重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0111民初5476号原告：宋华德，男，1982年3月16日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：粟永建，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋勇，重庆德循律师事务所律师。原告：张真芝，女，1985年7月17日出生，哈尼族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：粟永建，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋勇，重庆德循律师事务所律师。被告：重庆黔源房地产开发有限公司（统一社会信用代码91500225663599579W），住所地重庆市大足区棠香街道办事处南环路。法定代表人:兰兴年,系执行董事。委托诉讼代理人：胡洪波，重庆百君（大足）律师事务所律师。原告宋华德、张真芝与被告重庆黔源房地产开发有限公司（以下简称重庆黔源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序之小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宋华德、张真芝委托诉讼代理人粟永建、蒋勇,被告重庆黔源公司委托诉讼代理人胡洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋华德、张真芝向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2016年1月1日至2016年5月30日止逾期交房违约金5880.88元；2.请求判令被告向原告支付2016年7月30日至2017年6月5日止逾期办理产权登记违约金11993.9元；3.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年6月1日，原、被告签订商品房买卖合同,约定将被告开发的位于重庆市大足区XX街道办事处XX南路XXX号蓝湖星宇X幢XX-X号商品房，以价款386880元出卖给原告。合同约定：1、甲方（被告）应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用；2、甲方（被告）如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方（原告）使用，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方（原告）支付已付房价款万分之一的违约金；3、甲方（被告）应在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；4、如因甲方（被告）的责任，未能按期提交申请，甲方（被告）应自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记受理单之日止，按日向乙方（原告）支付已付房价款万分之一的违约金。签约后，原告按约定支付了购房款等合同义务，但被告未能按照合同约定的期限交付房屋和办理产权登记。合同约定的最后交付期限为2015年12月31日，被告实际交付时间为2016年5月30日，房屋交付时间逾期152天；合同约定取得登记受理单的期限为实际交付使用之日起60日内，即2016年7月30日前，被告实际取得登记受理单的时间为2017年6月5日，办理产权登记逾期310天。原告认为，被告未按期履行合同，其行为已构成违约，应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告重庆黔源房地产开发有限公司辩称，1、原、被告签订的商品房买卖合同虽然有2015年12月31日前应当交房的约定，但因政府的市政道路工程，从2015年3月1日开工至工程预验收持续封闭施工7个多月之久。7至9号楼唯一施工通道被堵，无法按照既定进度竣工。被告不可预见，不可抗拒，非被告所能控制的原因导致9号楼开发建设期延长5个月。因此在交房的问题上，被告没有违约的主观故意，同时根据原、被告签订的商品房《合同补充协议（一）》第五条，对买卖合同第七条的补充约定：因政府市政工程、政府规划等特殊原因造成延期交付的，被告可免除逾期交房的违约责任；2、根据原、被告签订的商品房买卖合同补充协议第九条，对买卖合同第十二条、十三条补充约定：原商品房实际交付之日起60日内办理，变更为实际交付之日起180个工作日。因此计算逾期办证违约金的起算时间应当是2016年5月30日加上180个工作日，经计算实际天数为252天，计算逾期办证违约金的起算时间应当为2017年2月6日，被告为原告办证时间是2017年6月9日，逾期办证的天数是119天，逾期违约金为38.68元×119天=4603.87元。本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，原告与被告签订了一份《重庆市商品房买卖合同》【合同编号：黔源.蓝湖星宇2015（063）】，合同约定的主要内容：1、原告以386880元的价格购买被告公司开发建设的重庆市大足区XX街道办事处XX南路XXX号蓝湖星宇X幢XX-X号预售商品房一套，订合同时给付首付款116880元，余款270000元以银行按揭贷款方式支付；2、被告于2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面告知原告，被告可据实延期交房；3、商品房交付使用时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市竣工验收备案登记证》等；4、逾期交付房屋超过90日后，乙方（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方（原告）支付违约金；5、本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方（被告）支付的银行按揭款（合同第二十三条的约定）。6、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并与甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过180日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并与甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。之后，原、被告签订了《合同补充协议（一）》，补充协议约定的主要内容：1、对买卖合同第七条的补充约定：因以下特殊原因造成房屋延期交付或市政基础设施延期达到使用条件的，甲方（被告）可免除逾期交房的违约责任：（1）、因房屋所在地政府部门政策的变化或为......（7）、其他非甲方（被告）所能控制的情况；2、对买卖合同第十二、十三条的补充约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”更改为“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起180个工作日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。另查明：1、重庆市大足区发展和改革委员会作出“关于蓝湖星宇西北侧、三甲医院西北侧及十二区东侧三条市政道路工程可行性研究报告的批复”【文号：大足发改投（2015）164号】，重庆大足城乡建设投资集团有限公司根据重庆市大足区发展和改革委员会的批复，将该三条市政道路工程建设发包给了宏峰集团（福建）有限公司施工，蓝湖星宇西北侧市政道路工程于2015年3月1日进行封闭施工，于2015年10月21日组织预验收。被告提交了蓝湖星宇西北侧、三甲医院西北侧及十二区东侧三条市政道路工程“道路区位关系图”，证明蓝湖星宇西北侧、三甲医院西北侧市政道路工程施工期间，蓝湖星宇小区7至9号楼无进出的施工通道。2、重庆市大足区城乡建设委员会于2016年5月31日颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（该竣工验收备案登记证载明竣工验收时间为2016年5月30日）。3、2016年6月9日，原告宋华德、张真芝接房；2017年6月5日，被告取得了土地房屋登记机构出具的办理位于重庆市大足区XX街道办事处XX南路XXX号蓝湖星宇X幢XX-X号房屋《房地产权证》登记受理单。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》以及《合同补充协议（一）》合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。1.对原告诉请要求被告重庆黔源房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求：蓝湖星宇西北侧市政道路工程经有关部门批准于2015年3月1日进行封闭施工，于2015年10月21日组织预验收，施工期间为7个月零21天。依照原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议（一）》的约定，现被告向原告交付房屋使用的期限为在原约定的交房最后期限(即2015年12月31日）延期7个月零21天即为2016年7月22日前。2016年6月9日被告将位于重庆市大足区XX街道办事处XX南路XXX号蓝湖星宇X幢XX-X号的房屋交付原告宋华德、张真芝使用，被告向原告交付房屋在原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》约定的合理交房期限内，故对原告要求5880.88元的诉讼请求，本院不予支持。2.对原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求：2016年6月9日被告将位于重庆市大足区XX街道办事处XX南路XXX号蓝湖星宇X幢XX-X号的房屋交付原告宋华德、张真芝使用，依照原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》的约定，对被告的答辩意见“计算逾期办证违约金的起算时间应当为2017年2月6日”，本院予以支持。2017年6月5日，被告取得了土地房屋登记机构出具的办理位于重庆市大足区XX街道办事处XX南路XXX号蓝湖星宇X幢XX-X号房屋《房地产权证》登记受理单，被告取得《房地产权证》登记受理单逾期119天，逾期办理产权登记违约金为386880元×1/10000×119天=4603.87元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告重庆黔源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告宋华德、张真芝逾期办理产权登记违约金4603.87元；二、驳回原告宋华德、张真芝的其他诉讼请求。案件受理费246元，减半收取计123元，由原告被告重庆黔源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  覃术安二〇一八年十一月十二日法官助理朱倩书记员徐世其