辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2018）辽02民终9126号   上诉人(原审被告)：中瑞置业(大连)有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区长江路****。   法定代表人:陈刚，该公司董事长。   委托诉讼代理人:张云，女，该公司工作人员。   委托诉讼代理人:于海宁，辽宁诺实律师事务所律师。   被上诉人(原审原告)：徐昕，女，1975年6月19日生，汉族，住哈尔滨市道里区。   委托诉讼代理人：冯春梅、韩瑞宁，辽宁住邦律师事务所律师。   上诉人中瑞置业（大连）有限公司（以下简称"中瑞置业公司"）因与被上诉人徐昕商品房销售合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初4545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中瑞置业公司的委托诉讼代理人张云、于海宁，徐昕的委托诉讼代理人韩瑞宁、冯春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   中瑞置业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回徐昕的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，逾期办证的责任不在中瑞置业公司，中瑞置业公司不应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，因为出卖人的责任导致逾期办证，才由出卖人按照约定承担违约责任。本案中，中瑞置业公司已经阐明逾期办证的责任并不在于出卖人，而是因为项目周围的北海热电厂的环境污染导致项目的环保竣工验收一直无法通过，北海热电厂环保污染也引起项目很多业主的上访投诉，这些都不是出卖人原因导致的。并且，根据法律法规的规定，环保竣工验收是建设施工项目验收的必经程序，环保验收不通过，整个工程的竣工验收就无法办理。另外，在中瑞置业公司办理产权证的过程中，相关行政机关办理竣工验收工作拖沓也导致产权证办理逾期，这些也不属于合同约定的出卖人责任。在中瑞置业公司办理竣工验收的过程中，2016年6月27日大连市政府废止了原来办理竣工备案的依据《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》，要求按照国家及省里的规定进行验收备案，这就导致需要办理的程序及事项发生变化，不但增加了很多项目也有很多项目需要重新进行，这种行政政策和依据的变更，是中瑞置业公司在合同签订时完全无法预见的，也是导致办理房产证延期的另一个主要原因，这也不是出卖人的责任，故中瑞置业公司不应当承担因此导致的逾期办证的违约责任。二、中瑞置业公司在一审期间提出违约金过高要求调低违约金，徐昕并未提供任何证据证明其存在损失，故一审法院判决不予调整违约金标准，明显是适用法律错误。   徐昕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。   徐昕向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金40,467元（自交付之日起满2年后2016年11月3日至2017年9月28日止，按发票金额1,230,000元按日万分之一计算）；二、依法判令被告向原告支付上述违约金的利息暂计100元。   一审法院认定事实：2010年8月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告房屋一套，被告于2012年12月12日前交房；办理房屋所有权登记的期限为二年，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。上述《商品房买卖合同》订立后，原告向被告支付了购房款1,230,000元。2014年11月4日，被告将案涉房屋交付原告。2017年9月28日，被告通知原告可以办理案涉房屋权属证书。   一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。该合同约定办理房屋所有权登记的期限为二年，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。被告于2014年11月4日将案涉房屋交付原告，按照合同约定，2016年11月4日，办理房屋所有权登记的二年期限届满，截至2017年9月28日被告通知可以办理不动产证书,已逾期328日，被告应承担相应的违约责任。被告应向原告支付违约金40,344元（已收房款1,230,000元×0.01%×逾期办证天数328天）,原告要求支付违约金的利息无法律依据，故一审法院不予支持。原告诉请的超出部分，一审法院不予支持。被告辩称案涉房屋不能如期办理权属证书的责任不在被告,因被告现有证据不足以证明其上述抗辩意见，故一审法院不予采信。被告以合同约定的违约金计算标准过高为由请求一审法院予以调低，因被告上述请求没有依据，故一审法院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐昕逾期办理房屋权属证书的违约金40,344元；二、驳回原告徐昕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取814元、减半收取407元，财产保全费426元，合计833元（原告均已预交），由原告徐昕负担3元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担830元。   一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   本院补充查明，在案涉房屋同小区购房人李颖慧诉中瑞置业公司商品房买卖合同纠纷案件中，本院已作出生效判决，判令中瑞置业公司按照日万分之一的标准给付李颖慧逾期办证违约金。中瑞置业公司不服本院判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民申767号民事裁定，驳回中瑞置业公司的再审申请。在该案中，辽宁省高级人民法院认为，"关于再审申请人（中瑞置业公司）提出有新证据证明其没能在合同约定的期间内提交办理产权登记的材料不是出于再审申请人的原因，系因案涉楼盘项目没有通过环保竣工验收系因北海热电厂在案涉项目附近，其排放的二氧化硫和产生的噪音污染周边环境，导致再审申请人的环保竣工验收无法通过的问题。对此，再审申请人在再审审查过程中提交了大连市环境保护局《关于公交公司香周路客运站及周边地块改造（1-8#楼）项目竣工环保验收许可决定》、《建设项目竣工验收环境保护验收监测报告》、《大连热电股份有限公司关于公司下属电厂收到大连市环保局行政处罚决定书的公告》等证据以证明其主张。首先，再审申请人提供的大连市环境保护局《关于公交公司香周路客运站及周边地块改造（1-8#楼）项目竣工环保验收许可决定》中并未涉及到案涉项目存在因北海热电厂二氧化硫超标，需要等待北海热电厂进行整改之后才能验收的相关内容。其次，《关于公交公司香周路客运站及周边地块改造（1-8#楼）项目竣工环保验收许可决定》中的第三项载明：'验收监测期间，由于香周路、北海热电厂影响，该项目边界噪声监测结果均存在不同程度超标现象。噪声超标量符合环境评价影响评价文件预测，建设单位已按照环境影响评价文件要求采取了安装噪声窗等方式降低住宅室内噪音。'分析以上内容，香周路、北海热电厂的噪音对案涉项目确实存在影响，但该噪音的存在早于案涉项目的建设，并非案涉项目建设期间或建成之后的突发现象，再审申请人在建设之前即应考虑该噪音存在对于案涉项目的影响，提前或在建过程中做出应对措施。另外，案涉工程的降噪整改措施应由再审申请人自行负责，亦无证据显示北海热电厂也要因案涉项目需要进行噪音方面内容的整改。故再审申请人的该项再审申请理由不成立。"   本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，关于中瑞置业公司提出案涉楼盘逾期办证的责任不在于该公司，而是因为案涉项目周围的北海热电厂的环境污染导致案涉项目的环保竣工验收无法通过一节，本院认为，中瑞置业公司已在对李颖慧诉该公司商品房买卖合同纠纷案件中本院作出的（2017）辽02民终6151号生效判决向辽宁省高级人民法院申请再审的过程中，提出上述观点并提交了相关证据，辽宁省高级人民法院作出了（2018）辽民申767号民事裁定，对中瑞置业公司提交的证据进行了分析并认为中瑞置业公司的主张不成立，据此驳回了中瑞置业公司的再审申请。故中瑞置业公司在本案中再次提出同样的主张和证据，本院不予支持。至于中瑞置业公司一审提交的其他证据及本案二审中提交的其称来源于网易新闻的"市长谭成旭约谈大连热电企业负责人"新闻内容，亦无法证明其观点。综上，对中瑞置业公司提出其不应承担违约责任的主张不予支持。   关于中瑞置业公司提出由于大连市政府废止了原来办理竣工备案的依据《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》，要求按照国家及省里的规定进行验收备案，导致办理备案的程序及项目发生变化，是其延期办证的原因一节，中瑞置业公司该项主张的依据是2014年5月5日大连市人民政府发布的《大连市房屋建筑竣工验收备案管理办法》、2016年6月27日大连市人民政府发布的《关于废止〈大连市房屋建筑竣工验收备案管理办法>的通知》、《辽宁省人民政府办公厅关于进一步优化全省建设工程项目审批流程的指导文件》、《建设工程项目审批流程图》、《大连市人民政府办公厅关于进一步优化全市建设工程项目审批流程的指导意见》。本院认为，中瑞置业公司提及的上述材料主要系政府部门发布的相关文件，这些文件内容本身并不能证实因大连市政府废止《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》的发布而导致建设工程竣工验收备案程序及验收项目增多或者大量变更，从而导致案涉工程逾期办理房屋权属证书。故中瑞置业公司此项主张，依据不足，本院不予支持。至于中瑞置业公司提到的因相关行政机关办理竣工验收工作拖沓导致产权证办理逾期一节，中瑞置业公司提供的现有证据不能证明相关行政机关实际接收其提交的相关工程项目验收材料的具体时间，不足以证实案涉工程系因相关行政机关验收工作拖沓导致逾期办证，故中瑞置业公司此项意见，本院亦不予支持。   关于中瑞置业公司提出一审未调低逾期办证的违约金标准错误一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定"当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'"。具体到本案，虽然被上诉人徐昕未能提供证据证明案涉房屋的产权证未能及时办理给其造成的损失，但因房屋所有权证是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，在案涉房屋不能办理所有权证期间，徐昕不能完全、自由的行使其对于所购商品房的全部所有权权利，因此，逾期办证给徐昕造成的损失是客观的、不可否认的。且案涉合同约定的日万分之一的违约金标准，系双方自愿达成，在法律规定的合理范围内，不具有上述法律规定的调整情形，即不存在调整的基础。故一审按照双方合同约定的逾期办证违约金标准判令中瑞置业公司承担逾期办证违约金，并无不当。   综上所述，中瑞置业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费809元，由中瑞置业（大连）有限公司承担。   本判决为终审判决。   审判长 张 钱   审判员 吕 瑛   审判员 张萍萍     二〇一八年十一月二十九日   书记员 王丽秋