湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初5025号 原告：龙艳。 委托诉讼代理人：唐永洪。 委托诉讼代理人：唐春洪。 被告：怀化宏宇房地产开发有限公司。 法定代表人：黄伟飞，董事长。 特别授权委托诉讼代理人:姜辉。 委托诉讼代理人：黄勇。 原告龙艳诉被告怀化宏宇房地产开发有限公司(以下简称宏宇公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙艳的委托诉讼代理人唐永洪,被告宏宇公司的委托诉讼代理人姜辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告龙艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年10月22日起至2018年4月24日止的延期办证违约金18510.74元（以总房款337172元为基数，按日万分之一计算，共549天）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月30日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目中的第4幢1单元15层1501号房；该商品房单价为每平方米3209.33元，总金额337172元；被告应当在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得竣工验收备案表等。合同补充协议条款约定，交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款及相关费用，被告于2015年5月21日办理交房。被告依约应在约定交房后720天即2016年10月21日前办好房屋权属登记证书，但被告于2018年4月24日办好权属登记。根据上述合同约定，被告应向原告支付延期办证期间的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告宏宇公司辩称：一、被告开发的星河湾项目在2011年1月11日即已取得项目用地的国有土地使用权证及相应的规划用地许可，且在2014年10月26日已经经竣工验收合格。2016年8月被告向怀化市不动产登记中心递交申请资料要求办理星河湾项目房产的不动产权证，但由于怀化市人民政府实施的公益性项目太平溪综合治理项目占用了“星河湾”项目的部分土地，导致被告持有的国有土地使用权证怀国用（2011）第出43-1号国有土地使用权证与星河湾项目房屋落宗实际面积不符，不能用于办理产权登记而必须办理规划变更取得新的土地证，被告直到2016年12月21日才取得变更后的土地证湘（2016）怀不动产权第0002848号，因此，被告直到2016年12月21日才能启动产权登记程序，在此之前延误的时间并不是被告怠为履行办证义务所致，按照双方签订的《怀化市商品房买卖合同》和《补充协议》的约定和法律规定，办证起始时间应从2016年12月22日开始起算720天的次日，即2018年12月12日，在此之前未办理产权登记手续被告不承担违约责任；二、原告未及时缴纳房屋维修基金导致被告无法办证，不应当由被告承担不能办理不动产权登记证书的责任。缴纳契税和房屋维修基金是原告的法定义务，也是办理不动产权登记证书的先决条件，本案原告在被告的多次催促下才在2015年5月21日缴纳房屋维修基金，基于原告迟延缴纳房屋维修基金，被告办理产权登记的截止时间应当从2015年5月22日起计算720天的次，在此之前，未办理不动产权登记证书被告不承担违约责任。 经审理查明:2012年12月30日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》，合同约定原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目的第4幢1单元15层1501号商品房，房屋总面积105.06平方米，3209.33元/平方米，房屋总价款337172元；被告应在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因被告原因未按合同约定的期限将商品房交付给原告使用的，按合同补充协议处理。合同补充协议的约定为：因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付总房款万分之一作为违约金；交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议条款》签订后，原告向被告支付总购房款337076元（因面积差异调整，实际支付的总购房款），被告于2015年5月21日向原告开具了销售不动产统一发票。2015年5月21日，原告从被告处接收房屋，并于同日交纳了契税和物业专项维修资金。 2014年10月26日，原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2017年5月3日取得《竣工验收备案表》。2018年4月23日，被告为原告办理好涉案商品房的不动产权证书。 另查明，怀化市发改委在2010年12月31日对太平溪综合治理项目立项批复，由怀化市城市建设投资有限公司实施，2012年4月20日怀化市国土局开始项目征地工作。由于前述项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的土地不动产权证后再行申请,2016年12月21日，被告办理好新的土地不动产权证。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，有如下证据予以证实： 证据一、原、被告的身份信息材料复印件，证明原、被告的诉讼主体资格； 证据二、《商品房买卖合同》、《合同补充协议条款》、证实原告向被告购买宏宇新城二期星河湾项目的第4幢1单元15层1501号商品房，并约定了双方的权利义务的事实； 证据三、销售不动产统一发票、税收完税证明、手续费收据、湖南省物业专项维修资金专用收据，证实原告已向被告支付总购房款337076元，并交纳了契税和物业专项维修资金的事实； 证据四、不动产权利证书，证实原告购买的涉案房屋已经于2018年4月24日办理了不动产权利证书的事实； 证据五、土地登记审批表、地籍调查表、怀国用（2011）第出43-1号国有土地使用证复印件，证实被告在2011年1月11日已经取得星河湾项目土地的使用权，用地面积为58347.13平方米，土地边界到太平溪岸边的事实； 证据六、关于太平溪综合治理三期工程项目可行性研究报告的批复、征地告知书、怀化市城市建设投资有限公司关于原宏宇新城星河湾小区部分面积变更及影响土地变更的情况说明，证实怀化市发改委在2010年12月31日对太平溪综合治理项目立项批复，由怀化市城市建设投资有限公司实施，2012年4月20日怀化市国土局开始项目征地工作。星河湾项目部分土地被太平溪改造项目占用，导致2011年的土地证需进行变更，在2016年12月21日才办好变更后的土地证的事实； 证据七、竣工综合验收备案表，证实被告开发的星河湾项目房屋在2014年10月26日经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2017年5月3日取得《竣工验收备案表》的事实； 证据八、关于请求宏宇新城星河湾小区重新办证的报告、关于宏宇新城星河湾小区重新办证的函、湘（2016）怀不动产权第0002848号不动产证、请求对宏宇新城星河湾小区第一次申请不动产权证分证未予受理的情况说明、调查笔录，证实被告向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时，由于太平溪风光带项目占用了星河湾小区部分土地，原办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符被要求变更土地登记，办理新的土地不动产权证后再行申请及被告于2016年12月21日办理好新的土地不动产权证的事实； 证据九、庭审笔录，证实本案其他事实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》约定，交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。原告于2015年5月21日从被告处接收房屋，因此办证期限应从2015年5月22日起计算720天（即截止至2017年5月11日止），但由于政府的太平溪综合治理项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新土地的不动产权证后再行申请，直至2016年12月21日，被告才办理好新的土地不动产权证，因此，被告的办证期限应相应顺延4个月，即被告的办证期限于2017年9月10日届满，被告应从2017年9月11日起向原告支付逾期办证的违约金,计算至被告办理好不动产权证书之日（2018年4月24日）止的延期办证违约金应为7584.21元[337076元（实际总购房款）×225天×0.1‰]，对原告请求被告支付延期办证违约金7584.21元的诉讼请求本院予以支持，超出部分，本院不支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告龙艳延期办证违约金7584.21元； 二、驳回原告龙艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费263元，减半收取131.5元,由原告龙艳负担70元，被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担61.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  范晓红 二〇一八年十一月二十八日 代理书记员  彭玲丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。