湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0602民初5477号原告（反诉被告）：齐辉，男，1968年11月16日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：许汀，湖南惠风律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勇，湖南惠风律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳阳市南湖新区管理委员会，住所地岳阳市南湖广场。法定代表人：雷欣，系该单位主任。委托诉讼代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕庆利，湖南岳州律师事务所律师。原告（反诉被告）齐辉诉被告（反诉原告）岳阳市南湖新区管理委员会（以下简称南湖新区管委会）租赁合同纠纷一案，原告于2017年9月26日诉至本院，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐辉及其委托诉讼代理人许汀、周勇，被告（反诉原告）南湖新区管委会的委托代理人曹景毅、吕庆利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）齐辉诉请本院判令：1、南湖新区管委会返还门面租金35667元；2、南湖新区管委会承担违约责任，向齐辉支付各项损失1189203.9元，其中包含人员工资损失442541元、经营损失482430.9元（后调整为567916元）、下水管网改造损失188232元、天然气管道安装费76000元、自来水管网改造21000元；3、南湖新区管委会承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）南湖新区管委会答辩要点：1、南湖新区管委会并未构成违约，南湖新区管委会在终止合同前履行了提前通知的义务，是按照合同规定终止双方的租赁合同，被答辩人在起诉状中提出要求答辩人承担违约损失没有事实与法律依据；2、南湖新区管委会没有多收齐辉的租金，故齐辉要求南湖新区管委会返还门面租金35667元没有事实和法律依据。被告（反诉原告）南湖新区管委会反诉请求本院判令：1、齐辉向南湖新区管委会支付房屋占有费48000元；2、本案本诉及反诉的诉讼费用有齐辉承担。原告（反诉被告）齐辉反诉答辩要点：1、本人已向南湖新区管委会预交2017年5月1日至2017年8月31日的房屋租金40000元，且南湖新区管委会受领该租金并未返还，双方在此期间的租赁关系合法有效，性质为定期租赁；2、南湖新区管委会已于2017年5月16日强行关停涉案房屋电力供应，导致租赁房屋无法正常使用，南湖新区管委会已构成根本违约，应当赔偿本人主张的各项违约损失；3、本人于2017年8月31日出具《报告》向南湖新区管委会提出要求对涉案租赁物办理移交手续，2017年9月14日，本人向南湖新区管委会邮寄了该份《报告》，但南湖新区管委会拒绝接收房屋，导致本人雇请人员保管房屋内被答辩人所有的财物而发生额外的误工损失，2017年9月24日，本人才与被答辩人就涉案房屋办理了移交手续。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、双方无争议事实（一）、2008年7月25日，南湖新区管委会（甲方）与齐辉（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定南湖新区管委会将位于岳阳南湖风景区原岳阳国际龙舟赛主席台出租给齐辉，房屋租赁期自2008年7月起至2016年12月31日止。合同约定：“……租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，并不得人为损坏房屋装修、装饰，乙方如需继续承租该房屋，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，在同等条件下乙方享有优先承租权。四、租金支付方式和期限。1、甲、乙双方约定，2008年7月至2011年12月1日，月租金为4166元（人民币）。乙方应当在每月的上旬一次性缴清当月租金……。2、甲、乙双方约定，2011年12月1日至2016年12月31日，月租金为10000元（人民币）。乙方应当在每月的上旬一次性缴清当月租金……”，合同签订后，齐辉使用涉案租赁物用以经营明月楼茶楼。同时，该合同还对租赁用途、履约保证金及水电费、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时的状态、违约责任等方面进行了约定。另双方均认可涉案租赁物的租金缴纳交易习惯是四个月交一次。（二）、2011年8月26日，齐辉出资76000元对涉案租赁物的天然气管网进行了改造；2013年8月11日，齐辉以“明月楼”的名义向南湖新区管委会出具《关于“主席台”市政排水专用网连通的报告》，请求南湖新区管委会批准同意对对涉案租赁物的地下管网改造进行施工，经南湖新区管委会相关领导批示同意后，齐辉对涉案租赁物地下管网进行了改造；2016年10月，齐辉出资对涉案租赁物进行了自来水管网改造。（三）、2016年8月24日，南湖新区管委会向齐辉送达了《关于到期收回岳阳国际龙舟赛主席台的通知》，告知齐辉“在该房屋租赁合同到期后收回该租赁物，不再对外租赁”；2017年3月6日，齐辉向南湖新区管委会出具了《关于请求续签合同的报告》，之后齐辉事实已按照10000元/月的标准向南湖新区管委会续交了两次租金：即2017年1月6日缴纳2017年1-4月租金40000元；2017年4月24日，齐辉向南湖新区管委会在湖南农村商业银行账号为86×××12的银行账户再次转账40000元，注明款项来源为“明月楼房租”，2017年5月9日，岳阳市南湖旅游度假区财政局向齐辉出具湖南省非税收入一般缴款书（NO:2040993385）一份，注明“房屋租金40000元”。（四）、2017年5月16日，南湖新区管委会向齐辉送达了《关于到期终止岳阳国际龙舟赛主席台外租的通知》，告知齐辉“作为补偿延期四个月也已经到期。现经区管委会研究决定，不再对外出租岳阳国际龙舟赛主席台，请您于2017年5月25日之前，完成明月楼茶楼全部搬迁工作”。同日，南湖新区管委会将齐辉2017年4月24日缴纳的租金40000元以现金支票的方式返还，由齐辉的合伙人姚刚领取了该现金支票,但该现金支票至今并未实际兑付,并于2018年9月19日退回南湖新区管委会财务。（五）、2017年8月31日、2017年9月14日，齐辉分别向南湖新区管委会出具《报告》，告知2017年8月31日其已做好将涉案租赁物返还的准备，要求南湖新区管委会安排人员办理交接手续，2017年9月24日，双方办理了涉案租赁物交接手续。在诉讼中，齐辉自认：其经营的岳阳市岳阳楼区明月楼茶楼在2017年5月4日后即停业，期间所聘请的员工一部分轮流值班，一部分放假，2017年9月24日员工统一放假。二、双方有争议事实（一）、导致齐辉租用涉案租赁物经营的明月楼茶楼关闭的原因是什么？齐辉认为，2017年5月5日，南湖新区管委会以环保检查为由要求齐辉经营的明月楼茶楼（涉案租赁物）停业整顿，我方请求整改之后继续经营，但南湖新区管委会拒绝，并为此中断电力供应，导致明月楼茶楼无法经营。齐辉为证明以上事实，提交了南湖新区管委会出具的《关于对明月楼酒店实施关停的通知》以及2018年1月12日对南湖新区管委会员工章平辉的调查笔录一份。南湖新区管委会对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院经审查认为，南湖新区管委会对以上证据真实性没有异议，且两份证据可以相互印证，南湖新区管委会虽对证明目的有异议，但没有提供其他证据予以反驳，故本院对齐辉主张的以上事实予以认定，确定以下事实：2017年4月24日至5月24日，在中央第六环境保护督察组对湖南省开展的环境保护督察中，本案涉案房屋因位于本市南湖周边，属于此次督查清理整治范围，南湖新区管委会以此为由要求齐辉经营的明月楼茶楼（涉案租赁物）停业整顿,并为此中断电力供应，直接导致南湖新区管委会与齐辉之间《房屋租赁合同》难以继续履行。（二）、2018年8月20日，湖南天翔联合会计事务所出具湘天翔会所（2018）审字第263号审计报告书，能否作为确定本案相关损失的依据？该审计报告书系在本案诉讼过程中，齐辉依据其诉讼请求向本院申请，经双方当事人选定鉴定机构后，由本院委托湖南天翔联合会计事务所作出，该审计鉴定以岳阳市岳阳楼区明月楼茶楼2017年4月正常经营的收支情况为基数，其审计鉴定结论为：1、租金损失为35161元；2、停业期间员工工资损失为437779元；3、停业期间营业利润损失为567916元。齐辉对以上证据并无异议，南湖新区管委会对以上证据的关联性有异议，认为本案是租赁合同到期后的纠纷，不存在承担以上损失的问题。本院经审查认为，南湖新区管委会对于本次审计所依据的基础材料虽有异议，但其在诉讼过程并未提交相反证据予以推翻，同时，本次审计程序合法，审计人员及审计机构也具备审计的资质，所出具审计结论客观、公正，故本院认为该份证据可以作为确定本案相关损失的依据。（三）、关于明月楼茶楼排水改造工程、天然气管网建设工程、自来水管网改造项目工程造价金额问题。2018年9月22日，湖南天翔工程造价咨询有限公司出具的湘天翔（2018）造字第F255号鉴定意见书经造价鉴定，确定：明月楼排水改造工程造价为97398.3元，自来水管网改造工程造价为6313.06元，天然气管网建设工程造价为76000元。齐辉对以上证据并无异议，南湖新区管委会对以上证据的关联性有异议，认为：1、本案是租赁合同纠纷，该鉴定对象是齐辉经营的必要开支，不属于租赁合同改扩建事项，不应当由出租人承担补偿义务；2、该鉴定结论没有进行折旧。本院经审查认为，本次鉴定程序合法，所出具审计结论客观、公正，故本院认为该份证据的真实性、合法性予以认定。判决的理由与结果本院认为，本案为租赁合同纠纷，各方当事人所争执的焦点问题主要有两个，即：一、双方之间关于涉案租赁物的租赁合同的效力及性质是什么？履行期到什么时候？二、南湖新区管委会在涉案合同履行过程中是否应当承担违约责任？关于第一个焦点，南湖新区管委会与齐辉2008年7月25日签订的《房屋租赁协议》，属双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对该份房屋租赁合同的效力，本院予以确认。以上书面租赁合同到期后，2017年4月24日，齐辉按双方约定的合同租赁价格标准向南湖新区管委会在湖南农村商业银行账号为86×××12的账户转账40000元，且注明款项来源为“明月楼房租”，该行为实际是向南湖新区管委会发出继续承租涉案租赁物的要约，2017年5月9日，南湖新区管委会向齐辉出具湖南省非税收入一般缴款书（NO:2040993385）一份，注明“房屋租金40000元”，是以意思表示及实际行为对齐辉继续承租涉案租赁物予以承诺，据此应视为双方之间已经成立了一个新的房屋租赁合同关系，其意思表示真实、明确，且不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力,本院予以确认。新的租赁合同关系虽然没有明确租赁期限，但根据双方书面租赁合同的有关条款及双方的交易习惯，可以确定该合同的租赁期限为4个月，即从2017年4月31日至2017年8月31日止。2017年5月16日，南湖新区管委会虽将齐辉2017年4月24日缴纳的租金以现金支票的方式返还，并由齐辉的合伙人姚刚领取了该现金支票,但该现金支票至今并未实际兑付，故不能据此认定新成立的租赁合同已经解除。关于第二个焦点，在租赁合同关系中，出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是按时缴纳租金。齐辉已经如约向南湖新区管委会支付了2017年4月31日至2017年8月31日的租金，南湖新区管委会应向齐辉提供符合约定用途的租赁物。齐辉无法正常使用租赁房屋并产生相关损失，应当结合案件具体情况及相关审计鉴定结论酌情予以确定：（一）关于齐辉主张的退还租金问题。根据湖南天翔联合会计事务所出具湘天翔会所（2018）审字第263号审计报告书所确定明月楼停业期间的租金损失为35161元，本院认为，齐辉在该期间没有正常使用过涉案租赁物，故该损失客观存在，齐辉有权利在南湖新区管委会提供符合约定的租货物前行使同时履行抗辩权，故对该损失应当予以支持；（二）关于齐辉主张的停工期间员工工资问题。停业期间员工工资损失审计鉴定结论确定为437779元，但齐辉在诉讼中陈述，其经营的岳阳市岳阳楼区明月楼茶楼在2017年5月4日后即停业，期间所聘请的员工一部分轮流值班，一部分放假，本院认为，其陈述符合客观实际，即按照商业惯例，经营者在停业期间不会按照正常经营期间对员工发放全额工资，同时，齐辉在诉讼中并未提交证据证明其所实际发生员工工资损失，综上，本院对该部分损失不予支持；（三）关于齐辉主张的停工期间营业损失问题。2017年4月24日至5月24日，在中央第六环境保护督察组对湖南省开展环境保护督察中，本案诉争房屋因位于本市南湖周边，属于此次督查清理整治范围，南湖新区管委会以此为由要求齐辉经营的明月楼茶楼（涉案租赁物）停业整顿,并直接导致南湖新区管委会与齐辉之间《房屋租赁合同》难以继续履行。齐辉主张的停业期间营业利润损失567916元虽基本符合客观实际，但本案租赁物在租赁期间，系由于不可归责于出租人和承租人的原因影响使用的，故本院对齐辉主张的该损失不予支持；（四）关于齐辉主张的赔偿项目残值问题。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定，“建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”，齐辉所主张的下水管网改造损失、自来水管网改造工程以及天然气管道安装费等开支均系一般意义上的“装饰装修物”，且无法拆除，经湖南天翔工程造价咨询有限公司出具的湘天翔（2018）造字第F255号鉴定意见书经造价鉴定确定：明月楼排水改造工程造价为97398.3元，自来水管网改造工程造价为6313.06元，天然气管网建设工程造价为76000元，综合考虑以上费用的开支均有利于涉案房屋的适租性、排水改造工程经过南湖新区管委会同意、工程的施工年限折旧等原因，本院认为剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由双方按照公平原则进行分担，即酌情由南湖新区管委会按照工程总造价的70%的比例分担损失，故南湖新区管委会应当向齐辉支付分担部分损失125798元（179711.36元×70%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十一条、第九十四条、第二百一十六条、第二百三十二条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）岳阳市南湖新区管理委员会在本判决生效十日内向原告（反诉被告）齐辉返还租金35161元；二、限被告（反诉原告）岳阳市南湖新区管理委员会在本判决生效十日内向原告（反诉被告）齐辉支付装饰装修残值损失共计125798元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）齐辉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）岳阳市南湖新区管理委员会的反诉请求。本案案件受理费15823元，反诉费500元，共计16323元，由被告（反诉原告）岳阳市南湖新区管理委员会负担2580元，由原告（反诉被告）齐辉负担13743元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  胡 波人民陪审员  宋小玉人民陪审员  郭 薇二〇一八年十一月十四日书 记 员  刘 芳