.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}          察哈尔右翼前旗人民法院   民事判决书   （2018）内0926民初553号   原告陈国娇，女，公民身份号码×××，1986年2月16日出生，汉族，现住内蒙古乌兰察布市×××。   委托代理人袁忠芳，内蒙古威振律师事务所律师。   委托代理人苏轶博，男，公民身份号码×××，   1986年10月15日出生，蒙古族，现住内蒙古乌兰察布市×××。（系原告丈夫）   被告乌兰察布市龙武祥和物业服务有限公司，统一社会信用代码×××,住所地乌兰察布市集宁区工农大街28号2栋1单元2楼**。   法定代表人张晓芬，系公司总经理。   委托代理人周宝华，内蒙古义利律师事务所律师。   委托代理人麻建军，男，公民身份号码×××，1969年6月19日出生，汉族，现住察右前旗×××，系公司员工。   原告陈国娇诉被告乌兰察布市龙武祥和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月27日受理后，依法由审判员李福喜独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈国娇的委托代理人袁忠芳、苏轶博，被告乌兰察布市龙武祥和物业服务有限公司的委托代理人周宝华、麻建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告陈国娇诉称，原告陈国娇是揽翠苑小区×××业主，2013年开发商博诚广宇置业有限公司向社会承诺该小区于2014年10月份完全交工交付使用。根据国家规定，房款交付方式：一是全款交付；二是公积金贷款交付（国家提倡公积金贷款）任选其一，我们业主选择公积金贷款交付方式。2013年10月30日交纳13万元首付款，后该小区未能如期交工，直至2017年底，我们业主多次找过察右前旗博诚广宇置业有限公司要求收房，博诚广宇公司答复由于手续问题暂不能办理公积金贷款，必须现金交付尾款才能交房领取钥匙，因此不具备交付房屋使用条件，后开发商一直未通过书面等方式通知业主办理收房手续。   2018年3月15日，察右前旗房产局工作人员通知揽翠苑小区业主可以办理公积金贷款，接到通知后我们业主陆续与博诚广宇公司签订商品房买卖网签合同，并办理公积金贷款交纳尾款和维修基金；后去揽翠苑住宅小区龙武祥和物业公司办理收房手续，物业公司无理要求我们业主必须先交付2017年度的取暖费和物业费用后才可办理收房手续，否则物业公司拒绝提供业主供水、供电，导致我们业主无法正常装修使用，我们业主多次找物业公司协商未果；在迫于无奈情况下，2018年7月，原告只好交纳了2017年度的取暖和物业费用后办理收房手续，依据《物业管理条例》第41条第2款：已竣工但未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位缴纳。被告企业属于服务企业没有强制收取各种费用权限，被告方没有为业主提供法律法规规定和合同约定的服务，而是利用手中掌管钥匙，签订霸王协议，强制收取各种费用，其行为违反了《物权法》和国务院颁布的《物业管理条例》之规定。请求法院依法判决：1、请求被告返还原告物业费（2017年8月1日至2018年6月30日）共2017元；2、案件受理费由被告承担。   原告陈国娇提供以下证据证明其主张：   1、身份证复印件，拟证明其主体适格；   2、商品房买卖合同，拟证明原告向察右前旗博诚广宇置业   有限公司购买在揽翠苑小区的楼房层数及位置；   3、揽翠苑物业服务合同，拟证明2018年7月13日与物业   公司签订合同，约定每平米物业费1.55元，约定了服务范围，原告已经按协议交付了2018年7月13日以后的费用，被告在签订服务合同以前多收取原告的物业费2017元、装修费的垃圾清理费829元、二次加压费60元，共3089元；   4、物业服务发票1张，拟证明被告在签订物业服务合同前多收取原告物业费2017元、垃圾清理费829元、二次加压费60元，共3089元；   5、 购房发票1张，拟证明原告已经履行了购买商品房交付的义务。   被告乌兰察布市龙武祥和物业服务有限公司（以下简称龙祥物业公司）辩称，被告龙祥物业公司于2017年8月进入揽翠苑小区提供物业服务，从2017年8月起向原告陈国娇收取物业费有事实和法律依据，被告龙祥物业公司于2017年3月11日中标察右前旗揽翠苑小区物业管理项目，并于2017年8月进驻该小区提供物业服务，并由被告龙祥物业公司揽翠苑小区2017年8月份工资发放表，员工入职表，及证人的书面证言予以证明。原告陈国娇所购房屋为察右前旗公安局团购房，龙祥物业公司与察右前旗揽翠苑小区开发商察右前旗博诚广宇置业有限公司在2017年8月17日办理揽翠苑小区（察右前旗公安局团购房）的钥匙移交手续，钥匙移交手续以及房屋明细中包括原告陈国娇所购的×××房屋，以上事实表明龙祥物业公司自2017年8月份向揽翠苑小区提供物业服务，龙祥物业公司有权从2017年8月份向该小区业主收取物业费用。原告要求退还物业费的诉讼请求没有事实和法律依据，龙祥物业公司受揽翠苑小区建设单位察右前旗博诚广宇置业有限公司的口头委托于2017年9月20日以微信的形式告知被告龙祥物业公司办理收房手续，而原告陈国娇在收到上述通知后迟迟不办理收房手续，以上事实有龙祥物业公司提交的微信通知记录予以证实，但原告陈国娇最终于2018年8月份才向被告龙祥物业公司办理相关的收房手续，对于上述延迟收房的法律后果应由原告陈国娇自行承担。根据内蒙古自治区物业管理条例第35条规定：房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付物业服务费发生的起止时间自催告买受人接受交付的期限结束次日起计算，本案中虽然原告陈国娇所持的证据显示收房时间是2018年8月份，但被告龙祥物业公司实际提供物业服务以及通知原告陈国娇收房的时间均在2017年的8月至9月，被告龙祥物业公司按国家以及自治区物业管理的相关规定履行了物业服务和告知收房的相关义务，有权依法收取原告陈国娇的物业费。原告陈国娇已经自愿向被告龙祥物业公司缴纳了2017年8月至2018年6月份物业费用，原告陈国娇并未提供证明受到了被告龙祥物业公司的胁迫和强制，该缴费行为应认定为合法有效，事后原告陈国娇要求退还2017年8月至2018年6月的物业费2017元没有事实和法律依据，原告陈国娇的上述行为违反诚实信用原则，请求人民法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部的诉讼请求，维护被告龙祥物业公司的合法权益。   被告乌兰察布市龙武祥和物业服务有限公司向法庭提供以下证据：   1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，拟证明被告主体适格；   2、乌兰察布市察右前旗揽翠苑住宅小区物业管理项目公开招标的中标通知书，拟证明被告于2017年3月11日通过招标方式合法取得揽翠苑小区物业管理项目资格；   3、揽翠苑小区钥匙移交记录表、团购房交房明细，拟证明开发商察右前旗博诚广宇置业有限公司于2017年8月17日将原告所有的揽翠苑小区×××房屋钥匙移交给被告，交房明细中也包括原告的房屋；   4、微信通知记录（原始载体手机和书面材料），拟证明被告于2017年9月20日微信通知原告办理接房手续，而原告迟迟不来向被告办理接房手续；   5、揽翠苑小区工资发放表，拟证明被告于2017年8月进驻揽翠苑小区提供物业服务；   6、孟某、杨某某、王某某面证言、上述三人入职登记表，拟证明被告及其所属工作人员与2017年7月进入揽翠苑小区开展物业服务工作。   经审理查明， 2018年4月14日，原告陈国娇与察右前旗博诚广宇置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告陈国娇购买位于察哈尔右翼前旗达尔登大道东，白音街南揽翠苑×××商品房，该商品房销售许可证号为×××，建筑面积为118.32平方米，揽翠苑小区的开发商是察右前旗博诚广宇置业有限公司。龙祥物业公司经过公开招标，于2017年3月11日中标取得察右前旗“揽翠苑小区，物业管理项目（193854平方米）”的物业管理权，中标金额物业费1.55元/平方米/月/户。   另查明，《商品房买卖合同》第十一条，商品房交接方式为，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。2018年7月13日，原、被告双方签订揽翠苑的《前期物业服务协议》第十五条约定，未尽事项按《物权法》、《物业管理条例》、《内蒙古物业管理条例》、《乌兰察布市住宅小区物业管理办法》的相关规定执行。揽翠苑小区钥匙移交记录表中载明：2017年8月17日，开发商察右前旗博诚广宇置业有限公司将原告所有的揽翠苑小区×××户房屋钥匙移交给被告乌兰察布市龙武祥和物业服务有限公司，钥匙移交记录表中包括原告陈国娇所有的“揽翠苑×××户”房屋。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。2018年4月14日，原告陈国娇与察右前旗博诚广宇置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，以及原、被告签订的《揽翠苑前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。从2018年7月13日原、被告双方签订《揽翠苑前期物业服务协议》之后，原告应当依照协议履行交费义务。对于2017年8月1日至2018年6月30日被告乌兰察布市龙武祥和物业服务有限公司没有为原告陈国娇提供服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件》具体应用法律若干问题的解释，原告陈国娇请求被告乌兰察布市龙武祥和物业服务有限公司退还物业费的诉讼请求，应当依法支持，被告应当依法退还原告物业费2017元（118.32平方米×1.55元/平方米/月×11个月）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   被告乌兰察布市龙武祥和物业服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈国娇缴纳的2017年8月1日至2018年6月30日物业费2017元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告乌兰察布市龙武祥和物业服务有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。                   审 判 员 李 福 喜           二〇一八年十一月六日     书 记 员郝 彦 博               附法律条款：   《中华人民共和国合同法》   第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件》具体应用法律若干问题的解释   第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。      业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。    当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   第一百四十二条 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。    第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。