江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣02民终886号上诉人（原审被告）：乐平市宏顺房地产开发有限公司乐平街心花园项目部，住所地江西省乐平市安平南路**。负责人：余宝生。委托诉讼代理人：李俊，江西泰方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘有才，男，1964年7月8日出生，汉族，住江西省乐平市。被上诉人（原审原告）：吴海英，女，1963年1月3日出生，汉族，住江西省乐平市。原审被告：乐平市宏顺房地产开发有限公司，，住所地江西省乐平市顺达小区院内联体公寓**法定代表人：吴守国。上诉人乐平市宏顺房地产开发有限公司乐平街心花园项目部（以下简称宏顺项目部）与被上诉人刘有才、吴海英、原审被告乐平市宏顺房地产开发有限公司（以下简称宏顺房地产）房屋买卖合同纠纷一案，江西省乐平市人民法院于2017年8月27日作出（2017）赣0281民初1213号民事判决，上诉人宏顺项目部不服，向本院提起上诉，本院作出（2017）赣02民终761号民事裁定，裁定撤销江西省乐平市人民法院（2017）赣0281民初1213号民事判决，发回重审。江西省乐平市人民法院另行组成合议庭审理该案，于2018年6月28日作出（2018）赣0281民初433号民事判决，上诉人宏顺项目部仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏顺项目部上诉请求：1、请求二审法院依法改判上诉人无需支付二被上诉人违约金；2、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：二被上诉人要求上诉人支付其违约金的诉讼请求已经超过了2年诉讼时效，由于《民法总则》开始实施的时间为2017年10月1日，因此本案仍然适用《民法通则》。1、《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分纪要）》第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。2、从本案来看，2007年1月上诉人与二被上诉人签订房屋买卖合同，违约金的起算时间为2007年2月28日。可二被上诉人直到2017年4月16日才起诉要求上诉人支付其违约金，而违约金属于债权的范畴，二被上诉人起诉时已明显超过2年的诉讼时效。但是，令人诧异的是，原审法院在已经认定了二被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼起算日为2007年2月28日，在二被上诉人不存在任何时效中断的情况下，依法本应驳回二被上诉人要求上诉人支付其违约金的诉讼请求，却判令上诉人以二被上诉人的购房款313104元为基数，按年利率6%，从2015年4月16日开始支付二被上诉人违约金直至办理不动产登记权证完毕为止。3、原审法院的判决开创了先河，按照原审法院的逻辑，在今后办案过程中根本就没有了2年（2017年10月1日之后为3年）普通诉讼时效，以及最长20年诉讼时效的规定。因为，任何人只要向人民法院起诉，无论其诉讼请求是否过了诉讼时效都没关系，只要从其起诉立案之日开始倒推算过去2年，从这年开始诉讼时效可以重新计算，诉讼权利都可以得到人民法院的保护。结合以上内容并根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》可知：原审法院在关于诉讼时效问题上的法律适用错误显而易见，且在本案因为诉讼时效法律适用错误已经被二审法院发回重审的情况下，原审法院仍然拒绝纠错，的确令人遗憾。刘有才、吴海英答辩称：上诉人没有区分一时性债权与继续性债权。刘有才、吴海英一审诉讼请求：1、被告为原告办理土地使用权证或不动产登记权证；2、判令被告支付原告按照已付实际购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原审庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付双倍违约金。在发回重审审理时，原告变更诉讼请求为：要求被告为原告办理不动产登记权证，要求被告支付违约金或赔偿损失24万元，从2007年2月28日计算至起诉之日止；以后的按本金即购房款的年利率6%计算至实际办证为止。原审法院经审理查明：2006年8月28日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定，买受人购买的商品房是乐平市街心花园第9幢第5号商铺，建筑面积65.23平方米，单价为4800元/平方米，商铺总价为313104元。付款方式为一次性付款，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，若出现纠纷由出卖人承担全部责任。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、因政府原因和买受人原因的。合同签订后，原告于2006年9月5日向被告交付购房款405844元（其中：合同内购房款313104元，合同外购房款92740元），并交纳代收代付费用22654元（其中契税12520元）。被告房地产公司于当日将商铺交付给原告使用。2007年4月18日，被告房地产公司为原告办好契税证，8月6日为原告办好该商铺房屋所有权证，但未办理好国有土地使用权证。后经原告及其他业主多次催办，被告房地产公司至今未办好土地使用权证。另查明，原告刘有才、吴海英系夫妻关系，二原告购买商铺后，便将商铺出租给他人经营，开始每年租金1.8万元，现租金每年4.6万元，从该商铺的使用价值来看，虽该商铺至今仍未办理好土地使用权证，但对该商铺的使用价值并没有造成损失，原、被告对此均无异议，但原告认为对该商铺的经济价值有影响，商铺没有土地使用权证，会导致商铺不能正常交易、抵押、融资，卖不到好价钱等损失。本案在举证期间，原告向法院提出调查取证申请，要求对被告房地产公司至今未办理业主分房土地使用权证的相关原因进行调查，乐平市不动产登记局出具回复报告证实：1、项目单位未完成规划部门的竣工验收工作；2、街心花园项目单位未向我局申请办理不动产登记（土地分房分割登记）事宜。被告房地产公司提供的国有土地使用权证证实，被告房地产公司于2008年6月6日办理座落在乐平市××路（原老公安大楼），使用权面积13458平方米的国有土地使用权证，乐平市规划局证明证实，被告房地产公司所开发的街心花园项目正在办理规划验收。原告及其他业主的分房土地使用权证，需规划部门对开发项目进行竣工验收后，才能向不动产登记局申请办理业主分房土地使用权证。原一审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付双倍违约金，即增加诉讼标的为500327元，但原告对所增加诉讼标的，在庭审后三日内未补交诉讼费，应视为原告对所增加诉讼标的自愿放弃处理。原审法院认为，根据原、被告的陈述及庭审事实，本案争执的焦点是：1、在办理好房屋所有权证的情况下，被告是否应为原告办理国有土地使用权证？2、合同是否约定了违约金？原告主张被告支付违约金或者赔偿损失24万元诉讼请求是否超过诉讼时效？3、违约金或者损失如何计算？一、在办理好房屋所有权证的情况下，被告是否应为原告办理不动产登记权证？原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同，该合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后180日内为原告办理好房地产权属证书，房地产权属证书包括房屋所有权证和土地使用权证。故此，对原告要求被告限期为其办理不动产登记权证的诉讼请求，该院予以支持。二、合同中相关条款是没有约定违约金还是属于约定了没有违约金？原告主张被告支付违约金或者赔偿损失24万元诉讼请求是否超过诉讼时效？原审法院认为，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、因政府原因和买受人原因的。根据该条款第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金约定”，应当理解为没有约定违约金。出卖人（即被告）将争执的房屋于2006年8月28日交付给买受人（即原告），被告应当在2007年2月28日之前为原告办理房产权属证书，诉讼时效从2007年2月28日起计算，原告直到2017年4月16日向乐平市人民法院起诉，被告公司未为原告办理房屋产权证书的违约金或损失，从2007年2月28日直至起诉时间2017年4月17日是一直发生，按照民法通则规定的诉讼时效内，应当为2015年4月16日至2017年4月17日，超过诉讼时效的为2007年2月28日至2015年4月16日。三、违约金或者损失如何计算？对于被告迟延履行办理产权证的违约责任如何承担问题，双方在合同中并没有明确约定，原告的实际损失数额也难以确定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条对此作出了明确规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即按年利率6%计算。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决：“一、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司乐平街心花园项目部于本判决生效后三十日内为原告刘有才、吴海英办理不动产登记权证。二、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司乐平街心花园项目部应于判决书生效后三十日向原告刘有才、吴海英支付因逾期办理不动产登记权证的违约金（违约金的计算以原告合同购房款313104元为基数，按年利率6%，从2015年4月16日计算至办理不动产登记权证完毕为止）。三、驳回原告刘有才、吴海英的其他诉讼请求。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起两年内，向该院申请强制执行。本案受理费5997元，决定由被告乐平市宏顺房地产开发有限公司、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司乐平街心花园项目部承担。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审确认一审判决认定的事实。本案的争议焦点为：1、房屋买卖合同中是否约定了逾期办证支付违约金的条款；2、被上诉人诉请的违约金是否超过诉讼时效；3、被上诉人是否有损失；4、损害赔偿请求权是否超过诉讼时效。本院认为，关于本案房屋买卖合同中是否约定了逾期办证支付违约金的条款。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、因政府原因和买受人原因的”，上述约定中的第2项属于违约金条款，然而，合同双方选择的是第1、3项，没有选择第2项，应理解为卖方逾期办证买方不退房时没有约定违约金责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”之规定，本案上诉人应当承担违约责任，按照年利率6%的标准以支付的购房款总额为本金支付资金占用期间的利息。一审法院认定事实正确，本院予以维持。被上诉人诉请的违约金是否超过诉讼时效。逾期办证违约责任的请求权属于债权，适用诉讼时效。债权分为一时性债权与继续性债权。本案上诉人应按照年利率6%的标准支付资金占用期间的利息，即违约金以每年为单位累计计算，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，此种违约金给付属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别计算诉讼时效，故对于自起诉之日倒推两年的违约金应适用两年诉讼时效予以保护，自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定已经超过诉讼时效。根据本案合同第十五条，以及2006年8月28日交付房屋，加之被上诉人刘有才、吴海英2017年4月17日起诉的事实，上诉人应当支付2015年4月16日至2017年4月17日的违约金，对于2007年2月28日至2015年4月16日的违约金超过诉讼时效不予保护。一审法院认定事实正确，本院予以维持。综上，上诉人乐平市宏顺房地产开发有限公司乐平街心花园项目部的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5997元，二审案件受理费1230元，合计7227元，由上诉人乐平市宏顺房地产开发有限公司乐平街心花园项目部负担。本判决为终审判决。审判长  胡纯华审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇一八年十一月三十日法官助理金勇胜书记员涂娜娜