四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初7761号 原告：王庆，男，汉族，1968年9月27日出生，住成都市金牛区。 被告：刘华江，男，汉族，1983年8月12日出生，住四川省渠县。 原告王庆与被告刘华江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王庆到庭参加诉讼，被告刘华江经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告王庆向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的《房屋租赁协议》；2.被告退还自2018年4月17日至2025年8月10日的租金共73.3万元。事实与理由：原告与被告于2015年8月10日协商签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将其名下位于高新区锦辉西二街77号11栋1单元11层1101号房屋租赁给原告使用。租赁期限为2015年8月10日至2025年8月10日，共10年；租金为每年10万元，共计100万元。原告分别于2014年7月24日转账给被告20万元，2014年9月19日转账给被告10万元，2014年12月3日转账给被告10万元，2014年12月30日至2015年8月10日分12次共给付现金60万元给被告；即在合同签订时，原告已经完全履行了本合同约定的付款义务；原告也在合同签订后实际占有使用了该房屋。但在双流区人民法院（2017）川0116执623号执行案件中，被告位于高新区锦辉西二街77号11栋1单元11层1101号的房屋已被法院依法拍卖，并已于2018年2月5日成交，且法院拟将房屋交付买受人。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款和第九十七条的规定，原告在合同期限届满之前已无法继续占有使用该房屋，合同目的不能实现，合同不能继续履行，故原告特提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告刘华江未作答辩。 经审理查明，2014年7月24日，王庆向刘华江之妻田薇转账103857元、81364元，向刘华江转账14779元，共计20万元。2014年9月19日，王庆委托曾某向刘华江转账10万元；2014年12月3日，王庆向刘华江转账10万元。 2015年8月10日，被告刘华江（出租方、甲方）与原告王庆（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：1、乙方承租甲方单独所有的、坐落于高新区锦晖西二街**********房屋；2、租赁期限自2015年8月10日至2025年8月9日止，共10年；3、该房屋租金为10万元整，合同签订之日起趸交租金100万元整；4、甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方一个月房租作为押金。 当天，被告刘华江向原告王庆出具《委托书》，写明：“今委托王庆全权处理本人在誉峰一切事务”，并出具《收条》，写明：“今收到王庆转账40万元，组成如下：1、2014年7月24日20万元；2、2014年9月19日10万元；3、2014年12月3日10万元；另收到现金60万元（备注：该项现金从2014年12月30日至2015年8月10日分12次给完），总计收到100万元。 另查明，原告王庆于2014年5月30日入住案涉租赁房屋，自2014年6月1日起算租金。 案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县支行与被告刘华江于2014年6月13日、2014年6月27日分别签订了《个人最高额抵押合同》及《小额贷款借款抵押合同》，合同约定被告刘华江的案涉房屋对上述借款提供抵押担保，并分别办理了抵押登记。成都市双流区人民法院于2015年12月15日立案受理中国邮政储蓄银行股份有限公司与被告刘华江、田薇、成都荣烨商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，并于2016年7月29日作出判决：“一、被告刘华江自本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县支行借款本金2680000元及利息、罚息（截止2015年12月11日利息为72278.77元、罚息为166438.65元，从2015年12月12日起至实际付清之日止的利息和罚息按照双方签订的《个人额度借款合同》中约定的利息、罚息标准计算）；二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县支行对被告刘华江提供抵押并办理了抵押登记的成房他字第××号所载明的抵押物(位于成都市高(位于成都市高新区锦晖西二街**********房屋权证监证字第××号)在抵押登记的最高限额和抵押顺位内对上述第一判项的借款本金2680000元及利息、罚息和实现债权的合理费用享有优先受偿权；三、被告刘华江自本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县支行借款本金390000元及利息、罚息（截止2015年12月11日的利息为12514.2元、罚息为22628.9元，从2015年12月12日起至实际付清之日止的利息和罚息按照双方签订的《小额贷款借款合同》中约定的利息、罚息标准计算）；四、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县支行对被告刘华江提供抵押并办理了抵押登记的成房他字第××号他项权证所载明的抵押物(位于成都市高新区锦晖西二街(位于成都市高新区锦晖西二街**********房屋times;×号)在抵押登记的最高限额和抵押顺位内对上述第三判项的借款本金390000元及利息、罚息和实现债权的合理费用享有优先受偿权”。 2017年2月10日，成都市双流区人民法院立案受理申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县支行申请执行被执行人刘华江、田薇、成都荣烨商贸有限公司一案，执行过程中，被告刘华江所有的案涉房屋被依法拍卖，原告王庆已于2018年5月25日将该房屋移交给买受人。 还查明，成都利飞商贸有限公司于2010年3月18日成立，经营范围为销售化工产品、电子产品、五金交电、环保设备、机械设备、汽车零配件、通信设备等，王庆、曾某曾任该公司股东。 以上事实，有原告王庆的当庭陈述、证人曾某、谢某的证言、《房屋租赁协议》、房屋所有权证、《委托书》、收条、银行流水、结婚证、执行笔录、宁骏物业管理有限公司收款收据、证明、成都利飞商贸有限公司工商登记资料、行驶证等证据予以证明。 本院认为，《房屋租赁协议》系原、被告真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，未违反公序良俗，合法有效，对双方均有约束力。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案中，原告向被告支付了租赁期限内的全部租金100万元，被告因其所有的案涉房屋被人民法院强制执行过户腾退而未能继续提供租赁物予原告，不履行《房屋租赁协议》的主要债务致使原告不能实现合同目的，原告有权依法解除《房屋租赁协议》并依据《中华人民共和国合同法》第九十七条主张被告退还其未承租期间2018年5月26日至2025年8月9日对应的租金，计算方式为：100万元÷10年=10万元/年，2018年8月10日至2025年8月9日为10万元/年×7年=70万元，2018年5月26日至2018年8月9日为10万元/年÷365天×76天=20821.92元，共计退还720821.92元。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条规定，判决如下： 一、原告王庆与被告刘华江于2015年8月10日签订的《房屋租赁协议》于2018年7月29日（起诉状副本送达之日）解除； 二、被告刘华江于本判决生效之日起10日内，向原告王庆退还自2018年5月26日至2025年8月9日的租金共720821.92元； 三、驳回原告王庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11130元，保全费4185元，共计15315元，由被告刘华江负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 曾 洁 人民陪审员 张 荣 人民陪审员 蒲昆蓉 二〇一八年十一月十六日 书 记 员 周楠萱