广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初11355号原告：深圳市福星股份合作公司，地址：广东省深圳市宝安区福永街道福永社区居民委员会西环路**（办公场所），统一社会信用代码：9144030019247391XW。法定代表人：梁永强。委托诉讼代理人：郑标，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾淑婷，广东深宝律师事务所律师。被告：深圳达生泰实业有限公司，，地址：广东省深圳市宝安区福永街道福园二路骏星工业园Al-l-1统一社会信用代码：914403003588262888。法定代表人：谢广仁。被告：深圳市前海汉名技术有限公司，，地址：广东省深圳市宝安区福永街道福园二路骏星工业园Al-l统一社会信用代码：91440300357917911Y。法定代表人：谢广文。上列二被告共同委托诉讼代理人：刘鸿，广东瀚宇律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：陈蕤柽，广东瀚宇律师事务所律师。第三人：深圳市合创物业管理有限公司，，地址：广东省深圳市宝安区福永街道滨海大道西侧蚝业路北侧祥利工业园**第**东北面办公场所），统一社会信用代码：91440300680358320E。法定代表人：陈锦泉。委托诉讼代理人：梁洪斌，广东普罗米修律师事务所律师。原告深圳市福星股份合作公司诉被告深圳达生泰实业有限公司（以下简称达生泰公司）、深圳市前海汉名技术有限公司（以下简称前海汉名公司），第三人深圳市合创物业管理有限公司（以下简称合创公司）占有保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市福星股份合作公司的委托诉讼代理人郑标、曾淑婷，被告达生泰公司的法定代表人谢广仁，被告前海汉名公司的法定代表人谢广文，二被告共同委托的诉讼代理人陈蕤柽，第三人合创公司的委托诉讼代理人梁洪斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市福星股份合作公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告达生泰公司、被告前海汉名公司向原告返还位于深圳市宝安区福永街道福园二路骏星工业园Al-l号厂房；二、判令被告达生泰公司、被告前海汉名公司向原告支付厂房占用费199,800元（占用费按照每平方米的租金人民币37元，自2018年1月1日暂计至2018年3月31日，实际计算至付清之日）；三、判令被告达生泰公司、被告前海汉名公司承担占用期间的电费费用6144元、水费费用968元（自2018年1月1日暂计至2018年3月31日，实际计算至付清之日）：以上三项共计人民币206,912元；四、判令被告达生泰公司、被告前海汉名公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年12月31日，原告与第三人合创公司签订《租用厂房合同书》，约定合创公司承租深圳市宝安区福永街道福园二路骏星工业园A1-1号厂房，租赁期限自2010年1月1日至2017年12月31日止，现时双方租赁合同期限届满且不再续租。2016年3月15日，合创公司将该物业转租至被告达生泰公司，约定租赁期限自2016年3月15日至2017年12月31日止，现时双方租赁合同期限届满且不再续租。租赁期限届满后，达生泰公司仍然占用厂房拒绝返还。同时，两被告注册场所为同一地址即深圳市宝安区福永街道福园二路骏星工业园A1-1号，造成财产混同，因此两被告为共同侵犯原告财产权利人。原告明确其第一项诉讼请求是要求被告将储存于涉案物业的设备搬走并签署书面的交付确认书；原告于庭审中撤回第三项诉讼请求，变更第二项诉讼请求厂房占用费的计算方式为：自2018年1月1日暂计至2018年3月31日继续计算至被告腾空并交付厂房之日止。被告达生泰公司与前海汉名公司辩称，1、达生泰公司与合创公司的租赁合同并没有实际履行，原告主张达生泰公司到期搬离没有事实依据，由于达生泰公司与原告并没有实际的合同关系，原告提起本案的诉讼是主体不适格。2、前海汉名公司是涉案物业的实际承租人，且租赁未到期，原告要求前海汉名公司搬离涉案物业没有事实依据，原告未在合理的期限通知被告前海汉名搬离，且原告及合创公司与被告就提前解约或搬离的问题仍在协商。3、前海汉名公司与合创公司签署了租赁合同，原告与前海汉名公司并没有实际的合同关系，因此原告并非适格的诉讼主体。4、原告于2018年1月停水停电造成前海汉名公司无法正常运营，2018年2月8日，原告和合创公司带人强行拆除前海汉名公司冷库、车间、办公场所，并禁止两被告再次进入涉案物业，由于原告停水停电造成被告储存在冷库的食品均腐败变质，并被强制销毁，给两被告造成了严重的经济损失。5、原告早已于2018年2月实际控制涉案物业，现却主张两被告至今仍占用涉案物业，并要求被告支付厂房占用费与事实不符，缺乏法律依据，理应驳回。原告这种恶人先告状的行为，严重浪费了司法资源，请法院支持两被告的主张。第三人合创公司辩称，本案由于被告不按期搬离所租赁的物业，经过第三人与两被告多次协商，并且也给予合理的搬迁期限，被告均不予理会，一直拒不搬迁其冷库，一直至本案起诉之前。第三人确认原告的起诉事实。经审理查明，2009年9月23日，原告深圳市福星股份合作公司作为甲方，与作为乙方的第三人合创公司签署了一份《租用厂房合同书》，约定如下：1、甲方将位于福永街道福园二路骏星工业园内第1幢、第3幢厂房二幢，每幢八层共十六层，建筑面积为42310平方米，宿舍第一层、第五层至第十层，共七层，建筑面积为11410平方米，合共53720平方米，租给乙方使用；2、厂房租金每月每平方米为人民币10元（即每月为人民币423100元），宿舍租金第一层每月每平方米为人民币16元（即每月为人民币26080元），第五层至第十层每月每平方米为人民币10元（即每月为人民币97800元），厂房宿舍租金合共为每月人民币546980元，以上价格均不含税价。厂房、宿舍管理费为每月每平方米0.5元（即每月为人民币26860元，连同租金一起交给甲方）。厂房的交付使用时间为2009年10月1日，装修期为四个月，由2010年2月1日开始计收租金，宿舍交付使用时间待定。租金每三年为一个增幅期，增幅率为8%，若乙方需要甲方提供房租发票，按税金5.75%计算，费用由乙方承担；3、厂房、宿舍使用期为八年，由2010年1月1日至2017年12月31日止；4、甲方负责提供安装每幢厂房一个630KVA（共2个）的变压器和配电柜到厂房内的变电房，安装一个315KVA变压器和配电柜到宿舍内的配电房给乙方使用。今后乙方扩大生产需增大用电量的，其所需增大变压器的一切费用均由乙方负责。厂内的用电以及生产用水设施由乙方负责安装及支付费用。另外，甲方提供每幢厂房二台（共4台），每台载重量3吨的电梯给乙方使用；5、甲、乙双方签订合同之日，乙方需交付厂房二个月押金和一个月上期给甲方，即为人民币1640940元，押金在租约期满后退回给乙方，由于工业园没完工，乙方签约日先交一个月押金即人民币546980元，到2010年1月1日前再交一个月押金即人民币456980元，上期租金即人民币546980元在2010年2月15日前交付。2009年11月23日，原告与合创公司签署《补充协议》，约定：双方于签订上述《租用厂房合同书》的基础上，甲方将位于福永街道福园二路骏星工业园内宿舍第一层和第五层至第十层租给乙方使用，建筑面积11410平方米，交付使用时间为2009年12月16日，装修期为三个月，租金由2010年3月15日开始计收。2016年3月16日，第三人作为甲方，与作为乙方的被告达生泰公司签署《房屋租赁及物业管理合同书》，约定乙方向甲方承租位于深圳市宝安区福永街道福园二路骏星工业园A区第Al栋1楼西的厂房，面积1800平方米。月租金为41400元。租赁期限自2016年3月15日至2017年12月31日止。起租期为2016年4月15日，免租期30天。甲方先给乙方收取相当于两个月租赁保证金（即押金）86400元。双方对其他费用、缴费方式、装修等内容进行了约定。原告确认该合同中的A1栋的具体位置即原告与第三人租赁合同中约定的第一栋建筑物。上述合同签订后，第三人将涉案物业交付被告使用。第三人于2017年12月7日向骏星工业园各厂家发出通知，要求各厂家在2017年12月20日前搬离，逾期将停水停电。后第三人再次于2017年12月19日、2018年1月10日发出通知要求厂家搬离。2017年12月28日，原告委托深圳联合产权交易所，对宝安区福海街道骏星工业园物业进行公开招租，最终由深圳市昌明置业有限公司以租金人民币37元/平方米/月的价格承租，租金按月结的方式结算，出租面积80460平方米，出租年限9年，租赁单价每两年递增10%。2018年1月9日，第三人委托律师向达生泰公司邮寄《律师函》，通知达生泰公司收到函件之日起2日内清空、搬离，并向第三人返还承租的位于深圳市宝安区福永街道福园二路骏星工业园A1栋1楼西约1800㎡物业。第三人同时提交了邮件详情查询单显示邮件已妥投。2018年1月18日，原告向被告前海汉名公司发出《限期退场的通知》，称因原告与合创公司对涉案物业的租赁合同已于2017年12月31日到期，双方未续约，故要求前海汉名公司在2018年1月26日前自行搬离该物业，并做好相关清场及卫生工作。2018年1月27日，原告再次发出《限期退场的通知》，告知被告其将于2018年1月28日对涉案物业采取停水、停电措施，要求被告自行做好搬离前的相关工作，并最迟在2018年1月30日前自行搬离该物业，做好清场及卫生工作。2018年4月4日，宝安区福海街道办事处向前海汉名公司发出《告知函》，内容为：街道巡查部门在骏星工业园A区l楼1楼发现冷冻仓库有一批牛肉货品，经3月26日委托深圳市华测检测公司进行4个批次抽样化验，化验结果均为不合格，据了解该冷库从1月份开始至今在断电情况下已经出现高度腐化，且异味影响周边企业及员工生产，目前存在因肉品腐坏引起疫症的隐患。有鉴于此，为保证周边居民生产生活的安全，经街道研究决定，对该园区冷冻仓库的全部牛肉货品进行清理及销毁，第一时间消除疫病隐患，请贵司务必配合处理。第三人主张涉案物业于2018年2月8日被派出所查封，并于当日停水停电；被告确认第三人主张的查封时间，但主张涉案物业自2017年12月20日开始间歇性停水停电，2018年1月8日彻底停水停电；原告表示不清楚具体查封时间，亦不清楚停水停电之事。另查，1、原告于庭审中确认涉案物业无产权证明，亦未办理建设工程规划许可证。2、被告提交了其支付2017年5月至11月的账户交易明细回单，付款人均为被告前海汉名公司，收款人为第三人合创公司，交易用途注明汉明技术厂房租金。第三人分别开具了租金、水电费等费用的收据，注明单位名称为深圳达生泰实业有限公司（骏星A1栋1楼西1800㎡）。3、第三人主张涉案物业实际使用人是达生泰公司，被告主张是前海汉名公司，并称两被告是关联企业，先是达生泰公司看中了涉案厂房，后被告前海汉名公司想从事食品加工，所以利用该块场地，重新与第三人签订了租赁合同，两被告的法定代表人是两兄弟，公司财产使用时存在混同，因此租赁期间的租金缴纳有时是达生泰公司、有时是前海汉名公司。4、被告提交了一份《房屋租赁合同》，主张其承租涉案厂房的期限尚未届满。该合同显示签署时间为2016年3月16日，合同抬头载明的甲方（出租方）为第三人，乙方（承租方）为前海汉名公司，约定前海汉名公司向第三人承租骏星工业园A区第A1栋1楼西的物业（面积1800平方米），合同期限自2016年3月15日至2021年3月14日，因此合同期限尚未届满。该合同落款处甲方为邓志光签名，加盖了一枚“深圳市合创物业管理有限公司骏星工业园管理处”印章。原告及第三人对上述合同均不予认可，第三人认为该份合同所盖的公章显示为管理处的公章，为虚假公章，合同上所签署的第三人当时的法定代表人邓志光的签字也是虚假的，其内容也是虚假的。因此，对于该份合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，第三人要求对该租赁合同邓志光的签名予以鉴定。5、原告提交了涉案物业的《工程设计合同》、《深圳市建设工程施工合同》、《深圳市建设工程施工（单价）合同》、深圳市公安局宝安分局消防大队于2008年12月30日出具的《关于骏星工业园A区厂房、宿舍工程消防验收合格的意见》，以主张涉案的骏星工业园均系由原告修建，并自建造起使用至今。6、原、被告及第三人均确认原存放于涉案物业的设备现存放于与涉案物业相邻的铁皮仓库内。7、关于涉案物业的现状，原告主张被告可以自由进入涉案物业，但原告已于2018年4月1日前后将涉案物业之外的整个工业园区以及园区的管理权交付给案外人深圳市昌明置业有限公司，不清楚涉案物业的现状如何，原告称深圳市昌明置业有限公司认为被告存放于涉案物业相邻铁皮仓库内的设备影响了园区使用，并据此主张原告未依约向其交付涉案物业；被告主张涉案物业已由原告控制，其因无法进入工业园区大门，所以无法进入涉案物业。另，原、被告均确认进出涉案物业必须经过园区。上述事实，有《租用厂房合同书》（2009年9月23日）及《补充协议》、《租用厂房合同书》（2010年3月20日）及《补充协议》、《限期退场的通知》、专用收据、集体企业资产交易的成交凭证、租金转账记录、通知、限期搬离通知（2017年12月7日）及通知（2017年12月19日）、通告（2018年2月26日）、福海街道办告知函（2018年4月4日）、租金收据、律师函及快递单、《工程设计合同》、《深圳市建设工程施工合同》、《深圳市建设工程施工（单价）合同》、《关于骏星工业园A区厂房、宿舍工程消防验收合格的意见》等证据及当事人庭审笔录在卷证实。本院认为，根据原告深圳市福星股份合作公司的诉讼请求，主张其系涉案房屋的建造人和使用人，并据此诉请被告返还房屋，根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》（法﹝2011﹞42号）中关于因当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质相应变更案件案由的规定，本案为占有保护纠纷。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点在于被告是否有权使用涉案房屋。原告主张其与第三人就涉案房屋约定的租赁期限已届满且不再续租，被告向第三人承租涉案房屋，应当返还原告；被告辩称其与第三人另行签订了《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为2016年3月15日至2021年3月14日，租赁期限尚未届满，被告有权继续使用房屋。本院对此分析如下：首先，涉案物业未取得产权证明或建设工程规划许可证，但原告已提交证据证明房屋系由其建造，原告据此享有占有、使用涉案物业的权利；其次，原告与第三人约定的涉案物业租赁期限于2017年12月31日已届满，原告已在租赁期限届满前要求第三人交还房屋，并另行招租，表明其无意与第三人续租。即便第三人确与被告另行签订了《房屋租赁合同》并约定租期至2021年3月14日，该转租期限超出第三人向原告承租期限的部分，对于原告亦不具有约束力；第三，原告及第三人均已于2017年12月底至2018年1月期间多次通知被告返还涉案物业，给予被告一定的合理期限腾退房屋。因此，被告在2017年12月31日仍继续占有使用涉案房屋，缺乏理据。现原告虽已将涉案物业所在的工业园区交付案外人使用，但各方当事人均确认被告仍有设备存放于涉案物业相邻的铁皮仓库内，原告依据《中华人民共和国物权法》第二十四五条关于占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物的规定，诉请被告搬走上述设备并签署书面的交付确认书，于法有据，本院予以支持。被告在2017年12月31日后仍占有使用涉案物业，应当向原告支付相应的房屋占有使用费。为兼顾公平与合理，本院参照被告与第三人约定的租金标准每月41400元判令被告支付房屋占有使用费。关于计算房屋占有使用费的截止时间。因各方当事人均确认涉案物业于2018年2月8日已被查封且停水停电，即自该日起被告已无法继续适用涉案房屋，故本院判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年2月8日止的房屋占有使用费，计为53228.57元（41400元+41400元×8天÷28天）。原告主张参照其通过公开招租确认的成交价格37元/月/平方米的价格计算房屋占有使用费，但该价格为原告与案外人约定而来，被告并非该合同主体，原告诉请被告按照该价格支付占有使用费缺乏依据，本院不予支持，故对于原告诉讼请求超过本院认定部分，本院予以驳回。关于两被告责任承担的问题。涉案物业系由被告达生泰公司从第三人处承租而来，从第三人开具的收款收据来看，其认可的承租人亦为达生泰公司；但二被告均主张涉案物业实际由被告前海汉名公司使用，前海汉名公司也多次向第三人支付租金。结合被告于庭审中有关二被告存在财产混同的陈述，本院判令二被告共同就向原告支付房屋占有使用费承担责任。对于被告有关涉案房屋仅由前海汉名公司使用的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳达生泰实业有限公司、深圳市前海汉名技术有限公司于本判决生效之日起十日内将存放于深圳市宝安区福永街道福园二路骏星工业园Al-l号厂房相邻的铁皮仓库内的设备搬走并签署书面的交付确认书；二、被告深圳达生泰实业有限公司、深圳市前海汉名技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市福星股份合作公司支付房屋占有使用费人民币53228.57元；三、驳回原告深圳市福星股份合作公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2202元，保全费人民币1186元，合计人民币3388元，由原告负担人民币2517元、被告负担人民币871元。案件受理费及保全费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一八年十一月十六日书记员  席俊奇书记员  李玉婷附相关法条如下：《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。