北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终14596号上诉人（原审原告）：北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会，住所地北京市通州区永顺镇焦王庄村。法定代表人：王守亮，村主任。委托诉讼代理人：范利华，北京仁威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京永葆健商贸有限公司，住所地北京市通州区通惠北里**朝南一间。法定代表人：刘勇，执行董事。委托诉讼代理人：焦洁，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会（以下简称村委会）因与被上诉人北京永葆健商贸有限公司（以下简称永葆健公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初7530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。村委会上诉请求：认可原审判决第一项，请求撤销原审判决第二项、第三项，依法改判支持村委会的全部诉讼请求。事实与理由:原审判决认定事实不清，适用法律错误。永葆健公司在租赁期内未支付租金的行为系根本违约，村委会享有对租赁合同的法定解除权，永葆健公司应当据此承担违约责任，同时其在承租土地上建造行政部门即将要拆除的违法建筑，双方之间签订的租赁合同无继续履行的可能。永葆健公司辩称：同意原审判决，不同意村委会的上诉请求和事实理由。村委会向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除村委会与永葆健公司2002年7月1日签订的《租赁合同》；2、请求判令永葆健公司向村委会支付欠付租金，自2003年1月1日至实际应给付租金之日（暂计至2018年1月1日为30万元）；3、请求依法判令永葆健公司向村委会支付拖欠租金期间的违约金（具体计算明细提交至法庭，利率按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算），共计579160元。一审法院认定事实：2002年7月1日，村委会（甲方）与永葆健公司（乙方）签订了《租赁合同》，双方约定“1、甲方将该村靶场西侧一块三角形非耕地，其中实际能做为建筑用地的，约有十亩左右按十亩计算，租赁给乙方使用，租赁期限为三十年，每年每亩租金为贰仟元，租金付款方式为每年付款一次。2、乙方在租赁期内，甲方确保水路两通，有关生产用电一事甲方将协助乙方解决办理，甲方确保乙方在租赁期间使用的区域范围内有权在区域内建筑、施工、绿化等，有权租赁和转让，或做为非生产性它用。3、甲乙双方合同期满后，乙方首先享受该合同延续权，如甲方不再续定，乙方在区域内的地上所建厂房及建筑物等归乙方所有，甲乙双方协商论价返还给乙方。4、此合同自2002年7月1日起生效，至2033年内有效，租赁费自2003年算起。5、甲乙双方合同一经签订，将具有法律效应，双方不得违约，如有一方违约，将赔偿另一方所造成直接经济损失。”甲方处有村委会盖章并有王守亮签字。案件审理过程中，永葆健公司提交了一份《借款合同书》，时间为1994年12月30日，内容为：“今有新拓实业总公司由通县北方化工设备厂借款共计叁拾万零柒仟壹佰壹拾元整，其中，由信用社拨款贰拾柒万元（支票4340957），货款叁万柒仟壹佰壹拾元。”同时还约定了相应条件和借款起算日期。同时还提供了转账支票和蔺宝林于2018年5月8日书写的《证明》内容为：“有关北京市新拓实业总公司向北方化工设备厂厂长（刘勇）所借款项已转入焦王庄村委会至今未还。当初村委会无力偿还，之所以把焦王庄靶场西侧一块三角形非耕地10亩，租给北方化工设备厂厂长（刘勇）使用，租金每年每亩2000元整，当初约定土地租赁合同到期后一并结算。”经查，北京市新拓工贸总公司成立日期1994年5月4日，属于集体所有制企业，法定代表人为王守亮。庭审过程中，对于永葆健公司提交借款合同书、发票及村委会前任书记蔺宝林书写的证明。村委会对此不予认可，其表示借款合同的主体并非该案村委会、永葆健公司双方，故与该案无关，且真实性无法核实，其次，租赁和借款并非一个法律关系，借款方面永葆健公司可另案主张权利。关于村委会前书记蔺宝林书写的证明村委会表示不予认可，并称2013年时，通州区永顺镇纪委就对蔺宝林进行调查，且其早已不是村委会书记，并表示若永葆健公司主张的借款确需将与本案的租金在合同到期后一并结算，应在合同中有所体现，且永葆健公司至今未支付任何租金，其曾多次向永葆健公司催要，但至今才起诉系因提起诉讼要开村民代表大会决定。2017年11月2日，村委会表示向永葆健公司送达了催要租金的律师函，永葆健公司对此不予认可，表示并未收到过律师函。经法庭向双方询问，村委会表示主张合同解除的理由为法定解除权，因永葆健公司未支付租金导致合同目的不能实现。对此，永葆健公司表示其有能力并同意支付所有欠付租金。关于租赁合同的性质，村委会主张仅为普通租赁合同关系，故应按照法律规定的20年予以计算租期。永葆健公司认为双方签订的《租赁合同》性质应为土地使用权转让合同，故租期计算为30年是合理的。关于地上物建设问题，永葆健公司称在涉案土地上的建筑未取得规划手续。村委会称永葆健公司在涉案土地上进行建设时曾进行了管理但并未整改成功，况且村委会不具备执法权。对于涉案土地的建筑及大量住户，村委会表示，若村委会、永葆健公司双方合同解除，对于地上建筑及人员处理，村委会目前并未作出明确的处理预案。另，经现场勘查，涉案土地建设多处房屋且除办公外大部分用于出租使用。关于涉案土地性质，经与北京市通州区不动产登记事务中心进行核查，涉案土地属于集体建设用地。一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。该案中，关于村委会、永葆健公司双方于2002年7月1日签订的《租赁合同》，按照法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。现双方签订的租期为2002年7月1日起至2033年止，故在2022年6月30日前，租期有效，超过部分应为无效。对于永葆健公司抗辩该《租赁合同》性质应为土地使用权转让合同，依据不足，土地使用权的转让应为国有土地使用权，并非该案的集体建设用地使用权，故对其该项主张，法院不予采纳。关于村委会要求解除租赁合同的诉讼请求，村委会提出永葆健公司自2002年签订合同后至今未交纳过租金，村委会曾向其催要但仍未交纳，致使合同目的无法实现，故应依法解除双方签订的租赁合同。但经法院审查，村委会并未提供证据证明在合同签订十多年来向永葆健公司催要过租金，虽村委会表示在2017年11月2日向永葆健公司邮寄送达催要租金的律师函，但并未提供相应证据，且永葆健公司表示并未收到此律师函。故此，结合永葆健公司陈述的借款事由来看，村委会十多年来未向永葆健公司催要租金显然有悖常理，况且，原审庭审过程中，永葆健公司表示有能力且同意向村委会交纳应付租金，合同目的并非无法实现，法院认为现村委会要求解除合同的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于村委会要求永葆健公司支付租金的诉讼请求，由于永葆健公司确实没有支付过租金，且庭审过程中亦明确表示同意支付租金，考虑到合同中仅约定每年付款一次，没有明确约定具体的付款期限，因此对于永葆健公司要求支付2003年1月1日至2018年1月1日的期间的租金30万的诉讼请求，法院予以支持。对于村委会要求支付租金至实际支付之日止系基于合同解除提出的诉讼请求，现合同解除的诉讼请求，法院并未支持，故对于2018年1月之后的租金问题可以另行解决。对于村委会要求永葆健公司支付未交纳租金所产生的违约金579160元的诉讼请求，村委会提交了计算明细，主张自2003年1月1日计算至2017年12月31日，并按照中国人民银行同期贷款利率四倍予以计算。对此，永葆健公司虽未交纳租金，但村委会在十多年来亦未进行催要，法院认为违约金的计算应从村委会起诉之日起计算为宜，即从2018年3月15日开始计算至永葆健公司实际支付租金之日止。因双方在合同中未明确约定违约金计算方式，仅表示违约方赔偿另一方所造成的直接经济损失，并无其他约定，故法院认为应按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。据此，一审法院于2018年9月判决：一、北京永葆健商贸有限公司向北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会支付2003年1月1日至2018年1月1日的租金30万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、北京永葆健商贸有限公司向北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会支付自2018年3月15日至实际支付租金之日止的违约金（以租金30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费18861元，由北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会负担10280元（已交纳），由北京永葆健商贸有限公司负担8581元，于判决生效之日起七日内交纳。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点主要在于永葆健公司与村委会之间的租赁合同应否解除。根据已经查明的事实，村委会、永葆健公司于2002年7月1日签订《租赁合同》后，永葆健公司承租涉案土地占有使用至今，一直未支付租金。就未支付租金的原因，永葆健公司称其与村委会开办的企业之间存在借款关系，因村委会迟迟无力还款，将涉案土地租赁给永葆健公司，约定租期届满后借款与租金一并结算，并就此提交时任村支书蔺宝林出具的证明、借款合同书等予以佐证。现村委会以永葆健公司并未支付过租金已经构成违约为由主张解除租赁合同，但并未提交有力证据证明曾经向永葆健公司催要过租金，原审法院结合上述借款情况及双方履约情况，认定村委会要求解除合同的依据不足，未予支持，符合案件实际，本院予以维持。关于村委会所主张的违约金数额，因双方在租赁合同中并未明确对违约金计算方式进行约定，原审法院结合永葆健公司欠付租金的数额、村委会损失等，按照中国人民银行同期贷款利率计算并无不当，本院予以维持。综上，村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18861元，由北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄海涛审判员  杨 夏审判员  万丽丽二〇一八年十一月二十二日法官助理李延昭法官助理李宝霞书记员卢园园书记员王艳