江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初1654号原告（反诉被告）：徐婷，女，1988年8月18日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：吾翼彪，江苏双泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：周文豪，男，1996年12月12日生，汉族，户籍地江苏省大丰市，暂住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。被告：周和，男，1974年2月1日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告徐婷与被告周文豪、被告周和居间合同纠纷一案，本院于2018年3月26日受理后，依法适用简易程序审理，审理中，被告周文豪提出反诉，本院予以合并审理。本案于2018年5月11日、2018年6月12日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐婷的委托诉讼代理人吾翼彪、被告（反诉原告）周文豪（第一次到庭）及其委托诉讼代理人郑铭、被告周和（第一次到庭）到庭参加诉讼。被告周和经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。本诉原告徐婷向本院提出诉讼请求：1、被告一向原告支付居间费16000元；2、被告二向原告支付居间费16000元；3、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：被告一为苏州市相城区润元路**晨曦印象花园****的所有权人（房屋所有权证号：苏（2016）苏州市不动产权第7000664号）在原告的撮合下，两被告就涉案房屋达成交易合意，并于2017年9月3日签署《房屋买卖（居间）合同》，根据该合同第三条约定“合同签订时，被告一应当向原告支付中介信息服务费16000元，被告二应当向原告支付中介信息服务费16000元”。但合同签订至今，两被告分文未付。原告屡次催讨未果，遂具状起诉，请求判如所请。本诉被告周文豪辩称，根据合同约定中介费应当由违约方承担，在本案中被告周和作为买受方不履行付款义务，导致合同不能继续履行，相应的中介费用应当由被告周和承担。中介方的义务不仅体现在签订合同，还包括协调买卖双方的合同履行及网签、贷款、过户等手续，因此即便委托人应当支付中介费也应当根据其服务内容做相应调整最终支付的中介费用。被告周和辩称，涉案房屋有贷款70多万，我找了垫资方，被告周文豪只肯出具收条，不肯写借条，导致交易无法进行。中介费我已支付6000元，因为买卖没有成交，故余下的10000元我方不愿意支付。反诉原告周文豪向本院提出诉讼请求：1、请求判令被反诉人向反诉人返还苏州市相城区润元路505号晨曦印象花园29幢605室房屋（即涉案房屋不动产权证）；2、请求判令被反诉人承担本案的反诉费。事实和理由：2017年9月3日，在被反诉人的撮合下，反诉人作为出卖方与本诉被告二作为买受方，就涉案房屋签订《房屋买卖（居间）合同》。三方就该房屋房价、定金支付、付款方式、税费承担、中介费及违约责任作了明确约定。该合同签订时，被反诉人收取了反诉人涉案房屋不动产权证。合同履行过程中，由于本诉被告二不履行支付房款义务已属于根本违约，从而导致该合同无法继续履行，随后反诉人行使合同解除权，涉案合同已于2018年4月25日解除。鉴于此，该合同已经解除，被反诉人作为居间方亦没有相应资质完成后续居间义务，被反诉人将不动产权证置于其经营部主体注销后承继被反诉人，没有事实依据，反诉人有权收回涉案房屋不动产权证。反诉被告徐婷辩称：本案中反诉原告错误的将房屋买卖合同法律关系和居间服务法律关系混为一谈，事实上这是两个完全独立的法律关系，本案本诉与反诉均只是涉及到居间服务法律关系，而反诉原告自己陈述的房屋买卖合同已经解除，得出了居间合同也相应解除的错误结论。房屋买卖合同并不属于本案的审查范围，至于房屋买卖合同是否已经解除，并不是本案需要查明的事实。事实上本诉原告与两被告之间是居间服务法律关系，本诉原告也正是基于此要求本诉两被告支付居间服务费用，本诉原告现根据合同约定持有相关的证件，是合法有据的。故请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2017年9月3日，被告周文豪作为售房人（甲方）、被告周和作为购房人（乙方），相城区元和宜婷房产经纪服务部作为居间方（丙方），三方签订编号为1801299的《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同中约定：第一条，甲方同意将本人坐落在苏州市相城区润元路505号晨曦印象花园29幢605室的房屋出售给乙方。建筑面积103.36平方米，房屋所有权证书编号苏（2016）苏州市不动产权第7000664号，甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋以充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。……第二条，房屋实际成交价格为人民币壹佰陆拾万元整（大写），……。第三条，甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费人民币壹万陆仟元整，乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币壹万陆仟元整。第四条，（1）乙方于2017年9月3日向甲方交付定金人民币壹万元整。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。（2）（手写）甲乙双方协商确定网签时间2017年10月15日前，资金托管为三个工作日或乙方满两年之前。乙方承诺甲方现有贷款为乙方清还，其中不收取任何垫资费用。第五条，……2、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2017年10月10日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。第六条，违约责任……5、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。第七条，甲方收取定金后，将房产证和土地证（不动产证）原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。……第九条，约定其他事宜（手写）：1、甲方及共有人知晓并同意乙方做高评后贷款，甲方最终按合同价格拿钱，人民币壹佰陆拾万（￥1600000）多余房款为无条件退还给乙方。2、网签及银行贷款都由乙方去做。3、由于购房资格的问题，甲方知晓并同意乙方网签姓名改为其认可的自然人。”该合同落款处由三方签名、盖章。后于2018年4月4日，周文豪委托律师向周和发出《通知函》，要求周和继续履行合同，于2018年4月9日前将用于提前还贷的款项支付给周文豪并支付逾期履行违约金65600元（暂计算至2018年4月4日），否则周文豪将根据法律规定和合同约定解除合同并追究周和更大的违约责任。周和确认收到该通知函。另查明，相城区元和宜婷房产经纪服务部于2017年11月29日注销，经营者为李晓蕾。又查明，2018年5月14日，本院受理周和诉周文豪房屋买卖合同纠纷一案，并于2018年9月29日作出(2018)苏0507民初2763号民事判决书。在该案件中，周和、周文豪对于合同解除均不持异议。庭审中，原告提供李晓蕾签字的情况说明一份，证明在经营期间实际经营者为徐婷。被告（反诉原告）周文豪在第二次庭审中亦认可原告主体资格。庭审中，原告徐婷与被告周和一致确认：缔约当日，被告周和已向原告支付中介费6000元。以上事实，由原告提供的身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、房产权证（第7000664号）、物业费发票、情况说明、企业信用信息，被告周文豪提供的通知函、EMS快递单及快递查询打印件、及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，相城区元和宜婷房产经纪服务部与周文豪、周和签订的《房屋买卖（居间）合同》系三方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。涉案房屋买卖（居间）合同包含房屋买卖合同和居间合同两种合同性质，本案原、被告间属居间合同关系。根据合同第三条约定，两本诉被告应在签订合同时，须分别向原告支付中介信息服务费16000元，第六条第五款又约定，双方中介费及其他费用由违约方承担。就合同未能按约定履行的原因，两本诉被告均陈述，双方曾至银行办理还贷手续时，周和要求周文豪向其出具借条，但周文豪只同意出具收条，双方对此未能协商一致。本院认为，合同第四条第一项第二款中手写部分已明确约定乙方（周和）承诺甲方（周文豪）现有贷款为乙方清还，其中不收取任何垫资费用，故对于涉案房屋的现有房贷由乙方周和负责清偿，双方已达成合意。至于就周和还贷的金额周文豪应向其出具借条还是收条的问题，首先，无论周文豪出具的是收条还是借条，并不存在增加周和履约风险、降低周文豪履约风险的情况，其次，双方之间系房屋买卖合同关系，而非借款还贷，周文豪就其收到房贷数额的款项出具收条并无不妥，也较之出具借条更符合常理，被告周和亦未提供其他证据证明周文豪存在违约行为，故应认为系周和存在违约导致合同未能继续履行，双方中介费应由周和承担。关于中介费金额问题。本诉原告为两本诉被告提供资讯，促成了房屋买卖合同成立，完成了主要的居间义务，履约过程中并无隐瞒和怠于履行的事实，居间行为不存在过错。但原告作为居间人，除了完成促成合同成立的主要义务外，尚有协助买卖双方办理资金托管手续、网签手续、贷款手续、产权转移登记等手续的次要义务。就本案而言，双方在《房屋买卖（居间）合同》中亦明确约定原告负有办理挂牌、网签、过户等手续的义务，庭审中，原、被告一致确认在签订《房屋买卖（居间）合同》后，尚未办理网签、资金托管等手续。故根据公平原则，应酌情减少居间代理费。本院结合居间合同实际履行情况，酌情认定中介费为合同约定金额（甲方16000元、乙方16000元，合计32000元）的70%即人民币22400元，该款由违约方周和支付，扣除其已支付的6000元，周和尚应支付16400元。在本院受理的关联案件开庭中，周和、周文豪对于合同解除均不持异议，鉴于买卖双方签订的房屋买卖合同已经解除，居间合同所约定的由反诉被告后续代办过户及相关事宜的责任已免除，故反诉被告应将不动产权证返还反诉原告周文豪。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告周和于本判决生效之日起十日内支付原告徐婷中介费人民币16400元。（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022008543）。二、反诉被告徐婷于本判决生效之日起十日内返还反诉原告周文豪苏（2016）苏州市不动产权第7000664号不动产权证。三、驳回原告徐婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费减半收取为人民币300元，由本诉原告徐婷负担146元、本诉被告周和负担154元，反诉部分案件受理费减半收取为人民币40元，由反诉被告徐婷负担（本诉部分诉讼费用由本诉原告徐婷预交，反诉部分诉讼费用由反诉原告周文豪预交，上述诉讼费用本院不再退还，由周和直接支付徐婷154元、由徐婷支付周文豪40元，均于本判决生效之日起十日内履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员 史 丹二〇一八年十一月二十日书 记 员 王映华附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。