浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2463号 上诉人（原审原告）：刘樱脂，女，1988年11月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。 上诉人（原审原告）：刘佳欢，女，1996年1月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：高峰、刘霞，上海大度律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桐乡华贸置业有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道**。统一社会信用代码：91330483589012011B。 法定代表人：徐发林，董事长。 诉讼代表人：浙江新联会计师事务所有限公司，系桐乡华贸置业有限公司管理人。住。住所地：浙江省嘉兴市中山西路世纪广场****一社会信用代码：913304027195616343。 法定代表人：李东红。 委托诉讼代理人：陈芬娟，浙江国傲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：富凯斌，浙江国傲律师事务所实习律师。 上诉人刘樱脂、刘佳欢因与被上诉人桐乡华贸置业有限公司（以下简称华贸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘樱脂、刘佳欢上诉请求：撤销一审判决，改判华贸公司继续履行买卖合同，向刘樱脂、刘佳欢交付房屋，并办理相关产权登记手续。事实和理由：一、一审法院认为根据双方签订的商品房买卖合同第九条规定，涉案房屋尚不具备交付条件，因此不应交付给刘樱脂、刘佳欢。但合同第九条是对华贸公司的交付义务包括交付时间和条件所作的规定，应当用来约束华贸公司，而不应成为限制刘樱脂、刘佳欢取得房屋的障碍。因此，一审法院根据合同第九条约定否定刘樱脂、刘佳欢取得房屋的权利，明显属于认定事实不清。二、涉案工程已经基本完工，不是客观上不具备交付条件，而是华贸公司迟迟不愿进行竣工验收。同时，由于标的物是商品房，无论现在或者将来必然会被交付。因此，一审法院依据合同法第一百一十条规定认为涉案合同事实上不能履行，显然是适用法律错误。三、部分买受人是付全款的，根据法律规定，其所购买房屋不属于破产财产，华贸公司也无权解除合同。四、在如今房价飞涨的背景下，如果开发商可以通过破产程序随意解除与购房者之间的商品房买卖合同，不但无法保障消费者的交易安全，同时也会助长开发商通过破产程序哄抬房价甚至是国家明令禁止的捂盘行为，使其达到以合法形式牟取非法暴利的目的。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。 华贸公司辩称，一、涉案工程现处于停工烂尾状态。华贸公司已经进入破产清算程序，没有能力投入资金续建，客观上不能继续履行合同。二、作为房地产项目，涉案工程需要竣工验收合格才具备向购房者交付的条件，在交付后才能办证。目前因为工程不具备竣工验收条件，也就不可能交付房屋和办理产证。因此，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。购房者可以向管理人申报债权。 刘樱脂、刘佳欢向一审法院起诉请求：判令华贸公司继续履行双方的买卖合同，交付房屋并办理相关产权登记手续。 一审法院认定事实：黄美红与刘樱脂、刘佳欢系母女关系。2017年3月28日，黄美红以“认购人”身份与华贸公司签订认购书一份，认购华贸公司开发的世纪广场3582号商铺，认购价为150000元，并于当日按约支付了定金30000元（后案外人桐乡华贸商业经营管理有限公司于2017年4月8日向刘樱脂、刘佳欢开具收据并载明款项内容为费用30000元）。2017年4月8日，刘樱脂、刘佳欢又向华贸公司支付了购房款118900元，华贸公司收款后即出具收据一份。2017年7月10日，刘樱脂、刘佳欢与华贸公司签订合同编号为2017预0005959号商品房买卖合同（备案合同）一份，约定：刘樱脂、刘佳欢（买受人）向华贸公司（出卖人）购买桐乡市振东新区世纪大道133号3582室，房屋总价为118900元，付款方式为签订合同当日支付首付60000元，余款58900元在合同签订后二个月内支付，华贸公司应在2018年6月30日前向刘樱脂、刘佳欢交付已竣工验收合格，并取得竣工验收备案证明，且由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许文件，具备商品房正常使用基本条件的房屋等。另，刘樱脂、刘佳欢以“委托人”身份与案外人桐乡华贸商业经营管理有限公司签订物业委托经营管理合同一份，约定刘樱脂、刘佳欢购买的涉案商铺委托该公司统一租赁管理，并对委托条件和期限、收益分配方案和支付方式及双方的权利义务等进行了约定。一审审理中，双方确认，案涉商铺总价为148900元（参加活动优惠后），且刘樱脂、刘佳欢已全额付清。2018年4月17日，一审法院受理华贸公司破产清算一案，并指定浙江新联会计师事务所有限公司为破产管理人。因涉案工程尚未竣工，目前属于在建工程，故华贸公司的管理人于2018年5月底向刘樱脂、刘佳欢寄发解除协议通知书一份，并告知刘樱脂、刘佳欢决定解除案涉商品房买卖合同及物业委托经营管理合同。刘樱脂、刘佳欢收到通知后，因对上述解除合同的决定有异议，遂起诉，要求判如所请。 一审法院认为，案涉商品房买卖合同系各方当事人真实意思的体现，合法有效。根据该合同第九条约定，出卖人交付的房屋应符合下列各项条件：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件等。但事实上，案涉房屋属在建工程，至今未竣工验收，目前尚不具备交房条件，更不具备办证的条件。故刘樱脂、刘佳欢关于交房办证的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回刘樱脂、刘佳欢的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由刘樱脂、刘佳欢负担。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。另查明，华贸公司开发的“世纪广场”项目属城市商贸综合体。目前建筑主体已结顶，电梯、水电、消防等工程未完工，且事实上早已停工。在法院受理破产申请前，华贸公司已备案出售房屋664套（间），涉及购房者584人，目前已与管理人达成解除合同协议并申报债权的业主达505人。 本院认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。该司法解释是针对《中华人民共和国企业破产法（试行）》（现已废止）制定的。在企业破产法施行后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条已经对不应认定为债务人财产的情形作出了不同的规定，前述司法解释第七十一条不应再适用。涉案工程仍是在建工程，所有权属于建设单位即华贸公司。根据物权法关于不动产物权登记生效的原则，刘樱脂、刘佳欢虽支付了全部房款，但在房屋所有权转移登记完成之前，其对出卖人享有的仅为合同债权。故涉案在建工程属于华贸公司的债务人财产。 《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。本案中，华贸公司已进入破产清算程序，对涉案房地产项目客观上没有能力续建竣工并办理验收手续，双方的商品房买卖合同事实上已不能履行。华贸公司管理人决定解除合同，系基于有利破产进程和债权人及债务人利益的现实考量而作出，符合法律规定和案件实际。刘樱脂、刘佳欢要求继续履行合同的诉请没有现实基础，一审不予支持，并无不当。刘樱脂、刘佳欢就已支付的款项可在破产程序中主张相应权利。 综上所述，刘樱脂、刘佳欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人刘樱脂、刘佳欢负担。 本判决为终审判决。 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一八年十一月二十六日 书记员  胡玉婷