广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初1106号原告:深圳市聚龙达投资发展有限公司，住所深圳市坪山新区坑梓街道城兴路**A101，统一社会信用代码91440300319406029X。法定代表人：黄旭运，总经理。委托诉讼代理人：蔡冰峰，广东秋成律师事务所律师。被告:深圳和地地产有限公司，，住所深圳市龙岗区龙岗街道龙岗大道**和创大厦****统一社会信用代码91440300087731040Y。法定代表人：谭春明，总经理。委托诉讼代理人：刘光炎，广东思豪律师事务所律师。第三人:深圳市鑫永耀实业有限公司，住所深，住所深圳市坪山区坑梓街道秀新社区宝红路一巷**302会信用代码91440300MA5EFB3F2Y。法定代表人:黄苑英，总经理。委托诉讼代理人：蔡冰峰，广东秋成律师事务所律师。原告深圳市聚龙达投资发展有限公司诉被告深圳和地地产有限公司、第三人深圳市鑫永耀实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序于2018年9月19日公开开庭进行审理。原告深圳市聚龙达投资发展有限公司和第三人深圳市鑫永耀实业有限公司共同委托诉讼代理人蔡冰峰、被告深圳和地地产有限公司委托诉讼代理人刘光炎出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市聚龙达投资发展有限公司诉称：2017年9月26日，原告委托第三人深圳市鑫永耀实业有限公司和被告签订《房屋租赁合同书》，原告将“深圳市坪山区龙田街道龙湾市场路33号房屋”出租给被告，租期九年。被告在原告不知情的情况下，于2017年12月1日擅自将租赁房屋整体转租给案外人鲍金萍。鲍金萍对租赁房屋整体装修，作为“深圳金平大爱调理医院”使用。医院作为公共事业医疗单位，与原被告合同约定的租赁房屋用途为工商业不符。原被告签订《房屋租赁合同书》时，房屋电梯一直处于报停状态。案外人鲍金萍和被告未经原告同意也未告知原告的情况下，擅自对原告出租的房屋进行装修，并违规使用报停状态的电梯。原告发现后出于人身和财产安全考虑多次告知、劝阻无果，最终导致原告被深圳市市场监督管理局坪山分局坑梓监管所处罚人民币三万元。自2018年5月份开始，被告拖欠租金至今超过四个月，原告多次向被告追索，被告以案外人鲍金萍不向其支付租金为由拒不支付应付租金。2018年6月23日，原告委托律师向被告发出解除合同、没收履约保证金、责令其支付拖欠租金、自行清离场地的《律师函》，限定被告在2018年6月30日搬出，但被告至今拒不履行。被告行为违反《房屋租赁合同书》第五条、第六条、第八条、第十二条、第十三条约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条、二百二十七条规定，请求判令：一、确认原告、第三人与被告于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同书》于2018年6月25日解除；二、被告立即搬离承租房屋，自行拆除承租房屋加建、装修，恢复租赁房屋原状；三、被告立即支付拖欠原告2018年5月、6月的租金380000（人民币，下同）、2018年7月、8月的房屋占有使用费380000元、违约金102600元（每天加收所欠租金的3‰）；房屋占有使用费、违约金计算至被告搬离承租房屋之日止。暂计862600元；四、原告无需退还被告已支付的履约保证金570000元；五、被告承担深圳市市场监督管理局坪山分局坑梓监管所作出的“深市质坪市监罚字（2018）62004号”行政处罚罚金30000元；六、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。被告深圳和地地产有限公司辩称：1、涉案租赁物是由被答辩人于2016年6月14日向深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司承租后转租给答辩人。涉案房屋至今无产权证，也未取得《建设（用地）工程规划许可证》，故双方签订的《房屋租赁合同书》无效，不存在合同解除一说，更不能依据无效合同的违约条款要求答辩人支付高额违约金。2、对比被答辩人和深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司所签合同约定的租金标准91045.5元/月，结合深圳市社区网格管理办公室公布的《深圳市坪山区2017年房屋租赁指导租金表》所列厂房租金单价10元/月/平方米×8671平方米（涉案租赁物总面积）所得租金也不过86710元/月。被答辩人向答辩人收取的占有使用费高达190000元/月，远远超出上述租金标准。合同法规定合同无效产生的法律后果为返还财产或折价补偿，有损失的按照双方过错承担。故答辩人应当将租赁物返还，同时请求按照91045.5元/月的标准支付合理的占有使用费。3、被答辩人主张无需退还答辩人预交的履约保证金，缺乏事实与法律依据，依法应当退还。4、被答辩人要求答辩人承担“深市质坪市监罚字（2018）62004号”行政处罚罚金30000元，没有合理事实依据及法律根据。被答辩人与答辩人签订合同时并未确认设备注册代码为30134403002006008179的电梯系停用设备，答辩人作为善意次承租人有理由相信被答辩人提供的租赁物是符合合同目的及基本使用条件的；深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司及被答辩人明知涉案租赁物用于出租或转租，却不履行保障厂房电梯处于正常使用状态的适租义务，主观过错明显；因电梯使用引发的行政处罚，其处罚相对人及罚款缴纳人均为深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司，被答辩人要求答辩人承担罚款损失，诉讼主体不适格。第三人深圳市鑫永耀实业有限公司无答辩意见。经审理查明：2016年6月14日，深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司、深圳市聚龙达投资发展有限公司、深圳市坑梓龙田股份合作公司签订《物业租赁合同》，约定深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司将深圳市坪山区龙田街道龙湾市场路33号房屋出租给深圳市聚龙达投资发展有限公司,租赁期限从2016年6月14日至2028年6月13日。深圳市坑梓龙田股份合作公司作为深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司的上级单位，具有独立法人资格，负有对深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司履行《物业租赁合同》的管理、监督、指导职责，并承担相应的法律责任。2017年9月25日，深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司（甲方）、深圳市聚龙达投资发展有限公司（乙方）、深圳市鑫永耀实业有限公司（丙方）签订《物业租赁委托书》，内容为：“甲、乙双方签订的《物业租赁合同》，现乙方委托丙方进行租赁管理。甲方同意乙方转租及委托丙方进行租赁管理。具体委托事项如下：1、乙方深圳市聚龙达投资发展有限公司委托丙方深圳市鑫永耀实业有限公司以其名义将深圳市坪山区龙田街道龙湾市场路33号房屋转租给深圳和地地产有限公司。租赁用途为工、商业。2、乙方深圳市聚龙达投资发展有限公司委托丙方深圳市鑫永耀实业有限公司进行租赁管理。3、履约保证金及租金由深圳市聚龙达投资发展有限公司收取。4、甲方同意乙方上述转租行为，同意乙方委托丙方的上述委托事项。”2017年9月26日，被告和第三人签订《房屋租赁合同书》，第三人将深圳市坪山区龙田街道龙湾市场路33号房屋出租给被告。合同第二条约定租赁期限九年，从2017年10月1日起至2016年9月30日止。合同第三条约定2017年10月1日起至2019年9月30日止的租金为190000元/月，其中2017年10月1日至2017年11月30日为免租期；被告应于2017年9月27日前一次性向第三人支付履约保证金570000元、租金190000元。合同第六条约定租赁房屋用途为工、商业；如需将租赁房屋整体转租，被告必须经第三人书面同意。合同第七条约定第三人于2017年10月1日前将租房屋按现状交付被告使用，且被告同意按租赁物及设施的现状承租；租用期内，房屋、相关设备的日常维护保养由被告负责，所需费用由被告自理；第三人负责提供一台100K**变压器与一台2吨的货梯给被告使用，但在使用期间变压器与货梯的保养和维修由被告负责，发生任何生命、财产损失的，均由被告自行承担所有法律责任，与第三人无关。合同第十三条约定被告在租赁期内如需对租赁房屋进行装修、扩建（新建）、改建、加建，须经第三人书面同意，并向政府有关部门申报获得批准后方可施工；装修、扩建（新建）、改建、加建费用由被告自行承担；合同期满后或被告中途解除本租赁合同，装修、扩建（新建）、改建、加建房屋所有权和使用权无偿归第三人所有。被告和第三人签订《房屋租赁合同书》后，第三人向被告交付了房屋，被告则以转账方式将履约保证金570000元及2017年12月至2018年4月份租金支付到陈小珍在深圳农村商业银行所开账户中。庭审中，经本院询问，原告及第三人均确认陈小珍是原告财务人员。2017年12月1日，被告深圳和地地产有限公司和案外人鲍金萍签订《厂房（宿舍）租赁合同书》，约定被告将承租的深圳市坪山区龙田街道龙湾市场路33号的房屋转租给案外人鲍金萍。被告和案外人鲍金萍在合同中对租赁物、租赁期限、租金、租赁物用途、租赁物的转租、租赁物的使用维修、租赁物的扩建装修等进行约定。合同第七条约定被告于2017年12月1日前将租房屋按现状交付鲍金萍使用，且鲍金萍同意按租赁物及设施的现状承租；租用期内，房屋、相关设备的日常维护保养由鲍金萍负责，所需费用由鲍金萍自理；被告负责提供一台100K**变压器与一台2吨货梯给鲍金萍使用，但在使用期间变压器与货梯的保养和维修由鲍金萍负责，发生任何生命、财产损失的，均由鲍金萍自行承担所有法律责任，与被告无关。合同第十三条约定鲍金萍在租赁期内如需对租赁房屋进行装修、扩建（新建）、改建、加建，须经被告书面同意，并向政府有关部门申报获得批准后方可施工；装修、扩建（新建）、改建、加建费用由鲍金萍自行承担；合同期满后或鲍金萍中途解除本租赁合同，装修、扩建（新建）、改建、加建房屋所有权和使用权无偿归被告所有。合同签订后，鲍金萍向被告交付了履约保证金1000000元，被告向鲍金萍交付了租赁房屋。随后，鲍金萍对涉案房屋进行改建装修，准备筹建深圳市金平大爱康复医院。2018年3月5日，深圳市市场和质量监督管理委员会坪山市场监督管理局执法人员对涉案厂房进行检查，发现厂房内一台设备注册代码为30134403002006008179的电梯已经由使用单位深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司于2016年10月31日办理了设备停用手续，但在未办理再使用登记及检验合格的情况下于2018年2月底开始重新通电使用。2018年4月17日，深圳市市场和质量监督管理委员会坪山市场监督管理局对注册代码为30134403002006008179的电梯使用单位深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司作出编号为“市质坪市监罚字（2018）62004号”《行政处罚决定书》，责令停止使用设备注册代码为30134403002006008179的特种设备、罚款30000元。2018年4月17日，深圳市市场和质量监督管理委员会坪山市场监督管理局向深圳市坑梓龙田股份合作公司大水湾分公司开出通知书号码为0121800000750108《深圳市非税收入罚款书》。2018年4月21日，原告通过其财务人员陈小珍的银行开户账号向深圳市财政委员会转账支付了该30000元罚款。庭审中，经本院询问，原告、第三人及被告均确认涉案租赁物只安装有一部电梯。2018年6月23日，第三人委托广东秋成律师事务所向被告发出（2018）广秋成律函字第C-006号《律师函》，函告被告解除双方于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同书》并不予退还履约保证金570000元；被告立即支付2018年5月、6月拖欠租金380000元及暂计算至2018年6月30日的违约金28500元；被告在2018年6月30日内自行拆除装修物、搬离租赁房屋。2018年7月19日，第三人向本院提出财产保全申请，申请冻结被告银行账户资金620000元，第三人缴纳保全费3620元。2018年7月20日，本院作出（2018）粤0310民初572号民事裁定，裁定查封、扣押或冻结深圳和地地产有限公司名下价值620000元的财产。另查明：原告委托第三人深圳市鑫永耀实业有限公司出租给被告的涉案房产无产权证，也未取得《建设工程规划许可证》。再查明：被告深圳和地地产有限公司和案外人鲍金萍履行《厂房（宿舍）租赁合同书》期间，双方产生争议。深圳和地地产有限公司另案作为原告向本院提起诉讼，其诉讼主张第二项是要求另案被告鲍金萍立即搬离承租房屋并自行清理、拆除现场装修、构筑物、堆积物等，将租赁房屋恢复原状。2018年10月23日，本院作出（2018）粤0310民初762号民事判决，判决第二项为：鲍金萍于本判决生效之日起十日内拆除涉案房屋装修物、构筑物、清理堆积物，将租赁房屋恢复原状并移交给深圳和地地产有限公司。该判决书已经生效。本院认为：原告深圳市聚龙达投资发展有限公司委托第三人深圳市鑫永耀实业有限公司出租给被告深圳和地地产有限公司的深圳市坪山区龙田街道龙湾市场路33号的房屋无产权证，也未取得《建设工程规划许可证》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。……”故本院确认原告深圳市聚龙达投资发展有限公司委托第三人深圳市鑫永耀实业有限公司和被告深圳和地地产有限公司于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。原告第一项诉讼主张，本院不予支持。本院已经另案判决鲍金萍向深圳和地地产有限公司承担涉案房屋的拆除装修、构筑物、清理堆积物、恢复租赁房屋原状的义务，该判决已经生效，相应义务人已经确定，故被告深圳和地地产有限公司无需向原告承担拆除承租房屋加建、装修，恢复租赁房屋原状的义务。但被告深圳和地地产有限公司基于无效合同向原告承租的房屋依法应当予以返还，被告仍负有将恢复原状的房屋交还给原告的义务，故本院支持原告第二项部分诉讼主张。原告基于无效合同收取被告的履约保证金应当予以退还，故原告第四项诉讼主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定在租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”故原告主张告深圳和地地产有限公司应按租金标准支付自2018年5月1日起至实际搬离并交房之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。原告委托第三人和被告签订《房屋租赁合同书》为无效合同，原告主张违约金缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告第五项诉讼主张，原告委托第三人和被告签订的《房屋租赁合同书》第七条明确约定第三人提供货梯给被告使用，原告及第三人并未举证证明曾告知过被告涉案货梯处于停用状态，被告对因电梯使用导致的行政处罚罚款并无过错，无需承担该损失。被告该项抗辩主张成立，本院予以采信。保全费是第三人缴纳，原告主张被告向其支付保全费缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市聚龙达投资发展有限公司委托第三人深圳市鑫永耀实业有限公司和被告深圳和地地产有限公司于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。二、被告深圳和地地产有限公司于本判决生效之日起十日内将恢复原状后的租赁房屋移交给原告深圳市聚龙达投资发展有限公司。三、被告深圳和地地产有限公司于本判决生效之日起十日内按190000元/月的标准向原告深圳市聚龙达投资发展有限公司支付自2018年5月1日起至实际交付承租房屋之日止的房屋占有使用费。四、原告深圳市聚龙达投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳和地地产有限公司返还履约保证金570000元。五、驳回原告深圳市聚龙达投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8982元（原告已预交），被告深圳和地地产有限公司承担6000元，原告深圳市聚龙达投资发展有限公司承担2982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇一八年十一月二十一日书记员  洪泽斌