贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4277号 上诉人（原审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路**（地（地区交警支队右侧统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：吉宓，毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李雪，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201611847446。 被上诉人（原审原告）：余正琴，女，1977年12月8日出生，汉族，住毕节市七星关区。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业）因与被上诉人余正琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告余正琴提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书所产生的违约金，分期进行赔付，第一期赔付2016年12月30日至2018年6月29日的损失合计20527.50元;第二期被告必须于为原告办理好房屋登记之日起30日内向原告赔付从2018年6月29日起至办理好房屋登记之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2015年6月与被告签订《商品房买卖合同》，截至今日原告还未取得该商品房所有权初始登记。被告违反了合同“第八章第三款转移登记”第一条：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。按照合同约定，买受人不退房的，出卖人自约日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金(2016年12月30日至2018年6月29日共575天，原告购房款为357000元，实际违约金为:357000×001×575=20527.50元。被告应首先赔偿原告从2016年12月30日至2018年6月29日的违约金20527.50元，后期于为原告办理好房屋登记之日起30日内赔付原告从2018年6月29日至办理好房屋登记之日止。 原审被告龙鑫家业辩称：《商品房买卖合同》未约定办理商品房办理转移登记的时间，同时，合同第八章第三条第一款约定:“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”由此可见，答辩人2014年12月30日前向被答辩人交付的是办理商品房转移登记的有关文书，而非商品房转移登记行为完成后取得的房屋所有权证。且因该合同已经约定由答辩人代理被答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理商品房转移登记的有关文书也就无需交付给被答辩人，而由答辩人基于代理权而直接持有。故，向被答辩人交付办理案涉商品房转移登记的有关文书和房屋所有权证，并非答辩人的合同义务。综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 原审经审理查明：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第12幢13层1号商品房一套，房价款为357000元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于2013年9月11日向被告支付购房款150000元，于2014年1月22日支付购房款140000元，于2015年6月28日支付购房款67000元。同时，被告于2015年6月28日收取原告交纳的税费18283元。 原审认为：本案争议的焦点为：被告是否应向原告支付违约金；如应当支付，应按何标准从何时支付。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款357000元为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计算。根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关税费18283元，基于此，被告应直接向不动产登记机关提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付。但被告并未举证证明其已向办证部门提交完毕办理商品房转移登记相关文书。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。根据原告的诉讼请求，从2016年12月31日起至2018年6月29日止的违约金为19456.50元（357000元×001×545天）；从2018年6月30日起的违约金计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持。被告的上述辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告余正琴支付从2016年12月31日起至2018年6月29日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金19456.50元。二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于其向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日起30日内向原告余正琴支付从2018年6月30日起至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止的违约金，该违约金以原告已付购房款357000元为基数，按日万分之一的标准计算。三、驳回原告余正琴的其他诉讼请求。案件受理费157元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，龙鑫家业不服，向本院提起上诉，请求判决：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：《商品房买卖合同》约定，被上诉人委托上诉人代为办理房屋权属转移登记。故上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，相关文书由上诉人基于代理权直接持有并提交至房屋登记机关。据此，向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记的有关文书，并非上诉人的合同义务。原审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任，缺乏事实和法律依据。 被上诉人余正琴二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，系双方就上诉人所负协助办证义务及其违约责任的具体约定。依据上述约定，取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书，是上诉人履行其协助办证义务的具体方式。鉴于双方另约定委托办证事宜，此时上诉人再向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书无实际意义，上诉人径行向不动产登记机关提交办理转移登记的有关文书并通知被上诉人，即可视为上诉人依约履行了交付文书的协助办证义务。本案现无证据表明上诉人已在合同约定期限内履行了向被上诉人交付或者直接向不动产登记机构提交办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，本案符合《商品房买卖合同》第二十二条约定的逾期办证违约责任承担情形，被上诉人据此主张上诉人承担逾期办证违约责任，事实和法律依据充分，依法应予支持。双方当事人关于委托办证事宜的约定，依法不能成为阻却上诉人承担逾期办证违约责任的合理事由，对上诉人提出的无需承担违约责任的上诉意见，本院不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费314元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年十一月二十五日 书记员  何婷婷