杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初3633号 原告（反诉被告）：吴青海，男，1978年4月9日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：游建峰，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江华荣信联投资管理有限公司，住所地杭州市下城区朝晖五小区****。 法定代表人：徐新群，职务总经理。 委托诉讼代理人：李文莉，浙江文颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽，浙江文颂律师事务所律师。 原告吴青海与被告浙江华荣信联投资管理有限公司（以下简称华荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情需要又依法转为适用普通程序，组成合议庭，在审理过程中，被告华荣公司提起反诉，本院予以受理，后于2018年8月21日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）吴青海以及委托诉讼代理人游建峰、被告（反诉原告）华荣公司的委托诉讼代理人李文莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴青海向本院提出诉讼请求：1.判令被告违约并解除合同，被告退还100000元保证金并向原告赔偿合同总值30%的违约金694500元；2.判令被告赔偿原告的室内装修费损失854533元和转让费损失300000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月16日，原告和被告签订了一份商铺租赁合同，合同约定被告将位于浙江省杭州市下城区商铺出租给原告作为餐饮类业态使用。合同约定租赁期从2016年7月1日至2019年12月31日。2017年10月10日，原告收到产权单位责令限期腾房催告函，要求原告在2017年10月15日之前腾退该房屋，原因是被告未能取得该处物业2017年以后的租赁权，并停掉了电力供应，致使原告无法正常经营，被迫停业。原告认为由于被告原因致使原告无法实现合同目的，并给原告造成了巨大的损失，故诉讼来院。 被告华荣公司答辩称，一、原告诉称的情况与事实不符，因原告自身违约行为已无权要求被告返还保证金。1.原告诉称其于2017年10月10日收到产权人责令腾退房屋催告函，原因是被告未能取得该处物业2017年之后的租赁权，同时产权人停掉电力供应，致使其无法正常经营，被迫停业，但是根据原告提供的资产评估报告却明确写明是2017年11月6日因拆迁需要停止营业，明显可以看出二者陈述是矛盾的。原告在起诉状中以及资产评估报告中的陈述都并非事实，实际上原告直到2018年1月15日才停止营业，腾空店铺，对于案涉物业的租赁权事实上是处于实际延续的状态，对于该事实从原告一直占有使用案涉物业并且不存在任何障碍就足以证明。2.根据合同约定，原告应于2016年12月1日前支付其2017年1月1日至2017年6月30日的租金，但时至今日，原告仍未支付上述租金以及后续的租金。退一步说，即便原告诉称的被告和产权人之间就案涉物业的租赁权存在争议，但是原告的违约行为在其知晓此争议之前就已经实际存在，现在原告却又以被告未说为由要求解除合同并且要求返还保证金，显然与事实不符，于法无据。并且事实上，原告的保证金尚不足以抵偿欠付被告的租金以及相关的违约金，因此也不需要返还。二、原告要求被告赔偿违约金、装修损失及转让费没有事实依据，并且单就原告所主张的装修费、转让费金额亦缺乏证据支持。1.案涉商铺租赁合同，不论是基于何种原因导致解除，被告主观上不存在任何过错，客观上也不存在违约行为，原告无权要求被告承担违约责任。退一步说，即便单纯来考虑原告所要求的违约金金额，原告也是要求过高的，更何况违约金属于弥补损失的性质。原告一方面要求被告赔偿装修费等，另一方面又提出违约金要求，原告的主张重复。2.即使存在转让费，也是原告自身商业投资行为，与案涉纠纷无关，原告所主张的转让费金额是原告依据其与第三人签订的转让协议约定的金额而得出，对于这个协议本身的真实性，被告是有异议的，况且根据这个协议的内容转让的标的，有空调、冰柜以及装修等，本身就已经被包含在评估报告的资产范围之内，另外转让费中还包含店面保证金及水电、押金等等，显然也不属于所谓损失的范畴，单凭一份协议，也不能证明协议上的款项已经实际支付。3.关于原告所主张的装修费，原告提交的评估报告是原告单方委托，被告并不认可。评估报告的第1条评估目的，也写明了本次评估是为满足吴清海为资产核实提供价值依据的需要，本次评估的公允价值仅供该经济行为提供资产价值参考。此外，评估报告第12条使用限制说明里面，也明确限制了评估报告的使用范围，是在本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和移送财产评估主管部门审查使用，资产核实是为了明确自身的资产情况，表示是为了自行使用的目的，而非向他人索赔，根据这个评估报告本身的限制，评估报告也是不能作为原告向被告主张赔偿的依据，更何况评估报告当中涉及的被评估地址是不明确的，被评估地址与本案的关联性被告是有异议。评估报告第11条特别事项说明，该评估报告所依据的相关材料及相关事实均系原告自行提供说明，评估方对上述材料事项的真实性、准确性、完整性均不承担任何责任及核实义务，鉴于这些情况，评估报告显然是缺乏应当具备的客观性、真实性，也是不能作为证据使用的。评估报告采用重置成本法的评估方法，缺乏基本的事实依据，所得出的金额显然也不能反映客观事实，重置价值的确定方式完全没有依据，该评估方法下建安成本系原告自行提供，缺乏客观性，建安工程费、前期转业费、管理费用、资金成本、不可预见费，这些费用并无客观证据证明；对于利润及税金的考虑更是没有任何的依据。原告主张的内容是装修费，但评估报告为资产评估报告，其中不但包括了装修项目评估，还包括了设备评估，其中装修项目评估完全没有依据，而且事实上也没有剔除可移动的部分，对于设备评估，显然不属于原告主张的装修费，更何况设备都是可以再行使用的，也不属于原告的损失。综上，被告认为原告对被告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告华荣公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金人民币665917元，并从2016年12月1日起至2017年5月31日以人民币319000元为基数，按照年利率24%的标准支付违约金，从2017年6月1日起至2017年11月30日以人民币638000元为基数，按照年利率24%的标准支付违约金，从2017年12月1日起至实际支付之日以人民币665917元为基数，按照年利率24%的标准支付违约金；2.判令反诉被告向反诉原告支付物管费用人民币3375元；3.判令反诉被告向反诉原告支付税费人民币3715.9元；4.本案本诉诉讼费、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年6月，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》一份，反诉被告向反诉原告承租位于杭州市下城区商铺，面积437平方米，租赁期限自2016年7月1日至2019年12月31日止，首年租金为606000元，履约保证金100000元，租金每6个月支付一次，房屋租赁采取先付租金后使用的原则。2016年7月1日至2016年12月31日的租金为303000元；2017年1月1日至2017年6月30日的租金为319000元；2017年7月1日至2017年12月31日的租金为319000元；2018年1月1日至2018年6月30日的租金为335000元；2018年7月1日至2018年12月31日的租金为335000元；2019年1月1日至2019年6月30日的租金为352000元；2019年7月1日至2019年12月31日的租金为352000元。水电、通讯、物管费用由反诉被告承担。物管费用每年3240元。另外合同对逾期支付租金违约责任及双方的权利义务等也进行了约定。反诉被告于2018年1月15日实际腾退商铺，但仅向反诉原告支付履约保证金、第一期的租金及物管费用，从2017年1月1日起至实际腾退日止的租金及物管费用至今未支付。另外应由反诉被告承担的税费3715.9元也已由反诉原告代为缴纳。综上，反诉原告认为反诉被告未按照合同约定时间支付房屋租金及物管费用，反诉原告有权要求其支付，并且对于其逾期支付的违约金反诉原告亦有权主张，故提起反诉。 反诉被告吴青海答辩称，根据双方之间签订的《商铺租赁合同》之约定，甲方（反诉原告）保证出租商铺产权清楚，若有纠纷由甲方负责处理。这表明甲方对承租的出租的房屋产权要保证产权清楚，而且根据原告提供的仲裁书406号可知，案涉的绍兴路466号商铺产权不仅是产权不清楚，而且租赁到期，甲方并没有将该租赁权予以保证，还致使该承租物被拆毁，严重违反了双方签订的房屋商铺租赁合同。由于反诉原告存在违约行为，所以其各项反诉请求均缺乏事实根据和法律依据。 围绕着各自的诉讼请求和答辩意见，原告（反诉被告）吴青海向本院提交了如下证据材料： 1.房屋租赁合同1份，证明原被告双方存在房屋租赁关系的情况。 2.火锅店转让协议1份，证明原告承担300000元转让费的事实。 3.资产评估报告发票1份，证明因评估产生的费用损失。 4.收据2份，证明原告向被告支付房屋租金和押金的情况。 5.资产评估报告1份，证明原告承租的房屋剩余价值情况。 6.杭州市仲裁委员会仲裁裁决书1份，证明案涉房屋租期到2016年12月31日截止的事实。 7.杭州市公交公司关于香积寺路206号底层房屋情况的函，证明被告知道出租房屋租期到2016年12月31日的事实。 8.电话录音1份，证明被告不予接收2017年租金的事实。 9.责令限期腾房催告函1份，证明原告于2017年10月10日收到产权单位责令限期腾房催告函，要求原告在2017年10月15日之前腾退该房屋的事实。 被告（反诉原告）华荣公司向本院提交了如下证据材料： 1.《商铺租赁合同》1份，证明反诉被告向反诉原告承租位于杭州市下城区商铺，并就双方相关权利义务、违约责任等进行约定的事实；房屋租金每6个月支付一次，房屋租赁采取先付租金后使用的原则；物管费用为3240元/年的事实。 2.租赁中标公示1份、杭州仲裁委员会仲裁裁决书1份，证明杭州市公交集团对包括案涉房屋在内的绍兴路466号房屋公开招标，浙江元通机电经贸有限公司中标的事实，同时也证明对于案涉房屋租赁合同的履行问题反诉原告并不存在过错。 3．租赁合同1份、房屋租赁合同1份、商铺合作经营协议1份，证明案涉房产有关租赁情况。 上述证据材料经本院组织双方当事人当庭举证质证，对原告提交证据1、3、4、6以及被告提交的证据1、2、3的真实性、合法性双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 原告提交的证据2，被告对证据三性均有异议，认为协议是原告和个人所书写，无法证明个人实际存在，个人也没有出庭为原告作证，对于这份协议的真实性是有异议的。同时，单凭一份协议，也无法证明协议上所载明的款项已经实际支付的事实，从这个协议的内容来看，转让内容其实也是包括了装修还有一些设施设备，这和原告所提交的评估报告当中的有些内容也是相重复的。本院认为该份证据系书证，结合租赁物的实际情况与原被告之间签订租赁合同的时间，被告虽提出异议，但未能提交足以反驳的相反证据，本院对该份证据的真实性予以确认。原告提交的证据5，被告对证据三性均提出异议，鉴于本案的租赁物实际上已被拆除，无法进行重新评估，故本院结合该份评估报告中反映的客观情况综合予以认定本案事实。原告提交的证据7、8，被告对证据三性均有异议，认为证据7无原件，材料接收主体也并非被告，与被告无关联性；证据8录音无法体现被录音人的身份情况，本院认为证据7系复印件，证据8录音缺乏其他证据印证，故对该两份证据的证明力本院不予确认。原告提交的证据9，被告对证据三性均有异议，认为无法证明公章的真实性，内容与原告无关，不能证明被催告对象就按照函件履行，故达不到原告的待证目的。本院认为结合原告、被告提交的双方均无争议的证据综合分析，对产权单位责令原告限期腾房的事实本院予以确认。 综合双方当事人的陈述以及上述有效证据，本院查明如下事实： 坐落于绍兴路466号（香积寺路206号、212号）的案涉房屋所有权人为杭州市公共交通集团有限公司。2013年12月15日，杭州市公共交通集团有限公司将案涉房屋出租给浙江中大元通实业有限公司、浙江元通机电经贸有限公司，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止。浙江中大元通实业有限公司、浙江元通机电经贸有限公司与被告华荣公司签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给华荣公司，租赁期限为2014年7月1日起至2016年12月31日止。之后，杭州市公共交通集团有限公司未再与浙江中大元通实业有限公司、浙江元通机电经贸有限公司续签房屋租赁合同。 2014年6月23日，被告华荣公司与易富强签订了一份商铺合作协议，约定华荣公司将案涉商铺交给易富强用于经营餐饮，合同期限从2014年7月1日起至2016年12月31日止。2016年6月10日，易富强（甲方）与原告吴青海（乙方）签订了一份《火锅店转让合同》，约定甲方将火锅店转让给乙方，转让费300000元（含店面保证金、水电押金），转让费一次性付清。2016年6月16日之前的所有货款及债权由易富强负责。乙方付清转让费后，甲方三天后将店交给乙方。2016年6月16日之后绍兴路门店466号所产生的一切费用及安全责任由乙方自行负责。2016年6月16日之前的水电费已付清给乙方，由乙方交纳。 2016年6月16日，被告华荣公司（甲方）与原告吴青海（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》约定：甲方同意将位于杭州市下城区商铺，在良好以及可租赁的情况下提供给乙方作为餐饮类业态使用，使用商铺的建筑面积为437平方米，租赁期限为三年半，自2016年7月1日起至2019年12月31日止。房租起租期从2016年7月1日开始计算。租金为3.8元/平方米/天。每年租金为人民币606000元；租金每6个月支付一次，房屋租赁采取先付租金后使用的原则。双方协议租金支付的时间为：2016年7月1日至2016年12月31日的租金为303000元；2017年1月1日至2017年6月30日的租金为319000元；2017年7月1日至2017年12月31日的租金为319000元；2018年1月1日至2018年6月30日的租金为335000元；2018年7月1日至2018年12月31日的租金为335000元。2019年1月1日至2019年6月30日的租金为352000元；2019年7月1日至2019年12月31日的租金为352000元。租赁期间乙方使用的水电、通讯、物管费用由乙方承担。为确保本合同的出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算及合同的顺利履约，乙方应缴纳履约保证金，金额为人民币100000元。待合同期满后，在乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金如数退还给乙方（保证金不计算利息）。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。在租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为。乙方经甲方同意转让时，甲方应及时无条件提供任何证件，配合乙方所需的合法手续。合同签订后，原告向被告支付了2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金303000元以及押金100000元。原告吴青海租赁案涉房屋用于经营“深夜百味青年酒场”。 2017年10月10日，案涉房屋所有权人杭州市公共交通集团有限公司向原告发送了《责令限期腾房催告函》，告知浙江元通机电经贸有限公司、浙江中大元通实业有限公司与杭州市公共交通集团有限公司签订的《房屋租赁合同》已经于2016年12月31日期满终止，要求原告在2017年10月15日前腾退该房屋，逾期将采取包括但不限于停水、停电等强制措施，并承担由此可能导致的经济损失。 2017年12月，原告吴青海委托杭州诚信资产评估有限公司对案涉深夜百味青年酒场的装修以及相关经营设备进行资产评估，经杭诚评（2018）第18号资产评估报告书认定，深夜百味青年酒场的装修价值为人民币576720元；相关经营设备评估价值为人民币277813元。 另查明：2017年7月19日，杭州市公共交通集团有限公司为与浙江元通机电经贸有限公司、浙江中大元通实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，向杭州仲裁委员会申请仲裁，2018年1月3日，杭州仲裁委员会作出了（2017）杭仲裁字第406号、407号裁决书，裁决浙江元通机电经贸有限公司、浙江中大元通实业有限公司腾退坐落在绍兴路466号（香积寺路206号、212号）房屋并支付房屋占有使用费以及违约金。 本院认为，原告吴青海与被告华荣公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。（一）本诉部分。本案被告华荣公司的有权租赁期限截止于2016年12月31日，但被告华荣公司与原告吴青海签订的租赁期限却截止于2019年12月31日，被告的转租期限超过了其剩余租赁期限，致使产权人采取对租赁房屋停水、停电等措施并强行将案涉房屋拆除、原告已无法继续经营的后果，故被告华荣公司的行为构成根本违约，双方之间的租赁合同已经无法继续履行，现原告要求解除双方的租赁合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”现原告主张退还保证金100000元的诉讼请求有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金、赔偿室内装修费损失、转让费损失的诉讼请求，本院认为被告华荣公司在2016年12月31日之后对案涉房屋不具有租赁权，其与原告签订后续三年半的租赁期限，存在重大的过错，原告要求被告华荣公司承担违约责任有依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的约定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到原告作为承租人，在房屋承租前应审慎核实华荣公司作为出租方是否享有承租期限内的出租权利，故原告自身亦存在部分过错，本院酌情确定被告华荣公司支付原告违约金600000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条之规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案双方在合同中已约定了损害赔偿违约金，根据合同性质，结合原告委托资产评估公司对经营场所装修所做的评估价值考量，本院认为适用该违约金条款能够补偿原告因解除合同而受到的损害，违约金请求权与损害赔偿请求权不得同时适用。同时本案原告主张的转让费中也包含了店面保证金金额，并非实际损失，故对原告超出上述金额的其他诉讼请求，本院不予支持。（二）反诉部分。本案的反诉被告吴青海在等待反诉原告华荣公司取得案涉房屋租赁权的情况下再支付租金的行为，不构成违约，故反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告华荣公司认为反诉被告在2018年1月底还存在营业，其并未提交有效证据证实，本院不予采信。本院结合案涉房屋所有权人杭州市公共交通集团有限公司向原告吴青海发送的《责令限期腾房催告函》，认定反诉原告提供反诉被告的房屋使用期限截至2017年10月15日。案涉房屋租赁合同虽部分无效，但原告请求按照双方合同之约定的房屋租金标准支付费用，本院予以支持，经本院审核，对反诉原告主张的2017年1月1日起至2017年10月15日的558250元予以支持，对超出部分的金额本院不予支持。关于反诉原告主张的物管费用人民币3375元，本院予以支持2835元，对超过部分的金额本院不予支持。关于反诉原告主张的税费，因未能提交有效证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十四条一款（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款以及《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条一款（二）项、第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吴青海与被告浙江华荣信联投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》； 二、被告浙江华荣信联投资管理有限公司退还原告吴青海保证金100000元； 三、被告浙江华荣信联投资管理有限公司支付原告吴青海违约金600000元； 四、反诉被告吴青海支付反诉原告浙江华荣信联投资管理有限公司558250元； 五、反诉被告吴青海支付反诉原告浙江华荣信联投资管理有限公司物管费2835元； 六、上述第二、三、四、五项相互折抵后，被告浙江华荣信联投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴青海138915元； 七、驳回原告吴青海的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告浙江华荣信联投资管理有限公司的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22341元（原告已预缴），由原告吴青海负担11541元，由被告浙江华荣信联投资管理有限公司负担10800元；反诉案件受理费5265.04元（反诉原告已预缴），由反诉原告浙江华荣信联投资管理有限公司负担560.04元，由反诉被告吴青海负担4705元。 原告吴青海于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告浙江华荣信联投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  王晓芳 人民陪审员  施菊娣 人民陪审员  楼国卫 二〇一八年十一月二十三日 代书 记员  毕丽娟