广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初2494号 原告：刘洪功。 委托诉讼代理人：邓世华，广西剑化犁律师事务所律师。 被告：朱谨。 被告：潘玉妹。 委托诉讼代理人：朱谨。 第三人：桂林中玮置业投资有限公司（统一社会信用代码：914503005768049848），住所地：广西壮族自治区桂林市七星区施家路******。 法定代表人：李浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭长军，该公司区域经理。 原告刘洪功与被告朱谨、潘玉妹,第三人桂林中玮置业投资有限公司（以下简称中玮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告刘洪功及其委托诉讼代理人邓世华,被告朱谨并作为被告潘玉妹的委托诉讼代理人，第三人中玮公司的委托诉讼代理人彭长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洪功向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告余下的房款210000元及不予归还被告定金10000元，判决被告给付原告违约金22800元（从2018年1月1日起，暂计至2018年8月18日，按每日千分之五计，计至被告给付完毕之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年5月20日，原告和被告在中玮公司的居间服务下，原告将其桂林市象山区房的房产卖给被告，经双方协商签订了《房屋买卖合约》。原告和被告签订了《房屋买卖合约》后，被告将10000元的定金交给中玮公司，中玮公司收到定金后又转入原告的帐户。在去房产局办理过户的时候，被告向原告支付了98000元的首付款。2017年8月21日，中玮公司协助原告和被告把原告的房产过户到被告朱谨名下。原告多次向被告催要购房款，但被告除了在2018年7月28日向原告的银行卡帐户转入45000元及微信转账5000元之后，就一直没有将余下的210000元的购房款支付给原告。原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告朱谨、潘玉妹辨称，2017年5月20日，答辩人通过第三人购买被答辩人位于象山区的润鸿水尚一处房产，并在第三人门店签订由第三人提供的《房屋买卖合约》，同时支付中介费7000元、定金10000元。2017年8月4日，在第三人员工柳芝龙的组织下，答辩人与被答辩人在中国银行上海路支行董姓经理的安排下签订了二手房贷款合同并上交该由答辩人上交贷款所需全部资料，并通过信用社支付首付款88000元，另10000元通过办证中心支付。2017年10月31日，在中国银行董经理的通知下，答辩人到中国银行补签委托书（由于银行政策调整需要），并新递交夫妻双方收入证明资料（8月4日递交的将超3个月），同时将纠纷房屋钥匙交到第三人员工柳芝龙手中，且电话通知答辩人尽快到中国银行补签委托书。2018年6月15日，答辩人与被答辩人在第三人员工王姓总经理的组织下，由第三人员工杨姓女子到场在桂林光大银行赵姓经理的安排下签订了两份贷款合同（二手房贷款和抵押贷款）并上交该由答辩人上交贷款所需全部资料。2018年7月28日，答辩人向被答辩人支付房款50000元。合计已向被答辩人支付房款158000元。 答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合约》仍在履行中，答辩人积极配合办理相关业务。此《房屋买卖合约》“第二条第3点付款方式（3）房价余额250000元按银行按揭付款”未明确支付期限且纠纷房屋还未交付答辩方使用，不存在答辩人的违约行为。造成《房屋买卖合约》履行困难的是第三人，其未积极履行《房屋买卖合约》义务，其员工柳芝龙未及时提供评估报告、未及时提供房屋钥匙等相关由第三人履行的义务，其对此合约的履行在长达一年的时间未有效监管。答辩人认为第三人是违约责任主体，因其不正确履行合同义务，导致符合政策的银行贷款久办不下，答辩人合法权益也受到侵害，答辩人已经丧失购买此房屋的能力。按2017年中国银行的政策，答辩人是可以按二套房贷用20年以每月还款约1600元还清余下房款250000元。如果法院认为答辩方违约，违约金和定金不能一并使用，且违约金过高，应该按照相关的法律规定计算。 综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人中玮公司述称，对原告起诉的诉讼请求没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于桂林市象山区房的房屋所有权人登记在原告名下（产权证号桂林市房权证象山区字第××号）。被告朱谨、潘玉妹系夫妻关系。 2017年5月20日，原告作为卖方，被告作为买方，第三人作为经纪方，三方签订一份《房屋买卖合约》，该合约主要内容为：“买卖双方独家委托经纪方促成以下物业的买卖事宜，物业座落地址为桂林市象山区房，房屋所有权人为刘洪功；物业成交价358000元；过户及贷款等所有费用买方承担；定金10000元，买方应在签署本合约同时交付卖方并于房屋交付时转为部分款；首期房款为98000元，由买方在去房产局过户当日支付给卖方，房价余款250000元买方申请商业贷款；贷款额为250000元（以银行审批的结果为准），在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户；物业交付的时间为卖方拿到所有房屋尾款当日将该房屋交付买方；买卖双方同意授权经纪方协助买卖双方进行有关该物业交易事宜，经纪方应按照本合约内约定的相关条款积极协助买卖双方办理本次交易相关手续；本合约签订后，若买方有以下情形即视为违约，卖方除有权没收或追讨买方应付之定金外，并可要求买方按该物业成交价5%赔偿损失：买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额房款、或拒绝购买该物业；卖方逾期交房或买方逾期付款的，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合约房价款的千分之五的违约金；逾期5天的，守约方可以解除本合约。”当日，被告支付原告定金10000元。2017年7月初，被告将10000元交付办证中心作为房屋过户保证金。 2017年8月4日，被告朱谨通过银行转账的方式支付原告购房款88000元。2017年8月21日，第三人协助原告与被告朱谨办理了桂林市象山区房的不动产权证书[桂（2017）桂林市不动产权第0016848号]过户到被告朱谨个人名下的手续。在法庭审理时，被告朱谨称因为二被告不是桂林市本地人，为了方便办理相关的手续，上述房产就登记在被告朱谨一人名下。原告的上述房产过户到被告朱谨名下后，办证中心将被告交付的房屋过户保证金10000元支付给了原告。2018年7月28日，被告朱谨通过网银转账的方式支付原告购房款45000元，被告朱谨另通过微信转账的方式支付原告购房款5000元，合计50000元。被告共支付原告158000元。被告朱谨曾向中国银行桂林分行及光大银行申请办理贷款手续，但因各种原因未能办理成功贷款手续。二被告未将剩余购房款支付原告。 另查明，原告将桂林市象山区房的一把钥匙交给了第三人。现上述房屋目前无人居住使用。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》是三方在协商一致的基础上的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，当事人均应严格履行。原告已按合同约定将其位于桂林市象山区的房产出售给被告，并在第三人的协助下将上述房产过户到被告朱谨名下，原告已履行了合同约定的义务。 根据本案查明的事实，被告在2017年5月20日支付原告定金10000元，并于2017年8月4日支付原告购房款88000元，另外的10000元在2017年8月21日被告朱谨办理好不动产权证书后由办证中心转给了原告。依据本案当事人签订的《房屋买卖合约》的约定，被告支付原告剩余房款250000元的方式为被告申请商业贷款250000元，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入原告账户。但在原告与被告朱谨办理好房产的交易过户手续后，除在2018年7月28日支付原告购房款50000元后，剩余购房款一直未支付原告。因此，本院确认被告构成了违约。被告辩称没有违约，本院不予采信。至于被告未能从银行贷到款，被告未提供证据证实属原告的过错。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因被告未履行债务，被告给付原告的定金10000元不应当抵作购房款，原告有权不予返还被告定金10000元。因此，原告要求不予返还被告定金10000元，合法有据，本院予以支持。本院确认被告支付原告的购房款为145800元，尚欠原告剩余购房款210000元。原告要求被告给付剩余的购房款210000元，本院予以支持。原、被告约定的被告逾期付款的，每逾期一天，应向原告支付本合约房价款的千分之五的违约金，过分高于造成的损失。被告请求本院予以适当减少，本院予以支持。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定被告应按年利率24%支付原告违约金。原告要求被告按未付房款的每日千分之五支付违约金，本院不予全部支持。原告要求被告从2018年1月1日计付违约金，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告朱谨、潘玉妹给付原告刘洪功剩余购房款210000元及该款违约金（违约金的计算，以210000元为基数，按年利率24%计算，从2018年1月1日起计至给付完毕之日止。）； 二、原告刘洪功不予返还被告朱谨、潘玉妹定金10000元； 三、驳回原告刘洪功的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案案件受理费4792元，减半收取计2396元（原告已预交），由二被告负担2000元，原告负担396元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4792元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新分理处]，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  阳志斌 二〇一八年十一月十六日 书记员  阳 燕