贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0103民初2142号原告:陈鸿湘，男，汉族，1953年12月11日生，住贵阳市云岩区。委托代理人：廖俊杰、张琰睿，贵州佳合律师事务所律师。被告：刘筑庆，女，汉族，1958年9月23日生，住贵阳市南明区。委托代理人：雷先财、侯琼，贵州谦明律师事务所律师。被告：刘厚宽，男，汉族，1946年3月24日生，住贵州省遵义市红花岗区。被告：刘厚洪，男，汉族，1950年5月25日生，住贵阳市南明区。被告：刘厚瀛，男，汉族，1953年1月15日生，住贵阳市云岩区。被告：刘筑荺，女，汉族，1948年11月26日生，住贵阳市云岩区。委托代理人：曹芳，江沙，贵州麒翔律师事务所律师。被告：刘筑端，女，汉族，1956年9月28日生，住贵阳市南明区。被告：刘筑玲，女，汉族，1947年4月9日生，住广东省江门市蓬江区。委托代理人：曹芳、江沙，贵州麒翔律师事务所律师。原告陈鸿湘诉被告刘筑庆、刘厚宽、刘厚洪、刘厚瀛、刘筑端、刘筑荺、刘筑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈鸿湘及其委托代理人张琰睿，被告刘筑庆及其委托代理人雷先财、侯琼，被告刘筑端、刘筑玲共同委托代理人曹芳、江沙，被告刘厚洪到庭参加诉讼。被告刘厚宽、刘厚瀛、刘筑荺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈鸿湘向本院提出诉讼请求：一、判令确认原被告于1999年6月15日签订的《转卖房屋协议书》有效；二、判令确认坐落于云岩区××村××号房屋（筑房权证直改字第**）归原告所有；三、判令被告刘筑庆、刘厚宽、刘厚洪、刘厚瀛、刘筑端、刘筑荺、刘筑玲将云岩区××村××号房屋办理产权过户登记至原告名下；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于1999年3月11日签订的《转卖房屋协议书》，约定被告将坐落于云岩区××村××号房屋售予原告。根据协议约定，原告于1999年6月21日向被告支付完毕全部购房款46000元，被告将房屋所有权证交付原告，并交付一份由郭金珍（系被告母亲，已过世）全部继承人签署的《关于母亲郭金珍逝世后遗留政策房有关问题的协议》。自协议签订后，被告将房屋交付原告使用，原告在该房居住至今。期间为了顺利办理产权变更登记，原告又向被告支付共计15000元过户手续费，并于2011年7月14日向贵阳市房地局中东房管所补齐所购房屋坐落的土地收益金23889元，但该房屋产权变更登记一直未能办理。该房屋是在刘厚宽、刘厚洪、刘厚瀛、刘筑端、刘筑荺、刘筑玲放弃涉案房屋所有权后由被告刘筑庆售予原告，所有被告均有义务将涉案房屋产权过户登记至原告名下。为了明确涉案房屋的所有权归属，维护原告合法权益，原告遂诉至本院，提出如前诉讼请求。被告刘筑庆辩称，涉案的《转卖房屋协议书》是无效合同，因为被告刘筑庆不能代表其他被告，为无权代理，其他被告至今没有追认。涉案的房屋是房改房，房改房上市交易有特别程序，本案的买卖行为违反法律强制性规定。原告要求确认的是1999年6月15日签订的《转卖房屋协议书》的效力，其他的协议不能在本案处理。因1999年6月15日签订的《转卖房屋协议书》已经被后面协议覆盖，故应驳回原告的第一项诉请，原告的第二项诉请与第一项诉请是不同之诉，第二项诉请是确权之诉，不能在同一个案件中处理，本案法律关系冲突，应驳回原告全部诉请。被告刘厚洪辩称，涉案的房屋是母亲郭金珍的，母亲全权委托我去处理这个房子，当时母亲说这个房子给我。后来母亲去世在八妹刘筑庆家，因为八妹没有工作，经济困难，所以我们几姊妹商量把房子给八妹。我心里面是有气的，但是因为大哥做主把房子给八妹，我就第一个在协议上签字，签完把笔一扔就走了。这个房子是母亲留下的遗产，我们都不同意卖。其余辩论意见与被告刘筑庆一致。被告刘筑端、刘筑玲共同辩称，本案诉争的房屋系所有被告共同财产，被告刘筑庆无权处分该房屋。涉案房屋系被告母亲郭金珍1998年2月以标准价购买的房改房，并于1998年12月30日取得了该房屋所有权。1999年2月21日郭金珍去世，所有被告均系该房屋的合法继承人。其余被告为了照顾家庭条件比较困难的被告刘筑庆，同意将该房交由刘筑庆管理使用，但并不意味着将该房屋的所有权转让给刘筑庆。事实上直至今日，几被告未对母亲郭金珍的遗产进行分割，也未书面表示过放弃遗产继承的权利，该房屋仍属于所有被告共有财产，被告刘筑庆无权处分。涉案房屋系房改房，根据国务院关于深化城镇住房改革第21条的规定，被告刘筑庆与原告签订转让协议时，该房是不具备上市条件的，也未取得其他共有人同意，转让协议的签订违反了国家强制性规定，该协议自始无效。原告明知该房屋的所有权人是郭金珍，也明知除了被告刘筑庆还有其他的法定继承人，仍与被告刘筑庆签订协议，存在恶意签订合同，损害被告合法权益的行为。原告与被告刘筑庆签订的协议，没有被告刘筑端、刘筑玲签字，被告刘筑庆签署行为也没有得到二被告的授权委托，二被告对该协议的签署完全不知情，协议的签署本身就侵害了二被告的合法权益。根据合同相对性，二被告并非协议主体，也不应承担合同中约定的相应义务。原告的该项诉请也不是郭金珍生前应当履行的义务，故二被告作为继承人也不应承担该义务。被告刘筑庆在转卖该房屋时向原告出具了分割协议、身份证复印件、产权证原件，分割协议签名处二被告姓名后面有明显的“代”字，产权证上的名字是郭金珍，原告必然知道郭金珍去世后该房屋由七个子女继承，那么该房屋就不能由刘筑庆单独处分，现因二被告也明确表示拒绝放弃继承权。故请求驳回原告全部诉请。被告刘厚宽、刘厚瀛、刘筑荺未到庭，无答辩意见。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年2月23日，郭金珍去世，其继承人为被告刘筑庆、刘厚宽、刘厚洪、刘厚瀛、刘筑端、刘筑荺、刘筑玲，其名下有一套位于贵阳市××号房屋。1999年6月15日，被告刘筑庆作为甲方与原告陈鸿湘作为乙方，签订了一份《转卖房屋协议书》，约定：“甲方自愿将贵阳市××村××号（外环东路143号3单元5楼16号）房屋壹套41.52㎡转卖给乙方，双方达成协议如下：一、经双方协商转卖价为肆万陆仟元整（46000元）。卖房日期为一九九九年六月二十日，自此以后此房屋产权归乙方所有……四、此房转卖后有关房屋的过户费用由乙方负责。五、乙方付清房款后，甲方自愿将中华人民共和国房屋所有权证壹份……郭金珍之子女七人协议书壹份（此房由刘筑庆继承）。一并交于乙方。”后刘筑庆在协议下备注：“付款后此协议生效。款已收到。1999.6.21。”1999年6月21日，被告刘筑庆向原告出具《收据》一份，载明：“今收到陈鸿湘购房款人民币肆万陆仟元整：46000元。”2011年3月18日，被告刘筑庆向原告出具《收条》一份，载明：“今收到陈鸿湘九华大院房屋过户手续费壹万元整（10000）。”2011年9月5日，被告刘筑庆在一份《付款说明》下签字，《付款说明》载明：“本次付款因急用于对方，刘筑庆一时无现金支付。本人陈鸿湘先期垫付5000元整。往后手续办理费用全由刘筑庆负责承担。待到变更手续完毕后（过户到陈鸿湘名下）。本人按双方协议付给对方35000元。期限定为本年十一月十五日。对方签字：刘筑庆。”庭审中，原告称1999年6月15日协议签订后，被告刘筑庆就将涉案房屋交付给其使用至今。本案第一次开庭审理过程中，被告刘筑庆不认可《房屋转卖协议》及《收据》上的签字为其本人签字，因此向本院提出申请对《房屋转卖协议》及《收据》上刘筑庆的签字是否是其本人所签进行鉴定，本院依法委托鉴定后，被告刘筑庆无故未向鉴定机构缴纳鉴定费，本案鉴定因此被该司法鉴定中心退回。后被告刘筑庆向本院提交1999年10月12日，原告刘筑庆作为甲方，与被告陈鸿湘作为乙方又签订《房屋转让协议》一份，主要约定：“一、甲方主动把九华村143-8-5-18号母郭金珍产权房41.52平方米转让给乙方。二、乙方同意并一次性付给甲方购房款人民币58000元整。三、甲方把房屋所有权证交给乙方，并付给一份姐妹签字同意书。四、甲方承诺帮助办理房产变更手续。五、产权变更手续的一切费用由乙方全部承担……”，欲证实原告与其于1999年6月15日签订的《房屋转卖协议》已被1999年10月12日签订的《房屋转卖协议》所取代。原告仅请求确认1999年6月15日签订的《房屋转卖协议》的效力无事实及法律依据。且该合同系被告刘筑庆无权处分出售的，属无效合同，同时，因涉案房屋为“房改房”，原、被告在交易时诉争房屋并不具备交易条件，故双方协议违反了国家强制性规定，应驳回原告全部诉请。庭审中，原告陈述第二份协议签订的理由如下：1999年6月15日，被告刘筑庆以46000元将涉案房屋卖给原告并签订了第一份协议，当时被告刘筑庆是同意过户的，后原告找刘筑庆要求办理过户手续时，刘筑庆说房子卖便宜了，所以2011年3月18日原告又给了刘筑庆1万元作为补偿，2011年9月份又给了5000元作为补偿，原告总共给了被告刘筑庆61000元，故被告刘筑庆向原告出具了共计61000元的上述收条。因为考虑到协议签订后原告又给了刘筑庆这么多钱，所以双方又于2011年签订了一份价款为58000元的《房屋转卖协议》，时间倒签为1999年10月12日。经本院依法询问，被告刘筑庆认可收到了58000元的房款，但称记不清楚为什么要向原告出具61000元的收条。因为房款已经全部收到，所以1999年6月15日，被告刘筑庆将上述房屋交付被告陈鸿湘居住使用至今，并将该房屋房屋所有权证书原件、《关于母亲郭金珍逝世后遗留政策房有关问题的协议》原件及刘筑端、刘筑玲、刘筑庆、刘厚宽、刘筑荺、刘厚洪、刘厚灜身份证复印件一并交付被告陈鸿湘。2011年7月25日，被告陈鸿湘补交该房屋土地收益金23889元后，取得涉案房屋《准入许可证》。另查明，原告又向本院提交1999年3月11日，被告刘厚宽、刘厚洪、刘厚灜、刘筑荺、刘筑庆、刘筑端、刘筑玲就上述房屋的处理问题共同签订的一份《关于母亲郭金珍逝世后遗留政策房有关问题的协议》，主要约定：“一、产权归属：刘筑庆提出，并经其他姊妹签字同意，母亲所遗留的房子归刘筑庆所有，并负责房产所有手续的办理，今后所有姊妹一律不再干预产权归属问题，彻底了断。二、费用问题：1、购买房屋所需经费，包括装修费、购房费及完工后杂费共计26800元整，由刘筑庆于99年3月19日一次性付给刘厚洪；2、鉴于产权归属已经明确，所需费用已经给付于刘厚洪，故母亲政策房出租的租金，从99年3月份起，由刘筑庆收取，刘厚洪不再收取租金；3、晚年父母亲合坟费用由刘筑庆负责负担。以上协议在刘筑庆付款给刘厚洪后并经七姊妹签名同意生效……”被告刘筑玲、刘筑端签名备注为代签。庭审中，被告刘筑庆陈述不知道刘筑玲、刘筑端的签字为何人代签。被告刘厚洪陈述涉案的房屋是母亲郭金珍的，当时母亲口头说这个房子给我的。后来母亲去世在八妹刘筑庆家，大哥做主把房子给八妹，我心里有气，就第一个在协议上签字，签完把笔一扔就走了，所以也没有看见是谁帮刘筑玲、刘筑端代签的。这个房子是母亲留下的遗产，我们都不同意卖。被告刘筑玲、刘筑端共同辩称不知道协议上的签名的何人代签的，但是当时所有被告为了照顾家庭条件比较差的被告刘筑庆，同意该房屋由被告刘筑庆管理使用，并不意味着将房屋的所有权转让给被告刘筑庆，原告与被告刘筑庆签订协议时，涉案房屋也不具备上市条件，并且也未经共同共有人同意，该协议违反国家强制性规定，应是致始无效的合同。以上事实，有原、被告陈述及其提交的相关书证等证据及本院庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证、审查，本院予以确认。本院认为，因《转卖房屋协议书》系原告陈鸿湘与被告刘筑庆双方当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规强制性规定，其余被告也未能举证证明涉案协议存在合同无效的情形，故《转卖房屋协议书》应系合法有效合同，原告要求确认其与被告刘筑庆于1999年6月15日签订的《转卖房屋协议书》有效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因上述协议有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告刘筑庆应依照协议将涉案房屋产权办理至原告名下。又因涉案房屋登记的所有权人郭金珍已去世，本案所有被告作为其继承人签署了《关于母亲郭金珍逝世后遗留政策房有关问题的协议》，同意郭金珍所留涉案房屋归刘筑庆所有，根据该协议刘筑庆有权处分涉案房屋，因此所有被告亦应配合原告陈鸿湘即该房屋买受人将涉案房屋过户至其名下，故原告要求判令被告刘筑庆、刘厚宽、刘厚洪、刘厚瀛、刘筑端、刘筑荺、刘筑玲配合将云岩区××村××号房屋的产权过户登记至原告名下的诉讼请求于法有据，本院予以支持。虽然涉案《房屋转卖协议》有效，但是合同有效不必然导致物权发生变动，本案中原、被告对涉案房屋登记在郭金珍名下均无异议，故在涉案房屋产权证未完成变更登记前，原告要求判令确认坐落于云岩区××村××号房屋归原告所有的诉讼请求于法无据，本院不予支持。本案审理过程中，被告认为该《转卖房屋协议书》无效的理由如下：一、原告与被告刘筑庆于1999年6月15日签订的《房屋转卖协议》已被1999年10月12日签订的《房屋转卖协议》所取代，故第一份协议无效。二、该协议内涉及的合同标的房屋系郭金珍的遗产，而本案中被告刘筑玲、刘筑端并未放弃该房屋的继承权，故被告刘筑庆属在无权处分的情况下出售该房屋，该售房协议应是无效合同。三、因涉案房屋为“房改房”，原告在交易时诉争房屋并不具备交易条件，故双方协议违反了国家强制性规定，所以该协议符合合同法关于合同无效的情形。针对原告认为合同无效的理由一：因原告与被告刘筑庆于1999年6月15日签订的《转卖房屋协议书》已对房屋的基本情况、价款及交付方式等主要内容进行了约定，原告已向被告刘筑庆支付完所有房款，被告刘筑庆亦向原告交付房屋。而双方于1999年10月12日签订的第二份《房屋转让协议》是在涉案房屋交付后签订的，仅对房屋价款进行了变更，其余主要内容与第一份协议均一致，第二份协议应视为对第一份协议价款的补充约定，而不是对第一份协议的否定。故对被告的该辩解意见，本院不予采信。针对被告认为合同无效的理由二：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，原告与被告刘筑庆签订《转卖房屋协议书》时，刘筑庆向其提供的《关于母亲郭金珍逝世后遗留政策房有关问题的协议》其中刘筑端、刘筑玲的签名虽备注代签，因本案各被告均系一母同胞，在现实生活中完全存在不能到场的当事人由其他姊妹代签名的情况，该代签行为足以构成表见代理，本案原告陈鸿湘客观上不具备审查代签名合法性的条件，协议中已约定涉案房屋归刘筑庆所有，原告陈鸿湘有理由相信刘筑庆具有处分权，故原告陈鸿湘系善意买受人，即使被告刘筑端等认为刘筑庆无处分权涉案房屋，根据上述规定，在被告未举证涉案协议有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效情形的情况下，对被告的该辩解意见，本院不予采信。至于被告刘筑端、刘筑玲提出其签名系被代签，刘筑庆无权处分该房屋的行为侵犯其权利的主张，二被告可向无权处分人另行提起侵权之诉主张其权利。针对被告提出合同无效的理由三：本案中涉案房屋虽系房改房，但在2011年7月25日已取得《准入许可证》，具备交易条件，故二被告对该房屋的买卖并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属合同无效情形。关于被告刘厚洪提出涉案房屋是所有被告母亲留下的遗产，我们都不同意卖的辩解意见。因未到庭的被告并未表达其意见，亦未委托刘厚洪作为其代理人，故刘厚洪的意见仅能代表其个人观点，而根据其庭审陈述，其是本人在《关于母亲郭金珍逝世后遗留政策房有关问题的协议》上签的字，该协议第一条已经明确约定郭金珍所遗留的房子归刘筑庆所有，今后所有姊妹一律不再干预产权归属问题。刘厚洪作为有完全民事行为能力的自然人，在无相反证据足以证明的情形下，应当推定上述协议中的签字系其自愿且真实意思准确无误之表达，刘厚洪已经认可涉案房屋的所有权归刘筑庆所有，故刘筑庆如何处分该房屋刘厚洪无权干涉，对刘厚洪的上述辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、确认原告陈鸿湘与被告刘筑庆于1999年6月15日签订的《转卖房屋协议书》有效；二、被告刘筑庆、刘厚宽、刘厚洪、刘厚瀛、刘筑端、刘筑荺、刘筑玲于本判决生效之日起三十日内协助将位于贵阳市××村××号涉案房屋过户至原告陈鸿湘名下；三、驳回原告陈鸿湘其余诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告刘筑庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方人数提交上诉状副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  杨嘉慧二〇一八年十一月四日书记员  吴喜圆