湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1102民初2879号原告：董希峰，男，汉族，1983年9月27日出生，住黄冈市，原告：聂怡祯，女，汉族，1983年10月30日出生，住黄冈市黄州区，（系原告董希峰之妻）委托诉讼代理人：刘福平，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：吕秋香，女，汉族，1963年11月29日出生，住黄冈市黄州区，被告：夏建新，男，汉族，1958年2月10日出生，住黄冈市黄州区，系被告吕秋香之夫。委托诉讼代理人：荣志华，湖北多能律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：黄冈市顺居房地产经纪有限公司黄州一分公司，统一社会信用代码：91421102MA491KM454，住所：黄冈市黄州区东坡大道**桐梓岗村**（韩建筑私宅）负责人：胡小丽。委托诉讼代理人：陈彪，该公司员工。代理权限为一般代理。原告董希峰、聂怡祯与被告吕秋香、夏建新、第三人黄冈市顺居房地产经纪有限公司黄州一分公司（以下简称黄州顺居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董希峰及其与原告聂怡祯的委托诉讼代理人刘福平、被告吕秋香及其与被告夏建新的委托诉讼代理人荣志华、第三人的委托诉讼代理人陈彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董希峰、聂怡祯向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告、第三人签订的《房屋买卖居间合同书》及原告与第三人签订的《委托代办合同》。2、判令被告返还原告定金3万元及原告交付给第三人各项费用3万元。3、判令被告支付原告违约金118000元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月11日，原被告及第三人签订了一份《房屋买卖居间合同书》，合同约定：被告将其拥有的位于黄州区东门路7号大地小区5幢2单元402号房屋出售给原告，该房屋建筑面积163.63㎡，包括房屋所有设施、设备、装饰、装修及物品，包干成交总价格为人民币59万元整，第三人作为中介，为原被告提供居间服务。该合同还就该房产的权属、付款方式、产权过户、房屋交付、违约责任、中介服务等作了明确约定（具体条款详见该合同）。同日，原告与第三人还签订了一份《委托代办合同》作为《房屋买卖居间合同书》的附件。该两份合同签订后，原告依约向被告交付了定金3万元，向第三人交付了房屋过户相关税费及中介代办费3万元。当第三人在合同约定的期限内，组织原被告到黄冈市不动产登记中心办理房屋过户手续时，才发现案涉房屋因被告与他人的债务纠纷已被人民法院依法查封，致使该房屋无法办理过户手续。为此，原告会同第三人数次与被告协商解决此事，可被告先是推拖，后来干脆避而不见，致使问题一直得不到解决。无奈，原告只好和第三人工作人员一起，向被告夏建新送达了《解除合同通知书》，原告还通过微信和彩信向被告吕秋香发送了《解除合同通知书》。原告特诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告吕秋香、夏建新辩称被告不存在违约行为。被告在与原告签订《房屋买卖居间合同》时，案涉房屋并未查封；其次，合同签订后，被告按合同约定配合原告办理房产过户手续时才发现案涉房屋于2018年6月14日被司法查封。被告了解情况后表态，房屋解封后马上办理过户手续，并将钥匙交付给了原告。房屋不能过户的原因不在于答辩人，红安县法院超额查封被告的财产，这是被告在签订合同时无法预见无法避免的。原告诉称被告返还定金3万元，被告只收到2万元，原告与第三人之间的各项费用支出，由他们自行解决。依照法律规定，定金条款和违约金不能同时使用，原告要求被告支付违约金于法无据。被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人黄州顺居公司述称：《房屋买卖居间合同》是2018年6月1日签订的，当时被告承诺对房屋有完全处分权。在办理过户手续时，才发现案涉房屋被查封。签订合同当日原告支付3万元，我们收取了1万元的托管金，准备在水电气费用结清后退还。我们一共收取了4万元。已发生的土地出让金不能退还，契税可以退还，但退回要一定时间。按合同约定“合同的履行与否不影响居间费”，居间费不予退还。原告为支持请诉讼请求，在庭审中提交了以下证据：1、原告的身份证、结婚证复印件，证明原告的主体资格。2、被告的身份证、结婚证复印件，证明被告的主体资格。3、第三人的营业执照，证明第三人的主体资格。4、《房屋买卖居间合同》、《委托代办合同》各一份，证明原被告及第三人所签合同条款及内容、被告违约应承担的法律责任。5、付款凭证两份，证明原告付被告定金3万元、付第三人费用3万元、6、不动产登记信息，证明案涉房屋被人民法院查封。7、解除合同通知书、原告董希峰与被告吕秋香微信联系信息记录，证明被告数次与被告联系情况及向其送达解除合情况。对原告提供的证据，被告提出以下质证意见：对证据1、2、3、4、6无异议。对证据5的真实性无异议，但被告只收到2万元定金。对证据7的解除合同通知书不予认可，被告愿意将房屋卖给原告。对微信记录无异议。第三人除微信记录不清楚外，对原告提供的其他证据无异议。经审核，本院认为原告提供的证据真实、合法、与本案有关联，本院予以认定。被告未反驳原告的诉讼请求，在庭审中提交了以下证据：1、《房屋买卖居间合同书》、收据三张，证明被告按合同约定履行义务。2、（2018）鄂1122民初1574号民事裁定书、（红正估字[2015]第[0152003]号报告书），证明红安法院超标的查封，导致被告房产不能过户。原告对被告提供的证据，提出以下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，原告没有履行合同义务。对证据2有异议，与本案无关。第三人对被告提供的证据1无异议，但第三人收取的房产证已退还给原告，土地证在办理过程中被国土局收走。对证据2不发表证据意见。经审核，本院对被告证据的真实性、合法性、关联性予以认定。第三人在庭审中提交了以下证据：1、黄冈市房屋交易告知单，证明案涉房屋在签订合同时并没有被查封。2、黄冈市国土资源局发票，证明第三人在办证过程中为案涉房屋缴纳土地出让金4357元。原告对第三人的证据无异议。被告对第三人的证据1无异议，对证据2的真实性不确定。经审核，本院对第三人证据的真实性、合法性、关联性予以认定。经审理查明：2018年6月11日，原告董希峰、聂怡祯与被告吕秋香及第三人黄州顺居公司签订了一份《房屋买卖居间合同书》，合同约定：被告将其拥有的位于黄州区东门路7号大地小区5幢2单元402号房屋出售给原告，包干成交总价格为人民币59万元整，第三人作为中介，为原被告提供居间服务。该合同还就该房产的权属、付款方式、产权过户、房屋交付、违约责任、中介服务等作了明确约定。其中关于中介服务费约定：“本合同的履行与否不影响该房屋居间费的支付，甲方或乙方违约时，该居间费按该房屋成交价2%收取。”合同签订后，原告依约向被告交付了定金3万元（其中1万元被告作为托管金交给了第三人），向第三人交付了房屋过户相关税费及中介代办费3万元。被告向第三人交付了案涉房屋房产证和土地证。后第三人在合同约定的期限内，组织原被告到黄冈市不动产登记中心办理房屋过户手续时，得知红安县人民法院于2018年6月14日作出（2018）1122民初1574号民事裁定书，依法查封案涉房屋，致使该房屋无法办理过户手续。2018年8月25日，原告向被告及第三人发出《解除合同通知书》，通知被告和及第三人解除房屋买卖合同。因原被告及第三人就相关费用问题不能达成一致意见，原告遂诉至本院。另查明，第三人在办理过户手续时在黄冈市国土资源局为案涉房屋缴纳土地出让金4357元。通过庭审查明事实，本院针对原被告及第三人的诉辩和陈述意见分析如下：一、原告主张解除《房屋买卖居间合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）第三人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第六十八条规定：应当先履行义务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形的，可以中止履行：……(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。在本案中，原被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，三方互负权利和义务。原告按合同约定在合同签订当日支付定金3万元，并向第三人缴纳3万元手续费用，属于先履行债务的当事人。原告履行部分义务后，得知案涉房屋被红安县法院查封，虽该查封情形并不推定案涉房屋必然不能过户，但被告在合理期限内既未恢复履行能力也未提供担保，使案涉房屋解除查封，确实存在有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。因而，原告行使不安抗辩权中止履行合同，符合《合同法》第九十四条第（五）款“法律规定的其他情形”，可以请求解除合同。二、《房屋买卖居间合同》解除后的效力。《中华人民共和国合同法》九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，原告向被告交付定金2万元，向第三人交付托管金1万元和房屋过户相关税费及中介代办费3万元。依照上述法律规定，应予以退还。但第三人为案涉房屋办理土地证补交土地出让金4357元，已实际发生，且被告为受益人，依照公平原则，该笔费用由被告负担。第三人在履行合同义务时，尽到了事前审查的义务，且为原被告双方提供了一定的中介服务，如果全额返还收取的中介服务费，其合法利益遭到损害，本院酌情认定中介服务费为5000元，由原告承担2000元、被告承担3000元。三、原告主张被告向其支付违约金。本院认为,合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，合同解除后违约方的责任承担方式不表现为支付违约金。因此，原告主张被告向其支付违约金118000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，原被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》为有效合同，因原告行使不安抗辩权而解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告吕秋香、夏建新在本判决生效之日起七日内返还原告董希峰、聂怡祯购房定金20000元；二、第三人黄冈市顺居房地产经纪有限公司黄州一分公司在本判决生效之日起七日内返还原告董希峰、聂怡祯房屋托管金10000元及房屋过户相关税费及中介代办费28000元（已扣除房屋中介服务费2000元），合计38000元；三、被告吕秋香、夏建新在本判决生效之日起七日内支付第三人黄冈市顺居房地产经纪有限公司黄州一分公司中介服务费3000元及第三人为案涉房屋办理土地证补交的土地出让金4357元，合计7357元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，由原告负担930元、被告负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  胡虹霞二〇一八年十一月三十日书记员  李 樵