贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初4437号原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路**。统一社会信用代码：91520000914401628W。负责人：王浩，职务：行长。委托代理人郭爱民，贵州中创联律师事务所律师。被告江英，女，1975年5月23日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区野鸭乡金关居委会金关居民点。被告贵阳凯文房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省贵阳市息烽县鹿窝乡鹿龙村老街组**一社会信用代码：915201007221259991。法定代表人：肖茂林，职务：董事长。委托代理人刘原诚，贵州朝华明鑫律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称“建行贵州省分行”）诉被告江英、贵阳凯文房地产开发有限公司（以下简称“凯文房开”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行贵州省分行委托代理人郭爱民，被告凯文房开委托代理人刘原诚到庭参加诉讼。被告江英经过本院合法公告传唤，公告期届满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行贵州省分行诉称：原告与被告江英于2011年6月23日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告江英发放贷款20万元，用于购置被告凯文房开开发的位于贵阳市××郡××单元××号的房屋，并以该房屋作为抵押物设定担保；贷款期限为240个月，贷款利率执行浮动利率，初始利率为6.8%，当前利率为4.9%，借款逾期的，罚息利率为执行利率上浮50%；该合同还约定当借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）均由借款人承担。同时该合同还对借款的发放与支用、计息、结息、还款、双方的主要权利和义务、担保条款、违约责任条款、费用的承担、争议解决方式、管辖法院等均进行了明确约定。2009年12月7日，原告（债权人）为保障债权的实现，与被告凯文房开（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：建贵保（2009）12-057号），约定被告凯文房开为原告与包括被告江英在内的全部债务人所形成的全部债权提供最高额1.5亿元的连带责任保证，保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）。合同签订后，原告按约将20万元付至借款人江英指定的银行账户，全面履行了合同义务。原被告双方办理了抵押权预告登记。现借款人取得贷款后，不严格履行借款合同规定的义务，未按期归还原告贷款本息，计至2017年5月23日，借款本金余额为163637.18元，拖欠利息3402.53元、罚息39.31元，已构成违约。被告凯文房开对上述债务也未履行连带保证责任。原告建行贵州省分行为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判令：1、被告江英向原告支付借款本金163637.18元及利罚息至利随本清止（计至2017年5月23日的利息3402.53元，罚息39.31元，本息合计167079.02元）；2、被告贵阳凯文房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费、公告费（以实际发生数额为准）由被告承担。被告江英未到庭参加诉讼，亦未提交证据及答辩状。被告凯文房开辩称，事实无异议，凯文房开有过垫款。涉案抵押房屋已经具备办理房产证和抵押登记条件，银行怠于行使权利导致没有办理抵押登记，银行应当承担相应责任。房屋虽然没有办理抵押登记，但是房产也是可以处置的，应该先以处置房屋清偿债务，不足部分凯文放开再承担责任。经审理查明：2009年12月7日，凯文房开作为保证人（甲方），建行贵州省分行作为债权人（乙方），双方共同签订编号为建贵保（2009）12-057号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，1、本合同所称“债务人”是指因购置坐落于白云区“南湖郡”项目所属之住房而与乙方发生借贷款息的全部债务人，本合同所称“主合同”是指乙方与债务人形成的债权债务关系所签订的一系列合同、协议及其他法律性文件；2、本最高额保证所担保的债权是指自2009年12月7日至2012年12月7日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、乙方为实现债权与担保权利的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；3、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为壹亿伍仟万；4、被担保的债权项下的利息、罚息、各种应付费用等的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；5、甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；6、保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；7、主合同项下债务到期或乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；8、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等），乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。2011年3月9日，江英向凯文房开购买由凯文房开开发的位于贵阳市××区××郡××单元××号的住房，并办理了商品房预售合同备案登记。2011年6月23日，江英作为借款人和抵押人，建行贵州省分行作为贷款人，双方共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，1、借款本金20万元用于购置凯文房开销售的位于贵阳市××区××郡××单元××号的住房，借款期限240个月，借款起始日期以实际放款日期为准，到期日相应调整；2、本合同执行浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，遇基准利率调整的，于调整后次年1月1日重新确定贷款利率；2、本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；3、贷款人将款项一次性划入借款人指定的凯文房开账户，案涉贷款采用等额本息还款法，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，并且借款人采用委托扣款方式进行还款；4、抵押人以其所购买的房屋为该笔贷款向原告提供抵押担保，担保范围为合同项下借款本金、利息（包括罚息和复利）、贷款人为实现债权与担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费等）；5、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系、行使担保权利等，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；6、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同签订后，建行贵州省分行于2011年7月1日按约向江英发放贷款20万元，并按照江英的授权委托将案涉贷款支付至凯文房开的账户。2011年7月7日，建行贵州省分行与江英在贵阳市房屋产权监理处对抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。在合同履行过程中，江英未按合同约定履行还款义务，已出现多次逾期，建行贵州省分行起诉后，债务人有过部分还款。建行贵州省分行主张截止2018年9月3日，江英尚欠借款本金161007.03元，利息8352.12元，罚息683.76元。经过本院核实，建行贵州省分行所主张的罚息实际包含对逾期本金计收的罚息和对逾期正常利息计收的复利，以及对产生的复利再次计收的复利之和。另查明，涉案房屋并未办理房产证，亦未办理正式抵押登记。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的原、被告身份信息材料、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、预购商品房抵押权预告登记证、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息单等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告建行贵州省分行与被告江英、凯文房开分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的其他法定情形，均应认定为有效，各方当事人应按合同约定履行义务。现原告建行贵州省分行已经按约向被告江英发放贷款20万元，被告江英未按合同约定履行还款义务，已经多次未按时足额偿还每月的借款本息，其行为已构成违约。根据合同约定，原告建行贵州省分行有权宣布贷款提前到期，要求被告江英立即偿还剩余借款本息，并按合同约定支付罚息、复利及相应费用。案涉借款合同中并未明确约定对罚息和复利可以再次计收复利。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。若是对逾期本金计收的罚息、对逾期正常利息计收的复利以及对罚息计收的复利均再次按照罚息利率计算复利就是对借款人的多重惩罚，属于多重利滚利，于法无据，对借款人亦显失公平。故原告建行贵州省分行在本案中对罚息及复利再次计收复利的部分，本院均不予支持。关于被告江英欠款情况。债务人自愿清偿的逾期费用，本院从起自愿。经本院核算，截止2018年9月3日，被告江英尚欠本金161007.03元，正常利息8352.12元，罚息336.04元，复利316.28元。故对原告建行贵州省分行要求被告江英偿还借款本金的诉请，本院在上述核算数据范围内予以支持，对超出部分不再支持。2018年9月3日之后的罚息和复利分别按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上浮50%确定的罚息利率计算至全部款项清偿之日止，遇基准利率调整的，自调整之日的次年1月1日重新确定罚息利率。关于原告建行贵州省分行要求被告凯文房开对上述债务承担连带清偿责任的诉请。因被告江英购买被告凯文房开开发建设的位于贵阳市××郡××单元××号的住房，从而成为原告建行贵州省分行与被告凯文房开之间签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》当中的购房人和债务人，被告凯文房开自愿为作为购房人的被告江英向原告建行贵州省分行的借款提供连带保证担保，涉案抵押房屋并未办理正式抵押登记，原告建行贵州省分行亦未取得记载有抵押登记信息的他项权利证书或其他权利证明文件，故被告凯文房开的保证责任并未解除，仍应对被告江英未清偿的案涉债务承担连带保证责任。故对原告建行贵州省分行要求被告凯文房开对被告江英的上述债务承担连带清偿责任的诉请，于事实和法律有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护。”第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息……”第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款……”第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、被告江英于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行借款本金人民币161007.03元，利息人民币8352.12元，罚息人民币336.04元，复利人民币316.28元（本金、利息、罚息和复利均暂计算至2018年9月3日，之后的罚息和复利分别按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上浮50%确定的罚息利率计算至全部款项清偿之日止，遇基准利率调整的，自调整之日的次年1月1日重新确定罚息利率）；二、被告贵阳凯文房地产开发有限公司对被告江英的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3642元，由被告江英、贵阳凯文房地产开发有限公司共同负担（该费用原告已预交，二被告在履行上述判决内容时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王先伟人民陪审员  闫 红人民陪审员  廖晓丽二〇一八年十一月十三日法官助理刘川平书 记 员  余爽爽