江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初6324号原告：华润置地（上海）物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市姑苏区人民路**。负责人：褚雷，总经理。委托诉讼代理人：顾莉姣，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：段声平，江苏墨子律师事务所律师。被告：孙红钻，男，1977年12月1日生，汉族，住江苏省涟水县义兴镇万洼村万洼组**,现住苏州市相城区。原告华润置地（上海）物业管理有限公司苏州分公司（以下简称华润上海物业苏州分公司）与被告孙红钻物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法由审判员施磊适用小额诉讼程序独任审理，本案于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告华润上海物业苏州分公司的委托诉讼代理人段声平、被告孙红钻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润上海物业苏州分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业管理服务费4386元（期间：2015年10月1日-2018年7月31日）；2、依法判令被告因欠付物业管理服务费产生的滞纳金（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告实际履行之日）；3、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告华润上海物业苏州分公司变更第一项诉讼请求为判令被告向原告支付物业管理服务费4360.5元，同时明确滞纳金的计算方式为：按照中国人民银行同期同类贷款利率，分别以387元为基数自2015年10月1日起、以1548元为基数自2016年1月1日起、以1548元为基数自2017年1月1日起、以903元为基数自2018年1月1日起计算至被告实际履行之日止。事实与理由：被告系6-603号房屋的产权人。原被告双方于2012年12月2日签订了《苏州前期物业管理服务协议》，原告按约定提供了物业服务，而被告自2015年10月以来一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催缴均置之不理。被告的行为严重地阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，侵害了原告及其他众多业主的利益。为此，特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判决，以维护原告的合法权益和橡树湾花园的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。被告孙红钻辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。我与原告没有合同上的权利义务关系，也无侵权责任上的关系。我跟原告没有合同，我当时签的前期物业协议上的物业公司是苏州华润置地物业管理有限公司，而非目前起诉的原告。否认《苏州市前期物业管理委托合同》，第一，在签订房屋买卖合同时与开发商约定苏州华润置地物业管理有限公司；第二，原告公司的成立时间，营业执照显示是2017年，2014年我开始入住小区的，在这家公司成立之前我已经入住，合同是伪造的；第三，原告提供这份物业前期合同上没有签订的日期。《苏州市前期物业管理委托合同补充协议》上没有签订日期。对苏州华润置地物业管理有限公司变更为江苏华润置地物业服务有限公司，公司准予变更登记通知书是工商局档案科的复印件，真实性存疑，不予认可。对吸收合并协议不认可，没有签订日期，且无工商行政部门批准文件相佐证，上海企业吸收合并江苏企业，需要政府批文。我没收到过服务收费通知单、律师函。经审理查明，2011年12月2日，华润置地（苏州）发展有限公司（甲方，房地产开发企业）与苏州华润置地物业管理有限公司（乙方，物业管理企业）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，该合同中约定：本合同所涉及的物业基本情况：物业名称为橡树湾1A、3号地块，物业类型为住宅、商铺，坐落位置为相城区元和街道春申湖路北。前期物业管理服务期限自2013年12月31日24时起至2017年12月31日24时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。前期物业管理阶段，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业管理公共服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），高层住宅：2.85元/月•平方米（其中公共服务费2.17元/月•平方米、代收代缴费0.68元/月•平方米）。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同经双方签字后生效。该合同落款处分别由甲方华润置地（苏州）发展有限公司、乙方苏州华润置地物业管理有限公司加盖公章。另查明，苏州华润置地物业管理有限公司后变更为江苏华润置地物业服务有限公司（以下简称江苏华润物业公司）。2017年，江苏华润物业公司与华润置地（上海）物业管理有限公司（以下简称华润上海物业公司）签订《吸收合并协议》一份，约定华润上海物业公司吸收合并江苏华润物业公司，华润上海物业公司继续存续，江苏华润物业公司解散并注销，江苏华润物业公司对外承接的物业管理服务项目由华润上海物业公司继续承接。双方另约定其他权利、义务事项。江苏华润物业公司、华润上海物业公司在上述协议落款处加盖公章。后原告华润上海物业苏州分公司（乙方）与华润置地（苏州）发展有限公司（甲方）签订《苏州市前期物业管理委托合同补充协议》一份，该协议中载明：甲方同意，江苏华润物业公司与华润上海物业公司签订吸收合并协议，约定江苏华润物业公司注销，权利义务由华润上海物业公司承继，华润上海物业公司与华润上海物业苏州分公司为总分公司关系，苏州橡树湾前期物业服务管理由华润上海物业苏州分公司提供，前期合同中权利义务全部由华润上海物业苏州分公司承接。华润置地（苏州）发展有限公司、原告华润上海物业苏州分公司在补充协议落款处加盖公章。再查明，被告孙红钻系苏州市相城区元和街道建元路1599号橡树湾花园6幢603室的业主，发证面积45平方米。原告华润上海物业苏州分公司曾委托江苏法德永衡律师事务所向业主催收物业费，经催要仍未支付，故起诉至法院。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、《苏州市前期物业管理委托合同》、公司准予变更登记通知书、《吸收合并协议》、《苏州市前期物业管理委托合同补充协议》、不动产登记查询记录、服务收费通知单、律师函、邮寄凭证及当事人陈述等证据附卷予以佐证，本院予以确认。被告孙红钻认为，其与原告无合同关系，小区物业服务由苏州华润置地物业管理有限公司提供。为此举证：区域防火责任书一份，证明当时签订前期物业合同的是苏州华润置地物业管理有限公司。经质证，原告华润上海物业苏州分公司认为，对区域防火责任书无异议。本院认为，房屋所有权人为业主。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理委托合同对全体业主具有法律效力。本案中，由房地产开发企业华润置地（苏州）发展有限公司与受聘的物业管理企业苏州华润置地物业管理有限公司(后变更为江苏华润物业公司)签订的《苏州市前期物业管理委托合同》，以及由华润置地（苏州）发展有限公司与原告华润上海物业苏州分公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同补充协议》，其内容均不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，物业公司根据与开发商签订的合同向业主提供物业服务，业主有义务按照合同约定如期交纳物业费。现江苏华润物业公司已被华润上海物业公司吸收合并，其已依法被注销，则江苏华润物业公司在《苏州市前期物业管理委托合同》中的权利和义务依法应由华润上海物业公司予以承继。江苏华润物业公司的物业服务项目由华润上海物业公司承接后，根据《苏州市前期物业管理委托合同补充协议》的约定，华润上海物业苏州分公司作为华润上海物业公司的下属分公司实际负责案涉小区物业服务，故华润上海物业苏州分公司以自己名义主张物业费，主体适格，符合法律规定。被告孙红钻主张原、被告双方无合同关系，原告不是其所在物业的物业服务企业的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。现被告孙红钻拖欠其名下物业自2015年10月1日至2018年7月31日止的物业服务费4360.5元（即2.85元/月·平方米×45平方米×34个月）事实清楚，本院依法予以认定。对于原告主张的滞纳金，视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，原告就其损失未进行举证，但原告已完成物业服务，被告未能按照合同约定履行支付物业费的义务，理应承担相应的违约责任，原告主张滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算标准未超出法律允许范围，本院予以准许。另，鉴于合同并未明确约定物业费付款时间，本院认定滞纳金自起诉之日即2018年9月29日起计算。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：被告孙红钻支付原告华润置地（上海）物业管理有限公司苏州分公司自2015年10月1日起至2018年7月31日止的物业服务费人民币4360.5元，并支付该款自2018年9月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际履行之日止的滞纳金，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022008553）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币25元，由被告孙红钻负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。本判决为终审判决。审判员  施磊二〇一八年十一月二十二日书记员  郁誉附录法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六十七条法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。