广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8391号上诉人（原审原告、反诉被告）：高少杏，女，汉族，1974年4月14日出生，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：夏汉芝，广东商融律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。上诉人高少杏因与上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初7972号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高少杏上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判确认高少杏、明福公司于2017年10月23日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》无效；2.撤销一审判决第二、三项，改判明福公司立即向高少杏返还购买加德公馆2栋7层12房的购房款150000元；3.判决维持一审判决第四项；4.本案一、二审受理费、反诉费全部由明福公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。首先，一审法院对案涉《物业使用权转让合同》条款审查不清。一审法院仅以该转让合同约定使用期限到期后高少杏无条件将物业交还明福公司为由认定本案系房屋租赁合同纠纷，忽略了合同中其它能真实反映合同性质的条款。转让合同第一条约定毛坯交楼即是房屋买卖特性；第二条约定使用期20年加无条件延长20年共40年即是对应商业用地房屋所有权40年，且使用期从2018年6月30日起算，本案交楼时间为2019年5月31日，即案涉租赁物还未交付租期已开始计算，且租金已提前两年全部付清；第三条约定计价方式为按每平方米9206.21元，此亦为房屋买卖计价方式，并非租金计价方式；该条约定付款方式为首期150000元，二期220000元，即交楼前一次性支付转让款，符合房屋买卖付款特征，与房屋租赁按月计租分期付款特性完全不符；第七条约定房屋维修基金按总价款1%在物业交付前一次性缴纳，此亦为买卖房屋典型特征，租赁房屋不需缴纳维修基金。因此，该转让合同其他条款已显示合同性质为以租代售、变相销售，规避法律强制性规定。其次，一审法院对明福公司就涉案物业土地使用权来源合法性审查不清。第一，案涉明福加德公馆土地所有人及建设用地规划许可证、企业投资项目备案证的持证人均为案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社，属集体建设用地性质，一审法院仅以明福公司与案外人签订的合作开发协议即认定明福公司具有涉案土地使用权和开发权显然不当。《合作开发协议书》第三条第一、二、四款约定可知，所谓合作即是集体建设用地使用权流转，并非一方出地一方出资金的合作开发，不存在物业使用权的转让，一审法院并未对此进行审查。第二，针对集体建设用地土地使用权，有严格法律法规要求。现行《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，依法改变土地使用权的必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。另依《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十四条、第十五条及《佛山市禅城区农村集体建设用地使用权流转实施细则》第八条、第十六条、第十九条之规定，明福公司没有取得涉案土地合法使用权，无权以自己名义开发，更无权转让开发物业的使用权。最后，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第五条及《佛山市禅城区农村集体建设用地使用权流转实施细则》第九条之规定，通过流转取得的集体建设用地不得用于住宅建设。因此，明福公司即使通过合同方式取得集体建设用地使用权，进行公寓住宅建设并出售亦是违法无效的。二、一审判决对本案性质认定错误，处理不当。如本案属以租代售、变相销售的房屋买卖，则根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》规定，只有依法取得房地产预售资格的房地产开发企业才能将正在建设的房屋预先出售给承购人，且房屋的开发经营者享有建设用地的土地使用权、已取得建设工程规划许可证、施工许可证；即使本案属于房屋租赁性质，那么根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人必须对所出租的物业享有所有权或合法的使用权，出租物业已然具备供承租人使用的条件。而涉案物业仅停留在建设立项审批阶段，尚未取得工程施工许可，还处在基坑支护、土方开挖、桩基工程阶段。案件所有资料均显示涉案物业由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社开发，即使发生物业使用权转让合同关系，转让的权利主体也只能是佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社，明福公司无权以自己的名义转让使用权，基于佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社的授权亦只是代理人关系。因此，高少杏与明福公司签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》因违反法律强制性规定无效，因无效合同取得的财产应当返还。一审法院判决高少杏仍需继续向明福公司支付租金35000元显属不当，应予纠正。明福公司答辩称，具体答辩意见与明福公司上诉意见一致。明福公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认高少杏、明福公司于2017年10月23日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》合法有效；2.撤销一审判决第二、四项，改判高少杏向明福公司支付物业使用权转让款220000元及逾期付款违约金（以220000元为本金，自2017年11月11日起，按日万分之三的标准计至实际付清物业使用权转让款之日止）；3.维持一审判决第三项；4.本案一、二审受理费、反诉费由高少杏承担。事实和理由：一、案涉《物业使用权转让合同》合法有效。法律仅规定房屋出租期最长不超过20年，但法律并未禁止明福公司准许高少杏免费使用20年。在明福公司与高少杏签订的合同中，双方明确合同标的是20年物业使用权，当20年物业使用权期满高少杏在不违反合同约定时，明福公司同意高少杏免费再使用该物业20年，该合同约定无违反法律禁止的内容。二、一审法院认定事实错误。明福公司收取的物业使用权转让款并非40年物业使用权对价，而系2018年6月30日至2038年6月29日的使用权价款。首先，物业使用权有偿转让是明福公司与高少杏自由的市场经营行为，合同双方有权按市场实际情况约定价格及价款所包括的使用年限。其次，一审法院据以推定明福公司收取40年使用费的依据有误。一审法院引用的文件是2016年由佛山市禅城区国土城建和水务局颁发的文件，认定石湾张槎片区商铺租金标准不高于30元/平方米,该文件不能作为判决依据。第一，该租金标准完全不符合市场实际情况；第二，现阶段租金标准远高于该指导价；第三，制定市场价格参考标准有效的部门应为物价局、地方税局或统计局，而非与市场运营无关的部门。再次，本案20年物业使用权转让费为：370000元/20年/12个月/40.19平方米=38.36元/平方米，该租金标准作为20年平均租金完全合理。如是收取40年物业使用权转让费，那么租金标准为：370000元/40年/12个月/40.19平方米=19.18元/平方米，该标准作为40年平均租金标准，与事实不符。最后，一审法院僵化地固定引用2016年错误标准，不考虑当事人意思自治原则下签订合同的合法有效性，且一审法院估算价格时完全未考虑20年租金存在增幅的客观事实。如考虑租金的合理递增，双方商定的38.26元/平方米价格将远低于正常20年逐年递增的租金标准。高少杏答辩称，案涉协议及合同均无效，无效理由与上诉状陈述一致。明福公司主张法律无禁止性规定从而认为合同有效观点，高少杏不予承认，一审法院就该部分认定并无不妥。明福公司无依据给予高少杏20年免费租期，370000元对应应是40年物业使用权，明福公司提出租金标准为19.8元过低，该计算方法错误，案涉转让合同约定按每平方米9200元计算，即使除却租金标准，高少杏提前两年将37万交付完毕，该40年利息、物业管理费及其他相关费用未计算在内。明福公司提出一审法院参照2016年指导价错误，案涉物业必须参照政府指导价，案涉物业土地使用权不明晰，物业尚未建成，无权出租未来利益。一审法院参照政府指导价并无不妥，明福公司上诉请求无事实法律依据，请求予以驳回。高少杏向一审法院提出诉讼请求：1.确认高少杏、明福公司于2017年10月23日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》无效，双方终止履行；2.明福公司立即向高少杏返还购买加德公馆2栋7层12房的购房款150000元及金融咨询费9000元，合计159000元；3.案件受理费全部由明福公司承担。明福公司向一审法院提出反诉请求：1.高少杏应向明福公司支付物业使用权二期转让款220000元；2.高少杏应向明福公司支付逾期应付款违约金12276元（220000元*186天*0.03%=12276元）（以220000元为本金，从2017年11月11日起按日万分之三的标准暂计至2018年5月16日，并主张计算至高少杏实际付清物业使用权二期转让款之日止）；3.高少杏承担案件全部费用。一审法院查明：2017年10月23日，高少杏（乙方、受让方）与明福公司（甲方、出让方）签订《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》（编码：2000086），其中约定：“……一、受让信息（1）乙方有意向受让的物业位于佛山市禅城区五峰四路与弼塘路交汇处，即【加德公馆】第2栋712房物业的使用权（以下简称“该物业”），该物业建筑面积为40.19㎡，总价人民币￥370000元整。其他约定在双方签署的《物业使用权转让合同》中体现。（2）乙方应在签署本受让确认协议的同时向甲方支付定金人民币￥50000元整，定金在签定《物业使用权转让合同》时无息抵作《物业使用权转让合同》项下的该物业价款。二、付款方式乙方选择下列第2种方式付款：……（2）分期付款：乙方须在签订本受让协议之日起3日内，首期支付该物业总价款的50%，即人民币￥180000元（含已支付的定金），同时签署《物业使用权转让合同》，余款人民币￥190000元须于2017年10月30日前付清……四、其他约定……（3）客户已知悉该物业为使用权，齐定。”同日，明福公司出具收款收据，确认收到高少杏涉案房屋公寓定金50000元。2017年10月27日，高少杏（乙方）与明福公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，其中约定：“……甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目（以下简称“该项目”）的投资商，并享有该项目全部物业的使用权……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第2栋712房（以下简称“该物业”）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为40.19平方米……3、乙方签订本合同即代表清楚了解并认可该物业的相关情况，能够接受该物业的转让方式，对该物业并无任何异议。第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，但使用期限到期后乙方无条件将该物业交还给甲方。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款……总金额（人民币）￥370000.00元整……2、转让款付款方式：……分期付款：（一）首期转让款：转让款的40.5%，即￥150，000.00元……1日内（即2017年10月27日前）付清（包含定金）。（二）二期转让款：转让款的59.5%，即￥220，000.00元……15日内（即2017年11月10日前）付清……第八条违约责任……2、乙方违约责任……2）、乙方如未按本合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；3）、乙方逾期支付款超过30日……乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同可以继续履行，且自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方得另按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金……”同日，明福公司出具收款收据，确认收到高少杏涉案房屋公寓使用权租赁款100000元。另查明一，根据佛禅集用（2013）第00306号集体土地使用证显示，坐落佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧的土地使用权人系案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社。根据明福公司提交的建设工程规划许可证，建设单位佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，建设项目名称雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一），建设位置佛山市禅城区张槎街道雾岗路以西、五峰路南侧、五峰公园东北侧，另外注明建筑物功能：商业、酒店，配套设施有公厕、通信用房等。根据明福公司提交的建设用地规划许可证，用地单位佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，用地项目名称雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目，用地位置雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧，用地性质商业办公文化用地。根据明福公司提交的《广东省企业投资项目备案证》，申报企业名称佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，建设规模及内容注明主要为商业功能项目共13栋。另查明二，2012年11月8日，明福公司（乙方）与案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社（甲方）签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定：“甲、乙双方就合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城事宜达成协议。一、地理位置。拟合作开发的地块位于佛山市禅城区弼唐路北段东侧确权用地面积约为43亩土地，另外，有少量“三无”边角地同属本项目开发范围……六、项目管理及维护项目竣工交付使用后物业管理、维护、保养等均由乙方负责，并确保40年后项目完整无缺交回甲方……”另查明三，根据2016年9月23日佛山市禅城区国土城建和水务局发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，张槎街道临街商铺及办公用房市场指导租金最高标准为每月30元/平方米，其中弼塘村一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层及以上租金标准均为每月11元/平方米。一审法院认为，根据《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》约定，其他约定在双方签署的《物业使用权转让合同》中体现。而涉案《物业使用权转让合同》则约定，使用期限到期后高少杏需无条件将物业交还明福公司，可知上述合同实为房屋租赁合同，故案件系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2038年6月29日的部分无效，使用期限未超过2038年6月29日的部分有效，依法受法律保护。高少杏相关诉请部分有理，法院予以支持。关于高少杏诉请明福公司返还购房款及明福公司诉请高少杏支付物业使用权转让款、逾期应付款违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。尽管上述合同约定2038年6月30日至2058年6月29日为无偿使用期间，但结合案涉物业所在区域的市场指导租金标准可知，弼塘村一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层及以上租金标准均为每月11元/平方米，则案涉物业二十年的租金为106101.6元（11元/平方米/月×12个月×40.19平方米×20年），即使按张槎街道商铺、办公用房最高租金标准每月30元/平方米计算，案涉物业二十年的租金也仅为289368元（30元/平方米/月×12个月×40.19平方米×20年），均低于双方约定的物业使用权转让款（上述合同约定总价为370000元），又因明福公司未提供双方协商定价的资料，故可推定双方在上述合同中约定的物业使用权转让款应为40年使用期限的对价。据此，高少杏仅应向明福公司支付物业使用权转让款的一半，即185000元，扣除已支付的150000元，高少杏仍应支付的物业使用权转让款为185000元-150000元=35000元。至于上述仍应支付的物业使用权转让款的逾期付款违约责任，根据上述合同约定，高少杏应以上述35000元为本金，从2017年11月11日起按日万分之三的标准计至实际付清购房款之日止。高少杏上述诉请缺乏依据，法院不予支持。明福公司上述诉请超出部分缺乏依据，法院不予支持。至于高少杏诉请明福公司返还金融咨询费，但并未提供证据证明明福公司收取高少杏相关费用及高少杏、明福公司之间曾就上述费用作出约定，故高少杏该项诉请亦缺乏依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认高少杏与明福公司于2017年10月23日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》（编码：2000086）中使用期限超出2038年6月29日的部分无效；二、高少杏于判决发生法律效力之日起十日内，向明福公司支付物业使用权转让款35000元及逾期付款违约金（以35000元为本金，自2017年11月11日起，按日万分之三的标准计至实际付清物业使用权转让款之日止）；三、驳回高少杏的其他诉讼请求；四、驳回明福公司的其他反诉请求。高少杏如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3425元，由高少杏负担1712元，由明福公司负担1713元。反诉费2392.07元，由高少杏负担381元，由明福公司负担2011.07元。二审期间，高少杏向本院提交照片五张，拟证明案涉项目尚未取得施工许可证。明福公司对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予确认。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。二审期间，明福公司向本院提交两份与案涉物业同地段住宅用途租赁合同，拟证明案涉物业所处地段租金为32-35元/月，且不含物业管理费，因此明福公司的租金未超出客观标准。高少杏对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。经审查，上述证据的真实性无法确认，且与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为:1.案涉《物业使用权转让合同》的性质及效力问题;2.高少杏与明福公司之间应负的付款义务与违约责任问题。关于争议焦点一。本案中，明福公司与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社签订了《弼唐村集体土地合作开发协议书》，根据上述协议取得了案涉标的物40年的使用权，且案涉项目亦取得了建设工程规划许可证，后明福公司与高少杏签订《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》，约定将案涉标的物的使用权转让给高少杏使用，并约定使用期限到期后高少杏需无条件将物业交还给明福公司，从上述约定的内容可知，《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》的性质实为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据上述规定，一审法院认定使用期限超出2038年6月29日的部分无效，使用期限未超过2038年6月29日的部分有效并无不当，本院依法予以维持。高少杏上诉主张案涉《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》全部无效，但其所主张并不足以证明上述协议违反法律、行政法规的强制性规定，其该项主张理据不足，本院依法不予支持。明福公司上诉主张案涉《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》全部有效亦于法无据，本院依法不予支持。关于争议焦点二。如上所述，案涉合同所约定的使用期限自2018年6月30日至2038年6月29日部分有效，则高少杏应支付该部分的使用费。关于该部分费用的具体金额问题，本院具体论述如下：首先，根据2016年9月23日佛山市禅城区国土城建和水务局发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》可知，案涉标的物所在区域临街商铺及办公用房市场指导租金最高标准为每月30元/平方米，其中弼唐村一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层及以上的租金标准为每月11元/平方米。而案涉标的物的使用费金额为370000元，若上述金额为20年使用期间的对价，则使用费金额远远超过上述市场指导价，与市场价格不符。其次，明福公司作为民商事主体，其签订案涉《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》的目的系通过转让案涉标的物的使用权而取得对价并获得利益。《物业使用权转让合同》约定370000元为20年使用期间的使用费，使用期满后无偿给予高少杏20年使用期也与生活常理相悖。上述约定实为规避《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定而作出的虚假意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律的效力，依照有关法律规定处理”之规定，一审法院结合案涉标的物所在区域的市场指导租金标准及生活常理，认定双方所约定的使用费370000元实为40年使用期限的对价，从而认定高少杏应支付20年使用期限的对价款项为185000元，判令高少杏支付欠付的款项35000元并根据合同约定向明福公司支付以35000元为本金，从2017年11月11日起按日万分之三的标准至实际付清款项之日止的违约金并无不当，本院依法予以维持。明福公司上诉主张《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》全部有效及高少杏应支付欠付的款项220000元及相应的违约金亦理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。高少杏、明福公司的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人高少杏负担3300元，由佛山市明福市场运营发展有限公司负担4600元。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十一月二十三日法官助理赵超琳书记员冯隽尧