陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0116民初12166号 原告孟慧。 委托代理人王一丁。系原告之夫。 被告西安天浩置业有限公司。 法定代表人陈壬戌，该公司董事长。 委托代理人刘登基。系该公司职员。 委托代理人张尧。系该公司职员。 原告孟慧与被告西安天浩置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐峰章独任审判，公开开庭进行了审理。原告孟慧及其委托代理人王一丁，被告委托代理人刘登基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，其与被告签订商品房买卖合同，按照合同约定其已经履行了付款义务，被告未按约定时间向其交付房屋，且在交付房屋后天然气设施未达到合同要求。现要求被告支付逾期交房违约金15217元，承担基础设施未达标即天然气未开通的违约金7803元，本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，其承认与原告存在商品房买卖合同关系，认可其公司向原告逾期交房之事实，但认为涉案房屋所属项目的建设因政府通知及中高考等原因推迟，此属不可抗力，其向原告逾期交付房屋的违约责任应予减轻；双方在合同中所约定的逾期交房的违约金标准过高，应予调整；其向原告交付房屋时天然气管道已铺设到户，开通时间不迟于本项目最后一期竣工交付时间即可，其不存在违约，原告请求支付天然气设施未达标的违约金无事实和法律依据，其请求应予以驳回。 经审理查明，2009年至2012年间，被告就坐落于西安市长安区航天基地飞天路与神舟二路十字西南角地块上建盖房屋的预售向社会宣传，原告等其他业主获知信息后与被告就购买房屋进行协商。2015年11月，原、被告经协商签订了商品房买卖合同。双方约定被告将在上述地段开发的取名为航天新佳园楼盘的第20幢2单元28层22802号单元房一套售予原告。双方在合同中就房屋基本情况约定为“预测建筑面积共103.44平方米，套内建筑面积78.28平方米”（合同第三条）；计价方式及价款约定为“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4700元，总价款为486168元”（合同第六条）；逾期付款责任约定为“1.（1）逾期付款在30日之日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”（合同第八条）；房屋交付条件约定为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得了房屋测绘报告”（合同第九条）；基础设施设备交付条件约定为“1.供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，2.供电纳入城市供电网络并正式供电，3.供热系统符合供热配建标准，使用城市集体供热的，纳入城市集中供热管网，4.燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，出卖人在房屋交付前，根据国家燃气施工验收规范和西安市天然气设计、施工的程序和规定，在房屋内设置天然气管道和计量装置，具体设置情况以西安市天然气公司设计及批复文件为准，买受人不得因此拒绝收房，5.电话通信在交付时线路敷设到户，6.有线电视线路敷设到户，7.宽带网络线路敷设到户，以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买人自行办理开通手续，如果以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付使用条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任，第5、6、7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人各支付10元违约金”（合同第十条）；房屋交付时间约定为“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理”（合同第十一条）；房屋逾期交付责任约定有两种处理方式（原、被告选择了第2种处理方式），即“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，第1种处理方式为（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率），（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，第2种处理方式为买受人同意给予出卖人45天的谅解期，谅解期届满前出卖人向买受人交付房屋的，视为出卖人按期履行了交付义务，出卖人不向买受人支付逾期违约金，若出卖人在谅解期届满后仍未能交付房屋的，则应依据本条第1种方式向买受人支付逾期违约金”（合同第十二条）。同时，双方对其它内容亦进行了约定。此外，原、被告在合同附件五中对相关设施、设备进行了具体约定，基础设施设备在交付时，水、电具备使用条件；燃气、供热管道铺设到位户；鉴于本项目分期开发，根据地方政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间；公共配套建筑的交付是指竣工并达到使用条件。原告向被告交纳了房款，被告于2017年5月9日，被告向原告交付了房屋。时至2018年3月26日，原告所购买楼层才具备了天然气通气条件。由于原、被告对被告逾期交付房屋及基础设施设备即天然气未达标的违约金赔偿未协商一致，原告遂诉至本院要求被告支付逾期交房违约金15217元，承担基础设施未达标即天然气未接通的违约金7803元，本案诉讼费用由被告承担。原告认为，被告于2017年5月3日向其交付了房屋，依据合同约定应按日承担房价款万分之一的违约金即15217元；被告在交付房屋时天然气未开通，时至2018年3月26日方接通，属部分基础设施未达标，依据合同约定及实际情况应按日承担房价款万分之零五的违约金即7803元。被告在答辩中承认与原告存在房屋买卖合同关系，原告已全部交纳了房款，亦承认其公司向原告逾期交房，但认为涉案房屋所属项目的施工建设因政府多次治污减霾文件的发出而导致停工，加之高考及天气原因也时有停工，该项目所处区位条件复杂，增加了施工难度，此属不可抗力或客观因素，对原告的损失赔偿应进行核减，且逾期交房违约金标准过高，应按同地段房屋租金标准计算违约金；对于基础设施的交付不仅要参照合同的第十条内容，更应以合同附件五的约定为准，其在向原告交付房屋时天然气管道已铺设到户，符合交付条件，不存在违约，原告此节请求无法律依据，应予以驳回。 原告为证明其主张向本院提供了商品房买卖合同（1），拟证明原、被告间存在房屋买卖合同关系，并对相关内容特别是违约责任进行了明确约定；提供了入伙通知书（2），拟证明被告于2017年5月9日正式向其交付了房屋，被告逾期交付房屋的违约事实清楚；提供了微信记录截屏（3），拟证明其所购买房屋所在单元天然气开通时间为2018年3月26日，被告基础设施未全面达标的违约事实存在。原告提交的证据经被告质证，被告对前2组证据的真实性均表示认可，但认为逾期交房是因不可抗力及客观因素所对致，且违约金标准过高，应予调整；不认可第3组证据的真实性，认为该证据不能说明其公司相关人员向原告发送了微信，不予有证明其存在违约事实。 被告为证明其观点向本院提交了西安市政府办公厅文件（1），拟证明自2015年12月1日至2016年2月底，应政府要求建设工程全部停工，此属不可抗力，该期间应从逾期交房时间中扣减；提供了入伙验房表（2），拟证明其于2017年5月9日向原告交付了房屋，原告所指的基础设施已达标。被告提交的证据经原告质证，原告对第一组证据真实性表示认可，表示该文件内容对于被告的设施建设来说，并非不可抗力，原、被告签订合同之时政府的相关规定又出台，被告对于停工或整改造成的工期延误应可预见；对第2组证据真实性认可，表示不能说明2017年5月26前天然气管道已铺设到户并与城市管网连接，具备了通气条件。 庭审中，经本院协商，因双方分歧较大，本案未能调解。 以上事实有商品房买卖合同、入伙通知书、微信记录截屏、市政府文件、入伙验房表、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同,自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，该合同内容不违反相关法律规定，现双方对合同真实性无异议，应为有效，对双方均具有约束力。当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据原、被告合同的约定，原告履行了支付房款的义务，被告应按照合同约定的时间即2016年6月30日前向原告交付房屋，被告实际于2017年5月9日向原告交付了房屋，逾期交付房屋312天，超过合同约定的45天谅解期，已构成违约，现原告要求被告承担逾期交房违约金之请求，于法有据，依法应予支持。对于逾期交房违约金的数额，经核算被告应限期向原告支付违约金15168元。被告在向原告交付房屋时，天然气管道并未达到能够使用条件，时至2018年3月26日方满足了合同约定的交付条件，逾期301天，已构成违约。原告要求被告承担因天然气设施未达标违约金之请求，与法有据，依法应予支持。对于天然气未达标违约金的数额，因合同中对于水、电、暖、气均未达标的违约责任约定为按总房款每日万分之一计算，被告仅天然气未达标，属于部分违约，违约金酌情按总房款每日万分之零点五标准计算，经核算此节违约金7317元。被告认为其迟延交付房屋属不可抗力之理由，因其所提供的相关文件为政府要求辖区企业在施工建设中加强治污减霾措施，在一定期限内不得进行开挖、出土、拆迁、倒土等土石作业，结合本案所涉房屋的施工进度，时至2015年12月，该工程主体应已完工，不存在上述情况，故对其抗辩理由本院不予采纳。被告认为中高考期间停工亦属不可抗力之理由，于法无据，本院亦不予采纳。被告认为逾期交房违约金标准过高应调整之理由，于法无据，本院仍不予采纳。被告认为基础设施的交付条件应依合同附件五的约定理解，其将天然气管道铺设到户即符合了交付条件，能够使用的时间应以本项目最后一期（楼幢）竣工交付时间为准之理由，因原、被告在合同第十条中明确约定房屋交付时完成室内天然气管道铺设，并与城市天然气管网连接，保证天然气供应，由此可见在原告接收房屋时天然气管道与城市管网连接并开通是被告的义务；合同附件五中虽有天然气管道、供热管道铺设到户的文字表述，但该内容与合同中的表述确有不同，该合同为格式合同，为被告所提供，应适用对原告有利的条款理解；合同附件五中对基础设施及公共配套建筑的交付表述为除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间，由此可见只有合同未明确约定的其他项目的交付时间方以本项目最后一期竣工交付的时间为准，并不包括合同中有明确约定交付时间的项目，天然气开通并不在此列；被告方向原告等业主均发送了微信通知，说明时至2018年3月26日天然气方具备通气条件，已迟延于合同约定的时间，被告此节抗辩理由，本院难以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律之规定，判决如下： 一、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告孟慧逾期交房违约金15168元。 二、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告孟慧天然气未达标的违约金7317元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费376元，原告已预交，减半收取，由被告承担188元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  徐峰章 二〇一八年十一月二十日 书记员  耿 华