贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1894号原告：杨宏学，男，1965年4月8日出生，侗族，户籍所在地：贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：石开智，男，贵州洲联合（黎平）律师事务所律师。执业证号：15226198610385835。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，1972年5月10日出生，汉族，住福建省南靖县。该公司董事长。委托诉讼代理人：王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住福建省南靖县，该公司销售总监。原告杨宏学诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告杨宏学于2018年11月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员解晓莉独任审判，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石开智，被告委托诉讼代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宏学向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告。2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金75062元（暂从2015年12月31日起计算到2018年11月30日），即：A房屋总价款416551元×6.18%×2年=51485.1元；B房屋总价款416551元×6.18%×（11月÷12月）=23579元，合计75062元（目前商业银行同期存款年利率为6.18%）。3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2018年12月15日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年1月30日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××＃××房。该合同约定商品房建筑面积为127.72平方米，房屋单价3790.27元每平方米，房屋总价416551元。合同约定被告应当于2014年8月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清，由被告代为收取。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向贵院起诉，请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：1、原告提出的违约金过高，请求法院调整。2、逾期办证是由多方面因素造成的，责任不能够由被告单方面全面承担。3、被告作为房地产开发公司，预售的商品房数量较多，现在起诉到法院要求被告支付违约金的购房业主户数较多，现在被告没有履行的能力，违约金过高不利于纠纷的解决，也无法达到预期的效果，请求法院酌情予以调整违约金。4、被告按时（2014年8月30日具备交房条件）交付房屋给原告使用，原告在购买该套房屋的过程中，并没有造成过多利益的损失，请法院酌情予以调整违约金。原告在举证期限内向本院提交以下6份证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告有商品房买卖凳及约定的位置、面积、价款、交房时间。3、收据复印件，证明原告已付清购房屋全部款项416551元。4、税收完税证明复印件，证明原告自付房屋契税6146.52元。5、房屋预售合同登记表复印件，证明原告所购房屋具体位置、面积及付款时间。6、其他税费复印件，证明被告代收代办房屋产权证的款项及金额。经庭审举证质证，被告对原告在举证期限内提交的6份证据表示：只要盖有被告公司公章及公司经办人签字的，均予认可，没有公司盖章签字的，由法院审查。被告在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定如下事实：2013年1月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县城关德凤镇××家园××号房屋，合同约定该套商品房建筑面积为127.72平方米，房屋总价款为416551元，合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告已按合同约定支付房款416551元，并已交纳维修基金、物业管理费、装修垃圾费、装修期间电梯使用费、水电开户费等费用。合同第十四条第（四）款约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税等费用，目前被告尚未将代收的维修基金缴纳给住建部门。另查明，原告购买房屋所在的3幢楼目前还未符合办证条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年2月7日，原告自行向税务部门缴纳契税6146.52元。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。按合同约定，被告违约的时间应当从2015年12月30日的下一日即从2015年12月31日起算，原告请求计算至2018年11月30日止，本案庭审法庭辩论终结之日为2018年11月13日，自法庭辩论终结之日至2018年11月30日期间被告能否向原告交付办理商品房转移登记有关文书尚不确定，故本院支持违约金计算从2015年12月31日至2018年11月13日，共计1049天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：416551元×6.18%÷365天×1049天=73984.3元，原告请求75062元，超过部分，本院不予支持。因被告违约行为系持续的，故原告请求自2018年12月15日以后发生的违约金仍按年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，其请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告杨宏学签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告杨宏学逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金73984.3元（2018年12月15日以后的违约金按已交房款416551元，年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告杨宏学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，减半收取838元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  解晓莉二〇一八年十一月十四日书记员  聂晓彬