黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2018）黑81民终780号上诉人（原审被告）：黑龙江农垦兴凯湖裕鹿集团有限公司。法定代表人：刘为荣，该公司董事长。上诉人（原审被告）：黑龙江省牡丹江农垦恒进房地产开发有限公司。法定代表人：逯凤鸣，该公司经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：王宝富，黑龙江王宝富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李均花，女，汉族，退休工人。委托诉讼代理人：随喜旺（被上诉人之子），男，出生年月不详。上诉人黑龙江农垦兴凯湖裕鹿集团有限公司（以下简称裕鹿集团公司）、黑龙江省牡丹江农垦恒进房地产开发有限公司（以下简称恒进房地产公司）因与被上诉人李均花房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江农垦法院（2018）黑8108民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭，并于2018年10月24日开庭进行了审理。上诉人裕鹿集团公司、恒进房地产公司的共同委托诉讼代理人王宝富，被上诉人李均花及其委托诉讼代理人随喜旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕鹿集团公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定裕鹿集团公司与李均花之间为房屋拆迁安置补偿合同法律关系，确定案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原审判决认定事实错误，确定案由错误。从2011年1月19日《国有土地地上房屋征收与补偿条例》公布实施之日起，房屋拆迁安置主体为政府，开发商已不是房屋拆迁安置的主体，更何况裕鹿集团公司不是开发公司，裕鹿集团与李均花之间不可能形成合法的拆迁安置补偿关系。裕鹿集团公司与李均花之间签订的是《房屋置换协议》，裕鹿集团公司酒厂改扩建需用到李均花在黑龙江省兴凯湖农场场部外的房屋，用恒进房地产公司的两个房子与李均花进行产权置换，不是进行房地产开发。从裕鹿集团公司与李均花签订的协议名称、内容及履行行为上看，双方只是一般的二手房置换行为，不是拆迁安置开发房地产的行为。二、裕鹿集团公司和恒进房地产公司均没有义务为李均花办理涉案房屋房产登记手续。1.办理不动产登记是不动产登记部门行政机关的义务、职责，裕鹿集团公司和恒进房地产公司作为民事主体不能成为办理不动产产权登记义务主体。2.根据裕鹿集团公司与李均花签订的《房屋置换协议》第六条的约定，裕鹿集团公司是“配合”李均花办理房产过户手续，办理的义务仍然在李均花一方。而在审判实践中，买受人要求出卖人办理不动产登记，也均是要求“协助”办理不动产登记，人民法院也都是这么支持的。3.裕鹿集团公司在原审提交了案涉两处房屋的不动产登记证书，并且向不动产部门提交材料已经提交完毕，裕鹿集团公司已经履行完了协助过户义务，裕鹿集团公司不再负有协助办理案涉房屋产权登记的义务。原审再行判决恒进房地产公司履行办理案涉房屋不动产登记手续，认定事实错误。4.裕鹿集团公司与李均花是《房屋置换协议》双方的当事人，恒进房地产公司是代为裕鹿集团公司履行交付房屋和协助办理过户手续。恒进房地产公司不履行义务时，依据《合同法》第六十五条和第一百零七条的规定，应当由裕鹿集团公司承担继续履行，即协助办理过户等违约责任，恒进房地产公司作为本案原审被告，主体不适格。三、李均花没有证据证明案涉房屋“由于出卖人的原因”未办理不动产登记。1.《不动产登记暂行条例》第十四条规定，案涉房屋不动产产权登记应当由当事人共同申请。本案办理不动产登记，除了需要出卖人交纳相关费用、提交相关材料之外，也需要买受人提出申请，交纳相关费用和材料，本案不能证明是因为何种原因造成的案涉房屋未办理产权登记。在2017年10月24日之前，裕鹿集团公司没有办理案涉房屋不动产登记的行为，但李均花也没有办理案涉房屋不动产登记的行为。李均花办理案涉房屋登记有证据显示的时间是2017年10月24日，李均花没有证据证明案涉房屋未办理不动产登记，不是因为其本人未申请、未缴纳税费或未提供全材料，而是“由于出卖人的原因”，致使未办理不动产登记，李均花没有其已经提交申请的证据。2.李均花于2017年10月24日申请办理了案涉房屋不动产登记，而裕鹿集团公司于2017年12月22日就配合李均花完成了不动产初始登记。但在2017年12月22日之后至今半年时间过去了，李均花仍然没有办理不动产登记。这一点就证明案涉房屋未办理不动产登记，是因为李均花不主动，不积极办理影响的，并不是“由于出卖人的原因”未办理不动产登记。3.在房产登记变更为不动产登记过程中，兴凯湖农场房产登记部门有近两年的时间停办不动产登记，这也是全国普遍存在的过渡时期。这个过渡时期，是因为房产登记部门原因未能办理房产登记，并不是“由于出卖人的原因”未办理不动产登记。四、本案不应当支持李均花要求赔偿损失50000元的诉讼请求，原审判决裕鹿集团公司支付李均花违约金50000元，认定事实错误，适用法律错误，违反法定程序。1.裕鹿集团公司与李均花之间不是拆迁安置补偿关系，原审判决适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定作出判决，适用法律错误，不能依据该规定确定办理不动产登记的时间及损失计算标准。2.在2017年10月24日李均花没有提交证据证明其向不动产登记部门提出了办理案涉房屋不动产登记的申请。李均花2017年10月24日提出申请后，裕鹿集团公司于2017年12月22日办理下来了不动产初始登记，也是协助办理登记的合理时间，无需承担赔偿责任。3.《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的是以约定违约金为前提，在未约定违约金数额情况下，如何确定违约金数额的规定。没有约定违约金，不应适用该条规定承担违约金责任。李均花诉讼主张的是要求赔偿损失50000元，在诉讼过程中李均花没有变更诉讼请求，没有将主张赔偿损失的违约责任方式变更为主张支付违约金的违约责任方式。原审判决直接判决裕鹿集团公司支付李均花违约金，超出了李均花的诉讼请求范围，违反法定程序。原审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，应依法撤销原审判决并依法改判。被上诉人李均花当庭口头答辩称：本案的真实情况实际是拆迁而不是置换的，我还没有搬走就已经拆了。2017年我向一审法院起诉，法院进行了两次调解，期间二上诉人才给我办理了房产证的初始登记。我到房管部门了解过，房产证未能办理的原因是开发商未能向税务部门交纳三万元的税款导致我的房产证没有办理下来。希望二审法院维持一审判决。恒进房地产公司上诉请求：1.依法撤销原审部分判决，改判驳回原审判决第一项，即“黑龙江省牡丹江农垦恒进房地产开发有限公司于本判决生效后10日内为李均花办理80.08平方米、86.38平方米的房屋不动产产权登记手续”；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定裕鹿集团公司与李均花之间为房屋拆迁安置补偿合同法律关系，确定案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原审判决认定事实错误，确定案由错误。从2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施之日起，房屋拆迁安置的主体为政府，开发商已不是房屋拆迁安置的主体，更何况裕鹿集团公司不是开发公司，裕鹿集团公司与李均花之间不可能形成合法的拆迁安置补偿关系。裕鹿集团公司与李均花之间签订的是《房屋置换协议》，裕鹿集团公司置换案涉房屋也是自用建酒厂，不是进行房地产开发。从裕鹿集团公司与李均花签订的协议名称、内容及履行行为上看，双方只是一般的二手房置换行为，不是拆迁安置开发房地产的行为。本案很简单一个事实，就是裕鹿集团公司酒厂用到李均花的房屋，用恒进房地产公司的两个房子与李均花进行置换，这与拆迁安置补偿没有任何关系。二、恒进房地产公司不是《房屋置换协议》的当事人，恒进房地产公司作为本案原审被告，主体不适格，协助过户义务因履行完毕而消灭。裕鹿集团公司与李均花是《房屋置换协议》双方的当事人，恒进房地产公司不是《房屋置换协议》的当事人。恒进房地产公司交付李均花房屋及协助办理不动产登记，是代为裕鹿集团公司履行《房屋置换协议》交付房屋和协助办理过户手续。恒进房地产公司同意为李均花履行不动产产权登记手续，也是同意代裕鹿集团公司履行合同义务，恒进房地产公司与李均花之间没有权利义务关系。依据《合同法》第六十五条和第一百零七条的规定，如果恒进房地产公司代裕鹿集团公司履行合同义务不符合约定时，李均花只能主张裕鹿集团公司承担继续履行（即协助办理过户）及赔偿损失等违约责任。《房屋置换协议》第六条约定的裕鹿集团公司是“配合”办理产权过户，不是全权给李均花办理产权过户，裕鹿集团公司在原审提交了恒进房地产公司办理的案涉两处房屋不动产初始登记证书，证明恒进房地产公司已经代裕鹿集团公司履行完了协助过户义务，剩下的只是李均花单方办理的事情了，裕鹿集团公司协助过户义务已经因履行了而消灭。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，应依法撤销原审判决并依法改判。被上诉人李均花当庭口头答辩意见与对裕鹿集团公司上诉状的答辩意见一致。李均花向一审法院起诉的诉讼请求：1.二被告为原告80.08平方米、86.38平方米的房屋办理产权证；2.二被告赔偿因未办理产权证给原告造成的经济损失50000元（自2013年1月14日至2017年12月22日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）3.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2013年1月14日，原告李均花与裕鹿实业公司签订了《房屋置换协议》，协议约定：原告用位于兴凯湖农场鹿场的平房及附属建筑、设施及院落，置换合同以外的第三人即被告恒进房地产公司开发的建筑面积88.07平方米、建筑面积80.08平方米、建筑面积86.38平方米的楼房三套，置换房屋的交付日期为2013年5月31日。2013年1月14被告恒进房地产公司代为裕鹿实业公司交付原告李均花、楼房二套，于2014年5月交付楼房一套。双方在合同中未约定办理房屋所有权登记的期限。被告恒进房地产公司于2014年2月18日为原告李均花出具价格为120120元及价格为146846元收据各一张，于2017年10月24日出具上述楼房价格的发票四张，并于2017年12月22日办理了及室《不动产权证》。被告恒进房地产公司至今未给原告李均花办理不动产产权登记手续。庭审中，被告恒进房地产公司明确表示同意为李均花办理不动产产权登记手续。被告裕鹿集团公司用置换李均花的平房拆除后翻建了酒厂。另查明，裕鹿实业公司现变更登记为裕鹿集团公司。一审法院认为，原告李均花与裕鹿实业公司签订的《房屋置换协议》，系原、被告真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。因裕鹿实业公司现变更登记为裕鹿集团公司，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，裕鹿实业公司与李均花签订的合同应由裕鹿集团公司承继。根据合同性质及合同履行情况，本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，办理不动产产权登记的义务主体应是被告恒进房地产公司，虽然恒进房地产公司是合同以外的第三人，但其已为李均花出具发票，并办理了涉案房屋的不动产初始登记，并同意为李均花办理不动产登记手续，因鉴于此，原告要求被告恒进房地产公司办理及不动产产权登记的请求，是被告恒进房地产公司的附随义务，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”被告恒进房地产公司做为合同以外的第三人向本案合同中的原告履行了交房义务，是恒进房地产公司代为裕鹿集团公司的履行行为，其未为李均花办理房屋的不动产产权登记的行为，应由裕鹿集团公司向李均花承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案应自合同订立之日起90日按价格120120计算，应自房屋交付使用之日起90日按价格146846元计算，至2017年12月22日止。原告请求按中国人民银行同期贷款利率计算的损失50000元，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）（三）项、第二款之规定，判决：一、黑龙江省牡丹江农垦恒进房地产开发有限公司于本判决生效后10日内为李均花办理位于80.08平方米、86.38平方米的房屋不动产产权登记手续。二、黑龙江农垦兴凯湖裕鹿集团有限公司赔偿李均花因未办理不动产产权登记违约金50000元，于本判决生效后10内付清。三、驳回李均花的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由黑龙江农垦兴凯湖裕鹿集团有限公司负担。二审庭审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理确认一审法院判决认定的事实外。另查明，恒进房地产公司为裕鹿集团公司下属的独立法人。本院认为：上诉人裕鹿实业公司与被上诉人李均花签订的《房屋置换协议》，系上诉人、被上诉人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照协议的约定全面履行自己的义务。裕鹿集团公司置换李均花的房屋并不是用于房地产开发，而是通过房屋置换将李均花一家迁出，用于其名下的酒厂的改扩建，这是双方当事人均认可的事实，其亦不具有房地产开发的资质，原审法院确定本案案由为房屋拆迁安置补偿合同为不当，本案案由应为合同纠纷，本院予以更正，但并不影响本案的处理结果。虽然上诉人裕鹿实业公司与被上诉人李均花签订的《房屋置换协议》中没有约定裕鹿实业公司为李均花办理房产证的期限，只是约定李均花必须积极配合裕鹿实业公司办理房产过户手续，否则裕鹿实业公司有权收回向李均花提供的楼房，但基于本案的事实，双方当事人并不是真正的二手房置换，而是裕鹿集团公司提供其下属恒进房地产公司开发的楼房与李均花进行房屋置换，根据诚实信用原则，裕鹿集团公司提供给李均花置换的房屋办理产权证的时间也不能晚于同期其他买受人与上诉人恒进房地产公司签订《商品房买卖合同》，依照现行法律规定的办理房产证的时间。二审庭审中，法庭询问二上诉人的诉讼代理人，李均花置换的房屋没有办理产权证是什么原因？二上诉人的委托诉讼代理人回答：“一方面是房产开发的手续和费用的问题，另一方面也是被上诉人没有向房产部门申请”。上诉人的委托诉讼代理人认可是恒进房地产公司开发手续和费用问题导致李均花置换的房屋没有办理产权证，但其对被上诉人没有向房产部门申请的上诉主张，未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的法律后果。恒进房地产公司作为合同以外的第三人向本案合同中的被上诉人履行了交房义务，是恒进房地产公司代为裕鹿集团公司履行合同行为，其未为李均花办理房屋的不动产产权登记的行为，应由裕鹿集团公司向李均花承担违约责任。原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案应自合同订立之日起90日按价格120120元计算，应自房屋交付使用之日起90日按价格146846元计算，至2017年12月22日止。被上诉人请求按中国人民银行同期贷款利率计算的损失50000元，符合法律规定，原审法院予以支持正确。被上诉人在原审要求上诉人恒进房地产公司为其办理及不动产产权登记的请求，是上诉人恒进房地产公司的附随义务，被上诉人案涉房屋未办理产权证之前，上诉人恒进房地产公司的附随义务不消灭。虽然李均花在原审的诉讼主张的是要求赔偿损失50000元，在诉讼过程中李均花没有变更诉讼请求，主张赔偿损失的违约责任方式和主张支付违约金的违约责任方式系主张权利当事人的选择方式，并不存在实质冲突，原审法院的判决并不存在违反法定程序。综上，上诉人裕鹿集团公司和上诉人恒进房地产公司的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100.00元（二上诉人预交6354.00元），由上诉人黑龙江农垦兴凯湖裕鹿集团有限公司负担1050.00元；由上诉人黑龙江省牡丹江农垦恒进房地产开发有限公司负担1050.00元（上诉人黑龙江省牡丹江农垦恒进房地产开发有限公司多交上诉费4254.00元予以退回）。本判决为终审判决。审判长 王 奎审判员 刘红丽审判员 石 岩二〇一八年十一月二十六日书记员 王鑫怡