湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初5711号原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司，住所地长沙市高新开发区枫林三路**B-L3。负责人周梁。委托诉讼代理人袁剑伟，女，1987年12月3日出生，汉族，住湖南省新化县司员工。委托委托诉讼代理人刘朝霞，女，1984年8月3日出生，汉族，住长沙市天心区司员工。被告被告张亮，男，1989年6月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区，原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司（以下简称步步高公司）与被告张亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告步步高公司的委托诉讼代理人袁剑伟，被告张亮到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告步步高公司的委托诉讼代理人袁剑伟，被告张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告步步高公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金52488元及滞纳金9000元（租金计至2018年3月20日合同期满止）；2、判令被告支付原告推广费2340元（计至2018年3月20日合同期满止）；3、判令被告支付商铺占用损失17010元（自2018年3月21日至2018年6月29日止），并支付自2018年7月4日起至被告实际交还商铺之日止以租金6元/日/平方米为标准的商铺占用损失；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月5日，原告步步高公司与被告张亮签订《步步高?梅溪新天地租赁合同》，将坐落于步步高·梅溪新天地项目商业街B2-113号商铺出租给被告使用经营“第1佳大鸡排”，租赁面积为27平方米，租赁合同履约保证金为9720元。合同租赁期限为二个租赁年度，从2016年3月21日至2019年3月20日，租金为第一年至第二年为6元/日/平方米。被告每月向原告交付基本租金，被告享有30天免租装修期，自2016年3月21日至2016年3月20日，推广费为10元/月/平方米。被告应按月于每月第1个工作日或之前支付该月的基本租金。原告向被告交付了约定商铺，被告使用商铺开展经营活动，经多次免租后，自2017年5月1日起，被告就一直拖欠房屋租金，自2017年7月1日起拖欠推广费。在此期间，经原告多次催缴，被告仍不予支付所欠款项。双方合同于2018年3月20日期满，被告应按约交清欠款，撤离商铺并交换原告，但被告一直未处理。原告于2018年3月23日向合同载明被告通讯地址邮寄送达《解除合同告知函》，该告知函在2018年3月25日送达被告。但被告在收到解除通知后未办理补缴费用、清理撤场、交还商铺等相关手续。被告应赔偿因占用商铺给给原告造成的损失。另依据第17.1条约定：“在租赁期限内，被告逾期支付或补缴租金等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。”被告逾期未缴行为已严重违反双方合同约定，应承担因逾期支付产生的违约责任。综上，至2018年7月3日止，被告应支付合同解除前欠付租金52488元及租金滞纳金9000元、合同解除后商铺占用损失17010元，推广费2340元，合计80838元,并支付自2018年7月4日起至被告实际交还商铺之日止以租金6元/天/平方米为标准的商铺占用损失。因被告长期拖欠租金和推广费的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护自身权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告张亮辩称，一、对原告要求被告支付的租金及滞纳金不予认同。二、对原告要求被告支付的推广费不予认同，原告未进行有效推广。三、对原告要求被告支付的商铺占用损失不予认同，原告未有证据证明其存在损失。四、诉讼费用由原告承担。事实与理由：一、原告对被告的起诉状中列明要求被告支付租金的行为缺乏证据支持，原告没有提交证据证明其在2017年5月至2018年4月以前以任何方式告知被告支付租金，其行为并没有按照双方签订租赁合同约定进行，而是故意拖延租金收取日期，以达到其超期超范围收取租金的目的。二、根据《中华人民共和国消防法》第115条规定，公众聚集场所投入使用前，建设单位应当向当地县级以上人民政府申请消防检查，未经检查合格不得投入使用或营业。原告作为大型综合商业建筑群，应当在营业前全部通过相关消防验收才能营业。但根据被告查询显示，直到2018年1月，被告所在处步步高梅溪新天地梅溪大街部分工程验收才达标。因此，2017年5月至2018年4月的运营不符合国家规定。根据《合同法》，双方合同属于无效合同。因此，双方的租赁期、价格应当根据新的情况重新签订。但根据诚实守信原则，被告作为实际使用方，对实际使用的现实情况应当支付租金，但原被告对此未能达成协议，原告负有主要责任。三、即使原被告双方租赁合同部分有效，也应根据相关法律法规。当事人一方违约，对方应当采取适当措施阻止损失扩大，没有阻止损失的，不得就扩大损失要求赔偿。2016年7月，被告所在地步步高梅溪新天地梅溪大街大部分商户联名递交原告《商铺临时歇业申请书》，其目的就是在营业状况极差的情况下，避免损失扩大而采取的措施。之后原告仅对商户进行口头承诺，承诺之前的租金免于缴纳，若需要缴纳租金时，会整体通知所有租户。因此，被告所在地步步高梅溪新天地梅溪大街所有商户均没有支付租金。2018年5月，原告突然要求被告支付租金以及一系列滞纳金不合法，不合理。四、被告租赁使用的商铺临靠云顶星河游乐王国，期望游乐王国带来人流、客源，故租金比其他大街商铺高很多。但是自2016年下半年至2018年，游乐场采取封园接团模式，把临靠云顶星河游乐王国的多家商户挡在围栏之外，游乐场不仅没给被告带来人流、客源，而且还拦住了从游乐场方向来梅溪大街游玩的人流。被告多次向原告要求游乐场撤除围栏，但原告一直与游乐场管理方无法达成一致，致使围栏一直挡住客流，导致被告商铺毫无人流，生意惨淡。因此，原被告双方签订租赁合同上的租金明显不合理，也不合法。原被告双方应根据商户实际使用情况，在消防安全验收合格后，基于双方的合意重新计算租金，而原告起诉状当中租金的计算过于草率。综上，被告认为是原告的责任导致合同无效的情况下，原告怠于行使自己的权力导致损失扩大，原告应自行承担损失，而不是转嫁损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告向本院提交的租赁合同、公证书及邮政查询单、工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书的真实性、合法性、关联性予以确认。根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2015年11月23日，被告张亮（承租方、乙方）与原告步步高公司（出租方、甲方）签订《步步高·梅溪新天地租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于该项目商业街B2-113号商铺出租给乙方使用，该商铺租赁面积为27平方米。该商铺只供乙方经营第1佳大鸡排（餐饮美食）之用，经营范围包括休闲小吃。租赁期限为二个租赁年度，自起租日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。租赁期限内，该商铺租金标准为第一年至第二年6元/日/平方米。乙方应自起租日开始承担该商铺的租金，乙方同意每月向甲方交付基本租金。乙方应自签署本协议之日起5个工作日内向甲方交纳9720元租赁履约保证金。该商铺的交付日期为2016年3月21日之前，甲方应当于该日期前交付该商铺，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。乙方享有叁拾天的免租装修期，自该商铺交付之次日起算。甲方对项目实施统一的经营管理，包括：统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一进行商铺装修管理，统一组织宣传推广和营销活动，统一日常运营管理，统一管理保证金和推广费用等。但双方特别明确，甲方不承担乙方的经营风险。该合同第三部分通用条款第4.6.2条约定：自起租日起，乙方应交纳推广费。推广费按该商铺租赁面积计算，标准为10元/月/平方米。租赁期间，甲方有权根据经营情况和管理成本适当调整该项目推广费。每次调整前，甲方须提前30日以书面方式通知乙方。乙方推广费的调整幅度按该项目推广费调整幅度办理。该合同第三部分通用条款中还对租金、费用及支付方式、违约责任等问题进行了详细约定。被告在商铺装修完毕后，即开始经营该商铺，但一直未向原告交纳房屋租金及推广费。2018年3月23日，经湖南省长沙市长沙公证处公证，原告公司工作人员以全球邮政特快专递国内标准快递的方式按照被告在租赁合同上所预留地址邮寄送达了《解除合同告知函》。该告知函要求被告收到函件后五日内办理缴费、撤场等相关手续，否则将依照合同约定单方收回租赁专柜，将租赁商铺内的全部物品进行搬离，且将商铺装修拆除。2018年3月3日，被告清空商铺搬走，并交还了商铺。2018年3月27日，原告将涉案商铺上锁。2018年7月10日，原告诉至本院。另查明，1、被告向原告交纳履约保证金9720元；2、2016年9月6日，涉案商铺所在的步步高新天地（梅溪湖）项目B区新建工程（工程位于长沙市岳麓区，B区地上四层、地下、地下**沙市公安消防支队综合评定为该工程消防验收合格。3、涉案门面所在的步步高新天地（梅溪湖）B区在2017年7月18日竣工验收，并于2017年7月26日办理了备案手续。本院认为，原告步步高公司与被告张亮签订的《步步高·梅溪新天地租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并发生法律效力。合同签订后，被告并未按照合同约定向原告支付租金及推广费，存在违约行为，应当承担支付租金及推广费的违约责任。对原告所主张的房屋租金及推广费，因涉案房屋在2017年7月18日才办理竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告在2017年7月18日前向被告交付的房屋不符合法律规定的交付使用条件，对原告所主张的2017年5月1日至2017年7月17日的租金及2017年7月1日至2017年7月17日推广费，本院不予支持。2018年3月3日，被告清空商铺搬走，并交还了商铺，双方所签订的《步步高·梅溪新天地租赁合同》实际已经终止履行，故对原告所主张的2018年3月3日之后的租金及商铺占用损失，本院不予支持。被告应当向原告支付2017年7月18日起至2018年3月3日止的房屋租金36936元（6元/日/平方米×27平方米×228日）。对于原告主张的推广费，根据该合同第三部分第4.6.2条约定：被告应按10元/月/平方米的标准缴纳推广费，被告应向原告支付2017年7月18日起至2018年3月3日止的推广费2052元（10元/月/平方米×27平方米×7个月13日），对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告所主张的滞纳金，因原告将未经竣工验收的房屋交付给被告使用，存在一定违约行为，且在被告逾期交纳租金后，原告未在合理期限内予以催缴，故对其要求支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告张亮自本判决生效之日起五日内向原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司支付2017年7月18日起至2018年3月3日止的房屋租金36936元；二、限被告张亮自本判决生效之日起五日内向原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司支付2017年7月18日起至2018年3月3日止的推广费2052元；三、驳回原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司其他诉讼请求。如果被告张亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1821元，由原告步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司承担943元，被告张亮承担878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吕 鸣人民陪审员  熊忠玉人民陪审员  章小桃二〇一八年十一月二十九日书 记 员  陈 敏