内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内07民终1344号上诉人（原审原告）：满洲里碧桂园房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市碧桂园商业街**楼。法定代表人：杨文杰，经理。委托诉讼代理人：苏热，内蒙古大兴安岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王成军，男，1973年9月11日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：冯志涛（系王成军岳父），男，1969年8月20日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。上诉人满洲里碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人王成军商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2018）内0781民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令王成军配合碧桂园公司到满洲里市建设局办理涉案房屋网签合同备案及预告登记撤销手续；3.判令从王成军已交购房款中扣除违约金255387.60元，不足部分由王成军给付碧桂园公司。事实和理由：一、一审法院认定2018年2月28日碧桂园公司已向王成军交付房屋，与事实不符。交付房屋的前提是王成军不欠付购房款，而截止到合同约定的交付房屋日期为止，王成军累计欠款138339元，因此碧桂园公司并没有将房屋交付给王成军。二、涉案房屋发生漏水等质量问题是在2014年、2015年和2016年，当时由满洲里市时光咖啡屋租赁使用，该咖啡屋的负责人冯某是王成军的妻子，因此王成军对涉案房屋存在质量问题的事情知晓。罗马柱倒塌是在签订合同当天，王成军明知涉案房屋存在质量问题，还与碧桂园公司签订商品房买卖合同，碧桂园公司有理由相信王成军接受房屋现状，一审法院认定王成军可据此不支付购房款错误。三、碧桂园公司于2015年与满洲里市时光咖啡屋签订租赁合同，将涉案房屋出租给满洲里市时光咖啡屋，虽然该咖啡屋的负责人是王成军的妻子，但王成军与该咖啡屋没有任何法律关系，不能视为王成军在签订商品房买卖合同之前租赁占有涉案房屋。四、双方签订商品房买卖合同后，在满洲里建设局办理涉案房屋的网签合同备案及预告登记手续，虽然不产生绝对的物权效力，但在一定程度上具有排他性和公示的效果，一审法院认为解除合同对王成军显失公平，但是王成军支付42570元就占有碧桂园公司价值85万余元的房屋，对碧桂园公司显然也不公平。王成军不履行合同约定的付款义务，给碧桂园公司造成严重损失。王成军辩称，不同意解除商品房买卖合同，不同意给付碧桂园公司违约金，双方仍可以继续履行商品房买卖合同。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的编号为**的商品房买卖合同；2.判令王成军配合碧桂园公司到满洲里市建设局办理涉案房屋网签合同备案及预告登记撤销手续；3.判令从王成军已交购房款中扣除违约金255387.60元（计算方式为合同总价款的30%），不足部分由王成军给付碧桂园公司；4.诉讼费用由王成军承担。一审法院认定事实：2017年5月28日，双方签订八份商品房买卖合同，编号为**的《商品房买卖合同》以及附件、附录为其中之一，约定王成军购买碧桂园公司位于满洲里市**号商品房，房屋总价款为851292元，付款方式为分期付款；同时约定王成军逾期付款达90天则碧桂园公司有权解除合同，王成军按累计应付款的30%向碧桂园公司支付违约金等事宜；另约定商品房竣工验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。碧桂园公司于2018年2月28日前，将符合上述条件的房屋交付王成军使用。王成军已向碧桂园公司支付购房款42570元，自2017年5月29日到起诉之日止，王成军已有三期购房款未支付。合同签订当天，房屋外侧罗马柱被大风刮倒，至今没有修复。王成军以房屋存在质量问题为由，拒绝交纳剩余购房款。一审诉讼期间，王成军于2018年5月8日向碧桂园公司汇款50万元，用于交纳购房款，碧桂园公司于同年5月22日将上述款项通过银行退回王成军。另查，2015年王成军的妻子冯某以满洲里市时光咖啡屋的名义与碧桂园公司签订涉案八套房屋的租赁合同，该八套房屋联为一体上下三层，用于经营酒店和宾馆，租赁期限至2018年2月28日。租赁期间房屋存在漏雨现象，双方就漏雨原因存在分歧。一审法院认为，碧桂园公司系具有房地产开发建设资质的有限责任公司，双方自愿就碧桂园公司开发建设的房屋签订商品房买卖合同，不违反法律规定，该商品房买卖合同依法成立并有效。涉案房屋在双方订立买卖合同之前已被王成军及其妻子冯某租赁并占有，至2018年2月28日双方约定的交付时间始，即为买卖合同房屋交付时间。王成军的妻子冯某租赁涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修装饰，与王成军共同经营酒店和宾馆，涉案房屋租赁合同到期前双方签订买卖合同，约定购房款分期支付，购买的房屋至租赁合同到期后交付，买卖合同签订当日房屋外墙体罗马柱倒塌，此后，王成军以房屋质量存在瑕疵为由，拒绝交纳剩余购房款。双方签订房屋买卖合同当天，房屋正式交付之前即发生罗马柱倒塌现象，碧桂园公司有修复责任，至一审诉讼期间亦未修复，碧桂园公司违约在先，王成军据此暂缓交纳剩余购房款，责任不在王成军，碧桂园公司不能以此为由解除购房合同；王成军在租赁期间对房屋进行了装修装饰，且双方对房屋质量及漏雨产生的损失问题存在争议，现解除购房合同，必然会扩大双方损失，对王成军亦显失公平。判决：驳回碧桂园公司的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，2014年5月30日，碧桂园公司与满洲里市时光咖啡屋签订八份商铺租赁合同。碧桂园公司将包括涉案房屋在内的八套三层连体商铺出租给满洲里市时光咖啡屋，租赁期限为2015年3月2日至2023年3月1日，租金交付方式为前四年免租金，自2019年3月2日起按月支付租金。另查明，双方签订商品房买卖合同当日，又另行签订八份《带租约商铺出售补偿协议书》。八份补偿协议第二条均约定："因甲方（碧桂园公司）将该商品房出卖给乙方（王成军），乙方在同时具备了付清合同约定的全部购房款及其他一切应付款项、递交了办理产权证所需的一切资料、对该商品房的交付没有异议且办理了收楼手续三个条件之日起成为租赁合同的出租方，租赁合同中约定的甲方的权利义务全部转移给乙方。在乙方成为租赁合同的出租方之日前，该商品房的租金归甲方所有，由甲方向承租人收取，乙方成为租赁合同的出租方之日起，该商品房的租金归乙方所有，由乙方向承租人收取。乙方成为租赁合同的出租方的当月租金由买卖双方按各自应收租金的天数比例分配。"本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有两个：一是在商品房买卖关系中，涉案房屋是否已经交付给王成军；二是王成军能否以房屋漏雨和罗马柱倒塌为由逾期支付房款。针对焦点一，涉案房屋是否已经交付完毕问题。本院认为，双方在商品房买卖合同中约定房屋交付时间为2018年2月28日，其后在《带租约商铺出售补偿协议书》中约定交付时间为付清全部购房款、递交办理产权证所需资料及办理收楼手续之日，双方对房屋交付时间进行了变更，一审法院认定涉案房屋于2018年2月28日交付错误，本院予以纠正。针对焦点二，王成军逾期支付房款的理由是否成立问题。本院认为，按照双方合同约定，王成军作为买受人应当按期缴纳购房款，系先履行合同义务人。王成军以房屋质量存在问题为由逾期支付购房款，属于行使不安抗辩权。行使不安抗辩权，举证责任在先履行合同义务的当事人，王成军应当有证据证明碧桂园公司待交付房屋存在质量问题，可能导致合同目的不能实现。碧桂园公司在一审时认可涉案房屋存在漏雨事实，认为漏雨原因在于承租人安装太阳能时破坏了屋面的防水，但未就承租人存在过错的主张提供证据加以证实。因此，房屋漏雨事实存在，且至今未获解决，王成军行使不安抗辩权，中止合同的履行符合法律规定，不构成违约。关于碧桂园公司提出王成军明知涉案房屋存在质量问题仍签订商品房买卖合同，说明其接受房屋现状的上诉理由，本院认为，双方签订合同时并未同时交付房屋，且合同第八条约定碧桂园公司交付的房屋的质量和设备等应符合国家有关规定和碧桂园公司的承诺，即使王成军在签订合同时知晓房屋漏雨，也不能直接推断出王成军同意在接收房屋时对漏雨情况不持异议，碧桂园公司的主张与双方约定不符，亦于法无据，本院不予支持。碧桂园公司要求解除双方签订的商品房买卖合同，并由王成军支付违约金的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5330.82元，由满洲里碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 然审 判 员  王子学代理审判员  蒋忠顺二〇一八年十一月十九日书 记 员  姜 楠附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条："第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。"《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项："第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；..."