贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初8463号原告黎春兴，男，土家族，1968年1月14日生，户籍地贵阳市云岩区。现住贵阳市云岩区。原告田凤珍，女，土家族，1969年10月21日生，户籍地。被告贵州中建四局地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区威清路**。法定代表人曲清飞，职务：执行董事。委托代理人陆蓓，女，布依族，1996年7月31日生，住贵州省册亨县。系该公司员工。原告黎春兴、田凤珍诉被告贵州中建四局地产开发有限公司（以下简称“中建四局”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎春兴、田凤珍，被告中建四局委托代理人陆蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎春兴、田凤珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还已收取的独立电表费520元、独立燃气费3200元、有线电视费265元；合计3985元；2、判令被告按照人民银行同期贷款利率向原告支付上述费用（3985元）从2016年5月7日至实际付清之日止期间的资金占用损失；3、确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议1.1条无效；4、本案诉讼费由被告承担；事实和理由：被告中建四局以出让方式取得位于云岩区××坡中××（贵阳市大营坡片区棚户区改造项目）地）地块的建设用地使用权发建设项目名称为“中建华府”。2016年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的中建华府E3栋35层6号房屋，建筑面积86.59㎡；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付相应购房款，同日，被告向原告收取了独立电表费520元、独立燃气费3200元、有线电视费265元，合计3985元。原告认为，被告收取上述三费的行为已经违法，该部分费用属于房开商的开发成本，是计算在购房款里面的，被告无权再向原告收取，根据《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间，有线电视铺设到户，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设就服务收费的通知》《省物价局、省广电局关于制订全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应该为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，若再收取三通费用，该收费行为是重复收费行为，已经严重侵害原告合法财产权利。虽双方在《补充协议》中有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款中关于商品房价已包括水、电等建设安装费用的规定，但是根据《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容所做的限制性约定可知，如果补充协议中包含不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任；或者不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容，则仍以主合同约定为准。根据相关规定，故诉至法院，请求判令如前。被告中建四局辩称，双方在签约时就已确认需交纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费（以下简称“三通费”），此后双方在签订《商品房买卖合同》及补充协议时又进行了明确约定，该《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为有效，应该遵守。且部分合同签订于2015年，已过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告因购买被告修建的中建华府项目的房屋，于2016年5月7日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明“相关配套设施及设备的约定参见补充协议”。附件十二《补充协议》第1条第1款约定：“双方一致同意，《合同》约定购房总价款不包括独立电表费520元/户、独立燃气费3200元/户、有线电视费265元/户，买受人同意于签订该商品房买卖合同之日全额向出卖人支付相关费用，最终于交房时按实际发生额多退少补”。合同签订后，原告于2016年5月7日向被告支付独立电表费520元、独立燃气费3200元、有线电视费265元，共计3985元，被告于同日向原告出具了《收款收据》。庭审中，原被告一致认可原告已付清购房款。因原告认为附件十二《补充协议》第1.1条对独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定属于格式条款，被告未对该条款予以说明，应无效；且独立电表费、独立燃气费、有线电视费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至本院，诉请如前。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》，被告提交的《梁梦琳签约信息表》、梁梦琳《收款收据》、《公示照片》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、本案中，中建四局收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告；三、原告主张是否已过诉讼时效。关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件。燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第1条第1款有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第1条第1款效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告中建四局提供的涉及上述独立电表费、独立燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议1.1条无效的请求，本院予以支持。关于第三个焦点，即诉讼时效的问题，因原告主张为合同条款无效，属确认之诉，不属于诉讼时效客体范围，对其基于合同无效而提出的返还主张，其诉讼时效应自《商品房买卖合同》附件十二补充协议第1.1条被确认无效之后起算，故原告主张退还三通费的诉请并未超过诉讼时效。因合同被确认无效，被告因此收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费于约于法均无合理依据，理应予以退还，故对原告要求被告退还已收取的独立电表费520元、独立燃气费3200元、有线电视费265元的诉请，本院亦予以支持。对原告主张的资金占用损失，因中建四局收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2016年5月7日起计算至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告黎春兴、田凤珍与被告贵州中建四局地产开发有限公司于2016年5月7日签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第1.1条无效；二、被告贵州中建四局地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黎春兴、田凤珍独立电表费、独立燃气费、有线电视费共计3985元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2016年5月7日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告黎春兴、田凤珍的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州中建四局地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  章放忠二〇一八年十一月十三日书记员  乔维姗