云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2822民初903号 原告（反诉被告）:卢晓珍，女，1964年9月7日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告（反诉被告）：李惠平，男，1962年10月3日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：杨敬娜，女，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：勐海海力酒店（普通合伙）。 住所地：勐海县勐海镇勐海广场****。 统一社会信用代码：91532822MA6L2CKFOW。 执行事务合伙人：吴松，总经理。 被告：吴松，男，1985年11月23日出生，汉族，系勐海海力酒店合伙人，住，住湖南省道县/div> 被告：杨先文，男，1985年1月25日出生，回族，系勐海海力酒店合伙人，住，住云南省普洱市墨江哈尼族自治县/div> 三被告共同委托诉讼代理人：丁承中，男，系勐海海力酒店法律顾问。特别授权代理。 原告卢晓珍、李惠平与被告勐海海力酒店（以下简称海力酒店）、吴松、杨先文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，被告海力酒店向本院提起反诉，本院适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）卢晓珍、李惠平的委托诉讼代理人杨敬娜，被告（反诉原告）海力酒店、吴松、杨先文共同委托诉讼代理人丁承中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢晓珍、李惠平向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告海力酒店支付原告托管收益17,134元(201,576元×8.5%)：2、请求判决被告勐海海力酒店支付违约金1,491元（17,134元×4.35%×2倍）；3、判令被告海力酒店在托管期间每年3月1日至3月30日向原告发放20张“免费入住券”，且积极配合原告使用；4、判令被告吴松、杨先文对上述债务承担无限连带责任：5、判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2013年11月17日，原告与被告勐海海力酒店签订《物业托管合同》，约定原告将其购买位于，托管给被告使用。房屋总价款为204,576元。合同约定托管的期间为2015年3月1日至2025年2月28日，共计10年时间。第十三条约定自2018年3月1日至2025年2月28日之间的7年，每年按照购房总价款的8.5%来计算托管收益，每年的3月1日至3月30日期间支付，第二十一条约定若被告不能按时支付托管收益，应当以迟延支付的托管收益为基数按照中国银行同期贷款利息的双倍支付违约金。合同还约定原告拥有以“免费入住券”的形式，每年享有20天的酒店标间免费入住权。该“免费入住券”每年随托管收益支付时间一起发放。合同签订后，原告将房屋如期交给被告使用。但截止到起诉前，被告一直不能按照合同约定向原告支付本年度的托管收益及发放“免费入住券”。原告多次找被告协商，但被告都以各种借口予以推脱。被告吴松、杨先文作为普通合伙企业的合伙人，应对合伙企业的债务承担无限连带责任。综上所述，被告的行为严重损害原告合法权益，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告海力酒店辩称，第一，被告海力酒店与原告签订《物业托管合同》属实，约定托管收益每月为1,556.25元，按照勐海现有市场的房屋租金价格明显过高，因当时签订合同时核算失误，对于托管收益估价过高，现酒店平均入住率为20%-30%，酒店收入除日常开支外，从营业至今已经亏损150万余元，造成被告无法向原告支付托管收益的事实。酒店前期装修、装饰、配置物资等设施设备共花费500万余元，现已无法支付原告托管收益，被告建议按照原告的房屋面积17元/平方米支付托管收益，并按此约定继续履行合同，被告愿意支付2018年3月1日-8月31日的托管收益。第二，原告主张的违约金过高，虽然合同有约定，但是违约金是指原告的实际损失，原告述称的托管收益是指被告实际未支付的6个月，实际损失按照中国人民银行同期年利率4.35%计算即可。第三、对原告主张要求被告免费发放20张“免费入住券”无异议，被告愿意发放。 被告吴松辩称，对原告主张的诉讼请求及事实和理由的意见与被告海力酒店意见一致，但对原告主张被告吴松、杨先文承担无限连带责任的诉请有异议，根据合伙企业法的规定，因海力酒店投资在酒店的装修、装饰设备款有500万余元，海力酒店现有的财产足以清偿原告及所有业主到期的债务，故原告的诉请不符合合伙企业法的规定，请法庭驳回此项诉请。 被告杨先文的答辩意见与被告吴松的答辩意见一致。 被告海力酒店向本院提出反诉诉讼请求：解除双方于2013年11月28日签订的《物业托管合同》。事实及理由：海力酒店自2016年4月1日开始营业，因投资酒店支出装修款500余万元及支出电视、空调等设施款100余万元成本过高。加之受到云南省旅游政策调整及旅游市场整顿，酒店入不敷出。2017年酒店经营成本为：人工成本开支504,000元、布草洗涤费开支116,857元、酒店物业费支出52,227.6元、电费支出113,433元、电话、网络费支出32,695元、收视费9,000元、工程维修费50,000元、早餐费116,292元、大巴车停车费15,000元、租赁费260,000元、酒店低耗用品费83,747元、其他杂费100,000元，合计经营成本1,453,251.6元，加之支付118户业主托管收益2,285,518元，合计实际成本为3,738,769.6元，营业款收入2,586,594.23元，减去实际成本为3,738,769.6元后，2017年海力酒店亏损1,152,172.37元。根据以上2017年海力酒店实际财务成本核算，海力酒店已无法开展正常经营。为此，请求法院判决解除双方所签协议。如原告不同意解除协议，海力酒店准备解散清算。 原告卢晓珍、李惠平对反诉请求辩称，其不同意解除合同，双方所签订的合同是被告提供的格式合同，被告经营状况盈亏的风险不应当由原告承担，现被告提出要求解除合同的理由仅是被告不愿意支付租金的借口，希望法庭驳回被告的反诉请求。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原告主张的托管收益及违约金是否过高？2、被告吴松及杨先文是否应对海力酒店的债务承担无限连带责任？3、双方签订的《物业托管合同》是否应当解除？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即原告卢晓珍、李惠平提供的证据《物业托管合同》1份，本院予以在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告海力酒店其类型为普通合伙企业，其合伙人为被告吴松及杨先文，原告向西双版纳合力天地房地产开发公司购买了位于，房屋总价款为201,576元。2013年11月17日，原告与被告海力酒店签订1份《物业托管合同》，合同约定：原告将其所有的房屋托管给被告使用，托管期间为2015年3月1日至2025年2月28日，共计10年时间。第十三条约定自2018年3月1日至2025年2月28日之间的7年，每年按照购房总价款的8.5%来计算托管收益，每年的3月1日至3月30日期间支付。第二十一条约定若被告不能按时支付托管收益，应当以迟延支付的托管收益为基数按照中国银行同期贷款利息的双倍支付违约金。合同还约定原告拥有以“免费入住券”的形式，每年享有20天的酒店标间免费入住权。该“免费入住券”每年随托管收益支付时间一起发放。合同签订后，被告接受原告的房屋并从事酒店经营业务，托管收益从2015年3月1日开始计算，被告海力酒店至起诉之日止未按照合同约定向原告支付2018年3月1日至2019年2月28日的托管收益及未发放一年的20张“免费入住券”。 本院认为，原告与被告海力酒店签订了《物业托管合同》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力。双方应当按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告已按照合同约定将房屋交付被告海力酒店，被告海力酒店没有按照合同约定给付2018年3月1日至2019年2月28日的托管收益，故对原告主张要求被告海力酒店支付托管收益17,134元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告与被告海力酒店签订的托管合同约定：“若被告不能按时支付托管收益，应当以迟延支付的托管收益为基数按照中国银行同期贷款利息的双倍支付违约金。”，因被告到期未向原告支付托管收益，其行为已构成违约，原告主张的违约金符合法律规定，对原告主张的违约金1,491元本院予以支持。原告与被告海力酒店签订的合同中明确约定原告拥有以“免费入住券”的形式，每年享有20天的酒店标间免费入住权，该“免费入住券”每年随托管收益支付时间一起发放。但被告至今未按照合同约定发放“免费入住券”，其行为已构成违约，被告海力酒店应在支付托管收益的同时向原告发放“免费入住券”，并配合原告在约定的时间内以合理方式使用消费，不应限制过多条件阻碍原告权利的实现，故对原告要求被告海力酒店在托管期间向原告发放20张“免费入住券”的诉讼请求本院予以支持。 被告海力酒店的营业执照登记的类型为普通合伙企业，其合伙人为被告吴松及杨先文，根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条：“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。”及第三十九条：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”的规定，对原告的债权先应以被告海力酒店的全部财产进行清偿，若不足以清偿之时，由合伙人吴松及杨先文承担连带清偿责任，故对原告主张要求被告吴松、杨先文承担无限连带责任的诉讼请求本院予以支持。 关于被告海力酒店要求解除《物业托管合同》的反诉请求，本院认为，被告系普通合伙企业，有企业财产和个人财产，且酒店至今仍在正常经营，被告辩称亏损经营并无相关证据证实，被告在合同履行期间也未提出过解除合同事由，在该合伙企业不能证实财务状况恶化和经营发生严重困难的情况下，被告要求解除合同的理由不成就，原告要求继续履行合同的理由正当有据，被告要求解除《物业托管合同》的反诉请求，缺乏事实依据，故对被告提出的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款、第三十八条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）勐海海力酒店于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）卢晓珍、李惠平支付托管收益17,134元及违约金1,491元，共计18,625元； 二、被告（反诉原告）勐海海力酒店于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）卢晓珍、李惠平免费发放从2018年3月1日至2019年2月28日期间应享有的20张“勐海海力酒店免费入住券”； 三、被告（反诉原告）勐海海力酒店对上述债务以全部财产进行清偿，不能清偿的部分由被告吴松、杨先文承担无限连带责任； 四、驳回被告（反诉原告）勐海海力酒店的反诉诉讼请求。 若被告勐海海力酒店未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理266元，由被告（反诉原告）勐海海力酒店负担；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）勐海海力酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  李 格 审 判 员  李 丽 人民陪审员  邓昌旭 二〇一八年十一月一日 书 记 员  李 玲