云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2018）云0128执异6号异议人：耿占伟，男，1955年12月27日生，汉族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。异议人：蒋其珍，女，1960年6月24日生，汉族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。异议人：耿飞，男，1985年7月3日生，汉族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。异议人：陈星华，男，1991年7月27日生，汉族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。异议人：刘慧星，女，1983年5月12日生，汉族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。申请执行人：禄劝彝族苗族自治县农村信用合作联社。统一社会信用代码：91530128745284810E。住所：云南省昆明市禄劝县城掌鸠河南路**。法定代表人：虞燕林，理事长。委托诉讼代理人：李孝坤，云南法研律师事务所律师。特别授权代理。被执行人：胡康煊，男，1980年8月9日生，汉族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。被执行人：陈加芬，女，1979年6月28日生，汉族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。被执行人：耿继娥，女，1984年12月24日生，汉族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。被执行人：李超义，男，1985年8月10日生，彝族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。本院在执行申请执行人禄劝彝族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称禄劝信用合作联社）申请执行被执行人胡康煊、陈加芬、耿继娥、李超义金融借款合同纠纷一案，即：（2017）云0128执806号中，异议人耿占伟、蒋其珍、耿飞、陈星华、刘慧星于2018年9月5日向本院递交执行异议申请书，要求中止本院（2017）云0128执806号执行裁定书的执行，依法解除对被执行人耿继娥所有的位于禄劝公安局、法院办公楼后侧（房产证号为：20××**）的房产查封。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年11月6日公开庭进行听证。异议人耿占伟、蒋其珍、耿飞、刘慧星，申请执行人禄劝信用合作联社的委托诉讼代理人李孝坤，被执行人耿继娥、李超义到庭参加了听证。异议人陈星华经本院传唤无正当理由拒不到庭参加听证，被执行人胡康煊、陈加芬因下落不明经本院依法公告传唤亦未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人耿占伟、蒋其珍、耿飞、刘慧星称，禄劝彝族苗族自治县人民法院对被执行人耿继娥所有的位于禄劝公安局、法院办公楼后侧（房产证号为：20××**）的房产查封，并依法启动评估、拍卖的行为已侵犯了异议人的合法权益，应依法予以中止执行并解除对该房产的查封。理由是：⒈法院据以执行的生效法律文书，即：（2016）云0128民初1239号民事判决书内容已侵害了异议人的合法权益，但异议人直至法院到实地粘贴拍卖公告后才得以知晓；⒉法院执行过程中查封、拍卖的房屋，系被执行人耿继娥购买土地后与异议人共同出资建盖，由于政策原因当时无法各自办理各自房屋产权证书而统一登记在耿继娥名下，但事前已对各自的房屋归属进行了约定和分配，故该房产并非被执行人耿继娥一人所有；⒊被执行人胡康煊、陈加芬向申请人贷款，以及耿继娥、李超义为胡康煊、陈加芬贷款提供房产进行抵押担保一事，异议人事前并不知晓，且在听说房屋被用于抵押贷款后已及时找到申请人反映，但申请人的经办人称等钱还了就没事了；⒋异议人等在房屋建成后曾找过申请人办理贷款，但申请人以该房屋必须由所有共同建房人签名方能办理为由不肯办理，而事后当被执行人胡康煊等办理贷款过程中，却能未经所有共同建房人签名同意即予办理抵押担保手续，且房屋进行抵押金额160万元，已远远超过出了法院委托评估的120万元，故该抵押合同为无效合同。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求依法中止执行并解除对该房产的查封。申请执行人禄劝信用合作联社称，异议人的异议请求依法不能成立，应予驳回。理由是：⒈法院在执行过程中查封、评估和拍卖的房产，房屋所有权证书载明的所有权人系被执行人耿继娥，且被执行人耿继娥、李超义自愿对被执行人胡康煊、陈加芬的贷款提供房产进行抵押担保，并已办理了抵押登记备案手续，故法院对该抵押房产的查封、评估和拍卖合法。⒉即便该抵押房产真是被执行人耿继娥与异议人共同建盖，也因被执行人耿继娥没有取得商品房预售许可证，该房产系小产权房而无法办理相关产权证书，导致异议人与被执行人耿继娥之间只能形成债权而非特权关系。⒊至于异议人主张申请人的业务经办人员在办理贷款及房屋抵押担保过程中存在违规操作甚至违法行为的主张，一方面异议人并非提供相关证据证明，另一方面也不属于本案涉及的范畴，依法不应支持。综上，异议人的异议申请没有相应的事实和法律依据，依法应当予以驳回。被执行人耿继娥、李超义称，异议人所诉均是事实，该建盖房屋的土地使用权，系国有土地有偿转让中被执行人耿继娥所购买，后因个人资金能力不足而与异议人共同合伙建盖。因此该房屋并非小产权房，而是由于后来政策发生变动停止办理其他共同建房人的房屋所有权证书，故而将房屋所有权登记备案到土地使人权人名下而已。此外，申请人办理房屋抵押登记时，提供的是一份空白填充式抵押合同，要求抵押人在合同上签名，却未告知相关抵押内容及条款。被执行人胡康煊、陈加芬未到庭参加听证。异议人针对其主张，提交以下证据：一、房屋有偿转让协议、收据复印件各1份。载明：⒈2011年10月31日，被执行人耿继娥与异议人陈星华签订协议，将其在公安局后侧合法取得土地一宗【土地使用权证号：禄国用（2011）第106号、面积72.69㎡】上，新建房屋一幢柒层楼中的第五屋壹套（包括楼梯面积81㎡），以180080元出售给陈星华；首付60000元，余款五年内付清，固定利率9.4208‰；使用期限为70年，自2005年9月6日至2075年9月6日等等。⒉截止2016年9月26日止，陈星华尚欠耿继娥购房款余款10000元。二、合伙建房协议及收据复印件各1份。⒈2011年12月6日，被执行人耿继娥与异议人刘慧星签订协议，约定将其合法取得的在禄劝公安局办公楼后侧、禄劝县残联侧面土地一宗【土地使用权证号：禄国用（2011）第106号】与刘慧星合伙建房，由刘慧星出资320000元；房屋建成后第六、七层住房（面积162㎡）归刘慧星等。⒉截止2018年3月10日止，刘慧星已全部付清出资款320000元。三、收据复印件2份。载明：异议人蒋其珍、耿飞均于2018年9月16日，分别支付耿继娥合伙建房款150000元，其中：蒋其珍所购房屋为一层、耿飞所购房屋为二层。经质证：申请执行人禄劝信用合作联社对异议人提交的上述证据的合法性、真实性均不予认可。理由是：⒈前述证据的真实性无法确定，且存在协议时间与付款时间不相吻合的情况；⒉异议人称与被执行人耿继娥间系合建房，但所提供的证据载明内容却是购房，而被执行人耿继娥并不具备对外进行商品房预售的主体资质。综上，异议人所提供的证据的真实性、合法性均无法认定，依法不应采证。被执行人耿继娥、李超义对异议人提供的证据的真实性、合法性及关联性均无异议，予以认可。申请执行人禄劝信用合作联社向本院提交如下证据：一、《抵押合同》，以及禄房他证禄劝字第××号《他项权证书》复印件各1份。欲证实：被执行人耿继娥及李超义自愿为贷款人胡康煊、陈加芬的贷款提供耿继娥所有的位于禄劝县公安局、法院办公楼后侧的房产进行抵押担保，与禄劝信用合作联社签订抵押合同，并办理了抵押物登记手续。二、禄劝县房权证禄劝字第**《房屋所有权证书》复印件。欲证实：被执行人耿继娥及李超义提供抵押担保的房产，房屋所有权人为耿继娥。经质证：异议人及被执行人耿继娥、李超义对申请人提供的证据的真实性没有异议，但认为不具有合法性。理由是：⒈《抵押合同》系贷款人胡康煊、陈加芬与申请人的业务经办人事先串通后，提供填充式空白合同文书交由耿继娥、李超义签名，并未告知相抵押事项和内容；⒉异议人等在房屋建成后曾向申请人申请办理抵押贷款，但申请人却告知必须由所有共同建房人签名方可办理，可事后却在异议人并不知晓的情况下即与耿继娥、李超义签订合同，故该抵押合同为无效合同；⒊异议人耿占伟、蒋其珍在获知房产被耿继娥用于为胡康煊、陈加芬办理贷款抵押后，即找到申请人禄劝信用合作联社进行反映，要求解除抵押担保。本院认为，被执行人耿继娥、李超义对异议人提交的房屋有偿转让协议、合伙建房协议及收据没有异议，且所载内容能相佐证；同时，异议人关于建房地基系国有土地使用权有偿出让中由耿继娥购买取得，与土地使用权证载明内容相吻合，故本院对上述证据所载内容依法予以采证。对于异议人提交的蒋其珍、耿飞收据：一方面因相应证据相佐证；另一方面蒋其珍、耿飞分别是耿继娥的母亲和弟弟、存在利害关系，且耿继娥提交的土地使用证测绘图中已明确载明，异议人耿飞在紧靠耿继娥地基旁尚有自己的地基，故本院对上述两分收据依法不予采证。异议人及被执行人耿继娥、李超义对申请人提交的证据的真实性没有异议，故本院亦对证据所载内容予以采证。至于异议人及申请人对各自提供证据的待证事实或者目的是否成立，本院将在说理部分予以一并阐述。综上，经本院审查确认本案下列事实：2011年9月6日，禄劝彝族苗族自治县人民政府土地登记管理部门办理了“禄国用（2011）第106号”《国有土地使用权证书》，载明：土地使用权人为耿继娥，座落于禄劝县公安局、法院办公楼后侧，地号为530128101-01-17-201，图号为屏山镇，地类用途为城镇混合住宅用地，使用类型为出让，终止期限2075年09月06日，使用面积72.69㎡。2011年10月31日，耿继娥与陈星华签订房屋有偿转让协议，约定将其新建房屋第五屋住房1套（含楼梯面积共81㎡）以180080元出售给陈星华，其中首付60000元，余款五年内付清；截止2016年9月26日止，陈星华尚欠耿继娥购房款余款10000元。2011年12月6日，耿继娥与刘慧星签订合伙建房协议，约定将其合法取得的禄劝公安局办公楼后侧、禄劝县残联侧面土地一宗与刘慧星合伙建房，由刘慧星出资320000元；房屋建成后第六、七层住房（面积162㎡）归刘慧星；截止2018年3月10日止，刘慧星已全部付清出资款。2011年9月28日，耿继娥向禄劝彝族苗族自治县房产管理局申请登记并办理了“禄劝县房房权证禄劝字第**房屋所有权证书》，载明：房屋所有权人为耿继娥，房屋坐落在禄劝县公安局、法院办公楼后侧，房屋性质为私有，规划用途为住宅，房屋状况总层数7层、建筑面积551.72㎡。2013年11月30日，耿继娥、李超义分别以抵押物所有权人和抵押物共有人的名义，共同与禄劝信用合作联社签订抵押合同，提供上述房屋为胡康煊、陈加芬向禄劝信用合作联社贷款提供担保，并向禄劝彝族苗族自治县住房和城乡规划建设管理局并办理了禄房他证禄劝字第××号《他项权证书》。2016年8月5日，本院以（2016）云0128民初1293号立案受理了原告禄劝信用合作联社诉被告胡康煊、陈加芬、耿继娥、李超义金融借款合同纠纷一案，并经审理后于2017年4月18日作出判决：一、由被告胡康煊、陈加芬于判决生效之日起十日内，偿还原告禄劝彝族苗族自治县农村信用合作联社的贷款本金1580000及至2016年7月21日止的利息327505.03元，合计19077505.03元；按月利率12.75‰偿还自2016年7月22日起至本判决确定的履行期限届满之日的逾期罚息、复息。二、原告禄劝彝族苗族自治县农村信用合作联社在本案被告胡康煊、陈加芬所欠的借款本息内，对拍卖、变卖被告胡康煊、陈加芬位于禄劝县城聚龙湾花园A3幢1-201号（房屋所有权证号：禄劝县房权证禄劝字第**）房产所得价款优先受偿；对拍卖、变卖被告耿继娥、李超义位于禄劝县公安局、法院办公楼后的房产（房屋所有权证号：禄劝县房房权证禄劝字第**，地证号：禄国用（2011）第106号）所得价款在抵押值136万元（包括本金136万元及相应的利息）范围内优先受偿。不足部分，由被告胡康煊、陈加芬继续清偿。案件受理费21968元，由被告胡康煊、陈加芬、耿继娥、李超义负担。2017年9月19日，本院根据申请执行人禄劝信用合作联社的申请，以（2017）云0128执806号依法对其申请执行被执行人胡康煊、陈加芬、耿继娥、李超义金融借款合同纠纷一案立执行，并于2018年3月20日作出（2017）云0128执806号执行裁定书。裁定：一、将被执行人耿继娥所有位于禄劝县公安局、法院办公楼侧后（房产证号为：20××**）的房产依法予以查封。二、查封期限为三年（自2018年3月20日至2021年3月19日止），查封期间不得办理过户、抵押。2018年9月3日，异议人以直到2018年8月9日法院在其房屋上粘贴拍卖公告时，才知晓其合法财产权受到侵害而向本院递交执行异议申请书，要求本院立即中止该案的执行并解除对该房产的查封、拍卖。本院认为:一是关于涉案协议的法律性质问题。从异议人陈星华、刘慧星分别与耿继娥签订的《房屋有偿转让协议》和《合伙建房协议》约定的主要内容来看，双方对房屋建筑面积以及土地使用权面积分摊、房屋所在楼层等均进行了明确约定，这些约定具有房屋买卖合同的属性，具备房屋买卖合同的实质要件，应属于房屋买卖协议，而非异议人及被执行人耿继娥、李超义主张的合伙建房。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说房屋所有权变更登记到买方名下，是卖方履行有效房屋买卖合同的义务，买卖合同的性质不因物权未过户到买受人名下而有所改变。二是关于该房屋买卖协议的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”涉案房屋地基的土地使用权虽是被执行人耿继娥通过出让方式取得，其地类用途亦是城镇混合住宅用，但双方签订协议时涉案房屋尚未建盖，故该房屋买卖协议实际上具有商品房预售属性，而被执行人耿继娥自始自终均未办理或者取得商品房预售许可证，不具有对外进行商品房预售的资质。因此，双方签订的房屋买卖协议因未取得预售许可而无效。三是关于抵押合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”本案中，涉案房屋所有权人系被执行人耿继娥，而其本人亦认可抵押合同中的签名系本人签名，故耿继娥作为完全民事行为能力人，其关于签订抵押合同时是在空白合同上签名以及并不知晓相关合同内容的辩解，依法不能成立。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干法律问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回耿占伟、蒋其珍、耿飞、陈星华、刘慧星的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李光学人民陪审员  杨文翔人民陪审员  赵利洪二〇一八年十一月二十日书 记 员  杨薪莲