山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终7993号上诉人（原审被告）：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：王萍，山东琴岛（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏茂娟，山东琴岛（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周秀梅，女，1977年2月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董红艳，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娜，北京市君致（济南）律师事务所律师。上诉人济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）因与被上诉人周秀梅商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初5614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。海尔绿城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决书认定事实错误，依法应当予以纠正。（一）一审判决书认定：“根据涉案《商品房买卖合同》的约定，海尔绿城公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，即2017年10月17日之前将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但海尔绿城公司直到本案开庭审理结束之时仍未办理完毕，应当承担逾期办理房地产权属证书的违约责任”，该事实认定错误。1.海尔绿城公司已按照约定将办理商品房房屋首次登记手续的全部资料提交给了济南市不动产登记中心。根据该中心要求，新建商品房首次登记办理程序是：（1）申请人持相关资料到市政务服务中心不动产登记大厅，办理房产实测绘成果审核归档手续；（2）申请人到市政务服务中心不动产登记大厅提出房屋所有权首次登记申请；（3）登记机构审核登记，申请人到市政务服务中心不动产登记大厅，领取不动产权证书。其中，特别指出的是，第（3）步中的登记机构审核登记包括对申请人提交的书面材料的审核和房屋现场调查。本案中，根据上述办案流程和济南市不动产登记中心出具的《不予登记通知单》可以得知，海尔绿城公司已经完成了首次登记办理程序中的第（1）、（2）和第（3）项中的提交书面资料的流程，但在对涉案房屋现场调查中被发现存在不符合登记要求的情形，故未审核通过。由此可以看出，海尔绿城公司已在合同约定期限内完成了“将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的义务，不存在违约行为。2.根据济南市不动产登记中心于2017年5月12日出具的《不予登记通知单》：“涉案房屋（锦兰园14号楼）经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法正常办理登记手续”可以得知，涉案房屋未办理产权登记的主要原因是涉案房屋所在楼盘存在加建情形导致审核未通过，并不是因为海尔绿城公司的原因所致。因此，一审判决书错误认定海尔绿城公司直到本案开庭审理结束之时仍未办理完毕“需由其提供的资料报产权登记机关备案”手续工作，应当予以纠正。（二）一审判决书认定：“（海尔绿城公司）2017年10月17日前将办理产权登记需提供的资料报产权登记机关备案”的起算时间有误。根据《商品房买卖合同》第十五条和附件五第八条第3款第（2）项的约定，上诉人将办理产权登记需提供的资料报产权登记机关备案的时间最迟是2017年11月9日，并非2017年10月17日。二、一审判决书适用法律错误。一审判决书认定：“根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条‘当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决’的规定，对于海尔绿城公司的辩解意见，本院不予采纳”，属于适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，该法条规定了出卖人承担逾期办证违约责任的两个前提条件：一是“由于出卖人原因”，二是“除当事人有特殊约定外”。本案中，首先，通过一审判决书查明的事实得知，涉案房屋至今无法办理权属登记的主要原因是涉案房屋所在楼盘存在违规加建情形，导致相关部门不予办理，即涉案房屋无法办理产权登记的主要原因不是“出卖人的原因”，涉案房屋所在楼盘存在违规加建行为亦未与出卖人存在关联关系，因此，海尔绿城公司承担违约责任的第一个前提条件不具备；其次，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应当承担违约责任”，从该条约定看，海尔绿城公司办理产权登记过程中的主要义务是“履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”即可，本案中，通过济南市不动产登记中心出具的《不予登记通知单》可以得知，海尔绿城公司已将办理权属登记所需的资料交由登记机关备案，出卖人已经履行了“向相关登记机关提交备案材料”的义务，不存在违约行为；另外，《商品房买卖合同》附件五第八条第3款第4项约定：“遭遇不可抗力或因县（市）级及县（市）级以上建设、规划、文物等主管部门根据法律、法规的规定采取某种行政措施，导致出卖人无法在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，出卖人可据实予以延期而不承担违约责任”，从该条约定内容可以看出，出卖人与买受人之间对于逾期办证违约责任的免责事由还存在着“特殊约定”，而本案涉案房屋逾期办理权属登记的原因恰恰是因为济南市政府要求的规划、房管以及建设等主管部门联合执法的“拆违拆临”行动导致逾期办证事件的发生，根据上述约定，因政府相关部门的行政行为导致逾期办理权属登记的，应当属于免责情形，即“当事人特殊约定”的情形，因此，海尔绿城公司承担违约责任的第二个前提条件亦不具备。2.本案不应当适用合同法第一百二十一条规定。首先，合同法与《商品房司法解释》应当属分别属于普通法和特别法，而本案涉案房屋属于商品房，因此，应当优先适用《商品房司法解释》的规定；其次，商品房作为一种特殊的不动产商品，出卖人的主要义务不仅要交付房屋，还要办理相应的权属登记，而办理房屋权属登记过程中与土地、规划、水电、物业等存在千丝万缕的关系，受众多因素影响，因此，最高人民法院在制定司法解释时充分考虑了上述因素，故在需出卖人承担违约责任时添加了“因出卖人原因”和“特殊约定”的前提条件。基于商品房的特殊属性及特殊规定，本案应当适用《商品房司法解释》规定，而不应当适用合同法的相关规定。综上，一审判决书存在认定事实和适用错误的问题，请求二审法院在查明事实基础上，依法撤销一审判决书并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。周秀梅辩称，一、海尔绿城公司未能按照合同约定完成备案义务，应承担相应违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，海尔绿城公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担违约责任。现对于海尔绿城公司是否完成其备案的合同义务，双方存在争议。对此海尔绿城公司在一审时提交了不动产登记中心出具的《不予登记通知单》，并在上诉状中详细说明了首次登记的办理程序。但海尔绿城公司提出的所有解释均是与“首次登记”相关的内容，也就是所谓的办大证，却没有体现任何关于“备案”的字眼。而海尔绿城公司据此得出结论，其已在合同约定的期限内完成了备案义务，显然是在偷换概念。对于备案是否完成，合同附件五第八条第3项进一步作出约定“以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准”，但海尔绿城公司至今未能提供相应的收件凭证，显然其并未完成合同约定的“备案”义务。且根据合同文义综合分析，合同约定的备案是指转移登记的备案，也就是所谓的办小证，相应的不动产权利人由海尔绿城公司转移至买受人。目前海尔绿城公司未能提交任何证据证明涉案房屋的大证已经办理完毕，且其已经按照商品房买卖合同约定为买受人履行产权备案义务，因此，海尔绿城公司明显已存在违约。二、涉案房屋所在楼盘存在加建情形，不能作为海尔绿城公司不承担违约责任的免责理由。首先，不动产登记中心出具的《不予登记通知单》仅写明“涉案房屋经现场调查存在加建情形，不符合不动产登记的规定”，但对于加建情形是哪个主体、什么原因造成的，并没有进行调查，海尔绿城公司却直接据此得出结论“涉案房屋未办理产权登记的主要原因是涉案房屋所在楼盘存在加建情形导致审核未通过，并不是因为海尔绿城公司的原因所致”，显然缺少中间环节的论证。加建的主体可能是房屋的建设方，也可能是因为出卖人在出售房屋时对买受人不适当的承诺所促成，更可能是因为房屋交付后物业公司对顶层业主下发的装修通知“只要装修的风格与整个楼体保持一致即可”的推动。以上列举的情况，海尔绿城公司均存在相应的责任。再者，无论加建结果的责任是哪方主体所导致，海尔绿城公司作为《商品房买卖合同》的相对方，其对合同所负担的义务，可能是因为其本身积极的行为所导致违约，也可能是因为其消积的不作为，而使得其能够完成合同义务的良好秩序被破坏而最终导致其违约。本案中，因海尔绿城公司的合同义务终止的时间结点并非是交付房屋时，因此对于房屋交付后所发生的加建行为而导致其备案的合同义务不能完成，其仍需承担违约责任。因此，本案需查明的重点不在于加建行为的责任主体、加建结果的原因是什么，否则就是严重的突破合同相对性。合同法的立法宗旨首先是保证交易安全，如对方违约还需根据违约行为是谁的原因造成的才能做出判决，那么就等于业主在购买房屋前不但要考虑房屋的位置及价格等因素及出卖人的信誉及履约能力，还要考虑会不会遇到不靠谱的邻居，会不会遇到不负责的产权登记机关等等。这显然将严重影响交易安全，严重阻碍经济及社会发展。除非海尔绿城公司有足够的证据证明，海尔绿城公司违约是被诉人本人违法加建所导致，才能免除其违约责任。三、“拆违拆临”行动不构成“不可抗力”，海尔绿城公司也不能据此而免除其违约责任。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。而本案中，对于不符合规划的加建部位，无论各部门联合执法的“拆违拆临”行动是否存在，其都是违反小区规划的违法建筑，都应当予以拆除，区别仅在于相关部门的执法力度深入程度的问题，这些都并非不能预见。且加建后果造成后，海尔绿城公司完全可以通过向相关部门举报，或通过与加建的业主协商损失承担问题而将加建部位拆除，以便缩小损害后果，不致使得大多数业主的利益受损,并非是不能客服。显然本案中的“拆违拆临”行动不构成“不可抗力”，不能作为海尔绿城公司免责的理由。四、合同法与商品房司法解释之间不存在适用上的冲突。1、商品房司法解释的立法本意是为了避免因受土地及房屋登记机关的相关政策规定的影响，买受人无法取得房屋权属证书，这种情况下不受出卖人的控制，不应由出卖人承担相应的违约责任，因此合同中约定的义务仅是出卖人提交材料备案，而非买受人取得权属登记证书，该约定已将以上因素排除。该解释中并未明确写明因第三人原因导致出卖人违约就可以免责。因此一审判决依据合同法第一百二十一条的规定而作出判决并无不当，与商品房司法解释不存在适用上的冲突。2、商品房司法解释中限定了承担违约责任的条件，由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书，而本案中买受人未能取得权属证书的最直接原因就是海尔绿城公司未能如期提交合法有效的备案材料。至于未能提交备案资料的原因是否是其本人原因导致，还是第三人加建的原因所导致，海尔绿城公司都应当承担违约责任，海尔绿城公司与第三人之间的纠纷再另行解决也并无不当，完全符合关于合同相对性及保护交易安全的立法宗旨。综上所述，因海尔绿城公司未能完全履行合同义务而违约，且不存在免除责任的情形，一审判决海尔绿城公司支付违约金，属认定事实清楚、适用法律正确。海尔绿城公司的上诉理由不成立，依法应予驳回，维持原判。周秀梅向一审法院起诉请求：1.判令海尔绿城公司向周秀梅支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以1761900元为基数，自2017年5月26日起至判决确定的履行期限届满之日止，按照每日万分之零点一计算，截止于2018年5月1日暂计为5990元）；2.诉讼费用由海尔绿城公司承担。诉讼过程中，周秀梅将第1项诉讼请求变更为：判令海尔绿城公司向周秀梅支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以1761900元为基数，自2017年10月18日起至判决确定的履行期限届满之日止，按照每日万分之零点一计算，截止于2018年8月27日暂计为5515元）。一审法院认定事实：2014年12月22日，周秀梅（买受人）与海尔绿城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定周秀梅购买海尔绿城公司开发的海尔绿城全运村锦兰园25号楼1单元602室房产。其中，合同第八条约定：海尔绿城公司应在2016年5月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：海尔绿城公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点一向买受人支付违约金。合同附件五第八条第3项对合同第十五条进一步约定：出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。若土地主管部门暂不办理土地权属登记，则出卖人只需向产权登记机关提交办理该商品房《房屋所有权证》应由出卖人提供的资料，即视为出卖人已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务。合同签订后，周秀梅向海尔绿城公司支付房款1761900元，海尔绿城公司于2016年4月21日开具了收款发票，2016年5月31日前向周秀梅交付了房屋，至今尚未办理权属登记备案。2017年5月12日，济南市不动产登记中心向海尔绿城公司出具了《不予登记通知单》，内容如下：根据不动产登记的有关要求，对申请首次登记的历下区海尔绿城全运村锦兰园13号楼、14号楼、15号楼、16号楼、18号楼、23号楼、25号楼、26号楼、31号楼、32号楼进行现场调查，发现实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法正常办理登记手续。庭审中，海尔绿城公司提交《济南市历下区依法整治违法违章建设领导小组办公室关于督促绿城物业服务集团有限公司济南分公司全运村生活服务中心切实履行发现、劝阻、制止、报告小区内违法建设行为的通知》复印件，通知书落款时间为2016年6月8日，用于证明海尔绿城全运村锦兰园南区13号楼至32号楼部分业主未取得相关行政审批手续，擅自利用楼顶露台进行违法建设。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是周秀梅是否有权要求海尔绿城公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”根据涉案《商品房买卖合同》的约定，海尔绿城公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，即2017年10月17日之前将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但海尔绿城公司直到本案开庭审理结束之时仍未办理完毕，应当承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。海尔绿城公司辩称，涉案房产所在楼栋存在个别业主非法加建的情形，导致济南市不动产登记中心无法为其办理产权登记，其不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，对于海尔绿城公司的辩解意见，一审法院不予采纳。鉴于海尔绿城公司办理涉案房产权属登记备案的日期尚不确定，导致海尔绿城公司承担逾期办理权属证书的违约责任的截止日期不能确定，一审法院酌定海尔绿城公司承担违约责任的截止日期为一审法院作出裁判之日，此后的逾期办理权属证书的违约责任可由当事人根据海尔绿城公司的实际履约情况另行主张权利。判决：一、被告济南海尔绿城置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告周秀梅逾期办理房地产权属证书的违约金（以1761900元为基数，自2017年10月18日起至2018年8月31日止，按照日万分之零点一的标准计算）；二、驳回原告周秀梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告济南海尔绿城置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海尔绿城公司提交证据如下：证据一：山东政务服务网中关于“不动产登记—不动产首次登记”所需的材料、办理流程网页截图两张及济南市公共企事业单位信息公开网站中关于房屋所有权首次登记办理流程、需提交材料的网页截图两张，证明根据政府相关网站公示的新建商品房首次登记办理流程为：（1）申请人持相关资料到市政务服务中心不动产登记大厅，办理房产实测绘成果审核归档手续；（2）申请人到市政务服务中心不动产登记大厅提出房屋所有权首次登记申请；（3）登记机构审核登记，申请人到市政务服务中心不动产登记大厅，领取不动产权证书。其中，特别指出的是，根据流程，第（3）步中的登记机构审核登记包括对申请人提交的书面材料的审核和房屋现场调查两个环节。证据二：济南市不动产登记中心出具的《收件回执》及微信查询办证进度情况各四份，证明2016年12月份海尔绿城公司已经将涉案房屋所在的14、25、26、32号楼办理初始登记所需的全部材料提交到济南市不动产登记中心，目前涉案14、25、26、32号楼的办证环节为“退件”，退件原因为“经外查此楼有加建”、“经外查核实加建，需整改完成后再办理”、“经外查核实，已加建，需整改完成后再登记”、“经外查发现部分加建，需整改”。结合证据1以及海尔绿城公司一审时提交的济南市不动产登记中心出具的《不予登记通知单》可以证明，海尔绿城公司已经完成了首次登记办理程序中的第（1）、（2）和第（3）项中的提交书面资料的流程，14、25、26、32号楼目前无法进行初始登记的原因系部分业主的加建行为造成的，并非是海尔绿城公司的原因造成的，海尔绿城公司已在合同约定期限内完成了“将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的义务，海尔绿城公司也已经收到了登记机关出具的收件凭证，不存在违约行为；证据三：涉案锦兰园南区13、15、16、18、23、31号楼不动产权证书及15号楼办理初始登记材料一宗，结合海尔绿城公司一审时提交的《不予登记通知单》，证明海尔绿城公司在2016年12月份同时办理涉案房屋所在的13、14、23、25、26、32号楼及15、16、18、31号楼权属初始登记，海尔绿城公司将上述楼座初始登记所需资料报不动产登记中心备案，2017年5月12日，因上诉楼座存在加建情形，不动产登记中心不予登记。之后，涉案小区内的13、15、16、18、23、31号楼的违章加建情形整改完成，上述楼座不动产权证书在2018年已经办理完成。结合证据1、2证明，涉案房屋没有办理产权登记的原因并非是海尔绿城公司的原因，海尔绿城公司已经完成了合同中约定的办理产权登记的义务。证据四：涉案锦兰园南区17、19、20、21、22、24、27、28、29、30号楼不动产权证书，证明涉案小区内其他没有买受人违章加建情形的17、19、20、21、22、24、27、28、29、30号楼，在海尔绿城公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案后，经登记机关实地查看后在2017年已完成不动产权证的办理。结合证据3证明，涉案小区有违章加建行为的楼座在整改后，就能够顺利办理登记，海尔绿城公司提交的济南市不动产登记中心的关于涉案小区20栋楼的申请登记材料都是一致的，海尔绿城公司已在合同约定期限内完成了“将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的义务，未完成登记的原因也并非是海尔绿城公司提交的资料不符合登记的要求造成的，海尔绿城公司在本案中不存在违约行为。以上证据均为复印件，另提交书面情况说明一份。周秀梅质证称，对于证据一，政务服务中心不动产登记的相关截图，仅仅是针对不动产首次登记所需资料和办理流程的要求，与本案海尔绿城公司未能按照商品房买卖合同的约定将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为买受人办理转移登记备案的合同义务没有关联性，我方不予认可。对于证据二，本案当事人的房屋坐落于海尔绿城25号楼，海尔绿城公司提交的收件回执中不涉及该楼的相关信息，且收件回执未加盖不动产登记中心的印鉴，无法确认该回执的来源，对其真实性有异议，对于海尔绿城公司的证明目的不予认可。对于办证进度查询为海尔绿城公司单方制作并提交的，对真实性不予认可，且该查询单中载明的退件原因为经核查此楼有加建，也无法得知，海尔绿城公司主张的涉案楼盘无法完成初始登记的原因是部分业主加建行为造成的，也不能排除此楼存在加建的原因是海尔绿城公司的原因造成的。对于证据三，该组证据为复印件，对其真实性有异议，对其证明目的不予认可，不能证明该小区第13、15、16、18、23、31号楼的违章加建已经整改完毕，且已经办理完不动产登记证书。对于证据四，对其真实性无异议，对其证明目的不予认可。证据四中涉及的17、19、20、21、22、24、27、28、29、30号楼均与本案无关，该组证据仅能证明海尔绿城公司就前述资料向济南市房屋档案馆查询了该小区相关楼座的规划、竣工等相关信息，无法证明前述楼座已经完成了不动产登记的首次备案，且已经向楼房的买受人办理了产权转移的备案，更不能据此来推断前述楼房不存在加建行为。周秀梅提交证据，证据一：关于全运村锦兰园南区次顶层楼盘封闭的邻里约定，赵启民与周广印为16号楼1单元顶层与次顶层的业主，证明涉案锦兰园南区顶层与次顶层设计的是开放式的露台，业主如需封闭露台，需征得邻里同意，并按照物业公司提供的协议模版签订邻里约定，交给物业公司后即可进行封闭施工，封闭时必须遵守海尔绿城公司已经出具的封闭方案，业主需按统一样式、款式、颜色进行封闭，否则物业公司不予配合，从该份证据可以看出，海尔绿城公司对加建行为本身负有直接责任。证据二：会议纪要复印件一份，海尔绿城公司与物业公司及锦兰园的顶层、次顶层业主就加建部分的拆除问题进行协商，因海尔绿城公司无法使加建部分合法化，其愿意承担拆除费用及物主加建产生的部分装修费用，说明海尔绿城公司对加建的结果负有一定责任，其认可承担一定的法律后果。海尔绿城公司质证称，对于证据一的真实性有异议，该证据为复印件，且该证据中也并没有海尔绿城公司及买受人所称的物业公司等相关签章，即便是该证据能够提供原件，该证据的内容也不能证明海尔绿城公司对业主的加建行为存在任何过错；16号楼不在涉案范围内，并且16号楼已经办理完成不动产登记，取得了不动产产权证，出卖人设计露台为开放式露台，且在合同补充协议第6条关于物业使用管理的约定，明确约定买受人认可出卖人对整体的规划风格，不得擅自改变房屋外貌结构，涉及用途、功能和布局，不得对房屋的内外承重墙、阳台等进行违章拆、搭、建、封等改变原貌或者增设等违章建筑行为，海尔绿城公司在买卖合同中已经明确禁止业主违章加建的问题，海尔绿城公司不存在过错。对证据二的真实性有异议，即便该证据是真实的，那么从该复印件中的内容也可以看出涉案小区中涉案楼座无法办理房产大证的原因系存在加建行为，而并非是海尔绿城公司原因造成的无法办证，该证据中项目公司愿意承担相关拆除费用，并不能推断出项目公司存在过错的行为，对买受人的证明目的存在异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为海尔绿城公司是否承担逾期办证违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于海尔绿城公司是否承担逾期办证违约责任的问题，首先应当确定《济南市商品房买卖合同》中约定的海尔绿城公司办证义务具体内容及海尔绿城公司是否按合同约定履行了相应义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点一向买受人支付违约金。合同附件五第八条第3项对合同第十五条进一步约定：出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。若土地主管部门暂不办理土地权属登记，则出卖人只需向产权登记机关提交办理该商品房《房屋所有权证》应由出卖人提供的资料，即视为出卖人已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务。从以上合同约定内容可知，海尔绿城公司向产权登记机关提交办理该商品房《房屋所有权证》应由出卖人提供的资料，即视为出卖人已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务。如果海尔绿城公司履行了向产权登记机关提供“应由出卖人提供的资料”且资料符合产权登记机关的要求，即视为海尔绿城公司已履行了合同第十五条“关于产权登记的约定”中出卖人的全部义务。至于因产权登记机关的原因导致备案延迟或其他原因导致办证延迟，如果并非海尔绿城公司提供“应由出卖人提供的资料”存在问题导致，则海尔绿城公司不应当承担责任。根据济南市不动产登记中心官方网站公布的资料显示，售房企业提交资料包括：1、不动产登记申请书（汇总表）；2、营业执照（已办理机构备案业务、复印件盖公章；未备案的，提供原件及复印件）；3、授权书；4、经办人身份证原件及复印件。同时，《新建商品房转移登记新流程说明》中关于“开发商办大证时进行转移登记预申请”部分载明：“新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制。具体操作流程如下：开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，如手续完备资料齐全，登记机关会通知开发企业进行转移登记（分小证）预申请业务。开发企业应提前申请网上预受理系统用户，未办理营业执照备案的需先办理备案。开发企业工作人员登录网上预受理系统，对该楼幢上所有已办理了预售合同网签备案的房屋，录入转移登记业务信息，并逐户打印申请表，最后打印该楼幢汇总的申请表。所有申请表由开发商经办人签字并加盖企业公章。开发商将签字盖章的汇总申请表、授权委托书、经办人身份证件提交给不动产登记中心；分户的申请表逐户分发给购房人。”从以上内容显示，《新建商品房转移登记新流程说明》对于开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，转移登记（分小证）预申请业务同时开展，即办大证申请时，分小证准备工作同时进行。本案二审中，海尔绿城公司提交的证据材料能够证明其已在合同约定的提交办证资料的时间之前近10个月，即2016年12月份向产权登记机关提交了初始登记的相关资料，为办理分户转移登记作准备，履行《商品房买卖合同》约定的提交办证资料的相关义务，本院予以采信。2017年5月12日，济南市不动产登记中心向海尔绿城公司出具了《不予登记通知单》，内容为“根据不动产登记的有关要求，对申请首次登记的历下区海尔绿城全运村锦兰园13号楼、14号楼、15号楼、16号楼、18号楼、23号楼、25号楼、26号楼、31号楼、32号楼进行现场调查，发现实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法正常办理登记手续。”从以上内容可知，济南市不动产登记中心对涉案楼房不予登记的原因系“发现实际现状存在加建情形”而并非提交资料不符合要求。因此，海尔绿城公司主张其已履行了合同约定的关于产权登记的相关义务，理由成立，本院予以采信。关于涉案楼房未取得产权证书的责任承担。济南市历下区依法整治违法违章建设领导小组办公室于2016年6月8日向“绿城物业服务集团有限公司济南分公司全运村生活服务中心”发出《关于督促绿城物业服务集团有限公司济南分公司全运村生活服务中心切实履行发现、劝阻、制止、报告小区内违法建设行为的通知》，要求“你单位立即采取有效措施，切实劝阻、制止、报告相关违法建设行为的发生，并立即采取停止向违法建设施工现场供水、供电，以及禁止运送相关建筑材料的车辆进出小区等措施。并全力配合执法机关对违法当事人进行调查和查处”，同时，该通知附表列明了“部分违法业主名单”。济南市龙洞地区城市管理委员会向涉案小区居民发出“致辖区居民的一封信”，要求居民于2017年前自行拆除违法违章建设。从以上通知和公开信的内容可以看出，“违法违章建设”系居民的个人行为而非开发商海尔绿城公司在房地产开发中的违法违章行为；对违法违章的行为进行“劝阻、制止、报告”的主体系物业公司而非开发商海尔绿城公司；“违法违章建设”的处罚权属于有关行政机关而非物业公司，亦非开发商海尔绿城公司。根据一般生活常识，商品房开发商完成商品房工程建设后向购房人交付房屋的同时，亦将小区物业管理权交付前期物业公司。因此，涉案楼房因部分业主违法违章建设而导致整栋楼房无法办理产权登记，责任不在于开发商海尔绿城公司。被上诉人主张违章加建系开发商的行为，证据不足，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，海尔绿城公司作为出卖人已按合同约定向产权登记机关提交了相关产权登记资料，完成了合同义务。涉案房屋未能完成产权登记的原因系该房屋所在楼房存在违法建设行为所致，不属于以上司法解释规定的“因出卖人的原因”的法定情形，因此，购房人请求海尔绿城公司承担逾期办理违约责任，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，第三人的违法违章建设行为导致涉案楼房办理不动产登记的程序受阻，但非导致海尔绿城公司向不动产登记中心不能提交相关资料而产生违约。换而言之，第三人的违法行为并未导致海尔绿城公司提交资料违约行为的发生。海尔绿城公司向不动产登记中心提交相关资料系履行合同义务，而第三人违法建设行为则影响海尔绿城公司提交相关资料之后的物权登记后果。第三人违法建设行为与海尔绿城公司向不动产登记中心提交相关资料行为之间互不存在因果关系。一审法院适用以上法律规定予以裁判，系适用法律不当。综上所述，海尔绿城公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初5614号民事判决；二、驳回周秀梅的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由周秀梅负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年十一月二十九日法官助理梁栋书记员李春月