河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终5379号上诉人（原审原告）：周新玉，女，汉族，1963年6月12日生，户籍所在地河南省洛阳市涧**，现住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王灏，河南洛河畔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜阳县远见置业有限公司。住所地：洛阳市宜阳县锦屏镇红旗东路**。法定代表人：袁振海，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋丹，该公司经理。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所律师。原审第三人：孙小青，女，汉族，1976年7月25日生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：郝雄伟，河南洛太律师事务所律师。上诉人周新玉因与被上诉人宜阳县远见置业有限公司（以下简称远见公司）、原审第三人孙小青房屋买卖合同纠纷一案，不服宜阳县人民法院（2018）豫0327民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周新玉上诉请求：1、依法撤销宜阳县人民法院（2018）豫0327民初394号民事判决书；2、依法判令被上诉人返还上诉人购房款3000000元及支付违约金；3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定不清。上诉人为了证明第三人孙小青以房抵债的真实性出具了孙小青的声明以及相关的债权凭证。第三人孙小青先后向上诉人借款数百万元，无法偿还后愿意用其购买的被上诉人开发的房产抵偿债务。并且双方达成合意，同时到被上诉人公司解除原第三人与其签订的《商品房预售合同》，并与上诉人重新签订《商品房预售合同》。据此，本案所涉及房屋及买卖合同的法律关系转移到上诉人与被上诉人之间。根据合同相对性讲，上诉人与被上诉人解除《商品房预售合同》，那么上诉人返还房屋，被上诉人返还上诉人购房款，双方买卖关系解除。而一审法院却违反了该合同相对性的原则，将购房款返还给第三人孙小青。孙小青在其与被上诉人解除原《商品房预售合同》时，被上诉人就应当返还购房款，但是孙小青将款项用于抵偿所欠上诉人的债务，那么该款项就应作为上诉人的购房款支付给了被上诉人。原审法院不应将二者的法律关系混为一谈。一审法院据以认定的证据是无效的。2015年5月20日四方《协议》是在上诉人签订《商品房预售合同》之后。孙小青欠池海汇的钱款，孙小青为了还钱说服上诉人和池海汇等人签订该协议，并许诺欠上诉人的钱以后想办法还。协议内容并非是各方真实意思表示。而且该协议并未实际履行，池海汇也通过法律途径向第三人主张了债权。该协议没有实际履行，也就是说对各方当事人不产生法律效力。那么房屋仍恢复到2015年5月20日协议签订前的状态，也就是上诉人是该房屋的合法买受人。一审法院用一份没有法律效力的文件作为定案依据显然是错误的。判决书提到在案件受理前第三人孙小青所缴纳的300万元购房款已被洛龙区人民法院冻结。本案是上诉人要求被上诉人返还上诉人购房款的案件，洛龙区人民法院凭什么认定300万元为孙小青的购房款。孙小青与被上诉人之间没有任何《商品房预售合同》。而且300万元的购房款已经成为上诉人的购房款。一审法院将二者的法律关系混为一谈，严重损害了上诉人的合法权益。宜阳县远见置业有限公司辩称：本案系借名买房法律纠纷，孙小青是实际买受人，因孙小青不能办理按揭贷款，就借用上诉人的名义买房。这两个房产是同一套房。购房款均有孙小青支付共计300万元。2017年5月12日孙小青声明严重失实。2014年12月30日上诉人与我公司签订《商品房预售合同》是指孙小青借上诉人之名购房，而并非“以房抵债”。孙小青不但支付了300万元购房款，还承诺剩余购房款于2015年8月20日前付清，即上诉人所购房款均由孙小青支付（详见2015年5月20日四方协议），该套房产的所有人应为孙小青。2015年5月22日孙小青给我公司出具承诺书，远见水岸18#02房一套是孙小青自己所买，已交房款300万元，余款210万元未交。被上诉人至今也没有收到孙小青将300万元购房款的债权转让上诉人的通知。综上，孙小青的声明与事实严重不符。上诉状中网签撤销的原因是各方均不履行四方协议，我方认为上诉人并非所购房屋的所有权人，所以要求撤销网签。协议成立即发生法律效力，不因是否履行影响其法律效力。关于洛龙区人民法院冻结300万元相关情况，上诉人因该执行案件曾向洛龙区人民法院提出过执行异议，但其理由未被采纳。洛龙区人民法院认为该300万元所有权仍归孙小青所有。综上所述，上诉人上诉理由不充分，请求二审驳回上诉维持原判。孙小青述称，第三人认可上诉人上诉理由。当时第三人将房屋转让给上诉人是将首付款抵偿给上诉人，关于债权转让的情况第三人已经与被上诉人沟通过，被上诉人是同意的，所以被上诉人撤销了其与第三人之间的商品房预售合同。由此可以证明被上诉人认可第三人与上诉人之间的债权转让行为。关于四方协议，虽然各方签订四方协议，但是池海汇因借款已经向洛阳市仲裁委员会进行了仲裁，因此四方协议不会继续履行了。签订四方协议的原因是因为池海汇当时要账造成第三人生活不得安静，迫不得已与上诉人沟通将上诉人名下的房屋抵偿给池海汇。至于孙小青不能办理按揭贷款，这只是达成四方协议的借口，第三人与上诉人之间不存在借名买房的事实。周新玉向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间签订的《商品房预售合同》；二、判令被告依法返还原告的购房款3000000元并支付违约金；三、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月至8月，孙小青分三次向远见公司交付300万房款。2014年12月29日，原告周新玉作为买受人、被告远见公司作为出卖人，签订编号为YS0013081、房屋代码为110546,110548的《商品房预售合同》，约定周新玉购买位于宜阳县洛宜快速通道北侧远见水岸的18幢02号房产，总价格580万元，买受人于2014年12月30日交清首付款2320000元，并于3日内交齐贷款所需资料办理银行按揭贷款手续，加盖出卖人远见公司公章及其法定代表人袁振海私章，买受人周新玉签字盖章并捺手印。合同签订当日，双方在宜阳县房地产管理局办理了网签手续。2015年5月20日，远见公司、孙小青、周新玉、池海汇四方在远见公司会议室签署《协议书》一份，载明：2014年12月30日，周新玉和远见公司签订《房屋买卖合同》一份，购买远见公司开发的位于宜阳县洛宜快速通道北侧远见水岸的18#02号房产壹套，总房款510万，已交房款300万元，剩余210万元按揭；由于孙小青不具备银行贷款条件，孙小青同意将合同买受人变更为周新玉，用周新玉名义贷款；后因孙、周双方原因，导致银行贷款未能正常进行；2015年8月20日前，孙小青同意付清剩余210万元房款后，孙、周同意将该套房屋抵账给池海汇；如果孙、周不能按时缴纳剩余房款，则有池海汇负责缴纳剩余房款，则18#02号房产所有权归池海汇所有。远见公司、孙小青、周新玉、池海汇及周新玉配偶宋健分别在该协议书上盖章及签字捺印。同时，该协议书上载明孙小青为购房人，周新玉为贷款人、孙小青的母亲。后孙小青、周新玉、池海汇均未支付剩余房款，该协议并未实际履行。2017年5月12日，第三人孙小青出具声明一份，载明：本人孙小青，2014年12月29号因欠周新玉现款（欠款）太多，无力偿还，当时把位于宜阳远见水岸的房屋，2号18幢别墅，连同首付310万元款项，一并抵偿给周新玉，特此证明，自2014年12月29号起，此房屋与孙小青无关，证明人，孙小青，2017年5月12号。另查明，因一直未收到后续房款，远见公司于2016年7月4日到宜阳县房地产管理局进行期房网签撤销，后经行政诉讼，已恢复周新玉期房网签状态。第三人孙小青所缴纳的300万元购房款，于2015年8月27日被洛阳市洛龙区人民法院冻结。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《协议书》、《商品房预售合同》、声明、借条、转账凭证、宜阳县房地产管理局情况说明、《协助执行通知书》、《执行裁定书》等证据相互印证，足以证明。一审法院认为，本案的主要争议为孙小青交付的300万元房款是否应退还给原告周新玉，经查，远见公司、孙小青、周新玉及池海汇签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，其中明确写明因孙小青不具备银行贷款条件，同意将合同买受人变更为周新玉，用周新玉名义贷款，结合房款系孙小青缴纳的情况，应认定房屋的实际买受人为孙小青。原告周新玉以第三人孙小青于2017年5月12日出具声明称该房屋已抵偿给自己为由主张退还房款，因该声明内容与2015年5月20日远见公司、孙小青、周新玉及池海汇签订的《协议书》内容矛盾，而该声明出具时间晚于《协议书》签订时间，且该声明出具时第三人孙小青所缴纳的300万元购房款已被洛龙区人民法院冻结，故对该声明的效力不予认可，原告以此主张被告返还购房款3000000元不能成立，不予支持。原告要求被告支付违约金，因被告撤销网签系一直未收到后续房款，买方也一直未能办理银行按揭贷款，且现已恢复网签状态，故原告要求被告支付违约金于法无据，不予支持。原告要求解除原、被告之间签订的《商品房预售合同》，被告亦同意解除，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告周新玉与被告宜阳县远见置业有限公司签订的编号为YS0013081的《商品房预售合同》；二、驳回原告周新玉的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31200元，保全费5000元，共计36200元，由原告周新玉负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明相关事实基本一致。本院认为，根据一审查明事实，本案争议的300万元系孙小青在2014年4月至8月向远见公司缴纳的购房款，虽2014年12月29日周新玉与远见公司签订了《商品房预售合同》，但周新玉并未提交有力证据证明将孙小青缴纳的购房款作为周新玉的购房款且远见公司对此不予认可，2015年5月20日《协议书》仍载明孙小青为购房人，并写明孙小青用周新玉名义贷款，故周新玉关于该款项应作为其向远见公司已付款依据不足。至于前述《协议书》，周新玉上诉主张该协议书非各方真实意思表示但未提交证据，其所称的该协议没有实际履行亦不能否认该《协议书》的真实性，故依现有证据，无法认定该300万元系周新玉向远见公司缴纳的购房款，一审法院对其要求远见公司返还300万元购房款的诉求不予支持并无不当。综上所述，周新玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由周新玉负担。本判决为终审判决。审判长  牛永爱审判员  王 鹏审判员  陈加胜二〇一八年十一月二十九日书记员  刘 丰