文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终5846号上诉人（原审被告）:夏孝才，男，1955年10月16日生，汉族。委托诉讼代理人：向雁宾，重庆金牧锦扬（荣昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄祖琴，女，1974年7月8日生，汉族。被上诉人（原审原告）：刘大平，女，1974年4月16日生，汉族。二被上诉人共同委托诉讼代理人：毛成勇，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。上诉人夏孝才因与被上诉人黄祖琴、刘大平房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2018)渝0153民初2742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏孝才及其委托诉讼代理人向雁宾，被上诉人黄祖琴、刘大平的委托诉讼代理人毛成勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏孝才上诉请求：撤销原判，依法改判夏孝才不承担责任；案件一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定的事实错误。上诉人在合同期满后，因被上诉人的房屋租金价格较高，就没有与被上诉人继续签订租赁合同，另行租赁了其他人的房屋经营家具。上诉人并未实际使用被上诉人的房屋，双方当事人是在钥匙交接、腾房过程中发生了一些矛盾。一审法院仅依据移交清单中打印部分和手写部分门牌号差额就认定上诉人实际使用涉案房屋与事实不符。上诉人实际在2017年3月10日就退还了所有门面，只是个别门面的钥匙未交还。黄祖琴、刘大平辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄祖琴、刘大平向一审法院起诉请求：1.判决解除双方当事人之间关于荣昌区双河街道大兴街75号门面房，荣昌区双河街道沿河街124、128号门面房的租赁合同；2.判令夏孝才支付拖欠的门面房租金47205.92元，支付截止至2018年4月的滞纳金5993.2元，并从2018年5月起以未付金额为本金按照年利率24%支付滞纳金至付清时止；3.判令夏孝才将上述75、124、128号门面房交还黄祖琴、刘大平，并按照每平方米11元的单价支付上述75、124、128号门面房的租金至夏孝才交还门面房时止；4.判令夏孝才支付荣昌区双河街道大兴街75号，荣昌区双河街道沿河街124、128、130号门面房三个月的寻租期租金损失5248元；5.本案诉讼费由夏孝才承担。一审庭审中，黄祖琴、刘大平自愿放弃了第一、第三项诉讼请求，明确其诉讼请求为：1.判决夏孝才支付黄祖琴、刘大平拖欠的门面房租金47094元（包含2016年3月2日双方当事人签订的《租赁合同》约定租赁期限内的所欠租金4990元，以及夏孝才在《租赁合同》约定的租赁期限届满后继续使用69号、71号门面房至2017年12月6日，继续使用73号、81号门面房至2017年12月8日，继续使用75号、128号门面房至2018年4月17日，继续使用130号门面房至2018年3月31日，继续使用124号门面房至2018年4月17日的门面房租赁费共计42104元）；2.判决夏孝才支付上述75号、124号、128号、130号门面房各三个月的门面房寻租期租金损失共计5248元。一审法院认定事实：黄祖琴、刘大平名下有位于重庆市荣昌区双河街道大兴街1幢14-21号负一层（建筑面积313.06平方米）、65号（建筑面积61.90平方米）、67号（建筑面积35.36平方米）、69号（建筑面积34.14平方米）、71号（建筑面积37.68平方米）、73号（建筑面积37.57平方米）、75号（建筑面积33.30平方米）、79号（建筑面积39.05平方米）、81号（建筑面积38.29平方米）、83号（建筑面积41.02平方米）门面房十间，以及位于重庆市荣昌区双河街道沿河街124号（建筑面积35.29平方米）、126号（建筑面积35.29平方米）、128号（建筑面积43.59平方米）、130号（建筑面积46.84平方米）门面房四间。2013年11月19日，黄祖琴、刘大平（甲方）与夏孝才（乙方）签订《租赁合同》，约定黄祖琴、刘大平将上述71、73、75、79、81、83、124、126、128、130号门面房（面积共计387.92平方米）租赁给夏孝才，租期两年即从2013年3月10日至2015年3月9日，租金按7元/平方米/月计算。合同期满后，双方当事人于2015年3月24日和4月30日又签订了三份《租赁合同》，将上述14个门面房中除79、124号门面房外的其他门面房（其中位于重庆市荣昌区双河街道大兴街1幢14-21号负一层的门面房租赁面积为104.40平方米）租赁给夏孝才，租期均截止于2016年3月9日，其中负一层1号门面房租金按5元/平方米/月计算，其余门面房租金均按11元/平方米/月计算，夏孝才于2015年3月29日和2015年5月7日分两次向黄祖琴、刘大平支付了该三份《租赁合同》租赁期内的租金共计61777元。2016年3月2日，双方当事人又重新签订两份《租赁合同》，黄祖琴、刘大平将上述除79、124号门面房外的其他全部门面房（其中位于重庆市荣昌区双河街道大兴街1幢14-21号负一层的门面房租赁面积为104.40平方米）租赁给夏孝才，租期为2016年3月9日至2017年3月8日。其中负一层1号门面房租金按5元/平方米/月计算，租金共计6260元；其余门面房（面积共计444.98平方米）租金均按11元/平方米/月计算，租金共计58730元。上述两份《租赁合同》租金共计64990元，后夏孝才分别于2016年3月3日、2016年5月16日和2016年12月5日向黄祖琴、刘大平分别转款支付了租金20000元，共计60000元，尚欠4990元租金未支付黄祖琴、刘大平。上述双方当事人签订的所有《租赁合同》均约定：租金交付方式为一次性支付全年租金，租金乙方（夏孝才）需提前30天交付给甲方（黄祖琴、刘大平）；乙方在缴纳租金后才能继续使用门面房，如乙方没按时交纳租金，甲方有权让乙方停止使用门面房；如双方达成一致意见可继续使用门面房；乙方应缴纳所欠租金并支付所欠租金每日1%的滞纳金；乙方应在合同到期前1月告知甲方是否继续租用该门面房；乙方在租用期间无法继续经营的情况下，乙方经甲方同意可停止租用，未经甲方书面同意，乙方不得转租；房屋租赁税由乙方承担，租赁期间所发生的一切税费及水、电、物业管理等费用均由乙方自行承担；如有违约，违约方应承担合同约定年租金20%的赔偿金，并赔偿给对方因违约造成的其他经济损失。双方当事人于2016年3月2日签订两份《租赁合同》后，未再签订新的《租赁合同》，合同期满后，夏孝才于2017年3月10日将上述65、67、83、126、128、130号门面房移交给了黄祖琴、刘大平，于2017年12月6日将69号门面房移交给了黄祖琴、刘大平，于2017年12月9日将73号、81号门面房移交给了黄祖琴、刘大平。2017年12月6日，黄祖琴以租赁期满后夏孝才仍使用黄祖琴、刘大平的上述部分门面房为由，向重庆市荣昌区公安局双河派出所报警，该派出所民警出警到场进行了处理，并出具《处警登记信息》一份，载明处理结果为：2017年12月6日16时30分左右，民警到达现场后，经过了解，系黄祖琴（510231197407085245，重庆市荣昌区东大街164号附5号1幢3单元2-2,1335031****）将位于双河街道大兴街的门面房租给了一个叫夏孝才的人。黄祖琴称合同到期后，夏孝才还在使用门面房，后民警向夏孝才询问是否有此事，夏孝才称看到门面房没有人在用，就在门面房里面放点货，如果要将东西搬出来，夏孝才可以将东西搬出门面房，后民警告知双方经济纠纷不属于公安机关管辖范围，如果遇到此事双方可以通过司法途径解决。黄祖琴、刘大平为证明双方当事人签订的《租赁合同》到期后夏孝才仍在使用其门面房的事实，向一审法院举示了22张现场照片，并陈述上述照片证明夏孝才截止于2017年12月6日仍然占有使用黄祖琴、刘大平的71、73、75、124、128、130号门面房，夏孝才截止于2018年4月17日仍然占有使用黄祖琴、刘大平的75、124、128号门面房。黄祖琴、刘大平称，夏孝才虽然在2017年3月10日将128、130号门钥匙归还黄祖琴、刘大平，但夏孝才又擅自使用128号门面房至2018年4月17日，使用130号门面房至2018年3月31日，124号门面房现还放有夏孝才的物品，至今夏孝才都未向黄祖琴、刘大平移交75、124、128、130号门面房。因此夏孝才应当支付黄祖琴、刘大平合同期内未付租金4990元和合同到期后继续使用69、71、73、75、81、124、128、130号门面房的租金共计42104元，并赔偿黄祖琴、刘大平75、124、128、130号门面房各三个月的寻租期租金损失共计5248元。夏孝才对黄祖琴、刘大平提交的上述照片及陈述均不予认可，并陈述上述照片无法确定拍摄地点和门牌号，也不能证明房屋内存放的物品与夏孝才有关；夏孝才在2015年合同期满后就未再与黄祖琴、刘大平另签订合同租用124号门面房，夏孝才也没有124号门面房的钥匙，该124号门面房漏水，里面的烂家具是夏孝才早就不要的；夏孝才在2017年3月10日将75、128、130号门面房归还给了黄祖琴、刘大平后未再继续使用；2016年3月至2017年3月合同期内的未付租金4990元夏孝才已现金支付给黄祖琴、刘大平，即便没有现金支付凭证，该款也应在2016年3月9日前支付，故黄祖琴、刘大平主张该租金已超过一年的诉讼时效；租赁期满后夏孝才已未租赁使用黄祖琴、刘大平的任何门面房，双方当事人也未再签订租赁合同，黄祖琴、刘大平要求夏孝才支付合同期外的租金没有合同予以约定，且即便夏孝才在租赁期限届满后使用涉案门面房，但因双方当事人租赁合同约定夏孝才应先交租金才能使用房屋，夏孝才未交租金，黄祖琴、刘大平有权停止夏孝才使用该门面房，而黄祖琴、刘大平并未依法积极采取适当措施收回门面房，故不应就扩大的租金及损失要求赔偿。黄祖琴、刘大平的诉讼请求均不应得到支持，请求法院依法驳回黄祖琴、刘大平的诉讼请求。一审法院认为，双方当事人签订了多份《租赁合同》，将本案涉案门面房租赁给夏孝才，租赁合同是双方当事人双方真实意思表示，且不违反法律规定，均属于有效合同，对双方具有法律约束力，双方当事人双方应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人于2016年3月2日签订两份《租赁合同》，按该两份合同载明的涉案租赁门面房的租金计算标准，夏孝才应共计向黄祖琴、刘大平支付租金64990元，但夏孝才仅以转账方式向黄祖琴、刘大平支付60000元，尚欠4990元未支付，夏孝才辩称该4990元租金已现金支付黄祖琴、刘大平，黄祖琴、刘大平对此不予认可，夏孝才也未提交证据予以证明，故对黄祖琴、刘大平要求夏孝才支付租赁合同期内的门面房租金4990元的请求，一审法院依法予以支持。双方当事人签订的多份《租赁合同》均约定夏孝才须提前30天将全年租金一次性支付黄祖琴、刘大平后才能继续使用黄祖琴、刘大平门面房，但根据双方交易习惯，夏孝才均系在合同期内分次向黄祖琴、刘大平转账支付租金，现日期为2016年3月2日的两份《租赁合同》于2017年3月8日租期届满，黄祖琴、刘大平于2018年5月2日起诉夏孝才支付租金，并未超过三年的诉讼时效，故对于夏孝才抗辩黄祖琴、刘大平的诉讼请求已过诉讼时效的意见，一审法院不予采信。对于双方当事人争议的合同租期届满后夏孝才是否占有使用黄祖琴、刘大平69、71、73、75、81、124、128、130号门面房，应否向黄祖琴、刘大平支付租期届满后相应租金的问题，一审法院分别评析如下：关于69、73、81号门面房租期届满后的租金应否主张的问题。2016年3月2日《租赁合同》期满后，因夏孝才仍然继续占有使用黄祖琴、刘大平部分门面房，并于2017年12月6日才将69号门面房移交黄祖琴、刘大平，于2017年12月9日才将73号、81号门面房移交黄祖琴、刘大平，故黄祖琴、刘大平要求夏孝才按《租赁合同》约定的租金支付标准支付69号门面房2017年3月9日至2017年12月6日期间的租金3342元（34.14平方米×11元/平方米/月×267天÷30天），支付73号门面房2017年3月9日至2017年12月8日期间的租金3706元（37.57平方米×11元/平方米/月×269天÷30天），支付81号门面房2017年3月9日至2017年12月8日期间的租金3777元（38.29平方米×11元/平方米/月×269天÷30天），共计10825元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于71、75号门面房租期届满后的租金应否主张的问题。结合《处警登记信息》载明的事实，能够证实夏孝才在黄祖琴、刘大平报警后仍然占用使用黄祖琴、刘大平的部分门面房，现夏孝才没有证据证明其已将71、75号门面房移交给黄祖琴、刘大平，故对黄祖琴、刘大平要求夏孝才按《租赁合同》约定的租金支付标准支付71号门面房2017年3月9日至2017年12月6日期间的租金3689元（37.68平方米×11元/平方米/月×267天÷30天），支付75号门面房2017年3月9日至2018年4月17日期间的租金4860元（33.30平方米×11元/平方米/月×398天÷30天），共计8549元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于128、130号门面房租期届满后的租金应否主张的问题。因夏孝才已于2017年3月10日将128、130号门面房移交给了黄祖琴、刘大平，黄祖琴、刘大平称上述门面房移交后夏孝才仍在继续占有使用，夏孝才对此不予认可，黄祖琴、刘大平举示的照片亦不能充分证明夏孝才继续占有使用的事实，故对黄祖琴、刘大平要求夏孝才支付128、130号门面房租金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于124号门面房租期届满后的租金应否主张的问题。双方当事人2013年11月19日签订的《租赁合同》中约定黄祖琴、刘大平将124号门面房租赁给夏孝才，租赁期间为2013年3月10日至2015年3月9日，该《租赁合同》到期后，双方当事人于2015年、2016年两次重新签订的《租赁合同》中，均未包含124号门面房，黄祖琴、刘大平称夏孝才占有使用124号门面房至2018年4月17日，夏孝才对此不予认可，黄祖琴、刘大平举示的照片亦不能充分证明夏孝才继续占有使用的事实，故对黄祖琴、刘大平要求夏孝才支付黄祖琴、刘大平124号门面房租期届满后租金的诉讼请求，一审法院不予支持。对黄祖琴、刘大平要求夏孝才赔偿其75、124、128、130号门面房各三个月寻租期租金损失共计5248元的诉讼请求。一审法院认为，因双方当事人针对75号、128号、130号门面房的租赁合同已于2017年3月8日到期，双方当事人针对124号门面房的租赁合同已于2015年3月9日到期，现黄祖琴、刘大平没有充分证据证明夏孝才在合同期满后仍然占有使用124、128、130号门面房，虽然夏孝才在租赁合同届满后继续使用了75号门面房，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在夏孝才合同期满后没有支付租金且未将物品搬离黄祖琴、刘大平门面房的情况下，黄祖琴、刘大平有权随时解除租赁合同，依法维护其合法权益，但黄祖琴、刘大平在租赁合同期限届满后怠于行使其租赁合同解除权，故不应就扩大的损失要求赔偿。综上，对黄祖琴、刘大平要求夏孝才赔偿75、124、128、130号门面房各三个月寻租期租金损失共计5248元的请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告夏孝才于本判决生效后十日内支付原告黄祖琴、刘大平房屋租金共计24364元；二、驳回原告黄祖琴、刘大平的其他诉讼请求。如果被告夏孝才未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1262元，减半收取计631元，由被告夏孝才负担。”二审中，上诉人举示“门面出租合同”两份，拟证明上诉人另外租赁了其他人的门面，没有使用被上诉人的门面。被上诉人质证后认为，该证据不属于新证据，即使上诉人另行租赁其他人房屋也不能代表其没有使用被上诉人的门面。上诉人还申请证人李成友和王志先出庭作证，拟证明其门面使用情况。证人李成友陈述2017年12月看到夏孝才租赁的被上诉人的十几个门面关门了。证人王志先陈述最近一个春节前夏孝才基本把门面的家具搬走了，春节后又搬走了一些家具。上诉人质证后认为证人证言能证明其2017年3月后没有使用被上诉人的门面。被上诉人质证后认为证人证言反而证明2018年上诉人仍然使用被上诉人的门面。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则应承担举证不能的后果。本案中，被上诉人为证明上诉人在合同租期届满后，仍然使用其部门门面，举示了“移交单”、“房屋租赁合同终止钥匙移交清单”、“处警登记信息”、“照片”等证据予以佐证，足以证明上诉人在合同租期届满后占有使用部分门面的情况，一审判决也对各个门面分别进行了评析，说理清楚详尽，本院予以确认不再赘述。上诉人认为2017年3月10日前就已经退还了所有门面，但并未举示充分证据予以佐证，且其二审中出庭作证的证人反而证实上诉人直至2017年12月仍使用被上诉人的部分门面，故上诉人的该上诉理由不能成立。另外，上诉人是否另行租赁其他人的门面与上诉人是否占有使用被上诉人的门面并无直接关联，故本院对二审中上诉人举示的证据均不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费409元，由上诉人夏孝才负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 周 舟审判员 夏兴芸二〇一八年十一月十九日法官助理陈莹书记员杨静