广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂08民终1455号 上诉人（原审被告）：卢经雄，男，1967年12月28日出生，汉族，住广西玉林市陆川县。 委托诉讼代理人：黄治英，广西桂圣桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞从林，广西桂圣桥律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：黄海连，女，1971年11月22日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：黄云昊，广西正大律师事务所律师。 上诉人卢经雄因与被上诉人黄海连租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人。本案现已审理终结。 卢经雄上诉请求：1.撤销港北区人民法院（2018）桂0802民初1678号民事判决；2.改判被上诉人与上诉人继续履行《铺面租赁合同》；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决解除铺面租赁合同违法。原审中，上诉人委托的代理人委托权限是一般代理，一审庭审中同意解除合同是超越代理权限，委托人对此不予追认，其行为对委托人不具约束力。本案铺面租赁合同解除条件尚未成熟，被上诉人请求确认解除没有事实和法律依据。二、上诉人有权不支付租金及承担利息的违约责任。《铺面租赁合同》第八条双方责任第3点“因国家政策需要拆除或改造铺面时，造成损失，由各自负责”上诉人在承租过程中，在2017年7月3日起，地方政府因动工修路，工程持续至2018年8月，造成前来铺面就餐人员和车辆无法进入、停靠，严重影响上诉人饮食业经营，企业出现严重亏损。被上诉人诉求的租金及利息损失正是上述时间不可抗力的原因造成。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。上诉人有权拒绝继续支持租金给原告及承担利息的违约责任。三、如果法院支持被上诉人要求解除合同的诉求，必然要判决被上诉人赔偿上诉人的装修损失100万元。根据合相对性和公平原则，一审法院片面支持被上诉人，而置上诉人利益不顾，明显是错误判决。四、一审法院判决上诉人支付物业管理服务费、房屋维修金共11079.1元给被上诉人错误。《铺面租赁合同》没有明确规定这些费用要交给被上诉人，被上诉人提供的物业公司《缴费通知单》催缴的对象是MC7—3商铺，上诉人要交也应该交给物业公司，不应该交给被上诉人。一审判决交给被上诉人没有法律依据。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，应依法予以改判。 黄海连辩称，一审法院查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，应该予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 黄海连向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2016年7月1日所签订的《铺面租赁合同》于2018年6月1日解除；2.被告偿还原告铺面从2017年11月1日至2018年5月31日租金94550元及利息3309元（利息计算：以94550元为基数，从2017年11月1日起按月利率0.5%计至还清之日止，暂计至2018年5月31日为3309元）；3.被告偿还铺面物业管理服务费及维修资金共计11079.1元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实,2016年7月1日，原告与被告卢经雄签订一份《铺面租赁合同》，约定：1、甲方愿意将位于贵港市出租给乙方独自装修开展经营活动，租赁期间与合同期满后，乙方不能以任何形式搬走铺面内所有物品；2、租期为五年，自2016年7月18日至2021年6月30日止；3、租金按季度支付，乙方应在每季度的第一个月5号前向甲方交清该季度的全部租金，第一年月租金为11500元/月，第二年月租金为12075元/月，第三年月租金为12678元/月，第四年月租金为13312元/月，第五年月租金为13977元/月；4、签订本合同乙方必须一次性向甲方缴纳34500元转让金。租赁期间，如甲方终止合同，应双倍并且承担带来的损失，偿还给乙方；5、租赁期间所发生的物业、卫生、水、电、垃圾等所有费用由乙方负责；6、乙方逾期交纳租金，发生拖延自第一天起按每天1000元，持续15天仍未交清视为乙方自动放弃，甲方有权采取终止合同。签订合同后，原告向被告交付涉案铺面，被告依约向原告支付至2017年10月31日止的租金及物业管理费，从2017年7月1日起至今，被告没有向原告支付租金及物业管理费。原告于2018年3月5日向被告发出催收租金及相关费用的律师函、通知。 2018年7月26日，被告以黄程辉系实际经营者为由向本院申请追加黄程辉为被告。 一审法院认为，原告黄海连与被告卢经雄签订《铺面租赁合同》系双方的意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人均应恪守。被告卢经雄未依约按时支付租金和其他相关费用，其行为已构成违约，应承担清偿拖欠的费用并支付利息的违约责任。关于原告主张双方于2016年7月1日签订的《铺面租赁合同》于2018年6月1日解除的诉请，被告庭上同意于2018年6月1日解除合同，因此，对原告的该项诉请，法院予以支持。 关于租金，被告卢经雄从2017年11月1日开始拖欠租金，根据合同约定，从2017年11月1日至2018年6月1日的租金每月为12075元，因此，被告卢经雄应向原告黄海连支付租金共计为84525元。原告庭上提出被告在支付2017年7月1日至2017年10月31日的租金，系按每月11500元支付，按合同约定，上述期间的租金应按每月12075元支付，故原告主张被告应合同约定支付上述期间的租金差额，共计2300元。关于被告抗辩，签订合同后的租金应由实际经营者黄程辉支付，原告诉请的金额应由法院认定的为准的意见，但未能举证证明，对该抗辩理由，法院不予采信。因此，原告主张被告支付原告租金共计94550元，有事实和法律依据，法院予以支持。 关于利息，根据合同约定，乙方逾期交纳租金，发生拖延自第一天起按每天1000元，现原告主张以94550元为基数，按月利率0.5%计，从2017年11月1日计至还清之日止，根据合同约定租金于每个季度的第一个月5号前交清该季度的租金，被告拖欠的租金为每月12075元，因此结合被告所交的租金及原告的诉请，本案的利息应以当期实际欠付租金为基数，按照月利率0.5%，自逾期付款之日起计算至被告还清之日。结合黄海连自认卢经雄的履行情况、黄海连的诉请和债务抵充顺序的法律规定，卢经雄应付暂计至2018年5月31日的利息为： 1.（575元+575元+575元）×0.5%÷30天×330天（2017年7月6日至2018年5月31日）=95元；（2017年7月1日至2017年9月30日被告交纳租金的差额部分）； 2.575元×0.5%÷30天×238天（2017年10月6日至2018年5月31日）=23元；（2017年10月1日至2017年10月31日被告交纳租金的差额部分）； 3.（12075元+12075元）×0.5%÷30天×207天（2017年11月6日至2018年5月31日）=833元； 4.（12075元+12075元+12075元）×0.5%÷30天×146天（2018年1月6日至2018年5月31日）=881元； 5.（12075元+12075元）×0.5%÷30天×56天（2018年4月6日至2018年5月31日）=225元。 上述金额合计2057元；2018年6月1日之后的利息，以94550元为基数，按月利率0.5%计，从2018年6月1日计至还清之日止，因此，黄海连诉请的利息，以法院认定的为准，超过部分，不予支持。 关于原告主张被告支付物业管理服务费10226.9元、维修资金852.2元的诉请，有奥联物业股份有限公司贵港分公司欧景蓝湾客户服务中心出具的《缴费通知书》证实，因此，对原告该项诉请，法院予以支持。 关于被告申请追加黄程辉为本案被告，本案《铺面租赁合同》系原告与被告双方所签，被告卢经雄已认可，且被告也未提交证据证明黄程辉为实际经营者，因此，法院根据合同相对性原则，对被告的追加申请不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告黄海连与被告卢经雄于2016年7月1日签订的《铺面租赁合同》于2018年6月1日予以解除；二、被告卢经雄向原告黄海连支付租金94550元及利息2057元（2018年6月1日之后的利息，以94550元为基数，按月利率0.5%计，从2018年6月1日计至还清之日止）；三、被告卢经雄向原告黄海连支付物业管理服务费10226.9元、维修资金852.2元，合计11079.1元；四、驳回原告黄海连的其他诉讼请求。案件受理费2478元，减半收取计1239元，由被告卢经雄负担。 二审中，上诉人卢经雄提供了《贵港宣传》信息截图及争议铺面及附近现场照片一组，拟证明铺面所处位置从2017年6月18日起至今，因市政工程需要，对道路实行了交通管制，造成车辆不能进入铺面，影响了上诉人的经营。对上诉人提交的证据，被上诉人对其合法性及真空性没有异议，但认为没有关联性，不属于不可抗力的情形，市政工程并没有导致上诉方停止经营。 对上诉人提供的证据，本院结合案件的其他证据材料予以综合评判。对于一审认定的事实，“从2017年7月1日起至今，被告没有向原告支付租金及物业管理费。”中的“7”属笔误，应为“11”，本院予以纠正。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一、上诉人原审委托诉讼代理人原审中同意解除合同是否越权代理，合同是否出现解除事由；二、上诉人是否有不可抗力事由不支付租金；三、上诉人应否支付物业管理费、维修金共11079.1元给被上诉人。 关于争议焦点一，上诉人提出原审委托诉讼代理人越权代理，合同是否出现解除事由问题。经查，上诉人的原审委托诉讼代理人为广东红棉律师事务所律师吴广祥，委托权限为“代为承认、变更、放弃诉讼请求，和解、调解”，委托书上有上诉人的亲笔签名，其行为对委托人有约束力，上诉人主张超越代理权限没有事实依据。按照双方签订的《铺面租赁合同》第四条4.约定，乙方逾期交纳租金，持续15天仍未交清视为乙方自动放弃，甲方有权采取终止合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。综上，合同已出现解除事由，一审判决双方解除租赁合同正确，卢经雄关于此点的上诉理由不成立。 关于争议焦点二，上诉人是否有不可抗力事由不支付租金问题。上诉人主张出现不可抗力原因有权不支付租金。首先，本案没有出现不可抗力的情形，不可抗力的条件是不能预见、不能避免、并且不能克服。因市政工程的施工，的确对上诉人租赁的铺面使用造成了一定的影响，但并没有导致车辆不能出入，也没有出现导致上诉方停止经营事由。二审中，上诉人还请求法院判决双方继续履行合同，如果出现不可抗力又请求继续履行合同，显然是自相矛盾。再从双方《铺面租赁合同》第八条4.约定来看，也没有出现拆除和改造铺面的情形。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。所以，上诉人卢经雄没有拒付租金的法律依据，其关于发生不可抗力不支付租金的主张不成立。 关于争议焦点三，上诉人应否支付物业管理费、维修金共11079.1元给被上诉人问题。按照租赁双方签订的《铺面租赁合同》第三条3.约定，租赁期间所发生的物业、卫生、水、电、垃圾所有费用由卢经雄负责，黄海连作为铺面的业主，物业管理处已向其追缴，上诉人卢经雄不交清费用，最终是由被上诉人黄海连交纳。所以，一审判决卢经雄向黄海连支付物业管理费、维修金共11079.1元并无不当，卢经雄关于此点的上诉理由不成立。 至于上诉人主张如果判决双方解除《铺面租赁合同》，应判决被上诉人赔偿其装修损失100万元问题，不是本案审理范围，上诉人可另行主张。 综上所述，卢经雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2454元，由上诉人卢经雄负担。 本判决为终审判决。 审判长  莫学平 审判员  黄裕和 审判员  陈燕霞 二〇一八年十一月十六日 法官助理李锦华 书记员廖莲