德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1491民初1035号之一 原告：贾某某，男，1981年9月出生，汉族，住山东省德州市德城区，现住山东省德州市经济技术开发区。 原告：于某某，女，1981年7月出生，汉族，住山东省德州市德城区，现住山东省德州市经济技术开发区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：胡善善，山东德洲律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：刘勇，山东德洲律师事务所律师。 被告：德州某某实业有限公司，住所地山东省德州市经济技术开发区。 法定代表人：文某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洪雷，山东高行律师事务所律师。 原告贾某某、于某某与被告德州某某实业有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告贾某某本人及其与于某某的共同委托诉讼代理人胡善善和刘勇、被告某某公司的委托诉讼代理人刘洪雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾某某、于某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令某某公司履行合同义务，限期为贾某某、于某某办理不动产权证书；2.请求将贾某某、于某某与某某公司签订的《德州市商品房买卖合同》第十五条中关于违约金的规定变更为“出卖人每月按合同总价款的万分之三向买受人支付逾期办证的违约金”，并请求法院判令某某公司按上述规定支付贾某某、于某某逾期办证违约金5012.2元（违约金自2013年10月10日至起诉之日，每月按合同总价款的万分之三计算）；3.请求法院判令某某公司返还贾某某、于某某物维基金3983元、契税款3276元及其挪用利息2286.6元（利息自2012年10月8日至起诉之日，按月息千分之五计算），以上两项诉讼请求金额共计14557.8元；4.本案案件受理费全部由某某公司承担。诉讼过程中，贾某某、于某某变更第2项诉讼请求为：“违约金自2013年10月10日起按每日万分之三计算至起诉之日。”变更第3项诉讼请求为：“某某公司支付占用的契税、物业维修基金的利息2286元，自2012年10月10日计算至起诉之日，按照月息千分之五计算。” 事实和理由：贾某某、于某某与某某公司于2011年12月21日签订《德州市商品房买卖合同》，按照合同约定，某某公司应在交付房屋后的360日内将相关资料报产权登记机关备案，为贾某某、于某某办理相关产权证书。某某公司交房时，贾某某、于某某按某某公司要求提交了相关材料，缴纳了物维基金、契税等相关费用，然而某某公司却将其代收的应该用于办理产权证书的物维基金及契税挪作他用，至今尚未办理不动产权证书。某某公司虽然将房屋交付给贾某某、于某某，但在交房后长达数年内因某某公司自身原因仍未能为贾某某、于某某办理不动产权证书，且私自将其代收的物维基金及契税挪作他用，其行为构成违约，某某公司应限期办理产权证书并向贾某某、于某某支付逾期办证违约金。依据权利义务对等原则，某某公司应每月按合同总价款的万分之三向买受人支付逾期办证的违约金。某某公司代收的物维基金及契税，本应该用于办理房屋土地产权证书。某某公司未经贾某某、于某某许可，擅自挪用上述款项，理当返还，对其占用上述款项期间所产生的利息，贾某某、于某某依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》解释第二十九条至规定，按年利率6%主张，符合法律规定。 某某公司辩称，1.贾某某、于某某已实际占有并使用涉案房屋，某某公司延迟办理房产证，并未给贾某某、于某某造成实际损失，因此基于某某公司的违约行为，贾某某、于某某与某某公司双方之间应按照合同第十五条约定，由某某公司承担违约责任。2.契税及物业维修基金不是某某收取，而是由德州某某物业服务有限公司收取的，某某公司不应当承担该两笔款项。即使某某公司代收也是应交到物维基金管理中心及税务部门，该两笔费用是贾某某、于某某办理不动产权证书必须应当提交的，因此，某某公司仅仅只是代收，不能退还该两笔款项，代收该两笔款项产生的利息，某某公司不应该承担。综上所述，请求驳回贾某某、于某某第二、三项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：贾某某、于某某提交的证据一《德州市商品房买卖合同》及购房发票、证据二收据，当事人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。 根据庭审过程及当事人的举证、质证，本院认定案件事实如下：2011年12月21日，贾某某、于某某与某某公司签订编号为某某201100408的《德州市商品房买卖合同》，约定贾某某、于某某购买某某公司开发的某某某某某某住宅小区xx号楼1单元601号房屋。合同第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”合同签订后，贾某某、于某某支付了房屋总价款327597元。某某公司于2016年4月29日为贾某某、于某某开具了发票。某某公司已向贾某某、于某某交付了涉案房屋。2012年10月10日，某某公司委托德州某某物业服务有限公司向贾某某、于某某收取契税3276元，公共维修基金3983元，以备办理不动产权证书之用。截止法庭辩论终结时，某某公司仍未为贾某某、于某某办理不动产权证书。 本院认为，某某公司与贾某某、于某某签订的《德州市商品房买卖合同》，系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。贾某某、于某某作为购房人已按约定支付了购房款，某某公司作为房地产开发企业，应当按照约定为贾某某、于某某办理不动产权证书，对此某某公司亦无异议。本案的争议焦点为：1.某某公司为贾某某、于某某办理不动产权证书的期限应如何确定；2.贾某某、于某某要求将合同约定的逾期办证违约金计算方式变更为“自2013年10月10日起按每日万分之三计算至起诉之日”应否支持；3.贾某某、于某某要求某某公司支付占用的契税、物业维修基金的利息2286.6元（自2012年10月8日起至起诉至日按月利率5‰计算）应否支持。 关于某某公司为贾某某、于某某办理不动产权证书的期限应如何确定的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，即法律认定的出卖人逾期办理产权证书的违约时间限于90日内，为防止讼争无限期的持续，及减少讼累，考虑到办理不动产权证书的客观期限，某某公司应在本判决发生效力之日起90日内为贾某某、于某某办理不动产权证书。 关于贾某某、于某某要求将合同约定的逾期办证违约金计算方式变更为“自2013年10月10日起按每日万分之三计算至起诉之日”应否支持的问题。贾某某、于某某主张某某公司应支付其逾期办证违约金，但主张对合同中违约金的计算方式进行变更，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中，贾某某、于某某与某某公司在购房合同签订后，并未就合同或合同款项进行变更，贾某某、于某某单方变更合同，无事实和法律依据。且某某公司已将涉案房屋交付贾某某、于某某实际占有使用。故某某公司逾期办理不动产权证书的违约责任，应按双方签订的商品房买卖合同约定的方式计算，即房屋总价款的0.03%，经计算为98.28元。 关于贾某某、于某某要求某某公司支付占用的契税、物业维修基金的利息应否支持的问题。某某公司委托德州某某物业服务有限公司向贾某某、于某某代收了契税及公共维修基金而未为其办理不动产权证书，某某公司应自逾期办理不动产权证之日起计算资金占用期间的利息。关于利息计算的起止时间。契税及公共维修基金本应用于办理不动产权证书，而某某公司一直未办理不动产权证书，故利息的计算起始时间应为合同约定的办理不动产证书的截止日次日，即2013年5月27日。贾某某、于某某主张计算至起诉之日，本院依法予以确认。关于利息计算方式，贾某某、于某某主张按照月息千分之五计算，无事实及法律依据，本院认为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算为宜。 综上所述，贾某某、于某某要求某某公司90日内为其办理不动产权证书，并要求某某公司承担违约金98.28元，及支付契税及公共维修基金的利息损失（以7259元为基数，自2013年5月27日至起诉之日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。对于贾某某、于某某的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、德州某某实业有限公司于本判决生效之日起90日内为贾某某、于某某办理德州市某某某路2555号某某某某某某xx号楼1单元601号房产的不动产权证书； 二、德州某某实业有限公司于本判决生效后十日内支付贾某某、于某某逾期办证违约金98.28元； 三、德州某某实业有限公司于本判决生效后十日内支付贾某某、于某某契税及公共维修基金占用期间的利息损失2048.88元（以7259元为基数，自2013年5月27日起至2018年5月21日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 四、驳回贾某某、于某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币164元，减半收取计82元，由德州某某实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  李文桥 二〇一八年十一月二十一日 书记员  刘湘玲