云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6194号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南经典房地产开发集团有限公司，住所云南省昆明市梁源庄经典商务大厦******，统一社会信用代码91530000731215910J。法定代表人：王远。委托诉讼代理人：段福东，云南天外天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈爱娟，女，1976年12月20日出生，白族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市西山区，委托代理人：王云，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师。上诉人云南经典房地产开发集团有限公司因与被上诉人陈爱娟商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初8555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云南经典房地产开发集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求并支持上诉人一审的全部反诉请求。事实和理由：一审认定上诉人在庭审中答辩称以物业费与违约金进行抵销的事实有误，上诉人并未如此陈述。上诉人主张本案中与违约金进行抵扣的款项系契税和维修基金而非物业费。上诉人提交证据《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》足以证实被上诉人在接房时对本案违约金与契税和维修基金的相应部分进行了抵扣，并有被上诉人签名确认。上诉人也因此向被上诉人出具了契税和维修基金的收据。双方签订的《商品房购销合同》明确约定了逾期接房违约金的计算方法，一审法院亦确认了逾期接房的事实，故上诉人无需再举证因被上诉人逾期接房的具体损失，本案应当按照合同约定计算逾期接房违约金。被上诉人陈爱娟答辩称，请求驳回上诉，维持原判。陈爱娟向一审法院起诉请求：一、经典公司支付陈爱娟自2014年7月1日起至竣工验收合格之日止的违约金（暂计至2016年10月30日止的违约金为36226元）；二、经典公司承担本案诉讼费。云南经典房地产开发集团有限公司反诉请求：一、陈爱娟支付经典公司逾期接房的违约金3185.39元；二、本案反诉费由陈爱娟承担。一审法院认定事实：2012年8月14日，陈爱娟与经典公司签订《商品房购销合同》一份，约定主要内容为:“陈爱娟向经典公司购买经典双城D地块第3幢第1单元第5层502号房，房屋总价624587元。经典公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给陈爱娟。经典公司未按约定时间交房，逾期90天后，经典公司按陈爱娟已付款的0.01%乘以逾期天数向陈爱娟支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，经典公司应当以交付之日的三天前，书面通知形式通知陈爱娟办理交接手续。陈爱娟逾期30天未来办理接房的，以后每天赔偿经典公司总房款0.01%的违约金。办理产权登记陈爱娟须达到以下四个条件：1、买受人支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其它费用；2、双方办理完房屋交接手续；3、买受人向出卖人出具书面委托书；4、买受人向出卖人交付办理产权所需资料”。当日，陈爱娟（买受人）与经典公司（出卖人）还签订《合同补充协议》一份，约定主要内容为：“出卖人以媒体公告的形式通知买受人办理房屋交接手续，不再另发通知。《商品房购销合同》第七条中‘经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房’是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的本《商品房购销合同》标的房屋”。2015年1月15日，经典公司发布《入伙公告》，通知经典双城D区业主于2015年1月31日正式办理入伙手续。逾期交房90天内的违约金每天以50元计算，经典公司以50元／天标准向陈爱娟支付了2014年7月1日起至2014年9月29日期间逾期交房的违约金。经典公司提交的《竣工验收合格证明书》载明：经典双城D地块二标段，已按设计图纸及设计变更通知施工完成主体结构分部、建筑屋面分部、建筑装饰装修分部、建筑电气分部、建筑给排水及采暖分部，且现场验收合格、质量保证、资料齐全、观感良好。竣工验收日期为2015年1月28日，验收结论为合格。建设、勘查、设计、监理、施工单位在该《竣工验收合格证明书》上加盖公章。陈爱娟已付清了全部购房款624587元，本案所涉房屋已于2015年4月23日交付给陈爱娟。一审法院认为，陈爱娟与经典公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。在本案中，陈爱娟提出的诉讼请求是否能够得到法律的支持，需以经典公司有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约情形为前提条件，一审对此评析如下：首先，《合同补充协议》约定“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房”是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的房屋，经查明，本案所涉房屋已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格，后于2015年4月23日交付，所交付的房屋虽然符合合同约定条件，也不存在违反法律、行政法规的强制性效力性规定的情形，但经典公司实际交房时间晚于合同约定交房时间。其次，本案所涉房屋是否进行建设工程竣工验收备案，并不是合同约定的房屋交付前提条件，是否竣工验收备案影响的仅是建设工程所有权证的办理。最后，陈爱娟主张经典公司所交付的本案所涉房屋有违反《中华人民共和国消防法》之强制性效力性规定的情形，但消防法并非强制性效力性规定，不能据此做为认定本案双方约定交房条件无效的依据。综上，经典公司应按约向陈爱娟支付2014年7月1日约定交房次日至2015年1月31日通知接房期间逾期交房的违约金。通过审理查明，双方2014年7月至2014年9月期间的违约金标准无异议，且经典公司亦按约定标准实际支付，故陈爱娟向经典公司主张该期间的违约责任没有事实依据，依法应予以驳回。2014年10月1日至2015年1月31日通知交房期间，因双方约定违约金以总房款日万分之一计算，且该约定不违反法律、行政法规的规定，故该期间的违约金应为7620元（624587元×0.01%×122天=7620元）。抵销是指合同当事人互负债务时，各以其债权充当债务之清偿，而使其债务与相对人的债务在对等额内相互消灭。在本案中，经典公司抗辩以免除物业费的形式抵销了2014年10月1日至2015年1月31日期间的违约金，但陈爱娟缴纳物业费的对象并非经典公司，在陈爱娟不予认可的情形下，经典公司主张抵销不符合法律规定和合同约定，该行为不能导致该部分债的消灭，故应按约向陈爱娟支付2014年10月1日至2015年1月31日期间的违约金。自2015年2月1日起，经典公司以媒体公告的形式通知陈爱娟于2015年1月31日交房，且该房屋已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格，该交付行为符合双方之间的约定，也不违反法律规定，故陈爱娟主张的该部分违约责任无事实和法律依据，依法应予以驳回。关于经典公司提出的反诉请求部分，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，经典公司有权根据与陈爱娟的约定以媒体公告的形式通知陈爱娟办理房屋交接手续，不再另发通知，且经典公司已发布通知于2015年1月31日接房，表明陈爱娟理应知晓上述交房时间，陈爱娟逾期于2015年4月23日接房已构成违约，经典公司虽未举证证明其因陈爱娟逾期接房所受的具体损失，一审结合陈爱娟逾期接房的时间，酌情支付违约金460元。据此，原判依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决：一、云南经典房地产开发集团有限公司于本判决书生效之日起五日内支付陈爱娟2014年10月1日至2015年1月31日期间逾期交房的违约金7620元二、陈爱娟于本判决书生效之日起五日内支付云南经典房地产开发集团有限公司逾期接房的违约金460元；三、驳回陈爱娟的其他请求；四、驳回云南经典房地产开发集团有限公司的其他请求。本案本诉件受理费353元（此款陈爱娟已预交，为已减半金额），由陈爱娟负担279元，由云南经典房地产开发集团有限公司负担74元（执行前款时一并支付）。本案反诉案件受理费25元（此款云南经典房地产开发集团有限公司已预交，为已减半金额），由陈爱娟负担4元（执行前款时一并支付），由云南经典房地产开发集团有限公司负担21元。二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人对一审法院认定的事实不持异议，但认为遗漏以下事实：《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》上有业主一方的签字确认明确逾期交房违约金通过转账、抵扣契税及维修基金的方式抵扣完毕。被上诉人对一审法院认定的事实无异议，亦无补充意见。被上诉人对上诉人提出的补充意见认为：被上诉人在该明细表上签字时，明细表上无改动痕迹，而上诉人提交的明细表上有多处涂改痕迹，故对于该明细表的三性均不予认可。本院认为，《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》上有业主一方的签字确认涂改痕迹，但涂改后的金额均小于或等于原先打印的金额，被上诉人的抗辩与常理不符，故对于该明细表，本院予以采信。经二审审理查明：上诉人与被上诉人通过《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》达成一致上诉人应承担的2014年10月、11月、12月及2015年1月的违约金共计7682元，抵扣契税及维修基金后，被上诉人还应当支付6480.9元。2015年4月9日，上诉人向被上诉人开具了二张收据，载明收到被上诉人契税6245.9元、维修基金7917元。其余事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：1、逾期交房违约金是否已经抵扣了契税、维修基金？2、逾期接房违约金应当如何计算？本院认为：针对争议焦点1，从《经典双城（D区）住宅）住宅接房违约金明细表》来看双方当事人达成了以上诉人应当支付的逾期交房违约金抵扣被上诉人应当缴纳的契税、违约金的意思表示，一审法院从物业费的角度进行说理有误，本院予以纠正。从该明细表来看，被上诉人在抵扣违约金后还应向上诉人缴纳契税、维修基金共计6480.9元。但从上诉人向被上诉人开具的收据来看，上诉人仍向被上诉人收取了契税6245.9元、维修基金7917元。对此，被上诉人主张以现金方式实际交付了收据上载明的金额，而上诉人主张其仅收取了抵扣违约金之后的部分现金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”被上诉人主张以现金方式实际交付了收据上载明的金额具有高度可能性，故本院对被上诉人的主张予以采纳。可见，上诉人未按双方协商一致的金额收取相应契税、维修基金。也就是说，上诉人未按约以折抵的方式向被上诉人支付逾期交房违约金，故一审法院判令上诉人向被上诉人在本案中支付逾期交房违约金符合合同约定，加之双方当事人对一审认定的逾期交房违约金数额本身不持异议，故本院予以维持。针对争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”及第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被上诉人虽未按照约定的期限接房构成违约，但上诉人亦无证据证实该合同按约履行后其可以获得的利益，一审法院酌情支持该期间违约金460元并不违反前述法律规定，且趋于合理，故本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费756元，由上诉人云南经典房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 姚 丹审判员 古维贤审判员 徐 斌二〇一八年十一月五日书记员 王雨薇