湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初536号原告：严国挡，男，1983年5月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告：罗利霞，女，1983年5月6日出生，汉族，住址同上。被告：武汉银都房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道**。法定代表人：汪建国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建贤，系该公司法务部职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹若霞，系该公司法务部职工，一般授权代理。原告严国挡、罗利霞诉被告武汉银都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严国挡、罗利霞、被告的委托诉讼代理人刘建贤、尹若霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严国挡、罗利霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理房屋不动产权证书；2、判令被告支付逾期交付违约金人民币80,854元，自2016年10月1日至2018年8月3日（总房款×总天数×万分之一）；3、判令被告支付逾期办证违约金人民币46,924元，自2017年9月25日至2018年10月22日（总房款×总天数×万分之一）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月13日，原告购买了位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号XX住宅小区XX号楼XX层XX号商品房，房款为人民币1,203,196元，并对交付房屋、办证进行了约定，但合同到期后，被告于2018年8月3日才合法取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，截止2018年8月3日诉争房屋才符合交付条件。原告认为，原告已按合同约定交纳了房款，被告就应按合同约定时间交付房屋及配合原告办理不动产权证书，被告的行为已损害了原告的合法权益，依法应当承担责任。故起诉来院。被告武汉银都房地产开发有限公司辩称：关于逾期交房违约金，XX小区项目未通过规划验收，并不是因被告的原因造成的。原告既然明知该项目未通过验收却仍然收房，即视为原告对该情况是予以认可的。被告向原告交付的房屋具备单体工程质量、人防、消防等房屋使用的基本条件，是符合双方合同约定的交房条件的。原告在收到被告收房通知后，也按时办理了收房手续，房屋已完全交付给原告实际占有并使用，原告在享受占有使用房屋的同时又向被告主张逾期交房违约金无事实和法律依据。关于逾期办证违约金，首先，原告不能办理房屋不动产权证，并非由于被告造成，而是由于以下原因导致：1、祝中艳恶意要求查封被告的土地，武汉市中级人民法院裁定查封被告位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号土地使用权，而原告所购房屋正位于该被查封的地块上。2、因武汉市国土资源和规划局的原因导致该地块的土地出让金问题一直未能解决，导致该地块上的房屋不动产权证无法办理。其次、原告要求支付违约金的起算时间点是错误的。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条第3项的约定违约金的起算时间应该从原告实际收房之日起满360日之次日起开始计算违约金，而非从合同约定的交房日之次日（2016年10月1日）起开始计算违约金。故请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月13日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳XXXX）一份，约定：原告购买被告开发建设的位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号的XX小区第XX【幢】/单元XX层（XX）号房，建筑面积为XX平方米，房屋总价为人民币1,203,196元；付款方式为贷款方式付款。交房期限及条件为出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电、给水、燃气：2016年9月30日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件、燃气安装完毕。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起360日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告实际支付了购房款人民币1,196,739元。2016年9月27日，原、被告办理了交房手续，原告签署了《物品/文件签收确认书》一份。诉争房屋的面积实测与房款补差均已完成。现原、被告因逾期交房及逾期办证问题协商未果，原告起诉来院。另查明，2007年1月26日，XX小区项目取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》。2011年12月21日，XX小区项目取得编号为：武国用（2011）第572号《国有土地使用权证》。2012年6月18日，XX小区项目取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2013年3月21日，XX小区项目取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。2015年1月7日，XX小区项目1至3号楼节能设计审查备案登记。2015年5月27日，因前述土地使用权证遗失XX小区项目补发编号为：阳国用（2015）第63号《国有土地使用权证》。2015年5月27日，XX小区项目燃气工程建设施工委托合同签订。2015年7月29日，XX小区项目取得《武汉市商品房预售许可证》。2016年4月5日，XX小区项目供用水合同签订。2016年4月12日，XX小区项目建筑物竣工环境保护验收备案。2016年4月26日，XX小区项目人防工程竣工验收备案。2016年8月，XX小区项目高压供用电合同签订。2016年10月21日，XX小区项目消防验收合格。2016年11月9日，XX小区项目1至3号楼及地下室单位工程竣工验收。2018年5月2日，被告取得了武汉市国土资源和规划局汉阳分局颁发的XX小区项目的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。2018年8月3日，XX小区项目1至3号楼及地下室取得武汉市汉阳区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2018年10月22日，被告取得诉争房屋的不动产权属证明并已将该权属证明交付原告。原告已就诉争房屋办理了其名下的不动产权证书。再查明，根据被告企业信用公示报告内容，2016年12月22日，武汉市住房保障和房屋管理局曾针对被告发布检查信息显示被告存在擅自将未经验收或验收不合格、未达到合同约定条件的房屋交付使用的情形。2017年1月24日，因案外人祝中艳起诉被告武汉银都房地产开发有限公司并要求法院保全查封被告财产，武汉市中级人民法院遂作出（2017）鄂01财保11号民事裁定书，查封被告位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号XX小区项目所在土地的土地使用权，查封期限为三年（自2017年2月13日起至2020年2月12日止）。后原告作为案外人就上述查封裁定书提出执行异议，武汉市中级人民法院审查认为原告的执行异议成立，遂作出裁定解除对被告位于武汉市汉阳区汉阳大道XX号项下涉及原告所有的房屋占用范围内土地使用权的查封。2018年2月，武汉市公安局汉阳区分局作出立案告知单决定对被告报案的祝中艳涉嫌虚假诉讼案予以立案处理。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告应按合同约定期限向原告交付符合条件的房屋，按合同约定期限协助原告办理不动产权证书。根据该合同第九条约定，被告应当在2016年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。原、被告虽于2016年9月27日办理了房屋交接手续，但当时诉争房屋未经验收，房屋不具备交付条件，直至2018年8月3日，XX小区项目1、2、3号楼及地下室才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，诉争房屋才具备交付条件。被告应当承担自2016年10月1日至2018年8月2日期间逾期交房的违约责任。鉴于原告已实际收取房屋，收房后原告享有占有、使用、收益等权益，其实际损失已有所减轻。且双方在合同中明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，原告在未完全看到合同第九条规定的证明文件时办理了收房手续，原告明知诉争房屋不具备交付条件自愿办理了交付手续，结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况以及因被告逾期交房给原告造成的损失有所减轻，对于2016年10月1日至2018年8月2日期间，被告承担违约责任的标准本院酌定为被告按日向原告支付已付购房款万分之零点七的违约金。故被告应向原告支付2016年10月1日至2018年8月2日的逾期交房违约金人民币56,210.83元（人民币1,196,739元?0.0001?0.7?671天）。对于原告要求被告协助其办理房屋不动产权证书的诉讼请求，原告已就诉争房屋办理了其名下的不动产权证，故对原告请求判令被告立即协助原告办理不动产权证书的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张的逾期办证违约金，依据双方合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，如因出卖人责任导致买受人不能在交付商品房之日起360日内取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。依据该约定对出卖人逾期办证责任的承担应首先界定诉争房屋的有效交付使用时间。诉争房屋的有效交付使用时间为2018年8月3日，诉争房屋在2018年8月3日具备交付条件后，被告于2018年10月22日取得诉争房屋的不动产权属证明，完成了诉争房屋的初始登记，未超过上述合同约定的90日内办理完房地产初始登记的期限。原告现已办理了原告名下的不动产权证书，尚未超过上述合同约定的360日，被告不存在逾期办证的情形。故对原告请求被告支付2017年9月25日至2018年10月22日之间的逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉银都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严国挡、罗利霞支付2016年10月1日至2018年8月2日期间的逾期交房违约金人民币56,210.83元；二、驳回原告严国挡、罗利霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2,856元（原告严国挡、罗利霞已预交），由原告严国挡、罗利霞负担人民币1,599元，被告武汉银都房地产开发有限公司负担人民币1,257元，被告武汉银都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给原告严国挡、罗利霞。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  沈继奎人民陪审员  熊 艳二〇一八年十一月二十日书 记 员  凃晓剑