广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1226民初1015号 原告：广西奉诚置业有限公司，住所地广西河池市金城江区西环路**，统一社会信用代码914512000790703699。 法定代表人韦斯，董事长。 委托诉讼代理人：陆汝宁，女，1974年9月28日出生，壮族，系奉诚置业公司职员，住广西环江毛南族自治县。 被告：韦红春，男，1980年5月22日出生，毛南族，居民，住广西环江毛南族自治县。 原告广西奉诚置业有限公司（以下简称奉诚置业公司）与被告韦红春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月15日受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告奉诚置业公司的委托诉讼代理人陆汝宁、被告韦红春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奉诚置业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告韦红春支付给原告2017年5月至2018年6月物业费896元(128m2×0.5元/m2×14个月)、公共照明电费50元、公共维修费100元、滞纳金200元，共计1246元；2.由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年4月，为了能让凯丰小区业主们有一个良好的居住环境，凯丰小区业主委员会经过征求广大业主意见后，多次请求原告能为凯丰小区提供物业服务。原告经过实地考察后与凯丰小区业委会签订物业服务合同，之后接手经营管理环江凯丰小区物业管理并为凯丰B区服务了一年多。物业公司进驻后为小区业主做了大量的工作，包括治安防范、保洁绿化、工程水电维修、路灯亮化等，取得了绝大部分业主的支持，业主们都对原告奉诚物业公司的工作表示满意并主动到物业公司交纳相关物业费用。但被告韦红春等业主长期拖欠物业公司物业费、公共电费及公共维修费等费用，影响了物业公司的正常运行，同时也损害了其他已交费业主的合法权益。虽经原告多次催缴，但被告仍一直拖欠。为了维护公司的合法权益,故诉至法院并提出上述诉求。 被告韦红春辩称，原告的物业服务质量达不到要求，保安不尽职上班时间睡觉；绿化也没有人做，找人来拍照完就不做了；收300元车辆设备费没有用，外来车辆也随便进来停车；一楼公共用地有人硬化来做停车场有人种菜也不管；卫生照明维修被告得享受一点，所以被告只愿意支付一半的物业费，滞纳金不应该交纳，不是被告的问题是物业服务质量不到位造成的。 本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，在环江政府办、住人民政府、城北社区的指导下，环江县凯丰小区在环江县行政会议中心二楼召开业主代表会议选举产生第二届业主委员会主任、副主任、委员以及业主委员会监督委员。同日，凯丰小区业主委员会将上述内容在小区内予以公示。2017年4月25日，凯丰小区业主委员会主任谭忠与河池市奉诚置业有限公司（后更名为广西奉诚置业有限公司）法定代表人韦斯签订《物业服务合同》，约定奉诚置业公司为被告韦红春等人居住的环江凯丰小区B区提供物业管理服务，包括绿化、卫生、安全防范、共用部位的维修养护管理、共用设施设备的运行维修养护和管理等；物业服务费用为包干制方式，由业主按拥有的物业建筑面积交纳，其中住宅0.5元/月/平方米，商业0.6元/月/平方米，按全年、半年、一季度交纳，在业主特殊情况下可按月交纳，业主或物业使用人应在（每月18日之前）履行交纳义务；在提供物业服务期间代收公共电费和公共维修基金；如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及公共维修资金的，向奉诚置业公司支付应交纳费用每日3‰的滞纳金；合同期限自2017年5月1日起至2020年5月1日止……在《物业服务合同》落款处，加盖有环江凯丰小区业主委员会及河池市奉诚置业有限公司公章。2017年5月1日，奉诚置业公司开始入驻环江凯丰小区B区从事物业服务，并在小区内公示公司简介、公司资质、服务标准承诺等，其中公示的收费标准为：物业费0.45元/月/平方米，公共维修基金100元/期/年。后被告以及凯丰B区部分业主以第二届业主委员会未经全体业主选举产生，业主委员会与奉诚置业公司签订《物业服务合同》也未经全体业主讨论同意，以及奉诚置业公司的物业服务质量有瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费，为此与奉诚置业公司产生纠纷。2018年7月25日，凯丰小区业主委员会与奉诚置业公司签订《河池奉诚物业管理合同解除协议》并于7月31日底撤出凯丰小区B区。经催交物业费无果，2018年8月15日，奉诚置业公司将被告韦红春等业主诉至本院并提出上述诉求。 另查明，被告韦红春的住宅建筑面积为128平方米。 上述事实，有《物业服务合同》、凯丰小区业主委员会选举公告、公司简介及收费标准公告、物业服务工作图片、《河池奉诚物业管理合同解除协议》，以及原、被告在庭上的陈述在卷证实。 经法庭调查、质证，本案的争议焦点是：1.本案《物业服务合同》是否合法有效？该合同对被告方是否具有约束力？2.原告请求被告支付各项费用是否有事实依据及法律依据？ 本院认为，1.关于本案《物业服务合同》是否合法有效问题,是否对被告具有约束力问题：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：㈠物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；㈡物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”本案中，环江凯丰小区第二届业主委员会是2016年9月10日在环江县政府办、住人民政府、城北社区的指导下召开业主代表会议依法选举产生。2017年4月25日，该业主委员会与奉诚置业公司就物业服务的有关事宜签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在上述法律法规规定的合同无效情形，该合同应合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故本案业主委员会与奉诚置业公司签订的《物业服务合同》对接受物业服务的凯丰B区业主具有约束力，合同各方均应诚信履约。 2.关于原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据问题：⑴关于物业费应否得到支持及支持金额问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告奉诚置业公司已依约提供物业服务，故接受物业服务的业主即被告理应按合同约定支付物业费。被告辩称原告提供的物业服务不达到要求故诉请物业费不应得到支持，但被告提供的证据不足以证实原告在《物业服务合同》解除前未依约提供物业服务构成违约；且被告没有提供证据证实其已按照合同约定按时按期交纳物业费，被告存在违约，应承担相应的违约责任。因此，对被告的相关辩解意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，虽然合同约定物业费为0.5元/月/每平方米，但原告在凯丰小区的公告栏公示的物业费收费标准为0.45元/月/平方米，故公示栏上收费标准的承诺应认定为本案《物业服务合同》的组成部分，具有公示效力，本案的物业费应按0.45元/月/㎡计算。因业主委员会已于2018年7月25日与原告奉诚公司协议解除《物业服务合同》，故物业费应从原告奉诚公司提供物业服务之日起即2017年5月计算至合同解除之日即2018年7月止（共15个月），但原告请求按14个月计算，未超出上述期限，予以支持，则被告应交纳的物业费为806元（即128m2×0.45元/月/㎡×14个月）。⑵关于原告请求被告支付的公共照明电费、公共维修费、滞纳金是否有事实和法律依据问题，因《物业服务合同》未约定公共照明电费、公共维修费的具体数额，物业费及公共维修资金的交纳时间也约定不明确，故原告请求被告支付的这三项费用，因缺乏事实根据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条第二款、第六条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告韦红春支付原告广西奉诚置业有限公司物业服务费877元； 二、驳回原告广西奉诚置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告广西奉诚置业有限公司负担9元，被告韦红春负担16元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  韦瓞绵 二〇一八年十一月十二日 法官助理黄素审 书记员徐春晨 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持: (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同; (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。