湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初6322号原告:浏阳华宝物业管理有限公司，住所地浏阳市荷花街道办事处唐家洲社区。法定代表人：黎晓明，总经理。委托代理人：李媛、刘婷，湖南湘卓律师事务所律师。被告:谭淑园，女，1970年3月14日出生，汉族，居民，户籍地浏阳市，现住浏阳市。委托代理人：陈海元，男，1969年5月19日出生，汉族，居民，户籍地浏阳市，现住浏阳市。原告浏阳华宝物业管理有限公司（以下简称华宝公司）诉被告谭淑园物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法由审判员左凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华宝公司的委托代理人李媛、刘婷，被告谭淑园的委托代理人陈海元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华宝公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付自2013年1月至2013年12月的物业管理服务费2074元及自2014年1月1日起至实际履行之日止按日3‰标准计算的滞纳金；2、被告支付原告代缴的生活垃圾清运费96元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下，原告华宝公司于2011年与金地·天马新城业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，合同约定原告向业主或物业使用人收取物业管理费，代收日常生活垃圾清运费。物业管理费的收取按公寓0.6元/平方米，电梯楼梯房1.1元/平方米，商铺按1.5元/平方米，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。被告未交纳自2013年1月至2013年12月的物业管理费，按约定应支付逾期滞纳金。原告多次催缴，被告拒交。原告特向法院提起诉讼。被告谭淑园辩称，被告房屋有外墙渗水现象，多次与物业公司交谈，未能解决问题，导致被告房屋内的木地板被损坏，被告花费了数万元进行了重新装修。被告楼下邻居搭建玻璃棚时，截断了楼上的排水管道，导致楼上住户的废水均排至该玻璃棚上，影响了被告的居住，被告多次向物业公司反映，但一直未能解决。同时，小区内的消防沙池变成了堆放装修废品的垃圾场；后门岗亭无保安执勤，导致外部人员及车辆可以随意进出，不仅造成小区停车紧张，还给小区带来安全隐患；电梯维修不及时；小区内的电梯广告收入资金去向不明；原告未履行相应物业管理义务，所以才拒交物业费的。本院经审理认定事实如下：原告系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的有限责任公司。2011年9月30日，浏阳市荷花街道唐洲社区金地·天马新城业主委员会（以下简称金地·天马新城业委会）与原告华宝公司签订《物业管理服务委托合同》。合同约定甲方（金地·天马新城业委会）将金地天马新城物业委托于乙方（即原告华宝公司）实行物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项为房屋建筑共用部位、设施、设备和附属构筑物的养护、运作和管理，包括室外下水管道、化粪池、沟渠、路灯、电动门、监控系统等。房屋建筑共用部位、设施、设备和附属构筑物，在保修期间内由承建商负责。在保修期间外，由业主委员会审核，按实际预算动用维修基金或向各户分摊。公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部分的清洁卫生、垃圾的收集。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共，包括安全监控、巡视、站岗执勤。物业管理服务相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动。负责向业主和物业使用人收取物业管理费，代收日常生活垃圾清运费（96元/年/户）、水加压产生的电费。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。对业主和物业使用人违反公约的，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、劝告、警告、制止等措施。委托管理服务期限为4年，自2011年9月30日起至2015年8月31日止。物业管理服务费分公寓、电梯楼房、商铺三种价格，公寓0.6元/平方米，电梯楼梯房1.1元/平方米，商铺按1.5元/平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。乙方违反本合同约定的，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改的，甲方有权终止合同。合同对双方的权利和义务、物业管理服务质量及附则均进行了约定。合同签订后，原告即安排了门卫，雇请了巡逻保安对小区进行巡逻，雇请了工人对小区进行卫生清理等物业服务。到期后，金地·天马新城业委会与原告华宝公司于2015年12月28日续签了《物业管理服务委托合同》，合同约定委托管理服务期限为2年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。合同的其他内容与双方首次签订的合同大抵相同。2007年10月9日，被告谭淑园与湖南大通房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，由被告谭淑园购买了金地·天马新城春江花月第10幢4单元3A02号房，房屋建筑面积为156.91平方米。被告谭淑园接收房屋后，于2009年6月对3A02号房屋开始进行装修。装修完毕后，被告入住3A02号房屋。自2013年1月1日起被告未依约交纳2013年的物业服务费，后原告向被告催缴物业服务费，但被告以房屋漏水及楼下业主私搭玻璃棚给被告居住造成不便为由拒绝交纳。原告遂向本院提起诉讼。另查明，原告华宝公司于2013年6月18日向浏阳环卫局缴纳了金地天马2013年度的垃圾处置费。本院认为，原告华宝公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业，已由被告居住的小区业委会选聘并与之订立物业服务委托合同。该合同系双方真实的意思表示，不违反有关法律法规的规定，该协议应为合法、有效，双方均应全面履行协议约定的义务。原告作为物业管理单位，按合同约定为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。被告认为物业服务不到位，被告可以向相关部门或机构提出，由相关部门与机构向原告进行交涉、处理，督促其整改，但被告不能以此为由拒交物业费。原告存在未能完全履行合同义务，故本院综合本案实际情况，对原告提出被告支付自2013年1月1日起至2013年12月31日止拖欠的物业服务费2074元及生活垃圾清运费96元的诉讼请求，本院酌定由被告支付物业服务费1659元及生活垃圾清运费96元。关于违约金，被告未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但原告亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，原告亦存在违约行为，故对原告提出被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、限谭淑园于本判决书生效之日起3日内支付浏阳华宝物业管理有限公司关于浏阳市天马路101号金地天马新城10-3A02房屋自2013年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务管理费1659元及生活垃圾清运费96元；二、驳回浏阳华宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由谭淑园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  左凌二〇一八年十一月十五日书记员  李伟附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5.《中华人民共合国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。