湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2322号上诉人（原审被告）：郴州市汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区湘南国际物流园长信广场办公楼**。法定代表人：陈湘金，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄仙，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：张凤姣，女，1982年6月23日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州市汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）因与被上诉人张凤姣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人汇华公司的委托诉讼代理人黄仙，被上诉人张凤姣的委托诉讼代理人黄亚梅参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。汇华公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回张凤姣的诉讼请求，或发回重审；2．汇华公司不承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实错误，汇华公司在履行合同过程中不存在违约行为。汇华公司提交的《郴州市规划技术服务中心退件通知单》等证据，证明其一直积极主动履行合同约定的义务，向相关部门提交资料，涉案房屋未能如期办理首次登记属于多因一果。自2014年至2017年期间，有关部门四次拒绝为汇华公司办理房产总证，拒绝的理由多次提到湘瑞原城B#、C#、D#、E#栋楼顶存在违法搭建，另涉案小区没有成立业主委员会，导致小区没有物业公司，造成物业没有通过验收。涉案房屋交付业主后，小区的管理权自动转移至小区所有业主，现部分业主违法搭建，违反了配合、协助汇华公司办理首次登记的义务，导致汇华公司如期办理首次登记陷入履行不能，汇华公司存在抗辩事由，不构成违约。2.即使认定汇华公司违约，一审认定的违约金数额也存在错误。一审推定交房时间为2012年12月30日没有合法理由，据此计算违约金存在错误。张凤姣辩称，一、业主委员会的成立与否不是办证的必然条件；二、汇华公司没有制止违法搭建行为，是其自身行为；三、一审开庭时已查明交房时间，且汇华公司对交房时间没有异议，双方在合同中明确约定2012年12月30日前交房。一审认定事实清楚，适用法律正确。张凤姣向一审法院起诉请求：一、判令汇华公司为张凤姣的房屋办理首次登记（初始登记）；二、判令汇华公司支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成张凤姣无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金12,009元（暂时计算至2018年4月26日，违约金的最终计算需计算至初始登记即首次登记之日止）；三、本案诉讼费由汇华公司承担。一审法院认定事实：张凤姣作为买受人与汇华公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定张凤姣购买汇华公司开发的位于郴州市协作路“湘瑞原城”商品房，合同约定面积共85.26平方米，单价为人民币每平方米3121.9元，总金额为266,173元；并约定汇华公司应当在2012年11月1日至2012年12月30日期间，将符合合同约定的房屋交付张凤姣使用。《郴州市商品房买卖合同》十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知。双方约定有关委托事项。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人支付已付房款的万分之0.5违约金……。”双方均认可“已付房款的万分之0.5”即按已付购房款为基数计算每日万分之零点五。合同签订后，张凤姣依约向汇华公司付清全部购房款266,173元。另查明，郴州市规划技术服务中心曾分别于2014年1月21日、2016年10月17日，以“湘瑞原城”现状部分屋顶增加房间未在竣工图体现，现状架空层增加的房间未在竣工图体现等为由两次退回汇华公司规划监督测量申请。郴州市城乡规划局于2016年2月19日向汇华公司下达《责令改正通知书》，要求汇华公司对“湘瑞原城”项目B#、C#、D#、E#栋楼顶存在违法搭建的行为按照建设工程规划许可规定的内容进行整改；又于2017年5月27日另行下达《责令改正通知书》，要求汇华公司对“湘瑞原城”项目中存在的擅自将坡屋顶改为住宅，A栋、F栋杂房层高超高的问题进行整改。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是其真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：1.汇华公司是否有义务为张凤姣办理首次登记；2.汇华公司是否构成违约，是否需向张凤姣支付违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定。一、汇华公司是否有义务办理房屋初始登记。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条明确约定，汇华公司有义务在房屋交付720个工作日内完成“湘瑞原城”项目的初始登记。初始登记完成后，汇华公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知，双方另行约定有关委托事项。实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，但程序和要求并未改变，因此不能排除汇华公司为涉案商品房办理首次登记的义务，汇华公司有义务为涉案房屋办理首次登记。二、汇华公司是否构成违约，是否需向张凤姣支付违约金；如需支付，违约金数额的确定。1.汇华公司未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记……。”汇华公司提出未能办理房屋首次登记是因为小区部分业主违法搭建所致，因与本案张凤姣无关，依据合同相对性原则，汇华公司应先行向张凤姣赔偿违约损失，再另行与违建的业主协商或追偿。对汇华公司的该项辩解，不予采信。汇华公司提出因国家政策调整、涉案小区物业没有通过验收造成不能如期办证，因汇华公司未提交证据证明，且与张凤姣无关，对汇华公司的该项抗辩，不予采信。汇华公司与张凤姣均未说明具体收房时间，但向法院陈述是在合同约定的期限内收房，故推定汇华公司实际交房时间为2012年12月30日。根据该约定，汇华公司应在房屋交付使用后720个工作日内（一年按250个工作日计算，720个工作日折算为1051天），即2015年11月17日前办理好该幢商品房的首次登记，而汇华公司至本案判决前尚未完成该幢商品房的首次登记。汇华公司的行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。2.违约金数额的确定。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办理首次登记违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之零点五支付逾期违约金。故违约金的起算应从双方约定办证期限届满次日，即2015年11月18日起算。依此计算至2018年4月26日的违约金为：266,173元×0.00005×890天=11,844元，以后违约金以266,173元为基数按每日万分之0.5计算至完成办理不动产首次登记之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告张凤姣购买的位于郴州市协作路“湘瑞原城”小区房屋所在幢办理不动产首次登记；二、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张凤姣逾期办理首次登记违约金11,844元（暂计算至2018年4月26日，以后违约金以266,173元为基数按每日万分之0.5计算至完成办理不动产首次登记之日止）；三、驳回原告张凤姣的其他诉讼请求。如果被告郴州市汇华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：涉案房屋逾期办理首次登记，汇华公司是否构成违约，如构成违约，一审认定其向张凤姣支付违约金11,844元是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，汇华公司应在涉案房屋交付使用后720个工作日内为张凤姣购买的房屋所在幢办理初始登记，但时至今日仍未办理，已构成违约。合同具有相对性，汇华公司上诉认为逾期办理房屋初始登记是湘瑞原城小区部分业主违规搭建所致，但部分业主（不包括袁名胜、袁六花）违规搭建致房屋初始登记遇障碍，属第三人原因。根据前述法律规定，汇华公司上诉提出的第三人违章搭建，以及小区没有成立业主委员会等不能成为其违约免责的理由，其仍应向张凤姣承担相应的违约责任。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十条就房屋交接及违约处理方式有明确约定，涉案房屋达到交付使用条件后，双方进行验收交接，并签收房屋交接单。双方当事人在一审庭审中均认可涉案房屋在合同约定的交房期限即2012年12月30日前已交付。因此，一审根据庭审情况及双方合同约定推定交房时间为2012年12月30日，并无不当，本院予以确认。一审根据双方合同约定的违约金处理方式，经计算后认定汇华公司向张凤姣支付相应的违约金正确。综上所述，汇华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.23元，由郴州市汇华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李惠铭审判员  徐作顺审判员  刘殳扬二〇一八年十一月十二日法官助理李鹂书记员李东雪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。