陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终10280号上诉人（原审原告）：邓石峰，男，1982年1月8日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：张谪君，陕西耀轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，陕西耀轩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:西安文远实业有限公司，住所地：西安市高陵区桑军路。法定代表人:刘宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：毛静，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董茜，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。上诉人邓石峰与上诉人西安文远实业有限公司（以下简称文远公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，邓石峰的委托诉讼代理人张谪君、王倩，文远公司的委托诉讼代理人毛静、董茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年11月8日，邓石峰（买受人）与文远公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定邓石峰购买文远公司开发的位于西安市高陵区桑军路泾渭·馨,佳苑第1幢1单元11层01号商品房一套，建筑面积103.96平方米，房屋总价款为391929元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同附件三《装饰、设备标准》约定：“8.其他：集中供暖、地辐热管道铺设到位。”庭审中，邓石峰主张逾期供暖违约损失应按总房款每日万分之一计算，应计算2016年、2017年两个采暖季共计240天。另查明，2013年4月8日，文远公司缴纳了泾渭·馨佳苑小区1号楼的市政设施配套费。2015年3月、4月，高陵县规划建设和住房保障局、西安市高陵区公安消防大队先后审批同意泾渭·馨佳苑小区锅炉房平面图方案布置及消防设计图。泾渭·馨佳苑小区1号楼于2017年3月13日办理了房屋权属登记。邓石峰向原审法院提出诉讼请求：1、要求文远公司给邓石峰所购买的西安市高陵区桑军路泾渭·馨佳苑第1幢1单元11层01号房实现市政集中供暖；2、要求文远公司因未按期供暖承担违约损失9406元；3、要求文远公司承担因出卖人原因未在规定期限内取得房产权属证书的违约金7838.58元；4、诉讼费由文远公司承担。事实和理由：邓石峰、文远公司于2013年11月8日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定邓石峰以391929元购买文远公司开发建设的泾渭·馨佳苑第1幢1单元11层01号房一套，面积103.96平方米。合同同时约定文远公司于2015年6月30日前向邓石峰交付房屋，供暖从交房后的第二个采暖季开始。但到目前为止邓石峰所购买居住的房屋暖气并没有投入使用，且并未实现市政集中供暖，使邓石峰的居住生活受到很大的限制。文远公司未按合同约定履行自己的义务已构成违约。同时因出卖人的原因未在规定期限内取得房产权属证书，根据《商品房买卖合同》第15条出卖人应按已付房价款的2%向买受人支付违约金。为维护邓石峰的合法权益，诉至法院。文远公司辩称，一、邓石峰的第一项诉请不能成立。（一）文远公司已全额缴纳了市政集中供暖的基础设施配套费，并多次向大唐热力公司申请市政集中供暖，大唐热力公司以热负荷不足，无法满足所有小区的集中供暖为由未受理。未能市政集中供暖的责任不在文远公司。（二）2015年3月10日，经多次与热力公司协商无果的情况下，泾渭·馨佳苑小区锅炉房位置平面图，经过必要的公示程序后，区规划建设和住房保障局以及消防大队的审核同意，在小区内建设天然气锅炉房，意味着供暖方式已变更为小区集中供暖。二、邓石峰第二项关于迟延供暖损失的诉请亦没有任何依据。（一）双方合同中没有约定何时供暖，应当依据《合同法》第六十一条，第六十二条的规定，从公平及诚实信用的角度，根据合同有关条款或者交易习惯确定。（二）泾渭馨佳苑小区3、4、5栋楼的房屋交付时间大多在2017年第一季度，与邓石峰所在的1号楼交房时间相差近两年。供暖企业在入住率未达到70%的情况下，为考虑经营成本及供暖热效，不愿意供暖。现锅炉房已经完工，文远公司愿意竭尽全力争取在2018年度供暖季供暖，故迟延供暖的责任并不完全由文远公司一方造成，邓石峰要求赔偿俩个采暖季的迟延供暖损失，显然损失过高，没有事实依据。（三）邓石峰自行参照合同第九条按照合同总价款的每日万分之一计算迟延供暖的损失，没有任何依据。双方签订的合同中并未约定迟延供暖违约责任，邓石峰也没有提供证据证明其因未供暖遭受损失的大小。（三）四十二户业主中已有俩户商航、高勇勇领取了迟延供暖的一个采暖季的补助1200度电，文远公司愿意对1楼的住户给予2017采暖季按照每户1200失补偿标准给予补偿。三、邓石峰要求逾期办证违约金的诉请也不能得到支持。1、双方合同中没有约定办理房产证的具体时间，无法判断文远公司是否存在办证违约。2、文远公司负有的是协助邓石峰办理产权变更登记手续的义务，因此，在邓石峰不能提供证据证明文远公司未按时履行上述义务的情况下，不能认定文远公司构成迟延办证及要求文远公司承担迟延办证违约金。3、合同约定的备案时间过短，备案需要经过递交资料、测绘、公告等程序，且违约金条款存在不公平。根据双方合同第七条，买受人逾期付款的违约责任，按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。而协助办理房产证作为附随义务，违约金却为总房款的2%，显然属于违约金过高。且文远公司已经取得了房屋备案及大证，没有给邓石峰造成损失，故请求降低违约金。综上，邓石峰的诉请均不能成立，请求依法驳回邓石峰的诉讼请求。原审法院认为，邓石峰、文远公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。双方合同中约定为集中供暖，文远公司已按照要求足额缴纳了市政集中供暖的基础设施配套费，因市政热力公司热负荷不足无法向泾渭·馨佳苑小区进行市政集中供暖，属于非文远公司所能控制的因素。为保证小区供暖，城建、消防部门已审批同意在泾渭·馨佳苑小区内建设天然气锅炉房，采取小区集中供暖的方式向业主进行供暖，文远公司已尽到了其应尽的义务，对文远公司的抗辩理由予以采信。关于邓石峰主张逾期供暖违约损失的问题，双方合同约定从交房后第二个采暖季开始供暖，本案的交房时间依合同约定应认定为2015年6月30日，故第二个采暖季应为2016年11月至2017年3月，第三个采暖季应为2017年11月至2018年3月，文远公司在该期间内未能供暖属实，双方合同并未约定逾期供暖违约金，现邓石峰主张按总房款每日万分之一计算逾期供暖违约损失，缺乏事实和法律依据，但文远公司未按约供暖，确有违约行为，故综合考虑迟延供暖对邓石峰生活实际影响程度，文远公司应参照市政供暖标准每平方米5.5元/月向邓石峰支付两个采暖季的逾期供暖违约损失，即103.96平方米×5.5元/平方米×8个月=4574.24元。关于逾期办理房产权属证书的违约金的问题，双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案中房屋交付时间为2015年6月30日，文远公司应于2015年9月28日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但文远公司实际于2017年3月13日办理房屋权属登记，文远公司的行为已经构成违约，根据《商品房买卖合同》约定应按已付房价款的2%向邓石峰支付违约金，文远公司辩称该项违约金约定过高，且文远公司已经取得了房屋备案及大证，未给邓石峰造成损失，请求降低违约金。文远公司的辩称于法无据，不予采信。应该按照合同约定向邓石峰支付延迟办理房屋权属证书违约金7838.58元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、文远公司于本判决生效之日起十日内向邓石峰支付逾期供暖违约损失4574.24元，延迟办理房屋权属证书违约金7838.58元，共计12412.82元；二、驳回邓石峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元由邓石峰负担92元，由文远公司负担238元（邓石峰已预交330元，文远公司履行判决义务时一并付给邓石峰238元）。宣判后，邓石峰与文远公司均不服原审判决向本院提起上诉。邓石峰上诉称，原审法院认为因热力公司热负荷不足导致小区无法实现市政集中供暖，是文远公司不能控制的因素，这一认定没有事实依据也没有法律依据。故其上诉请求二审法院：1、撤销原审判决第二项；2、要求文远公司给邓石峰所购买的泾渭·馨佳苑第1幢1单元11层01号商品房实现市政集中供暖；3、判令本案诉讼费用由文远公司承担。文远公司辩称，关于要求市政供暖，文远公司已经将市政设施配套费全额支付，不能市政集中供暖的责任不在文远公司。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回邓石峰的上诉请求。文远公司上诉称，1、原审判决参照市政供暖标准计算迟延供暖损失，没有事实依据。一个采暖季补偿1200度电是高陵区的通行做法，该补偿标准当时已由其公司报高陵区房管所备案，且未起诉的众多业主均已领取，且涉案小区入住率至今不足40%，因此，不能按时供暖的责任并不完全在其公司；2、合同没有明确约定办理房产证的具体时间，无法判令文远公司是否违约，文远公司仅负有协助办理产权登记手续的附随义务，违约金条款却按照总房款的2%，属于违约金过高，并且文远公司已经取得了房产备案及大证，未给邓石峰造成损失。故请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，改判按照两个采暖季2400度电（1512元）支付逾期供暖违约损失、延迟办理房屋权属证书违约金3919.29元；2、二审诉讼费用由邓石峰承担。邓石峰辩称，关于逾期办证的问题，文远公司已经承认违约，只是认为违约金过高，百分之二的约定是合理的并不高。合同条款是由开发商进行起草的，开发商对于违约金的逾期应该很明确的知道风险有多大，所以百分之二是自愿约定的，也没有超过法律规定的范围。作为公民，买房就是为了要房产证。关于采暖的违约问题，其认为原审判决的数额不能弥补实际损失，因为买房子主要是为了住，暖气供不上无法居住。当时参考合同第九条算下来也比这个要多。另外1200度电无法弥补其实际的损失，请求驳回文远公司的上诉请求。二审经审理查明，二审庭审中，邓石峰称其同其他业主曾多次在小区物业就办理房屋产权证的情况询问，对逾期办证违约金都不清楚，原审法院查明的其余事实属实。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。邓石峰与文远公司签订的《商品房买卖合同》约定：“市政集中供暖、地辐热管道铺设到位，”在合同的履行过程中，文远公司为实现市政集中供暖，已于2013年4月8日按照要求足额缴纳了市政集中供暖的基础设施配套费，因市政热力公司热负荷不足无法向泾渭·馨佳苑小区进行市政集中供暖，属于非文远公司所能控制的因素。为保证小区供暖，城建、消防部门已审批同意在泾渭·馨佳苑小区内建设天然气锅炉房，采取小区集中供暖的方式向业主进行供暖，现邓石峰上诉要求文远公司按市政集中供暖方式供暖的请求，客观上已履行不能，原审判决驳回其该请求，并无不妥，本院予以确认。关于逾期供暖的违约责任。按照双方合同约定从交房后第二个采暖季开始供暖，本案的交房时间为2015年6月30日，故第二个采暖季应从2016年11月至2017年3月，故，文远公司从应2016年11月供暖日开始向业主供暖，但至今涉案房屋未供暖，文远公司未按合同约定供暖的行为构成违约，应承担违约责任。由于双方合同中未约定逾期供暖的违约金，邓石峰也未提供其实际损失数额。邓石峰作为房屋的使用人即使在供暖期开通暖气的情况下亦需按照规定缴纳暖气使用费作为必要支出，现原审法院判令文远公司按照市政暖气使用费的标准向邓石峰赔偿违约金显然不妥，综合本案的实际情况及文远公司违约的过错责任等因素，酌情认定文远公司逾期供暖按采暖期每天补偿10元钱的电费赔偿邓石峰的损失，经计算，邓石峰的损失应为：（120天×10元）×2个采暖季=2400元。文远公司上诉称，对逾期供暖的违约损失应按一个采暖季补偿1200度电予以赔偿的理由，不予采信。文远公司没有按照合同约定的日期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致邓石峰的房屋产权证的办理时间推迟，客观上影响了邓石峰在规定期限内取得房屋产权证，文远公司的逾期行为构成违约，根据合同约定，文远公司应按已付房价款的2%向邓石峰支付违约金，原审判决该部分判项并无不当。综上，维持原审判决第二项，变更原审判决第一项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初1301号民事判决第二项；二、变更西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初1301号民事判决第一项为：西安文远实业有限公司于本判决生效之日起十日内向邓石峰支付逾期供暖违约损失2400元，延迟办理房屋权属证书违约金7838.58元，共计10238.58元。一审案件受理费330元，邓石峰已预交，由邓石峰承担92元，西安文远实业有限公司承担238元；二审案件受理费，邓石峰预交100元，由邓石峰承担，文远公司预交50元，由文远公司承担。西安文远实业有限公司连同判决款项一并支付邓石峰。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇一八年十一月三十日书记员 郑 瑜