北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终11641号上诉人（原审被告）：北京中亿语晨餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡驼房营路**新华科技大厦****。法定代表人：彭明亮，总经理。委托诉讼代理人：董欣，男，公司员工，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：宋清雨，男，1985年3月18日出生。委托诉讼代理人：范东辉，北京市嘉昊律师事务所律师。上诉人北京中亿语晨餐饮管理有限公司（以下简称中亿语晨公司）因与被上诉人宋清雨房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初10789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中亿语晨公司上诉称，请求撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回宋清雨要求退还保证金、入场费及租金的诉讼请求。事实及理由：我公司同意解除合同，不同意退还宋清雨保证金、入场费、租金。一审判决认定事实不清。1.2018年5月2×××日双方并非达成新的协议，而是我公司对宋清雨无法按合同约定时间一次性交付租金的延缓，给宋清雨准备时间来补齐租金。2.2018年6月5日对档口停电不是为了解除合同，而是希望与宋清雨就租金争议问题进行有效沟通，但宋清雨一直拒绝沟通，且在2018年6月10日在无任何通知情况下自行搬离场地，单方解除合同。宋清雨辩称，同意一审判决，不同意中亿语晨公司的上诉请求和上诉意见。宋清雨向一审法院起诉请求：1、要求确认双方之间的《联营协议》与补充协议于2018年6月10日解除；2、要求中亿语晨公司返还保证金3万元；3、要求中亿语晨公司返还入场费3万元；×××、要求中亿语晨公司返还已支付的2018年6月10日至2018年7月18日期间的租金及管理费共计1×××666元；5、赔偿2018年6月6日至6月10日期间五天的营业损失7500元。一审法院认定事实：2017年12月19日，宋清雨、中亿语晨公司订立《北京中亿餐饮管理有限公司联营协议》，约定中亿语晨公司将位于北京市×××美食广场第×××号场地（以下简称涉案档口）出租给宋清雨从事商业使用（面积17平方米）。租赁期限自2017年12月19日至2018年12月18日，经营项目为麻辣烫、麻辣香锅，场地使用费每月12000元、管理费2500元。在协议期内宋清雨按每三个月为一期支付场地使用费，宋清雨于每期期满前三十日支付下一期的费用，按约定时限缴纳费用，逾期每天收取5%的滞纳金，超出15天未缴纳的视为宋清雨违约，中亿语晨公司有权单方面解除协议，宋清雨不得以任何理由扣减和抵消费用。协议签订生效之日宋清雨支付30000元作为保证金，协议期满双方办理完毕场地交接手续，宋清雨搬出本市场三十天后，如无客户索赔、投诉等问题且经中亿语晨公司确认宋清雨没有任何违约行为及欠缴税费后，押金金额退还宋清雨，若宋清雨违约，押金不予退还。如宋清雨未按期交纳场地使用费和其他费用超过三日的，中亿语晨公司有权解除协议收回席位，保证金不予退还，如宋清雨拒不迁出，中亿语晨公司有权采取强制措施，因此造成的损失由宋清雨承担。凡宋清雨违约自动终止协议，中亿语晨公司不负责办理任何手续，不退还保证金及场地使用费，并有权安排其他客户使用该场地，如宋清雨无故单方终止协议，中亿语晨公司有权将宋清雨所缴纳的保证金视为违约金没收，并可继续向宋清雨要求补偿不足部分。中亿语晨公司有权在解除合同的前提下，直至宋清雨对合作经营场地的占有，并可将其财产移至公共贮藏地。由于宋清雨单方面违约，保证金、场地使用费不予以退还。合作期满未能续约或因协议解除等原因提前终止的，宋清雨应于合作期满或协议终止后当日将使用的场地及中亿语晨公司提供的设备设施以良好、使用的状态交还中亿语晨公司，宋清雨拒不交还的，中亿语晨公司有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由宋清雨承担。2017年12月19日，宋清雨向中亿语晨公司交纳押金30000元、进场费30000元、2017年12月19日至2018年3月18日期间的租金36000元。2018年2月26日，宋清雨向中亿语晨公司交纳2018年3月19日至2018年6月18日租金36000元、管理费2500元、水费60元。2018年×××月3日，宋清雨、中亿语晨公司订立《补充条款》，约定自2018年3月28日起至本合同终止前，宋清雨自愿放弃本档口经营的麻辣香锅项目堂食部分，有其他经营该业种的厂商经营……同时公司作为补偿免除宋清雨自2018年3月19日至2018年12月18日的管理费，房租降为10000元/月。2018年5月22日，中亿语晨公司向宋清雨发送微信：（6月19日至9月18日）你家房租需要交21500元。宋清雨回复“行，明天能解决好行。”2018年5月2×××日，宋清雨向中亿语晨公司交纳6月19日至7月18日期间的房租，收据载明“6月19日至7月18日期间的房租费，扣除外卖下线费多交助（2个月）金费”共计3500元。中亿语晨公司解释称因双方订立了补充条款，中亿语晨公司收取该期间租金时扣减了宋清雨多交纳的两个月租金及一个月管理费，因此该月租金金额为3500元。2018年6月×××日20:05，中亿语晨公司向宋清雨发送微信：×××号档口宋清雨，请今晚12点前将剩余房租费交齐，否则明天将停业整顿。该日中亿语晨公司在涉案档口张贴《催缴款项通知》：你方拖欠房租2个月未缴纳，请收到本通知后立即缴纳相关费用，如仍不缴纳继续拖欠，我方将于2018年6月5日暂停你方营业。2018年6月5日上午10时许，中亿语晨公司将涉案档口停电，宋清雨自此未再经营。2018年6月10日，宋清雨自涉案档口腾退，仍留有部分餐饮物品。2018年6月12日，中亿语晨公司向宋清雨发送微信：×××号宋清雨，请你在6月19日搬离设备，如逾期3天未搬走，视为自动放弃，公司将自行处理。关于宋清雨腾退情况，宋清雨称其6月10日腾退涉案档口时，将钥匙放置于档口窗口内，中亿语晨公司可随时取得钥匙，且中亿语晨公司已告知宋清雨将自行处理档口内设备，中亿语晨公司亦可使用备用钥匙收回档口。中亿语晨公司称其未收到该钥匙，亦未收回档口。诉讼中，中亿语晨公司于2018年7月1×××日将涉案档口内的物品腾退他地保存，宋清雨表示中亿语晨公司可将上述物品自行处置。关于入场费，双方均认可未在协议中约定，宋清雨称该费用与保证金性质相同，中亿语晨公司称根据行业惯例该费用系中亿语晨公司投入装修及服务的一次性费用。关于2018年6月19日至9月18日租金交纳方式是否经双方协商变更问题，宋清雨提交与中亿语晨公司工作人员录音，证明双方经协商确认宋清雨先交纳一个月房租，中亿语晨公司同意并确认收款，同时宋清雨向中亿语晨公司提出债务抵消。该录音显示2018年5月2×××日宋清雨要求先交纳一个月房租，中亿语晨公司工作人员表示同意并称“下月恢复到正常，补齐后两个月的租金”，后宋清雨表示按照中亿语晨公司多收取的费用计算，宋清雨仅需交纳1500元租金，而中亿语晨公司称因宋清雨仅交纳一个月租金，因此多收取的三个月租金差额不能在该月一并折抵，最多能折抵两个月的差额，因此宋清雨需交纳3500元，剩余一个月差额于下月交纳租金时一并折抵，宋清雨表示同意。经质证，中亿语晨公司认可上述录音的真实性，但否认该证据的合法性。一审法院认为，根据已查明的情况，宋清雨、中亿语晨公司订立的《北京中亿餐饮管理有限公司联营协议》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应履行各自的合同义务。本案中，双方对于2017年6月18日之前的租金及管理费并无争议。根据通话录音显示，2018年5月2×××日双方曾就2017年6月19日至9月18日期间的租金支付方式重新达成协议，中亿语晨公司同意宋清雨先交纳一个月租金，同时将多收取的2个月租金差额及1个月管理费在该笔租金中予以折抵，因此宋清雨于该日向中亿语晨公司支付租金3500元，中亿语晨公司亦收取并出具收据，宋清雨已交纳截止至2017年7月18日的租金。而2017年7月19日至9月18日期间的租金交纳问题，中亿语晨公司曾在录音中表示“下月恢复到正常，补齐后两个月的租金”，从中可知宋清雨应于6月份交纳后两个月租金，但至于应交纳租金的具体日期，双方并无明确明确约定。如根据双方合同约定的交纳租金日期，宋清雨应于6月18日交纳剩余两个月租金；如根据法律规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，中亿语晨公司可以通知宋清雨交纳下两个月租金，但应给予宋清雨必要的准备时间。本案中，中亿语晨公司于6月×××日要求宋清雨于该日2×××时前支付剩余租金，否则将于次日暂停营业。如上述分析，若根据合同约定，6月×××日尚未到达宋清雨应交纳租金的时限；且即使出租人认为其可以随时要求履行，出租人亦未给予承租人必要的准备时间。中亿语晨公司于6月5日上午10时左右对涉案档口采取停电措施，超出了合理的限度。而根据合同关于解除的约定，中亿语晨公司此时并不享有合同解除权。中亿语晨公司关于宋清雨拖欠租金构成违约的抗辩意见不能成立。在中亿语晨公司对涉案档口停电后，宋清雨于6月10日搬离，双方合同关系已无法继续履行，合同目的已无法实现，因此宋清雨要求确认双方之间租赁合同关系于该日解除，理由正当，法院予以支持。合同解除后，中亿语晨公司应将6月11日至7月18日期间的租金以及3月19日至6月18日多收取的2000元租金予以返还。宋清雨要求中亿语晨公司退还保证金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于入场费性质一节，双方在合同中并无约定，法院将根据双方合同履行情况对入场费退还金额予以酌定。宋清雨要求中亿语晨公司赔偿6月5日至6月10日经营损失的诉讼请求，缺乏证据，法院不予支持。判决：一、确认宋清雨与北京中亿语晨餐饮管理有限公司之间的《北京中亿餐饮管理有限公司联营协议》及《补充条款》于二〇一八年六月十日解除；二、北京中亿语晨餐饮管理有限公司于判决生效后七日内退还宋清雨保证金三万元；三、北京中亿语晨餐饮管理有限公司于判决生效后七日内退还宋清雨入场费一万五千元；四、北京中亿语晨餐饮管理有限公司于判决生效后七日内退还宋清雨自二〇一八年六月十一日至二〇一八年七月十八日期间的租金一万四千六百六十六元；五、驳回宋清雨其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据已查明的情况，宋清雨、中亿语晨公司订立的《北京中亿餐饮管理有限公司联营协议》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应履行各自的合同义务。根据通话录音显示，2018年5月2×××日双方曾就2017年6月19日至9月18日期间的租金支付方式予以重新商定，中亿语晨公司同意宋清雨先交纳一个月租金，同时将多收取的2个月租金差额及1个月管理费在该笔租金中予以折抵，因此宋清雨于该日向中亿语晨公司支付租金3500元，中亿语晨公司亦收取并出具收据，宋清雨已交纳截止至2017年7月18日的租金。而2017年7月19日至9月18日期间的租金交纳问题，中亿语晨公司曾在录音中表示“下月恢复到正常，补齐后两个月的租金”，但至于应交纳租金的具体日期，双方并无明确明确约定。中亿语晨公司于6月×××日要求宋清雨于该日2×××时前支付剩余租金，否则将于次日暂停营业。根据合同约定，承租人应于期满前支付下一期费用。宋清雨已交纳截止至2017年7月18日的租金。6月×××日尚未到达宋清雨应交纳租金的时限。且即使出租人认为其可以随时要求承租人履行交租义务，亦应给予承租人必要的准备时间。中亿语晨公司于6月5日上午10时左右对涉案档口采取停电措施，超出了合理的限度。中亿语晨公司关于宋清雨拖欠租金构成违约的上诉意见不能成立。在中亿语晨公司对涉案档口停电后，宋清雨于6月10日搬离，双方合同关系已无法继续履行，合同目的已无法实现，双方合同解除。中亿语晨公司应将6月11日至7月18日期间的租金以及3月19日至6月18日多收取的2000元租金及保证金予以返还。中亿语晨公司不同意退还缺乏依据。双方在合同中关于入场费并无约定，一审法院根据双方合同履行情况对入场费退还金额予以酌定，并无不妥。综上，中亿语晨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1892元，由中亿语晨公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  赵胤晨审判员  肖荣远审判员  刁久豹二〇一八年十一月二十九日书记员  云 姣