.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}朝阳市双塔区人民法院民事判决书（2018）辽1302民初3933号原告：朝阳怡美物业管理有限公司，住所地朝阳市龙城区七道泉子镇新地村**。法定代表人：洪丹，总经理。委托代理人：牛宁，男，1983年9月10日出生，蒙古族，该公司员工，住朝阳市。被告：张立坚，男，1959年10月13日出生，汉族，个体，住朝阳市。委托代理人：刘艳梅（系被告张立坚儿媳），女，1980年2月4日出生，汉族，个体，住朝阳市。原告朝阳怡美物业管理有限公司与被告张立坚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳怡美物业管理有限公司的委托代理人牛宁、被告张立坚的委托代理人刘艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳怡美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告张立坚给付2016年6月1日至2018年5月31日期间的物业费1,468元、高压给水费（泵房维护费）360元、电梯费运行维护费1,440元，合计3,268元，并自逾期之日起至物业费实际付清之日止，按逾期缴纳金额的0.5%支付滞纳金；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告张立坚系原告所管理的天盛嘉苑小区业主，房屋建筑面积为102㎡，原告于2015年初进入天盛嘉苑小区为其提供物业服务，并于2015年6月、2016年5月和2017年与该小区业主委员会分别签订了2015年度、2016年度、2017年度的物业服务合同，约定原告向被告提供物业管理服务，原告每年6月1日起收取物业费，按每月0.6元/㎡的标准计算物业服务费，按每户每年180元的标准计算高压给水费（泵房维护费），按每户每月60元的标准计算电梯运行费。合同生效后原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未向原告缴纳2016年6月1日至2018年5月31日期间的物业管理费。自2016年至今合计欠费3,268元，原告多次催缴未果，故诉至法院。被告张立坚辩称，我对原告方做提供的物业服务较为满意，但我家房屋系拆迁置换房屋，当时我与房地产开发公司签订的拆迁协议中约定房地产开发公司应给付我每平方米30元的奖励款，合计2.1万元，而房屋开发公司一直未予给付该奖励款，原告所主张的物业服务费应在此款中抵扣。我家住四楼，自入住起就没使用过电梯也没办理过电梯卡，原告已将我家电梯封住了；我家不是高层，无需高压给水，因此我不同意缴纳电梯费、高压给水费及滞纳金。本院经审理认定事实如下：被告张立坚系朝阳市双塔区天盛嘉苑小区3号楼2单元402室业主，其房屋建筑面积为102平方米。2016年6月1日，原告朝阳怡美物业管理有限公司与被告张立坚所居住小区的朝阳市天盛嘉苑小区业主委员会签订了一份《天盛嘉苑2016-2017物业服务合同》，由原告朝阳怡美物业管理有限公司为被告所居住的小区提供物业服务，该合同第二条约定原告的主要义务有：“1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场）的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内的属配套服务设施和公共环境的维修、养护和管理及清洁卫生。5、小区内交通、车辆行驶及停泊。6、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。7、社区文化娱乐活动。8、物业及物业管理档案、资料。9、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项”。上述物业服务合同附件1中约定的物业费收费标准为住宅每月每平方米0.6元，高压给水费收费标准为每户每年180元，电梯运行费为每月每户60元，电梯卡费为每张卡15元。上述物业服务合同的有效期为2016年6月1日至2017年6月1日。上述物业服务合同还约定了其他事项。2017年6月1日，原告朝阳怡美物业管理有限公司又与被告张立坚所居住小区的朝阳市天盛嘉苑小区业主委员会签订了一份《天盛嘉苑2017-2020物业服务合同》，该物业服务合同的有效期为2017年6月1日至2020年5月31日。上述物业服务合同及其附件中约定的其他事项与原告于2016年6月1日与朝阳市天盛嘉苑小区业主委员会签订的《天盛嘉苑2016-2017物业服务合同》及其附件中约定的事项相同。天盛嘉苑小区的自来水泵房位于该小区1号楼3单元的地下室，朝阳市自来水公司未对自来水泵房进行接收和管理，上述自来水泵房由原告朝阳怡美物业管理有限公司进行维护和管理，朝阳市天盛嘉苑小区业主委员会同时向本院证实天盛嘉苑小区均为高层建筑。原告朝阳怡美物业管理有限公司成立于2015年1月14日，并取得三级物业服务资质，准予从事物业服务。现原告朝阳怡美物业管理有限公司以被告张立坚未向其交纳2016年6月1日至2018年5月31日期间的物业费1,468元、高压给水费360元、电梯费1,440元，合计3,268元为由诉至本院。原告朝阳怡美物业管理有限公司针对其诉讼请求依法向本院提供了营业执照、资质证书、《天盛嘉苑2016-2017物业服务合同》、《天盛嘉苑2017-2020物业服务合同》等证据材料予以证明，被告张立坚针对其答辩意见向本院提供了一份经过公证的《拆迁协议书》予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料及原、被告双方的庭审陈述和询问笔录认定上述事实。本院认为，原告朝阳怡美业管理有限公司与被告张立坚所居住小区的业主委员会分别于2016年6月1日及2017年6月1日签订的《天盛嘉苑2016-2017物业服务合同》和《天盛嘉苑2017-2020物业服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，该物业管理服务合同对原、被告双方均具有约束力。被告张立坚作为天盛嘉苑小区的业主并接受了原告所提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。被告张立坚应向原告交纳天盛嘉苑小区3号楼2单元402室2016年6月1日至2018年5月31日期间的物业费1,468元，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付逾期交纳物业费的滞纳金的诉讼请求，原告所主张的滞纳金实际为违约金，但在原告与被告张立坚所在的小区的业主委员会签订的物业服务合同中并未约定物业费的具体交纳时间及逾期缴纳物业费应承担的违约责任，同时考虑到物业服务合同的广泛性、民生性等特点，原告向被告张立坚所主张的违约金，本院不予支持。关于原告要求被告交纳2016年6月1日至2018年5月31日期间1,440元电梯费的诉讼请求，被告张立坚作为电梯的共同所有权人，应按照物业服务合同中约定的标准向物业管理企业交纳用于电梯日常管理、维修保养及电梯检验等费用，因原告对小区内业主适用电梯的管理方法是“充值办卡式管理办法”，但原告在本案审理过程中却未向本院提供充分证据证明被告张立坚办理了电梯卡并对电梯进行了使用，而原告主张的电梯费所依据的其与被告张立坚所在的小区的业主委员会签订的物业服务合同附件1中约定的每月60元收费项目写的是“电梯运行费”，并非电梯维护费，其该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告张立坚交纳2016年6月1日至2018年5月31日期间高压给水费360元的诉讼请求，原告所主张的高压给水费实际上为自来水泵房的维修养护费用，该项费用在原告与被告张立坚所在小区的业主委员会签订的物业服务合同中进行了约定，而天盛嘉苑小区的自来水泵房确实由原告进行维护和管理，被告张立坚作为小区内的用水单位，其应按照物业服务合同中约定的标准向物业管理企业交纳上述自来水泵房日常维护保养费用，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告张立坚提出的其房屋系拆迁置换房屋，物业服务费应在其与房地产开发公司签订的《拆迁协议书》中约定的房地产开发公司尚欠其的2.1万元奖励款中进行抵扣的辩解意见，因被告向法庭提供的《拆迁协议书》系其与朝阳天富有限责任公司签订的，不能证明其与原告之间存在合同有效的债权债务关系，其该辩解意见因与本案不属同一法律关系，本院不予采纳，被告张立坚可另行向房屋开发单主张权利。被告张立坚提出的其不同意给付原告电梯费和违约金的辩解意见，本院予以采纳。应当指出，原告朝阳怡美物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳怡美物业管理有限公司要求被告张立坚给付其2016年6月1日至2018年5月31日期间的物业费人民币1,468元、自来水泵房维护费360元的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告怡美物业管理有限公司要求被告张立坚给付电梯费，并给付逾期缴纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告张立坚于本判决生效后五日内给付原告朝阳怡美物业管理有限公司2016年6月1日至2018年5月31日期间的物业费人民币1,468元、自来水泵房维护费人民币360元，合计人民币1,828元；二、驳回原告朝阳怡美物业管理有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳怡美物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告张立坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员 王凤贺 二〇一八年十一月二十六日书记员 周慧儒