湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1102民初1386号原告：武汉浩瀚影院管理有限公司，住所地：武汉市蔡甸区常福商务广场**楼商业裙楼中间第**，统一社会信用代码91420114MA4KL2UH2C。法定代表人：林建黔，总经理。委托诉讼代理人：彭磊，湖北正信律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：黄冈恒源置业有限公司，住所地黄冈市黄州区八一路**（安康宛******），统一社会信用代码91421100679767696K。法定代表人：陈得平，总经理。委托诉讼代理人：徐惠民，黄冈恒源置业有限公司职员，代理权限：一般代理。被告：武汉万启元物业管理有限公司，住所地，住所地武汉市武昌区三街道**兴昌产业园****会信用代码91420106MA4KNL0562。法定代表人：陈建文，总经理。委托诉讼代理人：胡志平，湖北问衡律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告武汉浩瀚影院管理有限公司（以下简称“武汉浩瀚公司”）与被告黄冈恒源置业有限公司（以下简称“黄冈恒源公司”）、武汉万启元物业管理有限公司（以下简称“武汉万启元公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告武汉浩瀚公司的委托诉讼代理人彭磊，被告黄冈恒源公司的委托诉讼代理人徐惠民，被告武汉万启元公司的委托诉讼代理人胡志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉浩瀚公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与第二被告签订的《租赁合同》无效；2、判令第一被告承担原告装修损失3400351元；3、判令第一被告退还原告支付的保证金20万元、垫付设备款36000元及资金占用损失；4、判令第二被告对第2项、第3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年11月14日与第一被告的代理人第二被告签订一份《中影星美国际影城租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定将第一被告位于黄冈市黄州区八一路33号黄冈界立方三层1＃商铺租赁给原告开设“中影星美国际影城”。《租赁合同》第6.1条约定，甲方（第二被告）保证确实拥有房产出租权限，并提供相应有效的法律证明文件附于本合同后。甲方承诺向乙方（原告）提供乙方进场施工前所需的各类法律文件或批文，确保乙方顺利进场装修。甲方承诺项目整体开业时间不晚于2017年1月25日，如甲方提前具备合同约定的开业条件，乙方须配合甲方同步开业。其后，原告向被告支付履约保证金20万元。《租赁合同》签订后，原告于2016年11月20日与武汉市新益装饰建筑安装工程有限公司签订《黄冈界立方中影星美浩瀚影城精装修工程承包合同》，将租赁房屋交由武汉市新益装饰建筑安装工程有限公司进行电影院装修，该公司于2016年12月10日进入租赁房屋进行电影院装修施工。2017年9月25日，武汉市新益装饰建筑安装工程有限公司为原告的电影院装修全部竣工验收，原告向该公司支付电影院装修款及设备款3437914元。期间，原告还为被告垫付消防设备款36000元。原告为办理电影院开业许可手续，多次要求二被告提供租赁房屋的产权证明及消防文件，但二被告一直未能提供租赁房屋的产权证明及消防文件。原告向黄冈市规划部门进行查询，得知该建筑为临时建筑，只准许建设二层，而第一被告将该临时建筑建设了三层，并将第三层出租给原告。根据《湖北省城乡规划条例》第40条的规定，在规划区内修建的临时建筑不得超过2层，使用期不得超过2年。……禁止在临时用地上建设永久性建筑。建设单位或者个人不得擅自改变临时建筑和临时用地的用途。临时建筑不得办理房屋产权登记。据此规定，二被告出租给原告的房屋为未经规划许可的违章建筑，根本无法办理产权登记，原告与第二被告签订的《租赁合同》为无效合同。原告为了维护合法权益，遂诉至法院。被告黄冈恒源公司辩称，原告武汉浩瀚公司与被告武汉万启元公司签订的合同与我公司无关，武汉万启元公司不是我公司的代理人，武汉万启元公司与我公司无关。被告武汉万启元公司辩称，1、我公司作为独立的法人和原告签订的《租赁合同》与黄冈恒源公司无关。《租赁合同》约定的权利义务应由我公司和原告享有和承担，对被告黄冈恒源公司无约束力。2、案涉的临时建筑已经获得规划部门核准许可，不是违章建筑。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1《中影星美国际影城租赁合同》、证据2《授权书》，拟证明第一被告委托第二被告出租、经营其位于黄州区××路××广场××层房屋，第二被告依此授权与原告签订《租赁合同》；证据3装修施工许可证、证据4黄冈界立方中影星美浩瀚影城精装修工程承包合同、证据5竣工验收报告、证据6工程决（结）算审核定案单及付款凭证、证据7数字电影设备供货合同及付款凭证、证据8数字影院银幕（架）采购合同及付款凭证、证据9加工座椅及附属设备合同及付款凭证、证据10数字电影设备供货合同及付款凭证（司门口）、证据11加工座椅及附属设备合同及付款凭证（司门口）、证据12原告与武汉市新益装饰建筑安装工程有限公司签订的付款协议书及付款凭证，拟证明原告签订《租赁合同》后，与武汉市新益装饰建筑安装工程有限公司签订《黄冈界立方中影星美浩瀚影城精装修工程承包合同》，并经第二被告同意后进场施工，全部工程于2017年9月25日施工完毕并竣工验收，原告向武汉市新益装饰建筑安装工程有限公司支付的装修款及设备款为3437914元；证据13付款凭证（履约保证金20万元），拟证明原告向第二被告支付履约保证金20万元；证据14工作联系函及付款凭证（代垫消防设备款），拟证明原告为二被告的房屋代垫消防设备款36000元；证据15原告与第二被告的部分往来函件，拟证明原告要求二被告提供其房屋所有权证、消防合格证等相关手续，二被告未提供并承诺承担由此引起的损失。被告黄冈恒源公司对原告武汉浩瀚公司提交的证据1、3-15均不知情，与黄冈恒源公司无关；证据2系复印件，对真实性有异议。被告武汉万启元公司对原告提交的证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，该《租赁合同》系原告武汉浩瀚公司与被告武汉万启元公司签订，并不是武汉万启元公司代理黄冈恒源公司签订；对证据2的真实性有异议，《授权书》系复印件，不能证实武汉万启元公司是黄冈恒源公司的代理人，武汉万启元公司签订合同是其自身行为，与黄冈恒源公司无关；对证据3-12中合同真实性、汇款凭证真实性及证明目的均有异议，原告与相关单位签订合同，相关单位是否真实存在，原告未提供证据证明（如营业执照），汇款凭证大部分是复印件，租赁合同约定座椅是500个，但是原告提供的证据9和证据11显示座椅数量达到700个，进一步证明该证据不真实，是虚假证据；证据13是复印件，真实性需要核实；对证据14无异议；证据15原告的联系函，我公司不知情，系原告单方制作，对承诺书真实性无异议，但与本案无关联性。被告黄冈恒源公司为反驳原告的诉讼请求向本院提交了以下证据：《委托经营管理合同》10份，拟证明黄冈新世界广场是由业主（共500个）委托武汉聚思慧商业管理有限公司经营，我公司没有经营权。原告对被告黄冈恒源公司提交的证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该合同系委托经营收益合同，是商业的分成，是个人对房屋经营的委托，不是物业或者房屋管理的委托，不能达到被告黄冈恒源公司将整个物业委托给武汉聚思慧商业管理有限公司管理的证明目的。被告武汉万启元公司对被告黄冈恒源公司提交的证据无异议。被告武汉万启元公司为反驳原告的诉讼请求向本院提交了以下证据：证据1：营业执照，拟证明被告主体适格。证据2：《黄冈新世界广场房屋租赁合同》一份，拟证明1、2016年9月13日，武汉万启元公司与武汉聚思慧商业管理有限公司签订合同，武汉万启元公司取得黄冈新世界广场整体一至三层经营管理权；2、武汉万启元公司是实际经营管理人，不是黄冈恒源公司的代理人。证据3：1、《关于请求批准建设临时建筑的报告》一份；2、《协议书》一份；3、黄冈市城乡规划局批准的《新世界广场临时建筑改建方案》一份，拟证明案涉临时建筑已取得黄冈市城乡规划局批准，不是违章建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，临时建筑可以对外出租，租赁合同有效。证据4：《湖北省电影放映经营许可证》（冈证影字第A005号）一份，拟证明原告于2017年9月14日取得经营许可证。原告对被告武汉万启元公司提交的证据1无异议；对证据2的真实性和关联性均有异议，认为是其后来补签的；对证据3中的三份证据真实性无异议，但认为前两份并非为批准文件，对第三份的证明目的有异议，认为该证据能证明批准的建筑为2层而非3层，从该临时建筑的特征来看符合《湖北省城乡规划条例》对临时建筑的规定，而且上面并未批准临时建筑使用时间，按照规定，不得超过两年，该批准的合法使用期是2年，且是1、2层而非3层，不能达到被告证明建筑合法性的目的；对证据4无法确认其真实性，从表面内容看，是说公司有放映经营的许可资质，不等同于符合放映条件。被告黄冈恒源公司对被告武汉万启元公司提交的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为，原告提交的证据1可以证实《租赁合同》系原告武汉浩瀚公司与被告武汉万启元公司签订；证据2系复印件，不符合证据形式要件，且被告黄冈恒源公司不予认可，依法不予采信；证据3-12可以证实原告对承租房屋进行了装修的事实；证据13系复印件，不予采信；证据15与本案无关，不予采信。被告黄冈恒源公司提供的证据，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。被告武汉万启元公司提供的证据真实、合法，本院予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月14日，原告武汉浩瀚公司与被告武汉万启元公司签订《中影星美国际影城租赁合同》一份，约定被告武汉万启元公司将位于黄冈市黄州区八一路33号黄冈界立方三层1＃商铺租赁给原告开设“中影星美国际影城”，原告设计共5个影厅，约500个座位；租赁期限12年，自交付之日次日起开始计算；原告在合同签订后当天内向被告武汉万启元公司支付履约保证金20万元，缴纳履约保证金在合同期满后，若原告无欠款，并且将房屋按约定情况交还被告武汉万启元公司后，武汉万启元公司将保证金无息退还原告。《中影星美国际影城租赁合同》签订后，原告武汉浩瀚公司与案外人武汉市新益装饰建筑安装工程有限公司签订《黄冈界立方中影星美浩瀚影城精装修工程承包合同》，对租赁场地进行了装修施工。另查明，被告黄冈恒源公司在黄冈市××号建设“新世界广场临时建筑”两层。为办理临时建筑的规划许可，2016年9月1日，被告黄冈恒源公司与黄冈市城市管理执法局、黄冈市黄州区赤壁街道办事处东门社区居委会签订三方《协议书》一份，约定“一、黄冈恒源公司的临时建筑方案须经市规划局审定通过，并报黄冈市城市管理执法局备案。二、黄冈市城市管理执法局负责对黄冈恒源公司的临时建筑施工进行监管。三、如遇城市规划需对八一路道路进行扩宽建设时，黄冈恒源公司必须无偿拆除该临时建筑，逾期未拆除，自觉接受黄冈市城市管理执法局依法处理。四、黄州区赤壁街道办事处东门社区居委会作为辖区管理单位协助黄冈市城市管理执法局对黄冈恒源公司临时建筑的监管”。同日，被告黄冈恒源公司和黄冈市黄州区赤壁街道办事处东门社区居委会向黄冈市城乡规划局递交《关于请求批准建设临时建筑的报告》，请求黄冈市城乡规划局批准该临时建筑的改建方案。2016年9月27日，黄冈市城乡规划局核准同意该临时建筑的规划方案，并在《关于请求批准建设临时建筑的报告》第三页“平面规划图”上批注“该临时规划方案经市规划委员会审定同意，须按申请与协议（三方协议）建设使用”。《关于请求批准建设临时建筑的报告》第六页“剖面图”设计该建筑为两层建筑，第一层建筑高8.2米，第二层建筑总高度4.8米。黄冈新世界广场由业主委托案外人武汉聚思慧商业管理有限公司经营管理。2016年9月13日，被告武汉万启元公司与武汉聚思慧商业管理有限公司签订《黄冈新世界广场房屋租赁合同》一份，武汉万启元公司从而取得黄冈新世界广场整体一至三层的经营管理权。被告武汉万启元公司为经营需要，在装修过程中将“新世界广场临时建筑”层高8.2米的第一层内部用钢结构隔成两部分，并将“新世界广场临时建筑”取名为“黄冈界立方”。再查明，2017年9月14日，被告武汉万启元公司协助原告武汉浩瀚公司办理了《湖北省电影放映经营许可证》（冈证影字第A005号）。本院认为，原告武汉浩瀚公司与被告武汉万启元公司签订的《中影星美国际影城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规规定，故双方签订的《中影星美国际影城租赁合同》真实合法有效，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定合同有效”。案涉临时建筑已于2016年9月27日取得黄冈市城乡规划局核准许可，并非违章建筑。虽然被告武汉万启元公司在装修过程中将建筑物的第一层内部用钢结构隔成了两部分，但未改变整体规划，故被告武汉万启元公司认为关于临时建筑已经获得规划部门核准许可，并非违章建筑的辩解意见本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《湖北省城乡规划条例》系地方性法规，原告武汉浩瀚公司以此为依据主张合同无效，本院不予支持。原告与被告武汉万启元公司签订的租赁合同合法有效，双方应当本着诚实信用的原则，继续履行合同，故原告武汉浩瀚公司主张被告武汉万启元公司承担其装修损失、退还履约保证金、垫付设备款及资金占用损失等均于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，被告黄冈恒源公司不是《中影星美国际影城租赁合同》的签约方，原告提交证据不足以证明被告黄冈恒源公司与被告武汉万启元公司之间系委托关系。故原告主张被告黄冈恒源公司、武汉万启元公司共同承担民事责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告武汉浩瀚影院管理有限公司的诉讼请求。案件受理费35890元，由原告武汉浩瀚影院管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  陈 峰人民陪审员  祁梦玲人民陪审员  肖 萍二〇一八年十一月二十日书 记 员  刘 昭