云南省罗平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0324民初2025号 原告：李水珠，女，汉族，1973年10月29日生，罗平县人，住云南省罗平县。 委托诉讼代理人：王正恒，云南剑宇律师事务所律师，一般授权代理。 被告：李保明，男，汉族，1990年9月2日生，罗平县人，住云南省罗平县。 被告：罗雪蓉，女，汉族，1986年7月18日生，罗平县人，住云南省罗平县腊庄电厂生活区。 原告李水珠与被告李保明、罗雪蓉确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李水珠及其委托诉讼代理人王正恒，被告李保明、罗雪蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李水珠向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决二被告所签订的《房屋买卖协议书》无效；2.依法判令被告罗雪蓉将九龙印象2栋5层8号房恢复毛坯房原状后将该房产还给原告；3.依法判令二被告承担本案诉讼费用。事实及理由:原告与被告李保明均属于罗雄街道西关居委会第九组居民小组成员，且系姑侄关系。本居民小组的集体土地被九龙印象小区开发商征用作为房地产开发，并返还一部分套房用于安置本居民小组成员。2018年7月该小区的房屋竣工验收合格后，符合安置条件的本组成员经过抽签，原告抽得2栋5层8号房，即抽签房号为2-0508。抽签后原告在《西关九组回迁分房抽签登记确认表》及《西关九组回迁选房登记确认表》上签名并按手印确认原告抽得的回迁安置房房号是2-0508。后原告因为经济困难暂时无力装修，所以一直未去物业管理处领取房屋钥匙。2018年8月4日，原告之父李某1发现2-0508号房已安装玻璃，询问原告是否在装修房子时，原告才在询问物业管理人员后得知该房屋已由被告李保明以2-0508号房业主之名义，在物业管理处签收了《业主入住房屋验收表》、《业主公约》、《交房流程》、《物业小区室内装修装饰协议书》，办理了该房的接房手续，并在2018年3月份将该房卖给被告罗雪蓉，其二人还签订了一份《房屋买卖协议书》。综上所述，被告李保明不是九龙印象小区**房屋的所有人，原告也从未授权给李保明处理该房屋，被告李保明是在原告不知情的情况下私自将该房屋卖给被告罗雪蓉的，所以，二被告签订的《房屋买卖协议书》侵犯了原告对该房产的合法权益，应确认为无效。 被告李保明辩称，我和原告李水珠是在一个户口本上的一家人，我们还没有分家，都在我爷爷户头下，我爷爷说过这个房子是给我的，原告怎么能够证明我对这套房子没有使用权，还有买卖合同不是证据，你们证据来源不正当，这个证据只有我和买主有。因为家庭内部所有的户头都是以李某1为户主的，所以即便起诉也应该由李某1来起诉。承包人口是8个人，都在我爷爷户头下，原告也只有其中的八分之一，所有户头都在我爷爷李某1名下，包括我卖的房子2-2108都是经过李某1同意并且签字。 被告罗雪蓉辩称，李保明和我表弟是朋友，我是通过我表弟介绍并带我们和李保明一起去看了房子之后，才向李保明买房子的。当时李保明说他是他们家唯一有民事行为能力的人，他大姑李水珠说过这套房子是给李保明的，但李水珠因为身体残疾，不能出来办理卖房手续。而且，既然李保明能够从物管处接房来卖给我，我就相信他有卖房子的权利，并且李水珠也知道李保明卖房子给我，所以我买房子是合理合法的。后来李保明说卖房子时他家人不知道，现在家人知道了，李水珠要求把房子要回去，李保明叫我把钥匙交给他，他赔偿房款、装修款、误工费、精神损失费给我，还叫我们考虑一下，理一张装修费用清单给他,但之后没有继续协商。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告李水珠提交的证据为：第一组：原告李水珠的居民身份证复印件。第二组：建设项目合作开发建设协议书。第三组：户籍资料。第四组：1.西关九组回迁分房抽签登记确认表；2.西关九组回迁选房抽签登记确认表。第五组证据：李某1提供给李水珠的房屋买卖协议书复印件。第六组：1.业主入住房屋验收表；2.业主公约；3.交房流程；4.物业小区室内装饰装修协议书。第七组证据：原告要求被告罗雪蓉停止装修2-0508号房的告知书的照片。第八组：申请证人李某1、何某、李某2出庭作证的证言。1.证人李某1证言内容为：我家现在有7个承包人口（包括李保明的父亲李红刚，李某1本人及其父亲李正芳、母亲梁关兰、叔叔李老二、妻子资云仙和李水珠），因为7个人承包人口所分摊的面积不够分配3套房子，我家又向生产队买了10个平方，凑足3套房子的面积，房号是2108、2408和0508，户名为李保明、李水珠和李某2，他们三人每个人都有一套，是经过生产队请街道办监督之下抓阄决定的，各人有权利处理各人的面份。2018年农历6月24日，我看见房子在装修，我就去找物业接房，物业说房子已经被李保明接出去卖掉了。后来罗雪蓉去过我家和我们商量，我们说房子是李水珠的，要退回来，罗雪蓉说如果房子要退回来就要还她房款和装修款，但我们没有这个条件享受这种好的装修，我们接收的是毛墙毛地板房子，现在也只要毛墙毛地板房子。李保明卖房子给罗雪蓉时说李水珠是植物人，但即使李水珠是植物人，罗雪蓉也应该来我家核实，要卖房子也应该由我们老两口来卖，李保明卖他自己的那套房子的时候我都去签字了，到现在也没有反悔。2.证人何某证言内容为：西关九组所有的三十几套回迁房都是按照原来的承包人口确定后通过抓阄分配的，组上只认户头，分给户主后各户内部自己分配，户内确定具体享受回迁房的人员以后再向组上报名，然后抽签、签字、按手印。抓阄是经过街道办、居委会参与监督的，当时先抓抓阄的顺序号，再按顺序抓房号。抓阄结束后就等着由开发商按照抓阄单子上的名字办理房产证发给各户，房产证正在办理中。抓阄单原件都在我这里，每套房子的抓阄单在房主签字按手印后都发了一张复印件给房主。李某1家一共分得3套房子，李水珠一套、李保明一套、李某2一套，每人53平方米。有一天，李保明来找我说，他爷爷奶奶老了，他大姑李水珠的单子丢了，叫我复印一份给他，我就复印了一份李水珠的抓阄单给李保明，至于房子怎么处理我不知道。李水珠知道房子被别人装修后来找过我，我们一起去到小区，李保明在小区里面说他们自己会处理，不用我干涉。房子的分配是以西关九组回迁选房抽签登记确认表、回迁分房抽签登记确认表来确认的，之后没有变动过，我们当时和开发商的协议上写着不允许外卖回迁房。3.证人李某2的证言内容为：分房时我家有7个承包人口，分得3套，其中有一套是分给我姐姐李水珠的。李水珠在生病赊账治疗期间都没有想过卖这套房子，因为这套房子是李水珠的精神支柱。房子被李保明卖掉之后，李水珠有三天没有吃饭、喝水，这件事对她的打击相当大，她说即使房子是毛墙毛地板，也要进去住一下。李水珠没有委托过任何人卖这套房子，现在也不想其他人住这个房子。我父母也没有同意李保明把房子卖给罗雪蓉。事发之后罗雪蓉和她丈夫来过我家，我问罗雪蓉是否问过李水珠是否同意把这套房子卖给她，罗雪蓉说没有。房子是李水珠的，如果3套房子都属于李保明的话，就不需要我和李水珠去抓阄。 经质证，被告李保明的质证意见为：1.对第一组、第二组、第三组、第七组证据没有意见。2.第四组证据西关九组回迁分房抽签登记确认表和回迁选房抽签登记确认表，只能作为抽签人证明，不能作为房主证明。3.第五组证据房屋买卖协议书是真实的，但因为是李某1采用欺骗手段借去看了之后复印的，所以原告拿来当证据使用不合法。4.第六组证据中的入住房屋验收表、业主公约、交房流程是我签收的，我去接房时已经告诉过物业说房子是我大姑李水珠的，而且这些协议上都有李水珠的名字，但要说明一点，虽然名字是李水珠的，但是我们家里任何一个人都能接房，包括我奶奶、爷爷以及外嫁出去的小姑李某2，物业包括生产队都默认这套房子是我们全家人的，并不是哪一个人的；物业小区室内装修协议书是经过我签字的，但签订协议后，由买方罗雪蓉装修。5.对八组证据证人证言没有意见，但我没有和罗雪蓉说过李水珠是植物人，我只说过李水珠没有结婚、跟我在一起生活，我可以处理这个房子，既然李某1说我无权处理这套房子，只有他们老两个有权利处理，何某也说房子是分到户头上，由户主决定具体分给某个人，而且可以变动，那么在没有办理房产证之前李水珠就没有权利起诉我。我卖房时没有经过家里的同意，是我的错，但是不应该由李水珠起诉我，而应该由我爷爷奶奶起诉我，我爷爷是户主，他才可以处置这些财产。被告罗雪蓉的质证意见为：1.对第一组、第二组、第三组、第四组、第五组、第七组证据没有意见，但如果李某1从李保明手上拿到房屋买卖协议书的手段是合法的，那么原告和李保明就是合伙坑我的钱，如果不是合法的，那么就不能认定这份合同无效，因为我们是按流程签订合同的，不是强买强卖，并且我是在李保明把房屋手续办好、把钥匙交给我们之后，才开始装修的。2.对第六组没有意见，正是因为有这些资料，我才相信李保明有资格处理这套房产。3.对八组证据证人证言没有意见，证人李某1、何某的证言已经说明李水珠与李保明的家庭内部没有把房子产权明确分给谁，产权是可以在他们的家庭成员中变动的。 被告罗雪蓉提交的证据为：1.装修照片和关于装修的订货合同单、装修押金、预交水电费收据、电梯维护费、二级加压收款、装修费用单据；2.李保明提供的交房流程、业主入住房屋验收表、物业小区室内装饰装修协议书、业主公约及其复印的回迁分房登记确认表；3.李保明收房款330000元的收据复印件及李保明收钱的银行流水单。 经质证，原告方发表了以下质证意见：1.证据1中的装修押金客户名称为李水珠的装修押金、预交水电费收据、电梯维护费、二级加压收款收据等费用收据的客观性、真实性不予认可，因为李水珠从来没有向物管处交过这些款项；认可证据1中的装修照片和证据2的真实性、客观性，但不认可其关联性。证据3与被告无关，不予认可。被告李保明的质证意见为：对被告罗雪蓉提交的证据没有意见，但回迁分房抽签登记确认表及交给物业的装修押金、水电费、电梯维修费等费用单据上的姓名是李水珠，只是因为李水珠抽签抽到这套房子，但该房屋的处置权利是李某1的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1.原告方提交的证据来源形式合法，能够相互印证证明本案待证事实，本院予以采信；2.被告罗雪蓉提交的证据2与原告方提供的证据一致，本院予以采信，证据1、证据3与本案争议的待证事实没有关联性，本院不予采信作为本案定案之依据。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李水珠是被告李保明之姑姑，二人均是罗平县罗雄街道西关社区第九居民小组户号为2330021的同户居民，该户户主为李某1。2012年7月20日，该小组与昆明跃鑫房地产开发有限公司签订《建设项目合作开发建设协议书》，约定：西关九组将其所有的罗平县城区九龙大道南段佳成酒店南边的一片土地提供给跃鑫公司开发罗平县跃鑫花园商住小区（即现在的罗平县九龙印象小区）；由西关九组以跃鑫公司的名义申请办理规划、立项审批手续后，西关九组将该地块前期办理的各种文件资料交给跃鑫公司，尚未办理的各种手续由跃鑫公司协助西关九组负责办理完善；跃鑫公司所建住宅套房无偿划拨给西关九组建筑面积6000平方米（含公摊面积）。根据前述协议，西关九组按照承包人口确定李某1户分得3套房屋。罗平县九龙印象小区建成后，李某1户确定本户内以李水珠、李某2、李保明的名义参与分房。后经抽签确认，李水珠分得2-0508号房屋，李某2分得2-2408号房屋，李保明分得2-2108号房屋。确认房号后，李保明经李某1的同意将2-2108号房屋转售给他人。2018年3月12日，李保明持从西关九组组长处复印取得的2-0508号房屋抽签确认表办理了2-0508号房屋的接房手续。之后，被告李保明与被告罗雪蓉签订《房屋买卖协议书》，约定由李保明将2-0508号房屋卖与罗雪蓉，总价款为350000元，其中尾款20000元待房屋产权证书办理完毕并过户给罗雪蓉后支付。该协议书签订后，罗雪蓉对该房屋进行装修。在装修过程中，原告李水珠提出异议，并于2018年8月14日在2-0508号房屋室外张贴告知书，告知罗雪蓉该房屋的产权人是李水珠，罗雪蓉应在看到告知书后立即停止装修。之后，罗雪蓉停止装修。 本院认为，案涉的九龙印象小区2-0508号房屋是原告李水珠基于西关九组与开发商之间的协议按照分配方案抽签取得的，被告李保明在没有得到原告授权的情形下无权将该房屋卖与被告罗雪蓉，且之后李保明的行为也没有得到原告的追认，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告以被告李保明与被告罗雪蓉签订《房屋买卖协议书》时对九龙印象小区2-0508号房屋没有所有权或者处分权、之后也没有得到所有权人李水珠的追认为由，要求确认该协议无效的诉讼请求，本院不予支持，至于罗雪蓉不能基于其与李保明签订的《房屋买卖协议书》取得九龙印象小区2-0508号房屋所造成的损失，罗雪蓉可另行主张权利。本案中，因被告罗雪蓉在没有合法依据的情形下占有原告李水珠所有的九龙印象小区2-0508号房屋，故其应当将该房屋返还给原告，但鉴于返还原状毛坯房必然要损毁已装修附着在房屋上的材料而造成不必要的损失，本院对原告要求返还毛坯房的请求不予支持，原告因此获得的利益，当事人可另行处理。 综上所述，原告李水珠的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗雪蓉于本判决生效之日起10日内将罗平县九龙印象小区2-0508号房屋返还给原告李水珠； 二、驳回原告李水珠的其他诉讼请求。 案件受理费500元，由被告李保明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  刘稳良 人民陪审员  朱海云 人民陪审员  田绍华 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  李 璟