江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终2844号 上诉人（原审原告）:江西惠仁物业管理有限公司，住所地本市西湖区绳金塔街******，统一社会信用代码：91360100772358168W。 法定代表人：傅仲伸，总经理。 委托诉讼代理人：何小翠，湖南怀治律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李海弟，男，汉族，1975年10月25日生，户籍地：南昌市西湖区，家住本市西湖区。 上诉人江西惠仁物业管理有限公司（以下简称惠仁物业）因与被上诉人李海弟物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初4526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 惠仁物业上诉请求：请求依法撤销南昌市西湖区人民法院作出的（2018）赣0103民初4526号民事判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付2014年3月1日至2018年5月31日期间欠缴的物业费3190.05元，公共水电费102元，违约金957.01元，共计4249.06元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已经完全履行合同约定义务，被上诉人应当全额交纳物业费，一审法院认定事实不清。涉案房屋小区年代久远，房屋出现一些质量问题无可厚非，这不属于物业公司的责任范围，针对被上诉人所反映的封面外下水管道接口处破裂情况，上诉人已在合理期间内处理完毕。楼道内封面及屋内渗漏情况，上诉人在知道情况后，已明确告知被上诉人需申请房屋维修基金后予以维修。上诉人履行了合同义务，被上诉人依旧拒绝交纳物业费，已构成根本违约，一审法院仅因为被上诉人的房屋出现了渗漏情况，就判决扣减物业费，加重了上诉人的责任。2、一审法院因业主个别要求不被满足，部分支持与物业费无关的公共水电费、不支持违约金的请求，适用法律有误。被上诉人自上诉人入驻起便拒绝交纳物业管理费，应承担违约责任，向上诉人交纳违约金。 李海弟答辩称，上诉人上诉请求不成立，从餐饮店渗水渗漏到住宅区的单元楼梯间，还在单元楼的二楼私自开设了一个门，至今没有修复。三楼平台常年积水，顺着单元楼墙面渗漏。这些问题物业至今还未解决，所以物业费应该扣减。公共水电费属于物业费的一种，只是收费方式不同。一审认定的费用合理，应该维持原判。 原审原告惠仁物业向一审法院起诉请求：1、判令原审向原审原告支付物业管理费3190.05元，公共水电费102元，违约金957.01元，共计4249.06元；2、由原审被告承担诉讼费。 一审法院认为：从原审被告李海第出示的照片看，墙面外下水管道接口处破裂，楼道内墙面、原审被告房内亦有渗漏痕迹，楼道内擅自开门。对此，原审原告没有证据反驳原审被告，证明其完全尽到了物业服务合同约定的管理义务。如合同第四条第2项约定：“共用设施的小维修、养护发生的费用（300元/次）由乙方（原告）承担，超出部分由双方协商解决，其他因管理服务所发生的费用由乙方（原告）承担。”原审原告仅仅回答：“擅自开启的门已经封掉了，墙面漏水也已经处理，水管漏水已经在联系处理。”据此，原审原告应承担不完全履行合同义务的民事责任，支持原审原告部分诉请。此外，原审原告诉请原审被告支付违约金，没有合同依据，一审法院予以驳回。鉴于原审被告李海弟在法庭辩论终结后的最后陈述中，要求原审原告赔偿其损失，可另案起诉，本案不予评判。综上理由，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、李海第于本判决生效之日起，十日内，一次性向江西惠仁物业管理有限公司支付物业服务费1589.16元，公共水电费51元，共计1640.16元；二、驳回原审原告其他诉讼请求。原审原告预交的案件受理费50元，由原审原告承担25元，由原审被告承担25元。限随上述款一并偿付。 本院二审审理期间，上诉人提交补强证据一份：2018年9月13日拍摄的照片5张及业主委员会出具的情况说明一份。证明上诉人在2017年年底已经履行了对被上诉人楼下餐饮店外墙渗漏及餐饮店开了后门的情况已经处理；且上诉人在涉案小区的收费率已经达到95%，侧面反映上诉人对整体业主的满意度。被上诉人对照片的真实性无异议，但主张照片拍摄对象只是一部分，真正渗漏的地方没有拍到；外墙照片中的情况是在一审判决后才修理的。对情况说明的真实性有异议，据其了解，其所住的单元只有六家，就有三四家没有缴纳物业费。被上诉人亦向本院提交补强证据一份：2018年9月10日拍摄的照片3张。证明餐饮店渗漏的情况没有解决，餐饮店的后门还在。上诉人对餐饮店后门照片的真实性无异议，但是对关联性及证明目的有异议，对于该餐饮店的后门，餐饮店经营者从后面已经用砖封死了，所以不能拆除。对其余两张照片的三性均有异议，这两张照片只能反映某一时间点发生的事情，不能起到反映物业服务连续性的证明目的，且两张照片反映的漏水部位，上诉人已经整改到位。本院对双方提供的照片的真实性予以确认。情况说明仅有南昌市江铃桃花小区业主委员会的盖章，没有相关人员的签名，本院对该份证据的真实性不予确认。 一审法院没有审理查明部分，本院经审理查明：惠仁物业于2014年3月1日起进入南昌市江铃桃花住宅小区提供物业服务，并与南昌市江铃桃花住宅小区业主委员会签订了《南昌市江铃桃花住宅小区物业管理委托合同》，合同约定：房屋共有部位的维护和管理：屋顶、柱、梁、楼板、户外墙面、门厅、内外承重墙体、楼梯间、走廊通道等费用，由房屋维修基金中支出或由业主分摊；委托管理期限为3年，自2014年3月1日至2017年2月28日；住宅按建筑面积每月每平方米0.45元；共用设施的小维修、养护发生的费用（300元/次）由惠仁物业承担，超出部分由双方协商解决，其他因管理服务所发生的费用由惠仁物业承担；住房房屋自用部位，自用设施及设备的维修，在住户提出委托物业维修时，按实际发生的维修费用向住房合理收取。物业管理委托合同尾部空白部分载明：“本合同延续叁年（2017年3月1日-2020年2月28日）”，且双方在该句话在盖章确认。被上诉人居住在江铃桃花住宅区2栋1单元601室，房屋面积138.51平方米，自2014年3月1日起至今未向上诉人缴纳过物业费用。被上诉人在一审审理期间提供的照片可以看出其居住的单元楼存在墙面外下水管道接口处破裂，楼道内擅自开门，楼道内墙面、被上诉人房内渗漏痕迹等情况。被上诉人自述花费三千余元对墙面进行维修。 本院认为，本案的争议焦点在于上诉人要求被上诉人全额支付物业费、公共水电费，并要求被上诉人支付逾期交纳物业费的违约金是否有事实和法律依据。 关于物业费，从被上诉人在一审提供的证据可以看出，其居住的单元楼存在墙面外下水管道接口处破裂，楼道内墙面渗漏、楼道内擅自开门等情况，上诉人主张其在被上诉人反映后已经处理，但其在二审提供的照片拍摄时间为2018年9月18日，不能达到上诉人的证明目的。关于外墙水管脱落的问题，根据其与南昌市江铃桃花住宅小区业主委员会签订的物业管理委托合同，这应属于“共用设施的小维修、养护”，应由上诉人承担维修维护责任；单元内楼道内有餐馆另开门、随意堆放垃圾，也属于物业公司管理的范围，而上诉人未及时处理以上问题，没有完全尽到物业服务合同约定的管理义务，故被上诉人要求扣减相应物业费，理由正当，但一审法院酌定扣减50%的物业费，比例偏高，本院酌定扣减30%。被上诉人居住的房屋面积为138.51平方米，故被上诉人应向上诉人缴纳的2014年3月1日至2018年5月31日期间的物业费为2225.16元（138.51平方米×0.45元×51月×70%）。 关于公共水电费，主要是用于单元门禁和楼道照明灯，双方对此用途没有异议，不属于物业服务费，且被上诉人对102元的金额予以认可，一审法院对此部分费用予以扣减没有法律依据，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。被上诉人应向上诉人支付2014年3月1日至2018年5月31日期间的公共水电费102元。 关于违约金，因没有合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初4526号民事判决； 二、李海弟于本判决生效之日起十日内向江西惠仁物业管理有限公司支付物业费、公共水电费共计2327.16元； 三、驳回上诉人的其他上诉请求。 一审案件受理费50元（江西惠仁物业管理有限公司已预缴），由江西惠仁物业管理有限公司、李海弟各负担25元；二审案件受理费50元（江西惠仁物业管理有限公司已预缴），由江西惠仁物业管理有限公司、李海弟各负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 江 审判员 陈大奎 审判员 沈 莉 二〇一八年十一月十九日 书记员 钟万友