河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终11341号上诉人（原审被告）：张立辉，男，1978年3月21日出生，汉族，现住石家庄市桥**。被上诉人（原审原告）：河北国源房地产开发有限公司。住所地：石家庄市新华区植物园街**。法定代表人：王计国，董事长。委托诉讼代理人：邱霞，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。上诉人张立辉因与被上诉人河北国源房地产开发有限公司（以下简称国源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张立辉、被上诉人国源公司的委托诉讼代理人邱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立辉上诉请求：1、请求依法撤销新华区人民法院做出的(2018)冀0105民初1452号判决书，依法改判该《购房协议》继续履行；2、一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，原审判决适用法律错误，“无法办理公积金贷款”并非不可抗力，具体理由如下：所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本案中“无法办理公积金贷款”不属于不可抗力。首先，本案中“无法办理公积金贷款”是由于被上诉人于《购房协议》签订后在上诉人不知情的情况下擅自办理在建工程抵押所导致，是被上诉人的违约行为造成的后果，是人为因素而非客观情况；其次，公积金贷款只是多种付款方式中的一种并非无法替代，即便无法办理公积金贷款，也可以用商业贷款或其他付款方式代替公积金贷款，故而无法办理公积金贷款并不是不能避免、不能克服的客观情况，完全可以采用其他的付款方式替代公积金贷款使得该《购房协议》继续履行。所以，“无法办理公积金贷款”不属于不可抗力，原审判决以《中华人民共和国合同法》第94条为依据，以无法办理公共积金贷款属于不可抗力为理由判决《购房协议》解除，属于适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条的规定，对于适用法律错误的案件，二审应依法改判。综上，一审法院适用法律错误，请求依法撤销原判并改判该《购房协议》继续履行。国源公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。1、上诉人不能进行公积金贷款的原因不是答辩人拒绝公积金贷款，而是公积金中心不同意放贷。上诉人购买的12号楼已经办理了预售许可证，同一栋楼，银行贷款也已经正常发放，足以证明答辩人的项目手续没有问题。公积金中心不同意放贷的原因之一是项目存在在建工程抵押，该抵押经过了房产管理部门的备案，是合法行为。对于放贷条件，公积金中心有其自己的认定，公积金中心是否同意放贷，不受答辩人的左右，对此，答辩人没有过错。2、答辩人具备解除合同的条件。早在2016年10月8日，答辩人已经告知上诉人不能办理公积金贷款，并通知其提供办理银行贷款所需的资料，但上诉人一直坚持要求公积金贷款，拒不提供银行贷款资料。2017年5月5日，答辩人又向上诉人发出《催告函》，再次催其办理手续，并告知法律后果，但上诉人仍拒不办理相关手续。双方签订的《购房协议》第五条约定，“买受人选择贷款方式的，应按照第四条约定向银行或出卖人指定的代办机构提交办理贷款所需全部资料及费用，买受人应保证其所提交一切资料的真实性、合法性并满足贷款审批的要求。买受人未在约定期限内提交办理贷款所需全部资料及费用并经银行审查通过的，应与出卖人协商变更贷款方式。双方协商一致的，应在五日内与出卖人签订《商品房买卖合同》，双方不能协商一致的，出卖人有权解除本购房协议，并有权将该房屋出卖给第三方，买受人交纳的定金不予退还”。根据该约定，答辩人已经具备解除协议的条件，一审法院判令该协议予以解除，也符合双方约定的条件。综上，答辩人具备解除协议条件，又因上诉人坚持要求公积金贷款更使协议不能履行，一审判决双方协议解除，认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持，请求驳回上诉，维持原判。国源公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《购房协议》，被告返还原告国源和天下一区12-1-1501号房屋。2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告2014年1月15日签订《购房协议》，出卖人是国源公司，买受人是张立辉，被告张立辉购买原告开发的国源和天下一区12号楼1单元1501号商品房。《购房协议》约定：该商品房按照建筑面积计价，单价为5285元，总房价款712471元；出卖人同意买受人按照公积金方式贷款；买受人选择商业贷款方式付款，买受人同意自签订本购房协议当日支付购房款30%后付款222471元，买受人应于出卖人通知签订《商品房买卖合同》十日内提交完整贷款资料与购房证明，经银行审核通过后与出卖人签订《商品房买卖合同》。签订合同之后被告于2014年1月15日给付原告购房款222471元。2016年1月8日被告在原告提供的《国源.和天下贷款须知》备注上填写要求公积金。庭审中原告陈述因被告未与原告签订商品房买卖合同，也未在约定期限内提交办理贷款所需的全部资料且原告的工程有在建工程抵押，所以公积金不与我们公司合作。原告出售给被告的房屋正在建设，尚未交付。另查，2017年3月24日原告国源公司办理了石家庄市商品房预售许可证，在副本中明确了4、5、8、12、16、17号住宅楼1-18层有在建工程抵押。一审法院认为，原、被告双方2014年1月15日签订《购房协议》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告签订的《购房协议》约定剩余房款由被告办理住房公积金贷款。庭审中，经法院询问原告，原告明确表明其所出售的商品房现无法办理公积金贷款，应办理商业贷款，原、被告之间的购房协议现无法履行。法律规定下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。经询问被告，其表示仍要求原告继续履行合同。当事人协商一致的可以变更合同，经多次调解原、被告无法协商一致。现原、被告签订的《购房协议》因无法办理住房公积金贷款无法继续履行，原告要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，原告应将被告支付的购房款222471元退还原告并应赔偿被告支付房款222471元的利息，利息应按同期银行贷款利息支付为妥。本案中被告张立辉对购房协议解除后法律后果没有提起反诉，对此被告可另行主张权利。关于原告主张被告返还原告国源和天下一区12-1-1501号房屋，该房屋尚未交付于被告，故该诉求法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告河北省国源房地产开发有限公司与被告张立辉2014年1月15日签订的《购房协议》。二、原告河北国源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张立辉购房款222471元及利息（利息从2014年1月15日起计算至本判决确定给付之日止，利息按同期银行贷款利率计算。）三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告张立辉负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被上诉人国源公司依据诉争双方2014年1月15日签订《购房协议》的约定，以“国源公司多次通知张立辉提交办理贷款所需资料、签订《商品房买卖合同》，甚至向张立辉发送催告函，但张立辉仍未提交资料、签订《商品房买卖合同》”为由，诉至法院要求解除《购房协议》，上诉人张立辉抗辩称“根据石家庄市公积金中心的（2018）1号、6号文件通知精神，明确了开发商必须给予有公积金贷款资格的购房者予以公积金贷款，不同意解除合同”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果，综合本案现有证据，张立辉在国源公司提供的《国源.和天下贷款须知》备注上填写要求公积金，国源公司称“其工程有在建工程抵押，公积金中心不与其公司合作”，但未能提供相关证据证明其主张，且张立辉对此不予认可，故应当由国源公司承担举证不能的后果，国源公司的证据不足以证明其要求解除《购房协议》的主张，应驳回其诉讼请求为宜。原审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（合同的法定解除）的规定，在未明确本案具体适用法律条款的前提下，判决解除《购房协议》，属于适用法律不当。综上所述，张立辉的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初1452号民事判决；二、驳回被上诉人河北国源房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，均由被上诉人河北国源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  李 伟审判员  张 楠二〇一八年十一月二十一日书记员  赵亚琳