山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终4637号上诉人（原审被告）：孙兆吉，男，1975年3月11日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。委托诉讼代理人：祁伟，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙昌通，山东西政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海阳市嘉裕房地产开发有限公司，住所地海阳市工业园区汉城路。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：张德山，山东息相通律师事务所律师。委托诉讼代理人：包凯式，山东息相通律师事务所律师。上诉人孙兆吉因与被上诉人海阳市嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人孙兆吉及其委托诉讼代理人祁伟、孙昌通、被上诉人嘉裕地产的委托诉讼代理人张德山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙兆吉上诉请求：1、撤销山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初1123号民事判决，依法改判嘉裕地产继续履行涉案三宗房屋买卖合同，并且改判孙兆吉不向嘉裕地产承担违约金；2、一、二审诉讼费用等由嘉裕地产承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当予以改判。孙兆吉与嘉裕地产于2014年9月签订的《商品房买卖合同》，嘉裕地产已经出具收据，并在海阳市房管局办理网签，该行为视为涉案三套房屋的所有权已经转移，嘉裕地产无权要求解除合同。首先，涉案三套房屋的买卖合同系嘉裕地产法定代表人为了帮助其哥哥王彬偿还债务所签订的。当时经过协商，孙兆吉才勉强同意用这三套价值约人民币160万元的房产抵顶约251万元的债务（该251万元系2014年5月及2014年6月共计1500万元人民币借款的利息）。其次，按照商品房买卖的惯例，在买受人没有支付房款或抵顶房款的情况下，嘉裕地产作为出卖人是不会向买受人出具收据并配合办理网签手续的。嘉裕地产作为一家专业的房地产开发企业，更清楚这样做的风险，其向孙兆吉主张解除《商品房买卖合同》严重违背了合同法的诚实信用原则，该主张不应得到支持。再次，如果真像嘉裕地产所称系先向孙兆吉开具收据，孙兆吉再通过转账向嘉裕地产支付房款，那么不可能在三年半之后嘉裕地产才向孙兆吉主张权利。这明显不符合逻辑，嘉裕地产应当举证说明其中缘由。最后，王伟作为嘉裕地产的法定代表人，其签字盖章的行为应当视为公司行为，至于其作为嘉裕地产的控股股东和实际控制人是否损害了公司利益，那是王伟与嘉裕地产其他股东之间的纠纷，并不能因此损害善意第三人及孙兆吉的相关利益。以上几点充分证明涉案三套房屋系嘉裕地产的法定代表人为其哥哥王彬抵顶债务的行为，嘉裕地产在一审的主张和陈述严重违背常识和逻辑关系，其主张不应被支持。另外，孙兆吉自始至终没有违约行为，一审法院判决孙兆吉向嘉裕地产支付违约金系错误的。该案件系嘉裕地产的实际控制人王伟违背诚实信用原则而做的恶意诉讼，其这种做法不光会损害孙兆吉的合法利益，还会扰乱正常的市场经济秩序，并且严重浪费有限的司法资源。综上所述，请二审法院在查明事实的基础上依法支持孙兆吉的上诉请求。嘉裕地产辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回孙兆吉的上诉请求，维持原判。孙兆吉的上诉理由不能成立，房屋的商品房买卖合同网签备案仅仅是合同备案，不代表所有权发生转移，孙兆吉主张嘉裕地产因替他人偿还债务而签订房屋买卖合同，既没有事实依据，也不符合常理。嘉裕地产向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年9月12日签订的编号为：201409120185、201409120190、201409120195的三份商品房买卖合同；2、孙兆吉支付违约金49992.90元。一审法院认定事实：王伟系嘉裕地产及烟台米兰德数控机床有限公司的法人代表，且系嘉裕地产的股东，王彬系滕州市大地机床股份有限公司的法人代表。王伟系王彬的亲妹妹。2014年5月6日及2014年6月24日，滕州市大地机床股份有限公司作为借款人，王彬、孙伟、王峰、山东大地麦芽有限公司作为保证人，与债权人罗某签订借款合同，分别借款金额1000万元及500万元，借款利率按月息2.5%，借款期限分别为一个月，逾期利息每日加收1%并承担本金20%的违约金。2014年9月12日，嘉裕地产与孙兆吉签订编号为201409120185、201409120190、201409120195三份商品房买卖合同，该三套商品房按套计算，总价款分别为536426元、694516元、435488元。各合同第六条约定，买受人于签订合同当日一次性付清全款；第七条约定，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；第八条约定，交付期限应当在2014年12月31日前交付。当日，嘉裕地产向孙兆吉出具收款收据三份，金额分别为536426元、694516元、435488元。现房产尚未交付。2015年1月19日，王伟、烟台米兰德数控机床有限公司作为借款人、嘉裕地产作为担保人向罗某借款553.4万元，借款期限自2015年2月19日至2016年1月19日，分12期还款，每月19日还款，每期500167元，逾期当月应还本息的10%，但不低于100元，从还款次日起，逾期当月直至借款期结束应还本息全额的0.05%/日，王伟、烟台米兰德数控机床有限公司向山东通宝信息咨询有限公司支付咨询费及服务费53400元，罗某同意代为支付。同日，王伟(××)替王彬偿还欠罗某的款项250万元，罗某出具收条一份，“今收到海阳伟新机床有限公司代滕州市大地机床股份有限公司还款(本金)人民币贰佰伍拾万元整，收款人：罗某，付款人：海阳伟新机床有限公司。”2015年2月28日，罗某作为甲方，滕州市大地机床股份有限公司作为乙方，王彬及孔伟作为丙方签订还款协议书(一、2014年5月6日，乙方因经营需要向甲方借用现金1000万元，同年6月24日又借500万元，以上两笔资金均按月息2.5%，使用期限一个月。2015年1月19日乙方向甲方偿还借款本金250万元，截至2015年2月28日前尚欠甲方本金1250万元，利息178.8万元。本金分十二个月还清逾期支付违约金，利息分十二个月还清，丙方作为保证人承担连带清偿责任。二、经甲乙双方协商，乙方对所欠甲方本金1250万元，从2015年3月起至2016年2月止分十二个月还清，2015年3月至2016年1月每月月底前偿还本金105万元，2016年2月底前偿还本金95万元。如乙方不能按时偿还本条所定本金，按每月应还本金额度的日万分之五向甲方支付违约金。三、2015年2月28日前所欠甲方利息1788000元，从2015年6月起至2016年5月止分十二个月还清，每月偿还409000元。2015年3月1日以1250万元为基数，2015年4月起，以乙方偿还本金后剩余本金数额为基数，以月息2.5%计算当月利息数额。本条所定利息均为每月月底前支付。四、丙方作为保证人，对本协议中乙方所欠债务向甲方承担连带清偿责任。五、协议发生争议由济宁市中级人民法院处理。2015年8月20日，罗某将滕州市大地机床股份有限公司、王彬、山东大地麦芽有限公司、孔伟、王峰诉至济宁市任城区法院，称2014年5月6日及2014年6月24日，滕州市大地机床股份有限公司因经营需要向罗某分二次共借款1500万元，借款期限一个月，借款利率按月利息2.5%计算，由王彬、山东大地麦芽有限公司、孔伟、王峰承担连带责任，要求滕州市大地机床股份有限公司按月息2.5%偿还借款1250元及利息1788000元，王彬、山东大地麦芽有限公司、孔伟、王峰承担连带责任，济宁市任城区法院作出(2015)任民初字第3305号民事调解书，内容“一、罗某与滕州市大地机床股份有限公司、王彬、孔伟于2015年2月28日签订的还款协议书予以解除；二、1、2015年8月31日至2015年10月31日利息为606300元(此利息以1250万元为基数计算)，罗某同意滕州市大地机床股份有限公司以超越5TFHY5F1轻型普通货车抵顶本项500000元利息，滕州市大地机床股份有限公司于本协议签订之日起三个工作日内配合罗某办理相关过户手续，剩余106300元利息滕州市大地机床股份有限公司于2015年11月1日还清；2、滕州市大地机床股份有限公司分别于2015年11月1日至2016年10月31日每月月底偿还本金1041667元及利息(利息计算方式按告实际还本日期，以下余本金为基数，按同期银行贷款利率四倍计算，遇贷款利率政策调整，利息也进行相应调整)；3、2015年8月3日前所欠290800元利息，罗某同意滕州市大地机床股份有限公司以鲁Ｄ×××**阿斯顿-马丁SCFEDEAN小型轿车为抵顶本项利息290800元。滕州市大地机床股份有限公司于本协议签订之日起三个工作日内配合罗某办理相关过户手续；三、滕州市大地机床股份有限公司在第二项期限内逾期履行任何一笔款项，罗某均有权对剩余本金及利息的总额申请强制执行。四、协议签订后，解除对滕州市大地机床股份有限公司、王彬、山东大地麦芽有限公司、孔伟、王峰银行帐户的查封；五、滕州市大地机床股份有限公司、王彬、山东大地麦芽有限公司、王峰对上述二、三项承担连带责任；六、双方之间无其他纠纷。”2018年1月4日，罗某作为申请人向济南市仲裁委提出申请，要求被申请人王伟和嘉裕地产偿还借款本金2772158.44元，逾期二十二个月利息1219749.71元，合计3991908.15元。尚未有仲裁结果。对当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：嘉裕地产主张在签订商品房买卖合同时，孙兆吉说一会儿通过银行转帐的方式支付购房款，所以开具了三份收款收据，但孙兆吉没有按约定交纳。嘉裕地产主张孙兆吉与罗某是合伙人，李某是孙兆吉与罗某的工作人员，当时在王伟的米兰德机床公司的办公室，在上午的时候，我们和王伟商定由王伟出这三套房子来抵王彬欠款的综合费用，然后王伟在一周内帮助王彬现金还清所有欠款(是1500万元)，也和王彬通了电话，中午大约十一点左右，我们到了嘉裕地产售房部，王伟安排人员给我们选了房子，开具了收据，然后办理了网签，后，王伟承诺一周内帮助王彬现金还清欠款，然后我们离开，冲抵的收据是在王伟的米兰德机床办公室由我和罗某出具给她的。当时这个房子是150多万，冲抵了王彬260多万的欠款的综合费用，我们为了尽快收回王彬欠款，就勉强同意了这一笔以房抵账。证人李某称，自己是帮忙的，系被告的舅舅，王彬是王伟的哥哥，因王彬欠钱，由王彬及王伟邀请我们(罗某、孙兆吉、李某)来海阳说海阳有他们的房地产开发项目，我们到了海阳看了房地产项目，王伟说我这儿有房子，我替我哥哥王彬还钱。当时到了之后就商量这个事，就把综合费用包括利息、违约金、罚金，顶了三套房子，160多万顶了250多万的帐，即以房顶利息，谈判时在王伟的米兰德办公室谈的这个事情，谈成之后于9月12日去半岛蓝月湾选的房子做的手续，当时还有她的会计姓程，不知道叫什么。证人罗某称我与王伟的哥哥滕州市大地机床股份有限公司的法人代表王彬是债权债务关系，王彬欠我1500万元，与孙兆吉系合作关系，我和王彬之间的借款，当时有一部分是从孙兆吉那里借的，王彬把我们约到海阳米兰德办公室去谈的，王伟用三套房子替王彬顶了利息251.5万元(2014年5月6日借1000万元，2014年6月24日借500万元，按约定月息2.5，逾期未还款每日加收千分之一，并承担本金百分之二十的违约金计算，这两份借款的利息截止2014年9月12日为251.5万元)，所以商品房买卖合同就由孙兆吉签订，我也同意这三套房子签到孙兆吉名下，这三套房子总价款为1666430元，因为当时王彬拿不出钱，我们也没办法，就答应了，2015年2月28日签了还款协议，本金还没有还，我们起诉法院达成调解，现还在执行中。嘉裕地产对于证人证言有异议，称证人与孙兆吉系合伙关系及亲属关系，不具有客观性，证人罗某所证明的债权债务关系的事实与本案的双方当事人无关，与本案无关联性，且以房抵他人债的情况下应当采用书面订立合同的形式，同时根据法律规定，利息、罚息及违约金等全部加起来不应超过年利率的24%，三个月就达250多万元，已经是好几倍了，不应得到法律的保护，再者证人出庭程序违法，孙兆吉让证人看自己带的材料，且相互提示补充，并且在嘉裕地产向李某发问过程中大部分是孙兆吉替代回答。孙兆吉称不懂得庭审，着急沟通，就是一些时间，怕证人记不清楚，但不影响证言的真实性，材料是证人他自己的材料，我替证人拿的，同时以房抵债已经完成，也就是签订了商品房买卖合同，不需要书面的以房抵债协议。孙兆吉主张房地产公司曾通知我方收房，因为我们想把房子再次出售，所以一直没有去收房，期间我们在海阳委托了多家房地产中介公司对此房进行转卖，但是一直没有卖出。嘉裕地产主张房产没有交付，我们也从来未通知孙兆吉收房，孙兆吉曾经提出过不想交房款，要求我替王彬偿还别人的借款，我方一直未同意。一审法院认为，嘉裕地产与孙兆吉在2014年9月12日签订的三份《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按约定诚信履行各自的义务。本案中，孙兆吉主张，购房款不是现金支付而是王伟以其开发的三套房子抵顶了王彬欠罗某的款项利息，其提供的二个证人即使能够证明孙兆吉的主张，也不能认为嘉裕地产同意了孙兆吉的上述主张，也就是说孙兆吉无证据证明是嘉裕地产同意用王彬欠罗某的借款利息转让孙兆吉抵顶的三套房子，王伟虽是嘉裕地产的法定代表人，但其所在公司的财产并不是其个人财产，即使王伟作出孙兆吉主张的意思表示，也不符合《中华人民共和国公司法》第二十一条(公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益)的规定。同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案嘉裕地产没有追认的情况下，孙兆吉未能提供加盖嘉裕地产公章的书面协议以证实购房款的支付经过，不能认定孙兆吉欠嘉裕地产的房款用王伟以其开发的三套房子抵顶了王彬欠罗某的款项利息，也就不能认定孙兆吉完成了购房款的支付行为。因此，孙兆吉主张王伟以其开发的三套房子替王彬偿还借罗某的款项利息而完成了房款交纳，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案孙兆吉未支付购房款，原告合同的根本目的无法实现，不受除斥期间的限制，因此原告要求解除合同，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，孙兆吉系根本违约，应当承担违约责任。商品房买卖合同约定，逾期支付购房款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，嘉裕地产要求按合同约定支付违约金，予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，嘉裕地产自2014年10月12日合同解除权产生，至2017年10月12日，时效期间届满，嘉裕地产要求支付的违约金超出三年时效的部分，不予支持。其违约金应按总房款1666430元的3%计算为49992.9元，嘉裕地产主张的违约金不超出上述规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除海阳市嘉裕房地产开发有限公司与孙兆吉在2014年9月12日签订的三份《商品房买卖合同》，合同编号为201409120185、201409120190、201409120195；二、孙兆吉于判决生效后三十日内给付海阳市嘉裕房地产开发有限公司违约金49992.9元。如未按判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取为525元，由孙兆吉承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、合同编号：201409120190的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限“买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款。买受人应于签订本合同当日向出卖人支付全部总房款人民币大写：陆拾玖万肆仟伍佰壹拾陆元整（￥：694516元整）（含已付定金）。2.分期付款。3.其他方式。”及《商品房买卖合同补充协议》第二条“对《合同》第六条付款方式及期限的约定（选择打√）……”。其他两份《商品房买卖合同》约定的付款方式与上述合同一致。二、嘉裕地产主张由于其工作人员疏忽，在双方签订涉案《商品房买卖合同》当日提前给孙兆吉出具了涉案三套房产房款的收款收据，但孙兆吉之后并未向其支付房款。本院认为，嘉裕地产关于出具收据系其工作人员疏忽所致的主张，只是单方陈述，并无证据予以证明。三、孙兆吉提交滕州市大地机床股份有限公司、烟台米兰德数控机床有限公司、嘉裕地产工商登记信息，证明上述三家公司股东为王伟、王彬，系家族性企业，共同与案外人罗某具有借款关系，其间的债务转让具有合理性。四、济宁融翔典当有限责任公司、济宁川汇物资有限公司工商登记信息。证明孙兆吉与案外人罗某具有合伙合作关系，罗某的债权转让给孙兆吉具有合理性。五、为证明王伟、王彬及其关联公司已严重失信，滕州市大地机床股份有限公司将对罗某的债务转给嘉裕地产、罗某将其相关债权转给孙兆吉情况属实，且该转让已通过以房抵债的形式转化为涉案房屋的房款，孙兆吉提供：证据一，滕州市大地机床股份有限公司开庭公告、风险信息、裁判文书、罗某申请执行的裁定文书；证据二，烟台米兰德数控机床有限公司被执行人信息；证据三，嘉裕地产失信人信息；证据四，济南仲裁委员会裁决书。经审查，上述债权债务转让行为是否具有合理性不属于本案的审查范围，本院在此不予审理。但其与嘉裕地产出具的三份收款收据及涉案三份《商品房买卖合同》中约定的付款方式相互印证，对于涉案房款已经通过以房抵债的方式完成支付的证明力大于嘉裕地产主张的出具收据系其工作人员疏忽所致。六、嘉裕地产庭审中认可其已为孙兆吉办理了涉案三套房屋的网签备案。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，孙兆吉与嘉裕地产2014年9月12日签订的三份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同中明确约定了付款方式为“其他方式”，排除了“一次性付款”和“分期付款”的付款方式。本案中，嘉裕地产向孙兆吉出具收款收据的行为可以表明孙兆吉已经以其他方式支付了涉案房款。故嘉裕地产在收到涉案房款并办理了网签手续后，又藉口孙兆吉未向其支付房款、出具收据系其工作人员疏忽所致的主张，于据于法不符，本院不予采信，应依法驳回嘉裕地产对孙兆吉的诉讼请求。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。综上所述，孙兆吉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、撤销山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初1123号民事判决；二、驳回海阳市嘉裕房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取为525元，由海阳市嘉裕房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1050元，由海阳市嘉裕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲振涛审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一八年十一月二十三日书记员  于欣平