文书内容广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤02民终1685号上诉人（原审被告）：韶关市煜友环保科技有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区园前西路******401。法定代表人：候楗鹏，该公司经理。被上诉人（原审原告）：雷晓晖，男，1990年6月30日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：黄小玲（系雷晓辉的母亲），住广东省韶关市。原审第三人:雷滨，男，1963年8月21日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。上诉人韶关市煜友环保科技有限公司（以下简称煜友公司）因与被上诉人雷晓晖、原审第三人雷滨房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人煜友公司的法定代表人候楗鹏、被上诉人雷晓晖的委托诉讼代理人黄小玲、原审第三人雷滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。煜友公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回雷晓晖一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由雷晓晖负担。事实和理由：一、一审法院既然认定涉案房屋不存在雷晓晖所称的转租行为，就应当支持雷滨与裴利军签订的《房屋租赁合同》继续履行。候楗鹏在裴利军去世后，一直按涉案《房屋租赁合同》的约定，履行支付租金的义务，候楗鹏在租赁房屋装修外墙、架设招牌广告的行为均发生在裴利军生前，且装修之初，雷晓晖已经知晓，并未提出异议，继续收取租金，足以证实雷晓晖认可涉案《房屋租赁合同》继续履行。候楗鹏只是承继房屋租赁关系，并非形成新的不定期租赁关系。二、裴利军与候楗鹏存在合作关系，裴利军意外亡故，裴利军妻子将合作事务委托候楗鹏管理，候楗鹏有权享有涉案《房屋租赁合同》的承租人权利。合作关系并非一定是公司参股关系，不能以裴利军未持有候楗鹏公司股份就否认裴利军与候楗鹏间的合作关系，候楗鹏与裴利军合作项目是销售“赊店老酒”，候楗鹏也提交了投资合作出资款8万元的收款凭证，足以证明双方的合作关系，裴利军妻子已委托候楗鹏全权经营管理“赊店老酒”项目。裴利军意外亡故不应导致涉案《房屋租赁合同》终止履行。雷晓晖辩称，煜友公司的上诉理由应当驳回，一审判决应当维持。雷滨述称，应当维持一审判决。雷晓晖向一审法院起诉请求：1.判令煜友公司立即归还韶关市武江区康乐村11号房屋，恢复房屋原状；2.煜友公司支付房屋场地占用费至房屋交还止（暂计至2018年1月所欠占用费为4200元）；3.案件受理费由煜友公司负担。一审法院认定事实：雷滨（作为甲方）与案外人裴利军（作为乙方）于2013年3月1日签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有产权或处置权的韶关市的房屋（建筑面积一栋3层270平方米），出租给乙方作办公使用。租期从2013年6月1日起至2020年1月1日止。另从2016年1月1日起每年在上一年度月租金基础上上浮租金200元/月。该房屋涉及报建装修、搭建等手续，全部完成需要一定时间，因此，在本合同签订之日起3个月内为装修期，每月租金为人民币2500元整。租金按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方交清当月租金，甲方须开具收据给乙方。租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方，如需转租，需经甲方同意，按本合同条款续租。（关于上述租赁合同涉及的房屋，双方及第三人均认可是韶关市武江区康乐村11号。而根据雷晓晖提交的工商登记资料显示，经营者为裴利军的个体户“武江区裕源商行”的营业场所为韶关市武江区康乐村11号）。合同签订后，雷滨将涉案房屋交付给裴利军使用。2016年7月起，涉案房屋由煜友公司实际使用至今，煜友公司在涉案房屋的入户门左侧挂有“韶关市煜友环保科技有限公司”的不锈钢招牌。雷晓晖陈述，其在2016年7月发现房屋实际使用人变更为煜友公司后，遂找裴利军沟通，裴利军表示其在煜友公司持有股份，雷晓晖因此未再提出异议。因裴利军于2017年7月去世，雷晓晖遂要求煜友公司退出涉案房屋，双方由此发生争议，雷晓晖遂诉至一审法院要求解决。另查明，韶关市武江区康乐村11号（原韶关市武江区康乐村10号）原权属人为雷滨，2014年10月13日过户至雷晓晖名下。雷晓晖陈述煜友公司还在涉案房屋外墙上架设了大块的铁质广告牌，煜友公司法定代表人候楗鹏则对此陈述，该铁质广告牌是其与裴利军在2013年架设的。涉案房屋租金一直由雷滨负责收取，雷晓晖及雷滨均认可在涉案房屋过户至雷晓晖名下后，雷滨是代雷晓晖收取租金的。雷晓晖表示自2016年7月起的租金收取情况为：            月份              合同约定的租金（单元：元）              实收租金（单元：元）                  2016年7月              2700              0                  2016年8月              2700              0                  2016年9月              2700              6800                  2016年10月              2700              2700                  2016年11月              2700              2700                  2016年12月              2700              2700                  2017年1月              2900              2700                  2017年2月              2900              3100                  2017年3月              2900              3100                  2017年4月              2900              3100                  2017年5月              2900              2900                  2017年6月              2900              2900                  2017年7月              2900              2300                  2017年8月              2900              2900                  2017年9月              2900              2900                  2017年10月              2900              2900                  2017年11月              2900              2900                  2017年12月              2900              2900                  2018年1月              3100              3100                  2018年2月              3100              3100                  2018年3月              3100              3100                  2018年4月              3100              3100                  2018年5月              3100              3100      煜友公司认可上述租金缴纳情况。雷晓晖及雷滨还表示煜友公司法定代表人候楗鹏的妻子黄丽容从2016年10月开始代煜友公司缴纳房屋租金至2018年5月，雷晓晖为了保障自身利益遂一直收取该租金。煜友公司法定代表人候楗鹏则表示确实是其妻子代煜友公司向雷晓晖缴纳租金，对于煜友公司何时开始向雷晓晖交租则表示记不清楚了。诉讼期间，雷晓晖增加并明确其诉讼请求为：1.解除双方之间的不定期租赁合同关系；2.要求煜友公司支付尚欠的2018年5月31日前的租金4200元，并从2018年6月1日起按照涉案房屋租赁合同租金标准给付租金至煜友公司交还涉案房屋止，并从起诉之日起以实欠租金按年利率6%给付利息至还清租金之日至；3.要求煜友公司交还涉案房屋，并拆除一块不锈钢招牌及一整块大的铁质广告牌。一审法院认为，一、关于双方存在何种法律关系的问题。煜友公司主张其与裴利军之间存在合作关系，对此提交一份武江区裕源商行出具的收到候楗鹏投资经营合作款8万元的收据予以证明。但本案中实际使用房屋的是煜友公司，而煜友公司在庭审中亦表示裴利军在其公司并未实际持有股份，而本案中未有证据显示裴利军在签订涉案房屋租赁合同时其目的是合作经营煜友公司。因此,煜友公司以其与裴利军存在合作关系为由,要求享有涉案《房屋租赁合同》的承租人权利,一审法院对此不予采信。煜友公司实际使用涉案房屋的时间为2016年7月，雷晓晖发现房屋使用人变更后并未提出异议，而之后亦一直由煜友公司实际使用房屋，雷晓晖也收取了由煜友公司支付的租金，即雷晓晖是认可煜友公司使用房屋并支付租金的行为，但因双方并未就此签订书面的租赁合同，故应视为双方之间在2016年7月成立不定期租赁合同关系，而雷滨与裴利军之间的《房屋租赁合同》在之后并未实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”雷晓晖要求解除其与煜友公司之间的不定期租赁合同关系，并要求煜友公司交还涉案房屋，以及拆除架设在房屋入户门左侧的不锈钢招牌及架设在房屋外墙上的铁质广告牌，于法有据，一审法院予以支持。二、关于房屋租金问题。根据双方认可的租金缴纳情况，双方执行的租金标准实际上是参照涉案《房屋租赁合同》，按照该合同标准计算，从2016年7月至2018年5月期间煜友公司尚欠租金1500元。因此，煜友公司应向雷晓晖支付尚欠的租金1500元，并从2018年6月1日起至交还涉案房屋之日止按每月3100元（从2019年起每年在上一年度房屋占用费基础上增加200元/月）的标准向雷晓晖支付房屋占用费。至于雷晓晖主张的利息问题，雷晓晖并未提交证据证明已就尚欠的租金1500元向煜友公司进行催收，且从煜友公司的租金支付情况看，煜友公司近期的租金支付并未出现延迟情况。因此，对雷晓晖主张的利息，一审法院不予支持。至于裴利军使用房屋时尚欠的租金，雷晓晖可另循途径主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，于2018年6月22日作出（2018）粤0203民初448号民事判决：一、解除雷晓晖与韶关市煜友环保科技有限公司之间就韶关市武江区康乐村11号房屋订立的不定期租赁合同；二、韶关市煜友环保科技有限公司应于判决生效之日起三十日内将韶关市武江区康乐村11号房屋交还给雷晓晖，并拆除架设在上述房屋入户门左侧的不锈钢招牌及架设在上述房屋外墙上的铁质广告牌；三、韶关市煜友环保科技有限公司应于判决生效之日起支付租金1500元，并自2018年6月1日起至交还上述房屋之日止按每月3100元（从2019年起每年在上一年度房屋占用费基础上增加200元/月）的标准支付房屋占用费给雷晓晖；四、驳回雷晓晖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由韶关市煜友环保科技有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对煜友公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，根据煜友公司的上诉意见，本案争议焦点是：煜友公司与雷晓晖是否形成了新的租赁关系。煜友公司上诉认为煜友公司的法定代表人候楗鹏与裴利军存在合作关系，裴利军亡故后，裴利军的妻子已将合作事务委托候楗鹏管理，故《房屋租赁合同》继续履行，与雷晓晖并未形成新的不定期租赁关系。首先，根据煜友公司提交的证据即合作款收据，候楗鹏与裴利军所合作的公司是“武江区裕源商行”，并非煜友公司。其次，根据《中华人民共和国继承法》第三条：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》：“３．公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。”的规定，承租权并不属于裴利军遗产的范围，且候楗鹏也不属于裴利军的法定继承人之列。因此，候楗鹏不能继承裴利军与雷滨签订的《房屋租赁合同》项下的权利。裴利军享有涉案房屋的承租权是基于其与雷滨签订的《房屋租赁合同》，该合同在裴利军亡故之时，由于合同的主体已经消亡，已经无法实际履行。最后，煜友公司使用涉案房屋，雷晓晖一直未提出异议，也收取了煜友公司交付的租金，雷晓晖以事实行为承认了其与煜友公司的租赁关系。由于煜友公司与雷晓晖并未签订书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，煜友公司与雷晓晖之间形成不定期租赁合同关系，雷晓晖作为出租人可以随时解除合同。综上所述，一审法院支持雷晓晖的诉讼请求于法有据，本院予以维持。综上所述，煜友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由韶关市煜友环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  神玉嫦审判员  黄颖红审判员  梁晓芳二〇一八年十一月七日书记员  陈 灿