广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4688号上诉人（原审被告）：惠州市建曙房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水镇星河规划小区32-33。法定代表人：张美丽委托诉讼代理人：梁小芳，广东天穗律师事务所律师被上诉人（原审原告）：深圳市启达房地产经纪有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道爱联社区美晨路**。法定代表人：刘路委托诉讼代理人：张卫平，广东鹏星律师事务所律师上诉人惠州市建曙房地产开发有限公司与深圳市启达房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2018）粤1303民初1004号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市建曙房地产开发有限公司委托诉讼代理人梁小芳、被上诉人深圳市启达房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市建曙房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销（2018）粤1303民初1004号《民事判决书》依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项规定，无法与原件核对的复印件，不能单独作为认定事实的依据。上诉人与被上诉人签订的《建曙?高XX1号项目三级市场销售代理合同》约定成交确认单须经上诉人授权代表签署确认后方成为结算佣金的依据，而被上诉人主张佣金的客户李某的联动成交确认单没有原件，上诉人对该证据不予以认可，不可作为定案的依据，因此该套客户对应的佣金59500元应当从被上诉人主张的数额中予以扣除。原审法院认可该证据并认定上诉人应支付该套佣金有误，应当依法予以改判。综上所述，原审法院未能查明案件全部事实，导致判决错误，请二审法院根据事实和法律依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人深圳市启达房地产经纪有限公司辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，原审法院查明的事实以及所适用法律均为正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。在本案中，虽然李某的这套房产没有成交确定单的原件，但是有项目转介确认单的复印件以及上诉人与李某之间所签订的房屋认购协议书，足以证明本案事实的发生。即使该套房产没有原件，但仍然不影响该套房子已成交的事实。一审原告向一审法院起诉请求：一、被告支付原告居间费118576元；二、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年，原告（乙方）与被告（甲方）就位于惠州市惠阳区高XX路的建曙·XX园项目签订了一份《建曙·高XX1号项目三级市场销售代理合同》，合同约定，原告应利用其自身资源和所拥有的其他客户资源、渠道，针对被告的建曙·高XX1号（注册名：建曙·XX园项目）项目进行推广宣传，以达到转介甲方项目之目的；合作期限为2015年10月18日至2015年12月31日止；被告根据原告转介客户的实际成交情况，向原告支付转介服务费金额为：按客户签署的《商品房买卖合同》中最终成交价的5%计；另额外给予人民币5000元作为成交奖励，此奖励在客户交齐足额定金当天发放，由原告指定人员本人持身份证，凭联动客户成交确认单到被告财务部领取，如超时则在次日工作日内领取，该笔费用不用发票；转介服务费结算方式：一次性付款的客户：签署《商品房买卖合同》并付完总房款后，即结算100%佣金;一次性分期的客户：交清50%房款、签署《商品房买卖合同》，即结50%佣金，待付清剩余的50%房款后，即结剩余50%佣金；按揭的客户：签署《商品房买卖合同》并交清相应比例首期，即结算50%佣金。办完银行按揭手续并提供相应的按揭资料后，即结剩余50%佣金。被告授权原告作为本项目之外场非独家销售代理。合同签订后，原告利用自身资源和所拥有的其他客户资源，对被告的项目进行推广宣传，协助被告进行销售。2015年10月17日、2015年12月13日、2015年12月20日被告作为甲方分别与案外人（乙方）巫某、李某某、张某、李某签订了四份房屋认购协议书。被告作为甲方，认购协议书中由温伟雄、程莎、罗雪儿作为经办人签字，由申娟，杨银雪作为甲方主管经理签字。被告当庭认可向案外人巫某、李某某、张某、李某出售了认购书中的房产，亦认可申娟系其工作人员。原告就巫某、李某某、张某、李某的成交情况提交了联动客户成交确认单，项目转介确认单，上述单据中温伟雄、程莎，申娟（签名在各授权代表的最后签名处）等作为授权代表签字确认成交事宜。巫某、李某某、张某、李某四套房的佣金分别为65000元，70500元，45990.2元，59500元合计240990.2元。原告主张被告按合同约定支付了4套房产的成交奖励合计20000元及部分佣金，剩余佣金款118576元没有支付给原告。被告已于2015年11月17日、2016年1月20日分别向原告支付了佣金67750元、50833元，合计118583元。原告表示该佣金与本案四套房的佣金无关。一审法院认为，本案系居间合同纠纷，原、被告签订的《建曙·高XX1号项目三级市场销售代理合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，当事人应当按约定履行自己的义务。原告为被告转介客户，被告未按合同约定支付居间服务费，已构成违约，客户名为巫某、李某某、张某、李某的【建曙XX园】联动客户成交确认单，项目转介单有被告员工申娟等签名，真实有效，四名客户均为原告转介成功的客户，本院认定以上四客户已达到结算佣金的条件。因此，原告成交的四客户按佣金结算条件可结算佣金为240990.2元，扣除被告于2015年11月17日、2016年1月20日支付的佣金67750元、50833元共计118583元，尚余122407.2元未支付，原告请求被告按照合同的约定支付剩余未支付的居间费118576元不超过抵扣剩下的款项，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：被告惠州市建曙房公司开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市启达房地产经纪有限公司支付居间费118576元。本案受理费1336元（已减半收取），由被告惠州市建曙房公司开发有限公司负担（原告已预交受理费1336元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查明，深圳市启达房地产经纪有限公司二审庭审表示李某一户房产交易时间为2015年，《建曙XX园项目成交确认表》原件已经丢失。本院认为，本案是居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，惠州市建曙房地产开发有限公司对于原审法院判决巫玉珍、李勇、张娅琴三套房的佣金部分没有异议，仅对李某房产交易的佣金提出上诉，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：深圳市启达房地产经纪有限公司请求惠州市建曙房地产开发有限公司支付李某房产转介交易佣金59500元的条件是否成就的问题。具体判析如下：惠州市建曙房地产开发有限公司与被上诉人深圳市启达房地产经纪有限公司于2015年签订的《建曙·高XX1号项目三级市场销售代理合同》，是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。根据《建曙·高XX1号项目三级市场销售代理合同》第五条约定：“乙方在带客户成交后，方可填写《建曙XX园项目成交确认表》（以甲方提供为准），并登记客户信息给甲方授权代表，甲方授权代表核实客户为有效客户后，在《建曙XX园项目成交确认表》上签字确认，作为转介服务费结算依据并双方各自存档。”按照上述约定，深圳市启达房地产经纪有限公司应当提交《建曙XX园项目成交确认表》作为转介费结算的依据。本案中，深圳市启达房地产经纪有限公司提交的《房屋认购协议书》、《建曙XX园项目转介确认单》均为复印件，并无法提供原件核对，惠州市建曙房地产开发有限公司对该复印不予认可，李某虽与上诉人签订了房屋认购协议书但并未提交系经被上诉人介绍的证据。因此，深圳市启达房地产经纪有限公司应当承担举证不能的诉讼后果。此外，深圳市启达房地产经纪有限公司未能提交原件的理由为丢失原件，但是该理由不能免除其举证责任。据此，原审法院认定李某房产转介交易佣金部分，缺乏事实依据，二审予以纠正。惠州市建曙房地产开发有限公司应当支付的佣金如下：181490.2元（65000+70500+45990.2），扣除上诉人于2015年11月17日、2016年1月20日支付的佣金118583元（67750+50833），尚余62907.2元为支付。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：一、撤销惠阳区人民法院（2018）粤1303民初1004号民事判决；二、惠州市建曙房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向深圳市启达房地产经纪有限公司支付居间费62907.2元；三、驳回深圳市启达房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费1336元，由惠州市建曙房地产开发有限公司负担709元，深圳市启达房地产经纪有限公司各负担627元；二审受理费1287.5元，由深圳市启达房地产经纪有限公司各负担，惠州市建曙房地产开发有限公司预交受理费2672元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一八年十一月二十一日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。