广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2018）粤71行终1865号上诉人（原审原告)：陈某，女，汉族，1963年8月12日出生，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路**。法定代表人：彭某某，主任。委托代理人：卢某某，该委工作人员。委托代理人：王某某，北京市盈科(广州)律师事务所律师。原审第三人：广州市泽信物业管理有限公司，，住所地广州市天河区体育东路**127法定代表人：李某某。上诉人陈某因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会房地产权登记纠纷一案，不服广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初4330号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审查终结。原审法院经审查查明：2014年4月30日，被告向第三人核发了粤房地权证穗字第**房地产权证，注明房屋坐落于广州市天河区体育东路39-45号三楼；建筑面积3321.22平方米等。2015年6月1日，被告对广州市天河区体育东路39-45号3116铺（以下简称涉案商铺）进行产权登记，登记字号为2015登记字1019717号，权证号码为150302499号，根据涉案商铺的查册表显示，涉案商铺权属人为第三人广州市泽信物业管理有限公司，房屋所有权取得方式为分割，建筑面积为7.0363平方米，其中套内建筑面积为3.04平方米，规划用途为商业等。2015年2月28日，原告作为买受人与第三人作为出卖人签订编号为20153116号的《商铺买卖合同》，约定原告向第三人购买广州市天河区体育东路39-45号三层116号铺，合同第二条买受人所购商铺的基本情况记载，买受人经现场视察及查核，现已知悉是此交易标的商铺的全部现状，并对该现状表示确认并接受……该商铺建筑面积共7.0568平方米，其中，套内建筑面积3.0400平方米，公共部位与公用房屋等分摊建筑面积4.0168平方米（面积最终以广州市房地产测绘所测绘的建筑面积为准）；第三条计价方式与价款记载，房价款总金额为人民币824321元……；第七条商铺交付记载，出卖人应于2015年10月1日，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续……第九条关于该商铺的产权变更登记记载，1、买受人清楚知悉该商铺的产权状况及现状，2、出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间将标的商铺的产权人变更至买受人名下……第十一条记载出卖人及买受人双方网签的买卖合同仅为办理过户登记所需，如有不一致约定的，以本合同约定为准。双方还就其他事项进行了约定。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，被告于2014年4月30日已就广州市天河区体育东路39-45号三楼房屋(以下简称三楼商铺)建筑面积3321.22平方米向第三人核发了房地产权证，而2015年6月1日对涉案广州市天河区体育东路39-45号3116铺进行的产权登记属于分割登记，该登记行为的相对人是第三人而非本案原告。原告主张其与第三人签订《商铺买卖合同》已购买涉案商铺，但该合同并没有进行预告登记或产权登记，而且原告也非与第三人存在权属争议，该买卖行为的基础是第三人取得涉案商铺的产权登记，因此被告对第三人商铺进行分割登记（并非转移登记）的行为，原告并没有主张的权利，其不具备主体资格。此外涉案产权登记行为并未损害原告的合同利益，原告对涉案商铺的产权登记行为以交付涉案商铺没有界限无法独立使用造成原告损失为由提出异议，其争议的实质为商铺买卖合同纠纷，该债权债务关系原告应当通过民事途径解决纠纷，而非对被告的产权登记行为提起行政诉讼。综上，原告与涉案商铺的产权登记行为不具有法律上的利害关系，其主体不适格，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款的规定，裁定驳回原告陈某的起诉。上诉人陈某不服原审裁定，向本院上诉称：一、原审裁定程序违法，本案系集体诉讼，但原审法院分别立案，且未经开庭即驳回起诉。二、原审裁定事实不清。1.上诉人与原审第三人就涉案商铺签订了买卖合同，被上诉人的产权分割登记对上诉人实际上产生了重大影响。三楼商铺中涉案商铺与相邻商铺之间未实际分割，三楼商铺实际上是一个大通铺，上诉人无法判断所持涉案商铺的物权空间归属特征，涉案分割登记侵害了上诉人的相邻权。2.被上诉人为原审第三人作出商铺分割登记，没有依法履行监督管理职责。面积为3321余平方米的三楼商铺被分割成包括涉案商铺在内400多套产权房，涉案商铺套内建筑面积不到3平方米，不符合《商店建筑规范》所规定的法定标准，此次分割登记为原审第三人此后诈骗出让套利提供便利，导致了上诉人的合法权益遭受损害。3.商铺产权登记过程中，产权人和他项权利人混淆不清，在转让商铺产权时，没有尽到对转让登记手续的审查之责。上诉人向第三人泽信公司购买涉案商铺，但在委托卖铺的公证书上是林潮成所有权人，并委托其他人去出售。请求：1.撤销广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初4330号行政裁定书；2.责令被上诉人撤销涉案产权分割登记并收回产权证；3.被上诉人承担本案费用。被上诉人广州市国土资源和规划委员会辩称：上诉人并非被诉产权登记行为的相对人，亦未曾向该委申请办理涉案商铺预告登记或产权登记，其与原审第三人之间系涉案商铺买卖合同的债权债务关系，不属于涉案登记行为的利害关系人，上诉人不是本案的适格主体，原审裁定驳回上诉人起诉正确。上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。原审第三人广州市泽信物业管理有限公司在二审期间未提交书面陈述意见。经审查查明，原审裁定查明的事实清楚并有相应的证据予以证明，本院予以确认。本院认为，当事人提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项规定，提起诉讼的原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。该法第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，被上诉人在2014年4月30日向原审第三人核发广州市天河区体育东路39-45号面积为3321.22平方米的三楼商铺房地产权证，随后在2015年5月29日，被上诉人根据原审第三人对该三楼商铺产权分割登记的申请，对涉案商铺进行产权分割登记，分割前后总面积不变。上诉人请求撤销被上诉人向原审第三人对三楼商铺分割产权后所核发涉案商铺房地产权证，上诉人不是三楼商铺所有权人，其与原审第三人就涉案商铺签订买卖合同时间虽在2015年2月28日，但未曾向被上诉人申请办理产权预告登记或产权转移登记。上诉人在签订买卖合同时已明知其购买的涉案商铺的产权状况和现状，其称因三楼商铺未作实际划分造成涉案商铺无法独立使用，系上诉人与原审第三人因涉案商铺买卖引发合同纠纷，应通过其他法律途径解决。上诉人非被诉核准登记行为的相对人，其与三楼商铺分割登记行为没有行政诉讼意义上的利害关系，不具备提起本案诉讼的原告主体资格，原审裁定驳回起诉并无不当，本院予以维持。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨立志审判员  杨 芳审判员  石晓利二〇一八年十一月八日书记员  陈土飞