湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂96民终968号上诉人（原审原告）：陈涛湘（曾用名陈桃香），男，1948年4月20日出生，汉族，湖北省潜江市人，潜江市杨市畜牧兽医站退休干部，户籍所在地潜江市杨市，现租住潜江市。委托诉讼代理人：程龙洲，湖北楚天律师事务所律师。被告：盛光海，男，1974年3月15日出生，汉族，湖北省潜江市人，乡村医生，户籍所在地潜江市，现住潜江市泰丰办事处莫市。委托诉讼代理人：吴涛，湖北源来律师事务所律师。上诉人陈涛湘因与被上诉人盛光海农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2018）鄂9005民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈涛湘上诉请求：撤销原判，改判陈涛湘与盛光海于2006年10月5日签订的《买卖房屋协议书》无效。事实和理由：1.涉案房屋所有权证上明确所有权人为彭运香，所有权性质为个人，排除了陈涛湘为涉案房屋的共有人，从物权法角度，陈涛湘无权处置属于其妻子彭运香的个人房产。2.即使将涉案房屋及地基看作夫妻共同财产，也要经过夫妻的共同处置，彭运香未在涉案的《买卖房屋协议书》上签名，陈涛湘一人处置夫妻共有的重大财产，违反婚姻法规定。3.陈涛湘将涉案房屋所属的土地使用权一并转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，即农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。4.最高人民法院于1992年7月9日发布的[1992]民他字第8号规定，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件。但涉案的《买卖房屋协议书》上没有中人证明的要件。5.涉案的《买卖房屋协议书》签订时，盛光海与易玉红均不是莫市村**村民，不具备购房的主体资格。6.盛光海当初想要房屋居住，将48000元交给陈涛湘的儿子陈平，陈平说盛光海要到涉案房屋居住可以，但只能住10年，如果要购买涉案房屋的话，需要与陈涛湘和彭运香协商。盛光海找陈涛湘协商房屋的事，陈涛湘说盛光海交了48000元，作为租金只能居住10年，但要签订一个协议。双方先有一个草稿，盛光海就拿去打印，陈涛湘认为是租房合同，就在打印好的协议上签了名并捺了手印。盛光海辩称，1.陈涛湘提出的买卖合同无效的诸多理由不成立，只要本案买卖合同未违反《中华人民共和国合同法》第52条的规定，就应认定为有效合同。2.买卖协议无论是否成立，都应当由彭运香主张权利。3.宅基地是可以依法转让的，陈涛湘片面理解《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定。4.陈涛湘所引用的最高人民法院于1992年7月9日发布的[1992]民他字第8号复函，不是一个规定，而是最高人民法院对贵州省高级人民法院的一个个案批复，不具有法律司法解释效力，该批复中规定的内容早已被现在的法律规定所取代，现行法律规定并未规定买卖合同必须要有中人证明。5.易玉红将户口迁回莫市村**，符合我国现行法律规定，应当认定合同有效。综上，一审法院认定事实清楚，实体处理得当，应驳回上诉，维持原判。陈涛湘向一审法院起诉请求：1、依法确认陈涛湘与盛光海于2006年10月5日签订的《买卖房屋协议书》无效；2、盛光海返还陈涛湘地号为041003132的土地的使用权。一审法院认定事实：陈涛湘与盛光海于2006年10月5日签订《买卖房屋协议书》的事实，一审法院予以确认。盛光海将48000元购房款交付给了陈涛湘之子陈平。盛光海与其妻易玉红均系农村居民。一审法院认为，陈涛湘与盛光海于2006年10月5日签订的《买卖房屋协议书》实质上是双方就房屋进行买卖以及就宅基地使用权进行转让所签订的合同。农村房屋买卖具有“房地一体”的特性。陈涛湘的户籍虽然不在莫市村，但其签订合同的目的是为了家庭成员居住使用，其签订合同的行为代表的是家庭成员的行为。盛光海的妻子易玉红虽于1994年10月与盛光海结婚后便将户籍迁入盛光海的户籍所在地潜江市泰丰办事处黄垸村**，但易玉红已于2011年6月24日将户籍迁回现住址潜江市泰丰办事处莫市村****，重新取得了该集体经济组织成员资格，其依法享有向该集体经济组织申请获得宅基地的权利，而该村组同意易玉红户户籍迁入的行为，以视为该村组认可了陈涛湘与盛光海的宅基地转让行为。陈涛湘与盛光海签订的该合同系双方的真实意思表示，且盛光海早已按约履行了付款义务，并于2007年在该宅基地上自建房屋与其妻易玉红居住使用至今，已对房屋形成了稳定的占用关系。结合本案实际，为维护社会诚信和合同稳定，应当确认陈涛湘与盛光海所签订的上述协议书有效为宜。陈涛湘主张盛光海是以欺骗手段签订的该协议，且陈涛湘未收到该款项，应确认该协议无效，因其未提交相应证据证明，且与一审法院查明的事实不符，一审法院依法不予支持。盛光海提出的抗辩理由成立，一审法院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈涛湘的诉讼请求。案件受理费1000元，减半收取计500元，由陈涛湘负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋的集体土地建设用地使用权证的证号为潜江集建1992字第0410111号，载明土地使用者陈桃香，地址杨市乡莫市村**3-06，地号041003132。涉案房屋的所有权证上所有权人彭运香，所有权性质为个人，房屋坐落莫市村三组。盛光海的妻子易玉红于1994年10月与盛光海结婚后便将户户籍迁入盛光海的户籍所在地潜江市泰丰办事处黄垸村**。011年6月24日，易玉红将户户籍迁回现住址潜江市泰丰办事处莫市村****。涛湘在二审中陈述，陈涛湘与彭运香在1965年结婚，1985年前后建的涉案房屋，涉案房屋系陈涛湘与彭运香的夫妻共同财产，彭运香在2008年春节期间知道陈涛湘将涉案房屋卖给盛光海的事情，彭运香于2014年7月24日去世。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，陈涛湘与盛光海于2006年10月5日签订的《买卖房屋协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。陈涛湘上诉称，涉案房屋所有权证上明确所有权人为彭运香，陈涛湘无权处置属于其妻子彭运香的个人房产。即使将涉案房屋及地基看作夫妻共同财产，陈涛湘一人处置夫妻共有的重大财产，违反婚姻法规定。本院认为，涉案房屋的集体土地建设用地使用权证上的土地使用者是陈桃香（陈涛湘的曾用名），房屋所有权证上所有权人为彭运香，陈涛湘也自认涉案房屋系陈涛湘与其妻子彭运香的夫妻共同财产，故涉案房屋不属于彭运香的个人房产。没有证据证明彭运香在知道陈涛湘将涉案房屋卖给盛光海后，彭运香在去世前向盛光海提出过异议，陈涛湘作为涉案《买卖房屋协议书》的相对方无权提出异议，本院对陈涛湘的该上诉理由不予支持。陈涛湘上诉称，陈涛湘将涉案房屋所属的土地使用权一并转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，旨在禁止农村集体土地改变用途转化为建设用地，而宅基地本身属于村民建设住房的建设用地，盛光海夫妻购买后亦是用于自住用途，双方的买卖行为属于农村村民之间为了满足自住需要进行的房屋买卖行为，该行为并未改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违反相关国家政策，该买卖行为有效，故本院对陈涛湘的该上诉理由不予支持。陈涛湘上诉称，涉案的《买卖房屋协议书》签订时，盛光海与易玉红均不是莫市村**村民，不具备购房的主体资格。本院认为，虽然盛光海在签订合同时户籍户籍不在莫市村**，签订合同的目的是为了家庭成员居住使用，其签订合同的行为代表的是家庭成员的行为。盛光海的妻子易玉红已于2011年6月24日将户籍户籍迁回现住址潜江市泰丰办事处莫市村****，了该集体经济组织成员资格，其依法享有向该集体经济组织申请获得宅基地的权利，而该村组同意易玉红户籍迁户籍迁入的行为，为该村组认可了陈涛湘与盛光海的宅基地转让行为，故本院对陈涛湘的该上诉理由不予支持。陈涛湘上诉称，盛光海交付的48000元是涉案房屋10年的租金，陈涛湘是受欺骗才签订涉案协议，陈涛湘真实意思是将涉案房屋租赁给盛光海，而不是卖给盛光海。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈涛湘的该上诉理由与双方当事人于2006年10月5日签订《买卖房屋协议书》的事实不符，且陈涛湘未举证证明其是受欺骗才签订的该协议，亦未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，故本院对陈涛湘的该上诉理由不予支持。综上所述，陈涛湘主张合同无效，无事实与法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由陈涛湘负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一八年十一月十九日书记员 唐 文