上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初61579号原告徐德玲，男，1973年9月22日生，汉族，住浙江省台州市。委托代理人顾海雄，上海汉科律师事务所律师。被告苏永红，男，1977年1月14日生，汉族，住福建省晋江市。委托代理人李超群，福建正成功律师事务所律师。原告徐德玲与被告苏永红其他合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年9月13日、2018年10月23日两次公开开庭进行了审理。原告徐德玲及其委托代理人顾海雄，被告苏永红的委托代理人李超群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐德玲诉称，被告苏永红原系在两港装饰城经营上海鸿双喜陶瓷生意。被告苏永红向上海居汇综合市场经营管理有限公司(以下至判决主文前简称“居汇公司”)租赁位于浦东新区两港装饰城3号仓库的部分房屋，租金为每天每平方米0.6元(人民币，下同)，后被告又将其租赁房屋中的360平方米的房屋(以下至判决主文前简称“涉案房屋”)转租给原告，租金为每天每平方米1.35元。2016年11月，被告告知原告，只要原告向其支付640,000元转让费，被告就可以将涉案房屋租赁权转移给原告。原告考虑到其本就在两港装饰城做生意，因其无法直接从居汇公司租赁房屋，故只能从被告处转租，而其如果能够从居汇公司处直接租赁房屋，其支付的租金将大大下降。故原告从2016年11月25日至2016年11月30日期间，从自己和其妻子邱友贞、朋友姚某某名下，通过刷信用卡或者银行转账方式共计向被告支付639,950元。期间，在被告的协助配合下，为了节省租赁费用，由原告和案外人叶世龙直接共同租赁涉案房屋，并分别与居汇公司直接签订仓库租赁合同(租赁期限从2016年6月1日至2017年5月31日)，当时约定租赁费由原告和叶世龙各半负担，但实际相关租赁费都是原告先行垫付的，且后来叶世龙也未将钱款给付原告。2016年6月19日、2016年7月11日，原告和其妻子邱友贞共分五笔向被告(上海鸿双喜陶瓷账户)转账支付2016年6月1日至2017年5月31日的租金177,390元。2017年3月14日，浦东新区“五违”整治指挥部办公室发出环境综合整治公告，要求对两港装饰城内的违法建筑予以拆除，此时原告才得知其租赁的涉案房屋系违法建筑，将被拆除。综上所述，原告认为，涉案房屋系违法建筑，故原、被告双方达成的房屋租赁权转让合同应属无效，被告理应返还原告全部转让费。原告为证明自己的主张，提供一份房屋租赁合同、两份仓库租赁合同、关于宣桥镇两港装饰城区域开展环境综合整治的公告、银行转账明细、信用卡刷卡消费记录、结婚证、证人证言、(2017)沪0115民初59336号民事判决书等证据。被告苏永红辩称，上海鸿双喜陶瓷确系被告经营的商铺。第一，对原告陈述的相关银行转账和信用卡消费金额均无异议，被告确实收到这些钱款，但是这些钱款与原告所说的租赁权转让费均无关系，其中2016年11月25日原告通过银行转账给被告的145,000元系作为被告转让仓库的补贴；2016年11月30日原告及其妻子邱友贞通过刷信用卡消费并支付给被告的70,000元系原告当天向被告购买瓷砖支付的货款；2016年11月25日案外人姚某某通过银行转账方式给付被告的165,000元，2016年11月28日案外人姚某某通过银行转账方式给付被告的30,000元，共计195,000元系姚某某向被告购买瓷砖支付的货款；其余费用均系原告之前拖欠被告的租金。第二，原、被告双方签订房屋租赁合同的时间系2016年6月9日，根据租赁合同第5条的约定“先付后用”，而根据原告提供的租金支付凭证的时间系2016年6月19日和2016年7月11日，由此说明原告并未按照合同约定支付租金，有拖欠租金的事实，且原告在2016年支付的租金并不代表其已经支付2016年之前的租金，事实是原告自2011年向被告租赁房屋后，每年均有拖欠租金的行为，直到2015年之后，被告要求原告将之前拖欠的租金支付清或者将拖欠的租金以借条的形式出具给被告，且2015年之后不再拖欠租金，否则被告将收回租赁的房屋，故2015年之后原告均未拖欠被告租金。第三，原告没有证据证明其向被告支付的639,950元系租赁权的转让费，根据“谁主张，谁举证”的规则，原告对此应当承担举证不能的法律后果，且根据“法律不强人所难”的规则，被告已经对收到原告的相关款项做了合理说明和举证义务，原告将钱款给付被告的同时，被告将相关凭证返还原告，故被告方没有相应证据。综上所述，原告主张缺乏事实和法律依据，且敲诈意图明显，故请求法院依法驳回原告全部诉请。被告为证明自己的主张，提供上海居汇物业管理有限公司盖章的上海两港装饰城仓库水电费清单一份。经庭审质证，被告对原告提供的一份房屋租赁合同的真实性无异议，原、被告之间确实存在房屋租赁关系；对两份仓库租赁合同的真实性请求法院依法审核，但对证明目的不认可，与本案缺乏关联性，无法证明待证事实；对关于宣桥镇两港装饰城区域开展环境综合整治的公告的真实性请求法院依法审核，但与本案无关；对相关银行转账明细、信用卡刷卡消费记录、结婚证、(2017)沪0115民初59336号民事判决书的真实性无异议，但与原告主张的转让费均无关系。原告对被告提供的一份上海居汇物业管理有限公司盖章的上海两港装饰城仓库水电费清单的真实性无异议，租赁仓库确实系原告在使用，但是无法证明原告拖欠被告租金的事实。基于上述证据及当事人当庭陈述，本院确认如下事实：2016年6月9日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：“甲方(苏永红)同意将两港装饰城3号仓库，面积360平米，租赁给乙方(徐德玲)使用；租赁期限：2016年6月1日至2017年5月30日；乙方向甲方缴纳每天每平方米1.35元，合计年租金177,390元；……”。后原告基于节省仓库租金需要，在被告的协助配合下，由原告和案外人叶世龙分别直接与居汇公司签订仓库租赁合同，合同约定：“甲方(居汇公司)将涉案仓库租赁给乙方(徐德玲，叶世龙)使用，面积为180平方米；租赁期限从2016年6月1日起至2017年5月31日止，共计12个月；仓库租金单价0.6元每天每平方，共计39,420元……”。2017年3月14日，浦东新区“五违”整治指挥部办公室发布关于宣桥镇两港装饰城区域开展环境综合整治的公告，其中有关事项内容如下：“整治范围：两港装饰城区域；整治内容：违法用地、违法建筑、违法经营；违法排污、违法居住等行为；整治时间：自公告发布之日起至2017年4月30日；整治要求：1、整治范围内的企业、经营户、住户必须在2017年4月15日前自行搬离，清空无证建筑内的物品，逾期未搬离、清空的，将根据整治要求，适时采取停电、停水、停气、设卡封路等措施；2、整治范围内的违法建筑必须在2017年4月15日前全部拆除，逾期未拆除的，将由政府相关部门依法予以强制拆除；3、整治过程中出现阻挠执法、暴力抗法等违法犯罪行为的，将由公安机关依法对责任人追究法律责任。”被告转租给原告的涉案房屋处于该项整治范围内。在这过程中，2016年6月19日，原告和其妻子邱友贞分别向被告苏永红(上海鸿双喜陶瓷账户)支付租金50,200元、49,800元；2016年7月11日，原告和其妻子邱友贞分别向被告苏永红(上海鸿双喜陶瓷账户)支付租金41,390元、23,150元、12,850元，即分五笔共计向被告苏永红支付2016年6月1日至2017年5月30日的租金177,390元。2016年11月25日，原告通过银行转账方式向被告支付145,000元，同日，原告和妻子邱友贞通过信用卡消费向被告支付201,450元；2016年11月28日，原告通过信用卡消费向被告支付28,500元；2016年11月30日，原告和妻子邱友贞通过信用卡消费向被告支付70,000元；2016年11月25日，原告朋友姚某某在原告的要求下，通过银行转账方式向被告支付165,000元；2016年11月28日，原告朋友姚某某在原告的要求下，通过银行转账方式向被告支付30,000元。截至目前，原告通过多种方式共计向被告支付租赁权转让费639,950元。庭审中，经原告当庭申请，本院依法准许姚某某作为本案证人出庭作证，并依法向其宣读证人应当知晓的义务，同时签署证人如实作证保证书。据证人姚某某陈述，被告辩称其通过银行转账方式向被告支付的195,000元系其因装修需要向被告购买的瓷砖款纯属无中生有，证人系原告朋友，从事窗帘布艺生意，不做装修工作，与被告并无任何生意上的经济往来。证人之所以向被告支付195,000元，是因为当时原告向证人陈述因租赁涉案房屋需要向证人借款，也是原告和证人一起到银行进行转账给被告的。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。具体到本案中，结合原告提供的相关证据、当庭陈述及证人证言，被告作为向居汇公司租赁房屋的承租人，其与原告之间达成的口头协议的实质系房屋租赁权的转让。现原告已向被告支付租赁权转让费，但因系争房屋为违章建筑，原、被告之间就该房屋建立的租赁权转让合同关系应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告理应全额返还原告租赁权转让费。被告提出原告向其支付的145,000元系涉案房屋补贴费，原告向其支付的70,000元以及姚某某向其支付的195,000元均系原告、姚某某向其购买的瓷砖款的抗辩意见，均无任何证据予以佐证，故本院不予采信。另针对被告提出原告向其支付的其它费用均系原告向其支付之前拖欠的租赁费用的抗辩意见，亦无任何证据予以佐证，故本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告苏永红于本判决生效之日起十日内返还原告徐德玲639,950元。负有金钱给付义务的当事人,如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,099.75元(原告徐德玲已预交)，由被告苏永红负担，被告苏永红负担之款应于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张志军二〇一八年十一月二十八日书记员  朱露露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。