广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终14152号上诉人（原审原告）:深圳市万科物业服务有限公司，住所地：深圳市福田区梅林路**梅林万科中心第**，统一社会信用代码：91440300192204533K。法定代表人:余小原，总经理。委托诉讼代理人：姜海燕，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓泳珊，系该公司员工。被上诉人（原审被告）:谭韵清，女，汉族，1977年3月27日出生，住所，住所地：广东省深圳市福田区div>委托诉讼代理人:陈剑群，广东度道律师事务所律师。原审第三人:深圳市万畅房地产开发有限公司（原名称深圳万科华昱花园房地产开发有限公司），住所，住所地：深圳市龙岗区龙城街道中心城龙翔大道**万科广场**商管办公室社会信用代码：91440300796603658T。法定代表人：张海涛，董事长。委托诉讼代理人：胡信长，广东卓效律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘莉，广东卓效律师事务所律师。上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人谭韵清、原审第三人深圳市万畅房地产开发有限公司（以下简称万畅房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万科物业公司上诉请求：判令撤销一审判决第一项，改判谭韵清向万科物业公司支付物业费6681.15元、住宅专项维修资金556.85元及上述欠费的违约金2985.68元，并由谭韵清承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、在谭韵清未提供证据证明其在入伙通知书指定的时间前来办理了收楼手续或提出收楼异议的情况下，一审法院仅凭谭韵清的单方陈述，即认定谭韵清于2011年12月26日前来办理了涉案房屋的验收手续并提出了收楼异议，属事实认定有误。2011年12月23日，万畅房地产公司向谭韵清发出入伙通知书，要求谭韵清于2011年12月27日前往办理涉案房产的交付手续。关于谭韵清是否于当日前来办理了验收手续的问题，一审庭审中法官曾询问谭韵清是否提交相应的证据，而谭韵清称“物业公司有记录查验的情况，原件由万科物业公司保管，谭韵清只是拍照，且当时拨打了万科热线投诉”，但并未提交任何书面证据证明前述事实。而通过谭韵清提供的录音资料显示，谭韵清并未在指定的时间内办理入伙手续，为零星入伙的业主。二、根据谭韵清与万畅房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条以及附件五第四条的约定，在万畅房地产公司向谭韵清发出入伙通知书后，谭韵清应于接到入伙通知书之日起五日内前往办理收楼手续，如有异议，应于指定期限内提出，否则视为入伙。谭韵清并未提交其在指定期限内前往办理收楼手续或提出收楼异议的证据材料，根据上述约定，应视为万畅房地产公司于2011年12月27日已完成了涉案房产的交付义务。一审法院仅以谭韵清没有出具收楼收条为由认定房产未有效交付，认定有误。三、涉案楼盘于2011年6月24日取得规划验收合格证；于2011年6月29日取得竣工验收备案回执；2011年6月3日取得消防备案受理凭证，确认涉案工程未被确定为抽查对象；2011年12月7日取得燃气工程竣工验收报告。因此，在万畅房地产公司通知交付前已具备交付条件，根据商品房买卖合同（预售）附件五第四条第2款的约定，谭韵清除非有法定理由，不得拒绝受领，否则视为交付。同时，根据双方签订的《深圳市房地产认购书》精装修委托补充协议第五条第2款的约定，因装修产生的质量问题，不构成拒绝收楼的理由。根据谭韵清提供的落款日期为2014年11月24日的《收楼意见书》，其中所提到的质量问题，均属装修部分的质量问题，根据前述约定，均不构成拒绝收楼的理由，万畅房地产公司仅需承担保修责任。因此，在涉案楼盘取得工程竣工验收合格证明文件后，即具备法定和约定的交付条件，谭韵清没有法定理由拒绝受领房屋，应视为万畅房地产公司已完成涉案房产的交付。综上，万畅房地产公司于2011年12月27日已将符合约定和法定交付条件的房产交付给了谭韵清，根据《XX山前期物业服务合同》第六条的约定，谭韵清应承担自2012年1月1日起的物业管理费。谭韵清辩称：一审认定的交楼事宜发生在谭韵清与万畅房地产公司之间，万畅房地产公司在一审法院作出相关认定之后，并未提出上诉。万科物业公司以第三方的身份提出上诉，属于不适格的上诉。万畅房地产公司述称：同意万科物业公司的上诉意见。万科物业公司向一审法院起诉请求：1、谭韵清支付拖欠龙岗区XX堡XX栋XX房的物业费6681.15元、日常收取的住宅专项维修资金556.85元；2、谭韵清支付上述欠费的违约金2985.68元；3、由谭韵清承担诉讼费用。一审法院认定事实：万科物业公司系为“XX山”小区提供物业服务的企业，万畅房地产公司系“XX山”小区开发商，谭韵清系“XX山”X栋X座XX房业主。2010年4月15日，万科物业公司与万畅房地产公司签订《XX山前期物业服务合同》，约定：聘请万科物业公司为“XX山”小区提供前期物业管理服务；业主应于物业交付之日起按月于每月15日前交纳当月物业服务费用；物业服务费按建筑面积每平方米3元/月（高层）收取，专项维修资金的缴存、管理按国家有关法规执行，带电梯的按建筑面积每月每平方米0.25元计收，不带电梯的按建筑面积每月每平方米0.15元计收，该费用与物业服务费一起交纳；业主或物业使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准支付违约金；合同期限自2010年4月20日起至首个业主入住之日起2年止；期限未满，“XX山”业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；期限届满本小区仍未成立业主委员会的，合同自动延续至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同时止。2010年9月，谭韵清向万畅房地产公司认购涉案房产。2010年9月22日，谭韵清与万畅房地产公司签订精装修委托补充协议，约定：谭韵清委托万畅房地产公司对涉案房屋进行装修；房屋交付时，装修工程出现的质量问题不构成拒绝收楼的理由，但万畅房地产公司应按协议约定承担保修责任。同日，谭韵清又与广州市XX装饰有限公司签订装修改造委托协议，约定谭韵清委托广州市XX装饰有限公司按协议附图对涉案房屋进行装修改造。2010年10月3日，谭韵清与万畅房地产公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定：谭韵清购买“XX山”花园X栋X座XX房屋；建筑面积为63.61平方米；交房日期为2011年12月31日前；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商同意收楼的，应对卖方交付的房地产出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，房地产的交付时间为卖方交付房地产钥匙之日；万畅房地产公司以协议方式聘请万科物业公司对本项目进行前期物业管理服务，物业管理费由谭韵清按每月每平方米建筑面积3元交纳，本体维修基金由谭韵清按政府规定的标准交纳；买方应在《入伙通知书》中通知的入伙日起五日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满当日提出。2011年12月23日，万畅房地产公司向谭韵清发出入伙通知书，称涉案房屋已经竣工验收合格，具备了交付使用条件，房屋实际交付时的建筑面积为63.63平方米，要求谭韵清于2011年12月27日前往办理房屋交付手续。2011年12月26日,谭韵清前来验收，发现涉案房屋装修存在多处质量问题，当场拒绝收楼，并要求开发商予以维修。此后，谭韵清与开发商就房屋装修问题多次交涉。2014年11月23日，开发商再次通知谭韵清进行收楼验收。2014年11月25日，谭韵清验收后签署《收楼意见书》，据《收楼意见书》记载：房屋自2011年12月26日通知验收起，地面、墙体，地面、大理石存在破损，部分十分严重，墙面粉刷有问题，厨房煤气灶炉芯缺失，多次反馈、追踪，直到2014年11月25日，方维修完毕，验收通过；但在2014年8月，物业管理处未经业主同意，擅自进入业主房间，并在一楼卫生间地面凿了一个大洞，有照片为证；管理处在业主要求下，同意修补该漏洞，至2014年11月25日仍未完全恢复原状，但已堵住漏洞，管理处承诺入伙后修缮完毕。2014年11月25日，谭韵清收取房屋钥匙，实际入住涉案房产，并自2014年12月1日起正常缴纳各项物业管理等费用。2016年1月25日，万科华昱花园房地产开发有限公司变更名称为深圳市万畅房地产开发有限公司。万科物业公司追讨2012年1月1日至2014年11月30日的物业服务费、住宅专项维修资金未果，遂起诉至一审法院。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；但已竣工尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费及住宅专项维修资金由建设单位缴纳。本案争议焦点为谭韵清有无义务向万科物业公司缴纳2012年1月1日至2014年11月30日的物业服务费、住宅专项维修资金。对此，一审法院认为，万畅房地产公司于2011年12月23日起通知谭韵清进行收楼验收，谭韵清于2011年12月26日验收时，发现房屋装修存在多处瑕疵，当场提出异议，并拒绝收楼。万畅房地产公司与谭韵清签署的《深圳市房地产买卖合同》约定，买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商同意收楼的，应对卖方交付的房地产出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，房地产的交付时间为卖方交付房地产钥匙之日。根据上述约定，在谭韵清提出异议并经协商同意收楼的情形下，万畅房地产公司应要求谭韵清出具收楼收条，作为涉案房产实际交付的凭据，否则不应认定房屋有效交付。事实上，直至2014年11月25日，谭韵清仍与万畅房地产公司就房屋存在的瑕疵及整改进行交涉。双方当日共同出具的《收楼意见书》亦记载，谭韵清2011年12月26日进行验收后即提出了房屋装修异议，拒绝收楼，此后谭韵清与万科物业公司及万畅房地产公司多次交涉，反映诉求，万畅房地产公司及万科物业公司不但未及时回应、修缮，反而在2014年8月份在涉案房屋一楼卫生间地面人为凿了一个大洞，至2014年11月25日仍未完全修复，在万科物业公司承诺继续修缮后，谭韵清同意当日收楼。故一审法院认定涉案房产于2014年11月25日交付谭韵清，谭韵清应自2014年11月26日起向万科物业公司缴纳物业服务费，自2014年12月起按月向万科物业公司缴纳住宅专项维修资金。万科物业公司要求谭韵清支付2012年1月1日至2014年11月30日期间的物业服务费、住宅专项维修资金不当，一审法院依法予以调整，谭韵清应向万科物业公司支付2014年11月26日至11月30日的物业服务费31.82元（63.63平方米×3元/月÷30天/月×5天）。鉴于万畅房地产公司迟延交付是导致本案发生争议的原因，责不在谭韵清，万科物业公司主张逾期付款违约金依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谭韵清须于判决生效后五日内支付万科物业公司2014年11月26日至2014年11月30日的物业服务费31.82元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由万科物业公司负担。二审经审理查明：一、谭韵清与万畅房地产公司所签《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条第五款约定：“卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。”第十一条约定：“买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。”该合同附件第四条第2款约定：“若卖方按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买方，买方除非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。”二、在二审期间，谭韵清向本院提交了其在2018年4月22日与万科客服热线4008000002号接线员的通话录音，拟证明其通过万科客服热线查询到其曾在2012年5月22日至2015年2月12日期间14次拨打万科客服热线，就房屋质量问题与万科物业公司、万畅房地产公司进行交涉。本院认为，在一审期间，各方对于谭韵清是否曾以房屋存在质量问题为由拒绝收楼、谭韵清有无及时提出质量异议、是否有权拒绝收楼等即存在争议，谭韵清主张其曾多次就房屋质量问题与万畅房地产公司交涉，在法定举证期限内就应当及时收集证据并提交给一审法院。而谭韵清直到二审才提交上述证据，举证不及时。从谭韵清提交的电话录音来看，也仅能证明其自2012年5月22日起多次投诉质量问题，并不能证明其曾在2011年12月26日验收房屋并向万畅房地产公司提出了质量异议。对谭韵清二审提交的证据，本院不予采纳。三、在二审期间，谭韵清称其在2011年12月25日收到《入伙通知书》，次日验房，在验房时发现很多问题，就不同意收楼，因为不同意收楼，就没有填写《收楼意见书》。就其上述主张，谭韵清在本案中仅提交了一份《问题描述表》，该材料没有落款日期，也没有万畅房地产公司或万科物业公司员工签字确认，不能看出形成的时间，谭韵清也并未举证证明其向万畅房地产公司提交了该《问题描述表》。万畅房地产公司称谭韵清在收到入伙通知后并未在指定时间办理入伙手续。四、在一审庭审过程中，谭韵清称其2011年12月26日第一次验房时房屋存在的主要问题是：主卧洗手池的大理石台面断开、一楼洗手间台面石裂开、房间门漆皮掉落、楼上楼下多处推拉门锁损坏、入户花园墙体脱落、入户花园墙体被挖洞、楼梯大理石断开、地面瓷砖多、地面瓷砖多处为断裂瓷砖粘合有凹凸裂纹感、地脚线接缝处爆裂油漆脱落、主卧衣帽间推拉门弯曲变形、阳台地漏堵塞、客厅传呼机损坏。上述事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、一审开庭笔录、二审调查询问笔录等在卷证实，足以认定。除以上事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案房屋于何时交付予谭韵清，谭韵清是否应当支付2012年1月1日至2014年11月30日期间的物业服务费和住宅专项维修资金。按照谭韵清与万畅房地产公司所签《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条、第十一条及附件第四条第2款的约定，买方在接到《入伙通知书》后，应在5日内验收房屋，对房屋质量有异议的，也应当在验收期限届满前以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收房屋。谭韵清于2011年11月25日收到《入伙通知书》，则应当在2011年11月30日前验收房屋，如果对房屋质量有异议，也应当在上述期限内以书面形式向万畅房地产公司提出。而在本案中，谭韵清既未举证证明其曾在上述期限内进行了验房，也未举证证明其在验房后以书面形式向万畅房地产公司提出了质量异议，应当认定谭韵清并未在2011年11月30日前验收房屋。从谭韵清所陈述的房屋质量问题来看，其所反映的质量问题皆属于装修方面的问题，可通过维修解决。即使存在上述质量问题，谭韵清也只能按照合同约定要求万畅房地产公司承担保修责任，而不能以此拒绝收楼。按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的上述约定，应当认定涉案房屋已于2011年11月30日交付。涉案房屋已于2011年11月30日交付予谭韵清，作为业主，谭韵清应当自2011年12月1日起按照《XX山前期物业服务合同》的约定向万科物业公司支付物业服务费及住宅专项维修资金。在本案中，万科物业公司于2015年12月3日起诉要求谭韵清支付2012年1月1日至2014年11月30日期间的物业服务费6681.15元，但并未提交充分证据证明其曾在起诉前向谭韵清催收过上述费用，谭韵清有关诉讼时效的抗辩成立。2013年12月2日前的物业服务费已经超过两年诉讼时效，本院不予支持。谭韵清应向万科物业公司支付2013年12月3日至2014年11月30日期间的物业服务费2279.23元（计算公式：190.89元×11.94个月=2279.23元）。专项维修资金属于业主的法定义务，涉及到小区业主的共同利益，该债权不适用诉讼时效制度，谭韵清有关住宅专项维修资金的诉讼时效抗辩不能成立。谭韵清应当向万科物业公司支付2012年1月1日至2014年11月30日期间的住宅专项维修资金556.85元（计算公式为15.91元×35个月=556.85元）。按照《XX山前期物业服务合同》约定，逾期支付上述物业服务费和专项维修基金应当按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。为方便计算，本院以欠费金额2837元为基数，按上述标准支持2014年12月1日至2018年10月30日期间的逾期付款违约金。经核算，谭韵清应向万科物业公司支付逾期付款违约金2028.5元（2837元×0.0005元/天×1430天=2028.5元）。对超出部分的违约金请求，本院不予支持。综上，万科物业公司的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审判决认定事实不清，处理结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第四项和第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初1283号民事判决；二、谭韵清应于本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司支付2013年12月3日至2014年11月30日期间的物业服务费2279.23元；三、谭韵清应于本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司支付2012年1月1日至2014年11月30日期间的住宅专项维修资金556.85元；四、谭韵清应于本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司支付迟延付款违约金2028.5元；五、驳回深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56元，二审案件受理费55元，均由谭韵清负担。本判决为终审判决。审判长 赖  秋  姗审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一八年十一月七日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。