河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0883民初2146号原告：焦作市裕德物业服务有限公司，住所地孟州市黄河大道中段。法定代表人：张西德，公司经理。委托诉讼代理人：张腾飞，河南孟洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪莹，河南孟洲律师事务所律师。被告：李德玲，女，汉族，1977年10月8日出生，现住孟州市。委托诉讼代理人：郭金梅，女，汉族，1952年2月6日出生，住孟州市，系被告母亲。原告焦作市裕德物业服务有限公司（以下简称裕德物业公司）诉被告李德玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。原告裕德物业公司的委托诉讼代理人赵雪莹，被告李德玲的委托诉讼代理人郭金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕德物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告物业管理费2410元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月30日，原被告签订《前期物业服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告以每平方米0.85元/月向原告支付物业管理费，协议签订后，被告未按约定向原告交纳物业管理费，累计拖欠物业管理费2410元，经原告多次催要未果，故诉至法院。被告李德玲辩称，被告是梧桐新苑小区的业主，在2015年4月30日与原告签订前期物业服务协议，因不签协议不给钥匙，被告预交了一年物业管理费，原告承诺物业费从交房时计算。被告认为原告应起诉开发商而非业主，梧桐新苑商品房至今未取得相关部门验收合格手续，不具备交房条件，前期物业管理协议中提到乙方缴纳费用从收到收房通知之日算起，因此未正式交房之前，物业费应由开发商承担。如果说双方形成事实上的物业管理关系，原告提供的服务不符合合同约定，业主可以不交物业费，1、开发商实际售房面积与房管局备案不符，物业费应按照房管局备案面积计算；2、东区饭店违建搭棚，油烟排至小区内，严重污染小区环境，业主多次要求原告整改，至今未整改；3、电梯未按时检测，经常出现故障，多次造成业主滞留电梯内，严重威胁人身安全；4、物流大货车占用消防通道，造成业主出入小区视线受到影响，威胁业主人身安全；5、小区消防设施不合格且未通过验收。为支持自己的主张，原告向本院提交如下证据：1、前期物业服务协议一份，证明双方物业服务合同关系，住房面积是118.14平方米。2、物业管理费每月每平方米0.85元。3、欠交物业管理费情况说明一份，证明计算期间和标准。被告李德玲质证称，合同是其签的，合同上的住房面积是房管局备案面积，目前还没有办理不动产权证。对证据2不认可，签合同的时候拿的钥匙，后来装修入住了，但是一直没有收到交房通知。本院经审查后认为，被告认可原告的证据1合同是其本人所签，本院对该证据的真实性予以确认；原告的证据2情况说明中原告主张的是2016年4月30日至2018年4月29日期间的物业费，被告虽不认可但是未能提供证据进行反驳，本院对原告的计算期间和标准予以采纳。被告李德玲未向本院提交证据。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：被告为梧桐新苑小区的业主，其房屋位于孟州市××小区××楼××单元××楼西户，建筑面积为118.14平方米。2015年4月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了前期物业服务协议，协议载明：“第一条双方的权利义务一、甲方的权利义务1、对房屋共部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……8、每年至少一次向乙方公布物业费用账目。……第二条物业管理服务内容……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、二次供水、消防设备、绿地……共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生1、负责小区公共区域卫生的保洁、清扫。2、负责楼梯、楼梯窗的保洁、清扫。3、负责小区内生活垃圾的收集清运。四、公共秩序维护1、内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；……五、交通秩序与车辆停放1、内容：维护小区交通秩序，确保道路畅通……第三条物业管理服务质量……八：消防1、加强安防管理，确保消防器材处于良好状况，并设有明显标识。2、加强消防宣传，提高全体物业管理人员和业主的消防意识。……第四条物业管理服务费用……一、乙方缴纳费用时间从收到收房通知之日起计算。二、物业管理服务费标准：高层按照建筑面积每平方米0.85元/月向业主或物业使用人收取……。第八条广告牌设置约定甲、乙双方或者其他第三者，均不得在本物业住宅楼（包括临街住宅）的室外墙体、墙面、屋顶上设置任何形式的广告牌。”协议签订当天被告拿到房屋钥匙，并预交了一年的物业费即2015年4月30日至2016年4月29日期间的物业费，后原告装修、入住，但2016年4月29日之后的物业费未交纳。庭审中，被告以房屋不具备交房条件，饭店违建搭棚，油烟排至小区内，电梯未按时检测，小区公共区域卫生打扫不到位，消防通道被占用影响交通，消防设施不合格未通过验收，安保措施不到位，电梯内张贴广告为由，要求减免物业费。原告中对被告提出的上述问题没有正面回应。另查明，梧桐新苑小区的消防工程未经过相关部门验收合格。以上即为本案基本事实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订的物业服务合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应当按照约定履行合同义务。被告主张其房屋不具备交房条件，未收到收房通知，但庭审查明被告于2015年4月30日与原告签订物业服务协议时收到钥匙并已经实际装修入住，被告已实际享受原告提供的物业服务，理应缴纳物业费用。被告主张饭店违章搭建、油烟排至小区内、电梯未按时检测、安保措施不到位、物流大车占用消防通道，并未提供证据证明原告就上述问题未尽到物业管理服务职责，故本院对被告的上述主张均不予支持。合同约定小区公共区域卫生的保洁、清扫，生活垃圾的收集清运属于物业服务合同的内容，本院在审理原告诉梧桐新苑小区其他业主案件中查明该小区确实存在垃圾箱周围没有及时清理和打扫、电梯间内存在张贴广告的情况；另外，消防设施的维护和管理，加强安防管理，确保消防器材处于良好状态属于物业管理服务内容，原告在另案中认可该小区的消防工程未通过相关部门验收合格，作为物业服务公司，原告进驻小区前后，应积极与开发商协商消防的相关事宜，确保小区的消防安全。综上，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，未达到合同约定的标准，原告要求被告减免物业费用的理由部分成立，原告要求被告缴纳2016年4月30日至2018年4月29日期间的物业费为2410元（被告住房面积118.14平方米，欠交24个月，每月每平方米0.85元），综合本案物业服务合同的履行情况，本院酌定被告缴纳物业费2000元为宜。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理及小区的生活设施、生活环境会造成不当影响，不宜提倡。同时原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，切实提高服务质量。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告李德玲于本判决生效后三日内给付原告焦作市裕德物业服务有限公司物业管理费2000元；二、驳回原告焦作市裕德物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告焦作市裕德物业服务有限公司承担5元，被告李德玲承担20元。本判决为终审判决。审判员  陈爱华二〇一八年十一月一日书记员  张 晴