湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘1022民初1545号 原告：曾雨露。 委托诉讼代理人：刘伟，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 被告：宜章县鑫园房地产开发有限责任公司。 法定代表人：欧回养。 委托诉讼代理人：周永生。 原告曾雨露与被告宜章县鑫园房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾雨露及委托诉讼代理人刘伟，被告宜章县鑫园房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人周永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋面积差价3548.90元；2、请求判令被告立即为原告办理涉案房屋（湖南省宜章县玉溪镇文明北路17号鑫园商贸大酒店小区1栋6层601）的不动产权证；3、请求判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金17300元（违约金计算按照合同约定10元每天计算至产权证办理之日为止，现暂从2014年12月25日计算至2018年9月25）；4、判令被告立即停止侵权，返还其擅自占用的公共部分并将公共部分恢复原状（公共部分为小区107号、108号物业用房及小区门卫室）；5、请求判令被告承担全部诉讼费。事实和理由：2013年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所建设销售的商品房，房号湖南省宜章县玉溪镇文明北路17号鑫园商贸大酒店小区1栋6层601室，原告依照合同约定支付购房款。商品房交付后，被告交付的房屋存在下列问题迟迟得不到解决：1．房屋实测面积与合同约定面积存在误差，双方《商品房买卖合同》约定建筑面积为126.63平米，单价为3316.75元／平米，申请人按照合同约定全额支付了购房款，现房屋实测面积为125.63平米，实际面积小于购房合同面积1平米，被申请人应当支付申请人房屋面积差价。2、被申请人违反合同约定逾期办理不动产证，依照法律规定以及双方合同约定，被告应当赔偿逾期办证期间的损失。被告的违法、违约行为一直处于持续状态，上述问题没有得到任何实质性的处理，导致原告的合法权益无法得到有效保障，请求法院判如所请。 被告宜章县鑫园房地产开发有限责任公司的答辩要点：1、房屋面积差价的问题，在双方买卖合同第5条中有明确约定，以房屋产权面积为准，多退少补；2、诉讼请求第2条是因为宜章县政府在土地出让金及土地议价方面出现争议，导致被告无法快速给原告办证；3、原告的第3项诉讼请求是不成立的，被告是办理产权登记，而不是出证；4、原告没有弄清楚107房及108房的位置在哪里，被告预留的物业用房及物业办公室在现有的物业办公室旁边，门卫室面积与原告所说的有差异。关于使用权限，门卫室现在是作为商业用房，其实也是为整个小区服务。 当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据1、2、3、4、5、6、7，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明事实如下： 被告宜章县鑫园房地产开发有限责任公司系经宜章县食品药品工商质量监督管理局核准成立的有限责任公司，成立于2007年3月12日，经营范围为：房地产开发、销售，餐饮、住宿。系宜章县鑫园商贸大酒店住宅楼开发商。 2013年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：宜房预许字（2013）第0035号），合同约定，原告购买被告开发的鑫园商贸大酒店住宅楼第1幢6层601房，房屋总价款420000元。原告按合同约定按揭付清房款。合同约定被告交房期限为2014年12月30日，2014年6月左右，原、被告双方办理房屋交接手续。合同第十五条约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，包本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。合同第五条规定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，多退少补。 另查明，被告未提供证据证实已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下： 一、宜章县鑫园房地产开发有限责任公司是否存在逾期办证的违约行为并承担违约责任的问题。需要明确的是，签订《商品房买卖合同》后的备案与办理产权手续时向登记机关提交资料备案是不同阶段的不同行为，目的和资料内容均完全不同，被告未提供证据证明已按合同第十五条的约定向登记机关提交资料备案，应当承担举证不能的不利后果。虽然办好产权手续涉及到有权机关的审核行为，但是向有权机关申请办证并提交相关资料是办理产权手续的前提，亦是被告的义务。同时，原告声称被告实际交付房屋时间为2014年6月左右，根据房屋买卖的交易习惯，交付房屋的手续一般由被告持有。被告未否认原告所陈述的房屋交付日期，本院认可本案所涉房屋的交付时间为2014年6月1日。故在本案中，被告在接受原告的办证委托后，没有按照《商品买卖合同》第十五条的约定在房屋交付使用的2015年6月1日后360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案且至今没有证据证明其已经履行了上述合同义务，被告存在逾期办证行为，应当按照合同的约定从2015年6月1日起暂计至2018年9月25日止共计1212天，按日向原告支付10元的违约金。原告诉请暂计至2018年9月25日的逾期办证违约金17300元高于本院计算金额，本院予以支持12120元；2018年9月28日之后的办证违约金按约定计算至房屋所有权转让备案登记之日止。 二、被告收取的房屋总价款中是否应当现在退还产权面积与合同约定面积的差额。根据双方签订《商品房买卖合同》第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，多退少补。本案因产权证尚未办理，房屋最终的产权面积尚未确定，原告可在产权证办理后与被告进行结算。原告要求退还房屋面积差价3548元的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于限期办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到房产登记机关一系列的行政审查行为。被告不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由被告在商品房交付使用后的一定期限内提供办证资料到产权登记机关办证。如果被告未按约履行义务，应依据合同约定主张违约责任，而不宜由司法机关强制房地产开发企业作出限期内办证的行为。原告要求被告在限期内办理不动产权证的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 四、鑫园商贸大酒店住宅楼的公共用房属于该住宅楼全体业主共同共有，对该小区公共部门的权利主张应当由全体业主行使。原告要求被告返还其擅自占用的公共部分并将公共部分恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 案经调解无果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章县鑫园房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告曾雨露支付逾期办理不动产权证违约金12120元。2018年9月25日之后的办证违约金按约定计算至房屋所有权转让备案登记之日止； 二、驳回原告曾雨露的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费315元，由被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司负担185元，原告曾雨露负担130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  左亚军 二〇一八年十一月二十三日 书记员  王 珂 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能过调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。