襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0607民初2063号原告:宋淑芳，女，1969年11月12日生，汉族，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：李彩云，湖北美仑律师事务所律师。被告：襄阳华中光彩大市场物业管理有限公司。住所地：襄阳市襄州区邓城大道**。法定代表人：聂红军，公司总经理。委托诉讼代理人：王鑫，湖北真武律师事务所律师。被告：海南高经物业酒店管理有限公司。住所地：海南省海口市龙昆北路华银大厦**。法定代表人：孙工，公司董事长。委托诉讼代理人：周世斌（公司副总经理），男，1964年2月25日生，汉族，住海南省海口市龙华区。原告宋淑芳与被告襄阳华中光彩大市场物业管理有限公司（以下简称光彩物业公司）排除妨碍纠纷一案，被告光彩物业公司不服襄阳高新技术产业开发区人民法院作出的（2015）鄂襄新民初字第01932号民事判决，提起上诉。2017年7月27日，襄阳市中级人民法院作出（2017）鄂06民终2258号民事裁定，撤销（2015）鄂襄新民初字第01932号民事判决，发回襄阳高新技术产业开发区人民法院重审。重审中，被告光彩物业公司对管辖权提出异议。经审理，管辖权异议成立，该案移送本院管辖。本院于2018年4月18日对该案立案后，依法适用普通程序审理。2018年5月23日，原告宋淑芳申请追加被告海南高经物业酒店管理有限公司（以下简称高经物业公司）。2018年6月22日、27日，本院两次公开开庭审理本案。原告宋淑芳的委托诉讼代理人李彩云、被告光彩物业公司委托诉讼代理人王鑫、被告高经物业公司委托诉讼代理人周世斌到庭参加诉讼。庭后双方当事人进行了和解，但未达成协议，本案现已审理终结。原告宋淑芳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同赔偿原告经济损失100000元；2.被告光彩物业公司恢复原告房屋原貌，将原告楼上在天井里安装的抽油烟机移除，并恢复对原告房屋供电；3.诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2012年8月14日，原告购买了位于襄州区××大道××光彩××市场××商品房××套，用于居住及从事设备经营，并与被告光彩物业公司签订了《物业管理服务协议》，约定由其为原告提供物业管理服务，原告按照协议交纳物业费。2013年，原告所购房屋的天井通道内被其他业主安装厨房抽风机，抽出来的油烟严重影响原告经营场所工作人员正常工作。原告多次找物业解决，工作人员表示将抽风机移除，但截至目前未予兑现。2014年，原告楼上业主将房屋装修改造成宾馆，装修时将原告的房屋天花板损坏，将宾馆的排污下水管道安装在原告房屋外墙上，损坏了原告的经营招牌，并严重影响原告公司的形象。另外，物业将原告房屋的通气通风天井堵死，并放任其他业主将做饭产生的油烟直接排向通气通风天井致使原告室内乌烟瘴气，严重影响了原告的居住和经营，并给原告健康带来危害。原告依据《物业管理服务协议》第二条约定，要求物业出面将天井厨房抽风机移除，并协调原告室内受损事宜，恢复原告通风同期天井原貌和外墙、招牌效果，物业不睬。甚至在原告不欠电费的情况下，2015年4月物业对原告居住场所强行断电，严重影响了原告正常的经营办公和居住，给原告造成了极大的经济损失。被告高经物业公司下设的分支机构高经物业公司襄州分公司为华中光彩大市场物业的实际管理者，该分支机构未经依法清算现已注销。故原告根据《物业管理服务协议》约定要求高经物业公司与光彩物业公司对原告的诉求承担连带责任。被告光彩物业公司辩称，其公司在原告诉请的侵权事实发生时与原告没有物业服务关系，其公司也不存在违约，应驳回原告对光彩物业公司的诉讼请求。被告高经物业公司辩称，1.案件发生在2013年，其公司是2015年1月1日后才进驻华中光彩大市场进行物业管理；2.其公司与原告没有签订物业管理合同，对方也未交物业费；3.其公司接手大市场的物业管理，没有接手电的管理；4.排除妨碍纠纷的被诉主体不应当是物业公司。经审理查明，2012年3月15日，原告宋淑芳购买开发商湖北百盟投资集团有限公司开发建设的华中光彩大市场二期三栋3-1-17、18、19号房屋（商业用途）。被告光彩物业公司依据与开发商湖北百盟投资集团有限公司订立的物业服务合同，为华中光彩大市场业主提供前期物业管理服务。2012年8月14日，原告宋淑芳（乙方）与被告光彩物业公司（甲方）签订《物业管理服务协议》。协议约定：第一条双方的权利和义务：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生项目进行维护、修缮、服务与管理，制止违反《华中光彩大市场临时公约》、《华中光彩大市场安全责任书》、和其他物业管理行为，根据本协议向乙方收取物业综合服务费和经政府批准的其他有偿服务费用等。乙方根据协议向甲方交纳物业管理费用及其他有偿服务费用，按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第二条物业管理服务内容：房屋管理、房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境、卫生、治安消防管理等。其中房屋管理主要是维护和完善大市场物业整体形象，规范管理大市场户外设施，维护建设规划、设计的严肃性，制止乙方破坏改动房屋结构、外立面和室内平面布局，制止在商铺房屋门口、周围空地的乱搭乱建，制止随意凿孔乱开门窗。房屋共用设施设备的维护和管理，主要包括对大市场内房屋上下管道、落水管、共用路灯、绿地等设施设备正常使用的管理。第三条物业管理服务费：交纳时间和周期，以甲方的书面通知时间为准，按半年或年度为周期交纳。第十条违约责任：甲方违反协议，没有开展管理服务工作，给乙方的经营造成影响的，乙方有权要求甲方限期改正，如逾期未改正，甲方应当承担相应的法律责任；若乙方或乙方承租人违约致使物业管理服务不到位、不及时造成的后果或给其他业主造成损失，乙方或相应责任人应予以赔偿，赔偿以实际损失为限，若因甲方管理不善造成物业损失，甲方应负责修复。该《物业管理服务协议》签订后，2013年原告宋淑芳房屋楼顶的通风通气天井被其他业主封死，以致原告宋淑芳商铺的天井通道不能正常使用。2014年原告宋淑芳房屋外墙在其他业主装修时未经允许被打一个孔洞。针对上述两项其他业主的不当行为，原告宋淑芳向被告光彩物业公司提出要求其按照《物业管理服务协议》约定履行管理服务的义务，未果。2014年10月15日，开发商湖北百盟投资集团有限公司与被告高经物业公司另外订立《物业承包合同》，约定华中光彩大市场一期、二期项目的前期物业管理服务由被告高经物业公司负责。合同期限3年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止。2014年12月16日，被告高经物业公司决定成立不具有法人资格的海南高经物业酒店管理有限公司襄州分公司（以下简称高经物业襄州分公司），具体负责上述被委托的前期物业管理服务事项。2015年1月1日至2017年7月（提前解除合同），高经物业襄州分公司为华中光彩大市场一期、二期项目的业主提供了无差别的物业管理服务。2017年7月之后，该物业服务合同解除。原告宋淑芳欠交2014年1月1日至2017年7月物业费，其中2014年12月31日之前的物业费应向光彩物业公司交纳；2015年1月1日之后的物业费应向高经物业公司交纳。2015年3月19日、2015年3月20日，高经物业襄州分公司代光彩物业公司书面向宋淑芳催交2014年1月1日至2014年12月31日物业费，遭到拒绝。2015年4月，宋淑芳涉案房屋在不欠电费的情况下被停电，一直持续到2016年3月。宋淑芳认为，该停电的行为是光彩物业公司和高经物业襄州分公司共同所为。综上原告宋淑芳认为，光彩物业公司和海南高经物业襄州分公司不履行物业管理职责，违反《物业管理服务协议》强行中断对其商铺的供电，应承担相应的责任，并为此引起诉讼。审理中，宋淑芳以2016年3月其商铺已恢复供电为由，撤回本案要求供电的诉讼请求。另查明，2014年12月20日，原告宋淑芳与案外人河南卫华重型机械股份有限公司襄阳分公司（以下简称卫华襄阳分公司）签订房屋租赁合同一份。合同约定：宋淑芳将其购买的位于光彩大市场的商铺租赁给卫华襄阳分公司使用，期限一年（自2015年1月1日起至2016年1月1日止），第一季度交纳房租49000元，第二至第四季度，每季度交纳49900元，按季度交纳，水电费自理。2015年1月2日，卫华襄阳分公司向宋淑芳交纳房租费49000元；2015年4月4日，卫华襄阳分公司向宋淑芳交纳房租费49900元。又查明，光彩大市场的水电日常工作由光彩物业公司水电维修管理部负责。2015年1月8日，湖北百盟投资集团有限公司法人李家俊（董事长职务）签署《关于光彩物业公司水电部的有关决定》一份，决定将光彩物业公司水电维修管理部的日常工作交由光彩物业公司管理。2015年9月19日，光彩物业公司水电维修管理部负责人杨永田（乙方）与高经物业公司襄州分公司（甲方）签订《襄阳华中光彩大市场水电维修服务内部管理协议》。双方约定：光彩物业公司水电维修管理部隶属甲方下设部门，必须服从甲方日常管理。如因甲方日常管理所需对市场商户进行停电、停水，乙方必须无条件配合并在接到通知后5小时内执行，甲方安排人员进行配合。还查明，高经物业襄州分公司在光彩大市场提供物业管理服务期间，对三层商铺的物业收费标准为1.82元/㎡/月。审理中，被告高经物业公司为了与宋淑芳和解，自愿放弃了向宋淑芳收取2015年1月至2017年7月期间物业费23423.4元（429㎡×1.82元/㎡/月×30月）的权利。但宋淑芳仍坚持诉讼主张。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，建设单位湖北百盟投资集团有限公司前后与光彩物业公司和高经物业公司签订前期物业服务合同，由二公司先后分别对其开发建设的光彩大市场提供物业服务。该先后订立的物业服务合同对光彩大市场内的业主均具有约束力。其中，光彩物业公司与宋淑芳之间的物业服务合同关系从2012年8月14日开始至2014年12月31日结束；高经物业公司与宋淑芳之间的物业服务合同关系从2015年1月1日开始至2017年7月结束。2013年，宋淑芳房屋楼顶的通风通气天井被其他业主封死，导致其房屋的天井通道不能正常使用；2014年，宋淑芳房屋外墙在其他业主装修时未经允许被打孔损坏，均发生在光彩物业公司提供物业服务期间，均属物业服务不到位、不及时，管理不善造成业主损失的情形。对此，光彩物业公司应当按照《物业管理服务协议》：“物业管理服务不到位、不及时造成的后果或给其他业主造成的损失，乙方或相应责任人应予以赔偿，赔偿以实际损失为限，若因甲方管理不善造成物业损失，甲方应负责修复。”的约定，对宋淑芳的物业损失负责修复。宋淑芳诉请，光彩物业公司恢复原告房屋原貌，即修复原告房屋外墙的一个装修孔洞，符合法律规定，本院予以支持。宋淑芳诉请，光彩物业公司将其楼上在天井里安装的抽油烟机移除。根据宋淑芳提供的证据，本院仅查明其房屋楼顶的通风通气天井被其他业主封死的事实，天井内是否安装抽油烟机无证据证实。故该移除抽油烟机的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。宋淑芳涉案房屋从2015年4月被停电至2016年3月，共计停电11个月。期间，负责光彩大市场水电日常工作的光彩物业公司水电维修管理部先由光彩物业公司隶属管理，后由高经物业公司隶属管理。该二公司在管理水电期间，宋淑芳房屋被停电，该停电行为妨害了宋淑芳物权的正常行使，责任应由二公司共同承担。宋淑芳诉请，二被告共同赔偿其停电损失，符合法律规定。但是，宋淑芳主张其停电损失为100000元，因宋淑芳举出的一年期房屋租赁合同和前两个季度房租费的交纳收据，仅能证实该房屋租赁合同的相对方履行了前两个月房租的事实，后两个月房租是否因停电没有给付，合同利益是否没有实现，没有证据证实，故宋淑芳主张的该事实，本院不予确认。鉴于审理中，高经物业公司为了与宋淑芳和解，自愿放弃向宋淑芳收取2015年1月至2017年7月期间物业费23423.4元权利这一事实，本院结合宋淑芳在本案物业服务合同中长期拖欠二被告物业费事实，将宋淑芳的停电损失酌情确定在高经物业公司应收取的2015年1月至2017年7月期间物业费范围内。该范围内的赔偿主张，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。本案案由应依法确定为物业服务合同纠纷、排除妨碍纠纷。宋淑芳涉案商铺的供电已于2016年3月恢复，其撤回要求供电的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。光彩物业公司辩称，原告损害事实发生期间与其没有物业服务合同关系，其公司不存在违约，与事实不符，本院不予采纳。高经物业公司辩称，案件发生在2013年，其公司没有接手对电的管理，排出妨碍纠纷被诉的主体不应是物业公司，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条、第三十八条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告襄阳华中光彩大市场物业管理有限公司于本判决生效后十日内修复原告宋淑芳位于华中光彩大市场二期三栋3-1-17、18、19号房屋外墙的一个装修孔洞；二、被告襄阳华中光彩大市场物业管理有限公司、海南高经物业酒店管理有限公司，在原告宋淑芳应当向海南高经物业酒店管理有限公司交纳物业费范围内，共同向原告宋淑芳赔偿停电损失，原告宋淑芳位于华中光彩大市场二期三栋3-1-17、18、19号房屋从2015年1月至2017年7月期间的物业费不再向被告海南高经物业酒店管理有限公司交纳；三、驳回原告宋淑芳其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告宋淑芳负担2200元，被告襄阳华中光彩大市场物业管理有限公司、海南高经物业酒店管理有限公司共同负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  吴晓芳审判员  何 峰审判员  王 伟二〇一八年十一月十五日书记员  熊业娇