安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖12民终3401号 上诉人（原审被告）：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574（1-1）。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：纪亚清，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈继武，男，1985年5月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人:王文峰，安徽阜淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人:胡兴贵，安徽阜淮律师事务所律师。 上诉人安徽鑫马置业有限公司因与被上诉人陈继武商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2018）皖1225民初4094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽鑫马置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈继武的诉讼请求。事实与理由：1.安徽鑫马置业有限公司按照合同约定在交房期限内履行了通知义务，陈继武无故拒不接收房屋，安徽鑫马置业有限公司不应承担逾期交房违约责任；2.案涉房屋未在约定期限内办理产权登记是由于政府行为所致，属不可抗力，应免除其公司责任；3.案涉房屋经综合验收合格后，其公司已通知陈继武办证，其二人故意拖延时间，导致未能如期办理房屋产权证，一审判决其公司承担逾期办证的违约责任显属错误。 陈继武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陈继武向一审法院起诉请求：安徽鑫马置业有限公司支付逾期交房违约金6770.35元及逾期办证违约金55677元。 一审法院查明事实：2015年2月23日，安徽鑫马置业有限公司与陈继武签订《商品房买卖合同》，约定：陈继武购买安徽鑫马置业有限公司开发建设的位于阜南县房屋一套，预测建筑面积108.53㎡，总价款为505257元。合同第七条关于付款方式及期限约定：买受人应当支付首期房价款165257元，余款340000元申请贷款。合同第九条关于商品房交付条件约定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合验收合格。合同第十一条关于交付时间和手续约定:出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照每日0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第十三条关于面积差异约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，按照实测面积与预测面积误差多退少补房价款。合同第二十条关于房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。合同第二十五条关于送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同签订后，陈继武支付全部购房款，并于2016年8月6日接收案涉房屋，但至今未办理房屋所有权证书。 一审法院另查明：2016年5月24日，案涉房屋所在10#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收并取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，案涉房屋所在10#楼经综合查验合格并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。关于逾期交付房屋违约金，案涉房屋在双方约定的交房期限届满时并未取得综合验收，陈继武虽签收交房通知，但其实际接收房屋时间为2016年8月6日，安徽鑫马置业有限公司已构成违约。陈继武接收房屋前，超过合同约定交付房屋时间的部分，因案涉房屋尚不具备交付条件，安徽鑫马置业有限公司应承担逾期交付房屋的违约责任。陈继武接收房屋后，视为对原合同条款的变更，安徽鑫马置业有限公司不再承担责任。关于逾期交付房屋违约金的计算，根据双方签订的合同约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金，逾期交房违约金应当自2016年6月1日算至2016年8月6日，共66天，违约金为6669.39元（505257元×0.02%×66天）,陈继武要求安徽鑫马置业有限公司支付逾期交房违约金6770.35元，对其超出部分不予支持。关于逾期办理房屋权属登记违约金：安徽鑫马置业有限公司关于逾期办理房屋产权证书系因政府行为所致，且在案涉房屋取得综合验收后通过张贴公告通知了陈继武，尽到了通知义务，不应承担违约责任的辩解意见，根据合同相对性，安徽鑫马置业有限公司承担的违约责任，不因第三人是否存在过错而免除。案涉房屋虽已办理银行抵押登记，但陈继武并未在合同约定的期限内实际取得房屋产权证书，安徽鑫马置业有限公司因不符合办证条件而逾期办理房屋产权证书的违约事实成立。安徽鑫马置业有限公司在取得综合验收后，未按合同约定采取书面形式将办证通知通过快递方式邮寄送达陈继武，其公司张贴公告，无法证明实际送达陈继武，应承担相应的法律责任。陈继武依约交付了全部购房款，安徽鑫马置业有限公司应按约定于交付房屋后90日内为陈继武办理房屋所有权转移登记，但其公司未能按约及时履行办证义务，以致违约，应承担相应的违约责任。陈继武于2016年8月6日实际接收房屋，至今未取得不动产权证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从陈继武接收房屋后90日期满次日起算，安徽鑫马置业有限公司的违约期间应认定为2016年11月7日至起诉之日，此后房屋产权登记办理的违约责任因无法确定其归属，由双方另行解决。本案中，双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽鑫马置业有限公司赔偿陈继武逾期交付房屋违约金6669.39元；二、安徽鑫马置业有限公司以房价505257元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿陈继武自2016年11月7日至2018年7月2日的逾期办理房屋产权登记违约金。上述款项于判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1361元，减半收取680.5元，由安徽鑫马置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人对陈继武交纳了全部购房款及安徽鑫马置业有限公司未按照合同约定的期限取得竣工验收备案表等事实不持异议，争议焦点为：1.安徽鑫马置业有限公司应否承担逾期交房违约责任；2.安徽鑫马置业有限公司应否承担逾期办证违约责任。 针对争议焦点一，本院认为，案涉商品房买卖合同约定，安徽鑫马置业有限公司应于2016年5月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告且经综合验收合格的商品房交付给陈继武。但安徽鑫马置业有限公司在一、二审期间均未举出充分证据证明案涉房屋于2016年5月31日前已符合交付条件。根据物业信息显示，陈继武于2016年8月6日接收案涉房屋，故一审判决安徽鑫马置业有限公司支付2016年6月1日至2016年8月6日期间的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。 针对争议焦点二，本院认为，当事人对其主张的事实，有责任提供证据加以证明，否则，应承担举证不能的不利后果。安徽鑫马置业有限公司作为案涉《商品房买卖合同》的提供者，在与陈继武签订合同时已经约定了合理的办证期间，其公司虽称未在该合理期限内履行办证义务是由于政府行为所致，但并未举出充分证据予以证明，故一审判决对于其公司以不可抗力为由要求免责的抗辩意见不予采信并无不当。同时，本案一、二审期间，安徽鑫马置业有限公司亦未举出充分证据证明其公司已履行通知办证义务，以及陈继武故意拖延时间的事实主张。而案涉房屋至今未办理不动产权证，故一审判决逾期办理房屋产权证违约金从陈继武接收房屋后90日期满次日起计算至起诉之日止并无不当。安徽鑫马置业有限公司称案涉房屋经综合验收合格后，其公司已通知陈继武办证，陈继武故意拖延时间，一审判决其公司承担逾期办证违约责任显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1361元，由安徽鑫马置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋承光 审判员  马 杰 审判员  马 林 二〇一八年十一月二十九日 法官助理李婉璐 书记员王京阳 附：（2018）皖12民终3401号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。