浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0282民初12727号 原告：慈溪市恒大物业服务有限公司（统一社会信用代码91330282695058515A）。住所地：慈溪市胜山镇胜山头村，法律文书送达地址：慈溪市浒山街道虞波花园25幢三楼（代收人张峰）。 法定代表人：方华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：童根钿，男，系该公司员工，住慈溪市。 委托诉讼代理人：鲁万安，浙江千麦律师事务所律师（执业证号13302201810033662）。 被告：毛总耀，男，1958年8月11日出生汉族，住慈溪市。 被告：俞渭儿，女，1958年8月30日出生汉族，住慈溪市。 原告慈溪市恒大物业服务有限公司（以下简称恒大物业公司）与被告毛总耀、俞渭儿物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告恒大物业公司的委托诉讼代理人鲁万安及被告俞渭儿到庭参加诉讼。被告毛总耀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告恒大物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付物业服务费6246元，并按每日千分之三支付迟延履行违约金（暂计至2018年8月31日为25523元）；2.案件受理费由两被告承担。事实和理由：慈溪市白沙路街道轻纺村轻纺城小区业主委员会于2012年7月1日、2013年10月29日、2014年7月4日、2015年7月3日、2016年7月1日与原告分别签订物业服务委托合同，约定自2012年7月1日起至2017年6月30日，由原告负责该慈溪市白沙路街道轻纺城三北大街商住楼小区的物业管理服务。收费标准为：2012年7月1起至2017年6月30日多层住宅0.60元/月/平方米，商业物业1.20元/月/平方米，物业服务费交费时间分别为2013年1月1日、2013年10月29日、2014年10月1日、2015年9月20日、2016年11月20日开始。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告作为轻纺城三北大街商住楼小区A区6幢501室（建筑面积173.52㎡）业主，至今未向原告支付2012年7月1日起至2017年6月30日的物业服务费6246元(0.60元/月/平方米×12个月×173.52平方米×5年）。上述款项虽经原告数次催讨，被告至今仍拖欠不付。 被告俞渭儿辩称，原告从未上门催讨过，两被告也未收到过任何书面催交通知。原告主张的物业费已过诉讼时效，不同意交纳物业费；两被告的房屋漏水多年，花费较多维修费，被告方多次向原告反映情况未果，现要求原告赔偿其经济损失5万元。 原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提交以下证据： 1.物业服务合同五份，证明自2012年7月1日起至2017年6月30日原告为慈溪市白沙路街道轻纺城三北大街商住楼小区提供物业服务，双方约定相关权利义务的事实； 2.慈溪市国土资源局不动产登记查询证明一份，证明两被告系慈溪市白沙路街道轻纺城三北大街商住楼小区A区6幢501室业主及房屋建筑面积的事实； 3.物业服务费收取通知五份，证明2012年12月31日、2013年10月29日、2014年10月1日、2015年9月11日、2016年11月5日，原告向慈溪市白沙路街道轻纺城三北大街商住楼小区全体业主通知收取物业服务费的事实； 4.物业服务收费标准备案报告五份，证明原告物业服务收费标准业经市物价局批准的事实； 5.律师函一份，证明2017年12月18日，原告通过律师向被告催交物业服务费的事实； 6.民事裁定书一份，证明原告曾于2018年4月16日起诉至法院，要求两被告交纳相应物业服务费，后因故撤诉的事实。 两被告为证明自己的抗辩理由成立，向本院提交收据若干，证明两被告因房屋漏水花费相应维修费的事实。 对原、被告提供的证据结合当事人的质证意见，本院综合认证如下： 原告提供的第1、2、4、6组证据真实、合法，与本案具有关联性，且被告俞渭儿无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据；就原告提供的第3组证据，该物业费收取通知仅系打印件，不足以证明原告向小区业主书面催交的事实，本院对此不予确认；就第5组证据，原告未提供被告方进行签收的依据，不足以证明原告向两被告催收物业服务费的事实，本院对此证据不予确认。就被告提供的收据，原告持有异议，本院认为该收据不足以证明被告因房屋漏水花费维修费的事实，亦不能作为拒交物业服务费的理由，本院不予确认。 根据本院确认的证据结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2012年7月1起至2017年6月30日，原告为慈溪市白沙路街道轻纺城三北大街商住楼小区提供物业服务，收费标准为多层住宅0.60元/月/平方米，商业物业1.20元/月/平方米。物业服务合同约定，若业主逾期交纳物业费，自逾期之日起按总金额的千分之三标准支付违约金。两被告系慈溪市白沙路街道轻纺城三北大街商住楼小区A区6幢501室业主，房屋建筑面积为173.52平方米。两被告至今未交纳2012年7月1至2017年6月30日的物业费。2018年4月16日，原告起诉至本院，要求两被告交纳相应物业服务费，后撤诉。 本院认为，原告与慈溪市白沙路街道轻纺村轻纺城小区业主委员会签订的五份物业服务合同合法有效，应受法律保护。该物业服务合同对业主具有约束力。原告依约履行物业服务义务后，两被告作为业主理应按合同约定交纳物业服务费。被告俞渭儿辩称，原告从未向其催讨过物业服务费，其诉讼请求已超过诉讼时效，不同意交纳物业费。本院经审理查明，两被告未交纳2012年7月1至2017年6月30日期间的物业服务费，原告未举证证明其在每个交费周期向两被告主张权利。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。该解释第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则于2017年10月1日施行。因此，就2012年7月1日—2015年6月30日期间的物业服务费，适用民法通则关于二年诉讼时效期间的规定。原告未举证证明其向两被告主张权利，两被告关于诉讼时效的抗辩理由成立。就2015年7月1日至2017年6月30日的物业服务费，适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。原告于2018年4月曾向本院起诉，诉讼时效中断，两被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立。经核算，2015年7月1日至2017年6月30日期间，两被告拖欠的物业服务费金额为2499元。对该期间的物业服务费，本院予以支持。原告主张，根据合同约定，违约金按每日千分之三计算，而被告方认为该违约金计算标准过高，违反法律规定。本院认为，该违约金的约定明显过高，且被告方提出抗辩，本院调整为按年利率24%计算。截止2017年6月30日，两被告应支付的违约金为299.88元（1249.50元×24%）。自2017年7月1日起，两被告已拖欠两年的物业服务费，违约金应以2499元为基数按年利率24%计算。综上，两被告应支付原告物业服务费2499元、违约金299.88元，以及自2017年7月1日起至实际清偿日止以2499元为基数、按年利率24%计算的违约金。被告毛总耀经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毛总耀、俞渭儿于本判决生效之日起七日内支付原告慈溪市恒大物业服务有限公司物业服务费2499元、违约金299.88元，以及自2017年7月1日起至实际清偿日止以2499元为基数、按年利率24%计算的违约金； 二、驳回原告慈溪市恒大物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司机解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费594元，减半收取计297元，由原告慈溪市恒大物业服务有限公司负担264元，被告毛总耀、俞渭儿共同负担33元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁 波市中级人民法院。 审 判 员  朱 岚 二〇一八年十一月二十八日 法官助理杜朝阳 代书记员  胡珊珊