黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0803民初808号原告：崔刚，女，1960年8月20日出生，汉族，退休职工，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：裴华溢，黑龙江诺成律师事务所律师。被告：佳木斯同源集团，住所地：佳木斯市向阳区通江街**。法定代表人：周玉琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张虎，该公司法务副总经理。委托诉讼代理人：王海燕，该公司财务副总经理。原告崔刚与被告佳木斯同源集团房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔刚及其委托诉讼代理人裴华溢，被告佳木斯同源集团的委托诉讼代理人张虎、王海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。崔刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋租赁损失1628493元并给付利息942413元（利息自2007年12月26日暂计算至2018年8月6日止），合计2570906元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2004年9月23日，原告购买了被告开发的佳木斯市向阳区长安路中段中央同源商城（以下简称同源商城）一层5、6号商铺，建筑面积247.154平方米，房屋总价款5850000元，双方于当日签订了商品房买卖合同。商品房买卖合同约定原告将购买的商铺自2004年12月25日至2007年12月25日无偿交给中央同源商城即被告使用。2005年7月25日，原告与被告签订了商品房买卖合同补充协议，协议约定原告尚欠被告3092574.6元购房款，被告协助原告办理贷款。2006年8月6日，原告又与被告签订了商品房买卖合同补充协议书，协议约定原告尚欠被告2499717.4元购房款，经双方在仲裁委对账确认尾欠2443466.96元，被告负责以原告购买的商铺进行银行按揭贷款1900000元，该笔贷款审批下来直接用于支付被告购房款，剩余房款599717.4元，按双方对账后应交543466.96元待被告将房照办理到原告名下时支付。商品房买卖合同及上述两份补充协议签订后，被告并未按补充协议的约定为原告办理贷款，也未将房照办理到原告名下。在被告违约的情况下，原告按照商品房买卖合同争议解决条款的约定向佳木斯仲裁委员会提起仲裁。2008年11月7日，佳木斯仲裁委员会作出（2008）佳仲案字第35号裁决，裁决被告除应按商品房买卖合同的约定履行义务并承担原告自行办理房屋证照的费用外，被告还应向原告返还自2007年12月26日至2008年11月7日占用原告购买的同源商城5、6号商铺的租金，以年租金800000元计算。裁决生效后，被告未按仲裁裁决履行义务，原告依法向佳木斯市中级人民法院提出强制执行申请，被告提出不予执行仲裁裁决的申请。2009年7月23日，佳木斯市中级人民法院作出（2009）佳法执字第13-4号民事裁定，裁定驳回被告的申请。被告又向黑龙江省高级人民法院提出复议，2009年12月17日黑龙江省高级人民法院作出（2009）黑高法执复字第41号执行裁定，裁定佳木斯中院对本案重新进行审查。2014年12月22日佳木斯市中级人民法院作出（2013）佳法执异字第49号执行裁定书，以支付租金超出仲裁协议范围为理由裁定佳木斯仲裁委员会作出的（2008）佳仲案字第35号裁决第二项中关于被告返还占用原告5、6号商铺租金部分不予执行。后被告又对该裁定不服，向黑龙江省高级人民法院提出复议。2018年3月30日黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑执复49号执行裁定，裁定准许被告撤回复议申请。至此，佳木斯仲裁委员会作出的（2008）佳仲案字第35号裁决复议的最终结果为因支付租金超出仲裁协议范围，佳木斯仲裁委员会不能就该部分作出裁决，返还租金部分的裁决不具有执行效力不予执行。原告作为商铺的所有权人，被告在商品房买卖合同约定的无偿使用原告商铺的期限届满后应当及时腾出商铺，但被告违法占用原告商铺至2010年1月7日，致使原告不能行使其房屋所有权人的权利，导致原告权益受损。为此，原告诉讼来院。佳木斯同源集团辩称，原、被告于2004年9月23日签订了房屋买卖合同，于2005年7月25日签订了房屋买卖合同补充协议，又于2006年8月6日签订了补充协议书，补充协议书第二条规定，被告以原告所购的房屋到银行办理按揭贷款1900000元，银行贷款手续费由原告承担，原告应积极配合办理贷款手续，如因一方不配合，导致贷款不能办理的应向对方承担因此而造成的损失，承担全部赔偿责任；补充协议第四条约定，如原告逾期还款，每逾期一日按总欠款额度的千分之五标准向被告支付违约金，如果原告连续六个月没有按期偿还被告购房款，被告有权解除与原告的所有合同或协议，原告已交纳的购房款无偿归被告所有，不予退还；第六条规定与前两份协议相冲突的条款以补充协议书为准。补充协议书签订后被告于2006年10月14日按正常程序向中国建设银行佳木斯市分行提交了贷款申请，银行信贷审批会议纪要足以证明被告方申请贷款，会议纪要明确指出不同意为崔刚发放个人商业贷款，理由为经测算借款人真实贷款需求与申请不符，购房行为存在法律风险，贷款人收入难以确定，还款来源不能保证，不能贷款的责任不在被告，此外，原告房屋尾款至今未付，原告诉状中也体现了欠被告房屋尾款的事实，故原、被告买卖合同不能成立，房屋转租或返租费亦不能成立。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年9月23日，原告与被告、佳木斯吉星房地产开发有限公司（以下简称吉星公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告中央同源商城一层的5、6号商铺，建筑面积为247.154平方米（后核定252.316平方米）每平方米价格为33380元，双方按套价核算购房总房价款为585万元（含后增加面积）。按双方约定原告将所买商铺交给中央同源商城管理经营，使用期限自2004年12月25日至2007年12月25日。双方约定付款方式及期限为2004年9月24日，首期付款2930000元，余款以银行贷款解决2920000元；房屋交付期限为2004年12月31日前。双方又约定如合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成立的，提交佳木斯仲裁委员会仲裁。合同签订后，2004年10月13日，原告首付两笔款，第一笔1531350元，第二笔1318660元，合计为2930000元，2004年11月5日付80000元。2005年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》在协议中一致确认，所购商铺面积为252.32平方米，每平方米为33380元，总房价款为8422308元，原告尚欠购铺款3092574.6元。被告在二个月内负责将该产权商铺的房产照交付原告时，原告再以现金形式交付600000元购房款。协议中还约定，剩余购铺款1900000元被告同意办理贷款付清房款；如原告逾期还款，每逾期一日按总欠款额5‰向被告支付违约金；原告以现金交付给被告592574.6元购房款后，被告若不能在二个月内将该产权商铺的房照办到申请人名下，按照《商品房买卖合同补充协议》签订日31天后，每逾期一日，按商铺总价款5‰向原告支付违约金。在此协议签订之日，原告当即交付592574.6元。其后被告贷款不成，房产证也未办到原告名下。2006年8月6日，原告与被告、吉星公司又签订了一份《补充协议书》，协议书中再次确认原告尚欠被告购房款2499717.4元。协议中被告承认所欠购房款未付，系被告未按合同约定为原告向银行贷款所致，原告不承担任何责任。协议中再次明确，被告为原告所购的房屋到银行办理按揭贷款1900000元，如因一方不配合，导致贷款不能办理，应向对方承担赔偿责任。协议中被告为原告办理房照所需费用由被告承担，待被告在1900000元贷款办理完毕前，将房照交付给原告，原告再付给被告599717.4元。至此，双方往来账目全部结清。在此之后，于2007年11月9日，双方以借款利息核付房款56250元，至此原告尚欠被告购房款2443467.4元。另查明，2008年5月5日，原告向佳木斯仲裁委员会对其与被告、吉星公司商品房买卖合同纠纷一案申请仲裁，佳木斯仲裁委员会于2008年11月7日作出（2008）佳仲案字第35号裁决，裁定：一、原告与被告，吉星公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《协议书》为有效合同，双方有依约履行合同的义务；二、被告占用原告的同源商场商铺5号、6号商铺应腾房归还，并返还房屋租金。租金每天以2191.78元计算，返租金期限自2007年12月26日至2008年11月7日，租金合计为681634.58元。最终返还租金截止日期以归还商铺日为准；三、被告、吉星公司为原告的同源商铺5号、6号商铺办理房屋产权证照，并承担办证照的全部费用（含维修基金）。此证照如由原告自行办理，被告应交付费用296981元；四、被告向原告交付富怡雅居23层住宅，面积为147.21平方米房屋一套，如不能交付该房屋，应向原告支付800000元；五、被告向原告支付逾期办房屋产权证的违约金2632500元；六、被告、吉星公司为本案共同负连带责任；七、本案仲裁费77750元，由被告承担，财产保全费5000元由被告承担。此项费用因已由原告预交，被告应直付原告；本裁决为终局裁决，自裁决之日生效。双方接到本裁决之日起，十五日之内为自动履行期。该裁决书生效后，原告于2009年2月4日向佳木斯市中级人民法院（以下简称中院）申请强制执行，中院于2009年2月10日依法立案执行。在执行过程中，被告向中院提出申请撤销仲裁裁决。2009年5月18日，中院作出（2009）佳民商仲字第1号民事裁定书，驳回被告撤销仲裁裁决的申请。后被告又提出不予执行仲裁裁决的申请，2009年7月23日，中院作出（2009）佳法执字第13-4号民事裁定，裁定驳回被告的申请。被告又向黑龙江省高级人民法院提出复议，2009年12月17日黑龙江省高级人民法院作出（2009）黑高法执复字第41号执行裁定，裁定中院对本案重新进行审查。2014年12月22日中院作出（2013）佳法执异字第49号执行裁定书，以支付租金超出仲裁协议范围为理由裁定佳木斯仲裁委员会作出的（2008）佳仲案字第35号裁决第二项中关于被告返还占用原告5、6商铺租金部分不予执行，应通过重新仲裁或诉讼予以解决。后被告又对该裁定不服，向黑龙江省高级人民法院提出复议。2018年3月30日黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑执复49号执行裁定，裁定准许被告撤回复议申请。另查明，原、被告双方约定案涉商铺返租的标准为每年800000元，被告于2010年1月8日将案涉商铺交付给原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2004年9月23日签订《商品房买卖合同》，购买被告中央同源商城一层的5、6号商铺，按双方约定原告将所买商铺交给中央同源商城管理经营，使用期限自2004年12月25日至2007年12月25日，被告管理经营商铺的期限届满后，被告未能按照约定按时将商铺交付给原告，实际占用至2010年1月7日，共计743天，双方约定了案涉商铺返租标准为每年800000元，故被告逾期占用原告商铺的期间应按年800000元的租金标准支付给原告租金。原告主张被告应自2007年12月26日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率标准给付利息，因双方没有约定返租的时间，故应以被告将案涉商铺交付给原告后即2010年1月8日开始计算利息，并应按中国人民银行同期一年期定期利率标准给付利息。原告尚欠被告2443467.4元购房款的事实，被告可另行通过仲裁主张其权利。综上所述，原告要求被告给付原告商铺租赁损失并给付利息的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告赔偿原告房屋租赁损失1628493元（800000元÷365天×743天）并给付利息（利息自2010年1月8日开始计算至给付时止，按中国人民银行同期一年期定期利率标准计算），于本判决生效后十日内付清。案件受理费13684元，由被告佳木斯同源集团负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  马佳斌二〇一八年十一月十五日法官助理许云童书记员吴静波