湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初14119号原告：周梁财，男，1971年9月9日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：范晨旭、卢雅琦，湖北朋来律师事务所律师。被告：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市江夏经济开发区民营工业园区**，现办公地址武汉市武昌区中北路81号平安财富中心B座21楼。法定代表人：万学飞，董事长。委托诉讼代理人：潘婵媛、邵鑫垚，湖北申简通律师事务所律师。原告周梁财与被告湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法由审判员徐齐适用简易程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告周梁财的委托诉讼代理人范晨旭，被告广宏公司的委托诉讼代理人邵鑫垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周梁财向本院提出的诉讼请求：判令被告承担逾期交房违约金20540.44元；判令被告承担逾期办理房地产权属证书违约金2716.99元；判令被告承担交房前的物业费；判令被告依约承担保修责任自原告实际收房之日起开始计算；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月14日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买被告建设的位于武汉市洪山区狮子山壕沟芷岸龙庭小区9-1-802号商品房，总价款543398元，被告应于2014年7月31日前交房。同时约定：被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；因被告的原因致使原告不能办理房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金；被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；原告应于物业买卖双方约定的交付日期之次月起交纳物业服务费用。合同签订后，原告已履行了付款义务，但被告在2014年7月尚未完成有关验收的情况下，向原告发出《芷岸龙庭交付通知书》，并未出具《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告应当承担逾期交房违约金；因被告未及时办理房地产初始登记及未向原告出具办理房地产权属证书的相关手续，导致原告无法依约办理房屋两证。因对有关争议原被告未能达成协议，因此诉至本院，请求判如所请。被告广宏公司辩称：原告所提交的合同，签订时间在2014年12月4日之后的，鉴于涉案项目在2014年12月4日已获得建设工程竣工验收备案证明书，被告交付房屋符合合同约定的条件，被告不存在违约情形，该合同对于在其生效前的行为不具备法律约束力，即便原告诉请在此之前交付不符合法律或者合同约定，也因其主张的债权请求权均已过诉讼时效，故依法应驳回其诉讼请求；原告向本院主张的逾期办理房地产权属证书违约金的债权请求权已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求；原告要求被告退还物业费的请求，因该费用收取主体为湖北水蓝郡物业管理有限公司而非被告，且案涉合同未约定该事项，不属于本案处理范围，故该请求不应得到支持；关于保修期，案涉购房合同已有明确约定，该约定不违反法律强制性规定，双方应按照约定履行各自义务，被告已按照合同约定发出交房通知，原告因自身原因逾期收房，故保修期应当自合同约定的交房时间起算；周炳林去世后，周梁财继承，原告诉讼主体不适格。原告周梁财围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：原告身份信息、被告工商信息、房屋买卖合同、竣工验收备案证明书、交付通知书、交房缴款单、武汉市房屋初始登记证明、购房发票、个人住房贷款合同、银行借款借据、（2017）鄂0111民初983号民事判决书、（2018）鄂01民终4071号民事判决书、关于签订芷岸龙庭商品房买卖合同的通知、2013年1月15日的通知、2014年撤销通知书。被告广宏公司围绕其答辩意见向本院提交了如下证据：《市房管局关于省农科院职工联名购买限价商品主张有关问题的意见》（武房[2013]183号）、芷岸龙庭项目购房人员资格清册、未办理联名撤销人员名单、芷岸龙庭业主手册、芷岸龙庭临时管理规约承诺书、物品领用登记表、交付手续办理流程条及钥匙领取签收条、购房人身份证复印件。本院组织原、被告进行了证据交换和质证，对原、被告无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：周梁财、周炳林与广宏公司签订商品房买卖合同，联名购买广宏公司开发的武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭9幢1单元8层2号房屋。2014年7月，广宏公司向周梁财、周炳林下发交付通知书，告知周梁财、周炳林属于联名无贷款的情况，需要撤销重新签订购房合同。2014年8月18日，周梁财、周炳林收房。因周梁财、周炳林不符合联名购房政策，且周炳林去世，周梁财与广宏公司于2017年3月14日签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定：周梁财购买广宏公司开发的武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭9幢1单元8层2号房屋，房屋总价款543398元。出卖人应当在2014年7月31日，将符合合同约定条件的商品房交付买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人，逾期不超过60日，出卖人自2014年8月1日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自2014年8月1日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产权属登记的，出卖人不承担违约责任。买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与湖北水蓝郡物业管理有限公司签订的前期物业服务合同约定的内容。另查明，2014年12月4日，涉案工程取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2015年4月15日，广宏公司取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2016年12月16日，广宏公司向周梁财开具购房发票，金额为543398元。2018年3月，周梁财等业主认为广宏公司逾期交房及办证等问题，诉至武汉市洪山区人民法院，武汉市洪山区人民法院认为其没有管辖权，报请武汉市中级人民法院指定管辖。武汉市中级人民法院于2018年7月20日出具函件，指定本案由武汉市武昌区人民法院管辖。本院认为，原、被告双方于2017年3月14日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效。该合同生效时，涉案房屋已具备交付条件及办理房屋权属证书的条件。原告周梁财诉请被告广宏公司承担逾期交房违约金及逾期办理房屋权属证书违约金没有事实依据，本院对原告周梁财的该两项诉讼请求不予支持。关于原告周梁财主张被告承担交房前的物业费的问题，因物业费并非被告所收取，且属另一法律关系，本院对其该项主张不予支持。关于原告周梁财主张被告依约承担保修责任自原告实际收房之日起开始计算的问题。鉴于周梁财已于2014年8月18日收房，且涉案房屋于2014年12月4日取得竣工验收备案证明书，本院认定被告依约承担保修责任自2014年12月4日计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北广宏置业有限公司对原告周梁财购买的坐落于武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭9幢1单元8层2号商品房自2014年12月4日起开始计算保修责任；二、驳回原告周梁财的其他诉讼请求。案件受理费381元，减半收取191元，由原告周梁财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  徐齐二〇一八年十一月二十三日法官助理李娟书记员刘莹