广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初3253号原告：广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司，住所地：开平市长沙区三江大道海伦堡**楼首层06、07。负责人：徐正海，该公司总经理。委托诉讼代理人：余丽萍，女，该公司员工。被告：曹晓岳，男，1973年4月1日出生，汉族，住广东省开平市。原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（以下简称海伦堡物业开平公司）诉被告曹晓岳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业开平公司的委托诉讼代理人余丽萍、被告曹晓岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业开平公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费、水费、公共分摊费和滞纳金共9449.6元，其中，物业管理费2015年7月至2018年7月为人民币3827.25元、管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，计至2018年7月31日为3212.93元、水费1033.53元、公共分摊费1375.89元（计至2015年7月至2018年6月25日）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司委托的开平市三江大道海伦堡花园的物业管理单位，被告是开平市三江大道海伦堡2号楼4座702房的业主，该房屋建筑面积为96.32平方米。被告与原告签订了《管理公约》及《物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据《物业管理服务协议》第四条的约定：被告须在每月8日-20日之间向原告缴纳物业管理服务费及有关费用包括水费、公共分摊费及其他相关费用，涉案房屋的收费标准为每月每平方米1.1元。被告未按协议缴费，原告有权要求被告从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2015年7月起至今就没有依约支付物业服务费及其他相关费用，原告多次向被告催收，被告均拒绝缴纳。被告的欠款行为已构成了违约。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定和协议的约定提起本案诉讼，以维护原告合法权益。原告海伦堡物业开平公司对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：1、原告负责人身份证明书原件、负责人身份证、营业执照、企业变更登记资料复印件各一份；2、前期物业服务合同及开平市海伦堡物业管理服务合同复印件各一份；3、被告身份证复印件一份；4、收楼确认书复印件一份；5、楼宇验收移交表复印件一份；6、欠费明细表复印件一份；7、商品房买卖合同（第1页至第14页）复印件一份。补充提交证据有：1、关于开平海伦堡小区物业管理费及车辆停放服务费的复函复印件一份；2、管理费发票复印件一份。被告曹晓岳辩称，对原告起诉所欠费用无意见，但滞纳金过高。不缴费的原因是，开平市物价局有文件显示2007年7月开始不再收取城市增容管理费，我是2007年8月买房的，但海伦堡地产商在我购房时违规多收了我18000元城市增容管理费，所以我认为这笔费用应该退回给我，但是费用一直没有退回给我，原告和海伦堡房地产公司是关联公司，地产公司收取我的增容费如不退回就应抵扣我的物业管理费。被告曹晓岳向本院提供以下证据：1、广东省物价局通知复印件一份；2、收款收据复印件一份；3、企业登记资料及基本信息复印件共八份。根据认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（出卖人）与被告曹晓岳（买受人）于2007年8月25日签订《商品房买卖合同》，约定被告曹晓岳向出卖人购买开平市三江大道海伦堡第2号楼4座702房，该商品房建筑面积共96.32平方米；出卖人应当在2007年10月25日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人同意由出卖人聘请的物业管理公司管理小区一切事务，并从该商品房交付之日起，买受人曹晓岳需按规定缴交该商品房的相关费用（如管理费、公共分摊费、水费等），开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（建设单位，甲方）与原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：一、根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对开平2013年12月31日﹒中颐海伦堡住宅小区（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。二、物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，每月应于25日前交纳物业管理费。三、本合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止，开平长沙海伦堡住宅小区业主委员会（甲方）与原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（乙方）签订《开平市海伦堡物业管理服务合同》，约定：一、在开平市海伦堡小区物业管理区域内由乙方设立专门机构负责本物业的日常管理工作。二、物业服务费用由业主按电梯住宅1.1元／月／平方米缴纳2016年3月31日。每月应于10日前交纳物业管理费。三、业主或使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三的比例加收滞纳金。开平市开平海伦堡房地产开发有限公司与原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司签订的《前期物业服务合同》自动终止。服务合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告亦向原告缴纳物业服务费。但从2015年7月起至今，被告就没有依约向原告缴纳物业服务费。自2015年7月起至2018年7月止，被告拖欠原告物业服务费3827.25元（其中2015年7月欠缴金额为13.05元，其后每月欠缴金额为105.95元）、水费1033.53元、公共分摊费1375.89元（计至2018年6月25日）。原告多次要求被告缴纳其拖欠的物业服务费及违约金，被告均拒绝缴纳。另查明，被告曹晓岳称其在购买上述房屋时，开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司曾违规向其收取18000元城市增容管理费，其一直要求公司退回，未果。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”原告是开平市海伦堡小区建设单位及开平长沙海伦堡小区业主委员会依法选定的提供物业管理服务的企业，其为海伦堡小区的业主提供物业服务。被告受该《前期物业服务合同》及《开平市海伦堡物业管理服务合同》的约束，在接受原告的物业服务后，应当向原告海伦堡物业开平公司支付物业服务费用。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，原告在向被告催收物业费无果后，起诉请求被告支付2015年7月至2018年7月的物业管理费人民币3827.25元，理据充足，本院予以支持。此外，依照上述签订的物业服务合同的约定，水费及公共分摊费由原告按实际费用和约定方式及标准向被告及本小区的其他业主、物业使用人分摊。原告请求被告支付2015年7月至2018年6月25日的水费1033.53元、公共分摊费1375.89元，理据充足，本院亦予以支持。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”及第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原被告约定的滞纳金实为违约金。被告曹晓岳未按期支付物业服务费构成违约，造成海伦堡物业开平公司利息损失。根据上述物业服务合同的约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳滞纳金。上述约定折合年利率为109.5%（每日3‰×365日），明显过分高于利息损失，因此，被告认为滞纳金过高有理，根据公平的原则，本院予以调整。结合本案违约的性质，本院酌定调整违约金为按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计付。被告应支付违约金（对于2015年7月拖欠的物业管理费产生的违约金，从2015年7月26日起算，以欠缴金额13.05元为基数，对于2015年8月至2016年3月物业管理费产生的违约金，从欠费每个月的26日起算，对于2016年4月至2018年7月物业管理费产生的违约金，从欠费每个月的11日起算，逐月以欠缴金额105.95元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算至清偿之日止）给海伦堡物业开平公司。对于被告提出用其认为多收的18000元抵扣物业管理费的主张，属于另一个法律关系且与本案无关，而原告也表示不同意抵扣，故本院不予采纳。综合上述，原告诉请有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告曹晓岳应自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费人民币3827.25元、水费1033.53元、公共分摊费1375.89元及违约金（对于2015年7月拖欠的物业管理费产生的违约金，从2015年7月26日起算，以欠缴金额13.05元为基数，对于2015年8月至2016年3月物业管理费产生的违约金，从欠费每个月的26日起算，对于2016年4月至2018年7月物业管理费产生的违约金，从欠费每个月的11日起算，逐月以欠缴金额105.95元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算至清偿之日止）给原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已交纳），由原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司负担8元，由被告曹晓岳负担17元。原告预交的案件受理费25元，由本院予以退回17元；被告曹晓岳应向本院补缴案件受理费17元。本判决为终审判决。审判员  关健湛二〇一八年十一月十三日书记员  李佩瑶黎美清