湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘04民终2288号上诉人(原审原告)：阳俊华，男，1989年4月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区委托诉讼代理人：李秋静，湖南协创律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉丽，湖南恒诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：衡阳市伟盛房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区都市春天****。法定代表人：刘伟，该公司经理。委托诉讼代理人：熊晓斌，湖南科云律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：衡南县国土资源局，住所，住所地湖南省衡南县黄金路div>法定代表人：贺遵元，该局局长。上诉人阳俊华因与被上诉人衡阳市伟盛房地产开发有限公司(以下简称伟盛公司)、衡南县国土资源局(以下简称衡南国土局)商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2018)湘0408民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。阳俊华上诉请求:1.撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由伟盛公司、衡南国土局承担。事实和理由：衡南国土局是适格被告，阳俊华的房款和其他费用（包含本案代收代付费用）均付至衡南国土局的账户，阳俊华不知道且一审也未查明多交纳的费用是否在衡南国土局处。案涉5448元系违法重复收费，应予返还。2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》替代了之前的所有合同，应以该合同为准认定本案的费用。阳俊华只有在收到伟盛公司代办的产权证并办理交接手续后才知道自己的权利是否受到侵害，故本案未超过诉讼时效。伟盛公司辩称，其收取水电煤气开户费用未违反合同约定，不属于重复收费。本案涉及的房屋纠纷经历时间长，已经超过诉讼时效。衡南国土局不是本案适格当事人。衡南国土局未提交书面答辩意见。阳俊华向一审法院起诉请求：1.伟盛公司、衡南国土局退还水电等开户费用5448元及利息(自起诉日起按银行同期利率计算)；2.伟盛公司、衡南国土局承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由伟盛公司、衡南国土局负担。一审法院认定事实：2009年，衡南国土局为解决职工住房问题，由单位领导成立衡阳市福悦名居商品房团购领导小组，并于2009年12月27日由小组代表王军、贺遵员与伟盛公司签订《合同书》，该合同书载明王军、贺遵员(甲方)系福悦名居商品房购买人员的全权受托代理人，甲方将合法取得的华兴开发区34号街区01号地块土地使用权过户给伟盛公司(乙方)用于房产开发，乙方负责开发建设，甲方组织人员定价购买，并全程参与管理；甲方向乙方整栋购买高层电梯房起价为1580元每平方米；甲方在乙方办理报建手续时开始付款，按乙方工程进度直接向施工方拨付工程进度款；水电开户费2500元/户、燃气开户费1800元/户、有线电视开户费768元/户、邮政信箱制安费180元/户由购房户自负，多退少补；房屋主体工程完成20%，乙方应及时将所有购房户进行备案登记，并和甲方购房户签订正式购房合同等内容。2012年5月24日，伟盛公司与案外人王军签订《补充合同书》，该补充合同书载明住宅团购起价由原来1580元每平方米提高至1890元每平方米，其余每上升一层增加30元/平方米，第30、31、32层的价格为2730元/平方米，第33层价格为2690元/平方米；团购业主抽签选房后签订《商品房认购合同书》10日内交清所有房款，其他费用（含面积找补款、办理房屋两证的税费及水电开户费2500元/户、燃气开户费1800元/户、有线电视开户费768元/户、邮政信箱制安费180元/户、代办费200元/户）待交房时由购房户一次性结清给伟盛公司等内容。之后，阳俊华购买了福悦名居B栋2703房，以及在该楼盘建设过程中根据团购小组的指示分数次缴纳了购房款及一次性缴纳5448元水电燃气等开户费。2012年6月21日，阳俊华与伟盛公司签订了《衡阳市商品房买卖合同》，约定房屋单价为每平方米2640元，总价330581元，已计入房价之内的项目包括水、电、燃气建设费用等内容。2014年初，团购领导小组通知各业主验房收房。后阳俊华认为伟盛公司、衡南国土局存在重复收取水电燃气等费用的行为，酿成本案纠纷。一审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，根据当事人双方的诉辩主张,综合庭审查明的事实，本案的争议焦点为：1.伟盛公司、衡南国土局收取阳俊华水电燃气等开户费是否合理合法及是否存在重复收费的问题；2.阳俊华诉请是否超过诉讼时效的问题。针对上述争议焦点，该院作如下评判：一、关于伟盛公司收取阳俊华水电燃气等开户费是否合理合法及是否存在重复收费的问题。从合同效力来看，伟盛公司与团购领导小组签订的《合同书》及《补充合同书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当依约履行自己的义务。阳俊华获悉团购信息后，向团购领导小组递交身份信息，自愿以团购户身份加入团购活动，并接受团购领导小组的安排抽签选房及缴纳房款，应视为其对《合同书》及《补充合同书》中的权利义务知情，故伟盛公司与团购领导小组签订的《合同书》、《补充合同书》的效力及于全体团购户，阳俊华作为团购户成员，在享受合同中相关条款权利的同时应履行相应义务。此外，湖南省物价局、湖南省建设厅联合发布的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》属规范性文件，不属于法律、法规的范畴，即使当事人在订立合同过程中的条款不符合文件规定，也并不导致合同相关条款无效。从交易行为来看，涉案房屋实为集资团购房，并非市场公开销售的商品房，其具有福利性质，仅针对特定的购房户进行销售，故阳俊华在参加团购时，就应当对房屋总价款知情，且阳俊华在履行支付房款、水电燃气等开户费及签订《商品房买卖合同》时，未对此提出异议，表明其对购房的实际成交价格已予以认可。故伟盛公司收取水电燃气等开户费并非重复收费。在履行合同过程中，伟盛公司亦为房屋安装了水电燃气等设施，履行了合同约定的义务，阳俊华应当履行支付水电燃气等开户费5448元的义务。二、关于阳俊华诉请是否超过诉讼时效的问题。根据本案查明的事实，水电燃气等开户费系在签订《商品房买卖合同》前由团购领导小组通知阳俊华单独缴纳，阳俊华即使在支付该款过程中不清楚金额性质，亦应在签订《商品房买卖合同》时明知合同中房价与其已缴纳的总价款不一致，故阳俊华在签订《商品房买卖合同》时就应当知道其民事权利是否受到侵害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，本案的诉讼时效应自阳俊华签订《商品房买卖合同》时即2012年6月21日起计算。本案没有诉讼时效中止或中断的情形。阳俊华于2018年3月13日向该院提起诉讼，已经超过了3年的诉讼时效。故此，伟盛公司的抗辩主张成立，应当依法予以支持。另外，衡南国土局并非涉案合同主体，与阳俊华不存在法律关系，故不应在本案中承担民事责任。综上所述，阳俊华诉请伟盛公司、衡南国土局退还水电燃气等开户费5448元及利息，没有事实及法律依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回阳俊华的诉讼请求。本案受理费50元，由阳俊华负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点：1.案涉水电燃气等开户费用是否存在重复收取；如果存在，本案是否超过诉讼时效。2.衡南国土局是否系本案适格诉讼主体。关于水电燃气等开户费用的问题。案涉2012年5月24日《补充合同书》与2012年6月21日《衡阳市商品房买卖合同》对该费用的承担存在相反的约定，阳俊华交纳该费用的行为，是实际履行上述《补充合同书》明确约定的合同义务，该项约定内容并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，阳俊华应受该合同的约束。上述《衡阳市商品房买卖合同》中虽有关于“已计入房价之内的项目包括水、电、燃气建设费用”等内容，但该内容并非对《补充合同书》中关于案涉费用收取的变更，而是因为该合同系商品房销售领域统一格式的合同，且该合同的签订主要用于案涉房屋权属证书的办理。因此，阳俊华以本案存在重复收取案涉费用而要求返还的诉请，缺乏事实和法律依据；一审判决驳回其诉请，并无不当。关于衡南国土局是否为本案适格的诉讼主体的问题。本案纠纷为房屋买卖合同纠纷，衡南国土局并非该合同当事人，不受该合同的约束。因此，一审认定衡南国土局不是本案的适格诉讼主体，亦无不妥。综上所述，阳俊华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人阳俊华负担。本判决为终审判决。审判长  杨丽萍审判员  何闰英审判员  张 健二〇一八年十一月三十日书记员  匡光美