河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1104民初3324号原告：张超，男，回族，1991年9月22日生，住召陵区。委托诉讼代理人：石素娜、何鹏程，河南恩达律师事务所律师。被告：漯河伟业房地产开发有限公司，住所地漯河市经济开发区解放路**。法定代表人：赵洪亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘国洪，该公司经理。委托诉讼代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。原告张超与被告漯河伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张超的委托诉讼代理人：石素娜、何鹏程、被告委托诉讼代理人刘国洪、王红旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告出具房屋购房发票并协助原告办理商品房买卖合同备案手续；2、依法判令被告漯河伟业房地产开发有限公司为原告办理房屋权属证书；3、依法判令被告漯河伟业房地产开发有限公司自2012年10月7日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办理权属证书违约金（截止2018年7月25日为92624.10049元）至原告房屋权属证书办理完毕之日止；4、依法判令被告漯河伟业房地产开发有限公司返还原告代收天然气开户费2500元；5、诉讼费用由被告承担。6、诉讼过程中原告放弃开具房屋发票及天然气开户费2500元的请求。事实与理由：2011年3月3日，原告与被告漯河伟业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买伟业?万和城伟业万和城伟业万和城西区第7幢1单元301房，建筑面积109.78平方米，1985.90元/平，总房款共计218012元全款已付清。2012年4月10日原告向被告交付了天然气开户费、物业费等费用后，被告向原告交付房屋。商品房买卖合同约定出卖于房屋交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是出卖人至今未能为原告办理权属登记。同时，商品房买卖合同中未约定因出卖人原因导致买受人未能在合同约定期限届满取得房屋权属证书，买受人愿意继续购买房屋的情况下，出卖人应当如何支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2008年1月1日实施的《漯河市城市基础建设配套费征收管理办法》第十条规定，建设项目交纳的城市基础设施配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。但是，原告在购房时，被告仍要求原告交纳2500元天然气开户费，并向原告出具收据“代收天然气开户费”。原告了解情况后，一直向被告要求退还天然气开户费，被告以各种理由推诿，至今仍未实际返还原告该2500元。原告为支持自己主张提供如下证据：第一组证据：商品房买卖合同一份，用以证明：2011年3月3日，被告伟业房产公司与原告签订商品房买卖合同，购买被告开发的伟业·万和城西区7幢1单元301号房屋一套，合同约定房屋建筑面积为109.78平方米，1985.90元/平，总房款共计218012元。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。针对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，商品房买卖合同中仅约定：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失，但是未约定买受人不退房时出卖人应当承担的违约责任。即商品房买卖合同中仅约定了出卖人违约时买受人享有解除权，但对合同继续履行的情况下，出卖人应当承担的违约责任没有约定。第二组证据：购房发票、入住通知单，业主手册，用以证明原告按照合同约定支付完全部购房款，2012年4月10日，在原告结清相关费用（燃气开户费、维修基金）的情况下，被告通知原告办理入住相关手续，涉案房屋已完成交付。被告至今未按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经违约。被告伟业房产公司辩称：原告购买的房屋属于城中村改造项目，根据双方合同第十五条约定，出卖人不能在规定期限内为买受人办理房屋权属证书时，双方同意按第一项履行，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已支付的房价款退还给买受人，并按已付房价款0.2%赔偿买受人损失。原告无权按第二项约定请求违约金，第二项约定的X%即原告不同意退房时被告不支付违约金。双方在补充协议中约定，维修基金和燃气开户费在交房时一并交付。本案争议房屋是城中村改造项目，可以边建设边办理手续，被告多次向市政府反映房屋权属证书的问题，政府将此作为遗留问题，多次出台文件承诺解决，但现仍未能解决，被告没有过错，应驳回原告诉求。被告为支持自己主张提供证据有：一、商品房买卖合同。二、五份文件。漯城改（2010）8号文件，该文件将小寨杨村即本案房屋项目所属地列为城中村改造试点。漯规纪（2011）2号文件，将小寨杨村直接列入城中村改造项目。漯房遗留办纪（2016）1号文件，这个文件专门针对本案小区的会议纪要，该小区位于解放路，属于城中村改造项目，目前业主已入住，文件认为该小区不能办理房产证是因为历史遗留问题，是政府的原因，并不是开放商的原因。漯政办（2016）47号文件、漯政（2016）56号文件，这两份文件都是关于加快解决城中村项目问题的，要求相关部门积极加快解决，是政府承诺的。根据双方当事人的诉辩主张、意见及提供证据质证、认证情况，本院确认以下事实：1、2011年3月3日，原告与被告书面签订《商品房买卖合同》，合同内容约定：被告将其开发建设的伟业·万和城西区第7幢1单元301号房屋一套出售给原告，房屋建筑面积为109.78平方米，每平米单价1985.9元，总金额为218012元，该合同未在不动产登记中心办理备案登记手续；2、合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第一项履行，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已支付的房价款退还给买受人，并按已付房价款0.2%赔偿买受人损失及双方在补充协议中约定：维修基金和燃气开户费在交房时一并结清；3、合同签订后，原告支付了全部房款，2012年4月10日，原告向被告支付燃气开户费2500元和维修基金等，被告向原告交付了房屋，后原告已实际入住，被告已将燃气开户费等交到燃气公司，燃气已开通，燃气公司也给被告书面出具了相关收费票据，但双方的合同未在不动产登记中心办理备案；4、被告于2011年取得伟业·万和城商品房预售许可证，但竣工后至今未向登记机关申请房屋初始登记、提交建设用地规划许可证、房屋竣工验收资料等，目前，伟业·万和城商品房尚不具备办证条件；4、在诉讼过程中，原告撤回要求被告开具房屋发票的该项诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合同有效，对双方产生法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。本案争议的焦点为：原告的请求能否得到支持。一、关于原告要求被告协助办理商品房合同备案登记手续的请求，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十六条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”从上述法规规定可以看出，为维护交易安全、防止一房多卖，切实保护房屋买受人即原告的合法权益，原告主张要求被告履行办理房屋买卖合同备案登记这一义务，系开发企业为预售合同备案的强制性义务，不属于人民法院民事案件的受案及审理范畴，故，本院不予处理。因本案原告已结清购房款并支付房屋维修基金等，履行了合同义务，且被告已将伟业·万和城西区第7幢1单元301号房屋交付原告，原告也已实际入住，因此，原告对该房屋享有所有权；二、关于原告要求办理房屋权属证书的请求，虽被告履行了合同约定的交付房屋主要义务，未按约定时间履行协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续义务，存在违约行为，但《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”、第三十六条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”从上述法规规定可以看出，原告主张要求被告履行办理房屋权属证书这一义务，根据合同法理论及民法原理，被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理部门或者机关审查及做出具体行政行为的范围，不属于人民法院民事案件的受案及审理范畴，故，本院不予处理；三、关于原告要求被告支付违约金的请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋权属登记的期限；……”本案中，双方合同第十五条有约定，约定的是如买受人原告退房，出卖人被告支付违约金，即当事人有特殊约定，而本案原告选择的是要求被告继续履行合同，所以，原告请求被告按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准支付逾期办理权属证书的违约金，没有法律依据，本院不予支持；四、关于原告要求被告返还代收天燃气开户费的请求，因双方补充协议中明确约定维修基金和燃气开户费在交房时一并交付，原告没有证据证明该费用已包含在房价中，且被告代收的燃气开户费交到燃气公司，燃气已开通，被告的行为属于代收，并非实际受益和占有该款项，要求被告返还该款项，无有依据，且经本院调查了解漯河市城建委自2013年开始有燃气专项规划，该规划于2015年获得批准，在房屋买卖合同签订的2011年，燃气管道未通到该房产所在区域，故，对原告的该项请求，本院不予支持。在诉讼过程中，原告撤回要求被告开具房屋发票的该项诉讼请求，系其真实意思表示，是对自己民事权利的掌控、支配、行使与处分，不违反法律规定，本院口头裁定予以准许。人民法院通过裁判的目的与宗旨在于为人民群众定分止争、化解矛盾、案结事了，并通过法庭的调解与释明，进一步防止矛盾激化、减少诉累，以节约司法资源，给社会提供一个正确的导向及价值理念。秉持诚实信用原则及恪守行业道德规范，不仅是中华民族千年来的传统美德及社会提倡的正能量，而且也是以德治国、依法治国的基本要求，解决或者化解民商事活动及交易各方纠纷均要严格遵循这一原则，总之，不能给合同双方或者交易各方的任何一方当事人传达一个错误信息，使其误认为只要提出主张、抗辩，就必然导致相对方履行、不履行、不承担或者减轻、免除其应当承担的义务、责任的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张超的诉讼请求。本案诉讼费减半收取1089元，由原告张超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本一式十份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。期满不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  常丽二〇一八年十一月六日书记员  陈哲