上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初17472号原告：上海惠侬农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陆琪兵，经理。委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王治，上海东炬律师事务所律师。被告：上海丰萃物业管理有限公司(以下简称“被告一”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：夏必胜，经理。被告：夏必胜(以下简称“被告二”)，男，1971年12月20日出生，汉族，户籍所在地浙江省。第三人：姚利煌，男，1970年1月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省歙县街口镇初港村党里组。原告上海惠侬农贸市场经营管理有限公司与被告上海丰萃物业管理有限公司、被告夏必胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2017年3月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘毅、被告夏必胜及其作为被告上海丰萃物业管理有限公司法定代表人到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加案外人姚利煌为本案第三人。鉴于第三人姚利煌下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并向第三人姚利煌公告送达了起诉状、证据副本、传票等材料。本案于2018年11月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。两被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告上海惠侬农贸市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原告上海惠侬农贸市场经营管理有限公司与被告上海丰萃物业管理有限公司于2015年2月6日签订的《上海市商业用房房屋租赁合同》、原告上海惠侬农贸市场经营管理有限公司与被告上海丰萃物业管理有限公司、被告夏必胜于2015年10月15日签订的《补充协议》于2018年3月5日予以解除；二、判令两被告立即将位于上海市青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房屋腾退并返还给原告；三、判令两被告支付租金及占有使用费(计算方式，按照年租金人民币(以下币种均为人民币)40万元的标准，自2017年7月1日起计付至实际腾退之日止)；四、判令两被告支付原告垫付的电费计算至2017年11月份计79,748.72元；五、判令两被告支付为逾期支付租金的违约金66,666元；六、诉讼费及其他费用两被告承担。审理中，原告撤回第四项诉请，其他诉请不变，并明确意见为，对于原告收取被告保证金10万元与水电费等其他费用一并结算，不要求在本案中予以处理。事实和理由：2015年2月，原告与被告上海丰萃物业管理有限公司、姚利煌(被告上海丰萃物业管理有限公司原法定代表人)签订了《上海市商业用房房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房屋出租给被告作超市蔬菜市场使用。租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，第一年租金为20万元，后四年每年租金增加10万元，先付后租，每半年支付一次，即每年的7月1日、12月1日前向原告支付后6个月的租金。违约金为当月租金的两倍。合同签订之后，被告一变更法定代表人，原法定代表人系第三人变更为被告二，故三方签订补充协议，约定由两被告作为上述房屋租赁合同权利义务人。现两被告租金支付至2017年6月30日止，根据合同先付后用的约定，2017年7月至12月的租金本应于2017年6月30日前支付，现被告拖欠至今，电费拖欠79,748.72元。原告认为，两被告行为严重违约，故原告诉至法院。被告上海丰萃物业管理有限公司、夏必胜共同辩称：不同意解除合同，但认可原告所述被告从2017年7月1日起租金未付。不同意腾退房屋。针对诉请三，同意支付房屋租金及房屋占有使用费。针对诉请四，被告向原告支付了10万元的保证金，现在明确对于本案合同约定的保证金10万元与水电费等其他费用一并结算，不要求在本案中予以处理。针对诉请五，认可被告违约，但不同意支付违约金。第三人无陈述意见。经开庭审理查明：位于上海市青浦区崧文路****、XXX号房屋，房屋登记权利人为上海市青浦区供销合作联合社。2015年2月6日，原告(出租方、甲方)与被告上海丰萃物业管理有限公司、姚利煌(承租方、乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将位于上海市青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房屋出租给乙方作超市化生鲜菜市场使用。甲方于签约之日向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2015年7月1日起至2020年6月30日止，自交房之日至租赁期起始日期间设为装修期，乙方承担与租赁期内相等的责任义务。租金为2015年7月1日至2016年6月30日期间，每年租金20万元；2016年7月1日至2017年6月30日期间，每年租金30万元；2017年7月1日至2018年6月30日期间，每年租金40万元；2018年7月1日至2019年6月30日期间，每年租金60万元；2019年7月1日至2020年6月30日期间，每年租金80万元。租赁费用实行“先付后租，每半年支付一次”的原则。第一期租金应于合同签订后3个工作日内支付，剩余期内租金乙方应于每年7月1日、12月1日前向甲方支付。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为10万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、垃圾清运、电梯维护等所有费用均由乙方承担(水费按抄见数支付给甲方，甲方开具收据)。甲、乙双方同意，有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方承担违约责任：……6、乙方逾期不支付租金累计超过2个月的；……违约责任：甲、乙双方均应履行本合同中各项条款的约定，如有一方违约，守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当月租金的2倍支付违约金。合同另对其他事项做了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付租金至2017年6月30日，之后未支付租金。另，被告依约向原告交付了保证金10万元。另查明，被告一公司成立时，公司法定代表人为第三人。2015年3月19日，被告一公司法定代表人变更为被告二。后，原告(甲方)与被告一、第三人(乙方)及被告一、被告二(丙方)签订补充协议，该协议约定，甲乙双方于2015年2月6日签订房屋租赁合同，由乙方承租甲方位于上海市青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房屋用于超市化生鲜菜市场。乙方被告一及其法定代表人姚利煌，现公司因内部调整，法定代表人由姚利煌变更为夏必胜，故乙方提出申请，要求将合同承租方同步由姚利煌变更为夏必胜，即丙方。经三方协商一致，一、本合同双方当事人项由：承租方(乙方)：被告一、姚利煌；变更为：承租方(乙方)：被告一、夏必胜；二、本合同其他条款均不作改动，自本补充协议签订后，丙方将完全替代乙方另行上述房屋租赁合同的权利及业务。2016年1月1日，上海市青浦区供销合作联合社(甲方)与原告(乙方)再行签订补充协议一份，就上海市青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号底层房屋用途约定，一、乙方租用的上海市青浦区崧文路XXX弄XXX号二楼面积必须严格按照超市化生鲜菜市场经营，9号底层面积及青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号商铺按乙方经营布局自主安排，不强制按照超市化生鲜菜市场范围执行；二、本次租赁用途调整起始日期为2016年1月1日。以上查明的事实，由原、被告陈述，上海市房地产权证、房屋租赁合同及补充协议等证据材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。审理中，原告主张以本案第一次开庭日期作为合同解除日期即2017年3月5日。原被告均确认，被告向原告支付了10万元的保证金，现在明确对于本案合同约定的保证金10万元与水电费等其他费用一并结算，不要求在本案中予以处理。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，应为合法有效。两被告支付租金至2017年6月30日，之后未支付租金。现被告逾期不支付租金累计超过2个月，且构成根本性违约，原告行使解除权符合合同约定，故原告主张解除合同及以本案第一次开庭日期作为合同解除日期即2017年3月5日，本院予以准许。合同解除后，被告理应将系争房屋腾退并交付给原告。被告未按照协议约定的期限支付租金，显属不当，被告理应支付，原告主张被告支付自2017年7月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费，有相应的事实依据，本院予以支持。根据原、被告双方签订的房屋租赁约定，甲、乙双方均应履行本合同中各项条款的约定，如有一方违约，守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当月租金的2倍支付违约金。现被告未按约支付，显属违约，原告主张被告支付违约金，有事实依据，且违约金计算标准及方式与法无悖，本院予以支持。被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决如下：一、原告上海惠侬农贸市场经营管理有限公司与被告上海丰萃物业管理有限公司于2015年2月6日签订的《上海市商业用房房屋租赁合同》于2018年3月5日予以解除；二、原告上海惠侬农贸市场经营管理有限公司与被告上海丰萃物业管理有限公司、被告夏必胜于2015年10月15日签订的《补充协议》于2018年3月5日予以解除；三、被告上海丰萃物业管理有限公司、被告夏必胜应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房屋，并将该房屋返还给原告；四、被告上海丰萃物业管理有限公司、被告夏必胜应于本判决生效之日起十日内支付原告上海惠侬农贸市场经营管理有限公司租金及房屋占有使用费(租金及房屋占有使用费计算方式：2017年7月1日至2018年6月30日期间，按照每年租金40万元计算；2018年7月1日至2019年6月30日期间，按照每年租金60万元计算；2019年7月1日至2020年6月30日期间，按照每年租金80万元计算)；五、被告上海丰萃物业管理有限公司、被告夏必胜应于本判决生效之日起十日内支付原告上海惠侬农贸市场经营管理有限公司逾期付款违约金人民币66,666元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,281.20元，公告费560元，两项诉讼费用合计6,841.20元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  陆关泉人民陪审员  陆文元二〇一八年十一月七日书 记 员  周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。