重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初8179号原告:重庆枫丹物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区枫丹路**附**，统一社会信用代码915001077093850757。法定代表人：古家庆，该公司董事长。委托代理人：杨洋，男，1981年11月7日出生，汉族，系重庆枫丹物业管理有限公司员工，住重庆市綦江区，特别授权代理。委托代理人：饶志萍，女，1971年9月13日出生，汉族，系重庆枫丹物业管理有限公司员工，住重庆市綦江区，特别授权代理。被告:刘维敏,女，1977年2月19日出生,汉族,住重庆市綦江区。委托代理人：周云长（系刘维敏之夫），男，1979年11月27日出生，汉族，住重庆市綦江区，特别授权代理。原告重庆枫丹物业管理有限公司与被告刘维敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理。依法由审判员王双庆独任审判，适用简易程序，于2018年10月9日、10月26日公开开庭进行了审理。原告重庆枫丹物业管理有限公司之委托代理人杨洋，被告刘维敏之委托代理人周云长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆枫丹物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的物管费4222.8元、能源费270元、电梯使用费572.4元、二次供水加压电费155.6元及违约金1207.8元，合计5866.30元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系枫丹韵绿堡小区住户，自被告入住该小区后，一直由原告为其提供物业管理服务。2014年4月至2018年9月期间，被告无任何理由，拒付并拖欠物管费4222.8元（每月78.20元×54个月）、能源费270元（每月5元×54个月）、电梯使用费572.4元、二次供水加压电费155.6元（0.4元/吨×389吨）及违约金1207.80元，合计6428.6元。原告认为被告接受了原告提供的服务，应当支付相应的物管费和能源费等相关费用。经原告多次催收，被告仍未付款。现起诉至法院，请求依法判决支持原告的诉求。原告除口头陈述外，还举示了《物业服务合同》，催款通知书二份，物业值班记录三份，刘维敏自2014年4月至2018年9月期间的欠费明细表，綦江发改价[2012]24号重庆市綦江区发展和改革委员会关于枫丹韵绿堡物业服务收费标准的批复，照片12张等证据，已经庭审质和审查，被告认为《物业服务合同》系霸王合同，因本人不在家，没有收到催款通知书，认为照片不是现在的照片。被告对原告举示的欠费明细表，綦江发改价[2012]24号重庆市綦江区发展和改革委员会关于枫丹韵绿堡物业服务收费标准的批复的真实性无异议，本院对原告举示的前述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告刘维敏辩称，原告未与我签订物业服务合同，我不认可原告的合法性。我家庭进小偷数次，有公安机关记录，物业方未尽到保卫、巡查、进出小区登记的义务，物业方管理不善，可以拒缴或少缴物业费。业委会换届后，所谓的前期合同自然终止，《物权法》规定，霸王合同属于无效合同。根据原合同，物业应公示小区公摊使用情况，至今未公示，属于物业违约在先，我可以拒缴。小区脏、乱、差、盗窃、电梯安全隐患、消防不合格，严重妨害人身安全，属于物业不作为。我可以拒缴物业费或者更换物业公司。故原告方不作为，未按服务条款执行，我拒缴理由正当。被告除口头陈述外，还举示了2018年8月2日的案件报警回执一份、小区卫生照片16张，已经庭审质证和审查，原告对其真实性无异议，但认为小区卫生只能证明一个时间段，不能证明小区卫生不好，本院对被告举示前述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明，2015年7月1日，以綦江区枫丹韵绿堡小区业主委员会为“甲方”与以原告重庆枫丹物业管理有限公司为“乙方”签订的《物业服务合同》约定：第三条，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理。2、物业共同设施、设备的维修、检测、养护、运行和管理，3、市政共用设施的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用的部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全、消防等事项的管理和服务工作。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取等。第六条、本物业服务区域的物业服务收费选择包干制。收取标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅：电梯房0.57元/月×平方米，非电梯房0.50元/月×平方米，电梯使用费按市物价局规定公式：1人＝10元＋0.3元（N－3）N为楼层计收；2、商业物业：1.2元/月×平方米；3、车位管理费（个）：35元/月。第七条、公共能源费：每月以户5元收取。本物业区域内住宅生活用水属于二次加压供水范围，二次供水能耗费，根据物业使用人用水数量，乙方按0.40元/吨向产权人或使用人收取。第八条、业主应于每月月底前交纳物业服务和相关费用或物业服务资金。第十六条、乙方应履行的义务：1、履行合同，提供物业服务。7、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场，协助做好救助工作；乙方由于管理不善造成的安全事故由乙方负责，保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益。第十九条、本合同期限为壹年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，是否续约甲乙双方应于合同期届满前三个月内，作出约定。第二十三条、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业管理费的，应按每日万分之3的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定向重庆市綦江区文龙街道九龙大道62号枫丹韵绿堡小区的所有业主提供了物业服务。被告刘维敏系重庆市綦江区文龙街道九龙大道62号枫丹韵绿堡小区8-1-5-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为：137.13平方米。被告自2014年入住后，截止2018年3月，因被告家中的财物被盗窃二次，拒绝向原告交纳物业服务费、能源费、电梯费、二次供水加压费等。自2014年4月起至2018年9月30日止，被告拖欠原告物管费4222.8元（每月78.20元×54个月）、能源费270元（每月5元×54个月）、电梯使用费572.4元、二次供水加压电费155.6元（0.4元/吨×389吨），共计5220.8元。原告多次向被告催收未果，起诉至法院。本院认为，原告重庆枫丹物业管理有限公司与綦江区枫丹韵绿堡小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反行政法规和法律的强制性规定，该合同,有效。原告按照合同的约定向綦江区枫丹韵绿堡小区业主提供了物业服务，而被告刘维敏系重庆市綦江区文龙街道九龙大道xx号枫丹韵绿堡小区x-x-x-x号房屋的业主，接受了原告提供的物业服务，未按合同的约定按时缴纳物业服务费、公共能源费、电梯使用费、二次供水加压费等费用，经原告二次书面催交仍未缴纳相关费用，其行为已违约，应承担民事责任。故原告重庆枫丹物业管理有限公司要求被告支付尚欠的物业服务费、公共能源费、电梯使用费、二次供水加压费等费用，并按合同约定支付违约金合法，本院予以支持。被告辩称未与原告签订物业服务合同，原告不具备主体资格，根据重庆市物业管理条例第五十四条规定“物业服务合同届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，因綦江区枫丹韵绿堡小区没有召开业主大会，而业主委员会没有作出决定选聘或者续聘决定，原告自愿按照原合同继续提供服务，原物业服务合同延续履行，故原告具有主体资格。由于原告在履行管理服务合同期间，致被告家中财物被盗窃二次，造成被告一万元以上的财产损失，证明原告在履行物业服务合同约定的义务时，存在安全保障方面的瑕疵情况，故被告要求原告酌情调减一定的物业费合法，故本院按被告尚欠物业服务费、公共能源费、电梯使用费、二次供水加压费等费用的80%主张为宜。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告刘维敏在本判决生效后十日内支付原告重庆枫丹物业管理有限公司尚欠的物业服务费、公共能源费、电梯使用费、二次供水加压费等费用4176.64元及违约金1207.80元；二、驳回原告重庆枫丹物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告刘维敏负担（原告已交纳，被告在履行前述判决义务时一并支付原告）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王双庆二〇一八年十一月十二日(院法官助理李杰书记员苏依依