河北省海兴县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0924民初731号原告：王凤国，男，1966年12月3日出生，汉族，农民，住海兴县。委托诉讼代理人：刘学承，河北海之光律师事务所律师。被告：孟庆华，男，1956年2月18日出生，汉族，农民，住海兴县。被告：王雅静，女，1988年9月23日出生，汉族，职工，住海兴县。委托诉讼代理人：马风良，海兴县阳光法律服务所法律工作者。被告：海兴县世德园林绿化有限公司，住所地海兴县赵毛陶镇西常庄村。统一社会信用代码：91130924560946715。法定代表人：孟庆华，任公司经理。第三人：沧州华凯集团华凯房地产开发有限公司海兴分公司，住所地海兴县海政路**。统一社会信用代码：91130924695883400J。法定代表人：张强，任公司经理。第三人：海兴宜家宜房产经纪有限公司，住，住所地海兴县海信路南/div>统一社会信用代码：911309243476053599。法定代表人：齐珊珊，任公司经理。原告王凤国与被告孟庆华、王雅静、海兴县世德园林绿化有限公司（以下简称：世德园林）、第三人沧州华凯集团华凯房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称：华凯公司）、海兴宜家宜房产经纪有限公司（以下简称：宜家宜公司）所有权纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，变更案由为房屋买卖合同，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凤国及其委托诉讼代理人刘学承、被告孟庆华、王雅静的委托诉讼代理人马风良、被告世德园林的法定代表人孟庆华、第三人宜家宜公司的法定代表人齐珊珊到庭参加诉讼，第三人华凯公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王凤国向本院提出诉讼请求：一、确认原告系凯瑞庄园22-1-901室的实际所有人；二、判决变更世德园林、孟庆华、王雅静共同履行被告孟庆华与原告签订的购房协议，并向第三人华凯公司交纳剩余的购房款，后将凯瑞庄园22-1-901室交付原告；三、判决被告孟庆华、王雅静协助原告与第三人华凯公司签订关于凯瑞庄园22-1-901室的购房协议；四、诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月起，连续向宜家宜公司交纳定金购买华凯公司开发的凯瑞庄园22-1-901室，共交纳30万元，该款宜家宜公司已部分或全部交付世德园林股东王雅静。2017年1月6日在宜家宜公司的居间促合下，原告与孟庆华签订了购买凯瑞庄园22-1-901室协议，对案涉房屋的价格、面积、已交付的定金、剩余房款给付等情况进行了约定。现华凯公司开发的22号楼面临交房，原告向宜家宜公司及孟庆华提出办理房产转移登记手续。被告孟庆华告知原告，案涉房屋系世德园林自沧州华凯的抵账房，在宜家宜公司登记出售，且原告交纳的购房款也由王雅静代表世德公司收取，并且在世德公司的安排下王雅静以自己的名义向第三人华凯公司交纳了订购金，现王雅静不愿意协助办理案涉房屋的相关手续，故无法向原告交付房屋。综上所述，原告认为，依据被告孟庆华的陈述案涉房屋系沧州华凯抵账于世德公司，但世德公司应有相应的处分权，故原告与孟庆华签订的协议应为有效。作为世德公司股东的王雅静自宜家宜处收受原告交纳的购房款且以自己的名义将购房款交沧州华凯，故被告王雅静对案涉房屋的基本情况应为明知，其自己并无真实购买房屋的意思，应按世德公司的指示与原告办理房屋相关手续。宜家宜公司在收受原告交纳的购房款时隐瞒了案涉房屋的真实情况，其行为影响了原告是否购买案涉房屋的决定，应负相应的法律责任。为维护原告的合法权益，提起民事诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为，变更第一项为：原告系案涉房屋的实际权利人；变更第二项为：判决世德公司、孟庆华、王雅静共同履行与原告签订的购房协议，在王雅静完成案涉房屋的登记后，将该房屋过户给原告。孟庆华辩称，22-1-901室是在华凯公司给付工程款不及时的情况下，我们占的这套楼，是为了抵世德园林的绿化工程款，在工程施工中工程款断了，我们就将先占的两套楼卖了抵工程款。当时和华凯公司的郭经理、姚经理说了，他们也默许了。待工程款下来再给他们。我们卖楼不是为了赚钱，华凯公司给我们多少钱，我们就卖多少钱。我们是通过宜家宜公司中介卖的，我代表世德园林和原告签订的合同，剩余款项待工程款交付时付清。王雅静辩称，原告诉状中的内容不真实，诉讼请求没有事实依据，世德园林的法定代表人孟庆华刚才向法庭的陈述是不真实的没有根据的。凯瑞庄园22-1-901房屋所有权人是王雅静和王国庆，对经纪公司和孟庆华还有原告之间的交易并不知情。2018年4月20日，王雅静和华凯公司签订了商品房买卖合同，并交清了房款。2018年4月23日开具了税票。应依法驳回原告的起诉。世德园林的答辩意见同孟庆华的意见。宜家宜公司述称，当时孟庆华找我们公司卖两套楼，原告过来买楼的时候我跟他说了是抵工程款的楼，原告说知道，只要有楼就行，当时原告就交给我们2万元定金了，当时写清不买或者不卖我们公司扣着，之后原告又补交了23万元，我通过银行转账转给了世德园林公司会计王雅静，这套楼是王雅静的名字顶着要的，由她来办理，收款单位是孟庆华的名字，收款人是王雅静。2016年头八月十五原告又交了5万元，7万元在签订协议时我一次性交给了孟庆华。华凯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：海兴县世德园林绿化有限公司于2010年6月4日成立，注册资金1000万元，孟庆华系公司法定代表人，任总经理职务，王雅静系股东，任公司监事。被告世德园林在第三人华凯公司开发的凯瑞庄园承包部分绿化工程，在凯瑞庄园第三期开发施工前，世德园林的股东之一王雅静预订22号楼22-1-901住宅楼一套，并于2014年10月17日向沧州华锦房地产经纪有限公司以借款的形式交纳10万元。2015年原告王凤国通过朋友介绍，得知凯瑞庄园22-1-901通过第三人宜家宜公司居间向社会售卖，价格同开发商售卖价格。截止2016年9月16日，原告王凤国先后三次以2万元、23万元、5万元向宜家宜公司交纳购房款30万元。2015年12月3日由孟庆华、王雅静以收到房款的名义，将其中23万元从第三人宜家宜公司通过沧州银行转账给王雅静收。2016年9月5日被告世德园林以王雅静的名义向沧州华凯集团华凯房地产开发有限公司海兴分公司交纳款项5万元。2017年1月6日，被告孟庆华代表世德园林与原告王凤国签订购房协议，协议内容：“甲方：孟庆华身份证：乙方：王凤国身份证：甲方将凯瑞庄园22-1-901，面积128.5平方米，单价3830元，转卖给乙方，总金额492000元整（大写）肆拾玖万贰仟元整，交付定金300000（大写）叁拾万元整，剩余款192000元整（大写）壹拾玖万贰仟元整，可在凯瑞庄园正常更名后一次性付清。备注：甲方孟庆华正常办理凯瑞庄园此楼过户手续后。甲方协助乙方到凯瑞庄园办理改名手续，签订凯瑞庄园正规购房合同。甲方：孟庆华乙方：王凤国2017年1月6日”。2018年4月20日，被告王雅静与第三人华凯公司签订商品房买卖合同（合同编号：2018042000001），合同注明，王雅静与王国庆共同共有，购买第三人开发的凯瑞庄园22号楼1单元9层901号房，建筑面积126.52平方米，单价3990元/㎡，总金额（大写）伍拾万零肆仟捌佰壹拾伍元整，第三人华凯公司于2018年4月23日向王雅静开具504815元不动产商品房增值税普通发票。另查明，涉案房屋22-1-901在海兴县不动产登记中心未办理预告登记、在海兴县地方税务局未缴纳房地产契税、在海兴县住房资金管理中心未缴纳房屋维修资金。还查明，2018年8月6日王雅静与王国庆向本院说明，其二人投资买的22-1-901楼房，一共交纳504815元，其中王凤国交了5万元，王凤国为什么交这5万元，他们不清楚。以上事实由原、被告及第三人宜家宜公司的当庭陈述，国家企业信用信息公示表、收款收据、银行转账支票存根、收到条、购房协议书、商品房买卖合同、河北增值税普通发票、不动产登记资料查询结果证明、涉税情况查询说明、住房资金管理中心证明等证据予以证实，并已当庭质证，另有调查笔录附卷为凭。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告王雅静在华凯公司开发的凯瑞庄园小区22-1-901楼房竣工后与其签订商品房买卖合同，王雅静交清房款并开具了不动产增值税普通发票，对该套房屋取得合法所有权。被告孟庆华作为世德园林法定代表人与原告王凤国签订的购房协议虽然成立并生效，但涉案楼房世德园林未取得所有权，孟庆华和世德园林无权对涉案房屋作出处分，故孟庆华与原告王凤国签订的房屋买卖协议不能实际履行，应予解除。本院根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第三十五条的规定，告知原告王凤国可以变更诉讼请求，原告王凤国坚持其诉讼请求不做变更，其主张不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告王凤国的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王凤国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长  刘元春审判员  徐明松审判员  张汝辉二〇一八年十一月二十九日书记员  李 健