江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0722民初1830号原告刘昇，男，1969年6月25日生，汉族，江西信丰人，住江西省，委托诉讼代理人李阳生，江西海融（信丰）律师事务所律师，一般代理。被告周发明，男，1979年12月28日生，汉族，江西信丰人，住江西省信丰县，被告王菊花，女，1982年8月23日生，汉族，江西信丰人，住址同上，系周发明之妻，被告罗圣洋，男，1962年7月17日生，汉族，江西信丰人，住江西省信丰县，上列当事人确认合同效力纠纷一案，本院2018年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月27日公开开庭进行了审理。原告刘昇及其委托代理人李阳生、被告周发明到庭参加诉讼，被告王菊花、罗圣洋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席判决。本案现已审理终结。原告刘昇向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认解除《房屋转让协议》的效力；2.请求依法判令被告周发明、王菊花返还原告人民币179000元及利息（利息从2014年10月2日起按月利率2%计至实际付清款之日止)；3.请求依法判令被告罗圣洋返还原告人民币10000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月18日，被告周发明、王菊花夫妇向原告借款本金人民币16万元用于建房，并约定还款期限及红利等，到期后被告周发明、王菊花未还款给原告，为此原告于2013年10月16日与被告周发明、王菊花夫妇及被告罗圣洋签订《房屋转让协议》，约定由被告周发明、王菊花夫妇在被告罗圣洋位于嘉定镇公佛村的集体土地上兴建的第四层（面积126平米）房屋以人民币211680元的价款转让给原告，并以借款179000元（本金16万元及利息19000元）折抵房款，被告周发明将原与原告签订的借款协议及其出具给原告的借条原件收回，另外于当天出具了一张179000元的收条给原告，此后被告周发明、王菊花、罗圣洋未按房屋转让协议履行义务，原告提出解除协议，并于2018年4月20日经调解签订了《调解协议》，原告于2018年4月23日向被告罗圣洋支付了一万元。前述《房屋转让协议》解除后，被告至今仍未将款项返还给原告，其行为损害了原告的合法权益。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告刘昇为证明其主张向法庭提供证据如下：1.原告的身份证复印件：证明原告的诉讼主体资格；2.借款协议及借条复印件、房屋转让协议及收条原件：证明被告周发明、王菊花夫妇于2012年11月18日向原告借款本金人民币16万元，到期后被告周发明、王菊花未还款，为此原告与三被告于2013年10月16日签订《房屋转让协议》，约定以被告周发明、王菊花夫妇在被告罗圣洋的集体土地上兴建的第四层房屋以211680元的价格转让给原告，并以尚欠借款本金及利息合计17.9万元折抵部分房款等；3.调解协议原件：证明因被告的违约行为导致原告主张解除《房屋转让协议》，并经调解达成了解除协议；4.2018年4月23日的收条原件：证明被告罗圣洋因前述房屋收取了原告一万元。被告周发明辩称：原告诉称的内容属实，但我认为原告是要房子，否则不可能向被告罗圣洋交一万元作为砌楼梯等费用；我不同意解除合同，要求按合同履行，诉争的房屋现状是主体没有砌墙，我跟原告说过剩余的房款我不要了，就由原告自己去砌墙。被告周发明未向法庭提供证据。被告王菊花、罗圣洋未作答辩，亦未向法庭提供证据。本院经审理认定事实如下：2012年11月18日，被告周发明、王菊花夫妇因建位于马鞍山31号房屋需要向原告借款本金人民币16万元，双方签订《借款协议》，借款期限自2012年11月18日至2013年5月17日。被告周发明、王菊花于当日向原告立具借条，约定每月18日前向原告支付红利4800元等内容。到期后，被告周发明、王菊花未按约定还款，仅向原告支付部分利息。2013年10月16日，原告（丙方）与被告周发明、王菊花夫妇（甲方）及被告罗圣洋（乙方）签订《房屋转让协议》，该协议约定“甲方在乙方位于嘉定镇公佛村的集体土地上兴建房屋一栋，一梯一户型，甲乙双方自愿将该栋房屋第四层（面积126平米）以人民币211680元的价款转让给丙方，甲方交付房屋时应确保房屋质量安全可靠，墙体普通粉刷，安装好防盗门、推拉窗，水电到位；协议书签订之日丙方交付甲方房款的80%，交房之日付清余款；甲方应于2014年10月1日前交付房屋，如甲方未能按期交房，丙方有权解除协议，甲方必须全额返还丙方所交房款，并按所交房款月息3%计算赔偿金额赔付给丙方。”等内容；为此，原告与被告周发明、王菊花经结算，以被告周发明、王菊花尚欠原告的借款本金16万元及利息19000元折抵前述房款，同时被告周发明、王菊花向原告出具179000元的收条，原告亦将2012年11月18日的《借款协议》及借条原件退还给被告周发明、王菊花。因被告未能按期交房，2018年4月20日，原告（丙方）要求按照2013年10月16日所签订的《房屋转让协议》第九条第一款精神解除协议，并要求被告周发明、王菊花（甲方）按协议全额返还所交房款179000元及按月息2%计算利息至付清本息日止，为此经信丰县综治中心工作人员组织三方（乙方为被告罗圣洋）调解并签订《调解协议书》，该《调解协议书》载明“经过协调，准备采取措施：一、现有一意向参与建房方，甲乙双方全力协助丙方把其股份转让给意向建房方，要是能谈成，甲乙方与意向建房方签订《合作建房协议》，原甲乙丙三方所签协议当面销毁。二、要是这次丙方跟意向建房方未谈判成功，三方再找其他方，力争今年四月底以前找到其他意向建房方”。2018年4月23日，被告罗圣洋收取原告四楼房公摊附属设施、给排水设施（包到底以后不再收取任何费用）人民币一万元。此后，未找到第三方受让前述房屋，被告周发明、王菊花、罗圣洋亦未将所收款项返还给原告，原告即于2018年6月8日以民间借贷为由向本院提起诉讼，后于2018年8月7日撤回起诉，原告于2018年8月21日以确认解除合同效力为由再次向本院提起诉讼。上述事实，有原告和被告周发明的陈述以及原告提供的证据，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原告与被告周发明、王菊花最初虽系借贷关系，但借款到期后被告周发明、王菊花未履行还款义务，经原告与被告周发明、王菊花平等自愿协商一致终止原借贷关系，共同与被告罗圣洋签订《房屋转让协议》，并将结算后尚欠的借款本金及利息转化为支付房款。因涉及转让房屋土地为集体土地使用权，导致该房屋无法办证及办理过户手续，其转让不受法律保护。被告未按《房屋转让协议》的约定履行交房义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同。”的规定，原告有权解除协议，且原告在信丰县综治中心工作人员调解时明确主张解除协议，并就解除协议后的处理方案达成共识，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人乙方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原告与被告周发明、王菊花、罗圣洋签订的《房屋转让协议》已解除，原告要求确认已解除《房屋转让协议》的请求依法有据，本院予以支持；原告向被告罗圣洋支付一万元的行为虽是在《房屋转让协议》解除后，但其目的是为妥善处理解除事宜，被告周发明以原告向被告罗圣洋付款为由主张不同意解除《房屋转让协议》，因该房产转让本身不受法律保护，因此本院不予以支持。被告周发明、王菊花、罗圣洋应将所收原告的款项予以返还，即被告周发明、王菊花应返还原告房款计人民币179000元，被告罗圣洋返还原告房款计人民币10000元。原告明知该房屋的土地为集体土地，所建房屋不得在社会中买卖，而与被告签订《房屋转让协议》，也有一定的过错，所以原告主张利息的请求，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘昇与被告周发明、王菊花、罗圣洋签订的《房屋转让协议》于2018年4月20日解除；二、被告周发明、王菊花应于本判决生效之日起三十日内返还原告刘昇房款计人民币179000元；三、被告罗圣洋应于本判决生效之日起三十日内返还原告刘昇房款计人民币10000元；四、驳回原告刘昇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，参照银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4080元，减半收取2040元，由被告周发明、王菊花承担1990元，由被告罗圣洋承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员 肖 文二〇一八年十一月六日书记员 缪庆英