吉林省四平市中级人民法院   民事判决书   （2018）吉03民初189号   原告（案外人）：孙泳涛，男，1986年12月19日生，汉族，个体，住吉林省公主岭市。   委托诉讼代理人：解彦帅，吉林吉天行律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冉玲凤，吉林吉天行律师事务所律师。   被告（申请执行人）：张宵箫，女，1972年5月1日生，汉族，住长春市朝阳区。   委托诉讼代理人：徐新伟，吉林普卓律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王子，吉林普卓律师事务所律师。   第三人（被执行人）：公主岭汉光地产有限公司。   法定代表人：邵柬，经理。   原告孙泳涛与被告张宵箫、第三人公主岭汉光地产有限公司（以下简称汉光地产）执行异议之诉一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告孙泳涛及其委托诉讼代理人解彦帅、冉玲凤，被告张宵箫及其委托诉讼代理人徐新伟、王子，第三人公主岭汉光地产有限公司的法定代表人邵柬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孙泳涛向本院提出诉讼请求：一、依法判决停止执行公主岭市怀德新城小区239栋房屋序号010108号（6号楼34A门39-8）129.25平方米房屋；二、依法判决本案上述诉争房屋所有权归属孙泳涛。事实和理由：2010年12月13日，孙泳涛与汉光地产签订《认购书》购买房屋序号010108面积129.25平方米房屋，依约交了235000元购房款，汉光地产下达入住通知函后，孙泳涛接收房屋并一直使用至今，未办理过户登记并非孙泳涛自身原因。   张宵箫答辩称：一、原告未与汉光地产签订合法有效的房屋买卖合同。2012年5月10日汉光地产才取得房屋销售权，签订认购书时汉光地产对案涉房屋没有处分权，签订认购书前案涉楼盘已具备网签备案条件，认购书不是专用购房合同；二、原告并未实际向四平宏泰地产有限公司（以下简称宏泰地产）或汉光地产支付购房款；三、汉光地产出具的收费票据无法证明其实际占有、使用案涉房屋。   汉光地产答辩称，我公司同意孙泳涛的意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。孙泳涛向本院提交了下列证据：一、怀德新城房屋认购书一份、宏泰地产与汉光地产协议书一份，以证明其认购合同成立并生效，原告于查封前与汉光地产签订买卖合同，汉光地产为有权出售房屋的权利人。张宵箫质证称：1、该份协议并非宏泰地产与汉光地产对协议的真实意思表示，张宵箫有证据证明两家地产公司系于2012年5月10日，对该项目开发权予以的转让且该转让合同已在公主岭房地局备案，故该份协议不是真实的。2、如此重大的地产项目转让主要协议内容均在协议第一页中而该协议连骑缝章都未予加盖，且协议内容也并不清晰明确。3、对认购书真实性有异议，所需证明问题也有异议，该协议无法证实原告与汉光地产的房屋买卖关系，因原告签订该认购书时，汉光地产并未取得该项目的开发权及销售权，无权处置该房屋。汉光地产质证称，怀德新城项目汉光地产是独自出资，汉光地产与宏泰地产是挂靠关系，汉光地产有权处置，我公司可以提供该协议的原件，2010年的协议是草拟的，2012年签订的是正式的；如果在汉光地产真实购买房屋，汉光地产都会有交款记录，公司有财务账记载。本院认为，该认购书对双方房屋买卖各项条款进行了明确约定，已具备商品房买卖合同的主要内容；宏泰地产与汉光地产的协议书系双方真实意思表示，怀德新城项目系汉光地产独自出资，故对该组证据予以确认。二、入住通知函一份、业主手册一份、进户验收单一份、2012年物业费垃圾清运费收据、2013年取暖费收据、2013年有线电视费收据、2015年2017年物业费收据、房屋租赁合同一份、房屋现状照片一张，以证明2012年4月1日至今争议房屋由孙泳涛实际占有使用。张宵箫质证称：对物业费取暖费电视费收费凭证真实性无异议，对入住通知函真实性存有异议，通过原告所举的该证据，所标注的时间加盖公章的时间及所述的内容均互相矛盾。汉光地产质证称，对证明其使用并占有房屋无异议，具体什么时候入住到物业公司就能查明，有记载。本院认为，该组证据已经形成了完整的证据链条，能够证明孙泳涛实际占有使用诉争房屋的事实，对该组证据予以确认。三、交款收据一份，银行流水两份，证人冷国民、陆某、孙某出具的借款证明，陆某的银行流水一份，以证明孙泳涛已将235000元首付款交给汉光地产，孙泳涛有真实付款行为。张宵箫质证称：孙泳涛并不是将款项直接转给了汉光地产。汉光地产质证称，马维华是马维光（原汉光地产法定代表人）的亲哥哥，公司手续没办下来的时候，挂靠宏泰地产，有时候用宏泰地产的章收款，我们对于孙泳涛的收据认可。本院认为，该组证据相互印证，所载时间、金额一致，能够证明孙泳涛实际交付购房款的事实，对该组证据予以确认。   张宵箫向本院提交了下列证据：房地产项目转让合同一份、商品房预售许可证共计28张，以证明第三人汉光地产于2012年5月10日取得对案涉楼盘的销售权；2012年11月21日取得了案涉楼盘的预售许可证，本案原告与汉光签订合同在2012年5月10日前，不能实际证明该合同合法有效。孙泳涛质证称，本案案涉房屋都已取得了预售许可证，房地产项目转让合同的签约时间为2012年5月10日，不能证明此前宏泰地产与汉光地产没有曾经签署过关于项目转让的协议书，并不能排除此前签署过协议书的效力。汉光地产质证称，都是真实的，没有意见。本院认为，该28张商品房预售许可证是真实的，其证明所涉房屋都已取得预售许可，房地产项目转让合同证明2012年5月10日宏泰地产与汉光地产签订过项目转让的协议书，本院予以确认。但对张宵箫证明2012年5月10日前汉光地产对争议房屋没有处分权的事实，不予确认。   汉光地产向本院提交了下列证据：宏泰地产与汉光房地产签订的协议书、项目转让合同、宏泰地产委托书、宏泰地产的情况说明、宏泰地产怀德项目部的营业执照各一份及宏泰怀德项目部相关手续交接单，以证明汉光地产与宏泰地产是挂靠关系，宏泰地产对怀德新城项目没有实际投资。孙泳涛质证称，除2012年房地产项目转让合同外，对其他证据均无异议。张宵箫质证称，对该组证据除房地产转让合同外，其他证据的真实性存在异议，对第三人所证明的问题有异议；作为房地产开发建设单位是否享有开发建设项目所建房屋所享有处置权，应以相关国家行政部门核准及颁发的相关资质证书或销售证书予以确认；不能以相关联的两个单位协议予以确认房屋的处置权归谁所有；汉光地产取得该房屋的销售权应以在房地产部门备案变更后即2012年5月10日为准，故我方认为汉光地产在本案原告与其签订合同时，不具有法律效力资格。关于宏泰地产提供的情况说明请求法院扣留原件，我们认为宏泰地产的章是假的。本院认为，该组证据能够证明怀德新城项目系汉光地产单独投资、宏泰地产与汉光地产系挂靠关系的事实，对该组证据予以确认。   经审理查明：汉光地产与宏泰地产之间名为项目转让实为挂靠关系，怀德新城建设开发项目由汉光地产独自投资开发建设，该建设开发项目取得了商品房预售许可。2010年12月13日，孙泳涛与汉光地产签订《认购书》，约定总房款470000元，其中首付235000元，按揭贷款235000元。孙泳涛交纳了一半购房款235000元后，因汉光地产未办理贷款手续，对于剩余部分购房款，孙泳涛、张宵箫、汉光地产三方达成了和解协议，孙泳涛按三方协议约定向汉光地产支付了购房尾款13万元，汉光地产已将该款支付给张宵箫。2012年4月1日孙泳涛入住该房屋并占有使用至今。因汉光地产没有向房产管理部门提交相关手续，公主岭市怀德新城小区房屋现在不能办理产权登记。   2014年3月24日，本院依张宵箫的申请，作出（2014）四民二初字第18号民事裁定书，将诉争房屋首次查封,后进行了续封。张宵箫依据吉林省高级人民法院（2016）吉民终456号民事判决向本院申请强制执行，在执行过程中，孙泳涛对诉争房屋提出执行异议，本院于2018年5月2日作出（2018）吉03执异22号执行异议裁定，认定孙泳涛的异议不成立，驳回了孙泳涛的异议请求。孙泳涛不服该裁定，向本院提起诉讼。   本院认为：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对于未办理过户登记的不动产，虽然案外人没有取得房屋所有权，但如果同时满足上述司法解释规定的条件，则其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，孙泳涛在本院查封诉争房屋之前已与汉光地产签订了合法有效的商品房买卖合同，并在查封前合法占有使用，且其已经支付了合同及三方协议约定的购房款；同时，对未办理产权登记自身没有过错，故孙泳涛虽未取得诉争房屋的所有权，但其享有足以排除强制执行的民事权利。二、孙泳涛与汉光地产之间的商品房买卖虽然有效，但由于案涉房屋现在不能办理产权登记，依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。……”之规定，物权的取得以登记为生效要件，故本院对孙泳涛关于确认房屋所有权的诉讼请求不予支持。   综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：   一、不得执行公主岭市怀德新城小区239栋房屋序号010108号（6号楼34A门39-8）129.25平方米房屋；   二、驳回孙泳涛的其他诉讼请求。   案件受理费8450元，由被告张宵箫负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。   审判长 贺庆华   审判员 刘晓东   审判员 刘玉霞     二〇一八年十一月八日   书记员 霍 鑫