成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初9247号 原告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区华润路**。 法定代表人：蒲滨，华润置地（成都）物业服务有限公司董事长。 委托诉讼代理人：吴蓉，女，系华润置地（成都）物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：杨键，男，系华润置地（成都）物业服务有限公司员工。 被告：蒿树臣，男，1994年12月14日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：蒿泽阳，男，1969年10月21日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区，系蒿树臣、蒿树君的父亲。 委托诉讼代理人：杨志红，河北浩博律师事务所律师。 被告：蒿树君，女，1994年12月14日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：蒿泽阳，男，1969年10月21日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区，系蒿树臣、蒿树君的父亲。 委托诉讼代理人：杨志红，河北浩博律师事务所律师。 原告华润置地（成都）物业服务有限公司（简称华润置地物业公司）与被告蒿树臣、蒿树君物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告华润置地物业公司的委托代理人吴蓉、杨键，被告蒿树臣、蒿树君的共同委托诉讼代理人蒿泽阳、杨志红到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致协议。本案现已审理终结。 华润置地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令蒿树臣、蒿树君向华润置地物业公司支付从2017年4月至2018年6月期间物业服务费9339元，及逾期支付物业服务费的违约金1747.6元（以当月欠缴的物业服务费为基数，按每日千分之一的标准暂计至2018年6月13日止，实际应计至付清之日止）；2.由蒿树臣、蒿树君承担本案诉讼费。事实和理由：蒿树臣、蒿树君系华润置地幸福里一期栋业主，华润置地物业公司系案涉房屋所在小区物业服务企业。蒿树臣、蒿树君从2017年4月起至2018年6月止，拖欠物业服务费9339元，经多次催告无果，遂诉至法院。 蒿树臣、蒿树君共同辩称，1.成都锦兴华润置地有限公司（简称锦兴公司）与蒿树臣、蒿树君签订的《四川省商品房买卖合同》第十八条是为了重复使用而预先拟定的格式合同，属于格式条款，特别是条款第三项关于物业服务为10元／月·平方米既未与蒿树臣、蒿树君协商，也没有采取合理的方式提请其注意，故属于无效条款。蒿树臣、蒿树君购买了锦兴公司开发的华润·幸福里一期栋共计四层的全部房屋，整栋楼房在华润·幸福里小区之外，这一客观状况导致蒿树臣、蒿树君所购房屋客观上不需要物业公司提供物业服务。锦兴公司在明知上述情况下，却按小区最高物业服务费标准提供格式条款且未做任何合理方式提请注意，加重了蒿树臣、蒿树君的合同责任，故锦兴公司与蒿树臣、蒿树君签订的《四川省商品房买卖合同》第十八条属无效条款。2.锦兴公司并未将案涉房屋交付给蒿树臣、蒿树君，根据《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”之规定，物业服务费用应由锦兴公司承担。3.即使之后出卖人向蒿树臣、蒿树君履行了交房义务，蒿树臣、蒿树君购买的整栋房屋在华润·幸福里小区之外，不在华润置地物业公司物业服务范围内，华润置地物业公司也无权向其主张物业费。《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，本案中，锦兴公司未依法选聘物业服务企业，因此华润置地物业公司不具有合法性，且华润置地物业公司也无证据证明其提供了物业服务。4.华润置地物业公司主张的违约金过高，且蒿树臣、蒿树君不应承担支付物业服务费的责任，也不应承担违约金。 本院经审理认定事实如下：锦兴公司（甲方）与华润置地物业公司（乙方）签订《【华润·幸福里】一期前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对华润·幸福里一期进行物业服务，甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服务；物业服务费按建筑面积计算，其中底商按8元/月·平方米收取，独立商业按10元/月·平方米收取；已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方承担。甲方与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。甲方另行约定的，从其约定；物业服务费从本物业按商品房买卖合同约定交付买受人之日起按月收取；业主应于每月20日前向乙方支付本月物业服务费；甲方、业主未按合同约定及时、足额支付物业服务费用的，从逾期之日起每日按未付金额的0.1%向乙方支付违约金；本合同履行期限为自合同签署之日起至业主大会成立并选聘物业服务企业订立的新物业服务合同生效时，本合同自行终止。 2017年1月13日，蒿树臣与锦兴公司签订《商品房认购协议》及《房号确认单》，蒿树臣向锦兴公司申请认购华润·幸福里一期项目房屋。2017年1月19日，蒿树臣、蒿树君（买受人）与锦兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》及附件、补充协议，约定：由蒿树臣、蒿树君购买位于华润·幸福里一期房屋，用途为商业，实测建筑面积62.26平方米；房屋总价款1764674元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，买受人应当在2017年1月19日前一次性支付商品房全部价款；出卖人在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，具体约定见补充协议（用加粗字体并加下划线注明）；买受人未在本合同或补充协议约定期限内至出卖人处办理房屋交接手续的，自该期限届满之日起，该商品房的保修期开始计算，与该商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修资金、全部税费及房屋毁损、灭失的风险即由买受人承担（该条款用加粗字体并加下划线注明）；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为华润置地物业公司，物业服务期间，物业服务费为10元/月·平方米；合同载明蒿树臣、蒿树君的通讯地址为成都市锦江区菱安路299号号。《补充协议》关于上述合同第十二条交付时间和手续的补充约定：买受人所购商品房在合同签订之日已具备交付使用条件，双方约定，买受人应在付清合同约定的购房全款后7日内自行前往出卖人处办理房屋的交付手续，出卖人无须另行通知；买受人未按时主动前往出卖人处办理交接手续的，视为出卖人在买受人付清购房全款之日起第8日已按约定条件将该商品房交付买受人使用，且该商品房的保修期开始计算，与该商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修资金、全部税费及房屋毁损、灭失的风险即由买受人承担；因该商品房为现房，买受人在签订合同时已实地踏勘、查验房屋并认可所购买商品房坐落位置、结构形式、户型、装修等现状情况，且出卖人也作了合理的提示和说明，故双方同意在办理交房手续时以该商品房的现状进行交付，买受人不得以该商品房现状与合同及附件约定的交付标准不一致等拒绝接房，若买受人以此为由拒绝接收该商品房的，视为出卖人在买受人付清购房全款之日起第8日已按约定条件将买受人所购商品房交付买受人使用，该商品房的保修期开始计算，与该商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修资金、全部税费及房屋毁损、灭失的风险即由买受人承担。《补充协议》的上述条款均用加粗字体并加下划线注明。 2017年1月19日，蒿树臣、蒿树君签署一份《签约声明》，主要内容为：本人于项目销售现场，已经实际查阅了《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》（以下简称买卖合同）等公示文本，锦兴公司的销售人员亦按本人要求就上述买卖合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释，并提请本人特别注意买卖合同中的加粗及下划线部分，锦兴公司已充分履行了提示注意义务和说明义务，且不存在重大误解和显示公平之情形。2017年3月1日，蒿树臣、蒿树君签署《房屋合同接收确认单》，确认其已收到案涉房屋的《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》等。庭审中蒿树臣、蒿树君陈述：签订《商品房买卖合同》时案涉房屋系现房，但认为不具备交付条件；其按约一次性向锦兴公司支付全部购房款。 蒿树臣、蒿树君购买的案涉房屋及其他房屋系华润·幸福里一期临街的独立商业。因蒿树臣、蒿树君未按约向华润置地物业公司支付物业服务费，华润置地物业公司按照《商品房买卖合同》载明的蒿树臣、蒿树君的通讯地址向蒿树臣、蒿树君邮寄送达了催费通知单和律师函，催收所欠物业服务费及违约金。 以上事实有华润置地物业公司营业执照、蒿树臣和蒿树君身份信息、商品房买卖合同及附件和补充协议、网签合同信息查询记录、前期物业服务合同、邮寄单、律师函、催费通知单、邮件查询记录、房号确认单、房屋合同接收确认单、签约声明、照片等以及当事人在案陈述为证。华润置地物业公司提交的欠费明细系其单方制作的统计表，不作为本案证据使用。 本院认为，蒿树臣、蒿树君购买的房屋位于华润·幸福里一期号，华润置地物业公司系华润·幸福里一期前期物业服务企业。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，华润置地物业公司与开发商锦兴公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，蒿树臣、蒿树君作为华润·幸福里一期的业主，应受开发商与华润置地物业公司签订的《前期物业服务合同》之约束，双方已建立物业服务关系。根据蒿树臣、蒿树君签署的《签约声明》，其确认在购买案涉房屋时，锦兴公司已就《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》的全部内容进行了逐条说明与解释，锦兴公司已充分履行了提示注意义务和说明义务，且不存在重大误解和显示公平之情形，故蒿树臣、蒿树君对上述合同载明的物业服务企业及案涉房屋按独立商业收取物业费的标准予以知晓并认可。蒿树臣、蒿树君辩称合同中关于物业服务费收费标准的条款系无效条款、案涉房屋系独栋商铺不应支付物业服务费的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。蒿树臣、蒿树君辩称锦兴公司未依法选聘物业服务企业，华润置地物业公司提供物业服务不具有合法性，但未举证予以证明，对蒿树臣、蒿树君的该辩称意见，本院不予采纳。根据蒿树臣、蒿树君与锦兴公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定和当事人的陈述，签订合同时案涉房屋系现房，蒿树臣、蒿树君已对案涉房屋进行现场查看，蒿树臣、蒿树君一次性向锦兴公司支付了全部购房款，本案中蒿树臣、蒿树君即使未与锦兴公司实际办理交房手续或以房屋现状不具备交付条件为由拒绝接房，也视为锦兴公司在蒿树臣、蒿树君付清购房全款之日起第8日已按约交付案涉房屋，与房屋有关的物业服务费即应由蒿树臣、蒿树君承担。华润置地物业公司作为物业管理企业为案涉房屋所在小区持续提供物业管理服务至今，并在蒿树臣、蒿树君逾期交纳物业服务费后通过律师函等形式进行催收，蒿树臣、蒿树君应当按约定的标准支付物业服务费。本案中，《商品房买卖合同》约定案涉房屋最迟的交付时间为2017年3月31日，华润置地物业公司主张蒿树臣、蒿树君支付从2017年4月1日起至2018年6月30日止尚欠的物业服务费9339元（建筑面62.26平方米×10元/平方米×15月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 蒿树臣、蒿树君逾期交纳物业服务费已构成违约，应承担相应责任。按照《前期物业服务合同》约定，业主应于每月20日前交纳当月物业服务费，从逾期之日起每日按未付金额的0.1%向华润置地物业公司支付违约金。本案中蒿树臣、蒿树君认为华润置地物业公司主张的违约金计算标准过高，结合蒿树臣、蒿树君的违约程度及华润置地物业公司的实际损失，本院酌定将违约金标准调整为按未付金额的每日万分之三计算。故违约金以每月欠缴物业服务费622.6元为基数，从欠费的次日起计收，分别从2017年4月21日起，此后每月21日起，按日利率万分之三分段计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒿树臣、蒿树君于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司支付物业服务费9339元； 二、被告蒿树臣、蒿树君于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司支付违约金（以每月的物业服务费622.6元为基数，分别从2017年4月21日起和此后每月的21日起，按照日利率万分之三的标准，按月分段计算至物业服务费付清之日止）； 三、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费77元，减半收取39元，由被告蒿树臣、蒿树君承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一八年十一月六日 书记员  刘茜