广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初1746号原告（反诉被告）：深圳市金泰安实业发展有限公司，住所地：深圳市南山区环保监测大楼****，组织机构代码：192353838。法定代表人：庞燕喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘奕贤，xx律师事务所律师。被告（反诉原告）：高群伟，男，汉族，1957年2月20日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：廖飞跃，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐瑞蔚，xx律师事务所律师。原告深圳市金泰安实业发展有限公司与被告高群伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘奕贤及被告委托诉讼代理廖飞跃、徐瑞蔚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付原告租金、水电费等共计947411.94元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月10日，原告和被告通过协商签订房屋租赁合同，租赁面积为423.29平方米，租赁期5年。被告于2017年1月3日开始停业，并没有结清所欠租金和办理终止合同手续。原告多次电话和快递联系被告，都被拒绝接听和拒签。直到2018年2月，所拖欠租金、水电费共计947411.94元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》的有关规定，请求法院确认双方所签合同的法律效力，维护我方合法权益。被告高群伟答辩并反诉称，1.原告根据租赁合同要求被告支付租金缺乏请求权基础，根据租赁合同第14条第7款，原告应对出租场地给被告使用的合法性负责，但在原告起诉后被告得知涉案的租赁物并未取得建设工程规划许可证，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案的租赁合同应属无效合同，原告不能依据无效合同要求被告支付租金。2.本案应该根据上述司法解释第五条、第九条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定对租赁保证金及被告装修损失进行处理。3.原告已在2017年1月3日擅自在涉案租赁物的出入口上锁，从2017年1月3日至今被告客观上已无法继续使用租赁物。对此，被告已申请法庭通知原告前员工进行作证，因此原告要求被告支付2017年1月3日之后的租金没有事实和法律依据。反诉请求:1.确认被告与原告于2014年9月10日签订的《租赁合同》无效；2.原告向被告返还租赁保证金165083.1元；3.原告向被告赔偿《租赁合同》项下租赁下的装修损失1800000元；4.反诉费用由原告承担。5.请求确认双方于2006年签订的租赁合同无效，申请鉴定的鉴定费用由原告承担。事实和理由：2014年9月10日,被告与原告签订《租赁合同》,约定原告将深圳市宝安区福永街道天福路与蚝业路交汇处北酒店一楼西面的商铺出租给被告，租赁期5年,从2014年9月10日至2019年9月9日。前2年月租金为55027.7元，从第3年起月租金每隔2年在原增加基础上递增10%。同时根据《租赁合同》第六条的约定，被告向原告交付了3个月租金作为租赁保证金,合计165083.1元。后被告经原告同意，对租赁房屋进行了装修,装修费用为1800000元。现被告得知，《租赁合同》项下的租赁物未取得建设工程规划许可证。鉴于上述情况，被告认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定，被告与原告签订的《租赁合同》应属无效合同。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，原告应当向被告返还因《租赁合同》取得的租赁保证金165083.1元;同时，由于《租赁合同》无效的原因主要在于原告，原告应当向被告赔偿装修损失1800000元。基于上述事实,为维护被告的合法权益,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定,特向法院提出反诉,望判如所请。针对被告高群伟的反诉，原告答辩称，被告提出反诉请求没有事实及法律依据，理由如下：1.2006年签订的合同期限是8年，已经在2014年履行期满，与本案不再有关系，本案是独立的另外一个合同，双方的纠纷仅与后签订的合同有关，与前面已履行完毕的合同无关，因此被告提出关于2006年签订合同的反诉，要求认定2006年签订的合同无效没有资格。2.被告在反诉状中提出要求返还保证金的问题，根据合同双方约定的条款，如果被告中途不再租赁的，保证金不予退还，因此要求退还保证金没有事实依据。3.被告要求原告赔偿装修损失没有依据，不管评估数额的多少都没有依据，装修是发生在第一个合同期限中，已经履行完毕。被告当时装修是根据合同的使用期限作出的，并且被告投入的装修与租赁期限8年是明知道的，当期满以后装修的价值已经使用完毕，不存在剩余期限，也不存在装修物的残值。对于被告投入的装修价值已经在被告8年使用期内体现出来，因此在装修所规定的合同期满后，没有资格提出所谓的装修费损失问题。不管两个合同是否有效，对于期满后承租人的投入装修物价值损失不应该得到支持。根据最高人民法院有关租赁合同相关司法解释，被告反诉状中提出的全部诉讼请求应该全部予以驳回。本院经审理认定事实如下：2006年9月13日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区福永街道桥头社区富桥工业区二区蚝业路交汇处北酒店一楼西面423.29平方米出租给被告使用，租期八年，自2006年9月10日起至2014年9月9日止，每月租金35133.07元，自第三年起月租金每隔两年在原增加基础上递增10%，租赁保证金105399.21元。租赁期未满被告退租的，对租赁场所使用不当造成房屋损坏未修复的，或租金等费用未交清的，原告不予返还保证金。免租装修期自2006年9月10日至2006年12月9日。合同终止或被告中途退铺，一切装修按装修现状无偿归原告所有，设备部分归被告所有。合同期满如被告续约，被告的装修及设备由被告继续使用。2014年9月10日，双方续签《租赁合同》，租期五年，自2014年9月10日起至2019年9月9日止，每月租金55027.7元，自第三年起月租金每隔两年在原增加基础上递增10%；租赁保证金165083.1元，其余条款均与原合同一致。庭审中，原告主张被告于2017年1月3日停业，至今拖欠原告2016年12月至2018年2月期间租金及2016年11月起的水电费共计947411.94元。被告对此不予认可，主张其已于2017年1月3日搬离涉案场地，租金及水电费均缴至2017年1月3日，但未能提供相关证据予以证实。庭审中，原告确认2016年9月10日至2018年9月9日租金按60530.47元计算，被告于2017年10月在涉案商店加挂门锁，并与玻璃外窗刊登招租广告，现该物业已由他人承租。被告主张涉案场地装修损失1800000元，经本院委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司（以下简称世鹏评估公司）对涉案场地内已形成添附的装修的现值损失进行评估，2018年7月20日，世鹏评估公司出具深世鹏评字第SZ20180720069号《资产评估报告书》，评估涉案场地装修价值为609450元，其中，第167项“其他（全房小五金、材料垂直搬运费、成品保护费、现场施工措施费、全房临时设施及综合管理费）”为28480元，第168项“垃圾清理费”为11390元，实际现有装修价值为569580元。另查，涉案租赁物未取得房地产产权证，原、被告均未提交涉案租赁物建设规划许可证等材料证明已取得合法报建手续。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案场地未取得房地产产权证书，原、被告亦未能提交建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故双方于2006年9月13日、2014年9月10日签订的《租赁合同》均为无效合同。双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，被告反诉要求原告返还租赁保证金165083.1元，合法合理，本院予以支持。被告主张其已于2017年1月3日返还房屋，并付清2017年1月3日前全部费用，但未能提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。原告确认已于2017年10月加挂门锁并重新招租，即涉案场地已于2017年10月实际由原告收回，因原告未能确定具体时间，本院自10月1日起计，被告应按租金标准支付原告2016年12月至2017年9月期间场地占用费605304.7元（60530.47元×10个月）。关于水电费，原告主张的2016年11月的水电费用通知单有被告签字确认，本院予以支持，但2016年12月之后的水电通知均为原告单方制作，未经被告确认，而原告向供电供水部门缴纳的水电均为整栋物业的水电费用，原告未能提交相关证据证实被告实际使用水电费数额，结合被告已于2017年1月3日停止经营，本院酌定2016年12月水电费金额按11月被告确认的金额等额计算，2017年1月起的水电费不予支持。即本院确认被告应向原告支付2016年11月、12月水电费共计14738.6元（7369.3元×2个月）。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原、被告系就未取得建设规划许可证的不动产签订租赁合同，双方对因合同无效导致涉案商铺的装修损失均有过错，但双方并未能举证证明对方应对合同无效承担更大责任，故本院酌定双方均按50%承担涉案商铺装修的现值损失。根据深世鹏评字第SZ20180720069号《资产评估报告书》，涉案房产装修现值569580元，故被告应赔偿原告装修损失284790元（569580元×50%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市金泰安实业发展有限公司与被告高群伟于2006年9月13日、2014年9月10日签订的《租赁合同》均无效；二、原告深圳市金泰安实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告高群伟返还租赁保证金165083.1元；三、被告高群伟于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金泰安实业发展有限公司支付2016年12月至2017年9月期间场地占用费605304.7元；四、被告高群伟于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金泰安实业发展有限公司支付2016年11月、12月水电费共计14738.6元；五、原告深圳市金泰安实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告高群伟支付装修损失284790元；六、驳回原告深圳市金泰安实业发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告高群伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费10853元，反诉受理费5426元，共计15979元，由原告负担4877元，被告负担11402元，鉴定费20000元，由原告与被告各负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 吕 海 云人民陪审员 龙 少 球人民陪审员 李   萍二〇一八年十一月三十日书 记 员 周 冰 璇书 记 员 林婉（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。