广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终1085号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行。住所地：广东省佛山市顺德区负责人：胡智强，行长。委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚伟，广东创誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市海控贸易有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：马志森，总经理。委托诉讼代理人：赖冬敏，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣典虹，广东千庭律师事务所律师。原审第三人：广东基柏贸易有限公司。住所地：广东省佛山市顺德区。法定代表人：范应胜。原审第三人：佛山市桃太郎投资管理有限公司。住所地：广东省佛山市高明区。法定代表人：邓佩仪。原审第三人：范应胜，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：邓佩仪，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：范秋婷，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：陈有源，男，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：赖冬敏，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣典虹，广东千庭律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行（以下简称农行乐从支行）因与被上诉人佛山市海控贸易有限公司（以下简称海控公司）、原审第三人广东基柏贸易有限公司（以下简称基柏公司）、佛山市桃太郎投资管理有限公司（以下简称桃太郎公司）、范应胜、邓佩仪、范秋婷、陈有源申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日作出（2016）粤民终58号民事裁定书，裁定发回重审。佛山市中级人民法院重审后作出（2017）粤06民初7号民事判决，农行乐从支行不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。农行乐从支行上诉请求：1.判令撤销广东省佛山市中级人民法院（2017）粤06民初7号民事判决；2.判令恢复执行桃太郎公司位于佛山市××市××大道北××路23号桃太郎创业产业中心9、9A座201房、202房、301房、302房、401房、402房、501房、502房；3.诉讼费用由海控公司承担。事实与理由：一审法院对《借款合同》中约定桃太郎公司在借款人范应胜、邓佩仪不能按期偿还借款时将涉案房屋全部转归海控公司所有的条款的合法性认定不符合我国《物权法》第一百八十条关于“禁止流押”的规定，适用法律错误。一、意思表示是否真实不是流押条款构成要件。根据《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，流押条款的要件有两个，一是条款形成的时间在债务履行期限届满之前；二是条款的内容是关于抵押财产的归属，即归债权人所有。该规定没有区分债权人与债务人的意思表示是否真实。《借款合同》第五条约定：若乙方（范应胜、邓佩仪）在约定还款期限前，仍未能向甲方（陈有源）归还全部本金及利息的，则丙方（桃太郎公司）同意把涉案房屋全部转归戊方（海控公司）。一审法院认为，桃太郎公司与海控公司实际签订了商品房买卖合同，表明《借款合同》第五条约定是双方当事人的真实意思表示，从而认定该条款不属于流押条款，缺乏法律依据。二、桃太郎公司签订商品房买卖合同，既是基于《借款合同》约定而履行义务，也是基于现实房地产管理部门的要求而满足房产转让的形式要件。桃太郎公司并不是像一审法院认为的有选择权，除非选择违约。三、桃太郎公司与海控公司约定签订涉案房屋买卖合同为了担保借款债务的履行，尽管本案抵押权尚未成立，但足以在当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应当遵循物权法第一百八十六条关于禁止流押的规定。四、本案双方按照借款合同约定签订商品房买卖合同，即使是双方当事人的真实意思表示并已实际履行，该条款仍应无效。如果认定有效，那么任何借款行为，只要在借款合同约定附加一个类似买卖合同，即可轻易取得抵押财产的所有权。按此逻辑，《担保法》第四十条，《物权法》第一百八十六条的规定，将被直接架空。五、本案买卖合同源于陈有源与范应胜、邓佩仪等签订的借款合同和补充协议，是借款合同的担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。在民间借贷法律关系中，范应胜、邓佩仪等债务人无法履行债务时，陈有源等债权人应当依法申请变卖买卖合同标的物，以偿还债务。这是对债务人不履行债务时依法处置担保物的必然安排，债权人依法不能按照借款合同约定和买卖合同直接取得抵押财产的权属。这与广东省高级人民法院（2008）粤高法审监民再字第160号、最高人民法院（2013）民提字第135号案件所体现的司法观点一致，与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定一致。六、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人提出异议应符合四种情形，且买受人的权利能够排除执行的，法院应予以支持，也就是说，仅符合四种情形但买受人的权利不能够排除执行的，人民法院不应予以支持。海控公司答辩称：一、涉案三份《借款合同》不存在《物权法》中关于禁止流押的条款，应当合法有效。根据《物权法》第一百八十六条的规定，流押情形符合以下条件：一是抵押权已设立；二是债务履行期届满前，就与抵押人约定债务人不履行到期债务抵押财产归属；三是抵押财产约定归属于债权人所有。涉案三份《借款合同》约定的抵押未正式办理抵押登记，抵押权并未依法设立；《借款合同》没有约定债务人到期不归还借款时，涉案物业归债权人陈有源所有，而是约定桃太郎公司应当与海控公司签订物业买卖合同。农行乐从支行割裂合同上下文，曲解了《借款合同》第五条的意思，本条约定应当理解为出卖物业以抵偿债务，而非直接由陈有源或海控公司取得物业所有权。海控公司与桃太郎公司签订买卖合同以物抵债的行为并未损害其合法权益。本案签订买卖合同购买物业的价格高于市场均价。二、退一步讲，即使假设涉案三份《借款合同》中第五条的约定无效，也不影响《借款合同》其他条款的效力，更不影响买卖合同当事人在借款到期后签订并已实际履行的《广东省商品房买卖合同》的效力。涉案《广东省商品房买卖合同》不属于对《借款合同》及其补充协议的非典型担保，海控公司完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。农行乐从支行向一审法院起诉请求：1.撤销（2013）佛中法执外异字第130号执行裁定；2.恢复查封案涉房产；3.案件受理费、查封费等所有相关诉讼费由海控公司承担。一审法院认定事实：2013年6月20日，陈有源、范应胜、邓佩仪、桃太郎公司、佛山市高明顺柏电器科技有限公司、佛山市誉盈辉贸易有限公司（以下简称誉盈辉公司）签订《借款合同》及补充协议，约定因范应胜、邓佩仪共同经营的桃太郎公司在投资建设××市××大道北××路23号桃太郎创新产业中心过程中，资金周转发生困难向陈有源借款1900万元，桃太郎公司对借款本金和利息承担连带担保责任，并同意以其所有的桃太郎创新产业中心的9、10座物业抵押给陈有源作为还款抵押物；若2013年7月5日前范应胜、邓佩仪未能向陈有源归还本金和利息，则桃太郎公司即于2013年7月6日与誉盈辉公司签订买卖桃太郎创新产业中心的9、10座全部物业合同，并办理该物业在房地产交易官方网络上买卖合同网络签订登记手续；若范应胜、邓佩仪在2013年7月15日前还清本金和利息，则陈有源、誉盈辉公司同意将上述物业返还给桃太郎公司；若范应胜、邓佩仪在2013年7月15日前仍未还清本金和利息，则桃太郎公司同意把上述物业转归誉盈辉公司所有，按照以物抵债形式清偿范应胜、邓佩仪欠陈有源的全部本金和利息。同日，陈有源通过陈凤仪的银行账户分三笔向范应胜的银行账户支付1900万元，金额分别为1000万元、400万元以及500万元。2013年6月28日，陈有源、范应胜、邓佩仪、桃太郎公司、基柏公司、海控公司签订《借款合同》及补充协议，约定因范应胜、邓佩仪共同经营的桃太郎公司在投资建设××市××大道北××路23号桃太郎创新产业中心过程中，资金周转发生困难向陈有源借款1750万元，桃太郎公司对借款本金和利息承担连带担保责任，并同意以其所有的桃太郎创新产业中心10座物业抵押给陈有源作为还款抵押物；若范应胜、邓佩仪于2013年6月28日收到1750万元借款，桃太郎公司必须即时把上述物业在房地产官方网络上办理过户给海控公司的网络预定等相关登记手续或暂停除海控公司以外的销售行为；若范应胜、邓佩仪于2013年7月1日前把1750万元本金及利息全部归还给陈有源，则取消上述房地产网订手续；若2013年7月1日前范应胜、邓佩仪未能向陈有源归还本金和利息，则桃太郎公司即于2013年7月2日与海控公司签订买卖上述物业的合同，并办理该物业在房地产交易官方网络上买卖合同网络签订登记手续；若范应胜、邓佩仪在2013年7月15日前还清本金和利息，则陈有源、海控公司同意将上述物业返还给桃太郎公司；若范应胜、邓佩仪未能按约定每五天足额支付一次利息，或范应胜、邓佩仪在2013年7月15日前仍未还清本金和利息，则桃太郎公司同意把上述物业转归海控公司所有，按照以物抵债形式清偿范应胜、邓佩仪欠陈有源的全部本金和利息。同日，陈有源通过自己的银行账户向范应胜的银行账户支付1750万元。2013年7月23日，陈有源、范应胜、邓佩仪、桃太郎公司、佛山市高明顺柏电器科技有限公司、誉盈辉公司签订《借款合同》及补充协议，约定因范应胜、邓佩仪共同经营的桃太郎公司在投资建设××市××大道北××路23号桃太郎创新产业中心过程中，资金周转发生困难向陈有源借款3000万元，桃太郎公司对借款本金和利息承担连带担保责任，并同意以其所有的桃太郎创新产业中心9、10座物业抵押给陈有源作为还款抵押物；若范应胜、邓佩仪收到3000万元借款，桃太郎公司必须即时把上述物业在房地产官方网络上办理过户给誉盈辉公司的网络预定等相关登记手续或暂停除誉盈辉公司以外的销售行为；若范应胜、邓佩仪于2013年8月12日前把3000万元本金及利息全部归还给陈有源，则取消上述房地产网订手续；若2013年8月12日前范应胜、邓佩仪未能向陈有源归还本金和利息，则桃太郎公司即于2013年8月13日与誉盈辉公司签订买卖上述物业的合同，并办理该物业在房地产交易官方网络上买卖合同网络签订登记手续；若范应胜、邓佩仪在2013年8月17日前还清本金和利息，则陈有源、誉盈辉公司同意将上述物业返还给桃太郎公司；若范应胜、邓佩仪未能按约定每五天足额支付一次利息，或范应胜、邓佩仪在2013年8月17日前仍未还清本金和利息，则桃太郎公司同意把上述物业转归誉盈辉公司所有，按照以物抵债形式清偿范应胜、邓佩仪欠陈有源的全部本金和利息。同日，陈有源通过自己的银行账户分四笔向邓佩仪的银行账户支付3000万元，金额分别为1000万元、880万元、550万元以及570万元。另查明：案涉房产已办理预售许可证。2013年8月24日，桃太郎公司与海控公司签订了八份《广东省商品房买卖合同》，约定桃太郎公司将案涉房产转让给海控公司。海控公司的法定代表人马志森是陈有源的妹夫。根据佛山市高明区房产交易所对本院的调查回复：上述《广东省商品房买卖合同》中的涉案房产于签订的同日办理了网签，出卖人为桃太郎公司，买受人为海控公司；该网签合同数据处于“备案提交”状态；自网签后，买卖双方没有到房产交易所办理网签合同退回（撤销）手续，开发商尚未办理网签合同备案手续。2013年9月17日，桃太郎公司出具《同意函》，称由于佛山市万业红科技有限公司（以下简称万业红公司）、海控公司、誉盈辉公司已付清案涉房产的全部价款，案涉房产已归万业红公司、海控公司、誉盈辉公司单独所有，同意万业红公司、海控公司、誉盈辉公司进行装修。再查明：一审法院受理的农行乐从支行与基柏公司、桃太郎公司、范应胜、邓佩仪、范秋婷借款合同纠纷一案，根据农行乐从支行于2013年9月29日提出的诉前财产保全申请，于2013年9月30日查封了登记在桃太郎公司名下位于佛山市××市××大道北××路23号、预售证号为2013002604、2013001804的房产，房产证号为**××49、05××52、05××59的三处房产，后一审法院又查封了桃太郎公司名下的佛高国用（2013）第0401869、0404750、0401871、0401874、0401870、0401873、0404749五宗土地使用权。海控公司对其中9、9A座201房、202房、301房、302房、401房、402房、501房、502房（预售证号为2013001804）的权属提出异议，认为上述房产属其所有，请求解除查封。一审法院于2014年3月11日作出（2013）佛中法执外异字第130号执行裁定书，裁定海控公司的异议主张成立，中止对佛山市××市××大道北××路23号桃太郎创新产业中心9、9A座201房、202房、301房、302房、401房、402房、501房、502房（预售证号为2013001804）的房产的执行。农行乐从支行在提出上述诉前保全申请后，于2013年10月25日向一审法院提起诉讼，一审法院于2014年4月21日作出（2013）佛中法民二初字第25号民事判决，判决：一、基柏公司应于判决发生法律效力之日起10日内向农行乐从支行清偿贷款本金8359万元及相应利息、复利、罚息（截至2013年10月10日的利息为301353.56元；以2104万元为本金，按《国内信用证项下买方押汇合同》约定的逾期贷款利率年利率9.24%自2013年10月11日起至本息实际清偿日止计付罚息；以6255万元为本金，按《流动资金借款合同》约定的逾期贷款利率年利率9.9%自2013年10月11日起至本息实际清偿日止计付罚息；以229350.01元为本金，按《流动资金借款合同》约定的逾期贷款利率年利率9.9%自2013年10月11日起至本息实际清偿日止计付复利；基柏公司于2013年10月21日归还的利息891.23元予以扣减）；二、范应胜、邓佩仪应于2亿元的最高债权余额限度内，桃太郎公司、范秋婷应于1.2亿元的最高债权余额限度内，对判决主文第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、农行乐从支行有权于6164万元的最高债权余额限度内，就判决主文第一项确定的债务以桃太郎公司提供抵押的座落于佛山市××市××大道北××路23号的房产、土地[证号分别为：粤房地权证佛字第**、粤房房地权证佛字第**、高国用（2013）第0401869号、佛高国用（2013）第0404750号、佛高国用（2013）第0401871号、佛高国用（2013）第0401874号、佛高国用（2013）第0401870号］折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；四、驳回农行乐从支行的其他诉讼请求。该判决生效后，农行乐从支行向一审法院申请执行，一审法院于2014年8月27日立案，执行案号为（2014）佛中法执字第563号。一审法院认为：本案为申请人执行异议之诉。综合农行乐从支行、海控公司诉辩意见归纳争议焦点为，海控公司对案涉房产是否享有排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，申请执行人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，海控公司作为案外人需要承担相应的举证证明责任。海控公司主张其对案涉房产享有无过错不动产买受人物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，海控公司应当举证证明其符合前述四个条件。具体分析如下：一、关于在查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据本案的证据，桃太郎公司与海控公司就案涉房产于2013年8月24日签订八份《广东省商品房买卖合同》，并于同日办理了网签，而农行乐从支行是在2013年9月29日才向一审法院提出诉前财产保全申请，故海控公司在查封前已签订了书面买卖合同。至于该买卖合同是否合法有效，因该买卖合同源于陈有源与范应胜、邓佩仪等签订的《借款合同》及补充协议，故还应分析《借款合同》及补充协议的效力问题。第一，该《借款合同》及补充协议上有当事人包括邓佩仪、桃太郎公司在内的当事人签章确认，合同当事人均没有对其签名盖章的真实性提出异议，一审法院予以确认。通过协议内容可知，范应胜、邓佩仪与陈有源存在民间借贷关系，桃太郎公司对该借贷关系予以确认，并自愿承担连带保证责任。此外，范应胜、邓佩仪在（2014）佛中法民一初字第14号案中对基于《借款合同》而发生的借款行为没有否认，邓佩仪亦承认有相应的还款行为；而本案中陈有源亦出庭对借贷关系予以确认，因此，一审法院对《借款合同》所反映的借款事实予以确认。农行乐从支行对于合同中利息约定是否合法、利息结算是否合理等问题提出质疑，该问题属于《借款合同》的借款人范应胜、邓佩仪与出借人陈有源之间的权利义务关系，农行乐从支行并非该借贷关系的当事人，合同的约定与其无直接利害关系，其所提出的上述异议不影响借款合同的效力，也没有证据证实合同当事人恶意串通而损害其利益，故一审法院认定《借款合同》及补充协议应合法有效。第二，关于《借款合同》中约定借款人范应胜、邓佩仪不能按期偿还借款时桃太郎公司以以物抵债的形式将案涉房产出卖给海控公司的条款效力问题。根据合同约定，桃太郎公司在范应胜、邓佩仪与陈有源的借贷关系中自愿承担连带保证责任，并同意提供案涉房产替代范应胜、邓佩仪清偿不能按时归还的借款本金及利息，桃太郎公司按照以物抵债形式将案涉房产出让给海控公司。农行乐从支行主张该约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条关于“禁止流押”的规定，应属无效。对此，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中，当事人约定是借款人在不能按时还款后，应将案涉房产以以物抵债形式出卖给海控公司，并非约定由债权人陈有源直接取得抵押房屋的所有权，海控公司或誉盈辉公司是否取得抵押房屋还必须履行商品房买卖合同，是否履行该合同，借款人显然有选择权，况且该权利也仅为债权而非物权，法律对此种担保方式并没有禁止，其后当事人也实际签订了商品房买卖合同，可见该条款的约定是双方当事人的真实意思表示并已实际履行，故农行乐从支行主张该约定无效，缺乏法律依据，一审法院不予支持。第三，关于桃太郎公司提供担保是否需要股东会决议的问题。邓佩仪是桃太郎公司的法定代表人，其本人亲自签订《借款合同》及补充协议，相对人有理由相信桃太郎公司的担保行为已经股东会同意，并且《中华人民共和国公司法》第十六条第二款的规定，属于公司内部控制程序，不能以此约束交易的相对人，该规定也并非认定合同效力的强制性规范，故邓佩仪、范秋婷以此主张担保合同无效，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，《借款合同》及补充协议是合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属于合法合同，当事人以此为履行基础而签订《广东省商品房买卖合同》亦应合法有效，因此，一审法院认定海控公司与桃太郎公司在案涉房产查封前已签订了合法有效书面买卖合同的事实。二、关于海控公司在法院查封之前是否已合法占有案涉房产的问题。经审查，桃太郎公司在签订商品房买卖合同后，于2013年9月17日出具《同意函》，明确海控公司已支付案涉房产的全部价款，同意交付案涉房产给海控公司进行装修。由《同意函》的内容可以表明桃太郎公司明确同意将案涉房产交付给海控公司装修，因而应认定海控公司在案涉房产查封之前已合法占有该房产的事实。农行乐从支行关于案涉房产未交付的主张，理据不足，一审法院不予支持。三、关于海控公司是否已支付全部价款的问题。首先，按照《借款合同》的约定，案涉房产的价款实际是以陈有源所提供的借款及相应利息相抵，而根据本案的证据，在双方签订的《借款合同》的当日，陈有源确实已履行了提供所约定的借款的义务。其次，范应胜、邓佩仪在本案中没有举证证明其两人在约定的期限届满时已经清偿债务，其（2014）佛中法民一初字第14号案中所提供的其他公司之间的款项来往，无法证明所归还的是本系列案所涉的借款，而经审查借款人当事人之间的银行交易往来，范应胜、邓佩仪尚欠陈有源的借款本金、利息与本系列案所涉《借款合同》约定的出借款项数额相当。最后，桃太郎公司已按约定与海控公司签订商品房买卖合同，并出具相关购房收据和办理网签手续。如果范应胜、邓佩仪在此前已偿还款项，按常理不应再办理房屋的出让手续。因此，根据本案的证据，应当认定案涉房产的对价已经支付完毕。四、关于未办理过户是否因海控公司自身原因的问题。在桃太郎公司与海控公司为案涉房产订立买卖合同并办理网签手续的较短期间内，案涉房产即因桃太郎公司因欠债的原因而被法院查封，客观上阻碍双方当事人办理案涉房产的过户手续，该事实不能归咎于海控公司。因此，案涉房产并非因海控公司自身原因未过户至其名下，不应认定其有过错。综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，海控公司以其对案涉房产享有无过错不动产买受人物权期待权为由请求中止案涉房产的执行，法律依据充分，应予支持。农行乐从支行请求继续查封案涉房产，缺乏理据，对其请求应予驳回。至于农行乐从支行有关海控公司对案涉房产享有非典型担保，应当采用拍卖或变卖案涉房产的方式实现债权的主张。一审法院认为，虽然《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条承认了买卖合同作为担保方式的效力，但我国物权法在不动产担保问题上规定了抵押登记制度，所以以买卖合同作为担保的适用范围不宜扩大至不动产。即使该制度适用不动产，从权利取得的角度出发，在签订买卖合同作为民间借贷合同的担保时，一并转移担保不动产所有权的，应认定买卖合同有效而否定其担保的效力，更不宜再将其视为借贷关系的从属。本案中，虽然桃太郎公司与海控公司尚未完成案涉房产所有权的过户手续，海控公司尚未取得案涉房产所有权，但是如前所述海控公司已经取得案涉房产所有权无过错买受人物权期待权。当事人有权在法律规定的范围内自由处分自己的民事权益，海控公司选择以享有物权期待权排除本案执行而不选择享有让与担保来实现债权，并不损害国家利益、社会公共利益以及第三人利益，并无不当，一审法院予以支持；农行乐从支行的相关主张缺乏法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决驳回农行乐从支行的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，本案为申请执行人许可执行之诉。涉案争议房产桃太郎创业产业中心9、9A座201房、202房、301房、302房、401房、402房、501房、502房登记在被执行人桃太郎公司名下，海控公司主张其作为买受人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，海控公司应举证证明其主张符合上述规定的四个条件且能排除执行。一审认定在人民法院查封前海控公司已占有涉案房产、非因海控公司自身原因未办理过户登记，农行乐从支行对此未提起上诉，视为农行乐从支行认可该事实认定。根据农行乐从支行的上诉理由，结合海控公司的答辩，本院认为，本案二审争议焦点是：海控公司与桃太郎公司是否签订合法有效的买卖合同、是否支付房款及海控公司的权利能否排除强制执行。一、关于海控公司与桃太郎公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。农行乐从支行上诉的主要理由是，本案买卖合同源于陈有源与范应胜、邓佩仪等签订的借款合同和补充协议，是借款合同的担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷合同，在当事人之间成立一种非典型的担保关系，而由于借款合同的担保条款符合物权法第一百八十六条关于禁止流押的规定，因此，本案担保约定无效，买卖合同亦无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明并更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定可见，以签订买卖合同为借款提供担保所构成的非典型担保，需在借款到期前签订买卖合同。根据涉案三份《借款合同》的约定，还款期限分别是2013年7月5日、7月1日和8月12日；在还款期到期后的第二天，桃太郎公司要与海控公司等签订买卖涉案标的的物业合同并办理网络签订手续；然后给一个宽限期，在宽限期内借款人仍不能还款的，才按照以物抵债的形式履行买卖合同。显然，依据上述《借款合同》约定，海控公司不能在桃太郎公司不履行到期债务时即依据担保条款拥有抵押物所有权，在宽限期限内，借款人及桃太郎公司有选择还款、违约或者以物抵债的主动权，该约定与“债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”有明显区别，不属于农行乐从支行主张的流押条款。本案桃太郎公司和海控公司于2013年8月24日签订8份《广东省商品房买卖合同》，签订时间不是《借款合同》约定的还款到期的第二天，而是在还款宽限期满之后一段时间，说明双方均未履行借款合同的约定，更不符合以签订买卖合同为借款提供非典型担保的构成时间要件。桃太郎公司于2013年9月17日出具《同意函》，称由于万业红公司、海控公司、誉盈辉公司已付清案涉房产的全部价款，案涉房产已归万业红公司、海控公司、誉盈辉公司单独所有，同意万业红公司、海控公司、誉盈辉公司进行装修。可见，2013年8月24日桃太郎公司和海控公司签订买卖合同时，海控公司具有向桃太郎公司购买涉案物业的真实意愿，桃太郎公司亦具有向海控公司出售涉案物业以免除自身担保责任的真实意愿。因此，涉案《广东省商品房买卖合同》并非为涉案借款合同履行提供担保，而是在借款合同到期一段时间后、债务人难以清偿债务时，由抵押人将其所有的商品房出售给债权人的关联公司，通过以物抵债的形式，实现各方权利义务平衡的一种交易行为。当事人的上述交易行为，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条或《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，该《广东省商品房买卖合同》合法有效。由于本案物业于2013年9月30日被查封，在该《广东省商品房买卖合同》之后，因此可以认定海控公司和桃太郎公司签订的书面买卖合同在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于海控公司是否已向桃太郎公司支付全部价款。涉案《广东省商品房买卖合同》是当事人不能偿还借款后签订的，是以借款抵偿购房款的结果。根据本案查明的事实，范应胜、邓佩仪欠款金额与约定的房款相当，不存在以违法高息抵偿购房款的情况，且桃太郎公司于2013年9月17日出具《同意函》，确认已付清案涉房产的全部价款。因此，可以认定海控公司已支付全部购房价款。三、关于海控公司的权利能否排除强制执行。农行乐从支行上诉称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人的权利仅符合四种情形但买受人的权利不能够排除执行的，人民法院不应予以支持。本案海控公司作为涉案房产的购房人，在合同有效且已付清房款、没有过错的情况下，其依法享有向出卖人桃太郎公司请求交付房屋、办理过户手续的请求权，该请求权属于对特定物主张将来所有的请求权，即海控公司对涉案房产享有可期待物权。而农行乐从支行对桃太郎公司仅享有返还借款的债权请求权，属于普通债权请求权。根据物权优于债权的一般原理，就涉案房产而言，海控公司享有排除桃太郎公司为实现普通债权而申请强制执行涉案房产的权利。综上所述，一审认定海控公司的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，驳回农行乐从支行许可执行的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。农行乐从支行的上诉理由不能成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇一八年十一月三十日书记员  黎云香