湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初2026号 原告（反诉被告）：邓和齐，男，1965年12月21日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 原告（反诉被告）：邓文平，女，1966年7月26日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 两原告共同委托代理人：袁兰容，郴州市北湖区正义法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：江西双辉实业有限公司，住所地江西省南昌市进贤县城军湖路。 法定代表人：章小玉，该公司董事长。 被告（反诉原告）：江西双辉实业有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道**湘南风情康居园****房。 负责人：章健敏，该公司总经理。 两被告共同委托代理人：李海福，湖南民浩律师事务所律师。 原告邓和齐、邓文平与被告江西双辉实业有限公司（以下简称：双辉公司）、江西双辉实业有限公司郴州分公司（以下简称：双辉郴州分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，被告双辉公司、双辉郴州分公司提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭合并审理本诉与反诉。两原告及其委托代理人、两被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邓和齐、邓文平向本院提出诉讼请求：1、判令被告双辉郴州分公司支付逾期交房违约金27001元（违约金暂时计算至2018年5月6日，后续违约金算至被告符合交房条件之前一日止）；2、判令被告双辉郴州分公司无条件交房；3、判令被告双辉郴州分公司修通水榭花都小区与南岭大道的人行通道；4、本案受理费等其他费用由被告双辉郴州分公司承担。 被告（反诉原告）双辉公司、双辉郴州分公司辩称：1、涉案房屋已于2018年3月31日竣工验收合格，依合同约定已经达到交房的条件；2、被告逾期交房是由于天气及政府的行为等不可抗力的原因造成的，故被告不应承担违约责任；3、原告要求的违约金要求过高，应当适当降低。4、原告也存在逾期付款的违约行为，原告也应承担违约责任。 被告（反诉原告）双辉公司、双辉郴州分公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告连带支付逾期付款违约金14280元（以逾期房款340000元为基数，按每日万分之五计算，自2017年6月14日起计算至2017年9月6日，共计逾期84日）。 原告（反诉被告）邓和齐、邓文平反诉辩称：双方签订的合同明确约定了交房时间，反诉被告购买房屋后，都是按照反诉原告的程序在进行，也在贷款合同期限内提交材料。反诉原告提出的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2017年1月9日，原告（反诉被告）邓和齐、邓文平（买受人）与被告（反诉原告）双辉郴州分公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人购买出卖人开发的郴州市北湖区同心路“水榭花都”第1栋17层1705房，房屋建筑面积为113.12平方米，每平方米价格为3788.79元，房屋总价款为428588元；2、买受人于合同签订之日付首付款88588元，余款340000元向郴州市公积金中心申请按揭贷款；3、买受人应保证所贷款项在商品房预告登记完成后30日内付至出卖人，逾期超过30日，出卖人同意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金；4、出卖人应当在2017年12月31日前将符合约定条件的房屋交付给买受人，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知买受人办理房屋交付手续，买受人应当在通知送达之日起7日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。如出卖人逾期超过90日，买受人不解除合同的，买受人有权要求出卖人自合同规定期限的第二天起至实际交房之日止，按已付房款的每日万分之五支付违约金（其他内容详见合同）。 二、合同签订当天，邓和齐、邓文平按照合同约定付清了首付款88588元。2017年5月15日，涉案房屋办理完毕预告登记。2017年8月29日，郴州市公积金中心向双辉郴州分公司发放了邓和齐、邓文平的按揭贷款280000元；同年9月23日，邓和齐、邓文平向双辉郴州分公司付清剩余购房款60000元。2018年3月31日，涉案房屋竣工验收合格，同日双辉郴州分公司向邓和齐、邓文平发出了交房的《入伙通知书》。 三、双辉郴州分公司系双辉公司的分支机构，但办理了营业执照。 判决的理由与结果 本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。本院就双方争议焦点问题评议如下： 一、本诉部分。 邓和齐、邓文平与双辉郴州分公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。邓和齐、邓文平已向双辉郴州分公司交清全部购房款，但双辉郴州分公司未按约定期限履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。双辉郴州分公司辩称天气因素属天气自然变化，并非合同约定的自然灾害，其辩称的政府行为也不属于法律规定的不可抗力，故双辉郴州分公司抗辩延期交房的理由不能成立。双方约定逾期交房违约金按已付房价款每日万分之五计算违约金，折合成年利率18%，明显过高，双辉郴州分公司要求适当调减，符合相关法律规，本院酌情调整为按每日万分三计算违约金。截至双辉郴州分公司向邓和齐、邓文平发出交房通知之日止，双辉郴州分公司逾期交房90天（2018年1月1日至2018年3月30日），应支付逾期交房违约金为11572元（已付房款428588元×0.0003×90天）。双辉郴州分公司虽系双辉公司的分支机构，但办理了营业执照，邓和齐、邓文平仅要求双辉郴州分公司承担责任的理由成立，本院予以认可。另，邓和齐、邓文平所主张的无条件交房，因涉案房屋已具备交房条件，且双辉郴州分公司已向邓和齐、邓文平发出了交房通知，故本院对其该项请求不予支持。邓和齐、邓文平未提交证据证实修通水榭花都小区与南岭大道的人行通道属双辉郴州分公司的合同义务，故对邓和齐、邓文平的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 二、反诉部分。 按照双方合同的约定，邓和齐、邓文平应保证所贷款项在商品房预告登记完成后30日内付至出卖人双辉郴州分公司，涉案房屋系2017年5月15日办理了预告登记，而公积金中心向双辉郴州分公司转发邓和齐的按揭贷款280000元的时间为2017年9月6日，余款60000元的交付时间为2017年9月23日，邓和齐、邓文平应按合同约定支付逾期违约金。双方约定逾期付款违约金按剩余房价款每日万分之五计算违约金，折合成年利率18%，明显过高，本院亦调整为按每日按万分三计算违约金，则邓和齐、邓文平应支付的逾期付款违约金为8568元（340000元×0.0003×81天+60000元×0.0003×17天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司向原告（反诉被告）邓和齐、邓文平支付逾期交房违约金11572元（自2018年1月1日起计算至2018年3月30日止）； 二、原告（反诉被告）邓和齐、邓文平向被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司支付逾期付款违约金8568元； 三、以上（一）、（二）项相抵，被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司应向原告（反诉被告）邓和齐、邓文平支付违约金3004元，此款限被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司自本判决生效之日起五日内支付完毕； 四、驳回原告（反诉被告）邓和齐、邓文平的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司、江西双辉实业有限公司的其他反诉请求。 如果被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费555元，由被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司负担；反诉案件受理费79元，由原告（反诉被告）邓和齐、邓文平负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  何宇红 人民陪审员  蔡秋玲 人民陪审员  谢寒梅 二〇一八年十一月二十五日 书 记 员  袁 帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。