.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省海东市平安区人民法院民事判决书（2018）青0221民初1077号原告：中央储备粮平安直属库有限公司，住所地：海东市平安区平安镇兰青路**。法定代表人：刘肃安，该公司经理。委托代理人：范钟瑜，该公司员工。委托代理人：李洪顺，青海辉湟律师事务所。被告：海东市宏达房地产开发有限责任公司，住，住所地：海东市平安区平安大道车管所西侧/span>法定代表人：马国良，该公司总经理。委托代理人：白恩海，青海辉湟律师事务所律师。委托代理人：龚美娟，青海辉湟律师事务所律师。原告中央储备粮平安直属库有限公司（以下简称平安直属库）与被告海东市宏达房地产开发有限责任公司（以下简称宏达房地产）合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告平安直属库及其委托代理人李洪顺、范钟瑜、被告宏达房地产的委托代理人白恩海、龚美娟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行2010年7月9日原、被告双方签订的《土地转让协议》；2、请求依法判令被告无偿将400平方米的商铺返还给原告；3、请求依法判令被告将400平米商铺给原告办理产权证书；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年5月18日，平安县人民政府（后改称平安区人民政府）下发了《关于对平安驿火车站广场进行改造的函》，改造范围涉及到原告的部分粮库，为支持和配合政府的城市建设工作，2010年7月9日经原、被告协商，原告将自己所属的位于平安火车站处1.6亩土地及地上建筑物以土地置换商业铺面的方式交由被告开发建设，并约定商住楼建成后被告无偿将400平方米的商铺交付原告以此抵顶原告的土地，房屋补偿及铁路专线拆除等补偿费用，并签订了《土地转让协议》。合同签订后原告积极配合将土地交由被告开发建设，然而工程完工后被告未将400平米商铺无偿返还给原告，虽经多次协商，但终无结果。原告认为：原、被告之间签订的《土地转让协议》不违反法律强制性规定且合法有效，被告应按协议约定履行自己的返还义务，然而被告违反协议约定，拒不履行返还400平米的商铺，侵害了原告合法权益，依据《合同法》、《物权法》之规定，特诉请法院，依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1.原告的诉讼请求不能成就，诉求将开发建设的商铺400平方米无偿交还给原告，但被告至今还没有建成与原告商定的商业铺面。理由如下，土地转让协议当中针对土地转让这一块的条款违反了法律规定，那么这个条款应当视为是无效；2.无偿交付400平米的商铺，那么基于土地转让是48万元，附着物9.32万元、铁路专用线补偿40万元，合计土地、附着物、铁路专用线等补偿价款总共是97.32万元，要买一个400平米的商铺，其理由就不成立；3.该合同约定的要交付原告综合楼北头的商铺，综合楼北头的商铺到目前为止尚未建成，即便是建成了，由于其地价款较少的原因，且原告没有办法给我们进行支付房屋价款的情况下，我们也没办法无偿的交付400平米的商铺。另外，原告所取得的土地是政府直接划拨给原告使用，既然是无偿使用的，根据划拨土地条例，划拨土地的转让必须要取得土地的受让，需要取得出让手续后才能出让给本案被告，但是这个划拨土地到现在为止，我们认为土地主管部门已经是收走了，收走以后被告方是在土地主管部门手中拿到的；但是2010年7月9日签订的合同涉及到土地方面的是无效的，违反了划拨土地的暂行条例，原告方只有使用权而没有出让权，但是铁路专线方面是有效的。后与相关政府签订的确认单和合同书我们是通过合法手续从土地主管部门拿到土地的，原告库区的北边我们始终没有开发出来，因为协议是部分有效，应该如何履行，请求法庭在查明事实的情况下，依法驳回原告的诉讼请求。原告提交证据如下：1、原平安县城乡建设和环境保护局于2010年4月26日下发的平城字（2010）57号关于对平安驿火车站广场西侧进行装饰开发改造的函，证实根据当时县政府对城市进行建设的精神，对平安直属库和平安驿火车站的部分土地进行征地拆迁，开发商为海东市宏达房地产公司的事实；被告对该份证据的真实性、合法性、证明方向不持异议；2、原平安县人民政府于2010年5月18日平政函（2010）39号平安县人民政府关于对平安驿火车站广场进行改造的函，批准了平安直属库的部分土地要征地拆迁的事实。被告对该份证据的真实性、合法性、证明方向不持异议；3、原、被告于2010年7月9日签订的《土地转让协议》、证实了原被告根据原平安县人民政府和原平安县城乡建设和环境保护局的文件精神，对原告使用的1.6亩的土地进行转让的事实。被告对该份证据的真实性、合法性不持异议，对证明方向持异议，认为该协议部分无效；4、平安直属库于2010年7月13日作出的中国储备粮库（2010）63号《关于转让一库区1.6亩土地置换商业铺面的请示》，证实协议签订后，向上级部门中国储备粮管理总公司请示的事实；被告对该份证据的真实性、合法性不持异议，对证明方向持异议，认为与被告没有任何关系；5、中国储备粮管理总公司于2010年9月14日作出的（2010）705号关于平安县政府改造火车站广场征用平安县直属库土地事项的批复一份，证实是基于平安直属库的请示作出的事实。被告对该份证据的真实性、合法性不持异议，对证明方向持异议，认为这是原告内部事务，与被告无任何关联；6、中国储备粮管理总公司兰州分公司于2010年9月28日，作出中储粮兰（2010）311号关于平安县政府改造火车站广场征用平安库土地事宜的批复一份，确认总公司的批复并被批准的事实；以上证据证实原、被告于2010年7月9日签订了该协议，该协议中明确约定了被告应履行向原告无偿在拆迁征用原告土地上所开发的综合楼北头返还原告400平米，以此抵顶原告土地转让、房屋、铁路专线拆除的补偿费用的事实。被告对该份证据的真实性、合法性及证明方向不持异议。7、中国储备粮管理集团有限公司于2017年12月4日作出的中储粮《关于中央储备粮平安直属库改制有关事项的批复》一份，被告对该份证据的真实性、合法性不持异议，对证明方向持异议，认为与被告无关；8、中国储备粮管理集团有限公司于2017年12月5日作出的中储粮（2017）395号《关于兰州分公司辖区14家直属库改制有关事项的批复》一份，被告对该份证据的真实性、合法性不持异议，对证明方向持异议，认为与被告无关。被告向法庭提供如下证据：1、原平安县城乡建设和环境保护局于2010年4月26日下发的平城字（2010）57号关于对平安驿火车站广场西侧进行装饰开发改造的函，证实根据当时县政府对城市进行建设的精神，对平安直属库和平安驿火车站的部分土地进行征地拆迁，开发商为海东市宏达房地产公司的事实；原告对该份证据的真实性、合法性及证明方向不持异议；2、原平安县人民政府于2010年5月18日平政函（2010）39号平安县人民政府关于对平安驿火车站广场进行改造的函，批准了平安直属库的部分土地要征地拆迁的事实。原告对该份证据的真实性、合法性及证明方向不持异议；3、原、被告于2010年7月9日签订的《土地转让协议》、证实了原被告根据原平安县人民政府和原平安县城乡建设和环境保护局的文件精神，对原告使用的1.6亩的土地进行转让的事实。原告对该份证据的真实性、合法性及证明方向不持异议，认为该协议是按照政府部门相关文件，按法定程序办理的，应当合法有效；4、原平安县国土资源局于2011年6月7日作出平国土资籍（2011）10号《关于国有土地使用权挂牌出让给海东地区宏达房地产开发有限责任公司使用的通知》，其通知内容：一、平安县广场西侧1980.03平方米国有建设用地使用权以每平米631.31元地价挂牌出让给海东地区宏达房地产开发有限责任使用，出让合同土地用途为其他普通商品房用地，实际分摊商业用地面积444.5平方米，使用期限40年，住宅用地面积1535.5平方米，使用期限70年；二、按照有关规定商业用地按每平米168元，住宅用地每平米122元，向人民政府缴纳净土地出让金261977元；三、根据青海省人民政府（1999）9号令的有关规定向县地税局缴纳契税；四、根据青发改收费（2004）257号文规定，按土地成交总价125万元的2%缴纳土地管理费25000元；五、根据有关规定缴纳成交价的7%不可预见费87500元；六、根据双方达成协议土地价款缴原土地使用者中央储备粮平安直属库（应得土地价款1225000元）。原告对该份证据的真实性、合法性及证明方向不持异议，认为被告海东市宏达房地产开发有限责任公司与平安县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，是围绕原、被告于2010年7月9日签订的《土地转让协议》作出的。被告应当将土地出让金1225000元给付原告，并将建成的综合楼北头的商铺1-4楼各100平方米交付给原告，而且办理商铺产权证。5、商住综合楼平面规划图，证实在综合楼北头按照协议约定，还需修建1-4楼商业办公楼及商住综合楼，但还没有开工建设的事实；原告对该证据不予认可；6、商住综合楼效果图一份，证实按照规划要求，在综合楼北头还需修建一座商住综合楼，正在建设中的事实。原告对该证据不予认可，认为该综合楼不在原告出让的土地内。对以上证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原平安县城乡建设和环境保护局根据当时县政府对城市进行建设的指示精神，于2010年4月26日下发平城字（2010）57号《关于对平安驿火车站广场西侧进行装饰开发改造的函》，对平安直属库和平安驿火车站的部分土地进行征地拆迁，开发商为海东市宏达房地产公司。原平安县人民政府于2010年5月18日平政函（2010）39号《关于对平安驿火车站广场进行改造的函》，改造范围涉及到原告的部分土地及附着物，为支持和配合政府的城市建设工作，2010年7月9日经原、被告根据原平安县人民政府于2010年5月18日平政函（2010）39号函的指示精神充分协商，原告将自己所属的位于平安火车站处1.6亩土地及地上建筑物，以土地置换商业铺面的方式交由被告开发建设，并约定商住楼建成后，被告将综合楼北头的商铺400平方米无偿交付原告，以此抵顶原告的土地，房屋补偿及铁路专线拆除等补偿费用，并签订了《土地转让协议》。合同签订后，原告积极配合将土地交由被告开发建设。平安直属库并于2010年7月13日作出中国储备粮库（2010）63号《关于转让一库区1.6亩土地置换商业铺面的请示》，向上级部门中国储备粮管理总公司请示；中国储备粮管理总公司于2010年9月14日作出（2010）705号关于平安县政府改造火车站广场征用平安县直属库土地事项的批复一份，同意原、被告签订的《土地转让协议》，中国储备粮管理总公司兰州分公司于2010年9月28日，作出中储粮兰（2010）311号《关于平安县政府改造火车站广场征用平安库土地事宜的批复一份》，确认总公司的批复并向原告提出要求。依据上述相关文件精神，原平安县人民政府向原平安县国土资源局于2011年3月17日作出平政土函（2011）4号《关于同意国有建设用地使用权挂牌出让的批复》，同意将位于平安县广场西侧（原中央储备粮平安直属库）面积1980.03平方米（包括本案原告诉求的1.6亩）国有建设用地使用权评估后以挂牌方式出让，用于商品住宅用地，出让期限70年，严格按照程序办理相关手续。原平安县国土资源局于2011年6月7日作出平国土资籍（2011）10号《关于国有土地使用权挂牌出让给海东地区宏达房地产开发有限责任公司使用的通知》，其通知内容：一、平安县广场西侧1980.03平方米国有建设用地使用权以每平米631.31元地价挂牌出让给海东地区宏达房地产开发有限责任使用，出让合同土地用途为其他普通商品房用地，实际分摊商业用地面积444.5平方米，使用期限40年，住宅用地面积1535.5平方米，使用期限70年；二、按照有关规定商业用地按每平米168元，住宅用地每平米122元，向人民政府缴纳净土地出让金261977元；三、根据青海省人民政府（1999）9号令的有关规定向县地税局缴纳契税；四、根据青发改收费（2004）257号文规定，按土地成交总价125万元的2%缴纳土地管理费25000元；五、根据有关规定缴纳成交价的7%不可预见费87500元；六、根据双方达成协议土地价款缴原土地使用者中央储备粮平安直属库（应得土地价款1225000元）。根据上述通知，被告海东市宏达房地产开发有限责任公司与平安县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。以上相关文件是围绕原、被告于2010年7月9日签订的《土地转让协议》下发的。该《土地转让协议》约定：一、原告将自己位于一库区东侧临平安火车站广场处1.6亩土地作价48万元转让给被告；二、被告将该出让土地上的附着物平房一座、厕所一座、理发馆一座补偿价共计9.32万元补偿给原告。三、被告将该出让土地上的铁路专用线作价40万元补偿给原告。四、被告在受让的土地上开发综合楼，该综合楼建成后，在该综合楼北头无偿返还给原告400平方米的商铺（1-4楼各层100平方米），以此抵顶被告受让的土地、房屋、铁路专用线拆除的补偿费用。但没有约定交付商铺的期限。《土地转让协议》后，双方按照各自的职责和法定程序办理了土地转让的相关手续，被告进行开发建设商住综合楼。另查明，被告按照建设规划许可修建完成了商住综合楼部分，在综合楼北头留有空闲地即将开发建设，商业办公楼1-4层及商品住宅楼还没有建成，与原告商定的商铺位置没有修建完工，无法交付。原告认为：被告的商住综合楼已经修建完工，应当在已经完工的商住楼北头按协议约定履行给付400平米的商铺。为此，原告多次与被告协商无果，以被告不履行协议约定，侵害了原告合法权益，依据《合同法》、《物权法》之规定，特诉请法院，依法支持原告的诉讼请求。本院认为，原、被告于2010年7月9日签订的《土地转让协议》合法有效，双方当事人应当积极主动履行。被告在开工建设商住综合楼时，应当考虑到合同的实际履行，在商住综合楼北头，按合同约定修建商用办公楼，交付给原告使用。但被告以合同中没有约定商铺的交付期限，加之开发资金困难，没有按照政府部门批准的规划建设，商住综合楼没有完全开发建设出来，原告主张的标的物不存在，交付商铺的条件不成就，待条件成就后原告另行主张。被告以开发使用的土地是从平安区国土资源局挂牌取得的理由，因法律规定被告要合法使用该出让土地，必须经土地主管部门挂牌出让才能合法使用。由土地管理部门挂牌出让是法定的必经程序，因此对被告的抗辩理由本院不予采纳。同时，原告亦未向法庭举出商住综合楼北头已经修建完毕商用办公楼的事实依据。应当承担对自己不利的后果。法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。对此，原告负有举证责任。因此，对被告海东市宏达房地产开发有限责任公司抗辩，原告请求偿还标的物--商铺的诉讼理由，因商铺没有修建完工，待修建完工后交付的理由，本院予以采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告未提供相关的证据予以证实商铺已经建成。因此，对原告的诉讼请求本院不予以支持。据此。依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告中央储备粮平安直属库有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100.00元，减半收取50.00元由原告中央储备粮平安直属库有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 马占先 二〇一八年十一月三十日书记员 窦 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