浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0122民初4552号原告：邓其祥，男，1978年12月25日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：邵万高、许瑞文，浙江春江明珠律师事务所律师。被告：桐庐碧桂园房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县城南街道乔林路青山工业园区办公楼**。法定代表人：欧阳宝坤，经理。委托诉讼代理人：孙佳波，男，系被告公司员工。委托诉讼代理人：李亚福，男，系被告公司员工。原告邓其祥与被告桐庐碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓其祥及其委托诉讼代理人邵万高、许瑞文，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人孙佳波、李亚福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓其祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因取消次卧室飘窗造成的原告购房款损失8459.76元；2.判令被告赔偿因取消次卧室飘窗导致原告契税损失2807.92元；3.本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2014年1月，原告看到被告关于碧桂园楼盘园的“给你一个五星级的家”宣传广告后，前往被告的售楼处进行了咨询，详细阅读了被告的广告宣传册，被告宣传号称楼盘全部房屋均为五星级豪华精装修，每间卧室均有飘窗，为一流精装修豪宅。在查看了精装修样板房和样板花园里漂亮的园林景观后，最终选中了桐庐县县城城南路799号碧桂园珑园4幢1单元202室。2014年3月21日，原被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定向被告购买该套精装修商品房。约定建筑面积90.89平方米（实际建筑面积90.78平方米），总房价为544665元，建筑面积每平方米单价5992.57元（实际单价5999.83元），定于2015年7月30日前交付使用；合同还约定逾期交房且原告愿意继续履行合同的，被告每日按照已支付房款的万分之二支付违约金承担违约责任。合同签订后，原告依约付清了全部房款。令人遗憾的是，到了交房日期以后原告发现，被告原来承诺每个卧室均有飘窗，现实的房屋内只有两个房间有飘窗，次卧室的飘窗被取消了，导致原告多付了本属于飘窗部位（经原告实际测量为1.41平方米）建筑面积的房款8459.76元。同时，该飘窗部位面积计入房屋建筑面积后，也使得该房屋建筑面积超过90平方米。按照现行契税政策，购买的第二套住房90平方米以下的，相应的契税应按照结算价1%税率计算，而建筑面积超过90平方米的普通住宅是按照1.5%的税率计算契税的，按照该房屋的总价款计算，原告要多支付2807.92元税款。不难看出，被告违背承诺取消次卧室飘窗，给原告造成了房款损失和税款损失合计11267.68元的直接经济损失。更让原告难以接受的是，被告拟交付的房屋装修品质极为简陋，根本不是被告大肆宣称的所谓的五星级豪宅。室外的园区绿化更是简陋，原来楼盘内样板花园的美丽园林景观只是为了吸引人们前来购房而设置的美丽陷阱。就被告擅自取消飘窗造成的多付房款和契税问题，原告多次与被告交涉，提出异议的时候同时和被告进行协商，但被告一直强调售楼宣传资料上的内容未写入合同，不属于违约。嗣后，原告获悉，该小区已有业主通过诉讼途径维权，法院生效判决确认被告售楼宣传资料上关于三卧室均有飘窗的宣传内容依法构成合同组成部分，具备合同效力；被告取消次卧飘窗属于违约，应承担赔偿责任。原告要求被告按照法院判令支付吴琪赔偿款的标准向本案原告进行赔偿，被告开始推脱说领导不在或财务不在，后又要求原告直接起诉，原告认为向被告主张权利后本案诉讼时效已中断，不存在超过诉讼时效的问题，应承担赔偿责任。被告碧桂园公司答辩称：一、广告宣传册并不能作为房屋的交付标准。原告所提交的宣传资料底部已明确说明如下几点：1.本宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约；2.图册上所有室内装饰、设计、摆设、设备仅供参考，具体交楼标准按《浙江省商品房买卖合同》所示；3.以上所示间隔、尺寸仅供参考，具体以政府部门最后批准之图册与法律文件为标准；4.本资料仅供参考，以政府最终审核内容为准。针对宣传资料的上述几点内容，已非常明确地表示，该宣传资料并非答辩人所作出的要约和允诺。并且上述几点内容所处的位置为“户型外观轮廓图”、“联系方式”等信息的正下方，位置正中，字体大小合适，字迹清晰，足以引起原告的注意。综上，答辩人认为原告所提交的宣传资料仅为要约邀请，原告据此将该宣传资料作为房屋的交付标准缺乏事实与法律依据。二、原告要求答辩人赔偿购房款损失8459.76元缺乏事实与法律依据。1.原告主张的所谓的本属于飘窗部位的面积1.41㎡，并没有相应的证据作为支撑；2.原告认为如果没有飘窗，将导致原告多支付8459.76元，该部分应当作为原告的损失，但是答辩人认为，如果没有飘窗，飘窗所占的面积将计入不动产登记证书中，并且《浙江省商品房买卖合同》附图也是两卧室带飘窗，被告所交付的房屋符合交付标准，对于原告来讲没有因此遭受损失；3.原告于2015年7月19日前往涉案房屋处进行了全面的查看，期间以及此后长达2年多的时间里从未向答辩人主张过飘窗的赔偿事宜，则视为原告实际以其行为默认了该房屋飘窗的个数。现原告又向法院提起诉讼要求赔偿，明显与实际情况不符。三、原告要求答辩人赔偿契税损失2807.92元缺乏事实与法律依据。答辩人认为，缴交契税为原告的法定义务，与答辩人无关，同时双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中约定的预测面积为90㎡以上，实测面积也为90㎡以上，不存在原告多交税费的问题。四、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告于2015年7月19日前往涉案房屋处进行了全面的查看，原告在此期间是知晓该涉案房屋为两卧室带飘窗还是三卧室带飘窗，也知道或应当知道其权利是否受到了侵害，自此本案的诉讼时效从2015年7月19日起开始计算，而原告2018年才提起诉讼，期间并不存在能够证明诉讼时效中止、中断情形的有效证据，从程序上来讲，至原告提起本案诉讼时，二年的诉讼时效期间已经届满。原告邓其祥向本院提供的证据：1.《浙江省商品房买卖合同》原件一份，证明原告向被告购买的商品房坐落、面积、价款等基本情况的事实；2.销售不动产统一发票原件一份，证明原告已将房款付清的事实；3.契证及税收缴款书原件各一份，证明原告缴纳契税的事实；4.售楼书复印件一份，证明被告销售推广楼盘承诺房屋系五星级的家、三卧室均有飘窗的事实。被告碧桂园公司向本院提供的证据：《房屋维修申请记录表》原件一份，证明原告于2015年7月19日前往该涉案房屋进行查看的事实。被告碧桂园公司对原告邓其祥提交的证据质证认为：证据1-2，真实性、合法性和关联性无异议，证据1中的附件一显示原告所购买的房屋飘窗为两个；证据3，真实性、合法性无异议，对关联性有异议；证据4，系复印件，对真实性有异议，复印件上有六处手写笔迹，与其他案件的原告提交的售楼书有相同的笔迹，无法证明该售楼书系原告从被告手中获得。原告邓其祥对被告碧桂园公司提交的证据质证认为：《房屋维修申请记录表》的名字和日期均是本人所签，在签字时曾对缺少飘窗提出过异议，工作人员回复说和维修无关。本院对原、被告提交的证据作如下认证：原告提交的证据1-3，具有证明案件事实的证据效力，予以确认；证据4系复印件，不予确认。被告提交的证据，符合证据的三性要求，予以确认。经审理查明：2014年3月21日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告碧桂园公司开发的位于桐庐县住宅房屋一套，户型为J476T/J473T型精装，约定建筑面积为90.89平方米，实际建筑面积为90.78平方米，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为5992.57元，总房价款（包含房屋装修价格）为544665元，交付期限为2015年7月30日前。作为该合同附件一的房屋平面图标示书房以及与书房相邻的卧室各有一个飘窗，次卧无飘窗。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款544665元。2015年7月19日，原告查验案涉房屋后在《房屋维修申请记录表》上签字确认申请维修，且《房屋维修申请记录表》中关于卧室维修申报事项未记载次卧缺少飘窗的问题。本院认为，本案的争议焦点为原告要求被告赔偿因所谓取消次卧室飘窗造成的购房款损失和契税损失能否得到支持。首先，契税的计税面积按照原告实测房屋建筑面积计算，被告碧桂园公司交付的房屋实测建筑面积仍为90平方米以上，不存在原告多交税费问题。其次，对于原告的诉讼请求，被告提出了诉讼时效的抗辩。被告认为，原告已于2015年7月19日对房屋进行了全面查看，自此其知道或应当知道权利受损，依据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间在2017年7月19日已届满，此时被告已确定取得不履行义务的抗辩权；原告于2018年才提起诉讼，其权利不应受法律保护。对此，原告认为，其查看房屋后曾多次向被告提出次卧缺少飘窗的问题，并要求被告按照法院判令支付其他缺少次卧飘窗的业主赔偿款的标准向本案原告进行赔偿，被告开始推脱说领导不在或财务不在，后又要求原告直接起诉，原告认为向被告主张权利后本案诉讼时效已中断，不存在超过诉讼时效的问题。本院经审查后认为，诉讼时效制度是因时间经过而对权利发生影响的制度，也即权利人在法定期间内不行使权利，权利不受保护的法律制度。诉讼时效制度的价值目标在于督促权利人行使权利，稳定社会秩序，在社会公共利益视角内对公平与效率价值目标的衡量、对权利保护与权利限制的衡量。本案中，双方当事人对原告于2015年7月19日查看了案涉房屋的事实均无异议，故应予以确认。在申请房屋维修时，原告理应对房屋进行了全面的查看，原告即知道或者应当知道其主张的权利是否受到损害。也即，本案诉讼时效期间应自原告在《房屋维修申请记录表》上签字确认之日起即2015年7月19日起计算。按照《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。而原告于2018年才提起本案诉讼，本院于2018年10月17日予以立案，期间并未有有效证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，显然至原告提起本案诉讼时，二年的诉讼时效期间已经届满。另外，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，而至此时本案二年的诉讼时效期间也已经届满。在此情形下，碧桂园公司已经取得了诉讼时效抗辩权，该抗辩权不应因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。因此，本案中被告提出的原告的请求已超过法定诉讼时效期间的抗辩，理由成立，应予以采纳。综上，原告的诉讼请求应依法予以驳回。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告邓其祥的诉讼请求。案件受理费82元，减半收取计41元，由原告邓其祥负担。原告邓其祥于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 员 方  晨二〇一八年十一月二十九日代书记员 皇甫川吉?附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。