河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0184民初5595号原告：柴广周，男，1988年7月13日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：胡俊，河南尤扬律师事务所律师。被告：赵龙，男，1990年8月16日出生，汉族，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：时学宣，河南祥符律师事务所律师。第三人：河南龙栖房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区庙张街****楼******，统一社会信用代码91410100ＭＡ40ＫＡ8362(1-1)。法定代表人：刘江林，总经理。委托诉讼代理人：杜瑞兰，女，1992年12月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。原告柴广周与被告赵龙、第三人河南龙栖房地产营销策划有限公司（以下简称龙栖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柴广周及其委托诉讼代理人胡俊，被告赵龙及其委托诉讼代理人时学宣，第三人龙栖公司委托诉讼代理人杜瑞兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴广周向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款18.431万元；3、判令被告向原告双倍返还购房定金2万元；4、判令被告向原告支付违约金6.95万元；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年6月2日，原被告及第三人签订《房地产买卖合同》，约定：被告将自己所有的位于龙湖镇国瑞城爵士苑5号楼1单元1102号房屋出售给原告，双方约定购房款69.5万元；合同签订后45天内乙方支付17万元（含定金）作为首付款；合同生效后30个工作日内到交易中心办理网签合同并办理过户手续；任何一方违约导致合同不能履行的，违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金。原告依据合同的约定缴纳购房定金1万元，缴纳了首付款，并积极履行合同义务，办理按揭手续，但在按揭手续办理的过程中，被告拒不配合原告，原告多次与被告协商未果。原告诉至本院，望判如所请。在案件审理过程中，原告将诉讼请求第三项变更为：判令第三人龙栖公司返还中介费1万元。被告赵龙辨称，同意解除合同，所收取的购房款也愿意退还；鉴于双方在履行过程中，对合同进行变更，他没有违约，不应承担违约责任；第三人在居间过程中，就房屋买卖有关信息提供不实，应承担责任。第三人龙栖公司陈述，当初签订合同的时候说的就是房本下来了，再办其他的事项，他对合同的情况也如实向双方陈述了，中间有什么问题也向双方做了调解工作，1万元的中介费作为服务费不应退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定事实如下：2017年6月2日，出售方赵龙（以下简称甲方）与购买方柴广周（以下简称乙方）和居间方龙栖公司（以下简称丙方）签订《房地产买卖合同》。合同主要内容：第一条、物业状况：合同编号：150××××****，建筑面积83.07㎡，共有人：1人。抵押情况有，权利人：赵龙，贷款余额：30万元。二、买卖条件：2.1购买总价款：人民币69.5万元，本合同总价款不受评估机构的评估价和网签合同价影响。该房屋若有维修基金，管理费押金、电话初装费、水、电表安装费或押金、煤气初装费等，均包含在该房价款中；2.2付款方式：2.2.1甲乙双方签订买卖合同45日内，乙方支付给甲方房款17万元作为首付款（含定金），甲方签收；2.2.3贷款支付：乙方确认自己在金融系统无恶意透支、逾期还款等金融征信瑕疵，乙方于签订本协议后90日内到贷款机构办理相关按揭贷款手续，甲方愿意积极配合。在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款人民币52.5万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方。2.3其它要求。四、买卖合同的签订及违约处理。4.1甲乙双方签署本合同后买卖关系成立，乙方向丙方支付房屋成交价2%的佣金。4.2本合同生效次日起30个工作日内至交易中心指定地点签订网签合同并办理过户手续。4.6甲乙双方在履行本合同2.2后，任何一方不履行本合同中任意一项约定而造成违约的，违约方应按已收/未收房款的日万分之五向守约方支付滞纳金，并继续履行合同；如逾期15日违约方仍未履行合同的，则违约方除向守约方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，则违约方应向守约方支付总房款的10%作为违约金。八、其他约定。1、签订本合同之后，钥匙交给乙方使用并装修；2、如果因甲方因素违约，首付款和装修款双倍赔偿（装修款以单据为准）；3、本房因房本正在办理中，所有流程等房本下来再进行所有流程；4、有甲方解押。九、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，均具有同等效力，三方签字盖章之日起生效。落款处甲方由赵龙签字捺印，乙方由柴广周签字捺印，丙方加盖龙栖公司合同专用章。合同签订后，双方经过协商将合同部分内容进行变更：1、将合同首付款由17万元变更为16.5万元；2、将佣金由房屋成交价的2%变更为1万元。3、由柴广周代赵龙向银行偿还涉案房屋的银行按揭款。签订合同当天，柴广周按合同变更后约定向丙方支付佣金1万元，丙方出具收据，内容：“收据兹收到柴广周交来中介费1万元，收款单位龙栖房产”。丙方认可已收到中介费1万元，但认为不应该退还。柴广周提交解除合同通知的律师函，拟证明其已通过其律师通知赵龙解除合同，赵龙认可已收到该律师函，并表示同意解除合同。庭审查明，1、柴广周提交借记卡账户历史明细清单9张和与此一一对应的银行汇款明细，上述证据显示，柴广周分别于2017年6月2日、6月4日、7月2日、7月3日、8月3日、9月4日、10月4日、11月3日、12月5日、2018年1月4日、2月5日、3月5日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日向赵龙支付10万元、1651元、1651元、6.5万元、1651元、1651元、1651元、1651元、1651元、1651元、1651元、1651元、700元、700元、700元、700元，以上共计18.431万元。赵龙认可已收到首付款16.5万元及柴广周代为偿还的银行按揭贷款，共计18.431万元，也同意退还给柴广周。2、合同签订后，赵龙将房屋钥匙交给柴广周，现赵龙已将涉案房屋收回。3、截止庭审，涉案房屋仍未解押，也未办理不动产权证书。柴广周为便于执行，申请保全措施，将涉案房屋查封。以上事实，有当事人的陈述，《房地产买卖合同》，收据，借记卡账户历史明细清单及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为：当事人协商一致，可以变更合同内容。本案中，柴广周与赵龙签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方应按照《房地产买卖合同》的约定全面履行自己的义务。随后，双方对合同内容进行部分变更。双方均应受变更后合同内容的约束。合同变更后，柴广周按约定向赵龙支付首付款和向丙方支付佣金，已履行了合同内容。赵龙也应按变更后合同内容履行合同义务。赵龙在签订合同后将涉案房屋钥匙交付给柴广周，视为已履行了交房义务。合同第八条约定，本房因房本正在办理中，所有流程等房本下来后再进行所有流程。本案中，赵龙怠于办理解押手续，也怠于办理不动产权证，导致后面流程无法继续进行，柴广周对购买房屋的期待权迟迟得不到实现，现柴广周要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，因柴广周解除合同通知书，赵龙亦收到。双方合同自赵龙收到之日起，双方合同已解除。故柴广周的该主张，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵龙所收取的购房款应予以退还。现柴广周要求赵龙退还已收取的购房款18.431万元，赵龙也愿意退还，本院予以支持。鉴于赵龙已将涉案房屋收回，故柴广周无须再向赵龙返还房屋。关于柴广周要求赵龙支付违约金6.95万元的主张。本院认为，合同解除的原因，是由于赵龙怠于办理不动产权证，怠于办理解押手续，导致涉案合同迟迟得不到履行，柴广周购买房屋的期待权迟迟得不到实现。赵龙的上述行为，有违诚实信用原则。结合涉案合同的履行情况、实际损失及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定赵龙向柴广周支付违约金2万元。关于柴广周要求第三人龙栖公司返还中介费1万元的主张。本院认为，龙栖公司已向双方如实提供涉案房屋的真实情况，并促成双方签订合同，在双方发生纠纷时，又组织双方进行调解工作，其已尽到了审慎审查义务。故柴广周的上述主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵龙应于本判决生效后十日内向原告柴广周返还购房款18.431万元并向柴广周支付违约金2万元。二、驳回原告柴广周的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5257元，保全费1889元，共计7146元，原告柴广周负担1186元，被告赵龙负担5960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审 判 长  许俊峰审 判 员  李国喜人民陪审员  王龙欣二〇一八年十一月五日书 记 员  纪瑞雪