湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1302民初4299号原告夏娟娟，女，汉族，1966年9月3日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人朱晓河（特别授权）、伍爱梅，湖南星奥律师事务所律师。被告湖南省娄底市底星房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区长青中街**（市建行办公楼**）。法定代表人彭洪伟，该公司经理。被告娄底工程建设有限公司，住，住所地娄底市氐星路**/div>法定代表人张爱慧，该公司经理。被告湖南湘中矿业集团有限公司，住，住所地娄底市娄星区长青中街**建设银行16F）。法定代表人聂武湘，该公司经理。上述三被告共同委托诉讼代理人谷雄伟（特别授权），湖南民声律师事务所律师。原告夏娟娟与被告湖南省娄底市底星房地产开发有限公司（以下简称底星房地产公司）、娄底工程建设有限公司（以下简称娄底工程公司）、湖南湘中矿业集团有限公司（以下简称湘中矿业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案后，依原告申请，本院于2018年3月15日作出（2017）湘1302民初4299号民事裁定，对被告底星房地产公司名下相关财产进行财产保全未果，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏娟娟及其委托代理人朱晓河、被告底星房地产公司、娄底工程公司、湘中矿业公司的共同委托诉讼代理人谷雄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏娟娟请求判令：1、被告底星房地产公司承担原告名下房屋[不动产权证号：湘(x)娄底市不动产权第xx号]的质量问题维修费用15万元，并赔偿原告的装修损失5万元，两项合计20万元。2、被告娄底工程公司、湘中矿业公司在底星房地产公司800万元注册资本不足的限额内、或者已交足但抽逃的注册资本限额内，对被告底星房地产公司的上述债务承担连带清偿责任。3、诉讼费用由三被告承担。被告底星房地产公司、娄底工程公司、湘中矿业公司辩称：一、原告与被告底星房地产公司在2011年4月16日即就本案标的签订买卖合同，并支付首付款，但此后原告没有按合同约定继续履行付款义务，并拒绝按合同约定前来办理交付手续，根据合同的约定，实际交房日期是2011年12月30日之前。二、涉案房屋在2009年7月12日即办理工程质量的竣工验收，至今已有7年多时间，按照房屋建筑工程质量保修办法，被告所应承担的保修责任超过该办法规定的期限，原告所述损害应当由原告本人或者该栋的全体业主或者是通过物业维修基金予以解决。三、原告与被告底星房地产公司在2015年5月办理住房实际交接之后，原告确实提出屋面漏水的情况，但此时已经过了保修期间，被告底星房地产公司还是请人进行了维修，但因原告拒绝将屋内已安装的空调管拆下来进行防水处理而导致渗水，这个责任应该由原告自行承担。四、被告底星房地产公司是一个独立的法人单位，对本案合同的权利义务具有承担能力，被告娄底工程公司、湘中矿业公司已实际出资，也没有抽逃出资，不应当承担被告底星房地产公司的赔偿责任。五、对娄底市星罡咨询服务有限公司娄星咨[2018]鉴字第22号《鉴定报告书》不予认可，鉴定机构及鉴定人是否具有鉴定资质无证据证明，且鉴定勘察、检测的结果不客观，修复方案缺乏专业性，认定的维修费用过高。综上，请求人民法院依法驳回原告对三被告的诉讼请求。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证及认证情况，本院确认如下基本事实：2011年2月24日及3月14日，原告夏娟娟分别向被告底星房地产公司交纳了订购房款及车位款2万元及1万元。2011年4月16日，原告与被告底星房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以2178元/㎡的单价购买被告底星房地产公司已取得土地使用权证及商品房预售许可证的“湘中北苑”项目x栋xx号的复式商品房，房屋建筑总面积为245.49㎡，总价款为534677元，该合同第十一条约定，原、被告双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，签署房屋交接单，并提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，出卖人不出示或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；该合同第十六条约定，《商品房质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任等等。2011年11月16日，原告夏娟娟向被告底星房地产公司交纳了购房款15万元。2015年5月29日，原告夏娟娟与被告底星房地产公司签订了《住宅质量保证书》约定：本着对用户负责，对社会负责的原则，底星房地产公司对坐落于娄底市娄星区钢城东路湘中北苑小区x栋xx室，建筑面积为245.49平方米的住宅，在其结构、部件、设施、配套、维修等方面做出质量保证和承诺，住宅自2015年5月29日交付使用之日起，凡在下列规定的时限内出现的非用户自身造成的如下质量问题，均由本公司承担保修责任：1、基础设施工程、房屋建筑地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为涉及文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年等等。当日，原告与被告底星房地产公司履行了交房手续。2015年7月10日，原告与装修公司签订装修装饰合同开始对涉案房屋开始装修，在房屋装修过程中，原告发现该房屋漏水严重，遂多次向被告底星房地产公司发函要求对该房屋进行维修，被告底星房地产公司在当年8月份对原告房屋漏水屋面做简易处理后，便未再对原告房屋漏水问题进行处理。之后，原告为维护自身合法权益，遂行起诉。2018年9月29日，依原告申请，受本院委托，娄底市星罡咨询服务有限公司作出娄星咨[2018]鉴字第22号《鉴定报告书》，鉴定意见为：1、湘中北苑x栋xx号（不动产权证第xx号）房屋漏、渗水原因应是施工不规范造成的质量问题所致。2、修复费用为：壹拾贰万捌仟贰佰贰拾柒元肆角陆分（128227.46元）。另查明，2017年5月2日，原告就涉案房屋办理了不动产权证书[证号为：湘（x）娄底市不动产权第xx号]。被告底星房地产公司于2006年3月31日在娄底市工商行政管理局登记成立，法定代表人为彭洪伟，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本800万元，股东为被告娄底工程公司、湘中矿业公司。判决的理由及结果本院认为，原告夏娟娟与被告底星房地产公司所签订的《住宅质量保证书》，是当事人双方的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。娄底市星罡咨询服务有限公司作出娄星咨[2018]鉴字第22号《鉴定报告书》，程序合法，在第一次现场勘查时邀请了原、被告双方及本院工作人员到场，对各个漏水处予以了指认等，在第二次现场取样时，亦邀请了原、被告双方及本院工作人员到场。该鉴定意见是根据被告底星房地产公司提供的施工图纸及现场勘查取样检测等情况综合分析作出，该鉴定意见真实可信，本院予以采信。被告对该份鉴定意见提出了多方面异议，但未提供切实可靠的证据予以支持其此项抗辩观点，应承担举证不能的后果，对被告的上述抗辩观点本院不予采纳，并参照该鉴定意见认定原告损失。根据该鉴定报告内容，足以认定原告房屋漏、渗水是被告底星房地产公司施工不规范造成的质量问题所致，被告底星房地产公司应当对原告因房屋漏、渗水所遭受的损失承担相应责任。原告夏娟娟虽于2011年4月份与被告底星房地产公司签订了商品房买卖合同，且支付了部分购房款，但是双方并未办理交房手续。被告底星房地产公司辩称应当以2009年7月竣工验收日或是原告违约交付购房款之日为交付日，没有事实及法律依据，本院不予支持。依现有证据，只能证明原、被告在2015年5月29日履行了交房手续。交房后，原告于2015年7月进行房屋装修时便发现渗漏水质量问题并随后要求被告进行维修即向被告主张了权利，但未能如愿。故涉案房屋漏水等相关质量问题，并未超过《住宅质量保证书》约定的保修期，被告底星房地产公司应依法依约承担维修责任。关于原告主张被告赔偿原告的装修损失5万元，因原告向本院提供的装修合同，不能切实证明该笔损失的存在，也未提供任何有关装修费用的有效凭证，应承担举证不能的后果，故原告该主张本院不予支持。被告底星房地产公司系有限责任公司，具有独立承担民事责任的能力，原告以无法保全到被告底星房地产公司财产为由推定被告娄底工程公司、湘中矿业公司未履行出资义务或是抽逃出资，进而主张被告娄底工程公司、湘中矿业公司应对被告底星房地产公司的债务承担连带责任，但未能提供相应证据予以证实，原告该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南省娄底市底星房地产开发有限公司承担原告夏娟娟名下房屋[不动产权证号：湘(x)娄底市不动产权第xx号]的质量维修费用128227.46元,上述费用在本判决生效后十日内支付。二、驳回原告夏娟娟其他的诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、鉴定费15000元、诉讼保全申请费1520元，共计20820元，由被告湖南省娄底市底星房地产开发有限公司负担19205元，由原告夏娟娟负担1075元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  王学军人民陪审员  廖 瑛人民陪审员  喻日光二〇一八年十一月二十八日书 记 员  王红梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。