广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2449号上诉人（原审原告、反诉被告）：王武生，男，1972年5月28日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。委托诉讼代理人:黄利红，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁海山，男，1987年7月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴宇嘉，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰榕，广东保信律师事务所律师。原审被告：珠海玖号房地产营销策划有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路****-27610（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4WB08X4L。法定代表人：王正，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永洪，广东保信律师事务所律师。原审被告：邹异宁，男，1993年8月26日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。委托诉讼代理人：吴宇嘉，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰榕，广东保信律师事务所律师。上诉人王武生因与被上诉人梁海山、原审被告珠海玖号房地产营销策划有限公司（以下简称玖号公司）、邹异宁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人王武生上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王武生的诉讼请求，驳回梁海山的反诉请求。事实和理由:一、梁海山在转让涉案房地产过程中存在欺诈行为。1.一审法院对玖号公司、邹异宁与梁海山之间存在的委托关系未予认定。玖号公司、邹异宁系梁海山的代理人，两人在销售涉案房地产过程的行为法律后果应由梁海山承担。玖号公司、梁海山也认可两人之间是受托人与委托人的关系，由梁海山委托玖号公司代为销售涉案房地产，并办理全部销售手续、收取房款。而邹异宁系玖号公司聘请的销售人员、现场主管。即使邹异宁不是玖号公司聘请的销售人员，其行为也构成表见代理，整个销售过程均系邹异宁与王武生接触和协商，且王武生是在玖号公司的经营场所与邹异宁发生业务关系，玖号公司对邹异宁是否为其聘请的销售人员未作明确的否定性提示，故王武生有足够的理由相信邹异宁就是玖号公司的销售人员，其行为代表玖号公司。2.梁海山、玖号公司和邹异宁通过虚假的首付分期承诺，骗取王武生支付购房定金、签订合同，然后逼迫王武生短时间内交付巨额首付款。在明知王武生无力交付的情况下，再通过所谓的法律程序达到侵吞王武生巨额财产的目的。邹异宁在签订合同前对王武生作出虚假的“首付分期”口头承诺，此承诺促成王武生先支付定金后签订合同，故王武生系在受欺诈的情况下签订涉案《房地产买卖合同》，涉案合同依法应予撤销。邹异宁与王武生的微信聊天记录可证实。二、涉案合同最早应于2017年11月4日成立并生效，合同约定的首付款时间10月20日不可作为王武生的最后付款期限。1.2017年10月11日，作为梁海山代理人的邹异宁还在与王武生应付款金额、方式和时间进行协商，可视为双方对合同主要条款进行了变更，故此时合同尚未成立生效。直至10月24日，邹异宁还在与王武生应上述问题进行协商。即使上述合同为生效合同，鉴于合同签订后仍对付款条款进行协商且邹异宁已给出足以改变原合同条款的新付款方式，此也可视为双方对合同履行方式进行变更。故梁海山不可以王武生未按原合同约定期限支付首付款为由要求解除合同。2.根据王武生11月4日拍摄内容反映当天合同仍是空白合同，梁海山未签名，故合同所载签署时间为10月11日，但因存在倒签情况，故真实生效日期也不是10月11日，而系11月4日。3.梁海山否认合同于11月4日或之后签订，属虚假陈述。三、一审法院判决王武生向梁海山支付违约金有误。即使王武生上述上诉理由均不成立，法院也应合理平衡双方利益，酌情判决不超过合同金额1%的违约金。四、梁海山伙同玖号公司、邹异宁，欺骗王武生在不明真相的情况下签订涉案合同，该诈骗行为触犯法律，严重损害王武生利益和社会利益，故应认定合同无效。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人梁海山二审辩称：一、双方签订的房地产买卖合同约定了总价款、付款时间和违约责任，合法有效，是双方真实意思表示，不存在可撤销情形。二、王武生在履行合同的过程中，存在逾期付款的违约行为，梁海山已通过律师函的催告形式及公证送达合同解除函的方式解除双方的合同，一审法院判决王武生承担违约责任合法有据，应予维持。原审被告玖号公司二审述称，同意梁海山答辩意见，合同有效。从订立合同目的看，王武生签订合同目的是房地产买卖，在梁海山已签订合同并愿意履行的情形下，王武生单方要求撤销不符合《中华人民共和国合同法》关于撤销权适用的情况。相对而言，梁海山已催告王武生履行合同义务，王武生未履行，最终才导致梁海山行使解除权。因此，涉案合同解除责任在于王武生怠于履行合同义务。原审被告邹异宁二审述称，同意梁海山和玖号公司答辩意见。邹异宁并非玖号公司员工，系与玖号公司存在合作关系，故王武生称梁海山联合玖号公司、邹异宁及邹异宁系玖号公司员工的理由与事实不符。一审法院判令邹异宁与本案无关并驳回王武生要求邹异宁承担责任的请求合法，应予维持。王武生于2017年11月16日向一审法院起诉请求：1.撤销王武生与梁海山签订的1108号公寓《东都国际公馆房地产买卖合同》；2.判令梁海山、玖号公司、邹异宁连带向王武生退还定金90000元及赔偿利息损失（以90000元为本金，按年利率6%的标准从起诉之日起至清付之日止）。一审诉讼期间，梁海山向法院反诉请求：1.确认梁海山与王武生于2017年10月11日签订的《房地产买卖合同》（公寓号：1108）已于2017年11月22日解除；2.王武生向梁海山支付尚欠违约金40616元。一审法院认定事实如下：2017年10月11日，梁海山（转让方、甲方）与王武生（受让方、乙方）在玖号公司的居间下自愿签订《房地产买卖合同》，约定：一、甲方同意将位于中山市南朗镇南岐中路38号东都明珠楼商业楼1108房出售给乙方。上述房地产的不动产证号为粤（2017）中山市不动产权第0112218号，土地使用面积为5.73平方米，房屋面积为43.46平方米，用途：商业。乙方在签订本合同前对该房地产的装修、建筑结构及实际面积等作了实地考察和充分了解。乙方在已前往现场实地考察，已清楚知悉上述房地产以酒店式精装公寓为交楼标准（精装修以及质量双方约定由珠海横琴逸豪物业管理有限公司负责，与甲方无关，费用已包含在转让总价内）并且产权清晰，乙方愿意按照本合同约定的价格购买甲方的上述房地产。二、房地产转让款为636985元，上述房地产转让总价为甲方实收款项（不含任何税费），经甲乙双方协商同意，因上述房地产交易过户产生的一切评估费、交易税费（含应由甲方承担部分）、抵押登记费、律师费、代办产权过户手续费等一切税、费由乙方承担。二、该房地产交易定金为90000元。乙方同意在签订合同当日向甲方支付定金。在2017年10月20日前，乙方须向甲方支付购房首期款195985元。剩余购房款351000元由乙方以申请银行按揭贷款支付给甲方。三、若乙方未能按照约定时间向甲方支付房地产转让价款或未按照约定时间办理上述房地产的更名过户手续，乙方同意以未付款金额为计算基数按照每日千分之一的标准向甲方支付逾期利息；逾期达到10日的，乙方同意甲方有权单方面解除合同并向甲方支付相当于房地产转让价款20%的违约金。在甲乙双方均严格按照合同约定履行全部义务的情况下，若任何一方单方面解除合同的，属于根本性违约；守约方可要求违约方支付相当于房地产转让价款20%的违约金。若任何一方违约，守约方可通过法律途径向违约方主张权利，由此产生的合理费用（包括律师费、案件受理费、查档费用等）由违约方承担。此外，合同约定了产权过户、房地产交接、特别约定、其他事项等内容。其所交付的购房定金（无息）可抵作房地产转让款；若王武生有任何一期逾期付款则视为其违约，其同意梁海山有权单方解除合同并不予以返还其已交定金（或选择适用合同第六条“违约责任”条款）。签订合同当日，王武生通过银行转账形式向梁海山支付了80000元。加上王武生此之前已向玖号公司支付的10000元转为上述合同之定金，王武生向梁海山支付定金共计90000元。此后，王武生未再按合同约定向梁海山支付其他款项，并认为玖号公司、邹异宁在本案合同的签订过程中存在欺诈行为，感到自己上当受骗，遂先后向工商行政管理机关及中山市电视台“城市零距离”节目寻求解决，均无果。而梁海山则委托广东保信律师事务所于2017年10月25日向王武生发出《关于促请阁下尽快支付购房款及违约金事宜》的律师函，催告王武生尽快付清剩余房款并支付逾期违约金，否则其将有权通过法律途径解决此事，要求与王武生解除合同，没收王武生已交付的定金，并追究王武生的违约责任。由于未收到王武生的回复，梁海山又于2017年11月21日向王武生发出《解除合同通知书》，通知王武生，自其出具该通知书之日王武生已逾期超过10日未支付购房首期款，已构成根本违约，其特依合同约定通知王武生解除双方签订的合同，并要求王武生承担支付违约金。根据邮政官方记录，梁海山发出的上述两邮件先后于2017年10月29日和2017年11月28日妥投。2017年11月16日，王武生将梁海山、玖号公司、邹异宁诉至一审法院，以其诉称之事实和理由主张实体权利如上。梁海山、玖号公司、邹异宁积极应诉，并提出了自己的答辩意见。梁海山还提出反诉，主张上述实体权利。案经一审法院当庭主持调解，未果。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王武生与梁海山在玖号公司的居间下自愿签订的《房地产买卖合同》，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。王武生在向梁海山交付定金90000元后，未再按约定履行向梁海山支付首期款等其他的义务，并将梁海山诉至一审法院，以玖号公司、邹异宁对其存在欺诈行为为由要求撤销上述合同，理据不足，一审法院不予支持。同理，王武生要求梁海山向其返还定金90000元及赔偿利息的请求亦理据不足，一审法院不予以支持。此外，玖号公司、邹异宁非本案合同当事人，不受本案合同之约束，故王武生要求玖号公司、邹异宁与梁海山连带向其返还定金90000元及赔偿利息的请求亦理据不足，一审法院不予以支持。梁海山在王武生未按约定支付首期购房的情形下向王武生进行了书面催告，经催告王武生履行合同义务未果，即王武生违约的情形下向王武生发出解除合同通知书，符合合同约定及法律规定，故其反诉请求确认本案合同解除，理据充分，一审法院予以支持，但该合同解除的日期应当为王武生收妥其发出的解除合同通知之日，即2017年11月28日。鉴于本案合同解除的原因在于王武生违约，梁海山依合同约定有权要求其按房地产转让价款20%即127397元支付违约金，理据充分，一审法院予以支持。该违约金扣抵王武生已交付的定金90000元后，王武生实际仍应向梁海山支付违约金37397元。至于玖号公司、邹异宁在王武生与梁海山进行本案房地产交易中与王武生形成何法律关系，以及是否存在其他损害王武生利益的行为，不在本案审理范围，王武生可另行法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第（二）项、第九十五条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认王武生与梁海山于2017年10月11日签订的《房地产买卖合同》已于2017年11月28日解除；二、王武生于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁海山支付违约金37397元；三、驳回王武生提出的所有诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元，诉讼保全费920元，共计1945元（王武生已预交），由王武生负担；案件反诉费368元，诉讼保全费394元，共计762元（梁海山已预交），由王武生负担，该款由王武生于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付梁海山。二审中，各方当事人均没有提交新证据。王武生一审期间向法院提交其与邹异宁的微信记录截图，内容主要如下：2017年10月11日，邹异宁向王武生发送一张图片，内容为一份手写的首付贷款方案，其中载明涉案商铺部分首付款分四期支付及每期支付金额；2017年10月20日，王武生向邹异宁发送信息“银行批贷款二套加起来只有20几万，离50%房款差很多了？”、“是个什么情况？”，对此邹异宁回复“28.9万是首付贷！不是银行贷”；同日，王武生又向邹异宁发送信息“首付还剩的部分，不是说好了，我分四期付你们”、“为什么还要去首付贷”，对此邹异宁则回复“28.9万就是分期1年还啊。免利息”；2017年10月24日，邹异宁又向王武生发送信息“那边给的答复是！开发商不能垫支给你！只有帮你走平台做首付贷，因为全部客户都是这样走流程的！然后定金是不能退了！因为买卖合同都已经签好了！”邹异宁确认上述微信记录的真实性，但认为王武生提交的记录并不完整。除上述事实外，本院对一审查明的其他基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王武生主张，邹异宁在签订合同前对其作出虚假的“首付款一年内分四期支付”口头承诺，此承诺促成王武生先支付定金后签订合同，其系在受欺诈的情况下签订涉案《房地产买卖合同》。为此，王武生提交了其与邹异宁之间的微信记录等证据拟证实其主张。邹异宁虽确认上述微信记录的真实性，但对该证据的完整性提出异议，并否认王武生所主张的虚假承诺行为。对此本院认为，首先，邹异宁虽对王武生提交的微信记录完整性提出异议，但未提交证据予以反驳，故本院对该微信记录予以采信。该证据反映：涉案《商品房买卖合同》签订当天即2017年10月11日，邹异宁向王武生发送一张图片，内容为一份手写的首付贷款方案，其中详细记载了涉案商铺的部分首付款分四期支付以及每期支付金额；2017年10月20日，王武生向邹异宁发送信息“银行批贷款二套加起来只有20几万，离50%房款差很多了？”、“是个什么情况？”，对此邹异宁回复“28.9万是首付贷！不是银行贷”；同日，王武生又向邹异宁发送信息“首付还剩的部分，不是说好了，我分四期付你们”、“为什么还要去首付贷”，对此邹异宁则回复“28.9万就是分期1年还啊。免利息”；2017年10月24日，邹异宁又向王武生发送信息“那边给的答复是！开发商不能垫支给你！只有帮你走平台做首付贷，因为全部客户都是这样走流程的！然后定金是不能退了！因为买卖合同都已经签好了！”。根据民事诉讼的高度盖然性原则，本院认为，上述证据内容与王武生的陈述相互吻合，足以认定邹异宁系在明知涉案合同明确约定买受人应在2017年10月20日前付清首期款的情况下，仍对王武生作出“首付款一年内分四期支付”的承诺，且该行为诱使王武生陷入了错误的认识，并因该错误的认识而做出了违反其真实意思表示的行为。故邹异宁上述虚假承诺行为构成欺诈。其次，邹异宁虽并非由玖号公司聘请，但涉案商铺买卖交易协商、签约均发生于玖号公司负责的房屋销售现场，涉案商铺也系由出卖方梁海山委托玖号公司销售，在此情况下，王武生完全有理由相信邹异宁宣传、推销涉案商铺及上述虚假承诺的行为系代表玖号公司作出，即邹异宁宣传、推销涉案商铺及虚假承诺行为的效力及于玖号公司。而梁海山作为委托人，对代理人玖号公司的行为承担民事责任。故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”规定，王武生要求撤销其与梁海山于2017年10月11日签订的《房地产买卖合同》，要求梁海山退还定金90000元并支付相应利息的主张，理据充分，本院予以支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人王武生的上诉请求成立。一审判决认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21769号民事判决；二、撤销上诉人王武生与被上诉人梁海山于2017年10月11日签订的《房地产买卖合同》；三、被上诉人梁海山于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人王武生退还定金90000元，并支付相应利息（计算方法：以90000元基数，按年利率6%的标准自2017年11月16日起计付至款项付清之日止）；四、驳回上诉人王武生的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人梁海山的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，减半收取为1025元，诉讼保全费920元，共计1945元（上诉人王武生已向一审法院预交），由被上诉人梁海山负担（被上诉人梁海山于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人王武生）；反诉费368元，诉讼保全费394元，共计762元（被上诉人梁海山已向一审法院预交），由被上诉人梁海山负担；二审案件受理费735元（上诉人王武生已向本院预交），由被上诉梁海山负担（被上诉人梁海山于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十一月二十日书记员  杨俊彦郑蕙