中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2018）最高法民终969号 上诉人（原审原告）：北京长富投资基金（有限合伙）。住所地：北京市丰台区丽泽路**院**楼**。 执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。 委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭湃，黑龙江衡奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张良，男，1982年5月23日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。 委托诉讼代理人：陈晓梅，女，住黑龙江省哈尔滨市阿城区，由黑龙江省哈尔滨市阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司。住所地：黑。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街**> 法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司员工。 上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）因与被上诉人张良、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2017）黑民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长富基金的委托诉讼代理人徐明昌、彭湃，被上诉人张良的委托诉讼代理人陈晓梅，中然公司的委托诉讼代理人徐洪仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长富基金上诉请求：1.撤销黑龙江省高级人民法院（2017）黑民初51号民事判决，改判继续执行位于黑龙江省哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G9号楼4号门市房产；2.上诉费用由张良、中然公司承担。事实和理由：1.张良与中然公司未签订合法有效的书面买卖合同。张良举示的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称《住宅安置补偿协议》）已经解除。2.张良与中然公司签订的《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称《非住宅安置补偿协议》）没有补交差价，该协议的真实性存在异议。3.案涉《抵押可售函》出具的时间是2013年9月2日，抵押权登记的时间是2013年9月5日。《抵押可售函》出具于抵押登记之前，此时抵押权尚未产生，因此《抵押可售函》无效。该《抵押可售函》并不妨碍抵押权的优先性，长富基金对案涉房屋已享有抵押权，并依法享有优先受偿的权利。 张良辩称，1.2015年4月20日，张良与中然公司签订《非住宅安置补偿协议》，且于2011年11月8日交齐购房款，购买案涉房屋。长富基金称于2013年9月5日对案涉房屋办理抵押登记，兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）出具的《抵押可售函》，说明中然公司取得了处分案涉房屋的权利。长富基金对案涉房屋不享有优先受偿权。2.张良按中然公司出具的相关手续入住案涉房屋，属合法占有。3.中然公司未按照法律规定及合同约定的期限向房地产管理机关办理备案登记，亦不能办理房屋所有权证书，侵害了张良的合法权益。4.张良不应承担本案诉讼费用。 中然公司辩称，同意张良的答辩意见。 长富基金向一审法院起诉，请求：1.许可对位于黑龙江省哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G9号楼4号门市的执行；2.案件受理费由张良、中然公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月28日，长富基金、兴兴业银行哈分行与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定：长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定：中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月10日，一审法院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，一审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判令中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押物房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务。长富基金申请执行，执行期间，张良以案外人身份提出执行异议。2017年2月10日，一审法院作出（2017）黑执异60号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。之后，长富基金向一审法院提起本案诉讼。 同时查明，2011年11月8日，张良与中然公司签订《住宅安置补偿协议》，主要约定：张良原有房屋系私有房产，建筑面积为32.35平方米和452.75平方米；中然公司为张良用于产权调换的房屋位于丽都国际小区G9号楼4号门市，预要户型为199.09平方米；进户时双方互不找差价。同日，中然公司为张良出具房款收据，载明收到张良交付的房款100万元。2015年4月20日，张良与中然公司签订《非住宅安置补偿协议》，内容与上述协议一致。同日，张良根据中然公司发出的《进户通知单》办理入住手续。现张良占有案涉房屋。 又查明，中然公司于2012年5月23日取得丽都国际小区D4号楼、D5号楼、D6号楼项目的《商品房预售许可证》,于2012年7月19日取得丽都国际小区G5号楼、G7号楼、G8号楼项目的《商品房预售许可证》，于2013年5月20日取得丽都国际小区G9号楼、地下车库、游、地下车库《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及变更登记。 再查明，2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具《抵押可售函》，载明含案涉房屋在内的多套房屋“在抵押期间，抵押房屋可以销售”。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：张良是否享有足以排除强制执行的民事权益。 案涉两份房屋拆迁安置补偿协议系被拆迁人张良与拆迁人中然公司按照所有权调换形式所订立，明确约定中然公司以位置、用途特定的房屋对张良予以补偿安置。虽然第二份协议签订于抵押登记之后，但长富基金的贷款委托人兴业银行哈分行向房屋主管机关出具了含案涉房屋在内的《抵押可售函》，应视为中然公司取得了处分案涉房屋的权利，在此情形下，长富基金仍以其享有该房屋的抵押权为由，主张其享有的民事权利优先于张良对该房屋享有的民事权益，于法无据。前述协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。鉴于张良已向中然公司全额支付了购房款，且已根据中然公司出具的《进户通知单》占有案涉房屋，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条关于优先保护被拆迁人取得补偿安置房屋权益的规定，在上述协议能够履行的情形下，应认定张良对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 综上，一审法院认为，长富基金的诉讼请求无法律依据。依照《商品房买卖合同解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决驳回长富基金的诉讼请求。一审案件受理费13800元，由长富基金负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的主要争议焦点为：张良是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《商品房买卖合同解释》第七条第一款规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”从上述规定可以看出，被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，相比普通的商品房买受人享有的民事权益有更优先的保护效力。 本案中，张良于2011年11月8日与中然公司就案涉房屋签订了《住宅安置补偿协议》，后于2015年4月20日与中然公司重新签订《非住宅安置补偿协议》，两份协议均约定拆迁补偿方式为房屋产权调换，安置房屋均为丽都国际小区G9号楼4号门市，双方互不找差价。第二份安置补偿协议是对第一份安置补偿协议的替代，且兴业银行哈分行出具的《抵押可售函》明确中然公司有权处分案涉房屋。《非住宅安置补偿协议》为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。张良根据中然公司2015年4月20日出具的《进户通知单》已于查封之前占有案涉房屋，未办理过户登记手续系因案涉房屋尚未竣工验收，客观上不具备办理产权过户登记的条件。参照《商品房买卖合同解释》第七条第一款的规定，被拆迁人张良取得安置补偿房屋的权益应予特别保护，故张良对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。长富基金主张案涉《非住宅安置补偿协议》不具有合法性，无事实和法律依据，本院不予支持。 长富基金主张张良与中然公司签订的《非住宅安置补偿协议》没有补交差价，该协议真实性存疑。本案中，张良于2011年11月8日向中然公司交付差价款100万元，中然公司为其开具收据并注明“一次性付款（全额）”。可以认定张良已补齐差价款，享有安置补偿权利，应予特殊保护。故，长富基金的该项主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 长富基金主张案涉《抵押可售函》出具于抵押登记之前，抵押权尚未产生，因此《抵押可售函》无效。本案中，案涉《委托贷款借款合同》的签订时间为2013年8月28日，同日兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》。2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具《抵押可售函》，明确含案涉房屋在内的多套房屋“在抵押期间，抵押房屋可以销售”。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司办理抵押登记。本院认为，《抵押可售函》是兴业银行哈分行的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为有效。不因案涉《抵押可售函》出具在先，抵押登记办理在后，《抵押可售函》即失效。长富基金的该项上诉理由，没有事实和法律依据，不予支持。 综上，长富基金的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元,由北京长富投资基金（有限合伙）承担。 本判决为终审判决。 审判长  冯小光 审判员  董 华 审判员  张代恩 二〇一八年十一月二十六日 法官助理叶明晶 书记员纪微微