西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初5896号 原告（反诉被告）：孙明，男，1988年2月11日出生，汉族，户籍地：黑龙江省海伦市海北镇。 委托诉讼代理人：晁改，陕西明乐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭玉娥，女，1980年3月1日出生，汉族，户籍地：陕西省三原县城关镇。 委托诉讼代理人：白键美，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宏，陕西仁和万国律师事务所律师。 第三人：西安易星源房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：贾涛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马军，男，1988年6月8日出生，汉族，该公司员工，住该公司。 原告孙明诉被告彭玉娥、第三人西安易星源房地产营销策划有限公司（以下简称易星源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案于2018年7月9日受理后，被告彭玉娥于2018年8月28日提出反诉，本院受理后决定合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙明委托诉讼代理人晁改、被告彭玉娥委托诉讼代理人白键美、王宏、第三人易星源公司委托诉讼代理人马军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）孙明向本院提出诉讼请求：1、判令彭玉娥继续履行合同，并在原告备齐购房款630000元之日起十日内协助孙明办理《西安市存量房屋买卖合同》所交易的位于西安市莲湖区大兴西路×××号大唐世家×幢×××××室房屋的产权转移登记手续；2、判令彭玉娥在房屋产权转移登记之日向孙明交付房屋；3、判令彭玉娥承担保全费3670元，诉讼保全担保保险费1890元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年10月24日在第三人易星源公司的居间介绍下签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于西安市莲湖区大兴西路×××号大唐世家×幢×××××室的商品房，该房屋面积为67.56平方米，房屋成交价为630000元，原告采取银行按揭方式购买涉案房屋。合同约定原告签订合同交付定金50000元给被告，原告应在合同签订后180日内备齐首付款140000元（不含定金），剩余440000元采取银行按揭方式付款。合同签订后，双方于2018年3月15日签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，2018年3月29日签《二手房交易结算资金监管协议》。上述协议签订后，合同履行中，被告不愿意继续交易，并提出若要继续履行合同，要求原告加价200000元，否则不履行合同。无奈，特诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）彭玉娥辩称：2017年10月24日，彭玉娥与孙明签订了一份《西安市存量房屋买卖合同》，该合同约定孙明应自本合同签订当日起，100日内备齐所需房款，孙明逾期向彭玉娥支付房款超过30日，彭玉娥有权解除本合同；彭玉娥解除合同的，孙明应在7日内退房，向彭玉娥支付房屋成交价百分之十的违约金，并参考同地段租金计付房屋使用费用。2018年3月15日，孙明与彭玉娥签订了《西安市存量房买卖合同》（经纪机构版）。2018年3月29日，孙明与彭玉娥签订了《二手房交易结算资金监管协议》，该协议第十五条约定，孙明应在本协议签订之日起30日内将购房首付款190000元存入“专用账户”并及时办理银行按揭手续。彭玉娥与孙明签订《西安市存量房屋买卖合同》后，遂将涉案房屋钥匙通过第三人易星源公司交付给了孙明，履行了交付房屋的义务。但孙明违反合同约定，未按时足额将房屋款项存入资金监管专用账户，孙明除在签订合同时向彭玉娥支付了50000元定金外，彭玉娥至今未收到任何购房款，孙明行为已严重违反合同约定，更违反了法律规定，现孙明起诉要求在其备齐630000元后再办理房屋产权转移登记手续更是荒谬无据。彭玉娥在合同签订后一天，即2017年10月25日就已将房屋钥匙及卡交付给孙明，孙明亦已实际控制了房屋，彭玉娥已履行了向其交付房屋的合同义务，孙明请求于产权登记之日向其交付房屋没有事实依据，请求依法驳回其诉讼请求。孙明在履行合同过程中存在严重违约行为，其保全彭玉娥财产没有事实及法律依据，无权要求彭玉娥承担保全费、诉讼保全担保保险费。另外，彭玉娥保留追究孙明因错误保全其财产所产生损失的法律权利。综上所述，原告诉请应依法予以驳回。彭玉娥在本案中提出反诉请求：1、判令解除彭玉娥与孙明签订的《西安市存量房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同》（经纪机构版）以及《二手房交易结算资金监管协议》；2、判令孙明向彭玉娥退还西安市莲湖区大兴西路×××号大唐世家×幢×××××室房屋；3、判令孙明向彭玉娥支付违约金63000元；4、判令孙明按照每月2200元的标准，向反诉人彭玉娥支付自2017年10月25日至孙明实际退还房屋之日止的房屋使用费，计算至2018年8月25日共计22000元；5、判令本案的诉讼费用由被反诉人孙明承担。 原告（反诉被告）孙明对被告（反诉原告）彭玉娥提出的反诉辩称，孙明在本案合同履行过程中没有违约，一直处于配合状态。合同约定买卖合同签订之后100日备齐所有房款，但此时双方的网签、资金监管都没有设立，不可能存入相应款项。彭玉娥也有义务存入50000元定金进入资金监管账户作为购房款的一部分，但截止开庭，彭玉娥亦未履行将定金存入监管账户的义务。因彭玉娥的原因，孙明也无法将贷款存入资金监管账户。彭玉娥明确表示不交易房屋时，孙明即已准备好全部房款，不存在反诉原告所述的孙明一直无法准备购房款。从原、被告双方沟通的内容可以看出，并非是因为迟延履行合同违约导致的合同无法履行，而是因为房价上涨，彭玉娥要求涨价200000元，被孙明拒绝后无法履行。因此孙明认为双方合同不应解除，孙明依据合同占有该房屋属于合法占有，不需要返还。所谓违约金是解除合同才需要的违约金，孙明认为该合同不应解除，孙明没有违约行为。在孙明依合同合法占有房屋的情况下，同时双方签订合同合法购买房屋，不存在需要额外支出租金或占用费的问题。因此请求法院驳回彭玉娥的全部反诉请求。 第三人易星源公司述称：孙明与彭玉娥房屋买卖合同签订后，孙明一直处于配合状态，但彭玉娥一直在外地不便回来。双方在合同履行期间都是由第三人一直在协商，时间上也不是谁故意地拖延。在正常的合同期内双方都一直在履行相应的手续，但到贷款批下来以后，彭玉娥就不再配合，是其知道房价涨了以后有意拖延时间不去过户。本案纠纷的产生，孙明不存在违约，第三人易星源公司也是履行正常的合同义务，通知彭玉娥办理相关手续，但彭玉娥不予配合，要求涨价200000元。 原、被告及第三人对真实性均无异议的证据有：原告（反诉被告）孙明提交的证据1、西安市存量房屋买卖合同、居间服务合同；证据2、收款收据；证据3、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《二手房交易结算资金监管协议》；证据4、录音；证据5、彭玉娥微信聊天记录；证据6、诉讼费票据、保险明细表、保险费发票；证据7、中国建设银行个人活期账户交易明细。被告（反诉原告）彭玉娥提交的证据1、西安市存量房屋买卖合同、不动产权证、税收完税证明；证据2、微信聊天截图；证据3、《西安市存量房买卖合同》（经纪机构版）、《二手房交易结算资金监管协议》；证据4、微信聊天记录。第三人易星源公司提交的彭玉娥离婚协议照片。 有异议的证据为被告（反诉原告）彭玉娥提交的租房合同以及对账单、微信转账单、短信截图、相同小区房屋出租信息网页截图、相同小区房屋出售信息网页截图。其证明目的：孙明仅支付50000元定金，彭玉娥已向其交付房屋的情形下，长期拖欠不向彭玉娥支付购房款，不办理房屋过户手续等行为构成严重违约，孙明应承担违约责任，向彭玉娥退还房屋，支付违约金63000元，并参照同地段租金按照每月2400元计付孙明房屋使用费用。 原告（反诉被告）孙明认为该组证据不能证明孙明有违约行为。孙明占有房屋是依据双方买卖合同占有的，在合同继续有效且未解除期间占有房屋无须支付租金或占用费。孙明不存在违约，无需支付10%违约金。第三人易星源公司认为该组证据与本案无关，彭玉娥只是把房屋交付了孙明，但孙明并未把房屋过户至自己名下，也未使用房屋，这是彭玉娥知情的。 根据双方无争议的证据和陈述，本院认定事实如下：2017年10月24日，彭玉娥作为甲方、卖方与孙明作为买方、乙方签订了《西安市存量房屋买卖合同》一份，该合同约定孙明购买彭玉娥所售的位于西安市莲湖区大兴西路×××号大唐世家×幢×××××室房屋一套，建筑面积67.56平方米，房屋成交价格为630000元，该房屋未出租、未设定抵押。孙明应于本合同签订之日将定金50000元支付彭玉娥，并在协议签订之日起180日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款140000元存入资金监管账户进行资金监管。剩余房款440000元孙明选择商业贷款。经贷款银行审批，乙方符合贷款条件的，贷款银行依据银行房贷规则及流程将款项一次性划至西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管。乙方最终贷款额以银行实际审批为准，除贷款外其他应付购房款根据实际的贷款金额进行调整，须保证乙方实际总付款额与本合同约定的房屋成交价保持一致。经办理贷款的银行审批，乙方因自身原因不符合贷款条件的，双方协商同意选择下述方式解决：自银行作出不予批贷决定之日起三十日内，乙方申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付甲方，并承担在此期间发生的各项费用。甲、乙双方自签订合同当日起100日内备齐所有过户资料和所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和房款后，60个工作日到房管局办理网签手续，网签后60个工作日内到房管局办理过户手续。甲方应当在签约当天将房屋交付给乙方。该合同第八条违约责任载明“（一）、本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同；守约方解除合同，应当以书面方式进行；本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除。违约责任分别以下列方式处理：1、如甲方违约，甲方应于七日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交价的百分之十向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失由甲方承担。另解除合同后，甲方须配合乙方办理注销网上签约等手续，如未办理乙方可单独追究甲方的违约责任。2、如乙方违约，乙方应按成交价的百分之十向甲方支付违约金。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用和其他损失均由乙方承担。另解除合同后，乙方须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方的违约责任。……（三）、本合同签署后，若乙方未能按约向甲方支付房款，按照逾期时间，分别以下方式处理（不作累加）：1、逾期在三十日内，乙方应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款当日支付，合同继续履行。2、逾期超过三十日，甲方有权主张解除本合同。甲方主张解除本合同的，乙方应在接到甲方解约通知之日起七日内退房，并且向甲方支付房屋成交价百分之十的违约金。甲方退付乙方已付房款本金，乙方实际占有使用甲方房屋的，参照同地段租金给付甲方房屋使用费用。甲方不主张解除合同的，乙方应继续履行本合同，同时向甲方支付违约金，按照未付房价款的每日万分之五计算至实际交付房款之日。”该《西安市存量房屋买卖合同》还约定，“本合同所涉房产办理过户时签署的《西安市二手房买卖合同》（行业内称网签合同）仅用作办理房产过户手续使用，如与本合同约定不一致时，以本合同为准。”该合同签订时，孙明在乙方处签名捺印，彭玉娥在甲方处签名捺印。合同签订后，孙明向彭玉娥支付定金50000元，彭玉娥向孙明出具了收款收据，并将房屋交付给孙明使用。孙明于2017年11月1日通过微信聊天告知彭玉娥其欲将交易房屋进行装修，彭玉娥予以同意。2018年3月15日，孙明与彭玉娥签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，即网签备案合同，2018年3月29日，孙明与彭玉娥签订了《二手房交易结算资金监管协议》，彭玉娥配合孙明在某某银行西安西大街支行进行面签。之后，彭玉娥屡次催促第三人易星源公司贷款审批情况，第三人易星源公司称贷款流程较慢，正在催促中。2018年6月14日，孙明及第三人易星源公司告知彭玉娥告知贷款已经审批通过，要求彭玉娥从深圳回来办理产权过户手续。彭玉娥告知因孙明贷款审批过程太长，不同意继续履行合同，孙明要求加价购买，彭玉娥于2018年6月15日告知加价200000元同意继续履行，孙明提出加价50000-60000元可以接受，双方未能达成一致意见。2018年6月26日，孙明向本院申请诉前财产保全，将本案涉案房屋查封，支出保全费3670元、保全担保费1890元。孙明于2018年7月9日向本院提起本案诉讼。 关于孙明所称其银行贷款已经审批通过的事实，本院前往中国银行西安西大街支行予以调查，该行工作人员查询其贷款客户资料台账后称，孙明于2018年3月15日向该行递交贷款资料，因孙明银行流水不足，贷款未获审批，于2018年4月25日将贷款资料退还孙明。孙明向本院称其在某某银行贷款未获通过后，二次向某某银行碑林支行申请贷款，彭玉娥代理人称，关于孙明在某某银行碑林支行贷款的事情，彭玉娥根本不知情，在诉讼中才从孙明及第三人易星源公司的陈述中得知其在某某银行碑林支行申请贷款的事情。经本院前往该行调查，该行工作人员称，孙明贷款资料的交付时间记不清楚了，因孙明名下有车贷，车贷结清后银行征信系统更新需要一个月左右，因银行贷款需要房屋出售方来银行办理面签手续，手续完备后才能进行审批，孙明的贷款因没有办理面签，故贷款审批流程尚未开始，不存在已经审批通过的事实。2018年6月12日，某某银行碑林支行告知孙明贷款无法继续办理。本院于庭审中告知孙明及第三人易星源公司，要求提供告知彭玉娥某某银行贷款未获通过后，要求彭玉娥从深圳回来西安配合办理第二次贷款面签的相关证据，但在本院指定的期限内，孙明及第三人易星源公司均未提交。 本案在审理过程中，原告孙明为保证本案房屋买卖交易的履行，同意按照房屋买卖合同约定全款向被告支付所余购房款，于2018年11月21日将购房款630000元作为保证金存入我院执行款专户中。 本院认为，孙明与彭玉娥之间签订的《西安市存量房屋合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，各方均应全面、适当履行。本案中，孙明依据合同约定向彭玉娥支付了定金50000元，履行了买方在合同约定中的该阶段的全部义务。彭玉娥收到原告孙明支付购房定金50000元后，配合孙明办理了在某某银行西安西大街支行办理贷款的相关面签手续。因孙明银行流水不足，贷款未获某某银行西安西大街支行审批通过。按照《西安市存量房屋合同》的约定，如贷款未获通过，自银行作出不予批贷决定之日起三十日内，孙明可以申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付彭玉娥，并承担在此期间发生的各项费用。按照二手房买卖合同贷款流程，买卖双方还需办理变更资金监管协议及贷款银行面签手续，但是，从孙明、彭玉娥及第三人易星源公司提交的微信聊天记录及电话录音等证据中，未能显示孙明或第三人易星源公司告知彭玉娥需要向某某银行碑林支行申请贷款，并要求彭玉娥配合办理变更资金监管协议和二次贷款的面签审批手续，而是于2018年6月14日告知彭玉娥贷款已经通过，要求彭玉娥配合办理过户手续。从证据来看，孙明在2018年6月14日要求办理过户手续时，并没有备齐购房款，故彭玉娥拒绝配合，没有违约。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案纠纷的产生，系因孙明在贷款未获通过后，没有向彭玉娥披露该事实，没有按照约定通知彭玉娥配合办理二次贷款的面签及资金监管协议的变更手续，导致某某银行碑林支行自接到孙明递交的贷款资料后，直至2018年6月12日没有开始贷款审批流程，没有获得银行贷款是孙明自身原因造成。在房屋买卖合同约定的期限内，孙明未获得银行贷款，无法向彭玉娥支付房款，应当自行承担相应的法律后果。按照双方合同约定，如孙明未在约定期限内向彭玉娥支付购房款，逾期三十日内孙明应向彭玉娥每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款当日支付，合同继续履行。故孙明未获贷款通过，双方可以协商全款支付，但彭玉娥拒绝继续履行合同，与合同约定不符。因本案涉案房屋已经由彭玉娥交付孙明实际使用，为保护诚信社会经济秩序，维护交易安全，本院确定双方房屋买卖合同继续履行。因孙明迟延支付购房款，导致彭玉娥损失，考虑西安市二手房市场价格自2017年底至2018年初普遍上涨的客观实际，故孙明应支付彭玉娥违约金63000元，作为迟延履行合同义务的责任承担。另外，本案纠纷产生的诉讼费、保全费、保全担保费均由孙明予以承担。彭玉娥反诉请求解除合同、返还房屋的请求，本院不予支持。其主张孙明自2017年10月25日支付其房屋占用费的请求，因孙明占有房屋系彭玉娥为履行房屋买卖合同主动交付孙明使用，故该房屋占用费请求不符合法律规定，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）孙明与被告（反诉原告）彭玉娥之间2017年10月24日签订的《西安市存量房屋买卖合同》继续履行； 二、原告（反诉被告）孙明于本判决生效后十日内一次性支付被告（反诉原告）彭玉娥所余购房款580000元； 三、原告（反诉被告）孙明于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）彭玉娥违约金63000元； 四、被告（反诉原告）彭玉娥于本判决生效后十五日内配合原告（反诉被告）孙明将位于西安市莲湖区大兴西路×××号大唐世家×幢×××××室房屋〔建筑面积67.56平方米，房屋所有权证编号为陕（2017）西安市不动产权第××××××××号〕产权过户至原告（反诉被告）孙明名下； 五、驳回原告（反诉被告）孙明其余之诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）彭玉娥其余之反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10100元，原告孙明已预交，本院减半收取后，由孙明自行承担5050元；诉前保全费3670元、保全担保费1890元，孙明已预交，由孙明自行承担。反诉费5475元，被告彭玉娥已预交，由原告孙明承担5475元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  王晓萤 二〇一八年十一月二十六日 书记员  赵 逸