广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17334号原告：邹小英，女，1981年4月19日出生，汉族，住广东省清远市阳山县，原告：张广平，男，1982年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：徐炳正，系广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯月君，系广东聚理律师事务所律师。被告：刘发琴，女，1974年12月25日出生，汉族，住广东省韶关市南雄市，被告：郭奕良，男，1966年12月24日出生，汉族，住广东省韶关市南雄市，原告邹小英、张广平诉被告刘发琴、郭奕良物权保护纠纷一案，本院于2018年8月27日受理后，依法适用简易程序于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告邹小英、张广平的委托诉讼代理人徐炳正到庭参加了诉讼。被告刘发琴、郭奕良经本案合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹小英、张广平向本院提出诉讼请求：1.判决两被告立即停止侵占两原告所有的位于佛山市南海区桂城街道海三路北侧G4街区骏成花园骏华阁XX房（房产证号为XX号）；2.判决两被告支付侵占并使用该房屋的费用18420元（从2017年9月20日起暂计至2018年7月26日，按每月租金1800元来计算）；3.判决两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：（一）买卖涉案房屋的事实：2016年9月16日，原房东苏海全、丘亚连与佛山市南海区桂城鸿福房地产中介服务部（以下简称“鸿福中介”）、刘发琴签订了《房地产买卖合约》，将位于佛山市南海区桂城街道海三路北侧G4街区骏成花园骏华阁XX房出售给刘发琴，成交价为64万元，当日苏海全收到刘发琴定金5万元。2016年9月23日，鸿福中介收到涉案房屋苏海全、丘亚连房产证正副本各一本。2016年11月30日苏海全、丘亚连收到刘发琴支付的购房款59万元。但是没有办理房产证过户手续。同日，苏海全、丘亚连应鸿福中介的要求办理了公证委托，委托何伦华处理涉案房屋的事项，权限如下：代为出售涉案房屋，签订房屋买卖合同，代收卖房款，代为办理房屋买卖合同终止协议，缴纳税费办理交易手续等。2017年3月5日原告邹小英、张广平通过鸿福中介签订购房合同购买了苏海全、丘亚连位于佛山市南海区桂城街道海三路北侧G4街区骏成花园骏华阁CXX房，合同约定购买房屋款项为98万元，交了定金3万元。签订合同的是苏海全、丘亚连的经过公证的合法有效的委托代理人何伦华，收取3万元定金的也是何伦华。2017年3月20日，广东南海农村商业银行股份有限公司向原告张广平发出同意贷款通知书。2017年3月31日原告邹小英、张广平向苏海全、丘亚连及何伦华和鸿福中介的法定代表人肖秀梅邮寄送达《催促过户通知书》要求办理过户手续。2017年4月11日，苏海全、丘亚连及何伦华与邹小英、张广平签订《房地产买卖合同补充协议》，约定房屋买卖价格为100万元。2017年4月12日原告邹小英、张广平通过银行转账方式支付了57万元的购房款，何伦华也出具了收据，并确认剩余房款40万元在领取房产证前支付。鸿福中介的法定代表人肖秀梅也出具了收据收到原告支付的中介佣金14000元。2017年4月13日，苏海全、丘亚连发短信告知原告终止委托何伦华的有关涉案房屋的委托代理，要求原告将余下的房款40万元转交给苏海全、丘亚连。同日，发短信告知中介刘发生终止委托何伦华的有关涉案房屋的委托代理。法院查明刘发生是鸿福中介的法定代表人肖秀梅的丈夫，刘发琴与刘发生是兄妹关系。那么刘发琴与肖秀梅自当是姑嫂关系。2017年9月20日原告邹小英、张广平办理获取了该房屋的房产证，合法取得所有权。2018年5月2日原告在（2017）粤0605民初5227号案件判决生效后通过银行转账的方式支付完剩余房款给原房东苏海全、丘亚连。（2）诉讼经过：1.2017年4月17日苏海全、丘亚连起诉原告邹小英、张广平（案号：（2017）粤0605民初5227号）要求支付剩余购房款40万元给苏海全、丘亚连。2018年3月3日判决邹小英、张广平支付剩余购房款40万元给苏海全、丘亚连。此后，2018年3月21日苏海全与邹小英、张广平双方就（2017）粤0605民初5227号判决书达成协议：邹小英、张广平支付38万元购房款和3500元的诉讼费即视为履行完毕该判决确定的义务。2018年4月20日该判决生效。2018年5月2日邹小英、张广平通过银行转账383500元的方式依照协议履行完毕该判决确定的义务。2.2017年5月17日刘发琴起诉苏海全、丘亚连（案号：（2017）粤0605民初7057号），要求解除刘发琴与苏海全、丘亚连于2016年9月16日签订的房地产买卖合约，返还刘发琴支付的购房款64万元及利息，双倍返还定金5万元，赔偿损失578000元。2017年11月30日的判决书显示：确认刘发琴与苏海全、丘亚连双方2016年9月16日签订的房地产买卖合同无效，苏海全、丘亚连返还购房款4万元给刘发琴，驳回其他诉讼请求。（三）原告三次要求刘发琴、郭奕良夫妇退出原告的住宅，均遭到无理拒不退出原告的住宅的事实经过：2018年3月7日晚上21点33分原告报警要求警察处理，报警的原因是原告与出卖人办理房屋交接手续时，发现刘发琴、郭奕良夫妇住在里面，原告要求叠滘社区民警中队的警察请非法侵入我住宅的刘发琴、郭奕良夫妇搬离该房屋。但是警察与刘发琴、郭奕良夫妇沟通之后，他们拒绝退出搬离。2018年3月22日晚上7点半左右原告再次报警要求警察请非法侵入我住宅的刘发琴、郭奕良夫妇搬离该房屋，警察帮原告做了笔录后，认为是民事纠纷叫原告到法院起诉处理。2018年3月23日凌晨0时40分左右，原告在该房屋门上贴出了两张同样内容的要求限期3天搬离该房屋的通知书作为封条，否则要求追究其相关责任。但是3月29日原告去检查时发现已经被刘发琴除掉并继续住在里面。2018年3月29日原告再次到叠滘社区民警中队要求被告搬离。2018年4月7日叠滘社区民警中队传唤了刘发琴，并对原告与刘发琴都做了调查笔录，并通过公安机关告知原告要求刘发琴退出搬离该房屋的要求。刘发琴、郭奕良夫妇至今仍住在里面不肯退出该房屋。为维护原告的合法权益，原告特此具状贵院，望判如所请。被告邹小英、张广平没有答辩。诉讼中，原告邹小英、张广平提供以下证据：1、原告与被告刘发琴身份证、两被告结婚登记申请书（复印件1份）用以证明原告及两被告诉讼主体资格。2、肖秀梅的户籍证明、刘发生的户口注销证明、刘发生与肖秀梅的结婚登记申请书（复印件1份）用以证明两被告与中介存在利害关系。3、广东省房地产买卖合同及房地产买卖合同补充协议（复印件1份，与原件核对无异）用以证明原告买房的行为。4、粤（2017）佛南不动产权第0321220号不动产权证书（复印件1份）用以证明原告张广平是涉案房产的唯一合法人。5、公证书（复印件）、银行转账回单2张及收据4张（复印件1份，与原件核对无异）、中介服务佣金确认书（原件1份）用以证明原告已经合法支付购房款项。6、（2017）粤0605民初5227号民事判决书、证明书（复印件1份，与原件核对无异）用以证明原告支付款项给原房东的依据。7、协议书及客户回单（复印件1份，与原件核对无异）用以证明原告已支付完毕购房款项。8、报警回执单（复印件2张，与原件核对无异）、通知书（复印件1份，与原件核对无异）用以证明两被告拒不腾房。诉讼中，本院根据原告的申请，向南海区公安局叠滘社区民警中队调取了以下证据材料：1、2018年3月22日、2018年4月7日、2018年6月26日邹小英的询问笔录；2、2018年4月7日刘发琴的询问笔录；3、2018年3月22日苏海全的询问笔录。被告刘发琴、郭奕良经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证和辩证的权利。经审查，原告的举证来源合法、内容客观真实，且与本案相关联，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院向公安机关所调取的询问笔录，是公安机关依职权制作，本院予以确认。综合采信经审查确认的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城海三路北侧G4街区骏成花园骏华阁CXX房,建筑面积为120平方米。房屋原权利人为苏海全、丘亚连。2017年9月20日，佛山市南海区国土城建和水务局向张广平、邹小英发出《不动产权证书》，确认张广平、邹小英各占涉讼房屋的二分之一的份额。2016年9月16日，苏海全、丘亚连（出售方、甲方）、刘发琴（购买方、乙方）、与鸿福中介（介绍方）签订《房地产买卖合约》（以下简称“涉讼合同”），约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，建筑面积120平方米，成交价为640000元，交易税费由乙方支付。甲乙双方同意于2016年11月30日前，由甲方将该房产支付给乙方使用，房屋交接前，因该物业的管理及室内设施的使用所产生的一切费用，包括管理费、水电费、煤气费等由甲方承担，甲方在收齐房款之前须将上述费用结清，在房产交易过户过程中，若需对物业内部的设施办理过户手续，甲方应无条件予以配合。补充条款：空调一台、木沙发一套6件套、床三张、微波炉一个、消毒柜一个、四个衣柜。（2）注销房产证日期如有延迟交楼时间，甲方无需承担责任。（3）押2000元，过完水电管理给再结清。同日，苏海全出具收据，确认收到刘发琴就购买涉案房屋支付的定金50000元。2016年9月23日，鸿福中介出具收据，确认收到丘亚连房产证号（xx）苏海全房产证号（xx）共2本房产证正副本各一本。2016年11月30日，苏海全、丘亚连出具收据，确认收到刘发琴就购买涉讼房屋的房款590000元。同日，苏海全、邱亚联到广东省佛山市珠江公证处办理公证委托，就涉讼房屋共同委托第三人何伦华为两人的合法代理人，代表两人执行和处理下列事项：1.代为出售涉讼房屋，签订房屋买卖合同，代收卖房款；2.代为缴纳涉讼房屋有关的税款和支付一切必要的费用；3.代为办理房屋买卖合同终止协议；4.代为到国土局、房产管理局、房产交易所等有关部门办理上述房屋的交易登记、备案、结案的相关手续，代为办理房地产过户的相关手续；5.代为办理上述房屋的水、电、燃气、电话、网络、有线电视、物业管理等登记或过户的一切相关手续；等等。2017年3月5日，何伦华代理苏海全、丘亚连（出售方、甲方）与张广平、邹小英（购买方、乙方）、第三人鸿福中介（介绍方）签订《房地产买卖合约》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，建筑面积120平方米，成交价为980000元，过户产生的税费及手续费均由乙方支付。当天，张广平、邹小英向何伦华支付了定金30000元。2017年4月11日，何伦华代理苏海全、丘亚连（出售方、甲方）与张广平、邹小英（购买方、乙方）签订《房地产买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定甲乙双方议定涉讼房屋交易总金额为1000000元，乙方于房产缴税过户当日一次性支付甲方房款1000000元，定金在房款中冲抵。2017年4月12日，张广平通过南海农商银行转账至何伦华的银行账户570000元，何伦华亦出具收据确认收到张广平、邹小英就购买涉讼房屋的购房款570000元，剩余房款400000元领取房产证前支付。鸿福中介的登记经营者为肖秀梅。2000年1月28日，刘发生与肖秀梅登记结婚。刘发生与刘发琴为兄妹关系。2017年4月17日，苏海全、丘亚连向本院提起诉讼，请求邹小英、张广平支付房款余额400000元。本院经审理后作出（2017）粤0605民初5227号民事判决，认为苏海全、丘亚连已经追认了何伦华代表其与邹小英、张广平签订的合同及补充协议，遂判决邹小英、张广平支付房款余额400000元。上述判决已经生效。2017年5月17日，刘发琴向本院提起诉讼，请求：1.解除刘发琴与苏海全、丘亚连于2016年9月16日签订的房地产买卖合约；2.苏海全、丘亚连返还购房款640000元及利息；3.苏海全、丘亚连双倍返还定金50000元；4.苏海全、丘亚连赔偿损失578000元。本院经审理后作出（2017）粤0605民初7057号民事判决，认为刘发琴是利用与中介方关联的关系，与苏海全、丘亚连签订房屋买卖合同，其目的是将该房屋转让给他人以谋取房屋差价的利益，其并非真正意义上的购房者，其与苏海全、丘亚连签订的房屋买卖合同并非其真实的意思表示，其签订涉讼房屋买卖合同的行为并非法律意义上的民事法律行为，遂判令刘发琴与苏海全、丘亚连于2016年9月16日签订的《房地产买卖合同》无效、苏海全、丘亚连退还购房款40000元予刘发琴。2018年3月7日及22日，邹小英两次报警，询问笔录显示，报警的原因是邹小英认为刘发琴侵占了涉讼房屋。刘发琴在接受公安机关调查时承认，其于2017年10月搬入涉讼房屋，一起居住的还有其母亲及女儿。另查，刘发琴与郭奕良于2000年1月14日登记结婚。本院认为：张广平、邹小英是涉讼房屋的权属人，对涉讼房屋享有占有、使用、收益的权利。刘发琴占用涉讼房屋侵害了张广平、邹小英的物权，张广平、邹小英有权要求刘发琴退还房屋。刘发琴的侵占行为导致张广平、邹小英无法使用房屋而产生损失，该损失刘发琴应予赔偿。根据房屋所在地段及房屋面积，张广平、邹小英主张刘发琴按每月1800元计付房屋使用费合理，本院予以支持。由于刘发琴在公安机关承认其自2017年10月起搬入该房，在张广平、邹小英不能举证证明刘发琴侵占房屋的起始时间的情况下，房屋使用费应自2017年10月1日起算。该费用计至2018年7月31日为18000元，自2018年8月1日起至退还房屋之日止的费用按每月1800元继续计算。至于郭奕良的责任问题，从现有的证据来看，合同的签订人和房屋的占用人均为刘发琴，张广平、刘发琴不能举证证明郭奕良共同实施了侵权行为占用涉讼房屋，故应承担举证不能的不利后果，其主张郭奕良承担侵权责任，本院不予支持。刘发琴、郭奕良经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、刘发琴应于本判决发生法律效力之日起十日内退还位于佛山市南海区桂城海三路北侧G4街区骏成花园骏华阁CXX房的房产予邹小英、张广平。二、刘发琴应于本判决发生法律支付2017年10月至2018年7月的房屋占用费18000元及自2018年8月1日起至本判决第一项实际履行之日止按1800元/月的标准计算的房屋使用费予邹小英、张广平。三、驳回邹小英、张广平的其他诉讼请求。被告刘发琴如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取130.25元（原告邹小英、张广平已预交），由被告刘发琴负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告邹小英、张广平，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冼文舜二〇一八年十一月一日书记员  郑少芳