广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终5430号上诉人(原审被告)：杨振源，男，汉族，1970年8月1日出生，住址：广东省惠东县。委托诉讼代理人：陈振南，广东港惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭建丰，广东港惠律师事务所律师助理。被上诉人(原审原告)：李强，男，汉族，1971年12月9日出生，住址：深圳市福田区。委托诉讼代理人：袁子怀，广东硕法律师事务所律师。上诉人杨振源与被上诉人李强因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨振源的委托代理人陈振南、被上诉人李强的委托代理人袁子怀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨振源上诉请求：1、撤销惠城区人民法院作出的(2018)粤1302民初2418号《民事判决书》，并依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、判决认定被上诉人违约，并返还上诉人押金人民币4800元、转让费人民币12OO0元。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，被上诉人违约，不享有约定解除权，无权利单方解除《房屋租赁合同》。1、2014年8月19日，被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》。上述合同签订的当天，上诉人向被上诉人支付租赁保证金4800元，并向涉案房屋上一手承租方支付转让费120O0元，被上诉人将涉案房屋交付给上诉人使用。2O16年3月，上诉人计划将涉案房屋用于经营面包店，需要被上诉人提供房产证原件及复印件等相关材料，协助办理营业执照等相关手续(营业执照等相关手续对于食品行业是非常重要的，没有营业执照等相关手续，是无法正常经营食品行业)，但被上诉人一直不配合，故上诉人行使先履行抗辩权，在被上诉人未协助完成办理营业执照等相关手续前9拒付租金占由于被上诉人一直对上诉人的合理要求置之不理，无奈之下，上诉人只能于2016年10月8日将面包店(惠州市惠城区研语蛋糕店)注册至惠州市江北××号，试问如果被上诉人愿意配合，上诉人怎会将面包店注册至别处。2、从上诉人提供的公证书可知(上诉人用两个手机分别发信息告知被上诉人要协助办理相关手续，履行租赁合同义务)，上诉人早于2016年3月起，要求被上诉人提供房产证原件及复印件等相关材料，协助办理营业执照等相关手续，面对上诉人的合理要求，但被上诉人一直拒不配合，不履行房屋租赁合同义务，并且回复称上一任租客罗燕可以办好经营事项。由此可知，被上诉人是收到上诉人要求提供相关资料及协助办理相关手续的要求的，是自认上诉人于2016年3月起一直要求被上诉人提供相关资料，协助办理相关手续的。原审认定被上诉人未自认上述事实，属于认定事实错误。3、从上诉人提供的公证书可知，上诉人于2017年11月向被上诉人明确表示由于被上诉人违约行为，导致无法正常经营，已经于2O17年3月搬离涉案房屋，并且不要存放在涉案房屋的设备，让被上诉人自行处置。被上诉人作为涉案房产的产权人于2017年11月，前往涉案房屋并报警且和管理处人员将涉案房屋上锁(此时表明被上诉人自认其行使解除权，解除了其与上诉人之间的租赁关系，否则其对涉案房屋进行上锁的权利何来)，此时涉案房屋已经处于被上诉人控制之下，不存在原审认定的2O17年11月份后被上诉人存在涉案房屋的租金损失一说，更不存在原审认定上诉人应当承担涉案房屋的租赁损失。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误。恳请贵院依法撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。被上诉人李强辩称:对方在合同期间拖欠租金，我方有权解除合同。对方原先是经营自行车不需要办理营业执照，后来改成蛋糕店没有通知我方，而在其他地方重新办理了营业执照。对方的上诉没有根据，应当予以驳回。原审原告李强向一审法院起诉请求：1、双方解除《房屋租赁合同》，并在10日内腾退房屋并交还给原告；2、被告支付2016年3月至2017年12月的租金，共52200元（暂计至2017年12月，按2520元/月计算至实际以被告搬离之日止）；3、被告支付物业管理费、水电费等12533元；4、支持原告无需退还两个月押金4800元；5、本案诉讼费用由被告承担。主要事实与理由：原被告于2014年8月19曰经惠州市港中原地产代理有限公司作为中介方，签署《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其位于惠州市惠城区文昌一路2号帝景湾花园F3栋1层118号房屋出租给被告，合同期限自2014年9月1曰至2019年8月31日，月租金为人民币2400元，满24个月后每年月租金递增5%。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付给被告，但被告自2015年2月开始拖欠租金，后于2016年3月补交2015年2月至2016年2月应交租金28000元，但从2016年3月至今没有再缴纳过租金。原告多次催缴，并于2017年7月18日向被告发出律师函，催促被告按约定支付租金，但被告不予理会。综上，被告的行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告杨振源辩称，一、原告不同意我转让，也不让我继续租赁，要求继续支付租金很不合理。二、原告诉称的事实不全面，诉讼请求无理。我与原告签订租赁合同后，未办理营业执照，经营处于亏损状态，有拖欠租金，经营好转后补交了租金，因我经营的是餐饮业，办理营业执照需提交的证件包括房产证复印件等材料，我自2016年3月开始多次催促原告提供相关证件，但原告一直推拖未提供，导致我无法经营，无法支付租金，原告对此是知情的。在此情况下我主动提出要将店铺转让给他人，跟原告协商，但原告坚决不同意转让。签订合同的时候，我向上任租户支付了1万元转让费，接收的时候又花了3万元装修，而由于帝景湾内部下水管道的问题，导致卫生间出现过2次严重堵塞（非人为破坏），当时包括其他5个商铺在内的所有商铺均出现不同程度的严重堵塞，2次维修费用合计4000元，都由我个人承担。原告作为业主，无视我作为租户向其提出的办证需提交证件、将店铺转让给他人的请求，鉴于原告的为人及处事方法，我为了避免造成更大的损失，多次联系原告过来收回商铺，可从开始拖欠租金至2017年3月，我迁出这个店铺，原告都从未露面，无法合法经营又不同意转让，造成我直接经济损失合计84800元，因此，我请求法院依法调解或判决。一审法院认定的事实:2014年8月19日，原告李强与被告杨振源通过案外人惠州市港中原地产代理有限公司的居间，签订《房屋租赁合同》，约定：原告将惠州市惠城区文昌一路2号帝景湾花园F3柜门1层1118号商铺出租给被告，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，每月租金2400元，租赁期内的管理费、水电费等由被告支付；被告需支付4800元租赁保证金，合同期满，被告不再续租，原告予以无息退还，若存在未结费用，原告可在保证金内扣除；被告逾期支付租金或欠缴管理费、水电费等金额超过2400元视为违约，原告有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同；租赁期内，未经原告同意被告不得转租；租期满24个月后每年月租递增5%。上述合同签订的当天，被告向原告支付租赁保证金4800元，2014年9月1日起原告将商铺交付给被告使用。被告支付租金至2016年2月，自3月起拖欠租金。被告称其将商铺用于经营售卖自行车业务8个月，因监管不严，未办理营业执照，后用于经营面包店，其于2016年3月开始催促原告协助办理营业执照，提供房产证原件及复印件，但原告一直未配合，故而拖欠租金，并称其已于2017年3月搬离涉案商铺，由于原告将门上锁，其现有空调、冰柜、烤炉等设备放置在涉案商铺内。原告否认被告向其提出配合办理营业执照的要求，并称被告一直经营自行车售卖业务，被告在2017年11月前一直实际使用涉案商铺，对于原告是否将商铺上锁，原告的代理人表示不清楚，但称现场只有一把被告的锁，但对于原告是否上锁及则未在庭后向本院反馈相关信息。被告提交的其发给原告的短信显示，其于2017年7月28日发送给原告的短信中称其于去年3月份起一直向其索要房产证相关证件用于办理营业执照，但原告未予配合，2017年11月21日的短信提到要求转租商铺；被告提交的某人与微信账号为“szftaq”，昵称为“木弓”2017年11月1日的聊天记录显示，被告方人员提到原告未能提供房产证导致其无法办理营业执照，“木弓”未予正面回复。原告确认其微信账号为“szftaq”，昵称为“木弓”。原告称其代被告支付租赁2014年8月、2017年1月至10月的管理费1414元及商铺水电费，共计12533元。原告提交的物业费收据显示，其于2017年11月8日支付物业管理费、公摊水电费、商铺水电费共计12533元，当天原告在某物业服务公司刷卡消费12533.5元。被告称其于2017年3月搬离时拖欠管理费、水电费共9000多元。另查，被告于2016年10月8日注册成立惠州市惠城区研语蛋糕店，经营场所为惠州市江北××号，后于2017年4月6日变更至惠州市江北××号铂金府。以上事实，有原、被告的身份证、房屋租赁合同、收据、短信、微信聊天记录等证据及本院的庭审笔录在卷为据，可以认定。一审法院认为：原告李强与被告杨振源签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在租赁期内拖欠租金，其辩称因原告不予配合其办理营业执照，导致其经营不善无力支付租金，但其提交的短信记录中仅有其单方陈述其于2016年3月要求原告提供房产证复印件，未提供原告的回复短信，故原告是否在与被告的短信往来中自认被告于2016年3月向其索要房产证用于办理营业执照，被告提交的微信聊天记录中原告亦未认可该事实，故被告提交的证据不足以证明其主张的事实，应由其承担举证不能的不利后果，其关于因原告不配合其办理营业执照导致其无法经营无力支付租金的辩解意见，本院不予采纳。被告长期拖欠租金，构成违约，根据合同约定，原告有权单方解除合同，其诉请解除合同并要求被告搬离涉案房屋，予以支持。原告诉请被告支付拖欠的租金及管理费、水电费等费用，有事实及法律依据，予以支持。被告称其于2017年3月搬离，但未提供相关证据予以证明，本院不予采信，原告自认被告实际使用商铺至2017年11月前，故自2016年3月至2017年10月期间的租金，被告应当支付。根据合同约定，租赁满24个月后每月租金递增5%，即自2016年9月起每月租金为2520元，据此计算2016年3月至2017年10月期间的租金为49680元（2400元/月×6个月＋2520元/月×14个月）。被告称其于2017年3月搬离涉案商铺，同时表示留有主要设备在涉案商铺内，且其将商铺上锁，原告的代理人不清楚原告是否将商铺亦上锁，且未在规定期限内就该问题回复本院，故对于被告陈述的原告亦将商铺上锁的事实，本院予以采信。原、被告共同上锁的行为导致被告无法搬离，原告亦无法将涉案商铺另行出租或自用，对于2017年11月至被告搬离前的租金损失，应由原、被告共同承担。结合原、被告履行合同情况，本院酌情确定由原、被告平均分担损失，即被告应自2017年11月起，按1260元的标准支付占用费至实际搬离之日止。原告诉请被告支付其代缴的费用，12533元，有收据及刷卡单为据，予以支持。至于被告所支付的押金，押金不同于定金，其作用在于被告履行合同不符合约定，对原告造成损失时，用以抵扣其应当赔偿的损失，以减少原告所受的损失，故原告诉请不予退还押金，无法律依据，被告所支付的押金4800元应用于抵扣其应支付的租金等费用，被告应付的2016年3月至2017年10月期间的租金为49680元扣减4800元后为44880元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李强与被告杨振源于2014年8月19日签订的《房屋租赁合同》。二、被告杨振源应于本判决生效之日起十日内搬离惠州市惠城区文昌一路2号帝景湾花园F3柜门1层1118号商铺。三、被告杨振源应于本判决生效之日起七日内向原告李强支付2016年3月至2017年10月期间的租金44880元并自2017年11月起按每月1260元的标准支付占用费至实际搬离上述商铺之日止。四、被告杨振源应于本判决生效之日起七日内向原告李强支付拖欠的管理费、水电费12533元。五、驳回原告李强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1538元（原告已预交769元），由被告杨振源负担。被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费1538元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨振源提交的证据为：经惠州市阳光公证处公证的2017年7月28日由杨振源的手机向13682361991号码发送的短信，内容为：发信息人已经收到李先生发送的律师函，发信息人从去年（2016年）3月起要求对方提交房产证及相关证件而未得到答复，因对方不露面协商处理导致发信息人不得不另谋发展，且早已离开帝景湾档口等。被上诉人称上述证据并非新证据，内容也只是单方陈述而无证据佐证。本院再查明：在本案一审于2018年5月28日开庭中，杨振源表示“随时可以将场地交还给原告”。本院另查明：在本案二审中，双方当事人对涉案的商铺租赁合同已经解除的事实、一审法院认定的拖欠租金金额等没有争议。李强认可在2018年10月17日在当地社区工作人员陪同下已经将涉案商铺的门打开、完全控制商铺，并同意将占用费的计算截止日期确定为该日期。杨振源认可将涉案商铺的租金计算时间可以截止到2017年10月，但认为此后的占用费不应当计算也不应当由其分摊。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见及答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：是哪一方的违约导致了涉案合同被解除，本案商铺的占用费应当如何计算和分摊、上诉人杨振源主张的押金4800元及转让费12000元是否应当返还等问题。从本案合同履行的经过来看，李强主张杨振源作为承租人自2016年3月起就开始拖欠租金，而杨振源认为系因为李强作为出租人在自己要求其作为房东提交涉案商铺产权证件等办理蛋糕店营业执照未得到配合才导致不缴纳租金的。在本案诉讼中，李强已经举证证明杨振源拖欠租金的事实；关于杨振源主张向李强要求提交商铺产权证件被拒绝的事实，只有杨振源在本案二审中提交的经过公证的由其发出的短信中记载了相关内容。该短信即便是属实，因该短信是在2017年7月28日发出，所记载的要求对方提交房产证件的经过是否属实并无相应的证据予以证实，也没有对方回复短信予以确认的证据。因此，根据民事诉讼的基本规则，应当由杨振源承担举证不能的责任。因杨振源没有证据证明其从2016年3月起未缴纳租金，系因房东李强拒绝履行协助义务导致，故而导致本案房屋租赁合同被解除的违约责任应当由未按约交纳租金的承租人杨振源负担。关于涉案商铺的租金计算截止期限及占用费计算的期限问题，因在本案一审中杨振源提交的证据中有自己在2017年11月21日仍然提到要求将涉案商铺进行转租处理，故而一审法院将租金占用期间计算至2017年10月已经少计了一个月的租金。因本案一审宣判后李强并未提出上诉，杨振源虽然提出上诉但在二审中也表示认可将租金计算至2017年10月，故而本院对一审确定的租金计算期间予以认可。关于占用费的计算期间，在本案二审中李强已经认可自己在2018年10月17日经社区人员陪同完全控制了涉案商铺，故在该时间点之后不能在计算占用费。从2017年11月至2018年10月17日之间的占用费，双方当事人存在争议。在本案诉讼中，杨振源未提交自己在搬离涉案商铺后向李强交付的证据，也未提交自己已经明确表示商铺及其中的物品可以由李强自行处置的证据。因此，杨振源作为承租人应当对涉案的商铺承担其未明确向出租人交付期间的占用费。而李强作为出租人，已经明知杨振源不再承租涉案商铺，未及时采取有效措施与李强协商处理商铺的交付事宜。特别是在本案一审中，杨振源提出“随时可以将场地交还给原告”，本案诉讼中李强并未举证曾经求法院主持涉案商铺的交付而人民法院不予准许或者杨振源拒绝交付的证据。根据《中华人民共和国合同法》一百一十九条的规定，从一审开庭日期2018年5月28日之后的占用费，属于出租人李强应当采取措施可以避免的损失，不应当再由承租人杨振源分摊。据此，从2017年11月至2018年5月期间的占用费按照一审法院确定的分摊原则，杨振源应当分摊的金额为7个月的占用费，计8820元（7×1260元）。关于杨振源主张的押金4800元、转让费12000元的处理，一审中已经将押金4800元抵扣了杨振源拖欠的租金；又因系杨振源违约导致涉案的租赁合同被解除，故而该部分转让金损失应当由杨振源自行承担。综上所述，上诉人杨振源的上诉主张除占用费计算截止时间点外，其余没有事实依据和法律依据。因本案争议的商铺已经在本案二审期间由出租人李强实际占用，故而关于商铺腾退的问题本院二审不再作出判项。原审认定的事实和适用法律稍有偏颇，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初2418号第一、四项及受理费承担部分；二、撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初2418号第二项；三、变更惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初2418号第三项为：被告杨振源应于本判决生效之日起七日内向原告李强支付2016年3月至2017年10月期间的租金44880元并支付占用费8820元。四、驳回李强的其他诉讼请求；五、驳回杨振源的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币1538元，由上诉人杨振源负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一八年十一月二十日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。