安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0103民初2519号 原告：安徽温佳工贸有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业园洪河路****生产车间。 法定代表人：王敏，经理。 委托诉讼代理人：胡鹤凌，安徽凯安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李旺，安徽凯安律师事务所律师。 被告：合肥格兰帝卫生材料有限公司，，住所地安徽省合肥市庐阳区洪河路**大海产业园** 法定代表人：刘凤华，总经理。 委托诉讼代理人：胡安杨，安徽众城高昕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李益如，安徽众城高昕律师事务所律师。 原告安徽温佳工贸有限公司（以下简称温佳工贸公司）与被告合肥格兰帝卫生材料有限公司（以下简称格兰帝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温佳工贸公司的委托诉讼代理人胡鹤凌，被告格兰帝公司的法定代表人刘凤华及委托诉讼代理人胡安杨、李益如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 温佳工贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除温佳工贸公司和格兰帝公司签订的关于18号楼整栋和19号楼第一层和第二层的《大海产业园代建协议书》；2.判决格兰帝公司将合肥市庐阳区工业园洪河路18 楼第一层和第二层厂房恢复原状并全部返还给温佳工贸公司；3.判决格兰帝公司承担本案的全部诉讼费以及其他相关的全部费用。事实和理由：2014年7月30日，温佳工贸公司和格兰帝公司签订了关于18号楼整栋和19号楼第一层和第二层的两份《大海产业园代建协议书》，格兰帝公司委托温佳工贸公司代建合肥市庐阳区工业园洪河路18号大海产业园18号楼和19号楼第一层和第二层，根据《大海产业园代建协议书》第八条违约责任第9项规定：“甲方交房后，乙方的产值及税收未达到《合经信法规[2013]58号》文件的条件或未通过庐阳工业园区管委会审查，则甲方无条件全部返还乙方所缴纳的代建厂房保证金和购房款且甲方不承担任何法律责任和资金利息。”格兰帝公司在2015年4月正式入驻园区，至今已经近三年，温佳工贸公司多次发函要求格兰帝公司提供自入驻以来的产值和税务证明，但是格兰帝公司均拒绝提供，显然格兰帝公司不能满足入驻企业的条件，不具备入驻资格，故《大海产业园代建协议书》无法继续履行，现温佳工贸公司起诉至法院，要求判如所请。 格兰帝公司辩称，一、温佳工贸公司开发“大海产业园”的宗旨是为了给广大中小企业提供一个良好的生产经营环境，满足入驻“大海产业园”的中小企业对厂房的生产需求。这在双方签订的厂房代建协议书的前言部分作了明确表述。格兰帝公司作为一个出口创汇的生产企业正是基于这一点才与温佳工贸公司签订协议。双方签订“厂房代建协议书”依据的是《合经信法规[2013]58号》和中共合肥市委[2013]9号文件，而这两个文件的精神就是鼓励建设和使用工业标准化厂房，在本案中，温佳工贸公司是工业标准化厂房的建设者，格兰帝公司则是标准化厂房的使用者，现温佳工贸公司诉请与格兰帝公司解除“厂房代建协议”就意味着要求格兰帝公司从入驻的工业标准化厂房中撤出，这与双方的初衷相违背，也与合肥市政府、市委的文件精神相违背。二、双方签订的协议书名为“厂房代建”，但协议内容对于涉案厂房的位置、面积、价款、交付时间、产权登记、违约责任等内容进行了约定，实际具有房屋买卖的性质，但又不同于一般的商品房买卖合同。一般的商品房买卖合同不可能对购房者有产值和税收的要求，购房者的资格也无需经所属园区管委会审查，政府财政更不可能对开发商进行补贴。但在双方签的协议中温佳工贸公司对格兰帝公司购房条件有产值及税收有要求，格兰帝公司的购房资格要通过庐阳工业园管委会审查。根据市政府文件，温佳工贸公司开发的工业标准化厂房还享受合肥市财政给予的20%补贴。可见，双方所签“厂房代建协议书”不是一般的商品房买卖合同，该协议不仅涉及双方的权利、义务，还涉及厂房所在工业园管委会的权利及格兰帝公司对园区所承担的义务。因此，双方之间是否可以解除“厂房代建协议”除了取决于协议书之约定条件外，还取决于庐阳工业园管委会的意见。现温佳工贸公司以格兰帝公司的产值、税收未达到市政府相关文件关于购房条件的要求为由诉请解除与格兰帝公司签订的“厂房代建协议”，而据格兰帝公司了解，大海产业园内大部分企业均未达到市政府相关文件要求的购房条件，温佳工贸公司如果要与这些企业均解除合同，这些企业势必与格兰帝公司一样，均要撤出大海产业园，届时，大海产业园内温佳工贸公司所建工业标准化厂房将大量空置，这恐怕不是温佳工贸公司所想看到的，也不是庐阳工业园管委会所想看到的。三、双方产生纠纷的根源是温佳工贸公司能否为格兰帝公司办理大海产业园18#楼19#楼的不动产权证转移过户问题。早在2015年格兰帝公司即已将其所购18#楼、19#楼的50%购房款支付给了温佳工贸公司，2017年12月温佳工贸公司要求格兰帝公司在12月底之前再支付30%购房款，其余20%购房款等能办理不动产权证时支付，并将上述内容写进“补充协议”，要求格兰帝公司确认。格兰帝公司因见合肥市规划局给温佳工贸公司颁发的18#楼、19#楼《建设工程规划许可证》上写明，“建筑未经批准不得改变用途，不得擅自转让、出售”，而且得知，尽管有的企业产值、税收已达到购房条件，而且工业园管委会也同意其购房，但到目前为止庐阳工业园内没有一家企业能将不动产权证从温佳工贸公司名下转移过户至自己企业名下。为此，格兰帝公司认为再付款30%风险很大，遂不同意与温佳工贸公司签订再支付购房款30%的“补充协议”，温佳工贸公司遂一纸诉状将格兰帝公司诉至法院。其实，解除与格兰帝公司签订的“厂房代建协议”并非温佳工贸公司的真实意愿。温佳工贸公司知道格兰帝公司在收房后投入了大量资金用于购买生产设备而这些生产设备又安置在其所开发的厂房内，所以格兰帝公司不可能轻易撤出厂房，故温佳工贸公司的真实意图是以解除协议为手段，达到让格兰帝公司与其签订“补充协议”的目的。四、温佳工贸公司诉请因格兰帝公司违反双方所签《厂房代建协议书》第八条第九项约定，不符合法律规定，不产生限制合同效力的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第45条规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。所谓附条件的合同，是指当事人在合同中特别约定一定的条件，以条件是否成就作为合同效力发生的根据。合同所附条件必须是将来发生的、不确定的事实，是当事人约定的，而不是法定的，同时还必须是合法的。在我国，政府机关对有关事项或者合同审批的权限和职责，源于法律和行政法规的规定，而不属于当事人约定的范围。当事人将法律和行政法规规定的政府机关对有关事项或合同的审批权或批准权约定为附条件的合同中的条件，不符合合同法有关附条件的合同的规定（最高人民法院公报第125期判例）。根据合同法规定精神，当事人在订立合同时，将法定的审批权或者批准权作为合同生效的条件，视为没有附条件，所附的条件，不产生限制合同效力的法律效力。在本案中，双方在代建协议书第七条约定，在温佳工贸公司将代建厂房交给格兰帝公司使用12个月内，格兰帝公司的产值和税收达到合经信法规（2013）58号以及中共合肥市委（2013）9号等文件的条件后才能办理房产证。第八条第9项则约定：“甲方交房后乙方的产值和税收未达到合经信法规（2013）58号文件的条件或未通过庐阳工业园管委会的审查，则甲方无条件全部返还乙方所交纳的在建厂房保证金和购房费，且甲方不承担任何法律责任和资金利息。”这就是说温佳工贸公司将格兰帝公司的产值和税收是否达到政府文件的要求，或者格兰帝公司的购房资格是否能经过政府批准作为双方所签协议是否生效的条件，显然这不属于双方约定的范围，不符合合同法有关附条件合同的规定。根据合同法规定的精神，双方在协议中约定的所附条件，应视为没有附条件，因此该“条件”不产生限制合同效力的法律效果。五、合经信法规（2013）58号文不适用温佳工贸公司。1、（2013）58号文在“开发模式”中规定：“可采用园区自建、区政府出资建设或与园区联合出资共建等方式，统一规划的标准化厂房需要使用建设用地的应编制土地出让方案，报市土委会审批后，通过招拍挂方式供应。”而在本案中,温佳工贸公司在园区建设标准化厂房所用土地并未经土委会审批，也未通过招拍挂方式取得，其通过招投标取得的土地，在招标文件中明确规定土地用途为牛仔服等服装生产而非建设标准化厂房。2、（2013）58号文第四条规定：“非国有投资主体建设的标准化厂房、本政策出台前已建成标准化厂房的相关政策，按‘一事一议’方式另行制定”。温佳工贸公司是纯民营企业，属于非国有投资主体，其建设标准化厂房必须报市政府“一事一议”，但温佳工贸公司在未通过市政府“一事一议”程序的情况下，就擅自建设标准化厂房，这就注定了其不可能为格兰帝公司等购房企业办理产权证。六、温佳工贸公司诉称的解除协议条件没有事实和法律依据。如上所述，温佳工贸公司的主体资格并不适用（2013）58号文，其却在与格兰帝公司所签“厂房代建协议书”中将格兰帝公司达到（2013）58号文要求的产值和税收作为格兰帝公司所购厂房办理权属登记的条件，显然是没有法律依据的。至今为止，入住大海产业园的几十家购房企业没有一家拿到所购厂房的产权证（尽管其中有的企业已经达到(2013)58号文要求的产值、税收条件）也证明了温佳工贸公司诉请的解除协议条件是没有事实依据的。格兰帝公司已提交的微信和温佳工贸公司起草的补充协议等证据进一步证明温佳工贸公司只是将再支付30%购房款作为与格兰帝公司继续履行协议的条件，而非将产值、税收达到（2013）58号文要求作为继续履行协议的条件。如果温佳工贸公司真的将适用（2013）58号文作为与格兰帝公司履行协议的条件，其就应当按文件要求与格兰帝公司签订先租后售协议，先将厂房租赁给格兰帝公司，在格兰帝公司达到（2013）58号文要求的产值、税收条件时再与格兰帝公司签订出售厂房协议。但在本案中，温佳工贸公司与格兰帝公司签订的是代建厂房协议，直接将厂房出售给了格兰帝公司，2017年12月16日其又将要求格兰帝公司再付30%购房款的补充协议用微信发给格兰帝公司，遭到拒绝后才于2017年12月26日发函给格兰帝公司，第一次提出与格兰帝公司解除协议。可见，温佳工贸公司与格兰帝公司无论是签订还是解除代建厂房协议，其目的都是为了钱，（2013）58号文要求的产值、税收条件只是一个幌子。七、鉴于目前温佳工贸公司、格兰帝公司、庐阳区政府在共同努力协调大海产业园标准化厂房办证事宜，争取早日提交市政府相关会议审议，本案的争执焦点不在温佳工贸公司和格兰帝公司双方，而在于政府政策的执行上，考虑到保证企业的正常经营，维护企业的合法权益，建议本案件双方应当在目前的关键节点上搁置争议，在2018年12月31日合肥市政府给予明确答复前不再有任何举动。若温佳工贸公司坚持诉请解除合同，由于解除双方签订的《厂房代建协议书》过错责任在温佳工贸公司，故合同解除后，温佳工贸公司除了必须返还格兰帝公司已付购房款，还应当赔偿格兰帝公司因解除合同而产生的所有经济损失（包括但不限于格兰帝公司重购厂房与原厂房之间的价差、搬迁期间的停业损失费、搬迁费，原厂房装修费等），否则，格兰帝公司将另行通过法律途径向温佳工贸公司追索。综上，温佳工贸公司诉请按照双方签订的《厂房代建协议书》第八条第九项约定而要求解除双方之间的合同既没有法律依据也没有事实依据，依法应当驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年7月30日，温佳工贸公司作为甲方，格兰帝公司作为乙方，签订两份《厂房代建协议书》，分别约定乙方委托甲方代建位于合肥市庐阳工业园金池路和沱河路（洪河路）交口东北处合肥大海产业园内18号楼整栋和19号楼第1层、第2层厂房，厂房单价为2580元/平方米，其中18号楼总价为6039857.4元，19号楼第1层和第2层总价为2900745.6元；交房时间为2014年12月31日前；甲方在代建厂房依照约定的交房时间交付乙方使用之日起12个月有效工作日内，乙方的产值及税收达到《合经信法规[2013]58号》以及中共合肥市委9号文件《中共合肥市委、合肥市人民政府关于大力发展民营经济的实施意见》等文件的条件，且将有关权属登记所需资料报产权登记机关备案后办理房产证；根据《合经信法规[2013]58号》文件要求该厂房达到办证条件后甲方通知乙方，乙方需在接到甲方通知之日起七个工作日内，同甲方签订《房屋买卖合同》；甲方交房后，乙方的产值及税收未达到《合经信法规[2013]58号》文件的条件或未通过庐阳工业园区管委会审查，则甲方无条件全部返还乙方所缴纳的代建厂房保证金和购房款且甲方不承担任何法律责任和资金利息。协议还对双方其他权利义务进行了约定。2015年4月13日，温佳工贸公司将代建房屋交付给格兰帝公司。2017年12月16日，温佳工贸公司向格兰帝公司发送代建合同补充协议一份，格兰帝公司拒绝签字确认。2018年1月18日和26日，温佳工贸公司分别向格兰帝公司发送函件，要求格兰帝公司提供产值证明和税收证明。2018年2月7日，温佳工贸公司向格兰帝公司发送《关于解除的通知》，称因格兰帝公司未提供产值及税收符合文件要求的相关证明，不具备代建和购房资格，温佳工贸公司解除双方签订的两份代建协议。 庭审中，格兰帝公司认可现公司产值及税收尚未达到《关于加快都市产业园标准化厂房建设的若干意见》（合经信法规[2013]58号文）的要求。 另查明：2012年3月13日，温佳工贸公司与合肥市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以出让方式取得案涉国有土地建设用地使用权，宗地用途为工业用地，该合同约定项目建成后不得出租、分割、转让，不得改变土地用途。2013年12月，合肥庐阳经济开发区引进安徽鑫翰工业发展有限公司收购了原濒临破产的温佳工贸公司，并以温佳工贸公司名义取得了上述已供未建的土地使用权，经过立项批准，用于开发建设大海产业园标准化厂房。2015年10月20日，合肥市规划局在建设工程规划许可证附件中备注“根据建设单位申请，并省、市相关文件精神，同意在本正本中删除第3条‘建筑未经批准不得改变用途，不得擅自转让、出售’。其他控制条件不变。”2017年8月28日，合肥庐阳经济开发区管委会向合肥市国土资源局、合肥市规划局发送《关于同意“大海产业园”标准化厂房项目分户分层进行产权分割的函》，载明大海产业园标准化厂房项目系在合经信法规[2013]58号文件存续期间按文件要求建设和招商，符合文件鼓励政策支持范围，该单位将按文件要求对符合规定的企业出具投资强度、产值、税收达标证明，支持企业办理不动产权证的分割转让。 以上事实，有温佳工贸公司提交的企业信息查询单、大海产业园代建协议、庐阳区管委会文件、短信记录、邮寄凭证、函件、公证书、交接验收表、建设工程规划许可证，格兰帝公司提交的厂房代建协议、合经信法规[2013]58号文件、建设工程规划许可证、短信及微信记录、补充协议、《国有建设用地使用权出让合同》、公告，以及当事人庭审陈述予以证实。对于格兰帝公司提交的情况说明，属证人证言，证人未出庭接受双方质询，且证人所述内容无相关证据予以佐证，本院对该证据不予采信。 本院认为，案涉协议名称虽为厂房代建协议，但协议内容对于涉案厂房的位置、面积、价款、交付时间、产权登记、违约责任等内容进行了约定，具有房屋买卖的性质，且协议约定在符合一定条件后，双方另行订立《房屋买卖合同》，故案涉协议属预约合同。双方在协议中约定以格兰帝公司投入生产一年后达到一定比例的产值和税收作为双方正式签订《房屋买卖合同》以及办理产权登记的必要条件，现格兰帝公司未能达到上述约定条件，温佳工贸公司主张解除案涉协议，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，温佳工贸公司主张格兰帝公司将房屋恢复原状并返还，符合法律规定，本院予以支持。至于格兰帝公司达到产值和税收标准后，温佳工贸公司能否办理产权转移登记，不属于本案审查范围，且即便温佳工贸公司因为政策原因无法办理产权转移登记手续，案涉协议也应当因为无法继续履行而解除，不影响本案处理结果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告安徽温佳工贸有限公司与被告合肥格兰帝卫生材料有限公司于2014年7月30日签订的两份《大海产业园代建协议书》； 二、被告合肥格兰帝卫生材料有限公司于本判决生效之日起三十日内将合肥市庐阳区工业园洪河路18号大海产业园18号楼整栋和19号楼第一层、第二层厂房恢复原状并返还给原告安徽温佳工贸有限公司。 案件受理费54079元，由被告合肥格兰帝卫生材料有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孔静 人民陪审员  杨健 人民陪审员  李玲 二〇一八年十一月一日 书 记 员  徐宁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。