广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初13379号原告：东莞市三正物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市桥头镇湖滨路**正花苑**。法定代表人：莫金进,该公司执行董事。委托诉讼代理人：舒晴，该公司员工。委托诉讼代理人：陈卫国，该公司员工。被告：蔡添水，男，1944年11月24日出生，汉族，住福建省晋江市，原告东莞市三正物业服务有限公司诉被告蔡添水物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒晴到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉请,请求判令：1、被告应向原告支付2016年9月到2018年4月物业服务费人民币15798元；2、被告应向原告支付2016年9月到2018年4月欠交物业服务费滞纳金至付清欠交物业服务费之日止（暂计至2018年4月30日为4431.5元）；以上合计20229.5元；3、被告应承担本案的全部诉讼费。事实与理由：东莞市寮步镇富竹山村（东区大道旁）三正世纪豪门住宅小区是东莞市三正房地产开发有限公司（下称“开发商”）开发的商住小区，2007年被告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了该小区别墅5号房（下称“该房屋”），建筑面积为282.1平方米。被告在2007年3月31日接收该房屋。三正世纪豪门住宅小区竣工后，开发商委托原告对该小区提供物业管理服务，根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》,该房屋物业服务费按建筑面积计收，为每平方米每月2.8元。但被告从2016年9月1日开始未支付物业服务费，虽经原告打电话及寄发通知函进行催收，但至今仍未缴纳，截至2018年4月共计欠交物业服务费15798元。又根据《前期物业服务合同》约定，未按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向原告支付滞纳金，因此被告应向原告支付滞纳金至付清欠交物业服务费之日止（暂计至2018年4月30日为4431.5元）。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请法院依法判准。被告没有答辩，在举证期限内也没有提交证据到庭。经审理查明，被告与东莞市三正房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定被告购买位于东莞市寮步镇××世纪豪门别墅××房，建筑面积为282.1平方米。2007年1月30日，被告与东莞市三正物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》约定别墅物业服务费每月每平方米2.5元，交付时间为当月10日前，逾期交费的，每逾期一日应按欠费额的千分之一支付违约金，并约定自业主委员会代表全体业主与聘请的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。2014年10月8日，东莞市三正房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定别墅每月每平方米2.8元，每月10日前缴纳物业服务费。2009年10月10日，东莞市三正物业管理有限公司核准变更登记名称为东莞市三正物业服务有限公司。2014年11月13日，东莞市发展和改革局向原告出具东发改价格备寮[2014]5号《关于对寮步镇三正世纪豪门物业服务收费标准的备案回执》，确认对案涉小区带电梯高层住宅物业服务费按每月每平方米2.06元备案，对案涉小区无电梯高层住宅物业服务费按每月每平方米1.72元备案。该次备案未涉及别墅物业服务费价格。原告另主张其调整物业费时已向整个小区的业主征求意见，在取得“双过半”业主同意后，将物业服务费调整为每月每平方米2.8元。原告称其在本次诉讼中诉请被告从2016年9月至2018年4月期间未支付的物业服务费，另称被告在2016年9月之前便拖欠物业服务费，但2016年9月之前所拖欠的物业费已另案处理。原告通过打电话及寄发通知函进行催收案涉物业服务费，但至今被告仍未缴纳。自2016年9月至2018年4月，被告共欠物业服务费15797.6元。以上事实，有商品房买卖合同、前期服务合同、国内特快专递详情单及《法律意见函》、欠费明细、备案回执、物业费调整协议、照片及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利。原告主张案涉物业每月每平方米物业服务费为2.8元，并提交东莞市三正房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同、物业费调整协议、照片拟证明其主张。本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订前期物业服务合同，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的，前期物业服务合同终止。本案中，被告已经与原告签订了前期物业服务协议，且约定该协议自业主委员会签订物业服务合同生效时终止。原告未能证明与案涉小区业主委员会签订了物业服务合同，故被告与原告签订的前期物业服务协议有效。原告在业主本人已经签订物业服务协议后与建设单位签订物业服务合同变更原协议约定内容（物业服务费价格），于法无据，对被告不应具有约束力。且原告主张的物业服务费价格未经物价部门备案批准，故本院对原告主张不予以采纳。本院依法确认案涉物业的物业服务费为每月每平方米2.5元。原告主张被告从2016年9月至2018年4月期间未支付的物业服务费，并提供了邮寄详情单及《法律意见函》予以佐证，被告未对此提出异议，且未能提交证据证明已经缴纳了物业费用，本院对原告主张予以采纳。被告案涉房屋建筑面积为282.1平方米，经核算，2016年9月至2018年4月期间的物业服务费为13399.75元（2.5元×282.1平方米×19个月）。原告、被告签订的前期物业服务协议约定，业主和物业使用人每月10日缴纳物业服务费，逾期交纳的，按照从逾期之日起每日按应缴数额千分之一交纳违约金。被告未按时交纳物业服务费，原告要求被告支付上述欠交物业服务费的违约金（每月物业费的违约金以当月欠缴的物业费为本金，从当月11日起，按日千分之一的标准计至实际清偿之日止），合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告蔡添水于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市三正物业服务有限公司支付2016年9月至2018年4月的物业服务费13399.75元及违约金（每月物业费的违约金以当月欠缴的物业费为本金，从当月11日起，按日千分之一的标准计至实际清偿之日止）；二、驳回原告东莞市三正物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费305.74元，原告已经预交，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  常甲甲审判员  孟 翯审判员  郑 烨二〇一八年十一月十六日书记员  李琛懿书记员  吴淑君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。