河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1625民初4984号原告河南国秀物业管理有限公司法定代表人：何振国，任公司经理。统一社会信用代码：91411625573584656G住所：郸城县西环路北段路东委托诉讼代理人赵华、王其煜，系河南文浩律师事务所律师。被告牛红岩，男，汉族，1979年12月11日生，住郸城县。委托代理人韩秀丽，系牛红岩妻子。原告河南国秀物业管理有限公司与被告牛红岩物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法由审判员刘绍山适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵华、被告牛红岩及其诉讼代理人韩秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南国秀物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，要求被告支付电费、电梯费、物业费1197元并承担诉讼费用。事实和理由如下：“2012年4月20日，郸城县供电局对河南兴强置业有限公司下达了《高压客户供电方案答复单》，我公司受河南兴强置业有限公司委托以客户的身份进行了签收。2012年9月6日，我公司与河南兴强置业有限公司正式签订了《委托物业服务合同》，第七条约定：“公共绿地的养护与管理及各业主使用的水表、电表的管理。”第十二条约定：“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费：0.6元/平方米；2、电费：0.65元/千瓦时；3、水费：2.5元/吨；4、电梯运行费：户均25元/月；5、电梯维修养护费：每户200-300元/年”。但是，自2018年至今，被告共计欠电费、电梯费、物业费1197元，经多次催要拒不交付，我公司已经垫支各项费用数十万元，已经达到再不催要已经无力垫付，整个小区即将陷入停水停电停止管理运营的时刻。所以，我公司无奈中，只好诉至贵院，望依法处理，以维护整个小区的正常生活。”被告牛红岩辩称：“1、双方没有签到物业服务合同，二者之间不存在合同关系，根据合同的相对性，原告缺乏向答辩人主张合同的权利的事实来源；2、答辩人所在的郸城县水岸名郡小区已经在2017年成立业主委员会，并且业主委员会通过业主大会决议已经于2018年4月2日通知被答辩人解除了违规的前期物业公司的服务关系，根据物业管理条例11条等、物权法第76条等规定和合同法第96条等规定，被答辩人自解除合同通知下发之日已经丧失了物业服务的主体资格，被答辩人没有权利向该小区业主收取任何服务费用的任何权利和事实来源，被答辩人的非法主张不应当予以支持；3、电费的收取主体为郸城县供电局，被答辩人不具备收取电费的主体资格；4、对原告主张的电费、物业费、电梯费收费标准，答辩人没有签订任何合同予以签字认可，并且被答辩人违反供电公司的每度电费0.56元的标准等，其主张的各项收费标准不公开、不透明、不合法，均为别答辩人单方没有证据的无效主张，对答辩人没有任何约束力；5、被答辩人在小区期间，违规收取水电入户费、私自出售小区公摊、私自更换业主水表、放任小区脏乱差的环境不作为、强制停水停电、殴打业主等违法行为，业主已经向相关部门举报要求严肃处理，被答辩人的违法行为和非法主张应当受到法律的相应处罚。”原告河南国秀物业管理有限公司向本院举证如下：“第一组证据名称：1、郸城县电业局出具的《高压客户供电方案答复单》；2、郑州金泰尔电气有限公司与河南兴强置业有限公司签订的《郑州金泰尔电气有限公司购销合同》；3、其公司与河南兴强置业有限公司签订的《委托物业服务合同》；4、何振国电工证；5、原告向电力公司缴费票据5张；6、被告应当交付电费、电梯费、物业费1197元的收据5张；7、水岸洺郡小区综合供电核算表：电业局抄小区电表数：2018年4月份总用电量82880度；2018年5月份总用电量70020度；2018年6月份总用电量76840度；2018年7月份总用电量115740度；2018年8月份总用电量166880度；合计五个月总用电量512360度。路灯14个每个90瓦每天使用时间12个小时的用电为：14个路灯×90瓦×12小时×30天×5个月÷1000=2268度。低压供电线路损耗为10%-12%按10%算的用电为：512360×10%=51236度。两台6**kvA变压器铁铜电损和两个低压配电室设备为：2000度/台×2**个月=20000度。物业办公室用电：一台3P空调、一台电脑、一台打印机、一台热水器、一台空气净化器、一台四轮电动巡逻车、照明灯具用电：1000度×5个月=5000度。监控摄像头59个、传输机59个用电：59个×50瓦×24小时×5个月×30天÷1000=10620度。硬盘录像机三台、显示器三台用电：3×200瓦×30×5个月÷1000=160度。保安室用电：1000度×5个月=5000度。合计五个月公用电量94284度，总电量512360减公用电量等于实用电量418076×0.65元/度=271749.4元。原告上交电业局电费：四月份电费42103.04元；五月份电费35570.16元；六月份电费39034.72元；七月份电费58795.04元；八月份电费84775.04元；合计电费260278.88元（电业局实收）。变压器2台价格244000元，使用寿命为20年，月折旧为1016.67元；所以，原告上交电费260278.88元减去应收电费271749.4元等于11470.52元，即每月余2294.1元，再减去变压器折旧费1016.67元，实际结余1277.43作为特种设备维护人何振国的工时费。证明目的：被告应当支付给其公司电费、电梯费、物业费1197元。第二组证据名称：1、本院对连家荣电费、电梯费、物业费647元一案下达的（2018）豫1625民初4287号民事判决书。2、郸城县人民政府洺北办事处、住建局联合调查组2018年6月30日作出的《关于国秀物业公司反映水岸名郡小区业主委员会有关问题的调查意见》；3、郸城县城镇建设综合开发管理办公室2018年8月3日作出的《郸城县住建局关于国秀物业公司行政处罚事项的说明》。4、郸城县洺北办事处和郸城县住建局联合在郸城县水岸名郡小区内悬挂的要求被告和业主主动缴纳物业费的条幅照片6张。证明目的：其公司与河南兴强置业有限公司签订的《委托物业服务合同》系前期物业服务合同，在业主大会决定与物业服务企业签订新的物业服务合同之前，业主受前期物业服务合同的约束，被告应当支付原告电费、物业费及电梯运行费。第三组证据名称：郸城县水岸名郡小区业主委员会起诉其公司解除物业服务合同纠纷一案的《民事起诉状》和本院下达的（2018）豫1625民初4505号民事裁定书。证明目的：2018年4月2日郸城县水岸名郡小区业主委员会出具的《告知书》未能解除双方的物业服务合同。”被告牛红岩质证意见：1、没有和我们签物业服务合同。2、电费应该交五毛六。原告收取六毛五，收费不透明、不公开，有些证据提供的和本案无关，电费没有公示过。原告提供的证据只能证明其和建设单位有关系，不能证明其主张，因此原告的主张没有充分的证据，不应得到支持。本院认为：被告牛红岩对于原告河南国秀物业管理有限公司向本院举证的证据没有提出实质性反驳意见，没有对原告所举证据的合法性、关联性和客观真实性提出反驳意见。所以，本院对原告河南国秀物业管理有限公司向本院举证的证据认定具有证明效力。被告牛红岩向本院提交证据是：证据1，告知书及业委会解除合同的书面告知照片，证明被告所在小区通过召开业主大会后决议解除与前期物业公司河南国秀物业管理有限公司的物业服务关系。从2018.4.2日起，本案原告已与被告不存在物业服务合同关系。证据2，告知书（存根）被告所在业委会通过解除合同的通知已明确送达给本案原告，郸城县城镇建设综合开发管理办公室也向物业送达了解除告知手续，原告不具备本案诉讼主体资格，不享有起诉要求支付各项费用的实体权利。证据3，反映材料2份，原告物业管理行为违法，业主要求各部门对其进行行政处罚。原告河南国秀物业管理有限公司的质证意见是：1、住建局办事处调查意见、住建局关于国秀物业的行政处罚说明，结论是认定不处罚，告知书是在没有召开业主大会的情况下的告知书，住建局与洺北办事处在小区横挂条幅，督促交纳物业费；2、告知书，告知照片，虽然发告知书，但处罚说明结论是不处罚，此部分证据与原告举证相对应，达不到其证明目的。3、反映材料不能作为证据使用。4、商品房买卖合同，要求对方出示原件，对复印件不予质证。5、对裁定书真实性没有异议，但裁定书不等于原告起诉与本案的关系。对4362号判决书有异议，此判决书还没有生效，已经上诉。4369号判决书，也在上诉期间，没有生效。本院认为:对证据1，即告知书及业委会解除合同的书面告知照片，原告对其真实性没有提出异议，应当认定具有证明效力；对证据2，即告知书（存根），该证据证明的是行政部门行政行为，已为相关行政部门出具的公文所否定，所以，该证据不具有本案事实的证明效力；对证据3，即反映材料2份，因其“反映材料”的性质、反映对象、无落款单位印章等客观因素，所以，该证据不具有本案事实的证明效力；对“商品房买卖合同”，因系复印件，原告不质证等因素，该证据来源不合法，所以，该证据不具有本案事实的证明效力；对“裁定书”“4362号判决书”“4369号判决书”的真实性原告没有异议，但“裁定书”与本案的事实认定及程序合法性无关联，“4362号判决书”和“4369号判决书”均未生效，所以，该证据不具有本案事实的证明效力。根据原、被告双方的举证、质证意见，本院认定如下事实：2012年4月20日，郸城县电业局下达给原告《高压客户供电方案答复单》，获取了高压用电许可权；2012年3月19日，河南兴强置业有限公司与郑州金泰尔电气有限公司签订了《郑州金泰尔电气有限公司购销合同》，购买了箱式变电站2台；2012年9月16日，原告河南国秀物业管理有限公司与建设单位河南兴强置业有限公司签订了《委托物业服务合同》，该合同约定由河南国秀物业管理有限公司对郸城县水岸名郡小区实行物业管理，除注明“变压器、深水井、水泵及泵房的财产所有权”归原告外，还对原告向业主和物业使用人收取的物业管理费、电费、水费、电梯运行费、电梯维修养护费等进行了约定；何振国电工证证明了何振国具有高压电作业资格；原告向电力公司缴费票据5张证明了原告上交电业局电费：四月份电费42103.04元，五月份电费35570.16元，六月份电费39034.72元，七月份电费58795.04元，八月份电费84775.04元，合计电费260278.88元。被告应当交付电费、电梯费、物业费的收据5张证明了被告欠交原告电费、电梯费、物业费1197元；电业局抄小区电表数是：2018年4月份总用电量82880度，2018年5月份总用电量70020度，2018年6月份总用电量76840度，2018年7月份总用电量115740度，2018年8月份总用电量166880度，合计五个月总用电量512360度。路灯14个每个90瓦每天使用时间12个小时的用电为：14个路灯×90瓦×12小时×30天×5个月÷1000=2268度。低压供电线路损耗为10%-12%按10%算的用电为：512360×10%=51236度。两台6**kvA变压器铁铜电损和两个低压配电室设备为：2000度/台×2**个月=20000度。物业办公室用电：一台3P空调、一台电脑、一台打印机、一台热水器、一台空气净化器、一台四轮电动巡逻车、照明灯具用电：1000度×5个月=5000度。监控摄像头59个、传输机59个用电：59个×50瓦×24小时×5个月×30天÷1000=10620度。硬盘录像机三台、显示器三台用电：3×200瓦×30×5个月÷1000=160度。保安室用电：1000度×5个月=5000度。合计五个月公用电量94284度，总电量512360减公用电量等于实用电量418076×0.65元/度=271749.4元。变压器2台价格244000元，使用寿命为20年，月折旧为1016.67元；所以，原告上交电费260278.88元减去应收电费271749.4元等于11470.52元，即每月余2294.1元，再减去变压器折旧费1016.67元，实际结余1277.43作为特种设备维护人何振国的工时费。本院对连家荣电费、电梯费、物业费647元一案下达的（2018）豫1625民初4287号民事判决书认定“本案中，2012年9月6日，原告与河南兴强置业有限公司签订的《委托物业服务合同》，系前期物业服务合同，在业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同之前，业主受前期物业服务合同的约束。被告辩称，2018年4月2日，业主委员会通过业主大会决议已经解除了与原告的物业服务合同，原告不具备诉讼主体资格的答辩意见，因洺北办事处及郸城县住建局联合成立的调查组，已调查认定：‘水岸名郡业主委员会于2018年4月2日发出的告知书，是在没有召开业主大会，没有经过半数以上业主表决同意的情况下，擅自决定终止与原告的物业服务合同，属于乱作为行为’。因此其答辩理由不能成立，本院不予采信。”随后判决“被告连家荣支付拖欠原告河南国秀物业管理有限公司6至7月份电费、物业费及电梯运行费647元”。此判决双方均未上诉，已经生效。郸城县人民政府洺北办事处、住建局联合调查组2018年6月30日作出的《关于国秀物业公司反映水岸名郡小区业主委员会有关问题的调查意见》认定：郸城县水岸名郡小区业主委员会“五、在与物业公司协商期间，未经业主大会同意，擅自张贴公示，终止前期物业服务合同”“属于乱作为”；郸城县城镇建设综合开发管理办公室2018年8月3日作出的《郸城县住建局关于国秀物业公司行政处罚事项的说明》：“住建局根据上述各方调查取证工作，认为水岸名郡小区业委会与（于）2018年4月2日发出的《告知书》，是在没有召开业主大会；没有经过过半数以上业主表决同意，不符合《河南省物业管理条例》第22条之规定”现在，郸城县洺北办事处和郸城县住建局联合在郸城县水岸名郡小区内悬挂了多个条幅要求被告和业主主动缴纳物业费。郸城县水岸名郡小区业主委员会起诉原告解除物业服务合同纠纷一案的《民事起诉状》和本院下达的（2018）豫1625民初4505号民事裁定书，证明了2018年4月2日郸城县水岸名郡小区业主委员会出具的《告知书》未能解除双方的物业服务合同。本院认为：河南兴强置业有限公司作为建设单位与原告河南国秀物业管理有限公司签订的《委托物业服务合同》系郸城县水岸名郡小区的前期物业服务合同，合法有效；原、被告之间的物业服务关系存在五年有余，具有物业服务合同存在的客观性；被告主张的2018年4月2日郸城县水岸名郡小区业主委员会向原告发出《告知书》解除了与原告的前期物业服务合同关系的主张，不符合国务院《物业管理条例》第二十六条规定的前期物业服务合同终止的法定条件不符；上述公文均认定2018年4月2日郸城县水岸名郡小区业主委员会向原告发出的《告知书》解除与原告的前期物业服务合同关系“未经业主大会同意”“属于乱作为”，“是在没有召开业主大会；没有经过过半数以上业主表决同意，”“发出的《告知书》”。所以，原、被告之间存在的物业服务关系未经合法解除，依然对被告具有约束力。原告所主张的物业服务费包括了为业主服务的保安费和保洁费以及物业服务人员的劳动报酬，被告作为受益者，应当向原告足额支付。原告向被告收取输送低压电成本费的行为，既符合合同约定，又符合客观情况，应予支持。原告主张的电梯运行费是为被告服务的电梯所产生的运行实际费用，被告作为受益者，应当向原告足额支付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第五条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十二条第一款、第六十四条的规定，判决如下：被告牛红岩支付拖欠原告河南国秀物业管理有限公司4月至8月的电费、电梯费、物业费1197元，于本判决生效之日起5日内履行完毕。案件受理费50元，由被告牛红岩负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  刘绍山二〇一八年十一月二十九日书记员  罗莉萍