辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终6901号上诉人（原审被告）：杜诗圣，男，1969年12月16日生，汉族，现住大连市金州区。委托诉讼代理人：于广凯，系辽宁圣邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玥，系辽宁圣邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连鑫润物业管理有限公司，住所地大连市普兰店区世纪路东段**楼。法定代表人：李琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘景忠，系辽宁朝朝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，系辽宁朝朝律师事务所律师。上诉人杜诗圣因与被上诉人大连鑫润物业管理有限公司（以下简称鑫润物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初1779号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杜诗圣上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人依照上诉人与被上诉人达成的前期物业服务协议标准（0.5元/平方米）进行交费，2014年10月1日至2017年12月19日共计38个月19天的物业费为1269.78元。事实和理由：1.被上诉人没有《收费许可证》，依据《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》第五条的规定，被上诉人没有收取物业费的资格；2.被上诉人只收取物业费却不履行义务，例如：楼墙出现裂缝导致漏雨不修缮、业主房屋多处被雨泡坏物业不修缮、小区内道路坑洼不平不修缮、防盗门及门铃不好用不修缮、楼墙瓷砖脱落起不到保温效果不修缮、从不公布物业费收支情况等；3、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》中物业费标准为每月每平方米0.5元，被上诉人将物业费私自上调0.2元，被上诉人给出的依据是2011年8月《普兰店物价局文件》及2015年4月11日《商品价格（收费）备案表》，该两份依据上的印章是虚假的，并且《普兰店物价局文件》中明确说明文件中规定的临时性收费标准有效期为一年，因此，该文件与本案无关联；4、被上诉人将业主的公共休息室、活动室、仓库、物业办公室对外出租，将小区花坛毁建成物业办公室及凉亭，将小区楼梯下的空间给他人做仓库等，这些行为均未与业主协商且所获收入也没有分给业主；5、业主交房时已经交了40元每平方米的专项维修资金，但被上诉人从未给业主修缮过房屋，专项维修资金也下落不明；6、被上诉人从未向全体业主公布物业服务资金年度预决算及物业服务资金的收支情况，侵犯业主知情权。被上诉人鑫润物业辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，同意一审判决。其主要答辩观点为：有关部门批准被上诉人可将物业费的收费标准调到0.8元每平方米，被上诉人实际按照0.7元每平方米的标准收取物业费，被上诉人起诉的时间是2017年12月，一审判决判到2018年8月是正确的。被上诉人鑫润物业起诉请求：上诉人杜诗圣给付被上诉人鑫润物业2014年至2017年的物业费2192元、滞纳金2457元，合计4649元；并自起诉之日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息。一审法院认定事实：杜诗圣系大连市金州区三十里堡"绿景园"小区1号4-2-1房屋的业主，其房屋建筑面积为65.2平方米。2008年8月，鑫润物业与杜诗圣签订了《前期物业服务协议》，约定由鑫润物业为涉案"绿景园"小区提供物业服务，物业管理费的收取标准为按建筑面积计算每月每平方米0.5元，当政府调整物业管理费标准时，应按调整后的标准交费，对逾期不交者按照应缴纳费用的0.3%按日加收滞纳金。2011年8月，普兰店市物价局出具《关于对"绿景园"小区物业服务管理收费标准请示的批复》，将居民住宅的物业管理费调整为每月每平方米0.8元，此后鑫润物业实际按每月每平方米0.7元收取物业管理费。现杜诗圣拖欠自2014年9月至2018年8月的物业管理费2190.72元（65.2平方米×0.7元×12个月×4年）。一审法院认为，鑫润物业、杜诗圣双方签订的物业服务合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按合同自觉履行义务。鑫润物业依约为案涉"绿景园"小区提供物业服务，杜诗圣作为业主理应依约交纳物业管理费用。现鑫润物业要求杜诗圣交纳2014年9月至2018年8月尚欠的物业费2190.72元理由成立，予以支持。杜诗圣认为鑫润物业的服务不到位，但未提供确凿证据证实该观点，故对其辩解意见不予采纳。杜诗圣是因为与鑫润物业在物业服务过程中发生纠纷而拖欠物业费，非故意违约不予交纳，鑫润物业也无据证明因杜诗圣拖欠物业费给其造成重大损失，故对鑫润物业要求杜诗圣支付逾期付款滞纳金及利息的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杜诗圣于判决发生法律效力之日起十日内给付大连鑫润物业管理有限公司2014年9月至2018年8月的物业费2190.72元。二、驳回大连鑫润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（大连鑫润物业管理有限公司已预交），由杜诗圣负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。另查，2008年8月上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》第十一条约定：入住时需要交纳的费用包括物业管理服务费（一年）及装修垃圾清运费住宅200元/套。二审中，被上诉人明确其诉请主张的系2014年9月至2018年8月四年的物业费及相应滞纳金。被上诉人提交的《商品价格（收费）备案表》载明，"因为收费许可证已到换发期限，但了解到取消了收费许可证制度，鑫润物业仍然需要正式的收费依据，故请示按业主与物业服务企业签订的《前期物业服务协议》、大价发[2014]50号、普价发[2011]18号、普价发[2013]5号、普价函[2014]9号文件标准做备案手续：3.绿景园居民住宅物业管理服务费0.8元/月/平方米，非居民1.2元/月/个"，该备案表加盖有普兰店市物价局的印章。本院认为，根据诉、辩意见，本案二审争议的焦点为：其一，被上诉人按照每月每平方米0.7元的标准向上诉人收取物业费是否有据；其二，上诉人要求仅支付2014年10月1日至2017年12月19日期间的物业费是否有据。关于第一个焦点问题，案涉《前期物业服务协议》虽约定物业管理费的收取标准为每月每平方米0.5元，但该协议亦约定当政府调整物业管理费标准时，应按调整后的标准交费。普兰店市物价局于2011年8月11日出具的《关于对"绿景园"小区物业服务管理收费标准请示的批复》将案涉小区的居民住宅物业服务管理费调整为每月每平方米0.8元，2011年至2014年，上诉人亦实际按照每月每平方米0.7元的标准交纳物业管理费，则应视为上诉人对被上诉人按照合同约定，在政府调整物业费标准时，对双方之间物业费标准相应调整的认可，这亦符合社会物价水平整体上涨的实际情况，故一审法院认定上诉人按照每月每平方米0.7元的标准向被上诉人交纳物业费，有事实与法律依据，本院对此予以确认。关于第二个焦点问题，案涉《前期物业服务协议》第十一条约定：上诉人入住时需要交纳的费用包括物业管理服务费（一年），该协议签订于2008年的8月份，即每年8月份上诉人应向被上诉人交纳当年9月份至下一年8月份的物业费。被上诉人提起本案诉讼的时间为2017年12月19日，其当时有权收取截至2018年8月的物业费，被上诉人亦在诉讼中明确其诉请的即为2014年9月至2018年8月期间的物业费，则本院对上诉人的此节主张不予采纳。另关于上诉人提出的被上诉人只收取物业费却不履行义务、经营性收入没有分给业主、专项维修资金也下落不明、侵犯业主知情权等问题，上诉人对此未提供充分的证据对其主张予以证明，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。综上所述，上诉人杜诗圣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜诗圣负担。本判决为终审判决。审判长 何 川审判员 赵 虹审判员 卢宏翔 二〇一八年十一月二十一日书记员 李 波