江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终3326号上诉人（原审被告）：蓝菊娥，女，1968年10月7日生，畲族，住浙江省武义县。委托诉讼代理人：潘渊，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少峰，江苏崇宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：无锡市住房保障建设发展有限公司，住所地江苏省无锡市健康路****。法定代表人：杨立宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。上诉人蓝菊娥因与被上诉人无锡市住房保障建设发展有限公司（以下简称住房保障公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝菊娥上诉请求：撤销原判，发回重审或改判，一、二审诉讼费用由住房保障公司负担。事实和理由：撤销原判，发回重审或改判驳回住房保障公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由住房保障公司负担。事实和理由：1、涉案房屋并未通过商业服务网点的消防验收。无锡市公安消防支队(以下简称消防支队)出具的《建设工程消防验收意见书》(锡公消验字〔2014〕第0430号)明确认定涉案房屋的使用性质为住宅，说明未按照商业性质进行消防验收。一审中消防支队作出的说明也表示涉案房屋为住宅，只是对商业服务网点的概念进行了解释。蓝菊娥等五人整体租赁的房屋使用面积约4700平方米，需要作商业使用，因此，涉案房屋首先要整体按商业性质申报一次消防验收，其次由房屋中的各商业租赁单元按各自的使用规模、经营范围确定是否申报二次消防验收。实际租赁过程中，部分商户因使用规模、经营范围无需申请二次消防验收，有的如93-1至93-5房屋二层因打通隔墙改造为网吧，使用面积475平方米，由住房保障公司按公众聚集场所使用性质进行重新消防设计(加装外部消防通道)后，才通过二次消防验收。否则因房屋使用性质限制为商业服务网点，承租人无论如何改造也无法通过二次消防验收。蓝菊娥等五人的租赁合同履行中，除前述网吧外，因住房保障公司未按商业性质进行一次消防验收，导致承租人将涉案房屋用作汽车美容、宾馆、足浴、浴场等面积超过300平方米的商铺时，无法申报二次消防验收而使房屋大面积空置。故双方签订的房屋租赁合同应属无效。2、住房保障公司的招租广告中明示以商业用房性质招租，承租人向住房保障公司汇报展示招商运营方案时，列明房屋将用作浴室、网吧、饭店等业态，住房保障公司并未提出异议，还向承租人开具商业用房的使用证明，存在欺诈、隐瞒、误导等过错。3、其足额交纳履约保证金3万元，而非16000元。住房保障公司辩称：1、涉案房屋可以作为商业用房。虽然《建设工程消防验收意见书》注明房屋使用性质是住宅，但涉案房屋是住宅底部的一、二层配套商业服务网点，应当连同上部住宅一起验收。消防支队的说明中也明确涉案房屋可以作为小型营业性用房使用。涉案房屋的结构为上下二层，建筑面积不大于300平方米。且双方签订的房屋租赁合同也明确约定作为小超市等商业的专业经营使用，符合消防规定的经营业态。蓝菊娥等五人转租房屋后未经住房保障公司同意，擅自改造房屋结构，打通隔墙，扩大房间面积，导致无法通过消防验收的责任与住房保障公司无关。93-1至93-5房屋二层被转租作为网吧使用，住房保障公司考虑到双方更好合作重新进行了消防设计，但这并非住房保障公司的义务，房屋空置的原因是承租人擅自改变经营业态，扩大房屋面积造成的。2、蓝菊娥等五人交纳履约保证金的总额为8万元，其他金额以其开具的保证金发票为准，均用于另行租赁的南湖家园，而非涉案毛湾家园，故一审认定蓝菊娥交纳的履约保证金数额无误。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。住房保障公司向一审法院起诉请求：1、解除住房保障公司与蓝菊娥之间签订的房屋租赁合同；2、要求蓝菊娥支付租金（自2015年10月1日暂计算至起诉之日为1031999元，实际计算至蓝菊娥搬出承租房屋之日止），蓝菊娥逾期支付房屋租金违约金94349元以及逾期支付租金的违约金损失（自2015年10月1日起，按照应付租金总额的千分之三计算至蓝菊娥实际付完租金为止）；3、蓝菊娥立即搬离租赁房屋；4、诉讼费由蓝菊娥负担。事实和理由：双方于2014年12月签订房屋租赁合同，约定住房保障公司将无锡市毛湾家园93-3、93-4、93-8、93-9、93-10、93-11号房屋出租给蓝菊娥经营小超市使用。合同签订后，住房保障公司履行了合同义务，但蓝菊娥拖欠租金不付。蓝菊娥一审辩称：1、同意解除房屋租赁合同。2、蓝菊娥无需支付租金及违约金，因为双方之间签订的合同约定了房屋使用性质为商业用途，但实际上房屋系住宅用途，导致无法通过消防验收，致使合同目的无法实现，系住房保障公司违约在先，因此蓝菊娥无需支付其租金及违约金。相应的，蓝菊娥已经支付的租金、履约保证金在合同解除之后应当返还给蓝菊娥。并且，住房保障公司主张的违约金过高，应予调整。3、关于腾房搬离房屋，对还未转租出去的房屋同意搬离，但不应支付占有使用费，对已经转租的房屋要求住房保障公司接手继续由第三方承租使用。若住房保障公司坚持要求腾房，造成第三方的损失由住房保障公司承担。4、蓝菊娥不承担诉讼费。一审法院认定事实：住房保障公司系包括无锡市毛湾家园93-3、93-4、93-8、93-9、93-10、93-11号房屋（以下简称涉案房屋）在内的毛湾家园A地块住房保障项目实施单位。2014年12月17日，住房保障公司与蓝菊娥签订房屋租赁合同一份，约定：住房保障公司将涉案房屋出租给蓝菊娥进行小超市等商业的专业经营使用，建筑面积966.63平方米；租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日；第一年租金为352820元，第二年租金为370461元，第三年租金为388102元，第四年租金为405743元，第五年租金为423384元；租金每半年一期，先付后用，签订合同时先付6个月租金，此后于下一期租金起算日前15个工作日支付；合同签订时，蓝菊娥应向住房保障公司缴纳履约保证金3万元；租赁期内，蓝菊娥不得擅自改变房屋结构、约定用途，蓝菊娥的装修方案应报住房保障公司备案并得到住房保障公司的书面认可，蓝菊娥根据自身经营需要和消防的有关规定增加其他消防安全设备及其他安全设施，费用自行承担；任何一方未能履行合同约定条款或违反国家和地方关于房屋租赁的有关规定的，另一方有权提前解除合同，违约方支付对方当年度3个月的租金作为违约金；如住房保障公司无故终止合同，除支付违约金外，必须按评估价值补偿蓝菊娥的装修费用（装修折旧为5年，以评估价值为准）；蓝菊娥逾期交付房租，应向住房保障公司支付违约金，在30天以内的，每天按应付租金总额的千分之三计算，逾期超过30天，蓝菊娥除每天按应付租金的千分之三承担违约金外，住房保障公司有权终止协议并收回房屋，如因蓝菊娥原因导致住房保障公司提前终止合同收回房屋的，则蓝菊娥除应承担上述约定的违约责任外还应向住房保障公司支付当年度3个月租金作为违约金，且装修残值不予补偿；住房保障公司提前终止合同的通知一经送达，立即生效。同时，住房保障公司还与廖林武、梁斌、黄康平、蓝玉梅分别签订了房屋租赁合同，分别将毛湾家园104-3、104-4、104-5、104-11、104-12号房屋出租给廖林武、将104-6、104-7、104-8、104-9号房屋出租给梁斌、将93-1、93-2、93-5、93-6号房屋出租给黄康平、将93-7、93-12、93-13、104-1、104-2、104-10号房屋出租给蓝玉梅。蓝菊娥、梁斌、黄康平、蓝玉梅将上述房屋的租赁事宜全权委托给廖林武处理。同日，根据双方在合同之外口头协商意见，蓝菊娥向住房保障公司支付了3个月租金88205元及履约保证金16000元，并约定于6个月免租期到了后再支付第一期剩余3个月租金。合同签订后，住房保障公司于2014年12月31日交付了毛湾家园涉案房屋。此后，廖林武亦将上述5人承租的部分房屋转租用于餐饮、超市、五金及通讯、汽车等服务业的经营。2015年3、4月期间，廖林武又分别将其与梁斌、蓝玉梅、蓝菊娥、黄康平承租的部分毛湾家园房屋出租给陶跃平、党哈雷、张晓冬、王璐芳、陈江林等人作汽车美容、宾馆客房、足浴、浴场、健身房等经营使用。同年8月，廖林武分别与陶跃平、党哈雷、张晓冬、王璐芳、陈江林达成解除租赁合同协议，载明解除理由为“由于消防及店面用房不是商业用房”。一审审理中，消防支队作出说明，涉案房屋所在楼栋为底部设置商业服务网点的住宅，根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第2.1.4条：商业服务网点为设置在住宅建筑的首层或首层及二层，每个分隔单元建筑面积不大于300平方米的商店、邮政所、储蓄所、理发店等小型营业性用房。另，住房保障公司还提供了无锡市房产测绘建筑面积表，证明涉案房屋在产权测绘表中标注用途为“商业”。蓝菊娥对该证据真实性没有异议，但认为该测绘表只能证明房屋套内面积，不能证明是商业用途。一审法院认为：1、涉案房屋建设工程规划许可文件明确工程项目是“毛岸地块保障住房”，商品房预（销）售许可证亦载明商品房名称为“毛湾家园A1#-A12#经济适用住房及商业配套用房”，结合涉案房屋所处的实地位置，可以确定涉案房屋并非处于大型、专业的商业环境，其只是作为一般小区住宅的商业配套设施。2、无锡市公安消防支队对涉案房屋按照商业服务网点消防要求进行了消防验收，并按照商业服务网点的界定标准进行消防管控、审批，并未否定涉案房屋的商业功能。3、涉案房屋系住宅小区配套的商业服务网点，属于消防部门许可用于商业的用房，住房保障公司与蓝菊娥的房屋租赁合同约定的用途为“小超市等商业的专业经营使用”，交付的房屋亦已经过商业网点消防验收，蓝菊娥也未能提供证据证明住房保障公司作出过涉案房屋可扩大规模进行商业经营的承诺或约定，故出租方住房保障公司并不存在对涉案房屋用途欺诈、隐瞒、误导等过错。4、蓝菊娥承租涉案房屋系投资经营，理应了解相关法律法规及经营许可条件，谨慎决策。蓝菊娥拟改造承租房屋扩大商业经营规模，却因无法通过消防验收受阻，系自身经营决策导致，该决策风险应自行承担，出租人并无过错。现蓝菊娥拖欠租金不付，已构成违约，住房保障公司据此要求解除合同，蓝菊娥亦同意解除，双方一致确认判决生效之日为合同解除日，不违反法律规定，该院依法应予准许。住房保障公司要求蓝菊娥支付自2015年10月1日起至实际搬出之日止的租金（房屋占有使用费）以及要求蓝菊娥搬出承租房屋的请求，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。住房保障公司要求蓝菊娥支付违约金的主张，虽然符合合同约定，但因该违约金约定过高，该院结合双方合同履行情况，适当予以调整。判决：一、无锡市住房保障建设发展有限公司与蓝菊娥于2014年12月17日就无锡市毛湾家园93-3、93-4、93-8、93-9、93-10、93-11号房屋所签订的《房屋租赁合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、蓝菊娥自判决发生法律效力之日起十五日内搬迁出上述承租房屋，并将房屋返还无锡市住房保障建设发展有限公司；三、蓝菊娥自判决发生法律效力之日起十五日内向无锡市住房保障建设发展有限公司支付至解除合同之日所欠租金及自解除合同之日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（租金及房屋使用费计算方式：计算至2017年12月31日所欠租金为829127元，自2018年1月1日起至6月30日止按照年租金388102元的标准、自2018年7月1日起至2019年6月30日止按照年租金405743元的标准、自2019年7月1日起按照年租金423384元的标准计算，房屋使用费按实结清；蓝菊娥已支付的履约保证金16000元可在上述付款中直接抵扣）；四、蓝菊娥自判决发生法律效力之日起十五日内向无锡市住房保障建设发展有限公司支付违约金97026元。一审案件诉讼费减半收取后为7044元（已由住房保障公司预交），由蓝菊娥负担，蓝菊娥于判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付给住房保障建设公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审另查明：2014年12月，住房保障公司在报纸上刊登商铺招租广告，载明东璟家园、毛湾家园40-330m2商铺出租。2014年，蓝菊娥等承租人向住房保障公司提交的招商运营方案中载明，涉案毛湾家园经营业态包括汽车美容、药房、蔬果超市等。2017年8月1日，无锡市公安消防支队崇安区大队向无锡步行街网络科技有限公司颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明营业地址为无锡市毛湾家园93-1-2-3-4-5二楼，使用性质为网吧，使用面积475平方米。二审中，证人蒋某出庭作证称：1、其是住房保障公司资产管理部职员，负责经办涉案房屋租赁事宜。2014年初廖林武代表浙江丽水商会参加涉案毛湾家园A地块的租赁，并提交招商运营方案，当年底签订涉案房屋租赁合同。至2015年4、5月，其接到反映称因商业服务网点问题，有些商铺无法申报消防验收。经公司向消防部门核实得知涉案房屋之前的消防验收不是纯商业用途，有经营业态和使用面积限制。其公司曾筹划通过增加消防设施、改造成商住楼等措施进行消防整改，但因楼上居民已入住，大规模改造可行性不大。后来其公司又协调了消防部门，通过重新消防设计在2017年8月通过了前述网吧的消防验收，但其他房屋无法只经过简单整改就通过纯商业用途的消防验收。2、在双方签订房屋租赁合同时，其并不知道商业服务网点和纯商业用途的房屋在消防验收时有不同，也没有要求只能用作营业面积在300平方米以下的商铺。承租人提交的招商运营方案中载明的经营业态并非在合同履行中不能改变，只要是商业用房即可，承租人可以根据招商情况具体确定经营业态，如果必须按照招商运营方案实施，就不会在合同中不具体列明，但不是很清楚房屋租赁合同上为什么写“小超市等商业”，实践中只要不违反法律法规都可以经营。3、虽然合同中约定改变房屋结构和装修要报公司备案，但实际操作中没有履行，由于经营需要打通隔墙的情形较多，原则上只要不违法，不破坏房屋承重结构，按期支付租金，其公司不会干涉商铺经营。其公司一般按季巡查，如果承租人改变房屋承重结构造成安全隐患，其公司会及时制止并要求恢复原状。4、关于房屋租金。2015年4、5月，因为转租的商户无法入驻，承租人很着急，其公司打算先解决消防验收的问题。至2017年8月网吧通过消防验收后，确定涉案毛湾家园A地块的其他房屋只能通过商业服务网点的消防验收，承租人要求按实际转租房屋的面积支付租金约1.1元/平方米，因为商铺首层价值高且多已出租，承租人转租价格约2元/平方米，其公司认为实际转租的房屋应按约定支付，有争议的地方可再协商，或按1.5-1.6元/平方米支付租金，但双方未达成一致。证人虞某出庭作证称：其原系住房保障公司资产管理部业务主管，今年初调至公司工程管理部工作。涉案毛湾家园A地块房屋招租中，经过多家公司竞争，廖林武代表浙江丽水商会提交的招商运营方案中选，在公司会议上没有人对经营面积大小提出异议。涉案房屋租赁合同系其和蒋某起草，一般只约定商铺的出租面积和租金，其不清楚消防验收对商业经营业态和面积有限制。2015年合同履行过程中，廖林武多次找蒋某协商消防验收问题，因为蒋某负责公司房屋出租事宜。上述事实，有招租广告、招商运营方案、消防安全检查合格证、证人蒋某、虞某的证言等证据在卷佐证。本院认为：涉案房屋租赁合同系双方当事人签订，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《建设工程消防验收意见书》记载，虽涉案房屋使用性质为住宅，但房屋底部作为商业服务网点已经通过消防验收，即可作为建筑面积不大于300平方米的小型营业性用房。就房屋用途，虽然合同约定为小超市等商业的专业经营使用，但对合同条款的理解有争议时，不应仅按照合同所使用的词句本身，还应从合同的目的、交易习惯，根据诚实信用原则确定双方当事人的真实意思。从证人蒋某、虞某的证言可知，住房保障公司在商业用房出租中，一般仅要求不破坏房屋承重结构，按期支付租金即可，对打通非承重的房屋隔墙，将商铺改造成面积大于300平方米的商业业态，实践中无需报备，公司也不阻止。在2015年3、4月承租人反映商铺无法申报二次消防验收的情况后，住房保障公司才得知涉案房屋的商业业态有限制，并积极与消防部门进行协调，通过重新消防设计完成了出租房屋中网吧的消防验收手续，但因小区居民已经入住，改造成本过大等原因，无法对出租房屋的其他部分进行消防整改。并且，因商业服务网点的限制对承租人转租中造成的实际困难，房屋租赁双方曾就租金支付问题多次协商。蒋某、虞某均系住房保障公司职员，且蒋某还是公司具体经办涉案房屋租赁事宜的负责人，其证言可与招商运营方案中载明的商业业态及公司招租中未限定经营面积的广告内容相印证，可以还原房屋租赁合同签订时的真实状况。即，对于涉案房屋不能用于经营面积大于300平方米的商业业态，双方在订立涉案房屋租赁合同时并不知晓，住房保障公司仅明示涉案房屋应作为商业用房出租，蓝菊娥等承租人则以为涉案房屋可以改造用作经营面积大于300平方米的商业业态。对此本院认为，住房保障公司作为商业用房出租一方，蓝菊娥等作为房屋整体承租后进行转租一方，对于涉案房屋是否仅可作为商业服务网点，是否可用作经营面积大于300平方米的商业业态，均负有必要的提示、通知和谨慎的注意义务，对合同履行中因商铺改造面积大于300平方米而无法申报二次消防验收，双方当事人均存在过错，因双方均要求解除租赁合同，故对合同解除后的损失应当各自承担相应的责任。综合考虑双方的过错大小、蓝菊娥等承租人实际租赁涉案房屋至今、部分房屋转租给陶跃平等人后解除合同、前期广告宣传及装修可能造成的损失等相关因素，本院酌定承租人蓝菊娥应当减半支付至涉案房屋租赁合同解除之日止拖欠的租金和违约金，并全额支付自解除合同之日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。因蓝菊娥等人承租的房屋部分已转租，故迁出承租房屋的时间可以适当放宽。至于蓝菊娥上诉称履约保证金的实际支付数额应为3万元，因未提供相应证据，且住房保障公司确认根据其开具的保证金发票，已用于租赁的南湖家园，故蓝菊娥可另行主张，本院不予理涉。综上所述，因二审中出现新证据，蓝菊娥的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初2146号民事判决第一项；二、变更无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初2146号民事判决第二项为蓝菊娥自本判决发生法律效力之日起三十日内搬迁出上述承租房屋，并将房屋返还无锡市住房保障建设发展有限公司；三、变更无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初2146号民事判决第三项为蓝菊娥自本判决发生法律效力之日起十五日内向无锡市住房保障建设发展有限公司减半支付至解除合同之日所欠租金，并全额支付自解除合同之日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（租金及房屋使用费计算方式：计算至2017年12月31日所欠租金为829127元，自2018年1月1日起至6月30日止按照年租金388102元的标准、自2018年7月1日起至2019年6月30日止按照年租金405743元的标准、自2019年7月1日起按照年租金423384元的标准计算，房屋使用费按实结清；蓝菊娥已支付的履约保证金16000元可在上述付款中直接抵扣）；四、变更无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初2146号民事判决第四项为蓝菊娥自本判决发生法律效力之日起十五日内向无锡市住房保障建设发展有限公司支付违约金48513元；五、驳回无锡市住房保障建设发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7044元(已由住房保障公司预交)，由住房保障公司负担3522元，蓝菊娥负担3522元；二审案件受理费14088元(已由蓝菊娥预交)，由蓝菊娥负担7044元，住房保障公司负担7044元。(两相折抵，住房保障公司应负担3522元，于本判决发生法律效力之日起十五日内直接支付给蓝菊娥)本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 陈丽芳审判员 郭继光二〇一八年十一月十三日书记员 金晓怡