杭锦旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0625民初1975号 原告（执行案外人）：刘生荣，男，1982年8月26日出生，汉族，杭锦旗森林公安局职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：石利平，杭锦旗“148”法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：闫秀花，女，1953年9月23日出生，汉族，锡尼镇人民政府退休职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 第三人（被执行人）：高锁为，男，1960年7月4日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告刘生荣与被告闫秀花、第三人高锁为案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月29日立案后，本院依法适用普通程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告刘生荣及委托诉讼代理人石利平、被告闫秀花、第三人高锁为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘生荣向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于杭锦旗锡尼镇阿斯罕南路东第9栋（杭房权证产字第XXXX号）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告刘生荣于2010年7月12日与第三人高锁为签订达成的《房地产买卖合同》合法有效，并确认位于杭锦旗锡尼镇阿斯罕南路东第9栋杭房权证产字第XXXX号房屋归原告所有；3、由被告闫秀花负担本案诉讼费用。 事实和理由：首先，2010年7月12日，原告刘生荣与房屋产权人高锁为签订了《房地产买卖合同》，购买了高锁为所有的位于杭锦旗锡尼镇阿斯罕南路东第9栋房屋（总占地面积323平方米，房屋产权证号杭房权证产字第XXXX号产权人高锁为），门牌号：9-05号，土地使用证号：杭国用（96）字第40109223号，产权人李文华，即该房屋地产的土地权属和房屋权属相分离，该房屋产权人为高锁为。原告刘生荣于2010年7月12日付清400000元购房款后，高锁为于2010年7月12日向原告交付房屋，后因第三人高锁为的原因导致房屋至今未变更到原告名下。其次，原告刘生荣从2010年7月12日购买房屋后一直占有出租，先后由尔德尼、刘某1、刘某2、郝世花、李某等人租赁，平均租金每月收取300元-500元，期间水电费一直由承租人交纳。2017年原告雇佣邬二宝在该房屋南房安装了30平方米的冷库，原告对房屋安装了一个门并且进行了维修。综上，原告刘生荣认为原告与房屋产权人高锁为签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，上述合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合同协议合法有效，因高锁为的原因未能将房产、土地使用权过户到原告名下，因此房屋未能过户非因买受人刘生荣自身原因造成的。 同时，原告购买涉案房屋后，虽没有办理产权过户登记，但是原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封该财产。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告涉案房屋作为不动产买卖合同完全符合该条款规定，即原告的权利足以排除对涉案房屋的执行，请依法支持原告的诉讼请求。 被告闫秀花辩称，首先，争议房屋的所有权人是高锁为，不是原告刘生荣，因为房屋登记在高锁为名下，且刘生荣提交的证人证言中部分证人都与高锁为有亲属关系，不予认可。其次，如果刘生荣购买了争议房屋，房产证和土地证都在高锁为名下,购买至今为什么不办房产过户手续，且刘生荣在书面异议时说未过户的原因是房屋过户费需要100000元，刘生荣在没有任何阻碍的情况下没有办理房产证，所以涉案房屋是高锁为所有。最后，执行裁定书送达之前高锁为打电话恐吓闫秀花，这个行为说明房子就是高锁为所有，不然他不会那么紧张。 第三人高锁为辩称，首先，因为自己卖房时涉案房屋在拆迁范围之内，自己也需要钱，所以给原告刘生荣卖了400000元，卖房的时候和刘生荣协商，由高锁为负责办理房产过户手续，因为拆迁的时候办理过户手续简单、费用少。之后房屋没有拆迁，刘生荣多次催促让高锁为办理过户手续，高锁为咨询相关部门得知办理过户需要70000元至80000元的过户费，高锁为没有钱所以一直没有办理过户手续。2016年高锁为和刘生荣就办理过户费用由谁承担写了协议，写明过户费由高锁为承担。其次，2018年9月份高锁为才拿到执行裁定书，对被告闫秀花陈述打电话恐吓的事实不予认可，没有这回事。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告出示证据一：《房地产买卖合同》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产买卖合同补充协议》、收条、银行存款凭条、银行取款凭条。拟证明：2010年7月12日，原告刘生荣与房屋产权人高锁为签订了《房地产买卖合同》，原告于2010年7月12日付清400000元购房款，高锁为于当日交付房屋。交易房屋土地使用证产权人和房屋产权证产权人均是高锁为，同时证明原告刘生荣享有足以排除执行标的的权利。被告闫秀花质证认为，对《土地使用证》和《房屋产权证》的真实性认可，对其他证据的真实性不认可，对证明的问题均不认可。因为房屋登记在高锁为名下，并没有过户给刘生荣，所以房屋为高锁为所有，买卖合同是虚假的。第三人高锁为质证认为，对证据的真实性和证明的问题均没有异议。 原告出示证据二：邬二宝出具的证明及收条、訾某1出具的证明、訾某2出具的证明。拟证明：2017年原告刘生荣雇用邬二宝在争议房屋的南房安装了30平方米的冷库。同时证明原告向高锁为购房真实，且原告从2010年开始居住争议房屋。被告闫秀花质证认为，证人的书面证言都是虚假的，对证明问题不认可，书面证言没有证明效力。第三人高锁为质证认为，对证据的真实性认可，安装冷库的事情不清楚，对其他没有异议。 原告出示证据三：刘生荣与孟克尔德尼签订的《房屋租赁合同》及谈话视频资料、刘生荣与刘某1签订的《房屋租赁合同》、2012年5月6日水费收据一张、刘生荣与刘某2签订的《房屋租赁合同》、2014年9月1日水费收据一张、郝世花出具书面证明及刘生荣与其谈话的视频资料、刘生荣与李某签订的《房屋租赁合同》、电费微机收据八支、2016年4月14日水费收据一张。拟证明：原告刘生荣于2010年7月12日购买争议房屋后一直占有、出租，先后由孟克尔德尼、刘某1、刘某2、郝世花、李某等人租赁，租赁期间水、电费一直由承租人交纳。被告闫秀花质证认为，对证据的真实性和所要证明的问题均不认可，水、电费条子都是虚假的，租房合同也是虚假的。第三人高锁为质证认为，认可真实性和证明的问题。对视频资料证明的问题不清楚。 原告申请证人訾某1出庭作证。拟证明：原告刘生荣购买了争议房屋，证人收购了腾房时房屋内的废品。被告闫秀花质证认为，对证人证言不认可，证人与高锁为是前后排邻居，应该认识高锁为，但是证人在庭审中说不认识高锁为。第三人高锁为质证认为，认可证人证言。 原告申请证人訾某2出庭作证。拟证明：原告刘生荣购买了本案争议房屋。被告闫秀花质证认为，对证人证言不认可，证人与高锁为是前后排邻居，应该认识高锁为，但是证人在庭审中说不认识高锁为。第三人高锁为质证认为，认可证人证言。 原告申请证人刘某2出庭作证。拟证明：证人曾向原告刘生荣租用本案争议的房屋。被告闫秀花质证认为，对证人证言不认可。第三人高锁为质证认可证人证言的内容。 原告申请证人刘某1出庭作证。拟证明：证人刘某1从2011年开始和刘生荣租用争议房屋。被告闫秀花质证认为，对证人证言不认可。第三人高锁为质证认可证人证言的内容。 原告申请证人李某出庭作证。拟证明：证人李某从2016年开始至今租用争议房屋，同时证明原告安装了冷库。被告闫秀花质证认为，对证人证言不认可。第三人高锁为质证认为，对租房情况不清楚。 被告闫秀花和第三人高锁为均未向法庭提交证据。 本院经审查认为，原告刘生荣提交的证据一来源合法、内容真实，可以证明原告和第三人购买房屋并给付房款的事实，与待证事实相关，予以采信。原告提交的证据二中訾某1、訾某2出具的书面证明和出庭证言内容矛盾，本院对两人的书面证明及证人证言不予采信，证据二中的邬二宝的证明和收条可以证明原告在争议房屋内安装冷库的事实，本院予以采信。原告提供的证据三中的房屋租赁合同、证人视频资料与出庭证人刘某2、刘某1、李某及2012年5月6日和2014年9月1日的自来水公司出具的“交费个人”是刘生荣的水费收据形成证据链，可以证明原告向证人租赁房屋的事实，本院予以采信。因平房为到户收取水费，2016年4月14日的水费收据与2012年、2014年两张收据交费个人不一致，可以说明争议房屋对外出租的事实。电费缴费单据中的付款单位为“李文华”说明争议房屋用电登记人未发生变更，为最初的房屋登记人，本院予以采信。 经审理查明：因闫秀花与高锁为民间借贷纠纷一案，我院于2017年10月22日作出（2017）内0625民初2314号民事判决书，判决高锁为向闫秀花偿还借款本金109000元及利息148214元。判决生效后，高锁为未履行还款义务，闫秀花申请强制执行。在执行阶段，我院于2018年2月1日作出（2018）内0625执34号执行裁定书，依法查封了登记在高锁为名下的位于杭锦旗锡尼镇阿斯罕路东第9栋房屋（杭房权证产字第XXXX号）。2018年5月7日，刘生荣针对该执行裁定书，提出书面异议，我院于2018年7月4日作出（2018）内0625执异29号执行裁定书，裁定驳回刘生荣的异议请求，刘生荣不服提起本案诉讼。 另查明，本案争议房屋最初是第三人高锁为向案外人李文华购买，现争议房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》登记人均为高锁为。2010年7月12日，原告刘生荣与第三人高锁为签订《房地产买卖合同》，约定高锁为将其所有的位于杭锦旗锡尼镇阿斯罕路东第9栋房屋（杭房权证产字第XXXX号，土地使用面积323㎡，房屋建筑面积158.74㎡）以400000元的价格出售给刘生荣，房款一次性付清，房屋于2010年7月20日前交付。订立合同当日，原告刘生荣通过内蒙古农村信用合作联社向第三人高锁为转账200000元，高锁为向刘生荣出具收到400000元购房款的收据一支。2016年5月15日，双方签订《房地产买卖合同》补充协议，约定房地产过户费用由高锁为承担。涉案房屋至今未办理产权过户手续。 本院认为，本案的争议焦点是原告刘生荣就本案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告刘生荣与第三人高锁为就争议房屋签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同没有违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。刘生荣提供的《房地产买卖合同》、《房屋租赁合同书》、2012年5月6日和2014年9月1日的自来水公司水费收据、证明、证人刘某2、刘某1、李某的出庭证言等相互印证，可以证实刘生荣购买、接收争议房屋进行管理并对外出租收益的事实；刘生荣提供的200000元取款凭条、打款凭条和收条可以证明刘生荣支付房款的事实。刘生荣与高锁为虽未办理过户登记手续，但依据签订的补充协议的内容，未办理过户手续非因刘生荣自身的原因，闫秀花虽不认可刘生荣交付房款和实际使用房屋的事实，但未提供相反的证据予以反驳，也未提供刘生荣未办理过户手续存在过错的证据，应承担相应的不利后果。且该《房地产买卖合同》签订在法院查封之前，所以刘生荣就争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。刘生荣请求法院依法确认本案争议房屋的所有权归其所有的诉讼请求，应另案主张，本案对争议房屋的所有权不宜进行确认。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下： 一、确认原告刘生荣与第三人高锁为签订的《房地产买卖合同》合法有效； 二、不得执行登记在高锁为名下位于杭锦旗锡尼镇阿斯罕路东第9栋房屋（杭房权证产字第XXXX号）； 三、驳回原告刘生荣的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，由第三人高锁为负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 本院（2018）内0625执异29号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 王   慧 审 判 员 郭   波 人民陪审员 王   莉 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员 敖特更图雅 判决适用法条条文 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。