上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初10230号原告：瞿群官，男，1954年11月18日出生，住美国。委托诉讼代理人：瞿艺(系原告之子)，户籍地上海市徐汇区。被告：杨良敏，男，1957年8月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：杨清诚，男，1990年5月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杨良敏(系杨清诚之父)，住上海市徐汇区。被告：杨素珍，女，1946年7月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杨良敏(系杨素珍之弟)，住上海市徐汇区。原告瞿群官与被告杨良敏、杨清诚、杨素珍其他合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,于2018年7月26日、10月25日两次公开开庭进行了审理。原告瞿群官及其委托诉讼代理人，被告杨良敏暨杨清诚、杨素珍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瞿群官向本院提出诉讼请求：判令三被告支付2008年6月17日起至2018年6月16日的上海市淮海中路XXX弄XXX号房屋使用费共计人民币(下同)27万元，按2,500元/月计算。事实和理由：原告所有的上海市淮海中路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)原属于危房，要翻造。被告家煤球炉改装煤气灶需要拆除。原告与杨良敏签订了预约房屋租赁合同，即“房屋回搬协议书”，因杨良敏没有履行该合同，造成危房至今未能整体翻造。去年原告起诉要求被告搬离，二审判决给被告居住。2018年5月17日起被告杨良敏与黄家兄弟合谋开公司。淮海中路XXX弄XXX号一层共4间房间，朝东一间18平方米、朝西一间27-28平方米、中间两间，被告家使用的是朝东一间。按照回搬协议书，房价50万元×0.8%，少算点按照每月2,500元计算，故原告提起上述诉请。杨良敏、杨清诚、杨素珍辩称,不同意原告全部诉请。原告在九十年代被告家不知情时置换了房屋，杨良敏多次找原告想建立租赁关系，付房租，并多次写信，原告屡次回避。一旦原告出现，就是诉讼。2000年双方签订回搬协议书，但是在被欺骗的情况下，当时湖南街道已批下来整改，但原告隐瞒。协议书签好，就找不到原告。房子没有水电煤，都是杨良敏自己争取来的。被告认为使用费可以评估，按照评估价格支付使用费。目前房屋由三被告使用，并没有开公司，就是居住。因诉讼中原告不配合进行评估，被告改变答辩意见，不同意支付之前的使用费，现在起要付房租就是每月1元。本院经审理认定事实如下：杨素珍、杨良敏系姐弟关系，杨清诚系杨良敏之子。1987年，系争房屋原产权人张某1子女张某2、张某3、张某4诉至一审法院，要求杨某1、陈某某、杨某2、杨素珍迁让。该案认定，杨素珍父母杨某1、陈某某自张某1处承租系争房屋的一间，张某1与妻已死亡；在未与产权人协商的情况下，杨某1等搬入底北前间。经调解，双方当事人达成调解协议，约定：“张某2、张某3、张某4同意杨某1、陈某某、杨某2、杨素珍及同住家属在系争房屋底北前间继续居住二年(1989年9月30日止)，两年后，杨某1、杨素珍等四人迁出上述私房。”后瞿群官通过交换取得系争房屋，并于1999年7月29日取得该房屋房地产权证，建筑面积75.70平方米。自1998年起，系争房屋即被认定为危房。2000年8月10日，瞿群官与杨良敏签订房屋回搬协议书，约定：系争房屋系危房，杨良敏系居住六十余年的原承租人，现需翻建解危，因建筑许可证、面积未确定及总价无法核算，为此双方达成协议；1.每月房租金为0.8%成本为基础，视面积数量订文；2.面积以原居住面积为比例，根据批准建造面积类推安置，不低于原居住面积；3.租赁期为瞿群官提供房源至国家动迁为止，乙方预付一定租金，产权归乙方，其所续租与退租由乙方选择；4.回搬期限，以执照下达后房屋腾空日起六个月内回搬；5.具体租赁合同待建筑执照批准后再行签订。2002年5月27日，瞿群官诉至一审法院，要求杨良敏、杨素珍腾出系争房屋，使其能够翻建房屋，并承诺办出翻造执照之日起六个月内让杨良敏、杨素珍回搬。后一审法院于2002年7月15日作出一审判决，查明杨素珍、杨良敏出生后就居住于系争房屋内，认定瞿群官未取得翻建房屋的执照和许可，无权进行翻建，翻建后房屋结构也不得而知，对杨良敏、杨素珍回搬后的居住无法妥善安排，故判决驳回了瞿群官的诉讼请求。后瞿群官不服一审判决，提起上诉。二审中，因瞿群官经法院合法传唤未到庭，按撤诉处理。后因杨良敏、杨清诚、杨素珍占有使用系争房屋，瞿群官于2017年3月提起诉讼，要求杨良敏、杨清诚、杨素珍在六个月内迁出系争房屋。本院于同年7月3日作出(2017)沪0104民初5585号一审民事判决：杨良敏、杨清诚、杨素珍于判决生效之日起六个月内迁出上海市淮海中路XXX弄XXX号房屋。后杨良敏、杨清诚、杨素珍上诉。二审法院认为，虽然杨良敏、杨清诚、杨素珍主张其与瞿群官之间不存在租赁关系，但其同时表示系争房屋系由杨良敏的父母向系争房屋的前产权人承租，无固定租赁期限，其对产权人变更情况不清楚，且一直居住系争房屋至今，他处无房，故杨良敏、杨清诚、杨素珍对继续租赁使用系争房屋的意愿是明确的。而瞿群官在2002年起诉要求杨良敏、杨素珍腾出系争房屋使其能够翻建房屋的诉讼中亦对杨良敏、杨清诚、杨素珍继续居住使用系争房屋是认可的，该案基于对杨良敏等就系争房屋居住权利的保护而判决驳回瞿群官的诉请。现瞿群官提起本案诉讼，要求杨良敏、杨清诚、杨素珍搬离系争房屋，此与其在另案中的表述不一致，瞿群官也未提供证据证明其与杨良敏、杨清诚、杨素珍在另案判决之后就系争房屋的使用达成过新的合意，瞿群官也无切实证据证明杨良敏、杨清诚、杨素珍他处有房居住，而一审判决支持瞿群官的诉请，亦与一审法院另案生效判决相矛盾，故二审法院于2017年11月13日作出(2017)沪01民终10423号民事判决：一、撤销上海市徐汇区人民法院(2017)沪0104民初5585号民事判决；二、驳回瞿群官要求杨良敏、杨清诚、杨素珍于六个月内迁出上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号房屋的诉讼请求。本案审理中，三被告起先同意按照市场评估价支付使用费。在原、被告双方均当庭表示同意进行司法评估且原告瞿群官同意垫付评估费的前提下，本院委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋2008年至2018年的市场租金进行司法评估。经评估鉴定人及本院派员到场勘查：系争房屋底层共一间平房，内有一阁楼，无厨卫；底层面积约为14平方米、阁楼面积约为7.3平方米。因瞿群官拒绝到场参与勘测，并书面声明撤销评估请求，评估程序终止。以上事实，除庭审笔录、现场勘查笔录外，另有上海市房地产权证、房屋回搬协议书、户口簿、(2017)沪0104民初5585号民事判决书、(2017)沪01民终10423号民事判决书等证据佐证，本院予以认定。本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。原告为系争房屋所有权人，因历史原因由三被告居住使用至今。生效判决已认定三被告对继续租赁使用系争房屋的意愿是明确的，而瞿群官亦对三被告继续居住使用系争房屋是认可的，故三被告应当就其租赁使用系争房屋支付对价。原告要求三被告支付2008年6月17日起至2018年6月16日止的房屋使用费(租赁费)，于法有据，本院予以支持。本案中评估鉴定程序因原告拒绝而终止，故使用费(租赁费)的数额，由本院根据现场勘测情况及本案其他案情因素酌情确定。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：杨良敏、杨清诚、杨素珍于本判决生效之日起三十日内向瞿群官支付上海市淮海中路XXX弄XXX号房屋自2008年6月17日至2018年6月16日期间租赁使用费共计200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,675元，由瞿群官负担694元，杨良敏、杨清诚、杨素珍负担1,981元。如不服本判决，瞿群官可以在判决书送达之日起三十日内、杨良敏、杨清诚、杨素珍可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一八年十一月八日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。