江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初3294号 原告:苏州函数集团有限责任公司苏州美罗商城，住所地江苏省苏州市姑苏区观前街**。 负责人：章晨，董事长。 委托诉讼代理人：潘建平，江苏和合合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘梁，江苏和合合律师事务所律师。 被告：苏州熙瑞餐饮管理有限公司，住，住所地江苏省苏州工业园区东湖大郡花园****/div> 法定代表人：何文钱。 原告苏州函数集团有限责任公司苏州美罗商城（以下简称美罗商城）与被告苏州熙瑞餐饮管理有限公司（以下简称熙瑞公司）场地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告美罗商城的委托诉讼代理人潘梁到庭参加诉讼，被告熙瑞公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美罗商城向本院提起诉讼请求：判令熙瑞公司支付拖欠的场地租金159774.14元（计算至2018年4月30日）。审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1、确认原、被告2016年11月10日签订的《租赁合同》于2018年6月1日解除；2、判令被告支付拖欠的场地租金及其他费用合计194868.74元（计算至2018年5月31日止）；3、判令原告没收被告支付的保证金5万元；4、判令被告立即腾空场地、恢复原状并自合同解除之日起按照合同约定的租金标准每月31185元支付房屋使用费至实际交还场地之日止，因被告违约而需承担的实际损失及违约金，原告保留诉权。事实和理由：原、被告于2016年11月10日签订《租赁合同》一份，约定原告将苏州市姑苏区观前美罗B1F营业区租赁给被告使用，租赁合同对租赁期限、租金结算、支付方式、各方权利义务等作出明确约定，被告自2017年8月开始拖欠租金，经原告多次催讨无果，并且存在故意逃避债务之嫌。2018年6月1日，原告以书面方式通知被告提前解除合同，现原告为了维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告熙瑞公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、律师函、通知函、邮寄凭证、微信聊天记录、结账单、发票、收据、签收记录、水电费读数记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月10日，美罗商城（甲方）与熙瑞公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于苏州市姑苏区观前街245号苏州美罗百货观前店B1F的营业区经营场地租赁给乙方使用，实用面积135平方米，建筑面积194.4平方米，乙方用于经营食品，包括面包、咖啡、饮品、蛋糕等；2、合同期限自2017年1月20日至2020年1月25日止，正式营业期限为2017年1月20日；3、合同签订后七日内，乙方需向甲方预付5万元作为承租该场地的开业保证金（开业后七日内退还），另开业7天前乙方向甲方预付5万元租赁保证金、5万元租金保证金，如果乙方违反合同约定或在合同期限内提出解除合同，甲方没收上述保证金。4、租金数额：（1）甲方每月从乙方总营业额中倒扣16%作为甲方的收益或按照210元/月/平方米的租金作为甲方收益，两者取高，210元/月/平方米的固定租金收益合同期内每年递增10%，（2）满满默妃储值卡营业额倒扣14%作为甲方收益，（3）美罗团购卡营业额倒扣10%作为甲方收益。双方约定以一个自然月为结算期，甲乙双方于次月10日前结算对账一次，甲方在总营业额中扣除甲方赢得的租金及其他扣款、代垫付款后，剩余金额由甲方于30天内支付乙方。5、各项费用承担：乙方同意承担甲方用于活动推广的促销费用，甲方的各种促销活动应及时通知乙方，乙方应全面配合；通过甲方审定的信用卡手续费1%、国际信用卡手续费4%、银行卡刷卡活动费1%、由乙方负担；乙方新进人员必须接受甲方的上岗培训，每期50元/人；乙方营业员饭贴220元/人/月从货款中扣除，工人工资乙方另行支付；乙方负担商城管理费2700元/月，乙方在租赁场地自行设置的电气、煤气、水、电话、宽带等费用由乙方全额承担。6、当乙方有违约行为时（包括拖欠租金两个月以上的情况），甲方有权提前解除合同，解除通知到达乙方时合同立即解除，解除5日内，乙方应将包括但不限于租金、管理费、违约金（或损害赔偿，如有）等一切拖欠费用支付给甲方，且将租赁物腾空恢复原状返还给甲方。该合同还对双方其他权利义务作出了相应的约定。 熙瑞公司自2017年8月起拖欠美罗商城租金、物业管理费及其他费用。美罗商城提供记账凭证、发票、收据、水电费度数记录等证据证明自2018年8月1日至2018年5月31日期间，熙瑞公司共应支付604601.28元，其中租金、物业管理费按照合同约定计算，水电费、餐费、商品管理费、刷卡手续费等费用据实计算。美罗商城每月均就上述费用向熙瑞公司开具发票（餐费另开收据），并交给熙瑞公司管理人员签收。美罗商城从熙瑞公司的营业款中直接扣除409732.54元，熙瑞公司尚欠其194868.74元。 2018年4月20日，美罗商城向熙瑞公司的股东陈宗泽邮寄律师函，要求熙瑞公司拖欠的租金及其他费用，熙瑞公司未支付。2018年6月1日，美罗商城向陈宗泽邮寄通知函，通知熙瑞公司自公函发出之日解除双方2016年11月10日签订的《租赁合同》，并要求熙瑞公司在收函三日之内回复本函，并付清所有的租金并承担违约金、滞纳金等全部损失，清空场地的所有设施、设备、货品、杂物、恢复原状。该函于2018年6月2日被签收。美罗商城提供其工作人员江天赋与陈宗泽的微信聊天记录一份，陈宗泽于2018年6月8日以微信方式向江天赋发送申请函一份，主要内容为，因熙瑞公司运营业绩不佳，已提前撤柜，尚欠租金如2018年6月15日前无法缴纳，美罗商城以现场设备抵租，并全权处理所有设备，并可单方解除合同。该申请函加盖了熙瑞公司的公章。 美罗商城庭审中陈述：熙瑞公司已经停止经营，将涉案场地有用的设备搬离，留下部分装修及其他没用的材料，未与我方办理交接手续，为避免扩大损失，我公司确认将自行收回场地，2018年6月1日起的房屋使用费按照每月31185元计算至2018年11月13日止。熙瑞公司共向我公方支付租赁保证金5万元，其违约在先，保证金我方有权没收。 本院认为，美罗商城与熙瑞公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，成立并有效，双方均应恪守合同义务。熙瑞公司自2017年8月开始拖欠租金，且美罗商城在2018年4月20日向其发出律师函后，其未履行缴纳租金的义务，美罗商城有权根据合同约定行使解除权。2018年6月2日，熙瑞公司签收美罗商城邮寄的解除合同通知函，应认定该租赁合同于2018年6月2日解除。合同解除后，熙瑞公司理应向美罗商城交还场地，现美罗商城表示由其自行收回场地，于法有据，本院予以确认。熙瑞公司拖欠2018年5月31日之前的租金、物业管理费、水电费等其他费用合计194868.74元，应予支付。熙瑞公司未与美罗商城办理交接手续，且没有清空场地，美罗商城按照合同约定的租金标准（每月31185元）主张2018年6月1日起至11月13日期间的租金、占有使用费，符合法律规定，应予支付，金额为169438.5元。以上租金、占有使用费、其他费用合计364307.24元，熙瑞公司应予支付。美罗商城主张没收5万元保证金的诉讼请求，实质系向熙瑞公司主张违约责任，因美罗商城明确表示另行向熙瑞公司主张违约责任，该诉讼请求本院不予支持，保证金可用于抵扣欠付的租金。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告苏州函数集团有限责任公司苏州美罗商城与被告苏州熙瑞餐饮管理有限公司2016年11月10日签订的《租赁合同》于2018年6月2日解除。 二、苏州熙瑞餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州函数集团有限责任公司苏州美罗商城支付租金、占有使用费、物业管理费、水电费等其他费用合计364307.24元（应扣除已付的保证金5万元，需支付314307.24元）。 案件受理费7312元，公告费300元，合计7612元，由被告苏州熙瑞餐饮管理有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接向原告苏州函数集团有限责任公司苏州美罗商城履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 人民陪审员  虞君瑜 人民陪审员  蔡 旻 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  羊 菁