云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6188号上诉人（原审被告）：云南经典房地产开发集团有限公司，住所云南省昆明市梁源庄经典商务大厦******，统一社会信用代码91530000731215910J。法定代表人：王远。委托诉讼代理人：段福东，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雯媛，该公司法务，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：师国明，男，1978年1月5日出生，汉族，住云，住云南省玉溪市红塔区div>被上诉人（原审原告）：邓黎明，男，1980年10月7日出生，汉族，住云，住云南省玉溪市红塔区div>二被上诉人共同委托代理人：王云，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称经典公司）因与被上诉人师国明、邓黎明商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初8549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云南经典房地产开发集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定上诉人在庭审中答辩称以物业费与违约金进行抵销的事实有误，上诉人并未如此陈述。上诉人主张本案中与违约金进行抵扣的款项系契税和维修基金而非物业费。上诉人提交证据《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》足以证实被上诉人在接房时对本案违约金与契税和维修基金的相应部分进行了抵扣，并有被上诉人签名确认。上诉人也因此向被上诉人出具了契税和维修基金的收据。双方签订的《商品房购销合同》明确约定了逾期接房违约金的计算方法，一审法院亦确认了逾期接房的事实，故上诉人无需再举证因被上诉人逾期接房的具体损失，本案应当按照合同约定计算逾期接房违约金。被上诉人师国明、邓黎明答辩称，请求驳回上诉，维持原判。师国明、邓黎明向一审法院起诉请求：一、经典公司支付师国明、邓黎明自2014年7月1日起至竣工验收合格之日止的违约金（暂计至2016年10月30日止的违约金为47367元）；二、经典公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年9月23日，师国明、邓黎明与经典公司签订《商品房购销合同》一份，约定主要内容为:“师国明、邓黎明向经典公司购买经典双城D地块第4幢第1单元第7层705号房，房屋总价816680元。经典公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给师国明、邓黎明。经典公司未按约定时间交房，逾期90天后，经典公司按师国明、邓黎明已付款的0.01%乘以逾期天数向师国明、邓黎明支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，经典公司应当以交付之日的三天前，书面通知形式通知师国明、邓黎明办理交接手续。师国明、邓黎明逾期30天未来办理接房的，以后每天赔偿经典公司总房款0.01%的违约金。办理产权登记师国明、邓黎明须达到以下四个条件：1、买受人支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其它费用；2、双方办理完房屋交接手续；3、买受人向出卖人出具书面委托书；4、买受人向出卖人交付办理产权所需资料”。当日，师国明、邓黎明（买受人）与经典公司（出卖人）还签订《合同补充协议》一份，约定主要内容为：“出卖人以媒体公告的形式通知买受人办理房屋交接手续，不再另发通知。《商品房购销合同》第七条中‘经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房’是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的本《商品房购销合同》标的房屋”。2015年1月15日，经典公司发布《入伙公告》，通知经典双城D区业主于2015年1月31日正式办理入伙手续。逾期交房90天内的违约金每天以50元计算，经典公司以50元／天标准向师国明、邓黎明支付了2014年7月1日起至2014年9月29日期间逾期交房的违约金。经典公司提交的《竣工验收合格证明书》载明：经典双城D地块二标段，已按设计图纸及设计变更通知施工完成主体结构分部、建筑屋面分部、建筑装饰装修分部、建筑电气分部、建筑给排水及采暖分部，且现场验收合格、质量保证、资料齐全、观感良好。竣工验收日期为2015年1月28日，验收结论为合格。建设、勘查、设计、监理、施工单位在该《竣工验收合格证明书》上加盖公章。师国明、邓黎明已付清了全部购房款816680元，本案所涉房屋已于2015年2月7日交付给师国明、邓黎明。一审法院认为，师国明、邓黎明与经典公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。在本案中，师国明、邓黎明提出的诉讼请求是否能够得到法律的支持，需以经典公司有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约情形为前提条件，一审对此评析如下：首先，《合同补充协议》约定“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房”是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的房屋，经查明，本案所涉房屋已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格，后于2015年2月7日交付，所交付的房屋虽然符合合同约定条件，也不存在违反法律、行政法规的强制性效力性规定的情形，但经典公司实际交房时间晚于合同约定交房时间。其次，本案所涉房屋是否进行建设工程竣工验收备案，并不是合同约定的房屋交付前提条件，是否竣工验收备案影响的仅是建设工程所有权证的办理。最后，师国明、邓黎明主张经典公司所交付的本案所涉房屋有违反《中华人民共和国消防法》之强制性效力性规定的情形，但消防法并非强制性效力性规定，不能据此做为认定本案双方约定交房条件无效的依据。综上，经典公司应按约向师国明、邓黎明支付2014年7月1日约定交房次日至2015年1月31日通知接房期间逾期交房的违约金。通过审理查明，双方2014年7月至2014年9月期间的违约金标准无异议，且经典公司亦按约定标准实际支付，故师国明、邓黎明向经典公司主张该期间的违约责任没有事实依据，依法应予以驳回。2014年10月1日至2015年1月31日通知交房期间，因双方约定违约金以总房款日万分之一计算，且该约定不违反法律、行政法规的规定，故该期间的违约金应为9963元（816680元×0.01%×122天=9963元）。抵销是指合同当事人互负债务时，各以其债权充当债务之清偿，而使其债务与相对人的债务在对等额内相互消灭。在本案中，经典公司抗辩以免除物业费的形式抵销了2014年10月1日至2015年1月31日期间的违约金，但师国明、邓黎明缴纳物业费的对象并非经典公司，在师国明、邓黎明不予认可的情形下，经典公司主张抵销不符合法律规定和合同约定，该行为不能导致该部分债的消灭，故应按约向师国明、邓黎明支付2014年10月1日至2015年1月31日期间的违约金。自2015年2月1日起，经典公司以媒体公告的形式通知师国明、邓黎明于2015年1月31日交房，且该房屋已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格，该交付行为符合双方之间的约定，也不违反法律规定，故师国明、邓黎明主张的该部分违约责任无事实和法律依据，依法应予以驳回。据此，原判依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决：一、云南经典房地产开发集团有限公司于本判决书生效之日起五日内支付师国明、邓黎明2014年10月1日至2015年1月31日期间逾期交房的违约金9963元；二、驳回师国明、邓黎明的其他请求；本案本诉件受理费492元，由师国明、邓黎明负担389元，由云南经典房地产开发集团有限公司负担103元。二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人对一审法院认定的事实不持异议，但认为遗漏以下事实：《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》上有业主一方的签字确认明确逾期交房违约金通过转账、抵扣契税及维修基金的方式抵扣完毕。被上诉人对一审法院认定的事实无异议，亦无补充意见。被上诉人对上诉人提出的补充意见认为：被上诉人在该明细表上签字时，明细表上无改动痕迹，而上诉人提交的明细表上有多处涂改痕迹，故对于该明细表的三性均不予认可。本院认为，《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》上有业主一方的签字确认涂改痕迹，但涂改后的金额均小于或等于原先打印的金额，被上诉人的抗辩与常理不符，故对于该明细表，本院予以采信。经二审审理查明：上诉人与被上诉人通过《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》达成一致上诉人应承担的2014年10月、11月、12月及2015年1月的违约金共计10046元，抵扣契税及维修基金后，被上诉人还应当支付10941.2元。2015年2月7日，上诉人向被上诉人开具了二张收据，载明收到被上诉人契税12250.2元、维修基金8737元。本案的争议焦点是：逾期交房违约金是否已经抵扣了契税、维修基金？本院认为：针对争议焦点1，从《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》来看双方当事人达成了以上诉人应当支付的逾期交房违约金抵扣被上诉人应当缴纳的契税、违约金的意思表示，一审法院从物业费的角度进行说理有误，本院予以纠正。从该明细表来看，被上诉人在抵扣违约金后还应向上诉人缴纳契税、维修基金共计10941.2元。但从上诉人向被上诉人开具的收据来看，上诉人仍向被上诉人收取了契税12250.2元、维修基金8737元。对此，被上诉人主张以现金方式实际交付了收据上载明的金额，而上诉人主张其仅收取了抵扣违约金之后的部分现金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”被上诉人主张以现金方式实际交付了收据上载明的金额具有高度可能性，故本院对被上诉人的主张予以采纳。可见，上诉人未按双方协商一致的金额收取相应契税、维修基金。也就是说，上诉人未按约以折抵的方式向被上诉人支付逾期交房违约金，故一审法院判令上诉人向被上诉人在本案中支付逾期交房违约金符合合同约定，加之双方当事人对一审认定的逾期交房违约金数额本身不持异议，故本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费984元，由上诉人云南经典房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  古维贤审判员  姚 丹审判员  杨 茜二〇一八年十一月六日书记员  陈婷婷