广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19101号上诉人（原审被告）：张庆绵，男，1953年9月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：张少英，女，1955年10月18日出生，汉族，住广州市。上诉人（原审被告）：张庆樑，男，1958年6月3日出生，汉族，住广州市。上诉人（原审被告）：张少霞，女，1961年7月16日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：张庆耀，男，1963年5月2日出生，汉族，住广州市。上诉人张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞因与被上诉人张庆耀共有物分割纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.驳回张庆耀一审全部诉讼请求；3.张庆耀承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认为双方当事人就张庆耀支付使用涉案房屋的所有费用达成口头协议未能举证证明，有违事实。事实上，张庆耀已经主动交纳了涉案房屋的管理费、公摊水电费，也在《住宅交接确认书》上签名承诺承担涉案房屋的一切费用，足以证明双方就张庆耀支付使用涉案房屋的所有费用达成过口头协议。2.一审判决判令双方当事人共同承担涉案房屋自2015年9月8日至拍卖前的管理费和公摊水电费没有事实依据。涉案房屋自2012年4月18日接收开始一直由张庆耀单独占有使用，理应由其单独承担该些费用。3.张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞已将涉案房屋和1205房的面积增大购房款和税款返还给张庆耀。2014年5月26日，双方当事人就涉案房屋和1205房一起进行了结算。两套房屋面积增大购房款共83395.2元，每人应付16679.04元，张少英、张庆樑、张少霞三人共出资50037.12元，其中22712.16元给了张庆耀，27324.96元给了张庆绵，税款2501.86元也是五个人每人支付了500.37元，张庆樑持有房款和税款发票也可以印证。一审判决以张少英、张庆樑、张少霞没有收据或支付凭证，兄弟姐妹由其中一人持有票据符合常理等为由否认三人的付款事实缺乏依据。4.一审判决判令退还给张庆耀31512.96元有误。涉案房屋和1205房是一起购买的，结算欠款也应当两套房屋一起计算。如果按照一审判决，张庆耀实际只需承担两套房屋总价中的7878.24元，而张庆绵已经支付了两套房屋总价中的44004元，算上收回张少英、张庆樑、张少霞退还的27324.96元，也已支付了两套房屋总价的平均数16679.04元，一审仍判令其支付7878.24元是错误的。5.一审判决认定2016年3月20日张庆耀才知悉其支付的购房款是债权，作为诉讼时效的起算点，不符合事实。张庆耀支付涉案房屋面积增大购房款是在2012年1月，2012年4月双方当事人签订了调解书，调解书写明涉案房屋和1205房是五个当事人共有的，张庆耀从调解书签订之日就应当知道其出资的购房款是各产权人之间的债权债务，诉讼时效应当从调解书签订之日起算。2014年9月16日，涉案房屋和1205房办理了房产证，张庆耀再次知道其支付的购房款是各产权人之间的债权债务。至本案一审起诉的2018年7月13日，张庆耀主张购房款早已超过诉讼时效。同样，涉案房屋税款的诉讼时效起算点是2014年9月16日，至一审起诉也超过了诉讼时效。被上诉人张庆耀二审辩称：不同意张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞的上诉请求，其所述意见不属实。张庆耀接收涉案房屋后一直没有居住，对方将涉案房屋堵塞门锁，导致张庆耀无法居住。涉案房屋无人居住，物业公司才向张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞发出通知要求交纳物业管理费。2018年7月13日，张庆耀向一审法院起诉请求：1.张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞向张庆耀支付广州市文昌北路246号1911房新增面积款31512.96元及利息9368.9元，合共40881.86元；2.张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞向张庆耀支付广州市文昌北路246号1911房维修基金合共4072.7元；3.张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞向张庆耀支付广州市文昌北路246号1911房办理房产证税费1004.52元；4.张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞向张庆耀支付广州市文昌北路246号1911房防盗门、防盗网安装费1470.8元；5.张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞向张庆耀支付住宅管理费、公摊水电费共2727.84元；6.张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞承担全部诉讼费用。上述费用由张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞各承担四分之一。一审法院经审理查明：广州市荔湾区带河路泰兴路19号二、三楼房屋（以下简称原址房屋，建筑面积59.49平方米，已拆除）是张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人按份共有的房产。2005年，原址房屋地段的土地使用权由广房公司转让给了元邦公司，广房公司在该地块中相关拆迁权利义务由元邦公司承接。2012年，张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞在荔湾区人民法院起诉广房公司及元邦公司要求回迁及支付临迁补助费等费用。后经主持调解，各方当事人达成调解协议，并于2012年4月18日签订了（2012）穗荔法民三初字第252号民事调解书。协议约定：由元邦公司安排文昌北路246号xxx房（建筑面积48.3262平方米）、xxxx房（建筑面积48.4845平方米）给张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人作为回迁安置房，其中xxx房由张庆绵居住，xxxx房由张庆耀居住；张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人在2012年5月30日前付清给元邦公司购房款83395.2元，其中张庆绵支付44004元、张庆耀支付39391.2元；元邦公司在2012年5月30日前付清给张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人货币补偿款85844元；各方同意以调解书内容为依据签订《房屋拆迁补偿协议书》，自调解书生效之日起，张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人与广房公司签订的《房屋拆迁安置协议》失效。2012年4月24日，张庆耀签署了《住宅交接确认书》，确认接收涉案1911房使用；2012年6月1日，张庆耀向元邦公司支付涉案xxxx房购大面积房款39391.2元；2014年4月1日，张庆耀向广州市房屋安全管理所交纳涉案xxxx房的房屋维修基金5090.87元；2014年9月16日，张庆耀向广州市荔湾区地方税务局缴纳增大面积税费2501.86元。2014年10月29日，荔湾区文昌北路246号xxxx房经核准产权登记在张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人名下，该房屋建筑面积48.48平方米，套内建筑面积35.4平方米，由张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人各占五分之一份额。2015年9月8日，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞以张庆耀为被告，向荔湾区人民法院提起（2015）穗荔法民三初字第1339号共有物分割纠纷一案，要求将涉案xxxx房拍卖，拍卖所得款项按各人所占房屋份额进行分割。该案经一、二审审理，于2016年3月29日作出（2016）粤01民终621号民事判决，终审判决拍卖涉案xxxx房，所得款项由张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人各占五分之一，拍卖费用各负担五分之一。2016年1月6日，张庆耀向荔湾区人民法院提起（2016）粤0103民初409号房屋买卖合同纠纷一案，要求：1.确认张庆耀和张庆樑、何燕玲、张少英、高婉雯在2000年10月22日签订的《合约》有效；2.张庆樑等四人继续履行合约，将其产权面积5.945平方米出售给张庆耀，并协助张庆耀办理涉案xxxx房产权转移变更手续，产权转移的各项税费由张庆耀和张庆樑、张少英三人均摊；3.涉案xxxx房增大的面积产权归张庆耀所有，张庆樑等四人及张庆绵、张少霞协助张庆耀办理xxxx房增大面积产权的变更过户手续；4.张庆樑等四人向张庆耀支付违约金45694元等。该案于2016年3月30日作出一审判决，判决：一、张庆耀与张庆樑等四人在2000年10月22日签订的《合约》有效；二、张庆樑等四人履行《合约》，将张庆樑、张少英占有涉案1911房产权份额中的5.945平方米转让给张庆耀；张庆樑等四人及张庆绵、张少霞协助张庆耀办理涉案xxxx房产权变更登记手续（张庆耀占有15.641平方米即3226/10000份额；张少英、张庆樑各占有6.7235平方米即1387/10000份额；张庆绵、张少霞各占有9.696平方米即2000/10000份额）；产权变更登记产生的各项税费由张庆耀与张庆樑、张少英平均分担；三、在张庆樑等四人及张庆绵、张少霞履行完毕上述第二项判决内容的同日，张庆耀向张庆樑、张少英支付房款7847元；四、驳回张庆耀其他诉讼请求。判后，张庆樑、张少英不服，提起上诉，二审法院于2016年8月18日作出（2016）粤01民终8338号终审判决，认定因（2016）粤01民终621号民事判决，终审判决拍卖涉案xxxx房，所得款项由张庆耀等五人各占五分之一，拍卖费用各负担五分之一，故虽然《合约》有效，但继续履行存在障碍，不具备履行条件，因此，张庆耀要求继续履行《合约》的主张不能得到支持，为此判决：维持（2016）粤0103民初409号民事判决第一、四项；撤销（2016）粤0103民初409号民事判决第二、三项。张庆耀为证明其为涉案xxxx房安装防盗门、防盗网支付了安装费1838.4元，提供了“鸿基名门订货单”和相片1张；为证明其支付了1911房管理费、公摊水电费共3409.8元，提供了广东元邦物业管理有限公司开具的住宅管理费、公摊水电费发票8张、收据两张、“元邦明月星辉缴费通知单”两张和张庆耀的POS机刷卡凭证。张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞对上述证据均无法确认。张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞为证明其已与张庆耀结清了购大面积房款及税费，提供了广东元邦房地产开发有限公司出具的涉案xxxx房的购房发票（附注记载：原产权面积59.49平方米，回迁增大面积37.32平方米，元邦收款金额83395.2元）以及增大面积契税发票（金额为2501.86元），张庆耀对上述发票的真实性确认，但认为持有发票原件无法证明已结清相应款项给张庆耀。一审庭审中，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞认为，张庆耀签署《住宅交接确认书》即表明张庆耀使用涉案xxx房，并承诺交付一切相关费用；张庆耀认为当时是张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人共同收楼，但由张庆耀签订确认书。一审法院认为：本案争议的焦点是：1.张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞是否已与张庆耀结清涉案xxxx房的购大面积房款和增大面积税费；2.张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞是否应分摊涉案1911房的维修基金、防盗设备安装费、管理费以及公摊水电费。关于争议焦点1，荔湾区文昌北路246号xxxx房是元邦公司拆除张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人的原址房屋后安排给五人作为产权补偿的房屋，该房屋产生的税费理应由张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞共同承担。又因各方未对房屋增大面积的产权归属作明确约定，该增大面积产权仍由五人按份共有，故张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞应按各自份额承担增大面积房款。张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞以其持有购房发票和契税发票原件抗辩其已与张庆耀结清了购大面积房款和税费，但未能提供相应的支付凭证或收款收据予以佐证，张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞作为亲兄弟姐妹，由其中一人持有票据原件符合常理，并不能以此证明各方已结清了相应款项，故对张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞的抗辩理由一审法院不予采纳。关于诉讼时效，张庆耀于2012年6月1日向元邦公司支付了该笔款项，后张庆耀在（2016）粤0103民初409号案中以其实际交纳增大面积款项为由，主张涉案xxxx房增大的面积产权归张庆耀所有，由此可见，张庆耀至此认为其支付的购大面积房款和增大面积税费是用于获取涉案1911房增大的面积产权，而非对张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞享有的债权，后荔湾区人民法院于2016年3月30日作出一审判决驳回张庆耀该项诉请，二审中张庆耀未就该判项提起上诉，应视为张庆耀实际在2016年3月30日明确知悉其交纳的购大面积房款和增大面积税费属于各产权人之间的债权债务关系。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，因此张庆耀在2018年7月13日起诉未超过法律规定的三年诉讼时效，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞关于诉讼时效的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞应按各自所占份额向张庆耀支付购大面积房款和增大面积税费，并按中国人民银行同期存款基准利率承担从2016年3月30日起至还清购大面积房款之日的利息。关于争议焦点2，首先对于维修基金，维修基金是法律规定的业主应当缴纳的款项，其用途就是对房屋共有部分的维修和改良。如前所述，张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人作为涉案xxx房的共有人，应共同承担房屋的维修基金。关于诉讼时效，张庆耀于2014年4月1日交纳涉案1911房的房屋维修基金5090.87元，于2018年7月13日向一审法院递交诉讼材料，因张庆耀未能提供证据证明其诉讼时效依法存在中止、中断的情形，故张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞提出张庆耀的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩主张成立，一审法院对张庆耀要求张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞支付维修基金的诉请不予支持。其次对于防盗设备安装费、管理费以及公摊水电费，根据（2012）穗荔法民三初字第252号民事调解书的内容，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞同意涉案xxxx房由张庆耀居住；张庆耀亦于2012年4月24日接收了xxxx房使用，张庆耀应承担使用房屋期间所产生的费用；但是，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞于2015年9月8日向荔湾区人民法院起诉张庆耀，要求将涉案xxxx房拍卖，拍卖所得款项按各人所占房屋份额进行分割。可见，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞以其实际行动表明不同意张庆耀继续使用涉案房屋，并通过诉讼行使所有权人的处分收益权，根据公平原则以及《中华人民共和国物权法》第九十八条的规定，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞应从2015年9月8日起与张庆耀共同承担涉案xxxx房的管理费、公摊水电费。张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞辩称双方口头约定由张庆耀承担涉案xxxx房的全部费用，但对此未举证证明，一审法院不予采纳。至于防盗设备安装费，因防盗门、防盗网是张庆耀自行安装的设备，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞对此并不知情，故该费用应由张庆耀自行承担。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年8月29日判决如下：一、在该判决发生法律效力之日起十日内，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞一次性向张庆耀支付广州市文昌北路246号xxxx房购大面积房款31512.96元并支付利息（利息从2016年3月30日起，按中国人民银行同期存款基准利率计算至张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞实际支付之日，上述款项由张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞各负担四分之一）；二、该判决发生法律效力之日起十日内，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞一次性向张庆耀支付广州市文昌北路246号xxxx房办理增大面积税费1004.52元（张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞各负担四分之一）；三、该判决发生法律效力之日起十日内，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞一次性向张庆耀支付广州市文昌北路246号xxxx房从2015年9月8日至2017年12月31日的住宅管理费、公摊水电费2117.5元（张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞各负担四分之一）；四、驳回张庆耀的其他诉讼请求。一审案件受理费527元，由张庆耀负担25元，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞共负担502元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，关于双方是否已就涉案房屋面积增大购房款和税款进行结算的问题。根据查明的事实，张庆耀已支付了涉案房屋面积增大购房款和税款，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞称其与张庆耀就上述款项进行结算，支付了其应当负担的部分，但并未提供任何关于付款的证据，仅以张庆樑持有购房款和税款发票作为抗辩。涉案房屋属于五名当事人共有，一人持有发票并不能简单作为认定付款主体的依据，再结合五人最初约定涉案房屋归张庆耀使用的情况，本院认为张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞主张其已将应当负担的涉案房屋面积增大购房款和税款支付给张庆耀证据不足，不予采信。关于涉案房屋面积增大购房款的数额分摊问题。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋面积增大购房款为39391.2元，该房屋为五名当事人等额按份共有，每人应负担的购房款为7878.24元。在张庆耀已支付了涉案房屋全额面积增大购房款的情况下，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞应将其负担的部分共31512.96元支付给张庆耀，一审判决对此计算正确。张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞将涉案房屋面积增大购房款和xx房面积增大购房款合并计算，认为一审判决对其应支付的款项计算有误，但xxx房面积增大购房款并非由本案处理，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞的此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于涉案房屋面积增大购房款和税款的请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，虽然涉案房屋为五名当事人共有，但根据（2012）穗荔法民三初字第252号民事调解书约定，涉案房屋由张庆耀居住，故张庆耀单独承担涉案房屋面积增大购房款和税款而未向张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞主张是其基于已单独获得该房屋使用权的事实而作出的。2016年3月20日，张庆耀、张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞五人就分割涉案房屋的案件判项生效，张庆耀此时已知悉将丧失使用涉案房屋的利益，故其请求张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞支付应负担的涉案房屋面积增大购房款和税款应从此时计算诉讼时效，至本案一审起诉的2018年7月13日，并未超过三年诉讼时效。张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞主张张庆耀的相关请求超过诉讼时效理据不足，本院不予支持。关于涉案房屋住宅管理费、公摊水电费的承担问题。本院认为，根据前述民事调解书约定，涉案房屋由张庆耀居住。2012年4月24日，张庆耀也签署《住宅交接确认书》，接收涉案房屋使用。故张庆耀应当承担使用涉案房屋产生的住宅管理费、公摊水电费等费用。虽然张庆耀称涉案房屋一直处于空置状态，但张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞不予确认，且双方已经约定该房屋归张庆耀使用，无论该房屋空置与否，张庆耀均应当承担与该房屋物业管理相关的费用。一审判决对此认定正确。2015年9月8日，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞起诉请求拍卖涉案房屋，但张庆耀并未举证证实其在此时已将该房屋交接给五名当事人共同控制或交给法院控制，其仍应当支付至涉案房屋被拍卖前所产生的住宅管理费、公摊水电费。故一审判决判令张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞分担涉案房屋从2015年9月8日至2017年12月31日的住宅管理费、公摊水电费不当，本院予以纠正。张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞此项上诉请求理由成立，本院予以支持。综上所述，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5005号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5005号民事判决第三项、第四项；三、驳回张庆耀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费527元，由张庆耀负担87元，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞负担440元。二审案件受理费900元，由张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞负担857元，张庆耀负担43元。本判决为终审判决。审判长  杨晓怡审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一八年十一月八日书记员  李 莉彭诗敏