上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初14767号原告：周海玲，女，1973年12月17日出生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：樊颙，上海新惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚玉婷，上海新惟律师事务所律师。被告：上海轩贸实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：施爱芬，董事长。委托诉讼代理人：蒋蓉蓉，上海市光大律师事务所律师。原告周海玲与被告上海轩贸实业有限公司(以下简称轩贸公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告周海玲的委托诉讼代理人樊颙、龚玉婷，被告轩贸公司的委托诉讼代理人蒋蓉蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周海玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2018年5月24日签订的合同编号为XXXXXXX的上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》和合同编号为XXXXXXX的上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2018年8月7日解除；2、请求依法判令被告向原告返还定金200,000元；3、请求判令被告向原告支付违约金700元；4、请求依法判令被告按房屋价格的20%向原告支付上海市杨浦区政益路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)赔偿金1,408,800元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月21日，原、被告与案外人上海巍齐房地产咨询有限公司(以下简称巍齐公司)三方签订《房地产买卖意向协议》，由原告委托巍齐公司向被告购买系争房屋，并约定原告支付定金200,000元整，若被告违约不出售该房地产，则应向原告双倍返还定金。2018年5月21日，原告向被告支付定金200,000元。2018年5月24日，原、被告签订了两份《上海市房地产买卖合同》，原告分别以3,616,800元和3,427,200元的价格购买707室和708室房屋。买卖合同中约定：在2018年6月30日之前，买卖双方委托被告向房地产交易中心申请办理转让系争房屋707室的过户手续，共同办理系争房屋708室的过户手续；被告承诺，在办理转让过户时，积极给予协助，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按合同第十条追究被告的违约责任。合同第十条第三款约定：违约金自被告根据约定应办理房地产交接手续之次日起算，为原告已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过七日后被告仍未交付的，除违约金外，原告有权单方面解除合同，原告应书面通知被告解除合同，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。被告应在接到书面通知之日起七日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款约定卖方承诺无其他司法查封等不可交易状况，若由于本条所述情况导致无法交易，本买卖合同解除，卖方愿意返还买方所有已付房款并赔偿买方实际损失。2018年6月29日，在原告前往办理过户手续时，发现因系争房屋被上海市公安局徐汇分局查封而无法正常办理过户。2018年8月2日，被告明确表示无法办理过户，故原告于2018年8月3日向被告寄送了解约通知，该通知于2018年8月7日送达被告。经原告询问得知，该房屋是涉及刑事案件被徐汇公安分局查封，该刑事案件与原告无关。原告从被告方提供的材料以及网上查询到的信息得知，该房屋因涉及上海巨如资产管理集团有限公司(以下简称巨如集团公司)P2P经济案件被司法查封，2018年4月份，巨如集团旗下的产品发生问题导致不能兑现，被告方原股东案外人胡某某为巨如集团公司的实际控制人，根据网上公布的信息，胡某某现已失踪，被公安部门列为在逃人员。因系争房屋被查封，原、被告双方合同目的无法达到，故诉至法院。被告轩贸公司辩称，对原告所述的支付定金、签订房屋买卖合同的事实没有异议，根据双方签订的买卖合同补充条款(一)中的第五条其他约定，被告认为甲方仅需返还定金20万元，并赔偿乙方的实际损失。原告方已经实际占有了系争房屋，被告法定代表人施爱芬居住在杭州，在签订合同当天就将钥匙交给了原告，原告并更换了门锁，在过户当天两套房屋被徐汇公安部门查封，施爱芬也是受害者，徐汇公安分局查封涉案房屋的合法性被告方有质疑。原、被告就系争房屋签订的房屋买卖合同现确已无法继续履行，应当解除，被告同意解除合同，确认收到了原告支付的系争房屋总定金200,000元，原告支付的定金200,000元被告予以返还，原告方的实际损失被告愿意赔偿，原告要求的赔偿金明显过高，被告认为应当以中国人民银行同期贷款利率赔偿原告方已付款部分的损失。本院经审理认定事实如下：上海市不动产登记簿信息记载：上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋和上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋的权利人均登记为被告，核准日期为2014年5月14日。2018年5月21日，原告作为买受方(乙方)与作为出卖方(甲方)的被告、案外人居某某(丙方)巍齐公司签订一份《房地产买卖意向协议》，约定：买受方(乙方)愿意委托居某某(丙方)购买出卖方(甲方)的房地产，房屋类型为办公楼，房地产座落在杨浦区政益路XXX号XXX室、708室，建筑面积293.56平方米，房屋权利人为被告，该房屋未设立抵押和租赁；甲乙双方共同约定该房地产成交总金额是722.15万元，各自付税，合同价款为704.4万元(单价约2.3995万)；定金、合同价款的支付方式约定，甲、乙双方签订本协议，且甲方办理抵押注销手续完成后2个工作日内，乙方支付定金20万元，由甲方签收，由此构成乙方支付给甲方的全部定金，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；甲、乙双方签订本协议并补足定金后3个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》，签订《上海市房地产买卖合同》30个工作日内，甲乙双方一起至交易中心，以交易中心资金监管的方式支付给甲方首期房价款343万元(含定金)；甲方同意乙方通过向贷款银行申请352万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后3日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同协议，办理其他一切相关手续，第二期房价款由贷款银行代乙方支付给甲方，如乙方贷款申请未获通过或通过额度不足，则由乙方在送件过户当日以自有资金补足并以现金或转账方式支付给甲方；甲、乙双方应于乙方贷款审核通过后2个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户；待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户，交易中心监管部门将第一期房价款支付至甲方指定账户后2个工作日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，转移占有前的所有费用(水、电、电话、物业管理、电梯、清洁等费用)由甲方负责，转移占有后的所有费用(水、电、电话、物业管理、电梯、清洁等费用)由乙方负责，同时乙方应以现金或转账方式支付给甲方第三期房价款(尾款)计9.4万元。2018年5月21日，被告出具一份《收据》，《收据》载明：杨浦区政益路XXX号XXX室、708室房产的出售事宜，本公司收到定金20万元，以实际到账为准。收据上注明收款方为被告，法人处有被告法定代表人施爱芬的签字。2018年5月22日，原告通过转账方式，向被告支付定金200,000元。2018年5月25日，原告作为买受人(乙方)与作为卖售人(甲方)的被告签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：甲乙双方通过上海易居房地产交易服务有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋类型为办公楼，建筑面积150.73平方米，房地产转让价款共计3,616,800元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2018年7月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2018年6月30日之前，委托甲方向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条约定，乙方未按本合同约定付款的,自乙方应付款之次日起算违约金,为逾期未付款日万分之五计算,直至实际付款日,逾期超过七日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付七日的违约金外,甲方有权单方面解除合同,甲方应书面通知乙方解除合同,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的20%。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金,为乙方已付款日万分之五计算,直至实际交付日,逾期超过七日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付七日的违约金外,乙方有权单方面解除合同,乙方应书面通知甲方解除合同,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的20%。补充条款(一)中约定：甲方承诺无其他司法查封等不可交易状况，若由于本条所述情况导致无法交易，本买卖合同解除，甲方愿意返还乙方所有已付房款并赔偿乙方实际损失。同日，原告作为买受人(乙方)与作为卖售人(甲方)的被告签订一份上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该房屋建筑面积为142.83平方米，房地产转让价为3,427,200元，其余合同内容与上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)约定的内容一致。2018年6月28日，上海市公安局徐汇分局依照徐公(经)封通字(2018)10016号限制文件，对上海市杨浦区政益路XXX号XXX室、708室房屋进行司法查封，司法查封预计结束日期为2020年6月27日。2018年7月31日，原告委托律师向被告邮寄一份《关于上海轩贸实业有限公司未依约办理产权变更的律师函》，《律师函》上载明：2018年6月，原告在前往房地产交易中心办理过户手续时，发现标的房屋已被上海市公安局徐汇分局司法查封，客观上无法办理产权变更，双方多次协商继续履行合同未果；望被告接到本函后3个工作日内协助原告办理系争房屋的产权变更。该《律师函》于2018年8月1日由被告方签收。2018年8月3日，原告向被告邮寄一份《关于解除房地产买卖合同的通知》，载明：2018年5月21日，原、被告双方签订了《房地产买卖意向协议》，约定将位于上海市杨浦区政益路XXX号XXX室、708室的房屋以总价7,221,500元出售于原告，定金200,000元；同日，原告已支付定金200,000元；2018年5月24日，原、被告分别签订了两份《房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)，其中约定于2018年6月30日前办理完毕过户手续，如逾期7日的，原告有权以书面通知的方式解除合同；2018年6月29日，原告前往房地产交易中心办理过户手续时，发现所购买的两处房屋已被上海市徐汇公安局查封，客观上无法交付过户；原告委托律师出具《律师函》，催告你方及时履行合同义务，你方仍无法办理过户，且多次与你方协商未果；2018年8月2日，原告接你方电话，你方明确表示已无法履行合同；现原告依据合同约定特此函告：自本函件发出之日起，与被告的房屋买卖合同立即解除。该《通知》于2018年8月7日由被告方签收。审理中，被告当庭提交被告法定代表人施爱芬与被告前法定代表人案外人胡某某于2018年3月13日签订的一份《借款合同》及转账凭证、于2018年4月14日签订的一份《协议书》以及于2018年4月16日签订的一份《股权转让协议》，用于证明2018年3月13日，施爱芬作为出借人向借款人胡某某出借钱款1,300万元，借款担保人分别是案外人廖某某、案外人朱健、巨和投资管理(上海)有限公司、上海巨如资产管理集团有限公司和本案被告，借款用途为资金周转，借款期限为自2018年3月13日至2018年4月12日止。《借款合同》签订后，施爱芬依约履行了出借义务，分别于2018年3月13日、2018年3月14日、2018年3月16日通过四次银行转账方式，分别向胡某某支付600万元、300万元、100万元、300万元，共计将1,300万元借款全部转入了胡某某个人账户，此后胡某某和担保人均未依约归还借款。胡某某和施爱芬签订的《借款合同》履行期满后的第二天即2018年4月14日，双方又签订一份《协议书》，对1,300万元债务的偿还事宜重新进行了约定，约定胡某某以其股权、房屋、车辆折抵债务，其中包含了被告公司的全部股权，该公司名下包含有本案系争房屋在内的三套房产。2018年4月16日，胡某某和案外人毛晓辉作为出让方，与作为受让方的施爱芬和案外人陈某签订一份《股权转让协议》，胡某某和案外人毛晓辉将被告公司100%的股权作价1,000万元转让给了施爱芬与案外人陈某，签约双方并于2018年4月16日当日办理了股权变更手续，施爱芬变更成为被告的法定代表人。审理中，原告当庭表述仅向被告支付了定金200,000元，两份房地产买卖合同的约定内容是一致的，赔偿金的性质就是违约金的性质，订立合同时就房屋的权属、抵押状况均进行过核实，在签订合同时房屋是可以过户的，签订合同时抵押是解除状态，原告方是在2018年6月29日下午去房地产交易中心办理过户时知道房屋上存在司法查封。以上事实，有《房地产买卖意向协议》、收据、银行交易明细、《上海市房地产买卖合同》、律师函、通知、邮件查询单、上海市不动产登记簿信息、借款合同、协议书、企业信用信息公示报告及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原、被告就两套涉案系争房屋的买卖事宜达成一致并签订了《房地产买卖意向协议》，协议签订后原告依约向被告支付了购房定金20万元，双方并按照《房地产买卖意向协议》约定的购房总金额签订了两份《上海市房地产买卖合同》。房地产买卖合同签订时，系争房屋的权属明晰且均符合过户条件，在合同约定的交易过户日前，该两套系争房屋因刑事案件的侦办而被上海市公安局徐汇分局司法查封，致使原、被告无法办理交易过户手续，导致原告购买房屋的合同目的无法实现，且系争房屋被司法查封的原因非原告所致，故原告要求解除房地产买卖合同的诉请依法应予准许，合同解除时间应确定为原告书面解约通知送达被告之日。合同解除后，被告应退还原告已支付的购房定金20万元。原告现诉请要求依照双方签订的房地产买卖合同第十条的约定，由被告向原告支付违约金700元并按照房屋价格的20%支付赔偿金，因房地产买卖合同第十条约定的是被告未按合同第四条约定期限交接房地产所产生的违约责任，而合同第四条约定内容为被告应于2018年7月10日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，原告应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志，故该条为房屋实物交接的约定。合同第六条约定为在原告或者委托他人办理转让过户时，被告应积极给予协助，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按合同第十条追究被告的违约责任。而原告并无证据证明无法办理房屋产权转让过户手续的原因系被告故意拖延或者不及时提供相关材料所致，实为公安机关在原、被告约定的过户日前对房屋司法查封导致过户不能。合同补充条款(一)明确约定：被告承诺无其他司法查封等不可交易状况，若由于本条所述情况导致无法交易，本买卖合同解除，被告愿意返还原告所有已付房款并赔偿原告实际损失。现原告并未提供其因未能房产交易过户所导致实际损失的确切依据，故本院在原告已付购房定金范围内确定被告的违约责任和赔偿金额。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告周海玲与被告上海轩贸实业有限公司于2018年5月25日就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年8月7日解除；二、原告周海玲与被告上海轩贸实业有限公司于2018年5月25日就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年8月7日解除；三、被告上海轩贸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周海玲购房定金200,000元；四、被告上海轩贸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告周海玲200,000元；五、原告周海玲的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,286元，减半收取计9,643元，由原告周海玲负担7,243元，由被告上海轩贸实业有限公司负担2,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇一八年十一月一日书记员 袁甄乙李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。......三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。