文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终5334号上诉人(原审原告）:重庆景城宏商业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区石小路****，统一社会信用代码91500107345895137M。法定代表人：秦宗斌，总经理。委托诉讼代理人：赵树乾，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆艺农园林工程有限公司,住所地重庆市渝中,住所地重庆市渝中区李子坝正街******915001033048214733。法定代表人：陈茜，执行董事。委托诉讼代理人：樊星，重庆西商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，重庆西商律师事务所实习律师。上诉人重庆景城宏商业管理有限公司（以下简称景城宏公司）因与被上诉人重庆艺农园林工程有限公司（以下简称艺农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初19048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问审理。上诉人景城宏公司的委托诉讼代理人赵树乾，被上诉人艺农公司的委托诉讼代理人樊星、张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景城宏公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持景城宏公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由艺农公司负担。事实和理由：一审程序违法，诉讼程序未完结即作出判决。涉案房屋存在大量违章建筑，一审却认定涉案的租赁合同合法有效。涉案房屋至今没有通过合法的消防验收，房屋客观上无法合法使用。艺农公司辩称，一审程序合法，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。景城宏公司向一审法院起诉请求：确认景城宏公司、艺农公司间签订《华福公园商业配套（商铺）租赁合同》已于2017年6月18日解除；判令艺农公司返还景城宏公司支付的房屋租金5678000元，并支付资金占用损失（从起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付至本金付清日止）；判令艺农公司支付景城宏公司违约金150万元；判令艺农公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年5月13日，经九龙坡区公开招标，重庆市地产集团（甲方）与艺农公司（乙方）签订《工程建设项目投资及建设管理代理合同》，约定乙方负责华福公园建设项目的全部投资及费用，项目建成后由乙方代管30年后将公园资产无偿移交九龙坡区政府。其后，艺农公司投资开展重庆市九龙坡区华福公园临时配套用房1-5号楼项目建设。2016年11月8日，华岩新城开发建设领导小组召开第62次工作例会，会议决定由区公安消防支队牵头，全力推进华福公园消防审核，施工完毕房屋由艺农公司将图纸报送区公安消防支队审核，不需要审核的房屋，由区公安消防支队派专人现场指导。2017年6月20日，重庆市九龙坡区公安消防支队出具渝九公消函（2017）18号复函，载明经现场对华福公园临时配套用房1-5号楼建设项目检查，该项目工程符合相关消防技术标准要求，建筑消防设施器材应当定期组织检验、维修保养，确保完好有效。2015年8月20日，景城宏公司（乙方）与艺农公司（甲方）签订《华福公园商业配套（商铺）租赁合同》，约定景城宏公司向艺农公司承租位于重庆市九龙坡区华福公园项目3号楼及其附属设施，房屋为期房，建筑面积以双方最终实际测定为准。在不影响结构安全的情况下，乙方为使用需要添置设备设施、装修装饰等，由乙方自行负责，甲方负责协助乙方办理相关行政审批手续，由此产生的相应费用由乙方承担。该房屋租赁期限从2015年12月31日至2030年12月31日止（租赁期自甲方向乙方移交本合同约定全部房屋后的次日起算），其中前两年为免租金的装修期及市场培育期。甲方提供的房屋为现状实物移交，乙方因经营需要进行改造，需经甲方同意后并取得消防、工商、城管、卫生、环保、规划等相关部门批准方可施工。涉案房屋租赁用途为商业经营，乙方有权将房屋全部或部分用于招商并转租次承租人。合同第一年至第五年租金总价为2352000元（其中前两年免收），自第六年起至第十五年租赁年度止，租赁费用在上一年度租金总价基础上每年递增5%。本合同签订后3日内，乙方应向甲方交纳第三至第五年房屋租金中的100万元，20内日应付2428000元（含双方前期协议中乙方支付的定金300000元）。全部房屋移交给乙方后7日内，乙方再向甲方支付本合同第三至第五年房屋租金剩余50%即3428000元。在本租赁房屋未满足办理工商营业执照和许可手续条件之前，乙方可暂缓支付上述应付款中的1000000元直至商铺满足办理经营执照条件。乙方承租房屋如不能用于申办各项经营证照及许可手续或被责令拆除，甲方不得计收所涉面积的租金，房屋承租面积只能按照合规建筑面积计算，本合同约定租赁期顺延（即按照期间相应免收租金）。甲方应于2015年12月31日之前交付租赁物，其确定交付日后提前通知乙方，双方进行验收交接时签署房屋交接单并办理交接手续。甲方承诺有权出租房屋且该房屋能用于办理商业经营相关证照及许可手续，保证房屋权属无瑕疵且设备设施不存在消防安全隐患，积极协助乙方及次承租人办理有关工商、税务、环保、消防等经营手续，乙方则自行承担办理经营许可的相关义务。另，若甲方不能按约定时间提供全部房屋，每逾期交房一日，则按日向乙方承担定金数额千分之三违约金；逾期超过15日的，乙方有权要求甲方双倍返还定金，并可选择解除合同。租赁期内，甲方有下列行为的，应向乙方支付150万元违约金，乙方有权选择解除合同：1、甲方违反合同约定擅自提前收回房屋或提高租金的；2、非因归责乙方事由，导致乙方及次承租人无法全部或部分使用租赁房屋，影响乙方及次承租人经营的；3、甲方出售、出租房屋侵害乙方优先权的；4、甲方违反本合同约定的保证或承诺，足以影响乙方及次承租人使用房屋的；5、甲方持续30日未能纠正违反合同其他约定给乙方及次承租人造成较大损失的。此外，合同签订当日，双方就租赁事宜达成补充协议，约定原合同第三款第1条的租金标准及递增按照建筑面积4900平方米计算（最终以实际测定确认），第1、2年为免租期，第3至第5年月租金为40元/平方米，第6年至第15年月租金在前一年基础上递增5%。合同签订后，艺农公司将涉案租赁物交付景城宏公司使用，景城宏公司则将系争房屋用于对外招商、转租，并从2015年5月26日起至2017年2月16日陆续向艺农公司支付了500多万元的租赁费用（其中艺农公司于2015年11月6日出具收据一张确认其收到景城宏公司租金3428000元）。租赁期间内，景城宏公司先后招商引入重庆梦越时空娱乐有限公司、重庆宁朵育婴咨询有限公司、乐驰汽车服务中心、民安汽修等多家商户进驻涉案华福公园项目3号楼处，并协助后者在华福公园管理处办理了装修手续，现重庆梦越时空娱乐有限公司、重庆宁朵育婴咨询有限公司等商户已办理经营许可相关手续并实际运营。一审另查明，2017年6月20日，景城宏公司向艺农公司发出《关于华福公园商铺租赁合同的解除函》，称因艺农公司未能依约交房时办理消防验收手续（即正规第一次消防验收），导致已进场装修的商户不能办理营业执照和许可手续，进而向景城宏公司提起索赔，造成景城宏公司合同目的无法实现，故主张自艺农公司收到该函件之日起解除双方租赁合同，艺农公司应退还景城宏公司租金、保证金、等共计717.8万元，并赔偿景城宏公司相关损失786.261万元及违约金。一审法院认为，系争房屋系九龙坡区政府统一规划打造华福公园的配套所属。艺农公司经公开招投标后，与重庆市地产集团签订项目投资及建设管理代理协议，按照九龙坡区政府统一规划要求设计建造并代为运营，符合地方政府政策规划及经济社会发展所需，上述事实有政府相关职能部门出具的会议纪要及复函等证据予以佐证，对此予以采信。此外，景城宏公司亦未举示相关证据证明在租赁期间涉案房屋发生所有权纠纷或存在艺农公司欺诈、胁迫等其他致使合同无效的法定事由，因此，景城宏公司与艺农公司签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应当切实履行该合同的权利和义务。本案的争议焦点在于景城宏公司确认涉案的租赁合同已通知解除以及艺农公司是否存在根本性违约的问题。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同的解除可分为约定解除和法定解除两种情况。景城宏公司认为，景城宏公司在2017年6月18日向艺农公司发出《关于华福公园商铺租赁合同的解除函》，称因艺农公司未能依约交房时办理消防验收手续导致景城宏公司合同目的无法实现，该合同已于2017年6月18日解除。一审法院认为，景城宏公司发出终止合同的函是其单方面行为，景城宏公司有权行使合同通知解除权，但前提是艺农公司存在迟延履行合同主要债务或有其他违约行为，导致合同的目的无法实现，即艺农公司存在有根本性违约的行为。一审庭审中，景城宏公司称其解除合同的主要事实依据系艺农公司未依约提供系争房屋的消防验收及合法产权的相关手续，导致景城宏公司被次承租人索赔，严重影响其正常经营。对于景城宏公司该项主张，首先，关于消防验收意见由何人办理及涉案商业配套房屋是否适租的问题。依照合同约定，艺农公司承诺涉案房屋可以申办各项经营执照并确保其无消防安全隐患，但鉴于涉案场地为临时配套附属设施，该消防验收应系针对土建工程的首次验收手续。质言之，依据合同约定及双方当事人的陈述，景城宏公司及其招商引入的次承租人应当根据具体经营业态，自行承担二次消防验收的义务，而艺农公司则仅负有协助之责。现艺农公司已举示消防支队函件及会议纪要等证据，证实其已就该项目土建工程通过消防安全检查，而景城宏公司并未举证证明因艺农公司未尽到消防验收义务造成其损失，故景城宏公司以此主张艺农公司存在违约，难予采信。至于景城宏公司称艺农公司未依约交付适租房屋及交付的租赁物中存在违章建筑的违约行为。关于涉案租赁物的权属情况，前文已做阐明，对此不再赘述。从涉案3号楼项目正式开业迄今，景城宏公司已招商多家企业入驻并向艺农公司给付了合同前五年大部分租赁费用，该事实可印证艺农公司已将涉案房屋交由景城宏公司承租使用，双方已实际履行了各自合同义务。而即便艺农公司存在尚未取得建设规划许可或合法产权手续之事实，其亦并未成为当然阻却景城宏公司实现本案合同目的的因素，尚不足以构成景城宏公司作为承租人单方终止合同的理由，故景城宏公司关于本案租赁合同已于2017年6月18日解除的主张，不予采纳。至于景城宏公司认为艺农公司存在未对涉案房屋进行隔墙改造等其他违约行为，其亦未就该主张提供任何证据予以佐证，不予采信。因此，现艺农公司主张本案租赁合同应当继续履行，对于该辩解意见，予以支持。综上，因双方就租赁合同的终止未达成一致意见，而景城宏公司也未举证证实艺农公司存在根本性违约，其不具备单方面终止租赁合同的条件，故景城宏公司诉请解除合同并要求艺农公司返还租金及支付违约金等费用，证据不足，理由不充分，不予支持。据此，判决：“驳回原告重庆景城宏商业管理有限公司的诉讼请求。”本院二审审理过程中，双方均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋虽然未取得规划许可证，但是系重庆市九龙坡区人民政府等部门批准修建的，景城宏公司与艺农公司签订的《华福公园商业配套（商铺）租赁合同》是双方真实意思表示，应属有效。景城宏公司主张案涉房屋中包含违章建筑，但其并未就此举示相应的证据予以证明，本院对其该项上诉理由不予采信。艺农公司在一审审理过程中申请一审法院调取了华岩新城开发建设领导小组召开会议的资料，证明华福公园临时配套用房1-5号楼建设项目工程符合相关消防技术标准要求，景城宏公司主张案涉房屋未通过消防验收与事实不符，对其该项上诉理由本院亦不采信。景城宏公司主张其招租的部分商户无法通过消防验收，不能正常使用房屋。但商户是否可以通过消防二次验收系其自行负责的范围，与艺农公司无关，景城宏公司以此为由要求解除合同无事实和法律依据。综上所述，景城宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62046元，由上诉人重庆景城宏商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年十一月八日（院印）书记员  王丽丽