北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初9160号原告：北京高之苑物业管理有限公司，住所地北京市昌平区南环路高之苑小区内。法定代表人：杨文涛，总经理。委托诉讼代理人：罗玉先，女，1968年3月3日出生，北京高之苑物业管理有限公司八达岭分公司经理，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张满山，男，1960年5月20日出生，北京高之苑物业管理有限公司八达岭分公司经理，住北京市延庆区。被告：于建平，男，1964年10月21日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：刘秀梅（于建平之妻），女，1965年5月17日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：于晶晶（于建平之女），女，1988年3月20日出生，住北京市延庆区。原告北京高之苑物业管理有限公司（以下简称高之苑物业公司）与被告于建平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高之苑物业公司的委托诉讼代理人罗玉先、张满山与被告于建平及其委托诉讼代理人刘秀梅、于晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高之苑物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令于建平交纳2016年8月1日至2017年7月31日的物业管理费3925.4元、滞纳金716.4元，共计4641.8元。诉讼过程中，高之苑物业公司将诉讼请求变更为：依法判令于建平给付2016年11月1日至2017年7月31日的物业管理费2944元、滞纳金397元，共计3341元。事实与理由：于建平系北京市延庆区东外大街××号院××号楼××室的业主，北京市延庆区东外大街××号院××号楼××室属于北京市延庆区延庆镇兴运嘉园小区。于建平上述房屋的居住面积为176.82平方米，其每年应交物业服务费3925.4元。高之苑物业公司受延庆镇兴运嘉园小区业主委员会的聘用，进驻该小区提供物业服务。高之苑物业公司依法依规为于建平提供了物业服务，但于建平未交纳2016年11月1日至2017年7月31日的物业管理费2944元。于建平未按时交纳物业管理费，高之苑物业公司按每天万分之五收取滞纳金。高之苑物业公司多次向于建平催要上述物业管理费未果，故高之苑物业公司诉至法院。于建平辩称：北京市延庆区东外大街××号院××号楼××室是于建平购买的房屋，这个房屋属于商业用房，不属于小区住宅管辖。于建平与高之苑物业公司之间没有物业合同关系，高之苑物业公司无法进入北京市延庆区东外大街××号院××号楼××室，不可能给于建平提供服务。高之苑物业公司收取于建平的物业费，没有道理。另外，高之苑物业公司没有口头或者书面向于建平催要物业管理费。综上，于建平不同意高之苑物业公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月26日，北京市延庆区兴运嘉园小区业主委员会（甲方）与高之苑物业公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定：高之苑物业公司为兴运嘉园小区提供物业服务；兴运嘉园小区位于北京市延庆区东外大街××号院；物业管理区域内的物业构成明细包括北京市延庆区东外大街××号院××号楼（类型为办公楼）；物业服务期限为一年，自2016年8月1日至2017年7月31日；乙方提供的物业服务的主要内容为负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域内的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.85元/月·平方米，办公楼1.85元/月·平方米。另外，甲乙双方还在合同中约定了其他内容。合同签订后，高之苑物业公司为兴运嘉园小区提供了物业管理服务。2016年10月26日，于建平购买了北京市延庆区东外大街××号院××号楼××室楼房，于建平的上述楼房的不动产权证书上写明的房屋用途为商业，建筑面积为176.82平方米。于建平的上述楼房，现由北京兴运楗美酒店作为客房使用。于建平未交纳2016年11月1日至2017年7月31日的物业管理费共计2944.08元。2018年9月5日，高之苑物业公司诉至本院。在审理中，高之苑物业公司提交了《北京市物业服务合同》、照片、平面图纸，证明其为于建平提供了物业管理服务。于建平提交了北京市延庆区东外大街××号院××号楼××室楼房的不动产权证书、盖有北京市住房和城乡建设委员会测绘成果汇交备案专用章的登记薄，证明其是房屋所有权人和其的楼房的规划用途为商业。于建平还提交了北京兴运楗美酒店与北京乾龙达电梯工程有限公司签订的电梯/自动扶梯/自动人行道维护保养合同、交纳电梯维保费的收据、交纳电梯年检费的收据、电梯检验费的收据，证明北京兴运楗美酒店交纳了上述费用。于建平还提交了北京兴运楗美酒店与北京市延庆区环境卫生服务中心签订的《垃圾委托清运协议书》、支付垃圾费的收据以及照片，证明北京兴运楗美酒店的垃圾是该酒店负责清运的，保洁也是北京兴运楗美酒店做的。于建平还提交了由其与耿所庆、孙艳军、宋永华等人签字，并加盖了北京中北长城房地产开发有限公司和北京富宏基业房地产开发有限公司印章的《关于成立“兴运嘉园”商业楼业委会会议纪要》，证明上述楼房不在物业构成明细中。审理中，于建平认可北京市延庆区兴运嘉园小区业主委员会与高之苑物业公司签订的《北京市物业服务合同》，但称该合同中没有约定商业用房的物业费收费标准。经本院询问，代理北京市延庆区兴运嘉园小区业主委员会与高之苑物业公司签订上述物业合同的委托代理人李金海称，于建平的上述楼房包括在上述《北京市物业服务合同》的物业服务范围内。李金海另称，《北京市物业服务合同》虽没有约定商业物业费的收费标准，但约定了办公楼的物业费收费标准。高之苑物业公司坚持要求于建平给付物业管理费2944元、滞纳金397元。于建平以辩称理由，不同意高之苑物业公司的诉讼请求。双方各持己见，未能协议解决。上述事实，有当事人的陈述、本院的调查笔录，高之苑物业公司提交的《北京市物业服务合同》、照片，于建平提交的楼房不动产权证书、照片等在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按照合同的约定依法交纳物业费，物业服务企业亦应当按照合同的约定履行服务义务。据此，高之苑物业公司与北京市延庆区兴运嘉园小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》，对业主具有约束力。上述合同中，虽未约定商业物业的收费标准，但约定了办公楼的物业费收费标准，且该合同的物业构成明细中写明北京市延庆区东外大街××号院××号楼为办公楼。高之苑物业公司作为北京市延庆区东外大街××号院的物业服务企业，为北京市延庆区东外大街××号院提供了物业管理服务，于建平作为北京市延庆区东外大街××号院××号楼××室楼房的所有人，应当承担交纳物业管理费的义务。高之苑物业公司要求于建平给付2016年11月1日至2017年7月31日期间的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。因于建平并非恶意不交纳物业管理费，故高之苑物业公司要求于建平给付滞纳金，本院不予支持。于建平提交的北京市延庆区东外大街××号院××号楼××室楼房不动产权证书，证明其是北京市延庆区东外大街××号院××号楼××室楼房的所有权人和该楼房的用途为商业，但不能证明商业用房不用交纳物业管理费。于建平提交的其他证据，也不能证明其不应交纳物业管理费。故于建平不同意交纳物业管理费的辩解理由，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、于建平给付北京高之苑物业管理有限公司2016年11月1日至2017年7月31日的物业管理费共计2944元（于判决生效后七日内履行）；二、驳回北京高之苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由于建平负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  朱和平二〇一八年十一月二十六日书记员  李 静