北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初25530号原告：北京市海技工商贸中心，住所地北京市海淀区海淀路**。法定代表人：崔来禄，经理。委托诉讼代理人：田艳平，北京市玖典律师事务所律师。被告:北京市海淀区紫金庄园业主委员会，住，住所地北京市海淀区万泉河路紫金庄园**楼地下**/div>主任：张艳春。委托诉讼代理人：刘自如，该业委会顾问。被告：杨广玉，男，1970年11月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于春洋，北京市中银律师事务所律师。第三人：北京原创房地产开发有限责任公司，住，住所地北京市海淀区万泉河路**紫金庄园**楼/div>法定代表人：杨长志，总经理。委托诉讼代理人：胡艳，该公司员工。原告北京市海技工商贸中心（以下简称海技工商贸中心）与被告北京市海淀区紫金庄园业主委员会（以下简称紫金庄园业委会）、被告杨广玉、第三人北京原创房地产开发有限责任公司（以下简称原创房地产公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海技工商贸中心之委托诉讼代理人田艳平、被告紫金庄园业委会之委托诉讼代理人刘自如、被告杨广玉之委托诉讼代理人于春洋，第三人原创房地产公司之委托诉讼代理人胡艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海技工商贸中心向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认我公司单独享有海淀区万泉河路×号楼地下一层北侧310平方米地下室及东南角约30平方米厕所的使用权；2.请求法院依法判令紫金庄园业委会和杨广玉立即腾退海淀区万泉河路×号楼地下一层北侧310平方米地下室；3、请求法院依法判令紫金庄园业委会和杨广玉连带赔偿我公司房屋占有使用费224000元（自2017年7月18日起至实际腾退之日止，参照月租金1000元每间标准，按28间房屋计算）；本案诉讼费用由紫金庄园业委会、杨广玉负担。事实和理由：我单位系海淀街道下属的集体所有制企业，曾用名为北京市海淀区振兴综合贸易批发部、北京市海淀区振兴综合贸易公司。1999年6月20日，北京市海淀区苏州街三建宿舍区综合拆迁办公室与我单位下属单位北京市海淀区振兴综合贸易批发部立新副食商店（以下简称立新副食商店）签订《拆迁安置补偿协议书》，约定将海淀区万泉河路×楼地下一层北侧310平方米地下室永久使用权给立新副食商店作为拆迁安置补偿，同时口头承诺该单位在地下室东南约5米处自建约30平方米厕所自行使用。上述协议签订后，该单位法人崔来禄将该地下室及厕所出租。2015年12月8日，紫金庄园业委会以该地下室规划为设备和设施层，应系全体业主共有为由，擅自将该地下室及房屋、厕所据为己有，并委托杨广玉出租获利，现该地下室由杨广玉实际占有使用。为维护我单位的合法权益，故起诉至法院。紫金庄园业委会辩称，对于拆迁的事实没有异议，但依据拆迁协议，原告只享有地下室310平方米的使用权，厕所并不包括在内，厕所是共有部分，与拆迁协议中约定的310平方米没有关系，业委会可以协助与承租人杨广玉协商腾退。当时的情况是地下室一直处于混乱状态，消防等验收多次不达标，故业委会决定将该地下室正式委托给实际使用人杨广玉进行管理，负责该地下室的卫生、安全及消防。关于占有使用费，我们不同意承担，且该地下室一直欠缴物业费及供暖费。杨广玉辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、地下、地下室应为共有部分物权法规定应当归全体业主共有，原告对厕所的使用权没有任何法律依据及合同依据，故我不同意腾退。二、我与紫金庄园业委会签订了合法的委托经营管理协议，因地下室存在大量安全隐患，故接受委托后我累计投入80多万资金对房屋进行安全改造和装修，如果腾退将对我造成重大经济损失，明显显示公平。三、我不同意支付占有使用费，因该地下室权属存有争议故一直处于空置状态，无需支付使用费。且原告主张的使用费标准明显过高，远高于其出租租金标准。综上，我不同意原告的全部诉讼请求。第三人原创房地产公司述称，对拆迁协议的事实没有异议，该地下室310平米确实是我公司拆迁补偿给原告公司，原告公司享有该310平方米的使用权，对于厕所的事情因为时间太长，且当时经办人员已离职，故我公司未能查到相关档案或信息，具体情况不了解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海技工商贸中心（原系北京市海淀区振兴综合贸易公司，于2003年被吊销营业执照）系海淀镇下属的集体所有制企业。北京市海淀区振兴综合贸易批发部立新副食商店系北京市海技工商贸中心的下属单位。崔来禄系北京市海技工商贸中心的法定代表人。1999年6月20日，北京市海淀区苏州街三建宿舍区综合拆迁办公室（拆迁人、甲方）与北京市海淀区振兴综合贸易批发部立新副食商店（被拆迁人、乙方）签订《拆迁安置补偿协议书》，约定甲方受北京市第三建筑工程公司及北京原创房地产开发有限责任公司委托，对北京市海淀区振兴贸易公司所属的立新副食商店实施拆迁安置及补助：三、甲方同意乙方回迁安置的要求，在回迁住宅楼施工×号楼地下一层按建筑面积补偿乙方310平方米，甲方偿还给乙方回迁面积为永久使用权。崔来禄作为乙方法定代表人在上述协议上签字。上述协议签订后，该地下室由海技工商贸中心法定代表人崔来禄代为管理并出租与贾翠云。后贾翠云将该地下室转租与王宝宏。2013年9月15日，紫金庄园业委会与杨广玉签订《委托管理协议》，约定紫金庄园业委会将×号楼一层地下室共计858平米（规划设计为：设备和设施层）委托给杨广玉进行维护和管理，委托期间为20年，自2013年9月15日至2033年9月14日止。杨广玉有权对×楼地下室的空余房间进行公寓出租，所得的收益归杨广玉。该协议上有紫金庄园业委会盖章及王宝宏、杨广玉签字。2015年12月8日，紫金庄园业委会（甲方）、杨广玉（乙方）、王宝宏（丙方）、北京筑邦百扬物业管理有限公司（丁方）（以下简称筑邦百扬公司）签订《交接协议》，约定：鉴于：1、甲方已经于2013年9月将×号楼地下室（规划用途为设备和设施层、自行车棚等，建筑面积858平米）委托乙方进行维护和管理；2、现×号楼地下室由丙方实际占有和使用，甲方曾于2013年10月通知丙方将×楼地下室交接给乙方管理和使用，但丙方直至本协议签订之日止仍未交接，现在甲方的协调下，丙方同意交接。3、丁方作为紫金庄园的物业管理单位，对×号楼地下室具有一定监督管理义务。现各方约定丙方于2015年12月8日前将×号楼地下室交由乙方控制和管理。乙方于2015年12月8日正式接手×号楼地下室，乙方对于×楼地下室享有基于与甲方于2013年9月15日签署的《委托管理协议》的约定行使相关管理权和履行相应的义务。庭审中，海技工商贸中心主张紫金庄园×号楼一层地下室310平方米的使用权归其所有。原创房地产公司对此不持异议，该公司主张紫金庄园×号楼地下2层、地上、地上**所有权及使用权均归该公司所有据拆迁协议该公司将地下一层310平方米的使用权补偿给海技工商贸中心。为此，原创房地产公司向本院提交了确权证明及建设工程规划许可证。其中确权证明载明：坐落于海淀区万泉河×号楼的房屋，正在申请办理房屋所有权登记。经审查房屋所有权属于北京原创房地产开发有限责任公司所有。其中规划许可证载明：海淀区小南庄×号楼住宅项目已取得建设工程规划许可。该规划许可证另载明已确权，登记费已收。紫金庄园业委会对上述事实无异议，杨广玉认可规划许可证，但否认确认证明的真实性，其认为该地下室为共有部分，应为全体业主共有。另经本院查明，该地下室规划为人防、设施设备层，现未取得房屋所有权证。依据该地下一层的备案图纸显示，该地下一层部分区域为自行车库、其余为配电室、水泵房、生活、消防水池等。上述备案规划图纸另显示本案争议的310平米包含水泵房、配电室、生活、消防水池部分。庭审中，双方当事人均表示本案争议的310平方米为该地下一层中的空地部分，并以原创房地产公司持有的图纸为据。原创房地产公司持有的图纸显示本案争议的310平方米为除上述设施设备外的空地部分。关于上述图纸不一之情况，原创房地产公司称备案规划图纸为原始设计图纸，该公司提交的图纸为最终施工图纸。海技工商贸中心另要求紫金庄园业委会、杨广玉腾退该地下室310平方米。紫金庄园业委会表示因已委托给杨广玉管理使用，故该业委会同意协助杨广玉予以腾退。杨广玉认可该地下室310平方米现由其占有使用，并部分作为员工宿舍。杨广玉另表示不同意腾退，主张其于2017年进行了装修，如果腾退其会产生相应损失。为此，杨广玉向本院提交了装修合同一份及筑邦百扬公司于2018年6月16日出具的证明一份，其中装修合同载明：自2017年12月1日至2018年1月5日，紫金庄园×号楼地下室进行装修，工程总价款为460000元。其中证明载明：1、杨广玉于2017年12月1日至2018年初对该地下一层310平米进行了装修，该地下室的消防设备设施也是由杨广玉投资购买设备。2、从1999年6月至今海技工商贸中心从未缴纳物业费和取暖费，其中欠缴1999年6月至2018年12月31日物业费203425.94元，欠缴1999年6月至2017年的供暖费158100元。紫金庄园业委会对杨广玉装修及消防设备设施改造之事实予以认可，但具体情况其表示不了解。海技工商贸中心对上述证据及事实不予认可，称2017年初就该地下室310平米的租赁已产生纠纷并诉至法院，杨广玉在此期间装修并产生损失应由其自行承担。海技工商贸中心另要求紫金庄园业委会、杨广玉连带赔偿其房屋占有使用费224000元。杨广玉对此不予认可，称该期间因地下室权属有争议，故不应支付房屋占有使用费，且即便要支付标准也过高。紫金庄园业委会以未实际占有上述房屋为由不同意支付房屋占有使用费。海技工商贸中心另主张该地下室东南角约30平方米厕所的使用权，海技工商贸中心未就上述主张向本院提交证据。另查，2018年9月，北京市海淀区海淀街道将上述争议地下室采取限期关停并清空措施。本院认为，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，经本院查明，本案争议的地下室一层规划用途为设施设备层。且依据相应图纸可知，该地下一层涵盖了配电室、水泵房、生活消防水池等公用配套设施。海技工商贸中心虽主张本案争议的310平方米为除设施设备之外的空地部分，但上述空地与公用配套设施系不可分割之整体，并非独立的空间，小区内公用配套设施与小区建设和居住不可分割，亦服务于公共目的，成为小区整体的组成部分，故该地下一层整体应当由紫金庄园小区的全体业主享有共有权。现海技工商贸中心要求依据其与原创房地产公司签订的《拆迁协议》确认其享有该地下室310平米和东南角约30平米厕所的使用权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。海技工商贸中心要求杨广玉腾退该地下室310平米之诉请，缺乏事实及法律依据，且现该地下室处于限期关停并清空状态，故本院对其该项诉请亦不予支持。海技工商贸中心另要求杨广玉支付房屋占有使用费，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因紫金庄园业委会并未实际占有使用该地下室310平米，故海技工商贸中心要求紫金庄园业委会腾退上述房屋并支付房屋占有使用费之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，判决如下：驳回北京市海技工商贸中心的全部诉讼请求。案件受理费4660元，由北京市海技工商贸中心负担，其中2330元已交纳，剩余部分于本判决生效后七日内交纳如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  秦纳杰人民陪审员  朱德萍人民陪审员  任军鹰二〇一八年十一月三十日书 记 员  于 洁