广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初2607号 原告：中信保诚人寿保险有限公司广西分公司（曾用名称：信诚人寿保险有限公司广西分公司），住所地：广西南宁市青秀区双拥路**南湖名都广场****，统一社会信用代码：91450100667028108U。 法定代表人：章洪胜，总经理。 委托代理人：蓝英武，男，1981年7月29日生，壮族，该公司员工，住南宁市青秀区。 委托代理人：梁园，1982年10月12日生，汉族，该公司员工，住南宁市江**。 被告：潘林康，男，1967年6月26日生，汉族，广西荔浦县人，本科文化，广西高质监理有限公司高级工程师，住广西桂林市七星区。 原告中信保诚人寿保险有限公司广西分公司（以下简称中信人寿保险广西分公司）诉被告潘林康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日受理后，依法由审判员蒋熙山独任审理，书记员俞蒋燕担任法庭记录，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蓝英武、梁园，被告潘林康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中信人寿保险广西分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还履约保证金：35000元；2、判令被告退还多收取的房屋租金：4336.62元；3、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月，原被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告名下的桂林市七星区漓江路26号国展购物公园5层5-1单元作为公司办公职场，建筑面积138.88平方米，租期自至止。双方约定：-2018年1月月22日期间，每月租金5555.2元；-期间，每月租金6110.7元；-期间，每月租金6721.8元。合同签订后,我司将35000元履约保证金支付至被告账号，并按时支付租金，从未拖欠。根据合同第四条约定“租赁期满或双方同意终止合同后，甲方将保证金5日内无息退还乙方”。根据合同第八条第3款约定“租赁期内，合同生效满2年后乙方有权提出提前终止此租赁合同,但应提前三个月以书面形式通知甲方,而不需赔偿任何费用;通知期内,乙方正常缴纳该合同约定的相关费用”，因所租赁场地存在较大消防安全隐患,同时考虑业务扩张需要我司按合同条款约定提前三个月以书面形式向被告送达《退租告知函》。被告收到《退租告知函》后,提出:房屋退租的时间延至，租金也支付至;房屋履约保证金不予退回。经沟通,我司同意被告所要求的延期退租时间，并随后支付了截至的租金。但我司坚持房屋履约保证金应遵照条款无条件退回，被告通知我司,表示:1、已将房屋租赁给新租户，要求我司必须在前退租并与新租户办理交接手续;2、已收取的至的租金不予退回;3、履约保证金不予退回，为降低影响,我司被追匆忙搬汪，于与房屋新租户“合众人寿保险有限公司桂林中心支公司”进行房屋交接。按照被告要求搬走后,我司通过书面形式告知被告应履行相关合同条款，及时将履约保证金35000元及多收取的至租金4336.62元(月租6110.7元÷31天x22天)退还我司。经多次沟通与催促,被告至今未将履约保证金及多收取的租金退回。我司遵照合同约定,提前三个月通知解除合同，并按照被告要求支付租金至,在被告无理要求我司提前搬迁的情况下,仍通情达理提前搬走,并与新租户做好交接。而被告屡次违约,既不退还多收取的租金,也不退还扣押的履约保证金,严重违反了契约精神。综上所述,被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。被告潘林康辩称，被答辩人多次逾期交纳租金，已经构成违约，无需退还保证金及退还部分租金。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年1月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告承租被告名下的位于桂林市七星区漓江路26号国展购物公园5层5-1单元作为公司办公职场，建筑面积138.88平方米，租期自至2021年1月22日止。2016年1月23日-2018年1月22日期间，每月租金5555.2元；-期间，每月租金6110.7元；-期间，每月租金6721.8元。上述租金在合同租赁期内不作调整，甲方承诺己就该房屋依法交纳场地开发和土地使用费;己在与乙方协商租金时考虑了场地开发和土地使用费因素，且上述租金确己包括了乙方应分摊的场地开发和土地使用费。乙方以转帐方式按半年交付租金(每半年第一个月的15号前缴交当期租金)，因租金产生的一切税和费由乙方负责承担，甲方须予以配合乙方办理。合同第四条约定“租赁期满或双方同意终止合同后，甲方将该保证金在乙方缴清相关租金、管理费及其他费用及清理完乙方物品后5日内无息退还乙方”。合同第八条第3款约定“租赁期内，合同生效满2年后乙方有权提出提前终止此租赁合同,但应提前三个月以书面形式通知甲方,而不需赔偿任何费用;通知期内,乙方正常缴纳该合同约定的相关费用”。合同第十条约定“甲乙双方如有一方未能履行合同或未能完全履行合同条款均属违约，同时承担以下责任：1、任何一方未能履行本合同的规定条款或者违反国家、省、市房地产租赁管理的规定，应按本合同及法律、法规的规定承担违约责任。对由此造成的对方损失进行赔偿。2、守约方有权要求违约方继续履行合同或终止合同。3、若乙方违约无权要求返还履约保证金，甲方违约则双倍返还履约保证金。合同签订后，原告向被告支付了35000元保证金，于2016年1月26日支付租金33331.20元，于2016年10月8日支付租金33331.20元，于2017年3月10日支付租金33331.20元，于2017年11月7日支付租金33331.20元，于2018年4月11日支付租金24442.80元，于2018年6月30日支付租金6110.70元。原告于2018年3月5日向被告潘林康送达《关于解除终止租赁合同的通知函》，被告潘林康同意解除合同，提出租金应算至2018年6月22日。此后，被告潘林康于2018年5月4日与合众人寿保险股份有限公司桂林中心支公司签订新的租赁合同。该合同约定被告潘林康于2018年5月31日前向合众人寿保险股份有限公司桂林中心支公司交付租赁房。原告认为合同终止后，被告应当退还原告保证及多交的租金。故原告诉至法院提出前述诉讼请求。 另查明，原告于2018年5月31日，搬出案涉租赁房屋，案外人合众人寿保险股份有限公司桂林中心支公司于2018年6月10左右进入案涉租赁房屋进行装修。 本院认为，中信人寿保险广西分公司与潘林康于2016年1月签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。本案中，被告依约向原告交付了租赁房屋，原告应当依照约定按期缴纳房屋租金，但原告未按约支付房屋租金，已经构成违约。根据原、被告双方在《房地产租赁合同》第十条第一款第（三）项的约定，原告无权要求被告退还保证金。故原告要求被告退还35000保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还多收取的房屋租金4336.62元，原告于2018年5月31日退出讼涉房屋，因此，被告收取原告2018年6月1日至2018年6月22日期间房屋租金，无事实依据。故原告要求退还多收取的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告潘林康退还原告中信保诚人寿保险有限公司广西分公司房屋租金4336.62元； 二、驳回原告中信保诚人寿保险有限公司广西分公司的其他诉讼请求。 案件受理费392元（原告已预付本院），由被告负担43元，原告承担349元。 上述应付款项，义务人应于判决书生效后十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费784元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  蒋熙山 二〇一八年十一月二十二日 书记员  俞蒋燕