四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初17731号 原告：李元定，男，1971年6月15日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：李秀彬，女，1974年4月25日出生，汉族，住成都市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：张广宇，四川致高律师事务所律师。特别授权代理人 被告：成都中德红谷投资有限公司，住所地：成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙丹，女，1991年1月6日出生，汉族，住成都市青羊区。系该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李东平，男，1974年5月24日出生，汉族，住成都市青羊区。系该公司员工，特别授权代理人。 原告李元定、李秀彬与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称：中德红谷）商品房预售合同纠纷一案，我院于2017年5月18日收到原告起诉状后，虽经当事人同意进行先行调解，但未果，由我院审判员周寓先适用简易程序于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告李元定、李秀彬的共同委托诉讼代理人张广宇，被告中德红谷的委托诉讼代理人李东平、龙丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李元定、李秀彬向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.中德红谷支付延迟交付房屋造成的损失118628元（从2015年2月1日至2018年1月25日的租金，在前述损失上主张上浮30%判决）；2.支付迟延办理初始产权违约金，以每日101元为标准计算，从2016年2月1日起计算至2018年7月30日，金额为91631元。事实与理由：2013年1月20日，李元定、李秀彬与中德红谷签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定由李元定、李秀彬购买“中德英伦世邦L区”4幢1层107号商铺（以下简称：诉争房屋），总价款为1006932元。合同签订后，李元定、李秀彬依约支付了全部购房款。按照合同约定中德红谷应当在2015年1月31日前交房，但诉争房屋直到2018年1月25日李元定、李秀彬才知道满足交付条件。同时合同约定应当于2016年1月31日前取得诉争房屋所在楼栋的初始产权登记，中德红谷也未能履行该约定义务。故起诉至院，请求人民法院判如所请。 中德红谷答辩称：1.《商品房买卖合同》已经明确约定了诉争房屋逾期交房的处理，按照主合同第十二条约定，李元定、李秀彬主张的违约金不应当超过购房总款的5%；2.同时主张逾期交房违约金和办理初始产权登记的违约金，向中德红谷主张的违约责任过重，而且约定的房屋总款5%已经可以弥补李元定、李秀彬的实际损失，每日万分之一的初始产权违约金应当适当予以调整降低；3.损失上浮30%没有法律和合同依据。 经审理查明，李元定、李秀彬于2013年1月20日购买中德红谷开发的位于成都高新区中和街道东寺社区L地块中德·英伦世邦L区4幢1层107号房屋，总款为1006932元，面积50.16平方米。合同约定出卖人应当于2015年1月31日前交付房屋，交付条件应当符合：（1）商品房已取得规划验收合格证，（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告，若出卖人未按照合同约定的期限和条件交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当承担逾期交付房屋违约金（计算标准为：从交付期限届满之次日起，至交付之日止，按已付房款每日万分之三计算），逾期交房违约金上限不超过已付房款的5%,满足合同约定交付条件经通知未收房的视为收房。合同约定出卖人应当于2016年1月31日前取得所购房屋所在楼栋权属证明。若因出卖人的责任未能在该约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人应当承担逾期取得初始产权登记的违约金（计算标准为：从应当办理权属登记次日按已付房款每日万分之一计算至实际取得之日止）。李元定、李秀彬向中德红谷支付了全部的房款，于2018年3月12日交付房屋。中德红谷于2017年7月3日取得建设工程规划合格证，于2017年5月2日取得面积实测报告,于2018年7月30日取得房屋所在楼栋初始产权登记。 关于交房情况，中德红谷称2015年1月30日曾电话通知购房人收房，满足交房后条件后又曾通知购房人收房，法庭对此专门另行给予中德红谷三天举证期限，举证证明满足收房条件后通知购房人收房的证据，逾期中德红谷没有提交证据。李元定、李秀彬称截止2018年1月25日起诉后才知道房屋满足交房条件，因此租金损失应当计算至2018年1月25日。 在我院审理的（2017）川0191民初字10022号案件中，我院曾对同地段同栋数同楼层106号商铺的租金标准委托鉴定，在委托鉴定前曾要求中德红谷当时的代理人告知中德红谷，为了节约审判资源和审判时间，是否同意106号商铺的鉴定意见适用于本案，如果不同意请及时向法庭提出异议，逾期中德红谷未提出异议。该案中经委托四川协合房地产土地资产评估咨询有限公司鉴定，该公司出具鉴定意见，该意见称：106号商铺自2015年2月1日至2017年8月31日，采用分期计算，租金评估总计为140266元（其中2015年2月1日-2015年3月1日为免租期）；其中2015年租金标准为4125元每月；2016年租金标准为4724元每月；2017年租金标准为5456元每月。106号商铺面积为66.54平方米，该商铺在确定的逾期交房租金损失从2015年2月1日至2018年1月25日，共计170580元。 以上事实有本案证据支持，本院予以确认。 一、关于本案中中德红谷应当承担的逾期交房期间的认定。 本院认为，李元定、李秀彬与中德红谷就诉争房屋约定了交房时间和交房条件，中德红谷应当按照合同约定的交房时间和交房条件交房。中德红谷未能在约定时间满足交房条件，应当承担逾期交房的违约责任。 依照双方合同约定，交付房屋具有两种方式，一种为实际交房，一种为满足交房条件后通知视为收房。诉争房屋在2017年7月3日最终取得《建设工程规划合格证》和面积实测报告，应当认定满足了交房条件。但是诉争房屋满足交房条件并非可以直接发生视为交房的法律效果，该法律效果的发生尚待中德红谷通知收房，中德红谷并未举证证明通知收房情况。到2018年1月25日，法庭及李元定、李秀彬才第一次看到该两份证据，此时李元定、李秀彬知晓可以收房。故本院认为，从2018年1月25日可以认定通知收房，产生收房的法律效果，此后李元定、李秀彬如继续拒绝收房，相关责任应当由李元定、李秀彬自行承担。故而，中德红谷应当承担从2015年2月1日至2018年1月25日止的逾期交房责任。 二、本案中李元定、李秀彬要求中德红谷承担实际损失责任，而并不主张中德红谷承担违约金，因此，中德红谷以违约金上限抗辩不能采信。但中德红谷主张租金不能上浮，该抗辩成立，本院予以采信。如何确定损失，本院认为，本案可以适用（2017）川0191民初字10022号案件鉴定意见，这是因为从实体上看，该案的商铺与本案房屋处于同一地段；况且从程序上看，参照适用已经提前告知中德红谷。本案可以参照（2017）川0191民初字10022号案件鉴定意见标准确定的租金损失标准，同时逾期天数相同，（2017）川0191民初字10022号案件确定的租金损失为170580元，因面积不同50.16/66.54*170580共计128589元，李元定、李秀彬主张118628元的租金损失，本院予以支持。 三、关于初始产权违约金。 本院认为，依照双方合同约定中德红谷应当于2016年1月31日前取得所购房屋所在楼栋权属证明，但事实上于2018年7月30日才取得。依照合同约定中德红谷应当承担支付房款每日万分之一的违约金，李元定、李秀彬主张每日按照101元的标准计算，虽然采用四舍五入通行方法，但长期计算会导致偏高，因此本院按照房款每日万分之一计算予以支持。关于中德红谷主张调整降低初始产权登记逾期违约金标准，中德红谷并未举证证明该项违约行为造成的实际损失过分低于约定的违约金，同时标准仅系年3.65%左右，故本院决定不予调整。 本案诉争系由中德红谷违约引起，诉讼费用由中德红谷负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起15日内向原告李元定、李秀彬支付逾期交房租金损失118628元及逾期办理初始产权登记违约金91631元； 二、驳回原告李元定、李秀彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取2227元，由中德红谷负担（此款李元定、李秀彬已预交，中德红谷在履行本判决义务时一并向李元定、李秀彬支付2227元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周寓先 二〇一八年十一月十九日 书记员  陈思芸