云南省泸水市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云3321民初715号 原告：何杨丽，女，白族，1985年3月29日生，云南省云龙县人,小学文化,个体户，住泸水市， 委托诉讼代理人：李光豪，云南奉民律师事务所律师，特别授权代理。 被告：怒江中启房地产开发有限公司，住所地泸水市六库镇赖茂新城区滨江郦景******5S—205号。 法定代表人：李昭友，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢向黎，男，汉族，1974年6月13日生，云南省昆明市人，中专文化，系该公司职工，住泸水市，特别授权代理。 委托诉讼代理人：徐兴翰，男，汉族，1986年9月26日生，云南审宣威市人，大专文化，系该公司职工，住泸水市。 原告何杨丽与怒江中启房地产开发有限公司（以下简称“中启公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何杨丽及其委托诉讼代理人李光豪，被告中启公司的委托诉讼代理人卢向黎、徐兴翰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何杨丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同编号：ZQ-3S-06的《商品房购销合同》，及时交付符合合同约定的房屋；2.判令变更被告承担逾期交房的违约金至每日以总房价的千分之二（即736.80元/日）；3.判令被告支付截止2018年7月31日止的逾期交房违约金203356.80元并按照每日736.80元承担至实际交房之日止；4.判令被告承担本案律师费人民币1万元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年8月25日签订了合同编号为ZQ-3S-06的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇赖茂新城区滨江郦景一期B区3栋第3层3S-06号钢混结构房，房屋建筑面积为45.9平方米，总价款为人民币368400.00元整。原告在2017年4月9日交纳了购房定金5万元，并在合同签订日交纳了购房首付款138400.00元。同时，原告于同年9月28日通过银行贷款18万元，将购房款全额支付完毕。根据原、被告签订的购房合同第七条约定“甲方（即被告）应于2017年10月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”但是，截止到2018年7月31日，被告依然未将符合合同约定的房屋交付于原告，已逾期交房276天。根据原、被告签订的购房合同第八条约定“乙方（即原告）如未按本合同第六条约定付款，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按下列【3】种约定承担违约责任。3.甲方有权解除合同，甲方解除合同的，则乙方应向甲方支付合同总价款的百分之十作为违约金…甲方未解除合同的，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付千分之二的违约金。同时，合同第九条对于被告逾期交房的违约责任中规定：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3.甲方向乙方按每天30元支付违约金。从以上合同条款可以看出，原、被告在合同中的违约责任完全不对等，而且差距巨大。同时，根据原、被告《合同补充协议》第四条的规定，原告逾期支付房款的，除应承担违约责任外，还应承担实现债权、解除合同、收回房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。故原告依据我国合同法的相关规定，请求对违约责任提高到同等水平。同样的，被告亦应承担原告实现合同目的所产生的律师费用。综上，原告已经按照合同约定支付了全部房款，但是被告却违反约定，逾期交房至今。同时，被告利用自己的强势地位，对于双方违约的责任约定了明显显示公平的霸王条款，属于被告明显减轻自己的责任，加重了原告的责任。为维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告中启公司辩称，1.2017年8月5日怒江中启房地产开发有限公司与何杨丽签订的3S-06号商铺设计用途为电梯前室、门厅，2018年8月27日，怒江消防支队对滨江丽景小区进行消防验收时提出，该通道为主要的滨江丽景小区三栋的主要人流进出口，主要的消防应急疏散通道，不能堵塞占用及作为其它用途，2018年9月3日，云南景浩消防技术咨询有限公司出具了相关问题说明了该区域的用途，无法进行用途变更，因此该3S-06号商铺实际无法交付原告，合同无法履行，请求解除中启公司与何杨丽签订的合同编号为：ZQ-3S-06号的《商品房购销合同》；2.鉴于中启公司销售人员的错误销售，被告愿意退还原告全部房款，并按同期银行贷款利率承担原告的违约金。原告主张的日千分之二的违约金无合同依据，请求法院驳回；3.原告要求被告承担其律师费无任何依据，请求法院驳回。 原告何杨丽为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料： 一、身份证复印件，用于证明原告的身份情况。 二、1.编号：ZQ-3S-06《商品房购销合同》、2.商品房买卖合同登记备案表，用于证明1.原、被告的商品房买卖合同关系成立，被告应在2017年10月28日前将验收合格的房屋交付原告；2.原、被告针对同一商品房的违约责任明显不对等，且差距较大；3.诉讼房屋已经房屋管理机关登记备案的事实。 三、1.收据（3张）、2.农行个人担保借款合同及放款回执、3.发票，用于证明1.原告已经按照合同约定履行支付购房款的义务；2.为了实现合同目的原告支出律师费为10000元。 经质证，被告对原告的三组证据均无异议。 被告中启公司为证明自己的答辩主张，向本院提交了如下证据材料： 一、照片，用于证明原告所购买的房屋现状。 二、滨江郦景1期B区3栋消防审图情况说明，用于证明原告所购的铺面根据消防法的规定应当作为应急通道，而不能作为商铺，所以合同无法履行。 三、原设计建筑施工图，用于证明原告所购买的房屋，实际图纸设计为门厅及电梯出口。 四、原、被告双方签订的《商品房购销合同》，用于证明由于消防验收未通过，所以不能按照约定的时间将原告购买的商铺交付给原告。 经质证，原告对被告证据一的真实性、合法性均不予认可，认为该证据不符合证据的形式要件；对被告证据二有异议，认为消防法规定的是不得占用和封闭，而和本案无关联；对证据三的真实性、合法性、证明目的均不认可，该证据不是原件，该图的制图日期为2013年，销售是在2017年，间隔那么久被告会不知道不能销售吗，且只要保证通行，对消防设施是不影响的；对证据四无异议。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对被告提供的证据一，虽然不符合证据的形式要件，但其内容是原告购买的铺面的真实反映，能够证明被告的证明观点，本院予以采信；2.对证据二和三的证明观点，与本院到现场勘查后看到的一致，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2017年8月25日签订了合同编号为ZQ-3S-06的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇赖茂新城区滨江郦景一期B区3栋第3层3S-06号钢混结构房，房屋建筑面积为45.9平方米，总价款为人民币368400.00元。原告于2017年4月9日交纳了购房定金5万元，合同签订日交纳了购房首付款138400.00元，于同年9月28日通过银行贷款18万元，将购房款全额支付完毕。根据原、被告签订的购房合同第七条约定“甲方（即被告）应于2017年10月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。”但是，截止到2018年7月31日，被告依然未将符合合同约定的房屋交付给原告，已逾期交房276天。合同第九条对于被告逾期交房的违约责任中规定：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3.甲方向乙方按每天30元支付违约金。 另查明，原告所购买的房屋至今未经建设单位组织验收合格，未达到交房的条件；原告购买被告房屋的一部分属于消防电梯的前室及门厅，且被告已明确表示不能再履行交付义务，要求解除合同。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被双方于2017年8月25日签订的合同编号为ZQ-3S-06的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。按照合同约定，被告应当于2017年10月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告，但庭审中查明，原告购买的房屋现仍未经建设单位组织验收合格，该房屋的一部分又是属于消防电梯前室及门厅，及被告已当庭明确不能履行交付义务，故双方签订的《商品房购销合同》一方已明确表示不能履行合同主要义务而无法实现合同目的，该合同可以予以解除，对原告提出要求被告继续履行合同编号为ZQ-3S-06的《商品房购销合同》，及时交付符合合同约定的房屋的主张，本院不予支持；对于原告要求被告支付逾期交房的违约金每天以总房款的千分之二即736.80元计算的主张，根据《最高人民法院》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原、被告合同中约定逾期交房的违约金为30元一天，原告认为约定的违约金过低，要求按照每天以总房款的千分之二即736.80元来计算，但原告没有证据证明被告逾期交房给原告造成的实际损失为每天736.80元，本院认为原告的损失以该房屋产生的房租计算较为妥当，经本院调查同地段商铺的租金大概为35元/平方米至45元/平方米不等，本院支持按照45元/平方米/月计算原告的损失；对原告要求被告支付截止2018年7月31日止逾期交房的违约金203356.80元及至实际交房之日止的按每日736.08元计算的违约金的主张，本案中，本院支持按照45元/平方米/月计算被告逾期交房的违约金，对于支付违约金的截止时间，因原、被告双方签订的《商品房购销合同》属于可以解除的合同，故本院支持被告赔偿原告损失的时间为自2017年10月29日起至本案生效之日止；对原告要求被告承担律师费10000元的主张，本案中，原、被告对该笔费用未进行约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第三十二条、第九十四条第（二）项、第（四）项、《最高人民法院》第十六条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告怒江中启房地产开发有限公司赔偿原告何杨丽因逾期交房给原告造成的自2017年10月29日起至本判决生效之日止按45元/平方米/月计算的损失，于本判决生效后十日内一次性付清； 二、驳回原告何杨丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4350元，减半收取2175元，由原告负担1800元，被告负担375元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。 审判员  和晓霞 二〇一八年十一月二日 书记员  李桂兰