河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民终6699号上诉人（原审被告）：祝志祥，男，1971年1月8日出生，汉族，初中文化，农民，户籍所在地黑龙江省拜泉县，经常居住地河北省黄骅市。委托诉讼代理人：邓晓雨，河北冀事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许宝义，男，1953年6月19日出生，汉族，初中文化，农民，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：李冰，河北兴骅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许元辉，男，1977年7月13日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市。上诉人祝志祥因与被上诉人许宝义、许元辉确认合同无效纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。祝志祥上诉请求：一、撤销河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初2492号民事判决，发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2009年2月26日与被上诉人签订“购房定金协议”一份、“买卖房协议”一份，双方约定被上诉人许元辉以111000元的价格将位于马庄村四间土房东偏房两间出售给上诉人祝志祥。上诉人于协议签订日一次性付清全部房款，搬至上述房屋居住至今，于买房后当年对大门洞进行改造且更换大门，于2011年新建西偏房并且将门窗全部更换。被上诉人许宝义自原告买房居住至该房屋拆除前，一直在本村居住，不可能不知道房屋买卖的事实，再加上村委会对被上诉人许元辉的买卖行为出具证明，上诉人完全有理由相信许元辉的代理行为构成表见代理，其代理行为效。而且，拆迁工作是从2017年开始，对于争议房屋，政府所有动员工作及登记工作等都是针对上诉人祝志祥进行的，直至拆迁事宜进入实地落实阶段，即所有住户限制在几日内搬走，这时被上诉人许宝义、许元辉父子看到了实在利益，于限搬当日将上诉人一纸诉状告上法庭。被上诉人许宝义称自己不知情实属虚假。本案实际是二被上诉人在卖房当时已经设下的圈套。上诉人于一审法院开庭审理时，已经提出因上诉人在房屋居住九年并对房屋进行装修及整改，而且新建偏房，不能单纯认定合同无效，但是一审法院对被上诉人许宝义是否知情、该代理行为是否有效、装修、整改及自建部分的价值并未审理，而这些案情对于该案件的后续处理有着至关重要的影响，并且该案涉及到民生问题，因此，上诉人认为有必要依法撤销原审判决，发回一审法院重新审理，以维护上诉人的合法权益。许宝义答辩称，上诉人的上诉请求不成立。本案为确认合同无效纠纷，一审对于上诉人提出的表见代理、装修等进行了审理查明，但这些问题并非本案焦点问题。上诉人提出的与案件相关的其他问题应当另行处理而不是通过上诉来处理。一审判决应予维持。许宝义向一审法院起诉请求：一、依法确认二被告签订的《买卖房协议》无效；二、依法判令被告祝志祥返还原告宅基地及房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告许宝义与被告许元辉系父子关系，均为河北省黄骅市黄骅镇马庄子村村民，被告祝志祥户籍为黑龙江省拜泉县富强镇文明村**，但实际居住地为河北省黄骅市黄骅镇马庄子村。2009年2月26日，被告许元辉作为甲方（卖房方）、被告祝志祥作为乙方（买房方）共同签订“购房定金”文书一份、“买卖房协议”一份，双方约定被告许元辉以111000元的价格将位于马庄村四间土房东偏方两间住房出售给被告祝志祥，签订协议的当日被告祝志祥一次付清全部房款后，被告许元辉将房产证交于被告祝志祥，该房屋产权归被告祝志祥所有。协议签订后，被告祝志祥如约给付被告许元辉购房款并搬入上述房屋居住至今，被告祝志祥居住期间对上述房屋进行了部分改造和修缮，但被告至今未能将户口迁入该村，不属于该村集体经济组织成员。2018年4月28日，原告许宝义诉至一审法院，请求确认上述房屋买卖协议无效，由被告祝志祥返还宅基地及房屋。被告许元辉、祝志祥签订的“购房定金”文书底部手写有“补充说明：甲方提供卖房证明（大队）”字样。2009年3月26日，黄骅市黄骅委会出具了证明一份，证明载明“我村村民许元辉房四间于2009年3月份转让给祝志祥”。该证明由被告祝志祥持有。2009年5月15日，被告许元辉、祝志祥再次签订“协议书”一份，双方对2009年2月26日所买卖房屋拆迁补偿、装修费用如何分配、置换进行了明确。原告许宝义与许宝義为同一人。黄宅集建（土）字第01-16-0156号集体土地建设用地使用证土地使用者：许宝義，地址：马庄村，用途：宅基，审批时间：1990年8月24日，批准使用期限：40年。被告许元辉、祝志祥签订“买卖房协议”，被告祝志祥交付房款后，被告许元辉将上述集体土地建设用地使用权证交付给被告祝志祥。2018年4月18日，被告祝志祥以被征收人身份就涉案宅基地【坐落于黄骅，土地证（宅基证）件号01-16-0156】与黄骅市黄骅镇人民政府签订黄征收字第5-**“黄骅市马庄村城中村改造项目房屋征收安置协议”，双方确定了被征收房屋信息、产权调换补偿方式等。现诉争宅基地及房屋已被征收并拆除。被告祝志祥已经领取了装修及附属物补偿费15176元、搬迁补偿费2647元、临时安置费52994元，其他款项尚未领取或者置换为房屋面积。因诉争宅基地及房屋已被征收并拆除，无法返还，询问原告方意见，原告方坚持诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、买卖房协议、购房定金、协议书、马庄村委会证明、集体土地建设用地使用证、征收安置协议等在案佐证。一审法院认为，违反国家法律、法规强制性规定的行为无效。本案涉及买卖的房屋系农村宅基地房屋。对于农村宅基地房屋买卖，应当综合考虑房屋转让时间、转让是否经过审批以及受让人的身份等因素分别作出认定。本案房屋转让发生在2009年2月26日，应受1999年国务院禁止性规定的约束，故被告许元辉、祝志祥于2009年2月26日签订的买卖房协议无效，原告许宝义的该项诉讼请求，于法无悖，一审法院予以支持。因诉争土地使用权人原告许宝义与出卖诉争宅基地及房屋的被告许元辉系父子关系，出于维护社会稳定和诚实信用原则的角度，且诉争房屋现已经被拆除，故原告许宝义要求被告祝志祥返还诉争宅基地及房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。被告许元辉经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃参加庭审、答辩、举证、质证等相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认被告许元辉与被告祝志祥于2009年2月26日就黄骅房屋所签订得《买卖房协议》无效；二、驳回原告许宝义的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告许宝义承担20元（已交纳），被告祝志祥承担15元，被告许元辉承担15元（限本判决生效之日起三日内交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条明确：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”被上诉人许元辉将农村宅基地上的房屋出售给非黄骅市黄骅集体经济组织成员的上诉人祝志祥，应依法认定该《买卖房协议》无效。综上所述，祝志祥的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人祝志祥负担。本判决为终审判决。审判长  张友僧审判员  余志刚审判员  穆庆伟二〇一八年十一月二十八日书记员  蔡一璘