上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终8228号上诉人(原审原告)：陈蓉芸，女，1981年5月8日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：季仲彬，上海优一律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：颜静珍，女，1952年4月18日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：於飞，上海汇银律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚志慧，上海汇银律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张斯骏，男，1987年5月29日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李琼，女，1987年9月12日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：潘文策，上海李旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾涛，上海李旭律师事务所律师。原审第三人：傅春林，女，1971年8月3日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。上诉人陈蓉芸因与被上诉人颜静珍、张斯骏、李琼及原审第三人傅春林房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初18436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈蓉芸上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈蓉芸的诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院将借贷关系放贷方依据优势地位获取了委托书后，通过虚假买卖形式占有了陈蓉芸的本市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的行为认定为合法有效，是认定事实错误。1、陈蓉芸应放贷人的要求到公证处办理借款合同和委托书公证的本意不是卖房，而是应出借人的要求为借款作担保。2、傅春林(实际贷款人方)在未征得陈蓉芸同意、未告知陈蓉芸的情况下，瞒着陈蓉芸与颜静珍签订虚假买卖合同，未经债务清算，利用委托书售房抵债的行为，实际是法律禁止的流押。3、傅春林与有着亲属关系的颜静珍恶意串通，将2014年借贷时签署的委托书就约定价值不低于120万元的系争房屋抵债60万变更为颜静珍所有，损害了陈蓉芸利益，傅春林的代理出售房屋的代理行为对被代理人即陈蓉芸不发生法律效力。第二，一审法院将陈蓉芸得知自己房屋被人卖掉后自己采取的想把系争房屋赎回的一系列救济行为，作为对傅春林与颜静珍之间虚假买卖价格的认定依据和卖房真实意思的表示，是认定事实逻辑错误。1、2014年放贷人要求陈蓉芸签署委托书时约定的房屋出售价格不低于120万元，2015年放贷人借故更换代理人要求陈蓉芸重新签署委托书时，恶意悄然删除不低于120万元部分。一审将这一欺骗事实作为陈蓉芸对在房屋上涨的趋势下放弃了不低于120万元房屋价款主张，同意选择80万元价格出售属正常的交易，是违背常理的认定。2、陈蓉芸在得知系争房屋被傅春林卖掉，但不知其与颜静珍恶意串通虚假购房的情况下，误认为颜静珍是善意购房人，基于系争房屋是家中唯一住房且住着90多岁老人，而急于想赎回房屋，陈蓉芸无奈与颜静珍商讨加价赎回，该行为充分证明陈蓉芸没有卖房子的意思表示。之后，陈蓉芸发现傅春林与颜静珍之间房屋买卖是虚假的，且二人是亲属关系，陈蓉芸就拒绝购回。在这个过程中傅春林与颜静珍骗取了陈蓉芸5万元，一审法院不顾当时房地产交易的正常市场价格以及第一份委托书中约定的价格不低于120万元的约定，将此行为中的赎回价格推断为傅春林与颜静珍虚假买卖的80万元为合理价格，亦属认定事实错误。第三，一审法院对傅春林与颜静珍之间的连续性签订虚假房屋买卖合同，企图以合法形式掩盖占有陈蓉芸房屋的目的的行为，没有综合判断认定，对庭审中不利于傅春林与颜静珍等的证据避重就轻，对陈蓉芸提出的傅春林与颜静珍等违背常理的行为的意见有意规避。1、颜静珍与张斯骏、李琼之间房屋买卖合同价格明显低于正常市场价格，均没有实地看房，也没有房屋实际交付行为，故以上房屋买卖中的非正常交易行为足以证明颜静珍与张斯骏、李琼之间的房屋买卖是虚假的。2、傅春林与颜静珍就其之间的房屋买卖均不能提供房款给付的银行转账凭证，谎称是现金交易，不符合交易习惯。3、李琼在每次支付给张斯骏的大额款项均来源于付款前的大额款项转入，结合不实地看房、不要求交付房屋，却到燃气公司急于变更系争房屋燃气户名和到物业变更维修资金户名，其就是试图通过即成事实来占有系争房屋。二审审理中，陈蓉芸称自2014年12月31日起其共计支付利息123,400元(其中含1万元公证费)。被上诉人颜静珍辩称：颜静珍与傅春林本来就是不认识的，颜静珍与陈蓉芸就系争房屋签订的房屋买卖合同是有效的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张斯骏辩称：陈蓉芸主张的债务清算与本案无关，其与傅春林之间的纠纷也与本案无关，陈蓉芸均应另行主张。陈蓉芸的主张相互矛盾，一方面其认为颜静珍与傅春林的房屋买卖是虚假的，但其事后又出具了两份承诺书，其关于利息的表述也与一审中不一致。陈蓉芸两次公证委托且公证内容明确，其曾向颜静珍表示要求买回系争房屋，又出具承诺书，结合案外人徐某之后没有再向颜静珍主张本金和利息，可以证明是因为陈蓉芸无力偿还债款，才委托傅春林卖房还债。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李琼辩称：陈蓉芸的主张没有任何依据。李琼对陈蓉芸与颜静珍、颜静珍与张斯骏之间的房屋买卖情况不清楚，但也没有看到陈蓉芸有证据证明其无效，故李琼不认可陈蓉芸的主张。陈蓉芸出具经公证的授权委托书给傅春林，傅春林才与颜静珍签订房屋买卖合同，该合同应为有效。且陈蓉芸在出售房屋后又有回购的行为，说明其当时认可出售房屋的行为。李琼是通过居间方正常购买系争房屋，也支付了相应对价，不存在无效的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人傅春林未陈述意见。陈蓉芸向一审法院起诉请求：1、确认陈蓉芸与颜静珍之间就系争房屋签订的买卖合同无效；2、确认颜静珍与张斯骏之间就系争房屋签订的买卖合同无效；3、确认张斯骏与李琼之间就系争房屋签订的买卖合同无效；4、判令颜静珍、张斯骏、李琼配合涤除系争房屋上的抵押权并将系争房屋产权恢复至陈蓉芸名下。一审法院认定事实：2014年6月21日，陈蓉芸(乙方)与案外人徐某(甲方)签订《借款抵押协议书》，约定甲方将自己的闲散资金出借给乙方，乙方愿意用房地产为借款提供担保。借款金额：60万元整。借款期限：二个月，自2014年6月21日起至2014年8月20日止。借款利息：月利率为1.8%，利随本清。还款日期：乙方应于2014年8月20日前归还借款本金和利息。乙方愿意为本协议书项下的某某及利息提供房地产抵押担保，房地产坐落：上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室，房地产建筑面积：48.76平方米，房地产协商价值：120万元。本协议书经公证后即成为具有强制执行效力的债权文书，借款人不履行或者履行不适当的，借款人愿意接受有管辖权的人民法院的依法强制执行。违约责任：乙方未按本协议约定期限归还借款本金的，每逾期一天，应向甲方付应付借款本金的万分之六违约金。2014年8月14日，上海市宝山公证处出具(2014)沪宝证字第7657号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明2014年6月21日陈蓉芸与案外人徐某签订了借款抵押协议书，双方的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议书上双方的签名均属实；协议书内容符合《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的有关规定。根据《中华人民共和国公证法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本公证书具有强制执行效力。2014年6月21日，陈蓉芸向案外人赵妙飞出具《委托书》，由陈蓉芸委托赵妙飞代为办理系争房屋出售的相关事宜，委托期限自2014年8月21日起至2015年8月20日止。其中，委托事项第五条内容为：代为签订上述房地产的买卖合同(出售价格不低于120万元)及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续。2014年8月14日，上海市宝山公证处出具(2014)沪宝证字第7656号《公证书》，证明陈蓉芸于2014年6月21日在上海市宝山区128纪念路XXX号在公证员面前，在前面的《委托书》上签名。2015年6月17日，陈蓉芸向傅春林出具《委托书》，由陈蓉芸委托傅春林办理出售系争房屋的相关事宜，委托期限自委托书签字之日起至2016年6月16日止。2015年6月25日，上海市东方公证处出具(2015)沪东证字第24312号《公证书》，证明陈蓉芸于2015年6月17日在该处，在前面的《委托书》上签名，该签名行为属实。2015年6月26日，傅春林代陈蓉芸与颜静珍签订《上海市房地产买卖合同》，约定陈蓉芸将系争房屋转让给颜静珍，建筑面积48.76平方米，转让价款为80万元整。2015年7月18日，颜静珍向满懿(上海)房地产咨询有限公司支付佣金8,000元。2015年8月4日，系争房屋产权人变更登记为颜静珍。2015年8月8日，傅春林向颜静珍出具《收据》，内容为：房款80万元，经结算，已经全部收齐。2015年8月3日，傅春林向案外人徐某转账19,500元；2015年8月5日，傅春林向案外人徐某转账35万元；2015年8月11日，傅春林向案外人徐某转账25万元；2015年8月16日，傅春林向案外人徐某转账14.5万元，以上合计76.45万元。一审审理中，案外人徐某书写《情况说明》，说明其收到傅春林转账的76.45万元，其与陈蓉芸的本息已全部结清。2018年3月27日庭审中，法庭询问陈蓉芸，陈蓉芸向法庭陈述其向徐某归还借款利息付至2015年7月14日，之后是否付过？陈蓉芸回答，没有了。法庭又问陈蓉芸，徐某之后有无主张过要求你还款？陈蓉芸回答，没有。2018年3月27日庭审时，法庭还询问陈蓉芸，陈蓉芸陈述向徐某支付的都是利息，是吗？陈蓉芸回答，是的，我们只支付过利息，没有还过本金。就陈蓉芸向案外人徐某归还的利息问题，陈蓉芸提供了从2014年12月31日至2015年7月14日陈蓉芸转给徐某的单据，金额共计35,800元。2018年3月27日庭审时，法庭询问陈蓉芸，陈蓉芸陈述向徐某从2014年6月20日支付至2015年7月14日利息共计184,800元，但提供的银行流水没有那么多，是否还有其他书面凭证？陈蓉芸回答，没有。2015年12月6日，陈蓉芸与颜静珍签订《卖房定金协议书》，约定陈蓉芸向颜静珍购买系争房屋，成交价为100万元，买卖过程中产生的所有费用，全由陈蓉芸负担。陈蓉芸支付定金5万元，承诺在定金支付后28日内，即1月5日前，付清总房价的30%，作为首付。到时如陈蓉芸不能按时足额付清首付，颜静珍除使用定金罚则外，陈蓉芸还应当赔偿因其违约给颜静珍造成的所有经济损失。2015年12月6日，陈蓉芸向颜静珍支付定金5万元。一审审理中，陈蓉芸提供其与颜静珍在2016年1月28日的通话录音，陈蓉芸称在对话中其才得知颜静珍不是真实的买房人。颜静珍对该录音资料的真实性不予认可。陈蓉芸称通话录音的原件已被陈蓉芸删除。2016年3月2日，陈蓉芸书写《承诺书》，内容为：兹委托傅春林代表我在所卖房款中先行偿还本人欠徐某的债务，以上承诺是陈蓉芸的真实意思表示。2016年3月2日，陈蓉芸书写《承诺书》，承诺于2016年4月10日前支付颜静珍买房首付款20万元。其后，陈蓉芸并未履行承诺。2016年8月31日，颜静珍与张斯骏签订《上海市房地产买卖合同》，约定颜静珍将系争房屋出售给张斯骏，转让价款为87万元。2016年8月31日，张斯骏向颜静珍支付房款22万元；2016年9月26日，张斯骏向颜静珍支付房款60万元。2016年9月26日，张斯骏向满懿(上海)房地产咨询有限公司支付佣金8,700元。2016年10月2日，系争房屋产权人变更登记为张斯骏。2016年11月15日，张斯骏、李琼、上海祺邦房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定李琼委托上海祺邦房地产经纪事务所购买张斯骏名下的系争房屋，房价款为205万元。2016年11月15日，李琼与上海祺邦房地产经纪事务所签订《佣金确认书》，确认佣金为41,000元。2016年11月16日，李琼与张斯骏、上海祺邦房地产经纪事务所协商，李琼对没有实地看房以及有老人住在系争房屋内能否搬走表示担忧，要求解约。张斯骏、上海祺邦房地产经纪事务所承诺可以在一年内搬走，或者李琼买下后再租给张斯骏，并表示如果李琼现在不买了，就是违约，要承担违约责任。2016年12月8日，张斯骏与李琼签订《上海市房地产买卖合同》，约定张斯骏将系争房屋出售给李琼，转让价款为165万元。2016年12月8日，张斯骏与李琼签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。交易过程中发生的所有税费均由李琼承担。该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为40万元。双方确认李琼的贷款到张斯骏账后3日内作为交房时间，李琼同意届时作为起租日，租期一年租给张斯骏，租金以每月3,500计算，一次性支付12个月及一个月押金，若张斯骏提早搬走则租金按实际计算退还，一年后交房同时迁出户口。2016年11月5日，李琼支付定金40,000元。2016年11月17日，李琼支付房款160,000元。2016年12月8日，李琼分别支付房款350,000元、400,000元。2017年3月18日，李琼支付房款100,000元。2016年12月8日，李琼支付佣金41,000元。2017年1月11日，李琼与上海市公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额为50万元，借款期限为15年。抵押物为系争房屋。2017年1月11日，李琼与中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行签订《个人购房借款/担保合同(组合贷款适用)》，借款金额为50万元，贷款期限为360个月。2017年3月6日，系争房屋产权人变更登记为李琼。2017年3月6日，中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行、上海市公积金管理中心在系争房屋上登记抵押权，债权金额为100万元，其中，商业贷款50万元，期限从2016年12月27日至2046年12月27日，公积金贷款50万元，期限从2016年12月27日至2031年12月27日。2017年4月10日，系争房屋燃气户名过至李琼名下。一审法院认为，陈蓉芸与案外人徐某所签《借款抵押协议书》的某某到期日为2014年8月20日，到期后，陈蓉芸并未归还本金，故在借款到期后、陈蓉芸未归还借款的情况下，傅春林依据陈蓉芸出具给傅春林的经过公证的委托书将系争房屋出售，并无不妥。陈蓉芸称转让房款80万元过低，应该为120万元，但陈蓉芸在出具给前一个委托人赵妙飞的委托书中约定系争房屋出售价格不低于120万元，而赵妙飞的委托期限到期后，陈蓉芸在另行出具给傅春林的委托书中，并未约定系争房屋的出售底价；而且陈蓉芸在傅春林将系争房屋出售给颜静珍后，又以100万元的价格欲从颜静珍处购买系争房屋，该约定的价款也低于陈蓉芸所称的120万元。故陈蓉芸称转让价款过低，无相应事实依据。而且，陈蓉芸的回购行为也说明陈蓉芸知道并认可傅春林代陈蓉芸将系争房屋出售给了颜静珍。第三，即便如陈蓉芸所称其直到2016年1月28日与颜静珍通话时才得知，颜静珍并非真实的买房人，那陈蓉芸在其后也就是2016年3月2日又书写了《承诺书》，内容为委托傅春林代表陈蓉芸在所卖房款中先行偿还陈蓉芸欠案外人徐某的债务，该承诺书也是对傅春林代陈蓉芸出售系争房屋行为的追认。此外，根据傅春林的举证，傅春林所收取的房款确用来代陈蓉芸归还案外人徐某的某某。陈蓉芸也自述其后徐某再未向陈蓉芸主张过借款，陈蓉芸也再未向徐某偿还过借款。综合上述理由，陈蓉芸要求确认傅春林代其与颜静珍所签订的房屋买卖合同无效的诉请，难以支持。在此基础上，又结合颜静珍、张斯骏、李琼陈述三人之间的转让均是真实意思表示，陈蓉芸要求确认后两手房屋买卖合同无效的诉请，法院亦难以支持。一审法院判决：驳回陈蓉芸全部诉请。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，经查，2014年陈蓉芸向案外人徐某借款60万元，借款到期后，陈蓉芸无法归还借款，2015年6月26日傅春林依据陈蓉芸出具的经公证的委托书以80万元价格将系争房屋出售给颜静珍。虽然在2014年6月陈蓉芸向案外人赵妙飞出具的经公证的委托书中约定系争房屋不得以低于120万元的价格出售，但在2015年6月17日陈蓉芸向傅春林出具的委托书中并未约定系争房屋的最低售价，且在颜静珍取得系争房屋产权后，陈蓉芸曾欲以100万元的价格从颜静珍处回购系争房屋，该价格也低于陈蓉芸主张的120万元。陈蓉芸虽称其于2016年1月28日才得知颜静珍不是真实买房人，但在同年3月2日其仍向傅春林出具承诺书，委托傅春林代其在所卖房款中先行偿还其欠徐某的债务，故本院认为，陈蓉芸的回购行为表明其知晓并认可傅春林代其将系争房屋出售给颜静珍，并以售房款偿还其与徐某之间的债务。现无证据表明陈蓉芸在此期间曾主张傅春林代其与颜静珍签订的房屋买卖合同无效，傅春林也提供了证据证明其收取的房款已用于代陈蓉芸归还案外人的某某，陈蓉芸亦无确凿证据证明傅春林与颜静珍之间系恶意串通，故对陈蓉芸要求确认其与颜静珍之间的房屋买卖合同无效的诉请，本院实难支持。关于后两手房屋买卖合同的效力问题，一审法院已就其判决理由作详细阐述，本院认同，不再赘述。如陈蓉芸认为傅春林以低价出售系争房屋，侵害其合法权益，其可另行主张。综上所述，陈蓉芸的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈蓉芸负担。本判决为终审判决。法官助理徐晨审判长  陈俊审判员  徐江审判员  俞璐二〇一八年十一月二十八日书记员  何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……