青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0211民初5803号原告：陈普，男，住山东省东明县。委托诉讼代理人：高见龙，山东贝莱德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文梁，山东贝莱德律师事务所实习律师。被告：范振武，男，住山东省平原县。委托诉讼代理人:郑霞，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。原告陈普与被告范振武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈普及其委托诉讼代理人高见龙，被告范振武的委托诉讼代理人郑霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈普向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告签订的房地产买卖契约；2、被告范振武双倍返还原告购房定金40000元；3、被告返还原告支付的购房首付款290000元；4、被告赔偿因违约给原告造成的房屋差价损失524500元，赔偿房屋维修基金6183.75元，赔偿居间服务费、评估费13600，赔偿鉴定费5700元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月12日，原告与被告通过黄岛区xxx.房产经纪服务部就房屋买卖事宜达成一致，原告支付定金20000元。同日，原、被告双方签订房地产买卖契约，合同约定被告将位于青岛市黄岛区出售给原告，该房屋的房地产权证号为青房地权监证字第××号，总价款为750000元。原告依约支付了首付款310000元（含定金20000元），同时还支付了房屋维修基金6183.75元和居间服务费13600元。因涉案房屋被法院查封，导致被告未能依约履行过户义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告范振武答辩称：原、被告的房屋买卖是真实有效的，案外人的查封，被告不知情，被告也在积极协调案外人解封及过户事宜，因此，被告认为该房屋无法交易，并非被告的过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月12日，原、被告签订买卖定金合同1份，约定原告陈普购买被告范振武名下位于青岛市黄岛区户的房产1套，建筑面积121.25平方米，价格为750000元，由原告支付定金20000元。同日，原、被告双方签订了房地产买卖契约，甲方为被告范振武、乙方为原告陈普，合同关于买卖标的物、价款等的约定同定金合同，合同还约定：乙方在2017年11月27日前付给甲方首付款人民币310000元，内含定金20000元，余款人民币440000元，乙方通过银行贷款支付给甲方，甲方应于全款到账将房屋交付给乙方……甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自毁约之日起7日内将双倍定金及已付款返还给乙方……甲方保证上述房屋权属清楚，自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。另，合同补充条款约定：“甲方承诺，因此房有抵押有查封，甲方承诺于2017年12月10日前解押解封完成，如不能完成，则视甲方违约，视为甲方不能提供给乙方正常能贷款的产权，按合同的违约处理，按此合同不能交房处理。”合同签订后，原告陈普向房产中介公司支付中介费、评估费等合计13600元。2017年11月12日，原告陈普向被告范振武支付定金20000元，被告为原告出具收条予以确认。2017年11月22日，原告陈普通过银行转账的方式向被告范振武支付房屋首付款290000元。同日，原告陈普缴纳住宅专项维修资金6183.75元。案涉房屋分别于2017年12月19日和2018年2月9日被青岛市市北区人民法院和青岛市黄岛区人民法院司法查封。庭审中，原告申请对案涉房屋溢价情况进行鉴定。本院委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对案涉房屋在评估基准日—2018年4月24日的市场价值进行了评估。经评估，案涉房屋单价为10511元/平方米，总价为1274500元。此次鉴定，原告支付鉴定费5700元。本院认为，本案作为房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：原、被告双方的房屋买卖契约是否应当解除，如果解除合同，被告应否双倍返还原告定金；原告的各项损失应当如何认定，被告应否赔偿原告房屋差价损失。结合法庭调查，本院作如下判定：原、被告双方于2017年11月12日签订的定金合同和房地产买卖契约系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”。本案中，被告范振武名下房产被法院司法查封，导致案涉房屋不能办理过户登记，现原告依据相关法律规定以不能实现合同目的为由要求解除房屋买卖契约，合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张的被告范振武双倍返还定金40000元及返还购房首付款290000元的诉讼请求。原、被告双方虽在房屋买卖契约中约定了双倍返还定金的条款，但因定金20000元在原告缴纳首付款时已转化为首付款的一部分，已不存在返还定金的基础，又因原告在本案中提出了赔偿房屋差价损失的诉讼请求，其损失可在该诉讼请求中予以弥补，故原告主张被告双倍返还定金40000元的诉讼请求，本院依法不予支持，但被告应当将购房首付款310000元（含定金20000元）返还给原告陈普。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。本案中，原、被告双方签订房地产买卖契约后，作为标的物的案涉房屋已有增值，若原、被告双方依约履行完毕该合同将房屋过户登记至原告名下，则案涉房屋增值部分应属原告所有。因被告的违约行为，导致合同不能继续履行，该房屋的增值部分即构成了原告的损失，被告对此应当承担相应的赔偿责任。因被告范振武的房屋被法院司法查封系在本案所涉房屋买卖契约签订后，该司法查封虽因被告范振武涉及民事诉讼而产生，但非被告范振武主观故意所致，故可适当减轻被告范振武的赔偿责任，根据全案案情，本院酌定被告范振武应当承担的赔偿责任比例为90%。经原告申请，本院委托评估机构对案涉房屋现市场价值作出评估，评估机构的估价为1274500元，差价也即房屋增值部分为524500元，该增值部分作为原告损失，应由被告赔偿90%，为472050元。关于原告主张的住宅维修基金6183.75元。该费用系附着于案涉房屋之上，由原告实际缴纳，现房屋买卖契约已解除，被告应当返还给原告上述费用。关于原告主张的居间服务费、评估费等13600元。该两项费用原告已实际支付，系原告的直接经济损失，被告应当予以赔偿，被告应赔偿的责任比例亦应为90%，经计算为12240元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈普与被告范振武于2017年11月12日签订的关于青岛市黄岛区户房产的房地产买卖契约；二、被告范振武于本判决生效之日起10日内返还原告陈普购房首付款310000元；三、被告范振武于本判决生效之日起10日内支付原告陈普住宅维修基金6183.75元；四、被告范振武于本判决生效之日起10日内赔偿原告陈普居间服务费、评估费等损失12240元；五、被告范振武于本判决生效之日起10日内赔偿原告陈普房屋溢价损失472050元；六、被告范振武于本判决生效之日起10日内赔偿原告陈普鉴定费5700元；七、驳回原告陈普的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12599元，减半收取6299.5元，保全费3520元（原告已预交），由原告陈普负担352元，由被告范振武负担9467.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 韩 飞二〇一八年十一月十三日书记员 范俊杰附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。