北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初21048号原告(反诉被告)：翟宪侠，女，1974年1月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人：段洁云，北京市通商律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京欣然贻香种植专业合作社，住所地北京市通州区张家湾镇高营村村委会西1000米。法定代表人：李军。委托代理人：王一静，北京市隆安（大连）律师事务所律师。委托代理人：徐园园，北京隆安（天津）律师事务所律师。原告（反诉原告）翟宪侠与被告（反诉原告）北京欣然贻香种植专业合作社（以下简称欣然贻香合作社）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翟宪侠的委托代理人段洁云，被告欣然贻香合作社的委托代理人王一静，徐园园到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告翟宪侠向本院提出诉讼请求：1、判决《农业种植研发合作协议》及其《补充协议》无效；2、被告返还原告交纳的16.5万元租金及其同期银行贷款利息，并赔偿原告的装修损失22万；3、诉讼费被告承担。事实和理由：一、原被告签订的合作协议属于以欺诈手段订立，以合法形式掩盖非法目的并且违反法律行政法规强制性规定，属于无效合同。（一）属于以欺诈手段订立。本案中，被告明知其操控的涉案土地项目并未经过相关部门审批，属于不合法行为，仍以虚假宣传，蓄意欺骗手段取得原告的信任，具体表现为：委托房产中介在百度贴吧、微信朋友圈等具有较大公众影响力的信息平台，发布关于本案涉案大棚的广告，并在广告中展示了样板间，大力宣传售卖本案涉及土地项目，号称适宜居住的农家院，在售卖现场设有样板间，供有意愿购买者参考，并承诺可以将大棚内装修改造为房屋，用于生活居住和休闲场所。被告的上述虚假宣传和欺诈行为，足以让原告产生误解，认为被告售卖土地上的大棚可以适用于其宣传的农家院用途，且在原告接收涉案土地温室大棚后即对温室大棚进行了装修，将温室大棚改造为可用于生活居住的房屋，被告公司对此并未提出异议。（二）双方协议以合法形式掩盖非法目的。2015年11月1日，原告与被告签订《农业种植研发合作协议》(以下简称《合作协议》)，并于当天签订《补充协议》，上述协议就原告从被告处租用位于北京市通州区张家湾镇西永和屯村的农业种植大棚事宜进行了约定。根据上述约定，原被告双方合作期限为2015年12月31日至2037年12月30日，由原告向被告支付16.5万元租金，从而取得欣然贻香公社农场C26号农业种植大棚的使用权。《合作协议》中约定大棚用途是“发展及研发种植业”的农业用途，但实际用途是生活居住和经营农家院的非农业用途，对于这一实际用途，原被告双方明知且认可，并在《合作协议》的附件中约定了“每户安装独立院及围墙、每户安装木艺大门及入户栅栏、场区绿化完成、宽带入户”等有利于农家院经营业务开展的交付标准。可见，双方以农业用途合法形式，掩盖非农业用途的非法目的。（三）《合作协议》及其《补充协议》因违反法律强制性规定而无效。根据《土地管理法》第63条、《农村土地承包法》第８条的规定，本案中，原被告双方在未经政府许可情况下私自变更涉案土地用途，违反了上述强制性规定。故《合作协议》及《补充协议》因违反强制性规定而无效；二、被告应返还原告所支付的租金，并赔偿原告的装修损失。（一）被告应返还原告所支付的租金。原告于2015年11月1日向被告支付租金16.5万。依据《合同法》第58条规定，被告属于过错方，因此原告有权要求被告返还已支付的租金，并按人民银行贷款利率向原告支付资金占用费。（二）被告应补偿原告的装修损失。原告分别于2017年3月20日、4月23日、5月18日和6月17日分别支付了装修款（包括钢管、墙砖、地砖、瓦、人工费）共计22万元。被告在2018年5月收到北京市通州区张家湾人民政府发出的《限期拆除通知书》，且部分构筑物已被拆除，从而导致原告产生了装修损失，基于被告属于过错方的事实，被告应赔偿原告装修损失22万。综上，双方签订的《合作协议》及《补充协议》由于被告欺诈并违反法律强制性规定而无效，被告属于过错方，应返还原告所支付的16.5万元租金及其资金占用费（以银行同期贷款利率计算），并赔偿原告的改造装修损失。在要求退赔无果的情况下，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。被告（反诉原告）答辩并向本院提出反诉请求：１、双方继续履行《合作协议》及《补充协议》，恢复大棚原状，用于农业种植；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：一、原告主张双方签订的《合作协议》无效，缺乏法律依据。本案所涉土地项目是农业综合开发设施蔬菜项目，于2011年获得国家农业综合开发办公室立项备案手续，并非原告所称未经过审批的不合法行为。被告出租大棚，一直以农业种植对外进行宣传，不存在原告所述在百度贴吧、朋友圈等到处宣传涉案大棚可以改造为居住的行为。《合作协议》也明确约定答辩人出租涉案大棚给被答辩人用于发展和研发种植业，原告不得改变农业使用用途。原告在签署《合作协议》时就明知大棚用途，被告不存在欺诈。原告租赁涉案大棚后，进行装修改造时被告多次劝阻，并粘贴《通知》要求其停止装修，原告主张被告对其改造大棚用于生活居住未提出异议与事实不符。根据《合同法》规定，一方以欺诈手段订立的合同并非必然无效，还存在可撤销、可变更的情形，原告诉讼主张并不明确。双方签订《合作协议》约定出租大棚用于发展及研发种植业，被告真实目的亦在此。《合作协议》附件约定的交付条件是因为租赁大棚种植农作物，农作物有一定经济价值，出租大棚时答辩人考虑对被答辩人人身、财产保护，才在合同中约定上述交付条件，并非用于开展农家院经营业务，且实际交付的为空大棚和耳房，并不包括附件中约定的构筑物。原告在出租大棚及耳房内进行装修改造用于经营农家院，是其单方意思表示，双方并未达成合意。原告主张合法形式掩盖非法目的与事实不符。本案中被告出租大棚用于农业种植没有改变土地用途，并未违反《土地管理法》及《农业土地承包法》的相关规定，不存在无效的情形。综上，原告主张《合作协议》及《补充协议》无效缺乏事实及法律依据。二、原告主张返还租金及赔偿损失诉讼请求缺乏事实及法律依据。根据《合同法》相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中被告作为出租方向原告交付了符合合同约定的种植大棚，原告则应按照合同约定履行支付租金义务，在合同无相关约定，且被告不存在违约情况下，原告无权要求被告退还租金。原告违反《合作协议》的约定对大棚进行装饰装修，改变了大棚用途，从而导致政府拆除了大棚耳房并要求大棚整改。装修损失是由原告自己过错造成，被告对装修损失并无过错，不应承担赔偿责任。同时，2015年12月31日，被告完成农业种植大棚的交付。原告租赁农业种植大棚后，对耳房进行了装修和改造，改变了大棚的使用用途。综上，原告的行为已经严重违反了《合作协议》的约定，请求法院依法支持我方反诉诉求。原告针对被告的反诉答辩称：一、《合作协议》及《补充协议》无效，无法继续履行。根据《土地管理法》和《农村土地承包法》规定，农村集体土地不得用于非农业建设，乃法律强制性规定，并不因为“涉案土地已完成综合开发立项备案手续”的借口而转移。二、涉案合同事实上是擅自变更涉案地块用途，违反上述强制性规定，因而无效。尽管从合同文义上看，并未将涉案地块用于非农业建设。但事实上，原、被告双方在未经当地政府许可情况下私自变更涉案地块用途，用于非农业建设，从而违反强制性规定。具体表现在：1、涉案合同所约定的交付标准非农业建设交付标准。《合作协议》附件中约定了交付标准，从交付标准的特性和作用可以看出，这些交付标准所针对的非农业建设。但事实上这种非农业建设恰恰是在于不正当增益了人身与财产层面舒适性，因而违反强制性法律精神；2、被告在广告宣传时极力展现涉案大棚可用于生活居住用途。被告在发布的广告中展示了按照居住标准建造的样板间，并承诺涉案大棚内装修改造为房屋用于居住和生活。因此，被告所称“一直以农业用途对外宣传”完全不符合真实情况。被告上述虚假宣传和欺诈行为，足以让原告产生误解。因此，原告在签订合同时，不知道也不可能知道大棚房只能用于种植；３、原告改造大棚房的行为，是以双方关于大棚房可被用作农家院用途的合意为基础。在原告接受大棚房改造时，被告当时未提出异议，可见，双方对大棚房用于农家院用途达成了合意，并非被告所言是“单方行为”。如按照被告要求，按照合同约定恢复原状，岂非又要重新回到有水有电有宽带的独立房间的农家院状态，这显然不可能而且是违法的。三、由于被告是过错方，故应当向原告返还租金并赔偿损失。（一）被告属于过错方。被告在推广宣传大棚房时，存在欺诈。（二）因合同无效，被告方作为有过错一方，应当赔偿原告因被告欺诈行为和涉案合同无效所造成的装修损失。综上，《合作协议》及《补充协议》无效，无法继续履行，被告的反诉请求不能成立。且由于被告是过错方，故应当向原告返还租金并赔偿装修损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月1日，欣然贻香合作社（甲方）与翟宪侠（乙方）签订《合作协议》，约定:甲方愿提供农业种植大棚（一栋）给乙方用于发展及研发种植业，乙方不得改变农业使用用途；乙方使用的农业种植大棚位于北京市通州区张家湾镇西永和屯村，欣然贻香公社农场种植大棚C排26号，占地面积680㎡；交付日期2015年12月31日；经甲乙双方协商，乙方使用农业种植大棚截止年限到2028年12月30日，即从2015年12月31日至2028年12月30日，租金共计165000元；签完本合同后，乙方于2015年12月31日前向甲方交付会员1年会费2500元，每年11月15日交付第二年入会费；乙方不得违反国家法律、法规和本合同约定，不得改变农业种植大棚的使用性质。该《合作协议》还约定了其他内容。该协议附件中约定的交付标准为：1、农业种植大棚主体结构完成；2、农业种植大棚耳房顶部彩钢安装完成；3、每个农业种植大棚耳房门窗安装好；4、每户安装独立院、围墙，每户安装木艺大门及入户栅栏；5、水电接入每家及正常使用，每栋大棚独立电表，渗水井；6、场区道路铺装完成；7、路灯安装完成；8、场区绿化完成；9、场区排水系统装好；10、宽带入户。同日，双方签订《补充协议》，约定:乙方自愿要求甲方延长合作年限，合作延长期限为2028年12月30日至2037年12月30日，甲方不向乙方收取租金；如因国家政策原因导致乙方不能继续使用C排26号大棚，甲方按照国家政策标准折合使用年限补偿给乙方。上述协议签订后，翟宪侠给付欣然贻香合作社租金16.5万元，欣然贻香合作社于2015年11月1日将涉案大棚交付翟宪侠使用。庭审过程中，翟宪侠向本院提交张家湾人民政府发出的《限期拆除通知书》、《紧急通知》等照片资料，用于证明涉案大棚因未取得建设工程规划许可证、涉及改变大棚的农业用途，而被政府要求强制拆除。欣然贻香合作社认可大棚被强制拆除的事实，但称系因租户违反合同约定进行装修所致。翟宪侠还向本院提交了微信截图等涉案大棚宣传资料用以证明欣然贻香合作社的上述宣传导致原告误认为大棚可以用于生活居住。欣然贻香合作社对此不予认可，其称合同中明确约定了不能改变大棚种植用途。翟宪侠提交了电话录音资料（称系案外人奉丽娟与被告负责人党志辉之间的录音），用以证明当时通过介绍根据广告买的房子，广告载明涉案大棚可以做农家院使用，当时被告卖大棚就是为了农家院使用，而不是种植使用，也基于被告同意装修，原告才购买的涉案大棚。欣然贻香合作社对上述录音资料不予认可，称通过电话录音无法确认与奉丽娟通话的人的身份，且公司没有“党志辉”此人，认为电话录音与本案无关。本案审理过程中，本院到北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张家湾镇政府）就涉案大棚的拆除事宜核实相关事实。经向张家湾镇政府拆违办和农业服务中心负责人了解到：2018年5月10日的限期拆除通知书、2018年5月19日的紧急通知都是张家湾镇政府真实下发的，系当时针对辖区内违规大棚按照上级指示全部进行紧急拆除，关于限期拆除通知书中载明的违规大棚，是指大棚管理用房（俗称耳房）超标且装修用于居住使用，还包括修建、装修大棚房用于居住使用，实质系改变大棚种植用途，上述情形均在拆除范围之内。如不存在改变大棚使用性质的情形，通常情形下不会进行拆除。另查，涉案大棚交付后，翟宪侠对大棚进行了装修。上述事实，有《合作协议》、《补充协议》、收据、《限期拆除通知书》、《紧急通知》、照片等及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原、被告签订的《合作协议》中虽明确约定涉案大棚不得用作非农业用途，但根据查明的事实，原告租赁涉案大棚的目的并非用于农业生产，而是生活居住。在涉案大棚交付后，原告对涉案大棚进行了装修，将涉案大棚用于生活居住，明显改变了土地用途，政府对涉案大棚进行强制拆除，故双方签订的《合作协议》及《补充协议》，系改变土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《合作协议》及《补充协议》无效，故被告要求继续履行合同及恢复大棚原状的反诉请求，本院不予支持；被告应将收取的租金返还原告，具体数额，本院综合原告实际使用大棚的情况酌定为146250元；原告要求被告按照同期利息支付租金的资金占用费的诉求，依据不足，本院不予支持。关于装修损失，根据查明的事实，涉案大棚的装修系原告收到大棚后自行投资建设，《合作协议》中明确约定大棚不得用作非农业建设，可以推知原告在签订合同时明知大棚的性质，不得用作生活居住，但其仍对大棚进行装修，将大棚用作非农业用途，故其应自行承担由此产生的损失。故原告要求被告赔偿装修损失的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）翟宪侠与被告（反诉原告）北京欣然贻香种植专业合作社于二〇一五年十一月一日签订的《农业种植研发合作协议》及《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）北京欣然贻香种植专业合作社返还原告（反诉被告）翟宪侠租金146250元，于本判决生效之日起七日内付清；三、驳回原告（反诉被告）翟宪侠其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京欣然贻香种植专业合作社反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理7076元，由原告（反诉被告）翟宪侠负担3851元（已交纳），由被告（反诉原告）北京欣然贻香种植专业合作社负担3225元，于本判决生效之日起七日内付清。反诉案件受理费140元，由被告（反诉原告）北京欣然贻香种植专业合作社负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  王立香人民陪审员  杨殿祥二〇一八年十一月三十日书 记 员  张媛媛