湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初6822号原告周凡智，女，1987年11月1日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托代理人戴伟建，湖南天地人律师事务所律师。被告常凯，男，1980年8月14日出生，汉族，住山西省霍州市许村矿区。第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，住所地：长沙市芙蓉区芙蓉中路**。负责人陈志峰，行长。委托代理人李静虎，湖南淡远律师事务所律师。委托代理人吴永新，湖南淡远律师事务所律师。原告周凡智与被告常凯、第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求本院判令：1、对原、被告双方共有的位于长沙县星沙街道华润凤凰城一期12栋203、204号房屋按照原告占65%、被告占35%的比例进行分割（起诉时主张90%和10%的比例）；2、上述房产所有权归被告所有，由被告向原告支付相当于上述房产现值65%的折价补偿款937235元（起诉时主张90%的折价补偿款）；3、被告向第三人清偿基于长沙县星沙街道华润凤凰城一期12栋203号房屋按揭贷款而产生的债务；4、被告承担本案所有诉讼费用。被告答辩要点：1、房屋价值按比例分割可以，但是原告应当提供证据证明其享有90%的份额；2、房屋所有权属于被告，不存在对原告支付折价补偿款；3、对房屋按揭款，被告与公司的债务清偿之后会偿还；4、不承担本案诉讼费用。第三人述称要点：原、被告之间的纠纷与其公司没有直接的法律关系。第三人与原告之间是金融借款合同关系，原告现要求被告向第三人偿还债务，不符合合同的相对性，应当由原告继续承担偿还贷款的法律义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实1、原、被告于2008年初相识，在同年年底确立恋爱关系，于2013年7月终止恋爱关系。2、原、被告恋爱期间于2011年3月共同出资购买了位于长沙县星沙街道办事处华润凤凰城一期12栋203、204号的房屋；同年12月21日和12日，双方将房屋产权登记在原告个人名下。双方未约定房屋共有份额。3、购买上述房屋后，被告经手对房屋进行装修。2011年10月，被告与案外人刘登峰成立长沙市星艺动漫制作有限公司，被告任公司法定代表人，案涉房屋作为公司的办公用房。此后，原告也进入该公司工作。2013年4月，原告还受让了刘登峰的股份，成为公司股东。4、2012年3月，原、被告双方以原告个人名义将上述203号房屋作抵押，向本案第三人贷款31万元（贷款期限20年，每月偿还等额贷款本息约2500元）。贷款发放后，从2012年5月10日起直到2018年7月10日止（共75期），原告已经手归还本金57873.16元，偿付利息117799.45元，剩余本金为252126.84元。5、本案在审理过程中，被告同意将涉案房屋过户至自己名下，但不同意按90%的比例补偿原告相应房屋折价款。二、各方当事人有争议的事实（一）涉案房屋的份额如何认定，以及如何分配原告房屋折价款。原告认为，涉案两套房屋的购房款共计64万元，其中原告个人出资31万元，且从2011年双方购房至今，房屋一直由被告及其开办的公司在使用，加上以案涉203号房屋作抵押的贷款31万元中，被告个人使用了25.3万元，但贷款一直由原告在独自偿还。因此，原告主张分配房屋价值中65%的折价款，合理合法。被告认为，购房款64万元中，原告陈述其出资31万元不属实，实际上该31万元均由被告提供，只是先支付到原告银行卡账户，再由原告转账给房屋出卖方。此外，房屋装修由被告独自出资。因此，原告无证据证明其出资支付了购房款及装修款，无权主张分配房屋价款的65%。本院认为，1、涉案房屋的份额如何确定。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”第一百零四条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。”本案中，原被告双方对共有房屋未约定是按份共有或者共同共有，故应视为按份共有。在确定份额时，应考虑双方对房屋的出资情况：（1）购房款出资情况。根据本院（2015）长县民初字第1268号、长沙市中级人民法院（2015）长终民三终字第04536号民事判决书认定的事实可知，购房款64万元的来源为，原告经手支付31万元，被告经手支付32万元，对剩余1万元，双方存在分歧，本案中，双方又未提供证据证明该1万元系各自单独提供，故本院酌情认定两人各提供5000元。因此，应认定原告支付购房款31.5万元，被告支付购房款32.5万元，被告答辩主张原告未出资31万元，与生效判决书认定的事实不符，又未提供相反证据证明，不予采信。（2）装修出资情况。根据上述生效判决可知，诉争房屋由被告经手装修，但装修出资额的具体情况未作认定，而本案庭审过程中，双方均认可房屋装修是为了此后开办公司，且房屋装修前双方共同经营一工作室，根据本院查明的情况，双方在恋爱及共同经营过程中，财务出现了混同现象，故根据本案实际情况，酌情认定双方同等出资装修款。现根据双方上述出资情况，本院酌情认定原告对房屋享有49%的份额，被告享有51%的份额。2、如何分配原告房屋折价款。本案中，诉争两套房屋经湖南新融达评估有限责任公司评估，评定上述203号和204号房屋的评估金额分别为92.15万元和52.04万元，共计144.19万元，因双方均同意将房屋过户至被告名下，原告退出共有，故原告理应获得房屋评估价值中49%的折价款，即706531元。同时，根据本案实际情况，在分配折价款时，还应考虑原告提出的以下因素：（1）按揭贷款偿还情况。原告退出共有前，双方共有诉争房屋，故理应共同承担按揭贷款：其中，从2012年5月至2013年7月期间，按揭贷款共15期，贷款本息约37500元（按2500元/月计算），虽由原告经手偿还，但该期间双方系恋爱关系，共同使用诉争房屋，且同在上述公司工作，财务还出现混同现象，故相应贷款均应视为双方共同偿付，原告无权要求被告返还；从2013年8月至2018年7月期间，双方终止了恋爱关系，原告未使用诉争房屋，但承担了该期间共60期的按揭贷款，本息约138172元，故被告应按51%的比例返还原告在该期间垫付的贷款，即返还70468元；（2）房屋使用情况。从2013年7月，即双方终止恋爱关系起至今，诉争房屋均由被告在使用，原告未享有占有、使用及收益权，故被告理应支付原告相应收益。因原告未举证证明收益计算方式，本院参照市场行情，酌情按每月2500元的租金标准计算两套房屋的收益，其中，从2013年8月起算至2018年7月止（共60个月），收益总金额为150000元，应由被告按49%的比例支付原告，即支付73500元。综上，被告应支付原告房屋折价款706531元，以及算至2018年7月的按揭贷款70468元和房屋收益73500元，共计850499元。（二）剩余按揭贷款如何偿还。原告认为，原、被告同意诉争房屋过户至被告名下，故案涉203号房屋的剩余按揭贷款应由被告负责偿还。被告认为，如房屋过户至自己名下，其在偿还公司的债务后，会负责偿还剩余按揭贷款。第三人认为，根据合同的相对性，第三人有权要求原告按合同继续履行还款义务，不同意由被告个人承担，或者原、被告可在房屋过户前先行偿还其剩余全部贷款。本院认为，案涉203号房屋系原告以个人名义向第三人贷款，根据合同的相对性，第三人有权要求原告继续履行还款义务，或在房屋过户前先行偿还其剩余全部贷款。第三人的主张，合理合法，应予支持。原告要求房屋过户后由被告承担贷款偿还义务，无事实与法律依据，不予支持。判决理由和结果本院认为，涉案两套房屋登记在原告个人名下，但依法认定由原、被告按份共有。现原、被告同意将房屋过户至被告个人名下，归被告个人所有，故被告理应支付原告相应房屋折价款、垫付的按揭贷款以及房屋收益共计850499元。同时，案涉203号房屋已抵押给第三人，故该套房屋办理过户时，原告理应先行解除抵押。依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，判决如下：一、对位于长沙县星沙街道华润凤凰城一期12栋203号、204号的两套房屋，原告周凡智享有49%的份额，被告常凯享有51%的份额；二、限被告常凯在本判决生效后十日内偿付原告周凡智房屋折价款、截止2018年7月垫付的按揭贷款及房屋收益共计850499元（从2018年8月起的后段贷款垫付款及收益，按比例继续计算至房屋过户之日止）；三、原告周凡智在收到上述第二项款项后的当日协助被告常凯办理长沙县星沙街道华润凤凰城一期12栋203号、204号两套房屋的产权过户手续；四、驳回原告周凡智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13173元，减半收取6586.5元，由原告周凡智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓翠二〇一八年十一月七日法官助理邓超兰书记员邓超兰（兼）附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。