重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初8173号原告:重庆枫丹物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区枫丹路**附**，统一社会信用代码915001077093850757。法定代表人：古家庆，该公司董事长。委托代理人：杨洋，男，1981年11月7日出生，汉族，住重庆市綦江区，系公司员工，特别授权代理。委托代理人：饶志萍，女，1971年9月13日出生，汉族，住重庆市綦江区，系公司员工，特别授权代理。被告：李庆，男，1969年3月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：何国友（系李庆之母），住重庆市綦江区，特别授权代理。原告重庆枫丹物业管理有限公司（以下简称枫丹物业）与被告李庆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告枫丹物业的委托代理人杨洋，被告李庆的委托诉讼代理人何国友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫丹物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物管费1570.80元（每月71.4元×22个月）、能源费110元（每月5元×22个月）、二次供水加压电费34.40元（0.4元/吨×86吨）及违约金158.70元，合计1873.90元；2、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：被告系枫丹韵绿堡小区住户，自被告入住该小区后一直由原告为其提供物业管理服务。2016年12月至2018年9月期间，被告无任何理由，拒付并拖欠物管费1570.80元（每月71.4×22个月）、能源费110元（每月5元×22个月）、二次供水加压电费34.40元（0.4元/吨×86吨）及违约金158.70元，合计1873.90元。原告认为被告接受了原告提供的服务，应当支付相应的物管费和能源费等相关费用。经原告多次催收，被告仍未付款。现起诉至法院，请求依法判决支持原告的诉求。被告李庆辩称：我拖欠原告物业服务相关费用属实，但是不缴相关费用是有以下原因的：一、原告的主体不适格，我与被告之间没有签订合同，没有合同，双方之间的服务合同关系就不能成立；二、原告曾强行在我家外墙上安装55户业主的天然气箱，挡住了我家的光线。2016年7月将天然气箱拆除后，外墙严重受损，至今未修补好；三、我家曾经被盗，被告给其他被盗业主免除一年的物管费，但不同意给我相同待遇；四、被告没有尽到管理责任，曾经有一户的天然气罐破裂后，我向被告反映了情况，被告没有理睬。违约金不能成立，在上次判决前我主动去交物管费，被告拒绝收取。上次判决之后，我就没有交纳过物管费，我要求原告整改好后，我才去交纳。经审理查明：2015年7月1日，以綦江区枫丹韵绿堡小区业主委员会为“甲方”与以原告重庆枫丹物业管理有限公司为“乙方”签订的《物业服务合同》约定：第三条、甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理。2、物业共同设施、设备的维修、检测、养护、运行和管理。3、市政共用设施的维修、养护与管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用的部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全、消防等事项的管理和服务工作。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取等。第六条、本物业管理区域的物业服务收费选择包干制。收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：电梯房0.57元/月·平方米，非电梯房0.50元/月·平方米，电梯使用费按市物价局规定公式：1人＝10元＋0.3元（N－3）N为楼层数计收；（2）商业物业：1.2元/月·平方米；（3）车位管理费（个）：35元/月。第七条、公共能源费：每月以户5元收取。本物业区域内住宅生活用水属于二次加压供水范围，二次供水能耗费，根据物业使用人用水数量，乙方按0.40元/吨向产权人或使用人收取。第八条、业主应于每月月底前交纳物业服务相关费用或物业服务资金。第十六条、乙方应履行的义务：1、履行合同，提供物业服务；7、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场，协助做好救助工作；乙方由于管理不善造成的安全事故由乙方负责，保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益。第十九条、本合同期限为壹年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，是否续约甲乙双方应于合同期届满前三个月内，作出约定。第二十三条、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业管理费的，应按每日万分之3的标准向乙方支付违约金。合同签订后至今，原告按照合同的约定向重庆市綦江区文龙街道九龙大道62号枫丹韵绿堡小区的所有业主提供了物业服务。被告李庆系重庆市綦江区文龙街道九龙大道62号枫丹韵绿堡小区房屋的业主，该房屋建筑面积为：125.18平方米。从2016年12月至2018年9月，被告拖欠物管费1570.80元、能源费110元、二次供水加压电费34.40元、公共能耗费110元及违约金158.70元。经原告于2016年10月19日、2018年3月29日两次邮寄挂号信催收仍未缴纳。原告提交了五张照片证明，对被告门前进行了锄草、和树枝修剪工作，证明其在合同期满后继续在为枫丹韵绿堡小区提供物业服务，尽了物业公司的责任。被告对照片的真实性予以认可，但认为锄草是物业公司和被告各做了一部分，树枝修剪是住在楼上的业主让原告做的。原告曾于2016年11月1日向本院起诉要求被告支付物业服务费，本院于2016年12月12日作出了（2016）渝0110民初字第8678号民事判决书。被告提交了3张照片拟证明曾经家中被盗和外墙破坏，原告对照片真实性予以认可，但认为外墙的修补应由天然气公司负责，且家中被盗和外墙破坏的情况在（2016）渝0110民初字第8678号民事判决书已经评述和处理。为此，原告举示了民事判决书、物业服务合同、商品房买卖合同、二次供水管理协议、照片、催款通知书、水表抄表卡、等证据，本院予以认定。本院认为，原告重庆枫丹物业管理有限公司与綦江区枫丹韵绿堡小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，且对小区业主具有约束力。《物业服务合同》约定的合同期限为壹年，即自2015年7月1日起至2016年6月30日止，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条规定：“物业服务合同届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，因綦江区枫丹韵绿堡小区没有召开新的业主大会，而业主委员会没有作出决定选聘或者续聘决定，原告自愿按照原合同继续提供服务，原物业服务合同自动延续履行。重庆枫丹物业管理有限公司系提供服务的一方，是本案适格的原告。被告辩称其没有与原告签订物业服务合同，原、被告之间的服务合同关系不成立的意见，本院不予采纳。合同期满后，原告按照合同的约定继续向綦江区枫丹韵绿堡小区业主提供了物业服务，而被告李庆系重庆市綦江区文龙街道九龙大道62号枫丹韵绿堡小区房屋的业主，接受了原告提供的物业服务，其未按合同的约定按时缴纳物业服务相关费用，经原告书面催交仍未缴纳相关费用，其行为已违约，应承担民事责任。故原告重庆枫丹物业管理有限公司要求被告支付尚欠的物业服务费、公共能源费、电梯使用费、二次供水加压费等费用，本院予以支持。因被告家中被盗、外墙受损事件已经本院（2016）渝0110民初字第8678号民事判决书评述和处理，被告再次以同样的事由拒绝缴纳物管费等相关费用的理由不能成立。从审理查明的情况看，原告枫丹物业存在对枫丹韵绿堡小区楼房周围环境未有效管理、安全巡防不到位、部分工作人员服务意识不够等问题，对此可以认定原告在提供物业服务过程中存在着一定的瑕疵。鉴于此，本院在本案中对原告的违约金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告李庆在本判决生效后十日内支付原告重庆枫丹物业管理有限公司拖欠的物管费1570.80元、能源费110元、二次供水加压电费34.40元，合计1715.20元。二、驳回原告重庆枫丹物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告李庆担（原告已交纳，被告在履行前述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  胡耀华二〇一八年十一月二十九日法官助理李杰书记员苏依依