湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂96民终912号上诉人（原审原告）：文礼香，女，1977年8月30日出生，汉族，湖北省潜江市人，自由职业者，住潜江市。委托诉讼代理人：高汉生，湖北奇睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨新顺，湖北奇睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北镇声房地产开发有限公司。住所地：潜江市园林办事处潜阳中路**。法定代表人：雷镇声，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹友军，湖北章华律师事务所律师。上诉人文礼香因与被上诉人湖北镇声房地产开发有限公司（以下简称镇声房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9004民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人文礼香的委托诉讼代理人高汉生、杨新顺，被上诉人镇声房地产公司的委托诉讼代理人邹友军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文礼香上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.镇声房地产公司签订涉案商品房买卖合同后，擅自调整规划、改变用地性质和房屋用途，将住宅用地变更为商住用地，构成严重违约，一审判决对此未予提及，显属错误。2.当事人对逾期办证违约责任的约定，是双方的真实意思表示，一审法院既确认了该事实，却又任意调整相关内容，明显不当。即双方约定逾期办证违约金按照日万分之五计算，相应标准并未超过法律规定的民间借贷年利率24%的上限，并不构成显失公平。但一审法院在双方对违约金有明确约定的情况下，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，属适用法律错误，该条规定适用的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。”3.镇声房地产公司所交付房屋的窗户、厨房不符合合同约定的标准，文礼香以多种方式要求镇声房地产公司整改，但该公司拒不承担修复责任。一审法院以文礼香在接收房屋时未予拒绝为由，认定双方对该项房屋交付标准予以了变更，没有事实依据。4.根据涉案商品房买卖合同的约定及文礼香交纳电力开户费的事实，应认定双方在合同中约定的是直供电模式，而非自供电。另根据湖北省电力管理部门的文件精神，镇声房地产公司将电力供应方式由合同约定的直供电改为自供电的，须向文礼香通报并经同意后方能实施。本案中，镇声房地产公司在未征得文礼香同意的情况下，单方更改电力供应模式，构成违约。由于镇声房地产公司的违约行为，导致文礼香支付了每度高于国家规定电价23%的电费，造成了其相应的损失，且该损失长期存在，故文礼香要求镇声房地产公司赔偿该项损失有充足的事实和法律依据。镇声房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。文礼香的上诉请求于法无据，应予驳回。文礼香向一审法院起诉请求：1.判令镇声房地产公司以商品房买卖价款为基数，按照日万分之一支付延期交房期间的违约金；2.判令镇声房地产公司为文礼香办理房屋产权登记手续，并以商品房买卖价款为基数、按照日万分之五支付其从2017年1月1日起至判决生效之日止的延迟办理手续的违约金；3.判令镇声房地产公司按合同约定的标准对涉案房屋的厨房、窗户进行整改至合同约定的标准；4.判令由镇声房地产公司配合文礼香完成居民用户单独开户并退返多收电费39元。一审法院认定事实：镇声房地产公司系具有商品房开发资质的企业。2011年1月18日，镇声房地产公司与潜江市新华印务有限公司签订了一份《房地产项目合作开发协议书》，主要约定由双方合作开发中央镇声公园。随后，镇声房地产公司与潜江市新华印务有限公司依规向相关行政管理部门申报取得开发许可和商品房预售许可。2013年4月28日，文礼香与镇声房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：1.镇声房地产公司将其开发的位于潜江市潜阳中路24号镇声·中央公园预售商品房项目中的1单元1305号房出卖给文礼香。2.价款为220000元。3.镇声房地产公司应在2014年5月1日前交房，逾期以已付房款为基数，按照日万分之一支付迟延交付违约金。4.门为防盗门、窗为铝合金材质。5.厨房地面比同层楼面低30mm。6.镇声房地产公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由镇声房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因镇声房地产公司的原因，文礼香不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由镇声房地产公司按照已付房价款的1%向文礼香支付违约金；在镇声房地产公司通知办证之日起，文礼香不能在规定期限内取得房地产权属证书的，一切后果由文礼香承担。7.镇声房地产公司应保证水、电、天然气、电讯线路、物业等基础设施、配套建筑达到使用条件。8.其他责、权、利约定。合同订立后，文礼香依约向镇声房地产公司支付了全部房款。合同约定的交房时间到期后，镇声房地产公司未交房。2014年7月14日，镇声房地产公司交付文礼香房屋。镇声房地产公司交付的房屋室内标准部分与合同约定不符，其中窗户安装为塑钢材质，与合同约定的铝合金材质不符；厨房地面与合同约定的比同楼层地面低30mm不符，且未做防水。文礼香接受房屋时未以此为由拒收。文礼香接受房屋后，为使用对该房屋进行了装修。镇声房地产公司交房时，水、电、天然气、电讯线路、物业等基础设施、配套建筑达到使用条件，其中供电采取自建自管供电模式，该供电模式业经供电管理部门许可。2014年7月31日，包括文礼香在内的一部分业主与镇声房地产公司因商品房的交付期限、质量、办证期限等产生争议，镇声房地产公司于当日向主张权利的业主出具承诺书，承诺于2年半内为各业主办理房产证、土地使用权证、逾期按照房款总额的日1%赔偿违约金。2014年8月12日，部分业主再度与镇声房地产公司产生争议，经潜江市人民调解委员会调解，镇声房地产公司与部分业主达成协议，其协议内容为：1.镇声房地产公司应以已付房款为基数，按照日万分之一赔偿各业主违约金，计算时间为2014年5月2日至2014年7月14日；2.镇声房地产公司于2016年12月31日前为各业主办好土地使用权证和房产证，逾期应以已付房款为基数，按照日万分之五赔偿各业主违约金。协议约定的办证期限届满，文礼香及其他业主未取得上述两证。另查明，2016年12月22日，镇声房地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2017年3月6日，取得房屋权属总证。2017年3月8日，镇声房地产公司向各业主发出公告，通知各业主办理不动产证。一审法院认为，文礼香与镇声房地产公司签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同，该合同系当事人真实意思表示，且合同内容除变更内容外，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。镇声房地产公司于2014年7月31日出具的承诺书，以及双方于2014年8月12日达成的协议，均是对原合同部分条款的补充或变更。协议发生于承诺书之后，且内容涵盖承诺书内容，故承诺书不产生效力。协议关于延迟交房违约责任承担的约定与原合同内容不矛盾，是对原合同的补充，合法有效，应受法律保护。协议关于办证期限及违约责任的约定，与原合同内容不符，应视为对原合同的变更，故原合同关于办证期限及违约责任的约定不产生效力。变更内容约定，镇声房地产公司于2016年12月31日前为各业主办好土地使用权证和房产证，逾期，镇声房地产公司应以已付房款为基数按日万分之五赔偿各业主违约金，双方对上述变更内容中“镇声房地产公司于2016年12月31日前为各业主办好土地使用权证和房产证”的理解有争议。文礼香认为，取得权属证书即为办好土地使用权证和房产证；镇声房地产公司认为，办理权属登记需由镇声房地产公司提供资料报产权登记机关即履行义务完毕。对此，依照相关法律规定，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思为，镇声房地产公司应于2016年12月31日前将办理权属登记需由镇声房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，达到能为各业主办理好权属证书的条件，并予以明确告知。依照相关法律规定，因出卖人的原因致买受人在预定期限内不能取得房屋权属证的，出卖人应当承担违约责任。对违约责任的承担，双方虽有约定，但双方的约定过分高于因镇声房地产公司违约给文礼香造成的损失，违反了公平原则，鉴于文礼香因镇声房地产公司违约遭受的具体损失难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，该院将违约责任的承担调整为按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同履行中，镇声房地产公司迟延交付文礼香房屋，构成违约，应承担违约责任。依据补充协议的约定，镇声房地产公司应支付文礼香延期交房违约金1606元（220000元×73天×1/10000）。文礼香该项主张超出该院确定部分，该院不予支持。镇声房地产公司交付房屋的窗户、厨房不符合合同约定的标准，但文礼香在接受房屋时未予以拒绝，接受后未在合理期限通知镇声房地产公司加以整改，且为使用对房屋进行了装修，改变了房屋室内面貌。对此，应视为双方对房屋交付标准予以了变更，镇声房地产公司不构成违约。该院对文礼香关于更换窗户材质、整改厨房地面的诉讼请求不予支持。依据相关法律规定及合同约定，镇声房地产公司负有将商品房正常使用直接关联的供电的基础设施必须建设达到使用条件的义务。镇声房地产公司所建商品房采用了不违反相关法律法规的自建自管供电模式，并将相关用电设施配套入户，达到了使用条件，并且文礼香已实际使用，故镇声房地产公司不构成违约。文礼香关于要求镇声房地产公司改变供电模式、单独直接到供电公司开户的诉讼请求，该院不予支持。至于电费收缴问题，属文礼香与供电单位（物业公司）之间的供电服务关系，与本案不属于同一法律关系，对此，该院在本案中不予处理。镇声房地产公司于2017年3月6日取得不动产登记总证，达到了为各业主办理权属证书的条件，2017年3月8日，镇声房地产公司将此情形以公告方式明确告知业主，标志应由其单方履行的办证义务履行完毕。该履行行为超过约定期限68天，构成违约，应承担相应的违约金，违约金计算方法为，以已付购房款220000元为基数，以68天为计息期限，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。文礼香关于违约金按日万分之五计收利息损失的主张，该院不予采纳。镇声房地产公司通知各业主办理权属证书后，文礼香仍未取得权属证书，不属由于镇声房地产公司的原因所致，故文礼香要求计收违约金至判决生效之日的主张，该院不予支持。综上所述，镇声房地产公司在履行商品房买卖合同义务中，部分行为违约，应当赔偿文礼香逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、镇声房地产公司赔偿文礼香逾期交房违约金1606元；二、镇声房地产公司赔偿文礼香逾期办证违约金（以已付购房款220000元为基数，以68天为计息期限，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、驳回文礼香其他诉讼请求。案件受理费320元，由镇声房地产公司负担160元，文礼香负担160元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明，镇声房地产公司于2013年8月17日取得了镇声·中央公园的商品房预售许可证书。另查明，文礼香在接收涉案房屋后发现房屋窗户材质及厨房地面高度与《商品房买卖合同》中的约定不符，即向镇声房地产公司提出异议。镇声房地产公司已经向文礼香支付了1628元的逾期交房违约金。还查明，文礼香与镇声房地产公司签订的《商品房买卖合同》系镇声房地产公司提供的格式合同，涉案商品房所在小区的其他买受人均需按照合同约定支付用电开户费用。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，文礼香关于请求判令镇声房地产公司拆除涉案商品房所在小区的游乐设施，恢复规划设计的停车场和绿化带以及请求判令镇声房地产公司将涉案房屋所在楼房的一、二层恢复为住宅的诉讼请求，本院已在（2018）鄂96民终912号民事裁定中作出了处理，本判决不再评判。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.镇声房地产公司是否已经履行了办理不动产权属登记的义务；2.双方约定的逾期办证违约金是否过高；3.文礼香是否有权要求镇声房地产公司对涉案商品房的窗户材质及厨房地面进行整改；4.镇声房地产公司对涉案商品房采用自建自管的供电模式是否违约。针对上述争议焦点，具体分析评判如下：一、关于镇声房地产公司是否已经履行了办理不动产权属登记义务的问题。办理不动产权属登记需要商品房出卖人与买受人的互相协助与配合。镇声房地产公司作为商品房的出卖人，应当将需要由其提供的资料报产权登记机关备案，协助买受人办理登记手续。镇声房地产公司于2017年3月6日取得了不动产登记总证，达到了为各业主办理不动产权属登记的条件，并于2017年3月8日向各业主下发了办证通知，至此镇声房地产公司已经履行了其应当履行的协助办理不动产权属登记的义务。本院对文礼香有关镇声房地产公司应当将办理好的不动产权属登记证交与买受人，才是该公司全面履行办理不动产权属登记义务的上诉理由，依法不予采纳。二、关于双方约定的逾期办证违约金是否过高的问题。文礼香与镇声房地产公司达成的调解协议明确约定，镇声房地产公司承诺在2016年12月31日前为各业主办好土地证和房产证，若该公司不履行该承诺，其同意按照已付商品房买卖价款的日万分之五承担违约金。该约定系双方对《商品房买卖合同》有关逾期办证违约金约定的变更，但镇声房地产公司在调解协议达成后，未在承诺期限内完全履行其协助办证的相应义务，构成违约，应按约定以已付房款220000元为基数，按照日万分之五向文礼香支付从2017年1月1日起至2017年3月8日止的逾期办证违约金。一审法院认为双方关于逾期办证违约金约定过分高于文礼香的损失，违反公平原则，并以文礼香的具体损失难以确定为由，而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，即合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准认定违约金。本院认为，上述司法解释仅在当事人未约定违约金且买受人损失难以确定的情形下适用，而本案双方当事人已就逾期办证违约金进行了约定，故本案不适用上述规定。此外，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日后尽到协助办理权属登记的义务。镇声房地产公司违约后，双方又于2014年8月12日达成调解协议，即镇声房地产公司承诺在两年半内（2016年12月31日前）为各业主办好不动产权属登记，但镇声房地产公司再次违约，主观过错较大。另双方约定的违约金并未过高，且不违反法律规定，不应当进行调整。故本院对文礼香请求镇声房地产公司以已付房款为基数，按照日万分之五支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法予以支持。三、关于文礼香是否有权要求镇声房地产公司对涉案商品房的窗户材质及厨房地面进行整改的问题。文礼香与镇声房地产公司签订的《商品房买卖合同》虽约定，房屋门窗为铝合金，厨房地面应比同层楼面低30mm，文礼香在明知镇声房地产公司所交付房屋与约定不符的情况下，仍同意收房，虽然文礼香在收房时对上述事项提出过异议，但此后双方就涉案商品房发生纠纷经潜江市人民调解委员会调解时，达成的调解协议并未提及涉案商品房的窗户材质与厨房地面需进行整改的问题，仅就逾期交房与逾期办理不动产权属登记进行了处理。据此，可认定文礼香对涉案商品房窗户材质、厨房地面变更的认可，故对文礼香请求镇声房地产公司按照《商品房买卖合同》约定的标准将涉案房屋的门窗及厨房地面进行整改的诉讼请求，依法不予支持。四、关于镇声房地产公司对涉案商品房采用自建自管的供电模式是否违约的问题。文礼香与镇声房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，供电开户费由买受人承担。该《商品房买卖合同》系镇声房地产公司提供的格式合同，其他购买涉案小区商品房的买受人均需依照此约定各自支付供电开户费。文礼香作为新建商品房的买受人，其交纳供电开户费的对象为供电公司，依据涉案小区的商品房买受人均应交纳相应的供电开户费的情形，可以认定双方选择的供电模式为一户一表的直供电模式。现镇声房地产公司在既未事先与买受人进行协商，也未告知买受人的情形下，擅自采取自建自管的自供电模式，提高电价标准收取电费，导致买受人因此交纳的用电费用高于当地居民用电费用，严重损害了买受人权益，应当承担相应的违约责任。故对文礼香请求镇声房地产公司配合其完成居民用电单独开户的诉讼请求予以支持。关于文礼香请求镇声房地产公司返还多收电费39元的诉讼请求，因电费收缴属于文礼香与供电单位或物业公司之间的供电服务关系，与本案不属于同一法律关系，一审法院对此不作处理符合法律规定。另外，镇声房地产公司已向文礼香支付了1628元的逾期交房违约金，无需再支付逾期交房违约金。综上，文礼香的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9005民初165号民事判决；二、湖北镇声房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付文礼香逾期办理不动产权属登记的违约金7370元；三、湖北镇声房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内配合文礼香完成居民用电单独开户手续；四、驳回文礼香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费320元，由湖北镇声房地产开发有限公司负担50元，由文礼香负担270元；二审案件受理费320元，由湖北镇声房地产开发有限公司负担50元，由文礼香负担270元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一八年十一月十五日法官助理谢筱书记员宋捷