山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终6237号上诉人（原审原告）：赵琛，女，1975年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘梦溪，男，1974年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路**舜泰广场**楼**。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。上诉人赵琛、刘梦溪因与上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵琛、刘梦溪上诉请求：1.依法撤销（2018）鲁0191民初518号民事判决书，并依法改判支持赵琛、刘梦溪的诉讼请求；2.判决本案一、二审的诉讼费用均由东拓公司承担。事实与理由:一、一审法院认为赵琛、刘梦溪的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效是错误的。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。赵琛、刘梦溪于2018年1月29日（济南高新技术产业开发区人民法院诉讼材料收取清单载明的时间）通过诉讼的方式主张权利，从该日向前推三年为2015年1月29日，因此，东拓公司逾期办证违约的起算时间应当自2015年1月29日起算，而非一审法院认定的2015年10月1日起算。二、一审法院认为东拓公司逾期办证违约金的截止时间为2016年6月26日是错误的,应当计算至赵琛、刘梦溪收到东拓公司书面通知之日即2017年6月13日。济南市不动产登记中心作为济南市国土资源局的直属单位，负责统一办理所属各区（含高新区）范围内的不动产登记。东拓公司一审提交的济城执高新区限拆字（2016）第10142号《责令限期拆除决定书》并不能证明2016年6月27日之后无法办理涉案房屋房产证的责任应当由赵琛、刘梦溪承担，一审判决没有事实和法律依据。综上所述，赵琛、刘梦溪认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果严重损害了赵琛、刘梦溪的合法利益。现特请求贵院依法支持赵琛、刘梦溪的上诉请求，以体现法律的公平和公正。东拓公司辩称，一、一审法院认定的诉讼时效认定正确。根据最高院关于中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。赵琛在2018年4月12日向一审法院提起诉讼，根据上述规定，2017年10月1日倒推两年期间，赵琛、刘梦溪不存在诉讼时效期间中止、中断的情形，因此2015年10月1日之前的诉讼时效已经经过，一审法院认定正确。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，因买受人的原因导致不能办理产权证或者不能按期办理产权证的，出卖人不承担违约责任。本案赵琛、刘梦溪不能办证的原因系业主违建导致，违建行为拆除后，业主才能办理产权证，因此，对于上一、二主张的办证违约金无事实与法律依据。东拓公司上诉请求：依法撤销（2018）鲁0191民初518号民事判决书，改判为东拓公司不向赵琛、刘梦溪支付逾期办证违约金。事实与理由:一、一审法院事实认定错误。赵琛、刘梦溪与东拓公司就涉案房屋先后签订了两份《商品房买卖合同》,其中后合同将关于东拓公司办证义务及违约责任等条款进行了变更，且后合同已经在房管局备案登记、赵琛、刘梦溪也依据该份合同办理了贷款手续，后合同应为实际履行的合同。在一审法院审理过程中，东拓公司持法院开具的调查令调取了网签备案版的《商品房买卖合同》，该合同由于济南市公积金管理中心档案管理的规定只能向东拓公司提供复印件无法加盖其公章，与赵琛、刘梦溪提供的《商品房买卖合同》复印件相比，该合同经过了第三方的确认且办理了网签备案登记，因此，东拓公司调取的网签备案合同应该得到一审法院的认可。后合同的履行除办证违约金的约定进行了变更外，也在其他地方作出了变更，对于后合同的多处变更，赵琛、刘梦溪作为完全民事行为能力人，完全能够知晓，而非仅仅是办证违约金万分之一或者日万分之一的变更，也不存在需要东拓公司特别提示的义务。因此，恳请贵院依法确认该份证据的真实性，并据此查明案件事实，维护东拓公司的合法权益。二、一审法院认定的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现赵琛、刘梦溪已入住使用涉诉房屋，其主要目的已得到实现，并未给赵琛、刘梦溪造成任何损失，因此在赵琛、刘梦溪并未举证其因东拓公司逾期办证造成的实际损失，因此东拓公司无需向赵琛、刘梦溪支付逾期办证违约金。即使支付逾期办证违约金数额应以网签合同确认的日万分之一为准。综上，一审法院认定事实错误，判令东拓公司承担逾期办证责任，损害了东拓公司的合法权益。为此，请求贵院依法改判，以维护东拓公司的合法权益。赵琛、刘梦溪辩称，一审法院认定东拓公司按照先合同第十五条的约定承担逾期办证的违约责任符合合同约定和法律规定。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”后合同对先合同除第十五条进行了变更外，其他条款均相同。后合同第十五条对东拓公司办证义务和逾期办证违约金计算标准进行了变更，该条款的变更，免除了东拓公司的义务和责任，排除了赵琛、刘梦溪的主要权利，作为格式条款，双方签订该后合同时，东拓公司并未尽到合理的提示、告知、注意等义务，造成明显的不公平，也违反了房屋买卖的交易习惯，因此，后合同第十五条为无效条款。东拓公司上诉认为原审法院认定事实错误，没有事实和法律依据。二、赵琛、刘梦溪主张按照先合同约定的日万分之一的计算标准计算逾期办证违约金符合合同约定和法律规定。因东拓公司长时间的违约行为，导致赵琛、刘梦溪不能贷款融资、二次交易会产生价格差异以及无法落户于房产、子女上学等一系列问题，导致赵琛、刘梦溪无法对涉案房屋进行不动产物权登记，对赵琛、刘梦溪的权利行使，尤其是对房屋进行法律上的处分造成极大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由此计算得出逾期办证违约金的计算标准为日万分之一点五至日万分之一点七。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定：“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，由此计算得出逾期办证违约金的计算标准为日万分之一点六。先合同第十五条约定的日万分之一的违约金计算标准，远低于司法解释和会议纪要的规定，并不过高。东拓公司上诉认为一审法院认定的逾期办证违约金过高，没有事实和法律依据。综上，恳请二审法院查明案件基本事实，正确适用法律，驳回东拓公司的上诉，支持赵琛、刘梦溪的上诉请求。赵琛、刘梦溪向一审法院起诉请求：1.判令东拓公司支付赵琛、刘梦溪逾期办证违约金33910.83元（自2014年9月3日至2015年6月18日）；2.判令东拓公司支付赵琛、刘梦溪逾期办证违约金（自2015年6月19日起至东拓公司书面通知赵琛、刘梦溪办理房产证之日止）；3.东拓公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年，赵琛、刘梦溪购买了东拓公司开发的济南高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧的舜奥嘉园南区某号楼某单元某号商品房及某储藏室各一套，房屋总价款为1173385元。2013年12月6日，东拓公司将上述房产及储藏室交付给赵琛、刘梦溪。2015年5月25日，东拓公司就涉案楼房提交了备案申请。2015年6月18日，东拓公司取得涉案楼房房产大证。2016年6月27日，因赵琛、刘梦溪未取得建设工程规划许可证擅自加建、搭建入户花园，济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局向其下发济城执高新区限拆字（2016）第10142号《责令限期拆除决定书》。2017年12月21日，东拓公司向赵琛、刘梦溪开具上述房产及储藏室购房发票。庭审中，赵琛、刘梦溪认可该加建部分至今尚未拆除。诉讼中，赵琛、刘梦溪主张双方签订的《商品房买卖合同》在办理网签时，被东拓公司收回，故原件无法提供，其提交《商品房买卖合同》复印件一份。该合同载明：签订时间为2012年7月17日，约定涉案房屋建筑面积167.7平方米，储藏室建筑面积17.59平方米，合同总价款为1173416元。合同第八条约定：出卖人（东拓公司）应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将取得综合验收备案证明的商品房交付买受人（赵琛、刘梦溪）使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。东拓公司提交《济南市商品房买卖合同》复印件一份，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原、被告双方均对对方提交的合同复印件不予认可。一审法院认为，赵琛、刘梦溪购买东拓公司开发建设的舜奥嘉园南区9号楼1单元401号商品房及1-107储藏室，双方形成房屋买卖合同关系。本案中，双方提交的《商品房买卖合同》、《济南市商品房买卖合同》虽均为复印件，但鉴于双方均认可曾先后签订过两份合同，故一审法院对该两份合同均予以采信。先签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人的办证义务为在商品房交付使用后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则，出卖人应自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；而后签订的《济南市商品房买卖合同》中对出卖人的办证义务变更为在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，由此可见，后合同减轻了先合同中出卖人的办证义务，该约定违反合同法中的公平原则，且东拓公司未提供证据证明在签订新合同时已对赵琛、刘梦溪尽到了合理的提醒注意义务，基于此，一审法院确定东拓公司应按赵琛、刘梦溪提交的合同第十五条约定的违约金标准，即按照已付房价款的日万分之一向赵琛、刘梦溪支付逾期办证违约金。赵琛、刘梦溪依约履行了支付购房款的合同义务，东拓公司于2013年12月6日向其交付了房屋，东拓公司应当在交付房屋后270日内即2014年9月3日前办理产权备案并书面通知赵琛、刘梦溪办证事宜，但东拓公司于2015年5月25日才提交涉案楼房备案申请，且亦未提交证据证实其已书面通知赵琛、刘梦溪，东拓公司构成违约。东拓公司提交的济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局济城执高新区限拆字（2016）第10142号《责令限期拆除决定书》显示，涉案房屋因业主存在违法建设的情形，于2016年6月27日被限期拆除违建部分，但赵琛、刘梦溪至今亦未拆除，故2016年6月27日后的不能办理房产证的后果应由赵琛、刘梦溪自行承担，因此，东拓公司逾期办证的违约期间应自2014年9月3日起计算至2016年6月26日止。该违约虽为持续性违约，但双方约定按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。2016年6月26日，东拓公司的违约行为已经终止，而《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，之前的诉讼时效应按照《中华人民共和国民法通则》的规定确定，按此时间倒推两年，即2015年10月1日前债权的诉讼时效已过，且赵琛、刘梦溪亦未提交证据证实存在诉讼时效存在中止、中断重新起算的情形，故对2015年10月1日前的逾期办证违约金一审法院不予支持。综上，一审法院确定东拓公司应支付赵琛、刘梦溪自2015年10月1日至2016年6月26日（270天）的逾期办证违约金31681.4元（1173385元*0.01%*270天）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵琛、刘梦溪违约金31681.4元（1173385元*0.01%*270天）；二、驳回原告赵琛、刘梦溪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，减半收取324元，由原告赵琛、刘梦溪负担22元，被告济南东拓置业有限公司负担302元。二审中，赵琛、刘梦溪围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵琛、刘梦溪证据一，不动产权证书原件4份，证明2018年7月3日赵琛、刘梦溪取得了涉案房屋和储藏室的房产证。由此可以证明，一审法院仅依据济城执高新区限拆字（2016）第10142号《责令限期拆除决定书》而无济南市不动产登记中心出具相关证明文件的前提下，认定2016年6月26日之后的逾期办证违约责任由赵琛、刘梦溪承担，没有任何的事实和法律依据，东拓公司应当按照合同的约定赔偿赵琛、刘梦溪违约金至赵琛、刘梦溪收到书面办证通知之日，即2017年6月13日。证据二、（2018）鲁01民终4421号民事判决书一份，证明张某传、张甲与赵琛、刘梦溪皆为舜奥嘉园小区业主，在张某传、张甲诉东拓公司房屋买卖合同纠纷一案中，张某传、张甲也存在先后两份合同，其主张东拓公司按照已付购房款日万分之一的计算标准承担逾期办证违约金至东拓公司书面通知之日，两级法院皆支持了张某传、张甲的诉讼请求。本案与张某传、张甲案案情相似，东拓公司亦应当支付逾期办证违约金至赵琛、刘梦溪收到其书面办证通知之日，即2017年6月13日。经质证，东拓公司对证据一真实性无异议，但自2016年6月27日至2018年7月3日期间赵琛、刘梦溪违建行为导致不能办理房产证的责任应由其自己承担。证据二真实性无异议，但本案与张某传、张甲的案件并不相同，本案赵琛、刘梦溪存在违建行为，因违建行为产生的无法办证的责任应该由其自身承担。对二审争议的事实，本院认定如下：2018年7月3日赵琛、刘梦溪办理不动产权证书，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据商品房买卖合同约定，赵琛、刘梦溪依约履行了支付购房款的合同义务，东拓公司于2013年12月6日向其交付了房产及储藏室，因此东拓公司应当在交付房屋后270日内即2014年9月3日前办理产权备案并书面通知赵琛、刘梦溪办证事宜。东拓公司于2015年5月25日将涉案楼房备案申请提交至房管部门。涉案房屋因业主存在违法建设的情形，在限期内未予拆除，由此产生的后果应自负。双方合同约定按日计付违约金，根据民法总则之规定，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日前向前推二年;在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。本案中，赵琛、刘梦溪2018年1月29日向一审法院主张权利，东拓公司逾期办证构成违约，违约金自2015年10月1日起至2016年6月26日止。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案并书成通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。而双方后签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。第二份《商品房买卖合同》约定明显减轻了东拓公司的违约责任，对此东拓公司未能作出合理解释，且亦未能举证证明其尽到合理的提示、告知等义务，一审判决按第一份商品房买卖合同关于逾期办证违约金的约定予以判决，并无不当，应予维持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。涉案《商品房买卖合同》意思表示内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效双方均应严格依据合同约定履行各自义务。根据合同约定，东拓公司逾期办证构成违约，应按约定自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，东拓公司仅主张违约金过高，但未提交违约金过分高于损失的证据，故东拓公司主张违约金过高证据不足。本院对东拓公司要求按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金的上诉请求，不予支持。综上所述，赵琛、刘梦溪的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1296元，由上诉人赵琛、刘梦溪负担648元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担648元。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年十一月十二日法官助理刘翔书记员孙娜