北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初74915号原告（反诉被告）：吴琦，女，1990年4月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：索大为，北京市慧学律师事务所律师。被告（反诉原告）：李婧，女，1989年7月12日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：史斌钰，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜则天，男，1996年2月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：史斌钰，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）吴琦（以下称姓名）与被告（反诉原告）李婧（以下称姓名）、被告（反诉原告）杜则天（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴琦及其委托诉讼代理人索大为，李婧、杜则天之共同委托诉讼代理人史斌钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴琦向本院提出诉讼请求：1.判令李婧、杜则天办理位于北京市朝阳区XX号房屋的地下室空间备案登记；2.确认吴琦无须向李婧、杜则天支付自2018年1月30日至北京市朝阳区XX号房屋地下室空间备案登记办理完毕之日止的房屋租金；3.判令李婧、杜则天连带赔偿吴琦无法按期经营的经济损失799274.52元4.李婧、杜则天连带支付违约金25万元。事实和理由：2017年12月14日，吴琦与李婧、杜则天的代理人李某某签订《北京市房屋租赁合同》，约定2018年1月30日起吴琦承租位于三里屯XX号房屋，用途为商业（经营美容美发），每月房租125000元。同时，合同约定，李婧、杜则天有义务提供办理工商注册所需产权证明文件，协助吴琦办理企业注册。吴琦于合同签订当日支付了李婧、杜则天25万元保证金和375000元房屋租金。吴琦在李婧、杜则天交付该房屋后即开始着手办理经营证照手续。但吴琦在办理相关手续过程中发现该房屋不具备消防营业许可和地下室空间备案，而在前述手续完备前吴琦无法取得营业执照正常开业经营。为顺利开业经营，吴琦只能代李婧、杜则天办理相关手续，但被告的代理人李某某迟迟不肯提供证件材料，在进行地下空间备案的过程中，虽经吴琦多次催要，李婧、杜则天及其代理人一直不予配合提供相关证件材料，造成吴琦至今无法完成租用场地的地下室空间备案，由此无法取得开业的营业执照并正常经营。吴琦因无法按时开业产生了员工培训费、产品损耗费、人员工资、宿舍租金、物业费、电费、暖气费、宣传费等经济损失。吴琦认为，租赁合同是双方真实意思表示，对双方均具有法律效力，按照合同约定，李婧、杜则天提供的出租房屋应当具备可以开业经营的相关审批手续，同时李婧、杜则天有义务提供相关的证件资料协助吴琦办理企业注册，李婧、杜则天拒绝履行协助义务，应当承担违约责任。同时，在李婧、杜则天协助吴琦完成办理开业手续前，吴琦无法正常使用房屋，享有拒付租金的先履行抗辩权，故诉至法院，请求依法裁判。李婧、杜则天辩称，不同意吴琦的诉讼请求。双方签订的租赁合同真实有效，合同约定吴琦应当在2018年3月份缴纳房屋租金375000元，但是截至开庭之日，吴琦仍未缴纳，存在违约。吴琦所述由于李婧、杜则天原因无法取得地下室空间备案导致损失不是事实。李婧、杜则天的母亲李某某曾经在2018年4月23日携带材料协助吴琦的代理人张某去办理备案，但是张某当时要求延后办理。2018年4月23日是合同约定的吴琦最晚支付第二期租金的时间，当天吴琦没有交租金，双方产生争议，所以之后李婧、杜则天没有再协助吴琦办理备案。吴琦开的泊榕希形象设计总店一直在正常经营。吴琦主张的经济损失未提供相应证据证明。租赁合同中没有明确约定出租方有协助工商备案的义务，李婧、杜则天已经履行完合同义务。吴琦主张享有先履行抗辩权不符合法律事实，双方互负义务，吴琦应当缴纳租金。根据双方合同约定，李婧、杜则天可以将保证金直接转化为违约金，所以无须返还保证金。李婧、杜则天向本院提出反诉请求：1.判决李婧、杜则天与吴琦于2017年12月14日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年5月3日解除；2.判令吴琦腾退北京市朝阳区XX号房屋并向李婧、杜则天交付；3.判令吴琦支付2018年5月1日至2018年5月2日期间的租金8332元；4.判令吴琦支付2018年5月3日至房屋实际交付之日止的房屋占用费及滞纳金（房屋占用费按照每日4166元的标准支付，滞纳金按照每日62.5元的标准支付）；5.判令李婧、杜则天无须返还25万元保证金。事实和理由：2017年12月14日，李婧、杜则天授权李某某与吴琦签订《北京市房屋租赁合同》，约定将李婧、杜则天拥有合法产权的北京市朝阳区XX号房屋租赁给吴琦使用，租赁期三年。双方约定，上述房屋的租金为每月125000元，吴琦应每三个月支付一次房屋租金，付款日期应在每应付款月23日之前。吴琦应在2017年12月15日之前支付首期租金及保证金625000元，在2018年4月23日之前支付第二期租金375000元。合同签订后，李婧、杜则天依约将上述房屋交于吴琦使用，吴琦也缴纳了首期租金及保证金。2018年4月23日，吴琦未依约支付第二期租金，虽经多次催促，吴琦仍拒绝支付第二期租金，至今未交。依照双方签订的租赁合同约定，如果吴琦出现在合同期内累计拖欠租金超过十天的，李婧、杜则天有权单方解除合同并收回房屋，扣留吴琦已支付保证金，并支付延期搬离房屋产生的房租及滞纳金。现吴琦无任何正当理由，拒不履行合同约定的义务，因此李婧、杜则天提出反诉请求，请求依法裁判。吴琦对反诉辩称，不同意李婧、杜则天的反诉请求。吴琦不存在违约行为，不同意解除合同和腾退房屋，要求继续履行双方签订的租赁合同，不同意支付李婧、杜则天主张的租金、房屋占用费和滞纳金，吴琦同意自地下室空间备案手续办理完毕后开始支付房租，吴琦已经预付的房租应当顺延。另，租赁合同中约定的滞纳金标准过高。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，李婧、杜则天（出租人、甲方）授权李某某与吴琦（承租人、乙方）于2017年12月14日签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区XX号房屋（以下简称1515号房屋）及其设施在现有的状态下租给乙方作为商业使用，建筑面积总计为318.65平方米，甲方出租该房屋的依据为甲方享有房屋所有权。免租期为45天，自2017年12月15日起计算至2018年1月29日，租赁期为三年，自2018年1月30日起至2021年1月29日止。租金付款方式为押二付三，租金为每月125000元，乙方应向甲方交纳相当于二个月房租共计25万元作为保证金。在合同期内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同规定的各项费用。当本租约期满时乙方应与甲方共同清点室内设备设施，并付清本租约项下其应交纳的所有费用及将注册地址迁出后，甲方应在五日内将保证金全额无息退还给乙方。如甲方未能按期返还保证金，应付延迟支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按乙方交付的保证金的千分之五收取。乙方交纳房屋租金应每三个月支付一次，付款日期应在每应付款月23号之前（即提前7天支付下一期租金），每次支付租金为375000元。如果乙方未能按期支付房租，应付迟延支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按应支付租金的千分之五收取。甲方仅在此声明及保证甲方为出租房屋的合法拥有人或出租房屋的使用权人，甲方有合法地位出租此房屋并向乙方出示相关证明。提供办理工商注册所需相关产权证明文件，协助乙方办理工商注册，但具体报批手续由乙方自行负责。在合同期内累计拖欠租金超过十天或者未按期交纳本合同约定的各项费用累计超过十天的，甲方有权单方解除本合同收回该房屋，扣留乙方已支付保证金并无须支付任何赔偿，在乙方付清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日计算甲方退还乙方已经支付但没有使用的租金。在本合同终止或者解除时，乙方须在三日内将出租房屋全部清空、交还所有房门钥匙并保证房屋及甲方在其内所设立的固定装置等设备完好无缺并可提供使用。乙方延期搬出的应按实际迟延日计算并支付房屋租金以及滞纳金，该滞纳金每日按月租金的千分之五收取。同时乙方逾期腾房超过10天的，甲方可以采取停水、停电、封闭房门等自救方式强制乙方办理同时将乙方的保证金转为违约金。经询，吴琦与李婧、杜则天双方均认可吴琦支付押金25万元、租金支付至2018年4月30日，1515号房屋现由吴琦占有使用。关于办理工商注册，双方均认可因1515号房屋尚未办理地下室空间备案导致原告未能办理工商注册，1515号房屋能够正常进行地下室空间备案。吴琦主张按照合同约定，李婧、杜则天需协助其办理工商注册，其自2018年1月10日起即开始要求李婧、杜则天配合办理相关手续，但截至2018年4月23日，李婧、杜则天仅配合办理了消防验收。为证明其主张吴琦提交短信聊天记录截屏。李婧、杜则天认可短信聊天记录截屏的真实性，称根据短信聊天记录内容其一直积极配合吴琦办理相关手续，2018年4月23日是因吴琦代理人张某的原因不能前往办理地下室空间备案。就其主张，李婧、杜则天亦提交短信聊天记录截屏。吴琦认可李婧、杜则天提交的短信聊天记录截屏的真实性，称张某未到场不影响办理地下室空间备案。关于合同解除，李婧、杜则天主张因吴琦未按时交纳租金，按照合同约定，李婧、杜则天可以于2018年5月3日解除合同，故主张双方签订《北京市房屋租赁合同》应于2018年5月3日解除。本院认为：吴琦与李婧、杜则天签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自合同义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。吴琦提交的证据不足以证明李婧、杜则天存在拒绝协助其办理营业执照及1515号房屋的地下室空间备案登记的情形，故吴琦以此行使先履行抗辩权，拒绝支付租金，没有事实和法律依据。吴琦未按照合同约定支付租金，应当予以支付。吴琦拒付租金的行为，导致李婧、杜则天的合同目的不能实现，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任，李婧、杜则天据此请求解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》，依据充分，本院予以支持，租金应当支付至合同解除之日，李婧、杜则天主张逾期租金的滞纳金标准，本院亦予以支持。因李婧、杜则天未向吴琦送达解除合同通知，故本院判决双方签订的《北京市房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，吴琦继续使用1515号房屋于法无据，李婧、杜则天有权要求吴琦腾退并交还涉案房屋，本院对此诉请予以支持。关于保证金，因双方签订的《北京市房屋租赁合同》未明确约定承租人存在违约时不退保证金，故李婧、杜则天主张不返还保证金的诉请，没有合同依据，本院不予支持。吴琦的诉讼请求，均缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴琦与被告（反诉原告）李婧、被告（反诉原告）杜则天于二〇一七年十二月十四日签订《北京市房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）吴琦于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区XX号房屋，将该房屋交予被告（反诉原告）李婧、被告（反诉原告）杜则天；三、被告（反诉原告）李婧、被告（反诉原告）杜则天于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）吴琦押金二十五万元；四、原告（反诉被告）吴琦于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李婧、被告（反诉原告）杜则天房屋租金，按照每月十二万五千百元的标准，自二〇一八年五月一日起计算至《北京市房屋租赁合同》解除之日止；五、原告（反诉被告）吴琦于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李婧、被告（反诉原告）杜则天逾期租金的滞纳金，按照每日六十二元五角的标准，自二〇一八年五月三日起计算至实际给付租金之日止；六、驳回原告（反诉被告）吴琦的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）李婧、被告（反诉原告）杜则天的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20431元，由原告（反诉被告）吴琦负担。反诉受理费39909元，由被告（反诉原告）李婧、被告（反诉原告）杜则天负担5050元（已交纳），原告（反诉被告）吴琦负担34859元[被告（反诉原告）李婧、被告（反诉原告）杜则天已交纳，原告（反诉被告）吴琦于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李婧、被告（反诉原告）杜则天]。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张佳琪人民陪审员  徐 强人民陪审员  宋治萍二〇一八年十一月二十九日书 记 员  张茹敏