宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民初747号 原告（案外人）：张宁,男，1958年3月22日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人:穆晓霞,宁夏兴业律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦。 法定代表人：陈一松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛未默，北京市兰台律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街**。 法定代表人：徐毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，隆湖公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（被执行人）：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，工商银行银川西街办事处退休职工，住宁夏银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，隆湖公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（被执行人）：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司法定代表人，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。 委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，隆湖公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 第三人：银川市万兴隆建筑工程有限公司，住，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区景墨家园**楼**营业房/div> 法定代表人：徐涛，公司董事长。 原告张宁与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王淑华、徐毅、第三人银川市万兴隆建筑工程有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年9月30日公开开庭审理了本案。原告张宁的委托诉讼代理人穆晓霞，被告中信信托有限责任公司的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默，被告隆湖公司、王淑华、徐毅共同委托诉讼代理人刘海燕，到庭参加了诉讼。第三人银川市万兴隆建筑工程有限公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张宁向本院提出诉讼请求：1、依法不得执行银川市兴庆区尚东帝景花园31-1-601室；2、依法确认银川市兴庆区尚东帝景花园31-1-601室为原告所有；3、请求法院确认原告对尚东帝景花园31-1-601室享有优先权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月30日，被告与案外人万兴隆公司找到原告，称资金紧张“尚东帝景花园”项目建设需要建筑材料等因素，原告与被告隆湖公司及万兴隆公司共同商议，以钢供材料的方式支付了全部房屋款项，最终购买了涉案房屋，并于2011年6月24日与被告隆湖公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》。随后，原告一直催促被告隆湖公司办理合同备案手续，被告隆湖一直以各种理由推拖。综上，请求判如所请。 被告中信信托公司答辩称：一、中信信托享有涉案房屋的抵押权，可以对抗案外人。涉案房屋的土地使用权于2010年6月21日抵押，31号楼2011年1月26日抵押登记。根据《物权法》第182条规定，建设用地使用权抵押与土地上的建筑物一并抵押。二、涉案房屋由隆湖公司抵债万兴隆公司再转抵张宁。原告涉及抵债，不符合也不适用物权期待权排除执行的条件。上述抵债，原告未同时具备查封前签订合同、占有房屋、不忽视抵押、向隆湖公司支付全款的条件。而且，以物抵债仅是履行债务的变通方式，并非买卖，现未完成权属登记的变更手续，接受抵债的债权人只享有债权请求权，而非物权。因此，原告既不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行，否则将破坏债权受偿的原则，损害中信信托的合法权益。综上，请求驳回张宁的诉讼请求。 被告隆湖公司、被告徐毅、王淑华答辩称，请求法庭依法判决。 第三人银川市万兴隆建筑工程有限公司未到庭，亦未提交书面材料。 审理中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了质证。 证据一、2018宁01执异163号《执行裁定书》一份。证明原告在起诉前已向人民法院依法提起执行异议，本次诉讼程序合法。 证据二、《商品房买卖合同》，《收据》一份，证明原告于2011年6月陆续向被告提供钢材，提供钢材金额共计1009596元。因被告隆湖房地产公司未能支付原告钢材款，故双方约定以隆湖房地产公司建设的尚东帝景花园31-1-601室抵顶钢材款。2011年6月30日，被告隆湖公司向原告出具收据一张。双方于2012年2月签订了《商品房买卖合同》。 经质证，被告中信信托公司对裁定、收据的真实性有异议，内容有涂改，对买卖合同的真实性无异议。对全部证据的证明目的不认可，买卖合同不能证明签订在查封前、收据不能证明实际付款，涉案房屋由隆湖公司抵债万兴隆公司，再抵顶张宁，不能排除执行。被告隆湖公司、徐毅、王淑华对证据的真实性认可。 被告中信信托公司提交如下证据： 证据一、京方圆内经证字第08130号执行证书，证明中信信托公司合计向隆湖公司提供4.1亿元贷款，隆湖公司以土地使用权及在建工程提供抵押。2012年2月29日，方圆公证处签发执行证书，载明隆湖公司、徐毅、王淑华为被执行人，执行标的为截至2012年1月20日约4.8亿元及后续违约金及罚息、费用，可供执行的财产包括尚东帝景花园土地使用权及在建工程等被执行人全部资产。 证据二、（2012）银执字第167号执行裁定书、协助执行通知书，证明2012年5月16日，法院裁定强制执行隆湖公司、徐毅、王淑华。同年5月21日查封抵押的5宗土地使用权，5月22日查封已异议房屋在内的已预售未备案的1140套在建工程、6月27日查封所有未预售、未备案的在建工程、2013年5月7日查封地下车位。 证据三、银他项（2010）第507-511号他项权证，证明2010年6月21日异议房屋所在土地使用权及该土地使用权抵押时已建建筑物一并抵押中信信托。 证据四、银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明、银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明、情况说明，证明2010年6月29日56697.8平方米在建工程抵押中信信托公司，2011年1月20日、26日抵押中信信托公司在建工程增加至137,376.79平方米。 原告张宁对被告中信信托公司提交的证据一的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的均不认可。执行证书的出具程序违法。对证据二的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的均不认可。对证据三、四的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的均不认可。在购买涉案房屋时，原告张宁对房屋已抵押的事实并不知情。中信公司享有的抵押权不应当对抗原告所享有的所有权，在涉案在建工程查封前原告已经履行了支付房款的义务，且双方签订的商品房买卖合同合法有效，原告应当享受物权期待权的保护。 被告隆湖公司、徐毅、王淑华对被告中信信托公司提交的证据予以认可。 被告隆湖公司、徐毅、王淑华未出示证据。 经审查，原告提交的收据虽有涂改，但被告隆湖公司予以认可，本院予以采信。原告提交的裁定书，商品房买卖合同，被告中信信托公司、隆湖公司对证据的真实性无异议，本院对上述证据予以采信。被告中信信托公司提交证据，原告张宁对证据的真实性认可，被告隆湖公司、徐毅、王淑华对中信信托公司的证据无异议，本院对中信信托公司提交的证据予以采信。 本院认定如下事实：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01号的《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米地土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02号《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐毅、王淑华分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐毅、王淑华于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐毅、王淑华分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿还《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐毅、王淑华同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司公司与徐毅、王淑华分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐毅、王淑华向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐毅、王淑华未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐毅、王淑华发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐毅、王淑华于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。 截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐毅、王淑华未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐毅、王淑华的强制执行，要求隆湖公司、徐毅、王淑华向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息[计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款]；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。 2010年6月22日，被告中信信托公司将被告隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第184**]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，被告中信信托公司与被告隆湖公司办理了兴庆区北京东路尚东帝景花园1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，被告中信信托公司与被告隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，被告中信信托公司与被告隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。 2012年3月2日，被告中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，本院于2012年5月28日查封了被告隆湖公司名下的土土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第184**有土地使用权，于2012年5月22日查封了被告隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，本院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京东路“尚东帝景花园”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。 2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到本案原告张宁提出异议的“尚东帝景花园”31-1-601室房屋。 另查明，本案所涉房屋系被告隆湖公司抵顶原告钢材款，由原告张宁与被告隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》。2010年10月15日，被告隆湖公司出具收款收据，载明“今收到隆湖檀溪（改为张宁SD-885）交来31-1-601房款人民币1009596元”。涉案房屋因尚未竣工验收，未予交付使用。涉案31号楼于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，2012年5月被本院查封。 还查明，在本院执行中信公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，张宁对本院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”31-1-601房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出（2018）宁01执异163号执行裁定书，裁定驳回张宁的异议请求。 本院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给被告中信公司，被告中信公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。 本案争议焦点为：在被告中信公司对涉案房屋享有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益及原告主张确认其对涉案“尚东帝景花园”31-1-601房屋享有所有权及优先权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告张宁认可涉案房屋系被告隆湖公司抵顶其钢材款而签订购房合同，涉案购房款并未实际支付。原告与被告隆湖公司之间就涉案房屋系普通的债权抵顶关系，原告仅享有普通债权，不能对抗被告中信信托公司的担保物权，且原告张宁未实际占有涉案的房屋，其对涉案房屋并不享有足以排除法院强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的上述规定，对原告要求停止对“尚东帝景花园”31-1-601房屋的执行，并要求确认对涉案房屋享有所有权、优先权的诉讼请求，不予支持。第三人银川市万兴隆建筑工程有限公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下： 驳回原告张宁的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一八年十一月十六日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。