新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新2301民初5192号 原告：邱建国，男，汉族，1991年9月12日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：郭新园，新疆同创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海燕，女，汉族，1975年10月16日出生，系原告母亲，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州，公民身份号码：×××。 被告：新疆德美房地产开发有限公司，住所：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安北路供电巷**文艺路。 法定代表人：肖勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：李玉伟，新疆立业律师事务所律师。 原告邱建国与被告新疆德美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法由审判员艾令起适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱建国的委托诉讼代理人郭新园、陈海燕，被告新疆德美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱建国向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金284133.85元（2016年7月1日至2017年8月28日）；2、依法判令被告赔偿供水设施不符合要求给原告造成的损失276807.27元（947.97平方米*0.8元/天/平方米*365天）；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2015年7月11日及2017年3月22日，原告分别购买了被告开发的位于昌吉市青年南路青年尚都五楼12间写字间及一楼门面房一间，价款合计6711759.44元，并签订了13份《商品房买卖合同》，原告一次性付清所有房款。双方合同约定被告需在2016年6月30日前将上述经验收及具备使用条件的商品房交付给原告，同时承诺商品房各项设施符合使用要求。合同签订后，被告于2017年8月30日将五楼12间写字间房屋交付原告。原告接受房屋后，所购买五楼写字间不能满足供应自来水，上下水无法使用，致使所交付的房屋迟迟无法出租收益，造成了一定的损失。为此原告要求被告解决不能供水及逾期交房的问题，但被告置之不理，被告的行为已构成违约，故诉至法院。 被告新疆德美房地产开发有限公司辩称：本案涉及13份商品房买卖合同，应当分开诉讼，不应当合并审理。关于逾期交房问题，涉案商品房屋至今未竣工验收。涉案房屋逾期交房责任并不全在被告处，双方是在房屋未取得竣工验收报告的情况下协商提前交付房屋。本案是以物抵债，房款并不是现金交付，是四方协商以房屋抵付欠款的方式履行被告的欠款义务。根据法律规定，以物抵债协议是实践性合同，物的交付是以物抵债生效之日，本案不存在逾期交房。原告提出供水设施不符合要求，双方是在房屋未取得竣工验收报告的情况下协商提前交付房屋，没有达到合同约定的时效，不具备赔偿时效。另外五层供水不是原告施工不合格或施工瑕疵造成，是市政供水压力不够。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交商品房买卖合同13份、发票13张、微信记录一份、房屋租赁合同一份，经质证，被告对真实性无异议，被告提交协议书两份，经质证，原告表示无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 对有争议的证据和事实本院认定如下： 1、原告提交用水度数统计表一张，证实2018年3月1日起涉案5楼房屋就没有水使用，仅购买93.6元水费。被告质证后该证据系复印件，对其真实性无法确认，另外购水金额不能说明房屋供水情况。本院认为，该证据系复印件，被告对此有异议，本院对其真实性不予确认。 2、原告提交昌吉市晨夕艺术培训学校有限公司出具的证明一份、昌吉市波涛装饰设计工程有限公司出具的证明一张拟证实青年尚都2号楼3、4层供水情况说明，房屋经常无水可用，房屋供水设施有问题。被告质证后认为证据的真实性无法确认，且与本案无关，供水不正常应由市政机关出具证明，而不是当事人自己出具，且供水不足的原因很多，不能说明是开发商的责任。本院认为，该证据实质系证人证言，被告对此有异议，本院对其证明力不予确认。 3、原告申请证人马某出庭作证，证人马某出庭陈述：“2017年8月底租用青年尚都5层整层，租期3年。我在9层整层开的健身房，教室不够用，当时4、5层都在出租，我想5楼离我近，我就租的5楼，房租比较便宜，我就租了整个5楼。现在我使用五楼三分之一，剩余空着，我想要转租，但是没有水，没有人租。原告提交的房屋租赁合同是我签字的。我与原告目前还没有解除合同。2017年8月至2018年8月的租金还没有支付。5楼没有水要去9楼上卫生间，去年暖气也用不了。我租上装修时发现没有水，物业说水压的问题，我就从9楼接水装修，后面又说管网的问题，2017年冬天没有水，后面就是水很小。”原告拟以此证实房屋用水情况。原、被告质证后对该证人证言无异议，本院予以确认。 4、原告提交与马某签订房屋租赁合同一份，证实2017年8月原告与马某签订租赁合同，合同约定原告提供符合使用要求的房屋，房屋经常无水，导致原告损失1年房屋租金。被告质证后认为该合同无效，该房屋没有经过竣工验收及消防验收，原、被告协商后将房屋提前交付原告，但是房屋没有达到交付条件。本院认为，结合原告提交的证据3，本院对该证据的真实性予以确认。 5、被告提交房屋租赁合同一份，证实原告将涉案房屋租赁给他人使用，与原告出示的房屋租赁合同的承租人不一样，承租期限、租金均不一样，没有看到解除租赁合同的证据，也没有看到承租人拒付租金的证据，不存在原告所谓的损失。原告质证后对证据的真实性不认可。本院认为，因被告未提供原件，原告对该证据有异议，故本院对该证据的真实性不予确认。 本院经审理认定事实如下： 2015年7月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》十二份，合同分别约定：被告将其开发的昌吉市青年尚都2幢501号、502号、503号、504号、505号、506号、507号、508号、509号、510号、511号、512号共计12间商品房出售给原告，该商品房的规划用途为办公;房屋价款分别为385550元（501号）、516900元（502号）、503800元（503号）、503800元（504号）、257750元（505号）、259150元（506号）、193300元（507号）、192200元（508号）、515800元（509号）、515400元（510号）、515400元（511号）、515800元（512号），以上房屋总价款合计4874850元。十二份合同中第九条关于商品房交付条件约定为，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建房工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件，（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。3、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。以上设施中第1、2项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条关于交付时间手续约定为：（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十二条及附件十一（补充协议）相关条款办理。第十二条逾期交付责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按购房总价款的5%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的房屋交付之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的滞纳金。被告分别于2015年8月5日、6日出具了上述十二间房屋的购房款金额合计4874850元发票十二张。2017年3月22日原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的昌吉市青年尚都2幢一单元商业3、商业4号房屋，建筑面积共计77.72平方米，总价款共计1826420元；买受人采取一次性付款方式付款，买受人应当在2017年3月22日前支付该商品房全部价款。该份合同中第九条关于商品房交付条件、第十条商品房相关设施设备交付条件、第十一条交付时间和手续、第十二条逾期交付责任的内容与上述十二份合同中约定的内容均一致。在该份合同附件十一补充协议第三条第（三）项中双方约定：“出卖人向买受人办理移交接收房屋手续时，买受人应交清主合同及本协议约定的所有款项及相关费用。已办理按揭贷款手续的，还需待银行或公积金实际已发放的按揭款全部转到出卖人账户后，方可办理房屋移交手续。否则，出卖人有权相应顺延交房时间，延期交房产生的一切费用均由买受人承担。”补充协议第五条第（三）项约定：“自该商品房交付时，买受人应交清房款及缴纳的相关费用包括物业管理服务费等，否则，出卖人有权不予交房，且不承担任何违约责任。”2017年10月20日及11月8日被告出具一层房屋房款金额共计1826420元的发票两张。上述十三套房屋的房款，原告大部分系以货款及被告欠付原告的案款来折抵房款，很少一部分系以现金支付。被告于2017年8月28日将五楼12套房屋交付原告，于2018年5月将一楼房屋交付原告。被告自述涉案房屋至今未办理五方竣工验收手续。上述房屋交付后，5楼大部分情况下不能满足正常的供水需求，被告认为属于市政水压问题。经双方协调解决，被告表示2018年9月将5楼加高区供水管网后，供水恢复正常。2017年8月21日原告将青年尚都5层房屋整层（建筑面积947.94平方米）出租给案外人马俊杰，租期3年，每平方米的日租金为0.94元，三年价格不做变动。2018年8月20日原告又与案外人马少俊签订合同，合同约定原告将青年尚都5层房屋，建筑面积947.94平方米中的412.47平方米出租给马少俊，租期三年，租金为0.8元/平方米/天。 本院认为：原、被告双方签订的十三份《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。关于五楼的12套房屋，双方合同均约定应于2016年6月30日前交付，被告却未在合同约定的期限内及时向原告交付房屋。虽然被告辩称原告并非以现金方式支付的房款，系以物抵债，且双方系在房屋未取得竣工验收报告的情况下协商提前交付房屋，被告并不存在违约。本院认为，根据查明的事实，本案五楼的12套房屋的大部分房款原告虽然非以现金的方式支付，而系以货款及被告欠付原告的案款来折抵，双方履行完抵账手续后，被告开具了购房款发票，故原告的付款义务已履行。被告也没有证据证实双方交付房屋时，双方对被告迟延交付的行为予以处理，故本院对被告的辩解意见不予采信。原告主张上述十二套房屋自2016年7月1日至2017年8月28日迟延交房期间的违约金符合法律规定，依据双方合同约定的日万分之一的计算标准，本院确认被告应支付五楼12套房屋的违约金为206693.64元[4874850元×日万分之一×424天（2016年7月1日至2017年8月28日）]。关于原告主张的一楼自2016年7月1日至2017年8月28日迟延交房期间的违约金的请求，本院认为，根据双方补充协议的约定在买受人未付清房款的情况下，出卖人有权不予交房，且不承担任何违约责任，而本案一楼房屋，根据原告提交购房发票显示，原告于2017年11月8日才履行完支付房款义务，故原告主张2016年7月1日至2017年8月28日房期间的违约金不符合合同约定，故本院对原告该部分的诉讼请求不予支持。关于原告以被告交付的5楼房屋供水设施有问题，不能正常使用，导致原告出租的房屋未收到租金，要求被告赔偿2017年8月20日至2018年8月20日的租金损失276807.27元的诉讼请求，被告辩解五楼供水不是被告施工不合格或施工瑕疵所造成，是市政供水压力不够。本院认为，原告主张的5楼房屋不能正常供水的具体原因不明，且房屋在未经竣工验收的情况下，原告将房屋出租,主张租金损失，缺乏法律依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告新疆德美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告邱建国违约金206693.64元； 二、驳回原告邱建国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取4707元，由原告负担2974元，被告负担1733元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于新疆昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员  艾令起 二〇一八年十一月二十二日 书记员  张新丽