石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初2203号原告：李某，女，1976年12月24日出生，汉族，无业，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：戚栋才、薛一慧，河北侯凤梅律师事务所律师。被告：许某，女，1978年5月24日出生，汉族，个体，住石家庄市裕华区。第三人：范某，女，1978年10月20日出生，汉族，住石家庄市桥**。第三人：王某，女，1974年11月17日出生，汉族，无业，住石家庄市新华区。第三人：李某1，男，1977年7月7日出生，汉族，个体，住石家庄市新华区。原告李某与被告许某，第三人范某、王某、李某1案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人戚栋才，被告许某，第三人王某、李某1到庭参加诉讼。第三人范某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认坐落于石家庄市鹿泉区房屋为原告所有；停止被告许某申请对鹿泉区龙海南苑3-1-2211号房屋的强制执行，并予以及时解封。2、诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月26日与第三人范某通过鹿泉市顺佳房产中介部签订《房屋买卖（置换）合同》，约定原告以41万元价格购买第三人范某名下位于石家庄市鹿泉区房屋（含地下室9.93平米），原告当场支付第三人范某购房定金1万元。合同签订后第二天，双方到石家庄燕赵公证处办理房屋买卖公证，原告支付购房款321160元，其中301160元交至中介，由中介代收。至2015年11月26日原告分两次支付房款69261.74元至中介，由中介代为偿还第三人范某银行按揭。2015年11月30日原告支付给被告1万元房屋房款，当日第三人范某将房屋钥匙给付原告交付房屋。2015年12月16日原告同中介一同去鹿泉区房管局交纳办证契税、维修基金共计12133.2元用于办理房屋所有权证书，鹿泉区房管局于2015年12月31日办理完毕并发放房屋所有权证书。房产证办理完毕后，原告与第三人范某到鹿泉区房管局办理产权过户手续时得知，该房屋于2015年12月22日因第三人范某涉及其他经济纠纷被石家庄市长安区人民法院保全查封。原告遂向长安区人民法院提出异议。同时原告恐第三人范某反悔在鹿泉区人民法院提起民事诉讼，鹿泉区法院2016年5月13日出具（2016）冀0110民初1021号民事判决书，判决认定双方房屋买卖合同合法有效，应当协助原告办理房屋产权过户手续。2018年3月21日长安法院作出（2018）冀0102执异3号裁定书，以原告没有证据证明涉案房产在查封之前已经交付原告使用为由，驳回案外人李某的异议请求。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告在贵院查封前已经与第三人范某签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款已经实际入住占有该房屋，只因交易当时房产证正在房管局办理过程中而未办理过户手续。综上，被告申请查封原告房产并要求执行，该主张没有事实和法律依据，故请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告许某辩称：应按照石家庄市长安区人民法院执行裁定书（2018）冀0102执异3号执行。裁定书里说明原告没有入住，所以才查封。原告的房屋买卖合同特别约定有一项是原告付款自由转卖，正常的真实的二手房买卖合同不会有这样的约定。第三人范某未到庭，亦未进行陈述。第三人王某、李某1述称：对房屋买卖合同有异议，范某之前有债务，涉嫌转移自己的财产。应按照石家庄市长安区人民法院执行裁定书（2018）冀0102执异3号执行。本院经审理认定事实如下：2012年10月19日，第三人范某与河北帝华房地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于鹿泉市。2015年10月26日，原告李某与第三人范某、鹿泉市顺佳房产中介部签订《房屋买卖（置换）合同》，主要内容如下：“售房人：范某（以下简称甲方），购房人：李某（以下简称乙方），中介方：顺佳房产中介（以下简称丙方）……第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落于鹿泉市龙泉路北侧龙海南苑3-1-2211的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。乙方对该房作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、房屋的基本情况如下：所有权人：范某，建筑面积：121.45平方米，地下室面积：9.93平方米。……第二条：成交价格甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币（大写）肆拾壹万元整（小写）￥410000元。此房价包括下列附属设施：沙发一套、茶几、电视柜、餐桌一套（四把椅子）、整体厨房、油烟机、热水器、三张双人床、三组衣柜、四套窗帘及其他一切不动产。第三条：收付款约定1、乙方应于2015年10月26日向甲方交付购房定金人民币（大写）壹万元（小写）￥10000元（购房定金在办理过户手续完毕自动转为房款），……第四条：相关事宜……本合同有特殊约定的从其约定：①甲方保证此房无纠纷，否则按违约处理。②甲方同意乙方自行买卖此房，房款由乙方定。③甲、乙双方均知晓此房无房产证，此房面积大小以房本为准。④乙方承担此房出房本所有费用，此房面积大小所产生差额也由乙方承担。⑤乙方同意甲方住到2015年11月30日。⑥甲、乙双方同意2015年10月27日公证。甲方收到此房除银行贷款外的剩余房款，银行贷款由乙方于2015年11月30日之前全部结清。⑦若甲方于2015年11月30日前想再买回此房，则甲乙双方协商价格为肆拾陆万元整，（￥460000），丙方负责催房本，出房本时的所有费用由甲方承担。⑧丙方暂押甲方壹万元整，甲方腾空房屋当日退还给甲方。⑨补充协议与合同有冲突时，以补充协议为准。第五条：交付该房屋钥匙甲乙双方同意甲方于2015年11月30日腾空该房屋并将该房屋的钥匙交给乙方，……甲方：范某（签字并捺印）……乙方：李某（签字并捺印）……丙方：鹿泉市顺佳房产中介部（加盖公章）……。”2015年10月27日，河北省石家庄市燕赵公证处出具（2015）冀石燕证民字第12035号公证书对第三人范某涉案房屋出售给原告李某的《声明书》进行公证。2015年11月26日，《中国工商银行河北省分行营业部清户通知书》内容如下：“客户经理部：个人贷款户范某于2012年10月30日在我行贷款15万元整，期限自2012年10月30日至2017年10月30日。现已于2015年11月26日已经全部偿还贷款本金和利息。特此通知。……。”第三人范某分别于2015年10月27日、11月26日收到鹿泉市顺佳房产中介部负责人李卫华银行转款301160元、66261.74元，于2015年10月27日原告李某银行转款2万元。2015年12月24日，第三人范某出具《收条》，内容如下：“今收到李某购龙海南苑3-1-2211全部房款肆拾壹万元整，￥410000元，房屋确保无争议，如有争议房东范某付全部责任并双倍返还李某捌拾贰万元整（￥820000元）。”2015年12月14日，本院作出（2015）长民初字第3139号民事裁定书，裁定冻结范某、王某、李某1银行存款118.1万元或其他等值财产等。据此，本院查封范某名下位于石家庄市鹿泉区房屋。2015年12月31日，位于石家庄市鹿泉区房屋登记到第三人范某名下。2016年5月13日，石家庄市鹿泉区人民法院出具（2016）冀0110民初1021号民事判决书（该判决已生效），判决：范某协助李某办理位于石家庄市鹿泉区房屋的房屋产权更名手续。该判决书经审理查明部分载明，2015年12月份，李某以范某的名义为该房屋缴纳了办理房屋所有权证书所需的所有税费，范某已将该房屋腾清并交付李某占有、使用。该判决书本院认为部分认定双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效。原告称，其自2015年11月30日在该房屋居住至今，并提交收据证明其交纳了相应的水费、采暖费等。2016年8月25日，本院作出（2015）长民初字第3139号民事判决书，判决范某偿还许某借款60万元及利息，王某对此债务承担连带清偿责任等。2017年12月18日，本院作出（2016）冀0102执2469号执行裁定书，继续查封范某名下位于石家庄市鹿泉区房屋。后李某向本院对此提出异议。2018年3月21日，本院作出（2018）冀0102执异3号执行裁定书，裁定：驳回李某的异议请求。2018年5月28日，鹿泉市顺佳房产中介部出具《有关李某、范某购房合同的证明》，主要内容如下：“……2015年10月26日签订合同当天李某支付房款定金1万元，由我中介负责人李卫华在场李某直接给付范某1万元现金；2015年10月27日由我中介李卫华代收李某购房款301160元转至范某名下，同日李某直接转账支付范某购房款2万元。2015年11月5日由我中介李卫华代收李某现金3000元，后由中介直接给付范某用于支付范某一个月的月供购房贷款。2015年11月26日由我中介李卫华代收李某购房款66589.74元用于提前一次性全部还清范某银行贷款。根据合同约定的交房日期，因范某在外地不便到场，范某提前将房屋钥匙交给其楼上邻居，委托其邻居将钥匙给付李某。李某于2015年11月30日将购房尾款1万元交付至我中介，当天由中介李卫华及李某到场，范某邻居将房门打开并将钥匙给付李某，完成交房。2015年12月24日范某回来后到我中介将尾款1万元领走并补打总收条一份。……”以上事实有当事人的陈述、房屋买卖（置换）合同、公证书、证明、工商银行转账记录、商品房买卖合同、清户通知书、收条、水费通知单、收据、民事判决书、执行裁定书及审理笔录等在卷，予以证实。本院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本院查封之前原告李某与第三人范某已签订了购买涉案房屋的书面《房屋买卖合同》，生效判决已确定该合同合法、有效。在本院查封之前，原告李某已合法占有该不动产，有《房屋买卖合同》的约定、鹿泉市顺佳房产中介部出具的证明、收据佐证，本院予以采信。在本院查封之前，原告李某已支付全部价款，有银行转款凭证、收条、鹿泉市顺佳房产中介部出具的证明、生效判决佐证，本院予以采信。2015年11月26日，第三人范某全部偿还涉案房屋的贷款本金和利息。2015年12月14日，本院作出裁定，并据此查封涉案房屋。2015年12月31日，涉案房屋登记到第三人范某名下。非因原告李某的自身原因未办理过户登记。综上，原告李某主张解除涉案房屋的财产保全，于法有据，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。据此，对原告李某主张涉案房屋归其所有，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得查封石家庄市鹿泉区房屋。二、本院作出的（2018）冀0102执异3号执行裁定书自行失效。三、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告许某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  牛艳梅人民陪审员  秦建堂人民陪审员  平彩云二〇一八年十一月二十一日书 记 员  何 琪