江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0583民初7605号 原告：汪琦，男，1990年8月29日生，汉族，住江苏省沛县。 原告：张延惜，女，1991年8月25日生，汉族，住江苏省沛县。 委托诉讼代理人：杨磊，江苏澹泊律师事务所律师，代理上述两原告。 被告：孙庆珠，男，1972年4月19日生，汉族，住浙江省苍南县。 被告：王小央，女，1978年6月16日生，住浙江省苍南县。 第三人：昆山市陆家镇丰宇房产中介所，住所地江苏省昆山市陆家镇泾沙路**，注册号32XX95。 经营者：弓占强。 第三人：中国银行股份有限公司昆山分行，，住所地江苏省昆山市开发区前进中路**统一社会信用代码91320583838137553T。 法定代表人：夏刚，该银行行长。 委托诉讼代理人：郭婷，江苏六典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：种柏旭，江苏六典律师事务所律师。 原告汪琦、张延惜与被告孙庆珠、王小央、第三人昆山市陆家镇丰宇房产中介所（以下简称“丰宇房产中介所”）、第三人中国银行股份有限公司昆山分行（以下简称“中国银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法由审判员孙学谦独任审理。后因被告孙庆珠、王小央下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2018年9月29日公开开庭进行了审理。原告汪琦、张延惜及其共同委托代理人杨磊，第三人昆山市陆家镇丰宇房产中介所的经营者弓占强、第三人中国银行股份有限公司昆山分行的委托代理人种柏旭到庭参加诉讼。被告孙庆珠、王小央经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪琦、张延惜向本院提出诉讼请求：1、请求继续履行原被告2017年8月4日签订的《昆山市丰宇房产中介买卖合同》；2、请求判令被告及第三人协助原告将昆山市阁楼（权证号：昆房权证陆家字第××号）产权过户至原告名下；3、判令被告支付违约金暂计39060元（按房屋总价62万元的万分之三为标准，自2017年10月16日起，计至被告实际配合办理产权手续日为止）；4、判令被告支付律师费15000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告也系夫妻关系，2017年8月4日，原被告经第三人丰宇房产中介所居间，签订了《昆山市丰宇房产中介买卖合同》。原告以总价62万元购买了被告位于昆山市阁楼（权证号：昆房权证陆家字第××号）建筑面积48.64平方米，阁楼面积37.04平方米，合同签订之日，买方需支付首付款280000元，剩余房款由买方以银行按揭贷款方式支付，合同同时还约定：“双方同意在合同签订后45个工作日办理过户手续，任何一方未按合同约定全面履行自己的义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付房款总价万分之三作为违约金”。合同签订后，原告于2017年8月4日当日支付首付款50000元，2017年8月7日支付230000元，由于涉案房屋被告在出售时租赁给葛巧林，2017年10月24日，原告又支付3万元作为退给葛巧林的租金及补偿金，双方同时签订补充协议，约定该款项在购房款中扣除。被告于2017年11月15日将涉案房屋交付，原告自2017年11月15日入住至今。由于涉案房屋在被告售出时也系按揭贷款，双方在签订合同时约定，原告支付首付款后，被告立即偿还房贷，并于45个工作日内配合办理产权过户手续，但原告支付房款后，被告并未用于归还房贷，而是另做他用，且由于被告未及时偿还房贷，导致原告也无法办理按揭贷款手续，此后，一直联系不上被告，原告迫于无奈，只得提出上述诉请。原告为维护自身合法权益，遂向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告孙庆珠、王小央未作答辩。 第三人丰宇房产中介所发表意见称，现在被告无法联系，只能通过法院来解决过户的问题。 第三人中国银行发表意见称，两被告2012年在中国银行办理了购房贷款，贷款本金281000元，两被告以其名下XXX居X号楼X室、X阁楼为上述贷款提供抵押担保，并办理了他项权证，中国银行对两被告的债权及抵押权合法有效，在中国银行债权及为实现债权而支出的费用获得清偿前，中国银行不同意协助办理过户。 本院经审理认定事实如下：2017年8月4日，原告汪琦、张延惜（买方、乙方）与被告孙庆珠、王小央（卖方、甲方）在第三人中宇房产中介所的居间下签订《昆山市丰宇房产中介买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于昆山市（建筑面积48.64平方米）、918阁楼（建筑面积37.04平方米），该房屋产权证号为昆房权证陆家字第××号。房屋总价款为62万元。付款方式约定：合同签订之日，乙方支付甲方首付款28万元，剩余房款34万元由买方以银行按揭贷款方式支付。合同第3条约定：双方同意在合同签订后45个工作日办理过户手续。合同第5条约定：任何一方未按合同约定全面履行自己的义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付房款总价万分之三作为违约金。合同第12条约定：1、该房屋在过户过程中所产生的税、费均由乙方承担（费用总计17315元）；2、甲方于该房过户当日把该房交付给乙方。合同签订后，原告于2017年8月4日支付被告首付款5万元，于2017年8月7日支付23万元。另，由于涉案房屋被告在出售时已出租给案外人，2017年10月24日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：1、甲方于2017年10月24号把该房甲方给乙方。2、由于甲方要退给该房的承租方房租及补偿金。共计人民币叁万元整由乙方替甲方支付给承租方。在该房的购房款中扣除。当日，原告将房租及补偿金3万元支付给案外人葛巧林，葛巧林出具收条予以确认。原告称被告已于2017年11月15日将涉案房屋交付给其，由其居住使用至今。 另查明：原告称由于涉案房屋在被告出售时存在按揭贷款未还清，故其支付首付款后，被告应立即偿还房贷，并于45个工作日内配合办理产权过户手续，但其支付房款后，被告并未用于归还房贷，而是另做他用，且由于被告未及时偿还房贷，导致原告也无法办理按揭贷款手续。另，原告为本案委托江苏澹泊律师事务所代理其参与诉讼，为此支出律师费15000元。 再查明：2012年7月9日，涉案房屋产权证办理至被告孙庆珠、王小央名下。2012年，被告在第三人中国银行处办理了购房贷款，贷款本金281000元，两被告以其涉案房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了以中国银行为权利人的他项权证，登记时间为2012年7月9日，债权数额为281000元。经第三人中国银行确认：截至2018年9月28日，两被告共结欠中国银行贷款本金228589.52元，利息6032.47元，合计234621.99元。另，因两被告未按约还本付息，第三人中国银行已向本院另案起诉两被告，案号为（2018）苏0583民初10796号。 又查明：经本院向原告释明，原告同意代被告孙庆珠、王小央归还中国银行贷款本息及其他为实现债权的费用以涤除抵押权，并将剩余房款31万元依法提存至本院。 现因原告要求被告及第三人协助办理过户手续，为此诉至本院。 上述事实有《昆山市丰宇房产中介买卖合同》、《补充协议》、结婚证、收据、银行付款凭证、房屋产权登记信息、委托代理合同、律师费发票、贷款详细信息查询清单、（2018）苏0583民初10796号开庭传票以及当事人的陈述予以证实。 本院认为，原告汪琦、张延惜与被告孙庆珠、王小央签订的《昆山市丰宇房产中介买卖合同》系各方真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行合同义务。原告已按合同约定直接向被告支付了房款28元，并向被告的承租人葛巧林支付了房租及补偿款3万元，该笔3万元款项按补充协议约定也应作为原告支付的房款，故原告已付的房款总额为31万元，剩余房款为31万元。合同约定被告理应在签订合同后45天内办理房屋产权过户手续，但其并未及时将涉案房屋上存在以第三人中国银行作为权利人的抵押权涤除，导致不动产权变更登记手续无法办理。本院认为，在原告代偿被告结欠中国银行贷款本息的情况下，中国银行应当协助涤除在涉案房屋上设定的抵押权，合同即具备继续履行的条件。现原告明确表明同意代被告向中国银行偿还尚欠的贷款本息及其他中国银行为实现债权而支出的费用，并将剩余房款31万元依法提存至本院，本院认定合同具备继续履行的条件，第三人中国银行应当在收到原告代偿款项后及时解除抵押权并与被告协助将涉案房屋的不动产权变更登记至原告名下。至于原告代偿的款项，应以其与中国银行实际进行结算时被告应付款项的具体金额为准，由中国银行直接从原告提存的31万元款项中支取。如有剩余，则被告可在办理不动产权变更登记手续时自行从本院支取。对于原告以被告逾期履行合同义务构成违约为由而主张的违约金及律师费，本院认为，原告并未就其因被告的违约行为所造成的损失加以举证证明，且双方实际履行合同过程中，被告在合同约定履行期限届满前即向原告交付了涉案房屋，原告就此也获得利益，一定程度上能够补偿原告可能存在的损失，故原告主张被告支付违约金，缺乏事实依据，本院对此不予支持。至于律师费，也并不属于必然发生的费用，本院对此亦不予支持。被告孙庆珠、王小央经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，相应的法律后果应由其自行承担。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告孙庆珠、王小央与第三人中国银行股份有限公司昆山分行协助将位于昆山市阁楼的不动产权变更登记至原告汪琦、张延惜名下，于本判决生效后十日内履行完毕。过户时产生的税、费由原告汪琦、张延惜承担。 二、驳回原告汪琦、张延惜的其他诉讼请求。 案件受理费10000元，财产保全费3620元，公告费690元，三项合计14310元，由原告汪琦、张延惜承担1152元，由被告孙庆珠、王小央承担13158元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告孙庆珠、王小央承担部分由其从本院支取提存款项时一并与原告结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  孙学谦 人民陪审员  杨建红 人民陪审员  周文忠 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  孟 伟 附： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。