江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0112民初2284号 原告：南昌新建当代房地产开发有限公司，住所地：南昌市新建县长堎镇新建大道**招商大厦****，统一社会信用代码：9136010007686397X6。 法定代表人：张世红，职务总经理。 委托诉讼代理人：邱耀，山东滕达律师事务所专职律师，执业证号：13704201110178647。 被告：陈选峰，男，汉族，1981年11月15日出生，住址：江西省南昌市新建县。 被告：丁小兰，女，汉族，1983年4月10日出生，住址：江西省南昌市新建县。 第三人：中国民生银行股份有限公司南昌分行，住所地，住所地：江西省南昌市红谷滩新区会展路**会信用代码：91360100688504994E。 负责人：石鹏飞。 原告南昌新建当代房地产开发有限公司（以下简称当代公司）与被告陈选峰、丁小兰、第三人中国民生银行股份有限公司南昌分行（以下简称民生银行）追偿权纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告当代公司委托诉讼代理人邱耀到庭参加诉讼。被告陈选峰、丁小兰、第三人民生银行经本院送达开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告当代公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还原告代其偿还的购房贷款人民币62516.69元（暂计至2018年6月25日）；2、判令被告向原告支付代偿购房款的利息，从实际代偿之日起，按同期贷款利率计算利息，直至实际返还之日止（暂计至2018年6月25日，3371.33元）；3、判令被告向原告支付违约金，以贷款总额56万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年3月23日起，计算到实际支付之日止的违约金（暂计至2018年6月25日，60884元违约金）；4、判令本案的律师费用、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年7月3日签订《新建县商品房买卖合同》，被告购买原告位于长堎镇工业大道与工业四路交汇处开发建设的当代红湾满庭春MOMA住宅区8栋1单元403号房屋。随后原告协助被告与第三人民生银行签订《个人购房借款合同》，在该借款合同中原告为被告提供阶段性连带责任担保。截止至2018年6月25日，因被告违约逾期偿还第三人的按揭贷款，第三人要求原告承担保证责任，扣划原告缴纳的保证金，用以替代被告支付购房款及利息、罚息等共计62516.69元。被告的违约行为给原告造成了巨大损失。 被告陈选峰、丁小兰、第三人民生银行未向本院提交答辩状及证据材料。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，第三人企业登记信息，被告的户口页复印件，身份证复印件，结婚证复印件，证明原、被告诉讼主体资格；2、《新建县商品房买卖合同》1份，证明（1）、2014年7月3日，原被告双方签订《新建县商品房买卖合同》，被告陈选峰、丁小兰购买原告开发建设的当代红湾满庭春MOMA第8幢一单元403室房产，房屋总价款为800960元整；（2）、合同约定：被告于2014年6月28日付款240960元，剩余56万元由被告办理银行按揭；（3）、合同附件四第二条付款方式及期限，其中第5条约定了支付违约金情形及违约金的计算标准出卖人作为买受人的贷款保证人，在保证期间，因买受人不能按期偿付购房贷款本息导致出卖人承担连带责任的情况时，买受人除应偿还出卖人代买受人向银行支付的全部应付款（包括但不限于本金、利息、罚息等）外，还应当向出卖人支付违约金。违约金的计算标准为：自出卖人履行担保责任之日起至买受人实际向出卖人付清签署款项之日止，每日按照贷款总额千分之一的基准计取。如因此导致出卖人经司法裁判承担有关诉讼、仲裁、和律师费用的，买受人同意全额承担；3、个人购房借款合同1份，证明2014年7月15日，原告与被告及第三人签订《个人购房借款合同》，约定被告向第三人贷款56万元，用以向原告支付购房款，贷款期限360个月，按月等额本息还款。原告对该贷款承担阶段性连带保证责任；4、民生银行电子回单23份及扣款回单，证明因被告违反《个人购房借款合同》的约定，未按期偿还按揭贷款，导致第三人从原告账户中扣款用以代替被告支付借款本金、利息、罚息等，截止2018年6月25日第三人从原告账户，分23次共计扣划62516.69元；5、《民事委托代理合同》、代理费发票，证明原告为主张权利支付的律师费用为20000元。原告提交的证据，符合证据法对证据要求的规定，并能证实本案的基本事实，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告作为新建区长堎镇工业大道与工业四路交汇处的当代红湾满庭春MOMA住宅区的开发建设单位，在2014年7月8日与被告陈选峰、丁小兰签订了一份《新建县商品房买卖合同》，约定向两被告出售该小区第8栋1单元403号房屋，房屋面积106.16平方米，总价为人民币800960元，在合同的附件四的《补充协议》第二条（5）中约定，买受人银行按揭办理完毕后，按照银行约定时间、金额及时进行还款，如因买受人未及时还款导致出卖人承担或可能承担担保责任时，双方同意如下处理：如出卖人作为买受人的贷款保证人，在出卖人的保证期间，如果出现买受人不能按期偿付购房贷款本息导致出卖人承担连带保证责任的情况时，买受人在收到出卖人的书面通知后5日内，除应偿还出卖人代买受人向银行支付的全部应付款（包括但不限于本金、利息、罚息等）外，还应向出卖人支付违约金。违约金的计算标准为：自出卖人履行保证责任之日起至买受人实际向出卖人付清前述款项之日止，每日按照贷款总额千分之一的标准计取。如因此导致出卖人经司法裁判承担有关诉讼、仲裁和律师费用的，买受人同意全额承担，自费用实际发生日起3日内支付给出卖人。同月15日，两被告作为借款人、第三人民生银行作为贷款人、原告作为保证人，三方签订了《个人购房借款合同》，约定被告向第三人借款人民币56万元，借期360个月，按年利率7.205%计息，按月等额本息还款法，每月还款3152.29元，还款日为每月的21日。此后，被告按期归还贷款本息，但自2016年3月起，被告未能按时按额还款，为此，第三人民生银行自2016年3月23日起，从原告的保证金中进行了相应的贷款款项的扣划，共23次，截止2018年6月21日，共计扣划人民币本息62516.69元。 另查明：被告陈选峰、丁小兰系夫妻关系。 再查明，2018年7月17日，原告当代公司与山东山东滕达律师事务所签订《民事委托代理合同》，原告委托山东滕达律师事务所代理原告当代公司与当代红湾满庭春MOMA项目住宅区业主商品房买卖合同纠纷一案的代理人。合同中约定的五户业主的全部代理固定费用为100000元。附件中写明本案所涉被告陈选峰、丁小兰案件代理费为人民币20000元，2018年7月31日开具价税合计100000元的山东增值税普通发票。 本院认为，原、被告及第三人签订的《个人购房借款合同》应是各方真实意思的表示，未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。各方就应当严格按照约定全面履行各自的义务。第三人基于原告在《个人购房借款合同》中的保证责任，扣划了被告怠于归还的按揭贷款，而原告基于此向被告进行追偿，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以支持。对原告要求被告支付代偿购房贷款利息的诉请，本院认为，原告与被告签订的《补充协议》中仅对违约金进行了约定，并没有约定可以主张利息，而本案中原告已对两被告提出了违约金的诉请，故本院对利息的诉请不予支持。而对原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，原、被告在《补充协议》中对违约金进行了相应的约定，根据该约定，原告当代公司在对两被告履行书面通知义务后，两被告才具有支付应付款及违约金的义务。虽然本案中原告没有证据证明其向两被告履行过该书面通知义务，但本院考虑到原告已经向本院对被告提起了民事诉讼，两被告应当从收到本院应诉材料后就开始知晓，故本院对原告要求被告支付违约的诉讼请求予以支持。但对违约金的计算，本着公平原则，应按法律规定进行调整，即按《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告的损失应当为其代两被告向第三人偿还的本息62516.69元，本院酌情将违约金调整为按照62516.69元的30%计付，即为18755元。对原告要求被告支付律师费的诉请，本院认为，原、被告已在合同中明确约定了买受人承担相关的律师费用，此为原、被告之间的自由约定，本院予以认可，且原告已向本院提交了相关的证据，本院亦对证据进行了认可，故对原告要求被告支付律师费20000元的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、被告陈选峰、丁小兰应于本判决生效之日起十日内，返还原告南昌新建当代房地产开发有限公司的代偿款本息人民币62516.69元； 二、被告陈选峰、丁小兰应于本判决生效之日起十日内，支付给原告南昌新建当代房地产开发有限公司违约金人民币18755元； 三、被告陈选峰、丁小兰应于本判决生效之日起十日内，支付给原告南昌新建当代房地产开发有限公司律师费人民币20000元； 四、驳回原告南昌新建当代房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2836元，由被告陈选峰、丁小兰负担2266元，由原告南昌新建当代房地产开发有限公司负担570元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  邬艳芳 人民陪审员  王爱菊 人民陪审员  蔡军华 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  夏琴思 法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。