湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初7760号原告：董德桂，男，1964年12月20日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：郭谷良，湖南嘉麟律师事务所律师。被告：湖南修合地产实业有限责任公司，住所地长沙市雨花区人民中路**雨花大厦**。法定代表人：石屹松，总经理。委托诉讼代理人：娄雅臻，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴双，湖南君见律师事务所实习律师。原告董德桂诉被告湖南修合地产实业有限责任公司（以下简称修合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周建适用简易程序进行了公开开庭审理,法官助理蔡瑛主持庭前会议，书记员田露担任法庭记录。原告董德桂的委托诉讼代理人郭谷良，被告修合公司的委托诉讼代理人娄雅臻、戴双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董德桂的诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理土地使用权证的违约金3078.57元（自2015年10月1日至2016年8月29日）；2、承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告为购买麓云路159号佳境小区19幢26层2605号房屋，与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，总价款616331元。合同对双方的权利义务做了明确约定，其中第十九条约定，被告应在取得房屋所有权证后180日内办理土地使用证，逾期未办理的按已付房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了全部义务，被告也为原告办理了房屋所有权证，但被告未在合同约定的期限内为原告办理土地使用证，经多次催告一直未予办理，直到2016年8月29日因政策原因停止办理土地使用权证。据此，原告认为被告存在违约行为，特提起诉讼，请求判如所请。被告修合公司辩称：一、原告要求被告承担违约金的请求已逾期达三年八个月，根据当时《民法通则》规定，已过法律保护的诉讼时效。二、原告要求被告承担违约金不符合合同约定，也于法无据。1、被告在约定的时间内提出了办理土地使用证的申请，不构成违约。2、违约责任的前提条件是因被告的责任造成违约，未如期办理土地使用证的原因在于政府部门衔接以及政策，并非被告不积极履行义务。3、原告主张违约金的计算以及金额不准确。综上，原告对逾期违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年8月3日，原告董德桂与被告修合公司签订了《长沙市商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于长沙市高新区，房屋面积127.79平方米，房屋总价款为616331元。合同第十九条约定：出卖人在实际交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内为买受人办理上述登记手续的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款，被告亦按照合同约定向原告交付了房屋；2014年5月22日，被告为原告办理了所购房屋的房屋产权证。因产权面积差原因，原告实际支付购房款615656元。另查明，1、因被告所开发的佳境小区项目实际建成建筑物性质与原合同约定用途性质有所变化，2013年7月3日，被告与长沙市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》，合同约定，根据被告的申请，经长沙市人民政府批准，对原《国有土地使用权出让合同》中有关条款修改如下：土地用途由纯住宅变为商住两用；容积率由原来的2.2提高至2.36，建筑面积也相应的增加近1.8万平方米。被告还因此另行补交土地价款800多万元。2013年11月29日，被告进窗申请办理了1-16号栋的土地分户手续；2014年12月23日，被告进窗申请办理剩余栋数17-26号栋的土地分户手续时，提交资料不完整。主要是因为22号栋综合用房定性调整，按相关规定需就出让条件变化先办理修改出让条件手续，之后再办理土地分户手续。2、2012年12月19日，被告开发的佳境小区22#综合用房取得建设工程规划许可证，2015年7月29日，佳境小区22栋的房屋产权登记在被告名下。3、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。此情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《房屋所有权证》等证据，被告提交并经庭审质证的长沙市国土资源局高新技术开发区分局出具的《关于佳境小区项目国土手续的情况说明》、《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告董德桂与被告修合公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方应按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为以下三个方面：一、关于原告诉请的迟延办证违约金的时效问题。本案原告诉请被告承担逾期办理国有土地使用证所产生的违约金属于债权的范畴，受诉讼时效的限制。根据原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条约定：被告取得房屋所有权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。被告于2014年5月22日为原告办理好房屋的产权证书，故被告应在2014年11月18日前按约定申请办理原告的土地使用权证。但被告没有履行约定义务，故应从2014年11月19日开始计算迟延办证违约金。本案的立案时间为2018年9月5日，从2014年11月19日至2018年9月5日，《中华人民共和国民法总则》在此期间内正式实施（2017年10月1日实施），处于与《中华人民共和国民法通则》并行时期。由于两部法律规定的时效期间存在差异，就本案而言，民法通则规定的时效为两年，民法总则规定的时效为三年，故本案涉及到诉讼时效的适用法律问题。由于本案被告的延期申请办证的违约行为具有持续性，时效也相应的随之变化，故对于本案时效问题，应分情况予以确定。第一，违约事实发生在2017年10月1日前，且已届满两年(即2015年9月30日以前)的部分时段的违约金诉请，适用民法通则规定的两年诉讼时效，不应得到支持。第二，违约事实发生在2015年10月1日之后的部分时段的违约金诉请，适用民法总则规定的三年诉讼时效，原告仅就2015年10月1日以后的违约金主张权利，没有超过诉讼时效。同时，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证，故本院确定被告的违约时间从2015年10月1日起计算至2016年8月29日止，共计333天。被告辩称已超过诉讼时效的理由，经查，不能成立，不予采信。二、关于被告迟延申请办理土地使用权证是否系政府的行为导致及被告是否有义务协助原告更换不动产权属证书的问题。本案被告迟延申请办证确实是因为被告通过“招拍挂”方式取得的国有土地因使用权出让条件的修改而导致。但该国有土地使用权出让条件修改是依被告的申请进行，政府相关机构只是同意了被告的申请并与被告签订补充协议，而非行使行政权力强制被告修改被告中标的国有土地使用权出让条件。故被告应对其申请修改国有土地使用权出让条件而产生的一切后果承担责任。被告辩称其迟延申请办理国有土地使用权证系政府行为导致而其本身无过错，无事实和法律依据，本院不予采信。三、关于违约金的确定问题。根据双方合同关于违约金的约定，被告支付违约金的计算标准系以原告所实际交付的购房款为基数，原告实际支付的购房款应为615656元。本案中，尽管被告存在逾期申请办理国有土地使用权证的行为，但该违约行为对原告使用涉案房屋并无影响，未给原告造成实际损失，故原告诉请被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，过高，原告要求按照日万分之零点一五计算，并无不当，即3075元（615656元×0.0015%×333天）。被告辩称违约金计算标准有误的理由，经查，成立，予以采信。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南修合地产实业有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告董德桂支付违约金3075元；二、驳回原告董德桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告湖南修合地产实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周建二〇一八年十一月十二日法官助理蔡瑛书记员田露