宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁05民终687号 上诉人（原审原告）：胡志，男,住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：黄珊，宁夏鸣钟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：舒宝才（曾用名舒宝财），男，住宁夏回族自治区中宁县。 上诉人胡志因与被上诉人舒宝才房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2018）宁0521民初2126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月8日公开开庭进行了审理，上诉人胡志及其委托诉讼代理人黄珊，被上诉人舒宝才到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人胡志上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认上诉人与被上诉人于2005年11月13签订的《售房买卖协议书》无效，被上诉人退还上诉人购房(带田)款共计52000元，赔偿上诉人损失49060元(按照年息6％上浮30％即年息7.8％自2006年4月12日至2018年5月12日)。2、改判被上诉人支付上诉人3亩责任田农业补贴1500元(自2014年1月至2018年5月)。3、上诉人不再支付被上诉人土地使用费11760元。4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订了《售房买卖协议书》，双方买卖的标的物属于宅基地、农田，该《售房买卖协议书》系无效协议,被上诉人应当退还上诉人房款52000元。因被上诉人的责任导致双方未能实现合同目的，被上诉人应当向上诉人赔偿损失。一审驳回上诉人要求被上诉人支付损失49060元的请求，明显错误。2、上诉人不应向被上诉人支付土地使用费11760元。首先，本案中，一审法院判决上诉人胡志支付被上诉人舒宝才土地使用费属于超出诉讼请求的判决。在本案中，被上诉人并未提出反诉要求上诉人支付被上诉人土地使用费。一审法院判决上诉人支付被上诉人土地使用费的判决错误。其次，本案中，上诉人不应当再向被上诉人支付任何费用。上诉人在“购买土地”、被上诉人在“出卖土地”之初的本意是被上诉人无力耕种，有人能帮忙打理，不至于土地荒废，上诉人在“购买土地”后对该土地进行耕种，亦是对农田的保护，不应当再向被上诉人支付费用。再次，一审法院将土地价值自2006年至2017年按照每亩300元的标准计算损失，明显没有法律和事实依据。 被上诉人舒宝才针对以上上诉意见答辩称：我认可房子卖给了上诉人，但是田没有卖给上诉人。《售房买卖协议书》无效，是上诉人违约，不是我违约，因为确权问题才导致本案诉讼。房子上诉人住了12年，如果上诉人的52000元要求计算利息的话，我要求上诉人支付房子折旧费。涉案3.4亩土地不能买卖，上诉人耕种应支付土地使用费。2014年至2018年的农业补贴1500元是补给原承包经营者，这个钱我领了，不应该给上诉人。 胡志一审诉讼请求：1、判令确认当事人双方于2005年11月13日签订的《售房买卖协议书》无效，舒宝才依法退还胡志购房(带田)款共计52000元，赔偿胡志损失49060元(按照年息6％上浮30％即年息7.8％，自2006年4月12日至2018年5月12日)；2、判令舒宝才支付胡志3亩责任田农业补贴1500元(自2014年1月至2018年5月)；3.案件受理费由舒宝才承担。 原审法院审理查明：胡志系中卫市沙坡头区永康镇党家水村村民，2005年11月13日，胡志、舒宝才签订《售房买卖协议书》一份。舒宝才将自己所有的的位××县的房屋（带田）作价52000元出卖给胡志，双方在协议中还约定舒宝才将自己承包经营的约3.4亩土地交给胡志耕种。合同签订后，胡志支付了房款，舒宝才将房屋及土地交给胡志，胡志居住及耕种至今。另查明案涉约3.4亩土地在2014年被政府征收约0.4亩。土地交付后土地农业补贴一直由胡志领取至2014年1月。2018年中宁县恩和镇上庄村流转土地的价格为每亩500元至800元。 原审法院认为：农村宅基地属于农民集体所有，对于本村集体成员具有福利性质和社会保障性质。胡志、舒宝才双方签订《售房买卖协议书》买卖房屋的同时涉及房屋宅基地使用权的转让，根据法律规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。所以，胡志、舒宝才签订的售房买卖协议书违反了法律的强制性规定，属于无效合同，因无效合同而取得的财物应当互相返还。一、对于胡志要求舒宝才返还购房款52000元的诉讼请求予以支持；二、对胡志要求支付购房款利息49060元的诉讼请求，舒宝才在向胡志交付房屋后，胡志一直居住，胡志居住使用房屋同样存在收益。舒宝才取得房款后的利息收益和胡志的住房收益是可以互相冲抵的，因此对胡志的该项诉讼请求不予支持；三、对胡志要求舒宝才支付农业补贴1500元的诉讼请求，农业补贴系对土地承包经营者的政策性补贴，胡志不享有对案涉土地的承包经营权，不应享有农业补贴，对该诉讼请求不予支持；四、在交付房屋的同时舒宝才向胡志交付土地3.4亩，且胡志耕种至今，在耕种过程中胡志同样从耕种土地中获得收益，该收益应当退还舒宝才。退还的数额比照同处恩和镇上庄村的同类土地，收益以每亩每年300元的标准计算，自2006年计算至2013年为8160元（3.4亩×300元/年×8年），自2014年至2017年的土地收益计算为3600元（3亩×300元/亩/年×4年），合计11760元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：1、舒宝才返还胡志购房款52000元；2、胡志退还舒宝才位于××县房屋一处，土地3亩；3、胡志支付舒宝才土地使用费11760元。以上一、三项相抵后舒宝才退还胡志购房款40240元。案件受理费减半收取1276元，由胡志负担638元，舒宝才负担638元。 二审中，当事人双方均未向法庭提交证据。 二审与一审审理查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：胡志、舒宝才签订《售房买卖协议书》将舒宝才的房屋及宅基地使用权转让给胡志，该宅基地属于村集体所有，其土地使用权不得擅自转让他人。舒宝才将宅基地转让给胡志的行为违反了法律强制性规定，故该《售房买卖协议书》应属无效。一审虽在判决理由中认定该协议无效，但在判项中未予表述，存在不当，应予纠正。 胡志上诉要求舒宝才支付购房款利息49060元并要求不向舒宝才支付土地使用费11760元，经审查，舒宝才在向胡志交付房屋、土地后，胡志一直居住房屋、耕种土地，胡志居住房屋、耕种土地同样存在收益。舒宝才取得房款后的利息收益和胡志居住房屋、耕种土地的收益可以互相冲抵。胡志不应向舒宝才要求房款利息；舒宝才亦不应向胡志主张居住房屋、耕种土地的收益。一审驳回胡志要求舒宝才支付购房款利息49060元的诉请，并无不当。但判令胡志向舒宝才支付土地使用费11760元有失公平，且舒宝才一审对该费用未予主张，故对于胡志对此提出的上诉意见，本院予以支持。 农业补贴系对土地承包经营者的政策性补贴，双方当事人签订的《售房买卖协议书》为无效协议，故胡志不享有对案涉土地的承包经营权，其不应享有农业补贴，一审对于胡志要求舒宝才支付农业补贴1500元的诉讼请求不予支持，并无不当。本院对于胡志关于该1500元农业补贴的上诉请求，亦不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果欠妥，应依法予以纠正。上诉人胡志的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区中宁县人民法院（2018）宁0521民初2126号民事判决； 二、上诉人胡志与被上诉人舒宝才签订的《售房买卖协议书》为无效协议； 三、被上诉人舒宝才返还上诉人胡志购房款52000元； 四、上诉人胡志返还被上诉人舒宝才涉案房屋一处、土地3亩； 五、驳回上诉人胡志的其他诉讼请求。 一审案件受理费1276元，由胡志负担629元，舒宝才负担647元；二审案件受理费1358元，由胡志负担1102元，舒宝才负担256元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨 涛 审 判 员 孙 静 代理审判员 谈 雪 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员 李姗姗 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。