占有物返还纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2018）内0783民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。耿鑫上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持耿鑫一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由栾佳莹、孙丽辉、张福、曹文伟承担。事实和理由：一、本案是占有物返还纠纷，一审判决对涉案房屋物权问题避而不谈属于基本事实认定不清。根据物权法第六条、第九条规定，不动产物权人应以不动产登记簿为准，争议房屋登记在耿某1名下，应由耿某1继承人继承相应份额。现其他继承人放弃继承，应由耿鑫一人继承争议房屋，耿鑫有权要求无权占有人返还房屋及附属物。二、栾佳莹、孙丽辉、张福、曹文伟没有与全体共有人订立涉案房屋买卖协议，无权占有该房屋。郝某、耿某1相继去世后，耿某1的继承人因不清楚该房屋为耿某1所有，所以未能对该房屋予以继承。直至耿某2前妻敖某（现更名为苏某）从外地回来要房子，耿某1的继承人才知道争议房屋的产权人为耿某1。耿某2作为子女之一，只是共有人,无权私自处分争议房屋。即使栾佳莹、孙丽辉、张福、曹文伟出示的房屋买卖协议真实，也因缺乏其他共有人的事先授权和事后追认而无效。三、一审法院对本案关键证据和关键事实认定错误。1.一审法院认定耿某2的精神病病例与本案没有关联性，但没有对真实性作明确叙述。耿某2在出售争议房屋时，患有精神疾病，不具备完全民事行为能力，其签订的买卖合同效力待定，因未得到其他共有人的追认应自始无效。2.一审法院对栾佳莹、孙丽辉、张福提交的三份合同认定合法有效错误。签订协议的人员中，耿某2、潘某1、孙某、栾某均已死亡，范某未出庭，三份协议的真实性存疑。3.一审法院认定争议房屋进行多次维修改造，财产价值远高于初始状态错误。耿鑫及家人去现场查看，该房屋及院落与原始状态相比没有明显改变。4.一审法院在缺少范某和潘某1之间房屋买卖协议书的情况下，认定潘某1与孙某、栾某之间的买卖协议有效缺少证据链条。四、一审判决说理部分没有引用法律条文，缺乏法律依据。栾佳莹、孙丽辉、张福辩称，争议房屋经过多次买卖，栾佳莹、孙丽辉的父亲栾某、孙某是从潘某1处购买争议房屋，支付合理价款，取得权利凭证，并使用房屋多年，是善意购买人。孙丽辉、栾佳莹现已合法继承。耿鑫在房屋出售19年后，以其多数已去世的父辈亲属不知情为由提起诉讼，其主张没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹文伟辩称，本案与曹文伟无关。耿鑫向一审法院起诉请求：1.判令栾佳莹、孙丽辉、张福、曹文伟立即从争议房屋中迁出，将争议房屋及附属283.90平方米土地使用权、院墙、院内仓房、车库返还给耿鑫；2.诉讼费用由栾佳莹、孙丽辉、张福、曹文伟承担。一审法院认定事实：耿某1原系呼伦贝尔盟医药供应站的职工，1993年8月呼伦贝尔盟医药供应站将坐落于扎兰屯市**组96平方米职工住宅出售给耿某1，双方签订《售楼协议》，耿某1交付购房款并办理房屋所有权证及土地使用权证。耿某1与其妻子郝某生前育有子女7名，分别为耿某3、耿某2、耿某4、耿某5、耿某6、耿某7、耿某8。耿某1、郝某生前一直与其次子耿某2共同生活。1995年郝某去世，1998年耿某1去世。1999年12月16日，耿某2将其所有的房屋及登记在耿某1名下的96平方米房屋及院落出售给范某（系耿某5的丈夫），并由田世良（系耿某4的丈夫）作为证明人在《售房协议》中予以签字证明。后范某将96平方米房屋出售给潘某1，潘某1于2004年7月8日将房屋出售给孙某、栾某，并向二人交付房屋所有权证及土地使用权证。孙某于2018年2月25日去世，栾某于2018年2月13日去世，现该房屋由二人子女即栾佳莹、孙丽辉及其丈夫张福居住使用。另查明，耿某1与耿鑫为祖孙关系，耿某3与耿鑫为父子关系。一审法院认为，本案争议焦点为：栾佳莹、孙丽辉、张福提交的三份购房合同是否合法、有效；耿鑫向栾佳莹、孙丽辉、张福提出的要求返还房屋的请求是否应予维护。耿鑫在诉请中提出争议房屋为其祖父耿某1所有，耿某2在未取得其他继承人同意的情况下无权出售。本案中，房屋产权虽登记在耿某1名下，但从争议房屋的居住使用情况看，耿某1生前与耿某2共同居住生活，耿某1去世后，该房屋由耿某2居住使用。耿某2在出售该房屋时虽未取得其他继承人的明确意思表示，但从整个售房行为看，该房屋买卖行为是在其家族成员之间进行的交易，其他继承人对耿某2的售房行为应是清楚并知晓的，且从争议房屋的交易过程看，该房屋于1999年就由耿某2予以出售，已经进行多次买卖交易，对于交易行为其他继承人均未提出任何异议，由此可见，其他继承人对耿某2的售房行为是默许认可的。现争议房屋虽未办理产权变更登记手续，但不能以此否定几次买卖合同的法律效力，且从现有房屋的实际情况看，房屋已出售多年，几易其主，并进行多次维修、改造，其财产价值远远高于初始状态。故在耿鑫未提交其他有效证据证实的情况下，对其诉讼请求不予维护。判决：驳回耿鑫的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。另查明，孙丽辉系孙某的女儿，张福系孙丽辉的丈夫，栾佳莹系栾某的女儿。曹文伟系孙丽辉的继母，未在争议房屋中居住。本院认为，本案二审争议焦点为栾佳莹、孙丽辉、张福是否有权占有使用争议房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力"，孙某、栾某于2004年7月8日从潘某1处共同购买争议房屋，双方签订房屋买卖协议，潘某1将登记人为耿某1的房屋所有权证及土地使用权证交给孙某、栾某，孙某、栾某实际占有使用房屋，虽然双方并未变更产权登记，但不影响房屋买卖协议的效力，双方协议有效，栾佳莹、孙丽辉、张福作为购房人孙某、栾某的继承人有权占有使用争议房屋。关于耿鑫提出不动产物权人应以不动产登记簿为准，争议房屋登记在耿某1名下，应由耿某1的继承人享有所有权的上诉理由，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定："当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持"，栾佳莹、孙丽辉、张福一审提交的耿某2与范某签订的售房协议、证人潘某2出庭证明范某将争议房屋出售给潘某1的证言、潘某1与孙某签订的房屋买卖协议、孙某与栾某签订的合伙买房协议，可以证实争议房屋经过多次交易，最终由孙某、栾某购买使用至今，栾佳莹、孙丽辉、张福作为孙某、栾某的继承人享有争议房屋的所有权，耿鑫的该项主张没有事实依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。关于耿鑫提出耿某2作为争议房屋共有人,无权私自处分争议房屋的上诉理由，本院认为，耿某1于1993年从单位购买取得争议房屋所有权，当时在世的6名子女（1名子女已过世）均属成年人，依常理应当知晓父母居住房屋的产权状况，耿某2于1999年将争议房屋卖给范某并签订协议，田某签字作证，范某系耿某5（已过世）的丈夫，田某系耿某4的丈夫，依常理耿某5、耿某4应当知晓该交易行为，耿某3、耿某7现已过世，无法查证是否知情，耿某8未参加本案诉讼，范某、田某、耿某8均系耿鑫亲属，耿鑫在举证能力方面更具有优势，但未能举证证明耿某2擅自处分争议房屋，耿某1其他子女并不知情，且争议房屋已出卖、转卖近20年，耿鑫及其亲属均未主张过权利，故本院认为耿鑫的该项主张不合常理，不予支持。关于耿鑫提出耿某2在出售争议房屋时患有精神疾病，其签订的买卖合同因未得到其他共有人的追认应自始无效的上诉主张，本院认为，耿鑫一审提交的耿某2住院病历为2006年形成，不能直接且充分证明耿某2在1999年签订协议时即患有精神疾病以及患病程度，不足以证实耿某2当年不具备签订合同的行为能力，况且，购房人范某、证明人田某都是耿某2的亲属，应当知晓耿某2的精神状况，明知耿某2患有精神疾病而与之进行房屋交易的可能性不大，故该主张的事实依据不足，本院不予支持。关于耿鑫提出栾佳莹、孙丽辉、张福一审提交的三份协议真实性存疑的上诉主张，本院认为，虽然耿某2与范某签订的售房协议、潘某1与孙某签订的房屋买卖协议以及孙某与栾某签订的合伙买房协议三份协议中涉及人员多已去世，但该三份协议与潘某2的证人证言、房屋多年来使用情况可以相互印证，而耿鑫作为购房人范某、证明人田某的亲属，具有举证优势而未能举证反驳协议真实性，故本院对该主张不予支持。综上所述，耿鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由耿鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 然审 判 员  王子学代理审判员  蒋忠顺二〇一八年十一月十二日书 记 员  姜 楠附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条："第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。"《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项："第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；..."