安顺市西秀区人民法院贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初3754号原告：吴莎，女，1991年6月8日生，汉族，贵州省安顺市人，个体工商户，住贵州省安顺市西秀区幺铺镇上头铺村****。被告：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司。住所地：安顺市西秀区塔山西路**。法定代表人:李欣，执行董事。委托诉讼代理人：王成凤，女，1968年10月3日生，汉族，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区中华南路南段********。代理权限：特别授权。被告：安顺市安泰商业管理服务有限公司。地所地：安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼1幢。统一社会信用代码：91520400766077546Y。法定代表人:李欣。委托诉讼代理人：黄平，男，1971年10月10日生,汉族,住,住贵州省安顺市西秀区中华南路**该公司员工。代理权限：特别授权。原告吴莎诉被告安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称被告安泰商业公司）、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称被告安泰房地产公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴莎、被告安泰商业公司委托代理人黄平、被告安泰房地产公司委托代理人王成凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴莎向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告房屋使用收益款人民币135811元，并承担违约责任（支付20年收益总额30%的违约金887140元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月30日，原告与被告贵州省安顺市安泰商业管理有限责任公司签订《商铺委托租赁合同》，被告安泰房地产公司作为担保人为贵州省安顺市安泰商业管理有限责任公司提供担保。按合同约定，原告将自己购买的位于安顺市西秀区南华路18号“天河商务港”第XX栋1层X号，房屋面积为：29.43平方米的商铺，委托租赁给被告经营管理，期限为二十年。合同第三条约定，前三年的使用收益抵扣原告的购房款，第四年从2015年8月30日开始，每年收益回报分四次支付，每季度支付一次，实行先付收益后使用的原则，由被告贵州省安顺市安泰商业管理有限责任公司向原告支付使用收益。第四年的使用收益为人民币124001元。合同第八条约定：在物业委托管理经营试用期内，若乙方（贵州省安顺市安泰物业管理有限责任公司）不能按时支付收益，在三个月内，应按中国人民银行同期贷款利息计算支付违约金；三个月至六个月应按中国人民银行同期贷款利息双倍计算支付违约金。连续超过六个月，应支付甲方（原告）本合同二十年收益总额30%的违约金。若乙方（贵州省安顺市安泰物业管理有限责任公司）不能支付收益时，甲方（原告）有权追究丙方（被告安泰房地产公司）支付收益的连带保证责任。2015年8月30日原告依合同约定向被告收取委托经营管理收益，被告以种种理由拒不支付，2016年12月26日经安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初2674号民事判决书、2017年6月28日安顺市中级人民法院（2017）黔04民终331号民事判决书判决被告支付原告2015年8月31日至2016年8月30日期间的收益款124001元。2016年8月31日起被告支付原告第五年的使用收益款人民币129906元。2017年8月30日起被告应支付原告第六年的使用收益款人民币135811元，然而被告至今仍未支付。侵犯了原告合法权益，故向法院提出如上诉讼请求。被告安泰商业公司、被告安泰房地产公司共同辩称：本案当事人之间存在的法律关系为原告与安泰商业公司之间的商铺委托租赁合同关系，以及安泰房地产公司在该租赁合同中对安泰商业公司合法支付义务的担保关系。2011年12月30日原告和安泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买“天河商务港”X-X号商铺期房。当天，吴莎与商管公司签订了《天河商务港商铺委托租赁合同》，将其在房开公司购买的商铺期房委托商管公司出租管理取得租金收益。也就是吴莎依法取得商铺后，再将房屋委托给商管公司出租管理经营。该租赁合同第二条约定：“房屋委托管理使用经营期限从甲方支付完毕购房款后240天起计算”；第三条约定了对商铺委托出租管理经营使用的定期给付方式；第四条第一款明确：“甲方（吴莎）必须保证在委托管理经营使用期内，无本物业产权的任何纠纷；如因该物业按揭抵押债务或其他未清事项影响乙方（商管公司）经营，由甲方承担全部责任，且由此给乙方造成经济损失的，由甲方向乙方承担经济损失赔偿责任”。第六条约定：“合同签订时，相关税法规定甲方承担的税收为：租赁业营业税及城建教育附加”等税项；第八条第3项约定房开公司在该合同中仅作为商管公司合法支付义务的担保人，担保商管公司依法按时支付吴莎的定期给付租金回报。合同签订后原告支付了购房款1234685元之同时，安泰房地产公司垫付给原告三年租金收益311775元，此后因为原告所购商铺没有经过消防验收，所以商铺没有如期交付安泰商业公司租赁管理经营，安泰商业公司没有取得商铺使用权，不能取得租赁收益，无法行使出租管理。2013年12月底，承租使用商场物第三人天河公司在完成招商、装修、设施设备投资建设、商家货品进场等系列工作后，经商管公司、房开公司与政府有关部门多次沟通、多次努力，西秀区招投局协调消防部门，吴莎购买的商铺在2014年1月1日才得以“试营业”，2015年12月30日经消防验收才具备合法交付使用条件，之前没有产生任何收益，所以原告委托商业公司出租管理的商铺不具备使用条件不能移交商业公司，商业公司没有违约事实，反之是原告没有能够将商铺按时移交给商业公司，违约的是原告而不是被告。请求法庭驳回其诉讼请求。二、依据事实及法律规定，原告取得租金的起算时间应该是2015年12月30日。其在购房时已经提前取得的3年期垫付租金，应计算为商管公司已经支付了2014年1月1日到2017年12月30日的租金。依据合同法、建筑法、城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例等法律法规规定，明确了建筑工程竣工验收后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。消防法规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场必须进行消防验收。原告委托商管公司租赁管理经营使用的商铺29.43平方米，属天河商务港12000余平方米的微小局部，在2015年12月30日前仍未取得消防验收的毛坯期房，就不能依法投入使用，因此，依据法律规定，原告合法取得租金只能确定为2015年12月30日。三、安泰房地产公司不需要承担担保责任。原告索取租金的诉请违反法律规定，同时原告要求解除合同无法律依据，原告在其自认为定期债权到期后的六个月中没有提起诉讼或仲裁主张权利，房开公司依法自然免除担保责任。四、原告要求支付租金违反法律规定。由于原告委托租赁商铺不具备法定使用条件而要求取得租金，违反法律规定，请求驳回原告诉讼请求。另我方认为原告要求的违约金过高，若法院判决要求按照银行同期贷款的利息标准支付。本院经审理查明：2011年12月30日，原告吴莎购买被告安泰房地产公司开发的“天河商务港”X层X号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》，约定建筑面积29.43㎡，套内建筑面积20.16平方米，单价按套内建筑面积计算，每平方米61244.2956元，总金额1234685元，交房时间为2012年10月31日前。当日，双方又签订了《补充协议》，约定：安泰房地产公司应于2012年8月30日起支付吴莎委托经营管理收益;因乙方“天河商务港”在施工建设期间，故安泰房地产公司2012年8月30日至2015年8月30日的委托经营管理收益为人民币311775元，安泰房地产公司已经在吴莎应付房款人民币1553904元中支付完毕，同时优惠吴莎应付购房款7444元，吴莎委托经营管理收益按双方签订的商铺委托租赁合同（合同编号：SC-2011-017）执行。同日，原告作为甲方，被告安泰商业公司作为乙方，被告安泰房地产公司作为丙方，三方签订了《商铺委托租赁合同》（合同编号：SC-2011-017），约定：就乙方以丙方为其担保接受甲方房屋委托管理的有关事宜，甲方于2011年12月30日购买丙方在安顺市西秀区南华路18号开发建设的“天河商务港”X层房号为X-X号，管理期限20年，委托管理期从甲方支付完毕购房款之后的240天起计算；第三条约定了现金回报从委托管理后的三年零八个月开始支付，即2015年8月30日开始支付收益，每年的具体金额（详见合同计算表）及支付方式：每年分四次支付，每季度支付一次，先付收益后使用，在物业委托管理经营使用期内，若乙方不能支付收益时，甲方有权追究丙方支付收益的连带保证责任，违约责任：若乙方不能支付收益，…违约连续超过六个月，应支付甲方本合同20年收益总额的30%的违约金。被告在合同上手写“2015年8月30日开始支付收益”、“先付收益后使用”处加盖校正专用章。合同签订后，原告向被告安泰房地产公司支付购房款1234685元及代权费45315元，被告安泰房地产公司向原告出具了收款收据，并为原告办理了商品房买卖合同备案。因二被告未向原告履行支付2015年8月30日起应支付的第4年收益款义务，原告于2016年8月23日向本院提起诉讼，本院依法作出（2016）黔0402民初2674号民事判决书，支持了原告的诉讼请求，二被告不服提起上诉，安顺市中级人民法院依法作出（2017）黔04民终331号民事判决书。以上判决生效后二被告未自动履行判决书确定的义务，原告于2017年8月21日向本院申请强制执行。2018年原告以二被告仍未支付2016年8月30日起应支付的第5年收益款129906元，向本院提起诉讼，本院作出了（2018）黔0402民初3118号民事判决书：一、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后三日内向原告吴莎支付2016年8月30日至2017年8月30日期间的委托租赁收益款129906元及违约金（以差欠的收益本金人民币129906元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2016年8月30日起计算支付至人民币129906元付清之日止）；二、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任；三、解除原告吴莎与被告安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司签订的《商铺委托租赁合同》。二被告不服提起上诉，安顺市中级人民法院依法作出（2018）黔04民终653号民事判决书。维持（2018）黔0402民初3118号民事判决。现原告以二被告仍未支付2017年8月30日起应支付的第6年收益款135811元，向本院提起诉讼，提出如前诉请。上述事实有原、被告的陈述、有原告提供的身份证、商品房买卖合同、补充协议、天河商务港商铺委托租赁合同、（2016）黔0402民初2674号民事判决书，（2017）黔04民终331号民事判决书、（2018）黔0402民初3118号民事判决书、（2018）黔04民终653号民事判决书。被告提供的营业执照、商品房买卖合同、天河商务港商铺委托租赁合同、补充协议、等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。被告提供的规划图、西秀区行政中心、商务投资促进局函、消防验收意见书达不到其证明目的。本院认为，原告与二被告签订的《商铺委托租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。二被告不支付原告第4年收益款，致原告向人民法院提起诉讼，在（2016）黔0402民初2674号民事判决书、（2017）黔04民终331号民事判决书发生法律效力后，仍不自动履行判决书确定的义务致原告申请强制执行。原告诉请要求被告支付2016年8月30日起应支付的第5年收益款给原告，本院（2018）黔0402民初3118号民事判决书及安顺市中级人民法院作出的（2018）黔04民终653号民事判决书已经解除原告吴莎与被告安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司签订的《商铺委托租赁合同》。但依照合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该合同解除后被告仍不支付原告2017年8月30日起应支付的第6年收益款135811元，故原告要求被告支付原告房屋使用收益款人民币135811元，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约责任（支付20年收益总额30%的违约金887140元）的问题，因被告违约连续超过六个月，违约责任的承担符合合同约定，因合同约定支付时间为2017年8月30日，该违约金应从2017年8月30日起计算支付，但因该约定过高，被告也请求调整，本院依法酌情调整为以差欠的收益本金135811元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从合同约定的支付之日2017年8月30日起计算至135811元付清之日止。关于原告要求安泰房地产公司承担上述款项的支付义务问题，依照《商铺委托租赁合同》第8条第3款明确约定了被告安泰房地产公司系该合同的连带责任保证人，在安泰商业公司不能按时支付收益时，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定，被告安泰房地产公司应承担连带责任，原告要求被告安泰房地产公司对上述款项承担支付义务诉讼请求，符合法律规定，本院依法支持由被告安泰房地产公司对被告安泰商业公司的上述支付义务向原告承担连带支付责任，不超过原告的诉请主张范围。被告安泰房地产公司辩称其已免除保证责任。因合同中已写明“乙方不能支付收益时，甲方有权追究丙方支付收益的连带保证责任”，对保证人的保证责任已明确为连带保证责任，其辩称不符合合同约定及法律规定；本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后三日内向原告吴莎支付2017年8月30日至2018年8月30日期间的委托租赁收益款人民币135811元及违约金（以差欠的收益本金人民币135811元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2017年8月30日起计算支付至人民币135811元付清之日止）；被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3016元，减半收取1508元由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司承担（本案诉讼费原告吴莎已预交，二被告所承担的诉讼费在本判决生效后三日内向原告支付，原告不再向本院退取。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  吴文刚二〇一八年十一月八日法官助理李霞书记员蒙忠璞璞