山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁03民终3654号 上诉人（原审被告）：马玉娟，女，1972年12月13日出生，汉族，无业，现住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：李永强，山东齐辉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：范建华，男，1955年3月11日出生，汉族，无业，现住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：陈铭柱，淄博淄川鼎昊法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：韩素霞，女，1967年12月29日出生，汉族，无业，现住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：咸美阳，北京市隆安（济南）律师事务所律师。 上诉人马玉娟、范建华因与被上诉人韩素霞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马玉娟的委托诉讼代理人李永强，上诉人范建华的委托诉讼代理人陈铭柱，被上诉人韩素霞及其委托诉讼代理人咸美阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马玉娟上诉请求：1、撤销一审判决，改判我不承担任何法律责任；2、一二审诉讼费用由韩素霞负担。事实和理由：1、我与时玉娟签订的酒店转让合同未经主管机关备案，应属无效，且我也没有实际取得涉案七天酒店的所有权，房屋租赁费等费用应由时玉娟承担；2、我没有与韩素霞签订房屋租赁合同，也没有认可时玉娟的租赁合同，为时玉娟垫付租金式是为了尽快取得酒店所有权，一审判决认定我与韩素霞成立房屋租赁合同关系，且依据一份不相干的协议作出判决错误。 范建华上诉请求：1、撤销一审判决，改判我不承担责任或发回重审；2、一二审诉讼费用由韩素霞负担。事实和理由：我与马玉娟系朋友关系，在涉案酒店转让合同中签字是作为证明人，而向韩素霞支付房租是因为马玉娟向我借款时要求我转入指定账户，我与马玉娟不存在合伙或共同经营关系，一审判决我承担责任错误。 韩素霞答辩称，马玉娟、范建华的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 马玉娟对范建华的上诉无意见。 范建华对马玉娟的上诉无意见。 韩素霞向一审法院起诉请求：1.判令解除涉案房屋租赁合同；2.判令马玉娟限期腾空所租赁的房屋；3.判令马玉娟、范建华共同支付租金458358.00元、利息14245.00元、滞纳金71794.00元、水电费3500.00元、违约金137507.00元，共计685404.00元；4.本案诉讼费用由马玉娟、范建华承担。 一审法院认定事实：2012年8月31日，韩素霞与案外人时玉娟签订房屋租赁协议一份，约定韩素霞将其位于淄川育才中学对面（华齐花园院内）二层楼一栋出租给时玉娟开宾馆使用。双方约定：租赁期限自2012年9月1日至2027年10月31日，前两个月免收租金，自2012年11月1日起租金以每年递增方式收取，第一年（2012年11月1日至2013年10月31日）的房租为520000.00元，第一至第五年按上年房租的4%递增，第六至第十年按上年房租的4.5%递增，第十一至第十五年根据市场行情，经韩素霞同意可按上年房租的递增额度最少递增5%，最多递增6%。租金按年缴纳，每年9月1号前一次性交清下一年的房费。租赁期间任何一方违反合同约定，按年度需向对方交纳年度租金的3%作为违约金。承租人逾期未交租金的，逾期90日，出租人有权按3%向承租人加收滞纳金。 2015年9月12日，时玉娟与马玉娟签订转让合同，将七天酒店全部转让给马玉娟经营管理。双方约定，酒店及酒店内部附属的全部现有设备随酒店一起转让，转让费用共计3500000.00元。双方还就转让费用的支付期限及方式、移交日期及地点、违约责任等事项进行了约定。 接管酒店后，马玉娟于2015年10月12日、2015年10月13日分四次通过范建华及案外人朱爱英（范建华的妻子）、朱宝良（范建华的内弟）的账户转账支付给韩素霞共计500000.00元，其中467200.00元系马玉娟代时玉娟向韩素霞支付2012年11月1日至2015年10月31日期间的所欠房租。因马玉娟不能一次性向韩素霞交清2015年11月1日至2016年10月30日的房租584900元，2015年10月14日韩素霞与马玉娟签订交款协议一份，双方约定584900.00元房租的付款方式为：第一次，在2015年11月30日前付清300000.00元；第二次，在2016年4月1日前付清284900.00元，同时付清利息，按月息一分计算，算息时间2015年11月1日至2016年4月1日，共计利息14245.00元。双方还就违约责任进行了约定，如马玉娟在第一次约定的时间内没有交清300000.00元，自动放弃对此房屋的使用权，由此给韩素霞造成的损失由马玉娟将酒店的装修及房屋里外所附属的设施、设备作为抵顶，不退所交未用的房租；如由于是第二次交款时违约，超过一天按第二次房租和利息总计款299145.00元收取滞纳金，按每天千分之一收取；超过两个月（2016年6月1日止）还没有全部交清房租、利息、滞纳金时，马玉娟自动放弃继续使用权，如马玉娟还有未用完的房租，按违约处理，不予退还，马玉娟所欠的全部剩余金额，韩素霞将有权继续追要，因违约给韩素霞造成的损失由马玉娟将酒店的全部装修及房屋里外的附属设施、设备作为抵顶。此后，马玉娟于2015年12月1日、2016年1月7日、2016年2月2日、2016年5月21日、2016年9月5日分别向韩素霞分别支付房租60000.00元、150000.00元、50000.00元、100000.00元、50000.00元。 马玉娟经营酒店至2016年12月25日。2016年12月30日，韩素霞代马玉娟向西关二社区居委会交纳水费1440.00元。2017年4月10日，韩素霞向马玉娟邮寄解除租赁合同通知书一份，马玉娟认可已收到该通知书。 一审法院认为，本案争议的焦点是：（一）韩素霞与马玉娟是否存在房屋租赁合同关系；（二）韩素霞主张租金458358.00元、利息14245.00元、滞纳金71794.00元、水电费3500.00元、违约金137507.00元是否具有事实和法律依据；（三）韩素霞要求范建华与马玉娟共同承担支付责任是否成立。 关于第一个焦点问题：韩素霞与马玉娟是否存在房屋租赁合同关系。马玉娟辩称其和韩素霞并没有签订书面的房屋租赁合同，故其和韩素霞之间不存在房屋租赁合同关系。就此问题，马玉娟与案外人时玉娟签订酒店转让合同、接管经营酒店后，其虽未就酒店房屋的租赁问题与韩素霞重新签订房屋租赁合同，但从2015年10月14日韩素霞与马玉娟签订的交款协议可以看出，双方确定的2015年11月至2016年10月租金数额即为韩素霞与时玉娟所签房屋租赁合同的租金数额，但租金的付款义务人已变更为马玉娟，由此可以推断马玉娟在从时玉娟处受让酒店的同时亦受让了房屋租赁合同中时玉娟的合同权利和义务，韩素霞也已经予以认可。因此，马玉娟基于受让了韩素霞与时玉娟所签房屋租赁合同中原承租人时玉娟的权利和义务，且经过了出租人韩素霞的同意，自2015年11月1日起与韩素霞建立了房屋租赁合同关系。马玉娟辩称与韩素霞之间不存在房屋租赁合同关系，与事实不符，不予采信。 关于第二个焦点问题：韩素霞主张租金458358.00元、利息14245.00元、滞纳金71794.00元、水电费3500.00元、违约金137507.00元是否具有事实和法律依据。1.关于拖欠租金的数额问题。韩素霞诉求主张租赁费应计算至2017年3月31日，马玉娟则辩称韩素霞已经于2016年12月25日强行将租赁房屋收回，故租赁费不应计算至2017年3月31日。在本案庭审中，韩素霞认可其于2016年12月25日将酒店上锁，也就是说自2016年12月25日起韩素霞已经实际将涉案租赁房屋收回，马玉娟的辩解主张成立。韩素霞主张2016年12月26日至2017年3月31日的租赁费无事实依据，不予认定。2015年11月至2016年10月的租赁费为584900.00元，马玉娟已经支付韩素霞410000.00元，尚欠174900.00元，2016年11月1日至2016年12月25日，按年租金608300.00元的标准进行折算，租金数额为91662.00元。综上，马玉娟尚欠韩素霞的租金数额为266562.00元。2.关于韩素霞主张的利息14245.00元，在2015年10月14日的交款协议中有约定，且该约定不违反法律规定，予以认定。3.关于韩素霞主张的滞纳金71794.00元。韩素霞与马玉娟在交款协议中约定：如由于是第二次交款时违约，超过一天按第二次房租和利息总计款299145.00元收取滞纳金，按千分之一每天计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，当事人约定的迟延付款违约金计算标准未超过年利率24%的，可以不认定为“过高”，而本案中韩素霞与马玉娟约定的滞纳金计算标准折算成年利率达36.5%，已经超过年利率24%，经释明，马玉娟亦申请对滞纳金予以减少，故依法对滞纳金的计算标准予以调整，按年利率24%进行计算。综上，滞纳金的金额为34830.00元（50天×299145.00元×24%÷365天+107天×199145.00元×24%÷365天+112天×149145.00元×24%÷365天）。4.关于韩素霞主张的水电费3500.00元。根据韩素霞提交的向西关二社区居委会交纳水费1440.00元的收款收据，对韩素霞主张的水费1440.00元，予以认定；其余2060.00元，因无证据支持，不予认定。5.关于韩素霞主张的违约金137507.00元，因无合同和法律依据，不予认定。 关于第三个焦点问题：韩素霞要求范建华与马玉娟共同承担支付责任是否成立。韩素霞主张范建华在2015年9月12日转让协议的乙方处签名，范建华系与马玉娟共同从时玉娟处受让酒店并合伙经营，范建华和马玉娟则均辩称范建华并未参与酒店的受让和经营，2015年9月12日转让协议中范建华是以证明人的身份签名，而并非是受让人的身份。从2015年9月12日转让协议中范建华签名的位置来看，范建华系在作为受让人的乙方处签名，由于签名的前方并未注明是证明人，除非范建华能够提供其他证据证明其是以证明人的身份签名，否则即应认定其是以受让人的身份签名。由于范建华除本人陈述外，未能提供其他证据证明其主张，故对范建华的辩解主张，不予采信。另结合范建华及其家人直接向韩素霞转账支付租赁费的事实，范建华系与马玉娟共同从时玉娟处受让酒店，韩素霞要求范建华与马玉娟共同承担支付责任的主张成立。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马玉娟未按协议约定向韩素霞支付租赁费，构成违约。韩素霞要求马玉娟支付租赁费266562.00元、利息14245.00元、滞纳金34830.00元、水费1440.00元的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法予以支持。马玉娟代时玉娟向韩素霞支付租赁费时多支付给韩素霞32800.00元，应当予以抵扣。韩素霞主张应从该32800.00元再扣除时玉娟应当支付的滞纳金16872.00元，因马玉娟对此没有当然的付款义务，韩素霞的主张没有依据，不予采信。范建华应与马玉娟共同承担支付责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款规定，判决：（一）马玉娟、范建华支付韩素霞房屋租赁费266562.00元；（二）马玉娟、范建华支付韩素霞利息14245.00元；（三）马玉娟、范建华支付韩素霞滞纳金34830.00元；（四）马玉娟、范建华支付韩素霞水费1440.00元；以上四项共计317077.00元，扣除32800.00元，马玉娟、范建华还应实际支付韩素霞284277.00元，于本判决生效之日起十日内付清；（无）驳回韩素霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10654.00元，由韩素霞负担5090.00元，马玉娟、范建华负担5564.00元。 本院二审期间，马玉娟提供淄博伟时酒店管理有限公司特种行业许可证一份，淄博伟时酒店管理有限公司企业信息登记表五份，以证明：1、王蕴智与其签订转让合同至今，涉案酒店所有手续并未变更；2、2016年1月8日，王蕴智、时玉娟隐瞒上诉人私自将涉案公司变更为案外人王芳控股的独资有限公司，致使转让合同目的不能实现；3、淄博伟时酒店管理有限公司原股东为三人，时玉娟在转让时未通知其中的股东王芳，转让合同应为无效。韩素霞对上述证据的真实性无异议，但认为酒店的转让行为与租赁合同无关，马玉娟应另行向时玉娟主张权利。范建华对上述证据无异议。其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判决认定马玉娟与韩素霞之间存在租赁合同关系，马玉娟应当支付相关租金是否正确；2、一审判决认定范建华在本案中应当承担共同还款责任是否正确。 一、关于一审判决认定马玉娟与韩素霞之间存在租赁合同关系，马玉娟应当支付相关租金是否正确问题。 1、韩素霞与时玉娟签订房屋租赁协议的内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 2、依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，时玉娟在租赁韩素霞房屋后，用于开办酒店，其后又将酒店转让给马玉娟，韩素霞对此认可，并直接与马玉娟签订涉案交款协议，其行为与上述规定相符，应视为合同权利义务的转让行为。马玉娟在与时玉娟签订酒店转让合同后接管了酒店，并实际使用涉案房屋，也与韩素霞就酒店租金达成交款协议，也即是说，马玉娟已享有了时玉娟在涉案房屋租赁协议中的权利，并自愿承担相应义务。据此，一审判决认定马玉娟在2015年11月1日后与韩素霞建立了房屋租赁合同关系，符合上述规定，并无不当。马玉娟关于因未与韩素霞签订房屋租赁协议，所以没有与韩素霞建立租赁关系的主张，与事实不符，本院不予采信。 3、本案审理的是韩素霞主张的房屋租赁合同纠纷，时玉娟与马玉娟签订的酒店转让合同是否有效以及所有权是否转移与本案并无关联，不属于本案审理范围。对马玉娟的相关上诉意见，本院不予处理。另外，如上所述，时玉娟与马玉娟之间形成的是合同权利义务转让关系，并非房屋转租关系，马玉娟关于应适用合同法中转租相关规定的主张，本院不予采信。 4、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，马玉娟在一审中并未提出以酒店物品抵顶房租的答辩意见，且在上诉状中也未提出相关上诉意见。马玉娟在二审庭审中提出该主张时已超出了上诉期间，依据上述规定，该主张不属于二审审理范围，本院不予处理。马玉娟可另行主张权利。 5、马玉娟对于一审判决认定各项费用的数额未提出异议，本院予以确认。据此，一审判决认定马玉娟应支付韩素霞租赁费266562.00元、利息14245.00元、滞纳金34830.00元、水费1440.00元，符合相关法律规定，并无不当。 二、关于一审判决认定范建华在本案中应当承担共同还款责任是否正确问题。 如一审判决所述，范建华在涉案2015年9月12日转让协议的受让人处签字，且实际直接向韩素霞支付了相关租金。一审判决认定其在本案中应承担共同付款责任，并无不当。 综上所述，马玉娟、范建华的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11128.00元，由马玉娟负担5564.00元，范建华负担5564.00元。 本判决为终审判决。 审判员  王忠熙 审判员  孙德启 审判员  王 鹏 二〇一八年十一月十六日 法官助理宋戈 书记员  耿润玺