广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9511号上诉人（原审原告）：邓艳桃，女，1978年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：谢振宇，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。上诉人邓艳桃因与被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初12708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓艳桃上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判雄盛王府公司向邓艳桃支付解除合同违约金31057.2元（以255000元为本金从2016年1月1日起，按年利率4.90％计至2017年4月14日为16055.20元；以250000元为本金从2016年1月22日起，按年利率4.90％计至2017年4月14日为15002元）;2.本案一、二审诉讼费用由雄盛王府公司承担。事实与理由：一审法院应支持邓艳桃请求调高违约金数额的诉请。（一）涉案《商品房买卖合同》第九条关于违约责任的约定是格式条款，违反公平原则，应属无效。该条款明显属于免除雄盛王府公司的己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利。（二）一审判决雄盛王府公司向邓艳桃支付逾期交楼解约违约金5050元不足以弥补邓艳桃的损失。涉案《商品房买卖合同》被解除，邓艳桃的损失至少为购房款被占用期间的利息损失，邓艳桃主张按同期同类贷款利息赔偿已低于赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失，且雄盛王府公司占用邓艳桃资金获利远高于5050元。（三）本案一审判决与之前同一楼盘的系列案一、二审判决结果不一致。一、二审法院在处理与本案同一楼盘解除房屋买卖合同的系列案中均调高了违约金的数额，判决雄盛王府公司按同期同类贷款利率向买受人支付从收到购房款到购房合同解除期间的利息，故本案亦应对违约金的数额进行调整。雄盛王府公司辩称，（一）一审判决认定事实和适用法律正确，对处理解除合同后违约金的问题处理适当，应予以维持。（二）一审判决第二项认定年利率为4.9%错误，应为4.75%。邓艳桃向一审法院起诉请求：1.确认邓艳桃与雄盛王府公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》于2017年4月14日解除；2.雄盛王府公司立即向邓艳桃退还购房款505000元及利息（从2017年4月14日起至实际清偿之日止，按中国人民银行一至五年期贷款利率计付利息，暂按年利率4.90%计至2018年6月13日为30846.50元）；3.雄盛王府公司向邓艳桃支付解除合同违约金31057.2元（以255000元为本金从2016年1月1日起，按年利率4.90%计至2017年4月14日为16055.20元；以250000元为本金从2016年1月22日起，按年利率4.90%计至2017年4月14日为15002元）；4.雄盛王府公司协助邓艳桃办理注销涉案商品房预告登记手续；5.雄盛王府公司协助邓艳桃办理物业管理维修基金退费手续；6.本案的诉讼费用由雄盛王府公司承担。一审法院认定事实：2015年12月30日，邓艳桃（买受人）为购买佛山市禅城区季华某路68号二座502房与雄盛王府公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，合同主要约定：房屋面积为47.31平方米，规划用途为办公，商品房总价款为505000元，出卖人应当在2016年12月30日交付该商品房，逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按购房总价款的1%向买受人支付违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十七条约定，本合同因法律规定或合同约定解除的，双方应相互配合在合同解除之日起7日内办理本合同的解除手续、抵押登记及转移登记注销及按揭贷款合同的解除手续。邓艳桃于2015年12月23日向雄盛王府公司刷卡支付20000元，于2015年12月30日分别刷卡支付2500元、232500元，于2016年1月22日刷卡支付250000元。2017年4月13日，邓艳桃向雄盛王府公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，称按涉案合同第九条第2点第（2）小点及补充协议第十七条第3点，提出解除商品房买卖合同，请雄盛王府公司配合完成相关工作。雄盛王府公司于2017年4月15日向邓艳桃发出《办理解除商品房买卖合同手续通知书》，称于2017年4月14日收到邓艳桃发出的解除合同通知书，现同意解除合同，请邓艳桃于2017年4月22日前携带有关资料到售楼部办理有关手续。如未按期办理，雄盛王府公司将按合同约定处理。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于合同解除。根据查明的事实及雄盛王府公司答辩意见，雄盛王府公司逾期交楼，且超过90日，邓艳桃依照合同约定有权解除合同，该解除合同通知已于2017年4月14日送达雄盛王府公司，故应确认涉案商品房买卖合同（含补充协议）于上述日期解除。关于购房款及利息退还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，合同解除后，邓艳桃有权要求雄盛王府公司返还购房款本息。至于利息，邓艳桃主张按中国人民银行同期同类贷款利率即年利率4.9%计算，理据充分，一审法院予以支持。关于解除合同违约金问题。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定，邓艳桃在合同解除后主张雄盛王府公司支付违约金，应予支持。其次，双方已明确约定合同解除的后果，即按房价款1%支付违约金，应当尊重当事人的意思自治，依照合同约定处理。第三，关于合同解除损害赔偿之范围问题，《中华人民共和国合同法》虽明确规定赔偿损失为合同解除的法律后果之一，但对合同解除损害赔偿的性质及其范围并未明确，尤其是其范围是否包括履行利益（可得利益），理论及实务界意见不一。从合同法的有关规定来看，在合同一方违约时，对方有两种救济途径选择，一是为了实现合同目的而继续履行，并要求对方承担违约责任，包括要求对方赔偿损失。如《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”可见违约损失的赔偿以选择继续履行为前提。二是不追求实现合同目的而解除合同，从合同拘束力中解脱出来，未履行的不再履行，已履行的要求对方返还或采取其他补救措施。如《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，守约方一般会选择对自己最有利的救济方式，如果在合同可继续履行的情况下其选择解除合同时，意味着当事人选择放弃履行利益的实现。因此，应根据解除合同时合同实际上是否已无法继续履行或履行费用过高、无法继续履行是否由违约方恶意违约导致等因素并结合合同的履行程度等情况综合确定合同解除后的损害赔偿。在保护守约方、打击恶意违约的同时兼顾利益平衡，如此确定赔偿范围，有利于实现实质意义上的公平与正义。本案中，雄盛王府公司虽存在逾期交楼违约行为，但该违约行为并未导致邓艳桃的合同目的无法实现，该合同仍可继续履行，邓艳桃可选择继续履行合同并要求雄盛王府公司承担逾期交楼违约责任，且无证据证明雄盛王府公司存在逾期交楼的主观故意。在合同因雄盛王府公司逾期交楼而解除后，邓艳桃主张赔偿损失范围包括可得利益的损失即房产升值收益，已超过雄盛王府公司在订立合同时预见到或应当预见到的因逾期交楼可能造成的损失，理据不足。第四，涉案房价款全部为邓艳桃自有资金支付，因此不存在归还商业贷款的利息损失问题。综上，在一审法院已支持邓艳桃资金占用损失且无证据证明合同约定的解约违约金5050元明显低于雄盛王府公司应承担的合同解除损害赔偿的情况下，邓艳桃主张调高违约金标准，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。雄盛王府公司应按合同约定向邓艳桃支付逾期交楼解约违约金5050元。关于注销涉案商品房预告登记、物业维修基金退费手续，系雄盛王府公司合同解除后的附随义务，也符合补充协议的约定，故一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认邓艳桃与雄盛王府公司于2015年12月30日签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》于2017年4月14日解除；二、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，向邓艳桃退还购房款505000元及利息（利息以505000元为本金，从2017年4月14日起，按年利率4.9%计算至雄盛王府公司实际清偿日止）；三、雄盛王府公司于判决发生法律效力之日起十日内，向邓艳桃支付逾期交楼解约违约金5050元；四、雄盛王府公司于判决发生法律效力之日起十日内，协助邓艳桃办理佛山市禅城区季华某路68号二座502房的商品房预告登记注销手续及物业管理维修基金退费手续；五、驳回邓艳桃的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。本案受理费4735元，由邓艳桃负担217元、雄盛王府公司负担4518元。二审中，邓艳桃提交（2017）粤0604民初5285号民事判决书，拟证明该案一审判决调整了违约金的数额，二审维持原判，本案也应调整违约金的数额。雄盛王府公司没有提交新证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证，经审查，本院对邓艳桃提交的证据真实性予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：二审中，邓艳桃明确其一审诉讼请求第三项中的“205000元”为笔误，应纠正为“255000元”；其上诉请求第一项中的“205000元”为笔误，应纠正为“255000元”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项、第二项、第四项提起上诉，本院对一审判决第一项、第二项、第四项予以维持。根据邓艳桃的上诉意见和雄盛王府公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：应否调整雄盛王府公司逾期交楼解约违约金，如果应该调整，该违约金的确定问题。本案中，邓艳桃上诉主张涉案合同约定的雄盛王府公司逾期交楼解约违约金过低，请求调整为以已付房款为本金，自付款之日起至解除合同之日止，按年利率4.9%的标准计付。经审查，涉案合同约定买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按购房总价款的1%即5050元向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”邓艳桃于2016年1月1日前向雄盛王府公司支付255000元，于2016年1月22日向雄盛王府公司支付250000元，截至涉案合同解除之日即2017年4月14日，邓艳桃因雄盛王府公司占用上述资金造成的利息损失远超过合同约定的违约金5050元，现邓艳桃请求法院增加违约金，综合本案实际情况，本院将雄盛王府公司逾期交楼解约违约金计算标准予以调整。由于邓艳桃未举证证明其因雄盛王府公司违约造成了除利息之外的损失，因此本院将违约金调整为：以255000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年1月1日起计至2017年4月13日止；以250000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年1月22日起计至2017年4月13日止。一审法院未将涉案违约金予以调整，处理不当，本院予以纠正。综上所述，邓艳桃的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初12708号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初12708号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初12708号民事判决第三项为：佛山市雄盛王府商城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邓艳桃支付逾期交楼解约违约金，该违约金的计算标准为以255000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年1月1日起计至2017年4月13日止；以250000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年1月22日起计至2017年4月13日止；四、驳回邓艳桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4735元，由邓艳桃负担35元，佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担4700元。二审案件受理费450元，由邓艳桃负担15元，佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担435元。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年十一月二十八日法官助理邱雪碧书记员许佩珊