江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终7231号上诉人（原审原告）:苏恩林，男，1968年12月14日生，汉族，住安徽省天长市。委托代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:昆山市海发置业有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇富荣花园**楼**房。法定代表人：潘国平，该公司董事长。委托代理人：邵枫，男，昆山市海发置业有限公司员工。上诉人苏恩林因与被上诉人昆山市海发置业有限公司（下称海发置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017)0583民初10788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏恩林上诉请求：1、依法撤销江苏省昆山市人民法院（2017)0583民初10788号民事判决，改判被上诉人支付相应的延期交房违约金（自合同约定交房之日2016年10月31日至实际交付之日，以494074元为本金，按每日万分之三计算，暂算为1000元）；2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：原一、二审判决已确认被上诉人解除合同违法，其就应承担相应的违法责任。上诉人已在对方起诉前交清了所有房款，被上诉人违法不交房，就应承担相应的违约责任。被上诉人未按照诚信信用原则，合理的促进合同履行，对逾期交房存在重大过错，应当承担相应的违约责任。海发置业公司在诉讼中答辩称：一审的判决事实清楚，法律适用正确，程序合法，请求二审法院予以维持。原审原告苏恩林向一审法院起诉请求：1、海发置业公司交付苏恩林位于昆山市房屋并赔偿逾期交房违约金（以494074元为本金，按照每日万分之三的标准，自2016年10月31日起计算至实际交房之日止）；2、由海发置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月26日，苏恩林与海发置业公司签订了《昆山市商品房购销合同》，合同编号为2014049127，约定苏恩林购买海发置业公司开发的位于昆山市房屋，房屋总价494074元，付款方式约定为苏恩林于2015年1月2日前支付149074元，同时办理银行按揭贷款345000元。合同对买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任、房屋交接等进行了约定。合同第八条约定,出卖人应在2016年10月31日前，将取得昆山市建设局核发交付备案证书的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，苏恩林按约定向海发置业公司支付了房屋首付款149074元，余款345000元海发置业公司已经以银行贷款的方式支付完毕。苏恩林所支付的首付款149074元中，其中107000元系由苏恩林向案外人董志芬借款。2014年12月26日，苏恩林、海发置业公司及董志芬三方共同签订一份《借款协议书》，其中约定：一、甲方（董志芬）向乙方（苏恩林）提供借款107000元，并由乙方出具借条。二、甲乙双方约定，该笔借款分两期归还，2015年12月31日前归还上述借款的50%，即53500元；剩余金额53500元于2016年9月30日前还清。三、甲方出借款项的期限从乙方签订购房合同之日起，至约定还款日期间，乙方按8%年利率分别在还款时结算归还的本金及利息。四、甲方同将购买丙方（海发置业公司）的昆山常发豪郡楼盘6号楼1208室房屋作本次借款的保证。五、若乙方未能在约定的还款期限还清上述借款，三方确认：1、甲方有权通知丙方拒绝与乙方办理交房及产权登记等相关手续，甲方可以将房屋出租，租金全部归甲方所有；2、丙方有权单方解除乙丙双方就昆山常发豪郡楼盘6号楼1208室房屋签订的《商品房买卖合同》，另行处置该房产，由此产生全部损失由乙方承担；《商品房买卖合同》解除后，丙方有权在应退乙方购房款中将乙方结欠甲方的欠款（包括利息和滞纳金等）直接支付至甲方，剩余购房款由丙方退还乙方；3、本协议第三条约定借款年利率按照10%计算，此外，从约定还款的次日起至乙方还清甲方借款的本息为止，乙方每天按借款额千分之一的滞纳金支付给甲方。该借款协议签订当日，苏恩林、海发置业公司及案外人董志芬就该协议内容另签订了一份借条。2016年9月10日、2016年10月8日，董志芬向海发置业公司先后发出两份通知书，通知载明苏恩林借款期限已届满，但其未依约还款，为此通知海发置业公司：拒绝与苏恩林办理交房及产权登记等手续，将该房出租，租金由你公司收取后支付给我作为苏恩林的还款；或者由你公司解除与苏恩林订立的《商品房买卖合同》，应退房款扣除苏恩林应付给我的借款本金和利息外，由你公司处置，与我本人无关。2016年9月30日，海发置业公司向苏恩林发出一份《关于解除商品房购销合同的通知》，内容为：2016年9月10日我公司收到董志芬通知，你未按照约定的期限向其还清借款本息，要求我公司还款，根据你与董志芬、我公司三方签订的借款协议书，我公司解除与你订立的常发豪郡花园6幢1208号房屋的《商品房购销合同》，并已从应退你的购房款中扣除你应付董志芬借款本金、借款利息、违约金等，该款项我公司根据借款协议书约定已支付给了董志芬，特此通知。2016年10月9日，海发置业公司又向苏恩林发出一份《关于解除商品房购销合同的通知》。苏恩林不同意解除商品房购销合同。为此，2016年11月29日海发置业公司向本院提起诉讼，要求判令解除与苏恩林签订的《商品房购销合同》。该案审理中，苏恩林提出其已经向董志芬归还了借款并提交了相应的打款凭证，其中2015年7月24日海发置业公司向董志芬汇款55017元，2016年10月9日汇款58500元，2016年10月21日汇款10120元。2017年7月25日，本院作出（2016）苏0583民初16820号民事判决书，认为苏恩林虽在民间借贷关系中存在逾期的违约行为，但其已向董志芬归还了借款本息，苏恩林、海发置业公司间的商品房购销合同能够继续履行，故判决驳回了海发置业公司的诉讼请求。海发置业公司不服提起上诉。2017年11月18日，苏州市中级人民法院作出（2017）苏05民终8494号二审判决，二审认为海发置业公司选择解除合同不利于维护交易稳定也有违公平原则，故判决维持原判。海发置业公司于2017年12月1日向苏恩林发出还款交房通知书，通知苏恩林归还欠款，并在结清欠款后在周一至周五9:00至16:00到涉案楼盘售楼处办理交房手续。海发置业公司称其在收到二审判决书后已通过该通知书明确通知苏恩林办理交房，该通知中要求苏恩林还款系其公司工作人员失误所致。2017年12月6日，苏恩林已与海发置业公司办理了涉案房屋的交房手续。上述事实，有商品房购销合同、借款协议书、借条、现金缴款单、董志芬所发通知书、苏恩林所发通知书、海发置业公司所发通知书、海发置业公司银行转账凭证、（2016）苏0583民初16820号判决书、（2017）苏05民终8494号判决书、还款交房通知书、情况说明及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，苏恩林与海发置业公司之间签订的商品房购销合同依法成立有效，双方均应恪守履行。为支付商品房购房首付款，苏恩林向案外人董志芬借款107000元并与董志芬、海发置业公司共同签订了借款协议书。三方在借款协议书中约定苏恩林未按期还款的，海发置业公司有权将房屋出租或单方解除合同，另行处置房产，该条款系双方真实意思表示。苏恩林于2016年10月9日归还58500元，10月21日归还10120元，超过了合同约定的2016年9月30日的还款期限，其在履行借款协议书过程中存在违约行为。由于苏恩林发生违约行为，故海发置业公司根据借款协议书约定向本院起诉要求解除合同，虽然法院从公平原则及维护交易稳定的角度，驳回了海发置业公司要求解除合同的诉讼请求，但该起诉讼系因苏恩林逾期还款的违约行为所致，在判决结果出具并生效前商品房购销合同继续履行抑或解除尚未明确，涉案房屋未在合同约定期限交付不能归责于海发置业公司。二审判决认定合同继续履行，该判决生效后海发置业公司及时向苏恩林发出了交房通知，且双方已于2017年12月6日办理了涉案房屋交付手续，故海发置业公司不存在逾期交房违约行为，苏恩林主张的逾期交房违约金本院不予支持。遂判决：驳回原告苏恩林的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告苏恩林负担。二审经审理查明，海发置业公司于2016年10月31日取得涉案房屋所在小区常发豪郡花园“昆山市商品房交付使用备案证书”。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案双方当事人之间签订的商品房销售合同以及与案外人董志芬共同签订的借款协议书均系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。根据生效法律文书和双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，海发置业公司之所以未能在双方合同约定的交房日向苏恩林交房，是由于苏恩林未能按照三方借款协议书的约定及时履行还款义务，从而引发海发置业公司要求解除商品房销售合同的诉讼纠纷。在法院判决继续履行合同后，海发置业公司及时向苏恩林发出了交房通知，且双方已于2017年12月6日办理了涉案房屋交付手续，故海发置业公司不存在逾期交房违约行为，对苏恩林主张的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持据此，苏恩林的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏恩林负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 赵 东审判员 沈军芳二〇一八年十一月五日书记员 杨颖颖