河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0684民初4309号原告郑寄托，男，1987年1月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告马兰花，女，1977年12月28日出生，汉族，住河北高碑店市。原告郑寄托与被告马兰花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑寄托、被告马兰花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑寄托向本院提出诉讼请求：1、解除双方的购房合同，被告退还原告定金68万元，其中被告直接退还原告62万元，被告协助原告从中介处退还原告支付的6万元定金；2、认定被告的违约责任，被告需在违约发生日起15日内付原告购房款总额90万元的30%即27万元。事实和理由：原告于2017年4月4日以获得国家认可的房屋所有权证为前提，经中介介绍与被告签订购房合同，明确甲乙双方责任：房屋总价90万元人民币，原告签订合同当天即支付到账定金共计66万元，分别给被告60万和中介6万；被告承诺立即办理银行还款事宜，在其还贷款后立即办理过户手续；银行还款流程正常为14天不超过1个月；后来原告又支付给被告2万元定金。按照2017年4月5日白沟新城管委会发布《关于稳控房地产市场实施意见》申管字【2017】11号,原告具备购房条件，故原告督促被告及时还款办理。现在最新的政策为2017年9月12日保定白沟新城管理委员会发布关于《稳控房地产市场实施意见》的实施细则（白管【2017】5号,经咨询白沟房地产交易中心，只要签订时间和首付时间在4月5日之前则按原政策执行，但前提是被告的房子在此之前要有房屋所有权证。在签订合同前，原告一再强调如果没有大产证就不会签合同的前提下，被告宣称其房子已交房入住两年以上，确认有房屋所有权证，但因向银行贷款被抵押在银行，只需原告提供定金，在其偿还贷款后可赎回用于交易。原告现场向中介征询，中介确认了其抵押贷款事实，但未现场提供贷款相关书面材料。在被告还清银行贷款后，被告才告知原告其在银行抵押贷款登记填写的房屋所有权编号“白沟镇按揭第200718373号”仅为白沟房产管理局出具给银行的办理房产抵押贷款的地方性通知单，未办理可供转让的房屋所有权、未缴纳契税，更不满足获得房产证满两年的描述。因此时房价上张，被告还要求原告支付她自己办产证的费用，并以不接原告、中介电话的形式拖延了一段时间。后来中介和原告说服被告不要拖延办理产证，被告才又答应配合。双方约定被告最晚应于2018年1月1日向原告交付房屋，如果不能交付，应自该日起向原告支付房租，第一年5500元（水电气物业等费用由被告自理），且被告承诺2018春节后等土地落宗后即可办理过户。待2018年春节后该楼盘土地落宗完毕，被告又告知原告其楼盘的土地证被开发商抵押给了银行，在开发商和银行解除抵押之前，国土局不支持办理不动产证，开发商也无法给出具体过户时间，被告也无法确认何时能获得产证和过户给原告。2018年5月1日原告和被告达成协议，并由中介居间作证，原告再等待被告办理5个月时间，如果到2018年10月1日被告仍不具备过户条件，则视为被告违约，被告需承担违约责任。但实际至今仍未获得房屋所有权证。按照合同，原告已立即支付了足额的定金给被告，积极履行了买方责任。被告有责任在签订合同时就具备可供过户的房屋所有权证。且被告至今不能明确自身可以获得不动产证的时间，更不能确定可以过户给原告的时间。被告无法承担合同中规定的卖方责任，应解除双方的购房合同，并由被告承担全部违约责任。被告马兰花辩称：答辩人卖房时急需用钱，中介找的原告。当时就说没有房本，需要办理。如果当时有房本就直接给原告了。是政策原因导致无法办理房本。本院经审理认定事实如下：2015年5月24日被告马兰花购买隆基泰和实业有限公司开发的北方商贸城小区3号楼2112室商品房，被告申请建设银行按揭贷款20余万元。2015年11月15日被告办理收房手续，之后被告进行装修、入住。2017年4月4日经丙方福镇家房产服务有限公司中介代理人贾某（别名贾亮）介绍，甲方马兰花与乙方郑寄托签订房屋买卖合同，主要约定：国际商贸城3号楼2112室房屋建筑面积101.3平米，成交总价90万元整，乙方认可该房屋到贷款银行指定评估公司进行评估，乙方委托丙方为其购买房屋办理二手房贷款，甲方承担交房之前的物业费、电梯费和供暖费，乙方承担交房之后的费用，在办理房本过程中产生的全部税费由乙方承担，并直接向主管机关缴纳；如果遇到政府调控不能过户，乙方可以终止合同，甲方需按最新房价×预付款÷总价的价还款，市场因素不可违约；甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效导致乙方无法取得房屋所有权证的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起15日以相当于该房屋总价款的30%向乙方付违约金，甲方向丙方支付违约金1万元整；如遇不可抗力因素或政府调整导致本合同不能继续履行或履行不必要的，本合同自然解除，甲乙丙三方无责；在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效并积极配合前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易，甲乙双方应在交易完成后分别支付全款金额1%的中介费，乙方另支付丙方贷款金额2%中介费等内容条款。原告于签订合同当天向被告支付购房定金60万元，向中介公司支付购房定金6万元，由被告和贾某（贾亮）各自出具了收款收据。2017年4月26日被告还清银行贷款后，告知原告其房屋所有权证尚未办理。被告承诺2018年春节后等土地落宗即可办理房屋所有权证和过户。因被告长时间未能办理房屋所有权证和过户，原告要求被告自2018年1月1日起按每年5500元交纳租金，被告同意交纳房租并要求在办理过户时从原告购房尾款中扣除相应租金。原告又于2018年1月3日向被告支付购房款2万元。2018年5月1日之前，原、被告得知该楼盘土地已落宗完毕，双方到售楼部及土地管理部门询问，得到答复是该楼盘一层至五层商业用房和土地使用权证被另一公司抵押给了银行，在银行解除抵押之前，五层以上的居民无法办理房产证。被告也无法确定何时能获得房屋所有权证和过户给原告。2018年5月1日原告、被告、贾某三人通过微信群聊方式，原告提出再等待被告办理5个月时间，如果到2018年10月1日被告仍不具备过户条件，被告按合同违约退款。被告回复“好的”，贾某回复“看到了”。至本次庭审结束，被告仍未获得房屋所有权证。另查明，2017年4月5日白沟新城管委会发布《关于稳控房地产市场实施意见》（申管字【2017】11号）,原告具备购房条件。2017年9月12日保定自沟新城管理委员会发布关于《稳控房地产市场实施意见》的实施细则（白管【2017】5号）,只要购房合同签订时间和首付时间在4月5日之前则按原政策执行。上述事实有商品房买卖合同、入住通知书、收楼物品移交清单、个人贷款还款凭证、税收完税证明、房屋买卖合同、收款收据、银行交易流水明细清单、微信聊天记录、通话录音、证人贾某当庭证言、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为：原、被告签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违背法律禁止性规定，具有法律效力。房屋买卖合同中未明确过户的具体期限，在履行过程中，原、被告通过微信群聊方式达成了过户最后期限的补充协议。被告未能在约定的2018年10月1日前具备过户条件，原告要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，未履行的部分不再履行，已经履行的部分应相互返还。原告要求被告直接退还原告62万元定金，本院予以支持。原告要求被告协助从中介处退还原告支付的6万元定金，不符合合同约定且没有法律依据，本院不予支持。因被告未取得涉案房屋所有权证，致使房屋过户的条件尚不具备，但涉案房屋具备交付使用居住条件。原告在购房时应当知道涉案房屋未取得所有权证的情况，被告自愿购买涉案房屋应承担相应风险。被告提供的购房合同等相关产权证明手续，不存在不真实、不完整、无效等情形；原告主张由被告支付违约金27万元，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；二、被告马兰花于本判决生效后10日内退还原告购房款及定金共计62万元；三、驳回原告郑寄托其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，由被告马兰花承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  闫冠军二〇一八年十一月三十日书记员  韩子丹