江西省泰和县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0826民初1944号 原告：康小云，男，1969年12月17日出生，汉族，住江西省泰和县。 委托诉讼代理人：罗洁，江西丰繁律师事务所律师。 被告：胡媛，女，1953年7月3日出生，汉族，住江西省泰和县。 被告：曾静，女，1979年5月18日出生，汉族，住江西省泰和县。 二被告共同委托诉讼代理人：黄佳俊，江西奋翼律师事务所律师。 原告康小云和被告胡媛、曾静买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康小云及其委托诉讼代理人罗洁到庭参加诉讼，被告胡媛、曾静的共同委托诉讼代理人黄佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康小云向本院提出诉讼请求：1.请求判决两被告为原告办理好房产过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，康小云增加了一项诉讼请求，请求确认康小云与曾庆晖签订的购房合同有效。事实和理由：1999年12月28日曾庆晖（曾用名曾庆峰）与康小云签订了一份《购房协议书》，双方约定原告购买曾庆晖坐落于文田开发区105国道旁栖龙宾馆主大楼北面第四层商住宿舍一套，使用面积83平方，建筑面积103平方，出售价格为43800元，付清房款后，曾庆晖有义务办理好房产证转让手续给原告。2011年2月22日曾庆晖向原告出具收条并注明已收到原告全部购房款。原告一直催促曾庆晖办理房产证，但曾庆晖答复尚在办证过程中。2016年曾庆晖因病住院，期间原告要求被告胡媛办理过户手续，胡媛称房产证尚未办理，无法为原告办理过户手续。2017年4月17日曾庆晖病逝。直至2018年8月，原告接到法院的传票，才得知曾庆晖的配偶胡媛和女儿曾静通过继承获得了包含原告购买房屋在内的房屋产权，胡媛和曾静起诉要求原告搬离涉案房屋。原告认为，原告与曾庆晖签订了购房协议，协议有效，原告已合法取得房屋的所有权，曾庆晖有义务为原告办理好房屋转让手续。原告一直居住在该房屋中，被告无权要求原告搬离，且被告应协助原告办理过户手续。 胡媛辩称，原告诉状所述，被告不知情。该房屋的买卖交易也没有得到胡媛的确认，故该交易不存在，即便可能存在，共有人胡媛没有同意，该交易行为依法无效。原告诉称的交易房屋其土地性质为工业用地，即小产权房用地，这类房屋首先是不能交易的，其次如果进行私下交易也是无法办理过户手续，因为该交易违反了国家强制性法律规定。综上，驳回原告的诉请。 曾静诉称，原告诉状所述，被告不知情。原告诉称的交易房屋其土地性质为工业用地，即小产权房用地，这类房屋首先是不能交易的，其次如果进行私下交易也是无法办理过户手续，因为该交易违反了国家强制性法律规定。综上，驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曾庆晖的曾用名为曾庆峰，与胡翠媛于1976年11月8日登记结婚。胡媛的曾用名为胡翠媛。胡媛一直在泰和县居住。曾静为曾庆晖的女儿。曾庆晖于2017年4月17日因病去世。1999年12月28日，曾庆峰与康小云签订了《购房协议书》，约定：曾庆峰自愿将坐落于文田开发区105国道旁栖龙宾馆主大楼北面第四层商住宿舍一套出售给康小云，该房屋建筑面积为103平方米，使用面积为83平方米，售价43800元，签协议时付款5000元，2000年12月31日前付款20000元，2001年12月31日前付清余款18800元，曾庆峰应为康小云办好房产证转让手续，在未办好房产证前，购房协议同样具有法律效力。2011年2月22日，曾庆峰向康小云出具收据一份，载明已收到购房款43800元。康小云从房屋交付之日起一直居住至今。 经本院向泰和县房屋管理局、泰和县不动产登记中心核实，2003年11月20日，房权证号为房权证泰府字第××号房屋登记在曾庆峰（曾庆晖）名下，房屋总层数6层，所在层数为1-5，建筑面积为756.24平方米，产别为私有建房，产权来源为自建，共有人为0人，现该房产证已被注销。江西省泰和县房产所有登记审核表（号码为2768）载明，2003年11月20日曾庆峰的办理房产证申请获得批准，该审核表涉及的建筑为上述建筑的第六层。江西省泰和县房产所有登记审核表（号码为2768、2769）均载明房屋的建筑年代为1999年。上述建筑的土地的国有土地使用证号为泰土国用（98）字第文-298号，土地使用者为泰和县永新世纪节能供水设备厂曾庆峰，土地用途为办厂，总面积2526.09平方米。本案争议房屋所在层数为第四层。 胡媛、曾静继承了曾庆峰上述产房，并于2018年4月25日办理了不动产产权登记，不动产权证号为赣（2018）泰和县不动产权第0002170号，共用情况为按份共有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权，权利性质为出让/自建房，用途为工业用地/商业服务，面积为共有宗地面积2526.09㎡/房屋建筑面积756.24㎡，房屋总层数6，所在层数1-5层，原不动产权证号：泰府字第**、泰国用（2014）第0164号、泰国用（2014）第0162号。 胡媛以不知情为由不认可曾庆峰与康小云之间签订的购房协议。胡媛为曾庆峰的配偶，1976年就已登记结婚且一直在泰和居住，涉案房屋买卖行为发生在1999年12月，即便签订合同时胡媛不知情，但不代表其事后仍不知情。涉案房屋由康小云居住使用长达18年之久，而胡媛也一直在泰和居住，故胡媛对此不知情的辩解违背常理，本院不予认定。胡媛与曾静作为曾庆峰的家属，应掌握曾庆峰的笔迹，但其未向法庭提交曾庆峰的笔迹予以比对，亦未证明《购房协议书》的签名并非曾庆峰本人字迹。关于曾庆峰用名习惯，即何时使用曾庆峰和何时使用曾庆晖，被告胡媛、曾静并未提交证据予以证明，既然曾庆晖和曾庆峰都是同一个人的名字，那么签订合同，不管使用哪个名字，都是其个人的真实意思表示。综上，本院认定该购房协议系曾庆峰签订。 2018年8月14日，胡媛、曾静以康小云、曾庆明为被告向本院提起排除妨害纠纷诉讼，要求康小云与曾庆明搬离涉案房屋，康小云遂向本院提起本案诉讼。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。曾庆峰取得涉案房屋的所有权发生在夫妻关系存续期间，不管胡媛是否是共有人及曾庆峰出卖该房屋是否具有充分的处分权，胡媛以出卖人即曾庆峰在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 关于曾庆峰与康小云于1999年12月28日签订的《购房协议书》是否合法有效，本院认为合法有效，理由如下： 首先，签订房屋买卖合同时，曾庆峰系涉案房屋的所有权人，其有权与康小云签订《购房协议书》。 其次，《购房协议书》并未违反法律、行政法规的效力性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”，第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”从条文内容看，第三十八条、第三十九条均未直接规定违反后的行为无效，因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条属于管理性强制性规定。再者，关于国有土地使用权转让等相关法律规定，规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故不能以相关规定适用于房屋买卖合同效力的认定。综上，《购房协议书》违反上述规定并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。 再次，登记并非《购房协议书》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。 最后，认定《购房协议书》有效符合诚实信用原则和公平原则。《购房协议书》是曾庆峰和康小云的真实意思表示，康小云已全额支付了房款，曾庆峰亦交付了房屋。根据合同的约定，曾庆峰应办好房产证转让手续给康小云。曾庆峰于2003年办理了房产证后未依约办理房产证的转让手续，过错不在于康小云。曾庆峰在世时，康小云在涉案房屋居住长达18年，期间双方未就涉案房屋发生纠纷。曾庆峰于2017年去世后，其继承人胡媛、曾静诉至法院要求康小云搬离涉案房屋的行为违背了诚实信用原则。不诚信的行为不应得到法律的支持，否则，对康小云造成极大的不公。 关于原告康小云要求被告胡媛、曾静办理房产过户手续的请求，不动产权证号为赣（2018）泰和县不动产权第0002170号的产权登记证书是坐落于泰和县澄江镇文田105国道旁宗地房屋1-5层的产权证明，即整栋房屋办理了一个产权登记，而康小云只是购买了该宗地房屋的第四层房屋。康小云主张将第四层房屋的产权过户至其名下，因第四层房屋并未单独办理产权证明，亦无法从整体的产权中单独分割出来独立办理产权证明，故本院对康小云的该项诉请不予支持。 综上，康小云与曾庆峰于1999年12月28日签订的《购房协议书》有效，但康小云要求被告胡媛、曾静为其办理过户手续的请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、康小云与曾庆峰于1999年12月28日签订的《购房协议书》有效； 二、驳回原告康小云的其他诉讼请求。 案件受理费1395元，减半收取698元，由康小云负担160元，胡媛、曾静负担538元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  陈荣暖 二〇一八年十一月七日 书记员  徐薇伟