广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2951号上诉人（原审原告）：王树财，男，汉族，住广东省清远市清新区。上诉人（原审原告）：陈金友，女，汉族，住广东省清远市清新区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：钟土记，广东盈辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市清新区御海房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：曾志彬。委托诉讼代理人：林明凤，广东大观律师事务所律师。上诉人陈金友、王树财因与被上诉人清远市清新区御海房地产开发有限公司（以下简称御海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年9月28日立案后，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈金友、王树财上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令御海公司立即完善商品房交付条件，将竣工验收合格的房屋交付给陈金友、王树财;3、判令御海公司支付逾期交房违约金27380元(自2014年7月1日计算至该商品房竣工验收合格之日止，现暂计至2018年3月30日);4、判令御海公司在具备办理权属登记条件后三个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助陈金友、王树财办理位于涉案房屋的权属登记等相关手续;5、本案一、二审诉讼费用由御海公司承担。事实与理由：一、协助上诉人办理房产证是被上诉人应履行的合同义务，也是法定义务。既然一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》是有效合同，就应当判令御海公司按合同约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”御海公司应当全面依约履行合同义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同时，其作为房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起10日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”现在由于御海公司没有办理完备相关手续，该房暂不具备办理房屋产权登记条件，所以，其应当努力创造条件，主动与相关管理部门衔接沟通，尽快完善各项手续使该房具备登记条件，并积极协助上诉人办理房屋产权登记，同时应及时向买受人披露相关信息及办理进度。二、原审法院认为涉案楼房尚未办理竣工验收备案手续，不具备办理房屋产权登记的条件是错误的。办理竣工验收备案手续不是办理房屋产权登记的必要条件。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。因此，办理房屋产权登记需提供房屋竣工验收资料，并不是必须办理竣工验收备案手续。即使需要办理竣工验收备案手续，也可以委托有司法鉴定资格的鉴定机构出具房屋建筑安全性鉴定报告，以安全性鉴定报告代替竣工验收报告办理竣工验收备案。御海公司不履行合同义务，导致至今未办理竣工验收备案手续，应当承担继续履行合同等违约责任。三、一审法院驳回我方要求御海公司协助办理房产证的请求，没有法律依据，也违反了诚信原则和公平原则，助长了御海公司的持续违约，变相鼓励御海公司无限期拖延履行合同义务。《中华人民共和国民法总则》第十条的规定:“处理民事纠纷，应当依照法律;法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”因法律没有规定“暂未办理竣工验收备案手续，就可以免除开发商协助办理房产证的义务”，可以适用习惯，如最高人民法院的判例。此外，相关的生效文书均认为，御海公司应当在涉案房屋具备办理房产登记的条件后，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助我方办理涉案房屋的房屋产权权属登记等相关手续。四、御海公司应当完善商品房交付条件，将符合法律规定的房屋交付给我方。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“…建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，御海公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房竣工验收合格的房屋交付给上诉人。御海公司未按约定将合格的房屋交付给我方，违反合同约定，应当根据合同约定和法律规定完善交付条件。我方要求御海公司交付竣工验收合格的房屋，即包含要求其完善商品房交付条件，一审法院直接驳回我方的诉讼请求不当，应予纠正。五、一审判决适用诉讼时效错误。最高人民法院民一庭的倾向性意见：商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，可以确定履行期限的合同，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案合同约定的办理房屋登记的期限为房屋交付并办理初始登记之日起90日内，但该商品房至今尚未符合交付使用条件亦未办理初始登记，合同约定的履行期限尚未届满，因此，我方主张逾期交房违约金没有超过法定的诉讼时效期间。即使按一审法院认为的诉讼时效从2014年7月1日起算，在2015年我方向住建局投诉时诉讼时效中断。我方和其他业主从2014年开始一直催促御海公司协助办理房产证、支付违约金和开具房屋发票等，2015年12月，御海公司在被催促下开具购房发票，诉讼时效中断。即使超过诉讼时效，也应当根据公平原则和诚信原则对违约金进行调整。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果有失公允。被上诉人御海公司书面答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。一、关于逾期交楼违约金的问题。涉案房屋已经在2015年6月6日交付给陈金友、王树财使用，其已经实际占有使用涉案房屋，该行为应视为双方对合同约定的房屋交付条件的变更，陈金友、王树财要求我方支付交楼后的违约金于法无据。至于交楼之前2015年5月23日至2015年6月5日的违约金问题，该主张明显超过诉讼时效，陈金友、王树财在上诉状第五条也认可了本案超过诉讼时效，故一审法院判决认定逾期交楼违约金是适用法律正确。二、关于办证问题。我方虽未办理房地产权证，但一审法院亦依陈金友、王树财诉求判决了逾期办证违约金，因此陈金友、王树财的上诉请求于法无据。综上，请二审法院依法驳回陈金友、王树财的上诉请求，维持原判。上诉人陈金友、王树财向一审法院起诉请求：1、御海公司将竣工验收合格的房屋交付给陈金友、王树财；2、御海公司向陈金友、王树财支付逾期交房的违约金27380元（自2014年7月1日计算至该商品房竣工验收合格之日止，现暂计至2018年3月30日）；3、御海公司为陈金友、王树财办理房地产权证；4、御海公司向陈金友、王树财支付逾期办证的违约金2000元；5、案件的全部诉讼费由御海公司承担。一审法院经审理认定如下事实：2015年3月13日，陈金友、王树财作为买受人与出卖人御海公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定陈金友、王树财购买御海公司开发的位于清远市××区××海路××房，总价款200000元。第八条约定2014年6月30日前，御海公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，陈金友、王树财于2015年3月3当日向御海公司支付首期款60000元，余款通过银行按揭方式于2015年5月22日付清。依合同约定支付全部购房款。御海公司于2015年6月6日将房屋交付陈金友、王树财使用。至今，涉案楼房未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，御海公司没有为陈金友、王树财办好房地产权属证书。对此，陈金友、王树财称是御海公司欠承建商的工程款，承建商不愿意配合御海公司验收。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。陈金友、王树财与御海公司于2015年3月13日签订的《广东省商品房买卖合同》约定，御海公司应当在2014年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给陈金友、王树财，并约定逾期交房的违约责任，签约时间与交房时间颠倒，也不合逻辑，不是当事人的真实意思表示，应属无效。合同的其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、逾期交楼违约金。由于双方约定的交房时间无效，应视为没有约定，鉴于陈金友、王树财于2015年5月22日付清楼款，按常理御海公司应在该日前向陈金友、王树财交付竣工验收合格的房屋。御海公司没有在2015年5月22日前履行房屋交付义务，是违约行为，应从2015年5月23日起承担逾期交房的违约责任。但由于涉案房屋已经于2015年6月6日交付陈金友、王树财使用，且满足基本生活需要，故应视为双方当事人对于合同中约定的房屋交付条件变更的认可。故陈金友、王树财认为房屋交付行为无效，要求御海公司继续履行房屋交付义务，并主张2015年6月6日交楼后的违约金，依据不足，一审法院不予支持，违约责任应承担至2015年6月5日止。另由于双方约定按日累计计算违约金，应按每日违约金计算诉讼时效期间。至2017年10月1日止，2015年5月23日至2015年6月5日期间按日计算的违约金已经超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，不再适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，因此陈金友、王树财以上请求应不予支持。御海公司提出的诉讼时效抗辩依法有据，一审法院予以采纳。三、逾期办证违约金。依照合同约定，御海公司应当在房屋交付后90日内（即2015年9月5日前），将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为陈金友、王树财办理好房地产权证书，御海公司未能依约办理，构成违约，应按双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，按已付房价款的1%向买受人支付违约金，现陈金友、王树财要求御海公司支付逾期办证违约金2000元，依据充足，一审法院予以支持。四、对于陈金友、王树财提出由御海公司为其办理房地产权证的请求，因涉案楼房尚未办理竣工验收备案手续，尚不具备办理房屋产权登记的条件，因此，陈金友、王树财的该项诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。陈金友、王树财可待涉案楼房办理竣工验收备案手续后，另行向法院主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、清远市清新区御海房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向陈金友、王树财支付逾期办证违约金2000元；二、驳回陈金友、王树财的其他诉讼请求。案件受理费268元，由陈金友、王树财负担250元，由御海公司清远市清新区御海房地产开发有限公司负担18元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、御海公司是否已将房屋交付给陈金友、王树财，是在什么时间交付；2、涉案逾期交付房屋违约金是否已过诉讼时效；3、御海公司是否应协助陈金友、王树财办理房屋产权过户登记。关于房屋交付问题。双方于2015年3月13日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2014年6月30日前，将竣工验收合格的商品房交付给买受人使用，并约定了逾期交房的违约责任。该交付房屋的时间在签订涉案合同之前，不合逻辑，应属无效，视为双方对交房时间没有约定。又根据查明的事实，陈金友、王树财于2015年2月22日付清房款，故御海公司理应在该日前履行交付房屋的合同义务。该合同第十一条约定，出卖人交付房屋时应提供商品房符合交付条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。根据查明的事实，陈金友、王树财已于2015年6月6日实际占有使用涉案房屋。虽然涉案房屋在一审辩论终结至二审诉讼期间仍没有办理竣工验收合格备案，但陈金友、王树财已实际接收房屋。为此，本院认定陈金友、王树财于2015年6月6日实际接收房屋。陈金友、王树财接收不具备交付条件的商品房，是其对自己权利的处分，可视为陈金友、王树财对御海公司交付房屋时的交付条件予以接受。陈金友、王树财在接收占有房屋后，又以房屋不具备交付条件为由，要求确认御海公司交付房屋行为无效，要求御海公司继续履行房屋交付义务，并主张2015年6月后的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。案涉合同约定，御海公司按日向陈金友、王树财支付已交房价款万分之一的违约金，即御海公司每逾期一日交付房屋，就产生一日的违约金。如前所述，御海公司应于2015年5月22日前交付房屋,但实际交楼时间为2015年6月6日。为此，本案逾期交房违约金应从双方约定的房屋交付之次日（即2015年5月23日）起计算至实际交楼之日的前一日（即2015年6月5日），由于违约金天数按日累计，故按日计付的违约金的诉讼时效应分别按其各自的天数单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，陈金友、王树财应在合同约定的履行期限届满之日起两年内要求御海公司承担逾期交房违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定，从民法总则施行之日（即2017年10月1日）向前推算两年的时间为2015年9月30日，本案的逾期交房违约金（2015年5月23日至2015年6月5日）已届满2年诉讼时效期间，陈金友、王树财于2018年4月26日向一审法院主张权利，且未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，陈金友、王树财对逾期交房违约金丧失胜诉权，本院对该项上诉请求不予支持。关于协助办证问题。由于涉案楼房未竣工验收合格，还没有办理初始登记，不具备办理房屋所有权转移登记的条件，陈金友、王树财要求御海公司协助办理房屋所有权证的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，陈金友、王树财的上诉理据不足，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依法予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484.5元，由陈金友、王树财负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十一月三十日法官助理黄洁怡书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。