青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2018）青0103民初2752号原告（反诉被告）：西宁伟业物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××。住所地：西宁经济技术开发区金桥路**。法定代表人：卞志平，该公司董事长。委托诉讼代理人：马雪丹，青海汇元律师事务所律师。被告（反诉原告）：祁生贵，男，土族，1979年12月4日出生，青海省心脑血病专科医院职工，住西宁市。委托诉讼代理人：王文隽，青海捷传律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称原告）西宁伟业物业管理有限公司与被告祁生贵（反诉原告，以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马雪丹、被告及其委托诉讼代理人王文隽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业费1134.72元；2、承担违约金340元，以上合计1474.72元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月19日签订《前期物业管理服务协议》，就前期物业管理达成一致意见，明确约定物业费收费标准以及费用缴纳时间，但被告未能如约履行，至今拖欠原告物业费1134.72元。被告的行为已经严重违约，经多次催要仍拒不支付。向依据合同第十条之约定，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之五加收滞纳金，因逾期已半年有余，故酌情主张依据拖欠总金额的30%计算违约金340元。现根据相关法律、司法解释及物业管理条例的规定提起诉讼，以为维护原告的合法权益。被告答辩并反诉称：原、被告之间签订的合同中约定物业费按年缴纳，被告并未违反合同约定。原告并没有按照合同约定履行相关义务，其主张的违约金在合同中没有约定，故其主张违约金没有事实和法律依据。原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。另被告入住香格里拉四期房屋以来，原告按照每度0.55元收取被告1091度电费600.05元。依据《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《西宁市物业管理条例》第四十二条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：（一）专有部分以单个业主作为最终用户；物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。”西宁市供电部门规定的合表用户用电价格为每度0.3964元，供水部门规定的终端供水价格为2.71元，而原告违反相关规定，每吨水按照3.33元，每度电按照0.55元收取水电费，严重侵害了被告的利益。为维护自身合法权益，现提出反诉，请求判令原告返还其多收取被告的一、判令反诉被告返还反诉原告多收取的水费电费167.58元；二、本案反诉费由反诉被告承担。原告针对被告的反诉答辩称：反诉被告从未额外收取过水电费用，请反诉原告举证说明。原告为支持其诉讼请求对反诉的抗辩理由，向本院提交了下列证据：一、前期物业管理协议，证明126.08平方米，计算6个月，物业费为1134.72元。依照前期物业服务合同的首页的相关条款规定以及违约责任的计算标准，按日千分之五，计算标准过高，按30%计算违约金。时间自2017年1月1日至2018年6月30日截止。二、照片，证明此前水电费方式已经达成一致意见，高出部分确定为公用部分的费用，反诉被告在卖房前就已经在小区公示该标准，反诉原告也已经默许认可并购买了房屋，而且一致沿用至今，并非诉求中多收取的费用，收取的费用并非是反诉被告所占用。被告质证认为：对证据一的真实性没有异议，但对证明方向有异议。根据合同第四条第6项，物业费按年缴纳，合同中按年缴纳物业费没有详细约定，违约金在合同中并没有约定，合同中约定的是滞纳金，滞纳金一般是行政机关处罚行政相对人的，而民法及合同法中并没有规定滞纳金，因此，滞纳金不适用平等民事主体之间的民事法律关系。另外，原告主张的所谓违约金，千分之五过高，30%计算也过高，即便存在违约行为要计算违约金的话也应该按该原告造成的实际损失为准，原告主张的违约金没有事实依据。对证据二的真实性不能认可，无法证明向小区业主进行公示，关联性不予认可，照片即便张贴在大厅中无法证实，即便张贴也不能证明小区业主本案反诉原告的业主认可接受这个收费标准。本院认为：被告对原告提交的证据一的真实性予以认可，该协议能直接反映双方权利义务关系，可以作为认定本案事实的依据。原告提交的证据二不能反映拍摄的时间及地点，对收费标准已作公示的待证事实无其他证据印证，故对其证明力本院不予确认。被告为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了下列证据：一、照片50张，证明：1、原告未按照《前期物业管理服务协议》的相关约定履行物业服务义务，小区内部管理混乱，车辆乱放，未尽到协议约定的“维护区内交通秩序，对停车场进行巡查工作”，私自准许车辆进入小区地面，影响小区环境。2、未依据协议尽到24小时门岗执勤义务，外来人员随意进入小区发放广告；3、私自允许在小区内摆摊设点，设置广告影响小区整体环境；4、单元门禁系统至今未启用，影响业主安全；5、不及时清理垃圾，小区内随意堆放杂物；6、物业工作人员上班打麻将，对于业主的保修不及时处理；7、对业主保修一拖再拖，不及时维修；二、《关于小区物业存在问题反映材料》《四期业主反映问题的答复》《舆情告知书》《委托书》证明被告不履行合同义务，小区管理混乱不堪，被告及其他业主多次与原告协商，要求其尽快解决，但原告至今仍然没有达到其协议中应该履行的服务义务水平。三、反诉被告收取反诉原告的水电费清单、西宁市居民城市水价格执行标准、青海省发改委《关于清理规范转供电价的通知》证明：1、西宁市居民供水价格为每吨2.71元；电价每度0.3964元的事实；2、反诉被告违反《物业管理条例的规定》，在代收水电费中违规加价，对于多收取的款项理应退回反诉原告的事实。原告质证认为：对证据一的照片的真实性、关联性不认可，照片不能反映是案涉小区的情况；对证据二的真实性、关联性不认可，没有加盖公章。对被告出示的全部证据不予认可。证据三、收费收据，充值卡将钱存进去，不足以证明反诉被告多收水电费的事实。供电政策真实性、合法性认可，但是与本案的关联性不予认可，新的规范政策应该于2018年9月30日之后开始实施。本院认为：被告提交的证据虽标有拍摄时间，但该证据只能反映原告所在小区部分时间段的物业管理等状况，原告从事的物业管理服务是在一定时间段内完成的，该证据不能证实被告所主张的事实，故对其证明力本院不予确认。被告提交的对业主反映问题的答复，无原告签章，不能证实证据来源于原告，本院不予确认。提交的委托书、律师函，不能直接反映被告主张的事实，单独不能作为认定事实的依据。被告提交的对律师函的回复，其内容与被告主张原告物业服务存在问题的待证事实无关联，本院不予确认。被告提交的证据三，能直接反映其主张的待证事实，且原告对被告提交的证据的真实性没有异议，故对被告提交的反诉证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月24日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定，由原告为被告提供前期物业管理服务。被告的的房屋坐落××区，建筑面积126.08平方米。协议对物业管理服务内容、物业管理服务质量等作出约定。该协议的物业管理服务费用条款中约定，住宅按建筑面积，即每月每平方米1.5元计算，费用标准按市场物价部门的有关规定进行调整，物业服务费用按季或年缴纳，业主或非业主使用人应在每季的首月10日前缴纳下季度物业管理费用。该协议的代收代缴收费服务条款中约定，受有关部门或单位的委托，甲方（原告）可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准实行政府规定。该协议的违约责任条款约定，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还，乙方（业主或非业主使用人）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五加收乙方的滞纳金。该协议还约定，本协议在履行过程中如发生争议，双方协商调解或向物业管理行政主管部门申请调解，协商不成，甲乙双方约定向物业所在地人民法院起诉。该协议签订后，被告向原告交纳了2017年度的物业管理费，自2018年1月1日起至6月30日的物业管理费，被告未予交纳。为此，原告向本院提起诉讼，要求被告支付该期间的物业管理费并承担违约责任。另查，双方所签订的《前期物业管理服务协议》履行期间，自被告入住小区后截止到原告起诉时，原告按照每度0.55元收取被告1091度电费600.05元。在原告出具的收费收据中，注明了包含公共损耗。西宁市供水价格为居民生活用水为每立方米2.71元，居民电价施行阶梯电价，1至150度为每度0.3771元，151至230度为每度0.4271元，231度以上为0.6771元。被告以原告违反相关规定多收取其电费为由，提出反诉要求原告予以退还。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，根据原、被告签订《前期物业管理服务协议》，原告向被告提供物业服务，被告应当按照协议约定，履行给付物业费的主要合同义务。被告以原告没有尽到物业服务合同义务提出同时履行抗辩，但是其提交的证据不足以证实其事实主张，故对该抗辩意见本院不予采纳。原告要求被告支付2018年1月1日至2018年6月30日的物业费及逾期缴纳物业费的违约金，根据双方合同第四条第六项约定，物业费交纳方式为按年或季度，双方虽未在协议中明确选择交付方式，并且对按年交纳的时间没有约定，但《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，原告已完成了该期间的物业管理服务，被告应当根据双方协议约定的物业费交纳期限履行支付物业费的合同义务，被告逾期交纳物业费的行为构成违约，应承担违约责任，故对原告主张由被告支付物业管理费并承担逾期支付物业费违约金的诉讼请求本院予以支持。但合同约定的滞纳金明显过高，违约损失应按照同期银行贷款利息计算。其中2017年10月11日至2018年9月25日的违约金为567.36元×4.35%=24.68元÷365天=0.07元×350天=24.5元。2018年1月11日至2018年9月25日的违约金为567.36元×4.35%=24.68元÷365天=0.07元×237天=16.59元。对于被告的反诉请求，根据《物业管理条例》第四十四条，《西宁市物业管理条例》第四十二条之规定，被告应当承担共有部分的水费、电费。另外，双方在合同中约定物业费不包含共用部位费用，原告在收取水、电费时加收共用部分的费用，并在费用交纳票据中明确说明包含公共损耗，其行为不违反物业服务合同约定和法律、法规、部门规章规定，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十四条、《西宁市物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）祁生贵于本判决发生法律效力后三日内给付原告（反诉被告）西宁伟业物业管理有限公司2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费1134.72元，支付违约金41.27元。二、驳回被告（反诉原告）祁生贵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）祁生贵承担（被告承担的本诉案件受理费由被告随物业管理费一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州 二〇一八年十一月八日书记员 马秋梅 附：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《西宁市物业管理条例》第四十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用：（一）专有部分以单个业主作为最终用户；（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。