广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0881民初3278号 原告：李东，男，1979年12月18日出生，汉族，住桂平市。 原告：岑梅坚，女，1982年10月13日出生，汉族，住址同上。 上述原告的共同委托诉讼代理人：周宗照，广西世享律师事务所律师。 被告：广西桂平市华庆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇桂江东路**，统一社会信用代码：91450881MA5KBT054C。 法定代表人：谭明能，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力律师事务所律师。 原告李东、岑梅坚与被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司（下称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李东、岑梅坚的共同委托诉讼代理人周宗照，被告华庆公司的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李东、岑梅坚向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金50000元给原告；2.本案受理费由被告负担。事实和理由：原告于2014年7月18日前共向被告预付了购房首付款74850.60元。2014年8月5日，原告与被告签订了《桂平市限价住房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的坐落于桂平市保障性安居工程第三期限价普通商品住房(长安小区)第7幢2单元1层06号房出售给原告，建筑面积为94.62平方米，其中套内建筑面积78.56平方米，分摊共有建筑面积16.055平方米，按每平方米2630元计算房款，总价款为248850.60元；购房首付款为74850.60元（合同签订前已交)，其余购房款174000元于2014年12月31日前支付给被告；被告应于2014年12月31日前交付经验收合格的该套商品房给原告，如逾期超过180日交付房屋，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按原告已支付的房屋价款日万分之五计算支付违约金给原告；被告应当在商品房交付使用后720日内取得该商品房的房屋所有权证书；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约付清了购房款给被告。而被告于2017年5月1日才通知原告于2017年5月10日至6月10日收房。原告于2017年6月10日收到房屋。原告认为，原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应严格依合同的约定履行各自义务。由于被告没有依约在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，而是于2017年5月10日(通知收房最早时间)才交付该商品房给原告，而且至今也没有向原告出示该商品房已经验收合格的证明文件。被告迟延交房的行为已构成违约，现原告要求继续履行合同，故被告应支付2015年1月1日至2017年5月10日的违约金110738元(248850.60元×O.0005×890天)给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，特向法院起诉，请求法院支持原告的上述诉讼请求。 被告华庆公司辩称，首先，被告逾期向原告交付涉讼房屋的原因并非系被告造成，被告不应承担逾期交房的违约责任。理由有：一、原告所购买的本案涉讼商品房与一般商品房有着本质区别。涉诉项目是由桂平市人民政府主导，根据国家、自治区有关法律、法规、政策文件精神，并由政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让项目用地，政府对于建设单位建设的涉讼项目的最高销售价格、建设住房套型面积和销售对象等进行严格审批限制，与一般的商品房开发项目和商品房买卖有着本质区别。根据国家、自治区及桂平市政府对涉诉项目的审批文件，关于涉诉小区的内外道路、小区内园林绿化、小区内人行道和停车坪及检查井、小区内外给排水、小区围墙大门、小区外配电、小区内智能化系统、小区内照明路灯等基础配套设施的建设，须经过政府许可后方可实施施工。二、涉诉项目不能及时交付原因之一是政府未能及时对基础配套设施下发批文导致，不应认定为被告违约。在涉讼项目的配套设施未经批准建设及施工的情况下，被告所建设的涉讼项目根本无法通过验收，就无法向原告交付房屋，只有在被告所建设的涉讼项目主体工程竣工、基础配套设施落实到位的情况下，项目才可能获得通过验收，进而才能向原告交付房屋。2016年7月7日桂平市发展和改革局，才正式下发浔发改投资【2016】49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目(小区外道路及小区内绿化等部分)初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的基础配套设施项目进行施工。之后，被告立即对上述配套设施进行施工，于2017年初完成配套设施的施工，此后报请有关部门对项目房屋进行验收合格后，于2017年7月向买受人发出收房通知书。被告严格按照合同约定履行义务、克服各种困难，尽快向原告交付房屋。在配套设施未经政府批准、无法施工及完成的情况下，所建设的保障性安居住房根本无法通过验收，被告就无法向原告交付房屋，对此被告在主观上并没有任何过错，客观上已积极促进工程各项进度，被告不应当承担逾期交房的违约责任。三、涉诉项目不能及时交付原因之三是存在其他不可抗力等因素。根据被告所提交的证据，由贵港市气象科技服务中心出具的气象资料证明，可以证实桂平市自2013年1月至2017年5月期间，因降大雨、暴雨或大暴雨造成涉诉项目无法开工建设共112日(32+19+10+24十20+7=112)、因高考造成无法开工建设共12日、因停水停电造成停工28日，上述共计152日，上述期间非因被告原因造成项目无法开工建设，应当予以剔除，不能计算入逾期交房的日期。 其次，被告己于2017年7月向原告交付房屋，原告己实际获得了合同利益，且逾期交房的原因并非被告造成，也没有造成原告的实际损失，因此，原告主张违约金缺乏法律依据。 再次，原告计算逾期交房违约金的基数、违约天数与实际不符，且约定的违约金明显过高，已超过原告的实际损失，应当予以调低。违约金条款设立的目的在于约束及补偿，以补偿性原则为主、惩罚性为辅，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告主张的逾期交房违约金时间并未剔除2014年12月31日至2016年7月7日因政府未批准涉讼项目配套设施工程的时间，更没有将因高考不得开工建设期间、不可抗力原因造成涉讼项目无法开工期间以及涉讼项目配套设施完成后报请政府有关部门审批的时间予以剔除，而根据相关法律规定，上述期间均不是被告造成，不应归责于被告，被告不应承担上述期间逾期交房的违约责任。 此外，被告已于2017年5月通知原告收房，按照生效判决认定被告应于2016年11月6日前向涉案小区业主交房，被告逾期交房不超过180天。原告主张按己交付房屋价款日万分之五的标准计算违约金，与合同的约定及事实不相符，且已远远超过原告的损失及高于当地同期同面积房屋租金的标准，显失公平。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合原告己获得了实际利益，即使需要计算逾期交房的违约金，也应按中国人民银行同期贷款利率计算更为合理。 综上所述，由于政府不及时审批涉讼项目基础配套设施及其他不可抗力等因素所造成逾期交房等原因，对于涉诉的保障性安居住房逾期交房不可归责于被告，且原告并未产生实际损失的情况下，其所主张的违约金不应获得支持，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案涉讼小区的其他业主曾以被告逾期交房为由向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金。其中本院作出了（2018）桂0881民初2334号民事判决，该生效判决确认了以下法律事实：一、被告于2016年7月7日桂平市发展和改革局批复同意本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案后，可据实延期交房120天，即被告应于2016年11月5日前将已竣工并经验收合格的房屋交付给原告使用（也即从2016年11月6日起计算违约金）；二、本案合同约定按已付购房款为基数，以每日万分之五的标准计算违约金确属过高，对约定的违约金标准予以适当调减，酌情认定按已付购房款为基数，以每日万分之二的标准计算违约金；三、因降大雨、暴雨或大暴雨以及因停水、停电导致不能施工的时间，不计算入逾期交房时间；高考属于每年必有的事件，签订合同时，被告是可以预见的，并不属于不能预见的不可抗力的因素，因此，高考不能作为迟延交房的理由。 2014年8月5日，原告与被告签订了一份《桂平市限价住房买卖合同》，合同约定：原告购买被告预售的位于桂平市x工程第二期限价普通商品住房(x小区)第x幢x单元x层x6号房屋，房屋总价款为248850.60元；被告应于2014年12月31日前交付经验收合格的该套商品房给原告，如逾期超过180日交付房屋，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按原告已支付的房屋价款日万分之五计算支付违约金给原告；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约付清了购房款给被告。被告于2017年5月9日才通知原告于2017年5月10日至6月10日收房。原告于2017年6月10日收到房屋。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同，双方之间成立了商品房预售合同法律关系。经核，从2014年8月5日（签订合同时间）起至2014年12月31日（约定交房时间）止，因降大雨以上天气为5天，停水时间为1天。本案中，原告已按照合同的约定付清了购房款给被告，按照生效判决确认的事实，被告理应于本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获得批复后的120天的次日，即2016年11月5日前将已竣工并经验收合格的房屋交付给原告使用。 综上所述，被告逾期交房的行为已构成违约，依法应承担违约责任。逾期交房的时间，原告主张计算至2017年5月10日是适当的，依法予以支持。故被告逾期交房的时间为186天（2016年11月6日至2017年5月10日），扣减不能施工的降大雨以上天气5天，停水时间1天，共6天。被告应支付给原告的逾期交房违约金为8958.62元［248850.60元×2÷10000×180天（186天-6天）］。原告请求被告支付逾期交房违约金50000元，与查明的事实不相符，本院不予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司支付逾期交房违约金8958.62元给原告李东、岑梅坚； 二、驳回原告李东、岑梅坚的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取计525元（原告已预交），由原告李东、岑梅坚负担430元，被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担95元。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1050元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐理荣 二〇一八年十月三十日 代书记员 黄科华