山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终8954号 上诉人（原审原告）：高秀华，男，1972年1月13日生，汉族，住山东省单县。 委托诉讼代理人：杨涛，山东青凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓波，山东青凯律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：周军信，男，1975年9月12日生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 原审第三人：青岛源庄房产经纪有限公司，住所地：山东省青岛市即墨区通济街道办事处西元庄村新城二路。 法定代表人：袁星，总经理。 上诉人高秀华因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高秀华向本院提出上诉请求：请求依法撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初57号民事判决书，对本案予以改判；1、判决解除双方签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》；2、判决被上诉人周军信返还上诉人定金103500元，并参照定金罚则赔偿损失103500元；3、判决被上诉人周军信支付上诉人一审律师费12000元，二审律师费3000元；4、判决被上诉人周军信赔偿上诉人中介费12000元；5、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。具体上诉事实和理由如下:一、原审判决对合同无效的处理适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该司法解释已经明确地规定了本案中对应情况的处理办法，然而，原审判决却错误地适用了《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条关于合同效力的规定，认定上诉人与被上诉人之间签订的房产买卖合同属于无效合同，属于错误的适用法律，导致判决错误。二、原审判决被上诉人只返还上诉人涉案房屋购房定金103500元适用法律错误。根据双方签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》的约定:第四条甲、乙双方商定的房产交易成交价为625500元，付款方式为:分期，首期定金壹拾万叁仟伍佰元整，待客户凑齐首付之后余款给房东。第六条此合同签订后，甲、乙任何一方不得反悔或中途毁约，否则视为违约。本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择解除合同，选择定金罚则并赔偿损失，若甲方违约双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金，并且守约方有权要求违约方承担因违约而造成的损失。第十一条未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与本合同具有相同法律效力，如不能解决，则提请人民法院诉讼。违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用。第十四条补充条款:甲方承诺该房产为大权产权房非回迁房并承诺给乙方更名如出现违约按第六条第1项规定解除合同。因此，在上诉人与被上诉人签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》认定有效的前提下，被上诉人应当依照合同约定，按照定金罚则双倍返还上诉人购房定金、承担律师代理费、诉讼费以及赔偿上诉人所缴纳的中介费。三、即使确认该房产买卖合同无效，在本案中被上诉人存在重大过错，理应承担相应的赔偿责任。首先，从双方的过错来说，双方之间的房屋买卖合同第14条有约定，即甲方的承诺涉案房屋为大产权，并且承诺给乙方更名出现违约按照第六条规定处理。其次，在甲方提供了抵账协议原件、并且被上诉人自称将涉案房屋抵账给了被上诉人，被上诉人自身从事建筑行业，因此，上诉人有理由相信被上诉人对涉案房屋有支配权。上诉人作为一般购房者已经尽到基本审查义务，并且支付了高昂的中介费用，中介作为专业的从业者依然没有审出问题，说明上诉人本身并无任何过错。最后，从合同履行来看，自上诉人支付了购房首期定金以后，催促被上诉人履行合同义务，被上诉人以各种理由拖延履行合同，直至最后将上诉人拉黑，被上诉人将上诉人拉黑后，上诉人一直与中介沟通，希望中介予以督促，但被上诉人一直不履行合同义务，导致合同无法继续履行。因此，即使确认该房产买卖合同无效，被上诉人理应赔偿上诉人包括可得利益损失，中介费，律师代理费，诉讼费等各项经济损失。 被上诉人周军信辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原审判决。 高秀华向原审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》；2、判决被告周军信返还原告定金103500元，并按定金罚则赔偿103500元；3、判决被告周军信支付原告律师费12000元；4、判决被告周军信赔偿原告中介费12000元；5、诉讼费、保全费等费用由被告承担。主要事实和理由：原、被告双方于2017年5月7日在青岛源庄房产经纪有限公司的居间下签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，约定原告向被告购买即墨区观澜国际22号楼1单元2702户房屋，该房屋被告自称为开发商抵账给他的，并将抵账协议出示给原告，使原告相信被告具有合法手续。被告以及中介公司带着原告拿着涉案房屋钥匙实地考察了房屋，原告对此也比较满意。依约交给被告103500元的定金以及支付了1200元的中介费。合同签订后，被告以及中介带领原告到城建集团以及售楼处办理房屋手续，被告知因结算问题需要核算一段时间。此后几个月，原告多次致电中介苦苦哀求中介公司协调此事，每次答复均为耐心等两天。无奈多次联系被告，被告将原告微信拉黑，拒接原告电话。直到2017年年底被告未能履行合同义务，导致本合同无法继续履行，现为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，现依法提起诉讼，望判如所请。 周军信在原审中答辩称，我实际也是受害者，实际没收到103500元。 青岛源庄房产经纪有限公司在原审中称，原告所述事实正确，没有异议。 原审查明，2017年5月7日，原告（乙方）与被告（甲方）在即墨市世纪不动产宜安家房地产有限公司（丙方）的居间服务下签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，合同约定：甲方同意将拥有的青岛市即墨区观澜国际22号楼1单元2702户房产出售给乙方，此房权属为一手顶账房，建筑面积暂约90㎡。第四条甲、乙双方商定的房产交易成交价为625500元，付款方式为：分期，首期定金壹拾万叁仟伍佰元整，待客户凑齐首付之后余款给房东。乙方逾期支付任一一笔款项超过60日的，甲方有权选择解除本合同并要求乙方按照第六条承担违约责任。乙方逾期时间，每逾期一日，向甲方支付未支付款项（含贷款）万分之五的违约金。第六条此合同签订后，甲、乙任何一方不得反悔或中途毁约，否则视为违约。本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择解除合同，选择定金罚则并赔偿损失，若甲方违约双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金。并且守约方有权要求违约方承担因违约而造成的损失。第十一条未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与本合同具有相同法律效力，如不能解决，则提请人民法院诉讼。违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用。第十四条补充条款：甲方承诺该房产为大产权房非回迁房并承诺给乙方更名如出现违约按第六条第1项规定解除合同。2017年5月7日、5月8日即墨市宜安家房产中介服务部分别为原告出具7万元和3.35万元的购房款收据。2017年5月22日，第三人青岛源庄房产经纪有限公司向原告之妻李明英出具涉案房屋服务费12000元的收据。2018年3月8日，山东运策律师事务所为原告出具代理费12000元的青岛增值税普通发票。另查明，2012年12月16日，青岛怡华置业有限公司与青岛温泉建设集团有限公司签订购房协议，青岛怡华置业有限公司将涉案房屋抵顶给青岛温泉建设集团有限公司。现该涉案房屋已被青岛怡华置业有限公司另行出售。被告在与原告签订房产买卖合同时，并没有取得房屋所有权。第三人青岛源庄房产经纪有限公司与即墨市宜安家房产中介服务部均属21世纪不动产的加盟店。2017年5月8日，即墨市宜安家房产中介服务部工作人员袁君荣向被告出具房产好处费5万元的收条。 原审认为，涉案青岛市即墨区观澜国际22号楼1单元2702户房屋属于青岛怡华置业有限公司抵顶给青岛温泉建设集团有限公司的顶账房，原告也知晓涉案房屋属于顶账房。2017年5月7日，原告与被告签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》时合同标的物亦即涉案房屋所有权不属于被告，在该房产买卖合同签订后被告仍未取得涉案房屋的处分权，也未经过涉案房屋所有权人的追认，因此该房产买卖合同属无效合同。被告于2017年5月7日、5月8日共收到原告涉案房屋首期定金103500元，应当退还原告。因原、被告之间签订房产买卖合同属无效合同，因此，不存在解除合同的情形。同时原告要求被告按合同中约定的定金罚则赔偿103500元及主张被告支付律师费12000元和中介费12000元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条之规定，判决：一、被告周军信于判决生效后十日内返还原告高秀华涉案房屋购房定金103500元。二、驳回原告高秀华的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4765元（原告预交），由被告周军信负担。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审驳回上诉人诉讼请求是否正确。各方对于签订涉案房产买卖合同时，涉案房产未登记在上诉人名下均无异议。合同签订后直至起诉时上诉人均未取得涉案房产的权属，亦未获得房屋所有权人追认，且涉案房产已被案外人处分。在此情况下，原审认定涉案房屋买卖合同属于无效合同符合法律规定。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审据此判决被上诉人返还购房定金于法有据。双方当事人在签订涉案房屋买卖合同时均知晓被上诉人未取得房屋产权，对于合同无效的认定均有过错，应当各自承担相应的责任。原审据此驳回上诉人诉请被上诉人赔偿损失承担律师费的诉讼请求亦符合法律规定，本院依法予以确认。 综上，上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4765元，由上诉人高秀华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一八年十一月二十一日 书记员  祁 康