北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34422号原告（反诉被告）：殷峥，男，1988年8月1日出生，汉族，住山西省忻州市忻府区。委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街****。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：闫洁，女，1992年9月10日出生，汉族，该公司职员。原告殷峥与被告汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告殷峥的委托诉讼代理人刘宏辉，被告汇天网络公司的委托诉讼代理人闫洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷峥向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令汇天网络公司支付原告殷峥逾期交房的违约金（按已交房款668380元为基数，按日万分之二计算，自2018年1月1日至交付房屋之日止）；2.请求法院判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告于2013年10月30日与被告签订了《国际健康港租赁合同》，约定原告承租被告开发的位于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港F-6-XXX号房屋，已交租金668380元，被告应于2014年8月18日将房屋交付原告使用，至今案涉房屋已施工完毕，但被告仍不履行交付义务，原告多次与被告协商未果。依据合同约定，被告应支付违约金。原告认为，依据合同法规定，被告已构成违约，应当继续履行合同并承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告汇天网络公司答辩称，不同意原告殷峥的诉求。双方合同为以租代售合同，涉案土地为科研用地，无法交付房屋，不同意支付违约金，请求驳回原告全部诉求。被告汇天网络公司向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判令解除反诉原被告之间签订的《国际健康港租赁合同》；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：经北京市通州区住房和城乡建设委员会认定，反诉原告建设的IDC产业用6#楼的及其分割出租行为涉嫌改变了土地的科研用途，2018年3月，通州区住房和城乡建设委员会在IDC产业园现场召开办公会议，责令反诉原告在2018年4月底前，将6#楼室内分割及其装修部分全部拆除，恢复产业园土地的科研用途。依据北京市通州区住房和城乡建设委员会的指示，反诉原告对IDC产业园6#楼的室内分割及其装修部分在2018年6月份完成了拆除，双方租赁合同约定的租赁标的物已经不存在。综上所述，双方签订的合同已经不能实现双方的合同目的，根据合同法解释二相关规定，请求法院支持反诉原告的反诉请求。原告殷峥对被告汇天网络公司的反诉答辩称，被告的反诉无事实和法律依据。从被告提交的材料来看，其没有提交任何住建委及所谓相关部门出具的有效文件，来证明行政部门对6号楼的拆除做出合法有效的行政行为。对于6号楼的现状和被告的视频材料基本相符，但对于该楼是否拆除无从判断，6号楼内处于未竣工的状态，无法看出进行了大规模拆除，我方认为被告提交的证据无法证明6号楼内存在拆除。我方认为6号楼处于没有完工的状态，因6号楼从未进行过验收。关于被告称的政府文件，与本案不具有关联性，本案已经有相关判决认定了双方为合法有效的租赁关系，被告反复以科研用途为由头多次要求解除合同，但也多次被法院驳回，土地使用性质是否存在违规，应由土地部门认定和处理，规划方面由规划部门处理。即便被告真的进行了拆除。也不影响本案的处理，因我方租赁的是对应的空间而非隔断，隔断是否拆除并不必然导致事实上无法履行，我方提交一份生效判决给法院进行参考，该案件中被告购买了商铺，每个商铺打通成了整体空间，这与之前的一户一户的商铺相悖，导致后续的产权证无法办理，业主因此提起了诉讼，法院多次与有关部门进行协商，最后以数地砖的方式将所有商户的产权证办理完毕。本案与该案件有相通之处，即便被告不自行加设隔断或自行拆除了隔断，也不必然导致租赁合同无法履行。综上所述，请法院驳回被告的反诉请求，依法维护我方权益。对于被告所称的出租给原告是改变了土地性质问题我方不同意，被告未将土地转给他人，而是由被告开发，我方也是租赁了房屋，被告未改变用地性质，也由被告收益，属于自用，且出租也不属于改变土地使用性质的行为。拆除隔断没有相关依据，也没有事实上的证据，我方要求被告按照规划施工建设，并将符合约定的房屋交付我方，即便拆除了隔断，也不影响交付，无法实际履行的情况并不存在。原告方并未打算将承租的房屋用于居住使用，原告均是用于科研相关的经营使用，被告应按照约定和承诺履行交房义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：殷峥（乙方）与汇天网络公司（甲方）于2013年10月3日签订《国际健康港租赁合同》，约定：该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘F-6号楼2层XXX室。该房屋之租赁期为二十年，自2013年10月3日（下称“起租日”）起至2033年10月2日止，2033年10月3日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。该房屋的交付日期为2014年8月18日。租金计价方式为该房屋建筑面积为68.1平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米19065.79元，总价款1298380元。甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，殷峥按照合同约定向汇天网络公司支付了租金658380元。在合同约定的房屋交付日期到期后，汇天网络公司并未按约定交付房屋。殷峥还主张其参加优惠活动所交纳的1万元团购费性质属于租金，应当计算至租金总数中予以计算违约金。另查，殷峥曾就汇天网络公司逾期交房的违约责任诉至本院要求其给付违约金，本院做出（2016）京0112民初46512号民事判决书认定汇天网络公司构成违约，判决汇天网络公司支付殷峥自2015年11月17日至判决生效之日止的违约金，汇天网络公司提出上诉，二审予以维持。后殷峥再次就汇天网络公司逾期交房的违约责任诉至本院要求其给付违约金，殷峥与汇天网络公司达成调解协议，由汇天网络公司支付殷峥自2017年7月14日至2017年12月31日止的违约金。再查，2018年5月11日，北京市潞洲公证处做出（2018）京潞洲内经证字第00XXX号《公证书》，载明经申请人汇天网络公司申请，于2018年5月7日对位于北京市通州区宋庄镇徐尹路与富壁路交叉口东北角的建设项目的6号楼（即本案诉争标的物所在6号楼）内装修现状保存证据，进行了全程摄像取证公证。经查看该公证书所附视频资料，该视频资料较为清楚的记录了诉争6号楼内此前存在的相关隔断设施情况。在本案审理的其他关于诉争6号楼的案件中，本院于2018年8月21日对6号楼进行了现场勘察，本案双方当事人均主张6号楼现场情况以2018年8月21日本院现场勘察情况为准。经现场查看，本院确认涉案诉争6号楼地上建筑每一楼层均无明显隔断设施（主体结构除外），呈现通体、开放式格局，墙体对应位置可见明显隔断拆除后的痕迹。对此，汇天网络公司主张涉案6号楼内的相应隔断、设施已经按照住建委要求予以全部拆除，故涉案合同履行不能，标的物事实上已经灭失，要求解除合同；殷峥并不认可拆除事实，并表示现状仅属于施工未完成状态，且主张即使汇天网络公司将相应设施拆除，乃至将整栋楼拆除亦可以进行重建，故当前状态不影响合同的继续履行，不同意解除合同，并坚持其诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，汇天网络公司主张涉案6号楼中相应的隔断、设施及相关装修等均已经全部拆除，从本院现场勘验的情况可以确认，涉案6号楼地上楼层中并未设置有任何隔断（主体结构除外）、设施、装饰、装修，且6号楼主体结构对应墙体存有明显拆除遗留痕迹，故汇天网络公司关于6号楼内隔断已经全部拆除的主张本院予以采纳。现汇天网络公司认为现场确已拆除，诉争涉案标的物已经实体灭失，汇天网络公司事实上不可能具备向承租人交付租赁标的物的条件，据此要求解除合同。综合本案实际情况，本院对于汇天网络公司要求解除涉案合同的请求予以支持，具体分析如下：第一、任何主体签订的合同、协议首先系双方当事人的合意，该合意最终是否能够实现取决于诸多因素，其中双方当事人的意愿及现实制约条件系其中的关键因素。第二、为保护契约精神，倡导建立诚信社会，法律赋予了法院对诉争协议、合同强制审查、实施、执行的权利；但是，法院在依据法律授权强制合同当事人履行合同时亦受到客观条件的限制，而不能仅因守约方坚持履约而罔顾客观规律、现实条件的制约径行判决继续履行；脱离实际情形的裁判将使得双方权益事实上处于悬而未决的状态，反而不利于纠纷的处理、化解，亦不利于合法权益的保护；在客观上已不具备履行条件的情况下，强令继续履行可能致使双方当事人损失扩大，并造成社会资源的浪费。第三、对于未能实现合同目的负有过错的一方，应当承担相应的责任，但是，并不能就此剥夺过错方对其自身过错进行改正的权利；根据双方当事人意见，双方均认可涉案土地性质为科研用地，依据现场勘察时查明之情况，即汇天网络公司进行拆除、整改后的情况相较于最初采取的设置众多隔断的状态而言，现状更符合规划设计，更有利于实现规划目的，对此本院不持异议。第四、本案中，根据现场勘验情况，诉争标的物已经事实上被拆除，实体上已经灭失，即在客观上不具备继续履行的条件，涉案合同属于事实上的履行不能。故关于被告汇天网络公司要求解除合同的反诉请求，本院予以支持。具体日期以原告殷峥获知被告汇天网络公司提出解除请求日期为准，即本案开庭之日2018年11月13日。但是，需要特别指出的是，虽然标的物已经事实上被拆除，不具备交付条件，但在出租人要求解除合同的意思到达承租人之前，其仍应向承租人承担逾期交房的违约责任。涉案合同约定，被告汇天网络公司未能于该合同规定的该房屋之交付日期向原告殷峥交付房屋，被告汇天网络公司应当向原告殷峥支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。现被告汇天网络公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应按照上述法律规定和合同约定承担相应违约责任，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于违约金给付的期限，自2018年1月1日至合同解除之日即2018年11月13日止。关于原告殷峥主张其参加优惠活动所交纳的1万元计算至租金总数中的主张，由于违约金条款系针对双方签订的合同中的租金数额而言的，即使其参加了优惠活动支付了1万元，亦系其参加优惠活动所支付的对价，故对于原告该主张，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告殷峥与被告汇天网络科技有限公司在2013年10月3日签订的《国际健康港租赁合同》于2018年11月13日解除；二、被告汇天网络科技有限公司给付原告殷峥逾期交房违约金41741.3元（以658380元为基数，按日万分之二计算，期间自2018年1月1日至2018年11月13日止，共317天），于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告殷峥的其他诉讼请求；四、驳回被告汇天网络科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，由被告汇天网络科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费8243元，由被告汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋剑涛二〇一八年十一月三十日书记员  高金鼎