山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁09民终2725号 上诉人（原审被告）：刘均科，男，1964年10月4日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尹栋林，男，1984年2月3日出生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：王甲齐，山东卓知律师事务所律师。 原审被告：泰安市金诺房地产开发有限公司，住所地泰安市东岳大街**。 法定代表人：刘均科，董事长。 委托诉讼代理人：苗代元，男，1973年9月16日出生，汉族，住泰安市泰山区，系泰安市金诺房地产开发有限公司总经理。 上诉人刘均科因与被上诉人尹栋林、原审被告泰安市金诺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘均科的委托诉讼代理人高月欣，被上诉人尹栋林的委托诉讼代理人王甲齐，原审被告泰安市金诺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苗代元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘均科上诉请求：1.请求二审法院依法撤销泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初1502号民事判决，发回重审或改判上诉人不承担任何连带清偿义务。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人虽然是泰安市金诺房地产开发有限公司的法定代表人，但上诉人根据《中华人民共和国公司法》第六十二条的规定，每年都对公司进行财务审计，据此，上诉人不再存有《中华人民共和国公司法》第六十三条规定的应承担连带清偿义务的情形。一审法院对该案件事实并未查清，判决上诉人对泰安市金诺房地产开发有限公司的债务承担连带清偿义务显然错误。二、每个开发商开发的商品房楼盘，只有各种配套设施均达到竣工且能交付使用的标准后，才能对整个工程进行竣工验收，只有整个工程验收完毕后，买受人即业主才可以办理不动产权登记手续，也就是只有满足被上诉人与泰安市金诺房地产开发有限公司签订的商品房预售合同第十四条约定的条件后，才可以根据该合同第二十条约定的365天内给被上诉人办理权属登记证书。因涉案房产小区的物业供暖于2017年10月底才完成配套管网设施的铺设，也就是说2017年10月份该小区还尚未达到验收的条件，因此，泰安市金诺房地产开发有限公司至今为止并没有违约，但一审法院判决泰安市金诺房地产开发有限公司违约没有事实与法律依据。三、被上诉人与泰安市金诺房地产开发有限公司签订的商品房预售合同系泰安市房地产管理局提供的格式合同，该合同约定出卖人（泰安市金诺房地产开发有限公司）应当按日计算向买受人（被上诉人）支付全部已付款万分之一的违约金，显然明显加重了出卖人的义务，该违约金数额也明显显失公平，该合同的格式条款明显加重了原审被告泰安市金诺房地产开发有限公司的责任与义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当免除或者减少涉案商品房预售合同约定的违约金数额。 尹栋林辩称，一、上诉人应对公司债务承担连带赔偿责任。在一审庭审中，上诉人未提交任何证据证实其个人财产独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，上诉人应对公司债务承担连带赔偿责任。二、双方签订的商品房预售合同第十四条约定：“因入住率未达到相关部门要求的比例，而使供暖、天然气无法正常使用，出卖人不承担任何责任”，该约定并非是对逾期办理房产证违约的约定。上诉人也未提交任何证据证实是由于入住率未达到相应部门的要求比例造成房产证无法办理，因此，上诉人应承担违约责任。三、涉案商品房预售合同并非格式合同，即便属于格式合同，该合同的提供方为泰安市金诺房地产开发有限公司，不存在上诉人所主张的显失公平。四、违约金的数额是双方在合同中明确约定的，该约定并不违反法律的强制性规定，上诉人主张违约金过高没有法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 泰安市金诺房地产开发有限公司辩称，一审判决有失公平。泰安市城区热力有限公司出具的证明证实是因城区热力管网的问题致使涉案房屋综合验收没有完成。上诉人刘均科的个人财产与泰安市金诺房地产开发有限公司的财产未发生混同，其不能与泰安市金诺房地产开发有限公司承担连带责任。 尹栋林向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告支付自2013年5月1日起至实际办理房屋权属转移登记之日的违约金（暂计算至2018年5月1日为479344元*1/10000*1826日=87528.2元）。二、案件受理费、保全费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月29日原告与被告泰安市金诺房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（商品房预售合同房屋代码是135375，合同编号为YS0022273），原告购买被告开发的金诺南苑小区3号楼1单元4层404室，房屋面积94.79平方米，单价4897元/平方米，合计464186元；配房5.83平方米，单价2600元/平方米,合计15158元。合同总价款479344元。合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房屋的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2010年至2012年8月24日原告六次向被告泰安市金诺房地产开发有限公司交纳了购房款及配套费用共计479344元。2012年8月24日原告与被告泰安市金诺房地产开发有限公司签订了房屋交接及结算协议一份，该协议载明：原告购买的金诺南苑小区3号楼1单元404室于2012年4月30日交付正式使用。另查明，被告泰安市金诺房地产开发有限公司为自然人独资公司，属于被告刘均科一人所有。被告至今未给原告办理房屋所有权登记手续。以上事实由商品房预售合同、交房协议、交款发票、被告企业工商登记信息、当事人陈述等证据在卷证实。 一审法院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同符合法律规定，依法有效，对当事人双方具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。按照原被告双方签订的商品房预售合同约定，被告应在交付房屋后365日内即2013年4月30日前为原告办理房屋所有权证,但由于被告的原因至今未能办证，违反了合同约定。原告按照合同约定要求被告承担违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。被告辩称理由不能免除被告延期办理房权证的责任。被告辩称违约金过高的意见，不符合法律及合同约定，一审法院不予采纳。为此,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条,《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告泰安市金诺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告尹栋林逾期办理房产证的违约金：以479344元为基数，按每日万分之一计算，自2013年5月1日起至被告为原告办理了房权证之日止。二、被告刘均科对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费1000元由两被告负担。 本院二审期间，上诉人提交的山东新天地会计师事务所有限公司出具的三份审计报告不足以证实泰安市金诺房地产开发有限公司的财产独立于上诉人（股东）自己财产。被上诉人提交的新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2016）新28民终500号民事判决书与本案无关。原审被告泰安市金诺房地产开发有限公司提交的《泰安市既有建筑供热工程服务协议》、《泰安市既有建筑供热专项配套费协议》、《既有建筑供热计量改造安装合同》不能证实泰安市金诺房地产开发有限公司不构成违约。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人与原审被告泰安市金诺房地产开发有限公司签订的商品房预售合同第二十条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”。该商品房预售合同第十四条约定的是“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，该约定与商品房预售合同第二十条约定没有关联性。因此，不能因基础设施、公共配套建筑未完成，而免除原审被告泰安市金诺房地产开发有限公司逾期办证的违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。上诉人仅提供审计报告不足以证实其公司财产独立于自己的财产，因此，上诉人应对公司债务承担连带责任。涉案商品房预售合同并非为格式合同，且合同约定的逾期办证的违约金（全部已付款的日万分之一）并非过高，上诉人主张免除或者减少违约金的数额，没有事实与法律依据，本院对此不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元，由上诉人刘均科负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  于永刚 二〇一八年十一月二十六日 书记员  宋姚瑶