四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终7759号 上诉人（原审原告)：张舸，男，1966年11月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李赢华，四川蜀达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：成都豪斯物业发展公司，住所地四川省成都市人民北路嘉兴商场**。 法定代表人：陈家刚。 委托诉讼代理人：廖勇，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：中国建设银行股份有限公司成都锦城支行，住所地四川省成都市青羊区吉祥街**附**。 负责人：周爱军，行长。 委托诉讼代理人：蔡璟璘，女，该行员工。 原审第三人：中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司，，住所地四川省成都市人民中路二段**四川中银大厦**** 负责人：侯一平，副总经理。 委托诉讼代理人：邹怡，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡清华，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人张舸因与被上诉人成都豪斯物业发展公司（以下简称豪斯物业公司）、中国建设银行股份有限公司成都锦城支行（以下简称建行锦城支行）、原审第三人中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称东方资产公司）抵押合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人张舸及其委托诉讼代理人李赢华、被上诉人豪斯物业公司委托诉讼代理人廖勇、被上诉人建行锦城支行委托诉讼代理人蔡璟璘、原审第三人东方资产公司委托诉讼代理人胡清华、邹怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张舸上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人张舸享有对《上河城商品房购销合同》（以下简称《购销合同》）的法定解除权，且并未超过法定行使期限。《购销合同》未对合同解除权的产生和行使期限作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，张舸于2016年9月向豪斯物业公司催告要求交付房屋后，豪斯物业公司在催告后的三个月内仍未履行，张舸的法定合同解除权产生。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，张舸的解除权产生后，豪斯物业公司在此后并未催告其行使该权利，故张舸的解除权行使期限为产生之日起一年内。张舸在行使期限内以起诉形式行使合同解除权应当得到支持。2.一审中，豪斯物业公司当庭承认无法交付《购销合同》约定房屋，买卖双方已口头协议解除了《购销合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。应认定双方已经协商解除《购销合同》。一审法院对约定解除和法定解除的理解错误，导致适用法律错误。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，第二十五条第二款规定，《购销合同》被解除，致使张舸与建行锦城支行签订的《住房按揭（抵押）借款合同》(以下简称《住房贷款合同》)目的无法实现，应当解除《住房贷款合同》。在《购销合同》和《住房贷款合同》均解除的情况下，豪斯物业公司应将收受的购房贷款的本金及利息返还给贷款人或其权利义务继受人。 被上诉人豪斯物业公司辩称，豪斯物业公司未履行房屋交付义务，公司与张舸口头协商解除《购销合同》，无书面解除协议，请依法判决。 被上诉人建行锦城支行辩称，请求驳回张舸上诉请求，维持原判。 原审第三人东方资产公司述称：1.法定解除权应自权利人知道或者应当知道权利产生之日起一年内行使。《购销合同》约定豪斯物业公司应于1999年5月20日前将房屋交付给张舸，时隔十六年，且在东方资产公司起诉请求张舸归还借款之后，张舸才于2017年1月4日诉请解除合同，明显超出法定解除权一年的行使期限。2.根据《购销合同》对交房期限的约定，张舸应当在合同约定交房之日起知道自己的权益受到了侵害，但一直怠于行使权利。张舸另案借款合同纠纷、确认合同无效和抵押合同纠纷的三个诉讼中，对是否支付购房首付款和是否为本人偿还按揭月供款至2002年11月等事实作出截然相反的陈述。在均只有购房首付款收据证据的情况下，结合上诉人长期怠于行使合同权利，我方有理由怀疑张舸与豪斯物业公司恶意串通，转嫁债务，损害东方资产公司的利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张舸向一审法院起诉请求：1.解除张舸与豪斯物业公司签订的《购销合同》；2.解除张舸与建行锦城支行签订的《住房贷款合同》；3.豪斯物业公司向东方资产公司偿还购房贷款本金及利息，张舸不再承担对东方资产公司偿还贷款本息的义务；4.一审诉讼费由豪斯物业公司、建行锦城支行承担。 一审法院认定事实：1998年4月30日，豪斯物业公司作为甲方与乙方张舸签订了《购销合同》（合同编号：SHCNo.081），约定：1.甲方将上河城院宅建筑小区6号楼（红墙楼）1层C型房屋售予乙方作为住宅使用，该房屋为三室两厅双卫带衣储间工人房，建筑面积205.844平方米（不包括房屋所占土地面积）。（最终结算面积以经有关房产部门鉴定之实际竣工面积为准，并作为收款依据。公共面积已按国家有关规定分摊）；2.乙方所购房屋为全框架结构的院宅建筑小区住宅。甲乙双方同意该房屋售价3880元/平方米，房屋总价款为798675元。该房屋的最终楼款按核定的建筑面积结算；3.付款方式及付款时间约定。乙方选择按揭加一次性付款方式。在签定本合同的当日即1998年4月30日，乙方向甲方支付房款319675元，上述款项结清后10日内即1998年5月10日之前，乙方配合甲方办理由建行锦城支行提供的十年期住房按揭贷款，按揭额度为479000元。在房屋交付使用之前，乙方应交纳住房保证金10000元，该项保证金在房屋交付乙方使用、乙方完成房屋装修并经上河城小区物业管理部门确认符合小区有关管理规定后予以退还。甲方指定收款银行为省建行锦城支行，账号：23×××78；4.关于甲方交付房屋期限，合同第五条约定：甲方定于1999年5月30日前将本合同所指列、并经建筑质检部门验收合格的房屋交付乙方使用。但若遇下列特殊原因、并经成都市有关主管部门的证明文件证实，可延期交付使用而无须为该延迟付任何责任，也无须对乙方补偿任何费用和损失：（1）地震、火灾、风灾、水灾、瘟疫、高温40度以上等人力不可抗拒的自然灾害；（2）施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决；（3）战争、罢工、暴乱、区域性断水断电，以及其它非甲方所能控制的事件。预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理房屋交接手续。若因乙方原因未能按时办理交接房屋手续而逾期的，甲方不承担逾期交付违约责任；5.关于违约责任本合同第六条约定：本合同一经正式签订即具有法律效力，任何一方违反合同都必须承担违约责任。除本合同第五条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将乙方所购房屋交付乙方使用，每延期一天应按乙方已付房价款的万分之三向乙方支付违约利息，直至实际交付之日止。乙方若未按本合同规定的日期交付房款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起，每逾期一天按乙方应付房价款的万分之三向甲方支付违约利息，直至实际付款之日止；6.本合同内容双方清楚明白，自双方签章之日起生效。1998年5月27日，经四川省律师事务所律师戴雪梅出具《律师见证书》，当面见证确认合同订立时双方意思表示真实，代表人身份合法，签章属实。 1998年5月13日，建行锦城支行作为甲方与乙方张舸签订了《委托银行扣收按揭还款协议书》，约定：1.甲方为乙方购买上河城房屋提供按揭贷款，乙方每月按时偿还贷款本息；2.乙方同意在甲方开设储蓄存款账户并办理储蓄卡，由该账户支付每月偿还金额；乙方委托甲方每月从乙方在甲处开立的储蓄存款账户中扣收乙方每月还本付息额。2004年6月28日，建行锦城支行与中国信达资产管理公司成都办事处签订《债权转让协议》，约定建行锦城支行将其与张舸签订的借款项下的债权转让给中国信达资产管理公司成都办事处。2004年10月27日，建行四川分行与中国信达资产管理公司成都办事处在《四川日报》上发布关于上述债权的《债权转让暨催收公告》。2004年11月29日，中国信达资产管理公司成都办事处与东方资产公司签订《债权转让协议》，约定中国信达资产管理公司成都办事处将上述债权转让给东方资产公司。2005年3月22日，中国信达资产管理公司成都办事处与东方资产公司在《四川日报》上发布关于上述债权的《债权转让暨催收公告》。 1998年5月27日，张舸作为借款人及抵押人与贷款人（抵押权人）建行锦城支行、保证人豪斯物业公司签订了《住房贷款合同》，约定：1.借款人同意将与开发公司签订的并经过公证（或律师见证）的《住房销售合同》的全部权益或者合同所列房产作为抵押物抵押予贷款人，保证贷款人为第一受益人，并保证履行本合同全部条款；2.贷款金额479000元，借款人在此不可撤销地授权甲方将上述贷款金额全数以借款人购房款的名义存入开发公司在贷款人处开立的账户；3.贷款期限为10年，自1998年5月27日起至2008年5月26日止。期满时借款人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如借款人发生违约行为，贷款人可根据实际情况，随时通知借款人提前归还贷款本息，借款人应当即照办；4.贷款利率为月息8.1‰，起息日为贷款实际发生日。本合同履行期间，如遇国家利率调整，本合同项下的贷款利率随国家公布的利率调整规定而调整，贷款人无须另行通知借款人和开发公司；5.还款方式。借款人以分期付款等额偿还本息的方法还本付息，每月应还本付息计6255.98元，首期还款日为1998年6月14日，每期还款日期为贷款期限内每月十五日前，还清本息日期为2008年5月26日。借款人应按合同约定的期数按时还本付息，若有逾期，则对拖欠的本息部分按日息3‰收取违约金；6.借款人向豪斯物业公司购买的位于成都市青羊区上河坝子路上河城6号楼1层C型房一套，面积205.844平方米。借款人将该合同项下的全部权益或者房产作为贷款抵押物抵押予贷款人。抵押物总价值798675元；7.开发公司是本合同项下借款人的担保人，承担本合同项下贷款不可撤销的连带还款担保责任。担保金额为本合同项下借款人的贷款本金、利息、违约金、其它一切有关费用及因本合同引起有关的法律费用的总额；8.担保期限从贷款发生之日起，至借款人还清或者开发公司代还清本合同项下贷款本息、违约金及一切费用之日止；9.若借款人未能按本合同规定偿还借款本息、违约金及有关费用，或借款人有任何违约行为，贷款人有权有求开发公司承担保证责任，并从开发公司的任何账户中直接扣收；10.违约及违约处理。借款人出现下列任一情况均构成违约：借款人未按合同约定的期数按时还本付息；……；发生违约后，贷款人有权对借款人采取下列一项或者多项措施。贷款人有权要求借款人立即归还全部贷款本息及违约金；11.以贷款人贷出款项日期为合同生效日，合同项下贷款本息及相关费用全部付清时终止。合同经张舸签名，建行锦江支行、豪斯物业公司盖章确认。 建行锦城支行于1998年5月27日向豪斯物业公司发放了贷款479000元。《购销合同》约定的上河城院宅建筑小区6号楼（红墙楼）1层C型房屋无有效房屋登记信息。 一审法院认定上述事实采信了当事人的身份信息与当事人双方一致陈述等证据。 一审法院认为，各方当事人签订的《购销合同》《住房贷款合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于解除《购销合同》。一审法院认为，《购销合同》签订后，豪斯物业公司至今未向张舸交付房屋，张舸主张解除《购销合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，即张舸享有法定的合同解除权，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，张舸享有法定的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，而《购销合同》约定豪斯物业公司定于1999年5月30日前房屋交付张舸，张舸于2017年1月4日才诉请解除合同，明显超出了上述期限，其解除权已消灭。基于张舸享有的法定的合同解除权已消灭，即使豪斯物业公司同意解除《购销合同》，也不发生合同解除的效果。张舸依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，主张解除《住房贷款合同》，基于前述认定，商品房买卖合同并未解除，故张舸主张解除《住房贷款合同》无法律依据，一审法院不予支持。同理，张舸依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，主张由豪斯物业公司向东方资产公司偿还购房贷款本金及利息，张舸不再承担对东方资产公司偿还贷款本息的义务，于法无据，一审法院不予支持。综上，对张舸的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决驳回张舸的全部诉讼请求，案件受理费100元，减半收取50元，由张舸承担。 二审中，双方当事人未提交新证据，根据一审在卷证据，补充查明以下事实：1.张舸在（2016）川0105民初2541号确认合同无效纠纷一案中诉称，“郭松系原告（即张舸）妻子郭佳之兄，也系豪斯物业公司法定代表人陈家刚、副总经理赵博的校友和中国建筑西南设计研究院同事。1998年4月，豪斯物业公司陈家刚与建设银行商量好，让豪斯物业公司找人帮忙办理购房按揭贷款手续，获得银行贷款支持。张舸出于帮忙的目的签署了《上河城商品房购销合同》和《住房抵押（按揭）借款合同》。张舸未向豪斯物业公司支付过首付款，也未向建行锦城支行支付过月供款，豪斯物业公司也未将房屋交付张舸。”本案一审庭审中，张舸一方陈述，首付款及按揭款由张舸支付。2.工商登记资料显示豪斯物业公司的登记状态为吊销未注销，吊销日期为2009年4月7日。3.豪斯物业公司在二审审理过程中明确，“协商解除由口头协商，但并未在庭外书面解除。” 本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.《购销合同》解除的主张应否支持；2.在《购销合同》解除的前提下，《住房抵押（按揭）借款合同》是否可以一并解除，解除后的还款责任确定。对此，本院分析如下： 一、解除权问题。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”鉴于豪斯物业公司与张舸签订的《购销合同》未对合同的解除条件予以约定，故应当适用合同法有关法定解除权的相关规定。具体到本案中，张舸主张解除双方《购销合同》的理由为合同约定的标的物即房屋在迟延于合同约定的交付时间数年仍无法交付，其合同目的无法实现，故应支持其有关解除合同的主张。张舸在庭审中陈述，其为主张权益曾数次找豪斯物业公司协商交房一事未果，但未提交证据予以证明。已查明双方约定的交房时间为1999年5月30日前，张舸以豪斯物业延迟交付房屋主张行使法定解除权，其解除权发生之日为合同约定的房屋交付之日，即1999年5月30日，解除权至迟应当在解除权发生之日起一年内行使，即2000年5月30日未行使的，法定解除权消灭。张舸在约定的交房日期之后未进行过任何形式的催告，亦未通过诉讼主张过权利，直至2016年9月距离约定的交房日期已逾17年才向豪斯物业公司进行催告，法定解除权消灭后再行催告，并要求法定解除权从催告时再行起算3个月的上诉理由不成立，本院不予采纳。 二、针对是否可以协议解除《购销合同》的问题。 合同的解除，除《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除以及九十三条第二款规定的约定解除之外，第九十三条第一款还规定了协商解除，即“当事人协商一致，可以解除合同。”这里的协商解除是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为，不以解除权的存在为必要，特点是解除的条件必须是双方当事人协商同意，并不因此损害国家利益和社会公共利益，他人利益，其实质是在原合同当事人之间重新成立一个合同，其主要内容为废弃双方原合同关系，使双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。协商解除应采取合同方式，例如解除协议的方式，并且具备合同的有效要件，即当事人具有相应的行为能力；意思表示真实；内容不违反强制性法律规定和社会公共利益；采取适当的形式。正是因为其内容是要消灭既存的合同关系，解除协议还应当包括已经履行的部分是否返还，责任如何分担等问题。具体到本案中，首先，虽然张舸提出与豪斯物业公司已经达成了一致意见协商解除《购销合同》，但豪斯物业公司在二审审理过程中明确陈述双方仅由口头协商，未在庭外书面解除。截止本案二审审理终结，张舸与豪斯物业公司仍未向本院提交书面的解除协议，或者向本院具体说明口头协商的最终结果，即合同解除后双方当事人针对已经缴纳的首付款如何返还，按揭还款的责任如何承担，及相应的违约责任等内容均未向本院作出一致陈述。其次，结合张舸在另案诉讼中关于其出于帮忙的目的签署了《上河城商品房购销合同》和《住房抵押（按揭）借款合同》，以及张舸未向豪斯物业公司支付过首付款，也未向建行锦城支行支付过月供款，豪斯物业公司也未将房屋交付张舸等相关陈述，以及张舸在合同签订后近二十年未针对合同指向的房屋主张过任何权利等事实，可以认定张舸与豪斯物业公司并未以房屋所有权转移为目的签订《上河城商品房购销合同》。在实际取得银行贷款，豪斯物业公司因停止经营活动多年基本无偿债能力的情况下，张舸与豪斯物业公司自行协商解除《上河城商品房购销合同》，并据此解除《住房抵押（按揭）借款合同》由豪斯物业公司承担还款责任，必然侵害债权人的利益，不符合协商解除合同不能侵害他人利益的前提条件。第三，工商登记资料显示豪斯物业公司的登记状态为吊销未注销，吊销日期为2009年4月7日。公司法人营业执照被吊销，是工商行政管理部门的一种行政处罚措施，其后果是公司法人的经营资格被强行剥夺，从而丧失了其从事经营活动的行为能力，法人仅能在清算范围内开展活动，包括起诉、应诉等。张舸与豪斯物业公司虽然提出协商解除合同，但该活动属于与公司经营行为有关，豪斯物业公司在2009年4月7日已被吊销法人营业执照，其不具备与张舸就之间签订的《购销合同》重新建立解除协议的民事行为能力，其解除协议不符合一般合同的有效要件，故张舸主张已与豪斯物业公司协商一致，并请求人民法院确认《购销合同》解除的上诉理由不成立，本院不予采纳。 基于上述分析，张舸请求解除《购销合同》的理由均不成立，不具备依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，请求一并解除《住房抵押（按揭）借款合同》，并由豪斯物业公司承担还款责任的条件。综上所述，上诉人张舸的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张舸负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 胡 瑜 审判员 谢 芳 二〇一八年十一月二十一日 书记员 冯夏娟