宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院 民 事判决书 （2018）宁02民终385号上诉人（原审被告）: 石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：嵇刚，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥宇，宁夏致和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张忠，男，1968年11月29日出生，汉族，天地西北骏马电机制造股份有限公司职工，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称众安公司）因与被上诉人张忠商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，因本案必须以宁夏回族自治区高级人民法院指令本院再审的案件审理结果为依据，本院于2018年5月25日裁定中止审理本案。本院于2018年10月16日作出（2018）宁02民再1号民事判决，故本院于2018年10月30日对本案恢复诉讼程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人众安公司的委托诉讼代理人刘涛、孟祥宇到庭参加诉讼。被上诉人张忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。众安公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：造成本案起诉前无法办理房屋所有权登记及办理房屋权属证书的原因并非众安公司的过错，因房屋登记部门擅自提高法定办证标准，将《房屋登记办法》第三十条第五项规定的“房屋已竣工的证明”上升到“工程竣工验收备案”的行政登记完成。涉案房屋于2013年8月已符合房屋竣工条件，但在2015年年底才取得备案，2016年4月才取得房屋所有权总证。同时因石嘴山市政府常务会议纪要决定，导致涉案房屋土地规划发生变化，直至2015年10月石嘴山市规划局才出具符合规划的确认书，导致众安公司办理房屋所有权总证延迟。并且，工程建设过程中，国家住建部颁布了两个新的消防技术规范即《火灾自动报警系统技术规范》、《消防给水及消防栓系统技术规范》（分别于2014年5月1日、2014年10月1日起施行），导致消防验收标准发生变化，据此涉案房屋消防设计变更、施工变更，最后验收时间延后，该情形属不可抗力，责任不应由上诉人承担。被上诉人张忠未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。              张忠向一审法院起诉请求：1.判令石嘴山市众安房地产开发有限公司支付张忠逾期办理产权登记违约金30292元；2.本案诉讼费用由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担。一审法院查明事实：2012年8月5日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的某某小区的房屋出售给原告，房屋单价2258元/㎡；被告应于2013年6月30日前向原告交付该商品房；房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方应当共同申请房屋所有权转移登记；另双方还对付款方式、交付条件、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定付清了房款。2013年7月22日，被告向原告交付了房屋，同时签订了一份补充协议，确定房屋面积为120.51㎡，单价2726元/㎡，房屋总价为272112元。2016年4月，房屋总证办理后，被告于2016年4月29日通过报纸公告、石嘴山市住房和城乡建设局公告等方式通知原告办理产权证书，原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金，被告予以拒绝。一审法院认为，原、被告双方约定房屋交付时间为2013年6月30日前，并约定交付房屋后365日内双方共同申请房屋所有权登记，但因被告未能及时办理房屋总证，导致不能在约定的时间内将房屋产权过户登记至原告名下，被告应当承担违约责任。双方签订的合同未约定违约金数额或者违约金计算方式，被告应当以原告交纳的购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，考虑案件的情况，按最低标准即基准利率上浮30%计算违约金。房屋实际交付时间为2013年7月22日，违约金的起算时间应当自2014年7月23日起。2016年4月29日被告公告可以办理产权登记，违约金截止日期应算到该日。被告辩解导致该违约行为的发生是由于第三方行为所致，被告作为与房管部门经常打交道的房地产开发商，对房管部门办理产权总证需要的资料具备足够的了解，房管部门要求竣工验收备案表，与实际竣工验收时间之间的差异，被告应当意识到该问题并在签订商品房买卖合同时予以权衡考虑，不能在签订合同时未考虑，违约后又将责任推脱，故对被告提交的有关证据证明迟延办证非被告原因不予采信。而且，如若系第三方行为导致被告在本案中违约，被告可以通过其他法律途径予以解决，而不应当由原告承担该责任。综上所述，原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉求，依照查明的案件事实，依法支持30152元〔272112元×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×646天×（1+30%）,自2014年7月23日至2016年4月29日〕。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决：被告石嘴山市众安房地产开发有限公司向原告张忠支付逾期办理产权登记违约金30152元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费548元，减半收取计279元，由被告石嘴山市众安房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人提交了以下证据：证据一、2012年7月16日消防工程联系函一份、2013年5月30日消防工作联系函一份、2013年6月18日消防工程联系函一份、2013年7月6日消防工程联系函一份、2013年7月22日消防工程联系函一份、2013年7月23日建设工程消防设计备案受理凭证一份、2014年11月13日石嘴山市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证一份、2014年11月27日石嘴山市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书二份（石公消竣查字2014第0020号、0021号）、2014年12月17日工程质量整改通知书一份、2014年11月28日消防工作联系函一份、2014年12月20日深圳华新国际建筑工程设计顾问单位设计补充、整改通知单一份、2014年11月20日整改回复单一份、图纸三份、石嘴山市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书一份、2017年12月20日消防工程联系函一份；证据二、房屋产权证大证一份、石嘴山日报报纸公告一份。上述两组证据证明：新的消防技术规范颁布后，2014年11月，消防部门对涉案消防工程验收不合格，上诉人经与消防工程设计公司协商确定设计变更方案并报消防部门登记备案，后又通过招投标、施工并复审合格，截止复审合格之前的该段时间不应计算违约金。之后，上诉人积极进行工程验收和办证。以上证据可以证实被上诉人房屋消防复查验收合格的时间和具备办证条件并公告办证的时间。本院对上诉人众安公司提供的证据的真实性、合法性及关联性予以采信，能够证明待证事实。  二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明，2013年9月6日、2014年1月29日，国家住建部分别颁布了《火灾自动报警系统技术规范》和《消防给水及消防栓系统技术规范》，两个新规范分别于2014年5月1日和2014年10月1日起施行。本案审理中，上诉人众安公司提交的证据证实，2014年11月27日，经消防部门对涉案工程检查验收，出具了“消防备案检查不合格通知书”，同年11月28日众安公司即向工程设计公司提出按新的防火设计规范出具相应设计变更，同年12月20日工程设计公司按照新规范要求，向众安公司出具了“设计补充、更改通知单”。经众安公司招标、施工、整改，2015年6月28日，消防部门复查，出具了“消防备案复查意见书”，该意见书表述对涉案工程消防设计、施工符合国家工程标准规范。2015年9月7日，政府规划部门向众安公司出具了《建设工程规划核实确认书》。2015年12月1日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设等单位对涉案工程进行验收，石嘴山市住房和城乡建设局对该工程于2015年12月21日完成审核备案。 本院认为，本案争议的焦点是：1.上诉人逾期办证是否违反合同约定；2.上诉人应否承担相应的违约责任；3.是否存在不可归责上诉人的原因，导致未在合理期限内给被上诉人办理房屋产权登记手续。  众安公司与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格履行合同义务。根据合同约定，众安公司应当在商品房交付后365日内，双方共同申请房屋所有权转移登记。本案查明的事实证实，涉案工程建设过程中，国家住建部颁布了两个新的消防技术规范，2014年11月，经对涉案消防工程验收不合格后，众安公司又通过招标、施工，于2015年6月28日经消防部门复查验收合格。相关消防技术规范调整对涉案工程建设产生的影响客观存在，且发生在双方当事人签订售房合同之后，以一般的预见能力和标准难以判断，也超出了众安公司在可预见事情发生的范围，客观上对众安公司履行合同约定办理房屋产权登记产生了影响。消防技术规范的调整虽然对众安公司迟延办证产生了不可预见的影响，但该影响消除后，众安公司仍然存在迟延办证的违约事实，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，本案应部分免除众安公司的违约责任。关于违约金的确定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人的原因造成买受人不能在合同约定的期限内办证的，应承担违约责任。由于新的消防技术规范于2014年5月1日开始施行，而此时涉案工程已经完工且交付使用，双方当事人签订的合同还在履行期间，涉案消防工程于2015年6月28日复查验收合格，根据新消防技术规范对涉案工程的影响，对此期间形成的违约期间应予以扣除。2015年6月28日，涉案消防工程经复查验收合格后，众安公司还应向政府相关部门报备其他项目验收，综合考虑三个月合理期间。自2015年9月29日起至2016年4月28日共计213天，按银行逾期贷款利率应计算违约金金额，即：[272112元×4.75%／年÷365天×213天]×1.3倍=9805.54元。综上所述，上诉人众安公司的上诉理由部分成立，因上诉人众安公司提供新的证据导致本案认定事实发生变化，故本院对原审判决应依法纠正。被上诉人张忠未到庭参加诉讼，应视为对答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，应承担相应的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院(2017)宁0202民初4354号民事判决；二、上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人张忠支付逾期办证违约金9805.54元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费279元，由上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担123元、被上诉人张忠负担156元；二审案件受理费554元，由上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担242元、被上诉人张忠负担312元。判决生效后，义务方拒不履行判决，权利人可在判决履行期间届满后二年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。  审  判  长     王伟审  判  员     安立莎审  判  员    王华   二〇一八年十一月六日   书   记  员     吴学花 附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。