江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1324民初5480号原告：王文文，女，1986年7月20日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：张锋，江苏品维律师事务所律师。被告：黄胜伟，男，1993年9月12日出生，个体户，住福建省莆田市仙游县。委托诉讼代理人：汤晓伟，泗洪县天岗湖法律服务所法律工作者。原告王文文与被告黄胜伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，并于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张锋，被告委托诉讼代理人汤晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年3月14日签订的房屋转租合同；2.判令被告返还转租租金及转让费共75000元；3.判令被告赔偿原告装修损失22408元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求，对上述第3项诉请不在本案中主张。事实和理由：2018年3月14日，原告从被告手中转租位于泗洪县，约定被告将其租赁的门市房转租给原告，转租期限为2018年3月14日至2020年10月17日。其中2018年3月14日至2018年10月17日的转租租金23000元，转让费52000元，共计75000元先行支付，后续两年的转租费每年支付。签订协议后，原告按约支付被告75000元，并入场装修，支付装修费用22408元。装修完毕后，2018年3月21日，泗洪县人民法院执行局上门告知该门市房因房主罗士军欠账被执行即将被拍卖，限租赁户于2018年4月3日前搬离，并在门市房张贴了限期搬离公告。原告随即告知被告情况，并主张退房，被告一直拖延至今。在上述期间内，原告一直未能对门市房进行经营。被告隐瞒了涉案的严重瑕疵，导致原告无法实现合同目的，故请求支持原告诉请。被告辩称：1.原告从被告处转租时，涉案房产登记于罗士军名下，原、被告转租行为得到罗士军同意。因此，双方的转让协议合法有效。2.因原房主罗士军被执行，房屋被拍卖，仅仅是房屋权属的变更，相当于房屋买卖，根据相关法律规定，买卖不破租赁，因此原告在支付相应租金的情况下，仍有权使用该房屋，且租金不能上涨。3.法院执行局张贴限期搬离通知书时，被告对涉案房屋查封及拍卖情况并不知情，原房东罗士军也未告知被告，被告系在原告告知并向罗士军确认后才知情，被告对此并无过错。4.原告现在仍在使用涉案房屋，并未因房屋产权变更影响其租赁使用。5.即便合同应当解除，也应当按比例返还未使用期间的房屋租金，且对于转让费，其中包含物品转让，系原告自愿支付，故被告不同意返还。综上，被告不同意解除转让协议，不应承担相应的赔偿责任，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的案外人李方园和陈诚签订的房屋租赁合同，被告持有异议，因该证据系复印件，本院不予确认。根据当事人的陈述及证据认证，本院认定如下事实：被告从案外人罗思梅、罗士军处租赁位于泗洪县房屋后，于2018年3月14日与原告签订《转租协议》，约定将该房屋转租给原告，租赁期间为2018年3月14日至2020年10月17日止，2018年10月18日前的租金已付清，2018年10月18日至2020年10月17日期间租金为46000元/年。此外，双方口头约定，原告一次性支付被告转让费52000元，该款原告已支付。另查明：1.原告已付的2018年10月18日前的租金为23000元。2.本院在执行许兵与高艳妮、罗士军民间借贷纠纷一案中，于2015年12月30日裁定查封罗士军名下的涉案房产，并依法进行了司法拍卖。2018年3月21日，本院发出公告，责令罗士军及房内其他相关人员于2018年4月3日前主动迁出上述房屋，逾期将依法强制执行。2018年6月29日，买受人李方园以967110元竞得该房屋。原告于2018年7月12日搬离涉案房屋。本案争议焦点为：1.原、被告之间的房屋租赁合同是否符合解除条件。2.被告是否应返还原告租金及转让费，如应返还，返还金额为多少。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告就涉案房屋签订租赁合同，该合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。原告租赁房屋的目的是为了使用该房屋，被告作为出租人，应当保证该房屋符合使用条件。原告在承租后，发现该房屋在其租赁之前已被法院查封，且在租赁期间，该房屋被法院拍卖，原告被通知搬离。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致房屋无法使用的，承租人可以解除租赁合同。本案中，原告租赁的涉案房屋被法院查封并拍卖，导致原告客观上无法使用该房屋，故原告主张解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。关于第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告未能保证租赁物符合使用条件，其应承担返还相应租金及转让费的民事责任。根据合同履行情况，在拍卖成交后，原告于2018年7月12日实际搬离涉案房屋，即2018年3月14日至2018年7月12日期间，原告实际占有使用该房屋，故该期间内的租金及转让费无需返还，应按比例从已付款项中扣除。基于此，首先，对于租金，原告已支付2018年3月14日至2018年10月17日期间租金23000元，故应扣除实际占有使用期间的租金为13142元，被告还应返还9858元。其次，对于转让费，原告实付52000元，该款应系原告基于其能够在全部租赁期间内使用房屋的预期而支付，应认定为全部租赁期间即2年零7个月的费用，故应扣除的实际占有使用期间转让费为6710元，被告还应返还45290元。被告抗辩认为，原告仍实际占有使用该房屋，故应驳回原告诉请，但未提供证据证实，故本院不予采纳。被告抗辩认为，其对涉案房屋查封及拍卖情况并不知情，其对此并无过错，故应驳回原告诉请。对此，被告作为出租人有义务提供符合使用条件的房屋，其提供的房屋被查封、拍卖已致使原告合同目的不能实现，故无论其是否知情，均应当承担相应的法律责任，对其该抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩认为，转让费中包含物品转让，故不应返还。对此，其未提供证据证实，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告王文文与被告黄胜伟于2018年4月13日签订的《转租协议》。二、被告黄胜伟返还原告王文文租金9858元、转让费45290元，合计55148元，于本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由原告王文文负担496元，被告黄胜伟负担1179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  陈孝峰人民陪审员  杨有同人民陪审员  陈野林二〇一八年十一月十五日书 记 员  刘竹秀附录一：本案证据目录原告提交的证据：1.转租协议1份。系原、被告于2018年3月14日签订，约定了转租期限为2年7个月，租金为每年46000元。证明原、被告双方的房屋转租关系。2.租赁协议1份。系被告与涉案房屋原房主罗思梅、罗士军于2017年10月18日签订，约定租期为3年，租金一次性付清为13000元。3.泗洪县人民法院（2018）苏1324执恢103号公告1份。内容为因被执行人罗士军未履行相关判决义务，现依法对涉案房产进行拍卖，责令罗士军及房内其他相关人员于2018年4月3日前主动迁出涉案房屋，逾期将依法强制执行。证明涉案房屋因被法院执行，原告无法达到与被告签订转租合同的合同目的。4.泗洪县人民法院（2018）苏1324执恢103号执行裁定书1份。证明2018年7月9日泗洪县人民法院裁定涉案房产归买受人李方园所有，所有权自本裁定书送达买受人时起转移。5.照片4张。证明原告在转租涉案房屋以后对房屋进行了装修。6.录音1份。证明原告支付的75000元当中，转租租金为23000元，转让好处费为52000元。7.房屋租赁合同（复印件）1份。系案外人李方园和陈诚于2018年7月16日签订。证明在原告迁出涉案房屋以后，涉案房屋的买受人李方园将房屋租赁他人的事实。被告未提供证据。附录二：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致房屋无法使用的；…