文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0235民初4768号原告：谢小辉，女，1974年4月18日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。被告：刘颖，女，1972年7月11日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：于奇富，重庆市云阳县永昌法律服务所法律工作者，特别授权。原告谢小辉与被告刘颖房屋租赁合同纠纷一案，重庆市第二中级人民法院于2018年7月24日以（2017）渝02民终1272号民事裁定书裁定：撤销云阳县人民法院（2018）渝0235民初672号民事判决，发回云阳县人民法院重审。本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢小辉的委托诉讼代理人李钦白，被告刘颖及其委托诉讼代理人于奇富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢小辉向本院提出诉讼请求：1.判决被告刘颖赔偿原告装修损失40000.00元；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年7月6日，原告与被告刘颖续订《门市租赁合同》，约定原告继续租赁被告所有的位于云阳县双江镇云江大道的1677号门市。租赁期限为三年，租金第一年76000.00元，第二年80000.00元，第三年在第二年基础上递增10%。原告将租赁门市用于餐饮服务。原告出资五万八千余元对租赁门市进行装修。由于被告出租的门市具有用途限制，不得用于餐饮，导致原告经营期间被云阳县环境行政执法支队责任改正和行政处罚。原告于2018年1月7日停止经营，被告收回了租赁门市，并将剩余房租退还原告，但拒绝赔偿原告装修损失。为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请依法判决。被告刘颖辩称，1.原告要求被告赔偿装修损失没有法律依据，原告的装修损失不是被告造成的，与被告没有任何因果关系。2.诉讼费用由原告承担。3.2016年7月6日，原、被告签订租赁合同是事实，合同第一条特别约定门市用于商业和服务业，不能用于歌舞厅或其他污染空气生产噪音大的经营项目；合同第四条第六款也规定产生的各种法律责任由原告承担。4.2017年12月11日，云阳县环境执法大队出具的处罚决定书与被告没有关系，决定书通知原告整改，不是关闭。原告于2018年1月7日停业经营的装修损失应由原告承担。5.原告于2018年1月16日给被告去了一份书面函，在函中要求被告前来接收门市，原、被告多次协商后于2018年1月23日对费用进行了结算。2017年7月7日至2018年1月7日的房租费、水电气费原告已全部缴清，房屋押金原告已退回，原、被告签订的门市租赁合同自然终止，原告要求赔偿装修损失不符合法律规定。6.原告把钥匙交给被告时称设施不要了，而且被告也叫原告弄走。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2007年3月26日被告刘颖（乙方）与云阳县财政局（甲方）签订《出售门面房协议》，协议第六条特别约定：鉴于门市位于甲方职工宿舍楼等特殊性，为确保房屋质量，确保住户人身安全及环境整洁，乙方承诺在购买门市后，严格遵守以下特别约定，若有违反，乙方自愿承担相应责任。1.严禁乙方改变门市结构。2.严禁乙方改变门市内下水管道、进水管道。3.门市后窗不得安装防盗网，不得悬挂衣物等各种物件，不得排放油烟，影响环境。4.门市不得用于餐饮、歌舞厅或其他污染空气、产生噪声的经营。乙方今后若改变门市所有人或使用人，应将以上条款纳入相应合同，并将合同抄送甲方一份。若乙方未将上述内容纳入合同，新的门市所有人（或使用人）违反上述规定的，乙方应向甲方支付违约金。2.被告刘颖与谭其彪于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，被告刘颖将其所有的位于云阳县云江大道1677号的门市二间租给谭其彪经营鸡火锅，租赁时间3年，从2013年7月7日起至2016年7月6日止。《房屋租赁合同》未对严禁改变门市内下水管道、进水管道、门市后窗不得安装防盗网，不得悬挂衣物等各种物件，不得排放油烟，影响环境、门市不得用于餐饮、歌舞厅或其他污染空气、产生噪声的经营进行约定。3.谭其彪经营鸡火锅至2014年3月时，又将门市转租给原告，原告谢小辉于2014年3月23日与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期3年，从2013年7月7日起至2016年7月6日止。租金第一年45000.00元，第二年租金5万元，第三年租金在5万元的基础上上浮10%。《房屋租赁合同》未对严禁改变门市内下水管道、进水管道、门市后窗不得安装防盗网，不得悬挂衣物等各种物件，不得排放油烟，影响环境、门市不得用于餐饮、歌舞厅或其他污染空气、产生噪声的经营进行约定。原告谢小辉利用承租门市经营云阳县幼鱼仔鱼庄。4.2016年4月1日原告谢小辉与吴美田签订《工程合同》，原告谢小辉将租赁门市承包给吴美田进行了装修，合同约定总造价58364.00元，并于2016年5月2日支付吴美田装修费用58640.00元，多支付276.00元。但原告谢小辉未告知被告。5.2016年7月6日，因原租赁合同到期，原告谢小辉（乙方）与被告刘颖（甲方）再次签订《门市租赁合同》。门市租赁合同约定：一、租赁标的及用途：交付时门市的墙、卷帘门、水、电、卫生间等设施功能完好（乙方查看确认）。租赁门市主要用于商业及服务业，但不得用于歌舞厅或其他污染空气、生产噪声大的经营项目。二、租赁期限及租金：租赁期限共叁年，即自2016年7月7日起，第一年租金76000.00元，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性缴纳。第二年租金捌万元，第三年在第二年基础上递增10%。四、其他权利、义务和责任：1、租赁期间，乙方装饰装潢要按照建筑、装饰有关法律、条例和相关政策规定执行，严禁改变门市结构。装饰装潢投资费用由乙方自行承担。合同解除时，装饰装潢中不可动产部分无偿归甲方所有，或者由乙方恢复原状。6、租赁期间产生的各种法律责任和形成的损失均由乙方承担。合同签订后，原告利用承租门市还是经营云阳县幼鱼仔鱼庄。6.2017年12月11日，云阳县环境行政执法支队对原告作出《责令改正违法行为决定书》，决定书认为原告经营的云阳县幼鱼仔鱼庄在未配套设立专用烟道的商住综合楼从事产生油烟的餐饮服务行业，属于环境违法行为。依据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款的规定责令原告立即改正环境违法行为。原告收到该决定书后，发现该门市难以建设专用烟道，遂于2018年1月7日停止经营。7.2018年1月16日，原告向被告送达《函》，函中载明“由于你门市限制经营餐饮，被环保局处罚，并责令关闭，承租人已无法继续经营现已被迫关门，特通知你前来接收门市，请退回剩余房租，并赔偿损失”。原、被告经协商后于2018年1月23日一致同意终止合同，并对截至2018年1月7日的租赁费用进行了结算，被告退还了原告剩余租期的租金及押金。8.被告现已将其所有的位于云阳县云江大道1677号的门市二间租赁给他人用于经营得力文具，经营者已对原先装修的东西全部进行了拆除并重新进行了装修，已无法对装修费用现值进行鉴定。对于上述事实，除原、被告的陈述外，还有原告提交的原、被告的身份信息，房屋租赁合同，门市租赁合同，出售门面房协议，责任改正违法行为决定书，收费情况说明，函，工程合同及装修报价单，被告出具的函及快递单，收费情况说明在卷予以证实，本院予以确认。前述证据来源合法，能相互印证，本院对前述证据予以采信。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告谢小辉与被告刘颖于2014年3月23日、2016年7月6日签订《房屋租赁合同》的事实清楚，权利义务明确，且不违反法律规定，原、被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。2017年12月11日，云阳县环境行政执法支队对原告作出《责令改正违法行为决定书》，原告收到该决定书后，发现该门市难以建设专用烟道，原、被告经协商后于2018年1月23日一致同意终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因装修损失适用过错责任原则，本院认为原、被告对造成的装修损失均有过错，原告应承担主要责任（80%），被告承担相应的责任（20%）。理由如下：1.2007年3月26日被告刘颖与云阳县财政局签订《出售门面房协议》，协议“第六条特别约定：鉴于门市位于甲方职工宿舍楼等特殊性，为确保房屋质量，确保住户人身安全及环境整洁，乙方承诺在购买门市后，严格遵守以下特别约定，若有违反，乙方自愿承担相应责任。1.严禁乙方改变门市结构。2.严禁乙方改变门市内下水管道、进水管道。3.门市后窗不得安装防盗网，不得悬挂衣物等各种物件，不得排放油烟，影响环境。4.门市不得用于餐饮、歌舞厅或其他污染空气、产生噪声的经营。”被告明知其购买的门市不得用于餐饮，先后与谭其彪、原告谢小辉签订《房屋租赁合同》用于餐饮经营，其主观上具有过错。正是因为门市不得用于餐饮经营，导致原告经营的云阳县幼鱼仔鱼庄难以建设专用烟道，被云阳县环境行政执法支队责令原告立即改正环境违法行为，故原告的损失与被告的行为具有相当因果关系，被告应当赔偿因此给原告造成的损失。2.被告在本案中的违约行为是在2014年3月23日的《房屋租赁合同》将要到期前，未经被告同意对其租赁门市进行装修，且在2016年7月6日重新签订《房屋租赁合同》时，还同意在合同中约定该门市“主要用于商业及服务业，但不得用于歌舞厅或其他污染空气、生产噪声大的经营项目”。明知该门市被约定不得用于污染空气的经营项目，而继续利用该门市从事产生油烟的餐饮服务，并因此于2017年12月11日被云阳县环境行政执法支队责令改正，原告自身存在重大过错，由于原告装修已经使用了1年多，应当在三年租赁期间予以平摊。由于原告损失系其自己估算，且被告现已将其所有的位于云阳县云江大道1677号的门市二间租赁给他人用于经营得力文具，经营者已对原先装修的东西全部进行了拆除并重新进行了装修，已无法对装修费用现值进行鉴定，原、被告当庭均表示原告的装修对其双方并无价值。故本院酌情考虑由被告赔偿原告损失8000.00元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条、第一百二十条，判决如下：一、被告刘颖在本判决生效后十日赔偿原告谢小辉装修损失8000.00元。二、驳回原告谢小辉的其他诉讼请求。案件受理费400.00元，由原告谢小辉负担300.00元，被告刘颖负担100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  沈阳东人民陪审员  唐清英人民陪审员  赵 容二〇一八年十一月一日书 记 员  叶 平