湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初3647号原告刘敦芬，女，1974年6月15日出生，汉族，住桃源县。委托诉讼代理人：郑周全，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖，湖南湘博律师事务所律师。被告：湖南省粤森置业有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道中华岭村桑梓重建地。法定代表人：龙海洋，董事长。委托诉讼代理人：刘昱琬，湖南天地人律师事务所律师。原告刘敦芬与被告湖南省粤森置业有限公司（以下简称粤森公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑周全、被告粤森公司的委托诉讼代理人刘昱琬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘敦芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金29128.86元（违约金从2017年1月1日计算至2017年10月31日止）；2、判令由被告承担本案诉讼费及其他费用。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告逾期交房违约金34953.86元（违约金从2016年11月1日计算至2017年10月31日止）。事实与理由：原告刘敦芬与被告粤森公司于2016年8月19日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于长沙市望城区房屋，总价款485481元，原告于当天向被告支付了购房首付款245481元，剩余房款240000元已向农村商业银行申请贷款，已按合同约定的期限支付全部款项，至此原告已履行完所有的合同义务。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将具备验收条件并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，直到2017年11月1日被告才通过登报方式通知业主收房，造成原告的经济损失。原告请求根据双方合同约定，判令被告按已付房款日万分之二支付违约金。被告粤森公司辩称：原告要求被告支付违约金没有任何依据。1、被告已于2017年1月11日完成房屋交付。2、逾期违约金总额应以买受人累计已付款的2%为限。3、原告要求被告支付的违约金根据法律规定应当减少。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，刘敦芬与粤森公司签订编号为20150023708《长沙市商品房买卖合同》，约定由刘敦芬购买粤森公司开发的位于长沙市望城区房屋，规划用途为办公，合同约定建筑面积118.41㎡，单价为4100元/㎡，总房价为485481元。合同第六条约定，买受人付款方式为银行按揭方式。买受人应于2016年8月19日交付首期房款（含定金）计245481元，剩余房款240000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。第十条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定，由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。但本条约定出卖人承担的违约金总额以买受人累计已付款的百分之二为限。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方购房合同补充协议第四条第5款还约定：由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或者买受人未付清房款、贷款房款、……出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此造成延期交房的违约责任。合同签订当天，刘敦芬向粤森公司支付了购房首付款及税金、维修基金；2016年10月25日，刘敦芬作为借款人与贷款人湖南望城农村商业银行股份有限公司坪塘支行签订《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定贷款金额240000元。2016年12月9日，湖南望城农村商业银行股份有限公司坪塘支行将该笔240000元贷款支付给了粤森公司。至此，刘敦芬的购房款485481元已全部支付完毕。2017年1月11日，刘敦芬在粤森公司入伙会签表上签到，并于当日交纳了涉案房屋从2017年1月11日到2017年4月10日的物业管理费。2017年3月13日，刘敦芬的丈夫高爱华授权他人对本案争议中的房屋进行装修，并在物业公司办理了装修管理的相关手续。2017年4月21日，原告刘敦芬将涉案房屋对外出租，与他人签订《写字楼租赁合同》。2017年11月1日，粤森公司在《潇湘晨报》发布公告，公告称“湖南省粤森置业有限公司开发的湖南省广东商会商务中心（万泰大厦）已通过政府有关部门竣工验收，并达到交房条件。请仍未办理收房手续的业主尽快前来办理相关手续，敬请各位业主相互转告”。另查明，粤森公司开发的包含涉案房屋在内的广东商会商务中心（万泰大厦）已于2016年12月28日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位五方验收合格，于2017年8月14日经消防验收合格，于2017年9月27日申请竣工验收备案。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘敦芬在2016年8月19日向粤森公司支付了首付购房款，并于2016年10月25日与银行签订了贷款合同，虽然银行于2016年12月9日才将贷款支付给粤森公司，发放贷款的时间超过了双方约定交房时间即2016年10月31日，但在约定的交房日期之前刘敦芬的贷款已通过了银行审批并签订贷款合同，且粤森公司没有证据证明系刘敦芬的过错所造成银行放款超过收房日期，粤森公司仍应按照合同约定的期限即在2016年10月31日前向刘敦芬交付房屋。2017年1月11日刘敦芬在粤森公司入伙会签表签字，并于当日交纳了涉案房屋的物业管理费，于2017年3月13日开始进行装修，于2017年4月将房屋对外出租，表明刘敦芬已于2017年1月11日已实际收房。刘敦芬提供粤森公司2017年11月1日潇湘晨报发布的公告以证明粤森公司所售房屋在2017年11月1日交房，与实际情况不符，本院不予采信。现粤森公司延迟交房，刘敦芬有权依合同约定主张逾期交房违约金，依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的第十一条约定，出卖人应从最后交付期限的第二天起按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但本条约定出卖人承担的违约金总额以买受人累计已付款的百分之二为限，故本案中粤森公司应向刘敦芬支付逾期交房违约金元6991元（485481×72天×0.0002=6991元）。对刘敦芬超出上述违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖南省粤森置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘敦芬逾期交房违约金6991元。二、驳回原告刘敦芬的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费674元，因适用简易程序减半收取计337元，由原告刘敦芬负担135元，被告湖南省粤森置业有限公司负担202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  胡 慧二〇一八年十一月十九日代理书记员  袁子怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。