贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初2232号原告：朱霂梓，女，汉族，1992年2月7日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：孟欣，贵州铭和律师事务所律师。被告：贵州裕美房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路******，统一社会信用代码：91520100775309943Q。法定代表人：杨明，职务总经理。委托诉讼代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋吉鑫，贵州中孚律师事务所实习律师。原告朱霂梓与被告贵州裕美房地产开发有限公司（以下简称裕美公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱霂梓及其委托诉讼代理人孟欣，被告裕美公司的委托诉讼代理人兰天、宋吉鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱霂梓向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年1月1日前逾期交房违约金5247.53元（2017年10月1日至2017年12月31日为：5247.53元），并从2018年1月1日起按照购房款每日万分之一点五支付原告逾期交房违约金至取得交房资格并实际交房时止；2.判令被告按照图纸和质量保证书将入户门更换为防盗门；3.判令被告赔偿原告2017年10月1日起至取得交房资格时的物业费损失；4.诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2015年8月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于贵阳市××坝路亨特“翠山国际”6栋1单元13层1号房屋，建筑面积93.2㎡，购房金额为380256元，原告按合同约定履行付款义务。《商品房买卖合同》约定：被告应于2016年12月31日前将房屋交付原告使用，逾期交房的，买受人有权解除合同；买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，并自本合同第十一条规定的交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点二的违约金。之后，被告未按期交房，并于2017年5月26日贴出公告，称涉案项目由于被告原因不能按时交房，逾期交房违约金从2017年9月30日按照每日万分之一计算，从2017年10月1日起按照每日万分之一点五计算。2017年9月30日，被告通知原告办理交房手续，原告在不知情的情况下办理交房手续。事后，原告得知交付的房屋并未达到交付条件，被告在未取得“房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书”的情况下违规交房。根据《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》之规定，商品住房项目在交付使用时，房开企业应当在项目所在地公示《商住房交付使用备案证书》，凡是不具备交付使用条件的，一律不得交付使用。被告至今未取得涉案建筑工程的消防验收或者竣工凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程竣工验收备案凭证等证书。房屋质量保证书及设计图纸明确入户门是防盗门，而被告实际使用的是成本低廉的防火门，被告应当依照约定更换防盗门。被告裕美公司辩称,被告并未违反合同约定逾期交房，被告已经具备交房条件，且原告已经验收交房。原、被告双方通过合同约定了交房条件，不违反法律禁止性规定，被告在取得相关凭证后，通过登报等形式通知了业主收房。对原告主张的律师费，双方未约定，且未实际发生，被告不存在违约，故不应由被告承担。延期交房因原告逾期办理银行贷款，被告行使抗辩权。本院经审理认定事实如下：2015年8月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于贵阳市××坝路亨特“翠山国际”6栋1单元13层1号房屋，建筑面积93.2㎡，购房金额为380256元。该合同第八条第2款约定：购房款于2015年8月24日前支付完毕。合同第十条约定：原告未按时付款的，原告自付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按万分之零点二支付违约金。第十一条约定：被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋；交付房屋应当符合以下条件：已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，经房产管理部门批准的商品住宅交付使用备案书。第十三条约定：被告逾期超过90日交房的，原告继续要求履行合同的，合同继续履行，并从十一条约定的交房之日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点二的违约金。第二十九条约定：合同自双方签字盖章之日（2015年8月24日）生效。双方可以对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，仍以本合同为准。合同签订后，原告按约定全款支付了购房款，被告出具《老带新确认单》，承诺免除物业费一年（2017年9月30日至2018年9月30日）。之后，被告未能按合同约定准时交房，并于2017年5月26日在本案所涉房屋项目处贴出公告，公告载明：翠山国际一期业主，涉案项目由于被告原因造成验收推后，不能按时交房，被告承诺本项目住宅于2017年9月30日交付使用，违约金从2017年1月1日起至交房之日按合同已付房款日万分之一计算；若2017年9月30日无法按时交房的，从2017年1月1日至2017年9月30日违约金按日万分之一计算，2017年10月1日起至交房之日以万分之一点五计算。2017年7月1日，被告再次张贴公告，公告载明：翠山国际8号楼业主，因8号楼延期交房至2017年9月30日，违约金参照一期业主的赔付标准执行。2017年9月26日，被告在贵阳晚报刊登公告，通知该涉案房开项目已经具备交房条件，于2017年9月30日正式交房。2017年10月2日，原告与被告办理收房手续，被告向原告交付房屋使用说明书，其中入户门处载明为“防盗门”。2018年1月4日，被告取得涉案房屋的竣工验收合格证明。截至起诉之日，被告仍未取得经房产管理部门批准的商品住宅交付使用备案书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一，关于违约金的请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》关于被告逾期交房违约金的约定系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效，对原、被告双方具有约束力。被告于2017年5月26日在本案房屋项目处贴出公告，告知原告违约金具体的支付时间及计算方式，该公告内容应当是作为对《商品房买卖合同》进一步补充，应视为《商品房买卖合同》的一部分，公告内容对原、被告双方均具有约束力。根据合同约定，被告在交付房屋时应当提供建筑工程竣工合格证明文件、经房产管理部门批准的商品住宅交付使用备案书。现被告已经提交了工程竣工验收合格证明文件（2018年1月4日），但未取得使用备案书。竣工合格证明及使用备案书系原、被告合同约定的交付房屋条件，现被告未取得商品住宅交付使用备案书，不具备合同约定的房屋交付的条件，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据被告在公告中做出的承诺，原告主张的违约金符合双方约定，应当予以支持，但原告在被告取得经房产管理部门批准的商品住宅交付使用备案书之前已实际接收房屋，应视为是放弃合同条款约定，结合原告的诉请，原告主张违约金应从2017年10月1日计算至实际收房之日止（2017年10月2日），为57.04元（计算公式：380256元×0.15‰/日×1日=57.04元）。第二，关于原告主张的按照图纸和质量保证书更换防盗门的请求，因双方在《商品房买卖合同》中并无明确约定。防盗门仅在房屋使用说明书中有记载，该说明书中关于入户门的记载系在房屋修建、入户门安装完毕后填写，属于事后的载明内容，非原、被告购房时双方合意的结果，不应作为双方约定的内容，房屋使用说明书关于防盗门的记载对双方没有约束力。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。第三，关于律师费的请求，双方无合同约定，原告诉请无事实依据和法律依据，本院不予支持。第四，关于物业损失费主张，本院认为，双方在《商品房买卖合同》中并无约定，原告主张无依据，且物业费的作用在于对公共区域、公共设施的管理和维护，原告以商品房未取得商品住宅交付使用备案书为由不交纳物业费，无事实及法律依据，本院对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州裕美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱霂梓逾期交房违约金57.04元；二、驳回原告朱霂梓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贵州裕美房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  吴 中审 判 员  蒋毅贤人民陪审员  杨伯娟二〇一八年十一月二十八日书 记 员  廖雨濛