广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤0111民初7946号 原告：王传学，男，1956年7月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 委托诉讼代理人：李珊，广东君厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何拥平，广东君厚律师事务所律师。 被告：张雁，男，1957年9月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 被告：闫雪凤，女，1958年3月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 上述两被告共同委托诉讼代理人：李婕，北京市金杜(广州)律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：廖舒欣，北京市金杜(广州)律师事务所律师。 第三人：广东中原地产代理有限公司，住所广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。 法定代表人：李耀智。 原告王传学与被告张雁、闫雪凤、第三人广东中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王传学的委托诉讼代理人李珊、何拥平,被告张雁、闫雪凤的共同委托诉讼代理人廖舒欣到庭参加诉讼，第三人广东中原地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王传学向本院提出诉讼请求:一、确认原被告于2016年12月24日签订的《补充协议》有效；二、判令被告依《存量房买卖合同》及《补充协议》约定，将位于广州市白云区××大道水边街××地下××号车位过户到原告名下，原告向被告支付购车位款人民币33万元；三、判令被告支付违约金33000元；四、判令被告赔偿原告律师费18800元；五、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：被告为广州市白云区三元里大道水边街241号1101号房屋及广州市白云区××大道水边街××地下××号车位的合法业主，原被告双方曾签订《存量房买卖合同》，买卖合同约定被告将位于广州市白云区三元里大道水边街241号1101号房屋，总价447万元出卖给原告。后原被告双方又于2016年10月16日签订《补充协议》，补充协议约定被告将位于广州市白云区××大道水边街××地下××号车位，总价33万元出卖给原告。现房屋买卖合同已经履行完毕，被告已经于2016年12月16日将该房屋过户至原告名下。补充协议约定的车位买卖，但虽经原告多次催促，被告仍拒绝予以出卖过户。请求法院查清上述事实，依法维护当事人的合法权益 被告张雁、闫雪凤共同辩称：不同意原告的全部诉请。一、2016年10月16日，被告闫雪凤与原告签订《存量房买卖合同》。按照一份合同只能对一个不动产权属作出约定，两个不动产权属必须分别签署两份正式合同，并分别办理过户手续。双方签订的《存量房买卖合同》针对的标的物为广州市白云区××大道水边街××房房屋买卖的约定，并不涉及车位的交易。二、2016年10月16日，被告闫雪凤与原告签订《补充协议》就涉案车位达成交易，该补充协议属于意向书，对双方没有法律约束力。原告无权诉请被告向其交付车位和过户车位。1、《补充协议》在形式上不是正式的车位买卖合同，双方也没有签订《存量房买卖合同》；2、《补充协议》缺少对车位价款的支付、税费承担、过户登记、车位交付、违约责任、争议解决等合同必要条款作出明确约定。违反合同法第十二条的规定。该协议缺乏合同法规定的必要条款，仅是双方买卖车位的初步意向。3、《补充协议》没有实际履行，原告并未向被告支付车位定金或者车位价款，被告没有将车位交付原告占有使用。三、《补充协议》约定的涉案车位价款33万元并非双方约定的实际交易价款，而是30万元，另三万元是原告拖欠被告的购房款。双方就交易房屋达成的交易金额为450万元，在交易过程中，原告要求被告以30万元将涉案车位出售给他，但是又说他手上没有资金需要两年内才能付款。被告不同意，原告又通过房地产中介不断做被告的工作，被告勉强同意暂时和原告签订《补充协议》的意向书，按照当年的市场价30万元将涉案车位卖给原告。但签订补充协议时，原告要求中介公司把购房款中的3万元预留放在车位价款中，等车位交易时再一起把3万元的购房款一次性支付给被告。四、补充协议签订纯粹是被告闫雪凤受中介机构的指使，对张雁进行代签以及代按指模，并未经张雁授权或者同意，该《补充协议》对张雁不具有法律约束力。由于《补充协议》一直没有履行，故张雁才没有提出异议。张雁对该《补充协议》不予确认。五、涉案车位于2016年10月16日达成买卖意向，但意向书并未履行，且双方没有签订正式的车位买卖合同，原告要求履行《补充协议》办理涉案车位的过户手续，没有事实和法律依据。原告将涉案车位类推到《存量房买卖合同》并适用其中的违约条款计算违约金和律师费损失，于法无据。六、涉案车位的市场价值因市场原因大幅上涨，如按《补充协议》约定价格30万元继续履行，对被告明显不公平。经被告委托评估机构评估，涉案车位的市场价值为42.3万元。按照公平原则，如原告坚持继续购买涉案车位，应当按照市场评估价值42.3万元再加上拖欠的3万元合计45.3万元进行交易。 第三人广东中原地产代理有限公司无陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《不动产权证书》、律师函、《民事委托代理合同》、发票、微信聊天记录、妥投证明、评估报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月16日，原告王传学（乙方，买方）与被告张雁、闫雪凤（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：位于白云区××大道水边街××房（以下简称涉案房屋），建筑面积143.13平方米，房屋价款447万元。自本合同签订同时支付10万元作为定金，双方应在本合同签订后5个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续。首期楼款（已包含定金）222万元，于交易过户完成当天付清楼价余款225万元。交易不成的违约责任：甲方不能按合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金等。 同日，原告王传学（买方）与被告张雁、闫雪凤（卖方）签订《补充协议》，约定：双方就白云区××大道水边街××房已达成买卖关系，并于2016年10月16日签订房屋买卖合同，现补充如下：约定白云区××大道水边街××房（房产证号：第**××06、第01××07）一致约定车位价格定为33万元，并于2016年10月16日至2018年10月15日内达成交易。此协议与合同同样具备法律效应。若房屋买卖合同条款与该补充协议有冲突，则以该补充协议为准。 另查，2016年12月16日，原告取得涉案房屋的《不动产权证书》（房产证号：粤20**广州市不动产权第**），现涉案房屋已登记在原告名下。 位于白云区××大道水边街××地下××号车位（以下简称涉案车位）系被告张雁、闫雪凤共同共有，建筑面积12.55平方米（房产证号：粤房地权证穗字第××、粤房地权证穗字第××号）。 2018年6月20日，原告向两被告发出《律师函》，要求被告于2018年6月28日前与原告前往房管部门办理车位交易递件过户手续，同时原告承诺在交易递件过户当天将车位款一次支付。 根据2018年7月5日出具的《广州市不动产登记查册表》的内容显示，涉案车位无查封抵押。 原告于2018年7月10日向本院提起诉讼财产保全申请，要求查封涉案车位并提供保函作为担保。本院于2018年7月19日查封涉案车位。 本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。故原告主张确认该《补充协议》有效的诉请本院予以支持。根据《补充协议》，原被告就涉案车位的交易价格已经作了具体明确的约定，并约定了交易的时间为2016年10月16日至2018年10月15日期间。现被告明确表示不再履行《补充协议》中约定的义务，且现已过双方约定的履行期间，被告仍未将涉案车位过户给原告，被告行为已构成违约，应承担违约责任。现原告主张被告继续履行该《补充协议》于法有据，本院予以支持。对于被告抗辩称，该《补充协议》对车位价款的支付、税费承担、过户登记、车位交付、违约责任等合同必要条款并未明确说明，缺乏合同法规定的法定必要条款，故该《补充协议》为意向书，并非车位买卖合同的抗辩意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，对车位价款的支付、税费承担、过户登记、车位交付、违约责任等条款并非合同法所规定的必要条款，而是一般约定的条款。且又根据《中华人民共和国合同法》第十四条之规定，合同的内容需具体确定，本案中，原被告就买卖涉案车位已经作出了明确具体的约定，包括标的、价款和履行期限。故被告此抗辩意见本院不予采纳。对于被告抗辩称，涉案车位的实际交易价格为30万元，另3万元是作为原告拖欠被告房款。且抗辩称被告闫雪凤是受中介指使，对被告张雁的名字进行代签以及代按指模，并未经张雁的授权或者同意，故该《补充协议》对张雁不具有约束力的抗辩理由，本院认为，因被告并未提供证据证实存在上述抗辩事由，应承担举证不能的法律后果，故对于被告的上述抗辩意见本院不予采纳。 关于原告主张被告依据《存量房买卖合同》第八条之约定，按房地产成交价的10%支付违约金33万元的诉请，本院认为，该违约金的计算标准为买卖涉案房屋的计算标准，而原被告对涉案车位关于违约金方面并无明确约定，原告主张按上述买卖房屋的违约金计算标准来计算涉案车位的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原被告双方并未就涉案车位的违约金作出明确的约定，考虑到《补充协议》中就涉案车位交付期间作出了约定，即2016年10月16日至2018年10月15日期间，现被告已逾期向原告交付涉案车位，且被告将涉案车位出租给他人使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本院酌情将违约金调整为原告就涉案车位的可得租金损失，租金参照有资质的评估机构评估的同期同地段同类型的车位月租金标准计付，自2018年10月起计至被告实际将涉案车位交付给原告之日止。 关于原告主张律师费的损失，因原被告就律师费并未在《补充协议》中约定，且律师费并非原告的必要损失，故原告该诉请本院不予支持。 第三人广东中原地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王传学与被告张雁、闫雪凤签订的《补充协议》合法有效； 二、自本判决生效之日起十日内，原告王传学向被告张雁、闫雪凤一次性支付购车位款33万元； 三、自原告王传学向被告张雁、闫雪凤一次性支付购车位款33万元当日，被告张雁、闫雪凤将位于白云区三元里大道水边街247号地下一层75号车位过户至原告王传学名下； 四、自本判决生效之日起五日内，被告张雁、闫雪凤向原告王传学支付违约金（违约金参照有资质的评估机构评估的同期同地段同类型的车位月租金标准计付，自2018年10月起计至被告张雁、闫雪凤实际将上述车位交付给原告王传学之日止）； 五、驳回原告王传学其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6581.6元，由原告王传学负担331.6元，由被告张雁、闫雪凤共同负担6250元，并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本案财产保全费2280.5元，由原告王传学负担143.14元，由被告张雁、闫雪凤共同负担2137.36元，并于本判决生效之日起三日内向原告王传学支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  周子珺 人民陪审员  李浩钊 人民陪审员  陈惠玲 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  陈春燕