江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初7160号原告：南昌天奥物业管理有限公司，住所地南昌市东湖区三经路**，统一社会信用代码91360100772399453K。法定代表人：姜胜翔，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周泽高，江西昌荣律师事务所律师，执业证号13601200110528603。被告：毛某某，女，1971年4月12日生，汉族，住南昌市东湖区。原告南昌天奥物业管理有限公司与被告毛某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告南昌天奥物业管理有限公司的委托诉讼代理人周泽高到庭参加诉讼，被告毛某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌天奥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2015年1月1日起至2018年8月31日期间的物业费9071.04元及滞纳金900元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：柴淑萍购买位于南昌市东湖区××经纬府邸××楼××楼商铺××＃面积68.72平方米的房屋，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第四条第二款第5项约定商铺（写字楼）按建筑面积3元/月/平米计算；第四条第五款约定乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方缴纳,乙方与承租人约定由承租人缴纳的，从其约定;第十条第四款约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三缴纳违约金；具体权利义务内容等均有规定。2013年1月23日,被告毛某某与柴某某签订房屋租赁合同,上述商铺出租给被告经营使用，房屋租赁期限五年，租赁期间的物业管理费由毛某某承担并直接支付给物业公司，物业管理费交纳时间以小区物业公司为准，从签订合同之日开始计算。柴某某按照合同约定将约定的商铺交给被告经营使用，被告也按照合同约定经营使用该商铺。2017年1月1日，被告和柴某某再次继签房屋租赁合同继续租赁使用该房屋至今。经原告多次催促，被告仍不缴纳自2015年1月1日至2018年8月31日的物业费9071.04元及其滞纳金900元。鉴于业主柴某某与承租人毛某某约定物业管理费由承租人承担并直接支付给物业公司，原告依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定提起本案诉讼。被告毛某某未作答辩。原告南昌天奥物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告毛某某未到庭质证亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业管理服务协议、房屋租赁合同、物业管理费催缴通知书照片等证据，本院认定事实如下：原告为南昌天奥·经纬府邸小区提供前期物业服务，案外人柴某某系坐落于东湖区××经纬府邸××室（非住宅）房屋业主，房屋建筑面积68.72平方米。2010年5月8日，原告作为甲方与柴淑萍作为乙方签订《南昌天奥·经纬府邸前期物业管理服务协议》，协议约定天奥·经纬府邸小区商铺物业费按建筑面积3元/月/平方米收取，乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方缴纳，乙方与承租人约定由承租人缴纳的从其约定,乙方负连带缴纳责任；协议还约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每月3‰加收滞纳金。2013年1月23日，柴某某委托罗某与被告毛某某签订《房屋租赁合同》一份，约定柴某某将五纬路xxx号经纬府邸xx号楼x楼xx-xx#面积为68.72平方米的房屋出租给毛某某使用，租赁期限为2011年12月31日至2016年12月30日止；合同第五条第5.2项约定本物业的物业管理费收费标准暂定按3元/平方米计算，租赁期间的物业管理费，由毛某某承担并直接支付给物业公司；合同第十条第10.8项约定物业管理公约和前期物业管理协议是本合同有效组成部分。该合同于2016年12月30日到期后，柴某某委托何某某与被告于2017年1月1日续签租赁合同一份，租赁期限为2016年12月31日至2019年12月30日止，其他合同条款与前一份租赁合同内容基本一致。被告毛某某通过签订上述两份房屋租赁合同取得了东湖区××经纬府邸××室商铺的租赁使用权，但自2015年1月1日起，毛某某一直未按照租赁合同约定将上述承租商铺物业费直接支付给原告，其作为涉案商铺的物业使用人，2015年1月1日至2018年8月31日期间共欠物业费9071.04元（68.72㎡×3元/月/平方米×44个月）。本案审理过程中，经本院释明，原告明确表示不追加业主柴某某为本案共同被告，并出具承诺书称如法院支持其诉请，其将不再向业主柴某某主张2015年1月1日至2018年8月31日期间涉案商铺的物业费及滞纳金。本院认为，原告为南昌天奥·经纬府邸小区提供前期物业服务，被告毛某某与该小区业主柴淑萍签订《房屋租赁合同》租赁案涉商铺并约定租赁期间的物业管理费由毛某某承担并直接支付给物业公司，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，原告有权向物业使用人毛某某主张其使用期间的物业费。被告经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提供证据对原告的主张予以反驳，故本院对原告作出的2015年1月1日起至2018年8月31日期间案涉商铺系由毛某某租赁使用且毛某某未交纳该期间物业费的陈述予以采信，对原告请求被告毛某某支付拖欠物业费9071.04元的诉请予以支持。原告请求判令被告依照《前期物业管理服务协议》约定按应缴纳费用日千分之三的标准支付滞纳金900元，对此，本院认为，滞纳金是指按照当事人的约定一方当事人违约应向另一方支付的金钱，根据原告提供的证据材料，仅有原告和业主柴某某签订的前期物业管理服务协议中约定了滞纳金，被告与业主柴某某的租赁合同中以及原、被告之间并无被告逾期缴纳物业费应当向原告支付滞纳金的直接约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告毛某某在本判决生效之日起十日内支付原告南昌天奥物业管理有限公司2015年1月1日至2018年8月31日期间的物业费9071.04元；二、驳回原告南昌天奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告毛洪莲负担。本判决为终审判决。审判员  邬化雨二〇一八年十一月十二日书记员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。