浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初14524号 原告：陈国英，女，1956年12月9日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 被告：诸暨联科智慧城投资有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道暨南路**（诸暨浣江国际商贸招商中心）。 法定代表人：蔡娇梅，系董事长。 委托诉讼代理人：王李全，浙江卓颂律师事务所律师。 原告陈国英与被告诸暨联科智慧城投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈国英，被告诸暨联科智慧城投资有限公司的委托诉讼代理人王李全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国英向本院提出诉讼请求：判令被告返回购房定金10000元，并支付购房《认购书》违约金110000元。事实和理由：2017年7月20日前，被告在诸暨市范围张贴广告，原告按照广告约定，于2017年7月21日与被告签订一份商品房认购书。事后，原告积极准备房款购买时，2017年10月11日，原告突然收到被告解除认购通知书：按照该认购书的要求，原告于2017年7月28日或之前，到被告售楼部签订《商品房买卖合同》并补首期购房款，又要原告在2017年10月14日仍不履行付款义务，根据《认购书》第八条之有关规定，被告与原告《认购书》解除，并认定已付定金不予退还。综上，原告认为，被告没有履行《认购书》的规定，根本没有规定交首付款的时间和首付金额，2017年10月11日发的解除认购通知书中，只讲2017年10月14日不履行付款义务，被单方解除是不合理的。原告为维护自己的合法权益，特呈文起诉，要求支持原告的诉请。 被告诸暨联科智慧城投资有限公司辩称，一、原告要求答辩人返还定金10000元的诉讼请求不能成立。首先，原告的行为已构成根本性违约。答辩人与原告于2017年7月21日签订《商品房认购书》，约定被答辩人向答辩人认购000522公寓，认购房价378000元，应付定金10000元。因原告未在认购书约定的时间到联想科技城销售中心与答辩人签约或者违反被答辩人的义务中任一约定，或因非答辩人原因导致上述合同文件在本认购书约定时间没有签署的，答辩人不予返还原告已付的定金，并有权将认购房屋另行出售等内容。认购书签订后，原告一直没有到答辩人处签订《商品房买卖合同》，答辩人销售人员多次电话通知，并当面告知其七天内签约，但原告因内部意见不一致，一直没有履行此义务，且也没有缴付第一期购房款，更没有提供符合银行按揭贷款要求的全部资料。2017年10月11日，答辩人向原告发送了《解除认购通知书》，再一次给原告履行的机会，但原告收到后仍未履行签约与支付第一期购房款等义务。根据约定，原告无权要求返还已付的定金。其次，答辩人的损失远高于定金金额。2017年是商品房销售的黄金时间。因原告未按约签订合同，导致答辩人资金无法及时回笼，仅利息损失已高于定金金额，同时增加了销售的成本与风险，故没收定金只能弥补答辩人的一部分损失；二、原告请求答辩人支付违约金110000元，没有合同与事实根据。首先，《商品房认购书》中没有约定双方违约的违约金及违约金的金额；其次，如上所述，原告存在多项违约行为，即没有按约签订合同，没有支付第一期房款，没有提供符合银行按揭贷款的全部资料。根据约定答辩人有权另行出售案涉房屋，故答辩人无须承担违约责任。综上，答辩人认为，双方签订的《商品房认购书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。现原告违反约定，故其诉讼请求不能成立，答辩人请求予以驳回。 原告陈国英为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，被告诸暨联科智慧城投资有限公司质证如下： 1、商品房认购书一份，用以证明2017年7月21日签订商品房认购书，当时业务人员说可以办理按揭贷款，但合同中没有提到交首付款的时间，口头上也没有说明什么时候交首付款和房款，是以欺骗的形式签订了合同。被告质证无异议，该合同对双方的权利义务已经作出了明确的约定； 2、收据一份，用以证明商品房认购书签订当日，原告交纳了10000元定金的事实。被告质证无异议； 3、解除认购书一份，用以证明被告要求解除商品房认购书，向原告发送了解除认购通知书的事实。被告质证无异议。 被告诸暨联科智慧城投资有限公司为证实其辩述意见，提供邮政快递单一份，用以证明被告在10月11日通过邮政快递向原告邮寄解除认购通知书的事实。原告对收到解除认购通知书的事实无异议，但不能确定收到时间。 上述证据，经庭审出示、宣读并质证，本院认证如下：原告提供的证据，被告质证无异议，本院予以确认。被告提供的邮政快递单，经查询收件时间为2017年10月12日，本院对证据的证明力予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2017年7月21日，以被告诸暨联科智慧城投资有限公司为甲方，与作为乙方的原告陈国英签订商品房认购书一份，约定原告认购被告开发的诸暨联想科技城B地块9幢000522号商品房，认购房价378000元。认购书载明：“甲方的义务：在本认购书约定的时间与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》…；本认购书约定的甲乙双方签署上述合同文件的时间前、甲方不得将乙方已认购的物业另行出售。甲方违反本条约定的，甲方应返还乙方已付的定金；乙方的义务：1、在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书甲方的义务第1款约定的合同文件。乙方确认：在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署；2、甲乙双方一致同意，乙方与甲方签署上述合同文件并缴付第一期楼款的时间为年月日前，乙方应于该时间携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到联想科技城销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续…8、因乙方未在本认购书约定的时间到联想科技城销售中心与甲方签约或乙方违反乙方的义务中任一约定、或因非甲方原因导致上述合同文件在本认购书约定时间没能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售等…”。该商品房认购书签订当日，原告向被告交纳定金10000元。因商品房认购书未明确签订合同的时间，被告诸暨联科智慧城投资有限公司于2017年9月25日电话通知原告签约，原告因未筹集好首付款未去签约。2017年10月11日，被告向原告邮寄解除认购通知书一份，内容载明：“…按照该认购书的约定，阁下应于2017年7月28日或之前，到我司售楼部签订《商品房买卖合同》及有关文件，并补首期购房款。但阁下并未在该认购书指定的期限前来签约并办理上述首付款等手续。我司在此郑重通知：务请阁下于2017年10月14日或之前，到我司售楼部签订《商品房买卖合同》及上述文件，并补首期购房款。若阁下至2017年10月14日仍不履行上述签约及付款义务，根据《认购书》第八条之有关规定，我司与阁下的《认购书》解除，我司收回上述房屋另行出售，阁下已付定金的，不予退还。我司不再另行通知”。该通知书原告于2017年10月12日签收。10月14日左右，原告仍未筹集好首付款，未去被告处签订合同。10月17日原告要求被告再缓一缓签订合同，被告告知原告房屋价格在原378000元基础上加价10万元，原告因无力承受，放弃签约。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效。该《商品房认购书》应属于商品房买卖合同的预约合同，所谓预约是指当事人约定将来订立一定契约的契约，将来要订立的契约称为“本约”，认购书是“行将谈判的预约合同”。当事人要对违反谈判义务导致不能达成“本约”的行为承担责任，但是如果双方已经诚信地谈判仍无法达成“本约”，即因不可归责于双方当事人的事由未达成“本约”，则不适用定金罚则。 本案原、被告签订的商品房认购书未明确约定签订商品房买卖合同的时间，即对履行期限约定不明确。根据《合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间…。从本案原、被告庭审陈述来看，双方对签订合同时间未作补充协议，被告发出书面通知确定签约时间，但从邮寄材料之日到签约期限届满只有三天，给予原告的准备时间较短，期限届满之后被告提出涨价销售，双方在价格上意见不一，签订“本约”未成。致使“本约”签订不成的原因，准备签约过程中原告首付款未能及时筹集是影响双方本约合同签订的重要因素。而被告针对原告年龄大、法律认识水平低、购买力弱的客户，提供的格式合同内容欠缺，告知不详尽，给予原告准备签约的时间不足等，也是签约未成的因素之一。最终未能签订商品房预售合同为价格上未能达到一致，系属于不能归责于双方的原因，对此双方均不承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，原告诉请要求被告返还定金10000元，本院予以支持。原告要求被告支付违约金110000元，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下: 一、被告诸暨联科智慧城投资有限公司返还原告陈国英购房定金10000元，限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告陈国英的其余诉讼请求。 案件受理费2700元，依法减半收取1350元，由原告陈国英负担1238元，被告诸暨联科智慧城投资有限公司负担112元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  张晓华 二〇一八年十一月二十六日 书记员  骆 珂