四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终13630号 上诉人（原审被告）胡愚，女，汉族，1964年10月4日出生，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）成都尚品物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区锦绣路********。 法定代表人周琴，董事长。 委托代理人唐敏，男，汉族，1981年12月29日出生，住四川省广安市广安区。系该公司工作人员。 委托代理人樊斌，男，汉族，1970年3月1日出生，住四川省西充县。系该公司工作人员。 上诉人胡愚因与被上诉人成都尚品物业管理有限公司（以下简称尚品物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2015年11月30日，尚品物业公司与成都高新区东苑B区业主大会第二届业主委员会签订了《东苑B区物业服务合同》，约定由尚品物业公司为东苑B区提供物业服务，合同有效期内尚品物业公司按建筑面积1.2元/月.平方米的标准向业主收取公共性物业服务费。第十条：“物业服务费按季度缴纳，业主应在每季度前10日交纳。业主逾期交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准支付违约金（违约金计收不得超过本金）。”第十六条：“业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用，前款费用属于业主自用的，由业主承担；公共区域的供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位收取的水、电、气、信息、环卫等有关费用由尚品物业公司承担。尚品物业公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位收取的水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”第三十条：“本合同有效期为四年，自2015年12月1日起至2019年11月30日止。……”胡愚为东苑B区4-3-2801号房屋业主，建筑面积140.78㎡。尚品物业公司东苑B区项目专用收据载明，2015年12月23日收到胡愚预交2016年1月1日至2016年3月31日住宅物业服务费506.82元，生活垃圾清运费24元，共计530.82元。四川省政府非税收入通用票据显示，尚品物业公司缴纳了东苑B区城市生活垃圾处理费。尚品物业公司提供证据显示，胡愚从2016年4月1日起未按约定向尚品物业公司缴纳物业管理费和生活垃圾清运费，截止2017年6月30日，胡愚共欠尚品物业公司物业管理费2534.1元，生活垃圾清运费120元。胡愚提供证据显示，尚品物业公司递交的《东苑B区物业服务合同》原件与东苑B区第二届业委会公示的合同复印件内容存在不一致的地方，且尚品物业公司在提供物业服务时存在一定瑕疵。一审庭审中尚品物业公司认可《东苑B区物业服务合同》未在行政机关备案，胡愚认可垃圾清运费的标准为8元/月，不认可物业管理费。 以上事实，有尚品物业公司、胡愚的当庭陈述及《东苑B区物业服务合同》、四川省政府非税收入通用票据、尚品物业公司东苑B区项目专用收据、住户情况表、房屋所有权证复印件、胡愚提交的照片资料等证据材料予以证明。原审法院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采纳。 原审法院认为，尚品物业公司与成都高新区东苑B区业主大会第二届业主委员会签订的《东苑B区物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。尚品物业公司根据《东苑B区物业服务合同》的约定，提供相应的物业管理服务，胡愚作为小区业主之一，一直在接受着尚品物业公司的物业服务，应当缴纳物业服务费用和生活垃圾清运费。胡愚认为尚品物业公司未将合同备案和公示，且递交的《东苑B区物业服务合同》与东苑B区第二届业委会公告的合同复印件内容不一致，对合同真实性存在异议，故不应当缴纳物业服务费的抗辩主张。虽尚品物业公司未将合同在相关部门备案的行为存在不妥，但备案行为应系合同签订完毕后进行的，合同备案行为并非该合同生效的基础，胡愚未提供证据证明该合同系伪造、变造而成，故对尚品物业公司主张的胡愚应按照房屋建筑面积140.78㎡，每月按照1.2元/月每平方米的标准缴纳物业管理费的主张，原审法院依法予以认可。对胡愚提供照片资料认为物业服务存在瑕疵，不应当缴纳物业服务费用的主张，经查证，尚品物业公司提供的物业管理服务确实存在瑕疵，但“根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据，如相关物业服务合同中对此亦无约定的，人民法院对该主张不应支持。”因此，虽然有证据证明尚品物业公司的物业服务存在瑕疵，但这并不是胡愚拒绝缴纳物业管理费的充分理由。对代收的垃圾清运费，尚品物业公司出具了其缴纳东苑B区城市生活垃圾处理费的票据，胡愚亦认可应当缴纳该费用，故对尚品物业公司要求胡愚支付垃圾处理费120元的主张，原审法院依法予以认可。尚品物业公司要求胡愚支付滞纳金的请求，双方在《东苑B区物业服务合同》中进行了约定，应当予以支持，但双方约定的标准过高，原审法院调整为按日0.3‰计算，按照双方的约定的交费方式“物业服务费按季度缴纳，业主应在每季度前10日交纳。”截止到2017年6月30日滞纳金为205.26元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：胡愚于原审判决生效之日起十日内向尚品物业公司支付2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业服务费2534.1元、生活垃圾清运费120元及滞纳金205.26元；二、驳回尚品物业公司其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由胡愚承担。 上诉人胡愚不服一审判决，向本院提起上诉称，案涉物业服务合同效力存在异议，被上诉人物业管理服务存在严重瑕疵，原审法院事实认定不清，适用法律错误，请求撤销原审判决并依法改判，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人尚品物业公司答辩称，上诉人称物业管理服务存在瑕疵无证据证明，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，案涉物业服务合同原件所载明的物业费收费标准1.2元/月每平方米，与东苑B区第二届业委会公告的合同复印件中载明的物业费收费标准1.2元/月每平方米一致，故对尚品物业公司主张的胡愚应按照房屋建筑面积140.78㎡，每月按照1.2元/月每平方米的标准缴纳物业管理费的主张合法有效，本院予以认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据，据此，上诉人以物业管理服务存在瑕疵为由拒缴物业服务费用，本院对此不予认可。原审法院根据本案具体情况和相关法律规定对滞纳金有所调整并无不当。综上，上诉人胡愚的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费负担方式不变；本案二审案件受理费50元由上诉人胡愚负担。 本判决为终审判决。 审判长  李伟东 审判员  喻小岷 审判员  盛 莉 二〇一八年十一月二十日 书记员  陈 悦