贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初9686号 原告（反诉被告）：王萍，女，汉族，1968年3月28日出生，住贵阳市南明区。 被告（反诉原告）：贵阳市南明区卡莎米亚酒店，住所地：贵阳市南明区花果园项目********。 法定代表人：栗庶。 委托代理人：王成兰，贵州省贵阳市南明区市府法律服务所，特别代理。 原告（反诉被告）王萍诉被告（反诉原告）贵阳市南明区卡莎米亚酒店（以下简称卡莎酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王萍、被告卡莎酒店的委托代理人王成兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王萍向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告双方于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》；二、判决被告从2018年7月1日起按照1605.6元/月支付原告租金直至被告搬离该房屋；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告双方于2016年7月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定每年租金逐步增加，到2018年7月1日至2019年6月30日时，租金应为40元/月/平方米，租金支付时间为到期前10日，由被告将租金汇在双方约定的原告银行账号上。到了约定支付租金的日期，被告未按照合同约定支付租金，根据合同第六条之规定，被告已严重违约，原告多次找被告协商，要求其按照合同约定支付租金，被告不予理睬。故提出如前请求，望法院予以支持。 被告卡莎酒店答辩并提出反诉称：我方不同意解除房屋租赁合同，也不同意按照40元/月/平方标准支付原告租金。一、原被告签订租赁合同后，原告交付被告的都是毛坯房，没有装修，没有水电煤气，是被告投入了400多万元进行了统一装修。合同期限为10年，截止现在也才租赁了2年零2个月，被告的投入也仅收回了三分之一。二、本案中酒店方并未构成根本违约，故合同不应解除。原被告双方于2016年7月23日签订的房屋租赁合同，合法有效受法律保护。根据双方租赁合同第3条的约定，2018年7月1日起至2019年6月30日的租金按40元/月/平方米支付，在该期间未到时的2018年6月，原被告双方就是否要从35元/月/平方米的标准增加至40元/月/平方米进行协商，仅有少部分业主没有达成一致意见。我方当时是与总共76户业主进行协商，现已有近60户业主同意，我方也已按照35元/月/平方米的标准以银行转款方式支付原告2018年7月1日至9月30日一个季度的租金。在此过程中原告并未提出任何异议，而是在收到款项一个月后向法院提起诉讼，证明该笔租金支付的时间和金额原告是默认的，对于继续按35元/月/平方米的约定履行双方已经达成了一致。同时被告支付租金也没有超过合同第六条约定的15日期限，租金一季度还是按照之前的三个月一付，故我方没有违约，即使违约也没有构成根本违约，原告主张解除租赁合同没有依据。二、如果原告坚持解除合同，根据双方租赁合同第六条、第八条的约定，原告单方解除合同的，应双倍向被告返还保证金。并且在合同解除之前，被告对租赁房屋享有合法的使用权。而原告方在今年7月1日将房屋的门锁更换，导致被告无法使用租赁房屋，侵害了承租人的合法使用权。原告在庭审中自认在今年7月1日更换门锁，在7月7日再次阻止被告的经营，故被告在7月7日以后就未再使用原告的房屋。原告方更换门锁的行为给我方造成了一定的损失，故我方依法提起反诉：一、判决被反诉人赔偿反诉人损失10000元；二、反诉费由被反诉人承担。 反诉被告针对反诉请求辩称：不同意反诉人的请求，因为是反诉人的违约在先才导致被反诉人到酒店换锁，并且2018年7月1日当天反诉人的黄经理是同意我们换锁的。等我们把锁更换中途又不让我们更换，后来也没有交付房屋给我们，反诉人的损失不应由我们承担。至于今年7月7日之后反诉原告称没有再使用涉案房屋没有提交证据证明，反诉被告要求继续支付租金至返还房屋之日止。 本院经审理认定事实如下：2016年7月23日，原告王萍（出租人，甲方）与被告卡莎酒店（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由卡莎酒店租赁原告位于贵阳市××花果园××区××号，建筑面积40.14平方米，租赁期限为10年，从2016年7月1日至2026年6月30日。合同第三条约定“（一）第一年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金30元/月/平方米，第二年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金35元/月/平方米，第三年（2018年7月1日至2019年6月30日）租金40元/月/平方米，第四年和第五年（时间以此类推）在第三年租金标准基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每两年均在前两年租金基础上递增5%。（二）在签订该房屋租赁合同之日，乙方应向甲方交纳履行该合约的保证金（相当于三个月租金）人民币3000元，保证金不能冲抵房租，本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还给乙方。（三）房屋租金支付方式：1、支付方式为：本条第（一）项的每平方米的租金×该房屋的建筑面积×月数。第一季度的租金于签订本合同之日起三日内支付。2、支付方式为三个月一次，乙方应于到期前10日内付给甲方。2018年7月1日起付款方式为半年一次，乙方应于到期前10日内付给甲方。甲方应收的租金一方通过转账方式打款给甲方，甲方银行账号为62×××25（中行宝山南路支行）。”合同第六条约定“（一）甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并不退还保证金：1、不按约定支付保证金或租金达15日；2、利用该房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；3其他违反物业管理规定的行为；4、改变房屋使用性质的。”合同第八条约定“1、在本合同签订之日起，若甲方在乙方无根本违约的情况下单方面解除本合同的，甲方应双倍向乙方返还保证金。2、在本合同签订之日后，若乙方在甲方无根本违约的情况下单方面解除合同的，甲方有权不用向乙方返还保证金。3、乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金。4、甲乙双方解除合同后，乙方应于合同解除之日起10日内将房屋交还给甲方，逾期应按本条第3项向甲方支付违约金。”合同第十条约定“1、租金起算时间为2016年7月1日，同时自该合同签订之日起，甲方与花果园恒祥置业公司之前所签订的一切合同自动失效。2、本合同无免租期。3、本合同租金单价不含税费，涉及租赁税金由乙方支付。”上述合同签订后，被告按约支付了保证金，并按时支付租金至2018年6月30日。因不同意被告方要求继续按35元/月/平方米标准支付2018年7月1日之后的租金，原告于2018年7月1日到被告酒店处要求解除合同，交还房屋。当天原告方叫来开锁师傅陈海涛进行门锁更换，陈海涛作为原告方申请出庭的证人陈述是业主之一的封爱民叫来更换门锁，更换了两层共24间房屋的门锁，在更换前房屋门都是打开的，在更换过程中酒店反悔，还抓打了证人。陈海涛更换完24扇门锁后，酒店又要求其换回去，陈海涛没有再进行更换。2018年7月5日，被告卡莎酒店通过银行转账方式支付原告2018年7月1日至9月30日，按35元/月/平方米支付的租金4214元。2018年7月7日，原告等人到被告酒店前台处送达《房屋收回通知书》，陈述因被告方未按照租赁合同约定支付原告租金，现原告要求于2018年7月16日收回房屋，被告腾空房屋并承担在此之前的所有费用。被告卡莎酒店称未收到过原告的上述通知书。原告以被告卡莎酒店将合同约定的半年一付改为三个月一付、月租金应为40元/月/平方变更为35/月/平方米标准、提前10天预付租金实际在约定期间之后第16天的2018年7月5日才支付租金，三点均构成根本违约，导致原告合同目的无法实现为由请求解除合同并按合同约定标准支付租金至返还房屋之日止。 庭审中，原被告双方认可原告是涉案房屋的所有权人，原告交付被告的房屋为毛坯房，由被告卡莎米亚酒店进行了装修，2018年6月30日之前的租金被告均按期足额支付。原告提交的2018年7月1日的录像,拟证明原告当天要求卡莎酒店交还房屋，卡莎酒店的黄经理表示同意。被告对该录像真实性及内容均不认可且认为被告私自换锁影响卡莎酒店的正常经营。原告提交水表及电表照片，拟证明被告卡莎酒店仍在使用租赁房屋，被告卡莎酒店对该份证据不予认可。被告卡莎酒店提交税务凭证及发票，拟证明因原告更换门锁给其造成的经济损失及反诉金额的依据；卡莎酒店提交光碟一份，拟证明从2018年7月1日至2018年9月23日租赁原告的房屋房门是无法打开的，被告没有使用原告的房屋进行经营。原告对卡莎酒店提交的上述证据真实性均不予认可。2018年7月1日至9月30日按40元/月/平方米标准计算，被告应付的租金为40.14平方米×40元/月/平方米×3个月=4816.80元，扣除被告已支付的4214元，尚欠的租金为602.80元。 以上事实，有原、被告的陈述、身份证、营业执照、法定代表人证明、证人证言、房屋租赁合同、银行打款凭证等证据证明，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中原被告签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违法法律规定，合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应按照约定履行各自的合同义务。双方的租赁合同第三条明确约定2018年7月1日以后的租金标准为40元/月/平方米，支付方式为半年一付，且应在到期前10日内支付，合同第六条约定未按期支付达15天的，甲方即原告有权解除合同。而被告卡莎酒店于2018年7月5日向原告支付租金，是按照35元/月/平方米支付2018年7月1日至9月30日三个月的租金，并且支付的期限也已超过了15天，系第16天支付的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及双方租赁合同第六条“……（二）乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并不退还保证金：1、不按约定支付保证金或租金达15日；……”，被告未按约足额支付原告房屋租金，构成违约。故对原告主张解除双方租赁合同的诉请，于法有据，本院予以支持。原告主张被告腾房并继续按40元/月/平方米标准支付租金至返还房屋之日止，于法有据，本院亦予以支持。被告卡莎酒店主张其在今年7月5日打款后原告未将款项返还且未提出异议，视为默认变更支付方式和金额的理由，本院认为原告在收到租金后一个月后即2018年8月17日向本院起诉，主张被告违约并按40元/月/平方米标准支付租金就已明确表明对被告卡莎酒店的变更支付方式和标准行为是不认可的，是提出异议主张的，故对该项抗辩理由，本院依法不予采信。被告主张在7月7日以后未使用租赁的房屋，未能提交充分的证据予以证明，本院对被告的该项理由亦不予采信。被告主张其装修投入，未在反诉诉请中主张，本院不予采信。被告反诉要求原告赔偿损失10000元，提供的税务发票不能达到证明其损失的具体构成和来源，且原告于今年7月1日到酒店主张收回房屋系因被告未按约支付租金，违约在先所造成的后果，故对被告的反诉请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条、第二百一十二条，第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告王萍与被告贵阳市南明区卡莎米亚酒店于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告贵阳市南明区卡莎米亚酒店于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告位于贵阳市××花果园××区××号，建筑面积40.14平方米，并支付2018年7月1日至9月30日的租金602.80元，2018年10月1日之后的租金按40元/月/平方米标准支付至被告返还原告房屋时止。 三、驳回反诉原告贵阳市南明区卡莎米亚酒店的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由被告贵阳市南明区卡莎米亚酒店负担（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告王萍）；反诉案件受理费25元，由反诉原告贵阳市南明区卡莎米亚酒店自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  陈应贵 二〇一八年十一月二十三日 书记员  刘焕花