上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初1244号原告(反诉被告)：上海嘉实房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：章亦男，执行董事。委托诉讼代理人：王嵘、余子晨，上海汉商律师事务所律师。被告(反诉原告)：同济大学，住所地上海市。法定代表人：钟志华，校长。委托诉讼代理人：周吉高、顾国伟，上海建领达律师事务所律师。原告(反诉被告)上海嘉实房地产发展有限公司(以下简称“嘉实公司”)与被告(反诉原告)同济大学房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王嵘，被告委托诉讼代理人周吉高、顾国伟先后到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉实公司向本院提出诉讼请求：判令同济大学支付延期支付2015年度租金的违约金384,652.80元(租金3,561,600元应于2015年11月25日前支付，实际2016年11月21日支付，逾期360天，按每日万分之三计算)。事实和理由：嘉实公司原名称为上海嘉实教育置业发展有限公司。根据国家教育主管部门关于高等院校后勤社会化改革政策，引入社会资源对其生活服务配套项目进行投资、建设和经营管理。2003年4月4日，双方签订《同济大学与上海嘉实教育置业发展有限公司关于投资、建设、经营同济大学安亭校区生活服务配套设施之原则性协议书》，约定由嘉实公司按政府批准的规划设计方案以及双方约定的建设进度及要求，投资建造校区各项生活服务配套设施，由同济大学有偿租用，每年租金同济大学应于当年11月25日前一次性付清。2004年至2005年，双方分别签订租赁协议书，约定了一、二、三期学生公寓租赁事宜。2008年11月19日，双方签订了《关于同济大学嘉定校区四期生活服务配套设施之租赁协议书》，约定由同济大学租赁四期学生公寓，建筑面积21,202平方米，年租金3,561,600元，同济大学应于每年的11月25日前一次性付清当年9月1日至次年8月31日的租金，未能按期支付的逾期承担每天万分之三的违约责任；同济大学设立四期学生公寓维修基金，以支持和保证物业的维修完好率，维修基金的使用与管理由具体实施物业管理的物业管理企业按照有关规定执行。同时，双方签订《同济大学嘉定校区四期学生公寓之维修协议书》为租赁协议书的附件。维修协议书约定，除房屋建筑大修、中修及因甲方原因造成房屋渗漏以外项目的维修，均由同济大学自行负责各项设施、设备的修理和保养等事宜，重申同济大学设立四期学生公寓维修基金，同济大学安排巡检，加强安全检查，保证设施、设备状态良好，运行正常，无事故隐患。故租赁房屋的物业管理和各项维修工作及相应费用，均应由同济大学承担。租赁协议书签订后，嘉实公司履行了交付四期学生公寓的义务。同济大学未按时支付2015年度的租金，逾期360天。同济大学提及的规范性文件，其中大修、中修均涉及房屋总体结构，金额都占重修百分比，如不涉及均属于小修，应由同济大学承担维修责任。同济大学恶意拖欠租金，应承担违约责任。同济大学辩称，同济大学延付租金是行使同时履行抗辩权，违约方是嘉实公司。嘉实公司有房屋渗漏的维修义务，合同约定大修、中修，时间到了应维修而不是根据客观情况决定。同济大学提供规范性文件是为说明大、中修内容，嘉实公司混淆了大、中修的启动条件和维修内容。嘉实公司系出租人，应在租赁期间保持租赁物符合约定用途，鉴定报告已说明学生公寓存在许多问题需要维修，但嘉实公司未进行维修，系嘉实公司违约。协议书虽约定由同济大学设立维修基金，但未对由谁缴纳、缴纳标准及何时缴纳进行约定，而参照相关规定，维修基金应由房地产开发企业即嘉实公司设立并缴纳。原则性协议是投资、建设和运营的内容，因PPP的收益不是房地产的收益，故租金低是正常的，不能免去嘉实公司维修的义务。同济大学提起反诉诉请：1、判令嘉实公司自行对四期设施履行大、中修及房屋渗漏进行维修并承担费用，维修费暂计200万元(实际以鉴定金额为准)；2、判令嘉实公司减少因未及时维修而腾空无法使用的学生公寓的租金，自2015年9月1日计算至维修完毕并实际使用之日止(为18号楼共488张床位，按每张床位每年2,100元计算)；3、判令嘉实公司返还因未及时维修而无法使用的学生公寓已付租金3,074,400元(按488张床位每张床位每年2,100元，自2017年1月25日计算至2018年8月31日)；4、判令嘉实公司支付鉴定费359,016元、公证费4,900元。事实和理由：2003年4月4日，双方签订《投资、建设、经营同济大学安亭校区生活服务配套设施之原则性协议书》，约定由嘉实公司建设学生公寓及配套设施，由同济大学承租。此后，双方签订《同济大学嘉定校区四期生活服务配套设施之租赁协议书》及附件《维修协议书》、《交接清单》，约定同济大学租赁嘉实公司建造的同济嘉实学生公寓16、17、18号楼，嘉实公司承担大、中修义务及因嘉实公司或房屋质量造成房屋渗漏的维修义务，双方就嘉定校区另签订的一期、五期维修协议约定4年进行一次中修，8年进行一次大修。四期学生公寓投入使用以来，陆续出现如外墙渗漏、开裂，卫生间漏水、学生公寓及配电间夏天下雨多次进水等质量问题。嘉实公司仅派人进行小修小补，从未实施大、中修。同济大学多次催告，但嘉实公司仍不履行义务，严重影响学生居住，18号楼整栋已经腾空(1层于2013年、2至7层于2015年腾空)。因嘉实公司拒绝履行协议下的大、中修义务及房屋渗漏的维修义务，且鉴定报告提出必须进行大修才能修复。现同济大学已交付了2016、2017年度的租金(实际付至2018年8月31日)，要求返还空置部分已付租金并明确按实际使用部分支付租金至嘉实公司维修完成之日，反诉诉请2已包含反诉诉请3在内。嘉实公司对反诉辩称，如嘉实公司承担维修义务就不应承担维修费。协议约定大、中修，但应以同济大学提供的规范性文件来定义大、中修。协议书约定了大、中修及外墙渗漏维修，嘉实公司承诺进行屋顶渗漏维修，但鉴定报告中的卫生间渗漏不是外墙渗漏。鉴定报告未对大、中、小修范围的费用作出说明，也未对渗漏原因进行区分，嘉实公司对此有异议。同济大学反诉诉请2、3系重复计算，双方从未有以床位计算租金的约定，而是根据面积确定租金，床位空置也与嘉实公司无关。租赁期间，房屋物业管理由同济大学自行承担，同济大学可能因其教学需要造成床位空置，不能要求减少租金，且学生搬离房屋与维修无关。综上，嘉实公司不同意反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、嘉实公司原名称为上海嘉实教育置业发展有限公司。2003年4月4日，嘉实公司(乙方)与同济大学(甲方)签订《关于投资、建设、经营同济大学安亭校区生活服务配套设施之原则性协议书》(以下简称“原则性协议书”)，约定：甲方拟在嘉定区曹安公路北侧和嘉松公路西侧基地投资兴建“同济大学安亭校区”，乙方愿意与甲方共同进行长期友好合作，双方同意校区的学生公寓及生活服务配套设施的建设采取“一次规划、分期滚动开发”的原则，由乙方负责投资建造，甲方对各项生活服务配套设施的使用应以有偿为原则；在各期学生公寓竣工验收并办理交接手续后，由甲方向乙方及时有偿租用，各期学生公寓竣工后第一年的年度租用费，甲方应于该期当个历年11月25日前一次性付清，以后各个租年以此计算；协议有效期暂定为30年等。2004年时，为建设学生公寓，双方签订协议书，嘉实公司向同济大学借款5,000万元用于解决加快学生公寓建设的资金缺口。2008年时，嘉实公司又向同济大学申请延期归还部分借款，若嘉实公司归还有困难，双方协商可采用学生公寓租金用以抵偿。2004年至2005年，双方分别签订租赁协议书，约定了一、二、三学生公寓租赁事宜。2008年11月19日，嘉实公司(出租方、甲方)与同济大学(承租方、乙方)签订《关于同济大学嘉定校区四期生活服务配套设施之租赁协议书》，约定：由乙方租赁四期学生公寓，建筑面积21,202平方米，房屋编号为16号、17号、18号楼，共848间、1696个床位；床位每学年租金2,100元，年租金3,561,600元，同济大学于当年11月25日前一次性付清自当年9月1日至次年8月31日的租金，以后各年租金均照此办理，如乙方未能按约定时间支付甲方租金，按逾期额承担每天万分之三的违约责任；租赁期限17年，自2007年8月13日至2024年8月31日止；双方同意四期学生公寓暂由乙方负责物业管理，并自行承担相关费用，物业管理服务内容包括日常维修、区域保洁、绿化养护、治安管理等；乙方设立四期学生公寓的维修基金，以支持和保证物业的维修完好率，维修基金的使用与管理由具体实施物业管理的物业管理企业按照有关规定执行；双方另行签订《维修协议书》、《交接清单》为本协议书附件。同日，嘉实公司(甲方)与同济大学(乙方)签订《维修协议书》，约定：维修项目为房屋主体建筑及房屋各项配套设施、设备及其它项目，包括门窗、卫生洁具、电器、家具、电风扇、电开水炉、电表与电控系统、水表与水控系统及其它项目等；甲方按照国家规定的保修期限安排房屋大修和中修，因甲方原因或因房屋质量造成房屋渗漏以影响正常使用的，甲方及时组织有关人员予以修理；维修项目中除房屋建筑大修、中修及因甲方原因造成房屋渗漏以外项目的维修，均由乙方自行负责各项设施、设备的修理和保养等事宜；专项维修基金的账户由具体实施物业管理的物业管理企业代管，维修基金的使用和管理按照政府有关规定执行，共用部位、共用设备实施的维修与更新均在专项维修资金中列支；乙方设专人负责对各项设施设备及时进行维修和定期保养，制定有关维修、维护管理制度并建立档案，乙方安排巡检，加强安全检查，保证设施、设备状态良好，运行正常，无事故隐患等。同日，双方签订《交接清单》，对四期学生公寓的钥匙、设施设备进行了交接。2010年8月，嘉实公司取得四期学生公寓房屋的房地产权证。上述租赁协议书签订后，同济大学按约支付了至2014年度的租金。2014年开始，双方间多次发函，主要内容为：同济大学认为，所租赁的学生公寓存在顶部漏水、外墙渗水、墙面开裂，部分房屋地势低，汛期隐患大等安全隐患，要求嘉实公司提交大、中修计划，并尽快实施大中修；基于嘉实公司不按租赁协议书履行大中修义务导致学生公寓存在安全隐患，同济大学行使相应权利暂停支付租金。嘉实公司认为，根据双方协议书，除屋面和外墙开裂、渗漏属于嘉实公司应维修事项，嘉实公司接到通知后均及时派人维修，其余均属同济大学动用维修基金维修范围；租赁协议书没有提及大中修作为同济大学拒付租金的理由，如同济大学不付租金，嘉实公司将通过法律途径追索。2016年11月24日，同济大学支付了学生公寓2015年度的租金。2017年1月23日，同济大学支付了学生公寓2016年度的租金。2017年12月5日，同济大学支付了学生公寓2017年度的租金。租赁期间，同济大学向嘉实公司报修瓷砖损坏、墙面浸水等问题，嘉实公司派人进行了维修。2016年12月，双方及相关单位就同济大学嘉定校区学生社区房屋安全质量进行检查，出具了房屋安全质量检查汇总报告。2017年1月25日，为证明学生公寓现状及床位空置情况，同济大学进行了保全证据的视频公证，向上海市东方公证处支付了公证费19,600元。三、审理中，同济大学申请对学生公寓(16号、17号、18号楼)是否存在房屋质量问题、质量问题产生原因、修复方案等申请进行司法鉴定，本院依法委托上海源正科技有限责任公司(以下简称“源正公司”)进行鉴定，同济大学支付本次鉴定费359，500元。源正公司出具了司法鉴定意见书，房屋目前存在的质量问题及成因分析如下：1、16号楼，该房屋目前受损情况主要包含下列几项：①宿舍阳台栏杆：阳台栏杆锈蚀、基座扁钢预埋件锈蚀、抹灰砂浆开裂；②屋面：屋面局部渗水，6层顶面涂料局部变色、霉变；③外墙：外墙未按设计要求做保温层，局部渗水，外墙外立面2-6层外墙涂料大面积褪色透底、局部起皮脱落，不规则龟裂，1层外墙饰面瓷砖大面积空鼓；④内墙：墙面(多位于门洞周边)粉刷层多处开裂；⑤盥洗室、洗脸房：顶面穿管处多处渗水,周边墙面底部多处渗水，渗水区域顶面及墙面涂料变色、起皮、剥落；⑥室内弱电桥架：搭扣损坏、焊点锈蚀；⑦楼板：板筋局部露筋、锈蚀。上述内容受损原因分析如下：(1)宿舍阳台栏杆，宿舍阳台为外置悬挑阳台，2-6层阳台栏杆为铁质栏杆，受雨打日晒影响，栏杆、扶手及基座预埋扁钢均有一定程度的锈蚀，部分宿舍栏杆扶手严重锈蚀，栏杆与基座扁钢焊接处已断裂，扁钢锈涨导致上部砂浆抹灰层开裂，局部已脱落，部分开裂位置砂浆抹灰层即将脱落，存在一定的安全隐患。宿舍阳台栏杆防锈处理不当是导致栏杆锈蚀、抹灰开裂的主要原因。另根据房屋建施图阳台详图，现场检查发现阳台栏杆、扶手材质、规格及做法均与设计图纸不符。(2)屋面，根据屋面上人检查结果，6层宿舍室内渗水部位主要对应屋面檐沟及悬挑阳台板位置，屋面檐沟、悬挑阳台板内现场可见较多垃圾(屋面积土)，防水卷材保护涂层已大面积剥落，局部防水卷材有翘边、空鼓、起包等不良现状，部分悬挑阳台板排水不畅，板面积水。另屋面砂浆保护层分格缝内填嵌密封胶老化、脱开情况较为普遍，分格缝内已杂草丛生。屋面防水卷材老化是导致屋面局部渗水的主要原因。另屋面天井雨棚钢架整体锈蚀，塑料阳光板老化、开裂，导致天井渗水。(3)外墙，该房屋1层外饰面为墙面瓷砖，2-6层外饰面为外墙涂料，现场检查发现外墙涂料大面积褪色透底、局部起皮脱落、龟裂。根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)第10.2.4条：“水性涂料涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉。”，外墙涂料施工质量不满足上述规范要求。根据房屋建筑施工图，外墙设计做法为(自外而内)：刷外墙涂料；抗裂聚合物水泥砂浆5-8mm，压入耐碱玻纤网格布；胶粉聚苯颗粒保温浆料35mm厚；界面剂砂浆；基层墙体。现场打开外墙进行抽查，外墙做法为(自外而内)：外墙涂料(未见腻子和保温层)、水泥砂浆20mm厚、基墙。根据上述情况，外墙涂料施工质量不满足规范要求，外墙做法不满足设计要求，外墙防水性能降低，导致室内墙体有渗水痕迹，墙面涂料变色、霉变。(4)内墙，根据现场检测结果，墙面裂缝主要位于门洞周边，门洞周边裂缝主要系温度变化引起材料的热胀冷缩，当约束条件下温度变形引起的温度应力足够大时，墙体产生的温度裂缝。另有其他位置墙面裂缝经抽检打开查看，主要系墙面抹灰工艺施工不当(抹灰层过厚未采取抗裂措施)以及开槽安装管线导致的墙面抹灰层裂缝。(5)盥洗室、洗脸房，盥洗室、洗脸房渗水部位主要位于给排水管楼板穿管部位，系穿管处防水细部做法施工不当所致。(6)室内弱电桥架，室内弱电桥架搭扣损坏系后期使用布线施工过程中受损所致，焊点锈蚀系焊点防锈处理不当所致。(7)楼板，参照《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)第9.2条混凝土保护层厚度要求，系争房屋板筋混凝土保护层最小厚度为15mm。根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2002)附录E结构实体钢筋保护层厚度检验及楼板保护层厚度检查结果，16号楼1层、2层、3层、5层、6层板筋钢筋保护层厚度抽检值不满足规范要求。2、17号楼，目前受损情况主要包含下列几项：①宿舍阳台栏杆：阳台栏杆锈蚀、基座扁钢预埋件锈蚀、抹灰砂浆开裂；②屋面：屋面局部渗水，6层顶板涂料局部变色、霉变；③外墙：外墙未按设计要求做保温层，局部渗水，外墙外立面2-6层外墙涂料大面积褪色透底、局部起皮脱落，不规则龟裂，1层外墙饰面瓷砖大面积空鼓；④内墙：墙面(多位于门洞周边)粉刷层多处开裂；⑤盥洗室、洗脸房：顶面穿管处多处渗水,周边墙面底部多处渗水，渗水区域顶面及墙面涂料变色、起皮、剥落；⑥室内弱电桥架：搭扣损坏、焊点锈蚀；⑦楼板：板筋局部露筋；⑧梁、墙交界处：梁、墙交界处普遍通长开裂。上述内容受损原因(1)至(7)基本同16号楼(略)；(8)梁、墙交界处，目前该房屋2、3单元梁、墙交界处普遍存在通长通缝，现场打开裂缝抽检发现梁、墙交界处未采取抗裂构造措施，由于填充墙砖和钢筋混凝土梁两种材料的线膨胀系数不同，使得在温度变化时两种材料的收缩量也不一样，墙体温度变形受钢筋混凝土梁、柱的约束，导致墙体内产生拉应力，墙面粉刷层的抗剪和抗拉强度比较低，边界处应力相对集中，上述部位抗裂构造措施处理不当(未见附加金属网)是导致该房屋梁、墙交界处开裂的主要原因。3、18号楼目前房屋受损情况主要包含下列几项：①宿舍阳台栏杆：阳台栏杆锈蚀、基座扁钢预埋件锈蚀、抹灰砂浆开裂；②屋面：屋面局部渗水，6层顶板涂料局部变色、霉变；③外墙：外墙未按设计要求做保温层，局部渗水，外墙外立面2-6层外墙涂料大面积褪色透底、局部起皮脱落，不规则龟裂，1层外墙饰面瓷砖大面积空鼓；④内墙：墙面(多位于门洞周边)粉刷层多处开裂；⑤盥洗室、洗脸房：顶面穿管处多处渗水,周边墙面底部多处渗水，渗水区域顶面及墙面涂料变色、起皮、剥落；⑥室内弱电桥架：搭扣损坏、焊点锈蚀；⑦楼板：板筋局部露筋；⑧1层墙面：墙面底部整体有水浸痕迹，底部涂料普遍变色、起皮、剥落。上述内容受损原因(1)至(7)基本同16号楼(略)；(8)1层墙面，现场对16、17、18号楼、连廊1层室内地坪标高及室外道路地坪相对标高进行了检测，场地内建筑相对标高测量结果显示室外道路相对标高平均值-523mm，连廊室内地坪相对标高平均值-18mm，16号楼1层室内地坪相对标高平均值-43mm，17号楼1层室内地坪相对标高平均值-33mm,18号楼1层室内地坪相对标高平均值-320mm，根据同济大学嘉定校区学生公寓四期《总平图》，16、17、18号一层室内地坪设计标高相同，室内外地坪高差均为450mm。实测18号楼1层室内地坪标高低于16、17号楼约280mm左右，室内外地坪高差约203mm，实际地坪标高低于设计值，雨水倒灌造成1层墙面底部涂料受损。4、连廊目前受损情况主要包含下列几项：①变形缝：变形缝金属盖板变形脱开，局部渗水；②屋面：屋面局部渗水，顶面涂料局部变色、霉变；③外墙：外墙局部开裂，外立面涂料整体褪色；④室内弱电桥架：搭扣损坏、焊点锈蚀。上述内容受损原因分析如下：(1)变形缝，根据现场检查结果，目前南、北连廊与16、17、18号楼交界处屋面、墙面变形缝金属盖板多处变形脱开，变形缝内未按图集要求设置止水带，变形缝内局部采用建筑垃圾填缝，导致变形缝多处渗漏水。(2)屋面，根据屋面上人检查结果，连廊屋面防水卷材保护涂层已大面积剥落，女儿墙上翻防水卷材有多处翘边、空鼓、起包等不良现状，屋面排水不畅，局部有积水情况，导致屋面局部渗水。(3)外墙，现场检查发现连廊外墙涂料整体透底、局部起皮脱落、龟裂，根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)第10.2.4条：“水性涂料涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉。”外墙涂料施工质量不满足规范要求。南、北两侧连廊与16、17、18号楼由于基础不同，沉降有差异，导致南、北两侧连廊与16、17、18号楼连接处普遍有脱开现象，造成连廊外墙变形缝及纵横墙交界处多处开裂。(4)室内弱电桥架，室内弱电桥架搭扣损坏系后期使用布线施工过程中受损所致，焊点锈蚀系焊点防锈处理不当所致。根据16号楼、17号楼、18号楼、连廊受损现状，建议按下列修复方案进行修复：16号楼：(1)宿舍阳台栏杆，宿舍阳台栏杆整体拆除，按图集要求新做不锈钢栏杆。(2)屋面，屋面檐沟拆除重做(与原屋面防水卷材搭接长度300mm)，悬挑阳台板防水卷材拆除重做。屋面砂浆保护层分格缝内杂物清除，原老化填嵌密封材料剔除后采用沥青砂浆重新嵌缝。原屋面堵塞排水管道做疏通处理。屋面天井雨棚钢架除锈后防锈漆2度，塑料阳光板整体拆换。(3)外墙，外墙凿除至基层，按原设计要求重置。(4)内墙，室内渗水部位涂料铲除及腻子铲除，重新批嵌腻子后涂料2度；开裂处粉刷层骑缝凿除(两侧各150mm)至基面，表面清理干净后，敷设200mm宽钢丝网片，采用聚合物抗裂砂浆分层抹灰，按原设计要求恢复饰面层；龟裂处涂料及腻子铲除，表面清理干净后，敷设碱性玻璃纤维网格布，批嵌腻子并涂料2度。(5)盥洗室、洗脸房，盥洗室、洗脸房渗水部位穿管处酥松混凝土剔除，采用堵漏王封堵后聚氨酯防水涂料2度。(6)室内弱电桥架，室内弱电桥架整体拆换。(7)楼板，1层、2层、3层、5层、6层板筋露筋、锈蚀位置主要位于盥洗室、洗脸房。盥洗室、洗脸房板顶面涂料及腻子铲除，锈蚀钢筋做除锈处理，板底整体凿毛后挂钢丝网，采用聚合物砂浆做抹灰处理(10mm厚)，重新批嵌腻子，涂料2度。17号楼：(1)至(7)基本同16号楼(略)；(8)梁、墙交界处，开裂处梁、墙各200mm抹灰层凿除至基面，表面清理干净后，敷设300mm宽钢丝网片，采用聚合物抗裂砂浆分层抹灰，按原设计要求恢复饰面层。18号楼：(1)至(7)基本同16号楼(略)；(8)1层墙面，18号楼单元入口设300mm宽350mm高砖砌门槛，1：3水泥砂浆砂浆抹面，饰面瓷砖。18号楼1层墙面底部受损部位涂料铲除及腻子铲除，重新批嵌腻子后涂料2度；现场实测18号楼1层室内地坪标高低于16、17号楼约280mm左右，室内外地坪高差约203mm，实际地坪标高低于设计值，易导致雨水倒灌，建议改做车库使用。连廊：(1)变形缝，屋面、墙面变形缝拆除按原设计要求重置，室内渗水部位涂料铲除及腻子铲除，重新批嵌腻子后涂料2度。(2)屋面，屋面防水卷材整体拆除重置，室内渗水部位涂料铲除及腻子铲除，重新批嵌腻子后涂料2度。(3)外墙，南、北两侧连廊与16、17、18号楼连接脱开处，用柔性材料填嵌。开裂处粉刷层骑缝凿除(两侧各150mm)至基面，表面清理干净后，敷设200mm宽钢丝网片，采用聚合物抗裂砂浆分层抹灰，外墙整体批嵌外墙腻子，厚质外墙涂料2度。(4)室内弱电桥架，室内弱电桥架整体拆换。嘉实公司对鉴定意见书有异议，认为没有明确质量缺陷是因长时间使用缺乏修缮管理导致还是原来质量问题，未对大中小修进行定义；修复方案缺乏经济性和可行性，未与房屋本身相适应。同济大学认可鉴定意见书，认为证实了房屋目前存在的质量问题，房屋渗漏严重，必须经过大中修解决；修复方案明确外墙、屋面、阳台栏杆、弱电桥架等均要重做，不适合居住。根据同济大学申请，鉴定人员出庭接受了双方质询。鉴定人员陈述，重做部分需要专业施工人员进行修复，普通物业维修、日常维修无法解决；对于修复方案鉴定人可以区分哪些可以日常维修，哪些需要专业维修；修复方案中涉及到结构的是楼板高低保护层厚度不足。源正公司出具鉴定意见(补充说明)，根据16号楼、17号楼、18号楼、连廊受损现状，建议下列修复项目可由物业自行修复(其他修复项建议委托有资质的专业施工单位进行修复)：16号楼：(2)屋面，原屋面堵塞排水管道做疏通处理。屋面天井雨棚钢架除锈后防锈漆2度，塑料阳光板整体拆换。(5)盥洗室、洗脸房，盥洗室、洗脸房渗水部位穿管处酥松混凝土剔除，采用堵漏王封堵后聚氨酯防水涂料2度。17号楼：(2)屋面，原屋面堵塞排水管道做疏通处理。屋面天井雨棚钢架除锈后防锈漆2度，塑料阳光板整体拆换。(5)盥洗室、洗脸房，盥洗室、洗脸房渗水部位穿管处酥松混凝土剔除，采用堵漏王封堵后聚氨酯防水涂料2度。18号楼：(5)盥洗室、洗脸房，盥洗室、洗脸房渗水部位穿管处酥松混凝土剔除，采用堵漏王封堵后聚氨酯防水涂料2度。四、关于大、中、小修的规定，同济大学提供了1985年1月1日施行的城乡建设环境保护部《房屋修缮范围和标准》(房地产管理部门所使用)中关于大、中、小修的规定(同济大学明确提供仅作参考，不是合同约定的标准，嘉实公司则认为应作为合同约定的具体标准)：大修工程：凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程，大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求，大修工程主要适用于严重损坏房屋。中修工程：凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程，中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求，中修工程主要适用于一般损坏房屋。小修工程：凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程，小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。双方当事人就一、二、三期学生公寓房屋租赁合同纠纷申请了仲裁，就五期学生公寓房屋租赁合同纠纷向本院同时提起了诉讼。本院认为，双方间签订的原则性协议书、《关于同济大学嘉定校区四期生活服务配套设施之租赁协议书》、《维修协议书》等均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按约履行。法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，双方对于学生公寓的维修义务在租赁协议书、《维修协议书》中作了约定，即双方同意四期学生公寓暂由同济大学负责物业管理，并自行承担相关费用，物业管理服务内容包括日常维修、区域保洁、绿化养护、治安管理等；同济大学设立四期学生公寓的维修基金，以支持和保证物业的维修完好率；嘉实公司按照国家规定的保修期限安排房屋大修和中修，因嘉实公司原因或因房屋质量造成房屋渗漏以影响正常使用的，嘉实公司及时组织有关人员予以修理；维修项目中除房屋建筑大修、中修及因嘉实公司原因造成房屋渗漏以外项目的维修，均由同济大学自行负责各项设施、设备的修理和保养等事宜；共用部位、共用设备实施的维修与更新均在专项维修资金中列支。从上述约定来看，作为出租人的嘉实公司和承租人的同济大学对于学生公寓均应承担维修义务，同济大学还应设立维修基金负责其应承担的部分维修义务。对于大、中修的相关概念，双方当事人签订《维修协议书》时并未明确，《房屋修缮范围和标准》中关于大、中、小修的相应规定不能成为双方所约定的维修标准，故具体哪些维修项目应由嘉实公司还是同济大学实施仍无法加以明晰。必须指出的是，双方间所租赁房屋的用途为学生公寓，其安全性要求应更加严格。双方当事人不能因租金金额的高低、维修义务的约定不明等原因对房屋维修义务的承担相互推诿，放任房屋使用过程中因本身质量问题、日常维修不善等导致一系列房屋质量问题的产生并不断加深，怠于履行出租人、承租人的义务。故本院认为源正公司司法鉴定意见书中的修复方案应及时并严格按照执行，以杜绝安全隐患，切实保障在校学生的人身安全。双方当事人主张目前学生公寓质量问题所存现状完全系对方责任，本院不予认同。根据源正公司司法鉴定意见书的分析说明，16号、17号、18号楼的宿舍阳台栏杆、屋面、外墙、1层墙面及连廊的变形缝、屋面、外墙，主要是因建造房屋的施工工艺、质量、材料等原因产生，且导致房屋渗漏；其余部分，虽有施工方面原因，但在房屋使用过程中做好日常维修可以解决，且双方约定同济大学设立四期学生公寓的维修基金以用于共用部位、共用设备实施的维修与更新；结合学生公寓使用期限、管理现状、维修施工的便利性等具体情况，本院认定司法鉴定意见书中下列修复项目由嘉实公司承担：修复方案中16号楼的(1)、(2)、(3)，17号楼的(1)、(2)、(3)，18号楼的(1)、(2)、(3)、(8)的第一段，连廊的(1)、(2)、(3)，对此同济大学应予配合，其余修复项目则由同济大学负责实施。嘉实公司对学生公寓承担维修义务后，则不应另行承担维修费用。对于嘉实公司主张延迟支付2015年度租金的违约金，同济大学确未按协议书支付，考虑到因双方对于房屋质量问题及维修义务承担存有争议，且同济大学在涉讼后就及时付清，故该诉请本院不予支持。但同济大学应按协议书及时支付租金，以利于嘉实公司对学生公寓进行维修等事项。对于同济大学主张嘉实公司减少因未及时维修而腾空无法使用的学生公寓的租金及返还因未及时维修而无法使用的学生公寓已付租金的请求，同济大学未提供充分证据证实因房屋质量问题导致该部分学生公寓无法使用，且同济大学对于房屋质量问题的产生也有责任，故本院不予支持。因学生公寓存在质量问题双方均有责任，故鉴定费用应由双方各半负担，嘉实公司应将其负担部分支付给同济大学。关于同济大学要求嘉实公司承担公证费的请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告上海嘉实房地产发展有限公司应于本判决生效之日起3个月内对位于上海市嘉定区嘉松北路XXX号同济大学学生公寓16号、17号、18号楼及连廊进行维修〔维修内容为按照上海源正科技有限责任公司司法鉴定意见书的修复方案中16号楼的(1)、(2)、(3)，17号楼的(1)、(2)、(3)，18号楼的(1)、(2)、(3)、(8)的第一段，连廊的(1)、(2)、(3)〕，反诉原告同济大学应予配合；二、反诉被告上海嘉实房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告同济大学鉴定费179，750元；三、原告上海嘉实房地产发展有限公司要求被告同济大学支付延迟支付2015年度租金的违约金384,652.80元的诉讼请求，不予支持；四、反诉原告同济大学其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,070元，由原告嘉实公司负担。反诉受理费39，197元，由反诉原告同济大学负担19,598.50元，反诉被告嘉实公司负担19,598.50元。反诉被告嘉实公司负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春人民陪审员  朱世瑛人民陪审员  范彩琴二〇一八年十一月二十日书 记 员  凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……