湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初3358号原告：易子龙，男，1980年11月27日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：方雷，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊施频，湖南华湘律师事务所律师。被告：湖南中鼎置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路**。法定代表人：莫益芳。委托诉讼代理人：聂治伟，系公司员工。原告易子龙诉被告湖南中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告易子龙的委托诉讼代理人樊施频、方雷，被告中鼎公司的委托诉讼代理人聂治伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易子龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金13769元（自2016年8月16日起，每日按已付房价款320220元的0.1‰标准计算至2017年10月20日止）；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告与原告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定将位于长沙市XX区江岸花城项目X栋XXX号房产出售给原告，房屋总价款为320220元，合同同时约定，被告应当在2014年2月28日前将房产交付给原告，并于房产交付后900日内为原告办理房屋所有权证，980日内办妥土地使用权证，如因被告原因致使未能在规定时间内办理上述登记，被告应当按已付房价款日0.1‰标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，履行了买受人的全部义务，被告依约应当在2016年8月16日前办妥房屋所有权证，但因被告违约导致原告直至2017年10月20日才取得不动产权证。被告的行为已构成违约，应当按合同约定支付违约金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告中鼎公司辩称，1、被告在登记过程中因行政机关的原因导致逾期办证，可以免责。被告在2009年7月及2011年1月签订土地出让合同后开发建设了中鼎江岸花城项目并进行商品房销售。2013年2月20日，因黄桥大道建设导致行政机关调整中鼎江岸花城项目相关用地红线范围内净用地及代征用地，需办理合同及权证变更手续。但截至2016年9月1日，行政机关一直未办妥相关用地的合同及权证变更手续。另2016年8月，长沙市望城区开始实施不动产权登记制度，区不动产中心因系统原因有半年多时间未受理办理不动产权登记。2、即使法院认定存在违约行为，原告未按合同约定时间验收房屋或提供相关有效证件，导致办证延期，被告不承担逾期办证责任，逾期办证时间应从实际收房或提供有效证件之后900日开始计算。3、本案所涉违约金过高，请求法院考虑被告本身并无过错、合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻被告承担的违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院依法审查了原、被告提供的证据，对原、被告提供的证据综合认定如下：原告提交的长沙市望城区商品房买卖合同、不动产销售发票、不动产权证，被告质证对原告提交的证据三性均无异议，本院予以确认。被告提交的关于中鼎江岸花城项目用地变更函、关于请求确认变更中鼎置业公司红线总面积及净用地面积的报告、长沙市望城区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的公告，原告质证对函件、公告的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，对报告的三性均有异议。本院认为中鼎江岸花城项目用地变更函、关于请求确认变更中鼎置业公司红线总面积及净用地面积的报告所涉事项与本案无关，本院不予确认为本案定案依据；《关于在全区范围内实施不动产统一登记的公告》显示长沙市望城区从2016年8月1日至8月7日停止受理房屋、土地等登记业务，从2016年8月8日开始办理不动产统一登记业务，期间中断的时间只有一周，并不能影响被告按照合同约定的期限履行办证义务，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予确认。被告提交的交房会签表、室内设施验收登记表及物业管理发票等交房证据，原告质证认为不能达到被告的证明目的，本院认为依据物业管理发票等证据综合分析，可以认定原告于2014年6月1日才与被告办理收房手续。被告提交的望城区不动产登记中心业务受理表，原告质证对真实性无异议，但认为房产证办理时间应以登簿时间为准，而非以进窗时间为准。本院认为被告将办证材料递交房产部门后，已经完成了其替房屋买受人办证的义务，房产部门办理业务所花费的时间导致延期所产生的后果不应当由被告承担，故本院对该份证据予以采信，以业务受理时间作为被告延期办证的时间节点。根据本案的证据及开庭审理时当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实:2014年1月29日，被告中鼎公司（出卖人）与原告易子龙（买受人）签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》约定：1、买受人购买由出卖人开发的位于长沙市XX区江岸花城第X号栋X层XXX号房屋；2、房屋建筑面积为86.24平方米，房屋总价为320220元；3、出卖人应当在2014年2月28日前向买受人交付该商品房；4、买受人购买的商品房为预售商品房的，自商品房交付使用后900日内办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理产权登记，双方同意分别处理，即：买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将已付房款退还买受人，并按已付购房款2%支付违约金；买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，2014年6月1日原告对该房屋室内设施进行验收并收房。2017年10月17日，长沙市望城区不动产登记中心受理了被告为原告办理权属登记申请，2017年10月20日原告取得了不动产权证。本院认为，原告与被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法产生法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，被告应在商品房交付后即2014年6月1日后的900日内（即2016年11月17日前）办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证，但被告直至2017年10月17日才向长沙市望城区不动产登记中心申请办理涉案房屋产权，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称，因行政机关的原因导致逾期办证可以免责，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，中鼎公司该抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。按照合同约定，因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理相关权属登记，出卖人自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止每日按已付房款的0.1‰支付违约金。被告辩称，违约金标准过高，被告并无过错，逾期办证也没有给原告带来损失。本院认为违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。本案无法确定守约方的客观损失，但是合同约定的违约金适度，不需要进行调整，该抗辩意见本院不予采纳。经计算，从2016年11月17日至2017年10月17日止，被告共逾期334天，由此产生的违约金为10695.3元（320220元×0.1‰×334天）。故对于原告主张被告支付逾期办证违约金13769元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南中鼎置业有限公司于本判决书生效之日起五日内向原告易子龙支付违约金10695.3元；二、驳回原告易子龙的其他诉讼请求。本案受理费72元，被告湖南中鼎置业有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周健成二〇一八年十一月十六日代理书记员  陈慕华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。