广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终3195号 上诉人（原审被告）：赵楠，男，1980年11月26日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：桂林市高新技术开发区**小区****，统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 上诉人赵楠因与被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵楠到庭参加诉讼，被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司法定代表人李仁彬经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人赵楠上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人提供的证据不符合事实，证据不具有真实性。上诉人自存收费证据，要求被上诉人提供与上诉人证据相同的收费存根。2、被上诉人在为小区提供物业服务期间，管理混乱，广大业主没有安全感，被偷被盗现象经常出现，有派出所报案记录证实，这表明被上诉人没有尽到物业管理职责，故被上诉人要求上诉人交纳物业费等一系列费用没有事实和法律依据。 被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司答辩称，首先，原判决认定事实正确。被上诉人举证的《物业服务委托合同》系原件，合同当事人均盖了公章，且该合同已经桂林叠彩区土地房产工作局备案，合法有效。原审法院认定的法律事实中，被上诉人对天龙居南苑小区的物业管理是合同的主要约定条款，被上诉人举证的书面催缴物业费的通知张贴于业委会公告栏的《公告》下方。其次，被上诉人在举证期间向法院提供了充分的证据证明其主张。针对上诉人在上诉状中提到的电费等发票、业主是否需要缴纳建筑物及其附属设施的费用问题，没有电梯维保合同及缴费，电梯不可能年检合格，被上诉人已经向二审法院提交了特种设备检验出具的证明。最后，被上诉人的诉请有法律依据。天龙居南苑小区业主委员会代表小区全体业主与被上诉人签订的《物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。在该合同履行过程中，业主委员会变更，该合同的权利义务由变更后的主体即第二届业主委员会承担，对全体业主都具有约束力。在被上诉人履行物业服务合同的前提之下，上诉人也应该按照合同约定，履行给付物业费的义务。综上所述，被上诉人认为原审法院认定事实正确，证据充分，事实清楚，判决公正，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付欠原告2015年12月25日至2017年1月20日人民币物业费665.4元、公用水电费34.5元，车位费1290元，滞纳金计算至2017年6月10日为2169元（2017年6月11日起滞纳金按本金2019.9元按每天千分之三计算至实际给付之日止），以上费用合计4189元；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费5元/月/户、电梯公摊电费200元/户/年（一楼不收取）；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共停车场停车位：100元/个/月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告房号为天龙居1栋1-7-2号住宅，面积为103.16平方米。因被告未向原告交纳2016年6月25日至2017年1月20日的物业管理服务费、公用水电费，2015年12月25日至2017年1月20日的公共场地停车位费用，原告遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年9月7日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第545号《准予变更登记通知书》，准许原告对经营场所进行变更登记，原告的住所地由桂林市七星区七星路**东方大厦**变更为高新技术开发区**小区****。同年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。再查明，一审法院在审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 一审法院认为，原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力，被告应当按该物业服务委托合同的约定，履行其业主的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、公用水电费，被告住房建筑面积为103.16平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.5元、水电费每月每户5元、公共场地汽车停车位：100元/个/月计算，应当交纳2016年6月25日至2017年1月20日物业费354.18元、公用水电费64.3元及2015年12月25日至2017年1月20日的公共场地停车位费用1290元，故对原告要求被告支付物业费309.48元、公用水电费34.5元、公共场地停车位费用1290元的诉讼请求，合理部分一审法院予以支持。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，且双方约定的滞纳金属违约金性质，原告亦未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故一审法院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年1月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止。最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告赵楠支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年6月25日至2017年1月20日的物业服务费309.48元、公用水电费34.3元、2016年1月1日至2017年1月20日的公共场地停车位费用1266.67元，共计1610.45元及逾期付款滞纳金（滞纳金以1610.45元为基数，自2017年1月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止）；二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告赵楠负担。 本院二审期间，上诉人提交新证据如下：一、2014年10月22日公示，拟证明被上诉人进入小区后上诉人已经缴纳了电梯维保、电梯年检费用的公示说明；二、桂林市叠彩区人民法院（2017）桂0303民初1032号判决书，拟证明被上诉人要求赔付的电梯维保费、电梯年检费案讼请求，被法院驳回；三、2016年1月13日公示，拟证明被上诉人完全不履行合同的所有条款，严重造成小区业主被偷、被盗的案件高度频发，业委会与被上诉人多次交涉，置之不理，全体被迫引咎辞职，公章同时上交圣龙社区；四、桂林市公证处公证书，拟证明被上诉人在履约期间，工作人员极不负责的真实写照，造成涉案小区被偷被盗事实时有发生，电线横空交错、裸露，完全将全体业主的生命置之度外；五、多个小区业主委员会强烈谴责富鑫物业的联名报告，拟证明被上诉人在多个小区不履行任何物业服务，多个小区业委会向桂林市各辖区人民法院汇报的情况。 被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司提交了以下新证据：一、广西壮族自治区特种设备检验研究院出具的《证明》，拟证明2014年8月25日至2017年1月20日被上诉人为天龙居提供物业服务期间，该小区6台电梯每年均检验合格；二、（2017）桂0302民初114号、（2017）桂03民终545号、（2017）桂03民终2091号、（2018）桂03民终1554号民事判决书，拟证明一审判决确认的被上诉人与上诉人所在小区第一届业委会签订的《物业服务委托合同》合法有效，且被上诉人按约定履行了合同的义务，该事实为人民法院多份生效民事判决书所确认。 上诉人对被上诉人提交的新证据的质证意见为：证据均为复印件，对证据的真实性、合法性、与本案关联性均不予认可。被上诉人未到庭参加诉讼，亦未发表质证意见。 本院对上诉人提交的新证据作如下认定：对证据的真实性予以认可，但不能证明上诉人的证明目的。被上诉人提交的证据系复印件，对其真实性、合法性、与本案关联性不予认可；证据二系已生效的法律文书，对证据的真实性、合法性、与本案关联性予以认可。 在二审过程中，上诉人认为一审未查明被上诉人未按物业合同约定提供物业服务的事实，但未提交充分证据证实，对此本院依法不予认可。 综上，一审查明事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司主张物业服务费、公用水电费、公共场地汽车停车位费、滞纳金是否有依据。本案涉及的《物业服务委托合同》系被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司与第一届天龙居天龙南苑业委会签订的，该合同是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。该份合同的效力亦由人民法院多份生效民事判决所认定，合同当事人均应依照该合同履行各自权利义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人向上诉人主张物业服务费依据的是物业服务合同，上诉人提出被上诉人未按合同约定提供物业服务及其已履行交纳物业服务费义务的主张，未能提供充分证据予以证实，理由不能成立，本院不予支持。被上诉人书面催交物业费等的事实，有其提供的张贴催交物业费等费用公告的照片为证，本院予以认定。按照物业服务合同的约定，上诉人作为业主交纳公用水电费是按每户每月固定金额交纳，并非属于按以上费用实际支出总额分摊到户的标准交纳，故上诉人在没有证据证实小区楼道用电、路灯用电、保洁用水及绿化用水存在问题的情况下，仅以被上诉人未提供相关缴纳费用的发票为由拒交公用水电费的主张，本院不予支持。上诉人作为业主占用小区公共场地停车，按照合同的约定亦应缴纳公共场地停车位费，故对上诉人的不予交纳公共场地停车位费的主张，本院不予支持。关于滞纳金，其性质属于违约金，因被上诉人对该小区的管理存在一定的瑕疵，上诉人不属于恶意拖欠费用，故一审法院按年利率6%计至实际清偿之日止予以支持不妥，本院依法予以更正。 综上所述，一审判决认定事实清楚，实体判决欠妥，本院依法予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、变更广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初708号民事判决第一项为：上诉人赵楠支付被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司2016年6月25日至2017年1月20日的物业费309.48元、公用水电费34.3元、2016年1月1日至2017年1月20日的公共场地停车位费用1266.67元，共计1610.45元； 二、驳回被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司已预交），本案二审案件受理费50元（上诉人赵楠已预交），合计75元，由上诉人赵楠负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 周 霞 审判员 潘文华 审判员 丁 勇 二〇一八年十一月三十日 法官助理尹业广 书记员叶菁华