辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽06民终2135号 上诉人（原审原告）：张富友，男，1985年10月26日出生，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：钱凤龙，丹东市振兴区汤池镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：丹东嘉利房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区城隍庙小区**。 法定代表人：刘发增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。 上诉人张富友因与被上诉人丹东嘉利房地产开发有限公司（以下简称嘉利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张富友的委托诉讼代理人钱凤龙，被上诉人嘉利公司的委托诉讼代理人杨明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张富友上诉请求：撤销（2018）辽0603民初2130号民事判决，依法改判。事实和理由:张富友与嘉利公司签订的商品房买卖合同合法有效。依据该合同之约定，“出卖人应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”。本案张富友所购房屋交付使用日期为2014年7月10日，嘉利公司按照约定应于交付后60日内为张富友办理产权登记手续，至今未能办理，已构成违约。退一步讲，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定以及《辽宁省高级人民法院民事审判热点、难点100题》第61、65题的指导意见，嘉利公司应承担的违约金至多应于交房日60日后，加算90日后开始计算。即使是90日不可以，有一年的宽限时间也足够了。一审判决适用了上述两部法律规定，却判决嘉利公司违约时间为张富友的起诉时间，明显违反法律规定，无法使张富友所受的经济损失得到弥补。另外，双方签订的商品房买卖合同第3条明确案涉商品房的建筑层数是地上12层，证据显示嘉利公司建设的案涉建筑是13层，嘉利公司违反规划，这也是房屋产权证无法办理的原因。 嘉利公司辩称，双方签订的商品房买卖合同中约定，买受人未能在约定时间内取得房产证的，由双方协商解决。一审判决以张富友起诉立案的时间作为双方发生争议时间，并以此为起点计算违约金是正确的。 张富友向一审法院起诉请求:判令嘉利公司为张富友办理座落于丹东市振兴区浪头镇英才街XX号3单元X07室不动产登记手续并支付违约金（以房款320000元为基数，从2014年9月11日起至案涉房屋不动产登记手续办理完毕之日止，按照中国人民银行逾期贷款利率计算至本次庭审）。 一审法院认定事实：2013年12月31日，张富友与嘉利公司签订《商品房买卖合同》，约定张富友购买嘉利公司开发建设的坐落于丹东市振兴区浪头镇英才街XX号3单元X07号房，总房款320000元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人（嘉利公司）应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（张富友）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商解决。至今嘉利公司没有协助张富友办理案涉房屋所有权登记手续。 一审法院认为，张富友、嘉利公司签订《商品房买卖合同》，不违反法律强制性规定，应为有效。嘉利公司有义务协助张富友办理权属登记手续，对张富友该项诉讼请求予以支持。对于嘉利公司是否应支付张富友逾期办证损失的问题，合同第十五条作出约定，但不能因此阻碍张富友取得权属证书，也不能免除嘉利公司的协助义务。张富友未提供证据证明于本案起诉之前向嘉利公司主张过权利，故本案立案受理日即2018年7月19日视为张富友主张权利的日期，从该日起，嘉利公司应承担相应责任，故对于张富友主张嘉利公司从2018年7月19日起至8月15日，以总房款为本金，按中国人民银行逾期贷款利率标准计算赔偿金的请求予以支持，对超过部分不予支持。 一审法院判决：一、被告丹东嘉利房地产开发有限公司在具备办证之日起十日内协助原告张富友办理坐落于丹东市振兴区浪头镇英才街XX号3单元X07号房屋所有权登记手续；二、被告丹东嘉利房地产开发有限公司自本判决生效之日起3日内向原告张富友赔偿从2018年7月19日起至8月15日止（以购房款320000元为基数、按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算）的损失；三、驳回原告张富友的其他诉讼请求。案件受理费50元（减半收取），由被告丹东嘉利房地产开发有限公司负担（原告已预交）。 二审中，张富友提供照片一张、丹东嘉利物业服务有限公司于2017年11月1日向业主发出的通知一份，证明：合同中约定案涉建筑为12层，从照片显示实际楼层为13层，由于嘉利公司违反设计规划，导致案涉房屋无法通过审批，不能办理产权证。通知证明案涉小区的供暖设施可以进行供暖，嘉利公司提出不能办证的原因是供暖设施存在问题的理由是虚构的。嘉利公司存在违约行为，一审判决对违约金计算起点的认定错误。 嘉利公司的质证意见为，对照片的真实性不予认可，照片反映不出嘉利公司违规建设的事实。通知上没有加盖单位公章，真实性无法确认，一审中已查明嘉利公司未办理房产证是由于供暖设施外网未连接。 综合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：鉴于嘉利公司对张富友所提供证据的真实性不予认可，故本院不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，张富友、嘉利公司在案涉商品房买卖合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。该条关于“双方同意协商处理”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，故张富友仅依据案涉商品房买卖合同第十五条约定的60日期限届满或依据上述司法解释规定的90日期限届满主张嘉利公司自期限届满之日起承担逾期办证的违约责任，依据不足。在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商处理，协商处理不成，张富友可依据合同约定或法律规定向嘉利公司主张逾期办证的违约责任。因张富友未能举证证明其与嘉利公司曾依约进行协商，故张富友向人民法院提起诉讼应视为双方协商不成，如此时嘉利公司仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因出卖人原因，则嘉利公司应承担逾期办证的违约责任。现嘉利公司不能证明非出卖人原因导致不能依约履行办证义务，一审判决嘉利公司自张富友提起本案诉讼时起支付违约金，并无不当。张富友主张应从交付案涉房屋60日后开始计算违约金，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，张富友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张富友负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹立新 审判员  沈维刚 审判员  姜艳艳 二〇一八年十一月二十九日 书记员  刘 杨