上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终8051号上诉人(原审被告)：马正清，男，1984年5月2日出生，回族，户籍地甘肃省。被上诉人(原审原告)：凌倩，女，1988年12月7日出生，汉族，户籍地河南省。上诉人马正清因与被上诉人凌倩房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初1712号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马正清上诉请求：1、撤销一审法院判决；2；判决马正清不承担法律责任。理由是：1、凌倩出尔反尔，口头曾答应马正清续租，但不愿意签订书面合同,马正清对商铺有装修投入应当补偿；2、凌倩父亲带领多人打砸马正清店铺损坏物品；造成马正清经济损失，马正清因此无法搬离承租房屋。被上诉人凌倩未作正式答辩，但在与法官电话联系时凌倩方面称，一审法院判决后，凌倩与马正清就租赁商铺的清退和费用结清已经自行协商完毕，马正清已经交还商铺结清费用。凌倩向一审法院起诉请求：1、判令马正清立即搬离淀山湖大道150弄65号商铺；2、判决马正清支付淀山湖大道150弄65号商铺使用费(自2018年1月22日起至实际搬离之日止)按每天人民币416.66元(以下币种均为人民币)计算；3、要求马正清支付自2017年12月1日至2018年3月19日的物业费及违约金共计4,477.91元；4、诉讼费、律师费由马正清承担。一审法院认定事实：2015年1月22日，凌倩(出租方、甲方)与马正清(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，协议约定：乙方承租甲方位于淀山湖大道150弄65号产权商铺，建筑面积78.01平方米。租期三年，自2015年1月21日至2018年1月21日止。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。租金每月12,500元，物业管理费承租方自行向物业公司交纳。合同第五条约定出租方将房屋交付承租方后,承租方的装修及修缮,出租方概不负责,其经营情况也与出租方无关,租期结束或中途双方协商解除合同,承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。协议签订后，凌倩将商铺交付给马正清，马正清对租赁商铺进行装修并在内开设上海市青浦区马正清拉面馆进行餐饮经营活动。期间，马正清支付租金至2018年1月21日止,物业管理费支付至2017年11月止。合同到期前,双方就续签合同事宜进行沟通，但并未达成一致意见，后凌倩方向马正清表示到期不再出租给马正清。租赁期满后，马正清未搬离租赁商铺，仍在内进行经营活动。为此凌倩家人至租赁商铺内要求马正清搬离，遭马正清拒绝，双方发生争执，后经派出所出警处理。因马正清至今未搬出，凌倩遂诉于本院。另查明，位于青浦区盈浦街道淀山湖大道****商铺属凌倩所有。还查明，本案所涉商铺每月物业管理费为936.12元。2018年3月，凌倩收到物业公司向其送达的催缴物业费律师函，言明截止2018年3月19日，所涉商铺拖欠服务费3,382.11元，违约金1,095.80元。本案一审审理中，凌倩表示：合同对押金仅约定押二付三，对押金退还未具体约定。马正清支付了押金25,000元，如果马正清搬离，凌倩愿意返还，但要求以押金抵扣马正清欠付的使用费及物业费。根据合同第5条约定，马正清的装修凌倩一概不负责。现马正清相关装修项目已经破坏主体结构，凌倩保留相关追诉权利。对于律师费1万元，凌倩提供告知书一份，该告知书系凌倩发给马正清，内容是告知马正清2015年6月30日前支付第二季度的租金，如未按时支付则终止合同；如以后仍有拖欠房租行为，凌倩将通过诉讼解决，马正清应承担违约金、律师费等。落款处有马正清名字及同意的内容。马正清表示：凌倩交付的房屋原只有一层，马正清在房屋内搭建了阁楼，增加了一层。马正清共花费了装修费用三十几万，现凌倩要求马正清净身出户是不可能的。物业费按照约定是应由马正清缴纳，后来的物业费未缴纳是因物业公司未来收取，物业也未提供服务。对于滞纳金，认为是不需交纳的。对凌倩提供的告知书落款处签名不予确认，认为不是其所签。一审法院认为，凌倩、马正清双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行各自的义务。合同约定的租赁期限已满，双方未能续签合同，也未形成不定期租赁关系，马正清有义务将商铺返还凌倩。现马正清实际占用租赁商铺，未履行将商铺返还凌倩的义务，已侵犯凌倩的合法权益，凌倩要求马正清腾退的主张予以支持。马正清实际占用凌倩商铺，应参照双方合同约定的租金标准支付凌倩占用期间的实际使用费。根据合同约定马正清租期内物业管理费由马正清负担，现虽租赁合同已到期，但马正清仍在内经营，故其使用期间的物业管理费仍应由马正清负担。但对凌倩主张的物业费滞纳金的请求，因该费用凌倩现并未支付，故该费用法院不予支持。马正清主张其在租赁期间对商铺进行了装修，现凌倩要求马正清搬离，应对马正清装修进行赔偿。法院认为马正清租赁商铺后对商铺进行装修是为满足其经营需要，其对装修的投入应考虑租赁年限及双方对于租赁期满后装修物的归属约定，且其装修费用应计入其经营成本中。现合同约定的租赁期已届满，合同中已明确凌倩对马正清装修费用概不负责，故马正清以要求凌倩支付装修费用作为其腾退的条件，法院不予采信。对于凌倩主张的律师费，因无事实和法律依据，法院不予支持。马正清在审理中虽提出反诉，但未在规定期限内交纳诉讼费，故其对装修费用的请求法院作为其抗辩意见处理。马正清提出凌倩殴打马正清及损坏店里物品的意见，因与本案属不同的法律关系，本案中不予处理。对于马正清交纳的押金，为避免累讼，法院一并处理。据此，判决：一、马正清应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道150弄65号商铺；二、马正清应于判决生效之日起十日内偿付凌倩商铺实际使用费(自2018年1月22日起至实际搬离之日止，按每月12,500元计算)；三、马正清应于判决生效之日起十日内支付凌倩自2017年12月1日起至2018年3月19日止的物业管理费3,382.11元；四、凌倩应于判决生效之日起十日内返还马正清押金25,000元；五、凌倩的其他诉讼请求不予支持。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理期间，马正清经本院传唤没有到庭参加诉讼，经承办法官与马正清电话联系，马正清表示不到法院来了，但对一审法院判决仍有意见，马正清部分确认了凌倩方所称的一审法院判决后双方自行协商的情况，并称已经从租赁的商铺内搬离。本院认为，凌倩与马正清签订的租赁合同是双方真实意思的表示，合同有效，在合同履行中，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同履行到期后，就新的租赁合同协商不成的情况下，马正清应当按照合同约定归还房屋，双方进行结算。现马正清以凌倩曾口头答应续租，马正清前期投入装修的费用很大为由，拒绝搬离承租的房屋缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持，至于马正清提到的凌倩方有干扰、打砸马正清店铺的情况，应当由警方处理。二审期间，虽然双方都口头表示已经协调处理了租赁后续问题，但是，双方都拒绝到庭参加审理活动，也没有提供书面意见，故本院认为一审法院的判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,278.28元，由上诉人马正清负担。本判决为终审判决。审判长 冯 峰审判员 王亚勤审判员 王怡红二〇一八年十一月二十八日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。