四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终2922号 上诉人（原审被告）：四川万基投资有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区都尉路，统一社会信用代码91511304MA62936R66。 法定代表人：赵桂英，经理。 委托诉讼代理人：田刚，四川惠博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张武，男，1972年5月4日出生，汉族，户籍所在地四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人(特别授权)：张罗，四川法雨律师事务所律师。 上诉人四川万基投资有限公司（以下简称万基公司）因与被上诉人张武商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万基公司上诉请求：撤销原判，依法改判；被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审未调解解决本案纠纷，缺席审理匆忙下判，不符合多元化纠纷解决机制精神及相关法律原则。二、迟延办证是施工单位不移交竣工验收资料造成的，非上诉人的原因造成，且双方对迟延办证有特殊约定，即双方在《商品房买卖合同》中约定若不能依合同约定的时间办理产权登记，被上诉人可以退房，退房款按银行同期贷款利率计息。故一审法院按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决，是适用法律错误。三、不论由谁承担责任，本案应考虑公平、诚信原则，应当进行调解并充分考虑可能产生的不良社会影响，公正裁判。被上诉人张武通过银行按揭贷款买房，延迟办证没有对张武造成损失。况且，上诉人是被上诉人按揭贷款的担保人，为被上诉人按揭贷款提供了方便。同时，依据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金额度应与违约造成的损失相当。在未造成被上诉人损失的情况下，判决支持较高利息，与相关法律规定及公平、诚信原则不符，也会产生不好的社会影响。 张武辩称：万基公司没有按照合同的约定办理房屋权属转移登记，存在违约，应当承担违约责任。违约金应当按照合同的约定或者法律的规定计算。因此，原判决适当，应当维持。 张武向一审法院起诉请求：1、请求依法判令万基公司立即协助为张武办理房屋产权证书（不动产登记证书）；2、请求依法判令万基公司向张武支付逾期办证的违约金（违约金计算方式：以379,964.00元为基数，从2016年5月22日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至万基公司将办理权属转移登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止）；3、案件受理费由万基公司承担。 一审法院认定事实：万基公司成立于2009年9月17日，其经营范围：项目投资管理、咨询，房地产开发经营，销售建筑材料、五金交电、装饰材料，室内装饰装修。张武向万基公司认购万基公司开发的位于南充市嘉陵区南荣路二段169号蓝域第6幢xx号房，并于2014年4月2日，张武作为买受人与万基公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20140402xxxx），约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于嘉陵区南荣路二段169号、编号为IV/9/12地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证号为国用（2010）015425…第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：南充市房地产管理局，商品房预售许可证号为：（南嘉）房预售证第20130329号。第三条买受人所购商品房的基本情况…该商品房为第一条规定项目中的第6幢1单元12层1-1208号，该商品房的用途为住宅，层高为3米，有2个阳台为非封闭式，该商品房为预售商品房，其建筑面积共77.79平方米，其中套内建筑面积61.898平方米…第五条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房总价款379,964.00元…第十一条交付条件。（1）出卖人应当在2015-2-28前向买受人交付该商品房。（2）…第二十条产权登记…（二）初始登记。出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：若买受人退房，出卖人在收到退房申请30日内退还买受人全部已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。若买受人不退房，本合同继续履行。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，初始登记完毕之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：若出卖人在上述约定时间内未取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人在收到退房申请30日内退还买受人全部已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。若出卖人已在上述约定时间内以电话、短信、本楼盘销售接待中心现场书面告示等形式通知了买受人按期前往索取办理产权两证的相关证明文书，而因买受人自身原因未能如期办理产权两证的，由买受人自行承担其责任…合同签订后，张武按照约定支付了购房款，万基公司于2015年2月28日交付了案涉商品房。案涉房屋所在楼栋至法庭辩论终结前尚未办理初始登记，导致张武所购房屋至今未能办理房屋所有权证书，张武遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，万基公司具备房地产开发经营资质，取得房屋预售许可证明，张武向万基公司认购位于嘉陵区南荣路二段169号蓝域第6幢xx号房，并签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认，双方均应恪守履行。关于案涉房屋能否办理房屋产权证书的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他相关的证明文件。第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案因万基公司至今未办理案涉房屋所在楼栋的初始登记，案涉商品房暂不具备办证条件，因此张武诉请万基公司立即协助办理房屋产权证书，依据不足，不予支持，张武可待上述条件成就后，由双方到相关部门办理或再另行主张。关于万基公司是否承担违约责任的问题。合同签订后，张武作为买受人已依约履行了支付购房款义务，万基公司作为出卖人交付了房屋给张武使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二、三款：“出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。初始登记完毕之日起90日内买受人取得房屋所有权证书。”的约定，万基公司于2015年2月28日将该商品房交付张武，其应于2016年2月23日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记，并于初始登记完成90日内（即2016年5月23日）协助买受人办理房屋所有权证。现万基公司未按约定在2016年5月23日前为张武办理房屋产权证，是因为万基公司未向房管部门申请办理涉案房屋所在楼栋的初始登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因万基公司未按合同约定办理房屋产权证，已构成违约，故张武诉请万基公司支付逾期办证的违约金，事实清楚，理由充分，于法有据，予以支持。因目前案涉商品房未能办理初始登记导致无法办理房屋所有权证书，案涉商品房办理房屋所有权证书的时间尚无法确定，故判决逾期办证的违约金暂计至张武提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。因此万基公司应从2016年5月24日起按已付购房款总额379,960.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向张武支付违约金至本案起诉之日即2018年5月17日止。综上，判决：一、万基公司于本判决生效之日起10日内向张武支付逾期办证违约金（计算方式：以人民币379,960.00元为基数，从2016年5月24日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2018年5月17日止）；二、驳回张武的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由万基公司承担。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，万基公司是否应当承担逾期办证的违约责任以及违约金的计算标准系本案争议的焦点。现评述如下： 关于万基公司是否应当承担逾期办证的违约责任问题。首先，万基公司与张武签订的《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。双方当事人均应当按照诚实信用原则和合同的约定履行义务。其次，依据《商品房买卖合同》第二十条第二、三款“出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。初始登记完毕之日起90日内买受人取得房屋所有权证书”的约定，万基公司于2015年2月28日将该商品房交付给张武，则其应当于2016年2月23日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记，并在初始登记完成后90日内，即2016年5月23日前协助买受人办理商品房权属证书。万基公司未按约定的时间办理房屋初始登记，更无法协助张武办理商品房权属证书，万基公司已经构成违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，致使买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限内，未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。也就是说，买受人能否在约定的时间内办理房屋权属证书，取决于出卖人是否履行了办理房屋初始登记以及协助办证的义务。万基公司提出其未办理房屋初始登记是因为施工单位未向万基公司移送该栋楼的竣工验收报告，为尽快办证，万基公司已向法院起诉，因而逾期办证不是出卖人的原因。对该事实，虽然张武并不否认，但是按照合同相对性原则，万基公司与施工单位之间的建设工程施工合同纠纷，不能成为万基公司不应当向张武承担违约责任的理由，不能免除其与张武在《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。在本案中，按照张武与万基公司签订的《商品房买卖合同》第二十条“（二）初始登记”约定的“…如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：若买受人退房，出卖人在收到退房申请30日内退还买受人全部已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。若买受人不退房，本合同继续履行”，应当视为双方当事人没有约定违约金。根据我国合同法，违约金为填补守约方损失为主，惩罚性为辅的性质，在张武没有举证证明其具体损失的情况下，本院按照司法实践惯例，酌情确定按照日万分之一计算违约金。由于案涉商品房未能办理房屋初始登记，一审法院考虑到办理房屋权属证书的时间尚无法确定，故判决违约金计算至张武提起诉讼之日，即2018年5月17日止，并无不当，本院予以支持。 综上所述，万基公司的部分上诉理由成立，本院予以部分支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算违约金欠妥当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初1599号民事判决第二项； 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初1599号民事判决第一项为：四川万基投资有限公司于本判决生效之日起10日内向张武支付逾期办证违约金（计算方式：以379,960.00元为基数，从2016年5月24日起按日万分之一标准计算至2018年5月17日止）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100.00元、二审案件受理费200.00元均由四川万基投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕元华 审判员  刘大轩 审判员  江春虹 二〇一八年十一月三十日 法官助理庞雨鸿 书记员罗满