广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21865号原告：广东希尔文化传媒投资股份有限公司，住所珠海市担杆镇综合大楼**，统一社会信用代码91440400551677253Y。法定代表人：黄宇海。委托诉讼代理人：姚琴，系公司员工。委托诉讼代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。被告：佛山市南海区桂城投资发展公司，住，住所广东省佛山市南海区桂城街道南平西路广东夏西国际橡塑城****楼首**A607一社会信用代码91440605280016946A。法定代表人：陈耀均。委托诉讼代理人：刘志佳，广东循理律师事务所律师。原告广东希尔文化传媒投资股份有限公司（以下简称希尔文化公司）与被告佛山市南海区桂城投资发展公司（以下简称桂城投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日受理后，于2018年11月26日适用简易程序公开开庭进行了庭审。原告希尔文化公司的委托诉讼代理人姚琴、崔春，被告桂城投资公司的委托诉讼代理人刘志佳到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告希尔文化公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告的《租赁合同》已解除，及确认原告与被告的《租赁合同于》2018年10月1日解除；2.被告向原告返还履约保证金150万元；3.被告向原告返还公交候车亭维修维护保证金50万元；4.被告向原告返还《租赁合同》解除之日起的已交纳租金3153274.98元（暂自2018年10月1日计算至2018年12月31日止的租金为3153274.98元）；5.被告向原告返还《租赁合同》解除前停电期间的多收租金2249336.15元（自2018年6月13日起按合同原月租金的60%返还多收租金至解除合同之日止，计至2018年9月30日为2249336.15元）；6.被告承担本案的全部诉讼费用。上述款项合计为7402611.13元。事实与理由，希尔文化公司与桂城投资公司于2018年5月28日签订《租赁合同》，桂城投资公司将位于佛山市南海区桂城街道辖区内267个公交候车亭内的灯箱广告位（包括739个大灯箱、92个小灯箱）出租给希尔文化公司经营，租赁物用作广告发布。租赁期为三年，从2018年6月1日起至2021年5月31日止。租金以广告位大灯箱为计算单位（每3个小灯箱折算为1个大灯箱），租金合计为12613100元/年，每月租金为1051091.67元/月。租金先缴交后使用，桂城投资公司每半年收取一次租金，合同签订当天一次性支付当期租金。合同还约定，希尔文化公司在合同签订之日起五个工作日内，一次性支付履约保证金150万元、公交候车亭维修维护保证金50万元，在合同解除后三十天内，桂城投资公司无息返还该二项保证金。《租赁合同》签订后，希尔文化公司按约定向桂城投资公司支付了履约保证金150万元、公交候车亭维修维护保证金50万元，并支付了2018年6月1日至2018年12月31日的租金合计7357641.62元。《租赁合同》约定桂城投资公司出租的广告位为灯箱广告位，在租赁期间桂城投资公司负责广告位的电力供应（包括电费）。但自2018年6月13日起桂城投资公司停止供应租赁物的电力，2018年6月20日桂城投资公司向希尔文化公司发出《关于做好用电设施全面检查工作的通知》，书面通知自2018年6月20日起对租赁物进行断电检修排查，待排查完毕后再做出相关通知。但自桂城投资公司发出通知后至今希尔文化公司未收到任何复电通知。自2018年6月13日至今的长达四个多月的时间里，租赁物（灯箱广告位）无法通电和亮灯。灯箱广告又称“夜明宣传画”，其最大的广告价值在于夜晚亮灯，吸引户外的人们、远距离的人们的注意力，传达广告信息。断电导致灯箱广告位无法实现其根本性的广告发布作用和功能，大大降低其广告价值，希尔文化公司也因此受到客户的解约、降价、赔偿等索赔损失，在停电期间遭受了极大的经济损失。希尔文化公司自断电后，通过电话、信函、会议等多种形式要求桂城投资公司尽快复电，及明确复电时间，但桂城投资公司均予以拖延，至今不能复电。为此，希尔文化公司已致函桂城投资公司与其解除《租赁合同》，但桂城投资公司迟迟未能向希尔文化公司返还相关款项及赔偿希尔文化公司损失。根据《租赁合同》第十一条关于争议提交租赁物所在地的人民法院审理的约定，希尔文化公司特向法院起诉，请求法院依法判决，支持希尔文化公司的各项诉讼请求。被告桂城投资公司答辩如下，1.桂城投资公司没有违约，不同意解除合同，理由如下：①根据合同及附件的约定，24个公交亭明确有通电，目前通电的数量超过了24个，因此不存在违约；②即使部分灯箱广告没有通电，原告还是在使用灯箱广告位进行发布广告，不能因此主张不能实现合同约定的广告发布功能；③根据租赁合同第一条第三款的约定，即使存在停电，也不能以此为由要求解除合同；④停电是由于政府主管部门的检修行为，属于不可抗力。2.因为桂城投资公司不同意解除合同，因此不存在租金返还的问题；3.假如法院认为应当解除合同，桂城投资公司不存在违约，即使解除合同，理由也只能是目前灯箱广告存在与当时签订合同有一定的改变，假如解除合同，桂城投资公司同意退还保证金，但认为原告主张退还租金没有依据，正如桂城投资公司所述合同明确约定公交亭有24个通电，灯箱的停电不影响广告功能的发布，况且是由于不可抗力而造成的，因此桂城投资公司不同意退还已支付的租金；4.即使要退还支付的租金，计算时间桂城投资公司认为应是原告将租赁物返还给桂城投资公司作为时间节点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方对对方的证据的真实性均没有异议或未有相反证据推翻，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院依据确认真实性的证据认定以下事实：2018年5月28日，桂城投资公司作为出租人与作为承租人的希尔文化公司签订《租赁合同》，约定希尔文化公司租用佛山市南海区桂城街道公交候车亭广告位用作广告发布，租赁期为三年，即从2018年6月1日起至2021年5月31日止；2018年12月31日前267个公交候车亭内广告位大灯箱的租金为12613100元/年，租金从2018年6月1日起计收；租金实行先缴交后使用的原则，桂城投资公司每半年收取一次租金；合同签订当日，希尔文化公司需将当期租金一次性支付给桂城投资公司；合同签订日起五个工作日内一次性汇入保证金150万元作为合同的履约保证金；合同签订日起五个工作日内，一次性汇入50万元作为公交候车亭维修维护保证金；租赁期满或合同解除后三十天内，桂城投资公司无息返还上述履约保证金与维修维护保证金；等等。2018年5月28日，桂城投资公司与希尔文化公司进行了候车亭广告位移交。后希尔文化公司支付了履约保证金150万元、维修保证金50万元和2018年6月1日至2018年12月31日的租金7357641.62元。2018年6月13日，桂城投资公司接到市政府及《佛山市南海区公共交通发展协调领导小组办公室》通知要求对公交站点等涉电设施设备进行全面排查及安装漏电开关，桂城投资公司电话通知希尔文化公司断电检修。2018年6月20日，桂城投资公司书面通知希尔文化公司断电检修。2018年9月11日，希尔文化公司发函桂城投资公司要求明确供电时间、没供电期间给希尔文化公司造成损失补偿方案。2018年9月28日，希尔文化公司向桂城投资公司发沟通函，称2018年6月13日桂城投资公司对希尔文化公司租用的候车亭广告位进行了全面的电力停止供应，导致无法亮灯，极大影响了广告价值。特通知桂城投资公司自2018年10月1日起至2018年10月31日为磋商期；磋商期内，若双方达成和解方案，则按照和解方案执行，否则，双方于2018年5月28日签订的《租赁合同》自2018年10月1日起宣告解除。2018年10月25日，希尔文化公司向桂城投资公司发出关于解除《租赁合同》的函，载明双方曾协商，但桂城投资公司不能承诺恢复租赁物电力供应的明确期限，双方无法就变更《租赁合同》协商一致，特函告桂城投资公司自2018年10月1日起解除《租赁合同》。诉讼中，桂城投资公司提供2018年6月20日广东省人民政府办公厅《广东省人民政府办公厅关于开展汛期城乡电力设施安全隐患专项排查整治工作的通知》，载明省政府决定对汛期城乡电力设施安全隐患进行专项排查整治。诉讼中，希尔文化公司确认《租赁合同》内约定的候车亭广告位全部使用，2018年10月1日起希尔文化公司没有再在候车亭广告位上发新广告，2018年11月1日起希尔文化公司全面撤回旧广告。本院认为，桂城投资公司与希尔文化公司签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。从候车亭广告位灯箱广告的性质、效果、功能等考虑，候车亭广告位停电对于希尔文化公司对《租赁合同》的预期的确产生了影响，目前现状亦表明，希尔文化公司已不再具有继续履行《租赁合同》的意思表示。因此，希尔文化公司主张解除《租赁合同》，有事实与法律依据。关于解除合同的时间，因希尔文化公司通知桂城投资公司自2018年10月1日起至2018年10月31日为磋商期，且希尔文化公司在诉讼中明确其撤回广告的时间为2018年11月1日，则本院以2018年11月1日作为确认《租赁合同》解除的期间。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《租赁合同》解除，桂城投资公司已收取的履约保证金150万元及维修保证金50万元应予退还希尔文化公司。同时，桂城投资公司已多收取的2018年11月1日至2018年12月31日的广告位租金2102183.32元（租金7357641.62元/7×2），应退还予希尔文化公司。因2018年6月13日始候车亭广告位停电，则希尔文化公司2018年6月13日至2018年10月31日前租金应结合希尔文化公司使用候车亭广告位现状由桂城投资公司进行租金减额收取，结合本案当事人的举证及陈述，本院酌定桂城投资公司应按《租赁合同》原约定月租金的50%计算租金的返还额，即桂城投资公司应向希尔文化公司返还自2018年6月13日起至2018年10月31日止多收取的租金2417510.82元[（7357641.62元/7×4+7357641.62元/7/30×18）×50%]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认佛山市南海区桂城投资发展公司与广东希尔文化传媒投资股份有限公司于2018年5月28日签订的《租赁合同》于2018年11月1日解除；二、佛山市南海区桂城投资发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东希尔文化传媒投资股份有限公司返还履约保证金150万元；三、佛山市南海区桂城投资发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东希尔文化传媒投资股份有限公司返还公交候车亭维修维护保证金50万元；四、佛山市南海区桂城投资发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东希尔文化传媒投资股份有限公司返还《租赁合同》解除之日起的已交纳租金2102183.32元；五、佛山市南海区桂城投资发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东希尔文化传媒投资股份有限公司返还《租赁合同》解除前停电期间的多收租金2417510.82元；六、驳回广东希尔文化传媒投资股份有限公司的其他诉讼请求。如果佛山市南海区桂城投资发展公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取104987.33元(广东希尔文化传媒投资股份有限公司已预交)，由佛山市南海区桂城投资发展公司负担104987.33元并应于支付上述款项同期迳付广东希尔文化传媒投资股份有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郭焕桃二〇一八年十一月二十七日法官助理陈玲书记员郭明婷