海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终4333号上诉人（原审原告）：张泽华，女，1973年1月10日出生，汉族，住海南省海口市,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海口万达地产有限公司，住所地海南省海口市秀英区白水塘路**锦地翰城商务楼**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：吕正韬，总经理。委托诉讼代理人：许强强，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。上诉人张泽华因与被上诉人海口万达地产有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张泽华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认张泽华与万达公司签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款无效；3.改判万达公司向张泽华赔偿2万元；4.判令万达公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定入户花园区域功能未变更，与事实不符。《骏豪仕家安全疏散和天井设置消防设计专家评审会会议纪要》认为“原入户花园应作为公共区域，开向原入户花园的房间入户应采用乙级防火门。5#、10#楼原入户花园应该作为扩大前室的一部分；1#、2#、3#楼原入户花园应改作为扩大前室的一部分”。根据《海口市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》，消防部门是将上述会议纪要作为审核依据并最终认定该工程消防设计合格。也就是说，入户花园已经改作为公共区域，应作为消防区域的一部分。万达公司在其于2017年9月5日张贴的《告知书》中称，“入户花园的隔栅门具有消防功能，自行改造或变更会影响整栋楼的消防安全”，并告知自行更改将承担法律责任，也进一步证明其交付的入户花园已经改作为消防区域的事实。以上三份文件足以证明入户花园已改为公共消防区域，一审判决认定未变更与事实不符。二、因入户花园已变更为公共区域，万达公司交付的房屋与约定不符，构成违约。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，购房合同中平面图里的整个区域是作为专有部分出售给张泽华，并保证张泽华对整个区域享有独立排他使用的权利。而依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，消防、公共照明等附属设施应当认定为物权法第六章所称的共有部分，可见入户花园改作消防区域后，依法属于共有部分，而不得作为专有部分计入张泽华所购房屋面积。退一步讲，即使万达公司交付的房屋与约定一致，万达公司于2015年12月2日就已知入户花园经消防部门更改为消防区域，却在购房合同中故意隐瞒该事实，仍按有入户花园和玄关的户型出卖给张泽华，违反了诚实信用原则，同时构成预期违约，应当承担损害赔偿责任。三、万达公司交付的房屋与约定不符，构成违约。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第三条，张泽华购买的房屋平面图见附件一，可见在大门入口处，是有独立区域和面积的入户花园；再根据该第三条“有封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个”的约定，可见在没有对入户花园作特别约定的情况下，入户花园是全封闭式的。但实际交付的房屋，入户花园是半封闭式的，显然构成违约。四、张泽华主张损害赔偿具有事实依据。一方面，由于共有部分不得计入专有部分计算为房屋面积，按照入户花园的面积计算损失赔偿额，远超过2万元；退一步讲，即使测绘机构测绘出入户花园的面积能作为房屋总面积进行认定，但因万达公司在销售时并未告知入户花园具有消防功能，而该限制使用的功能对张泽华是否购买房屋及房屋价值都起着至关重要的作用；以及万达公司交付的房屋与约定的不一致，张泽华按照总房款价值的2%主张损害赔偿额，也远超过2万元，张泽华仅主张2万元具有事实依据。五、双方签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款为无效条款，不得以此免除万达公司的违约责任。该《合同补充协议》属于格式条款，上述条款免除卖房人承担违约责任、排除买房人享有索赔权，依法属于无效条款。万达公司辩称，一、万达公司的规划设计并未变更入户花园、玄关的功能，并未将其作为公共消防通道，一审判决与事实相符。《骏豪仕家安全疏散和天井设置消防设计专家评审会会议纪要》只是对消防设计提出了一种建议，不是最终的消防设计审核意见。万达公司并未采用该建议，而是实际上采用了取消连廊的防火门、入户花园入户门采取带有隔栅的防火门解决通风、排烟问题的消防设计方案，而且最终的消防设计审核意见认为该消防设计合格。万达公司张贴的《告知书》仅告知业主“入户花园的格栅门具有消防功能”，并未告知入户花园为消防通道。且该《告知书》的内容是提示性的，不是强制性的，只是告知业主改造或更换入户花园的隔栅门在消防安全方面有可能会造成的影响，并未明确禁止业主改造和更换，故其只能视为万达公司对业主安全、合理使用房屋进行的一种安全性提示，而不能证明入户花园的功能发生改变。二、入户花园属于专有部分，未变更为公共区域，万达公司不存在违约。房屋已经交付，入户花园入口处装了门，业主能够对入户花园排他、独立的使用，且张泽华已取得包含入户花园部分在内的房屋不动产权登记证书。海口市住房和城乡建设局向海口市工商行政管理局出具的《关于海口万达骏豪仕家入户花园及玄关产权问题的复函》明确说明：根据规划设计方案及建设单位的申报，入户花园及玄关属于住宅专有部分，产权归购房人所有。张泽华在已经取得不动产权登记证书的情况下，仍称入户花园为公共区域，与事实不符。虽然入户花园因安装了格栅门而具有消防通风功能，但从规划设计及产权登记等方面看，入户花园仍属于专有部分，不是公共消防通道，万达公司不存在将作为公共消防通道的区域销售给张泽华的情况，张泽华要求万达公司承担赔偿责任，于法无据。三、万达公司交付的涉案房屋符合约定，不构成违约。双方签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议中并未对入户花园和玄关进行明确约定，基于通风考虑，入户花园在规划设计上本来就是半封闭式的。张泽华认为合同中约定入户花园是全封闭式的，没有事实与法律依据。此外，按照《房屋测量规范》8.2.2条的规定，半封闭式空间按照一半建筑面积计算，销售时入户花园就是作为半封闭的空间计算面积及房款的，对此张泽华也是知晓的。四、如前所述，入户花园属于业主所有的专有部分，并未变更成公共区域。而且，入户花园从功能上也未变更为公共消防通道。张泽华主张损害赔偿的事实理由不能成立。五、《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款为有效条款，不存在“免除开发商交付约定房屋的责任、以及排除购房人获得约定房屋的权利”等提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形。由于张泽华购买的为期房，期房在建设过程中可能会出现房屋结构形式、户型、朝向的变化，为了充分保障张泽华的权利，《合同补充协议》第7条第一个第2款赋予张泽华充分的合同解除权。由于已赋予其在《入伙通知书》载明的办理交付日期后3日内行使合同解除权的权利，故第7条第二个第2款约定在房屋实际交付后即视为张泽华接受了房屋结构形式、户型等现状，该约定不能视为排除了购房人的主要权利。《合同补充协议》第7条第3款所列各项均不涉及对张泽华实质权利的影响，而是对期房在建设过程中可能出现的法律变更、优化设计等事项的明确，并非是免除万达公司应当“依照合同约定交付所约定房屋”的合同责任。《合同补充协议》第九条第2款是对相关法律及规定的明示与告知，而不是依照双方自由意志可以变更的内容。《合同补充协议》第十六条第1款是对于购房人在房屋使用过程中应当遵守消防规范的约定，符合《中华人民共和国消防法》第五条的规定，并非为排除万达公司主要权利的条款。综上，请求驳回上诉，维持原判。张泽华向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款无效；二、判令万达公司向张泽华赔偿2万元(减少的面积×合同单价)；三、判令本案诉讼费用由万达公司承担。一审法院认定事实：2015年12月3日，张泽华和万达公司签订《海口市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定张泽华购买万达公司开发的位于海口市海榆中线与椰海大道交叉口东北侧骏豪仕家10#住宅楼2单元4层10-2-403号房，户型结构为四居室，层高为2.9米，有封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个，房屋建筑面积为140.84平方米，其中，套内面积101.76平方米，房屋分摊建筑面积为39.08平方米，按建筑面积计价，每平方米6363.89元，总金额896290元。合同附件一为房屋平面图，平面图上可见入户花园处为封闭结构，空间四维均有墙面，设置为两扇大门，张泽华在房屋平面示意图处签字确认。合同附件三约定的装饰、设备标准中，双方约定门的标准为钢制防盗门。《合同补充协议》第七条第2款约定，如万达公司未通知张泽华该房屋发生规划、设计变更的，张泽华无论在任何情况下均不得迟于《入伙通知书》载明的办理交付手续日期后3日内行使合同解除权。若张泽华迟延或拒绝办理房屋交付手续，则其合同解除权在《入伙通知书》中载明的办理交付手续之日的次日消灭。为免疑义，双方确认，万达公司以在售楼处现场张贴告示或在当地公开发行的报纸上公告的任何一种方式告知即视为已经通知张泽华。该房屋交付即视为张泽华已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。如房屋交付前存在规划及设计变更，无论该等规划及设计变更是否曾通知张泽华，亦视为其同意该等规划及设计变更，并不得向万达公司主张权利。第七条第3款约定，张泽华同意，出现下列规划及/或设计变更时万达公司无需通知，其不以此为由要求万达公司承担违约或其他责任：（1）根据买卖合同及补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章，或应有关政府主管部门（如消防、建设主管部门等）的要求必须进行的更改；（2）万达公司对该房屋进行的优化设计（比如：将非封闭式阳台变更为封闭式阳台或将封闭式阳台变更为非封闭式阳台、窗户或门的开口尺寸及方向变化、飘窗变化、立面设计、颜色、景观变化、空调机位变化、楼梯口位置及楼梯走向以及由于设计优化调整引起的面积、空间尺寸变化等）；（3）在买卖合同及补充协议生效之日前已发生的规划及/或设计变更的；（4）未影响该房屋结构形式、户型、朝向等房屋质量或使用功能的；（5）不需要政府审批的规划设计变更。第九条第2款约定，双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，万达公司无需事先通知张泽华或取得其同意。张泽华对此无异议，且不提出任何主张。本项目中的燃气设施（如有）、电力设施、自来水设施和消防设施等配套按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体的位置及样式等以实际交付时为准，张泽华已知悉相关配套设施可能会位于该房屋内或附近，万达公司无需事先通知或取得张泽华同意，张泽华承诺不因上述配套的相关事宜向万达公司索赔或要求退房。第十六条其他条款第1款约定，本项目（包括该房屋）内的消防通道应保持畅通，张泽华及该房屋的实际使用人不得堵塞或占用消防道路。否则，张泽华应予以纠正并赔偿损失。上述《海口市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，张泽华向万达公司支付了全部购房款，万达公司向张泽华交付了涉案房屋。2015年12月2日，海南省公安消防总队在海口市组织召开骏豪仕家安全疏散和天井设置消防设计专家评审会，该评审会作出《骏豪仕家安全疏散和天井设置消防设计专家评审会会议纪要》，认为：“原入户花园应作为公共区域，开向原入户花园的房间入户应采用乙级防火门。5#、10#楼原入户花园应该作为扩大前室的一部分；1#、2#、3#楼原一个入户花园应改作为扩大前室的一部分。”之后，涉案房屋于2017年6月29日通过消防验收。万达公司于2017年9月5日向张泽华发出《告知书》，告知：“入户花园的格栅门具有消防功能，自行改造或更换会影响整栋楼的消防安全。如业主自行将入户花园的格栅门进行改造或更换，由此产生的消防安全问题由个人承担相应的法律责任。”部分业主对告知书不满，且收房后发现涉案房屋的入户大门不能完全封闭使用，遂认为万达公司将涉案房屋中本应作为消防通道使用的区域作为入户花园和玄关出售给业主，影响了业主对该区域的使用，入户花园和玄关的使用功能受到限制。2017年10月3日，万达骏豪仕家小区业主向海口12345政府服务热线反映上述入户花园和玄关的问题。海口市公安消防支队认为，业主所反映的户门是可以设置为防盗门的，但考虑到该区域在发生火灾时的通风防烟效果，建议设置为具有通风窗扇的非封闭式防盗门。小区业主对上述答复不满意，再次微信向海口12345政府服务热线反映上述问题。海口市公安消防支队于2017年10月6日派出调查人员赶赴现场调查核实，并作出以下答复意见：“一、消防机构针对该项目组织的专家评审会指出的”入户花园作为扩大前室的一部分“是出于涉及排烟消防安全考虑，与该区域实际使用属性无关，业主所反映的该区域是否为公共区域的问题，不属于消防支队的管辖范围。二、业主所反映的户门问题，我支队并未规定该处不能设置为防盗门，但考虑到发生火灾时的通风排烟功能，建议采用兼具通风功能的防盗门，如果设置为封闭式的防盗门，发生火灾时将不利于烟气及时排出。三、如业主要求自行更换户门，具体的材质和设置形式应由业主与该项目物业管理单位商议确定。”2017年11月24日，海口市住房和城乡建设局作出《关于海口万达骏豪仕家入户花园及玄关产权问题的复函》，称：“经查，根据规划设计方案及建设单位的申报，骏豪仕家项目设计的入户花园及玄关，为房屋结构组成部分，该区域属住宅专有部位，产权为购房人所有”。一审法院认为，一、关于双方签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”万达公司使用海口市住房和城乡建设局、海口市工商行政管理局统一监制的商品房买卖合同范本，事先拟定合同权利义务，向业主提供，因此《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款属于格式条款。对于当事人订立的格式条款，只要合同的约定内容不违反法律法规的禁止性规定，应视为有效。《合同补充协议》第七条第2款、第3款的内容均与规划、设计变更有关，根据已有证据，本案中不存在涉案房屋规划、设计的变更；第九条第2款的内容主要涉及相应配套设施设备的设计和施工，与张泽华主张的“区域功能变更”无显著关联性；第十六条第1款系告知张泽华遵守消防规则，上述四款格式条款内容已经双方签字确认，且张泽华在诉讼中不能说明以上条款在双方诉争的“区域功能变更”这一范畴内免除了义务人的义务，排除了权利人主要权利，也不能证明以上条款违反法律规定，侵害国家、集体或他人合法权益，损害社会公共利益。因此，以上条款应对双方当事人具有拘束力，张泽华要求确认双方签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款无效的诉请，无事实和法律依据，不予支持。二、关于万达公司是否应当向张泽华赔偿2万元的问题。张泽华主要基于三方面的理由提出赔偿请求，一为区域功能变更导致面积减少，二为区域功能变更导致使用受限，三为万达公司交付的房屋与约定不符。结合本案情况，张泽华主张之事由不成立，理由如下：（一）区域功能未发生变更，产权面积未减少。海口市住房和城乡建设局作为商品房的主管部门，其于2017年11月24日在复函中认为，骏豪仕家项目设计的入户花园及玄关，为房屋结构组成部分，该区域属住宅专有部位。涉案的房屋已经于2017年6月29日通过消防验收，消防通道的设计也未存在变更的情形。因此，张泽华诉称房屋入户花园由“专有部分”变更为“公共区域”与事实不符，张泽华仍为该区域的产权人，不存在所购面积减少的情形。（二）万达公司交付之房屋与约定一致。从双方签订的购房合同上看，房屋平面图所呈现的入户花园结构即为两扇门、封闭式结构，与实际交付的房屋一致。合同约定的门为钢制防盗门，万达公司所交付的门为格栅门，兼具消防功能与防盗功能。因此，张泽华诉称万达公司交付之房屋与约定不一致，与事实不符。（三）无证据表明房屋功能受限。涉案房屋为毛坯房，各结构功能具有较大灵活性，故张泽华在购房时对各空间的利用计划，不能作为涉案房屋实际交付后的标准。因此，张泽华在诉讼阶段未能举证入户花园及玄关的使用受限，对其主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回张泽华的诉讼请求。本案诉讼费400元，由张泽华承担。二审中，张泽华未提交证据。万达公司向本院提交琼（2018）海口市不动产权第XXXX号不动产权证书，拟证明张泽华已取得涉案房屋入户花园的产权证。经质证，张泽华对万达公司提交的证据真实性予以认可，但认为该房产证不能否定消防会议纪要将入户花园认定为公共区域的客观事实。经审查，本院认定如下：张泽华对万达公司提交的证据真实性予以认可，故本院对万达公司提交的不动产权证书的三性予以确认。本院二审经审理查明，2018年5月15日，海口市国土资源局向张泽华颁发琼（2018）海口市不动产权第XXXX号不动产权证书，该证书后附房产分户图显示，涉案入户花园已计入张泽华单独所有的位于海口市××区号骏豪仕家·10#住宅楼4层10-2-403房专有建筑面积。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案房屋是否存在专有面积减少、区域功能变更等交付的房屋与约定不符的情形；二、双方签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款是否有效；三、张泽华要求万达公司向其赔偿2万元，是否具有事实和法律依据。关于涉案房屋是否存在与合同约定不符情形的问题，首先，海口市公安消防支队作出的答复意见已阐明，其组织的专家评审会指出的“入户花园作为扩大前室的一部分”与该区域实际使用属性无关，对于户门采用兼具通风功能防盗门的建议亦是出于通风排烟考虑，并未规定该处不能设置为防盗门。其次，海口市住房和城乡建设局于2017年11月24日发函确认涉案房屋入户花园属于住宅专有部分，张泽华的不动产权证书载明涉案房屋的入户花园已计入涉案房屋专有建筑面积，故张泽华主张房屋入户花园由专有部分变更为公共区域，致使其房屋专有面积减少，与事实不符。故涉案入户花园并未因2015年12月2日海南省公安消防总队组织召开的专家评审会作出的《骏豪仕家安全疏散和天井设置消防设计专家评审会会议纪要》中提出的“入户花园作为扩大前室的一部分、入户门采用乙级防火门”等建议变更为公共消防区域，张泽华以该纪要主张涉案入户花园区域功能受限、使用属性发生变更，依据不足。一审法院在对合同约定的房屋结构与实际交付的房屋结构比对一致的情况下，认定万达公司交付的房屋与约定一致，具有事实和法律依据。关于双方签订的《合同补充协议》第七条第2款与第3款、第九条第2款、第十六条第1款的效力问题，张泽华以万达公司提供的上述条款为免除万达公司的责任、排除购房者索赔权利的格式条款为由主张上述条款无效。对此，本院认为，从性质看，上述条款确属万达公司为了重复使用而预先拟定的格式条款。但从内容看，第七条第2款、第3款是关于规划、设计变更情况下张泽华行使合同解除权期间和条件的约定，而本案并不存在规划、设计变更情形；第九条第2款是关于配套设施设备设计和施工的约定，第十六条第1款是关于购房者应遵守消防规则的约定，均与入户花园区域功能变更无关，且上述条款中的“消防设施等配套按照政府相关主管部门的要求设计和施工”、“房屋的实际使用人不得堵塞或占用消防道路”等约定并未违反相关法律规定。在双方当事人已对该《合同补充协议》签字确认的情况下，一审法院认定张泽华不能证明上述格式条款在双方诉争的“区域功能变更”这一范畴内免除了义务人的义务、排除了权利人主要权利或违反法律规定，对其确认上述条款无效的请求未予支持，具有事实和法律依据。关于万达公司是否应当向张泽华赔偿2万元的问题，由于张泽华并未举证证明涉案房屋存在专有面积减少、区域功能变更等与合同约定不符情形，一审法院对张泽华要求万达公司赔偿2万元的请求未予支持，并无不当。综上，张泽华的上诉请求不具有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人张泽华负担。本判决为终审判决。审判长 赵 曼审判员 何姿玲审判员 韩 芬 二Ｏ一八年十一月二十二日书记员 王曼娜速录员 杨建悦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。