江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0583民初3309号 原告：倪昌勇,男,1989年9月15日生,汉族,住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人:王跃青，上海邦跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张娟，上海邦跃律师事务所(实习)律师。 被告：徐叙根，男，1950年9月24日生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：徐月明，男，45岁，系被告徐叙根之子。 被告：鲍雪宝，女，1950年11月28日生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：高振丹，江苏蓝之天律师事务所律师。 被告：徐月明，男，1973年10月22日生，汉族，住江苏省昆山市。 被告：昆山瑞成房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320583693326408C，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街****房。 法定代表人：张小弟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马红爱，江苏海联海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张群，江苏海联海律师事务所律师。 第三人：昆山理想家园房地产咨询有限公司，统一社会信用代码91320583694523622W，，住所地昆山市玉山镇昆太路****楼** 原告倪昌勇与被告徐叙根、鲍雪宝、徐月明、昆山瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）、第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，后依法转为普通程序并组成合议庭，于2018年7月24日公开开庭进行审理。原告倪昌勇及其委托诉讼代理人王跃青，被告徐叙根委托诉讼代理人徐月明，被告鲍雪宝委托诉讼代理人高振丹，被告徐月明，被告瑞成公司委托诉讼代理人张群到庭参加诉讼。第三人理想家园公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告倪昌勇向本院提出诉讼请求:1.依法确认原告倪昌勇与被告徐叙根、鲍雪宝、徐月明于2013年3月13日签订的《昆山理想家园动迁房买卖合同》合法有效；2.判令被告徐叙根、鲍雪宝、徐月明继续履行合同，将房屋钥匙交付给原告，并协助原告办理产权过户手续；3.判令被告徐叙根、鲍雪宝、徐月明支付原告违约金36600元；4.案件诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2013年3月13日，原告与被告徐叙根、鲍雪宝、徐月明在第三人理想家园公司的中介下签订了《昆山理想家园动迁房买卖合同》，合同约定被告将位于昆山市XX家园（现名XXX花苑）D-X号楼XX室房屋及D-X号楼66号车位出售给原告，房屋面积为93.35平方米，房屋总价款为420000元。合同签订后，原告已按合同约定支付被告徐叙根、鲍雪宝、徐月明370000元，但被告不交付房屋、不配合办理产权过户手续，还无理要求增加购房款。2017年2月4日，被告徐叙根、鲍雪宝、徐月明已可拿房屋钥匙，但至今仍未将房屋钥匙交付给原告。依据合同第六条约定：“甲方未及时交付乙方房屋则每逾期一日支付乙方100元违约金”，被告未及时交付房屋并拖延办理产证的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此提起诉讼。 被告徐叙根辩称，房屋买卖合同属实，确实是我本人签字的，截止目前已经收到原告370000元房款，希望通过协商原告能够增加一点房款。 被告鲍雪宝辩称，对于涉案的房屋买卖合同确实不是我本人所签，也没有经过我本人授权，合同应该属于无效。我不同意将房屋交付给原告，也不同意办理过户手续。涉案的购房款我没有看到也没有拿到。 被告徐月明辩称，房屋买卖合同属实，确实是我本人签字的，截止目前已经收到原告370000元房款，希望通过协商原告能够增加一点房款。 被告瑞成公司辩称，涉案房屋买卖合同为原告与被告徐叙根、鲍雪宝、徐月明之间的纠纷，与我司无关；涉案车位不能办理不动产权登记。 第三人理想家园公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了《昆山理想家园动迁房屋买卖合同》、张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书（表一）、张浦镇区域内房屋动迁安置协议（表二）、收条、收据、银行转账记录、见证书、谈话笔录，被告提交了心泊二期动迁房屋移交证明，本院调取的涉案房屋的不动产权属登记，本院依法组织证据交换及质证，对双方当事人无异议的部分依法予以认定并在卷佐证，对有争议的部分经审理认定事实如下：被告徐叙根与被告鲍雪宝系夫妻关系，被告徐月明系被告徐叙根与鲍雪宝的婚生子；涉案动迁老房系由被告徐叙根、鲍雪宝共同建造。2013年3月13日，原告倪昌勇（乙方）与被告徐叙根（甲方）、鲍雪宝、徐月明经第三人理想家园公司（丙方）中介，签订《昆山理想家园动迁房买卖合同》一份，约定将被告徐叙根所有的坐落于昆山市XX家园D-X号楼XX室房屋及D-X号楼66号车位出售给原告，房屋面积93.35平方米，房屋总价款420000元；在签订合同时原告应支付被告定金10000元；在见证当日原告应支付被告首付款160000元；2015年3月11日原告应支付被告房款70000元；2016年3月11日原告应支付被告房款70000元；2017年3月11日原告应支付被告房款60000元；房屋交付时原告应支付被告房款50000元；办理过户之日剩余房款全部付清；如非因不可抗力和客观不能，被告未及时交付给原告房屋则每逾期一日支付原告100元的违约金；合同补充约定签约当日，甲乙丙三方到当地拆迁办确认该房屋产权信息准确无误；如有单方违约，需向守约方赔偿210000元（总房价50%），具体交房日期以政府交房时间为准；合同还约定了其他条款内容。2014年4月19日，原告和被告徐叙根、鲍雪宝、徐月明在昆山市灯法律服务所办理房屋买卖合同的见证业务手续，双方确认买卖合同之签订系双方真实意思表示。同日，徐叙根向原告出具收条一份，载明收到倪昌勇购买XX家园D6-XX室首付款170000元（含定金10000元）；2015年3月7日，被告徐叙根向原告出具收据一份，载明收到倪昌勇购房款70000元；2016年3月29日，被告徐叙根向原告出具收据一份，载明收到倪昌勇购房款70000元；2017年3月2日，原告通过中国农业银行向被告徐叙根转账支付60000元。审理中，原告、被告徐叙根、徐月明一致确认涉案房款原告已支付购房款370000元，剩余房款50000元尚未支付。被告鲍雪宝对自己在房屋买卖合同及见证谈话笔录的手印确认非其本人所摁，并提交鉴定申请对该两处手印进行鉴定。被告徐叙根庭审中确认被告鲍雪宝的签字及手印是其本人代为办理。 2010年11月15日，被告徐叙根作为被拆迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订房屋动迁补偿协议书（表一），约定：乙方房屋坐落在花园9组，房屋所有权人徐叙根，房屋总建筑面积306.93平方米；甲方应补偿乙方房屋补偿金490811元，房屋安置及价格结算双方另行签订协议。当日，被告徐叙根作为被拆迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订动迁房屋安置协议书（表二），约定：住宅安置地点为XX家园，具体包括C-3号XX室房屋及C-3号164号车位、D-4号XX室房屋及D-4号48号车位、D-6号XX室房屋及D-6号66号车位；甲方应付乙方所有补偿金490811元，乙方应付甲方所有房款553264元，甲方和乙方产权交换，乙方实际应支付甲方62453元。昆山市浦新房屋拆迁有限公司于2017年3月1日将涉案房屋交付给被告徐叙根，并且结算完毕。现涉案房屋被告未交付给原告，且房屋处于空关状态。2018年7月25日，原告将涉案房屋余款50000元支付至本院账户。涉案房屋目前已于2018年4月9日办理了不动产单元首次登记，登记于被告瑞成公司名下，登记地址为昆山市大直路465号XXX花苑X号楼XX室。 本院认为，本案原告和被告徐叙根、鲍雪宝、徐月明签订的《昆山理想家园动迁房买卖合同》，不论鲍雪宝的签字及捺印是否是本人所签，还是被告徐叙根代签，均不影响合同的效力，故涉案房屋买卖合同合法有效。原被告双方均应恪守合约，按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告已向被告徐叙根、徐月明支付了房款总计370000元，剩余房款50000元未付的事实，本院依法予以认定。被告鲍雪宝抗辩就涉案房屋买卖未签字同意转让、未收到房屋转让款及并不知晓房屋转让事宜的抗辩意见，因涉案房屋系被告徐叙根、鲍雪宝夫妻共同建造，属于夫妻共同财产，被告徐叙根就涉案房屋的转让行为及代被告鲍雪宝签字的行为，原告有理由相信被告徐叙根具有代理权，且原告属于善意第三人并无过错，并已支付了合同约定的相应购房款，被告徐叙根的行为构成表见代理，如有相关损失造成，可由被告鲍雪宝另行向被告徐叙根诉请主张；同时依据签约时间至今，时间已久远，被告鲍雪宝辩称不知晓涉案房屋转让事宜，显然不符常理，故被告鲍雪宝的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。现涉案房屋已由昆山市浦新房屋拆迁有限公司交付给被告徐叙根，并处于空关状态，且涉案房屋已符合办理产证条件，但被告徐叙根、鲍雪宝未能及时向原告交付房屋，并协助原告办理房屋不动产权变更过户手续，引起纠纷的责任在于被告徐叙根、鲍雪宝。因被告徐月明非涉案房屋及车位的所有权人，故原告要求被告徐叙根、鲍雪宝交付涉案房屋及车位，并协助办理房屋权属过户手续的请求，本院予以支持。因涉案车位即XXX花苑D-6号66号车位，不能办理产权证，故该车位的使用权归原告所有。关于原告要求被告徐叙根、鲍雪宝承担逾期交房违约金36000元的请求，因原告存有部分房款逾期付款的事实，原告自身存有过错，应承担相应的过错责任，本院结合案情实际及被告办理产证的合理时间等因素，酌定违约金为5000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告倪昌勇与被告徐叙根、鲍雪宝于2013年3月13日签订的《昆山理想家园动迁房买卖合同》有效。 二、被告徐叙根、鲍雪宝于本判决生效之日起十日内向原告倪昌勇交付位于昆山市车位（车位施工编号）。 三、被告昆山瑞成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助将坐落于昆山市大直路465号XXX花苑X号楼XX室房屋不动产权证办理至被告徐叙根、鲍雪宝名下。 四、被告徐叙根、鲍雪宝于昆山市大直路465号XXX花苑X号楼XX室房屋不动产权证办理完毕后十日内，协助原告倪昌勇办理昆山市大直路465号XXX花苑X号楼XX室房屋不动产权证登记变更手续。 五、被告徐叙根、鲍雪宝于本判决生效之日起十日内支付原告倪昌勇逾期交房违约金5000元。 六、原告倪昌勇于昆山市大直路465号XXX花苑X号楼XX室房屋不动产权证登记变更手续办理完毕后十日内支付被告徐叙根、鲍雪宝房屋转让款50000元。 七、驳回原告倪昌勇对被告徐月明的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7600元，财产保全费2620元，合计10220元，由原告倪昌勇负担715元，由被告徐叙根、鲍雪宝负担9505元。被告负担部分,原告已预交，本院不再退还，被告徐叙根、鲍雪宝于本判决生效之日起十日内支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  夏宏光 人民陪审员  朱 慧 人民陪审员  盛永林 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员  顾 雄