江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初4133号原告：郭京贤，女，1958年1月5日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。被告：刘良宝，男，1972年6月17日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：陈明霞，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。原告郭京贤与被告刘良宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭京贤的委托诉讼代理人王齐飞、被告刘良宝及其委托诉讼代理人陈明霞参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭京贤向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《南京市存量房屋买卖合同》；2、被告支付原告违约金233000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月9日，在南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）的居间服务下，原告与被告签订了一式三份的《南京市存量房屋买卖合同》，约定：被告购买原告所有的坐落于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋），房屋转让价款为1165000元，分五次付清，2018年6月9日支付定金10000元，2018年6月30日前支付剩余定金90000元，房屋过户当日支付首付款490000元，由银行按揭贷款支付560000元，余款15000元在办理物业交割当日支付。合同第五条同时约定，被告应于2018年6月30日前与贷款银行签订借款合同，并在签订借款合同后三日内将所有资料提供齐全。合同签订后，被告于当日支付原告定金10000元。原告卖房是为了购房，在与被告签订合同后，原告家人就与案外人在其他中介公司的居间下签订了房屋买卖合同，并支付了案外人购房定金等款项。2018年6月22日，被告突然告知好邻居公司的工作人员要终止合同，拒绝购买案涉房屋。原告知道后非常担心、气愤，因为被告的违约行为影响了原告购买新房，遂要求好邻居公司的工作人员劝导被告遵守合同约定，履行合同。经好邻居公司多次与被告联系，被告仍明确表示拒绝购买案涉房屋。被告亦未依约于2018年6月30日前向原告支付剩余定金90000元，且未办理银行贷款。依据合同第十条第3款第2、3项的约定，被告拒绝购买案涉房屋、逾期履行约定义务超过十五日的行为已构成根本违约，且严重损害原告的合法权益。故原告提起诉讼，望判如所请。被告刘良宝辩称，1、同意解除原被告双方于2018年6月9日签订的《南京市存量房屋买卖合同》。2、被告于签订合同当日支付原告购房定金10000元，但原告未尽到如实告知义务，故原告应双倍返还定金20000元。2018年6月19日，被告得知原告的丈夫于2017年12月20日因病去世，遂要求中介核实原告丈夫去世的地点是在案涉房屋还是医院，但原告一直拒绝告知被告，原告刻意隐瞒的行为加深了被告的疑虑。被告作为外来务工人员，掏出全部积蓄购房，却因原告未完全披露房屋重大事项等有违诚信的行为，使得被告在受蒙蔽的情况下仓促签订买卖合同，后经被告多次催促，原告仍不愿如实告知，其行为已构成根本违约。3、对于原告要求被告支付违约金233000元，因被告已于2018年6月22日明确提出解除合同，而原告至今未将案涉房屋对外出售，由此产生的扩大损失与被告无关。原告主张其出卖房屋是为了购买房屋，因被告提出解除房屋买卖合同，致使其无法购买新房，并由此产生了房屋溢价的损失，但原告提交的相关证据与本案的关联性无法认定，且根据合同法的相关规定，解除合同造成的损失应认定为直接损失，而非原告所主张的其他损失。综上，请求法院驳回原告第2、3项诉讼请求，并判令原告双倍返还被告定金20000元。本院经审理认定事实如下：2018年6月9日，原告作为出售人（甲方）、被告作为买受人（乙方）在好邻居公司居间服务下，签订《南京市存量房屋买卖合同》1份，合同第一条房屋基本情况约定如下：出售人所售房屋坐落为南京市栖霞区，建筑面积53.09㎡。合同第三条房屋产权及具体状况的承诺约定为：“出售人应当保证该房屋没有产权纠纷，且未发生过重大事故，因出售人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出售人承担相应责任。出售人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出售人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。”合同第五条房屋价款及支付约定：“甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币1165000元，乙方于2018年6月9日向甲方支付定金100000元；过户当日将人民币490000元支付给甲方；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币560000元，用于支付房屋转让价款的余额。甲方协助并同意乙方于2018年6月30日前贷款银行签订借款合同，并在签订借款合同后3日内将所有资料提供齐全。甲方同意乙方以商业贷款方式支付购房款。甲乙双方所有当事人的资料提供齐全且签完所有相关合同文本，走完相关流程的情况下，买受人未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。乙方从本协议约定的首付款中留存人民币15000元作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方；甲、乙双方自行交割。乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲乙双方同意解除本合同，乙方承担违约责任并支付总房价款百分之二十的违约金。乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。乙方逾期支付房价款超过十五天，且所欠应付到期房价款超过伍仟元的，甲方有权解除本合同。甲方在解除合同后3天内将已收房款退还乙方，所收定金不予退还；并有权要求乙方支付占总房价款百分之二十的赔偿金。”合同第十条违约责任约定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应该在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。”合同第十五条补充条款约定，双方商定2018年6月9日付定金10000元，2018年6月30日前付剩余的90000元，总计100000元。合同签订当日，刘良宝向郭京贤支付购房定金10000元。案涉房屋于2018年3月30日办理不动产权登记，登记权利人为郭京贤，权利其他状况一栏注明来源为房改购房，继承。郭京贤的配偶张某乙于2017年12月20日在江苏省中西医结合医院因病死亡。庭审中，刘良宝辩称郭京贤违背诚信原则，未如实披露房屋真实情况，违反合同第三条约定，根成根本违约，并提交其与好邻居公司唐某某的微信聊天记录作为证据。该证据第3页载明：6月10日，刘良宝：“我昨天没看见房产证上没有注明是哪年的房子”，唐某某：“房产证一般不显示年限，要去房产局调档才行”，证明签订合同时，郭京贤未如实告知房龄情况。第18页载明：6月19日，唐某某将案涉房屋继承的公证书照片发送给刘良宝，6月20日，刘良宝：“我看上面她老公是去年底病逝的，在家还是在医院？交定金时这些应该告诉我？”唐某某：“我让店长问了，阿姨说是在医院走的啊”，刘良宝：“这件事我要求看到医院死亡证明”，证明直至2018年6月19日，刘良宝看到公证书后，才得知案涉房屋系郭京贤继承取得，且其配偶于2017年底去世的情况，郭京贤违背了合同第三条“案涉房屋未发生过重大事故”的约定。第24页载明：6月22日，刘良宝：“唐某某你好，我要求今天终止合同”，证明因郭京贤违反诚信原则，致使刘良宝合同目的根本无法实现，遂已于2018年6月22日通知好邻居公司解除合同。经质证，郭京贤对证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为：1、该微信记录不能证明郭京贤存在隐瞒房龄等情况，案涉房屋的土地性质为划拨用地，故土地使用权不存在年限问题；2、唐某某向刘良宝提供的公证书，恰恰证明郭京贤没有任何隐瞒，因刘良宝在不动产权证书上看到房屋来源为继承，故要求查看继承文书以确认房屋权属无瑕疵，郭京贤才提交公证书；3、2018年6月21日，双方见面时郭京贤已经提交了死亡证明，并表示自始至终都未隐瞒过刘良宝，故唐某某才告知刘良宝可以到附近邻居处走访了解情况。2018年6月22日，刘良宝提出终止合同，其拒绝购买房屋的行为已违反合同约定。刘良宝向唐某某提出终止履行合同后，郭京贤仍一直等待刘良宝履行合同，该证据第27页，唐某某明确告知刘良宝，郭京贤在催要定金，并说明是要用来缴纳购房定金的，以此证明刘良宝明知郭京贤卖房是为了另购房屋。庭审中，郭京贤提交好邻居公司闫某与刘良宝的短信聊天记录作为证据，旨在证明：双方签订合同时，郭京贤已明确告知张某乙去世的相关情况，刘良宝在签订合同后拒绝购买案涉房屋的行为已构成根本违约。经质证，刘良宝认为，该证据仅能证明2018年6月22日其就已明确通知中介方终止履行合同，不能达到其他证明目的。郭京贤另提交张某甲出生证、独生子女证各1份、吴某甲出生医学证明1份、南京市房屋存量房买卖居间合同、解除合同协议、定金收条、中介费、贷款服务费刷卡单及收据各1份、安居客房产房价信息截图2份，旨在证明：1、张某甲系郭京贤的独生女儿，吴某系郭京贤的女婿，吴某甲系郭京贤的外孙女；2、吴某作为买方于2018年6月16日与卖方潘楠在南京中环地产顾问有限公司居间下签订房屋买卖合同，购买位于鼓楼区房屋，该房屋系三牌楼小学的学区房，合同第18条补充约定载明，“卖方同意与第三人上证，买方保证实际上证人征信良好，具备南京市购房资格”，第三人即指郭京贤与张某甲，这与案涉房屋买卖合同中约定案涉房屋系郭京贤唯一住房相印证；3、吴某已支付中介费14400元、贷款服务费3000元、购房定金20000元，因刘良宝拒绝购买房屋，致使郭京贤无法筹措资金购置房屋，损失定金20000元，中介费、贷款服务费17400元，合计37400元；4、刘良宝拒绝购房的行为，致使郭京贤未能购买西柏果园学区房，因房价上涨因素，现该房屋均价上涨2000-3000元，原告损失113220-169830元。经质证，刘良宝对张某甲出生证、独生子女证及吴某甲出生医学证明的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，吴某甲出生医学证明仅能证明张某甲、吴某系吴某甲的父母，不能证明吴某与张某甲系夫妻；对南京市房屋存量房买卖居间合同、解除合同协议、定金收条、中介费、贷款服务费刷卡单及收据、安居客房产房价信息截图的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可，认为该房屋买卖居间合同的购房人为吴某，并非郭京贤，即便该合同上注明卖方同意第三人上证，亦不能证明该第三人即郭京贤，故案外人吴某与他人购房产生的相关损失与本案无关；安居客的房价信息仅为报价，并非房屋的实际成交价格。庭审中，郭京贤申请好邻居公司闫某出庭作证，证人闫某陈述：2018年6月7日，刘良宝与郭京贤第一次商谈房屋买卖事宜时，其向刘良宝出示案涉房屋的不动产权证书并告知该房屋系郭京贤继承取得，刘良宝当时并未提出异议；刘良宝签订合同后才向唐某某提出因房屋死过人，故要求终止合同，2018年6月22日，其与刘良宝短信、电话沟通多次，明确告知郭京贤配偶张某乙系在医院死亡，并提醒刘良宝依约履行合同，但刘良宝仍坚持解除合同。经质证，郭京贤认为，证人闫某作为中介方，其证言能够证明刘良宝在买房时，对案涉房屋的权属及郭京贤配偶去世的情况均明知，且在签订合同时未提出过任何异议；合同履行过程中，中介方及郭京贤均明确告知张某乙在医院去世，与案涉房屋没有任何关系，但刘良宝仍坚持不再购买案涉房屋，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。刘良宝对证人证言的真实性不予认可，认为双方第一次协商购房事宜时，证人闫某并不在场，好邻居公司唐某某及另一名工作人员在场，如证人曾向刘良宝告知房屋死过人的事情，在刘良宝向唐某某表示难以接受房屋死过人，不愿意继续购买房屋时，唐某某应当予以反驳，但从刘良宝提交的微信记录中，唐某某并未对此提出反驳。郭京贤的代理人系好邻居公司的法律顾问，因刘良宝提出解除合同，致使中介方损失了中介费，故证人闫某与本案有一定的利害关系，其证言不应被采信。刘良宝还提交视频光盘1张，内容为：刘良宝前往农业银行、建设银行、工商银行、交通银行咨询案涉房屋贷款事宜，四家银行均答复称因案涉房屋房龄过长，无法办理贷款。刘良宝认为，该证据能够证明郭京贤在签订合同时，隐瞒房龄情况，致使其无法依约办理银行贷款，并最终导致合同实际履行不能。经质证，郭京贤对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为视频中刘良宝并非向专业办理房屋贷款的银行工作人员进行咨询，且部分银行工作人员已明确表示不清楚其他银行的情况，实际上房屋贷款一般都是通过中介或担保公司办理，该证据本身恰恰证明刘良宝询问的银行工作人员不能确定案涉房屋不能办理银行贷款。结合刘良宝提交的其与唐某某的微信聊天记录，唐某某曾明确告知类似性质的房屋其卖过好几套，证明案涉房屋是可以办理银行贷款的。双方签订合同前，刘良宝已查看过案涉房屋的不动产权证书，并在合同中明确表示对房屋情况清楚了解，不存在郭京贤故意隐瞒房龄。综上，刘良宝本可依约办理银行贷款，继续履行合同，却因其不愿继续购买案涉房屋，找出案涉房屋死过人、不能办理贷款等理由，对上述证据证明目的不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：1、郭京贤是否构成根本违约；2、刘良宝的行为是否构成根本违约；3、若刘良宝的行为构成根本违约，郭京贤主张的违约金数额是否恰当。关于争议焦点1，刘良宝辩称，郭京贤在双方签订合同前，未如实披露其配偶近期去世及去世地点等情况，违反了合同第三条约定的如实陈述房屋权属状况、保证未发生过重大事故的义务，构成根本违约。郭京贤则主张双方协商房屋买卖事宜时，已向刘良宝出示不动产权证，并明确告知案涉房屋系通过继承取得，刘良宝并未提出异议；合同签订后，涉及郭京贤配偶死亡情况的信息也从未隐瞒过刘良宝。本院认为，合同第三条关于重大事故的约定，系基于房屋权属和具体状况的承诺，包括了房屋没有产权纠纷或影响办理产权登记的情况及其他债权债务纠纷，也包括房屋现状及附属设施设备、装饰装修状况良好，其中未发生过重大事故，就其文意解释而言，应指足以影响房屋权属或买受人所有权实现的情况，经查，郭京贤的配偶张某乙于2017年12月20日在江苏省中西医结合医院因病死亡，该事实显然不属于上述重大事故的情形，现有证据不能证明郭京贤存在根本违约行为，故刘良宝的上述辩解意见，依据不足，本院不予采纳。关于刘良宝提出郭京贤在签订合同时隐瞒房龄，致使其无法办理银行贷款，实际履行合同不能的抗辩意见，经查，在刘良宝与好邻居公司唐某某的微信聊天记录中虽然提到了房龄问题，但并无证据证明郭京贤在出售房屋时隐瞒该事项，且刘良宝提供的视频证据不足以证明案涉房屋因房龄问题无法办理银行贷款，故该辩解意见，依据不足，本院不予采纳。刘良宝依据上述理由，主张解除合同，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，合同约定刘良宝于2018年6月9日付定金10000元，于2018年6月30日之前付剩余的90000元，总计100000元。经查，刘良宝仅于2018年6月9日支付了定金10000元，后于2018年6月22日通知好邻居公司工作人员要求终止合同，再未支付任何款项，刘良宝的上述行为已明确表示其拒绝购买案涉房屋，根据合同约定，刘良宝的行为已构成根本违约，郭京贤有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。关于郭京贤提出解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点3，一方违约导致合同不能继续履行，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，刘良宝拒绝履行合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任；刘良宝提出不应承担违约金的抗辩意见，实际包含了主张减少违约金的意思表示。本院综合合同中关于定金支付数额和期限等约定，合同的实际履行情况，酌定刘良宝承担违约金50000元，考虑到刘良宝已支付定金10000元，郭京贤可不予返还，该10000元冲抵违约金，因此刘良宝还应支付违约金40000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告郭京贤与被告刘良宝于2018年6月9日签订的《南京市存量房屋买卖合同》。二、被告刘良宝于本判决生效之日起五日内给付原告郭京贤违约金40000元。三、驳回原告郭京贤的其他诉讼请求。案件受理费15285元，减半收取7643元，由原告郭京贤负担5643元，被告刘良宝负担2000元。（此款原告郭京贤已预交，被告刘良宝在本判决书生效之日起五日内给付原告郭京贤）如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。（此页无正文）审判员 朱 睿二〇一八年十一月十二日书记员 蒋文雯