湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）湘01执异144号案外人：肖功亮，女，1957年2月21日出生，汉族。申请执行人：吴芳芳，女，1984年7月29日出生，汉族。被执行人：湖南湘驰机械设备租赁有限公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊路新语林?名园******。法定代表人：李湘，该公司董事长。被执行人：李湘，男，1978年5月7日出生，汉族。被执行人：湖南省速八绿色农业有限公司，住所地，住所地湖南省永州市冷水滩区竹山桥镇上岭村井塘组iv>法定代表人：周美林，该公司总经理。被执行人：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司，住所地，住所地湖南省永州市冷水滩区珊瑚路上城国际新世纪财富广场iv>法定代表人：吴建先，该公司总经理。被执行人：吴建先，男，1956年10月16日出生，汉族。本院在执行申请执行人吴芳芳与被执行人湖南湘驰机械设备租赁有限公司（以下简称湘驰公司）、李湘、湖南省速八绿色农业有限公司（以下简称速八公司）、湖南省冷水滩先达建设开发有限公司（以下简称先达公司）、吴建先民间借贷纠纷一案中，案外人肖功亮向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了审查，举行了听证，案外人肖功亮到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人肖功亮称，案外人于2008年1月17日与被执行人先达公司签订《商品房买卖合同》，合同约定案外人购买座落于××市××××路上××际××单元××××号房屋一套，房屋总金额为216124元，案外人于2008年1月17日按照合同的约定支付了全部房款。但被执行人先达公司并未按照合同的约定给案外人办理房屋权属证书，并将该房屋抵押给了吴芳芳。案外人已经起诉至冷水滩人民法院，要求先达公司履行过户义务，该案目前已经判决。案外人已经支付了全部房款，且实际占有房屋至今，对未办理过户不存在过错，是涉案房屋的实际所有权人，上述查封行为侵害了案外人的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，人民法院应当对涉案房屋排除执行。综上所述，请求贵院依法解除对湖南省××市××××路上××际××单元××号房屋的查封，并终止对该房屋的执行拍卖。本院查明，原告吴芳芳与被告湘驰公司、李湘、速八公司、先达公司、吴建先民间借贷纠纷一案，前由本院于2015年5月18日作出（2014）长中民二初字第00999号民事判决书，判决：一、被告湘驰公司在判决生效之日起10日内偿还原告吴芳芳借款本金791万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的两倍支付2014年3月22日起至判决确定的给付之日止的利息；二、被告湘驰公司在判决生效之日起10日内向原告吴芳芳支付实现债权费用8万元；三、被告李湘、速八公司、先达公司、吴建先对判决第一项、第二项债务承担连带清偿责任；被告李湘、速八公司、先达公司、吴建先承担保证责任后，有权向被告湘驰公司追偿；四、驳回原告吴芳芳的其他诉讼请求。判决生效后，因债务人湘驰公司、李湘、速八公司、先达公司、吴建先未按生效法律文书履行自己的义务，权利人吴芳芳遂于2015年10月27日向本院申请强制执行。本院立案执行后，已向被执行人湘驰公司、李湘、速八公司、先达公司、吴建先发出执行通知书，责令被执行人按规定的期限履行义务，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。2016年1月15日，本院作出（2015）长中民执字第00979-1号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人湘驰公司、李湘、速八公司、先达公司、吴建先银行存款9640225元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。2016年2月23日，本院查封了先达公司所有的位于××区××路（上××际）3-4-01、6-4-02、7-4-02、8-4-01、10-4-01、13-4-01、13-4-02、16-4-02、19-4-01号房屋（权证号71××02，产权面积81968.05，测量号YFF20××022-1）。查封期限为三年，即从201年2月23日起至2019年2月22日止。2016年11月10日，本院作出（2015）长中民执字第00979-2号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人吴建先名下的位于××市××××路（上××际）3-7-01号（权证号71××**）以及被执行人先达公司位于××市××××路（上××际）24-02（权证号71××**）和3-4-01、6-4-02、7-4-02、8-4-01、10-4-01、13-4-01、13-4-02、16-4-02、19-4-01（权证号71××**）房屋。本院依法委托有关机构对上述财产进行了评估、拍卖，三次流拍。2017年10月16日，本院作出（2015）长中民执字第00979-3号执行裁定书，裁定：以第三次流拍底价9900000元，变卖被执行人吴建先名下的位于××市××××路（上××际）3-7-01号（权证号71××**）以及被执行人先达公司名下的位于××市××××路（上××际）24-02（权证号71××**）和3-4-01、6-4-02、7-4-02、8-4-01、10-4-01、13-4-01、13-4-02、16-4-02、19-4-01（权证号71××**）房屋。因无人竞买上述房屋，申请执行人吴芳芳申请以物抵债。2018年1月10日，本院作出（2015）长中民执字第00979-4号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人吴建先名下的位于××市××××路（上××际）3-7-01号（权证号71××**）以及被执行人先达公司位于××市××××路（上××际）24-02（权证号71××**）和3-4-01、6-4-02、7-4-02、8-4-01、10-4-01、13-4-01、13-4-02、16-4-02、19-4-01（权证号71××**）房屋的查封；二、被执行人吴建先名下的位于××市××××路（上××际）3-7-01号（权证号71××**）以及被执行人先达公司位于××市××××路（上××际）24-02（权证号71××**）和3-4-01、6-4-02、7-4-02、8-4-01、10-4-01、13-4-01、13-4-02、16-4-02、19-4-01（权证号71××**）房屋归申请执行人吴芳芳所有。上述房产所有权自裁定送达时起转移，吴芳芳可持本裁定书到产权登记机构办理产权过户登记手续。2018年5月，案外人肖功亮向本院提出书面的执行异议，异议请求如前所述。另查明，2014年3月18日，债务人先达公司、吴建先为保证其向吴芳芳本案借款的履行，将其位于××区××路（上城国际）权证号71××02、71××07的房屋抵押给了吴芳芳，双方并办理了抵押登记，抵押权证号为：永房他证冷水滩字第××号。再查明，就案外人肖功亮与先达公司商品房销售合同的纠纷，湖南省永州市冷水滩区人民法院（以下简称冷水滩法院）于2018年6月19日作出（2018）湘1103民初1763号民事判决书，该判决查明：肖功亮购买的商品房为“上××际?新世纪财富广场”小区××单元××号房，房屋建筑面积为149.46平方米，单价为1446.03元，商品房总价款216124元；肖功亮于2008年1月17日付款216124元；先达公司按合同约定将房屋交付给了肖功亮使用。2011年4月2日，肖功亮将办理房屋产权登记所需的契税、交易费、测绘费等共计9797元以及房屋维修基金4484元交纳给了先达公司。因房屋所有权证及土地使用权证一直未予办出，肖功亮诉至该院。冷水滩法院认为，原告肖功亮与先达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。故判决：一、被告先达公司在判决生效后十日内协助原告肖功亮办理并取得位于××市××区××园××路“上××际?新世纪财富广场”小区××单元××号房屋的不动产权证。被执行人先达公司未履行判决，肖功亮申请执行，湖南省永州市冷水滩区人民法院于2018年8月20日作出（2018）湘1103执1399号执行裁定书：一、将被执行人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司所有的位于××市××区××路“上××际?新世纪财富广场”小区××单元××（19-4-01）号房屋（产权证号:××号）不动产权证过户至申请执行人肖功亮名下；二、申请执行人肖功亮可持本裁定书到有关机构办理相关过户手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，案外人肖功亮在2008年1月17日就已经购得本案执行标的即“上××际.新世纪财富广场”小区××单元××号房，并于当天一次性付款，之后还向先达公司交付了税金等费用，其是该房屋的消费者、买受人，且其购房事实发生在先达公司将房屋抵押给申请执行人吴芳芳之前，其权利应依法优于吴芳芳的抵押权。案外人肖功亮的异议理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：中止对湖南省冷水滩先达建设开发有限公司名下（房屋所有权证号71××02）位于××市××区××路（上××际）××单元××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  范登峰审判员  郭天剑审判员  谭斯元二〇一八年十一月十六日书记员  葛佳钰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。