湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初5261号原告：重庆黔龙阳光物业管理有限公司，住所地：重庆市正阳工业园区金龙路，统一社会信用代码915001147592575228。法定代表人：徐凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锋，湖北震邦华广律师事务所律师。委托诉讼代理人：高勇，湖北震邦华广律师事务所实习律师。被告：杨巍，女，生于1986年11月18日，湖北省武汉市人，住恩施市，原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司与被告杨巍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈锋、高勇到庭参加诉讼，被告杨巍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费2155.20元；2.判令被告从起诉之日至还清之日止按银行同期贷款利率支付欠费产生的利息；3.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司放弃第2项诉讼请求。事实和理由：原告为黔龙阳光地产开发有限公司开发的恩施市航空大道2巷218号黔龙1号业主提供前期物业服务，被告为居住在黔龙1号的业主。双方签订的《黔龙1号前期物业服务协议》约定的合同服务期限是：“本合同签订之日至业主委员会成立、业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止”。被告从2015年7月后就一直拖欠物业服务费，原告继续提供前期物业服务至2017年1月新的物业服务公司接手，被告合计欠原告物业服务费2155.20元，原告催促被告履行付费义务，被告一直未付，为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告杨巍未作答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《黔龙1号前期物业服务协议》《催费通知单》《恩施黔龙1号物业移交清册》《入住欠费1000元以上名单统计表》等证据，本院认为原告提交的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司自建设单位对恩施市航空大道二巷218号黔龙1号小区交房之日起至2016年12月止在该小区从事前期物业服务。2017年1月6日，原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司按业主委员会的要求将该小区的物业服务移交给案外人恩施宏城物业管理有限公司。被告杨巍系恩施市航空大道二巷218号黔龙1号小区16幢1单元1404号[房屋预告登记证号为：恩市房预字第20143687号]的业主，其建筑面积为115.91㎡，设计用途为住宅。2015年4月8日，重庆黔龙阳光物业管理有限公司（甲方）与杨巍（乙方）签订《黔龙1号前期物业服务协议》，约定：服务期限为本合同签订之日起至业主委员会成立、业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；（一）甲方的权利1.按照国家和本地有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；2.按照本合同和有关规定向乙方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。（二）甲方的义务1.履行合同、提供专业的物业服务；2.及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受乙方、业主和物业使用人的监督；3.在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面的记录和签认工作；4.在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。（三）乙方的权利。5.对物业管理事务处理情况和物业维修基金的收支、使用情况有知情权、监督权；6.监督业主委员会、物业管理企业实施物业管理行为；7.向业主委员会或物业管理企业提出建议或者咨询。（四）乙方的义务1.遵守物业管理法律、法规；2.遵守业主临时管理规约规定和业主大会的决定；3.遵守物业管理制度；4.配合物业管理企业的正当管理服务活动；5.当需要装饰装修房屋时，应与甲方签订《装修管理服务协议》；6.按时缴纳物业服务费用和专项维修基金；7.法律法规规定的其他义务。服务的主要内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道厅、避雷装置等；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备等；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、游泳池等；6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7.交通与车辆秩序的停放和管理；8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括监控、建始、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险合和财产保管专项合同的，按合同约定执行；9.物业档案资料管理；10.接受业主委托，对其物业的专业部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；11.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；12.法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。各项费用的缴纳标准：1.物业服务费收取的起始日期以交房时间为准（按建筑面积计算）（1）住宅:1.20元／月／平方米（含电梯费，不含公共能源、二次供水加压费）；（2）花园洋房：1.50元／月／平方米；（3）办公物业：2.00元／月／平方米（不含电梯费）；（4）商业物业：3.00元／月／平方米（不含电梯费，如需用电梯的按相关费用收取）；（5）住宅改为办公用房，物业服务费按住宅的200%收取；（6）住宅改为经营用房，物业服务费按住宅的300%收取；（7）车库车位物业服务费：60元／月／车位；（8）装修工人出入证工本费10元／本，押金20元／本；2.办理装修手续时，住宅每户收取2000元的装修保证金，装修保证金经甲方对业主室内装修两次验收合格后退还，但不计利息，除渣费按建筑面积收取，每平方米3元；3.业主用水、电、气费按表计算，由业主自行缴纳；4.未出售或因开发商的原因未交与使用人的物业，其物业服务费由开发商全额承担；5.各项收费标准的调整甲方对物业管理的收费标准可以根据国家相关政策规定和货币价值，经业主大会三份之二业主同意后变更。如遇国家政策或货币严重贬值，无法维持原收费标准时，任何一方均有权要求变更收费标准，调整计收前相关信息由物业公司以通知、公告等形式预先公布；6.乙方向甲方缴纳费用的具体时间：每月5日前缴纳当月物业服务费，乙方应按约定的时间到甲方办公室缴纳。”被告被告杨巍入住该小区后，未交纳2015年7月至2016年11月的物业管理费共计2155.20元（1.2元/㎡/月×115.91㎡×17月=2364.56元，被告此前交纳物业费结余的209.36元已抵扣）。原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司分别于2015年11月、2016年9月向被告杨巍发出催费通知单，要求被告杨巍交清物业费，但被告杨巍至今仍未交纳。2018年8月10日，原告具状诉至本院，请求支持前述诉讼请求。另查明，在本院受理的该小区系列案（2018）鄂2801民初5259号物业服务合同纠纷一案中，原告针对业主王亮抗辩的“绿化问题”未予否认。本院认为，案涉《黔龙1号前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力，当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。作为物业服务合同的双方，原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司应依约为业主提供优质服务，被告杨巍应依约及时交纳物业服务费。本案中，因原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司履行物业服务义务时服务质量存在瑕疵（比如绿化问题），被告杨巍在特定空间和时间内未能享受到原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司相应质量的物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司请求按1.2元/㎡/月的标准交纳物业费有失公允。因已逝的时间不再，原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司也已不具备在特定的时间和空间内承担继续履行、采取补救措施的基础，为解决当事双方的纠纷，化解矛盾，共建恩施美好家园，共同创建和维护文明恩施、卫生恩施、国际旅游恩施的城市形象，本院结合原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司履行物业服务的实际情况酌情减少业主欠交的物业费，故对原告主张的物业费，本院酌情按90%即1939.68元（2155.20元×90%）予以支持，其余部分不予支持。被告杨巍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的案件事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨巍于本判决生效后三日内支付原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司物业服务费1939.68元。二、驳回原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告杨巍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇一八年十一月五日书记员 程安慧