黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终8303号上诉人(原审原告)：黑龙江飓风房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区新阳路**。法定代表人：董大伟，总经理。委托诉讼代理人：陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卫验骅，男，1964年3月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：冯春龙，黑龙江冰都律师事务所律师。原审第三人：黑龙江省化工研究院有限责任公司，住，住所地哈尔滨市道里区新阳路**/div>法定代表人：田言，院长。委托诉讼代理人：柴爱民，男，1964年1月19日出生，汉族，黑龙江省化工研究院有限责任公司工人，住哈尔滨市道里区。原审第三人：中国天辰工程有限公司黑龙江分公司，住所地，住所地哈尔滨市道里区新阳路**iv>负责人：薛恒江，经理。委托诉讼代理人：柴超，男，1981年8月21日出生，汉族，中国天辰工程有限公司黑龙江分公司综合管理部部长，住哈尔滨市南岗区。上诉人黑龙江飓风房地产综合开发有限公司（以下简称飓风公司）与被上诉人卫验骅、原审第三人黑龙江省化工研究院有限责任公司（以下简称化工研究院）、原审第三人中国天辰工程有限公司黑龙江分公司（以下简称天辰公司）确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初7190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人飓风公司委托诉讼代理人陈川、张宏，被上诉人卫验骅委托诉讼代理人冯春龙，原审第三人化工研究院委托诉讼代理人柴爱民，原审第三人天辰公司委托诉讼代理人柴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飓风公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持飓风公司一审诉请。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。案涉被拆迁房产原坐落土地系划拨用地，北方化工公司与卫验骅未经向有关部门报批私自签订《协议书》进行交易违反法律规定，应属无效。被拆迁房产原坐落土地使用权人为化工研究院，2009年该土地被哈尔滨市国土资源局收回，以招拍挂方式出售给飓风公司。转让以划拨方式取得土地使用权和地上建筑物所有权时，需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，还应补交土地使用权出让金。卫验骅无法证明划拨土地转让经人民政府审批，2004年12月26日签订的《协议书》应认定无效。因北方化工公司与卫验骅签订《协议书》系无效交易，故卫验骅作为无权处分人与飓风公司签订的《住宅房屋产权调换协议》（以下简称《房产调换协议》）、《补充协议书》、《收据》亦应认定无效。2.一审法院适用法律错误。北方化工公司与卫验骅签订《协议书》时，法律已经对土地使用权划拨与出让的种类区分，一审法院却认定法律未进行区分，属于适用法律错误。1998年《中华人民共和国土地管理法》明确约定了国家土地出让与划拨的区别，亦明确规定了出让国有划拨土地的程序与方法。北方化工公司与卫验骅签订《协议书》、交易涉案房产是在2004年，1998年该法已生效。一审法院认定双方2004年签订《协议书》时国家尚未对土地使用权划拨与出让的种类区分属于适用法律错误。卫验骅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，飓风公司的上诉请求没有事实和法律根据，请求驳回上诉请求，维持原判。1.飓风公司认为卫验骅同北方化工公司签订《协议书》违反法律的强制性规定是无效的，这个认识是错误的。按照合同签订时生效的法律规定并没有禁止划拨土地上的房产不允许交易，飓风公司在上诉状中提到的理由是对法律规定的错误理解，并且援引的法律规定是2007年修订后的法律规定，不适用2004年协议书签订时的情况。2.卫验骅同北方化工公司签订合同是有效的，这取决于当时的市场环境和法律法规的更替。案涉飓风公司作为该协议书之外的第三人无权就协议书的法律效力进行评价。3.飓风公司在一审的诉讼请求是请求确认飓风公司与卫验骅之间签订的《房产调换协议》等文件无效，但显然这个请求是不成立的。化工研究院述称，原有土地是北方化工公司的，不是化工研究院的。天辰公司述称，天辰公司前身是石油化工规划院，改制时签订了改制协议，改制中不包括这部分资产，这部分资产跟天辰公司没有关系。飓风公司向一审法院起诉请求：确认飓风公司与卫验骅2011年3月27日签订的《房产调换协议》、2013年1月26日签订的《补充协议书》、2015年4月16日飓风公司出具的《欠据》无效。一审法院认定事实：1983年6月24日，黑龙江省计划委员会发出黑计字（1983）157号《关于下达一九八三年预算内化工项目投资的通知》。通知内容为：“省石油化学工业局：（83）黑油化基字第19号文收悉。经研究同意：将1983年预算内化工省属项目投资100万元用于一次性补助中年知识分子住房建设。具体项目安排如下：1．黑龙江省化工研究所住宅2500㎡，投资40万元；2．黑龙江省化工设计院住宅2500㎡，投资40万元；3．黑龙江省尼龙厂住宅1000㎡，投资20万元。投资不足部分由你局自筹解决，申报自筹指标，列年度计划安排。望接文后，迅速下达。”1983年9月19日，黑龙江省石油化学工业厅作出《关于新建宿舍用地的批复》。批复内容为：“黑龙江省化工研究所：鉴于你单位今后不再扩大办公与科研用地，同意将院内大门两侧部分地面划为生活区，作为新建宿舍用地。望按黑计字（83）157号文批准的建设计划，抓紧落实，并组织施工，争取年内实现基建计划。特此批复。”该件抄送市规划局。1989年3月15日，化工设计规划院、劳服公司等三个单位共同出具房产证明书。证明书内容为：“根据省计委黑计字1983（157）号文件经哈市规划局批准，在新阳路××号建筑住宅楼一幢，建筑面积为2221㎡（不包括群房）。由于工程需要，须拆除省化工厅劳动服务公司下属单位哈北方化工经销公司及其附属建筑面积共计409㎡。经双方协议，设计院负责给劳动服务公司修建建筑面积为580㎡，建成后为724.8平方米，多余部分以每平方米为112.5元转给劳动服务公司，在地下室中设计院再转让给劳动服务公司180.37平方米，每平方米按225元计算。这样劳动服务公司的建筑面积共计905.17平方米的房产归属北方化工经销公司。固定资产总造价203663.25元。特此证明。”2004年2月7日，经北方化工公司委托中信会计师事务所评估，新阳路××号地上建筑面积436.18平方米、地下建筑面、地下建筑面积468净值805601.30元。2004年12月1日，石化协会作出黑石化协会发（2004）11号《关于哈尔滨市北方化工经销公司房产处置的批复》。批复内容为：“哈尔滨市北方化工经销公司：你公司关于新阳路房产处置的报告收悉，经研究，同意你公司关于对该房产的处置意见，并在处置该房产过程中要严格遵守相关法律法规操作，对该房产变现后的资金只能用于解决职工解除劳动关系的补偿，余款用于偿还银行债务，不得它用。”2004年12月26日，甲方北方化工公司与乙方卫验骅签订协议书。协议内容为：“甲、乙双方就房产交易一事达成如下协议：一、甲方拥有裙房一处，面积905.17平方米，地址位于哈，地址位于哈尔滨市××号该房产由于历史原因无房产证、土地证。二、甲方同意将第一款中所述的房产有偿转让给乙方。三、转让价格为八十万元人民币。四、有偿转让过程中所发生的税费由乙方承担，甲方不负责办理房产证、土地证等有关手续。五、乙方在协议签订后五日内全额付甲方八十万元人民币，超过期限甲方视乙方无能力履行协议，该协议终止。六、甲方在收到乙方全额房款后，甲方将交易房产交付乙方。否则甲方承担违约责任，并赔偿乙方损失。七、由于无产权手续，交易后的房产如有任何争议由乙方负责。八、此协议一式两份，双方签字或盖章生效。”2005年1月2日至2005年6月12日期间，卫验骅分四笔向北方化工公司交付了购房款80万元。2005年1月6日，北方化工公司给卫验骅出具了产权说明，具体内容为：“哈尔滨市北方化工经销公司在道里区新阳路××号（原332号）拥有一处房产，面积为905.17平方米。该房产于2004年12月29日有偿转让给卫验骅，并将产权拥有人变更为卫验骅。”卫验骅取得道里区新阳路××号房产后，一直未办理该房的产权登记及土地使用权变更登记。2009年12月22日，哈尔滨市国土资源局作出《关于收回道里区新阳路局部地段国有土地使用权的公告》。公告内容为：“黑龙江省化工研究院等土地使用权人：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条规定，为实施城市总体规划，现决定将位于道里区新阳路地段（具体位置详见拆迁范围图），由黑龙江省化工研究院等土地使用权人使用的国有土地使用权收回，并按挂牌方式出让上述范围内建设用地使用权。该地公开出让后，由竞得人按有关规定对原国有土地使用权人及房屋所有权人使用的土地及房屋进行拆迁补偿安置，并会同原土地使用权人共同办理土地注销登记手续。上述单位和个人如不服本决定，可于本决定发布之日起60日内向黑龙江省人民政府申请行政复议。”2010年1月14日，飓风公司竞得道里区新阳路（No．2009HT232）地块的国有）地块的国有建设用地使用权2100万元。2011年3月27日，甲方飓风公司与乙方卫验骅签订《房产调换协议》。协议主要约定：“一、乙方房屋位于新阳路××号，一层使用面积317．27平方米，地下室使用，地下室使用面积468（包括采光井和楼梯面积）。二、经过甲乙双方协商，乙方产权调换的房屋为原址安置，地上一楼门，地上**门市安置使用面积317，地下室使用，地下室使用面积468（包括采光井和楼梯面积）。三、房号及面积的选择：选择的使用面积如超出安置的使用面积，超出部分按开盘价计算乙方补交差价款，安置后的房屋面积不得低于原有一层门市及地下室的使用面积，一层门市与地下室必须有室内楼梯连在一起，地下室位于，地下室位于院内必须有采光井地下室后门辅助出口，消防验收进户后间墙由乙方自行拆除。四、楼层位置的选择：乙方原房屋为一层门市和地下，甲方安置的回迁房为一层门市和地下（必须带有后窗和采光井），一层门市前门脸宽度与此房间后面宽度一致（包含楼梯间），位置在新建回迁房屋靠近康安路武警医院侧第二家位置，但第一家的一层使用面积不得超过100平方米。五、乙方房屋进户时间从甲方取得施工许可证之日起18个月止为进户时间，该房屋进户标准为毛坯房，有动力电。六、甲乙双方约定：1．甲方不按本协议第一至五条所规定的条款执行，甲方按新阳路一类街道一层门市开盘价的价格一次性补偿给乙方人民币现金。2．甲乙双方同意，在未签订商品房买卖合同之前，本协议书作为正式有效之合同，在进户时甲乙双方签订的商品房买卖合同生效时本协议书失效。3．甲方在取得商品房销售证时签署商品房买卖合同，由于乙方房屋为无产权证照房屋，回迁安置房屋为商品房屋，乙方按国家有关规定补交商品房相关费用。4．乙方办理房屋所有权证费用，登记费及其它一切有关费用及税费，由乙方承担。5．乙方在接到甲方进户通知十五日内，办理完毕进户相关手续，并向甲方交纳按政府有关部门规定应缴纳的各项费用。6．乙方必须保证所递交的有关证件真实有效。……”2013年1月26日，甲方飓风公司与乙方卫验骅签订《补充协议书》。补充协议主要内容为：“甲乙双方原签订的《住宅房屋产权调换协议》中规定，甲方给乙方安置的房屋为一层使用面积317．27平方米，地下室使用，地下室使用面积468，现经甲乙双方协商，甲方同意将乙方的房屋调换到1-2层，原一层面积及位置不变，地下室调换，地下室调换到地上**（武警医院）起，使用面积468.99平方米，甲乙双方相互不补差额款。办理产权执行原协议。……”2015年4月16日，卫验骅办理了回迁安置房进户手续，分别为道里区新阳路526-540号峰尚福成小区二期商服6号、7号、9号、13号商服。一审法院认为，从飓风公司与卫验骅双方签订的《房产调换协议》内容看，双方在协议中已明确被拆迁房屋为无产权证照房屋，但依然就安置补偿问题达成协议，以此能够认定双方订立协议系真实意思表示。审查该协议的内容，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。所以，该案争议的主要焦点在于卫验骅对被拆迁房屋是否有处分权。从被拆迁房屋的历史沿革看，房屋始建于八十年代，土地用途原为科研设计，在建设职工住房时经有关主管部门审批实际即已改变了土地用途。当时《土地管理法》尚未施行，对划拨用地的法律规定并不健全，房屋建成直到被拆迁一直维持历史状态，未办理房屋、土地的权属登记。这种审批手续不全、无产权证照的情况并非偶发，大多发生在国有企事业单位自建房上，给企事业单位改制、资产重组、破产清算、产权交易遗留了许多历史问题。卫验骅有偿取得房屋后，延用住房，未改变过土地用途，认定损害国家利益缺乏有效证据。目前，土地使用权已被收回并另行出让，拆迁安置补偿已达成协议，原房屋亦已被拆除，新建房屋业已建成并使用多年。所以，在原土地使用权已经消灭的情况下，飓风公司以划拨土地上的房屋转让时未经审批为由认定合同无效的主张不能成立，一审法院不予支持。《物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉的被拆迁房屋，系经合法建造，虽未办理产权登记，亦成立物权。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”卫验骅基于合同约定，对被拆迁房屋享有处分权。飓风公司主张卫验骅无权签订《房产调换协议》，事实依据不足，一审法院不予支持。关于应否追加北方化工公司为诉讼参加人的问题，诉讼中，一审法院未查找到北方化工公司的企业登记档案、经营场所及法定代表人信息，因而未列北方化工公司为本案第三人。但相关证据能够证明北方化工公司为劳服公司下属企业以及被拆迁房屋的建设、流转情况，北方化工公司未参加本案诉讼，不影响案件事实的认定，故卫验骅追加当事人的主张一审法院不予采纳。判决：驳回飓风公司的诉讼请求。案件受理费100元，由飓风公司负担。本院二审期间，飓风公司围绕上诉请求依法提交了一份证据：已缴纳营业税需要补开增值税普通发票申请复核信息表。意在证明：飓风公司为卫验骅置换商服单价每平方米6500元，该证据与一审双方提交的证据相互印证，综合证明2004年卫验骅与北方化工公司签订的被拆迁房产的买卖协议因未经相关部门审批造成国家税费损失及土地出让金损失合计320余万元。卫验骅质证意见：对真实性有异议，该证据上面没有时间显示，何时形成无法体现。该证据一共有4页，只有在最后一部分有飓风公司公章，没有骑缝章，前面3页无法证明真实性。并且地税局的公章与正常的公章样式不符，这枚公章圈印扭曲，字迹不清，所以真实性不能确定。对关联性和证明问题亦有异议，该证据充其量是飓风公司内部的纳税文件，与飓风公司待证事实没有任何关联性。化工研究院、天辰公司均未发表质证意见。二审中，卫验骅、化工研究院、天辰公司均未举示新证据。对当事人二审争议的证据，本院认证意见为：该证据是飓风公司单方制作后向税务部门申报的信息表，最后一页加盖的地税局公章圈印明显不规则，字迹不清，对其真实性不予确认。本院二审认定的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，关于北方化工公司与卫验骅签订的《协议书》以及飓风公司与卫验骅签订的《房产调换协议》的效力问题，应综合考察案涉土地及房产无产权证照的历史形成原因及相关法律法规的立法沿革及宗旨进行评价。上述两份协议内容明确了案涉土地及房产由于历史原因无产权证照的事实，亦即飓风公司在与卫验骅签订《房产调换协议》时对此是明知的，《协议书》、《房产调换协议》是合同双方真实意思表示，合同有效与否则取决于是否违反了法律、行政法规的效力性强制规定。飓风公司主张案涉房产坐落土地为划拨土用地，北方化工公司与卫验骅未经有关部门批准私自签订《协议书》违反法律规定，案涉房产系省石化厅根据省计委通知文件并经哈尔滨市规划局批准建设，原属劳服公司后归属北方化工公司，2004年石化协会同意北方化工公司与卫验骅签订合同处分该房产，北方化工公司经过其主管部门同意并非私自签订《协议书》，飓风公司援引《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》相关规定系从规范管理转让方审批、报批改变土地用途及补交土地出让金的目的出发，不适用案涉土地及房产的情形，故《协议书》应为有效，卫验骅亦有权处分该房产。卫验骅与飓风公司签订《房产调换协议》并已履行，新建房屋亦使用多年，飓风公司对卫验骅是否具有拆迁权益应当进行充分调查核实，《房产调换协议》等未违反法律法规的效力性强制规定，亦应有效。综上所述，飓风公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黑龙江飓风房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇一八年十一月二十八日法官助理孙志军书记员周小倩