河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1024民初2059号原告（反诉被告）：张佰军，男，1974年2月17日出生，汉族，住鄢陵县。委托代理人：李水建，河南金泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：王国建，男，1964年11月20日出生，汉族，住鄢陵县。被告（反诉原告）：贾玉梅，女，1962年6月2日出生，汉族，住鄢陵县。二被告委托代理人：王懿，河南天时达（郑州）律师事务所律师。第三人：河南建润实业有限公司住所地：鄢陵县城北关S219省道西侧法定代表人：葛青健委托代理人：李娜，河南汉风律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）张佰军因与被告（反诉原告，以下统称被告）王国建、贾玉梅，第三人河南建润实业有限公司（以下简称建润公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年9月21向本院提起诉讼，本院于同日受理本案后，依法组成合议庭，于2018年8月21日公开开庭审理了本案。原告张佰军的委托代表人李水建，被告王国建、贾玉梅及其委托代理人王懿，第三人建润公司的委托代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张佰军诉称：原告系鄢陵县鄢望路与××交叉口西北角温泉××楼××号商铺的所有权人。该房屋建筑面积177平方米。2014年7月1日，在原告的授权下，原告姐姐和娄高峰签订租赁合同，将该房屋进行了出租。租赁期限为三年，从2014年7月1日至2017年7月1日。租金为50000元/年。后娄高峰将该房屋转租给了二被告。二被告承租该房屋后需对该房屋的墙体进行拆除。为此双方达成协议，该墙体的修复费用为5000元。因二被告拖欠原告房租，2017年1月23日，被告为原告出具下欠35000元房租的欠条一张。后直到租赁协议期满2017年7月1日，被告也未向原告支付任何租赁费用。原告多次要求二被告付清下欠房租并腾空、返还房屋，被告均无理推脱，直到原告起诉，被告仍占用原告的房屋，还下欠7个月的物业费、水电费未付，该款项原告已垫付。为此起诉，要求：1、判令被告返还承租的房屋，并拆除装修材料，恢复原状；2、判令被告给付下欠原告的房租60000元（暂计算至2017年7月23日，以后被告占用的费用另行计算至被告实际搬离之日止）；3、判令被告支付因拆除墙体楼梯所需的修复款5000元；4、判令被告给付原告垫付的7个月的水费7元、电费6105元、物业费1683元等共计7795元；5、本案诉讼费由被告承担。被告王国建、贾玉梅辩称：原告所诉不实，娄高峰与二被告不是转租关系，是合伙关系；原告出租房屋，依法属于不得投入使用的房屋，租赁合同违反法律强制性规定，合同应属无效，原告无权主张租金等一切损失；由于原告的过错，导致被告受至巨大损失，被告已提起反诉。请求依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。第三人建润公司辩称：第三人与本诉被告王国建、贾玉梅不存在任何合同关系，第三人各项设施达到竣工标准，消防设施符合相关规定，不存在过错，不应承担赔偿责任。被告王国建、贾玉梅反诉称：2014年7月，被告与案外人娄高峰合伙经营酒吧KTV，承租原告张佰军位于鄢陵县建润未来城的商铺，并分两次支付房租9万元。2014年、2015年反诉人向鄢陵县工商行政管理局申请办理酒吧的营业执照，并向消防部门提交了消防设计图，在其他相关部门审批均合格的情况下，因消防证办不下来，导致一直无法办理营业执照。经多方查询得知被告承租的房屋整体大楼未经过消防部门的验收和消防部门出具的认可文件，被告装修完毕不能正常营业，造成被告房屋装修、安装相关设施及房租损失共计100万元。根据《中华人民共和国消防法》第十条及《建设工程消防监督管理规定》第十五条的规定，房屋建设单位河南建润实业有限公司应当向公安机关消防机构申请消防备案和消防验收，并经消防验收合格后方可投入使用。据被告了解，该出租房屋总高度超过50米，是必须经过公安消防机构验收的房屋，但是经查询并无消防部门出具的认可文件或准许使用文件，已违反了法律强制性规定。被告认为，原告出租的是经营性商业用房，该出租房屋的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，涉及到公共安全和社会利益，对此原告应当明知，原告在没有取得消防许可的情况下，仍对外出租房屋，直接导致了被告不能办理营业执照，并导致原、被告之间的《个人门面房租赁合同》无效，并且被告租赁房屋的初衷是开办娱乐场所，因不能开业，不能实现反诉人租赁房屋的目的，对此造成的损失应负全部的赔偿责任。综上，被告提起反诉，要求：1、请求确认《个人门面房租赁合同》无效；2、判令原告赔偿被告房屋装修、安装相关设施及房租损失100万元；3、本案反诉费及因反诉产生的其他费用由原告承担。原告张佰军辩称：被告认为房屋租赁合同无效无法律依据，双方签订的合同是合法有效的；反诉的请求没有事实和法律依据，原告在租赁合同中无过错，不应承担任何责任；被告说到和娄高峰是合伙关系不能成立。第三人建润公司未对反诉提出新的答辩意见。本院经审理查明：原告张佰军购买了第三人建润公司开发的位于鄢望路与××交叉口西北角温泉××楼××号商铺，并于2014年8月4日取得房屋所有权证书。2014年7月1日，原告张佰军的姐姐（甲方）与娄高峰（乙方）签订个人门面房租赁合同一份，合同约定娄高峰租赁原告的上述门面房，租赁期间为2014年7月1日至2017年7月1日，每年租金为50000元。娄高峰、案外人金建昌及二被告合伙使用该房屋开办“瓦格兰酒吧KTV”（以下简称酒吧），2015年6月1日、19日，娄高峰、金建昌先后退出合伙，并与二被告订立协议各一份，协议另约定酒吧所有欠账与该二人无关。第三人建润公司开发的温泉桂花苑11号楼含地下1层、地上**，建筑高度为55.75米，因第三人建润公司未进行消防设计备案和竣工消防备案，致使二被告无法办理酒吧营业执照。2015年1月28日，因二被告无照经营，鄢陵县工商局对二被告处以5000元罚款，2015年12月7日，鄢陵县公安消防大队以酒吧未经消防安全检查擅自营业，决定给予酒吧责令停止使用，并处罚款30000元的处罚。2017年5月12日，第三人建润公司将温泉桂花苑11号楼消防设计备案和竣工消防备案手续办理完毕，二被告租赁合同于2017年7月1日到期，原告不再继续租赁，二被告未再办理酒吧营业执照。2017年1月23日，二被告向原告出具两份欠条，欠条载明二被告欠原告墙体、楼梯拆除时修复保证金5000元，房屋租金35000元。2018年7月27日，河南智信工程造价咨询有限公司做出工程造价司法鉴定意见，鉴定意见为二被告对温泉桂花苑11号楼9号张佰军所有的毛坯商铺的装修费用为225412.98元，设备价值为96299元，共计321711.98元。二被告使用原告房屋期间，共拖欠水电费、物业费10063元。本院认为，二被告与娄高峰、金建昌合伙经营酒吧，娄高峰具名与原告签订了个人门面房租赁合同，后娄高峰、金建昌退出合伙，个人门面房租赁合同中约定的相关权利义务应由二被告继续享有和履行。该租赁合同的签订是当事人的真实意思表示，为有效合同，二被告反诉要求确认该合同无效的诉讼请求，本院不予支持。二被告应按合同约定履行给付房屋租金的义务，因租赁合同约定租赁到期后不再续租，故原告请求的房屋租金应计算至合同到期日，即2017年7月1日，租金数额为56944元，原告另要求修复款5000元、拖欠的水电费物业费7795元（二被告实际拖欠10063元，原告请求数额为7795元，未超过上述数额，故按原告请求）的诉讼请求，本院予以支持。第三人建润公司未对其开发的温泉桂花苑11号楼办理消防设计备案和竣工消防备案手续，致使二被告不能办理酒吧营业执照，直接造成了二被告的损失，故二被告要求第三人建润公司赔偿装修费及添置设备费用543749.43元的诉讼请求，本院予以支持。原告购买第三人建润公司开发的商铺，并合法取得房屋所有权证书，其在出租房屋过程中不存在过错，故二被告要求原告承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国消防法》第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，之规定，判决如下：被告王国建、贾玉梅于本判决生效之日起十日内给付原告张佰军房屋租金66333元及房屋修复款15000元，水电费、物业费7023元；被告王国建、贾玉梅于本判决生效之日起二十日内腾空温泉桂花苑11号楼9号商铺，并将该商铺交还与原告张佰军；三、第三人河南建润实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告王国建、贾玉梅装修费及添置设备费用321711.98元；四、驳回原告张佰军的其他诉讼请求。五、驳回被告王国建、贾玉梅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由被告王国建、贾玉梅负担。反诉受理费6900元，被告王国建、贾玉梅负担3900元，第三人河南建润实业有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  林伟民人民陪审员  柴 三人民陪审员  钱贵勤二〇一八年十一月五日书 记 员  苗 亮