北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初30215号原告（反诉被告）：北京江岩物业管理有限公司，住所地北京市海淀区花园路**院**楼。法定代表人：周晓东，经理委托诉讼代理人：张志丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨新征，男，该公司员工。被告（反诉原告）：闫振均，男，1967年6月14日出生，无业，现住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：韩永苹，北京市金台律师事务所律师原告北京江岩物业管理有限公司（以下简称江岩物业公司）与被告闫振均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江岩物业公司委托诉讼代理人张志丽、杨新征，被告闫振均委托诉讼代理人韩永苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江岩物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令闫振均支付我公司租金103954元、水电费9561.72元、合计113515.72元；2、判令闫振均向我公司支付房屋租赁滞纳金499658.16元；3、本案诉讼费由闫振均承担。事实和理由：我公司与闫振均于2013年6月10日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定闫振均租用我方所有的坐落于北京市海淀区花园路甲×号院×号楼（以下简称×号楼）负一层房屋一套，建筑面积825平方米。租赁期自2013年6月1日起至2019年8月31日，其中2013年6月1日至2013年8月31日为装修期免租金。租金支付方式为押一付三，闫振均应于房租到期日前15日付清下季度租金。但闫振均租金只支付到2017年5月31日。后因国家政策原因，政府张贴公告要求闫振均搬离涉案房屋，闫振均于2017年10月9日开始搬离，大概15、16日彻底腾空，我方只主张到10月9日的租金。在租赁期尚欠2017年6月1日至2017年10月9日租金共计103954元，2017年8月16日至2017年10月16日水电费9561.72元，根据合同约定其还应支付逾期支付房租的违约金499658.16元。故我方提起上述诉请，请求依法判决。闫振均辩称，不同意江岩物业公司的诉讼请求。自2017年2月起我方已经无法正常使用房屋，多次向江岩物业公司提出终止合同均被江岩物业公司拖延。我方承租的是地下室。2017年2月，房屋所在地街道开展区域内地下室综合整治，多次对地下室开展各种检查工作。我方自2017年2月起就开始对承租房屋内的租户陆续退租。在2017年9月22日政府正式下达书面通知之前，我方已经无法正常使用房屋，故不同意支付租金。水电费是江岩物业公司单方制作，我方不认可。是江岩物业公司违约在先，我方不同意支付违约金，且违约金过高。闫振均向本院提出反诉请求：1、判令双方之间的《北京市房屋租赁合同》于2017年2月11日解除；2、判令江岩物业公司赔偿我装修损失216402.6元；3、判令江岩物业公司支付我搬迁和安置损失18000元；4、判令江岩物业公司支付我违约金71768元；5判令江岩物业公司退还我房屋租赁保证金40000元；6、判令江岩物业公司为我开具自承租以来所交房租共1569114元的发票；7、本案诉讼费由江岩物业公司承担。事实与理由：我方承租的是地下室，用途为出租房。2017年2月，房屋所在地街道开展区域内地下室综合整治，多次对地下室开展各种检查工作。我方自2017年2月起就开始对承租房屋内的租户陆续退租。我方多次向江岩物业公司提出终止合同均被拖延。2017年9月22日，政府正式下达通知，我方完全搬离。江岩物业公司提供的房屋不符合国家和政府政策标准，致使我方合同目的无法实现，因此请求解除双方之间的合同，并要求江岩物业公司赔偿我方因未到使用年限的装修损失。自双方签订合同以来，江岩物业公司收取了租金但未开具发票，故我方要求其出具发票。综上，请求法院支持我方的反诉请求。江岩物业公司对闫振均的反诉辩称，不同意闫振均的反诉请求，请求法院予以驳回。国家相关部门执法是本案合同终止的原因。闫振均在签定合同时已经对房屋现状充分了解，对北京市地下空间禁止出租住人事宜及政策早在签订合同前就已知晓，对合同终止、执行风险及回报有所预期，是闫振均自愿签订的合同。我方并不存在拖延终止合同的情形。闫振均提出终止合同，我方表示可以随时终止，但水电费和租金必须同时结清，但闫振均一直拖欠租金和水电费，而且一直在使用房屋，一直有水电费产生。水电费均是我方代收代缴，先使用，后付费。根据合同约定装修费用闫振均自行承担，闫振均是在充分了解相关国家政策的前提下对预期收益的前提投资，与我方无关。闫振均并未交纳保证金，故不同意退还。关于发票，闫振均未提出发票事宜，否则会另行约定租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，江岩物业公司系×号楼房屋所有权人。2013年6月10日，江岩物业公司（出租方、甲方）与闫振均（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于×号楼负一层，建筑面积825平方米，装修状况现状；房屋用途出租房；甲方允许乙方在不改变建筑结构的情况下对该房屋进行装修、装饰或添置新物，装修费用乙方自行承担；租期结束后，甲方应现状收房，不得要求乙方将房屋恢复到现状，不能以此为理由扣除乙方所缴纳的押金；租赁期限自2013年6月1日至2019年8月31日，其中2013年6月1日-2013年8月31日为装修期（免受租金）；租金2013年9月1日至2016年8月31日391463元/年，每平米1.3元；2016年9月1日至2019年8月31日430609元/年，每平米1.43元；押一付三，乙方应在房租到期前提前15日付清下季度房屋租金；本合同签订定日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金4万元，房租97866元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的各种费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（不计利息）；乙方承担房间内的水费、电费、电话费、电视收视费等费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据，验收时应做表底数登记；甲方应于2013年6月1日前将房屋按约定条件交付乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用；乙方添置的可移动物品可由其自行收回，对于乙方装饰、装修不可移动的部分，乙方应完好交付甲方；返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，2、因地震、火灾、水灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失、或者造成其他损失的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定够支付租金达10日的，2、欠缴各项费用达壹万元且欠款时间超过30日的；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，已交保证金不予退还并补偿甲方相当于贰个月的违约金；乙方应按实际使用交清所欠其他费用；付款明细中约定闫振均应于2017年4月15日前付清2017年6月1日至2017年8月31日租金。上述合同签订后，江岩物业公司依约交付了房屋，闫振均支付了租金。闫振均承租房屋后用于对外出租住宿，并进行了装修。闫振均租金交至2017年5月31日。2017年9月22日，×号楼所在地区花园路街道地下空间清理整治小组发出通告，主要内容为将对地下空间进行集中清理整治，请地下空间使用方及住户配合此次工作，请住户于2017年10月8日前自行搬离。闫振均于2017年10月9日腾空涉案房屋。江岩物业公司确认涉案房屋的装修已经被拆除。现闫振均尚欠2017年8月16日至2017年10月16日水电费9561.72元未缴纳。闫振均就其主张的装修损失，未提供相应充足证据证明，江岩物业公司亦予以否认；就其主张的搬迁和安置损失，未提供相应证据证明；闫振均主张其已支付了保证金，但并未提交证据证明。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，江岩物业与闫振均签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。关于闫振均反诉主张的合同解除一节，本院认为，闫振均虽向江岩物业公司主张过终止合同，但其并未与江岩物业公司结清相应费用，亦未腾退房屋，故本院对其主张的合同解除时间不予支持；本院根据双方合同履行情况确定本案合同于2017年10月9日解除。本案合同的解除系因相关行政管理部门对地下空间进行集中清理整治，无法继续履行，故双方对于合同的解除，均无过错，均不承担责任。闫振均应依约向江岩物业公司支付合同期内的租金及使用期间的水电费，故本院对于江岩物业公司主张的租金及水电费，均予以支持。关于江岩物业公司主张的滞纳金，因涉案房屋在合同履行过程中面临被集中清理整治，继续履行存在不确定性，闫振均并非恶意拖欠，故本院对于江岩物业公司的该项诉讼请求不予支持。关于闫振均反诉主张的装修损失，因其未提供相应充足证据证明，且本案合同系因不可归责于双方的原因解除，故本院对其该项反诉请求不予支持。关于闫振均反诉主张的搬迁和安置损失，未提供相应证据证明，且于法无据，故本院不予支持。关于闫振均反诉主张的保证金，其未提交证据证明其已依约交纳保证金，江岩物业公司亦予以否认，故本院不予支持。关于闫振均反诉主张的开具发票，因发票的管理属税务机关行政管理范畴，不属于法院民事案件受理范围，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、北京江岩物业管理有限公司与闫振均签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年10月9日解除；二、闫振均于本判决生效后七日内向北京江岩物业管理有限公司支付房屋租金103954元、水电费9561.72元，以上共计113515.72元；三、驳回北京江岩物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回闫振均的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9931元，由北京江岩物业管理有限公司负担8247元，其中4966元已交纳，余款3281元于本判决生效后七日内交纳；由闫振均负担1684元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4966元，由闫振均负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孟昕伟人民陪审员  王春兰人民陪审员  李恩平二〇一八年十一月九日书 记 员  张晓晨