辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终12870号上诉人（原审被告）：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路**31。法定代表人：谷云鹏，该公司董事长委托诉讼代理人：张国镇，男，1972年4月4日出生，满族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：任德弘，男，1992年1月18日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：任维政，男，1963年2月15日出生，汉族。上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司与被上诉人任德弘商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初6562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司上诉请求：1、依法撤销（2018）辽0114民初6562号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实有误。上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同纠纷，应支付被上诉人逾期办理房产证的违约金，但2017年2月28日，上诉人与被上诉人的委托代理人任维政签订了《壹米阳光停车位租赁协议书》，协议书约定以逾期办证违约金4896元抵顶壹米阳光园区地下车位使用权，期限待定，按当时计算标准，使用期限大约为17个月。而原审法院以不能认定被上诉人是否授权任维政订立该协议为由不予确认。二、原审法院适用法律错误。上诉人认为此案争议焦点为被上诉人代理人任维政所签订的《壹米阳光停车位租赁协议书》是否生效，而不是认定被上诉人是否对其代理人任维政予以签订协议书的授权。根据民法相关规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”自任维政持被上诉人办理其房产不动产证的资料来上诉人处办理不动产证手续开始，上诉人认为任维政即得到被上诉人的授权代理被上诉人办理相关事宜。至于被上诉人与任维政是否存在没有代理权、超越代理权或者代理权终止，均不得对抗善意第三人即上诉人。三、综上所述，上诉人认为原审法院偏听一方当事人之词，导致此案认定事实有误，适用法律错误。为此上诉人恳请二审法院慎重审查此案事实，依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。任德弘辩称，同意一审判决。任德弘向一审法院起诉请求：1、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金22000元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告任德弘与被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区丹景山路22-3号1-3-2室房屋一处，建筑面积为88.06平方米，总房款为489636元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。”2013年7月21日，原告办理入住手续。2016年12月16日，涉案房屋完成了商品房初始登记批复。2018年6月25日，原告来院诉讼，要求被告给付逾期办证违约金。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年7月21日，原告办理入住手续，被告应于2014年7月21日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未按约定期限将原告所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案，已构成违约。关于逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。故确定违约金数额时，在尊重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整，以实现民法公平原则的要求。违约金的约定亦是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别，以期体现民法的诚实信用，使惩罚程度与过错程度相适应。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在法律规定上充分体现了违约金补偿性属性，将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。第三，本案中，原告已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因被告的违约行为而导致原告遭受经济损失，而根据被告提供的相关证据，被告的违约行为确系多种因素造成。故《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之零点五标准计算违约金明显过高，应予以调整。结合本地区实际情况，逾期办证违约金数额确定为已付总房款的百分之一为宜，即4896元（489636元×1%)。关于被告提出的双方已订立协议，用逾期办证违约金抵顶车位使用费的答辩意见。被告提供的《壹米阳光停车位租赁协议书》虽然内容并未违反法律法规相关规定，但根据双方陈述，该协议签订过程系被告的委托诉讼代理人任维政到原告指定场所办理房屋相关手续时所签订的，签的是任德弘的名字。根据本案现有证据不能认定被告任德弘曾授权任维政订立该协议，故对该协议的效力本院不予确认。一审法院判决：被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于一审判决生效之日起十五日内给付原告任德弘逾期办证违约金4896元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由原告任德弘负担150元、由被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司提交业主办房证表格（复印件）一份，证明领房证的材料和租车位的协议都已经由被上诉人的父亲领取。任德弘质证称，表格只能代表任维政领取了办房产证的材料，不能证明签订了顶账协议。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张应提供证据予以证明。上诉人对逾期办证违约金数额没有异议，但主张被上诉人与其已经另行订立顶账协议，将逾期办证违约金抵顶车位租金，并提供车位租赁协议予以证明。被上诉人辩称，自己家中并没有车辆，根本不需要车位，因此没有签订租赁协议。该租赁协议中对于车位的位置，车牌的号码、使用起止期限等内容均未作具体标明，上诉人陈述如果实际租赁车位还需要另与物业公司约定，到物业公司办理手续，但现在无法提供物业公司实际与被上诉人办理车位租赁情况的证明，故如被上诉人租赁车位，可向其收取租赁费用。现上诉人以此主张抵顶违约金，本院无法支持。综上所述，沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇一八年十一月二十日法官助理唐屾书记员勾雪峰本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。