黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0691民初2251号原告：沙爱旭，男，1982年6月12日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：吴朝晖，黑龙江四维律师事务所律师。被告：宋艳红，女，1975年10月4日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。原告沙爱旭与被告宋艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沙爱旭及其诉讼代理人吴朝晖到庭参加诉讼。被告宋艳红经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。沙爱旭向本院提出诉讼请求：1.判令宋艳红双倍返还定金10万元及购房款5万元，合计15万元；2.判令宋艳红承担本案诉讼费用。审理中沙爱旭增加判令解除与宋艳红签订的房屋买卖合同的诉讼请求。事实和理由：沙爱旭与宋艳红在2017年4月7日签订房屋买卖合同，约定宋艳红出售怡水湾小区12号住宅楼11号车库。签订合同当日沙爱旭交付定金10万元，剩余房款15万元在办理过户当日付清。因宋艳红当时未办理产权证，称办理完产权证后过户给沙爱旭，所以双方约定三个月之后即2017年7月31日到产权交易中心办理过户。但到了约定的过户日期，沙爱旭要求宋艳红办理房屋过户手续，而宋艳红还没有办理产权证无法办理过户，沙爱旭遂要求宋艳红返还定金，但宋艳红一直不予返还也不办理过户。同时合同约定宋艳红应在2017年5月7日前将房屋及钥匙交付沙爱旭使用，宋艳红每逾期一天应按房屋成交价格的千分之五支付违约金，逾期超过七天即视为违约，双倍返还沙爱旭所付定金和违约金。根据规定定金不能超过合同价款的20%，所以沙爱旭已支付的10万元中5万元为定金，5万元为预付款。因宋艳红一直未交付房屋，且至今也未取得房屋所有权证，已构成根本违约，应按法律规定和合同约定双倍返还定金10万元，并返还预付款5万元。宋艳红未到庭参加诉讼，未答辩，亦未提交书面答辩意见。沙爱旭就其主张向法院提交如下证据：1.附收据的房屋买卖合同一份，欲证明2017年4月7日，沙爱旭与宋艳红签订购买怡水湾居住小区12号住宅楼车库的房屋买卖合同，合同约定定金10万元，2017年5月7日前交付房屋及钥匙，2017年7月31日前到产权交易中心办理房屋过户手续，若卖方违约应双倍返还定金及违约金，当日宋艳红出具了金额为10万元的收据。因该证据系原件，且有宋艳红签名及捺印，本院对该证据真实性予以确认；2.商品房合同备案证明一份，欲证明宋艳红购买的涉案房屋合同已备案，但至开庭前一直未取得房屋所有权证。因该证据加盖了“大庆市房产管理局房产管理科”印章，本院对该证据真实性予以确认；3.电话通话录音及录像各一份（出示原始手机载体，提交光盘1张），欲证明2018年4月2日上午9时，沙爱旭到涉案房屋处看到房屋门上贴有出售字样并列有电话号码，出售人电话为133××******，沙爱旭弟弟逯春鹤遂用手机180××××****与该出售人打电话，得知宋艳红已将涉案房屋出售给他人，他人正在使用和出售中，宋艳红已经构成根本违约。因视频能够反映涉案房屋所处的地理位置及贴有出售字样的事实，本院对该视频真实性予以采信；通话录音无法证明通话人员身份，本院不予采信。宋艳红未出庭应诉，未向法庭提供证据，对沙爱旭所举上述证据亦未进行质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确定事实如下：2017年4月7日，沙爱旭（买方、乙方）与宋艳红（卖方、甲方）签订房屋买卖合同，合同约定：沙爱旭购买宋艳红坐落于怡水湾居住小区12号住宅楼车库，面积为30.43平方米，宋艳红为该房屋的现状负全部责任，成交价25万元；合同签订之日，沙爱旭向宋艳红支付购房定金10万元，在下次交款时冲抵购房款，2017年7月31日前到产权交易中心办理房屋产权过户手续，办理完毕当日付清剩余房款15万元，过户税费由宋艳红承担；在产权过户前，如沙爱旭不同意购买此房屋，所付定金不退，如卖方原因或不同意出售此房屋应在合同终止日当日双倍返还买方所付定金；宋艳红于2017年5月7日之前将此房屋及钥匙交给沙爱旭使用，每逾期一天，宋艳红应按此房屋成交价格的千分之五向沙爱旭支付违约金，逾期超过七天即视为宋艳红违约，应双倍返还沙爱旭所付定金及违约金；交房前必须结清取暖费、物业费、水电费等。宋艳红、沙爱旭分别在合同落款甲方、乙方签字处签名并捺印。买卖合同下方，宋艳红在收据收款人处签名并捺印，收据内容为：今收到购买怡水湾小区12号车库沙爱旭（订金）人民币（大写）拾万元整，（小写）100000元整。因宋艳红没有按合同约定时间将涉案房屋交付沙爱旭，也未按约定时间办理产权过户登记，故沙爱旭诉至法院。另查明，宋艳红购买的怡水湾居住小区12号底层车库住宅楼车库11号合同编号为20160325235627336967的商品房于2016年3月25日备案，至今未办理房屋所有权证书。2018年5月3日，沙爱旭向本院申请诉讼财产保全，本院当日作出（2018）黑0691民初2251号民事裁定书，对宋艳红名下位于怡水湾居住小区12号底层车库住宅楼车库11号（商品房合同编号：20160325235627336967）及担保财产予以查封，沙爱旭交纳保全费1270元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：一、宋艳红的行为是否构成根本违约；二、沙爱旭已付购房款10万元的性质。关于宋艳红的行为是否构成根本违约问题。沙爱旭与宋艳红签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案中沙爱旭已按约定支付购房款10万元，履行了义务，而宋艳红未按合同约定在2017年5月7日之前将房屋交给沙爱旭使用，也未按合同约定在2017年7月31日前办理房屋过户手续，导致合同目的无法实现，宋艳红的行为已构成根本违约，故沙爱旭要求解除与宋艳红签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于沙爱旭已付购房款10万元的性质。沙爱旭主张已付购房款10万元中，5万元为定金，5万元为预付款。虽然合同约定定金10万元，但宋艳红给沙爱旭出具的收据明确载明“订金10万元”。该订金不同于定金，订金具有预付款性质，不具备担保性质，在一方不履行合同时，不发生丧失或者双倍返还的后果，故沙爱旭已付的购房款10万元为预付款，并非定金。所以沙爱旭选择适用定金条款，要求宋艳红双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，宋艳红应返还沙爱旭购房订金10万元。沙爱旭诉讼请求合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沙爱旭与被告宋艳红于2017年4月7日签订的商品房买卖合同；二、被告宋艳红于本判决生效之日起十日内返还原告沙爱旭购房订金10万元；三、驳回原告沙爱旭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费3300元，原告沙爱旭负担1000元，被告宋艳红负担2300元；保全费1270元，原告沙爱旭负担250元，被告宋艳红负担1020元；公告费860元，由被告宋艳红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判长 魏 彤审判员 李海静审判员 孟范亮二〇一八年十一月十九日书记员 吴立翠附法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。