广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初13290号原告：东莞市海天物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇黄江市场****。法定代表人：邓海云。委托诉讼代理人：廖东江，广东莞彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖雅星，广东莞彰律师事务所辅助人员。被告：徐伟平，男，汉族，1979年10月15日出生，住址：江西省丰城市，委托诉讼代理人：杨军飞，广东国欣律师事务所律师。第三人：东莞市伟信实业有限公司，住所地：广东省东莞市清溪镇香芒西路。法定代表人：黄肖玲。委托诉讼代理人：李伟强，男，汉族，1986年9月2日出生，住址：广东省东莞市南城区，系该公司员工。原告东莞市海天物业投资有限公司诉被告徐伟平、第三人东莞市伟信实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2018年9月4日公开开庭进行了审理，原告东莞市海天物业投资有限公司的委托代理人廖东江，被告徐伟平及其委托代理人杨军飞到庭参加诉讼。后本案追加东莞市伟信实业有限公司为本案第三人，依法组成合议庭，于2018年11月22日公开开庭进行了审理，原告东莞市海天物业投资有限公司的委托代理人廖东江，被告徐伟平及其委托代理人杨军飞，第三人东莞市伟信实业有限公司的委托代理人李伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市海天物业投资有限公司诉称，2014年8月13日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定原告将租赁物位于东莞市××江镇江××号原信用社办公大楼即金江住宿房屋出租给被告，作为经营旅业用途，租赁期限五年，从2014年9月1日至2019年8月31日止；前三年租金13500元/月、后两年租金15525元/月；每月5号前缴纳租金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约将房屋交给被告经营旅业之用，但被告从2018年4月开始拒不交纳租金，原告多次催促，被告依然没有交付租金，至原告起诉之日止，被告已经连续四个月拒不交付租金，合计62100元未付。原告租赁物系从东莞农村商业银行黄江支行通过签订租赁合同取得使用权和收益权，原告每月都要向东莞农村商业银行黄江支行交付租金，且原告为了使租赁物符合用途投入了巨额资金进行升级改造，被告拒不交付租金且在原告多次催促后仍然拒不支付租金，该违约行为已经导致本案合同目的无法实现，造成原告巨大损失。为了维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告2014年8月13日签订的《租赁合同》无效；2、被告向原告支付2018年4月1日至2018年8月15日的占有使用费69862.50元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告徐伟平辩称，一、被答辩人提出的诉讼请求没有事实和法律依据，陈述的事实和理由中的部分事实不符合客观事实，具体是：（一）、答辩人与被答辩人于2014年8月13日签订的《租赁合同》中约定：租赁期前三年从2014年9月1日起至2017年8月31日止每月租金为人民币13500元，租赁期后两年从2017年9月1日起至2019年8月31日止每月租金为人民币15525元；租金必须在每月5号前缴交。2016年下半年，答辩人与被答辩人之间因市场不景气、生意不好以及案涉房屋存在质量问题需要维修等原因达成案涉房屋的租金由每月人民币13500元变更为12500元的口头协议。事后，答辩人与被答辩人之间按照该口头协议履行。2017年上半年，答辩人与被答辩人之间又因市场不景气、生意不好以及案涉房屋存在质量问题需要维修等原因再次达成案涉房屋的租金由每月人民币12500元变更为12000元的口头协议。事后，答辩人与被答辩人之间一直按照该口头协议履行。答辩人与被答辩人之间两次达成的口头协议，实际上先后两次变更了原《租赁合同》中关于租金的约定。另外，该些口头协议是答辩人与被答辩人在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方真实的意思表示：另外，该些口头协议没有违反法律、法规的强制性规定，也没有违背公序良俗，依法有效；另外，答辩人与被答辩人至今为止未再对案涉房屋的租金问题重新进行约定。因此，答辩人与被答辩人之间关于案涉房屋的租金，应该以答辩人与被答辩人最后一次即2017年上半年达成的每月租金人民币12000元的口头协议为准；答辩人与被答辩人之间应该严格按照该租金每月人民币12000元的标准来履行该案涉租赁合同。事实上，答辩人与答辩人之间也一直是按照每月租金人民币12000元的标准来履行案涉租赁合同。对此，被答辩人至今未提出过任何异议；另外，从被答辩人的未主张答辩人少交案涉租赁物的租金的客观事实，也可以进一步佐证答辩人的该一观点。（二）、答辩人与被答辩人于2014年8月13日签订的《租赁合同》中约定：租金必须在每月5号前缴交。但是事实上，答辩人向被答辩人缴纳租金时间的习惯一般是在每月的下旬，有时也是在每月的上旬缴纳。对此，被答辩人从未提出过异议。关于案涉租金，答辩人多次向被答辩人缴纳过，但是被答辩人拒收，其拒收的原因是：被答辩人要按照《租赁合同》中约定的租金每月人民币15525元的标准来收取；但是答辩人对此不同意，因为答辩人与被答辩人之间关于租金的标准问题双方进行过上述约定，即该租金每月人民币12000元的标准来履行；另外，被答辩人与答辩人之间至今未对该案涉租赁物的租金进行过重新约定。现在，被答辩人与答辩人之间因对案涉租金的标准问题无法达成新的一致协议，且被答辩人拒收租金，故双方酿成今天的纠纷。但是，答辩人认为被答辩人一方私自重新调整租金标准，且未经过答辩人的同意，被答辩人调整该租金的行为应该是无效的，依法不应该得到支持的。（三）、该案涉租金不是答辩人不缴纳，而是被答辩人拒收。另外，该案涉合同的租赁期为五年，从2014年9月1日起至2019年8月31日止；该租赁合同至今未到期。另外，被答辩人没有向答辩人催收案涉租金，也没有向答辩人送达解除《租赁合同》的通知。另外，被答辩人与案外人东莞市伟信实业有限公司于2018年8月16日签订一份《租赁物交接确认书》。该确认书中约定：被答辩人把案涉租赁物交还给案外人；案涉租赁物转租给第三人，被答辩人承诺协助案外人与第三人商谈租赁事宜，由第三人直接将租金交给案外人，相关权利义务由案外人和第三人享有、承担，与被答辩人无关等内容。事后，案外人出示该确认书给答辩人；被答辩人要求答辩人与案外人去商谈租赁事宜，并要求答辩人把案涉租赁物的租金交给案外人。因此，被答辩人要求解除案涉租赁合同、答辩人腾空案涉租赁物后返还被答辩人、从起诉之日起至腾空返还案涉房屋之日止按每月人民币15525元计付租金，是没有事实依据和法律依据的。二、被答辩人与案外人东莞农村商业银行黄江支行签订的《租赁合同书》中约定：答辩人转租案涉租赁物需要经过案外人的书面同意。如果，被答辩人没有提供经过案外人书面同意转租案涉租赁物的证据的话，那么被答辩人就是非法转租案涉租赁物给答辩人。另外，该案涉租赁合同的法律效力，请求贵院依据本案的其他证据来进行相应的认定或者评价。待该案涉租赁合同的效力进行相应的认定以后，再根据本案事实和相关证据来对被答辩人的主张、答辩人的抗辩进行相应的认定和裁判。第三人东莞市伟信实业有限公司辩称，没有意见。经审理查明，2013年11月27日，原告与东莞农村商业银行黄江支行签订《租赁合同书》，由原告承租了位于东莞市××江镇江××号的物业。2014年8月13日，原告将位于东莞市××江镇江××号原信用社办公大楼即金江住宿出租给被告经营，租赁期限从2014年9月1日至2019年8月31日，2014年9月1日至2017年8月31日租金每月13500元，2017年9月1日至2019年8月31日租金每月15525元。被告提交了收款收据到庭，以主张从2016年下半年开始租金由13500元/月变更为12500元/月，从2017年上半年开始租金变更为12000元/月。被告提交了《租赁物交接确认书》，佐证原告将案涉租赁物于2018年8月16日交接给了第三人东莞市伟信实业有限公司。第三人东莞市伟信实业有限公司称，2018年8月15日，第三人从原告处收回物业的时候了解到被告与原告的租赁合同期限还剩下一年左右，第三人愿意承接过来，但被告不愿意，被告现在还在使用第三人的物业，但没有向第三人缴纳房屋占有使用费。第三人多次向被告要求其缴纳。另，第三人确认案涉物业没有办理建设工程规划许可证。以上事实，有《租赁合同》、《租赁合同书》、收款收据、《租赁物交接确认书》以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：租赁合同的效力问题。因案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告东莞市海天物业投资有限公司与被告徐伟平之间签订的《租赁合同》无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，虽然案涉《租赁合同》无效，但被告徐伟平占有使用案涉租赁物所产生的占有使用费应向原告支付，原告诉请占有使用费，本院予以支持。被告确认从2018年4月开始未支付占有使用费，而第三人也确认于2018年8月16日与原告进行了案涉租赁物的交接，因此，原告主张占有使用费计算至2018年8月15日，本院予以支持。至于占有使用费的计算标准，虽然《租赁合同》约定上述时间段的租金每月15525元，但从被告提交的收款收据看，被告长时间系按照12000元/月向原告缴纳租金，虽然原告抗辩未放弃对未缴纳租金的权利，但从原告诉请的内容看，原告并未主张2018年4月之前的占有使用费，即可以视为之前的占有使用费被告已缴清，即从行为上可以认定原、被告双方对占有使用费的支付标准进行了变更，因此，本案占有使用费计算为12000元/月×4.5月=54000元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市海天物业投资有限公司与被告徐伟平签订的《租赁合同》无效；二、限被告徐伟平自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市海天物业投资有限公司支付2018年4月1日至2018年8月15日的占有使用费54000元；三、驳回原告东莞市海天物业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1547元，由原告东莞市海天物业投资有限公司负担351元，被告徐伟平负担1196元。原告东莞市海天物业投资有限公司已预交上述费用。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  朱 畅人民陪审员  蔡雪萍人民陪审员  利见弟二〇一八年十一月二十八日书 记 员  罗春梅陈冬吟（代）附相关法律法规条文：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。