平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0402民初1389号原告（反诉被告）：施磊，男，1982年4月17日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：谢少刚，河南恪德律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南天河置业集团有限公司，住所地河南省平顶山市新华区矿工路西段**。法定代表人：李雪英，执行董事。委托诉讼代理人：赵鑫，男，1985年11月22日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：何佳，河南金豫律师事务所律师。第三人：平顶山市石龙区人民政府，住，住所地平顶山市石龙区/div>法定代表人：甘栓柱，区长。委托诉讼代理人：李佳，男，1980年8月20日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区，法制办工作人员。委托诉讼代理人：宁树锋，河南物华律师事务所律师。原告（反诉被告）施磊与被告（反诉原告）河南天河置业集团有限公司(以下简称天河公司)及第三人平顶山市石龙区人民政府（以下简称石龙区政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。施磊及其委托诉讼代理人谢少刚，天河公司的委托诉讼代理人赵鑫、何佳，石龙区政府的委托诉讼代理人李佳、宁树锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。施磊向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令天河公司遵守合同约定，与施磊签订合法有效的购房合同（购房款195502元），并办理房产证；2、请求判令天河公司退还施磊物业管理费8000元；3、请求判令天河公司赔偿施磊违约金30000元；4、本案的诉讼费用由天河公司承担。事实及理由：一、天河公司于2006年6月18日与石龙区政府（甲方）签订了新城区龙兴苑住宅小区开发协议书，合同第十一条第4项约定：乙方（天河公司）应当在商品房交付使用后三个月内，向购房户提供办理产权登记的所需手续，4个月内为购房户办理房产证，其税费由购房户与乙方按国家规定各自承担。逾期不办理，购房户拒交物业管理费。天河公司取得对龙兴苑住宅小区开发资质后，对龙兴苑小区进行开发建设，并于2007年对该商品房进行了公开出售。2007年7月27日施磊签订了认购书（即商品房屋买卖合同）对所购房屋、位置、价格、工期和交款方式、违约责任及房产证的办理均作出了约定。其中认购书第七条对房产证办理约定在商品房交付使用后三个月内甲方（即天河公司）为乙方（业主）办理房产证，其税费由甲乙双方按国家规定各自承担。认购书签订后，施磊按双方约定，分次交清所购房屋各类款项，即购房款、燃气、水、电开口费以及装修押金等，并为天河公司提供办理产权登记所需的全部资料，于2009年1月1日天河公司将本市新城区龙兴苑X号楼X层XX户交付施磊使用至今，施磊按期缴纳了物业管理费。施磊多次要求天河公司为施磊办理房产证，但天河公司却一再违约，总是无故推诿，转嫁费用，导致施磊的房产证至今拿不到，合法权益受到了严重侵害。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买售人的房屋交付90日起，未能取得房屋权证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，在购房认购书中明确约定办证时间，但天河公司交付房产已达数年仍不予办理房产证，显然属违约行为，按照法律规定理应承担违约责任。该司法解释第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案，施磊为购此房产，依约付给天河公司196674元，天河公司应自交付房产90日起，按照已付购房款总额的日万分之二点一（按照中国人民行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）承担其不履行合同的违约责任，共计人民币93593.98元（从2009年4月1日计算至2018年5月28日）。三、由于天河公司在与石龙区政府所签订的协议中第十一条第4项约定，天河公司逾期不办理房产证，购房户拒交物业管理费。石龙区政府是代表我们购房的业主与开发商达成的真实意愿的合同，天河公司应遵照全面履行，故此施磊自入住以来，所交物业管理费应当退回，该费用共计8000元。天河公司向本院提出的反诉请求：1、请求判令施磊向天河公司补交购房款11192.61元（143.495平方米*78元/平方米）；2、本案诉讼费由施磊自行承担。天河公司答辩及反诉的事实理由：一、本案所涉龙兴苑小区项目系单位内部建房行为，不属于人民法院主管工作的范围，依法应当驳回施磊起诉。2005年12月14日，为响应市委、市政府关于建设西部新城区的号召，搞好石龙区新城区住宅楼项目的开发建设，经考查了解、民主推荐和多次征求职工意见的基础上，平顶山市石龙区建设和交通局决定选用天河公司对龙兴苑小区项目进行开发建设，与天河公司签订了《石龙区新城区住宅楼项目开发协议书》，协议书就龙兴苑小区开发建设事宜达成了初步约定。2006年6月，石龙区政府又与天河公司签订了《石龙区龙兴苑住宅小区开发协议书》，协议书就龙兴苑小区开发建设事宜达成了详细约定，故本案所涉龙兴苑小区项目并非天河公司的商业开发行为，系在石龙区政府主导下的单位内部建房行为。根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知（法发〔1992］38号）第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，依法应当驳回施磊起诉。二、施磊依法应当按照每平方米78元＊房屋面积得出的金额向天河公司补交房款。2006年6月，石龙区政府与天河公司签订的《石龙区龙兴苑住宅小区开发协议书》约定龙兴苑小区的房屋均价1338元／平方米，是石龙区政府按照当时土地出让金6万元／亩及天河公司当时的建设成本价核算得出的。但是，现在平顶山市新城区管委会未按照2006年6月8日与石龙区政府签订的《土地利用协议书》约定将剩余的151万元土地优惠奖励价款返还给天河公司，以及因平顶山市人民政府要求将该龙兴苑小区由多层建筑调整为小高层或高层建筑，提高了该项目的容积率，导致天河公司于2017年2月23日补交超容积率土地出让金232．9346万元，两项合计383．9346万元均是当时核算房屋均价时未计算在内的建设成本。上述两项合计383．9346万元建设成本是天河公司在签订《石龙区龙兴苑住宅小区开发协议书》和《认购书》时无法预见的，也是天河公司无法防止其发生的客观情况，如果继续按《认购书》约定的房屋价格执行明显不公平，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，依法应当变更《认购书》中约定的房款，施磊依法应当按照每平方米78元（383．9346万元／49728平方米）＊房屋面积得出的金额向天河公司补交房款。三、施磊请求天河公司退还物业费无任何事实和法律依据，1、施磊的诉请已超过诉讼时效，其提交的证据显示物业费为2008年、2010年、2011年所缴纳的物业费，该诉请明显超过诉讼时效。2、施磊自天河公司向其交付本案所涉房屋后，一直享受着物业公司提供的物业服务，施磊依法应当向物业公司交纳物业费。3、根据合同相对性原则，石龙区政府与天河公司签订的《石龙区龙兴苑住宅小区开发协议书》对施磊不具备法律效力，施磊无权依据该协议约定拒绝交纳物业费。四、施磊请求天河公司支付逾期办证违约金无事实和法律依据，施磊的房产证至今未办理的原因是因为施磊未足额缴纳购房款，龙兴苑小区已有125户业主按78元乘以房屋面积得到的金额补足了购房款，该125户业主已办理了房产证，故天河公司不存在违约行为，施磊诉请无事实和法律依据。施磊对天河公司的反诉辩称：1、天河公司要求施磊支付每平方78元购房款的诉求认购书中没有约定;2、天河公司未能享受151万土地优惠价款与施磊无关，按照国家相关法律规定也不能享受，提出此项要求既不合理，又不合法;3、天河公司补交232.9346万元超容积率土地出让金，与施磊无关，是天河公司受利益驱动，为多建一层多增加一层的收入而超容积率建设造成的违法行为，不受法律保护，理应由天河公司全部承担，且施磊所在南苑容积率为2.8，并不超容积率;4、天河公司在2006年6月8日与石龙区政府签订协议时，协议相关内容已证明其明知欠土地出让金和超容积率违法建设这两项事实，而在与施磊签订认购书时不予告知，实属欺诈，天河公司若如实告知，施磊决不会买他的房子。现天河公司称增加的这两款项是不可预知的，纯属不实;5、请天河公司出示土地管理部门收取超容积率土地出让金的执法文书，仅凭一张收据不能证明任何问题。石龙区政府述称：2005年，为促进平顶山新城区建设，市委、市政府发出关于建设西部新城区的号召，并倡导政府机关在新城区建设公务员住宅小区。为响应市委、市政府关于新城区建设“三年出形象，五年成规模”的口号，以实际行动支持新城区建设，石龙区政府通过抓阄取得了平新城地（2005）022号、（2005）023号宗地的公务员住宅建设用地资格。根据国有土地出让的相关规定，2005年11月，石龙区政府委托原平顶山市华林房地产开发有限公司（现天河公司）按照土地招拍挂程序取得了以上宗地的使用权，当时上述土地规划为多层住宅，石龙区政府住宅楼容积率为3.66。2006年5月28日，石龙区政府与原平顶山市华林房地产开发有限公司（以下简称“华林公司”）签订了《新城区龙兴苑住宅小区开发协议书》，约定由华林公司建设龙兴苑小区，其中1-5#住宅楼部分优先向石龙区干部职工销售，剩余住宅由华林公司自行销售。《协议书》以成本价约定了龙兴苑小区住宅房屋的售房均价。《协议书》签订后，石龙区政府组织干部职工认购了龙兴苑小区的大多数住宅房屋。2006年10月21日，因新城区建设的快速发展和国家关于集约用地政策的调整及市主要领导关于提高城市形象的要求，新城区管委会要求将石龙区政府等四家单位的住宅楼由多层建筑调整为小高层或高层建筑，石龙区政府住宅楼的容积率由3.66提高为3.74。由于石龙区政府住宅楼由多层建筑调整为高层建筑，建筑成本每平方米增加了几百元，已集资职工怨声载道。但为了支持新城区的发展和建设，石龙区政府负责人积极给集资职工做工作，并给集资职工承诺了最高均价。之后，华林公司对“龙兴苑小区”进行了建设施工，并在房屋建成后，陆续向我区购房干部职工交付了房屋。2009年9月7日，市国土资源局发出关于改变已出让土地规划设计条件补缴土地出让金差价的通知，要求补交超容积率土地出让金。另外，虽然新城区管委会于2006年6月8日与石龙区政府等四家单位签订《土地利用协议书》，约定若我们按要求进度进行施工建设，新城区管委会会根据建设进度向我们返还土地优惠奖励价款，而我们也按要求进度进行了施工建设，但新城区管委会仍有部分土地优惠奖励价款没有向天河公司返还。2011年12月9日，石龙区政府和其他三个单位联合以平龙政[2011]127号文向市政府作出《关于新城区第二公务员小区相关问题的请示》，以平龙政[2011]128号文向新城区管委会作出《关于第二公务员小区住宅楼土地款有关情况的请示》，请求新城区管委会按协议约定返还剩余的土地优惠奖励价款，并协调免除拟对龙兴苑小区项目收取的超容积率土地出让金。但以上请示均未得到答复。关于剩余部分的土地优惠奖励价款没有按协议返还问题，新城区管委会口头称，根据国家出台的关于土地出让金管理和清理优惠政策的有关文件要求，无法再返还土地优惠奖励价款。因此，才出现了天河公司又补交超容积率土地出让金和部分土地优惠奖励价款没有得到返还这些问题。综上，因“龙兴苑小区”容积率调整造成补交超容积率土地出让金问题和新城区管委会仍有部分土地优惠奖励价款没有向天河公司返还问题，均是由于国家或上级政策原因所致。基于以上情况，请求法院根据合同相对性的原则，结合本案的实际情况，依法对本案作出公平的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年，施磊的母亲余亲用（乙方）与天河公司（甲方）签订认购书一份，2007年8月17日，天河公司通知余亲用更换认购书，双方签订的认购书约定余亲用认购平顶山市新城区龙兴苑的住宅X号楼X层XX户，建筑面积143.495平方米，价款196674元。其中第七条约定：“乙方应在商品房交付使用后三个月内向甲方提供办理产权登记的所需资料，第4个月内甲方向乙方办理房产证，其税费甲乙双方按国家规定各自进行承担。本房产自交工之日起5年之内不得转让，房产证5年内不予过户。”认购书签订后，施磊依约交清了房款。2009年1月1日天河公司将本市新城区龙兴苑X号楼XX层XX户交付施磊使用至今，但未办理房产证，引起诉讼。另查明：1、2005年，为促进平顶山新城区建设，市委、市政府发出关于建设西部新城区的号召，并倡导政府机关在新城区建设公务员住宅小区。石龙区政府通过抓阄取得了平新城地（2005）022号、（2005）023号宗地的公务员住宅建设用地资格。2005年11月，石龙区政府委托原平顶山市华林房地产开发有限公司（现天河公司）按照土地招拍挂程序取得了以上宗地的使用权，当时上述土地规划为多层住宅，石龙区政府住宅楼容积率为3.66。2006年5月28日，石龙区政府与天河公司签订了《新城区龙兴苑住宅小区开发协议书》，约定由天河公司建设龙兴苑小区，其中1-5#住宅楼部分优先向石龙区干部职工销售，剩余住宅由天河公司自行销售，地，地下室及**商场由华林公司自行投资发、销售，地，地下停车场为一次性购买使用，地上停车场为有偿使用宅面积售房均价按每平方米1338元计；高出6万元/亩的土地出让金由石龙区政府承担，经双方协商此出让金暂用购房户的立约定金垫付，根据新城区管委会土地利用协议相关条款的要求，石龙区政府负责追回此款归还给天河公司；天河公司应当在商品房交付使用后三个月内向购房户提供办理产权登记的所需手续，4个月内天河公司协助购房户（业主）集中办理房产证，其税费由购房户与天河公司按国家规定各自承担。天河公司逾期不办理，购房户拒交物业管理费。《新城区龙兴苑住宅小区开发协议书》签订后，石龙区政府组织干部职工认购了龙兴苑小区的大多数住宅房屋。2006年6月8日，新城区管委会（甲方）与石龙区政府（乙方）签订《土地利用协议》一份，其中约定“第一条管委会交付土地后50天内进行实质性开工建设（实质性开工建设标准为：1、施工图纸完成，2、招投标完成，3施工队伍进场），正式交地之前乙方应付清出让金。达到上述标准后甲方于15个工作日内先行返还土地优惠奖励价款的50％。第二条乙方应严格按照规划要求施工建设，同意在实际交付土地后18个月建设项目主体工程完工，外形完工验收合格。主体工程完工后，甲方于15个工作日内返还土地优惠奖励价款的25％；外形完工验收合格后甲方于15个工作日内返还剩余25％的土地优惠奖励价款。如果乙方没有按要求履行上述约定，则不再返还。”2006年10月21日，新城区管委会要求将石龙区政府等四家单位的住宅楼由多层建筑调整为小高层或高层建筑，石龙区政府住宅楼的容积率由3.66提高为3.74。2009年9月7日，市国土资源局发出关于改变已出让土地规划设计条件补缴土地出让金差价的通知，要求补交超容积率土地出让金。2011年12月9日，石龙区政府和其他三个单位联合以平龙政[2011]127号文向市政府作出《关于新城区第二公务员小区相关问题的请示》，以平龙政[2011]128号文向新城区管委会作出《关于第二公务员小区住宅楼土地款有关情况的请示》，请求新城区管委会按协议约定返还剩余的土地优惠奖励价款（其中涉及石龙区的价款为151万元），并协调免除拟对龙兴苑小区项目收取的超容积率土地出让金。但以上请示均未得到答复。2017年2月23日，天河公司补交土地价款2329346元。2、2018年5月10日，石龙区政府办公室出具情况说明一份，显示“2005年，我单位为响应市委、市政府关于建设西部新城区的号召，搞好石龙区新城区住宅楼项目的开发建设，经考查了解、民主推荐和多次征求职工意见的基础上，决定选用天河公司对石龙区人民政府职工住宅楼龙兴苑小区项目进行开发建设的，故天河公司开发建设该项目系单位内部建房行为，并非天河公司的商业开发行为。我单位与天河公司签订协议时约定该项目的房屋均价不高于1186元／平方米（不含电梯及室外绿化）及2006年平顶山市石龙区人民政府与天河公司签订的《石龙区龙兴苑住宅小区开发协议书》约定该项目的房屋均价1338元／平方米，均是我单位和平顶山市石龙区人民政府按照当时土地出让金6万元／亩及天河公司的建设成本价核算得出的。目前，平顶山市新城区管委会未按照2006年6月8日与平顶山市石龙区人民政府签订的《土地利用协议书》约定将剩余的151万元土地优惠奖励价款返还给天河公司以及天河公司于2017年2月23日补交的超容积率土地出让金232.9346元均是当时核算房屋均价时未计算在内的成本。”3、2017年12月14日，天河公司为施磊出具了增值税发票，显示住房面积142.64平方米，价款195502元。4、石龙区政府陈述：前期是按照资格只有科级干部可以购买，后期扩大到只要是石龙区的一般干部或者只要是在石龙区居住的人都可以购买。5、龙兴苑住宅小区建成后总建筑面积为64136.23平方米。本院认为：施磊、天河公司之间签订有认购书，双方形成平等民事主体之间的房屋买卖关系，为此产生纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。天河公司辩称系单位内部购房的理由不能成立，特别是有的购房户并非是石龙区政府职工，也不在石龙区居住。故本案属于人民法院受理民事诉讼的范围。关于施磊的诉讼请求。1、施磊与天河公司签订的认购书，系双方的真实意思表示且不违反相关法律规定，为有效合同，且施磊已经按合同交纳了房款，天河公司应当履行约定，协助施磊办理房产证，故对施磊要求天河公司办理房产证的诉讼请求应当支持。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故对施磊请求判令天河公司与其签订合法有效的购房合同的诉讼请求，不予支持。2、关于施磊要求天河公司支付违约金的诉讼请求。虽然天河公司系房地产开发企业，且认购书中显示有“商品房”字样，但是本案所涉小区的土地系石龙区政府取得公务员住宅建设用地资格后，委托天河公司按照土地招拍挂程序取得了土地使用权，然后又选用天河公司对该项目进行开发建设，售房价格又系成本价，且规定“5年之内不得转让，房产证5年内不予过户”，故本案所涉房屋系政策性住房，不属于商品房，施磊依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，要求天河公司承担未及时办理房产证的违约责任，理由不足。施磊与天河公司之间的认购书未约定有关于未及时办理房产证方面的违约金，故施磊要求天河公司支付违约金的诉讼请求，不应得到支持。3、虽然石龙区政府与天河公司签订的《新城区龙兴苑住宅小区开发协议书》中约定：“天河公司逾期不办理，购房户拒交物业管理费”，但并未约定已经交纳的物业管理费可以追回，且施磊已经交纳物业管理费的行为说明其与物业管理企业之间就物业管理费交纳问题自愿达成了协议，故施磊要求天河公司退还物业管理费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于151万元土地优惠奖励价款以及天河公司补交的超容积率土地出让金232．9346万元应否由购房户分担的问题。石龙区政府办公室出具的证明说明，该两笔费用均是当时核算房屋均价时未计算在内的成本，而且天河公司出售房屋的价格是成本价，故该两笔费用系天河公司的损失，让天河公司独自承担损失，显然有失公平。所以，购房户应当按住房面积，平均分担该两笔费用。具体计算为：根据天河公司与石龙区政府签订的合同，地，地下室及**商场由天河公司自行投资发、销售，故地下室及一层商场也应均摊费用，天河公司计算得出的每平方米78元，没有将一层商场及地下室的面积计算在内不合适，故应当均摊费用的实际面积为建筑总面积64136.23平方米。两笔费用合计3839346元÷64136.23平方米=59.86元/平方米。施磊住房面积142.64平方米×59.86元/平方米=8538.43元。故施磊应向天河公司补交房款8538.43元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、施磊应于本判决生效之日起十日内向河南天河置业集团有限公司补交房款8538.43元；二、河南天河置业集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助施磊为施磊办理本案所涉房屋的所有权证；三、驳回施磊和河南天河置业集团有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4802元，由天河公司负担4210元，施磊负担562元；反诉费50元，由施磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  曹三伟人民陪审员  姚秋娟人民陪审员  郭爱君二〇一八年十一月五日书 记 员  许娇娇附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。