广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终20492号上诉人（原审原告）：广州市番禺口岸房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区市桥街繁华路**。法定代表人：姚夏陟。上诉人（原审原告）：广州市金富荣物业管理有限公司，，住所地广州市番禺区市桥街繁华路****法定代表人：姚夏陟。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈晓光，广东安国律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：何志平，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州潮咖文化传播有限公司，住，住所地广州市番禺区市桥街繁华路**金口岸大厦xxx/div>法定代表人：谢奕涛，职务总经理。委托诉讼代理人：罗永坤，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：华菲，广东盈宇律师事务所实习律师。原审第三人：广州市博兴信息科技发展有限公司，住所，住所地广州市天河区中山大道建工路**第****div>法定代表人：黄进元，职务总经理。委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。上诉人广州市番禺口岸房地产开发有限公司（以下简称口岸公司）、广州市金富荣物业管理有限公司（以下简称金富荣公司）因与被上诉人广州潮咖文化传播有限公司（以下简称潮咖公司）、原审第三人广州市博兴信息科技发展有限公司（以下简称博兴公司）物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人口岸公司、金富荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.潮咖公司向口岸公司、金富荣公司支付逾期腾房占用费（2017年5月1日至2018年3月7日）511666元，电费（2017年4月至2017年6月）8949.6元，滞纳金297000元，共817615.6元；3.潮咖公司向口岸公司、金富荣公司赔偿从2017年7月25日暂计至2018年2月26日的物流操作费用损失（含进出仓装卸费用、临时租仓费用、力资费）41713元；4.潮咖公司向口岸公司、金富荣公司赔偿装卸搬运服务费2200元；5.本案一、二审所有诉讼费用由潮咖公司承担。事实与理由：一、本案案由应定性为租赁合同纠纷，从签订的租赁合同可知口岸公司为出租方，金富荣公司为物业管理方，博兴公司为承租方，潮咖公司为次承租方。二、一审法院适用法律错误。一审法院简单地适用《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百一十九条的规定，是未考虑到特殊的租赁关系，本案应适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定。三、一审法院运用合同相对性原则来处理房屋租赁关系错误。由《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的立法精神可知，租赁关系可突破合同的相对性原则，根据口岸公司与博兴公司的租赁合同约定，博兴公司逾期未支付租金达30日以上，口岸公司享有合同解除权，并进行了通知，潮咖公司也未代偿租金，口岸公司与博兴公司的租赁关系消灭，因此口岸公司、金富荣公司享有物权中的返还原物请求权，次承租人潮咖公司需要支付逾期腾房占有使用费。四、一审判决法律依据不足。租赁合同解除后，潮咖公司应当在合理期限内腾空房屋、搬离货物，但潮咖公司没有履行该义务，导致口岸公司、金富荣公司损失，其应进行赔偿。被上诉人潮咖公司辩称：我方不同意口岸公司、金富荣公司的上诉请求。一、口岸公司、金富荣公司强行扣押潮咖公司的物品并以此要求潮咖公司承担占用费及搬运费的费用，没有事实理由及法律依据。二、从口岸公司、金富荣公司的诉讼请求金额上看，明显是为了冲抵潮咖公司所提起的诉讼。综上，请求驳回口岸公司、金富荣公司的全部上诉请求。原审第三人博兴公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、口岸公司、金富荣公司的上诉主要理由是假设口岸公司与博兴公司的合同已被解除，而事实上双方的合同尚未被解除，所以口岸公司、金富荣公司建立在解除合同的基础上提起的上诉没有事实和依据。二、一审判决兼顾了社会效益和公平正义。口岸公司、金富荣公司使用暴力方式驱赶客户，强行搬离客户物品，该行为在法治社会不被允许，故一审法院驳回口岸公司、金富荣公司的全部诉讼请求是正确的。上诉人口岸公司、金富荣公司向一审法院起诉请求：1.判决潮咖公司向口岸公司、金富荣公司支付场地占用费（2017年5月1日至2018年3月7日）511666元，电费（2017年4月至2017年6月）8949.6元，滞纳金297000元，共817615.6元；2.判决潮咖公司向口岸公司、金富荣公司支付从2017年7月25日暂计至2018年2月26日的物流操作费用（含进出仓装卸费用、临时租仓费用、力资费）41713元；3.判决潮咖公司向口岸公司、金富荣公司支付装卸搬运服务费2200元；4.判令本案的诉讼费用由潮咖公司承担。一审法院认定事实：位于广州市番禺区市桥镇繁华路**金口岸大厦xxx的物业的登记权属人为口岸公司，该物业建筑面积为2136平方米，产权证号为粤房地证字第XXXXX号。2015年11月26日，口岸公司作为出租方（甲方）与博兴公司作为承租方（乙方）共同签订了一份《租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定甲方将拥有合法产权的广州市番禺区繁华路57号金口岸大厦xxx的商业裙楼整体出租给乙方，该物业建筑面积为21260.73平方米；租赁期限自2015年12月1日起至2027年12月31日止；免租工程改造期为自2015年12月1日起至2016年8月31日止；负一层至五层的免租经营培育期为自2016年9月1日起至2017年2月28日止，其余部分无免租经营培育期；该物业于2015年12月1日按现状交付予乙方，供乙方进场办理电力增容、经营项目设计、报建及现场营销中心的装修等各项筹备事项；租金（包含物业租金、物业管理费、设备设施使用费、折旧费、租赁税）标准如下：2016年9月1日起至2017年2月28日止的月租赁费用为225490元，2017年3月1日起至2018年2月28日止的月租赁费用为500000元，2018年3月1日起至2019年2月28日止的月租赁费用为600000元；租赁期期限内，乙方可以将部分房屋对外分租，但不得整体转租，且乙方分租不得超过乙方承租的期限、不得超过本E话通约定的房屋用途；乙方对分租的次承租方的一切行为承担全部责任；若乙方逾期向甲方支付租金达30日以上，经甲方书面催告30日以上仍未缴付的，甲方可以直接解除合同，并直接向乙方的分租户收取租金；在甲方或乙方解除、终止本合同时分租的合同应同时解除或终止，分租户无条件迁离租赁物，也可由次承租人与甲方另订租赁合同。2016年5月25日，博兴公司作为出租方（甲方）与案外人郑宏中作为承租方（乙方）共同签订了一份《租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），其中约定：甲方就位于广州市番禺区繁华路57号金口岸大厦繁华中心xxx位（以下简称涉案商铺）出租给乙方，乙方保证涉案商铺仅作杰拉网咖销售/经营之用途，并遵守国家和地方有关房屋使用和商场管理的规定；本合同租赁期为72个月，自繁华中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日起计（即起租日），自起租日之日起连续计算12个月的期间或自上一租赁年届满的次日起连续计算12个月的期间为一个租赁年度；自涉案商铺交付日起，乙方可享有60天的装修期；租金（含综合管理费）计算如下：第一、二个租赁年度每月租金为64600元，第三个租赁年度每月租金为67830元；甲方出租的上述房屋，采取先付后用的原则，即乙方先支付租金、综合管理费、租赁保证金等相关费用，才能享受使用上述房屋的权利；在本合同期满或因任何原因合同终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方并办理相关证照注销或迁移手续；如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或者疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务（包括乙方无法继续其正常经营活动），则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方，在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延。2016年11月12日，博兴公司（甲方）与案外人郑宏中（乙方）就《租赁合同2》基础上签订了一份《补充协议》，约定：因甲方自身主体消防原因，甲方同意自乙方消防验收（以网上公示时间为准）后第三个月起开始起租；经双方协商每月租金更改为50000元，合同期自乙方消防验收后起5年时间，递增按原合同执行（每月50000元租金包含了管理费）；本协议与主合同有冲突部分以本协议为准。2017年1月2日，口岸公司向金口岸大厦xxx各分租户发出《接管物业和缴纳租金通知书》，称自2016年10月1日起，博兴公司已开始拖欠其司租金，现根据其司与博兴公司签订的《租赁合同1》的约定合法解除双方的《租赁合同1》，其司正式接管该物业，博兴公司现已搬离，根据其司与博兴公司签订的《租赁合同1》约定，其司合法解除合同后，直接向博兴公司的分租户收取租金；为保持良好的合作关系，特此通知各分租户自2017年5月1日起向其司直接缴纳租金，如需继续经营，请各分租户与其司签订确认函，自本通知发出七天内，若分租户没与其司签订确认函，视为该租户放弃该商铺的使用权，其司有权对该商铺进行自由处分。2017年9月21日，潮咖公司以口岸公司、金富荣公司在未征得其司同意的情况下强行拉走涉案商铺内物品为由诉至一审法院，要求口岸公司、金富荣公司连带赔偿财产损失，一审法院立案号为（2017）粤0113民初8018号（以下简称8018号案）。该案正在审理之中。2018年3月16日，口岸公司、金富荣公司以其方与博兴公司解除租赁关系并收回涉案商铺，但潮咖公司未自行搬离商铺内物品导致其司产生经济损失为由，向一审法院提起本案诉讼，要求解决。本案一审庭审中，双方当事人均同意8018号案于2018年1月11日、2018年3月20日两次庭审中所发表的意见同样适用于本案诉讼。在两个案件一审庭审中，双方当事人均确认口岸公司、金富荣公司于2017年7月25日将潮咖公司存放于涉案商铺内的部分物品搬离至他处的事实。口岸公司、金富荣公司称由于博兴公司严重拖欠其方租金，其方有权按照《租赁合同1》的约定提前解除《租赁合同1》并无条件收回场地，其方曾多次向博兴公司发函、张贴公告，也在涉案商铺现场通知过，但博兴公司和潮咖公司均没有及时配合，出于方便统一堆放和安全保管的目的，其方于2017年7月25日将潮咖公司在涉案商铺内的电脑显示屏等易毁损的物品搬至莲花山公共保税仓库存放，其它固定的设施因难搬离且费用更高所以继续存放在涉案商铺内；鉴于其方与潮咖公司、潮咖公司与博兴公司均不存在租赁合同关系，其方已解除《租赁合同1》并收回场地包括涉案商铺管业，由于潮咖公司违法占用场地且未自行搬离商铺内剩余物品，故其方主张参照口岸公司与博兴公司的合同，要求潮咖公司支付涉案商铺的占用费、电费及搬离物品产生的物流费等费用。口岸公司、金富荣公司对此提交了其方于2017年3月至7月期间向各分租户及杰拉网咖公司发出的缴费通知、金富荣公司与广州市番禺区口岸实业公司莲花山公共保税仓库签订的《租赁合同》、装卸搬运服务发票、租金及水电费的《缴款通知单》等证据证实其上述主张。潮咖公司则表示郑宏中是其司的股东，代表其司向博兴公司承租了涉案商铺，口岸公司、金富荣公司主张支付费用的期间属于其司与博兴公司约定的免租期，其司与口岸公司、金富荣公司并无直接合同关系，不应支付占用费；而且涉案商铺已实际由口岸公司、金富荣公司控制，其司收到口岸公司于2017年5月2日发出的《接管物业和缴纳租金通知》后，曾积极与口岸公司协商并向口岸公司出示《租赁合同2》及补充协议，明确说明博兴公司的欠租行为与其司无关，如果其司继续承租该场地则口岸公司应按照原与博兴公司约定的租赁条件进行承租，但双方一直协商未果，后来其司要求搬离涉案商铺，且一直由公司法定代表人或店长当面与口岸公司、金富荣公司进行沟通，口岸公司、金富荣公司亦清楚两人的身份，但均遭到口岸公司、金富荣公司的阻拦，甚至强行将商铺内的物品搬离，因此应由口岸公司、金富荣公司自行承担搬离产生的费用损失，关于阻拦及强行搬离物品的行为，其司曾四次向公安机关报警求助。潮咖公司对此提交了分别为2017年6月22日、7月11日、7月25日、7月28日报案的《报警回执》予以证实。口岸公司则表示潮咖公司在接到接管通知后没有与其方进行过沟通，其方之所以不予放行是因为潮咖公司没有出具相应的委托书证明搬迁者的身份，如同意潮咖公司随意搬离物品，其方有可能会因此承担赔偿责任，潮咖公司才进行了报警，但警察没有找其方协助调查，故对报警事宜不清楚。针对案外人郑宏中与博兴公司签订的《租赁合同2》，博兴公司和潮咖公司均确认郑宏中是潮咖公司的股东，代表潮咖公司与博兴公司签订该合同，由潮咖公司承租涉案商铺。另外，对于口岸公司与博兴公司签订的《租赁合同1》的法律状态及物业移交问题。口岸公司称因博兴公司欠租，因此其方发函单方解除了合同并单方收回租赁物业，不存在场地交接的问题。而博兴公司则认为双方的租赁合同还在履行之中，尚未经过法定解除，双方亦是因为没有协商进行物业移交，所以才产生另案纠纷。另查明，口岸公司以博兴公司欠租为由于2017年3月17日将博兴公司、何季作为潮咖公司提诉至一审法院，要求博兴公司、何季连带支付相关租金，案号是（2017）粤0113民初2116号。博兴公司在该案中提出反诉，要求解除《租赁合同1》，并要求口岸公司双倍返还租赁保证金、赔偿金以及赔偿相关损失。该案正在审理之中。一审法院认为：针对口岸公司、金富荣公司主张的场地占用费、电费及滞纳金的诉请。口岸公司、金富荣公司主张其有权单方解除与博兴公司签订的《租赁合同1》并单方收回涉案物业，但潮咖公司非法占用涉案商铺导致其方的收益损失，且其方亦因保管潮咖公司的物品而产生相关物流操作费用，因此主张潮咖公司支付。对于口岸公司、金富荣公司的上述主张，潮咖公司及博兴公司均不予认可。一审法院认为，首先，口岸公司主张其依据《租赁合同1》的约定有权单方解除《租赁合同1》以及收回博兴公司承租的场地，但口岸公司向博兴公司发函前后双方并未就场地交接问题达成一致意见，亦未能与涉案商铺的使用人潮咖公司达成一致意见，也未通过合法途径办理相关场地交接手续或提出场地交接主张。此情况下口岸公司、金富荣公司即主张其可收回涉案商铺缺乏理据。其次，从庭审中双方当事人的陈述可知，潮咖公司基于向博兴公司承租涉案商铺而获得合法使用涉案商铺的权利，而口岸公司、金富荣公司与潮咖公司之间并无直接合同关系，基于合同相对性原则，即使口岸公司与博兴公司解除《租赁合同1》，口岸公司、金富荣公司主张潮咖公司直接向其方支付涉案商铺相关租金或占有使用费，亦于法无据。再次，从8018号案与本案的庭审记录来看，潮咖公司曾向口岸公司、金富荣公司提出搬离涉案商铺内物品的请求，但口岸公司、金富荣公司均以潮咖公司未向其出具授权委托书为由予以拒绝，对此口岸公司、金富荣公司均未能提供证据证实潮咖公司搬离其商铺内物品需经其两方同意以及必须向其两方出示授权委托手续的依据，应承担举证不能的不利后果，而且，即使如口岸公司、金富荣公司所述其无法确定潮咖公司的搬运人员身份，但亦拒绝向潮咖公司核实相关情况。口岸公司、金富荣公司以其单方主张的理由拒绝潮咖公司搬离涉案商铺内物品，由此造成的涉案商铺占用费用等损失应由其方自行承担。故，对于口岸公司、金富荣公司诉请潮咖公司参照口岸公司与博兴公司签订的《租赁合同1》要求潮咖公司支付场地占用费及滞纳金的主张，于法无据，不予支持。此外，口岸公司、金富荣公司在拒绝潮咖公司搬离物品后，擅自将潮咖公司存放于涉案商铺内的部分物品搬离至他处保管，造成两处场地均用于存放潮咖公司的物品，属于口岸公司、金富荣公司自行扩大损失，故对于口岸公司、金富荣公司主张的物流操作费（包括装卸费用、临时租仓费用、力资费）的诉讼请求，理据不成立，亦不予支持。对于电费，口岸公司、金富荣公司对此未能提交相关证据证实涉案商铺确实产生电费的实际金额以及其方代缴的依据，因此对该诉请，亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第一百一十九第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决如下：驳回口岸公司、金富荣公司的全部诉讼请求。本案受理费6208元，由口岸公司、金富荣公司负担。经二审审查，口岸公司于2017年5月2日向金口岸大厦xxx各分租户发出《接管物业和缴纳租金通知书》，一审法院对此时间查明有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于口岸公司、金富荣公司上诉提出本案案由应为租赁合同纠纷的问题。口岸公司、金富荣公司在一审诉讼中认为其与潮咖公司不存在租赁合同关系，其以涉案场地产权人身份要求行使返还原物请求权，故一审法院依据口岸公司、金富荣公司的主张确定本案案由为物权保护纠纷并无不当。而口岸公司、金富荣公司至二审才要求变更案由为租赁合同纠纷，理据不成立，本院不予采纳。第二，关于口岸公司、金富荣公司主张潮咖公司支付场地占用费、物流操作费、装卸搬运服务费、电费及滞纳金的诉请。首先，潮咖公司是基于其与博兴公司之间的转租关系占有使用涉案商铺，而口岸公司主张其已单方解除其与博兴公司签订的《租赁合同1》及收回博兴公司承租的场地，但双方实际并未对此达成一致意见，且口岸公司与博兴公司之间涉及合同解除问题的租赁合同纠纷诉讼正在审理中，潮咖公司的腾房义务尚未经司法途径认定，在此情况下口岸公司、金富荣公司主张其可收回涉案商铺理由不充分。其次，从本案查明事实来看，在口岸公司发出《接管物业和缴纳租金通知书》后，潮咖公司已及时向口岸公司、金富荣公司提出协商并要求搬离涉案商铺内物品，而口岸公司、金富荣公司不但拒绝潮咖公司搬离物品，并擅自将潮咖公司存放于涉案商铺内的部分物品搬至他处保管，故可认定口岸公司、金富荣公司上述行为具有过错，其应自行承担相关场地占用费、物流操作费、装卸搬运服务费等损失。另对于电费问题，口岸公司、金富荣公司未能提交相关证据证实涉案商铺确实产生电费的实际金额以及其方代缴的依据。综上，一审法院对于口岸公司、金富荣公司主张的上述费用不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，口岸公司、金富荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12415元，由上诉人广州市番禺口岸房地产开发有限公司、广州市金富荣物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 刘 卉二〇一八年十一月二十三日书记员 王 敏