贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终9150号上诉人(原审被告)：贵阳顺和房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区珠江路小城故事**团****负**。法定代表人：高如星，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琰睿，贵州佳合律师事务所律师,执业证号：15201201611644151。委托诉讼代理人：廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师,执业证号：15201201010702788。被上诉人(原审原告)：杨熙，女，1982年1月7日出生，汉族，职业不祥，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人(原审原告)：肖玉斌，男，1973年9月17日出生，汉族，职业不详，住贵州省。上诉人贵阳顺和房地产开发有限公司（以下简称顺和公司）因与被上诉人杨熙、肖玉斌商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2018）黔0111民初5257号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顺和公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定“诉讼时效期间应从违约行为结束后即出卖人实际取得案涉房屋权属备案登记手续并通知买受人办证之日起算”系错误的。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在约定备案期限届满后次日，被上诉人就知道其权利受到损害、上诉人为义务人以及固定数额的违约金，诉讼时效应从约定备案期限届满后次日起算。因双方约定的违约金为固定数额，上诉人的违约行为虽持续至备案登记之日，但违约行为的持续并不会导致义务人的变更或违约金数额的变动。被上诉人对上诉人的违约金请求权系基于双方《商品房买卖合同》约定而产生的普通金钱债权，受一般诉讼时效制度的约束，我国现行法律、法规、最高法关于诉讼时效适用的司法解释，并未将上述普通金钱债权的诉讼时效起算点区分于一般制度外。一审法院在无任何法律依据的情况下，将本案的诉讼时效起算点认定为“从违约行为结束后计算”，系违反诉讼时效制度，剥夺了上诉人的时效利益，无因加重了上诉人的责任。被上诉人杨熙、肖玉斌发表答辩意见：原判正确，请求维持。杨熙、肖玉斌向原审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金2440.48元；2.本案诉讼费用由被告承担。原审法院查明：2008年6月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区珠江路177号小城故事第B7栋3单元1层3号房出售给原告。该《商品房买卖合同》主要内容约定：该商品房建筑面积为108.95平方米；房屋总价为人民币244048元；出卖人应当在2009年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告均在合同上签字及签章予以确认。原告购得的房屋实际建筑面积为108.95平方米，因此原告向被告实际支付的购房款为人民币244048元。2010年7月25日，被告向原告交付了合同约定的房屋。2017年1月10日，被告顺和房开公司取得小城故事B组团的不动产权证书，案涉房屋现亦已办理不动产权证。庭审中，被告表示合同约定被告应当在房屋交付使用后720日内将办理产权的登记资料提交登记机关备案，违约金计算方式为已付房款的1%，违约金的数额已明确，通知办证或者办理房产证的行为并不会产生诉讼时效中止中断的法律后果，因此，被告认为约定时间届满后次日原告就应当知道自己的权利受到侵害，应作为原告起诉要求被告支付逾期办证违约金诉讼时效的起算点，故本案原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效期间。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、商品房住宅质量保证书，住宅使用说明书、不动产权证、发票等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。原审法院认为：被告顺和房开公司承认原告在本案中所主张的事实，故法院对原告在本案中主张的事实予以确认。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。被告办理产权登记备案手续，并通知原告办证的时间已经超过了合同约定的时间，已经构成违约，根据合同约定，被告应当按照原告已付购房款的1%承担逾期办理产权证违约金。关于原告主张违约金的请求是否超过诉讼时效期间问题。法院认为，原被告约定的逾期办证违约金为固定金额，并不因违约时间的增加而变化，因被告逾期办证的违约行为一直持续至取得不动产登记备案登记之日，故诉讼时效期间应从违约行为结束后即出卖人实际取得案涉房屋权属备案登记手续并通知买受人办证之日起算。本案中，被告向原告交付房屋的时间是2010年7月25日，根据上述约定，被告应在2012年7月14日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告取得B组团不动产权证书的时间是2017年1月10日，已超过约定的时间，致使原告未能在规定的期限内取得不动产权属证书，被告的行为已经构成违约，原告诉请其按照合同约定承担已付房款的1%的违约金，事实清楚，于法有据，故对被告辩称原告的起诉已经超过诉讼时效的意见，不予采信。因此，被告应当按照合同约定以购房款1%的标准向原告支付逾期办证违约金2440.48元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告贵阳顺和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨熙、肖玉斌支付逾期办理不动产登记证的违约金人民币2440.48元。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告贵阳顺和房地产开发有限公司负担。本案二审期间,当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审认定一致,本院予以确认。本院认为,诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同约定上诉人顺和公司提供的资料报产权登记机关备案的时间为“出卖人应当在商品房交付使用后720日内”，逾期上诉人顺和公司应当按照已付购房款的1%承担逾期办理产权证违约金。关于上诉人顺和公司提出被上诉人没有在规定的时间向其主张过权利，故诉讼时效已过之上诉理由，本院认为，诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，权利不受保护的法律制度。目的主要是为了促使当事人及时行使权利。本案的违约金是一个确定的金额，不随时间的变化而增加，且该违约行为一直持续至上诉人通知业主办理产权时止。在上诉人顺和公司不主动披露报产权登记机关备案的时间的情况下，被上诉人难以知晓该时间。根据公平原则、探究诉讼时效的立法本意，原审法院将诉讼时效的起算时间认定为“出卖人实际取得案涉房屋权属备案登记手续并通知买受人办证之日起算”并无不当。原审法院判决于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳顺和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  余 鑫二〇一八年十一月二十七日书记员  左文艳