湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘13民终1153号上诉人（原审原告、反诉被告）：贺梅梅，女，1957年9月20日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：杜海洲，湖南民声律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：娄底市强兴置业有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区娄星中路（广圆秀之都02幢1-06-09号门面）。法定代表人：胡建良。委托诉讼代理人：李新雄，湖南广维律师事务所律师。上诉人贺梅梅因与被上诉人娄底市强兴置业有限公司（以下简称强兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初999号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贺梅梅的上诉请求：撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初999号民事判决第一、二项，依法改判确认上诉人、被上诉人双方于2016年8月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；判令被上诉人自2017年12月31日起，按照上诉人已付房款每日万分之一的标准向上诉人支付违约金直至实际交房之日止；确认2018年1月26日签订的《补充协议》对上诉人没有约束力；确认2015年12月15日被上诉人开具的《收据》无效并判令被上诉人返还原告8800元利息（即收据上的“购车位定金）；本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2018年1月26日签订的《补充协议》严重损害上诉人的合法权益，“市卫生计生委团购房业主委员会”并非合法组织，该《补充协议》系被上诉人与团购房业主委员会恶意串通擅自签订，系无效协议，对上诉人无约束力；《补充协议》内容违反2015年6月签订的《团购房合同》和2016年3月签订的《团购房补充合同》不得变更团购房价格、拖延交房期限等约定；被上诉人延期交房应承担违约责任，上诉人根据合同约定依工程进度分期分批支付房款，不存在违约行为，吴小平个人于2018年3月2日在《补充协议》上添加的话不能视为《补充协议》的内容，被上诉人未与上诉人协商擅自开具的《收据》无效。被上诉人强兴置业公司辩称：1.上诉人在一审起诉系确认合同效力的合同确认之诉，一审法院确认商品房买卖合同有效并未违背“不告不理”原则；2.本案与一般商品房买卖不同，系被上诉人与上诉人所在单位合作，因市卫计委机构变化，2016年3月团购房组织机构相应变更，2018年1月因形势变化而出现《补充协议》。市卫计委出现两个单位机构合并后产生团购房业主委员会，该委员会7名代表受全体团购房业主委托，上诉人主张代表签订的《补充协议》无效，首先应撤销委托；3.《团购房合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》具有整体性和连续性，《补充协议》中所加的120元/㎡系与团购委员会协调后加价的，并非擅自调价，亦不存在与业主委员会恶意串通；4.关于车位款，上诉人未与被上诉人直接发生关系，上诉人可通过基建办主张权利。请求驳回上诉，维持原判。原告贺梅梅向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2016年8月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告自2017年12月31日起，按照原告已付房款每日万分之一的标准向原告支付违约金直至实际交房之日止；3、确认2018年1月26日签订的《补充协议》对原告没有约束力；4、确认2015年12月15日被告开具的《收据》无效并判令被告返还原告8800元利息（即收据上的“购车位定金）；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。反诉原告强兴置业公司向一审法院反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》；2、被反诉人支付逾期支付房款的违约金13252.38元；3、由被反诉人承担本案诉讼费用。一审判决认定事实：2015年6月12日，娄底市卫生计生委（以下简称市卫计委）李鸿明等112户团购房业主代表作为甲方、强兴置业公司作为乙方，签订了《团购房合同》。在合同约定：……乙方同意甲方采取团购的方式购房。团购房均价暂定2278元/平方米。负一层车位6.8万元/个，负二层车位6.4万元/个。房屋交付使用时间为甲方交纳第二次房款24个月，如因特殊情况经甲方认可顺延。甲方团购的112套住房，乙方负责水、电、管道煤气、宽带、有限电视，订本合同，以资共守。该合同还对付款以及交房时间、违约责任等事项进行了约定。……李鸿明、刘力、邓定才等五人在该合同上签名，强兴置业公司及其法人代表胡建良分别加盖公章、签名。2016年3月22日，娄底市卫生计生委团购房业主作为委托人，吴小平、曾桂秋、龙正雄、朱晨曦、李永强、陈兵、邓定才作为受托人，签订了授权委托书，内容如下：2015年6月12日，李鸿明、刘力等五人作为团购房业主代表与娄底市强兴置业有限公司签订的《团购房合同》是团购房业主的真实意思表示，予以认可。为进一步有效维护团购房业主的利益，团购房业主现全权委托受托人吴小平、曾桂秋、龙正雄、朱晨曦、李永强、陈兵、邓定才七人作为代理人（业主代表）负责团购房事宜，代理权限包括但不限于：1、负责团购房工程质量、材料、进度的监管；2、负责团购资金的管理及监督使用；3、代表业主与开发商协商、谈判、签订相关文件、资料及补充合同。特此授权。（如不授权，则由业主自行与开发商协商）委托人签名附后。贺梅梅自述其受让了刘怡生的指标才购买的本案涉争房屋，刘怡生在委托人签名表上签名。2016年8月26日，贺梅梅与强兴置业公司签订备案合同编号为201608260070的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：由贺梅梅购买位于，龙塘路以西由强兴置业公司开发建设的富怡康苑小区0001幢601号房屋，该房屋建筑面积为142.14平方米，约定单价为2225.04元/平方米，合同价款为316267元。该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有限电视、多媒体等费用。在该合同第六条约定付款方式以及期限为：付款方式为买受人在签订本合同时，支付总房款的50%作为首付款，首付款壹拾陆万元整，余款壹拾伍万陆仟贰佰陆拾柒元整，由买受人按团购协议支付。如买受人未在规定的时间内支付房款，视为买受人自动放弃对该商品房的购买权并承担一切责任，出卖人有权将该商品房另行处置，买受人按已付房价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人扣除违约金后将买受人所交房款不计息退还。第八条约定房屋交付期限为：出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备房地产开发项目单位工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同还对延期付款以及延期交房如何承担违约责任等事项进行了约定。2015年4月15日、同年8月14日、2016年3月10日，刘怡生（贺梅梅）支付强兴置业公司购房款60000元、40000元、60000元。2015年12月15日，由娄底市计划生育技术服务中心基建办将刘怡生放在其处的基建借款10万元所孳生的部分利息8800元支付至强兴置业公司抵作购车位的定金款8800元，并由强兴置业公司为此出具了相应的定金收据与刘怡生。2016年12月7日，贺梅梅支付强兴置业公司购房款10万元。综上，贺梅梅至今共计支付给强兴置业公司购房款26万元（包括刘怡生原交付的购房款）以及刘怡生支付的抵扣车位定金款8800元。2018年1月26日，市卫生计生委团购房业主委员会作为甲方，强兴置业公司作为乙方，吴小平、曾桂秋、龙正雄、朱晨曦、李永强、陈兵、邓定才七人作为甲方代表，胡建良作为乙方代表签订了《补充协议》，约定内容如下：1、市卫生计生委团购房146户，在原网签合同基础上，加价120元/平方米；2、乙方垫付的1800元/户的煤气开户费及预购50元/户的电费，需与本次加价部分一并交纳；3、以上两项交清后，业主可凭收据去富怡康苑小区售楼部办理收房手续；4、缴款交房期定于2018年1月28日至2月8日；……。吴小平与曾桂秋等七人作为甲方及其代表在该合同上签字，强兴置业公司及其法人代表胡建良分别加盖公章、签名。贺梅梅等业主不认可2018年1月26日的《补充协议》中的加价行为；且贺梅梅还认为强兴置业公司擅自将刘怡生所出借的基建借款所孳生的利息8800元抵作购车位的定金款是无效的，为此要求返还此款项。双方为上述问题经协商不成，贺梅梅遂于2018年3月23日诉至一审法院，请求判如所诉。一审法院认为，本案争议焦点一是原、被告签订的《购房合同》以及《补充协议》是否有效？是否应当解除的问题。对此经审查后一审法院认为，市卫计委根据职工需要为职工团购住房，团购房业主委员会是为有效监督和推动团购小区的建设，经市卫计委党组同意成立，并经大部分业主授权，主要负责富怡康苑小区建设的日常综合协调、质量和安全的监督、团购房资金的监督管理等事务。市卫计委以及团购房业主委员会在组织、协调团购过程中起到了举足轻重的作用，团购价格较低，工程进展较为顺利，该单位职工在经济上受益，但也产生了内部矛盾，本案纠纷就是内部矛盾的体现。原、被告双方自2015年6月12日至2018年1月26日期间产生了《团购房合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》等相关协议与合同，除了《商品房买卖合同》是贺梅梅自己签订的，其余合同和协议均系市卫计委团购房业主代表以及团购房业主委员会与强兴置业公司签订的，《团购房合同》虽不是贺梅梅本人签订，但其对该合同内容并无异议，《商品房买卖合同》也是在该合同基础上形成的，与该合同相关内容具有统一连续性，表示贺梅梅认可团购房业主委员会的代理行为，之后签订的《补充协议》也是在考虑团购实际情况的基础上由团购房业主委员会与强兴置业公司签订的，事实证明并未损害业主的利益，业主仍在经济上受益，团购住房有团购住房的特殊性，价格必须具有统一性，故《商品房买卖合同》以及团购房业主委员会与强兴置业公司签订的《补充协议》均系有效、合法的，作为《商品房买卖合同》的补充，双方应当按照《补充协议》约定全面履行义务。贺梅梅购买的是刘怡生的购房指标参与的团购，且刘怡生也是参与了各业主对业主代表们的授权签名，因业主代表是经过了大部分业主的授权，故由业主代表们所签订的《补充协议》，对所有业主是具有相应法律效力的。综上，一审法院对贺梅梅要求判令《补充协议》对其没有约束力的诉讼请求不予支持。本案争议焦点二是双方在履行合同中是否存在违约行为？如果存在违约行为，如何承担违约责任的问题。贺梅梅以强兴置业公司违约为由，要求强兴置业公司承担违约金；强兴置业公司反诉要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》，并要求由贺梅梅支付逾期支付房款的违约金。对此经查明，《商品房买卖合同》中约定强兴置业公司应当在2017年12月30日前交房，但之后于2018年1月26日才签订了《补充协议》将交房时间延迟至2018年1月28日至同年2月8日。且贺梅梅也未按照《补充协议》约定的时间补交相关款项，双方均存在违约行为，但双方的违约行为并不足以影响到《商品房买卖合同》的实现以及继续履行，合同双方均仍应当按照《补充协议》的约定继续履行各自义务。综上，在尊重本案的实际情况基础上从遵循民事活动中公平原则的角度去考虑，一审法院对贺梅梅要求强兴置业公司支付违约金的诉讼请求以及强兴置业公司要求解除《商品房买卖合同》，以及要求贺梅梅支付违约金的反诉请求均不予支持。本案争议焦点三是2015年12月15日强兴置业公司开具的《收据》是否有效？贺梅梅是否有权要求强兴置业公司返还购车位定金8800元的问题。对此经审查后一审法院认为，2015年12月15日，由娄底市计划生育技术服务中心基建办将刘怡生放在其处的基建借款10万元所孳生的部分利息8800元支付至强兴置业公司以此抵作购富怡康苑小区车位的定金款项，因此还由强兴置业公司开具了相应的收据与刘怡生。对此事实，双方当事人均无异议。在本案中，贺梅梅以利息抵扣定金的行为不是刘怡生的真实意思表示为由，而主张上述收据无效，并要求返还其8800元的利息。虽然贺梅梅是受让了刘怡生的指标才购买的本案涉争房屋，但贺梅梅并无证据证明其就当然享有刘怡生所交纳的基建借款孳生利息8800元的所有权，加之刘怡生与强兴置业公司之间并无借款债权债务关系，将其基建借款10万元所孳生的部分利息8800元统一交至强兴置业公司的是娄底市计划生育技术服务中心基建办，如刘怡生对此有异议，应当及时向娄底市计划生育技术服务中心基建办提出。综上，贺梅梅所提出的此项诉求无法律及事实依据，一审法院对其此诉求不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、确认原告贺梅梅与被告娄底市强兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号为201608260070）以及2018年1月26日签订的《补充协议》均合法、有效；二、驳回原告贺梅梅的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告娄底市强兴置业有限公司的全部反诉请求。案件本诉受理费200元（原告已缴纳），由原告贺梅梅负担，反诉受理费100元（被告已缴纳），由被告娄底市强兴置业有限公司负担。二审审理期间，双方均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审中涉及以下争议焦点：（一）案涉《补充协议》对上诉人是否有约束力的问题。上诉人贺梅梅主张案涉《补充协议》严重损害上诉人合法权益，系无效协议，对上诉人没有约束力。经查，2015年6月12日，娄底市卫生和计划生育委员会以李鸿明等五人为业主代表与被上诉人娄底市强兴置业有限公司签订了《团购房合同》。2016年3月22日，娄底市卫生和计划生育委员会团购房众业主在认可《团购房合同》的基础上出具授权委托书，共同委托吴小平、曾桂秋、龙正雄、朱晨曦、李永强、陈兵、邓定才代表众业主与被上诉人娄底市强兴置业有限公司协商、谈判、签订相关文件、资料及补充合同，该七名受托人经协商与被上诉人娄底市强兴置业有限公司于2018年1月26日签订《补充协议》，该《补充协议》系团购房业主的七名受托人与娄底市强兴置业有限公司的真实意思表示，合法有效。刘怡生既已在团购房业主委托书上签名，贺梅梅购买的是刘怡生的购房指标参与的团购，表明其认可由该七人代表其与被上诉人娄底市强兴置业有限公司洽谈团购房事宜，因此前述《补充协议》对其具有法律约束力。上诉人贺梅梅认为七名业主代表无权代表其签订任何协议的主张与本案事实不符，故本院对此主张不予采纳；同时上诉人贺梅梅并无证据证明该七人存在与开发商恶意串通，损害团购房业主权益的行为，故上诉人贺梅梅称《补充协议》对其没有约束力的主张于法不符，本院对此亦不予支持。（二）双方在履行合同中是否存在违约行为及如何承担违约责任的问题。上诉人贺梅梅主张被上诉人延期交房应承担相应的违约责任，其自身不存在违约行为。经查，《商品房买卖合同》中约定强兴置业公司应当在2017年12月30日前交房，但之后于2018年1月26日签订的《补充协议》将交房时间延迟至2018年1月28日至同年2月8日。且贺梅梅也未按照《补充协议》约定的时间补交相关款项，双方均存在违约行为，故一审法院对贺梅梅要求强兴置业公司支付违约金的诉讼请求以及强兴置业公司要求解除《商品房买卖合同》，以及要求贺梅梅支付违约金的反诉请求均不予支持并无不当。（三）2015年12月15日强兴置业公司开具的《收据》是否有效，强兴置业公司是否应当返还贺梅梅车位定金8800元的问题。上诉人贺梅梅主张案涉基建借款虽由基建办收取，实际交由被上诉人使用，被上诉人未经上诉人同意将借款产生的孳息抵押车位定金，违背了上诉人不愿意购买车位的真实意思表示，应为无效。经查，上诉人贺梅梅所持有的基建借款10万元收据系娄底市计划生育技术服务中心基建办出具，贺梅梅与强兴置业公司之间并无借款债权债务关系，将其基建借款10万元所孳生的部分利息8800元统一交至强兴置业公司的是娄底市计划生育技术服务中心基建办，如贺梅梅（刘怡生）对此有异议，应当及时向娄底市计划生育技术服务中心基建办提出，且贺梅梅在2016年团购房全体业主对案涉房屋及车位进行随机分配时亦参与分配未提出异议，一审法院对贺梅梅要求被上诉人返还8800元的主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人贺梅梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人贺梅梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡春贤审 判 员  赵永安审 判 员  李 琛二〇一八年十一月二十日代理书记员  李奥琦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。