江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终7379号上诉人(原审被告):倪维,女,1987年10月28日出生,汉族,住浙江省湖州市南浔区。委托诉讼代理人:李成松，江苏司剑律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：苏州信义置业房产经纪有限公司，住所地苏州市工业园区苏州大道**国际大厦**。法定代表人：苏宜杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋涛，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。原审被告：邵海峰,男,1987年9月30日出生,汉族,住浙江省湖州市南浔区。原审被告：王育明,男,1962年8月7日出生,汉族,住江苏省苏州市姑苏区。上诉人倪维因与被上诉人苏州信义置业房产经纪有限公司（以下简称信义公司）及原审被告邵海峰、王育明居间合同纠纷一案不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0585民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成了合议庭审理本案。本案现已审理终结。倪维上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令倪维无需支付信义公司居间费。事实和理由：一、信义公司未能按照居间合意约定的条件完成服务，无权收取居间费；二、倪维与其他人之间的约定不赋予信义公司主张权利的依据。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实并支持上诉请求。信义公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。信义公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令倪维、邵海峰、王育明支付佣金71700元；2、倪维、邵海峰、王育明支付违约金4839元；3、倪维、邵海峰、王育明承担全部诉讼费用。一审法院审理中，信义公司明确第1项诉请为判令倪维、邵海峰支付佣金47800元、王育明支付佣金23900元，并撤回第2项违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：坐落于苏州市姑苏区房屋（以下简称涉案房屋）原系倪维、邵海峰所有，二人共同共有。2017年11月13日，涉案房屋不动产权属转移登记至王飞、王育明、朱龙妹名下，三人按份共有。2017年6月4日，倪维与信义公司就涉案房屋出售事宜签订房地产经纪委托书，约定倪维将涉案房屋委托信义公司居间出售，委托成交价260万元，委托期限自2017年6月4日至同年9月3日，倪维按实际成交价的2%支付信义公司服务费。委托期限内及委托期限到期之后6个月内未经信义公司同意与其介绍过的客户成交，倪维应按前述标准支付服务费并支付违约金。经信义公司居间，王育明愿购买涉案房屋，并于2017年6月24日与信义公司签署房地产经纪确认书，其中约定按实际成交价的1%向信义公司支付佣金。2017年6月26日，倪维、邵海峰（出卖方）与王育明（买受方）签订房屋买卖合同及补充协议，约定王育明向倪维、邵海峰购买涉案房屋，房屋价款200万元，另装修、厨卫及设施设备作价39万元，总价为239万元。同日，倪维、王育明分别与信义公司签署服务费确认书，确认就信义公司提供的居间服务支付服务费47800元、13900元。2017年8月17日，倪维、邵海峰与王育明在信义公司门店内签署解约协议，约定双方解除涉案房屋买卖合同及补充协议，倪维、邵海峰退还定金2万元，与王育明互不追究违约责任；如签署解约协议后六个月内私下达成涉案房屋买卖交易，则买卖双方需按房屋市价的3%支付信义公司佣金。信义公司在该份解约协议中加盖见证章确认。2017年8月31日，倪维、邵海峰与王育明、朱龙妹、王飞再次就涉案房屋按239万元进行买卖交易，并通过其他中介机构协助办理了涉案房屋的权属转移登记手续。一审法院审理中，信义公司陈述称，虽王育明签署的服务费确认单中载明为13900元，然根据其此前签署的经纪确认书及解约协议，王育明均应按房屋市场价的1%承担跳单后的佣金，因为倪维、邵海峰应承担跳单的佣金为房价的2%，两者相加即为3%，且符合双方与信义公司在经纪委托书及确认书中的约定。一审法院审理中，倪维陈述称，其与邵海峰原系夫妻，2017年5月协议离婚，故与邵海峰一致同意出售涉案房屋。其原本并不认识王育明，系通过信义公司介绍认识。最初的出售心理价为260万元，因着急出售，在信义公司做工作的情况下不情愿的同意按239万元出售给王育明。后因王育明未能及时付款，信义公司还帮其说话，故提出解除合同。后因其他朋友认识王育明，做其思想工作，加之王育明已筹到了房款，故又再以239万元价格出售给他。后来找的中介机构收了5000元服务费。一审法院认为，信义公司与倪维、邵海峰、王育明在2017年8月17日解约协议中约定的倪维、邵海峰、王育明在解约协议签署后六个月内私下就涉案房屋达成买卖交易应承担市场价3%佣金的条款系各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该条约定合法有效，对倪维、邵海峰、王育明均具拘束力。本案中，倪维、邵海峰系通过信义公司提供的居间服务与王育明就涉案房屋达成239万元买卖合意并签署了相关合同，信义公司亦为倪维、邵海峰、王育明办理了涉案房屋买卖的网签备案登记手续，现因倪维、邵海峰、王育明自行解除房屋买卖合同，并在一个月内就涉案房屋另行达成239万元成交价的买卖合同并最终完成交易，故基于信义公司最初促成倪维、邵海峰、王育明达成涉案房屋买卖合同、解除合同非因信义公司所致等因素，信义公司有权根据解约协议之约定，要求倪维、邵海峰、王育明支付房屋市场价3%的佣金。一审法院审理中，信义公司根据与倪维、邵海峰及王育明就各自签署的经纪委托书、经纪确认书中约定按成交价2%及1%主张佣金，因合计金额未超出解除协议的约定，一审法院对信义公司要求倪维、邵海峰支付佣金47800元及要求王育明支付佣金23900元的诉讼请求，均予以支持。倪维抗辩称信义公司未完成经纪委托事项、仅办理见证而非完成居间服务及服务费用过高的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审法院审理中，邵海峰、王育明经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、倪维、邵海峰于判决生效之日起七日支付信义公司佣金47800元。二、王育明于判决生效之日起七日支付信义公司佣金23900元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，减半收取857元，由倪维、邵海峰共同负担571元，王育明负担286元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，倪维与信义公司签订的《苏州市房地产经纪委托书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应严格履行。倪维认为信义公司未按照约定的条件完成服务，无权主张居间费用。本院认为，合同签订后，双方形成居间合同关系，信义公司已按照合同约定，介绍且促成王育明向倪维购买涉案商品房，并已签订《苏州市存量房买卖合同》，居间合同中没有明确约定必须达到委托的价格，故倪维应向信义公司支付合同约定的服务费。后，信义公司、倪维、邵海峰、王育明签订《解约协议》约定：“签订本协议后六个月若买卖双方私下达成本房屋的买卖交易，则买卖双方需按该房屋市价的3%支付信义房屋佣金。”系各方真实意思表示，不违法律规定，该约定合法有效，对各方均具拘束力。倪维、邵海峰、王育明私下通过其他房屋中介买卖涉案商品房，信义公司有权要求其支付服务费，故倪维的上诉理由不成立。综上所述，倪维的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1714元，由倪维负担。本判决为终审判决。审判长  孙鲁江审判员  柏宏忠审判员  管 丰二〇一八年十一月一日书记员  张嘉旻