广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终22303号上诉人（原审被告):广州市碧荷居房地产开发有限公司,住所地：广东省广州市南沙区进港大道**。法定代表人：江志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊健，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱述炎，男，1979年10月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州市碧荷居房地产开发有限公司（以下简称“碧荷居公司”）因与被上诉人朱述炎商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初5183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。碧荷居公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回朱述炎的全部诉讼请求；2、判令朱述炎承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋在2018年2月13日已取得双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十五条约定的全部文件资料，涉案房屋已符合法律法规的规定及合同约定的交房条件，建设工程竣工验收备案仅为行政备案制度，并不能以此作为交房的法定条件。原审判决以取得建设工程竣工验收备案表作为交房条件无事实及法律依据，请求二审予以纠正。二、根据合同约定以及相关的法律规定，朱述炎未按规定交存首期物业维修资金的，碧荷居公司不得将房屋交付给朱述炎。截止目前朱述炎并未交存住房专项维修资金，违约在先，因此碧荷居公司享有先履行抗辩权，不得将房屋交付给购房人，且有权按累计逾期天数相应顺延交楼及办理房地产权证的时间。三、即便法院认为碧荷居公司延期交房属于违约，但累计违约金总额也不得超过总房价的5％。1、根据附件七补充协议第三条第6点的约定，违约金总额不得超过总房价的5％。虽然上述第6点是在补充协议第三条逾期付款、合同解除的项下，但该条款的表述也是明确针对双方违约所产生的利息、赔偿款及违约金均适用，而非仅针对朱述炎单方适用。2、根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。纵观整个《广州市商品房买卖合同》以及附件的全部条款，并无针对延期交房所产生的违约金上限的约定，根据合同法的公平原则，该约定对延期交房所产生的违约金应当同样适用，这样才能更好权衡双方的合同利益以体现合同法的公平对等原则。四、碧荷居公司迟延交房存在不可抗力等免责情形，应免除逾期交楼的违约责任。在涉案合同履行过程中，碧荷居公司早已向供气、供水等部门提交了相关的申请，但是由于相关部门的自身原因迟延办理导致相应的文件延迟出具，根据房屋买卖合同附件七补充协议第六条第(2)款规定了政府部门未按时批出批文，属于不可抗力的情形，因此，即使碧荷居公司延期交楼也应免除相关的违约责任。被上诉人朱述炎答辩称同意原审判决，不同意碧荷居公司的上诉请求。2018年9月3日，朱述炎向一审法院起诉请求：1.碧荷居公司支付2018年1月4日起至2018年9月21日止的延迟交楼违约金46458元给朱述炎（每日按总房款890000元万分之二的标准计算）；2.碧荷居公司承担诉讼费。一审法院认定事实：碧荷居公司是广州市南沙区南沙街珠电路碧荷居项目的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2015年12月26日，朱述炎（乙方）与碧荷居公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区南沙街珠电路碧荷居自编4栋1103房，总金额为890000元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十六条物业专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“第三条逾期付款、合同解除：……6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1、甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款‘因不可抗力等原因’包括但不限于：(1)遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。(2)政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。(3)乙方有任何违约行为，包括但不限于：交付期限届满时，乙方未能依约向甲方或合同（有关协议）约定的其他单位支付或缴纳应付款项；因乙方原因未办理买卖合同备案手续等。出现上述原因时，甲方可书面通知乙方延期交付使用而不承担违约责任。2、在商品房达到交付使用条件后，除乙方违约外，甲方书面通知乙方办理交付使用手续；2.1在商品房达到交付使用条件后，乙方未接到收楼通知的，以买卖合同第十三条约定的交付日期至第十四条约定的宽限期内为交付使用时间；2.2房屋交付的标志是乙方取得该商品房入户门钥匙或本合同约定的交付情形。2.3乙方应在收楼通知列明的收楼期限内，亲临甲方交楼现场办理收楼手续。乙方未在该通知列明的期限内办理收楼手续的，则自该通知列明的收楼期限届满之日起，视为乙方对该商品房已验收且甲方已将该商品房交付乙方使用，该商品房毁损、灭失的风险及该商品房内所有建筑、装修、门窗、地板、墙体、地板板和设施损坏及遗失责任、物业管理费等相关费用从该通知列明的收楼期限届满之日起由乙方承担。3、乙方收楼时应依约付清全部购房款，缴齐物业服务费、住房专项维修资金等其它应由乙方支付的费用，以按揭方式付款的，还需甲方全额收到银行实际已发放的按揭款，否则，甲方有权按累计逾期天数相应顺延交楼及办理房地产权证的时间。……6、甲方按法律、法规规定或合同约定顺延该房屋交付使用时间的，乙方应自得知顺延事由期满之日起10日内按本条约定办理收楼手续。甲方符合合同约定的房屋交付使用条件后，如乙方未能按约定前往办理收楼手续的，视为甲方已按约定交付该房屋给乙方使用，因该房屋所产生的权利义务由乙方承担及享有。同时，乙方保证按与甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。若乙方违约的，甲方有权按乙方实际延迟的付款天数而相应顺延该商品房的交付期限且不视为甲方违约”等内容。之后，朱述炎已向碧荷居公司如期足额支付全部购房款。碧荷居公司曾于2018年2月14日向朱述炎发出收楼通知书，但朱述炎截止至一审庭审当天（即2018年9月21日）尚未收楼。另，朱述炎已在另案中向碧荷居公司主张案涉房屋2018年1月3日前的延迟交楼违约金。另查明，案涉商品房项目于2017年2月28日、2017年3月9日分别完成3、4、5栋住宅楼和1、2栋住宅楼的送电，于2017年3月6日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2017年3月21日取得《建设工程消防验收意见书》，于2017年3月24日获广州市番禺区邮政局确认符合通邮条件。于2017年7月3日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2017年8月7日、2017年8月11日分别取得5栋住宅楼和1、2、3、4栋住宅楼的《建设工程规划验收合格证》，于2017年11月23日通过环境保护验收，于2018年8月30日签订供水合同，于2018年9月11日取得竣工验收备案表。一审诉讼中，一审法院向广州南沙燃气发展有限公司进行调查，并制作了调查笔录。该公司在笔录中表示案涉小区五栋楼均于2018年2月13日完成燃气管道施工，于2018年3月19日完成小区庭院管道到所有楼栋立管的置换，当日具备供气条件。经质证，朱述炎对调查笔录的真实性、合法性和关联性均予以确认，认为案涉楼宇于2018年3月19日具备通燃气条件。碧荷居公司对调查笔录的真实性、合法性和关联性均予以确认，认为案涉楼宇于2018年2月13日即燃气管道施工完毕日具备永久通气条件。一审庭审中，碧荷居公司陈述其于2018年9月20日以邮寄的方式再次向朱述炎发出收楼通知书，朱述炎则表示其尚未收到碧荷居公司再次发出的收楼通知书，碧荷居公司遂当庭通知朱述炎办理收楼手续。一审法院认为：朱述炎、碧荷居公司签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。碧荷居公司作为案涉房屋出卖方负有向作为买受人的朱述炎交付约定商品房的义务，朱述炎负有向碧荷居公司履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况并结合已查明的事实可知，朱述炎已按约定期限向碧荷居公司支付了商品房价款，但案涉楼宇于2017年2月28日具备永久供电条件，于2017年3月6日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2017年3月21日取得《建设工程消防验收意见书》，于2017年3月24日符合通邮条件，于2017年7月3日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2017年8月11日取得《建设工程规划验收合格证》，于2017年11月23日通过环境保护验收，于2018年3月19日具备通燃气条件，于2018年8月30日具备永久供水条件，于2018年9月11日取得竣工验收备案表。据此，可以认定案涉楼宇于2018年9月11日方具备交付条件。碧荷居公司未向朱述炎如期交付符合合同约定的房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。碧荷居公司虽于2018年2月14日向朱述炎发出收楼通知书，但案涉楼宇其时尚不具备交楼条件，朱述炎有权拒绝收楼，故碧荷居公司应当在案涉楼宇具备交楼条件后再向朱述炎发出收楼通知书。碧荷居公司虽陈述其已于2018年9月20日以邮寄的方式再次向朱述炎发出收楼通知书，但朱述炎表示尚未收到该通知书，鉴于碧荷居公司于2018年9月21日当庭通知朱述炎办理收楼手续，故可视为碧荷居公司已于当天履行了通知义务。朱述炎现主张碧荷居公司每日以总房款890000元的万分之二的标准支付自2018年1月4日起至2018年9月21日止的延迟交楼违约金46458元（890000元×0.02%×261天），符合合同约定，予以支持。碧荷居公司以政府部门迟延出具有关证明文件属于不可抗力而主张免除延迟交楼的违约责任，但缺乏相应证据证实，且该情形亦不属于不可抗力，故对该抗辩意见不予采纳。碧荷居公司认为违约金应按补充协议第三条第六款的约定以总房款的5%封顶，但该约定归属于在“第三条迟延付款、合同解除”中，适用范围明确，并非对延迟交楼责任的明确约定，在此情况下，对该条款不宜作超出合同的扩充解释，故对该抗辩意见亦不予采纳。碧荷居公司认为朱述炎未缴纳住房专项维修资金应相应顺延交楼时间，根据案涉合同第二十六条约定朱述炎缴存住房专项维修资金的时间为“办理房屋收楼手续前”，截止一审庭审之日朱述炎并未办理收楼手续，故碧荷居公司该抗辩意见没有事实依据且该维修资金是否缴纳并不影响碧荷居公司交付案涉房屋，故对该抗辩意见不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2018年9月28日作出判决如下：碧荷居公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱述炎支付从2018年1月4日起至2018年9月21日止的延迟交楼违约金46458元。一审案件受理费481元，由碧荷居公司负担。经查，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点为：一、碧荷居公司应否承担逾期交楼违约责任；二、碧荷居公司主张逾期交楼违约金总额累计不得超过总房价的5％，依据是否充分；三、碧荷居公司是否具有免责事由。针对上述争议焦点，本院分析如下：关于争议焦点一，碧荷居公司应否承担逾期交楼违约责任问题。商品房的交付条件包括法定条件和合同约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。涉案工程在竣工后进行的竣工验收备案属于保障工程质量的法定条件，也是房屋的法定交付条件。一审判决认定涉案房屋于2018年9月11日取得竣工验收备案表之日方才具备交付条件，依据充分，本院予以确认。碧荷居公司未如期交付具备法定及约定交付条件的房屋给朱述炎，已构成违约，依法应承担逾期交楼的违约责任。碧荷居公司认为朱述炎未缴纳住房专项维修资金应相应顺延交楼时间，根据案涉合同第二十六条约定朱述炎缴存住房专项维修资金的时间为“办理房屋收楼手续前”，截止一审庭审之日朱述炎并未办理收楼手续，碧荷居公司该抗辩意见没有事实依据且该维修资金是否缴纳并不影响碧荷居公司交付案涉房屋，一审法院对该抗辩意见不予采信有理，本院予以支持。关于争议焦点二、三，一审判决合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。此外，同楼盘相类问题已有生效判决予以认定，该上诉理由本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。碧荷居公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费961元，由上诉人广州市碧荷居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一八年十一月三十日书记员  曾美玲