广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初8015号原告：珠海路桥实业集团有限公司。法定代表人：黄壮荣，董事长。委托诉讼代理人：葛勇，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云鹤，广东华杨律师事务所实习律师被告：朱睿，男，汉族，1996年12月8日出生。委托诉讼代理人：余婷，广东优游涵泳律师事务所律师。原告珠海路桥实业集团有限公司与被告朱睿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海路桥实业集团有限公司的委托诉讼代理人葛勇、刘云鹤到庭参加诉讼。被告朱睿经本院送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海路桥实业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年5月10日签订的由被告向原告购买位于珠海市xx路xx区xx座xx房的《商品房买卖合同》及附件，并由被告向原告支付违约金657000元；2、判令解除原、被告双方签订的由被告向原告购买位于珠海市xx路xx区xx号车位的《商品房买卖合同》，并由原告没收被告的定金100000元；3、判令被告支付逾期60日付款的违约金（6570000×0.2％×60）78840元；4、判令被告返还由原告开具的2829550元房款发票；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：原、被告双方2017年签订两份《商品房买卖合同》及一份附件，约定由被告向原告购买位于珠海市xx路xx区xx座xx1房和xx庭xx区xx4号车位。xx1房总价款9,399,550元，被告于合同签署时支付2,829,550元（含定金400,000元），原告已为其开具发票，余款6,570,000元，约定自合同签署之日起30日内办结银行按揭贷款手续；xx号车位总价款500,000元，被告于2017年3月17日支付定金100,000元，余款未付。合同签订后，被告未能在30天内办结xx1房余款的贷款手续。为促成交易，原告方工作人员自合同签订后一直积极帮助被告方办理贷款手续，但因被告个人原因未获银行批准。因被告长时间不予支付xx1房款及024车位款，原告分别于2018年3月12日、2018年4月2日通过EMS快递和短信方式向被告发出催款函及律师函，要求被告按照合同约定履行付款义务，但均未收到回复。根据合同附件四第6条，被告应在原告通知之日起15日内向原告一次性付清全部房款及车位款，但直至起诉日，被告仍未支付房款余款6,570,000元与车位款余款400,000元。综上，原告认为被告不予支付房款和车位款的行为已严重违反双方合同约定，根据《商品房买卖合同》第八条之约定及《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等的相关规定，诉至贵院，恳请贵院查明事实，依法判决。原告珠海路桥实业集团有限公司为其诉称提交证据：1、xx1房商品房买卖合同；2、xx1房商品房买卖合同附件；3、xx号车位买卖合同；4、xx1房首期款发票；5、xx号车位定金收据；6、原告与被告母亲的微信及短信聊天记录；7、关于2018年4月2日前付清逾期房款及车位款的通知；8、被告签收《关于2018年4月2日前付清逾期房款及车位款的通知》记录表；9、律师函及相关快递单；10、xx1房产权证。被告朱睿未提交答辩状和证据材料。经审理查明：珠海市香洲区xx路xx号第xx幢xx1号房的登记产权人为原告，产权来源为商品房转自用。珠海市香洲区xx路xx号地下室xx号车位的登记产权人为原告，产权来源为2007年裁定。2017年5月10日，原告珠海路桥实业集团有限公司（出卖人）与被告朱睿（买受人）签订了一份有关房屋的《商品房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）及附件，该合同主要内容为：第三条买受人购买的商品房为现房，香洲区xx路xx号第xx幢xx1号房，建筑面积共354.70平方米。第四条该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币9399550元整。第六条付款方式及期限，详见附件四。第七条交付期限，出卖人应当在买受人付清全部款项后30日内，将具备下列第2种条件的商品房交付买受人使用，详细约定详见附件三。第八条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。房屋买卖合同附件四为付款方式，主要内容为：买受人同意按银行按揭贷款付款：1、买卖合同签署时，买受人向出卖人付清首期款共计人民币2829550元，其中含定金400000元。2、余款人民币6570000元，在买卖合同签署之日起30日内办结银行按揭贷款手续（以银行批准后发放贷款到出卖人账户为准）。3、出卖人不承诺代办按揭贷款手续。买受人保证在签订买卖合同之前已详细阅读并理解银行发放贷款的条件。如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首付款，并提交银行要求的其他资料，由此导致办结时间迟延的，不能免除违约责任。4、若银行批准买受人的贷款申请并通知出卖人后，又以买受人方面原因为由改变贷款审批决定或延期办理按揭相关手续的，或因买受人原因导致预告登记手续延误的，由买受人自行承担因逾期导致的违约责任。5、买受人延迟办结银行按揭贷款手续的，应按买卖合同及其补充协议的相关约定，承担逾期付款的违约责任。6、如银行不批准买受人的贷款申请（无论是买受人原因或银行方面的原因），买受人应在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清全部房价款或者书面通知出卖人终止买卖合同，否则出卖人有权要求买受人承担违约责任。2017年3月17日，原、被告还签订了一份有关车位的《商品房买卖合同》（以下简称车位买卖合同），该车位买卖合同仅约定：该商品房用途为车位，位于前山前××路××区××号车位，建筑面积为24.43平方米，总价款为500000元。该车位买卖合同未约定付款方式及期限、交付期限、以及买受人逾期付款的违约责任等。2017年3月17日，被告向原告支付房屋定金400000元、车位定金100000元，原告出具了收据，并加盖财务专用章。2017年5月3日，被告向原告支付房屋首期款2829550元，备注一栏载明珠海市香洲区前山xx路xx号（xx庭xx区）xx栋xx1房，原告开具广东增值税普通发票（Noxx6）并加盖公司发票专用章。2018年3月12日，原告向被告发出关于2018年4月2日前付清逾期房款及车位款的通知，该通知主要内容为：你方于2017年5月10日与我司签订有两份《商品房买卖合同》，购买位于珠海市xx路××区××房及××区××号车位一个，其中，针对房产已付首期款人民币2829550元，其中含定金400000元，尚余6570000元未付；针对车位已付1000000元定金，尚余400000元未付。按照你方的说法，你方的贷款申请未获银行批准，因此我司认为你方应在我司通知你付款之日起15日内一次性付清全部房款及车位款。在此期间我司工作人员已多次用电话、短信等的方式和您联系，希望你方及时付款，但直至此函发出之日，仍有6570000元房款及400000元车位款未付。因此，我司现特郑重函告：请于2018年4月2日前，依照合同约定付清房产余款人民币6570000元及车位余款400000元。逾期，我司将依据相关法律及合同约定追究相应的违约责任。同日，广东华杨律师事务所向原告发出律师函，要求被告于2018年4月2日前，向其委托人（本案原告）付清所拖欠的房款6570000元及车位余款400000元。庭审中，原告称被告房屋贷款批不下来是因为被告资质不够，包括银行流水及工资证明，在办理贷款过程中，其父母提出为其作担保，但是一方面银行认为其父母的名下债务比较多，另一方面被告父亲无法到场签字。另查明，本案庭审过程中，被告朱睿委托其朋友古笑欢持诉讼资料到庭参加诉讼，但未提交委托手续，本庭当庭告知古笑欢：在庭审后7天内补交授权委托书及相关组织证明，逾期不提交，视为被告未委托代理人，本案按缺席审理。古笑欢当庭的答辩意见为：被告办理按揭是珠海市农商银行，当时是发展商通知被告去珠海市农商银行办理的，珠海市农商银行说被告不符合资格，不批按揭贷款，与开发商合作的银行有很多家，开发商也没有帮被告联系其他银行。开发商只让被告去中介银行办理贷款，但是要收贷款额的3％的手续费，被告认为过高，所以让开发商重新找过银行去办理贷款，至今开发商也没有给被告寻找银行。被告不想解除合同，只要找到银行贷款就可以继续履行合同。庭审后，被告未在7日内补交古笑欢的授权委托书及相关组织证明。被告另于2018年10月25日提交了授权委托书，委托广东优游涵泳律师事务所余婷律师，并提交了反诉状。本庭口头告知被告代理人，本案庭审已经完结，反诉应另行主张。被告代理人于2018年11月2日补充提交了代理词、书面质证意见以及下列证据：1、办理贷款往来沟通记录；2、xx1号房不动产登记表；3、被告签证记录；4、珠海市商品房预售网查询案涉小区整体备案信息；5、珠海市商品房预售网查询的涉案2栋整体备案情况。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及附件、车位买卖合同系双方当事人真实意思表示，没有违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同法第九十三条，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。房屋买卖合同附件四第2条约定：余款人民币6570000元，在买卖合同签署之日起30日内办结银行按揭贷款手续（以银行批准后发放贷款到出卖人账户为准）。房屋买卖合同中第八条买受人逾期付款的违约责任第（2）项约定：买受人如未按本合同时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。现被告至今未办妥银行按揭贷款，逾期付款已超过60日，故原告请求解除该房屋买卖合同及附件，并支付违约金657000元，符合合同约定，本院予以支持。房屋买卖合同中第八条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。第（2）项约定：买受人如未按本合同时间付款，逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。该第（2）项适用的前提是出卖人主张继续履行合同，原告既已主张解除合同及解除合同的违约金，再请求该项违约金，属于累加计算，与合同约定不符，本院不予支持。关于车位买卖合同及车位定金。原、被告签订的车位买卖合同，并未约定车位的付款方式及期限、交付期限、以及买受人逾期付款的违约责任。合同法第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中被告经催告后仍未履行车位买卖合同约定的付款义务，故原告请求解除与被告的车位买卖合同，合法有据，本院予以支持。关于车位定金10万元，虽然原、被告车位买卖合同中未约定买受人逾期付款的违约责任，但根据合同法第一百一十五条规定的定金罚则，原告请求没收车位定金10万元，有法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决如下：—、解除原告珠海路桥实业集团有限公司与被告朱睿于2017年3月17日签订的关于珠海市xx区xx路xx号第xx幢xx1号房的《商品房买卖合同》及附件；二、被告朱睿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海路桥实业集团有限公司支付违约金657000元；三、被告朱睿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海路桥实业集团有限公司返还由原告开具的广东增值税普通发票（Noxx6）；四、解除原告珠海路桥实业集团有限公司与被告朱睿于2017年3月17日签订的关于珠海市xx区xx路xx号地下室xx号车位的《商品房买卖合同》，并由原告珠海路桥实业集团有限公司没收车位定金100000元；五、驳回原告珠海路桥实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63641元，由原告珠海路桥实业集团有限公司负担677元，被告朱睿负担62964元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 凡人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  高冬凤二〇一八年十一月二十八日书 记 员  卓嘉聪曾淑莹