贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终6554号上诉人（原审原告）：赵应清，男，汉族，1964年6月25日出生，住贵州省遵义市红花岗区，上诉人（原审原告）：张明琼，女，汉族，1964年10月6日出生，住贵州省遵义市红花岗区，二上诉人共同委托诉讼代理人：何杰，贵州于道律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵德阳，贵州于道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义浙商房地产开发有限公司，住所地:贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼******。统一社会信用代码91520300662963340A。法定代表人：陈挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永杰，贵州牧心律师事务所律师。上诉人赵应清、张明琼因与被上诉人遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵应清、张明琼上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审中，上诉人提交了购房合同、收款收据、网上下载的同地段租金价格对比图片等，以证明合同约定的逾期交房违约金大大低于上诉人的实际损失。且上诉人在一审中申请对同地段租金价格进行评估，但一审法院未同意。上诉人提供的证据足以证明自己的损失，一审法院不同意上诉人的评估申请又认定上诉人证据不足，判决不公。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金过高或过低可以调整。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，合同约定的违约金大大低于上诉人实际损失，上诉人有权要求提高。浙商房开公司辩称，在商品房销售中对违约金的约定有高有低，本案中，上诉人与被上诉人签订的合同均为真实意思表示，应当按照合同约定履行。赵应清、张明琼向一审法院起诉请求：一、请求判令浙商房开公司每月按照每平方31.85元支付赵应清、张明琼从2017年3月30日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金，截止起诉之日共计违约金为53499元；二、请求判令浙商房开公司支付赵应清、张明琼从2017年9月30日起至房屋转移登记之日止的违约金（按截止转移登记之日赵应清、张明琼已付购房款的万分之0.5计算）；三、本案诉讼费用由浙商房开公司承担。一审法院认定事实：2016年1月16日，赵应清、张明琼与浙商房开公司签订《商品房买卖合同》，购买浙商房开公司开发的位于遵义市汇川区昆明路唯一国际第4号楼2单元11层2－11－1号住房一套，合同约定建筑面积119.98平方米，房屋总价633876元。合同第十一条约定，商品房交付时间和条件：浙商房开公司应在2017年3月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足上述合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，浙商房开公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十三条约定，逾期交房责任：逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付。合同第二十二条约定，房屋登记：出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，赵应清、张明琼按约定已支付给浙商房开公司全部购房款633876元，但浙商房开公司未按照约定履行交房义务，亦未为赵应清、张明琼办理房屋产权转移登记和交付相关文书。诉讼中，双方均认可本案的逾期交房违约金和逾期办证违约金计算至2018年8月1日分别为488天和305天。一审中，赵应清、张明琼向法院提出申请对同地段同类房租的租金标准进行鉴定，经一审法院审查后已以告知笔录形式给予答复，对该申请不予准许。一审法院认为，赵应清、张明琼与浙商房开公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同约定符合法律规定的，当事人应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，双方应履行各自义务，赵应清、张明琼按约向浙商房开公司履行了付房款义务，但浙商房开公司未按约向赵应清、张明琼履行交房和办理房产证义务，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”规定，对赵应清、张明琼主张的逾期交房违约金的认定，赵应清、张明琼主张按照同地段租金标准每月每平方米31.85元进行计算，因违约金的基本功能在于弥补守约方的实际损失，并应以实际损失作为违约金是否过高或过低的基础，现赵应清、张明琼主张双方约定的违约金过低而要求调整，但未提交证据证明该违约行为给自己造成的损失情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对赵应清、张明琼主张的该标准不予支持，认定按照合同约定的日万分之0.5进行计算，结合已查明的事实和合同的约定，浙商房开公司应向赵应清、张明琼支付的逾期交房违约金为633876元×0.00005/天×488天＝15466.57元，扣除赵应清、张明琼自认已在浙商房开公司处领取5800元，浙商房开公司还应向赵应清、张明琼支付逾期办证违约金9666.57元。关于赵应清、张明琼主张的逾期办证违约金的认定，双方均认可按照合同约定进行计算，故浙商房开公司应向赵应清、张明琼支付逾期办证违约金为633876元×0.00005/天×305天＝9666.61元。对赵应清、张明琼主张的超出部分不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、遵义浙商房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付赵应清、张明琼从2017年3月30日起至2018年8月1日止的逾期交房违约金9666.57元；二、遵义浙商房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付赵应清、张明琼从2017年9月30日起至2018年8月1日止的逾期办理产权登记违约金9666.61元；三、驳回赵应清、张明琼的其余诉讼请求。案件受理费570元（已减半收取），由遵义浙商房地产开发有限公司承担285元，赵应清、张明琼承担285元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经二审查明的事实与原审认定无异。本院认为，意思自治是民事主体从事民事活动的一项基本原则。本案中，上诉人与被上诉人均为平等自由的民事主体，双方在协商一致的基础上，自愿签订涉案《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同中对双方的权利、义务进行了明确的约定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。而本案中的被上诉人浙商房开公司未按合同约定的期限向上诉人履行交付房屋的义务，已构成违约，应当按照合同约定的责任方式向上诉人承担违约责任。上诉人主张双方合同中约定的逾期交房的违约金低于实际造成的损失，未提供充分的证据予以证明，故本院对上诉人关于已提交证据证明自己的损失的上诉理由，因与事实不符不予支持。一审法院充分尊重合同双方当事人意思表示，严格按照双方合同约定的违约金计算方式及标准确定被上诉人应向上诉人支付逾期交房的违约金并无不当。综上所述，赵应清、张明琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由赵应清、张明琼负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟审判员  何 容审判员  喻 茜二〇一八年十一月二十日书记员  李 毅