连云港市连云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0703民初1452号 原告：徐某，男，1963年7月8日生，汉族，住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：张敏，江苏宏浩律师事务所律师。 被告：汪某，男，1989年7月14日生，汉族，住连云港市连云区。 被告：徐某，女，1990年1月22日生，汉族，住连云港市连云区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：唐博，江苏苍梧律师事务所律师。 被告：李某，男，1947年8月10日生，汉族，住连云港市连云区。 被告：苏某，女，1950年2月20日生，汉族，住连云港市连云区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：李爱玲（系两被告之女），1973年8月18日生，汉族，无固定职业，住连云港市连云区。 第三人：朱某，女，1968年3月13日生，汉族，住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：张勇、刘辉，江苏汉平律师事务所律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行，住所地：连云港市海州区通灌南路**（银城旺角名座），统一社会信用代码91320700674414883D。 负责人：徐要军，行长。 委托诉讼代理人：李彪、杲先亮，江苏永信律师事务所律师。 原告徐某与被告汪某、徐某、李某及第三人朱某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理过程中，本院根据原告的申请依法追加苏某为本案共同被告参加诉讼，依法通知中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（以下简称邮储银行）作为本案第三人参加诉讼。原告徐某的委托诉讼代理人张敏、被告汪某及汪某、徐某共同委托诉讼代理人唐博、被告李某、苏某共同委托诉讼代理人李爱玲、第三人朱某及其委托诉讼代理人张勇、第三人邮储银行委托诉讼代理人杲先亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐某向本院提出诉讼如下诉讼请求：1.判决被告汪某、徐某与李某签订的在连云港市房产局备案的商品房买卖合同无效；2.判令三被告及第三人配合原告办理不动产变更手续，将不动产登记至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告将诉讼请求第一项明确为：请求确认被告汪某、徐某与被告李某、苏某于2015年7月17日在房产部门签订的《房地产买卖协约》无效，并撤回第二项诉讼请求。事实及理由：2009年8月14日，第三人朱某自被告李某处购得平山花园小区4号楼3单元501室及6号车库。2012年5月10日，朱某将上述房屋及车库卖给原告，原告向其支付了购房款25万元。因该房屋为拆迁安置房，当时无法办理房产证及房屋过户手续，故原告未办理相关手续。2015年7月第三人伙同四被告，以被告李某、苏某为出卖人，以被告汪某、徐某为买受人签订虚假的《房地产买卖契约》，将房屋产权登记至汪某、徐某名下。在原告与朱某签订房屋买卖合同中，被告汪某签字确认，其对于房屋已出售给原告是明知的，故四被告签订的合同是无效的。为此，原告于2016年8月向法院提起诉讼，要求确认上述《房地产买卖契约》无效，在诉讼过程中，第三人朱某却以原告与其于2012年5月10日签订的房屋买卖合同系无效合同为由另行向法院提起诉讼，故本案中止审理。经连云港市中级人民法院（2017）苏07民终1284号民事判决，原告与第三人朱某签订的房屋买卖合同系有效合同。本案在案件中止期间，考虑到其他情况，撤回起诉。现生效的法律文书确认原告与第三人朱某签订的房屋买卖合同系有效合同，故再次提起诉讼，恳请判如所请。 被告汪某、徐某辩称，1.四被告签订的房地产买卖契约系真实、合法、有效的合同，且已实际履行完毕，房屋产权已过户至汪某、徐某名下，足以证明四被告之间的房屋买卖系真实交易。无证据证明四被告存在恶意串通，也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。2.虽然原告与第三人朱某于2012年5月10日签订了一份买卖协议，但该协议本质是以物抵债协议。签订该协议的背景是第三人朱某因欠原告款项未归还，在原告胁迫之下签订了上述协议。该协议的签订并非朱某的真实意思表示，且当时的房屋市值达40多万元，朱某不可能以25万元价格出售给原告。退一步讲，即使该协议系第三人真实意思表示，但其并非房屋所有权人，属于无权处分，不发生法律效力。协议中被告汪某的签字，是原告在合同签订约半年后带着社会人员至汪某单位逼迫汪某签订的。因被告徐某并未签字，故该协议不具有法律效力。3.连云港市中级人民法院（2017）苏07民终1284号民事判决也没有否认四被告之间《房地产买卖契约》的效力，因被告李某作为房屋所有权人，有权决定房屋最终卖给谁。4.根据江苏省高人民法院关于以物抵债若干法律问题审理纪要规定，债务清偿期届满后达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或者要求确认所抵之物归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求。5.原告主体不适格。原告相对于四被告之间的《房地产买卖契约》而言属于第三人。根据法律规定，第三人提起合同无效这诉必须是利害关系人。本案原告对于争议房屋无任何权利可言，其只是与第三人朱某之间有一份房屋买卖协议（实质是以物抵债协议），其与被告李某、苏某之间没有房屋买卖合意。涉案房屋物权属于李某、苏某，经过买卖交易该房屋物权变更登记到被告汪某、徐某名下。该房屋与原告和第三人朱某均无关，因此，原告并非法律意义上的利害关系人，不具有原告主体资格。综上，原告诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被告李某、苏某辩称，2009年两被告女儿李爱玲要卖房，经邻居茆彩霞介绍汪某的大姑买房，先交了1万元定金，过了十几天，汪某跟他大姑、奶奶、外婆一起到场交了全款，给的现金。当时是否打收条、是否签合同记不清了，但卖房是事实，谈买房和付款时朱某都不在场。 第三人朱某述称，涉案房屋已向邮储银行办理了抵押登记，原告不能再行使确认无效权利。 第三人邮储银行述称，1.邮储银行与汪某、徐某之间是金融借款合同关系，汪某、徐某以自有房产向我行借款提供抵押担保并办理抵押登记，根据物权公示公信原则，汪某拥有真实房屋所有权证书，我行有理由相信汪某是房屋的所有权人。2.我行善意取得抵押权，应当受到法律保护。我行已发放贷款，支付抵押率的合理对价，且已办理抵押登记，符合物权法第106条善意取得的规定。3.即使原告的诉求可能获得支持，但截至2018年9月20日，被告汪某在我行借款本金170353元，且本案诉争房产仍为抵押状态，在抵押权未被涤除的情况下，我行不能配合办理解除抵押登记手续。 本院经审理认定如下事实：被告李某、苏某系夫妻，被告汪某、徐某系夫妻，被告汪某系第三人朱某之子。位于平山花园小区**楼****的房产（以下简称涉案房产）系被告李某、苏某取得的拆迁安置房，建筑面积87.71平方米。 2009年8月14日，李某与朱某签订《售房协议》一份，内容为：现平山花园4号楼501室和车库一间，现有朱某以贰拾伍万贰仟元价格买下，钱已一次性付清，现房屋归朱某所有，经双方签字产生法律效应，以及卖方提供买方相应的房屋合同资料。如办理房产证卖方积极配合办理房产过户手续。卖房人处有李某签字并捺印，买房人处有朱某签字。李某于同日出具收条一份，确认收到朱某买房款现金252000元。 因欠款纠纷，第三人朱某于2012年2月8日向原告徐某出具《承诺书》一份，内容为“我朱某承诺将于2012年3月5日前还清徐某买房款17万元，如到期不还，前面所签的买房合同即为生效，此房屋平山花园4号楼501室归徐某所有。如到期朱某本人拒绝还钱给房造成的一切损失由本人负责”。上述承诺出具后，朱某于2012年3月5日偿还徐某7万元，朱某在上述承诺书中注明承诺于3月16日前还清剩余10万元。因朱某未按期还款，2012年5月10日，原告徐某与第三人朱某签订《卖房协议》一份，内容为：我本人朱某和徐某经协商房屋买卖达成协议如下：朱某于2012年5月10日将平山花园4号楼三单元501室，6号车库，以人民币25万元整转卖给徐某，此房屋双方付款后不得反悔，办理过户手续朱某应全力配合，以此为据。汪某在该《卖房协议》下注明“我同意母亲卖房以上卖房协议”字样。朱某于同日出具收条一张，载明：今收到徐某买房款贰拾伍万元整，以此为据。原告徐某于同年5月11日向朱某转账15万元。 被告汪某曾出具证明一份，内容为其同意其母亲朱某将平山花园4号楼3单元501卖给徐某，不反悔。 2015年7月17日，被告李某、苏某与被告汪某、徐某在房产部门签订《房地产买卖契约》一份，约定李某、苏某将其所有的座落在连云区云和路99号平山花园小区4号楼3单元501室的房产出售给汪某、徐某，产权证号：连房权证连字第××号，丘号：07001425-33。房屋成交价格为20万元，于2015年7月17日前一次性付清。同日，房产部门向被告汪某、徐某颁发了该房屋的不动产权证书，产权证号为苏（2016）连云港市不动产权第0019339号。 2016年9月14日，汪某、徐某与第三人邮储银行签订《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》，以涉案房屋作为担保向该行借款20万元，并办理了抵押登记。目前贷款仍未还清，该房屋仍处于抵押状态。 另查明，原告徐某曾于2016年8月26日向本院提起诉讼，诉求与本案一致，后于2017年6月8日撤回起诉[(2016)苏0703民初2758号]。在该案审理中，第三人朱某向本院提交了其与李某签订的《售房协议》及连云港市房产管理中心出具的证明，证明该房屋是2009年8月14日以25.2万元买的毛坯房，该房屋系其唯一住房，不可能在2012年以25万元的价格卖给徐某。被告汪某对上述证据的真实性及证明目的均无异议。并称其和李某未签订房屋买卖合同，其也未付过房款。朱某陈述涉案房屋其是买给其儿子的，所以过户时就过给其儿子了。 被告汪某、徐某曾于2016年3月14日向本院提起诉讼，要求徐某搬出涉案房屋，后又撤回起诉[(2016)苏0703民初848号]。在该案中汪某、徐某也举证了2009年8月14日李某与朱某签订的《售房协议》，证明是朱某从李某处购买的房子，后赠与给汪某、徐某，故直接将房子从李某名下过户到汪某、徐某名下。在该案中徐某陈述其已将房屋转卖他人，房屋现由闫月伦占有使用，其是2012年5月10日搬进涉案房屋居住，2013年9月20日搬出。汪某称其和其母亲于2012年5月10日与徐某签订卖房协议时搬出涉案房屋，是被徐某撵出来的。2014年9月底10月初其与其母亲搬回该房屋与徐某的妻妹厉燕芳共同使用房屋。 2016年9月12日，第三人朱某向本院提起诉讼，要求确认其与徐某于2012年5月10日签订的《卖房协议》无效。本院作出（2016）苏0703民初2914号民事判决，判决支持朱某的诉讼请求，徐某对判决不服上诉至连云港市中级人民法院，该院于2017年12月20日作出（2017）苏07民终1284号民事判决，判决撤销一审判决，驳回朱某的诉讼请求。生效判决认为，朱某在借款到期多次后仍不能清偿债务的情况下，与徐某经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是通过将自己所有的房屋出售给徐某的方式，实现双方权利义务的衡平，该处理行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于担保法第四十条规定禁止的情形，遂作出上述判决。该案一审时朱某陈述，2012年5月6日涉案房屋是其个人财产，与汪某无关。 上述事实，有原告提供的《售房协议》、收条、公证书、承诺书、证明、《卖房协议》、转账凭证、收条、（2017）苏07民终1284号民事判决书等证据及各方当事人在庭审中的陈述证实，本院依法予以确认。 被告汪某、徐某主张汪某为涉案房屋实际购买人，房屋系由汪某的奶奶、姥姥出资为其购买，被告李某、苏某的委托诉讼代理人李爱玲对此亦予认可，被告汪某还申请其姥姥廖洪霞、其奶奶王士兰及其姑姑汪乃花作为证人出庭作证，三名证人均陈述共同出资为汪某购买房屋，其中汪乃花陈述，经邻居茆彩霞介绍购买了李爱玲的房屋，购房款为25.5万元，由三名证人及汪某一起将现金交给了李爱玲。被告汪某及被告李某、苏某的代理人李爱玲庭审时均陈述当时涉案房屋是汪某的奶奶和姥姥出资买给汪某的，李爱玲是经手人，当时由汪某及其奶奶、姥姥等人将现金直接交给了李爱玲，对于是否签订买房协议及是否出具收款收据，李爱玲及汪某第一次庭审时陈述签订了买房协议，但在本院要求下仍未提供，后李爱玲又称时间长了，记不清是否签订合同及是否出具收条。 本院认为，三名证人均系被告汪某的近亲属，其证言内容无其他证据印证，如三名证人所述属实，购房时未签订书面协议，现金支付购房款时亦未要求收款人出具收据亦不符合常理，且被告汪某在之前诉讼中陈述其未支付过购房款，综合以上情况，本院对三名证人证言的真实性依法不予确认。 本院认为，恶意串通，损害第三人利益的合同为无效合同。关于本案争议焦点：一、被告李某与第三人朱某之间是否存在房屋买卖合同关系。被告汪某主张涉案房屋由其购买，并无相关证据证明，其亦未就购房款的支付举证。关于李某与朱某于2009年8月14日签订的《售房协议》，虽然朱某称该协议中买房人处的签名非其本人所签，但其在多次诉讼中均向法庭提交该份证据，用以证实其从李某处购买涉案房屋。且陈述涉案房屋是其买给其儿子汪某的，2012年5月6日涉案房屋是其个人财产，与汪某无关。故应认定被告李某与第三人朱某之间存在房屋买卖合同关系。朱某系涉案房屋的实际购买人。二、四被告签订《房地产买卖契约》是否存在恶意串通，是否损害原告的合法利益。被告汪某在原告与第三人于2012年5月10日签订的《卖房协议》中签字及出具证明表示其同意其母亲卖房，表明其对其母亲朱某将涉案房屋出卖给原告徐某的事实是明知的，其明知其母亲已将涉案房屋出售给徐某，却又与李某、苏某签订《房地产买卖契约》，将房屋登记于自己名下。被告李某与朱某签订《售房协议》，将房屋卖于朱某，而后又与被告汪某、徐某签订《房地产买卖契约》，将房屋过户给汪某、徐某。四被告就涉案房屋签订《房地产买卖契约》存在恶意串通。原告与第三人签订的《卖房协议》，经生效判决确认有效，该协议约定由第三人将涉案房屋出售给原告，原告也实际向第三人支付了购房款，该房屋与原告有利害关系。四被告签订上述契约，并将房屋过户至被告汪某、徐某名下的行为，严重损害了原告作为房屋购买人的权益，原告有权起诉要求确认四被告签订的《房屋地产买卖契约》无效，被告关于原告主体不适格的辩解理由不能成立，本院不予采信。综上，四被告签订的《房屋买卖契约》因存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应当认定为无效。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 确认被告汪某、徐某与被告李某、苏某于2015年7月17日签订的《房地产买卖契约》无效。 案件受理费5050元，由被告汪某、徐某承担2525元，由被告李某、苏某承担2525元（因原告已预交，各被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费5050元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行营业部，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。 审 判 长  刘红娟 审 判 员  顾绍文 人民陪审员  刘 磊 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  干名阳 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。