湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘10民终2252号 上诉人（原审原告）：李刚付。 委托诉讼代理人：邓彰科，湖南邓彰科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南中迈建设有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇（原城关镇）西正街**。 法定代表人：何伟平，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：袁恩明。 被上诉人（原审被告）：李细阳。 上诉人李刚付因与被上诉人湖南中迈建设有限公司（以下简称中迈公司）、袁恩明、李细阳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2018）湘1026民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李刚付上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判中迈公司、袁恩明、李细阳赔偿李刚付50,000元违约金，由中迈公司对袁恩明、李细阳应付给李刚付的购房款、利息及损失承担连带责任；2、本案一、二审诉讼费用由中迈公司、袁恩明、李细阳负担。事实与理由：袁恩明、李细阳挂靠中迈公司在前，后袁恩明、李细阳依照挂靠协议在汝城县开发商贸市场并成立项目部，且其以项目部的名义对外出卖房屋。李刚付向项目部购房，从法律意义上来讲即是向中迈公司购房，但中迈公司至今未履行合同，而一审判决未查明事实导致判决错误，请求二审法院依法改判。 中迈公司辩称：1、《田庄商贸市场店面住房合同》的签订主体是李刚付与田庄商贸市场扩建工程项目部（以下简称项目部）及袁恩明。中迈公司对上述合同不知情，亦未在该合同上加盖公章，且未授权任何人签署该合同。2、中迈公司对李刚付提供的收款收据并不知情，未在该收款收据上加盖公章，且该房款亦未进入中迈公司账户。3、汝城县商贸市场不是中迈公司投资开发，中迈公司亦未成立任何与该商贸市场相关的项目部。汝城县商贸市场是由袁恩明与李细阳投资开发、施工和销售，因该项目需办理施工许可证才挂靠中迈公司，中迈公司不具备开发该项目的资质，只提供施工报建所需的相关资料，且中迈公司亦未收取任何费用。袁恩明、李细阳只是借用中迈公司资质与汝城县人民政府签订《汝城县田庄商贸市场扩建工程项目协议书》。4、涉案项目实施过程中上缴的开发保证金由袁恩明和李细阳私人账户支付。涉案项目办理土地招、拍、挂手续是以袁恩明、李细阳的私人名义，且土地使用权也在袁恩明名下。涉案项目实施过程中的资金、材料、人工、机械设备等均由袁恩明、李细阳提供。涉案项目在销售过程中的房款由袁恩明、李细阳收取，且收取的房款在袁恩明、李细阳名下。涉案项目缴纳的税款亦是袁恩明、李细阳的名义上缴。另中迈公司并未履行与田庄乡政府签订的协议，在该协议签订前，李刚付已与项目部签署了购房合同，故该项目部不是中迈公司成立的组织机构。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。 袁恩明辩称：1、袁恩明与李细阳挂靠中迈公司，仅是使用了中迈公司的施工资质，没有使用中迈公司开发项目的资质，中迈公司也没有房地产开发资质，本案与中迈公司无关，不应由中迈公司承担责任。2、《E栋建设补充协议》是李细阳与李刚付签订的，袁恩明不清楚，且袁恩明与李细阳开发的汝城县商贸市场仅有A、B、C、D四栋，其中A、B、C三栋已建好，只有D栋没有建设好，没有E栋之说，故袁恩明、李细阳不应支付5万元违约金。 李细阳辩称：本案与中迈公司无关，袁恩明、李细阳的盈亏也与中迈公司无关。李细阳不同意支付5万元违约金，《E栋建设补充协议》中的曹二良不愿意把土地出让给袁恩明、李细阳，才导致该栋一直没有建，后来虽打了地基，但袁恩明与李细阳均到监狱服刑，无法履行合同。 李刚付向一审法院起诉请求：1、判令解除李刚付与中迈公司、袁恩明、李细阳签具的《田庄商贸市场店面住房合同》；2、判令中迈公司、袁恩明、李细阳相互之间承担连带责任共同给付李刚付购房款及违约金140,000元并承担贷款利息及赔偿李刚付损失；3、本案诉讼费由中迈公司、袁恩明、李细阳负担。 一审法院认定事实：2011年汝城县人民政府拟新建农产品交易中心，袁恩明、李细阳二人建立合伙关系，向田庄乡人民政府提出开发建设意愿，在双方协议过程中，袁恩明、李细阳成立湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部，刻制项目部公章，负责田庄乡农产品交易中心工程的建设、管理和房屋销售。之后，袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义对外进行招商和店面预售。2011年2月10日，袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义与李刚付签订《田庄商贸市场店面住房合同》，李刚付购买田庄商贸市场D栋7号店面，房屋面积85㎡，价款198,000元。合同约定：双方达成协议时，李刚付应预付订金80,000元，完成第一层主体工程时，李刚付付60,000元，完成第二层主体工程时，李刚付付50,000元，剩余款项待工程竣工验收后5天内一次性付清，袁恩明、李细阳把土地使用证、房产证移交给李刚付；整个工程大约在2011年2月开工至2012年2月底竣工验收。签订合同后，李刚付于当日给付袁恩明定金20,000元。袁恩明、李细阳征得郴州市华兴建筑有限公司的同意，借用该公司资质，于2011年3月7日以郴州市华兴建筑有限公司的名义与汝城县人民政府签订《田庄乡农产品交易中心整体开发协议书》，取得田庄乡农产品交易中心建设开发项目。2011年11月14日李刚付给付袁恩明购房预付款60,000元。因袁恩明、李细阳未能如期完成工程，2015年5月28日，李细阳（甲方）与李刚付（乙方）签订《E栋建设补充协议》，协议约定：甲方保证在2015年6月30日前把E栋基础完成，但乙方必须在2015年5月29日按每户上交甲方购房款人民币壹万元给甲方作为起动资金，在基础完成后，李刚付付给甲方购房款人民币2万元，乙方把房款交给甲方到位后甲方在一个月内完成一层主体，甲方完成一层楼面时，李刚付给付甲方购房款3万元，在乙方购房款到位后，甲方在一个月内把主体完成，在甲方进行装饰时，每户除余下壹万陆仟元作为甲方办证保证金外，乙方应把所欠购房款全部付清给甲方；如任何一方违约，违约方必须赔偿对方违约金人民币伍万元整。2015年5月29日，李刚付按补充协议的约定给付袁恩明购房款10,000元，袁恩明开具了收据给李刚付，收据中加盖湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部公章和袁恩明签名。至今，袁恩明、李细阳未取得田庄乡农产品交易中心建设用地土地使用权证，未取得预售许可证明，田庄乡农产品交易中心D栋店面未开工建设。 另查明，郴州市华兴建筑有限公司于2004年9月10日成立，2014年变更名称为湖南中迈建设有限公司。 一审法院认为，袁恩明、李细阳合伙开发汝城县农产品交易中心，未取得土地使用权证，未取得预售许可证明与李刚付签订《田庄商贸市场店面住房合同》，将未建成房屋预售给李刚付，该合同违反法律的强制性规定，为无效合同，李细阳与李刚付所签订《E栋建设补充协议》亦为无效，并且李刚付所购买的店面至今仍未开工建设，无效的合同自始没有法律约束力，对合同双方没有法律约束力，不存在解除合同的问题。因合同无效后，袁恩明、李细阳所收取的李刚付的购房款90,000元，应当予以返还。袁恩明、李细阳不具备房地产开发资质，未取得土地使用权证，未取得预售许可证明而对外进行未建成房屋预售，对本案纠纷的发生存在过错，应当赔偿占用李刚付资金的利息损失，对于李刚付主张的返还购房款90,000元及赔偿利息损失的请求，应予以支持，关于利息按银行同期贷款年利率从收到资金之日起至起诉之日计算为：20,000元×6.6%÷365天×2548天+60,000元×7.05%÷365×2343天+10,000元×5.5%÷365天×1053天＝37,954.5元。李刚付主张其他经济损失未提供相应的证据予以佐证，应不予支持。2011年2月10日，袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义与李刚付签订《田庄商贸市场店面住房合同》，此时，袁恩明、李细阳尚未借用郴州市华兴建筑有限公司的资质，袁恩明、李细阳亦未以郴州市华兴建筑有限公司的名义对外进行经营活动，李刚付与袁恩明、李细阳签订《田庄商贸市场店面住房合同》时与郴州市华兴建筑有限公司没有任何关联性，此时没有任何信息足以使李刚付相信袁恩明、李细阳的行为是代表郴州市华兴建筑有限公司的行为，李刚付亦未提交证据证实在签订《田庄商贸市场店面住房合同》时郴州华兴建筑有限公司授权袁恩明、李细阳以公司名义对外进行经营，袁恩明、李细阳的行为不构成表见代理，因此，对于李刚付要求中迈公司承担连带责任的主张，应不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决“一、被告袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义与原告李刚付签订的《田庄商贸市场店面住房合同》无效；二、被告李细阳与原告李刚付签订的《E栋建设补充协议》无效；三、被告袁恩明、李细阳于判决生效之日起十日内一次性返还原告李刚付90,000元，支付利息损失37,954.5元；四、驳回原告李刚付的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由被告袁恩明、李细阳负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为：李刚付提交的《建筑施工项目管理协议书》，中迈公司、袁恩明及李细阳均对真实性无异议，本院予以采信；李刚付提交的湖南省汝城县人民法院（2016）湘1026民初286号、（2017）湘1026民初355号民事判决书，湖南省郴州市中级人民法院（2017）湘10民终242号、（2017）湘10民终1557号民事判决书，具有真实性、合法性，但与本案的处理缺乏关联性，本院不予采信。 本院二审查明：（一）2011年1月15日，袁恩明（甲方）与郴州市华兴建设有限公司（乙方）签订《建筑施工项目管理协议书》约定：乙方同意甲方使用乙方公司资质进行汝城县农产品交易中心开发工程的承包施工，甲方负责组建该项目的项目部，自主经营、独立核算、自负盈亏。该协议还对甲方使用资质过程中的其他责任进行了约定。（二）2011年3月7日，汝城县人民政府（甲方）与郴州市华兴建筑有限公司（乙方）签订了《田庄乡农产品交易中心整体开发协议书》，袁恩明、李细阳作为乙方的委托代理人在该协议上签字。该协议中约定的开发模式为：“田庄乡农产品交易中心由乙方全额投资兴建，甲方不投入资金，新建商业店面由乙方自主经营、自负盈亏，其它一切公共设施由乙方建好后，全部无偿移交给甲方所有和使用。（三）二审中，袁恩明、李细阳均陈述，袁恩明、李细阳是涉案项目是先挂靠中迈公司，后出卖门面，但认为二人出卖门面的行为与中迈公司无关。（四）对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审的争议焦点为：一、中迈公司对李刚付的购房款及利息损失是否应承担责任；二、中迈公司、袁恩明、李细阳是否应支付李刚付50,000元违约金。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，袁恩明、李细阳二人合伙为承包汝城县农产品交易中心项目开发，挂靠中迈公司，并与中迈公司签订《建筑施工项目管理协议书》，约定由袁恩明、李细阳组建项目部。中迈公司同意袁恩明、李细阳挂靠该公司，并以中迈公司的名义与汝城县人民政府签订了《田庄乡农产品交易中心整体开发协议书》，该协议约定由中迈公司全额投资兴建田庄乡农产品交易中心，自主经营、自负盈亏。袁恩明、李细阳作为中迈公司的委托代理人在该协议上签字。袁恩明、李细阳成立了田庄商贸市场扩建工程项目部，并以该项目部的名义对外与李刚付签订《田庄商贸市场店面住房合同》。李刚付作为涉案项目的购房者有充分理由相信与其签订合同的项目部是由中迈公司成立的项目部。故中迈公司对袁恩明、李细阳成立项目部并对外销售涉案项目店面住房的行为应当承担责任。中迈公司与袁恩明、李细阳之间的《建筑施工项目管理协议书》，系其内部对项目管理的约定，对李刚付不能产生约束力，故中迈公司认为袁恩明、李细阳仅是借用中迈公司的施工资质，袁恩明、李细阳销售店面住房的行为与该公司无关的抗辩主张不能成立，一审判决中迈公司对李刚付不承担责任不当，本院予以纠正。袁恩明、李细阳对一审判决二人对李刚付的购房款及利息损失承担赔偿责任无异议，本院予以确认。至于李刚付上诉主张其他经济损失因其未提供证据证明，本院不予支持。 关于争议焦点二。涉案项目因未取得土地使用权证及预售许可证致使《田庄商贸市场店面住房合同》及《E栋建设补充协议》无效。根据法律规定，无效合同的法律效力自始无效。李刚付根据该补充协议的违约条款主张50,000元违约金于法无据，本院不予支持。 综上所述，李刚付的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定，判决如下： 一、维持湖南省汝城县人民法院（2018）湘1026民初447号民事判决第一项、第二项即“一、被告袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义与原告李刚付签订的《田庄商贸市场店面住房合同》无效；二、被告李细阳与原告李刚付签订的《E栋建设补充协议》无效”； 二、撤销湖南省汝城县人民法院（2018）湘1026民初447号民事判决第四项； 三、变更湖南省汝城县人民法院（2018）湘1026民初447号民事判决第三项为被上诉人湖南中迈建设有限公司、袁恩明、李细阳于本判决生效后十日内一次性返还上诉人李刚付购房款90,000元，支付利息损失37,954.5元； 四、驳回上诉人李刚付的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3100元，二审案件受理费1050元，共计4150元，均由被上诉人湖南中迈建设有限公司、袁恩明、李细阳负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 程 审判员 廖 军 审判员 雷金梅 二〇一八年十一月十四日 法官助理陈祠平 书记员谷琼 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。