辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2018）辽02民终7723号   上诉人（原审被告）：阎晓宁，女，1972年4月16日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。   被上诉人（原审原告）：杨勇，男，1982年6月22日出生，汉族。   委托诉讼代理人：于幸，辽宁碧海律师事务所律师。   上诉人阎晓宁因与被上诉人杨勇租赁合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阎晓宁，被上诉人杨勇的委托诉讼代理人于幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   阎晓宁上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求。2、本案受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人于2017年4月支付8万元，该笔款项包括2017年5月-12月的租金，也包括该期间相关的水费、电费等费用。2、案涉房屋租赁合同，上诉人与被上诉人已于2017年12月协商解除。《中华人民共和国合同法》第93条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。91条规定，合同解除，合同权利义务终止，被上诉人在租赁合同解除后向上诉人索要租金及费用的诉讼请求不应得到法院的支持。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。   杨勇辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人没有直接证据证明双方已经解除了合同，上诉人应当向被上诉人支付拖欠的租金及相关费用。   杨勇向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付租金20000元、物业费（含卫生费）4806元、取暖费1488.32元、水费32.2元、电费256.38元、违约金6000元（所欠租金的30％），共计32582.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：2015年5月5日，原告杨勇与被告阎晓宁签订了房屋租赁合同，原告作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方，约定"第一条、甲方保证对所出租的房屋具有所有权。乙方对所租赁的房屋，已尽充分的现状了解；第二条、房屋的坐落、面积1、甲方出租给乙方的房屋位于大连瓦房店市凤凰城小区8号楼51共建。2、房屋租赁建筑面积198平加怎送面积22平和约220平方米......第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期限共计三年。自2015年5月5日起至2018年5月5日止；第五条、租金支付方式1、年租金为人民币壹拾万元整（100000元整）。总租金合计为人民币：叁拾万元整（300000元整）。2、房屋租金支付方式如下：一年一支付，下一年的租金需提前三个月支付。在签订本合同时乙方需向甲方支付第一年租金；第六条、租赁期间相关费用及税金租赁期间乙方应按时交纳自行负担的费用，如水、电、供暖、空调、电话、煤气、物业费、取暖费、税等相关费用。如乙方拖欠应负担的费用，由乙方承担法律责任。甲方不承担......第九条、合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房租租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计二个月以上。4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。5、租赁期满合同自然终止。6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止......第十二条、乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计二个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的30％支付甲方滞纳金。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金30％的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失......第十五条、争议解决本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十八条本合同及附件一式二份，由甲、乙双方各执一份。具有同等法律效力"。2016年4月15日，被告通过超级网银向原告转账15000元；2016年3月9日，被告通过转存向原告转账70000元；2016年3月9日，被告通过超级网银向原告转账30000元；2017年4月14日，被告通过转存向原告转账80000元。再查，原告杨勇于2018年5月28日补交了案涉房屋自2017年1月至2017年12月期间的物业费及卫生费3567元；同日，原告杨勇补交了案涉房屋自2017年11月5日至2017年12月7日期间的取暖费1488.32元；同日，原告杨勇补交了案涉房屋截止至2018年5月2日的水费32.20元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告提出与被告签订了案涉房屋租赁合同，被告表示认可，故该合同系原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效。原告主张案涉房屋的租金、物业费、取暖费、水费、电费、违约金，而被告提出其与原告已解除案涉房屋租赁合同的反驳，且提供两名证人的证言予以证明。庭审过程中，两名证人均出庭作证，其中一名证人系被告餐馆、茶楼的员工，该证人证实：2017年12月份的一天，原、被告在原告的餐馆、茶楼，被告对原告说其经营不下去，年底想把东西搬走；另一名证人系原、被告的朋友，该证人证实：原告在2018年1月、2月、5月在微信朋友圈发布了租赁案涉房屋的广告。结合两名证人与原、被告的关系、证实的内容，均无法证明原、被告已协商解除了案涉的房屋租赁合同的事实，且被告未提供证据证明存在法定的或者合同约定的解除合同的情形，故被告的反驳理由不成立。一审法院认定案涉房屋租赁合同未解除，案涉房屋租赁合同的内容对原、被告双方均具有法律约束力。原告已经按照合同约定将案涉房屋提供给被告使用，被告应当按照约定履行支付租金的义务。原告提出被告尚欠2017年5月5日至2018年5月5日年度的租金20000元。依据案涉房屋租赁合同约定，被告应在2017年2月5日前向原告支付上述期间年度租金100000元。而在原告提供的中国农业银行业务凭证中，被告在2017年仅向原告转账一笔80000元。被告认可其已向原告交纳上述年度的租金8万元。一审法院认定在2017年5月5日至2018年5月5日年度，被告尚欠原告租金20000元的事实。故对原告提出的由原告支付租金20000元的诉讼请求，一审法院应予支持。对于原告主张的物业费（含卫生费）、取暖费、水费、电费，按照案涉房屋租赁合同第六条的约定，被告应承担租赁期间的物业费、取暖费、水费、电费等相关费用。原告提供的欠缴物业费通知、大连伟明物业管理有限公司专用收据、取暖费的催费通知、专用收款收据、催缴水费通知、瓦房店市自来水公司居民水费缴纳证明，可以证明原告已补交了被告在租赁期间产生的物业费3567元、取暖费1488.32元、水费32.20元的事实。按照合同约定，上述费用应由被告承担，现原告已向相关部门补交完毕。故对原告提出的由被告承担物业费3567元、取暖费1488.32元、水费32.20元的诉讼请求，一审法院应予支持。对原告提出的由被告承担的超出3567元的物业费及电费256.38元的诉讼请求，因原告未提供相应的证据，于法无据，一审法院不予支持。对于原告主张的违约金，按照案涉房屋租赁合同第十二条第一款的约定被告拖欠房租累计二个月以上的，乙方应按照合同总租金的30％向甲方支付违约金。原、被告约定的案涉房屋的年租金为100000元，即月租金8333元。被告尚欠租金20000元，符合拖欠房租累计二个月以上的情形，构成违约，应向原告支付违约金。被告虽未明确提出请求调整案涉违约金，但被告在答辩意见中不同意原告提出的违约金的诉讼请求。本案中，原告未提供证据证明因被告的违约行为对其造成的损失情况。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合被告的逾期交纳租金的金额、逾期时间、中国人民银行同期同类贷款利率等因素，案涉合同约定的违约金金额为合同总租金的30％，即90000元（300000元×30％），明显过高，应予调整。一审法院认定的违约金金额为2000元。对于原告主张的违约金2000元，应予支持；对原告主张的超过2000元的违约金部分，不予支持。判决如下：1、被告阎晓宁于本判决生效后十日内向原告杨勇支付租金20000元、物业费3567元、取暖费1488.32元、水费32.20元、违约金2000元，合计27087.52元；2、驳回原告杨勇的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费307元由原告杨勇承担52元，由被告阎晓宁承担255元。   二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。   本院认为，关于上诉人提出的不向被上诉人支付租金、物业费、取暖费、水费、违约金等的上诉请求，上诉人主张案涉房屋租赁合同已于2017年12月协商解除，并提供了两名证人证明其主张，结合两名证人与上诉人、被上诉人之间的关系、证实的内容，均无法证明双方已协商解除了案涉的房屋租赁合同的事实，且上诉人未提供证据证明存在法定的或者合同约定的解除合同的情形，上诉人主张案涉房屋租赁合同已于2017年12月协商解除的证据不足，本院不予支持。上诉人应按照双方租赁合同的约定履行义务，上诉人的上诉请求及其依据的理由没有事实与法律依据，本院不予支持。   综上所述，阎晓宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费614元，由阎晓宁负担。   本判决为终审判决。   审判长 曾国救   审判员 范瑞瑶   审判员 王迎春     二〇一八年十一月二十九日   书记员 王 澜