辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽01民初702号 原告（申请执行人）：中国二十二冶集团有限公司，住所地河北省唐山市丰润区幸福道**。 法定代表人：张会清，该公司董事长。 委托诉讼代理人:张娟，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 委托诉讼代理人：王晓轩，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 被告（案外人）：陈丹，女，1954年10月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 被告（被执行人）：沈阳普思特房地产开发有限公司，，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村 法定代表人：惠钟进，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜艳，女，1964年2月12日出生，汉族，该公司工作人员。 被告（被执行人）：辽宁建宇房地产开发有限公司，，住所地沈阳市铁**飞翔路** 法定代表人：吕忠瑛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜艳，女，1964年2月12日出生，汉族，该公司工作人员。 被告（被执行人）：惠远丰，男，1957年5月31日出生，汉族，住沈阳市铁**。 原告中国二十二冶集团有限公司（以下简称“二十二冶集团”）与被告陈丹、沈阳普思特房地产开发有限公司（以下简称“普思特公司”）、辽宁建宇房地产开发有限公司（以下简称“建宇公司”）、惠远丰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月16日公开开庭进行了审理。原告二十二冶集团的委托诉讼代理人张娟，被告陈丹，被告建宇公司、普思特公司的共同委托诉讼代理人姜艳到庭参加了诉讼，惠远丰经传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 二十二冶集团向本院提出诉讼请求：1.请求法院准许执行被告普思特公司名下位于辽宁省沈阳市新民市兴隆堡镇中兴路0101-8号325号房屋；2.请求法院判令四被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年11月15日，原告依据贵院（2016）辽01民初48号民事判决书，向贵院申请强制执行。贵院于2017年8月3日裁定查封了被告普思特公司名下，位于新民市兴隆堡镇中兴路****房屋，面积为38.23平方米。被告陈丹对执行标的提出书面异议，贵院于2018年4月17日作出（2018）辽01执异295号执行裁定书，裁定中止了对诉争房屋的执行，并于2018年4月26日向原告送达了该执行裁定书。原告认为（2018）辽01执异295号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，理由如下：1.被告陈丹提交的商品房买卖合同中，在落款处出卖人及买受人均未写明签订日期，且该合同未在新民市房产管理处进行登记备案，无法证明在贵院查封之前案外人已签订合法有效的书面买卖合同。2.被告陈丹提交的准住通知书是由有利害关系的被告普思特公司出具的，该份证据不具有证明力。目前案涉房产所处建设工程尚未办理竣工验收备案手续，被告陈丹未拒绝收房而是配合被告普思特公司办理了入住手续，明显有违常理。事实上案涉房屋一直无人居住，且整栋楼均停水停电无供暖，根本不具备入住条件。3.被告陈丹提交的收款收据亦是由有利害关系的被告普思特公司出具的，该份证据不具有证明力。涉案房屋（325室）购房款为12万元，因数额较大，不应以现金而应以银行卡转账方式交纳，而被告陈丹无法提供相应的汇款凭证，这有悖常理。因此，仅凭被告普思特公司出具的购房款收据不能证明被告陈丹实际支付了购房款。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被告陈丹的异议需要满足法定条件才有可能成立，即被告陈丹需证明本案争议房屋系其名下唯一用于居住的房屋。但是，本案争议房屋所在小区是被告普思特公司开发的温泉小区，并非用于居住，而是用于疗养或度假的功能性小区。 综上所述，被告普思特公司作为本案被执行人，与本案有重大利害关系，其所出具的证据不具有证明力。以上证据均为被告普思特公司出具，不应予以采纳。如被告陈丹无法提供其他证据证明其诉请所依据的事实，则理应驳回其申请，准许继续执行案涉房屋。 陈丹辩称，我于2011年9月13日与普思特公司签订房屋认购合约，当天交付了购房款全款12万元，又于2015年12月31日与开发商签订了商品房购房合同，并办理了入住。中信银行交易明细证明我于2011年9月13日以银行刷卡方式交纳了全额购房款。但是听说冬天没有供暖就一直没有进行装修。园区内没有水电。 普思特公司辩称，应当驳回原告的诉讼请求。原告依据（2016）辽01民初48号民事判决书，向贵院申请强制执行，2017年8月3日，贵院查封被执行人在新民市兴隆堡镇中兴路开发的438套房屋。2017年9月4日，贵院以（2016）辽01执684号查封公告张贴公布预查封我公司开发的房屋18,012平方米。公告指出，如对上述房地产查封存有异议，请相关权利人在公告发布之日起十五日内，携带相关证据材料前往法院办理异议立案审查事宜。本案被告向贵院对执行标的提出书面异议，贵院组成合议庭进行审查。在查明实施后，依法作出（2018）辽01执异295号执行裁定书，中止对位于新民市兴隆堡镇中兴路0101—8号325房屋的执行。这一裁定是客观真实的，认定事实清楚，适用法律正确，我方同意裁定结果。我方在执行案件中，欠原告的工程款，我方会想办理给付，希望原告不要纠缠在预查封前已经卖出的房屋，维护社会稳定。本案第一被告在执行案件中是案外人，案外人名下的几处住房与执行我公司案件无关，不应当以案外人的不是唯一住房而去执行案外人的房产。我们不能把因我公司对外的欠账，就把我公司在查封前已经卖出的房屋拿来顶帐，这一点希望原告能理解。如果执行了案外人的财产，将给案外人造成经济损失，案外人的损失由谁来补偿。显然我公司不能补偿，因为我公司与被告的买卖合同已经完成，房屋已经交付，合同合法有效。不能以是否居住、有无水电作为交付条件。 建宇公司辩称，同普思特公司的答辩意见。 惠远丰未到庭应诉，但提交书面答辩意见称，与普思特公司的答辩意见相同，原告二十二冶公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下： 案外人陈丹与被执行人普思特公司曾签订《商品房买卖合同》，约定：陈丹以12万元购买坐落于新民市兴隆堡镇中兴路0101-8号325的案涉争议房屋，建筑面积38.23平方米，付款方式为一次性付款，房屋交付期限为2015年12月31日前。 2011年9月13日，陈丹通过转账方式支付购房款12万元，普思特公司为陈丹开具房款金额为12万元的收款收据。 2015年12月31日，普思特公司为陈丹出具案涉争议房屋的《商品房准住通知书》。 申请执行人二十二冶集团与被执行人建宇公司、惠丰远、普思特公司建设工程施工合同纠纷执行一案，本院依据（2016）辽01民初48号民事判决书于2016年11月15日立案执行，执行案号为（2016）辽01执684号。在该案执行过程中，本院于2017年8月3日依法预查封被执行人普斯特公司开发建设的位于新民市兴隆堡镇中兴路0101-8号325的案涉争议房屋。后案外人陈丹向本院提起案外人执行异议，请求解除对上述案涉房屋的查封。2018年4月17日，本院作出（2018）辽01执异295号执行裁定，支持了陈丹的异议，裁定中止对位于新民市兴隆堡镇中兴路0101-8号325房屋的执行。二十二冶集团不服该裁定，于2018年5月10日起诉来院，要求恢复执行位于新民市兴隆堡镇中兴路0101-8号325的案涉争议房屋。 另经本院于2018年7月12日至案涉房屋所在项目现场勘查显示，案涉房屋所在园区项目仍未竣工验收，且园区内未通水、通电及园区内无物业。陈丹占有涉案房屋，但并未进行装修。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查重点为：申请执行人要求恢复对案涉争议房屋执行的请求能否得到支持，即案外人陈丹就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 第一，陈丹提供其与普思特公司之间签订的《商品房买卖合同》、银行交易明细、普思特公司出具的收款收据、《商品房准住通知书》，普思特公司对此予以认可。由此可见，案外人陈丹的举证基本形成证据链条，证明其与普思特公司之间存在商品房买卖行为，已经全额支付购房款。申请执行人二十二冶集团虽对此不予认可，但并未提供充分证据足以推翻或否定陈丹的主张。 第二，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定陈丹与普思特公司之间订立了房屋买卖合同并支付了全额购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，陈丹在此过程中并没有过错，陈丹的购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。 第三，从陈丹与二十二冶集团各自行为发生时间先后来看，二十二冶集团与被执行人普思特公司、建宇公司、惠远丰建设工程施工合同纠纷一案的判决、执行、预查封时间均发生在陈丹向普思特公司付款时间之后，故对二十二冶集团的该主张不予采纳，对陈丹付款时间在先的事实予以确认。 至于二十二冶集团在庭审中提出请求对被告陈丹出具的《商品房准住通知书》的实际形成时间与落款时间是否一致进行鉴定的问题，因本院已就案涉房屋占有使用情况进行了现场勘查，且该《商品房准住通知书》作为本案定案依据之一，仅具有相应证明力，其时间是否一致并不能对本案裁判结果构成实质性影响，为减少当事人诉累，提高诉讼效率，本院对原告的该申请不予准许。 综上，陈丹作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除二十二冶集团请求对该房屋申请强制执行的民事权益，故对于二十二冶集团提出继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下： 驳回原告中国二十二冶集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费2700元，由原告中国二十二冶集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 金 鑫 审判员 姜会军 审判员 丁广昱 二〇一八年十一月七日 法官助理蔡韵 书记员桂芸 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。