湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初2659号原告（反诉被告）湖南湖南弘海精密科技有限公司，住所地湖南省长沙县果园镇木瓜塘村。法定代表人张德安，总经理。委托诉讼代理人田文朝,1967年10月26日出生，系原告的员工，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人罗静波，广东海瀚律师事务所律师。被告（反诉原告）湖南长沙果福车业有限公司，住所地湖南省长沙县果园镇。诉讼代表人湖南骄阳律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人罗再源，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人甘小林，湖南骄阳律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南弘海精密科技有限公司（以下简称弘海公司）诉被告（反诉原告）湖南长沙果福车业有限公司（以下简称果福公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告弘海公司请求判令：1、被告继续履行双方于2016年3月18日签署的《厂房租赁合同》；2、自2018年1月15日起至原告实际恢复对案涉厂房使用时至，该时段不计算在租赁期限内，租金无需支付。3、被告立即停止违约行为，恢复原告对案涉厂房的使用权。4、被告承担造成原告的租金损失以及违约金共计人民币472161.6元（未含第三方损失）。5、本案的诉讼费由被告承担。被告果福公司答辩要点：双方签订合同属实，至2017年11月，双方履行合同未发生争议。2017年11月份，弘海公司擅自在租赁房屋内大型施工，经果福公司多次制止置之不理，果福公司因此解除合同合法。请求法庭依法驳回弘海公司的诉讼请求，支持被告的反诉请求。被告果福公司反诉请求判令：1、2018年1月15日，反诉人向被反诉人送达的《解除厂房租赁合同的通知》合法有效。2、被反诉人向反诉人支付租金、违约金、欠缴水电费、物业管理费、租赁房屋损坏复原等费用，在扣除被反诉人已交费用外，再支付31.29046万元。3、被反诉人聘请具有资质的鉴定公司对被损坏租赁房屋出安全评估报告。4、反诉诉讼费用由被反诉人承担。原告弘海公司反诉答辩要点：弘海公司设备安装需要加固地基，不会影响厂房安全。根据合同约定，果福公司有配合义务，弘海公司可以对地基加固或其他符合合同目的的使用。弘海公司的施工行为不存在任何安全隐患，果福公司解除合同构成违约。请求驳回果福公司的全部反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张及举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2016年3月18日，果福公司（甲方）与弘海公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》。合同约定甲方将位于长沙县果园镇果园大道328号果福公司所属厂房一楼建筑面积为4485平方米及二楼阁楼出租给乙方用作生产。租赁期限为10年，即从2016年5月1日起至2026年4月30日止。2、签订前述合同后，果福公司向弘海公司交付了厂房，弘海公司支付果福公司租金150万元，电费押金6万元。弘海公司还另行口头租赁了果福公司的宿舍。2017年8月16日，弘海公司与湖南永盟汽车零部件有限公司签订了《厂房租赁合同》，将一楼1860平方米出租给湖南永盟汽车零部件有限公司，租期从2017年9月1日起至2025年8月31日止。2017年11月22日，弘海公司与湖南跃嘉机电设备有限公司签订了《厂房租赁合同》，将一楼2000平方米的厂房出租给湖南跃嘉机电设备有限公司，租期从2018年1月1日起至2026年4月30日止。4、2017年11月左右，弘海公司在租赁厂房内施工，挖掘了四个坑洞。经本院现场勘验，四个坑洞互相平行，坑洞与坑洞间距从左至右分别为2.3米、2.2米、1.95米。其中三个坑洞的尺寸相同，均为长4.4米，宽2.9米，距房屋两边立柱分别为3.2米和6.9米。另一个坑洞尺寸为长5.8米，宽4.05米，距房屋两边立柱分别为3.2米和5.6米。坑洞深度因现场勘验时已被果福公司填平，未进行测量。弘海公司、果福公司对挖掘坑洞一事均未去相关行政部门办理相应报批手续。2017年12月1日，弘海公司向果福公司发送联络函，要求果福公司履行书面通知手续，口头通知视为无效。同日，弘海公司又向果福公司送达联络函，因弘海公司需搬迁设备至新仓库，预计十日内搬迁完成，请果福公司知悉并配合。同日，果福公司向弘海公司发出通知，因弘海公司在租赁厂房擅自进行土建施工，要求弘海公司立即与其协商，否则将单方解除合同。2017年12月19日，果福公司向弘海公司发出通知，责令弘海公司立即停工。6、2018年1月15日，果福公司向弘海公司发出《解除厂房租赁合同通知》，以弘海公司在2017年11月份擅自在租赁场地进行土建施工，对厂房造成严重安全隐患，损坏了果福公司财产，弘海公司至今未与果福公司协商一致，通知弘海公司解除厂房租赁合同。2018年1月18日，广东海瀚律师事务所以弘海公司名义向果福公司送达律师函，不同意解除合同。2018年2月27日、28日、3月1日，双方因租赁合同事宜多次发生冲突并向当地派出所报警。7、双方产生争议后，弘海公司的物品尚未搬离租赁房屋，弘海公司未向果福公司交还租赁的房屋。经当地政府多次协调，双方未能达成一致意见。果福公司已将涉案厂房另行出租给他人使用。8、庭审过程中，经双方对往来账务进行核对，弘海公司应付果福公司水电费及宿舍租金、宿舍物业费共计214021.67元。9、涉案房屋权证号为长房权证果园字第**。审理过程中，果福公司已自行雇请人员将四个坑洞填平。10、2014年7月15日，本院裁定受理果福公司破产清算申请，并指定湖南骄阳律师事务所为果福公司破产管理人。2014年7月21日，本院裁定准许果福公司在破产清算程序中先行进行重整。2015年6月12日，本院裁定批准果福公司的《重整计划》，终止重整程序。现果福公司尚处于重整计划执行期间。二、双方当事人有争议的事实1、原被告双方是否存在违约行为。弘海公司认为果福公司违约解除合同。果福公司认为弘海公司违约在涉案厂房内挖掘大型坑洞。本院认为，根据双方合同约定，果福公司出租给弘海公司的租赁物是厂房，约定用途为用于生产。双方均应按约定履行。弘海公司在租赁房屋内挖掘了四个坑洞，通过果福公司提交的图片估计深度约为二个成年人的身高。根据测量的长、宽尺寸看，坑洞属于大型坑洞。弘海公司主张挖掘的坑洞是设备安装坑。根据本院查实的情况看，弘海公司在12月1日发函告知果福公司其要搬迁设备至新仓库，现并无证据证实弘海公司确有需要安装的大型设备，亦无证据证实弘海公司挖掘设备安装坑已事先履行了通知果福公司的义务并取得果福公司的同意。根据双方合同第五款第8条“未经甲方书面同意，不得改变租赁房屋主体结构，但如乙方大型设备进场，甲方应予配合。因此造成房屋临时损坏的，乙方负责恢复原状，费用同乙方承担”的约定，该条款只约定了果福公司对弘海公司设备进场时有配合进场的义务，并未赋予弘海公司有未经果福公司同意即可在租赁厂房内进行大型坑洞挖掘的权利。且弘海公司挖掘的大型坑洞距离厂房中间承重立柜仅为3.2米，为安全生产需要，挖掘这种大型坑洞前应当事先进行安全评估。弘海公司私自在租赁房屋内挖掘大型坑洞，对涉案房屋造成了损害。且其在挖掘大型坑洞之前未进行安全评估，未取得出租人同意，在果福公司多次通知其停止施工的情况下未停止施工，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同”的规定，果福公司以此为由解除合同符合法律规定，其解除合同行为并无不当，不构成违约。2、弘海公司是否应支付果福公司物业费及物业费标准。弘海公司主张不应支付。果福公司主张应支付5.382万元。本院认为，双方在《厂房租赁合同》第五条第10项“乙方应遵守甲方的物业管理规定……乙方应根据所租赁房屋面积分摊相关费用”的约定，双方已约定弘海公司按租赁房屋面积分摊物业费，只是未约定物业费价格。根据该约定，弘海公司应当按租赁面积支付果福公司物业费。根据果福公司提交的2016年2月制作的物业收费标准，厂房按0.5元/平方米/月收费。双方均认可涉案厂房面积按合同约定面积4485平方米确定。经计算，物业费为2242.50元/月（4485×0.5）。本院确认弘海公司应按2242.50元/月的标准支付果福公司物业费。判决的理由和结果本院认为：一、原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。果福公司解除《厂房租赁合同》符合法律规定，解除合同的通知到达生效。双方的《厂房租赁合同》已于2018年1月15日解除合同通知到达时解除。双方的合同已解除，弘海公司要求果福公司继续履行租赁合同，恢复对厂房使用权的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本案系因弘海公司的违约行为导致合同解除，弘海公司要求果福公司赔偿损失472161.6元的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。二、合同解除后，因该合同取得的财产应当返还给对方，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。双方的合同已解除，弘海公司应当返还果福公司房屋并支付承租期间产生的水电费、租金。弘海公司在合同解除后未返还果福公司租赁房屋，未清空房屋内物品，现果福公司认可已于2018年4月1日将涉案房屋另行租赁给他人，已实际收回了租赁物，弘海公司无需再向其返还房屋。弘海公司主张租金只能计算至2017年11月，但弘海公司11月、12月还在租赁厂房内挖掘坑洞，仍在使用租赁物，且其挖掘坑洞未经果福公司同意，果福公司制止其行为并无不当。弘海公司主张租金只能计算至2017年11月没有事实依据，本院不予支持。双方的租赁合同已于2018年1月15日解除，弘海公司应支付果福公司合同期内（2016年5月1日至2018年1月15日）房屋租金1147385元（53820×20.5月＋25800÷12月×20.5月）。弘海公司在合同解除后未及时返还果福公司房屋，确实给果福公司造成了损失，果福公司要求弘海公司按合同约定租金标准支付从2018年1月16日起计算至厂房实际返还之日的占用费的请求，符合法律规定，本院予以支持。果福公司自认在2018年4月1日已实际收回租赁房屋，弘海公司应按照租金标准支付果福公司2018年1月16日至2018年3月31日止的房屋占用费195895元（53820×3.5月＋25800÷12月×3.5月）。果福公司要求弘海公司支付2018年5月的占有使用费本院不予支持。弘海公司还欠付果福公司水电费、宿舍租金及物业费214021.67元，该款应当支付给果福公司。弘海公司未支付果福公司厂房合同期内（2016年5月1日至2018年1月15日）的物业费，该款应当支付，弘海公司应付物业费为45971.25元（2242.50元/月×20.5月）。弘海公司共计应支付果福公司租金、水电费、占有使用费及物业费1603272.92元（1147385＋195895＋45971.25＋＋214021.67），已付156万元，还应支付43272.92元。弘海公司私自在租赁房屋内挖掘了四个坑洞，应当恢复原状。现果福公司已自行将房屋恢复原状，果福公司要求弘海公司支付恢复原状费用的请求符合法律规定，本院予以支持。果福公司主张房屋恢复原状费用10万元，其虽提交了合同及结算单据，但果福公司并未向当事人实际支付款项，亦无相应票据证实，不足以证实果福公司已花费了10万元房屋恢复原状费用，本院不予采信。考虑果福公司已实际修复房屋原状的事实，本院酌情认定果福公司恢复原状费用为6万元，该款应由弘海公司支付给果福公司。果福公司要求弘海公司支付违约金10万元的请求没有合同依据，本院不予支持。如果福公司认为出租物经其恢复原状后仍存在安全风险，其可自行委托专业机构评估之后再另行主张权利。本院对果福公司要求弘海公司聘请具有资质的鉴定公司对被损坏房屋出安全评估报告的请求不予支持。基于合同相对性，果福公司与李海波之间签订的借款合同只能约束合同双方，李海波与果福公司之间并无租赁合同关系，双方在借款合同中对本案租赁合同权利义务的调整对原、被告双方没有约束力。弘海公司要求按借款合同约定对租金进行调整的主张本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共本和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南弘海精密科技有限公司与被告（反诉原告）湖南长沙果福车业有限公司签订的《厂房租赁合同》于2018年1月15日解除；二、限原告（反诉被告）湖南弘海精密科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）湖南长沙果福车业有限公司水电费、租金及厂房占用费、物业费共计43272.92元；三、限原告（反诉被告）湖南弘海精密科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）湖南长沙果福车业有限公司恢复原状费用60000元；四、驳回原告（反诉被告）湖南弘海精密科技有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南长沙果福车业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8382元，由原告（反诉被告）湖南弘海精密科技有限公司负担。反诉受理费2997（已减半），由原告（反诉被告）湖南弘海精密科技有限公司负担1142元，由被告（反诉原告）湖南长沙果福车业有限公司负担1855元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李松艳人民陪审员  周 伟人民陪审员  马露莎二〇一八年十一月十六日书 记 员  王 尧