河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1525民初4842号原告：张林，女，汉族，1955年8月20日出生。委托诉讼代理人：盛道伦，河南振蓼律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德刚，系张林亲属。被告：固始县恒康房地产开发有限责任公司（以下称：“恒康公司”）。住所地：固始县秀水街道办事处詹大塘社区秀水御园会所。法定代表人陈财斌，负责人。委托诉讼代理人：冯强，河南振蓼律师事务所律师。原告张林与被告固始县恒康房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2018年3月28日以（2018）豫1525民初1106号民事判决书判决后，原告不服上诉，信阳市中级人民法院于2018年7月19日裁定撤销本院判决，发回本院重审。本院适用普通程序，另行组成合议庭，于2018年9月21日公开开庭进行了审理。原告张林及其委托诉讼代理人盛道伦、被告恒康公司委托诉讼代理人冯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒康公司支付违约金600000元；2、被告恒康公司尽快依约为原告办理并交付房屋产权登记证书；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，被告恒康公司委托潘兴山负责协调位于成功大道沿线原由被告出让给原告的地块回购事宜。2011年12月11日，原、被告签署《关于恒康房地产公司与购地者联合开发沿成功大道50米用地的协议》，约定：1、被告负责全面建设，按每间（以3.8米×13米为一间）返还给原告沿街底层和二层商铺，同时每间再无偿补偿给原告一套由被告开发的“天福公司首府”二期中140平方米的住宅；2、原告所得的房子（店铺和住宅），产权由被告统一办理，所产生的一切税费由被告承担；3、被告最迟不超过2014年底交房；4、一方违约赔偿另一方经济损失陆拾万元。合同签订后，被告严重违反合同，不按照合同的约定履行义务：1、被告至今不给原告办理房产证；2、被告直到2015年底才向原告交付房屋；3、被告交付的房屋，其商铺内部柱子、电梯间占用商铺面积，后墙无通风口、采光、窗户等。由于被告不办理房产证、推迟交房、商铺结构差等违约行为，导致我商铺和商铺住宅的交易价格严重降价、不易销售、租赁且无法抵押等，给原告造成了巨大的经济损失。多次催告无果。被告恒康公司辩称，2011年12月11日签订的用地协议，是开发基础。该开发协议，实际参与开发人是潘兴山，原告要求被告支付违约金，与本案约定的事实不符。合同约定本案原告在合作开发的初期每人应该交纳2万元前期费用，而现有原告未交纳，未交纳费用将影响设计报建，前期违约导致该工程延期。当时约定房屋建成后，由潘兴山提交现有原告及未诉讼选房人的具体位置。只有提供具体位置才能够分配房屋。因为潘兴山患脑梗，不能参与民事行为。潘兴山妻子李光兰委托了李德刚处理事务，后潘兴山死亡。李德刚向公司出示了选房的具体位置。因为该原因被告不能交付房屋。店铺约定的交付时间是2014年年底，约定时间不明确，我们认为是农历年底。被告要求原告在办理房权证时提供相关证件，原告没有提供，导致房权证不能办理。关于交房协议重新签订的合同，视为达成了新的约定。被告不承担违约责任，请法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向法庭举证：证据1.原告的身份证复印件，证明原告身份；证据2.原、被告双方签订的《关于恒康房地产公司与购地者联合开发沿成功大道50米用地的协议》一份，证明协议情况及被告违约；证据3.被告与潘兴山签订的《合同书》一份,证明恒康房公司委托潘兴山全权处理“天福公园首府”项目部分收回工作，潘兴山是恒康公司的代理人，购地户已将协议约定20000元报建等费用交付潘兴山，合同交房时间2014年底。证据4.潘兴山妻子李光兰证人证言一份。证明潘兴山妻子李光兰委托李德刚、高涌处理相关事宜。证据5.选房确认书，证明原告于2012年已经将选哪个位置的房屋确认完毕了，被告应当交付房屋。证据6.消防验收意见书，消防大队对该项目的验收，整个涉案工程的验收，应当晚于该期限，证明被告方涉案工程完成时间晚于2015年底。被告方不可能于2014年底交房。被告没有按照条件交付房屋。对原告的举证被告恒康公司质证称：证据1.无异议；证据2.真实性、合法性无异议，主张的证明目的被告违约有异议。我们认为是原告违约在先，没有交纳20000元报建费用，导致延期交房；证据3.真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该委托书是委托潘兴山全权处理收回土地工作的委托，不包括潘兴山收取费用；证据4.真实性无异议，但证言中说的每户收取20000元有异议，是每间20000元，不是每户20000元，该证言证实了土地前期收回工作；证据5.真实性无异议，××不能说话，后来死亡，导致不能提供房子的位置；证据6.真实性、合法性无异议。因为报建推迟，相应的时间都推迟了。被告为支付其抗辩，提供以下证据：1.接房书，证明代收房屋的是李德刚，代理潘兴山处理事务的就是李德刚，李德刚不能代表双方，可以看出潘兴山不是被告的代理人，后期原告与被告又签订了对于用地协议的新的协议；2.推迟办理产权证的承诺书，证明原告对于房屋交付的客观行为已经接受。由于原告的原因，其要求推迟办理，不是被告违约；3.李光兰的授权委托书，原告合作开发人潘兴山生病，任何事情都不能处理。由于原告不能提供具体业主的具体房子的位置和间数，所以被告不能对于已经建成的房屋进行安置，这个不是由被告造成的；5.高涌、李德刚提供的公园首府小区报建费20000元，这个费用是由李德刚、高涌收取，这个证明每间20000元，不是每户20000元，截止到现在该费用没有交给恒康公司财务，这是原告先期违约。对被告的举证，原告张林质证称：证据真实性无异议，被告提供的证据证实了被告的违约行为。被告是2015年年底才交房，与合同约定的交房时间不一致；被告没有提供被告在潘兴山生病期间，房屋达到了交房条件；被告提供的证据达不到证明目的。恒康公司和购地户签订的合同约定的是每个合同20000元，不是每间20000元；高涌、李德刚提供的房屋的序号，没有合作之前，我们就已经定下了序号；合作之后，被告盖了72间，少了8间，这八间建了消防通道，导致80间房屋不够，就没有办法分；32间没有缴费跟被告没有关系。对当事人无异议的证据，包括原、被告身份证、原、被告签订的《关于恒康房地产公司与购地者联合开发沿成功大道50米用地的协议》、固始恒康房地产开发有限公司与潘兴山签订的委托《合同书》等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告签订《土地转让协议》，被告将其所有的位于固始县成功路东段以南的宗地中的某一部分土地转让给原告。因政府限制私人开发，2011年12月9日，被告与原告再次签订联合开发沿成功大道50米用地的协议，将原告购买被告的土地进行了回购并约定了回购后以后的收益。双方约定，一、恒康公司负责设计、规划、报建等所有手续，原告只交2万元相关费用。二、甲方负责全面建设，按每间返还给原告沿街底层和二层店铺（不低于3.8米×13米），具体位置按潘兴山提交的依据为准。店铺交房时间为2014年底，店铺交房时，装修标准与本项目其他商品房标准一致。……三、恒康公司提供小区二期所有楼栋和楼层供购地者选择（选房依据与公司签订合同的时间先后顺序进行选择）。四、购地者所得的房子（店铺和住宅），产权由恒康公司负责统一办理，所产生的一切税费由恒康公司承担。五、原告购地数量叁间，返回给原告住宅套数叁套。六、此合同生效时，原告必须交归原购地协议与相关收据。七、违约责任：合同已经生效，双方共同遵守，一方违约赔偿一方经济损失60万元。八、本协议一式三份，原、被告双方各执一份，鉴证人一份，自签订之日起生效。甲方：恒康公司乙方：张林鉴证人：潘兴山2011年12月9日。2011年12月28日，恒康公司与潘兴山就处理“天福公司首府”项目二区（西边）土地中，前期已销售出沿成功路50米部分收回工作签订委托合同，全权委托潘兴山处理。2014年11月份，因潘兴山突发脑梗，遂经恒康公司同意，将该回购事宜委托给了李德刚、潘兴平、高涌等三人。2015年7月27日，由李德刚、潘兴平、高涌对原告的商铺进行确认，同日，原告对店铺进行确认。2015年11月25日恒康公司取得争议房屋的建设工程消防验收意见书，通过消防验收。2016年3月1日原告办理了接收房屋手续。现原告以被告迟延交付房屋（约定2014年年底，实际交付是在2015年12月份）为由，要求被告给付违约金60万元。而被告则认为，因原告未按照合作协议约定交付2万元报建费和潘兴山脑梗导致房屋位置无法确定为由，认定被告没有约定，原告违约，继而要求驳回原告的诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的联合开发协议，虽约定了合作开发，但是按照合同内容，原告提供资金，不承担经营风险，只分配固定数量房屋，该合同应为房屋买卖合同；该合同双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规规定，应当认定有效。当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务。在本案中，原、被告签订合同后，虽因潘兴山脑梗无法表达其意志，致原告商铺的位置无法确定，但被告所建的房屋在2015年11月才通过消防验收，显然在2014年底没达到交房条件。故被告延迟交房一年时间，是实际客观情况，与潘兴山死亡有一的关系，综合实际情况，应当承担相应的民事责任；被告辩称原告方没有交纳每间20000元的报建等费用，是违约行为，但不完全构成延迟交房的违约理由，故被告的抗辩本院不予支持。原告要求支付600000元的合同约定违约金，明显超出法律规定，因被告延迟交房一年，本院酌定按照每间房屋一年租金20000元计算，每间房屋房屋损失20000元，另加损失的30%即6000元，即按每间门面房屋26000元损失承担违约责任，原告有三间房屋，被告应承担违约赔偿78000元。原、被告合同签订后，原告应当交纳每间房屋20000元的报建等手续费用，但其未向恒康公司或潘兴山交纳相关费用，因此被告有权拒绝为原告办理相应房屋产权登记证书，符合法律规定，其抗辩本院支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告固始县恒康房地产开发有限责任公司于本判决生效后15日内赔偿给原告张林78000元；二、驳回原告张林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告张林负担8000元，被告恒康公司负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或上一级法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审受理费9800元，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  梁光映审 判 员  王 丽人民陪审员  耿广才二〇一八年十一月二十七日书 记 员  张姝馨