吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0291民初373号 原告：李志，女，1977年6月15日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：张博峰，男，1969年03月11日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：李凤斌，吉林润玉律师事务所律师。 被告：吉林市旺和物业服务有限公司，住所地吉林高新区紫光秀苑**楼**。 法定代表人：杨洪霞，经理。 委托诉讼代理人：董立军，法律顾问。 被告：吉林市瀚星房地产开发有限公司，住，住所地吉林高新区工业****/div> 法定代表人：柴永生，经理。 委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯奇龙，男，汉族，1970年3月24日出生，住吉林省舒兰市，瀚星地产金融总监。 原告李志与被告吉林市旺和物业服务有限公司（以下简称旺和物业）、吉林市瀚星房地产开发有限公司（瀚星公司）财产损害责任纠纷一案，本院于2018年5月8日受理，2018年10月16日依法适用普通程序进行了审理。原告李志的委托诉讼代理人李凤斌、张博峰，被告旺和物业的委托诉讼代理人董立军，被告瀚星公司的委托诉讼代理人柯奇龙、贾伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李志提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告损失69364元（按鉴定机构鉴定结果为准）；2、判令被告承担全部诉讼费用1150元和鉴定费用2000元；3、判令被告补偿不能入住期间出租损失10000元。事实与理由：被告吉林旺和物业服务有限公司系逸水湾小区的物业管理人，吉林市瀚星地产开发有限公司系逸水湾x号楼x单元xxx室、xxx室产权所有人，原告系逸水湾x号楼x单元xxx室业主，2018年1月17日下午3点左右，因原告楼下房屋（复试房屋，包括一、二层）下水道堵塞，导致原告卫生间污水倒灌，造成原告新装修的房屋漫水，装修、装饰、实木门、地面砖等被、地面砖等被粪便水浸泡损失，后就赔偿事宜原告与被告吉林旺和物业服务有限公司多次协商未果。经查，原告楼下房屋开发商吉林市瀚星房地产开发有限公司未售出，由被告物业公司负责管理、维护。原告认为，被告吉林旺和物业公司、吉林市瀚星房地产开发有限公司对共用下水管道未尽到维护责任，对原告楼下房屋也尽到管理、维护责任，给原告造成损失，因此两被告应当承担连带赔偿责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。请法院支持原告诉讼请求。 旺和物业辩称，不同意原告诉讼请求原告所诉楼下（复式房屋，包括一、二层）下水堵塞，与事实不符，事实是是原告家卫生间公用下水管道堵塞。如果是楼下一、二层下水堵塞，浸泡的应为一、二层，不会是三楼的原告家。1、原告请求金额过高，磁砖等并不是一次性用品，而是耐水耐用品，不有因为过了一遍水就要更换全部，这扩大了实际的损失。2、原告楼下房屋未出售，其所有权人应为房地产公司，而物业公司需要负责的是日常管理及维护。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，房地产公司与答辩人是此下水管道的共同管理人，如果下水管道堵塞的原因真为管理不善，也不应由物业公司单独承担责任。3、在答辩人每日的巡房工作中发现xxx棚顶渗水，第一时间联系原告，在取得原告的同意下，使用装修钥匙进入原告家中予以清理抢修，将原告损失降至最小，已尽到的维护义务，因此在本案中答辩人已尽其职责与义务，不应当承担损害赔偿责任。如果原告基于合同法律关系起诉，答辩人已完全按照合同约定进行了日常管理和维护的义务，不存在违约情形的出现，不应承担责任。4、造成下水管堵塞的原因多种多样，原告所住房屋一侧楼上已然入住26户，原告家与这26户住户同用共同的下水管道，下水管理在使用过程中，必然会产生一些生活垃圾，因此，造成下水堵塞、原告受损的因素中无法排除这一点，此责任并不在答辩人，答辩人更不应当为别人的损害行为买单。如果，原告是基于侵权法律关系而告诉，则应追加楼上共同使用该公共管道的26户入住业主为被告，答辩人并不是侵权主体。综上，答辩人无违法的侵权行为，答辩人已尽公共设施的管理、维护义务，答辩人在物业管理过程中无过错，其行为更与原告的损害后果之间无任何因果关系。因此，答辩人不应当承担任何赔偿责任，请人民法院查清事实，依法驳回原告诉讼请求。 瀚星公司辩称，不同意李志的诉讼请求。1、经调查，李志房屋于2016年12月12日办理入住，后装修使用，在装修和使用起价仅并未发生下水道堵塞、漏水等情形，可见原告购买的房屋不存在质量问题。2、原告的房屋在其装修使用很长一段时间后发生所谓的下水道堵塞，并非答辩人造成。由于答辩人尚未出售房屋位于原告房屋的楼下，且从未装修使用，也从未发生冰冻现象。更没有原告所说的下水道堵塞返水情形，如果按照原告所说“答辩人的房屋下水道发生冻堵”，则答辩人的房屋应当也存在返水或损坏的情形，但答辩人的房屋并不存在上述情形，因此下水道堵塞事实可以判断，堵塞的位置位于答辩人房屋的上层，也就是说位于原告屋内，只有这样才会导致原告房屋因返水而遭受损害。 本院经审理认定事实如下，2017年7月28日李志与瀚星公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了坐落于逸水湾x号楼x单元xxx室的面积为126.19平方米的房屋一套，随后进行了装修，但并未入住使用。其楼下逸水湾x号楼x单元xxx、xxx室未出售，为空置房屋，所有人为瀚星公司，2017年度此套房屋未进行采暖期供热。2018年1月17日，物业公司人员在巡查时发现逸水湾x号楼x单元xxx室屋内棚顶漏水，故打电话联系李志的丈夫张博峰，询问是否能打开xxx室房门进行查看，张博峰在电话中同意了物业公司的请求。张博峰随后赶到了家中，发现屋内有7、8个物业人员正在清扫屋内地面，未发现有工作人员在疏通管道，卫生间内的下水孔中仍不断往上返污水。同时张博峰发现在楼下空置房中有工作人员正在用电阻丝加热返水的下水管道，并辅助以电吹风加热。加热一段时间后，下水管道就疏通，xxx室再无返水发生。 李志申请对因此次污水浸泡造成的财产损失进行鉴定，经本院委托，吉林方舟资产评估有限公司对此进行了鉴定，得出鉴定结论为此次财产损失为69,364.00元，评估基准日为2018年7月12日。 以上事实，有李志、旺和物业、瀚星公司的当庭陈述及商品房买卖合同、前期物业服务协议、照片3张、鉴定报告、评估鉴定发票等证据予以证明。 本院认为，一、关于李志家返水原因的认定问题。本案中，李志的房屋与瀚星公司所有的空置房屋相邻。2018年1月17日李志房屋卫生间下水口处出现返污水的状况，李志的丈夫张博峰在现场处发现工作人员对楼下的下水管道进行加热，随后其家中返水现象消失，下水通畅，通过现场的处置方式，李志认为因楼下下水管道的冻堵造成了其房屋的下水堵塞从而引起了相应的财产损失故瀚星公司作为楼下空置房的所有人应当承担赔偿责任，旺和物业作为该小区的物业服务公司亦应承担相应的赔偿责任，故要求瀚星公司与旺和物业承担连带责任。为证明自己的主张李志提供的当天现场工作人员加热下水管道的照片等证据予以证明。瀚星公司及旺和物业认为李志家返水的发生与楼下下水管道无关是因其自家下水道堵塞造成的，漏水当天由物业工作人员上门进行通堵，故不应承担责任。本院认为，根据李志提供的现场照片能够看到当时的处置措施就是对楼下的下水管道进行加热，同时根据生活常识与常理，楼下的下水道堵塞才能导致上部的返水现象，如果李志家的下水道堵塞则应至少返水点或漏水点应高于地面，故结合相关证据，本院对因空置房屋下水管道冻堵造成李志家卫生间返水的事实予以认定。瀚星公司与旺和物业主张对李志家进行手动式的管道疏通因除了其本单位的工作人员出庭作证再无其他证据予以佐证，故本院不予支持。二、关于由谁承担赔偿责任的问题。瀚星公司作为空置房屋的所有人，对其空置房内管道冻堵造成楼上李志的财产受损，应当承担相应的赔偿责任。旺和物业作为小区的物业服务公司，与李志及瀚星公司均签订了前期物业服务合同，本院认为，在此次事故中旺和物业尽到了物业服务公司的义务，故不承担赔偿责任。三、关于赔偿数额认定的问题。经李志申请，本院委托，吉林方舟资产评估有限公司对此次返水造成李志家的财产损失数额做出评估，得出评估结论为此次财产损失为69,364.00元，评估基准日为2018年7月12日。以上评估程序合法，本院对其评估结论予以采信。四、关于出租损失能否认定的问题。李志主张要求二被告补偿其不能入住期间的出租损失1万元，本院认为，李志此项诉请没有相关的证据能够证明，故本院不予支持。 综上，李志合理的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、吉林市瀚星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李志支付财产损失共计69,364.00元； 二、驳回李志其他诉讼请求。 鉴定费2,000.00元，由吉林市瀚星房地产开发有限公司负担。 案件受理费1,865.00元，由吉林市瀚星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  苗 迪 人民陪审员  张泽君 人民陪审员  付永海 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  衣彦舒