福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0213民初1866号 原告（反诉被告）：李珍津，女，1976年5月26日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：曾鑫，福建旭丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄玲虎，男，1966年9月21日出生，汉族，住上海市金山区。 委托诉讼代理人：念建辉，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原告李珍津与被告黄玲虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，黄玲虎对李珍津提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李珍津的委托诉讼代理人曾鑫，被告（反诉原告）黄玲虎的委托诉讼代理人念建辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李珍津向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付合同违约金22250元；2、请求判令被告支付原告为维护自身权益所支出的律师费10000元；3、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告委托其兄李超军与被告于2017年3月8日签订一份《房产买卖居间协议书》，约定由被告向原告购买位于“厦门市翔安区祥吴五里3号地下一层第61号车位”，合同总价为15万元，定金为1万元，定金于合同签订当日支付，2017年4月15日前支付车位款6万元（含定金），2017年5月15日前支付9万元。合同第十一条均约定违约方需承担20%总车位款的违约金，还需承担守约方所付出的诉讼费及律师费，合同第十二条约定若被告延迟支付车位款则应当按照总车位款的0.05%每日向原告支付违约金等。此后，被告支付了定金1万元，但其未在2017年4月15日前未按合同约定支付6万元（含定金）购车位款，违反了双方之间的合同约定。原告为促成合同履行及成交于2017年5月15日与被告签订《补充协议》，协议约定由被告在签署完补充协议立即向原告支付的房款（另案中的款项）及车位款人民币60万元（不含定金）整，原告收到该款项后与被告办理过户和办理公证委托手续。但被告未按照《补充协议》支付相应款项至今。有鉴于此，原告不得不诉至贵院，请求贵院支持如上请求。 黄玲虎辩称，李珍津的诉求与事实不符，由于李珍津的违约行为，造成该合同无法履行，提起反诉。 黄玲虎向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还购房定金人民币1万元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币3万元；3、判令反诉被告向反诉原告支付中介费人民币2250元；以上费用共计人民币42250元。4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月8日，反诉被告的兄长李超军以反诉被告的名义与反诉原告签订编号：0000018的《房产买卖居间协议书》，该协议书约定：“1、将反诉被告座落于厦门市翔安区祥吴五里3号地下一层第61号车位出售给反诉原告；2、合同总价为人民币15万元，签订该协议时反诉原告支付购房定金1万元；3、双方在签订本协议的时候后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款的百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方中介费用等损失以及由此引发的诉讼费。”后经双方协商于2017年5月15日签订了《补充协议》，协议约定：“2017年5月15日上午前往厦门市政中心办理资金监管过户手续及给反诉原告指定人的委托公证书。”协议签订后，反诉被告无故拒绝办理监管过户手续及公证方委托。此后，反诉原告和中介机构多次催促反诉被告履约，反诉被告明确表示不再履行协议，只同意退回定金。综上所述，故反诉原告为维护自身合法权益，提出反诉请求，请求法院依法予以支持。 李珍津的反诉辩称：1、本案合同第一次履行不成是因黄玲虎违约，未在2017年4月15日前支付首付款，才产生2017年5月15日的补充合同，明确约定合同签署完成后黄玲虎必须立即支付房款60万元（包含车位款）这60万元并不需要资金监管，补充合同也约定了车位款并不需要资金监管的，也提供了李珍津的账户，黄玲虎有能力有条件履行其义务，而在黄玲虎未履行其义务前，李珍津有权履行抗辩权，履行其义务。2、合同的履行2017年5月25日李珍津已到合同所约定的地点办理相关手续，因黄玲虎违约在先，李珍津当然要先见到首付款60万元，才能将全权委托公证手续办理给黄玲虎，这符合基本常理，也符合厦门地区交易习惯，到今日，黄玲虎只支付了6万元（房款定金5万，车位定金1万元）原合同中和补充协议中都约定黄玲虎需要在过户前支付60万元款项，仅收到6万元的情况下，就需要将全权公证委托办理过完全陌生的他人，谁都不会同意。3、本案主要争议在补充合同的履行，在补充合同中，是由李珍津与黄玲虎签订的，其他人的所做和所说不能做为认定本案的事实，补充合同签订当日，李超军并没有在场，在合同第一次履行中，黄玲虎违约，违约后，合同均是李珍津与中介、黄玲虎在处理，在与中介在微信中，李珍津也明确了合同的履行顺序，是先收到60万元，再办资金监管，再办全权委托手续。综上，合同无法履行，是由黄玲虎拒绝支付首付款，李珍津行使抗辩权所致。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李超军系李瑞旭之子，李珍津系李瑞旭之女。2017年3月8日，以李瑞旭、李超军作为出售方（甲方）与黄玲虎作为购买方（乙方）、厦门虹宇人家房地产营销策划有限公司（下简称虹宇人家地产公司）作为居间方(丙方)签订一份编号为0000017的《房产买卖居间协议书》（另案处理）及以李珍津、李超军、李瑞旭作为出售方（甲方）与黄玲虎作为购买方（乙方）、厦门虹宇人家房地产营销策划有限公司（下简称虹宇人家地产公司）作为居间方(丙方)签订一份编号为0000018的《房产买卖居间协议书》，编号为0000018的《房产买卖居间协议书》约定：甲方同意将坐落于厦门市翔安区祥吴五里3号地下一层第61号车位的房产出售给乙方，土地房屋权证号为00××14，建筑面积为33.41平方米，用途为车位；房产成交价为150000元，协议签订当日，黄玲虎应支付购房定金10000元；双方同意购房款分二次支付，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体为：黄玲虎于2017年4月15日前向甲方支付60000元（作为房产解押专款专用），2017年5月15日前向甲方支付90000元；甲方应于收到全部房款当日将房产交由黄玲虎使用；甲、乙双方签订本协议时，黄玲虎应向虹宇人家地产公司支付中介费。房产买卖居间协议第十一条约定，甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方的中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任。第十二条约定，若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向双方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达15日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。同时，房产买卖居间协议第十九条双方约定了其他事项：即1.甲方签定本协议确认经过产权人及共有人同意出售该房产，否则愿承担定金双倍赔偿及相应违约责任；2.乙方有权指定第三方做此房产过户的产权受让人；3.乙方所有房款均转至甲方指定账户，建设银行：43×××67，户名李超军。三方还对其他事项进行了约定。该协议甲方签字为李超军，乙方签字为黄玲虎，双方并捺手印，丙方经办人朱超签字并盖印章。房产买卖居间协议书签订当日，黄玲虎依约向支付了定金10000元，并于2017年3月9日向虹宇人家地产公司支付中介费33300元，其中涉本案讼争房产中介费为2250元。 2017年5月15日，李珍津、李瑞旭作为甲方又与黄玲虎作为乙方，又签订一份补充协议，内容为：“甲方和乙方于2017年3月8日由李超军代办理并共同签署了《房产买卖居间协议书》，经甲、乙双方友好协商，特就此购房合同订立以下补充协议：一、双方同意在2017年5月15日上午前往厦门市政中心办理资金监管过户，双方于当日办理完毕与资金监管方的资金监管手续及给乙方指定人的委托公证书。二、乙方在签署完本补充协议后向甲方以转账方式支付房款人民币60万元整（包含车位款项15万元人民币），该款项汇入甲方指定账户：户名：李珍津，账户：62×××69,开户银行：中国建设银行厦门分行软件园支行；房款余额人民币156万元整双方约定在厦门市住房置业担保有限公司做资金监管；三、乙方支付的房款人民币60万元整中包含全部车位款，车位款项不做资金监管，甲方收到该款项当日需与乙方办理车位所有过户手续，否则视为违约。四、车位与房子销售为捆绑成交，单一成交无效，如最终单一成交一卖方退回相应所收款项。五、甲、乙方双方按此补充协议执行，补充协议与原协议具同等法律效力，违约方需承担所有违约责任。六、本合同一式三份，甲方、乙方、虹宇房产中介各一份”。该补充协议甲方签字为李珍津、李瑞旭，乙方签字为黄玲虎，双方并捺手印。后双方因为办理委托公证书或支付房款600000元先后顺序发生纠纷，在中介机构协调下协商未果。2017年7月3日，黄玲虎委托北京中银（厦门）律师事务所向李瑞旭、李超军、李珍津发出一份律师函称，李瑞旭、李超军、李珍津无故拒绝办理监管过户手续及公证委托已构成违约，自该律师函送达即日起解除NO.0000017《房产买卖居间协议书》，应在合同解除当日退回黄玲虎已付全部定金，同时还应按照协议约定的总房款的20%向黄玲虎支付违约金及中介费、律师费等其他相关费用。如无视该函告，将诉诸法律，承担所有损失。2017年7月17日，李珍津委托福建旭丰律师事务所律师向本院提起诉讼，并为此支付讼争律师费10000元。 另查明，2016年7月5日，厦门市国土资源与房产管理局的闽（2016）不动产权,00××14号上记载，坐落于翔安区祥吴五里**地下**第**车位的权利人李珍津，共有情况100%，建筑面积33.41㎡。 审理中，双方对签订《房产买卖居间协议书》及补偿协议的真实性无异议。李珍津同意于2017年3月8日和2017年5月15日签订的《房产买卖居间协议书》及补充协议予以解除。李珍津确认收到黄玲虎支付的押金10000元。证人沈某出庭作证称，根据补充协议约定必须有房屋出售人去办理委托内容包括出售、过户等内容的委托公证后黄玲虎才把600000元转给李珍津，因李珍津没有去办理委托公证，所以黄玲虎没有按照补充协议将600000元支付给李珍津。证人魏某出庭作证称，其与黄玲虎系朋友关系，黄玲虎欲将讼争房产过户至名下，直到翔安过户时，黄玲虎才让其去，之前，购房之事不清楚，双方到达后通过协商还签订了一个补充协议，细节都沟通好了，到做公证时，李珍津又不同意做委托公证，也不知道是何原因，他们在办理资金监管处等到下午4点多，李珍津他们也没过来做资金监管。 上述事实，有双方委托诉讼代理人、证人陈述在案的法庭笔录及李珍津提供的《房产买卖居间协议书》、补充协议、诉讼代理委托合同、厦门市普通增值税发票、厦门市国土资源与房产管理局闽（2016）厦门市不动产权第××号房产证、微信截图；黄玲虎提供的《房屋买卖居间协议书》（编号：0000018）、补充协议、录音视频及录音资料、收款收据、短信截图、沈某与魏某的证人证言等予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以采信。 本院认为，本案争议的焦点在于李珍津协助办理资金监管手续和出具委托公证书与黄玲虎支付60万元购房款之先后顺序。根据双方于2017年5月15日签订的补充协议之约定，“一、双方同意在2017年5月15日上午前往厦门市政中心办理资金监管过户，双方于当日办理完毕与资金监管方的资金监管手续及给乙方指定人的委托公证书乙方在签署完本补充协议后向甲方以转账方式支付房款人民币60万元整（包合车位款项15万元人民币），该款项汇入甲方指定账户：户名：李珍津……”。上述约定中关于黄玲虎支付购房款的期限，约定为“签署完本补充协议后”李珍津主张应当立即支付，黄玲虎主张应先办理委托公证手续后予以支付，但双方主张不ー，源于该约定不明，致双方合同履行产生争议，非双方在履约中存在违约情形；黄玲虎曾发出解除合同的函件，而李珍津亦在本案中以解除合同为基础提出诉求，故双方一致同意解除合同，对此应予以准许；对于双方因解除合同而产生的费用，即中介费应予以分担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，判决如下： 一、李珍津应于本判决生效之日起十日内退还黄玲虎购房定金10000元； 二、李珍津应于本判决生效之日起十日内向黄玲虎支付中介费1125元； 三、驳回李珍津的其余诉讼请求。 四、驳回黄玲虎的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费606元，减半收取计303元，由李珍津负担；反诉费856元，减半收取计428元，由李珍津负担39元，由黄玲虎负担389元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （陈秋潮） 二〇一八年十一月二十日 代书记员（ 陈小 燕） 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。