广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初2174号 原告：某物业管理有限公司临桂分公司。 法定代表人：简某。 委托诉讼代理人：黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。 被告：徐某，男，汉族，1991年11月14日出生，现住临桂区。 被告：周某，女，汉族，1992年2月24日出生，现住临桂区。 原告某物业管理有限公司临桂分公司诉被告徐某、周某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告某物业管理有限公司临桂分公司（以下简称某物业公司临桂分公司）的委托诉讼代理人黄靖耕，被告徐某、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司临桂分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2016年1月1日至2018年5月31日拖欠的物业管理费共计4474.7元；2、请求判决被告向原告支付违约金1342.41元（违约金按被告所拖欠的物业管理费总额的30%计算，此后的违约金计至被告付清所欠物业管理费为止）；3、判决被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2012年11月23日被告购买了某房地产开发有限公司开发的小区74栋-2梯1201号房屋，该房屋建筑面积为118.15平方米。被告与某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第五点明确约定：“出卖人按规定委托物业管理有限公司负责X期的前期物业管理，买受人应遵循物业管理公司的规定”。2009年11月12日，某某物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》甲方委托乙方对其开发的位于进行物业管理。协议的第三章第三条约定，委托管理期限为2009年11月12日至2012年12月31日，合同期满以后，如果业主委员会尚未成立，甲方如不再另行招标，双方协商继续履行本合同。合同第七章第7条第1点约定了物业管理费，其中：一期及二期多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。第三期小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。被告的房屋系五期小高层住宅，其物业费按建筑面积每月每平方米1.3元缴纳，每月缴纳金额为154.3元。2012年12月28日，某某物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》补充协议，该协议约定委托期限为2013年1月1日起至业主委员会成立或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之间，其余条款按双方2009年11月12日签订的《前期物业服务合同》执行。2014年8月1日，某房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，合同期限为2014年8月1日至2016年8月1日止，由原告从2014年8月1日起对小区进行物业管理。2016年8月1日原告与某房地产开发有限公司续签了《前期物业管理服务合同》，合同期限为2016年8月1日至2018年8月1日。原告与某房地产开发有限公司所签的《前期物业管理服务合同》均于合同中约定了“由业主在当月最后一天缴纳当月物业费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金。”从原告进驻为被告提供物业服务后，被告从2016年1月1日至2018年5月31日拖欠的物业管理费共计4474.7元。原告于2017年6月向被告书面催收过物业费。被告在原告为其服务期间拖欠的物业费的行为，违反了原告与某房地产开发有限公司所签的《前期物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任，应按合同的约定从逾期之日起每日按总应交费用的千分之三计算违约金，但原告认为这样计算违约金过高，因此按被告所拖欠物业费总额的30%计算，截止到2018年5月31日止，被告应当支持原告违约金1342.41元。原告认为，其为被告提供了物业管理服务，被告有及时缴纳物业管理费的义务。被告不按约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任。原告接受了某某物业管理有限公司对被告享有的债权的转让，原告有权向被告主张权利。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 原告某物业公司临桂分公司在举证期限内向本院提交的证据如下： 证据一、某物业管理有限公司临桂分公司营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件；证明原告基本信息。证据二、1、被告与某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份，2、被告身份证复印件，3不动产预售款收据、房屋交接单、房屋交付通知书、销售不动产发票、房产证等；证明1、被告购买的房屋；2、被告自愿接受开发商与物业公司签订的《前期物业管理合同》的规定；3、被告身份基本信息和主体适格。证据三、某某物业管理有限公司与某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，证明2009年11月12日某某物业管理有限公司与某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并在合同第七章第7条第1点约定了物业管理费的收费标准。证据四、某某物业管理有限公司与某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》补充协议，证明2012年11月28日某某物业管理有限公司与某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》补充协议，协议约定了从2013年1月1日起，由某某物业管理有限公司继续为小区提供物业管理服务至业主委员会成立或甲方另行招租新的物业服务公司进驻时，其他条款按2009年11月所签订的《前期物业服务合同》执行。证据五、1、2014年8月1日某房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》2、2016年8月1日，某房地产开发有限公司与原告续签了《前期物业服务合同》，证明1、开发商与原告2014年8月1日签订了前期物业管理合同；原告2014年8月1日开始为被告提供物业服务，合同期限为2014年8月1日至2016年8月1日；2、2014年原告与某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的合同到期后，双方续签了合同，合同期限为2016年8月1日至2018年8月1日；3、合同约定了缴纳物业费的时间为当月最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的每日按总应缴纳费用的千分之三计算违约金。证据六、某某物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议书》一份，证明某某物业管理有限公司将2014年8月1日前将其管理的应收业主的物业管理费、滞纳金及其他相关费用所享有的权利义务全部转交给原告。证据七、某房地产开发有限公司、某房地产开发有限公司临桂分公司、某某物业管理有限公司、某某物业管理有限公司临桂分公司以上四个公司共同签署的《关于小区更换物业服务企业的通知》。证明2014年8月1日，原告在取得某房地产开发有限公司、某房地产开发有限公司临桂分公司同意的情况下进驻小区并提供物业服务，并由原告收取某某物业管理有限公司为该小区提供物业服务的管理期间尚未收回的物业服务费、水电费。证据八、某物业管理有限公司分公司向被告送达《关于小区更换物业服务企业的通知》的照片，证明原告于2014年某房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》和与某物业管理有限公司签订《债权转让协议书》后，债权转让和更换物业服务企业就已经通知到了被告。证据九、某物业管理有限公司分公司和某某物业管理有限公司向被告送达支付物业费催收函的照片，证明1、证明某某物业管理有限公司于2011年10月2日、2013年9月28日、2015年9月8日向被告催收过物业费。2、证明原告于2015年9月8日向被告催收过物业费。证据十、证明违约金的计算方式以及被告拖欠违约金具体数额。 被告徐某、周某辩称，一、我们不交物业管理费是因为74栋这栋比较特殊，其他业主拍的照片看，公摊面积被占用，草地被铲除，楼顶也有违章的建筑。楼顶有一堵墙，我们只能使用楼顶一半的面积。2017年我与原告协商过，说明解决过楼上楼下的问题才交物业费。二、电梯里有广告牌。三、路边，大门进来的路，当初签合同时没有说明路边是否可以停车，但是现在路边是停满了车的，我们进出不方便。 被告徐某、周某在举证期限内向本院提交的证据如下：照片一份，证明物管处对违章建筑是有责任处理的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告徐某、周某对原告某物业管理有限公司临桂分公司提供的证据发表质证意见如下：一、对证据一没有异议；二、对证据二没有异议。三、对证据三，我当初是与公司签订的，原告与公司签订的协议我方不知道。四、对证据四，我不知道这份合同。五、对证据五我方不知情。六、对证据六我方不知情。七、对证据七我方不知情。八、对证据八我并没有收到。九、对证据九我并没有收到。十、对证据十我方不认可。 原告某物业管理有限公司临桂分公司对被告徐某、周某提供的证据发表质证意见如下：对证据的三性不予认可，对证明内容也不予认可。同时这份证据不符合证据规范，并且这份证据是当庭提供，不是庭前提供不能作为本案定案证据使用。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告称天台及楼下草坪的公摊面积被占用是否构成拒交物业费的理由。首先，天台及草坪根据合同约定不属于公摊面积，属于公用部位；再次，对于业主占用公用部位的违建行为，物业公司应向相关业主进行规劝，也可向有关部门进行反映，但物业公司并没有执法权，无权强行拆除业主的违法建筑，因此，在物业公司履行规劝义务并向有关部门反映后业主仍拒绝拆除违法建筑的，不能归责于原告，也不是被告拒交物业费的法定理由。二、对于被告所称的楼道电梯内张贴广告以及小区路边停车占道的问题，由于被告并未对其主张进行举证，本院不予采纳。三、违约金问题。前期物业合同中约定逾期交费的，“从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金”，原告认为该约定过高，主动调整为按总欠缴费用的30%计算违约金。被告认为，原告对天台及草坪的违章建筑未进行拆除，是被告拒交物业费的正当理由，不应由其承担违约金。本院认为，被告拒交物业费的抗辩理由不成立，亦未提供其他证据证明其不存在违约的事实，因此，原告要求被告按所欠物业管理费的30%计算支付违约金不违反法律规定，本院予以支持。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2009年11月12日，某房地产开发有限公司（为甲方）与某某物业管理有限公司（以下简称：某公司）（为乙方）签订了《前期物业服务合同》。合同约定甲方同意委任乙方对甲方物业桂林提供前期物业管理服务，合同第三条中的3.1约定：本合同从2009年11月12日起生效至2012年12月31日止，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。其中2010年5月31日前以顾问管理方名义全面接管小区物业服务，期间原前期物业服务企业的小区物业管理处仍保留，但由乙方全权接管及经营。3.2约定：合同期限满，业主委员会尚未成立，如甲方不再另行招标，双方协商继续履行本合同。第六条中的6.2约定：2009年12月1日起物业管理费收入存入乙方账户，2009年12月1日起至合同期结束，项目一切经营收入归属乙方，由乙方独立收支核算，自负盈亏。第六条中的6.5约定：业主欠物业管理费收缴处理方式：2009年12月1日—2010年5月30日，乙方以某分公司物业管理处的名义向业主催缴2009年12月1日以前的欠款费，2009年12月1日前项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，2009年12月1日后，项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，每季度丙乙双方共同确认当季收缴2009年12月1日前业主欠费金额后，由丙方返还乙方50%，乙方负责提前十天付给乙方相应数额的发票。第七条前期物业服务费用约定：在乙方接管后，本物业管理区域内物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体标准如下：7.1本物业的管理服务费一期及二期多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。生活垃圾费，按6元/月/户收取，收费标准按相关部门规定。未入住的业主不用缴纳该费。三期小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取（三期物业管理费已含垃圾费，不再另行收垃圾清运费）。7.5业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付一年。次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前交纳下一季度物业管理费、车位使用费及其他物业代收代缴费用，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三缴纳违约金；如业主首付物业管理费有效时段结束日离下次缴费日不足一个季度，则在首付结束日后十天内，预缴从首付结束日至下次缴费日期间相关费用。第九条中的约定：乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益。等等。合同签订后，某某物业管理有限公司进驻在小区进行物业管理。 2012年11月28日，某某物业管理有限公司与某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》补充协议，约定物业服务期限延长至业主委员会成立或另行招标新的物业公司进驻之时，其余各条款按原2009年11月签订的《前期物业服务合同》执行。 2014年8月1日，某公司（为甲方）与原告某物业公司临桂分公司（为乙方）签订了一份《债权转让协议书》。协议约定，某公司将享有2009年12月1日与某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中小区欠费业主所欠费用（物业服务费、违约金、水电费、停车费等）的债权转让给原告某物业公司临桂分公司。原告某物业公司临桂分公司自合同签订之日起，即有权作为《前期物业服务合同》的唯一权利人以自己的名义向该小区所有欠费业主追讨欠费，原告某物业公司临桂分公司有权自行与欠费业主达成和解协议，并有权减免欠费业主相关的费用。原告某物业公司临桂分公司于每月月初将追讨回款的情况与某公司核对确认，经双方签字盖章后折抵甲方所欠乙方款项。同日，某房地产开发有限公司、某房地产开发有限公司临桂分公司、某某物业管理有限公司、某物业管理有限公司临桂分公司联名作出了《关于小区更换物业服务企业的通告》并在小区内被告的住房大门上张贴，通告的内容为：“尊敬的小区业主：为了给业主提供更舒适、更专业的物业服务，经某房地产开发有限公司考察，现选聘委托某物业管理有限公司临桂分公司对某·项目做物业管理。某物业管理有限公司临桂分公司于2014年8月l日起正式进驻小区提供物业服务工作。原物业管理方某某物业管理有限公司已于2014年7月31日完成交接工作，其在管期间尚未收回的物业服务费、水电费，现一并同意由某物业管理有限公司临桂分公司收取。让您住得舒心是我们共同的心愿，和谐、温馨的居家氛围需要大家的共同参与，感谢您的支持和配合”。 2014年8月5日，某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某物业公司临桂分公司（为乙方）签订一份碧园·《前期物业服务合同》。合同约定甲方委托乙方对住宅、商铺、人防地下室、地下车库及园林等配套设施实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第十七条约定：甲方自2014年8月1日至2016年7月31日止（或业委会成立时）委托乙方为“某·小区”进行前期物业管理，委托管理期限满后，业主委员会尚未成立的，双方在另行续签合同。如委托管理期间小区业主委员会成立，而业主委员会决议另行委托物业服务企业管理服务的，则本合同在业主委员会书面通知终止时终止。第十九条第16项约定：业主与物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起缴纳物业服务费，收楼时首次交付一年。之后每月的最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的，从逾期之日的次日起以每月拖欠应缴纳费用为基数的千分之三/天（3‰/天）计算违约金，计算至业主交清拖欠的上述费用为止。第二十一条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：一期多层0.6元/㎡·月；二期多层0.6元/㎡·月，高层含小高层0.9元/㎡·月；三期高层含小高层1.0元/㎡·月；四期高层含小高层1.1元/㎡·月；五期高层含小高层1.3元/㎡·月；商铺2.0元/㎡·月，其它后续开发物业根据临桂县行业水平由甲乙双方另行协商确定标准，等等。 2016年6月28日，某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某物业公司临桂分公司（为乙方）续签了《前期物业服务合同》，约定原告继续为小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2016年8月1日至2018年7月31日止（或业委会成立时）。其余条款与2014年8月5日签订的《前期物业服务合同》一致。原告某物业管理有限公司临桂分公司按约进驻小区进行物业管理及服务至今。 同时查明，2012年11月23日，某房地产开发有限公司与被告徐某、周某签订一份《商品房买卖合同》。合同约定由被告徐某、周某购买某房地产开发有限公司开发建设的74幢2单元1201号房系五期高层住宅，建筑面积118.15平方米，套内建筑面积99.27平方米。经催收，被告从2016年1月起至今也未向小区物业公司交纳物业管理费，原告主张按建筑面积118.15㎡计算物业管理费，经核算，从2016年1月计算至2018年5月止，被告欠物业管理费4454.3元（118.15㎡×1.3元×29个月）；从2016年1月至2018年5月，被告欠交物业管理费4454.3元（118.15㎡×1.3元×29个月），被告共计拖欠物业管理服务费4454.3元。 再查明，小区现尚未成立业主委员会。 本院认为，小区至今未成立业主委员会，某房地产开发有限公司与原告广州某物业公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，某房地产开发有限公司作为小区的开发建设单位，其与原告广州某物业公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告徐某、周某是小区的业主之一，亦受上述《前期物业服务合同》的约束。原告于2014年8月1日进驻小区实施物业管理，为小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。被告认为对于小区业主占用公用部位违章建筑，物业公司应予以拆除，本院认为，对于业主违建行为，物业公司应向相关业主进行规劝，也可向有关部门进行反映，但物业公司并没有执法权，无权强行拆除业主的违法建筑，因此，在物业公司履行规劝义务并向有关部门反映后业主仍拒绝拆除违法建筑的，不能归责于原告，也不是被告拒交物业费的法定理由。被告徐某、周某购买的物业单位为74幢2梯1201号房，建筑面积118.15平方米，套内建筑面积99.27平方米。因此，被告应向原告支付从2016年1月至2018年5月止的物业管理费4454.3元给原告，经本院核算，对于原告要求被告支付物业管理费4474.7元的诉讼请求，本院以核算金额4454.3元为准。对于原告要求被告支付违约金按所欠物业管理费的30%计算的诉请，《前期物业服务合同》中约定业主逾期交费的，“从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金”，原告认为该约定过高，主动调整为按总欠缴费用的30%计算违约金。被告徐某、周某认为，原告对天台及草坪的违章建筑未进行拆除，是被告拒交物业费的正当理由，不应由其承担违约金。本院认为，被告拒交物业费的抗辩理由不成立，亦未提供其他证据证明其不存在违约的事实，因此，原告要求被告按所欠物业管理费的30%计算支付违约金不违反法律规定，本院予以支持，本院以核算金额（4454.3×30%）1336.3元为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐某、周某支付物业管理服务费4454.3元给原告某物业管理有限公司临桂分公司； 二、被告徐某、周某支付违约金1336.3元给原告某物业管理有限公司临桂分公司。 上述义务，义务人应在本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告徐某、周某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  卢晨 二〇一八年十一月十五日 法官助理马竹波 书记员张燕红