广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初6105号原告：江门市蓬江区富裕置业投资有限公司，住所地江门市**。法定代表人：谢磊镗，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王意逢，系国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：江门市蓬江区环市镇白石村民委员会，住所地江门市港口二路。负责人：肖健壮。被告：江门市白石房地产开发公司，住所地江门市白石大道。法定代表人：肖健壮。两被告的共同委托诉讼代理人：兰梅、梁玉玲，系广东广能律师事务所律师。原告江门市蓬江区富裕置业投资有限公司（以下简称富裕置业公司）诉被告江门市蓬江区环市镇白石村民委员会（以下简称白石村委会）、被告江门市白石房地产开发公司（以下简称白石公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年10月16日、11月13日公开开庭进行审理，富裕置业公司的委托诉讼代理人王意逢，白石村委会、白石公司的共同委托诉讼代理人兰梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富裕置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令富裕置业公司享有位于江门市××××、石山围（土名）地段、土地使用证号为“江国用（2015）第118387号”的《国有土地使用证》的全部收益，并确认富裕置业公司为土地使用权的实际权利人；2.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2008年4月15日，经过富裕置业公司与白石村委会友好协商，为完善江门市蓬江区北苑××区地块总体规划建设，富裕置业公司与白石村委会签订《合同》，约定：由富裕置业公司购买白石村委会直属企业即白石公司名下位于水松围（土名）地段建设用地一块，面积约为1395.5平方米（以办国有土地证面积为准并附图一张），地块整体交易金额为1265006.35元，该地块的国有土地使用证由富裕置业公司办理、费用由富裕置业公司承担，地块过户给富裕置业公司名下时需要经过江门市国土资源局挂牌拍卖才能交易过户，国土资源局对该地块所有补偿款归富裕置业公司所有……合同签订后，富裕置业公司如约将款项1265006.35元一次性支付给白石村委会，白石村委会也按约定将该地块的有关资料交付给富裕置业公司。由于该地块是北苑小区土地的一部分，根据江门市规划局有关文件精神，该地块规划为公共汽车始发站用地，建设公汽站用房，不能独立规划和开发。按照政府部门确定的北苑小区“统一规划、综合开发”的原则，同时为支持政府“关于解决北苑小区及附近居民出行困难问题，决定拟建公汽始发站的决定和部署”，原告富裕置业公司在2014年12月25日与江门市公共汽车有限公司签订《协议书》，准备与白石村委会、白石公司合作建设公交首末站，以便早日实现建成公汽始发站、方便群众出行的目标。鉴于以白石公司的名义办理有关手续更方便，2015年11月5日，富裕置业公司就以白石公司的名义办理了该地块的《国有土地使用证》【江国用（2015）第118387号】。2017年1月12日，江门市公共汽车有限公司向江门市城乡规划局蓬江分局发出《关于完善北苑小区公共汽车站兴建手续的请示》：“……1.拟建公汽始发站地块建设用地面积2223.32平方，其中929平方权属于江门市蓬江区富裕置业投资有限公司，并已取得《国有土地使用证》，剩余1295平方米原属于江门市蓬江区环市镇白石村民委员会，后经过拍卖程序，该1475平方米土地也由江门市蓬江区富裕置业投资有限公司取得权属（未有办理《国有土地使用证》），……”并向江门市城乡规划局蓬江分局建议：“……2.拟建的公汽始发站土地取得、建设成本大，我公司无法承担，经我司与江门市蓬江区环市镇白石村民委员会、江门市蓬江区富裕置业投资有限公司等相关部门多次协商，最终达成协议。将该公交站的2446平方米建设用地整合确权到江门市蓬江区富裕置业投资有限公司。并由该公司负责出土地资金……”侧面证实了富裕置业公司与江门市公共汽车有限公司共同开发建设公交始发站、涉案土地使用权收益实际由富裕置业公司享有以及请求江门市城乡规划局蓬江分局将涉案土地使用权确权到富裕置业公司名下的事实。因此，该地块实际是富裕置业公司全额购买所得，该地块土地使用权实际是富裕置业公司所有，鉴于该地块现登记在白石公司名下，但白石公司属于农村集体企业，不能以其名义进行规划报建，只能由富裕置业公司单独开发，为尽快推进公交始末站的建设，富裕置业公司特向贵院请求确认自己的合法权益。2018年11月5日，富裕置业公司向本院递交《变更诉讼请求申请书》，变更后诉讼请求为：1.判令两被告依法履行其与富裕置业公司于2008年4月15日签订的《合同》；2.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。2018年11月21日，本院组织双方当事人进行质证，质证过程中，富裕置业公司自愿撤回第二项诉讼请求，自愿负担本案诉讼费用。富裕置业公司为其起诉提供以下证据：证据1.营业执照一份，证明富裕置业公司的诉讼主体资格；证据2.营业执照一份，证明白石村委会、白石公司的诉讼主体资格；证据3.《合同》，证明2008年4月15日，富裕置业公司与白石村委会签订合同，由富裕置业公司购买白石村委会直属企业白石公司名下涉案土地使用权的事实；证据4.江规发【2008】331号，证明涉案地块是北苑小区的一部分，该地块规划为公共汽车始发站用地，建设公汽站用房，该地块一直未挂牌交易过户到富裕置业公司名下的事实；证据5.土地登记申请书、委托书、白石公司法定代表人任职书、组织机构代码证、税务登记证、营业执照等，证明为早日实现建成公交始发站的目标，富裕置业公司与白石村委会、白石公司协商，由于以白石公司的名义办理有关手续更方便，将涉案地块暂时办理登记到白石公司名下，白石公司委托富裕置业公司工作人员谢建松去国土部门办理有关手续，并提交的有关证明文件的事实；证据6.江规意【2015】6号、协议书，证明白石公司按双方协建设公交始发站的协议，以白石公司的名义向政府部门申请涉案地块的规划申请，富裕置业公司也与江门市公共汽车有限公司签订协议，准备在涉案地块上建设公交始发站的事实；证据7.江公汽【2017】12号、江国用（2003）第114014号《国有土地使用证》，证明富裕置业公司与两被告以及江门市公共汽车有限公司共同协商在涉案地块上及富裕置业公司已有土地上整体规划建设公交始发站，江门市公共汽车有限公司也正是了涉案土地权权属于富裕置业公司，但未办理国有土地使用证的事实；证据8.江国用（2015）第118387号《国有土地使用证》，证明涉案土地暂时登记在白石公司名下，该证原件由富裕置业公司予以保管的事实。白石村委会、白石公司共同答辩称：两被告已经按照合同的约定履行全部合同义务，不存在任何违约，未办理涉案地块挂牌交易手续是由于富裕置业公司怠于履行合同义务产生的，并非两被告的原因，因此请求法庭驳回富裕置业公司的诉讼请求，并且诉讼费用由富裕置业公司承担。白石村委会、白石公司在举证期限内没有提供证据。本院依职权调取证据：（2008）蓬法立保字第102号《民事裁定书》、《查封（扣押）财产清单》（2008年12月12日）、（2008）蓬法立保字第102号《送达回证》各一份；《续封申请书》、《询问笔录》、（2008）蓬法立保字第102-1号《民事裁定书》、《查封（扣押）财产清单》（2011年12月12日）各一份；《申请书》、（2008）蓬法立保字第102-2号《民事裁定书》、（2008）蓬法立保字第102-2号《送达回证》、《江门市白石房地产开发公司用地红线图》各一份。经审理查明：2008年4月15日，白石村委会（甲方）与富裕置业公司（乙方）签订《合同》约定由富裕置业公司购买白石村委会直属企业即白石公司名下位于北苑××区水松围（土名）地段建设用地一块，面积约为1395.5平方米（以办国有土地证面积为准并附图一张），地块整体交易金额为1265006.35元，该款项在签订合同当日一次性由富裕置业公司支付给白石村委会；合同签订后，白石村委会向富裕置业公司提供相关地块的土地征用、出让资料及国土局办证所需白石公司资料交由富裕置业公司办理该地块国有土地证，办证相关的一切费用由富裕置业公司自理；在办理白石村委会名下国有土地有偿使用证的过程中（限期一个月），如遇到政策相抵触，无法跟进或进行挂牌拍卖，富裕置业公司承担已支付的所有费用并将证件无条件交回白石村委会（含已办理证件），白石村委会将所收富裕置业公司1265006.35元原数退回富裕置业公司；地块过户给富裕置业公司名下时需要经过江门市国土资源局挂牌拍卖才能交易过户，本合同所指地块一旦进入挂牌交易即视为合同完成，无论富裕置业公司能否揽到该地块使用权均与白石村委会无关，白石村委会所收到富裕置业公司支付的款项不再退还；国土资源局对该地块所有补偿款项归富裕置业公司所有。上述《合同》签订后，富裕置业公司依约向白石村委会支付合同约定款项1265006.35元，白石村委会也将涉案地块的相关资料交给富裕置业公司。白石公司当庭对上述《合同》予以确认。富裕置业公司、白石村委会、白石公司共同确认在涉案《合同》签订之前，涉案位于北苑××区水松围（土名）地段建设用地实际为白石村委会集体所有，经政府批文在白石公司名下，但未办理国有土地使用证书，白石公司为白石村委会开办的集体企业。2008年12月12日，蓬江法院依据申请人江门市蓬江区志德置业发展有限公司（以下简称志德公司）的申请作出（2008）蓬法立保字第102号《民事裁定书》，并据此查封白石公司名下位于江门市北苑小区F区11、15号商住楼所属国有土地使用权，2013年3月28日，蓬江法院根据白石公司的申请作出（2008）蓬法立保字第102-2号《民事裁定书》，并于2013年4月2日依据该裁定书解除对白石公司名下位于江门市北苑小区F区11、15号商住楼所属国有土地使用权的查封。2015年11月5日，江门市人民政府根据白石公司的申请就涉案地块向白石公司颁发江国用（2015）第118387号《国有土地使用证》，载明坐落于蓬江××××、石山围（土名）地段的土地使用权人为白石公司，地号440703008004GB00082，地类（用途）城镇住宅用地、其他商服用地（071、054），使用权类型为出让，终止日期为2063年7月1日，使用权面积为1292.9平方米。另查明，2008年6月19日，江门市规划局向白石公司关于白石公司北苑小区Ｆ区地块的复函说明北苑小区地块规划为公共汽车始发站用地，建设公汽站用房，不能独立规划和开发，按照统一规划、综合开发的原则，不同意将该地块从小区用地中分割出来并单独办理建设用地规划许可证，富裕置业公司（乙方）2014年12月25日与江门市公共汽车有限公司（甲方）约定将在北苑小学北侧F地块处设立一处公交首末站。2017年1月12日，江门市公共汽车有限公司就在北苑小区F分区地段拟建公汽始发站事宜向江门市城乡规划局蓬江分局发出《关于完善北苑小区公共汽车站兴建手续的请示》。但因涉案地块仍登记在白石公司名下，富裕置业公司未能在在江门市国土资源局挂牌拍卖导致不能使用涉案地块，富裕置业公司遂提起本案诉讼，请求继续履行涉案《合同》。本院认为：本案为建设用地使用权合同纠纷。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”在本案诉讼前，白石公司已经取得涉案地块使用权证书，白石公司系白石村委会开办的集体企业，经白石公司确认，白石村委会有权就涉案地块使用权转让事宜与富裕置业公司签订涉案《合同》，该《合同》是转让方白石村委会、白石公司与受让方富裕置业公司在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”涉案《合同》签订后，富裕置业公司已经按照合同约定履行支付相应价款的义务，按照合同约定，白石村委会、白石公司有义务向富裕置业公司提供办理该地块使用权证书的相关资料并协助富裕置业公司在土地交易部门办理涉案地块挂牌拍卖手续。但由于涉案地块在（2008）蓬法立保字第102号案中被查封，在涉案地块被解封后，双方也未能及时履行合同约定的相关内容，导致涉案地块一直未能在土地交易部门进行挂牌拍卖，白石村委会、白石公司抗辩认为其已全面履行合同义务，与事实不符，本院不予采纳。涉案《合同》并未约定有效期及履行期限，也未出现导致合同权利义务终止的情形，现富裕置业公司依据涉案《合同》约定，请求继续履行合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。白石村委会、白石公司应按照合同约定协助富裕置业公司在江门市××资源交易中心××于××区××、石山围（土名）地段（国有土地使用证：江国用（2015）第118387号）的挂牌拍卖手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告江门市蓬江区富裕置业投资有限公司与被告江门市蓬江区环市镇白石村民委员会于2008年4月15日签订的《合同》继续履行。被告江门市蓬江区环市镇白石村民委员会、被告江门市白石房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内协助原告江门市蓬江区富裕置业投资有限公司在江门市公共资源交易中心办理涉案坐落于蓬江区良化围、石山围（土名）地段（国有土地使用证：江国用（2015）第118387号）的挂牌拍卖手续。本案受理费45200元，由原告江门市蓬江区富裕置业投资有限公司自愿负担。如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内向本院提交上诉状提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在本判决发生法律效力后，上述履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李志森审 判 员  邱启杰人民陪审员  容剑琴二〇一八年十一月三十日法官助理李华书记员刘漪艺