湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘06民终2697号上诉人(原审被告)：湖南泰和集团股份有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区东茅岭办事处站前路居委会泰和商业广场**。法定代表人：王俊杰，系公司董事局主席。委托诉讼代理人：夏常青，该公司员工。被上诉人(原审原告)：张志军，男，1949年4月4日出生，汉族，现住岳阳市岳阳楼区。上诉人湖南泰和集团股份有限公司（以下简称“泰和集团”）因与被上诉人张志军商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰和集团委托诉讼代理人夏常青、被上诉人张志军到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。泰和集团的上诉请求：撤销一审判决改判驳回张志军的诉讼请求并由张志军承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实存在错误和遗漏。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议书》房屋付款方式约定，申请贷款方为张志军。一审法院认定泰和集团代银行按揭方式支付余款，系认定事实错误。补充协议约定，张志军不能办理好按揭贷款，商品房买卖合同及补充协议无效。一审法院将该事实遗漏。2、一审法院因认定事实错误，导致适用法律错误。由于张志军未办理按揭贷款，也未通过其它方式支付购房款，其行为违反了合同约定。泰和集团可以拒绝为其办理产权转移登记。本案应当认定双方当事之间的房屋买卖合同关系终止。双方在补充协议中约定，不能办理按揭贷款的，商品房买卖合同及补充协议无效。泰和集团将该房屋抵押于2014年12月解除至今已三年，张志军仍未办理按揭贷款，故合同约定的权利义务终止的条件已成就。张志军应将房屋返还给泰和集团，而不是继续履行办理产权转移登记。张志军答辩称：1、一审法院认定事实清楚，判决正确。不存在认定事实错误的问题。双方签订的《委托经营管理协议》第3条约定了双方的权利义务，张志军交首付款后，享受委托经营回报的权利。其一，泰和集团以交付购房款为基数，按年10%的标准计算收益。其二，合同按揭贷款部分本息由泰和集团偿还并提供连带担保。该意思表示的约定与一审判决书认定的事实一致，不存在认定事实错误。其三，商业广场购铺须知中记载，泰和集团承诺回报率15%是由以上两项回报综合计算出来的，可以参见2004年11月1日《岳阳晚报》《为工薪阶层量身打造的投资平台》答记者问，泰和集团登报作了详细解答。2、张志军未办理好银行按揭贷款责任全在泰和集团，不能因此认定合同无效。理由为：其一，该合同协议是出售方精心拟定的格式合同条款，买受人是被动接受。其二、泰和集团在《商铺预订须知》中书面记载并承诺业主在购买商铺时，银行可提供五成十年期银行按揭贷款，再由委托经营的泰和大市场有限公司按时偿还本息。买受人只需提供资料。协议约定泰和集团所有通知以书面形式告知。张志军没有接到任何通知信息，充分相信泰和集团已按合同办理了不动产登记手续。其三，泰和集团违约事实情况。2015年11月张志军到房产局查询时才知道10年前泰和集团将房产抵押给银行，未办理按揭贷款是泰和集团的原因。请求法院支持其诉讼请求，维持一审判决。张志军向一审法院提出的诉讼请求：一、被告泰和集团将岳阳市泰和商业广场1层71026门面过户至原告名下；二、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2005年11月23日，原告张志军与被告泰和集团签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告张志军购买被告开发的泰和商业广场1层71026门面（房产局测量编号1068号门面），产权登记建筑面积为39.75平方米，以每平方米12800元计总房款为508800元，用途为商用。房款的付款方式为签订合同时原告付款90000元，交房时付164400元，以被告代为银行按揭方式支付余款50%即254400元，合同对其他事项未约定明确。同日，原、被告及泰和大市场（委托经营管理人）签订《补充协议》和《委托经营管理协议书》，补充协议约定：“由张志军办理银行按揭贷款，并由泰和集团提供贷款担保。在签订购房合同时张志军支付房款90000元，余款在委托经营管理期内付清。”。委托经营管理协议书约定：“经营管理期限为自本协议签订日起20年；委托经营管理期间委托人张志军所获得的回报为：门面银行按揭贷款本息由泰和大市场负责偿还，泰和大市场以实缴购房款（不含按揭贷款部分）为基数按年10%的标准分季度支付张志军作为房产的收益等，该协议第六条约定被告泰和集团对泰和大市场的义务提供连带保证责任。”原告张志军于签订合同前已向被告支付房款90000元，合同签订后当日至2009年9月9日前支付门面款175000元，合计265000元，上述收款单均载明“71026#或71053号铺面款”。签订上述房屋买卖合同后，原告将房屋直接交付给泰和大市场使用至今天，泰和大市场按协议约定每季度支付房产收益至2017年3月。原告在合同履行中多次要求被告办理产权过户手续，被告泰和集团至开庭时仍未能办好产权转移登记手续，现原告要求被告履行该义务。另查明，诉争房屋总栋11层房屋所有权登记为被告，所有权证号为143328号，诉争门面房产登记部门为泰和商业广场1068号（签订合同时标注71026，后改称71053），该房于建设年份为2004年，包括诉争门面在内的一层门面于2004年抵押给中国工商银行岳阳东茅岭支行贷款7000万元，他项权证号028061，2014年12月5日因贷款还清已注销他项权证。一审法院认为：原告张志军与被告泰和集团签订的商品房买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律的保护。商品房买卖合同签订时，双方签订补充协议约定将诉争房屋交付给泰和大市场经营管理使用且已交付使用，应当视为具备交付条件，合同可以继续履行。虽原告与被告所签订合同中没有关于房屋产权登记的约定，但办理房屋转移登记手续系合同的附随义务，原告履行了合同义务，被告应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项的规定“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”办理房屋产权转移登记手续。现该房屋已注销抵押登记，原告向被告主张后，被告未办理已经违反了法律规定，现原告请求被告继续履行，对原告要求其履行办证义务的诉请予以支持。被告辩称原告没有按约定办理房屋按揭，根据本案查明双方在签订合同时，被告就将门面整体抵押贷款，贷款本息应由泰和大市场承担且被告承担连带保证责任，故被告的该答辩意见没有事实依据，法院不予采信。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：被告湖南泰和集团股份有限公司在判决生效之日起三十日内为原告张志军办理好岳阳商业广场一层1068号（签订合同时为71026）门面的分户产权证并交付给原告张志军。一审案件受理费200元，由被告湖南泰和集团股份有限公司负担。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，泰和集团与张志军签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《委托经营管理协议书》是双方当事人的真实意思表示，系合法有效的合同。双方均应按合同履行义务。合同约定房款支付方式为，签订合同时付9万元，交房时付164400元，申请按揭贷款254400元。《补充协议书》约定：乙方(张志军)不办理好按揭贷款，商品房买卖合同及本补充协议无效。《委托经营管理协议书》约定，张志军按揭贷款部分，其本息由岳阳泰和大市场有限公司代为偿还，泰和集团承担连带责任。事实上，泰和集团在与张志军签订合同时已将涉案房屋办理了抵押贷款，2014年偿还完贷款。泰和集团认为张志军没有办理按揭贷款双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》无效的理由不成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚、判决正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由湖南泰和集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇一八年十一月二十二日书记员  刘 叶