.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}朝阳市双塔区人民法院民事判决书（2018）辽1302民初3985号原告:中国银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市双塔区新华路二段**。统一社会信用代码：×××。负责人:邵培，行长。委托诉讼代理人:刘斌舒，辽宁森盛律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈广明，辽宁森盛律师事务所律师。被告:姚佳，女，1988年6月27日出生，汉族，住朝阳市。被告:李志国，男，1979年7月17日出生，汉族，住朝阳市。被告:朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司，，住所地朝阳市双塔区辽河街**统一社会信用代码：×××。法定代表人:王志刚，总经理。委托代理人:高云凯，男，1993年11月23日出生，汉族，系该公司职员，住朝阳市。被告:朝阳市泰运房地产置业担保有限公司，住所，住所地朝阳市双塔区柳城路三段**社会信用代码：×××。法定代表人:阎骏，经理。委托代理人:李忠杰，男，1978年8月17日出生，汉族，系该公司职员，住朝阳市。原告中国银行股份有限公司朝阳分行与被告李志国、姚佳、朝阳市泰运房地产置业担保有限公司、朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司朝阳分行的委托代理人刘斌舒、陈广明，被告李志国、朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司的委托代理人高云凯、朝阳市泰运房地产置业担保有限公司的委托代理人李忠杰到庭参加诉讼，被告姚佳经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司朝阳分行向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告姚佳签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2011年房字12**）；2、要求被告李志国、姚佳共同偿还原告贷款本金122,243.54元及截止2018年6月21日的利息、罚息3,496.36元，合计125,739.9元，利随本清；3、要求判令原告对被抵押房屋朝阳市双塔区淮河路四段25号373C1单元102室（新希望家园二期373C幢1单元1层2号）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、要求被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司、朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告李志国和姚佳系夫妻关系。2011年12月24日，被告姚佳、李志国为购买朝阳市双塔区淮河路四段25号373C1单元102室房屋向原告贷款17万元，并用该房屋向原告提供抵押担保，办理了抵押登记手续。被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司、朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司自愿为上述贷款提供连带保证责任。2012年1月10日，原告依约履行了发放贷款的义务。但被告李志国、姚佳自2018年1月起不按时还款付息，截止2018年6月21日已逾期6期未还款，拖欠原告贷款本金122,243.54元，应收利息3,244.53元，拖欠本金的罚息147.85元，应收利息的罚息103.98元。虽经原告多次催要，被告李志刚、姚佳仍拒不还款付息，故诉至法院。被告李志国辩称，借款及房屋抵押都属实，因为家里有事，现在我可以把拖欠的1万多元还上。被告姚佳未到庭，未作答辩。被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司辩称，为该笔欠款承担连带担保责任属实，我方愿意负责对借款人的抵押物进行处理。被告朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司辩称，1、我公司的保证责任的期间应该从贷款合同生效之日起至抵押房屋取得房屋所有权证之日止，现在我公司已经为借款人李志国、姚佳办理了房屋所有权证，并且办理了抵押登记手续，因此我公司不承担连带担保责任；2、根据物权法第176条、担保法第28条的规定，债权人应该优先就物权担保实现债权；3、原告起诉立案的时间是2018年9月11日，而欠款人是从2018年1月份开始拖欠贷款，此期间已经过了8个月，在此期间原告并未向我公司主张权利，因此已经过了6个月的保证期间，所以我公司不再承担任何保证责任。本院经审理认定事实如下：被告李志国、姚佳系夫妻关系。2011年12月24日，被告姚佳为购买朝阳市双塔区新希望家园********房屋作为借款人，被告朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司作为保证人与原告作为贷款人共同签订了一份《个人一手住房贷款合同》（合同编号：20111年房字12**，被告姚佳向原告借款人民币17万元，借款期限180个月，贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内为月利率6.4625‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为一个浮动周期的适用利率，借款的偿还方式为按月等额本息还款，被告朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司对本案中的借款提供阶段性连带责任保证。上述借款合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条关于违约条件及其处理中约定如借款人未按期归还借款本息，贷款人有权宣布合同项下的借款本息全部提前到期，并有权终止或解除合同，要求借款人偿还全部剩余借款本息。第四条开发商保证中约定，本合同项下保证期间为借款人债务人履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。上述借款合同还约定了其他事项。被告姚佳使用本案中的借款购买的其与被告李志国共同所有的位于朝阳市双塔区新希望家园373C幢1单元1层2号房屋对本案中的借款本息提供抵押担保，被告李志国在其与原告签订的《个人一手住房贷款合同》附件二《抵押物清单》中签字确认，并于2011年12月24日在朝阳市房产局办理了抵押登记。2011年12月24日，被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司与原告签订了一份《个人贷款保证合同》，被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司为被告姚佳在原告处的上述17万元借款提供全程连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年，保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等。2012年1月10日，原告中国银行股份有限公司朝阳分行将上述借款合同中约定的17万元借款划入被告姚佳指定的被告朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司的账户。被告姚佳在与原告签订上述借款合同并在原告向其发放借款后，只偿还了原告部分借款，截止原告起诉前，被告姚佳针对本案中的借款已经连续6期未能按借款合同的约定向原告履行偿还借款本息的义务，总计拖欠原告122,243.54元及截止2018年6月21日的借款利息、罚息3,496.36元，合计125,739.9元。原告中国银行股份有限公司朝阳分行针对其诉讼请求向本院提供了个人房屋贷款申请表、《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2011年1年房字12**《个人贷款保证合同》、借款借据、抵押登记表、抵押物清单、经过核对的被告姚佳和李志国的身份证复印件、贷款已还款明细清单予以证明。被告姚佳在收到本院依法向其送达的民事起诉书、开庭传票等应诉手续后，未出庭对原告提供的上述证据提出相反抗辩。本案根据原告所提供的上述证据材料以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，被告姚佳与原告中国银行股份有限公司朝阳分行签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2011年房1年房字12**方当事人的真实意思表示，符合公平、自愿、诚实信用原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。上述《个人一手住房贷款合同》中约定了借款用途、借款金额、借款期限、借款利率及罚息利率、还款方式、抵押担保的担保方式、担保的范围等内容，且合同签订后，原告向被告姚佳履行了按约定发放借款的合同义务，现因被告姚佳未按借款合同的约定按时向原告偿还借款及借款利息，且逾期期数达到了借款合同中约定的解除借款合同并要求其提前偿还全部借款的条件，故应解除原告中国银行股份有限公司朝阳分行与被告姚佳签订的《个人一手住房贷款合同》，被告姚佳应将拖欠原告的剩余全部借款本金及相应的借款利息偿还原告。因被告姚佳在原告处借款系用于与其丈夫即被告李志国共同购买的位于朝阳市双塔区新希望家园373C幢1单元1层2号房屋，本案中的借款属于被告姚佳与被告李志国的夫妻共同债务。因此，被告李志国应与被告姚佳共同向原告偿还本案中的借款本息。虽被告姚佳、李志国自愿用位于朝阳市双塔区新希望家园373C幢1单元1层2号房屋为本案中的借款提供抵押担保，但针对该房屋仅办理了期房抵押登记而非正式的抵押权登记，故原告中国银行股份有限公司朝阳分行不能对该抵押物折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。因被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司自愿为被告姚佳在原告处的上述借款本息承担连带担保责任，现未超出担保期间，其应对被告姚佳、李志国在原告处所欠全部借款本息承担连带偿还责任，被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司在向原告承担保证责任后，有权向被告姚佳、李志国追偿。关于被告朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司的阶段性连带保证责任，依据涉案《个人一手住房贷款合同》的约定，开发商阶段性担保的保证期间限于购房人抵押贷款合同生效至正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，即在商品房竣工交付购房人办理产权证后，开发商的连带责任保证即终止，银行期房按揭权转为现房抵押权，该项措施的初衷即由房地产开发商承担阶段性连带保证责任以保护银行按揭市场的金融秩序。因被告姚佳向原告借款用于抵押担保的房产虽已经办理了期房抵押登记，但尚未办理合法有效的正式抵押担保手续，原告有无法对登记财产享有优先受偿权的风险，即期房按揭权尚未转化为现房抵押权，又因涉案的《个人一手住房贷款合同》中已约定了保证期间，本院对其抗辩原告的诉请已过六个月保证期间的辩解意见不予采纳，故被告朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司应向原告继续承担担保责任，被告朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司在向原告中国银行股份有限公司朝阳分行承担担保责任后，有权向被告姚佳、李志国追偿。综上所述，原告中国银行股份有限公司朝阳分行要求解除其与被告姚佳于2011年12月24日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2011年房字1年房字第12**求被告姚佳、李志国共同偿还其剩余全部122,243.54元借款本金及相应的借款利息，及要求被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司、朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司对本案中的借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持；原告提出的请求依法确认原告对被抵押房屋朝阳市双塔区新希望家园二期373C幢1单元1层2号房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十三条、第十五条、第十八条、第二十一条第一款、第二十六条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司朝阳分行要求解除其与被告姚佳于2011年12月24日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2011年房字第1年房字第12**pan>二、被告姚佳、李志国于本判决生效后十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司朝阳分行全部剩余借款本金人民币122,243.54元，并按被告姚佳与原告中国银行股份有限公司朝阳分行签订的《个人一手住房贷款合同》的约定给付原告中国银行股份有限公司朝阳分行借款利息及逾期罚息，利随本清；三、被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司、朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司对本判决第二项确定的款项向原告中国银行股份有限公司朝阳分行承担连带偿还责任，被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司、朝阳鹏程房地产开发（集团）有限公司在向原告中国银行股份有限公司朝阳分行承担保证责任后，有权向被告姚佳、李志国追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司朝阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,407元（已减半收取，原告中国银行股份有限公司朝阳分行预交），由被告姚佳、李志国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员 李 莹 二〇一八年十一月五日书记员 雒文茹