广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初15707号原告（反诉被告，以下简称原告）：郭晓.委托诉讼代理人：郑凤丹，广东斯子朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志海，广东深德瑞律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：王思涵,女.委托诉讼代理人：黄伟，广东广和律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会用信息代码：91440300715279885G。法定代表人：阳天凯，执行董事。委托诉讼代理人：李静婷，女，系公司员工。委托诉讼代理人：高菊，女，系公司员工。原告郭晓诉被告王思涵、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑凤丹、黄志海，被告王思涵及其委托诉讼代理人黄伟，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人委托诉讼代理人李静婷、高菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年2月1日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》；2、被告向原告返还定金80万元；3、被告赔偿原告违约金356万元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原、被告经第三人居间签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》以及《补充协议》，由原告以1780万元的价款购买被告名下位于深圳市南山区沙河世纪村某房产（以下简称涉案房屋），双方约定原告于合同签订之日支付定金80万元，被告于合同生效后90日内还清贷款并办理抵押权注销登记手续，双方于2018年5月1日共同办理首付款资金监管手续并申请银行贷款，如一方逾期履行义务超过90日或其他违约行为导致合同目的无法实现的，守约方有权单方解除合同，并选择定金罚则或要求违约方赔偿房屋总价款20%的违约金。合同签订后，原告依约支付了定金80万元，但被告不再同意附带车位，并开始以各种理由拖延、阻碍合同履行，例如“房屋风水不好”，“厨房通风下水不好”，“曾导致其重病死里逃生”等房屋不利因素，让原告慎重考虑，并以可随时解除合同，返还定金等表示，诱导原告同意与其解除房屋买卖合同关系。2018年4月25日，原告按照被告的通知到被告所在处所办理返还定金手续时，被告却突然提出“定金已花，只能退还20万，其余40万只能用茶叶顶替或“等其他生意什么时候好了才能退”，被告话说完当即离开，并让其助理将原告赶走。在协商无果的情况下，原告不得不仓促在五一假期期间，准备办理资金监管手续申请货款手续，于2018年5月7日前往第三方指定的中国建设银行办理资金监管手续和提交按揭贷款资料，并于次日向该监管银行支付了50%的首付款810万元（后因被告不来签字，810万元被资金监管银行退回原告账户）。2018年5月8日，原告向被告送达《履约催告函》，催促其于2018年5月15日签订资金监管协议并继续履行合同；2018年5月31日，第三人向被告送达《履约催告函》，催促其于2016年6月10日前办理银行按揭贷款及后续手续。此后，原告亦通过微信方式进行通知和催告，被告均以各种理由和其实际行动表明不再继续履行合同义务。据悉，被告于2018年5月1日，在双方买卖合同存续未解除的状态下，另行委托居间方出售涉案房屋，并已签订房屋买卖合同，构成一房二卖的重大违约行为。被告在签订合同后反复无常、无故拖延、违背诚信、恶意违约，拒不履行合同义务，且在双方未解除合同处理争议纠纷的情况下，将涉案房屋另行出售已构成重大违约，在房价迅速上涨的背景下造成原告错失购房时机，产生重大经济损失，被告应承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益诉至贵院，请求贵院查明事实，判如所请。被告辩称，1、因原告多次反映其无法办理深户，而影响其购房行为，要求解除双方的房屋买卖合同关系。2、原告在没有任何约定的情形下，提出附带车位及附赠钢琴的无理要求，明显没有购房意愿。3、被告曾多次反复要求原告确认是否购买涉案房产时，原告均提出让被告挂牌出售，即明确其放弃购买涉案房产的意思表示。4、双方达成口头解除协议后，原告在第三人处签署了书面解除协议，原告及第三人也多次催促被告前往第三人处签署书面的解除协议，事后，在第三人及原告不能完全配合的情形下，被告函告原告及第三人，同意签署书面的解除协议，但是，原告事后又反悔。5、原告在明显的违反合同约定的期限情形下，前往银行办理资金监管，被告也愿意配合，但是在被告及第三人的多次催促下，原告拒绝配合被告前往办理。综上，原告单方违约的事实明显，正确确凿，应当依法承担违约责任。第三人辩称：1、该案系房屋买卖合同纠纷，相应法律关系为买卖合同关系，而第三人与原、被告之间系居间合同关系，二者并非同一法律关系。因此，第三人并非本案适格当事人。2、第三人处现托管有20万元交房保证金，愿意按照法院的判决进行支付。3、现针对交易情况做简要说明：2018年2月1日在第三三入的间撮合下，被告王红红与原告郭晓经磋商后签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同签订当日，原告郭晓支付购房定金80万元托管在第三人。2月6日，经第三人查档确认房产无查封，产权显示抵押状态满足原被告签署《定金托管协议》条款，第三人将购房定金80万元支付给被告王红红，并从定金中预留交房保证金20万元托管在第三人。2018年5月6日原告郭晓去建设银行办理资金监管，业主认为原告郭晓未按合同约定5月1日前去办资金监管已经违约，故未前去签署资金监管协议。5月8日原告郭晓通过第三人协助向被告王红红发起履约催告函，期间一直未履行合约；5月31日，第三人就原告郭晓要求向被告王红红发起履约催告函，仍然未履行。2018年8月4日、8日被告王红红通过第三人协向原告郭晓发起履约催告函共2次，原告郭晓未履行。8月10日左右，被告王红红向第三人表达了想约原告郭晓一同去办理资金监管的意愿，原告郭晓表示走法律程序。4、在涉案房产交易中，第三人作为居间方，积极撮合买卖双方签订房产买卖合同、协调买卖双方就房产买卖事宜进行协商并签订补充协议，已全面履行了居间义务，第三人保留向有关方追诉应付佣金的权利。被告向本院提出反诉请求：1、解除双方于2018年2月1日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》；2、原告向被告支付违约金356万元；3、原告向被告赔偿损失149595元（租金21000×5、搬家费用3675元、翻新改旧费用17920元）；4、由原告承担反诉费。事实与理由：2018年2月1日，原、被告签订合同及补充协议签订后，原告向被告支付定金80万元，其中20万元作为交房保证金支付给第三人。但是，原告及其丈夫立刻对购房事宜反悔，并要求解除刚生效的合同。否则，原告要求被告免费增加固定车位及价值数十万元的钢琴才肯继续履行合同。被告拒绝原告的无理要求，并告知其按照合同约定办理，但是，原告不但不加以悔改，竟伙同其丈夫杨俊治到被告经营场所大吵大闹，以各种威胁要求退还定金。2018年4月25日，原告自行起草了一份《解除合同协议》，并签署后留置在第三人处。该协议约定解除合同，退还定金。嗣后，被告无奈之下，函告原告及第三人，表示同意解除合同。尽管原告早已违反合同关于2018年5月1日前向银行交付首期款的约定，但是，原告为制造被告违约的假象，趁被告出差之机，要求反原告办理签署首期款监管协议，但是，原告并三以交易为目的向银行实际交付首期款，原告仅将款项汇入后两天立即转出。被告拟继续履行合同，分别于2018年8月2日、2018年8月8日、2018年8月13日以短信、EMS通知原告继续履行合同，并在约定时间与第三人同赴指定的资金监管银行等候原告履约，但是原告均未赴约。被告为了能按时向原告交房，于2018年3月3日与案外人钱诚签订《租约》，并于2018年3月4日开始搬迁至租用房屋沙河东路世纪村某房。因原告的违约，导致被告产生了巨额的租损失。且涉案房屋租赁房屋不仅用于居住，同时用于被告经营生意，因此被告租赁房屋后进行了相应的装修，因原告的原因产生了巨额的装修损失。综上所述，被告认为，原告不仅单方违约，且以非法占有为目的，伪造被告违约的证据，提起虚假诉讼，严重违反了《民法总则》、《合同法》及其他相关的法律法规之规定。被告为维护自身的合法权益，追究原告违约责任和损害赔偿，现依法向人民法院提起反诉，望判如所请！原告针对被告的反诉辩称：原告在本诉中已经提出解除合同，而解除合同的真实情况是被告不予履行，构成根本违约，导致合同无法继续履行。本案中，因被告构成根本违约，在本诉中原告的诉讼请求中已经要求被告承担违约责任。被告的违约行为如下：迄今为止，被告仍没有办理解除房产抵押手续，拒绝履行合同的一种表现形式；在房屋买卖合同履行过程中，原告及本案的第三人多次催促被告办理资金监管及提交按揭贷款资，被告均拒绝履行该合同义务，该行为也是构成根本违约。被告所提出的赔偿损失缺乏事实和法律依据，主张的房屋租金、搬家费用、改旧费用与本案没有关联性，恳请法院依法驳回该反诉请求。第三人针对被告的反诉辩称：同本诉答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××假日花园××楼××房（以下简称涉案房屋）于2009年8月20日登记在王思涵名下，产权份额为100%，房产证号为深房地字第**。2018年2月1日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《补充协议》，约定：卖方将涉案房屋以1780万元的价格转让给买方；买方在签署本合同时向卖方支付定金80万元，该定金交由居间方监管，买方将定金支付给监管方即视为卖方收讫定金；该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起90日内还清贷款，办妥注抵押登记手续，并将不动产权证（或房地产证）交于居间方世华地产保管以备过户交易之用；买方须于2018年5月1日之前付清除定金之外的剩余首期房款454万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，并于2018年5月1日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；买卖双方需于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管；若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方己赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》；任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过90天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之20的违约金；备注：如因买方购房资格问题或国家政策变更等不可抗拒原因导致交易无法进行的不属于根本违约，双方解除合同退还定金；因赎楼所承担的全部费用由甲方承担；以及其他条款。同日，原告支付定金80万元，被告向原告出具收款收据一份。庭审中，各方确认60万定金在被告处，剩余的20万元定金托管在第三人处。原、被告双方均提交了微信聊天记录和通话录音以证明对方违约，其中2018年3月12日原告丈夫杨浚治与被告的微信聊天记录载明，原告方以为涉案房屋的总价1780万元包含了一个车位，而被告则称包含车位的价格是1850万元，随后杨浚治让被告把房子挂出去卖高价。3月14日，被告询问杨浚治是否购买涉案房屋，双方均表示按合同办理，但杨浚治要求包含车位，被告不同意含车位出售，之后被告发了一些关于房屋风水的内容给杨浚治。3月15日，被告再次询问杨浚治是否购买涉案房屋，杨浚治要求1780万元包含车位和钢琴，被告表示不包含该两样物品。之后被告再次询问不购买房屋的原因，杨浚治表示主要还是购买资格问题，并让被告先挂盘，随时沟通。4月3日，杨浚治发信给被告，要求签字解除合同。4月17日，杨浚治去找被告协商退房事宜，被告称要去中介处办理。4月23日，杨浚治表示已和中介协商好只要被告同意就可以，双方到中介处签署解除合同协议即可，被告表示同意并让杨浚治安排时间，最后被告称周日（4月29日）有空。4月25日上午，被告通知杨浚治表示按合同办理。同日，原告在第三人处单方签署了《解除合同协议》。2018年5月8日，原告单方到银行办理了810万元的资金监管，并向被告发出《履约催告函》，要求被告于5月15日前签署资金监管协议，后该款项于5月10日原路退回。2018年5月31日，第三人向被告发出《履约催告函》，要求被告于6月10日办理银行按揭贷款及后续手续等。2018年7月9日，被告向原告发出《关于同意解除二手房买卖合同的函》，表示同意2018年4月15日的《解除合同协议》等。后被告分别于8月2日和13日，发信通知原告8月8日和14日办理资金监管手续。被告为证明其损失，提交了《标准租约》、转款记录、搬家收据、付款记录等。本院认为，双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告未在2018年5月1日前办理资金监管手续，且在该日期之前从未提及和通知被告办理资金监管手续，被告也未在2018年2月1日合同签订之后90日内办理涉案房屋赎楼手续同时还另行挂盘出售，因此对于合同未能继续履行，双方均存在过错。根据双方提交的微信聊天记录，在3月份，买卖双方就合同价款是否包含车位产生分歧，随后原告的丈夫杨浚治让被告将涉案房屋挂盘另行出售，在4月份的时候，原告的丈夫杨浚治又多次通过微信的方式与被告协商退房，原告本人于4月25日单方到第三人处签署了《解除合同协议》，在此期间被告对于原告方不再购买涉案房屋表示同意，并再次将涉案房屋挂盘出售，同时也表示会配合原告办理解除合同手续及退回原告定金。本院认为，根据法律规定当事人协商一致可以解除合同，就本案而言，原告在4月25日签署了《解除合同协议》，被告同意解除合同并将涉案房屋另行挂盘出售，可见双方在2018年4月25日前已就合同解除事宜达成合意，而且双方均以实际行动履行了解除行为。至于之后各方自行办理资金监管、通知继续履行的行为，其真正目的并非继续买卖房屋，而是为本案诉讼所作的准备，以便追究对方的违约责任。在杨浚治和被告分别与第三人经纪人陈龙的微信聊天记录可以佐证。鉴于原、被告双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中包含了房屋买卖合同和居间服务合同两个法律关系，故本院仅确认原告与被告于2018年2月1日签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同关系和《补充协议》解除。综上，根据法律规定合同解除后应当恢复原状，被告应向原告返还定金80万元，为减少当事人诉累，托管于第三人人处的定金20万元由第三人直接向原告返还。鉴于双方系协商一致解除合同，故对于双方要求对方支付违约金及赔偿的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告郭晓与被告王思涵双方于2018年2月1日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同关系和《补充协议》解除；二、被告王思涵应于本判决生效之日起十日内向原告郭晓退还已支付的定金80万元（其中20万元定金由第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司直接退还原告郭晓）；三、驳回原告郭晓的其他诉讼请求；四、驳回被告王思涵的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费41680元，由原告负担34032元，被告负担7648元；保全费5000元,由原告负担4083元，被告负担917元；反诉案件受理费18238.38元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 湘人民陪审员 张 和人民陪审员 赖石荫二〇一八年十一月十九日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。