铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1202民初1289号原告：李秀丽，女，1968年5月24日出生，汉族，住所地铁岭市银州区。被告：初春宏，女，1970年2月11日出生，住所地铁岭市银州区。第三人：铁岭金城集团房地产开发有限公司（简称金城房地产公司）。住所地铁岭市银州区柴河街**。法定代表人：王友仁，系该公司董事长。委托代理人：兰英鹏，系该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司铁岭分行（简称建行铁岭分行）。住。住所地铁岭市银州区广裕街**/div>负责人：关锐，系该行行长。委托代理人：冯建华，系该行员工。原告李秀丽与被告初春宏、第三人金城房地产公司、建行铁岭分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序于9月25日、11月16日公开开庭进行了审理，原告、第三人金城房地产公司委托代理人兰英鹏、第三人建行铁岭分行委托代理人冯建华到庭参加诉讼，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李秀丽诉称：2009年时，原告通过苗某购买第三人金城房地产公司开发的铁岭市银州区金地韩府商品房，并陆续交给苗某104,800元，但直到金地韩府入住时，苗某亦未告知其为原告购买的究竟哪套商品房，原告与其交涉，其称为原告购买了金地韩府X幢X-XX-X室（简称涉诉房屋），但经向第三人金城房地产公司查询，得知涉诉房屋买受人乃被告初春宏，原告遂向公安机关举报苗某，公安机关传唤被告，被告表示同意将涉诉房屋转让原告，亦同意将原告交给苗某的104,800元作为向其支付的购房款，原、被告遂于同年7月19日签订了房屋买卖合同，约定：被告将涉诉房屋转让原告；价款170,000元，协议签订时支付100,000元，余款70,000元自2010年6月30日起7年内每年支付10,000元，但第三人金城房地产公司为商品房买受人办理所有权转移登记时，原告须付清余款，然后被告负责将涉诉房屋所有权转移登记在原告名下；进户费由被告负担，维修基金、契税由原告负担；被告购买涉诉房屋的住房贷款由其自行返还。同日，被告向原告出具了内容为收到购房款104,800元的收条。后被告将涉诉房屋连同首付款发票原件、维修基金、契税、办证费收据复印件交付原告。后因被告下落不明，原告无法按约定向其支付剩余购房款。由于被告未按约返还其向第三人建行铁岭分行申领的住房贷款，该第三人从第三人金城房地产公司在前者设立的保证金账户扣划了82,187.32元。自2018年3月起，原告代被告向第三人建行铁岭分行返还住房贷款本息。由于第三人金城房地产公司、建行铁岭分行分别表示，原告须先行代被告返还被扣划的保证金、剩余住房贷款，才同意并协助办理涉诉房屋所有权转移登记，原告遂分别返还了被扣划保证金82,187.32元、剩余住房贷款104,198.88元。请求依法判决：1、被告和第三人协助原告将涉诉房屋所有权转移登记在原告名下；2、被告返还原告116,386.2元[186,386.2元（82,187.32元+104,198.88元）-70,000元]。被告初春宏未出庭，未答辩。第三人金城房地产公司述称：被告初春宏预购了本第三人开发的涉诉房屋，首付款外的购房款系被告以向第三人建行铁岭分行申请的住房贷款支付的，被告以涉诉房屋提供抵押担保，但由于当时涉诉房屋所有权尚未转移登记在被告名下，故双方仅办理了抵押权预告登记，本第三人于抵押权登记完成前为被告按期返还住房贷款向该行提供阶段性连带责任保证担保，并在该行设立了保证金账户。本第三人完成涉诉房屋初始登记后，被告却下落不明，因而迟迟未办理所有权转移登记及抵押权登记。被告并未按期返还住房贷款，第三人建行铁岭分行遂陆续从本第三人保证金账户扣划了82,187.32元。由于原告李秀丽已代被告返还了剩余住房贷款及本第三人被扣划的82,187.32元，故本第三人同意协助原告办理涉诉房屋所有权转移登记。第三人建行铁岭分行述称：被告初春宏因预购涉诉房屋，于2009年5月8日向本第三人贷款150,000元，并以涉诉房屋提供抵押担保，由于当时涉诉房屋所有权尚未转移登记在被告名下，故双方仅办理了抵押权预告登记。由于原告李秀丽已代被告提前返还了剩余住房贷款104,198.88元，故本第三人同意协助原告办理涉诉房屋所有权转移登记。对原告举示证据的审核认定：1、（原、被告于2009年7月19日签订的）购楼协议、（被告于2009年7月19日向原告出具的）收条。证明原、被告就涉诉房屋存在买卖合同关系及被告已收取原告购房款的数额。2、（第三人金城房地产公司向被告出具的）首付款发票、维修基金、契税收据。证明被告已将涉诉房屋首付款发票、维修基金、契税收据交付原告。3、（第三人建行铁岭分行向原告出具的）贷款账户基本信息、还款账号变更受理通知书、客户回单、个人活期账户交易明细、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明。证明原告已代被告返还剩余住房贷款。4、（第三人金城房地产公司向原告出具的）收款收据。证明原告已代被告向第三人金城房地产公司返还了后者被第三人扣划的保证金。第三人对上述证据无异议，本院予以采信。被告初春宏未举示证据。对第三人金城房地产公司举示证据的审核认定：1、商品房买卖合同。证明第三人金城房地产公司与被告就涉诉房屋存在买卖合同关系及双方权利义务。2、客户明细账（附个人贷款还款凭证23张）。证明第三人建行铁岭分行从第三人金城房地产公司保证金账户扣划用于返还被告住房贷款的保证金的数额。原告和第三人建行铁岭分行对上述证据无异议，本院予以采信。对第三人建行铁岭分行举示证据的审核认定：个人信贷档案资料案卷。证明被告与第三人间民事法律关系。原告和第三人金城房地产公司对该证据无异议，本院予以采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2009年3月23日，第三人金城房地产公司（出卖人）与被告初春宏（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人预购涉诉房屋；房价款258,232元，买受人首付108,232元，余款150,000元由买受人办理住房贷款支付；出卖人于同年6月30日前将经验收合格的涉诉房屋交付买受人；等等。合同签订当日，被告支付了首付款108,232元。同年4月29日，被告（借款人、抵押人）与第三人建行铁岭分行（贷款人）、第三人金城房地产公司（保证人）签订个人住房借款合同，约定：借款人向贷款人借款150,000元，用于购买保证人开发建设的涉诉房屋；借款期限240个月，自借款发放日起算；贷款人将借款直接划入保证人账户；利率在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上下调15%，并随基准利率调整而调整；借款人自借款发放次月起以等额本息还款方式于每月发放借款对应日返还本息，逾期则按基准利率的50%计收罚息；借款人以涉诉房屋提供抵押担保；保证人为借款人返还借款本息向贷款人提供保证担保。同月30日，被告向第三人金城房地产公司交纳了契税、维修基金、办证费共计11,300元。第三人建行铁岭分行在与被告办理了涉诉房屋抵押权预告登记后，于同年5月8日如数发放了借款。同年7月19日，被告与原告李秀丽签订房屋买卖合同，约定：被告将涉诉房屋转让原告；价款170,000元，协议签订时支付100,000元，余款70,000元自2010年6月30日起7年内每年支付10,000元，但第三人金城房地产公司为商品房买受人办理所有权转移登记时，原告须付清余款，然后被告负责将涉诉房屋所有权转移登记在原告名下；进户费由被告负担，维修基金、契税由原告负担；被告购买涉诉房屋的住房贷款由其自行返还。同日，被告向原告出具了内容为收到购房款104,800元的收条，后将涉诉房屋连同首付款发票原件、维修基金、契税、办证费收据复印件交付原告。2013年1月24日，第三人金城房地产公司办理了涉诉房屋所有权初始登记。因被告下落不明，迟迟未能办理涉诉房屋所有权转移登记及抵押权登记。被告并未按期返还住房贷款，第三人建行铁岭分行遂陆续从第三人金城房地产公司保证金账户扣划了82,187.32元。自2018年4月起，原告代被告向第三人建行铁岭分行返还住房贷款本息。由于第三人金城房地产公司、建行铁岭分行分别表示，原告须先行代被告返还被扣划的保证金、剩余住房贷款，才同意并协助将涉诉房屋所有权转移登记在原告名下，原告遂代被告于11月7日向第三人建行铁岭分行提前返还了剩余住房贷款（共代被告返还住房贷款104,198.88元），于11月15日向第三人金城房地产公司返还了被扣划的保证金82,187.32元。本院认为：第三人金城房地产公司与被告初春宏签订的商品房买卖合同、第三人建行铁岭分行与被告及第三人金城房地产公司签订的个人住房借款合同、被告与原告李秀丽签订的房屋买卖合同，均系各合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定有效，各方均应全面履行各自的合同义务。被告将涉诉房屋所有权转移登记在原告名下，方为履行了其合同义务。由于涉诉房屋所有权现仍登记在第三人金城房地产公司名下，为缩短给付环节，可由第三人金城房地产公司直接将涉诉房屋所有权转移登记在原告名下。办理转移登记时如需交纳税费，则由原告负责交纳。又由于被告与第三人建行铁岭分行就涉诉房屋办理了抵押权预告登记，故被告与该第三人应先行办理抵押权预告登记的注销登记。原告代被告返还的186,386.2元（104,198.88元+82,187.32元），被告应在扣除原告尚欠房价款70,000元后，将差额部分116,386.2元（186,386.2元-70,000元）返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条的规定，判决如下：一、被告初春宏、第三人中国建设银行股份有限公司铁岭分行于本判决生效后5日内办理铁岭市银州区金地韩府X幢X-XX-X室抵押权预告登记的注销登记；二、第三人铁岭金城集团房地产开发有限公司于本判决第一项确定的注销登记完成后20日内将铁岭市银州区金地韩府X幢X-XX-X室所有权转移登记在原告李秀丽名下；三、办理本判决第二项确定的转移登记如需交纳税费，则由原告负责交纳；四、被告于本判决生效后10日内返还原告116,386.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,700元、公告费400元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21001424101052500327-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。审 判 长  王景龙人民陪审员  刘静波人民陪审员  付 伟二〇一八年十一月十六日书 记 员  杨 航李超