陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0881民初7951号 原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行，住所地：神木市。 负责人：王峰，该行行长。 委托诉讼代理人：高园，该行法律顾问。 被告：张明千，男，1967年11月出生，汉族，陕西省人。 被告：王六珍，女，1965年3月出生，汉族，籍贯同上。 被告：陕西腾龙房地产开发有限公司，住所地：神木市。 法定代表人：贺继霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽，该公司法务。 原告中国农业银行股份有限公司神木市支行诉被告张明千、王六珍、陕西腾龙房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司神木市支行委托诉讼代理人高园到庭参加诉讼，被告陕西腾龙房地产开发有限公司法定代表人贺继霞未到庭参加诉讼，由其委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼，被告张明千、王六珍经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司神木市支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还逾期借款并继续履行合同，被告张明千和王六珍共同向原告偿还截止2018年9月18日之前的贷款逾期本金及利息、复利共计117609.93元，其中包括逾期本金59124.96元、逾期利息46493.67元、逾期罚息6277.29元、逾期复利5714.01元。2、依法判令原告对拍卖、变卖被告张明千、王六珍的抵押物（神木市店塔镇店塔人民小区二区3号楼1单元2303号房屋）所得价款享有优先受偿权。3、判令被告陕西腾龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月7日，被告张明千、王六珍与原告签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款31万元用于购买神木市店塔镇店塔人民小区二区3号楼1单元2303号房屋。合同约定：1、根据本合同二十七条：借款期限为180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。2、根据本合同第三十一条，本合同的还款方式为等额本息还款。3、利息采用浮动利率的方式计收。4、借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。5、合同采用阶段性保证＋抵押方式。6、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人担保人应当承担贷款人为此支付的各项费用。7、借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。8、合同争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。9、以房屋为贷款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续。 合同签订后，原告依约发放了31万元贷款。但截至2018年9月18日，借款人已连续42期没有按照合同约定的还款期限清偿贷款本息，原告多次催收，均未履行还款义务。借款人张明千已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告张明千、王六珍未到庭答辩。 被告陕西腾龙房地产开发有限公司辩称：一、对被答辩人诉称的事实无异议，我公司是本案的担保人，对于原告的第一、二项诉讼请求无异议。二、本案所涉建设项目已竣工验收，答辩人完成了所涉房产的开发义务，由于被告张明千、王六珍未予协助，房产证未能办理至其名下，答辩人在本案中不存在过错行为，且预告登记抵押应为抵押登记的一种，故应免除答辩人的保证责任。三、对于本案债务，被告张明千、王六珍提供了所购房屋作为抵押，并签订了借款合同，办理了抵押权预告登记。根据《物权法》第15条规定，本案中抵押合同已经生效，虽然未办理抵押登记但是不影响抵押合同的效力，对于原告的现房抵押权应当获得保障。本案中存在物保与人保并存的情形，根据《物权法》第一百七十六条之规定，原告应当先就抵押物的拍卖价款实现债权，答辩人不应当承担连带偿还责任。综上答辩人已经完成所涉房产的开发义务，未能办理抵押登记是因为借款人拒绝配合办理登记手续，答辩人并无过错，请求判决解除答辩人的阶段保证责任。 本院经审理认定事实如下：被告张明千、王六珍为了购买被告陕西腾龙房地产开发有限公司开发的位于神木市店塔镇店塔人民小区二区3号楼1单元2303号房屋,申请向原告借款31万元。2013年1月7日，三被告与原告签订了一份《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款人为被告张明千，抵押人为被告张明千、王六珍，贷款人为原告，保证人为被告陕西腾龙房地产开发有限公司。借款金额为31万元，借款期限为180个月。贷款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定。借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮50%，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。还款方式为等额本息还款法，合同第十二条12.4款约定“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订得其他借款合同项下借款立即到期或采取其它资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。….(2)借款人未按约定按期足额偿还借款”。并约定用所购房屋为该笔借款提供抵押担保等内容。被告陕西腾龙房地产开发有限公司提供保证担保，保证方式为阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人的保证方式为连带责任保证，保证期间为自借款人发放借款之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年。2013年2月27日，原、被告就被告张明千购买的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，经被告张明千授权，原告按约定将31万元发放给被告陕西腾龙房地产开发有限公司作为购房款。被告云剑按合同约定将应付本息偿还至2015年6月29日后，再未按合同约定履行偿还义务。截止2018年9月18日，被告已欠应付本金59124.96元、逾期利息46493.67元、逾期罚息6277.29元、逾期复利5714.01元，共计117609.93元。 本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》是合同双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告按合同约定提供借款31万元后，借款人也应按约定按时偿还借款本金及其利息。借款人按约定偿还至2015年6月29日后，再未按约定履行偿还义务已构成违约。因被告王六珍在借款合同中抵押人的位置签字确认，说明其知道该笔借款用于购买房屋，故应由被告张明千、王六珍夫妻二人共同偿还。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人如不按时足额偿还借款本息，原告有权自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计收利息，并在执行利率的基础上上浮50%计收罚息以及依据中国人民银行规定计收复利，因该约定不违反有关法律规定，故原告要求被告张明千、王六珍艳共同偿还截止2018年9月18日之前按合同约定计算的应偿还贷款逾期本金、利息、逾期罚息和复利的请求应予支持。 因连带责任的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。因此，原告在保证期间内要求被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担连带偿还责任的请求应予支持；对被告张明千购买的房屋，原、被告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，因抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所预告登记房屋享有现实的抵押权。故原告主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款有优先受偿权的请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下： 一、由被告张明千、王六珍于本判决生效后三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司神木市支行截止2018年9月18日所欠借款本金59124.96元、逾期利息46493.67元、逾期罚息6277.29元、逾期复利5714.01元，共计117609.93元； 二、被告陕西腾龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1330元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向榆林市中级人民法院上诉。 审判员  杨惠萍 二〇一八年十一月十四日 书记员  牛俊梅