上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初26140号原告：上海龙邸物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周雪春，总经理。委托诉讼代理人：侯卫星。委托诉讼代理人：邱英俊。被告：秦众鸣，男，1966年9月5日出生，汉族，住上海市。原告上海龙邸物业管理有限公司(以下简称龙邸公司)与被告秦众鸣租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙邸公司的委托诉讼代理人侯卫星、邱英俊，被告秦众鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙邸公司向本院提出诉讼请求：1、判令秦众鸣向龙邸公司支付停车费22,800元；2、判令秦众鸣支付龙邸公司逾期付款滞纳金1,026.30元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：秦众鸣(机动车车牌号：沪E6XX**)租赁了上海市虹口区虹临花园嘉园小区地下车库B2层无固定机动车停车位，该车位的权利人系上海虹祺房地产有限公司(以下简称虹祺公司)。秦众鸣自2015年10月起至今未支付停车费。根据虹祺公司与龙邸公司签订的《合同书》、虹祺公司给龙邸公司《关于车库停车租金实行市场调节价的函》等的约定，2015年10月至今秦众鸣累计拖欠停车费22,800元。另，参照虹临花园嘉园业主大会与龙邸公司签订的《物业服务合同》之约定：逾期三个月仍未缴纳物业费的，乙方将按月收取物业服务费的千分之三作为滞纳金。龙邸公司几经催讨，秦众鸣仍不付款，故起诉来院。被告秦众鸣辩称，2012年1月起，秦众鸣入住虹临花园。入住时得知车位所有权是开发商虹祺公司的，业主向物业公司租赁停车位，车位权利人委托龙邸公司代收停车费。但车位权利人发生变更后，新的权利人与龙邸公司之间是否有委托管理关系被告不清楚，也从未接到任何变更通知。停车费发票都是车位权利人开具的，因此龙邸公司不具备本案的诉讼主体资格。2015年10月起未支付停车费是因为秦众鸣与开发商就停车费的标准发生争议，购房时开发商承诺，我购买房屋的物业管理费和停车费参照虹临花园一期的标准，如有变动参照经业委会通过的标准。虹祺公司发出的函件都是给龙邸公司，并非向业主发出，因此开发商要求提高停车费的成本应当由龙邸公司承担。如要求被告承担调整后的停车费，只有秦众鸣与新的权利人达成一致后才能调整。不同意支付滞纳金，被告曾经多次提出要求按照原停车费标准付款，但龙邸公司不予接受，因此并非被告故意拖欠停车费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四平路XXX号XXX-XXX号楼车库原权利人系虹祺公司。龙邸公司系虹临花园嘉园小区的物业管理单位，秦众鸣系该小区业主，并在小区属于建设单位所有、委托龙邸公司管理的车位范围内停放车辆。2012年4月24日，上海市虹口区虹临花园嘉园业主大会与龙邸公司签订《物业服务合同》约定，停车场属于建设单位所有、委托龙邸公司管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车库车位400元/个·月；逾期三个月仍未缴纳物业费的，龙邸公司将按月收取物业服务费用的千分之三作为滞纳金。2015年1月16日，虹祺公司(甲方)与龙邸公司(乙方)签订《合同书》，约定：乙方在按照相关规定为四平路XXX号虹临花园嘉园小区地下车库提供车库管理服务，收取管理服务费并承担相应的费用和责任的基础上，对除甲方自用车位及一兆韦德折算车位外的甲方产权车位实行承包经营。乙方依本合同向甲方支付车位承包费，并承担乙方经营管理期间相应的经营管理成本、水电费及本车库民防工程维护费等后，服务和经营所得归乙方所有；车位经营管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；乙方的权利与义务：按规定收取车位服务费和停车费……。2015年8月4日，虹祺公司向龙邸公司发出《关于车库停车租金实行市场调节价的函》，表示：自2015年3月1日起住宅小区停车费不再列入政府定价范围，全面实行市场调节价。故对虹祺公司现有产权的四平路XXX号XXX-XXX号楼地下车库车位拟每年市场化调整租赁价格，自今年10月1日起执行800元/月的租金收费标准。2015年9月8日，虹祺公司发出《关于小区未售停车位转移登记事宜的再次公告》，表示：小区地下车库现余292个可售车位未售出，上述车位在本次公告及我司歇业清算程序后将全部转移登记于我司现股东单位永融公司名下。同日，上海永融企业发展集团有限公司(以下简称永融公司)作出《承诺书》：“因我司投资企业上海虹祺房地产有限公司拟歇业，需将虹临花园嘉园的小区四平路XXX号XXX-XXX号楼车库未售出的292个车位全部转由我司持有。该车位转移登记至我司名下后，其义务随权利转移由我司承担，我司承诺该车位依照相关规定优先满足本小区业主和租户使用并仅限于向本小区业主出售。”2015年10月14日，虹祺公司向龙邸公司发《函》，载明：“经协商，对原定自2015年10月1日起实施的虹临嘉园地下车库停车费收费标准现调整如下：2015年10月1日至2015年12月31日期间按600元/月·辆收取停车费，自2016年1月1日起仍按800元/月·辆收取停车费。请严格执行，及时逐季收取停车费。”2015年12月29日永融公司取得四平路XXX号XXX-XXX号楼车库的房地产权证。2016年6月14日，永融公司发出《关于虹临嘉园地下车库停车管理及收费方式调整的通知》：虹临嘉园地下车库的停车管理及计费方式自2016年7月1日起调整如下：……已登记车辆于每月25日前预付次月的停车费；无车位产权业主每月每辆登记车辆预付停车费不低于600元。该通知再小区告示栏公示。2017年12月20日，永融公司(甲方)与龙邸公司(乙方)签订《合同书》，约定：乙方在按照相关规定为四平路XXX号虹临花园嘉园小区地下车库提供车库管理服务，收取管理服务费并承担相应的费用和责任的基础上，对除甲方自用车位及一兆韦德折算车位外的甲方产权车位实行承包经营。乙方依本合同向甲方支付车位承包费，并承担乙方经营管理期间相应的经营管理成本、水电费及本车库民防工程维护费等后，服务和经营所得归乙方所有；车位经营管理期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；乙方的权利与义务：按规定收取车位服务费和停车费……。秦众鸣入住小区后，向龙邸公司支付停车费至2015年9月，自2015年10月1日起至今未支付任何停车费。2017年7月28日，龙邸公司向秦众鸣发出《催款通知》：自2015年10月至2017年7月共计拖欠地下车库停车费14,400元，自接到催款通知七天内至龙邸公司缴费。秦众鸣收到此通知后，表示：“此催款通知不对，我未欠物业公司停车费，所以本通知对我无效。关于停车费的收费标准，我坚持认为每月400元，并且愿意按此价格结清所有停车费用及2015年10月-2017年7月共22个月，400元X22个月=8,800元。”上述事实，由原、被告双方当事人的陈述、另有《房地产权证》、《物业服务合同》、《合同书》、《关于车库停车租金实行市场调节价的函》、《函》、《关于小区未售停车位转移登记事宜的再次公告》、关于虹临嘉园地下车库停车管理及收费方式调整的通知》、《催款通知》等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。龙邸公司作为虹临花园嘉园小区的物业管理单位，受四平路XXX号XXX-XXX号楼车库权利人的委托对小区内由建设方所有产权的车位进行经营管理，向小区无车位产权业主收取停车费并无不当，故对秦众鸣认为龙邸公司不具有本案诉讼主体资格的辩称意见，本院不予采信。自2015年1月18日起上海市发改委修改了《上海市定价目录》，将住宅小区停车费从目录中删除，同年3月1日起，上海小区停车费政府定价取消。这意味着建设单位对属于自己的停车位的出租定价不再受政府定价约束，停车费标准由供求变化主导涨落，权利人可以根据车位资源和车辆停放需求调整停车费标准，以控制小区车辆停放数量，确保小区环境及业主和实际使用人的安全指数和生活舒适度，其确定的价格只要不存在畸高的情形，都是市场经济调节的结果，小区业主或实际使用人可以根据自身情况和需求选择是否在小区停放车辆。虹临花园嘉园小区目前住户近千，除秦众鸣外其余业主或实际使用人均按权利人确定的标准支付停车费，可见该标准并非畸高情形，应属合理。故秦众鸣在小区内停放车辆理应按照经过公示的车位权利人的定价支付停车费。关于滞纳金，因秦众鸣就停车费的标准一直存疑，并曾提出要求按照原标准向龙邸公司支付停车费，可见其行为并非恶意拖欠。且双方并未就逾期支付停车费做出明确约定，现龙邸公司依据《物业服务合同》关于逾期缴纳物业管理费的的约定向秦众鸣主张停车费滞纳金，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告秦众鸣向原告上海龙邸物业管理有限公司支付停车费22,800元；二、原告上海龙邸物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费378.16元，减半收取189.08元，由原告上海龙邸物业管理有限公司负担50元，被告秦众鸣负担139.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一八年十一月二十日书记员  蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。