河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1423民初340号原告：乔敏，女，汉族，1982年1月19日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：王存伟，河南京港律师事务所律师。被告：商丘市长江置业有限公司，住所地河南省宁陵县永乐路与建设路交叉口东北角，统一社会信用代码91411423558336339W。法定代表人：吴问军，系公司经理。委托代理人：朱博，系该公司员工。第三人：陈生，男，汉族，1973年6月2日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：陈贤勇，男，汉族，1972年11月2日出生，住河南省商丘市睢阳区。原告乔敏与被告商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司）、第三人陈生确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告乔敏的委托诉讼代理人王存伟，被告长江置业公司的委托诉讼代理人朱博、第三人陈生的委托诉讼代理人陈贤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告和第三人签订商品房买卖合同无效；2、确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第******住宅房的房屋所有权人；3、判令第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0879的商品房买卖合同备案登记；判令被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第12幢1单元701号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第12幢1单元701号房，单价为1800元，建筑面积137.2平方米，总价款246960元，优惠后246000元。合同第九条约定，被告应当将该商品房交付原告使用；第九条约定了被告逾期交房的违约责任；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的5%向原告支付违约金。原告已经交清全部购房款，被告出具有收据。房屋竣工后，被告将房屋交原告使用，但却迟迟不为原告完善房屋买卖的相关手续，不予办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。原因是为担保被告向第三人偿还民间借贷的借款，被告与第三人签订了以涉案房屋为标的的编号为NL2014-BLCT0879的《商品房买卖合同》，并将该合同在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了备案。原告认为，在该商品房买卖合同关系中，将合同备案登记，将标的房屋交付买受人、将房屋所有权转移归买受人所有，乃是出卖人当然应负的基本义务。原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理合同备案及房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并办理合同备案、协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。原告还认为，被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，它损害了原告的合法权益，违反了相关法律规定，应当无效，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行转移标的房屋所有权义务的障碍。本案与第三人有法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当参加本案的诉讼。为此，特列第三人参加本案的诉讼，以利判决的正确和周全。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸贵院，请判如所请。被告长江置业公司对原告起诉的事实无异议。第三人陈生辩称：我方对原告称第三人合同是担保合同有异议，当时通过关康的同学侯芙蓉转账到长江置业，说过办理房屋备案，十月份办理，后来又换到11月份才办理备案，我的钱是9月28日给的长江置业，借款借据上不仅有关康及关梅的私章还有长江置业加盖的财务章，以证明是购房款。对原告的购房日期及身份和转账证明要求求证，看是否他们交钱的日期比我的晚或者早。在被告没有预售证和可以备案的情况下原告与被告签订的购房合同是否有效。我的合同已经备案，说明符合备案和预售，应当比原告的合同更有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，分析认定如下：1、原告提交的购房合同系原被告自愿达成的，双方具有买卖房屋的意思表示，且原告履行了交付房款的义务，原、被告之间的合同显示签订日期为2014年10月20日，原告于2014年10月14日交纳购房款10000元，2014年10月20日交纳236000元，而第三人与被告于2014年11月13日签订商品房买卖合同，可见原、被告订立的合同日期早于第三人与被告合同订立及备案时间，故原告交付房款的行为系原、被告之间签订的购房合同书约定的义务，第三人异议理由不能成立，该证据客观真实，来源合法，且与本案有关联性，本院予以采信。2、水电改造、预存水电费。证明原告入住的事实。3、被告为第三人支付利息8600元，2000元的凭证。第三人辩称，该8600元费用系被告延迟备案支付的利息，2000元利息没有收到。本院认为，第三人与被告与2014年9月28日签订借款合同，约定月利息2分，同日第三人出具了付息8600元的证明，结合被告向第三人的账户支付8600元的事实，可以确认该笔款项为借款利息，2000元转款未显示第三人收款，对该笔利息本院不予认可，综上第三人的辩解理由不能成立。通过以上有效证据及庭审中双方当事人相一致的陈述，可以确认以下案件事实：被告长江置业公司在宁陵县××北路东侧开发建设巴黎春天小区。原告乔敏于2014年10月14日交纳购房款10000元，2014年10月20日交纳236000元，共计246000元。被告长江置业公司为原告乔敏出具了购房款收据，并与原告乔敏签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：乔敏选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第12幢1单元701号房，建筑面积137.2平方米，房屋总价款246000元。双方约定于2015年8月30日前交付房屋。商品房竣工后，被告长江置业公司于2015年8月30日将涉案的商品房交付原告乔敏，但被告长江置业公司至今没有为原告办理房屋所有权转移登记，致使原告未能取得房屋所有权证。另查明，被告长江置业公司不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因为被告长江置业公司将该房用于其与本案第三人陈生的民间借贷担保。2014年9月28日，被告长江置业公司与第三人陈生签订借款合同，借款430000元，月息2分，借款期限为一年，由商丘市安泰投资担保有限公司提供担保。2014年9月28日被告长江置业公司与第三人陈生、商丘市安泰投资担保有限公司签订了《商品房回购合同》、还款计划书、借款借据、付息证明、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》各1份，《商品房回购合同》约定：“甲乙双方确认了陈生为涉案《商品房买卖合同》的买受人；甲方愿意保留对该买卖房产在约定期限内行使回购权。乙方一次性向甲方支付购房款人民币430000元。丙方愿意为本合同内甲乙双方约定内容进行担保。甲方对上述房屋具有回购权，在回购约定的期限内乙方不得擅自对该房产进行处置，不得有办理房产权证、抵押、转让、买卖等行为。”；被告与第三人签订上述合同后，被告长江置业公司与第三人陈生以签订编号为NL2014-BLCT0879的《商品房买卖合同》的形式，将巴黎春天第12幢1单元701号房于2014年11月14日在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了买卖合同备案登记；第三人陈生没有按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定支付购房款，被告长江置业公司也未将涉案房屋依照合同约定交给第三人。借款合同签订后，被告长江置业公司向陈生的账户支付利息8600元。本院认为,本案的争议焦点为:1、原、被告签订的合同是否有效；2、被告与第三人签订的合同是否有效；3、原告要求第三人协助被告将备案在第三人名下的房屋撤销后备案到原告名下的诉讼请求是否应予支持。关于原告与被告所签订的合同及被告与第三人所签订的合同是否为有效合同的问题。本院认为，原告为生活居住与被告签订《商品房买卖合同》，具有真实的购房意思表示，该合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。庭审过程中，原告举证被告出具的收款收据，可以证明其已实际履行支付全部购房款的义务。本案第三人与被告订立《商品房买卖合同》目的是为被告向其借款提供担保，没有支付对价获得房屋产权的意思表示，被告也没有向其交付房屋，双方之间不属于购房行为，虽经行政管理部门备案，但该备案是国家对开发商出售商品房的一种行政管理行为，该备案并非产权证明，亦不能产生商品房买卖合同的物权效力。同时，结合被告提交的《商品房回购合同》、还款计划书、借款借据、付息证明、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》及被告的当庭陈述，可以确认被告与第三人订立合同的目的仅是为担保借款，不具备买卖房屋的意思表示，故第三人与被告之间真实的法律关系为民间借贷和担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，故第三人与被告之间的法律关系可依照基础法律关系另行主张。关于原告要求第三人协助被告将备案在第三人名下的房屋撤销后备案到原告名下的诉讼请求是否应予支持的问题。本院认为，意思表示真实是确认合同有效的必备要件，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案原告支付全部购房款，被告交付房屋，商品房买卖合同已经履行，原告与被告之间为购房的真实意思表示而签订商品房买卖合同，故原告要求确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第12幢1单元701号住宅房的房屋所有权人的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告与第三人签订的商品房买卖合同虽然办理了预售商品房合同备案，依照《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，对合同效力不产生直接影响，而预告登记是双方合意之下申请的，故第三人与被告之间的合同备案行为并非是物权法中规定的预告登记，不产生对抗效力。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中第三人借款给被告，其不具备购买房屋的真实意思，第三人辩称借款转化为涉案房屋的购房款，未能提交证据证明，其应承担举证不能的法律后果，故被告与第三人仅构成民间借贷法律关系，双方签订的房屋买卖合同系虚假意思表示，其真实意思是担保借款。原、被告之间签订的合同为有效合同，原告已经履行了支付购房款的义务，被告亦履行了交付房屋的义务，故原告诉请第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0879的商品房买卖合同备案登记，且要求被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第12幢1单元701号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，原告为居住生活，与被告签订的合同为有效合同，第三人为担保借款与被告订立房屋买卖合同，应当依照真实意思确定法律关系，其合同备案行为系行政管理手段，不具备物权法中预告登记的效力，故该备案的合同不能对抗实际购房人的权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项之规定，判决如下：一、原告乔敏与被告商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；原告乔；原告乔敏为该合同中约定的位于宁陵县城关回族镇珠江路东侧“巴黎春天”小区第******住宅房的房屋所有权人；v>二、被告商丘市长江置业有限公司与第三人陈生签订的《商品房买卖合同》无效；三、第三人陈生协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0879的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告乔敏办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告乔敏名下。一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并预交上诉费100元，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  刘保建审判员  吕春元审判员  杨文飞二〇一八年十一月九日书记员  楚琳琳