江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0583民初2963号 原告：卞宝华，男，1979年6月13日生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：罗丽华，江苏胡文祥律师事务所律师。 被告：冯秋香，女，1964年10月4日生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：高骏，江苏文诚律师事务所律师。 被告：冯干香，女，1970年3月26日生，汉族，住江苏省昆山市。 被告：冯巧香，女，1967年7月21日生，汉族，住江苏省昆山市。 被告：冯佳玲，女，1997年5月23日生，汉族，住江苏省昆山市。 原告卞宝华与被告冯秋香、冯干香、冯巧香、冯佳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案件复杂，本院依法转为普通程序审理，并于2018年5月15日及2018年8月20日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人罗丽华、被告冯秋香及其委托诉讼代理人高骏、被告冯干香、被告冯巧香到庭参加诉讼，被告冯佳玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告卞宝华向本院提出诉讼请求:1.依法确认原告与被告父亲于2013年5月29日签订的房屋买卖合同有效；2.判令各被告配合原告继续履行被告父亲于2013年5月29日签订的房屋买卖合同，交付房屋及该房屋钥匙；3.要求四被告共同向原告承担违约金300000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月29日，原告与被告冯秋香、冯干香、冯巧香的父亲冯生美签订房屋买卖合同，约定冯生美将其所有的位于昆山市房屋（面积94.18平方米，总计为425015元）外加车位出卖给原告卞宝华。原告已按合同约定于2013年5月29日将225010元支付给了冯生美，待冯生美交付该房屋钥匙时，原告再支付150000元。但冯生美现已去世，也没有配偶，无法配合原告继续履行该房屋买卖合同。现四被告作为冯生美的法定继承人，已拿到该房屋的钥匙，并且该房屋中已有人居住。现该四被告拒绝履行其父亲应履行的合同义务，拒绝将房屋交付给原告。四被告的行为已明显构成了违约，现原告要求四被告继续履行其父亲的法定义务，将该房屋及钥匙交付给原告，并承担违约金300000元。 被告冯秋香辩称，1、对于原告与冯生美签订合同的事情我是不清楚的，另外根据房屋买卖合约上面最后见证人下方日期显示为2013年5月29日，当时冯生美年事已高，并不能完好的表述自己的意思，当时冯生美本人也没有向家属告知房屋买卖的事实；2、关于冯生美与原告签订的房屋买卖合约，我们认为是无效的，合同上仅仅有甲方冯生美的签字，但关于该房屋的产权是没有确定下来的，所以对于双方交易的房屋是否存在不能认定；3、冯生美、季玉妹夫妇建造了张浦镇XX村（8）凌家潭X号农村房屋，虽然产权是登记在冯生美、季玉妹夫妇共同名下，但实际当时参与建造、出资的还有冯生美的儿子冯昌发、被告冯干香（当时还未出嫁）；4、原告主张在2013年5月29日给付冯生美225010元房款，但是被告冯生美去世后，查了其银行卡账户并没有发现剩余财产，所以对原告主张已经支付部分房款的事实不予认可。 被告冯干香、冯巧香辩称，同被告冯秋香的答辩意见。 被告冯佳玲未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合约、收条、周巷社区居委会证明、张浦镇房屋动迁补偿协议书表一、张浦镇动迁房屋安置协议书表二、土地权属来源核实表、宗地图、银行汇款明细、证人证言，本院依法组织了质证，对当事人无异议的部分予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月29日，原告卞宝华与冯生美签订《房屋买卖合约》一份，约定冯生美将XX小区X幢X室房屋加附属车位出卖给卞宝华，房屋面积94.18平方米；房屋单价为每平米为肆仟伍佰元（4500元），总价格为肆拾贰万伍仟零壹拾元（425010元）；卞宝华先付贰拾贰万伍仟零拾元（225010元）给冯生美，剩余贰拾万元（200000元）到冯生美拿到房屋钥匙时，再付壹拾伍万元（150000元），余款伍万元（50000元）到冯生美将房产证过户给卞宝华后再支付；双方同意房屋过户时的一切费用由卞宝华承担；如果冯生美毁约将承担房屋总价的贰倍赔给卞宝华，如卞宝华毁约，冯生美不退换房款。同日，原告卞宝华向冯生美支付房款225000元，其中50000元是现金交付，175000元通过原告妻子唐兰红转账支付给冯生美。 冯生美（于XX年去世）与季玉妹(于XX年去世)系夫妻关系，二人共育有三女一子，分别是冯秋香、冯干香、冯巧香、冯昌发（于XX年去世），冯佳玲系冯昌发女儿。1991年11月10日，冯生美向昆山市张浦镇土地管理所申请原地翻建位于昆山市的老房屋。社员建房申请表中申请人冯森（生）美，家庭人员为季玉妹、冯桂香、冯昌发。经批准后，建成了三上三下的楼房。2018年6月21日，张浦镇周巷社区居委会出具情况说明一份，载明昆山市张浦镇原XX村村民冯生美于1991年11月10日向原XX村申请审批翻建，原XX村村民委员会村干部考虑到该户家庭困难，给予该困难户一定的建房补贴；当时家庭成员冯生美夫妇、儿子冯昌发、女儿冯干香共同参与房屋翻建。另原告提供了邻居（何士青、刘兴梅、汤文秀、花明夫）出具的情况说明一份，载明兹有原周巷XX村8组居民冯生美于1991年底翻建房屋，由妻子季玉妹、女儿冯干香、儿子冯昌发、女儿冯巧香共同出资建造。原告认为在房屋翻建时，冯昌发、冯干香、冯巧香年纪尚小，且有人已经出嫁，并无收入来源，无法出资建造房屋。 2010年9月13日，冯生美（乙方）作为被拆迁人与拆迁人昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订房屋动迁补偿协议书（表一），约定：乙方房屋坐落在，房屋所有权人冯生美，房屋总建筑面积312.16平方米（其中住宅主房面积245平方米，辅房面积67.16平方米）；住宅安置地点为杨巷动迁安置小区；甲方应补偿乙方房屋补偿金390174元。同日，冯生美（乙方）作为被拆迁人与拆迁人昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订动迁房屋安置协议书（表二），约定住宅安置地点为XX小区，具体包括X号楼XX室房屋及16号车位，X号楼XX室房屋及9号车位、X号楼XX室房屋及103号车位；甲方和乙方产权交换，甲方应付给乙方所有补偿款390174元，乙方应付所有房款575423元，乙方实际支付甲方185249元。审理中，被告冯秋香、冯干香、冯巧香陈述其已经与动迁部门全部结算完毕，涉案房屋未交付给原告，由被告冯干香对外出租；原告对涉案房屋对外出租的事实确认无异。 本院认为，关于本案原告与冯生美双方签订的房屋买卖合同，不论冯生美签订房屋买卖合同时是有权处分还是无权处分，均不影响合同的效力，故涉案房屋买卖合同合法有效。因涉案房屋被告冯秋香、冯干香、冯巧香抗辩存有共同出资建造是否属实，但因冯生美妻子季玉妹去世之时，四被告均享有就涉案动迁老房的继承权。现被告冯秋香、冯干香、冯巧香抗辩对涉案房屋转让不知，且不知晓涉案房屋转让款是否已由冯生美收取的意见，以及不同意冯生美在不征得其他房屋共有人即本案四被告同意的情况下转让涉案房屋，且目前涉案房屋已被被告方对外出租，原告也未将合同约定的交房时应支付的150000元房屋转让款进行支付，故原告主张要求被告交付涉案房屋的条件不成就，本院对原告此诉请不予支持。原告主张四被告赔偿300000元违约金的请求，因该违约金条款系解约违约金，现原告主张合同继续履行，故该违约金约定本案中不能适用，故原告此诉请不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告卞宝华与冯生美于2013年5月29日签订的《房屋买卖合约》有效。 二、驳回原告卞宝华的其他诉讼请求。 案件受理费7676元，由原告卞宝华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  夏宏光 人民陪审员  盛永林 人民陪审员  朱 慧 二〇一八年十一月八日 书 记 员  顾 雄