浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初1793号 原告：嘉兴力普机械科技有限公司,住所地：浙江省嘉兴市南湖区余新镇渔里路北侧**楼**。统一社会信用代码：91330402MA28ADPM73。 法定代表人：王宇人。 被告：浙江唐鸿光电科技有限公司,住所地：浙江省嘉兴市南湖区余新镇渔里路北侧**楼。统一社会信用代码：913304027266238643。 法定代表人：孙珏瑾。 委托诉讼代理人：张月亮，男,1966年4月4日出生，汉族,户籍所在地北京市西城区，现住浙江省嘉兴市南湖区。 被告：张月亮,男,1966年4月4日出生，汉族,户籍所在地北京市西城区，现住浙江省嘉兴市南湖区。 原告嘉兴力普机械科技有限公司（以下简称力普公司）因与被告浙江唐鸿光电科技有限公司（以下简称唐鸿公司）、张月亮房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年3月22日受理后，依法由审判员陈维清独任审理，于2018年4月23日公开开庭审理了本案，原告法定代表人王宇人到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因本案事实争议较大，本院于2018年9月18日将本案转为普通程序继续审理，依法组成合议庭，于2018年10月29日第二次公开开庭审理了本案，原告法定代表人王宇人、被告唐鸿公司委托诉讼代理人张月亮、被告张月亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结（期间因双方庭外协商，相应协商期间予以扣除）。 原告力普公司起诉称，2016年5月23日，原、被告双方达成厂房租赁合同，原告承租被告唐鸿公司的1号厂房1楼（1100平方米）和办公室（400平方米），原告按约支付了第一年及第二年的房租给被告唐鸿公司指定的收款人即被告张月亮（入款账号62×××77，开户行：工商银行余新支行），租期到合同约定时间2018年5月30日止，后因原告自身经营需要，在通知被告后，于2017年12月5日搬出承租厂房，被告随后将该厂房转租第三方。原、被告经协商，被告承诺于2018年2月10日前退还租金80190元（2017年12月5日至2018年5月30日），但时至起诉日，被告以种种理由拒不付款，原告经多次催讨未果，为维护自身合法权益，故诉请判令：一、两被告立即返还租金80190元并支付利息（按银行同期贷款基准利率，自2018年2月10日计算至款清之日止）；二、被告唐鸿公司退还原告租房押金36000元；三、本案诉讼费由被告承担。 被告唐鸿公司答辩称，2016年5月，被告唐鸿公司与原告原法定代表人柴顾兵签订的租赁合同，后原告变更法定代表人也从未告知过被告；原告退租交接时间也不是2017年12月3日；双方约定好退租应恢复原样，但因原告对厂房装修作了较大改动，原告退租至今也未能恢复原样，故对原告主张的退还租金数额，认为应扣减恢复原样的费用；租房押金不应返还，因原告逾期付款，已承诺放弃租房押金。 被告张月亮答辩称，其系唐鸿公司普通管理人员，租金付至其处没有异议，但认为系代被告唐鸿公司收取，并非个人收取，故其不承担返还义务。 针对自己的主张，原告力普公司向本院提供证据如下： 1.厂房租赁合同一份，证明被告唐鸿公司出租厂房给原告，双方对租赁面积、期限、租金金额、押金、租金支付方式等事项进行了约定。 2.退租说明一份，证明2018年1月9日，经双方协商，被告张月亮出具退租说明一份，承诺应退还原告租金80190元，于2018年2月10日前付清。 3.存款对账单三份、收款收据（复印件）一份，证明原告付清了2017年6月到2018年5月的租金。 4.工商登记变更材料一组，证明原告内部股权及法定代表人变更情况。 两被告质证意见：对证据1真实性不持异议，但因被告唐鸿公司是与原告原法定代表人柴顾兵签订的租房合同，此前因柴顾兵未能按约支付租金，事实上已经放弃主张返还押金的权利；对证据2、3没有异议；对证据4本身没有异议，系原告内部管理问题，与两被告无关，原告变更法定代表人也未告知过两被告，即便变更后柴顾兵也仍代表原告支付租金。 针对自己的抗辩，被告唐鸿公司向本院提供证据如下： 1.2016年11月24日承诺书一份，证明因原告此前未能按期支付租金，原法定代表人柴顾兵于2016年11月24日出具承诺书，承诺于2016年11月29日前付清，如不能支付，则放弃原告所缴的房租押金，2016年12月7日之前腾退所租的厂房。 2.2016年10月25日承诺书一份，证明原告向被告承诺由于原告企业生产经营需要，计划在车间地面打孔若干个用于设备安装，承诺不影响建筑结构；若由此原因导致房屋损坏，由原告承担全部责任，退租前会恢复原样（环氧地面）。 3.转账明细七份，证明原告原法定代表人柴顾兵虽支付租金，但是逾期支付。 4.照片（打印）一组，证明案涉承租厂房存在门头未恢复、一楼环氧地面严重损伤、车间梁柱损伤、水管压坏等情况。 原告力普公司质证意见：对被告唐鸿公司提供的证据1不予认可，认为柴顾兵于2016年8月16日就将其在原告处的股权转让他人，故其在此后出具的承诺不能代表原告；对证据2真实性没有异议，但认为在2018年1月9日与被告张月亮达成返还租金协议时已经扣减；对证据3没有异议，但认为柴顾兵实际支付了相应租金，故原告扣留押金属于蛮不讲理；对证据4不予认可，被告所称情况不属实，即便存在部分情况，在2018年1月9日与被告张月亮达成返还租金协议时已经扣减。 本院认证如下：原告力普公司提供的证据1、2、3，符合证据形式要件，且与本案直接相关，本院予以认定；证据4，本院对真实性予以确认；被告唐鸿公司提供的证据1、2、3本院对真实性予以确认，对于证据1承诺书载明放弃押金承诺是否生效的问题在后文予以论述；证据4，因拍摄时间均在被告出具退租说明之后，故本院不予认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2016年5月23日，被告唐鸿公司（出租方，甲方）与原告力普公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：甲方将浙江省嘉兴市南湖区余新镇渔里路北侧1号楼厂房租赁给乙方使用，建筑面积1100平方米（1号楼第一层部分）和4号楼1楼400平方米；乙方租用该厂房期限为2年，即自2016年6月1日至2018年5月30日止；厂房租金为1号楼每月每平方米11元（不含税），年租金人民币145200元；4号楼每月每平方米15元，年租金72000元；甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付押金人民币叁万陆仟元；租赁期满后，厂房必须保持原样且无其他影响出租厂房功能形象前提下，协议终止后，在无欠款的前提下押金无条件返还；房租支付方式，第一年每半年支付一次，第二年一次性支付；第一次支付时间为合同签订后3日内，第二次支付日期为到期日前半个月；逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并且押金不予退还；合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将押金全额退还乙方等等。合同履行过程中，原告因自身经营原因，决定不再承租被告唐鸿公司厂房，经双方协商，被告唐鸿公司确认退还原告租金80190元，并由被告张月亮出具退租说明一份，载明：“经核算，应退力普公司房租捌万零壹佰玖拾元整（?80190）2018年2月底10日前支付清，争取1月底前付清”。后，因被告未按约退还已付租金，原告遂诉至本院。 审理中，被告唐鸿公司确认原告原法定代表人柴顾兵出具承诺书后于2016年12月1日付清了当年第二期租金；2017年8月9日确认收到原告支付的2017年6月至2018年5月期间租金合计217200元。但被告认为原告腾退厂房时未能将厂房恢复原状，故应退还的租金数额还需另行协商；且合同履行过程中，因原告逾期支付房租，实际上已放弃主张返还押金，故被告不应退还押金。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、被告唐鸿公司应退还原告力普公司的租金金额；二、被告唐鸿公司是否应退还原告力普公司租房押金；三、被告张月亮是否承担共同退款责任。关于焦点一，鉴于被告张月亮代表唐鸿公司于2018年1月9日出具退租说明，该退租说明系双方在原告腾退后核算确认，金额为80190元，并确定了付款期限，从金额以及剩余未履行的租期来看，可推定已扣除相应费用，故退还金额应以该退租说明为准，被告辩称应另扣减相关恢复原状费用，依据不足，本院不予支持。关于焦点二，关键在于2016年11月24日承诺书就放弃押金意思表示是否生效。按照双方“第二次支付日期为到期日前半个月；逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并且押金不予退还”合同约定，“到期日前半个月”应为2016年11月16日至2016年11月30日期间，逾期15天未付，被告有权终止合同、押金不予退还；合同履行过程中，被告要求原告在2016年11月29日前付清，原告原法定代表人柴顾兵亦无奈出具了承诺书承诺“2016年11月29日前付清，如不能支付，则放弃原来所缴的房租押金”。在签署该承诺书后的2016年12月1日，原告即已付清该后半年租金，该履行行为目的即在于避免押金收缴的法律后果，故应认定原告放弃押金的意思表示不生效；尽管原告逾期1天，但未达到逾期15天未付的违约情形，故被告应当退还租房押金。关于焦点三，从双方租赁关系看，被告张月亮系合同的经办人，代表唐鸿公司与原告履行合同；退租说明虽由张月亮出具，但从内容看不能认定张月亮个人与唐鸿公司承担共同退款的意思表示，故原告主张被告张月亮承担共同退款义务，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江唐鸿光电科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告嘉兴力普机械科技有限公司租金80190元； 二、被告浙江唐鸿光电科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告嘉兴力普机械科技有限公司租房押金36000元； 三、驳回原告嘉兴力普机械科技有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2632元，由被告浙江唐鸿光电科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈维清 人民陪审员  高祥荣 人民陪审员  徐利军 二〇一八年十一月六日 书 记 员  马爱华 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。