广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2922号上诉人（原审原告）：盛红琴，女，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：钟土记，广东盈辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市清新区御海房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区禾云镇。法定代表人：曾志彬。委托诉讼代理人：林明凤，广东大观律师事务所律师。上诉人盛红琴因与上诉人清远市清新区御海房地产开发有限公司（以下简称御海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年9月28日立案后，公开进行了审理。本案现已审理终结。御海公司书面答辩称:关于办证问题，虽然我方没有办理房地产权证，但一审法院已经按照盛红琴的诉求判决了逾期办证违约金。此外，关于逾期交楼违约金问题，我方认为一审法院判决日万分之一的违约金过高，因为盛红琴并没有举证证明其存在明显损失。上诉人御海公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回盛红琴的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由盛红琴承担。事实与理由：一审法院判决御海公司支付逾期交楼违约金的事实不清，且法律依据不足。首先，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交楼违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间累积计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”。一审中盛红琴起诉时间为2018年4月26日，其起诉要求从2014年7月1日计算赔付逾期交楼违约金超过原《民法通则》规定的两年诉讼时效，且其并未提供证据予以证实本案承诺在法律规定诉讼时效中断、中止事由。其次，御海公司已多次催促盛红琴收楼，且对其并没有造成任何损失，一审法院要求从2015年10月1日起给付至实际收楼之日起明显不合理。请二审法院查清事实后，依法改判。盛红琴口头答辩称，一审判决查明事实错误，适用法律错误。一审判决驳回我方要求御海公司协助办理房产证是没有法律依据的，也没有进行充分的说理。最高人民法院及清城区人民法院已有相关的案例，即使涉案房屋没有经过竣工验收备案，法院依然支持购买者办理房产证的请求。上诉人盛红琴向一审法院起诉请求：1、御海公司将竣工验收合格的房屋交付给盛红琴；2、御海公司向盛红琴支付逾期交房的违约金55823元（自2014年7月1日计算至该商品房竣工验收合格之日止，现暂计至2018年3月30日）；3、御海公司为盛红琴办理房地产权证；4、御海公司向盛红琴支付逾期办证的违约金4077.68元；5、案件的全部诉讼费由御海公司承担。一审法院经审理认定如下事实：2013年6月19日，盛红琴作为买受人与出卖人御海公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定盛红琴购买御海公司开发的位于清远市××区××海路××、××房，总价款分别为170120、237648元。第八条约定2014年6月30日前，御海公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，盛红琴依合同约定支付全部购房款407768元，但御海公司至今未将房屋交付盛红琴使用。目前，涉案楼房未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，御海公司没有为盛红琴办好房地产权属证书。对此，盛红琴称是御海公司欠承建商的工程款，承建商不愿意配合御海公司验收。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。盛红琴与御海公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交楼违约金。御海公司没有依照合同约定于2014年6月30日前将竣工验收合格的讼争房屋交付盛红琴使用，是违约行为，应从2014年7月1日起承担逾期交房的违约责任至实际交付房屋之日止。另由于双方约定按日累计计算违约金，应按每日违约金计算诉讼时效期间。至2017年10月1日止，2014年7月1日至2015年9月30日期间按日计算的违约金已经超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，不再适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，因此盛红琴请求该段期间的违约金应不予支持。违约金应从2015年10月1日起，按日以交付房价款万分之一标准计付。三、逾期办证违约金。依照合同约定，御海公司应当在房屋交付后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为盛红琴办理好房地产权证书，由于房屋至今未交付，御海公司不存在逾期办证违约行为。现盛红琴要求御海公司支付逾期办证违约金4077.68元，依据不足，一审法院不予支持。四、对于盛红琴提出由御海公司为其办理房地产权证的请求，因涉案楼房尚未办理竣工验收备案手续，尚不具备办理房屋产权登记的条件，因此，盛红琴的该项诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。盛红琴可待涉案楼房办理竣工验收备案和交房手续后，另行向法院主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、清远市清新区御海房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向盛红琴支付逾期交房违约金（从2015年10月1日起以407768元为基数按每日万分之一的标准计付至实际交房之日止，从2015年10月1日起计付至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内付清，以后每六个月支付一次）；二、驳回盛红琴的其他诉讼请求。案件受理费649元，由盛红琴负担246元，由清远市清新区御海房地产开发有限公司负担403元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是双方在自愿协商基础上签订，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、御海公司应否向盛红琴支付逾期交房违约金及应如何计算。2、御海公司是否应协助盛红琴办理房屋产权过户登记。关于御海公司应否向盛红琴支付逾期交房违约金及应如何支付。首先，双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，御海公司应于2014年6月30日前，将竣工验收合格的商品房交付给盛红琴使用。根据查明的事实，御海公司至今未将竣工验收合格的涉案房屋交付给盛红琴使用，应承担从双方约定的房屋交付之次日（即2014年7月1日）起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约责任。其次，涉案合同约定，御海公司按日向盛红琴支付已交房价款万分之一的违约金，即御海公司每逾期一日交付房屋，就产生一日的违约金，故按日计付的违约金的诉讼时效应分别按其各自的天数单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，盛红琴应在合同约定的履行期限届满之日起两年内要求御海公司承担逾期交房违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定，从民法总则施行之日（即2017年10月1日）向前推算两年的时间为2015年9月30日，从2014年7月1日至2015年9月30日的违约金已届满2年诉讼时效期间，且盛红琴并未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，盛红琴对该部分的违约金丧失胜诉权，本院不予支持。盛红琴于2018年4月26日向一审法院主张权利，故2015年10月1日至实际交付房屋之日的违约金，在民法总则施行之后未届满2年诉讼时效期间，盛红琴主张其诉讼时效期间为3年，本院予以支持。综上，御海公司应向盛红琴支付逾期交房违约金从2015年9月30日起，按日以交付房价款万分之一标准计付。一审判决确定本案逾期交房违约金的起算时间及截止时间并无不当，本院予以认可。关于协助办证问题。由于涉案楼房未竣工验收合格，还没有办理初始登记，不具备办理房屋所有权转移登记的条件，盛红琴要求御海公司协助办理房屋所有权证的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。另外，盛红琴上诉主张御海公司应向其支付逾期办证违约金4077.68元，但未提供相应的事实与法律依据，对此本院不予支持。综上所述，盛红琴及御海公司的上诉理据不足，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依法予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2001.58元，由盛红琴负担1195.58。清远市清新区御海房地产开发有限公司负担806元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十一月三十日法官助理黄洁怡书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。