浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0602民初5773号 原告交通银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区人民中路**。 负责人黄红宇，行长。 委托代理人（特别授权代理）金志霄，浙江华越律师事务所律师。 被告戴宇晗，男，1974年5月18日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托代理人（特别授权代理）王立江，绍兴市柯桥法律服务所法律工作者。 原告交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）与被告戴宇晗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理。依法由审判员赵钦适用简易程序审判，后组成合议庭审理。本案于2018年8月6日、10月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金志霄、被告及其委托代理人王立江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交通银行向本院提出诉讼请求：一、判令被告戴宇晗将绍兴市大达商城房屋立即归还给原告交通银行，同时清理房屋内的杂物；二、判令被告戴宇晗立即支付给原告交通银行房屋租金2314272元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月1日，浙江叶麦食品有限公司（以下简称叶麦公司）与被告戴宇晗签订房屋租赁合同1份，将其名下的绍兴市大达商城房屋出租给被告戴宇晗，合同约定租期为5年，自2011年4月2日至2016年6月2日止，其中60天装潢期不计租；前三年年租金为110万元，三年后租金逐年递增5%；合同争议解决由房屋所在地人民法院管辖。2014年6月19日，绍兴市柯桥区人民法院以（2013）绍执民字第2586-2号执行裁定书将被执行人叶麦公司名下的位于绍兴市（大达商城）商业房地产（建筑面积为2325.32平方米、土地使用权（分摊）面积为622.49平方米，详见诸正和房（估）字2013第G103-1号房地产估价报告）以5000万元的价值抵偿给申请执行人交通银行所有。前述房屋租赁合同所出租的房屋也包括在裁定抵偿给原告的房屋之内。自2014年6月19日执行裁定书作出至2016年6月2日租赁期满，被告戴宇晗根据房屋租赁合同约定共应支付租金2314272元（其中2014年6月19日至2015年5月31日共347天属于第四计租年度，租金标准为115.5万元，计租金1094877元；2015年6月1日至2016年6月2日共367天属于第五计租年度，租金标准为121.275万元，计租金1219395元）。原、被告双方就租金的支付问题进行过多次协商，终因被告提出要求补偿巨额维修费，至今双方未能达成一致意见。另外，租赁期满后，房屋处于空关状态，但堆放着属于被告的部分杂物，被告并未将房屋交还给原告。综上，叶麦公司与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应属有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告已依法取得租赁房屋的所有权，被告应向原告支付相应的租金。 被告戴宇晗辩称：一、原告起诉要求被告归还房屋，是基于解除合同还是在合同期限内要求腾退房屋，这个问题要求原告明确。二、原告所主张的相关租金要由原告明确，因为根据事实情况，被告当时与叶麦公司租用本案所涉房屋，但是房屋交付后案涉房屋主体工程存在漏水。漏水之后对被告造成巨大的财产损失和营业损失。故被告在2013年时向叶麦公司要求解除合同，但因叶麦公司的老板因其他各方面原因无法找到，解除之后相关的费用被告已向执行局缴纳。在解除之后被告也未营业，也无法进行处理。因被告与叶麦公司已解除合同，故不存在所谓的租金问题，现原告主张租赁费用缺乏相关的事实依据和法律依据。三、原告所主张的租赁费用根据我国法律规定已超过一年的诉讼时效，请求法庭驳回原告的诉请。 原告为证明其主张向本院提供以下证据： 证据1：房屋租赁合同1份，证明浙叶麦公司与被告戴宇晗之间房屋租赁关系。该租赁合同对相关条款都已经明确予以了约定，包括租赁期限、租金等等。被告质证认为，对房屋租赁合同的真实性没有异议，当时确实租赁了房屋，但是根据双方合同第8条第2项约定，戴宇晗有权解除合同。本院对该证据予以认定，可以证明叶麦公司与被告签订租赁合同并约定相应权利义务的事实。 证据2：（2013）绍执民字第2586-2号执行裁定书1份，证明原告已依法取得租赁房屋的所有权的事实。被告质证认为，对执行裁定书的三性没有异议，在2013年7月15日已经开始执行，也进一步说明被告与叶麦公司的合同解除。本院对该证据予以认定，可以证明原告取得案涉房屋所有权，该房屋所涉财产权利一并转移的事实。 证据3：申请报告2份、屋顶漏水修理决算4份、因房屋漏水导致商品损失清单1份，证明：（1）被告认可了所欠原告租金的事实。（2）被告要求原告补偿其因房屋漏水等一系列原因造成其支出的房屋修缮费等。被告质证认为，2份报告以及里面相应的情况也是事实，被告应原告的要求写了报告给原告，表明了被告要求原告赔偿相关损失的问题，并不是原告所要达到证明目的。本院对该证据予以认定，可以证明被告向原告出具申请报告，确认所欠租金并要求赔偿漏水导致损失的事实。 被告为证明其主张向本院提供以下证据： 证据1：照片7份、光盘1份，证明本案所涉房屋主体结构长期大量漏水，导致被告无法正常使用，已经对被告及其营业造成了巨大的损失，每一年都这样，而且被告多次修缮都无法修复，主要是工程主体问题，并不是其他小问题。原告质证认为，对于漏水的问题，视频也好、照片也好，都是原告接收房屋以前发生的情况，原告不知道这个情况。本案是租赁租金的纠纷问题，如果被告需要原告赔偿修缮费用，被告需要提起反诉或者另行起诉主张。本院认证认为，因被告就案涉房屋漏水所致损失提起反诉，故对该组证据在本案中不予认定。 证据2：手机微信聊天记录1份，证明当时房子的情况。原告质证认为，系被告自己写给行里面的报告，两次报告除了数据第二次少一点以外，内容基本都是一致的，但不是说原告要求被告，而且不是原告写好的报告让被告签字。本院对该证据真实性予以认定。 经审理本院认定，2011年4月1日，叶麦公司（甲方）与被告戴宇晗（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市大达商城的房屋（建筑面积约1500平方米）出租给乙方，租赁期限为5年，自2011年4月2日起至2016年6月2日止，考虑到乙方租赁后需门店内外装潢，甲方允许60天装潢期间不计租。该房屋前三年年租金为110万元，三年后房屋租金逐年递增5%，租金支付房屋为一年一付，先付后租。双方对其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，叶麦公司向被告交付了案涉房屋。 2014年6月19日，绍兴市柯桥区人民法院做出（2013）绍执民字第2586-2号执行裁定书1份，裁定如下：将被执行人叶麦公司名下的位于绍兴市（大达商城）商业房地产（建筑面积为2325.32平方米、土地使用权（分摊）面积为622.49平方米，详见诸正和房（估）字2013第G103-1号房地产估价报告）以5000万元的价值抵偿给申请执行人交通银行所有。其财产权自本裁定送达申请执行人交通银行起转移。 2016年6月20日，被告向原告出具申请报告1份，载明：本人（戴宇晗），租你处绍兴市中兴中路247号店房，于2016年6月2日到期。本应交你处房租，2014年6月19日至2016年6月2日（两年少17天），计：贰佰壹拾肆万捌仟柒佰陆拾捌元（？：2148768元）。应租赁期间房子漏水导致一系列费用共计：捌拾柒万壹仟捌佰捌拾玖元（？：871889元），应由你处承担（合同上写明）。其中包括壹拾万元押金。实际我应向你处交房租壹佰贰拾柒万陆仟捌佰柒拾玖元（？：1276879元）。请予以批准，特此申请。2018年5月25日，被告又向原告出具申请报告1份，载明：本人（戴宇晗）租你处绍兴市店房，于2016年6月2日到期。本应交你处房租，2014年6月19日至2016年6月2日（两年少17天），计：贰佰壹拾肆万捌仟柒佰陆拾捌元（？：2148768元）。应租赁期间房子漏水导致一系列费用及租赁押金壹拾万元共计伍拾玖万伍仟零柒拾贰元正（？：595072元），应由你处承担。实际我应向你处交房租壹佰伍拾伍万陆仟叁佰玖拾陆元元（？：1556396元）。请予以批准，特此申请。 另查明，原、被告就案涉房屋未办理过交接手续，该房屋现仍堆放有杂物。 本院认为，案外人叶麦公司与被告戴宇晗签订的《房屋租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方应当依约履行合同义务。因叶麦公司与原告交通银行之间的债权债务关系，经绍兴市柯桥区人民法院于2014年6月19日作出执行裁定书确认，上述租赁合同所涉房屋抵偿给原告所有，其财产权一并转移，故原告有权向被告收取相应的租金。根据被告向原告出具的申请书，可知被告确认尚欠原告2014年6月19日至2016年6月2日租金未付，根据叶麦公司与被告戴宇晗之间的合同约定，经计算该部分租金为2313955.5元，对原告主张合理部分，本院予以支持。被告关于其已与叶麦公司解除合同的抗辩，缺乏相应的证据予以证明，且与被告出具给原告的申请书不符，故本院不予采纳。被告关于案涉房屋存在漏水问题的抗辩，因被告已在其出具的申请书中确认欠付原告租金，且在本案中未就房屋漏水所致损失提起反诉，故本院不予采纳，被告可另行主张权利。被告关于原告所主张的租赁费用已超过诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务。本案中，被告后一次向原告出具申请书的时间为2018年5月25日，故原告的起诉并未超过诉讼时效，对被告该项抗辩，本院不予采纳。同时，案涉房屋租赁合同到期后，被告应当将房屋归还给原告。根据庭审查明，被告与叶麦公司的房屋租赁合同于2016年6月2日到期后，被告一直未与原告办理房屋交接手续，现案涉房屋中仍堆放有杂物，故原告要求被告清空并归还案涉房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，判决如下： 一、被告戴宇晗于本判决生效之日起三十日内清空位于绍兴市越城区大达商城房屋并归还给原告交通银行股份有限公司绍兴分行； 二、被告戴宇晗于本判决生效之日起三十日内向原告交通银行股份有限公司绍兴分行支付房屋租金2313955.5元； 三、驳回原告交通银行股份有限公司绍兴分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25314元，由原告交通银行股份有限公司绍兴分行负担3元，由被告戴宇晗负担25311元，于本判决生效之日起七日内向本院履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  赵 钦 人民陪审员  万春霞 人民陪审员  陆荣新 二〇一八年十一月七日 书 记 员  黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。