江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）苏行终1103号 上诉人（原审原告）伍仁娣，汉族，住址在无锡市北塘区。 委托代理人梁宏刚，北京大悦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）无锡市梁溪区人民政府，住所地无锡市解放南路**。 法定代表人秦咏薪，该区区长。 委托代理人张文达，该区政府法制办公室工作人员。 委托代理人孙雄，江苏创凯律师事务所律师。 上诉人伍仁娣因诉无锡市梁溪区人民政府（以下简称梁溪区政府）房屋行政补偿一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2016）苏02行初153号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人伍仁娣及其委托代理人梁宏刚，被上诉人梁溪区政府的委托代理人张文达、孙雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定,无锡市原北塘区黄巷镇红五月村盛岸里279号房屋登记所有权人为伍仁娣，建筑面积109.16平方米，用途为非成套住宅。2016年1月11日，因无锡地铁3号线一期工程盛岸站建设项目，原北塘区政府作出锡北政[2016]1号《房屋征收决定》（以下简称1号《房屋征收决定》），对包括原告房屋在内的征收范围内房屋实施征收。2016年7月，伍仁娣等七人对1号《房屋征收决定》提起行政诉讼。2017年1月23日，无锡中院作出（2016）苏02行初96号行政判决，驳回伍仁娣等七人的诉讼请求。2017年11月15日，江苏省高级人民法院作出（2017）苏行终449号行政判决，驳回上诉，维持原判。 2015年7月13日，原无锡市北塘区人民政府房屋征收办公室（以下简称为原北塘区征收办）发出公开邀请通告，通知评估机构报名登记。无锡市嘉广房地产评估有限公司（以下简称嘉广评估公司）、无锡齐典土地房地产估价有限公司等八家符合条件的评估机构报名登记。2015年7月29日，原北塘区征收办发布《关于选定房屋征收评估机构及有关事项的公告》，告知被征收人于2015年7月31日至8月6日按一户一票的原则投票选择评估机构。2015年8月7日，原北塘区征收办邀请无锡市锡城公证处对投票箱开箱、唱票、计票过程进行公证，超过50%的被征收人选择嘉广评估公司为涉案项目国土房屋征收的评估机构。2016年1月15日，嘉广评估公司出具《房地产估价报告》，确定价值时点2016年1月14日征收范围内撤组剩余国有土地上非成套住宅征收补偿基准价格为4352元/平方米，完全产权条件下的基准价格6128元/平方米。2016年1月15日，无锡市房地产价格评估专家委员会出具锡估价论字（2016）第02号《国有土地上房屋征收基准价格评估报告论证书》，论证意见为嘉广评估公司的估价结果可以作为确认房屋征收基准价格的参考。2016年2月24日，评估机构工作人员在无锡市××北塘区××办事处（以下××街道办）、惠山社区居委会的工作人员陪同下，对伍仁娣的房屋进行实地查勘。由于伍仁娣拒绝实地查勘，评估机构工作人员按照盛岸里279号房屋产籍资料进行了评估。2016年4月25日，嘉广评估公司对盛岸里279号房屋出具评估报告，评估结果为房屋价值644380元，附属物价值34337元，评估报告同时载明了被征收人对评估结果有异议时应当在收到评估报告之日起10日内申请复核评估、收到复核结果之日起10日内申请鉴定。2016年5月6日，黄巷街道办工作人员向伍仁娣户送达了评估报告。征收过程中，黄巷街道办工作人员多次与伍仁娣协商补偿事宜，双方未能就盛岸里279号房屋征收补偿达成一致意见。2016年3月7日，原北塘区征收办组织召开房屋征收协调会，伍仁娣缺席协调会。2016年3月15日，原北塘区征收办工作人员向伍仁娣送达锡北征告（2016）003号《无锡市房屋征收分户补偿安置方案告知书》，告知伍仁娣可以在告知书送达之日起15日内在货币补偿、产权调换两种补偿方式之间进行选择。伍仁娣在规定期限内未作选择。2016年5月18日，原北塘区政府作出锡北政补[2016]7号《国有土地上房屋征收补偿决定》（以下简称7号《补偿决定》），对盛岸里279号房屋作出补偿决定，同时告知申请行政复议和提起行政权利及期限。2016年5月19日，黄巷街道办工作人员向伍仁娣户送达了7号《补偿决定》。伍仁娣不服7号《补偿决定》，提起本案行政诉讼。 原审法院另查明，2016年6月30日，因行政区划调整，原北塘区政府、无锡市南长区人民政府、无锡市崇安区人民政府的权利义务由梁溪区政府承继。 原审法院认为,一、关于评估机构选定程序是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十条第一款规定，房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》（苏政发[2011]第91号）第十条第一款第（五）项规定，被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。原北塘区征收办于2015年7月31日至8月6日组织被征收人采用投票方式选择评估机构，超过50%的被征收人选择嘉广评估公司为涉案项目的评估机构，无锡锡城公证处对评估机构选定过程进行了现场公证。因此，评估机构选定程序合法，嘉广评估公司是涉案项目的法定评估机构。 二、关于评估报告能否作为涉案房屋价值的确定依据。《征补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，嘉广评估公司具有房地产估价资质，评估工作人员对盛岸里283号房屋进行实地查勘，因被征收人拒绝实地查勘，评估机构按照产籍资料参照同类房屋开展评估并无不当。嘉广评估公司以2016年1月14日为评估时点，采用基准价格比较修正法，按照5500元/平方米的标准对盛岸里279号房屋及附属物价值进行评估，评估时考虑到了建筑结构、成套因素、新旧程度、房屋朝向、层高等影响房屋价值的因素，评估方法正确、结果适当。伍仁娣收到评估报告后，未在规定期限内申请复核，应当视为对评估报告予以认可。嘉广评估公司出具的评估报告应当作为涉案房屋价值的确定依据。 三、关于补偿结果是否合理。《征补条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。第十七条规定，做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。本案中，房屋征收部门向伍仁娣送达分户补偿安置方案告知书后，伍仁娣未对补偿方式作出选择，原北塘区政府有权决定具体的补偿方式。原北塘区政府作出7号《补偿决定》，按照征收补偿方案规定的项目和标准给予伍仁娣房屋征收补偿款、增加补贴、搬迁费、奖励费、困难补贴、过渡补助费及固定设施移装费，补偿要素齐全、补偿标准合理。本案审理过程中，梁溪区政府承诺对伍仁娣的产权调换补偿方案依然有效，该承诺有利于保障伍仁娣的居住利益，不违反法律、法规的规定，依法予以准许。 因伍仁娣户与征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内，就房屋征收补偿问题没有达成一致意见。经房屋征收部门报请，原北塘区政府按照征收补偿方案作出7号《补偿决定》并送达，符合国务院《征补条例》第二十六条规定的程序。 原北塘区政府作出锡北政[2016]1号《房屋征收决定》后，涉案地块的部分被征收人对该征收决定提起诉讼，经两级法院裁判，锡北政[2016]1号《房屋征收决定》的合法性得到确认。伍仁娣提出未取得规划、用地批文之前实施征收不合法，该主张属于征收决定审查范围，且有关征收决定的行政判决已经发生法律效力，本院对此不予审查。综上，原北塘区政府作出的7号《补偿决定》事实清楚，适用法律正确，补偿合理。伍仁娣要求撤销该补偿决定的诉讼请求不能成立。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回伍仁娣的诉讼请求。 上诉人伍仁娣上诉称：1、涉案房屋征收补偿的评估机构选定程序、被征收地块基准价的确定、分户评估报告违法。2、惠山社区居委会作为利害关系人对7号《补偿决定》送达进行见证，程序违法。3、7号《补偿决定》的征收补偿方式及标准均不合理。请求本院撤销一审判决并予以改判。 被上诉人梁溪区政府答辩称：1、梁溪区政府作出7号《补偿决定》所依据的评估报告合法有效。2、7号《补偿决定》的补偿方式和补偿标准合法。请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为： 《征补条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，上诉人伍仁娣的房屋被纳入被上诉人梁溪区政府作出的1号《房屋征收决定》的征收范围内，伍仁娣与房屋征收部门未能就涉案房屋的安置补偿签定补偿协议，梁溪区政府依法具有作出涉案房屋征收补偿决定的法定职权。 《征补条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中，梁溪区政府提供的《北塘区国有土地上房屋征收项目评估机构公开邀请公告》、《无锡地铁3号线（北塘区段）盛岸站房屋征收项目候选房地产价格评估机构名单》、《关于选定房屋征收评估机构及有关事项的公告》、《地铁3号线项目房屋征收房地产价格评估机构选定结果》及公示照片、投票选择评估机构过程的公证书等证据可以证明，原北塘区征收办在告知被征收人按一户一票的原则投票选择评估机构后，邀请无锡市锡城公证处对投票箱开箱、唱票、计票过程进行公证，确认超过50%的被征收人选择的嘉广评估公司为涉案项目的评估机构，符合上述规定。因上诉人伍仁娣拒绝入户评估，嘉广评估公司根据涉案房屋的房权登记档案、锡北建规（2005-H）第100号《无锡市北塘区私房建设工程规划许可证》等材料对房屋所有权证载明的109.16平方米和未经登记的8平方米，分别作出两份《无锡市国有土地上住宅房屋征收补偿价分户评估表》及《住宅房屋附属物评估表》，上述评估表送达伍仁娣后，伍仁娣未在《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定的期限内向嘉广评估公司申请复核评估，故上述评估表可以作为梁溪区政府作出7号《补偿决定》的依据。 《征补条例》第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿等。第二十一条第一款、第二款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。本案中，梁溪区政府提供的锡北征告[2016]003号《无锡市房屋征收分户补偿安置方案告知书》中告知了伍仁娣三种补偿安置方案，包含了货币补偿、货币补偿并购买定销商品房、产权调换，同时告知被征收人在规定期限内未作出补偿安置方式的选择，将给予货币补偿。伍仁娣未在上述通知告知的期限内作出选择，梁溪区政府作出7号《补偿决定》中给予伍仁娣的补偿包括被征收房屋价值的补偿，附属物补偿（装潢待评估后按实结算），搬迁费、奖励费等，符合《征补条例》第二十一条的规定。梁溪区政府在本院庭审中承诺保障伍仁娣仍然具有产权调换的选择权，故伍仁娣的相关合法权益可以得到保障。 综上，梁溪区政府作出的7号《补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。上诉人伍仁娣的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。原审法院判决驳回伍仁娣的诉讼请求正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人伍仁娣负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 军 审判员 张世霞 审判员 杨 述 二〇一八年十一月十三日 书记员 王雅露 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条第一款作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 二、《国有土地上房屋征收评估办法》 第四条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。 第二十条第一款被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 三、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；