福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初7147号 原告：龙岩市创佳物业管理有限公司，所在地龙岩市新罗区双泉路****楼**，统一社会信用代码91350800735652675P。 法人代表人：黄木生，董事长。 委托诉讼代理人:温文娟，女，1989年8月4日出生，汉族，系原告员工，住，住龙岩市新罗区/div> 委托诉讼代理人：曾艳，女，1975年7月7日出生，汉族，龙岩市创佳物业管理有限公司的员工，住，住龙岩市新罗区/div> 被告：吴科伟，男，1979年9月1日出生，汉族，居民，住，住龙岩市新罗区/div> 原告龙岩市创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）与被告吴科伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告创佳物业公司的委托诉讼代理人温文娟、曾艳，被告吴科伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令吴科伟支付创佳物业公司自2015年12月1日至2018年7月31日的物业服务费2832、公摊电费668.7元、公摊水费132.4元、二次供水加压费146.6元，合计3779.7元；2、判令吴科伟承担本案诉讼费。 事实与理由：2007年9月11日，吴科伟与创佳物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由创佳物业公司对龙岩市新罗区城市桂冠小区的高层、多层住宅实施物业服务。吴科伟是龙岩市新罗区城市桂冠5号楼1梯501室的业主，其拥有的房屋建筑面积为126.5平方米。根据物业服务合同约定，该类住房物业服务费按每平方米0.4元/月（2014年12月调整为每平方0.7元/月），另外，水、电费公摊应按小区单元总数公摊计算。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前支付。创佳物业公司依据合同约定的服务内容和标准提供了服务，但吴科伟一直拖欠费用，截至2018年7月31日，拖欠物业服务费物业服务费2832、公摊电费668.7元、公摊水费132.4元、二次供水加压费146.6元，合计3779.7元。虽经多次催收，但未果，现诉至法院。 吴科伟辩称：一、创佳物业公司要求吴科伟支付从2017年7月1日至2018年7月31日的物业费及相关公摊费用没有事实和法律依据。理由如下：吴科伟虽然于2007年9月11日与创佳物业公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由创佳物业公司对龙岩市新罗区城市桂冠小区（以下简称“城市桂冠小区”）提供物业服务，但是因创佳物业公司在提供物业服务期间严重违反合同约定，未能给城市桂冠小区业主提供优质的物业服务，所以城市桂冠小区于2017年7月1日召开为业主大会对物业服务企业进行重新选聘，最后确定选聘福建亿航物业管理有限公司为城市桂冠小区提供物业服务。城市桂冠小区的此次选聘工作是由龙岩市新罗区南城街道办事处组织街道司法所、隔后社区居委会、城市桂冠小区业委会、新罗区物管站等多个部代表组成真实性调查组专门进行真实性调查过的，且调查结果为真实有效，并由龙岩市新罗区南城街道办事处于2017年7月24日将“南城街道关于城市桂冠小区选聘物业业主征询真实性调查结果反馈意见”在城市桂冠小区进行公示。城市桂冠小区重新选聘物业服务企业程序符合《福建省物业管理条例》的相关规定，重新选聘物业服务企业事项已发生法律效力。截止2017年6月30日，原告创佳物业公司与城市桂冠小区所有业主的物业服务关系已终止。城市桂冠小区已向包括答辩人在内的所有城市桂冠小区业主通知从2017年7月1日起的物业费及相关费用交给福建亿航物业管理有限公司。然而，创佳物业公司在合同关系终止后拒不退出城市桂冠小区，使得新的物业服务公司无法驻入，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。创佳物业公司要求吴科伟支付其与城市桂冠小区已不存在物业管理服务关系期间即2017年7月1日至2018年7月31日及至今的物业服务等相关费用均没有依据。 二、2015年12月1日至2017年6月31日期间，虽然双方存在物业服务合同关系，该合同明确了双方的权利义务，但创佳物业公司没有完全履行合同约定的义务，无法为城市桂冠小区业主提供优质的物业服务，给包括吴科伟在内的所有业主带来诸多不便，甚至造成居住影响。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，创佳物业公司应当为城市桂冠小区业主提供最基本的物业服务，如负责共用设施设备的运行、日常维修、养护和管理；负责共用部位、公共区域的清洁卫生；负责车辆停放秩序管理等等。创佳物业公司在为城市桂冠小区提供物业服务期间存在以下诸多问题包括以下几个方面（只是列举，但不完全统计）：1、小区消防通道常年被堵；2、消防栓没有定期维护，消防设施缺失、无水；3、小区绿化维护不到位；4、小区内监控、楼宇长期处于非工作状态，业主多次投诉无果；5、公共卫生间设施损坏，多年不予维修；6、拒绝向业主提供公摊水电费明细，还恶意擅自对业主断水断电；7、多数业主遭受过原告创佳物业公司工作人员的恐吓。8、按法律规定，小区公用设施的收益归小区业主可用于小区设施设备的维修支出，然而多年来创佳物业公司侵吞小区公用设施包括广告费等所有收益金额高达200万元。9、小区内管理混乱不堪，门卫形同虚设，入户盗窃、车辆丢失时有发生。10、2014年期间，还擅自模仿业主签字，自主提高物业服务费用。11、没有每6个月公布物业管理费用收支账目。创佳物业公司对小区的物业管理除了前述诸多问题之外，其还在管理过程中，对进出地下车库的人员、摩托车、助力车不进行登记、管理，所有车辆包括外来车辆均可自由出入，同时也对小区业主的人身财产安全造成隐患。 综上，吴科伟认为，创佳物业公司的管理问题百出，连基本的服务都无法保障，更达不到级别标准，创佳物业公司违约在先，无权要求吴科伟支付合同期内的物业等相关费用，另外双方在终止物业服务关系之后，是创佳物业公司霸占不退出，在此期间的物业等相关费用无权向答辩人主张。吴科伟请求驳回创佳物业公司的诉讼请求。 经审理查明：吴科伟是龙岩市新罗区城市桂冠5号楼1梯501室的业主，拥有的房屋建筑面积为126.5平方米。2007年9月11日，创佳物业公司与吴科伟签订《前期物业管理服务协议》，约定由创佳物业公司对龙岩市新罗区城市桂冠小区实施物业管理服务。双方约定，住，住房物业管理服务费按每平方米0元/月（2014年12月调整为每平方0.7元/月），水、电费公摊按小区单元总数公摊计算。各项费用按月收取，于每月10日前支付。此后，创佳物业公司提供了服务，吴科伟仅支付部分费用。拖欠的费用，虽经创佳物业公司催收，但未果。为此，创佳物业公司诉至本院。 2017年5月25日，城市桂冠小区业主委员会召开业主代表大会公开选聘物业服务单位，确定由福建亿航物业管理有限公司为小区提供物业服务。2017年5月31日，城市桂冠小区业主委员会向创佳物业公司发出《关于配合做好城市桂冠小区物业服务移交的函》，告知创佳物业公司业主已完成小区物业服务单位的选聘工作，确定由福建亿航物业管理有限公司为中标单位。定于2017年6月24日-30日为小区物业服务交接期，从2017年7月1日开始，小区物业服务将由福建亿航物业管理有限公司负责，要求创佳物业公司配合做好移交手续。2017年6月13日，城市桂冠小区业主委员会与福建亿航物业管理有限公司签订《城市桂冠物业服务合同》，约定由福建亿航物业管理有限公司为城市桂冠小区提供物业服务，期限为三年，从2017年7月1日起至2020年6月30日止。2017年8月15日，城市桂冠小区业主委员会向创佳物业公司、福建亿航物业管理有限公司发出《关于城市桂冠小区物业服务移交的函》，内容为：经南城街道办事处组织对本小区“拟选聘物业业主征询全体业主意见结果”进行真实性调查，调查结果为意见征询真实有效，并由隔后居委会将调查结果进行了公示，最终确认福建亿航物业管理有限公司为本小区物业服务合法有效中选单位。定于2017年8月20日-31日为小区物业服务交接期，从2017年9月1日开始，小区物业服务将由福建亿航物业管理有限公司负责，要求创佳物业公司配合做好移交手续。因创佳物业公司未按期移交，2017年9月4日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局向创佳物业公司发出《关于要求城市桂冠小区物业服务限期交接的通知》，要求创佳物业公司必须按照业委会约定交接期限进行交接并限期撤出，否则将按有关规定进行处罚。之后，创佳物业公司仍未移交并撤出，至今仍为小区提供物业服务。 本院认为：创佳物业公司与吴科伟订立的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，双方签订的是前期物业服务合同，未约定服务期限，城市桂冠小区业主委员会与福建亿航物业管理有限公司于2017年6月13日签订《城市桂冠物业服务合同》，约定从2017年7月1日起由福建亿航物业管理有限公司为小区提供物业服务，该合同已经生效，依前述规定，创佳物业公司与吴科伟订立的《前期物业管理服务协议》即行终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。创佳物业公司在业主委员会通知其办理移交手续后，以业主委员会没有依法依规选聘新的物业服务企业为由，拒绝退出、移交，其在2017年7月1日后继续提供物业服务，没有合同和法律依据，其诉请支付2017年7月1日之后的物业服务费、车位管理费，与法无据，本院不予支持。2017年7月1日前，创佳物业公司根据该协议的约定提供了物业管理服务，并代缴公摊水电费等。吴科伟在接受服务后，应按合同约定按期向创佳物业公司交纳物业服务费及公摊水电费等。吴科伟应支付2015年12月1日至2017年6月30日的物业服务费1593.9元，以及2015年12月1日至2018年7月31日的公摊电费668.7元、公摊水费132.4元、二次供水加压费146.6元。吴科伟认为创佳物业公司的服务存在许多问题，并提供了照片予以证明创佳物业公司在提供服务期间确实存在一些瑕疵，但吴科伟不能以此为由拒付相关费用。依照《物业管理条例》第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、吴科伟应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市创佳物业管理有限公司自2015年12月1日至2017年6月30日的物业服务费1593.9元，以及自2015年12月1日至2018年7月31日的公摊电费668.7元、公摊水费132.4元、二次供水加压费146.6元，合计2541.6元。 二、驳回龙岩市创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担10元，吴科伟负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 章    华 二〇一八年十一月一日 书记员 陈叙颖（代） 书记员 汤芹娟（代） 附注： 一、主要法律条文： 1、《物业管理条例》 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。