徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初4799号原告：种伟彭，男，1987年11月19日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李春光，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏冰，江苏智临律师事务所实习律师。被告：高庆斌，男，1970年10月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陆佳玲（与高庆斌系夫妻关系），女，1971年3月9日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告种伟彭与被告高庆斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告种伟彭的委托诉讼代理人李春光、夏冰，被告高庆斌及其委托诉讼代理人陆佳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告种伟彭向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还定金人民币10万元并给付中介费21570元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月22日，原告、被告和中介方徐州弘旺房产经纪公司（以下简称弘旺公司）共同签订了《房地产买卖合同》（合同编号：000139），约定被告将位于徐州市铜山区房屋出卖给原告，房屋总价款1438000元，合同签订时支付定金，2018年5月31日支付首付。合同签订后，原告依约付定金50000元，向中介支付中介费21570元。后被告高庆斌提出各类原告无法满足的要求，原告达不成则不卖房屋，原告多次协商均未成功。被告高庆斌的行为已构成严重违约，给原告造成重大损失。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告高庆斌辩称，原告主张于法无据，请求依法驳回。1、签订合同时，被告明确告知原告，该房屋还未取得《房屋所有权证》，只有《商品房买卖合同》，该房为第二套房。原告知晓徐州地方的房产政策（即第二套住房在取得房产证满两年后方可过户），充分了解了该房屋的状况并自愿购买。合同签订时原告向被告支付定金50000元，2018年5月31日支付首付款850000元。2、由于合同还有不明确的内容，双方约定制定一个“补充协议”。但在制定中因受限于国家政策（未取得产权证），导致资金监管无法进行，产生纠纷，引发了激烈的争执。于是被告就提出了一个替代的解决办法与对方协商，但没能协商一致。被告不存在“单方变更合同主条款”这一事实，也没能在合同中找到这一“主条款”。整个协商过程中被告一直坚持卖房，房价没有任何变动，直到收到《解除合同通知函》之际还在和对方协商，被告不存在达不成就不卖房这一事实。3、双方争议是由于国家政策导致资金监管这条路走不通，无法进行而引起的。原因在于买卖的房屋未取得《产权证》，限售政策等，不能进行资金监管，过户的时间就无法约定。原告想买房，被告想卖房，于是被告就提出了让对方提前支付剩余房款这一替代的方法，重新协商以便达成一个新的协议。原告要求首付850000元后，房子归他使用。而原告认为这种替代的方法就是无理的要求，解除了合同，把所有责任推给被告。4、构成违约的不是被告，而恰恰是原告。原告在发生争执后就没有想履行合同的自愿。被告有权依法没收原告支付的定金。在本案合同履行过程中被告从未说不履行合同或不履行合同的主要义务，更不存在被告延迟履行致使合同目的不能实现。既然双方所签订的合同既无法定解除的情形，又无合同解除条件的情形，原告自行提出《解除合同通知函》纯属自愿。原告以所谓的“单方变更合同主条款”和“提出各类无法满足的要求”为由，以达到造成被告事实违约的假象，从而达到不可告人的目的。被告坚持按合同履行自身义务，因此无任何违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。5、关于判令被告给付原告中介费21570元违背事实且有恶意串通，获取更多不当得利之嫌。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2018年4月22日，原告种伟彭（作为买方）、被告高庆斌（作为卖方）及弘旺公司签订《房地产买卖合同》一份，主要内容为：被告高庆斌将自有房屋出售给原告种伟彭，房屋所有权登记人为高庆斌、陆佳玲，位于徐州市铜山区房屋，建筑面积122.09平方米，总价1438000元。付款方式：1、在签订本合同时，交定金50000元（购房款实行资金监管）。2、双方同意在2018年5月31日办理首付款交接，买方支付首付款850000元。第九条，卖方于收到剩余房款580000元时，将上述房屋交付买方。第十一条，违约责任。1、若卖方中途违约，卖方应向买方双倍返还定金及支付中介费。2、中介方提供已知信息，双方自愿签订合同，中介按约收取服务费。合同签订时，原被告均明知被告当时只取得该房屋的购房合同，产权尚未过户到被告名下，尚不满足过户给原告的条件。庭审过程中，原被告均认可剩余房款为538000元，合同中书写有误。合同签订后，被告高庆斌收取定金50000元，并出具收据。2018年5月初，原告种伟彭为了准备首付款，通过弘旺公司向案外人贷款，弘旺公司在此过程中直接扣留了贷款服务费11400元和中介费14000元。2018年5月8日，弘旺公司向原告出具收据确认收到中介费21570元，收款方式转帐。庭审中，原告种伟彭称除中介直接扣留的中介费14000元外，还以现金方式交付中介费7000元。2018年5月初，原被告因办理资金监管时由原告还是被告将首付款900000元打入资金监管帐户的问题产生分歧，后经协商，原告同意由其另行筹款将首付款打入资金监管帐户。因为这次纠纷的出现，被告提出在后续履行过程中会出现产权登记到被告名下需要时间、中介也提出过户前要抵押房产的问题、产权登记到被告名下后也受限售政策的约束影响过户时间等不确定的因素，要求一次性付清全款但未明确付款时间，也建议等房产证下来再说，以免出现问题。原告表明为了自己结婚买房的急切意愿，希望被告排除多虑，坚持要求按原合同约定时间履行。后被告提出的在付清首付后一年内付清余款，原告未同意。至此，双方产生矛盾，合同未再履行。庭审过程中，被告高庆斌提供了2018年6月15日其与弘旺公司员工许龙的谈话录音，其中许龙说“当时是买卖合同正常履行的时候，谈到了1.4万元，但谈到1.4万元没定死……我出票据了，票据上收的是2万多块钱”，被告高庆斌反复问：“实际上给了你多少钱”，许龙答：“中介费一直没谈妥，实际付多少钱那原告得提供票据”。案件审理过程中，被告高庆斌将定金50000元交至本院。本院认为，原告种伟彭与被告高庆斌签订的《房地产买卖合同》有效，当事人应依约履行合同义务。签订合同时，原被告均明知涉案房屋产权尚未登记在被告名下，即使产权登记在被告名下后也会受限售政策影响需要满足年限才能办理过户手的事实。在此情况下，双方约定了定金、首付、余款的支付方式，视为双方同意受此约束。原告依约交付定金，并积极通过中介贷款筹集了首付款资金。在约定付首付款的日期前，被告高庆斌以考虑到以后可能出现的各种因素为由要求一次性付清全款但未明确付清时间，后要求在支付完首付款后半年内付清余款未获原告同意，双方因此产生纠纷，合同未继续履行，现已实际解除。在此过程中，属于被告存在违约。被告高庆斌抗辩其主张一次性付款是为了保护自己的合法利益，并未违约。但是，在签订合同时，被告高庆斌就应当预见到合同履行中可能出现的因素，在此情况下，被告高庆斌仍同意按合同中约定的方式付款，视为其同意受合同约束，不应在合同正常履行的情况下要求改变付款方式。原告按约向被告支付的50000元定金，作为履行合同的担保，应当适用定金规则。原告主张被告双倍返还定金人民币100000元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的中介费，符合合同约定，本院按实际发生数额支持。原告主张实际支付21570元，结合原告证据，本院确认发生的中介费为14000元。原告主张另外以现金方式付7000元，无直接付款证据且与被告提供的录音中弘旺公司员工所述的内容不符，本院不予确认。故本院支持中介费14000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告高庆斌于本判决生效之日起十日内向原告种伟彭双倍返还定金100000元（其中50000元已付至本院）并支付中介费14000元；二、驳回原告种伟彭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2730元，由被告高庆斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  常江红人民陪审员  翟广元人民陪审员  刘安民二〇一八年十一月十九日书 记 员  许 冰