北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初14895号原告：明晓明，男，1948年10月15日出生，汉族，北京友谊商店退休干部，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：于世卿，北京市广盛律师事务所律师。被告：北京首开仁信置业有限公司，住所地北京市东城区东花市北里****楼三段**。法定代表人：李捷，总经理。委托代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京中创物业管理有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里**楼4门。法定代表人：苏克辛，董事长。委托诉讼代理人：梁金林，男，1961年1月27日出生，汉族，该公司总经理助理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李娟，女，1982年12月14日出生，该公司职员，住北京市丰台区。原告明晓明与被告北京首开仁信置业有限公司（以下简称首开置业公司）、被告北京中创物业管理有限公司（以下简称中创物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明晓明的委托诉讼代理人于世卿，被告首开置业公司的委托诉讼代理人孙宏博，被告中创物业公司的委托诉讼代理人梁金林、李娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告明晓明向本院提出诉讼请求：1、判决确认我方与首开置业公司于2012年6月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同》中第13页第21条第二款约定的内容（（地下停车管理费90元/月/位）有效；2、判决对方退还强迫收取的超额车位管理服务费（450-90元/月/车*36个月）；3、本案诉讼费由对方承担。事实及理由：我于2012年6月13日自首开置业公司处以七万元价格购买丰台区石榴园北里42号楼-2层115号地下车位（以下简称115号车位），然而因中创物业公司的原因，时至今日无法正常使用，导致车位闲置，严重侵犯了我的合法权益。中创物业公司还以停止向我供应生活用电（不售电）作为要挟，强迫我交纳超额车位管理费（450元/车位/月），使我的正常生活受到威胁、扰乱。为维护我的合法权益，诉至法院。被告首开置业公司辩称：不同意对方的诉讼请求。诉争合同有效，但双方约定的第21条是我方向对方告知前期物业服务的相关内容，其中包括我方与中创物业公司签订的前期物业服务合同，由中创物业公司向对方提供前期物业服务，对方应向中创物业公司支付物业服务费用。该合同21条第4款明确约定对方同意我方选聘中创物业公司提供物业服务，所有的21条仅是我方向对方告知物业服务的相关内容，而其中物业服务关系是由对方与中创物业公司之间建立的，与我方无关。且该合同约定前期物业服务截止到成立业委会，2016年10月17日涉案项目的业主委员会成立，自此，前期物业服务履行届满，该条款履行完毕，而对方变更诉讼请求的时间晚于业委会成立的时间，该诉求不具有法律效力。对方与物业公司建立物业服务关系，已经与我方无关。我们认可这一条有效，但约定的是对方与中创物业公司之间的权利义务关系，不对我们有约束力。对于第2项费用非我方收取，我方在里面没有利益，该费用由中创物业公司收取，是对方和中创物业公司之间的关系，应由中创物业公司依据与对方签订的协议处理。被告中创物业公司辩称：诉争合同是对方和首开置业公司签的，不认可对我方有约束力，我方主张这一条没有效力。对方和开发商签的车位买卖协议，但是没来物业办理相关手续。我方与对方签订的物业服务委托合同第4章13条第1项约定收取物业服务费和特约服务费，关于车位管理签订有特约服务费用的协议，所以我们不同意扣除。另外，首开石榴派大厦属商业房，是一座AB栋地下室连体的房屋，，地上分AB两栋楼，石榴派****为**楼，****外观**楼内观为四层的LOFT的房屋。在对方购买首开石榴派房屋的买卖合同中也有一页特别提示，提示了石榴派大厦为商业房，只可办公不可居住使用，在提示中也告知这种房屋在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患，特别提示您，请勿购买！我公司与对方签署的物业管理委托合同中第四章权利与义务第十二条第6项，按有关规定及本合同约定缴纳物业费和特约服务费。对方所说的与开发商签署的90元／月·车位为车位服务费，但我公司向对方收取的为车辆专属的车位管理服务费450元／月，车位也包含特约服务费，此费中包含了车位服务费90元／月/车位（此费仅含车库2名保洁人员、1名巡视人员）。我方有证据证明车库使用产生的相关特约服务费明细，特约服务费均为车库中所产生的相关费用（进出口、消费中控、水泵运行维护、车库内电费、车库人员巡视、地下车库、地下车库摄像头监控落杆机的维护及物业费等相关费用我公司签署的石榴派地下停车管理协议中，也告知了对方90元只是车位服务费不包含其他费用。对于对方所说限制购电，不交车位服务费就不卖电的问题，其曾向12345热线问题反映，但在回访单中，12345热线未作出任何认定我公司不售电的行为，故我公司不认可其诉讼理由，我公司有售电记录，对于石榴派售电我公司派专人管理，并未拒绝给对方卖电。故不同意对方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年6月13日，明晓明与首开置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF353550），购买115号车位。合同中第二十一条第二款约定地下停车管理费：90元/月/车位。明晓明于2012年7月24日取得该车位的所有权证书。2011年12月11日，明晓明（甲方）与中创物业公司（乙方）签订物业服务合同，该合同第二章第四条约定物业服务期限自2011年12月11日至2012年12月10日，合同到期未签订新合同视为合同自动延续；第四章第十二条第一款甲方的权利义务第6项约定，“按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费”；第四章第十三条乙方的权利义务第一款第1项约定，“根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费”。2015年6月5日，明晓明与中创物业公司就前述115号车位签订《北京石榴派地下车场车位管理协议》，约定收费起止日期2015年7月1日至2016年6月30日，关于费用约定，“本地下停车场采取年付费方式，车位服务管理费收费金额450元/月·辆”。2015年6月5日，明晓明交纳了115号车位的2012年7月-2016年6月的车位服务管理费共计17280元，除第一年度费用标准为90元/月·辆外，其余年度费用标准均为450元/月·辆，中创物业公司为明晓明出具发票。另查，2010年，中创物业公司（乙方）与首开置业公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，受其委托对前述地下室所在楼宇提供前期物业服务，前期物业服务期限为2011年6月30日至业主委员会成立，同时约定，“停车服务费地下停车库车位90元/个/月的标准收取，归乙方所有”。庭审中，首开置业公司提交业委会备案单，证明自业委会2016年10月17日成立起，与中创物业公司之间前期物业服务合同终止。庭审中，中创物业公司提交石榴派地下车款特约秩序维护人员及车款照明用电费用明细等，证明按照物业服务合同向明晓明的115号车位提供了特约服务，收取该费用并无不当，明晓明对此不认可，表示450元/月·辆违反《北京市商品房现房买卖合同》约定，应按照约定的90元/月/车位履行。庭审中，明晓明提交政府信息公开答复告知书、书面证言等，证明中创物业公司以限制购买生活用电为由，迫使业主交纳停车管理费。中创物业公司对此不认可，首开置业公司提交一审、二审判决书，证明关于电费等问题已经法院生效判决处理认定。相关生效判决书对明晓明反映的电费问题进行了处理，并认定“停车管理服务一节，本院认为双方因车位及停车管理方面的纠纷，本院不宜一并处理，可另行解决”。本院认为：公民、法人的合法权益依法受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，明晓明与首开置业公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。而该合同是复合合同，既有车位买卖的约定，亦有物业管理费、停车管理费等费用收缴约定。该合同明确约定地下停车位费的收费标准90元/月/车位，该标准在无合意一致或有法律明确规定准予变更的情况下，不得擅自调整。根据中创物业公司与首开置业公司签订《前期物业服务合同》以及业委会备案登记，可以明确中创物业公司履行车位管理义务，并收取费用。经本院查明，并经双方确认，明晓明与中创物业公司之间就车位租赁使用达成新的协议，且将停车费标准变更为450元/月·辆，并未继续按照90元/月/车位标准执行，该变更行为及所签合同距今已过多年，现未有证据显示该合同无效或被撤销，且双方已按新标准履行完毕。明晓明主张系在中创物业公司拒绝卖电为要挟的情况下，被迫签订协议和缴纳费用，一方面出售电与本案非同一法律关系，且经法院生效判决予以认定处理；另一方面明晓明提交证据不足以证明其受胁迫的相关主张，故本院对其该项意见不予采纳。考虑到明晓明与中创物业公司签订了《北京石榴派地下车场车位管理协议》，双方就车位租赁使用达成新的协议，并按照约定履行相关费用，现明晓明起诉要求扣除多收取的车位管理服务费，证据不足，本院对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、明晓明与北京首开仁信置业有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF353550）中第二十一条第二款约定地下停车管理费：90元/月/车位合法有效。二、驳回明晓明的其他诉讼请求。案件受理费206元，由明晓明负担103元（已交纳），由北京中创物业管理有限公司负担103元（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏洪杰人民陪审员  肖进华人民陪审员  张丽娟二〇一八年十一月十六日书 记 员  高云鹏