云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云03民终1615号上诉人(原审原告)：顾志红，男，汉族，1977年8月7日生，陆良县人，初中文化，个体工商户，住云南省曲靖市陆良县板桥镇洪武村委会洪武村**，现住曲靖市麒麟区。被上诉人(原审被告）：尹琼华，女，汉族，1973年11月5日生，，住云南省曲靖市麒麟区委托诉讼代理人：李梦娟、郭以芝（实习），云南大韬（曲靖）律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人顾志红因与被上诉人尹琼华房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院(2018)云0302民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年9月26日受理后，依法组成合议庭于2018年11月13日公开开庭对本案进行了审理，上诉人顾志红及被上诉人尹琼华的委托诉讼代理人李梦娟、郭以芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾志红上诉请求：一、请求撤销曲靖市麒麟区人民法院(2018)云0302民初3537号民事判决；二、请求判令被上诉人返还租金12600元，押金l000元；被上诉人赔偿原告经营中的损失40000元；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：2018年3月15日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，上诉人租用被上诉人一楼的房屋经营餐饮业务。从开始经营起，被上诉人就没有履行房东的责任及义务，把上诉人的经营场所当做她家二楼以上租用房屋人员的通道，特别是移动公司的施工人员穿着施工服经常进进出出，导致没有客人愿意进来消费，严重影响上诉人的经营，为此上诉人经常与被上诉人交涉，被上诉人不但没有解决问题，反而以上诉人生火产生灰尘为由倒打一趴，双方经常发生争吵。到了2018年6月24日，被上诉人在二楼打扫卫生，把脏水泼下来，洒在上诉人经营的食品上，造成上诉人的一锅牛肉及其他食品毁坏，还到上诉人经营的房间清洗拖把，为此双方发生争吵，后来发展到被上诉人用拖把殴打上诉人，上诉人向ll0报警求助，才制止了被上诉人的不法行为。被上诉人的种种行为已经违反了双方的租赁合同规定的义务，导致上诉人不能正常使用租赁的房屋，上诉人已经于2018年6月24日关门停业至今。被上诉人的行为造成上诉人的损失4万元。为此上诉人要求被上诉人退还上诉人的房租12600元，押金l000元，赔偿损失4万元。尹琼华二审答辩称，一、答辩人与被答辩人之间的租赁合同合法有效，答辩人已全面履行自身合同义务，无需承担任何责任。2018年3月15日，答辩人与被答辩人签订租赁合同后，答辩人就将合同约定的房屋交付被答辩人使用，已全面履行了自身的合同义务，不存在任何违约行为，且涉案租赁合同在履行期内，双方未解除或终止合同，被答辩人无权要求返还租金和押金，答辩人无需承担任何赔偿责任，更无需承担被答辩人自己经营亏损的责任。二、被答辩人的诉请没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。被答辩人在公共楼道里堆放煤灰未及时清理导致双方发生争执，被答辩人承诺以后会注意，双方已达成一致意见，争议已得到了处理。被答辩人所述的二楼承租人从被答辩人承租的房屋进出，被答辩人向答辩人提出后，答辩人已经让二楼承租人从后门进入，不再经过被答辩人承租房屋。双方已协商解决了履约过程中的小争执，被答辩人的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。三、现被答辩人要求解除合同，答辩人也同意解除合同，但被答辩人应支付占用房屋的租金并按约定支付相应的水电费，解除合同后，同意返还其所支付的押金。顾志红向一审法院起诉请求：请求人民法院判令被告返还租金12600元；被告赔偿原告经营中的损失40000元；被告承担违约金40000元；案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月15日，原被告双方签订了《租房合同》，合同约定，被告将其房屋的一楼出租给原告使用三年，自2018年3月16日至2021年3月15日；每年租金12600元，由被告支付押金1000元；租赁期内，任何一方提出终止合同，应提前两个月通知对方，经双方协商后签订终止合同，一方强行终止合同应向对方支付违约金；合同自双方签字时生效。双方签订合同时予以署名。原告向被告支付了一年的租金12600元和押金1000元。双方因承租原告二楼房屋的承租人借用原告承租的房屋经过及被告在共同通道内换煤产生的煤灰未及时清扫自2018年5月11日发生纠纷。原告于2018年6月8日向被告提出补偿损失，被告提出希望双方相互理解、相互尊重，被告最后表述以后会小心煤灰。原告于2018年6月23日提出再协议搬走的事宜，被告承诺以后不再让二楼的承租人从原告承租的房屋内进出。原告于2018年6月24日将承租的房屋锁好后离开。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，也不损害他人的利益，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原被告在产生纠纷后未就合同解除达成一致意见。双方在合同中未约定终止合同的其他情形，也没有约定什么情形视为强行终止合同。原告提交的证据不能证明被告实施了强行终止合同的行为，应当承担举证不能之法律后果。原告主张涉案合同终止的事实不成立，其诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）、（七）项、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告顾志红的诉讼请求。案件受理费2140元由原告承担。二审中，上诉人顾志红为证实自己的上诉主张向本院提交了下列证据：第一组：2018年6月8号抄的电表，微信记录和照片六张。证明之前双方约定每个季度交一次电费，但房东第一个月就要求上诉人交，因此产生争执；第二组：2018年6月8号和被上诉人的微信记录。证明二楼移动公司员工从上诉人经营场所经过，6月23日继续从上诉人经营场经过；第三组：2018年6月8日早上与被上诉人吵架的微信记录；第四组：被上诉人故意泼脏水到上诉方的食材里所照的12张照片。证明被上诉方泼污水到上诉人的食材里，在上诉人经营的地方洗脏拖把，影响经营；第五组：6月24日打电话报警的截屏，证明6月24日因为发生争吵后被上诉人要打上诉人，上诉人向派出所报警；第六组证据：微信转账的依据三份，证明上诉人从3月15日到6月24日租房子期间付给小工的工资，一份是在淘宝上买设备的订单，证明上诉人租房子期间的损失。经质证，被上诉人认为，电表的照片不能证明在某个时间内他已经交了电费，直到现在上诉人都没有交过电费；第二组、第三组微信记录，一审也已经提交过，不再作质证；对第四份证据的三性不予认可，无法证明其所要证实的内容；第五组证据证实了当天确实有出警，这个没有异议，但是被上诉人没有打上诉人；第六组证据与本案完全无关，因为是复印件无法核实真实性，购买设备的单子是真的，但与本案无关联性。被上诉人尹琼华在二审中未提交新证据。本院认为，上诉人提交的第一、二、三组证据，证实了双方在履行房屋租赁合同过程中，为琐事发生争执的事实，双方就该部分事实均予认可，本院对该三组证据依法予以采信。对第四组证据，照片虽证实了部分食材被倾倒等现场图，但却不能证实上诉人主张的食材是被上诉人所污损的事实，本院对该组证据不予采信。第五组证据证实了双方发生争吵后，上诉人向公安机关报案的事实，被上诉人对此亦无异议，本院对该证据予以采信。第六组证据证实了上诉人在租赁被上诉人房屋进行经营过程中，所支出的相关费用，但并不能证实上诉人认为其损失系被上诉人所造成的主张，本院对该组证据不予采信。经审理，一审认定事实与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。同时，本院还查明，2018年6月24日，双方因房屋租赁使用再次发生争执后，被上诉人将租赁房屋上锁后离开，租赁房屋一直由上诉人管控。本院认为，双方签订的合法有效房屋租赁合同对双方均有约束力，在合同履行过程中，双方发生纠纷，在诉讼中，上诉人顾志红虽未明确提出解除双方的租赁合同，但其主张的返还租金、赔偿损失的诉讼请求均是以解除合同为前提的，且在二审中，被上诉人尹琼华亦同意解除双方的房屋租赁合同，双方就解除租赁合同达成合意，双方所签订的房屋租赁合同应予以解除。但在合同解除前，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人顾志红应按实际使用房屋的时间和约定标准计付房屋租金。要求全额退还已支付的房屋租金12600元的主张，本院不予支持。上诉人要求返还押金，应按合同约定没有损坏租赁房屋的相关设施的前提下，由被上诉人予以返还。关于上诉人要求被上诉人赔偿其经营过程中损失40000元的主张。上诉人在本案中并未能提供充分证据证实其损失是因被上诉人过错所造成的，上诉人的该诉讼请求本院不予支持。综上所述，上诉人顾志红的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，因双方在二审中就解除双方的房屋租赁合同达成合意，本院对本案依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院(2018)云0302民初3537号民事判决；二、解除上诉人顾志红与被上诉人尹琼华签订的租房合同；三、由上诉人顾志红在本判决生效后十日内将租赁房屋返还被上诉人尹琼华；四、由被上诉人尹琼华在本判决生效后十日内将上诉人顾志红所预交的房屋租金12600元和押金1000元在扣除实际使用房屋租金和下欠水电费后的余额返还给上诉人顾志红；（实际使用房屋租金的计算方法为：12600元÷365天×实际使用房屋天数，注：实际使用房屋天数从2018年3月16日计算至返还房屋之日止）五、驳回上诉人顾志红的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币2140元，二审案件受理费人民币2140元，合计4280元，由上诉人顾志红负担3600元，被上诉人尹琼华负担680元。本判决为终审判审判长  迟少杰审判员  何福浩审判员  李强明二〇一八年十一月二十六日书记员  杨贺清