江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0311民初3895号 原告:杨新宇,男,2000年12月28日生,汉族，学生，住徐州市泉山区。 法定代理人：杨某，男，1972年10月20日生，汉族，徐州市泉山区公安分局民警，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：刘莹，江苏永伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。 被告：新旅居(上海)企业发展有限公司，住所地上海市金山区海丰路****。 法定代表人：李连冬，该公司执行董事。 被告：李连冬，男，1980年3月17日生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 原告杨新宇与被告新旅居(上海)企业发展有限公司(以下简称新旅居公司)、李连冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨新宇的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼，被告新旅居公司、李连冬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨新宇向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付原告租金7354.5元（按照每月2062元的租金标准，自2018年1月2日起计算至2018年4月19日共107天）、物业管理费744元（按照每日6.95元标准，自2018年1月2日起计算至2018年4月19日共107天）、违约金16600元（按照每日200元，自2018年1月26日起计算至2018年4月22日共83天）、律师费3000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告新旅居公司系被告李连冬投资的自然人独资企业。2017年1月1日，原、被告签订《物业服务委托管理协议》，约定原告将其名下的位于徐州市产委托被告进行管理，被告为原告提供物业管理等相关物业增值服务，托管服务期限自2017年4月2日至2022年4月1日止，共五年；房屋托管收入按租金2062元/月支付，每季度支付一次，当月25日支付；被告承担托管期间的物业管理费等费用为635元/季度；被告延期支付托管收入的，从下一工作日起按每日200元向原告支付违约金，超过30日的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约向被告交房，但被告仅支付了前三个季度的租金和物业管理费，自2018年1月起拖欠托管收入及物业管理费。原告多次向被告催要，被告均未能履行义务。原告于2018年4月13日向被告邮寄解除合同通知书，截至起诉之日，被告仍未付清欠款。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告新旅居公司、李连冬未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告新旅居公司系被告李连冬独资的一人有限责任公司。2017年1月1日，原告杨新宇(甲方、委托方)与被告新旅居公司(乙方、受托方)签订《物业服务委托管理协议》，主要约定：甲方将其所有的位于徐州市产交由乙方托管，托管物业用途为服务式或度假式公寓；托管期限自2017年4月2日起至2022年4月1日止，共计伍年；甲方应在2017年1月1日前将符合约定条件的托管物业交付给乙方，双方同意自甲方交房之日起叁个月为此项目的整备期，以利于乙方准备开业事项；租金及支付方式：房屋租金39元/平方米/月，建筑面积合计52.88平方米，合计租金2062元/月，房屋租金第三年递增百分之十，第五年再递增百分之十，房屋租金每季度支付一次，首期租金在整备期到期后，正式计租之日起当月25日支付，其余各期租金于每个支付周期到期支付；托管期间，乙方承担水费、电费、物业管理费等费用；无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付托管收入（以工作日起计算），从下一个工作日起乙方应向甲方支付违约金每天200元。超过30日，甲方有权书面通知乙方单方解除合同；因履行本合同所发生的一切争议，双方通过诉讼解决的，败诉方承担胜诉方聘请的律师费、取证费、交通等合理费用。 合同签订后，原告向被告新旅居公司交付了房屋，被告新旅居公司分别于2017年4月26日、4月28日、8月31日、9月1日、11月1日向原告支付634.56元、6186.96元、6186.96元、634.56元、6821.52元，后未再给付原告租金及物业管理服务费。涉案房屋的物业服务费用为每年2539元（即每日6.95元），被告新旅居公司已支付物业服务费用和租金至2018年1月1日。 2018年4月13日，原告向被告新旅居公司邮寄了《解除函》，以被告新旅居公司欠付租金已构成根本违约为由通知解除《物业服务委托管理协议》，并要求被告新旅居公司在收到《解除函》之日起三日内与原告联系办理房屋交接手续，同时结清欠付租金及违约金。2018年4月16日，被告新旅居公司签收该《解除函》。后被告新旅居公司向原告邮寄了《解除物业服务委托管理协议》，主要内容为：双方一致同意于2018年4月12日提前终止双方于2017年1月1日签订的《物业服务委托管理协议》以及《委托装饰布置协议》；被告新旅居公司应在2018年5月31日前支付《物业服务委托管理协议》以及《委托装饰布置协议》中相关条款部分款项共计人民币35305.32元。本协议签订后，双方不得依据《物业服务委托管理协议》以及《委托装饰布置协议》再主张权利。原告未在被告邮寄的《解除物业服务委托管理协议》中签字。 因被告新旅居公司未按照《解除函》的要求在三日内交接房屋，并结清欠付租金及违约金，原告遂委托江苏永伦律师事务所的律师作为代理人提起本案诉讼，并支付律师代理费3000元。 本院认为，原告与被告新旅居公司签订的《物业服务委托管理协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。根据协议内容，原告将房屋交给被告新旅居公司使用、收益，而被告新旅居公司则按合同约定向原告支付租金，故原告与被告新旅居公司之间实为租赁合同关系。因被告新旅居公司未能及时足额给付原告租金，故原告有权根据协议约定要求解除双方之间的租赁合同关系。解除合同的通知自到达对方时生效，经查，被告新旅居公司于2018年4月16日签收原告寄出的《解除函》，故此时双方签订的《物业服务委托管理协议》已解除。 解除合同后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。被告新旅居公司自2018年1月2日起拖欠租金，其未按原告要求在收到《解除函》的三日内即2018年4月19日前结清欠付租金及物业费，故原告主张租金、物业费计算至2018年4月19日，于法有据，本院予以支持。经计算，被告应当向原告支付自2018年1月2日至2018年4月19日的租金7354.5元（2062元/月÷30天×107天）、物业费744元（6.95元/天×107天）。 被告新旅居公司迟延支付租金、物业费已构成违约，故应当承担违约责任，但双方约定的每天200元的违约金标准与原告因此而遭受的实际损失相较，明显过高，且原告亦未举证除利息损失外还存在其他损失，故对违约金的计算标准，本院依法调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算。原告主张自2018年1月26日开始计算违约金，符合合同约定，被告新旅居公司在当日应当承担的付款义务为租金6186元(2018年1月2日至2018年4月1日，2062元/月)、物业费618.55元(2018年1月2日至2018年4月1日，89天，6.95元/天)，其应承担的违约责任应以6804.55元(6186元+618.55元)为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率的1.95倍计算至原告给予的履行期届满之日即2018年4月19日，共83天，计143.29元。 原告主张律师代理费3000元有合同依据，且未超过江苏省律师费收费标准，本院予以支持。原告主张交通费578元，但未提交相关证据证明，故本院不予支持。 被告新旅居公司是被告李连冬设立的一人有限责任公司，被告李连冬作为该公司的股东，应当举证证明公司财产独立于其个人财产，但经本院合法传唤，被告李连冬未到庭应诉，亦未向本院提交相关证据，故应承担举证不能的法律后果，本院对于原告要求被告李连冬对新旅居公司的上述债务承担连带责任的诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告新旅居(上海)企业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨新宇支付租金7354.5元、物业管理服务费744元、违约金143.29元、律师费3000元； 二、被告李连冬对被告新旅居(上海)企业发展有限公司的上述债务承担连带还款责任； 三、驳回原告杨新宇的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费523元，由被告新旅居(上海)企业发展有限公司、李连冬连带负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王继红 人民陪审员  李 丽 人民陪审员  孙 萍 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  张 园