广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2018）粤71行终947号上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：袁志欣，广州市国土资源和规划委员会工作人员。被上诉人（原审原告）：于静，女，汉族，1971年3月19日出生，住广州市越秀区，委托代理人：周小妮，广东舜华律师事务所律师。原审第三人：彭星涛，男，汉族，1980年8月14日出生，住广东省云浮市郁南县，原审第三人：吴俭红，女，汉族，1971年7月23日出生，住广州市海珠区，原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。。住所地：广州市越秀区环市东路**首**负责人：黄翀，行长。上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）因与被上诉人于静、原审第三人彭星涛、吴俭红、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房地产登记一案，不服原广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初2062号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，涉案房产位于广州市海珠区滨江东路959号1802房，建筑面积136.79平方米。于静在2002年获得涉案房产的产权，登记字号为2002登记192199号，产权证号为C1535227。2008年7月28日，广东省广州市广州公证处出具（2008）粤穗广证内经字第79069号《公证书》，记载：于静于2008年7月24日签署《委托书》，受委托人为汤政军、周惠梅、邵艳，并约定委托人是座落海珠区滨江东路****的房屋产权人，现委托受托人为合法代理人，以委托人之名义全权代理委托人办理上述房屋的下列九项事、签署有关件领取房地产证等到有关产权证明：一、代表我在广州市房地产交易所办理上述房屋的卖房交易过户手续（包括查册、递件、交易过户、交税费、评估、晒图、分割、调档、测绘、更正、房改房上市、领证等）以及在广州市房地产登记所办理上述房屋新房产证及领证、交费等手续；二、房屋出售，若交易不成功时有权办理退案手续；三、向银行办理上述房屋的按揭手续及签署相关文件，有权代开供款存折或卡，并代办供款存折或卡、贷款合同书遗失补领手续；四、办理房屋产权登记、抵押登记及备案手续、涂销房屋抵押登记；代办房地产证遗失补领手续；……受托人中任何一人均可办理上述事项；代理人依法办理上述事项的行为或签署的有关文件，委托人均予以承认。代理人中任一人都有转委托权。此委托有效期从签署之日起至委托事项完成为止。2008年9月28日，邵艳（代理于静）、吴俭红向原广州市国土资源和房屋管理局申请涉案房产的转移登记，并提交广州市房地产转移登记申请书、于静的房地产权证、2008年9月28日签订的《广州市房地产买卖合同》、（2008）粤穗广证内经字第79069号《公证书》、纳税证明、身份证明、分户图等材料，原广州市国土资源和房屋管理局以08交登08007523号立案受理，经审查认为该登记申请符合规定，遂于2008年10月9日进行产权登记，并向吴俭红核发粤房地证字第**《房地产权证》。另，原广州市国土资源和房屋管理局于2008年11月3日向中国光大银行股份有限公司广州五羊支行核发了涉案房产的《房地产他项权证》，记载：权利种类为抵押，权利范围为全部。2010年4月30日，彭星涛、吴俭红、中国光大银行股份有限公司广州五羊支行向原广州市国土资源和房屋管理局申请涉案房产的转移登记，并提交广州市房地产转移登记申请书、吴俭红的房地产权证、纳税证明、身份证明、分户图、2010年4月30日签订的《广州市房地产买卖合同》等材料，原广州市国土资源和房屋管理局以10交登08004401号予以受理，经审查后向彭星涛核发了房地产权证，并于2010年4月30日涂销了中国光大银行股份有限公司广州五羊支行的抵押登记。根据2017年6月15日的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房产的产权人为彭星涛，房地产权证号码为84××42，登记时间为2010年5月13日，他项权利摘要记载，权利人为农行淘金支行，权利种类为抵押权，权利面积136.79，权利价值3428783，他项案号2010登记8103245，他项证号850001346。于静表示其一直居住在涉案房产中，2011年左右因涉案房产被法院强制执行，其才知道涉案房产被转让的情况，并曾向广州市海珠区人民法院起诉原广州市国土资源和房屋管理局、第三人吴俭红撤销房地产权证纠纷一案，审理过程中，于静以就无效的房屋买卖合同另案提起民事诉讼为由撤回起诉，广州市海珠区人民法院于2011年12月13日出具（2011）穗海法行初字第74号《行政裁定书》，准予于静撤诉。2012年3月14日，广东省广州市广州公证处出具穗证撤[2012]3号《关于撤销（2008）粤穗广证内经字第79069号公证书的决定》，记载：“……经我处调查查明，当事人在办理上述公证书时提供了于静及其配偶汤政军的身份证、婚姻证明、房地产权证等相关资料。根据广东明鉴文书司法鉴定所出具《鉴定意见书》的鉴定意见，二〇〇八年七月二十八日出具的（2008）穗证内经字第79069号公证书上于静签名的字迹不是申请人写。我处认为，是他人假冒申请人的签名，该公证书应予撤销。……故根据《公证法》第三十九条、《公证程序规则》第六十三条的规定，现决定撤销（2008）粤穗广证内经字第79069号公证书。……”关于2008年9月28日签订的《广州市房地产买卖合同》，该合同记载：卖方（甲方）为于静，代理人邵艳，买方（乙方）为吴俭红，约定甲方将涉案房产以110万元的价格出卖给乙方，该合同甲方（卖方）签名处为“邵艳”，乙方（买方）签名为“吴俭红”。因该合同纠纷，于静起诉被告吴俭红、邵艳，第三人汤政军，后广州市中级人民法院于2014年10月31日作出（2013）穗中法民五终字第2488号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判，即确认邵艳在2008年9月28日以于静代理人名义和吴俭红签订的《广州市房地产买卖合同》无效。关于2010年4月30日签订的《广州市房地产买卖合同》，该合同记载：卖方（甲方）为吴俭红，买方（乙方）为彭星涛，约定甲方将涉案房产以110万元价格出卖给乙方，该合同有吴俭红、彭星涛的签名。因该合同纠纷，于静起诉被告吴俭红、彭星涛，第三人农行淘金支行，广州市中级人民法院于2017年3月6日作出（2016）粤01民终18624号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判，即确认吴俭红和彭星涛就广州市海珠区滨江东路959号1802房屋签署的房屋买卖合同无效。2017年5月31日，于静向本院提起行政诉讼。诉讼中，农行淘金支行主张其对涉案房产享有抵押权，并经广州市越秀区人民法院（2011）越法民二初字第1981号民事判决确认其对涉案房产享有优先受偿权，且越秀区法院已以（2011）穗越法执字第4225号《受理申请执行案件通知书》受理该案执行案件。根据查册表显示，涉案房产已分别于2011年8月11日、2015年7月29日被（2011）穗越法执字第4225号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封期限至2018年7月28日。另查，因机构改革，原广州市国土资源和房屋管理局的房产登记职责已由市国规委承担。原审法院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”于静主张其于2011年知晓涉案房屋被转移登记的事实，并向广州市海珠区人民法院提起行政诉讼，审理过程中，于静以就无效的房屋买卖合同另案提起民事诉讼为由，撤回起诉，广州市海珠区人民法院于2011年12月13日出具（2011）穗海法行初字第74号《行政裁定书》，准予于静撤诉。于静就作为涉案房屋登记行为基础的买卖合同提起民事诉讼，广州市中级人民法院于2014年10月31日作出（2013）穗中法民五终字第2488号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判，即确认邵艳在2008年9月28日以于静代理人名义和吴俭红签订的《广州市房地产买卖合同》无效；于2017年3月6日作出（2016）粤01民终18624号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判，即确认吴俭红和彭星涛就广州市海珠区滨江东路959号1802房屋签署的房屋买卖合同无效。于静对民事争议提起诉讼的期间不应计算在行政诉讼起诉期限内，因此于静对本案房产登记行为的起诉并未超过起诉期限。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，邵艳（代理于静）、吴俭红于2008年9月28日向原广州市国土资源和房屋管理局申请涉案房屋的转移登记，并提交广州市房地产转移登记申请书、于静的房地产权证、2008年9月28日签订的广州市房地产买卖合同、（2008）粤穗广证内经字第79069号《公证书》、纳税证明、身份证明、分户图等材料，原广州市国土资源和房屋管理局经审查后认为材料齐全遂予以登记，符合规定。但（2008）粤穗广证内经字第79069号《公证书》已被广东省广州市广州公证处于2012年3月14日出具穗证撤[2012]3号《关于撤销（2008）粤穗广证内经字第79069号公证书的决定》决定撤销，而邵艳在2008年9月28日以于静代理人名义和吴俭红签订的《广州市房地产买卖合同》亦已被广州市中级人民法院2014年10月31日作出的（2013）穗中法民五终字第2488号《民事判决书》确认无效，因此本案房屋登记的基础已不存在，且亦无证据证实第三人吴俭红、彭星涛对涉案房产属于善意取得。因此于静请求撤销粤房地证字第××号权属人为吴俭红的《房地产权证》，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2008年10月9日将广州市海珠区滨江东路959号1802房的产权登记在吴俭红名下的登记行为（登记字号为08交登08007523）。本案受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。上诉人市国规委不服原审判决，向本院提起上诉称：原广州市国土资源和房屋管理局为吴俭红核发的海珠区滨江东路959号1802房的粤房房地证字第**房地产权证》事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律法规正确，请二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。申请人吴俭红办理转移登记符合《广州市城镇房地产登记办法》第九、十一、三十、三十一条的规定，原广州市国土资源和房屋管理局准予办理转移登记。虽然后来公证委托书被撤销，广州市房地产买卖合同被确认无效，但均属于事后行为，原广州市国土资源和房屋管理局办理转移登记时并无违法情形，也不存在过错，原审法院根据事后行为撤销该转移登记有失公允，也缺乏法律依据。故上诉请求：1、撤销广州铁路运输第一法院作出的（2017）粤7101行初2062号《行政判决书》；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人于静二审未提交答辩意见。原审第三人彭星涛、吴俭红、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行二审未提交答辩意见。经二审审查，原审法院查明的事实清楚并有相应证据证明，本院予以确认。二审另查明，于静提起本案诉讼时，诉讼请求有两项：第一项为撤销将涉案房产登记为彭星涛并核发房产证的行为；第二项为撤销本案被诉登记。原审法院庭审中要求于静择一诉讼请求，于静撤回了其第一项诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条规定,生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。本案中，虽然原广州市国土资源和房屋管理局作出被诉登记时审查了相关材料，履行了其相应的审核义务，符合《房屋登记办法》的规定。但因涉案的委托公证书被撤销以及广州市中级人民法院2014年10月31日作出的（2013）穗中法民五终字第2488号《民事判决书》确认邵艳在2008年9月28日以于静代理人的名义和吴俭红就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效；2017年3月6日作出（2016）粤01民终18624号《民事判决书》，确认吴俭红和彭星涛就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效等，导致被诉房屋转移登记的合法性基础已不存在，同时鉴于被诉房屋转移登记之后的再次转移登记所依据的房屋买卖合同亦被确认无效，故原审法院撤销被诉房屋登记并无不当。市国规委以原广州市国土资源和房屋管理局办理被诉转移登记时不存在过错为由主张撤销原审判决的理由不能成立，本院不予支持。经审查，于静已就涉案房屋的首次转移登记及后续转移登记行为一并提起本案诉讼，根据《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款的规定，原审法院应当依法受理，故原审法院要求于静选择其中一个行政行为起诉不当，本院予以指出。鉴于原审法院对被诉登记予以撤销正确，于静可在本判决生效后就涉案房产登记为彭星涛并核发房产证的行为再行提起诉讼。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 朱 琳审判员 彭铁文审判员 林 彦二〇一八年十一月六日法官助理刘伟书记员高洁