四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川13民终2617号 上诉人（原审原告）：易园，女，汉族，出生于1990年10月2日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充市银恒房地产开发有限公司。住所地：南充市顺庆区莲池路**。 法定代表人：明银贤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘笑颜，四川源泉律师事务所律师。 上诉人易园因与被上诉人南充市银恒房地产开发有限公司（以下简称银恒房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 易园上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人承担违约金69796.98元；2、一审、二审诉讼费由银恒房产公司承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误，易园主张的违约金应当得到支持。一审法院认定了银恒房产公司确有违约行为，却以双方未约定违约金为由不支持易园违约金，属认定错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第18条规定了违约金的法定性、确定性和惩罚性，当事人没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照购房款总额，参照中国人民银行约定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，或者参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第29条第二款，按年利率6%计算三年。 银恒房产公司辩称：1.根据相关法律规定，承担违约责任前提是因出卖人的原因不能办理产权证书。本案中不能办理产权证书的原因是政府导致的，不是出卖人的原因；2.易园购买的房屋单价由3000-4000元的价格涨到了8000元左右，且易园已入住，对购房者并未造成损失。银恒房产公司不应当承担责任。 易园向一审法院起诉请求：1、判令银恒房产公司限期履行房屋所有权证书登记义务并提供房屋所有权证给易园；2、判令银恒房产公司因违约支付违约金69796.98元人民币；3、本案诉讼费、保全费等由银恒房产公司承担。 一审法院经审理查明：2014年2月7日，易园与银恒房产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同编号：201402070417，约定：银恒房产公司将其开发的位于高坪区大地景秀6幢第1单元26层1-2605号房屋出卖给易园，该房建筑面积为85.37平方米，套内建筑面积72.255平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.115平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）伍仟叁佰陆拾陆元伍角陆分，总价款叁拾捌万柒仟柒佰陆拾壹元整。在产权登记中约定：（一）预告登记。1、办理预告登记期限。双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起30日内办结[预购商品房预告登记]。2、申请预告登记的方式。双方同意按下列方式申请预告登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理[预购商品房预告登记]。如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方面申请预购商品房预告登记。3、如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结[预购商品房预告登记]的，双方同意按下列方式处理：双方自行约定处理。（二）初始登记。出卖人应当在2014-3-1前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：等待办理权属证明。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起一次性与分期的90日内，按揭买受人150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：等待办理房屋所有权时间。合同签订后，该合同于2014年2月7日在南充市房地产管理局登记备案，易园如期向银恒房产公司支付了购房款。 另查明，位于鹤鸣路**“大地·景秀”项目由银恒房产公司开发，方案于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为C级危房达到改善住房条件的目的，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。2011年2月23日，高坪区政府向市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》（高府[2011]15号）。该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800平㎡（详见南府阅[2011]30号）。根据白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。为满足安置需要，高坪区以高府函[2012]111号、高府函[2012]204号、高府[2013]40号、高府函[2013]201号、高府[2013]138号、高府函[2014]142号、高府函[2014]175号等多次向市政府等部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800平方米增加至12204平方米。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理。同时指出：如评审中心已有的类似还房造价指标计算，需要增加的建筑面积应更高。并建议市规划局按照增加建筑面积12204平方米办理规划手续。由于相关工作一直没有得到落实，高坪区政府在2015年后又分别以高府[2015]19号、高府[2015]20号、高府[2015]48号、高府[2015]78号、高府[2016]14号、高府[2016]35号等未见多次向市政府请示，请求将建筑面积增加到12204平方米。但安置红线外居民的后续问题一直未得到解决，故未能给业主办理房屋权属证书。 一审法院认为，易园、银恒房产公司之间签订《商品房买卖合同》合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，全面履行自己的合同义务。银恒房产公司作为出卖人未能在约定期限内为易园办理房屋所有权证书，实属违约，应当承担违约责任。在审理过程中，银恒房产公司自认案涉房屋已具备办理产权登记手续的条件，并已协调相关部门正在办理，一审法院认为，为维护易园的合法权利，能及时取得房产手续，限银恒房产公司在判决生效后180日内为易园办理房屋所有权登记证书并交给易园。关于易园要求银恒房产公司因违约支付违约金69796.98元人民币的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》中，对银恒房产公司逾期为易园办理房屋所有权转移登记的违约行为并未约定银恒房产公司应当支付违约金，且在庭审中易园亦未有证据证明其因逾期办理房屋所有权证书而遭受损失，故对易园要求银恒房产公司支付违约金69796.98元的请求，不予支持。遂判决：一、限银恒房产公司在判决生效后180日内为易园办理房屋所有权登记证书并交给易园；二、驳回易园的其他诉讼请求。 案件受理费4082元，由易园负担524元，银恒房产公司负担3558元。 二审经审理查明，“大地景秀”项目于2016年3月通过审批，同意增加建筑面积至12204㎡。目前，银恒房产公司正在办理各住房户产权证（已办理200余户）。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案的争议焦点是银恒房产公司是否应当向易园承担未办理房屋权属证书的违约责任？ 根据审理查明的事实，银恒房产公司开发的“大地·景秀”项目于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为C级危房求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。为此，2011年2月23日，高坪区政府向南充市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》，该请示拟定的方案是，在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。但南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡。而根据高坪区白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。高坪区政府于2012年、2013年、2014年、2015年、2016年多次向市政府相关部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800平方米增加至12204平方米。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理，并建议市规划局按照增加建筑面积12204平方米办理规划手续。2016年3月，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，银恒房产公司也正在陆续为各业主办理房屋权属证书。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中，银恒房产公司未及时为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书，并非银恒房产公司主观故意为之，而是因“大地·景秀”项目客观情况所制约，银恒房地产公司与易园签订的《商品房买卖合同》中，对银恒房产公司逾期为易园办理房屋所有权转移登记的行为并未约定银恒房产公司承担违约责任，也是基于“大地·景秀”项目规划手续何时能够通过审批并不以银恒房产公司的意志为转移，非银恒房产公司不正当地减轻或者免除己方责任，银恒房产公司在2016年3月1日前对易园不能按期取得房屋权属证书不应承担违约责任。但2016年3月后，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，此时，银恒房产公司应当积极地履行为易园办理房屋权属证书的义务，但易园提起诉讼时，银恒房产公司仍未为易园办理房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，银恒房产公司应当承担2016年3月后未能及时办理房屋权属证书的违约责任。结合本案客观实际，银恒房产公司承担的违约责任为按照易园已付购房款总额的日万分之一给易园计付违约金，计算期限酌定365天，其违约金计算为387761元×365天×0.0001=14153.28元。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初1760号民事判决第（一）项，即“限南充市银恒房地产开发有限公司在本判决生效后180日内为易园办理房屋所有权登记证书并交给易园”； 二、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初1760号民事判决第（二）项，即“驳回易园的其他诉讼请求”； 三、限南充市银恒房地产开发有限公司在本判决生效后30日内给付易园违约金14153.28元。 如果未按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4082元，由易园负担524元，由南充市银恒房地产开发有限公司负担3558元。二审案件受理费1544元，由易园负担344元，由南充市银恒房地产开发有限公司负担1200元。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  唐晓兰 审判员  陈国兵 二〇一八年十一月十九日 书记员  唐 萍