广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0105执异361号 异议人（案外人）：黎影丹，女，1983年3月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。 异议人（案外人）：劳国威，男，1983年12月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。 以上两异议人的共同委托代理人：王冬娜，广州金鹏律师事务所律师。 申请保全人：李绍利，女，1985年11月10日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托代理人：张华，广东以泰律师事务所律师。 被保全人：吴永佳，男，1984年3月26日出生，汉族，住广东省海丰县。 被保全人：彭宝，男，1980年9月15日出生，汉族，住海南省澄迈县。 申请保全人李绍利依据已经发生法律效力的（2018）粤0105财保716号民事裁定书申请保全被保全人吴永佳、彭宝一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0105执保1253号。在诉前保全过程中，本院于2018年10月26日查封了被保全人彭宝所有的位于广州市荔湾区悦澜三街1号3003房的产权份额。现案外人黎影丹、劳国威向本院提出书面异议，请求：1.确认黎影丹、劳国威对上述房屋享有所有权；2.解除对上述房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人黎影丹、劳国威认为：在查封位于广州市荔湾区悦澜三街1号3003房前，黎影丹、劳国威与彭宝、吴妮娜达成存量房买卖协议。双方当时并不相识，2018年5月12日，黎影丹、劳国威通过广州市房真探房地产销售代理有限公司的业务员王春兰、杨涛介绍而得知上述房屋拟出让，于是在两名业务员的带领下到上述房屋看房。2018年5月17日，双方协商一致，达成存量房买卖协议并签订《存量房买卖合同》，合同编号为：01020344。同日，劳国威依约通过其名下招商银行账号向彭宝的银行账号为62×××70的账户支付了房产定金10万元。彭宝、吴妮娜也出具了收款收据并确认收到上述款项。2018年7月6日，黎影丹、劳国威与彭宝、吴妮娜、在房真探中介业务员杨涛的见证下及广东中原地产代理有限公司旗下的广州市汇翰顾问有限公司的协助下，签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号为：穗存量房合字180××××9438）即网签合同。2018年8月3日，黎影丹、劳国威就上述房屋向广州住房公积金管理中心申请贷款，同年8月30日已被广州住房公积金管理中心受理。2018年8月31日，在广州市汇翰顾问有限公司职员简小姐的见证并协助下，黎影丹、劳国威与彭宝、吴妮娜于广州住房公积金管理中心天河管理部签订了《存量房交易资金监管协议》，该中心也出具了《住房公积金贷款审批确认书》。2018年9月20日，劳国威向彭宝的中国建设银行账号为44001045060100000001402245的账户转账了购房款1435228.67元。同日，中国建设银行在上述账户扣除了该笔款项并清偿了该房原有的房贷，同时向黎影丹、劳国威出具了《个人贷款还款凭证》、《结清证明》以及涂销资料。同日，彭宝、吴妮娜出具收款收据确认收到上述款项。2018年9月25日，黎影丹在公积金贷款银行账号存入2250000元，当日被广州住房公积金贷款购房交易资金监管户划走冻结。广州住房置业担保有限公司于2018年9月26日出具了《广州住房公积金贷款资金监管扣划确认书》（资金管理业务编号为：01201812862）。2018年10月8日，在房真探中介业务员杨涛和广州市汇翰顾问有限公司职员简小姐的见证及协助下，黎影丹、劳国威与彭宝、吴妮娜到广州市荔湾区不动产登记中心办理存量房交易过户登记、黎影丹、劳国威缴纳过户税费、登记费，并领取了《受理回执》。同日，办理过户后，劳国威向吴妮娜名下中国农业银行账号为62×××18的账户划转房屋尾款244772元，彭宝、吴妮娜收到尾款并出具了收款收据。后来在房真探中介王春兰、杨涛的见证下，双方签订了《收房确认书》，彭宝、吴妮娜将该房钥匙及门卡正式转交给黎影丹、劳国威，即黎影丹、劳国威已经实际占有使用上述房屋，黎影丹、劳国威应为该房产的实际权利人。在双方交易过程中，2018年10月12日，珠海市香洲区人民法院以（2018）粤0402民初9695号案查封了上述房屋。2018年10月25日，该院对上述房屋解封后，本院于2018年10月26日对上述房屋进行了查封，导致黎影丹、劳国威的过户手续一直未能完成。综上，黎影丹、劳国威与彭宝、吴妮娜的房产交易真实合法，且交易已完成，黎影丹、劳国威作为房产交易过程中的善意第三人，已支付全部的房款并实际占有该房屋，故黎影丹、劳国威应为上述房屋的实际权利人，房屋的所有权应归黎影丹、劳国威所有。 异议人为证明其主张提交了如下证据： 1.签订日期为2018年5月17日的《存量房买卖合同》，其中载明：甲方（卖方）彭宝、吴妮娜，乙方（买方）黎影丹、劳国威；房产地址为荔湾区悦澜三街1号3003房，成交价格为5030000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐购房款当天，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；乙方承担全部税费；乙方须在2018年5月17日支付给甲方定金100000元；乙方出资赎契；首期楼款为3930000元，楼价余款为按揭付款，按揭方式为公积金贷款，贷款金额为1000000元。 2.签订日期为2018年5月17日的《调整成交价格补充协议》，其中载明：买卖双方均知悉并确认是次交易为银行按揭付款，该房地产价款为3350000元，其中定金为100000元，首期楼款为2250000元，贷款额为1000000元；买卖双方确认，除上述房地交价款外，买方向卖方一次性支付1680000元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项于2018年10月8日（不迟于递件当天）付清，且上述附属设施补偿款项与房地产价格为不可分割，任何一方不得主张分开出售或者分开承购；如本协议内容与合约内容不一致时，则以本协议为准。 3.网签日期为2018年7月6日的《广州市存量房买卖合同》。 4.签订日期为2018年8月31日的《存量房交易资金监管协议》，其中载明：（甲方）广州住房公积金管理中心，（乙方）彭宝、吴妮娜，（丙方）黎影丹、劳国威，（丁方）广州住房置业担保有限公司；丙方需于2018年9月3日前将监管资金2250000元存入建设银行（户名：黎影丹、账号：62×××60）账户，且丙方自愿授权丁方将监管资金从上述账户划转至监管账户；丁方取得新不动产权证复印件或房屋他项权证原件或复印件后进行监管资金划转审批，审批通过后一次性划转监管资金2250000元至乙方账户；丙方自愿授权丁方将监管资金从监管账户划转到乙方建设银行（户名：彭宝、账号：62×××90）账户。 5.日期为2018年8月31日的《住房公积金贷款审批确认书》。 6.招商银行户口历史交易明细表1份，显示：2018年5月17日，劳国威向彭宝转账100000元。 7.银行进账单1份，显示：2018年9月20日，劳国威向彭宝支付1435228.67元。 8.个人贷款还款凭证1份，显示：2018年9月20日，彭宝向中国建设银行还款1435228.67元。 9.中国建设银行个人活期账户交易明细1份，显示：2018年9月25日，黎影丹向广州住房公积金贷款购房交易资金监管户转入2250000元。 10.借记卡账户历史明细清单1份，显示：2018年10月8日，劳国威向吴妮娜转账244772元。 11.重庆海尔小额贷款有限公司于2018年9月17日出具的结清证明。 12.中国建设银行广州荔湾支行于2018年9月29日出具的贷款还清证明（涂销证明）。 13.日期为2018年5月17日的收款收据，显示：彭宝、吴妮娜收到黎影丹、劳国威交来的定金100000元。 14.日期为2018年9月20日的收款收据，显示：彭宝、吴妮娜收到黎影丹、劳国威交来的部分楼款1435228.67元。 15.日期为2018年10月8日的收款收据，显示：彭宝、吴妮娜收到黎影丹、劳国威交来的部分楼款244772元。 16.《广州住房公积金贷款资金监管扣划确认书》，显示：2018年9月25日，监管资金2250000元已扣划至资金监管专用账户。 17.广州市荔湾区不动产登记中心于2018年10月8日出具的受理回执。 18.存量房交易综合申报表。 19.税收完税证明、发票联及缴费票据。 20.签订日期为2018年10月8日的收楼确认书。 21.交易过程情况说明。 申请保全人李绍利答辩认为：1.黎影丹、劳国威与彭宝、吴妮娜签订的《存量房买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》属于双份合同，《广州市存量房买卖合同》约定的出售价3350000元明显低于《存量房买卖合同》约定的出售价5030000元。两份合同约定的出售价相差巨大，李绍利与彭宝的债权债务在2012年就已经存在，彭宝、吴妮娜为了转移财产，显然黎影丹、劳国威知情彭宝、吴妮娜低价转让财产而给予配合帮忙。2.黎影丹、劳国威并未实际占有涉案房屋，一直都是彭宝、吴妮娜以及家人居住使用，李绍利每次上门催款都有收集视频可以证明。黎影丹、劳国威提交的收楼确认书只是一种为了应付诉讼的形式并未实际占有使用，也没有其他证据证明。3.黎影丹、劳国威尚未支付全部房款，通过其提交的证据可知2018年9月25日的房款2250000元尚未实际划款至彭宝、吴妮娜的账户，不能当然地认为支付了全部的房价款，且根据其提交的《存量房交易资金监管协议》可以知道在出现合同无效、解除、中断、终止时，黎影丹、劳国威以及彭宝、吴妮娜的财产被查封或冻结等情形的情况下也会致使监管资金2250000元不能成功划款到账。再根据《存量房买卖合同》约定的出售价5030000元，黎影丹、劳国威支付的价款也远远不够。4.如果法院确认涉案房屋属于黎影丹、劳国威实际所有的话，那么应当冻结监管资金2250000元、彭宝银行账号62×××70、吴妮娜银行账号62×××18，以便保证李绍利的权益。 被保全人彭宝答辩认为：1.同意黎影丹、劳国威提出的异议请求，黎影丹、劳国威材料里面写的都是事实，我们买卖双方的房屋交易合法真实，我没有任何异议。涉案房屋原来是彭宝和其妻子的房屋，与黎影丹、劳国威签订了房屋买卖合同，买家已经支付尾款给我，完成交楼以及提交过户申请等手续，除了办理新房产证外，交易流程已全部完成。2.关于涉案房屋被法院查封的查封行为是有异议的。对于法院查封了该房屋，目前彭宝并未收到任何材料，并不能了解事情的全部。另外，本次查封的两处房产，包括广州市荔湾区悦澜三街1号3003房以及广州市荔湾区悦澜三街1号3103房，但本次查封标的为398万，两处房屋的价值已经超过一千万，本人认为属于超额查封。再者，本次债务属于公司上生意来往所产生的债务，查封个人物业属于不合理或者查封错误。故应解除对广州市荔湾区悦澜三街1号3003房的查封。 被保全人吴永佳并没有提交答辩意见。 经审查查明：2018年10月24日，李绍利向本院提出诉前财产保全申请，要求保全吴永佳、彭宝价值共3986571元的财产。2018年10月25日，本院作出（2018）粤0105财保716号民事裁定书裁定冻结吴永佳、彭宝的银行存款共3986571元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院以（2018）粤0105执保1253号立案执行。在诉前保全过程中，本院于2018年10月26日查封了彭宝所有的位于广州市荔湾区悦澜三街1号3003房的产权份额。2018年11月1日，黎影丹、劳国威向本院提出以上执行异议。 据查册时间为2018年11月5日的广州市不动产登记查册表显示：荔湾区悦澜三街1号3003房的产权人为彭宝、吴妮娜；共同共有；规划用途为住宅；建筑面积为130.06平方米；2018年10月8日彭宝等2人，罗浩文申请涂销抵押；2018年10月8日彭宝等2人、中国建设银行广州荔湾支行申请涂销抵押，劳国威等2人申请转移或交换、广州住房公积金管理中心申请持房产证抵押；本院于2018年10月26日查封彭宝占有的产权份额，查封期限至2021年10月25日。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”因涉案房屋登记在彭宝、吴妮娜名下，本院根据生效裁定的内容对彭宝占有的产权份额予以查封符合法律规定。结合黎影丹、劳国威提出的异议请求，本案的争议焦点为：一、能否确认黎影丹、劳国威为涉案房屋的所有权人；二、黎影丹、劳国威是否享有足以排除执行的实体权益。 首先，关于对涉案房屋确权的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回”的规定，在异议审查阶段仅能够对执行标的能否中止执行作出判断，并不能对执行标的进行确权，故黎影丹、劳国威提出的确认其权利的异议请求，并不属于执行异议的审查范围，本案不予审查。 其次，本案系黎影丹、劳国威针对李绍利与吴永佳、彭宝财产保全一案中所查封的涉案房屋提出排除执行异议，请求排除执行的理由为其在法院查封之前已签订书面买卖合同，并已依约支付价款及实际占有等。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人必须同时符合上述司法解释所规定的情形，其异议请求才能成立。本案中，结合黎影丹、劳国威提供的证据材料，本院认为，其并未实际支付全部价款，理由为：交易过程中，黎影丹、劳国威已实际向彭宝、吴妮娜支付定金100000元及部分楼款1680000.67元。但对于剩余楼款，虽然其已向监管账户汇入监管资金2250000元，并已申请贷款1000000元，但由于该款项的转款条件尚未成就，故该款项并未实际划付给彭宝、吴妮娜。黎影丹、劳国威以此认为其已支付全部价款，本院不予支持。据此，黎影丹、劳国威并不享有足以排除执行的实体权益，对其提出的异议请求，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人黎影丹、劳国威提出的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张法能 审判员  李晓阳 审判员  林少宁 二〇一八年十一月十三日 书记员  戴党平