广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1204民初2017号原告：肇庆市高要区厚福房地产有限公司，住所地鞪庆市高要区金利镇金顺路（金利大道），统一社会信用代码91441283782986811B。法定代表人：梁啟灿，该公司董事长。委托代理人：郑勇、刘劼，广东勤思律师事务所律师。被告：冯淑妙，女，975年4月20日出生，汉族，住肇庆市高要区，原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司（下简称厚福房地产公司）诉被告冯淑妙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厚福房地产公司的委托代理人刘劼，以及被告冯淑妙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。厚福房地产公司向本院提出诉讼请求：⒈解除冯淑妙与厚福房地产公司之间签订编号为201111040632758的《广东省商品房买卖合同》；⒉冯淑妙向厚福房地产公司支付违约金10500元；⒊冯淑妙配合厚福房地产公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案、预告登记及解除合同的全部手续；⒋本案诉讼费用由冯淑妙承担。事实和理由：厚福房地产公司与冯淑妙于2011年11月4日签订了编号为201111040632758的《广东省商品房买卖合同》，约定由冯淑妙购买厚福房地产公司开发建设的位于肇庆市高要区金利镇金龙大道厚福花苑F7幢209号房屋，价款为305174元；被告在2010年10月22日支付购房定金2万元，于2011年11月4日支付首期款75174元，共计95174元，剩余的210000元将办理银行按揭。案涉房屋于2012年6月29日办理了预购商品房预告登记（证号：粤房地预登高字第**）。但由于冯淑妙的征信状况不佳，至今仍来能办理银行按揭，也未能支付剩余房款，已经构成严重违约，故起诉。冯淑妙对厚福房地产公司所诉的双方签订商品房买卖合同、约定的条款、已支付的部分价款及至今未办理余下购房款银行按揭的事实均无异议。但认为：本人并非征信状况不佳，不清楚银行为何至今未能办理按揭，直到厚福房地产公司于2017年间通知本人协商处理，本人才知道未能办理银行按揭。现本人不同意解除合同及注销备案，请求继续履行合同，并愿意一次性付清剩余购房款给厚福房地产公司。本人对厚福房地产公司计算违约金的方法及金额没有异议，但双方均有责任，应由双方共同承担违约责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人争议的事实，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下：2010年10月22日，冯淑妙为购买厚福房地产公司开发尚在建设的厚福花苑F7幢209房，向该公司预付了购房款2万元。直到2011年11月4日，冯淑妙又向厚福房地产公司预付购房款75174元，并缴交了维修基金、装修押金、施工保证金、物业管理费、契税等相关费用共7528元；双方并签订了一份编号为201111040632758的《广东省商品房买卖合同》，约定以下主要条款：冯淑妙购买该公司的预售商品房位于肇庆市××区××大道厚福××房，建筑面积126.90平方米，套内建筑面积115.16平方米，按套内建筑面积计算每平方米2650元，总价款305174元；付款方式为已付首期房款95174元，余款21万元办理银行按揭；若买受人未按本合同时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；房屋交付期限为2012年6月30日前。上述合同签订后，厚福房地产公司开发建设的包括上述商品房在内的厚福花苑F6幢、F7幢、F8幢、F10幢工程在竣工后于2011年7月8日验收合格。该公司与冯淑妙双方就上述合同约定的厚福花苑F7幢209房，于2012年6月29日向不动产管理部门办理了房地产预告登记手续（证号：粤房地预登高字第Y-3504：粤房地预登高字第**5月22日向厚福房地产公司支付了预告登记费、律师见证费、房屋所有权转移登记费、档案保护费、档案证明费、房地产印花税票费、贷款印花税费共480.50元之后，因其个人信用报告显示有逾期还款等失信情形，而至今未能向银行机构办理尚欠购房款21万元的按揭手续，也没有向该公司支付尚欠购房款21万元，且双方至今仍未交付合同约定的房屋。厚福房地产公司经多次向冯淑妙催告，其中最后一次于2017年间与冯淑妙协商但仍未果，遂于2018年8月24日诉至本院。庭审中，双方当事人对其各自所作陈述及所举证据均表示保证真实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。厚福房地产公司与冯淑妙之间签订《广东省商品房买卖合同》，属于双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同自双方签章时成立并发生法律效力，受法律保护；双方当事人在行使合同权利的同时均应自觉履行合同约定的义务。案中，冯淑妙已依上述合同约定向厚福房地产公司支付了部分购房款95174元，但在房屋竣工验收合格之后至上述合同约定的交付期限之前，冯淑妙因其个人信用报告存在失信情形，而至今未能依上述合同约定办理银行贷款按揭手续，或以现金等其他方式向该公司付清尚欠的购房款21万元；且经该公司多次催告未果，从而导致该公司至今未实现通过预房屋取得全部购房款的合同目的。以上事实，有厚福房地产公司提供的《广东省商品房买卖合同》《现金缴款单》《进账单》《工程竣工验收报告》《广东省房地产预告登记证明》《个人信用报告》等证据及庭审笔录在案证实，足资认定。现厚福房地产公司要求解除上述合同的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，本院予以支持。对冯淑妙要求继续履行合同的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。同时，鉴于上述合同约定的商品房在办理房地产预告登记手续之后因冯淑妙上述违约情形而至今一直未予交付，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，在上述合同解除后，冯淑妙理应协助厚福房地产公司向不动产行政管理部门办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记的手续。对于冯淑妙已向厚福房地产公司支付的购房款95174元及缴交了维修基金、装修押金、施工保证金、物业管理费、契税等相关费用共7528元，冯淑妙有权向该公司主张退还；但鉴于冯淑妙没有在本案中提出以上相应的权利主张，故本案不作相应判项。对于冯淑妙已向厚福房地产公司支付的预告登记费、律师见证费、房屋所有权转移登记费、档案保护费、档案证明费、房地产印花税票费、贷款印花税费共480.50元，双方可在本案判决发生法律效力后另行依法协商解决。关于违约金：双方在上述合同中约定了“买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”的条款，鉴于冯淑妙违约，依该约定应向厚福房地产公司支付违约金10500元。该违约金没有超出该公司可获得购房款自冯淑妙应予付清逾期之日至今的利息损失的130%，且冯淑妙对以上违约金的计算及金额均予承认，故本院予以认定。对冯淑妙认为应由双方共同承担违约责任的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法总》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）（九）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，并参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、对原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司与被告冯淑妙之间于2011年11月4日签订的编号为201111040632758的《广东省商品房买卖合同》，于本判决发生法律效力之日予以解除；二、被告冯淑妙应在本判决发生法律效力之日起10日内，支付违约金10500元给原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司；三、在上述第一判决确定的合同解除后，被告冯淑妙对原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司向不动产行政管理部门办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记手续，负有协助的义务。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2304元（已由原告肇庆市高要区厚福房地产有限公司预交），由被告冯淑妙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵凡宜二〇一八年十一月三十日书记员  冼润茜