甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0502民初2710号 原告：丁建忠，男，汉族，住天水市秦州区。 被告：赵继生，男，汉族，住天水市秦州区。 第三人：天水麦积农村合作银行，住所地天水市麦积区。 法定代表人：张某，该银行行长。 委托诉讼代理人：陈雯，甘肃鑫盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周翔，甘肃鑫盾律师事务所律师。 原告丁建忠与被告赵继生、第三人天水麦积农村合作银行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁建忠、被告赵继生及第三人天水麦积农村合作银行的委托诉讼代理人陈雯、周翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁建忠向本院提出诉讼请求:判令赵继生履行《和解协议书》，办理房屋买卖过户手续。庭审中，丁建忠变更诉讼请求为：判令被告赵继生协助原告办理房屋产权转移登记手续。事实与理由：丁建忠与赵继生就位于天水市秦州区XX小区XX号仓库的买卖事宜产生纠纷，丁建忠遂于2017年8月4日起诉至天水市秦州区人民法院，审理中，因丁建忠与赵继生自愿达成协议，故申请撤诉，法院予以准许。双方达成的《和解协议书》（甲方丁建忠，乙方赵继生）第一款明确指出："乙方保证在2018年3月15日之前将房屋过户至甲方名下，甲方予以协助。过户房屋面积与原产权一致。过户税、费乙方承担人民币6000元（大写：陆仟元整）剩余部分由甲方自行承担。"自2018年3年30日以来，丁建忠多次督促赵继生提交秦州区XX小区XX号房屋产权证，办理房屋过户手续。但赵继生均推托不肯提交房产证，也不去办理过户手续，按照《和解协议书》第四条违约责任的约定："乙方违约没有按时完成房屋过户的，双方买卖关系解除，乙方应在2018年3月31日之前向甲方支付赔偿款240万元（该金额为房屋的现市场估价）"，现赵继生严重违约，不履行协议内容，故诉至法院，要求判令被告协助原告办理房屋产权转移登记手续。 赵继生辩称，1.我与原告母亲签订过《住宅买卖合同》，房屋买受人应当是原告母亲，现原告母亲已去世，原告作为继承人之一起诉，主体不适格。2.我与原告母亲签订的合同中明确约定房屋价款为110万元，原告母亲仅交付680400元，剩余419600元至今尚未付清，已明显违约。3.房屋之所以不能过户，是因为我儿子赵继生在天水麦积农村合作银行有贷款，我是担保人，并将该房屋作为抵押，因贷款未归还，抵押不能解除，房屋也无法办理过户。如果原告愿意等，待我们把贷款还清后协助办理房屋产权转移登记。 天水麦积农村合作银行述称，我行与赵继生及赵继生之子赵某之间存在合法有效的金融贷款及抵押担保关系。被告赵继生之子赵某于2014年10月22在我行借款300万元，借款期限12个月，自2014年10月22日至2015年10月21日止，被告赵继生以天水市秦州区XX小区XX号的房屋对上述借款进行了抵押担保，并于2014年10月28日办理了房屋他项权证，房屋他项权证明确载明债务人是赵某，房屋他项权利人是第三人麦积区农村合行营业部。2015年10月21日赵某向我行归还30万元，就剩余借款于当日申请展期11个月，2016年8月24日赵某归还借款70万元，同年9月29日赵某以借新还旧借款200万元，期限12个月，2017年9月11日赵某归还借款本金30万元，同年9月25日继续以借新还旧向我行贷款170万元，借期12个月。上述借款，赵继生均以本案涉案房屋作为抵押进行担保。现赵某与第三人之间的个人借款抵押担保合同已到期，依照担保合同中的抵押条款部分，第三人应主张实现抵押权。如赵某将借款还清，我行尊重赵继生的意见将房屋过户与原告，但至今该笔借款仍未还清，所以我行不同意原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 （一）丁建忠为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.（2017）甘0502民初1896号民事裁定书一份，拟证明原、被告房屋买卖合同纠纷一案曾在2017年8月4日立案后，经双方协商，达成和解协议，于2018年1月18日申请撤诉的事实； 2.《和解协议书》1份，拟证明该协议书是原、被告自愿签订，合法有效； 3.《房地产买卖契约》1份，拟证明原告母亲刘某在2011年11月17日与被告签订房屋买卖契约的事实； 4.涉案房屋产权证复印件1份，拟证明被告已将房产证复印件交给原告，涉案房屋的所有权应该属于原告的事实。 经质证，被告赵继生对证据1、3、4均无异议，对证据2《和解协议》中240万元的赔偿款有异议，对其他项均无异议。第三人天水麦积农村合作银行对上述证据未发表质证意见。 本院审核认为，被告对原告提交的证据1、3均无异议，本院予以采信并在卷佐证；证据2是双方自愿签署，真实性予以确认，但双方约定的内容是否合法有效本院不作认定；证据4被告虽无异议，但因不动产的变更需依法登记，未进行登记，不发生法律效力，故本院对该组证据的证明目的不予采信。 （二）赵继生为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.2011年11月4日《住宅买卖合同》1份，拟证明2011年被告和原告母亲刘某签订了涉案房屋买卖合同，当时合同约定一年之内要付清110万元房款，因刘某没有付清，所以该份合同已经终止； 2.收条4份，打款凭证1份，证明被告与刘某在2011年11月4日签订的《住宅买卖合同》终止后被告陆续退还刘某房款的事实； 3.《秦州区XX小区XX号负一层仓库及装璜设备转让协议书》1份，拟证明涉案房屋原协商的转让价是128万元，后来因为双方关系好，降为110万元的事实。 经质证，原告对被告提交的证据1真实性无异议，双方没有按照该合同内容履行，而是按照2011年11月17日约定的合同价款履行；证据2收条、打款凭证没有异议；证据3没有见过，不予认可。第三人天水麦积农村合作银行行对上述证据未发表质证意见。 本院审核认为，原告对被告提交的证据2无异议，本院予以采信并在卷佐证；对证据1真实性被告无异议，但认为双方没有按该份合同履行，同时原告也证明该份合同终止履行，故对该组证据的证明目的本院予以采信；对证据3原告虽未见过，但该证据的证明目的与本案事实相关联，故本院予以采信。 天水麦积农村合作银行为证明其主张向本院提交了《个人借款抵押担保合同》、借款借据、贷款发放通知单、借款人面签影像资料、《抵押担保承诺书》、《房地产抵押物清单》、《房屋他项权证书》，拟证明赵某向天水麦积农村合作银行借款的事实及赵继生用天水市秦州区XX小区XX号房屋对上述借款进行抵押担保的事实。 经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为原、被告房屋买卖在先、被告与第三人设定抵押在后；被告对上述证据均无异议。 本院审核认为，上述证据来源合法，与当事人当庭陈述相印证，能证明赵继生以诉争房屋作为抵押向天水麦积农村合作银行贷款的事实，故对上述证据，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月4日，赵继生与丁建忠母亲刘某签订《住宅买卖合同》1份，约定由赵继生将其所有的位于天水市秦州区XX小区XX号房屋（用途为仓库）出售给刘某，总价款110万元。合同签订后，刘某给付赵继生房款41万元，后陆续有给付，但未付清。2012年11月左右，赵继生与刘某口头达成退款协议，约定赵继生不再向刘某出售房屋，由赵继生向刘某退还已给付房款。赵继生在退还刘某部分房款后再未退还。2013年10月赵继生与丁建忠口头协商将上述房屋卖与丁建忠，房款为110万元。协议达成后，赵继生将房屋所有钥匙交与丁建忠，丁建忠使用房屋至今。期间，丁建忠向赵继生共计支付房款68万元（含赵继生未退还刘某的部分房款）。后双方因办理房屋产权转移登记手续发生纠纷，丁建忠于2017年8月4日起诉至本院，审理中，双方于2018年1月17日签订《和解协议书》，内容为："一、乙方（赵继生）保证在2018年3月15日之前解除对涉案房屋的抵押，并于2018年3月30日之前将房屋过户至甲方名下，甲方（丁建忠）予以协助。二、甲方保证房屋递件完成后3日内，将剩余房款419600元支付给乙方。......四、违约责任1.甲方违约不按期足额支付剩余房款的，双方买卖关系解除，甲方应在2018年3月31日之前无条件向乙方腾交涉案房屋，同时无权要求乙方退还已经支付的68万元房款；2.乙方违约没有按时完成房屋过户的，双方买卖关系解除，乙方应在2018年3月31日之前向甲方支付赔偿款240万元（该金额为房屋的现市场估价）。"，协议达成后，丁建忠申请撤诉，本院予以准许。后赵继生未按《和解协议书》的约定履行义务，丁建忠再次起诉至本院，要求判令 被告协助原告办理房屋产权转移登记手续。 另查明，天水市秦州区XX小区XX号房屋（仓库）登记在被告赵继生名下，房屋所有权登记为私产。2014年10月22日被告赵继生之子赵继生在天水麦积农村合作银行借款300万元，借款期限12个月，自2014年10月22日至2015年10月21日止，被告赵继生以天水市秦州区XX小区XX号的房屋对上述借款进行了抵押担保，并于2014年10月28日办理了房屋他项权证，房屋他项权证明确载明债务人是赵继生，房屋他项权利人是第三人麦积区农村合行营业部。借款到期后，赵继生申请展期及以借新还旧借款，赵继生均以上述房屋继续作为担保抵押。 本院认为，丁建忠与赵继生在2013年10月就房屋买卖达成的口头协议，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现丁建忠使用房屋多年，要求赵继生履行办理产权转移登记手续，理应予以支持，但该房屋在2014年10月由第三人天水麦积农村合作银行设立有借款担保抵押权。因此，原、被告之间的房屋买卖合同虽然合法有效，但第三人天水麦积农村合作银行基于对房屋产权的信任设立了抵押权，如将房屋转移登记至原告名下，势必损害天水麦积农村合作银行的利益，而天水麦积农村合作银行作为抵押权人，并不同意被告在借款还清之前将该房屋转移登记至原告名下。庭审中，本院行使释明权，告知原告可实际向银行代位清偿债务后，抵押权涂销，涉案房屋才具备办理转移登记手续的条件，但原告对此并不同意。同时，本院多次释明原告是否变更诉讼请求，原告亦始终坚持要求被告赵继生协助办理房屋产权转移登记手续，因涉案房屋抵押登记未涂销，现不具备办理转移登记的条件，故对于原告的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 驳回原告丁建忠要求被告赵继生协助办理房屋转移登记手续的诉讼请求。 案件受理费26000元，减半收取计13000元，由丁建忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  王佳 二〇一八年十一月二十日 法官助理王华 书记员张琦