江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0322民初5377号原告：叶银川，男，1986年8月11日出生，汉族，住沛县。原告：朱雅，女，1987年4月22日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：叶银川（系朱雅丈夫），男，1986年8月11日出生，汉族，住沛县。以上两原告共同委托诉讼代理人：李庆龙，江苏同瑞律师事务所律师。被告：江苏财富房地产开发有限公司，住所地沛县汉城商都**楼**营业厅。法定代表人：宋德才，董事长。委托诉讼代理人：宋小龙，男，1988年4月25日出生，汉族，该公司员工，住沛县。委托诉讼代理人：秦存军，男，1970年1月31日出生，汉族，该公司员工，住沛县。原告叶银川、朱雅与被告江苏财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，先依法适用简易程序，于2017年9月28日公开开庭进行了审理，原告叶银川及原告叶银川、朱雅的共同委托诉讼代理人李庆龙，被告财富公司的法定代表人宋德才及其委托诉讼代理人王辉、宋小龙到庭参加诉讼。后财富公司解除与王辉的代理关系。经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，本院依法裁定转为普通程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理，原告叶银川，被告财富公司的法定代表人宋德才及其委托诉讼代理人秦存军、宋小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶银川、朱雅向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付至上房之日止的逾期上房违约金（暂计算至2017年8月15日为167552元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年3月9日签订商品房买卖合同，双方约定由原告购买被告开发的御水华庭小区3-2-601号房屋一套，被告于2015年6月30日前交付房屋。合同签订后，原告按约支付房款，被告一直未交付房屋，被告应当承担违约金。财富公司辩称，原告一直未交付房款，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于签订商品房买卖合同的事实。2014年3月9日，原、被告签订商品房买卖合同，约定两原告购买财富公司开发的御水华庭小区第3幢2单元601号房，总价款431834元，买受人在签署买卖合同时，支付首付款131834元，余款300000元以银行按揭贷款方式支付等。商品房买卖合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2015年06月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因政策调整或拆迁，出卖人在30日内通知买受人具体情况，不视为违约；3、因市政配套建设或质检部门未能如期验收等非出卖人能左右的因素，不视为违约。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”原告已付清房款，被告于2014年8月29日向原告开具金额为431834元的购房发票。二、涉案小区建设开发情况。2010年10月25日，财富公司与沛县人民政府（以下简称县政府）签订协议书，约定县政府提供孟桥地块供财富公司开发建设，县政府组织该地块的拆迁安置工作，于2010年11月底交付财富公司净地。2011年1月7日，财富公司与沛县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定沛县国土局于2011年4月7日前将沛县沿河北侧、樊哙路南侧、汉邦路西侧的出让宗地交付财富公司，财富公司同意该合同项下宗地建设项目在2011年7月7日之前开工，在2013年7月7日之前竣工。自2011年11月10日起至2016年6月20日，沛县国土局陆续将出让宗地拆迁，并向财富公司交付。2014年12月30日，沛县规划局就御水华庭规划调整总平面图进行公示，公示说明载明：“御水华庭项目用地位于东侧，汉邦路西侧，樊哙路南侧，因新的《建筑设计防火规范》实施，现部分建筑设计方案须按规范调整，同时结合供电要求，配电设施作相应调整，东区地库范围等结合规划方案作适当调整，该规划调整方案已经我局审查，符合规划设计要求……”御水华庭小区西区3号楼等楼房于2015年10月18日经施工、监理、建设、设计、勘察等五方主体竣工验收合格，尚未办理竣工验收备案。2017年5月5日，沛县房屋征收办公室出具证明一份，内容为“孟桥《御水华庭》项目一期、二期为棚改安置工程，其中14万㎡为安置用房。后来确定12万㎡，楼基地面土地于2016年11月10日拆迁完毕，具备办理施工许可证条件”。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，双方应按约履行各自义务。关于原告是否付清购房款。2014年8月29日，被告向原告开具金额为431834元的购房发票，可以证实原告已付清房款。被告抗辩原告一直未交付房款，但在庭审中被告自认收取了涉案房屋的贷款，后又将贷款交给“县建公司”，足以说明原告向被告付清了房款，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。商品房买卖合同约定，被告应于2015年6月30日前将符合双方合同约定的商品房交付原告，逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。该合同同时约定，因政策调整或拆迁，出卖人在30日内通知买受人具体情况，不视为违约。本案中，被告存在可以据以延期交房的事由：1、根据被告提供的出让合同、交地确认书等证据，可以确认涉案项目确存在因拆迁原因导致延期交付土地的情形。根据出让合同约定，沛县国土局应于2011年4月7日向财富公司交付净地，涉案项目应于2011年7月7日前开工，于2013年7月7日前竣工，建设周期为24个月。而涉案项目所在地块在2016年仍存在房屋未拆迁的问题，相应地块上的房屋及附属设施只有拆迁完毕后才能进行建设施工。根据被告提供的规划调整公示文件，涉案项目建设中还出现规划调整的情形。因此，涉案楼房及其配套公用设施的建设周期客观上需要顺延。故涉案商品房迟延交付系因拆迁及规划调整造成。2、商品房买卖合同中约定，因政策调整或拆迁，出卖人应在30日内通知买受人具体情况，但并未明确该“30日内”从何时起算。本案中，涉案项目中因拆迁原因逾期交付土地的情形，是自项目建设之初、本案商品房买卖合同签订之前就已存在，并持续至2016年，故要求财富公司自拆迁因素最初出现时告知买受人，客观上不具有可能性，且上述拆迁因素自双方签订商品房买卖合同后持续存在，根据商品房买卖合同的约定，亦难以确定财富公司应当通知的时间，故财富公司可在上述拆迁因素持续存在期间随时告知买受人。综上，财富公司主张的事由，符合商品房买卖合同第八条约定的出卖人可据实予以延期的情形，不构成逾期交房。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：驳回原告叶银川、朱雅的诉讼请求。案件受理费3651元，由原告叶银川、朱雅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 王 欣人民陪审员 滕 娟人民陪审员 赵彩侠二〇一八年十一月二十六日书 记 员 王 莉