四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1923民初2983号 原告（反诉被告）平昌高品旅游房地产开发有限公司。 法定代表人魏心碧,该公司董事长。 诉讼代理人马绍金,四川砝鼎律师事务所律师。 被告王国玉（反诉原告），男，生于1951年2月10日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 诉讼代理人（特别授权）李建波，四川蜀郡律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）周永翔，男，生于1972年12月27日，汉族，户籍重庆市九龙坡区，住四川省平昌县, 诉讼代理人（特别授权）张卫东,重庆峰岸律师事务所律师。 原告（反诉被告）平昌高品旅游房地产开发有限公司（以下简称高品公司）诉被告王国玉（反诉原告）、第三人周永翔（反诉第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27立案受理后，依法由审判员刘琦担任审判长，与人民陪审员毛明蓉、王心会组成合议庭，公开开庭进行了审理。高品公司的诉讼代理人马绍金,王国玉及诉讼代理人李建波、周永翔及其诉讼代理人张卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高品公司诉称，高品公司与周永翔合作开发高品·伴山峰景A8栋商品房。2013年2月6日至2014年6月26日周永翔先后三次在原告处领取盖有原告公司项目部印章的《商品房申购协议》103份，2014年7月17日双信酒店员工李X向原告领加盖原告公司财务专用章的空白票据46套（0012285-0012300、0008791-0008820）。2015年1月原告向周永翔收回空白票据和合同时，周永翔称空白发票和空白合同已经丢失。原告公司于2015年4月30日刊登空白票据遗失声明。2015年5月15日周永翔给原告公司书面承诺，因票据丢失的责任由其承担。2014年5月8日，合伙人周永翔用丢失的空白合同以原告公司名义与被告王国玉签订《商品房申购协议》，约定建筑面积170.54平方米，单价3500元，总价624890元，首付申购金624890元。周永翔向王国玉出具已经丢失作废的，编号0008802号收据，以抵偿周永翔个人债务。王国玉至今未向原告公司支付购房款及签订正式的《商品房买卖合同》。2018年4月26日，巴中市中级人民法院作出（2018）川19民再2号民事判决，认为：高品公司于2015年4月30日在巴中日报就前述票据丢失刊登公告，该公告具有公示效力，应视为张军明知……，该《收据》不能视为已经转为商品房买卖的收据。2018年6月5日，原告公司向王国玉发出《律师函》，要求其在收到函告十日内将第一次申购金624900元交付原告公司财务部，另行换取正式收据。若未按《律师函》要求履行交付申购金义务，将解除双方签订的《商品房申购协议》。《律师函》发出后，王国玉未履行相应义务。原告公司于2018年7月3日向王国玉发出《解除合同通知书》后，向本院提起诉讼。请求：1、解除原、被告于2014年5月8日签订的《商品房申购协议》；2、案件诉讼费由被告王国玉承担。 被告王国玉辩称，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。其理由：一、我们双方于2014年5月8日签订的《商品房申购协议》，已经平昌县人民法院、巴中市中级人民法院一审及再审，分别被巴中市中级人民法院和四川省高级人民法院的民事判决及裁定确认，其内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照协议履行各自的义务。二、答辩人已向被答辩人支付了协议约定的购房款，根据协议约定被答辩人应当向答辩人交付协议约定的房产并办理产权过户手续，同时，给答辩人开具正式收款发票。其后，答辩人在被答辩人的邀约下，达成了分两期退还答辩人购房款的协议，并由被答辩人退还了200000元购房款。被答辩人现再次反悔，要求答辩人支付购房款没有法律和事实依据，该款已经通过借款抵消的方式支付，没有义务再行支付，被答辩人要求答辩人重复支付和据此为由解除协议，没有任何事实和法律依据。请求驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人周永翔称，请求依法驳回高品公司的诉讼请求。 反诉原告王国玉称，被反诉人与第三人合作开发位于平昌县的高品伴山峰景（三期）A8栋商品房并签订了《权属划分确认书》。反诉人与第三人初始形成借贷关系，双方通过算账，确定第三人应当偿还反诉人借款本息664000元，双方约定：第三人用出售A8栋商品房款偿还借款，因第三人未按约定履行，双方又协商将借款作为购房款，并于2014年5月8日签订了《商品房申购协议》，约定：反诉人购买被反诉人开发的位于平昌县的高品伴山峰景（三期）A8栋8层13、14、24号商品房，建筑面积约178.54平方米，房屋单价3500元，总价624890元。购房款在协议签订时一次性付清。协议签订后，当事人收回了原向反诉人出具的借据，重新出具了购房款收据，协议及收据上均加盖了被反诉人的印章，对此，巴中市中级人民法院终审判决确认了双方签订的《商品房申购协议》系商品房买卖合同和借款转为购房款的事实。事后，反诉人多次要求被反诉人履行合同义务，被反诉人主动协商，同意分期退还购房款624890元，2017年10月30日前退还200000元，在2018年6月30日前退还其余424890元，同时，请求与反诉人解除《商品房申购协议》，反诉人同意了。然而，被反诉人无视双方达成的一致意见，再次提起诉讼，致反诉人的愿望无法实现，故提起反诉。要求高品公司交付协议约定的商品房办理产权手续，并从2016年6月20日按中国人民银行同期贷款利率向反诉人支付违约金，直至被反诉人交付涉案房屋为止，开具收取房款的正式发票。 反诉被告高品公司辩称，一、反诉状所称的部分事实与客观事实不一致。被答辩人反诉称，巴中市中级人民法院终审判决确认双方签订《商品房申购协议》系商品房买卖合同和借款转为购房款的事实，明显断章取义，曲解了生效判决所确认的事实。王国玉案与张军案具有高度相似，巴中市中级人民法院做出生效判决明确认定：周永翔与张军出具的收据不能转为商品房买卖合同购房款；王国玉反诉称，高品公司同意分期返还其购房款624890元，在2017年10月30日前退还200000元，在2018年6月30日前退还其余424890元，同时与反诉人解除《商品房申购协议》，明显系一派谎言。巴中市中级人民法院驳回高品公司一审诉讼请求后，高品公司分别向四川省高级人民法院申请再审、向四川省检察院申请抗诉，何以存在协商退还被答辩人款项一说，答辩人从未与王国玉协商分期退还购房款，解除《商品房申购协议》一事。至于高品公司魏心碧支付给王国玉的款系他们个人之间的借款，其原因是王国玉称家人患重病向魏心碧借款，魏心碧基于多年朋友关系给王国玉借款20万元。二、王国玉反诉请求于法无据。虽然生效判决确认周永翔与王国玉签订的《商品房申购协议》有效，但《商品房申购协议》第十二条约定，开发商收到双方约定的首批申购金才生效。本案中，王国玉不履行义务，高品公司委托四川砝鼎律师事务所发出《律师函》后，王国玉置之不理，高品公司才于2018年7月3日向王国玉发出《解除合同通知书》。请求驳回被答辩人的反诉请求。 第三人周永翔称，依法判决。 经审理查明，2011年12月23日高品公司与周永翔签订《权属划分协议》，2012年1月12日双方签订《高品.伴山峰景（三期）A8栋开发建设协议》，以高品公司名义合作开发高品·伴山峰景A8栋商品房。2013年2月6日至2014年6月26日周永翔先后三次在高品公司领取盖有“高品公司伴山峰景项目部”印章的空白《商品房申购协议》103份，2014年7月17日周永翔雇员李X向高品公司领取盖有“高品公司财务专用章”印章的空白票据46套（0012285-0012300、0008791-0008820）。2013年9月8日高品公司与罗xx签订《商品房承销合同》，委托其承销A8栋商品房，2015年3月双方终止该合同。2014年5月5日平昌县住房和城乡建设局给高品公司高品·伴山峰景三期A8幢颁发平住建(2014)房预售证第06号《商品房预售许可证》。2015年1月高品公司向周永翔收回空白《商品房申购协议》及空白票据时，周永翔称空白票据和空白合同均已丢失，高品公司于2015年4月30日在巴中日报上刊登遗失启事:盖有高品公司印章的票据(其编码为0012285号至0012300号一式三联及0008791号至0008820号一式三联)共46套遗失,以上票据遗失作废。2015年5月15日周永翔给高品公司书面承诺:我周永翔(身份证号码5120131972××××××××)将盖有平昌高品旅游房地产开发有限公司印章的46套票据(票据编码为0012285＃至0012300＃一式三联及0008791＃至0008820＃一式三联)丢失。本人郑重声明:若因票据丢失所发生的各项损失及法律责任由我个人承担,且用本人在伴山峰景A8栋的股份作担保,发生的所有款项直接从本人伴山峰景A8栋的资产或销售收入中抵扣,不足部分自愿从本人其它资产偿付,不能给公司及公司股东造成任何损失。特此承诺承诺人:周永翔(签名)2015年5月15日。2016年2月2日，高品·伴山峰景A8栋商住楼办理竣工验收备案。 2013年，周永翔与王国玉通过他人介绍认识，同年下半年，周永翔向王国玉借款500000元。2016年6月16日，周永翔与王国玉就双方借款结算后，应付王国玉借款本息664000元。周永翔因无钱偿还，便利用其声称已丢失的盖有高品公司印章的空白《商品房申购协议》和收据以高品公司名义与王国玉签订《高品·伴山峰景商品房申购协议》，将高品公司开发的A8栋8层13、14、24号房屋（建筑面积约178.54平方米），以单价3500元，总价624890元出售给王国玉。其《申购协议》中第4条约定：“开发商取得《商品房预售许可证》之日起即通知申购人签订《商品房买卖合同》，本协议上的户型、价格、付款方式必须在正式合同上体现一致，其余事项按《商品房买卖合同》约定办理，正式合同签订后申购人所交申购金转为第一次交付的购房款，原签定的《申购协议》所述的权利和义务即行终止”、第5条约定：“本《申购协议》签定后，至未签定《商品房买卖合同》前，因申购人主观原因不能履约，开发商有权收取申购人申购该房屋总款20%的损失费，其余申购金（不计息）在15个工作日内退还申购人，届时本《申购协议书》自动作废”、第9条约定：“申购人申购后不得在签订《商品房买卖合同》前将所申购的房屋转让、抵押”、第14条约定了“申购人在接到‘高品·伴山峰景’正式销售的通知十日内，必须到开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，否则按本协议第5条处理。交房时间以正式合同约定为准”等内容。周永翔同时向王国玉出具了624890元购房款收据(收据号码No:0008802，该收据已经公告遗失作废）,并将协议签订时间和出具收据时间提前到2014年5月8日。同时，周永翔向王国玉出具借条一份：“借条今借到王国玉现金664000.00元（陆拾陆万肆仟元正），此款于以前在王国玉处借款连本带息算至今日为止。由于周永翔无现金归还，用周永翔与平昌县高品旅游房地产开发公司共同开发的：高品·伴山峰景（三期）A8栋的同等价值商品房等换，此款不再产生利息。此借款在伴山峰景A8栋等换的商品房在房管局备案成功，取得合法产权之日，此借条自动作废。如果此借款等换的商品房不能兑现，此借款利息照算。借款人周永翔，2016.6.16.”。此后，王国玉持《商品房申购协议》和收据到高品公司要求签订商品房网签合同无果。高品公司于同月30日向本院提起诉讼。本院认为该案涉嫌合同诈骗移转平昌县公安局，该局通过侦查后，于2016年8月15日书面回复本院不予立案。 2016年11月高品公司再次诉讼来院，请求判决：1、周永翔于2014年5月8日以高品公司名义与王国玉签订的《商品房申购协议》和收据无效；2、判决周永翔、王国玉承担诉讼费。本院审理后，作出（2016）川1923民初2896号民事判决书：一、被告周永翔以原告高品公司名义于2014年5月8日与被告王国玉签订的《高品·伴山峰景商品房申购协议》无效；二、驳回原告平昌县高品旅游房地产开发有限公司的其他诉讼请求。王国玉不服向巴中市中级人民法院提起上诉，经该院审理，于2017年5月8日作出（2017）川19民终277号民事判决书，认为周永翔向王国玉出具的购房款收据虽经公告作废，但不能否认王国玉将周永翔的借款转为购房款的客观事实，时间提前亦不影响《商品房申购协议》的实质内容，至于周永翔在王国玉处的借款用途仍不能影响双方将借款转为购房款。故王国玉与周永翔之间不存在恶意串通与欺诈。周永翔与王国玉以高品公司名义签订的《高品·伴山峰景商品房申购协议》应属有效。据此，作出判决：一、撤销四川省平昌县人民法院（2016）川1923民初2896号民事判决；二、驳回原审原告平昌县高品旅游房地产开发有限公司的诉讼请求。 2016年11月，高品公司同时以周永翔、张军为被告，向本院提起了诉讼，本院审理后，作出了（2016）川1923民初2898号民事判决：一、被告周永翔于2014年5月8日以高品公司名义与张军签订的《高品·伴山峰景商品房申购协议》无效；二、驳回原告平昌县高品旅游房地产开发有限公司的其他诉讼请求。张军不服本院判决，向巴中市中级人民法院申请再审。该院再审认为：一、关于《高品·伴山峰景商品房申购协议》及《收据》的性质认定。（一）关于《高品·伴山峰景商品房申购协议》的性质。2014年5月5日，平昌县住房和城乡建设局向高品公司开发的高品·伴山峰景三期A8栋颁发了平住建（2014）房预售证第06号《商品房预售许可证》。张军与周永翔初始系借贷关系，通过协商，双方同意用借款转为购房款，周永翔于2016年5月下旬将持有的并声称丢失的空白《商品房申购协议》与张军签订了《高品·伴山峰景商品房申购协议》。根据《申购协议》第4条“开发商取得《商品房预售许可证》之日起即通知申购人签订《商品房买卖合同》，本协议上的户型、价格、付款方式必须在正式合同上体现一致，其余事项按《商品房买卖合同》约定办理，正式合同签订后申购人所交申购金转为第一次交付的购房款，原签定的《申购协议》所述的权利和义务即行终止”、第5条“本《申购协议》签定后，至未签定《商品房买卖合同》前，因申购人主观原因不能履约，开发商有权收取申购人申购该房屋总款20%的损失费，其余申购金（不计息）在15个工作日内退还申购人，届时本《申购协议书》自动作废”、第9条“申购人申购后不得在签订《商品房买卖合同》前将所申购的房屋转让、抵押”、第14条“申购人在接到‘高品·伴山峰景’正式销售的通知十日内，必须到开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，否则按本协议第5条处理。交房时间以正式合同约定为准”之约定，该《申购协议》约定了以将来签订正式的《商品房买卖合同》为主要内容，且周永翔在高品公司已取得了《商品房预售许可证》两年之久的情况下，仍与张军签订《高品·伴山峰景商品房申购协议》，故该《申购协议》属于以房款抵债订立的预约合同，不属于正式的《商品房买卖合同》。（二）关于《收据》的性质。1.周永翔向张军出具的《收据》系平昌高品公司已于2015年4月30日在巴中日报上刊登公告作废的票据，该公告具有公示效力，应视为张军系明知。2.2016年5月下旬周永翔与张军签订《高品·伴山峰景商品房申购协议》和出具的《收据》时，将时间倒签至2014年6月3日，倒签时间约2年左右。根据《高品·伴山峰景商品房申购协议》第4条、第14条约定，因平昌高品公司与张军之间未签订正式的《商品房买卖合同》，周永翔向张军出具的《收据》因被公告作废，且至今未得到平昌高品公司的认可，故该《收据》不能视为已转为商品房买卖的购房款收据。二、关于《高品·伴山峰景商品房申购协议》效力的问题。周永翔以高品公司名义对外出售房屋，周永翔与高品公司系合作开发A8栋商品房，其手中持有与高品公司签订的A8栋商品房《权属划分协议》，同时《高品·伴山峰景商品房申购协议》也加盖了高品公司印章，张军完全由理由相信周永翔有权代表高品公司出售房屋，周永翔的行为构成表见代理。周永翔以高品公司名义与张军签订的《高品·伴山峰景商品房申购协议》，系双方当事人真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应属有效合同，对双方当事人均具有约束力。2018年4月26日巴中市中级人民法院作出（2018）川19民再2号民事判决书，判决：一、撤销四川省平昌县人民法院（2016）川1923民初2898号民事判决；二、驳回原审原告平昌县高品旅游房地产开发有限公司的诉讼请求。 2018年4月17日，高品公司委托四川砝鼎律师事务所通过顺丰快递〔快递单号：420286287386号〕向王国玉发出（2018）川砝鼎函字第11号《律师函》，要求：一、请贵方接到本函十日内将《高品·伴山风景申购协议》约定的第一次申购金624890元交付给高品公司财务部，另行换取正式收据；二、贵方在足额缴纳第一次应当缴纳的624890元申购金后，我公司将与贵方签订正式的《商品房买卖合同》，并办理网签备案登记；三、若贵方不按照本律师函的要求履行交付申购金义务，高品公司将解除与贵方签订的《高品·伴山峰景申购协议》。该函于2018年4月21日签收。2018年6月22日，高品公司委托四川砝鼎律师事务所通过顺丰快递〔快递单号：3366803948259号〕向王国玉发出《解除合同通知书》，其主要内容：我公司于2018年6月5日向贵方发出的《律师函》，要求在十五日内履行支付申购金，逾期后，贵方没有按照要求支付申购金，已经构成根本性违约，合同目的不能实现。鉴此，我公司发出通知如下：解除与贵方2014年5月8日签订的《商品房申购协议》。该通知书于2018年7月5日签收。2018年8月27日，高品公司诉讼来院，请求解除与王国玉签订的《商品房申购协议》。 同时查明，高品·伴山峰景A8栋房屋因设计变更，高品公司与周永翔签订《权属划分协议》内容与实际建修面积不一致。 再查明，高品公司法定代表人魏心碧于2017年9月20日，通过农业银行62×××73账户向王国玉62×××29号账户转款200000元。 以上事实，有《A8栋甲乙双方权属划分协议》、《高品·伴山峰景（三期）A8栋开发建设协议》、《高品·伴山峰景商品房申购协议》、《建设工程规划许可证》、《平昌县规划管理局关于高品·伴山峰景三期A8栋楼规划调整意见的批复》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案书》、《律师函》、《解除合同通知书》、《财产抵押协议》、公安机关询问笔录、周永翔的借据、（2016）川1923民初2896号民事判决书、（2018）川19民再1、2、3号民事判决书、农业银行转款回执及当事人陈述等证据证明。 本院认为，四川省巴中市中级人民法院生效的（2018）川19民再1、2、3号民事判决书，针对高品公司诉刘康林、张军、吴家军及周永翔房屋买卖合同纠纷系列案件中，对案涉的《高品·伴山峰景商品房申购协议》性质、效力及购房款《收据》的性质已作确认，即：周永翔与刘康林、张军、吴家军等签订的《高品·伴山峰景商品房申购协议》，属于以房款抵债订立的预约合同，不属于正式的《商品房买卖合同》，应属有效合同。周永翔向刘康林、吴家军、张军等人出具的购房款《收据》，是高品公司是经刊登公告遗失作废的购房款《收据》，且至今未得到高品公司的认可，故该《收据》不能视为已转为商品房买卖的购房款收据。在本案中，周永翔与王国玉间所发生的借贷关系及周永翔无钱偿还借款，而与王国玉以高品公司名义签订的《高品·伴山峰景商品房申购协议》性质、效力及购房《收据》性质，与刘康林、吴家军、张军案件一致，故本案中周永翔与王国玉以高品公司名义签订的《商品房申购协议》，为以房抵债订立的预约合同，不属于正式的《商品房买卖合同》，属有效合同，其购房款《收据》不能视为已转为商品房买卖的购房款收据；关于合同解除问题。高品公司向王国玉发出《律师函》，要求其在收到通知后十日内支付申购金无果的情况下，向其发出了《解除合同通知书》。王国玉收到后，仍置之不理，且在答辩及庭审中，均明确表示：已经通过借款转为购房款的方式支付了购房款，没有义务再行支付而拒绝支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，因王国玉拒绝向高品公司支付申购金，致高品公司与王国玉间的商品房买卖合同目的不能实现，高品公司请求解除该申购协议的理由成立，本院予以支持；关于魏心碧向王国玉转款20万元的问题。王国玉提出该款系与高品公司协商后，退还的购房款，但没有提供相应证据予以证明系高品公司退还的购房款，且高品公司对此不予认可，故对王国玉的主张，本院不予支持；关于王国玉的反诉主张。王国玉反诉主张高品公司应当交付平昌县新华街西段高品·伴山峰景A8栋8层相关房产并办理过户手续，支付违约金及开具收取房款624890元的正式发票的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决如下： 一、解除平昌高品旅游房地产开发有限公司于2014年5月8日与王国玉签订的《高品·伴山峰景商品房申购协议》。 二、驳回王国玉的反诉请求。 本案案件诉讼费10048.9元，案件反诉费5024.45元，由王国玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费15073.35元，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  刘 琦 人民陪审员  毛明蓉 人民陪审员  王心会 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  曹 荣