陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终11516号上诉人（原审被告、反诉原告）：西安御智商业运营服务有限公司，住所地西安市曲江新区芙蓉西路**曲江壹街**。法定代表人：李阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晋茹，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫彬彬，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄梓轩，男，1969年8月6日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李仁田，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮仕鹏，陕西信邦律师事务所实习律师。上诉人西安御智商业运营服务有限公司（以下简称御智公司）因与被上诉人黄梓轩房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。御智公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回黄梓轩要求退还房屋押金11092.5元的诉讼请求；2、撤销原审判决第三项，改判黄梓轩向御智公司支付房屋租金191908.6元，逾期付款违约金11758.05元，共计203666.65元；3、维持原审判决第二项；4、判决本案一审案件受理费、二审案件受理费由黄梓轩承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。黄梓轩从未向御智公司缴纳房租。御智公司与黄梓轩于2015年6月签订《商铺租赁合同》，依据合同约定，黄梓轩应于合同签订之日向御智公司支付2015年8月15日至2016年2月14日的租金66555元，于2016年7月14日支付2016年2月15日至2016年8月14日的租金66555元，但是截至2016年10月，黄梓轩从未按照合同约定将租金支付至御智公司处，已构成严重违约。依据租赁合同约定，如黄梓轩逾期支付租金超过15日，御智公司有权解除双方的租赁合同。合同签订后，黄梓轩自进场之日即欠付租金，御智公司多次催要无果后，向黄梓轩发出解除合同的《告示》，依合同约定解除双方的《商铺租赁合同》。黄梓轩从未向御智公司支付房屋租金，御智公司亦没有向黄梓轩开具任何收据，黄梓轩在一审提供的盖有“西安御智商业运营服务有限公司财务专用章”的收据不是御智公司出具的，其真实性有待考证，且黄梓轩并未提供相关银行转账凭证或其他支付凭证，不能证明其向御智公司实际支付了房屋租金。黄梓轩自2015年8月15日进场，于2017年1月15日撤场，共占用御智公司房屋17个月，按照租赁合同约定应向御智公司支付租金191908.6元，逾期付款违约金11758.05元，共计203666.65元。黄梓轩违反《商铺租赁合同》约定，非法转包租赁商铺。御智公司与黄梓轩签订《商铺租赁合同》，将曲江壹街D栋101号商铺出租给黄梓轩用于经营“尤萨干洗店”，合同约定如承租方转租、转让、联营需经出租方书面认可。黄梓轩未经御智公司同意，私自将承租房屋转租给案外人肖茹月，由肖茹月实际使用涉案房屋，而肖茹月所经营的干洗店营业执照上登记的名称为西安曲江新区美嘉洗衣店，并非合同约定的尤萨干洗店。黄梓轩未经御智公司同意，私自将承租商铺转租给案外人肖茹月，已经构成合同违约。御智公司依据合同约定解除双方《商铺租赁合同》，黄梓轩私自转包房屋且不缴纳租金，属严重违约，应承担相应违约责任。依据《商铺租赁合同》约定，如承租方逾期15日不缴纳租金，或未经出租方同意擅自将房屋转租的，出租方有权单方解除租赁合同。御智公司依据合同约定行使单方解除权，依法解除与黄梓轩的租赁合同，符合法律法规及合同约定，没有违约情形。但黄梓轩存在逾期支付租金、擅自将承租房屋转包的严重违约情形，按照合同约定，应补缴租金并承担相应违约责任。黄梓轩辩称，黄梓轩已经按照双方约定将房租足额按时支付给御智公司，不存在违约行为。御智公司出具的收条显示房租已经交到2016年11月14日，但是御智公司于2016年10月7日强行锁门，动用保安，导致尤萨干洗店无法正常营业，无奈将设备搬出店铺。御智公司的行为构成严重违约。因此其上诉请求第一项不成立。黄梓轩经营的商铺就是用于经营尤萨干洗店，门头和设备均是尤萨，不存在转租的行为。黄梓轩在合同履行过程中没有任何违约行为。御智公司由于公司内部行为将黄梓轩赶出商铺，给其造成巨大损失，就这部分损失我们另案起诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。黄梓轩向原审法院提出诉讼请求：1、御智公司返还黄梓轩租房押金11092.5元，装修押金5000元，水电押金1000元，水电费5000元，共计22092.5元；2、御智公司赔偿黄梓轩商铺装修损失11万元、营业损失9万元，共计20万元；3、御智公司承担本案全部诉讼费用。御智公司向原审法院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付房屋租金191908.6元，支付逾期付款违约金11758.05元，共计203666.65元，2、由被反诉人承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2015年黄梓轩（乙方）与御智公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将所属的西安市曲江新区雁南五路与芙蓉西路十字东南角“曲江壹街”D栋101号、建筑面积73.95平方米租赁给乙方，用于生活配套（干洗）;租赁期限五年，自2015年8月15日起至2020年8月14日止；第一年租金为11092.5元，从第二年起，租金每年比上一年度增加6%；租金第一年为半年支付，第二年起为年付，提前一个月支付下一期，其中2015年8月15日至2016年2月14日，每月11092.5元，总价66555元，支付时间为签订合同之日，2016年2月15日至2016年8月14日，每月11092.5元，总价66555元，支付时间为2016年7月14日；装修期为60天，从2015年6月15日至2015年8月12日，除租金外，该期间产生的物业、水、电等费用及相关法律责任均由乙方承担；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；甲方保证上述房产权清楚，没有纠纷。该合同第一页的乙方处列明乙方为陕西焓斯保尤萨投资咨询有限公司。同日，黄梓轩向御智公司交付了押金11092.5元、商管运营费11092元，御智公司向黄梓轩出具收款收据，加盖其公司财务部公章。2015年7月14日，御智公司向黄梓轩出具了收款收据，载明：今收到陕西焓斯保尤萨投资咨询有限公司（黄梓轩）2015年8月15日至2016年2月14日房租66555元，加盖“西安御智商业运营服务有限公司财务专用章”；2016年5月3日，御智公司向黄梓轩出具了收款收据载明：今收到尤萨干洗2016年2月15日至2016年11月14日房租66555元，亦加盖“西安御智商业运营服务有限公司财务专用章”。2015年6月29日，黄梓轩向御智公司提出申请一份，认为因招商部招商原因，招商部与永琪美发店协商商铺铺址，导致其无法开始正常装修，须将免租期向后延续两个半月。落款为尤萨洗衣店。下方空白处签有“同意”字样，并由相关人员的签字。黄梓轩称，以上证据证明御智公司承认免租期延长两个半月，第二年租赁期限应为2016年11月15日至2017年11月14日。御智公司否认申请的真实性，认为黄梓轩缴纳租金已逾期三个月，根据合同约定御智公司有权解除合同，两份收款收据的收款对象并不是黄梓轩，不能证明黄梓轩交纳了租金，且收据是提前开具，不能证明黄梓轩实际交付了租金。2016年10月7日，御智公司向黄梓轩发出《告示》，上书因陕西焓斯保尤萨投资咨询有限公司（尤萨干洗）经营不善长期拖欠房租，已严重违约，经其多次沟通、催缴无果，根据《租赁合同》中约定的权利，从即日起终止该《租赁合同》，解除租赁关系并收回铺面。为保障顾客利益，需取衣服的顾客与该店落实好取衣手续及时间后，通知物业公司配合开门。2016年12月15日，御智公司在商铺玻璃门上张贴《催告函》，认为双方租赁关系已经终止，通知黄梓轩（陕西焓斯保尤萨投资咨询有限公司）及时收回房屋内设施设备。如黄梓轩2016年12月31日仍未取回，不排除将设备提存至公证处，相关费用由黄梓轩承担。2016年12月29日，黄梓轩向御智公司发出《关于搬运机器设备等店内物品的函》，同意搬离相关设备，并认为御智公司在租赁期间对店门上锁，导致店铺无法正常经营，御智公司在函件中提到的“盈利损失”、“保管费用”等应由御智公司承担。御智公司否认黄梓轩提供的店铺被锁的照片，并称没有对店铺进行锁门。另查，涉案房屋所办干洗店营业执照上的经营者为案外人肖茹月，名称为西安曲江新区美嘉洗衣店。2015年6月15日肖茹月向曲江壹街物业服务中心交纳装修押金、水电预付款等。原审法院认为，黄梓轩、御智公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规之规定，合法有效，法律应当予以保护。黄梓轩提供的押金及交纳房租的收款收据，均加盖有御智公司财务部门的印章，御智公司仅对收到押金认可，而否认其余收到其余两张票据上所载明的租金，与常理相悖，且御智公司未提供证据证明未实际收取到房租，故对黄梓轩主张其已经向御智公司交纳房租133110元之事实依法予以确认；御智公司称未收到以上款项之抗辩理由，依法不予采信，对御智公司要求黄梓轩支付房租及违约金之诉讼请求，依法予以驳回。黄梓轩提供申请证明御智公司同意将免租期延续两个半月，御智公司虽予以否认该申请经过其同意，但根据2016年5月3日的收款收据上显示，黄梓轩所交房租66555元的租期为2016年2月15日至2016年11月14日，证明御智公司已经认可免租期延续并确定该阶段到期日为2016年11月14日，因此在2016年10月7日御智公司向黄梓轩出具《告示》时，黄梓轩并未拖欠房租，御智公司解除合同并要求黄梓轩办理涉案商铺属违约行为，后黄梓轩应御智公司要求搬离商铺，故现黄梓轩要求御智公司返还租房押金11092.5元之诉讼请求，依法予以支持。收款收据上显示装修押金、水电押金、水电费的交纳主体为案外人肖茹月，且涉案商铺登记的经营者为肖茹月，并非本案原告黄梓轩，故黄梓轩要求御智公司退还上述款项及商铺承担装修损失、营业损失之诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、被告西安御智商业运营服务有限公司于本判决生效后十日内向原告黄梓轩退还房屋押金11092.5元；如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄梓轩其余诉讼请求；三、驳回被告西安御智商业运营服务有限公司的反诉请求。一审案件受理费4631元，由原告承担2000元，被告承担2631元；由于原告已预交，故被告在支付上述款项时将负担数额一并支付原告。本案反诉费2168元，由被告承担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，黄梓轩与御智公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。原审法院查明黄梓轩提供的押金及交纳房租的收款收据均加盖有御智公司财务部门的印章，御智公司仅对收到押金认可，而否认其余收到其余两张票据上所载明的租金，与常理相悖，且御智公司未提供证据证明未实际收取到房租，故原审法院对黄梓轩主张其已经向御智公司交纳房租133110元之事实予以确认，对御智公司要求黄梓轩支付房租及违约金之诉讼请求予以驳回，并无不当。黄梓轩提供申请证明御智公司同意将免租期延续两个半月，御智公司虽予以否认该申请经过其同意，但根据2016年5月3日的收款收据上显示，黄梓轩所交房租66555元的租期为2016年2月15日至2016年11月14日，证明御智公司已经认可免租期延续并确定该阶段到期日为2016年11月14日，原审法院据此认定2016年10月7日御智公司向黄梓轩出具《告示》时，黄梓轩并未拖欠房租，御智公司解除合同并要求黄梓轩办理涉案商铺属违约行为，后黄梓轩应御智公司要求搬离商铺，故对黄梓轩要求御智公司返还租房押金11092.5元之诉讼请求予以支持，判决亦无不当。原审法院查明收款收据上显示装修押金、水电押金、水电费的交纳主体为案外人肖茹月，且涉案商铺登记的经营者为肖茹月，并非本案原告黄梓轩，由此认定黄梓轩要求御智公司退还上述款项及承担商铺装修损失、营业损失之诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持，符合本案实际情况。综上，御智公司上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4521元，西安御智商业运营服务有限公司已预交，由西安御智商业运营服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷代理审判员  同江龙二〇一八年十一月二十七日书 记 员  段 蓓