山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民初1488号原告：蔡德水，男，1970年12月31日出生，汉族，居民，住威海市文登区。原告：孙春雪，女，1971年3月2日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王光辉，山东联志律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭静，山东联志律师事务所律师。被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登区水榭花都办公楼。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：许素廷，该公司法律顾问。原告蔡德水、孙春雪与被告威海天山房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蔡德水、孙春雪向本院提出诉讼请求：1.依法判令天山房地产公司向蔡德水、孙春雪支付违约金共计35860元（以440000元为基数，自2016年11月30日起至2018年4月3日止按照年利率6%计算）；2.依法判令天山房地产公司承担案件受理费。事实和理由：蔡德水与孙春雪系夫妻关系。2016年3月3日，蔡德水与天山房地产公司之间签订了《商品房买卖合同》，购买了位于天山水榭花都居民小区9号楼2单元304室，总房款440000元。蔡德水、孙春雪依约履行约定义务。但天山房地产公司未按照合同约定协助蔡德水、孙春雪办理权属登记。为维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。天山房地产公司辩称，对于蔡德水、孙春雪主张的房屋坐落、诉争房屋价格、商品房买卖合同签订时间均没有异议，对蔡德水、孙春雪主张的收房时间不认可。关于交房时间，蔡德水、孙春雪应当提交业主临时规约、前期物业服务协议、房屋装饰装修管理协议、物业服务费收缴协议、IC卡办理和使用协议予以证实。依据《商品房买卖合同》及《协议书》的约定，天山房地产公司不应承担逾期办证违约金的责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于双方签署的商品房买卖合同中免责条款的效力问题。商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同补充协议第8条处理。合同补充协议第8条约定，如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任。蔡德水、孙春雪主张该免责条款为天山房地产公司提供的格式条款，天山房地产公司在与其签署合同时未进行提示并解释说明，上述免责条款无效。天山房地产公司未提交证据证实其公司主张的针对该条款已向蔡德水、孙春雪进行了说明，故对天山房地产公司主张的上述事实，本院不予认定。关于天山房地产公司向蔡德水、孙春雪交房的时间问题。蔡德水、孙春雪提交了其与天山房地产公司2016年3月3日签订的商品房买卖合同及石家庄天山物业服务有限公司文登分公司2016年4月1日向蔡德水、孙春雪出具的物业管理费收据证实交房时间为合同约定的交房日及物业管理费收据上载明的物业费起算时间2016年3月23日。本院认为，根据商品房买卖合同约定，天山房地产公司应于2016年3月23日前将商品房住宅/商业部分主体经质监部门验收合格并符合合同约定的商品房交付给蔡德水、孙春雪。商品房达到交付使用条件后，天山房地产公司应当书面通知蔡德水、孙春雪办理交付手续。双方进行验收交接时，天山房地产公司应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。若买受人未按合同约定接收房屋的，该合同约定的交房日即2016年3月23日视为商品房交付日。并且开发商在向购房者交付商品房时，与开发商有关联的物业公司利用购房者需到开发商处办理交接房屋相关手续的便利条件，同时与购房者签署物业服务合同，并从收房之日起开始向购房者计收物业费是房地产开发商与物业公司普遍采取的方法。蔡德水、孙春雪关于2016年3月23日石家庄天山物业服务有限公司文登分公司向其计收物业管理费当日，天山房地产公司即向其交付了诉争房屋的主张，符合常理。根据蔡德水、孙春雪与天山房地产公司签订的商品房买卖合同的约定及商品房买卖的交易习惯，作为商品房开发商向购房者交付房屋应当保存书面记录等材料，证实诉争房屋的交付时间的举证责任应当在天山房地产公司。在天山房地产公司未提交其他证据足以反驳蔡德水、孙春雪上述主张的情况下，本院对蔡德水、孙春雪主张2016年3月23日天山房地产公司与其签订的《商品房买卖合同》约定的交房日及石家庄天山物业服务有限公司文登分公司向其计收物业管理费当日天山房地产公司即向其交付了诉争房屋事实，本院予以认定。关于逾期办证违约金起算时间的问题，商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。天山房地产公司2016年3月23日向刘强交付了诉争房屋，从2016年3月23日起计算180个工作日即2016年12月10日，本院对该事实予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。天山房地产公司与蔡德水、孙春雪签订的商品房买卖合同系天山房地产公司预先拟定的条款，合同补充协议第8条约定“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任”系天山房地产公司免除其责任的条款，天山房地产公司在其一方提供的合同中免除己方义务，排除对方主要权利，在未举证证实已采取合理方式提请对方注意的情况下，该条款有格式条款之嫌，应属无效约定。同时，天山房地产公司与施工方、政府有关部门签订的《协议书》，亦是天山房地产公司与施工方的内部约定，不能对抗作为第三人的蔡德水、孙春雪，作为政府有关部门亦是以调停矛盾的身份出现，不属于条款约定之情形。现天山房地产公司与施工方的纠纷尚在另案审理过程中，即使确定逾期办证的原因并非是由天山房地产公司造成的，天山房地产公司亦可在承担逾期办证违约责任后向过错方追偿，该纠纷系另一法律关系，与本案无关。天山房地产公司依据该条款主张其公司因政府及第三方原因造成备案资料延期无需承担逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。天山房地产公司协助蔡德水、孙春雪办理房屋权属登记是其作为房屋开发商应当履行的合同义务，双方签订的商品房买卖合同条款虽未约定天山房地产公司承担逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此本案中，天山房地产公司应承担的逾期办证违约责任为按照蔡德水、孙春雪已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。蔡德水、孙春雪主张按照年利率6%计算逾期办证违约金，符合上述规定。既可督促天山房地产公司尽快履行协助办理产权登记手续的义务，也可对购房者给予适当的补偿，本院予以支持。天山房地产公司自2016年3月23日向蔡德水、孙春雪交付诉争房屋之日的第二日起计算180个工作日，未按照合同约定将办理诉争房屋产权登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，即构成违约。蔡德水、孙春雪主张的逾期办证违约金的起算时间应自2016年12月10日开始计算。对蔡德水、孙春雪主张天山房地产公司应以交付购房款总额440000元按照年利率6%向其支付2016年12月10日至2018年4月3日逾期办证违约金35126.67元（440000元×6%÷360天×479天）的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、威海天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡德水、孙春雪支付逾期办证违约金35126.67元；二、驳回蔡德水、孙春雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，由蔡德水、孙春雪负担7元，威海天山房地产开发有限公司负担341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇一八年十一月六日书记员  王雅梅