浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终4645号 上诉人（原审被告）：叶寿福，男，汉族，1964年11月5日出生，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：马靓，永康市为民法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈延军，浙江律明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：永康世界贸易中心有限公司，住所地：浙江省永康市东城街道中国科技五金城（**）对面检验检疫大厦**。 法定代表人：陈虎，董事长。 委托诉讼代理人：陈洁、何莎，浙江康城律师事务所律师。 上诉人叶寿福因与被上诉人永康世界贸易中心有限公司（以下简称永康世贸公司）确认合同效力纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2017）浙0784民初9539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶寿福上诉请求：撤销原判，依法改判驳回永康世贸公司的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。双方之间的房屋买卖系双方真实意思表示，并非为借贷而担保。双方分别于2014年9月20日、11月12日签订的协议书，协议书中清楚写明永康世贸公司因资金紧缺，以优惠的价格出售给叶寿福，与其他同时期的合同没有可比性。本案不存在流质的情形。流质是指在合同中约定如果未受清偿，抵押物的所有权转移为债权人所有。一审法院对流质这一概念进行了扩大解释。且叶寿福提供的证据足以证明双方之间其实存在多项借款。2、一审证据采信方面存在错误。对于永康世贸公司提交的证据1，借条是虚假的，永康世贸公司没有提交证据原件，且存在永康世贸公司自己制造借条、硬把房屋买卖关系说成是民间借贷关系的可能性。因本案涉及金额巨大，同时双方之间还存在其他的借贷往来，这就给了永康世贸公司可乘之机，存在以单方出具的借条来迷惑法庭的可能。对证据16购房发票的真实性、合法性，叶寿福在一审庭审中明确提出该证据是单方证据，永康世贸公司未向叶寿福移交该证据，不存在叶寿福借款还清后交还购房发票的事实。证据15的购房备案合同，在同一个时间段，永康世贸公司与他人之间的购房合同有高有低，本案双方签订《协议书》明确是因为资金紧张才以特优惠的价格出售，因此该份证据也不应作为参考。证据17足以证明双方之间存在其他的借贷往来，可以说明本案中永康世贸公司归还的款项并非系用于归还所谓的购房款。证据23双方之间的短信，因为双方存在其他的经济往来，因此该短信内容与本案中的房屋买卖行为没有关系。对于叶寿福提交的证据2，协议书是在双方自愿平等的基础上签订的合同，同时期的其他房屋房价可能有较高的情形，但不排除同时期永康世贸公司还与其他案外人以其他的价格签订了房屋买卖合同，而永康世贸公司只是选择性的向法院提交了价格比较高的三份，故一审法院以此来推定存在流质的事实缺乏事实与法律依据。证据3，虽然通知书上没有叶寿福的签字，但EMS面单上对此已经对寄件人及通知书的内容进行了明确，也加盖了邮政的邮戳，真实性不存在问题。至于永康世贸公司是否收到这份通知，并非所有邮件都能送达，不能以此来否定证据的效力。 永康世贸公司答辩称：1、双方之间是民间借贷关系，永康世贸公司从未收到过叶寿福的购房款，双方涉及的借款往来仅有2笔，2014年6月13日在叶寿福的撮合下，永康世贸公司向永康市永安小额贷款有限公司（以下简称永安小贷）借款4000万元，永安小贷委托施金洪、楼晓红、蒋爱女以及叶寿福向永康世贸公司汇款各1000万元，永康世贸公司按照对方的要求分别向施金洪、楼晓红、蒋爱女以及叶寿福各出具1000万元的借条，该4笔1000万元在随后的交易中均是由叶寿福打入永康世贸公司账户的，上述借款清偿后，永康世贸公司收回了相应的借条原件。2、2014年9月22日、11月14日、11月25日，叶寿福向永康世贸公司出借4000万元，永康世贸公司已于2016年9月20日归还了全部借款本金4000万元，并陆续支付了利息2100万元，除此之外双方不存在其他的经济往来，永康世贸公司已清偿了所有的借款，且从未收到任何购房款，双方之间没有真实的房屋买卖关系。3、双方签订的商品房买卖合同是为借款提供担保，双方并非房屋买卖法律关系。双方签署的购房合同仅为3000元/平，且同期同类型的正常买卖价格均价在15000元/平，3000元/平的价格已明显低于成本，非常不合理。且叶寿福与永康世贸公司法定代表人陈虎在2014年9月22日短信往来中也明确表示2014年9月双方所涉的借贷要与永康世贸公司向永安小贷的贷款一致。双方以3000元/平的价格签订房屋买卖合同仅是为借款作担保。4、签订商品房买卖合同实为担保，故所涉的商品房买卖合同无效，所涉的合同备案应予以注销，一审法院适用法律正确。本案所涉的房屋买卖合同是为担保借款而签订，双方之间的真实法律关系为民间借贷，买卖房屋的本质作用是在于永康世贸公司一旦无法清偿借款时，叶寿福即可要求永康世贸公司转让房屋所有权，这一行为本质属于流质，根据担保法和物权法的规定，均对流质有禁止性的规定，流质不仅仅与设立抵押的目的相悖，而且容易出现价值较高的物品以较低的价格转让给担保人，造成价值转移失衡，不利于交易安全，此种情况下，双方之间的92份房屋买卖合同是违反了法律规定。本案所涉的房屋买卖合同无效，应当将合同取得的财物予以返回。故本案所涉的92套房屋备案登记应予以注销。综上，一审法院事实认定正确，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 永康世贸公司向一审法院起诉请求：1、确认原告永康世贸公司与被告叶寿福签订的92份《商品房买卖合同》无效；2、判令注销永康市五洲路101号2801室等共计92套房屋的合同备案；3、本案诉讼费用由被告叶寿福承担。 一审法院认定：2014年9月24日，被告叶寿福将3000万元款项汇至原告永康世贸公司账户。2014年11月14日、25日被告叶寿福又分别将500万元、500万元款项汇至被告永康世贸公司账户。双方于2014年9月22日、2015年4月15日签订了关于永康市五洲路101号2801室、2802室等数套房屋的《商品房买卖合同》，开具了相应的购房发票并进行了备案登记。其中2014年9月22日备案登记了99套，2015年4月22日备案登记了3套、2015年4月28日备案登记了1套、2015年4月24日解除了备案登记11套，合计现在还有备案登记的是92套。2014年12月5日、2014年12月4日、2015年1月22日、2015年5月7日、2015年5月13日、2015年7月2日、2016年2月6日、2016年4月22日原告永康世贸公司先后向被告叶寿福指定的账户汇入80万元、70万元、130万元、100万元、340万元、30万元、350万元、550万元。2016年9月20日原告永康世贸公司向被告叶寿福的账户汇入4000万元。 一审法院认为：根据原告起诉的事实理由及被告的答辩意见，本案争议焦点为：一、双方当事人之间法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系；二、原被告所签署的《商品房买卖合同》的效力问题；三、案涉的位于永康市房屋是否可以注销房屋合同备案。关于争议焦点一，原、被告之间分别于2014年9月20日签署总价3000万元的购房《协议书》并于2014年9月24日由原告出具了收条，另2014年11月12日，原、被告之间又签署一份总价为1000万元的购房《协议书》并于2014年11月14日由原告出具了对应的收条。双方于2014年9月22日、2015年4月15日签署了数份《商品房买卖合同》并进行了备案，2015年4月24日解除了11套房屋的备案，现在尚剩余92套房屋备案。双方当事人虽然形式上签订了《商品房买卖合同》并完成备案登记，但几乎同一时间双方当事人存在一笔3000万及1000万的借款，借款数额和购房金额一致，并且除了该笔4000万之外，被告未能举证说明其与原告之间还存在另一笔4000万的往来款项，因此在原被告之间仅存一笔3000万及一笔1000万的往来款项中，对该款项背后的法律关系就必须结合本案的其他证据予以综合考查双方当事人之间真实的意思表示。民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。在本案中，首先，原告举证于2014年9月24日收到被告打入的3000万元，于2014年11月收到被告打入的1000万元后，于2014年12月汇给被告150万；2015年1月汇给被告130万；2015年5月汇给被告440万；2015年7月汇给被告30万；2016年2月汇给被告350万；2016年4月汇给被告550万；2016年9月汇给被告4000万，多数标注“还借款”或者“利息”的字样。其次，原告举证与被告所签署的《商品房买卖合同》单价为3000元/平方，而该处房屋同时期同类型的正常买卖价格均在15000元/平方，原、被告之间的购房价已经明显低于正常市场销售价，不合乎常理。再次，被告与原告法定代表人之间于2014年9月22日；2015年1月、5月、6月；2016年2月均有短信沟通借款事宜，且沟通中双方认可房屋销售作价降低，房屋作为担保物。民事案件的证明标准是证明责任的人应提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。本案中，原告永康世贸公司已经完成双方当事人之间存在借贷关系的举证证明责任，而被告叶寿福主张其与原告之间存在商品房买卖合同关系，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，叶寿福之举证应当在证明力上足以使法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而基于前述叶寿福为反驳永康世贸公司主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。综上，一审法院认定双方所签《商品房买卖合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间名义上为房屋买卖法律关系，实为借贷民事法律关系。关于争议焦点二，因本案真实的法律关系为民间借贷关系，买卖房屋仅为借贷担保，其本质作用在于原告一旦无法清偿借款时被告即要求原告转让房屋所有权，这一行为在本质上属于“流质”，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条规定，流质禁止，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，因此本案中原被告所签署的《商品房买卖合同》因违反流质禁止的法律规定而无效。关于争议焦点三，合同无效的法律效果为自始没有法律约束力，因此在本案中双方不存在任何买卖关系，被告为担保所做的备案行为也无法获得法律的支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。由于原告永康世贸公司将本案所涉及的92套房屋备案登记在被告叶寿福名下，所以解除备案登记的义务应由被告叶寿福承担。因此在《商品房买卖合同》被认定无效后房屋应当注销备案。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条的规定，判决：一、判决确认原告永康世界贸易中心有限公司与被告叶寿福签订的92份《商品房买卖合同》无效（具体合同编号及房号详见清单）；二、判令注销永康市五洲路101号2801室等共计92套房屋的合同备案（具体房号详见清单），限判决生效后十日内履行完毕。本案受理费40元（已减半收取），由被告叶寿福负担。 二审中，叶寿福向本院提交以下证据：1、兴业银行进账单4份。证明双方之间除了在本案中的房屋买卖协议之外，还存在其他的借款往来。 2、永康世贸公司与楼晓红、朱晓昂签订的买卖协议两份。证明永康世贸公司与其他人之间也存在以优惠价格出售房屋的事实，当时的理由是为了筹集资金，故不存在以房屋抵押借款的情况。 3、商品房买卖合同两份、集资联建协议书查询件一页。证明：永康世贸公司与楼晓红之间存在房屋买卖合同的事实。 永康世贸公司质证认为：证据1，对其关联性有异议，这份证据中出示的4笔款项实际是永康世贸公司与永安小贷之间的借贷。 证据2，对证据的关联性有异议。楼晓红和朱晓昂当时签订这份协议书的目的也是在于借贷，而非房屋买卖，永康世贸公司以此证据来证明当时的房屋价格不恰当。 证据3，商品房买卖合同是和楼晓红签署的，这是当时为了借贷而提供的担保房屋，并非真实的房屋买卖，故对商品房买卖合同的关联性有异议。集资联建协议书只有第一页和末页，签署的甲方是永康市总部中心开发建设有限公司，不清楚该公司与永康世贸公司的关系。故不能达到叶寿福的证明目的。 本院认为，证据1与一审中永康世贸公司提供的证据17-19相对应，系永康世贸公司与永安小贷之间的法律关系，与本案没有关联，本院不予认定；证据2、3，与本案缺乏关联性，本院不予认定。 永康世贸公司未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本案的争议焦点系双方之间的法律关系是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系。本院认为，本案双方构成民间借贷法律关系。本案双方虽有《商品房买卖合同》，但商品房单价为3000元/平，远低于同时期同类型商品房约15000元/平的正常买卖价格，不符合常理。永康世贸公司从2014年12月开始截至2016年9月，已陆续归还叶寿福本金及利息共计5650万元，且在支付凭证上多有标注“还借款”或“利息”等字样，可以证明双方之间存在借贷法律关系，且永康世贸公司已归还借款并支付利息；从双方的往来短信中，多次提到了抵押、借款等事宜，也可以表明双方存在民间借贷法律关系；本案中，叶寿福主张其与永康世贸公司之间存在其他借款往来，并未提供充分证据予以证明除了涉案4000万元款项外，其与永康世贸公司之间存在其他的借款往来。叶寿福提及的2014年6月13日的借款，据现有证据，只能叶寿福受委托汇款，不足以认定双方之间存在其他的借贷关系。综上，叶寿福认为本案双方系商品房买卖合同的事实及法律依据不足，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人叶寿福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 童耐萍 审 判 员 郑林军 审 判 员 韦红平 二〇一八年十一月二十二日 代书记员 胡晔婷