河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终17685号上诉人（原审被告）：李许涛，男，汉族，1981年8月1日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：许爱军，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜根华，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王金川，女，汉族，1996年1月15日出生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。原审第三人：郑州世纪万家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区福彩路**鑫苑名家都市家园**楼**附**。法定代表人：张泷。委托诉讼代理人：李长坤，男，汉族，1990年7月22日出生，住江苏省丰县，系公司员工。原审第三人：招商银行股份有限公司郑州分行，营业场所郑州市农业东路96号。负责人：彭家文。上诉人李许涛因与被上诉人王金川、原审第三人郑州世纪万家房地产营销策划有限公司(以下简称世纪万家公司）、原审第三人招商银行股份有限公司郑州分行(招商银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初4690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李许涛的委托诉讼代理人许爱军，被上诉人王金川的委托诉讼代理人王长兴，原审第三人世纪万家公司的委托诉讼代理人李长坤到庭参加诉讼。招商银行郑州分行经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李许涛上诉请求：一、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初4690号民事判决；改判驳回被上诉人王金川的诉讼请求。二、请求依法改判支持上诉人的诉讼请求，即确认上诉人李许涛与被上诉人王金川于2016年6月16日签订的《房屋买卖合同》解除有效，并赔偿上诉人李许涛损失5万元。事实与理由：一、一审法院驳回上诉人反诉请求显属错误,上诉人与被上诉人已依实际履行的方式对《房屋买卖合同》的约定进行了变更，并签署了《郑州市存量房买卖合同》的情况下，一审法官仍依据《房屋买卖合同》的特别约定作为审判依据明显违背了双方的真实意愿，显属错误。二、被上诉人构成根本违约，上诉人有权解除合同，一审法院判决上诉人继续履行合同无事实和法律依据。三、一审部分事实认定错误，应查明后依法改判。王金川辩称，原判事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不成立，请驳回上诉，维持原判。原审第三人世纪万家公司述称，同意被上诉人的答辩意见。前期的网签都已经签过了，银行贷款已经审批通过了，等到过户那一天，我们通知李许涛过户，但是他就以这个房屋涨价为由，没有出席然后拖到年后，他把房屋做了新的抵押，导致目前的状况。原审第三人招商银行郑州分行未到庭陈述意见。王金川向一审法院起诉请求：判令被告继续配合将位于金水区鑫苑路26号22号楼2单元24层211号房屋过户给原告，房屋价值123万；由第三人招商银行配合办理位于郑州市××区××楼××单元××号房屋解押手续；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月16日，原、被告经第三人世纪万家公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告将其拥有的位于郑州市××区××楼××单元××号房屋，房屋所有权证书号为郑房权证字第**，房屋所有权人为被告，建筑面积为91.52平方米的房屋以123万元的价款出售给原告。原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费三万元，被告同意上述定金在办理完该房屋过户手续前由第三人世纪万家公司保管。付款方式：双方同意使用按揭贷款的方式，原、被告双方共同委托第三人世纪万家公司到贷款银行办理相关手续。原告应在网签时，将除定金外的首付款存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷款由贷款银行放贷至监管账户。房产过户后房管局资金监管中心将所收到的全部款项转给被告。原告申请的贷款金额以银行最终审批结果为准。原、被告双方协商同意在本合同签订后七个工作日内，共同到贷款银行办理相关按揭手续，审批通过后三十个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续。如被告所售房产已抵押，被告应向原告及居间方如实说明，原告如愿意购买，原、被告双方应明确由被告方负责解押。被告应当在收到除物业交割保证金之外的房款之日起当日内向原告完整有效的交付该房屋及其他相关配套附属设施，并保证在过户之日起150日内将房屋名下所有户口全部迁出。在办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，由原告负担总税费；第三人世纪万家公司的佣金由原告支付12300元。原、被告双方同意共同委托第三人代为办理房屋交易相关手续，并商定于签订本合同时，由原告向第三人支付代办费1000元。其他约定事项：1、经原、被告双方友好协商，原告于银行审批后，给被告支付首付款，用于解押，待过户时冲抵总房款。2、居间方承诺，原告首付款尽量控制在三十五万以内，若达不到，三方互不违约。3、居间方佣金实收一万元，被告给原告留一部空调，原告支付三千元购买，所有未尽事宜由居间方协调。第十三条特别约定：本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经三方协商一致后，可签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，且与本合同具有同等法律效力；如本合同及其补充协议的约定与甲乙双方为办理房屋过户手续而签订的《房地产买卖合同》的约定存在差异，应以本合同及其补充协议的约定为准。合同签订后，原告缴纳定金19000元，由第三人世纪万家公司代为收取；支付佣金1万元，支付代办费1000元。合同签订后，原、被告及第三人世纪万家公司签订《房屋解押附属协议》一份，约定：被告借原告现金35万元用于解押涉案房屋，此款冲抵原告购买被告此房产的总房款内，被告于此房产解押注销后7个工作日内将此房产过户到原告名下并配合其办理按揭手续，逾期不能办理被告应将上述房款三日内归还原告，且此房款只能用于解押涉案房屋使用，若挪用他途，视为被告违约，并承担相应的违约责任。如被告逾期不退还上述买方房款，被告须按房款额每日1%的违约金支付给原告。协议还有其他约定。协议签订后，原告于2016年7月13日向被告支付房屋首付款35万元，被告为原告出具收据一份。被告将该笔款项用于涉案房屋的解押。2016年8月25日，原、被告双方签订《郑州市存量房买卖合同》一份。当日，郑州市房屋交易和登记中心办事大厅出具预约服务单一份，显示预约过户时间为2016年10月18日。郑州住房置业担保有限责任公司出具双方交易结算资金非监管证明一份。2017年2月14日，被告与招商银行签订个人授信最高额抵押合同，以案涉房产为宋攀攀向招商银行申请授信94万元提供抵押，并办理了抵押登记。2017年4月11日被告向原告邮寄《解除合同通知书》。2017年4月18日，第三人世纪万家公司出具《情况说明》一份，载明：买卖双方一起到房管局签订了网签合同，并预约了2016年10月18日办理过户手续。在等待办理过户受理期间内，卖方李许涛表示不想卖了，想要涨价，不然就解除合同，可以赔偿买方违约金三五万元；买方不想一下增加几十万元房款，致使合同无法根本履行。原告提交交通银行个人信贷业务调查、审查（批）表（住房）一份，主要显示2016年7月19日，原告向交通银行申请贷款。交通银行同意授予借款人王金川个人住房贷款88万元，贷款期限360个月，执行基准利率下浮10%，还款方式：按月等额本息，贷款划转卖方李许涛在我行开立的个人结算账户。担保方式：以借款人所购位于金水区鑫苑路26号22号楼2单元24层211号房产作抵押。放款条件是：我行取得他项权证后放款。2018年5月14日，被告将收取原告的35万元首付款及3000元空调款退还原告银行账户。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定支付了定金、佣金及首付款等费用，并申请了银行贷款，履行了合同义务，而被告未按协议约定配合原告办理房屋过户手续，存在过错，构成违约，对原告要求被告配合办理房屋过户手续的诉讼请求，该院予以支持，原告亦应将购房款支付给被告。被告辩称双方签订的《郑州市存量房买卖合同》变更了款项交付的方式，原告未按《郑州市存量房买卖合同》的约定支付剩余房款，构成违约，提出解除合同。因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》特别约定明确约定:如本合同及其补充协议的约定与甲乙双方为办理房屋过户手续而签订的《房地产买卖合同》的约定存在差异，应以本合同及其补充协议的约定为准，故被告该项辩称该院不予采信，对被告要求确认双方签订的《房屋买卖合同》解除的反诉请求该院不予支持。针对原告购房资格的问题，限购政策是在原、被告双方签订《郑州市存量房买卖合同》之后出台，故原告的购房资格不受限购政策的限制。现涉案房屋被抵押至第三人招商银行处，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。诉讼中，原告表示愿意偿还被告所欠第三人招商银行的贷款，符合法律规定，该院予以认可，原告代为清偿第三人招商银行贷款后，被告和第三人招商银行应协助原告办理涉案房屋的解除抵押手续。原告交由第三人世纪万家公司的定金19000元，第三人世纪万家公司应返还给原告。原告没有违约情形，对被告要求原告赔偿损失的反诉诉讼请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告王金川于本判决生效后十日内代被告李许涛清偿其名下位于郑州市××区××楼××单元××号房屋在第三人招商银行股份有限公司郑州分行的银行贷款（具体金额以清偿时第三人招商银行股份有限公司郑州分行核算为准）；被告李许涛和第三人招商银行股份有限公司郑州分行于原告王金川代被告李许涛结清其银行贷款后十日内，协助原告王金川办理位于郑州市××区××楼××单元××号房屋的抵押解除手续；原告王金川于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内向被告李许涛支付剩余购房款（剩余购房款金额为：总房款123万元，扣除本判决第一项确定的原告王金川代被告李许涛偿还的银行贷款）；被告李许涛于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内协助原告王金川办理位于郑州市××区××楼××单元××号房屋的转移登记手续，过户至原告王金川名下；第三人郑州世纪万家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告王金川购房定金19000元；驳回被告李许涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7935元，保全费5000元，共计12935元，由被告李许涛负担。反诉费7935元，由被告李许涛负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人称被上诉人构成根本违约，但事实上，合同签订后被上诉人按约定履行支付定金、首付款等相应的合同义务，并未出现违约情形。上诉人又称双方签订的《郑州市存量房买卖合同》变更了款项交付方式，但根据双方签订的《房屋买卖合同》特别约定以及交易习惯，双方应以签订的《房屋买卖合同》及补充协议的约定为准，故一审对上诉人要求确认《房屋买卖合同》解除的反诉请求不予支持，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7935元,由上诉人李许涛负担。本判决为终审判决。审判长  杨相峰审判员  李庆伟审判员  姚振勇二〇一八年十一月二十七日书记员  李 珂