安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0403民初3916号 原告：安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路新时代广场**办公楼，统一社会信用代码91340400591416197G(1-1)。 负责人：俞能建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，安徽震一律师事务所律师。 被告：苏加选，男，1979年10月20日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司（以下简称新地锐意物业）与被告苏加选物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告新地锐意物业的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼，被告苏加选经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新地锐意物业向本院提出诉讼请求：1.判令苏加选支付物业管理费7448元（2014年6年1日至2018年6月30日），滞纳金32846元（暂计至2018年6月30日,之后滞纳金计算至付清之日），合计40294元；2.诉讼费由苏加选承担。事实和理由：2013年3月17日，苏加选作为金地滟澜山小区99幢504号房（建筑面积120.82平方米）的业主与新地锐意物业签订了《前期物业服务协议》，该协议第三章第一条约定“物业服务费按季预交，每季度前一个月25日前为交费日，首次物业服务费计费时间为《入伙通知书》里约定收房日期的次月1日。”第二条约定“1.小高层住宅综合服务收费按现行政府指导价，建筑面积每月每平方米1.26元；2.多层住房综合服务收费按现行政府指导价，双方约定建筑面积每月每平方米1.26元；3.商业按建筑面积收每月每平方米3元；4.因甲方自身原因空置的房屋按正常标准收取物业费。”自2014年6月1日起，苏加选无故拖欠缴纳物业服务费，经新地锐意物业多次催缴，苏加选至今仍拒不缴纳物业服务费。原、被告签订的《前期物业服务协议》中第八章第四条约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准、时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交物业服务费，并从逾期之日起按日加收应交额3‰的滞纳金；逾期半年的，经乙方书面催交，仍不交纳的，乙方有权给予公示并依法追讨所欠费用。”苏加选未按协议履行交费义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。故新地锐意物业诉至法院，请求判如所请。 苏加选未作答辩。 新地锐意物业围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务协议、管理规约及消防责任书、淮南市不动产查档证明、缴费通知单及照片、服务价格登记证等证据，苏加选未予质证，对新地锐意物业提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏加选系淮南市山南金地滟澜山小区99栋504室的业主，其房屋建筑面积120.82平方米。2013年3月17日，苏加选与新地锐意物业签订《金地滟澜山前期物业服务协议》，约定：物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积进行交纳，交纳费用不包括房屋共用部位及公共设施设备的维修、更新、改造的费用；物业服务费按季预交，每季度前一个月的25日前为交费日，首次物业服务费计费时间为《入伙通知书》里约定收房日期的次月1日；小高层、多层住宅综合服务收费按现行政府指导价,建筑面积每月每平方米1.26元；甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准、时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交物业服务费，并从逾期之日起按日加收应交额3‰的滞纳金，逾期半年的，经乙方书面催交，仍不交纳的，乙方有权给予公示，并依法追讨所欠费用等内容。合同生效后，新地锐意物业对金地滟澜山小区提供了前期物业管理服务。但是，自2014年6月1日至2018年6月30日苏加选未按时交纳物业费。故新地锐意物业诉至法院，请求判如所请。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新地锐意物业与苏加选签订的《金地滟澜山前期物业服务协议》系双方真实意思表示且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。新地锐意物业依据物业服务协议对金地滟澜山小区提供了前期物业管理服务，苏加选作为该小区的业主，在接受新地锐意物业的管理服务后，理应根据法律规定及物业管理服务协议的约定及时交纳物业费。同时，物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。本案中，苏加选应支付的物业费计算为7459元【1.26元/月/平方米×120.82平方米×49个月（2014.6.1-2018.6.30）=7459元】。故关于新地锐意物业主张苏加选支付拖欠的物业费7448元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于新地锐意物业主张的滞纳金32846元，实际为逾期支付物业费的违约金。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，苏加选作为该小区的业主，不按照前期物业服务协议约定按期交纳物业费，其行为属于违约，应当承担违约责任。但新地锐意物业关于滞纳金的诉讼请求过高，本院酌情予以调整，依法确定为2234元。苏加选在法定期限内未进行答辩也未提交证据，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应当承担相应不利的法律后果。 此外，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区全体业主的整体利益，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价拒交物业费，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件；物业服务企业与业主之间应换位思考、增进信任，为建立更好的小区人居环境共同努力。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告苏加选于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司物业费7448元（2014年6月1日至2018年6月30日）、滞纳金2234元，合计9682元； 二、驳回原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费807元，由原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司负担613元，被告苏加选负担194元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  郝荣琦 人民陪审员  汪正瑶 人民陪审员  张娟娟 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  张 瀚 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。