浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0303民初5320号原告：温州市天鸿房地产开发有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区楠溪江路**，统一社会信用代码91330303789677608R。法定代表人：施建光。诉讼代表人：温州市天鸿房地产开发有限公司管理人。负责人：张建义，浙江天经律师事务所主任。委托诉讼代理人：王建林、张呈呈，浙江天经律师事务所律师。被告：梁清（曾用名梁青），女，1969年9月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告温州市天鸿房地产开发有限公司（以下简称：天鸿房地产公司）为与被告梁清对外追收债权纠纷一案，于2018年10月10日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员郑国友适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告天鸿房地产公司的委托诉讼代理人王建林、张呈呈到庭参加了诉讼，被告梁清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天鸿房地产公司诉称：2017年2月3日，龙湾法院作出（2016）浙0303破申13号《民事裁定书》、（2017）浙0303破9号《决定书》，裁定受理对天鸿房地产公司破产清算，并指定浙江天经律师事务所担任天鸿房地产公司管理人。管理人接管天鸿房地产公司之后，在清查中发现:天鸿房地产公司以出让方式取得位于温州市鹿城区仰义乡河岱村前山村地块，规划用途为住宅，经批准在上述地块上建设商品房，定名为云鼎庄园，商品房预售许可证号为2009024。2010年10月14日，原告与被告分别签订编号为201021007163256、000000156685、201021007163257、201021007163255、000000156686、201021007163258六份《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的坐落于温州市鹿城区西郊森林公园河岱路云鼎庄园（以下简称：云鼎庄园）11幢（B单元）别墅一套（六间）房屋。其中分别约定：1、云鼎庄园11幢（B单元）-101室，合同编号201021007163256，约定建筑面积135.26㎡，单价3545元/㎡，房款计479497元；备案登记号20109800138。2、云鼎庄园11幢（B单元）101室，合同编号000000156685，约定建筑面积102.97㎡，单价23112元/㎡，房款计2379843元；备案登记号2010000156685。3、云鼎庄园11幢（B单元）102室，合同编号201021007163257，约定建筑面积93.59㎡，单价18800元/㎡，房款计1759492元；备案登记号20109800139。4、云鼎庄园11幢（B单元）201室，合同编号201021007163255，约定建筑面积94.65㎡，单价19378元/㎡，房款计1834128元；备案登记号20109800136。5、云鼎庄园11幢（B单元）301室，合同编号000000156686，约定建筑面积85.93㎡，单价22415元/㎡，房款计1926121元；备案登记号2010000156686。6、云鼎庄园11幢（B单元）302室，合同号编201021007163258，约定建筑面积83.32㎡，单价20997元/㎡，房款计1749470元；备案登记号20109800140。上述一套别墅（六间）房屋合同约定房款合计10128551元；六份合同于2010年10月12日办理备案登记，备案登记号如上；六份《商品房买卖合同》第五条第三款均约定，按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为按政府有关部门审批价格收费元/平方米（在相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包括在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。2010年10月18日，被告以刷卡形式向原告支付首期（20%）购房款合计2025710元。2014年3月27日，原告共开具六份《销售不动产统一发票》，其中：云鼎庄园11幢（B单元）-101室的票面金额438181元，云鼎庄园11幢（B单元）101室票面金额2174701元，云鼎庄园11幢（B单元）102室票面金额1608665元，云鼎庄园11幢（B单元）201室票面金额1676815元，云鼎庄园11幢（B单元）301室票面金额1760113元，云鼎庄园11幢（B单元）302室票面金额1684115元；六份发票总金额为9342590元。2014年2月20日，原告向温州市房屋管理部门办理云鼎庄园11幢（B单元）六间商品房初始登记，初始登记权利人为原告。房屋实测面积和初始登记权证号分别为：-101室建筑面积135.83㎡，温房权证鹿城字第**；101室建筑面积103.4㎡，温房房权证鹿城字第**；02室建筑面积94.03㎡，温房权房权证鹿城字第**；1室建筑面积95.09㎡，温房权证房权证鹿城字第**；室建筑面积86.29㎡，温房权证鹿房权证鹿城字第**；建筑面积88.14㎡，温房权证鹿城房权证鹿城字第**。年3月20日上述房屋尚登记在原告名下；经询问原告，已开具的上述六份购房发票及六本初始登记房屋所有权证已交付被告。根据商品房买卖合同第十六条第三款约定，出卖人将房屋权属证书交付给买受人，由买受人自行办理该商品房转移登记。经管理人查询，原告于2013年11月7日，统一代业主向温州市物业维修资金管理中心交纳云鼎庄园11幢（B单元）别墅一套（六间）房屋专项维修资金，现上述六间房屋的专项维修基金余额合计32393.58元（其中：本金30468.67元，利息1924.91元；-101室7299.55元，101室5556.75元，102室5053.19元，201室5110.17元，301室4637.25元，302室4746.67元）。根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》及《温州市物业专项维修资金管理办法》第八条的规定，物业专项维修资金由建设单位代收代交，待物业交付时向业主收取。期间，管理人委托温州道盛会计师事务所有限公司，对被告购买的云鼎庄园11幢（B单元）别墅一套（六间）房屋支付房款及开具发票情况进行专项审计，审计机构于2018年3月31日作出道会专字（2017）第060-25号《专项审计报告》，审计报告确认被告仅支付云鼎庄园11幢（B单元）-101、101、102、201、301、302室购房款2025710元，原告已开具上述六间房屋的发票总金额为9342590元，尚有7316880元购房款未缴纳，账面挂账应收账款，截止2016年12月31日账面尚未收取。2018年6月26日，管理人根据审计报告，向被告邮寄送达（2017）天鸿破管字第304号《催收房款通知函》，告知被告尚欠房款及应支付物业维修基金，要求被告支付上述款项或提交已支付房款、专项维修基金的凭证，但被告至今未提交已全部支付房款及支付物业维修基金的凭证，仍未履行付款义务，并对管理人送达的告知函不予理睬，管理人多次通过电话联系，被告仍不理会。故原告诉请判令：1、原、被告继续履行于2010年10月14日签订的编号为201021007163256、000000156685、201021007163257、201021007163255、000000156686、201021007163258六份《商品房买卖合同》；2、被告支付给原告剩余购房款7316880元；3、被告支付六间房屋专项物业维修基金合计32393.58元；4、由被告承担本案受理费。庭审中，原告表示明确第一项诉请，是指第二、三项诉请。为证明上述事实，原告向本院提供如下证据：1.营业执照，证明原告主体资格。2.（2016）浙0303破申13号《民事裁定书》、（2017）浙0303破9号《决定书》，证明天鸿房地产公司被法院裁定破产清算，指定浙江天经律师事务所担任管理人，依法享有诉讼代表人资格。3.人口信息，证明被告身份及主体资格。4.商品房买卖合同，证明：1、被告与原告订立商品房买卖合同，购买云鼎庄园11幢（B单元）别墅-101、101、102、201、301、302室房屋；2.上述购房合同于2010年10月12日办理备案登记；3、证明购买房屋房号、单价、面积等事实。5.温州市不动产登记信息查询记录，证明被告购买云鼎庄园11幢（B单元）别墅-101、101、102、201、301、302室房屋于2014年2月20日办理初始登记。6.浙江省住宅专项维修资金专用收据、清单，证明原告已代被告交纳云鼎庄园11幢（B单元）别墅-101、101、102、201、301、302室房屋的物业专项维修资金。7.专项审计报告、刷卡凭证、销售不动产统一发票、，证明原告开具云鼎庄园11幢（B单元）别墅-101、101、102、201、301、302室房屋售房款发票六份，票面金额合计9342590元，被告仅支付房款2025710元，尚欠房款7316880元，挂账应收账款。8.（2017）天鸿破管字第304号《催收房款通知函》及邮寄凭证，证明管理人于2018年6月27日向被告邮寄《催收房款通知函》，被告收到通知函后未履行付款义务。9.云鼎庄园11幢（B单元）别墅-101、101、102、201、301、302室房屋清单，证明云鼎庄园11幢（B单元）别墅-101、101、102、201、301、302室房屋合同单价、面积、开票等数据。被告梁清未作答辩也未向本院提交证据。原告提供的证据，经庭审出示质证，被告未到庭，视为放弃质证权利。本院审查认为，证据1-9的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告天鸿房地产公司以出让方式取得位于温州市鹿城区仰义乡河岱村前山村地块，规划用途为住宅，经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为云鼎庄园，商品房预售许可证号为2009024。2010年10月14日，原告天鸿房地产公司与被告梁清分别签订编号为201021007163256、000000156685、201021007163257、201021007163255、000000156686、201021007163258六份《商品房买卖合同》及《补充协议（物业管理部份）》，约定被告购买原告开发的坐落于温州鹿城区西郊森林公司河岱路云鼎庄园11幢（B单元）别墅一套（六间）房屋。其中分别约定：1、云鼎庄园11幢B单元-101室，合同编号为201021007163256，约定建筑面积135.26㎡，单价3545元/㎡，房款计479497元；2、云鼎庄园11幢B单元101室，合同编号为000000156685，约定建筑面积102.97㎡，单价23112元/㎡，房款计2379843元；3、云鼎庄园11幢B单元102室，合同编号为201021007163257，约定建筑面积93.59㎡，单价18800元/㎡，房款计1759492元；4、云鼎庄园11幢B单元201室，合同编号为201021007163255，约定建筑面积94.65㎡，单价19378元/㎡，房款计1834128元；5、云鼎庄园11幢B单元301室，合同编号为000000156686，约定建筑面积85.93㎡，单价22415元/㎡，房款计1926121元；6、云鼎庄园11幢B单元302室，合同编号为201021007163258，约定建筑面积83.32㎡，单价20997元/㎡，房款计1749470元；上述一套别墅六间房屋合同约定总房款共计为10128551元。六份《商品房买卖合同》按合同第六条约定的付款方式及期限来办理按揭贷款，贷款比例按银行金融政策执行，在商品房具备办理按揭贷款条件之日起五天内买受人到出卖人指定地点办理完毕，以及其他权利义务的约定。2010年10月18日，被告梁清向原告付款2025710元。2014年3月27日，原告开具六份《销售不动产统一发票》,其中:云鼎庄园11幢（B单元）-101室的票面金额438181元，云鼎庄园11幢（B单元）101室票面金额2174701元，云鼎庄园11幢（B单元）102室票面金额1608665元，云鼎庄园11幢（B单元）201室票面金额1676815元，云鼎庄园11幢（B单元）301室票面金额1760113元，云鼎庄园11幢（B单元）302室票面金额1684115元；六份发票总金额为9342590元。发票上均注明为售房款。2010年10月18日，编号为201021007163256号、000000156685号、201021007163257号、201021007163255号、000000156686号、201021007163258号《商品房买卖合同》分别向房屋交易产权登记管理中心办理了合同备案登记，登记号分别为20109800138号、2010000156685号、20109800139号、20109800136号、2010000156686号、20109800140号。2014年2月20日，原告分别向温州市国土资源局不动产登记部门办理了六份商品房初始登记，初始登记权利人为原告温州市天鸿房地产公司，商品房初始登记权证号分别为温房权证鹿城字房权证鹿城字第**、字第房权证鹿城字第**、第×房权证鹿城字第**、××房权证鹿城字第**、×号房权证鹿城字第**、号。房权证鹿城字第**。style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2016年11月8日，申请人浙江中亚园林景观发展有限公司、温州市瓯海恒隆小额贷款股份有限公司、温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司以原告不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对原告进行破产清算，2017年2月3日，本院作出（2016）浙0303破申13号《民事裁定书》、（2017）浙0303破9号《决定书》，裁定受理浙江中亚园林景观发展有限公司、温州市瓯海恒隆小额贷款股份有限公司、温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司对原告的破产清算申请，决定指定浙江天经律师事务所担任原告管理人。2018年6月27日，原告管理人发现被告梁清未按合同交纳其余购房款，向被告送达了《催收房款通知函》，《催收房款通知函》主要内容为被告收到本通知书之日起十日内将所欠购房款7316880元及物业维修基金32393.58元支付给原告管理人，款汇管理人账户，逾期支付每日应承担应付款万分之五的违约金，以及其他内容。原告管理人委托温州道盛会计师事务所，对原告开发的云鼎庄园河岱路11B幢-101室、101室、102室、201室、301室、302室销售收入及开票情况进行专项审计。2018年3月31日，温州道盛会计师事务所作出道会专字（2017）060-25号《专项审计报告》，内容同上述本院认定的事实第二部分。综上，原告管理人诉至本院。另查明，涉案云鼎庄园住宅小区于2013年3月29日通过竣工验收，但涉案住宅小区的电源电线、有限电线均未接入，合同约定的奥的斯电梯也尚未安装，原告也未提供涉案房屋已经取得商品住宅交付使用的批准文件。本院认为，原、被告之间分别签订的《商品房买卖合同》的事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。被告未按照合同约定支付剩余购房款7316880元，现原告要求被告支付剩余购房款7316880元符合法律规定，本院予以支持。《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条规定，建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。该规定中的物业交付不仅仅指物业实际已经交付，还应符合双方合同约定的交付条件。涉案房屋虽已通过竣工验收并已经向被告交付房屋钥匙，但涉案房屋小区的电源电线、有限电线均未接入，合同约定的奥的斯电梯也尚未安装，原告也未提供涉案房屋已经取得商品住宅交付使用的批准文件。因此，涉案房屋目前为止尚不具备合同约定的交付使用条件，故原告要求被告支付物业维修基金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁清于本判决生效之日起十日内支付原告温州市天鸿房地产开发有限公司剩余购房款7316880元。二、驳回原告温州市天鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费63472元，减半收取31736元，由原告温州市天鸿房地产开发有限公司负担227元，由被告梁清负担31509元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 郑国友二〇一八年十一月十九日代书记员 舒 纯