山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1002民初5076号原告：邢天涛，男，1964年3月11日出生，汉族，住淄博市张店区。被告：威海西站置业有限公司，住所地山东省威海市环翠区张村镇长江街**-35。诉讼代表人：威海西站置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：许金姬，山东弘誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李熙玉，山东弘誉律师事务所律师。被告：威海安邦瑞德地产顾问有限公司，住，住所地山东省威海经济经技术开发区海滨南路****/div>法定代表人：宋广杰，执行董事。委托诉讼代理人：邹燕娜，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。原告邢天涛与被告威海西站置业有限公司（以下简称西站公司）、威海安邦瑞德房地产顾问有限公司（以下简称安邦瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢天涛、被告西站公司委托诉讼代理人许金姬、安邦瑞德公司委托诉讼代理人邹燕娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢天涛向本院提出诉讼请求：判令继续履行原、被告于2016年3月19日签订的威海市环翠区张村镇蓝湾假日19层1906室的房屋买卖协议。事实与理由：邢天涛于2016年3月19日在西站公司售楼处与西站公司授权的安邦瑞德公司签订威海市环翠区张村镇蓝湾假日19层1906室的房屋买卖协议，该协议约定了房屋总价款及付款方式以售楼处电话通知。协议签订后，西站公司、安邦瑞德公司一直未通知邢天涛交付剩余部分房款。2016年11月17日邢天涛接到西站公司破产管理人的通知申报债权，邢天涛提交相关材料后，西站公司管理人于2018年7月31日向邢天涛出具不予确认通知书。邢天涛认为，其在西站公司的售楼处与西站公司授权的销售机构签订的房屋买卖协议合法有效。被告西站公司辩称，涉案房屋的订购单位协议书是邢天涛与安邦瑞德公司签订的，定金也是邢天涛直接汇至安邦瑞德公司银行账户里或其他账户内，安邦瑞德公司在与邢天涛签订定购单位协议书之前，应如实告知邢天涛所代理的销售房屋的范围及相关情况。西站公司不清楚邢天涛与安邦瑞德公司签订定购协议的相关情况，也并未收取涉案房屋的定金，西站公司不应承担履行义务，邢天涛应当向安邦瑞德公司主张权利。即使邢天涛与安邦瑞德公司签订的订购协议有效，该协议仍然无法履行。西站公司管理人根据《企业破产法》第十八条规定有权决定解除合同。另外，邢天涛只向安邦瑞德公司交纳了1万元定金，并未支付全部或大部分款项，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，该协议亦无法继续履行。被告安邦瑞德公司辩称，2016年2月13日安邦瑞德公司与西站公司签订蓝湾假日项目代理销售合同书，西站公司委托安邦瑞德公司在2016年2月13日至2016年9月30日期间代理销售涉案项目共195套房屋，其中包含涉案三套房屋，邢天涛在签署协议书时，知晓该情况，并且在诉状中也承认该事实，故涉案房屋买卖合同当事人是邢天涛和西站公司，安邦瑞德公司不是适格的被告，邢天涛诉讼请求是要求继续履行合同，所以如果判决继续履行，也应判决邢天涛与西站公司继续履行。邢天涛所交纳的定金在安邦瑞德公司处，因为西站公司与安邦瑞德公司形成的合作习惯，定金先由安邦瑞德公司代为收取，由西站公司与业主签订预售合同并交纳首付款时由安邦瑞德公司将定金转账至西站公司，因为涉案房屋没有签订预售合同，没有交纳首付款，所以定金没有交至西站公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据质证情况和当事人诉辩陈述，本院认定事实如下：2016年2月23日西站公司作为开发商、安邦瑞德公司作为销售代理商签订蓝湾假日项目代理销售合同，约定西站公司将其开发项目蓝湾假日委托安邦瑞德公司为独家代理销售，代理销售期限为自该代理合同签订之日起至2016年9月30日，代理销售范围为双方暂定可售套数为195套，具体可售范围以合同附件中的一户一价结算底价表及户型分布平面图为准。西站公司向安邦瑞德公司提供与该项目有关的各种证件复印件，并保证该项目的销售合法性；西站公司负责商品房认（定）购协议书、商品房预（现）售合同及补充协议的审核，并负责网上签合同、备案，并将备案合同及时转贷款银行，若西站公司未审核，由安邦瑞德公司人员代签的合同及协议只要盖有西站公司合同章或公章，即视为西站公司认可并授权安邦瑞德公司的行为，西站公司同意履行合同及协议的义务及权益，等等。在合同附件一户一价结算底价表中，蓝湾假日第19层共24套房屋，除一套设备房不能销售外，其他23套均在西站公司委托销售范围之内。2016年3月19日，邢天涛与安邦瑞德公司签订蓝湾假日定购单位协议书，邢天涛作为购房人购买蓝湾假日19层1906室，建筑面积35.11平方米，销售总价为115000元，同时约定邢天涛支付1万元作为购房定金，剩余105000元购房款的付款时间以售楼处电话通知为准，等等。同日，邢天涛向安邦瑞德公司支付定金1万元。2016年10月17日，本院裁定西站公司进行重整程序，并指定山东弘誉律师事务所担任西站公司管理人。邢天涛于2016年11月17日向西站公司申报债权，西站公司于2018年7月31日向邢天涛出具债权审查结果通知书，以邢天涛不具有债权申报主体资格为由对其申报债权不予确认。另查明，西站公司于2015年12月9日与案外人刘洋签订商品房买卖合同（预售），约定将其开发建设的蓝湾假日1906室以8万元的价款转让给刘洋。本院于2017年11月7日以双方不存在真实的商品房买卖合同的意思表示为由确认上述合同无效。以上事实，有房屋订购协议、代理销售合同、民事判决等书证及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据邢天涛诉称意见、西站公司及安邦瑞德公司辩称意见，结合庭审查明的事实，本案的争议焦点为：第一，邢天涛与安邦瑞德公司所签定购协议对西站公司是否具有法律约束力；第二，该定购协议可否继续履行。对此本院分析如下：首先，关于第一个焦点问题，即邢天涛与安邦瑞德公司所签协议对西站公司是否具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，西站公司与安邦瑞德公司所签蓝湾假日项目代理销售合同是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力。同时，根据合同附件一户一价结算底价表，涉案房屋在西站公司的授权范围内。虽然西站公司援引蓝湾假日项目代理销售合同以涉案订购协议未经其盖章确认为由否认对其的法律效力，但是其亦认可西站公司工作人员亦在售楼处现场，且安邦瑞德公司辩称先收取定金待签订正式商品房买卖合同并交纳首付款时将定金转付给西站公司等意见，亦符合交易习惯。因此，邢天涛与安邦瑞德公司签订的定购协议对西站公司具有法律约束力。其次，定购协议可否继续履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。但是，西站公司于2016年10月17日被本院裁定进行破产重整，管理人自法院受理破产申请之日起二个月内未通知对方当事人继续履行合同，根据法律规定，双方之间的商品房买卖合同已经依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项规定，合同解除的，合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行完毕的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故邢天涛要求西站公司继续履行涉案房屋定购协议的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，邢天涛诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，判决如下：驳回原告邢天涛请求继续履行原、被告于2016年3月19日签订的威海市环翠区张村镇蓝湾假日19层1906室的房屋买卖协议的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告邢天涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  褚衍文二〇一八年十一月二日书记员  谭惠春