甘肃省庆阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘10民终1287号 上诉人（原审被告）：李瑛，汉族，甘肃省环县人，农民，住环县。 委托诉讼代理人：陈浩，男，汉族，甘肃省环县人，农民，住环县。系李瑛丈夫。 被上诉人（原审吴雪琴）：吴雪琴，汉族，甘肃省环县环城镇居民，住环县。 委托诉讼代理人：王迎春，男，汉族，环县职业中学教师，住环县，系吴雪琴表弟。 上诉人李瑛与被上诉人吴雪琴房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省环县人民法院（2018）甘1022民初1102号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李瑛及其委托诉讼代理人陈浩，被上诉人吴雪琴的委托诉讼代理人王迎春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李瑛上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人关于租金的支付时间约定不明，故上诉人在第四个租赁年度开始之时至第五个租赁年度开始之前支付房租的行为均不构成违约，一审法院判决解除合同错误。一审法院未考虑大多数房东并未起诉要求解除合同的事实，单独就被上诉人的个人诉求予以支持，必将导致上诉人因无法正常经营而搬离大厦，其他房东摊位因面积小、位置不好而长期闲置，损害其他房东的利益。一审判决不予审查和考虑上诉人主张装修损失的请求属于适用法律错误。 吴雪琴辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，并由被答辩人翻倍赔偿上诉期间被答辩人占用答辩人商铺的租赁费用，本案诉讼费由被答辩人承担。被答辩人以资金紧张为由，拒绝支付自第二个租赁年开始的房租费用，其恶意拖欠租金的事实清楚。被答辩人称可以在任意时间支付租金实属狡辩，其行为早已构成违约。因被答辩人违约致使合同解除，故被答辩人不应承担装修费损失。 吴雪琴向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判由李瑛恢复并交还租赁吴雪琴位于环县环城镇翼龙路78号世纪大厦的206号商铺（面积为23.45平方米）；3、判由李瑛从2017年9月18日起按31.27元/日向吴雪琴支付房屋租金至实际交还房屋之日（暂计至2018年5月7日租金为7245元）；4、判由李瑛承担本案诉讼费。 一审法院认定事实，2007年12月8日，吴雪琴与环县海阳房地产开发有限责任公司签订一份《商品房买卖合同》，购买环县海阳房地产开发有限责任公司开发建设的环县世纪大厦二楼206号商铺，面积为23.45平方米。2014年9月18日，吴雪琴与李瑛签订《房屋租赁合同》，合同约定李瑛租赁吴雪琴位于环县县城世纪大厦的206号商铺，面积为23.45平方米。房屋租期共10年，自2014年9月18日起至2024年9月17日止。合同第三条约定每月租金351元（每平方米每月15元），年租金总额4212元，一次性付清当年租金，并在3年后根据市场行情进行升浮调整，乙方应根据新的租金标准向甲方交纳房租，乙方除按时交纳房租外，还应交纳自行负担的其它费用等。合同第六条约定：租赁期间，乙方拖欠房租累计三个月以上者，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。合同签订当日，李瑛向吴雪琴支付2014年9月18日至2015年9月17日第一个租赁年度的全额租金。吴雪琴将商铺交付李瑛经营"顾家家居"。自2015年9月18日起至2017年9月17日，李瑛向吴雪琴付清了第二个及第三个租赁年度的租金，但均未在租赁年度开始之日支付。2017年9月15日起第四个租赁年度开始，吴雪琴于2018年1月20日向李瑛表示要求上涨房租，双方对租金标准未协商一致。李瑛至今未向吴雪琴支付第四个租赁年度的租金。2018年1月20日，吴雪琴等其他出租人以"环县世纪大厦二楼业主委员会"名义向李瑛其及丈夫陈浩发出《关于依法终止租赁合同、收取房租的通知书》，通知内容为：因李瑛拖欠房租超过4个月，故要求终止租赁合同，于2018年2月底恢复房屋原状，交还房屋，并按每平方米20元交清拖欠房租，同时支付所欠金额5%的违约金。李瑛接收到该通知后并未交还房屋，支付租金。李瑛在租赁吴雪琴商铺的同时还租赁了环县海阳房地产开发有限责任公司的374.67m2营业场地，约定租金为每平方米每月15元。2018年5月2日，李瑛向环县海阳房地产开发有限责任公司交纳2017年7月1日至2018年5月2日房租（部分）20000元。一审法院认为，吴雪琴、李瑛自愿协商一致，签订书面房屋租赁合同，该合同内容明确具体，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。现吴雪琴以李瑛拖欠房租累计三个月以上已构成违约为由要求解除合同，收回房屋。李瑛辩称合同未约定支付房租的具体期限，其在租赁年度内任何时间支付房租均未违约。虽然租赁合同中未明确约定支付房租的具体期限，但是吴雪琴将所有的房屋对外出租即是为获取租金利益，根据房屋出租的交易习惯，结合李瑛在签订租赁合同当日即支付了第一年度租金的事实及租赁合同中"一次性付清当年租金"的约定分析，每一年度租金应在签订合同之日即每年的9月18日全部付清。因此，李瑛自2017年9月18日起至今已超过三个月未付租金，符合租赁合同中约定终止合同的情形。加之吴雪琴根据合同约定要求上涨租金，李瑛不同意，其不同意增涨租金与合同中关于"三年后根据市场行情进行升浮调整，乙方应根据新的租金标准向甲方交纳房租"的约定相悖，致使吴雪琴签订租赁合同的目的不能实现。据上两点，吴雪琴主张解除双方签订的租赁合同，由李瑛交回房屋的请求于法有据，应予支持。合同解除后，李瑛应将租赁吴雪琴的206号商铺交还。至于吴雪琴诉请的恢复房屋原状，因吴雪琴未提交证据证明商铺的原状如何，故吴雪琴的此项请求因无证据证实而不予支持。关于吴雪琴主张李瑛按每日31.27元标准支付2017年9月18日起至实际交还房屋之日止的租赁费之请求能否成立的问题。李瑛自2017年9月18日起至今仍租赁吴雪琴的商铺经营家居城，其应支付房屋租金。吴雪琴提交世纪大厦一楼商铺租赁合同及环县紫冠家园场地使用合同，证明其要求的每日31.27元租金有据可依，但因该证据涉及的商铺地理条件、内部装修等与本案无可比性，故无参照性，因此在双方未就租金标准达成一致意见时，第四个租赁年度的租金标准仍应按之前合同约定的每平方米每月15元的标准计算较为妥当。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除吴雪琴与李瑛于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》；二、由李瑛于本判决生效后十五日内向吴雪琴归还租赁的位于环县世纪大厦二楼206号商铺；三、由李瑛于本判决生效后十五日内向吴雪琴吴雪琴支付拖欠的房屋租赁费（按每平方米每月15元标准计算，从2017年9月18日起至实际交房之日止）；四、驳回吴雪琴的其他诉讼请求。案件受理费50元，由李瑛负担。 双方当事人在一审中提交的证据已经庭审举证、质证，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的证据为：收款收据2张、收条9张，用以证明签订租赁合同后，除了第一年按签订之日交清房租，其余在本年度任何时间均可支付房租费的事实。 经质证，被上诉人对证据真实性无异议，但对证明目的提出异议。经审查，本院对上述证据真实性予以确认，作为本案定案依据，对上诉人主张的证明目的将综合全案分析认定。 综上，本院二审查明的事实与一审判决认定一致。 本院认为，上诉人李瑛与被上诉人吴雪琴于2014年9月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为10年，年租金为4212元，一次性付清全年租金，并在3年后根据市场行情进行升幅调整。上诉人付清前三年度租金后，因第四年度租金未协商一致，故第四年度租金至今未付。被上诉人及其他部分出租人以"环县世纪大厦二楼业主委员会"名义，以上诉人拖欠房租超过3个月为由要求终止租赁合同。但综合本案查明的事实，双方租赁合同中对交付租金的具体日期未进行明确约定，双方对租金交付时间是合同签订的第一日还是本年度内交清存在争议。豆宏涛也未提交根据市场行情第四年度租金升幅的证据，且依据双方签订10年期租赁合同的本意，上诉人为长期租赁经营已做了前期投入及预期。本案中若在合同约定不明的情况下，以欠付租金超过3个月为由判决解除租赁合同，则与合同签订目的不符。且本案实际是上诉人租赁了60余户出租人的商铺，整合装修后形成综合性商业卖场，若以此为由轻易解除与本案关联的12份租赁合同，势必影响其他出租户及整个卖场的经营，不利于合同的稳定性。故本案尚达不到根本违约需要解除合同的情形，一审判决解除合同不当。李瑛作为承租人，按期交付房屋租赁费是其应尽义务，故上诉人李瑛应按合同约定支付所欠租赁费。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及判处结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销甘肃省环县人民法院（2018）甘1022民初1105号民事判决； 二、由李瑛于本判决生效后十五日内向吴雪琴支付拖欠的房屋租赁费（按每平方米每月15元标准计算，从2017年9月18日起至实际履行之日止）； 三、驳回吴雪琴的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，均由李瑛负担。 本判决为终审判决。 审判长  盖冬梅 审判员  贾九龙 审判员  卢小栋 二〇一八年十一月二十八日 书记员  李永洁