福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初2727号 原告：朱淑红，女，1968年7月12日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区新度镇。统一社会信用代码。 法定代表人：翁国亮，总经理。 委托诉讼代理人：马杰佐，男，1967年7年23日，汉族，公司员工，居所福建省莆田市荔城区。 原告朱淑红与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告朱淑红、被告海峡公司的委托诉讼代理人马杰佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱淑红向本院提出诉讼请求：1.海峡公司立即为朱淑红办理房屋不动产权证；2.海峡公司支付逾期办理不动产权证的违约金直至海峡公司交付不动产权证为止；23.92元/天(暂从2016年4月18日计算至起诉日止)逾期773天，计18490.16元（按主合同约定违约金条款计算)；3.海峡公司立即为朱淑红设户外独立水表、电表并提供缴费账号；4.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由海峡公司承担。事实与理由：朱淑红与海峡公司系商品房买卖合同关系。朱淑红于2015年10月18日与海峡公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由朱淑红购买海峡公司开发建造的位于福建海峡国际商贸城xx地块第xx幢xxx号的一套商品房，该房屋总价款为239232元，朱淑红一次性付款239232元，交房日期为2015年12月20日。合同签订后，朱淑红如约向海峡公司支付房屋总款、预告登记费及维修基金等费用，海峡公司向朱淑红出具销售不动产统一发票，海峡公司向莆田市房地产管理中心办理了预告登记。但房屋交付使用后，海峡公司却迟迟未按合同《附件六：关于装饰装饰及相关设备标准的约定》第9条约定，向朱淑红设户外独立水表、电表，导致朱淑红无法直接向自来水公司及电力公司直接支付水电费用，需通过物业转交，给生活造成不便。直至今日，海峡公司未履行办理房屋不动产权证及设户外独立水表、电表的义务。经朱淑红多次催告及请求政府协调解决，海峡公司仍以各种理由推脱责任，其行为严重损害朱淑红的利益。《附件十一：补充协议书》将《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期办证违约金条款由“每日按已付购房款的万分之一计算”擅自修改为“按已付购房款的万分之一计算”，此格式条款比原约定明显过低且海峡公司未尽必要的说明提示义务，损害朱淑红利益，应予以调整。 海峡公司辩称，对朱淑红陈述的事实部分有异议。1.海峡公司暂时无法为朱淑红办理不动产权证。海峡公司为朱淑红办理房屋不动产权所需的原始材料早已交给建设单位中建海峡建设发展有限公司。中建海峡建设发展有限公司以双方存在合同纠纷为由拒不配合办理相关办证手续，且扣押了海峡公司的办证材料，导致海峡公司无法办理不动产权证书。目前海峡公司与中建海峡建设发展有限公司合同纠纷已在莆田市中级人民法院诉讼中。2.朱淑红主张海峡公司设户外独立水电表并提供缴费账号的诉讼请求不能成立。合同约定的商品房为办公性质，海峡公司已设立户外独立水表、电表。其已履行相关义务，朱淑红要求提供缴费账号，但合同中未约定，故与其无关。3.《商品房买卖合同（预售）》及补充协议经政府相关单位核准备案，合法有效。双方一致同意认可合同及补充协议相关条款后才签订。按补充协议约定，双方同意修改《商品房买卖合同（预售）》办证及违约金相关条款，对补充协议的效力也作了明确约定。其中约定，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，该违约金累计不超过已付购房款（不含银行按揭款）的5%。综上，朱淑红的诉求与合同约定不符，请求驳回朱淑红的诉求。 朱淑红、海峡公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证复印件1份、《商品房买卖合同》1份、《莆田市商品房买卖合同备案表》1份、《商品房买卖合同备案信息》1份、购房款发票1份、收款收据2份、中国工商银行专项维修资金业主过户凭证1份；照片1份、《业主（住户）资料卡（附页）》1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据朱淑红、海峡公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月18日，朱淑红与海峡公司签订合同编号为xxxx的《商品房买卖合同（预售）》及《附件十一：补充协议》，约定：海峡公司将预售位于莆田市荔城区新度镇壶公路南侧福建海峡国际商贸城xx地块第xxx幢xxx号商品房一套（预测建筑面积为42.72㎡，规划用途为办公）给朱淑红所有，总价款239232元；海峡公司应在2015年3月31日前向朱淑红交付该商品房。该合同第二十条约定，……（二）如因出卖人（即海峡公司）的原因，买受人（即朱淑红）未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款(不含贷款)的0.01%向买受人支付违约金，该违约金累计不超过买受人已付房款（不含贷款）的5%。该合同第十六条约定，（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。该合同《附件六：关于装饰装修及相关设备标准的约定》第9条约定，水电供应在每户设户外独立水表、电表；给水系统在套内预留一给水点，支管由用户处理；每户设一个配电箱。《附件十一：补充协议》第十条约定，……5.双方一致同意将本合同第二十条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日内办理权属登记备案或取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该违约金最高不超过买受人已交付房价款（不含银行按揭款）的5%。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。《附件十一：补充协议》第十九条约定，……9.本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，并自愿承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。海峡公司于2015年11月5日向朱淑红出具金额为49232元购房款发票一份、金额为190000元购房款的收款收据一份。2015年12月20日，海峡公司将涉案商品房交付给朱淑红使用。涉案商品房已在相关行政主管部门办理合同备案，至今尚未办理不动产所有权初始登记。 本院认为，朱淑红与海峡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《附件十一：补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，海峡公司应于涉案商品房交付使用后365日内（即2016年12月20日内）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但涉案商品房截止目前仍未办理初始登记，故海峡公司已构成违约，应承担相应的违约责任。《附件十一：补充协议》第十条第5款、第十九条第9款对违约金的约定，显然对朱淑红不公平，且该约定系以格式条款的形式免除出卖人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将违约金计算方法调整为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。朱淑红主张海峡公司为其办理房屋不动产权证，根据上述约定，因朱淑红与海峡公司未办理委托代为申请办证手续，故海峡公司与朱淑红之间并未形成委托办证的关系，但海峡公司仍负有将由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案、办理房屋所有权初始预登记及协助朱淑红办理产权登记的义务。朱淑红诉讼请求海峡公司支付逾期办理房屋不动产权的违约金，经核算：海峡公司应自最后办证期限2016年12月20日的第二天，即2016年12月21日起至房屋所有权初始登记之日止以已付购房款239232元为基数按日0.01%向朱淑红支付逾期违约金，违约金的最高限额为已付房价款的5%,即239232元×5%=11961.6元。朱淑红主张海峡公司为其设户外独立水表、电表并提供缴费账号，其实质系要求独立与供水供电公司建立供用水电关系、独立开设账户并进行结算，此属于另一法律关系，即需由朱淑红与供水供电公司另行订立供用水电合同以确认双方权利义务，而《商品房买卖合同（预售）》及其附件六在涉案房屋相关设备的约定中仅涉及独立水表、电表的设置，并未约定水电表立户等相关内容，故对该项主张本院不予支持。朱淑红陈述称无独立水电表，但朱淑红与海峡公司已办理涉案商品房的交接手续，且未提供证据证实海峡公司未安装户外独立水电表，故应承担举证不能的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在朱淑红申请办理坐落于莆田市荔城区新度镇壶公路南侧福建海峡国际商贸城xx地块第xx幢xxx号商品房权属转移登记的《不动产权证书》之日起三十日内协助朱淑红办理，并提供必要的证明文件； 二、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给朱淑红以239232元为基数自2016年12月21日起至坐落于福建省莆田市荔城区新度镇壶公路南侧海峡国际商贸城xx地块第xxx幢xxx号房屋所有权初始登记之日止按日0.1‰计算的违约金，该违约金最高限额为11961.6元； 三、驳回朱淑红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费262元，由福建海峡国际商贸城实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 审 判 员  蔡琳琦 人民陪审员  陈光辉 二〇一八年十一月七日 书 记 员  陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -6- -7- -10- -11-