上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初12646号原告：东奉集团有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇杨王村。法定代表人：陈庆峰，董事长。委托诉讼代理人：唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐寅清，上海市九鼎律师事务所律师。被告：上海田缘餐饮有限公司，住所地上海市工业综合开发区环城东路**。法定代表人：江国玉，董事长。委托诉讼代理人：郭友宝，上海嘉钰律师事务所律师。第三人：上海绿地弘途投资发展有限公司，住，住所地上海市奉贤区环城西路******-249/div>法定代表人：徐荣璞，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。原告东奉集团有限公司（以下简称东奉公司）诉被告上海田缘餐饮有限公司（以下简称田缘公司）、第三人上海绿地弘途投资发展有限公司（以下简称绿地弘途公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭审理。2018年6月13日，被告申请追加绿地弘途公司作为本案第三人参加诉讼，本院于2018年6月20日，通知绿地弘途公司作为第三人参加诉讼，并于2018年7月5日、10月17日公开开庭进行了审理。原告东奉公司的委托诉讼代理人唐寅清、被告田缘公司的委托诉讼代理人郭友宝、第三人绿地弘途公司的委托诉讼代理人还航、郑浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东奉公司向本院提出诉讼请求：1、解除奉贤区航南公路5511号、5513号、环城东路281号、785号、793号1-5楼的房屋租赁关系，并责令被告立即腾退上述租赁房屋；2、被告支付租金、物业费、滞纳金、违约金等20,392,800元（计算至2018年3月20日止）。庭审中，原告放弃第1项诉讼请求中要求解除4-5楼租赁关系的请求，诉请2中金额变更为18,705,500元（租金欠费金额计算至2018年3月20日止,滞纳金、违约金自愿调整为按租金一倍计算）。事实和理由：上海市奉贤区航南公路5511号、5513号、环城东路781号、785号、793号1-5楼的物业权属在2014年11月11日前归上海绿地新发展置业有限公司（以下简称绿地新发展公司），11月11日之后因房屋买卖，上述物业变更登记为原告所有。绿地新发展公司在2006年将上述房屋租赁给被告，租赁期限至2029年7月31日止。房产变更登记后，租金等由原告收取。自2014年11月以来，被告虽向原告支付过部分租金、物业管理费，但截至2018年1月，经原告再三催讨，被告仍结欠原告租金等费用20,392,800元。原告遂涉讼。被告田缘公司辩称，不同意原告诉请。第3层租赁合同的承租方并非被告而是上海顺缘足部保健有限公司（以下简称顺缘公司），原告要求被告支付所谓的租金及物业管理费没有依据。同意解除1-2层租赁合同，但关于租金问题原、被告之间没有协商一致，因为地铁施工影响了租赁合同的履行，双方曾就租金问题多次协商均未达成一致，因此原告要求被告支付滞纳金没有依据。因为漏水问题导致1-2层无法使用，原告不愿意与被告就相关问题进行协商，2016年1月15日，被告向第三人发出停业告知书明确表示不再支付租金和物业费，第三人也转告了原告，原告却予以拒绝，由此造成扩大的损失由原告承担。而且，由于房屋漏水，第三人与被告达成补偿协议，明确第三人同意以租金抵扣的方式来弥补对被告造成的损失，然此协议并未履行完毕，在此情况下，原告要求被告支付租金，被告不予认可。第三人绿地弘途公司述称，同意原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（1-2层租赁合同、补充协议、房地产权证、律师函），本院予以确认并在卷佐证。对于存在争议的证据：3层房屋租赁合同，鉴于原告无法提供原件，被告提供相关原件，本院采纳被告提供的合同；会议纪要虽然没有提供原件但第三人均对此予以认可，本院予以采纳；停业告知书、告知函、施工影响报告，均系被告向第三人出具，第三人对此没有异议，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，绿地新发展公司（甲方）与顺缘公司（乙方）签订《租赁合同》，乙方租赁甲方坐落于上海市奉贤区环城东路781号3层楼房。租赁期限自2005年10月10日至2016年2月29日止。2006年，被告（乙方）与绿地新发展公司（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于上海市奉贤区环城东路781、785、793号1、2楼及航南公路5511、5513号1、2楼房屋，建筑面积为3730.54平方米。租赁期限自2006年4月1日起至2021年7月31日止。每期租金为2个月的租金。乙方在已付租金到期当月10日前向甲方支付下期租金，先付后用。乙方逾期支付，需按所欠缴租金额的千分之3交付滞纳金。乙方支付保证金226,942元。乙方拖欠租金逾期超过15天，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同一方应向另一方按未付租金额的2倍支付违约金。关于租金约定，2014年8月1日始至2018年7月31日止，租金单价1.21元/平方米/天，月租金及物业管理费为137,299元。嗣后，甲方交付了房屋，被告也支付了保证金。2014年7月28日，被告致函第三人言明，由于轨道交通施工影响正常经营加上房屋漏水，致使被告造成巨大损失，要求第三人赔偿。2014年11月11日，诉争房屋权利人登记为原告。2015年1月16日，被告及第三人达成协议，约定，乙方同意甲方以租金抵扣的方式对其经营期间由于房屋质量问题引起的损失作为赔偿；甲方同意在此基础上补偿乙方其他费用500,000元；甲方退还乙方在合同签约时所支付的保证金押金。2015年11月4日，原、被告及第三人召开三方会议，内容主要涉及房屋租赁合同主体变更协议，主要为经三方友好协商，上海田缘餐饮有限公司同意四楼、五楼从2015年1月17日起正常支付房租，依据原合同主体转让方式支付，有争议部分双方协商约定：尽快解决绿地与田缘在2015年1月16日签订补偿协议中补偿款落实到位问题，扣除合同中由田缘支付的物业管理费用。地铁施工影响。地铁施工影响经三方讨论决定去协商解决。一、二、三楼房屋争议问题经三方一致讨论同意待以后确定时间再议。2015年12月，原告委托律师致函被告，要求被告支付租金及违约金，否则解除合同。被告回函因维修补偿问题无法达成一致，无法正常履行租金给付义务。2016年1月15日，被告致函第三人，决定在2016年1月31日停止营业，并停止支付一切房屋租赁费用。还查明，2011年9月30日，绿地新发展公司名称变更为绿地弘途公司。庭审中，被告认为1-2层自2016年1月停业以来，没有产生任何费用，已经在2016年1月20日交还给原告，并将钥匙交还给物业，但物业没有出具任何手续凭证；原告表示没有办理交接手续，尚未交接；第三人表示收到过停业告知函，可能口头告知过原告。2018年7月5日经本院庭审释明，被告认为没有东西在诉争房屋内，原告同意庭审后5天内，被告不交接其自行接收。被告及第三人均确认，包含以漏水问题抵扣的费用，原告1-2层租金支付至2015年1月16日止，之后未付。第三人陈述已经将保证金退还给了被告。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案第三人与被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示、合法有效。在第三人将房屋出卖给原告后，原告继受上述合同的权利义务。关于涉案房屋中第三层租赁，系第三人与案外人顺缘公司签订，虽然顺缘公司法定代表人与被告法定代表人为同一人，然顺缘公司与被告系独立主体，原告在本案中要求被告偿付相应租金承担责任，于法无据，本院不予支持。关于本案一、二层租赁合同，2018年7月5日，被告主张系因双方未协商一致故未支付租金。然而，即便双方曾经在2015年11月4日，三方就一、二层租赁问题再议，在原告未明确表示免除被告支付义务时，被告仍应按合同履行支付义务。被告辩称，2016年1月已经通知停业，故不应当支付租金。对此本院认为，被告已经明知诉争房屋权利人为原告，原告继受了合同权利义务，其仍然向原出租人即第三人发出停业通知，而未直接联络原告，也没有证明第三人将此情况告知原告，被告亦未通知原告办理相应的交接手续，故被告此项辩解本院不予采纳，本院庭审时，被告同意解除合同，本院确认双方合同于2018年7月5日解除。被告还辩称，房屋存在漏水问题，然而在被告与第三人协议中，就该漏水问题已经予以解决，抵扣相应房租，并由被告负责维修，故被告以此为由拒付租金，于法无据，本院不予采纳。被告还辩称，由于地铁施工问题，影响被告经营，然本院注意到，对于地铁施工影响，三方讨论决定由承租人自行与相关部门协商解决，故被告以此为由拒付租金，于法无据，本院不予采纳。据此，被告理应按约支付租金，三方会议纪要时，原告对于被告及第三人之间租金抵扣协议内容也明知，故被告应支付自2015年1月17日始至2018年3月20日，租金为5,235,669元。被告逾期未付，对于原告要求被告偿付逾期付款违约金的请求，本院予以支持，原告认为违约金分期计算已经远远高于欠款本金，故自愿降低为与本金一致，被告认为本身没有使用不同意支付，本院酌情调整为3,000,000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告东奉集团有限公司与被告上海田缘餐饮有限公司就坐落于上海市奉贤区航南公路5511号、5513号、环城东路281号、785号、793号1-2层房屋签订的《租赁合同》于2018年7月5日解除；二、被告上海田缘餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告东奉集团有限公司拖欠租金5,235,669元；三、被告上海田缘餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告东奉集团有限公司逾期支付违约金3,000,000元；四、驳回原告东奉集团有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币76,345元，由原告东奉集团有限公司负担8,552元，被告上海田缘餐饮有限公司负担67,793元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  屠朝辉人民陪审员  邹召龙二〇一八年十一月三十日书 记 员  陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。