湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0116民初4272号原告：喻坚祥，男，1975年7月6日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区，原告：陈耀，男，1979年10月20日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区，委托代理人：刘勇，湖北晨丰律师事务所律师，特别授权。委托代理人：丁乐平，武汉市黄陂区武湖法律服务所法律工作者，特别授权。被告：肖玉枝，女，1964年6月25日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，委托代理人：熊锁华、张继蓉，湖北海纳川律师事务所律师，一般代理。原告喻坚祥、陈耀诉被告肖玉枝租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月6日、8月15日两次公开开庭进行了审理，原告喻坚祥、陈耀的委托代理人刘勇、丁乐平，被告肖玉枝及委托代理人熊锁华、张继蓉均到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2018年11月1日依法转换为普通程序审理，组成由审判员吴京进担任审判长，人民陪审员张红、刘义锁参加的合议庭。本案现已审理终结。原告喻坚祥、陈耀向本院提出的诉讼请求：1.请求判令原、被告签订的《土地租赁合同》予以解除；2.被告依法返还涉案租赁土地，并恢复租赁土地为原农用地状态；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月9日，原武汉鑫耀祥土石方工程有限公司与被告肖玉枝签订了《土地租赁合同》一份，因原武汉鑫耀祥土石方工程有限公司已于2016年5月17日办理工商注销登记，公司原股东系喻坚祥、陈耀两人，双方各占50%的股份，现由原公司股东喻坚祥、陈耀代为行使原武汉鑫耀祥土石方工程有限公司原告的权利和义务。原、被告《土地租赁合同》约定：原告将中国人民解放军95969部队（以下简称95969部队）名下22亩土地使用权租赁给被告生产经营，租赁期限20年，即从2010年10月9日至2030年10月9日止。现因国家军改政策需要，95969部队与原告终止了土地租赁合同，并经武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初1317号民事判决书依法判决，确认中国人民解放军95969部队与原武汉鑫耀祥土石方工程有限公司以及武汉龙瑞宏达工贸有限公司、武汉惠尔康扬子江乳业有限公司签订的《土地合作经营协议》终止；案涉租赁土地恢复为原农用地状态后归还给95969部队。截至2017年4月，原告与被告结完涉案土地租金及费用事宜，通知被告从2017年4月终止所有土地租赁行为，于2018年3月22日向被告送达了土地交还部队说明书，并告知95969部队已下发通告要求收回租赁土地的决定，必须停止生产经营，腾退租赁土地返还给部队。现因原、被告不能达成协商，特依法具状人民法院，请求支持原告的诉请为盼。被告肖玉枝辩称：原告所诉不实，原告仅将95969部队名下的22亩土地使用权中的5.04亩转租给了被告，并非是22亩。部队终止土地租赁合同，虽是国家军改政策的需要，但主要系因原告与被告所签合同已于2017年4月1日期限届满，而原告将土地转租给被告时，却约定的租赁期限为二十年，至2030年10月9日止，故与原告引发纠纷。被告虽在2017年4月后再未缴纳土地租赁费，但因原告过错致被告的损失赔偿事宜，双方却未能协商解决，原告所述被告已结算完涉案土地租金及费用不实。同时原告在起诉状中隐瞒了其未经95969部队同意，即将该部队租赁给其使用的土地擅自转租给被告的行为，该转租行为事后并未得到部队的追认。且租赁期限超过原租赁期限长达十三年半，显属无权处分，应依法认定为无效合同，因所签租赁合同无效，依照法律的规定，原告因该合同取得的配套费用应当返回给被告。同时，原告恶意隐瞒与部队所签订合同约定的事项，及转租期限超出原租赁期限的重大过错，还应向被告赔偿因此遭受的损失。对此，被告将对原告提出反诉请求，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉人（本诉被告）肖玉枝向本院提出的反诉请求：1.请求确认反诉人与被反诉人于2010年10月9日签订的《土地租赁合同》无效；2.请求判令被反诉人向反诉人返还配套费119070元；3.请求判令被反诉人赔偿反诉人损失1470553元；4.本案的一切诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2010年10月9日，被反诉人为股东的原武汉鑫耀祥土石方工程有限公司与反诉人签订《土地租赁合同》一份，约定将其拥有使用权的22亩土地中的5.04亩土地租赁给反诉人用于家具生产经营，租赁期限为20年，自2010年10月9日起至2030年10月9日止。合同签订后，反诉人即根据被反诉人的要求，按每亩35000元的标准，一次性向其支付配套费用176400元。后，反诉人每年依约按每亩5000元，共计25200元的计租标准，向其缴纳了土地租赁款。合同履行期间，因反诉人需要长期经营，共投入2178597元，在租赁土地上修建了建筑面积为4725.69平方米的房屋用于生产经营。2017年4月，被反诉人突然向反诉人告知，因国家军改政策需要，95969部队已终止相关合同，故而提出与反诉人解除合同，终止土地租赁行为的要求，因尚有13.5年的租赁期限，反诉人拒绝了被反诉人提出的要求。2018年初，95969部队对反诉人提起诉讼，请求法院判决终止该部队与被反诉人签订的《土地合作经营协议》，并判令被反诉人立即撤除其在协议土地上建造的全部建筑物，并限期将土地恢复为农用地原状，返还给该部队。后，武汉市黄陂区人民法院经审理，作出（2018）鄂0116民初1317号民事判决书，支持了95969部队的全部诉讼请求。通过上诉案件，反诉人方知，武汉鑫耀祥土石方工程有限公司已于2016年5月17日办理了工商注销登记，因该公司的股东为喻坚祥和陈耀，故法院判决该公司注销后相应的权利义务依法应由股东、本案的被反诉人喻坚祥、陈耀承担。另外，上述《土地合作经营协议》约定的合作经营期限仅为六年三个月，即从2011年1月1日起自2017年4月1日止，同时，该协议还约定不得擅自转租，不得在土地上建造永久性建筑物。对上述协议约定的事宜，被反诉人均对反诉人予以了隐瞒。因上述事件，反诉人不仅被迫停止了生产经营，而且被人民法院要求拆除建筑物，并腾退租赁土地，损失巨大。为此，反诉人与被反诉人交涉，被反诉人却推诿认为应由95969部队承担责任。综上，反诉人认为被反诉人恶意隐瞒事实，擅自将其承租土地转租予反诉人，甚至在仅有六年三个月的使用权限下，与反诉人签订长达二十年租期的土地租赁合同，显属无权处分，应依法认定为无效。在合同无效的情况下，反诉人有权要求被反诉人返还财产并赔偿损失。故此，反诉人特向贵院提出前列反诉请求。请求贵院予以支持。被反诉人（本诉原告）喻坚祥、陈耀辩称：一、关于合同效力，首先，被反诉人与反诉人于2010年10月9日签订的《土地租赁合同》，即被反诉人将租赁土地转租给反诉人用于家具生产经营，是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同。反诉人认为合同无效的反诉请求没有法律和事实依据，依法应予以驳回。因为反诉人是明知租赁土地是部队农场所有的，被反诉人从未隐瞒合同期限与部队土地的事实，是反诉人为掩盖事实，故意编造的谎言。反诉人新洲区仓埠街陶岗村的农民，在得知武湖八一农场可以租赁到部队土地，才从新洲老家到武湖八一农场来租用部队土地，反诉人在多次查看部队农场土地，确定要租用那里的土地后，才找到被反诉人协商租用该部队农场的土地的事宜。反诉人不仅看过被反诉人与部队签订的协议，而且十分清楚被反诉人与部队约定的合同期限为六年三个月，对被反诉人与部队的另行约定也是十分的清楚：“在该协议期满后，在国家和军队政策规定允许和同等条件下，反诉人享有优先与部队续签协议的权利”。因此，反诉人在知道这些相关情况后，才强烈要求与被反诉人签订租赁土地承包期为二十年，并非被反诉人主动与反诉人签订二十年租期，并且反诉人还要求在合同中约定本合同期满后，可续签不变，租金按照每年缴纳，先缴后使用的方式，说明当时反诉人就已经在筹划自己的违法行为，计划违法建造永久性建筑物，达到能长期霸占租赁土地谋取私利的目的。而且被反诉人与反诉人签订的《土地租赁合同》虽然转租期限超过租赁期限，但并非无权处分行为，依法属于有效行为。再者，双方签订的《土地租赁合同》约定中，反诉人是应该明确知道所租用土地属于部队所有，第二条已经明确约定了：“中途如遇部队大型建设拆迁时，或开发回收此土地，土地赔偿金为甲方所有，乙方所建建筑物的赔偿金归乙方所有”。第五条第一款约定：“要遵守国家和部队的法律法规并办理相关生产经营手续，不得从事一切违法活动”，第三款约定：“服从部队农场统一管理”。第七条第二款还约定：“本合同应遵循甲方（被反诉人）与部队农场签订的合同约定”。根据以上事实，反诉人早在合同签订之前就已明知租赁土地系部队所有，也清楚的知道被反诉人与部队农场签订的协议期限约定为六年三个月，被反诉人不存在恶意隐瞒事实和无权处分行为，反诉人与被反诉人签订的《土地租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。请求依法驳回反诉人的确认合同无效的反诉请求。二、关于赔偿费及配套费返还问题。反诉请求赔偿损失、返还配套费于法无据，依法予以驳回。反诉人与被反诉人签订的只是纯粹的租赁土地合同，并非是让反诉人在租赁土地上建造永久性建筑物，反诉人明知该租用土地是部队农用地，不能建造永久性建筑物，却在租用土地上建造永久性居住的房屋出租给他人，来达到自己的违法盈利目的。反诉人从2010年10月9日签订《土地租赁合同》前，就已经计划违约建造永久性建筑物，纯粹是为了一己私欲，弃合同约定和法律规定于不顾，对违约建造永久性建筑物的行为，所产生的一些法律后果应自行承担与被反诉人无关。反诉人在违约建造永久性房屋时，部队管理人员曾多次出面进行阻拦和制止，并多次要求其停建和拆除，但反诉人在长达四年的时间里，偷偷摸摸建造了现在的违法建筑。期间曾受到黄陂区消防部门和土地管理部门多次的警告和处罚，并要求反诉人自行拆除违法建筑，消除安全隐患，还多次张贴封条予以查封，但反诉人却不知悔改，无视国家法律规定，私自撕毁消防部门的封条，至今未将存在安全生产隐患的违法永久性建筑物予以拆除。根据被反诉人与反诉人签订的土地租赁合同第二条的约定：“中途如遇部队大型建设拆迁时，或开发回收此土地，土地赔偿金为甲方所有，乙方所建建筑物赔偿金归乙方所有”的约定，现在是国家政策性规定，需收回部队所有的财产，在土地方面没有任何的赔偿，也没有任何建筑物的赔偿，所以不存在任何赔偿问题。并且合同明确约定了反诉人租用土地的用途，反诉人违约、违法私自建造永久性房屋转租他人居住使用，该违约、违法行为超成的损失均由反诉人自行承担相应的法律责任。被反诉人与反诉人签订的《土地租赁合同》中并未约定配套费事宜，被反诉人也未曾收到过反诉人交纳的配套费，故被反诉人不存在返还反诉人配套费。所以反诉人请求返还配套费无事实和法律依据，应依法予以驳回。三、关于依法解除合同问题。被反诉人与反诉人签订的《土地租赁合同》，合法、真实、有效，依据现具备的解除合同条件，应依法予以解除该合同，由反诉人腾退租赁土地，拆除违法永久性建筑物后，将土地返还于部队农场。被反诉人擅自改变合同约定的租赁土地用途，而且无证、无照建造、生产经营，不仅违反法律规定，也违反了合同约定。2016年12月底，95969部队就已经公开通知反诉人及各租用土地的租户，现因部队军改政策规定，部队全面停止一切有偿服务，到期不在续签，将收回所有租户租用的土地。而且，在反诉人收到部队因军改政策不能再续签土地租赁协议的通知后，立即向反诉人及其他租户予以告知说明：“部队因军改政策性规定，不能续签协议，到期收回现各租户的租用地，并通知反诉人及其他租户于2017年4月1日停止租约”。并与反诉人及其他租户结算完租金至2017年4月1日，应反诉人及其他租户要求，已将所有超过了2017年4月1日的年租金，全部退还至反诉人及其他租户的银行个人账户。双方关于土地租赁合同实际租用期间的所有租金事宜已经结算完毕，反诉人及其他租户也予以认可，并在被反诉人送达的说明书上签字确认。综上，答辩人与被答辩人签订的土地租赁合同合法有效，应受到法律的保护，反诉人擅自改变合同约定使用用途，违反法律规定私自建设永久性建筑物，而且未办理相关合法生产经营证照，不仅违法，也违反双方合同约定，现因国家部队都在执行军改政策，全面停止军产对外的有偿服务，必须收回租用土地。现被反诉人在本诉中请求解除合同，恢复原状，并腾退返还租用土地于部队农场，合情、合理、合法，有法律和事实依据，依法应予以支持。反诉人反诉确认合同无效、返还配套费和赔偿损失无任何法律依据，依法应予以驳回，本案一切诉讼费用及反诉费用由反诉人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2007年3月28日，原中国人民解放军95942部队农副业基地（即现在的中国人民解放军95969部队）作为甲方与武汉市鑫耀祥土石方工程有限公司作为乙方，武汉龙瑞宏达工贸有限公司作为丙方，武汉惠尔康扬子江乳业有限公司作为丁方共同签订了一份《土地合作经营协议》，协议规定：“土地合作协议签订期限为十年，即从2007年4月1日起至2017年4月1日，实际合作经营期限为六年三个月，根据军委办公厅【2004】4号、四总部【2006】827号文件规定：“农副业基地合作经营协议期限一般不得超过十年，即从2007年1月1日算起至2017年4月1日止，在协议期满后，在国家和军队政策规定允许和同等条件下，乙方有权优先续签协议的权利”。协议还约定：乙方在合作经营期间必须按照中国人民解放军四总部文件精神要求，开展生产经营活动，不准在合作经营土地上建造永久性建筑物。如乙方未经甲方上级主办单位批准，擅自构建永久性建筑物，遇有国家政策、军队部署调整以及军队的命令、指示、通知要求等不可抗拒因素时【以军（含军）以上颁发的文件为准】，甲方有权终止协议，并限期乙方在规定期限内自行拆除永久性建筑物，否则，甲方予以强行拆除”等条款。2010年10月9日，原武汉鑫耀祥土石方工程有限公司作为出租方按部队要求与被告肖玉枝（反诉人）作为承租方签订了一份《土地租赁合同》，原、被告签订的《土地租赁合同》中约定：原告将本单位拥有使用权的土地22亩中的5.04亩租赁给被告肖玉枝从事家具生产经营，租赁期限20年，即从2010年10月9日至2030年10月9日，合同期满可续签不变。中途如遇部队大型建设或开发回收此土地，土地赔偿金为甲方所有，乙方所建建筑物赔偿金归一方所有。在租赁期间，乙方向甲方上交土地租赁款每亩5000元，合计每年25200元，按每周年为一期一次性支付，先付后用，支付方式为现金、支票、转账。同时，合同还约定：服从部队农场的统一管理；本合同应遵循甲方与部队农场签订的合同约定等相关规定。现因国家军改政策需要，95969部队与原告喻坚祥、陈耀终止了土地租赁合同，并经武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初1317号民事判决书依法判决，确认95969部队与原武汉鑫耀祥土石方工程有限公司以及武汉龙瑞宏达工贸有限公司、武汉惠尔康扬子江乳业有限公司签订的《土地合作经营协议》终止：将案渉租赁土地恢复为原农用地状态后归还给95969部队。因原武汉鑫耀祥土石方工程有限公司已于2016年5月17日在工商部门办理注销登记，公司原股东系原告喻坚祥、陈耀两人，双方各占50%的股份，现由原公司股东即原告喻坚祥、陈耀代为行使原武汉鑫耀祥土石方工程有限公司的权利和义务。判决生效后，原告喻坚祥、陈耀于2018年3月22日向被告肖玉枝送达了土地交还部队说明书，并告知被告肖玉枝95969部队已下发通告要求收回租赁土地的决定，从2017年4月1日终止所有土地租赁行为，必须停止生产经营，腾退租赁土地返还给部队。截至2017年4月，原告喻坚祥、陈耀与被告肖玉枝己结清涉案土地租金。现因原、被告不能达成协商，原告喻坚祥、陈耀诉至本院，并提出前述诉讼请求。被告肖玉枝在反诉中提出了反诉请求。另查明，被告肖玉枝与原武汉鑫耀祥土石方工程有限公司签订《土地租赁合同》后，在未经95969部队许可并取得政府相关职能部门办理的相关证照的情况下，私自在租用土地上建造了大量的永久性建筑物，用于对外出租进行生产经营和供他人居住获取收益，95969部队管理人员、公安消防部门曾多次通知被告肖玉枝拆除违法建筑。同时，被告肖玉枝在反诉中亦未向本院提交向原告缴纳配套费票据的相关证据。本院认为：原告与被告间签订《土地租赁合同》虽是双方当事人真实意思的表示，但95969部队与原告虽有续签合同条款的另外约定，但其不具有确定性，原告的转租行为虽然经过部队认可，但原、被告间在签订《土地租赁合同》时，明知部队和原告签订的合同只有六年三个月，而双方为了达到长期租用部队土地，以免合同到期后土地被他人租用的目的，而故意签订二十年的长效租赁合同，因其租赁期限超过六年三个月，故原告主张原、被告间签订《土地租赁合同》应予解除的诉求于客观事实不符，该《土地租赁合同》应依法认定无效。关于原告主张被告依法返还租用土地，并恢复租用地为原农用地状态的诉讼请求，因本院（2018）鄂0116民初1317号民事判决书，已确认返还土地的责任人是原告，故原告主张要求被告返还土地的诉求与本院判决相悖，本院依法不予支持。被告辩称并反诉原告故意隐瞒事实，擅自将其承租土地转租给被告，现因部队收回土地，给被告造成巨大损失，要求确认原、被告签订的《土地租赁合同》无效并返还配套费、赔偿损失的辩称和反诉请求，因原告和95969部队之间签订的《土地合作经营协议》中，双方已就土地的性质和使用范围都做了详细而明确的规定，原告将土地对外租赁，95969部队是知道也是允许的，并未违反不准对外转租的规定。而被告在租用土地后，在知道或应当知道原告和95969部队所签订的《土地合作经营协议》中，明确禁止不得擅自在租赁的土地上构建永久性建筑，而在未征得95969部队同意和在相关部门办理准建手续的情况下，擅自违法建造大量永久性建筑，严重违反国家法律和行政法规的强制性规定。故现因部队政策调整需要收回租赁土地，对因拆除被告永久性建筑而造成的损失，应由被告自行承担。另被告未向本院提交向原告缴纳配套费的相关证据，没有证据予以证实。故被告的辩称意见和反诉请求，均缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予采纳和支持。为了维护法律的尊严，保护当事人合法权益不受侵害，据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告喻坚祥、陈耀与被告肖玉枝签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回原告喻坚祥、陈耀的诉讼请求；三、驳回反诉原告肖玉枝的其他反诉请求。案件受理费200元，由原告喻坚祥、陈耀负担。反诉费9554元，由被告肖玉枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  吴京进人民陪审员  刘义锁人民陪审员  张 红二〇一八年十一月二十二日书 记 员  胡琨钰