重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0112民初15724号 原告：周超，男，汉族，1986年2月6日出生，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆扬华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于涵，重庆扬华律师事务所律师。 被告：卢伟，男，汉族，1971年6月12日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：周湘，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵继冰，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 原告周超与被告卢伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周超及委托诉讼代理人贺奥梦、于涵，被告卢伟及委托诉讼代理人周湘到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告周超向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖及经纪合同，配合原告办理银行按揭审批手续，于按揭审批通过后配合办理过户手续；2.原告代被告缴纳案涉房屋因赠与所产生的税费，被告在原告缴清税费当日配合原告办理房屋过户手续并接受原告支付的首付款（扣除代被告缴纳因赠与所产生的税费），并于收齐全款后将房屋交付给原告；3.被告支付原告违约金60000元；4.被告向原告支付保函费3000元。诉讼费9800元、保全费3520元由被告承担。事实与理由：原告与被告卢伟双方于2018年5月18日签订《房屋买卖及经纪合同》，合同签订当日，原告向被告共支付房屋诚意金3万元，积极履行了合同义务。被告在合同第八条承诺房屋没有继承和赠与，但是合同在履行过程中发现合同房屋系被告受赠所得，被告不但故意隐瞒合同房屋是赠与所得的事实，而且要求原告承担由此产生的个人所得税。被告这种行为不但欺骗了原告而且构成违约，应当承担违约责任，房屋赠与所产生的个人所得税按照相关法律规定应由出卖人承担。 被告卢伟辩称：1.由于原告未按照合同约定支付案涉房屋的产权过户土地使用权过户的相关费用，导致房屋无法过户，责任在原告，被告曾对此多次函告原告及其中介公司，敦促原告履行合同义务，支付过户期间的相关费用，但原告始终不予理会，原告客观上存在违约行为。2.原告诉称被告故意隐瞒案涉房屋是赠与所得，并不属实，在合同缔结履行期间被告没有任何违约行为和隐瞒任何事实，合同第八条约定不代表对房屋取得方式的约定，该条不能作为原告有效依据。3.原告要求被告承担个税没有事实和合同依据，缴纳该税费本就是原告的应尽义务，不存在代被告缴纳一说。4.原告诉请的违约金、诉讼费、保全费均不应得到支持。5.在原告承担了相关全部个税及过户期间的有关费用，被告同意配合原告继续履行案涉合同及房屋的按揭审批、过户手续。综上，原告的诉讼请求和理由均不能成立，请求驳回。 经审理查明，2018年5月18日，以卢伟为甲方、周超为乙方、重庆金奈优置业代理有限公司为丙方签订《房地产买卖及经纪合同》，约定甲方将坐落于重庆市渝北区××街道××大道××号××幢×单元附××房屋以60万元的价格出售给乙方，房屋建筑面积78.73㎡，签署合同时乙方交定金3万元。甲乙双方同意银行按揭方式交易，在银行按揭通过审核后办理过户手续，最迟于2018年8月18日办理产权过户或办理委托公证之时，乙方支付首付款或房款29万元，剩余房款1万元暂由丙方保管，待物业全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算。按揭采取商业贷款方式，贷款27万元，此款由银行一次划入指定的甲方银行账户。任何一方未按合同条款履行则视为违约行为并由违约方向守约方支付违约金，违约金按所出售房屋总价的10%承担，同时承担由此而产生的（包括但不限于）代理费、误工费、诉讼费等。甲方须保证对上述物业享有完整所有权，已征得产权共有人的完全同意能独立完全支配处理；有关物业在本次转让之前已发生的产权纠纷、债务、税项、抵押、户口迁移及承租人放弃优先购买权等事宜，甲方应在转让完成前完清，并保证转让过程顺利以及交易后乙方无需负责，否则甲方视为违约，应赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失。因甲方原因（如签订合同后至办理交易过程中出现共有人不同意、有新的抵押、查封等限制交易的情况的，迟延交付《房地产权证》和相关证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等甲方原因的）导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续的；甲方须双倍返还定金于乙方，或按房屋成交价格的20%作为违约金支付给乙方，如实际损失超过定金或违约金的，应据实赔偿，并赔偿丙方18000元佣金损失。双方在房屋无赠与后继承处打钩。 合同订立当日，原告周超向被告卢伟交付了定金3万元，原告周超于2018年5月24日向中介方支付按揭服务费4050元。案涉房屋的中介公司经办人李小敏证实，2018年5月24日，买方到中国邮政储蓄银行渝北双龙支行办理按揭手续，按揭通过时间为2018年6月7日。卖方在签订合同是告知中介案涉房屋为正常买卖所得，不是赠与所得。2018年6月29日，买卖双方及中介方人员一起去房交所办理过户手续，在调取契税发票时发现案涉房屋为赠与，需要交纳20%的赠与税，卖方拒不缴纳，因此未办理房屋过户手续。 2018年6月21日，中介方李小敏与卢伟电话沟通，中介：你说你要收到全款之后才过户给他们，因为你不拿给他抵押的话，他怎么能拿这个去，银行怎么放款呀。卢伟：银行按个报销单复印件拿起去。中介：不得行。 2018年7月6日，中介方向卢伟发出通知函，要求卢伟承担因赠与应缴纳的个人所得税，7月9日，卢伟回复中介方称中介方未尽到中介方义务，自己没有违约，要求买方尽快支付相关费用。7月12日，中介方向卢伟发短信要求三方下午到店里商量过户的事情。卢伟向中介方回复：买家把所有的税费交齐就去过户。中介方回复：买家应该交的要交，但是你们的赠与税要自己交，因为这是你们上次购买的时候应该交的。卢伟回复：我是净收60万。中介方回复：但是你当时隐瞒了赠与所得，所以这个税就应该你自己承担，如果你确实不愿意配合，合同到期了肯定就是你违约，到时违约责任都要你自己承担，如果你当时说你房子是赠与的，别个买方肯定就会考虑买不买，现在所以所有手续都准备好了，就等过户了。卢伟：我从来没隐瞒你们，你们也没有问过我。中介方：合同上最后一条，未继承未赠与，当时我都是问了你的，客户也在，也听到了我问了的，但是你没有说你有赠与，所以是隐瞒。卢伟：要讲良心好不好。中介方：都是成年人，签合同之前你都看了合同，如果你觉得有任何问题可以提出，但你当时并没有说，这个房子都是出在你们卖方身上，但是你们却把所有问题推到买方和我们身上。卢伟：这个问题出在中介方，不要把责任强加于我。中介方：签合同当时都好好的，但是你们总是变来变去，喊你去过户，你也要鼓捣客户先给钱，合同上写起每一笔钱何时转给你，但是你还要客户写欠条，客户又同意写欠条，现在你又要客户给你交原本不应该他们交的税，你觉得可能吗？卢伟：我哪次没有去，还是那句话一手交钱，一手交货，随时过户。中介方：行，既然你不愿意配合办理手续，买方就只有走法律程序，签合同当时你就晓得买方是按揭买方，客户当天只能付首付，其余的都是银行一次性打款给你，你非得要买方把所有钱给你，买方肯定没办法把银行的钱先给你。卢伟：现在买方首付都没给何来不配合。中介方：首付都是过户当天支付，你都不来过户怎么给你。你今天上午能来一趟不？客户也要来。卢伟：你们商量好，就直接去过户，如果没商量好，就有什么意义。中介方：不是我们商量好，是要你一起来商量，你不来问题就解决不了。7月19日，卢伟：过户的事情你们商量好没有。中介方：买方喊你来商量也不来，电话也不接，所以买方已经决定起诉你了。卢伟：约个时间，在下午的时候。中介方：我只有帮你问一下客户愿意不愿意来哦，因为之前你一直都不来，如果你自己把赠与税交了，买方应该会同意协商。卢伟：税费不是我交，是他交。中介方：那行，买方只有选择走法律程序了。 以上事实有《房地产买卖及经纪合同》、微信记录、短信记录、收条、庭审笔录等在卷为证。 本院认为，卢伟与周超及第三人重庆金奈优置业代理有限公司签订的《房地产买卖及经纪合同》是签订各方的真实性意思表示，不违反法律法规关于合同效力的规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条和第二条规定，房屋赠与的，承受的单位和个人为契税的纳税人。卢伟作为房屋受赠人是契税的纳税人。卢伟与周超签订的房屋买卖合同中已明确交易房屋无赠与，卢伟作为房屋的所有权人称不知道房屋是赠与所得缺乏说服力，因此对于房屋交易中因赠与额外产生的税费应由卢伟承担。在中介方多次通知卢伟交纳赠与相关税费的情况下，卢伟拒不缴纳从而导致案涉房屋无法过户，已构成违约，应依照合同约定向周超支付违约金，周超主张违约金6万元在合同约定范围之内，是合理主张，本院予以支持。 因本案诉争，首次银行按揭放款时间已经过，由于周超无力全款购房，需要再次到银行办理按揭，而申请银行按揭贷款需要卢伟本人一起到银行面签，根据卢伟的答辩意见只有在周超承担了全部税费后才同意配合周超办理按揭，但周超并不愿承担全部税费，故双方再次到银行办理按揭难以成行，而需要本人亲自协助的行为也不宜强制，故案涉房屋买卖实际上无法继续履行下去。因此本院对周超基于继续履行买卖合同的所有诉讼请求予以驳回。 关于保函费，如周超自行提供了财产担保，并不需要支付保函费，该笔费用并非必须产生，故对于保函费本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告卢伟于本判决生效之日起十日内向原告周超支付违约金6万元； 二、驳回原告周超的其他诉讼请求。 若未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元减半收取4900元，保全费3520元由被告卢伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  张晓星 二〇一八年十一月二十六日 书记员  李婧姣