湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初3517号原告：周江和，男，1968年12月30日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区****。法定代表人：吴钢耀，董事长。委托诉讼代理人：李国文，湖南同湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾辉，湖南同湘律师事务所律师。原告周江和与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告周江和的委托诉讼代理人王强强，被告熙日公司的委托诉讼代理人曾辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周江和向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告熙日公司支付迟延交房违约金12492.12元（暂计算至2017年3月1日）；2、请求判令熙日公司支付迟延办理初始登记违约金499.68元（暂计算至2018年9月20日）；3、请求判令熙日公司在90日内办理初始登记及不动产权证；4、本案诉讼费用由熙日公司承担。在庭审中，周江和将第2项诉讼请求初始登记违约金499.68元变更为2589.28元。事实与理由：2014年12月22日，周江和、熙日公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定周江和购买熙日公司开发的长沙市望城区住房，建筑面积109.46平方米，总金额454259元。合同签订后，周江和依约付款，不存在违约。合同第九条约定，熙日公司应于2016年5月30日前将房屋交付给周江和使用，但熙日公司未在约定期限内交付合格的房屋。合同第二十一条约定，熙日公司应于商品房交付使用后365个工作日内，将该栋商品房申请初始登记，熙日公司至今未向有关部门申请办理初始登记。周江和认为，熙日公司逾期交房、逾期办理初始登记的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同第十二条规定，熙日公司应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向周江和支付总房款万分之一的违约金。应自商品房交付使用后365个工作日，至实际办妥初始登记之日，按日向周江和支付总房款万分之一的违约金。周江和多次与熙日公司协商未果，因而诉至法院。被告熙日公司辩称，1、根据《商品房买卖合同》第九条、补充协议第五条、第六条的规定，最后交房日期为2016年8月28日。合同约定的交房日期为2016年5月30日，根据补充协议第六条的约定，出卖人与买售人相互给对方九十天的宽展期，在该九十天宽展期内，互不追究对方的违约责任。星月绿洲小区在2017年1月23日已经完成五方验收及消防验收，达到合同约定的交付条件。根据合同约定及实际情况，熙日公司不应承担延期交房的任何违约责任。2、《商品房买卖合同》第二十一条第三款对本案诉争房屋的权证办理期限作出了明确约定，即在交房后的730个工作日完成房屋产权证的登记，再加365个工作日完成土地使用权证的办理，因为我们国家现在对房屋所有权证和土地使用权证实行双证合一，统一为不动产权证。熙日公司认为，合同中约定的权证办理期限应当是三个365个工作日以后，本案目前远远没有达到合同约定的办证期限。其中，栋证的办理，只是不动产权证办理的中间环节，栋证的办理也是将所有权办理至开发商，也就是熙日公司的名下，对周江和不产生任何影响。因此，周江和诉请熙日公司要求支付迟延办理初始登记的违约金，以及要求熙日公司在90日内办理初始登记及不动产权证的，没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。3、新月绿洲小区没有按照预定的期限办理竣工验收手续，并非熙日公司的原因所致，是因为望城区对周边的市政基础建设的需要，影响了项目办理正常竣工验收手续，这其中就包括了修建王家湾路、普瑞路规划变更以及地铁四号线的施工，种种原因系不可抗力，这个情形熙日公司本身没有过错，不应承担违约责任。综上，请求人民法院依法查明事实，驳回周江和的诉讼请求。经审理查明：2014年12月22日，原告周江和与被告熙日公司签订合同编号为20140337307的《商品房买卖合同》，合同约定：周江和购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积109.46平方米，总房价454259元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十一条约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》第三条约定，《商品房买卖合同》第九条约定的该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。《补充协议》第五条第7款第（1）项约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任……。《补充协议》第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，周江和依合同向熙日公司支付了购房款。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲小区9#号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2017年3月22日办理建设工程竣工验收备案。2017年1月24日，包含涉案房屋在内的星月绿洲小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2016年5月29日，熙日公司在《长沙晚报》上刊登《交房通知》，通知星月绿洲9号栋业主于2016年5月30日携带身份证、购房合同等到现场物业公司办公室办理入伙收楼手续。周江和于2016年6月3日办理业主入伙会签手续、收楼手续及钥匙签收手续。至法庭辩论终结之日，熙日公司尚未办理房屋初始登记，亦未办理不动产权登记。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。以上事实有周江和提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、熙日公司提交的《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《长沙晚报》刊登的《交房通知》、业主入伙会签单、收楼资料签收表、钥匙签收表及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告周江和与被告熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。关于熙日公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房违约金的计算。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续。熙日公司虽然提交了2016年5月29日《长沙晚报》刊登的《交房通知》以及2016年6月3日周江和办理收房手续的资料，但通知交房及实际收房时，涉案房屋未经竣工验收合格及消防验收合格，不符合合同约定的交房条件，不能视为其完成交房义务。结合涉案房屋竣工验收情况及消防验收情况，本院确定熙日公司完成交房义务的时间推延至2017年1月24日消防验收合格之日。关于逾期交房违约责任的承担。《商品房买卖合同》第十二条的部分内容与《补充协议》第六条的内容相矛盾。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。故《商品房买卖合同》第十二条的部分内容与《补充协议》第六条的内容不一致的，以《补充协议》第六条约定为准。《补充协议》第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。根据上述约定，熙日公司在约定的交房日期届满后90日内无需向周江和支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应从逾期交房日第90日的次日开始计算，违约金的标准为《商品房买卖合同》第十二条约定的出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。经核算，自合同约定的交房时间2016年5月30日，扣减90天宽展期，至2016年8月28日，则应当自2016年8月29日开始计付逾期交房违约金至熙日公司完成交房义务之日2017年1月24日，为6768元（454259元×0.1‰/天×149天，四舍五入后取整）。因此，本院对周江和的该项诉讼请求，予以部分支持；超过部分，不予支持。关于熙日公司是否应当支付迟延办理初始登记违约金的问题。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋权属登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤。涉案房屋的初始登记不办理至周江和名下，办理房屋初始登记是办理不动产权证的前置行为，熙日公司未在约定的时间内办理初始登记，不必然导致周江和不动产权证办理的迟延，对周江和的权利义务不产生实质影响，故周江和要求熙日公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于熙日公司是否应当在90日内办理初始登记和不动产权证的问题。周江和、熙日公司在《商品房买卖合同》第二十一条中约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。虽然新规施行后，周江和、熙日公司就权证办理事宜的约定没有进行协商变更，但向有关部门提交资料并申请办证的义务承担主体仍为熙日公司。长沙市望城区从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。按合同约定，熙日公司最迟应当在商品房交付使用后730个工作日内为周江和办理不动产权证。本案截止法庭辩论终结，办理不动产权证的期限尚未届满。另如前所述，涉案房屋的初始登记不办理至周江和名下，故周江和请求判令熙日公司在90日内办理初始登记及不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、限被告湖南省熙日实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周江和迟延交房违约金6768元；二、驳回原告周江和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元，因适用简易程序减半收取计88.50元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  殷兵兵二〇一八年十一月二十七日代理书记员  袁子怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。