湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9734号上诉人（原审被告）：武汉承希房地产代理有限公司，住所地武汉市洪山区光谷鲁磨路国光大厦****。法定代表人：陈宽腾，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖立柱，该公司员工。被上诉人（原审原告）：钟宝珍，女，1995年11月17日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，上诉人武汉承希房地产代理有限公司（以下简称承希公司）因与被上诉人钟宝珍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。承希公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回钟宝珍的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由钟宝珍承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、钟宝珍以房屋隔断为由搬出房屋的事实不成立，承希公司在招租及与钟宝珍签订合同时都已履行了告知义务，明确的向钟宝珍表示将对房屋进行隔断，期间钟宝珍未提出异议并仍然与承希公司签订了合同，之后钟宝珍虽未在房屋内居住，但其妹妹一直在继续租用该房屋，并未如钟宝珍陈述的已于三月底搬离。2、解除合同系钟宝珍提出，钟宝珍以不想再继续承租为由向承希公司员工表明解除合同的意图并让其帮忙转租，承希公司员工虽同意帮忙，但钟宝珍已构成违约，承希公司保留追究钟宝珍违约责任的权利。3、承希公司给予钟宝珍充分的时间搬离房屋后进行检查时发现墙面毁损严重，承希公司对墙面的维修费用也应在钟宝珍押金内予以扣减。二、一审法院适用法律不当。《房屋租赁合同》遵循意思自治，合同对违约责任有约定应从其约定，合同对钟宝珍单方违约的行为进行了明确的约定，钟宝珍依照约定应承担两个月租金的违约责任。钟宝珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钟宝珍向一审法院起诉请求：1、判决解除钟宝珍、承希公司签订的《房屋租赁合同》；2、判决承希公司退还钟宝珍房租、押金、物业费共计4407元；3、本案诉讼费用由承希公司负担。一审法院认定事实：2017年3月5日，钟宝珍与承希公司签订《房屋租赁合同》，约定与本案有关的主要内容为：1.承希公司代理出租武汉市洪山区青年城6-3320房屋及其设施（家具、电器），建筑面积13平方米，钟宝珍承租该房屋作为居住用途；2.租赁期限自2017年3月5日至2018年3月9日，共计370天；3.房屋租金为每30天1100元，押一付三，提前30日交纳，即2017年3月5日支付3667元，2017年5月5日支付3300元，2017年8月5日支付3300元，2017年11月5日支付3300元；4.合同签订之日起，钟宝珍应向承希公司支付一个月租金1100元作为保证金，全年物业费740元；5.钟宝珍应按照合同约定的期限向承希公司支付租金，逾期不交租金视为违约；6.租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，解除方应提前30天通知对方，并支付2个月租金作为违约金，逾期支付房租的，每日加收100元滞纳金，如2日内不交租金，视为钟宝珍违约，合同终止，钟宝珍应承担相当于2个月的租金作为违约金赔偿给承希公司，并视为钟宝珍放弃房屋内物品所有权，承希公司有权开启房门接纳新住户入住。合同签订后，钟宝珍向承希公司支付了自2017年3月5日起100天的租金3667元、一年的物业费740元、押金1100元，合计5507元。武汉市洪山区青年城6-3320房屋原系三室一厅结构，钟宝珍仅承租其中一间。2017年3月中旬，承希公司将上述三室一厅的房屋隔断成五间，隔断后，客厅和厨房变成了卧室，五间房共用一个卫生间，对钟宝珍的生活造成一定影响。2017年3月底，钟宝珍以此为由搬出案涉房屋，并请承希公司的员工肖立柱帮其将案涉房屋进行转租，肖立柱同意帮其转租，但未能将案涉房屋转租出去。后因钟宝珍未按合同约定在2017年5月5日支付第二期租金，承希公司于2017年5月10日收回案涉房屋，后重新对外出租。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.钟宝珍、承希公司签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；2.如上述合同应当解除，钟宝珍、承希公司是否存在违约行为或过错，是否应当承担民事责任；3.钟宝珍的诉讼请求是否应当得到人民法院的支持。关于钟宝珍、承希公司签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条的规定，钟宝珍、承希公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应诚实履行。因钟宝珍未按合同约定于2017年5月5日支付第二期租金，承希公司于2017年5月10日收回案涉房屋，以其实际行为解除了双方之间的《房屋租赁合同》，双方之间的《房屋租赁合同》已无继续履行的基础。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，一审法院确认钟宝珍、承希公司之间的《房屋租赁合同》已经于2017年5月10日解除。关于钟宝珍、承希公司对于合同解除是否存在违约行为或过错以及是否应当承担民事责任的问题。2017年3月中旬，承希公司将武汉市洪山区青年城6-3320房屋由原来的三室一厅结构隔断成五间，必然会影响到钟宝珍的居住使用，虽然钟宝珍于2017年3月底搬出了案涉房屋，但其并未明确提出解除合同，而是请求承希公司的员工肖立柱帮其转租案涉房屋，在未转租成功且双方合同尚未到期的情形下，钟宝珍仍负有依约支付租金的义务。钟宝珍未按约定在2017年5月5日向承希公司支付第二期租金3300元，已经构成违约，但钟宝珍实际已经支付了自2017年3月5日起100天的租金3667元，即已支付租金至2017年6月13日，其未按约定在2017年5月5日支付第二期租金的行为并不属于根本违约，承希公司在钟宝珍未构成根本违约且双方合同尚未到期的情形下，于2017年5月10日自行收回案涉房屋，对合同的解除亦存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，钟宝珍、承希公司应当根据其过错各自承担相应的责任，结合本案案情，一审法院认定承希公司对合同的解除承担主要责任，钟宝珍对合同的解除承担次要责任。关于钟宝珍的诉讼请求是否应当得到人民法院支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”钟宝珍向承希公司支付了自2017年3月5日起100天的租金3667元、一年的物业费740元、押金1100元，合计5507元。自2017年3月5日至2017年5月10日，双方的合同实际履行了66天，依照上述规定，在合同解除后，承希公司应当向钟宝珍返还已收取的押金1100元，并返还尚未履行完毕的租金1247元（3667元－1100元÷30天×66天=1247元）和物业管理费606元（740元－740元÷365天×66天=606元），上述合计2953元。一审法院对钟宝珍请求承希公司返还款项2953元的诉讼请求予以支持，对超出上述金额的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认钟宝珍与武汉承希房地产代理有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月10日解除；二、武汉承希房地产代理有限公司于一审判决生效之日起十日内向钟宝珍返还款项2953元；三、驳回钟宝珍的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由钟宝珍负担10元，承希公司负担15元（该款钟宝珍已预付，武汉承希房地产代理有限公司于一审判决生效之日起十日内将15元支付给钟宝珍）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，钟宝珍与承希公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。因钟宝珍未按合同约定于2017年5月5日支付第二期租金，承希公司于2017年5月10日收回房屋，租赁合同已无继续履行的基础，一审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2017年5月10日解除并无不当。钟宝珍虽未按约定支付第二期租金，构成违约，但其实际已经支付租金至2017年6月13日，其未在2017年5月5日支付第二期租金的行为并不构成根本违约，承希公司在钟宝珍未构成根本违约且双方合同尚未到期的情况下自行收回房屋，对合同的解除亦存在过错，且承希公司将案涉房屋由原来的三室一厅结构隔断成五间必然会影响到钟宝珍的居住使用。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决承希公司向钟宝珍返还押金1100元、尚未履行完毕的租金1247元和物业管理费606元，并无不当。关于承希公司认为其在签订合同时已经告知钟宝珍将对房屋进行隔断的上诉理由，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。关于承希公司认为钟宝珍造成房屋墙面损毁，押金应抵扣维修费用的上诉理由，因其并未提交证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，承希公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由武汉承希房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年十一月九日书记员 肖宇晴