山西省太原市万柏林区人民法院   民事判决书   （2018）晋0109民初2557号   原告(反诉被告)：周涛，男，1982年12月21日出生，汉族，无业，住太原市。公民身份证号：×××   委托诉讼代理人：闫炜，山西晋韵律师事务所律师。   被告（反诉原告）：李茜，女，1966年1月25日出生，汉族，无业，住太原市。公民身份证号：×××   委托诉讼代理人：康杰，山西驰晋律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王璞，山西驰晋律师事务所律师。   原告（反诉被告）周涛与被告（反诉原告）李茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周涛及其委托诉讼代理人闫炜，被告（反诉原告）李茜的委托诉讼代理人康杰、王璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周涛向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同（配合原告办理贷款手续并办理房屋过户登记）；2、请求依法判令被告赔偿违约金190000元；3、请求依法判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年1月15日在中介公司太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）的见证下签订了《购房交易合同》及《补充协议》，约定原告购买被告所有的位于太原市小店区长治路130号4栋2单元6层0609号房屋，房屋价款为95万元，原告先付2万元定金。被告知晓并同意原告以商业贷款方式购买此房屋，并积极配合办理相关手续。合同约定，任何一方不得无故拖延，否则每天支付千分之零点四的违约金。按照太原市商业贷款的相关规定，原告选择渤海银行办理房屋商业贷款。原告于2018年4月19日将房屋首付款53万元存进渤海银行后，银行告知原告贷款已通过审批，需要原被告双方提供相关资料，被告拒不提供相关证件，原告通过中介公司我爱我家房地产经纪有限公司发送告知函，请被告在收到函件之日起三日内提交相关资料，配合原告办理贷款手续。但被告在收函后，以各种理由推脱，现原告要求被告继续履行合同并支付违约金。   被告李茜辩称，1、合同签订后至今原告只支付2万元定金，原告迟延履行合同主要义务，已构成根本违约。依据合同法的规定，被告已向太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司发函要求解除合同；2、被告低价出售房屋是因当时急需资金在海南购买房屋，由于原告迟延付款导致被告无法实现在海南购房的目的，原告没有任何损失，所以被告不应支付违约金；3、本案纠纷的主要原因在于原告，诉讼费不应由被告支付。   反诉原告李茜向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》；2、请求依法判令反诉被告支付的2万元定金不予退还；3、请求依法判令反诉被告承担本诉与反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年1月15日在太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家）的见证下签订《房屋买卖契约》及《补充协议》，在房屋买卖协商过程中及签订协议时，反诉原告曾反复明确的向反诉被告及我爱我家表示以低于市场行情价格将此房屋出售的原因是反诉原告急需资金在海南购房，因此反诉原告要求被反诉被告务必于2018年3月6日前支付全部房屋价款，反诉被告当时认可该义务履行期限，承诺在该期限内通过银行贷款方式支付全额购房款。然而在双方签订合同后，反诉被告拖延办理相关手续，反诉原告于2018年2月-3月期间多次催促反诉被告履行义务，但是由于反诉被告没有及时付清房款，导致反诉原告没有足够的购房资金在海南购房，致使合同目的不能实现，双方签订的合同已失去了履行的意义。另据反诉原告了解，反诉被告是外地户籍，其购买反诉原告的房屋是其家庭在太原市的第三套住房。根据太原市的限购政策，反诉被告不具备办理贷款的条件，无法继续履行协议，协议应予解除。   反诉被告周涛辩称，1、在履行《房屋买卖契约》及《补充协议》过程中反诉被告无违约行为，反而是反诉原告的违约行为导致合同无法继续履行；2、反诉被告不存在无法继续履行合同的情形，双方签订的合同完全可以继续履行；3、反诉被告请求依法驳回反诉原告的反诉请求。   根据双方提交的证据与当庭陈述，结合庭审调查，本院认定事实如下：2018年1月15日，原告周涛（乙方）与被告李茜（甲方）在太原市府西街新建路口太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司签约中心签订了《房地产买卖契约》，合同约定由乙方购买甲方位于太原市小店区长治路房屋，；房屋总价款为95万元；付款方式：剩余房款向银行申请按揭贷款，需甲方配合办理；违约责任：乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，应在悔约之日起叁个工作日内将定金退还乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期付清购房款；或甲方不能按期交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之零点肆的滞纳金；办理房地产过户手续所需缴纳的税费由乙方承担。同日，双方又签订了《补充协议》，协议第五条付款方式约定：乙方以商业贷款形式购买此房屋。甲方知晓并同意乙方以商业贷款方式购买此房，并积极配合办理相关手续，甲乙双方需于合同签订后五个工作日内，开始办理银行贷款审批申请手续。贷款审批金额以贷款机构最终审批为准。第十一条房屋交付时间约定为2018年6月30日。当日，原被告与中介公司签订了《成交确认书》，确认原告周涛应付房屋成交价格的2.5%即23750元作为服务佣金，购房定金约定为2万元。上述合同签订当日，原告向被告支付定金2万元。2018年4月19日，原告向渤海银行存入首付款530000元，并在银行办理剩余购房款的商业贷款。2018年5月4日太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司向被告发送《告知函》一份，要求被告配合原告办理银行贷款事宜，并告知被告不履行合同的法律后果。2018年5月5日，该公司工作人员通过短信方式向被告送达了《房屋交易合同告知函》要求其履行相应义务，协助原告办理相应过户手续。2018年5月31日，被告分别向原告与太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司发送《告知函》一份，主要内容为由于原告未能在被告要求签订合同后的四十至五十日内全部支付购房款，故被告提出解除合同。庭审中，原告认可在签订购房合同后，被告通过中介公司催促原告交纳购房款。2018年5月1日原告通过中介公司知道被告有不愿出售房屋的意向，2018年5月31日原告以短信方式收到被告解除合同的《告知函》。同时，被告自述出售房屋的原因为计划在海南购买房屋。根据原告提供的太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司店经理“郜某”与经纪人“田某”证言：“郜某”陈述在签订房屋买卖合同后，被告确实提出过急用钱，要求公司能够在四十至五十日内将房屋出售，并拿到购房款。“田某”陈述在合同签订后，被告有催促原告尽快付款。   本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。2018年1月15日，原告周涛与被告李茜签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》合法有效，双方应严格履行合同中确定的各项权利义务。本案中，原被告虽然在合同中约定了除定金以外的剩余购房款系通过办理银行贷款的方式支付，但合同与补充协议中并未明确指出贷款机构名称、贷款具体金额、贷款后的剩余购房款的支付方式和期限，且未达成补充协议，造成双方在履行合同的过程中产生争议。由于上述两份格式合同均由太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司提供，其作为居间方在积极促成原被告交易的过程中，没有充分了解和完全转达出售方与购买方的真实意愿，根据该公司的证人“郜某”与“田某”陈述，被告在签订合同后曾向其提出由于急用钱要求买房人在合同签订后四十至五十日内尽快完成付款的要求，但该公司却没有将被告的要求充分反映至原告。原被告于2018年1月15日签订合同后，原告于2018年4月19日才将首付款打入银行账户，并通知被告配合办理银行贷款手续，致使双方纠纷产生。由于原被告对约定购房款支付的方式较为宽泛笼统，该约定内容存在诸多不确定因素。2018年5月31日，原告以书面通知的方式向被告提出了解除合同，根据合同法的规定该合同自通知到达对方时解除，故原被告签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》予以解除，被告应当退还原告已收取的定金2万元。由于造成合同无法继续履行的原因不可归责于原被告双方，故对于原告提出要求被告继续履行合同，并支付违约金的本诉请求，不予支持。关于反诉原告提出要求解除合同及补充协议的反诉请求，符合法律规定，予以支持。但对于其提出不予退还定金的反诉请求，其陈述理由不足，无法律依据，不予支持。   综上所述，原被告签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》予以解除，被告返还原告定金2万元。原告提出的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。反诉原告提出的解除合同以外的其他反诉请求，因其提供证据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：   一、反诉原告李茜与反诉被告周涛于2018年1月15日签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》予以解除。反诉原告李茜于本判决生效之日起三日内退还反诉被告周涛2万元。   二、驳回原告周涛的本诉请求。   三、驳回反诉原告李茜的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费4900元，由原告周涛负担2450元，被告李茜负担2450元。反诉案件受理费150元，由反诉原告李茜负担75元，反诉被告周涛负担75元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 李 毅   人民陪审员 尹利平   人民陪审员 菅俊英     二○一八年十一月十三日   书 记 员 张 博