新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0104民初6822号原告：罗湘娟，女，1976年7月10日出生，汉族，新市区农牧局干部，住乌鲁木齐经济技术开发区阿勒泰路****楼****。委托诉讼代理人：张勇（系原告配偶），男，1977年3月12日出生，汉族，自治区环境监察总队干部，住乌鲁木，住乌鲁木齐经济技术开发区阿勒泰路****楼****v>被告：新疆华朗房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市北京南路**。法定代表人：孙振荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯军，男，1966年10月11日出生，汉族，新疆华朗房地产开发有限公司职员，住乌鲁木齐市新市区，住乌鲁木齐市新市区v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：彭军，新疆元正律师事务所律师。原告罗湘娟与被告新疆华朗房地产开发有限公司（下称华朗公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月27日公开开庭进行了审理，原告罗湘娟的委托诉讼代理人张勇与被告华朗公司的委托诉讼代理人冯军、彭军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗湘娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付房屋的违约金70844.37元（2016年8月31日至2018年8月31日）；2、判令被告退还装修保证金2000元；3、判令被告支付天然气费（壁挂炉采暖费）1370元；4、判令被告承担本案诉讼费、邮寄送达费。事实和理由：2015年8月14日，原告罗湘娟与被告华朗公司签订《商品房预售合同》。合同约定，被告华朗公司将位于乌鲁木齐市北京南路351号华朗?春天里小区1幢第8层3单元803室房屋预售给原告；房屋总价为983949.5元。合同签订后，原告按约定支付了全部的房款，被告未在合同约定时间即2016年8月30日前将验收合格的房屋交付给原告，至原告起诉时该商品房仍未通过验收，被告违反了合同约定，应承担逾期交房的违约责任。商品房未验收合格在不具备交付条件情况下，被告要求原告领取钥匙，原告拒绝领取，被告威胁如不领取，不对房屋门窗等进行维修、地、地暖管线冻损的后果由原告承担领取钥匙时，被告收取装修保证金和天然气费（壁挂炉采暖费）等费用，原告提出费用收取不合理，被告仍坚持收取，不交房就不给钥匙。原告认为被告收取装修保证金没有法律依据，房屋未验收合格前所产生的一切费用包括天然气费用（壁挂炉采暖费）应由被告承担。原告要求退还费用，协商未果，遂诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告华朗公司答辩称：1、原告要求支付逾期交房违约金没有事实依据，合同约定于2016年8月30日交房，涉案房屋于2016年9月30日通过五方验收，故原告仅可主张2016年8月31日2016年9月29日期间的交房违约金。2、《建设工程质量管理条例》第49条规定，工程竣工验收备案属于行政管理性法律规范，从2000年以后我国正式取消了建设工程竣工验收核准制度，政府职能部门不再对工程竣工验收享有核准权，竣工验收备案是建设单位将建设工程竣工验收合格的相关资料报建设行政主管部门备案。2004年5月19日国务院发布（2004）第16号文，国务院关于第三批取消或调整行政审批项目的决定，该决定中涉及到建设部门下的第八十三小项，“已将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收正式取消”。因此，开发商是否取得商品房竣工验收备案表并不是商品房交付使用的必要条件，且原、被告签订的合同第八条约定被告应当在2016年8月30日前将具备下列条件并符合合同约定商品房交付原告：该商品房经分期综合验收合格；最终交付日期，以被告发布报纸公告时间或被告通知办理入住时间为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由原告自行负担。被告于2016年9月28日、2016年11月23日分两次于新疆都市消费晨报登报，通知小区业主在2016年9月30日办理入住手续。原、被告双方在商品房买卖合同中，约定的商品房交付条件是经分期综合验收，属于综合验收的一种，并非必须取得竣工验收备案表才能交付，依据意思自治原则，涉案房屋经五方验收后，就符合交付标准。3、原告已经正式于2016年11月25日与被告完成房屋的交接，被告给其提供了住宅质量保证书和住宅使用说明书，原告早已入住涉案房屋，现原告主张违约金至2018年8月没有事实依据。4、原告请求退还装修保证金2000元没有依据，物业公司收取原告的装修保证金，与被告无关，其装修押金的退还时间及金额按照原告与物业公司之间约定执行。5、原告要求支付天然气费用1370元，要依据相应票据以及该天然气的用途和时间来予以判定。原告罗湘娟为支持其诉请，提供如下证据：证据一：《商品房预售合同》1份。用以证明：双方存在房屋买卖关系，被告未按合同第8条约定于2016年8月30日前将分期验收合格的房屋交付原告，未按合同11条约定出示综合验收合格证，未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，未完成房屋交付义务，被告逾期交房，应支付逾期交房违约金，被告未能按合同11条完成交接义务，由此产生的一切费用由被告承担。合同第4条约定，商品房采取壁挂炉采暖，室内温度不低于8°，为防止地暖管线冻损，必定产生天然气费。被告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，合同第8条约定交付房屋时间为2016年8月30日前交付给原告，原告要求支付违约金的理由不成立，被告仅承担2016年8月31日至2016年9月30日间的违约金，本案中被告已按照合同约定从晨报上发布公告。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据二：销售不动产统一发票1份。用以证明:原告付清了全部的房款，履行了合同的义务。被告对该份证据的真实性认可，合法性认可。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据三：装修保证金收款收据1份。用以证明：被告收取了装修保证金2000元。被告对该份证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为未加盖被告印章。该收款收据加盖的新疆物兴物业管理有限责任公司财务印章，被告对该证据亦不认可，故本院对该证据不予认定。证据四：代收燃气缴费收据1份。用以证明：原告购买天然气（壁挂炉采暖费）花费1370元。被告对该证据的真实性认可，关联性不认可，该费用系原告自行向天然气公司缴纳，被告未代收。本院对该证据真实性予以确认，关联性不予认定。被告华朗公司为支持其辩称，提供以下证据：证据一：2015年7月31日《商品房预售许可证》1份。用以证明：被告具有涉案房屋销售的许可证，同时证明被告具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。原告对该份证据真实性认可，关联性不认可。本院对该证据真实性、合法性、关联性均予以确认。证据二：《商品房预售合同》。用以证明：合同第8条约定商品房分期综合验收，被告可以通过媒体发布消息通知业主办理入住手续。原告对该份证据真实性认可，关联性不认可，商品房交付条件，不是五方验收，是综合验收合格，还要通过质量监督、人防、消防、环保验收，并向质检部门进行备案合格后才具备交付条件。本院对该证据真实性、合法性、关联性均予以确认。证据三：房屋竣工验收报告1份及五方验收意见表1份。用以证明：2016年9月30日被告开发的房屋已正式竣工验收，由五方共同确认验收通过，符合交付条件。原告对两份证据真实性认可、关联性不认可，五方验收是自检过程，并没有行政单位的参与，竣工验收报告只是五方的初步意见，是备案的材料之一，并不能证明该房屋已经验收合格。本院对该证据真实性、合法性、关联性均予以确认。证据四：晨报公告2份。用以证明：被告分两次在新疆都市消费晨报上发布公告通知华朗春天里所有业主携带文件于2016年9月30日到房产公司办理入住。原告对该组证据真实性认可，合法性、关联性不认可，合同约定房屋首先要验收合格才通知交房，同时合同约定是登报报刊是乌鲁木齐晚报，而被告登于新疆都市消费晨报上。本院对该证据的真实性予以确认，对其合法性、关联性本院将综合其他证据认定。证据五：国务院（2004）第16号文件1份（复印件）。用以证明：2004年5月19日国务院已正式取消商品房的综合验收，国务院关于第三批取消或调整行政审批项目的决定，该决定中涉及到建设部门下的第八十三小项，已经将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收正式取消，因此，开发商是否取得商品房竣工验收备案表并不是商品房交付使用的必要条件，由行政审批改为备案。原告对该证据真实性、合法性、关联性均不认可。该份证据不符合证据的形式要件，本院对该份证据真实性不予认定。证据六：交付使用验收单、客户总表各1份。用以证明：原告罗湘娟在2016年11月25日领取了可视对讲机、钥匙和门禁卡。原告对该份证据真实性认可，原告领取了可视对讲机、钥匙和门禁卡，但是在被告威胁下领取的，被告说不领钥匙，不给看房，原告才领取的钥匙。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原、被告提供的上述证据及双方当事人陈述可证明以下事实：2015年8月14日原告罗湘娟与被告华朗公司签订《商品房预售合同》。合同约定：被告华朗公司将其开发建设的位于乌鲁木齐市北京南路351号华朗?春天里小区1幢第8层3单元803号房出售给原告罗湘娟；总价款为983949.50元，原告于2015年8月14日支付房款273949.50元，公积金提取210000元，剩余500000元办理公积金转入；被告华朗公司应当在2016年8月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付原告：1、该商品房经分期综合验收合格；2、最终交付日期按被告发布报纸公告时间或按被告通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由原告承担；逾期交房不超过180日，被告华朗公司自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当在解除合同通知到达之日起60日内将已付购房款全部退回原告，并按累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，被告华朗公司自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房款日万分之一向原告支付违约金。合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，被告华朗公司应当书面通知原告罗湘娟办理交付手续；双方进行验收交接时，被告华朗公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，被告华朗公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；被告华朗公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告罗湘娟有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由被告华朗公司承担；由于原告罗湘娟原因，未能按期交付房屋，产生的一切费用由原告承担。该合同附件5第2条约定：被告在商品房达到交付使用条件后，即可通知原告办理入住手续（此通知的方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知书、书面通知等，并以乌鲁木齐晚报公告日期为准），原告在通知日期内未到指定部门办理入住手续的，按主合同第11条执行。合同签订后，原告支付了全部购房款。2016年9月28日，被告华朗公司在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知华朗?春天里小区业主在2016年9月30日办理入住手续。2016年9月30日，华朗?春天里小区高层住宅项目经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收合格。2016年11月23日，被告华朗公司再次在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知华朗?春天里小区业主在2016年9月30日办理入住手续。2016年11月25日，被告华朗公司向原告罗湘娟交付了涉案房产，原告罗湘娟领取了钥匙、门禁卡。另，原告在乌鲁木齐银行缴纳燃气费1370元。新疆物兴物业管理有限责任公司（物兴物业公司）收取原告罗湘娟装修保证金2000元。经询，2017年4月14日，乌鲁木齐市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，华朗春天里高层住宅楼建设工程消防验收合格。被告华朗公司向原告罗湘娟交付《乌鲁木齐市新建住宅说明书》、《乌鲁木齐市新建住宅质量保证书》，原告罗湘娟拒绝受领。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定：被告华朗公司应当在2016年8月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付原告：1、该商品房经分期综合验收合格；2、最终交付日期按被告发布报纸公告时间或按被告通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由原告承担。双方约定的交房条件为分期验收合格，而非以工程竣工验收备案作为交付条件，涉诉房屋已于2016年9月30日通过了五方验收，根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，涉诉房屋已经可以交付使用，竣工验收备案并不是法律规定的房屋交付的强制性规定，依照意思自治的原则，被告华朗公司按合同约定的条件交付房屋，不违反法律规定，原告罗湘娟作为买受人未提供相应证据证实涉诉房屋存在质量问题影响其正常使用，故原告罗湘娟认为该房产不具备交付条件的主张不能成立。关于交付期限的认定。合同约定：被告华朗公司应当在2016年8月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付原告，最终交付日期按被告发布报纸公告时间或按被告通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由原告承担。被告在商品房达到交付使用条件后，即可通知原告办理入住手续（此通知的方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知书、书面通知等，并以乌鲁木齐晚报公告日期为准），原告在通知日期内未到指定部门办理入住手续，按主合同第11条执行。华朗?春天里小区高层住宅项目2016年9月30日即五方竣工验收合格，具备交付条件。被告华朗公司虽分别于2016年9月28日、11月23日在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，但不符合合同约定的通知方式，不能视为被告华朗公司履行了通知义务，故应以实际交付日期为准，该房产的风险、负担自2016年11月25日转移至原告罗湘娟。故被告华朗公司应按合同约定的日万分之一支付原告罗湘娟2016年8月31日至2016年11月24日违约金，即8363.57元（983949.50元×0.1‰×85天），对原告多主张的部分，本院不予支持。原告罗湘娟主张被告华朗公司退还装修保证金2000元，本院认为，原告罗湘娟装修保证金2000元收取人为物兴物业公司，物兴物业公司为独立的法人主体，其从事民事活动的法律后果由其自行承担，故原告罗湘娟的该项请求于法无据，本院不予支持。原告罗湘娟主张被告华朗公司支付天然气费（壁挂炉采暖费）1370元，本院认为，天然气费系原告罗湘娟购置自用的费用，该房屋虽采用壁挂炉供暖，但原告罗湘娟并无证据证实应由被告华朗公司负担的部分，故对原告罗湘娟的该项主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告新疆华朗房地产开发有限公司支付原告罗湘娟逾期交房违约金8363.57元；二、驳回原告罗湘娟的其他诉讼请求。以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼请求标的额74214.37元。确认给付标的额为8363.57元，占诉讼请求标的金额的11.26%。减半收取案件受理费827.68元（原告已预交），由原告负担88.74%即734.48元，由被告负担11.26%即93.20元。被告负担的诉讼费在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 刘 萌二〇一八年十一月二十二日书记员 何俊杰