河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终5422号上诉人（原审原告）：张玉兰，女，1973年8月20日出生，汉族，住山东省滨城区。委托诉讼代理人：李远平，北京铭泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地大厂县潮白河工业区。法定代表人：孟惊，总经理。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务律师。委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务律师。上诉人张玉兰因与被上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉兰上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条之规定，上诉人与被上诉人签订的《地下车位使用权协议》显失公平，被上诉人在地下车位转让中具有明显的优势地位，被上诉人所售商品房附属的地下车位具有垄断地位，该车位使用权转让价格高出同一地区同类车位市场价格数倍，且每平方米单价明显过高，该《地下车位使用权协议》显失公平，应予撤销；《地下车位使用权协议》是被上诉人拟定的格式条款，部分条款特别是第七条违反了《中华人民共和国消费者权益保障法》的规定，属于无效条款；一审判决适用《中华人民共和国防空法》第5条规定认定被上诉人有权转让地下车位所有权是错误的，被上诉人无权对防空工程的地下车位进行处分，也无权转让地下车位的所有权；一审判决适用《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第91条第一款第(一)项处理本案，适用法律错误。华夏公司辩称，一、一审判决认定的事实清楚，符合客观事实。1、被上诉人与上诉人签订的《地下车位使用权协议》与《商品房买卖合同》相关联，上诉人基于商品房买受人的业主身份，才与作为出卖人的被上诉人签订了《地下车位使用权协议》。2、一审法院认定《地下车位使用权协议》不存在显失公平的情形，是有事实根据和法律依据的。按常理而言，支出如此大额的款项，上诉人肯定是进行了慎重思考和比较分析后才做出决定的。从该协议的条款可以看出上诉人对所购车位的现状，车位转让价款及其双方的权利、义务是清楚明白的。《地下车位使用权协议》不符合《中华人民共和国民法总则》第151条规定的显失公平的情形，上诉人作为商品房的买受人，不是大厂回族自治县本地人，其不可能是处于危困状态，缺乏判断能力的情况下签订的《地下车位使用权协议》，且被上诉人也不具有垄断地位，同一时期在大厂还有其他小区在出售，上诉人在购买商品房时具有选择性。3、车位使用权转让价格不属于政府指导价或政府定价，而是属于市场调节价。车位使用权转让款只要是双方之间的合意，即合法有效。4、双方签订的《地下车位使用权协议》特别提示中明确说明：“经甲方给予乙方充分提示、解释和说明，乙方已详细阅读并充分理解本协议的条款及含义。本人在此确认：签署本协议系本人真实意思表示，不存在重大误解，也不认为本协议存在显失公平，本人自愿签署本协议。（甲方系被上诉人，乙方系上诉人）”，这说明，上诉人在签署协议时认真阅读了协议内容并完全理解了本协议的含义，因此，上诉人交纳该车位使用权的受让费用，是其真实意思表示。5、从上诉人、被上诉人签订的《地下车位使用权协议》中，不能得出诉争车位是人防地下车位，且上诉人对人防地下车位的认识是错误的。二、一审判决适用法律正确，一审判决引用的法条，涉及了依法成立的合同，受法律保护，当事人均应实际履行；被上诉人享有地下车位的处置权；举证责任的分担等相关法律规定，正是一审法院作出正确判决的法律依据。张玉兰向一审法院起诉请求：依法判令撤销双方签订的《地下车位使用权协议》、被告退还原告车位转让款625262元及支付银行利息，并由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月24日，原告与被告签订《地下车位使用权协议》，原告向华夏公司分期支付车位款：3月24日前支付了车位首付款125262元（包含2016年10月30日认筹款100000元）；剩余车位款500000元于2017年3月30日交纳，华夏公司向原告出具了收款收据。2017年3月21日，原告与华夏公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买了位于大厂潮白河孔雀城紫宸园小区第0025幢02单元05层0501号房屋。建筑面积为114.58平方米，单价为每平方米15032.61元，总房款为1722437元。地下车位使用权协议》约定：鉴于3、“乙方（买受方）要求受让本项目车位使用权”；第二条、车位形式系“地下普通车位或地下人防车位”；第三条、车位价款及付款方式约定车位总价款625262元，分期支付。第四条、车位的交付：。车位不作为商品房交付的内容，乙方不得未选定车位或以车位存在瑕疵为由而拒绝接收商品房交付。第五条、甲方责任：。乙方享有该车位的使用权期限与乙方所购商品房所在的土地使用权期限相同，在车位使用权期间甲方确保乙方对车位享有使用权。第七条特别条款：1、在本协议签署前，乙方已充分了解车位的法律状况及现实状况，乙方同意按照该法律现状及本协议约定受让车位使用权。乙方知悉并认可车位编号、具体位置和面积甲方不作承诺，依据甲方后续通知的选定规则或方式选定车位或甲方指定车位为准。乙方同意，车位的情况仅以本协议的描述及交付时车位现状为准。2、乙方充分了解和同意，本协议约定车位不能办理权属登记。3、车位使用权转让期限自该车位交付之日开始计算，至车位所占用的国有土地使用权使用年限届满。在协议末端：乙方已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，甲方已就本协议内容向乙方做出充分说明并就黑体字特别说明。乙方在此基础上签署本协议。上述上述事实，有原、被告分别提交的商品房买卖合同、补充协议、地下车位使用权协议、收款收据等证据及原、被告陈述在案为凭。一审法院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》、《地下车位使用权协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。双方均应遵照合同约定，诚信、善意履行合同约定义务。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同行为、付款行为及相应后果具有足够的认知、辨识能力。《地下车位使用权协议》体现了双方真实意思表示，原告陆续向被告支付车位转让款共计625262元，双方同期签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》。结合前述证据可以认定，原告在向被告交纳车位款、签订购房合同之前，于常理而言，原告对所购车位现状、价款及相关程序会进行谨慎权衡，并对周边车位市场状况进行充分了解和知悉。按一般交易习惯，在签订购房合同期间，买受方应出卖方要求先行支付大额款项，且明确约定系车位款，如存在原告系被误导、被欺诈及销售价格显失公平，在后续履约过程中，原告却未拒绝与出卖方签订购房合同或及时向被告表示翻悔退款，显然有悖常理。故原告主张被告销售车位存在误导、欺诈、显失公平及强迫交易等意见明显理据不足，依法不予支持。对于原告主张涉案车位合同无标的物及标的物不明确合同不能成立的意见，依据双方签订的《小区地下车位使用权协议》规定：“在本协议签署前，乙方已充分了解车位的法律状况及现实状况，乙方同意按照该法律现状及本协议约定受让车位使用权。乙方知悉并认可车位编号、具体位置和面积甲方不作承诺等…。”依照合同所明确内容，如被告不能按约定时间、约定状况向原告交付相关车位，依合同相对性原则，被告理应向原告承担履行不能的违约责任。但涉案协议履行期限尚未到期，原告所提异议不构成合同不成立的法定事由，故该项主张亦理据不足，依法不予维护。关于车位形式及车位权属，被告是否有权进行有偿转让问题。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第一百四十二条规定，被告与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》约定了土地使用权的平面界址和空间界址，被告对涉案地下车位相对应土地，拥有合法土地使用权。涉案车位由被告投资建设，属于其建造的构筑物或附属设施，投资单位应当享有所有权。上述两部法律对人防工程权属规定并不存在冲突与矛盾，对涉案人防地下车位的权利性质及归属认定并无影响。涉案《地下车位使用权协议》实质为地下车位所有权转让，不适用于租赁合同中“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”规定，如在合同约定时间届满被告不能向原告交付涉案车位，被告须承担相应违约责任。故，基于原告涉案主张缺乏合同依据和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款（一）项、《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张玉兰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5100元，由原告张玉兰负担。二审期间，双方当事人未提交新证据，本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人华夏公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前，双方已订立《小区地下车位使用权协议》，并支付了车位款，被上诉人已向上诉人出具车位款收据，上诉人在此后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，并未对上述车位款的数额及性质提出异议，应视为双方当事人对车位款数额达成一致意见，系双方真实意思表示，本院予以确认。上诉人主张，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条之规定，被上诉人在签订《地下车位使用权协议》时具有明显优势地位，上诉人迫于无奈不得不接受被上诉人的条件，该车位使用权协议约定的价款明显高于当地同类车位市场价，违反公平、等价有偿原则，系显失公平的合同，应予撤销。被上诉人主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条之规定，上诉人自主选购房屋，经协商一致，与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并签订《地下车位使用权协议》，不存在上诉人处于危困状态、缺乏判断能力的情形，双方当事人之间的各个合同也是平等协商后签订，不存在显失公平的情形。被上诉人同时主张，上诉人主张的司法解释条款，其法律位阶低于《民法总则》的规定，应适用《民法总则》的相关规定审理本案。本院认为，上诉人对于是否购买房屋，在何地区购买房屋，购买何种价位的房屋，均具有选择权，上诉人选购被上诉人房屋时，对该房屋的价款，及配套的地下车位价款已充分了解，因此，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《地下车位使用权协议》，并交付约定的价款，是上诉人经审慎考虑后的行为，上诉人既不存在处于危困状态、缺乏判断能力的情形，也不存在被迫接受被上诉人条件的情形，上诉人主张其签订《地下车位使用权协议》显失公平，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张，《地下车位使用权协议》部分条文，特别是第七条违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，为无效条款。本院认为，《地下车位使用权协议》第七条约定，如上诉人将所购商品房转让的，应一并将车位使用权转让或将车位使用权转让给本小区其他业主，否则被上诉人有权解除该协议，《地下车位使用权协议》中的上述约定是基于地下车位使用权与该小区房屋所有权相关联，防止出现在该小区已无房屋，但仍拥有地下车位使用权的情形，有利于该小区的管理，双方当事人在《地下车位使用权协议》中对此进行约定，不违反法律法规的强制性规定，上诉人主张该约定为无效条款，不能成立，本院不予支持。上诉人主张，一审判决适用《中华人民共和国防空法》第五条的规定，认定被上诉人转让地下车位所有权合法是错误的，被上诉人无权转让地下车位的所有权。本院认为，双方签订的《地下车位使用权协议》是对车位使用权的转让，约定车位形式为地下普通车位或地下人防车位，根据《中华人民共和国防空法》第五条的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，被上诉人向上诉人转让车位使用权，符合该规定，一审判决对此引用法条正确，本院予以维护。上诉人与被上诉人签订的《地下车位使用权协议》是对车位使用权的转让，一审判决认定为地下车位所有权转让不当，本院予以纠正。上诉人主张，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第(一)项处理本案，适用法律错误。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条是对合同成立、效力及如何履行的规定，一审判决适用正确，《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第(一)项是对合同权利义务终止的规定，本案《地下车位使用权协议》尚未履行完毕，合同的权利义务尚未终止，一审判决对此适用法律不当，上诉人该主张成立，本院对此予以纠正，但上诉人该上诉理由，不影响一审判决结果正确。上诉人在本案诉讼期间陈述，因本案所涉房地产项目存在政府限价，因此被上诉人将房屋总价进行拆分，将一部分房款计入装修款、车位款，本院认为，被上诉人是否存在上述行为，属于房地产行政主管部门审查认定并进行处理的事项，不是人民法院民事案件审理内容，上诉人可向房地产行政主管部门反映处理。综上所述，张玉兰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人张玉兰负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 韩静威审判员 史纪红二〇一八年十一月三十日法官助理丁宗发书记员 李 煜