广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终2757号上诉人（原审原告）：谢淞志，男，汉族。委托诉讼代理人：夏小刚，广东中万律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭鹏，男，汉族。委托诉讼代理人：吴南辉，广东华商律师事务所律师。原审第三人：叶志坚，男，汉族。委托诉讼代理人：陈杰文，广东深宝律师事务所律师。上诉人谢淞志因与被上诉人彭鹏、原审第三人叶志坚租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初2442号民事判决，向本院提起上诉，本院已于2018年2月1日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢淞志上诉请求：一、撤销（2017）粤0306民初2442号民事判决，依法改判彭鹏返还谢淞志转让费200000元及利息；二、本案上诉费由彭鹏承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。对于涉案20万元，是基于彭鹏将房屋权利转让给谢淞志签订《房屋租赁合同》而支付的，一审认定该20万元与上述合同无关，认定事实错误。退一步讲，即使认定彭鹏的行为属于居间行为，现谢淞志和叶志坚签订的合同无效，导致谢淞志无法实现合同目的，且彭鹏故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，没有尽到忠实义务，不应当获得报酬。被上诉人彭鹏辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人叶志坚述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审谢淞志诉讼请求：一、确认谢淞志、彭鹏于2015年10月24日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判决彭鹏向谢淞志返还房屋中介转让费200,000元及利息；三、本案诉讼费由彭鹏承担。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。谢淞志、彭鹏于2015年10月24日所签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁房屋，因缺乏相应的建设工程规划许可证，应当认定为无效。谢淞志要求确认该租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。关于彭鹏是否应当向谢淞志返还200,000元的问题。首先，谢淞志、彭鹏所签订的《房屋租赁合同》对该款项并无约定，且双方在签订该合同后并未实际履行，而是由谢淞志另行与叶志坚签订了租赁合同并实际履行。因此，该200,000元的交付并非基于谢淞志、彭鹏之间在2015年10月24日所签订的《房屋租赁合同》。该合同无效的结果，并不影响对交付该200,000元法律效力的认定。其次，谢淞志与叶志坚之间的租赁合同无效的，合同当事人因该合同取得的财产应当返还。彭鹏并非该合同的当事人，且谢淞志与叶志坚所签订的合同亦未约定谢淞志向彭鹏支付200,000元的内容。因此，谢淞志与叶志坚之间的租赁合同的效力，对该200,000元的认定亦无关联性。第三，根据谢淞志在本案中对该200,000元交付原因的陈述，是基于彭鹏为谢淞志与叶志坚之间的签约行为提供了居间服务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。谢淞志与叶志坚在2015年10月25日已实际签订了租赁合同，则支付居间报酬的条件已经成就。在谢淞志、彭鹏对该报酬的支付条件未明确约定的情况下，谢淞志以租赁合同无效要求彭鹏返还该笔费用及利息的诉讼请求，缺乏法律依据，不应支持。一审判项：驳回谢淞志的诉讼请求。经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：一、涉案20万元的性质是转租赁费用还是居间费用；二、目的合同无效对居间合同的效力影响。关于涉案20万元的性质是转租赁费用还是居间费用，谢淞志主张，彭鹏是将其与叶志坚之间签订的房屋租赁合同的权利义务关系转让给谢淞志，收取转让费。因为该合同无效，因此彭鹏收取的转让费应当予以归还。彭鹏主张该费用是居间费，彭鹏本来系二房东，但谢淞志却甩掉他，与叶志坚直接签订合同，违反信用，在其催促下，才支付。本院认为，从程序上讲，谢淞志在一审的诉讼请求中，明确表示是“中介转让费”，质证的过程，也陈述彭鹏收取“转让中介费”，庭审过程中，多次强调“中介费”，因此，其提起诉讼对于20万元款项的性质，已经明确表示为“中介费”，但在二审过程中，谢淞志上诉状的请求中列明是“转让费”，庭审需要其明确该费用性质时，称述“是将权利义务全部转让收取的转让费”，该理由与一审诉讼请求不符，根据法律规定，二审仅对上诉请求进行审查，但上诉请求不能超出一审诉讼请求的范畴，谢淞志在二审变更了请求，本院依法可以不予审查。但是，因为谢淞志主张要撤销原判决，本院仍从实体方面进行说明。首先，从合同内容来看，彭鹏与叶志坚之间签订的《房屋租赁合同》和谢淞志与叶志坚签订的《房屋租赁合同》，其租赁时间、房租金额、用途均不一致，并非合同权利义务的概括转让。其次，在原审庭审过程中，谢淞志也多次表述“彭鹏充当居间、介绍作用”“该20万元属于彭鹏在谢淞志与叶志坚之间签订房屋租赁合同过程的撮合中介转让费……从时间的角度也符合撮合成功后支付相应的报酬”，在二审过程中，叶志坚也认可是彭鹏介绍其与谢淞志签订合同，其还支付了彭鹏介绍费。再次，由于谢淞志与叶志坚均认可，是彭鹏介绍双方认识，并签订租赁合同。因此，本院认为，彭鹏在整个租赁的过程中，承担的是居间人的角色，其促使谢淞志与叶志坚签订租赁合同，收取相应的中介费。谢淞志支付给彭鹏的20万元，是居间费用。关于目的合同无效对居间合同的效力影响，谢淞志主张，彭鹏作为居间人，虽然促成双方签订合同，但所签订的合同无效，因此居间合同亦违反法律强制性规定，其行为也无效，不应当取得报酬。本院认为，首先，根据以上认定，虽然彭鹏与谢淞志未签订书面的居间合同，但居间事实成立。居间合同是独立的有名合同、诺成合同，与目的合同之间没有从属性，居间合同是否有效不受到目的合同效力的影响，其效力应该单独按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行判断。现并无证据证明居间合同有违反法律强制性规定的情形，因此，本院确认该居间合同有效，居间报酬的约定为20万元。其次，关于相应的报酬是否应当支付，本院认为，应当从双方的过错、实际利益归属、合同目的是否能实现等多方面进行考虑。彭鹏作为居间人，应当对涉案房屋的现状和情况作出相应的说明，其在未对房屋的产权情况进行核实的情况下，促使谢淞志与叶志坚签订房屋租赁合同，存在过错，且目前合同目的也无法实现，如彭鹏仍基于居间合同，取得居间费用，有失公平。因此，本院认为，彭鹏应将20万退还谢淞志。原审认定有误，本院予以纠正。另外，关于谢淞志与彭鹏2015年10月24日签订的《房屋租赁合同》，由于涉案房屋未取得建设工程许可证，因此租赁合同无效。一审论述正确，但判项中遗漏了谢淞志的诉讼请求，本院予以纠正。综上，谢淞志的上诉请求，理由成立，本院予以支持。原审判决查明事实清楚，但适用法律错误，处理欠妥。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初2442号民事判决；二、确认上诉人谢淞志与被上诉人彭鹏于2015年10月24日签订的《房屋租赁合同》无效；三、被上诉人彭鹏于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人谢淞志人民币20万元及利息（利息以20万元为基数，以银行同期同类贷款利率为标准，从2017年11月19日起，计算至实际偿付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2150元，二审案件受理费人民币4300元，由被上诉人彭鹏负担。本判决为终审判决。审判长 朱   珠审判员 刘 灵 玲审判员 黄 玮 娜二〇一八年十一月一日书记员 叶云(兼)