北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初695号原告（反诉被告）:秦化锋，男，1970年9月26日出生，汉族，身份号码×××。委托诉讼代理人：高军伟，男，1978年3月8日出生，汉族，北京高硕法律咨询服务中心主任，身份号码×××。被告（反诉原告）：李如保，男，1977年6月16日出生，汉族，身份号码×××。委托诉讼代理人：聂利锋，男，1963年12月19日出生，汉族，身份号码×××。原告（反诉被告）秦化锋与被告（反诉原告）李如保房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦化锋及其委托诉讼代理人高军伟，被告（反诉原告）李如保及其委托诉讼代理人聂利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦化锋向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的租房合同无效；2．判令被告立即退还原告租金十四万元及押金一万;3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告声称有房屋出租，原告于2017年4月份向被告交付1万元定金。原被告于2017年5月1日签订《租房合同》，合同签订后被告迟迟未交付房屋，直至2017年7月28日才将房屋交付给原告，当日原告向被告支付14万元租金。目前原告了解到被告所承建房屋没有任何审批手续，应属于违建。被告将没有任何审批手续私自所建房屋对外出租，没有任何安全保障，被告的出租行为应属无效。综上所述，原告依据法律规定诉至贵院，望人民法院依法判决。被告李如保辩称：不同意原告的全部诉讼请求。因为房屋租赁合同是双方真实意思表示，该房屋是原来养殖地清退后，我方把原有的猪场改建为厂房对外出租，政府并没有制止我方改建厂房，我方将房屋建好后，原告与我方签订的租赁合同。因为此前，我方也对外出租过，合同到期后，原告与我方签订合同。原告承租我方的厂房，并不是其个人使用，而是其想做二房东，进行转租，同样原告在于庄村还租赁了其他两处厂房，进行转租，赚取差价。只是对我方承租的房屋，原告要价太高，没有转租出去，但原告从合同签订之日起到现在一直占用该厂房及场地。关于顶子的问题，双方签订合同约定如国家需要，房屋换顶费用由乙方承担，即原告。2017年11月，我方根据镇政府下达的通知以及原告要求，将该厂房房顶换成现在的防火岩棉，费用是86305元。我方不同意返还原告的租赁费及押金。我方于2018年10月15日才将涉诉房屋收回转租他人，故我方要求对方向我方支付占有使用费，详见我方的反诉请求。反诉原告李如保向本院提出反诉诉讼请求：1．请求被反诉人给付反诉人为其更换库房彩钢顶工程款86305元；2．判令被反诉人给付反诉人自2017年5月15日至2018年10月15日期间的占有使用费198330元；3．反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人于2017年11月中旬受被反诉人的请求，为其更换库房的彩钢顶（防火型），从杨景贵处购买彩钢顶，费用为59520元。王小平为我方施工，人工费用为23800元，后反诉人购买防水槽款为2985元，共计86305元。现因被反诉人要求确认合同无效，并提出反诉人退其租金和押金，我方不予退还。因被反诉人从2017年5月15日至今仍占用反诉人的厂房和场地，给反诉人带来损失，现反诉人要求被反诉人给付损失，请求法院给予支持。反诉被告秦化锋辩称，不同意李如保的全部诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，未取得建设规划许可证的房屋所签订租赁合同无效，涉诉房屋没有经过国家允许且李如保对外出租，李如保自行更换彩钢顶，费用由其自行承担，与我方无关。李如保当庭已经变更为占用费，对方已经自认是无效的合同。涉诉房屋我方一天都没有使用过，谈不上支付占有使用费。李如保的诉讼请求均不成立，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，李如保作为甲方、出租方，秦化锋作为乙方、承租方，双方签订了一份《租赁协议》，内容如下：甲、乙双方经友好协商，就甲方将位于顺义区高丽营镇于庄村库房约1700㎡出租给乙方一事达成如下协议：一、租赁期限，自2017年5月1日至2018年5月1日止，每年租金壹拾肆万元整，分两次交清，即本协议签字之日交付柒万元整。余下进场付清。该条空白处手写“包括前面2亩地”。二、合同签订之日，乙方另交付甲方壹万元保证金，合同期满，房屋无损坏，合同解除之日，甲方退还该该保证金。秦化锋称其在2017年3月1日前向原告支付了押金1万元。李如保称秦化锋在2017年2月左右支付的押金1万元。李如保认可除押金外，收到秦化锋交纳的房屋租金共计14万元。至于该14万元的支付时间，秦化锋在2018年4月8日庭审中陈述2017年3月份就将14万元付给李如保，分两次支付，每次都是现金7万元。在2018年9月17日庭审中，秦化锋之委托诉讼代理人陈述其第二笔7万元租金系于2017年7月28日支付。在2018年11月12日庭审中秦化锋陈述第一笔租金7万元系2017年3月底支付，第二笔租金7万元系2017年5月左右支付。李如保则称第一笔租金7万元系秦化锋于2017年3月1日支付，因为按照双方于2017年3月1日签订的《租赁协议》约定签订协议当日交付7万元。剩余的7万元系秦化锋于2017年7月28日支付，由于收到秦化锋支付的第一笔7万元时，未给秦化锋出具收条，故在2017年7月28日给秦化锋出具了收条，收条内容为：今收到秦化峰28号院租全壹肆万元整，小写140000．00元整。下方有李如保的签名，日期为2017年7月28日。并写有“老太太明天必须搬走”。双方对于收条均不持异议。双方另签订有落款日期为2017年5月15日的租房合同两份，该两份租赁合同版本一样，区别在于第二条不同，一份租赁期手写为2017年5月15日至2020年5月15日，另一份租赁期手写为2017年5月17日至2022年5月17日。其他内容为一、甲方将位于于庄村养殖小区38号院库房1600平方米，自愿租给乙方使用，乙方同意租赁。三、每年租金大写：（壹拾肆万元整）小写:140000元。四、乙方在协议签订后一次支付当年租金，每年依此类托。五、每年租金要提前一个月交付一年费用，如果乙方5天之内交付不了租金，租赁合同自动取消，损失乙方承担。六、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方如期归还，乙方需要继续承担的向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，并且提前一个月交纳下年房屋。三年以后每年递增叁万元整。七、租赁期间，乙方应合理使用，并定期对厂房进行检查，养护及其附属设施处于正常和安全状态，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及附属设施损失或发生故障的，乙方全部责任，乙方局部维修甲方可代维修费用，由乙方承担，甲方不得干扰乙方正常使用，需要符合国家规定。八、租赁期间，税务、工商及其费用与甲方无关，均由乙方自负。九、提前终止合同，未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，乙方为支付租金，如果乙方需要提前解约，要四倍赔偿。如果遇到国家要求换屋顶费用由乙方承担。房屋每年年租金改为14万元整。租期2017年5月15日—2024年5月15日，遇到国家拆迁甲方赔偿乙方第一年十五万元，二年赔偿十万元，三年赔偿七万元，四年赔偿伍万元，五年以后不用赔偿，换房顶6年以后每年加三万。十、前面2亩地归乙方放一些东西使用。十一、如果遇到国家征地，剩余租金退还乙方。十二、合同签订之日，乙方另交付甲方壹万元保证金，合同期满，房屋无损坏，合同解除之日，甲方退还该保证金。十三、本协议履行过程中，乙方保证交付租金，如在约定期内，乙方拒不按期交付，甲方有权解释本协议、十四、在合同期内乙方自主经营，独自承担法定义务，遵纪守法。十五、乙方承租厂房做存放货物使用，保证在约定范围使用仓库，不能放易燃、易爆物品。承租方不得利用租赁房屋从事违法、犯罪活动，所造成损失由承租方赔偿。十六、在租期内如遇国家征地，拆迁等，乙方需无条件退出。拆迁事宜与乙方无关，本协议自动解除。十七、在租期内乙方负责一切安全事宜，如给甲方造成安全损失，乙方应如数赔偿。十八、在租期内，乙方所雇用人员一律由自己安排，均与甲方无关，由乙方负责一切社保和保险事宜，以及居住事宜。十九、乙方在租赁期间，严格遵守执行《中华人民共和国消防条例》，积极配合甲方主管部门做好消防工作。否则由此产生的一切责任及损失由乙方承担。乙方应在租赁内按有关规定配置灭火器。二十、在租期内甲方配合乙方处理相关相邻关系，水、电通行等事宜。二十一、本协议未尽事宜，双方可另行达成补充协议，本协议一式两份，如发生争议向顺义区人民法院起诉。双方对于落款日期为2017年5月15日的两份租赁合同的实际签约日期无法形成一致陈述。双方均认可此前的两份协议已作废，双方履行的是租赁期自2017年5月17日至2022年5月17日的租赁合同。双方确认租赁标的包括一个库房、库房北边的一排住房，还有一个空院子。关于涉诉房屋交接时间，秦化锋在起诉状中称李如保在2017年7月28日才将涉诉房屋交付，其在2018年4月8日庭审中亦陈述李如保在2017年7月28日才交付涉诉房屋。在2018年9月17日庭审中，秦化锋之委托诉讼代理人陈述李如保在2017年5月1日之前就将钥匙交付给秦化锋，但是秦化锋一直未入住，是因为涉诉房屋检查不合格，后来老太太即李如保岳母一直不走。秦化锋在2018年11月12日庭审中陈述，李如保未向其交付涉诉房屋，库房整天开着门，其租赁时好多人去看库房，而且库房漏雨，没水没电，水也无法饮用。秦化锋解释虽然李如保一直未向其交付涉诉房屋，但李如保承诺如果其交纳剩余租金，李如保会在几天之内将涉诉房屋腾退并交付给他，所以其于2017年7月28日交纳剩余租金。李如保称其于2017年5月15日即将涉诉房屋交付给秦化锋，所以《租房合同》落款日期亦为2017年5月15日，如秦化锋所述李如保于2017年7月28日交付涉诉房屋，在《租房合同》中租期应该会单写，且涉诉房屋一直处于出租状态，水电俱全，具备出租条件。秦化锋提交照片一张，显示涉诉库房门上粘贴一张顺义区高丽营镇人民政府的封条，拍摄时间系2017年12月23日，以此证明涉诉房屋于2017年7月下旬被高丽营镇人民政府联合执法查封，原因是涉诉房屋属于违建。李如保对照片的真实性认可，称之所以查封是让其更换涉诉库房的屋顶，不认可涉诉房屋系违建。李如保称涉诉房屋占用土地系于庄村的养殖用地，属于农业用地，涉诉房屋没有规划建设手续，库房建于2014年左右，李如保提交了其于2018年1月17日和1月18日拍摄的涉诉库房内现状的照片，以证明秦化锋在起诉后一直占用涉诉房屋。秦化锋认可照片的真实性以及拍摄日期，但称照片上显示的物品并非其物品。李如保提交的照片显示涉诉库房内基本没有什么物品。李如保称秦化锋一直未办理腾退交接手续，涉诉房屋钥匙也未归还，为减少损失，其于2018年10月15日将部分涉诉房屋转租给案外人，故无需秦化锋再办理腾退交接手续。李如保称政府要求更换涉诉库房的屋顶为防火岩棉材料，其告知了秦化锋，但秦化锋称缺钱，双方约定由李如保先行垫付费用，最终由秦化锋负担，双方就此没有书面约定，且称如果其拒不更换屋顶，涉诉库房可能面临被拆除的风险。秦化锋称其未要求李如保更换涉诉库房的屋顶，因为涉诉房屋未正常交付。李如保提交了王小平出具的收条三张，以证明其更换彩钢顶支出23800元，加工水槽人工费3000元，并申请王小平出庭作证。李如保另提交了由杨景贵出具的收条一张，以证明其从杨景贵处购买彩钢板花费59520元。秦化锋对五张收条的真实性和证明目的均不认可。秦化锋于2018年11月12日庭审中当庭提交其朋友转发的照片一张，拍摄时间为2018年11月12日，以证明涉诉房屋仍被高丽营镇政府查封，不具备经营条件。李如保称其在2018年11月12日到过涉诉房屋，但并未发现大门处张贴有封条。秦化锋称由于李如保对其提交的2018年11月12日拍摄的照片真实性不予认可，故申请本院到高丽营镇政府调取。本院到高丽营镇于庄村村民委员会调查，该村干部称封条系高丽营镇政府张贴，于庄村村民委员会未参与执法，之所以张贴封条原因是涉诉库房居住有大概70多人，存在较大安全隐患，故大约在2017年9月左右被镇政府贴封条查封。上述事实，有《租房合同》、调查笔录、收条、询问笔录、现场照片、照片、询问笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李如保将在农业用地上建设的房屋及场地进行出租，且其所建房屋未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故其与秦化锋之间就位于顺义区高丽营镇于庄村养殖小区38号院库房所签订的《租房合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故李如保应将收取秦化锋的租金14万元以及押金1万元返还给秦化锋。本案中，秦化锋对于房屋是否交付、交付时间、交纳租金的时间、签订租房合同的时间存在多次不一致的陈述，其在庭审中称李如保于2017年5月1日之前就交付涉诉房屋的钥匙，其虽称涉诉房屋系违建被政府查封、李如保岳母不让其入住、涉诉库房漏雨、无水无电等，但其就此并未提交充分证据予以证实。如果李如保一直未向秦化锋交付涉诉房屋，秦化锋可以拒绝支付剩余房屋租金7万元，秦化锋在2017年7月28日交纳7万元租金的行为不合常理，秦化锋甚至可以及早起诉主张自己的权利，故本院对秦化锋关于李如保一直未交付涉诉房屋的陈述意见不予采信。至于李如保主张的占有使用费问题，通过李如保提交的于2018年1月17、18日拍摄的照片显示，涉诉库房内几乎没有什么物品，且此时李如保已经领取秦化锋的民事起诉书，故其应及时收回房屋以减少损失。故本院认为秦化锋应按照租房合同约定的租金标准支付李如保自2017年5月17日至2018年1月17日的占有使用费。至于李如保主张更换库房彩钢顶费用的问题，一方面更换屋顶系政府为了消防安全要求更换，之所以更换系涉诉库房本身存在问题，李如保亦称如不自行更换，涉诉库房面临被拆除的风险，且费用系李如保自行支付，李如保虽称其和秦化锋口头约定费用由秦化锋负担，但秦化锋对此不予认可，故本院对李如保要求秦化锋承担更换库房彩钢顶工程款86305元的反诉请求不予支持。至于秦化锋在最后一次庭审中所提要求本院调取证据的请求，因其称查封的时间为2018年11月份，此时李如保已经将涉诉房屋进行转租，故本院对其调取请求不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）秦化锋与被告（反诉原告）李如保签订的落款日期为二〇一七年五月十五日、租赁期自二〇一七年五月十七日至二〇二二年五月十七日的《租房合同》无效；二、被告（反诉原告）李如保于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）秦化锋交纳的租金十四万元、押金一万元；三、原告（反诉被告）秦化锋于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李如保占有使用费九万三千三百三十三元三角三分；三、驳回原告（反诉被告）秦化锋的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李如保的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三千三百元，由被告（反诉原告）李如保负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二千七百八十五元，由被告（反诉原告）李如保一千七百一十八元（已交纳），由原告反诉被告）秦化锋负担一千零六十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶小超人民陪审员  郝继奎人民陪审员  付庆华二〇一八年十一月十六日书 记 员  田小星