北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初37700号原告：李爱斌，女，1962年1月24日出生，汉族，北京天纬油泵油嘴股份有限公司退休工人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张朝阳，北京市隆安律师事务所律师。被告：李成军，男，1971年5月15日出生，汉族，北京天敬科技有限公司员工，住北京市海淀区。原告李爱斌与被告李成军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李爱斌及委托诉讼代理人张朝阳、被告李成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李爱斌向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的存量房屋买卖合同无效；2、李成军将北京市丰台区程庄路3号院12号楼8门701号房屋（以下简称701号房屋）变更登记至李爱斌名下；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、李爱斌与李成军为姐弟关系，双方间并无房屋买卖的真实意思表示，李成军也从未支付过购房款，双方以虚伪的意思表示签订的房屋买卖合同无效。2000年，李爱斌单位实行集资建房，李爱斌于2000年至2001年2月期间陆续交齐701号房屋的购房款148096元，其中12万元为向李成军所借，余款为李爱斌与前夫赵中贷款支付。2002年12月，因李爱斌与赵中夫妻矛盾，且李成军结婚需要住房，三人签订了2002年12月8日的《房屋转让协议》，口头约定房屋作为李成军婚后住房，但李爱斌与李成军间并无真实的买卖房屋的意思表示，协议中约定的25万元转让款也从未支付，装修款约3万元实际由李爱斌支付。2005年，李成军从房屋搬出，将房屋交还给李爱斌夫妻居住，直至2008年底李爱斌与赵中婚姻关系濒于破裂，李爱斌与李成军签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户给李成军，合同中约定的购房款38.8万元李成军亦未实际支付。因购房时向李成军借款尚有8万元左右未清偿，且购房时使用李爱斌工龄，为取得购房资格李爱斌交还单位公房一间，双方约定算作共同出资购房，不论哪方居住均给对方市场租金的一半，如对外出租则租金平分，李爱斌与李成军及其妻苗旭于2008年12月16日签订《房屋过户协议书》，该协议书中“购房款全部由李成军为姐姐垫付”的内容与事实不符，且与2002年12月8日《房屋转让协议》第2条的付款内容前后矛盾，足以体现双方并不存在真实的房屋买卖行为，只是李爱斌在与赵中离婚前夕的特殊时期，基于对弟弟的信任，为避免与赵中的财产争议而签订的。2012年，李成军口头承诺如李爱斌同意放弃父亲李秀岩的遗产份额，则本案诉争房屋其不再向李爱斌主张租金，李爱斌可居住至终身。李爱斌同意后重新对房屋进行了装修，花费了11万余元，并于2013年8月26日与其余继承人一起进行了放弃继承权公证。然而，李成军为了经济利益，不顾上述事实，于今年7月起诉李爱斌要求腾房并支付欠付租金，现该案正在贵院审理当中。截止至李成军起诉前，双方从无真实的房屋买卖合意，相关协议均是在李成军提供文本、李爱斌基于对亲人的盲目信任下签署的，且2008年的房屋转让行为未通过抵押权人以及赵中的同意，均是李成军具体操办的。二、诉争房屋的所有权转移登记系基于虚假的合同办理的，且未经过共有权人赵中及抵押权人建设银行的同意，应当予以撤销。双方并未实际达成过买卖诉争房屋的合意，不论是2002年的《房屋转让协议》，还是2008年房屋过户所依据的网签合同中约定的价款均未实际支付。2008年诉争房屋同小区同户型的房屋市场价格已达90万元左右。如不是基于特定原因，李爱斌不可能在李成军根本未支付25万元购房款的情形下，依然以远低于市场价格的38.8万元将房屋转让给李成军。根据《中华人民共和国民法总则》第146条的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中原被告双方签订的房屋买卖合同意思表示是虚假的，买卖行为应属无效，据以作出的不动产所有权变更登记应随之予以撤销。因此，李成军应当将诉争房屋恢复登记至李爱斌名下。李成军出资部分由双方另行处理。李成军辩称，一、双方签订的涉案所有合同，均是双方真实意思表示。李爱斌起诉合同无效，不符合合同法第52条的规定。李爱斌所述全是假话。2002年协议上面标明了转让价格，以及李成军在2001年3月已经把钱付清，装修用了5万元也是李成军所付。协议上李爱斌及其前夫赵中均签字确认。同期李爱斌在丰台南路的住房正在装修，同时购买了小轿车，花销极大。李爱斌主张装修款项约3万元，但房屋实际使用面积大于130平方米，装修费用要减去封闭天台小阳台1万元，每平米装修费用160元，而本人是作为婚房使用，显然装修费用与事实不符。2008年5月4日的协议上，除了再次确认房钱、装修款和李成军多付李爱斌5万元的事实，还多出了办理产权手续费用也是李成军付的，李爱斌和赵中再次签认。房屋的各种收据、协议的原件均在李成军手里，本身就说明是李成军购买，李爱斌给与的。李成军2005年搬走后，房屋要出租，李爱斌提出和其他承租人同等条件租房，当时有人出1300元，但李爱斌哭求李成军只收1000元。对于网签合同未付款一事，网签合同38.8万元是政府最低指导价，不是双方重新约定的价格。网签只是办理产权过户登记的必须手续，不是双方就同一交易标的物重新签订的合同。产权变更登记4天后，双方签订的2008年12月16日的协议。协议上写的李爱斌可以支付一般房租即可，在5年内低于市场价格15-20%把房买回去，但这两种权利明确规定了，她有自己住房即终止。明显是让其居有所屋。起诉书中提到2002年12月8日协议第2条与2008年12月16日协议中的“购房款全部为李成军垫付”矛盾，是因为两份协议重点不同，实际并不矛盾。李成军继承遗产，是因为房屋本就是李成军出资购买，其后装修也是李成军出资，从1995年到2008年，独自赡养父母，在2004年父母即让所有子女签字把房赠与李成军，与免除李爱斌租金无关。李爱斌并未得癌症，其职业是北油厂供应科的财务和采购员，比一般人多接触商务合同，对合同比一般人更清楚。二、双方合同合法有效，李成军已支付完毕对价，取得房屋产权登记证书，房屋共有产权人赵中知情，建设银行未取得抵押权。李成军在房产交易中心办理过户的行为合规合法，全程录像，双方签字真实有效。赵中本人在2002年12月协议上签字有效，2008年5月4日再次确认产权签字，并在上次庭审承认李成军给他们20多万的事实。李爱斌与赵中离婚过程中，双方均为提到本案房屋，说明双方对本案房屋归李成军属于明知。双方的通话录音中，李爱斌说自己住着李成军的房子，心里也不舒服，对于少支付租金的事，也未做反驳，只是强调不搬离房屋的原因一是没钱二是没房。李成军采集了李金志、李根成、李金玲三个知情人的通话录音，并经视频录像确认，证明李成军于2000年用李爱斌名字购买房屋并全额支付购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李爱斌与李成军系姐弟关系。701号房屋原登记在李爱斌名下。2008年12月8日，李成军(买受人)与李爱斌（出卖人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋为701号房屋，建筑面积共99.64平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为388000元。关于付款方式、房屋交付、违约责任、税费负担、权属转移登记等均未作出约定。2008年12月11日，701号房屋登记至李成军名下。现李爱斌提起本案诉讼，其依据《中华人民共和国民法总则》第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，要求确认双方签订的上述合同无效及李成军将701号房屋返还登记至李爱斌名下，认为双方没有房屋买卖的真实意思表示。庭审中，李成军提交2002年12月8日李成军（买方）与李爱斌、赵中（出卖方）签订的《房屋转让协议》，约定：卖方因亲属关系以及自身资金原因特将本单位集资建房701号房屋两居室一套，转让给买方，转让价格共计20万元；买方已于2001年3月付给卖方20万元，另买方用于装修款为5万余元；现房产证正在办理，办理后产权证将给买方保存，买方由于与卖方的亲属关系，故暂不更改房产户名，但保留变更产权的权利，如买方提出更改产权则卖方提供一切手续。李成军又提交2008年5月4日李成军（甲方）与李爱斌、赵中（乙方）签订的《协议》，约定：701号房屋，产权人为李爱斌，此套楼房于2001年时，购买房款以及其后的装修、办理产权手续费用均为甲方所付，并多付乙方5万元，故乙方将此房产权转让给甲方，由于双方亲属原因，暂不变更产权人姓名。李成军还提交2008年12月16日李成军、苗旭与李爱斌签订的《房屋过户协议书》，内容为：701号房屋，于2001年李爱斌单位集资建房;由于李爱斌当时经济困难，李爱斌的弟弟李成军为了解决姐姐的困难，购房款全部由李成军为姐姐垫付;因2002年李爱斌单位效益不好，李爱斌从单位下岗，无力支付李成军垫付的购房款，于2002年12月8日经过双方同意签订房屋转让协议;因为购买此房是李爱斌单位集资建房，需要李爱斌工龄，并且李爱斌交单位公房一间，因此701号房屋于2008年12月过户给李成军；由过户之日起，李爱斌居住，按当时房屋租金价格的50%付给李成军租房款；如李成军入住付给李爱斌按当时房屋租金价格的50%，如双方均不入住，房屋出租，按当时房屋租金价格各收益50%；李爱斌有权居住到终身；如今后李爱斌有自己住房则以上条款终止；在五年之内房价适中时，经双方协商李爱斌有权按低于当时市场价15%～20%价格购买701号房屋。李爱斌对以上三份协议的真实性均予以认可，但称《房屋转让协议》，赵中虽然签字，但是没看内容，约定的钱款实际没有支付；《协议》是在李爱斌与赵中离婚前单方与李成军签署的，赵中签字不是其本人签字，双方也没有履行这份协议，约定的李成军支付购房款和装修款与事实不符；《房屋过户协议书》是原告迫于无奈签订的，是为了住房子才签字。庭审中，李成军提交其与李爱斌2018年6月28日通话录音，李成军与李爱斌协商李爱斌搬家的时间，李爱斌说：“我不是骗你，它是有原因的，我说实在的，我舒服啊？我住人家房子我舒服啊？”，李成军说：“你要觉得到年底搬，咱就写份协议，我也就一直不收房租，要不的话，你该给我房租给我房租。”，李爱斌说：“我现在一没钱，二没房，什么都没有，你愿意要，我就想办法呗……”。李爱斌对录音的真实性予以认可，但前提是李成军说房屋已经在他名下，要求李爱斌腾房，但并不是就认可房屋是李成军的。以上事实，有双方当事人陈述、存量房屋买卖合同、房屋转让协议、协议、房屋过户协议书、录音等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李爱斌称其与李成军不存在房屋买卖的真实意思表示，要求确认合同无效并要求李成军将房屋返还登记至李爱斌名下。李成军提交了《房屋转让协议》、《协议》、《房屋过户协议书》，三份协议对于房屋转让事实有明确约定，在双方的通话录音中，李爱斌承认居住李成军的房屋，对于李成军要求其搬家或者交纳房租，李爱斌称一没钱二没房。故依据现有证据，本院对于李爱斌称双方存在虚假意思表示的主张不予采信。李爱斌基于双方存在虚假意思表示提出的诸项诉讼请求均无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李爱斌的诉讼请求。案件受理费3560元，由原告李爱斌负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇一八年十一月二十九日书记员  贾思雨