重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终5743号上诉人（原审原告）：张朋苏，女，汉族，1947年6月10日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：黄斌，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游可夫，男，汉族，1956年1月20日出生，住重庆市南岸区，张朋苏之夫。上诉人（原审原告）：游佳，女，汉族，1984年12月28日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：黄斌，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游可夫，男，汉族，1956年1月20日出生，住重庆市南岸区，系游佳之父。被上诉人（原审被告）：重庆正扬实业（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路**，统一社会信用代码91500108203161875K。法定代表人：包君伦，董事长。委托诉讼代理人：李友泽，重庆东和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市南岸区机关后勤服务中心，，住所地重庆市南岸区长生桥镇广福大道**组织机构代码73983466-0。法定代表人：张光勇，总经理。委托诉讼代理人：李友泽，重庆东和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆金恒物业管理有限公司，，住所地重庆市渝**龙溪街道红黄路****6-6统一社会信用代码91500112709394713A。法定代表人：胡英华，执行董事。委托诉讼代理人：叶扬骥，男，汉族，1991年7月4日出生，住重庆市大渡口区，系该公司员工。上诉人张朋苏、游佳与被上诉人重庆正扬实业（集团）有限公司（以下简称：正扬公司）、重庆市南岸区机关后勤服务中心（以下简称：后勤中心）、重庆金恒物业管理有限公司（以下简称：金恒物业）房屋买卖合同纠纷一案，张朋苏、游佳不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初12831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张朋苏、游佳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明“张朋苏、游佳举示了2016年3月26日，江南小区业主委员会和金恒物业向南岸区房管局作出《关于江南小区业主房屋山墙、天沟漏水需申请大修基金进行维修整改的报告》，载明：江南小区自2009年5月接房以来，业主不断投诉房屋山墙、天沟漏水造成装修好的房屋墙面受损严重，有的楼上楼下业主房屋漏水问题已经发生误解和矛盾。根据《物业管理条例》规定，江南小区房屋建设已超过质保期，特申请使用大修基金对现房屋山墙、天沟漏水较为严重的进行统一维修、整改。该报告附件漏水房屋统计中包含涉案房屋，备注为山墙漏水。”但却认为“该报告的主要内容也是表示防水工程超过质保期，要求动用大修基金对部分漏水问题严重的房屋进行修复，不能达到张朋苏、游佳之证明目的”是错误的，是故意曲解或片面的理解事实。前述报告系案涉房屋所在小区的业委会及物管公司共同出具的，是上诉人能够直接接触或主张权利的对象，也是对上诉人是否投诉或主张权利最为了解的单位。报告中明确“江南小区自2009年5月接房以来，业主不断投诉房屋山墙、天沟漏水”，该陈述明确是自2009年5月以来，业主不断投诉质量问题，且该质量问题至今没有得到解决，足以支持上诉人的主张。至于报告中陈述已过质保期，需动用大修基金等内容是业委会与物业公司单方面陈述，但不改变业委会及物业公司承认质量问题自2009年5月以来一直未解决的事实。上诉人反映质量的情况登记在物业公司，应由物业公司举证。物业公司主张其完成了维修整改义务，其应当提供完成义务的维修整改资料，被上诉人在一审中并未举示。上诉人为明确损失，在一审中提出修复鉴定，但一审法院未给予回复。正扬公司、后勤中心辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。金恒物业辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人依据买卖合同起诉，我方不是合同相对方，不应当承担责任，只根据物业合同履行相关权利。张朋苏、游佳向一审法院起诉请求：1、原审被告在判决生效后1个月内对张朋苏、游佳所有的位于南岸区玉马路X号X栋X单元X号房屋房屋存在的质量问题进行修复并承担费用，具体维修内容见附件（以鉴定为准）；2、原审被告赔偿张朋苏、游佳租金损失184000元（2010年1月至2018年7月，按每月2000元计算），物管费损失6927.9元（2009年6月1日至2016年12月31日）；3、诉讼费、鉴定费由原审被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋系集资房。《重庆市新建商品房使用说明书》和《重庆市新建商品房质量保证书》载明开发商为正扬公司，合作单位为后勤中心。开工日期为2005年12月27日，竣工日期为2009年3月15日，自竣工验收合格交付使用之日起，在正常情况下，地基基，地基基础和主体结构的保修期限为合理期限水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室、地下室的防水工程防渗漏保修期限为5年位保修期限为2年。2009年5月6日，张朋苏、游佳拟办理涉案房屋接房手续，因发现房屋存在客厅阳台窗框边外墙砖破裂、窗框漏水；主卧室窗边墙漏水；次卧窗框边上漏水、主卫上阳角漏水；上跃落水管漏水等问题，遂不同意接房。双方争议焦点为涉案房屋防水工程是否已过质保期？张朋苏、游佳举示了2016年3月26日，江南小区业主委员会和金恒物业向南岸区房管局作出《关于江南小区业主房屋山墙、天沟漏水需申请大修基金进行维修整改的报告》，载明：江南小区自2009年5月接房以来，业主不断投诉房屋山墙、天沟漏水造成装修好的房屋墙面受损严重，有的楼上楼下业主房屋漏水问题已经发生误解和矛盾。根据《物业管理条例》规定，江南小区房屋建设已超过质保期，特申请使用大修基金对现房屋山墙、天沟漏水较为严重的进行统一维修、整改。该报告附件漏水房屋统计中包含涉案房屋，备注为山墙漏水。张朋苏、游佳据此认为原审被告一直未对涉案房屋进行过整改。原审被告认为其对张朋苏、游佳在第一次接房中反映的问题整改完毕后通知了张朋苏、游佳，张朋苏、游佳未对质量问题提出异议，并办理了接房手续。原审被告为此举示了《接房流转单》、《装修申请表》，证明张朋苏、游佳已于2009年12月20日办理了接房手续，后又于2015年4月15日，申请对房屋进行装修，期间并未提出房屋存在质量问题。张朋苏、游佳认为2009年12月20日接房只是为了配合政府工作，房屋质量问题并未整改。一审法院认为，根据《重庆市新建商品房使用说明书》和《重庆市新建商品房质量保证书》之约定，自房屋交付使用之日起，房屋防水工程保修期限为5年。张朋苏、游佳已于2009年12月20日办理了接房手续，故房屋防水工程的质保期已届满。张朋苏、游佳虽称2009年12月20日的接房手续仅是为了配合政府工作，但从时间上判断，张朋苏、游佳第一次接房时间为2009年5月6日，彼时其提出房屋存在漏水等各种质量问题，时隔半年以后，张朋苏、游佳办理了接房手续，直至2015年4月15日，张朋苏、游佳申请对房屋进行装修，期间张朋苏、游佳并无证据证明房屋仍存在漏水以及就漏水问题要求原审被告维修。张朋苏、游佳虽举示了2016年3月26日，江南小区业主委员会和金恒物业向南岸区房管局作出的《关于江南小区业主房屋山墙、天沟漏水需申请大修基金进行维修整改的报告》拟证明涉案房屋漏水问题在质保期内一直未修复，但该报告的主要内容也是表示防水工程超过质保期，要求动用大修基金对部分漏水问题严重的房屋进行修复，不能达到张朋苏、游佳之证明目的。综上，一审法院对张朋苏、游佳的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回张朋苏、游佳的诉讼请求。案件受理费4108元，由张朋苏、游佳负担。二审中，张朋苏、游佳申请了证人李直飞出庭作证，李直飞陈述2009年5月6日江南小区开始交房，并办理接房手续，许多业主验房后提出存在许多瑕疵，不愿意接房，要求整改。开发商向政府反映，由于小区业主大部分是南岸区公务员，为了维稳要求小区业主先接房后整改，因此，业主才陆续接房。像讼争房屋这样是比较严重的漏水情况，验房后也将房屋的情况反映给物业，但并没有进行整改，若要整改完毕应当由业主、物业和开发商三方签字验收。直到2016年上诉人又向物业反映房屋漏水情况。被上诉人质证后认为证人在一审时并未出庭，二审出庭作证违反证据规则，且没有其他证据证明证人证言的真实性，法院不应采信。本院另查明，2009年12月23日，张朋苏、游佳与正扬公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张朋苏、游佳购买正扬公司开发建设的位于重庆市南岸区玉马街X号X栋X单元X#商品房。2009年12月20日张朋苏、游佳办理了接房手续。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人张朋苏、游佳与正扬公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。正扬公司依照约定向张朋苏、游佳交付了买卖合同的标的物即涉案房屋。因《重庆市商品房买卖合同》的相对方系张朋苏、游佳与正扬公司，故对涉案房屋在保修期内承担保修责任的主体应是正扬公司。后勤中心、金恒物业不是《重庆市商品房买卖合同》的相对方，故张朋苏、游佳请求后勤中心、金恒物业承担保修期内的保修责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《重庆市新建商品房使用说明书》和《重庆市新建商品房质量保证书》之约定，自项目竣工验收合格交付使用之日起，房屋防水工程保修期限为5年。本案涉案房屋竣工日期为2009年3月15日，屋面防水保修期应至2014年3月14日届满。本案中，根据查明的事实，张朋苏、游佳于2009年12月20日办理了接房手续后在质保期内并未向正扬公司发出保修通知，要求正扬公司承担保修义务，现其于2017年9月1日通过诉讼途径，向正扬公司主张保修责任，已超过保修期，故正扬公司不应再承担保修义务。虽然张朋苏、游佳在保修期内向物业公司多次反映房屋存在漏水等各种质量问题，但物业公司不是《重庆市商品房买卖合同》相对方，其并不承担保修期内的保修责任，且也没有证据证明金恒物业在保修期内通知了正扬公司履行保修义务。上诉人张朋苏、游佳的上诉请求和理由不成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4108元，由上诉人张朋苏、游佳负担。本判决为终审判决。审判长  邓方彬审判员  江信红审判员  钱昳心二〇一八年十一月二十六日书记员  肖 姗