大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初11094号原告张文莉。被告大连保利红旗房地产开发有限公司。法定代表人何智韬，总经理。委托代理人张树贤，律师。委托代理人郑德海，律师。原告张文莉与被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称“保利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月28日作出（2017）辽0211民初3141号民事判决。宣判后，原告不服提起上诉。大连市中级人民法院于2017年11月28日作出（2017）辽02民终7059号民事裁定，撤销本院（2017）辽0211民初3141号民事判决，发回本院重审。本院收到市中院裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张文莉、被告保利公司的委托代理人郑德海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年12月14日签订《商品房买卖合同》第三条、第十三条以及附件约定：被告所交付商品房应当达到高档电梯入户的标准，层高为3.15米，如未达到标准，由被告30日内整改后交付按照约定的交房标准。原告于2015年4月10日到达收房现场发现，被告所要交付的商品房没有达到高档电梯入户的标准，层高也未达到3.15米。现原告要求被告继续履行合同，为原告安装高档电梯，整改房屋使层高达到合同约定。原告与被告于2013年12月14日签订《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当在2015年4月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给原告。原告于2015年4月10日到达收房现场发现，被告要交付的商品房并未通过政府部门的验收备案，亦没有向原告出示商品房验收合格的手续。原告现要求被告出具《建设工程消防验收合格意见书》、《房屋质量监督检验报告》、《面积实测报告》、《房屋建筑工程竣工验收备案登记表》等手续，确保房屋可以顺利办理下来产权证。原告与被告于2013年12月14日签订《商品房买卖合同》第九条约定：被告逾期交房的，应当按照购房款的万分之二向原告支付违约金，超过60日，仍不交房的，原告有权解除合同。原告向被告退还全部房款为1,271,611元，以及累计已付款的1.5%的违约金。现被告所交付的房屋不符合合同约定，现要求被告向原告支付逾期交房的违约金。原告于2015年4月10日将上述情况告知被告，并于次日向被告下发了“有条件收房通知书”，告知被告要求按照合同约定和国家法律规定对其要交付的房屋进行整改。而被告违约后，并未进行任何整改，亦未给付原告任何违约金。现原告请求法院判令1、被告按照合同约定安装高档电梯入户和达到合同约定的3.15层高或进行补偿；2、被告向原告支付截止起诉之日（后续还会产生）逾期交房违约金（每日按照收房款万分之二计算）；3、2017年4月10日前拿钥匙；4、从拿钥匙之日起缴费，免去2015年和2016年的物业费及采暖费等相关费用；5、诉讼费及其他费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，安装电梯用户并不是双方真实意思表示，在政府等相关部门的审批文件关于案涉楼层并不包含电梯，原、被告之间双方达成的商品房买卖合同以及附件一、二均没有关于安装电梯入户的意思表示，附件三虽然有高档电梯相关的字样，但该字样经另案审理查明确系被告相关员工操作失误，并非原、被告双方的真实意思表示。因此，请求法庭将案涉的商品房买卖合同及相关附件作为一个整体进行分析理解，以找到双方当事人真实意思表示。关于原告要求被告支付逾期交房违约金，免去相关物业费、采暖费的诉请，被告也不同意。因为被告已经根据合同约定在合理的期限内通知原告接收案涉房屋，而原告明确拒绝接收房屋，因此被告不存在逾期交房的违约行为，所以原告的相关逾期违约金以及免除物业费、采暖费的诉请，于法无据。关于原告刚才当庭增加的诉讼请求，由于其未提出明确的补偿或赔偿的依据以及标准，所以被告也不同意支付相关的费用。最后，本案发回重审的原因是大连市中级人民法院在二审中以与本案有相同情况的案件经一、二审处理后，被辽宁省高院提审，为保持案件处理的同一性，待同类型的案件处理为依据。而相关的同类型案件现在已由辽宁省高级人民法院经再审程序作出终审民事判决，判决内容是撤销了原审的判决，判令被告向案外人交付相关房屋，并驳回了案外人的全部要求的其他诉请。因此，根据法律规定，被告望贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告张文莉与被告大连保利红旗房地产开发有限公司于2013年12月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于大连市甘井子区红南园9号1单元2层2号的预售商品房，建筑面积共89.10平方米，套内建筑面积为75.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.49平方米，层高3.15米，合同第八条约定出卖人应在2015年4月10日前依照国家和地方人民政府有关规定符合具备“该商品房所在楼宇经验收合格”之条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定若出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定，如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。合同附件一房屋平面图约定案涉房屋的户型，未标注电梯和电梯井。合同附件二约定具体分摊部位包括但不限于公共楼梯间、门廊、公共门廊、管道井、设备问、建筑1／2外墙，出屋面楼梯间等部分。合同附件三第9项约定有高档电梯。合同附件四第六条4.2约定物业管理费暂按住宅2．6元／平方米・月（含电梯费）（产权面积）收取；第十三条关于补充协议的效力约定，本补充协议与合同内容如有不同规定，以本补充协议为准。案涉房屋所在同楼层业主罗雅文签署的商品房买卖合同的附件3中电梯选项为无，相邻单元业主高俊、相邻楼业主卢涵潇签署商品房买卖合同的附件3中电梯选项为无。罗雅文、高俊、卢涵潇的《商品房买卖合同》均写明“层高为3米”。2014年12月7日，辽宁地质海上工程勘察院出具勘察文件《质量检査报告》，质量检查意见为合格，大连城建设计研究院有限公司出具设计文件《质量检查报告》，质量检查意见为合格。同日广州富利建筑安装工程有限公司向被告报竣并提交了《工程竣工报告》，大连宏达建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》，工程质量评估意见为符合设计规范要求，其中案涉房屋经检测合格，无电梯。2015年4月5日，被告负责组织设计、施工、监理、勘察等单位组成验收组对该建设工程进行竣工验收，结论为工程竣工验收合格。案涉房屋在大连市甘井子区规划局审批单体方案时没有电梯的设计，同时所在楼宇经大连市甘井子区规划局核实通过规划分段核实认可。2015年4月被告保利公司通过快递邮寄给原告张文莉收楼通知书。2015年4月10日原告于收房时发现被告所要交付的房屋没有达到合同约定的标准，在现场未办理收楼手续。案涉房屋层高原告主张仅为3米，未达到合同约定标准，被告应当就层高达到合同约定的3.15米承担举证责任，但被告经释明后一直未予举证，故可以对原告所述案涉房屋层高未达到合同约定仅为3米的主张予以认定。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、发票等凭证、《个人购房借款及担保合同》、被告提供的勘察文件《质量检査报告》、设计文件《质量检査报告》、《工程竣工报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程质量保修书》、收楼通知书及邮寄流程单、A33单体报批图、同楼宇其他业主合同、原被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告主张交付案涉房屋，并未主张解除合同，案涉《商品房买卖合同》可以继续履行，且双方均同意继续履行，故原告请求交付房屋、继续履行合同的请求应予支持。关于原告主张房屋层高与合同约定不符应予补偿的诉讼请求，房屋层高对于房屋买卖合同的订立和房屋价格确有重大影响，《商品房买卖合同》中明确约定了层高为3.15米，现交付的房屋层高实际为3米，被告应当承担违约责任。但因层高相差0.15米对使用房屋及生活舒适度的影响有限，且不能认定被告通过故意降低层高标准以从中获利，且3米层高也符合国家住宅设计的规范标准，可以满足原告居住需要，因此，对原告该项请求仅予适当支持，酌定按照合同总金额1%的比例计算。关于双方争议案涉房屋是否为电梯入户房型的问题。双方于2013年12月14日签订的《商品房买卖合同》中，约定的房屋为A33栋楼1单元2层2号房（红南园9号1单元2层2号），对此双方无异议，在商品房买卖合同中主要条款没有对该房屋是否有电梯明确约定，但在合同附件三中第9项为“电梯：高档电梯”，合同附件四第六条4.2约定物业管理费暂按住在2.6元/平方米˙月（含电梯费）（产权面积）收取，对此，双方理解产生分歧，原告理解为有电梯，而被告认为无电梯，附件三系公司工作失误所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中，双方合同中未明确约定房屋有无电梯，合同附件一中房屋平面图没有标注电梯井的位置，合同附件二中关于公共部分及公用房屋分摊建筑面积构成说明中未把通常设计有电梯的楼房中必然存在的电梯机房、电梯井作为公共部位约定在公雄面积中。且案涉房屋所在33号楼宇施工、竣工图设计时并没有配置电梯。因此，从上述情况看，案涉房屋的实际情况与案涉《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准的第9项约定“电梯：高档电梯”中关于“电梯”的内容显然存在冲突。案涉《商品房买卖合同》作为一个整体，应理解为未配置电梯，不应认定双方《商品房买卖合同》中约定的房屋为电梯入户房型。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任并支付逾期交房违约金问题。被告按照《商品房买卖合同》第八条约定，在案涉房屋所在楼宇验收合格后，按双方合同约定的通讯地址向原告发出收楼通知书，且原告已于2015年4月10日到案涉房屋内进行验收。由于《商品房买卖合同》中并未约定房屋为有电梯房，且通过整体对合同条款的理解，案涉房屋应为无电梯房，因此，在原告因房屋及合同存在瑕疵情况而拒收的情况下，不能认定被告存在逾期交付房屋。但是，原告在起诉时明确提出交付房屋的诉讼请求，被告亦同意继续履行合同，因此被告仍负有继续交付房屋的合同义务。且在2017年5月4日庭审时，本院明确要求被告于2017年5月7日前交付房屋，在此情况下，被告仍然拒不履行房屋交付合同义务，属于违约行为，应当按照合同约定的逾期交房违约金比例支付从指定交付房屋之日起的违约金。关于房屋交付迟延期间的物业费、采暖费如何收取问题，与本案分属不同的法律关系，双方应另行解决，本案不处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告大连保利红旗房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张文莉交付位于大连市甘井子区红南园9号1单元2层2号房屋。二、被告大连保利红旗房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张文莉支付逾期交房违约金（自2017年5月8日起至房屋实际交付之日止，以总房款1,271,611元为基数，按日万分之二计算）。三、被告大连保利红旗房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张文莉支付房屋层高违约的赔偿金12,716元。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告张文莉的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  战婧玲人民陪审员  孙香凤人民陪审员  王传伟二〇一八年十一月二十八日书 记 员  矫文艳