四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0129民初1945号 原告：蒲永安，男，汉族，住大邑县。 委托诉讼代理人：衡平，四川菁衡律师事务所律师。 原告：彭杨珍，女，汉族，住大邑县。 委托诉讼代理人：衡平，四川菁衡律师事务所律师。 被告：成都浩升房地产开发有限公司，住所地大邑县晋原镇滨河路中段。 法定代表人：徐一轩，董事长。 委托诉讼代理人：乔松够，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：曹莉旭，女，该公司工作人员。 原告蒲永安、彭杨珍与被告成都浩升房地产开发有限公司（以下简称“浩升公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告蒲永安、彭杨珍及其委托诉讼代理人衡平，被告浩升公司的委托诉讼代理人乔松够到庭参加诉讼。诉讼过程中，因案情复杂，本案不适宜适用简易程序审理，故依法转普通程序。2018年11月9日依法适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告蒲永安、彭杨珍及其委托诉讼代理人衡平到庭参加诉讼。被告浩升公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒲永安、彭杨珍向本院提出诉讼请求：1．要求浩升公司为其办理房屋所有权证和国有土地权证；2．支付逾期办证违约金，以购房款190,000.00元为基数，从2016年3月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；3．支付律师代理费5,000.00元；4．由浩升公司承担本案诉讼费。事实和理由：蒲永安、彭杨珍与浩升公司于2013年12月22日签订《商品房买卖合同》，双方约定蒲永安、彭杨珍购买浩升公司开发的位于大邑县体育场东路x号滨河景秀项目x幢（x号楼）x单元x层x号房屋。根据双方签订的合同第十条交付条件、十九条产权转移登记及十四条约定，原告依约支付了全部购房款和税费，同时也如期支付了委托浩升公司代交的产权办理手续费、登记费等费用，但是浩升公司至今未办理产权登记手续引发纠纷。诉讼过程中，蒲永安、彭杨珍变更第一、二项诉讼请求为：1．要求浩升公司为其办理房屋不动产权证；2．浩升公司承担逾期办证（逾期办理房屋所有权证转移登记证书）的行为产生的违约金，从2016年7月26日起以购房款190,000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至产权证办理时止。 浩升公司辩称，浩升公司正在办理滨河景秀项目整合后的国有土地使用权证。 经审理查明，2013年12月22日，蒲永安、彭杨珍（买受人）与被告浩升公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）和《商品房买卖合同》补充协议（以下简称“补充协议”）（自编号为xx），约定浩升公司将其开发的位于晋原镇体育场东路x号滨河景秀项目x幢（x号楼）x单元x层x号房屋出售与蒲永安、彭杨珍。按照套内建筑面积单价每平方3,734.28元计算，该房屋套内建筑面积为50.88平方米，总价款为190,000.00元。合同第十条关于交付条件的约定为：“（一）出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该房屋交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；…4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；…5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；…”。合同第十四条关于交接手续约定为：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。…”。双方同意按照该条第（三）条第2种方式缴纳税费，即买受人委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费及办理房屋、土地权属证书所需的等其他需要由出卖人代收的税、费。合同第十九条关于转移登记约定为：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，…如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理”，第（2）种方式约定为：“买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率支付违约金；…”。补充协议第十三条对合同第十九条进行了补充约定：“1、产权的价格资料包括但不限于：需出卖人直接提供的资料、买受人委托出卖人代交的资料等。2、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料（具体资料均以相关部门最新规定为准），及时与出卖人办理房屋面积差异的结算手续并签订《面积确认书》，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费（相关标准以房管部门、税务局的最新规定为准）。…6、办理房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修资金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算…7、双方约定，出卖人应当在房屋所有权证书办理完毕后五年内协助买受人办理该房屋的分户国土证书”。第二十条约定“出卖人申请办理该商品房预售合同登记已备案手续的时间为买受人向出卖人支付完毕全部购房款之日起三十个工作日内（按揭付款买受人已支付完毕购房款特指：买受人已向出卖人支付完毕全部首付款且贷款银行审核同意买受人贷款申请）”。蒲永安、彭杨珍分别于2013年12月22日、2015年4月17日向浩升公司支付购房按揭首付款1万元和109,104.00元，浩升公司分别出具了收据。2014年5月6日，蒲永安、彭杨珍与中国建设银行股份有限公司大邑支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，为购买浩升公司出售的滨河景秀项目x幢（x号楼）x单元x层x号房屋余款7万元办理了银行按揭贷款。2014年5月21日，蒲永安、彭杨珍与中国建设银行股份有限公司大邑支行在大邑县房屋产权监理所办理预抵押登记，并于同年8月4日在四川省成都市律政公证处办理了公证。2015年4月17日，蒲永安、彭杨珍按照房屋交付通知书及交房客户携带费用明细的要求缴纳维修金、房屋相关税费、共有证工本费、国土证工本费、物业管理费用等费用，浩升公司向蒲永安、彭杨珍出具收据一张。上载明：“收到蒲永安、彭杨珍（x-x-x-x）办证相关费用专项维修资金金额（大写）陆仟捌佰壹拾叁元¥6813”。当日，蒲永安、彭杨珍按照浩升公司发出的房屋交付通知书上的交房时间准时接收了房屋。经确认，蒲永安、彭杨珍与浩升公司签订商品房面积确认书。该房屋实际建筑面积为68.14平方米，其中套内面积为50.64平方米，实际房价款为189,104.00元。 同时查明，蒲永安、彭杨珍与浩升公司在合同及补充协议签订时及其签订后均未对律师费的承担进行过约定。2017年9月8日，蒲永安、彭杨珍与四川菁衡律师事务所签订《委托代理合同》，约定四川菁衡律师事务所接受蒲永安、彭杨珍委托，并征得其同意指定衡平律师在本案中担任蒲永安、彭杨珍的委托诉讼代理人，律师代理费为5,000.00元。2017年9月8日，四川菁衡律师事务所给蒲永安、彭杨珍开具了金额为5,000.00元的律师费发票。 另查明，蒲永安、彭杨珍所购的浩升公司开发的位于晋原镇体育场东路x号滨河景秀项目x幢（x号楼）x单元x层x号房屋已于2014年3月28日进行了签约备案，合同备案号为xx。截至目前，浩升公司开发的滨河景秀项目x号楼《建设工程规划核实意见书》尚在办理中。该项目于2013年9月30日取得建筑工程施工许可证但尚未向大邑县城乡建设局申报项目竣工验收备案，未完成规划验收及消防整改。经向大邑县不动产登记中心调查取证，截止2018年8月31日，浩升公司尚未向登记部门申请滨河景秀项目8号楼房屋的首次登记，目前不具备办理合同备案号为38308的房屋的分户登记的条件。 再查明，大邑县人民政府于2016年10月26日发布《关于大邑县实施不动产统一登记制度有关事项通知》，明确要求县房管局在2016年11月5日至2016年11月9日停止受理房屋登记业务。2016年11月10日起，受理不动产登记申请。 以上事实有蒲永安、彭杨珍和浩升公司庭审中的陈述及经本院审查后予以采信的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、收据、发票、《房屋交付通知书》、《交房客户携带资料明细》、《签订商品房面积确认书》以及本院依职权调取并经当事人质证后予以采信的《个人房屋信息记录证明》、《大邑县不动产登记中心关于大邑法院调查取证函的回函》、《大邑县城乡建设局关于“滨河景秀”项目相关情况回函》、《大邑县规划管理局关于（2017）川0129民初1945、1946号调查取证函的回复函》以及《关于大邑县实施不动产统一登记制度有关事项通知》等予以佐证。 本院认为：蒲永安、彭杨珍与浩升公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。关于蒲永安、彭杨珍要求浩升公司为其办理不动产权证的问题。根据查明的事实显示，位于晋原镇体育场东路**滨河景秀项目**（**楼）项目尚未向大邑县城乡建设局申报项目竣工验收备案，亦尚未向不动产登记中心申请首次登记，合同暂不具备办证的履行条件。同时，按照补充协议约定，出卖人（浩升公司）应当在房屋所有权证书办理完毕后五年内协助买受人（蒲永安、彭杨珍）办理该房屋的分户国土证书。故，蒲永安、彭杨珍购买的x幢（x号楼）x单元x层x号的房屋尚不具备办理不动产权证（分户）条件，对蒲永安、彭杨珍的该请求不予支持，待条件成就后可另行主张。关于蒲永安、彭杨珍要求浩升公司承担逾期办理房屋不动产权证的行为产生的违约金的问题。虽合同暂不具备履行办理不动产权证的条件，但房屋出卖人应当按照合同约定承担逾期办理房屋所有权证的违约金。按照蒲永安、彭杨珍与浩升公司签订合同及补充协议约定，浩升公司将其开发的滨河景秀项目x幢（x号楼）x单元x层x号房屋卖与蒲永安、彭杨珍，蒲永安、彭杨珍按照合同约定向浩升公司支付了相应购房款，并交纳了房屋相关税费，提交办证资料。因此，浩升公司应按照双方约定于商品房交付之日起365个工作日内为蒲永安、彭杨珍办理房屋所有权证。浩升公司未在合同约定的办理房屋所有权转移登记的期限届满前为蒲永安、彭杨珍办理相关的房屋所有权证书，应当按照合同承担逾期办理房屋所有权证的违约金。房屋交付时间为2015年4月17日，按照合同约定浩升公司应为蒲永安、彭杨珍办理房屋所有权证截止时间应为2016年9月9日。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，2016年10月26日，大邑县人民政府发布通告停止了房产证的受理工作。蒲永安、彭杨珍与浩升公司约定的办理房屋所有权证截止时间在先，“二证合一”政策实施在后，浩升公司实际已经不可能为原告单独办理房屋产权证以及分户国土证书。因此，计算违约金的起止时间为2016年9月9日至2016年10月26日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。本案中，蒲永安、彭杨珍以约定的违约金低于造成的损失为由主张按照同期贷款利率计算，但未提交浩升公司逾期办理房屋所有权证书造成实际损失的有效证据。因此，违约金的计算标准应按照合同第十九条的约定，以同期银行活期存款利率为标准计算。蒲永安、彭杨珍与浩升公司签订商品房面积确认书，确认房屋实际价款为189,104.00元。故对逾期办证违约金（逾期办理房屋所有权证转移登记证书）应从2016年9月9日起以实际购房款189,104.00元为基数，按照同期银行活期存款利率为标准计算。关于蒲永安、彭杨珍请求浩升公司支付律师费应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，蒲永安、彭杨珍与浩升公司对律师费的承担没有约定，该费用也不属于因违约造成的直接损失。因此，蒲永安、彭杨珍请求浩升公司支付律师费5,000.00元，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都浩升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒲永安、彭杨珍支付逾期办证（逾期办理房屋所有权证转移登记证书）的违约金，从2016年9月9日起以购房款189,104.00元为基数按照中国人民银行同期银行活期存款利率计算至2016年10月26日止； 二、驳回原告蒲永安、彭杨珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费100.00元，由被告成都浩升房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张 颖 人民陪审员  邓运华 人民陪审员  黄真理 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  刘也牧