江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6902号上诉人（原审原告）：孙美君，女，1948年9月30日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘军，江苏正盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦瑜培，江苏正盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州朗华置业有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路**（木渎科技创业园内）。法定代表人：周勤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马媛容，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云淇，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人孙美君因与被上诉人苏州朗华置业有限公司（以下简称“朗华置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初3626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙美君上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由朗华置业公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。双方当事人于2013年1月22日签订协议书后，朗华置业公司迟迟没有联系孙美君进行房屋维修，孙美君多次找到朗华置业公司要求尽快履行维修义务，但其仍未履行。而后2017年1月朗华置业公司联系孙美君进行维修，但因孙美君亲属患白血病在外就医且因孙美君自身车祸身体不适而未能配合及时维修，属于不可抗力。在此情况下，朗华置业公司并未及时联系孙美君另行确定具体维修时间，故一审法院认定朗华置业公司未能及时履行维修义务系孙美君造成，实属错误。在2013年1月22日签订协议书后，朗华置业公司未与孙美君联系维修事宜，孙美君无法居住涉案房屋，只能在外租房，故租房费用应当由朗华置业公司承担。2、孙美君在一审中提出的关于赔偿家具损失和三个樟木箱内物品损失，与本案属于主从法律关系，本案就此应一并审理作出判决。3、一审法院认为涉案房屋存在的质量瑕疵尚未达到影响居住的程度，属主观臆断。我方二审请求对房屋的毁损状况是否影响居住及维修所需费用进行鉴定。朗华置业公司辩称，因孙美君未配合房屋维修事宜导致维修无法进行，朗华置业公司有权拒绝支付因孙美君不配合所致的延迟期间的房租。涉案房屋仅存在装修瑕疵，不影响居住，孙美君并非必须租房居住。朗华置业公司与孙美君签订协议的行为，表明朗华置业公司积极履行维修义务。另，孙美君在一审中也确认其难得到涉案房屋居住，即其基本不住在涉案房屋内，房屋的维修对其影响很小，其不必要外出租房。孙美君另称其陪小孩医治白血病，故其租房的真实原因并非因房屋维修，而是陪同小孩看病。孙美君向一审法院起诉请求：1、判令朗华置业公司对其购买的位于苏州市吴中区房屋履行维修义务，直至检测合格；2、判令朗华置业公司赔偿其租房损失227850元（以150元/天的标准，自2013年2月17日起暂计算至2017年4月13日，实际计算至履行完毕维修义务且检测合格之日止）；3、判令朗华置业公司赔偿家具损失10000元及三个樟木箱内物品损失20000元；4、本案诉讼费由朗华置业公司承担。一审法院认定事实：2010年12月4日，双方当事人签订商品房买卖合同，孙美君支付1305964元购买朗华置业公司位于苏州市吴中区房屋，2012年8月27日，朗华置业公司向孙美君履行了交房义务。2013年1月22日，双方当事人签订协议书一份，主要内容有：此前维修期房租三个月合计9000元由朗华置业公司支付给孙美君;2013年春节后进行墙面裂缝维修，孙美君配合，维修期（春节不修期、年后维修期、维修完成空置期）约三个月，期间房租由朗华置业公司承担，按150元/天计算，具体费用按实际完成时间核算，预估三个月房租13500元于维修进场当天先行支付给孙美君，维修完成再行结算;维修完成，由国家相关部门认可资质的检测机构介入检测，具体以检测结果为准。庭审中，双方一致确认：涉案房屋维修期间为三个月，租房损失150元/天。2017年1月4日，朗华置业公司出具客户沟通记录工单，载明业主要求按照原签订的协议进场维修，包括墙面裂缝、墙体垂直度、厨房卫生间瓷砖空鼓，或共同委托第三方单位进场维修，费用由朗华置业公司承担，维修期间搬家、租房费用按照协议由朗华置业公司承担；因小孩白血病在外就医，加上业主身体不适，维修因此暂未进场；维修完成前物业费由朗华置业公司承担。孙美君在该沟通记录工单客户确认处签名。审理中，双方确认，涉案房屋存在墙面裂缝、墙体垂直度、厨房、卫生间瓷砖空鼓的质量问题，朗华置业公司同意对此进行维修，表示如不能维修则按孙美君提供的维修报价19940元折价赔偿孙美君，但孙美君不予认可。对于涉案房屋的居住情况，孙美君确认其会难得回去住住。以上事实，有双方当事人提供的商品房买卖合同、协议书、照片、交付使用通知书、客户沟通记录工单、维修报价等证据及本案庭审笔录予以佐证。一审法院认为，双方当事人签订商品房买卖合同合法有效，孙美君履行了支付房款的义务，朗华置业公司理应按照合同约定向孙美君交付无质量瑕疵的房屋，现涉案房屋存在墙面裂缝、墙体垂直度、厨房、卫生间瓷砖空鼓的质量问题，朗华置业公司应承担相应的违约责任，现孙美君要求朗华置业公司继续履行维修义务,直至检测合格为止，一审法院予以支持，但孙美君在朗华置业公司维修期间应准许朗华置业公司方维修人员进入房屋并提供必要的便利条件，维修完毕后，可指定检测机构进行质量检测。审理中，双方认可涉案房屋维修期间孙美君租房损失按150元/天计算，故维修期间朗华置业公司应按150元/天标准赔偿孙美君租房损失。孙美君主张按150元/天计算自2013年2月17日起至朗华置业公司实际履行完毕维修义务且检测合格之日止的租房损失，但其提供相应便利条件系朗华置业公司履行维修义务之前提，根据客户沟通记录工单，朗华置业公司未履行进场维修义务系因孙美君小孩白血病在外就医及孙美君身体不适造成，庭审中孙美君对此予以否认，但未就此进一步提供相关证据，一审法院认为，孙美君在朗华置业公司提供的客户维修工单上签字，代表其认可该客户维修工单上的表述，即朗华置业公司未能及时履行维修义务系因孙美君造成，孙美君主张的维修期间的租房损失并未实际发生，且涉案房屋存在的质量瑕疵尚未达到影响居住的程度，审理中，孙美君亦认可会到涉案房屋中居住，故一审法院对孙美君的该项诉讼请求不予支持。关于孙美君要求朗华置业公司赔偿家具损失10000元及三个樟木箱内物品损失20000元，朗华置业公司辩称该项请求与本案不是同一法律关系，不应在本案中处理。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，孙美君主张的家具损失与本案不是同一法律关系，故在本案中不予理涉，孙美君可另行向朗华置业公司主张该损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，判决：一、苏州朗华置业有限公司于判决生效之日起十日内进场对孙美君购买的坐落于苏州市吴中区房屋中存在的墙面裂缝、墙体垂直度、厨房、卫生间瓷砖空鼓进行维修，直至检测合格，并按150元/天的标准赔偿孙美君房屋维修和检测期间的租房损失，于检测合格后十日内支付。二、驳回孙美君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5168元，由孙美君负担4898元、苏州朗华置业有限公司负担270元。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，孙美君称其在2013年双方签订协议之后，经常至小区物业办公室要求开发商履行维修义务，当时还报了警，报警时间为2017年1月20日下午。朗华置业公司则称，在协议签订后，孙美君未要求其配合维修，且在朗华置业公司多次要求孙美君配合维修时，孙美君均称不在苏州以各种理由不予配合。二审中，孙美君提供光盘录像及房屋照片，证明房屋在本案诉讼期间大面积发霉，房屋质量存在问题，影响其居住。朗华置业公司经质证认为，证据显示的房屋不能证明是涉案房屋，发霉可能是因为长期无人居住导致，根据常理，房屋长期无人居住必然会降低其使用功能，包括通风、日照等。无证据证明照片及视频上所显示的房屋发霉等质量问题是朗华置业公司原因所致。本院认为,双方当事人于2013年就房屋质量及维修事宜协议签订后，朗华置业公司应负有及时维修的义务，孙美君应负有配合朗华置业公司进行维修、为维修提供便利条件的义务。根据朗华置业公司提供的客户沟通记录工单显示，孙美君确认因小孩白血病在外就医以及业主车祸身体不适，维修因此暂未进场，故在协议签订后朗华置业公司未及时维修，责任不在于朗华置业公司。孙美君虽称其系受朗华置业公司欺骗而在记录工单上签字，但无相应依据。孙美君称其多次找物业公司进行沟通并报警，亦未提供证据加以证明，因此本院对于孙美君所述其在协议签订后多次要求朗华置业公司履行维修义务的陈述碍难采信，其主张2013年2月17日至实际维修之前期间的损失，无事实依据，本院不予采纳。二审中，孙美君提供的证据目的在于证明房屋存在质量问题，但不能佐证其关于于2013年至实际维修前在外租房损失应由朗华置业公司承担的主张，本院对上述证据不予采纳。关于孙美君提出的需要对房屋质量进行鉴定的问题，本院认为，孙美君在本案中的诉请为要求朗华置业公司履行维修义务直至检测合格，无法修复的则折价赔偿，但朗华置业公司未作出过无法维修的意思表示，仅在无法修复时可对房屋存在的质量问题进行鉴定以确定损失由朗华置业公司进行赔偿，故本案并无鉴定之必要，本院对孙美君鉴定申请不予准许。关于孙美君所主张的家具及樟木箱内物品损失。本院就此认为，孙美君称家具及樟木箱的损失是因朗华置业公司从其儿子家中搬出予以另行保管，朗华置业公司保管不善所致，与本案房屋存在质量问题并无法律上的因果关系，且非同一法律关系，一审对此未予理涉并无不当，本院予以确认。综上所述，孙美君上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5168元，由上诉人孙美君负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 郭 锐审判员 黄学辉二〇一八年十一月二日法官助理赵俊书记员杨舒静