终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初6056号原告：麦凯敏，女，1977年9月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。被告：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西塱江夏村****。法定代表人：林叶材,职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，男，1973年6月15日出生，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，该司职员，联系地址。原告麦凯敏诉被告广州广进房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭碧婷适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告麦凯敏及其委托诉讼代理人马占福、被告广州广进房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙天然、黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦凯敏向本院提出诉讼请求：1.变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金(从2016年12月30日起计至2018年7月17日，以原告己付购房款总额1564059元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市荔湾区花地大道南134号（自编D1栋）XX房。合同签订后，原告向被告付清了全部房款。根据《商品房买卖合同》第十条、第十四条以及补充协议第九条、第十条的约定，购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按总房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准则为每日按总房价款的0.003%-0.008%，明显违背公平原则，请求法院予以调整。被告逾期办证，应承担违约责任，向原告支付违约金至原告领证之日。被告广州广进房地产开发有限公司辩称:不同意调整逾期办证违约金标准：1.《商品房预售合同》是双方通过充分了解并协商签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，其中就逾期办证违约金作出分阶段分标准的约定对双方具有约束力，应按合同履行。2.本案双方已就逾期办证违约金作出明确约定，因此不能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.原告未就“约定的违约金低于造成的损失”这一事实进行举证，因此本案不存在适用请求人民法院增加逾期办证违约金的情形。经审理查明：2014年2月26日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编C、D栋自编D1栋5层XX房，房屋地址：荔湾区花地大道南134号（自编D1栋）XX房；（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1564635元；（第十条）一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更：九、合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，原告向被告支付了合同约定的房价款，被告于2018年4月20日向原告开具荔湾区花地大道南134号XX房的购房发票，金额为1564059元。庭审中，双方确认原告于2015年1月1日收楼，逾期办证违约金的起算时间为2016年12月30日。另查，涉案房屋的《不动产权证书》于2018年7月17日办妥。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，被告对于延期办证的事实无异议，且同意按合同约定的标准支付违约金。双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付，对此本院分析如下：关于违约金标准。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，原告主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的被告逾期办证的违约金标准明显过低，现原告主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金没有违反法律规定，且该标准仍低于合同中针对购房人的违约金标准，本院予以支持，为此本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。关于违约金的起止时间。由于双方对于交楼时间、违约金起算时间无异议，可按双方一致意见处理。根据合同约定，被告应当为原告办妥产权登记并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。因此被告应支付违约金至被告将房地产权证交付原告之日。现原告主张违约金截止至《不动产权证书》办妥之日即2018年7月17日，没有违反上述合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司向原告麦凯敏支付逾期办证违约金（以房屋总价款1564059元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2016年12月30日起计至2018年7月17日止，违约金总额以本金为限）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1727元，由被告广州广进房地产开发有限公司负担并迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭碧婷二〇一八年十一月七日书记员  江志芳谭韵瑜