广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终6835号上诉人（原审被告）：杜家华，男，1963年8月28日出生，汉族，住广东省东莞市，被上诉人（原审原告）：刘凤仪，女，1972年11月5日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈运年，广东来复律师事务所律师。上诉人杜家华因与被上诉人刘凤仪宅基地使用权纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初6019号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杜家华上诉请求：１.撤销一审判决；２.改判驳回刘凤仪的全部诉讼请求；３.本案一、二审诉讼费由刘凤仪承担。事实与理由：一审法院对案涉《宅基地转让协议书》之效力以及杜家华是否存在违约行为之事实认定错误。案涉协议无效，且杜家华不存在违约行为。一、案涉《宅基地转让协议书》因违反法律强制性规定、损害集体利益而无效，一审法院对案涉协议之效力认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。又《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。刘凤仪虽与杜家华为同一村集体组织成员，但是其所在家庭已拥有多处宅基地及地上建筑，刘凤仪在此情况下仍向杜家华额外购买宅基地，其购买案涉宅基地之行为已明显违反以上法律强制性规定。其次，案涉协议亦损害社会公共利益以及双方所在村集体组织及其成员之利益。案涉协议之签署，将进一步加剧双方所在村集体组织人地不均衡之状况，将损害其他村集体组织成员获得平等住宅机会之权利，亦因违反社会公平而将损害社会公共利益。因此，案涉协议因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（四）项规定而无效。需要特别强调的是，案涉协议签署至今，双方所在村集体组织均未同意案涉宅基地之转让，更未经相关政府部门之批准，该协议应为无效。综上，在案涉协议无效之情况下，杜家华无需承担刘凤仪主张之违约金，依法应予撤销一审判决，并改判驳回刘凤仪之全部诉讼请求。二、退一步讲，即使法院认定《宅基地转让协议书》有效，因刘凤仪于签署该协议时存在欺诈行为，该协议并非双方真实意思表示，不能直接依据该约定要求杜家华承担相关违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。案涉协议系由刘凤仪单方拟定，杜家华此前并不清楚其中内容。案涉协议签署时，杜家华因为眼睛老花，看不清协议内容，曾明确向刘凤仪提出次日戴眼镜看清楚内容后再签协议；但刘凤仪在明知案涉协议内容存在明显不利于杜家华之情况下，却告知杜家华协议没有什么特别内容，刘凤仪明显存在欺诈之主观恶意。杜家华在刘凤仪欺诈下签署的案涉协议之内容，并非双方真实意思表示，特别是案涉协议第五条关于违约责任之约定，显失公平，不能直接依据该等约定要求杜家华承担相关违约责任。需要特别说明的是，双方签署案涉协议后，在杜家华多次提出继续履行合同的情况下，刘凤仪并不予理睬，其明显是想通过签署合同等合法形式，以骗取杜家华之钱财。鉴于刘凤仪存在以上合同欺诈之行为，杜家华依法保留追究其法律责任之权利。三、杜家华并不存在任何违约行为，依法无须承担任何违约责任，一审法院对该等事实认定错误。案涉协议签署至今未进一步履行，系因为刘凤仪与杜家华协商解除该协议，杜家华不存在任何违约行为。如前所述，杜家华在刘凤仪欺诈下签署案涉协议后，发现协议内容存在重大显失公平的地方，便立即在协议签订后次日向刘凤仪提出该问题。经双方协商，刘凤仪明确提出同意解除协议。因此，在杜家华与刘凤仪协商解除案涉协议之情况下，杜家华无须承担刘凤仪所主张的违约金。第二，杜家华已将案涉款项退回，系出于交易安全之考虑，并不能以此认定杜家华表示不履行协议。《宅基地转让协议书》之合同主体系杜家华与刘凤仪，相关交易款项正常情况下应由刘凤仪支付，但是杜家华在收到案涉转账后，发现该等款项并非由刘凤仪支付，而系案外人范崇江支付的。基于案外人范崇江并非案涉合同交易之主体，且刘凤仪与案外人范崇江当时并未向杜家华出具任何委托付款资料，杜家华认为该等款项之收取缺乏事实与法律依据，往后很有可能产生纠纷。因此，杜家华随后陆续退还了该款项，此举并非表示不予履行协议。第三，杜家华自始至终均是同意交易案涉宅基地的，双方仅是就违约责任条款等协议内容存在争议，杜家华并未表示不予履行协议，不存在不予履行协议之行为。承上所述，杜家华至今均未明确表示不予履行协议内容，且至今均有积极协调刘凤仪继续履行案涉协议；同时，因为刘凤仪之原因，导致案涉协议至今无法进一步履行。杜家华并不存在任何违约行为，依法无须承担任何违约责任。被上被上诉人刘凤仪辩称：一、一户一宅的法律规定是对农户再行申请宅基地的规定，是行政管理性规定，并非效力性规定，杜家华以一户一宅未经审批认为合同无效缺乏法律依据。二、宅基地转让协议书是双方真实意思表示，合法有效，协议书中具体约定了双方交付方式，支付款项的具体性约定，是双方具体协商，也是真实意思表示，合法有效，杜家华的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审予以驳回。刘凤仪向一审法院起诉请求：1.杜家华依照协议履约，确认（东莞市1998宅字第146224号，土地证面积46平方米，发证日期1998年3月21日）宅基地归刘凤仪所有，并协助办理相关手续。此宅基地价值430000元。2.本案诉讼费用由杜家华承担。后刘凤仪变更诉讼请求为：1.解除刘凤仪、杜家华双方2016年6月13日签订的《宅基地转让协议书》；2.杜家华立即向刘凤仪支付违约金129000元；3.本案诉讼费由杜家华负担。一审法院认定事实：刘凤仪与杜家华为同村村民。2016年6月13日，刘凤仪及刘凤仪的代理人樊崇江与杜家华签订《宅基地转让协议书（编号20160613）》，约定将杜家华将位于东莞市麻涌镇漳澎村的宅基地（建设用地批准书证号为东莞市〔1998〕宅字第××号）转让给刘凤仪，面积46平方米，转让价款为430000元，合同签订之日先付款330000元；如果杜家华原因违约导致刘凤仪失去该宅基地及其地面建筑物的所有权时，杜家华应一次性向刘凤仪支付违约金，违约金为该宅基地及其地面建筑物当时房产市场价折合总价的五倍计算等事宜。三人均在协议书上签名并按捺指印。2016年6月14日，刘凤仪通过樊崇江向杜家华转账330000元，杜家华将案涉地块的建设用地批准书交付刘凤仪。2017年1月31日、3月20日，杜家华分别向樊崇江账户转账共计330000元。2016年6月13日，刘凤仪出具授权委托书，委托樊崇江代为处理与案涉协议有关的全部民事权利事项。杜家华主张其在协议签订后第二天即提出协议第五条内容不合理，在与刘凤仪方协商不成的情况下，双方同意解除协议，杜家华遂将转让款原路退回，但杜家华并未提供相关协商解除协议的证据。刘凤仪称从未同意解除协议，杜家华不愿配合过户且将转让款原路退回的行为构成违约，应承担违约责任。刘凤仪在一审庭审中表示，协议书中关于违约金约定过高，自愿调整为以转让总价的30%计算计得129000元。一审认定以上事实，有刘凤仪提供的宅基地转让协议书、授权委托书、建设用地批准书、转账记录，杜家华提交的银行转账记录，以及一审法院的庭审笔录附卷为证。一审法院认为，刘凤仪、杜家华就案涉土地转让达成协议，系双方真实意思表示，协议有效。杜家华关于协议违约金的约定过高不公正、双方系协商违约金条款不成后自愿达成一致解除合同的主张，未能提供证据证明，一审法院不予采信。杜家华自行将转让价款退还、表示不履行协议，构成违约，刘凤仪请求解除协议并要求杜家华支付违约金，一审法院予以支持。刘凤仪自愿将违约金的计算标准调整为按照合同价款的30%计算，一审法院予以确认。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除刘凤仪与杜家华之间的《宅基地转让协议书（编号20160613）》；二、杜家华应于判决发生法律效力之日起三日内向刘凤仪支付违约金129000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1440元（刘凤仪已预交3875元），由杜家华负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。二审补充查明：1.本院依法向东莞市国土资源局咨询，其复函称，经查，登记在刘凤仪名下的有一宗使用权登记信息，批准用途为住宅(宅基地);农村宅基地有严格的权利主体限制，转让宅基地使用权及其地上房屋的，原则上仅允许在本村村民(或社区集体经济组织成员)内部，且应当取得村集体经济组织(土地所有权人)同意，非本村村民及城镇居民因主体资格限制，不得到农村购买宅基地和农民住宅；空置的宅基地不允许办理权属转移登记。2.二审时，杜家华称，案涉宅基地其并没有办理土地证，其取得建设用地批准书后即从1998年后至今一直没有在该土地构建地上建筑物，因其经济困难所以没有那建房，目前仍是空地。3.刘凤仪二审时称，刘凤仪名下虽已有一处宅基地，但其有二名子女，其购买案涉土地的目的是为了给子女将来建房所用。本院认为，本案为宅基地使用权纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对杜家华的上诉意见，本案二审分析如下：关于案涉宅基地转让协议书是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”对照本案，案涉土地杜家华在1998年领取了《建设用地批准书》（东莞市县[1998]宅字第146224号）后一直没有在上述土地上建设住宅，目前仍为空地。案涉转让协议书约定的合同标的是宅基地使用权,根据《中华人民共和国合同法》第五十二规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。因此，当事人双方约定以转让宅基地使用权为合同标的案涉转让协议书因违反法律法规强制性规定而无效。案涉转让协议为无效协议，刘凤仪据该协议主张违约金依据不足，本院不予支持。一审对此处理不当，本院依法纠正。综上，杜家华的上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实有误，适用法律错误，二审依法纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初6019号民事判决；二、驳回刘凤仪的全部诉讼请求。本案一审受理费1440元，二审案件受理费2880元，均由刘凤仪负担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  伍小冰审判员  何 飞二〇一八年十一月二十六日书记员  彭晓君附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。