贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终6968号上诉人（原审原告）：王玉。上诉人（原审原告）：安婕。上诉人（原审被告）：清镇市供销社新兴再生资源有限公司。被上诉人（原审被告）：清镇市渝鑫房地产开发有限公司。上诉人王玉、安婕、清镇市供销社新兴再生资源有限公司（以下简称新兴公司）因与被上诉人清镇市渝鑫房地产开发有限公司（以下简称渝鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2018)黔0181民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安婕、王玉上诉请求：1.维持原判事实认定及责任承担；2.将原判第一项判决改判为：确定渝鑫公司及新兴公司向我方支付违约金504000元，逾期支付的按照年利率12%的标准支付逾期利息。事实及理由：第一，《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》约定的是“每平方米购房价格在2100元内”，2200元已经被涂掉，因此双方当年约定价格为2100元。第二，原判应当按照双方认可的每平方米5250元的价格计算违约金，面积应当按照120平方米计算。新兴公司辩称，双方在合同中并未约定违约金，违约金不等于现在房屋的价值，且王玉、安婕所主张的违约金等于合同的标的，显然超过了法律规定的上限。此外，双方并无合同关系，我方不承担义务。新兴公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回王玉、安婕的诉讼请求。2.本案的上诉费用由王玉、安婕及渝鑫公司负担。事实及理由：1.本案不属于法院的受理范围，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“因单位内部建房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围…”本案系因公房引起的职工占房、腾房而产生的房地产纠纷。2.本案的诉讼时间已超过，王玉、安婕的主张不应得到支持。3.案涉的协议依法未成立，且该协议侵害了国家、集体和职工利益且违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。4.王玉、安婕诉讼主体不合格，无请求权基础，案涉的协议产生的背景是为了解决安昌盛搬离公房后的住房问题，之后其购买其他房开商开发的房子，以自身的行为明确放弃了优惠购房。5.案涉的协议缺乏合同成立的基本要件，充其量只能视为商品房买卖的预约。6.原判支持王玉、安婕的诉讼请求无事实及法律依据。7.由渝鑫公司出具的《承诺函》可知，我方并非合同的义务主体，渝鑫公司作为项目拆迁主体及项目的开发建设方和受益人，其应当承担责任。王玉、安婕辩称，第一，我方租住公房而并非强占，所以应当享有承租人的权利。第二，协议并未约定履行时间，且我方长期主张而未得。第三，承租人是安昌盛一家，该权利在王玉、安婕处还有延续。第四，我方虽然已经购入了其他的房屋，但是不能表明我方放弃了协议中的权利。第五，协议具备合同的成立要件，且违约责任也是在合同法的调整范围内。最为重要的是，新兴公司为对安昌盛户落实房改房的政策，补偿协议中包含了房改政策的意思。渝鑫公司未到庭发表答辩意见。王玉、安婕向一审法院起诉请求：判令两被告支付违约金504000元，逾期支付的按照年利率12%的标准支付逾期利息。一审法院认定事实：王玉与安昌盛系夫妻，夫妻二人生育一女安婕。安昌盛系新兴公司职工。2009年10月27日，清镇市建设局作出《关于对〈清镇市“西班牙风情街”项目拆迁安置补偿方案〉的批复》，渝鑫公司取得清镇市新华路“西班牙风情街”项目的拆迁开发权。2009年12月17日，安昌盛与新兴公司、渝鑫公司签订《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》，载明“安昌盛同志对公司拆迁改造工作表示积极支持，经公司祁军义、朱大凯、张静同志与安昌盛同志就搬家将现所住公司房屋达成如下协议：1.安昌盛同志同意于2009年12月25日前搬迁完毕，将现居住房屋交还给新兴公司。2.公司于2009年12月18日对安昌盛住房装修及搬家费一次性补偿2000元。3.对安昌盛同志所购新房在（100㎡～120㎡）以内每平方米购房价格在2100元—2200元之内，超支部分由公司负责补足（所购房屋是指步梯房）。4.以上协议经公司、渝鑫房开、安昌盛三方签字生效，并产生法律效力。5.本协议一式三份，新兴公司、渝鑫房开、安昌盛各执壹份。新兴公司、渝鑫房开盖章，安昌盛签字”。协议签订后，安昌盛按约定搬出该房屋。2010年1月8日，渝鑫公司（甲方）与新兴公司（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：拆迁范围为乙方商铺建筑面积3496.11㎡，二层办公用房、明贵药房门市及后面的房屋、厕所面积共计453.95㎡，临时摊位面积共计66.65㎡；双方还对腾房时间、产权置换、过渡安置、违约责任等进行约定。2016年3月1日，安昌盛去世。2017年2月17日，王玉向清镇市群众工作中心反映诉求，请求政府相关部门予以解决。2017年2月27日，清镇市群众工作中心主持王玉、渝鑫公司、新兴公司及清镇市房屋征收局、供销社联合社等相关单位进行调解，双方未达成一致意见，调解未果。2017年2月28日，渝鑫公司、新兴公司共同向清镇市信访局、房屋征收局、供销社联合社出具《承诺函》，载明“……四、为解决新兴再生资源有限公司老职工安昌盛居住问题，由渝鑫房开提供一套面积94.45㎡的房屋按2200元／㎡卖给安昌盛。……”。诉讼中，根据二原告的财产保全申请，法院于2017年8月8日作出（2017）黔0181民初1754号民事裁定书，裁定查封、扣押渝鑫公司开发的清镇市新华路西班牙风情街（1）1-23-3号商品房1套（预测绘建筑面积94.45㎡，套内建筑面积71.8㎡），期限从2017年8月8日起至2020年8月7日止。另查明，安昌盛的父亲安方成、母亲何兴华均已去世多年。渝鑫公司开发的清镇市新华路西班牙风情街商品房住宅除（1）1-23-3号商品房1套外，其余商品房已出售或处分完毕，渝鑫公司同意将该房出售给二原告；2017年9月11日，渝鑫公司向法院出具《房价说明》，认为该房按建筑面积出售单价为3500元／㎡，按套内面积出售单价为4604.11元／㎡；原告王玉、安婕及被告新兴公司认可该单价。一审法院认为，安昌盛与新兴公司、渝鑫公司于2009年12月17日签订《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规之禁止性规定，协议有效。该协议对安昌盛所购新房在（100㎡～120㎡）以内每平方米购房价格在2100元—2200元之内，超支部分由新兴公司负责补足（所购房屋是指步梯房）的约定，新兴公司未按该协议履行义务，属违约行为，应承担相应的违约责任，法院主持调解时渝鑫公司同意将查封房屋以每平方4200元出售给原告，因原告坚持诉请支付违约金未达成调解协议。法院鉴于协议未约定违约金计算方式，故酌情以调解时渝鑫公司同意出售的单价每平方米4200元减去协议中约定的房屋单价每平方米2100元至2200元折中为2150元，再乘以协议中约定的购房面积100平方米至120平方米折中计110平方米计225500元〔（4200-2150）×110〕。为此，王玉、安婕关于新兴公司支付违约金225500元的请求，应予支持。法院鉴于渝鑫公司系案涉房屋拆迁受益人，故由渝鑫公司承担连带支付责任。一、被告清镇市供销社新兴再生资源有限公司于本判决发生法律效力之日起10内支付原告王玉、安婕违约金225500元，清镇市渝鑫房地产开发有限公司承担连带清偿责任；二、驳回原告王玉、安婕其他诉讼请求。案件受理费8840元（原告王玉、安婕已实缴），由清镇市供销社新兴再生资源有限公司、清镇市渝鑫房地产开发有限公司负担4683元，原告王玉、安婕负担4157元。二审中，新兴公司向本院提交了如下证据：《情况说明》《申请》《新兴公司员工诉求》《信访事项程序性受理告知书》，欲证明：新兴公司拖欠职工快两年的工资和社保，即使王玉、安婕的申请得到支持，新兴公司是没有能力履约的，而且会引发群体性的上访事件激化矛盾。王玉、安婕质证称，没有履行能力并不等于不担责，不能以职工群体为名侵犯其他职工权益，影响法院判决，对审理施加影响。渝鑫公司未到庭发表质证意见。本院认为，新兴公司提交的证据与本案无关联性，对该证据，本院不予采信。经二审审理查明：《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》中第三条载明的2200元已被涂销并加盖了渝鑫公司的印章，其余事实与原判决认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点是：第一，本案是否属于人民法院的受案范围；第二，案涉的《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》是否成立，是否有效；第三，王玉、安婕是否为本案的适格主体；第四，王玉、安婕的主张是否已经超过了诉讼时效。第五，新兴公司是否应当承担责任。第六，原判计算违约金所采用的房屋面积及单价是否合理。关于争议焦点一，新兴公司诉称本案系单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，故不属于人民法院的受案范围。根据《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》的内容来看，本案是因为拆迁安置导致的纠纷，并非系单位内部的建房分房问题，故王玉、安婕向人民法院起诉符合法院的受案范围，对新兴公司的该项主张，本院不予支持。关于争议焦点二，安昌盛与渝鑫公司及新兴公司签订的《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》，系当事人之间的真实意思表示，且符合合同成立的形式要件，故该协议成立。在该协议第四条约定了“以上协议经公司、渝鑫房开、安昌盛三方签字认可生效，并产生法律效力。”，合同的当事人均已经签字盖章，且该协议内容并未违反法律行政法规的强制性效力性规定，该协议应属有效。故对新兴公司主张该协议未成立未生效，本院不予支持。关于争议焦点三，新兴公司诉称王玉、安婕并非本案的适格主体。虽然安昌盛已去世，但是其生前签署的《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》，明确其享有财产权益之内容，而财产权益可作为遗产予以继承，故对新兴公司的该项主张，本院不予支持。关于争议焦点四，新兴公司主张应以渝鑫公司取得预售许可证的时间2013年6月开始计算诉讼时效，而本案已经超过了诉讼时效。本案中，一方面，《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》中并未约定合同履行的期限；另一方面，在王玉、安婕向有关部门反映情况后，于2017年2月28日才得知渝鑫公司不能提供协议中所约定面积的住房。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。…诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，本案的诉讼时效应从王玉、安婕得知其权利受到侵害时，即2017年2月28日开始计算。故对新兴公司的该项主张，不予支持。关于争议焦点五，根据《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》第三条：“…超支部分由公司不足。”及第四条：“以上协议经公司、渝鑫房开、安昌盛三方签字认可生效，并产生法律效力。”的内容来看，按照本协议中所使用的词句及有关条款可知，此协议中的公司应当是指新兴公司，该协议中已经明确了新兴公司为责任主体，故对新兴公司主张其不应承担责任，不予支持。关于争议焦点六，王玉、安婕诉称协议中约定的购房价格为2100元，2200元已经涂销。经审查，协议中的涂销处确已加盖渝鑫公司的印章，结合新兴公司当庭陈述签订协议之时有涂改并加盖公章之事实，故本院对王玉、安婕的该项主张，予以支持。新兴公司的违约行为，给王玉、安婕所造成的损失是不能按照《关于对安昌盛同志住房搬家一次性补偿协调协议》中约定的面积及单价购买由渝鑫公司开发建设的房屋，而渝鑫公司同意以单价4200元向王玉、安婕出售查封的房屋，故原判以4200元作为计算的参数，并无不当，本院予以维持。因双方在协议中约定的面积为100㎡-120㎡，原判以折中的110㎡作为计算参数合情合理，本院予以维持。鉴于协议中的购房价格约定为2100元，原判认定为2150元，系认定事实错误，本院予以纠正，故王玉、安婕的损失应当为：（4200元-2100元）×110平方米=231000元。综上所述，王玉、安婕的上诉请求部分成立，对其成立的部分，应予支持。新兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省清镇市人民法院(2018)黔0181民初722号民事判决第二项；二、变更贵州省清镇市人民法院(2018)黔0181民初722号民事判决第一项为：清镇市供销社新兴再生资源有限公司于本判决生效之日起十日内向王玉、安婕支付违约金231000元，清镇市渝鑫房地产开发有限公司对前列债务承担连带清偿责任；三、驳回王玉、安婕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8840元，由王玉、安婕负担4789元，由清镇市供销社新兴再生资源有限公司、清镇市渝鑫房地产开发有限公司共同负担4051元。二审案件受理费13523元，由王玉、安婕共同负担4789元，由清镇市供销社新兴再生资源有限公司、清镇市渝鑫房地产开发有限公司共同负担8734元。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  程 奕二〇一八年十一月十二日书记员  方雅兴