武威铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）甘7102民初205号 原告（反诉被告）：中国铁路兰州局集团有限公司嘉峪关机务段，住所地甘肃省嘉峪关市建设西路**。 负责人：霍兵，该段段长。 委托诉讼代理人:罗成刚，该段员工。 委托诉讼代理人：马小龙，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武威市凉州区武南电务段招待所，住所，住所地甘肃省武威市凉州区武南镇二马路div> 负责人:王松红，男，1971年3月21日出生，汉族，住甘肃省武威市。 原告中国铁路兰州局集团有限公司嘉峪关机务段（以下简称嘉峪关机务段）与被告武威市凉州区武南电务段招待所（以下简称武南电务招待所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，被告武南电务招待所于2018年10月16日提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）嘉峪关机务段委托诉讼代理人罗成刚、马小龙，被告（反诉原告）武南电务招待所负责人王松红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告嘉峪关机务段向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令本诉被告武南电务招待所立即向本诉原告嘉峪关机务段腾交位于武威市武南镇二马路嘉峪关机务段武南办公楼旁，建筑面积为829平方米的房屋；2、判令本诉被告向本诉原告支付截止2018年6月10日的逾期腾房占有使用费18411元，并按每日115元的标准支付自2018年6月11日起至实际腾交房屋日的逾期腾房占有使用费；3、判令本诉被告以每日34.5元的标准向本诉原告支付自2018年1月1日起至实际腾交房屋日的逾期交房违约金；4、判令本诉被告立即向本诉原告返还《房屋租赁合同》附件《设施、设备清单》中所列物品；5、本案诉讼费由本诉被告承担。事实与理由：2017年1月1日本诉原告与本诉被告签订《房屋租赁合同》，约定:"本诉原告将自己所有的位于武威市武南镇二马路嘉峪关机务段武南办公楼旁，建筑面积为829平方米的房屋出租给本诉被告，租期为12个月，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为42000元。"同时，合同第十二条第5项约定:"租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。"合同签订后，本诉被告向本诉原告足额支付了合同约定的租金,但合同到期后，本诉原告要求本诉被告腾交房屋及设施、设备，却遭到本诉被告以各种理由推诿。为维护本诉原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 本诉被告武南电务招待所辩称,1、嘉峪关机务段自2014年接管该房屋以来，一直未按前单位的规则在本合同履行完毕，年底之前提前签第二年合同，也未按合同法的规定先签订合同，后租赁房屋，而是在一年度的任意时间内签订合同；2、本诉原告起诉我违约，但其从未按合同法的规定和我按时续签合同，在下一年的任意时间内送达合同让我签字，不存在违约责任的产生；3、2018年度，由于嘉峪关机务段未和我签订合同，并派不明人员对我招待所的工作人员进行威胁、恐吓，让招待所关门停业，导致我无法正常营业，歇业至今，以上综合原因，导致我无法向本诉原告交纳2018年租赁费；4、房屋移交的物品是我在经营期进行了大量的更换、更新，我要求本诉原告向我进行赔偿。 反诉原告武南电务招待所向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告嘉峪关机务段支付反诉原告在租赁期间因屋顶防水大修产生的费用55250元，锅炉房到招待所电线线路大修产生的费用15000元，总水阀到招待所室外的水路大修产生的费用18000元；2、判令反诉被告支付反诉原告在2016年至2017年对该招待所进行的设施更换和装修投资费用145466元；3、判令反诉被告向反诉原告支付反诉原告在初次承租房屋时垫交的电费9019元，暖气费17997.55元；4、判令反诉被告不按合同约定对承租房屋及时进行修缮，导致反诉原告无法正常经营，向反诉原告支付违约金2100元；5、判令反诉被告承担该案的诉讼费。事实与理由：2011年3月反诉原告（本诉被告）与甘肃铁联运输服务有限责任公司武威配件分公司签订了房屋出租合同，约定将位于武南镇二马路嘉峪关机务段武南办公楼旁的招待所出租给反诉原告（本诉被告）进行使用但没有约定具体的签订租赁合同日期，合同一年一签，反诉原告（本诉被告）向反诉被告（本诉原告）按时支付房屋租金，支付时间不确定，在一年的任何阶段都可以。因房屋所有主体的单位名称不断变化，每年与反诉原告（本诉被告）签订租赁合同的主体也在不断变化，但实际还是原来的单位。2015年，反诉被告（本诉原告）开始以涨租赁费、收房子以及进行重新招投标的理由，进行阻挠不签合同，后经积极协调才将合同签订，且合同违反自愿与公平原则，合同内容由反诉被告（本诉原告）起草，反诉原告（本诉被告）没有修改合同条款的权利，只能按照反诉被告（本诉原告）起草的内容签订合同。由于近几年武南单位撤并，人员减少，造成经营困难。2018年4月反诉被告（本诉原告）就通知反诉原告（本诉被告）违约了，说反诉原告（本诉被告）未及时缴纳2018年的房屋租赁费，并拖欠房租达三个月以上，要求反诉原告（本诉被告）解除租赁合同，腾退房屋，支付房租和违约金。在反诉原告（本诉被告）与反诉被告（本诉原告）签订租赁合同的这几年当中，反诉被告（本诉原告）未及时签订过合同，且存在恶意操作，且反诉被告（本诉原告）未及时通知反诉原告（本诉被告）终止合同就私自随意终止合同的行为，给反诉原告（本诉被告）的经营造成了很大的困扰，导致反诉原告（本诉被告）无法正常经营，现诉至法院，请求法院依法支持反诉原告（本诉被告）的各项诉讼请求。 反诉被告（本诉原告）嘉峪关机务段辩称,1、本案中，反诉原告并未实际发生维修费用；2、反诉原告主张设施更换和装修投资，但合同中明确约定，需征得反诉被告的书面同意，本案中反诉原告从未提交反诉被告同意的书面证据；3、反诉原告垫付的暖气费、电费，该费用是反诉原告与前出租人甘肃铁联运输服务有限责任公司武威配件分公司履行租赁合同中发生，与本案反诉被告无关；4、反诉原告要求支付违约金没有任何事实与理由依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。对本诉原告（反诉被告）嘉峪关机务段提交的内资企业名称变更通知书、2017年签订的房屋租赁合同一份、2013年7月至2016年12月签订的租赁合同五份、固定资产移交清册一份、腾交房屋通知书及本诉被告（反诉原告）武南电务招待所提交的2011年房屋租赁合同，双方当事人均无异议,本院对其证明效力予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对本诉被告（反诉原告）武南电务招待所提交的其于2011年垫交的2010年度房屋拖欠的电费及暖气费票据，经查，其来源合法、内容客观真实且与本案存在密切关联性，本院对其证据效力予以确认；2010年暖气费为17997.55元，确系全额垫交，2011年4月1日前本诉被告（反诉原告）武南电务招待所垫交电费经本院核定为8102元（扣除其自用部分）；2、对本诉被告（反诉原告）武南电务招待所提交的房屋维修照片及由案外人王光新出具的三份收款收据，本院认为，工程款的结算应以有效凭证为据，本诉被告（反诉原告）没有其他证据证明该费用发生的必要性和合理性，其来源和与本案之关联性缺乏事实依据，本院对其证据效力不予确认；3、本诉被告（反诉原告）武南电务招待所提交的武南机务段投资装修清单。本院认为，投资装修费用应以合法有效的凭证并能据以证明与本案的关联性与真实性、合法性，本诉被告（反诉原告）以一纸清单主张其损失，属于自证行为，证据明显不足，本院对其证据效力不予认定。 本院经审理查明认定事实如下: １、2013年7月1日开始，本诉原告（反诉被告）嘉峪关机务段（原兰州铁路局嘉峪关机务段）同被告（反诉原告）武南电务招待所负责人王松红分别于2013年7月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年6月30日、2016年7月1日至2016年12月31日先后5次订立房屋租赁合同，将位于武威市凉州区武南镇二马路嘉峪关机务段武南办公楼旁面积为829平方米的房屋出租给王松红使用，在合同履行期内，双方均已履行了各自的权利义务； 2、2017年，本诉原告（反诉被告）嘉峪关机务段（原兰州铁路局嘉峪关机务段）同本诉被告（反诉原告）武南电务招待所在嘉峪关订立房屋租赁合同，约定将位于武威市凉州区武南镇二马路嘉峪关机务段武南办公楼旁面积为829平方米的房屋出租给本诉被告（反诉原告）武南电务段招待所使用，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金每月3500元，每年交纳一次，于年末10日内付清，同时，双方对房屋修缮装修装饰及违约责任进行了约定；合同双方在合同履行期限届满之前均履行了各自的权利义务；2017年12月31日，房屋租赁期间到期后，双方没有签订房屋租赁合同，但本诉被告（反诉原告）继续占有使用原承租房屋至今，没有向本诉原告（反诉被告）支付使用费用。本诉原告（反诉被告）于2018年4月13日向本诉被告（反诉原告）发出通知，要求本诉被告（反诉原告）武南招待所向其腾交房屋，但迄今未能交付; 3、本诉被告（反诉原告）武南电务招待所与甘肃铁联运输服务有限责任公司武威配件分公司首次就该房屋达成租赁协议时，本诉被告（反诉原告）曾替其垫交了该房屋于2011年4月1日前拖欠的暖气费17997.55元及电费8102元，合计26099.55元; 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同双方均应依照合同之约定忠实履行各自的权利义务；违反合同或者不按照合同约定履行义务，应承担相应法律责任。纵观本案双方在各个阶段订立的房屋租赁合同，合同内容均系双方当事人真实的意思表示，2017年12月31日之前，双方均按合同约定全面履行了合同，合同合法有效。本案本诉原被告争议的焦点在于：1、本诉原告（反诉被告）嘉峪关机务段与本诉被告（反诉原告）武南电务招待所之间在履行房屋租赁合同期间是否存在违约行为，如果存在，违约责任如何承担；2、本诉被告（反诉原告）在2017年房屋租赁合同到期后，继续占有使用原租赁房屋是否构成违约，应承担什么责任；3、本诉被告（反诉原告）提出反诉请求，由本诉原告（反诉被告）支付在房屋租赁期间因屋顶防水大修产生的费用55250元、锅炉房到招待所电线线路大修产生的费用15000元、总水阀到招待所室外的水路大修产生的费用18000元、2016-2017年对招待所进行的设施更换和装修投资费用145466元、初次承租房屋时垫交的电费9019元及暖气费17997.55元、违约金2100元的事实和法律依据。围绕上述争议焦点，本院作如下评析： 1、本诉原告（反诉被告）嘉峪关机务段与本诉被告（反诉原告）武南电务招待所之间2013年至2016年的房屋租赁合同的履行。经庭审查明，双方于2013年7月1日开始至2016年12月31日，分别签订了5份房屋租赁合同，在此期间，本诉被告（反诉原告）将承租房屋用于招待所经营，并如约交纳了房租；本诉原告（反诉被告）将房屋交付本诉被告（反诉原告）使用，双方并无争议； 2、关于本诉原告（反诉被告）嘉峪关机务段与本诉被告（反诉原告）武南电务招待所之间2017年房屋租赁合同的履行。虽然该合同没有标明合同签订日期，本诉被告（反诉原告）也以此为理由证明本诉原告（反诉被告）签订合同的随意性，但纵观该合同在合同期间的履行情况，合同的内容已经得到实际履行，应视为在2017年12月31日之前合同双方已全面地履行了各自权利义务。但自2018年1月1日开始，双方没有签订新的房屋租赁合同，本诉被告（反诉原告）没有按照合同约定向本诉原告（反诉被告）表明继续订立合同的意愿，本诉原告（反诉被告）也没有在2017年12月31日向本诉被告（反诉原告）发出解除合同的通知，只是在2018年4月13日向本诉被告（反诉原告）发出了解除合同的通知，对此双方亦无异议；根据双方合同约定"本诉被告（反诉原告）武南电务招待所如要求续租则必须在租赁期满三个月之前书面通知本诉原告（反诉被告）嘉峪关机务段，经本诉原告（反诉被告）嘉峪关机务段同意后，重新签订租赁合同"及《合同法》第二百三十六条之规定，"租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期"，应视为本诉原告（反诉被告）对本诉被告（反诉原告）2018年1月1日至2018年4月13日期间的占有使用行为不持异议，对该租赁行为应认定为不定期租赁，由本诉被告（反诉原告）按照2017年双方合同约定的租金向本诉原告（反诉被告）支付房屋租金。2018年4月13日后，本诉原告（反诉被告）通知本诉被告（反诉原告）腾交房屋后，根据法律规定应给予其两个月的合理腾房期限，而本诉被告（反诉原告）在接到本诉原告（反诉被告）要求其腾交房屋的通知后，在合理的腾房期限之后仍拒不腾交房屋至今，构成违约，其占有房屋的行为从合法占有变为无权占有，应依法承担相应的违约责任并支付相应的房屋占有使用费用;逾期腾房占有使用费应于2018年4月13日起开始计算，逾期交房违约金应于2018年6月13日起开始计算。 3、关于本诉被告（反诉原告）请求判令"反诉被告嘉峪关机务段支付反诉原告在租赁期间因屋顶防水大修产生的费用55250元，锅炉房到招待所电线线路大修产生的费用15000元，总水阀到招待所室外的水路大修产生的费用18000元"的反诉请求。本诉被告（反诉原告）反诉以载有收款55250元、15000元、18000元内容的三张白条为理由主张其权利，本院认为:其一,本诉被告（反诉原告）提供的武南机务段投资装修清单中明确载明"我在2016年对该屋顶做了大修处理，屋顶防水面积850平方米，工料费每平方65元，合计付款55250元。"之内容与其提交的收条收款日期2015年9月28日，工程发生的时间上明显存在矛盾；其二,3张收条均以白条形式提交，没有相应的工程施工协议及税务发票予以佐证，工程款的结算方法有违相关规定，不合常理，被告（反诉原告）也没有充分证据证明上述费用发生的必要性和合理性；其三,即使按照本诉被告（反诉原告）所述，上述三项费用系2015年至2016年之间产生，但依据双方合同约定："乙方即本诉被告（反诉原告）向甲方即本诉原告（反诉被告）提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。"本诉被告（反诉原告）对房屋设施进行维修，须向本诉原告（反诉被告）提出维修请求并征得其同意，但纵观本案，没有任何证据表明本诉被告（反诉原告）向本诉原告（反诉被告）提出了维修请求并征得其同意进行施工，因此其维修行为即使发生也属于擅自维修，明显违背了双方合同的约定，应由其承担相应的法律后果。其关于"反诉被告不按合同约定对承租房屋及时进行修缮，导致反诉原告无法正常经营，应向反诉原告支付违约金2100元"的反诉请求亦失去了相应的事实和法律依据。 4、关于本诉被告（反诉原告）请求判令"反诉被告支付反诉原告在2016年至2017年对该招待所进行的设施更换和装修投资费用145466元"的反诉请求。本院认为，本诉被告（反诉原告）承租房屋的用途是招待所经营，其在2016年至2017年对该招待所事实上也进行了设施更换和必要的投资，但购置经营所需物品及设施更换是其经营所需，是为了更好地盈利，属于其正常的经营行为，且其所购置更换的设施物品均属于可分离物，应由其自行处分，让本诉原告（反诉被告）承担该费用没有法律依据。 5、关于本诉被告（反诉原告）请求判令"反诉被告向反诉原告承担在初次承租房屋时垫交的电费9019元，暖气费17997.55元"的反诉请求。经查，被告（反诉原告）武南电务招待所负责人王松红在2011年3月1日与甘肃铁联运输服务有限责任公司武威配件分公司订立了房屋租赁合同，约定了自2011年4月1日至2011年12月31日的租赁期间，同时由王松红垫交了该房屋2010年度所拖欠的暖气费17997.55元,电费8102元(扣除王松红在其租赁期间自用部分电费917元)。本院认为，虽然原合同的出租人不是本诉原告（反诉被告），但因铁路体制改革原出租人变更为本诉原告（反诉被告）中国铁路兰州局集团有限公司嘉峪关机务段，原出租人之债权债务也应依法由变更后的主体承担，故此费用应由房屋现在的所有人本诉原告（反诉被告）嘉峪关机务段承担并退还给本诉被告（反诉原告）武南电务招待所。 综上所述，对原告（反诉被告）的诉讼请求，本院部分予以支持；对被告（反诉原告）的反诉请求之1、2、4、5项，本院不予支持；对被告（反诉原告）的反诉请求中第3项关于"请求判令反诉被告向反诉原告支付在初次承租房屋时垫交的电费9019元，暖气费17997.55元"之反诉请求，因于法有据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本诉被告（反诉原告）武威市凉州区武南电务段招待所于本判决生效之日起30日内将其占有的位于武威市武南镇二马路嘉峪关机务段武南办公楼旁建筑面积为829平方米的房屋向本诉原告（反诉被告）中国铁路兰州局集团有限公司嘉峪关机务段完整腾交；同时向本诉原告（反诉被告）中国铁路兰州局集团有限公司嘉峪关机务段返还本诉原被告双方在2017年《房屋租赁合同》附件《设施、设备清单》中所列物品； 二、本诉被告（反诉原告）武威市凉州区武南电务段招待所于本判决生效之日起30日内向本诉原告（反诉被告）中国铁路兰州局集团有限公司嘉峪关机务段支付2018年1月1日至2018年4月13日的房屋租金11845元（共103天，按每日115元计算，共计11845元）； 三、本诉被告（反诉原告）武威市凉州区武南电务段招待所于本判决生效之日起30日内按每日115元的标准向本诉原告（反诉被告）中国铁路兰州局集团有限公司嘉峪关机务段支付自2018年4月13日起至实际腾交房屋之日的逾期腾房占有使用费；并按每日34.5元的标准支付自2018年6月13日起至实际腾交房屋日的逾期交房违约金； 四、本诉原告（反诉被告）中国铁路兰州局集团有限公司嘉峪关机务段于本判决生效之日起30日内向本诉被告（反诉原告）武威市凉州区武南电务段招待所支付由其垫付的暖气费17997.55元及电费8102元，合计26099.55元; 五、驳回本诉原告（反诉被告）中国铁路兰州局集团有限公司嘉峪关机务段的其他诉讼请求及本诉被告（反诉原告）武威市凉州区武南电务段招待所的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费440元，由本诉被告武威市凉州区武南电务段招待所负担；反诉案件受理费2621元，由反诉原告武威市凉州区武南电务段招待所负担2359元，反诉被告中国铁路兰州局集团有限公司嘉峪关机务段负担262元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兰州铁路运输中级法院。 审判长  李有魁 审判员  郭 伟 审判员  王树开 二〇一八年十一月七日 书记员  陈 瑛