广东省始兴县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0222执异19号 案外人：刘惠英，女，汉族，1961年10月1日出生，现住广东省。 委托代理人：梁思梅，广东宜方律师事务所律师。 申请执行人：广东省第五建筑工程有限公司，住所：广东省韶关市工业东路**，统一社会信用代码：91440200191520366K。 法定代表人：林松，董事长。 委托代理人：何建新，男，汉族，1970年10月24日出生，，住广东省韶关市武江区该公司职员。 被执行人：始兴县德丰房地产开发有限公司，，住所：广东省始兴县城南镇河南路**注册号：440200400001447，组织机构代码：74803208-8。 法定代表人：官锦雄，董事长。 本院在执行广东省第五建筑工程有限公司（以下简称“省五建”）与始兴县德丰房地产开发有限公司（以下简称“德丰公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘惠英对本院（2017）粤0222执恢145号查封位于始兴县城南镇河南路一号山水名城12栋1101号房屋并进入司法拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年11月13日举行了听证。案外人刘惠英及其委托代理人梁思梅，申请执行人省五建的委托代理人何建新到庭参加了听证，现已审查终结。 刘惠英称，贵院受理广东省第五建筑工程有限公司诉始兴县德丰公司房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，贵院依据（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定书，查封了德丰公司座落于始××县城南镇××号山水名城房屋77套，包括12栋1101房。然而，在贵院作出该保全裁定之前，福建省惠东建筑工程有限公司已于2015年4月24日与德丰公司依法签订了《房屋抵债合同书》，约定由德丰公司将其山水名城小区37套商品房抵押给惠东公司，抵偿其拖欠惠东公司约1200万元的建筑工程款。本人于2017年1月5日在山水公司购买的12栋1101房屋亦在上述抵债房屋范围中，本人12栋1101房屋已全额付清房款，该房屋于2018年3月交付装修使用，并于2018年7月30日正式入住至今。另外，本人房屋于2017年由山水名城善后工作组负责人何强电话通知我带上购房资料到住建局二楼办公室办理了核实购房登记。显然，12栋1101房屋为本人的合法财产。现该房屋因省五建的错误申请而被法院查封并进入司法拍卖程序，严重影响了异议人的合法权益。特申请法院解除对山水名城小区12栋1101房屋的查封，并立即停止对该房屋的司法拍卖。 广东省第五建筑工程有限公司称，德丰公司当时有协议以房抵债，法律上是不承认的。案外人从惠东公司购买涉案房屋，惠东公司是没有销售资格，且惠东公司是在不平等、不公平的情况下、非德丰公司意愿的情形下签订的以房抵债合同。惠东公司私自买卖的行为不成立，该购房合同是在无效协议基础上签订的无效合同。 始兴县德丰房地产开发有限公司收到本院邮递送达的执行异议申请书及证据、听证传票等材料，无正当理由未到庭参加听证，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 本院查明，2015年5月13日省五建因与德丰公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院提出诉前保全申请，本院于2015年5月14日以（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定书，依法查封德丰公司名下座落于始××县城南镇××号山水名城77套房屋（含涉案房屋）。2015年6月12日省五建向本院提起诉讼，诉讼审理期间，因省五建申请，本院分别于2015年7月1日、2015年10月28日、2016年3月1日以（2015）韶始法民一初字第314-1号、314-2号、314-3号民事裁定书，解除诉前保全查封的9套、6套、2套，合计17套房屋。2016年10月8日经本院主持调解，省五建与德丰公司协商一致，本院以（2015）韶始法民一初字第314号民事调解书确认：一、省五建、德丰公司双方一致确认工程总造价为92276528.68元（包括未完工部分），德丰公司已经支付工程款为82466144.6元给省五建，德丰公司尚欠省五建9810384.08元。二、省五建、德丰公司双方一致确认，德丰公司在2016年12月31日前支付工程款6500000元（含政府代支付的未完工部分的工程款）给省五建，在工程完工验收合格后一个月内支付1634368.48元给省五建，在验收合格之日起两年后的十日内支付清质量保证金1676015.6元给省五建。三、案件受理费85956元，减半收取计42978元，保全费5000元，合计47978元，省五建与德丰公司各负担一半。调解书生效后，由于德丰公司未按调解书履行义务，省五建向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0222执13号案立案执行。执行过程中，本院于2017年4月12日以（2017）粤0222执13号执行裁定书，查封了德丰公司所有，座落于始××县城南镇××号山水名城房屋64套（含涉案房屋）。2017年4月13日本院以（2017）粤0222执13-1号执行裁定书，查封德丰公司所有，座落于始××县城南镇××号山水名城10套商铺。2017年6月27日因查询金融部门、土地、车管部门及工商登记的财产情况，除查封部分房屋和商铺外，均未发现有可供执行财产，告知省五建后，以（2017）粤0222执13号执行裁定书终结本次执行程序。2017年9月20日经省五建申请，本院以（2017）粤0222执恢145号恢复执行。执行过程中，省五建分别于2018年6月21日、2018年7月9日申请本院拍卖（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定书查封的33套、4套，合计37套房屋。本院在对上述拟进入拍卖房屋评估过程中，案外人刘惠英以其中12栋1101房屋是其所有，请求本院解封并停止拍卖。本院以（2018）粤0222执异19号予以立案。 另查明，2015年4月24日德丰公司与福建省惠东建筑工程有限公司（以下简称“惠东公司”）签订《房屋抵债合同书》，以其开发山水名城楼盘37套房屋抵欠惠东公司工程款1200万元（含涉案房屋）。2017年1月5日刘惠英与德丰公司签订《山水名城认购书》，约定以325676元购买该公司楼盘12栋1101房，惠东公司在该认购书销售方上加盖公章认可。2017年1月5日刘惠英交清购房款给惠东公司，2018年3月13日经惠东公司同意进入装修，2018年7月30日入住至今，但因房屋被查封至今未办理过户。 本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋权属是否属于案外人刘惠英，案外人请求解封是否于法有据。现针对争议焦点进行评析： 座落于始××县城南镇××号山水名城12栋1101号房登记在德丰公司名下，所有权属德丰公司，该房屋于2015年5月14日被本院依法查封。然德丰公司与惠东公司在查封前的2015年4月24日签订《房屋抵债合同书》，以37套房屋抵欠工程款1200万元（含涉案房屋），该合同抵债房屋未经评估价值，抵债价格明显低于当时市场销售均价，至今产权也未变更，该合同效力待定。作为案外人刘惠英与德丰公司签订认购书，惠东公司在认购书上加盖公章认可，其有理由相信该两公司签订的抵债合同有效，其向惠东公司支付购买涉案房屋款项，属善意取得。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，刘惠英已全额支付清购房款，且装修入住近半年之久，依据上述法律规定，其异议理由成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条；《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十四条、第二十八条第（三）、第（四）项规定，裁定如下： 中止对登记在始兴县德丰房地产开发有限公司名下，座落于始兴县城南镇河南路**山水名城**1101房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘秀珍 人民陪审员  饶南桥 人民陪审员  卢德凤 二〇一八年十一月十六日 书 记 员  朱文娟