苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0505民初1636号 原告：高新区通安九大队农家乐饭店，住所地苏州高新区通安镇树山村**。 经营者：施婧仪。 委托诉讼代理人：施二华，系原告员工。 委托诉讼代理人：林刚，江苏凡创律师事务所律师。 被告：马杰。 被告：沈惠明。 以上两被告共同委托诉讼代理人:郁丽，江苏众勋律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人:徐凡凡，江苏众勋律师事务所实习律师。 原告高新区通安九大队农家乐饭店与被告马杰、沈惠明、第三人王化应房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日受理后，原告于2018年6月11日撤回将王化应作为第三人的请求，其后本院于当日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林刚，被告马杰、沈惠明共同的委托诉讼代理人郁丽到庭参加诉讼；其后本案适用普通程序，依法组成合议庭，并于2018年10月15日、11月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人施二华、林刚，被告马杰、沈惠明共同的委托诉讼代理人郁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告的房屋租赁合同；2、判决二被告赔偿原告损失共计379620元（电器等物品损失99498元，装修损失28500元，解除员工劳动关系赔偿46500元，电费5122元，两年的经营损失20万元）；3、判决二被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年3月5日签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告坐落于苏州虎丘区通安镇YY村XX组的主屋及东侧厨房与副屋一间，用途为高新区通安九大队农家乐饭店经营，房屋总面积为200平米，租赁期限自2017年1月8日至2020年1月7日止，第一年租金为25000元，第二年租金为30000元第三年租金为35000元。2017年10月份，原告因家中有事回老家南通，2018年3月23日回到农家乐，发现自家农家乐饭店内有人在装修，原告立即报警。嗣后，原告了解到二被告在未通知原告的情况下，就擅自撬开了案涉承租屋门锁，造成原告房间内的私人物品丢失。2018年3月17日，被告与第三人王化应签订了租房合同，将案涉房屋出租给第三人，且被告将承租屋内饭店内所有家电设备、厨卫物品低价变卖处理给第三人。另查明，被告沈惠明系被告马杰父亲，被告马杰、沈惠明在与原告签订的房屋租赁合同中，被告沈惠明以马卫明的名义在租赁合同中签字。原告认为，双方的房屋租赁合同并未到期，二被告在租赁期内未通知原告就擅自闯入屋内，将原告的物品低价变卖处理，并将租赁房屋出租给他人，构成违约，致使原告无法正常经营，对原告造成了经济损失。因原被告协商未果，原告为维护合法权益，故诉讼来院，请求法院依法予以支持。 被告马杰、沈惠明辩称：1、双方之间签订的房屋租赁合同的主体是施婧仪与被告马杰、沈惠明，虽然施婧仪租赁房屋用于注册登记字号为高新区通安九大队农家乐饭店的个体工商户，但是其与被告签订租赁合同时未予以明示合同主体是高新区通安九大队农家乐饭店，且未写入合同内容，故案涉合同相对方应该是施婧仪而非本案原告，所以说本案原告主体不适格，应当驳回原告的起诉。2、原告从2017年10月开始停止营业，离开了苏州，且一直未付租金，2018年一、二月份被告向原告催讨租金，原告又以各种理由推诿。使得被告对合同继续履行缺乏合理的心里预期，而合同约定拖欠租金达两个月的即可以解除合同，故被告马杰在2018年2月22日的微信聊天中表示了解除合同的意思，退一步讲，即便被告不能提供证据证明有通知原告解除合同，但被告也以2018年3月17日再行出租的行为表明了解除合同，原告也于2018年3月23日知晓，因此被告解除合同系因为被告违约拖欠租金所致，被告违约在先，故原告诉求的各项损失均不应由被告承担。3、对于原告所说第一年租金以酒席钱抵扣的说法，原告未提供任何证据对此予以证明，况且即便被告家里需要摆酒席，也未必每年都需要进行，所以原告认为无需交付第二年的租金，仍以酒席的方式进行抵消，明显不符合交易习惯，也不符合常理。4、关于原告诉求的电器等物品的损失，双方已在诉讼过程中共同确定了一份物品清单，双方会办理相应的交接手续，由原告将物品取回，对于清单之外原告诉求的物品，被告不认可有这些东西，对此应该由原告承担相应举证责任。5、合同第九条约定在退租时，被告有权要求原告按原状恢复或支付恢复工程手续费用，而本案中是因为原告延迟交付租金导致被告解除合同，根据法律规定，原告要求被告赔偿其装修损失并无法律依据。6、关于原告诉求的水电费，当时原、被告是口头约定了沈惠明的水电费由原告来支付。综上，请求法院驳回原告诉请。 经审查本院认定事实如下：2017年3月5日，原告的经营者施婧仪作为乙方与被告沈惠明、马杰（沈惠明之子）作为甲方签订了一份房屋租赁合同，约定被告沈惠明、马杰将苏州市通安镇YY村XX组的一套总面积为200平方米的房屋（包括一层主屋、东侧厨房与副屋一间）出租给施婧仪用于经营农家乐，租期自2017年1月8日至2020年1月7日，合同约定第一年租金为25000元，此后逐年递增5000元。合同第五条约定：“乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金25000元，租金按年结算，由乙方于每年定期交付给甲方。合同第九条约定“退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用”。合同第十条约定房屋租赁期间内水电费由乙方支付。合同第十二条约定如乙方拖欠租金累计达2个月，甲方可终止合同并收回房屋。 合同签订后，施婧仪以该合同注册登记字号为高新区通安九大队农家乐饭店（即原告）的个体工商户，并将案涉的租赁房屋用于原告高新区通安九大队农家乐饭店的经营使用。 在庭审中，原告表示其农家乐系从案涉房屋的前任房客钱小英处转让而来，钱小英遗留的电器和其他动产系以10000元的价格出售给原告。 在庭审中，原告与被告均表示被告系于2016年11月左右即将案涉房屋交付给施婧仪承租使用，且该交付日期直至2017年1月8日之前均为免租期。 2017年10月，原告停止营业，原告经营者施婧仪及其父母施二华、杨建华回到南通老家，直至2018年3月23日才回到苏州。期间，原告经营者施婧仪的父亲施二华以原告的名义于2018年3月8日及3月12日与案外人韩龙、王训等签订了劳动合同，招聘数名案外人作为厨师及服务员。 经查，原告与被告均确认案涉房屋租期第一年的租金（即2017年1月8日-2018年1月7日）已结清，其中被告沈惠明系在公安机关2018年5月10日的笔录中表示“去年一月份签的合同，一次性付了一年的租金，交到今年的一月份……”而原告方则表示第一年的租金系通过办酒席等费用折抵租金的。在庭审中，原告与被告亦确认原告并未缴纳自2018年1月8日之后的租金。 2018年2月21日，被告马杰向施二华发微信说“华哥？”施二华于2018年2月22日向被告马杰在微信中发送了其亲属卧病在床的照片，被告马杰在微信中回复：“家人安康这点我理解，但从1月8日合同到期后就拖到现在，都快2个月了，我房子已经空放了这么久，我的损失呢”。施二华回复为：“房租照算，关了算我的，我不会少任何钱的”。马杰回复为：“你说你现在有可能要用钱，钱不能动，我想可以，这2个月就算我免费给你的好了，我也不和你算，你年前过来过一趟的，和我们这边的一些人家结账的，当时怎么没和我们结清楚呢？”施二华回复为：“本来过年想来做生意的，年前一个月医院下病危了，现在只有能老爸办好事才能出来”。马杰回复为：“这我能理解，房租这种东西，要继续租的话应该提前一个月就续租签约了，还有一些农产品的，账，结清楚了，大家客客气气，好聚好散，月底前过来把该结的结清楚，我不想今天拖明天，明天拖后天，本来房子想着我不在家，空着也浪费，租就租了，多点钱，想着简单省点事，哪想到这么多事，我也不想为了这是天天像讨债一样问你们要，我自己都觉得烦了。”其后，马杰与施二华再无微信沟通。在庭审中，原告表示施二华父亲系于2018年2月22日病逝。 2018年3月17日，被告马杰与案外人王化应签订了一份租房合同，将案涉房屋再行出租给了案外人王化应，约定的租期自2018年4月1日至2021年3月31日，并将屋内物品折价8000元出售给王化应。被告表示：王化应于2018年3月底带领装修工人将案涉房屋原告锁着的小屋包厢的锁撬开后进入，被告沈惠明当时也在场。 2018年3月23日，原告经营者施婧仪的父母施二华、杨建华从南通老家回到案涉房屋时发现房屋已被被告再行租赁给王化应，杨建华认为案涉房屋中原告的物品被偷，于是报警，其后通安派出所出警处理，并于2018年3月29日对被告马杰做了询问笔录，于2018年4月10日对杨建华做了询问笔录，于2018年5月10日对被告沈惠明及案外人王化应做了询问笔录，截至本案2018年11月9日庭审，上述报警并未刑事立案，被告马杰、沈惠明亦未被拘留或被采取其他强制措施。在庭审中，原告表示原告的诉求中并不包括报警丢失物品的损失。 另查明，2018年3月28日，由于案涉房屋事实上已由被告再行出租给案外人使用，故原告在事实上亦无法再经营农家乐，因此，经苏州市高新技术产业开发区通安镇人民调解委员会调解，施二华与王训、韩龙、杨琳琳等厨师、服务员签订了人民调解协议书，约定由施二华向王训、韩龙、杨琳琳等人补偿各项费用共计46500元，并约定由王训统一分发给各人。 在本案审理过程中，关于原告之前遗留在案涉房屋中的电器，被告表示愿意返还给原告，对此，原告经营者的父亲施二华、被告沈惠明以及案外人王化应于2018年11月9日共同签字确认了一份电器动产明细，载明之前原告遗留的电器动产有：“电开水器1台、双水槽1台，美的空调柜机1台、分餐台3张、美的挂机2台、单人床1张、小分餐台+大分餐台各1张、新飞冷柜1台、展示柜1张、挂匾（骏马图）1张、电热水器1个、蒙牛冰柜1台、行鼎冰柜1台、广告灯箱1个、水井水泵1个”。在本案审理过程中，原告与被告均确认上述电器等物品均已交接完毕。 在庭审中，原告表示：除了上述已交接的电器及物品外，原告电器损失还包括电视机、饮水机、电饭锅、烤肠机、分餐机、排风扇、煤气灶、快速灶、油烟机电机、油烟机罩、蒸饭箱、音响设备、增氧泵等。但被告在庭审中明确表示并不认可有上述电器等物品的存在，并表示应由原告承担举证责任证明上述物品的存在。其后，经本院释明，原告表示其并无发票等补充证据证明其所述的上述电器物品的存在。 关于电费，在庭审中，被告表示：“最开始是说沈惠明一个人来住的话电费就由我方来承担，后来他们来的人太多了，我方就不愿意承担了”。但经本院释明，原告并未举证证明相应的具体用电数量。 在本案审理过程中，原告曾申请其员工王建华出庭作证，王建华在庭审中表示其在2018年3月15日、16日从南通坐车至案涉房屋给屋外的桌子刷油漆，并表示当时沈惠明就住在案涉房屋内，但并未向其表示要催要房租。对此，被告质证表示：1、由于王建华系原告的员工，与其存在利害关系，其证人证言并非真实；2、被告讨要租金也无需向原告工人讨要；3、只认可王建华在春节前来过，并不认可其在春节后的2018年3月15日、16日来过；4、即便是王建华前来刷油漆，该行为并没有损害被告的利益，被告自然无需阻止，并且该行为是为了保护原告的财物，即便合同解除，属于原告的财物，被告也同意原告拿回，所以该行为不影响合同解除的事实。 以上事实由房屋租赁合同、营业执照、劳动合同、微信聊天记录、租房合同、询问笔录、人民调解协议书、明细表、王建华证人证言及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。 在本案中，案涉的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方理应按约履行。而虽然系原告的经营者施婧仪作为乙方与两被告签订房屋租赁合同，但该合同系为设立原告这一个体工商户而签订，且原告目前认可原告系合同的相对方，且亦实际享有了合同权利并履行了合同义务，故原告高新区通安九大队农家乐饭店在本案中作为原告来进行案涉房屋租赁合同的诉讼并无不妥，故本院对于被告辩称的原告主体不适格的意见不予采纳。 关于租金的给付及合同的解除： 首先，案涉房屋租赁合同约定了“乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金25000元，租金按年结算，由乙方于每年定期交付给甲方”，在本案中，鉴于原告并未提供证据佐证其所述的“酒席钱折抵租金”的这一租金给付方式，故本院只能以被告沈惠明的陈述来认定第一年租期的租金支付情况，而被告沈惠明在公安笔录中表示“去年一月份签的合同，一次性付了一年的租金，交到今年的一月份”，因此本院可以认定双方的租金交易习惯为先付后用，故在第二年租期开始之前（即在2018年1月8日之前），原告理应向被告支付第二年的租金3万元，而在被告马杰作为出租方于2018年2月22日向原告经营者的父亲施二华微信中明确催租后，原告依旧未支付房租。即使如原告所言，施二华的父亲于2018年2月22日去世，但事实上此后直至2018年3月23日原告回到苏州案涉房屋时，原告依旧还未向被告支付房租，因此，原告拖欠房租的行为已然构成了违约。鉴于双方之间的房屋租赁合同第十二条已明确约定如乙方拖欠租金累计达2个月，甲方可终止合同并收回房屋，而截至2018年3月8日，原告已拖欠租金累计达2个月，故被告已然有权解除双方之间的房屋租赁合同。 其次，结合原告的经营人员于2017年10月即停业并回到南通老家，直至2018年的春节（2018年2月15日）后都尚未回到苏州继续营业的事实，原告长达四个月的停业，同时其经营人员亦不在苏州生活，加之第二年租期（2018年1月8日-2019年1月7日）的租金原告亦未给付，且被告马杰于2018年2月22日微信向施二华催讨租金未果，故被告对合同继续履行缺乏合理的心理预期亦在情理之中，原告迟延履行房屋租赁合同中支付房租的这一主要债务，且经被告催告后在合理期限内仍未履行，故从法定解除的角度，被告亦有权解除合同。 综上，本院认为被告确实有权解除双方之间的房屋租赁合同，鉴于原告于2018年3月23日知晓案涉房屋已被在再行出租的事实，被告解除合同的意思表示已于2018年3月23日到达原告，故本院认为双方之间的房屋租赁合同于2018年3月23日解除。 关于原告主张的20万元经营损失，鉴于双方房屋租赁合同的解除系原告违约欠付租金所致，且原告亦未提供足够证据证明其所诉的20万元的经营损失的实际存在，故对于该诉请本院不予支持；关于原告主张的46500元解除员工劳动关系赔偿，由于原告招聘厨师、服务员的日期为2018年3月8日及3月12日，而彼时原告已拖欠房租满两个月，原告对于被告可能的解除合同应有一定的心理预期，而双方房屋租赁合同的解除也确系原告违约欠付租金所致，故本院对于原告的这一诉求亦不予支持。同理，加之合同第九条约定“退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用”，故本院对于原告诉求的装修损失28500元亦不予支持。 关于原告诉求的电器等物品损失99498元，由于在本案审理过程中，原、被告已对于原告遗留在案涉房屋处的电器进行了清点并制作了明细，且完成了交接，故本院对于原告诉求的电器等物品损失不再予以支持。至于原告表示其除了上述已交接的电器物品外还有其他电器损失，由于被告在庭审中明确表示并不认可有其他电器等物品的存在，且经本院释明后，原告亦未提供无发票等补充证据证明其所述的其他电器物品的存在，故本院对于原告的这一说辞亦不予采信。 关于原告诉求的电费5122元，结合原告自述的“最开始是说沈惠明一个人来住的话电费就由我方来承担”可知，双方曾约定由原告来支付沈惠明使用的电费，故原告不应在本案中再行向被告沈惠明主张电费。此外，经本院释明后原告亦未举证证明相应的具体用电数量，也未举证证明另一被告马杰曾使用原告的电量，故本院对于原告诉求的电费5122元亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告高新区通安九大队农家乐饭店与被告马杰、沈惠明之间的《房屋租赁合同》于2018年3月23日解除。 二、驳回原告高新区通安九大队农家乐饭店的其余诉讼请求。 案件受理费6994元，由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院；开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号105553010********。 审 判 长  艾罗伟 人民陪审员  金洪培 人民陪审员  杨金云 二〇一八年十一月二十一日 书 记 员  曹自强