广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初12804号原告：中山市云堆物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇****首层，统一社会信用代码91442000586354649K。法定代表人：袁和平。被告：郑红春,女，1985年2月19日出生，汉族，住广东省中山市,原告中山市云堆物业管理有限公司（以下简称云堆公司）诉被告郑红春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告云堆公司法定代表人袁和平，被告郑红春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云堆公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年10月至2018年1月共40个月的物业管理费4211.65元及违约金（违约金以每月的物业管理费109.11元为基数，分别从欠费次月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年3月31日为2526.99元）；2.被告向原告支付2014年10月至2015年4月共7个月的梯灯费70元;3.被告向原告支付2015年12月至2017年11月期间的水费16.18元。事实和理由：2013年9月30日，原告受中山市金红云房地产开发有限公司（以下简称金红云公司）委托签订了《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》，对中山市三乡镇振华路70号“金红云花园（巴厘小筑）”（以下简称金红云花园）的物业进行物业管理。根据合同约定，房屋按建筑面积高层电梯住宅1.5元每月每平方米，别墅按建筑面积2元每月每平方米，商铺按建筑面积2.5元每月每平方米。被告系该小区中山市三乡镇金红云花园10号楼一单元604房的业主，物业面积为72.74平方米，每月应交物业管理费109.11元。被告从2014年10月至2018年1月拖欠原告的物业管理费共计4211.65元以及相应违约金2526.99元，拖欠2014年10月至2015年4月期间的梯灯费70元，拖欠2015年12月至2017年11月期间的水费16.18元，合计6824.82元。上述费用经原告多次追讨未果，据此向法院起诉。原告云堆公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告身份证复印件;2.云堆公司营业执照、资质证书;3.广东省经营服务性收费许可证；4.中山市商品房销售登记备案表；5.邮寄管理费催收单挂号信函收据、快递单；6.金红云花园10号楼1单元604房欠费明细表；7.接管项目明细表；8.中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同。被告郑红春辩称：一、关于原告请求被告支付40个月物业管理费及违约金问题。1.原告与金红云公司于2013年9月30日签订物业管理服务委托合同，而金红云小区于2011年5月31日之前已全部交由小区业主使用，物业服务企业应由2/3的业主共同决定。被告于2011年5月29日与金红云花园管理处签订了《前期物业服务协议》，协议明确前期物业服务公司为“中山市广良物业管理有限公司”（简称广良公司）。根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定,云堆公司接管金红云花园小区不符合规定,属于非正当途径与开发商签订协议接管小区；2.云堆公司从2013年9月30日起开始收取物业管理费，但云堆公司于2014年10月20日才取得《物业管理企业资质证书》，于2015年2月10日才获得《广东省经营服务收费许可证（副本）》，故云堆公司在没有获得相关证书期间的收费属于违法收费；3.根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》，云堆公司与开发商签订的物业服务合同违反了法律强制性规定，属于无效合同，云堆公司主体资格不合法，后续备案的收费许可证也自然不合法。二、被告未缴交物业管理费有以下原因：1.对于以前所交物业管理费云堆公司一直不开发票，存在偷税漏税的违法行为。后来被告交物业管理费时要求云堆公司先开具发票，但云堆公司一直以种种理由为借口推诿，被告缴了费但没有合法的发票；2.云堆公司违规收取的公电费一直没有退还。云堆公司存在乱收费，同一小区存在不同收费标准;3.云堆公司在管理服务期间严重不作为，服务质量达不到要求。三、原告要求支付水费问题，对云堆公司所主张的水费数额的真实性有异议。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告郑红春为其辩解提交的证据:1.金红云花园前期物业管理协议(被告与广良公司签订);2.云堆公司收费专用收据;3.商品房交房通知书、缴费清单；4.收款收据；5.光盘文件；6.欠费明细。经审理查明：2013年9月30日，金红云公司作甲方、原告云堆公司作乙方签订一份《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》约定，甲方将金红云花园物业，委托乙方提供物业管理服务。云堆公司的日常服务工作包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品、园林小品等的养护与管理，公共环境卫生，安全防范工作等。安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤等。服务要求及质量为设备良好，运行正常,门岗秩序维护员亭24小时站岗值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅每月每平方米1.5元，别墅每月每平方米2元，商铺每月每平方2.5元。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月10日前。服务期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对金红云花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费，物业管理费标准至2015年4月高层电梯住宅仍按建筑面积每月每平方米1.2元收取。中山市发展和改革局（物价局粮食局）于2015年2月10日向原告云堆公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，原告称新标准收费实际执行时间从2015年5月份开始。涉案金红云花园小区从2009年10月开始由广良公司进行物业管理服务，广良公司于2013年12月底退出该小区，原告云堆公司于2013年10月1日依据与金红云公司签订的委托合同开始接管该小区的物业管理。原告云堆公司对该小区的物业管理服务期至2018年1月31日，2018年2月1日起移交给中山市三乡镇金红云花园小区业主委员会接管小区。庭审时原告陈述被告从2014年10月开始拖欠物业管理费,至2018年1月被告累计拖欠原告40个月的物业管理费合计4211.65元（其中，2014年10月至2015年4月按1.2元平方米7个月共计611.02元，2015年5月至2018年1月按1.5元平方米33个月共计3600.63元），计至2018年3月31日应付违约金2526.99元;拖欠2014年10月至2015年4月期间的梯灯费70元，拖欠2015年12月至2017年11月期间的水费16.18元，合计6824.82元。原告主张被告拖欠上述费用提供了欠费明细表证明。被告确认从2015年5月起因原告提高物业管理费标准后未再缴交物业管理费及其他费用，2015年4月之前的全部费用已缴交。被告认为，从2015年5月起至2018年1月止，其应支付的物业管理费按1.2元平方米33个月共计2880.5元，但云堆公司应退回公摊费470元、维修基金2200元及利息1196.8元，抵扣物业管理后，云堆公司仍应退回给被告986.3元。被告提供由云堆公司出具的收费专用收据内容显示，物业管理费、公摊电费、水费缴交至2014年9月。原告称已多次向被告追讨上述费用未果，于2018年5月27日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2018年5月27日作预立案调解，调解不成于2018年6月26日正式立案。另查：中山市不动产登记资料证明表载明，被告郑红春的涉案物业位于中山市××乡镇××路××单元××房,建筑面积为72.74平方米，登记时间为2014年6月6日。本院已生效的（2017）粤2071民初20751、20752号民事判决书查明：该两案被告也即涉案小区业主认为云堆公司对管理小区不到位，存在许多问题，对小区公共设施、绿化、草地没有及时维护，小区外墙被台风损坏、倒塌，长期不进行维修，对小区损坏设施虽然有一些进行了维修，但没有彻底维修好，电梯经常故障不进行维修，经常有业主被无故停水，发生业主财物被盗事件，因而导致部分业主拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起许多业主不满及部分业主不交管理费的情况下，云堆公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，云堆公司并未向本院提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。云堆公司虽向本院提交了其对金红云花园小区受损的设施进行维护维修及修复后有关证据，但原告的证据不足以证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。依据原被告的证据结合金红云业委会组织召开临时业主大会要求云堆公司撤离、进行新物业选聘、金红云业委会起诉要求云堆公司限期撤离金红云花园小区事实，根据一般生活经验，本院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与原告签订物业管理服务协议，但物业建设单位金红云公司与云堆公司签订了物业管理服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。云堆公司依据与金红云公司的约定，对金红云花园小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，故被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是原告对涉案金红云花园小区是否按照原告与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务;二是原告主张被告的物业管理费计算标准有无相应依据。对焦点一，关于原告对涉案金红云小区是否按照其与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务问题，本院在审理前述案件时已作了认定。因本案涉案小区与前述案件涉案小区为同一小区且为同一物业公司进行管理服务，故前述案件产生的既判力及予本案,故本院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。对焦点二,云堆公司从2013年10月1日起接管小区后,物业管理费标准虽与金红云公司约定为每月1.5元平方米,但仍按广良公司与业主协议的标准即每月1.2元平方米收取;2015年2月中山市发展和改革局向云堆公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，云堆公司从2015年5月份开始才按新收费标准执行,故原告主张被告的物业管理费计算标准依法有据,本院予以确认。原告对金红云花园小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2014年10月起计至2018年1月止共40个月，即核定被告应支付原告物业管理费为3790.48元（4211.65×90%），应支付原告电费70元、水费16.18元，合计3876.66元。原告的其他诉讼请求理据不足，不予支持;被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑红春于本判决生效之日起五日内向原告中山市云堆物业管理有限公司支付2014年10月至2018年1月期间的物业管理费3790.48元；二、被告郑红春于本判决生效之日起五日内向原告中山市云堆物业管理有限公司支付2014年10月至2015年4月期间的电费70元、2015年12月至2017年11月期间的水费16.18元，合计86.18元。三、驳回原告中山市云堆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告郑红春负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  吴立和审判员  张嘉慧审判员  郑美琪二〇一八二〇一八年十一月二十二日书记员  梁晓林