福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终8598号 上诉人（原审被告、反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省福州市永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢美丁，女，1978年10月22日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）因与被上诉人卢美丁商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永泰县上一房地产开发有限公司委托诉讼代理人何山和被上诉人卢美丁委托诉讼代理人吴浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永泰县上一房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决；2.判令本案一、二审诉讼费用由卢美丁承担。事实与理由：一、一审判决对于本案逾期办理产权备案登记的截止时间认定错误。在讼争商品房买卖合同中已约定上一公司仅需将讼争房产的初始登记所需资料报送产权登记机关备案即完成合同全部责任和义务。二、一审判决错误分配了举证责任，本案应由卢美丁承担逾期办证所导致实际损失金额的相应举证责任。三、一审判决认定逾期办理房屋所有权登记的违约金具体数额过高，二审应当予以纠正。 卢美丁辩称，一审法院对于逾期协助办理产权登记的违约截止时间及逾期办证违约金认定具体数额是正确的。 卢美丁向一审法院提出诉讼请求:1.依法判令上一公司向卢美丁支付迟延办理房屋权属证书的违约金（每日按已付购房款861005元×0.01%计算，从2016年6月29日计付至上一公司为卢美丁办妥房屋权属证书之日止，暂计到2018年4月15日为56396元）；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。 上一公司向一审法院提出反诉请求：一、请求判令卢美丁向上一公司支付违约金87000元（从2013年10月4日起计付至2014年3月13日止）；二、请求判令本案全部诉讼费用由卢美丁承担。 一审法院认定事实：2013年8月5日，卢美丁与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定卢美丁向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方商品房，建筑面积为129.28平方米（其中套内建筑面积105.54平方米、公共部位共有分摊建筑面积23.74平方米），每平方米6660元，总价为861005元。签约当日卢美丁支付261005元作为首期购房款，余款600000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五[该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率]的违约金”；第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，…”、第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1.买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2.买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3.买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意于出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额”；第八条约定：“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任；”第十三条约定“出卖人可根据商品房的开发、建设情况决定提前交房，买受人同意按照出卖人发出通知确定的交房截止日之前来收房，否则出卖人可按交房截止日起计收保管费，该房屋的相关费用，包括各项税费以及自交付之日起的物业管理费和任何杂费应由买受人承担。……；但《商品房买卖合同》第十四条约定的商品房交付使用日起算时间仍以《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间开始计算，不以实际交付日起算”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2014年3月13日，贷款银行放款600000元。2018年4月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2018年5月2日，永泰县不动产登记和交易中心出具《证明》，主要内容为：“我中心于2018年4月8日办理了永泰县上一房地产开发有限公司开发建设的位于永泰县樟城镇八仙路99号‘日出东方’小区二期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位的不动产项目总确权登记，不动产权证号为闽（2018）永泰县总第0002号。2018年4月8日起，永泰县上一房地产开发有限公司所开发的‘日出东方’小区二期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位之不动产权利人即可办理不动产分户登记的手续。”2018年4月10日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》，并于同年4月16日寄送至卢美丁。2018年5月15日，卢美丁诉至一审法院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。上一公司于2018年5月31日提起反诉，要求判令卢美丁支付逾期贷款违约金87000元。另查明，上一公司于2015年6月29日将讼争房屋交付卢美丁使用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卢美丁与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人约定交房时间为2015年6月30日，且上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付卢美丁，然上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。虽然本案实际交房时间为2015年6月29日，但依照《商品房买卖合同》补充协议第十三条的约定，上一公司逾期办证的起算时间应为约定交房时间后365天次日。因此上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年6月30日，截止时间应认定为2018年4月16日，逾期天数655天。故对卢美丁诉求上一公司支付迟延办理房屋权属证书的违约金56395.83元（861005元×655天×0.01％）予以支持，超出部分不予支持。上一公司依据《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第一款、第二款、第三款第（5）项的约定提出反诉，请求卢美丁支付其逾期贷款160天（2013年10月4日至2014年3月13日）的违约金，其中逾期30天内的按日万分之五的比例计付违约金，逾期超过30天的按日千分之一的比例计付违约金。卢美丁辩称上一公司反诉其支付违约金已经超过诉讼时效，应判决驳回其诉讼请求。依照合同约定卢美丁应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内（即2013年10月4日前）办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向上一公司支付剩余购房款600000元，而卢美丁实际于2014年3月13日才办理好按揭贷款。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”规定，上一公司应于2016年3月13日前向法院提起诉讼，但其于2018年5月31日才向一审法院提起反诉显然已超过诉讼时效，且未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据。上一公司请求卢美丁支付逾期贷款的诉请已超过二年诉讼时效，故一审法院不予支持。上一公司辩称卢美丁存在违章搭建等事实，此情形也是造成上一公司无法如期办妥不动产首次登记的原因之一，因此人民法院应结合过错程度来实际认定。由于上一公司未对卢美丁存在违章搭建等事实提供相关证据进行佐证，一审法院对该辩称亦不予采信。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故对上一公司未提供证据佐证的此主张不予采信。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向卢美丁支付逾期办证违约金56395.83元；二、驳回卢美丁的其他诉讼请求；三、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1209元，减半收取计604.5元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担；反诉受理费987.50元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 二审中，上一公司提交照片四张及违章搭建通告三张，拟证明系因为部分业主违章搭建导致讼争房屋延迟办理不动产权登记。卢美丁质证认为该违章搭建并非其所为，与本案无关。本院认为，上述证据无法证明违建行为系导致讼争房屋延迟办理不动产权登记的原因，既在形式上不符合法律规定的二审新的证据条件，且在内容上亦不具有支持其主张的证明力，故本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上一公司主张非因其原因导致逾期办理权属登记，但其提供的证据不足以证明其该项主张成立，应承担举证不能的法律后果。上一公司未按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料交付给卢美丁，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。 关于本案违约金计算的截止时间，依据讼争双方签订的《补充协议》第八条第一款的约定，上一公司应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人，故截止时间应计算至上一公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给卢美丁止，一审判决对此认定并无不当。上一公司主张本案违约金的截止时间为房屋所有权初始登记之日于法无据，本院不予支持。 上一公司主张案涉合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求本院就合同约定的违约金进行调整依据不足，不予支持。 综上所述，上一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1209元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  唐宇恒 审判员  庄彩虹 二〇一八年十一月二十九日                                                                                     法官助理 李晶                                                                                      书记员  方欢