江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0727民初1306号原告：沈帮汉，男，1960年7月9日出生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人（一般代理）：李万房，江西尚业律师事务所律师。被告：陈红梅，女，1970年10月23日出生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人（特别授权）：曾文俊，龙南县精诚法律服务所法律工作者。原告沈帮汉与被告陈红梅确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈帮汉及其委托诉讼代理人李万房，被告陈红梅及其委托诉讼代理人曾文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈帮汉向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告于2016年4月22日签订的《房屋买卖协议》无效。二、判令被告迁出龙南镇龙洲廉租房小区9号楼3单元202房并返还给原告，由原告退还购房款12万元给被告。三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年10月1日原告与龙南县房地产管理局（以下简称房管局）签订《龙南县廉租房租赁合同》，由原告租赁房产局的龙洲小区9号楼3单元202房，因政策变动房产局将廉租房产权卖给原告。原告与房管局于2015年6月30日签订《龙南县公共租赁住房购买合同》，原告购买原来租住的廉租房。因原告购买的廉租房面积过小，一家人居住困难，考虑把廉租房卖了另行贷款购买商品房。2016年4月22日，原、被告签订了一份《房屋买卖协议》，约定原告将龙洲小区9号楼3单元202房（包括室内所有家具）以17.6万元卖给被告，付款方式：1、合同签订后被告付12万元给原告；2、待办好证照后并在双方办好公证后再付余款5万元；3、办理好过户手续后再付6000元。原告购买商品房急需钱，由于政府规定在原告购买廉租房要满五年后才可以上市交易，原告无法办理房屋的相关过户手续，被告以此为由拒绝支付余款给原告。原告认为，原、被告双方的房屋买卖行为，违反了《江西省人民政府办公厅关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见》“（六）产权管理。2.购买人取得公共租赁住房全部有限产权后5年内不得上市交易。”的强制性规定，原、被告签订的《房屋买卖协议》属于无效合同。为维护法律政策的严肃性，现依法起诉。原告为支持其主张，提交了下列证据：1、《龙南县廉租房租赁合同》，证明2012年10月1日原告与房管局签订《龙南县廉租房租赁合同》，由原告租赁房产局的龙洲小区9号楼3单元202房。2、《龙南县公共租赁住房购买合同》，证明原告与房管局于2015年6月30日签订《龙南县公共租赁住房购买合同》，原告购买原来租住的廉租房。3、《房屋买卖协议》，证明2016年4月22日，原、被告签订了一份《房屋买卖协议》，约定原告将龙洲小区9号楼3单元202房（包括室内所有家具）以17.6万元卖给被告，付款方式：1、合同签订后被告付12万元给原告；2、待办好证照后并在双方办好公证后再付余款5万元；3、办理好过户手续后再付6000元。4、《江西省人民政府办公厅关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见》，该意见规定：（六）产权管理。2、购买人取得公共租赁住房全部有限产权后5年内不得上市交易。被告陈红梅辩称，原告的诉求不能成立。1、原告与被告于2016年4月22日签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，答辩人按合同约定支付了12万元购房款给原告，买卖房屋也同时交付了答辩人居住至今。原告与龙南县房地产管理局签订的《龙南县公共租赁住房购买合同》第十三条，关于后续管理的约定第3项：购买公共租赁住房完全产权的，办理完全产权房产证，购房办证时间为分配入住半年后计算，从办证之日起满5年后方可上市交易。原告在明知有上述管理性规定的情况下，仍将该房出让给答辩人，证明当时出让的确是原告的真实意思表示。2、答辩人无违反房屋买卖合同的行为，如原告坚持要毁约，则应按房屋买卖合同第四条的约定，原告违约赔偿被告已付款项的两倍给被告，即返还24万元给被告，另重装及购置家器家电等价值23320元，应折价补偿给答辩人。3、原告适用的《江西省人民政府办公厅关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见》，其中“购买人取得公共租赁住房全部有限产权后5年内不得上市交易”的规定，是属加强对保障性住房管理的管理性规定，不是禁止性的法律规定，违反该规定并不必然会导致合同无效。综上，原告适用的管理性规定，不是禁止性规定，双方于2016年4月22日签订的买卖协议是双方真实意思的表示，不属于违反法律行政法规的强制性规定的行为，故原告要求确认房屋买卖合同无效的诉求不能成立，如果原告执意毁约，则应承担违约责任，两倍返还答辩人已支付的购房款及装璜款给答辩人。请法院驳回原告诉求。被告为支持其辩称，提交了下列证据：1、房屋买卖协议、汇款凭证及收条，证明原、被告签订合同后，被告已经支付了对价。2、装修清单，证明被告买了房屋之后，虽然原告原来有装修，但是被告觉得有些太陈旧或不适合自己，进行了重新装修。经审理查明，2012年10月1日，原告通过与龙南县房地产管理局（以下简称房管局）签订《龙南县廉租住房租赁合同》，取得了龙洲廉租住房9栋2单元202号房屋一套的租赁权利。随后，原告对该房屋进行了装修并入住。2015年6月30日，原告与房管局签订了《龙南县公共租赁住房购买合同》，出资购买了上述租赁的房屋。购买合同中约定：“……第十二条产权管理，根据本合同第四条规定购买公共租赁住房完全产权的，超过产权证所备注规定的上市时间方可上市交易。……第十三条关于后续管理的约定……3、购买公共租赁住房完全产权的，办理完全产权房产证，购房办证时间为分配入住半年后计算，从办证之日起满5年后方可上市交易……”。2016年4月22日，原、被告协商，原告将其购买的龙洲廉租住房9幢2单元202号房屋转让给被告，双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定：“一、售价共计人民币壹拾柒万陆千元整（￥176000元），其中包括室内所有家具。二、付款方式：1、合同签订后乙方付12万元给甲方；2、待甲方办好相关证照后并在双方办理好公证后由乙方再付5万元给甲方；3、甲、乙双方在办理好过户手续后乙方再付余款6000元给甲方。三、领证费用由甲方支付，过户的相关费用由乙方支付。四、此协议甲、乙双方签字后立即生效，如甲方违约赔偿乙方已付款项的两倍给乙方；如乙方违约所付款项不予退回。五、如遇不可抗力情况，不算违约，由双方协商解决。六、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份。七、乙方可以转让他人，甲方必须配合办理相关手续。甲方：沈帮汉、钟美兰。乙方：陈红梅。在场人：钟生娣、王定林。2016年4月22日。”协议签订后，被告当日向原告支付了12万元购房款，并由原告出具《收条》给被告，《收条》载明：“今收到陈红梅购房款壹拾贰万元整（￥120000元整）。此据。经收人：沈帮汉。2016年4月22日。”原告收到12万元购房款之后，将涉案房屋交付给了被告，其后被告对该房屋进行了部分装修及添置部分家具家电后入住至今。另查明，《江西省人民政府办公厅关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见》，其中：……（六）产权管理。2、购买人取得公共租赁住房全部有限产权后5年内不得上市交易。期间，如购买人因经济和住房条件变化，超出当地规定的保障标准，或因特殊原因需要转让的，由市、县（区）政府按原销售价格加同期银行存款活期利息回购，并补交租住期间有限产权减免的租金。以上事实，有原告提交的租赁合同、购买合同、房屋买卖协议、《江西省人民政府办公厅关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见》和被告提交的汇款凭证、收条等证据以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，城镇保障性住房是国家为建立和完善住房保障体系，解决城镇低收入家庭住房困难而建设的社会保障性的住房，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，具有保障性和公益性。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告2015年6月30日与房管局签订《龙南县公共租赁住房购买合同》后取得了该廉租房的相关产权，2016年4月22日与被告达成廉租房买卖协议将该房屋出售给被告，不仅违反了原告与房管局签订《龙南县公共租赁住房购买合同》第十三条关于后续管理的约定第3点“从办证之日起满5年方可上市交易”之约定，也违反了国务院、省、市《关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见》中“购买人取得公共租赁住房全部有限产权后5年内不得上市交易，……需要转让的，由市县政府按原销售价格加同期银行存款活期利息回购……”的规定，其行为侵害了社会低收入人群中不特定人群的公共利益，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告应退还购房款120000元给被告，被告应将龙洲廉租住房9幢2单元202号房屋返还给原告。经本院释明后被告明确表示就违约责任及损失将另行主张，故对于原告是否应承担违约责任及被告损失、装修补偿等问题，在本案不进行处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下:一、确认原告沈帮汉与被告陈红梅于2016年4月22日签订了《房屋买卖协议》无效。二、由被告陈红梅于本判决生效之日起四个月内将龙南镇龙洲廉租住房9幢2单元202号房屋返还给原告沈帮汉，并由原告沈帮汉于本判决生效之日起一个月内退还购房款计人民币120000元给被告陈红梅（该款项存放在我院标的款账户内，被告返还房屋后可以领取）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费1350元，由原告沈帮汉负担900元，由被告陈红梅负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何水长二〇一八年十一月五日书记员  王五虹