贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2018）黔8601民初698号原告：贵州鼎恒信商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段******。法定代表人：王亦舒，公司总经理。委托诉讼代理人：阳上兰，贵州中孚律师事务所律师.委托诉讼代理人：吴尚云，贵州中孚律师事务所律师。被告：贵州盛世陈香餐饮管理有限公司，，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌北路**中大国际**L243，L246，L247法定代表人：陈慧蓉，公司总经理。被告：陈慧蓉，女，1980年8月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二被告共同委托诉讼代理人：尹冠森，贵州贵龙律师事务所律师.二被告共同委托诉讼代理人：莫燕荔，贵州贵龙律师事务所律师。原告贵州鼎恒信商业管理有限公司（以下简称鼎恒信公司）与被告贵州盛世陈香餐饮管理有限公司（以下简称盛世陈香公司）、陈慧蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日受理后，依法适用简易程序，于同年10月25日公开开庭进行了审理。因庭审中，原告变更诉讼请求，本案再于11月7日公开开庭进行了审理。原告鼎恒信公司的委托诉讼代理人阳上兰、吴尚云，被告盛世陈香公司、陈慧蓉共同委托诉讼代理人尹冠森、莫燕荔到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解，本院予以准许，但调解未果。本案现已审理终结。原告鼎恒信公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告支付拖欠的租金、物业管理费、推广费、空调使用费共计165674元，水电费32271元，合计197945元；2.判令二被告共同向原告支付所拖欠费用的逾期违约金（其中租金、管理费及推广费、空调使用费的逾期违约金，以165674元为基数，从2017年10月26日计算按日5‰计算至实际付清租金之日止，暂计算至2018年8月20日为247682.63元；水电费的逾期违约金以32271元为基数，从2017年12月26日计算按日2‰计算至实际付清之日止，暂计算至2018年8月20日为15296.45元）；3.判令二被告共同向原告支付律师费19358元；4.本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2016年5月11日，原告与被告陈慧蓉签订《中大国际购物中心商铺租赁合同》，原告将中大国际购物中心L2层L243、L246、L247号商铺出租给乙方使用，承租期限60个月，采取纯租金的租赁方式，租金以2个月为一个交租期，水电费自行承担。2017年5月11日，被告陈慧蓉向原告出具《承诺书》，将租赁合同中的乙方变更为被告盛世陈香公司，承诺由于合同主体变更，所造成的损失由二被告共同承担。2017年11月23日，被告盛世陈香公司提出撤柜申请，原告同意其撤柜，同时通知被告盛世陈香公司12月3日办理结算，但被告盛世陈香公司并没有办理结算。因此，双方合同于2017年12月4日解除合同。随后，原告通知被告交回商铺，被告自行清铺后将商铺交还原告。租赁期间被告盛世陈香公司拖欠原告2017年11月、12月的租金、管理费、推广费等费用以及9月、10月、11月的水电费，经原告多次催收，被告盛世陈香公司仍未向原告支付，给原告造成了严重损失，原告为维护自己的合法权益，特诉至本院。被告盛世陈香公司、陈慧蓉共同辩称：1.被告实际上在2017年10月23日提出撤柜申请，11月30日办理完撤柜手续并将商铺完全交付给原告。2.被告承担了违约责任，用履约保证金折扣了11月份的租金、物业管理费及推广费、空调使用费。合同解除双方的权利义务已经履行完毕，原告诉请的违约金没有法律依据，且计算过高。3.水电费应以原告实际代缴为准。经审理查明，2016年5月11日，原告鼎恒信公司（甲方）与被告陈慧蓉（乙方）双方签订《中大国际购物中心商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同），约定：1.甲方将位于中大国际购物中心L2层L243、L246、L247号商铺出租给乙方使用；2.商铺月租金为单位使用面积租金×商铺承租面积（第一租约年155.45元/平方米，第二租约年155.45元/平方米。）。商铺建筑面积与使用面积以双方交付时书面确认为准，每2个月支付一次，合同期限为60个月；3.乙方自合同签订之日向甲方支付履约保证金165678元，以确保乙方履行本合同义务；4.管理费按商铺建筑面积每月25元/平方米计算，月管理费为17116元；5.被告在租赁期间应交纳的宣传推广费按商铺建筑面积计算，每月每平方米5元；6.空调使用费按商铺承租面积每月10元/平方米计算；7.被告须自行负担与商铺使用有关的电话费、水费、电费及其它费用，被告应按政府有关收费标准和实际损耗计算相应的费用，在原告每月送达收费对账单后3个工作日内支付，有独立电表、水表的按实际使用量计算相应费用，电费按1.65元/度计算，水费按5.2元/吨计算；8.如乙方要求提前解除合同，应向甲方提出书面退租申请，经双方协商一致后合同解除，双方履行完本合同所约定的相关权利和义务，可办理退租手续，履约保证金作为违约金赔偿给甲方；9.甲方因向被告催讨租金或其他费用而引起的必要费用（包括律师费）和开支，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的必要费用，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金165678元。双方交付商铺时，签订了《商铺交付现场实测表》，载明该商铺建筑面积684.61平方米，使用面积376.54平方米。2017年5月11日,陈慧蓉与盛世陈香公司向原告出具书面承诺书，承诺因合同主体变更而产生的一切法律纠纷和责任均与原告无关，所造成的损失由陈慧蓉与盛世陈香公司自行承担。同日，原告与被告陈慧蓉、盛世陈香公司签订《补充协议》，原告同意将商铺租赁合同乙方由陈慧蓉变更为盛世陈香公司。2017年11月23日，被告盛世陈香公司因经营原因，向原告提出书面申请，决定于同年12月1日起撤柜。次日，原告书面回函，同意其撤柜申请，并告知盛世陈香公司根据合同约定，履约保证金将作为违约金赔偿给原告，同时要求该公司于收到回函之日起三日内办理结算手续。同月29日，盛世陈香公司委托其员工黄霞至原告处办理撤柜事宜。直至原告起诉时，双方仍未就拖欠2017年11月份租金、管理费、空调使用费、推广费及2017年8、9、10月份水电费用等进行结算。另查明，因本案纠纷，原告与贵州中孚律师事务所签订《委托代理合同》并支付代理费19358元。上述事实，有原告当庭陈述、商铺租赁合同、补充协议、承诺书、商铺交付现场实测表、申请书、回复函、委托代理合同、律师代理费增值税发票、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证,本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的商铺租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。根据合同当事人达成的《补充协议》的约定，盛世陈香公司取代陈慧蓉，成为案涉合同相对人，陈慧蓉退出原合同关系，故原告诉请陈慧蓉承担本案合同责任，无事实依据，本院不予支持。本案中，被告盛世陈香公司申请提前解除合同，原告于次日回函同意该申请，原、被告双方之间房屋租赁合同关系于2017年11月24日解除，本院予以确认。对于原告的撤柜时间，原、被告均未明确，但根据双方的举证及质证，合同解除后，原告于2017年11月29日知悉被告盛世陈香公司派员办理撤柜事宜，且在庭审中原告提交的商户缴费清单中也载明被告欠2017年11月1日至11月30日退铺水、电费，故可推定盛世陈香公司于2017年11月30日撤柜。因此，关于原告主张商铺租金的诉请，根据查明的事实，故原告主张的商铺租金计算期间应为2017年11月1日至2017年11月30日，商铺租金应为58533.143元（计算公式：376.54平方米×155.45元/平方米＝58533.14元）。同理，关于原告主张的物业管理费、空调使用费诉请，应计算为1个月，分别为17116元、3765.4元（计算公式376.54平方米×10元/平方米＝3765.4元）。关于原告主张推广费的诉请，双方合同关系于2017年11月24日解除，原告在此之后并无继续推广盛世陈香公司的合同基础，因此其推广费应从2017年11月1日计算至11月24日。根据合同对推广费的约定，推广费为2738.44元（计算公式684.61平方米×5元/平方米÷30日×24日＝2738.44元）。关于原告主张商铺租赁期间水、电费的诉请，被告2017年9月、10月、11月份分别用水329、395、268吨，合计992吨，水费应为5158.4元（计算公式992吨×5.2元/吨＝5158.4元），分别用电5469、6652、5371度，合计17492度，电费应为27112.6元（计算公式17492度×1.55元/度＝27112.6元）。以上，被告应向原告支付拖欠的水电费合计32271元。综上，被告应向原告支付商铺租金、物业管理费、空调使用费、推广费、水费、电费合计114423.98元。关于原告主张商铺租金、物业管理费、推广费、空调使用费及水电费逾期违约金的诉请，根据合同约定，因被告要求提前解除合同，履约保证金已作为违约金赔偿给原告，本案中原告再行主张前述费用的违约金诉请，过于保护原告利益，故本院对该诉请不予支持。关于原告主张律师费19358元的诉请，符合双方合同的约定，并有委托代理合同、代理费增值税发票佐证，本院予以支持。对于被告提出履约保证金165678元抵扣11月租金、物业管理费及推广费、空调使用费的抗辩意见，因被告未提供相应证据予以佐证，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、贵州盛世陈香餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告贵州鼎恒信商业管理有限公司支付商铺租金、管理费、空调使用费、推广费、水费、电费共计114423.98元及律师费19358元；二、驳回原告贵州鼎恒信商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8505元，减半收取计4253元，由原告贵州鼎恒信商业管理有限公司负担1277元，贵州盛世陈香餐饮管理有限公司负担2976元（原告已预交案件受理费，被告在履行本判决时直接向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一八年十一月二十六日法官助理高燕书记员  梁文文