湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0302民初3699号原告：瞿万芳，男，汉族，1932年11月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：钱良友，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，签收法律文书的特别授权。被告：十堰宝能达房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省十堰市车城路**。法定代表人：李天宝，该公司总经理。委托代理人：操昶，湖北诚智成（十堰）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、代签和解协议，提起反诉或上诉，代为签收法律文书等特别授权。被告：湖北嘉康物业服务有限公司。。住所地：湖北省十堰市张湾区车城西路二安巷**法定代表人：肖怀民，该公司总经理。委托代理人：朱海，该公司经理。代理权限：一般代理。原告瞿万芳诉被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司（下称宝能达房地产公司）、被告湖北嘉康物业服务有限公司（下称嘉康物业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瞿万芳的委托代理人钱良友、被告宝能达房地产公司的委托代理人操昶和被告嘉康物业公司的委托代理人朱海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瞿万芳提出以下诉讼请求：1.判令宝能达房地产公司为瞿万芳办理安置房屋产权证（“市井老街”2号楼1单元602、702、902、1202、1702、607、707、1707、901、1001、908号）；2.判令宝能达房地产公司和嘉康物业公司办理607、702、901、902、908号房屋的入住手续；3.判令宝能达房地产公司和嘉康物业公司支付过渡费31125.6元（2015年11月16日至2018年11月16日）和2018年11月16日之后的过渡费；4.判令宝能达房地产公司支付延迟办证违约金46750元（2016年5月16日至2018年9月16日）和2018年9月16日之后的违约金；5.宝能达房地产公司和嘉康物业公司承担诉讼费用。事实与理由：2011年3月9日，瞿万芳与宝能达房地产公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定宝能达房地产公司拆除瞿万芳541.8平方米的房屋，还建瞿万芳11套房屋，其中A1户型5套461.55平方米，分别为602、702、902、1202、1702；A2户型3套276.93平方米，分别为607、707、1707；B1B2户型3套153.23平方米，分别为901、1001、908；过渡费按172.92平方米，每平方米每月10元计算；房屋交付6个月内办理产权证，逾期每天支付违约金5元。2013年3月9日，宝能达房地产公司项目经理陈波说答应瞿万芳要求，向瞿万芳出具824120元收条，作为拆迁优惠和奖励，不再实际收取。瞿万芳取得收条后，于2013年3月12日搬家并交付旧房。2015年7月31日，宝能达房地产公司向瞿万芳发送《回迁通知》。同年10月9日，宝能达房地产公司向瞿万芳发送《房屋拆迁回迁结算通知书》，附房屋面积结算清单。同年11月16日，经宝能达房地产公司会计熊燃计算，瞿万芳向宝能达房地产公司支付差价款152062.64元，宝能达房地产公司向瞿万芳出具《结算收据》和11套房屋的《交房通知单》，并收回了824120元的收条原件。瞿万芳取得房屋后，由瞿万芳和其子女陆续装修入住。但在装修过程中，宝能达房地产公司和嘉康物业公司于2017年9月4日在瞿万芳房门上贴出通知，声称607、702、901、902、908号房屋未办理相关手续擅自装修，影响小区物业正常管理，要求到开发商办公室办理相关手续。瞿万芳办理入住手续时，遭到宝能达房地产公司和嘉康物业公司的故意刁难，致使部分房屋的入住手续未能办成。在后续装修时，宝能达房地产公司和嘉康物业公司采用故意骚扰、用胶水堵锁孔等手段，导致瞿万芳的607、702、901、902、908号房屋不能装修使用。被告宝能达房地产公司辩称：1.瞿万芳主张的事实部分与实际情况不符。一是瞿万芳向宝能达房地产公司退还824120元收条原件是因为其未实际交纳该款项，收条没有产生相应的法律后果；二是宝能达房地产公司仅向瞿万芳交付6套房屋，余下5套未交付，是因为瞿万芳没有向宝能达房地产公司支付相应的购房款。2.宝能达房地产公司从未与瞿万芳达成824120元作为拆迁优惠和奖励、不再收取差价款的合意和签订合同，在瞿万芳未能交付购房款824120元的情况下，宝能达房地产公司没有向瞿万芳交付下余5套房屋的义务。3.涉案拆迁协议内容分为拆迁安置补偿和商品房买卖，其中商品房买卖是指瞿万芳以成本价购买宝能达房地产公司开发的商品房，824120元是瞿万芳应支付的购房款，瞿万芳未履行付款义务，无权要求宝能达房地产公司交付相应的商品房。4.宝能达房地产公司已向瞿万芳付清全部过渡费，不应再支付过渡费。5.双方的协议签订在十堰市实行不动产登记之前，按当时的政策可以先办理房屋产权证，后办理土地使用证；实行不动产统一登记后，因历史遗留问题，涉案房屋的房产证和土地使用证不能无法合并办理，该情形属于情势变更，不应由宝能达房地产公司承担全部的违约责任，应由双方共同合理分担协议责任。被告嘉康物业公司辩称：1.根据规定，业主在房屋交付之后及时到物业公司办理装修手续，瞿万芳未办理装修手续擅自装修，嘉康物业公司根据物业管理条例规定采取断水电的方式予以阻止；2.瞿万芳主张交付房屋、办理产权证、支付过渡费和违约金等，以上诉讼请求与嘉康物业公司无关；3.嘉康物业公司不应承担诉讼费。以下双方没有争议的事实，本院予以确认：瞿万芳原在十堰市茅箭区二堰街办老街居委会有私有房屋。2011年3月9日，宝能达房地产公司和瞿万芳签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定宝能达房地产公司拆除瞿万芳的上述房屋。协议确认瞿万芳的房屋面积541.8平方米，其中办证面积172.92平方米，非产权房屋面积368.88平方米。协议约定：安置房位于茅箭区二堰街办十堰老街后沟被拆迁房屋原址，瞿万芳选安置房共11套，其中A1户型5套约461.55平方米（6、7、9、12、17楼住宅），A2户型3套住宅约276.93平方米，B1B2户型3套153.23平方米（9、10、9楼住宅），建筑面积约891.6平方米（以产权机关核发的产权证面积为准）；宝能达房地产公司支付瞿万芳搬家补助费2000元，按被拆迁房屋办证面积每平方米每月10元支付瞿万芳过渡费；搬家期限自2011年3月9日至2011年3月16日，过渡期限自2011年3月9日至2013年3月8日；减去房屋装修及附属物补偿款，瞿万芳还应支付宝能达房地产公司差价款824120元；宝能达房地产公司从通知回迁之日起不再支付临时安置补助费或逾期临时安置补助费，回迁时，拆迁双方应按安置房产权证登记面积计算并结清房屋差价款；按约定期限搬迁完毕并腾退原房的，按拆迁补偿安置方案享受优惠与奖励，不按约定腾退原房的，将取消方案规定的全部优惠和奖励；宝能达房地产公司应在交付安置房六个月内办理完房屋产权证交给瞿万芳，因宝能达房地产公司原因不能按期办理房屋产权证的，每延误一天，支付瞿万芳违约金5元。2013年3月9日，宝能达房地产公司向瞿万芳出具收到转房屋拆迁安置补偿协议差价款824120元的《收条》。此后，瞿万芳搬离原房屋,宝能达房地产公司将房屋拆除。2015年8月4日，宝能达房地产公司通知瞿万芳发回迁。2015年10月9日，瞿万芳到宝能达房地产公司办理结算，拟安置给瞿万芳的11套房屋实际面积为919.46平方米，扣减宝能达房地产公司应支付的简易装修补偿费，瞿万芳应支付宝能达房地产公司协议差价款、面积补差价款、维修基金等共计998316.4元（双方约定超出置换面积部分契税由相关部门核定后由被拆迁人自行缴纳）。2015年11月16日，宝能达房地产公司收回了2013年3月9日向瞿万芳出具的《收条》原件，瞿万芳向宝能达房地产公司支付“购房款”152062.64元，宝能达房地产公司向瞿万芳交付了6套房屋(602、1202、1702、707、1707、1001号)的钥匙。2017年9月4日，瞿万芳在装修607、702、901、902、908号房屋时，宝能达房地产公司和嘉康物业公司以瞿万芳未到开发商和物业公司办理相关手续为由，要求瞿万芳带相关证件到开发商办公室办理手续后才能进行装修，并采取措施阻止瞿万芳对上述房屋进行装修。另查明：在案外人杨国圣与宝能达房地产公司拆迁安置补偿关系中，宝能达房地产公司曾向杨国圣出具金额为718006.9元的收条，以该金额作为宝能达房地产公司对杨国圣支持拆迁的专项优惠，在杨国圣忠实履行协议后生效并在新房交付时冲抵协议差价款。双方有争议的事实包括:一、宝能达房地产公司与瞿万芳是否就免收瞿万芳824120元差价款达成协议？瞿万芳主张双方已约定免收该差价款，双方在2015年11月16日办理结算，瞿万芳应支付差价款998316.4元，瞿万芳交回收条原件冲抵824120元，减去所欠的过渡费，还应支付差价款152062.64元，瞿万芳当日交纳152062.64元，宝能达房地产公司向瞿万芳办理交房手续。宝能达房地产公司主张，双方未约定免收上述差价款，出具收条后，因瞿万芳未实际支付该款项，宝能达房地产公司收回了收条原件；二、宝能达房地产公司在2015年11月16日是否向瞿万芳交付了607、702、901、902、908号房屋的钥匙？对该争议的事实一，本院认为：应认定双方就免收瞿万芳差价款824120元已达成协议。理由有以下几点：1.收条的功能是作为持条方已支付款项的证明，宝能达房地产公司在瞿万芳未支付该款项的情况下向瞿万芳出具收条，可能有免收收条载明金额意思表示；2.即便瞿万芳要支付该差价款，一般来讲，应在办理交房手续时交纳，宝能达房地产公司在瞿万芳搬离被拆迁房前因要求交纳差价款并由此向瞿万芳出具收条不符合常理；3.瞿万芳支付差价款152062.64元是在双方办理结算后，此时，双方的权利义务明确，宝能达房地产公司在收回收条后收取瞿万芳差价款152062.64元，收条金额824120元加上差价款152062.64元，该金额与结算中瞿万芳应支付的998316.4元相近，结合宝能达房地产公司未按期通知回迁应支付的过渡费，瞿万芳的陈述更具有合理性；4.宝能达房地产公司有向被拆迁人出具收条作为免收差价款依据的先例，不排除宝能达房地产公司用同样的方法和瞿万芳达成此类约定。对争议的事实二，本院认为：应认定宝能达房地产公司向瞿万芳交付了607、702、901、902、908号房屋的部分钥匙。理由有以下几点：1.宝能达房地产公司开发的上述房屋已安装门锁，他人未持有钥匙入户是严重的违法行为，瞿万芳已入户进行装修，没有执法机关对瞿万芳入户行为进行查处的记录；2.宝能达房地产公司和嘉康物业公司在2017年9月4日的通知中表明瞿万芳未办理装修手续，对瞿万芳入户未提出异议；3.每套房屋均有多把钥匙，瞿万芳不能证明已持有全部钥匙。本院认为：宝能达房地产公司和瞿万芳签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》不违反法律规定，应认定为有效。双方关于免收上述协议中瞿万芳应支付的差价款的约定亦不违反法律规定，该约定亦有效，宝能达房地产公司主张瞿万芳未付清差价款的理由不能成立。在实行不动产统一登记以前，房屋产权证应当包括房屋产权和土地使用权证，双方在协议中约定的房屋产权证亦应包含上述两证；实行不动产统一登记以后，宝能达房地产公司应为瞿万芳办理房屋不动产证。宝能达房地产公司在2015年11月16日向瞿万芳交付房屋，未在2016年5月16日前办理完房屋产权证交给瞿万芳构成违约，从办理两证到办理一证，只是房屋权属证书的形式发生变化，实质和要求都没有重大差别，不应免除办证义务人的违约责任，瞿万芳主张办理房屋产权证及逾期办证违约金应予支持。根据协议，从2016年5月16日至2018年9月16日共853天，宝能达房地产公司应按约支付逾期办证违约金4265元，此后应按每天5元支付至产权证办理完毕之日。607、702、901、902、908号房屋是协议约定的安置房屋，瞿万芳主张宝能达房地产公司办理上述房屋的入住手续应予支持。过渡费是拆迁人对被拆迁人不能使用房屋期间的补偿费用，宝能达房地产公司将607、702、901、902、908号房屋交付瞿万芳后，又采取阻挠装修的手段致使瞿万芳不能使用上述房屋，瞿万芳主张不能使用房屋期间的过渡费应予支持。但从宝能达房地产公司在2015年11月16日交付房屋到2017年9月4日之前，该期间宝能达房地产公司未采取阻挠措施，瞿万芳主张该期间的过渡费不应支持。本案是拆迁安置补偿合同纠纷，嘉康物业公司不是《房屋拆迁产权调换安置协议书》的当事人，不享有该合同权利，亦不负有合同义务，瞿万芳主张嘉康物业公司承担责任没有依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司在判决生效之日起三十日内为原告瞿万芳办理“市井老街”2号楼1单元602、702、902、1202、1702、607、707、1707、901、1001、908号房屋的权属证书；二、被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司在判决生效之日起十日内为原告瞿万芳办理“市井老街”2号楼1单元607、702、901、902、908号房屋的入住手续；三、被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司支付原告瞿万芳自2017年9月4日至2018年11月16日期间过渡费24900.48元，并自2018年11月17日起至履行上述第二项义务之日止按每月1729.2元的标准向原告瞿万芳计付过渡费；四、被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司向原告瞿万芳支付截止到2018年11月16日的逾期办证违约金4265元，并自2018年11月17日起至办理完安置房屋权属证书之日止按每日5元的标准向原告瞿万芳计付违约金；五、驳回原告瞿万芳对被告湖北嘉康物业服务有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1747元，减半收取873.5元，原告瞿万芳负担608.5元，被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司负担265元，退还原告瞿万芳873.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇一八年十一月二十二日书记员  彭 苗