贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民终2051号上诉人（原审原告）：贵州鸿瑞实业有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区松坪南路****楼**，统一社会信用代码：915202010720057401。法定代表人：杨盛波，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：杨科荣，系贵州盛创律师事务所律师，执业证号：15202201110538816。特别授权委托诉讼代理人：蒋宏波，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202201210156791。被上诉人（原审被告）：谭娣，女，1975年8月12日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，被上诉人（原审被告）：黄勇纲，男，1976年1月3日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，一般授权委托诉讼代理人：谭娣,系黄勇纲之妻，上诉人贵州鸿瑞实业有限公司因与被上诉人谭娣、黄勇纲商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵州鸿瑞实业有限公司的委托诉讼代理人杨科荣，被上诉人谭娣，被上诉人黄勇纲的委托诉讼代理人谭娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州鸿瑞实业有限公司上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初2112号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定两被上诉人已于2018年7月20日通过银行转账将购房尾款支付给上诉人无事实依据。事实上，上诉人认为其可解除与两被上诉人签订的《商品房买卖合同》，且本案已进入诉讼程序，故在收到该款后，就立即将该款退回给了被上诉人，一审判决认定上诉人已收到两被上诉人4572087元房款，属认定事实不清。且该汇款凭证超过举证期限提交，一审作为判决依据明显无法律依据。二、《商品房买卖合同》中“说明”部分（合同第6页）第一条已明确“本合同为示范文本，由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制订”，由此可见该合同并不是上诉人提供的格式合同，而是政府职能部门制订的，且是双方协商后自愿签订，如用此加重上诉人合同义务，对上诉人极不公平。三、本案是因银行停止受理案涉房屋的按揭贷款导致两被上诉人未能获得贷款。且在涉案房屋的贷款中，贷款的主体是两被上诉人和银行，上诉人只是代两被上诉人将贷款的资料转交给银行，至于银行是否放贷及放贷多少并不是上诉人决定的，而是银行决定的。因此导致两被上诉人按揭贷款未能办理的责任不仅与二被上诉人无关，也与上诉人无关，属于非归责于双方的原因。对于出现此种情形，双方已作出明确约定，也就是《商品房买卖合同》第八条第4款约定的“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。四、上诉人知道案涉房屋不能办理贷款后，立即将这一情况通过电话、短信告知二被上诉人，并向二被上诉人发出书面告知函，通知二被上诉人在合同约定的期限内支付购房尾款。虽然两被上诉人一审否认收到告知函，根据邮寄告知函的快递单及回执单上的记录和签字，可以明确两被上诉人是收到告知函的。告知函签收具有唯一性，就算不是两被上诉人本人签收，也是授权他人签收。被上诉人谭娣、黄勇纲辩称，在第一次买房的时候，上诉人明确告知我方可以办理按揭，在签订了买房协议之后就通知我方交相关手续，时隔一年左右上诉人才告知我方无法办理按揭，又隔一年以后上诉人仍然无法办理按揭手续，也无法交房。我方没有收到《告知函》，邮寄单上不是我方的签字，请求法院维持一审判决。贵州鸿瑞实业有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告于2016年7月22日签订的《商品房买卖合同》；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月22日原告贵州鸿瑞实业有限公司与被告谭娣、黄勇纲签订《商品房买卖合同》约定：原告将其开发位于钟山区××新区××都××小区××室房屋以457208元价款预售给被告；首期支付购房总款的51%，余款以向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行贷款方式给付，被告应在接到原告书面通知之日起7日内将申请办理银行按揭贷款的全部资料提交给原告，在接到原告书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续；逾期付款在30日内，被告自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每日向原告支付万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应书面通知被告；原告应于2017年6月30日前交付房屋给被告；同时合同对其他事项还进行了约定。合同签订的当日被告已交付首付款237208元及契税13716元、维修基金7753元、交易手续费1459元、印花税及工本费239元给原告。因双方约定的办理按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司六盘水市分行于2016年7月已停止发放涉案房屋的按揭贷款，导致双方约定被告以按揭贷款方式支付的购房尾款未支付，原告故诉至法院。在审理过程中，被告于2018年7月20日已通过银行转账方式将约定以按揭贷款方式支付的220000元房款尾款给付了原告，至此被告已付房款共计4572087元。一审法院认为，原告贵州鸿瑞实业有限公司与被告谭娣、黄勇纲所签订的《商品房买卖合同》的内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效。虽然双方约定购房尾款220000元是以向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行贷款方式给付，但该合同系原告提供的格式合同，原告未提交证据说明在签订合同之前该银行同意为被告发放涉案房屋的按揭贷款，故导致按揭贷款未能办理的责任不在被告，且双方未约定以按揭贷款方式支付购房尾款的时限，按揭贷款的相关资料系原告负责向银行报送，原告也未提交有力证据说明其已将银行不予办理按揭贷款的情况告知了被告，被告在庭审后已将应以按揭贷款方式支付的购房尾款支付给了原告，被告已履行完毕合同义务，原告的合同目的已经实现，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告贵州鸿瑞实业有限公司的诉讼请求。案件受理费4079元，由原告贵州鸿瑞实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人贵州鸿瑞实业有限公司向本院提交《业务回单》一份，拟证明上诉人已于收到被上诉人房款的当天，将该款项全额退回给被上诉人，故一审法院认定上诉人已收到被上诉人220000元购房尾款属于认定事实错误。被上诉人谭娣、黄勇纲的质证意见是：对该证据无异议。被上诉人谭娣、黄勇纲未提交新证据。本院对证据的分析与认定如下：经审查，本院对《业务回单》的三性予以确认，但因该份证据上诉人在一审中并未向一审法院提交，系二审时才向法庭提交，故不能因其二审提供的证据认定一审确认上诉人收到220000元购房尾款事实错误，对该证明目的本院不予采信。本院经审理对一审认定“至此被告已付房款共计4572087元”金额应更正为457208元之外，对一审认定的其余事实予以确认。另查明，2018年7月20日，上诉人在收到被上诉人谭娣转账支付的220000元尾款当天又将该220000元转账退回给了被上诉人谭娣。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人是否存在违约行为；二、上诉人主张应解除案涉《商品房买卖合同》的上诉请求是否成立。关于争议焦点一，上诉人贵州鸿瑞实业有限公司是基于双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《告知函》认为被上诉人未按合同约定将不足款项支付给上诉人，构成违约，故请求解除案涉《商品房买卖合同》。经审查，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三项约定，双方选择贷款方式支付购房尾款的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续。可见，买受人的义务主要是提供贷款所需的全部资料配合办理贷款手续，二审中上诉人也认可办理按揭的银行系由上诉人指定，故现在贷款目的不能实现，并非被上诉人的原因导致。从中国建设银行股份有限公司六盘水市分行出具的《关于商业用房贷款情况说明》看，该分行自2016年7月起暂停受理上诉人凉都明珠项目商业用房按揭贷款，案涉《商品房买卖合同》是2016年7月22日签订，上诉人应当知晓可能会有不能办理贷款的风险，现银行停止办理贷款，按照《商品房买卖合同》第八条“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，上诉人主张已经于2017年9月25日以邮寄的方式向被上诉人送达了《告知函》，要求被上诉人按期支付尾款，否则，将解除合同。但从上诉人提供的快递单看，其邮寄的是“文件”，本案中并不能确认该“文件”就是上诉人所主张的《告知函》，被上诉人也不认可收到了《告知函》，现有证据不足以证明被上诉人收到了上诉人邮寄的《告知函》，且上诉人至今也没有按照《商品房买卖合同》第八条的规定，将被上诉人已交付的首期购房款及银行同期利息退还给被上诉人，故从上诉人提供的证据并不能认定被上诉人存在违约行为。关于争议焦点二，前已述及，因被上诉人不存在违约行为，上诉人基于被上诉人违约故要求解除案涉《商品房买卖合同》的上诉主张没有事实和法律依据，现在被上诉人要求继续履行合同，该合同也不存在法定不能继续履行应依法解除的情形，故对上诉人请求解除案涉《商品房买卖合同》的上诉主张，本院依法不予支持。综上所述，上诉人贵州鸿瑞实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8158元，由上诉人贵州鸿瑞实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 龙 婷审判员 张德权二〇一八年十一月十四日法官助理张欢予书记员毛菡