贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终6152号上诉人（原审原告）：陈国强，男，1967年7月27日出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人（原审原告）：王于琼，女，1966年11月10日出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人共同委托诉讼代理人：周伟峰，广东禅信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市京尊房地产开发有限公司,住所地:贵州省绥阳县儒溪路。法定代表人彭启能，该公司董事长。委托诉讼代理人：余隆益，该公司职工。上诉人陈国强、王于琼因与被上诉人遵义市京尊房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2018）黔0323民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈国强、王于琼上诉请求：1.请求法院撤销贵州省绥阳县人民法院（2018)黔0323民初1484号民事判决书第二、三项，依法改判被上诉人需按照合同约定以房款380,000.00元为基础，按照每日万分之三标准支付从2015年7月29日起至被上诉人实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂时计算至2018年6月1日为118,446.00元。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院针对违约金的计算标准存在法律适用错误，应按照合同约定进行计算。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定了被上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，应承担违约责任。“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金。”因被上诉人违反合同约定，导致上诉人一直无法办理不动产产权证，被上诉人应按照双方约定的违约金计算方式支付违约金。二、一审中，被上诉人并未就违约金过高需要调整提出抗辩或者反诉，也没有提供证据证明违约金标准应按照每日万分之零点三进行计算，一审法院不应在没有当事人请求的前提下，直接调整违约金。遵义市京尊房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。王于琼、陈国强向一审法院起诉请求：请求法院判令遵义市京尊房地产开发有限公司协助陈国强、王于琼办理不动产权证；2.请求法院判令遵义市京尊房地产开发有限公司支付迟延履行合同违约金118,446.00元（违约金自2015年7月29日起至遵义市京尊房地产开发有限公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以陈国强、王于琼已交付房款380,000.00元为基础，按照每日万分之三标准计算，暂计算至2018年6月1日为118,446.00元）；3.本案诉讼费由遵义市京尊房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2012年7月26日，绥阳县住房和城乡建设局向绥阳县国土资源局提出关于洋川镇西环路“高桥水岸”城中村改造项目意见，拟对绥阳县老城进行旧城改造，高桥水岸项目属旧城改造范围。2012年7月31日，该项目经绥阳县城市规划委员会审查通过。2012年8月21日，绥阳县住房和城乡建设局向绥阳县人民政府请示对高桥水岸等三个棚户区进行改造，绥阳县人民政府于2012年9月4日对该项目进行了批复。2012年8月30日，遵义市京尊房地产开发有限公司通过拍卖取得绥阳县洋川镇“高桥水岸”项目开发权，遵义市京尊房地产开发有限公司办理了相关建房手续后对该项目进行了建设。2013年7月30日，绥阳县城乡规划管理委员会将遵义市京尊房地产开发有限公司所建房屋旁的高桥加油站位置规划城市道路，以解决“高桥水岸”房屋的消防通道问题。从2013年5月起，遵义市京尊房地产开发有限公司因“高桥水岸”与高桥加油站的间距以及“高桥水岸”消防通道的问题向绥阳县老城区建设指挥部、绥阳县住建局、绥阳县人民政府多次反映，均未得到解决。2014年10月13日，绥阳县老城区建设指挥部授权遵义市京尊房地产开发有限公司对“高桥水岸二期”进行旧城改造。2016年7月22日，绥阳县人民政府对旧城改造中“高桥水岸二期”批复修建，如今高桥水岸加油站已搬迁，不能办证的原因消失。2017年12月27日，遵义市京尊房地产开发有限公司取得了该商住楼整栋建筑的不动产产权证。在2018年1月至5月，遵义市京尊房地产开发有限公司以张贴《办证通知》的方式分批通知了购房户办理房产证。另查明：2014年7月14日，陈国强、王于琼与遵义市京尊房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“遵义市京尊房地产开发有限公司向陈国强、王于琼出售位于绥阳县××路（河边道路1-附1号）‘高桥水岸’1单元16层2号房；房屋总价款为380,000.00元，陈国强、王于琼以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向遵义市京尊房地产开发有限公司交付首期房款120,000.00元，余款260,000.00元以银行按揭支付；遵义市京尊房地产开发有限公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；遵义市京尊房地产开发有限公司承诺于2015年7月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给陈国强、王于琼；约定日期起90日以后，遵义市京尊房地产开发有限公司不能交付办理商品房转移登记的有关文书,陈国强、王于琼不退房的，遵义市京尊房地产开发有限公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向陈国强、王于琼支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，陈国强、王于琼依约于2014年6月11日交付首期款120,000.00元，并向银行贷款260,000.00元用于支付购房款。一审法院认为,陈国强、王于琼与遵义市京尊房地产开发有限公司于2014年7月14日签订的《商品房买卖合同》不违反有关法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面履行合同义务。本案中陈国强、王于琼已经履行了支付房屋价款的义务，遵义市京尊房地产开发有限公司应当履行交付商品房转移登记的有关文书及协助陈国强、王于琼办理产权登记手续的义务，故对陈国强、王于琼请求遵义市京尊房地产开发有限公司履行协助陈国强、王于琼办理不动产权证的诉讼请求，一审法院予以支持。遵义市京尊房地产开发有限公司提出高桥水岸项目未能按时办理房产手续，是因该项目旁边的加油站未搬迁而导致办证推后的理由予以抗辩，绥阳县人民政府在规划时，已将与遵义市京尊房地产开发有限公司修建房屋相邻的加油站所占地面一并规划。遵义市京尊房地产开发有限公司修建的房屋已竣工并将陈国强、王于琼购买之房交给陈国强、王于琼使用后，因加油站未搬迁，致使消防部门以该楼房与加油站的间距不符合安全距离为由不予验收，导致遵义市京尊房地产开发有限公司申请办理产权登记时，产权登记部门以消防未经验收为由不予登记。为此，遵义市京尊房地产开发有限公司未能按时办理房产手续的确存在一定的客观因素，但遵义市京尊房地产开发有限公司在项目开发前，明知加油站已一并规划的事实，能不能按时办理房屋登记其应当预见，故遵义市京尊房地产开发有限公司未能办理产权登记有其主观判断的原因，遵义市京尊房地产开发有限公司为此应承担相应的违约责任。陈国强、王于琼与遵义市京尊房地产开发有限公司双方在合同中约定的违约金过分高于实际损失，据此，一审法院根据本案的实际履约情况及遵义市京尊房地产开发有限公司的过错等因素，一审法院酌情确定违约金的比例。对遵义市京尊房地产开发有限公司提出陈国强、王于琼请求支付违约金已过诉讼时效问题，本案中遵义市京尊房地产开发有限公司在办证期限逾期后，积极为履行办证义务而向相关部门申请办证事宜。该申请行为属自愿履行义务的行为，构成诉讼时效的中断。同时，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因遵义市京尊房地产开发有限公司一直在履行办证义务，且双方在合同中约定按日支付违约金，故不能以超过约定的办证时间认定为诉讼时效期间的起算点。综上，遵义市京尊房地产开发有限公司提出的已过诉讼时效的抗辩不成立，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款(二)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由遵义市京尊房地产开发有限公司协助陈国强、王于琼办理涉案房屋的不动产权证。限判决生效后一个月内履行；二、遵义市京尊房地产开发有限公司支付陈国强、王于琼违约金11,833.20元（以陈国强、王于琼所交购房款为基数，从2015年7月29日起至2018年6月1日止，按日利率万分之0.3计算），限判决生效后一个月内支付;三、驳回陈国强、王于琼的其他诉讼请求。案件受理费2,668.00元，减半收取1,334.00元，由遵义市京尊房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案在本院二审中，被上诉人京尊公司认为双方违约金约定过高，要求法院予以调整。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：违约金计算的标准是否正确，是否应该调低。双方签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，上诉人已经向被上诉人支付购房款，被上诉人也应当按照约定向上诉人交付办理商品房转移登记有关文书，由于被上诉人未按照合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给上诉人，其行为构成违约，依法应当承担有关违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明”的规定，一审法院在被上诉人并未要求法院调整违约金的情况下，依职权对违约金进行调整明显不当。但本院在二审审理期间，经向当事人释明，若法院不支持其免责抗辩的情况下，是否要求调低违约金，对此，被上诉人明确表示认为双方约定的违约金过高，请求法院予以调低。结合案件的事实及违约的原因，综合全案应对违约金的比例进行适当调整，故此一审法院在违约金调整后的违约责任认定和金额，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,668.00元，由陈国强、王于琼负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟审判员  何 容审判员  喻 茜二〇一八年十一月二十六日书记员  瞿春花