内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2018）内0121民初1680号原告：张亚军，男，本科文化，内蒙古利诚实业有限公司经理，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：周连平，内蒙古典泽律师事务所律师。被告：呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金山开发区。法定代表人：薛文娟。委托诉讼代理人：王苒，慧聪律师事务所律师。原告张亚军与被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张亚军及其委托诉讼代理人周连平，被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王苒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告限期为原告办理完毕房屋产权权属证书；2、依法判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金以购房款402000元为基数（从2014年8月23日起计算至被告实际办理完毕房屋产权证并将证书交付原告之日止）按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算的利息金额；3、诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2012年6月5日，原告在被告处购买了其开发的“半山半水”住房B20座2单元601号房。合同约定建筑面积为116.82平方米，房屋总价为402000元，原告如约履行了付款义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。2013年8月22日被告将案涉房屋交付原告占有使用，至今被告仍未给原告办理房屋产权证书。被告的该行为已构成违约并因此导致原告房屋无法交易，造成购房资金沉淀的严重经济损失。若被告依据合同约定的违约金万分之五，来承担违约责任明显属于显失公平并违背诚实信用原则。如被告逾期办理产权证仅按合同约定的万分之五承担一次性违约金201元，该数额亦明显低于实际损失，起不到违约金应有的补偿和赔偿作用。根据《合同法》113条规定，关于约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。故，原告诉请被告按银行同期贷款利息承担违约责任合理合法。另经原告多次催促被告办理案涉房屋产权证书，至今被告仍未按合同约定履行办理房屋产权证书已构成违约。综述以上事实，原告认为，被告的违约行为致使原告不能在规定期限内取得案涉房屋产权证书，造成原告不能按约定期限取得物权，致使案涉房屋随时有被查封的风险。为此原告依据《民法通则》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《民事诉讼法》第119条等相关规定，诉至贵院恳请法院依法支持原告的全部诉求，维护原告合法权益。被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司辩称:第一,针对第一项和第二项诉请，因为客观上缺施工许可证，无法确定时间为原告办理备案或者提供房屋产权证书，现被告正积极补办相关证书和手续，正在完善相应的资料过程中，被告已具备四证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、房屋预售许可证），待被告补办完建设工程施工许可证后就可以办理相应备案等手续。针对第三项诉请,因原告与被告在自愿平等下情况下达成商品房买卖合同，合同中规定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理，”该条款规定不能在规定期限内取得权属证书的，合同中没有规定被告何时向原告能够提供权属证书。同时，由于客观原因，该工程是未批先建的工程，权属证书尤其是施工许可证是需要后期需要补办的，在办理的过程中需要协调各个部门，包括监理公司，建筑公司，政府部门等机构，完善相关资料，因此并非被告单方的责任，对于原告主张的第三项诉请不应予以支持。A3、A5，B22-B26，B1-B6都是五证齐全的，只有二期的没有施工许可证。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张亚军为证明其主张提供以下证据：一、被告交付原告房屋时出具的相关费用收据(物业费、楼道分摊电费、装修管理费、预收电费、水费、采暖费等)，拟证明被告于2013年8月22日,将合同约定的涉案房屋交付原告实际占有使用；被告将涉案房屋交付原告占有使用后，被告至今未按《商品房买卖合同》约定，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使原告现在都未取得涉案房屋权属证书，被告的该行为已构成根本违约依法应承担违约责任。二、《商品房买卖合同》、《销售不动产发票》，拟证明（1）《商品房买卖合同》第15条第一款约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，即在2014年8月23日前将办理权属登记的资料报产权机关备案，但时至今日，被告未按照《商品房买卖合同》的约定，将办理涉案房屋权属登记资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得涉案房屋权属证书，被告该行为已构成根本违约，依法应继续履行上述合同义务并依法承担违约责任；（2）被告与原告签订的《商品房买卖合同》为格式合同，其中第15条第2项的违约条款属于格式条款，该条款免除被告责任，但被告未依据合同法相关规定，对该格式条款内容采用足以引起原告注意的文字、符号、字体或者明确告知等方式进行特别标识；（3）《商品房买卖合同》第15条第2项为无效格式条款，依据合同法规定，对于格式合同的理解发生争议应当按照通常理解或应当作出不利于被告的解释或者按照实际情况进行计算，原告主张本案违约金损失按通常理解参照中国人民银行逾期贷款利息计算违约金，应予支持；（4）因无法及时办理房屋权属登记，导致原告无法出售涉案房屋，致使购房资金沉淀的经济损失，同时因无法落户导致原告子女无法上学产生的巨大经济损失；（5）原告依约向被告支付全部购房款人民币402000元。三、《公示》，拟证明被告于2018年7月16日以《公示》的方式，确定2019年6月30日以前将半山半水一期住宅楼《房屋不动产产权证》办理完毕发放给买受人。2019年12月30日以前将半山半水二期住宅楼房屋不动产产权证》办理完毕发放给买受人。该证据再次证明被告未按《商品房买卖合同》履行合同义务，被告已构成根本违约。故原告诉请判令被告限期将涉案房屋为原告办理完毕房屋产权权属证书既有事实依据也有法律依据，原告诉请依法应予支持。被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司质证认为：对证据一真实性认可，合法性认可，对于证明的第二项问题不认可。被告至今没有办理权属登记资料备案是由于客观上未能补办施工许可证，但被告正积极协调各部门进行资料整合，未能办理权属资料并非被告自身主观原因，因此被告并没有完全的过错。对证据二真实性合法性认可，证明问题不认可。第一，同第一组质证意见。第二，原告被告签订的商品房买卖合同系自愿平等协商下达成的，该合同是依据内蒙古自治区建设厅、工商行政管理局提供的合同结合该商品房的特点予以签订的，并非被告单方提供的格式合同，该合同并非原告所说的格式合同，第十五条第二项也不属于格式条款，故而双方应当履行第十五条第二项的约定。第三，该条款并非格式条款不是被告单方提供的，同时该条款中明确约定的是：‘出卖人未在规定期限内为买受人提供商品房权属证书的，而且是出卖人的原因导致上述结果，出卖人才承担相应的违约责任’。本案中，首先未能办理产权登记的相关手续是由于客观原因导致，同时，合同中未约定出卖人为买受人提供商品房产权证书的时间，因此被告不承担违约责任。根据合同法司法解释二相关规定：若原告认为违约金约定较低的，可以提出增加违约金的诉请，但是增加后的违约金数额不能超过实际损失的金额。在本案中，原告并未提供其遭受的实际损失，被告不能因为原告承担举证责任不能为其承担不利后果。对证据三真实性认可，对于证明问题不认可。被告贴出公示的目的为了协助用户去解决办理房屋产权证书的问题，同时也愿意尽可能在2019年12月30日前办理完毕，在办理过程中产生的困难和阻力并非被告能够单方解决的，故原告根据该公示认为被告构成根本违约是片面的。经审查，本院对原告提供的上述证据的真实性予以认可。被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司证明其主张提供以下证据：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、房屋预售许可证,拟证明现由于资料补办，协调各部门办理施工许可证，非被告自身原因不予向原告办理房屋备案手续，被告无法确定明确的时间能够为原告提供房屋产权证书，由于上述客观原因，也并非被告主观过错导致违约，因此原告主张的违约金不予支持。原告张亚军质证认为，该四份证件真实性认可，合法性和关联性不予认可。该证书与原告诉请的涉案房屋不符，上述证件都是半山半水西侧房屋所有（一期房屋），我们是东侧房屋。二、该证据可以证实被告已构成根本违约，并且涉嫌销售欺诈行为，依据我国城市商品房销售管理办法的相关规定，开发商在取得五证后，才可以依法销售商品房屋。而被告只取得四证，即进行违法销售房屋，该行为被告主观是恶意的，客观上存在欺诈买受人的行为，依法应按银行贷款利率承担违约责任。经审查，本院对被告提供的上述证据的真实性予以认可。本院通过以上证据分析，认定本案以下事实：2012年6月5日原被告签订了《商品房买卖合同》，原告在被告处购买了其开发的“半山半水”小区B20幢2单元601号房屋，原告履行了交付购房款402000元的义务，2013年8月22日被告将上述房屋交付原告占有使用。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记手续由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金……。被告未按合同约定将需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告至今仍未取得上述房屋产权证书。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记手续由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。东方公司虽称由于客观原因，涉案房屋是未批先建的工程，权属证书尤其是施工许可证是需要后期补办的，在办理的过程中需要协调各个部门，包括监理公司，建筑公司，政府部门等机构，完善相关资料，因此并非被告单方的责任。但其未提供证据予以证明，且其未在约定期限内履行合同约定的义务已违约。故被告应当继续履行合同第十五条约定的义务，将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助张亚军办理涉案房屋的权属登记。关于违约金的请求，张亚军称被告未给办理房屋产权证书导致其房屋无法交易造成损失，根据张亚军提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产发票》不能证明其实际损失，张亚军又未提供其他证据证明其实际损失，故其诉请的违约金于法无据，本院支持张亚军违约金的请求为按照双方签订的《商品房买卖合同》约定方式计算的违约金，即原告已付房价款402000元的0.05%计201元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内将办理呼和浩特市金山开发区半山半水小区B20幢2单元601号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告张亚军办理上述房屋的权属登记；二、被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告张亚军违约金201元；三、驳回原告张亚军的其他诉讼请求。案件受理费350元由被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长  王烁审 判 员  丁洁人民陪审员 陈永红 二〇一八年十一月十六日书 记 员 温佳宝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失的赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。