甘肃省庆阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘10民终1067号 上诉人（原审原告）：白继皓，汉族，居民，住合水县。 委托诉讼代理人：范世宁，甘肃昕脉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司。住所地：合水县西华池镇三里店小区。 法定代表人：唐永升，董事长。 被上诉人（原审被告）：李秉伟，汉族，居民。 委托诉讼代理人：王华（又名王立鑫），男，1956年11月12日出生，汉族，住宁县。 委托诉讼代理人：王美宝，女，1997年3月12日出生，汉族，住庆阳市。 上诉人白继皓因与被上诉人合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司、李秉伟房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省合水县人民法院（2017）甘1024民初1462号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白继皓及其委托诉讼代理人范世宁与被上诉人李秉伟及其委托诉讼代理人王华、王美宝到庭参加诉讼。被上诉人合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司经依法传唤，未到庭。本案现已审理终结。 白继皓上诉请求：依法撤销原判，发回重审或改判。事实与理由：原审判决确认房屋买卖合同无效，超出当事人诉讼请求的范围，违反不告不理的原则。上诉人用家中存放的现金支付的购房款，购房合同和交款发票能够充分证明付款事实，以抵押形式担保借贷的13套房屋与本案中两套房屋没有任何关系，一审判决认定事实不清。一审适用的法律规定和其观点自相矛盾，适用法律错误。第三项目部是合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司的内设机构，若为挂靠关系，也系经该公司许可对外发生业务，应与李秉伟承担连带责任。 李秉伟辩称，答辩人没有收取上诉人的现金，原审认定事实清楚，证据充分，判处正确。请求驳回上诉，维持原判。 合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司未答辩。 白继皓向一审法院起诉请求：李秉伟、合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司返还其购房款642827元并承担利息。 一审法院认定事实：2012年6月1日，合水县西华池镇三里店村民委员会委托挂靠在合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司的第三项目部负责人李秉伟垫资承建塚子洼居民小区，所建楼房（98套）由李秉伟按财政预算价格出售，仅限本村农户购买。2012年7月31日，高志毅以三里店村村民陈飞名义与李秉伟签订了《（西六排1号）房屋买卖合同》：面积175.03㎡、1658.30元/㎡、金额290248元，分期付款。2013年8月20日、23日，白继皓给李秉伟借款共计200万元，为担保借款的履行，双方于2013年12月27日签订《房屋买卖合同》，用西六排4号在内的13套楼房作抵押。李秉伟给白继皓补开收据1张：13套楼房款200万元。2013年12月28日，李秉伟给白继皓出具《借款承诺书》承诺：借款期限1－6个月，用13套楼房作抵押；每出售1套由购房人向白继皓付款，白继皓给购房人交钥匙；到期不能归还13套楼房由白继皓出售。白继皓在《借款承诺书》上签字确认。2014年6月28日至10月24日，李秉伟给白继皓归还借款109.5万元。2015年2月3日，因李秉伟误将闫世博的楼房一套出售给高常年，致使双方发生纠纷。后因高志毅未能按期给付（西六排1号）购房款，经李秉伟第三项目部业务员杨清泉与白继皓商定：用二套楼房（西六排1号、西八排5号）换取抵押给白继皓的（西六排4号）楼房一套。随后于2015年3月8日签订（协议）证明：将西六排4号房屋变更为闫世博。白继皓、杨清泉、闫世博等人在该证明上签字确认。2015年4月5日（清明）前一两天，白继皓请求杨清泉给其开具房屋买卖合同及收据，杨清泉给白继皓开具了1张2015年3月8日的收款收据（0556486号），因白继皓要求将时间填写为2015年2月10日，杨清泉随即将3月8日涂改为2月10日，白继皓请求另开，杨清泉便在0556486号收款收据上注明"作废"字样，后又重新开具了另1张收款收据（0556487号）：日期为2015年2月10日，项目为西六排1号、西八排5号购房款，金额为642827元，收款人为李成彪。同时填写了1份《（西六排1号、西八排5号）房屋买卖合同》：面积338.33㎡，1900元/㎡，房屋交付、合同签订时间均填写为2015年2月10日。2016年2月2日，李秉伟与李琴签订《（西八排5号）房屋买卖合同》：面积163.6㎡、1620元/㎡、金额265000元，将抵押给白继皓的该套楼房出售给李琴。2016年1月3日至5月31日，白继皓收取他人购房款167.2万元。至此，双方的借款合同及抵押合同因李秉伟已还清借款本息而终止履行。白继皓因西六排1号、西八排5号二套楼房的归属，于2017年6月19日提起诉讼，杨清泉于2017年9月18日给李秉伟书写《关于2015年2月10日给白继皓置换楼房》证明1份，后白继皓撤回起诉。2017年10月9日，白继皓再次提起诉讼，提交了642827元的收款收据，未提供现金来源及事实上确已给付的证据。杨清泉于2018年5月9日给李秉伟书写《关于白继皓用西六排4号置换西六排1号、西八排5号的证明材料》1份。一审法院认为，白继皓给李秉伟借款200万元，双方签订《房屋买卖合同》，用西六排4号在内的13套楼房以抵押的方式担保借贷的履行。后又用西六排1号、西八排5号二套楼房换取抵押给白继皓的西六排4号楼房一套，属于《合同法》第七十七条规定的合同的变更。李秉伟对借款本息已于2016年5月31日全部还清，符合《合同法》第九十一条规定的合同权利义务终止的法定情形，根据《担保法》第五十二条"抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。"之规定，双方的借贷合同与抵押合同一并终止。三里店村民委员会委托李秉伟在其村集体土地上垫资承建塚子洼居民小区，所建楼房属于该村集体所有，李秉伟作为受托人对所建楼房不享有所有权。白继皓为担保借贷的履行与李秉伟签订定的《房屋买卖合同》的抵押物，不属于《物权法》第一百八十条规定的可抵押财产范围，应当认定该抵押合同无效。自2014年6月28日至2016年5月31日期间，李秉伟先后多次归还白继皓的借款，白继皓多次收取他人的购房款以抵顶借款，双方的借贷合同才得以履行完毕。在这归还逾期借款期间的2015年2月10日，李秉伟外出在北京查病，白继皓即使购买李秉伟的房屋，通常只能是顶账，不可能给付现金，大笔现金的支付也与常理不符。白继皓多次收取过他人的购房款，应当对西六排1号、西八排5号二套楼房的合理价格比较清楚，但其却以高于同一小区同一面积的楼房价格进行购买，明显超出常理。白继皓提交的《（西六排1号、西八排5号）房屋买卖合同》1份和收款收据1张系孤证，未能提供642827元现金的来源及事实上确已给付的证据证实，不予认定。李秉伟提交的证据足以证实，双方签订的《（西六排1号、西八排5号）房屋买卖合同》是对原《房屋买卖合同》抵押担保内容的变更，仍属于以抵押的方式担保借贷的履行，应当认定白继皓并未向李秉伟交付现金642827元。双方签订的合同虽属无效，但因白继皓未占有本案诉争的房屋，李秉伟也未收取购房款，双方之间不负有返还的义务，合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司系李秉伟的第三项目部的挂靠单位，不属于本案义务的承担者。综上所述，白继皓以现金642827元购买楼房的诉称无证据证实，且与本案事实不符，应当依据《证据规定》第二条"承担不利的后果"，其要求合水县陇辉建筑安装工程有限责任公司、李秉伟返还购房款的请求，不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第五十二，《中华人民共和国物权法》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第七十七条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：1、白继皓与李秉伟签订的《（西六排1号、西八排5号）房屋买卖合同》无效；2驳回白继皓的诉讼请求。案件受理费10228元，由白继皓负担。 二审中白继皓提交了以下证据：1、闫世民的询问笔录1份，证明不存在以一套房屋换两套的事实。2、朱三星出庭作证，证实2016年9月听白继皓说买房子的事情。3、梅军旗出庭作证，证实2015年在白继皓家中看到有现金30多万元。经质证，李秉伟认为证人应当出庭作证，对证据1不予质证；对证据2、3与本案不具有关联性，有异议。经审查，以上证据不能直接证明案件事实，且无其他证据相互印证，故不予采信。 根据当事人陈述和经一审审理确认的证据，对一审认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，白继皓是否以现金方式交付过642827元购房款成为本案争议的焦点问题。白继皓以其持有的《（西六排1号、西八排5号）房屋买卖合同》及收款收据等证实双方之间成立了买卖合同关系，并主张返还642827元购房款。李秉伟为反驳对方的诉讼请求提交了证人证言、证明以及收款收据存根等证据。在白继皓未能提供642827元现金的来源及事实上确已给付的其他证据证实的情况下，本案应结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据综合予以分析认定。通过一、二审开庭审理查明，之前白继皓给李秉伟借款200万元，用13套楼房以抵押的方式担保借贷的履行，所采取的担保方式为双方签订《房屋买卖合同》，并开具收款收据，名为买卖，视为抵押。白继皓虽持有《（西六排1号、西八排5号）房屋买卖合同》及收款收据，在未提交其他证据能证实已实际给付642827元购房款，应当认定双方签订的《（西六排1号、西八排5号）房屋买卖合同》是对原《房屋买卖合同》抵押担保内容的变更，仍属于以抵押的方式担保借贷的履行，白继皓并未交付现金642827元。另外，李秉伟是在2016年5月31日才全部还清借款本息，白继皓主张购房时间是在2015年2月10日，即使成立买卖合同关系，按照常理做法双方可采取顶账方式，不可能给付大笔现金，对此，白继皓亦未做出合理的解释。另外，法院审理民事案件基于当事人提起的民事诉讼请求，原审判处的第1项"白继皓与李秉伟签订的《（西六排1号、西八排5号）房屋买卖合同》无效"超出原告诉讼请求的范围，但未影响案件的最终判处。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销甘肃省合水县人民法院（2017）甘1024民初1462号民事判决； 二、驳回白继皓的诉讼请求； 一、二审案件受理费共计20456元，由白继皓负担。 本判决为终审判决。 审判长  盖冬梅 审判员  吴容芳 审判员  贾九龙 二〇一八年十一月十五日 书记员  张 涛