江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终3533号上诉人（原审原告）：仲东华,男,1970年8月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被上诉人（原审被告）：江苏金信达置业有限公司,住所地沭阳县沭城街道广州路南侧宁浦冠城**楼**。法定代表人：张元贵，董事长。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。上诉人仲东华因与被上诉人江苏金信达置业有限公司（以下简称金信达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仲东华上诉请求：依法撤销一审判决第二项，判决金信达公司出示仲东华购买的房屋经综合验收合格的证明、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并给付未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约金321.5元。事实和理由：1.依据双方签订的商品房买卖合同第八条、第十一条、第十五条约定，金信达公司不仅应当在2017年12月30日前将具备综合验收合格并符合合同约定的商品房交付仲东华使用，书面通知仲东华办理交付手续，还应当在2017年12月30日交付商品房后的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即金信达公司不仅应当按时交付房屋，还应当按时办证、承担逾期办证的违约责任。2.合同约定的房屋交付使用时间，未经特别说明和约定，在逻辑上应当具有统一性。一审判决将合同第八条约定的房屋“交付使用”时间与第十五条约定的“交付使用”时间人为割裂开，把后一交付使用时间界定为房屋“实际交付使用”时间，在逻辑上明显是偷换概念。3.根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，逾期办证的违约责任从合同约定期限开始，即合同约定的交付房屋期限的90日开始。金信达公司辩称：1.双方签订的商品房买卖合同合法有效，对于商品房交付标准以及办理产权证书的约定也是合法有效的。一审判决已经判令金信达公司给付仲东华逾期交房的违约金，但是由于仲东华一直没有接收房屋，依据合同约定，其无权主张逾期办证的违约金。2.对于仲东华主张的要求出示房屋综合验收合格证明，由于目前整个小区还没有经过验收备案，同时国务院明令取消综合验收的行政许可，所以仲东华该上诉请求不成立。3.对于仲东华主张的要求提供质量保障书及使用说明书，在一审期间已经向仲东华出示，且依据合同约定，两书是在双方办理房屋交接的时候向仲东华提供。综上，请求驳回上诉，维持原判。仲东华向一审法院起诉请求：判令被告金信达公司向原告仲东华出示购买的房屋经验收合格的证明、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；协助仲东华办理不动产权属登记手续；自2016年6月30日起按每日64.3元给付逾期交房违约金至合同履行之日；给付逾期办证违约金321.5元。事实和理由：2016年，仲东华与金信达公司签订商品房买卖合同，约定仲东华购买金信达公司预售的水木清华小区5-2-2002室房屋，总房款为643000元，合同约定交房时间为2017年6月30日前，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，仲东华按约支付了购房款，金信达公司未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持仲东华的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年11月16日，仲东华与金信达公司签订《商品房买卖合同》，约定仲东华购买金信达公司预售的沭阳县水木清华小区5-2-2002号房屋，房款总计643000元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格…合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书备案的，买受人不退房，出卖人按已缴购房款的万分之五向买受人支付违约金。合同签订后，仲东华按约向金信达公司支付了购房款。一审法院另查明，涉案房屋于2015年12月30日通过四方验收合格，至今未通过综合验收合格。仲东华于合同约定交房前收到交房通知，至今未办理上房手续。以上事实，由双方当事人庭审陈述、仲东华提供的商品房买卖合同、购房款收据、金信达公司提供的工程质量竣工验收记录、施工单位资料接收证明书等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在双方签订的合同第八条明确约定，金信达公司应当于2017年6月30日将经“综合验收合格”的商品房交付仲东华使用，涉案房屋至今未通过综合验收合格，不符合合同约定的交付条件，即使仲东华收到交房通知单，其仍然有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房违约责任应由金信达公司承担。根据双方签订的合同第九条及第十一条约定，商品房符合交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，现金信达公司未按合同约定交付房屋，其应当自合同约定的交付期限第二天起至涉案房屋经“综合验收合格”后书面通知仲东华办理交房手续之日止，按日向仲东华支付已付购房款万分之一的违约金。在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，致使买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人应按已付购房款的万分之五向买受人支付违约金。鉴于涉案房屋尚未达到交付条件，仲东华尚未实际接收房屋，其要求金信达公司履行协助办证义务及给付逾期办证违约金的条件尚未成就，故对其要求金信达公司履行协助办证义务及给付逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。仲东华主张金信达公司向其出示房屋经验收合格的证明，考虑到涉案房屋尚未通过综合验收合格，仲东华可在房屋通过综合验收合格后要求金信达公司向其出示；关于仲东华主张的金信达公司应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据双方签订的商品房买卖合同约定，该两书系双方在办理房屋交接手续时由金信达公司向仲东华出示，现仲东华尚未实际接收房屋，即未达到合同约定的接收两书的条件，故对仲东华该诉请依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏金信达置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告仲东华支付逾期交房违约金（自2017年7月1日起至涉案房屋经“综合验收合格”后被告金信达公司书面通知原告办理交房手续之日止，按日64.3元计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院予以认定。本院认为，依据仲东华与金信达公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，金信达公司应当于2017年6月30日将经“综合验收合格”的商品房交付仲东华使用。因涉案房屋至今未通过综合验收合格，不符合合同约定的交付条件，涉案房屋亦未实际交付，金信达应承担由此产生的逾期交房违约责任。一审法院判令金信达公司向仲东华支付相应期间的逾期交房违约金（自2017年7月1日起至涉案房屋经综合验收合格后金信达公司书面通知仲东华办理交房手续之日止，按日64.3元计算），是正确的。仲东华上诉提出，依据合同第十五条约定，金信达公司应当在交付商品房后的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故金信达公司还应承担按时办证及给付逾期办证违约金的责任。对此本院认为，因涉案房屋尚未达到交付条件，涉案房屋亦未实际交付，仲东华要求金信达公司履行协助办证义务及给付逾期办证违约金的条件尚未成就，故对仲东华该上诉主张本院不予支持。仲东华还上诉提出，依据合同第十一条约定，金信达公司还应向其出示房屋经综合验收合格的证明及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。对此本院认为，因涉案房屋尚未通过综合验收合格，且《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》系双方在办理房屋交接手续时由金信达公司向仲东华出示，现金信达公司履行上述合同义务的客观条件均不具备，故对仲东华该上诉主张本院亦不予支持。综上，仲东华的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由上诉人仲东华负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  陈泽环审判员  朱 海二〇一八年十一月十九日书记员  刘小青