北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）京民终548号上诉人（原审原告）：北方导航科技集团有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：苏立航，董事长。委托诉讼代理人：彭园园，北京市金德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭永昌，北京市翔实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金霖酒店管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：叶根金，董事长。委托诉讼代理人：叶星林，北京星林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英，北京星林律师事务所律师。上诉人北方导航科技集团有限公司（以下简称导航公司）因与被上诉人北京金霖酒店管理有限公司（以下简称金霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院(2016)京02民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人导航公司的委托诉讼代理人彭园园、郭永昌，被上诉人金霖公司的委托诉讼代理人叶星林、王英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。导航公司上诉请求：依法撤销一审判决；改判解除我公司与金霖公司于2010年12月27日所签署的《房屋租赁合同》、判令金霖公司腾退承租的位于北京市珠市口东大街346号房产二号厂房区域上的建筑物及附属设施（以房屋租赁合同附件二中红线标注的红线圈内区域为准）（以下简称涉案房屋）并返还给我公司、判令金霖公司向我公司支付欠付的全部租赁款项以及违约金和诉讼期间全部房屋使用费（2016年9月18日起至实际腾退之日）；本案诉讼费用由金霖公司承担。事实和理由：一、一审判决重大程序违法。一审判决第22页第1项认定：“关于金霖公司主张的导航公司未及时提供房屋改建报批所需的文件一节，金霖公司并未提供相应的证据证明存在其要求导航公司提供相关文件而导航公司拒绝提供的情况，故其该抗辩意见，本院不予采信”。上述事实认定和法律处理是正确的。但是，就此问题我公司主张的进一步查清案件事实的请求及应当认定的金霖公司的行为性质却被刻意回避了，如下：1、我公司认为，金霖公司的前述违章改扩建的行为及与案外人签订的37年到38年房屋所有权的永久性转让的协议是背着我公司进行的。我公司在一审程序中要求金霖公司披露全部有关文件、资料及以上述改扩建物业使用权的转让获取的资金数额、财务凭证及资金流向的案情。但是法庭对我公司的该请求没有在程序上给予处理，在判决书中不表述、不认定、不处理，从而淹没了我公司的诉权，属于严重的程序违法。2、由于上述程序违法导致金霖公司得以继续掩盖违背我公司的意志、损害我公司长远利益的行为，其中最为严重的是超出涉案租赁合同约定的二十年租期，将我公司尚未转让的二十年以后的使用权越权非法转让给了案外人，而该侵犯我公司权益获取的收益被金霖公司侵占。3、由于上述程序违法行为，导致我公司无法获取金霖公司与案外人的全部协议、有关文件及收取的资金情况，导致我公司无法主张权利和科学确定处置自己的诉讼主张。4、尤其要指出的是，由于上述程序违法，导致金霖公司背着我公司的改扩建及越权转让使用权的行为构成欺诈的性质被回避认定，而合同欺诈行为从来是构成实质违约的认定依据。上述程序违法，直接导致判决适用法律错误。二、一审法院关于合同解除权的事实认定不清，适用法律错误。1、金霖公司未经我公司同意擅自改变租赁房屋整体用途。金霖公司与案外人签订的《使用权转让合同》中并没有体现“租赁”、“转租”字样，而载明的是小业主享有房屋使用权37年、每户小业主一次性支付37年使用费200至300余万元以及约定业主拥有转让、继承和赠与的权利、拆迁补偿利益归小业主所有等内容。前述合同条款明显超出房屋转租合同项下次承租人所享有的权利范围。金霖公司销售宣传单上载明的“买一层送一层”、“每平米3.2万”、“40年商住两用”、“保障投资风险”等公开宣传亦表明其行为本质就是房屋销售行为，这根本违反了金霖公司与我公司租赁合同约定的用途，亦严重违反了北京市住建委、发改委、规划局和国土局下发的《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的决定》和建设部《商品房销售管理办法》的规定。金霖公司未经我公司同意擅自将租赁房产分割后非法出售37年使用权的行为，一方面导致我公司无法获得租金收入，另一方面直接导致涉案租赁合同到期后我公司面临无法收回涉案房屋的巨大风险。金霖公司的前述行为完全背离我公司订立合同之时的初衷，导致合同目的不能实现。2、金霖公司迟延履行债务、屡次拖欠租金不付，构成主要债务的履行迟延。金霖公司在违法销售涉案房产获得巨额收入的情况仍不向我公司支付租金，而是将销售所得款项转移至其实际控制人叶根金持股的浙江金霖投资有限公司账户，其拒付租金、逃避债务的行为已经构成根本违约并具有拒不履行合同的主观恶意。3、金霖公司在没有取得规划审批的情况下以我公司名义申报审批新建办公楼，受到行政处罚，并因此导致我公司遭受严重不利影响。三、一审法院对我公司要求金霖公司支付违约金的诉讼请求不予支持违背事实与法律。1、金霖公司未按照合同约定按时交付租金为客观事实，应当承担违约责任，且一审法院在审理时已查明金霖公司逾期交付租金并非我公司原因所致。一审法院以金霖公司并非恶意为由免除其支付违约金的责任违反现行法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，违约责任采严格责任原则。因此，除法定免责事由之外，违约方须按照合同之约定承担违约责任。2、根据双方租赁合同第14.1条的约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。该条款由双方在自愿、平等的基础上达成，表明双方愿意在涉案租赁合同出现争议时按照合同约定处理争议。一审法院忽视合同约定而判决金霖公司无需承担违约金之行为，违背事实与法律。四、一审法院在东西侧道路问题上对责任的认定错误。从双方所达成的《和解协议》可知，双方对东西侧道路问题已经不存在争议，我公司不存在违约行为。金霖公司认可该协议上其公司印章的真实性，经鉴定，一审法院也认为“协议内容系双方合意的体现，印章加盖系对该合意内容的确认形式”、“当事人对印章真实性的认可一般可以推定合意内容的真实性”。一审法院认为金霖公司未能举证证明协议内容不真实，因而应当承担举证不能的后果。这方面的事实认定是正确的，然而，一审法院却错误认定我公司与金霖公司应当共同对该争议的产生承担责任，该结论错误。综上，为正确认定事实，公正适用法律，保护我公司的合法权益，敬请二审法院判如所请。金霖公司辩称，一审程序合法，判决认定事实清楚、适用法律准确，裁判结果正确，请求予以维持。导航公司提出四点上诉理由与事实不符，应当驳回。首先，一审法院对导航公司的诉讼请求、理由以及双方的证据均进行了审理和认定，不存在漏项问题。导航公司截取一审判决的一段（第22页第3段）进行曲解。一审判决第22页第3段并不是导航公司的诉讼请求或理由，是对我公司部分抗辩理由进行的认定，该认定并未否定导航公司没有履行合同义务的事实，只是说金霖公司没有提供证据证明。同时，一审判决已经查明我公司缴清了罚款，可以办理相关手续，办理手续需要导航公司出具土地使用权证、（原房产）房产证在内的文件。我公司已经多次向导航公司要求提供文件，导航公司拒绝提供，致使改造好的楼房无法使用，因为我公司没有提出反诉，一审判决没有对该事实进行进一步认定。民事判决只对诉争事项及理由进行认定，而不对诉争之外的所有事实进行认定。导航公司提出一审程序违法的上诉理由不能成立。其次，一审判决对双方签订《房屋租赁合同》及履行从完整、全面、协作和诚信角度进行了认定，适用法律准确。导航公司签订《房屋租赁合同》的目的有三个：（1）由我公司投资对涉案房屋进行改造，消除治安、消防及交通隐患，提升房屋形象。证据有：涉案租赁合同1.3条“甲方拆除违章建筑，将东西侧道路拓宽”；1.4、1.5、7.1条“乙方投资对厂房翻建、改建、加建”；1.6条“为提升房屋形象，消除治安、消防及交通隐患”；“兵字（2012）1017号”《关于对东城区珠市口东大街346号院进行装修改造的申请》“该院主体建筑为六十年代初（前苏联科学家支援中国国防科研所建），目前现状是破旧，没有消防设施、水、电等管道老化严重问题，也存在火灾的重大隐患……所以要进行装修改造”。（2）租赁期满后，获得改造合格的房产。证据有：涉案租赁合同8.1-8.4条“乙方负责维修、养护”（和一般租赁不同）；10.1、10.3条“租赁期满后，改造、装修形成的新建筑物、不可拆卸的装饰物及所有固定设施均归甲方所有。”我公司履行合同义务，投资五亿余元，将存在安全、消防隐患的厂房改建成能够接待全国人大和全国政协“两会”的高级酒店。该事实的证据有：导航公司一审提交的证据13。导航公司签约的第一个目的已经实现，第二个目的未到期，但已经具备实现的基础。（3）获取租金。该目的也已部分实现，我公司按照合同约定支付了部分租金，因导航公司没有按照合同约定履行合同义务，导致我公司重大损失，我公司要求导航公司履行合同义务，并给出支付租金的方案，导航公司收取租金的目的能够实现；我公司为履行合同约定改建、修建、加建义务，投入五亿余元（融资成本年24%，每年要1.2亿元），按照6%的利息，每年要3000万元（五亿元分摊到40年，每年1250万元），加上合同约定的维护（义务）费用，不包括经营费用，我公司每年支出超过5000万元，导航公司却没有履行合同约定的修建东侧路、及时提供审批所需文件、对土地用途进行变更的义务，使我公司投资不能回收。因为我公司没有提出反诉，一审法院未对该部分事实进行审查认定。在导航公司存在违约且造成我公司重大损失的情况下，我公司行使先履行抗辩权，主张停止支付租金并要求赔偿损失。一审法院从有利于合同履行，以及双方签订合同时对违约损失赔偿约定不明的实际情况作出的判决是符合诚信、公平原则的，导航公司第二和第三点上诉理由违背了诚信原则。再次，导航公司提出东西侧道路责任认定错误的上诉理由不能成立。一审法院进行了现场勘验（双方对勘验笔录签字确认）查明：（1）合同约定的东侧路在导航公司产权范围内，不在我公司承租范围内。我公司无法进行改建，只有导航公司才有改建的可能；（2）导航公司将金霖酒店的东侧大门出口位置划成车位正在出租，证实导航公司并没有完成东侧路的修建交付义务，构成违约。一审法院基于合同约定不够明确，作出对导航公司有利的认定。导航公司得寸进尺，认为一审判决认定东侧路交付责任错误是不符合事实的。综上，请求二审法院驳回导航公司的上诉请求，维持一审判决。导航公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与金霖公司于2010年12月27日签订的《房屋租赁合同》；2.金霖公司向我公司支付截至合同解除之日欠付的租金及违约金（其中已付租金产生的违约金为3363950.88元，欠付租金的违约金请求按照合同约定的计算标准计付，即按照每期欠付的租金数额*0.03％*每期租金欠付天数后相加计算，欠付天数按照判决解除之日减去每期租金的应付款之日计算）；3.金霖公司向我公司支付自合同解除之日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（2019年4月30日前按照每日61849.32元的标准支付，2019年5月1日后按照每日64941.92元的标准支付）；4.金霖公司腾退并返还涉案房屋。一审法院认定事实：一、当事人无异议的事实：2010年12月27日，导航公司与金霖公司签订《房屋租赁合同》，约定导航公司将其所有的涉案房屋出租给金霖公司，合同1.4条约定，导航公司在法律法规许可的范围内允许金霖公司在2号厂房处翻建、改建、加建部分建筑，翻建、改建、加建部分的报批手续由导航公司负责提供相关文件，金霖公司负责向政府部门报批，其建筑成本及与此相关的其他成本费用均由金霖公司承担，加建部分在租赁期间内由金霖公司免费使用，建筑面积按有关政府部门批准的金霖公司设计方案确定。2.1条约定，导航公司同意金霖公司自主定位将涉案房屋用作酒店、写字楼、会议中心等商业用途，具体用途由金霖公司经过市场定位后自行确定。2.3条约定，由于导航公司无法或者不愿意提供租赁房屋权属证明及其他政府要求出租方应该提供的相关文件和证明材料，使得金霖公司不能取得营业执照，导航公司除无条件退还定金及已收预付租金外，还应赔偿金霖公司因此而受到的损失。2.5条约定，租赁房屋用地为国有划拨用地，如非金霖公司原因，政府改变有关法律、法规规定而影响金霖公司对于租赁房屋在本合同约定用途以内的使用（如土地性质改变），导航公司有责任立即解决问题，并承担土地出让金及相应费用。3.2条约定，金霖公司租用涉案房屋的期限为二十年。在租赁期届满前六个月，若金霖公司未书面通知导航公司租期届满后放弃续租，则视为涉案房屋租赁合同自动延续，金霖公司继续租赁涉案房屋。续约条件双方同意一切按涉案合同所有条款执行，续租期限仍为二十年，并按照合同4.4条的约定递增。如导航公司不同意续租给金霖公司，则视为导航公司违约，由导航公司赔偿金霖公司的一切经济损失（如：改造、装修等费用）。合同第四条约定，涉案房屋的租金为每年2150万元，租金每三年递增一次，每次递增5%；免租期到期日一次性支付第一年的租金（该租金由保证金充当并抵消），以后每年的租金分两次支付，每6个月支付一次，每6个月的最后一个工作日之前支付下一期（6个月）的租金。金霖公司若不按合同约定向导航公司交纳租金，逾期三个月，导航公司有权收回涉案房屋，金霖公司应给导航公司相应补偿。合同第五条约定，金霖公司承诺在合同签订后3个工作日内，向导航公司交付保证金2150万元，该笔保证金在免租期到期日自动转为第一年租金。6.1条约定，租赁房屋的交付日期为2011年3月1日。6.2条约定，双方交付/接收租赁房屋时，由导航公司负责清退租赁房屋内的其他租户。交接时双方应签署交接凭据，交接凭据应当载明交接日期及租赁房屋现状，交接凭据一旦签署，则双方的交付/接收义务立即完成。11.4条约定，在租赁期限内，金霖公司有下列行为之一的，导航公司有权单方面解除本合同，收回租赁房屋，由此而造成导航公司损失的，金霖公司应予赔偿：（1）擅自拆改涉案房屋结构、故意损坏涉案房屋或未经导航公司同意改变涉案房屋整体用途的；（2）非导航公司原因拖欠支付租金达到三个月；（3）自涉案合同签订之日起，由于金霖公司原因（包括但不限于拖欠施工单位工程款、拖欠工人工资等），发生法律纠纷，给导航公司造成严重不良影响的。14.1条约定，在租赁期限内，金霖公司逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。17.1条约定，涉案合同自金霖公司将保证金汇入导航公司指定账户之日起生效。2014年，双方因免租期及租金的起算时间问题发生争议，导航公司将金霖公司诉至北京市东城区人民法院，请求金霖公司自2013年7月1日起开始向导航公司支付租金，并支付2013年7月1日至2013年12月31日尚欠的房屋租金1075万元。后双方达成一致调解意见，北京市东城区人民法院于2014年3月14日出具（2014）东民初字第01664号民事调解书，该调解书确认的调解内容为：一、导航公司、金霖公司于二〇一〇年十二月二十七日签订的《房屋租赁合同》约定的免租期实际到期日为二〇一三年四月三十日；金霖公司自二〇一三年五月一日起开始交纳第一年的租金，已交纳的押金冲抵二〇一三年五月一日至二〇一四年四月三十日的租金；二、金霖公司于二〇一四年九月三十日前支付二〇一四年五月一日开始计算的租金。一审庭审中，双方均认可涉案房屋租赁合同的租赁范围为房屋租赁合同附件二中红线标注的红线圈内的区域，该红线圈形成一个围墙，租赁范围以围墙为界，形成一个独立的院落。另，金霖公司于2011年1月10日将涉案合同的保证金支付给导航公司；经双方确认，截至2016年9月20日，金霖公司已向导航公司支付租金4946.33万元。导航公司主张，截至本案起诉之时2016年9月18日，金霖公司尚欠导航公司2195.42万元未支付（扣除2016年9月20日金霖公司向导航公司支付的租金300万元），金霖公司对该欠付数额予以认可。关于租金的支付情况，金霖公司出具租金支付明细表一份，导航公司对该明细表予以认可，该明细表上显示：2011年1月10日支付2150万元，2015年3月26日支付200万元，2015年4月29日支付200万元，2015年5月29日支付200万元，2015年9月9日支付200万元，2015年11月13日支付1963333.32元，2015年12月28日支付200万元，2016年4月6日支付200万元，2016年5月10日支付200万元，2016年6月13日支付500万元，2016年7月15日支付200万元，2016年8月9日支付200万元，2016年9月20日支付300万元。另查，国营第二一八厂系中国兵器工业集团公司下属单位，中国兵器工业集团公司于2003年4月23日出具证明，称国营第二一八厂第二厂名为国营华北光学仪器厂。国营华北光学仪器厂于2001年11月1日改名为北京华北光学仪器有限公司，北京华北光学仪器有限公司于2010年4月20日改名为中兵导航控制技术有限公司，中兵导航控制技术有限公司于2010年6月21日改名为中兵导航控制科技集团有限公司。中兵导航控制科技集团有限公司于2011年12月22日改名为北方导航科技集团有限公司。二、对于当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、涉案房屋的交付时间问题。导航公司称没有找到交付手续等相关材料，但根据一起涉及工商银行的案件中金霖公司的陈述，可见涉案房屋已经在2011年交付给金霖公司，其已经开始装修，且免租期一直计算到2013年5月1日，故交付本身不存在问题。金霖公司称涉案房屋系分几部分向其进行的交付，一开始交付的是回形主体楼，导航公司向其交付了厂房钥匙，但涉案房屋中的其中一部分被工商银行占用至2014年10月28日。导航公司称金霖公司支付租金的起始时间为2013年5月1日，至2014年10月28日工商银行搬出之日止，可能对金霖公司使用涉案房屋造成影响的时间共17个月，按照（2014）东民初字第08587号生效判决折合金霖公司的损失不足8万元，不足以构成金霖公司拒付租金的抗辩理由。经查，（2014）东民初字第08587号案件中，中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行（以下简称工行珠市口支行）诉称，因案外人北京世纪天鼎投资有限公司于2011年8月19日对珠市口东大街346号西配楼3-5层及一层的150平方米食堂（以下简称房屋一）采取断电、大门上锁、用渣土堵塞楼梯等措施，金霖公司自2011年7月21日起对位于珠市口东大街346号的主楼5层（以下简称房屋二）进行改造施工并断水断电，导致其无法使用上述房屋，故要求解除与导航公司之间的房屋租赁关系，并要求导航返还租金258.65万元及至实际给付之日止的利息损失，并返还电梯费用、供暖费用、水电费等损失及利息损失。该案审理中，金霖公司述称2011年在对涉案房屋进行装修时，发现顶层有工行珠市口支行的物品，发函要求其搬出，2011年7月底，金霖公司开始对房屋整体装修，当时工行珠市口支行的物品还在房屋二内，后三方签订会议纪要，但工行珠市口支行一直没有搬出，2011年12月金霖公司装修完毕，装修期间水电确实无法正常使用。该案经北京市东城区人民法院审理后认为，对于房屋一，工行珠市口支行无法证明该处房屋自2011年7月底开始即无法正常使用，也不能证明其在房屋无法正常使用时及时通知过导航公司，且工行珠市口支行直至2013年8月才将该处房屋交还导航公司，故工行珠市口支行就该处房屋无法正常使用，要求导航公司退还已交纳的租金、电梯费、供暖费、水电费等费用及利息损失的诉讼请求，证据不足，法院不予支持；对于房屋二，自2011年7月底，工行珠市口支行已无法正常使用该处房屋，工行珠市口支行在事情发生后及时通知了导航公司，导航公司事后未能予以解决，工行珠市口支行要求导航公司返还无法正常使用该处房屋期间的租金，理由正当，法院根据案件实际情况酌情确定导航公司退还工行珠市口支行租金的数额，工行珠市口支行要求导航公司支付利息损失，依据不足，法院不予支持；北京市东城区人民法院于2015年4月16日判决：一、解除工行珠市口支行与导航公司的房屋租赁合同关系，二、导航公司于判决生效后十日内退还北京市东城区人民法院租金十八万元，三、驳回工行珠市口支行其他诉讼请求。该判决作出后，各方均未上诉。该案审理过程中，导航公司、金霖公司均认可工行珠市口支行于2014年10月28日自房屋二中搬出。经法庭询问，金霖公司表示对于因房屋二逾期交付所对应的租金问题不在该案中主张扣减或返还。2、各期租金的支付期限问题。导航公司主张应当按照（2014）东民初字第01664号民事调解书及涉案合同的约定确定，即金霖公司应当于2014年9月30日前支付2014年5月1日至2014年10月31日的租金1075万元，2014年10月31日之前支付2014年11月1日至2015年4月30日的租金1075万元，2015年4月30日之前支付2015年5月1日至2015年10月31日的租金1075万元，2015年10月31日之前支付2015年11月1日至2016年4月30日的租金1075万元，2016年4月30日之前支付2016年5月1日至2016年10月31日的租金1128.75万元。金霖公司表示从合同约定看，导航公司主张的每笔租金的应付时间没有问题，但称因导航公司违约，双方对损失有协商，导航公司亦没有按照合同约定交付房屋，部分房屋的实际交付时间为2014年10月18日，故对（2014）东民初字第01664号民事调解书的履行方式进行了协商、调整。诉讼中，导航公司提交2014年3月18日金霖公司出具的《关于金霖公司支付导航公司房屋租金的说明》，欲证明金霖公司认可租赁合同约定的租金支付方式，该说明抬头有“中信文化传媒集团有限公司”字样，其中第三条为：在合同第1.3条约定当中，导航公司因将道路拓宽、整修工程，共230万元和第8.3条的防水工程207万元，总共437万元。本应由导航公司支付，目前该笔款项是金霖公司垫付的，出租方已同意在今年的租金当中扣除。第四条为：鉴于以上三方面原因，金霖公司2014年5月1日其至2014年12月31日止，应交房租租金14333333.33元。第五条为：扣除金霖公司垫付道路拓宽、整修工程、防水工程合计437万元，2014年实际应交房租9963333.32元。第六条为：金霖公司和导航公司约定，2014年房屋租金9963333.32元交纳时间为2014年9月30日前。第七条为：根据《房屋租赁合同》第4.3款约定，以后每年的租金分两次支付。每6个月支付一次，第6个月的最后一个工作日之前支付下一期（6个月）的租金。下一期支付租金时间为2014年12月31日前。该协议尾部金霖公司与导航公司分别盖章确认，导航公司另在盖章处标注“以上情况属实”。对于该份证据的真实性金霖公司认可，但金霖公司表示双方盖章均系针对中信文化传媒集团有限公司，文件内容与事实有出入，该文件系基于股权转让，不是基于其他用途。对于该文件中列明的租金支付期限，导航公司表示存在约定不明的情况，应当按照双方合同约定来履行。导航公司另提交导航公司出具的2014年9月29日《关于北京金霖酒店的回复》一份，金霖公司认可收到了该份函件，对该份证据的真实性认可。在该份证据中，导航公司表明金霖公司应当按照（2014）东民初字第01664号民事调解书确定的租金支付时间支付租金，即于2014年9月30日前支付2014年5月1日开始计算的租金，并写明“请贵司于收悉本函七日内支付房屋租金”。对于该函件的签收时间，双方均表示无法确定。此外，金霖公司提交2016年3月2日其向导航公司发出的《租金支付承诺》一份，并称按照双方之间的惯例，导航公司在收到后应当向金霖公司出具回函，如无回函说明导航公司同意该承诺书约定的租金支付方式；对此，导航公司质证称该证据的真实性认可，证明目的不予认可，系金霖公司的单方承诺，双方之间并没有回函的惯例，没有法律规定或者合同约定存在默示的许可。该份承诺书内容为：“2010年12月27日，我司与贵司签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，我司必须按时支付房屋租金。现因受到国家政策和贵司没有按照合同把东西两侧道路改造和清理好（附北京市信德公证处关于西侧路的照片公证书一套）。造成我司损失不断扩大。现对2015年和2016年的房屋租金支付承诺如下，并请贵司尽快拿出由于东西两侧道路对我司造成损失的赔偿方案。我司承诺2015年-2016年租金（2015年已支付200万人民币），从2016年4月份开始每月向贵司支付200万元人民币。2016年8月开始，每月支付不低于300万元人民币。”故，从目前双方提交的证据情况可以认定，免租期实际到期日为2013年4月30日，金霖公司于2011年1月10日支付的2150万元保证金冲抵2013年5月1日至2014年4月30日的租金，金霖公司应当于2014年9月30日前支付自2014年5月1日开始计算的租金。对于2014年9月30日应当支付的租金期限问题，虽然2014年3月18日双方盖章确认的《关于金霖公司支付导航公司房屋租金的说明》中对租金的支付方式另有约定，但该约定存在约定不明之处，一审法院认定应当按照双方签署的《房屋租赁合同》及（2014）东民初字第01164号民事调解书的内容确定各期租金的支付期限，即2014年9月30日前支付自2014年5月1日至2014年10月31日的租金1075万元，2014年10月31日之前支付2014年11月1日至2015年4月30日的租金1075万元，2015年4月30日之前支付2015年5月1日至2015年10月31日的租金1075万元，2015年10月31日之前支付2015年11月1日至2016年4月30日的租金1075万元，2016年4月30日之前支付2016年5月1日至2016年10月31日的租金1128.75万元，以此类推。3、涉案房屋东西侧道路问题。涉案合同1.3条约定，导航公司应保障进入二号厂房东西道路的畅通，将该道路拓宽，导航公司保证在金霖公司主体工程开工之日同时，拆除西配楼西侧路西侧的所有违章建筑，保留社区卫生所，但是卫生所的突出部分和大门应当整改、装修。道路景观改造费用由导航公司承担230万元人民币（此费用不包含拆除违建所产生的费用），不足费用由金霖公司承担。道路景观设计方案须经双方共同认可，完工时间不得晚于主体工期，不得影响乙方按时开业。诉讼中，导航公司提交2014年2月19日双方签署的《和解协议》一份，称该和解协议形成于（2014）东民初字第01664号民事案件审理过程中，欲证明二号厂房东西侧道路已经交付完毕，双方没有异议。金霖公司质证称真实性不予认可，称其公司签字盖章时，该协议上并不存在文末两行的另书部分，即“另：2号厂房东西道路已交付完毕，双方没有异议。若道路使用过程中发生不便之处，甲方将积极协助乙方处理相关事宜”，其公司签字盖章后，将和解协议交予导航公司盖章确认，但导航公司始终没有将盖章后的和解协议交给金霖公司，该和解协议与该案出具的民事调解书不一致，不能证实导航公司的证明目的。一审诉讼过程中，金霖公司申请就该和解协议最后两行另书部分与其他部分是否为一次性（同时）打印，另书部分的打印时间与金霖公司盖章时间的先后予以鉴定。经摇号，法院随机确定北京法源司法科学证据鉴定中心对上述鉴定事项进行鉴定，该鉴定中心经审查，以根据其现有的技术条件，无法对上述委托事项进行鉴定为由，对该委托予以退检。后，金霖公司坚持鉴定申请，经再次摇号，法院依法委托北京华夏物证鉴定中心对上述鉴定事项进行鉴定，北京华夏物证鉴定中心于2017年5月2日出具鉴定意见书，综合分析认为：1.检验中未发现检材上另书部分与其余部分机制文字在排版格式、机制特征、光谱特征方面存在差异。因在现有技术条件下，无法对检材上机制文字形成时间进行鉴定，故无法判断检材上另书部分与其余部分机制文字是否为一次性制作形成。2.因检材上“北京金霖酒店管理有限公司1101010060952”印章印文与另书部分机制文字无重叠交叉，不具备检材条件，故我中心对该项鉴定予以终止。鉴定意见：对现有送检材料检验分析，认为：1.在现有技术条件下，无法判断检材上另书部分与其余部分机制文字是否为一次性制作形成。2.对“检材上‘北京金霖酒店管理有限公司1101010060952’印章印文与另书部分机制文字形成先后顺序”的鉴定事项予以终止。鉴定报告出具后，双方均未提出异议。另，导航公司提交2014年3月18日的《关于金霖公司支付导航公司房屋租金的说明》，除欲证明金霖公司认可租赁合同约定的租金支付方式外，另称该说明亦和《和解协议》有结合，上述说明中可见金霖公司书面承认导航公司已经承担了涉案合同1.3条所约定的道路拓宽、整修工程等相关费用，进一步说明东西侧道路问题已经解决，相应费用从当年的租金中予以扣除。对该份证据，金霖公司质证称真实性认可，但不认可导航公司的证明目的，称该份材料系金霖公司股权变更需要而出具，内容是导航公司修改的，是专门用于提交中信文化传媒集团有限公司用于股权转让，并不能证明金霖公司放弃了要求导航公司对东西侧道路进行改造的权利。为证明导航公司未履行合同约定的改造义务，金霖公司提交：1、公证书，公证内容为2015年4月13日下午东西侧道路的现场情况。导航公司对该证据的真实性认可，关联性不认可。2、2015年3月31日《要求履行并赔偿损失的函》及文件签收回执单，内容包含：贵司（即导航公司）没有按照《房屋租赁合同》1.3约定完成东西道路的拓宽、改造，厂房西侧路至今混乱堵塞。由于道路瓶颈，我司按照五星级酒店标准投资的酒店，还不如一个三星级酒店……为减少损失的进一步扩大，我司特致函贵司：1、在接到本函之日起一个月内，按照《房屋租赁合同》1.3约定，按照道路景观设计方案完成厂房西侧路的改造。2、支付自2013年5月1日起至厂房西侧路的改造完成之日止（损失期间）的损失，损失按每月450万元计算……请贵司收到本函之日起5日内就上述损失向本司拿出赔偿和支付方案。导航公司对该证据的真实性认可，关联性不认可，认为是金霖公司的单方意思表示，与导航公司无关。此外，诉讼中金霖公司另提交东西侧道路景观设计图一套，导航公司称无法证明是东西侧道路的设计图，亦并未收到上述设计图，并没有导航公司的签字，真实性、合法性、关联性均不予认可。金霖公司未能提供导航公司签收的相关证据。关于东西侧道路问题,金霖公司一审庭审陈述为：“合同1.3条导航公司保障租赁房屋东西侧道路完成改造,整个东西侧道路我公司是无法改造的,因为不在租赁范围,在导航公司范围,导航公司是可以改造的”，“合同1.3条，东西侧道路至今没有交付给我公司，东西侧道路约定不在整个租赁范围内，东西侧道路在导航公司土地使用权范围内，导航公司具备改造条件，合同约定东西侧改造成景观路才完成交付，要按照我们的设计方案”，“就是院子里面的路，东西侧道路本身是内部道路”，“合同首先要能够履行，那条路在导航公司租给其他人场地上，我们不可以进行改建，除了导航公司自己，我公司没有能力改建，所以合同约定是导航公司来改造”，“东西侧道路工程原来约定是导航公司去做，后来让我们自己做，但是实际我们做不了，后来导航公司去协调，柏油路面是我们铺的，至今为止也只做了柏油路”，“230万从租金里扣除了，我们认为道路没有交付给我们，对方合同义务没有履行完毕”，“230万我们把西侧道路铺成了柏油路，东侧还没有开通，230万付给谁了说不清楚”，后在法庭多次要求双方明确租赁范围并明确东西侧道路的性质的情况下，金霖公司陈述“西侧道路在合同租赁标的范围内，东侧道路不在，东西侧道路均为导航公司的内部道路”。导航公司的庭审陈述为：“我们该承担的230万已经承担，道路通过和解协议说明已经交付了”，“合同1.3条约定，最后并没有出具双方认可的设计方案，我们可以做的在230万里都承担了，最终没有双方认可的设计方案，但是根据我公司提交的《和解协议》和《关于金霖公司支付导航公司房屋租金的说明》，对方认可我们交了道路和钱”，“不是内部道路，是公共道路”，“东西侧道路是金霖公司自己做的，所以我们把230万从租金减去了，我们委托对方做了，这样对金霖公司是有利的，金霖公司拿到钱以后可以按照自己的意愿进行改造”，“我们把钱给对方，对方自己修道路。在1.3条里双方对于道路怎么改没有约定，唯一可以衡量的就是费用，我们已经支付了费用，我们的义务完毕了，而且道路也不在租赁范围内”，“西侧对方说铺了柏油路反正对方修了，不清楚是不是柏油路”，后在法庭多次要求双方明确租赁范围并明确东西侧道路的性质的情况下，导航公司陈述“西侧道路在合同租赁标的范围内，东侧道路不在”，后经几次核实后确认“东西侧道路均为导航公司的内部道路”。至本案一审庭审结束前，双方确认东西侧道路均为导航公司的内部道路，从双方租赁合同附件可见，西侧道路在金霖公司的租赁范围内，东侧道路不在金霖公司的租赁范围之内。一审法院审理过程中，经现场勘验，目前进出金霖酒店均从西侧道路通行，东侧道路为封闭停车场的内部道路，并非金霖酒店使用。4、涉案房屋的改造问题。诉讼中，导航公司主张因金霖公司违反规划进行加建，给导航公司造成不良影响，并提供北京市规划委员会行政处罚决定书（京规行决字2015第0005号）予以证明。该决定书主要内容为：受处罚单位为金霖公司，处罚内容为金霖酒店未经规划许可，拆除了大院内东侧一栋18米高的3层楼房及多处1层平房房产证面积共计6403.15平方米，2012-2013年，在大院内东侧新建1#、2#宿舍楼，面积共计4552.33平方米，该工程已构成违法建设，决定给予行政处罚，罚款额共计336290.80元。金霖公司对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为被规划部门处罚和造成不良影响不具有必然联系，决定书并未提及导航公司，未向社会公布且没有通知导航公司，且报批义务在导航公司，上述处罚已经处理完毕，正在向北京市规划委员会办理相关手续，所建成的建筑的受益人也为导航公司。据此，金霖公司提供北京市规划委员会于2016年5月16日出具的规补字[2016]09号《关于办理相关手续的函》为证，主要内容为：金霖酒店在东城区珠市口东大街346院（原218厂）院内的装修改造工程，新建1#、2#宿舍楼，面积共计4552.33平方米，已构成违法建设；目前，我委已依法对上述违法行为做出行政处罚（京规行决字2015第0005号），你单位已缴清罚款，你单位可据此函申请办理相关手续。导航公司另主张金霖公司将涉案房屋中的一部分分割成小公寓进行出租、出售，改变了房屋的使用用途，并提供金霖公司与案外人签订的合同书及部分媒体报道等为证。金霖公司对媒体报道不予认可，认为严重失实；对于合同书质证称证据不完整，仅为合同的一部分，来源不清楚，不能证实导航公司的证明目的，并另行提供其与案外人签订的合同书完整版两份，称其与案外人就涉案房屋改造后所签订的合同书为租赁关系，并非买卖关系，且租赁期限并未超过金霖公司与导航公司签订的《房屋租赁合同》所约定的范围。一审法院认为，导航公司与金霖公司于2010年12月27日订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同于订立之时成立。鉴于双方于合同中约定，该租赁合同自金霖公司将保证金汇入导航公司指定账户之日起生效，故该房屋租赁合同的生效时间为2011年1月10日。一、关于该合同的性质问题。金霖公司主张涉案合同的性质应为合作开发合同，故合同期限应为四十年。经审查涉案合同的合同条款，从双方主要权利义务的约定看，该合同系围绕出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同内容展开进行具体约定，符合租赁合同之核心特征，并不含有承担经营风险等合作开发合同的典型约定，本案双方之间订立的合同应当认定为租赁合同。金霖公司关于合同性质的抗辩理由不能成立，合同期限二十年之内的约定有效，合同第3.2条的约定应视为双方对合同到期后的续租事宜的约定。二、关于导航公司的合同解除权是否成立的问题。从涉案租赁合同3.2条之约定可见，双方在订立合同当时，具有积极、明确的保障合同长期履行之本意，且结合合同1.4条、2.1条等诸多合同条款可见，本合同涉及租赁场地的翻建、改建、加建及经营定性并有效利用，租赁关系的履行事宜复杂，故在认定合同解除条件是否成就时，应结合租赁合同订立之本意，在对履行情况综合判断的基础上予以认定。首先，关于导航公司主张金霖公司擅自拆改房屋结构、未经导航公司同意改变涉案房屋整体用途一节，其主要理由为金霖公司将涉案房屋分割并对外长租，实际上系对房屋进行“房屋销售”，因涉案租赁合同约定金霖公司可以对涉案房屋使用的具体用途自行确定，而“房屋销售”在一般概念上理解应为对房屋所有权的处分，导航公司提供的现有证据亦尚不足以认定金霖公司存在对外“销售”涉案房屋的行为，导航公司该项合同解除之理由尚难成立。另关于导航公司主张的由于金霖公司原因发生法律纠纷，给导航公司造成严重不良影响的解除理由，因导航公司主张的金霖公司因改建房屋受到行政处罚一事，现行政机关已经在金霖公司缴纳罚款后，作出可以办理相关手续的行政决定，现有证据并未显示对导航公司本身造成实质性影响，故导航公司的该解除理由，亦难成立。其次，关于导航公司主张金霖公司拖欠租金达到合同解除条件一节。根据本案现已查明的事实及双方的庭审陈述可见，金霖公司截至本案起诉之时，欠付导航公司租金共计2195.42万元，对于已经支付的租金部分，按照法院认定的租金应付时间看，亦确实存在延期支付之情况。对于延期支付的理由，金霖公司抗辩称导航公司存在未依约履行合同的情况，金霖公司因此享有先履行抗辩权，其中：1、关于金霖公司主张的导航公司未及时提供房屋改建报批所需的文件一节，金霖公司并未提供相应的证据证明存在其要求导航公司提供相关文件而导航公司拒绝提供的情况，故其该抗辩意见，法院不予采信。2、关于金霖公司主张的导航公司未履行办理房产土地性质和用途变更手续一节，因金霖公司于庭审中认可其公司现为合法经营状态，并不存在合同2.5条约定的影响该公司对于租赁房屋在合同约定用途之内使用的情形，金霖公司的该项抗辩意见，截至本案一审庭审结束时，亦不成立，不予采信。3、关于金霖公司主张的导航公司未将进出酒店的东西侧道路建成景观路一节。导航公司在本案中主张双方对于东西侧道路问题已经没有争议，并提供《和解协议》一份予以证明，金霖公司认可该协议上其公司印章的真实性，但对协议内容的真实性提出异议，并申请就另书部分与协议其他部分是否为一次性打印进行鉴定，法院依法委托北京华夏物证鉴定中心对上述鉴定事项予以鉴定，该中心经鉴定后认为在现有技术条件下，无法判断另书部分与其余部分机制文字是否为一次性制作完成。就此法院认为，从形式上看，该协议书的文字内容与印章无重叠交叉；从法理而言，协议的形成与印章的加盖，两行为具有关联性，同时具有相对的独立性，协议内容系双方合意的体现，印章加盖系对该合意内容的确认形式；从证据认定的角度而言，当事人对印章真实性的认可一般可以推定合意内容的真实性，但在有证据否定或怀疑合意内容真实性的情况下，尚需结合其他证据和事实来认定协议的真实性。就本案而言，金霖公司主张该协议另书部分的内容不真实，但金霖公司未能提供该协议书的其他版本，金霖公司主张其未能提供的理由为导航公司未将金霖公司已经先行盖章确认的协议书交还给金霖公司，但其又未能提供有效的证据证明其所述的协议形成过程，该主张缺乏证据支持，故金霖公司应当就协议不真实的抗辩意见承担举证不能之后果。但另一方面，该《和解协议》另书部分虽然确认东西侧道路已经交付完毕，但从双方庭审陈述及法院现场勘验情况可见，东侧道路并不在涉案租赁合同的租赁范围内，且东侧道路目前并非由金霖公司使用，上述情况与《和解协议》另书部分的陈述并不一致，导航公司未能就此给出合理解释，对此导航公司应当承担举证责任。综上，从目前双方举证情况看，该协议内容的真实性尚有待进一步确认，导航公司以此主张双方对于东西侧道路问题已无争议，法院尚难采信。那么，进一步而言，关于目前东西侧道路双方仍存争议的现状，各自应承担的责任认定问题。从合同1.3条的约定看，该合同条款的约定存在约定不明的情况，对于东西侧道路的道路景观设计方案问题，合同只约定应由双方共同认可，但并未约定方案出具的具体方式，金霖公司虽然主张其将设计方案提供给了导航公司，导航公司不予认可，金霖公司未能提供证据证明导航公司已经签收。双方应当对协议约定不明共同承担责任。且从双方关于该问题的庭审情况亦可见，双方对于东西侧道路的性质、是否属于租赁范围及其他履行事宜存在认识不清，沟通不充分的情况，在合同本身存在约定不明的情况下，更易产生纠纷。对于目前东西侧道路双方存在的争议问题，结合前段内容的论述，法院认为导航公司与金霖公司应当共同对该争议的产生承担责任。金霖公司以此为由抗辩称其享有先履行抗辩权，理由尚难成立。4、关于金霖公司主张的延期交付房屋一节。根据本案现已查明的事实，涉案房屋确有部分房屋存在迟延交付的情况，但根据双方庭审陈述及另案情况可见，该部分房产的迟延交付系因导航公司与案外人之间的纠纷，对于本案的租赁合同的履行而言，迟延交付的责任在导航公司。但金霖公司未能就该部分房产的迟延交付对其使用涉案房屋造成影响提供相应的证据予以证明，结合该部分房产本身的物理情况及另案的判决，法院认定该部分房产的迟延交付的责任在导航公司，但不足以成为金霖公司拒绝交纳全部房租的理由。最后，综观本案租赁合同的签订及履行过程看，金霖公司承租涉案房屋后，将原厂房改造成酒店，投入较大，截至本案诉讼争议发生之时，租赁合同免租期满刚两年有余，合同履行时间尚不长。虽然金霖公司没有完全按照约定的期限支付租金，但亦在分笔支付，直至2016年9月导航公司提起本案诉讼，一直在陆续支付租金。且双方在合同履行中也确存在诉讼和就分歧进行协商的事实，对合同履行造成一定程度的影响。故导航公司关于金霖公司延期交付租金导致其合同目的不能实现，导航公司享有合同法定解除权的诉讼主张，法院亦暂难支持。综上，从目前双方举证情况及合同履行状况看，涉案租赁合同的解除条件尚不成就，导航公司要求解除涉案租赁合同并要求金霖公司腾退涉案房屋的诉讼请求，法院暂不予支持。三、关于导航公司主张的房屋租金及违约金一节。虽然导航公司主张的合同解除条件尚未成就，但金霖公司占有使用涉案房屋期间，应当向导航公司支付租金，金霖公司关于先履行抗辩权的抗辩意见之理由，基于前述论述，不能成立。鉴于房屋租金、使用费均系对房屋使用对价的诉请，故法院对判决生效之前的租金均予以支持。关于导航公司主张的延期交纳租金的违约金一节，考虑到双方合同履行过程，结合前述阐述，金霖公司延期交付租金并非恶意拖欠，故对违约金一节，法院不予支持。需要特别指出的是，本案对于导航公司诉讼请求的处理系在本案现有证据情况下，对截至本案裁判之日双方合同履行情况综合考虑下的结论。双方应本着全面、协作、诚实信用之原则，履行双方之间的租赁合同关系，对于合同履行产生的争议，应积极、充分沟通，保障合同履行的良性状态。综上所述，导航公司的部分诉讼请求成立，法院予以支持。判决：一、金霖公司于判决生效之日起十日内向导航公司支付至判决生效之日止欠付的租金（其中截至2016年9月18日欠付21954200元，2016年9月19日起至2019年4月30日前按照每日61849.32元的标准计算，2019年5月1日后按照每日64941.92元的标准计算）；二、驳回导航公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。二审中，导航公司向本院申请调取金霖公司与案外人就部分涉案房屋所签订的所有《使用权转让合同》、所收取款项明细及该资金去向等证据。金霖公司表示，待法院就其与导航公司的本案诉讼作出最终裁判后，其将按照法律规定履行判决。对于导航公司的调查取证申请，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。本案一审程序中，导航公司主张金霖公司将涉案房屋中的一部分分割成小公寓进行出租、出售，改变了房屋的使用用途，并提供金霖公司与案外人签订的合同书及部分媒体报道等为证，金霖公司另行提供其与案外人签订的合同书完整版两份，上述证据均已质证、认证，而金霖公司与案外人就部分涉案房屋所签订的所有《使用权转让合同》具有同质性，因此，调取所有的《使用权转让合同》并无必要；同时，金霖公司基于与案外人签订的《使用权转让合同》所收取款项明细及该资金去向对证明导航公司、金霖公司之间本案诉讼的待证事实并无意义。故而，对于导航公司所提上述调查取证申请，本院不予准许；一审法院未予调查取证，亦不存在程序违法之处。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以依照合同约定和法律规定行使合同解除权。本案中，关于导航公司上诉主张的合同解除权是否成立的问题，从双方签订的涉案租赁合同3.2条之约定可见，双方在订立合同当时，具有积极、明确的保障合同长期履行之本意，且结合合同1.4条、2.1条等诸多合同条款可见，本合同涉及租赁场地的翻建、改建、加建及经营定性并有效利用，租赁关系的履行事宜复杂，故在认定导航公司主张的合同解除条件是否成就时，应结合租赁合同订立之本意，在对履行情况综合判断的基础上予以认定，本院分析如下：第一、导航公司上诉主张金霖公司擅自拆改房屋结构、未经导航公司同意擅自改变涉案房屋整体用途、将涉案房屋分割并对外长期转让使用权、本质上系对房屋进行“房屋销售”，不仅违反了合同约定，且导致导航公司无法获得租金收入、面临涉案租赁合同到期后无法收回涉案房屋的风险，其合同目的无法实现，导航公司行使合同解除权的条件已经成就。本院认为，一则因涉案租赁合同约定导航公司同意金霖公司自主定位将涉案房屋用作酒店、写字楼、会议中心等商业用途，具体用途由金霖公司经过市场定位后自行确定；二则因“房屋销售”这一概念一般应理解为对房屋所有权的处分，但导航公司提供的现有证据尚不足以认定金霖公司存在对外处分涉案房屋所有权的行为；三则金霖公司虽存在没有完全按照约定的期限支付租金的问题，但亦在陆续分笔支付，且双方在合同履行中也确存在诉讼和就分歧进行协商的事实，对合同履行造成了一定程度的影响，同时也没有证据能够证明涉案租赁合同的继续履行可能导致导航公司无法收回涉案房屋。故对于导航公司所提合同解除条件已经成就的该项上诉主张，本院不予支持。第二、导航公司上诉主张金霖公司迟延履行债务、屡次拖欠租金不付，构成主要债务的迟延履行和根本违约，导航公司行使合同解除权的条件已经成就。针对这一节，一审法院已在本院认为部分的“关于导航公司主张金霖公司拖欠租金达到合同解除条件一节”中结合双方的诉辩主张、本案已经查明的双方合同履行情况等案件事实进行了详细的论述，本院认可一审法院的相关分析意见和最终的结论，在此不再赘述。第三、导航公司上诉主张因金霖公司在没有取得规划审批的情况下以导航公司名义申报审批新建办公楼，受到行政处罚，并因此导致导航公司遭受严重不利影响，导航公司行使合同解除权的条件已经成就。本院认为，因导航公司主张的金霖公司因改建房屋受到行政处罚一事，现行政机关已经在金霖公司缴纳罚款后，作出可以办理相关手续的行政决定，并无证据能够证明金霖公司被行政处罚一事对导航公司本身造成实质性影响，故对于导航公司所提合同解除条件已经成就的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，对于导航公司所提其行使合同解除权的条件已经成就的上述三项上诉主张，因缺乏事实和法律根据，本院均不予支持。关于一审法院对于导航公司和金霖公司在东西侧道路改造一事责任认定上的问题。涉案合同1.3条约定，导航公司应保障进入二号厂房东西道路的畅通，将该道路拓宽，导航公司保证在金霖公司主体工程开工之日同时，拆除西配楼西侧路西侧的所有违章建筑，保留社区卫生所，但是卫生所的突出部分和大门应当整改、装修。道路景观改造费用由导航公司承担230万元人民币（此费用不包含拆除违建所产生的费用），不足费用由金霖公司承担。道路景观设计方案须经双方共同认可，完工时间不得晚于主体工期，不得影响金霖公司按时开业。诉讼中，导航公司提交2014年2月19日双方签署的《和解协议》，欲证明二号厂房东西侧道路已经交付完毕，双方没有异议。对此，本院认为，一方面，金霖公司虽对该协议另书部分内容的真实性持有异议，但并未提交证据予以佐证，故在金霖公司认可该协议上其公司印章真实性的情况下，应当就协议不真实的抗辩意见承担举证不能之后果。另一方面，该协议另书部分虽然表述为“东西侧道路已经交付完毕，双方没有异议”，但从双方庭审陈述及法院现场勘验情况可知，东侧道路并不在涉案租赁合同的租赁范围内，目前也并非由金霖公司使用，该情况与《和解协议》另书部分的表述并不一致；并且在《和解协议》签订之后的2015年3月31日，金霖公司曾以《要求履行并赔偿损失的函》就西侧道路的改造问题向导航公司主张过权利，明显与《和解协议》另书部分的表述内容相悖，当时导航公司并未就此提出“按照合同约定，我司的改造义务已经完成，双方已确认对此问题无争议”等类似的辩解，对于上述违背日常生活经验之处，导航公司在诉讼中并没有给出合理解释，因此，对于导航公司仅以《和解协议》等主张其已经完成了所负东西侧道路改造事项的合同义务，本院难以采信，其亦应承担举证不能的不利后果。综上，从目前双方举证情况看，《和解协议》内容的真实性尚有待进一步确认。目前，东西侧道路的现状明显不符合双方约定的东西侧道路应该达到的使用条件，那么，按照合同约定，导航公司和金霖公司各自应如何承担责任？从涉案租赁合同1.3条的约定看，合同只约定“拓宽东西道路、保证畅通，道路景观设计方案须经双方共同认可”，但并未约定判断道路畅通的标准、道路景观设计方案出具的方式、方案得以实施的具体措施等细节，该合同条款的约定并不明确，且从双方事后关于该问题的庭审情况亦可见，双方对于东西侧道路的性质、是否属于租赁范围及其他履行事宜确实存在认识不清，沟通不充分的情况。金霖公司虽然主张其将设计方案提供给了导航公司，但导航公司不予认可，金霖公司也未能提供证据证明导航公司已经签收。同时需要指出的是，对于东西侧道路的改造，作为出租方的导航公司，其合同义务并不仅仅是承担230万元的道路景观改造费用。故而，本院认为，对于目前双方就东西侧道路改造存在的争议，其根源在于双方涉案租赁合同的相关约定不明且事后并未进行有效的沟通协商，导航公司与金霖公司应当共同对该争议的产生承担责任，一审法院的相关认定并无不当。关于导航公司主张的延期交纳租金的违约金一节，综合全案案情来看，考虑到涉案租赁合同关于实施道路改造的约定不明、双方应当共同对道路改造存在的争议承担责任，涉案房屋确有部分房屋存在迟延交付，至导航公司提起本案诉讼时金霖公司一直在陆续分笔支付租金等情况，本院难以认定金霖公司存在单方故意违反合同约定延期交付租金的情形，故对导航公司要求金霖公司承担延期交纳租金的违约金的上诉主张，本院不予支持。最后，诚如一审判决特别指出的，本案对于导航公司诉讼请求的处理系在本案现有证据情况下，对截至本案裁判之日双方合同履行情况综合考虑下的结论。在后续合同履行过程中，双方均应本着全面、协作、诚实信用之原则，切实履行各自的合同义务，对于合同履行产生的争议，应积极、充分沟通，保障合同履行的良性状态。综上所述，导航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1341800元，由北方导航科技集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许雪梅审 判 员  刘 辉代理审判员  汪 明二〇一八年十一月一日书 记 员  刘佳莹书 记 员  罗紫延