河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终4981号上诉人（原审原告）：朱合顺，男，1964年9月12日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：李磊，河南启轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈玉梅，女，1963年3月1日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：朱奇，1987年1月5日出生，汉族，住延津县，系陈玉梅之子。被上诉人（原审被告）：高继玲，女，1970年9月9日出生，汉族，住延津县。上诉人朱合顺与被上诉人陈玉梅、高继玲确认合同无效纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（2018）豫0726民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱合顺委托诉讼代理人李磊与被上诉人陈玉梅委托诉讼代理人朱奇，被上诉人高继玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱合顺上诉请求：1、撤销河南省延津县人民法院（2018）豫0726民初2111号民事判决书。改判陈玉梅、高继玲2016年3月1日签订的房屋买卖合同无效，并改判朱合顺对涉案房屋买卖一事不知情且高继玲不是善意第三人。2、要求陈玉梅、高继玲承担一切诉讼费用。事实与理由：延津县人民法院作出的（2018）豫0726民初2111号民事判决书认定事实错误，适用法律错误。1、一审判决认定“高继玲与陈玉梅签订的《房屋买卖合同》系双方之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的法定情形，系有效合同”，此处错误。陈玉梅在未取得任何授权的情况下将诉争房产卖给高继玲，且此房产有按揭贷款，贷款协议中的借款人是陈玉梅及朱合顺，高继玲在买房时应当知道房屋产权是朱合顺和陈玉梅共同所有，这才是常理，在此情况下陈玉梅与高继玲之间签订的买卖合同无效。2、高继玲不是善意第三人。房屋有按揭贷款，贷款协议中借款人是陈玉梅与朱合顺，高继玲在买房时应当明知涉案房产是朱合顺和陈玉梅共有，朱奇从未提供朱合顺的委托书给高继玲，善意第三人不成立。3、朱合顺对陈玉梅及高继玲之间房屋买卖事实不知情。朱合顺与陈玉梅感情不和，分居多年。2015年陈玉梅及朱合顺发生较大争执，陈玉梅表示要搬到涉案房屋居住，不让朱合顺干涉其生活，贷款陈玉梅自己还。朱合顺考虑只要不吵架就行，就没有再去涉案房屋。后来银行催要贷款朱合顺才知道陈玉梅卖房之事。一审认定朱合顺同意和知情没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实错误，应当改判。高继玲答辩称：我不赞同朱合顺的理由，从15年开始就说卖房的事情。16年三月房子卖了以后朱朱合顺就没有去过。陈玉梅根本就没有住，房子是装修好的，家具也有，但是人没有居住就卖给我方了。朱合顺知道房子买卖的情况，房子全权委托朱奇进行交易，朱奇拿着陈玉梅的身份代理卖房。陈玉梅答辩称：不发表意见。朱合顺向一审法院起诉请求：1．依法判决陈玉梅等于2016年3月1日签订的房屋买卖合同无效；2．本案的诉讼费由陈玉梅等承担。一审法院认定事实：朱合顺与陈玉梅系夫妻关系，于1986年10月20日登记结婚，朱奇系朱合顺、陈玉梅之子。2013年11月22日，陈玉梅购买了位于延津县新长南线南侧、民生路东侧上宅·公园世纪8号楼2单元1层101号房屋，建筑面积为135.04平方米，总价款471,148元，陈玉梅支付首付151,148元，剩余320,000元采用银行按揭贷款方式。2013年11月26日，陈玉梅作为借款人，朱合顺作为共同借款人，与贷款人中国工商银行股份有限公司延津支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款期限为19年，自2013年11月29日至2032年11月29日，贷款金额为320,000元，且以涉案房屋作贷款抵押。2016年3月1日，陈玉梅作为甲方与高继玲作为乙方签订了房屋买卖合同，合同约定：一、乙方同意购买甲方拥有的坐落在新乡市××县拥有的房产，建筑面积为135.04平方米。二、由于房产没有偿还结清按揭贷款，双方同意乙方向甲方支付房产已经支付部分全部价款和费用为：人民币33万元整（大写叁拾叁万元整），甲方收到房款后，该房屋归乙方所有并承担以后的银行按揭偿还责任。三、如乙方提出提前偿还银行按揭、办理银行转移抵押手续和房产具备办理过户条件时，甲方必须配合办理所有手续和过户，税费分担，甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规。四、违约责任，甲、乙双方合同签订后，若任何一方中途违约，应承担违约金贰拾万元并赔偿给另一方造成的房屋升值部分、利息、装修、搬迁等所有损失。五、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。六、本合同一式两份，双方签字盖章房屋交付使用后生效。朱奇作为陈玉梅的代表与被告高继玲在该合同上签字。同日，陈玉梅将案涉房屋的商品房买卖合同、抵押手续票据、地下室使用权出让协议、登记费工本费票据、地下室使用收据、个人购房借款/担保合同、房屋质量保证书等与案涉房屋有关的手续材料交付给被告高继玲。高继玲按照合同约定向陈玉梅支付涉案房屋价款33万元，并继续偿还涉案房屋的贷款至2018年5月份。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中高继玲与陈玉梅签订的《房屋买卖合同》系双方之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的法定情形，系有效合同。朱合顺与陈玉梅结婚多年，朱奇作为二人之子，与朱合顺、陈玉梅均具有密切的亲属关系，在陈玉梅与高继玲签订房屋买卖合同的履行过程中，朱奇以陈玉梅的代理人的名义参与买卖过程，且从未对朱合顺不知情或不同意出卖房屋向被告高继玲进行提示。高继玲通过城乡资讯报纸上刊登的信息购买涉案房屋，并支付合理对价，庭审中高继玲称在2016年3月1日购买涉案房屋后，朱合顺一直未去过涉案房屋，综上，高继玲有理由相信陈玉梅卖房是陈玉梅、朱合顺的共同意思表示，朱合顺称直至银行催收涉案房屋逾期贷款才知道房屋被卖的事实不符合常理，朱合顺不得以其不同意或不知道为由对抗善意第三人高继玲。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。朱合顺以涉案房屋为夫妻共同财产，陈玉梅在未取得朱合顺同意的情况下擅自处分共有房产，侵害了朱合顺的合法权益为由要求确认合同无效，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回朱合顺的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由朱合顺负担。二审中，朱合顺围绕其上诉请求向法庭提交房产证复印件一份，证明房子共有人是朱合顺。陈玉梅质证称没有异议。高继玲质证称没有异议。本院认为，朱合顺提交房产证能证明其是房子的共有人，予以采纳。陈玉梅、高继玲没有提交新的证据。二审经审理查明事实与原审认定一致。本院认为：关于高继玲是否属于善意买受人的问题。朱合顺上诉称一审认定高继玲属于善意买受人不当，二审应予纠正。经审查，朱合顺与陈玉梅系夫妻，陈玉梅购买了上宅·公园世纪8号楼2单元1层101号房屋，陈玉梅支付了首付款项，剩余款项采用银行按揭贷款，朱合顺作为共同借款人。之后陈玉梅与高继玲签订了房屋买卖合同，同时陈玉梅将该房屋的买卖合同等有关手续材料交付给高继玲，高继玲按照合同向陈玉梅支付了该房屋价款33万元，并继续偿还贷款至2018年5月份。由之上事实可知，高继玲作为该房屋买受人从合同缔约到支付对价为善意，该房屋买卖合同系双方真实意义表示。朱合顺对此持有异议，但对其异议未能提交相关证据予以证明。故一审认定高继玲属于善意买受人得当。所以朱合顺的该上诉理由不足，本院不予采纳。关于房屋买卖合同是否有效的问题。朱合顺上诉称一审确认房屋买卖合同有效不妥，二审应予改判。经查证，从第一个问题论述可知，该房屋买卖高继玲属于善意买受人，朱合顺不得以其不知道等为由对抗高继玲。且根据《最高法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题＞的解释》第三条第一款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。朱合顺以该房屋为夫妻共同财产，陈玉梅在未取得其同意的情况下擅自处分共有房产，侵害了其的合法权益为由要求确认合同无效于法无据。故一审确认房屋买卖合同有效并无不当。因此朱合顺的该上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由朱合顺承担。本判决为终审判决。审判长  田泽华审判员  张颜民审判员  刘艳利二〇一八年十一月三日书记员  王 琪