上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14095号原告：上海八威房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：马立群，董事长。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告：任向东，男，1973年6月6日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：吴君丽，女，1980年8月4日生，汉族，住上海市松江区。二被告共同委托诉讼代理人：宋仲春，上海市建纬律师事务所。二被告共同委托诉讼代理人：吴炜春，上海市建纬律师事务所。原告上海八威房地产有限公司与被告任向东、吴君丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨生泉、二被告及其委托诉讼代理人吴炜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付违约金90,045元。事实和理由：2015年5月30日，原告和被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市松江区新桥镇新镇街路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)，总价款为588万元，原告应分别于2015年5月31日前支付177万元、2015年7月31日前支付150万元、2015年8月15日前支付261万元，逾期支付房款应当按逾期未付数额的日万分之三支付违约金。被告于2015年12月8日支付第三笔房款261万元，逾期115天，应当按照合同约定日万分之三的标准向原告支付违约金计90,045元。故原告诉至本院请求判如所请。二被告共同辩称：首先，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告从2015年8月16日就知道被告逾期的事实，期间未发生诉讼时效中止中断的事由，故原告诉请已经超过两年诉讼时效，请求法院查实后驳回原告诉请；其次，被告支付该笔房款系通过贷款方式支付，贷款银行由原告指定，原告系贷款保证人，签订贷款合同之时被告已经逾期，原告从未向被告主张违约金，被告在收到原告向其寄送的律师函之后方得知尾款于2015年12月7日放款。双方当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，本院组织当事人进行举证质证，并记录在案，根据原、被告提供的证据以及陈述，认定事实如下：2015年5月30日，由原告作为甲方(卖方)与二被告作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》(网签)(以下简称“预售合同”)，约定：1.乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积241.52平方米，单价为24,345.81元，根据暂测的房屋建筑面积计算总房价款暂定为5,880,000元。2.签订本合同时，该房屋建设工程建设到达到上海市商品房预售许可标准。3.乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止……4.甲方定于2015年12月31日前将系争房屋交付给乙方。5.付款方式和付款期限。乙方须按照如下时间分期支付购房款：于2015年5月31日之前，乙方缴纳房款177万元；于2015年7月31日之前，乙方缴纳房款150万元；于2015年8月15日之前，乙方缴纳房款261万元。甲方承担担保责任时，乙方应当：……有关银行贷款，乙方已知晓并同意按以下约定履行：本房屋所有贷款之申请及条件，以银行批准为实，如银行未批准全部或部分贷款时，乙方承诺自动将未能贷款或贷款不足部分房款转为以现金等形式直接支付，且乙方应在第二期房款应付款日期起十五日内全部支付完毕，逾期到账的，视为乙方逾期付款，甲方可依据本合同第七条之规定追究乙方违约责任。6.“补充条款一”中：……对付款方式的补充及修改：甲乙双方约定按照下列第3种方式付款：(1)一次性付款方式；(2)按揭贷款付方式；(3)分期付款：乙方须按照如下时间分期支付购房款：于2015年5月31日之前，乙方缴纳房款177万元；于2015年7月31日之前，乙方缴纳房款150万元；于2015年8月15日之前，乙方缴纳房款261万元……双方同意对本合同正文第十、十一、十二、十三条做如下修订和补充：在验收交接房屋之前，乙方须付清所有房款及入住时的各项费用，包括但不限于全部应付房价款、违约金(如有)、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由甲方代偿的按揭款及其利息(如有)、提交、签署委托甲方代办房地产权证及他项权利登记的各项手续、资料……。预售合同另对其他事项作出了约定。预售合同签订后，原、被告按约履行合同，被告第三期房款(尾款)261万元于2015年12月7日通过贷款方式向原告支付，原告于2015年12月31日将系争房屋交付被告。另查明，被告于2015年10月26日与案外人中国银行股份有限公司上海市松江支行签订《个人一手住房贷款合同》，原告作为保证人在该合同上盖章。原告在庭后陈述被告在签订预售合同时承诺可以全额付款不需要贷款，但是因未能在2015年8月15日前支付第三期房款故申请贷款。原告于2018年3月21日向被告发函催讨支付逾期付款违约金90,045元，被告表示收到该律师函但在此之前从未收到原告口头或者书面要求支付违约金的通知。原告在庭后表示曾于2015年12月22日向被告发函催告违约金但是未提供相应的凭证。上述事实，主要有预售合同、律师函、贷款合同、借款凭证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告和被告签订的预售合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，对当事人具有拘束力，双方均应恪守。被告于2015年12月7日方向原告付清第三期房款261万元，构成逾期付款。本案的第一个争议焦点在于被告是否就该逾期付款承担违约责任。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。就目前本院证据而言，被告未能举证证明其选定的贷款银行系原告指定，且即便贷款银行确系原告指定，被告也没有证据证明原告对于贷款银行的放款日期是明知且同意的，亦没有证据表明原告对于被告逾期付款的违约金已经明示放弃。而无论是原告配合办理贷款之行为还是原告按期交房之行为均不能表明原告对于被告的逾期付款行为而产生的违约金明确放弃主张权利，因此在被告构成逾期付款的情况下，应当向原告支付逾期付款违约金。按照合同约定，原告需承担的违约金应按照未付款261万元为基数自2015年8月16日计算至2015年12月7日。本案的第二个争议焦点在于被告的诉讼时效抗辩是否成立。对此本院认为，根据《中华人民共和国民事通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，同时自2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，并结合《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》以及原告关于主张适用三年诉讼时效的意见，本院认为被告就原告所主张的2015年8月16日至9月30日期间违约金的诉讼时效抗辩成立，但是被告仍应当支付自2015年10月1日至12月7日期间的违约金。原告提出曾于2015年12月22日向被告发函主张违约金但是未能提供证据予以证明，不产生诉讼时效中断的效果。本案的第三个争议焦点在于被告应付违约金的计算标准。被告认为原告主张的违约金过高，应当予以调整，对此本院予以认可。因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、过错程度以及双方履约的情况等因素，本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，对违约金酌情作出调整，认为被告按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率年利率4.35%上浮30%计年利率5.655%向原告支付违约金较为适宜，计27,497元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告任向东、吴君丽于本判决生效之日起十日内向原告上海八威房地产有限公司支付逾期付款违约金27,497元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,051元，减半收取1,025.50元，由原告上海八威房地产有限公司负担782元(已付)、被告任向东、吴君丽负担243.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一八年十一月十二日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。