湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1221民初1265号原告：夏丽华，女，1970年4月16日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。委托代理人：杜江林，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。被告：李冰，女，1954年6月29日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。委托代理人：许宏才，湖北南嘉律师事务所律师。委托代理人：韩桂菊，湖北南嘉律师事务所律师。原告夏丽华与被告李冰确认合同效力纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏丽华及其委托代理人杜江林、被告李冰及其委托代理人许宏才和韩桂菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏丽华向本院提出诉讼请求：判决确认原、被告于2007年7月10日签订的《房地产买卖协议》有效并由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告李冰系嘉鱼建行职工，在嘉鱼建行北门湖综合楼有一套住房对外出售，经与原告协商，达成买卖意向。2007年7月10日签订一份《房地产买卖协议》，协议约定，被告将其所有的位于嘉鱼县北门湖建设银行综合楼第4楼住房一套（面积78.2平方米）出售给原告，价格为3.5万元，且该房没有房产证。合同签订后，原告按被告指定账号将购房款3.5万元支付给被告，被告也将房屋交付原告，因该房无房产证，故双方未办理房屋过户手续。原告购买该房后，对房屋进行了装修并一直居住在该房。2018年上半年，因该房纳入棚户区改造进行登记，被告知晓后，找嘉鱼建行称该房没有卖给原告，要求登记在被告名下。综上所述事实及法律规定，原、被告签订的《房地产买卖协议》合法有效，原告向被告支付了购房款，且对房屋进行了装修并居住该房达11年之久，原告享有该房的所有权，享有占有、使用、收益和处分权等。现因棚户区改造，被告见利忘义称未卖给原告，且类似情况出售房屋的另2户无任何纠纷。根据法律规定及保护交易的安全性和稳定性等角度，原、被告的房屋买卖合同合法有效。特具状起诉，请依法判决。原告为请求支持其主张，向本院提交了以下证据：1、《房地产买卖协议》一份，证明原、被告对房屋达成了买卖关系的事实，协议是被告老表李育虹起草，被告的签名是被告委托其父所签；2、被告父亲向原告提供的被告个人银行账号及开户行名称和原告的“存款凭条”，证明原告已按协议约定，将购房款3.5万元存入被告个人账户。被告李冰辩称，一、原告诉称违背客观事实。1、本案所涉房屋法定产权归嘉鱼建行所有，该房系单位分配给被告居住。房改政策出台后，单位职工享有国家房改政策交纳集资款后可取得房屋部分产权，但嘉鱼建行未能依程序申请办理产权登记手续。故产权依然登记在嘉鱼建行名下，该房不符合交易条件，被告无权出售该房。2、被告与原告从未达成房屋买卖合同关系，更未与其签订《房地产买卖协议》，原告提交的《房地产买卖协议》系伪造，该协议不是被告所签。3、原告是被告继母的女儿，基于姻亲关系和原告家庭困难，2004年7月，被告将房屋租借原告居住，没有商谈具体租金多少，根本没有谈房屋买卖问题。4、被告久居深圳，此次建行通知被告回家处理拆迁事宜时，才知晓存在所谓的“卖房协议”，此前被告从未见过。5、被告从未收取原告的购房款3.5万元。被告父亲生前有退休金，有一定积蓄，时常关爱照顾被告很正常。2007年7月中旬被告发现银行卡存入3.5万元后，电话询问父亲是否他存入，父亲说是的，如今却成了原告的购房款，被告百思不解。二、请人民法院依法判决确认合同无效。1、直到2018年6月，原告多次托亲友要求购买被告房屋，被告均未同意，其一，被告不缺这点钱，其二，该房是被告交纳集资款购买，产权待定，被告只有使用权，无处分权，其三，被告虽久居深圳，但落叶归根想法一直存在，从未考虑卖掉该房。2、原告以伪造的协议提起诉讼，存在恶意诉讼之虞。请依法核实协议的真实性，并对“李冰”的签名进行鉴定。综上，原告的诉求无事实和法律依据，不应得到支持。被告为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、不动产房屋登记簿三页，证明诉争房屋系嘉鱼建行所有，他人无权处分，即使被告享有使用权也无处分权，被告未签订任何房屋买卖合同，本案所涉买卖合同无效；2、结婚登记档案信息一份，证明原告母亲与被告父亲于1998年9月5日重组家庭，被告将房屋交给父亲打理，父亲将房屋借给原告居住之事实。同时证实原告入住被告房屋是基于姻亲关系和对其照顾行为，并非买卖交易行为；3、收入证明一份，证明被告父亲一直有稳定收入来源，有经济实力帮助被告，同时证明3.5万元系被告父亲对女儿的无偿赠与行为；4、水电开户登记信息，证明诉争房屋由建行分配给被告居住使用，水电开户显示的是被告姓名，同时证明原告不享有房屋使用收益权，实际权利人是被告；5、交纳房屋集资款收据2份，证明被告已交纳集资款，取得房屋使用权。经庭审质证，原告提交的证据，被告质证意见是：对证据1的真实性和证明目的均有异议，认为合同上“甲方：李冰”签名不是被告本人所签，被告也未委托他人签订合同，该份合同为无效合同。对证据2认为被告当天收到3.5万元是事实，但不能证明是原告支付，该款与原告无关联。被告提交的5份证据，原告对其真实性均无异议，对其证明目的有异议，认为与本案争议问题无关联性。本院认为，对双方均无异议的证据，应作为证明案件事实的依据。被告提交的证据，本院对其真实性均予采信。原告提交的证据2，本院对其真实性亦予采信。原告提交的证据1，双方一致认可合同上甲方（卖方）李冰签名非其本人所签，本院认为，合同虽非李冰本人所签，却是李冰父亲交付给原告，结合原告提交的证据2，属表见代理，本院对其真实性应予采信。根据上述采信的证据，并结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：被告李冰父亲李汉庭与原告夏丽华母亲陈铁娥于1998年9月重组家庭登记结婚。李冰系嘉鱼建行职工，1995年嘉鱼建行将位于鱼岳镇北门湖综合楼宿舍2栋4层面积约80平方米的住房一套（本案诉争房屋）分配给李冰居住。1995年8月23日和2001年3月15日，李冰分两次向单位交纳购房押金计8000元。该综合楼总层数为6层，第一层为嘉鱼建行原营业厅。2008年7月1日嘉鱼建行为第一层营业厅办理了房屋登记手续，其他住房均未办理房屋两证，单位至今也未进行房改。1997年9月被告内退到深圳随丈夫居住，房屋交给其父管理，并由被告父亲、被告儿子和原告母亲居住。后被告儿子到深圳随被告居住，被告父亲与原告母亲也迁到嘉鱼县血防站宿舍居住，该房闲置。2007年7月11日，被告父亲李汉庭将一份写有李冰（甲方、卖方）签名的《房地产买卖协议》交给原告，原告在协议乙方（买方）一栏签名后保管协议至今。协议约定，甲方房屋位于嘉鱼县北门湖建行综合楼4楼，建筑面积78.2平方米，没有房产证，甲方自愿将房屋地产以3.5万元卖给乙方，乙方应于协议签订之日一次性向甲方交清购房款3.5万元，甲方收到房地产价款之日将房地产交给乙方。被告父亲将协议交给原告同时，也将李冰在深圳市开户行的名称和账号一并交给原告。2007年7月12日，原告按指定的账号在嘉鱼建行向李冰的个人账户现金存款3.5万元。原告付款后即对房屋进行装修并入住该房至今。2014年左右，被告回嘉鱼找原告要求退还房屋未果。2015年1月被告父亲因病去世。2018年8月因诉争房屋进行棚户区改造登记，原告向嘉鱼建行提交一份《房地产买卖协议》复印件，同时嘉鱼建行也通知被告回家处理房屋事宜，由此引发本案诉讼。本院认为，原、被告间所签订的《房地产买卖协议》是否有效，取决于被告的几点抗辩理由是否成立。1、被告辩称，本案所涉房屋是嘉鱼建行分给其居住的房改房，不符合交易条件，被告无权出售。但嘉鱼建行对被告出售该房屋不持异议。再说在二手房交易中，房改房交易非常普遍，并不是不能交易或禁止交易，故被告该抗辩意见不能成立。2、被告辩称，从未与原告签订《房地产买卖协议》，该协议系伪造。被告于1997年9月办理内退到深圳随丈夫一起生活，房屋交给其父居住并管理，后其父搬迁到嘉鱼血防站宿舍居住，该房闲置。2007年7月10日被告的父亲以被告的名义与原告签订了一份《房地产买卖协议》，将其房屋以3.5万元价格出售给了原告，原告当即按被告父亲提供的被告在深圳的银行账户汇款3.5万元。被告认为这3.5万元是父亲退休金的积蓄无偿赠与她的。这对于当时一个月只有几百元退休金的老人，在子女无特殊需要的情况下拿出几年的退休金赠与子女是不合常理的，并且被告称不缺钱花。再说3.5万元的汇款凭证也一直由原告持有。因此，被告这一非常牵强的抗辩理由亦不能成立。3、被告称其房屋是租给原告居住的，只是没有谈租金多少。被告这一抗辩意见明显有违常理，房屋出租其租期没有约定或约定不明这有可能，没有约定租金上十年不找租赁人收取租金完全不合常理。被告该抗辩理由也不能成立。本院对被告的几点抗辩意见均不予采纳。原告与被告所签订的《房地产买卖协议》，虽然不是被告本人所为，均是其父亲代为办理的。不论是被告委托其父亲代办，还是其父亲无权办理，但被告收到原告所支付的3.5万元的购房款这是事实，3.5万元购房款与当时市场价基本相符。原告购得该房屋后进行装修改造居住至今这也是事实，至今上十年被告均未提出异议，因现在该房屋可能要纳入棚户区改造，被告主张该房屋没有出售给原告，是租给其居住，这有违诚实信用原则，尽管一些客观原因至今还未办理物权登记，但不影响双方所签订合同的效力。为了维护民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，保障交易安全与稳定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告夏丽华与被告李冰于2007年7月10日签订的《房地产买卖协议》有效。案件受理费300元，由被告李冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸宁市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50；上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张伟建二〇一八年十一月八日书记员  杨其美附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。