上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初34545号原告：上海马戏城有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：俞亦纲，总经理。委托诉讼代理人：周佳怡，上海市中大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张友友，上海市广海律师事务所律师。被告：上海绍兴饭店管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：余东良，董事长。委托诉讼代理人：张志东，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思达，上海君伦律师事务所律师。原告上海马戏城有限公司(以下简称马戏城公司)与被告上海绍兴饭店管理有限公司(以下简称绍兴饭店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2018年3月9日转为普通程序，于2017年12月19日组织双方进行了证据交换，分别于2018年3月2日、2018年5月30日、2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告马戏城公司的委托诉讼代理人周佳怡、陆丽铭(参加了证据交换及第一次庭审)、张友友(参加了第二、三次庭审)，被告绍兴饭店的委托诉讼代理人欧阳令娥(参加了证据交换)、张志东、李思达(参加了第一、二、三次庭审)到庭参加了诉讼。为查明案件事实，本院于2018年4月18日、同年10月12日至实地勘查。本案现已审理终结。原告马戏城公司向本院提出诉讼请求：判令绍兴饭店搬离上海市静安区共和新路XXX号上海马戏城辅楼(以下简称马戏城辅楼，登记名称为上海市静安区共和新路XXX号3幢)四层屋顶的玻璃装饰球体、电梯过道厅和设备房屋(以下简称系争部位)，恢复原状。事实和理由：2003年6月18日，马戏城公司和绍兴饭店签订《上海马戏城辅楼租赁合同》、《租赁合同补充协议》，约定绍兴饭店向马戏城公司租赁马戏城辅楼。租赁期间，双方曾因马戏城辅楼四层屋顶违章搭建发生纠纷，后经法院判决由绍兴饭店拆除屋顶违章搭建构筑物。2017年3月，绍兴饭店拆除违章搭建构筑物后，未清理建筑垃圾和堆放物品，并擅自将办公场所搬至马戏城辅楼四层屋顶的系争部位内。原告认为被告使用四楼屋顶的行为不符合合同约定，双方签订的合同中未包含四楼屋顶且系争部位不具备可使用性。故马戏城公司多次与绍兴饭店协商要求其搬离未果，现诉至法院，要求判如所请。被告绍兴饭店辩称，不同意马戏城公司的诉讼请求。理由为：首先，系争部位具有相应产权证明并非违章搭建；第二，根据上海杭州大阳光酒店有限公司(以下简称大阳光酒店)与绍兴饭店签订的《财产转让合同》、马戏城公司、绍兴饭店及大阳光酒店三方签订的《租赁合同终止及转让的协议》、马戏城公司和绍兴饭店之间签订的《租赁合同》均约定绍兴饭店租赁部位包括马戏城辅楼四层屋顶的辅助房屋及设施设备;第三，根据生效判决的认定，四层屋顶属于租赁范围，且其上的建筑物已通过消防验收并有载人电梯直达，说明系争部位可以使用；第四，绍兴饭店自签订《租赁合同》伊始即使用四层屋顶至今，已构成事实上的使用状态，马戏城公司从未提出过异议。综上，马戏城公司系将马戏城辅楼整体交付给被告使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月16日,上海市建筑业管理办公室向上海东方马戏娱乐城实业有限公司颁发《建设工程施工许可证》，载明项目名称上海马戏城(杂技场)，项目由华东建筑设计研究院设计(1999年7月7日，华东建筑设计研究院企业名称变更为华东建筑设计研究院有限公司)。后，马戏城辅楼权利人登记为马戏城公司，竣工日期2001年，总层数4层，101-401部位(即地上部分)总建筑面积为10,951.64平方米。2003年6月18日，大阳光酒店(甲方)与绍兴饭店(乙方)签订《财产转让合同》，载明：甲方将其投入在上海马戏城有限公司内的全部财产(包括四楼屋顶的辅助房屋及设施设备)一次性转让给乙方，转让价款为320万元。合同另对其他内容进行了约定。同日，马戏城公司(甲方)、上海大阳光酒店(乙方)与绍兴饭店(丙方)签订《关于上海大阳光酒店租赁合同终止及转让的协议》，约定：甲方与乙方于2000年3月25日就马戏城辅楼3-4楼的全部物业(建筑面积约6,600平方米)所签订的租赁合同终止，甲方同意由丙方承租马戏城辅楼1-2楼的同时再租赁3-4楼全部物业，其中由乙方投资建造或添置的设施、设备及相关物品的所有权转让给丙方，甲方所投资建造或添置的设施设备转由丙方租用，设施设备的具体内容和范围在原由甲方与乙方签订的租赁合同中有详尽的描述，乙方欠付甲方的所有款项由丙方代付，该协议在甲方收到丙方欠费后生效，生效后，甲方与乙方的所有合同自行终止，甲方与丙方另行就系争房屋签订租赁合同。合同另对其他内容进行了约定。同日，马戏城公司(甲方)与绍兴饭店(乙方)签订《上海马戏城辅楼租赁合同》及《租赁合同补充协议》，载明：甲方将其拥有的马戏城辅楼的1-4层全部(房屋现状)及该辅楼东面半地下室约150平方米(建筑面积)的值班室出租给乙方使用，出租总建筑面积约12,600平方米；租赁期限10年[自2003年7月1日起至2012年(应为2013年)6月最后一天止)]；合同期内，在乙方履行本合同的各项条款前提下，当租赁期满时，甲方同意本合同的租赁期限将再延续10年。合同第六条对于交房状态明确约定：3-4楼房屋设施、设备状态，为原承租人(大阳光酒店)转让时的状态，甲方不再作任何调整或变更；1-2层交房状态为现有施工完成状况，甲方不再作任何改动或再次投资改造。合同另对其他内容进行了约定。同日，马戏城公司(甲方)与绍兴饭店(乙方)签署《租赁合同补充协议》，载明：甲、乙双方所签订的租赁合同期满时，在乙方履行租赁合同的各项条款前提下，甲方应同意原签订的租赁合同的期限再延续10年，至2022年(应为2023年)6月最后一天止。合同另对其他内容进行了约定。2004年4月16日，上海市闸北区房地产测绘所(原)出具《房屋土地权属调查报告书》，其中：3幢全幢层(即马戏城辅楼)建筑面积12,499.46平方米(1层2,806.21平方米，2层3,012.32平方米，3层3,297.51平方米，4层3,383.42平方米)。2008年10月15日，上海市闸北区房地产测绘所(原)出具《房屋土地权属调查报告书》，项目类型为房屋面积建筑测算，马戏城辅楼1-4层建筑面积为10,951.64平方米，其中：1层2,699.60平方米，2层1,350.06平方米，3层3,172.24平方米，4层3,254.88平方米，楼梯间层分摊面积分别为22.41平方米、91.56平方米(即电梯过道厅)、157.08平方米(即玻璃装饰球体)。2014年2月14日，马戏城公司起诉绍兴饭店至上海市闸北区人民法院(以下简称闸北法院)，案号为(2014)闸民三(民)初字第373号(以下简称2014闸373号案件)，要求：1.绍兴饭店搬离马戏城辅楼，修复房屋受损结构，将房屋恢复原状；2.绍兴饭店拆除马戏城辅楼四层屋顶加层等。马戏城公司因马戏城辅楼地下车库的临时搭建，于上述案件同日起诉绍兴饭店至闸北法院，要求绍兴饭店拆除地下车库临时搭建，并赔偿马戏城公司损失。该案案号为(2014)闸民三(民)初字第372号(以下简称2014闸372号案件)。2014年10月28日，闸北法院在2014闸373号案件中认为马戏城公司与绍兴饭店之间的租赁合同所载明的出租房屋建筑面积为12,600平方米，而系争房屋(即马戏城辅楼)建设工程竣工验收合格证明上载明系争房屋四层建筑总面积为11,292.80平方米，对于其中的差额部分，马戏城公司未能作出合理解释，相反绍兴饭店主张租赁部位中含有顶楼的辅助房屋一节具有较大盖然性和合理性，并据此作出一审判决：驳回马戏城公司的全部诉讼请求。后马戏城公司不服一审判决提起上诉，上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)就2014闸373号案件认为：至于顶楼构筑物搭建(即大阳光酒店转让给马戏城公司的四楼屋顶辅助房屋)，双方的租赁合同、双方与大阳光酒店的三方协议，绍兴饭店与大阳光酒店的转让合同中明确约定大阳光酒店转让给绍兴饭店的财产中包括四楼屋顶的辅助房屋及设施设备。从顶楼构筑物搭建于2004年通过消防验收来看，可以证明该房屋自2004年前就已存在。马戏城公司应当知晓绍兴饭店在承租之始，就接受了已经存在的四楼屋顶构筑物搭建及设施设备。故原审法院认定对此绍兴饭店也不存在违约，并无不当。但是该顶楼构筑物搭建并没有经过相关合法的批准手续，马戏城公司作为出租人，请求承租人拆除该构筑搭建，应当予以支持等，据此作出二审判决：1.撤销2014闸373号民事判决；2.绍兴饭店应于本判决生效之日起60日内，拆除上海市共和新路XXX号上海马戏城辅楼顶楼搭建构筑物；3.对马戏城公司其余的诉讼请求不予支持。马戏城公司不服二审判决向上海市高级人民法院(以下简称高院)申请再审，高院经审查认可二中院认定理由，裁定驳回马戏城公司的再审申请。审理中，马戏城公司和绍兴饭店均确认前案顶楼构筑物搭建及设施设备已由绍兴饭店于2017年3月27日拆除完毕，后马戏城公司因本案系争部位于2017年9月11日诉至本院。2018年5月16日，华东建筑设计研究院有限公司华东建筑设计研究总院出具《关于上海马戏城项目中娱乐城设计与施工的一点说明》：1.娱乐城(辅楼)(即马戏城辅楼)在设计时是按一个整体进行设计的，每一层都是按独立的使用空间来布置。娱乐城(辅楼)立面中的球体是因为上海马戏城整体建筑造型需要而设计的，其形成的球体内部空间与同层的功能空间贯通使用，包括楼顶(17.4米标高)屋面层也是如此。2.娱乐城(辅楼)各楼层结构是按建筑规范设计的。建造时，1-4层按使用功能进行深化设计和施工，而楼顶(17.4米标高)则按屋面要求进行设计和施工，目前实际建筑状态不具备人员使用条件(安全护栏、地面等均未达到上人安全等标准，仅可供检修人员使用)。审理中，马戏城公司提交1999年12月22日上海马戏城(娱乐城)局部屋面平面竣工图，载明：玻璃装饰球体的功能为娱乐，电梯过道厅的功能为电梯厅和电梯机房，设备用房的功能为弱电间、配电间、库房和男女洗手间。现系争部位除弱电、配电间外其他均改为办公用房使用。庭审中，原告申请华东建筑设计研究院有限公司出庭作证，其委托工作人员张洪源(系华东建筑设计研究院有限公司华东建筑设计研究总院设计人员)出庭作证，并接受了质询。证人张洪源作证：屋面可分为上人屋面和非上人屋面，非上人屋面仅供维修人员检修设备等所用。马戏城四层屋顶在技术和法律层面均为非上人屋面。技术层面，四层屋顶仅铺设一层防水层，并未铺设隔离层和保护层，不符合上人屋面条件；在离地高度小于24米的平台等场所的防护栏杆高度不得低于1,050毫米,若地面增加隔离层和保护层则三层共需增加十公分厚度，增加后四层屋顶的护栏高度将不符合技术规范要求，但可通过施工加以完善；法律层面，四楼屋面在竣工验收时的状态即为仅铺设一层防水层的非上人屋面，已作为竣工状态为相关部门确认。华东建筑设计研究院有限公司目前系上海马戏城大修工程的设计单位。另，本院实际勘查现场，该四楼屋顶女儿墙及护栏高度约为1.2米。审理中，马戏城公司和绍兴饭店对四楼屋顶的电梯过道厅和设备用房有不同陈述，马戏城公司认为该电梯过道厅和设备用房系电梯和检测电力等特殊功能性用房，不属于双方租赁范围，应予搬离并恢复原状；绍兴饭店认为，签订合同时其已接手四楼屋顶的电梯过道厅和设备用房，属于合同约定的租赁范围，绍兴饭店依据合同使用，于法有据。以上事实，有双方当事人的陈述；马戏城公司提供的双方之间《租赁合同》、《补充协议》、局部屋面平面竣工图(四楼屋顶)、设计单位说明、设计单位企业名称变更情况及照片若干；绍兴饭店提供的双方签订的《租赁合同》、双方与大阳光酒店的《三方协议》、绍兴饭店与大阳光酒店的《财产转让合同》、2014闸373号案件民事判决书、二中院2014沪二中民二(民)终字第2701号民事判决书以及高院(2017)沪民申580号民事裁定书等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于双方当事人订立的《上海马戏城辅楼租赁合同》所对应的标的物是否及于马戏城辅楼整体。首先，从房屋的实际状况来看，双方当事人就马戏城辅楼约定的面积为约数面积并非准确面积，马戏城辅楼建设工程竣工验收合格证明上载明四层建筑总面积为11,292.80平方米，马戏城公司亦未对其中差额部分作出合理解释，在此情况下，马戏城公司称其与绍兴饭店约定仅租赁一至四层房屋，不合情理。其次，从合同的订立和履行情况来看：在马戏城公司、绍兴饭店和大阳光酒店同日签订三份合同内容来看，并无划分区域之意思表示，亦未体现马戏城辅楼另有部分面积需另行订立合同、另行计算租金的意思，合同约定的年租金也并非基于每平方米建筑面积的单价计算得出，而是径行约定具体金额且约定各时间段的上涨幅度；马戏城公司在交付房屋时，直接向绍兴饭店整体交付房屋、准许其装修，并由绍兴饭店使用至起诉之日。综合上述事实，结合双方当事人的诉、辩称意见，本院认为，绍兴饭店关于马戏城辅楼是整体交付的意见，在现有的证据下更具合理性，本院予以采信。马戏城公司虽提出四层屋顶为未非上人屋面，却未提供确实充分的法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十七条之规定，判决如下：驳回原告上海马戏城有限公司全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海马戏城有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  罗海鸣审 判 员  吴 瑛人民陪审员  梁联瑞二〇一八年十一月十二日书 记 员  鲁佩侃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。