广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂13民终1000号 上诉人（一审原告）:广西投资集团来宾天河物业管理有限公司，住所地广西来宾市兴宾区河西。统一社会信用代码91451300765834656C。 法定代表人：黄静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦尧，该公司员工。 委托诉讼代理人：谭专，广西桂来律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:罗献珍，女，1976年5月25日出生，壮族，住广西来宾市来华投资区。 委托诉讼代理人：张荣宗，广西信尔泓达律师事务所律师。 上诉人广西投资集团来宾天河物业管理有限公司（以下简称天河物业）因与被上诉人罗献珍物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人天河物业向本院上诉请求：撤销一审判决的第二项改判决被上诉人支付给上诉人违约金14，229.60元；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定上诉人物业管理服务有不尽人意之处，而认为无权再要求被上诉人支付违约金，事实不清，证据不足。一审时业主提供的小区照片不能真实反映物业服务情况，问卷调查也不能证实天河物业公司未尽物业管理服务义务。2、双方物业管理服务协议中约定的千分之三的滞纳金，是上诉人与被上诉人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应给予支持。被上诉人于2013年4月至2017年11月共欠缴物业管理费、电梯维护费、水电公摊费合计4，140.64元，上诉人多次催讨，但被上诉人仍拒绝缴纳，因此被上诉人应当依双方协议约定支付给上诉人违约金14，229.60元。3、一审诉讼中，上诉人提供的大量证据，均能证实上诉人已经提供了相应具体详细的物业服务。综上所述，被上诉人违反合同义务，存在违约，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 罗献珍答辩称：一、双方之间系物业务服务关系，是权利和义务相等的关系，物业公司提供了服务，业务是应该上交相应物业费，但是物业公司提供的服务有瑕疵，因此业主是有理由不上交相应的物业费或者减少上交物业费；二、关于滞纳金，缴纳滞纳金应当按照法律规定，另外，上诉人存在未履行义务，或者履行的服务有瑕疵，所以被上诉人就有抗辩权，因此对方要求滞纳金是没有法律依据。 天河物业向一审法院提出诉讼请求：1.罗献珍向天河物业支付2015年1月至2017年11月期间的物业管理费2，431.8元、2013年4月至2017年11月电梯维护费1，120元、2014年5月至2017年11月的水电公摊费588.84元，合计4，140.64元；2.罗献珍支付给天河物业违约金14，229.6元；3.本案诉讼费由罗献珍承担。 一审法院认定事实：罗献珍是来宾市广投·红河小区******的购房人，房屋面积115.82平方米。2013年4月14日，天河物业(甲方)与罗献珍(乙方)签订《广投·红河小区前期物业管理服务协议》，约定(仅陈述跟本案有关条款)：乙方将广投·红河小区委托给甲方进行前期物业管理服务；物业管理服务费：高层住宅物业每平方米0.8元每月，电梯运作费2至3楼20元每月，公共耗能费（公共设施设备和在公共性服务中发现的水、电、煤、油灯能源损耗）据实分摊，分摊公式：住宅每户每月分摊数=（每月总待摊数÷住宅总面积+线损3%）×每户总建筑面积；乙方不按时交纳物业服务费的，每逾期一天收取3‰的滞纳金。因各种原因，广投·红河小区至今未成立业主委员会，业主也未能共同选聘其他物业服务企业，天河物业一直在该小区进行物业服务管理至今。罗献珍欠交物业管理服务费具体如下：2015年1月至2017年11月期间的物业管理费2，431.8元、2013年4月至2017年11月电梯维护费1，120元、2014年5月至2017年11月水电公摊588.84元。 另查明，天河物业属于三级资质物业服务企业。2014年9月26日，来宾市物价局、来宾市住房和城乡建设委员会联合颁发了《来宾市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行），该细则规定三级住宅物业服务费高层按0.8元／平方米·月收取，浮动幅度10%，电梯维护费不分等级每月每户20元。《广投·红河小区前期物业管理服务协议》在实际履行中，将公共照明、绿化用水、电梯用电等项目从物业服务费中分离、细化出来，单独收费。天河物业对高层住宅物业收取的物业服务费降为0.6元／平方米·月。公共照明、绿化用水、电梯用电等项目从物业服务费中分离出来后，设有独立电表，按户分摊。水电公摊项目如下：小区路灯公摊、监控中心公摊、变损公摊、线损公摊、绿化用水公摊、楼道照明公摊、电梯电费公摊、水加压公摊（六楼以上）、代收代缴水费、代收代缴电费。广投·红河小区总计有491户住宅，50户商铺，住宅中有相当数量的业主欠交物业管理服务费。有近三分之一的业主对天河物业的物业服务不满意。 一审法院认为，一、争议焦点：天河物业诉求的水电公摊收费是否合理或者计算有误。1、关于天河物业诉求的水电公摊收费合理问题。除开线损和变损公摊没有法律明确规定外，天河物业陈述的水电公摊收费各项目均属于物业管理应收费项目。广投·红河小区的水电公摊费用从物业管理服务收费中分离出来后，总计费并未超过双方签订的物业服务合同约定的物业服务水平“每平方米0.8元每月”和政府相关部门规定的上限。因此，水电公摊收费应为合理收费。2、关于水电公摊收费的计算是否错误的问题，没有证据证明，事实不清，应不予认定。二、争议焦点：天河物业提供的物业服务是否不符合前期物业管理服务协议。罗献珍未能提供证据证明天河物业在罗献珍欠费时段存在违约；罗献珍因此而长期拒绝支付全部物业管理费既损害了天河物业的利益，也损害了已交纳物业费的其他业主利益（之后的物业服务质量下降），故对于天河物业诉请被告支付尚欠的物业服务费、电梯维护费、水电公摊费总计4，140.64元，该院予以支持。三、争议焦点：罗献珍是否应当支付给天河物业违约金14，229.6元。广投·红河小区有近三分之一的业主表示对天河物业的物业服务不满意，还有相当数量的业主欠交物业服务费，天河物业的物业管理服务应当有不尽人意之处，天河物业无权再要求罗献珍支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院作出如下判决：一、罗献珍支付给广西投资集团来宾天河物业管理有限公司物业服务费、电梯运行费、水电公摊费总计4，140.64元。二、驳回广西投资集团来宾天河物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由罗献珍承担。 本院二审期间,天河物业公司提交证据：小区建筑方案设计总平面图，拟证明现小区健身器材场地属二期规划为游泳池，尚未开发，天河物业公司免费提供健身器材，本身不属于物业范围，不存在物业服务质量问题。 罗献珍质证意见：不属于二审新的证据，并认为与本案无关联。 罗献珍提交证据：《请愿书》，拟证明天河物业服务存在质量问题。 天河物业质证意见：对该证据的真实性有异议，不应采信。 遵循合法有效证据应同时具备真实性、关联性、合法性的特性要求，本院对二审期间双方当事人提供的证据，仅作本案定案的参考依据。 经审理查明，一审法院认定的法律事实属实，本院予以确认。 本院认为，物业服务需要物业公司与全体业主的相互信任和支持，对于业主提出的物业服务存在的问题，物业公司应积极妥善解决，业主亦应自觉履行缴纳物业费的义务，双方应加强沟通交流，努力创造和谐的生活环境。本案中，综合双方当事人提交的证据及一、二审查明的事实，天河物业提供的服务的确存在不尽人意之处，业主并非是无故拖延缴纳物业服务费，根据公平原则，一审对于天河物业主张的滞纳金不予支持，并无不当，且天河物业所主张的滞纳金计算方法，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人天河物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费156元(上诉人已预交），由上诉人广西投资集团来宾天河物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦正德 审判员  谭冠植 审判员  蓝东桃 二〇一八年十一月十三日 法官助理黄剑 书记员谭淑婷 附：本判决引用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。