山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民初1481号原告：任东，女，1985年12月27日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王光辉，山东联志律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭静，山东联志律师事务所律师。被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登区水榭花都办公楼。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：许素廷，该公司法律顾问。原告任东与被告威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任东向本院提出诉讼请求：1.依法判令天山房地产公司向任东支付违约金共计106721.33元（以492560元为基数，自2014年9月11日起至2018年4月3日止按照年利率6%计算）；2.依法判令天山房地产公司承担案件受理费。事实和理由：2013年11月24日，任东与天山房地产公司签订了《商品房买卖合同》，任东购买了位于天山水榭花都居民小区19号楼1单元702室，总房款492560元。任东依约履行约定义务。但天山房地产公司未按照合同约定协助任东办理权属登记。为维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。天山房地产公司辩称，对于任东主张的房屋坐落、诉争房屋价格、商品房买卖合同签订的时间均没有异议。关于交房时间，任东应当提交业主临时规约、前期物业服务协议、房屋装饰装修管理协议、物业服务费收缴协议、IC卡办理和使用协议予以证实。任东本次诉讼，超过诉讼时效，其请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于双方签署的商品房买卖合同中免责条款的效力问题。商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同补充协议第8条处理。合同补充协议第8条约定，如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任。任东主张该免责条款为天山房地产公司提供的格式条款，天山房地产公司在与其签署合同时未进行提示并解释说明，上述免责条款无效。天山房地产公司未提交证据证实其公司主张的针对该条款已向任东进行了说明，故对天山房地产公司主张的上述事实，本院不予认定。关于天山房地产公司向任东交房的时间问题。任东提交了其与天山房地产公司2013年11月24日签订的商品房买卖合同及任东与石家庄天山物业服务有限公司文登分公司2014年1月2日签订的物业服务费收缴协议证实2014年1月2日物业服务费收缴协议签订当日为诉争房屋的交付日。根据商品房买卖合同中约定，天山房地产公司应于2013年12月4日前将商品房住宅/商业部分主体经质监部门验收合格并符合合同约定的商品房交付给任东。商品房达到交付使用条件后，天山房地产公司应当书面通知任东办理交付手续。双方进行验收交接时，天山房地产公司应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。若买受人未按合同约定接收房屋的，该合同约定的交房日即2013年12月4日视为商品房交付日，该约定合法有效，对双方均有约束力。在天山房地产公司未提交其他证据足以反驳任东上述主张的情况下，本院对任东主张2014年1月2日物业服务费收缴协议签订当日为诉争房屋交付日的事实，本院予以认定。关于逾期办证违约金起算时间的问题，商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本院对该事实予以认定。关于任东本次起诉是否超过诉讼时效的问题。任东提交的水榭花都小区部分业主2016年11月4日至信访部门反映小区供暖问题的信访记录、2016年11月7日水榭花都小区业主发布的部分人员在水榭花都小区门口展拉横幅的微信朋友圈照片证实其诉讼时效满足法律规定的中断情形，信访记录中仅记载供暖问题是因为信访登记表篇幅有限，导致没有记载业主反映的办理房权证等内容。天山房地产公司对此不予认可，并表示小区业主2016年11月4日至信访部门是反映小区供暖问题，并没有反映办理房权证等问题。而在小区门口拉横幅的做法属于非法示威，且地点并非在天山房地产公司的办公地点，不足证实任东关于诉讼时效中断的主张。本院认为，任东提交的信访记录中没有关于办理产权证等事宜的记载，而其提交的小区业主微信朋友圈照片中显示的拉横幅的内容不包含其主张的逾期办证违约金的内容，故任东提交的上述证据，不足以证实其向有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护其相应民事权利（要求逾期办证违约金）的请求，故对任东关于其诉讼时效满足法律规定的中断情形的主张，本院不予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。天山房地产公司与任东签订的商品房买卖合同系天山房地产公司预先拟定的条款，合同补充协议第8条约定“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任”系天山房地产公司免除其责任的条款，天山房地产公司在其一方提供的合同中免除己方义务，排除对方主要权利，在未举证证实已采取合理方式提请对方注意的情况下，该条款有格式条款之嫌，应属无效约定。同时，天山房地产公司与施工方、政府有关部门签订的《协议书》，亦是天山房地产公司与施工方的内部约定，不能对抗作为第三人的任东，作为政府有关部门亦是以调停矛盾的身份出现，不属于条款约定之情形。现天山房地产公司与施工方的纠纷尚在另案审理过程中，即使确定逾期办证的原因并非是由天山房地产公司造成的，天山房地产公司亦可在承担逾期办证违约责任后向过错方追偿，该纠纷系另一法律关系，与本案无关。天山房地产公司依据该条款主张其公司因政府及第三方原因造成备案资料延期无需承担逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。天山房地产公司协助任东办理房屋权属登记是其作为房屋开发商应当履行的合同义务，双方签订的商品房买卖合同条款虽未约定天山房地产公司承担逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此本案中，天山房地产公司应承担的逾期办证违约责任为按照任东已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。任东主张按照年利率6%计算逾期办证违约金，符合上述规定。既可督促天山房地产公司尽快履行协助办理产权登记手续的义务，也可对购房者给予适当的补偿，本院予以支持。该项违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。天山房地产公司主张本案已过诉讼时效，与法相悖，本院不予支持。天山房地产公司自2014年1月2日向任东交付诉争房屋之日的第二日起计算180个工作日（在2015年10月1日之前），未按照合同约定将办理诉争房屋产权登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，即构成违约。《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中任东于2018年4月8日起诉主张逾期办证违约金，任东主张的逾期办证违约金受法律保护的起算时间应自2015年10月1日开始计算。对任东主张天山房地产公司应以交付购房款总额492560元按照年利率6%向其支付2015年10月1日至2018年4月3日逾期办证违约金75115.4元（492560元×6%÷360天×915天）的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、威海天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向任东支付逾期办证违约金75115.4元；二、驳回任东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1217元，由任东负担360元，威海天山房地产开发有限公司负担857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇一八年十一月六日书记员  王雅梅