北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初15188号原告李金国，男，1968年2月5日出生，汉族，福建省莆田市秀屿区居民，住该村，公民身份号码：×××。委托代理人罗猛，北京科宇律师事务所律师。被告张春华，男，1963年12月17日出生，汉族，北京市顺义区村民，住该村，公民身份号码：×××。委托代理人刘玉先，北京京畿律师事务所律师。原告李金国与被告张春华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金国之委托代理人罗猛、被告张春华及其委托代理人刘玉先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金国向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告签订的《租地协议合同》无效；2.被告返还原告自2017年3月13日至2017年9月30日的租金44238元；3.被告赔偿原告损失300000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年10月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：被告将位于北京市顺义区×镇×村西头的北正房9间，约145平方米，库房864平方米及场地一块，合计总面积为五亩地，出租给原告。租期15年，每年租金7万元，每五年上调租金1万元。合同签订后，原告一直租赁该房屋，对院内已有房屋和库房进行了装修改造，并增建大量房屋及院内水泥地面。2017年3月10日，当地镇政府告知原告租用的房屋为违法建筑，并限期三日内清除，同时对租赁房屋断电，导致原告无法继续使用房屋。原告被迫在2017年3月13日在租赁处搬走，并通知了被告。原告认为，原告已经预先支付租金至2017年9月31日，但原告提前搬离，被告应当返还原告已经支付的租金。根据相关法律规定，违法建筑不能出租，否则租赁合同无效，被告明知此情形，仍然将违法建筑出租给原告，存在严重过错，应当赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告张春华辩称：原告诉状中的租赁房屋和签订合同情况属实，其他内容与事实不符。原告诉状中所述增建房屋、对房屋装修改造及平整水泥地面不属实，没有被告的书面确认同意。涉诉场地是村里承包的地，被告使用房屋十几年，没有任何工作人员认定房屋是违法建筑。原告承租房屋后从事金属加工，2017年上级政府整治环境到原告处检查，发现原告没有取得营业执照且有污染环境和扰民的情况，限期其改正，双方的合同合法有效，原告未提出解除租赁合同，不能主张退还租金。原告要求赔偿损失没有依据和证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2009年10月1日，被告张春华（甲方）与原告李金国（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于×村西头的房屋租赁给乙方使用，房屋结构为北正房9间，约145平方米，库房72米*12米及场地一块，合计总面积为五亩地。租赁期预定15年，每年租金7万元，五年后租金上调1万元，即从第六年起租金每年8万元，从第十一年起，租金每年9万元。付款方式：必须在合同前1个月内一次性付清。乙方租赁期间甲方必须保证乙方能实施本院的围墙及厕所、洗澡间施工条件，甲乙双方共同负责院内小规模建设（含盖房在100㎡之内的建设），如遇政府强行干涉，双方各负50%责任，第一年不盖楼房，以后可以协作盖二层楼房。合同签订后，原告在涉诉场地从事橱柜加工生意，双方一直按照约定履行义务。2017年3月13日，北京市顺义区×镇人民政府告知原告清退租赁房屋，导致租赁合同无法继续履行。原告已交纳2016年10月1日至2017年10月1日的租金。经本院现场勘验：涉诉场地位于顺义区×镇×村村西头的场地内，该场地内西侧从北往南依次有北房九间，库房一排，该库房南侧有棚子一个。场地东侧从北往南依次有平房一排共计五间房屋，平房一排十间，平房一排为六间房屋，平房一排十间房屋，库房一大间。按照被告所陈述的事实，涉诉场地内原有北房一排九间，此外场地西侧有一排从南到北而建的库房，场地四周建有院墙，院门朝北开。原告在承租期内对涉诉房屋场地进行了加建和装饰装修，为此原告提交现场照片、平面图以及清单予以佐证。庭审中，原告提出申请对涉诉房屋及装饰装修的现存价值进行鉴定。本院委托北京京港房地产估价有限公司进行评估鉴定。2018年8月8日，该公司出具编号为京港（2018）涉案字第（74）号房地产司法鉴定估价报告，评估结论为确定估价对象于价值时点2018年7月12日在满足全部假设与限制条件下的结果为：总价1195501元；其中：房屋重置成新价1058511元，设备、装修及附属物价格136990元。为此，原告支付评估费17933元。按照鉴定报告所载明的相关内容，该场地内西侧从北往南依次有北房九间（报告第十页附图1号房屋），库房一排（2号房屋）该房屋为原告所建。场地东侧从北往南的3号房至9号房为被告所建。按照评估报告第十九页附表3号房至9号房屋的重置成新价为416887元。庭审中，被告提交养殖土地承包协议一份，证明涉诉土地的性质是从大队承包取得。该协议是2003年7月25日×镇×村经济合作社（甲方）与张春华（乙方）签订，在该协议中双方约定：甲方将干渠东侧西沟计5亩土地承包给乙方，用以从事养殖业。承包期限为30年，自2003年7月25日起至2033年7月24日止。原告对该养殖土地承包协议真实性认可。庭审中双方争议的事实有如下方面：关于签订房屋租赁合同时原告是否知道涉诉土地性质的情况。庭审中经询问，原告称：不清楚；被告称：租给原告的时候已告知房屋的土地性质，给原告看了承包合同，原告了解土地性质及承包合同的期限，了解后才跟我们签订的租赁合同。关于在涉诉场地内建设房屋的情况。庭审中经询问，原告称：租房肯定要建设房屋，且合同中明确约定承租方有权建设房屋，被告告知原告有权利建房，原告基于此才投资建房；被告称：被告没有让原告建房，合同中写明了权利义务，出现问题由原告自行负担责任。关于涉诉场地的腾退情况。原告提交2017年7月29日发送至被告的短信记录一份，证明原告在2017年3月13日已经将涉诉房屋腾空；被告不认可原告的证明目的，称该短信系原告起诉时候自行编造。庭审中经询问，原告称：2017年3月13日将涉诉场地腾退给被告；被告称：2017年3月13日是×镇政府告知清退，原告直到2017年8月份才搬走。上述事实，有房屋租赁合同、房地产司法鉴定估价报告、养殖土地承包协议、收据、照片及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：此案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为涉诉房屋租赁合同效力的认定及其后续相关问题的处理。关于此本院将逐一进行分析论述。其一，关于涉诉租赁合同合效力的分析认定。关于涉诉租赁合同的效力。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉诉土地为农村集体所有的土地，系张春华从×镇×村经济合作社承包经营所得。李金国租赁涉诉房屋从事非农经营，且与张春华在房屋租赁合同中约定可以在涉诉场地内进行小规模建设，该建设属于非农业建设。双方所签的涉诉房屋租赁合同显然违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效合同。其二，关于本案涉诉租赁合同无效后相关问题的处理。关于合同无效后相关问题的处理。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”实际上，合同不成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体到本案来看，在涉诉场地腾退之前，李金国占有使用涉诉场地，应支付张春华场地占有使用费，占有使用费参照房屋租赁合同租金计算，故相应期间的占有费用不予退还。本案中，李金国主张2017年3月13日已将涉诉场地腾退,但其提供的证据并不足以证明在2017年3月13日已将涉诉场地腾退。张春华提出李金国在2017年8月份才将场地腾退，故本院将酌情确定场地腾退的时间。因此关于原告的第二项诉讼请求，本院按照庭审查明的事实酌情予以确定。所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。缔约过失责任的成立，需要具备以下构成要件：（一）缔约人一方违反了先合同义务。具体是指基于诚实信用原则，自缔约双方为签订合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务。（二）相对人受有损失。该损失为财产损失，不包括非财产损失；该损失为信赖利益损失，不包括履行利益损失。（三）违反先合同义务与该损失之间有因果联系，即该损失是违反先合同义务引起的。（四）违反先合同义务者有过错。《合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案关键在于双方当事人是否违反了先合同义务，是否存在相应损失。一方面本案涉诉土地系张春华与×镇政府签订土地承包协议所得，系农村集体用地，张春华在明知涉诉土地的性质的情况下将涉诉土地出租给李金国做非农建设之用，存在一定的过错。另一方面则是作为承租人的李金国对于涉诉房屋的性质亦未尽审慎之注意义务而租赁涉诉场地和房屋，其亦存在一定的过错。再来看由此产生的相应损失。本案中，李金国的信赖利益损失主要是为履行该合同而产生的相应合理支出，其主要为设备、装修及附属物的支出费用。李金国在不了解涉诉土地性质的情况下，基于房屋租赁合同的约定在承租期间加建并装修房屋从而造成损失，故张春华应承担缔约过失责任。鉴于李金国自身亦未尽到相应的审慎注意义务，在缔约过程中亦具有一定的过失，其对于损失也应承担部分责任。损失以北京京港房地产估价有限公司出具的京港（2018）涉案字第（74）号房地产司法鉴定估价报告为准，由李金国和张春华分别负担，就分担的比例本院根据双方的过错程度酌情予以确定。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李金国与被告张春华于二〇〇九十月一日签订房屋租赁合同无效；二、被告张春华于本判决生效七日内返还原告李金国租金六千五百七十元；三、被告张春华于本判决生效之日起七日内向原告李金国支付赔偿款二十七万六千九百三十八元五角；四、驳回原告李金国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千四百六十四元，由原告李金国负担九百一十一元（已交纳）；由被告张春华负担五千五百五十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费一万七千九百三十三元，由原告李金国负担八千九百六十六元（已交纳），由被告张春华负担八千九百六十七元，于本判决生效之日起七日内直接支付给原告李金国。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张鹏飞人民陪审员  梁玉春人民陪审员  王晓琳二〇一八年十一月二十六日书 记 员  赵文鑫