湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初1163号原告：尹某，女，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：邱云飞，湖北祥平律师事务所律师。被告：武汉惠誉御恒置业有限公司，住所地武汉市汉阳区麒麟路特**。法定代表人：周青，系该公司总经理。委托诉讼代理人：解石，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓宇，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被告：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路**船舶国际广场****。法定代表人：高凡春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王立新，北京美信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮，北京美信律师事务所律师。原告尹某诉被告武汉惠誉御恒置业有限公司（以下简称惠誉御恒公司）、被告武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尹某的委托诉讼代理人邱云飞、被告惠誉御恒公司的委托诉讼代理人解石、张晓宇、被告搜房公司的委托诉讼代理人王立新到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，因本案须以另一案的审理结果为依据，本院于2018年7月10日裁定中止诉讼，2018年10月17日恢复诉讼。本案现已审理终结。尹某向本院提出诉讼请求：1.判决被告惠誉御恒公司向原告支付房屋折扣优惠款138,961元，并支付利息8,251元（该利息以138,961元为基数，以4.75%为年利率，从2016年10月起计算，暂计算至2018年1月，实际应计算至该价款全部退还之日止）；2.判决被告搜房公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判决两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告惠誉御恒公司以出让方式取得了武汉市汉阳区汉桥村K10地块【编号为武国用（2016）第13号】的土地使用权，投资建设武汉市汉阳区“城中村”改造开发K10地块商品房，楼盘名称为“钰龙·旭辉半岛”。被告惠誉御恒公司于2016年10月开始预售，并制定了《钰龙旭辉半岛首次开盘房源优惠公示》，公示了五项优惠：优惠一、团购优惠，1万元享受折前3万元/套优惠；优惠二、老带新/大客户优惠，享受1%总房款优惠/套；优惠三、开盘特惠，享受2%总房款优惠/套；优惠四、诚意等待优惠，额外享受1%总房款优惠/套；优惠五、付款方式优惠，享受2%总房款优惠/套。五项优惠累计享有。在“钰龙·旭辉半岛”开盘前，原告尹某与被告搜房公司就该楼盘签订了《房天下购房优惠服务说明书》，支付了1万元，约定享受3万元购房优惠。此后，原告与被告惠誉御恒公司签订了《商品房认购书》，认购“钰龙·旭辉半岛”项3栋1单元x号房屋，预测建筑面积114.42平方米，该房屋销售单价17,426.28元/平方米，总价1,993,915元，原告同时支付了定金20,000元。被告惠誉御恒公司向原告出具了《旭辉半岛签约流转单》，对原告购买上述房屋、价格信息（特别是折前单价、折扣明细、折后单价）、付款方式等做了详细的约定。原告与被告惠誉御恒公司于2016年10月19日签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买该楼盘3栋1单元x号房屋，建筑面积114.42平方米，房屋单价16,133.98元/每平方米，房屋总价款1,846,050元。在合同签订之前，原告向被告惠誉御恒公司支付了购房款906,050元,余款由原告办理银行贷款支付。2017年11月，原告得知武汉市住房保障和房屋管理局因被告惠誉御恒公司在“钰龙·旭辉半岛”项目的销售过程中，存在虚标房价、虚假折扣、哄抬房价的行为，违反了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）的规定，于2017年2月16日向被告惠誉御恒公司下达了《整改通知书》（编号：2017005号）。经原告查询，原告所购房屋预售备案单价为16,134元。原告认为，两被告与原告签订相关协议而给予的六项购房优惠，为虚假优惠，两被告欺骗原告签订了相关合同，原告根据相关合同约定，本应享有的五项优惠，实际没有享受到。两被告虚标房价、虚假折扣、哄抬房价的行为，违反了相关法律法规，严重扰乱了房地产交易市场秩序，严重损害了原告的合法利益，故原告起诉来院。惠誉御恒公司辩称，第一，双方签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力，房屋最终成交价格应当以该合同约定的价格为准。1.涉案楼盘于2016年10月12日取得了商品房预售许可证，符合预售条件。2.签订合同是双方当事人的真实意思表示，签订合同过程中经历了签订认购书、签约流转单、正式商品房买卖合同等过程，这都是原告在了解所购房屋的楼层、质量、朝向、楼盘概况等一些实质性条件后与被告签订的，与本案有关的价格也是经过这三个环节反复磋商所确定的。因此合同系双方平等协商一致签订，符合相关法律法规，系有效合同。3.本合同采取书面形式签订，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条的相关规定，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是约束双方唯一的，具有法律效力的文件，涉案房屋价格应当以该合同约定的价格为准。第二，“房源优惠公示”不是合同的组成部分，不能改变商品房买卖合同中关于房屋价格的约定，商品房买卖合同系确认房屋价款的最终生效文件。1.“房源优惠公示”出现在双方签订正式商品房买卖合同之前，该公示仅仅表示正式合同价款的计价方式和价格确定过程发生在合同洽商阶段。在双方经过认购、优惠打折，最终以签订正式商品房买卖合同的形式确认了打折优惠，确定了涉案房屋的成交价格，故该“公示”本身不是合同的组成部分，合同价款须以双方签订的商品房买卖合同约定的价格为准。2.对比双方签订的认购书、签约流转单、商品房买卖合同中关于价格的约定，可以看出原告已经享受了“房源优惠公示”所约定的价格优惠，也进一步说明了，合同签订过程中，双方均知道是按照认购书的价格予以优惠打折，而不是基于房屋备案价的优惠。3.《武汉市商品房买卖合同》附件六第十二条明确约定：“本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力”，因此，该公示不能改变《武汉市商品房买卖合同》约定的价格。第三、《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，被告未多收取房款，原告知晓打折方式及最后成交价格，并支付了全部款项，签订该合同是原告的真实意思表示，被告不存在欺诈行为。房管部门的整改通知单并非行政处罚文书，不能证明被告存在价格欺诈。第四、连带责任由法律规定或双方约定，被告与另一被告搜房公司之间不存在约定。综上，双方签订的合同真实有效，应当继续履行该合同，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。搜房公司辩称，原告的诉讼请求缺乏法律及事实依据。1.原告在本案中以房屋买卖合同纠纷案由起诉，但本公司与原告并未建立买卖合同关系，双方是服务合同关系，根据合同相对性，本公司不应承担责任。2.房屋最终成交价格是原告与被告惠誉御恒公司在知晓房屋户型、楼层等情况下友好协商，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，因此所引起的法律责任应由原告和被告惠誉御恒公司承担。3.基于原告与本公司签订的《房天下购房优惠服务说明书》，价格基础是原告与被告惠誉御恒公司协商所形成的价格。根据被告惠誉御恒公司与原告签订的商品房买卖合同，本公司承诺的以1抵3优惠，已由原告实际享受。因此，依据原告与本公司签订的《房天下购房优惠服务说明书》，在双方购房合同签订后，本公司提供的优惠服务履行完毕，上述说明书第6条规定，由于楼号等事项或由于原告的原因导致没有享受优惠，本公司不承担责任。因此，原告的诉请缺乏依据。4.在原告与本公司签订的服务合同中，本公司只有优惠的承诺，无价格承诺。5.本案中不存在合同法规定的合同无效、变更、撤销的法定事由，政府发出的行政通知不属于法律、行政法规，对于房屋销售价格问题，只有依照政府指导下的相关商品服务才必须依照政府规定的约束，但未将商品房销售价格列入目录，双方协商确定的价格对双方有约束力，政府关于此规定只是管理性规范，不是效力性规范，不能导致合同的无效、变更。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，惠誉御恒公司于2016年10月12日取得位于武汉市汉阳区汉桥路以东、墨水湖以西汉桥村“城中村”改造开发K10地块1至3号楼的《武汉市商品房预售许可证》。2016年10月，惠誉御恒公司发出《钰龙?旭辉半岛首次开盘房源优惠公示》：1、团购优惠：团购1万元享受折前3万元/套优惠；2、老带新/大客户优惠：推荐人与被推荐人均于开盘当天成功认购，双方均可享受1%总房款优惠/套；大客户单位团购可享受1%总房款优惠/套（以上优惠不重复享有）；3、开盘特惠：开盘当天成功认购并在开盘后3天内准时签约，可享受2%总房款优惠/套；4、诚意等待优惠：针对开盘前诚意等待的客户给予额外1%总房款优惠/套；5、付款方式优惠：一次性付款或商业贷款付款，可享受2%总房款优惠/套。备注：1、本次公示价格及优惠仅针对开盘当天开盘房源；2、以上优惠累计享有。折扣计算规则为（原总价－优惠一）×（100%―优惠二―优惠三―优惠四―优惠五）；3、公积金贷款或公积金/商贷组合贷款不享受付款方式优惠；4、开盘特惠2%总房款优惠需开盘3天内准时签约方可享受。尹某于2016年9月与搜房公司签订了《房天下购房优惠服务说明书》，约定：由房天下为客户争取“钰龙?旭辉半岛”项目的1万享3万优惠，客户向其支付购房优惠服务费10,000元等条款。该说明书签订后，尹某向搜房公司缴纳了10,000元成为房天下会员。2016年10月13日，尹某（乙方）与被告惠誉御恒公司（甲方）签订了《商品房认购书》，约定：乙方自愿认购“武汉钰龙旭辉半岛”项目3栋1单元x号房屋，预测建筑面积114.42平方米，该房屋销售单价17,426.28元/平方米，总房款为1,993,915元；在签订本认购书时，乙方应向甲方支付人民币20,000元作为认购该商品房的定金，前述定金在甲乙双方签订《武汉市商品房买卖合同》（含附件及《补充协议》，下同）之日自动转为房款（不计利息），无须再行退还；乙方选择贷款方式付款；自收到上述定金之日起3个工作日内，甲方承诺为乙方保留该套商品房；甲乙双方声明并共同遵守如下约定：1、甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议及法律法规规定应明示的其它文件、证书及重要提示。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、收费项目和收费标准和其它文件、证书及重要提示，且无异议；对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；2、本认购书应由乙方本人或法定代理人或公司法定代表人亲自签署。如本人确实不能亲自签署，则须通过法律手续授权委托代理人全权代为办理相关手续。乙方委托代理人须向甲方提供经公证有效的授权委托书、个人有效身份证等相关资料；3、乙方保证本认购书的买受人名称签署应与《武汉市商品房买卖合同》中买受人名称一致，乙方不得另行更名、增减名或换房，否则甲方有权没收定金且拒绝与乙方签订《武汉市商品房买卖合同》并将该套商品房另行对外销售。《商品房认购书》签订当日，尹某支付给惠誉御恒公司定金人民币20,000元。此后，尹某与惠誉御恒公司签订的《旭辉半岛签约流转单》中写明惠誉御恒公司承诺的折扣优惠明细，折前单价为人民币17,426.28元，总价为人民币1,993,915元，折后单价为人民币16,133.98元，总价为人民币1,846,050元，该流转单上还写明了付款方式、按揭方式等事项，尹某在该流转单上签名表示认可。2016年10月16日尹某向惠誉御恒公司支付房屋首付款人民币906,050元。2016年10月19日，尹某与惠誉御恒公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳160286504），约定：尹某购买位于武汉市汉阳区汉桥村“城中村”改造K10地块（钰龙?旭辉半岛）住宅第3幢/单元x号房（建筑面积114.42平方米），该商品房单价为人民币16,133.98元等条款。上述合同附件六（合同补充协议）第三条约定了付款方式，原告采取银行按揭方式付款：原告应于2016年11月19日前，支付首付款人民币926,050，余款人民币920,000元办理贷款；上述合同附件六（合同补充协议）第十二条约定：合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力。上述合同签订后，尹某办理了银行贷款手续支付了房屋余款。另查明：位于武汉市汉阳区汉桥村“城中村”改造开发K10地块**/单元**房屋在武汉房地产信息网公布的楼盘表中的预售方案备案单价为人民币16,134元，该楼盘表备注2写明：“2016年1月1日后取得预售许可的商品房项目中，准售房屋的单价可在预售许可证发放后的2个工作日后在楼盘表（房屋单价表）中查询。”还查明：2017年2月16日，武汉市住房保障和房屋管理局向惠誉御恒公司下达《整改通知书》（编号：2017005），认定惠誉御恒公司在开发汉桥村“城中村”改造开发K10地块（钰龙?旭辉半岛）项目在销售过程中，存在虚标房价、虚假折扣、哄抬房价的行为，违反了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）的规定，要求惠誉御恒公司进行整改。本院认为：尹某与惠誉御恒公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。经本院释明，尹某明确以商品房买卖合同纠纷主张权利，要求惠誉御恒公司承担违约责任。从双方签约的过程来看，双方对合同条款和房屋价格的确定经过了充分协商，商品房买卖合同的价格也是按照商品房认购书及签约流转单所确定的。合同附件六第十二条亦约定：“合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力。”因此，尹某明确以商品房买卖合同纠纷主张权利，要求惠誉御恒公司承担违约责任、支付房屋折扣优惠款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。尹某以买卖合同纠纷主张权利要求搜房公司承担连带责任的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回尹某的诉讼请求。本案诉讼费3,244元，由尹某负担（此款原告已缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  邹 军审 判 员  叶凌芳人民陪审员  李 静二〇一八年十一月十五日法官助理王朝阳书记员杨珊珊