重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初1167号原告：毛林生，男，1952年7月12日出生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳田田，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：张叶娟，女，汉族，1971年3月4日出生，住重庆市大渡口区。原告毛林生诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年11月23日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告毛林生的委托诉讼代理人文海洲、陈伟超，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、岳田田到庭参加诉讼，第三人盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛林生起诉请求：一、停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋；二、本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。事实和理由：一、毛林生是案涉房屋的买受人，完全履行了买方的义务，是当然的案涉房屋的权利人。2015年8月9日，毛林生与盛景公司就“明月绿洲”xxx房屋签订了《商品房买卖合同》，双方就该房屋买卖合同履行达成了一致，有出卖方开具的收款收据，且毛林生已经入住占有该房，故毛林生对案涉房屋享有的权利是合法的、真实的，是当然的案涉房屋的权利人，华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行，毛林生享有的权利是能够排除执行的；二、华融资产重庆分公司行使的所谓申请执行权，不具有合法性、真实性。华融资产重庆分公司并非案涉房屋的原始抵押权人，并非涉案房屋的首轮查封人，且首轮查封的合法、真实性均存在重大问题；三、重庆市第四中级人民法院驳回毛林生的执行异议申请，其认定事实和适用法律均有错误。将他案对案涉房屋的查封，径行移植到华融资产重庆分公司执行案所认定的查封时间点，缺乏法律依据。同时曲解《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》，所制作的驳回执行裁定，竟适用我国《民事诉讼法》第一百五十四条第十一项的规定，放弃对其他事实的判定，亦是错误的。综上，毛林生以对价购买且占有之物，却被他人借法院之力而剥夺其所有权。为维护毛林生的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条及相关规定提起诉讼，望判如所请。被告华融资产重庆分公司辩称，1.案涉房屋查封时间应是2015年6月8日;2.本案是以物抵债,以物抵债目的在于消灭金钱债权,不能产生物权期待权,不应当适用《执行异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条,即使审查,毛林生也不满足相应的条件;3.案涉合同签订时间在法院查封之后,该案不满足《执行异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条的规定;4.毛林生要么未提供证明对案涉房屋占有的证据,要么其提供的证明其对案涉房屋占有的时间在法院查封之后,不满足《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定;5.华融资产重庆分公司已善意取得对案涉房屋的抵押权,毛林生对案涉房屋的债权不能对抗华融资产重庆分公司的抵押权;6.毛林生未提供其名下无其他用于居住的房屋的证据，不满足《执行异议和复议的规定》第二十九条的规定。综上,毛林生不满足《执行异议和复议的规定》第二十八条全部要件,或第二十九条全部要件,不能排除执行。第三人盛景公司述称，1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，2014年3月所有房屋通过综合验收合格。开始对外销售。2.各买受人到销售部、点进行洽谈购买房屋事宜，在双方达成购买、销售意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款（重庆海丰建设、重庆还丰控股集团）、抵工程款（重庆海丰建设、重庆还丰控股集团）等方式将购房的房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到我公司账户或我公司指定的账户里，具体方式以收款收据上载明的收款方式为准。具体的购房时间、支付款时间以我公司与各原告出具的合同、收款收据为准。无时间的以领取房屋钥匙及占有房屋时间为准。3.购房合同是买售双方真实意愿，盛景公司与各购房人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可。各收款收据合法真实有效。4.盛景公司是因自身原因，没有给各购房人办理网签、房屋产权证等手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是：重庆海丰建设工程集团有限公司、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建工负责房屋及室内装修，海丰园林负责小区绿化、小区道路、小区外管网等工程。6.重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股集团公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设集团公司）与盛景公司，这三家公司股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.盛景公司与各分包商产生的工程款、货款，经协商用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与各购房人签订，房款由分包商收，分包商和盛景公司各出各的收款收据。请法庭依据实际情况和法律规定，依法判定毛林生的诉讼请求。毛林生为了证明自己的主张举示了以下证据：第一组证据：（2018）渝04执异581号执行裁定书，拟证明毛林生不服该裁定，有权依法提起诉讼，本案起诉程序符合法律规定。第二组证据：1.《借款协议》、工商银行转款凭证（杨尧）、收据（借款）；2.结婚证、户口薄；3.对账表、房屋抵款申请、记账凭证；4.《重庆市商品房买卖合同》、收据（房款），拟证明2014年11月5日，毛林生与重庆海丰建设工程集团有限公司签订《借款协议》，并于当日通过其妻子杨尧向海丰公司指定的收款人张叶娟转入借款人民币50万元，海丰公司出具相应收据确认收到该款项；毛林生申请以盛景公司房屋抵借款，经过结算海丰公司尚欠毛林生借款本金和利息共计563667元，盛景公司同意以xxx房屋来抵债，并将其计入会计账本。2015年8月9日，毛林生与盛景公司就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，并以对海丰公司的借款债权支付该房屋的购房款，共计381632元。毛林生就所购买的房屋支付了相应的对价，因此，毛林生以合法途径购买案涉房屋，应当享有该房屋相关的民事权益。第三组证据：1.《室内装修工程合同》、天燃气入户收据，拟证明毛林生就案涉房屋与重庆海丰建设工程集团有限公司签订了装修合同，并由海丰公司出具装修收据，2016年6月21日毛林生为案涉房屋办理了天燃气入户手续并缴纳了费用；第四组证据：1.重庆市第四中级人民法院公告；2.最高人民法院（2015）执复字第5号《执行裁定书》打印件；3.最高人民法院指导案例72号打印件；4.民事裁定书，拟证明2017年7月12日，重庆市第四中级人民法院作出（2017）渝04执55号执行裁定书，对案涉房屋进行了轮候查封，同时从公告可知，轮候查封案涉房屋的时间是2017年8月2日，而毛林生所持有的商品房买卖合同在2015年6月已签订，故合同在前，轮候查封在后，华融资产重庆分公司无权执行毛林生的房屋；重庆市渝中区人民法院和重庆市第四中级人民法院采取查封措施均是因各自独立完全不同的案件引起，彼此均是独立的执行行为，相互之间既无上下级审级关系，亦无其他等法定事由，查封在前的法院的查封措施效力不能由其后查封的法院加以承继。故，重庆市第四中级人民法院在本案中无权对（2015）中区法院民保字第00305号民事裁定中的查封加以承继；72号指导案例贯彻了合同自由原则，在本案中基于借款关系而发生的债权债务因设立新的商品房买卖合同法律关系而归于消灭，买卖合同是毛林生与盛景公司的真实意思表示，不违反法律规定，且毛林生完成了买卖合同的支付义务，因此，毛林生基于该合同享有物权期待权和排除执行的权利。被告华融资产重庆分公司质证认为：1.对执行裁定书的三性予以认可。2.对借款协议、工商银行转账凭证、收据。借款协议真实性无法核实；工商银行转账凭证真实性无法核实，付款人并非本案原告，系杨尧与张叶娟之间的往来款，与本案无关；收据的真实性无法核实，其支付方式为现金，与毛林生提供的前述转账凭证相矛盾。3.对结婚证、户口薄。真实性合法性予以认可。4.对对账表、房屋抵款申请、记账凭证。对账表系复印件，真实性不予认可，且盖章为“重庆海丰控股集团有限公司总裁办公室”，既无房屋出卖人盛景公司签章，也无案涉房屋装修人海丰公司签章，与本案无关；房屋抵款申请，系复印件，真实性不予认可，且盖章为“重庆海丰控股集团有限公司总裁办公室”，既无房屋出卖人盛景公司签章，也无案涉房屋装修人海丰公司签章，此外，案涉房屋为盛景公司所有，海丰控股公司无权单方抵偿给毛林生；记账凭证系复印件，真实性不予认可，即使该份证据真实，也系盛景公司单方制作的内部记账凭证，无法证明相关交易的真实性。5.对《商品房买卖合同》及收据。真实性合法性无法核实，无签订时间，不能达到毛林生的证明目的；收据的真实性合法性无法核实，且其载明的抵款方式为“抵借款”，若真实，说明本案系以物抵债。6.对《室内装修工程合同》、收据。《室内装修工程合同》的真实性合法性无法核实，无签订时间，且案涉房屋为精装房，签订装修合同的目的在于避税，不能达到毛林生的证明目的；收据的真实性合法性无法核实，但其载明的抵款方式为“抵借款”，证明本案系以物抵债。7.天燃气入户收据。真实性合法性无法核实，且其载明的时间也在人民法院查封之后，不能达到毛林生的证明目的。8.对重庆市第四中级人民法院的公告。三性予以认可，但案涉房屋的查封时间应当适用重庆市渝中区人民法院的查封时间2015年6月8日。9.对最高人民法院（2015）执复字第5号《执行裁定书》。真实性无法核实，且与本案无关，对本案没有参考价值。10.对最高人民法院指导案例72号。真实性无法核实，且与本案无关，对本案无参考价值。11.民事裁定书的真实性无法核实，且与本案无关，对本案无参考价值。盛景公司对毛林生举示的证据无意见。被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：4栋的房产证和抵押权证各一份，证明华融资产重庆分公司为合法的抵押权人。毛林生质证认为，房产证复印件的真实性不认可，房坐落非华融资产重庆分公司主张的房屋，房产证对应的抵押权证不应该包括涉案房屋，抵押权证对抵押物记载不明，因此，不应当产生全部抵押的效果。现在抵押权人是重庆银行，不是华融资产重庆分公司。盛景公司对华融资产重庆分公司举示的证据无意见。盛景公司未举示证据。本院经审查认为，原告毛林生、被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，案涉房屋的具体抵押时间为2015年2月。再查明：2014年11月5日，毛林生与重庆海丰建设工程集团有限公司签订《借款协议》，约定重庆海丰建设工程集团有限公司向毛林生借款50万元，并约定该款转入张叶娟的622846047000150XXXX账户。同日，毛林生之妻杨尧通过其工商银行账户向张叶娟转款50万元，重庆海丰建设工程集团有限公司向毛林生出具了收到借款的收据。2015年7月28日，毛林生向海丰控股集团有限公司提出房屋抵款申请，载明“截止2017年7月30日尚欠本金50万元（大写伍拾万元整）及利息63667元，合计欠款563667元（大写伍拾陆万叁仟陆佰陆拾柒元整）。经协商决定以黄水明月绿洲4栋1单元502号房屋冲抵借款”。2015年8月5日，燕智、肖华安等人在该申请书上签字。2015年7月31日的一份毛林生本金及利息对账表载明，重庆海丰建设工程集团有限公司尚欠毛林生本金及利息563667元。毛林生与盛景公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定毛林生购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号黄水明月绿洲4栋1单元502号房屋，房屋总价款381632元，该合同未载明签订时间。2015年8月9日，盛景公司给毛林生出具收款收条一张，载明通过抵借款的方式收到毛林生xxx房屋购房款381632元；重庆海丰建设工程集团有限公司给毛林生出具收款收条一张，载明通过抵借款的方式收到毛林生xxx房屋装修款49181元。盛景公司2015年8月31日的一份记账凭证载明，付盛景公司房屋冲抵海丰建设工程集团外欠毛林生借款本金430813元。收毛林生xxx房屋房款381632元，装修款49181元。2016年6月21日，毛林生为案涉房屋向重庆市石柱黄水天燃气有限公司支付天燃气入户费3730元。毛林生在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异581号执行裁定书，裁定驳回毛林生的执行异议申请。本院认为，本案的争议焦点为：毛林生能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）毛林生是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，毛林生向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，毛林生与盛景公司签订的《商品房买卖合同》虽然没有载明签订时间，但盛景公司给毛林生出具的收款收据载明的时间为2015年8月9日，可将该时间视为双方签订合同的时间，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）毛林生在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据毛林生与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从毛林生提交的证据来看，毛林生于2016年6月21日为案涉房屋向重庆石柱黄水天燃气有限公司支付天燃气入户费3730元，足以证明其于2016年6月21日已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从毛林生提供的证据来看，毛林生购买的本案涉案房屋购房款的支付系其对重庆海丰建设工程集团有限公司的借款债权，以本案涉案房屋进行抵债，性质上属于以房抵债。毛林生举示了借款协议、转账凭据证明其与盛景公司之间据以抵扣房款的基础债权债务关系真实；且其举示了房屋抵款申请、对账表、记账凭证等证据证明毛林生、重庆海丰建设工程集团有限公司、盛景公司之间以房抵债的意思表示真实，盛景公司已经与毛林生签订了《商品房买卖合同》，且给毛林生出具了购房款收据对通过债权抵扣房款的事实予以确认，并在财务凭证上如实记载了该抵债事实，故双方的抵债行为已经完成，毛林生已通过以房抵债方式支付完了所有购房款，故符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。毛林生在购买涉案房屋时，盛景公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定毛林生委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人毛林生自身原因的条件。据此，毛林生在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因毛林生自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，毛林生享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，毛林生的诉讼请求应予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋。案件受理费7024.48元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  王勐视人民陪审员  冯成发人民陪审员  邓思伦二〇一八年十一月二十七日法官助理孙正心书记员石莹