.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}  呼和浩特市新城区人民法院民事判决书  （2018）内0102民初5379号 原告:潘丽 , 住北京市。委托诉讼代理人：牛海燕，北京重典律师事务所律师。被告:内蒙古凯德房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人:王建中,公司董事长。委托诉讼代理人：冯志军，内蒙古远舰律师事务所律师。原告潘丽与被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（以下简称“凯德房地产公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人牛海燕，被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人冯志军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告向原告支付自2016年8月1日起至2018年7月31日八个季度返租固定收益共计86400元；2.请求判令被告向原告支付逾期付款共计违约金10498元,按合同约定,自2016年8月1日起按日向原告支付万分之三的违约金,暂计至2018年7月31日,要求支付至实际付清之日;(合计96898元)；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由: 2013年9月14日,原告与被告签订《内蒙古×××商铺投资返租协议》,协议约定:原告将购置的“内蒙古×××”×层××商铺,总房价款为288000元人民币,使用面积6平方米,出租给乙方,乙方可转租给第三方经营。乙方承诺永久为甲方提供包租保障。租赁期限为20年,自2014年8月1日至2034年7月31日。返租固定收益的标准为1-10年被告每年向原告支付的返租收益额为总购房款的15%,即每年43200元,第11-20年每年返租收益额为总购房款的20%,即每年57600元。协议第四条约定被告支付固定收益的方式为:在原告签订该商铺《购房协议》并支付全额购房款给被告之日,被告一次性支付前2年返租“固定收益”给原告,第3年返租的“固定收益”,被告按季度支付给原告,付款时间为每个使用季度前10天。季度固定收益为当年固定收益的1/4。上述收益金额为固定收益,无论被告是否出租,以何种价位经营,被告均需按本协议规定向原告支付上述款项。协议第八条约定,如被告逾期付款,按日向原告支付应付款的万分之三的滞纳金。第十条约定,无论内蒙古×××商场是否按期正式营业,原告均固定在2014年8月1日起正式取得固定收益。协议签订后,原告向被告支付了全部购房款,被告依约支付了原告前两年固定收益,但自2016年8月1日起,经原告多次催要被告均以各种理由拖延、拒不向原告支付固定收益金。按约定,被告逾期付款应承担滞纳金。即自应付季度收益之日起,以应付季度固定收益金为基数,按日万分之三的计算,分别计算至实际给付之日止,截至2018年8月1日,被告共应向原告支付八个季度固定收益金86400元及滞纳金即违约金10498元。为维护原告的合法权益,原告特诉至法院,请求人民法院查明事实,判如所请。被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司辩称，原、被告签订的商铺返祖协议无效，故原告诉讼请求应当驳回。根据相关法律的司法解释第二条，出租人未取得建设工程许可，未按工程许可建设的房屋，无法办理房屋产权，原告未取得房屋所有权，且占有房屋，不具备出租条件，应当认定为无效合同，故其诉讼请求应当驳回。呼市新城区法院出具3568号民事判决，中级法院作出900号终审判决，驳回上诉，认定为终审判决，商铺协议书为预约合同书，详见判决书第六页七至十一行，原审生效判决书认为该项目至今未完工，中院判决书第四页九至十一行，目前原、被告所签订的商铺认购协议书项下的房屋没有实际使用条件，根据合同法规定，原告出租房屋的使用条件不成立，双方签订的租赁协议无法履行，故此原告无权向被告主张支付租金，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年9月14日，出卖人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（甲方）与买受人潘丽（乙方）签订的《内蒙古×××商铺认购协议书》，协议约定：一、乙方认购的商铺为内蒙古×××层×号，暂定使用面积为6平方米。二、该商铺使用面积单价为48000元/平方米，总房价款人民币288000元。合同有甲方内蒙古凯德房地产开发有限责任公司加盖公章，乙方潘丽代理人潘义福签字。2013年9月14日，出租方潘丽（甲方）与承租方内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（乙方）签订的《内蒙古×××商铺投资返租协议》协议约定：一、物业地址：内蒙古×××项目×层××号商铺，产权使用面积为6平方米。...三、租赁期限为20年，起始至终止日：2014年8月1日至2034年7月31日。四、固定收益及付款方式，甲方”固定收益”的标准为：第1-10年，每年返租收益额为总购房款×15%=43200元。乙方支付固定收益的方式为：1.在甲方签订该商铺《购房协议》并支付全部购房款给乙方之日，乙方一次性支付前2年返租”固定收益”予甲方。2.第3年的返租”固定收益”，乙方按季度支付给甲方，付款时间为每个使用季度前10天。季度”固定收益”额为当年固定收益的1/4。上述收益金额为固定数值，无论乙方是否将该商铺出租，以何种价位经营，乙方均需按本协议规定向甲方支付上述款项。固定收益标准在租赁期限内不得改变，甲方无权要求提高固定收益，乙方亦无权要求降低固定收益。...八、违约责任：1、如乙方逾期付款，逾期60日内，按日向甲方支付应付款的万分之三的滞纳金，合同继续履行。逾期超过60日的，甲方有权解除合同收回该商铺的经营权，乙方承担违约责任，乙方应向甲方支付违约金。3、违约金=本合同约定的总返租收益额-已经支付的返租收益额。...十一、其他约定事项：1、不论内蒙古×××商场是否按期正式营业，甲方均固定在2014年8月1日起正式取得固定收益。合同有甲方潘丽签字，有乙方内蒙古凯德房地产开发有限责任公司加盖公章。另查明，原告认可被告已经支付了两年的固定收益，自2016年8月1日起至今被告未继续支付固定收益。涉案内蒙古×××商铺项目尚未建设完成，现已更名为“×××广场”，该项目已于2017年9月6日取得地字第×××号建设用地规划许可证，于2018年4月3日取得建字第×××号建设工程规划许可证。上述事实有当事人陈述、《内蒙古×××商铺认购协议书》、《内蒙古×××商铺投资返租协议》、收据、法院调取的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及相关批复文件等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《内蒙古×××商铺投资返租协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定，履行各自的义务。自2016年8月1日起至今，被告未向原告支付其他年度的固定收益，违反了合同义务，故原告要求被告支付自2016年8月1日起至2018年7月31日的固定收益86400元（43200元×2年），合法合理，本院予以支持。被告迟延支付固定收益，根据返租协议第八条之约定，原告可要求违约方支付违约金，故原告要求被告按照日万分之三的标准支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告抗辩称涉案工程项目未取得建设工程规划许可证，返租协议系无效合同，原告尚未取得房屋的所有权，且工程至今未完工，商铺不具备出租条件，故原告无权要求被告支付租金。经本院核实，本案 ×××商铺（现更名为“×××广场”）已经于2018年4月3日取得建字第×××号建设工程规划许可证，被告所述与事实不符，且因原、被告双方在签订返租协议时，约定从2014年8月1日起计算租金，被告未按期交付房屋，对此违约行为应承担责任，故被告的抗辩理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告潘丽商铺固定收益86400元及违约金（2016年8月1日起，以每季度应付固定收益为基数，按日万分之三的标准分别累计至实际给付之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1111元，由被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员   明国华    二〇一八年十一月十九日                                                             书记员   冯燕茹