河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民再449号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：河南建达置业有限公司，住所地:河南省郑州市经八路**院**楼。法定代表人：杜晶晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨得欣、高江坤，河南元慧律师事务所律师。再审申请人(一审原告、二审上诉人)：仝彤,女,蒙古族,1994年10月29日出生,住郑州市金水区。再审申请人河南建达置业有限公司（以下简称建达公司）因与再审申请人仝彤房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）豫01民终4684号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2018年4月18日作出（2017）豫民申5076号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人建达公司的委托诉讼代理人杨得欣，再审申请人仝彤及共同委托诉讼代表人段丽娟、吕穗峰、康新通、柴晓瑞、张巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建达公司再审称，1.依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，摩尔花园小区至今未能供暖，是不可抗力的客观因素导致。建达公司在履行合同中一直在积极推进，主观上没有懈怠之处，不存在违约行为。二审判决认定建达公司违约的理由不能成立，判决建达公司承担违约责任错误。2.2011年1月5日建达公司已经与郑州热力总公司指定的单位，即郑州市颖达热力工程设计院签订了供热工程的设计合同，设计内容就包括了供热一次支网、二次网和热力站工程施工图。后来由于京沙快速路的建设、防空洞的出现、小区业主的阻扰等客观因素导致1号楼工程进展缓慢，加上热力公司与小区业主对供热管走室内还是室外达不成一致意见，才造成小区无法供暖的局面。3.二审判决建达公司自2013年11月15日起无限期地承担违约责任，不但违约责任过高，违背了本案的客观事实，也违背了过错责任承担的原则。请求撤销二审判决，改判驳回仝彤的诉讼请求。仝彤再审称，二审判决适用法律错误，判决结果直接违反双方的合同约定。双方约定了违约金的计算方法。二审判决认定建达公司违约并且没有合法的抗辩理由。建达公司提出调整违约金的请求，并没有证据支持其主张，应当承担不利后果。二审判决在没有事实和法律依据的情况下调整违约金，违反了立法精神。二审判决应当尊重意思自治的买卖合同，依照双方合同约定判令建达公司支付违约金。请求依据合同约定赔偿违约金，按照每天总购房款万分之一自2013年11月15日起计算至实际供暖之日止。仝彤向一审法院起诉请求：1、判令建达公司向仝彤支付违约金53834元（自2013年11月15日暂计至起诉之日，诉讼期间不停止计算）；2、判令建达公司返还仝彤天然气初装费、暖气设施费19794元；3、本案的诉讼费用由建达公司承担。一审法院认定事实：1、2009年8月4日，李永阳与被告签订商品房买卖合同一份，该合同主要约定:李永阳购买被告开发的金水区沙口路东黄河路南沙口路126号8号楼西3单元5层37号，房屋价款538338元；合同第八条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遇政府重大城市规划、市政工程、、地下文物障碍或恶劣气候影响本合同约定工期的在影响范围内，双方同意顺延交房日期；合同第九条规定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；合同第十四条约定有：户内暖气设施在交房时安装完成，市政供热干管到位并网后一年内供暖，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照第九条处理。附件四合同补充协议第四条约定：买受人应缴纳的采暖设施费用、维修基金、印花税、天然气配套费随首笔房款缴纳等等。2、郑州市热力总公司出具证明一份，该证明主要载明：郑州市热力总公司随郑州市市政新修沙口路时，同步敷设的沙口路（黄河路—金水路）段集中供热管网。2010年10月11日竣工，在敷设管网时，根据道路周边项目建设情况，为用户开口预留支线管网，当时已为瑞隆、建达等开发商分别预留下线管网。该管网于2012年3月具备供热条件。瑞隆公司已于2013年办理用热手续后正常用热，而建达至今未与我公司签订任何用热协议。郑州市热力总公司。3、原告陈述称交房时室内管道铺设完成。4、2007年11月28日郑州市建设项目联合收费专用缴款通知书载明，报建单位河南建达置业有限公司，建筑面积49860.43平方米，城市基础设施配套费标准170元，实收金额498428元。2004年6月25日的郑州市建设项目联合收费专用缴款通知书，显示报建单位河南建达置业有限公司，建筑面积34061.5平方米，城市配套费（旧城）标准20元，实收金额681230元；2004年6月28日郑州市建设项目联合收费专用缴款通知书，显示报建单位河南建达置业有限公司，建筑面积12867平方米，城市配套费（旧城）标准20元，实收金额131960元。5、被告于庭审中提交的《建筑工程施工许可证》显示，建设单位为河南建达置业有限公司，合同开工日期2010-12-28，合同竣工日期2013-7-15。被告于庭审中提交的《联系函回复》显示，河南建达置业有限公司工程部1#高层住宅楼基础防空洞处理施工时间为2012年12月13日开始，2013年5月14日结束。被告于庭审中提交的河南省人民政府网站上的新闻显示，郑州京广快速路一期工程施工时间自2010年5月22日至2012年4月28日竣工通车。6、被告于庭审中提交了2015年11月13日、2015年12月30日、2016年4月7日、2016年9月13日福园社区居委会的会议纪要，其中，2015年11月13日福园社区居委会的会议纪要显示：时间：2015年11月13日，，地点南阳路街道办事处会议室，参加人员有南阳路派出所民警、郑州市房管局、建达置业、南阳路街道办事处、业主代表，会议达成以下约定：1、供暖设计图由建达置业尽快送热力公司审核，争取下周审核完毕，设计图审核通过后，由第三方明确施工日期，建达置业与施工方签订施工合同，明确开工时间，施工合同起草后先由业主代表观看通过后业主撤出工地，将工地条幅全部去掉，保证工地正常施工，等。7、被告提交了2010年10月13日、10月22日、11月1日、2015年11月27日郑州市热力总公司集中供热工程审图意见表。8、原告于庭审中提交房屋买卖合同两份及承诺书一份，约定出卖人李永阳将拥有位于郑州市金水区沙口路126号8号楼西37号房产转让给买受人仝彤，李永阳承诺将与该房屋有关的权利义务转让给仝彤。郑州市房产档案馆出具的房屋所有权证（存根）显示：位于金水区××楼西××单元××号的房屋所有权人为仝彤，建筑面积134.23平方米，产权证号1501278220。9、原告称李永阳从被告河南建达置业有限公司处购买房屋后按照被告要求缴纳了天然气初装费和暖气设施费19794元。一审法院认为，被告与李永阳签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，被告与李永阳均应当按照合同约定行使权利履行义务。原告从李永阳处购买了涉案房屋，李永阳将涉案房屋的相关权利义务全部转让给了原告，仝彤作为原告向被告主张商品房买卖合同中的相关权利，符合法律规定，予以支持。李永阳与被告在商品房买卖合同中约定“户内暖气设施在交房时安装完成，市政供热干管到位并网后一年内供暖”，“到位并网”从通常行业理解来讲，指的是两个供暖管网的合并、接通，而原告提交的郑州市热力总公司出具的证明只显示郑州市热力总公司已经为建达预留下管网并具备供热条件，并未载明涉案房屋所在小区已经过郑州市热力总公司的热力验收合格、具备热力并网条件且已接通并网，因此，商品房买卖合同中约定的供暖条件即“市政供热干管到位并网后一年内”尚未成就，原告依照该条约定主张违约金，缺乏依据，该院不予支持。但因市政供热干管已于2012年3月铺设到位，被告作为开发商，应当负有积极推进供热并网的义务。在市政管网到位一年后即从2013年4月1日起，被告若未尽到积极推进供热并网义务，对于原告未享受到供暖的情况，被告应承担相应的赔偿责任。被告主张的因京广快速路封闭道路无法施工、防空洞的处理施工时间，属于应据实延期的内容，应延迟21个月。根据会议纪要显示双方在2015年11月施工有争议，故截止到2015年10月31日期间，被告未积极履行推进供热并网义务达到304天，参照商品房买卖合同中关于违约金的计算标准，被告应赔偿原告损失16365.48元（538338元×0.0001×304天=16365.48元）。在2015年11月后，结合被告提交的会议纪要、原被告双方的陈述，应认定在此期间原、被告对供暖设施的整改施工产生争议，以及郑州市热力总公司出具集中供热工程审图意见表要求对原设计图纸进行修改变更，不能证明在此期间被告未积极推进暖气并网一事。在此期间，双方应共同配合促进暖气并网。根据原、被告提交的2007年11月28日郑州市建设项目联合收费专用缴款通知书记载的内容，经计算可知，被告于2007年12月7日缴纳的城市基础设施配套费498428元系2931.93平方米（498428元÷170元/平方米=2931.93平方米）的建筑面积的城市基础设施配套费，而非49860.43平方米建筑面积。根据被告提交的2004年6月25日、6月28日郑州市建设项目联合收费专用缴款通知书，上面显示建筑面积共计46928.5平方米，城市配套费（旧城）标准20元。46928.5平方米与2931.93平方米之和也是49860.43平方米。故，应认定，在总面积49860.43平方米中，在2007年10月1日前开具郑州市建设项目缴费通知单的面积为46928.5平方米，在2007年10月1日之后开具郑州市建设项目缴费通知单的面积为2931.93平方米。根据原告提交的郑州市财政局出具的郑州市财政局关于《郑州市物价局关于城市基础设施配套费有关政策界定的请示》的意见回复中记载，2007年10月1日前开具了《郑州市建设项目缴费通知单》的按20元/平方米缴纳建设配套费的建设项目，应缴纳暖气、天然气入网费，2007年10月1日之后开具《郑州市建设项目缴费通知单》的按现行标准170元/平方米缴纳建设配套费的建设项目，暖气、天然气入网费停止征收。鉴于本案中不能确定2007年10月1日后被告向政府缴纳的建设配套费用对应的2931.93平方米是哪些业主的房屋，现无证据可以进行明确区分，依据公平原则，故被告按照相应比例退还原告1162元｛2931.93平方米÷49860.43平方米×【3660元+（134.23平方米×120元/平方米）元=1162元】｝。原告诉请过高部分，依据不足，不予支持。被告辩称不应承担责任，证据不力，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南建达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告仝彤16365元。二、被告河南建达置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告仝彤天然气初装费、暖气设施费1162元。三、驳回原告仝彤的其他诉讼请求。一审案件受理费1641元，由原告负担1250元，由被告负担391元。二审查明的事实与一审查明的事实相同。二审认为，李永阳与建达公司签订的商品房买卖合同，系李永阳与建达公司双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，李永阳依约履行了支付购房款的合同义务，涉案房屋亦已经交付李永阳使用并办理了产权证。仝彤于2015年4月3日与李永阳签订的《房屋买卖合同》中第五条明确载明“……甲方（李永阳）与该房屋有关的权利义务全部转移给乙方（仝彤）”，可见李永阳将其因购买涉案房屋所形成的全部权利让与给了仝彤。李永阳将涉案房屋转让于仝彤，同时将其与建达公司签订的商品房买卖合同约定的权利让与仝彤，并不影响建达公司的任何权利。仝彤依据其与李永阳签订的合同，取得了李永阳与建达公司之间商品房买卖合同约定的权利，因此，仝彤向建达公司主张权利并无不当。关于供暖问题，商品房买卖合同第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……户内暖气设施在交房时安装完成，市政供热干管到位并网后一年内供暖”。可以看出，该条款是单务条款，而义务主体为建达公司，即相对于购房者而言，建达公司负有确保“到位并网”并按时供暖的合同义务。即便建达公司不具有完全的决定实现供暖的权力，但建达公司仍负有积极、合理的推动供热管线到位并网的义务。否则，建达公司就应当承担因其怠于履行义务而造成的不能按时供暖的违约责任。建达公司上诉称其对“并网”不负有义务，但如按其该理由，其不能推进并网条件的实现，就不用对未按约定按时供暖承担相应责任，该说法明显违背双方合同中关于供暖的真实意思表示，因此建达公司不考虑其是否存在怠于履行并网义务的情况，只考虑客观“到位并网”状况的做法，明显违背诚实信用和公平原则，其该上诉理由不能成立。建达公司所主张的市政建设、工程施工中出现特殊情况等原因，只能作为是否可以顺延供暖时间的理由予以考查。本案中，根据双方合同约定，应在市政供热干管到位并网后一年内供暖。而市政供热管网在2010年10月11日已经竣工，并为建达公司所建的涉案小区预留了支线管网，此时市政供热干管已经“到位”，且2012年3月该管网具备供热条件。因此，建达公司应当在2013年4月份前完成涉案小区的热力管网与市政供热管网的并网并实现供热。建达公司称由于郑州京广快速路的市政道路建设和涉案小区1号楼施工中发现防空洞等原因造成小区内热力交换站所在的1号楼2015年6月1日才主体验收，在此之前建达公司不可能施工并实现并网。然而，涉案房屋于2010年之前已经建成并交付业主，郑州京广快速路一期工程的竣工通车时间为2012年4月28日，即便郑州京广快速路的市政道路施工影响到了建达公司进行热力管网的建设，但自郑州京广快速路竣工的2012年4月28日至建达公司依约应实现供热的2013年4月份，期间将近一年，也已具有了完成并网的合理期限。因此，建达公司主张的由于郑州京广快速路市政道路施工造成了供热管网并网延误的理由不能成立。建达公司在出售涉案房屋时即承诺是双气房，且在合同中明确承诺了实现供暖的期限。则其作为专业的房地产开发公司，理应在建设涉案小区时，对整个小区的工程建设进行统筹规划，将相应庭院管网及热力交换站及时建设完毕，为供暖做好准备。但建达公司并未提供证据证明其在签订合同时，对小区内的热力交换站进行规划和设计，更未提供证据证明热力交换站在签订涉案合同时已经设计在了1号楼地下室并告知过业主，亦未提供证据证明建达公司向业主告知过1号楼因发现防空洞而需延期，因此，建达公司主张的因1号楼施工过程中发现了防空洞，造成了管网施工延误，不能按时供暖的理由不能成立。建达公司在进行涉案小区的供暖方案设计时，采取了入户供热管道从楼外架设入户的方案。根据建达公司提交的证据显示，郑州市热力总公司在2010年时，亦同意其提交的供热管道从楼外架设入户的方案。但建达公司迟迟不进行庭院管网建设，直到2016年才进行庭院管网建设，此时因供热施工要求变更，郑州市热力总公司不同意供热管道从楼外架设入户的方案，而供热管道从楼内架设入户亦会对已经装修入住的业主的室内装修造成损坏，并影响室内整齐美观的居住环境，业主反对供热管道从楼内架设入户的方案。由于建达公司未能在合理期限内及时进行庭院管网建设，造成了如今出现业主方案与郑州市热力总公司方案相矛盾的情形，现建达公司以两者要求不一致，与其无关，其不应当承担责任的上诉理由不能成立。另，建达公司并未提供充分的证据证明其在整个的供热管网建设期间积极、合理的履行了建设、报审等推进供热管网并网的义务。据上，建达公司因其未能依约履行合同义务而构成违约。现行法律规定，对于合同纠纷，应以双方意思自治为原则，以特殊情况为例外。本案中，根据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，若出现暖气未达到使用条件的情况，双方同意按照出卖人逾期交房的违约责任处理，即出卖人建达公司按日向购房人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于建达公司怠于履行合同义务，造成业主方未能充分享有合同权利，其利益受到了损害，主要体现在业主相关费用的增加及居住的方便性和舒适性的降低，甚至影响到房屋自身的市场价格，因此，建达公司应当支付违约金。但根据法律规定，当违约金过高时，当事人可以请求法院予以调整。本案中，建达公司逾期仍未完成供暖管网建设虽对业主的权益造成侵害，但该违约行为并不等同于逾期交房，不构成根本违约。且按照合同约定计算的违约金过高于业主因此所遭受的经济损失，而建达公司亦主张违约金过高，并对合同约定的违约金计算方法提出了异议，因此，本院对于违约金予以适当调整。由于暖气的使用仅限于供暖季，未供暖不会对业主非供暖季的生活造成影响。同时，由于双方在诉讼中均未提供准确计算损失的全面、合理的依据及调整违约金的合理方法。本院认为，综合合同条款约定的违约金计算模式、未供暖对业主实际生活的影响期间等因素，本案按照供暖季计算违约金较为合理。因此建达公司应支付仝彤的违约金为538338×0.01%×480天=25840.22元（从2013年11月15日起暂计算至2017年3月15日，共4个采暖季，480天）。建达公司应采取积极有效措施，尽快实现涉案小区供暖，以减少双方实际损失。综上，建达公司的上诉理由无相应的事实及法律依据，其上诉请求，不予支持；仝彤的上诉理由部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定,二审判决:一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初22165号民事判决第二、三项；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初22165号民事判决第一项为：河南建达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付仝彤违约金25840.22元。如果未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1614元，由仝彤负担645.6元，由河南建达置业有限公司负担968.4元；二审案件受理费1614元，由仝彤负担645.6元，由河南建达置业有限公司负担968.4元。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，根据李永阳与建达公司签订的商品房买卖合同的约定，涉案房屋是双气房，且建达公司明确承诺了实现供暖的期限，即负有积极、合理的推动供热管线到位并网，按时供暖的合同义务，否则就应当承担不能按时供暖的违约责任。涉案房屋于2010年之前已交付，2010年10月11日市政供热管网已经竣工，并为涉案小区预留了支线管网，此时供热干管已经到位，2012年3月该管网具备供暖条件。根据双方合同约定，应在市政供热干管到位并网后一年内供暖，原审认定建达公司应当在2013年4月份前完成涉案小区的热力管网与市政供热管网的并网并实现供热，并无不当。建达公司再审称未完成并网的原因是京广快速路的建设以及因1号楼施工过程中发现了防空洞造成管网施工延误，不能按时供暖，但其未提供证据证明签订合同时向李永阳告知将热力交换站设计在1号楼地下室以及因1号楼发现防空洞需延期，亦未证明其在供热管网建设期间积极合理的履行了建设、报审等推进供热管网并网的义务，因此原审认定建达公司构成违约，并无不当。关于违约责任的计算问题，依据《商品房买卖合同》第十四条约定，若出现暖气未达到使用条件的情况，双方同意按照出卖人逾期交房的违约责任处理，即出卖人建达公司按日向购房人支付已交付房价款万分之一的违约金。但按照合同约定计算的违约金过高于业主因此所遭受的实际经济损失，且建达公司亦主张违约金过高，请求予以适当调整，原审根据法律规定，综合考虑各种因素，判决按照供暖季计算违约金并无不妥。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律及实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2017）豫01民终4684号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  朱世鹏审判员  陈 元审判员  王明哲审判员  付保东二〇一八年十一月三十日书记员  周武扬