广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终2210号上诉人（一审原告）：卢明凤，女，1967年7月1日出生，汉族，住广东省怀集县。上诉人（一审原告）：吴靠枝，男，1972年9月20日出生，汉族，住广东省怀集县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄浩东，广东中天鼎盛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：怀集县华利房地产开发有限公司，住所地怀集县怀城镇怀高工业区。法定代表人：刘起。委托诉讼代理人：林剑辉，男，该公司职员。上诉人卢明凤、吴靠枝与被上诉人怀集县华利房地产开发有限公司(以下简称华利房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省怀集县人民法院（2018）粤1224民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢明凤、吴靠枝的共同委托诉讼代理人黄浩东，被上诉人华利房地产公司的委托诉讼代理人林剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢明凤、吴靠枝上诉请求为：1.维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2.判令华利房地产公司支付延期交楼违约金14099.72元（一审判决支付交楼违约金561.74元）；3.判令由华利房地产公司承担本案诉讼费。事实与理由：关于《商品房买卖合同》第八条的规定：“出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人适用。”《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）第十六条规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”关于验收合格的解释，广东省建设厅已在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》第八条第一款中的“该商品房经验收合格，是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称《暂行规定》）对竣工验收组织、条件及程序作了进一步明确的规定，在《建设工程质量管理条例》规定的基础上，进一步明确竣工验收还必须具备：建设单位已按合同约定支付工程款；城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件（《暂行规定》第五条第九项）；有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件等（《暂行规定》第五条第十项）。而本案中，华利房地产公司未提供向行政主管部门办理工程竣工验收备案手续的时间。一审法院采纳华利房地产公司《建筑工程竣工验收报告》的时间是错误的，该《建筑工程竣工验收报告》上没有任何一个行政主管部门签章。因此认定2016年9月8日(即登记证上载明的竣工时间)为竣工时间最为恰当。请二审法院支持卢明凤、吴靠枝的上诉请求。被上诉人华利房地产公司书面答辩称：一、卢明凤、吴靠枝与华利房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条第1款约定，该商品房经验收合格便达到交付条件，这一约定符合法律规定，对双方具有约束力。卢明凤、吴靠枝不能在事后单方面增加交付条件，即不能以验收备案表的事项来否认双方之前的约定。二、一审法院已经查明，华利房地产公司于2016年1月10日已经将符合约定条件的物业交付给卢明凤、吴靠枝。既然卢明凤、吴靠枝已经收楼，仍向华利房地产公司提出增加违约金的要求不符合事实，不应得到支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，为此，请二审法院查明事实，依法驳回卢明凤、吴靠枝的上诉请求。卢明凤、吴靠枝向一审法院起诉请求：一、判令华利房地产公司支付未提供资料报产权登记机关备案致延期办理房产证违约金2808.71元，并于20个工作日内提供相关资料报相关部门办理房地产权属证书；二、判令由华利房地产公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，卢明凤、吴靠枝增加诉讼请求：判令华利房地产公司支付延期交楼违约金14099.72元。一审法院认定事实：2015年4月9日，出卖人华利房地产公司与买受人卢明凤、吴靠枝签订《商品房买卖合同》，涉及商品房交付和办证问题主要约定：卢明凤、吴靠枝购买华利房地产公司开发的位于怀集县怀城镇怀高工业区“温莎名园”D2幢1005房建筑面积共87.94平方米,总购房金额为280871元；出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定条件的商品房交付卢明凤、吴靠枝使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，卢明凤、吴靠枝不选择退房，出卖人按已付房价款的1％向卢明凤、吴靠枝支付违约金等。合同签订后，卢明凤、吴靠枝依约向华利房地产公司付清了购房总价款280871元。2016年1月10日经相关部门验收，华利房地产公司取得温莎名园DE区的《建筑工程竣工验收报告》，同日华利房地产公司将涉案商品房交付卢明凤、吴靠枝使用。卢明凤、吴靠枝认为华利房地产公司未按合同约定时间提供资料报登记机关备案办理房产权属登记,致使卢明凤、吴靠枝一直不能取得房地产权属证书已构成违约，遂于2018年2月2日向一审法院提起诉讼。诉讼期间，卢明凤、吴靠枝取得涉案房屋的《不动产权证书》，因此撤回了“于20个工作日内提供相关资料报相关部门办理房地产权属证书”的诉讼请求。又因《不动产权证书》载明房屋竣工时间为2016年9月8日，卢明凤、吴靠枝以该时间为房屋竣工时间为由，增加诉讼请求由华利房地产公司承担交楼时间推迟了251天的违约金14099.72元。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，卢明凤、吴靠枝与华利房地产公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，属有效合同，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同的约定全面履行各自义务。关于延期交楼违约金问题，华利房地产公司于2016年1月10日取得温莎名园DE区的《建筑工程竣工验收报告》，并于同日将涉案商品房交付卢明凤、吴靠枝使用。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，华利房地产公司将涉案房屋交付卢明凤、吴靠枝使用时，商品房已符合合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，一审法院确认房屋交付的时间为2016年1月10日。卢明凤、吴靠枝主张以《不动产权证书》载明房屋2016年9月8日竣工的时间为交楼时间理据不足，一审法院不予采纳。按双方所签订的合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前交楼，实际交楼时间为2016年1月10日，比双方约定的交楼时间延迟了10天，显属违约，因此华利房地产公司应按合同约定按日向卢明凤、吴靠枝支付已付房价款万分之二的延期交楼违约金561.74元(280871元×0.2‰×10天)。对逾期办证违约金问题，华利房地产公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也属违约，因此卢明凤、吴靠枝主张按合同约定由出卖人按已付房价款1%支付违约金2808.71元(280871元×1%)理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限怀集县华利房地产开发有限公司于该判决发生法律效力之日起五日内向卢明凤、吴靠枝支付延期交楼违约金561.74元；二、限怀集县华利房地产开发有限公司于该判决发生法律效力之日起五日内向卢明凤、吴靠枝支付逾期办证违约金2808.71元；三、驳回卢明凤、吴靠枝的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354.98元，适用简易程序减半收取177.49元，由卢明凤、吴靠枝负担100元；由怀集县华利房地产开发有限公司负担77.49元。二审期间，卢明凤、吴靠枝与华利房地产公司均没有提供新证据证实其主张。本院经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据卢明凤、吴靠枝的上诉意见、华利房地产公司的答辩意见和本院查明的事实，二审争议的焦点为华利房地产公司逾期交楼的违约金应如何认定。根据卢明凤、吴靠枝与华利房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”另依照《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”经查证，华利房地产公司于2016年1月10日取得温莎名园DE区的《建筑工程竣工验收报告》，而卢明凤、吴靠枝也确认涉案商品房是于同日（2016年1月10日）收楼，即说明2016年1月10日涉案商品房已符合《广东省商品房买卖合同》双方所约定的交付买受人使用条件“该商品房经验收合格”。一审法院确认房屋交付的时间为2016年1月10日，并认定比双方约定的交楼时间延迟10天，显属违约，因此华利房地产公司应按合同约定按日向卢明凤、吴靠枝支付已付房价款万分之二的延期交楼违约金561.74元(280871元×0.2‰×10天)正确，本院依法予以维持。卢明凤、吴靠枝上诉主张涉案商品房竣工的时间以《不动产权证书》载明的2016年9月8日为准计算逾期交楼违约金的请求与事实不符合且缺乏理据，本院依法予以驳回。一审法院对本案其他问题的处理符合法律规定，且当事人没有提出异议，本院依法予以维持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人卢明凤、吴靠枝的上诉请求理据不充分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费138.44元，由上诉人卢明凤、吴靠枝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇一八年十一月二十三日法官助理林诗勉书记员何连平