广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终1999号上诉人(原审被告)：唐仲明，男，汉族，1966年1月2日出生，住肇庆市高要区。委托诉讼代理人：周伟清，广东耀新律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：唐秀文，男，汉族，1955年9月15日出生，住肇庆市北岭七星旅游度假区。被上诉人(原审原告)：林桂芳，女，汉族，1953年8月10日出生，住肇庆市北岭七星旅游度假区。被上诉人(原审原告)：唐育萍，女，汉族，1981年6月18日出生，住肇庆市北岭七星旅游度假区。被上诉人(原审原告)：唐金玉，男，汉族，1979年2月24日出生，住肇庆市北岭七星旅游度假区。被上诉人(原审原告)：唐文锋，男，汉族，1983年5月10日出生，住肇庆市北岭七星旅游度假区。上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈达成，广东东达昊律师事务所律师。上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：严琦芳，广东东达昊律师事务所律师。原审被告：肇庆德宝房地产有限公司，住所肇庆市西江北路**华骏腾龙大厦**。法定代表人：梁凤志。上诉人唐仲明因与被上诉人唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋、原审被告肇庆德宝房地产有限公司（以下简称德宝公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2009）端民商初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐仲明的委托诉讼代理人周伟清、被上诉人唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋的共同委托诉讼代理人严琦芳到庭参加诉讼，原审被告德宝公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐仲明上诉请求：1.撤销一审判决，驳回梁杰清的全部诉讼请求；2.确认唐仲明与德宝公司于2005年5月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效；3.本案一、二审诉讼费由唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋承担。事实和理由：一、一审颠覆了《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《物权法》的规定，判决错误。唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋并非唐仲明与德宝公司于2005年5月25日签订的《商品房买卖合同》的一方当事人，一审判决撤销该合同无法律依据。唐仲明与德宝公司签订的案涉合同并不存在无效的情形且案涉商品房已经登记，一审判决撤销也无法律依据。二、一审判决适用法律错误。唐仲明并没有侵犯唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋的权利。唐仲明与德宝公司订立的《商品房买卖合同》在先，且已经登记而发生法律效力。而唐秀文与德宝公司订立的《商品房买卖合同》在后，因未经登记，不发生效力。鉴于德宝公司一房多卖，且唐秀文的《商品房买卖合同》不发生物权效力，因此，即使唐秀文与德宝公司签订的案涉合同合法有效，唐秀文与德宝公司也仅是债权关系而非物权关系。可见，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋已经侵害了唐仲明的物权。但一审判决却将唐仲明认定为侵权，没有事实和法律依据。三、一审认定事实错误。除了德宝公司的法定代表人为了减轻自己罪责，故意将唐仲明的购房款认作借款外，没有别的证据予以证实。唐仲明与德宝公司签订的《商品房买卖合同》不仅依法备案，并依法缴纳税款，最终办理了产权证。唐仲明购买的商品房符合当时的市场价格和规律。一审判决却以后发生的价格来认定之前价格不合理，既违背了常识，也是对行政机关之前行为的否定。唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋并非善意第三人，其占有唐仲明的房屋没有法律依据。综上，本案一审适用法律不当，认定事实错误导致判决错误，应依法改判，维护唐仲明的合法权益。唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唐仲明的上诉没有任何事实与法律依据，应驳回其全部上诉请求，维持原判。一、一审判决确认德宝公司与唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋签订的《商品房买卖合同》是合法有效的判决具有事实与法律依据。该院已发生法律效力的（2015）肇端法刑初字第303号《刑事判决书》第21页明确确认的事实可证明唐仲明与德宝公司只存在债权债务关系，他们签订《商品房买卖合同》只是为了达到借款抵押的目的，实际上不存在真实的房屋买卖关系，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋才是实际购房者且已全额付清所有购房款，且德宝公司已把房屋交付给唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋使用，至今已在该房屋居住了10多年，梁杰清与德宝公司存在真实的房屋买卖关系，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，案涉房屋的所有权是属于梁杰清所有的。梁杰清以186万元的市场价与德宝公司签订了《商品房买卖合同》，但古今公司与德宝公司签订的《商品房买卖合同》约定的价格才60万元，两合同签订的时间仅相隔几个月，但价格却相差3倍多，后者的价格明显远远低于市场价，后者的交易价格明显违背市场经济规律，从而反证了其与德宝公司所签的《商品房买卖合同》是虚假的，且唐仲明无法证明以何种方式支付了购房款，仅以以房抵债来搪塞，但又不能证明其享有德宝公司多少金额的合法债权，以房抵偿了多少金额的债权，其以房抵债的说法纯属子虚乌有，无中生有，与德宝公司的代理人在一审的第一次庭审的说法不符，更与生效法律文书（2015）肇端法刑初字第303号《刑事判决书》认定的事实不符，以上事实可以进一步证实，唐仲明与德宝公司不存在真实的房屋买卖合同。二、由于唐仲明与德宝公司之间不存在真实的房屋买卖关系，他们签订的案涉合同不是双方的真实意思表示，唐仲明不享有案涉房屋的物权，但唐仲明却申请了案涉房屋的产权证，导致了唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋无法取得该房的产权证，唐仲明的行为已侵犯了唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋的物权，已构成侵权，因此一审判决撤销唐仲明与德宝公司签订的案涉合同是正确无误的。三。虽然唐仲明取得了案涉房屋的产权证，但如前文所述，其无权取得该房产合法物权，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋是该房产合法物权人，一审判决确认唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋的《商品房买卖合同》合法有效及撤销古今公司的《商品房买卖合同》是符合法律规定的。四、法律及行政法规没有规定《商品房买卖合同》应当经备案登记生效，故唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋与德宝公司签订的《商品房买卖合同》自成立之日起生效，虽然该合同没有经备案登记，但不影响自合同成立之日起生效的法律效力，唐仲明以其所签订的合同经登记备案来对抗唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋所签的合同效力是无法可依的，其说法是不成立的。五、唐仲明没有在一审反诉请求中确认其与德宝公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，现于二审提出该上诉请求，不符合法定程序，应当驳回该上诉请求。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唐仲明的上诉理据不足，应驳回其全部上诉请求。德宝公司二审阶段，未能提供任何答辩意见。唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋向一审法院起诉请求：1.确认其与德宝公司于2005年10月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令德宝公司马上配合其办理位于肇庆市北岭××旅游度假区北干道××台××幢的房产证；3.确认唐仲明与德宝公司于2005年5月25日签订的《商品房买卖合同》无效；4.确认唐仲明已经领取的02××12号房产证无效。诉讼中，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋自愿撤回其第2、4项诉讼请求，并变更其第3项诉讼请求为：请求撤销德宝公司与唐仲明于2005年5月25日签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2005年10月16日，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋与德宝公司签订《商品房买卖合同》，由唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋向德宝公司购买座落于肇庆市北岭××旅游度假区北干道××台××幢房屋。合同约定该商品房总价款为186万元，并约定出卖人应当在商品房交付使用后180天工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、（略）；2、买受人不退房，双方协商解决，并尽快办理备案。2005年10月24日，德宝公司以《华骏凤凰台入伙会签单》通知唐秀文入住逸湖居C-10幢房屋。2006年4月25日，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋分别向德宝公司支付购房款90万元和96万元（共186万元，有发票）。2007年5月18日，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋向肇庆市财政局交纳该房屋的契税55800元及滞纳金2929.5元（共58729.5元）并取得该房屋的契税完税证。2008年8月22日，德宝公司向唐秀文、唐秀礼、唐秀洪三兄弟出具承诺书，承诺在2008年11月30日前办好上述三人的房产证。德宝公司至今未为唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋办理该房屋的房地产权证书。唐文锋于2009年3月19日向肇庆市经侦支队报案。2005年5月25日，德宝公司与唐仲明签订《商品房买卖合同》，由唐仲明向德宝公司购买座落于肇庆市北岭××旅游度假区北干道××台××幢房屋，总价款60万元。2005年5月26日，唐仲明向德宝公司支付该房屋购房款60万元，并取得德宝公司的售房发票。2005年5月26日，端州区房地产交易所向唐仲明发出《预售登记通知书》“唐仲明：你购买座落于北岭旅游度假区××德××山庄××湖××房的房屋已办理预售登记，登记号码是：03470C0C1000”。2009年12月22日，肇庆市房产管理局作出上述争议房屋的粤房地权证肇字第**《房地产权证书》，房地产权属人为唐仲明（该证书注明：权利人：陈楚镖，权利种类：抵押权，权利范围：全部，债权数额：2800000元，债务履行期限：2009年12月23日至2011年12月23日）。该院（2015）肇端法刑初字第303号《刑事判决书》认为：“指控的第1-4宗事实（包括该案），德宝公司为向他人借款，以签订买卖合同并办理预售登记的形式向债权人作抵押，后将房屋出售给实际购房者并交付使用……故公诉机关第1-4宗及第6宗指控，事实不清，证据不足，本院不予认定”。一审法院认为，关于唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋与德宝公司于2005年10月16日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题，因唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋与德宝公司签订的该《商品房买卖合同》是唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋与德宝公司的真实意思表示，没有违反法律的规定，故该《商品房买卖合同》合法有效；关于德宝公司与唐仲明于2005年5月25日签订的《商品房买卖合同》是否应撤销的问题，根据本案的查明的事实，本案德宝公司与唐仲明原是借款关系，由于当时房管部门不为德宝公司与唐仲明之间对在建房屋的抵押进行登记，不得已才由德宝公司与唐仲明签订该《商品房买卖合同》，实际上是为该借款作抵押。而唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋与德宝公司之间签订《商品房买卖合同》是真实的。因此，德宝公司与唐仲明签订的上述《商品房买卖合同》并非德宝公司与唐仲明之间的真实意思表示，德宝公司与唐仲明之间是借款关系而非房屋买卖关系。且唐仲明在上述《商品房买卖合同》中向德宝公司购买本案争议房屋的价格，明显低于正常的市场价格，因此唐仲明对本案争议的房屋并非善意取得。本案虽然是合同纠纷，但实质是侵权纠纷，为减少当事人的诉累，经本院审判委员会讨论决定，本案以不同的案由进行审理。由于一房不能同时售卖给两个不同的购房者，而德宝公司与唐仲明签订的意思表示不真实的《商品房买卖合同》，对唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋取得争议房屋的产权造成了侵权后果，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条：“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条：“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；……”的规定，应撤销德宝公司与唐仲明签订的意思表示不真实的《商品房买卖合同》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条第（一）、第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、确认唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋与德宝公司于2005年10月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、撤销德宝公司与唐仲明于2005年5月25日签订的《商品房买卖合同》。该案受理费人民币21540元、财产保全费5000元由德宝公司、唐仲明承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。另查明：2005年5月26日，德宝公司向唐仲明开具购买肇庆市北岭度假区一区逸湖居C-1O幢60万元的销售发票。2014年4月22日，端州区不动产登记中心出具的不动产档案详细资料中载明：肇庆市北岭度假区北干道凤凰台逸湖居C-10幢权属人为唐仲明，房产证号为**××12，填发日期为2009年12月23日。还查明：2009年2月12日，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋以德宝公司为被告向端州区人民法院提起本案诉讼，请求：1、确认唐秀文与德宝公司于2005年10月16日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效；2.判令德宝公司立即配合唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋办理肇庆市北岭度假区北干道凤凰台逸湖居C-10幢房屋的土地使用权及房屋所有权，3.德宝公司承担本案诉讼费。2009年2月24日，朱建妹向一审法院申请追加唐仲明为本案被告，并增加诉讼请求：确认唐仲明与德宝公司于2005年5月25日签订的《商品房买卖合同》无效。2009年2月24日，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋以得知唐仲明领取涉案房屋所有权证为由，向一审法院申请增加诉讼请求：确认唐仲明领取的房地产权证无效（证号为：粤房地证肇字第××号）。2017年12月26日，经一审法院释明，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋变更第三项诉讼请求为：请求撤销唐仲明与德宝公司于2005年5月25日签订的《商品房买卖合同》；撤回第二、四项诉讼请求。2018年2月9日，一审法院第三次公开开庭审理了本案。德宝公司在一审庭审中的答辩称：德宝公司与唐仲明当时是借款关系，由于当时房管部门不为德宝公司与唐仲明之间借款就在建房屋的抵押进行登记，不得已才由德宝公司与唐仲明签订房屋买卖合同，实际上是为该借款抵押。德宝公司与唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋之间的房屋买卖合同是真实的。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋与德宝公司于2005年10月16日签订的合同是否合法有效及唐仲明与德宝公司于2005年5月25日签订的合同应否撤销的问题；2.一审法院将唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋要求撤销唐仲明与德宝公司签订的合同和唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋要求确认其与德宝公司签订的合同的效力两案进行并案处理是否恰当。关于唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋与德宝公司于2005年10月16日签订的合同是否合法有效及唐仲明与德宝公司于2005年5月25日签订的合同应否撤销的问题，因唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋与德宝公司于2005年10月16日签订的《商品房买卖合同》是其与德宝公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》应合法有效，一审法院的认定理据充分，本院予以维持。本案中，唐仲明与德宝公司于2005年5月25日签订的合同应否撤销的问题，涉及到案涉商品房应归属唐仲明所有还是应归属唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋所有的问题。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，但作为证据的不动产权属证书并不具有绝对的证据力，其记载的事项是否真实，应依据不动产登记的权利推定规则予以判定。不动产权属证书并非系当然认定物权权属的唯一证据，登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定，如果其他利害关系人具有足够的证据可以证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正登记，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。本案中，虽然案涉商品房登记在唐仲明名下，但唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋对该商品房的权属持有异议。本案中，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋支付了案涉商品房的合理价款、契税并提供相关票据予以证明，此后案涉商品房实际交付给唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋居住使用至今已超过10年；而根据一审查明的事实，“德宝公司为向他人借款，以签订买卖合同并办理预售登记的形式向债权人作抵押，后将房屋出售给实际购房者并交付使用”，德宝公司与唐仲明原是借款关系，由于当时房管部门不为德宝公司与唐仲明之间对在建房屋的抵押进行登记，不得已才由德宝公司与唐仲明签订案涉合同，实际上是为该借款作抵押，德宝公司在一审庭审中的答辩意见与上述事实相互印证。虽然唐仲明主张德宝公司是以案涉商品房抵偿借款，但对具体借款金额和借款合同、借款时间、借款利率等证据也均未能向法院提供，且唐仲明主张支付的购房款60万元与唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋支付的购房款186万元相差较大，且远低于正常的市场价格，故此一审法院认定德宝公司与唐仲明签订的案涉合同并非双方的真实意思表示，德宝公司与唐仲明之间是借款关系而非房屋买卖关系，其双方订立的意思表示不真实的《商品房买卖合同》的行为构成对实际购房人的侵权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”、第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；…”的规定，一审法院撤销翁凯锋与德宝公司签订的案涉合同，并无不当，本院予以维持，唐仲明上诉认为其已取得诉争商品房的产权证书,唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋没有取得房产证只能向德宝公司主张债权及确认其与德宝公司签订的案涉合同合法有效的主张，依据不足,本院不予采纳。鉴于本案是由于“一房二卖”引发的纠纷，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋在一审中提出的四项诉讼请求经该院释明，变更为确认其与德宝公司签订的合同的效力和撤销唐仲明与德宝公司签订的合同两项诉讼请求，即唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋在一审中提出了确认之诉与撤销之诉两个诉求，虽然该两项诉求属于两个不同的案由，但均是由于同一商品房而引起，且该两个诉求对真正解决案涉商品房的权属争议甚为关键，且相互对立，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，唐秀文、林桂芳、唐育萍、唐金玉、唐文锋同意变更诉讼请求后，一审法院即重新指定举证期限，并重新开庭审理，给予了当事人充分的诉讼权利，符合民诉法的相关规定，且本案从立案至今已历时八年，为了彻底解决本案纠纷，减少当事人的诉累，一审法院在本案中对案涉两个权利义务相互对立的合同问题一并处理符合实际，处理也较为恰当，本院对此予以维持。唐仲明的上诉理由理据不足，本院不予采纳。至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。综上所述，唐仲明上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费21540元，由唐仲明负担。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 梁碧媛审判员 梁达明二〇一八年十一月二十日法官助理覃丽珍书记员黎嘉豪