广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17847号原告（反诉被告）：蒋琳，女，1990年5月2日出生，汉族，住浙江省宁波市江**，委托诉讼代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐俊博，女，1984年7月11日出生，汉族，住广州市萝岗区，委托诉讼代理人：陈丽婵，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芳，广东金桥百信律师事务所律师。原告蒋琳诉被告徐俊博房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月3日立案后，被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2018年10月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈星、被告的委托诉讼代理人陈丽婵、黄芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还定金5万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告及佛山市三坊房地产中介服务有限公司于2018年1月8日签订《买卖合同》，被告将位于佛山市南海区盐步穗盐东路花地湾雍景豪庭泓景台9座1105房售予原告，佛山市三坊房地产中介服务有限公司系促成本次房屋买卖的中介方。鉴于原告不具备佛山市购房资格，被告所售房屋又在佛山市限购范围之内，故原、被告双方友好协商补充约定：被告承诺原告给10天时间办理购房资格，在2018年1月22日内办不下来，被告收取原告人民币五万元整定金无条件退还（合同第二十一条）。合同签订后，原告向被告依约支付了定金5万元。由于原告未能取得佛山市购房资格，因此，原告多次与被告沟通要求退还定金5万元，但被告拒绝退还。原告认为：合同经双方友好协商确定，合法有效。原告无法在2018年1月22日内取得购房资格，被告就应当信守合同约定向原告退还定金5万元。基于前述，为维护自身之合法权益，原告特提起诉讼。被告辩称，被告并不存在违约行为，依法无需向原告退还定金。根据被告和原告双方在2018年1月8日签订的编号0001945号《买卖合同》第21条，买卖双方协商一致同意，如买方即原告在2018年1月22日内办不下购房资格，卖方即本案被告向原告无条件退还定金。事实上，被告在签约后，积极履行自己作为卖方的义务，于2018年1月12日配合原告向银行提出了解除抵押的书面申请，并完成涂销工作。同时，在2018年3月30日，在接到可以网签的通知后陪同原告一并至房管局办理过户手续，向该部门递件并进行了网签，合同编号：Y201805080005号《广东省佛山市存量房买卖合同》。然，由于房管局发现原告所递交的材料部分证明为伪造的，因此认定原告不具备购房资格，并以此作出原告在一定限期内不得在佛山市购买房产的处罚决定。被告认为，在整个购房过程中，被告已经按合同约定积极履行自己作为卖方的全部义务，并无过错。且双方约定，原告应最迟在2018年1月22日前明确自己购房资格的事宜，在该时间内，被告可以同意原告在无法完善购房资格的情况下，无条件退回原告所给付的全部定金。然而，原告在2018年1月22日后，以自己的实际行动（涂销抵押、缴纳房屋契税、预约至房管局递件以办理过户手续）告诉被告其具有购房资格。该约定因原告的实际行为失效。因此，原告在这个时间之后提出退还定金的要求缺乏合同依据。同时，由于原告在购房过程中伪造证明，欺骗被告和房管部门，以致最终被认定不具有购房资格，这纯粹是原告的个人过错，和被告没有任何关联性，所以原告以此为由，要求被告向其退还定金，显然缺乏法律依据。请求驳回原告诉求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金15.8万元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2018年1月8日签订编号为0001945《买卖合同》一份，约定被告将其名下位于佛山市南海区盐步穗盐东路花地湾雍景豪园泓景台9座1105房售予原告，面积73.66平米，价格为158万元。合同中约定定金5万元，首期楼款38万元，其余款项按揭支付。并友好协商补充一点，卖方（被告）承诺买方（原告）10天时间办理购房资格，在2018年1月22日内办不下来，卖方所收取的定金无条件退还买方。合同签订后，被告依照合同约定办理了涉案房屋的涂销手续，并在2018年5月8日与原告一同签订了合同编号为Y201805080005的《佛山市存量房买卖合同》。但是后期由于房管部门发现原告存在伪造购房资格的情况，所以取消了其购房资格。被告认为，首先，根据双方签订的0001945号《买卖合同》第11条“买方不能按本合同约定买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金”，原告现因自己的违法行为导致无法购房，因之理应按照该约定向守约方支付相应的违约金。其次，由于原告的违法行为也间接导致被告已经长达四个月（因网签合同尚未解除，何时解除时间不明）无法合法处置房产，所以给被告造成了显而易见的经济损失。原告对反诉辩称，不同意被告反诉请求。一、原告无法按合同约定买入案涉物业的原因是原告是外地户口而不具备佛山市购房资格，而不是被告所称的因为违法行为导致无购房资格，关于购房资格问题，原被告双方在买卖合同第二十一条进行了特别约定，在2018年1月22日内办不下来购房资格，被告收取原告的5万元定金无条件退还，所以，原告没有违反合同约定，无需承担违约责任，相反，是被告未按合同约定向原告退还购房定金5万元。二、2018年7月16日，原告委托律师邮寄解除买卖合同及网签合同的律师函至被告户籍地及案涉房屋所在地，邮寄至涉案房屋所在地的律师函已被告签收，邮寄至被告户籍地的律师函被被告拒收，被告收到律师函后拒绝与原告沟通而产生的后果应由被告自行承担，原告愿意配合被告办理解除网签合同的手续。三、合同解除并未给被告带来任何损失，相反，案涉房屋一直在涨价，被告因此而获利，这也是被告无法举证证明其存在实际损失的原因，退一步说，即便存在损失，也与原告无关，原告并未违反合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的邮件有原件核对，本院对律师函发送的事实予以确认。被告提供的创建合同网页截图不符合法定证据形式，本院对其证据效力不予确认。原告提供的和被告之间的微信，本院对其真实性予以确认。原告提供的和他人的微信记录不能证明对话人身份，本院对其关联性不予确认。被告提供的和他人的微信记录不能证明对话人身份，本院对其关联性不予确认。被告提供的存量房买卖合同没有双方签名，本院对其证据效力不予确认。但双方确认涉讼房屋已办理网签，本院对相应事实予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2018年1月8日，原告（买方）、被告（卖方）和佛山市三坊房地产中介服务有限公司（经纪方）签订《买卖合同》，约定买方购买位于佛山市南海区盐步穗盐东路花地湾雍景豪园泓景台9座1105房，成交价1580000元。合同签订时支付定金5万元。首期楼款38万元，应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后30个工作日内，买卖双方共同办理交易过户递件手续。交易过户手续需在合同签订后120天内完成。120万元由买方申请银行按揭贷款支付。买卖一方未按时履行合同义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一支付违约金，逾期30天，守约方有权不再购买或出售物业，违约方应向守约方支付物业成交价10%作违约金。买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。双方补充约定：1.卖方承诺买方给10天时间办理购房资格，在2018年1月22日内办不下来，卖方收取买方5万元定金无条件退还。合同没有载明买卖双方的地址。2018年1月8日，被告出具收款收据，确认收到原告支付定金5万元。原告不具有佛山地区户籍，原告陈述其不具备佛山地区购房资格。原告和被告共同陈述，2018年3月30日，原告和被告到行政主管部门办理交税及过户递件手续，行政主管部门不同意受理过户递件申请。原告陈述行政主管部门发现原告的银行流水有问题，该银行流水是经纪方伪造的。被告陈述，签订买卖合同时，被告知道原告还没有办妥购房资格，原告称其正在办理购房资格，并称可在2018年1月22日前办妥。被告不清楚原告怎样办理购房资格。从合同签订后至双方后续办理各种手续，被告没有向原告提出要求出示购房资格资料。原告于2018年7月16日分别向涉讼房屋地址和被告身份证地址以特快专递形式寄出律师函，主张解除合同并被告退还5万元，寄送至涉讼房屋的邮件由他人签收，寄送至被告身份证地址的邮件为投后拒收。本院认为，原告和被告签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方约定被告承诺给予原告10天时间办理取得购房资格，在2018年1月22日内办不下来，被告无条件退还5万元。原告确未在限定时间内取得购房资格，被告应返还定金5万元予原告。被告在签订合同时明确知悉原告尚未具备购房资格，但从合同签订后至双方办理后续交易手续，被告从未询问原告是否已办理取得购房资格，也没有提出查阅原告具有购房资格的资料。被告没有主张也没有举证证明原告曾告知被告其已办理取得购房资格，被告并非基于对原告已取得购房资格的信赖配合办理交易手续。双方在明知原告未具备购房资格的情况下自愿推进房屋交易手续，双方对合同因原告不具备购房资格未能继续履行均有过错，本院对被告辩称不需返还5万元不予采纳，对被告反诉请求原告支付违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、徐俊博应于本判决发生法律效力之日起十日内返还50000元予蒋琳；二、驳回徐俊博的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计525元（原告已预交）,由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。反诉受理费减半收取计1730元（被告已预交），由被告负担。原告多预交的525元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一八年十一月二十三日书记员 孔捷莹