贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0502民初6924号 原告：秦雪飞，男，1982年11月27日生，汉族，住贵州省绥阳县。 委托诉讼代理人：彭晓洁（特别授权代理），贵州靖毕律师事务所律师，执业证号15224201711228730。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500741101589F，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路**。 法定代表人：吴明江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权），系该公司业务经理。 原告秦雪飞与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称三江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭晓洁、被告三江公司委托诉讼代理人胡胤举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秦雪飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告毕节市三江房地产开发有限责任公司将“依山雅苑”1-306房屋的转移登记有关文书交付给原告；2.诉请人民法院依法判令被告支付逾期交付转移登记有关文书违约金，暂计:83,227.97元（该违约金从2015年10月1日起以原告已支付总房款294,506.00元为基数，按日万分之三的标准支付至执行完毕时止，暂计算至2018年4月30日）；3.本案所涉诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求。 事实及理由：原、被告于2012年6月8日签订《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节××××路的“依山雅苑”房屋，合同编号为：依A-2012-171号（价款为294,506.00元）出售给原告。原告根据合同约定，向被告支付购房款总计294,506.00元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：被告承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给原告。约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原、被告双方按照原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已付交付房价款万分之三的违约金执行。根据《商品房买卖合同》的约定，被告毕节市三江房地产开发有限责任公司应该在2015年7月26日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书。但至今，被告没有交付，原告多次和被告协商，但是被告以各种理由推辞，不向原告提交办理商品房转移登记的有关文件。根据原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告应该在合同约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文件给原告办理转移登记。但是，由于被告自身原因，被告未在约定的时间交付，已经构成违约，应承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原、被告真实意思的表示，不具有合同法无效、可撤销或可变更的情形，合法有效。原、被告不履行合同的行为，应承担违约责任。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请为谢。 被告三江公司辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及办理房屋产权证，是因涉案房屋的开发项目在2010年报政府有关部门审批时，消防部门对涉案商品房项目验收是以2010年以前的相关消防条例作为验收依据。然而在我公司开发完毕该项目时，消防部门出台了部分新的验收条例。按常理，消防部门应该按2010年以前的验收条例为准进行验收。然而，在“依山雅苑”商品房开发项目验收中，消防部门引用了部分新的消防验收条例作为验收涉案房屋开发项目的标准。由于消防部门新老条例的要求标准不一致，致使涉案房屋开发项目到目前为止还没有验收。为此，答辩人一直在和相关部门协调，尽早按规定为被告答辩人办理产权登记相关证件；二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施。导致办证部门停止办理房屋产权证一段时期。后来开始办证后，也由于使用新的办证程序的数据收集等原因，办证特别缓慢。加上集中办证的房开企业多，排队等候时间太长。所以在本案中，虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间，但上述因素已经不是答辩人可以控制的范围。属于相关管理部门及政府政策因素。造成违约的原因不完全属于答辩人的原因。三、在答辩人将涉案房屋交付给被答辩人入住时，确实没有在双方签订的时间交付商品房，答辩人已根据每个购房人签订的合同情况，交房时主动按约支付了违约金。由此可看出，如果是答辩人有违约的，完全不用通过诉讼，答辩人就承担了违约责任。逾期办证的情况，客观上并不是答辩人造成的，且未给答辩人造成实质性的经济损失，被答辩人早已实际入住所购买的商品房，居住权利充分得到保障。故不应承担逾期办证违约金。四、买、卖双方约定的违约金过高。双方所签订的《商品房买卖合同》有失公平，该合同并非买卖双方协商达成的合同条款，而是由房屋主管部门提供的格式合同，所有条款及违约金责任都是由房管部门制定。然而在办理房屋登记相关手续时，都没有考虑到消防部门会出台新的验收标准，政府会出台房产证和土地合并办证的政策，所以合同中约定的违约金不合理，有失公平。双方应该根据现在的实际情况合理调整。五、被答辩人提起的诉讼已超过诉讼的时效期。根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。根据上述及相关法律规定，所以答辩人不应该承担本案中的违约责任。综上，在本案中，答辩人从客观上并没有违约，造成违约的根本原因主要是“：1、消防部门适用新、老规定消防条例的冲突影响。2、政府对土地证和房产证合并办证的政策措施因素。3、造成违约的因素不是答辩人可控制的。本案中涉及的违约状况应属于不可抗力因素造成，新老消防规定和三证合一是国家后期出台的政策，任何房开商都抗拒不了国家政策和法规。4、被答辩人已超过法律规定的诉讼时效期。逾期办证的情况非答辩人恶意违约。而且本案中逾期办证的情况非答辩人一家房开公司。现已属于普遍现象。毕节市内所有的房开公司都存在同样的情况。现答辩人正在积极和消防部门、政府相关部门协调。尽早给被答辩人办理房屋产权证件。同时也请被答辩人谅解房开企业目前所面临的状况。请求法院查明本案事实、分清责任，驳回被答辩人诉讼请求。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、被告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件、授权委托书、员工证明及身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下： 第一，原告提交的《商品房买卖合同》，预售合同备案登记表、收据、交房收费表、个人借款担保合同、借款支付凭证，证明：1.原、被告之间成立商品房买卖合同关系，原告已向被告支付购房款；被告应于2015年7月26日之前交付商品房转移登记有关文书，至今被告仍未交付相关文书，已构成违约，应按照商品房买卖合同的约定，以已付房款为基数，并按照日万分之三的标准支付原告违约金；2.涉案房屋的总房款等费用原告已付清；3.被告于2015年1月27日交付房屋给原告，办证费用已支付。根据合同约定被告已违约，被告应当支付违约金，且诉讼时效并未超过。被告对该组证据三性无异议，但认为本案客观事实与合同签订情况不一致，达不到原告证明目的。经审查，该证据符合证据“三性”，能达到证明被告违约的事实，本院予以采信。 第二，被告提供的建设工程消防验收意见书，证明：1.证明消防部门在依山雅苑商品房开发项目的消防验收引用了2010年以后的消防概念，由于新老消防条例的冲突导致被告方到目前为止还未通过消防验收，没有办理产权登记并非是被告责任，所以不应承担本案违约责任；2.被告的依山雅苑项目是2010年报经审批并审批完毕，2012年12月主体竣工封顶，然而消防支队对涉案的验收引用2013年的条例，完全不符合房地产验收常规，不能作为验收标准，导致原、被告约定办证时间，违约不是由被告造成。原告对该份证据真实性、合法性无异议，但认为达不到被告证明目的。该证据不能证明被告是否符合2010年的消防条例，就算是变更消防条例，也不能成为被告不承担违约责任的理由，根据合同法相关规定，因第三人原因造成违约，无论被告是否有过错都应承担责任。经审查，该涉案建筑工程的竣工时间定为2013年12月31日，被告应当在该工程竣工后立即申请消防验收。被告在2016年才申请验收，经验收后涉案建筑工程综合评定为该工程消防验收不合格。验收不合格的主要存在问题是消防验收项目不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）等的规定，并非原告辩称的适用新条例的验收标准，达不到被告的证明目的。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月8日，原告与被告三江公司签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市××城区××路依××单元××号房屋（房号为1-306），该商品房用途为住宅；建筑面积为109.36平方米，套内建筑面积90.93平方米，商品房总价款294,506.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付首付款147,506.00元，剩余147,000.00元房款通过贷款方式于2012年7月16日已经支付完毕。涉案房屋未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2015年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金，但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年（即2015年10月1日起）的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。原告主张的2015年9月30日前的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，已超过诉讼时效期间，不予保护；从2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。涉案房屋因未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期取得办理商品房转移登记的相关文书并交付原告，应当按合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.03%的标准，从2015年10月1日起开始计算。由于涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。原告主张支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计至2018年4月30日，本院予以尊重。综上，被告应支付原告2015年10月1日至2018年4月30日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金83,315.75元（294,506.00元×3÷10000×943天），鉴于原告的诉讼请求为83,227.97元，本院按原告诉请的83,227.97元予以支持。被告提出的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告秦雪飞2015年10月1日至2018年4月30日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金83,227.97元； 二、驳回原告秦雪飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费940.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一八年十一月二十日 书记员  肖 毅