西安市阎良区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0114民初1344号 原告（反诉被告）西安蓝天实业有限公司 法定代表人陈乐，该公司总经理 委托诉讼代理人杨旭 被告（反诉原告）西安市阎良区影城大酒店 投资人黄忠兴，该公司总经理 委托诉讼代理人李建宁，北京金诚同达（西安）律师事务所律师 第三人西安市太阳花酒店有限公司 法定代表人黄忠兴，该公司总经理 委托诉讼代理人李建宁，北京金诚同达（西安）律师事务所律师 原告西安蓝天实业有限公司（以下简称蓝天公司）诉被告西安市阎良区影城大酒店（以下简称影城酒店）、第三人西安市太阳花酒店有限公司（以下简称太阳花公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，被告影城酒店于2018年8月10日提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告蓝天公司委托诉讼代理人杨旭，被告影城酒店、第三人太阳花公司委托诉讼代理人李建宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝天公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告影城酒店腾还西安市阎良区人民路东段润天花苑家属区（南院）东侧2190㎡门面房；2.请求依法判令被告影城酒店支付原告蓝天公司2017.4-2018.5.31房屋租赁费473494元；3.请求依法判令被告影城酒店支付原告蓝天公司2017.5.3-2018.5.3水费13770.4元；4.请求依法判令被告影城酒店支付原告蓝天公司2017.4-2018.5物业费2884元；5.请求依法判令被告影城酒店支付原告蓝天公司违约金685896.64元；6.请求依法判令被告影城酒店承担本案的诉讼费用等相关费用。后原告蓝天公司增加诉讼请求为：1.依法判令被告影城酒店支付原告蓝天公司2018.6.1—2018.7.25房屋租赁费61156.15元；2.依法判令第三人太阳花公司腾还西安市阎良区人民路东段润天花苑家属区（南院）东侧所使用的门面房。事实与理由：2008年3月3日，原告蓝天公司与被告影城酒店签订《房屋租赁合同》，约定由被告影城酒店租赁原告蓝天公司润天花苑家属区（南区）东侧门面房，租赁用途为独立经营足浴、酒吧、咖啡及宾客休息业务；租赁期限为10年，自2008年2月29日至2018年5月31日，设计装修期三个月免租；被告影城酒店应于每月20日前向原告蓝天公司续交之后第四个月房租。2010年双方签订《房屋租赁合同补充协议》，增加租赁面积，至此，被告影城酒店租赁原告蓝天公司门面房共计：2190㎡，2017年全年房租为405856元。房屋租赁合同签订后，原告蓝天公司依约履行了合同义务，但被告影城酒店未按照房屋租赁合同约定履行租金支付义务。2016年12月20日未支付原告蓝天公司2017年4月房租，2017年8月20日未支付原告蓝天公司2017年12月房租。截止起诉之日，被告影城酒店拖欠：2017.4-2018.5房屋租赁费473494元、2017.5.3-2018.5.3水费13770.4元、2017.4-2018.5物业费2884元、2017-2018采暖费21000元（共计511148.4元）未予支付。按照租赁合同约定，截止2018年5月31日，被告影城酒店应支付原告蓝天公司违约金共计685896.64元。2018年1月4日，原告蓝天公司向被告影城酒店发送告知函（被告影城酒店已签收）依法解除租赁合同。但截止起诉之日，被告影城酒店未腾还租赁房屋并支付拖欠的各项费用及相应违约金。被告影城酒店拒不按时足额付款的行为已经严重违反了合同约定及法律规定，原告蓝天公司有权解除租赁合同，被告影城酒店依法应当承担违约责任，支付原告违约金，赔偿原告蓝天公司因此而遭受的经济损失，故诉至法院。 被告影城酒店答辩并反诉称：1.其并非本案适格诉讼主体。被告影城酒店是与原告蓝天公司签订房屋租赁合同，但本案租赁房屋的实际使用、管理、经营人为第三人太阳花公司。因第三人太阳花公司在签订租赁合同时尚未成立，故以被告影城酒店的名义签订。第三人太阳花公司具有完全民事主体资格，支付给原告蓝天公司的租金、水电费、物业费等全都是以第三人太阳花公司名义支付的，合同的实际履行人为第三人太阳花公司。故本案的适格主体应为第三人太阳花公司；2.原告蓝天公司要求腾房的依据不明，且应与第三人太阳花公司续租合同，无权要求腾房。2010年之前，原告蓝天公司法定代表人为王利京，其书面同意合同到期后与第三人太阳花公司续签合同。此后，其法定代表人更换为张凯，其也曾同意与第三人太阳花公司续签合同。2017年11月，原告蓝天公司给第三人太阳花公司的函件中，也是同意续租合同的。因此，原告蓝天公司应与被告影城酒店续签合同，其无权要求腾房；3.对于原告蓝天公司主张的各项费用，其中房屋租赁费，第三人太阳花公司是拖欠了原告蓝天公司部分租金，但原告蓝天公司屡次采取不给第三人太阳花公司购电的违法侵权行为，给第三人太阳花公司的经营造成重要影响。2017年8月中旬以后，又再次拒绝其购电，第三人太阳花公司迫于无奈，决定于2017年9月1日起停业，并通知原告蓝天公司要重新装修，将装修方案递给了原告蓝天公司。因此第三人太阳花公司认为，正是由于原告蓝天公司的违法侵权行为导致第三人太阳花公司无法正常开业，自2017年9月1日以后的租金其无权主张。第三人太阳花公司拖欠原告蓝天公司的租金实际为169105元（5个月）；物业费用，应同样计算至2017年8月份，为1030元；水费，2017年9月1日停业后，再未用水，水费同意抄表计算，实用实付；采暖费，由于第三人太阳花公司已于2017年9月1日停业，且装修等设备已拆除，未用暖，故其主张不应支持；4.关于违约金的主张，原告蓝天公司主张违约金的依据是房屋租赁合同中约定的违约条款，但该条款主张违约金的前提是原告蓝天公司解除合同，现原告蓝天公司是按合同自然终止进行主张的，故对其主张违约金缺乏合同和事实依据，应不予支持。被告影城酒店反诉要求与原告蓝天公司续签房屋租赁合同；判令原告蓝天公司赔偿被告影城酒店损失1700600元（加建部分1200600元、拆除损失500000元）；反诉费用由原告蓝天公司承担。 原告蓝天公司辩称，被告影城酒店所述与事实不符。被告影城酒店系承租方，已使用房屋十年之久，现在才提出房屋有缺陷，原告蓝天公司不予认可。对于续签合同，作为原告蓝天公司没有收到相关书面文件，也不予认可。即使之前法定代表人同意，但后续被告影城酒店存在违约行为，且合同已经到期。合同履行中，原告蓝天公司更不存在购电障碍，也没有同意被告影城酒店的装修。综上，应驳回被告影城酒店的反诉请求。 第三人太阳花公司述称，被告影城酒店是与原告蓝天公司签订房屋租赁合同，但本案租赁房屋的实际使用、管理、经营人为第三人太阳花公司。因第三人太阳花公司在签订租赁合同时尚未成立，故以被告影城酒店的名义签订。第三人太阳花公司具有完全民事主体资格，支付给原告蓝天公司的租金、水电费、物业费等全都是以第三人太阳花公司名义支付的，合同的实际履行人为第三人太阳花公司。 本院经审理认定事实如下：2008年，原告蓝天公司（出租方、甲方）与被告影城酒店（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：“1.房屋基本情况，该房屋位于一飞院润天花苑南区新建8#楼北，总建筑面目为2362㎡,1984㎡出租给乙方经营，房屋状态完好；2.房屋用途，乙方租赁甲方上述房屋用于独立经营足浴、酒吧、咖啡吧及宾客休息业务；3.租赁期限，租赁期限为十年。自2008年2月29日起至2018年5月31日止。租金计收时间自2008年6月1日起。租赁期届满时，乙方若有意继续租赁上述房屋须在本合同期届满前三个月向甲方提出书面申请，甲方在乙方递交申请后一个月内以书面形式答复乙方；4.租金，2008年6月1日至2011年5月31日该栋房屋年租金为人民币273792元整，2011年6月1日至2014年5月31日该栋房屋年租金为人民币295704元整，2014年6月1日至2018年5月31日该栋房屋年租金为人民币319356元整；5.付款方式，合同签订五日内乙方支付甲方前三个月房租及房屋资产押金88448元整（其中房租68448元、房屋资产押金20000元），2008年5月20日前乙方须向甲方支付第四个月租金，2008年6月20日前乙方须向甲方支付第五个月租金，以此类推，每月20日前续交房租；7.甲方对房屋产权的承诺，甲方负责提供供电、供水、供暖，保证乙方经营，乙方按相关规定每月10日前向甲方支付能源费；8.乙方职责，乙方在租赁经营期间发生的一切税金、管理费用、水费、电费、采暖费、通讯费及各种维护修理费，均由乙方支付并承担延期付款的违约责任。租赁期内，乙方用自来水、用电均按照有关物价部门当期公布的商业收费标准按月向甲方交纳费用，采暖费用按甲方单位当期核定的价格由乙方按月向甲方交纳；10.关于装饰装修和改变房屋结构的约定，乙方承租甲方上述房屋用于本合同约定的经营业务，对房屋进行装饰装修的方案，须通过甲方确认。甲方原则上不对乙方的装饰装修方案进行更改。乙方需改变房屋内部结构和装饰装修或设置对房屋结构影响的设备时，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，乙方配置的设备由甲乙双方协商一致后可优惠作价留用，否则由乙方自行处理。乙方装饰装修设置对房屋外观影响较大，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，原则上甲方自行处理，但是乙方须恢复至甲乙双方房屋移交备忘录的移交状态。否则甲方有权从房屋资产抵押金中支付恢复费用；12.违约责任，租赁期内双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，违约方须向守约方支付当年房租40%的违约金。租赁期间，乙方必须按期向甲方交纳租金及相关能源费用，否则甲方有权按本合同约定解除合同并按每超期一天收取（全年租金）0.25%的滞纳金，直至交清时止。 2008年，被告影城酒店与陈卫锦签订钢构工程协议，对房屋进行了改扩建。 2009年4月13日，第三人太阳花公司注册成立。经各方当事人确认，自第三人太阳花公司注册成立后，原租赁合同承租方权利义务由第三人太阳花公司实际履行。 2009年11月2日，原告蓝天公司原法定代表人王利京与黄忠兴达成协议，约定：“同意合同到期后，由太阳花继续租赁。对于太阳花2008年7月份的加建在合同到期后由蓝天予以补偿。” 2010年，原告蓝天公司（出租方、甲方）与被告影城酒店（承租方、乙方）又签订房屋租赁合同补充协议，约定：“2.经甲乙双方确定，自2009年12月1日起在原租赁房屋面积基础上增加206㎡。该增加房屋租赁截止日期和原合同一致，为2018年5月13日。租金计收时间为2010年1月1日起；3.租金，该增加房屋2010年1月1日至2011年5月31日的月租金为30元/㎡，合计年租金为74160元/年，2011年6月1日至2014年5月31日该增加房屋年租金为80093元/年，2014年6月1日至2018年5月31日该增加房屋年租金为86500元/年；4.付款方式，合同签订五日内乙方支付甲方2010年1月1日至2010年5月31日房租30900元。2010年2月20日前乙方向甲方支付2010年6月房租6180元，2010年3月20日前乙方向甲方支付2010年7月房租6180元，以此类推，每月20日前续交房租；5.甲方负责租赁房屋水、电、暖的供应，保证乙方经营，乙方按规定向甲方支付能源费、物业费（1元/㎡/月）等相关费用；6.该增加房屋所涉及的相关条款和原租赁合同一致等。” 2017年5月3日，原告蓝天公司向被告影城酒店送达告知函，载明：“我公司于2017年4月20日向贵方发出的函件贵方已收到。截止2017年4月30日，贵方仍未向我公司支付房租欠款、物业费欠款、水费欠款等共计303638.6元。根据贵方与我公司签订的房屋租赁合同约定，我公司可解除合同并收回房屋，给我公司造成的损失，由贵方负责赔偿。请贵方于2017年5月15日前向我公司支付房租欠款、物业费欠款、水费欠款共计303638.6元。如逾期未支付，我公司将按合同约定收回房屋，同时追诉贵方相应的违约责任。” 2017年9月1日，第三人太阳花公司与周小雷签订工程拆除合同，对房屋室内外所有拆除项目进行了拆除。 2017年9月5日，被告影城酒店向原告蓝天公司送达工作联系函，载明：“为了太阳花公司能够在行业竞争中占据一席之地，发展壮大，我公司决定自2017年9月1日，酒店停止营业，对酒店进行改造升级，现将改造设计方案报送贵公司，望贵公司即日审批，以便于我公司早日动工改造装修。至于贵公司主张的违约金望贵公司审慎考虑相关因素不予追究，毕竟我公司经营期间，贵公司至少五次以上切断酒店电源，给酒店的经营造成了重大损失。” 2017年11月，原告蓝天公司向被告影城酒店出具通知，载明：“贵单位现承租我公司人民东路一飞院家属南区东侧门面房，租期至2018年5月31日。本次价格调整内容如下，2018年5月31日现有合同终止后，贵单位现承租房屋租金价格调整为每月35元/㎡。” 2018年1月4日，原告蓝天公司向被告影城酒店送达告知函，载明：“现贵公司拖欠我公司相关费用如下，房屋租赁费304389元、水费11665.6元、物业费1854元、违约金397738.88元。贵公司拖欠租金及相关能源费用时间过长，违约行为较为严重，对我公司商铺出租管理造成恶劣影响。我公司现按合同约定与贵公司解除合同，收回房屋。请贵公司于2018年1月31日前向我公司支付所欠房租、相关能源费用及物业费共计317908.6元，违约金共计397738.88元，同时，请贵公司于2018年1月31日前搬离该房屋。” 2018年6月14日，被告影城酒店向原告蓝天公司出具回复函，载明：“目前，我公司已经将原装修拆除，拆除费用约计伍拾万元。另外，我公司2008年租赁门面房后，先后两次进行了改扩建。改扩建新增面积共667平方米，改扩建费用共计1200600元。鉴于此，我公司希望能够续签合同，继续租用酒店场地。对于拖欠贵公司的租金及其他费用，我公司承诺于酒店改造装修升级完成，恢复开业后即刻清偿。至于贵公司主张的违约金望贵公司审慎考虑相关因素不予追究。” 2018年7月3日，原告蓝天公司起诉至本院，要求被告影城酒店腾还涉案房屋并支付租金、能源费用及违约金。2018年8月10日，被告影城酒店提出反诉，要求续租并赔偿其损失。嗣后，根据原告蓝天公司的申请，本院依法追加西安市太阳花酒店有限公司作为本案第三人参加诉讼。涉案房屋除第三人太阳花公司使用外，其将部分房屋分别已出租他人。 时止起诉之日，第三人太阳花公司支付租金、物业费至2017年3月，支付水费至2017年5月2日，支付采暖费至2016年采暖季。 2018年9月17日，西安市阎良区不动产登记服务中心出具土地信息查询结果，涉案土地使用权为中国航空工业第一集团公司西安飞机设计研究所，用途住宅，使用权类型划拨。经释明，原告蓝天公司当庭变更诉讼请求，将租赁费变更为占有使用费。 本院认为，原告蓝天公司与被告影城酒店分别签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议，因涉案土地用途为住宅，使用权类型为划拨土地，在未变更土地用途、使用权类型的情况下从事商业租赁使用，该两份合同应认定无效。原告蓝天公司据此要求被告影城酒店、第三人太阳花公司腾还其实际使用的位于西安市阎良区人民路东段润天花苑家属区（南院）东侧门面房的主张，于法有据，本院予以支持。其余部分门面房，考虑到第三人太阳花公司已租赁给他人，为充分保护案外人的权利，对于该部分双方可另案处理。关于原告蓝天公司主张的各项费用，其中占有使用费，各方认可第三人太阳花公司已支付至2017年3月。考虑到自2017年9月起，涉案房屋即进行了室内外项目拆除，后第三人太阳花公司一直未进行经营，故对于2017年9月以后产生的占有使用费，被告影城酒店应按照60%比例支付，故自2017年4月至2018年7月25日，其产生的占有使用费为388396元（169105元+338210元*60%+27275元*60%）；水费，各方认可第三人太阳花公司已支付至2017年5月2日，自2017年5月3日至2018年5月3日，其产生的水费为13770.4元，被告影城酒店应予支付；物业费，各方认可第三人太阳花公司已支付至2017年3月，自2017年4月至2018年5月，其产生的物业费为2884元，被告影城酒店应予支付；采暖费，各方认可第三人太阳花公司已支付至2016年采暖季，自2017年至2018年产生的采暖费为21000元，但考虑到第三人太阳花公司自2017年9月即开始装修，本院酌情支持12600元（21000元*60%）；违约金，本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议系无效合同，经本院释明后，原告蓝天公司未对该项请求进行变更，故本院不予支持。 庭审中，被告影城酒店反诉要求续签房屋租赁合同的请求，因涉案土地用途为住宅，使用权类型为划拨土地，故对于该项请求，本院不予支持。另被告影城酒店反诉主张赔偿加建及拆除损失的请求，因原、被告签订的两份合同房屋租赁合同应认定无效，但经本院释明，被告影城酒店坚持认为应属有效合同，故对于该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）西安市阎良区影城大酒店、第三人西安市太阳花酒店有限公司于本判决生效后三十日内腾还其实际使用的位于西安市阎良区人民路东段润天花苑家属区（南院）东侧门面房（其中包括一楼第三人西安市太阳花酒店有限公司大堂，二楼、三楼全部及被告（反诉原告）西安市阎良区影城大酒店加建部分）； 二、被告（反诉原告）西安市阎良区影城大酒店于本判决生效后10日内一次性支付原告（反诉被告）西安蓝天实业有限公司占有使用费388396元、物业费2884元、采暖费12600元、水费13770.4元，以上合计417650.4元； 三、驳回原告（反诉被告）西安蓝天实业有限公司其余诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）西安市阎良区影城大酒店要求续签房屋租赁合同并赔偿其加建及拆除损失的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16123元，减半收取即8061.5元，由被告（反诉原告）西安市阎良区影城大酒店负担4836.5元，由原告（反诉被告）西安蓝天实业有限公司负担3225元。因原告（反诉被告）西安蓝天实业有限公司已预交，被告（反诉原告）西安市阎良区影城大酒店应于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）西安蓝天实业有限公司。反诉案件受理费10053元，减半收取即5026.5元，由被告（反诉原告）西安市阎良区影城大酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  亓锦 二〇一八年十一月六日 书记员  王宏