广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终16852号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市丰兴商贸有限公司，住所地：广东省广州市白云区石井升平下街****。法定代表人：黄志勇，职务：总经理。委托代理人：钟怡潇，广东百思威律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱建宇，男，汉族，住江苏省响水县。委托代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师。委托代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。上诉人广州市丰兴商贸有限公司（下简称丰兴公司）因与被上诉人朱建宇租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人丰兴公司上诉请求判令撤销一审判决，改判丰兴公司与朱建宇于2014年7月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效。事实和理由如下：一、一审法院对于涉案场地的情况认定与事实不符，且适用法律错误。其一，涉案场地位于丰兴商业广场内，丰兴商业广场所处的相关建筑物均已取得相应产权证书。一审已经查明涉案场地位于拥有合法产权的建筑物内。正如相关产权证书记载，产权人于上世纪80年代通过改建的方式取得房屋所有权。既然丰兴商业广场所处的建筑物已取得相关产权证书，即使因年代久远无法提供建设工程规划许可证或有关报建资料也不应成为质疑建筑物是否合法的理由。其二，一审法院关于“丰兴商业广场第三层”的认定与事实不符，未能正确适用法律。丰兴商业广场所处的相关建筑物曾在上世纪八十年代作为食品厂使用，因架设机器设备的需要，其房高远高于一般的商用建筑。后白云区供销社有效利用该建筑物的层高优势，通过装修的方式达成了现状。相关装修行为不属于《中华人民共和国城乡规划法》所指的建筑物建设行为，自然无需申请建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》的规定，对涉及承重结构变动的装修工程的要求是“应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工”。也就是说，即使丰兴公司无法证明相关装修满足设计前置的要求，也仅意味租赁房屋可能存在违规装修的行为。从法律规定、公众常识及公平合理的角度而言，违规装修最严重也只是可能影响“房屋使用条件”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，即使因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况且导致租赁房屋无法使用的，承租人也只是有权请求解除合同，而不能主张合同无效。更何况，根据广州市公安消防局出具的穗公消验（2012）第0804号《建设工程消防验收意见书——关于嘉禾丰兴商业广场建设工程消防验收合格的意见》，早在2012年时，丰兴商业广场以现状通过了消防管理部门关于建筑物土建及内部装修工程的消防验收，结果均为合格。因而，丰兴公司出租的涉案场地既不存在无法使用的情况，更不存在导致租赁合同无效的法定情形；二、已有生效判决对“丰兴商业广场第三层”涉及的租赁合同效力作出有效认定，为维护司法判决的权威性与统一性，理应予以维持。丰兴公司在（2014）穗中法民五终字第3438号案、（2015）穗中法民二终字第2045号案中，分别与案外人关文中、文朝昌因“丰兴商业广场第三层”的租赁纠纷诉至法院，相关案件均已经广州市白云区人民法院一审、广州市中级人民法院二审并作出生效民事判决。上述生效判决均已认定：以丰兴商业广场三楼专柜、商铺(上述两案均涉及到本案物业)为租赁物的租赁合同合法有效，对合同当事方均有约束力；丰兴公司受房屋产权人委托，全权经营、管理丰兴商业广场；丰兴商业广场已通过消防验收。被上诉人朱建宇答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平，请求维持一审判决，驳回上诉。丰兴公司出租的场地所有权人是广州市白云区供销合作社新市供销社，但是房产证注明是2层，而实际涉案场地在第3层，故涉案房屋属于非法建筑。另，涉案场地的屋顶原本是是平的，而丰兴公司为了非法牟利，擅自加建并用钢结构进行建设，双方和原审法院法官共同到涉案场地查看现场时发现，涉案场地明显与房产证列明的砖混结构不相符，故违法加建的事实非常明显。因丰兴公司不能提供建设工程规划许可证，按照最高人民法院相关司法解释的规定，双方的合同属于无效合同。丰兴公司于2017年4月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令:1、确认丰兴公司与朱建宇签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月13日解除；2、朱建宇向丰兴公司支付其拖欠的自2016年1月1日至2016年10月13日期间的租金282963.33元及滞纳金；3、丰兴公司没收朱建宇的租赁保证金70000元及水电费保证金10000元；4、朱建宇向丰兴公司支付违约金148400元；5、朱建宇自2016年10月14日起按2473.33元/日的标准向丰兴公司支付房屋占有使用费至朱建宇交还房屋之日起；6、朱建宇向丰兴公司支付自2016年2月至2016年9月期间所拖欠的水电费87730.8元及滞纳金；7、朱建宇承担本案诉讼费用。朱建宇反诉请求判令确认朱建宇与丰兴公司签订的《房屋租赁合同》无效。原审法院经审理查明：涉案场地位于广州市白云区嘉禾街106国道西北侧、百花岭北街边东北侧的丰兴商业广场第3层。其中一部分面积位于粤（2016）广州市不动产权第XXXXXXXX号不动产权证（以下代称1号房屋）的投影面积内，另一部分位于粤（2016）广州市不动产权第XXXXXXXX号不动产权证（以下代称2号房屋）的投影面积内。2014年7月31日，丰兴公司（甲方，出租人）与朱建宇（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案场地出租给乙方使用。2016年，广州市国土资源和规划委员会对涉案场地所在房屋（即1号、2号房屋）核发了不动产权证。其中，1号房屋建筑面积1520.69平方米；房屋结构钢筋混凝土、砖木；房屋总层数2-1/2，1。2号房屋建筑面积969.59平方米；房屋结构钢筋混凝土、混合；总层数2层。原审过程中，丰兴公司未能提交涉案场地建设取得建设工程规划许可证的相关证据。原审法院认为：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”；第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据广州市国土资源和规划委员会核发的不动产权证附图记载，涉案场地所在的房屋仅有2层有产权登记。丰兴公司未能提供第3层的建设工程规划许可证。因此，原审法院认定涉案场地所在的第3层未取得建设工程规划许可证，无产权登记。根据上述查明事实和法律、司法解释的规定，双方当事人就涉案场地订立的《房屋租赁合同》因违反上述法律、司法解释的强制性规定而无效。朱建宇的反诉请求合理合法，予以支持。对于朱建宇主张涉案房屋消防不合格导致合同无效的意见，原审法院认为，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已于2013年废止，因此消防验收问题对于房屋租赁合同效力不再产生影响，故原审法院对该意见不予采纳。鉴于双方当事人对于合同效力问题争议较大，且合同效力对于其他部分的审理影响较大，故原审法院对该事实查明后先行判决。在合同效力确定之前，本案其他部分中止审理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国规划法》第四十条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条的规定，于2018年6月28日作出判决如下：确认广州市丰兴商贸有限公司与朱建宇于2014年7月31日签订的《房屋租赁合同》无效。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。”本案中，涉案租赁物虽位于粤（2016）广州市不动产权第XXXXXXXX号及粤（2016）广州市不动产权第XXXXXXXX号不动产权证所涉丰兴商业广场的水平投影面积之内，但前述房产证载明的房屋总层数为2-1/2或2层，而涉案租赁物所处位置为加建的第3层，因该加建行为导致建筑面积等规划条件的变更，依据前述法律规定，应当办理规划审批手续。现无证据显示丰兴商业广场第三层的加建行为有办理规划审批手续，故朱建宇诉请确认双方就涉案商铺签订的《房屋租赁合同》无效符合法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。丰兴公司上诉请求改判确认《房屋租赁合同》有效于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人丰兴公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一八年十一月二十三日书记员  彭文悦