贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初1115号原告：贵州中和置业有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区三桥南路**********。法定代表人：刘晓君。委托代理人：田丹、张月进，贵州贵达律师事务所律师。被告：杨小华，男，汉族，1976年2月24日生，住四川省广安市广安区。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行，地址，地址：贵州省贵阳市观山湖区金阳北路金龙国际花园**楼****div>负责人：李云志。委托代理人：袁钧洋，男，汉族，1994年3月9日生，住贵州省贵阳市云岩区，系该行员工。委托代理人：高见玉，女，汉族，1992年3月4日生，住贵州省贵阳市南明区，系该行员工。原告贵州中和置业有限公司（以下简称“中和置业”）诉被告杨小华及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行（以下简称“工行金阳支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中和置业的委托代理人田丹，第三人工行金阳支行的委托代理人高见玉到庭参加诉讼。被告杨小华经本院公告传唤，无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中和置业诉称：2016年8月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告在原告处购买原告开发的中和宝霖广场项目1号楼9层1号房屋，总购房款为710685元，付款方式为贷款，首付款360685元（其中的75983元系被告在原告处所借，另外的274017元由第三方贵州省浙江洞头商会代为支付，还有10685元由被告现金缴纳），剩余的35万元通过银行贷款支付。合同还对被告逾期还款、原告逾期交房等违约责任事项进行了详细约定。双方签订《商品房买卖合同》之后，被告便向工行金阳支行申请了贷款。贷款通过后，双方在房管部门对该房屋进行了预售备案登记。自2017年6月起，被告开始拒绝偿还其向银行申请的贷款，已拒绝还款三期以上。因原告与被告的贷款银行之间签订有《按揭贷款业务合作协议》，造成被告贷款银行直接扣划了原告在该行的保证金。发生扣款事件后，原告向被告发函要求立即偿还银行贷款，但被告均不予答复。为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、判令解除原、被告双方于2016年8月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZHBLL00201）；二、判令被告向原告支付违约金35534.25元；三、判令原、被告双方到房产部门注销登记号为“Y16077528”的贵阳市商品房预售合同备案登记，注销备案登记费由被告承担。若被告不配合，则由原告单方申请注销；四、判令被告承担本案一审律师费6000元；五、本案诉讼费由被告承担。被告杨小华未答辩。第三人工行金阳支行述称：如被告还清贷款及付清违约金后，第三人愿意办理撤销预告抵押登记。经审理查明：原告作为出卖人与作为买受人的被告于2016年8月9日签订编号为ZHBLL00201的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的云岩区百花大道南侧中和宝霖广场项目1号楼9层1号房屋，总价款为710685元。合同第八条约定付款方式为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款360685元，余款35万元以银行按揭支付。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条关于逾期付款的违约责任第④项约定“买受人应向贷款的放款银行如期还款，如买受人累计三期未能按时、足额归还贷款本息，或贷款最后到期仍未能足额归还贷款本息，或者银行要求出卖人为买受人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同。”第⑤项约定：“买受人因上述原因向出卖人承担违约金的，出卖人有权在买受人已付款中予以扣除。出卖人因上述原因解除合同的，买受人应向出卖人承担总房款的5%的违约金，出卖人有权将买受人应付贷款银行款项（包括但不限于：未还贷款、逾期利息、罚息、违约金等）直接支付给银行，同时扣除买受人应承担的相关费用（包括但不限于：应向出卖人承担的违约金、应缴纳的物管费、撤销备案登记费、律师费、诉讼费、仲裁费等），并且在买受人配合办理完解除抵押、撤销备案等手续并将房屋返还出卖人后，出卖人将剩余款项退还至买受人指定账户。……”同日原告作为甲方与作为乙方的被告又签订《借款协议》，约定：乙方认购“中和宝霖广场”1号楼9-1号房，由于资金周转困难特向甲方借款，经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额为人民币75983元整，乙方承诺按时归还上述借款，合同第一条对还款时间进行了约定，合同第二条约定：乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，否则每逾期一天，乙方须按未还款总额的千分之一承担违约金，如逾期60天及以上时，乙方除承担前述违约金外，甲方有权解除《商品房买卖合同》和撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续，收回房屋，因撤销备案登记产生的相关费用由乙方承担，甲方从已交房款中扣减。……同日被告向原告出具《承诺书》，被告承诺以其购买的“中和宝霖广场”房屋作为借款担保，在其未全额还清借款前，原告可以暂停办理该房屋的权属登记手续，并承诺对此借款事宜进行保密。同日被告又向原告出具《付款委托书》，要求原告将被告在原告处所借款项付款至原告账户，用于购买诉争房屋。审理中原告表示被告购房首期款包括两部分：一部分是被告向原告以借款形式支付，剩下部分是按照原告与浙江洞头商会签订的协议，由洞头商会以补贴形式团购优惠处理。但实际上洞头商会并未向原告支付该部分首期款，被告也未向原告偿还过借款，现在房屋已经具备交房条件，但因为被告未偿还借款并且贷款已经逾期，故未向被告交房，被告也未向原告主张过交房。本案在审理中，原告提交书面申请，放弃第二、四项即违约金和律师费的诉讼请求。另查明：2015年7月5日，第三人工行金阳支行作为甲方与作为乙方的原告签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：第一条经双方协商，同意由甲方作为中和宝霖广场项目的按揭贷款银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款限额为1500万元……，第四条在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证……。由于被告逾期偿还贷款，第三人工行金阳支行分别于2017年6月、8月向原告发出《关于要求承担担保责任的函》，载明由于被告逾期还款，依据合同约定，工行金阳支行要求原告履行阶段性担保义务偿还该笔贷款积欠本息，后原告以被告名义支付被催缴的贷款。2017年9月、10月，第三人又向原告发出“协助扣收贵州中和置业有限公司的保证金用于归还客户杨小华贷款的通知”，并从原告的保证金账户扣收相应的款项用于归还“中和宝霖广场”项目被告的逾期贷款本息。原告另外提交垫付按揭贷款统计，拟证明其向第三人承担保证责任均已超过合同约定的三期，其认为有权解除合同，并提交《委托代理合同》及发票，证明其为本案支出律师费6000元。又查明：本案诉争房屋已办理商品房预售合同备案登记，登记号为Y16077528。根据原告提交的房屋信息查询显示，涉案房屋已办理抵押权预告登记。上述事实有当事人的当庭陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、《借款协议》、《承诺书》、《付款委托书》、《合同备案登记表》、《按揭贷款合作协议》、《函》、《银行业务凭证》、《委托代理合同》、《发票》、《转账凭证》、《房屋信息查询表》、《扣划款统计表》，第三人提交的被告逾期还款清单等证据附卷佐证，并经当庭质证审核,对本案事实足以认定。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、原告与第三人签订的《按揭贷款合作协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，各方当事人均应按合同全面履行义务。由于被告在与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，其未按时、足额向贷款银行偿还贷款本息，且超过三期逾期还款，并造成第三人向原告主张保证责任并从原告账户扣划款项代为偿还被告借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条关于逾期付款的违约责任第④项约定“买受人应向贷款的放款银行如期还款，如买受人累计三期未能按时、足额归还贷款本息，或贷款最后到期仍未能足额归还贷款本息，或者银行要求出卖人为买受人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同。”，对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求予以支持。合同解除后，被告有义务协助原告办理该《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，对于原告该项诉请，本院予以支持。关于注销备登记的费用，因未实际发生，本院不予支持。关于违约金和律师费的诉请，原告已在审理中撤回，本案不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告贵州中和置业有限公司与被告杨小华于2016年8月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：ZHBLL00201）；二、被告杨小华于本判决生效之日起十日内配合原告贵州中和置业有限公司办理位于贵阳市云岩区百花大道南侧中和宝霖广场1号楼9层1号房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续（合同备案登记号为Y16077528）；三、驳回原告贵州中和置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费838元，由原告贵州中和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决则发生法律效力。当事人可在二年内向本院申请强制执行。审 判 长  武晋军人民陪审员  闫 红人民陪审员  杨伯娟二〇一八年十一月二十日书 记 员  杨元波