连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0706民初4585号原告：徐娟，女，1982年2月1日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王军强，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺憬，江苏苍梧律师事务所律师。原告：孙泽勇，男，1979年8月6日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：王军强，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺憬，江苏苍梧律师事务所律师。被告：连云港兴隆国际商贸广场有限公司，住所地连云港市海州开发区瀛洲路**。法定代表人：王尤德，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹小刚，该公司职员。委托诉讼代理人：李响，该公司职员。原告徐娟、孙泽勇与被告连云港兴隆国际商贸广场有限公司(以下简称兴隆公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐娟、孙泽勇的共同委托诉讼代理人王军强、被告兴隆公司的委托诉讼代理人曹小刚、李响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐娟、孙泽勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告回购款361102.5元；2.判令被告支付原告违约金49872元；3.判令被告按约定支付原告自2017年11月至实际过户期间的租金；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年购买位于连云港市海州区瀛洲南路1号兴隆国际商贸广场2号楼2160号商铺一间，面积20.78平米，签约价格为240735元。同年原、被告双方签订《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》，原告委托被告对其购买的商铺进行出租和经营管理，委托期限为2013年5月3日至2022年5月2日。双方对于委托收益方式、回购政策（合同第六条）及违约责任（合同第九条）都进行了约定。2017年10月24日，原告依据合同约定向被告提交了书面的《商铺回购申请单》，要求被告按照管理合同的约定回购原告的商铺，但是直至合同约定的六年期满后，被告拒绝也一直未与原告签订房屋购销合同，反而单方提出要求按照摇号的方式分批回购房屋。对于委托经营管理第六年下半年的租金以及之后的租金，被告也未予支付。被告的行为违反合同约定，侵害了原告的合法权益。原告故提起诉讼。被告兴隆公司辩称，1.原、被告签订的《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》约定的被告义务是制定回购政策，根据回购政策，签订房屋买卖合同，根据房屋买卖合同支付房屋价款，原被告之间目前未签订商品房买卖合同，不存在支付房屋价款的义务；2.根据合同第九条第一款的约定，若一方单方终止合同视为该方违约，截止目前双方均没有终止该委托经营管理合同，被告没有违约，不应承担违约金；3.被告按照《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》的约定向原告如期支付了租金；4.2018年5月11日，被告以书面方式告知原告具体回购政策，原告未按合同约定向被告提出书面申请，原告已放弃回购的权利。本院经审理认定事实如下：原告徐娟、孙泽勇于2005年4月3日登记结婚。2013年5月4日，原告徐娟与连云港兴隆实业集团有限公司签订1份《商品房买卖合同》，约定原告向连云港兴隆实业集团有限公司购买位于连云港市海州开发区瀛洲路1号的兴隆国际商贸广场第2号楼2160商铺，房屋面积为20.78平方米，单价11584.94元，金额为240735元。同日，原告徐娟（委托方、甲方）与被告兴隆公司（受托方、乙方）签订1份《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》，约定原告将上述所购商铺全权委托被告进行出租和经营管理，由乙方对商铺进行统一规划、统一招商、统一定价，以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为十周年，起止日期为2012年5月3日至2022年5月2日。租金半年一付，在每个租赁期半年期满后一个月内支付，甲方应交税费由乙方代扣代缴。乙方为了保障甲方利益，制定一个六年收购政策，即甲方在本合同委托期满6年后，有权选择将托管房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给乙方。若甲方选择定向出售给乙方的，须自合同委托期第六年结束之前的六个月前，即2017年11月2日前，向乙方提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务。甲方若未在约定的时间内书面申请并签署房屋购销协议，视为自动放弃与乙方制定的收购政策，甲方将不享受所认购商铺被乙方购买的权益。买卖双方的税费按国家规定各自承担。该商铺产权于2014年7月10日登记于原告徐娟、孙泽勇夫妇名下。2017年11月2日，原告徐娟提出商铺回购申请，填写《商铺回购申请单》，申请单中机打内容注明：“NO.20171102001，购铺人：徐娟，身份证号：，铺位号：2160，面积（㎡）：20.79，签约价（元）：240735.00，约定回购到期日：2018年5月3日。根据合同约定本人拟选择6年到期后回购，特此申请！购铺人签名确认：徐娟，回购方：连云港兴隆国际商贸广场有限公司，经办人：姚学琴。”其中尾部的经办人的“姚学琴”签名系手写。2018年5月11日，被告兴隆公司向原告徐娟发出“关于启动兴隆国际商贸广场2#楼已售商铺回购工作告知函”，载明：“尊敬的徐娟客户：您好，根据您和我公司签订的《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》第六条约定，我公司特制订回购政策，根据该回购政策，特通知如下：连云港兴隆国际商贸广场有限公司定于2018年5月30日，上午十点。地点：海州区海昌南路130号全季酒店2楼会议厅（海宁中路与海昌南路交界处），启动2#楼已售商铺回购工作，摇号确定办理回购。……对于未按时参加摇号的客户，视为自动放弃，不再享受回购政策。”并附有回购政策说明一份，其中记载回购的原则是以时间为节点，按批次以每次百分比，摇号产生回购商铺数量。摇号时间周期为每半年一次，起算时间从2018年5月30日开始，共两年，4个批次，整体完成回购签约工作。原告徐娟、孙泽勇未参加被告组织的摇号回购活动。在庭审过程中，被告兴隆公司自认姚学琴系其公司财务工作人员，但对《商铺回购申请单》上姚学琴签名的真实性持有异议，并申请对《商铺回购申请单》进行司法鉴定。上述事实，有原、被告的当庭陈述及双方举证的《商品房买卖合同》及购房发票、《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》、房屋所有权证书、《商铺回购申请单》、告知函及回购政策等证据在案予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律保护，对双方当事人均具有约束力。根据双方签订的《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》，原告自被告处购买商铺后交予被告统一经营管理，在购买房屋满六年后，原告有权选择将该房屋按购房合同签约价1.5倍定向出售给被告，该选择权的行使条件为原告在2017年11月2日前向被告提出书面申请，双方签订购销合同，在委托期满6年后的一个月内双方必须履行房屋的买卖义务。原告现已于2017年11月2日填写书面回购申请单，要求被告履行回购义务，被告在庭审中提出该回购申请单上被告经办人处的签名系伪造，原告未申请回购视为放弃回购的权利，并要求对回购申请单进行鉴定，对此，本院认为，凭证下方所签的被告经办人系被告公司员工，另被告已向原告徐娟发出商铺回购摇号告知函，该份函件系对原告定向发出，且告知函及附件中明确了回购商铺摇号的方式，而根据合同中的约定，若商铺的购买人没有及时提出书面回购申请的，视为放弃行使其回购权，显然在此情形下，并非所有的购房人均得参与被告设置的后续摇号环节，被告并无必要对所有购房人发出无差别的摇号通知，故有理由相信原告已提出书面回购申请书，满足合同约定的行使回购权的条件，且二原告系夫妻关系，亦为所购商铺的共有人，徐娟签名的回购申请单得到孙泽勇的认可，故对被告提出的抗辩及要求鉴定的意见本院不予采信。根据被告的告知函，其设置的摇号环节系按比例抽取回购客户，且整个回购期长达两年，与委托经营管理合同中“待委托期满6年后的一个月内双方必须履行房屋的买卖义务”的约定是相悖的。被告单方设置摇号环节，延长房屋回购期间，并规定未经摇号则视为放弃回购，这一影响原告权利的行为未经过原告同意，原告现要求被告按照合同约定履行回购义务，符合法律规定，本院依法予以支持。根据双方约定，回购价格为合同签约价的1.5倍，即240735元*1.5=361102.5元。原告主张支付自2017年11月至实际过户之日期间的租金，因涉案管理合同的履行系选择性条款，商铺所有人可以选择要求管理人回购或继续支付租金。如果商铺所有人选择回购条款，则应收取被告支付的购房款，而不能同时选择合同约定的租金条款继续享受收取租金的权利，故对这一主张本院依法不予支持。对于原告依据合同第九条约定主张的违约金，该条款约定的适用情形为一方面单方终止合同，本案中被告未按约定履行回购义务，其后续设置的摇号环节虽不能得到支持，但也可以反映被告并未单方终止合同，故该条款在此不适用，对该主张本院不予支持。原告收取被告支付的回购款时，负有协助被告办理回购商铺过户手续的义务。被告提出双方尚未签订正式的回购合同，从而不存在支付购房款的义务，本院认为，根据双方签订的《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》约定，只要原告按约定提前申请回购，被告即应履行回购义务，且回购价格已经确定，签订正式的回购合同是被告履行回购义务的部分内容，并不构成被告拒付购房款的理由，故被告该抗辩理由不能成立，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告兴隆国际商贸广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐娟、孙泽勇支付商铺回购款361102.5元。二、驳回原告徐娟、孙泽勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7465元（原告已预交），由原告负担748元，被告负担6717元。被告负担部分，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  郭 敏人民陪审员  杨永成人民陪审员  季建华二〇一八年十一月十六日书 记 员  张 颜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行