天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终7154号上诉人(原审原告）：肖怿超，男，1983年10月26日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：程晓霞，天津三凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王保贵，男，1961年11月29日出生，汉族，天津内燃机厂退休工人，住天津市河**。委托诉讼代理人：聂京祥，天津击水律师事务所律师。原审第三人：天津市众成房地产经纪有限公司，住所地天津市河**真理道**增**。法定代表人：郝金虎，总经理。委托诉讼代理人：张晖，男，该公司业务员。上诉人肖怿超因与被上诉人王保贵原审第三人天津市众成房地产经纪有限公司（以下简称众成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2018）津0105民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖怿超上诉请求：1.请求维持一审判决第一、二项；2.请求依法撤销一审判决第三、四项，改判被上诉人赔偿上诉人房屋上涨差价损失23.3万元、房屋装修损失96500元、中介费17100元、中介收取的评估费3200元；3.请求依法判决一审遗漏的诉讼费用中的房屋评估费5145元由被上诉人承担；4.一、二审其他诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院应当支持上诉人全部损失；2.一审法院遗漏评估费。王保贵辩称，驳回上诉，维持原判。天津市众成房地产经纪有限公司述称，服从法院判决。肖怿超向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2016年9月19日签订的《房产交易合同》于2018年1月20日解除；2.请求依法判令被告双倍返还原告购房定金36.5万元；3.请求依法判令被告赔偿原告支付的中介费17100元、评估费3200元；4.请求依法判令被告赔偿原告房屋装修费损失96500元；5.请求依法判令被告赔偿原告房屋上涨差价损失费233000元；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，诉争房屋坐落天津市河北区增产道8号乐活坊4-810，设计用途为写字楼，建筑面积46.7平方米，该房系被告于2012年12月28日从天津海申传奇置业有限公司处贷款购得的商品房，并办理了抵押权登记。2013年1月11日，原告取得了该房的所有权预告登记。诉争房至本案庭审辩论结束时仍未办理抵押权注销登记手续。2016年9月19日，被告作为出售方（甲方）与作为买受方的原告（乙方）及作为居间方的第三人（丙方）签订《房产交易合同》，合同约定被告以价款82.5万元将诉争房售予原告，原告须在合同签订时给付被告定金10万元，剩余72.5万元房款原告以银行贷款方式支付。同时约定，被告须在2017年12月31日前还清贷款并注销该抵押权，原、被告双方须于2017年12月31日前到诉争房所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》。该合同在违约责任中还约定“甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，甲乙双方违反本合同第六条第三款或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。同日，被告与原告签订《补充协议》，约定原、被告若一方不再履行合同视该方违约，违约方需赔偿守约方双倍定金和守约方在诉争房交易过程中的全部损失。2016年9月21日，被告与原告再次签订《补充协议》，约定原告承诺2016年9月25日前再给付原告定金10万元，被告在收到定金20万元后两个月内将诉争房腾空交予原告使用。原告分别在2016年9月19日、2016年9月21日、2016年9月27日给付被告购房定金5万元、5万元、10万元，共计20万元。2016年9月21日，原告向第三人支付中介费1.71万元、评估费0.32万元。被告在收到原告给付的购房定金后将诉争房交予原告使用，原告于2016年12月对诉争房进行装修。2017年12月26日，原告向被告邮寄送达《继续履行合同通知书》，要求被告在2017年12月31日前还清诉争房贷款并注销抵押权、及时办理诉争房产权证、在2017年12月31日前协助原告到房管局签署《天津市房产买卖协议》。同日，原告向第三人邮寄送达了告知书，要求第三人催促被告在2017年12月31日前还清诉争房贷款并注销抵押权、及时办理诉争房产权证、在2017年12月31日前协助原告到房管局签署《天津市房产买卖协议》。2018年1月18日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，通知被告解除原、被告于2016年9月19日签订的《房产交易合同》。同日，原告向第三人邮寄送达了《解除合同告知书》，告知第三人其已通知被告解除2016年9月19日签订的《房产交易合同》。2018年1月19日，第三人收到原告邮寄送达的《解除合同告知书》。2018年1月20日，被告收到原告邮寄送达的《解除合同通知书》。2018年1月30日，原告向一审法院提出财产保全申请，要求冻结被告银行存款80万元，或查封、扣押其他等值财产。一审法院于2018年1月31日作出（2018）津0105民初636号裁定书，裁定冻结被告银行存款80万元，或查封、扣押其他等值财产。案件在审理过程中，经原告申请，一审法院委托天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司对诉争房在2018年1月23日（案件受理）时的价格进行评估，2018年3月26日，天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司出具津中盛勃然房评企字（2018）第A0044号《房地产评估报告》，评估结论为诉争房在2018年1月23日的市场价值为105.8万元。2018年5月23日，被告申请对诉争房装修价格进行评估，后以津中盛勃然房评企字（2018）第A0044号《房地产评估报告》所评估的诉争房市场价值包含诉争房装修为由，撤回对诉争房装修价格进行评估的申请。现原告起诉至一审法院，望判如所请。被告及第三人则以辩称及述称理由进行抗辩。案经调解，但未获协议。一审法院认为，被告与原告、第三人签订的《房产交易合同》，系缔约人真实意思表示，各方均应按合同约定履行各自义务。现被告因未按合同约定还清诉争房贷款，并办理诉争房抵押权注销手续，虽经原告催告，其仍未如期办理，已构成根本违约。原告已书面通知被告解除合同，根据合同约定，原、被告签订的房产交易合同应予解除，且被告在庭审当中亦同意解除合同，故原告要求确认原、被告于2016年9月19日签订的《房产交易合同》于2018年1月20日解除的请求，一审法院予以支持；《房产交易合同》解除后，原、被告双方签署的两份《补充协议》随之解除。关于原告要求被告返还双倍违约金36.5万元一节，因原告已经实际支付被告定金20万元，根据诉争房交易价格，原告支付的定金已超过诉争房交易价格的20%，所以一审法院确定购房定金应为16.5万元，超出部分即3.5万元，应属于原告向被告支付的购房款，该款在合同解除后，由被告向原告返还。现原告要求按诉争房交易价格20%的比例双倍返还定金的主张，符合法律规定，一审法院应予支持，其要求返还双倍定金36.5万元中，双倍定金应为33万元，预付购房款为3.5万元。关于原告要求被告赔偿原告支付的中介费1.71万元、评估费0.32万元，共计2.03万元一节，该费用虽系原告实际向第三人支付，但被告双倍返还定金中加罚的一倍定金16.5万元就是对原告实际损失的赔偿，故原告虽然有权依照《房产交易合同》的约定要求被告赔偿其居间服务费、评估费，但该笔损失已经包含在上述加罚的定金中，只有在支付的定金不足以弥补损失时才能进行主张，故对于原告要求被告赔偿中介费、评估费的主张，一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋装修费损失9.65万元一节，根据津中盛勃然房评企字（2018）第A0044号《房地产评估报告》中针对诉争房在建筑物基本状况的描述“……估价对象入户门为防盗门，朝东，层高4.8米，搭建二层。一层为客厅、开放式厨房及卫生间，客厅地面铺瓷砖，墙面刷涂料，顶棚刷涂料；厨房地面及墙面均贴瓷砖，顶棚吊顶，带整体橱柜；卫生间地面墙面均为瓷砖，顶棚为吊顶，带坐便、手盆等。二层为两间卧室，卧室门为木门，，地面铺木地板墙面刷涂料，顶棚刷涂料”，且《房地产评估报告》的估价依据中已包含估价人员实地查勘所获取的资料，所以《房地产评估报告》所评估的诉争房市场价值包含诉争房装修因素在内，被告的抗辩理由成立，故原告此项主张，一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋上涨差价损失费23.3万元一节，诉争房经评估，在原告立案时市场价值为105.8万元，诉争房屋增值差价为23.3万元，该差价属于合同履行后原告可以获得的利益，结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错程度及原告对房屋装修对房屋价格影响等因素综合判定，一审法院酌定被告应赔偿原告房屋差价损失23.3万元，扣除被告在加罚的定金中已经承担的部分损失，被告仍需赔偿原告房屋差价损失8.83万元[23.3万元-（16.5万元-2.03万元）]。关于被告提出要求原告对装修进行拆除并恢复原状，及给付两年使用费的主张，因与本案不属于同一法律关系，本案不予置议，被告可另行主张权利。判决：一、确认原告肖怿超、被告王保贵、第三人天津市众成房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》于2018年1月20日解除；二、判决书生效之日起十五日内，被告王保贵一次性返还原告肖怿超双倍定金33万元、预付购房款3.5万元，共计36.5万元；三、判决书生效之日起十五日内，被告王保贵一次性赔偿房屋上涨差价损失8.83万元；四、驳回原告肖怿超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10948元，减半收取计5474元，由原告肖怿超负担1971元，被告王保贵负担3503元；保全费4520元，由被告王保贵负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人的损失部分，本院依照上诉人的申请，前往鉴定机构予以核实，鉴定评估机构答复案涉房屋市场价值评估已经考虑了室内装饰装修的因素，故一审法院关于上诉人损失部分认定并无不当。关于上诉人主张一审遗漏房屋评估费5145元未予处理，经核实，确实存在，本院依法予以纠正。因房屋评估费系查清本案事实所需鉴定费用，被上诉人应当承担此项费用。综上所述，肖怿超的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但关于诉讼费用的处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持天津市河北区人民法院（2018）津0105民初636号民事判决主文部分。一审案件受理费10948元，减半收取计5474元，由肖怿超负担1971元，王保贵负担3503元；保全费4520元，由王保贵负担；评估费5145元，由王保贵负担。二审案件受理费6547元，由肖怿超负担6451元，由王保贵负担96元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 俊审 判 员  姜海宽代理审判员  阎 涛二〇一八年十一月三十日法官助理魏道博书记员屈岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……