北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初93349号原告：北京飞宇微电子有限责任公司，住所地北京市朝阳区三里屯西五街**。法定代表人：王海鹏，董事长。委托诉讼代理人：康磊，男，1982年11月18日出生，汉族，北京飞宇微电子有限责任公司副总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵碧峰，男，1985年6月9日出生，回族，北京飞宇微电子有限责任公司审计法务部部长，住河北省石家庄市新华区。被告：北京满仓满谷食品贸易有限公司，住所地北京市朝阳区三里屯西五街****102。法定代表人：殳俏，总经理。委托诉讼代理人：孙晓阳，北京亚勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：马国辉，北京亚勤律师事务所律师。原告北京飞宇微电子有限责任公司（以下简称原告）与被告北京满仓满谷食品贸易有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人康磊、赵碧峰，被告之委托诉讼代理人孙晓阳、马国辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金及其他欠款共计324354.18元；2、判令被告立即迁出工商注册地址。事实和理由：2015年7月10日，原告与被告签订了编号为2015（物合）-09号《租赁合同》，被告租赁原告位于北京市朝阳区XXXX号的写字间，租赁面积为671平方米，租赁期限为2015年7月10日至2020年7月9日。2018年2月6日，被告提出于2018年2月9日提前退租申请，并出具了《承诺函》，承诺向原告按期支付租金及相关费用。2018年2月9日，原告与被告就提前终止租赁合同签署了《退租确认函》，约定《租赁合同》于2018年2月9日提前终止，被告缴纳的租赁保证金440847元不予退还；被告应补齐2017年10月10日至2018年2月9日拖欠的房租390614.2元，水电费23139.98元，库房租金8800元，车位费1800元，共计424354.18元。同时，被告承诺：2018年2月28日前支付20万元，2018年3月31日前支付10万元，剩余款项124354.18元于2018年4月30日前支付。《退租确认函》签署并生效后，被告仅在2018年3月2日向原告支付10万元，后经原告多次催缴，剩余款项324354.18元至今未支付。同时，依据《租赁合同》约定，《退租确认函》作为《租赁合同》的组成部分，其未涉及的条款仍按照《租赁合同》条款执行，故被告应向原告支付款项324354.18元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。认可尚欠原告租金324354.18元未支付，但是被告已交纳给原告的租赁保证金440847元应用于抵偿被告未支付的租金，虽然双方约定“租赁保证金不退”，但除此之外，既未约定租赁保证金归原告所有，也未约定违约金金额，更未将租赁保证金定义为定金，因此“租赁保证金不退”并不当然发生所有权转移的后果，而应当依据被告应承担的违约责任予以扣减。原告是一家大型国有企业，在合同签订中具有明显优势地位，是租赁格式合同的提供方，虽然原告认为租赁保证金不退将等于归原告所有，但被告一直认为租赁保证金的目的是为了保证租金正常缴付，在被告未能正常履约的情况下应可以用于抵偿欠款。由于对该条款的解释存在重大分歧，在约定不明的情况下，该格式条款应按照有利于接受格式合同一方的原则解释，即可以用于抵偿被告所欠租金。该条款表面上给予被告提前三个月通知解除的权利，实际上即使提前三个月通知原告，根据该条款被告的租赁保证金也不能退还，因此该格式条款不合理的加重被告责任、排除被告租赁保证金退回的权利，显失公平，应属无效。被告认可于承租期限内将其营业场所注册登记在涉案租赁房屋，至今尚未办理注销登记。被告现在经营困难，签订新的租赁协议并迁出工商注册地址需要一定时间。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）于2015年7月15日签订《租赁合同》，编号：2015（物合）-09号，约定甲方向乙方出租的租赁物为位于中国北京市朝阳区XXX号的写字间，面积671平方米，乙方承租区域为乙方办公用房（不得用于经营、会所），租赁期限为5年，自2015年7月10日起至2020年7月9日止，其中2015年7月10日至2015年8月9日为乙方装修免租期，租金为7.2元/平方米/天（含物业费/冬季取暖费），年租金为1763388元。乙方应在本合同签字生效后五日内向甲方支付第一个季度租金440847元及相当于三个月房屋租金的租赁保证金，作为乙方履行本合同的保证金。至本合同约定的租赁期届满，若乙方没有违反合同约定义务，并办结退房手续，甲方应于接收乙方腾空返还的承租区域后十个工作日内将乙方依照本条第5.1款约定支付的租赁保证金如数退还给乙方，不计利息。在合同期内甲方无违约行为，乙方提前终止合同须提前三个月通知甲方，乙方租赁保证金不退。2018年2月6日，被告向原告出具《承诺函》，载明：“我司承诺在2018年2月28日前补缴所欠房租及相关费用20万元。剩余部分的补缴时间点将在2018年2月9日前确定。2018年3月31日前支付10万元，剩余款项于2018年4月30日前补齐。”落款处显示被告公章字样。2018年1月25日被告向原告申请退租。2018年2月9日，原告向被告出具《退租确认函》，载明：“贵司于2018年1月25日向我司提出退租申请，经双方友好协商，我司同意贵司退租位于XXXX号的写字间的承租区域，退租日期为2018年2月9日，2月10日当日贵司将所承租区域腾空交还我司。如2月10日后未能如期交还所承租区域，贵司须按日计算（7.2元/米/天，671平方米），支付逾期交还所承租区域的房租。根据编号为2015（物合）-09号《租赁合同》第9.6条约定，现贵司提前提退租属于事实违约，故贵司缴纳的租赁保证金（440847元）不予退还，租赁合同终止。贵司2017年10月10日-2018年1月9日应支付房租440847元，已支付20万元，未支付240847元。2018年1月10日-2月9日实际发生房租应支付149767.2元，房屋欠款合计390614.2元。其他款项包括：库房房租，每月800元，2017年2月-2018年1月，应支付8800元、车位费1800元（2017年10月10日-2018年1月9日）、水电费23139.98元（2017年7月-2018年1月）。共计424354.18元。经双方协商贵司与我司签订承诺函，贵司承诺2018年2月28日前支付房租20万元，3月31日前支付10万元，剩余款项124354.18元贵司应于2018年4月30日前补缴齐。”落款处显示原、被告公章字样。经询，被告已向原告支付10万元租金，剩余324354.18元租金及其他款项未支付。本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》、《承诺函》、《退租确认函》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自合同义务。被告未按约定支付房租、库房房租、车位费、水电费等，应当予以支付。按照《租赁合同》及《退租确认函》约定，被告提前退租保证金不予退还，故对于被告关于租赁保证金冲抵欠付租金的抗辩意见，本院不予采纳。原告主张被告迁出工商注册，属于工商部门主管范围，不属于人民法院受理民事案件的范围，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告北京满仓满谷食品贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京飞宇微电子有限责任公司房屋租金、库房租金、车位费、水电费等共计三十二万四千三百五十四元一角八分；二、驳回原告北京飞宇微电子有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3083元，由被告北京满仓满谷食品贸易有限公司负担（原告北京飞宇微电子有限责任公司已交纳，被告北京满仓满谷食品贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京飞宇微电子有限责任公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张佳琪二〇一八年十一月八日书记员  张茹敏