天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初83113号原告：天津万科物业服务有限公司市民文化广场物业服务中心，住所地天津经济技术开发区新城西路**。负责人：黄万青，该中心经理。委托诉讼代理人：李杰，男，该公司职员。委托诉讼代理人：翟鑫，男，该公司职员。被告：张建玲，女，1962年1月25日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：李文君，张建玲之女，1984年12月10日出生，汉族，住天津经济技术开发区。原告天津万科物业服务有限公司市民文化广场物业服务中心（以下简称“物业中心”）与被告张建玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翟鑫，被告张建玲的委托诉讼代理人李文君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业中心向本院提出的诉讼请求：1.判令张建玲交纳2016年6月1日至2018年3月31日的物业服务费6923.13元；2.判令张建玲支付违约金500元；3.案件受理费由张建玲负担。审理中，物业中心放弃了关于违约金的诉讼请求，本院准许。事实与理由：根据《物业管理条例》规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务，张建玲拖欠物业管理服务费的行为严重侵害了物业中心的权益，并给物业中心造成经济损失。物业中心提供了《物业管理企业资质证书》《天津市物业服务企业年度信用等级证书》《天津市住宅物业服务合同》《物业管理服务合同备案证明》《的补充协议》《物业服务合同补充协议》《业主资料卡》《天津市不动产登记簿查询证明》《律师函》及快递单、邮件查询单等证据以证明上述事实。张建玲辩称，对欠费期间没有异议，未交物业费的原因是物业中心没有尽到保障业主财产安全的义务。2016年，房屋出租期间，因楼门有问题，可随意进入，白天涉案房屋的入户门被撬，里面的保险柜被抱走，而物业中心没有应有的保安巡视，公安机关调查时，电梯的监控看不清楚，导致案件没有侦破，租户承受了很大的经济损失，不同意交物业费。案发后，经与物业中心协商，当时的项目经理承诺给予租户一定的经济补偿，但因租户损失很大，不认可补偿数额，没有谈成。物业中心曾承诺承担张建玲更换防盗门的费用。今年收到催收函，张建玲主动找物业中心沟通减免物业费的问题，但现在的项目经理不同意给任何折扣。张建玲提供了房地证、房屋租赁合同、收据、公安机关受案回执、与租户之间的微信截屏、防盗门销售单以证明上述事实。对张建玲的抗辩意见，物业中心回应为：对张建玲所述租户家中被盗的事实无异议，但不认可保险柜白天被抱走的细节以及租户报案所称的损失数额。物业中心对外来人员均有出入登记，案发后，公安机关出警，物业中心协助调取了监控录像，履行了协助义务。2016年，小区启动维修基金对监控设备和防盗门进行改造，2017年监控系统改造完成，2018年门禁系统改造完成。租户和业主与物业中心曾谈过赔偿问题，租户拒绝交纳物业费并要求物业中心赔偿30万元，今年起诉前业主与物业管家沟通要求物业费减半，物业中心没有同意。物业中心根据物业服务合同履行了相应的义务，业主家中被盗，非因物业中心故意或违反物业合同约定义务所致，其损失不应由物业中心承担。滨海新城业主交费率达到98%，万科物业中心提供的物业服务得到业主的认可。本院经审理并到现场调查、向业委会主任了解情况认定事实如下：天津万科物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）具有物业管理企业一级资质。2013年8月26日，天津开发区市民文化广场住宅业主大会（以下简称“业主大会”）与物业公司签订《天津市住宅物业服务合同》及《的补充协议》《物业服务合同补充协议》，约定该业主大会代表全体业主将天津开发区市民文化广场住宅（滨海新城）委托物业公司进行物业管理服务，物业管理服务期限为二年，自2013年9月1日起至2015年8月31日终止。合同同时对物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等条款进行了约定。关于物业管理服务费用，约定采取酬金制的形式收取物业管理服务费，按建筑面积，高层住宅每月每平方米1.43元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.05元的标准由业主交纳，交纳时间为每季度首月5日前。2015年7月30日，业主大会与物业公司续签《天津市住宅物业服务合同》及《的补充协议》《物业服务合同补充协议》，约定物业管理服务期限为一年，合同约定的其他内容与之前的合同内容基本相同。2016年4月25日，物业公司设立分支机构物业中心并取得营业执照，同时，物业公司将与之前合同相关的权利义务全部转交予物业中心。2016年8月1日，业主大会与物业中心续签《天津市住宅物业服务合同》及《的补充协议》《物业服务合同补充协议》，约定物业管理服务期限为二年，自2016年9月1日起至2018年8月31日终止，合同约定的其他内容与之前的合同内容基本相同，其中，物业服务合同第五条第十五项约定：乙方（物业中心）“应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，在本物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作”；补充合同第十条对服务合同第十六条免责条款乙方不承担责任的补充约定包括：“本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、烛火和、火灾、盗窃等），但因乙方故意或违反原合同及本协议而直接导致的情况不在此限。天津市开发区物业管理办公室、天津经济技术开发区房地产管理局对上述《天津市住宅物业服务合同》予以备案。上述合同签订后，物业公司依约履行了物业服务义务。2013年度至2017年度，物业公司信用等级评定均为AAA级，优秀企业。张建玲为滨海新城房屋（高层住宅）权利人，房屋建筑面积126.18平方米。因张建玲自2016年6月1日未交纳物业服务费，2018年3月28日，物业中心向张建玲发出律师函，催促张建玲履行支付物业服务费的义务未果后起诉到本院。另查，张建玲之女李文君与王向东于2015年5月18日签订房屋租赁合同，约定王向东承租滨海新城房屋。2016年11月8日，王向东向天津市滨海新区公安局开发分局报称滨海新城房屋被盗，天津市滨海新区公安局开发分局于次日受理。案发后，物业中心协助调取了小区监控录像，其中一部电梯内的监控设备存在问题，现该刑事案件尚未侦破。王向东、张建玲曾为此与物业中心协商赔偿和物业服务费减免事宜，但未达成一致意见。物业中心表示，可以给予张建玲所诉期间物业服务费5%的让免，但张建玲不予认可。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，基于双方之间的物业服务关系，万科物业公司提供了物业服务，张建玲应履行交纳物业服务费的义务。张建玲出租房屋期间，租户家被盗，租户拒绝承担物业服务费，但张建玲并不能据此不交纳物业服务费。而物业中心在外来人员进入物业服务区域、楼门，撬开入户防盗门，搬出室内物品时并未发觉，且案发时部分监控设备存在问题，亦存在疏忽。物业中心现表示愿意给予张建玲2016年6月1日至2018年3月31日期间物业服务费的5%的让免，本院照准，张建玲应向物业中心支付2016年6月1日至2018年3月31日22个月的物业服务费的95%计6540元（126.18平方米*2.48元/平方米/月*22月*0.95）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告张建玲于本判决生效之日起十日内向原告天津万科物业服务有限公司市民文化广场物业服务中心支付物业服务费6540元；二、驳回原告天津万科物业服务有限公司市民文化广场物业服务中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告张建玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  曹秋芬二〇一八年十一月六日书记员  张焱森附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。