德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1491民初1442号 原告：李春娟，女，1983年5月5日出生，汉族，本科学历，自由职业，中共党员，住德州市经济技术开发区。 原告：靳占领，男，1967年9月10日出生，汉族，国企职工，政治面貌：群众，大专学历，住河北省阜城县，系李春娟的公公。 两原告共同委托诉讼代理人：胡善善，山东德洲律师事务所律师，特别授权。 两原告共同委托诉讼代理人：刘勇，山东德洲律师事务所律师，特别授权。 被告：德州大壮实业有限公司，住所地德州市经济开发区104国道南。 法定代表人：文爱武，董事长。 委托诉讼代理人：刘洪雷，山东高行律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张惜，山东高行律师事务所实习律师，一般授权。 原告李春娟、靳占领与被告德州大壮实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李春娟及其委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李春娟、靳占领向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告履行合同义务，60日内为原告办理不动产权证书；2、请求将原被告双方签订的《德州市商品房买卖合同》第十五条中关于违约金的规定变更为“出卖人每月按合同总价款的万分之三向买受人支付逾期办证的违约金”，并请求法院判令被告按上述规定支付原告逾期办证违约金3036.7元（违约金自2015年8月28日至起诉之日，每月按合同总价款的万分之三计算）；3、请求法院判令被告返还原告物维基金4430元、契税5236元及其挪用利息1981.5元（利息自2014年8月28日至起诉之日，按月息千分之五计算）；以上两项诉讼请求金额共计14684.2元；4、本案案件受理费全部由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年8月28日签订《德州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），按照《合同》约定，被告应在交付房屋后的360日内将相关材料报产权登记机关备案，为原告办理相关产权证书。被告交房时，原告按照被告要求提交了相关材料，缴纳了物维基金、契税等相关费用，然而被告却将其代收的应该用于办理产权证书的物维基金及契税挪作他用，至今尚未为原告办理不动产权证书。被告虽然将房屋交付给原告，但在交房后长达数年内因被告自身原因仍未能为原告办理不动产权证书，且私自将其代收的物维基金及契税挪作他用，其行为构成违约，被告应限期办理产权证书并向原告支付逾期办证违约金。依据权利义务对等原则，被告应每月按合同总价款的万分之三向买受人支付逾期办证的违约金。被告代收原告物维基金及契税，本应该用于原告办理房屋土地产权证书。被告未经原告许可，擅自挪用上述款项，理当予以返还，对其占用上述款项期间所产生的利息，原告依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》解释第二十九条之规定，按年利率6%主张，符合法律规定。综上所述，原告的诉讼请求合情、合理、合法，请求法院依法维护原告的合法权益，判令所请。 庭审中，原告明确第一项诉讼请求：请求法院判令被告履行合同义务，于60日内为原告办理东风东路2555号外海江南水郡35号楼1单元201号房屋的不动产权证书。变更第二项诉讼请求为违约金计算时间：违约金自2014年8月28日至被告为原告办理出不动产权证书之日止，每月按合同总价款的万分之三计算。 被告德州大壮实业有限公司辩称，1、原被告双方签订的《德州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，因被告逾期办证所产生的违约责任，应按照《德州市商品房买卖合同》第十五条的约定由被告承担违约责任。原告诉讼请求中提出调整违约金比例，没有合同依据及事实依据，同时原告已经实际占有并使用房屋，被告的延迟办证并未造成原告的损失，因此应按照双方签订的《德州市商品房买卖合同》约定来承担违约责任。2、被告代收原告的物维基金及契税是原告与被告之间的委托行为，该两笔费用是用于为原告办理房产证，并不是被告收取并使用，而该委托行为并没有约定具体的履行时间，因此原告主张占有期间的利息起算点应为其主张权利之日（即起诉之日）。原告主张占用期间的利息计算比例没有事实及法律依据。故请求驳回原告第二项、第三项诉讼请求。3、对为原告办理房屋不动产权属证书无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《德州市商品房买卖合同》原件一份以及收款收据原件一份、收据（原件）一份等证据，原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李春娟、靳占领与被告德州大壮实业有限公司于2014年8月28日签订了合同编号为大壮201100498号的《德州市商品房买卖合同》，原告李春娟、靳占领购买德州大壮实业有限公司开发的位于德州市经济技术开发区东风东路2555号外海江南水郡35号楼1单元201号房屋。双方在《德州市商品房买卖合同》第十五条对产权登记进行了约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。双方合同签订后，两原告向被告支付了349044元房款，被告德州大壮实业有限公司向两原告出具了《销售不动产统一发票（自开）》。2014年8月28日被告向两原告交付了涉案房产。2014年8月28日，德州外海物业服务有限公司代被告向原告收取了物维基金4430元，契税5236元，用于办理不动产权证书之用。截至2018年7月13日原告李春娟、靳占领诉至本院，被告德州大壮实业有限公司仍未为两原告办理不动产权属证书。 本院认为，原告李春娟、靳占领与被告所签订《德州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同有效，予以认定。对于两原告请求判令被告履行合同义务，60日内为原告办理不动产权属证书的主张，因被告无异议，故应予支持。对于两原告请求将原被告双方签订的《德州市商品房买卖合同》第十五条中关于违约金的规定变更为“出卖人每月按合同总价款的万分之三向买受人支付逾期办证的违约金”，并请求法院判令被告按上述规定支付原告逾期办证违约金3036.7元（违约金自2015年8月28日至起诉之日，每月按合同总价款的万分之三计算）的主张，根据原被告签订的《德州市商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日其日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”的约定，双方已对被告超期办理产权登记的违约责任进行了明确的约定。两原告要求变更违约责任，被告并不同意，故两原告的请求不符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，故其变更违约条款的诉讼请求本院不予支持。被告已逾期办理不动产权证书，构成违约，被告应当向两原告支付违约金，应按双方签订的《德州市商品房买卖合同》约定方式计算，即违约金总计349044元×0.01%=34（34.9044）元。 对于两原告请求判令被告返还两原告物维基金4430元、契税5236元及其挪用利息1981.5元（利息自2014年8月28日至起诉之日，按月息千分之五计算）的主张，双方于2014年8月28日签订的《德州市商品房买卖合同》中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2014年8月28日被告向两原告交付了涉案房屋。2014年8月28日，德州外海物业服务有限公司代被告向两原告收取了物维基金4430元，契税5236元，用于办理不动产权证书之用。但至本案诉讼期间，被告仍未为两原告办理不动产权证书，被告的行为已违反双方合同第十五条的约定，被告在代收物维基金和契税后未能办理不动产权证书的行为构成违约，其以办理不动产权证书为由代收两原告的物维基金4430元，契税5236元应予返还。对于两原告请求被告给付挪用物维基金和契税的利息1981.5元（自2014年8月28日至起诉之日按月息千分之五计算）的主张，因被告于2014年8月28日由德州外海物业服务有限公司代其收取了两原告物维基金和契税，故自2014年8月28日至起被告开始占有两原告的该部分款项。因被告构成违约，故两原告主张该部分款项的利息损失并无不当，应予支持。但两原告主张按月息千分之五计算的主张，双方合同中并未约定，且被告亦不认可，故应按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告德州大壮实业有限公司继续履行与两原告签订的合同编号为大壮201100498号《德州市商品房买卖合同》，并于本判决生效后60日内为原告李春娟、靳占领办理不动产权证书； 二、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李春娟、靳占领逾期办证违约金34元； 三、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李春娟、靳占领物维基金4430元，契税5236元及利息（自2014年8月28日始至两原告起诉之日2018年7月13日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。 四、驳回原告李春娟、靳占领的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，由被告德州大壮实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  王爱民 二〇一八年十一月十三日 书记员  张雅静