贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0402民初3954号原告：安顺万和物业管理有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街东段丰景华府小区内。统一社会信用代码：9152040259079783XY。法定代表人：温舟，总经理。被告：谭化凤，女，1985年2月8日生，汉族，贵州省晴隆县人，医生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：梁开印，男，1981年11月4日生，汉族，贵州省紫云县人，医生，住贵州省安顺市西秀区黄果树大街东段丰景华府********。公民身份号码：5225301981********。系被告谭化凤的丈夫。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：吴洪卫，贵州勤维律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告安顺万和物业管理有限公司（以下简称万和物业）诉被告谭化凤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万和物业的法定代表人温舟，被告谭化凤的委托诉讼代理人梁开印、吴洪卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万和物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告交纳2015年5月11日至2018年12月31日的物业管理费共计人民币7775元；2、判决被告按欠交物业管理费总额日千分之三计算向原告支付滞纳金直至完全交清物业管理费之日止（自2015年8月11日起暂计算至2018年6月30日止为人民币1624.96元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告管理服务的黄果树大街“丰景华府”小区的业主。2014年4月16日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称协议）一份，约定：由原告对“丰景华府”小区的房屋公共部位、设施设备、绿化养护、卫生等提供物业管理服务，协议约定被告应当按照1.5元/月/平方米计算向原告支付物业管理费，物业管理费按季度支付，原告在服务过程中一直恪尽职守、兢兢业业，但被告却一直未向原告交纳物业管理费，经原告多次催收未果，为此，特诉至法院请求判如所请。被告谭化凤辩称，1、原告受安顺市今旦房地产公司委托全权负责管理地处安顺市黄果树大街东段丰景华府小区虚吹和欺骗性的宣传本小区最新的设计管理理念及服务质量。2、本人收到资料物品领取单及房屋时间的通知为2014年5月27日，物业管理费的产生及交付时间为2014年5月1日，在收到房屋之前就产生了物业管理费。3、2015年5月8日晚8时许因搬家，搬运物资的三轮车停在本小区A3栋楼下，就在我把物资搬上楼短短半小时内被盗了，当时报了110及物管公司的值班人员，办案民警来了查看称该小区的基础公共设施没有，无路灯、无监控、无门进登记，道路没有修，无法立案，而到场的物业公司的值班人员说不关他们的事，本人认为是物业公司的管理混乱及公共基础设施欠缺造成的。4、本人自2015年5月18日正式入住小区以来，小区长时间没有路灯、监控等公共设施，道路未铺设，家里还经常停电停水。5、小区直至现在A区无车位，每月还交130元的管理费，收费较高。6、小区绿化杂草丛生，树木枯死无人管理，垃圾清运不及时臭气熏人。7、小区内没有休闲娱乐场所和购物中心。综上，本人认为：该公司直接跟房开对接管理规划本小区，而置小区业主生命财产安全于不顾管理混乱。该公司采用虚吹、欺骗宣传，让业主对小区生活环境有较高期望值，而现实小区的服务和人民生活质量严重影响了小区业主的心情。小区公共基础设施未完成或服务质量跟不上的情况下，物业公司收费标准过高。该公司自身很大程度上，相当严重地违反了与业主签订的服务合同与手册，所以无法让业主自觉遵守。被告谭化凤的委托诉讼代理人提出的代理意见为，被告并不是不交纳物业管理费，原告在诉状中称其兢兢业业，但实际并未履行义务；依据物业收费办法的规定，收费应当遵守公开并公示，但物业公司并未按照规定执行，且原告的服务没有达到收费标准；原告诉请的滞纳金在后期形成会议纪要，不应参照原来的合同进行计算。本院经审理认定事实如下：原告为依法成立的物业管理企业法人，2014年7月23日被安顺市住房和城乡建设局评定为三级资质，2017年12月15日，中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅作出建办房〔2017〕75号《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，通知各省、自治区住房城乡建设厅不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。2014年5月27日，原告万和物业（甲方）与被告谭化凤（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：由原告为被告提供前期物业服务，双方对各自的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用和其他费用、维修基金的管理与使用、违约责任等进行约定，其中物业管理服务内容包含：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，秩序维护，交通秩序与车辆停放，绿化养护及法律法规规定的其他物业管理内容；并约定物业服务收费以包干制方式（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.5元/月·平方米，办公楼2.5元/月·平方米，商业物业按2.5元/月·平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月十日前履行交纳义务；违约责任：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金。原告在甲方处加盖“安顺万和物业管理有限公司”公章，被告在乙方处签名并捺印。合同签订后，原告依约对“丰景华府”小区实施物业服务管理至今。因“丰景华府”小区系新建小区，原告开始管理时小区处于边建设边入住状态，小区内公共基础设施尚在完善当中，原告承诺2017年1月1日前的物业管理费按双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业管理费的一半即0.75元/月·平方米向被告收取。2018年2月3日，原告与部分小区业主针对小区物业管理费问题召开座谈会，并形成会议记录，会议内容为：“一、2018年6月30日前把2014至2016年所欠费用一次性补清（备注：2013年的费用以0.75元/平方的费用计算，不做任何改变；从2014年10月开始至2016年12月31日，所有费用按照0.6元/平方计算，多退少补）。二、2017年物管费每平方1元；以谈定时间2018年2月4日至2018年2月7日交清，多退少补。三、2018年物管费以1.3元/平方计算，按季度交纳，后续物业费用标准根据物业公司的服务改善情况进行调整。补充：车库问题，我公司会在年后组织安排，通过后发布公告。注：以上内容经双方认可并签署后生效，以此为依据，望所有业主共同遵守并执行。同时监督物业公司后续服务，提出改善。”嗣后，原告在小区微信群及各楼道口张贴此“会议记录”，并按此“会议记录”达成的物业费收费标准向全体业主收取物业管理费。被告谭化凤系“丰景华府”小区A3栋1单元10层1号房业主，其房屋建筑面积为151.4平方米。被告入住后按1.5元/月·平方米的标准向原告交纳了自2014年5月1日至2015年4月30日的物业管理费人民币740元（收据上注明原告实际只收取被告3个月零8天的物业管理费）。现原告以被告未交纳2015年5月11日至2018年12月31日的物业管理费为由，诉至本院，提出如前所请。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提供的营业执照、资质证书、法人身份证明、法定代表人身份证复印件、《前期物业管理服务协议》、业主（住户）资料卡、承诺书、会议记录、被告交纳物业管理费的收据，被告提供的身份证、安顺市公安局西秀分局东关派出所出具的证明三份及立案告知书、受案回执、小区照片、视频、《前期物业管理服务协议》、临时管理规约、业主服务手册、商品房买卖合同、物业管理费收据，本院依职权调取的询问笔录、工作日志、万和物业工作群微信聊天记录等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。本院认为:原告万和物业与被告谭化凤签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告万和物业入驻“丰景华府”小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业管理费。现被告谭化凤未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。关于按何种标准收取物业管理费的问题。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》中双方约定物业管理费按1.5元/月·平方米的标准收取，但在原告入驻“丰景华府”小区时，该小区处于边建设边入住状态，小区内公共基础设施尚在完善当中，在小区公共基础设施设备不完善、小区众多业主不交纳物业管理费的情况下，2018年2月3日原告与部分业主针对物业管理费问题召开座谈会并达成协议后，原告将会议记录张贴在各楼道口并以会议记录中达成的收费标准向全体业主收取物业管理费。根据公平和诚实信用原则，综合本案实际情况，考虑小区整体统一性，本案原告诉请要求被告支付差欠的物业管理费按会议记录上的标准计算较为适宜。现原告诉请要求被告交纳2015年5月11日至2018年12月31日期间的物业管理费，经查明，被告已支付了2014年5月1日至2015年4月30日的物业管理费，尚差欠2015年5月1日至2018年12月31日的物业管理费，原告的诉请低于实际差欠物业管理费期间，依法予以准许。对支付自2018年12月31日止的问题，因双方签订的《前期物业服务协议》中约定：“交纳费用时间为每年10月1日前交纳下一年度的物业服务费”，属先交后用原则，故原告要求被告支付至2018年12月31日止的物业管理费，依法予以支持。原告诉请的2015年5月11日至2018年12月31日期间的物业管理费应为0.6元/月·平方米×151.4平方米×599天/30天+1元/月·平方米×151.4平方米×12个月+1.3元/月·平方米×151.4平方米×12个月=5992.41元，予以支持原告要求被告支付物业管理费的诉请，超出部分不予支持。对原告诉请的滞纳金问题，被告未按协议约定及时交纳物业管理费，已构成违约，但鉴于被告对物业公司提供的服务内容、相关法律规定和对维权方式不了解，同时被告不交纳物业管理费也是事出有因，希望物业公司强化小区管理规范化，要求原告提高服务质量的一种自我救济方式，被告并非恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对被告辩称原告未履行合同义务、服务存在不到位、物业公司服务达不到收费标准的问题。物业服务合同的内容非常庞杂，包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护，对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护管理等综合管理服务。被告认为物业公司提供物业服务与收费标准不相符、存在服务瑕疵、工作失职，被告应承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。而经本院实地现场查看及原、被告的陈述，“丰景华府”小区存在的大部分问题来源于基础设施设备的不完善，系房开商的建设不完善，并不是物业公司的问题，现在小区的物业服务质量也在不断的改善，被告提出的种种问题，对于整体物业合同的履行而言原告并未构成根本的违约行为，故被告仍需履行交纳物业管理费的义务。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善及物业服务企业的良好运行在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业管理费的做法本院不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告谭化凤于本判决生效之日起五日内支付2015年5月11日至2018年12月31日期间的物业管理费人民币5992.41元给原告安顺万和物业管理有限公司。二、驳回原告安顺万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取人民币25元，由被告谭化凤负担（该费用原告已预交，被告在向原告支付款项时直接向原告支付，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇一八年十一月二十一日法官助理王国兰书记员管苑曲（代）