福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终2820号 上诉人（原审原告）：林国梁，男，1975年9月20日出生，汉族，农民，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：陈福进，福建品义律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：莆田市城厢区建设发展公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路建委楼，统一社会信用代码：91350302155425388D。 法定代表人：陈建明，总经理。 上诉人林国梁因与被上诉人莆田市城厢区建设发展公司商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2018)闽0304民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林国梁的委托诉讼代理人陈福进到庭参加诉讼，被上诉人建发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林国梁上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判建发公司应在判决生效之日起十日内以1361163元为基数自2015年9月30日起按日0.01%计算，向林国梁支付逾期办理《不动产权证书》的违约金至《不动产权证书》交付给林国梁之日止；2.判令本案一审、二审诉讼费用由建发公司承担。事实和理由：1.根据莆田市城乡规划局莆规（荔）告[2015]13号、15号文件，可以认定本案系因建发公司未按规划设计的要求施工建设导致规划条件核实无法通过，进而造成至今无法办理《不动产权证书》，故建发公司应承担合同约定的逾期办证违约责任。2.办证并交付是建发公司的义务，在交房后90日取得房屋权属证书是林国梁的权利。一审法院所谓的“有些客观因素”不论是否存在，均与林国梁无关，建发公司应向林国梁承担完全的违约责任。3.一审法院认定建发公司构成违约及建发公司提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”，却又迳行调整建发公司承担违约责任的比例为50%，二者自相矛盾且无任何合同依据、法律依据，也违背合同自治原则及相关法律规定，对无过错的林国梁而言，是极不公平的，应予改判。4.在双方约定的违约条款是合法的情况下，一审法院迳行设定建发公司应承担的逾期办证违约金最高限额为购房款的30%，没有任何合同依据和法律依据，应予纠正。 建发公司未提交书面答辩，也未到庭陈述意见。 林国梁向一审法院起诉请求判令：1.建发公司立即为林国梁办理位于莆田市荔城区商品房的《不动产权证书》，并向林国梁交付上述权属证书；2.建发公司向林国梁支付逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金（以1361163元为基数，自2015年9月29日起按每日0.01%计算至建发公司办理登记至林国梁名下并交付《不动产权证书》之日止)；3.建发公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：建发公司以出让方式取得位于莆田市城厢区北侧的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用(2011)第2011405号。经批准，建发公司在该地块上建设商品房，名称为观桥佳园，建设工程规划许可证号为建字第350300201008014号（荔），施工许可证号为350302201007092301。该商品房的预售许可证号为(2013）莆房许字第11号。2013年3月14日，建发公司与林国梁签订《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-L201301860）,约定林国梁以总价款1361163元向建发公司购买观桥佳园第1幢702号商品房一套（建筑面积为165.57㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：买受人于签订合同时一次性付清购房款1361163元。该合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人（即建发公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即林国梁）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六：合同补充协议第六条对主合同第十四条的补充约定第3款中约定：在商品房交付后，若因政府相关部门验收或拖延等非出卖人原因导致的房屋所有权初始预登记延误的，其日期相应顺延。2013年3月27日建发公司出具发票二份，载明林国梁已经支付涉案商品房购房款861163元、500000元。2015年8月5日，建发公司与林国梁签订《补充协议书》，约定建发公司与林国梁双方确认涉案房屋的交房日期以2015年7月1日为准。该《补充协议书》第二条约定，林国梁在商品房交接时已预交给建发公司办证契税，实际金额按政府部门收取金额为准，在申请办理房产证初始登记时多还少补。在建发公司申请办理房产证初始登记时，另行通知林国梁结算办证契税；届时林国梁应按时与建发公司结算办证契税，否则建发公司申请办理产权登记的期限相应顺延，直至双方结算为止。 2015年5月，建发公司与国网福建省电力有限公司莆田供电公司共同出具《关于对梅园路观桥佳园1#、2#楼电力设施位置进行调整的证明》，向各相关单位说明调整观桥佳园1#、2#楼的电力设施位置的原因及调整情况等。2015年8月6日，莆田市城乡规划局出具莆田市规划局许可受字[2015]80006号《莆田市城乡规划局申请受理承诺单》，确认收悉建发公司于2015年8月6日向其提出办理观桥佳园1#2#楼竣工条件核实的申请及相关材料，经初步审查符合受理的规定和要求，并承诺至2015年8月27日止办结。2015年8月25日，莆田市城乡规划局荔城分局作出莆规（荔）告[2015]13号《规划条件核实一次性告知函》，告知已收悉建发公司所报送的申请观桥佳园1#2#楼安置房项目规划条件核实材料，并要求建发公司对下列问题进行整改，整改或经执法部门处理完毕后重新向其申报竣工规划条件核实：1.根据《竣工测量成果报告书》竣2015057，核算机动车停车位为90个，停车位不足，需按停车位布置图布置建设;2.地上一层配电房变更至地下室,使用功能不符合审批要求；3.地下停车库上增设配电房，占用六个审批位置的停车位；4.地下车库出入口坡道上面增设开闭所；5.地下负二层设备间未建设，改为停车位。2015年10月29日，莆田市城乡勘测设计研究院作出工程编号为竣2015057-01的《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》，记载2015年7月其已完成观桥佳园1#2#楼安置房项目的竣工测量，提交《竣工测量成果报告书》（编号：竣2015057）；由于地下停车位个数变化、配电房设备已进入、1-5层卫生间面积需要单独统计面积，2015年10月建发公司再次委托其对该项目进行整改测量，并记载整改内容：1.卫生间：1#2#楼裙楼1-5层整改前卫生间没有单列，整改后对其卫生间进行了单列……；2.配电房：1#2#楼裙楼一层整改前配电房没有设备进入，整改后配电房的设备已经进入使用；3.车位问题：地下停车位整改前车位个数为90个，整改后车位个数为92个……。2015年11月18日，莆田市城乡规划局荔城分局作出莆规（荔）告[2015]15号《规划条件核实一次性告知函》，告知已收悉建发公司所报送的申请观桥佳园1#2#楼安置房项目规划条件核实材料，经审查存在下列问题：未按莆规（荔）告[2015]13号要求整改、本次提交的材料缺少雨污管线竣工测量成果报告书，并要求建发公司整改及补齐材料后重新向其申报竣工规划条件核实。2015年11月25日，莆田市城乡勘测设计研究院作出工程编号为管2015086的《莆田市建设工程地下管线竣工成果报告书》,记载2015年11月建发公司委托其进行地下管线竣工测量，其依照莆规综[2012]120号《关于进一步完善建设工程竣工市政规划条件核实工作的通知》精神，结合相关技术规范、规程进行作业，完成观桥佳园1#2#楼安置房所铺设的雨水、污水地下管线的竣工测量工作，并记载存在问题：由于北大北街上雨水市政井没有做，现状是一部分雨水倒流流入已有市政井……。2015年12月31日，福建巨岸建设工程有限公司、福建省闽地建筑设计院、福建众亿工程项目管理有限公司与建发公司共同出具观桥佳园1#2#楼防空地下室的《防空地下室竣工验收备案表》，并记载工程质量评定合格及同意验收的意见。2016年12月1日，莆田市人民防空办公室作出项目编号为莆市人防结竣[2016]37号《防空地下室竣工验收认可文件》，认定观桥佳园1#2#楼防空地下室由建设单位负责组织，验收组织和程序符合规定要求，验收资料全，防护专项工程质量符合现行人防工程有关标准、规范的要求，同意参加验收各单位竣工验收结论。 一审法院另查明，2015年12月9日，莆田市城厢区人民政府作出莆城政函[2015]141号《莆田市城厢区人民政府关于商请同意梅园路东段观桥佳园安置房项目基础设施配套费按遗留项目标准收取的函》，向莆田市城乡规划局发函商请其按照莆政办[1999]71号文件规定的优惠标准收取基础设施配套费。2017年5月12日，莆田市城厢区人民政府作出莆城政[2017]124号《莆田市城厢区人民政府关于请求协调解决梅园路东段观桥佳园安置房有关问题的请示》，向莆田市人民政府请示请求：1.梅园路东段观桥佳园安置房建设项目配套费按市政府[1999]71号文件规定的优惠标准收取基础设施配套费……；2.将该项目列入我市历史遗留安置房办证项目，“两证”办理所需缴纳的税费参照莆建房[2013]42号文件中梅园路东段拆迁改造项目办证涉税问题处理方式进行收取。2017年11月2日，莆田市国土资源局出具编号为000206的《不动产登记资料查询结果证明》，确认截止2017年11月2日，建发公司开发的观桥佳园商品房未向其申请办理初始登记。现因涉案商品房的《不动产权证书》至今未转移登记至林国梁名下，致讼。案经审理，因林国梁与建发公司无法达成一致协议，致调解无效。 一审法院认为，林国梁与建发公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。林国梁已向建发公司付清了涉案商品房的购房款，建发公司也已将涉案房屋交付林国梁使用，且双方确认交房日期以2015年7月1日为准，林国梁在商品房交接时已预交给建发公司办证契税，应视为双方形成委托办证的关系。现林国梁请求建发公司为其办理涉案商品房的《不动产权证书》，因建发公司没有办证职能，根据本案的实际情况，建发公司仅能代林国梁向有关职能部门申请办理涉案商品房的权属证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，建发公司应于涉案商品房交付使用后60日内（即2015年8月30日内）向当地房屋权属登记机构办理涉案商品房所有权初始预登记，在交付使用后90日内（即2015年9月29日内）为林国梁取得涉案商品房《不动产权证书》。因涉案商品房截止目前仍未办理初始登记，故建发公司已构成违约，应承担相应的违约责任。建发公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证，其不构成违约，不应承担违约责任，但其所提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”，对其该项主张不予全部支持。林国梁诉讼请求建发公司应按照合同约定的每日按已付购房款的万分之一计算违约金，但因办理《不动产权证书》涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非建发公司所能控制，若均由建发公司来承担责任，对建发公司有失公平，故一审法院酌情调整建发公司承担违约责任比例为50%。对于违约金截止期限，考虑到建发公司系无偿为林国梁办理房屋权属证书，且双方并未明确约定建发公司将房屋权属证书交付给林国梁的期限，故本案逾期办证违约金应计算至房屋权属证书办理登记至林国梁名下之日止。建发公司应自最后办证期限2015年9月29日的第二天，即2015年9月30日起至《不动产权证书》转移登记至林国梁名下之日止按已付购房款1361163元的0.01%计算的50%向林国梁支付违约金。鉴于林国梁已全部支付购房款、建发公司已交付商品房且林国梁并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即1361163元×30%=408348.9元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起三十日内代为林国梁申请办理位于福建省莆田市荔城区商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在上述《不动产权证书》转移登记至林国梁名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给林国梁，林国梁应当予以必要的配合；二、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起三十日内支付给林国梁逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以1361163元为基数自2015年9月30日起至上述《不动产权证书》转移登记至林国梁名下之日止按日0.01%计算的50%的违约金，该违约金最高限额为408348.9元）；三、驳回林国梁的其他诉讼请求。案件受理费2134元，由莆田市城厢区建设发展公司负担。 本院二审期间，林国梁与建发公司均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，林国梁对“另查明，2015年12月9日……办证涉税问题处理方式进行收取”有异议，认为该两份文件与本案均没有关联；林国梁对一审法院认定的其他事实没有异议。因建发公司未提起上诉，二审期间经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，且对一审法院认定的事实也没有提出书面异议，故对一审法院认定的林国梁没有异议的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《补充协议书》均系林国梁与建发公司双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十四条约定：“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”《合同补充协议》第六条第三款约定：“在商品房交付后，若因政府相关部门验收或拖延等非出卖人原因导致的房屋所有权初始预登记延误的，其日期相应顺延。”根据林国梁一审提供的莆田市城乡规划局出具的《规划条件核实一次性告知函》，可以认定建发公司确实存在没有完全按照规划建设的情形。建发公司一审主张其对逾期办证不存在过错，与事实不符，本院不予采信。在《建筑工程施工许可证》中，明确载明涉案楼盘属于安置房项目。根据建发公司一审提供的莆田市城厢区人民政府作出的《关于商请同意梅园路东段观桥佳园安置房项目基础设施配套费按遗留项目标准收取的函》、《关于请求协调解决梅园路东段观桥佳园安置房有关问题的请示》，可以认定政府部门对涉案楼盘涉及的安置房建设有允诺给予配套费优惠收取，但至今仍未兑现。因此，一审判决认定建发公司对本案逾期办证存在过错，但有些客观因素并非建发公司所能控制，据此判决由建发公司承担合同约定逾期办证违约责任的50%，合情合理，应予维持。林国梁主张应由建发公司承担完全责任，不符合《合同补充协议》第六条第三款的约定，也有违公平原则，本院不予支持。对于违约金截止期限，考虑到建发公司系无偿为林国梁办理房屋权属证书，故一审判决逾期办证违约金计算至房屋权属证书办理登记至林国梁名下之日止，并无不当。林国梁请求违约金计算至房屋权属证书交付之日止，理由不能成立，本院不予采信。林国梁主张对违约金总额不应限制为总购房款的30%，鉴于林国梁并未充分举证证实建发公司逾期办证给其造成的实际损失数额，一审判决将违约金总额限制为总购房款的30%，也无不当。 综上所述，林国梁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。建发公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2134元，由林国梁负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  林美双 审判员  彭赵龙 二〇一八年十一月二十一日 书记员  翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 -12-