北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初5395号原告：李瑞达，男，1982年5月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：董宝成，北京德怀律师事务所律师。被告：郝宏英，女，1974年10月19日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。被告：张洪波，男，1980年8月5日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：侯德隆，北京雍文律师事务所律师。被告：马建忠，男，1979年2月22日出生，汉族，无业，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：侯德隆，北京雍文律师事务所律师。原告李瑞达与被告郝宏英、张洪波、马建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞达及其委托诉讼代理人董宝成，被告郝宏英，被告马建忠、张洪波及其委托诉讼代理人侯德隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑞达向本院提出如下诉讼请求：1.撤销2017年9月4日李瑞达与郝宏英签订的《房屋租赁合同》；2.郝宏英返还李瑞达房租103500元，马建忠与张洪波返还李瑞达转让费250000元，郝宏英对上述转让费返还承担补偿赔偿责任，李瑞达把相关财物返还给张洪波与马建忠；3.郝宏英赔偿李瑞达未履行合同购买经营饭店所需的收银系统、桌椅板凳、冰箱冰柜损失50484元。事实和理由：2017年8月底，李瑞达通过58同城获悉郝宏英经营的“盘中餐饭店”欲转让，遂与马建忠妻子及被告联系相关事宜。李瑞达于2017年9月2日向马建忠通过微信形式交纳定金10000元。李瑞达明确要求，该饭店必须能经营两年以上方可受让，被告口头承诺没有问题，哄骗李瑞达签订了两年的房屋租赁协议，缴纳了93500元房租及250000元转让费。随后，李瑞达装修用时1个多月，10月中旬开始试营业，但仅试营业一个月后的同年11月21日，房主大成物业以告示的形式告知在2017年12月31日必须关停，原因在于被告原经营的饭店用房的租赁期限到2017年12月31日到期不再续租。李瑞达认为，被告隐瞒饭店用房即将到期的重要事实，哄骗李瑞达签订了两年的租赁合同并缴纳了房租及转让费，经营一个多月后被迫关门，被告涉嫌诈骗，且过错严重，应当承担因此给李瑞达造成的损失。故李瑞达根据合同法第五十四条第三款及第五十八条之规定，诉至法院。郝宏英辩称，不同意李瑞达的诉讼请求。从2002年开始我承租涉案房屋，房子后面有一个约60平米的厨房，是我们自己盖的违章建筑，在签订转租合同的时候已经告诉李瑞达了。2017年11月份北京市有政策要疏解，涉案房屋要被收回，违章建筑要被拆除，在后面的厨房拆除以后李瑞达不经营就走了。涉案房屋现在我方占有，不存在诈骗的问题。和李瑞达签订合同的时候，大成公司也没有接到通知，我们和大成已经签了十几年的合同，我们的合同也已经报上去了。张洪波和我不是一体的，租房的时候是马建忠和张洪波一起来的，我和马建忠签的合同。马建忠着急办理营业执照，正好我手上有，就转给了马建忠，马建忠接手后将营业执照由原来的京鲁人家文化公司改为盘中餐公司，但是股东没有改。转让费没有交给我，我收的是房租。张洪波辩称，我不是租赁合同的相对方，只是代马建忠收取了一部分转让款。因为马建忠借我钱，所以让李瑞达把一部分钱打给我算是还款，我和本案无关。我介绍郝宏英和马建忠签订了合同，但和郝宏英及马建忠不是一体的，也没有恶意转让店铺。马建忠辩称，不同意李瑞达的诉讼请求。首先，我受让饭店后和郝宏英签订了合同，期限是2016年到2019年。因合作不愉快，开始在网上转让，2017年遇到李瑞达。李瑞达签订合同前对饭店进行了多次长时间的考察，分批支付了转让款。我和李瑞达不是租赁关系，而是经营权转让关系。一起转让的包括装修、厨房设施，现在李瑞达以租赁关系起诉我是不对的；其次，我转让给李瑞达的餐馆可以直接经营，不存在欺诈；再次，转让行为已经履行完毕，且合法有效。综上，应当驳回李瑞达的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郝宏英（出租方、甲方）与李瑞达（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，郝宏英将位于北京丰台区大城里春园1号楼建筑面积150平方米租给李瑞达使用；租期自2017年9月4日起2019年9月3日止；租金为315000元，租金按季度支付，每季度租金78750元；李瑞达应于合同签订之日起3日内向郝宏英支付1个月租金的押金25000元；租用期间，如因政策有变或不可抗拒造成本合同无法继续履行，郝宏英应退还李瑞达未租期租金；合同还对关于租赁的其他事宜进行了约定。签订合同后，郝宏英将涉案房屋交付李瑞达。2017年11月21日，北京金隅大成物业管理有限公司长安新城项目部向郝宏英发出《关于丰台区大成里春园一号楼12、12A号门1层房屋不再续租的函》载明，您于2017年1月1日签订的租用丰台区大成里春园一号楼12、12A号门1层房屋的合同，将于2017年12月31日到期，由于集团经营政策的调整，我公司经研究决定不再与您续签合同，请您按照合同的约定，按时将房屋退还我公司。您的租金已交到2017年9月底，请您在接到通知后3日内，将剩余的一个季度的租金交与我公司，如逾期我公司按照合同第三条第三款的规定执行。随后，涉案房屋违法搭建的厨房被有关部门拆除；郝宏英认可李瑞达于2017年11月21日搬离涉案房屋。就涉案租赁合同涉及款项支付问题，李瑞达向本院提交下列证据：1.2017年9月2日微信转账截图，拟证明李瑞达通过微信转账向马建忠支付转让费1万元；2.2017年9月3日收据一张，拟证明马建忠收取李瑞达转让费、房租、押金共计190000元；3.中国建设银行个人活期账户交易明细2张，拟证明2017年9月16日，张洪波代马建忠收取李瑞达转让费100000元、2017年10月25日，郝宏英收取李瑞达租金78750元。郝宏英、马建忠均认可上述证据真实性。就涉案合同涉及款项组成及支付情况，庭审中各方均认可，李瑞达向郝宏英支付了2017年9月4日至2017年12月31日的四个月租金103500元及押金25000元，其中押金25000郝宏英已退还李瑞达；李瑞达向马建忠支付转让费250000元。经本院询问，李瑞达坚持要求马建忠及张洪波返还转让费250000元，称三被告共同对李瑞达构成欺诈，根据工商登记信息2015年度报告中郝宏英是股东，且张洪波收取了李瑞达支付的10万元，因此郝宏英应当承担补充赔偿责任。关于李瑞达要求赔偿损失50484元，经本院询问，李瑞达明确其诉讼请求为要求郝宏英赔偿购买其收银系统、桌椅板凳、冰箱冰柜的损失共计50484元，并拒绝自行搬走上述物品，坚持要求赔偿损失。本案审理过程中，本院于2018年10月18日对涉案场所进行了现场勘察并制作勘验笔录，北京金隅大成物业管理有限公司（以下简称大成物业公司）、郝宏英、李瑞达到场参加。勘验笔录载明，经现场勘验，大成里春园1号楼12、12A号门1层房屋（蚝情烤翅店铺）及大成里春园1号楼11号门2层房屋（中国体育彩票台球器材店铺）门前被铁皮围挡，蚝情烤翅店铺的大门及窗户、台球器材店铺的大门被防盗窗焊死。就涉案场所情况，大成物业公司称，铁皮围挡是合同到期后于2018年1月2日我公司加装的，防盗窗是我公司于2018年10月9日加焊的，同时撤回原看守的保安。就涉案场所内遗留物品情况，李瑞达称，蚝情烤翅店铺内桌、椅、板凳、冰箱、冰柜等家具家电都是郝宏英的。郝宏英称，蚝情烤翅店内所有物品我均放弃所有权，由大成物业公司自行处理。关于大成物业公司何时告知郝宏英不再续租合同事宜，大成物业公司称，我公司于2017年8月20日口头通知不再续租，但无相关证据；书面通知于2017年11月向郝宏英邮寄的EMS。郝宏英称，2017年9月底，大成物业公司张经理叫我到办公室面对面通知的。以上事实，有《房屋租赁合同》《关于丰台区大成里春园一号楼12、12A号门1层房屋不再续租的函》、微信记录、收条、中国建设银行个人活期账户交易明细、勘验笔录及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点系李瑞达与郝宏英签订的《房屋租赁合同》是否为无效及如果认定合同无效的法律后果。关于涉案租赁合同的效力问题，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已经查明的事实，一方面，郝宏英与大成物业公司就涉案房屋签订的租赁合同于2017年12月31日到期，大成物业公司已明确表示到期后不再续签；但郝宏英与李瑞达就涉案房屋签订的租赁合同约定租期自2017年9月4日至2019年9月3日；另一方面，涉案场地内郝宏英擅自搭建部分违章建筑，且已被有关部门拆除。综上，郝宏英与李瑞达签订的房屋租赁合同应当无效，故对李瑞达要求撤销其与郝宏英就涉案房屋签订的房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。虽李瑞达坚持要求撤销上述房屋租赁合同；但经本院询问，李瑞达认可其与郝宏英签订的房屋租赁合同无效，故本院仍在本案中对涉案合同无效的法律后果一并处理。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郝宏英明知其与李瑞达签订的租赁合同的期限明显超出其与大成物业公司签订的租赁合同期限，应当对导致合同无效承担主要责任；李瑞达在签订合同之初未尽到审慎审查义务，应承担次要责任。本案中，双方均认可李瑞达于2017年11月21日搬离涉案房屋，因此郝宏英应当将李瑞达已交纳的四个月房租中2017年11月21日之后的租金返还李瑞达，故对李瑞达要求郝宏英返还已收取的未租期间的房租35000元，予以支持；超过部分，不予支持。马建忠收取的25万元转让费亦基于涉案房屋租赁合同所产生，故在本案一并处理；本院综合考虑马建忠与郝宏英之间的合同履行情况、李瑞达于郝宏英之间的合同履行情况、信赖利益等因素，酌定马建忠退还李瑞达转让费22万元；对超过部分及李瑞达要求郝宏英及张洪波对退还转让费承担共同给付义务的诉讼请求，不予支持。关于李瑞达主张郝宏英赔偿损失50484元，考虑到李瑞达自认的50484元所包含的物品皆系未形成复合的、可拆除移动物品，但李瑞达拒绝自行拆除、搬走；且在2018年10月18日现场勘验之时，李瑞达明确表示涉案场地内桌、椅、板凳、冰箱、冰柜等家具均属郝宏英，故本院根据双方合同履行情况、过错程度等因素，酌定郝宏英赔偿李瑞达损失10000元。对于李瑞达要求将上述财物返还给张洪波与马建忠，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条之规定，判决如下：一、李瑞达与郝宏英就位于北京丰台区大城里春园1号楼建筑面积150平方米签订的《房屋租赁合同》无效；二、郝宏英于本判决生效之日起七日内退还李瑞达剩余租金35000元；三、马建忠于本判决生效之日起七日内退还李瑞达转让费220000元；四、郝宏英于本判决生效之日起七日内赔偿李瑞达损失10000元；五、驳回李瑞达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10100元，由李瑞达负担3000元（已交纳），由郝宏英负担7100元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏敬贤人民陪审员  封武山人民陪审员  刘 英二〇一八年十一月二十六日书 记 员  赵家爽