广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终4836号上诉人(原审被告)：徐汉庭，男，1953年9月14日出生，汉族，户籍地广东省惠东县，被上诉人(原审原告)：周永吉，男，1991年1月16日出生，汉族，户籍地广东省惠东县，委托诉讼代理人：宋仕东，广东标远律师事务所律师。原审被告：徐名广，男，1984年10月17日出生，汉族，户籍地广东省惠东县，原审被告：江河水务（惠东）有限公司，住所地广东省惠东县大岭镇新安社背。法定代表人：陈文胜。上诉人徐汉庭与被上诉人周永吉、原审被告徐名广、原审被告江河水务（惠东）有限公司（下称江河水务公司）因返还原物纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2018）粤1323民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人徐汉庭上诉请求：1、撤销惠东县人民法院作出的（2018）粤1323民初1106号民事判决书，并中止本案的诉讼；2、本案的一审、二审诉讼费均由被上诉人负担。主要事实和理由：本案中所涉的房产原属上诉人所有，上诉人并没有到惠东县房产局现场办理涉案房产的权属过户给被上诉人。依据我国《房屋登记办法》的规定，被上诉人取得涉案的房地产权证应依法被撤销。为此，上诉人已经向博罗县人民法院提起行政诉讼，请求撤销周永吉取得的涉案凡物房地产证件。博罗县人民法院已经立案受理，案件编号（2018）粤1322行初127号。如果上诉人的诉讼请求得到了博罗县人民法院的支持，则本案真相大白，上诉人无需给付被上诉人房屋租金。在上诉人提起的行政诉讼没有判决结果之前，判决本案为时尚早，本案的审理须以博罗县人民法院的判决结果为依据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第150条之规定，请求二审撤销原审判决，并中止本案的审理。被上诉人周永吉辩称:本案所争议的房屋已经依法登记在周永吉名下，江河水务公司应当将租金交付给真正的权利人周永吉。博罗县人民法院已经对（2018）粤1322行初127号案件作出处理，裁定驳回徐汉庭的起诉，故而徐汉庭主张本案中止审理缺乏依据。请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审原告周永吉向一审法院起诉请求：1、被告立即停止侵权，将强行侵占的原告名下位于惠东县大岭镇××号房产归还给原告；2、被告返还侵占的租金（从2016年12月5日起计至被告交还房屋之日止按23850元/月计，暂计至2018年2月5日为333900元）；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2014年1月3日，原告通过购买的方式取得涉案位于惠东县大岭镇××号（原新安社背）的房产（房产证：粤房地权证惠东字第**）。因当时惠东大岭镇小岭路附近经济还未开发，居住居民稀少，原告四处寻租拉投资未果，导致房产一直空置。2016年，原告发现涉案房产有零星租客，经询问发现是被告徐汉庭出租，原告通过身边朋友立即与被告交涉，要求其停止出租，返还已收取的租金，但无果。直至2017年，原告发现第三人江河公司已入住办公，支付了几十万租金给被告。被告徐汉庭非涉案房产所有权人，却对外谎称房东，被告徐汉庭签订出租合同、被告徐名广收取租金的行为均已构成刑事诈骗，均已严重侵犯原告财产权益，给原告造成巨大损失。现请法院维护原告权益，判如所请。被告徐汉庭、江河公司共同答辩如下：本案应中止审理，理由如下：涉案房地产是被告徐汉庭出售给原告的，在双方签订的协议上注明的售价是150万元，但实际售价是650万元。原告只是支付了70万元购房定金，剩余购房款至今未付，为此被告徐汉庭已另案提起诉讼【惠东县人民法院（2018）粤1323民初1363号】及【惠州市中级人民法院（2017）粤13民终3771号执行异议之诉（尚未审结）】，要求确认双方签订的买卖合同无效。在涉案房屋产权存在争议的情况下，判决被告给付房屋租金尚为时过早，因为本案的审理需以另案的审理结果为依据。被告徐名广未作书面答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕其诉讼请求向本院提供了下列证据予以佐证：1、原、被告身份信息、企业信用信息；2、惠东县不动产登记资料查询结果证明、利用土地档案证明书；3、租赁合同；4、房屋现场照片；5、通知书；6、报警回执。被告徐汉庭围绕其上述答辩意见向本院提交了（2018）粤1323民初1363号案件受理通知书。为查清事实，本院依职权调取了下列证据：1、本院（2014）惠东法民一初字第1040号民事判决书；2、惠州市中级人民法院（2016）粤13民终629号民事裁定书；3、惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第3582号民事判决书；4、惠州市中级人民法院（2017）粤13民终3771号案民事判决书；5、本院（2018）粤1323民初1363号民事裁定书;6、房地产权证、国土证。一审法院认定的事实:2007年，被告徐汉庭通过新建方式取得涉案位于惠东县大岭镇××号(原新安社背）的房地产（房房地产权证号：粤房地证字第**；有土地使用权证号：惠东国用（2005）第020366号；建筑面积：3364.02）所有权。2014年1月3日，上述房地产通过买卖方式过户登记至原告周永吉名下（房地产权证号：粤房地房地权证惠东字第**，土地使用权证号：惠东国用(2013)第**）。2014年1月24日，本院以（2014）惠东立保字第10-1号民事裁定书查封涉案房地产，查封期限至2016年1月23日；2014年1月28日，惠城区人民法院以（2014）惠城法立保字第46-2号《民事裁定书》轮候查封涉案房地产，查封期限至2016年1月27日；2014年2月19日，本院以（2014）惠东立保字第14-1号民事裁定书轮候查封涉案房地产，查封期限至2016年2月18日；2016年3月14日，惠城区人民法院以（2015）惠城法执字第536-3号民事裁定书查封涉案房地产，查封期限至2019年3月13日，目前该查封裁定属首查封，申请执行人为黄涌晖。2017年9月18日，本院以（2015）惠东法执字第1053号民事裁定书轮候查封涉案房地产，查封期限至2020年9月17日。2014年9月29日，被告徐汉庭以原告周永吉为被告向本院提起商品房销售合同纠纷之诉【案号：（2014）惠东法民一初字第1040号】，提出“解除原、被告双方签订的《房屋转让协议书》和《广东省房地产买卖合同》，被告返还购买原告的房屋，并将房屋权属过户到原告名下”之诉求。2015年8月18日，本院就该案作出“驳回被告徐汉庭所有诉讼请求”之判决。因不服该判决，被告徐汉庭提起上诉。2016年4月28日，惠州市中级人民法院以（2016）粤13民终629号民事裁定书撤销本院的上述判决，驳回徐汉庭的起诉。另查，关于黄涌晖与沈应莲、周永吉、惠州泰祥制衣有限公司等民间借贷纠纷一案，惠城区人民法院作出上述（2014）惠城法立保字第46-2号民事裁定书及（2014）惠城法民一初字第385号民事判决书，该判决书第三项确认沈应莲、惠东县凡淇房地产开发有限公司应向黄涌晖偿还借款本金1500万元及利息，周永吉承担连带清偿责任。因未履行上述判决书所确定的义务，权利人黄涌晖向惠城区人民法院申请强制执行【案号：（2015）惠城法执字第536号】周永吉名下的涉案房产。2015年5月11日，被告徐汉庭以涉案房产出卖给周永吉，但周永吉没有支付其购房款为由向惠城区人民法院提出执行异议，惠城区人民法院就此作出（2015）惠城法执外异字第17号民事裁定书，驳回了被告徐汉庭提出的异议。2015年10月26日，被告徐汉庭以黄涌晖为被告,以沈应莲、周永吉等为第三人向惠城区人民法院提起案外人执行异议之诉，提出“停止对涉案房产的执行，判令解除被告徐汉庭与周永吉签订的《房屋转让协议书》、《广东省房地产买卖合同》，周永吉向原告返还涉案房屋”之诉求。惠城区人民法院于2017年5月25日就该案作出（2015）惠城法民一初字第3582号民事判决书，判决驳回被告徐汉庭的全部诉讼请求。因不服该判决，被告徐汉庭提起上诉。2018年4月18日，惠州市中级人民法院以（2017）粤13民终3771号民事判决书驳回上诉，维持原判。2018年3月19日，被告徐汉庭以本案原告周永吉、案外人黄文鑫、沈应莲为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉【案号：（2018）粤1323民初1363号】，诉请：“1、判决确认原告与周永吉签订的《房屋转让协议书》、《广东省房地产买卖合同》无效；2、判决被告将位于惠东县大岭镇小岭路（原新安社背）【原房产证号：粤房地证字：粤房地证字第××号用证号：惠东国用（2005）第020366号】的房地产返还给原告，并将房屋权属过户到原告名下；3、由被告承担本案诉讼费用”。2018年4月20日，本院以（2018）粤1323民初1363号民事裁定书驳回被告徐汉庭的起诉，被告徐汉庭在法定期限内未提起上诉。被告徐汉庭在本院（2018）粤1323民初1363号案中所提交的签订日期均为2013年12月4日的《房屋转让协议书》、《广东省房地产买卖合同》载明：“转让方为徐汉庭，受让方为周永吉；房屋转让价格为150万元；付款方式：现金”。该《房屋转让协议书》和《广东省房地产买卖合同》系原告周永吉办理涉案房屋过户登记手续的依据，原件均保管于惠东县房产档案馆，该两份合同均未约定涉案房屋的交付使用时间。被告徐汉庭在该案中还提交了一份签订日期为2013年5月20日的《房屋转让协议书》，载明：“转让方为徐汉庭、周伟应、徐雄伟，受让方为黄文鑫；涉案房屋转让价格为650万元，付款方式为受让方一次性将房款付清给转让方；转让方应于2013年12月31日前将房屋的全部钥匙交付给受让方，并在双方在场的情况下由受让方对房屋进行验收”。该协议书尾部转让方处的签名徐汉庭、周伟应、徐雄伟，受让方处的签名为黄文鑫。另外，原告在该案中提交了一份其在中国工商银行惠东支行开设的卡号为62×××81的账户历史明细清单，拟证实被告沈应莲于2013年7月25日向其支付购房款70万元，剩余购房款580万元尚未支付的事实，该明细清单未显示付款方的名称。庭审中，被告徐汉庭称因涉案房屋的购房款至今尚未付清，故涉案房屋至今尚未交付原告使用，仍由其管理使用和出租。经本院询问，原告称涉案房屋的购房款为150万元，已通过案外人沈应莲向被告徐汉庭支付了现金150万元，但未就此提供相关证据予以佐证。涉案房屋共十间六屋。2016年12月25日，被告徐汉庭作为出租人（甲方）与被告江河公司（承租人，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：一、甲方将涉案房屋中的七间一楼至四楼（约2200平方米）出租给乙方使用；二、租赁时间为五年，从2016年12月5日起至2021年12月30日止；三、租金为23850元/月，款项汇入被告徐名广（被告徐汉庭的儿子）的银行账户，装修期间甲方免收租金，自2017年3月1日开始计算租金，同时甲方收取乙方5万元作为租赁押金；四、租赁期满房屋返还甲方时，固定设施和不能移动的装饰不得拆除损毁。被告徐汉庭在庭审中确认涉案房屋中另有两间的一楼出租给他人经营饭店，租金为2200元/月，还有一间的一楼出租给他人经营小卖部，租金为800元/月，该三间的二至六层均为被告徐汉庭及其家人居住使用。原告在庭审中称其曾于2017年下半年电话通知被告徐汉庭返还涉案房屋，但未就此向本院提交相关证据予以佐证。2018年4月3日，原告向被告江河公司发出《关于本栋租赁问题的通知书》，内容如下：“各位租户：本人周永吉拥有该房屋的全部产权，并且已经登记在本人名下，其他人的一切说辞都是欺骗各位租户，甚至可能有人说，正在打官司拿回来该房产，但是《物权法》关于不动产权的规定，是以房地产相关行政部门登记为准，在相关部门没有变更登记前，都属于产权证书上的登记权属人。基于以上内容，本人声明，即日起，各位租户要如实将房租交给本人的代理人曹志球（有惠城区公证处的公证书为证），其出具租金等相关费用的收据，本人均认可，望各位租户遵守，否则本人将诉诸法院以维护自己的合法权益。此致，顺祝商祺。通知人：周永吉、曹志球”。2018年4月11日，被告江河公司的法定代表人陈文胜以原告派人封锁其门店为由向惠东县公安局大岭派出所报案，该派出所已登记受理。一审法院认为：被告徐汉庭与原告周永吉签订《房屋转让协议书》及《广东省房地产买卖合同》，将涉案房产转让给原告周永吉，并办理了过户登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告周永吉已取得涉案房产的所有权。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，原告周永吉诉请被告徐汉庭交付涉案房产的依据充足，本院予以支持。对于被告徐汉庭辩称原告未足额支付购房款的主张，因其在本案中未提起反诉，故本院在本案中不作处理，如被告徐汉庭有证据证实原告未足额支付购房款的，可另行主张权利。被告江河公司与被告徐汉庭所签订的《租赁合同》发生在涉案房产的物权变动之后，且涉案房产在出租前已被人民法院依法查封，故上述《租赁合同》并不适用“买卖不破租赁”规则，被告江河公司依法应将其所承租的涉案房屋交还原告使用。至于被告江河公司与被告徐汉庭因该《租赁合同》所产生的权利义务，可另循其他法律途径解决。对于原告诉请被告支付房屋租金的诉求，本院认为，原告作为涉案房产的所有权人，依法对涉案房产享有处分和收益的权利。然而，因被告徐汉庭与原告周永吉签订的《房屋转让协议书》及《广东省房地产买卖合同》均未约定涉案房屋的具体交付使用时间，且原告亦未举证证明其所陈述的曾于2017年下半年电话通知被告徐汉庭交付涉案房屋的事实，据此，原告诉请被告从2016年12月5日起计付房屋租金的依据不足，本院不予支持。基于被告徐汉庭经原告向本院提起诉讼主张权利后，仍拒不履行交付房屋义务及已将涉案房屋出租收益的事实，被告徐汉庭应向原告支付从本案立案之日即2018年2月28日起至其将涉案房屋实际交付给原告使用之日止的房屋占用费。原告诉请该房屋占用费按被告徐汉庭与江河公司所约定的房屋租金23850元/月计付，不违反法律规定，本院予以照准。被告徐名广经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐汉庭于本判决生效之日起30日内向原告周永吉交付涉案位于惠东县大岭镇××号(原新安社背）的房地产（房地产权证号：粤房地权证：粤房地权房地权证惠东字第**，地使用权证号：惠东国用(2013)第**）>二、被告江河水务（惠东）有限公司于本判决生效之日起30日内将其所租赁的涉案房屋交还原告周永吉使用。三、被告徐汉庭于本判决生效之日起30日向原告周永吉支付从2018年2月28日起至实际交付涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月23850元计付）。四、驳回原告周永吉的其他诉讼请求。案件受理费6308元（原告已预交），由被告徐汉庭负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案二审中，上诉人徐汉庭提交了博罗县人民法院受理（2018）粤1322行初127号案件的相关资料；被上诉人周永吉提交了博罗县人民法院于2018年7月6日作出（2018）粤1322行初127号行政裁定书。对当事人在二审中争议的事实，除一审已经查明的事实外本院另查明：就涉案的房屋买卖合同签订后经惠东县房产局办理过户登记至周永吉名下的行为，徐汉庭已经向具有管辖权的惠州市博罗县人民法院提起行政诉讼，请求撤销该过户登记。博罗县人民法院受理后，经审理于2018年7月6日作出（2018）粤1322行初127号行政裁定书，以该案涉案的标的“已为生效裁判或者调解书所羁束”为由，裁定驳回徐汉庭的起诉。徐汉庭不服该行政裁定书向本院提起上诉，本院审理后于2018年10月8日作出（2018）粤13行终159号行政裁定书，以本案不符合行政案件的受案条件为由，裁定驳回上诉维持原裁定。本院认为，本案为房屋买卖合同所引发的房屋交付及租金收取纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见及答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：本案二审是否需要中止审理、一审法院的裁判是否正确。徐汉庭所称的其已经就涉案的房屋登记过户问题提起行政诉讼请求予以撤销，故而应当中止本案的诉讼。但是根据本案二审中已经查明的事实，徐汉庭所提起的行政诉讼因不符合受理条件被一审、二审驳回起诉。因此，尽管本案一审裁判是在相关行政案件尚未审结的情形下作出的，但在本案二审中相关行政案件已经二审终审的情况下，本案二审应当进行处理而无需中止审理。涉案的房屋买卖合同已经经过数次诉讼，其中徐汉庭所提起的解除房屋买卖合同、返还房屋并过户回自己名下的案件，经本院（2016）粤13民终629号民事裁定书终审驳回其起诉。徐汉庭以申请查封并请求执行的黄涌辉等为被告、沈应莲与周永吉等为第三人的执行异议之诉，请求停止对涉案房屋执行及解除房屋买卖合同、返还房产等。该案经一审、二审，徐汉庭的诉讼请求被全部驳回。此后，徐汉庭又以周永吉、黄文鑫、沈应莲等为被告提起诉讼，请求确认涉案的房屋买卖合同无效、将涉案的房屋予以返还并过户等。该案又被惠东县人民法院以（2018）粤1323民初1363号民事裁定书驳回起诉。上述案件的审理，以及（2018）粤13行终159号行政案件的审结，充分说明徐汉庭与周永吉之间就涉案房屋买卖所签署的合同已经发生法律效力，且相应的房屋已经登记在周永吉名下，周永吉依法应当对涉案的房屋享有完整的物权。在周永吉作为涉案房屋的合法登记所有权人的地位没有被经过法定途径予以否认之前，周永吉作为权利人其应当对涉案的房屋享有占有、使用、收益的权利。据此，一审法院判令徐汉庭向周永吉交付涉案的房产及相应的租金，有事实依据和法律依据，本院依法予以支持。至于徐汉庭在本案诉讼中所称的其在涉案的房屋交易过程中可能遭遇到沈应莲的欺骗，或者周永吉并未实际支付足额的资金等问题，并非本案审理的范围，可在本案诉讼终结后另循法律途径解决。综上所述，上诉人徐汉庭的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币6308元，由上诉人徐汉庭负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一八年十一月八日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。