贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1907号原告：顾光辉，男，1971年12月28日出生，汉族，现住贵州省黎平县。委托代理人：王丽，女，1980年2月25日出生，汉族，现住贵州省黎平县，系原告顾光辉的配偶。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤街道正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司董事长。委托代理人：王志艺，男，该公司职工。原告顾光辉诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告顾光辉于2018年11月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴晨独任审判，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告顾光辉的委托代理人王丽，被告委托代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾光辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金74549.65元（暂从2015年12月31日起计算到2O18年11月6日，共计1041天，房屋总价款422960.00元×6.18%÷365天×1041天=74549.65元）（目前商业银行同期存款年利率为6.18%）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2018年11月6日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条；4、判决被告退还原告所交的维修基金8422.00元；5、本案诉讼费由被告承担，以上费用合计82971.65元。事实与理由：原告于2012年10月27日与被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤街道××家园××室房屋,该合同约定商品房面积为109.74平方米,房屋单价为3854.20元/m2,房屋总价款为422960元,合同约定被告应当于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后,原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，房屋维修基金和水电开户、物业管理费等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，不履行合同约定由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告,至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务,其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实,被告的违约行为严重损害了原告的合法权益,为维护法律的严肃性,维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定,特依法向人民法院起诉,请支持原告诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：1、逾期办证违约金过高，请求法院进行调整；2、办理不动产权证是多方面造成的，不应该由被告承担全部责任；3、被告作为房地产开发公司，预售的商品房数量较多，现在起诉要求被告支付违约金的购房业主较多，被告所要承担违约金过高，被告没有实际履行的能力，不利于纠纷的解决也无法达到预期的效果，请求法院考虑上述情况，酌情判决，也希望购房业主予以谅解；4、被告于2014年已经交房给原告，原告没有损失实际购房带来过多的利益损失，希望法院酌情考虑；5、公共维修基金按照《购房合同》约定及相关的法律法规执行。原告在举证期限内向本院提交以下四份证据：1、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2012年10月27日签订合同,原告已经按照合同要求履行完合同义务,被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定,理应承担违约责任；2、购房款、水电开户费用、公共维修基金等费用收据复印件，证明原告支付了全部购房款、水电开户费用、公共维修基金等费用，原告已经切实履行合同义务,被告应当承担违约责任；3、原告身份证复印件,证明原告作为适合的诉讼主体；4、备案登记表复印件，证明原告购买的房屋于2012年11月28日在黎平县住建局备案登记。经庭审举证质证，被告对原告在举证期限内提交的四份证据表示没有异议，本院予以确认。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2012年10月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县德凤街道××家园××号房屋，合同约定该套商品房建筑面积为128.60平方米，套内建筑面积为109.74平方米，房屋单价为3854.20元/㎡,房屋总价款为422960.00元，交房日期为2014年8月30日前。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同第十四条第四款约定：双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：第（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）装修保证金、装修垃圾清运费交房时交清；（6）水、电的开户费用交房时付清；（7）装修期间电梯使用费交房时交清。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部房款、水电开户费等费用，维修基金由被告代为收取。但至今被告代为收取的维修基金尚未转交相关部门。另查明，原告购买房屋所在楼盘目前还未符合办证条件，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方于2012年10月27日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了全部房款，但被告却未能在约定的期限将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告的请求，本院予以支持。关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，原告请求从2015年12月31日起计算至2018年11月6日止，共计1041天。因双方《商品房买卖合同》第二十二条约定：双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”根据上述约定，原告请求的计算时间，本院予以支持。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，违约金的确过高。但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：422960.00元×6.18%÷365天×1041天=74549.65元，原告请求违约金为74549.65元，本院予以支持。原告诉求从2018年11月6日起至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因违约事实客观真实持续存在，本院予以支持，但起算时间应从原告主张的逾期违约金计算结束时间2018年11月6日的第二日起算，即应从2018年11月7日起，逾期违约金原告请求按照已付房款422960.00元和利率6.18％的标准计算系对自己权益处分，本院亦予以支持。关于原告请求判决被告退还代为收取原告的房屋公共维修基金的诉求。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十四条交接手续第（四）款第1项约定，原告委托被告代原告向相关单位缴纳房屋公共维修基金，并在签订合同之日将维修基金交给被告，被告应当于缴费后5日内向原告交付相应缴款凭证，但被告至今未将代收的维修基金交付相关部门，显然违反委托事项，损害了原告的权益，原告请求返还维修基金，理由充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告顾光辉签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告顾光辉逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金74549.65元；三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司支付原告顾光辉从2018年11月7日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款422960.00元，按年利率6.18％计算，从2018年11月7日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；四、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告顾光辉公共维修基金8422.00元；五、驳回原告顾光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1874.00元，减半收取937.00元，由原告顾光辉负担137.00元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担800.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  吴晨二〇一八年十一月二十日书记员  谭蕾