安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖05民终870号上诉人（原审原告暨反诉被告）：王学忠，男，1983年8月13日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：张顺，北京市京师（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：马鞍山市冯桥房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区花山路**。法定代表人：孙增文，该公司总经理。委托诉讼代理人：张家尧，安徽净源律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟智民，安徽净源律师事务所律师。上诉人王学忠因与被上诉人马鞍山市冯桥房地产开发有限公司（下称冯桥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王学忠上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持其诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由冯桥房地产公司承担；3.本案诉讼费收取错误，应予纠正。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.根据双方签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，冯桥房地产公司应在2016年9月30日前交付房屋。一审认定王学忠应在承诺的2016年10月24日之前完成贷款手续，则履行顺序是冯桥房地产公司先交房，王学忠后配合贷款。冯桥房地产公司至今未交房，违约在先，王学忠有权拒绝履行配合办理贷款的要求。一审根据房地产市场交易习惯认定王学忠应先履行付款义务，但房地产市场的交易习惯并非都将付清余款作为交房的前提条件；即便是，因合同对房屋交付日期和尾款支付时间均有明确约定，应尊重双方合意而非遵循交易习惯。在合同实际履行中，王学忠积极配合，在冯桥房地产公司向贷款机构办理贷款未果时，主动采取补救措施，自行向徽商银行办理贷款手续并于2016年11月25日取得了银行批准贷款的书面通知。其在持银行《贷款承诺函》去售楼部办手续时，冯桥房地产公司却拒绝办理，要求王学忠退房并承担违约责任。王学忠即使在2016年10月24日没有办完贷款，但2016年11月25日已经完成。根据合同第八条，逾期在60日之内，冯桥房地产公司不能解除合同，至多要求王学忠承担30日的逾期违约金。2.一审将贷款未办成归责于王学忠，系认定事实错误。贷款责任主体是冯桥房地产公司，王学忠只是配合。贷款没有在45日内到账，不是因为王学忠不配合。冯桥房地产公司有没有积极去办、何时去办，第三方贷款机构何时批准、何时下款，是王学忠所不能控制的。故《承诺》让王学忠作为配合方向主办方冯桥房地产公司保证贷款在45日内到账，违背常理，应为无效。王学忠与销售经理李洁的短信记录以及贷款机构收件档案袋标注的日期，反映冯桥房地产公司主观消极办理，耽误了2周时间。3.《承诺》非王学忠的真实意思表示。销售经理王以宽的录音中对“若个人原因未及时办理贷款事项”解读为“如果说你不配合”，王学忠理解为只要配合就不会买不成房，而不是贷款45日内不到账，就买不成房。4.一审将《承诺》认定为双方对原合同关于付款期限和逾期付款违约责任等内容的变更，事实上，《承诺》是对原合同的补充，一是将贷款期限明确为45日内，二是明确王学忠须承诺配合办理贷款，若因个人原因（不配合）将承担放弃购买此房的责任。5.一审对《承诺》文义理解错误。根据合同法第一百二十五条，合同的目的是促进交易，故对《承诺》的理解应向着如何履行的方向而非向着如何解除的方向，不能理解为只要45天内贷款没到账，就解除合同。6.一审判决认定《承诺》合法有效是错误的。《承诺》实质系冯桥房地产公司单方拟定的格式合同，让王学忠照抄，根据《合同法》第四十条，《承诺》加重了王学忠的责任，排除了王学忠购买此房屋的主要权利，免除了冯桥房地产公司的责任，应认定为无效。7.一审判决认为《承诺》并非是在胁迫下书写。事实上，只有按照冯桥房地产公司的要求抄写，其才肯帮助去办理贷款，其利用强势地位迫使王学忠抄下《承诺》，应为无效。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决对《合同法》第一百零七条适用不当，理解错误。根据该条规定，如果出现履行合同义务不符合约定的情况，承担的是继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，都是促成交易而非解除合同。2.冯桥房地产公司要求王学忠写下《承诺》的目的不是促成交易，而是尽快解除合同，从而再次高价出售房屋，其行为已违背诚信原则。一审将过错全部归责于王学忠，系适用法律错误。3.本案本诉诉请是继续履行合同、办理过户及交房手续，是行为之诉，诉讼费应为80元，不应按房屋价值收取11017元；冯桥房地产公司反诉诉请解除合同也是行为之诉，诉讼费只有625元，请求二审予以更正。冯桥房地产公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。1.关于王学忠是否违约问题。若买方以贷款方式支付房款，房地产开发公司因无法确定银行放款的具体时间，通常不在买卖合同中作具体约定，但会给买方留有充分时间以办理房贷。本案房屋买卖合同签订于2016年1月15日，约定交房时间是9月30日，王学忠有充分的时间办理房贷。其因自身原因耽误办理房贷，造成逾期付款应自行承担责任。根据交易习惯，买方最迟应在交房前付清房款，故王学忠违约在先。同时，冯桥房地产公司已给予王学忠一定的宽限期。王学忠2016年9月9日的承诺明确了以下两点，一是认可前期是其个人原因导致贷款未能办理，即默认了前期的违约事实；二是对合同中付款期限和逾期付款违约责任的变更。王学忠再次违约，构成违约；其主张冯桥房地产公司违约，没有事实和法律依据。2.银行未能放款的责任究竟在谁。办理房贷不是冯桥房地产公司的当然义务，冯桥房地产公司一直积极主动帮助王学忠办理贷款手续。贷款没有办成的原因是王学忠不符合办理公积金贷款条件，属于王学忠的个人原因。王学忠向一审法院起诉请求：1.冯桥房地产公司继续履行合同，开具全款发票，协助办理房屋产权证书和房屋产权抵押登记手续；2.冯桥房地产公司按照合同约定履行交房手续，并支付因延期交房产生的违约金，截止开庭当天共计11700元；3.本案诉讼费由冯桥房地产公司承担。冯桥房地产公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.王学忠支付违约金13000元；3.王学忠支付冯桥房地产公司因其违约而造成的损失20000元（超出违约金的部分）；4.本案诉讼费用由王学忠承担。一审法院认定事实：2016年1月15日，王学忠与冯桥房地产公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：王学忠认购冯桥房地产公司位于马鞍山市花山区亲水路118号清河湾花园13栋703室房屋，总价款71万元。付款方式为：商业贷款，于2015年11月20日前支付首付款21万元（含定金2万元），余款50万元整向贷款机构申请贷款支付。逾期付款责任：王学忠逾期在60日之内的，按日万分之一支付逾期付款违约金；逾期超过60日后，冯桥房地产公司有权解除合同，解除合同应书面通知，王学忠应自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%支付违约金，并由冯桥房地产公司退还全部已付款；冯桥房地产公司不解除合同的，王学忠按日万分之一支付逾期应付款的违约金。交房时间和手续:冯桥房地产公司在2016年9月30日前交付该商品房。逾期交付责任：冯桥房地产公司逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按全部房价款的日万分之一支付违约金；逾期超过60日后，王学忠有权解除合同，解除合同应书面通知，冯桥房地产公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付房款，并自王学忠付款之日起按照2%（不低于中国银行公布的同期贷款基准利率）计付利息，并按照全部房价款的2%支付违约金；王学忠要求继续履行合同的，合同继续履行，冯桥房地产公司按已付房价款的万分之一日支付违约金。合同签订后，王学忠于2016年1月19日支付首付房款21万元，余款50万元因贷款未果至今未付。2016年9月9日，王学忠在冯桥公司2016年6月22日的《违约函》（复印件）上写下《承诺》，内容为：“本人王学忠购买清河湾花园13栋703室房屋，前期由于个人原因导致贷款至今没有办理。现本人承诺，并配合贷款机构办理贷款手续及各项事宜，同时保证45日内贷款金额到贵公司账户。若因个人原因未能及时办理贷款事项，本人放弃购买此房屋，并承担违约责任。”后王学忠没能在承诺约定的2016年10月24日前完成贷款手续。2016年11月11日，冯桥公司销售部经理王以宽电话通知王学忠：冯桥公司将收回房子，不收王学忠的违约金，并把首付款退给王学忠，但王学忠表示贷款已办好，要求继续履行合同。同年11月26日，王以宽在与王学忠的电话中告知王学忠：冯桥公司不再接受王学忠的贷款，并已决定退房。双方经协商不成，以致成讼。一审法院认为，冯桥房地产公司与王学忠签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。2016年9月9日的《承诺》虽系王学忠根据冯桥房地产公司工作人员的要求下写就，但并未违背王学忠当时的真实意思表示，该承诺可视为双方对原合同关于付款期限和逾期付款违约责任等内容进行了变更，合法有效。王学忠关于《承诺》是其在冯桥公司胁迫下书写的抗辩意见，理由不充分，证据不足，不予采纳。根据《承诺》约定，王学忠没有在约定的45日内完成贷款手续，且不能证明系冯桥公司的责任或存在不可抗力等原因，应承担相应的违约责任。现冯桥公司已不同意将案涉房屋出卖给王学忠，故王学忠要求冯桥公司继续履行合同、协助办理房屋产权证书和房屋产权抵押登记手续，并按照合同约定履行交房手续的诉讼请求，证据不足，不予支持。根据双方的合同约定和房地产市场的交易习惯，王学忠应当先履行付款义务，冯桥公司获得先履行抗辩权。王学忠违约在先，无权请求冯桥公司支付因延期交房产生的违约金。故对王学忠要求冯桥公司支付延期交房违约金的诉讼请求，不予支持。根据《承诺》约定，王学忠因个人原因没能在约定的付款时间内办理贷款手续，违约在先，冯桥公司有权据此要求解除房屋买卖合同,并根据合同约定要求王学忠按2%支付累计应付款的违约金，计10000元（50万元×2%），冯桥公司关于违约金13000元的诉请过高，对超出部分，不予支持。冯桥公司关于超出违约金的其他损失的诉请，因证据不足，不予支持。同时，根据房屋买卖合同约定，合同解除后，冯桥公司应及时退还王学忠全部已付购房款21万元。综上所述，王学忠违约在先，无权要求冯桥公司继续履行合同，并支付违约金；冯桥公司的部分反诉请求符合法律规定，予以支持。判决：一、解除原告（反诉被告）王学忠与被告（反诉原告）马鞍山市冯桥房地产开发有限公司之间签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》；二、被告（反诉原告）马鞍山市冯桥房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）王学忠返还首付购房款21万元；三、原告（反诉被告）王学忠于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）马鞍山市冯桥房地产开发有限公司支付违约金10000元；四、驳回原告（反诉被告）王学忠的诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)马鞍山市冯桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费11017元，反诉受理费625元，合计11642元，由原告（反诉被告）王学忠负担11207元；由被告（反诉原告）马鞍山市冯桥房地产开发有限公司负担435元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王学忠提交的证据一被退回的公积金中心档案袋、证据二王学忠2016年9月9日中国民生银行个人账户对账单、证据三与冯桥房地产公司销售经理王以宽的对话录音光盘及文字整理资料、证据四与冯桥房地产公司负责帮助客户办理贷款的工作人员曹经理的短信记录均具有真实性、合法性和与本案的关联性，均予以认定；证据五与冯桥房地产公司清河湾物业公司就交房问题进行交涉的录音，因真实性无法确认，故不予认定。2018年8月8日，本院依职权至马鞍山市住房公积金管理中心进行调查。该中心工作人员对本案相关事实作如下陈述：1.王学忠在2016年9至10月期间曾至该中心申请办理住房公积金贷款，因其提供的劳务合同与征信报告及银行流水中记载的工作单位不符，故遭拒贷；2.王学忠在一审中提交的与“公积金中心徐139××××****”的短信记录，徐为中国建设银行驻该中心工作人员；3.王学忠在二审中提交的马鞍山市住房公积金管理中心资料袋系该中心退回，该中心要求王学忠补充相关材料，后于2017年9月批准了王学忠公积金与商业组合贷款，但王学忠至今未来中心办理贷款手续；4.该中心必须有不动产登记证才能发放贷款。二审查明事实除与一审相同外，另查明：被马鞍山市住房公积金管理中心退回的资料袋表面附有《住房公积金贷款收件提示单》，载明：王学忠，清河湾花园13栋703，收件日期2016年9月22日。2016年11月25日，徽商银行马鞍山分行向冯桥房地产公司发出《贷款承诺函》，承诺向王学忠发放50万元贷款，要求冯桥房地产公司协助办理房屋产权证书和房屋产权抵押登记手续，该行于收到抵押登记证书或证明后放款至冯桥房地产公司账户。2017年9月6日，马鞍山市住房公积金管理中心向冯桥房地产公司发出《住房公积金贷款承诺意向书》，承诺就王学忠所购清河湾花园13栋703室房屋，委托徽商银行发放贷款50万元，要求冯桥房地产公司收到承诺书后及时向王学忠提供房屋全额发票原件、分层分户图纸原件，以便办理住房抵押；在抵押证书交至该中心后，徽商银行将王学忠借款按规定划入冯桥房地产公司账户。本院认为，本案二审的争议焦点为：王学忠在合同履行过程中有无违约，应否承担违约责任；冯桥公司是否因王学忠的违约行为获得房屋买卖合同解除权，涉案商品房买卖合同应否解除。2016年9月9日，王学忠应冯桥房地产公司工作人员要求，在该公司2016年6月22日《违约函》上写下《承诺》。该《承诺》应视为双方对原合同关于付款期限的补充约定。承诺原文为：“本人王学忠购买清河湾花园13栋703室房屋，前期由于个人原因导致贷款至今没有办理。现本人承诺，并配合贷款机构办理贷款手续及各项事宜，同时保证45日内贷款金额到贵公司账户。若因个人原因未能及时办理贷款事项，本人放弃购买此房屋，并承担违约责任。”根据王学忠提交的与冯桥房地产公司销售部经理王以宽的录音记录，该承诺内容系冯桥房地产公司事先拟定，王学忠按要求抄写。至于45日是45个自然日还是45个工作日；何为个人原因，是主观原因还是客观原因，承诺本身并无约定，均为约定不明。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，关于贷款办理期限问题。因贷款只能在工作日办理，故承诺中的45日作45个工作日理解较为合理。王学忠于2016年9月9日出具承诺，于当日提交了个人账户对账单；马鞍山市住房公积金管理中心于同年9月22日收到冯桥房地产公司提交的贷款申请，并以王学忠所提供的劳务合同与征信报告、银行流水中记载的工作单位不符为由拒绝放贷；后，王学忠继续申请商业贷款，徽商银行马鞍山分行于2016年11月25日向冯桥房地产公司发出《贷款承诺函》，同意向王学忠发放个人住房按揭贷款50万元，要求冯桥房地产公司协助办理房屋产权证书和房屋产权抵押登记手续；由于冯桥房地产公司已决定解除与王学忠的房屋买卖合同，故未予配合，导致贷款最终未能办理。从时间上看，自2016年9月9日至同年11月25日，期间法定节假日共计25天，冯桥房地产公司递交贷款申请用了8个工作日，按工作日理解，王学忠的贷款手续办理时间为44天。其次，关于个人原因问题。王以宽在录音中对此解释为“不配合办理”，王学忠本人也理解为只要其积极配合，就能够买到房子，而从本案事实来看，王学忠前期也确因主观不配合导致贷款未及时办理，故冯桥房地产公司经办人王以宽和王学忠的理解均为个人主观上的原因，即王学忠是否积极配合办理贷款。根据房地产交易习惯，因办理贷款手续涉及的程序较为复杂，在购房者与房地产开发商签订房屋买卖合同后，一般以开发商或其委托的中介机构为主导来办理贷款手续，购房者及开发商均须按要求提供相关材料予以配合。故贷款手续何时能够办理完毕、贷款何时发放，是购房者一方所不能掌控的。由前述事实可见，贷款最终未能办理的原因是冯桥房地产公司决定解除合同，并非王学忠主观上不予配合。合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，在王学忠出具承诺后，即便贷款办理稍有延迟，冯桥房地产公司也并未因此不能实现获得房款的合同目的，故其不能依据该条规定取得法定解除权，其于2016年11月28日向王学忠发出的解除合同、王学忠支付违约金的函告依法不发生法律效力。对其要求解除商品房买卖合同、王学忠支付违约金及赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。同时，由于王学忠前期在办理贷款问题上的延迟，导致双方就房屋买卖合同的履行问题产生争议，王学忠的剩余50万元房屋贷款至今尚未办理完毕，对其要求冯桥房地产公司支付延期交房违约金的请求，本院亦不予支持。综上所述，王学忠的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初434号民事判决；二、王学忠与马鞍山市冯桥房地产开发有限公司之间签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》继续履行；三、驳回王学忠的其他诉讼请求；四、驳回马鞍山市冯桥房地产开发有限公司的反诉请求。一审案件受理费80元，由王学忠负担，反诉费625元，由马鞍山市冯桥房地产开发有限公司负担；二审案件受理费80元，由王学忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 辉审 判 员  范秀媛代理审判员  俞家佳二〇一八年十一月二十三日书 记 员  袁 园