浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初14112号原告：绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司。住所地：诸暨市暨阳街道浣纱北路**。法定代表人：裘子健。委托诉讼代理人（特别授权）：傅先祥，浙江奇墨律师事务所律师。被告：寿海丰，男，1974年3月17日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。被告：张小兰，女，1975年11月13日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：罗浩，浙江博凡律师事务所律师。原告绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司（以下至判决主文前简称绿城物业公司公司）与被告寿海丰、张小兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月15日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案转普通程序并组成合议庭，于2018年6月19日再次公开开庭进行审理。原告绿城物业公司的委托诉讼代理人傅先祥、被告张小兰及其与被告寿海丰的共同委托诉讼代理人罗浩两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即停止侵害，将海棠公寓北区第3幢1单元011301号商品房南面设备平台3-22轴线（梁下）上的不锈钢隔断拆除，归还海棠公寓北区第3幢1单元011320号商品房的设备平台，且不得阻止原告恢复原状。2.判令两被告不得实施再搭建类似隔断的行为。审理中，原告增加诉讼请求，要求判令两被告将海棠公寓北区第3幢1单元011303号房屋南面卫生间宽约1米、高约2.2米的墙体，按照诸暨绿城广场20号地块3号楼竣工图用砖予以封堵，恢复原状，并撤回了第二项诉讼请求，变更第一项诉讼请求为要求被告停止侵害，拆除海棠公寓北区第3幢1单元011301号商品房南面设备平台3-22轴线（梁下）上的不锈钢隔断，归还海棠公寓北区第3幢1单元011302号商品房的设备平台。事实和理由：两被告系诸暨绿城海棠公寓北区3-1-1301号商品房的业主。因两被告擅自违法将南面卫生间的窗改成门，并侵占相邻1302室商品房的设备平台，原告于2015年4月向法院提起诉讼，法院于2015年12月5日作出民事判决，其中第二项为：被告寿海丰、张小兰自本判决生效之日起三十日内将海棠公寓北区第3幢1单元011301号南面设备平台3-22轴线（梁下）上建筑的宽约1.1米，高约2.5米的砖墙予以拆除。判决生效后，两被告没有自动履行。原告提起强制执行申请，该砖墙于2017年2月强制拆除。但两被告不久前又在原砖墙处作不锈钢隔断。两被告的行为严重影响小区物业管理，依据《物权法》等相关法律法规规定，特向法院起诉，望依法判决。被告寿海丰、张小兰答辩称：1.绿城物业公司作为本案的原告主体不适格。两被告和原告签订的前期物业服务合同期限是两年，已经到期。据被告所知，2015年的时候两被告所在的小区成立了业主委员会，至于业主委员会是否代替业主与原告签订了新的物业服务合同被告不知道。如果原告认为业主委员会仍旧是和原告签订合同的，应由原告举证。2.退一步讲，即使原告主体适格，原告的第一项诉讼请求也是不成立的。庭前两被告已向法庭举证，证明该不锈钢隔断因违章被行政执法大队进行了切割、整改，已经符合了相关法律要求，被告认为行政处理已经完毕。如果原告认为仍然有问题，其应向行政主管部门申请撤销或变更行政行为。对归还设备平台的问题，被告认为原告方无法证明该设备平台归另外隔壁人家所有，即使归隔壁人家所有，原告也没有诉权。3.对原告诉请中的墙体拆除，两被告已经按照法院相关要求进行了封堵、恢复原状。今天出现的问题虽然又开了一个门，但不是原来的位置上开的，被告只是把墙上的窗户改成了门。因为外面的阳台空间较大，为了达到物尽其用，被告把卫生间的窗户改成了门。关于窗改成门，也是房屋交付后最先装修的人家发现这个问题，他们和物业和房产公司协商得出的结果，现在整幢楼都是这样。原告绿城物业公司对其起诉主张向本院提供下列证据，被告寿海丰、张小兰质证如下：1.（2015）绍诸民初字第1545号民事判决书1份，证明原告曾经就两被告侵占海棠公寓北区设备平台以及南面卫生间将墙改为门的事实向法院提起过诉讼，明确得到了法院支持。被告质证认为，对判决书真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的。当时法院处理的拆除并不是墙改成门，拆除的是西面的和隔壁人家的隔断墙。2.照片2张，证明被告在原隔断处仍然作了隔断，并把窗改成了门。被告质证认为，对隔断的照片真实性没有异议，从照片上可以明显看出上面一层是被隔断过的，当时被告打的一直到天花板的，现在的隔断是行政执法部门隔断的，已经经过了相关部门的处理，门的照片是事实，是把窗户改为门了。3.诸暨市人民法院结案通知书1份，证明两被告承诺将南面的卫生间窗户用砖块封堵、恢复原状的事实，最后被告没有按照承诺书的内容去做。被告质证认为，结案通知书虽然是复印件，真实性被告没有异议，这个和本案的门是没有关系的，是针对上一起案件和隔壁的隔断拆除的问题。4.物业服务合同1份，证明原告是本案物业管理服务人，起诉主体适格。被告质证认为，对合同的真实性不清楚，这个是业主委员会签的，根据合同第三章第七条规定，合同的期限是2016年12月31日，这份合同已经过期。5.律师函和催缴物业管理费的函及邮寄给被告的凭证各1份，证明原告向被告催讨物业管理费的事实，进而证明原告是本案适格的主体。被告质证认为，被告没有收到这两份函，即使收到函也不能证明原告主体适格，原来的物业服务合同已经到期，新的物业服务合同没有签。6.证明1份、增值税普通发票7份，证明原告在2018年还在履行物业管理的事实。被告质证认为，增值税发票的真实性无法确定，证明系原告自己出具，内容的真实性无法确定，即使是真实的，不能证明小区接受原告继续管理，这只是原告自己在继续管理的事实，不能说明业主仍然接受原告物业的服务。7.收缴费统计表、应收款明细1份，证明原告已经收缴了2018年1月1日到2018年6月30日绿城广场海棠公寓54.27%的物业管理费用。被告质证认为，是原告单方提供，真实性无法确定。物业费有无收取过被告不清楚，被告没有缴过物业管理费，也不认可原告继续对物业进行管理。被告寿海丰、张小兰对其辩述向本院提供下列证据，原告绿城物业公司质证如下：8.视频资料1份，证明被告的涉案房屋与西面那户人家之间的不锈钢隔断，当时是全部隔断的，当时行政执法大队执法时没有全部拆除，只拆除了一半，所以被告认为另外一半是经过行政执法大队认可的。原告质证认为，行政执法大队处理是对行政违法行为的处理，本案是民事纠纷，当事人的行为触犯行政法规和承担民事责任是不一致的，被告提供的证据和本案没有关联，也不能达到原告的证明目的。9.由五位业主签字的证明1份，证明卫生间由窗户改成门是经过原告同意的事实。原告质证认为，不符合证人证言的形式要件，作为证人证言，证人应该出庭作证，证人所说均与事实不符，原告没有认可过。10.照片8张，证明绿城海棠公寓绝大部分业主在装修的时候都是将卫生间的的窗户改为门，从侧面反映原告方是同意的。原告质证认为，和本案没有关联，把卫生间改为门可能存在，但被告说经过原告同意与事实不符。上述证据经庭审出示并质证均已收集在卷。本院分析认证如下：原告绿城物业公司提供的（2015）绍诸民初字第1545号民事判决书，系本院的生效法律文书，本院对其证明效力予以确认。对原告提供的照片、诸暨市人民法院结案通知书，两被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的物业服务合同，加盖有绿城物业公司与诸暨市海棠公寓业主委员会公章，经本院审查，符合证据的形式要件，内容与本案诉争事实相关联，被告未提出实质性异议，本院确认其证明效力。原告提供的律师函和催缴物业管理费的函，仅能反映原告向被告催讨物业管理费的事实，不能达到原告的证明目的，本院不能确认其证明效力。原告提供的证明、收缴费统计表、应收款明细均系原告自行制作，其内容无其他证据佐证，本院不能予以确认。对原告提供的增值税普通发票，本院经审查予以确认，可以认定海棠公寓部分业主向原告交缴2018年物业管理服务费的事实。对被告寿海丰、张小兰提供的视频资料、照片，原告绿城物业公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告提供的证明，因系多人一证，不符合证据的形式要件，本院不予确认。另本院于2018年11月14日与原、被告至海棠公寓北区第3幢1单元011301号房屋进行现场勘查，两被告在房屋南面设备平台3-22轴线处制作了高1米，宽1.26米的不锈钢隔断，将房屋南面卫生间的窗改成了高2.17米，宽0.9米的门。双方当事人对现场勘查情况均无异议，本院也予确认。综合对上述证据的分析认证，结合原、被告庭审中的陈述，本院认定下列事实：2012年8月12日，被告寿海丰、张小兰与诸暨市越都置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定两被告购买该公司开发的位于诸暨旧城改造核心区房屋，建筑面积156.92平方米。2012年8月31日，两被告出具承诺书一份，确认已详细阅读诸暨市越都置业有限公司制定的《海棠公寓临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意授予物业服务企业在本临时管理规约中规定的权利。《海棠公寓临时管理规约》第十八条规定：涉案房屋所在物业管理区域内禁止损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途、功能和布局等。涉案房屋交付后，两被告将南面卫生间连接设备平台处的墙体开了一个宽约1米、高约2.2米的门（窗户以西），并在该套房屋南面设备平台3-22轴线（梁下）上建筑了宽约1.1米，高约2.5米的砖墙。2015年4月，绿城物业公司向本院提起诉讼，主张寿海丰、张小兰在2013年12月28日交付领房后，既未经规划部门批准，又未经相关业主同意，任意将所购买的海棠公寓北区3-1-1301室南面的窗户改装成门，并擅自拆除卫生间墙体，在海棠公寓北区3-1-1302室设备平台隔断处铺设墙、、地砖起诉要求判令：立即停止侵害，将违法加建、改建的1301室恢复原状并修缮1302室，审理中明确要求将设备平台上加建的砖墙隔断拆除，将卫生间墙体的拆除部分恢复原状。本院于2015年12月5日作出（2015）绍诸民初字第1545号民事判决：一、寿海丰、张小兰自本判决生效之日起三十日内将拆除的海棠公寓北区第3幢1单元011301号房屋南面卫生间宽约1米、高约2.2米的墙体（竣工图横向3－D轴线、纵向3-22至3-24轴线处）按照诸暨绿城广场20号地块3#楼竣工图用砖块予以封堵，恢复原状；二、寿海丰、张小兰自本判决生效之日起三十日内将海棠公寓北区第3幢1单元011301号房屋南面设备平台3-22轴线（梁下）上建筑的宽约1.1米，高约2.5米的砖墙予以拆除。上述判决生效后，绿城物业公司于2015年3月向本院申请执行，本院在执行中将涉案房屋南面设备平台3-22轴线上建筑的宽约1.1米，高约2.5米的砖墙予以拆除。2017年1月25日，张小兰出具承诺书，承诺绿城海棠公寓3幢1301室公共区隔墙自行在2月28日前拆除。2016年1月1日，原告绿城物业公司（乙方）与诸暨海棠公寓业主委员会（甲方）订立诸暨绿城广场海棠公寓物业服务合同，约定：物业名称海棠公寓，坐落位置诸暨市，东至西门路，南至南兴路延伸段，西至陶朱路，北至浣纱横路，总建筑面积约129512.69平方米，乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。本合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同约定，乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告甲方以及其他合法方式进行处理，合同并对物业服务费、物业的经营与管理、使用与维护以及违约责任等进行约定。2017年2月24日，绿城物业公司的委托诉讼代理人徐龙向本院出具结案证明：申请执行人绿城物业公司与被执行人寿海丰、张小兰物业服务合同纠纷一案，现本案被执行人已自动履行完毕，本案可以结案，特此证明。2017年2月24日，本院出具（2016）浙0681执2427号结案通知书，内容：本院在执行申请执行人绿城物业公司与被执行人寿海丰等物业服务合同纠纷一案中，寿海丰等已履行其应尽义务，本案已全部执行完毕。后被告寿海丰、张小兰在原拆除的砖墙处用不锈钢制作宽1米、高1.26米的隔断，并把南面卫生间的窗改成高2.17米、宽0.9米的门。诸暨市行政执法大队在行政执法中将该不锈钢隔断上半部分予以拆除。另查明，因诸暨绿城广场海棠公寓业主委员会主任、副主任离职，2016年12月31日物业服务合同期满后，绿城物业公司与业主委员会未续订物业服务公司，诸暨市绿城广场海棠公寓物业服务工作仍由绿城物业公司履行权利、义务。本院认为，根据原告绿城物业公司与诸暨海棠公寓业主委员会订立的物业服务合同，期限至2016年12月31日届满，因业主委员会主任、副主任离职，双方未续订物业服务合同，但相关海棠公寓物业服务的权利、义务均实际由原告绿城物业公司履行，故本案绿城物业公司起诉主张权利，主体并无不当。被告寿海丰、张小兰关于原告主体不适格的辩述意见不能成立。依照法律规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应民事责任的，人民法院应予支持。被告寿海丰、张小兰购买海棠公寓房屋后，于2012年8月31日签署承诺书，确认遵守《海棠公寓临时管理规约》。根据《海棠公寓临时管理规约》第十八条载明内容，涉案房屋所在物业管理区域内禁止损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途、功能和布局等。被告寿海丰、张小兰未经行政许可在该套房屋南面设备平台3-22轴线（梁下）上建筑了不锈钢隔断，并将卫生间的窗改成门，擅自改变房屋设计用途、功能和布局，违反了管理规约的规定，原告绿城物业公司起诉要求被告拆除该不锈钢隔断，并要求将南面卫生间的门按照竣工图用砖予以封堵，恢复原状，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：被告寿海丰、张小兰自本判决生效之日起十五日内将海棠公寓北区第3幢1单元011301号房屋南面设备平台3-22轴线处的不锈钢隔断予以拆除，将南面卫生间的门按照诸暨绿城广场20号地块3号竣工图用砖予以封堵，恢复原状。案件受理费80元，由被告寿海丰、张小兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于浙江省绍兴中级人民法院。审 判 长 郦武亮人民陪审员斯梦洁人民陪审员 黄    潮    娜二〇一八年十一月七日书 记 员 杨    方    玲