山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民初2135号原告：陈帅，男，1983年5月26日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：高金泉，山东昆嵛先锋律师事务所律师。被告：威海康业房地产开发有限公司，住所地威海市文登区文山东路**。法定代表人：陈昭志，董事长。委托诉讼代理人：赵磊，山东昀明律师事务所律师。第三人：文登鲁润百货有限公司，住所地威海市文登，住所地威海市文登区昆嵛路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：牛序贵。原告陈帅与被告威海康业房地产开发有限公司（以下简称“康业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中本院依法追加文登鲁润百货有限公司（以下简称“鲁润公司”）作为本案第三人参加诉讼。原告陈帅及其委托诉讼代理人高金泉、被告康业公司之委托诉讼代理人赵磊均到庭参加诉讼，第三人鲁润公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席进行审理。本案现已审理终结。陈帅向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行合同，协助原告办理“康业现代城”小区14号房屋过户登记手续。庭审中原告最终确定诉讼请求为：判令被告继续履行双方的房屋买卖合同，被告协助原告办理康业现代城居民小区5-14号房屋的过户登记手续。事实与理由：原、被告于2017年11月21日签订房屋买卖合同，约定原告以40万元的价格购买被告开发的康业现代城小区5-14号房屋，原告交付了定金1000元，11月23日原告付清了全部的40万元购房款。房款付清后，原告即要求被告办理过户登记手续，但被告以各种理由推托，拒不办理过户手续，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。康业房地产公司辩称，原告诉称的原、被告于2017年11月21日签订房屋买卖合同与事实不符，原、被告签订的是购房定金协议书，该协议书并不具备《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，包括没有约定交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等主要内容，根据最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的司法解释第五条规定，该定金协议并不属于正式的商品房买卖合同，因政府违反出让土地合同的约定，至今未完成康业现代城项目部分土地的拆迁导致被告无法综合验收，也无法确定验收的时间和房屋交付的时间，双方也未针对商品房买卖合同的内容进行协商，因此双方无法达成正式的商品房买卖合同，因双方并未达成正式的合同，所以原告无权要求被告继续履行合同，原告也无法要求被告协助办理涉案房屋的过户登记手续，并且涉案房屋现在也无法办理产权登记手续。鲁润公司未出庭应诉，但于庭前提交书面意见：一、鲁润公司与康业公司合作开发文登区康业现代城居民小区项目，根据双方间的合作开发房产分配协议，鲁润公司分得康业现代城居小区5-14号商铺，并于2016年8月20日与康业公司网签了《（预售）商品房买卖合同》，于2016年10月21日将5-14号商铺预告登记在鲁润公司名下。鉴于鲁润公司与康业公司系合作开发关系，鲁润公司同意康业公司以该公司名义对外出售5-14号商铺，且鲁润公司已于2018年8月21日解除了与康业公司网签的5-14号商铺《（预售）商品房买卖合同》，并注销了该商铺的商品房预告登记。二、鲁润公司与原告未签订任何协议，也未收取原告的购房款，本案与鲁润公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：原、被告于2017年11月21日签订《康业现代城购房定金协议书》一份，该协议主要内容为：第一条、购买物业原告购买位于山东省威海市文登区“康业现代城”小区5号楼14号房，该商品房建筑面积为13.84平方米；第二条、购买价格该商品房按照建筑面积计价，单价为28901.73元，该价格为“康业现代城”楼盘公开销售价格，购买人所享受的各种优惠在签定《商品房买卖合同》时另行计算。（总价400000元）；第三条、认购定金原告签订本协议时，向被告支付购房定金1000元，被告在收取定金后，向原告开具收款凭证，并注明收款时间。该定金于签定正式《商品房买卖合同》时一并计入购房款之中；第四条、付款方式被告同意原告一次性付款；第五条、买卖条款1.原告同意于签定本协议书后7天内，即2018年1月30日前携带本协议书、定金收据及有效身份证件到被告指定地点：山东省威海市文登区昆嵛路“康业现代城”接待中心签署《商品房买卖合同》并交付购房全款或所选择付款方式下的应付首期款。2.原告未在第五条第一款约定期限内与被告签署《商品房买卖合同》相关条款的，被告有权解除本协议书，被告解除本协议书的，原告已支付的定金不予退还，被告有权将该商品房另行出售。3.被告在原告支付购房定金之日本起至约定原告签署《商品房买卖合同》之日期间内，将该商品房另行出售给第三方的，被告应当向原告双倍返还购房定金；…。上述购房定金协议书签订当日，原告向被告支付定金1000元。2017年11月23日原告向被告转账支付了剩余购房款，同日被告向原告出具收据一张，载明原告通过转帐方式向被告支付14号商铺全款40万元。另，2016年8月20日康业公司与鲁润公司针对涉案房产签订《商品房买卖合同（预售）》并办理了备案登记，后于2016年10月21日将涉案房产预告登记于鲁润公司名下。2018年8月21日即本案第一次庭审后，康业公司与鲁润公司到威海市文登区住房保障和房产管理局办理了涉案房产的商品房买卖合同注销手续，并且注销了预告登记。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告于2017年11月21日签订《康业现代城购房定金协议书》是否系商品房买卖合同。原告主张双方签订的合同虽然标题为定金协议，但该协议除交付时间以外的主要条款均已具备，且被告收取了全部的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告则主张双方所签订的购房定金协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不属于正式的商品房买卖合同。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从双方签订的《康业现代城购房定金协议书》的内容看，该协议书仅对商品房的坐落、价款、付款方式进行了约定，但对交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等其他主要内容均未做约定，虽被告已按约定的价款收受了涉案房屋的全部购房款，但从上述法律规定的内容看，双方之间签订的《康业现代城购房定金协议书》仍不属于商品房买卖合同。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，不能提交证据或者提交证据不足以证实己方主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，原、被告间订立的《康业现代城购房定金协议书》中缺乏构成商品房买卖合同主要内容的条款，不属于商品房买卖合同。从该协议的内容看，系为将来订立本合同（商品房买卖合同）所订立的预约合同。虽然原告已实际交纳了全部的购房款，但在双方未就买卖涉案房屋的其他主要条款达成一致意见且被告庭审中明确表示不同意继续履行上述定金协议从而订立正式的商品房买卖合同的情况下，该定金协议实际上无法继续履行。原告主张《康业现代城购房定金协议书》为商品房买卖合同，并据此要求被告继续履行合同，协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于不能订立本合同给原告造成的损失，原告可依据双方签订的购房定金协议另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈帅要求被告威海康业房地产开发有限公司继续履行双方的房屋买卖合同，协助办理康业现代城居民小区5-14号房屋的过户登记手续的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告陈帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  邓晓阳人民陪审员  徐小万人民陪审员  陈传毅二〇一八年十一月二十六日书 记 员  于 超