海口市秀英区人民法院   判决书   （2018）琼0105民初6259号   原告：符永雄，男，1963年4月16日出生，汉族，公民身份证号码：×××，住海南省东方市。   原告：陶永梅，女，1959年6月3日出生，汉族，公民身份证号码：×××，住址同上。   共同委托诉讼代理人：刘启亮、袁焜，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：海南蓝海嘉兴置业有限责任公司，住所地：海南省海口市秀英区海秀西路**瑞园商住楼****201-C铺面，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：石根荣，总经理。   委托诉讼代理人：刘隽青、代文芮，海南坤和律师事务所。   原告符永雄、陶永梅与被告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘启亮、袁焜，被告的委托诉讼代理人刘隽青、代文芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币8161.53元（按逾期日数每日支付已付房款万分之0.5为标准自2017年10月31日暂计算至2018年9月1日，最终以被告取得综合竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向原告交付房屋之日止）；2、判令被告按已付房款为基数向原告赔偿同期银行贷款利率计算的利息与逾期交房违约金的差额11291.97元（自2017年10月31日暂计算至2018年9月1日，最终以被告取得综合竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向原告交付房屋之日止）。事实和理由：2016年3月27日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：原告以人民币535182元的价格购买被告开发的××园房，被告应于2017年6月30日之前将涉案房屋交付原告使用，否则被告应向原告承担逾期交付房屋的违约责任。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款，然而被告却未按照《购房合同》约定如期交付涉案房屋。经原告不断催促，被告才于2017年11月18日与原告签订了补充协议，承诺于2017年10月31日向原告交付涉案房屋，并向原告支付了自2017年7月1日到2017年10月31日的逾期购房违约金，共计3291.37元。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”及《建筑工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件报建行政主管部门或者其他有关部门备案，建设行政主管部门或者有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，综合竣工验收合格是出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，商品房交付应以有关行政主管部门对商品房进行综合竣工验收备案为标准，被告违反法律强制性规定及合同约定，应当依法承担违约责任。截至原告起诉之日，被告仍未向按法定条件向原告交付涉案房屋。依据《最高人民法院》第十六条之规定，因被告之违约行为给原告造成的损失远超《购房合同》约定的违约金，故应参照已付房款同期银行贷款年利率4.35%的标准确定原告损失数额。综上所述，现原告为维护自身之合法权益，依据《合同法》、《房地产管理法》、《民事诉讼法》等相关规定向贵院起诉，望贵院判如所请。   被告辩称：一、涉案房屋已经符合法律规定和合同约定的交付使用条件。原告与被告经过协商一致签订《海口市商品房买卖合同》，买卖合同是经过海口市住建局和海口市工商局监制的格式合同，在签订后需要进行网上备案。买卖合同第八条约定3种交付条件，双方协商一致选择第三种交付条件，符合合同约定的商品房交付买受人使用。而在2018年7月16日，涉案房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收，符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”其次，虽然原告主张涉案房屋还应当经消防验收合格才符合交房条件问题，但是双方对此并无约定，且取得备案证、消防等均属于行政管理行为，并不是房屋的法定交付条件。因此，涉案房屋已经符合法律规定和合同约定的交付使用条件。   二、被告逾期交房的违约天数实际为259天。   依据双方签订的《买卖合同》第八条约定：“出卖人应在2017年6月30日前将房屋交付买受人。”因此，逾期交房的起算时间应为2017年7月1日。又被告在2018年7月17日便向原告寄送了交房通知书，同时予以登报，要求原告前来收房，而原告无故至今仍未前来收房。因此，由于原告无故拒绝收房的逾期天数应由原告自行承担，所以逾期交房违约天数的终止时间应为2018年7月17日。综上，被告的违约天数应实际为2017年10月31日至2018年7月17日，即总违约天数为259天。综上，请法庭明察，依法作出公正的判决，以维护被告的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告向本院提交的证据有：   1、《海口市商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系；2、购房发票，证明原告已经全额向被告支付了购房款；3、海口市规划委员会关于蓝海瑞园项目规划核实情况的复函，证明截至2018年7月31日，涉案房屋所在小区尚未通过规划核实；4、海口市公安消防支队建设工程消防验收意见书，证明截至2018年7月19日，涉案房屋所在小区消防验收不合格；5、《补充协议》，证明由于被告未按时交付房屋，双方签订了《补充协议》，约定由被告向原告支付逾期交房违约金。   被告质证意见为：对证据1-2，三性均无异议，证明内容有异议。对证据3-4、真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。对证据5的三性无异议，恰好证明了被告已经向原告支付了部分违约金。   本院认证意见为：对上述证据的真实性予以确认，但对原告欲证明的效力不予确认。对涉案房屋是否具备交付条件以及逾期交房责任，本院对将在以下的论理部分予以一并阐述。   被告向本院提交的证据有：1、工程竣工验收报告，证明：涉案房屋已于2018年7月16日经过建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收，具备交付条件。2、交房通知书、3、中国邮政快递单、4、海南日报，2-4共同证明：被告已于2018年7月17日向原告寄送的交房通知书，要求原告前来收房，同时在海南日报上登报予以确认，逾期交房的违约期限应到该天终止。5、补充协议；6、中国建设银行单位客户专用回单，共同证明：被告已经向原告支付2017年7月1日到2017年10月31日的违约金。7、《海口市商品房买卖合同》与原告证据1相同上述已作确认。   原告质证意见为：对证据1，三性予以认可，但不认可证明内容，该份证据不能证明涉案房屋符合法定的交付条件。对证据2-4，以上证据三性均予认可，但不认可证明内容，虽然被告已通知原告收房，但因涉案房屋尚未具备法定的交付条件，因此逾期交房违约金的计算不应截止至被告通知原告收房之日。对证据5-7的三性均予认可，同时也证明了被告通过事实行为再次认可了合同约定之违约金的比例。   本院认证意见为：对上述证据的真实性予以确认，证明涉案房屋通过联合验收以及通知原告收房和被告支付部分违约金的事实，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月27日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：原告以人民币535182元的价格购买被告开发的××园房，该合同第八条约定3种交付条件，双方协商一致选择第三种交付条件。即第三种交付条件约定：“出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第3种条件（即该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”该合同第十一条约定，逾期交房在90日之内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金。合同签订后，两原告依约向被告支付了全部购房款。2017年11月18日，原告与被告签订《补充协议》，约定，被告已经向原告支付2017年7月1日到2017年10月31日的违约金3291.37元，双方交房时间变更为2017年10月31日，原合同相关的法律责任和义务顺延。之后，被告向原告支付了该违约金。2018年7月16日，涉案房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收，验收结论为，该工程质量达到合格标准，同意验收。被告于2018年7月17日便向原告寄送了交房通知书，同日在海南日报予以登报，要求原告前来收房，而原告无故至今仍未前来收房。现原告以被告违约为由遂成讼。   本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。本案存在以下二个争议焦点：第一、关于涉案房屋是否达到符合交付使用条件的问题。该合同约定房屋交付时间为2017年6月30日前，交付条件“建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收合格”。涉案房屋已于2018年7月16日经上述五家联合验收合格，故涉案房屋至此已符合双方当事人约定交付条件。对于原告所主张的涉案房屋还应经关行政主管部门对商品房进行综合竣工验收备案才符合交房条件问题，因双方当事人对此并无约定，其主张因无法律依据，本院不予支持。故本院认定涉案房屋已于2018年7月16日符合交房条件。第第二、关于被告应否向原告支付延期履行交房违约金以及违约金是否过低应予调整的问题。根据合同约定，涉案房屋应于2017年6月30日前向原告交付，但被告于2018年7月17日才向原告发出《交房通知书》，已超过合同约定的交房期限，应当承担相应的民事责任。综上，被告应以原告已付购房款535182元为基数按每日万分之0.5向原告支付2017年10月31日起至2018年7月17日止的违约金，共计6930.6元（535182元×259天×每日万分之0.5），原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的以每日万分之0.5为标准计付延期履行交房违约金是否过低应予调整的问题。该违约金约定，系双方真实意思表示，符合合同约定及法律规定，且已实际履行，现有证据亦不能证明违约金过低，原告此项诉求因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告符永雄、陶永梅支付逾期交房违约金6930.6元；   二、驳回原告符永雄、陶永梅的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费286元，半收取143元，由原告符永雄、陶永梅负担118元，由被告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 韩 诚     二〇一八年十一月三十日   法官助理 张一晨   书 记 员 王莉莎