吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）吉民申4006号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：林星，男，1979年4月14日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：延边锦绣天景物业管理有限公司。住所：吉林省延吉市北山街丹光社区。 法定代表人：韩今善，该公司总经理。 再审申请人林星因与被申请人延边锦绣天景物业管理有限公司（以下简称天景物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终985号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 林星申请再审称，1.原审判决认定事实不清，认定的基本事实缺乏证据证明。（1）《前期物业服务合同》系无效合同。《前期物业服务合同》于2007年签订，天景物业的三级物业《资质证书》于2009年签发，《营业执照》登记时间是2016年，《收费许可证》是2013年签发，也就是说，天景物业在未取得物业资质、收费许可、营业执照前就签订了《前期物业服务合同》；《前期物业服务合同》签订双方的法定代表人系夫妻关系；《前期物业服务合同》中缺少违约责任的约定，违反了《合同法》的公平、公正原则；《前期物业服务合同》的签订未经招投标程序，未依法备案，未履行明示和告知义务，违反了《物业管理条例》的多项规定，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效之规定，应认定《前期物业服务合同》无效。（2）天景物业未提供相对等的物业服务，业主有权拒绝补交物业费。按照《吉林省普通住宅物业服务规范》的规定，天景物业应提供三级服务标准的物业服务。二审中林星提交了小区部分业主的《情况反映》，证明天景物业自2014年开始基本不提供相对等的物业服务。二审判决未明确说明不予采信上述证据的理由和依据，在天景物业未提交相关证明材料、未能证实天景物业已经提供相对等的物业服务基础上，判定《前期物业服务合同》有效、合理，并让林星补交物业费显然错误。（3）天景物业在原审自认于2017年6月撤出锦绣天景小区，而《前期物业服务合同》约定合同的截止日期为2017年10月1日，天景物业提前撤离的行为属违约，应承担违约责任。2.原审判决适用法律错误。（1）《延吉市物业管理实施细则》第三十七条规定：“物业管理企业实施物业服务，必须与小区业主委员会签订物业服务合同，没有签订物业服务合同的视为非法经营。”《吉林省物业管理办法》第二十九条规定：“建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时管理规约，并向物业买受人明示。成立业主大会并制定管理规约时，业主临时管理规约同时失效。”即业主大会或业主委员会成立后，前期物业管理失效。延吉市锦绣天景小区业主委员会于2015年7月正式成立，并在相关部门备案。二审判决未对林星提供的上述规定内容进行参考和解答，就认定《前期物业服务合同》有效，是毫无法律法规依据的。（2）二审判决认为“《物业管理条例》属于管理规范，不属于《合同法》规定的效力强制性合同的无效情形，不影响合同的法律效力”，让违反《物业管理条例》的天景物业逃脱法律责任，却让林星执行《物业管理条例》规定的《前期物业服务合同》，承担补交物业费的责任，系无视法律、法规。请求：撤销二审判决，依法改判，驳回天景物业的诉讼请求。 本院经审查认为，1.《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可见，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同的权利，该合同对业主具有约束力。而且，本案涉及到的是前期物业服务合同，非物业管理企业与小区业主委员会签订的物业服务合同，不适用《延吉市物业管理实施细则》第三十七条“物业管理企业实施物业服务，必须与小区业主委员会签订物业服务合同，没有签订物业服务合同的视为非法经营”之规定。因此，天景物业与建设单位签订前期物业管理合同并不违反行政法规和司法解释的强制性规定，林星要求按《延吉市物业管理实施细则》的规定认定天景物业非法经营的主张，本院不予支持。2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，林星未提供案涉《前期物业服务合同》有违反《解释》第二条规定的情形，故该合同不属于无效合同。林星主张的合同签订双方法定代表人之间具有亲属关系不影响合同的效力；《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同违约责任、解决争议方法等属于一般条款，非必备条款，虽然缺少该条款合同欠缺完整性，但不影响合同的效力；《营业执照》记载天景物业于2003年4月16日成立，2016年2月是该营业执照的登记时间而非成立时间；建设单位是否在销售物业之前制定了临时管理规约、是否向物业买受人明示、建设单位与物业买受人签订的买卖合同是否包含了前期物业服务合同约定的内容等，均是建设单位的义务，与本案无关；物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力；《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务合同》的效力。因此，林星提出《前期物业服务合同》存在未及时备案、未经过招投标程序签订、缺少违约条款等多项违反法律法规强制性规定的情形，系无效合同的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。3.天景物业根据与建设单位签订的《前期物业服务合同》，对林星居住的小区提供了物业管理服务，林星理应按照合同约定的标准履行交纳物业服务费的义务。天景物业提供的服务项目和质量如与合同约定标准差距明显的，林星可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用。本案二审中，林星提交了数份署名为小区业主的《情况反映》，以证实天景物业自2014年开始不能提供对等的物业服务，但上述证人未出庭作证，欠缺证据的形式要件，上述材料均不能作为本案认定事实的依据。林星提供的证据尚不足以支持其要求天景物业公司减免其物业费的主张，原审判决对林星提出因天景物业服务不到位而拒绝补交物业费的抗辩不予支持并无不当。4.《前期物业服务合同》约定天景物业的服务期限为自2007年10月1日起至2017年10月1日止，天景物业于2017年在服务期限届满前撤出该小区。天景物业起诉要求林星交纳自2014年1月1日起至2016年12月31日期间的物业费及卫生费，与是否应当承担提前撤出小区的违约责任无关。林星在原审审理时未对天景物业的违约责任提出反诉，故本院不能一并审查，林星另对此可行起诉。综上，林星的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回林星的再审申请。 审 判 长  付 丽 代理审判员  赵希洋 代理审判员  任淑秋 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  于 水