广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0422民初1003号 原告：欧武海，男，1974年3月5日出生，汉族，广西藤县人，农民，住广西藤县。 原告：许艳丽，女，1980年6月28日出生，壮族，广西藤县人，农民，住广西藤县。 两原告的委托诉讼代理人：李其岳，广西广合律师事务所律师。（特别授权） 被告：藤县永利投资有限公司，住所地广西藤县工业集中区（藤县豪珀投资开发有限公司租屋），统一社会信用代码：91450422566795375H。 法定代表人:康国添，执行董事。 委托诉讼代理人：龙泉明，该公司员工。（特别授权） 原告欧武海、许艳丽与被告藤县永利投资有限公司(以下简称永利公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人李其岳、被告的委托诉讼代理人龙泉明到庭参加诉讼；原告欧武海、许艳丽，被告的法定代表人康国添经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧武海、许艳丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即补开金额80000元的《销售不动产统一发票》给原告；2.被告立即协助原告办理藤县《不动产权证书》；3.被告向原告退回多收的购房款7241.26元；4.被告向原告支付逾期协助办证的违约金61250元（从2015年1月8日起，按照每天50元计算，计至2018年5月17日）；5.案件诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年2月25日，原告与被告签订了《藤县商品房买卖合同》（以下简称合同），被告将藤县藤州镇河东区东胜碧水阁小区的8号楼1单元1705号房出售给原告。合同约定，房屋建筑面积132.73㎡、单价为3247.2元／㎡，总金额为431001元。同时，合同对于商品房面积差异的补退款、协助办理产权证的期限以及逾期协助办证的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告足额支付了购房款，被告于2014年7月8日将房屋交付给原告，但被告交付的房屋建筑面积仅为130.5㎡，比合同约定面积少2.23㎡。根据合同第五条的约定，被告应退回多收的购房款给原告。由于被告未足额开具《销售不动产统一发票》给原告，尚欠金额为80000元的《销售不动产统一发票》没有开具，导致原告至今仍未能办理所购买商品房的不动产权证。根据合同第十五条的约定，被告应向原告支付逾期协助办证的违约金，并承担继续协助办证的义务。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告永利公司辩称，一、原告尚未足额支付购房款，要求被告开具足额发票没有事实依据,且原告要求补开发票不属于法院民事审理的范围，应不予审理。二、被告于2015年12月29日、2016年1月27日已分别完成藤县藤州镇东胜碧水阁小区1-5、6-8号楼的初始登记，原告按产权局的要求提交完整的资料即可自行办理权属登记。原告要求被告协助办理不动产证的义务没有事实依据，且原告没有列明被告协助哪些内容属诉讼请求不明，应予以驳回。三、原告要求被告退回多收房款7241.26元没有事实依据，应予以驳回。根据合同第三条的约定,原告购买的房屋套内建筑面积为107.3㎡、分摊面积25.43㎡，根据藤县方圆测绘有限责任公司于2015年1月19日出具的房屋分户平面图所记载的内容建筑面积为107.53㎡、分摊面积22.97㎡，原告所购房屋的套内面积并没有减少，减少的是分摊面积，不影响原告的使用，且属于装修后造成的测量误差。根据合同第三条约定，建筑面积以产权登记面积为准，原告尚未办理不动产权证，未能确定面积是否减少2.23㎡，原告该请求的条件尚未成就。四、原告要求被告支付逾期协助办证违约金没有事实依据。原告没有证据证实已经足额交付房款给被告，被告已经办理初始登记，被告早已将办理权属登记所需由被告提供的资料提交给产权登记机关，被告早已完成协助办证的义务。原告没有证据证实不能办证原因归责于被告。原告请求被告按每日50元支付违约金过高，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷》第十八条规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，被告不同意支付。五、本案诉讼时效已过，应予以驳回原告全部诉讼请求。自原告收房之日2014年7月8日起至起诉之日2018年5月18日已经超过3年多，原告没有证据证实曾向被告主张权利，被告不予认可原告的主张，原告的四个诉讼请求已超过法定的诉讼时效，应予以驳回。 原告向法庭提交了以下证据： 1.《商品房买卖合同》，拟证明原、被告对所购商品房面积、价款等约定； 2.《收款收据》、《发票》，拟证明付款及发票开具情况； 3.《房屋移交验收记录表》，拟证明被告向原告移交房屋的时间是2014年7月8日； 4.《房屋分户平面图》，拟证明被告所交付房屋的面积130.5平方米； 5.《个人购房担保借款合同》，拟证明原告欧武海、许艳丽于2014年3月27日向中国农业银行股份有限公司藤县支行办理抵押贷款300000元； 6.《房屋所有权转移变更申请书》空白样本，拟证明在办理产权登记之前，被告要先申请注销备案手续； 7.《不动产登记申请审批表》空白样本，拟证明办理产权证必须提交发票，同样要求被告配合； 8.《县住建局给碧水阁业主信访意见的答复》，拟证明于2017年7月17日全体业主已经向县住建局反映问题，7月20日县住建局组织业主代表、开发商、物业公司及业主委员会就业主反映问题进行协商。 被告向法庭提交了以下证据： 1.营业执照、法人证明，拟证明被告的主体资格； 2.2012年10月15日预售商品房许可证，拟证明被告早已把办理权属登记需由被告提供的资料提交给产权登记机关，被告协助办证的义务早已完成，不构成违约； 3.藤县藤州镇河东区东胜碧水阁小区8号楼房产证，拟证明被告于2016年1月27日取得8号楼的房产证，被告早已把办理权属登记需由被告提供的资料提交给产权登记机关，被告协助办证的义务早已完成，不构成违约。 被告对原告提交的证据1-7的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据8有异议，被告并没有参加协调会，听说是变压器、车库问题，并未就房屋面积补差进行协商。原告对被告提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性没有异议。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院认为原告提交的证据8能证实碧水阁小区业主代表于2017年7月17日向藤县住房和城乡建设局反映业主要求开发商退面积差补、购房发票、办理不动产证等问题。 综合全案的证据，本院经审理认定法律事实如下： 2013年9月10日，被告永利公司取得藤县河东区东胜碧水阁小区6、7、8号楼的预售商品房许可证。被告永利公司分别于2014年1月15日、2014年3月6日收到原告交来藤县的房款51001元、订金80000元。2014年2月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告以总价431001元向被告购买藤县，建筑面积共132.73㎡，其中套内建筑面积107.3㎡，分摊的共有共用建筑面积25.43㎡。双方对买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及交付条件、出卖人逾期交房的违约责任及合同登记备案、预告登记和产权登记等进行了约定。2014年3月27日，原告与中国农业银行股份有限公司藤县支行签订《个人购房担保借款合同》，原告向农行藤县支行按揭贷款300000元，被告为原告向农行藤县支行的借款提供保证担保。2014年7月8日，被告将诉争房屋交付给原告使用。被告分别于2014年9月25日、2016年5月31日开具金额为51001元、300000元的《销售不动产统一发票（自开）》给原告。2015年1月19日，藤县方圆测绘有限责任公司出具《房屋分户平面图》，确认诉争房屋的建筑面积为130.5㎡，套内面积为107.53㎡、分摊面积为22.97㎡。2016年1月27日，被告取得了藤县藤州镇藤州大道1号碧水阁8号楼即藤州镇河东区东胜碧水阁小区8号楼的房屋所有权证（房屋所有权证号：藤房权证藤州镇字第××号）。 综合本案的事实和证据，双方当事人的争议焦点为：1.被告应否开具金额为80000元可办理不动产权登记的购房发票；2.被告应否协助原告办理涉案商品房的不动产登记；3.被告应否向原告支付违约金；4.被告是否多收原告购房款；5.本案是否已过诉讼时效。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原告与被告永利公司签订的《藤县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依照合同约定遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。 1.关于被告应否开具金额80000元可办理不动产权登记的购房发票的问题。根据购房合同第六条的约定，原告应支付首期款为131001元，剩余房款300000元按照按揭方式付款。原告提交了订金80000元、房款51001元的《收款收据》及金额为51001元、300000元的购房发票、《个人购房担保借款合同》，与合同第六条的约定可以相互印证，原告已经向被告支付了总房款431001元，但被告尚有金额80000元的购房发票未开具，被告应当开具金额80000元的购房发票给原告。对被告永利公司辩称原告在没有证据证实其已缴足房款，要求被告开具发票没有事实根据，且请求法院判令开具发票不属于法院民事审理范围的意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 2.关于被告应否协助原告办理涉案商品房的不动产登记的问题。商品房权属登记是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，交付商品房并协助买受人办理商品房产权登记是商品房出卖人的基本义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，被告永利公司作为房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和商品房所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告至今未足额开具可办理不动产权登记的购房发票给原告，亦未协助原告办理商品房所有权转移手续，导致原告无法办理涉案商品房产权登记，故永利公司应当履行协助原告办理涉案商品房产权登记的合同义务。被告辩称其已完成商品房产权初始登记，原告可自行办理产权登记，原告要求被告协助办理不动产证的义务没有事实依据，且原告没有列明被告协助哪些内容属诉讼请求不明，应予以驳回原告诉讼请求的主张，不符合《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，故本院对被告的主张不予采纳。 3.被告应否向原告支付违约金问题。根据《房屋登记办法》第三十三条、《不动产登记暂行条例》第十六条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，办理房屋所有权转移登记，申请人必须向权属登记机关提供相关税费凭证及其他必要材料，购房发票是办理房屋所有权转移登记的必要资料之一。因被告永利公司未向原告开具足额购房发票，导致原告至今未能办理争议商品房权属登记，无法取得涉案商品房所有权，被告已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告永利公司应当承担违约责任，应当依照合同约定支付违约金给原告。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第十五条第3、4款约定：“3.出卖人应当在商品房交付使用（建筑工程经验收合格方可交付使用……）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。4.如因出卖人的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金。……”原告要求从商品房交付使用后满180日起即2015年1月8日至2018年5月17日止（共1225天）按照合同约定每日向买受人支付50元的标准计算违约金，请求被告支付违约金61250元（1225天×50元／天=61250元）的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称原告要求被告支付逾期协助办证违约金没有事实依据，原告没有证据证实已足额交付房款给被告，被告已经办理初始登记，原告可自行办理产权登记，原告没有证据证实不能办证原因归责于被告，且原告请求被告按每日50元支付违约金过高。被告的反驳意见与本院查明的事实不符，被告亦未能提交证据证明按每日50元计算违约金属于违约金过高，故本院对被告的意见不予采纳。 4.关于被告是否多收购房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按约定处理……”的规定，原、被告在商品房买卖合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原告提交的房屋分户平面图，由具有测绘资质的藤县方圆测绘有限责任公司实测后作出,并由藤县房产管理局监制，是用于产权登记的证明文件之一。原告所购商品房的实际建筑面积，以房屋分户平面图上记载的建筑面积为准。原、被告在合同约定的商品房建筑面积为132.73㎡，单价3247.2元／㎡，房屋总价为431001元，原告已按合同约定支付房屋总价款给被告。现涉案商品房的实际建筑面积为130.5㎡，比合同约定的建筑面积少2.23㎡，面积误差比在3%以内，被告多收了原告购房款7241.26元（2.23㎡×3247.2元／㎡=7241.26元），故被告应退还多收的购房款7241.26元给原告。被告辩称原告所购房屋的套内面积并没有减少，减少的是分摊面积，不影响原告的使用，且属于装修后造成的测量误差，且合同约定建筑面积以产权登记面积为准，原告尚未办理不动产权证，未能确定面积是否减少2.23㎡，原告该请求的条件尚未成就。房屋分户平面图是用于产权登记的证明文件，足以证实涉案商品房实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少了2.23㎡，根据合同第五条的约定，被告应当退还面积误差部分的房价款给原告，故本院对被告的反驳意见不予采纳。 5.关于本案是否已过诉讼时效的问题。被告永利公司认为本案已经超过了三年的诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。被告交付房屋给原告使用后，被告一直没有协助原告办理不动产权登记手续，原告也一直向被告主张要求出具购房发票及协助办理不动产转移登记手续，故本院认为原告的诉讼请求未超过法定的诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第十八条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《房屋登记办法》第三十三条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第十六条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定，判决如下： 一、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内为原告欧武海、许艳丽开具可办理不动产权登记的金额80000元的购房发票； 二、被告藤县永利投资有限公司应于原告欧武海、许艳丽提出办理不动产权登记申请之日起三十日内协助原告办理其位于藤县的产权登记； 三、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告欧武海、许艳丽退还购房款7241.26元； 四、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金61250元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费1512元(原告已预交)，由被告藤县永利投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  欧 兰 审 判 员  黄深功 人民陪审员  覃伟雄 二〇一八年十一月七日 书 记 员  阮韦燊