本溪市溪湖区人民法院民事判决书（2018）辽0503民初1463号原告：尚某，男，1967年2月8日出生，汉族，现住本溪市。委托诉讼代理人：崔某，系本溪市溪成法律服务所法律工作者。被告：本溪市市区农村信用合作联社铁矿信用社，住所地：本溪市溪湖区歪头山铁矿。负责人：刘鹏飞，系该社主任。委托诉讼代理人：梁某，系该社工作人员。被告：鲁某，男，1963年4月21日，汉族，现住本溪市。原告尚某诉被告本溪市市区农村信用合作联社铁矿信用社（以下简称“铁矿信用社”）、鲁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告尚某及委托诉讼代理人崔某、被告铁矿信用社的委托诉讼代理人梁某到庭参加诉讼。被告鲁某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚某向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判决原告尚某与被告铁矿信用社签订的《卖房协议》合法有效；原告尚某与被告鲁某签订的《房屋所有权买卖协议书》合法有效；2、二被告协助原告办理房屋过户手续；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告鲁某向被告铁矿信用社贷款，用其所有的二处房产做为抵押，一处坐落于本溪市溪湖区张其寨畜牧场（本房权证字第XXXX号，建筑面积100.75平方米），另一处坐落于本溪市溪湖区张其寨畜牧场（厂房证号6XXXX号，建筑面积180平方米）。由于鲁某没有偿还信用社贷款，故鲁某将项上二处房产抵顶给被告铁矿信用社。2010年12月2日，原告尚某与被告铁矿信用社签订《卖房协议》一份，由原告尚某购买涉案二处房产，购买金额为20万元。2011年6月2日，原告与被告鲁某签订《房屋所有权买卖协议书》，被告鲁某将原告从铁矿信用社购买的坐落于本溪市溪湖区畜牧场，本房权证字第XXXX号，建筑面积为100.75平方米的房屋以8万元赎回，同时《房屋所有权买卖协议书》第九条补充条款约定：“尚某已于2010年11月从歪头山信用社用现金购买鲁某房产、土地2处，一直未过户，现卖回原房主其中一处，房证号6197，面积100.75平主米；还有一处房产证号6XXXX，面积180平方米房屋及土地院内一切所权归尚某所有，但由于该地动迁已封户，无法过户。将来此房国家征占与原房产鲁某无关”，现被告未履行协议，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求被告铁矿信用社辩称：我社于2010年12月2日，与原告尚某签订了《卖房协议》，已将房屋卖给了原告，并且协议约定办理过户手续费由尚某承担，并且现房屋并未在我社名下，我社也本案无关。根据原告提供的证据，应当配合原告办理过户手续的是鲁某。被告鲁某未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据有：《卖房协议》、《房产抵贷协议书》、《房屋所有权买卖协议书》、城乡居民私有房产证。被告铁矿信用社提交的证据有：《卖房协议》。被告鲁某未到庭提交证据。原、被告对上述证据均无异议，本院予以采信。根据庭审和认证，本院认定的事实如下：被告鲁某向本溪市市区农村信用合作联社歪头山信用社贷款，并以其所有的住宅和厂房做为抵押物抵押给歪头山信用社（坐落于本溪市溪湖区张其寨畜牧场，本房权证字第**，建筑面积100.75平方米；厂房证6XXXX号，建筑面积180平方米）。因鲁某未偿还贷款，2006年6月15日，鲁某与歪头山信用社签订《房产抵贷协议书》，约定：由鲁某（乙方）自愿将其私有住宅及私有厂房交给歪头山信用社（甲方）接收，抵顶鲁某在歪头山信用社所欠贷款（本息合计24.7万元），鲁某必须在2006年7月15日前将产权交由歪头山信用社处理。歪头山信用社接收房产后，一次性结清鲁某在歪头山信用社的贷款本息，不承担一切费用。鲁某要保证交付产权完整，不得损坏、破坏，迁出费用自担，保证无任何条件迁出，否则后果自负，鲁某交付产权后协同信用社一起办理过户手续。歪头山信用社接收鲁某两处房产后，2010年12月2日歪头山信用社与原告尚某签订了《卖房协议》，歪头山信用社将鲁某抵贷房产二处（住宅房证号**，面积108.75平方米；厂房证号6XXXX号，面积180平方米）卖给尚某，价格20万元整，以后办理过户手续等费用由尚某承担。2011年6月2日，原告尚某与被告鲁某签订《房屋所有权买卖协议书》，约定原告尚某将从歪头山信用购买的一处房产（坐落（坐落于本溪市溪湖区张其寨畜牧场，本房权证字第**100.75平方米）又转让给被告鲁某，房屋作价8万元，双方还签订了补充条款，约定：1、尚某已于2010年11月从歪头山信用社用现金购买鲁某房产，土地二处，一直未过户，现卖回原房主其中一处，房证号6197，面积100.75平方米。2、还有一处，房产证号6XXXX，面积180平方米，房屋及土地院内一切所有权归尚某所有，但由于该地区已封户，无法过户，将来此房国家征占与原房主鲁某无关，如需乙方鲁某签字，乙方必须无条件配合。2014年10月9日，辽宁省农村信用社联合社作出批复，将本溪市市区农村信用合作联社歪头山信用社降格为歪头山分社、铁矿分社升格为铁矿信用社，歪头山分社隶属铁矿信用社。因此，由铁矿信用社参加本案的诉讼，歪头山信用社的权利义务由铁矿信用社承继。本院认为，被告鲁某因不能偿还歪头山信用社贷款，用其所有的抵押给歪头山信用社的两处房产清偿所欠贷款，这一行为并无不当，歪头山信用社取得两处涉案的房产后，即对两处房产有处分、使用、收益的权利。歪头山信用社将这两处房产以20万元的价格卖给原告尚某，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故原告尚某与被告歪头山信用社签订的《卖房协议》合法有效。因歪头山信用社现不具有主体资格，已隶属于被告铁矿信用社，且庭审中铁矿信用社亦认可这份卖房协议，因此歪头山信用社签订《卖房协议》后应当的履行的合同义务，应当由被告铁矿信用社继续履行。根据原告尚某与歪头山信用社签订的《卖房协议》，原告尚某取得了涉案的两处房产，2011年6月2日原告尚某将其中一套房产（坐落于本溪（坐落于本溪市××区张其寨畜牧场第6197，面积100.75平方米）卖回给被告鲁某，系其对房产的处分，双方签订的《房屋所有权买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故《房屋所有权买卖协议书》合法有效。同时，在该份《房屋所有权买卖协议书》中，原告尚某与被告鲁某对另一处房产（房产证号6XXXX，面积180平方米）以及土地院内一切均做了明确的约定，“将来此房如遇国家征占与鲁某无关，如需乙方鲁某签字，乙方必须无条件配合”。原告尚某、被告鲁某应按照该约定履行。综上，对于原告请求法院确认《卖房协议》、《房屋所有权买卖协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。因其他客观原因，被告鲁某对涉案房屋没有配合歪头山信用社办理过户手续，歪头山信用社亦没有配合原告尚某办理过户手续，导致涉案房屋没有办理产权变更，系被告鲁某、歪头山信用社没有履行合同义务，现原告主张二被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，二被告应予以配合，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告鲁某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告尚某与本溪市市区农村信用合作联社歪头山信用社签订的《卖房协议》合法有效，由被告本溪市市区农村信用合作联社铁矿信用社承继《卖房协议》约定的权利义务；二、原告尚某与被告鲁某签订的《房屋所有权买卖协议书》合法有效；三、被告鲁某、被告本溪市市区农村信用合作联社铁矿信用社在本判决生效后三日内协助原告尚某办理坐落于本溪市××区张其寨畜牧场房屋（厂房证号6XXXX，面积180平方米）过户手续。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，承担相应的费用。案件受理费二千七百元，适用简易程序减半收取一千三百五十元，由原告尚某、被告鲁某各负担六百七十五元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 员 曹洪鑫 二Ｏ一八年十一月二十九日法官助理 梁 超书 记 员 于 静附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施(https://baike.sogou.com/lemma/ShowInnerLink.htmlemmaId=166607460&ss_c=ssc.citiao.link""_blank)或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。