福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0581民初6160号 原告：蔡珊珊，女，1988年11月6日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：纪东谊，福建携晟律师事务所执业律师。 被告：福建石狮台昱房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市石狮服装城，统一社会信用代码91350500662817749R。 法定代表人：陈铁汉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王情媚，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王荣栋，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 原告蔡珊珊与被告福建石狮台昱房地产开发有限公司（以下简称台昱公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告蔡珊珊的委托诉讼代理人纪东谊律师、被告台昱公司的委托诉讼代理人王情媚律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡珊珊向本院提出诉讼请求：1.台昱公司支付逾期交房的违约金38794.9元（1069680元×217天×0.01%+718106元×217天×0.01%）；2.台昱公司支付逾期办证的违约金79198.8元（1069680元×443天×0.01%+718106元×443天×0.01%）。（1、2项合计117993.7元）3.本案的诉讼费由台昱公司承担。诉讼过程中，蔡珊珊变更其第1项诉讼请求金额为27677.9元。事实与理由：2013年5月2日，蔡珊珊与台昱公司签订二份《商品房买卖合同书》，约定蔡珊珊购买台昱公司开发位于石狮市产，购房款分别为1069680元及718106元，蔡珊珊依约付清了购房款。根据合同约定最后的交房时间为2013年9月8日，若未能按时交房根据合同第九条第1款第（2）项关于逾期交房违约责任的约定，台昱公司应自约定的最后一日的第二天即2013年9月10日（因天气原因可以顺延两天）起至实际交付之日2014年4月15日止每日按蔡珊珊已付款的0.01%向蔡珊珊支付逾期交房的违约金。另《商品房买卖合同》第十四条约定，因台昱公司原因致使蔡珊珊不能在诉争房产交付（实际交付时间为2014年4月15日）使用后90日取得诉争房产的权属证书，在蔡珊珊不选择退房的情况下，台昱公司应按逾期之日即2014年7月15日起至2015年9月30日（共443天）止每日按蔡珊珊已付款的0.01%向蔡珊珊支付逾期办证的违约金。蔡珊珊与台昱公司曾因台昱公司逾期交付房屋一事达成《和解协议书》，但《和解协议书》第四条明确约定：“如其他客户有新的赔偿方式，蔡珊珊将获取等同的赔偿方式。”台昱公司的数十位客户已经通过诉讼的方式，由法院判决确认逾期交房及逾期办证的违约金。因此蔡珊珊可选择通过诉讼方式确认台昱公司违约赔偿数额。 台昱公司辩称，蔡珊珊所诉不实，诉讼请求没有依据，依法应予驳回。蔡珊珊与台昱公司已经通过和解方式处理逾期协助办证及逾期交房事宜，双方之间虽然约定其他客户有其他赔偿方式蔡珊珊可以获得同等赔偿，但是在双方签订和解协议期间，已经有客户通过诉讼方式得到赔偿，蔡珊珊对此明知且完全有权利也可以通过诉讼方式获取赔偿，但是蔡珊珊却选择了和解的方式，蔡珊珊的选择已经排除了通过诉讼获取赔偿的方式，故蔡珊珊依此提起诉讼没有依据。2.台昱公司逾期交房的事实在2013年9月8日蔡珊珊就已经知晓，但对于逾期交房一事，台昱公司已通过向蔡珊珊发送交房通知书要求蔡珊珊在2014年4月15日之前办理交房，履行了交房义务，所以在2014年4月15日蔡珊珊因台昱公司逾期交房的权利受到侵害的事实已经终止。关于逾期协助办证，在蔡珊珊接收房屋后的90天后（即2014年7月15日日起），蔡珊珊也知晓台昱公司逾期办证的违约事实，关于协助办证一事，台昱公司在2015年9月23日也已通过登报形式向蔡珊珊发出通知，要求蔡珊珊在2015年9月30日前到台昱公司处领取办证手续，完成了协助办证义务，所以在2015年9月30日，蔡珊珊因台昱公司逾期协助办证的权利受到侵害的事实已经终止。就上述两个时间点看，蔡珊珊诉讼请求也已经超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月2日，台昱公司作为出卖人，蔡珊珊作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》两份(合同编号分别为：0544933和0544935，附有六个附件，分别为附件一房屋平面图、附件二公共部位共有分摊建筑面积构成说明、附件三建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准、附件四前期物业服务合同、附件五临时管理规约、附件六合同补充协议)，分别约定蔡珊珊向台昱公司购买诉争的址于石狮服装城省道308西侧台湾纺织服装研发贸易大厦商住楼13单元1307和1308号商品房各一套，总价款分别为718106元、1069680元，其中就本案争议的交房及办证相关事项，《商品房买卖合同》约定如下：“第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式其他方式办理银行按揭付款方式（详见合同附件补充协议）……第六条交付条件与期限。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（×币）×元违约金……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。就本案争议的办证相关事项，《合同补充协议》约定如下：第一条关于产权登记和产权办理的约定双方修改约定如下：1、出卖人在本项目竣工备案完60个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。初始预登记后，出卖人在《石狮日报》以公告形式通知买受人按公告期限内前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料，由买受人自行向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证及土地使用权证。买受人也可书面委托代办房屋所有权证及土地使用权证，但应签定书面委托书明确相关事项，买受人委托代办房屋所有权证及土地使用权证，必须按政府相关部门要求将包括但不限于测量费、维修基金、契税、产权登记费、产权登记工本费等税费缴纳完毕。2、若买受人未按公告期限内前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料，或未按时按政府规定缴纳由买受人应承担的各项费用，或未及时协助受托人办理产权登记相关手续，买受人应自行承担由此产生的一切责任。合同签订后，蔡珊珊依约向台昱公司支付了购房款。台昱公司通知业主于2014年4月16日办理交房，并于2015年9月23日在《石狮日报》以公告形式通知业主于2015年9月30日前到台昱公司领取办证所需资料。2015年9月26日，甲方台昱公司和乙方蔡珊珊签订《和解协议书》两份，分别载明:“鉴于2013年3月22日甲、乙双方签订编号为0544933、0544935的《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于石狮服装城省，购房款人民币718106元、1069680元。协议签订后，由于不可抗力及政府政策因素导致甲方于2014年4月15日方将乙方购置的房产交付使用。双方为解决甲方逾期交付房屋等问题引发的一系列事项，经协商达成如下和解协议，供双方共同遵守：一、甲方同意以人民币6572元、4945元作为弥补因甲方逾期交付房屋等问题而造成乙方的经济损失赔偿款。甲方同意乙方前述赔偿款将于本协议签订之日起2日内（即2015年9月28日）前一次性支付至乙方指定的收款账户，乙方指定收款账户为：姓名：蔡珊珊，开户行：建设银行服装城支行，账号：62×××68。二、如甲方未能按期约定支付第一条约定之赔偿，乙方有权自逾期之日全额向甲方追偿赔偿款，并有权要求乙方承担自逾期之日起每月按未支付款项的0.2%计算逾期付款违约金。三、本协议签订后，乙方不得再就商品房买卖合同约定事项另行向甲方主张任何违约责任。四、如其他客户有新的赔偿方式，乙方将获得等同的赔偿方式。伍、本协议一式二份，本协议经双方签订后即生效。上述协议签订后，台昱公司按照约定于2015年9月28日支付蔡珊珊和解款项6572元、4945元。2018年10月12日，蔡珊珊诉至本院并提出如上诉讼请求。 另查明，本院于2015年8月24日立案受理原告缪心再、王少粉与被告台昱公司商品房预售合同纠纷一案。经审理，本院认定台昱公司实际逾期交房的天数为217天、逾期办证的天数为443天，并于2016年6月22日作出（2015）狮民初字第4366号民事判决，判决：台昱公司应于判决生效后十日内支付缪心再、王少粉逾期交房违约金15515元、逾期办证违约金31673元；驳回缪心再、王少粉的其他诉讼请求。案件受理费1675元，由缪心再、王少粉负担695元，台昱公司负担980元。台昱公司不服本院判决，提起上诉。泉州市中级人民法院于2017年2月7日作出（2016）闽05民终5194号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由台昱公司负担。现该判决已发生法律效力。 本案的争议焦点为：两份《和解协议书》第四条：“如其他客户有新的赔偿方式，乙方将获得等同的赔偿方式”中“其他客户有新的赔偿方式”是否包括“其他客户通过诉讼方式获得的赔偿”。本院经审查认为，和解具有纠纷解决功能，其与诉讼、仲裁同属于民事纠纷的解决途径。当事人就初始纠纷达成和解协议后，无权再将该初始纠纷诉诸其他的民事纠纷解决途径。为妥善解决台昱公司在履行《商品房买卖合同》过程中因逾期交房及逾期办证的违约行为导致蔡珊珊损失的问题，蔡珊珊采取与台昱公司于2015年9月21日签订《和解协议书》的方式解决与台昱公司的纠纷，而此时已有其他业主采取诉讼的方式解决因台昱公司上述违约行为所造成的损失,对此蔡珊珊应是知悉的。据此，就采取何种方式作为权益救济途径而言，蔡珊珊系自愿且明确择取以和解方式而非诉讼方式用以解决与台昱公司的上述纠纷，也就意味着实际上其已经放弃采取诉讼方式，双方应当按照和解协议的约定遵照履行。蔡珊珊以双方在两份《和解协议书》中第四条均约定：“如其他客户有新的赔偿方式，乙方将获得等同的赔偿方式。”中的“其他客户有新的赔偿方式”应包括“其他客户通过诉讼方式获得的赔偿”为由提出本案诉求。如前所述，和解方式与诉讼方式系当事人选择作为权益救济的途径，一经选定即产生排除其他权益救济方式适用的法律效果，其后将采取和解方式达成的赔偿方案与通过诉讼方式所确定的赔偿责任再进行比较，明显缺乏理据；在权益受损事由一致的情况下，相关业主如采取诉讼方式作为权益救济方式经由判决所确定的归责方式依法并无差别，业主在择取和解或者诉讼方式问题上对此是清楚的，而其明确采取和解而非诉讼方式即意味着其放弃了以诉讼方式由判决确定归责方式，且其他业主采取诉讼方式属其自行处分诉讼权利和民事权利，故不应将其他业主采取诉讼方式由判决所确定的归责方式认定为属于《和解协议书》中第四条所约定的“其他客户有新的赔偿方式”情形，否则既有悖诚实信用原则，又不利于发挥和解作为纠纷解决方式的制度价值与功能。“其他客户有新的赔偿方式”的真实意思是指当其他业主也选择通过与台昱公司签订和解协议书的方式解决纠纷时，若台昱公司给予其他业主更优惠的和解方案，蔡珊珊可以根据更优惠的和解方案向台昱公司获得赔偿。综上，蔡珊珊主张两份《和解协议书》第四条所约定的赔偿方式包括以诉讼方式获得赔偿，与事实不符，不予采纳。 本院认为，蔡珊珊与台昱公司基于各自的真实意思表示签订《商品房买卖合同》及合同补充协议两份，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定合法、有效，双方均应按照约定履行各自的义务。因台昱公司履行合同过程中存在逾期交房及逾期办证的违约行为，蔡珊珊与台昱公司选择以签订《和解协议书》的方式解决双方之间的纠纷，该和解协议书系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法、有效，对双方当事人都具有约束力，双方均应依照约定履行各自的义务。在蔡珊珊和台昱公司达成和解协议后，原债权债务关系已经终止，双方应当按照和解协议的约定遵照履行，蔡珊珊不得再选择以诉讼的方式要求台昱公司履行原债权债务关系。双方在两份《和解协议书》中第四条“如其他客户有新的赔偿方式，乙方将获得等同的赔偿方式”约定的“其他客户有新的赔偿方式”并不包括其他业主采取诉讼方式由判决所确定的归责方式，在蔡珊珊未能提供证据证明有其他业主通过和解方式获得新的赔偿方案时，蔡珊珊无权基于其他业主通过诉讼方式获得的赔偿方式要求台昱公司进行赔偿。在蔡珊珊已经与台昱公司达成和解协议且台昱公司已经按照和解协议约定履行义务的情况下，现蔡珊珊又反悔要求台昱公司按照其他业主采取的诉讼方式赔偿蔡珊珊的损失，明显有违诚实信用原则，其诉讼请求，于法无据，不予支持。关于台昱公司提出的诉讼时效抗辩，因不影响案件的处理结果，故本院不再审查。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回蔡珊珊的诉讼请求。 案件受理费2437元，减半收取计1218.5元，由蔡珊珊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林雪迎 二〇一八年十一月三十日 书记员  林莹莹 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。