江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0721民初1269号 原告（反诉被告）赣州泰安居商业运营管理有限公司，住所地赣州市赣县区梅林镇城南大道西路**，统一社会信用代码91360721327698359L。 法定代表人谢旭阳，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人廖佛林，江西致广律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）张圣福，男，1984年3月10日生，汉族，住赣州市章贡区， 委托诉讼代理人谢翔鹤，赣州市赣县区梅林法律服务所法律工作者，特别授权。 原告赣州泰安居商业运营管理有限公司（以下简称“泰安居公司”）与被告张圣福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，被告张圣福提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）泰安居公司的委托诉讼代理人廖佛林，被告（反诉原告）张圣福及其委托诉讼代理人谢翔鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰安居公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判决张圣福立即支付拖欠的2018年5月-9月租金共计38300元，并补足2018年10月1日至2018年10月15日的租金3830元；3.判决张圣福按月租金的1%每天支付延期缴纳租金产生的滞纳金11566.6元；4.判令张圣福立即支付拖欠的电费4934元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月17日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将赣县区梅林镇城南大道西路3号安泰居精品建材城一楼3、5号商铺出租给被告作为装饰建材使用，面积约175.6平方米，租期自2015年12月17日至2020年12月16日止，月租金为7660元，电费每个月交纳一次；被告应在每月5日前支付下个月租金及上个月电费，每推迟一天支付租金应承担月租金1%的滞纳金，如连续两个月推迟支付租金，原告有权单方终止合同，租赁保证金归原告；如被告退租，应承担违约责任，租赁保证金作为违约金并归原告所有，被告投入的结构性装修及设施设备归原告所有且不予补偿或赔偿。合同签订后，被告将承租场地作为装饰建材经营，但近期屡屡出现拖延支付租金的现象，原告多次催收无果，特诉至法院。 被告张圣福辩称：泰安居公司违约在先，其拒付租金系依法行使自己的履行抗辩权，泰安居公司的诉讼请求无事实和法律依据。泰安居公司采用欺诈手段骗取其及其他商家入驻“泰安居精品建材城”，属于不诚信的行为。“泰安居精品建材城”开业前后大肆宣传为“赣县首家一站式建材城，省时、省钱又省力”，整个商场的内部布局更是具有极强的吸引力，商场所有商铺可以互通，前后通道将商场内贯通，正是基于看好赣县首家航母式建材城的前景和商场的布局，基于对泰安居公司的信赖，才入驻该建材城。仅过了半年多，泰安居公司便违约对商场进行重新布置，将商场一分为二，把商场东半部的建材商赶走后和二楼一起改为超市，泰安居公司还将商场内与西边商铺相连的通道全部堵死，使仅剩的几家商铺成了死角，从此经营惨淡。 反诉原告张圣福向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》，判令泰安居公司向张圣福返还押金22000元；2.判令泰安居公司向张圣福支付经营损失100800元；3.本案诉讼费用由泰安居公司负担。事实和理由：由于泰安居公司的违约和虚假宣传，反诉原告投入了巨资对所承租的商铺进行装潢和打造，先后投入100800元，全部被亏损一空。 反诉被告泰安居公司辩称：反诉原告交纳22000元押金是事实，但根据合同约定，反诉原告提前退租，租赁保证金不予退还；反诉被告并没有与任何租户进行书面或口头约定，或承诺泰安居建材城仅用于建材经营，反诉原告要求支付经营损失的请求不能成立；同意解除合同，请求驳回反诉原告的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2015年12月17日，泰安居公司作为甲方、张圣福作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》一份，合同的相关主要内容为：甲方将赣县梅林镇城南大道西路3号泰安居精品建材城3、5号商铺出租给乙方作为装饰建材使用，租期自2015年12月17日至2020年12月16日止；2015年12月17日至2016年12月16日月租金为7660元，2016年12月17日至2017年12月16日月租金为8426元，2017年12月17日至2018年12月16月租金为9268.6元，2016年3月18日开始交房租，乙方在签订合同日向甲方支付租赁保证金22000；如乙方退租，由乙方承担违约责任，租赁保证金作为违约金并归原告所有，乙方投入的结构性装修及设施设备归甲方所有并不予补偿或赔偿；乙方按月交纳租金，必须在每月5日前将下月租金转入指定账户，每推迟一天，承担月租金1%的滞纳金，如连续两个月推迟支付租金，租赁保证金归甲方罚没，甲方有权单方终止合同，乙方投入的结构性装修及设施设备归甲方所有并不予补偿或赔偿。 合同签订当天，张圣福向泰安居公司支付租赁保证金22000元，案涉商铺为毛坯房，之后张圣福对商铺进行了装修并用于经营家装建材生意。此后，原、被告口头约定按7660元/月的固定租金履行，电费由被告按1.2元/度支付，被告最后一次支付电费时电表读数为14172，本院于2018年10月8日现场勘查时电表读数为18284。案涉商铺位于商业名称为“泰安居赣县精品建材城”的一层左侧（西面），该建材城的所有权人为××区××镇梅林村委会，并由赣县区梅林镇梅林村委会整体出租给谢旭阳（泰安居公司法定代表人）等经营管理。原、被告签订合同时，“泰安居赣县精品建材城”一层左右两侧的商铺有通道互通，2017年上半年一层左右两侧的通道已封堵，右侧商铺现用于经营超市，一层正门临街且能正常通行，二楼商铺现仍经营建材。2018年8月15日，张圣福以泰安居公司违约致使案涉商铺成为死角而无法经营为由，向泰安居公司的管理人员送达通知书要求撤离商铺、终止合同，之后张圣福搬离商铺。 以上事实，有原、被告的陈述，原告泰安居公司提交的房屋所有权证、梅林村委会证明、《商铺租赁合同》、催缴电费通知、部分租金收据、电费收据等，反诉原告提供的身份证、现场图片、押金收据、通知书、微信截图等，本院依职权进行现场勘查的图片等证据证实，能相互印证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定履行。原告泰安居公司将房屋租赁给被告张圣福使用，被告张圣福应当按照约定支付租金、电费。被告张圣福已于2018年8月15日搬离租赁的商铺，因双方一致同意解除合同，故对双方均提出解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告张圣福欠付租金的问题，张圣福对于租金是否支付应承担举证责任，但张圣福未能提供证据证实其支付租金的总数额或者支付租金至何时，应承担举证不能的后果，而从原告泰安居公司提供的租金收据可以看出张圣福在2018年4月3日支付了4月商铺租金7660元，根据文义解释规则，本院认定被告张圣福支付租金至2018年4月30日，被告张圣福还应支付2018年5月1日起至2018年8月15日（搬离商铺时）欠付的租金，即7660元/月×3.5个月=26810元。 关于被告张圣福欠付的电费问题，原告在2018年9月6日已明确被告欠付电费4934元，而根据查明的事实，被告最后一次支付电费时的电表读数为14172，本院2018年10月8日现场勘查时电表读数为18284，据以得出欠付的电费亦为4934元[（18284-14172）×1.2],故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 关于张圣福支付的租赁保证金的处理以及违约责任认定的问题。原、被告签订《商铺租赁合同》时，“泰安居赣县精品建材城”一层左右两侧的商铺有通道互通，但双方在合同中并未就左右两侧的通道必须保持互通进行明确约定，是反诉原告单方提前退租违约在先，故对反诉原告张圣福基于通道封堵为由要求反诉被告支付经营损失100800元（即装修损失）的诉讼请求，本院不予支持。同时，反诉被告在封堵一层左右两侧的通道时，应先与相关租户进行充分沟通，而反诉被告在未与租户沟通的情况下于2017年上半年将一层左右两侧的通道封堵，虽不属于双方签订的合同约定的违约行为，但可能对张圣福承租商铺的经营具有一定的影响，这也是张圣福提前退租的原因之一，考虑到反诉原告已投入大量资金对承租的原始状态为毛坯的商铺进行装修，根据公平原则，本院酌定张圣福支付的22000元租赁保证金，其中11000元折抵欠付的租金，剩余11000元归反诉被告所有。 至于原告主张的被告还应支付2018年9月1日至2018年10月15日的租金以及延期交纳租金的滞纳金的请求，被告已于2018年8月15日搬离商铺，虽然合同约定应提前60天书面通知解除合同，但合同就违反该约定的违约责任约定不明，同时如前所述，张圣福提前退租及延期交纳租金也有一定的合理理由，本院对原告的该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)赣州泰安居商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）张圣福签订的《商铺租赁合同》自2018年8月15日解除。 二、被告张圣福于本判决生效之日起十日内向原告赣州泰安居商业运营管理有限公司支付欠付的租金26810元（11000元租赁保证金抵扣租金后，实际还应支付15810元）。 三、被告张圣福于本判决生效之日起十日内向原告赣州泰安居商业运营管理有限公司支付欠付的电费4934元。 四、驳回原告赣州泰安居商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告张圣福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1266元，由被告张圣福负担686元，由原告赣州泰安居商业运营管理有限公司负担580元，反诉案件受理费2756元由反诉原告张圣福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  张林生 人民陪审员  刘春芳 人民陪审员  蔡 芳 二〇一八年十一月二十六日 代理书记员  唐 菊 附：1.本案权利人申请执行的期限为二年，期限从本判决书生效后规定履行期间的最后一日起计算。 2.本院标的款账号：14×××52（户名：赣州市赣县区人民法院，开户行：中国农业银行赣县支行赣东分理处）。