山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁13民终7431号上诉人（原审被告）：临沂国鑫房地产开发有限公司，住所地临沂市柳青街道三和四街与三和五街之间沂蒙二路以西商品房。法定代表人：陈正松，经理。委托诉讼代理人：唐振华，山东厚强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：满加强，男，1985年6月23日出生，汉族，山东卡特重工机械有限公司工程师，住临沂市兰山区。上诉人临沂国鑫房地产开发有限公司（以下简称国鑫公司）因与被上诉人满加强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2018)鲁1302民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：被上诉人在一审中没有提供证据证明其有任何实际损失，一审判决认定的违约金数额过高，与事实不符。根据《中华人民共和国合法》第114条第二款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，可以请求法院或仲裁机构予以减少，约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。被上诉人并无任何实质性损失产生，且在一审中被上诉人也没有提供证据证实其存在实际损失，因此一审判定上诉人向被上诉人支付违约金与事实不符，数额过高。满加强辩称，一、一审法院根据上诉人制定的格式的商品房预售合同第十五条认定按逾期每日向买受人支付已付房款的万分之一作为违约金，现上诉人主张违约金数额过高，无事实及法律依据。二、上诉人未履行协助义务，造成被上诉人不能办理房屋产权登记，导致被上诉人的房屋升值后不能进行房屋买卖交易，上诉人给被上诉人造成了经济损失，应支付违约金，况且支付经济违约金并不以造成实际损失为前提。满加强向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，为原告办理房屋产权证书；2.依法判令被告支付逾期办理产权证书所造成的违约金54175.5元（以388355元为基数，自2014年2月1日起，至实际办理房产证之日止，每日按万分之一计算）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月3日，原告满加强与被告国鑫公司签订合同编号为YS232399的《商品房预售合同》，原告为买受人，被告为出卖人。约定原告购买被告开发的“理想家小区”第2号楼1单元203号住宅楼房一套，房屋代码为1760485，建筑面积共88.44平方米，该商品房总价款为386868元。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限（房屋交付后24个月）内办理房地产权属证书的，出卖人自房屋交付后第25个月起，至实际办理房屋产权证书止，按逾期每日向买受人支付已付房款的万分之一作为违约金；如买受人在出卖人提供具备办理条件后15日内拒不办理房产证及房产抵押登记手续，则买受人应按逾期每日向出卖人支付已付房款的万分之一作为违约金，且出卖人不承担在承诺期限内办理房屋产权证书的责任。双方还对其它事项进行了约定。原告已按合同约定足额向被告支付了房款388355元，并向有关部门缴纳了维修基金。被告于2014年7月10日，将涉案房屋交付给原告使用，至法庭辩论终结前，被告仍然未按照合同约定协助原告办理房屋产权登记手续。一审法院认为，原告满加强与被告国鑫公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，其内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。依照合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限（房屋交付后24个月）内办理房地产权属证书的，出卖人自房屋交付后第25个月起，至实际办理房屋产权证书止，按逾期每日向买受人支付已付房款的万分之一作为违约金。涉案房屋于2014年7月10日交付给原告，被告应在2016年7月9日前将由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，但至法庭辩论终结前仍然未按约定协助原告办理房屋产权登记手续，其行为已构成违约，应向原告支付违约金。被告辩称违约金数额过高，要求予以调整，不符合有关法律规定，一审法院不予采信。关于违约金数额，应以原告实际支付的购房款388355元为基数，自2016年7月10日起，至法庭辩论终结之日2018年2月5日止，按双方约定的每日万分之一计算，即22330.41元（388355元×0.0001元/天×575天）。关于原告主张的被告应按约定协助其办理房屋产权证书的主张，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。参照上述规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，出卖人对买受人的申请负有协助义务，但因涉案房屋尚不具备办理备案手续的条件，不能够办理产权证书。因此，对原告要求被告继续履行合同，协助办理房屋权属证书的诉讼请求，不予支持，待条件成就后，原告可另行主张权利。一审法院判决：一、被告临沂国鑫房地产开发有限公司支付给原告满加强逾期办理产权登记备案手续的违约金22330.41元，于判决发生法律效力之日起七日内履行完毕；二、驳回原告满加强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元，减半收取577元，由原告满加强负担348元，被告临沂国鑫房地产开发有限公司负担229元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对国鑫公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。关于违约金数额是否过高的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”在房屋买卖合同中，向购房人交付房屋转移房屋所有权的行为尚不能达到转移所有权的效果，必须由产权部门办理产权登记，购房人实际获得房屋权属证书后才能实现所有权转移的法律效果。虽然在上诉人完成权属登记所需资料备案前，被上诉人就已经在事实上占有了房屋，但被上诉人仍然缺乏财产所有权当中最重要的一项权能，即处分权。故，上诉人未能按合同约定将其应提供的资料报房屋产权登记机关备案，造成被上诉人不能按期办理产权登记手续，上诉人的行为构成违约，一审依据合同约定按已支付房款的万分之一计算违约金并无不当，上诉人主张违约金过高的理由不成立，本院不予支持。综上所述，临沂国鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1154元，由上诉人临沂国鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  马 骏审判员  李大军二〇一八年十一月九日书记员  李 敏