湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终1513号上诉人（一审被告）：怀化长丰房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区瑞丰路**，统一社会信用代码914312007991378671。法定代表人：邓晖，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杜显成，湖南玉峰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王其洋，男，1975年8月12日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（一审原告）：王爱红，女，1984年3月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：禹秀，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201011972839。上诉人怀化长丰房地产开发有限公司（以下简称长丰房产公司）因与被上诉人王其洋、王爱红商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长丰房产公司上诉请求：撤销原判决的内容。事实和理由：原判决有失公正，对于没有约定的条款不得随意改动，被上诉人要求支付违约金的诉讼请求不应被支持。1、原判决并未解除双方签订的《商品房买卖合同》，当时上诉人以比较优惠的价格出售给被上诉人，现在该套房屋的现金价值至少翻了一番，因此对于被上诉人来说是得利的，现在只是迟延办理证件而已。当下上诉人也是受大环境影响，导致资金出现了点问题，但是绝不会影响办理该房屋的产权手续，只是时间上要推迟点。何况现在被上诉人居住在该房不会因为没办证而受任何影响。2、该房产合同并未约定违约责任的具体承担方式，原审法院的判决缺乏充分的事实依据。原审法院参照本院同类案件的做法不妥，因为我们国家的法律是成文法，不是国外的判例法，应该以事实为依据，以法律为准绳。如果被上诉人非要逼迫上诉人承担违约责任，那上诉人也可以要求被上诉人退还该套房屋给上诉人，上诉人愿意以原价收回。3、长丰房产公司即使要承担违约金，违约金的起算时间应按承诺载明的最后履行期限开始计算。王其洋、王爱红辩称：1、长丰公司至今未按合同约定为被上诉人办理产权证，已经构成违约，虽然双方在合同中未就逾期办证约定违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，长丰公司应当承担违约责任。原审法院按照上述法律规定，并参照本院同类案件，酌情确定应当支付的违约金正确。2、被上诉人购房时均是高于市场价格购买，由于上诉人一直未办理产权证，被上诉人多次催办，并为此到怀化市政府、市国土局上访，上诉人才承诺于2017年1月5日前办好产权证，但时至今日仍未办理，给被上诉人造成了重大的经济损失。3、双方签订的合同合法有效，上诉人就应当按合同的约定和法律的规定，履行为被上诉人办证的义务和承担违约责任。王其洋、王爱红向一审法院起诉请求：1、判令被告怀化长丰房地产开发有限公司立即为原告王其洋、王爱红办理好怀化市鹤城区房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金，按已付房款517000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率9%计算，从2015年1月20日起计算至办理好该房屋不动产权证且交付原告之日止（从2015年1月20日至起诉之日即2018年6月19日已产生违约金158978元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月5日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的怀化市房屋，购房款为517000元，被告于2013年7月31日前交付商品房，并自交付使用之日起365个工作日内办理好产权证书。合同签订后，原告交清了购房款，并缴纳了办证费、代办费等，并于2013年7月31日收房。2017年1月4日，因办证问题，瑞丰园的买受人找到被告长丰房产公司，被告长丰房产公司向1栋、2栋的买受人作出办证承诺。因被告未按约定为原告所购商品房办理产权登记，原告因而诉至法院，形成纠纷。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同。双方应全面履行合同。原告已经依约缴纳了房款及费用，被告应依约为原告所购商品房办理产权登记手续。原告于2013年7月31日收房，根据合同约定，被告应于2015年1月20日前为原告所购商品房办理产权登记手续。截止至今被告仍未办理，构成违约。原告请求被告办理好怀化市铁北包家冲瑞丰园2幢1401号房房屋不动产权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持。考虑到办理不动产权证需要政府职能部门行政审批，综合本案案情，一审法院酌定被告在本判决生效后60日内为原告办理好不动产权属证书。因双方未对逾期办证违约金进行约定，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，并参照一审法院同类案件，酌情确定违约金为以购房款总额为基数，按照每日万分之一支付。原告请求被告按已付购房款517000元的每日万分之一支付自2015年1月21日起算至不动产权属证书交付原告之日止的逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告怀化长丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为原告王其洋、王爱红办理好位于怀化市的不动产权属证书；二、被告怀化长丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内按已付购房款517000元的每日万分之一支付自2015年1月21日（当日计算在内）起算至不动产权属证书交付原告王其洋、王爱红之日止的逾期办证违约金；三、驳回原告王其洋、王爱红的其他诉讼请求。案件受理费3480元，减半收取1740元，由原告王其洋、王爱红负担1035元，被告怀化长丰房地产开发有限公司负担705元。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案王其洋、王爱红与长丰房产公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当合法有效。根据合同约定，长丰房产公司未在房屋交付使用之日起365个工作日内为王其洋、王爱红办理好产权证书即构成违约。现长丰房产公司自2013年7月31日将房屋交付王其洋、王爱红使用之日起，截止至今仍未按约办理好产权证书，其逾期办证的事实客观存在，应当承担违约责任。本案双方虽未在合同中约定逾期办证违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，原判决结合房地产交易市场现状，参照同类案件，酌情确定长丰房产公司承担的逾期办证违约金按已付购房款517000元的每日万分之一支付并无不当。本院对长丰房产公司上诉主张不应支付违约金的理由不予支持。另外，关于长丰房产公司上诉提出即使承担违约金，违约金的起算时间应按承诺载明的最后履行期限开始计算的理由，本院认为该理由不能成立，依法不予支持。长丰房产公司在1、2栋业主向其催办产权证时所作的承诺，实质系长丰房产公司自愿同意履行办证合同义务，发生诉讼时效中断的法律后果，并不免除长丰房产公司应承担的逾期办证违约责任。综上，长丰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3480元，由怀化长丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一八年十一月十五日代理书记员  胡 蒙