广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终18027号上诉人（原审原告）：深圳市民意物流有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡桃源居社区黄田综合楼613B(办公场所），统一社会信用代码：91440300568531269X。法定代表人：汤利，执行董事。委托诉讼代理人：胡振华，广东方格律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪加静，广东方格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄文树，男，汉族，1962年10月20日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：蒙鹏，广东巨通律师事务所律师。上诉人深圳市民意物流有限公司（以下简称民意物流公司）因与被上诉人黄文树租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民意物流公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判黄文树归还民意物流公司押金15万元；3、改判黄文树返还民意物流公司一个月租金5万元；4、维持一审判决第三项；5、由黄文树承担本案的一、二审受理费。上诉理由：一审法院认定民意物流公司未提交租赁物的房产证或报建手续，属事实认定错误。民意物流公司与黄文树签订的《土地使用权租赁合同》和《合作装修协议》，约定黄文树将土地租赁给民意物流公司。合同签订后民意物流公司积极履行合同义务，先支付三个月的押金15万元、五月份的租金5万元，和装修费10万元。签协议时黄文树声称拥有合法的产权证并能提供装修房屋合法报建改建手续给民意物流公司，实际上黄文树故意隐瞒了重要事实，且其拟将每月的租金上调至每月7万，不仅违反法律规定和合同的约定，而且给民意物流公司造成重大损失。另外押金与租金属于不同的法律性质，一审法院将押金用于抵扣租金属于法律适用错误，黄文树应归还民意物流公司押金15万元。民意物流公司按照《合作装修协议》约定，将10万元的装修款支付给黄文树，黄文树没有在合约期限内将租赁物装修完毕，尤其是因黄文树隐瞒没有合法产权的事实，将违法建筑物出租给民意物流公司，导致无法进行安全消防工程的建设，无法交付办公楼，致使合同根本目的无法实现。同时，由于在装修期间，装修材料、废品等占用大量的土地，黄文树根本没有实际交付租赁物，民意物流公司也根本没有实际使用租赁物，黄文树理应全额返还民意物流公司已经支付的租金。黄文树辩称：一、双方签订的合同名为租赁实为场地使用协议，由于该场地未经政府部门统一规划和建设许可，目前尚未取得合法的产权登记，根据最高人民法院相关司法解释，一审认定租赁合同无效是正确的。二、租赁合同无效从一开始就是无效的，相关的权利义务条款除争议的解决和管辖条款以外，其余条款都是无效的，对双方当事人没有约束力。双方在4月28日所签订的合作装修协议作为租赁合同的从合同，也应当随着主合同无效而无效。三、合同无效后，黄文树因该合同所取得的财产应当返还。民意物流公司实际使用了租赁的场地，也要应当按照双方约定租金标准支付场地使用费。民意物流公司从4月底开始进场经营，到7月底离开，实际占用场地3个月，就应当支付黄文树15万元的场地使用费。黄文树于2017年4月18日收取了民意物流公司的三押一租，共计20万元，扣除民意物流公司实际使用的面积和使用费后，剩余部分同意退还。一审判决认定事实清楚，请求二审法院予以维持。民意物流公司向一审法院起诉请求：1、解除民意物流公司、黄文树签订的关于光明新区土地的《土地使用权租赁合同》和《合作装修协议》；2、黄文树归还民意物流公司押金15万元；3、黄文树归还民意物流公司入场费20万元；4、黄文树归还民意物流公司一个月的租金5万元；5、黄文树归还民意物流公司装修款10万元；6、由黄文树承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月17日，民意物流公司、黄文树签订了《土地使用权租赁合同》，约定由黄文树将一块面积为1850平方米的土地及该地上占地面积为300平方米的一栋两层办公楼租给民意物流公司，由黄文树负责办公楼的装修工作。合同约定双方自2017年5月1日起计租，租期六年，头三年租金为每月5万元整，第四年起为每月6万元整。民意物流公司于2017年4月18日向黄文树支付了三个月押金、五月份租金共计20万元。后民意物流公司、黄文树于2017年4月28日签订《合作装修协议》，约定装修竣工交付日期为2017年6月30日，由民意物流公司预先支付10万元装修费给黄文树，装修完成后再支付剩余的10万元装修费。并约定若黄文树未在规定装修时间内完工将办公楼交付给民意物流公司使用，则租赁合同的租金按照扣除办公楼的占地面积后的占地面积计算。民意物流公司于2017年4月18日向黄文树支付了装修费10万元。民意物流公司未提交涉案租赁物的房地产证或报建手续。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于合同效力。本案中，民意物流公司、黄文树签订的《土地使用权租赁合同》及《合作装修协议》系双方出于真实意思表示所签订，但是，涉案建筑物未取得建设工程规划许可证，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，双方签订的《土地使用权租赁合同》无效。而《合作装修协议》系民意物流公司、黄文树就《土地使用权租赁合同》中关于装修条款签订的补充协议，因《土地使用权租赁合同》无效，故《合作装修协议》也应认定无效。关于押金及租金。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求按照约定的租金标准支付房屋占用使用费。本案中，民意物流公司已经实际给付了三个月的押金及五月份的租金合计20万元，但由于黄文树未按照合同约定按期交付装修完毕的办公楼，双方在《合作装修协议》中约定，若黄文树未在规定装修时间内完工将办公楼交付给民意物流公司使用，则租赁合同的租金按照扣除办公楼的占地面积后的占地面积计算，即每月租金为41892元[5万元/月÷1850平方米×（1850-300平方米）]。因民意物流公司已实际使用了除办公楼外的其他场地，应当向黄文树支付三个月的占用使用费125676元，故黄文树应向民意物流公司返还押金66216元、返还租金8108元。关于入场费。民意物流公司主张其已按照合同之约定给付20万元入场费给黄文树。对此，黄文树辩称并未收到民意物流公司支付的入场费，民意物流公司所主张的通过转账支付的20万元实际是前述的三个月的押金和五月份的房租。民意物流公司诉称上述押金及五月份的租金是通过现金支付的，并当场收取了收据。但民意物流公司未能提交相关证据证明其实际给付了现金，亦未对转账的20万元进行备注及清晰的说明。同时，根据民意物流公司提交的短信往来证据显示，民意物流公司一直向黄文树主张返还已经给付的租金、押金和装修款（合计30万元），并未提及入场费。一审法院认为，民意物流公司无法就其已经支付20万元入场费这一事实进行举证说明，应当承担举证不能的后果。民意物流公司要求黄文树返还入场费20万元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于装修款。民意物流公司于2017年4月29日通过转账向黄文树支付了10万元，因黄文树未能如期完成装修工作，双方发生纠纷导致装修烂尾。因《合作装修协议》无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，民意物流公司请求判令黄文树偿还其已支付的10万元装修费用，一审法院予以支持。黄文树关于双方共同造成了装修的经济损失，应由民意物流公司、黄文树各自承担一半责任的辩解，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄文树应于判决生效之日起十日内向民意物流公司返还押金66216元；二、黄文树应于判决生效之日起十日内向民意物流公司返还租金8108元；三、黄文树应于判决生效之日起十日内向民意物流公司返还装修款10万元。四、驳回民意物流公司的其他诉讼请求。如黄文树未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费8800元，由民意物流公司负担5732元，由黄文树负担3068元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案场地及办公楼的建设均未经过规划许可，一审法院认定涉案《土地使用权租赁合同》、《合作装修协议》无效，认定正确。上述合同虽然无效，但民意公司实际使用了除办公楼以外的场地，一审法院参照合同约定的计租标准，以扣除办公楼占地面积后的场地面积计算占有使用费，处理正确。黄文树应退还的押金与民意物流公司尚欠的场地占有使用费均属于金钱债务，可以相互抵销。民意物流公司上诉认为其不应当支付场地占有使用费，也不应当将场地占有使用费直接与押金抵扣，理据不足。综上，民意物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2814元，由上诉人深圳市民意物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一八年十一月十四日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。