辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）辽12民终2276号上诉人(原审原告)：李铁祝，男，1963年3月1日生，满族，住铁岭市清河区。委托诉讼代理人：王春刚，开原市华瑞法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：开原市百瑞房地产开发有限公司，住所开原市新城街光明社区5委**。法定代表人：杨俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国胜，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：闫宏，该公司法律顾问。上诉人李铁祝与被上诉人开原市百瑞房地产开发有限公司（以下简称百瑞开发公司）因房屋买卖合同纠纷一案，前由开原市人民法院于2018年9月20日作出（2018）辽1282民初1185号民事裁定，原审原告李铁祝不服提出上诉，本院依法组成合议庭，依法公开进行了审理，上诉人李铁祝的委托代理人王春刚、被上诉人百瑞开发公司的委托代理人刘国胜、闫宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李铁祝的上诉请求：改判支持上诉人的诉讼请求。理由：上诉人与被上诉人于2013年发生的借贷关系，2015年4月20日经对账确定借款本金，同时按月利3分计算，将借款转化为购楼款，并签订了房屋买卖合同，约定2015年7月19日还款，到期后未能还款，被上诉人就履行了商品房买卖合同，给上诉人进行了网签。由此可以看出是终止借款合同建立商品房买卖合同，并非借款合同的担保，其行为并不违反法律法规的相关规定。百瑞开发公司答辩称，1、上诉人称是2013年借款，没有事实依据，原审认定是2015年4月20日。2、如果将借款转化为购楼款，就不需要再出具借条，签订房屋买卖合同就是借款担保。3、上诉人认为约定2015年7月19日还款，没有还款就履行房屋买卖合同，没有事实和法律依据。4、上诉人的行为属于《物权法》第186条规定禁止的情形。5、原审按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定认定的事实是正确的，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告李铁祝在一审提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，被告协助原告办理登记过户手续，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年4月20日与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的坐落于开原市百瑞广场第一幢1单元1-17-2号房屋、第一幢2单元2-16-3号房屋，合同签订后原告一次性交付了全部房屋价款，但被告至今仍未按照合同约定交付房屋，经多次催告无果故诉至法院要求确认合同有效。原审经审查认为，被告于2015年4月20日出具了一张借条，借条载明：今有韩闯借给开原市百瑞房地产开发有限公司人民币226万元整，借款期限为2015年4月20日至2015年7月19日。2015年4月20日，原、被告签订了两份商品房买卖合同，原告在被告处购买坐落于开原市新城街百瑞广场解放路152号房屋两所，第一幢1单元1-17-2号房屋和第一幢2单元2-16-3号房屋，面积分别为45.6平方米和115.62平方米，每平方米4,380元，总金额分别为199,728元和506,415.6元。被告为原告出具了两张楼款的收款收据。被告为韩闯出具借条与原、被告签订两份商品房买卖合同系同一天，即2015年4月20日，借条上约定还款期限为2015年7月19日。韩闯出庭作证陈述于2013年陆续将包括李庚150万元在内的226万元借给被告，用于盖楼，当时被告的法人是金忠石，当时没打借条，约定3分利，一年后未还款，找金忠石协商，金忠石说用楼顶账，被告于2015年4月20日给韩闯出具了一个226万元的借条，同日，韩闯、李庚代原告与被告签订的商品房买卖合同，并给办理了网签，被告开具楼款收据时李庚让写包括原告在内的几个人的名字。原告对韩闯上述证言无异议，于庭审中自述原告等5人借款合计155万元，均由李庚一人出借，原告款项也是李庚出资，因原告与李庚是亲属关系，李庚把房屋写在亲属名下。原告与被告签订的商品房买卖合同系韩闯、李庚代签，原告认可。根据双方提交的证据、证人韩闯出庭作证陈述及原告庭审自述，原、被告双方应为民间借贷关系，被告于2015年4月20日出具借条，还款期限为2015年7月19日。而双方签订房屋买卖合同是在被告出具借条的当日，即签订房屋买卖合同是作为民间借贷合同的担保，现借款合同到期后借款人未还款，原告请求履行房屋买卖合同，本案应按民间借贷法律关系审理，本院已向原告方释明变更诉讼请求，但原告方拒绝变更。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款合同到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项“裁定适用于下列范围：（三）、驳回起诉。”之规定，裁定：驳回原告李铁祝的起诉。案件受理费100元（原告已预交），退还原告李铁祝。二审期间，上诉人提交证据1、企业信息查询网的查询结果、铁岭市银州区人民法院裁定书，执行通知书，证明被上诉人外债累累，毫无还款能力。被上诉人质证：证据来源不具有合法性，与本案没有任何关联性，所以建议法庭对此不予采信，对证明目的有异议，与本案没有关联性。上诉人提交证据2、开原市人民法院出具的结案通知书5份，以前生效判决的五个案件由开原市人民法院已经结案。证明查封的房子已经执行结束。被上诉人质证：不是事实，因为根本没有执行完毕，我们没有收到结案通知书，该份证据是复印件，如果没有提交原件，该证据不能作为证据使用。上诉人提交证据3、借条的复印件一份。证明上诉人和被上诉人终止借贷关系，该借条已经交由开原市人民法院。并且该证据中由原法人李宝贵和实际的公司掌控人金忠石的签字及单位代理人。被上诉人质证：真实性没有异议，单从借条看结合商品房买卖合同和借条看同时2015年4月20日，上诉人的主张证明是转借而来，没有事实依据。如果双方之间经过对账，借条不应该出现法庭中的。恰恰说明以商品房买卖合同作为借款的担保。上诉人提交证据4、建设银行存款凭条一份。证明2014年3月29日上诉人向金忠石转款50万元，从而证明借贷的发生时间是13年至15年期间，15年4月20日的欠条只是本金进行对账清算的结果。（原件退回，复印件庭后提交）被上诉人质证：证明不了是借款，钱在哪出的款都不清楚，与本来无关。上诉人提交证据5、个体工商营业执照复印件和房屋产权证复印件，证明上诉人有现金的给付能力。韩闯经营近1300平的歌厅，收入每日2万元左右，有足够的现金给付能力。被上诉人质证：从房屋所有权证来看只能证明具有房产，营业执照只能证明他从事经营，如果说上诉人想证明收入情况还需要提供证明材料，上诉人不能证明所证明内容。本院向开原市不动产房产交易中心调取一份证据，关于诉争房屋是否已被查封的情况，双方对这份证据发表质证意见。上诉人：对该证据的真实性没有异议，关于银州区法院予以查封的房屋，该案件的执行已经由铁岭市中级人民法院执行局予以执行。查封情况也是刚刚由执行局李晔法官告诉我们该房屋的查封情况，已查封。我们将依权利提起执行异议。关于开原市人民法院的查封并未告知上诉人，对此情况我们不了解，此后我们也要提出执行异议。被上诉人：真实性、合法性都没有异议。但被上诉人认为本案是签订抵押合同，同时有借款合同存在。以抵押形式担保。本院对被上诉人的异议予以确认。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为，本案的争议焦点是借款合同还是由借款合同转化为已付购房款的房屋买卖合同。本案的产生是由被上诉人在案外人韩闯处借款，因上诉人认为被上诉人在无力偿还的情况下，可用房屋抵债，同时双方签订了房屋买卖合同。由借款合同转化为已付购房款的房屋买卖合同是应具备条件的。首先，双方当事人应协商一致，终止借款合同的法律关系；其次，双方将借款的本金、利息结算明确，若无相关法律禁止的情形了，双方再签订商品房买卖合同，该合同才具有法律效力；再次，对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，法院必须依法进行审查，以防止违法高息合法化。本案双方当事人均自认借款是从2013年1月陆续至2015年4月20日，对每次借款的本金、利息的计算上诉人均未提供证据，双方也未按上述程序进行，故上诉人请求确认房屋买卖合同有效一节证据不足，上诉人可在其证据充分后另行告诉。原审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条一款的规定是正确的，故上诉人李铁祝的上诉请求本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审诉讼费100元，全额退回上诉人李铁祝。本裁定为终审裁定。审判长 陈晶审判员刘飞审判员张杰二〇一八年十一月二十日书记员 于            浩