广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0312民初2392号 原告：桂林某物业服务有限责任公司。 法定代表人：刘某某。 委托诉讼代理人：吕春林，广西嘉沁律师事务所律师。 被告：秦某某。 委托诉讼代理人：余某某。 原告桂林某物业服务有限责任公司与被告秦某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理。依法由审判员赵创福适用简易程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。书记员谢翠花担任法庭记录。原告桂林某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕春林，被告秦某某的委托诉讼代理人余某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某物业服务有限责任公司诉称，被告系金丰大厦A-x-x业主（房屋面积82.5平方米），小区开发商临桂嘉鹏房地产开发有限公司于2012年4月25日与原告签订一份《前期物业服务委托合同》，委托原告为物业服务单位，合同期限自2012年5月1日至2014年4月30日，合同约定业主按照多层住宅0.5元/平方米，高层电梯1元/平方米交纳物业费，每季度交费1次，于每季度第1个月履行交纳义务，逾期按每天千分之一支付违约金，合同到期后，业委会未与原告续签合同，也未要求原告撤场，原告继续按合同提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，直至2017年12月31日原告撤场。原告已履行了义务，被告接受了原告服务，但被告欠交原告自2016年7月至2016年12月，2017年7月至2017年12月物业服务费1074元，违约金217.8元。经原告催缴未果，因此诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费1074元，违约金217.8元（以所欠物业服务费为基数、按月利率2%从2017年1月1日分段暂计算至2018年5月31日，以后违约金按上述标准计算至物业费付清之日）；2、本案诉讼费由被告承担。 被告秦某某辩称，被告物业管理存在诸多问题，如：收房时大门是坏的，跟物业提过，物业未向房地产提出该问题；可视对讲器出现问题，两年后讲对讲器已坏，需500元修理费；东西被盗，物业没有调查监控，与物业工作人员协商物业费减免未果；乘坐电梯被困，紧急呼叫是坏的；小区车位收费、充电费收取不合理，未对外公示；小区垃圾乱丢，卫生不及时清理等。另外，被告与开发商签订的合同未写明每月每户公摊费20元，我们的合同上面没有写名字、编码；2014年原告与开发商签订的合同到期，当时没有成立业主委员会，没有经过我们的同意，物业公司继续服务小区。 原告为支持其诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交的证据如下： 1、营业执照复印件，证明原告的诉讼主体地位。 2、2012年原告与小区开发商签订的前期物业服务委托合同，证明原告为小区金丰大厦服务的依据。 3、2014年9月8日原告与小区开发商签订前期物业服务委托合同补充协议，证明2012年4月5日签订的委托管理期限做了一个变更，变更为：2012年10月1日起至小区业主委员会成立选聘物业公司之日。 4、业主欠费明细表，证明被告秦某某所欠的物业费及垃圾费。 5、临桂房屋权属档案查询单，证明被告是所诉房屋的权属人。 被告秦某某质证，对原告提供的证据1、2、4、5没有异议，对证据3有异议，这个补充协议是2014年9月8日签订的，小区物业公司之前跟开发商签订的物业服务合同是2014年4月30日到期，继续服务应在合同未到期前签订补充协议，交房后应与业主签订补充协议。 被告秦某某为了支持其答辩主张，在法定举证期限内向本院提交的证据如下： 1、2016年3月25日被入室盗窃的报案底单，证明2016年3月25日被入室盗窃。 2、与物业公司黄某某的转账聊天记录。 原告桂林某物业服务有限责任公司质证，对被告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，被告服务到位，还发生入室盗窃，被告不应承担责任；对证据2的真实性认可，但与本案没有关联性。 根据原、被告的举证、质证、当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月25日，桂林市临桂某房地产开发有限公司作为甲方与乙方桂林仁和物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定主要条款：1、委托乙方对位于临桂区榕山路金丰大厦实行物业管理服务，委托管理期限为两年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止，委托管理期间如业主委员会成立，聘请物业公司，本合同自然终止；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；3、物业服务费单价：普通住宅（多层住宅）物业服务费按住宅建筑面积0.5元/月/平方米计收，电梯住宅（高层住宅）物业服务费按住宅建筑面积1元/月/平方米计收；商铺、办公室、住宅改为商业或办公用途的物业服务费按建筑面积2元/月/平方米计收；4、生活垃圾费按照环卫处收取标准代为收取；5、物业费自房屋交付使用通知书约定的交付时间计收，房屋交付时业主或使用人一次交付12个月物业服务费，以后每季度第一个月收取该季度的物业服务费；6、不按合同约定收费标准和时间交纳费用的，由违约方补交费用，并从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金；7、对其余物业基本情况、委托管理事项、权利及义务、解除及违约责任等作了约定。合同签订后，原告进驻金丰大厦进行了物业管理服务至2017年12月31日。期间，2014年9月8日，桂林市临桂某房地产开发有限公司作为甲方与乙方桂林仁和物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同补充协议》，约定将乙方对金丰大厦的物业管理服务的终止委托管理时间变更为至业主委员会成立，选聘物业公司止。 另查明，原告桂林某物业服务有限责任公司于2002年3月27日成立，营业期限为长期，经营范围：物业服务，室内装饰设计、施工；停车服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告秦某某是金丰大厦的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇榕山路201号金丰大厦x幢x单元x层04号，建筑面积82.49平方米，系电梯住宅。2016年7月至2017年12月期间，被告欠原告物业管理。经原告催缴，被告仍未缴纳。2018年9月12日，原告诉至本院，请求判令被告支付物业费等。经本院召集原、被告双方进行调解未达成协议。 本院认为： (一)、桂林市临桂某房地产开发有限公司与原告桂林某物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定。桂林市临桂某房地产开发有限公司与原告桂林某物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告秦某某是金丰大厦的业主之一，亦受上述《前期物业服务委托合同》的约束。原告签订合同后，依约进驻金丰大厦实施物业管理，为金丰大厦业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告秦某某未按照合同约定交纳物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳2016年7月至2016年12月，2017年7月至2017年12月物业服务费的请求，本院予以支持。经本院审核，被告秦某某所欠的物业费为989元（按被告住宅建筑面积82.49m2，物业费1元/平方米/月，交纳期限从2016年7月至2016年12月，2017年7月至2017年12月，共计12个月），被告方应按查实的数额989元支付给原告。 (二)、对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告提供相关证据证明原告存在管理瑕疵，双方存在违约行为，原告因此不能再要求被告支付逾期违约金。因此，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 (三)、对被告提出的原告管理不到位，不应收取那么多的物业费的答辩主张，因为物业管理是一个长期、动态的过程，在管理的过程中难免会存在管理不到位的问题，但是只有出现管理上的重大瑕疵才能扣减物业费，小的瑕疵不能成为拒交物业费的理由，根据被告提供的现有证据不能证明原告的物业管理存在重大瑕疵，因此，对被告提出的原告管理存在不到位，拒交物业费的主张，本院不予采纳。如被告另有证据证实可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第五十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告秦某某在本判决生效之日起10日内支付给原告桂林某物业服务有限责任公司物业费989元。 二、驳回原告桂林某物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林某物业服务有限责任公司负担10元，被告秦某某负担15元。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇一八年十一月二十九日 书记员  谢翠花