广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）柱1002民初2379号 原告：农莉华，女，壮族，1972年5月9日出生，现住百色市右江区。 委托诉讼代理人：苏俊峰，广西中名（平果）律师事务所律师。 被告：广西百色江州投资有限公司，住所地：百色市右江区爱新街文体巷**，社会统一信用代码：91451000052704886D。 法定代表人：林建国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄爱芳，广西齐川（田阳）律师事务所律师。 原告农莉华诉被告广西百色江州投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告农莉华的委托诉讼代理人苏俊峰，被告广西百色江州投资有限公司的委托诉讼代理人黄爱芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农莉华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令被告退还原告租金87480元、履约保证金21870元；3、请求判令被告向原告支付律师代理费4000元；4、请求判令被告向原告支付违约金2187元。以上合计115537元。事实与理由：原告与被告于2016年10月13日签订《商铺租赁合同》，承租被告开发建设的百色【森林·中心城】T1号楼梯02号商铺。原告于2016年10月13日向被告支付租金87480元及履约保证金21870元。被告于2017年6月6日将商铺交付给原告。后百色市右江区住建局根据桂投促【2017】388号文件及百色市投资促进局《关于百色市右江区森林中心城项目诉案处理情况报告》的文件，认定原告承租的铺面属于违章建筑。经百色市右江区住建局于2017年7月4日作出强制拆除决定书，限定期限内拆除原告所承租铺面。百色电力有限责任公司于2017年12月4日下发《关于对森林中心城违章建筑停电的紧急通知》，对原告承租的商铺进行停电措施。因被告在与原告签订合同时存在欺诈，导致租赁合同目的不能实现。原告此前已多次向被告递交书面的解除合同通知书，但被告均不予理会。现本人根据相关法律及合同条款的约定，向法院起诉要求解除原告与被告之间的商铺租赁合同，要求被告向原告退回租金87480元及履约保证金21870元、水电押金、推广费等，并向原告支付律师代理费、违约金等经济损失。原告在承租商铺时，为经营而对商铺进行的装修、采购设备、品牌加盟费等的支出，因合同目的不能实现而产生了大量的经济损失，这些经济损失原告将另案再诉。依据相关法律的规定，为保护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 原告农莉华就其主张在举证期限内向本院提交如下证据（复印件）：1、百色森林中心城《商铺租赁合同》，证明原告与被告于2016年10月13日签订《商铺租赁合同》，承租被告开发建设的百色【森林·中心城】T1号楼梯02号商铺；2、《收据》3张，证明原告于2016年10月13日向被告支付租金87480元及履约保证金21870元的事实；3、《收铺确认书》，证明被告于2017年6月6日才将商铺交付给原告的事实；4、百色市投资促进局《关于百色右江区森林中心城项目诉案处理情况报告》，证明原告所承租的商铺被认定为违法建筑，导致租赁合同目的不能实现的事实；5、百色电力有限责任公司于2017年4月向被告发出《关于对森林中心城违章建筑停电的紧急通知》，证明原告所承租的商铺被认定为违法建筑，导致租赁合同目的不能实现的事实；6、《解除商铺租赁合同通知书》、《快递邮寄单》，证明原告已向被告发出解除合同通知的事实；7、《民事委托代理合同》、《代理费发票》，证明原告为起诉本案而支付律师代理费4000元的事实；庭审中原告补充提交证据8、《住建委答复意见书》，证明原告承租的商铺属违章建筑。 被告广西百色江州投资有限公司（简称：江州投资公司）辩称：被告与原告双方签订的百色森林中心城《商铺租赁合同》合法有效。原告认为其承租的铺面属于违章建筑没有事实依据。虽然，右江区住建委于2017年6月19日作出《限期拆除决定书》、2017年10月26日作出《强制执行决定书》，认定被告搭建的钢架结构棚商铺系违章建筑，并责成被告自行折除，后经过被告的申诉，右江区住建委于2017年12月6日作出了[2017]右建撤字第1号【关于撤销《限期拆除决定书》（[2017]）右建决字第7号）、《强制执行决定书》（右建强字[2017]106号）的决定】，撤销了对被告搭建的钢架结构棚商铺的违章建筑认定及限期拆除决定，目前为止，住建委也没有重新作出任何行政处罚决定或行政通知。因此，被告出租给原告的T1号楼梯02号商铺不属于违章建筑，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，所以，被告不认同原告的各项主张，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩解在庭审举证时向本院提交的证据如下（复印件）：1、限期拆除决定书（[2017]右建决字第7号）；2、强制执行决定书（右建强字[2017]106号）；3、关于撤销《限期拆除决定书》（[2017]）右建决字第7号）、《强制执行决定书》（右建强字[2017]106号）的决定([2017]右建撤字第1号)。以上三组证据共同证明被告出租给原告的钢架结构棚商铺不属于违章建筑。 经庭审组织原、被告质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3的三性没有异议；对证据4的三性都有异议，该证据是行政单位内部的成文，对外不产生约束效力，不能认定涉案商铺是违章建筑；对证据5的三性有异议，事实是电业公司一直没有停过电；对证据6、的三性有异议，认为是原告单方提出解约，被告不同意，原告应当自行承担费用；对证据7的合法性、真实性无异议，但对其关联性有异议；对证据8的三性都有异议，认为该答复意见书直接答复涉案商铺属于违建，是不符合法律规定，在行政机关没有作出行政处罚或进行听证程序之前，不能认定原告承租的商铺属于违章建筑。原告对被告提交的证据综合发表质证意见如下：对被告提交的1、2、3三组证据的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，原告补充提交的证据已经足够推翻被告证据的证明目的，即原告承租的商铺属于违章建筑。 经组织当事人进行证据交换和质证，对当事人经质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议或因证明目的有异议的，以及证据的证明力大小，能否作为本案定案依据，本院根据查明的事实综合予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月13日，被告江州投资公司（甲方）与原告农莉华（乙方）签订百色【森林·中心城】《商铺租赁合同》，合同约定：江州投资公司同意按本合同约定的条件将百色【森林·中心城】项目T1号楼梯02号商铺出租给农莉华；商铺的租赁面积为12.15㎡；租赁期限3年，即自2016年10月13日起至2019年10月12日止；商铺的交付日预定为2016年11月1日；商铺的第一、二年月租金为3645元，付款方式：乙方向甲方支付2年租金，甲方送乙方1年租赁期限，乙方租金总额为87480元。合同签订当天，原告向被告交付商铺租金87480元及履约保证金21870元，江州投资公司向原告出具《收据》2份。《商铺租赁合同》第9条第1款约定“甲方保证租赁的铺面现在不属于违章建筑”。此后，2017年6月6日，被告才将商铺交付到原告手上，双方签订《收铺确认书》予以确认，随后原告对承租的铺面进行装修。装修期间，原告与同行承租人根据百色市投资促进局《关于百色市右江区森林中心城项目诉案处理情况报告》的文件获悉，原告承租的铺面未按建设项目许可建设，属于违章建筑。百色市右江区住建局于2017年6月12日和6月19日分别向被告作出并送达《责令停止违法行为通知书》和《限期拆除决定书》。2017年7月原告收到了行政主管部门下发的所承租铺面为违章建筑，必须停止营业，限期拆除的通知。同年10月26日右江区住建局又向被告作出并送达《强制执行决定书》，限定期限内拆除并由被告自行清理原告所承租的铺面。百色电力有限责任公司与百色市建成区违法建设专项治理工作领导小组办公室于2017年12月4日联合向被告下发《关于对森林中心城违章建筑停电的紧急通知》的通知，决定于2017年12月8日上午9时对原告等承租的22间涉案违法建筑商铺采取停电措施。原告认为被告在与原告签订合同时存在隐瞒商铺属于违法建筑的事实，如果商铺被拆除或者停电，将导致原告租赁合同目的不能实现，原告将受到经济损失。因此，原告向被告要求解除双方合同关系，并多次向被告递交书面解除合同通知书，但被告均不予理会。为减少损失，维护原告合法利益，原告遂诉至法院。 另查明，2017年12月6日，百色市右江区住房和城乡规划建设局又向被告江州投资公司及林建国作出并送达了[2017]右建撤字第1号【关于撤销《限期拆除决定书》（[2017]）右建决字第7号）、《强制执行决定书》（右建强字[2017]106号）的决定】，撤销了该机关2017年6月19日及同年10月26日对被告搭建的钢架结构棚商铺的限期拆除决定及强制执行决定，至本案法庭辩论终结，行政主管部门没有重新作出任何行政处罚决定或行政通知。 本案归纳的争议焦点为：1、原、被告签订的《商铺租赁合同》应否解除；2、原告主张被告退还租金87480元、履约保证金21870元是否合理合法；3、被告是否违约，应否向原告支付违约金；4、原告主张被告为其支付律师费用有何法律依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。即保护双向的权利义务对等的合同，具备合同的法定解除情形则应以解除，依法不应解除合同则继续履行合同。关于争议焦点1、原、被告签订的《商铺租赁合同》应否解除。根据2017年11月23日百色市投资促进局“关于百色市右江区森林中心城项目诉案处理情况的报告”确定：被告未严格按照《建设工程规划许可证》（建字第45100120150041号）的审批规定，于2017年4月擅自在百色市森林中心城商场北面中山二路一侧搭建钢架结构招商部，同时，在商场北面的四个地下室出入口处搭建22间钢架结构铺面，面积为765.6㎡。另，2018年9月11日百色市右江区住房和城乡规划建设局“关于农莉华等人信访事项处理情况答复意见书”认定：1、被告擅自在百色市森林儿童游乐公园项目北面广场（中山二路旁）内搭建钢架结构招商部及项目北面的四个地下室入口处搭建22间钢架结构铺面，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款等规定，属于违法建设行为。据此，可以认定原告承租的铺面是被告违法擅自建设的铺面，属于违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原、被告签订的《商铺租赁合同》属于无效合同，应予解除。被告在本案法庭辩论终结前，未向本院提交相关其违法建筑取得批准建设的补正证据，虽然，被告抗辩行政主管部门已经撤销就该机关下达的有关限期拆除决定和强制执行决定，目前没有证据证明被告的建筑违法。但据查明，右江区住房和城乡规划建设局主动撤销该机关下达的限期拆除决定和强制执行决定，是基于该机关发现遗漏被处罚主体，原处罚决定书认定执行主体错误而自行纠正行为。因此，被告抗辩其建设铺面并非违法的理由不成立。原告主张与被告解除双方签订的《商铺租赁合同》理由充分，依法有据，本院予以采纳。关于争议焦点2、原告主张被告退还租金87480元、履约保证金21870元是否合理合法。违章建筑属于非法取得，不具有合法所有权，被告对于违章建筑的铺面没有所有权，其就不能将所有权项下的占有、使用、收益所有权权能有偿让渡给原告。被告就违章建筑的铺面作为标的物与原告签订的“租赁合同”属于无效合同，被告不能以无效合同为依据向原告主张租金。原告自2017年6月6日接收铺面至2018年7月10日起诉，承租铺面未开始营业，无实际效益，依照无效合同的处理原则，原告主张被告退还承租铺面租金87480元、履约保证金21870元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于争议焦点3、被告是否违约，应否向原告支付违约金。租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。原、被告双方合同第十七章第17.1项约定，任何一方违反合同的条款，应按合同有关条款的约定承担违约金，则违约方应向守约方支付当年年度租金总额的5％的违约金。双方合同指定的承担违约责任，应当是合同生效后在履行合同过程中的违约行为。据本案审理查明，2016年10月13日被告与原告签订《商铺租赁合同》时，依次可认定原、被告签订合同时存在符合合同目的实现的合理预期，2017年6月12日右江区住建局作出《责令停止违法行为通知书》后，被告涉案铺面属于违法建筑正式成文定性，此前，铺面是否违法建筑，原、被告均无法预料，亦不得而知。认定被告涉案铺面建设违法，是行政机关依法行使行政执法权，因此，原、被告订立合同基础的丧失，合同不能继续履行不宜归咎任何一方责任，原、被告均不构成违约，无需承担违约责任。故原告诉称被告在签订合同时存在欺诈行为，导致合同目的不能实现应向原告支付违约金2187元的主张，证据不足，本院不予采信。关于争议焦点4、原告主张被告为其支付律师费用有何法律依据。原、被告合同约定律师费的负担，是双方在合同履行过程中违反合同条款造成对方损失而提起赔偿或追偿诉讼应支出的代理费用，因为本案涉案铺面是基于行政主管部门认定为违法建设的事由，与双方约定的违反合同条款应承担责任范围不相符，且上述争议焦点中本院对于原、被告双方均不构成违约已作认定。因此，原告主张被告为其支付4000元律师代理费的请求，与合同约定的事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告农莉华与被告广西百色江州投资有限公司2016年6月13日签订的《商铺租赁合同》解除； 二、被告广西百色江州投资有限公司退还原告租金87480元，履约保证金21870元，两项合计109350元； 三、驳回原告农莉华的其他诉讼请求。 本案案件受理费2610元，由被告广西百色江州投资有限公司负担2470元，原告农莉华负担140元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  梁家祥 人民陪审员  龙广珍 人民陪审员  谷红英 二〇一八年十一月三十日 法官助理罗美焕 书记员赵丽娥