四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0303民初2296号 原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。 法定代表人：许鹏，总经理。 委托代理人：张亚平，该公司职员。 被告：张广俊，男，汉族，1986年12月11日生，无职业。住四平市铁**。 原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告张广俊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张亚平，被告张广俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰合物业诉称：被告张广俊于2011年5月12日入住瑞星花园3-2-505室。自2016年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费1866元。2、判令被告支付违约金5116元。3、诉讼费用由被告承担。 张广俊辩称：原告没有去我家催要过物业费。我家下水管道漏水，我找到楼上，楼上说不是我家造成的，我找到物业后，物业说不负责，最后是我自己花钱修的。海绵工程施工时，没有警戒线及照明灯，我儿子从临时搭建的木板上掉下去了，摔骨折了，海绵工程及原告公司无人负责，互相推脱。楼道卫生较差，无人打扫。基于上述原因，我心里不平衡，对物业意见很大，所以两年的物业费我一直没有交。 在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。 被告质证意见：无异议。 2、物业服务合同、业主公约，证明原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。 被告质证意见：该合同是我本人签署。 3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。 被告质证意见：不清楚物业费价格调整的事情，没有看到该公告。 4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。 被告质证意见：70%以上的住户都对物业服务不满意。小区没有照明灯、无监控设施。小区楼宇门全部是坏的，卫生不合格。 5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。 被告质证意见：没有人去我家向我催交过物业服务费，电话也没有人给我打过。 6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。 被告质证意见：据我所知，98%业主不满意。主要原因同答辩意见。 张广俊没有证据材料向法庭提供。 经审理查明：被告的房屋位于四平市铁东区瑞星花园3-2-505室，建筑面积57.57平方米。2011年5月12日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在瑞星花园小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.6元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明费60元/年/户，楼宇防盗门维护费60元/年/户，社区监控系统维护费60元/年/户。物业管理服务标准执行《业主公约》及政府相关政策。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。 另查明：北京乐邦泰合物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰合物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰合物业公司在征得瑞星花园小区88%业主同意后，将物业服务费价格做了适当调整，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。 再查明：被告自2016年1月1日至2018年12月31日期间拖欠物业服务费1866元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。 上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。 本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告张广俊支付物业服务费1866元及违约金5116元是否合理？ 根据原告陈述，被告答辩及原告举证、被告质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告张广俊支付物业服务费1866元合理。被告应支付原告违约金5116元。 本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告张广俊系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告张广俊一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告张广俊提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称其家下水管道漏水，其找到楼上，楼上说不是他家造成的，找到物业后，物业公司不维修解决问题。依据原、被告之间签订的《物业管理托管合同》，房屋渗水、漏雨等应属房屋质量问题，物业服务费的构成中未包含业主私有部位的维修费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。因此，被告下水管道漏水的维修责任应由开发建设单位承担。物业公司只对物业共用部位、共用设施设备的日常运行承担维护费用。被告如果对下水管道漏水等相关问题有异议，可另行诉讼解决。关于被告辩称海绵工程施工时，没有警戒线及照明灯，我儿子从临时搭建的木板上掉下去了，摔骨折了，海绵工程及原告公司无人负责问题。由于被告儿子从临时搭建的木板上掉下去摔骨折了属民事侵权案件，有实际的侵权人，被告应向海绵工程发包方、施工方要求解决。被告儿子摔伤并非因原告安保设施不合格引起的，因被告没有证据证明其儿子摔伤是由于原告的过错直接造成的，故本院对被告该项主张不予支持。关于被告辩称小区楼宇门都是坏的，楼道卫生较差，无人打扫问题。由于被告没有就其主张向本院提交相关证据予以证明，缺乏事实依据，证据不足，本院不予采信。鉴于被告拒绝向原告缴纳物业服务费没有事实依据和法律依据，故原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费1866元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即559元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告张广俊于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1866元、违约金559元，合计2425元。 驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。 被告张广俊如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张广俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  郑学文 二〇一八年十一月十五日 书记员  周 璐