北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初6152号原告：田野，男，1980年7月8日出生。委托诉讼代理人：连尚桥，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆玺，北京市京悦律师事务所实习律师。被告：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓****。法定代表人：朱明，经理。委托诉讼代理人：郑理国，男，1976年8月13日出生。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。被告：北京金源新盛置业有限公司，住所地北京市丰台区南三环东路****楼**西段办公**。法定代表人：朱明，经理。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛海涛，北京市阳光律师事务所律师。原告田野与被告北京杰宝房地产开发有限责任公司(以下简称杰宝公司)、北京金源新盛置业有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田野的委托诉讼代理人连尚桥，杰宝公司的委托诉讼代理人杨刚、郑理国，金源公司的委托诉讼代理人杨刚、牛海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田野向本院提出诉讼请求：1.判令杰宝公司向田野支付2017年10月1日至2017年12月21日的逾期交房违约金212400.76元；2.判令杰宝公司向田野赔偿2017年10月8日至2017年12月21日的物业费2912.2元；3.判令杰宝公司向田野赔偿2017年11月15日至2017年12月21日的供暖费1048.39元；4.判令金源公司对上述三项诉讼请求承担连带责任。5.判令杰宝公司向田野支付房屋装修费43430元；6.本案诉讼费由杰宝公司承担。事实和理由：2015年11月5日，田野与杰宝公司签订合同编号为×的《北京市商品房买卖预售合同》（以下简称涉诉合同），约定由田野购买杰宝公司位于北京市东城区×号房屋（以下简称涉诉房屋），约定交房日期为2016年12月31日之前。后杰宝公司延期交房，双方于2017年4月9日就交房事宜签署了《补充协议》，约定交房时间延长至2017年9月30日之前，同时约定逾期交房违约金的支付标准，金源公司为杰宝公司向田野提供连带担保责任。2017年9月21日，田野收到杰宝公司邮寄的《入住通知书》，因杰宝公司并不具备合同约定的交付条件，故田野于2017年9月30日向杰宝公司邮寄发出了《拒绝收房告知书》。2017年11月初，田野向杰宝公司邮寄发出《催收房屋通知书》，要求杰宝公司尽快交付房屋，并于2017年10月1日起依据双方签订的补充协议，以房价款为本金，按每日万分之三的标准向田野支付逾期交房违约金。截至2018年3月12日，田野按照杰宝公司要求已缴纳了全部房价款、车位费、12个月的物业费及供暖费。房屋验收时，田野发现涉诉房屋的精装部分存在较大问题，严重影响正常入住及使用。为维护自身合法权益，田野提起诉讼。杰宝公司辩称，不同意田野的诉讼请求。理由如下：2017年9月30日，涉诉房屋已经满足了交房条件，杰宝公司没有义务支付相关的违约金、物业费以及供暖费。田野所主张的装修费没有事实上的依据，且金额亦不属实。金源公司辩称，不同意田野的诉讼请求。理由如下：田野并没有要求金源公司承担连带责任的合同依据，补充协议第6条仅约定了金源公司为杰宝公司向田野提供工程建设用款的连带赔偿责任，并没有约定对杰宝公司逾期交房等事项承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：杰宝公司于2015年5月17日取得《北京市商品房预售许可证》（×号），房地坐落为北京市东城区×地区，项目名称为×，预售范围包含涉诉房屋。2015年11月5日，田野（买受人）与杰宝公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，合同编号为×。该协议约定，商品房坐落在北京市东城区×，用途为公寓，预测建筑面积144.1平方米。该商品房单价为每平方米78887.83元，总价款为8740772元（双方在合同附件中约定，买受人于2015年10月21日前交付房款2630772元，以银行贷款方式支付剩余房款6110000元）。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第13条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2016年12月31日该商品房交付时达到使用条件；（2）市政双路供电：2016年12月31日该商品房交付时达到使用条件；（3）供暖：2016年11月15日该商品房交付时达到使用条件；（4）燃气：2016年12月31日该商品房交付时达到使用条件；（5）电话通信线：2016年12月31日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2016年12月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常生活使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照政府有关部门规定的标准计算，由买受人承担。2、其他设施：（1）公共绿地：2016年12月31日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2016年12月31日达到使用条件；（3）公共停车场：2016年12月31日达到使用条件；（7）购物中心：2016年12月31日达到使用条件；（8）体育设施：2016年12月31日达到使用条件；（9）配套生活垃圾分类设施共6处，2016年12月31日该商品房交付时达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常生活使用，使用过程中产生的相关费用按照政府有关部门规定的标准计算，并由买受人承担。除不可抗力外，出卖人未按照第12条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内（该时限应当不小于第11条第（1）项中的时限），自第12条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第11条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应该自退房通知送达之7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第12条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准负责维修，维修时间由双方协商确定；维修期间不视为出卖人逾期交付房屋，且出卖人不承担赔偿责任；买受人不得以查验该商品住房时发现其质量或其他问题为由拒绝办理房屋交接手续。该商品房达到第12条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示第12条约定的证明文件，并满足第12条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第12条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第14条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按期交付。买受人须按本合同第6条约定的付款方式缴清应交之房价款及有关部门规定、本合同及其补充协议约定应交纳的全部费用。相关费用自本合同约定的交付日期之次日起计收。与交付房屋有关的一切风险亦自本合同约定的交付日期起转由买受人承担。出卖人应当在2018年12月31日前，取得该商品房所在楼栋权属证明。2015年11月5日，田野（甲方）与杰宝公司（乙方）签订编号为×的《北京市前期物业服务合同》，约定物业管理区域内的物业服务费标准为【住宅、公寓】9.5元/平方米·月。2016年11月16日，杰宝公司向田野发出《延期入住通知》，称涉诉房屋原约定于2016年12月31日交房，现因不可抗力等因素，交房时间拟更改为2017年12月31日前。2017年4月9日，田野（买受人）与杰宝公司（出卖人）、金源公司（担保人）签订《补充协议》，合同编号为×。该协议约定，出卖人与买受人于2015年11月5日签署了合同编号为×的《北京市商品房预售合同》，买受人购买了位于北京市东城区×号的房屋；出卖人已实际收取买受人首付款、银行贷款、车位款（以下统称“房价款”）合计人民币9340772元。因出卖人原因导致出卖人无法按《北京市商品房预售合同》约定的2016年12月31日前交付房屋。现出卖人与买受人经协商一致，就出卖人延期交房后续事宜，达成如下补充协议：一、交房日期不迟于2017年9月30日，交房条件符合国家法律规定及出卖人与买受人签署的《北京市商品房预售合同》的约定。二、交房标准遵守出卖人与买受人签署的《北京市商品房预售合同》的约定，并在合同约定、出卖人2015年12月制定的《×精装修工程管理策划书》、封存的样板材料三者中按最高标准执行。三、出卖人如依约在2017年9月30日（含）之前交房，自2017年1月1日起出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，违约金的支付方式为分段支付，支付日期为4月30日、6月30日和9月30日，以出卖人在支付日期前向买受人提供的如下银行账户汇款的方式进行，买受人应提供本人实名银行账户，并保证准确，否则出卖人有权拒付。四、如出卖人超出2017年9月30日不能如约交房，延期交房的责任在出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，除执行本协议第三条以外，出卖人自2017年10月1日起按日计算向买受人支付房价款万分之三的违约金；支付方式为每月最后一日向买受人银行账户汇款，最后一次支付为实际交房之日起七日内。五、如因出卖人原因导致买受人不能在2019年6月30日（含）前取得房屋所有权证书，出卖人应自2019年7月1日起按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，支付方式为每月最后一日向买受人银行账户汇款，直至办理完毕房屋所有权证书之日止，最后一次支付为买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内。六、出卖人积极筹措资金，保证工程建设用款，北京金源新盛置业有限公司自愿为出卖人工程建设用款，向买受人赔偿提供连带担保责任。七、出卖人与买受人此前就本次延期交房签署相关协议的，均按照本补充协议重新签署并执行，本补充协议签订后，原相关协议同时废止。2017年8月27日，北京市建设工程质量第二检测所出具×号《鉴定报告》，鉴定结论为×改造工程加固构件和防雷设备施工质量符合设计和施工验收规范要求。2017年9月27日，北京金房兴业测绘有限公司出具《房屋面积测算技术报告书》（商品房类使用）。2017年9月20日，杰宝公司向田野发出《入住通知书》，通知田野办理入住手续。2017年9月30日，田野向杰宝公司发出《拒绝收房告知书》，认为杰宝公司拟交付的房屋不符合法律法规以及涉诉预售合同的约定。2018年3月12日，田野与北京华信房地产评估有限公司签订《委托代理协议》，委托后者办理涉诉房屋的产权登记、权证申领等事项。2018年3月12日，杰宝公司出具代收物业费的《收据》，代收物业费（9.5元/平方米/月）*12的金额为13978.56元，备注为：减按8.0元/平方米/月。代收供暖费（24元/平方米），金额为3494.64元。庭审中，田野向本院出示其委托北京沣浩达工程检验服务有限公司对房屋进行评估的《验房报告》，用以证明杰宝公司交付的涉诉房屋存在质量问题。并提交了田野委托第三方进行维修的装修合同，用以证明装修损失。对此，杰宝公司和金源公司不予认可。同时，杰宝公司提交北京市住房和城乡建设委员会与北京市规划和国土资源管理委员会第×号会议纪要，该份纪要显示根据会议议定，×项目不再办理规划验收手续，建设单位按要求对该项目进行防雷、安全检测鉴定。防雷检测合格且房屋安全鉴定结果认定房屋可以安全使用的，市住房城乡建设委、市规划国土委依据检测鉴定报告等材料，按建筑物实测现状办理房产测绘成果审核、土地出让和不动产登记手续。此外，杰宝公司还提交了《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》，该文件载明，针对×项目是否需要办理竣工备案手续明确可以安全交付使用，不影响后续产权办理所应具备的条件等相关问题，根据联席会议精神，按照市住房和城乡建设委、市规划国土委共同解决历史遗留问题的基本原则，不再办理竣工备案手续，建设单位应委托具有资质单位进行防雷检测，并同时委托具有工程质量检测资质、房屋安全鉴定资质及司法鉴定资质的房屋安全检测机构进行房屋安全检测鉴定，防雷检测合格且房屋安全鉴定结果认为该项目可以安全使用的，可交付使用。本院与北京市住房和城乡建设委员会信访办进行核实，杰宝公司提交的上述意见书属实。针对田野关于涉诉房屋消防未验收通过的意见，杰宝公司提供《北京市建筑消防设施检测报告》，该报告显示×地下×层及地上公寓部分工程改扩建工程验收合格。另外，杰宝公司向法庭提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《×住宅工程质量分户验收表》、《新建改建项目供水规划方案》、北京市污水处理费收费专用票据、北京市水资源费收费专用票据、用电客户电费交费通知单、VRV空调工程施工合同、电锅炉照片、弱电智能化系统工程协议书、北京市建筑消防设施检测报告等证据，用以证明涉诉房屋的市政基础设施和其他设施符合交付条件。对此，田野不予认可。诉讼中，本院与北京国家电网城区供电公司黄寺供电所进行联系，该单位工作人员称其负责×的供电管理，至去年年底其接手该项目时，×已经是正式供电，不清楚何时从临时用电转变为正式用电。本院与北京市自来水集团客户报装大厅进行联系，该单位工作人员称2014年×包含公寓获批了一个总表，由于业主申请同时批准的还有户表（非住宅不单独申请一般不批准户表）。田野、杰宝公司、金源公司均认可本院调查的真实性。本院于2018年6月1日到×进行现场勘验并拍摄照片，该项目的部分现场还在进行施工，体育设施、购物中心、配套生活垃圾分类设施未到达使用条件。对此，田野予以认可，杰宝公司、金源公司不予认可。杰宝公司出示热力占地施工说明，用以证明因其他单位占地施工，并非设施未完工。另，杰宝公司认为田野所主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。就要求金源公司承担连带责任的依据，田野表示依据《补充协议》第6条的约定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据已经查明的事实，案涉房地产项目经相关行政主管部门确定，不再办理规划许可、验收手续，不再办理竣工备案手续。杰宝公司提供的《单位工程质量竣工验收记录》、《鉴定报告》、《北京市建筑消防设施检测报告》等证据可以证明该项目房屋在2017年9月30日质量合格，具备居住使用功能，可以交付使用。杰宝公司已经于2017年9月20日向田野发出《入住通知书》，田野没有按通知在9月30日办理收房手续。杰宝公司所提供的北京金房兴业测绘有限公司出具《房屋面积测算技术报告书》证明涉诉房屋满足有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书这一条件。对于市政基础设施和其他设施是否达到交付的条件，因杰宝公司已经就交房时间的延期与田野签订了补充协议，故涉诉合同约定的履行日期亦应顺延至补充协议约定的2017年9月30日。根据本院现场勘验的情况，可以看出涉诉房屋所在项目存在体育设施尚不完善，购物中心堆放建筑材料和垃圾等瑕疵。故本院认定涉诉房屋本身具备交付使用的条件，但其他设施不完全符合合同约定的交付条件，杰宝公司对此应承担相应违约责任，逾期交房违约金的具体数额，本院依法予以确定。关于田野要求杰宝公司赔偿物业费和供暖费的诉讼请求，因涉诉房屋具备交付使用的条件，故本院不予支持。关于田野要求杰宝公司支付房屋装修费的诉讼请求，因涉诉合同已经约定如买方在查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准负责维修，维修期间不视为出卖人逾期交付房屋，出卖人不承担赔偿责任。且田野其所提供的证据不能证明杰宝公司交付的房屋存在质量问题，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于田野要求金源公司承担连带责任的诉讼请求，因田野与杰宝公司、金源公司签订的《补充协议》明确约定金源公司为杰宝公司向田野的赔偿承担连带担保责任，故该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京杰宝房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内，以八百七十四万零七百七十二元为基数，按照日万分之零点一的标准，向田野支付自二〇一七年十月一日至二〇一七年十二月二十一日的违约金；二、北京金源新盛置业有限公司对北京杰宝房地产开发有限责任公司承担的上述违约金承担连带给付责任；三、驳回田野的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5197元，由田野负担5147元（已交纳），北京杰宝房地产开发有限责任公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩晓东人民陪审员  钟启龙人民陪审员  石 霞二〇一八年十一月七日法官助理成竹书记员胡琼