四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终13954号 上诉人（原审被告）鄢阳陵，男，1964年3月1日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人（原审被告）向东，男，1985年9月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审原告）简阳市上好家物业管理有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇北街凌江虹缘****。 法定代表人刘淼兰，总经理。 委托代理人吴瑛，系该公司工作人员。 委托代理人郭玉婷，系该公司工作人员。 上诉人鄢阳陵、向东因与被上诉人简阳市上好家物业管理有限公司（以下简称上好家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2018）川0180民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，鄢阳陵于2013年3月11日将其所有的位于丰荷苑小区的门市(面积228.34平方米)出租给了向东，由向东负责办理开发商处的接房手续并承担物业服务费用的交纳义务。向东于2013年12月19日委托其装修工人易代辉与上好家物业公司签订了《前期物业管理合同》,该物业合同约定：物业服务费按开发建设单位出具的有资质的房产测绘机构对该商品房面积实测报告书中的商品房建筑面积计算，办理入住手续时预交一年物业服务费；次年按半缴纳物业服务费；住宅按建筑面积每月每平方米0.80元；非住宅（商铺）按建筑面积每月每平方米2.60元；电梯电费，电梯年检费、电梯维保费、消防维保费、城市垃圾处理费不含在物业管理费中，按实际情况另行分摊；乙方出租物业的，物业管理费用由乙方交纳；每次交纳费用时间：第1年前5个工作日内（如遇节假日则顺延）预先向物业服务企业缴付其单元第1年应付之物业服务费，物业服务企事业另有规定的除外；物业服务费从《房屋交付通知书》中通知交付之日的次日开始全额计收。违约责任方面约定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按应交总额每天3‰交纳滞纳金。合同签订后，向东向上好家物业公司交纳了2013年12月15日至2014年12月14日的全年物业服务费7124元，从2014年12月15日起至今的物业费向东分文未交纳，经上好家物业公司多次催收未果，现上好家物业公司向原审法院起诉要求鄢阳陵及向东给付物业费及消防维保费合计24822元，并承担滞纳金77741元。 原审法院另查明，鄢阳陵与向东签订的租赁合同约定租期为2013年7月1日起至2018年7月1日止，一审审理中，鄢阳陵提出，租房时约定谁租房谁交物管费，向东对此予以认可。 以上事实有上好家物业公司、鄢阳陵及向东陈述，上好家物业公司提供了的《前期物业管理合同》，物业服务记录，催缴通知单及短信息截图予以佐证，原审法院予以确认。 原审法院认为，向东在租赁鄢阳陵的门市后，负责租赁房屋从开发商处的接收工作，并委托他人与上好家物业公司签订了《前期物业管理合同》，该合同的签订，鄢阳陵当庭予以追认，故《前期物业服务合同》对双方具有法律效力。《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同履行各自的义务。在鄢阳陵与向东关于租赁物的物业服务费用的承担上，向东当庭认可其费用约定由其承担，且向东在合同签订后，也按约定支付了第一年的全年物业服务费用。因在签订《前期物业管理合同》时，所留的电话号码为向东的手机号，上好家物业公司在通知催缴物业费时，通过该手机号发送过催缴通知，应当视为上好家物业公司已向鄢阳陵及向东进行了催缴物业费用。向东认为没有收到过上好家物业公司的催收通知，现上好家物业公司向原审法院提供了相关证据即已完成了其举证责任，同时从2018年3月30日上好家物业公司向向东发送的短信息可以看出，上好家物业公司在诉讼前已向鄢阳陵及向东发送了催缴相关费用的通知，对向东所述没有收到催缴通知之抗辩，原审法院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为辩理由的，人民法院不予支持。第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”，故对上好家物业公司要求鄢阳陵及向东给付物业服务费的请求，原审法院予以支持；关于上好家物业公司请求的物业服务费23452元，经原审法院审查，按约定鄢阳陵每年应交费用为7124.21元，截止上好家物业公司最后一次催缴为止，即2018年3月30日前鄢阳陵共欠物业服务费为23153.68元，向东认为该物业服务费收费标准过高，但并没有向原审法院提供相关证据证明其主张，对向东主张的上好家物业公司请求的物业服务费收费标准过高之理，原审法院不予以采纳；上好家物业公司请求鄢阳陵及向东支付消防维保费1370元，双方在合同中约定，该费用不含在物业管理费中，按实际情况另行分摊，现上好家物业公司并没有向原审法院提供支出和分摊明细，故对上好家物业公司的该项请求，原审法院不予以支持，上好家物业公司可以在有相关证据时另行主张权利；上好家物业公司请求鄢阳陵及向东支付滞纳金77741，向东认为每日3‰过高，同时上好家物业公司没有向向东出具第一次交费的税务票据，所以上好家物业公司主张的滞纳金不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”现上好家物业公司请求的滞纳金已超出了应当交纳的物业费用总额，向东提出过高，其理由成立，原审法院依法予以调整。滞纳金的给付，是双方对合同违约行为的惩罚性条款约定，承担与否是以其有无违约行为而定，与出具什么样的票据并无直接的关联性，同时双方在合同中对此并无明确约定，对向东以第一次交纳物业服务费时上好家物业公司没有出具税务发票为由，而认为上好家物业公司主张滞纳金不能成立之理，原审法院不予采纳。依法律规定，对上好家物业公司主张的滞纳金原审法院调整为每日万分之一较为适宜。双方约定物业服务费，每半年交纳一次即2014年12月15日应当交纳2014年12月15日至2015年6月30日前，半年的物业服务费3562.10元，经计算按每日万分之一至2018年3月30日止，鄢阳陵及向东应承担的滞纳金为1595.07元。一审审理中，向东认为上好家物业公司的起诉超出了诉讼时效，因物业服务合同为持续性服务合同，双方也未对拖欠的物业服务费进行最终结算，现合同仍然处于持续履行之中，因此上好家物业公司的请求并没有超过法律规定的诉讼时效，对向东提出的上好家物业公司的起诉已过诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第六条、第七条规定，判决：一、向东于原审判决生效后十日内支付上好家物业公司物业服务费23153.68元;二、向东于原审判决生效后十日内支付上好家物业公司物业服务费滞纳金1595.07元;三、以上第一、二项由鄢阳陵承担连带给付义务；四、驳回上好家物业公司的其他诉讼请求。五、案件受理费1176元，由上好家物业公司负担892元，向东负担284元。 上诉人鄢阳陵、向东均不服，向本院提起上诉称，一审法院认定诉讼时效所采信证据为无效证据，原审法院事实认定不清，适用法律错误，请求撤销原审判决并依法改判或发回重审。 被上诉人上好家物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据，如相关物业服务合同中对此亦无约定的，人民法院对该主张不应支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为辩理由的，人民法院不予支持”与第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人鄢阳陵将涉案房屋租赁给向东，且向东委托他人签订了《前期物业合同》，该合同对鄢阳陵及向东均真实有效，具有约束力。物业费用缴纳之责任理应由向东承担，鄢阳陵承担连带责任。上诉人鄢阳陵、向东主张被上诉人物业服务存在瑕疵，房子地面存在问题，可以请求被上诉人承担违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。同时，因物业服务合同为持续性服务合同，上好家物业公司请求二上诉人支付拖欠的物管费并未超过法律规定的诉讼时效。 综上，上诉人鄢阳陵、向东的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费负担方式不变；本案二审案件受理费2352元由上诉人鄢阳陵、向东负担。 本判决为终审判决。 审判长  李伟东 审判员  喻小岷 审判员  盛 莉 二〇一八年十一月二十日 书记员  陈 悦