吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终4810号上诉人（原审原告）：久和美家（长春）商贸有限公司，住所：长春市朝阳区桂林路******房。法定代表人：马茹心，经理。委托诉讼代理人：刘晶，吉林钟言宇德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴展玮，该公司员工。被上诉人（原审被告）：李立恒，男，1973年1月12日生，汉族，住长，住长春市div>委托诉讼代理人：孙立峰，北京大成（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，北京大成（长春）律师事务所律师。原审第三人：王坤，女，1970年11月11日生，汉族，住吉，住吉林省梅河口市div>委托诉讼代理人：赵立峰，吉林钟言宇德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马茹心，久和美家（长春）商贸有限公司经理。上诉人久和美家（长春）商贸有限公司（下称美家公司）因与被上诉人李立恒，原审第三人王坤房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2018年7月13日作出的（2018）吉0104民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。美家公司一审诉求：1.解除第三人与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付因违约造成的损失623872元；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月16日第三人王坤（原告股东）与被告签订租赁合同，约定被告将位于长春市桂林路527门面（19号105室）出租给原告作为经营场所使用。面积200多平方米，租期3年，自2017年1月10日至2019年12月31日止，租金为每年31.5万元。同时约定，租赁期间，任何一方不能随意终止合同，否则造成的损失由违约方负责。合同签订后，原告向被告支付租金，并对房屋装修后经营。2018年1月被告在未予任何通知的情况下对原告承租的房屋上锁，禁止在此经营，并不允许原告到承租房屋内拿取任何东西，给原告造成巨大经济损失，原告与被告联系商谈此事，被告一直拒绝商谈。无奈原告报警，希望通过警察打开房屋，并与被告协商解决此事，出警民警以此种事件属于民事纠纷不予处理。现被告严重违反与第三人合同约定给原告造成巨大经济损失，依据《合同法》相关规定及双方约定，被告应当承担违约责任，并赔偿因此造成的损失。请求法院支持原告的主张。李立恒一审辩称：被告认为原告和第三人的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，应当依法驳回。理由如下：1.原告与被告之间不存在合同关系，原告也并非是房屋承租人，原告无权向被告主张权利。2.第三人未足额向被告支付租金，第三人无权向被告主张权利。3.原告不存在任何损失，即便存在损失，也与被告无关，综合请求驳回原告及第三人的诉讼请求。王坤一审述称：第三人承租房屋就是给原告作为经营场所使用，事实上原告也在此房屋进行经营，并且第三人是受原告所托与被告签订租赁合同，房屋租金均已支付完毕。一审法院查明：桂林路19号楼由4人分别所有，房主分别为李立恒、罗某某、陈某某、焦某某。这4间房屋隔壁墙被拆除，变为一间整体房屋。2016年王坤与李立恒签订房屋租赁合同，约定李立恒将位于桂林路527门面（19号105室）面积为90平方米的房屋出租给王坤，租期三年，从2017年1月1日到2019年12月31日，租金120000元。在签订该租赁合同后，李立恒与美家公司形成事实上的合伙经营，美家公司与李立恒用4间房屋合伙经营服装生意。据美家公司所说，李立恒将另外三人所有的房屋承租下来作为入股的股份，与美家公司共同经营桂林路久和美家店铺。李立恒以3间房屋的18万元租金入股，占净利润的30%股份。据李立恒所说，其以4间店面经营权入股，占有50%的股份，合伙关系是租赁的基础，没有合伙关系双方不能存在租赁关系，李立恒也不可能同意王坤以美家公司承租其他三人房屋租金的原价格，将房屋转租给王坤。另查明，王坤是美家公司的股东，王坤承租房屋后，美家公司与李立恒之间形成了合伙关系，并且制作了李立恒名称的牌匾。在租赁期间美家公司共计给付房租费315000元，其中罗某某房租款13.5万元，另外三间房租款每间6万元，共计18万元。至本案庭审结束，双方合伙关系仍然存续，在合伙经营期间双方发生纠纷，协商未果起诉至法院。一审法院认为：关于本案主体问题，房屋租赁合同虽然最初由第三人与被告签订，但后来原告介入，并用于经营服装生意，虽然没有书面协议，但被告与原告之间形成事实上的合伙关系，故原告起诉主体适格。本案原、被告之间就本案涉及到的4间房屋存在事实上合伙关系，且该合伙关系形成于被告与第三人签订合伙协议之后。原告以房屋租赁合同为案由起诉，并要求解除租赁合同，应当提供证据证明被告与第三人之间签订租赁合同涉及的房屋，即被告的房屋不在原、被告之间合伙事项之内。原告在听证会中自认被告以18万元入股，这个数字与包括被告的房租在内的三间房屋租赁费吻合。原告此说法依据常理推断，在合伙涉及的营业场所当中，包括被告所有的房屋在内。因此原告需要提供有力证据，予以证明被告所有的房屋与合伙经营无关，但是以原告提供的现有证据判断，不能证实这一点。原、被告之间合伙关系是产生租赁关系的前提，在合伙涉及的相关事项不清楚的情况下，无法就租赁关系以及由租赁关系产生的赔偿问题作出裁决。原告所提供的证据并不能排除被告所有的房屋使用权包含在合伙协议事项当中，不足以证明待证事项，应当承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告久和美家（长春）商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10038元，由原告久和美家（长春）商贸有限公司负担。美家公司上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.一审认定合伙关系错误。本案系以房屋租赁关系为基础，被上诉人是出租人，同时也是其桂林店铺的股东，既然是出租人就应当遵守与上诉人之间的租赁合同约定，一审不应以被上诉人是股东而否认双方之间的租赁合同关系。被上诉人将自己及承租的房屋出租给上诉人，后又采取锁门禁止经营和殴打店铺内工作人员的侵权行为，违反了出租人的义务，应承担赔偿责任。2.一审混淆合伙与租赁关系，事实不清。被上诉人虽系股东，同时也是出租人，根据相关法律规定，股东与法人是不可混淆的两个独立人格权，即使股东损害了法人利益，也需赔偿。结合本案，，被上诉人在上诉人经营期间锁门、殴打、恐吓工作人员，导致上诉人无法经营，被上诉人赔偿损失。上述租赁合同与合伙并无关联，但一审却以合伙涉及的相关事项不清楚为由，未就租赁关系产生的赔偿问题作出裁决，是错误的。另外，被上诉人在签订租赁合同后，以自己所有及承租的房屋第一年租金入股桂林路店铺，而非用其房屋使用权入股，一审应当对租赁合同纠纷进行审理。李立恒二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。王坤二审述称：同意上诉人的意见。除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.李立恒因合伙纠纷（李立恒自述美家公司虚报进货价格，导致合伙亏损，且拒绝提供账目供其查询）于2018年2月份给案涉房屋上锁。2.美家公司于2018年10月31日从案涉房屋撤离。本院认为：1.美家公司以王坤名义与李立恒于2016年8月16日签订《房屋出租合同》，李立恒将从案外人罗义聪处承租的案涉房屋转租给美家公司，美家公司依约支付了租金，双方成立房屋租赁合同关系。虽然李立恒在租赁关系存续期间曾以3间房屋一年的租金18万元入股美家公司，成为美家公司股东，但美家公司在其后继续向李立恒支付租金，表明双方之间仍然存在房屋房屋租赁合同关系，并未因李立恒的入股行为而改变，故一审混同房屋租赁合同关系与合伙关系不当，应予纠正。2.李立恒既然将案涉房屋出租给美家公司，且美家公司不欠付租金，李立恒即应依约履行出租人的合同义务，保证美家公司正常使用房屋，但其却因双方之间的合伙纠纷对案涉房屋上锁，阻碍美家公司使用房屋，应当认定李立恒构成租赁合同违约，应当赔偿美家公司因无法正常使用房屋造成的经济损失。美家公司虽然主张李立恒赔偿其经营损失，但其提供的证据仅为上一年度的营业额，并非净利润，不能认定为损失，况且因其经营亏损才与李立恒发生的纠纷，故本院对其主张不予采纳。但考虑到美家公司支付给李立恒租金后，因李立恒对房屋上锁而无法正常使用房屋，其未能使用房屋期间的租金构成美家公司的实际损失，故本院对美家公司此部分诉求予以保护。因美家公司已支付案涉房屋租金13.5万元，期间为2018年1月1日至2018年12月31日，李立恒于2018年2月份对案涉房屋上锁，美家公司于2018年10月31日搬离房屋，李立恒应当赔偿美家公司租金损失101250元（13.5万元÷12月×9月），又因美家公司已于2018年10月31日搬离房屋，李立恒应将美家公司未使用房屋的2个月租金一并返还给美家公司，故李立恒应当给付美家公司123750元。3.因李立恒于2018年2月给案涉房屋上锁，具有解除合同的意思表示，而美家公司于2018年4月27日起诉解除合同，并于2018年10月31日搬离房屋，亦具有解除合同的意思表示，故本院确认双方之间对案涉房屋的租赁合同已于2018年10月31日解除。综上，一审判决认定事实基本正确，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初2136号民事判决；二、确认上诉人久和美家（长春）商贸有限公司以原审第三人王坤名义与被上诉人李立恒于2016年8月16日签订的《房屋出租合同》于2018年10月31日解除；三、被上诉人李立恒于本判决生效后立即给付上诉人久和美家（长春）商贸有限公司租金及损失人民币123750.00元；四、驳回上诉人久和美家（长春）商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计20076.00元，由上诉人久和美家（长春）商贸有限公司负担16101.00元，被上诉人李立恒负担3975.00元。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一八年十一月十五日书 记 员  林星辰