云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初8683号原告：昆明市海伦堡房地产开发有限公司，住所地昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处春城时光花园****。法定代表人：王坤鹏，总经理。委托代理人：杨加玺，男，1993年6月9日生，汉族，云南省楚雄市人，系原告员工，身份证登记住址云南省楚雄彝族自治州楚雄市，现住云南省昆明市西山区。被告：宋虎平，男，1964年7月29日生，汉族，四川省岳池县人，身份证登记住址四川省岳池县，曾住云南省昆明市官南大道时代风华1区12栋3单元501号，现住址不详。原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司诉被告宋虎平商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月22日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司的委托代理人杨加玺到庭参加诉讼，被告宋虎平经本院依法公告传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令依法确认原、被告双方于2015年1月21日签订的《商品房购销合同》及补充协议已约定解除；二、判令被告按照双方合同约定承担违约金99543.8元；三、判令被告配合原告办理《商品房购销合同》及补充协议本案注销等手续；四、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月21日，原、被告双方经协商一致，签订《商品房购销合同》及补充协议，约定被告出资购买原告开发的“春城时光花园”10-2号地块2座2804号房屋，购房总价为995438元，合同约定被告的付款方式为按揭付款。合同签订后，被告支付首笔款项305438元，剩余购房款690000元被告向银行申请按揭贷款，被告申请贷款后，银行经审批，因被告个人征信问题，其按揭贷款申请未获批准。根据双方签订的合同及补充协议第四条的约定，因被告个人资信问题导致其贷款申请未获批准，被告应在约定期限一次性补足剩余房款，但被告未按约定履行义务。原告于2017年4月15日正式发函要求被告按照双方约定履行合同义务，否则将解除双方之间的《商品房购销合同》及补充协议，并要求被告承担违约责任，被告接函后至今未作出任何回应。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。为证实其诉讼请求，原告针对其诉请向本院提交下列证据：商品房购销合同、催告函、未放款证明，证明原、被告签订商品房购销合同及补充协议，并就相关事项明确约定，被告向银行申请贷款未获批准，被告一直怠于履行义务已构成根本违约，原告根据合同约定行使解除权，被告应依约定承担违约责任。被告未到庭应诉，视为自动放弃举证质证的权利。本院认为，原告提交的证据，材料真实、来源合法，且能形成完整的证据锁链，经审查，本院依法予以采信并作为定案依据使用。根据原告庭审陈述及举证，本院依法确认本案以下法律事实：2015年1月21日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议，约定被告出资购买原告开发的春城时光花园（10-2号地块）房屋，总价为995438元，被告首期支付购房总价款的30.68%即305438元，剩余690000元由被告向中国银行世纪城支行申请贷款支付。该合同的第八条第二款约定“按揭付款的，经原告催告，被告逾期超过60日仍未支付的，原告有权解除合同。”，双方还在补充协议中约定“原告解除商品房购销合同的，被告应向原告支付房价款总额10%的违约金，若被告已支付部分房价款，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金”。2015年1月21日，原、被告就本案涉案房屋进行了商品房买卖合同登记备案。2017年4月15日，原告向被告发送催告函，要求被告于2017年4月30日前付清剩余购房款，否则将解除商品房购房合同并要求被告承担房价款总额10%的违约金。因被告接函后一直未作出任何回应，故原告诉至法院，主张前述诉请。本院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。双方在该合同及补充协议中约定，若被告未按约定支付购房款原告可以解除合同，现被告一直怠于履行义务已构成违约，原告按照合同约定对被告进行催告并给予被告合理期限支付剩余购房款，被告仍未按约履行其义务，故对于原告主张解除《商品房购销合同》及补充协议的诉请，本院依法予以支持；其次，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错成度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百四十一条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原、被告在《商品房购销合同》及补充协议中约定若被告逾期付款应承担房价款总额10%的违约金，该约定不违反法律规定，现被告违约，故原告要求被告按购房价款总额10%支付违约金99543.8元的诉请，有事实及法律依据，本院依法予以支持；再次，因原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议已符合约定解除条件，本案《商品房购销合同》及补充协议应当予以解除，则被告获得《商品房购销合同》中所涉房屋所有权的基础已经丧失，且合同解除系被告违约所致，故被告应当配合原告办理《商品房购销合同》及补充协议备案注销等手续，并由原告退还被告扣除违约金后的首付款；最后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”、第一百四十四条“被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，我院已向被告依法送达了本案的诉状副本及开庭传票，被告未到庭应诉，亦未提交其有正当理由不能按时到庭应诉的相关证明，故本院依照上述法律规定，依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司与被告宋虎平于2015年1月21日签订的《商品房购销合同》及补充协议依法予以解除；二、原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告宋虎平退还首付款305438元；三、被告宋虎平于本判决生效之日起十日内向原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司支付违约金99543.8元；四、上述判项二、三两项折抵后，由原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告宋虎平退还款项205894.2元；五、被告宋虎平于本判决生效之日起十日内配合原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司办理《商品房购销合同》及补充协议备案注销手续；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2288元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  蔡家瑶人民陪审员  徐 挺人民陪审员  郭翠芬二〇一八年十一月八日书 记 员  谭思祺