福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0524民初4224号 原告：福建省泉州市丰源房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区田安路武夷花园文昌大厦**。统一社会信用代码：913505006118828317。 法定代表人：吴连溪，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘霓翩，福建铭群律师事务所律师。 被告：潘瑞春，男，1975年1月3日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 第三人：中国建设银行股份有限公司安溪支行，住所地：福建省泉州市安溪县凤城镇河滨南路**。统一社会信用代码：91350524856350729D。 负责人：温立泰，任该支行行长。 委托诉讼代理人：王朝洪，男，中国建设银行股份有限公司安溪支行员工，任该行风险经理。 原告福建省泉州市丰源房地产开发有限公司（以下简称：丰源公司）与被告潘瑞春、第三人中国建设银行股份有限公司安溪支行（以下简称：建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰源公司的特别授权委托诉讼代理人刘霓翩、第三人建设银行的特别授权委托诉讼代理人王朝洪到庭参加诉讼，被告潘瑞春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丰源公司向本院提出诉讼请求：1.解除福建省泉州市丰源房地产开发有限公司与潘瑞春于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201311120065）及《合同补充协议》、相关附件；2.潘瑞春腾空、返还址在安溪县世纪豪庭第14幢1184号房；3.潘瑞春协助、配合办理址在安溪县世纪豪庭第14幢1184号房的备案登记注销、预告登记撤销及购房发票注销核准和退税手续；4.潘瑞春支付给丰源公司违约金69874元（1397480×5%）；5.潘瑞春支付给丰源公司因解除合同而支付的律师服务费5000元；6.本案诉讼费用由潘瑞春承担。 事实和理由：2013年11月12日，丰源公司与潘瑞春签订1份《商品房买卖合同》（合同编号201311120065）及《合同补充协议》。合同约定：潘瑞春向丰源公司购买址在安溪县世纪豪庭第14幢1184号房，购房款为1397480元，首付款为707480元，余款690000元办理银行按揭手续。2013年11月22日，丰源公司到安溪县房地产交易管理所办理合同登记备案手续。2014年3月13日，丰源公司、潘瑞春、王华吉与建设银行签订《个人住房借款合同》，约定潘瑞春向建设银行借款690000元，并由丰源公司为该借款提供连带责任保证。 嗣后，潘瑞春数次未按时偿还贷款本息，致使建设银行多次从丰源公司账户扣划偿还。丰源公司两次向法院提起诉讼要求支付代垫的按揭款，判决生效后，潘瑞春又于2017年6月29日至2018年6月30日共计13次未偿还按揭款，导致建设银行又多次从丰源公司账户扣划108,178.52元。 依据《合同补充协议》第三条第7款约定：如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，或者出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息次数累计超过五次（每一个月为一次），则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购买合同，收回房产，追回代偿款项，并按商品房总价的5%追究买受人毁约赔偿金，因解除购房合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。 综上所述，潘瑞春作为买受人暨借款人未按照借款合同的约定偿还贷款本息，导致丰源公司代为其偿还借款本息及罚息。依据丰源公司、潘瑞春签订的《合同补充协议》之规定，潘瑞春已构成根本性违约，丰源公司有权单方面解除商品房买卖合同及合同补充协议、相关附件。 潘瑞春未作答辩，也未提交任何书面证据。 建设银行述称，本案潘瑞春已经将该案房产抵押给我行，如果法院支持丰源公司的诉讼请求，我行要求解除与丰源公司、潘瑞春共同签订的《个人住房借款合同》，并要求被告偿还尚欠的贷款本息。根据合同约定，丰源公司为潘瑞春提供阶段性连带责任保证，丰源公司应在保证期限内承担连带清偿责任。目前该笔贷款尚欠的贷款本金为470,122.87元，利息按合同约定另行计算。 本院认为，潘瑞春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认丰源公司在本案中所主张的事实。建设银行对丰源公司主张的事实没有异议，本院对丰源公司主张的事实确认如下：2013年11月12日，潘瑞春向丰源公司购买址在安溪县世纪豪庭第14幢1184号房。双方签订合同编号为201311120065的《商品房买卖合同》（包括合同补充协议及其他相关附件）,并到安溪县房地产交易管理所办理备案登记。合同约定：房屋总价款为1397480元，潘瑞春向丰源公司支付首期购房款707480元，余款690000元由潘瑞春向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》还就逾期付款及未按期偿还按揭贷款导致丰源公司被追究担保责任等违约责任作出明确约定。合同签订后，潘瑞春支付了首期购房款707480元，并就其余购房款690000元向建设银行办理按揭贷款。丰源公司就该贷款提供抵押加阶段性保证，即由丰源公司作为保证人承担连带责任保证，并以涉案房产作为抵押物。嗣后，潘瑞春数次未按时偿还贷款本息，致使建设银行多次从丰源公司账户扣划偿还，至今丰源公司继续被建设银行追究担保责任。 另查，①涉案房产已交付给潘瑞春使用，但至今尚未办理权属证书；②潘瑞春就涉案房产所办理的银行按揭贷款尚未还清。上述事实有丰源公司提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件复印件，《个人住房借款合同》复印件，（2015）安民初字第7532号民事判决书、（2017）闽0524民初2714号民事判决书复印件、《中国建设银行个人贷款扣划款项通知书》复印件及个人贷款还款凭证复印件、委托代理合同复印件、增值税普通发票复印件等佐证。该证据来源合法，内容真实客观，且与本案事实相关联，符合证据采信条件，对此本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，丰源公司与潘瑞春签订的《商品房买卖合同》（编号为201311120065）及《合同补充协议》等相关附件，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。首先，双方应按合同约定全面履行各自的义务。现潘瑞春虽支付购房首付款，并就其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致丰源公司被建设银行根据贷款合同追究担保责任，从其银行账户中陆续被扣划款项代为偿还贷款本息，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。潘瑞春未能将丰源公司代为偿还的贷款本息予以返还，也未偿还尚欠的贷款本息，致使丰源公司继续被追究担保责任，故根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，丰源公司诉求解除双方于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》，于法相符，本院予以支持。建设银行辩解丰源公司对未到期的按揭贷款应在保证期限内承担连带清偿责任的意见，因其未提起反诉，对此本院不予采纳，建设银行可另案提起诉讼。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，潘瑞春本应配合丰源公司办理上述商品房备案注销登记及预告登记撤销等手续，但鉴于目前讼争房产处于银行按揭抵押状态，存在办理注销障碍，故潘瑞春应在具备办理注销条件之时，根据合同约定配合丰源公司办理址在安溪县世纪豪庭第14幢1184号房的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续，并将涉案房产返还给丰源公司。第三，丰源公司诉求潘瑞春应支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，丰源公司虽未提供证据证明因潘瑞春违约所造成的损失，鉴于涉案房产已实际交付给潘瑞春使用，故丰源公司诉求潘瑞春应向丰源公司支付违约金69874元（1397480元×5%），于法有据，本院予以支持。第四，根据《合同补充协议》第二条第7款约定，因解除合同而增加的费用由买受人承担，本案丰源公司已提供律师代理费增值税发票及委托代理合同，故丰源公司诉求中要求律师代理费，于法相符，本院予以支持。潘瑞春经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，丰源公司诉讼请求中的合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省泉州市丰源房地产开发有限公司与潘瑞春于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201311120065）及合同补充协议、相关附件于本判决生效之日起解除； 二、潘瑞春应在具备办理注销条件之日起十日内协助福建省泉州市丰源房地产开发有限公司办理址在安溪县世纪豪庭第14幢1184号房的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案注销登记及预告登记撤销等手续，并将涉案房产返还给福建省泉州市丰源房地产开发有限公司； 三、潘瑞春应在合同解除之日起十五日内支付给福建省泉州市丰源房地产开发有限公司因合同解除产生的违约金69,874元； 四、潘瑞春应于本判决生效之日起十日内支付福建省泉州市丰源房地产开发有限公司律师代理费5000元； 五、驳回福建省泉州市丰源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18,051元，由潘瑞春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨岩成 人民陪审员  王巧萍 人民陪审员  王文学 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  杨姝莹 -6-