新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终3041号上诉人（原审原告）：马玉花，女，1963年5月5日出生，回族，住乌鲁木齐市米**。委托诉讼代理人：刘新玲，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨录（曾用名：杨云），男，1960年5月20日出生，汉族，宁夏海原县村民，住乌鲁木齐市米**。委托诉讼代理人：宋楠，新疆宋楠律师事务所律师。第三人：马建玉，男，1964年5月2日出生，回族，乌鲁木齐市米**农民，住乌鲁木齐市米**。上诉人马玉花与被上诉人杨录、第三人马建玉房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2018）新0109民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马玉花及其委托诉讼代理人刘新玲，被上诉人杨录及其委托诉讼代理人宋楠到庭参加诉讼。第三人马建玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉花上诉请求：1、请求依法撤销乌鲁木齐市米东区人民法院（2018）新0109民初1731号民事判决第二项，请求二审法院判决支持我的诉讼请求；2、由杨录承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一审法院查明事实不清，导致判决错误。根据一审庭审时，双方当事人确认马玉花原是黄渠沿村村民,1996年马玉花与丈夫马振森经村委会同意在划拨的宅基地上建房8间，并于2007由村委会出具宅基地村票一张。按民俗马振森(马玉花丈夫)为一家之主，故基于此原因，村票名称是马振森。后马振森将院落卖于杨录，但杨录未按实际金额支付，若按合同法相关规定，主债务也未履行，该协议是可撤销的。而且双方签订的合同本身就是违背政策强制性规定；实际是第三人与杨录恶意串通签订的虚假合同，该合同未经村委会及人民政府批准，也属无效。更何况现房屋仍由杨录实际占有，既然一审法院判决《房屋出售协议书》无效，那么实际占有人应当搬出涉案房屋。请求二审法院支持我的上诉请求。杨录答辩称，马玉花上诉理由不能成立。马玉花现在并不是黄渠沿村村民，一审证据证明马玉花1988年就已经迁出。双方签订房屋买卖协议，还有五千元因为没有村委会票据所以至今未支付，双方是债务关系，至今已经15年，对方从未提出欠款未付，去年房屋被拆迁，所以对方才提起诉讼。去年杨录已经将该房屋卖给第三人马建玉，马玉花说该合同是我与第三人马建玉恶意串通无事实依据。一审法院判决正确，请求二审法院驳回马玉花的上诉，维持原判。第三人马建玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。马玉花向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认2003年8月9日我与杨录双方签订的《房屋出售协议书》无效；2、请求依法判令杨录返还并搬出位于米东区院落；3、请求依法判令本案邮寄费和诉讼费由杨录承担。一审法院认定事实：马玉花出生于原米泉市，马玉花于1982年12月3日与马振森结婚，在1988年之后马玉花将户口迁往羊毛工镇柳树庄村。1995年马玉花丈夫马振森在皇渠沿村的一处宅基地上修建房屋。2003年8月9日，马振森与宁夏自流来本地的杨录签订房屋出售协议书，约定马振森在皇渠沿村的砖木结构房屋出售给杨勇，房屋作价51,000元，已付21,000元，剩余30,000元到2005年全部付清，如违约按50%处罚。马振森在卖方处签名，杨录在买方处签其曾用名杨云，证明人为马玉山。双方签订房屋出售协议书后，马振森将房屋交付被告杨录。2007年11月7日，原米泉市古牧镇皇渠沿村向马振森出具收款收据，缴款人为马振森，在款项名称处填写内容为“收村民五好建设费（宅基地）（原村委会未划分补开95年）”，数量处填写为140m2，金额填写为3,000元，收款收据上加盖了原米泉市古牧镇皇渠沿村农业经济合作社的公章。2015年8月9日，马振森死亡。马振森与马玉花育婚生子女马军、马瑞、马艳。2017年6月13日，杨录将涉案房产转让给了皇渠沿村村民、第三人马建玉，双方签订了房产转让协议，协议内容为杨录将其位于米东区的房产转让给第三人马建玉，转让金为1,100,000元，面积为540m2。现第三人马建玉占有此涉案房产。一审法院在本院审理过程中，法院询问马军、马瑞、马艳是否参与诉讼，三人向本院出具声明，内容为：贵院审理的马玉花与杨录之间房屋纠纷一案，因马军（曾用名马忠义）、马艳（曾用名马忠兰）、马瑞是马玉花和马振森的子女，但不参加诉讼，也不参与该房屋的分配。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于村农民集体所有，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。马玉花将其户口转出后已经不再享有原农村经济组织成员的权利，杨录也不是涉案房产所在地的集体经济组织成员，而宅基地只有集体经济组织成员才能拥有，马玉花、杨录之间转让宅基地的行为违反法律强制性规定，属无效合同，故对马玉花要求确认双方签订的合同为无效合同的诉讼请求予以支持。对于无效合同，法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。马玉花、杨录之间转让的房产是建造在集体经济组织所有的宅基地上，如继续返还将宅基地交由无集体组织成员资格的马玉花，会造成集体组织财产损害，故涉案房产属于应当返还的财产，而是不能返还的财产。在涉案房产现通过转让方式流转回该集体组织成员马建玉名下后，第三人马建玉是否能够取得宅基地需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，而马玉花已经丧失取得此宅基地的资格，不能合法取得涉案房产的宅基地，故对马玉花要求返还并搬出涉案房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第五十九条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定。遂判决：一、确认2003年8月9日马玉花、杨录签订的房屋出售协议书无效；二、驳回马玉花要求杨录返还并搬出位于米东区院落的诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据相关法律法规、国家政策的规定，对于非本集体经济组织成员购买农村房屋的买卖合同，以认定合同无效为原则，有效为例外。本案中，杨录并非诉争房屋所在的米泉市古牧地镇皇渠沿村村民，故其不享有该农村集体经济组织成员所享有的特定权利，马玉花丈夫与杨录之间的农村房屋买卖合同，因涉及宅基地使用权的流转，应属无效。故一审法院确认双方签订的合同无效并无不当，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据一审事实查明认定，马玉花现户籍地为米泉市羊毛工镇柳树庄村，已非皇渠沿村村民，其本人已在庭审中对此确认，既非本村村民，已无村集体经济组织成员资格，一审法院在明晰法律强制性规定的基础上确认涉案房产不能返还并无不当，本院予以确认。另杨录已将涉案房产转让至本集体经济组织成员马建玉，且第三人马建玉已支付了合理对价，并实际入住，属善意取得。对马玉花所称房产转让协议系杨录与第三人恶意串通的主张，根据民事诉讼法证据举证规则，因马玉花未提供相关证据证明存在恶意串通的事实，马玉花应当承担举证不能的法律后果。综上，对马玉花主张的要求杨录返还宅基地的请求已经不能实现，故本院不予支持。综上所述，马玉花的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，300元，由上诉人马玉花负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 肖 炜审判员 徐 岚二〇一八年十一月六日书记员 耿颖硕