广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终7742号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市马田合水口股份合作公司（原称为深圳市公明合水口股份合作有限公司），住所地深圳市光明新区马田街道合水口股份合作公司办公楼，统一社会信用代码914403001924748242。法定代表人：麦树光，董事长。委托诉讼代理人：麦郁承，男，系该公司董事。委托诉讼代理人：谭文江，广东顺航律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市潮流荟商贸有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道合水口社区松白路5036（公明汽车站对面），统一社会信用代码914403000789685562。法定代表人：林金枝，总经理。上诉人深圳市马田合水口股份合作公司（以下简称马田公司）因与被上诉人深圳市潮流荟商贸有限公司（以下简称潮流荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人马田公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，判令马田公司无需向潮流荟公司赔偿装修损失人民币6811944元（以下货币均为人民币）；2、变更一审判决第四项，判令由潮流荟公司向马田公司支付房屋占有使用费9591647.9元。3、由潮流荟公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、马田公司无需赔偿潮流荟公司的全部装修损失，一审法院判决马田公司赔偿潮流荟公司装修损失6211944.00元，认定事实不清，适用法律错误。1、潮流荟公司是因自身经营不善、无法继续经营而倒闭，且长期拖欠马田公司租金即房屋占有使用费。潮流荟公司倒闭跑路后，不但不采取积极的处置措施和解决方式，且经马田公司及其政府部门均无法联系潮流荟公司及其相关负责人。马田公司为了避免租金损失以及其他损失的进一步扩大以及由此引起的系列纠纷，马田公司才将案涉物业再次出租。马田公司将物业再次出租后将潮流荟公司遗弃物及其设施（包括装修设施）等视为弃物处理，对装饰装修设施马田公司并没有利用。后期承租第三方根据自身布局、格局、规划、质量要求、方案设计、经营需求等，已将潮流荟公司原装饰装修进行撤除、改变布局和格局、整改、重建等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，马田公司以及第三方没有利用潮流荟公司的装饰装修，无需由马田公司承担全部的赔偿责任。3、即使潮流荟公司装修损失需要赔偿，根据上述司法解释的规定，也应当由双方按照合同无效的过错来分担。本案中，一审法院已查明并认定潮流荟公司存在同等过错，故至少应当承担一半的分担责任。而马田公司认为潮流荟公司的过错责任更大，理由为：首先，导致本案租赁合同无法继续履行的原因并不是因为合同无效，而是因潮流荟公司自身经营不善以及长期无法支付房屋占有使用费等。其次，潮流荟公司倒闭后并未主动和积极处置、解决装饩装修以及重复利用事宜，相反马田公司则多次向潮流荟公司催收租金以及寻找潮流荟公司协商处理后继事宜。再此，双方签订《租赁合同》的本意是希望双方长期合作共赢，故马田公司才给予潮流荟公司八个月的免费装修期限，后潮流荟公司在短暂后就倒闭，所以装修免租期同样为马田公司遭受的损失。4、潮流荟公司的装修未报马田公司批准和同意，相应损失应当由潮流荟公司自行承担。虽然《租赁合同》给予了八个月的装修免租期，但潮流荟公司在如此具大和具体的装饰装修中并未报马田公司批准和同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，潮流荟公司未经马田公司同意装饰装修或者扩建发生的费用，由潮流荟公司承担。二、一审判决认定潮流荟公司应支付房屋占有使用费只计算了12个月明显有误。根据一审法院查明的事实以及双方确认，潮流荟公司应从2014年11月1日起支付房屋占有使用费，至2015年12月4日马田公司收回涉案房产，潮流荟公司实际占用涉案房屋的时间为13个月零4天，应支付房屋占有使用费为50.01元/月/平方米＊15470平方米＊13个月=10057511.1元，马田公司一审中请求的9591647.9元应当予以支持。三、潮流荟公司在一审法院庭审中自称要求马田公司赔偿装修损失的理由和依据是“因合同无效，根据过错程度承担”。首先，一审法院认定合同无效，双方具有同等过错。其次，潮流荟公司是因为经营不善倒闭，长期拒付租金以及废弃物跑路等引起的相应法律后果，所以潮流荟公司存在明显过错，应当承担相应法律责任。四、租赁合同中约定潮流荟公司的装修免租期8个月，由于潮流荟公司的原因，致使马田公司损失50.01元/月/平方米×15470平方米×8个月=6189237.6元，其装修免租期与潮流荟公司的装饰装修存在关联关系。按一审判决，马田公司承担了潮流荟公司的全部损失，而马田公司的相应损失全由马田公司自己承担，即马田公司负担了双倍损失，这未能体现过错原则。根据《租赁合同》约定，马田公司给予潮流荟公司8个月的装修免租期，按租金单价计算可达618万余元的租金，如合同正常履行或者承租人违约，出租物业内的所有不动产及其设施（含电梯、空调等设施）、装修、水电、消防设施均无偿归马田公司所有，即装饰装修实质上是填补了免租期的损失。现因潮流荟公司的过错致使合同无法履行并被认定无效，潮流荟公司可以拿回全部损失，而马田公司却要赔偿潮流荟公司的全部损失，这违反公平公正原则。五、马田公司已将潮流荟公司原装饰装修进行撤除、改变布局和格局、整改、重建等，马田公司现提供了部分现场照片为证，人民法院也可以现场调查核实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，出租人同意利用应当以自愿为原则，并且能够利用，马田公司自始至终都未同意利用，也未完全利用。潮流荟公司倒闭，其装饰装修在评估日的现值为680余万元，评估折价是潮流荟公司之前的正常使用和正常损耗，一审判决的是全部赔偿装修损失，而不是折价赔偿，并强制认定马田公司有利用。被上诉人潮流荟公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。马田公司向一审法院起诉请求：1、潮流荟公司立即支付拖欠的租金共计9591647.9元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从起诉之日起计至上述拖欠的租金全部支付完毕之日止）；2、潮流荟公司承担本案诉讼费用。潮流荟公司向一审法院反诉请求：1、确认潮流荟公司与马田公司之间的《租赁合同书》无效；2、马田公司返还租赁保证金4641928.2元；3、马田公司赔偿装修损失17299310.7元；4、马田公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月22日，马田公司（甲方）与潮流荟公司（乙方）签订了租赁合同，约定甲方将位于合水口社区松白公路旁的中泰大厦地上一至四层出租给乙方使用，总面积为15470平方米；租赁期限自2014年4月16日至2026年6月15日止，共12年；租金自2014年6月16日至2017年6月15日为每月每平方米50.01元，2017年6月16日至2020年6月15日为每月每平方米55.01元，2020年6月16日至2023年6月15日为每月每平方米63.26元，2023年6月16日至2026年6月15日为每月每平方米75.91元；在合同签订后10日内，乙方向甲方交付六个月租金共计4641928.2元作为租赁保证金，并向甲方支付两个月租金共计1547309.4元作为预付给甲方的租金，乙方有权在本合同租赁期限内将承租的出租物业分租给第三方，但如要将上述物业整体转租给第三方，则必须征得甲方书面同意；如国家或地方政府征收或征用上述土地或出租物业，或遇其他单位、企业拆迁，致使合同不能继续履行的，甲方应于乙方共同向征收征用方、拆迁方协商赔偿补偿事项，且不能单方放弃权利，其中，土地及楼房等属甲方投资之赔偿（或补偿款）归甲方所有，属乙方投资之赔偿（或补偿款）归乙方所有；乙方应负责出租物业内所有专用设施、水、电、消防、电梯等设施的维护、保养及证照年审，在乙方租赁期间，如因上述专用设施而产生安全事故，所有责任均由乙方承担，与甲方无关；如甲方提前终止本合同，应双倍返还乙方已交付的租赁保证金；如乙方存在以下任何一种违约情形，甲方可单方解除合同，收回出租物业，不予退还租赁保证金，乙方添加或增设在出租物业内的所有不动产及附属设施（含电梯、空调等设施）、装修、水电、消防设施均无偿归甲方所有，另一方还须支付甲方6个月租金的违约金（以甲方或乙方单方终止本合同前一个月租金为标准）：1、拖欠租金达2个月以上的，2、拖欠工人工资达2个月以上的，3、拖欠水、电费用达80万元以上，4、乙方单方终止本合同；合同期满或终止的，乙方应于本合同规定租期届满之日或终止日起10天内交还出租物业，在乙方未拖欠租金、水电费用、工人工资等其他费用的前提下，乙方才有权将出租物业内的货物和自行安装的可移动设备设施搬离，但所有不动产及其附属设施（含空调）、电梯、装修、水、电、消防设施无偿归甲方所有；本合同期满，在乙方付清所有拖欠的租金、水电费用等各项费用后及甲方对上述租赁物按通常标准验收合格后一周内将乙方缴纳给甲方的租赁保证金无息退还乙方，若乙方有人为损坏出租物业及配套设施，则按价赔偿或直接从上述保证金中扣除。2014年3月24日，马田公司、潮流荟公司将上述租赁合同在深圳市宝安区房屋租赁管理办公室备案。上述合同签订后，潮流荟公司依照合同约定交纳了租赁保证金4641928.2元。潮流荟公司承租涉案物业后，将物业分租给案外人。2015年6月1日，涉案房产经消防验收合格。2015年4月14日，潮流荟公司向马田公司交纳租金50万元，马田公司出具了收据。2015年4月16日，潮流荟公司向马田公司交纳租金15万元，马田公司出具了收据。2015年4月19日，潮流荟公司向马田公司交纳租金10万元，马田公司出具了收据。2015年4月20日，潮流荟公司向马田公司交纳租金25万元，马田公司出具了收据。2015年7月12日，潮流荟公司向马田公司交纳租金80万元，马田公司出具了收据。2015年8月30日，潮流荟公司向马田公司交纳租金20万元，马田公司出具了收据。2015年12月3日，马田公司发出解除租赁关系通知，称因潮流荟公司拖欠2014年11月后的巨额租金，马田公司决定于2015年12月4日起解除租赁合同，要求潮流荟公司于知悉本通知后十日内交还租赁物业。同日马田公司在涉案物业各处张贴通知，通知潮流荟公司转租的商铺搬离涉案房产。2016年3月21日，马田公司委托深圳市银通联资产评估有限公司对潮流荟公司二次装修及货架等资产进行评估。深圳市银通联资产评估有限公司作出评估报告称，截至评估基准日2016年3月10日，经评定估算，深圳市公明合水口股份合作公司委托评估的上述二次装修资产在评估基准日的评估值为6811944元；货架等资产在评估基准日的评估值为290542元。另查，涉案房产没有合法的报批报建手续，亦没有取得房地产权证书。一审法院认为，马田公司与潮流荟公司《租赁合同书》系原潮流荟公司双方真实的意思表示，但由于涉案房产没有合法的报批报建手续，亦没有取得房地产权证书，故涉案合同违反国家强制性规定，应当认定为无效合同。且在合同签订时，马田公司对房屋性质均有明确的认识，而潮流荟公司没有对涉案房屋的性质进行审查，未尽到合理的审慎义务，双方抱着侥幸的心理签订租赁合同，应当认定对合同无效存在同等过错。由于合同无效，合同双方基于合同取得的利益应当相互返还。本案中，庭审过程中，原被双方均确认潮流荟公司已于2015年12月4日收回涉案房产，故马田公司不再负有交付房产的义务。关于租赁保证金。因涉案合同无效，故潮流荟公司收取马田公司租赁保证金缺乏合同依据，故租赁保证金应当返还。庭审中，潮流荟公司确认收取了马田公司租赁保证金4641928.2元，故上述费用潮流荟公司应当返还。关于房屋占有使用费，涉案合同无效，马田公司占用潮流荟公司房屋期间应当支付占有使用费，占有使用费参考合同约定的租金计算。一审庭审过程中原潮流荟公司双方均确认潮流荟公司支付房屋租金至2014年10月，故潮流荟公司应当自2014年11月起支付房屋占有使用费。房屋占有使用费的标准，参照合同约定的租金标准及每月每平方米50.01元计算。经核算，潮流荟公司须支付房屋占有使用费共计9283856.40元（50.01元/月/平方米×15470平方米×12个月）。关于逾期付款违约金，马田公司主张，因潮流荟公司逾期支付租金，构成违约，马田公司有权依照合同收取逾期付款的违约金。一审法院认为，因涉案合同自始无效，原潮流荟公司约定的违约条款亦无效，马田公司请求潮流荟公司支付违约金没有合同依据，一审法院不予支持。关于潮流荟公司的装修损失，因合同无效，潮流荟公司占有涉案房屋期间对房屋进行装修后形成的不可拆除的固定装修归马田公司所有，马田公司应当折价赔偿。经审查，马田公司于2016年3月曾委托深圳市银通联资产评估有限公司对潮流荟公司二次装修及货架等资产进行评估。深圳市银通联资产评估有限公司作出评估报告称，截至评估基准日2016年3月10日，经评定估算，深圳市公明合水口股份合作公司委托评估的上述二次装修资产在评估基准日的评估值为6811944元；货架等资产在评估基准日的评估值为290542元。马田公司主张依照合同约定，潮流荟公司对涉案房产的装修在合同终止后无偿归马田公司所有，故马田公司无需赔偿。一审法院认为，因涉案合同无效，合同对二次装修在合同终止后归属的约定亦无效，马田公司的上述抗辩不能成立，故马田公司应当折价赔偿潮流荟公司的二次装修损失6811944元。至于货架等资产损失，因货架等资产系动产，潮流荟公司完全可以自行搬离。潮流荟公司没有及时止损，其损失不应当由马田公司承担。故对潮流荟公司请求马田公司赔偿货架等资产损失的诉讼请求部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认马田公司与潮流荟公司签订的《租赁合同书》无效；二、马田公司于本判决生效之日起十五日内向潮流荟公司返还租赁保证金4641928.2元；三、马田公司于本判决生效之日起十五日内向潮流荟公司赔偿装修损失6811944元；四、潮流荟公司于本判决生效之日起十五日内向马田公司支付房屋占有使用费9283856.4元；五、驳回马田公司的其他诉讼请求；六、驳回潮流荟公司的其他反诉请求。本案一审本诉受理费78942元，由潮流荟公司承担；一审反诉受理费75753元，由马田公司承担39392元，由潮流荟公司承担36361元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，出租人未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人马田公司与被上诉人潮流荟公司签订的《租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同，一审法院认定正确，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方对造成合同无效均有过错。上诉人马田公司明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，仍然出租涉案房屋，对因房屋的违法性导致合同无效具有主要过错，应当承担60%责任。而作为承租人的被上诉人潮流荟公司没有审查房屋的合法性，对造成合同无效亦有一定过错，负次要责任，应承担40%责任。因上诉人马田公司不同意利用，根据评估结论，涉案房屋装修装饰残值为6811944元，按照上述责任分担，上诉人马田公司应承担4087166.4元（76349.67×60%）。关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审法院按租金计算2014年11月至2015年11月的占有使用费，符合法律规定，但该期间总计13个月，一审法院计算为12个月，计算错误，本院予以纠正，即被上诉人潮流荟公司须支付房屋占有使用费10057511.1元（50.01元/月/平方米×15470平方米×13个月），上诉人马田公司诉请占有使用费9591647.9元，少于10057511.1元，是其对自己权利的处分，本院予以支持。至于免租期的损失，因上诉人马田公司一审未提诉请，本院不宜处理，其可另循途径解决。综上所述，上诉人马田公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初4074号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初4074号民事判决第五、六项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初4074号民事判决第三项为深圳市马田合水口股份合作公司于本判决生效之日起十五日内向深圳市潮流荟商贸有限公司赔偿装修损失4087166.4元；四、变更深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初4074号民事判决第四项为深圳市潮流荟商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向深圳市马田合水口股份合作公司支付房屋占有使用费9591647.9元；五、驳回深圳市马田合水口股份合作公司的其他诉讼请求；六、驳回深圳市潮流荟商贸有限公司的其他反诉请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费78942元，由潮流荟公司承担；一审反诉受理费75753元，由马田公司承担14175元，由潮流荟公司承担61578元；二审案件受理费120222元，由马田公司承担60000元，由潮流荟公司承担60222元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一八年十一月二十日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。