.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2018）辽0102民初13743号原告张传刚，男，1980年7月10日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托代理人高成华，系辽宁弘立律师事务所律师。被告曹艳，女，1964年1月24日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市。委托代理人朱春光，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被告刘柏松，男，1963年3月15日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市。委托代理人朱春光，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原告张传刚诉被告曹艳、刘柏松房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告张传刚及委托代理人高成华，被告曹艳、刘柏松共同委托代理人朱春光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月26日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同中约定二被告自愿将其所有的位于沈阳市和平区，建筑面积79.22平方米的房屋出售给原告，房屋总价款共计104万元。付款方式为签订合同当日原告即向被告支付了10万元定金；后原告又按约定向被告支付了购房款21万元，被告用该笔购房款偿还了涉案房屋的公积金抵押贷款，并于当日办理完抵押注销登记手续；剩余购房款待办理涉案房屋更名过户手续时，按照贷款银行及房产局资金监管部门的要求给付。另，被告将涉案房屋的两本不动产权证原件及完税证明交付给原告，并于2018年8月14日将房屋交接给原告。二被告配合原告办理完银行贷款审批手续后，却因涉案房屋系学区房，过户期间房价上涨，二被告竟见利忘义，违背诚心原则，借各种理由推辞不配合原告办理涉案房屋的更名过户手续，依据双方签订的《房屋买卖合同》第八条第2项约定主张违约金。诉讼请求：1、判令二被告配合原告办理位于沈阳市和平区房屋更名过户手续；2、判令二被告支付从2018年8月17日起至更名过户日止的迟延履行合同违约金；3、二被告承担本案诉讼费用。被告辩称，二被告系夫妻关系。合同中并未有约定具体办理更名过户的时间，被告并未收到原告全部购房款额，要求办理更名过户没有依据。因该房屋是二被告女儿及姑爷直接卖给原告，在2018年8月17日后家里出现矛盾，二被告的女儿主动找到原告协商延迟一个月过户，但原告态度极其强硬，且声称要立即起诉。遂二被告委托律师与原告进行协商，对于是否履行合同及是否解除合同给原告造成损失的赔偿问题进行电话沟通，原告在同意解除合同情况下向被告提出18万元的赔偿。当时代理律师为了不耽误原告继续购买其他房屋的情况下，让被告在2018年8月30日给原告转款了全部收到的款项及10万元的定金赔偿，合计41万元，并且承诺尽快凑足其他款项以降低给原告带来的经济损失。被告并没有以各种理由推辞。被告律师在2018年8月20日至8月30日期间曾多次给原告打电话协商履行合同事宜。另，房屋现在确实处于租赁中，原告所述"被告女儿于2018年7月左右带我到房屋现场见到了承租人，并向承租人告知房屋已卖给我，所以下半年租金直接给我。并告诉承租人如果到期不租了也要提前跟我打招呼"的情况属实，但被告当时强调的是交易完成后下半年的租金由原告收取。现被告的意见是对于原告的反复无常及现在提起诉讼且在被告与原告协商过程中都未告诉过被告起诉的事情，现在双方已经失去互信，如原告能全款立即支付给被告，被告可以配合办理过户。经审理查明，被告曹艳与刘柏松系夫妻关系。2018年4月26日，被告曹艳（甲方、出卖方）与原告张传刚（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定"交易房产坐落于沈阳市和平区，房屋用途为住宅，建筑面积为79.22平方米，房屋售价为1040000元，房产交易涉及的税费由乙方全部承担。其中第五条付款方式约定，经甲乙双方商定，共分4次过款。1、乙方在签订本合同之日起当日内，向甲方支付购房定金100000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接转为购房款。2、卖方还款解除房屋抵押时，转交约270000元（根据时实际欠款金额而定）。3、过户时买方将剩余首付存于房产局资金监管，并由房产局转交给原房主。4、房屋新房证在银行抵押完成后，银行转交剩余贷款部分房款。其中第八条违约责任.2、甲方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除合同；如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中双方已发生的必要费用。其中第十条其他约定，1、2018年8月14日交接房屋......"。同日，原告张传刚交纳购房定金100000元。2018年8月3日，被告曹艳、刘柏松与原告张传刚一同前往房产部门签订《房地产买卖合同》。同日原告支付210000元给被告用于偿还剩余公积金贷款。2018年8月17日，中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行向原告张传刚下发贷款审批通知书，载明"同意给予借款人张传刚中长期个人商品再交易住房贷款，金额640000元，期限360个月。审批意见为同意"。2018年8月17日在原告与被告女儿的微信记录中"被告女儿：在不，跟你说个事，我父母这边出现点财产纠纷，过户可能得拖后了......卖，没说不卖啊......"。2018年8月30日被告方通过银行转账410000元给原告张传刚。2018年9月3日，原告张传刚将该款项通过银行转账返还被告刘柏松。另查明，涉案房屋于2018年2月由被告出租给案外人，租赁期限从2018年2月15日至2019年2月14日。2018年7月21日在原告与被告女儿的微信记录中"被告女儿：嗯，她签的合同是一年的，2月开始租的，正好到8月份，再给钱就给你了，然后到期了你要是不租了，就提前告诉她就行......过年2月份到期，如果涨价你跟她说，她愿意租就租，不租另外登记中介租也行"。庭审中，原、被告对于"被告女儿曾在合同履行过程中即2018年7月左右带原告至涉案房屋，向承租户告知房屋已卖给原告，所以下半年租金直接给原告，并告诉承租人如果到期不租了也要提前跟原告打招呼"的事实均予以认可。再查明，诉争房屋位于沈阳市和平区，建筑面积79.22平方米，房屋所有权人为被告曹艳、刘柏松，系共同共有，曹艳、刘柏松的房屋贷款已全部还清，已办理解除抵押手续。该房屋不动产权证书、契证现存放于原告张传刚处。上述事实，有当事人提供的不动产权证、契证、房屋电子登记查询证明、房屋买卖合同书、定金收条、租赁合同照片、微信记录、房地产买卖合同、贷款审批通知书、短信等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，上述已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同书系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对于原告要求被告协助更名过户的诉请予以支持。关于原告要求被告支付延迟履行合同违约金的诉讼请求，虽双方在合同中约定应于2018年8月14日交付房屋，但从2018年8月17日微信记录内容看，被告以父母财产发生纠纷为由向原告提出延后履行义务后，原告未提出异议，且在之后的双方账户款项流转情况看，后期双方对于如何履行合同及是否解除合同、相关补偿等事宜是有过协商过程的，即在履行合同过程中因情事发生变化双方为解决问题所作出的理解与妥协，包括对于原合同约定的交付房屋及更名过户时间的变更，而在之后的过程中双方未再明确约定履行合同义务的具体时间，故对于原告主张的迟延履行合同违约金的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告曹艳、刘柏松于本判决生效之日起六十日内协助原告张传刚办理位于沈阳市和平区房产的更名过户手续，办理更名过户手续当日原告张传刚一次性给付被告曹艳、刘柏松剩余购房款730000元；二、驳回原告张传刚的其他诉讼请求。案件受理费7125元（已减半收取），由原告张传刚承担68元，由被告曹艳、刘柏松承担7057元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 冯菲 二〇一八年十一月十九日书记员 王琳本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。