广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终5415号上诉人（原审被告）：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水。法定代表人：黄汉威，董事长。委托诉讼代理人：刘军，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙姣，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗高华，男，汉族，1983年9月3日出生，地址：福建省长汀县，被上诉人（原审原告）：刘华荣，女，汉族，1984年10月6日出生，地址：福建省长汀县，以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：范松亭，广东德崇律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗飞，广东德崇律师事务所律师。上诉人惠州市金汇投资发展有限公司与被上诉人罗高华、刘华荣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告惠州市金汇投资发展有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初457号民事判决第一项，并依法改判，逾期交房违约金以已付房款为基数，按每日万分之一的标准计算至2018年2月13日。2、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：原审判决关于逾期交房的时间认定错误。原判决认定逾期交房的时间为2018年3月8日，该事实认定错误。根据上诉人在一审期间提交的证据材料，即上诉人于2018年2月13日向被上诉人发送的通知入伙的短信，上诉人向被上诉人邮寄《入伙通知书》，被上诉人于2018年2月28日签收该快件，上诉人于2018年3月2日在《惠州日报》刊登《入伙公告》，快件和公告的内容均表明涉案房产于2018年2月12日完成综合（竣工）验收备案，被上诉人可在2018年3月10日前到上诉人处办理入伙收楼手续。被上诉人可在最先获知该入伙通知的当天前往上诉人处办理入伙收楼，因此，逾期交楼违约金应计算至被上诉人收到短信的当天，即2018年2月13日。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实错误，请求贵院在查明本案事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人罗高华、刘华荣辩称，请法院维持一审判决，驳回上诉请求，并承担本案诉讼费。原审原告罗高华、刘华荣向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，立即向原告交付验收合格的涉案房屋，办理房屋产权登记；2、判令被告向原告支付自2016年12月31日起至实际交房日止，按已付房款每日万分之三的比例计算的逾期交房违约金；3、判令被告向原告支付房产登记逾期违约金4786元；4、被告负担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的惠州大亚湾西区XX二路6号金汇XX花园X栋X单元XX01号商品房，总价款为XX8598元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、市政供水供电部门停水、停电及政府因重大会议、中高考等原因导致停工；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更或国家及地方政策、法规调整，导致工期延长等因素。合同第九条约定，出卖人如逾期交房不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：已缴清房款及相关费用的买受人，应在出卖人《入伙通知书》或口头通知中约定的交付时间之日起30日内验收楼房，如买受人逾期不办理上述收楼手续的，则自超过约定的交付时间的次日，即视为出卖人已交付房产且买受人已对房屋验收合格，并视为买受人已同意按物业管理规定缴纳物业管理费；买受人收楼的形式包括但不限于签署收楼书或签收钥匙或物业管理公司办理入伙手续或实际接受使用本物业等；买受人应在签署合同后，将办理其所购商品房权属登记需由买受人提供的资料与各项税费交产权登记机关或交与出卖人指定的代理人，以便办理权属登记，如逾期未交，由此产生的一切法律后果由买受人承担。上述合同签订后，原告在合同约定的交房日前付清了购房款。2018年2月12日，被告开发的上述房屋通过综合验收并备案。2018年2月27日，被告向原告送达入伙通知书。2018年3月2日，被告在《惠州日报》刊登《公告》，声称其开发的金汇XX花园楼盘已于2018年2月12日领取竣工验收备案表，具备正式交付条件，要求在该楼盘购买房屋的业主携带入伙通知书及相关证件，于2018年3月10日前办理入伙手续，逾期将视为自动入伙。2018年3月8日，原告办理了上述房屋的入伙手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约全面履行自己的合同义务。关于交房时间及相应违约责任的认定问题。涉案房屋于2018年2月12日通过综合验收并备案，被告实际于其后的2018年3月8日收房，收房时间在合同约定的办理入伙手续的期限之内，被告的交房条件和买受人的收房时间均符合合同约定，故对于被告的交房时间应当认定为2018年3月8日。在本案法庭辩论终结前，被告已经向原告交付了合同约定的房屋，故原告再行要求被告交付房屋的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。原、被告约定在2016年12月31日前交房，但被告直到2018年3月8日才向原告交付约定房屋，其行为已经构成违约，被告应当因此承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。关于逾期交房违约金的确定问题。合同第九条明确约定，出卖人如逾期交房不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。原告提出按每日万分之一比例计算的违约金过低，但原告没有提交按该比例计算的违约金过分低于其所受损失的相关证据予以佐证，故对于原告要求将逾期交房违约金比例由每日万分之一调整为每日万分之三的主张，本院依法不予支持。被告应付原告的逾期交房违约金，仍然应当以合同约定的以已付购房款为基数，按每日万分之一的比例计算。被告履行交房义务逾期432天，以原告已付的总价款XX8598元为基数，按每日万分之一计算，被告应付原告的逾期交房违约金为20675.43元。关于原告要求被告办理房屋产权登记及逾期办证违约金的问题。根据原、被告的合同约定，被告办理房屋产权登记的责任仅仅是在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。而办理房屋产权登记属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成。故原告要求被告办理房屋产权登记的诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，被告应在涉案房屋交付使用后的360个工作日内将办理涉案房屋不动产权转移登记所需的资料提交给产权登记机关。在本案法庭辩论终结时，上述履行期限尚未届满，被告尚未向产权登记机关提交上述转移登记资料，其行为因此不构成违约。故原告要求被告承担房产逾期登记违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市金汇投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗高华、刘华荣支付逾期交房违约金20675.43元；二、驳回原告罗高华、刘华荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1029元，由原告罗高华、刘华荣负担597元，被告惠州市金汇投资发展有限公司负担432元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：交房时间如何认定，即逾期交房违约金应计算到何时为止。具体评述如下：关于交房时间如何认定的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应在2016年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。涉案商品房于2018年2月12日才通过综合竣工验收并备案。上诉人于2018年2月13日向被上诉人发送入伙短信通知，告知业主自2018年2月12日起可前往办理入伙手续。此后，上诉人又于2018年2月27日向被上诉人寄送入伙通知书，被上诉人于2018年2月28日签收了该入伙通知书。《入伙通知书》告知业主接到本通知后可以在2018年3月10日前到公司办理收楼手续及入伙手续，如未按时办理则视同入伙。此后，上诉人又于2018年3月2日在《惠州日报》刊登《入伙公告》，载明其开发的金汇XX花园楼盘已于2018年2月12日领取竣工验收备案表，具备正式交付条件，要求在该楼盘购买房屋的业主携带入伙通知书及相关证件，于2018年3月10日前办理入伙手续，逾期将视为自动入伙。2018年3月8日，被上诉人办理了涉案房屋的入伙手续。上诉人主张逾期交房违约金应计算至被上诉人收到短信通知的当天即2018年2月13日，缺乏事实依据，本院不予采纳，应给予业主合理办理入伙手续的期限，且上述《入伙通知书》及《入伙公告》均告知被上诉人于2018年3月10日前办理入伙手续。故此一审认定上诉人交房时间为被上诉人办理入伙手续当日即2018年3月8日，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1029元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一八年十一月十四日书记员 叶碧莲法官助理雷彩霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。