安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终2538号上诉人（原审被告）：芜湖县陶行知实验幼儿园，住所地安徽省芜湖县。法定代表人：后宗文，该公司总经理。委托诉讼代理人：后小伟，安徽青弋江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:无为县城市建设投资有限公司，住所地安徽省无为县。法定代表人：李海权,该公司总经理。上诉人芜湖县陶行知实验幼儿园（以下简称陶行知幼儿园）因与被上诉人无为县城市建设投资有限公司（以下简称无为城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初3882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人双方在二审中均未提出新的事实，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陶行知幼儿园上诉请求：1.撤销安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初3882号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由无为城投公司承担。事实和理由：一审法院依据租赁合同第五条约定认定因申办幼儿园办学许可证需提供的抗震防设文书，并非无为城投公司应承担的义务，显属错误。一、导致陶行知幼儿园在2017年1月1日至9月15日期间不能实现租赁合同目的的原因在于无为城投公司未能提供合同约定的租赁物。本案的租赁物是“无为县无城镇东方家园A区幼儿园”，而并不是房屋。导致陶行知幼儿园不能办理办学许可证的原因不是房屋抗震设防不合格，而是案涉房屋从设计到施工直至验收，均没有抗震设防的相关资料。根据《中华人民共和国防震减灾法》第三十五条、第三十八条以及《安徽省防震减灾条例》第十七条规定，规划用途为幼儿园的建筑物，必须有抗震设防的验收合格资料；二、合同中约定的办学审批手续，仅是指申请办学的手续，并不包括对案涉幼儿园的抗震设防的设计、施工、验收；三、无为城投公司作为出租人，因未能提供符合合同约定的标的物，是明显的违约行为，陶行知幼儿园因无为城投公司的违约行为而造成的损失至少包括2017年1月1日至2017年9月15日期间因合同目的无法实现导致的租金损失，该期间内的租金应当予以扣减。无为城投公司未提交书面答辩意见。无为城投公司向一审法院起诉请求：1.陶行知幼儿园按照租赁合同约定补交2018年合同年度租金516240元，并承担违约责任，即支付以516240元为本金，以银行同期贷款利率计算的自2018年2月14日起至实际支付之日止的利息；2.诉讼费由陶行知幼儿园承担。一审法院认定事实：无为县无城镇东方家园A区5幢1-3层商业房（建筑面积2150.99㎡）系无为城投公司所有。2016年8月17日，无为城投公司委托安徽长江产权交易所发布《无为县无城镇东方家园A区幼儿园挂牌出租公告》，将坐落于无为县无城镇东方家园A区5幢1-3层的无为县无城镇东方家园A区幼儿园公开挂牌出租。2016年11月14日，无为城投公司为甲方（出租方）与陶行知幼儿园为乙方（承租方）签订了《公有房屋租赁合同》，约定陶行知幼儿园租赁无为城投公司管理的无为县无城镇东方家园A区幼儿园，出租标的名称：无为县无城镇东方家园A区幼儿园，坐落位置：无为县无城镇东方家园A区5幢1-3层，建筑面积：2150.99㎡，配套设施：水、电齐全，房屋及土地用途：幼儿园；租赁期限5年（自2017年元月1日至2022年元月1日止）；五年租金总额约定为2581200元；租金分五个年度平均支付，第一个合同年度于本合同签订后5个工作日内，陶行知幼儿园支付租金516240元，以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前一个月内支付至无为城投公司指定账户。合同第五条甲方（无为城投公司）承诺：本次产权出租是其真实意思表示，出租产权权属清晰，甲方对该产权拥有合法的处置权且实施不存在限制条件；甲方出租产权的相关行为已履行了相应程序，并已获得相应批准。乙方(陶行知幼儿园)承诺：已全面了解出租标的的水、电、消防、周边环境等情况，到现场勘察了出租标的，对出租标的的数量、质量没有异议；保证出租标的的全部作为开办幼儿园使用，不得改变出租标的的用途；乙方须自行办理开办幼儿园所需的所有合法审批手续，费用自行承担。……合同第六条违约责任约定，乙方未按合同约定支付租金时，甲方有权单方解除合同，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任；本合同对双方违约行为作出约定的，按其约定执行，未约定的，按照谁过错谁担责的原则，双方都有过错的，按照各方过错责任程度承担责任。2016年11月16日，无为城投公司与陶行知幼儿园签订了《无为县无城镇东方家园A区幼儿园移交书》，无为城投公司将涉案租赁房屋交付给陶行知幼儿园。陶行知幼儿园支付了第一个合同年度即2017年的租金。2017年6月12日，安徽省建筑工程质量第二监督检测站受无为城投公司委托出具了编号为JKK085-2017《无为县东方家园A区幼儿园结构安全性及抗震鉴定报告》，鉴定结论为本工程安全性等级可评定为Asu级，满足整体承载要求；本工程按C类建筑（后续使用年限50年）进行鉴定，综合抗震能力满足《建筑抗震设计规范》要求。2017年9月15日，陶行知幼儿园取得无为县教育局办发的《中华人民共和国民办学校办学许可证》，取得在无城镇东方家园A区开办幼儿园的许可。2018年6月1日，无为城投公司委托安徽有为律师事务所律师向陶行知幼儿园发出律师函，函告陶行知幼儿园应于2018年2月14日前支付第二个合同年度租金，至今未按约支付租金已构成违约，督促陶行知幼儿园纠正违约行为，否则将提起诉讼追究其违约责任。一审法院认为，无为城投公司与陶行知幼儿园签订的《公有房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方均应诚信、全面履行各自合同义务。陶行知幼儿园作为承租人未按照合同约定的期限支付2018年度的房屋租金，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于陶行知幼儿园提出的无为城投公司出租房屋不符合办理幼儿园的条件，因无为城投公司一直未能提供《抗震设防竣工查验检验书》，致陶行知幼儿园2017年9月15日才取得办学许可证，故应扣减2017年1月1日至2017年9月15日期间租金的抗辩意见，经查，案涉租赁房屋经检测鉴定其安全性和抗震能力符合开办幼儿园的条件，且合同第五条中明确约定“乙方须自行办理开办幼儿园所需的所有合法审批手续，费用自行承担。”故而陶行知幼儿园因申办幼儿园办学许可证需提供相关抗震设防文书，并非无为城投公司应承担的义务，因此陶行知幼儿园的上述抗辩意见无事实和法律依据，其以此要求扣减2017年1月1日至2017年9月15日期间租金，不予采纳。陶行知幼儿园未在合同约定的期限内支付租金，无为城投公司有权要求陶行知幼儿园按合同约定继续履行支付义务，故无为城投公司要求陶行知幼儿园支付2018年合同年度（2018年1月1日至2018年12月31日）租金516240元的诉讼请求，予以支持。陶行知幼儿园未按约支付租金，依法应承担违约责任，现无为城投公司要求陶行知幼儿园按照同期银行贷款利率承担逾期支付租金的利息损失，不违反法律规定，予以支持，但应从2018年2月15日开始计算。判决：陶行知幼儿园于判决生效之日起十日内支付无为城投公司房屋租金516240元及逾期利息（以516240元为基数，自2018年2月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。案件受理费8962元，减半收取4481元，由陶行知幼儿园负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、在案涉《公有房屋租赁合同》合法有效的情况下，陶行知幼儿园未能按时按约交纳2018年度房屋租金，应承担相应的违约责任，无为城投公司诉请陶行知幼儿园支付租金并承担违约责任，于法有据，一审对此予以支持，并无不当；二、陶行知幼儿园与无为城投公司签订的《公有房屋租赁合同》中虽未约定无为城投公司提供相关抗震设防文书，但根据相关法律、法规规定，新建建设工程，应当达到抗震设防要求，建设工程的竣工验收，应当包括抗震设防要求，抗震设防不符合要求的，建设工程不得投入使用，现涉案房屋业已竣工验收并已实际投入使用，陶行知幼儿园作为承租人有理由相信房屋出租方无为城投公司可以并且能够提供抗震设防文书，因此本院认为提供抗震设防文书应是无为城投公司的合同附随义务，由于其不能提供，导致陶行知幼儿园在一定期间内的合同目的不能实现，理应承担相应过错责任。陶行知幼儿园作为申办民办幼儿园的一方，理应对开办民办幼儿园的条件及程序予以了解，在合同签订前未与无为城投公司进行核实，违反合同一方的基本注意义务，因此对造成的损失也有一定过错。但陶行知幼儿园对于其损失的主张与本案诉争的租金支付问题，非属同一法律关系，陶行知幼儿园要求在2018年度租金中对其损失予以直接扣减，缺乏依据。关于损失部分，陶行知幼儿园可另行主张权利。综上，陶行知幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8962元，由芜湖县陶行知实验幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 吴丽群审判员 汪 智二〇一八年十一月二十三日法官助理宋喜萍书记员仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。