浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初15122号 原告：朱光，男，1942年8月15日出生，汉族，农民，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：孔琼瑶，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 被告：义乌市义亭镇青肃村村民委员会，住所地义乌市义亭镇青肃村。 诉讼代表人：刘伟兵，系村委会主任。 被告：义乌市义亭镇青肃村股份经济合作社，住所地义乌市义亭镇青肃村。 负责人：刘庆丰，社长。 两被告共同委托诉讼代理人：冯晓庆，浙江森泽律师事务所律师。 原告朱光为与被告义乌市义亭镇青肃村村民委员会(以下简称青肃村委会)、义乌市义亭镇青肃村股份经济合作社（以下简称青肃合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人；两被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱光向本院提出诉讼请求：判决两被告赔偿损失104969元。事实与理由：原告系义乌市义亭镇青肃村村民，自2012年11月7日起，承租了被告村所有的店面房两间，经营丧事用品店。双方当时约定房租三年一交，三年租金共计10900元。2018年3月7日，原告前往被告处缴纳2015年11月至2018年11月的房租，但被告只允许原告缴纳2015年11月7日至2017年11月6日的租金7000元。2018年4月12日，原告再次前去被告处缴纳剩余的3900元，但被告只允许原告缴纳1500元。原告对此提出异议，并要求足额缴纳剩余租金，但遭到被告的拒绝。同日，被告在双方尚未就涉案租赁房屋承租事宜妥善沟通的情况下，擅自对外就涉案房屋进行招租，且未告知原告。2018年4月20日，原告得知招投标一事后，匆匆赶往投标现场，但尚未抵达投标现场，投标已经结束，整个招投标过程不超过3分钟。2018年5月25日，义亭镇畈田朱工作片主任通知原告前往义亭镇司法所调解，在原告前往义亭镇司法所确定调解时间的途中，被告组织人员将涉案承租房屋内属于原告的物品全部清出屋外，导致原告所有的丧葬用品报废，现金、金器等贵重物品遗失，造成原告重大经济损失。 被告青肃村委会、青肃合作社辩称，根据原告方确定的违约之诉，两被告共同答辩：原被告双方未签订书面租赁合同，双方租赁关系是临时口头约定的，是不定期的租赁关系。原告于2012年11月17日支付了2012年11月17日起至2015年11月16日止的租金10900元。到期后，原告要求续租，但是双方也未签订书面的租赁合同，也是属于不定期的租赁关系。被告多次要求原告支付租金，原告均予以推脱。直到2018年3月7日才补交了2015年11月17日至2017年11月16日两年的租金7000元，之后的租金也一直未予支付。因原被告之间是不定期的租赁关系，并且原告存在拖欠租金不支付的违约情形，被告多次要求原告解除合同并腾空房屋，原告均置之不理。因此被告在2018年4月15日书面通知原告解除合同，明确租赁的时间截止至2018年4月17日，补交2017年11月17日至2018年4月16日止的租金1500元，并要求在2018年4月20日前腾空。当天原告收到被告的书面通知时，第二被告的社长刘庆丰当面向原告宣读了通知的内容，原告当场撕毁通知书，不予理睬。2018年4月20日村两委经公告后对涉案的店面进行了公开招标，原告明知招标程序自行放弃，被他人中标。之后被告又多次要求原告腾空房屋，原告仍置之不理。对此被告在2018年5月21日委托了律师再次寄送了律师函，明确了腾空的最后期限，但原告仍然未进行腾空。无奈之下，被告为了减少损失，尽早交付给中标人使用，才在派出所民警的见证下，组织村里的护村队员对涉案房屋进行了清空。被告为维护自身权益的腾空行为是合法合理的，不存在违约。并且当天被告清空房屋后，是将所有物品堆放在门前空地，之后物品是由原告自行处置，被告未进行任何处理，基本所有物品都由原告自己拉走，原告不存在任何损失。2018年4月12日被告要求原告补交的1500元租金，原告至今未缴纳。因此本案中被告不存在违约行为，原告也不存在损失。原告的诉请没有法律依据，请求驳回原告的诉请。 原告就其诉讼主张举证及两被告质证如下： 一、现金缴款单一式三联、收款收据一份，以证明1、原告承租了被告二间房屋；2、原告已经支付了2015年11月17日至2017年11月16日的租金7000元。3、双方的交易方式是由被告出具现金缴款单之后，原告才能向被告支付相应的租金。两被告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，2018年3月7日的收款收据中的7000元是原告交付2015年11月17日至2017年11月16日的租金，该7000元经被告多次催讨后原告才于2018年支付。2018年4月12日的三联现金缴款单，系原告一直拖欠的租金，原告已经严重违约，被告通知其解除合同，要求原告支付2017年11月17日至2018年4月16日的租金1500元，将租金自行存入村账户，但至今原告未缴纳该1500元。 二、律师函一份，以证明被告在2018年5月21日通知原告解除合同并将采取强制措施。两被告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，因原告的违约行为被告已于2018年4月15日通知原告解除合同，要求原告在2018年4月20日前腾空，但原告不予腾空，无奈之下才发送了律师函，明确了腾空日期是2018年5月25日前。 三、原告自行整理的销货清单八页、现场照片三十七张，以证明1、被告非法强制清空原告租赁的房屋；2、由于被告强制腾空行为导致原告财产损失的情况。两被告质证意见，真实性、关联性有异议。销货清单是由原告自行制作的，无法证明其损失的物品就是其清单中列明的物品。部分照片是拍摄于房屋腾空之后，可以说明被告是将原告的所有物品都堆放在门前的空地。特别指出其中有冰箱和放在地上的肉的两张照片，明显可以看出这些物品已经搬离了租赁房屋门前的空地，可以证明被告清空房屋之后，所有的物品已经由原告自行搬离。 两被告就其辩解主张举证及原告质证如下： 一、通知（复印件，原件已经送达给原告）及送达照片一份，以证明被告已于2018年4月15日通知原告解除租赁合同，要求原告于2018年4月20日前腾空承租房屋。原告质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，被告方就通知文件仅提供了复印件，对其真实性无法认可。原告方也从未收到过被告方所谓的解除通知。其次原告方提交的送达照片，既无法看出送达时间，也无法看出送达的内容，无法证明第二被告的负责人曾向原告宣读过所谓的通知内容，更不存在原告撕毁被告通知的情况。 二、公告及招投标现场照片一份，以证明被告与原告租赁合同解除后，另行公开招标，原告自己未按时前来招标，放弃租赁。原告质证意见，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，公告载明的落款时间是2018年4月12日，具体的张贴时间被告方无法证明。其次根据被告方在庭审及其所谓的解除通知所陈述解除合同关系的时间最早也在2018年4月15日，如果真的存在被告所谓的解除通知的情况下，招投标的公告也发布在解除合同之前，是被告先发招投标公告，再通知原告解除合同。更何况原告根本没有收到过第一份证据中的通知。原告第一次知道被告要解除合同关系是在5月21日的律师函中。关于招投标现场的照片，无法证明任何的实质内容，包括时间、这些人聚集的目的，及是否真的进行过招投标。 根据证据的审核认定规则，本院对以上证据认证如下： 原告所举的证据一、二，被告对其的真实性无异议，结合原告主张的证明目的，本院对该二组证据予以认定。原告所举证据三中的销货清单，该清单由原告自行制作，无法与搬出物品一一对照核实，被告对其的真实性不认可，本院对该销货清单不予认定；对于照片，照片反映的是原告租赁房内搬出物品堆放的情况，其真实性本院予以认定，但该照片并不能证明原告的损失情况，故对原告主张的证明目的不予认定。被告所举的证据一，能直观反映被告青肃合作社负责人刘庆丰在宣读手持纸张上的内容，及原告撕毁纸张的情景，本院对其的真实性予以认定，但该证据无法反映确切的行为时间。被告所举的证据二，被告所进行的招标属实，本院对该组证据予以认定。 经审理查明，义亭镇畈田朱村通往青肃村内路边二间店面系青肃合作社管业的资产。2012年11月始由原告承租用于经销丧事用品，双方一直未签订书面的租赁合同。2012年11月，原告支付被告2012年11月至2015年11月16日期间的租金10900元。2018年3月7日，原告支付被告2015年11月17日至2017年11月17日的租金7000元。2018年4月12日，被告向原告开具1500元的店面租金缴款单，但原告至今未缴纳。同日，被告村两委张贴公告，内容为村决定对上述店面房进行招标租赁，三周年投标基数10900元，投标时间为2018年4月20日下午1点等等。 2018年4月15日，被告青肃村委会制作通知，内容为：朱光户：你户承包村一处店面，经村两委研究决定租用时间截止2018年4月17日，在2018年4月12日村财务开出一张缴款单5个月×300元=1500元租金应及时上交，并决定你户于2018年4月20日前将店面腾空等等。后该通知由青肃合作社负责人刘庆丰向朱光宣读并交朱光本人。 4月20日，被告对以上店面房进行招标，该房屋被其他村民以三年18000元的租金中标承租。 2018年5月21日，青肃村委会委托律师向朱光发函，函告朱光在2018年5月25日前腾空租用房屋，并支付2017年11月18日至腾空之日的租金（按6000元/年计算），如逾期仍然未腾空，视为放弃租房内物品所有权，村委会予以强制腾空，屋内物品由村自行处置等等。因原告未自行腾空租房，2018年5月25日下午，被告组织护村队员对以上屋内物品进行搬移，并将物品放置于房屋门前空地。期间原告曾报警，警务人员曾到现场。 本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原、被告未签订书面的房屋租赁合同，依法被告可以随时解除双方的租赁合同关系。被告青肃村委会于2018年4月15日作出通知，告知原告腾退租房并交纳尚欠租金，在原告未腾退的情况下，被告青肃村委会又委托律师发函原告，通知其于4月25日前腾空租房。本院认定，被告已经在合理期限之前通知原告。当事人应当遵循诚实信用原则，并根据合同的性质、目的、交易习惯履行协助义务。被告在解除与原告的房屋租赁关系后，应当以合法、恰当的方式协助原告腾退租房，这样才有利于相互间利益的最大化。被告自行组织护村队将租房内物品强制搬移堆放于门外的做法不当，给原告造成损失的应承担部分协助履行不当的责任。原告在双方解除租房协议后，不主动履行腾退义务，过错在原告；被告将物品搬出租房后失管造成损失扩大的部分，原告应自负责任。原告所举证据，不足以证明其损失情况。鉴于被告履行协助义务存在的瑕疵，本院酌定由被告补偿原告6000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告义乌市义亭镇青肃村村民委员会、义乌市义亭镇青肃村股份经济合作社于本判决生效后三日内补偿原告朱光6000元。 二、驳回原告朱光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1200元，由原告负担1100元，两被告负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吕兴文 二〇一八年十一月十二日 代书记员 成丽丹