广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤13民终4873号 上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。 法定代表人：苏志团。 委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邓方波。 委托诉讼代理人：游珊珊，广东恒港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚昕怡，广东恒港律师事务所律师助理。 上诉人惠州市太东实业投资有限公司因与被上诉人邓方波商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区（2018）粤1391民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人惠州市太东实业投资有限公司委托诉讼代理人蓝洪波、被上诉人邓方波委托诉讼代理人游珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被上诉人邓方波辩称：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，明确约定了上诉人的办证义务。上诉人交付涉案房屋的时间为2015年4月28日，因此，上诉人应在2016年4月28日前完成上述义务。但上诉人至本案一审辩论终结前仍未报产权机关备案，已然构成违约，应从2016年4月29日开始承担违约责任；2、一审法院酌定以已付房款的6%标准从2016年5月2日开始计算违约金，暂时计算至一审庭审之日，符合相应的规定，应予以维持。 原审原告邓方波向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日暂计至2015年4月1日（共计90天）逾期交付合格房产的违约金4753元（实际计至被告竣工验收合格并取得《竣工验收备案证》为止；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金54445元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2016年3月31日起算，现暂计至2018年4月15日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3.本案诉讼费由被告负担。以上金额暂共计59199元。 一审法院认定事实：2015年1月23日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大亚湾西区××大道西××“时尚岛花园”××单元××房，建筑面积89.96㎡，总金额444577元。被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告。逾期不超过120天，被告应按已交房款的万分之一按日向原告支付违约金；超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金至实际交付之日止。关于产权登记，双方约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告自愿委托被告办理房屋产权手续。原告于2014年12月31日前支付首期款314577元，2015年3月6日支付按揭款130000元。原告于2015年3月31日办理了收楼手续。原告以被告逾期交房、延期办理房产证构成违约为由，向原审法院起诉。 另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，2017年11月29日办理了工程竣工验收备案。涉案楼盘所在的14栋被告于2017年12月26日申请该栋土地的大权籍调查，国土局2017年12月29日取得调查结果。 原审法院认为，结合原、被告的诉辩意见，被告未在2014年12月31日前将符合交付条件的房屋交付，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案争议焦点归纳如下：1.原告收房是否免除被告逾期交房责任；2.2015年10月1日以前的逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题；3.关于是否存在逾期办证问题。对此原审法院分析评判如下： 关于原告收房是否免除被告逾期交房责任问题，原告在2015年3月31日办理收楼手续时，房屋尚未通过电梯监督检验、建设工程消防验收以及建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，收房时不符合合同约定交付条件，也不能满足基本生活的需要，该收房行为不能免除被告逾期交房的违约责任。当涉案楼盘于2015年4月28日具备合同约定的交付条件时，基于原告已先行收房，此时视为被告完成实际交付。 关于2015年10月1日以前的逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题，逾期交房违约金按日计算，每日违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，根据新法优于旧法、从旧兼从长的原则，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依据上述原则，原告在2018年4月27日向原审法院起诉主张权利，从合同约定的履行期限2014年12月31日的次日即2015年1月1日至2017年9月30日逾期交房违约金已超过二年的诉讼时效，被告提出诉讼时效抗辩有事实和法律依据，原审法院予以采纳，原告主张2015年4月28日前的逾期交房违约金，不予支持。 关于是否存在逾期办证问题，被告应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2015年4月28日交付，被告未在2016年4月28日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，2016年4月29日起应支付逾期办证的违约金。原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的请求，予以支持。合同签订后，办证程序中新增加土地权籍调查项目，此项工作非被告所能控制，属行政职能部门掌握，此段时间应予以扣除。被告于2017年12月26日申请大权籍调查，国土局于2017年12月29日取得调查结果，调查时间3天，予以扣除，因涉案房屋的小权籍调查尚未取得结果，小权籍调查时间无法确定和扣除，因此本次诉讼的逾期办证违约金从2016年5月2日起，计算至庭审之日，即2018年5月29日，共758天。此后的逾期办证违约金，待小权籍调查结果结束后再行主张。因双方未约定违约责任的计算方法，原审法院参照有关规定，以原告已付购房款444577元为基数，按年利率6%的标准计算违约金。逾期办证违约金具体数额为55395.5元（444577元×6%/年÷365天×758天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下 一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告邓方波支付逾期办证违约金55395.5元； 二、驳回原告邓方波其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费640元，由原告邓方波负担48元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担592元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否存在逾期办证、是否应支付逾期办证违约金的问题？ 本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定太东公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由太东公司提供的资料报产权机关备案。现太东公司以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续的方式处理”为由，主张涉案合同对于太东公司协助办理产权证的截止日期未作明确的约定，则本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于太东公司直至一审法庭辩论终结前仍未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定逾期办证违约金起点为涉案商品房交付使用后365天之次日，扣除大权籍调查时间3天，截止点暂计至一审庭审之日，违约金计付方式为以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1184.88元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾求凡 审判员  邹 戈 审判员  徐国华 二〇一八年十一月七日 法官助理黄湘燕 书记员彭敏 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。