陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0881民初3976号 原告：李小梅，女，1974年9月27日出生，汉族，陕西省神木市人，居民。 委托诉讼代理人：刘厚军，男，1970年12月22日出生，汉族，陕西省神木市人，住址同上，系原告李小梅之夫。 被告：崔军营，男，1982年4月24日出生，汉族，陕西省渭南市人，居民。 被告：周秋良，女，1979年10月30日出生，汉族，广西壮族自治区柳州市人，居民，系被告崔军营之妻。 委托诉讼代理人：姜雄，系陕西神东律师事务所律师。 原告李小梅诉被告崔军营、周秋良房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郄小平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李小梅及其委托代理人刘厚军到庭，被告周秋良及其委托诉讼代理人姜雄到庭参加诉讼。被告崔军营经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年1月2日，原告与被告崔军营签订了《房屋买卖协议》，约定原告以42万元的价款购买被告崔军营、周秋良位于神木市红柠小区12号楼3单元1103室的房屋一套，签订合同当天原告支付首付款17万元，剩余款项约定于2018年4月16日前付清。后原告多次催促被告崔军营让其妻周秋良在合同上签字，但被告总以其妻外出未归为由予以推托，2018年4月15日，因约定付款期限即将到期，原告再次向被告崔军营支付15万元，并在收据中注明剩余10万元尾款待周秋良回来签子以及将其他手续一并交付后一次性付清。被告崔军营随即将房屋装修钥匙交给原告，并表示原告可以对该房屋行使管理权，进行装修等。2018年5月份，原告持装修钥匙开门时发现门已换锁无法打开，才了解到被告周秋良已拿主钥匙开始装修该房，被告称其自己居住，并不知道被告崔军营将房屋卖给原告。原告随即与崔军营进行联系，被告崔军营却电话不接，微信不回，被告周秋良称崔军营多日未归，也不管老婆孩子，但双方并未分居，更未离婚。综上所述，原告认为二被告无故不履行合同，拿走原告的购房款却不交付房屋，故提起诉讼，请求依法判令：1、被告崔军营、周秋良继续履行双方所签订《房屋买卖协议》2、被告崔军营、周秋良支付合同所约定的房屋总价款30%的违约金。3、被告崔军营、周秋良支付2018年4月16日至再次开始履行合同之日起资金占用期间的利息；4、本案诉讼费由被告承担。 原告向本院提交了如下证据： 房屋买卖合同、收款收据、银行打款记录，微信转账记录，微信聊天记录一份，证明该涉案房屋已经由原告方购买，并已支付购房款32万元的事实。 2、红柠小区房屋买卖合同，商品房预售登记证等，证明被告崔军营已经将房屋所有手续、钥匙等交付给原告。 3、通过录音一份，证明被告周秋良对于原告买房是知情的。 被告周秋良辩称：原告李小梅与被告崔军营于2017年1月2日签订的《房屋买卖协议》当属无效，2006年4月27日被告周秋良与崔军营登记结婚后一直在神木工作、生活，2011年期间，被告夫妻参加陕煤集团神南产业公司集资购房，订购了神木市红柠小区12号楼3单元1103室的房屋一套。2017年8月18日，被告夫妻接管了所购房屋，并交纳了住房专项维修资金、天然气管道初装费、房屋预告登记工本费、物业费、电梯费、装修垃圾费、水费、装修押金等相关费用。随后被告就开始装修房屋，对煤、水、电、地板、门、墙体等进行安装、装修。2018年5月下旬，有个男人来单位找被告，声称购买了被告夫妻共有的房屋，但无法联系到被告崔军营，直到接到法院传票、起诉状及房屋买卖合同等资料才知被告崔军营已将该房出卖给原告。被告认为，根据我国《婚姻法》及其相关司法解释的规定，涉案房屋为被告夫妻婚后共同出资购买的，属于夫妻共有财产，非因日常生活处置夫妻共有财产的，应当协商平等，取得一致意见。从答辩人对涉案房屋的装修投资就足以表明，被告对丈夫崔军营出卖房屋一事一概不知。被告崔军营与原告签订《房屋买卖协议》，处置夫妻共有财产，侵害了被告的合法财产权，故应属无效。从原告所诉来看，原告完全知悉涉案房屋为被告夫妻共有财产，但在签订合同时原告并未要求被告参与签字，签订协议后两次付款也没有要求被告追认或者核实，可见原告存在主观过错，并非善意。该《房屋买卖协议》载明：房屋转让价42万元，签订合同时乙方（即原告）应付甲方（即崔军营）首付款17万元，剩余款项于2018年4月16日前付清；房屋内的其他设施（门、厨卫、地板等所有设施）随同房屋同时转让；合同签订十日内甲方应付清房屋内所欠的一切费用，包括工人工资；签署日期为2017年1月2日。但事实是：2017年8月18日开发商才将涉案房屋交付被告，2017年1月2日原告与崔军营签订合同时，涉案房屋尚未交工，根本不存在门、厨卫、地板等设施，也不存在欠装修工人的工资；协议约定签订合同当日首付购房款17万元，但原告直到2018年3月22日才支付17万元。上述事实足以表明，即使涉案房屋的买卖及付款都是真实的，协议签订的时间也应该是2018年3月22日。可见，涉案房屋买卖协议是原告与被告崔军营在恶意串通损害被告周秋良的利益，依照《合同法》第52条的规定，该合同是无效的。无效合同不存在继续履行的问题，其法律后果也只是返还财产或者赔偿损失。《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，原告诉请继续履行房屋买卖协议、支付违约金的请求，与法相悖，应当予以驳回。而且，被告周秋良并非协议当事人，原告对被告的一切诉讼请求均不成立，应当予以驳回。根据《合同法》第八条的规定，合同具有相对性，只在合同当事人之间产生法律效力，除非法律另有明文规定，对合同之外的第三人没有任何约束力，及时原告与被告崔军营之间存在真实的房屋买卖及付款行为，也只是他们之间的法律行为，其法律后果应由合同当事人自行承担，上述行为被告周秋良毫不知情，与被告周秋良无关。 综上所述，涉案房屋系二被告夫妻共同购买的，属夫妻共有财产，原告与被告崔军营签订的《房屋买卖合同》存在明显的虚假性，系双方恶意串通损害被告的合法财产权益，依法应属无效，原告的诉讼请求，与事实不符，于法相悖，应当予以驳回。 被告周秋良向法庭提交如下证据： 结婚证复印件一份，证明被告周秋良与被告崔军营系夫妻关系，于2006年4月27日登记结婚，该涉案房屋系二被告夫妻共有财产。 2、红柠小区收费通知单一份，证明2011年期间，被告夫妻参加陕煤集团神南产业公司集资购房，订购了神木市红柠小区12号楼3单元1103室的房屋一套。 3、缴纳物业费、水费、电梯费、装修押金等收据3支，证明2017年8月18日，被告夫妻接管了所购房屋，并交纳了系列费用。 4、销售清单9支，收款收据五支，证明被告接管房屋后随即安装煤水电等，并实施装修。 5、恒生国际购物中心证明一份，证明从2015年5月20日起至今，被告周秋良一直在恒生国际购物中心超市任职，除过年休假之外。其余时间一直在公司上班，从未离开神木。 原、被告双方对上述证据提出如下质证意见： 被告对原告提交的第1组证据的真实性有异议，认为合同上的名字是原告自己签的，签订合同的时间却记不清楚，显然原告和被告崔军营系恶意串通，损害被告周秋良的财产权益；对收据的真实性不予认可，被告怀疑是恶意串通，欺骗周秋良财产；银行转账五万元没有提供原件，不符合证据的形式要件，也不能证明其用途，时间上也和收据时间不吻合；微信聊天记录未提供原始载体，且不能证明聊天者是否为当事人，记录显示原告是2018年3月13日才添加被告崔军营为微信好友，应该在购房当时就添加双方微信而不是过了一年多才添加，对其真实性及证明目的不予认可。对第2组证据不予认可，对红柠小区房屋买卖合同内容本身没有异议，证明目的不予认可，原件在我们手里并没有丢失，对于商品房预售登记证明，也不予认可，原告称2018年4月15日支付第二笔款项时崔军营将手续交付给原告，但其预售登记本身并没有权利对房屋产权作出处理。对第3组证据的真实性无法验证，来源不具有合法性，被告不予认可，录音内容也不能证明原告的目的，该录音是在第二笔付款之后形成的，并不是在购房当时就联系被告周秋良。原告对被告提交的第1组证据无异议，第2组房子是被告和公司购买，单位肯定是通知被告，第3组是被告应当在交房时完成的义务。第4组涨价后被告周秋良才装修房的，且收据和本案没有关系，不予认可。对第5组证据不予认可。 经审查，对原告提交的1、2组证据，其来源合法，内容真实，与本案有关联，证明被告崔军营将其与被告周秋良共有的房屋出售给原告的事实，被告虽对其真实性有异议，但未提出相反证据予以反驳，故依法予以认定。对原告提交的第3组证据，其通话时间发生在原告与被告崔军营签订《房屋买卖协议》之后，且内容不能证明被告周秋良事前同意、知情或者事后对房屋买卖行为予以追认，故对其证明目的不予认定。对被告提交的证据，结合原告提交的商品房预售登记证显示，该涉案房屋为被告崔军营与被告周秋良夫妻共有，且被告已对上述房屋行使有效管理，系该房屋的合法所有权人，故依法予以认定。 经审理查明：被告崔军营与被告周秋良于2006年4月27日登记结婚，系夫妻关系，婚后均在神木市工作、生活。2011年期间，二被告参加陕煤集团神南产业公司的集资购房，认购了神木市红柠小区12号楼3单元1103室的房屋一套。2017年8月18日，二被告接收该房屋，并交纳了住房专项维修资金、天然气管道初装费、房屋预告登记工本费、物业费、电梯费、装修垃圾费、水费、装修押金等相关费用，随后被告就对煤、水、电、地板、门、墙体等进行安装、装修。2017年1月2日，原告李小梅经人介绍与被告崔军营签订《房屋买卖协议》，约定以42万元的价款购买被告崔军营、周秋良位于神木市红柠小区12号楼3单元1103室的房屋一套，并约定签订合同当日原告支付首付款17万元，剩余款项于2018年4月16日前付清。后原告多次催促被告崔军营让其妻即被告周秋良也在合同上签字，但被告崔军营屡次推托，至今被告周秋良未在《房屋买卖协商》上签字。2018年3月22日，原告向被告崔军营付款17万元，2018年4月15日，原告再次向被告崔军营付款15万元，并在收款收据中注明剩余10万元尾款待周秋良签字及其他条据交回后一次性付清。被告崔军营随即将房屋装修钥匙交给原告，让原告对该房屋进行装修、管理。2018年5月份，原告持装修钥匙开门时却发现门已换锁无法打开，经过了解才得知被告周秋良已拿主钥匙打开门开始对房屋进行装修，并称其对被告崔军营卖房一事并不知情。原告随即与崔军营联系未果，诉至本院。 本院认为，原告李小梅与被告崔军营签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买被告崔军营、周秋良共有的房屋，并已支付部分购房款，但被告崔军营在签订合同时并未征得该房屋产权共有人即被告周秋良的同意，被告周秋良事后亦不予追认，故该房屋买卖合同应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告崔军营未经房屋产权共有人周秋良同意擅自出卖共有房屋导致合同无效，应承担缔约过失责任，其收取的购房款应依法予以返还，因此给原告造成的损失，应依法予以赔偿。综合全案事实及证据分析，被告周秋良无证据证明原告与被告崔军营存在恶意串通损害其利益，被告周秋良在此过程中亦无过错，故均不应当承担民事责任。原告请求被告崔军营支付从2018年4月16日起资金占用期间的债务利息，应依法予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李小梅与被告崔军营于2017年1月2日签订的《房屋买卖协议》无效。 二、由被告崔军营于本判决生效之日起五日内一次性返还原告李小梅购房款32万元及资金占用期间的债务利息（利息从2018年4月16日起计算至上述款项返还之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 三、驳回原告李小梅的其他诉讼请求。 案件受理费150元，保全费2620元，由被告崔军营负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  郄小平 二〇一八年十一月二十日 书记员  刘芳芳