湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0104民初6225号原告：胡某，男，1963年6月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省浠水县。被告：武汉市巨泓房地产开发有限公司，住所地武汉市硚口区长丰大道附**。法定代表人：向继红，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗勤，湖北乙千律师事务所律师（一般授权）。原告胡某与被告武汉市巨泓房地产开发有限公司（以下简称巨泓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告胡某、被告巨泓公司的委托诉讼代理人罗勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金18041.44元（2018年8月1日起至2018年10月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月27日购买被告建造的汉江雅苑小区×-××××房产一套，面积122.96㎡，共计人民币1307350元，双方签订武汉市商品房买卖合同，并约定被告应当在2017年12月31日前符合条件的商品房交付原告使用，如逾期交付被告向原告付已付购房款的万分之1.5的违约金。2018年1月10日，被告与原告签署逾期交房违约金支付协议，约定自2018年1月1日起每月10日前支付当月违约金，后被告仅支付了2018年1至7月的违约金，现逾期尚未支付8月至10月共三个月违约金，故向本院提起诉讼。被告巨泓公司辩称：1、被告已经向原告赔偿损失；2、房价上涨已经弥补了原告的损失；3、过高的违约金导致原告难以负重，请求法院依法调低违约金；4、原告的诉讼请求应当从11日开始计算。经审理查明：2016年8月27日，原告胡某与被告巨泓公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“胡某购买巨泓公司开发的位于武汉市硚口区工农路与联工路交汇处汉江雅苑商品房项目中的第×幢×号楼××层×号房（合同约定建筑面积122.96平方米），总金额1307350元。”合同第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”合同第九条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：2017年12月31日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；6、供水：2017年12月31日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、燃气：2017年12月31日前，燃气安装完毕，点火由买受人按天然气公司规定办理；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“4、出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得武汉市城市开发管理办公室颁发的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，即达到本合同约定的交付条件。……2017年10月10日，胡某向巨泓公司支付了购房款1307350元。因被告巨泓公司未能在合同约定时间内交付房屋，2018年1月10日，原告胡某与被告巨泓公司签订《逾期交房违约金支付协议》，该协议约定：甲方开发的汉江雅苑项目（推广名：汉水岸），根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定应于2017年12月31日交房，现因甲方原因逾期交房，按双方签署的《武汉市商品房买卖合同》第十一条，出卖人逾期交房的违约责任之约定，逾期交房在90日甲方按已付房款日万分之一支付违约金，逾期交房超过90日甲方向乙方按已付房款的日万分之一点五支付的违约金。甲方决定先行按乙方已付房款日万分之一点五标准支付违约金。违约金支付方式：自2018年1月1日起，每月10号（含）前甲方向乙方预付当月的违约金到甲方统一为乙方办理的汉口银行指定账户。因被告迟迟未将符合约定交付条件的房屋交付给原告，仅仅支付2018年1月至7月的违约金，后期未再继续支付违约金，原告于2018年10月18日起诉至本院。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当在2017年12月31日前将取得《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》的房屋交付原告，被告未能按约定交付房屋，已构成违约，原告主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方合同第十条及逾期交房协议的约定，被告逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。2018年8月1日至2018年10月31日，被告应支付违约金1307350元×0.00015×92天=18041.43元。关于被告辩称已支付的违约金，所购房屋已升值，可以弥补原告损失，且违约金约定过高，起算时间应从每月11日开始的辩护意见，本院认为，被告逾期交房的违约行为处于持续状态,而违约金是基于违约的时间连续产生，截止目前被告仍未将符合约定条件的房屋交付原告，原告亦未享受其购房带来的任何权益，其已经支付的违约金亦不足以弥补原告损失。同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告未提交证据证实双方约定的违约金标准过分高于造成的损失，本院参照中国人民银行同期银行一年期内贷款利率4.35%的1.3倍=5.655%，对比双方约定的违约金标准日万分之1.5，折合年利率为5.4%，故双方约定的违约金标准并未过高，故该辩护意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：被告武汉市巨泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡某支付2018年8月1日至10月31日的违约金合计18041.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取126元，由被告武汉市巨泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇一八年十一月二十二日书记员  吴穹