湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初5017号原告：黄帅红，男，1983年3月7日出生，汉族，住湖北省监利县。原告：董珍珠，女，1986年1月20日出生，汉族，住湖北省监利县。上列两原告委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。被告：岳阳金刚房地产开发有限公司。住所地：岳阳市岳阳楼区金鹗东路**通海大厦。法定代表人：熊得琼，董事长。委托诉讼代理人：毛懿鹏，湖南湘杰律师事务所律师。原告黄帅红、董珍珠诉被告岳阳金刚房地产开发有限公司（以下简称“金刚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄帅红、董珍珠的委托诉讼代理人姜朝晖、被告金刚公司的委托诉讼代理人毛懿鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，一、请求判令被告支付原告自2015年10月31日起计算至涉案商品房达到法定交付条件之日止，以421234为基数，按日万分之一的标准计算逾期交房的违约金；二、请求判令被告立即为原告办理商品房转移登记手续，并从2017年7月21日起计算至办理好产权登记之日止，以421234元为基数，按年6%的标准计算逾期办证的违约金。二、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年3月6日签订商品房买卖合同，合同约定2015年10月31日前，被告将物业配套达到基本入住条件的商品房交付原告使用。至起诉之日，本案涉及的商品房仍然没有完成消防验收、规划综合验收等，没有符合法定交房要求，且被告也没有按约定为原告办理产权登记证书。因为被告的违约行为，给原告造成的经济损失，被告应承担责任。请求法院判如所请。被告金刚公司辩称：1、根据同类型案件作出的判决已经认定被告享有合理顺延交房期限67天，且同类型判决认定的逾期交房违约金是从逾期交房之日起至实际交房之日止，本案原告主张的逾期交房违约金应该以原告实际收房之日止。2、针对原告的第二项诉请，双方对于办证时间以及违约责任约定不明，原告以被告的一个行为提起两项不同的违约主张，于法无据。原、被告围绕诉讼请求向法院提交了相关证据，本院组织双方进行了质证，原、被告对对方所举证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认如下事实：原、被告双方于2015年3月6日签订了《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为第三条被告将金地花园x栋x房出售给原告，房屋总价421234元。第六条付款方式及期限买受人于2015年3月6日前支付房款131234元，余款29万元申请办理银行按揭贷款。第八条交付期限出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房的物业配套达到基本入住条件。并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如“遇到昼夜降雨量达到70mm或六级（含六级）大内造成无法正常施工的，…政府作出禁止作业，实施交通管制决定，造成无法正常施工的”等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，第九条出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。出卖人在商品房交付使用后90天内，向房屋登记提交办理初始登记的资料，初始登记后，在买受人交清房款及办证资料和费用后360个工作日为买受人办理分户。合同签订后，原告向被告交付了房款421234元。另查明，岳阳市气象局出具的气象报告书证实，2014年1月至2015年4月岳阳市降雨量大于70mm的为4天，风力大于六级天数为63天。2015年7月，被告便陆续通知业主收房，部分业主自2015年7月开始收房并办理入住手续，原告在2017年7月3日收房并向被告交纳办证费用8833元。在本案审理过程中被告未提供房屋竣工验收的相关证据，且认可规划验收未完成，没有明确消防验收是否已完成。本院认为：原、被告双方在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，是合法、有效的民事法律行为，双方均应按照协议的约定，适时、全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、关于逾期交房违约金计算到何日止。本院审查认为，案涉房屋虽未经竣工验收，但该物业的配套达到基本入住条件，原、被告双方也已于2017年7月3日办理了房屋交接手续，则逾期交房违约金，依法只能从应交房之日计算至该日止。至于交付的房屋不符合合同约定的条件，也只是交付上存在瑕疵，原告收房入住也可视为双方变更了收房条件，且该交付并未给原告造成任何实际损失。故对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉求予以部分支持。二、关于逾期办证违约金的问题。双方合同约定的交房日期为2015年10月31日前，按照合同约定，结合气象报告，可以确定延期天数为67天，则被告应交房的日期为2016年1月6日，因被告没有完成竣工验收，无法按照合同约定向房屋登记机关提交办理房屋权属登记的资料，已经构成违约，根据合同约定“出卖人在商品房交付使用后90天内，向房屋登记机关提交办理初始登记的资料，初始登记后，在买受人交清房款及办证资料和费用后360个工作日内为买受人办理分户”，按照交房日期2016年1月6日计算，则办证日期为2017年9月7日（2016年1月6日之后90天+360个工作日），原告据此要求被告支付逾期办证违约金的请求本院应予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条虽约定被告应当按已付房价款的0.01%向原告支付违约金，即不管被告违约时间多长，损失均固定，该约定与原告造成的实际损失明显不符，原告提出该违约金数额过低的理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，原告要求增加违约金数额的请求合理，本院应当予以调整。因原告的损失难以确定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但由于近年来我国金融市场改革，央行不再公布贷款基准利率，导致“按照中国人民银行逾期贷款利率的标准计算逾期办证违约金”在适用上失去参照的依据。本院参照生效判决适用的法律依据，即参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期利息的相应规定，按年利率6%支付逾期办证违约金较为合适。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、限被告岳阳金刚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告黄帅红、董珍珠支付自2016年1月7日起至2017年7月3日止逾期交房违约金（以421234元为基数，按照日万分之一的标准计算）。二、限被告岳阳金刚房地产开发有限公司在本判决生效后七日内为原告黄帅红、董珍珠办理金地花园x栋x房的不动产权属证书；三、限被告岳阳金刚房地产开发有限公司在本判决生效之日起向原告黄帅红、董珍珠支付从2017年9月8日起至涉案商品房权属证书办妥之日止，以421234元为计算基数，按照年利率6%的标准计算逾期办证违约金，其中，从2017年9月8日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，限被告岳阳金刚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告黄帅红、董珍珠支付；从本判决发生法律效力之次日起至涉案商品房权属证书办妥之日止的上述违约金款项，限被告岳阳金刚房地产开发有限公司在商品房权属证书办理完毕之日止一次性支付给原告黄帅红、董珍珠。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告黄帅红、董珍珠的其他诉讼请求。本案案件受理费350元，由被告岳阳金刚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判长  罗颂利审判员  孙放军审判员  陈 静二〇一八年十一月二十六日书记员  陈 慧附：相关法律法规：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。