北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初222号原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区永顺地区范庄村**楼**。法定代表人孙冬明，董事长。委托代理人郝军，男，1968年10月11日出生，汉族，北京天旭运河房地产开发有限责任公司职员。委托代理人潘茂华，北京市仁人德赛律师事务所律师。被告北京新城基业投资发展有限公司，住，住所地北京市通州区梨园镇云景东路**/div>法定代表人赵铁成，总经理。委托代理人纪新元，女，1984年1月28日出生，汉族，北京新城基业投资发展有限公司职员。委托代理人于杨，北京市鑫诺律师事务所律师。第三人北京市天旭物业管理中心，住所，住所地北京市通州区故城东路**div>法定代表人耿宏耀，总经理。委托代理人胡学民，男，1972年12月24日出生，北京市天旭物业管理中心经理。委托代理人刘爱军，女，1974年4月2日出生，北京市天旭物业管理中心总经理。原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司（以下简称天旭房地产公司）与被告北京新城基业投资发展有限公司（以下简称新城基业公司）、第三人北京市天旭物业管理中心（以下简称天旭物业中心）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人郝军、潘茂华，被告新城基业公司的委托代理人纪新元、于杨，第三人天旭物业中心的委托代理人胡学民、刘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天旭房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1.要求被告新城基业公司给付物业费416434.64元、供暖费560770.32元，共计977204.96元；2、要求被告新城基业公司支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自应付之日起至实际给付之日止）；3、要求被告新城基业公司负担本案诉讼费用。事实和理由：2009年7月16日，原被告双方签订《京贸家园限价房购房安置协议》，约定被告购买原告开发建设的“京贸家园限价房项目”，用于安置被拆迁人定向安置用房。原告依约履行了全部义务，但被告迟迟未全部安置被拆迁户，导致原告为被告向相关部门垫付了供暖费、物业费。供暖费、物业费系被告购买房屋的附随义务，理应由被告承担。原告多次催要，被告始终拒绝支付，现原告起诉至法院，请求法院支持上述诉讼请求。被告新城基业公司辩称：本案诉争的物业费、供暖费超出了涉案合同的范畴，原告的诉讼请求没有合同依据，应予以驳回。被告系代付购房款人，并非购房人也并非房屋使用权人，被告无义务承担诉争的物业费和供暖费。被告已全面履行了合同义务，不存在逾期安置的问题。根据协议约定，被告的义务仅在于向原告提供“被安置对象”及其选房情况，而安排被销售对象进行选房及交房的义务均由原告承担，即所谓的“安置”就是向原告提供“被安置对象及其选房情况”。原告无权就其扩大的损失提出诉讼请求，涉案房屋均具备分户独立采暖系统，在房屋买受人未办理入住手续前，原告完全可以采取措施暂停供暖。综上，我方不同意原告的诉讼请求。第三人天旭物业中心述称：我方同意天旭房地产公司的诉讼请求。经审理查明：2009年3月，北京市建设委员会（甲方）与天旭房地产公司（乙方）签订《北京市通州区芙蓉园项目东侧地块住宅及配套设施项目用地配建“中低价位、中小套型”普通商品房建设、销售和交付使用协议》，协议第一条“中低价位、中小套型”普通商品房设计要求约定，本项目用地内配建不少于160000平方米“中低价位、中小套型”普通商品房，具体以规划部门审定面积为准。“中低价位、中小套型”普通商品房应相对独立建设，套型建筑面积均为90平方米以下，其他规划设计应严格按规划意见书的要求执行。协议第二条建设标准及工程质量约定：甲方按照工程建设有关规定，对本项目开工、建设、质量、安全、竣工验收实施监督、检查。乙方必须接受甲方的监督、检查，并按甲方要求上报工程进展等情况。协议第三条建设工期及交付使用约定：乙方必须在2008年11月底之前开工建设该项目配建的“中低价位、中小套型”普通商品房，此项目开发建设期限为2年。“中低价位、中小套型”普通商品房交付使用前，乙方应当按照国家和北京市有关物业管理的规定，提前招标物业管理公司进行物业管理。第四条“中低价位、中小套型”普通商品房销售约定：该项目“中低价位、中小套型”普通商品房的房屋销售价为每建筑平方米6000元/建筑平方米，房屋销售限价是指“中低价位、中小套型”普通商品房的平均销售价格。乙方可根据具体楼层、朝向在±5%范围内调整销售价格，但最终整个出让宗地中所建设的每栋住宅楼的平均销售价格不得超过房屋销售限价。乙方只能向甲方确定的销售对象销售“中低价位、中小套型”普通商品房。具体销售办法按《北京市限价商品住房管理办法》（试行）中的相关规定执行。第五条违约责任约定：乙方未按协议第四条规定的价格销售“中低价位、中小套型”普通商品房的，甲方有权责令退回房价超出部分。协议同时还约定了其他内容。2009年7月16日，原告天旭房地产公司（甲方）与被告新城基业公司（乙方）签订《京贸家园限价房购房安置协议》（以下简称《限价房购房安置协议》），甲乙双方就乙方购买甲方开发建设的“京贸家园限价房”房屋用于“被拆迁人”的定向安置用房，遵循平等、自愿、有偿和诚实信用的原则订立本协议。协议第一条项目基本情况约定：项目名称：京贸家园限价房项目。项目性质：限价商品房。建设地点：通州区永顺镇芙蓉路。项目四至：东至武夷花园，西至芙蓉路，南至自来水厂（规划路），北至运潮减河。建设要求：建设定向安置面积：160144.40平方米（B1-B9共九栋楼），以上均为地上建筑面积，不包含地下建筑面积；安置住房合计2172套，其中：一居室435套，二居室1291套，三居室446套。协议第三条本项目开发建设要求约定：甲方应遵循政府相关部门提出的要求，按照规划意见书的指标开工建设。甲方保证在2010年11月30日前全面竣工、验收并交付使用。协议第四条房屋售价约定：该限价房均价每建筑平方米6000元，甲方可自行在房屋朝向、楼层等级上下浮动不超过5%。协议第五条付款方式约定：乙方有权对甲方开发建设进行全程监督，并在甲方取得《预售许可证》后七个工作日内，乙方按摇号批次选购安置房并按摇号批次支付购房款。被安置对象摇号选房后，乙方根据被拆迁人的拆迁建筑面积乘以1.7系数再乘以单价6000元向甲方支付购房款。不足部分由被拆迁人另行支付（最终以实测面积进行结算）。协议第六条双方权利义务约定：甲方应严格按照有关部门批准的限价商品住房指标、性质、建设规模、开工时间、建设期限、交房时间、户型和户型组合、销售对象、销售基准价格进行开发建设和限价商品房销售。甲方应严格按区住保办核发的《限价商品房住房配售通知书》和“被拆迁人”签署购房合同。甲方按通州区住保办的要求及甲方与“被销售对象”签订购房合同的约定且在乙方全程监督指导下安排“被销售对象”选房及交房。根据乙方的工作程序，确认乙方将于2009年7月22日至2009年8月10日和被拆迁人进入“签约及金额奖励期限”阶段。据此，在甲方取得《房屋预售许可证》后，乙方应尽快启动摇号选房程序，届时，甲方应当积极且高效的全面配合房屋的对接工作。乙方按合同约定，有权对本项目进行全程监督和指导，发现问题，有权制止并有权要求甲方采取相关措施，要求甲方及时改进。乙方向甲方提供的“被安置对象”的个人资料和信息要绝对真实、可靠。由于乙方所提供的信息有误所导致的一切后果，均与甲方无关。乙方须自行承担责任。协议第八条违约责任约定：任何一方违反本合同规定均构成对本合同的违约，应当承担违约责任。甲方未按通州区住保办的要求及购房合同的约定安排被拆迁人选房和交房，则延迟时间内被拆迁人的周转费（1500元/月·户）由甲方向乙方支付。甲方延迟30日交房，甲方承担给乙方造成的一切损失，并支付相应的违约金，违约金总额不超过已付款项的10%。同时甲方还应承担和被拆迁人签署购房合同中延期交房之违约责任。乙方未按合同约定向甲方支付购房款，乙方构成违约。甲方须向乙方每日计取全部应付款项的日万分之一作为违约金，违约金总额不超过应付款项的10%。《购房安置协议》还约定了其他内容。2010年4月7日，原告天旭房地产公司（甲方）与被告新城基业公司（乙方）签订一份《运河核心区拆迁对接安置京贸家园限价房代付购房款协议》，甲乙双方就乙方代付拆迁户购买“京贸家园限价房”购房款事宜，遵循平等、自愿、有偿和诚实信用的原则，订立本协议。协议第一条项目基本情况约定：项目名称：京贸家园限价房项目（部分）。项目性质：限价商品房。建设地点：通州区永顺镇芙蓉路。项目四至：东至武夷花园，西至芙蓉路，南临自来水厂（规划路），北至运潮减河。定向安置房源：京贸家园两限房B-2、B-8、B-3栋剩余楼房246套，用于运河核心区土地一级开发项目拆迁户安置用房，其中：一居室206套、二居31套、三居9套。具体楼号、居室类型、建筑面积、建筑单价、总价（详见附件一）。协议第三条本项目开发建设要求约定：甲方应遵守政府相关部门提出的要求，按照规划意见书的指标开工建设。乙方对甲方开发建设项目进行全程监督，甲方已于2009年10月31日取得该项目《预售许可证》。在2010年10月30日前安排甲方对乙方指定的被安置对象进行选房。甲方保证在2010年11月30日前全面竣工、验收。协议第四条合同造价及工程款支付约定：本合同固定总价为人民币91746693元，为乙方代付拆迁户购房款。明细详见附件1.4.2，本合同签订7日内，乙方一次性支付给甲方合同内代付拆迁户购房款。协议第五条二方权利义务约定：甲方应按照有关部门批准的限价商品住房指标、性质、建设规模、开工时间、建设期限、交房时间、户型和户型组合、销售对象、销售基准价格进行开发建设和限价商品房销售。甲方应按照附件1中约定的安置房楼号、居室类型、建筑面积提供安置房源。甲方应按照运河核心区拆迁协议及拆迁指挥部发的《选房确认单》、（被拆迁人身份证原件）和“被拆迁人”签署购房合同。甲方须协助乙方与“被拆迁人”进行购房款的结算。在乙方出具书面证明，确认与“被拆迁人”的结算已经完成并且购房款结清后，甲方才能与“被拆迁人”签订正式购房合同。安置房的实测面积与本合同面积之间的差价由甲方与“被拆迁人”自行结算（多退少补）。按照乙方的要求，在甲方取得《房屋预售许可证》后，甲方应当积极且高效的全面配合房屋的对接工作。乙方按合同约定，有权对本项目进行全程监督和指导，发现问题，有权制止并有权要求甲方采取相关措施，要求甲方及时改进。乙方向甲方提供的“被安置对象”的个人资料和信息要绝对真实、可靠。由于乙方所提供的信息有误所导致的一切后果，均与甲方无关。乙方须自行承担责任。协议第七条违约责任约定：任何一方违反本合同规定均构成对本合同的违约，应当承担违约责任。甲方未按照乙方的要求及购房合同的约定安排被拆迁人选房或交房，则延迟时间内被拆迁人的周转费（1500元/月·户）由甲方向乙方支付。甲方延迟30日交房，甲方承担给乙方造成的一切损失以及由此引发的连带损失，并向乙方支付已付款项日万分之一的违约金，违约金总额不超过已付款的10%。同时甲方还应承担和被拆迁人签署购房合同中延期交房之违约责任。甲方在乙方出具书面证明前，就与被拆迁人签订购房合同，甲方须承担给乙方造成的一切损失方以及由此引发的连带损失。协议同时还约定了其他内容。协议的附件为《京贸家园剩余房源明细》，详细列明了246套房源的楼号、居室、建筑面积、建筑单价和总价等信息。2010年4月7日，新城基业公司向天旭房地产公司支付购房款91746693，天旭房地产公司向新城基业公司出具了收据。2009年7月25日，天旭房地产公司（甲方）与天旭物业中心（乙方）签订《物业服务合同》，由天旭物业中心为京贸家园B1#住宅楼等十一项项目提供物业服务。前期物业服务期限：签订合同之日起至业主委员会选聘新的物业服务企业进驻之日止。合同第七条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅为2.22元/平方米/月。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按一年交纳，具体时间为业主办理收楼日的对应日前收取。2010年11月17日，天旭房地产公司就涉案京贸家园限价房项目取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工和验收备案表》。天旭房地产公司表示，因涉案项目系政府委托天旭房地产公司开发建设的限价商品房项目，天旭公司仅是涉案项目的建设方，并不具备对外销售限价商品房的资格，为此天旭房地产公司与新城基业公司签订《京贸家园限价房购房安置协议》，新城基业公司一次性购买限价商品房后，再自行安置给每个被拆迁安置人，天旭房地产公司对被拆迁安置人并不负有安置义务，而只是对新城基业公司的安置提供协助和配合。双方签订的《代付购房款协议》中涉及的剩余246套房源包含在《限价房购房安置协议》所涉及的2172套房源中，因该246套房源涉及到多个拆迁安置项目（运河核心区拆迁安置项目、北苑商务区拆迁安置项目、上营棚户区拆迁安置项目及西海子棚户区安置项目等），拆迁安置的时间先后不一，购房人入住的时间也先后不一，再加上新城基业公司未能及时、妥善根据安置协议及代付购房款协议的约定履行其安置义务，导致246套房源出现逾期安置、被拆迁人安置人逾期入住的问题。天旭房地产公司根据其与天旭物业中心签订的《物业服务合同》的约定，支付了上述房源购房人（被拆迁安置人）办理入住手续之前的物业费（物业费与天旭物业中心应支付给天旭房地产公司的公共维修基金予以折抵），上述期间的物业费应当由新城基业公司承担。同时，天旭房地产公司表示上述246套房源中至今尚有18套房屋未进行安置，而该18套未安置房屋的物业费一直持续发生，因此该18套未安置房屋的物业费亦应当由新城基业公司承担。与物业费主张同理，天旭房地产公司亦表示上述房源的购房人入住前的供暖费亦应由新城基业公司负担，因天旭房地产公司已经向供暖企业北京新城热力有限公司垫付了上述房屋购房人入住前的供暖费，因此其有权要求新城基业公司支付其垫付的供暖费。经核实，京贸家园小区的2172套房源均系限价商品房，《代付购房款协议》中的246套房源包含在《限价房购房安置协议》的2172套房源中，新城基业公司表示双方之间关于246套房源法律关系的性质应以2010年4月签订的《代付购房款协议》界定，原因是《代付购房款协议》变更了之前《限价房购房安置协议》的相应内容。新城基业公司表示根据《代付购房款协议》的约定，其天旭房地产公司之间仅系代付购房款关系，新城基业公司的义务是代购房人（被拆迁安置人）向天旭房地产公司支付246套房屋的购房款，其与天旭房地产公司之间并非房屋买卖关系，新城基业公司虽然是拆迁实施主体，但安置房屋买卖关系的双方是天旭房地产公司和购房人（被拆迁安置人），新城基业公司、拆迁指挥部与被拆迁安置人达成《选房意向确认单》后，新城基业公司的拆迁安置对接工作即已完成，新城基业公司表示其于2010年6月底就完成了拆迁安置对接工作，后续的选房、签约和办理入住等事宜均应由天旭房地产公司与被拆迁安置人来对接完成，被拆迁安置人是否逾期办理入住及入住前物业费、供暖费的负担问题等均与新城基业公司无关。关于尚未安置的18套房屋，新城基业公司表示其已经于2014年5月提请通州区人民政府予以回购，通州区住房和城乡建设委员会已经于2014年6月作出《关于收购安置房项目剩余房源的意见》（通住建委文[2014]82号），同意对包括上述18套房源在内的房源进行收购。通州区财政局于2014年6月作出《关于拟请住建委收购对接安置房项目剩余房款的情况报告》（通财经建文[2014]260号），同意区住建委收购新城基业公司对接安置房项目242套剩余房源，作为公开摇号房源使用。区财政先期借款95443713元至住建委，用于收购242套对接安置房项目剩余房源，待房屋售出后将借款归还。新城基业公司表示因通州区住建委同意收购上述18套房源，因此天旭房地产公司无权再向其主张该18套房屋的物业费及供暖费。双方关于涉案房源拆迁安置义务的主体及范围各执一词。天旭房地产公司为证实己方的说法，申请证人田某、张某（二人均系通州区上营棚户区改造项目的被拆迁人）到庭作证。证人田某、张某均表示拆迁安置过程中的摇号、选房和签约工作都是由新城基业公司负责通知，由新城基业公司与其对接的。天旭房地公司产同时提交了新城基业公司2011年12月出具的《承诺书》，内容为：李玉兰尚未签订购房合同及网签手续，由于其体弱多病、急需住房，现其要求先行办理上述安置房的入住手续。我公司将协助李玉兰缴纳其置换面积房款与上述安置房差额部分购房款及相关入住费。我公司承诺将为其签订购房合同及办理网签手续给予积极配合。天旭房地产公司表示根据该承诺书可以证明应当由新城基业公司对购房人进行安置，新城基业公司该承诺书的真实性予以认可，但表示其只是承诺签订购房合同和办理网签手续时对李玉兰进行配合，并不能证明其承诺对李玉兰负有安置义务。新城基业公司提交了多份购房人的《选房意向现场确认通知单》、《选房意向确认单》、《拆迁补偿协议》、《补充协议》予以证实，上述通知单和确认单的日期均为2010年6月，落款发出单位为运河核心区及西海子棚户区拆迁指挥部，其中《选房意向现场确认通知单》载明：请您按《通州区运河核心区开发及西海子棚户区改造房屋拆迁安置房选房规则》、《通州区运河核心区开发项目、西海子棚户区改造项目拆迁安置房选房意向确认流程》、《通州区运河核心区开发项目及西海子棚户区改造项目拆迁安置房选房意向现场确认须知》要求办理选房意向确认（以上三文件及《运河核心区开发及西海子棚户区改造拆迁安置房房源明细》作为本通知附件同时发送），现场实行人工顺序叫号，逾期不候。在被拆迁人签字确认的《选房意向确认单》的注意事项一栏中载明：选房意向确认后，拆迁补偿安置对接工作完成，被拆迁人应按选房安置项目开发企业指定时间和地点，持身份证、《拆迁补偿协议》、《选房意向确认单》等证明材料原件，按选房意向确认单序号参加项目现场选房及配售。逾期进行现场选房及签订购房合同的，视为放弃安置。同时，新城基业公司提交其工作人员与天旭房地产公司工作人员分别于2010年3月22日、2011年6月13日、2011年8月10日之间的往来电子邮件等，予以证实涉案房屋迟延入住的原因并非新城基业公司迟延对接所造成的事实。新城基业公司同时提交了其工作人员与天旭房地产公司工作人员之间于2009年10月23日之间的往来邮件，予以证实《选房流程》、《选房须知》、《选房中心位置图》、《工作计划》、《签约流程》、《签约内部工作单》、《选房确认单》等均系天旭房地产公司制作，涉案房屋迟延入住的原因并非新城基业公司迟延对接所造成的事实。天旭房地产公司表示上述证据系新城基业公司自行制作，因此对证据的真实性和证明目的均不予认可。关于新城基业公司应当负担的物业费数额，天旭房地产公司提交了天旭物业中心出具的物业费收据及物业费用明细，拟证明天旭房地产公司向天旭物业中心支付的物业费数额、物业费的构成明细及涉案房屋购房人入住前物业费的具体数额。关于新城基业公司应当负担的供暖费数额，天旭房地产公司表示其与供热单位北京新城热力有限公司（以下简称新城热力公司）之间并未订立书面的《供暖服务合同》，但因新城热力公司提供了事实上的供暖服务，因此其向新城热力公司交纳了供暖费，并提供了新城热力公司出具的供暖费发票和收据予以佐证。天旭房地产公司同时提交了代付购房款协议项下的228名购房人与天旭房地产公司签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》或者《北京市现房买卖合同》、与天旭物业中心签订的《物业委托服务合同》等证据，证明购房人签订购房合同及入住的时间，对其主张的物业费、供暖费请求予以佐证。另，天旭房地产公司同时提交了2016年4月的《证明》一份，载明：2-2-XXX华敬珠应于2011年7月15日入住，实际在2016年1月14日入住，2011年11月15日-2015年3月15日四个供暖季，每年供暖费1415.28元，合计5661.12元，在2016年1月14日办理入住时全部补缴，之前年度起诉中每年包含1415.28元。2-1-XXXX田玉梅应于2011年7月15日入住，实际在2015年10月20日入住，2011年11月15日-2015年3月15日四个供暖季，每年供暖费1415.28元，合计5661.12元，在2015年10月20日办理入住时全部补缴，之前年度起诉中每年包含1415.28元。以上2户供暖费合计11322.24元。在2015-2016年供暖季交纳新城热力33864元，减去11322.24元，实际主张22541.76元。天旭房地产公司主张的供暖费金额中不包括华敬珠及田玉梅补交的上述费用。新城基业公司天旭房地产公司提交的上述证据及主张的物业费、供暖费数额均持有异议，并表示天旭房地产公司在本案中主张的数额，与其在北京市第三中级人民法院审理（2016）京03民终10592号案件中提交的证据不一致，新城基业公司提交了其向北京市第三中级人民法院复制的天旭房地产公司提交的物业费及供暖费相关证据，天旭房地产公司对证据的真实性及证据显示的数额予以认可，关于数额出入的问题天旭房地产公司表示其向三中院提交的证据统计的欠费金额无误，欠费金额以向其向三中院提交的为准。天旭房地产公司向三中院提交的欠费清单及明细中显示欠交物业费（截止到2015年12月31日）金额为464573.66元，欠交供暖费（截止到2016年3月15日）金额为547639.6元。天旭房地产公司表示其向三中院提交的欠交物业费明细是250户业主的欠费情况，其中涉案246户业主的欠交物业费金额为437519.96元。2014年9月，新城基业公司以合同纠纷为由将天旭房地产公司起诉至本院，诉称2010年4月7日双方签订《运河和新区拆迁对接安置京贸家园限价房代付购房款协议》，约定新城基业公司代被拆迁人购买天旭房地产公司开发的“京贸家园限价房项目”中的246套房屋用于安置三个项目的部分被拆迁人（其中，**用于安置核心区项目的被拆迁人，27套用于安置北苑项目的被拆迁人，21套用于安置上营项目的被拆迁人），天旭房地产公司违反上述协议约定，在未接到新城基业公司书面证明的情况下即与北苑项目的被拆迁人签订购房合同并收取被拆迁人超出置换面积部分的购房款。为此新城基业公司多次与天旭房地产公司协商返还事宜，但天旭房地产公司以各种理由拖欠，因此新城基业公司请求法院判令天旭房地产公司返还新城基业公司为核心区项目被拆迁人垫付的超出置换面积部分的购房款36861217元，天旭房地产公司赔偿损失488000元及垫付购房款的利息。本院经审理于2014年12月作出（2014）通民初字第15922号民事判决，判决天旭房地产公司退还新城基业公司代付购房款29614429元，驳回新城基业公司的其他诉讼请求。新城基业公司不服上述一审判决提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理查明：从2010年起，天旭房地产公司一直在协助被拆迁人进行选房确认，并陆续与被拆迁人签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同。双方的工作人员一直在进行对账、核帐，双方一直在协商退款事宜。北京市第三中级人民法院经审理认为：关于涉案18套不再对接房屋的购房款问题，属于双方在履行协议过程中出现的新问题，双方在签订代付购房款协议时，对于此种情形并未约定；双方在此后签订的《确认单》中，对于涉案的上述18套房屋的相关约定为“相关事宜双方另行协商”，但并未约定具体的给付条件和时间。也就是说，对于上述18套房屋的购房款如何处理，双方的相关协议中并未明确约定；虽然新城基业公司称其已向有关行政部门提交了请示，但是目前并未形成具体协议；对于上述房屋究竟如何处理，目前也并未最终确定。在这种情况下，原审法院未支持新城基业公司关于此笔款项的请求，并不不当。双方可待上述房屋最终处理决定作出后，再另行解决。……北京市第三中级人民法院于2015年3月作出（2015）三中民终字第02804号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有商品房配建协议、京贸家园限价房购房安置协议、运河核心区拆迁对接安置京贸家园限价房代付购房款协议、东区总平面图、竣工验收备案表、房屋所有权证、拆迁补偿协议、物业服务合同、物业费收据、供暖费收据、供暖费发票、选房确认及摇号通知单、商品房预售合同、选房确认单、选房情况统计表、三中院民事判决书、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：法人的合法权益受法律保护。天旭房地产公司根据购房安置协议的约定，认为双方之间为房屋买卖关系，新城基业公司自天旭房地产公司处购买涉案房屋用于安置被拆迁人，因此新城基业公司系买受人，天旭房地产公司为出卖人，天旭房地产公司进而认为购房人入住之前的物业费和供暖费，应当由房屋买受人新城基业公司承担。新城基业公司认为根据代付购房款协议的约定，其仅系代购房人支付购房款，真正的买受人为被拆迁人，其已经按照约定于2010年6月完成了安置义务，后续的选房、签约及入住事宜均系天旭房地产公司与被拆迁人之间进行交接的问题，与新城基业公司无关，进而认为被拆迁人（或购房人）入住前的物业费和供暖费与新城基业公司无关，天旭房地产公司无权要求新城基业公司负担。通过本案查明的事实及双方的诉辩理由可以认定，本案双方争议的焦点问题是代付购房款协议项下的涉案246套房屋的购房人（被拆迁安置人）办理入住手续前涉案房屋产生的物业费及供暖费的负担问题，因双方未对此进行书面约定，因此解决这一焦点问题应当从涉案法律关系的性质及双方的权利义务义务入手进行梳理和认定。本案双方关于涉案246套房屋签订过两份重要的协议，第一份为2009年7月签订的《限价房购房安置协议》，第二份为2010年4月签订的《代付购房款协议》，因此本案双方之间法律关系的性质及双方的义务应当综合上述两份协议约定内容予以认定。新城基业公司作为涉案运河核心区、北苑商务区、上营棚户区及西海子棚户区四个项目的拆迁实施主体，负有按照拆迁安置政策对被拆迁人进行拆迁安置的义务。新城基业公司作为拆迁实施主体，应当按照拆迁人与被拆迁人签订的《补充协议》的约定，履行作为拆迁人的安置义务，安置义务的范围包括安排被拆迁人选房、签约及交付房屋等义务。新城基业公司与天旭房地产公司于2009年7月签订购房安置协议，约定将天旭房地产公司开发建设的2172套限价商品房用于安置被拆迁人，并约定由天旭房地产公司按照通州区住保办的要求，在新城基业公司的全程监督、指导下安排被销售对象选房及交房，天旭房地产公司应当积极且高效的全面配合房屋的对接工作。双方于2010年4月签订的代付购房款协议，亦约定了负有房屋安置及对接义务的主体为新城基业公司，天旭房地产公司的义务系为新城基业公司的房屋安置及对接工作提供协助和配合。对购房人选房、签约和入住等负有安置义务的主体是新城基业公司，被拆迁安置人入住前的物业费和供暖费，应当由新城基业公司承担。新城基业公司以天旭房地产公司负有安置义务、天旭房地产公司未依照约定及时履行安置义务、由此导致的被安置人入住前的物业费和供暖费应当由天旭房地产公司负担的辩解意见，依据不足，本院不予采信。天旭房地产公司根据其与天旭物业中心签订的《物业服务合同》的约定，支付了涉案购房人逾期入住前的物业费（以公共维修基金折抵物业费方式支付），并向供热单位交纳了供暖费，有权向真正的责任主体新城基业公司追偿，故对天旭房地产公司要求新城基业公司支付购房人逾期入住前的物业费及供暖费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于涉案18套尚未安置房屋的物业费和供暖费负担问题，涉案18套尚未安置房屋的安置事宜（是否安置及何时安置）等与天旭房地产公司无关。新城基业公司要求天旭房地产公司返还购房款的案件经过一审、二审判决已经发生法律效力，生效判决认定虽然通州区住建委、财政局及通州区政府等同意回购包括18套房屋在内剩余房源，但上述18套房屋如何处理尚未最终确定，因此判决不支持新城基业公司要求天旭房地产公司退还该18套房屋购房款的请求。本案中因该18套房屋系在购房安置协议及代付购房款协议项下，该18套房屋是否继续由新城基业公司进行安置还是由政府部门回购，均与天旭房地产公司无关，上述18套房屋的物业费及供暖费，应当由新城基业公司负担，天旭房地产公司有权要求新城基业公司支付上述18套房屋的物业费及供暖费。关于新城基业公司应当负担的物业费及供暖费的具体数额，天旭房地产公司已经提交了相应的收据、发票、明细及预售合同、物业服务合同等证据予以证实，根据上述证据核定的涉案246套房屋截止2015年12月31日的欠交物业费金额为437519.96元、截止2016年3月15日的欠交供暖费金额为547639.6元，因此对天旭房地产公司主张的供暖费中的过高部分，本院不予支持；因天旭房地产公司主张的物业费数额不高于本院核定的数额，对此应以天旭房地产公司主张的数额为准。天旭房地产公司要求新城基业公司支付利息的诉讼请求，依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、被告北京新城基业投资发展有限公司给付原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司自2010年12月1日起至2015年12月31日止的物业费损失共计416434.64元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京新城基业投资发展有限公司给付原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司自2010年11月15日起至2016年3月15日止的供暖费损失共计547639.6元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13572元，由原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司负担132元（已交纳）；由被告北京新城基业投资发展有限公司负担13440元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王新东人民陪审员  王晓伟人民陪审员  张万良二〇一八年十一月二十八日书 记 员  马 翔