广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0922民初2194号 原告:丘鹏（反诉被告），男，汉族，1973年5月1日出生。 委托诉讼代理人：吕志恒，广西桂立恒律师事务所律师。 被告:苏玉寿（反诉原告），男，汉族，1955年7月8日出生，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：陈文兵，广西华锦律师事务所律师。 原告丘鹏诉被告苏玉寿租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序于2018年10月31日公开开庭审理了本案。原告丘鹏及其委托诉讼代理人吕志恒、被告苏玉寿及其委托诉讼代理人陈文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丘鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告丘鹏与被告苏玉寿于2018年1月30日签订的《房屋租赁合》；2、本案的诉讼费用判由被告负担。事实和理由：2018年2月1日，原告妻子李姗颖与被告儿媳徐亦梅签订幼儿园转让协议，因幼儿园场地及房屋属被告所有，故原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告一楼房屋及空地用于开办幼儿园使用。原告在经营过程中，因被告及被告家属对原告处处刁难，幼儿园已无法经营下去。现李姗颖与徐亦梅幼儿园转让合同案件正在诉讼阶段，尚未判决。在李姗颖与徐亦梅幼转让合同诉讼之前，原告夫妇与被告及被告家属对解除租房合同进行多次协商，但被告却要求把《房屋租赁合同》和《幼儿园转让合同》一并解除，并不退还任何费用给原告，双方因争议较大无法达成一致意见，被告一直拖着不处理。原告无奈于2018年7月4日将所租赁的房屋钥匙交还被告。双方所签订的租赁合同因幼儿园转让纠纷已经无法履行，原告已经提前通知被告解除合同，其拖着不办责任在于被告。 原告丘鹏为证明其主张提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，证明原告向被告租赁被告位于陆川县前后空地用于开办幼儿园。2、录音资料文字说明及录音，证明208年7月4日原告与被告在被告处再次协商解除房屋租赁，被告提出不合理要求，双方无法达成一致，但所租赁的房屋钥匙已交还给被告，被告已经接收了房屋钥匙；3、微信聊天记录证明：（1）被告家属徐亦梅并没有实质上转让幼儿园给原告妻子李颖，干涉幼儿园的经营，代收学生学费，致使原告及妻子无法正常经营幼儿园；（2）双方也多次就解除租房合同进行了协商，被告家属也已同意解除租房合同。4、被告身份证，证明被告身份情况及主体适格；5、原告身份证，证明原告身份情况及主体适格。6、新照片6张，证明被告在使用出租房屋，被告要求支付房租是没有法律依据的。 被告苏玉寿辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》应予继续履行。第一，根据合同法规定，租赁一方提出终止合同，必须提前一个月书面通知对方，经对方同意后才能解除合同。原告从来没有向对方提出过终止合同，也未交回锁匙给被告，更不用说提前一个月书面通知对方。其要求解除合同无事实和法律依据，本合同应予继续履行。第二，《房屋租赁合同》约定租金分上半年2月20日和下半年8月20日两次支付年度租金的50%，但合同履行过程中，原告均是按月支付至2018年6月份的租金共计16332元，应付清第一年度租金33668元及赔偿逾期付款的损失给被告问题。第三，徐亦梅与李颖签订幼儿园转让协议与本案租赁合同是两个不同法律关系，属两个独立的民事合同。 被告苏玉寿为证明其主张提供的证据有：1、身份证证明被告的身份情况；2、房屋租赁合同、3、集体土地建设用地使用证、4、照片，1－4证实苏玉寿与丘鹏签订房屋租赁合同，约定双方权利义务，租赁期限、租金金额、违约责任，双方有特殊情况需要提前终止合同，必须提前一个月通知，待对方同意后，方可办理手续。5、租金收据证实丘鹏在合同履行过程中仅付租金共16332元，其中2018年3月9日支付租金4000元，4月3日支付4000元，5月1日4166元，6月1日4166元，现尚欠反诉人第一年度33688元，已严重违约。6、押金收据证实苏玉寿已收取了丘鹏通过其妻交来的租房押金5000元。 被告苏玉寿向本院提出反诉请求为1、依法判决被反诉人丘鹏继续履行双方于2018年1月30日所签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被反诉人立即付清所欠的第一年度的租金共33668元及赔偿逾期损失给反诉人（该损失按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准，从2018年8月21日起计付至付清该欠款之日止）2、本诉的案件受理费全部由被反诉人承担。事实和理由：双方所签订的房屋租赁合同合法有效。双方签订租赁合同后，被告依约交付租赁的房屋给原告使用经营幼儿园，因其经营不善导致亏损，想通过诉讼转嫁损失，其要求被告返还财产行为违反了合同法诚实信用的原则，被告并没有违约行为，原告的非法无理的行为给被告造成了损失，因此，原告应赔偿被告的损失。 被告苏玉寿为证明其反诉主张提供的证据与本诉所提交的证据一致。 原告丘鹏对被告苏玉寿的反诉辩称，合同的目的已经无法实现，没有继续履行下去的基础。1、被告方的媳妇在没有经过原告的妻子李姍颖同意的情况下，私自收取23个学生的学费，被告女儿也私自收取了三个学生的费用，均没有直接交回给李姍颖，合同的目的无法实现。2、被告在李姗颖转让滑梯的情况下，严加干涉，导致合同的目的无法实现。3、支付所欠租金没有事实及法律依据2018年7月4日晚上，原告夫妇及弟弟丘铸已交钥匙给苏玉寿，原告新交的照片反映被告已经使用出租的房屋，故原告请求没有事实及法律依据。请求法院驳回被告苏玉寿的反诉请求。 经质证，被告苏玉寿对原告所提供的证据材料质证意见为：对证据1客观真实性没有异议，对证据2录音我方没有听过，内容来源不清楚，文字说明是原告自己所述，不能证明内容的客观真实性，不能证明原告方的主张。对证据3微信聊天记录来源不清楚，有异议，聊天的对象不是被告，被告是老人不会使用微信。至于原告和谁聊天，不清楚。聊天的内容也不具有客观真实合法性，聊天的记录和本案没有关联性。聊天记录内容未能证实被告与原告聊天解除合同。对证据4、5客观真实性没有异议。对证据6，认为该补充提交的照片来源不清楚，时间，拍摄人不清楚；照片里面的内容不真实，因每张照片附有发票在上面，不能证实原告方的主张即证明被告已经重新出租房屋，原告以此抗辩支付租金没有依据。原告对被告苏玉寿所提供的证据材料质证意见为：对证据1、2真实性没有异议，对证据3真实性没有异议，对证据4有异议，太模糊。真实性无法确定。对证据5、6没有异议。 本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：对双方无异议的证据，本院予以采信。对上述双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 为查明案件事实及依原告的申请所租赁的房屋现在是否已经转租他人使用，本院依职权到场进行勘查，并通知双方到现场指认，同时对现场拍摄照片10张；经查，涉案所租赁的房屋原告已不使用，用于经营幼儿园相应设施、物品仍在租赁的房屋内，被告并无将涉案房屋转租他人使用。原、被告双方对上述调查材料均没有异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：原告丘鹏与被告苏玉寿于2018年2月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告坐落于乌石镇交通路253号房屋一楼及相关空地出租给丘鹏开办幼儿园使用，并约定租期为六年，从2018年3月1日至2024年2月28日止，前三年每年租金为50000元，后三年每年租金为54000元，每年租金在每年2月20日前交50%,8月20日前交50%,先交押金5000元，如丘鹏违约，押金不退还；如丘鹏拖欠租金，苏玉寿有权提前终止合同，并提出赔偿；在租赁期内，丘鹏累计拖欠房租一个月以上的，苏玉寿有权终止合同，收回房屋，并收取总租金（即31200元）20%的违约金，若支付的违约金不足弥补苏玉寿的损失的，由丘鹏负责赔偿直至达到反诉人全部损失为止；租赁期间水、电、燃气、电话、宽带、卫生费及其它由丘鹏全部负责，租赁结束时，须交清欠费；双方有特殊情况需要提前终止合同，必须提前一个月通知，待对方同意后，方可办理手续。合同签订后，被告依约将房屋交给原告使用，原告于2018年3月9日缴交了5000元作为押金给被告。 另查明，合同租赁期间，原告于2018年3月9日、4月3日、5月1日、6月1日分别向原告交付租金4000元、4000元、4166元、4166元共计16332元。后原告因经营不善导致亏损，且被教育主管部门于2018年6月11日作出限时整改通知，原告并未按要求进行整改，而是于6月底停止幼儿园经营而引发纠纷。现原告以合同目的已经无法实现，没有继续履行下去的基础为由，要求解除合同而诉至本院。 本院认为，一、关于原、被告于2018年1月30日签订的《房屋租赁合同》应否解除的问题。原、被告所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效,对双方均具有法律约束力。原、被告双方非因出现法定解除或双方协商解除的情形，不得随意单方予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：”当事人协商一致，可以解除合同。”第二款规定：”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房屋租赁合同》第九条约定：双方如有特殊情况需提前终止合同，需提前1个月书面通知对方待双方同意后，方可办理手续。本案中，原告租赁房屋用于开办幼儿园使用，因其他各种客观原因无法继续经营，原告多次表示退出承租房屋，并口头告知出租人收回房屋,后因涉及幼儿园转让和押金等问题搁置，而出租人被告（反诉原告）坚持不解除租赁合同，要求承租人继续履行合同。本院认为，原告的上述行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其口头告知及撤离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。考虑到承租人确不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，继续履行合同对一方当事人明显不公平，故其双方签订的租赁合同应予解除。被告（反诉原告）坚持不同意解除租赁合同，要求承租人继续履行合同的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）付清第一年度租金33668元及赔偿逾期付款的损失问题。具体到本案，《房屋租赁合同》虽然约定租金分上半年2月20日和下半年8月20日两次支付年度租金的50%，但合同履行过程中，原告均是按月支付至2018年6月份的租金共计16332元，被告亦无表示异议，应视为合同履行的变更，且原告确实于2018年7月份开始已不使用租赁的房屋，如按合同所约定于8月20日支付下半年度50%的租金对一方当事人明显不公平。本院认为，不管解除合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。在协商不一致无法双方签订文件时，可以单方向对方发送相应催示函主张权利，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。被告（出租人）既然已经知道原告（承租人）终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但被告在原告撤离后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，法院不能支持。对于合理时间内的租金损失问题。本院认为，租金损失应根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。结合本案具体情况及公平原则酌情以承租人起诉时间为合同解除较为适宜。故原告尚欠2018年7月至9月三个月租金12498元应返还给被告（反诉原告）。 三、关于原告所预交押金5000元应否返还问题。本院认为，押金是为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定的。因此，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受到损害，押金都应该退还。本案中原告并无损害租赁的房屋的情况，故被告（出租人）应返还押金5000元给原告（承租人）。此押金应在尚欠被告（出租人）租金中予以抵减，即原告（承租人）尚需返还租金7498元给被告（反诉原告）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十一条的规定，判决如下： 一、解除原告丘鹏（反诉被告）与被告苏玉寿（反诉原告）于2018年1月30日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告丘鹏（反诉被告）支付2018年9月前的房屋租金7498元被告苏玉寿（反诉原告）； 三、驳回被告苏玉寿（反诉原告）的其他诉讼请求。 案件受理费100元，反诉受理费642元，合计742元，由被告苏玉寿负担692元，原告丘鹏负担50元。 上述判决，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费742元，（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林剑波 人民陪审员  徐揀如 人民陪审员  罗锦民 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  赵熠昊