北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初18784号原告：周万兰，女，1952年5月12日出生，汉族，住北京市大兴区。原告：何朝义，男，1949年12月8日出生，汉族，住北京市大兴区。二人共同委托诉讼代理人（何朝义、周万兰之子）：何广岩，男，1978年12月22日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：恒盛合天和信（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：陆舜尧，董事长。委托诉讼代理人：王凯，北京市兴涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳仁东，北京市兴涛律师事务所律师。原告何朝义、周万兰与被告恒盛合天和信（北京）房地产开发有限公司（以下简称：恒盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何朝义、周万兰及二人的共同委托诉讼代理人何广岩，被告恒盛公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何朝义、周万兰向本院提出诉讼请求：判决恒盛公司协助办理位于北京市大兴区采育镇西组团01-0118居住项目用地大兴采育恒盛波尔多小镇艺墅住宅项目20#住宅楼3层4单元301号房屋的所有权证书，并按合同约定给付初始登记及转移登记的违约金（按照已付款711500元的日万分之一计算，自2014年9月30日起至实际办理完毕之日止）；诉讼费由恒盛公司承担。事实与理由：双方于2012年11月10日签订《北京市商品房预售合同》，我们向恒盛公司支付了公共维修基金、契税，并向恒盛公司指定的代办机构交纳了房屋权属转移登记委托费，已全部履行了合同约定义务，但恒盛公司至今仍未按合同约定为我们办理完毕房屋所有权证书，应承担违约责任。恒盛公司辩称：我公司同意为何朝义、周万兰办理房屋不动产权证书，关于何朝义、周万兰购买的涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明取得时间为2016年9月5日，确实存在逾期的情况，我公司同意支付初始登记和转移登记的违约金，虽何朝义、周万兰已经放弃了两项违约金的重叠部分，但我公司仍认为违约金过高，请求法院进行调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月10日，恒盛公司（出卖人）与何朝义、周万兰（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定：出售房屋位于北京市大兴区采育镇西组团01-0118居住项目用地大兴采育恒盛波尔多小镇艺墅住宅项目（项目名称：阳光绿景嘉园）20#住宅楼3层4单元301号（以下简称：涉案房屋），按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9298.85元，合同总价款673051元；合同第十二条约定，出卖人应在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条约定，出卖人应在2014年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内得房屋所有权证书的，买受人有权退房，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。2012年11月17日，恒盛公司（出卖人）与何朝义、周万兰（买受人）签订《补充协议》，约定：因买受人变更付款方式，经买卖双方友好协商，对主合同作出如下变更：主合同按下列方式按期付款：主合同附件五第一条变更为：买受人按下列方式按期付款：公积金贷款（1）首期款：于2012年11月10日前，交纳合同全款的30%（含定金20000元）；（2）余款：于2012年11月17日前，缴纳合同全款的14%计90000元；（3）公积金贷款：买受人应于2012年12月21日前缴纳房屋总价款的56%即380000元。合同签订后，何朝义、周万兰已向恒盛公司交付房屋总价款673051元。2013年9月7日，恒盛公司将涉案房屋交付给何朝义、周万兰，何朝义、周万兰当日交纳产权代办费等共965元。2016年9月5日，涉案房屋所在楼栋取得初始产权登记证。涉案房屋所在楼栋的登记地址为北京市大兴区育镇街30号及30号院17号楼。本院认为：何朝义、周万兰与恒盛公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。首先，该合同约定因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。本案中，首先，恒盛公司于2016年9月5日取得涉案房屋所在楼栋的初始产权登记证书，超过合同约定的2014年9月30日，存在办理逾期情况，按合同约定应从2014年10月1日起至2016年9月5日止按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。其次，该合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。本案中，涉案房屋的实际交付时间为2013年9月7日，恒盛公司按照合同约定应在涉案房屋交付之日起730日内即2015年9月7日前为何朝义、周万兰办理不动产权证书，但其至今未能办理，属于违约行为，按照合同约定，其应协助何朝义、周万兰办理不动产权证书并从2015年9月8日起至实际取得不动产权证书之日止，每日按全部已付房款万分之一支付违约金。关于涉案房屋的房款问题，根据何朝义、周万兰提交的面积据实结算单明确房屋总价款为673051元，何朝义、周万兰主张的会员服务费40000元不能作为房款的组成部分。因何朝义、周万兰现主张放弃两项违约金重叠计算部分向恒盛公司主张权利，有事实及合同依据，本院予以支持，恒盛公司应按673051元的日万分之一计算向何朝义、周万兰支付自2014年10月1日起至实际取得房屋不动产权证书之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，恒盛合天和信（北京）房地产开发有限公司协助何朝义、周万兰办理北京市大兴区育镇街30号及30号院17号楼3层4单元301号（合同约定地址为：北京市大兴区采育镇西组团01-0118居住项目用地大兴采育恒盛波尔多小镇艺墅住宅项目20#住宅楼3层4单元301号）房屋的不动产权证书；二、于本判决生效后十日内，恒盛合天和信（北京）房地产开发有限公司给付何朝义、周万兰违约金（每日按673051元的万分之一计算，自2014年10月1日起至实际取得不动产权证书之日止）；三、驳回何朝义、周万兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5265元，由恒盛合天和信（北京）房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩文静二〇一八年十一月十四日法官助理刘毅琼书记员刘雪飞