贵州省黄平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2622民初1271号原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司黄平县支行，住所地贵州省黄平县新州镇中街。负责人：陈再富，该行行长。委托诉讼代理人：石登春，男，该行内控与法律合规部高级专员。委托诉讼代理人：莫文军，男，该行经理。被告（反诉原告）：贵州成贵房地产开发有限公司，住所地贵州省黄平县新州镇飞云大道恒丰颐景园****。法定代表人：罗福成，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗显兵，男，该公司经理。委托诉讼代理人：潘承英，女，该公司销售人员。原告中国农业银行股份有限公司黄平县支行（以下简称“农行黄平县支行”）诉被告贵州成贵房地产开发有限公司（以下简称“成贵房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，被告成贵房产公司在法定期间内向本院提出反诉，本院依法予以准许，依法适用简易程序两次对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告农行黄平县支行委托诉讼代理人石登春、莫文军两次庭审均到庭参加诉讼，被告成贵房产公司委托诉讼代理人罗显兵在第一次庭审中到庭参加诉讼、潘承英在第二次庭审中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告农行黄平县支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告成贵房产公司支付逾期违约金839,127.41元；2.判决被告成贵房产公司支付逾期提供办理商品房转移登记的有关文书违约金641,592.71元（暂计到2018年8月31日，今后具体产生的违约金以原合同约定直到被告成贵房产公司提供办理商品房转移登记的有关文书为准）；3.被告成贵房产公司限时提供商品房转移登记的有关文书并协助原告农行黄平县支行办理不动产所有权证；4.案件受理费由被告成贵房产公司承担。事实和理由：2014年10月27日，原告农行黄平县支行与被告成贵房产公司签订四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：1-1-6-176、1-1-7-177、1-1-8-178、1-1-9-179），用于购买成贵商业广场1-6、1-7、1-8、1-9号商铺。按照《商品房买卖合同》第四章第十一条约定，被告成贵房产公司应当在2015年5月1日前向原告农行黄平县支行交付该商品房。而被告成贵房产公司直至2016年10月12日才向原告农行黄平县支行递交《交房通知书》，要求原告农行黄平县支行于2016年10月14日前到该公司办理交房相关手续，逾期531天交付，根据合同第十三条约定，应支付违约金839,127.41元。同时根据合同约定，被告成贵房产公司承诺于2016年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告农行黄平县支行。被告成贵房产公司未在约定期限内向原告农行黄平县支行交付办理商品房转移登记的有关文书，应按合同约定按日向原告农行黄平县支行支付已支付房价款万分之一的违约金，截止2018年8月31日，被告成贵房产公司房屋转移登记违约1218天，应支付原告农行黄平县支行违约金641,592.71元。除此之外，被告成贵房产公司在合同中承诺于2016年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告农行黄平县支行，但至今未交。原告农行黄平县支行为维护自身合法权益，故诉至法院，提出如前诉请。庭审中，原告农行黄平县支行陈述由于四份合同中约定的应交房时间、被告成贵房产公司实际交房均相同，故逾期交房违约金为四份合同的总金额5,267,592.00元×0.0003/天×531天=839,127.41元；逾期提供办理商品房转移登记的有关文书违约金从2016年5月1日起计算至2018年8月31日，为5,267,592.00元×0.0001/天×851天=448,272.00元，现主张要求对被告成贵房产公司支付至被告成贵房产公司提供办理商品房转移登记的有关文书为止。本诉被告成贵房产公司辩称，1.原告农行黄平县支行按合同已付的购房款金额并未达到5,267,592.00元，实际支付了总金额的80%即4,214,361.6元，还有20%即1,053,518.4元未支付。按照补充协议的约定，原告农行黄平县支行应当在2014年10月27日将总金额的17%即895,490.64元支付给本诉被告，但原告农行黄平县支行并未支付。2.原告农行黄平县支行未付清款项已经构成违约，本诉被告也未追究原告农行黄平县支行的责任，若原告农行黄平县支行追究本诉被告责任，本诉被告也将向原告农行黄平县支行追究责任。3.违约金约定的过高，本诉被告主张逾期交房的违约金按照万分之一/天计算。本楼盘总销售额过亿元，如果法院依照万分之三来判决，必然会导致本诉被告整个项目资金断裂，更无资金去办理商品房转移登记的相关手续，所以请法院酌情对违约金进行调整。4.在转移登记过程中，很多原因是因为政府的协调原因造成的，包括政策调整、税收清算等，不是本诉被告主观因素造成，因此才不能按期办理商品房转移登记手续。本诉被告现正积极办理商品房的转移登记手续，故逾期办证违约金不应当支付。反诉原告成贵房产公司向本院提出诉讼请求：1.要求反诉被告农行黄平县支行支付反诉原告成贵房产公司剩余17%的购房款895,490.64元；2.逾期付款的违约金从2016年10月13日起至2018年10月10日止，按照万分之三/天计算，总计727天，总违约金为195,306.51元,后续损失将按实际追加请求；3.诉讼费用由反诉被告农行黄平县支行承担。事实和理由：反诉原告成贵房产公司向反诉被告农行黄平县支行出售1-6、1-7、1-8、1-9号房屋，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条中的约定反诉被告农行黄平县支行应于2016年10月13日（物业交付给反诉被告农行黄平县支行使用）支付总房款的17%给反诉原告成贵房产公司，反诉被告黄平县支行应向反诉原告成贵房产公司支付万分之三的逾期付款违约金，故向法院反诉，提出如上反诉请求。反诉被告农行黄平县支行辩称，1.根据相关法律规定，双方应按照合同约定履行义务，由于反诉原告未按时交房，反诉被告才行使同时履行抗辩权和抵销权、不安抗辩权。反诉被告在购买房屋时已支付100%的房款给反诉原告，按照合同约定，反诉原告将房款的20%以保证金方式退还给反诉被告，20%购房款中的17%在反诉原告交房屋给反诉被告后，反诉被告再支付给反诉原告，剩余3%作为协助办证的保证金。由于反诉原告未在2015年5月1日前交房，应当向反诉被告支付违约金，反诉被告才未继续向反诉原告支付约定的17%购房款，用来抵销逾期交房违约金；2.反诉原告是按照合同约定标准计算违约金的，计算的标准反诉被告认可，但反诉被告不支付违约金；3.反诉被告不同意支付剩余17%购房款895,490.64元的理由是，反诉原告的诚信不足，迟迟不交房屋，反诉被告担心支付17%购房款后，无法实现反诉原告支付反诉被告违约金的债权。经审理查明，2014年10月27日，农行黄平县支行（买受人）向成贵房产公司（出卖人）购买成贵房产公司所开发的成贵商业广场1-1-6、1-1-7、1-1-8、1-1-9四套商品房，分别各自签订《商品房买卖合同》，其中合同编号为1-1-6-176的《商品房买卖合同》第三条载明“买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第1幢1单元1层6号房，……该商品房建筑面积50.41平方米，套内建筑面积47.46平方米……”；第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米22,942.6元，总价款（小写）1,088,856.00元，（大写）壹佰零捌万捌仟捌佰伍拾陆元整）。……”。合同编号为1-1-7-177的《商品房买卖合同》第三条载明“买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第1幢1单元1层7号房，……该商品房建筑面积45.3平方米，套内建筑面积42.65平方米……”；第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米22,942.09元，总价款（小写）978,480.00元，（大写）玖拾柒万捌仟肆佰捌拾元）。……”；合同编号为1-1-8-178的《商品房买卖合同》第三条载明“买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第1幢1单元1层8号房，……该商品房建筑面积64.21平方米，套内建筑面积60.45平方米……”；第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米22,943.5元，总价款（小写）1,386,936.00元，（大写）壹佰叁拾捌万陆仟玖佰叁拾陆元整）。……”；合同编号为1-1-9-179的《商品房买卖合同》第三条载明“买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第1幢1单元1层9号房，……该商品房建筑面积83.95平方米，套内建筑面积79.04平方米……”；第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米22,941.8元，总价款（小写）1,813,320.00元，（大写）壹佰捌拾壹万叁仟叁佰贰拾元整）。……”；四份《商品房买卖合同》均在第八条约定“买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在2014年10月27日前支付全部房价款。……”；第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）……。（2）逾期超过90日（按日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同之日起15日内按照累计的逾期应付款的壹%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。”；第十一条约定“出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）：……。（2）逾期超过90日（按日期应当与本条第1第（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，……。”；第二十二条第三转移登记约定“（一）出卖人承诺于2016年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.……；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。……”。同日，成贵房产公司作为甲方，农行黄平县支行作为乙方，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，协议第一条约定“乙方一次性全额付款。待取得备案登记手续后，20%的房款保证金转入乙方质保金账户，作为购房质保金”。第四条约定“20%的购房保证金在甲方将以上物业交付乙方可以使用后，乙方将支付总房款的17%给甲方，余下总房款的3%作为甲方协助办理房屋所有权证及土地使用权证的保证金，待乙方取得房屋所有权证后，乙方支付总房款的2%，剩余1%在乙方办理完土地使用权证后再支付给甲方。”合同签订后，农行黄平县支行向成贵房产公司支付了涉案4套房屋的全部购房款共计5,267,592.00元。成贵房产公司又按照合同约定将全部购房款5,267,592.00元的20%即1,053,518.4元以购房质保金的方式退还农行黄平县支行。农行黄平县支行实际向成贵房产公司支付涉案4套房屋的购房款为4,214,073.6元。成贵房产公司未能按照合同约定按期交房，直至2016年10月12日才向农行黄平县支行交付上述四套商品房，且至今未取得涉案商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给农行黄平县支行。农行黄平县支行遂未按《商品房买卖合同》补充协议的约定在成贵房产公司交付房屋时将总购房款5,267,592.00元的17%即895,490.64元支付给成贵房产公司。另查明，成贵房产公司现法定代表人已变更为罗福成。庭审过程中，成贵房产公司提出农行黄平县支行主张的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院进行调整。上述事实有双方当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，农行黄平县支行与成贵房产公司经协商一致签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当依照合同约定全面履行各自的义务。对于本诉原告农行黄平县支行的诉请，因本诉原告在《商品房买卖合同》签订后已依约履行支付成贵商业广场1-1-6、1-1-7、1-1-8、1-1-9四套商品房的80%购房款4,214,073.6元的合同义务。按照合同第十一条的约定，本诉被告应于2015年5月1日前向本诉原告交付成贵商业广场1-1-6、1-1-7、1-1-8、1-1-9四套房屋，但本诉被告未按期将符合交付条件的房屋交给本诉原告，直至2016年10月12日才交付，已构成违约，应承担违约责任。本诉原告要求本诉被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向本诉原告支付全部已付款万分之三的违约金，本诉被告以双方约定的逾期交房违约金过高为由要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，从双方约定的违约金比例看，日万分之三的违约金比例明显过高，从公平合理的角度出发，应予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，成贵房产公司要求降低违约金，本负有举证证明要求降低的理由及依据的责任，但从举证的可能性角度而言，成贵房产公司难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而农行黄平县支行也未能对其损失予以举证，其实际损失难以确定，本院兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金调整为按农行黄平县支行已付款万分之壹点伍为标准计算，逾期交房时间从2015年5月2日起计算至2016年10月12日，共计529天，即逾期交房违约金为4,214,073.6元×0.00015×529天=334,386.74元。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，成贵房产公司应当在2016年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给农行黄平县支行。但因成贵房产公司的原因，至今仍未交付办理商品房转移登记的有关文书，成贵房产公司应当承担违约责任。成贵房产公司以系政府协调、政策调整、税收清算等原因才导致无法办理商品房转移登记，故成贵房产公司无需支付逾期办证违约金作为抗辩理由。根据合同相对性原则，就本案而言，成贵房产公司相对农行黄平县支行是事实存在违约行为；成贵房产公司在与政府取得该片土地开发时，就应当依法完备所有的条件。因此，成贵房产公司的抗辩理由不能成立，本院不予采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，成贵房产公司对于农行黄平县支行未能办理房屋产权证书的事实存在违约行为，应当承担违约责任。我国《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。故农行黄平县支行要求成贵房产公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，予以支持，2016年5月2日至2018年8月31日期间的违约金为4,214,073.6元×0.0001×851天=358,617.66元，其后违约金按日按已交付房款万分之壹计算向农行黄平县支行支付，直至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止。此外，农行黄平县支行要求成贵房产公司限时提供商品房转移登记的有关文书并协助办理不动产所有权证的诉讼请求，因是否对房屋权属进行登记涉及第三方行政权的行使，故农行黄平县支行要求成贵房产公司限时提供商品房转移登记的有关文书的诉请，本院难以支持，成贵房产公司在具备条件对所售房屋进行转移登记后应及时向农行黄平县支行提供商品房转移登记的有关文书并协助办理不动产所有权证。对于反诉原告成贵房产公司的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条的约定，农行黄平县支行应在成贵房产公司交付房屋给其使用后，支付总房款的17%即5,267,592.00元×17%=895,490.64元给农行黄平县支行，补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，双方当事人均应按照协议履行。农行黄平县支行关于其是在行使不安抗辩权、同时履行抗辩权、抵销权的辩解，无事实和法律依据，本院不予采纳，故对成贵房产公司要求农行黄平县支行支付总购房款的17%即895,490.64元及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。成贵房产公司要求该违约金按照合同约定按日万分之三为标准计算，该比例亦明显过高，从公平合理的角度出发，本院予以调整为按日万分之壹点伍为标准计算，自2016年10月13日起至2018年10月10日，共计727天，期间的违约金为895,490.64元×0.00015×727=97,653.25元，2018年10月11日起的违约金由农行黄平县支行按日计算向成贵房产公司按逾期应付款万分之壹点伍的标准支付，直至付清895,490.64元为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州成贵房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司黄平县支行支付逾期交房违约金叁拾叁万肆仟叁佰捌拾陆元柒角肆分（￥：334,386.74元）；二、被告（反诉原告）贵州成贵房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司黄平县支行支付2016年5月2日至2018年8月31日期间的逾期办证违约金叁拾伍万捌仟陆佰壹拾柒元陆角陆分（￥：358,617.66元），其后违约金按日按已交付房款万分之壹计算，直至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止；三、被告（反诉原告）贵州成贵房地产开发有限公司在具备条件对所售房屋权属办理登记之日起十五日内向原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司黄平县支行提供商品房转移登记的有关文书并协助办理不动产所有权证；四、原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司黄平县支行在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）贵州成贵房地产开发有限公司支付购买的成贵商业广场1-1-6、1-1-7、1-1-8、1-1-9四套房屋总购房款的17%即捌拾玖万伍仟肆佰玖拾元陆角肆分（￥：895,490.64元）；五、原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司黄平县支行在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）贵州成贵房地产开发有限公司支付2016年10月13日起至2018年10月10日期间的逾期付款违约金玖万柒仟陆佰伍拾叁元贰角伍分（￥：97,653.25元），其后违约金按日按逾期应付款万分之壹点伍的标准支付，直至付清895,490.64元为止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,126.00元，减半收取计9,063.00元，由原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司黄平县支行负担4,821.5元，由被告（反诉原告）贵州成贵房地产开发有限公司负担4,241.50元。反诉案件受理费14,618.00元，减半收取计7,309.00元，由原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司黄平县支行负担6,651.2元，由被告（反诉原告）贵州成贵房地产开发有限公司负担657.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按规定预交案件上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  蔡先惠二〇一八年十一月二十七日书记员  张佳佳