广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20644号原告：李旭东，男，1980年6月6日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：谢志标，广东朗锐律师事务所律师。被告：何志强，男，1960年9月29日出生，汉族，住中山市石岐区，委托诉讼代理人：徐小安,广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人:黎顺驱，广东中亿律师事务所律师。原告李旭东诉被告何志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，依法由审判员杨颖独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李旭东委托代理人谢志标,被告何志强委托代理人黎顺驱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李旭东向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的车房买卖协议书无效；2.被告向原告返还出售单车房所得价款12000元及利息（从2011年6月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。事实与理由：原告系中山市火炬开发区濠头村何志强商住楼的业主，该商住楼由被告何志强开发建设。被告在建成该商住楼后，违反规划在小区的空地内建设了40个单车房，单车房建成后，被告将40个单车房出售给小区内的业主。其中第14号单车房是由原告与被告于2011年6月20日签订车房买卖协议书后由原告向被告支付12000元所购得。2014年12月1日，中山市城市管理行政执法局作出行政处罚决定，认定上述40个单车房属于违法建筑，并责令被告限期拆除。因上述单车房属于违法建筑，原告与被告签订的车房买卖协议书属无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，被告应依法返还原告出售单车房所得价款人民币12000元及利息损失。被告何志强答辩称，1.被告出售的仅是车房使用权，而非出售产权，原告在签订涉案车房买卖协议书之前已事先知道其所购买的单车房不能办理过户手续，并且购买后也仅仅是获得使用权，而不能享有产权，被告对此没有任何的欺骗或隐瞒，原告在事先知情的情况下仍然选择购买车房的使用权，其作为完全民事行为能力人，应对自己的民事行为承担相应的法律后果。因此，涉案车房毁损、灭失及其他相关风险，在交付后应转移由原告承担；2.即便涉案车房买卖协议书被认定为无效合同，但原告对涉案车房不能获得产权并且无法办理过户等事项事先知情，也未尽审慎注意义务，存在相应的过错。根据合同法第58条规定，原告应承担相应的责任，此外，原告要求被告支付利息没有事实及法律依据；3.原告向被告购买车房的使用权，事实上被告也按约定向原告交付了车房，原告也正常占有使用了涉案车房13年以上，原告因涉案车房买卖协议书所取得的车房，至今仍未返还给被告，目前仍在正常使用。因此涉案车房虽属违建，但已实际交付原告，也不影响其占有期间的合理使用，依照公平原则，原告应向被告支付一定的占有使用费，被告请求法院综合考虑车房的位置、面积、使用时间等因素，并参照中山市房管部门公布的同时期、同地段、同类房屋租金参考价，合理酌定车房使用费，按每月每平方米10元的标准计收，并予以扣减；4.被告作为涉案商住楼的开发者，其建设车房的初衷是为了完善居住楼的配套设施。虽然其做法欠妥，但也确实为商住楼居民带来了生活便利，并非纯粹为了商业盈利，反观原告其购买涉案车房时明知车房没有产权不能办理过户手续，仍然选择购买，由此表示其愿意承受相应的法律后果，但其在使用车房10多年后又主张涉案车房是违法建筑，并要求全额退回购买车房的款项，原告的行为有违诚实信用原则，其所主张实质上是变相要求免费使用被告大量资金建造的车房，并无视涉案车房具有一定的财产属性和财产价值，法院不应支持这种因不讲诚信而获得利益的行为。综上所述，请求法院驳回原告不合法、不合理的诉讼请求，依法作出公正判决。对于被告何志强的答辩意见，李旭东回应称，1.涉案车房是在小区公共面积的范围内，属于小区全体业主的物权，被告没有经全体业主同意，擅自在小区的公共范围内修建违法建筑，然后用于出售进行获利。他并不拥有这些小区范围内的使用权，所以更谈不上将小区的这些使用权进行出售的权利，所以，被告的权利本身就不存在的；2.无效的合同是签订之日起至始无效，被告在非法手段获取利益后实际上已经侵害了原告的财产所有权，所以理应其侵害原告财产所有权之日起计算违法所得的利息及金额。本案事实上是属于违反法律强制规定签订的合同，所以原被告之间的车房买卖协议书本身就属于无效。基于无效的情况下，应当返还其非法获利所得，事实上本案的法律关系也非常清楚，而被告却提出这么多不成立的主张证明其没有任何的主观意愿上的悔改的表现。对于非法的问题没有足够的认识，对于是非也没有明显的辩论观念，被告也不理解为何会被国家有关部门强制拆除车房，其本身就是非法的。本案原告没有主张要求过户，所以并不涉及过户的问题，本案是确认无效及要求返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告李旭东提交的主要证据有：车房买卖协议书；中城执温告[2018]第1-6号温馨告知；（2018）粤2071民初10376号民事判决书。被告何志强对其主张没有证据提交。根据原告提交的证据及原、被告双方陈述，本院查明以下事实：1.2011年6月20日，李旭东与何志强签订车房买卖协议书1份，约定由李旭东向何志强购买位于中山市火炬开发区濠头村何志强商住楼地下单位车房，产权归何志强所有，不能办理过户，一经买下则拥有使用权，与房产证同期使用，并拥有赠与权、维修权，成为车房真正的业主；该车房按单位出售，每单位12000元。协议签订后，李旭东向何志强支付了12000元，何志强于签订协议当天将车房交付给李旭东使用。单位车房的使用面积约为4平方米。2.中山市城市管理行政执法局于2018年1月10日下达温馨告知（中城执温告[2018]第1-6号），载明何志强开发的案涉商住小区上一幢一层钢筋混凝土结构建筑共分40间单车房属于违法建筑，该局于2014年12月1日对当事人何志强作出限期拆除的处罚决定。何志强逾期不履行，经催告、公告，该局又于2015年5月6日向何志强发出强制执行决定书，现该案进入强制拆除阶段。请该建筑物的使用人于2018年2月1日之前搬离，并将个人权属物品、财物清空。该告知还载明其他内容。3.李旭东曾于2018年5月23日诉至本院，请求判令何志强拆除单车房并恢复围墙原状。本院于2018年8月17日作出（2018）粤2071民初10376号民事判决书，判令何志强限期拆除何志强商住楼规划区内违法建设的40个单车房，驳回其他诉讼请求。该判决尚未生效。4.庭审中，何志强确认案涉车房所涉及土地使用权属于案涉全商住小区业主共有，在建造单车房时其由于法律意识淡薄，并不清楚单车房所占的土地属于业主共同所有，其以为由其所建造的单车房，产权就已经归其所有。事实上建造单车房的材料，也属于何志强出资购买，因此何志强认为其拥有单车房产权。5.经李旭东、何志强一致同意，双方确定在2018年12月4日前完成案涉车房的交接手续，李旭东清空案涉车房并将车房归还给何志强，逾期则视为李旭东放弃车房内的财物，车房由何志强自行处分。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。建筑物未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属于违章建筑。案涉单车房，未进行相关报建、审批手续进行施工建造，已被中山市城市管理行政执法局认定为违章建筑，并要求限期拆除。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉房屋买卖合同，所购标的物系上述违章建筑，所签合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉合同被认定为无效合同，因此，因本案合同取得的财产，应当予以返还。故李旭东诉请判令何志强归还车房购买款12000元，理据充分，本院予以支持。同时，何志强明知其不享有案涉车房所涉土地使用权，擅自使用该土地使用权并对外声称享有产权进行销售，其行为存在过错。因此，李旭东主张何志强支付利息损失，有理有据，本院予以支持。相对应，李旭东在2011年6月20日起获得了案涉车房的使用权，使用案涉车房十余年，对车房的占有使用，应向何志强支付占有使用费。关于占有使用费的支付标准，综合考虑何志强提供单车房的使用面积、案涉车房所涉土地使用权的实际权属问题，结合市场行情，本院将李旭东应向何志强每月支付的车房使用费酌定为20元/月/单位，故李旭东应向何志强支付1780元（20元/月/单位×1单元×89个月=1780元）占有使用费。综上，扣除李旭东应向何志强支付的占有使用费后，何志强仍需向李旭东退还10220元（12000元-1780元=10220元）车房购买款及支付利息（以10220元为基数，从2011年6月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李旭东与被告何志强于2011年6月20日签订的车房买卖协议书无效；二、被告何志强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李旭东退还车房购买款10220元及支付利息（以10220元为基数，从2011年6月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果被告何志强未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取为50元（原告已预付），由被告何志强负担（该款被告何志强于本判决生效后径付给原告李旭东）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一八年十一月三十日书记员 张梦如孙永辉