湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初4977号原告：张学磊，男，汉族，1982年11月11日出生，住广东省深圳市宝安区,委托诉讼代理人：熊青山，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**旷远画境美苑营销中心。法定代表人：陈志高，经理。委托诉讼代理人：邓叶周，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。原告张学磊诉被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。长沙市岳麓区人民检察院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条之规定，支持原告起诉，并向本院提交了《支持起诉书》。原告的委托诉讼代理人熊青山、被告的委托诉讼代理人甘靖雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张学磊向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务，向原告交付其购买的旷远画境美苑二期10栋33层3301号房屋；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金45548元（暂计算至2017年11月4日，共计126天，逾期交房违约金具体金额按照原告支付全部已付款万分之三/日的标准，自2017年7月1日计算至实际交付之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。开庭审理中，原告明确第一项诉请为“要求继续完成合同约定的交付条件，也就是质检验收完成。同时在质检验收完成后向原告交付房屋”。事实及理由：原告和被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将开发的位于长沙市旷远楚天画境第二期的房屋出售给原告，并约定作为出卖人的被告应当在2017年6月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按约支付了房款，但被告至今尚未按照合同的约定交付房屋，被告的行为已违反合同约定，应立即履行合同规定的交房义务，并按照合同约定的已付房款每日万分之三的标准支付违约金。被告旷远公司辩称：一、被告延期交房是受不可抗力以及其他非出卖人因素的影响，交房时间应相应顺延78天。其中，连续暴雨天气延误工期50天；配合住房和城乡建设局关于重大活动以及文明创建工作暂停施工的通知导致二期项目施工暂停10天；项目砂石基地进行停业整改导致项目停工3天；配合高考、中考复习及考试停工15天。被告已于2017年6月28日及时书面通知原告房屋交付时间将延期。该逾期原因属于非出卖人原因。按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，应免除被告由以上原因造成延期交房的违约责任。二、原、被告双方签订的《补充协议》第三条明确约定商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，“满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”是仅指满足《合同》第九条（一）城市基础设施约定的条件。画境美苑二期项目已于2017年10月30日竣工验收合格，于2017年11月3日达到设备安装工程检测合格，于2017年11月1日取得五方验收、质检验收，达到了合同约定的交房条件。被告在2017年11月1日通过信函邮寄的方式通知了全体业主集中办理交房手续，已依约履行了通知收房的义务，违约金计算的期限应截止至原告收到被告的书面收房通知即2017年11月4日。本次诉讼案件中，已收房的原告业主有30户，原告所述的被告迟迟不能交房是不符合事实的。三、购房合同约定的逾期交房违约金标准偏高，且延期交房对原告并未造成实际损失，请求人民法院根据被告方具体损失情况确定违约金标准。原告提出的逾期交房违约金数额偏高，已经远超2017年长沙洋湖地区类似地段和户型每天60元的平均租金。违约金可参照类似地段和户型≤0.01％已交付房款每日的平均租金的标准支付。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、购房款发票、税收缴款书、湖南省物业专项维修资金专用收据、个人购房/车位借款及担保合同、入伙通知书客观真实，来源合法，本院予以采信；《关于要求停止违法交付使用，尽快办理竣工验收的函》未提供原件，且被告不予以认可，本院不予采纳。被告提交的《长沙市商品房买卖合同》及附件客观真实，来源合法，本院予以采信；对《关于房屋交付时间据实延期的通知函》及其邮寄单的真实性予以认可，但对其合法性不予认可，不能以通知上所述事项作为延期交房的理由；对长沙市气象台20**年3月至8月晴雨表及降雨记录、《长沙启动城区范围内防涝排渍Ⅲ级应急响应有效应对强降雨》、《关于在全市范围启动防汛Ⅰ级应急响的应紧急通知》的真实性予以认可，但对其关联性和证明目的不予认可，不属于合同约定的不可抗力；对《工程质量竣工验收合格记录》、《建设工程竣工验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《环保验收意见》、《水土保持设施竣工验收意见书》、《设备安装工程检测结果通知单》的真实性和合法性予以认可，但对其证明目的不予认可，不能证明房屋已经在合同约定的交房时间达到合同约定的交付条件；对《关于做好2015长沙国际马拉松赛迎接工作的通知》、《关于2016长沙国际马拉松赛期间岳麓区沿线在建工地禁止施工的通知》、关于市文明办通知中央文明委暗访的聊天记录、《通知》、《关于对铜官、乔口砂石基地进行停业整改的通知》的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，不能以此为延期交房的理由。对《关于房屋交付的通知函》邮寄单的真实性予以认可。本院在审理过程中，依法调取了湖南湘江新区建设工程质量安全监督站《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》，原、被告对本院调取的证据的三性均无异议，可以作为定案的依据。根据以上所确认的有效证据以及到庭当事人当庭陈述，本院认定如下案件事实：2016年10月6日，原告张学磊与被告旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由原告购买被告位于岳麓区的住宅。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成，已经竣工验收备案。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地、地震灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地、地面突然下陷等其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件十的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，原告张学磊依约向被告旷远公司支付了全部房款1204964元。2017年6月28日，被告向原告发出《关于房屋交付时间据实延期的通知函》。涉案工程于2017年11月1日通过五方验收。2017年11月1日，被告通过信函邮寄的方式通知原告等全体业主集中办理交房手续。2018年8月30日，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。原告尚未收房。本院认为：本案的争议焦点为一、被告通知交房是否属于逾期；二、被告逾期交房是否有正当理由；三、涉案房屋是否达到交房的条件；四、原告主张的违约金标准是否过高。一、关于被告通知交房是否属于逾期。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。按合同约定，被告应当在2017年6月30日前向原告交付房屋，而被告至2017年11月1日才以邮寄的收房通知书的形式通知原告收房。故被告通知实际收房的时间明显超过了合同约定的时间构成逾期。二、关于被告逾期交房是否有正当理由。被告辩称因不可抗力因素导致工程进程受阻，逾期中有78天应当予以扣除。本院认为，被告辩称的2017年7、8月连续暴雨、配合住房和城乡建设局关于重大活动以及文明创建工作暂停施工均不属于合同约定不可抗力，被告辩称因配合高考、中考复习及考试导致停工也不属于不能预见、不能避免、不能克服的因素，故被告上述抗辩意见本院不予采纳，被告逾期交房无法律及合同约定依据，不具有正当理由。三、关于涉案房屋是否达到合同约定的交房条件。根据合同约定，交房条件为“具备五方验收合格、质检验收完成”，根据被告提交的《单位工程质量竣工验收记录》，涉案房屋已经在2017年11月1日到达合同约定交付条件之一“五方验收合格”。关于合同中约定的“质检验收完成”，原告认为被告应该提交质量检测验收已经通过的相关证明，被告认为在工程验收中没有合同约定的质检验收这一项，质检验收就是五方验收。本院认为，原、被告双方对于合同中“质检验收完成”有不同解释，属于合同约定不明的情形，且双方不能达成一致意见，故本院对于原告主张要求质检验收备案才达到交房条件的意见不予认可。同时根据湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复，旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。故涉案房屋于2018年4月9日达到了交付使用的条件。因涉案房屋已于2018年4月9日完成了各方责任主体竣工验收，达到了交付条件，被告亦已通知原告收房，且原告未提供证据证明被告拒绝向其交付房屋，故对原告“要求继续完成合同约定的交付条件，完成质检验收，并交付房屋”的诉请本院不予支持。四、关于原告主张的违约金标准是否过高。合同中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告未提供逾期交房给原告带来的损失的证据，本院综合考虑原告因被告违约行为可能造成的损失，根据公平原则予以衡量，酌情调整违约金按日以全部已付房款的万分之一计算。从2017年7月1日至2018年4月9日涉案房屋达到交房条件，被告应向原告支付逾期交房违约金为33979.98元（1204964元×0.1‰×282天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告张学磊支付逾期交房违约金33979.98元；二、驳回原告张学磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费938元，由原告张学磊承担238元，被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  颜 宇人民陪审员  周新龙人民陪审员  刘金阁二〇一八年十一月十二日书 记 员  张 浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。