江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣民再230号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：沈苏军，男，1977年1月25日生，汉族，住江西省于都县。委托诉讼代理人：严长蓬，江西赣之南律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：于都县福兴房地产建设开发有限公司。住所地：江西省于都县贡江镇环城西路福城花苑。法定代表人：钟福源，该公司董事长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：于都荣鑫房地产开发有限公司。住所地：江西省于都县贡江镇广场东路工会大厦。法定代表人：袁荣福，该公司执行董事兼经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：于都县东升房地产开发有限公司。住所地：江西省于都县贡江镇红军大道**。法定代表人：李桂生，该公司执行董事。以上三被申请人的共同委托诉讼代理人：李亚军，北京大成（南昌）律师事务所律师。以上三被申请人的共同委托诉讼代理人：肖聪，江西省于都县贡江法律服务所法律工作者。再审申请人沈苏军因与被申请人于都县福兴房地产建设开发有限公司（以下简称福兴公司）、于都荣鑫房地产开发有限公司（以下简称荣鑫公司）、于都县东升房地产开发有限公司（以下简称东升公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2017）赣07民终1711号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月20日作出（2018）赣民申571号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人沈苏军的委托诉讼代理人严长蓬，被申请人福兴公司、荣鑫公司、东升公司的共同委托诉讼代理人李亚军、肖聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈苏军申请再审称，一、二审判决认定事实错误，适用法律错误，请求再审，撤销一、二审判决，改判继续履行合同，福兴公司支付拆建补偿费4800元，并按同区位租金标准（2015年11月起按4500元/月，每逾期一年加500元/月）支付逾期交付店房和住房的租金和20万元违约金。理由：一、一、二审判决认定事实错误。1.一、二审判决对双方庭审所举证据有无证明力或证明力大小均未依法审查判断和公开判断理由和结果。2.一、二审判决采信对方当事人提供的伪证，将福兴公司单方主观违约，认定为客观因素违约。3.二审判决认定《拆建协议书》关于福兴公司未全面履行应支付20万元违约金的约定未详细区别违约情节的轻重程度合理确定违约金额和双方约定的违约金明显过高，明显有悖本案事实和法律规定。二、一、二审判决适用法律错误。1.一、二审判决在福兴公司未提出减少约定违约金诉求的情况下，依职权为福兴公司减少约定违约金缺乏法律根据。判决逾期按月支付1600元违约金，既违反合同约定，也显失公平。本案《拆建协议书》约定20万元违约金是双方当事人的意思自治，且该合同文本为福兴公司提供的格式合同，即使未详细区别违约情节的轻重程度合理确定违约金额，责任也在福兴公司。本案《拆建协议书》未履行的损失显然应当以被拆除的商住楼房价值论，一、二审判决均以房租论损失并以此衡量约定违约金高低的标准错误。2.福兴公司自己单方答复中承诺逾期支付租金2300元，沈苏军提供的福兴公司与林文生2013年签订的拆建协议书中同区位店房房租4500元/月，二审却判决按月支付1800元补偿金于法无据。3、一、二审法院判决继续履行合同，又未明确履行合同的期限，明显不当，应当判决限期履行合同。4、诉讼费分担明显不符合本案事实和法定分担原则。被申请人福兴公司、荣鑫公司、东升公司共同答辩称，一、被申请人在合同履行过程中不存在恶意违约行为。逾期交房的原因是村民阻工，于都县人民政府规划迟缓和变更，以及天气等不可归责于被申请人的原因造成。村民阻工是因为村民认为政府的土地补偿款、拆迁安置及青苗补偿工作没做到位，规划的变更也是于都县人民政府的政府行为，此两项行为属于本合同履行过程中的不可抗力，也是被申请人的免责事由。至于天气原因更是被申请人不能控制的客观因素，亦是被申请人的免责事由之一。被申请人为尽快解决本案争议，并安抚申请人情绪才不得不服从二审判决。二、再审申请人要求判决被申请人限期继续履行合同毫无意义，拆建协议书双方正在履行过程之中，再审申请人已经在被申请人处选到了要的房产并额外得到了被申请人赠送的车位，被申请人严格按照拆建协议书和二审判决向再审申请人支付了补偿金及判决书所确定的违约金，从目前状况看，合同正在良好有序地履行中，无需再判决被申请人继续履行合同。三、再审申请人要求判决被申请人依约支付违约金的问题，被申请人仍坚持被申请人在合同履行过程中没有违约行为，被申请人无需向申请人支付20万元违约金。二审法院主动依职权降低违约金是二审法院出于公平原则，按照自由心证所做出的自由裁量。四、对于再审申请人要求判决被申请人按同区位租金标准支付逾期交房期间的店房和住房租金的问题，因被申请人已按照合同约定，每月向再审申请人支付补偿金。申请人要求按4500/月标准支付租金，没有证据支持。同区位的租金标准是指相同城市相同区域相同地段相同房型的租金市场标准，该标准并非由再审申请人一方能够认定，而需要根据专业的价格评估部门作出的专业意见确定。本案一、二审中均未对市场价格做出鉴定申请，因此再审申请人的该项请求没有事实和法律依据。综上，请求驳回再审申请人的再审请求。沈苏军向一审法院提出诉讼请求：1.一年内恢复重建被拆迁商住楼136.36㎡；2.支付拆建补偿费4800元；3.按月租4500元赔偿8个月房租增加款21600元和起诉后至恢复重建期间的租金（按同区域租金标准计算）；4.支付违约金20万元；5.三被申请人承担连带责任。一审法院认定事实：沈苏军原有砖混结构三层房屋一栋，坐落于于都县××长征××路南侧（福田公园），建筑面积为115.65㎡。2012年10月13日，沈苏军与福兴公司签订了《拆建协议书》，载明：福兴公司取得福田商住楼后面全部剩余土地的开发权，与沈苏军房屋相邻，沈苏军将房屋纳入福兴公司的统一规划。沈苏军将上述房产交予福兴公司拆建；福兴公司自拆除之日起按月向沈苏军支付月补偿金1600元，一年后每月1800元，至交付店面止；福兴公司交付房屋的最后期限为福兴公司向沈苏军发出的拆迁通知函指定的拆迁时间起算36个月；店面全部拆除后，如福兴公司在一年内未动工则应按房屋原貌重建；如果沈苏军未按福兴公司的书面通知停租停用则应支付违约金20万元并继续履行合同；如果店面全部拆除后福兴公司未全面履行协议则应支付违约金20万元并继续履行协议。荣鑫公司和东升公司对合同履行予以担保，双方还对置换房产等事宜作了明确约定。2012年10月13日，福兴公司书面通知沈苏军其房屋将于2012年11月1日进行拆除，沈苏军于次日书面通知其房屋承租人于月底前搬出。福兴公司自2012年10月起向沈苏军支付补偿金，2013年10月起按1800元/月支付。在此期间，福兴公司陆续拆除了沈苏军及其临近的房屋，但是，由于福兴公司于签订合同时未预料到的客观因素，拆除和新建工程未能按照福兴公司计划进行。2013年3月至2014年5月期间，贡江派出所多次接到福兴公司及他人的报警，称有村民阻挠本案工程的施工。由于福兴公司无法在约定的最后期限交付房屋，沈苏军等业主通过各种渠道反映问题，要求福兴公司增加补偿金、支付违约金等未果。2015年9月29日，福兴公司书面答复沈苏军等业主，单方承诺自10月份起将月租金从1800元提高到2300元，并每满一年每月递增500元至交付房屋为止。沈苏军等相关业主认为低于临近店铺的租金补偿标准，故未予接受。福兴公司仍按1800元的金额向沈苏军支付补偿金。在此期间，福兴公司逐步完善了各项开发手续，项目进展较快。福兴公司于2016年7月26日取得圣世广场（原福田购物中心）用地项目的建设用地规划许可证，当年12月取得该项目建设工程规划许可证。因福兴公司未能如期交付置换房产，沈苏军遂提起本案诉讼。一审法院认为，福兴公司与沈苏军就其拆建房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限等事项订立的拆迁协议书，系协议当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其房屋拆迁安置补偿合同合法有效。合同履行期间，由于案涉项目手续不全及当地村民的阻挠，致使福兴公司未能如期交付本案标的物。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,应当承担违约责任。福兴公司提出系第三人的原因造成违约,但其并不具有法定免责事由,福兴公司迟延履行之行为仍应承担违约责任。法律规定承担违约责任的方式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。福兴公司按约应于2015年11月1日前交付原址重建的房屋，但其至今尚未交付，有违合同约定。诉讼中，双方均有继续履行合同之意，但沈苏军主张一年内由福兴公司恢复其商住楼，其诉求涉及土地、规划等事项的变更，既不符合规划要求，也无现实意义。因此，沈苏军的该项诉请不予支持。沈苏军房屋依约被拆除后，双方于合同中约定以向沈苏军支付补偿金的方式补偿沈苏军的损失，并已履行届满。双方在合同中未明确约定逾期交房的责任承担方式，现沈苏军要求按每月4500元补偿其房租损失，其并未举证有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，依据不足，不予支持。依合同约定，福兴公司应当在2015年11月1日前交付房屋，福兴公司履行迟延且现也难以确定交付日期，其补救措施沈苏军则主张20万元违约金计付，与合同中约定的“未全面履行协议”不符。如前所述，福兴公司已在履行合同主要义务，仅存迟延交付行为，且我国法律规定对违约金条款予以干预的原则，而福兴公司则提出不应由其支付违约金，其辩解意见中有应减少违约金之意。为减少诉累，平衡双方利益，其违约损失可参照“自2016年2月1日起按月支付补偿金2300元，每满一年在月基数上每月增加500元，直付至交付店面使用时止”计付。合同期限届满后三个月催告期的违约金则按三十六个月租金补偿总额的10%计付。荣鑫公司、东升公司自愿对福兴公司的债务承担保证担保责任，予以确认。双方对于保证方式未做约定，视为连带责任担保。但是，双方未约定保证期间，沈苏军未在主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，故荣鑫公司、东升公司的保证责任应予免除。对沈苏军要求福兴公司支付拆建补偿费4800元的诉讼请求，因沈苏军在举证期限内未提交充分证据予以证实，应自行承担举证不能的后果，对沈苏军该项请求不予支持，其后如有证据证实，可另行起诉主张。一审法院判决：一、沈苏军与福兴公司继续履行2012年10月13日签订的《拆建协议书》；二、福兴公司应于判决生效后30日内向沈苏军支付合同期限届满后三个月催告期之违约金6240元；自2016年2月1日起按月支付补偿金2300元，每满一年在月基数上每月增加500元，直付至交付店面使用时止；三、驳回沈苏军要求福兴公司、荣鑫公司、东升公司赔偿租金损失的请求；四、驳回沈苏军要求福兴公司、荣鑫公司、东升公司承担连带责任的请求；五、驳回沈苏军的其他诉讼请求。一审案件受理费4896元，由福兴公司负担3605元，由沈苏军负担1291元。沈苏军不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，诉讼费用由福兴公司、荣鑫公司和东升公司承担。福兴公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项，一、二审诉讼费用由沈苏军承担。二审法院查明，2016年2月28日，沈苏军等31人就本案事实以福兴公司违约为由，曾向一审法院提起共同诉讼，请求福兴公司承担违约责任、荣鑫公司和东升公司承担连带责任。2016年3月8日，一审法院受理了该案。2016年4月12日，一审法院以不宜共同诉讼为由驳回了沈苏军等31人的起诉。二审法院查明的其他事实与一审法院一致。二审法院认为:关于福兴公司是否违约的问题。《拆建协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同约定福兴公司的工程建设期间为36个月，从福兴公司发出拆迁通知函指定的拆迁时间起计算，而福兴公司书面通知函指定的拆迁时间为2012年11月1日，则福兴公司应于2015年11月1日前完工，向被拆迁人员交付房屋。福兴公司的工程至今未完工，导致不能交付房屋，构成违约。福兴公司提出其逾期交房是由于村民阻工、天气因素及规划调整等客观因素，但双方协议中并未将上述因素作为可以免除违约责任的理由，因此福兴公司的上诉理由不能成立，应当承担违约责任。沈苏军主张应将房屋恢复原状，不具有现实执行的可能性，不予支持。关于补偿金的支付标准问题。《拆建协议书》第二项第8条约定，沈苏军的店面自拆除之日起前一个月由福兴公司按月支付补偿金，补偿金每月人民币1600元整，满一年后，为每月1800元，直至福兴公司所建店面交付沈苏军使用时为止。根据该约定，逾期交房后仍应按照双方协议约定的金额1800元/月支付补偿金。沈苏军上诉认为应当按照4500元/月支付房租的理由不能成立，不予支持。沈苏军主张欠付2013年1月至3月的补偿金4800元，并已提交了银行流水详单为证，由于拆建补偿费是否足额支付的举证责任在于福兴公司，福兴公司未提交相反的证据反驳，对沈苏军的该项请求予以支持。关于违约金的数额确定问题。《拆建协议书》约定，福兴公司未全面履行则视为违约，除支付违约金贰拾万元以外，还必须继续全面履行协议。该约定未详细区别违约情节的轻重程度合理确定违约金数额，且双方约定的违约金明显过高。现福兴公司主张不应当支付违约金，沈苏军亦未提交充分证据证明其损失的存在及其数额，但被拆迁的房屋包含了店面和住房，迟延交房对沈苏军造成了租金等损失。因此，违约金的计算宜兼顾合同履行情况、当事人过错程度的等综合因素，以安置补偿金为基础进行计算，福兴公司应当自逾期交付之日即2015年11月起按1600元/月支付违约金至房屋实际交付之日止。关于东升公司和荣鑫公司是否应承担连带责任的问题。东升公司和荣鑫公司作为保证人在《拆建协议书》中签名并盖章，未约定保证方式及范围，应当视为对全部债务承担连带责任。东升公司和荣鑫公司主张其保证责任已经免除，但根据沈苏军提交的证据显示，其已于2016年2月28日向人民法院提起了诉讼，主张了东升公司和荣鑫公司的连带保证责任，未超过主债务履行期届满之日起六个月的期限，因此东升公司和荣鑫公司的保证责任并未免除，应当承担连带责任。关于诉讼费的分担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。沈苏军的诉讼请求并未得到全部支持，其应当承担部分诉讼费用。二审法院判决：一、维持江西省于都县人民法院（2016）赣0731民初1916号民事判决第一、三、五项；二、撤销江西省于都县人民法院（2016）赣0731民初1916号民事判决第二、四项；三、福兴公司应于判决生效后30日内支付沈苏军补偿金4800元,并按月支付沈苏军补偿金（自2015年11月起按每月1800元计算支付至交付房屋时止）；四、福兴公司按月支付沈苏军违约金（自2015年11月起按每月1600元计算支付至交付房屋时止）；五、荣鑫公司和东升公司对福兴公司的上述债务承担连带责任。本案一审诉讼费4896元，二审诉讼费4946元，合计9842元，由福兴公司负担4921元，由沈苏军负担4921元。再审审理中，再审申请人提交了三组新证据，分别是：第一组证据：1.江西省商品房销售明码标价公示栏；2.赣州市商品房买卖合同；3.购房人身份证，证明被申请人现有建筑总层次**，与协议约定的17层相比，增加了12层，单价6999元/平方米，于2015年每平方米增加2000元。被申请人违约后从增建层和价值二方面，获得了每幢近700万元的额外利益，而申请人的土地使用权从十七分之一降至二十九分之一，申请人诉求依约支付20万元公平合理。第二组证据：林文生赣州于都支行借记卡记账历史明细清单9页，林文生身份证，林文生既是本案申请人之一，也有同区位另一块地方的商住楼，与再审申请人商住楼同区位的林文生被拆迁的商住楼土地面积是14.92平方米，福兴公司2015年6月执行的租金标准是4500元/月，合同中注明了是租金，并且每年按500元递增，2018年6月至今执行的每月店租标准为6000元。再审申请人商住楼占地面积为每栋30余平方米，比林文生的面积多近一倍，再审申请人要求同区位的租金标准赔偿逾期交付期间租金合理。第三组证据：于都人民县政府于府办[2012]2号文件6页，证明再审申请人按照2012年12月1日起执行的于都县房产土地转让基准价计算每栋商住楼价值95万元以上，按照拆建协议约定的20万元违约金低于商住楼总价值的30%。三被申请人质证认为：1.第一组证据与本案无关。再审申请人提供的标价公示栏是拍照所得，内容模糊不清，对赣州市商品房买卖合同的真实性无异议，但与本案无关。合同中提到的房价为6900元，但再审申请人同样也得到了同一楼盘的房屋，按照该买卖合同的房价计算，再审申请人得到的拆迁补偿的房屋价值已经明显高于其被拆迁房屋的价格，再审申请人在拆建协议的履行过程中已经额外多获得了利益。2.对第二组证据的真实性无异议，但因为林文生的房屋面积不一样，位置也不一样，因此协商时的价格也不一样。3.对第三组证据的真实性无异议，但与本案无关。本院经审查认为，三被申请人对再审申请人提交的三组新证据真实性无异议，可以认定其真实性。第一组证据中被申请人将房屋加建至29层与本案争议的问题没有直接关联，再审申请人亦未以此作为其主张违约金和被申请人违约的依据。第二组证据林文生同区域其他被拆迁店面补偿租金也是由福兴公司支付，可以作为本案再审申请人租金损失的参考。第三组证据与违约金过高或过低没有直接关联，违约金过高和过低应综合案件证据情况认定。再审期间，三被申请人共提交三组新证据，分别是：第一组证据：1.房屋建成后的照片若干；2.商品房预售许可证；3.拆迁户车位确认书；4.安置协议确认书；5.承诺书；6.房屋买卖合同；7.税收证明；8.函；9.拆房市场对比报告，证明房屋已经做起来，申请人已经选了房和车位，合同在履行中，申请人获得的新房价值更高。第二组证据：补偿金和违约金的支付凭证，证明从拆建协议书签订至二审判决后被申请人一直在支付，未造成申请人的任何损失。第三组证据：1.于都县国土资源局及于都县城市规划建设局关于福田购物中心建设项目有关问题处理意见的请示（于国土资字[2016]39号）；2.于都县人民政府关于福田购物中心建设项目有关问题处理的批复（于府字[2016]97号）；3.会议纪要、情况汇报，证明：1.于都县人民政府对原福田寺搬迁所支付的补偿费用拨付未到位，长征村部分村民于2013年3月至2016年7月之间多次阻工，导致福兴公司工期延误，不能按期交房。2.自福田购物中心项目开建来，因于都县人民政府部门的工作不到位，导致福田购物中心的土地一直都存在问题。一是于都县国土资源局及于都县城乡规划建设局对福田购物中心的土地使用权未整合到位，福兴公司未能取得福田购物中心项目完整的土地使用权；二是福田购物中心土地证中登记的面积与实际面积不一致，发证测丈误差；三是福田购物中心所在城市地下排水涵不能满足需求，需迁移改建。以上三个问题，于都县政府于2016年6月26日才作出处理批复，这也是导致福兴公司工期延误，不能按期交房的原因。再审申请人质证认为，第一组证据，安置协议确认书，离应交房时间已超过2年，所选房屋的面积是按照合同约定好的，无论是否增值都应按约交房，不能证明被申请人未违约。车位不是免费的。第二组证据，补偿金、违约金和租金不能混为一谈，补偿金是合同期限内的，租金是应交房而未交房给予的赔偿，未支付违约金。第三组证据，1.于国土资字[2016]39号和于府字[2016]97号文件是在应交房时间后作出的，与本案合同及违约事实无关联性。2015年前被申请人没有任何规划，当然不会得到政府批复。2.会议纪要的时间也是在再审申请人起诉之后，也与本案无关，不能否定被申请人主观违约的事实。3、情况汇报是被申请人2016年后自己汇报的，村委会主任就是项目工程的承包人，其出具的证明不能采信。本院经审查认为，再审申请人对上述证据的真实性并未提出异议，对三被申请人提交的证据真实性本院予以认定。第一组证据可以证明再审申请人与被申请人在二审判决后继续履行本案拆建协议书的情况，包括再审申请人于2017年12月26日确认被申请人还建的房屋坐落和具体位置，选车位，后又于2017年12月28日调换房屋和车位等事实。第二组证据可以证明被申请人按照合同约定支付经济补偿金和二审判决的违约金的事实。第三组证据所反映的均系本案拆建协议书约定的交房期限届满后发生的事实，上述事实无论是否成立，均系第三人的原因，与被申请人是否构成违约并无因果关系，其证明目的不能成立。根据双方举证、质证情况，再审认定下列事实：1.2017年12月26日沈苏军出具个人安置确认书，确认福兴公司还建的房屋坐落和具体位置为71701号，房屋面积148.75平方米，套内面积120.53平方米，车位F81号，面积为标准车位面积。2.2013年5月8日，林文生与福兴公司签订拆建协议书，约定林文生将其所有的位于长征西路临街面店面和住房交与福兴公司拆迁，由福兴公司在原位置予以实物补偿安置，福兴公司在协议签字后从2013年6月1日起按月支付林文生店面补偿金为每月人民币3500元，每满一年在上年补偿金的月基数上每月增加500元整，直付至福兴公司所建的店面交付使用时止。再审审理中，本院要求三被申请人明确可以向再审申请人交付房屋的具体时间，三被申请人表示，可以在2019年10月前向再审申请人交付房屋。三被申请人对一、二审判决认定的事实部分没有异议，再审申请人提出了部分异议，但均非案件主要事实，对本案审理没有影响，本院对一、二审判决认定的事实予以确认。本院再审认为，本案一审时再审申请人的诉讼请求主要是三项，分别是要求被申请人恢复重建被拆迁的商住楼，支付拆建补偿费4800元，按月租4500元赔偿8个月房租增加款21600元和此后按同区域房租标准赔偿至恢复重建时止的租金，支付违约金20万元。二审判决后，再审申请人向本院申请再审的诉讼请求是撤销二审判决，改判继续履行合同，由福兴公司支付拆建补偿费4800元，按同区位租金标准（4500元/月，每逾期一年每月租金加500元）支付逾期交房期间的店房和住房租金以及支付20万元违约金。因再审申请人对二审判决驳回其要求恢复重建被拆迁的商住楼并无异议，双方均有继续履行拆建协议书意愿，再审申请人与福兴公司在二审判决后亦在继续履行拆建协议书，再审申请人选好确定了还建房屋的具体位置和车位，因此，本案再审争议焦点可以归纳为：1.福兴公司是否构成违约；2.如果构成违约，福兴公司应如何承担违约责任，再审申请人要求福兴公司按照同区位房租标准赔偿自约定交房日起至实际交房日止的租金和承担20万元违约金能否得到支持。下面分别评判如下：一、关于福兴公司是否构成违约的问题。再审申请人与福兴公司签订拆建协议书后，再审申请人按照协议要求将房屋交给福兴公司，福兴公司拆除再审申请人房屋后未按照合同约定于2015年11月1日前将还建房屋交付于再审申请人，已经构成违约。福兴公司辩称其无法按期交付房屋的原因是由于政府征收土地存在问题、规划变更、村民阻工和天气等原因造成，但上述原因与再审申请人并无关系，福兴公司并未举证再审申请人存在阻工等行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。福兴公司作为专业房地产开发公司，对于房地产开发建设所需具备的条件和政府规划许可等各种手续办理程序是清楚和了解的，其在签订拆建房屋协议书时即应当进行合理预测以避免可能无法按期交房的后果，因而，即使福兴公司抗辩的事实成立，亦不构成不可抗力。福兴公司主张可以免除违约责任的理由不能成立，福兴公司未能按照协议书约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。二、关于福兴公司如何承担违约责任的问题。再审申请人要求福兴公司按同区位租金标准（2015年11月起4500元/月，每逾期一年加500元/月租金）支付逾期交房期间租金和按合同约定赔偿20万元违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条和第一百一十四条规定了合同一方当事人不履行合同义务时应当赔偿损失或者承担合同约定的违约金。本案中《拆建协议书》第四部分第2条约定“店面全部拆除后，如甲方未按本协议约定的条款全面履行，则视为甲方违约，除支付违约金贰拾万元给乙方外，还必须全面履行该协议。”本院认为，该条款约定的违约金数额虽然明确，但该约定使用的“甲方未按本协议约定的条款全面履行”用语表述确实存在未区分违约情节轻重程度的问题，如不区分甲方违约情节，只要甲方有违约行为即承担20万元违约金，确实会造成违约责任的承担与违约行为的性质、情节轻重程度严重不匹配的情形，该条款的违约情形约定不明，不能直接根据该条约定直接认定福兴公司应承担20万元违约金的违约责任。但《拆建协议书》系双方真实意思表示，《拆建协议书》第四部分第1条亦有再审申请人方违约时应承担20万元违约金的约定，可见，双方在订立协议时，均预见到了违约方可能承担20万元的违约金支付责任，因此，本院认为在守约方的实际损失未超过20万元时，宜以20万元作为合同约定的违约责任总额考量。本案中，福兴公司违约导致的后果是再审申请人无法按期使用房屋，由此导致的损失主要是房屋租金损失，该租金应当参照同地段区域房屋租金确定。再审申请人提交了福兴公司对同地段区域林文生另一商住楼的租金补偿标准为2013年6月1日起每月3500元，每满一年每月增加500元，林文生的商住楼在长征西路，与再审申请人的商住楼属于同地段区域，被申请人虽然不认可再审申请人主张的租金水平，但亦未提供证据反驳，且该租金水平系福兴公司自己支付的租金，可以将福兴公司对林文生另一商住楼的租金补偿标准作为确定本案再审申请人租金损失的参照。参照上述租金标准，为便于计算，不再按年增加租金标准，本院酌情确定福兴公司逾期交房给再审申请人造成的租金损失按照每月4800元的标准计算，因拆建协议书亦约定了在逾期交房的情况下福兴公司应继续支付每月1800元的经济补偿，该约定亦有弥补再审申请人损失之意，因此本院确定的每月4800元租金损失包含了拆建协议约定的经济补偿1800元，福兴公司应在拆建协议书约定的1800元经济补偿基础上，增加赔偿再审申请人每月3000元的租金损失。上述租金损失福兴公司应当从拆建协议书约定的房屋交付日即2015年11月1日开始计算至房屋交付时止。根据上述分析，综合衡量福兴公司每月另行赔偿再审申请人租金损失3000元、福兴公司表示可以在2019年10月前交付房屋和拆建协议约定的20万元违约金等因素，本院酌定福兴公司另一次性向再审申请人支付违约金6万元。2015年11月1日后，福兴公司已经支付的补偿金和按照二审判决支付的违约金应按实际金额从福兴公司应当支付的租金损失和违约金中扣除。东升公司和荣鑫公司对福兴公司上述债务承担连带责任。综上所述，福兴公司未按约定向沈苏军交付房屋，应当承担违约责任，二审认定福兴公司构成违约正确，但对违约责任的处理不当，应予纠正，本院对沈苏军的再审请求部分予以支持。二审判决福兴公司支付拆迁还建期内未付的三个月拆建补偿费共4800元，各方均未提出异议，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省赣州市中级人民法院（2017）赣07民终1711号民事判决和江西省于都县人民法院（2016）赣0731民初1916号民事判决；二、于都县福兴房地产建设开发有限公司于本判决生效后30日内向沈苏军支付拆建补偿费4800元；三、于都县福兴房地产建设开发有限公司于本判决生效后30日内向沈苏军支付逾期交房租金损失，租金按照每月4800元（含拆建协议书约定的每月1800元经济补偿）的标准自2015年11月1日起计算至于都县福兴房地产建设开发有限公司向沈苏军交付拆建协议书约定的房屋时止；四、于都县福兴房地产建设开发有限公司于本判决生效后30日内向沈苏军支付违约金6万元；五、于都荣鑫房地产开发有限公司、于都县东升房地产开发有限公司对上述第二项、第三项判决确定的于都县福兴房地产建设开发有限公司的债务承担连带责任；六、驳回沈苏军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4896元，二审案件受理费4946元，合计9842元，由于都县福兴房地产建设开发有限公司负担6842元，由沈苏军负担3000元。本判决为终审判决。审判长  田甘霖审判员  龚雪林审判员  刘晓雯审判员  邓名兴审判员  李振峰二〇一八年十一月二十八日书记员  刘 鹏