北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初15425号原告：北京万容天地商业管理有限公司，住所地北京市西城区展览馆路****楼**。法定代表人：李再顺，董事长。委托诉讼代理人：张雅丽，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告：才春茹，女，1945年7月25日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：冉华维，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所律师。原告北京万容天地商业管理有限公司（以下简称万容公司）与被告才春茹租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万容公司委托诉讼代理人张雅丽，被告才春茹委托诉讼代理人冉华维、刘馨远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万容公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令确认原、被告之间的《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》于2017年6月27日解除；2．请求对合同解除后应退租金进行清算，确认原告应退还被告租金为人民币355183元；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年7月5日，原、被告签订了《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》，约定：被告向原告承租位于北京市西城区展览路1号科贸楼二期万容天地商城xx号场地；租赁期限为20年；租赁合同起算日以万容天地商城实际开业日期为准；20年租期的优惠租金总价为人民币100万元。被告已向原告支付租金共计550600元，原告于2013年1月万容天地商城试营业之前将租赁场地交付被告经营使用。万容天地商城于2013年8月1日正式开业。2016年，根据中央推动京津冀协同发展、有序疏解北京非首都功能的战略要求，包括万容天地商城在内的十几个“动批”服装市场被北京市列为疏解工作重点。2017年6月23日，原告发布疏解公告，告知商户万容天地商城因疏解非首都工程的需要定于2017年6月27日18：00关闭，原场地租赁合同将不能继续履行，并公告办理合同解除、租金退还等相关事宜。万容天地商城关闭后，原告已收回全部出租场地，并已与约96%的商户办理完毕合同解除和退款的法律手续。但仍有包括被告在内的约4%的商户因对退款金额有异议，拒不办理解除租赁合同、结算剩余租金的手续。原告认为：万容天地商城因疏解非首都功能的需要而关闭，致使本案租赁合同不能继续履行，属于不可归责于合同双方的原因所致，故应提前解除合同，据实结算租金，即：扣除实际租期内已发生的租金，剩余租金无息退还。具体金额为：已付租金550600元扣除实际租期（即2013年8月1日正式开业至2017年6月27日关闭）共计3年10个月零27天的租金195416．67元（扣除标准为：50000元/年、4166．67元/月、138．89元/天），剩余租金355183元为应退被告的租金。为依法公正处理双方纠纷，解决万容天地商城疏解遗留问题，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告才春茹辩称，不同意原告的诉讼请求，原告起诉没有事实和法律依据。商场没有疏解，原告没有提供行政机关发布公告，原告以疏解之名解除合同。原告没有履行义务，涉案商铺达不到经营条件。原告存在隐瞒欺诈。即使存在解除事由，原告也应承担赔偿责任。涉案商场有补偿，里边有对实际经营者的。原告请求对被告不公平。退还租金金额、时间节点有问题。如果有不可抗力产生，计算时间节点应是2015年9月23日作为解除合同时间终点，不应以2017年6月23日原告发布公告作为终止日期，原告依据补充条款12条解除，原告属于过错方在先。合同法117条不可抗力规定，如果因为原告存在延期履行合同义务，不应当承担免责责任。本案原被告双方租赁合同履行过程中，原告存在不能取得竣工消防验收，不能办理营业执照的过错，且违约过错责任一直存续至今。原告没有合同解除权。且依据不可抗力，也没有政府的法定红头文件，一封信不能代表具体政策，且指挥部不是行政主体。原告依据12条解除合同没有合同依据。即使是不可抗力，原告也应穷尽各种方式通知，原告没有履行通知义务，造成损失扩大部分，原告也应当进行补偿，但原告没有按合同118条规定履行前期通知义务，没有任何相关证明。原告属于合同过错方和违约方，不享有合同约定的解除权和法定解除权。一、1、该项目2010年3月29日取得的规划项目是科研楼，产权单位和原告没有经过规划审批手续，擅自将科研楼用于经营，改变了规划许可，也改变了规划用途，原告承认涉案项目不符合规划验收，不能办理竣工验收，消防法规定没有经过规划验收或验收不合格，不可使用，原告没有取得公众聚集场所投入使用营业前消防检查合格证，原告交付的商铺不符合交付的标准和经营的前置条件；2、原告被西城工商局认定，原告不能办理营业执照，（2015）西民初字第12478号判决书中已经认定，判决时间是2015年1月19日，双方签订合同前未披露原告不能办理营业执照的事情，双方签订的合同第六条约定原告按合同交付符合经营条件并保证被告经营的场地，原告存在严重过错；3、2015年9月23日北展指挥部向原告作出动物园市场的一封信，明确告知万容商场不得对外出租招租，规定的疏解包括万容市场，原告明知此事，依然与被告签订合同，并收取租金，原告不能依据补充协议关于不可抗力的约定解除合同；4、2015年4月北京市西城区住建委印发了西城区人口疏解补偿安置实施办法的通知，明确规定人口疏解项目依法进行安置补偿，原告在没有赔偿及补偿的情况下，要求被告腾出商铺，违反了通知的规定。二、1、原告没有解除权，不享有退还租金的法定权利，不认可2013年8月1日作为起算起点，原告没有通过消防规划验收，不符合使用条件，补充协议第二条约定原告交付商铺到实际开业时间不晚于上述约定开业15天，合同约定起点是2013年5月1日，即使按照原告陈述的2013年8月1日也违反了该约定，是根本违约方。2、原告以2017年7月27日作为终止日期，被告也不认可。2015年9月23日北展指挥部发出公告，该公告是原告单方作出，被告的抗辩意见说明原告不享有解除权，原告无权也没有依据解除双方签订的合同，被告不同意双方解除合同。本院经审理认定事实如下：北京建筑大学位于北京市西城区展览馆路1号的科贸楼二期大厦（地上（地上**，地下**容公司经营管理的万容天地国际服装时尚中心（以下简称万容天地商城）。2012年7月5日，万容公司（甲方、出租人）与才春茹（乙方、承租人）签订《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁合同内容有：“根据《中华人民共和国合同法》、《北京市生活消费品、生产资料市场管理条例》等有关法律、法规的规定，双方就租赁场地从事经营的有关事宜经协商达成协议如下：第一条租赁场地，乙方承租甲方xx号场地，面积4．68平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2012年8月28日起至2032年8月27日止，共计20年。第三条租金，本合同租金实行一年支付制，租金标准为50000元。……第六条甲方权利义务，3．应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。第七条乙方权利义务，2．应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证照经营。第八条合同的解除，……。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任，1．甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。第十条免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适用于使用或租用时，甲方应减收相应的租金……。”同日，万容公司（甲方）与才春茹（乙方）签订《场地租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），补充协议内容有：“第一条租赁场地。第二条租期，本协议租赁期限为二十年，从2012年8月28日起至2032年8月27日止。租赁合同起始日期以大厦实际开业日期为准，甲方承诺实际开业日期不晚于上述约定日期15天。第三条租金及支付方式，乙方承租的场地二十年优惠租金总价为1000000元。签订本协议时，包括认租时已交纳的定金（如有），乙方应支付至上述款项的55%，本次应补交租金预付款150600元。……第七条场地装修，甲方鼓励乙方在不影响租赁场地整体结构的前提下，按其经营需要自行个性化设计并装修。甲方有权根据经营需要，对乙方的装修标准提出要求。三、四、五层每个场地的首次装修投入不得低于5万元。乙方应在装修之前向甲方相关部门提交设计图纸和施工方案，并办理相关手续。……第十二条免责，因不可抗力或相关行政行为、消防工作等需要或者其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本补充协议已履行部分的租金不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任……。”2011年12月31日，才春茹向万容公司支付400000元。2012年7月5日，才春茹向万容公司支付150600元。万容公司将《租赁合同》所涉及的租赁场地交付才春茹使用，才春茹未能以该场地办理营业执照。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布《致动物园商圈商户朋友的一封信》，内容有：“……2014年，习近平总书记来北京考察提出调整疏解非首都核心功能的工作要求。2015年4月30日，中央政治局会议审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》指出，推动京津冀协同发展是一个重大的国家战略，核心是有序疏解北京的非首都功能。动批市场明确列为北京非首都功能疏解重点区域。北京市政府提出要求在今年年底前完成动批市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2015年的疏解任务是：……万容商城。……各市场疏解在即，我们在此提示大家：一、请广大商户朋友积极响应政府疏解非首都功能的号召，顺应大的形势，认清市场发展规律。……三、此次动批产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。四、疏解时间表已经明确，请广大商户在订货、仓储投入上采取谨慎态度，以免造成不必要的损失。五、请广大商户在疏解中要讲政治、讲大局、保稳定、保安全……。”2017年6月23日，万容公司发布《北京万容天地服装市场疏解公告》，内容有：“尊敬的各位商户：为了疏解北京非首都功能，按照疏解要求和实际情况，结合场地租赁协议相关约定，本市场决定解除与商户签订的场地租赁协议，并于2017年6月27日18：00时闭市，请商户在闭市前尽快甩货清货。现将解除场地租赁协议，场地（商铺）清退，退款补偿等有关事项公告如下：一、办理解约手续期限：2017年6月24日至2017年6月30日。……四、疏解补偿退款方案：（一）商户在2017年6月30日18：00时前签订解除场地租赁协议，清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、办理付款流程所需相关手续并按要求提供相应资料的：1．对20年期租约的商户，扣除2年租金，对5年期转20年期租约的商户，按20年租期扣除2年3个月租金，其余已发生和未发生的租金予以补偿退还。其中，按照场地租赁协议和实际使用时间应当扣除而少扣除的租金，作为补偿。2．按照场地租赁协议应当收取而未收取的物业服务费，不再收取，作为补偿。……（二）商户在2017年6月30日18：00前，未签订解除场地租赁协议，或者虽签订解除场地租赁协议但未清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》，未办理付款流程所需相关手续并按要求提供相应资料的：协商解决的，比照公告第四条第（一）项规定多扣除1年租金和3年物业费，通过诉讼程序解决的，按照双方合同约定依法处理。（三）对已经过期或到期的短期租约，不予补偿退款……。”2017年6月27日，万容天地商城闭市。此后，万容天地商城的大部分商户已按照《疏解公告》的要求和万容公司达成和解。现万容公司诉至本院，以万容天地商城因疏解非首都功能的需要而关闭致使租赁合同不能继续履行，属于不可归责于双方的原因所致为由，要求解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》并确认应退还才春茹租金355183元。才春茹以其答辩理由不同意万容公司的诉讼请求。另查，2015年，本院受理部分商户起诉万容公司租赁合同纠纷案件，并出具了判决书，生效判决认定万容天地商城的开业日期为2013年8月1日。在案件审理过程中，本院就案件涉及的相关问题致函有关国家行政机关进行了询问。一、本院致函北京市规划委员会西城分局询问以下问题：（一）涉案经营场所是否属于未按照《建设工程规划许可证》规定建设的房屋；（二）涉案经营场所是否通过了规划验收。北京市规划委员会西城分局回函内容为：位于西城区展览馆路**科贸楼**项目工程主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。我局尚未对该项目进行规划验收。二、本院致函北京市工商行政管理局西城分局，就万容天地商城内的商铺能否办理营业执照及如果不能办理营业执照之原因进行询问，北京市工商行政管理局回函内容为：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照。北京万容天地商业管理有限公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。本院认为：万容公司与才春茹签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。合同履行过程中，2015年北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“万容天地商城”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。2017年6月23日万容公司发布《疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地。因此，万容天地商城于2017年6月27日因疏解非首都功能而闭市，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行，符合双方《补充协议》第十二条免责条款中的约定，双方的《租赁合同》及《补充协议》应于闭市之日即2017年6月27日解除，对万容公司要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。在万容公司发布《疏解公告》前，才春茹对于万容天地商城的规划验收问题、营业执照办理问题、消防验收问题从未提出异议，在双方合同已因不可归责于双方的事由而解除后，才春茹再以此为由主张权利，本院不予采纳。合同解除后，万容公司应当按照合同约定在扣除才春茹已使用场地期间的租金后，将剩余租金退还给才春茹。生效判决已认定万容天地商城的开业日期为2013年8月1日，才春茹虽对此不予认可，但并未提供相反的证据予以证明，本院不予采信。万容公司要求确认应退还才春茹租金355183元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京万容天地商业管理有限公司与才春茹于二О一二年七月五日签订的《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》于二О一七年六月二十七日解除。二、确认北京万容天地商业管理有限公司应退还才春茹的租金数额为355183元。案件受理费3314元，由才春茹负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李俊二〇一八年十一月二十一日法官助理王德林书记员林彤