河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终17165号上诉人（原审原告）：胡鹏，男，1991年4月11日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：黑慧敏，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，河南方邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州中建大观置业有限公司，住所地郑州市航空港区新港大道西侧（鑫港花园）。法定代表人：陈洪轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡萍，该公司员工。委托诉讼代理人：李黔，河南久灵律师事务所律师。上诉人胡鹏因与被上诉人郑州中建大观置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2018）豫0192民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡鹏上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律不当，判决有失公正。一、被上诉人所宣传“86㎡2+1魔变三房”的内容具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该“86㎡2+1魔变三房”的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容。被上诉人未履行“86㎡2+1魔变三房”的承诺，已构成欺诈，应承担法律责任。上诉人一审提供的证据证明被上诉人进行了魔变三房的宣传和承诺。被上诉人的置业顾问李利军与一业主的微信聊天内容证明被上诉人对魔变三房进行大肆宣传和承诺。被上诉人对魔变三房进行了虚假宣传。原审法院在已查明被上诉人进行“86㎡2+1魔变三房”进行宣传的情况下，又以被上诉人所做的宣传未明确约定“魔变”的具体内容而否定被上诉人的“86㎡2+1魔变三房”的宣传，显然自相矛盾。被上诉人在宣传中已经明确上诉人所购买的房屋为三房，被上诉人的销售宣传页的户型是86㎡2+1魔变三房的户型，且被上诉人制作的供购房者参观的样板间也是86㎡2+1魔变三房后三房的户型，原审中上诉人提供被上诉人样板间的视频，可以清楚的看出被上诉人针对其宣传制作的是三房户型样板间，故被上诉人宣传魔变三房内容具体明确。上诉人之所以购买涉案房屋就是因为被上诉人销售房屋的承诺，上诉人只需要支付两房的钱就可以得到三房，如果没有赠送一个房间，被上诉人销售的涉案房屋户型极差，公摊大，且价格比不魔变的高，上诉人是不会选择购买涉案房屋。被上诉人没有兑现售房宣传的魔变三房承诺，已经构成欺诈，应承担法律责任。二、双方签订的商品房买卖合同附件四第八条第6款系格式条款，并未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，被上诉人也未采取合理的方式提请上诉人注意该格式条款免除或者限制被上诉人的责任，且被上诉人提供的该格式条款免除其责任、排除上诉人主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的商品房买卖合同附件四第八条第6款被上诉人就涉案楼盘所作的宣传属要约邀请，仅作为买受人对空间布局、装修装饰等参考，双方权利义务以商品房买卖合同约定内容为准系被上诉人为了重复使用而预先拟定，被上诉人在出卖房屋时五证不全无法签订网签合同，买受人在缴纳购房款时是无法签订正式购房合同的，被上诉人在能签订正式合同时未尽到提示和告知对方格式条款的内容，该条款无效。原审判决认定该补充条款的效力意味着出卖人在销售广告中作出的明确具体的说明和允诺对于买受人购买房屋和房屋价格即使产生重大影响，出卖人也无需对此承担合同责任，可以恣意违约。三、被上诉人在对预售房屋进行宣传时，应客观真实，不得进行虚假宣传误导消费者。上诉人在交房时才发现被上诉人印发的宣传材料和制作的样板间与房屋实际状况严重不符，被上诉人行为已经构成虚假宣传，应认定为欺诈行为。上诉人作为购房者因个人生活需要购买使用商品房屋，其行为应属消费行为，其权益应受消费者权益保护法的保护，被上诉人应承担三倍的赔偿责任。本案中，上诉人的诉求仅按当时被上诉人承诺的8平方及购买时的房价计算损失，法院应予支持。四、上诉人、被上诉人提供的证据充分证明其在交房时仍未达到房屋买卖合同约定和法律规定的交房条件，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。被上诉人没有在2017年10月31日前交房，且交房不符合交房条件，不能交房。被上诉人竣工验收备案的时间为2018年4月10日，且房屋存在严重质量问题。被上诉人也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。配套基础设施和公共设施也没有按照合同第十四条约定内容完成。合同约定的交房时间为2017年10月30日，水电、气等均在2017年10月30日达到正常使用条件，从被上诉人提供的供水合同签订时间显示2017年11月7日，用水性质为非居民用水，室外排污管网验收时间为2018年1月11日，用电合同签订时间为2018年1月19日，并且用电人为被上诉人，并非上诉人个人，上诉人交电费交给物业公司，并不是直接通过支付宝或银行交给电业局的。被上诉人交房并未达到法定和合同约定的交房条件，在未达到交房条件前仍然要承担逾期交房的违约责任。五、上诉人所签的装修申请书系被上诉人制定的格式条款，并未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，被上诉人也未采取合理的方式提请上诉人注意该格式条款免除或者限制被上诉人的责任，且被上诉人提供的该格式条款免除其责任、排除上诉人主要权利的，该条款无效。装修申请书载明已按照合同约定的日期达到交房条件与事实不符，被上诉人存在欺诈，上诉人所签的装修申请书“不再因交房问题提出其他经济要求和主张”亦无效。该装修申请书系上诉人受胁迫的情况下签的。装修申请书内容并不涉及上诉人主张的“86㎡2+1魔变三房”欺诈问题，并不影响上诉人诉讼请求获得法院的支持。原审法院因此否认魔变三房欺诈行为及违约交房的行为实属错误。六、导致上诉人逾期交房的原因系被上诉人迟延向公积金中心备案造成的，因此被上诉人应承担逾期交房的违约金。被上诉人郑州中建大观置业有限公司辩称，一、被上诉人按照合同约定履行交房义务，不存在任何欺诈和违约，原审法院驳回上诉人赔偿损失的诉讼请求正确。至于上诉人提到的“魔变三房”，即使存在这样的宣传，也应为要约邀请，并非要约，双方的权利义务应以双方买卖合同的约定为准。1、被上诉人按照《商品房买卖合同》及附件交付房屋，且部分业主已经实际占有房屋，被上诉人不存在任何违约和欺诈问题。2、所谓“魔变”，仅仅是一种理念，魔变是合理功能划分的延伸，宣传的是一种生活理念或居住理念。所谓“魔变”说明和允诺也不具体，不明确，不应作为交付的承诺，且双方签订的合同附件四第八条第6款明确约定就涉案楼盘所作的宣传均属要约邀请，仅作为买受人对空间布局、装修装饰等参考，双方权利义务以《商品房买卖合同》约定内容为准。二、被上诉人在合同约定的交房期限内交付房屋，不存在延期交房，不应当承担逾期交房的违约责任。2017年10月18日，中建·森林上郡2号地块经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，后被上诉人向业主发交房信函，通知业主于2017年10月31日办理交房手续事宜，又于同年10月27日在河南日报上刊登交房公告，业主可于2017年10月30日—31日集中办理交房手续。依据双方买卖合同第十一条约定，应视为被上诉人已于2017年10月31日将符合合同约定交付条件的商品房交付给业主，且部分业主已经入住，故不存在延期交房的问题，业主主张的延期交房违约金不能成立。三、双方买卖合同附件四第八条为双方的真实意思表示，合法有效。1、双方买卖合同附件四第一条约定，买受人对前述文件、合同等已详细阅读并对条款表达之意内容理解完全一致。后购房人在《商品房买卖合同》（含附件）签字，应视为购房人对合同条款均已理解，并自愿予以遵守。现以买卖合同附件四第八条为格式条款，被上诉人未尽合理说明，应为无效的理由与事实不符，且不能成立。同时，双方买卖合同所附《房屋平面图》，对房屋结构有明确描述，业主均在《房屋平面图》签字和按手印，被上诉人也是以此进行的交房，也不存在任何隐瞒和免除自己责任的问题。四、依据被上诉人提供的《进场装修申请书》、《领取表》，部分业主明确表示对房屋现状表示理解，并明确表示不再因交房问题提出任何请求和主张，现再以交房问题提起本案诉讼于法无据，也不应得到法院支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。胡鹏向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告赔偿原告60000元；2、依法判令被告赔偿原告逾期交房的违约金4000元（逾期交房违约金按照月租金1500元从2017年11月1日暂时计算至2018年1月21日，要求计算至被告符合法定及合同约定的交房条件并向原告实际交付房屋之日）；3、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年10月14日，原告胡鹏与被告中建大观公司签订《商品房买卖合同》，购买由被告中建大观公司开发建设的位于郑州航空港区郑港一路北侧、郑港二街东侧的森林上郡的3幢4层402号房产，建筑面积87.37㎡，单价6694.41元／㎡，总房款584891元。双方在合同中第六条第3项约定首付款金额为184891元，约定付款时间为2016年10月14日，下余款项400000元的付款方式为公积金贷款，约定付款时间为2016年12月14日；第八条约定：“出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件……5、该商品房建设工程竣工验收合格；配套的基础设施和公告设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实……”；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理……逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。因原告的公积金贷款未转至被告账户，被告于2018年5月向原告发出解除合同通知书一份。2018年7月31日，原告胡鹏的住房公积金贷款支付至被告中建大观公司账户。2018年8月20日，被告将涉案房屋交付给原告。同日，原告胡鹏向被告中建大观公司出具了《中建·森林上郡2号地进场装修申请书》一份，主要内容为：“根据合同约定，应于2017年10月31日前进行交房，鉴于贵公司因政府部门环保扬尘治理需要耽误了许多工期，后经追赶工期小区已按照合同约定日期达到交房条件……，我对贵公司目前交房现状及完善工作表示理解。……故在接受贵公司作出的经济补偿后为支持贵公司工作，不再因交房问题提出其他经济要求和主张。”同日，原告胡鹏在被告中建大观公司处领取了礼品并签订了显示有“以下签名业主对交房现状表示满意，对后续房屋及绿化等修葺等表示理解和认可，并同意以一个月的物业费（2017年11月1日-2017年11月30日）及以下物品作为补偿，自愿放弃对开发商追索权利”的《礼品领取表（中建森林上郡2号地）》。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，虽然原告的公积金贷款未在约定期限内转至被告处，被告亦曾要求解除与原告所签的上述合同，但在原告的贷款转至被告处后，被告亦向原告交付了房屋，双方均已实际行动表示继续履行合同，且双方就房屋买卖合同项下的各自义务均已履行完毕。原告要求被告赔偿其损失60000元及逾期交房违约金，但从其签字认可的《进场装修申请书》、《礼品领取表》的内容来看，原告对被告交房现状表示理解，且明确表示接受被告作出的经济补偿后，不再因交房问题提出其他经济要求和主张，因原告未提供证据证明其上述文书存在无效或可撤销的情形，故原告要求被告对其进行赔偿并支付逾期交房违约金，没有法律依据，其理由不能成立，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告胡鹏的诉讼请求。案件受理费1400元，减半收取计700元，由原告胡鹏负担。二审中，上诉人提交三份证据。证据1，业主薛堂玉与被上诉人原置业顾问李利军的2018年11月15日通话录音以及书面纸质版手机录音整理笔录；证据2，森林上郡1、2号楼业主服务群聊天记录手机截屏，共5页。证明被上诉人在销售房屋时进行魔变三房的宣传和承诺，构成合同的一部分，系要约，并非要约邀请。证据3，1—5号楼燃气验收新通知（在楼栋前张贴）照片打印件，证明被上诉人在合同要求交房的时间，直至2018年9月25日天然气仍未验收合格，被上诉人不符合交房条件，应承担违约金。被上诉人质证称，1、对证据1真实性、合法性、关联性均有异议。该录音并非原始载体也不能证明是李利军本人，该录音也未经被录音人同意，不具有合法性，不应作为证据使用。同时，从该录音本身来讲，录音中所谓李利军从未认可和承诺存在魔变三房的事实。该证据不能证明上诉人的主张。通话中，李利军明确拒绝了有关魔变三房作证的要求，更加印证了被上诉人并未对魔变三房作出过任何具体承诺。2、对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。上面所显示内容也并不能显示被上诉人存在魔变三房的宣传，也未有被上诉人相关人员在上面表示存在魔变的事实。该证据也不能证明上诉人的主张。3、对证据3真实性有异议。上面没有加盖公章，况且即便属实，也是物业服务中心出具，与被上诉人无关，该证据也不能证明上诉人主张的存在延期交房的事实。对该三组证据被上诉人均不予认可。本院经审查认为，上诉人提交的三份证据均不能达到其证明目的，对其提交的证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件，均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。关于被上诉人所宣传的“魔变三房”的性质问题。双方签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定涉案房屋户型为二室二厅，被上诉人对“魔变三房”所作的相关宣传并未对如何魔变三房作出具体的说明和允诺，且双方合同附件四第八条第6项明确约定出卖人对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇、项目、设施所作的广告、宣传资料、沙盘模型、设计效果、样板房等均属要约邀请，双方确认以上宣传形式仅作为买受人对空间布局、装修装饰等参考，双方权利义务以《商品房买卖合同》约定内容为准。双方对《商品房买卖合同》附件中的上述条款进行了签字确认，被上诉人所作宣传性质双方确认为要约邀请，故被上诉人所作的宣传不能视为合同内容，上诉人主张被上诉人支付损失6万元的主张不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋是否符合合同约定的交付条件的问题。涉案《商品房买卖合同》第八条明确约定，出卖人应在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据查明的事实，被上诉人已经在合同约定的交房期限内取得勘察、设计、施工、监理及建设等单位共同出具的《工程竣工验收意见书》，能够认定涉案房屋已经验收合格，符合双方约定的“该商品房建设工程竣工验收合格”的标准，被上诉人在合同约定的交房期限内，按照合同约定的交接方式通知上诉人收房，被上诉人已经履行了交房义务。一审认定被上诉人不应承担逾期交房违约金并无不当，应予维持。关于涉案小区公共基础设施、配套设施是否符合合同约定的问题。根据双方《商品房买卖合同》第十四条约定，公共基础设施不符合合同约定的，存在180天的整改期限，若上诉人认为被上诉人经过整改后仍不能达到合同约定的交付条件，双方可另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由胡鹏负担。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员陈涛审判员王燕燕二〇一八年十一月二十一日书记员 李            杨