湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0781民初578号原告：湖南佰利商业经营管理有限公司，住所地津市市三洲驿办事处柏枝林社区九澧大道（宝悦乐城商业**楼）。法定代表人：汤柏兵，该公司负责人。委托诉讼代理人：唐群，湖南津正律师事务所律师。被告：津市市三只熊母婴用品宝悦店，住所地津市市三洲驿办事处柏枝林社区孟姜女大道宝悦乐城4-2。经营者：鲁莉莉，女，1981年10月26日出生，汉族，住津市。被告：杨磊，男，1974年12月13日出生，汉族，个体工商户，住津市。委托诉讼代理人：肖智勇，湖南正泰律师事务所律师。原告湖南佰利商业经营管理有限公司（以下简称湖南佰利公司）与被告津市市三只熊母婴用品宝悦店（以下简称三只熊宝悦店）、被告杨磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南佰利公司的委托诉讼代理人唐群、被告津市市三只熊母婴用品宝悦店经营者鲁莉莉、被告杨磊及委托诉讼代理人肖智勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。湖南佰利公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、判令两被告立即腾退租赁房屋；3、判令两被告支付原告租金545000元（即第一年度100000元，第二年度200000元，第三年度245000元）；4、判令两被告支付违约金135000元；5、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年9月9日，湖南佰利公司与杨磊签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定商铺租赁期为6年，第一年、第二年每年租金为20万元；第三、四年和第五年度的租金标准分别为按照合同约定计算。其中第三年度按照保底营业额350万元人民币的7%缴纳租金。杨磊应在每个年度届满前5日预缴下一个年度的租金。如逾期未缴纳，按照所欠租金金额每天千分之三缴纳违约金，逾期30天，湖南佰利公司有权解除合同，并扣除乙交付的履行保证金作为违约金赔偿。签订合同后，杨磊仅支付了第一年度的100000元租金。后续租金经湖南佰利公司多次催讨，杨磊均没有支付。杨磊在签署《商铺租赁合同》时使用的三只熊妈咪宝贝用品连锁名称，在工商登记时名称为津市市三只熊母婴用品宝悦店，经营者为鲁莉莉。湖南佰利公司与杨磊签订的租赁合同合法有效，杨磊应依约全面履行支付租金义务。但杨磊拒不支付租金，严重损害了湖南佰利公司的合法权益。故诉至法院，请求法院依法判决。杨磊辩称，湖南佰利公司所称的事实与客观事实不符，诉称收取租金没有其他附加条件，与基本事实不符。按照合同约定，湖南佰利公司没有收取租金的权利，被告不存在拖欠租金，更不存在收取违约金的情形。湖南佰利公司没有履行合同，收取租金的条件并未成熟，原告诉请应当驳回。三只熊宝悦店辩称，同意杨磊的答辩意见。湖南佰利公司围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据。1、湖南佰利公司营业执照，被告工商登记资料，身份证复印件，拟证明原、被告主体资格。2、商铺租赁合同，拟证明原、被告房屋租赁合同的权利义务约定；3、宝悦乐城租赁合同条件洽谈审批单，拟证明被告租赁房屋租金的具体金额；4、房屋保底经营租赁解释，拟证明第三年度起租赁费采取保底经营，按营业额缴纳的模式。杨磊就其辩称，向本院提交了以下证据：1、商铺租赁合同，拟证明经营场地范围是母婴产品，费用包含物业管理费、公共水电费，湖南佰利公司给予杨磊12个月的免租期。双方联营保底缴纳基数350万元。湖南佰利公司不能举证证明被告营业额达到了保底金额350万元，收取租金条件不能成就的事实。2、一组照片，拟证明湖南佰利公司租赁的场地是划区划功能的，电梯没有开放，晚间没有开启照明设施，经营基本环境没有达到。整个功能区仅剩下2家母婴经营者，没有达到原告的区划功能。3、电话录音光盘，拟证明原告招租时有功能区划分承诺。4、收据4张。拟证明湖南佰利公司收取杨磊200000元租金和20000元保证金的事实。杨磊还申请证人罗某、李某出庭作证。罗某证言，湖南佰利公司对二楼经营区功能划分是母婴用品及服务区，后来其它店子没有经营了。李某证言，二楼经营母婴类用品的店子因生意不好，经营不下去，都关门停业了，电梯不开，基本的照明都没有了。本院对当事人提交的证据进行了庭审质证。对湖南佰利公司提交的证据，杨磊对原、被告身份资料、租赁合同，租赁合同条件洽谈审批单的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，认为湖南佰利公司没有履行相关义务，没有收取租金和违约金的权利；对证据4的质证意见为，保底经营的解释来源于网上，不生产任何约束力。湖南佰利公司对杨磊提交证据和证人证言的质证意见为：租赁合同不是格式合同，功能区划分是甲方对自己房屋的区域划分，不是对乙方的承诺和双方权利、义务的约定。照片不能达到被告证明的目的，不能证明长时间没有开启证明。对电话录音的质证意见为，该录音不能作为证据，不能达到证明目的。对收据、质证意见为无异议，予以认可。对证人证言的质证意见为，签合同前约定了功能分区，在功能区的经营户是生意不好，经营不下去了搬离的，不是湖南佰利公司的原因导致的，路灯没有开放，不是湖南佰利公司的责任。湖南佰利公司提交的商铺租赁合同，宝悦乐城租赁合同条件洽谈审批单，被告质证对其真实性不持异议，本院予以确认。对其提交的关于联营保留经营的解释，被告质证意见为不能作为证据使用，本院审查认为，该解释不能作为证据认定。杨磊提交的证据，湖南佰利公司质证意见为，合同不是格式合同，功能区划分不是对被告的承诺和双方权利、义务的约定。照片不能证实长时间未开启照明，电话录音不能作为证据，婴童区经营户搬离是因为生意不好，经营不下去了，不是原告导致的。本院审查认为，商铺租赁合同是双方自愿签订，对该证据本院予以确认，对照片、电话录音等证据，本院审查认为，该证据不能证明湖南佰利公司违反商铺租赁合同，有违约行为。根据原、被告陈述和经庭审质证的证据，本院认定事实如下：2015年9月9日，湖南佰利公司与杨磊签订了《宝悦乐城商业物业租赁合同》，合同约定：湖南佰利公司将宝悦乐城商业四栋二层建筑面积1067.4㎡，套内面积约925.3㎡商铺租赁给杨磊，租赁期限为6年，每12个月为一个租赁年度，每年租金为200000元，湖南佰利公司给予12个月免租期，第三年按联营保底销售营业额350万，按营业额的7%缴纳租金。租金支付采取预付制，即在租赁期起始日前10日内交付第一年度租金，逾期缴纳，按欠缴租金额3‰/天支付违约金，逾期30天，湖南佰利公司有权解除合同，合同还约定：如双方采用联营的方式合作的，其销售款必须统一收银。此前，湖南佰利公司还与杨磊签署了宝悦乐城租赁合同条件洽谈审批单，该审批单载明：合作方式，租赁+联营保底扣点，租金为每年200000元，免租期为一年，分二年免，免尾不免头，第三、四、五、六年度按联营保底方式缴纳，总销售营业额在350-600万元/年，按营业额的7%缴纳；联营保底目标金额第三至第六年度分别为350万元、400万元、500万元、550万元。合同签订后，杨磊于2015年9月9日缴纳了20000元履约保证金和100000元租金，2016年9月11日、11月2日各缴纳了50000元租金。合同签订后，杨磊与鲁莉莉及另一人三人合伙以三只熊妈咪宝贝用品连锁店名义进行经营，2016年12月30日在津市市市场和质量监督管理局办理了营业执照，经营者为鲁莉莉，名称为津市市三只熊母婴用品宝悦店，类型为个体工商户，组成形式为个人经营。2016年底和2017年鲁莉莉和另一股东先后退出三只熊宝悦店的经营，此后由杨磊一人经营。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，原、被告争议的焦点有三：一是原告交了多少租金，二是免12月租金是否成立，三是第三年度联营保底按保底销售营业额350万元的7%缴纳租金是否成立。关于争议焦点一，杨磊在休庭后提交了收据，证实杨磊已向湖南佰利公司缴纳了200000元租金，湖南佰利公司质证无异议，对湖南佰利公司关于杨磊只缴纳100000元租金的诉称，本院不予支持。关于争议焦点二，免12个月租金能否成立，湖南佰利公司诉称，第一年度、第二年度每年缴纳20万元租金就是免掉12个月后的租金，杨磊辩称，第一年度缴纳20万元租金，免12个月租金后，第二年度不应再缴纳租金，商业物业租赁合同及租赁合同条件洽谈审批单均载明为培育市场和支持乙方经营，甲方给予乙方12个月的免租期，免租期为一年，分二年免，免尾不免头，商业物业租赁合同约定免租后第一年度缴纳20万元，第二年度缴纳20万元，第三年度按保底销售营业额350万元7%缴纳租金245000元，若按湖南佰利公司诉称，第一、第二年租金是免12个月的租金，则第一、第二年度实际租金为每年40万元，而根据合同约定，市场培育起来后第三年按年度保底销售营业额350万元的7%缴纳，年租金为245000元，照此解释和理解合同含义显然不合日常情理，对湖南佰利公司的这一诉称，本院不予支持。关于争议焦点三，第三年度按保底销售营业额350万元的7%缴纳租金是否成立，湖南佰利公司与杨磊签订的商业物业租赁合同载明：如双方采用联营的方式合作的，其销售款必须统一收银，三只熊宝悦店在经营期间，湖南佰利公司并未派人统一收银，三只熊宝悦店也未要求湖南佰利公司派人收银，应视为双方对联营保底收取租金的约定的变更，故对第三年度租金应按第一年度约定租金标准收取，杨磊辩称，第三年度不应收取租金的理由不能成立，本院不予采纳。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同，本案中，湖南佰利公司将房屋交付杨磊使用，履行了主要义务，杨磊应依合同约定给付租金，杨磊以婴童区其它商户停止经营，经营条件不好，拒交第三年度租金已构成违约。对湖南佰利公司要求解除与二被告签订的《商铺租赁合同》，腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。对要求支付租金的诉讼请求，本院部分予以支持。对要求支付违约金135000元诉讼请求，因该违约金过分高于造成的损失，本院酌定违约金为欠交租金的24%即48000元，扣减杨磊已交20000元履约保证金，还应支付28000元违约金。湖南佰利公司起诉津市市三只熊母婴用品宝悦店与杨磊，本院经审理查明，津市市三只熊母婴用品宝悦店原系杨磊与鲁莉莉及另一人合伙经营，但2016年后，鲁莉莉及另一人退出了合伙经营，故相应的民事责任依法应由杨磊承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告湖南佰利公司与被告杨磊签订的《商业物业租赁合同》；二、被告三只熊宝悦店的实际经营者杨磊于本判决生效之日起十日内腾退其租赁的湖南佰利公司房屋。三、三只熊宝悦店的实际经营者杨磊于本判决生效之日起十日内向湖南佰利公司支付房屋租金及违约金228000元；四、驳回湖南佰利公司未获本院支持的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10600元，减半收取5300元，湖南佰利公司负担3523元，杨磊负担1777元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  宋叔庆二〇一八年十一月三十日书记员  韩昌鹏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。