四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初15100号 原告：成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地：成都高新区尚阳路**。 法定代表人：陈序平,系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈晶晶，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：胡毅，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：吴孔彬，男，汉族，1976年12月1日出生，住四川省郫县。 原告成都龙湖锦鸿置业有限公司与被告吴孔彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈朗独任审判，于2018年9月26日、10月11日、11月8日公开开庭进行了审理。原告成都龙湖锦鸿置业有限公司的委托诉讼代理人胡毅、被告吴孔彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告成都龙湖锦鸿置业有限公司提出以下诉讼请求：1、确认双方签订的《龙湖.租赁合同（营运期）》已于2018年4月7日解除；2、被告支付拖欠的5453.63元（代收电费2354.7元；保底租金1193.7元、抽成租金348.82元、推广服务费225.23元、收银机租金160元、物业管理服务费1171.18元）；3、被告支付解除租赁合同产生的违约金3685.55元；4、被告支付清水还原的费用16996.93元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2014年3月10日签订了《龙湖.租赁合同》，约定由被告承租原告位于成都市高新西区房屋，租赁期限4年零5月，自2014年8月1日至2018年12月31日。自2018年3月31日起，被告停止营业。经原告多次催告，被告均未恢复营业，被告的上述行为已经构成严重违约。 被告吴孔彬辩称，我的Wonderful品牌到期，我不敢卖W这个品牌，我向龙湖递交了新的品牌的申请，最后原告不同意，强行把我驱逐出去，包括铺子里的电脑、货架装修的东西都没有通知我，而我一直交房租，房租未拖欠；关于收银机系统，从我入住到现在没有看到过收银机系统。 本院查明，成都龙湖锦鸿置业有限公司（合同出租人）与吴孔彬（合同承租人）于2014年3月10日签订《龙湖.时代天街租赁合同》，主要约定，出租人将商场【16-1F-006】号房屋出租给承租人使用，租用面积为84.46平方米；该房屋仅供承租人以【WONFERFUL】为商号/名称经营【零售】类该品牌商品或服务之用途，经营范围为【女装】。承租人不得擅自变更用途及经营范围。承租人若对其经营的品牌做出任何形式的调整或更换，需提前30日以书面形式征得出租人同意；该房屋的租期共计4年5月，暂定自2014年8月1日至2018年12月31日止，实际租期自计租日开始计算；出租人应当于2014年8月1日之前向承租人交付该房屋；承租人享有55个自然日的装修期，暂定自2014年8月1日至2014年9月24日止，实际装修期自交付日开始计算；计租日未本合同约定之装修届满后的次日或实际开业日，暂定为2015年1月1日；保底租金和提成租金统称为“租金”。本合同约定租金以保底租金与提成租金中较高者为准，保底租金与提成租金均由承租人按月支付；其中2018年1月1日至2018年12月31日期间的保底租金标准为53元/月.平方米，月保底租金合计4476.38元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的12%；承租人共使用出租人提供的收银机1台，并承担该系统及相关设备的使用费。该系统及相关设备的使用费为600元/月，自使用日开始计算；推广服务费按月缴纳，自2018年1月1日开始计算，推广服务费标准为10元/月.平方米，月推广服务费合计844.6元；物业服务费自交付日开始起算，费用标准为52元/月.平方米，该房屋每月合计物业服务费为4391.92元，物业服务费由承租人按月支付，承租人应于2014年8月1日前向出租人指定的物业服务公司支付首期物业服务费用；承租人应缴纳的合同保证金为28911.66元，于本合同签署后7日内向出租人支付合同保证金；承租人应于2014年8月1日前向出租人支付首期费用，包括2018年1月1日至2018年1月31日期间的推广服务费844.6元；承租人租赁房屋内的水、电费、天然气等能源费用按月抄表，承租人按实际用量支付相应的费用；除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费（若有）、收银机使用费（若有）、物业服务费、上月的水电费及其他相关费用、最近一期应付提成租金（若有）支付到出租人/物业服务公司账户；若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用累计超过30日的，出租人有权解除本合同；如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累计达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，出租人有权解除合同；本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态，使该房屋处于出租人交付房屋时状态；承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担；承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或本合同提前解除之日即无偿转移至出租人，出租人有权自行处置；出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应向出租人支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按本合同首部列明的联系方式发出。任何一方联系方式如有变更须书面及时通知对方。对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已送达。 2017年3月24日，《通信地址确认函》中由吴孔彬确认通信地址为四川省成都市高新西区尚雅路8号，并明确“合作期间，贵司的一切书面函件邮寄至上述地址的，均可视为对我司的送达”。 后吴孔彬向成都龙湖锦鸿置业有限公司提出更换品牌申请，成都龙湖锦鸿置业有限公司未同意该申请。吴孔彬于从2018年3月30日起闭店后未恢复营业。 成都龙湖锦鸿置业有限公司于2018年3月30日、31日、4月1日向吴孔彬发出《店铺恢复正常经营函》，被告于2018年3月30日、31日、4月1日已停止营业，要求其立即恢复营业。2018年4月4日，成都龙湖锦鸿置业有限公司向吴孔彬发出《关于解除《龙湖时代天街房屋租赁合同》的函》发出：“贵我双方签订之《租赁合同》于2018年4月2日正式解除，我公司有权将该房屋另行出租或做其他用途；请你方于2018年4月14日前按照《租赁合同》约定退还商铺，并根据《租赁合同》第13.1条将该房屋恢复原状，并在收到此函的7日内搬离您的物品，否则根据租赁合同第13.3条约定，我司将入场搬离您的物品，所造成的损失均由你方承担。上述函件，成都龙湖锦鸿置业有限公司均寄往吴孔彬在《通信地址确认函》中确认的四川省成都市高新西区尚雅路8号的通信地址。 成都龙湖锦鸿置业有限公司与案外人四川永亨泰建筑工程有限公司于2018年4月26日签订《拆除工程施工协议》，约定由四川永亨泰建筑工程有限公司将上述案涉商铺退租还原成清水状态，工程造价为16996.93元。成都龙湖锦鸿置业有限公司于2018年5月11日向其支付16996.93元。 另查明，成都龙湖锦鸿置业有限公司引入的新商家于2018年5月1日进入该商铺进行装修。 吴孔彬尚欠电费（2018年1月20日至2018年4月7日）2354.7元、保底租金（2018年4月1日至2018年4月7日）1044.5元、抽成租金（2018年3月1日起至2018年3月31日止）应交金额为348.82元、推广服务费（2018年4月1日至2018年4月7日）197.1元；物业管理服务费（2018年4月1日至2018年4月7日）1024.8元。 以上事实有原被告当庭陈述、《龙湖.时代天街租赁合同》、《通信地址确认函》、《店铺恢复正常经营函》、《关于解除《龙湖时代天街房屋租赁合同》的函》、《拆除工程施工协议》及付款凭证、电费抄表记录及欠费明细等证据在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《龙湖时代天街房屋租赁合同》是双方当事人在平等、自愿、协商基础上所签订的合同，合同内容清楚、条款明确应属有效合同。原告在上述合同签订后，如约将被告所租赁的房屋交付被告使用，已完全履行了合同的交付义务，而被告在合同约定的租赁期间，从2018年3月30日起闭店后未恢复营业，被告停业累计三天以上，已达到合同约定的解除条件，原告有权解除该合同。 虽被告辩称不能更换品牌而停止经营，但更换品牌按合同约定需经过原告同意，在原告未同意的情况下而停止经营的行为为违约行为。故原告的该项请求成立，本院应予以支持。关于合同解除的时间，成都龙湖锦鸿置业有限公司于2018年4月4日向吴孔彬发出《关于解除《龙湖时代天街房屋租赁合同》的函》，该函寄往吴孔彬在《通信地址确认函》中确认的四川省成都市高新西区尚雅路8号的通信地址，虽后来未妥投，但按照双方签订的上述合同：“本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按本合同首部列明的联系方式发出。任何一方联系方式如有变更须书面及时通知对方。对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已送达。”之约定，该函应视为在2018年4月7日有效送达，故合同解除的时间为2018年4月7日。被告应支付合同解除前拖欠的各项费用，但对于收银机使用费，双方均陈述该收银机未实际安装使用，对该部分诉请，本院不予支持。 关于违约金，原告收回房屋后需另行出租，作为弥补该期间的房屋空置损失，本院对该诉请予以支持。 对于原告主张的被告支付清水还原的费用。双方合同已约定：“承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担。”，该费用有合同依据并已实际发生，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、原告成都龙湖锦鸿置业有限公司与被告吴孔彬于2014年3月10日签订的《龙湖.时代天街租赁合同》于2018年4月7日解除。 二、被告吴孔彬于本判决生效之日起十日内向原告成都龙湖锦鸿置业有限公司支付电费2354.7元、保底租金1044.5元、抽成租金348.82元、推广服务费197.1元、物业管理服务费1024.8元、违约金3685.55元、清水还原费用16996.93元，以上共计25652.4元。 三、驳回原告成都龙湖锦鸿置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1847元，由被告吴孔彬负担。（此款原告已预交，被告应在履行上述义务时一并支付） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 朗 二〇一八年十一月八日 书记员 周雅静