成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初2649号 原告：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉玉扬路**。 法定代表人：张晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：曾理，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：鄢桂芳，女，1967年5月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司与被告鄢桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，因被告鄢桂芳去向不明，遂由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋戈到庭参加诉讼，被告鄢桂芳经本院公告送达相关法律文书后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告签订的《房屋租赁合同》(编号为ZL-2017-0633)；2、判令被告立即向原告返还位于成都市龙泉驿区怡和新城F2区13栋2楼双龙路388号附214号房屋；3、判令被告向原告支付违约金5078.04元（1692.68元/月×3月），扣除履约保证金3385.36元后还应支付1692.68元；4、判令被告向原告支付自2018年6月1日起至合同解除之日止的租金，暂计至2018年7月26日为3254.46元；房屋占有使用费，自合同解除之日起计至被告腾退房屋之日止，每日按116元计算；5、判令被告自2018年6月1日起至付清租金之日止，每日按应付未付租金1‰向原告支付逾期支付租金违约金，暂计至2018年7月26日为292.9元。6、判令被告承担本案的诉讼费、公告费； 庭审中，原告对违约金的请求进行了释明：第3项请求系解除合同违约金、第5项请求系拖欠租金的违约金。事实和理由：2017年5月22日，原、被告签订编号为ZL-2017-0633的《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于成都市龙泉驿区怡和新城F2区13栋2楼双龙路388号附214号房屋用于经营美容，租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止。并约定若租赁用途不属于固定业态的，乙方应提交书面申请经甲方书面同意后才能实施。但在履行过程中被告改变上述房屋的租赁用途，经原告多次发《业态通知》要求其改正，但被告拒不按照《房屋租赁合同》租赁用途使用房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告鄢桂芳经本院公告送达相关法律文书后未到庭参加诉讼。在举证期限内，被告未提交书面答辩状以及相关证据材料。 本院经审理认定事实如下：2017年5月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同编号为：ZL-2017-0633。合同约定：原告将位于成都市龙泉驿区怡和新城F2区项目13栋2楼双龙路388号附214商铺共1间出租给被告作美容用途使用，该业态为非固定业态。租赁期限为3年，即2017年6月1日至2020年5月31日止，租赁面积为76.94平方米，单价22元/㎡/月。第一年月租金标准为1692.68元，第一年年租金标准为20312.16元。租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增。合同第五条约定：“履约保证金的收取标准：按照租赁期第一年两个月租金收取。乙方应于本合同签订前向甲方交纳履约保证金3385.36元。如乙方有违约情形，甲方可从履约保证金扣除其应支付的违约金或应赔偿、应支付给甲方的款项，履约保证金按本合同约定不退还的情况除外”。合同第七条第一款第四项约定：“如租赁用途为固定业态，无论何种情况，均不得更改；如租赁用途不属于固定业态，除高污染、高噪音和相关管理部门不允许的，乙方可以更改，但须向甲方提出书面申请，甲方书面同意后方可实施”。合同第七条第一款第十七项约定：“乙方应于本合同终止或解除之日起三日内返还出租房屋。逾期返还的，自本合同终止或解除之日起，被告应每日按本合同租期内最后一月日租金（月租金÷30天）的2倍向甲方支付房屋占用使用费”。合同第八条第一款第一项约定“乙方如有下列情形之一的，除按本合同第九条承担违约责任外，甲方还有权单方解除合同，同时乙方应按违约当年三个月租金总金额向甲方支付违约金，不足以弥补甲方损失的，甲方还有权追偿……1、乙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上……4、乙方违反本合同第七条第三、四、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六、十九、二十、二十一款中的任意一款。”。合同第九条第一款约定：“一、乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的1‰向甲方支付违约金。二、除本合同另有约定外，本合同违约方，应向守约方支付违约金，违约金金额为违约当年三个月租金总额，并赔偿由此给守约方造成的损失”。 合同签订后，被告交纳了履约保证金3385.36元并入驻经营。2017年11月3日，原告作出业态通知。通知主要载明：“鄢桂芳：你承租……商铺，租赁用途为美容，租赁业态为非固定业态……。根据《房屋租赁合同》第七条第五款规定：租赁用途为非固定业态的，除高污染、高噪音和相关管理部门不允许的，乙方可以更改，但须向甲方提出书面申请，甲方书面同意后方可实施，同时报物业管理公司备案。……请你接到通知之日起3个工作日内，停止美发经营，将承租商铺租赁用途恢复为美容……”2018年7月27日，原告作出催款通知。通知主要载明：“你于2016年12月租赁位于……商铺，业态为美容……根据《房屋租赁合同》的约定，你缴纳至2018年5月31日之后未到我公司缴纳租金……请你接到通知之日起3个工作日内，到我公司财务部缴纳所欠租金及违约金……”2018年9月11日，原告在被告租赁的商铺店面张贴《关于解除的函》，函件主要载明：“…你于2018年6月1日起开始拖欠租金至今…鉴于你的违约行为，特通知你如下：一、《房屋租赁合同》（编号：ZL-2017-0633）立即解除；二、请你于收到本通知之日起三日内按《房屋租赁合同》约定方式向我公司返还龙泉驿区怡和新城F2区双龙路388号13栋附214号商铺并向我公司支付拖欠的租金、违约金等全部应付费用……”原告在张贴函件时，被告已撤离腾推商铺，但至今未交纳相关费用。 另查明，2017年5月22日，原、被告双方曾签订编号为ZL-2017-0632的《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于成都市龙泉驿区怡和新城F2区项目13栋2楼双龙路388号附215、216、217商铺共1间，建筑面积147.48平方米出租给被告作咖啡吧用途使用。租赁期限为3年，即2017年6月1日至2020年5月31日止。在合同履行中，由于被告拖欠租金，原告于2018年7月23日起诉至本院，请求判令解除合同、支付租金及违约金。本院于2018年11月1日经缺席审理后已作出判决。在该案庭审中，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，原告举证并陈述称：2018年7月17日，原告在被告租赁的商铺店面张贴《关于解除的函》并邮寄该函与被告，函件主要载明：…你于2017年12月1日起拖欠租金至今，鉴于你的违约行为…通知如下：一、《房屋租赁合同》（编号：ZL-2017-0632）立即解除；二、请你于收到本通知之日起三日内按《房屋租赁合同》约定方式向我公司返还龙泉驿区怡和新城F2区双龙路388号13栋附215、216、217号商铺并向我公司支付拖欠的租金、违约金等全部应付费用……。原告在张贴函件时，被告已撤离腾退商铺。 上述事实，有原告提交《房屋租赁合同》、权属证明、履约保证金的结算票据、业态通知、关于解除房屋租赁合同的函、张贴图片以及原告在庭审中的陈述在案佐证。 本院认为，根据原告主张的诉请，评述如下:一、关于合同解除问题及商铺腾退问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方意思真实表示，不违反法律规定，合法有效。原告提交的业态通知，仅能证明原告作出了该通知，不能证明该通知已送达被告。原告提交的商铺图片，没有商铺门牌号，无法确认系被告经营的商铺。故，原告以被告擅自改变使用业态为由诉请解除合同证据不足。经本院查明，被告已自行腾退撤离商铺，也就是讲，被告以其行为表示不再履行合同义务。基于此，原告于2018年9月11日在被告经营的商铺店面张贴函件，通知被告对双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，本院确认双方签订的租赁合同于原告张贴通知之日即2018年9月11日予以解除。由于被告已腾退撤离涉案商铺，故本院对原告的该项诉请不再作出判决腾退。二、关于原告主张的租金问题。原告在另案起诉被告租赁相邻商铺拖欠租金的案件中陈述称：原告工作人员在2018年7月17日张贴函件时，发现被告已将215、216、217号商铺腾空撤离，故不需要判令被告腾退215、216、217号商铺。本案涉及的商铺为214号，原告在庭审中陈述称：被告在起诉后才腾退撤离214号商铺，具体腾退撤离时间不清楚。本院在6月11日送达起诉状副本时，该214号商铺已无人，再结合原告在另案中的陈述，能够认定被告最迟在2018年7月17日就已腾退撤离商铺。被告在合同未解除的情况下擅自退场，导致合同履行不能应当承担其相应的违约责任。原告作为出租方，理应在合理的期限内接收闲置租赁商铺，对其超出合理期间接收闲置租赁商铺有过错的，应当对租金损失的扩大自行承担责任。综上，对原告主张的租金计算期间认定为2018年6月1日起至2018年7月17日止。按照合同约定，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增，故2018年6月1日以后的即第二年的年租金为20921.52元、月租金为1743.46元。被告尚欠原告租金为2731.5元【一个月租金1743.46元＋17天租金988.04元（58.12元/天×17天）】，对原告主张的租金在2731.5元内，本院予以支持。三、关于原告主张的房屋占用使用费、违约金等问题。庭审中，原告对违约金诉请进行了释明：违约金分别是解除合同的违约金即三个月租金总金额5078.04元、另一个是欠付租金的违约金即每日按应付未付租金1‰计。本院认为，原告主张的自合同解除之日起至被告腾退商铺之日止的商铺占用使用费，由于被告在解除合同前已自行腾退了商铺，故原告主张的商铺占用使用费没有事实依据，本院不予支持。至于违约金问题，本院结合双方的履约情况以及违约损失等，确认违约金参照2个月租金损失计为妥，故对违约金3486.92元（1743.46元×2个月），本院予以支持。 综上所述，本院确认解除合同的时间为2018年9月11日，被告应当给付原告租金2731.5元、违约金3486.92元。扣除被告已交付的履约保证金3385.36元，被告鄢桂芳尚应支付原告租金2731.5元、违约金101.56元。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司与被告鄢桂芳签订的编号为ZL-2017-0633的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除； 二、被告鄢桂芳于本判决生效之日起十日内给付原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司租金2731.5元； 三、被告鄢桂芳于本判决生效之日起十日内给付原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司违约金101.56元； 四、驳回原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司的 其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费300，共计350元。由被告鄢桂芳负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴皓常 人民陪审员  曾国霞 人民陪审员  江佩窈 二〇一八年十一月六日 书 记 员  陈 雨