文书内容广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终1154号上诉人（原审被告）：云浮市金鹏发展有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：钱伟强，该公司董事长。上诉人（原审被告）：云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店。住所地：云浮市。法定代表人：钱伟强，该公司总经理。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：黎海东，该公司职员。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈伟强，该公司职员。被上诉人（原审原告）：云浮市云城镇经济发展总公司。住所地：云浮市。法定代表人：陈士景。委托诉讼代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。上诉人云浮市金鹏发展有限公司（以下简称“金鹏公司”）、云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店（以下简称“金鹏酒店”）因与被上诉人云浮市云城镇经济发展总公司（以下简称“云浮发展总公司”）租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2017）粤5302民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金鹏公司、金鹏酒店上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三、四项；2、重新认定一审判决第七项的租金金额；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决第七项认定的租金金额有误，请予以重新认定。2016年4月25日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，根据《租赁合同》第四条约定：“被上诉人欠上诉人工程款439782元。”又根据《租赁合同》第五条约定：“乙方（上诉人）每年租金总额的50%以现金形式支付给甲方（被上诉人），余下的50%留作甲方支付乙方的债务，直至还清乙方债务......上诉人先付一个年度的租金”然而一审判决却支持被上诉人称2014年之前已经将全部工程款扣减租金，很明显2014年之前是没有扣减完毕的。事实上，按照合同约定，工程款439782元可以扣减至2016年9月。而且，上诉人于2014年3月20日向被上诉人支付了40000元，2015年1月4日向被上诉人支付了61224.4元。所以，该项租金金额理应重新认定。二、被上诉人欠上诉人债务439782元用来扣减50%租金这么多年来从未有过什么怨言，而且该债务是不计利息的，整幢金鹏大厦所有水电、消防、中央空调、电梯都是上诉人投资的，试问这笔投资被上诉人能给吗？如果不给，能适用吗？其次2013年以来3楼ktv和4楼桑拿都停业了好几年，上诉人向被上诉人申请减免租金都没有同意，一样收取租金是何道理？房屋租赁几年都有免租装修期，经营停业了都可以适当减免租金，但被上诉人近10多年都没有宽限过，不符合市场规则。综上所述，上诉人请二审法院从实际出发，允许减租续约，撤销一审判决第一至四项。上诉人依法维护自己的合法权益，提出前述上诉请求，请求二审法院依法查明事实，公正裁判。云浮发展总公司辩称：上诉人第一项的请求没有任何的事实依据与法律依据，一审法院判决解除执行合同关系是具有足够的事实和理据。上诉人多年没有缴纳租金，已构成严重违约，并在被上诉人多次催收无效的情况下才提出相关起诉，故此一审判决解除合同的约定是符合法律的规定。其次关于租金数额问题，上诉人在一审中没有提供相应的证据，也没有与被上诉人把拖欠的租金进行核对，租金扣减的部分也没有提供相应的证据证实，被上诉人认为一审判决是公平公正的，望法庭驳回上诉人的上诉请求。云浮发展总公司向一审法院起诉请求：1、判决解除云浮发展总公司与金鹏公司于2006年1月16日签订的《租赁合同》；2、判决解除云浮发展总公司与金鹏酒店于2006年4月25日签订的《租赁合同》；3、判决解除云浮发展总公司与金鹏公司于2011年7月1日签订的《房屋租赁合同书》；4、判决金鹏公司、金鹏酒店在解除上述合同后立即将全部租赁标的腾退给云浮发展总公司；5、判决金鹏公司、金鹏酒店共同向云浮发展总公司支付拖欠合同一的租金及逾期付款利息（其中租金包括拖欠2014年25272元、2015年25272元、2016年25272元、2017年1月至10月21060元，暂欠租金合计96876元，之后的租金按合同约定计至金鹏公司、金鹏酒店将租赁标的全部移交给云浮发展总公司时止。逾期付款利息以拖欠的租金为基数，分别自合同约定从每季的6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计收逾期付款违约金计至付清该季欠款之日止）；6、判决金鹏公司、金鹏酒店共同向云浮发展总公司支付拖欠合同二的租金及逾期付款利息（其中租金包括拖欠2014年61056.8元、2015年101056.8元、2016年103648元、2017年1月至10月90692元，暂欠租金合计356453.6元，之后的租金按合同约定计至金鹏公司、金鹏酒店将租赁标的全部移交给云浮发展总公司时止。逾期付款利息以拖欠的租金为基数，分别自合同约定从每年的1月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计收逾期付款违约金计至付清该年欠款之日止）；7、判决金鹏公司、金鹏酒店共同向云浮发展总公司支付拖欠合同三的租金及逾期付款利息（其中租金包括拖欠2014年38966.4元、2015年42508.8元、2016年46759.68元、2017年1月至10月42508.8元，暂欠租金合计170743.68元，之后的租金按合同约定计至金鹏公司、金鹏酒店将租赁标的全部转移交给云浮发展总公司时止。逾期付款利息以拖欠的租金为基数，分别自合同约定从每季第二个月的1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计收逾期付款违约金计至付清该季欠款之日止）；8、本案的诉讼费用由金鹏公司、金鹏酒店共同承担。一审法院认定事实：2006年1月16日，云浮发展总公司（出租方、甲方）与金鹏公司（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：“一、甲方将位于XXX路X号（主楼）三楼建筑面积247.5平方米，为配合金鹏大酒店形象，乙方出资建设顶级量版式卡拉OK城，实际租给乙方使用面积为195平方米。二、计租方法：三楼出租后为租金月每平方米10元计算金额，即195㎡×10元共1950元；三、付租方式：乙方每月租金为1950元，按季交一次租金，必须在当季第一个月5号前先交租后使用，超过两个季度不交租甲方有权单方终止合同。四、租赁时间：从2006年1月16日至2016年1月15日止，共10年租赁期。五、出于双方互惠互利的宗旨，按每五年为一租期每平方米递增0.8元，即2011年1月15日至2016年1月15日租期内的租金每平方米10.8元。六、甲方免收乙方三个月的装修期租金，即从2006年4月1日开始计租”。合同还对双方的权利、义务和违约责任作出了约定。云浮发展总公司与金鹏公司均在合同上盖公章确认。2006年4月25日，云浮发展总公司（出租方、甲方）与金鹏酒店（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“一、甲方将位于XXX路X号金鹏大厦（主楼）四楼、五楼出租给乙方，实际面积为1295.6㎡。二、租期为15年，即从2006年9月1日起至2021年8月31日止。三、租金按三个档期计算，第一档期为2006年9月1日至2011年8月31日，租金以每月6元/㎡，即每月租金为7773.6元；第二档期为2011年9月1日至2016年8月31日，租金以每月6.5元/㎡，即每月租金为8421.4元；第三档期为2016年9月1日至2021年8月31日，租金以每月7元/㎡，即每月租金9069.2元。四、债务确认：经甲乙双方商确，甲方欠乙方工程款本息共计439782元，本债务不计利息。五、付租方式：乙方每年租金总额的50%以现金形式支付给甲方，余下50%留作甲方支付欠乙方的债务，直至还清乙方债务。自甲乙双方签订合同之日起计，乙方先付一个年度的租金，以后按每年度的第一个月15日前付清一年租金。六、甲方免收乙方四个月装修期的租金（从2006年5月1日至2006年8月31日为免租期）。七、在租用期间，乙方不得改变甲方出租房屋的主体结构。八、违约责任：乙方必须按合同支付租金，如拖延支付租金的时间超过60天，甲方有权解除合同，因解除合同而造成的一切损失均由乙方负责”。云浮发展总公司与金鹏酒店均在合同上盖公章确认。2011年7月1日，云浮发展总公司（出租方，甲方）与金鹏公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：“乙方租用产权属于甲方的位于XXX路金鹏大厦首层（即东面第二卡）作经营场地使用，租赁时间自2011年7月1日起至2021年6月30日止，共十年时间，租用面积为金鹏大厦首层合计30.75平方米；2011年7月1日至2014年6月30日租金为96元/月㎡×30.75㎡=2952元/月；2014年7月1日至2016年6月30日租金为115.2元/月㎡×30.75㎡=3542.4元/月；2016年7月1日至2020年6月30日租金为138.24元/月㎡×30.75㎡=4250.88元/月；租金按季缴交，如承租方在承租期内超过一个月不能按时缴租的，甲方有权单方终止本合同并不作任何补偿，并向乙方追讨所欠租金”。云浮发展总公司与金鹏公司均在合同上盖公章确认。上述合同签订后，云浮发展总公司依约将租赁标的物交付给金鹏公司、金鹏酒店使用，但在合同履行过程中，金鹏公司、金鹏酒店未能按照合同约定时间向云浮发展总公司支付租金。云浮发展总公司于2016年11月14日委托广东百润律师事务所律师出具律师函，向金鹏公司、金鹏酒店催收从2014年1月至2016年9月期间拖欠云浮发展总公司的租金。但金鹏公司、金鹏酒店仍未支付拖欠的租金给云浮发展总公司，云浮发展总公司遂起诉至法院，要求解决纠纷。截止2017年10月，金鹏公司、金鹏酒店拖欠的租金具体如下：1、金鹏公司拖欠租赁云浮发展总公司的云浮市区XXX路X号（主楼）三楼的租金，2014年全年为25272元，2015年全年为25272元，2016年全年为25272元，2017年1至10月21060元，共96876元。2018年1月30日，金鹏酒店通过银行转账方式向云浮发展总公司支付了101088元租金，云浮发展总公司主张该款是支付云浮市区XXX路X号（主楼）三楼的租金，对此金鹏公司、金鹏酒店表示无异议。2、金鹏公司拖欠租赁云浮发展总公司的云浮市区XXX路X号金鹏大厦首层（即东面第二卡）的租金，2014年全年为38966.4元，2015年全年为42508.8元，2016年全年为46759.68元，2017年1至10月为42508.8元，共计170743.68元。3、金鹏酒店拖欠租赁云浮发展总公司的云浮市区XXX路X号金鹏大厦（主楼）四楼、五楼的租金，2014年全年101056.8元，于2016年2月4日向云浮发展总公司支付了40000元租金，计算得61056.8元，2015年全年为101056.8元，2016年全年103648元，2017年1月至10月为90692元，共396453.6元。庭审中，金鹏公司、金鹏酒店称云浮发展总公司主张的拖欠租金数额至今未经双方核对，不予确认。经法庭释明，要求金鹏公司、金鹏酒店与云浮发展总公司核对并提供相应的证据，但金鹏公司、金鹏酒店至今仍未核对，亦未能提供证据。另查明，云浮发展总公司与金鹏公司于2006年1月16日签订的《租赁合同》已于2016年1月15日后，金鹏公司未将租赁房屋归还给云浮发展总公司，云浮发展总公司也没有要求收回租赁房屋。金鹏酒店是金鹏公司的分支机构。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。云浮发展总公司与金鹏公司签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同书》，与金鹏酒店签订的《租赁合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均合法有效，一审法院予以确认。各方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，云浮发展总公司已按约定履行了交付租赁标的物金鹏大厦三楼、四楼、五楼及首层的义务，但金鹏公司、金鹏酒店承租后未能按照约定支付租金，其行为已违反了合同约定，构成违约，对此应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。云浮发展总公司与金鹏公司于2011年7月1日签订的《房屋租赁合同书》约定“如承租方在承租期内超过一个月不能按时交租金的，云浮发展总公司有权单方终止合同”。云浮发展总公司与金鹏酒店于2006年4月25日签订的《租赁合同》约定“如拖延支付租金的时间超过60天，云浮发展总公司有权解除合同”，云浮发展总公司有权单方终止、解除上述合同。故云浮发展总公司请求解除于2006年4月25日签订的《租赁合同》、解除于2011年7月1日签订的《房屋租赁合同书》合理合法，一审法院予以支持。虽然云浮发展总公司与金鹏公司于2006年1月16日签订的《租赁合同》的租赁期间已于2016年1月15日届满，但金鹏公司未将租赁房屋返还给云浮发展总公司，仍继续使用租赁房屋，云浮发展总公司也没有提出异议，应视为不定期租赁合同，原租赁合同继续有效。现金鹏公司从2017年1月起未按照约定时间支付租金，云浮发展总公司有权依据与金鹏公司于2006年1月16日签订的《租赁合同》“超过两个季度不交租金，云浮发展总公司有权单方终止合同”的约定，解除该份合同。故云浮发展总公司请求解除与金鹏公司于2006年1月16日签订的《租赁合同》，合理合法，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案三份《租赁合同》解除后，金鹏公司、金鹏酒店理应将租赁标的物腾退返还给云浮发展总公司，故云浮发展总公司请求金鹏公司、金鹏酒店在上述合同解除后将全部租赁标的物（金鹏大厦三楼、四楼、五楼及首层）腾退给云浮发展总公司，合理合法，予以支持。关于金鹏公司、金鹏酒店提出云浮发展总公司主张的从2014年1月开始拖欠租金及拖欠租金数额是未经双方核对不予确认，但金鹏公司、金鹏酒店至今仍未与云浮发展总公司核对，亦未能提供证据予以反驳，且云浮发展总公司早在诉至法院已经委托律师出具律师函向金鹏公司、金鹏酒店催收拖欠租金。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，金鹏公司、金鹏酒店应对此承担举证不能的法律后果。故云浮发展总公司请求金鹏公司、金鹏酒店支付计算至金鹏公司、金鹏酒店将租赁的标的腾退给云浮发展总公司为止的租金及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款违约金，合理合法，一审法院予以支持。具体如下：1、截止2017年10月，金鹏公司拖欠租赁云浮发展总公司的云浮市区XXX路X号（主楼）三楼的租金共96876元。2018年1月30日，金鹏酒店通过银行转账方式向云浮发展总公司支付了101088元租金，云浮发展总公司主张该款是支付云浮市区XXX路X号（主楼）三楼的租金，对此金鹏公司、金鹏酒店表示无异议，即金鹏公司已经付清了拖欠至2017年10月的租金，尚有4212元剩余（101088元-96876元），故金鹏公司拖欠云浮发展总公司从2017年11月1起至金鹏公司腾退云浮市区XXX路X号（主楼）三楼给云浮发展总公司的租金，每月按2106元计算，应扣减4212元。关于违约金的计算，根据云浮发展总公司与金鹏公司签订的《租赁合同》约定，每季租金为6318元，每季租金须在当季第一个月的5日前支付，金鹏公司未按约定支付租金，应承担逾期付款的违约责任。故从2014年1月起，在每个季度的6日起至付清之日止，以每季拖欠的租金6318元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给云浮发展总公司。2、截止2017年10月，金鹏公司拖欠租赁云浮发展总公司的云浮市区XXX路X号金鹏大厦首层（即东面第二卡）的租金共计170743.68元，从2017年11月1起至金鹏公司腾退云浮市区XXX路X号金鹏大厦首层（即东面第二卡）给云浮发展总公司的租金，每月按4250.88元计算。关于违约金的计算，根据云浮发展总公司与金鹏公司签订的《房屋租赁合同书》约定，出租面积为30.75平方米，2011年7月1日至2014年6月30日租期内的租金为每平方米96元/月，即每月租金为2952元；2014年7月1日至2016年6月30日租期内的租金为每平方米115.2元/月，即每月租金为3542.4元；2016年7月1日至2020年6月30日租期内的租金为每平方米138.24元/月，即每月租金为4250.88元，按先交租后使用原则，租金按季度交。金鹏公司从2014年1月开始拖欠租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。2014年1月1日至2014年6月30日每个季度租金为8856元（2952元×3）；2014年7月1日至2015年6月30日每个季度租金为10627.2元；2016年7月1日至2016年12月30日每个季度租金12752.64元。从2017年1月起每季租金为12752.64元。故从2014年1月1日起，在每个季度的1日起至付清之日止以每季拖欠的租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给云浮发展总公司。3、截止2017年10月，金鹏酒店拖欠租赁云浮发展总公司的云浮市区XXX路X号金鹏大厦（主楼）四楼、五楼的租金共396453.6元，从2017年11月1起至金鹏酒店腾退云浮市区XXX路X号金鹏大厦（主楼）四楼、五楼给云浮发展总公司的租金，每月按9069.2元计算。关于违约金的计算，根据云浮发展总公司与金鹏酒店签订的《租赁合同》约定，出租面积为1295.6平方米，2011年9月1日至2016年8月31日租期内的租金为每平方米6.5元/月，即每月租金为8421.4元；2016年9月1日至2021年8月31日租期内的租金为每平方米7元/月，即每月租金为9069.2元。每年租金须在当年第一个月的15日前支付。金鹏酒店从2014年1月开始拖欠租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。2014年全年拖欠租金为101056.8元，金鹏酒店于2016年2月4日支付了40000元，故拖欠61056.8元；2015年拖欠租金为101056.8元，2017年1月至10月拖欠租金为90692元。金鹏酒店从2014年1月起，在每年的第一个月16日起至付清款项之日止，以每年拖欠的租金按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给云浮发展总公司。关于金鹏酒店抗辩其承租的云浮市金鹏大厦（主楼）四楼、五楼，合同约定云浮发展总公司拖欠金鹏酒店的工程款共计439782元，该款双方同意使用金鹏酒店应当交付给云浮发展总公司的租金的50%扣减，故云浮发展总公司起诉的拖欠租金数额应当扣减该工程款439782元。云浮发展总公司则提出，其起诉的拖欠租金数额不包括该工程款，该工程款已经在金鹏酒店应当支付给云浮发展总公司的租金中予以全部扣减完毕。鉴于金鹏酒店未能提供证据予以证实其主张，故金鹏酒店的该项意见理据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除云浮市云城镇经济发展总公司与云浮市金鹏发展有限公司于2006年1月16日签订的《租赁合同》；二、解除云浮市云城镇经济发展总公司与云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店于2006年4月25日签订的《租赁合同》；三、解除云浮市云城镇经济发展总公司与云浮市金鹏发展有限公司于2011年7月1日签订的《房屋租赁合同书》；四、云浮市金鹏发展有限公司、云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店于判决发生法律效力之日起十五日内将位于云浮市XXX路X号金鹏大厦首层（即东面第二卡）三楼、（主楼）四楼、五楼返还给云浮市云城镇经济发展总公司；五、云浮市金鹏发展有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付从2017年11月1起至云浮市金鹏发展有限公司返还云浮市区XXX路X号（主楼）三楼给云浮市云城镇经济发展总公司止的租金（每月按2106元计算，应扣减4212元）及从2014年1月起，在每个季度的6日起至付清之日止，以每季拖欠的租金6318元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给云浮市云城镇经济发展总公司；六、云浮市金鹏发展有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付租金【计算至2017年10月止的租金为170743.68元，从2017年11月1起至云浮市金鹏发展有限公司返还云浮市区XXX路X号金鹏大厦首层（即东面第二卡）给云浮市云城镇经济发展总公司的租金每月按4250.88元计算】及从2014年1月1日起，在每个季度的1日起至付清之日止以每季拖欠的租金为本金（2014年1月1日至2014年6月30日每个季度租金为8856元；2014年7月1日至2015年6月30日每个季度租金为10627.2元；2016年7月1日至2016年12月30日每个季度租金12752.64元，2017年1月起每季租金为12752.64元）为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给云浮市云城镇经济发展总公司；七、云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店于判决发生法律效力之日起十五日内支付租金【计算至2017年10月止的租金为396453.6元，从2017年11月1起至云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店返还云浮市区XXX路X号金鹏大厦（主楼）四楼、五楼给云浮市云城镇经济发展总公司的租金每月按9069.2元计算】及从2014年1月起，在每年的第一个月16日起至付清款项之日止，以每年拖欠的租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给云浮市云城镇经济发展总公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10041元（该款云浮市云城镇经济发展总公司已预交），由云浮市金鹏发展有限公司、云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店负担。二审中，上诉人为支持其上诉请求向本院提交以下证据：电子银行交易回单，拟证明一审核算上诉人欠被上诉人的金鹏大厦（主楼）四楼、五楼的租金金额有误。上述证据已经本院组织当事人进行证据交换和质证。本院查明的案件事实除对涉案租赁场所的地址外，其他查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：涉案租赁场所的具体地址为云浮市区XXX路X号金鹏大厦。还查明：2014年3月20日，金鹏公司向被上诉人支付了50000元；2015年1月4日，金鹏公司向被上诉人支付了61224.40元。云浮发展总公司确认是金鹏公司支付的租金。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、上诉人尚欠被上诉人多少租金？2、双方当事人签订的涉案租赁合同应否予以解除？关于上诉人尚欠被上诉人多少租金的问题。上诉人对其尚欠2006年4月25日签订的《租赁合同》所涉的云浮市区XXX路X号金鹏大厦（主楼）四楼、五楼的租金金额存在异议。根据双方合同第三、四、五、六条对租金标准、租金支付、工程款抵扣租金等约定，本院核算至2014年之前的工程款抵扣租金的情况如下：            租金时段              租金金额              抵扣工程款金额              尚欠工程款金额                  2006.9.1至2006.12.31              7773.6元/月×4=31094.4元              15547.2元              424234.8元                  2007年              7773.6元/月×12=93283.2元              46641.6元              377593.2元                  2008年              7773.6元/月×12=93283.2元              46641.6元              330951.6元                  2009年              7773.6元/月×12=93283.2元              46641.6元              284310元                  2010年              7773.6元/月×12=93283.2元              46641.6元              237668.4元                  2011.1.1至2011.8.31              7773.6元/月×8=62188.8元              31094.4元              206574元                  2011.9.1至2011.12.31              8421.4元/月×4=33685.6元              16842.8元              189731.2元                  2012年              8421.4元/月×12=101056.8元              50528.4元              139202.8元                  2013年              8421.4元/月×12=101056.8元              50528.4元              88674.4元      根据上表计算的情况，抵扣了2013年的租金后，被上诉人尚欠上诉人工程款88674.4元。现被上诉人主张2014年起上诉人尚欠的租金，而上诉人分别在2014年3月20日支付50000元、2015年1月4日支付61224.4元、2016年2月4日支付40000元租金。按先支付在前租金的原则，本院核算扣减工程款和上诉人的已付款后，上诉人尚欠租金的情况如下：            租金时段              租金金额              已付租金              抵扣工程款金额              尚欠工程款金额              当期尚欠租金                  2014年              8421.4元/月×12=101056.8元              50000元              50528.4元              38146元              528.4元                  2015年              8421.4元/月×12=101056.8元              61224.4元（先扣减2014年尚欠租金528.4元）              38146元              0元              2214.8元                  2016.1.1至2016.8.31              8421.4元/月×8=67371.2元              40000元（先扣减2015年尚欠租金2214.8元）              0元              0元              29586元                  2016.9.1至2016.12.31              9069.2元/月×4=36276.8元              0元              0元              0元              36276.8元                  2017.1.1至2017.10.31              9069.2元/月×10=90692元              0元              0元              0元              90692元      因此，根据上表情况，上诉人尚欠2014年租金528.4元于2015年1月4日付清；尚欠2015年租金2214.8元于2016年2月4日付清；尚欠2016年租金65862.8元，尚欠2017年1月至10月的租金90692元，合共尚欠156554.8元租金（暂计至2017年10月）。一审未依法核计和扣减相应款项，核算至2017年10月止的租金为396453.6元错误，本院予以纠正。之后云浮市区XXX路X号金鹏大厦（主楼）四楼、五楼的租金从2017年11月起按合同约定租金标准计至上诉人腾退交还房屋给被上诉人之日止。上诉人未按约支付租金，属违约行为，一审判决支持被上诉人主张上诉人支付相应违约金的要求正确，本院予以确认。关于涉案租赁合同应否予以解除的问题。被上诉人分别于2006年1月16日、2011年7月1日与金鹏公司签订了两份房屋租赁合同，被上诉人于2006年4月25日与金鹏酒店签订了一份房屋租赁合同。其中于2006年1月16日就租赁云浮市市区XXX路X号（主楼）三楼而签订的《租赁合同》，租赁期已于2016年1月15日到期，租赁期期满后，金鹏公司仍继续租赁使用房屋，但双方并未就房屋租赁签订书面合同，亦未约定租赁期限，因此，双方之间的租赁关系为不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，被上诉人现起诉主张要求解除双方之间就云浮市市区XXX路X号（主楼）三楼所达成的不定期租赁合同，理据充分，应予以支持。而双方当事人于2011年7月1日、2006年4月25日就另外两处房屋租赁而签订的房屋租赁合同，均已明确约定在两上诉人未按约支付租金的情况下，被上诉人有权解除合同。现两上诉人均拖欠被上诉人的租金，并未按约履行支付租金的义务，已违反双方合同约定，属违约行为。因此，被上诉人起诉要求解除上述两份租赁合同，合符双方约定，应予支持。故一审判决涉案租赁合同予以解除正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回；一审判决认定事实不清，部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持云浮市云城区人民法院（2017）粤5302民初1836号民事判决第一、二、三、四、五、六项判决。二、撤销云浮市云城区人民法院（2017）粤5302民初1836号民事判决第七项和受理费部分。三、限云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店于本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金【暂计至2017年10月止的租金为156554.8元，从2017年11月1日起按每月9069.2元计算租金至云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店腾退交还云浮市区XXX路X号金鹏大厦（主楼）四楼、五楼给云浮市云城镇经济发展总公司之日止】以及违约金【违约金按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。其中2014年违约金从2014年1月16日起以101056.8元为本金计至2014年3月19日，从2014年3月20日起以528.4元为本金计至2015年1月3日止；2015年违约金从2015年1月16日起以2214.8元为本金计至2016年2月3日；2016年违约金从2016年1月16日起以103648元为本金计至2016年2月3日，从2016年2月4日以65862.8元为本金计至清偿2016年租金之日止，其后2017年起的逾期付款违约金，从每年1月16日起至当年租金清偿之日止，以当年拖欠的租金为本金计算】给云浮市云城镇经济发展总公司。四、驳回云浮市云城镇经济发展总公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10041元，由云浮市云城镇经济发展总公司负担4898元，由云浮市金鹏发展有限公司、云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店负担5143元；二审案件受理费7247元，由云浮市云城镇经济发展总公司负担4385元，由云浮市金鹏发展有限公司、云浮市金鹏发展有限公司金鹏大酒店负担2862元。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  邓建勇审判员  陈 阳二〇一八年十一月六日本件与原本核对无异书记员  范欣健