河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0104民初7475号原告：吴某某，男，1944年10月17日生，汉族，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：刘丹，河北铠嘉律师事务所律师。被告：宋某某，男，1966年12月24日生，汉族，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：许克军，河北世纪方舟律师事务所律师。原告吴某某与被告宋某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托诉讼代理人刘丹、被告宋某某及其委托诉讼代理人许克军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋交易合同》为无效合同；2、诉讼费被告承担。事实与理由：原告从前住石家庄市工农路296号院省工会宿舍，2011年8月至2012年元月该院动迁，原告与石家庄市土地储备中心签订《城市房屋拆迁产权调换协议》，以旧房4间调换原址重建的省工会汇和院4号楼xxxx三室两厅回迁房一套，该工程由省工会下属的河北金标房地产开发公司承建。2013年3月，原告因生活遇到暂时困难，意图将回迁房作为期房转让给被告，彼此签订了《房屋交易合同》，签约后原告恪守合同每一条款，从未要求修改其中任何一条，但被告利用原告的危困，除去房子必须原价卖给被告外，其他条款概不遵守，先后三次反悔。2016年6月21日第四次反悔，遭原告拒绝后拒绝继续履行合同。原告无奈，遂于2016年7月13日书面通知被告，决定终止履行合同，并承诺按照合同将购房款退还。被告对原告破口大骂之后，两年多来始终没有到法院起诉。原告先后四次表达向被告退款愿望，均遭拒绝。原告认为，原告跟被告签订的《房屋交易合同》应属于不受法律保护的无效合同，并于2016年7月13日依法、依彼此约定终止履行。其法律依据和事实依据如下：一、原、被告之间的交易合同属于不受法律保护的无效合同。1.《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的”房产不得转让。原告跟被告签订交易合同时，汇和苑还是一片空地，现在房子虽然建成了，但距离颁发产权证书还遥遥无期，所以原告回迁房尚属于不能上市交易范围。2.《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。原告和被告的合同中根本没有关于土地使用权转让的内容。3.《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力”。《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生法律效力”。原告的回迁房就是依据物权法第二十八条和第三十条获得的，属于原告的合法财产。《城市房地产管理法》第六十一条、《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房产交易必须由交易双方带着交易合同、房产证、身份证到当地政府的房地产管理部门办理过户登记，从记载于不动产登记薄后才能生效。原告至今还没有领取到产权证书和土地使用证书，始终没有跟被告进行过户登记。4.最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》（1992.07.09）规定：“房屋买卖系要式法律行为。要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。《物权法》第九条、第三十条的规定，与这条规定一脉相承，说明这是全国人大和最高法院三十年来一贯坚持的原则立场。二、该合同已依照法律和彼此约定终止履行，不再具有法律效力。1.原、被告在合同第七条约定，在该房屋交付使用前，如果其中一方反悔，应在结清乙方购房款的同时赔付对方经济损失捌万元。被告于2016年6月21日起拒绝履行合同，原告于2016年7月13日通知被告“解除”合同，汇和苑回迁房于2017年5月底交付。原告的行为符合合同法第九十三条的规定和彼此的约定。2.签订合同应该遵守的基本原则是公平公正、诚实信用、彼此尊重，但被告违反了以上基本原则：（1）利用原告的危困，先后四次反悔；（2）违约金至今没有付清；（3）对原告侮辱谩骂；（4）率先拒绝履行合同。依照合同法第九十四条的规定，该交易合同理应“解除”。3.《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。最高法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十四条规定：“。当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。按照以上规定，被告至今没有去法院表达异议，原、被告之间的交易合同已经依法、依彼此约定“解除”。4.最高法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》（1990.02.17）规定，私人“签订房屋买卖协议以后，要求解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为为依法尚未成立，一方翻悔是允许的”。鉴于以上理由，判如原告所请。被告宋某某辩称，一、案件经过。经省工会干部潘某介绍，原、被告双方于2013年12月9日在被告的办公室就吴某某的工农路296号省工会宿舍汇和苑4号楼xxxx号回迁房屋的买卖达成一致，双方按照原告事先拟好的合同条款签了字。合同约定价款共计90万元，并约定如遇房地产市场价格变动，本合同约定的买卖价格不再变动。原告的《城市房屋拆迁安置产权调换协议书》视同房产证。被告将第一笔50万元付清后，原告将《城市房屋拆迁安置产权调换协议书》原件、原告与金标公司签订的《房屋拆迁安置补充协议》、房屋设计平面图副本交给被告，被告从此享有原告相关权益并承担与金标公司协商等其他相关事宜的责任，届时如需原告提供帮助，原告应予协助。合同签订后的第三天，被告支付了第一笔购房款共计50万元，原告将合同约定的《城市房屋拆迁安置产权调换协议书》原件、原告有权出售房屋的《房屋拆迁安置补充协议》原件交给了被告。2013年4月18日，原告为了防止被告反悔，提出到金标公司进行备案，金标公司同日将原、被告所签订的买卖合同进行了备案。2013年9月22日，被告又将剩余房款40万元以及原告要求支付的违约金6000元一并交给了原告，原告出具了房款全部收齐的收条。至此被告已经完全履行了合同义务。2017年5月，开发商金标公司向回迁安置户发送了交房通知，原告要求开发商向其交房，被告也要求原告履行合同，经金标公司进行调解无效，原告于2017年8月向桥西区法院起诉要求买卖合同无效，经诉前调解原告撤诉，金标公司将房屋交付给了被告。该房屋已经由被告装修居住。2018年1月，原告向桥西法院起诉，要求金标公司向原告交房，经桥西法院和石家庄市中级人民法院二审判决驳回了原告的诉讼请求。二、原告诉状所称被告四次违约不是事实。原告所谓被告多次违约，不是事实，所指的主要是，第一次：原、被告首次见面签约时，原告希望以7000元/平方米出售，但最终协商，以90万元总价成交并签署协议。第二次：为规避过大的筹款风险，被告到原告家中，要求对《协议》第三条协商修改，原告同意，并在合同原件上手写“甲方同意从2003年9月起，每月按欠款的百分之二罚息”的内容。第三次：付第二笔购房款前，被告因在廊坊有长期的重要任务，不便请假，电话征求原告意见，原告表示理解并言称只要不超过一个整月就不算违约。因此，被告于9月22日任务结束后方才回石并立即交付40万元尾款。收到购房款后，原告却突然提出“按合同条款办”，要求偿付违约金8000元。经计算应付违约金5600元，被告以整数6000元给付原告。原告打了收条，并注明房款收齐。由上可见，被告不存在违约，所谓违约是原告杜撰的。三、双方合同合法有效。本案所签订的房屋买卖合同，是双方真实自愿的意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，依据《合同法》规定，属于合法有效合同。原告提到的《房地产法》第38条第6款规定，属于管理性条款，根据最高人民法院关于合同法的司法解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。所谓效力性强制性规定，是指法律法规明确规定违反该规定将导致合同无效的规范。《房地产法》第38条第6款并未明确规定未取得权属登记的房地产买卖合同无效，该条款不属于效力性规范，双方买卖合同不影响公共利益，且已经完全履行，故双方买卖合同有效。《合同法》颁布实施后，原来与《合同法》规定不一致的法律法规规定、司法解释及相关批复，均已失效，不能再作为认定合同效力的依据。我国《物权法》第十五条确定了物的原因行为与物权变动的区分原则，规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告以该房屋未办理登记为由主张合同无效，不符合物权法的规定。另，《合同法》第94条规定的法定解除权，是以当事人一方实质违约为前提的，被告已经按照原告的要求完全履行了合同义务，原告不存在解除的条件，原告所谓的解除实质是违约，不产生解除合同的效力。综上，原告的诉讼请求不能成立，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年8月9日，原告吴某某（乙方）为被拆迁人与石家庄市土地储备中心（甲方）为拆迁人以及拆迁实施单位石家庄和鑫房屋拆迁有限公司之间签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》石建拆协第67号，协议约定：乙方被拆迁房屋坐落位置桥西区工农路296号xxxx，房屋性质私产，用途住宅，类型单元式楼房，产权证号xxxx，建筑面积95.21㎡。2011年12月9日，原告（乙方）与河北省金标房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议》。2013年3月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋交易合同》，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖事宜达成如下协议：一、甲方房屋（以下简称该房屋）为期房，坐落于石家庄市工农路**省总工会职工宿舍汇和园**楼**。承建方为河北省总工会金标房地产开发有限公司（以下简称金标公司），暂定交房时间2014年底。该房屋系甲方由原工农路296号省总工会宿舍南楼xxxx号旧房动迁而获得，是甲方唯一住房。二、该房屋原定建筑面积131.21㎡（房屋平面图见本合同附件三），房屋建成后如果与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。如果实际面积高于131.21平米，高出部分由乙方跟金标公司结算；如果实际面积低于131.21平米，低于部分由甲方按照6850元/㎡向乙方退款。三、该房屋整套售价为人民币玖拾万元（90万元）整。乙方在本合同双方签字后一周内先付给甲方伍拾万元，2013年8月底以前付清其余的肆拾万元。从2013年9月1日起，乙方如推迟付款，每推迟一个月应支付违约金四万元。在房屋交付使用前，如遇房地产市场价格变动，本合同约定的买卖价格不再变动。四、该房屋建设标准以金标公司交付给甲方的为准。在房屋总售价之外，按照国家相关政策产生的其他费用（如过户费、契税等税费）由乙方负担。在房屋建设过程中，因增加房屋装修或增加其他规划外的设施产生的费用，以及购买与房屋相关的小房、车库或车位的费用由乙方负担。五、甲方与石家庄市土地收储中心订立的《城市房屋拆迁产权调换协议书》(67号）视同房产证。乙方将第一笔五十万(50万元）付清后，甲方应将《城市房屋拆迁产权调换协议书》(67号）原件、甲方与金标公司订立的补充协议副本、房屋设计平面图副本交给乙方，乙方从此享受甲方相关权益并承担与金标公可协商等其他相关事宜的责任，届时如需甲方提供帮助，甲方应予协助。六、在房屋交付使用前，如因国家政策变动导致房屋不能建成，本协议即行终止。甲方应在获得确切消息后一月内退还乙方购房款；但在房屋交付使用前，如遇自然灾害、战争等不可抗力导致房屋被破坏，甲方不承担退款责任。七、本合同自双方签字后生效。在该房屋交付使用前，如果其中一方中途反悔，应在结清乙方购房款的同时赔付对方经济损失捌万元。十、本协议一式四份，甲方、乙方、鉴证人各持一份，交金标公司备案一份。协议并约定其他事项。附件有：《城市房屋拆迁产权调换协议书》（67号）、甲方与省总工会金标公司订立的补充协议副本、房屋平面图副本。落款处有甲方“吴兆民”、乙方“宋彦良”的签字和捺印。见证人潘某书写的“请甲、乙双方按照此协议办理，付清房款后办理过户手续，不能反悔，潘某2013.3.17”。金标公司杨某某签署“同意此协议，请金标公司登记存档并办理过户手续”。并加盖有“河北金标房地产开发有限公司印章”。被告分两次向原告支付购房款，第一次于2013年3月20日付款50万元，原告向被告出具收条一份，第二次于2013年9月22日被告向原告支付房款40万元及违约金6000元，同时原告向被告出具房款收齐的收条一张，载明：“收到宋某某购房款余款肆拾万元整。违约金陆仟元整。房款收齐。吴某某2013.9.22日”。另查明，2017年11月12日，河北金标房地产有限公司向被告宋彦良交付案涉房屋。再查明，2018年1月17日原告吴某某以确认其与石家庄市土地储备中心签订的《城市房地产拆迁产权调换协议书（67）》是有效合同，判令石家庄市土地储备中心与第三人河北金标房地产开发有限公司按合同规定交付原告回迁房；第三人河北金标房地产开发有限公司在给原告交付回迁房之前，继续给原告发放过渡费，每月4760.5元（自2017年6月1日至回迁房实际交付给原告止）为由将石家庄市土地储备中心和河北金标房地产开发有限公司诉至法院，本院于2018年4月9日出具（2018）冀0104民初683号民事判决书，判决：驳回原告吴某某的诉讼请求。后原告不服本判决上诉至石家庄市中级人民法院，中院于2018年7月23日出具（2018）冀01民终6440号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，原告依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项请求宣告与被告宋某某签订的《房屋交易合同》无效的理由不能成立。首先，原告所援引的条文是政府为加强房地产市场管理所作的规定，属于管理性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反管理性强制性规定的，并不导致合同无效。其次，从案涉合同的履行和性质来看，被告已给付原告房款、原告也将《产权调换协议书》等资料原件给付被告，金标公司亦同意该转让行为，故，原告基于《产权调换协议书》所享有的给付房屋请求权已因合同转让而丧失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：驳回原告吴某某的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告吴某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  曹利伟二〇一八年十一月二十六日书记员  贾建兵