广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初9675号原告：欧志锟，男，1987年4月20日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区，原告：欧志鹏，男，1991年5月20日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区，两原告共同委托诉讼代理人：叶少桂、周杜棋，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会人昌路**北滘商业广场1C003A商铺。法定代表人：范治威。被告：佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司，，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会人昌路**北滘商业广场**商铺法定代表人：陈耀忠。两被告共同委托诉讼代理人：王立新、王姣，北京市中银（深圳）律师事务所律师。原告欧志锟、欧志鹏与被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司（以下简称睿商商业广场公司）、佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司（以下简称睿商房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，后转为审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2018年7月30日、9月11日公开开庭进行审理。第一次开庭，两原告的共同委托诉讼代理人叶少桂、两被告的共同委托诉讼代理人王立新、王姣到庭参加了诉讼。第二次开庭，两原告的共同委托诉讼代理人叶少桂、两被告的共同委托诉讼代理人王立新到庭参加了诉讼。在诉讼中，原、被告向本院递交书面申请，要求给予120天时间进行和解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认两被告与原买受人陈伟健就位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会人昌路10号北滘商业广场31041号不动产签订的《商铺委托经营合同》的法律关系属租赁合同关系性质，原告与被告均应承受该合同中的权利和义务；2.判令两被告继续履行《商铺委托经营合同》（尚未履行的标的金额为94803.65元）；3.判令被告睿商商业广场公司向原告支付上述商铺2017年10月29日至2018年4月30日期间的经营效益金13309.52元（其中2017年10月29日至2017年10月31日期间的为213.52元，2017年11月1日至2018年4月30日为13096元）；4.判令被告睿商商业广场公司向原告支付违约金（违约金以213.52元为基数按照年利率18%自2017年11月11日起计算至实际支付之日止，以6548元为基数按年利率18%自2018年2月11日起计算至实际支付之日止，暂计至2018年5月11日为310.71元）；其中第2、3、4项诉讼请求暂计至2018年5月11日合共108423.88元；5.判令被告睿商房地产公司对被告睿商商业广场公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年4月1日，被告睿商商业广场公司作为受托方（乙方）、被告睿商房地产公司作为担保方（丙方）与作为甲方陈伟健签订《商铺委托经营合同》，约定被告睿商商业广场公司受托经营陈伟健名下位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会人昌路10号北滘商业广场31041号商铺，委托经营期限为2013年5月1日至2021年12月14日；自委托经营期第四年（2016年5月1日）起至委托经营期结束，被告睿商商业广场公司应向甲方返还委托经营效益金共147222元；委托经营效益金的支付时间为每季度第一个月10日前支付上一季度的经营效益金；若逾期30日未能支付委托经营效益金的，陈伟健有权解除合同。被告睿商房地产公司同意对返还经营效益金的义务承担连带清偿责任；甲方如在委托经营期内将上述不动产的所有权转让的,应当告知买受人并不得中断该委托经营关系。此后，上述涉案商铺被佛山市禅城区人民法院于2015年4月9日查封。原告于2017年10月29日通过淘宝网司法拍卖方式竞拍取得上述不动产所有权。佛山市顺德区人民法院于2017年11月23日出具执行裁定书，裁定上述不动产的所有权转移给原告所有。佛山市顺德区人民法院于2017年11月29日向佛山市顺德区不动产登记中心出具《协助执行通知书》，要求佛山市顺德区不动产登记中心将上述不动产的所有权转移给原告所有。原告认为，根据法律法规的规定以及涉案《商铺委托经营合同》的约定，原告作为上述不动产的买受人，自上述不动产拍卖成交之日起有权继受陈伟健在上述《商铺委托经营合同》中的所有权利及义务。原告于2017年12月22日委托广东聚英华律师事务所向两被告寄发《律师函》，告知两被告上述不动产所有权已由原告取得，并要求两被告按照上述不动产的《商铺委托经营合同》继续履行支付经营效益金的义务；若两被告逾期30日未能支付经营效益金的，原告有权解除上述不动产的《商铺委托经营合同》。但两被告收到上述《律师函》后拒绝履行有关合同义务。综上所述，原告认为，根据合同的约定，原告有权收取上述不动产的经营效益金并要求两被告承担相应违约责任。为此，原告特向贵院提起诉讼。两被告共同答辩称，原告在本案共提了五项请求，其中第一项请求是后四项请求成立的前提及基础，如原告的第一项请求不成立的话，则其他的请求也是不能成立。被告重点对第一项请求答辩如下：一、原告主张两被告与陈伟健、梁晓敏、陈伟豪（以下统称“原业主”）签订的《商铺委托经营合同》性质属租赁合同，不仅明显违背事实，而且存在法律上的悖论或逻辑错误，无法自圆其说。1.原业主依法继承了《租赁合同》中原出租人地产公司的权利和义务，其与承租人苏宁电器公司之间依法产生或形成租赁合同关系，不以当事人的意志为转移。由于睿商房地产公司就涉案商铺与“苏宁电器”签订《租赁合同》在先（即2011年1月18日），而将涉案商铺出售给原业主在后（即2013年3月31日），根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则，原业主在从睿商房地产公司处购买涉案商铺之后，无论其同意与否，都必须要依法继承《租赁合同》中原出租人地产公司的权利和义务，与承租人苏宁电器之间依法形成租赁合同关系。2.原业主与承租人苏宁电器之间的租赁合同关系，在原业主对涉案商铺享有和行使所有权期间，自始至终，一直存续，从未解除。（1）根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定：合同的解除，只有当事人协商一致、约定解除、法定解除三种情形。而本案原业主在购买而取得涉案商铺所有权、依法继承了《租赁合同》中原出租人的权利和义务、依法取代了原出租人睿商房地产公司的法律地位而成为新出租人之后，从未与承租人苏宁电器协商解除租赁合同，而本案也不存在租赁合同的约定解除或法定解除问题。（2）正如（2016）粤0606民初12523号生效判决认定：在地产公司与原业主分别就上述57套商铺签订了《商品房买卖合同》，由原业主按现状购买上述商铺，“变更上述涉案商铺所有权后，被告陈伟健、梁晓敏、陈伟豪并没有与佛山市苏宁电器有限公司重新签订租赁合同，而是委托被告进行经营。”3.原业主在已将涉案商铺出租他人，在与他人租赁合同关系存续期间，不可能将同一房屋再出租给被告，否则就会导致一房二租（即原业主一方面将商铺出租给苏宁电器，一方面又将商铺出租给被告，在法律上形成一房两租）。由于原业主依法继承了地产公司与苏宁电器签订的《租赁合同》中原出租人的权利和义务，依法取代了原出租人的法律地位而成为新出租人，相当于原业主已将其购买的涉案商铺出租给了苏宁电器；原业主在与苏宁电器的租赁合同关系合法有效存续期间，不可能将同一涉案商铺再出租给被告，否则，就必然会导致一房二租，在一份租赁合同已实际履行的情况下，另一份租赁合同必然履行不能，导致租赁合同的目的无法实现，出租人须对相对人承担违约责任。二、本案《商铺委托经营合同》虽名为委托经营合同，但实为承包经营合同，属于商业经营性资产承包经营合同。本案《商铺委托经营合同》名称中虽含有“委托”两字，但从其内容来看，根本不符合“委托合同”的特征，不属于《中华人民共和国合同法》规定的“委托合同”，因此，不属有名合同或典型合同，而属于无名合同或非典型合同。最高人民法院早在“法复[1996]16号”《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》中就已经明确指出：“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。”1.本案《商铺委托经营合同》就其约定的权利义务内容而言，完全符合承包经营合同的基本或显著特征：（1）承包经营合同种类繁多，适用范围广泛，涉及社会生产生活方方面面，承包经营标的各不相同，一切可用于经营的资产或者业务均可承包经营。（2）承包经营合同有一些法学理论界及司法实践中已形成普遍共识的基本或显著特征，如所有权与经营权分离，发包人有权监督但不参与、不干涉承包人的经营管理，发包人不承担经营风险，承包人自主经营、自负盈亏、自担风险，承包费用实行定额包干，包死基数、确保上交、超收多留、欠收自补等。其中，承包人自主经营、自负盈亏、自担风险是承包经营合同的最显著特征。（3）本案《商铺委托经营合同》第三条约定：在合同有效期内，甲方不参与、不干涉商场经营管理；第四条约定：“委托经营有效期内，乙方自主经营管理商铺，并承担经营风险。委托方不参与商铺经营管理，不承担经营风险。商铺由乙方统一进行管理，乙方负责商场的经营、推广、治安、消防、卫生、水电、物业管理和商场维修，并相应承担上述各项的有关费用。”第七条、第八条约定了委托经营效益金的包干定额、支付方式、支付期限、支付条件等。以上完全符合承包经营合同的基本或显著特征，而根本不符合租赁合同的特征。2.本案《商铺委托经营合同》中的授权委托，只是为了便于承包人履行承包经营合同，行使承包经营权，依法依约对外开展承包经营活动必要的依据、前提、基础、条件、手段和保障。（1）本案商铺承包经营关系，只是原业主与被告之间的内部关系，而利用涉案商铺对外开展经营活动，则是一种外部关系。由于被告并非涉案商铺的所有权人，而只是依据合同才对涉案商铺享有经营权的用益物权人，因此，被告利用涉案商铺对外开展经营活动，只有取得原业主的授权委托，才能名正言顺地对外开展经营活动，其经营主体资格才能取得相对人的承认。因此，被告为履行承包经营合同，开展承包经营活动，离不开原告的授权委托；原告的授权委托，是被告开展承包经营活动必要的依据、前提、基础、条件、手段和保障。（2）为了便于作为承包人被告能够履行承包经营合同，行使承包经营权，依法依约合法有效地就涉案商铺开展承包经营活动，原业主在本案《商铺委托经营合同》第三条中对被告授权委托如下：“在合同有效期内，甲方将该物业全权委托乙方经营使用，且不参与、不干涉商场经营管理，委托权包括但不限于：A、决定和修改物业的经营定位；B、经营范围和方式；C、物业的经营收益权；D、物业的租赁权和转租权；E、物业结构改造和装修权；F、授权乙方签订物业的租赁合同。”三、本案承包经营合同关系与租赁合同关系的关系。1.本案承包经营合同关系，是原业主在原租赁合同关系的基础之上，在维续原租赁合同关系的前提之下，另行与其他人建立的另外一种法律关系；2.新建立的承包经营合同关系，对原租赁合同关系的存在不产生任何实质影响，不构成对原业主已经依法继承的租赁合同关系的解除、替代或变更；3.两种法律关系同时并存，但各自性质、主体、权利义务截然不同。四、原告无论是在先前向被告发的律师函中还是在本案的举证证明内容中都明确了本案的《商铺委托经营合同》第13条第3项约定的是发包人的义务而非权利，是属于承包人的权利而非义务。原告依据该项约定主张继承《商铺委托经营合同》权利义务，不仅颠倒了因果关系，搞反了权利义务关系，而且也不符合该项约定适用的前提条件，违反了合同的相对性原则。《商铺委托经营合同》第13条第3项约定：“在委托经营期内，如甲方将该物业转让他人，应先与该商铺新受让者说明，并要求该商铺的新受让者与乙方重新签订与本合同内容与时间一致的新的委托经营管理合同，不得因此而中断该商铺的委托经营关系。若该商铺的产权变更造成该商铺委托经营关系的中断，乙方有权要求甲方赔偿相关损失。”1.颠倒了因果关系：只有确认了原告有权继承合同，原告才能主张依据合同条款享有合同权利；如果原告根本无权继承合同，则合同条款约定的权利义务就完全与其无关。本案中，原告实际上是依据合同条款，主张有权继承合同，实质上是颠倒了因果关系顺序，明显属于逻辑错误。2.搞反了权利义务关系：《商铺委托经营合同》第13条第3项约定是在甲方（主动）转让物业情况下，作为发包人的甲方“应当”怎样、“不得”怎样，作为承包人的乙方“有权”要求甲方怎样，因此，从该项约定的内容来看，约定的完全是发包人的义务而非权利，相对而言，就是承包方的权利而非义务。3.不符合适用的前提条件：《商铺委托经营合同》第13条第3项一开始就开门见山开宗明义列明了该项约定适用的前提条件：即“在委托经营期内，甲方将该物业转让他人”。这里的转让指的是主动转让，体现的是甲方意志。由于本案是在承包经营期内，涉案商铺被司法强制拍卖，所有权被强制转移给他人，是被动转让，是甲方意志所不能控制的，因此不符合该项约定适用的前提条件。4.违反了合同相对性原则：根据我国相关法律规定，合同具有相对性。根据合同相对性原则，《商铺委托经营合同》第13条第3项内容只是发包人与承包人之间的约定，仅对合同双方当事人具有法律约束力，而不能为任何后来的第三人设定任何权利义务，第三人不能因此而对合同任何一方享有权利。原告由于并非《商铺委托经营合同》的当事人，因此，无权依据该合同及条款对被告提起诉讼。两原告围绕诉讼请求依法提供了证据：身份证复印件（2份）、企业资料打印件（2份）、司法拍卖网络竞价成功确认书打印件、执行裁定书、协助执行通知书复印件、北滘商业广场商铺委托经营合同、律师函（2份）、邮寄凭证（2份）。两被告提供：租赁合同、北滘商业广场商铺认购书、商品房买卖合同、涉案商铺司法拍卖网络材料打印件、律师函、邮寄凭证、民事判决书、民事裁定书。本院出示：民事判决书（2份）。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据的真实性均没有异议，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.两被告提供的解除合同通知书、EMS快递单（3份）、邮件查询单打印件（3份），两原告对真实性、合法性、关联性有异议，并认为与案件无关，本院认为上述证据能相互印证被告所证明的内容，两原告虽有异议但没有相反证据反驳，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2011年1月18日，睿商房地产与佛山市苏宁电器有限公司（现更名为佛山市苏宁云商销售有限公司）签订《租赁合同》。合同约定：睿商房地产公司将佛山市顺德区北滘镇北滘居委会人昌路10号北滘商业广场三层31001-31025、31028-31056、31058、31059、31060的商铺共57间，建筑面积3230平方米出租给佛山市苏宁电器有限公司，租赁期限自2011年11月1日至2021年10月31日。合同还约定：由于（甲方）睿商房地产公司原因，致使该商铺因法院强制执行而被查封，（乙方）佛山市苏宁电器有限公司有权单方面解除合同。租赁合同签订后，睿商房地产公司将上述商铺交付佛山市苏宁电器有限公司使用。2013年2月1日，睿商房地产公司与陈伟健签订编号为0491的《北滘商业广场商铺认购书》，陈伟健认购睿商房地产公司位于佛山市顺德区北滘镇北滘居委会人昌路10号北滘商业广场三层31001-31025、31028-31056、31058、31059、31060的商铺共57间，该物业的建筑面积合计3385.13平方米。认购书明确告知陈伟健上述物业已出租给佛山市苏宁电器有限公司做经营家电及关联产品使用。2013年3月29日，睿商房地产公司与陈伟健，以及陈伟健指定的梁晓敏、陈伟豪分别就上述五十七套商铺签订《商品房买卖合同》，由陈伟健、梁晓敏、陈伟豪按现状购买上述商铺，其中31001号-31022号共22套商铺由陈伟健、梁晓敏持有，另外31023-31025、31028-31056、31058-31060号共35套商铺由陈伟健、陈伟豪持有。签订上述商品房买卖合同后，双方办理了涉案商铺的所有权变更手续，陈伟健、梁晓敏、陈伟豪三人均领取了房地产权证。变更上述涉案商铺所有权后，陈伟健、梁晓敏、陈伟豪并没有与佛山市苏宁电器有限公司重新签订租赁合同，而是委托睿商商业广场公司进行经营。2013年4月1日，陈伟健与睿商商业广场公司签订《北滘商业广场商铺委托经营合同》。合同约定：陈伟健委托睿商商业广场公司对位于佛山市顺德区北滘镇北滘居委会人昌路10号北滘商业广场三层31041号商铺进行经营；委托经营期限自2013年5月1日至2021年12月14日，睿商商业广场公司对物业出租时，对外出租的期限不得超出委托经营期限，如违反委托经营期限对外出租和提前收取租金，损害陈伟健利益的，陈伟健有权追究睿商商业广场公司的相关法律责任；在合同有效期内，陈伟健将物业全权委托睿商商业广场公司经营使用，且不参与、不干涉商场经营管理，委托权包括但不限于：……C.物业的经营收益权；D.物业的租赁权和转租权；……F.授权（乙方）睿商商业广场公司签订物业的租赁合同；委托经营期限内，睿商商业广场公司自主经营管理商铺，并承担经营风险；睿商商业广场公司自2016年5月1日起向陈伟健计付委托经营效益金，共返还委托经营效益金为147222元，按季返还，每季度返还陈伟健经营效益金6548元，于每季度第一个月的10日前支付返还上一季度的效益金，睿商商业广场公司未能按时支付效益金，应按逾期金额每天万分之五支付滞纳金。合同还约定：在委托经营期限内，若陈伟健单方终止合同，应提前三个月书面通知睿商商业广场公司，并向睿商商业广场公司支付剩余委托经营期间的所有效益金，并支付保底3个月租金作为违约金；在续租期间，若睿商商业广场公司单方终止续租合同，睿商商业广场公司应提前三个月知会陈伟健，并向陈伟健支付保底3个月租金作为违约金，睿商商业广场公司不需返还剩余期间的委托经营效益金；在委托经营期内，如（甲方）陈伟健将该物业转让他人，应先与该商铺新受让者说明，并要求该商铺的新受让者与（乙方）睿商商业广场公司重新签定与本合同内容与时间一致的新的委托经营管理合同，不得因此而中断该商铺的委托经营关系，若该商铺的产权变更造成该商铺委托经营关系的中断，（乙方）睿商商业广场公司有权要求（甲方）陈伟健赔偿相关损失。（丙方）睿商房地产公司同意甲乙双方关于委托期间返还效益金的约定，并对（乙方）睿商商业广场公司在履行委托经营效益金约定的义务承担连带责任。《北滘商业广场商铺委托经营合同》签订后，佛山市苏宁电器有限公司继续在上述涉案商铺中租赁经营。陈伟健、梁晓敏、陈伟豪因其自身债务问题，上述涉案商铺被佛山市禅城区人民法院于2015年4月9日查封，后债权人依生效法律文书向佛山市禅城区人民法院申请强制执行，佛山市禅城区人民法院委托本院代为执行，本院于2017年9月29日、10月28日在淘宝网司法拍卖（变卖）平台对包括上述商铺在内的57个商铺进行合并拍卖，由欧志锟、欧志鹏竞得57个商铺。本院于2017年11月23日作出（2015）佛顺法执字第8569号之二、（2015）佛顺法执字第2341号之三、（2015）佛顺法执字第12651号之四执行裁定书，裁定：“一、解除本院对登记在被执行人陈伟健名下的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区人昌路10号北滘商业广场31001-31015、31019-31025、31028-31052、31058-31060号商铺、登记在被执行人梁晓敏名下的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区人昌路10号北滘商业广场31016-31018商铺及佛山市禅城区人民法院对登记在被执行人陈伟豪名下的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区人昌路10号北滘商业广场31053-31056商铺的查封；……三、上述房产的所有权转移给买受人欧志锟、欧志鹏所有，买受人应在收到本裁定书之日起五日内到相关管理机关办理过户手续。”该裁定于2017年12月1日送达给当事人签收。2017年11月29日，本院向佛山市顺德区不动产登记中心发出协助执行通知书，要求该中心协助办理上述商铺的解除查封、注销抵押权及办理所有权转移手续。欧志锟、欧志鹏于2018年5月20日取得了涉案商铺的《不动产权证书》（共同共有）。另外，欧志锟、欧志鹏与睿商商业广场公司、睿商房地产公司曾就涉案商铺经营效益金的支付问题以《律师函》方式进行交涉。另外，睿商商业广场公司与佛山市苏宁云商销售有限公司于2016年5月14日签订《租赁合同2011补充协议二》。该协议约定：佛山市苏宁云商销售有限公司将部分承租的商铺退回睿商商业广场公司，相应减少承租的面积，退租面积为726.5平方米，并且变更租金价格及费用承担。此协议所约定的退租面积涉及31001-31015商铺面积为437.07平方米。上述被佛山市苏宁云商销售有限公司退租的商铺已被睿商商业广场公司重新招商出租。2016年7月28日，睿商商业广场公司以陈伟健、梁晓敏、陈伟豪为被告，以招商银行股份有限公司佛山财富支行为第三人提起委托合同纠纷之诉，请求判令：解除睿商商业广场公司分别与陈伟健、梁晓敏、陈伟豪于2013年4月1日签订的57份《北滘广场商铺委托经营合同》；陈伟健、梁晓敏、陈伟豪赔偿按解除合同年度租金、管理费标准的三个月租金314650.35元及承担本案诉讼费。本院依法作出（2016）粤0606民初12523号民事判决书，判决：驳回睿商商业广场公司的全部诉讼请求。睿商商业广场公司不服判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，因睿商商业广场公司没有在规定期限内预交案件上诉费，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终1204号民事裁定书，裁定按睿商商业广场公司自动撤回上诉处理。2018年4月25日，睿商商业广场公司向陈伟健、梁晓敏、陈伟豪发出《解除合同通知书》，并以特快专递方式寄达给三人。又查，本院于2016年12月7日就招商银行股份有限公司佛山财富支行与陈伟健、梁晓敏、陈伟豪、睿商商业广场公司、睿商房地产公司因抵押权纠纷一案作出（2016）粤0606民初9225号民事判决书，判决：“一、被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日向原告招商银行股份有限公司佛山财富支行返还2016年5月1日至2016年10月31日期间的效益金共计1575002元；二、被告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司对被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告招商银行股份有限公司佛山财富支行的其他诉讼请求……。”该法律文书已发生法律效力，且睿商商业广场公司已向招商银行股份有限公司佛山财富支行支付了效益金。本院于2018年1月30日就招商银行股份有限公司佛山财富支行与睿商商业广场公司、睿商房地产公司因抵押权纠纷一案作出（2017）粤0606民初16347号民事判决书，判决：“一、被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日向原告招商银行股份有限公司佛山财富支行返还2016年11月1日至2017年10月28日期间的效益金共计3124324.62元；二、被告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司对被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告招商银行股份有限公司佛山财富支行的其他诉讼请求……。”上述法律文书发生法律效力后，睿商商业广场公司、睿商房地产公司已履行法律文书确定的给付义务。本院认为，关于陈伟健与睿商商业广场公司、睿商房地产公司签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》合同性质的认定问题。根据查明事实，双方签订的合同有如下约定内容，受托方即睿商商业广场公司以自己名义从事商铺经营、管理、租赁，陈伟健不参与商铺经营管理，不承担经营风险，睿商商业广场公司对外出租期限不得超出委托经营期限，由睿商商业广场公司向陈伟健支付固定委托经营效益金，直至租期结束，相关税费由陈伟健承担；在委托经营期限期间，若陈伟健单方终止合同，应提前三个月书面通知睿商商业广场公司，并向睿商商业广场公司支付剩余委托经营期间的所有效益金，并支付保底3个月租金作为违约金；在续租期间，若睿商商业广场公司单方终止续租合同，睿商商业广场公司应提前三个月知会陈伟健，并向陈伟健支付保底3个月租金作为违约金，睿商商业广场公司不需返还剩余期间的委托经营效益金；陈伟健将该物业转让他人，应先与该商铺新受让者说明，并要求该商铺的新受让者与睿商商业广场公司重新签定与本合同内容与时间一致的新的委托经营管理合同，不得因此而中断该商铺的委托经营关系，若该商铺的产权变更造成该商铺委托经营关系的中断，睿商商业广场公司有权要求陈伟健赔偿相关损失。因此，上述合同与委托合同有关受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，委托人或者受托人可以随时解除委托合同等法律特征不符，而与租赁合同有关出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同的法律特征相符，故上述《北滘商业广场商铺委托经营合同》名为委托合同，实为租赁合同。原告的该点主张有理，本院予以支持；两被告辩解意见理由不充分，本院不予采纳。关于涉案商铺产权人变更为原告后，原告能否要求两被告睿商商业广场公司、睿商房地产公司向其继续履行《北滘商业广场商铺委托经营合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依前述认定，陈伟健与睿商商业广场公司、睿商房地产公司签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》实为租赁合同。根据上述法律规定，现涉案商铺权属人由陈伟健变更为两原告，且权属变更发生在原约定的租赁期间即委托经营期限内，原权属人与两被告签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》对新权属人即两原告具有法律效力，起始时间应自权属变更之日即2017年12月1日，两原告作为新权属人及出租人有权要求两被告继续履行与涉案商铺有关的《北滘商业广场商铺委托经营合同》，故两原告的该点主张有理，本院予以支持。有关被告睿商商业广场公司应向原告支付委托经营效益金及违约金的计算问题。依前述认定，涉案合同实为租赁合同，故合同中约定的委托经营效益金实为租赁回报。另外，结合本院作出的（2015）佛顺法执字第8569号之二、（2015）佛顺法执字第2341号之三、（2015）佛顺法执字第12651号之四执行裁定书及（2016）粤0606民初9225号民事判决书、（2017）粤0606民初16347号民事判决书认定的事实，有关效益金即租赁回报应自2016年5月1日起顺数三个月视为一季度，第四个月的10日前应支付上一季度的效益金，因案涉商铺的所有权人自2017年12月1日起发生变动，结合原告的主张，故本案的效益金计算期间为2017年12月1日至2018年4月30日，应为10960.78元（6548元/季度×62天/92天+6548元/季度×1季度）。根据《北滘商业广场商铺委托经营合同》的约定，应于每季度第一个月的10日前支付返还上一季度的效益金，逾期支付按每日万分之五计付滞纳金，结合原告的主张，有关违约金应折合按年利率18%计算，根据本院认定的支付时间，违约金的计算方法如下，以2017年12月1日至2018年1月31日的效益金4412.78元（6548元/季度×62天/92天）为本金，从2018年2月11日起至欠款给付之日止，按年利率18%计算。两原告主张超出部分，理由不充分，本院不予支持。因《北滘商业广场商铺委托经营合同》约定：睿商房地产公司同意关于委托期间返还效益金的约定，并对睿商商业广场公司在履行委托经营效益金约定的义务承担连带清偿责任，故两原告主张被告睿商房地产公司对被告睿商商业广场公司返还效益金和支付违约金的义务承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告欧志锟、欧志鹏与被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司之间就位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会人昌路10号北滘商业广场31041号铺位建立租赁合同关系，原告欧志锟、欧志鹏自2017年12月1日起享有和承担陈伟健在与被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司、佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司于2013年4月1日就上述铺位签订的《商铺委托经营合同》中的合同权利义务；二、被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司、佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司应与原告欧志锟、欧志鹏继续履行于2013年4月1日就位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会人昌路10号北滘商业广场31041号铺位签订的《商铺委托经营合同》；三、被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告欧志锟、欧志鹏支付2017年12月1日至2018年4月30日期间的效益金10960.78元及违约金（违约金计算方法：以4412.78元为本金，从2018年2月11日起至欠款给付之日止，按年利率18%计算）；四、被告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司对被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告欧志锟、欧志鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1234.24元（原告欧志锟、欧志鹏已预交），由原告欧志锟、欧志鹏共同负担25.24元，由被告佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司、佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司共同负担1209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇一八年十一月二十九日书记员  韩思韵