河北省邯郸市峰峰矿区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0406民初720号原告（反诉被告）：马兰，女，1986年11月18日出生，汉族，住址邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：杜超，河北十力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓可，河北十力律师事务所律师。被告（反诉原告）：李爱如，女，1967年10月26日出生，汉族，住址邯郸市峰峰矿区。委托诉讼代理人：董海清，峰峰矿区光彩法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）马兰与被告（反诉原告）李爱如确认合同效力纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马兰委托诉讼代理人杜超、被告（反诉原告）李爱如及其委托诉讼代理人董海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马兰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《房屋买卖协议书》合同有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月6日，原告马兰与被告李爱如签订《房屋买卖协议书》，约定甲方（被告）自愿以贰万元价款向乙方（原告）转让邯郸采煤沉陷区二期18号楼511房屋的购置权，同时协议第三条约定“甲方承诺在房屋建好时，乙方将所有购置款交清后，该房由乙方占有，乙方有权自主装修，甲方赋予乙方完全的收益权、使用权。甲方应及时将该房的资料和产权证等移交乙方”，协议第四条约定“房屋需要过户及办理相关证件费用由乙方负责，甲方有义务提供相关资料，并积极给予配合”。协议签订后，原告依约向被告支付了2万元转让款，并按照协议约定向邯矿集团累计支付房款共计163986元，已经履行了合同主要义务。现房价上涨，被告见利忘义，单方否定合同效力，并拒绝履行合同相关义务，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告李爱如辩称，一、原被告签订的《房屋买卖协议书》应属效力待定合同，法院应当驳回原告的诉讼请求。原被告交易的房屋是邯郸矿业集团有限公司棚户区和采煤沉陷区改造住房，该房是中央、省、市提供部分资金和优惠政策，专门用于改善邯郸矿业集团内部棚户区居民和采煤沉陷区居民的住房条件。该房屋的土地使用权是邯郸市人民政府以划拨的方式提供给邯郸矿业集团有限公司使用的。对以划拨方式取得土地使用权的房屋的交易，我国法律是有条件限制的，即应当报有批准权的人民政府批准并按照国务院规定缴纳土地使用出让金后方可转让，对此我国《城市房地产管理法》第四十条有明确规定。原被告自2012年5月6日签订《房屋买卖协议书》至今，该房屋尚未经邯郸市政府批准交易。因此该房屋的交易条件尚不具备，所以《房屋买卖协议书》的效力目前不能确定。二、法院应当解除原被告签订的《房屋买卖协议书》。1、原被告签订房屋买卖协议书的目的是转移交易房屋的所有权，但是由于被告未取得交易房屋的土地使用权，其无权对该房屋的土地使用权进行转让，根据我国《物权法》规定的“房地一体的原则”即“地随房走”，因此其无权对交易房屋进行处分，其也无力协助原告办理交易房屋所有权转移事宜即不能实现合同目的。根据《合同法》第94条第4项的规定，原被告签订的《房屋买卖协议书》符合法定解除情形。2、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据此规定法院亦应解除原被告签订的《房屋买卖协议书》。反诉原告李爱如向本院提出反诉请求：1、请求法院依法解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖协议》；2、反诉费用由被反诉人负担。事实与理由：反诉人李爱如与被反诉人签订的《房屋买卖协议书》中所交易的房产是邯郸矿业集团有限公司棚户区和采煤沉陷区安置房。该房是中央、省、市提供部分资金和优惠政策专门用于改善邯矿集团“两区”居民的住房条件。该房屋的土地使用权是邯郸市人民政府以划拨的方式提供给邯郸矿业集团有限公司使用的，根据我国《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时须经有批准权的人民政府批准并且由受让方办理土地使用权出让手续依照国务院的有关规定缴纳土地使用出让金。然而反诉人与被反诉人交易的房产未经邯郸市人民政府批准，因此本案反诉人对交易房产无权转让即反诉人未取得对转让的房产的处分权，所以依据他们双方签订的《房屋买卖协议书》不能发生房产所有权的转移即不能实现合同的目的，因此依据《合同法》第九十四条第四项的规定，法院应当解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖协议书》。反诉被告马兰辩称，本案合同属双方自愿签订，合法有效，马兰已履行了合同主要义务，现李爱如作为违约方无权要求解除买卖协议，其反诉事实没有任何事实及法律依据，本案不存在合同法所列明的合同无效情形，也不存在合同法所规定的解除条件情形，反诉人要求解除合同是由于目前房屋价值的上升，属于恶意的违约行为，这种行为不仅损害了本诉原告的合法权益，同时对诚实信用原则是极大的挑衅，对于该行为法庭是不应予以支持的，本诉原告没有任何过错，且本诉被告没有任何法律依据的情况下，其主张不应得到支持。经审理查明，2012年5月6日，李爱如（甲方）与马兰（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买采煤沉陷区（二期）房号及房屋签订本买卖合同，并达成以下协议，以资共同信守：一、甲乙双方经协商，甲方同意以贰万元（20000）转让邯郸采煤沉陷区二期房屋给乙方所有。乙方给甲方贰万元为本房屋房号转让钱。甲方承诺并保证在乙方支付房号款后，将无条件把该房屋购置权交给乙方所有。二、甲方负责办理沉陷二期审批、购买等一切手续。房产确定后甲方配合乙方办理好产权变更所必须的一切事宜，在入住、物业管理等方面给予协助，为乙方争取在购入该房时的各种优惠。三、甲方承诺在房屋建好时，乙方将所有购置款交清后，该房由乙方占有，乙方有权自主装修，甲方赋予乙方完全的收益权、使用权。甲方应及时将该房的资料和产权证等移交给乙方，乙方在使用房屋时应遵守法律法规。四、房屋需要过户及办理相关证件费用由乙方负责，甲方有义务提供相关资料，并积极给予配合。五、本合同成立后，如乙方的原因导致合同不能履行，所有损失乙方承担，并同时赔偿甲方贰万元。如甲方反悔，甲方返还乙方已支付的所有费用并赔偿乙方贰万元。……”。李爱如在该协议甲方处签字捺印，马兰在该协议乙方处签字捺印。协议签订后，马兰依约向张军民、李爱如给付房号款20000元，张军民、李爱如给马兰出具了收条。另查明，马兰购买李爱如的房号所涉及的房屋坐落于邯郸市箭××小区××楼××层，房号为18-1804，面积为91.51㎡，房屋单价为2240元/㎡，房屋总价款为204982元。马兰分二次向邯矿集团义井王凤社区交纳购房款合计163986元。本案审理期间，李爱如明确表示协议解除后将及时返还马兰房号款20000元、购房款163986元、赔偿款20000元并自愿补偿60000元。以上事实有房屋买卖协议书、收条一份、邯矿集团义井王凤社区收据二张、房屋房号及房屋面积确认单一份、代理词、开庭笔录等在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）马兰与被告（反诉原告）李爱如签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自的义务，故被告（反诉原告）关于该协议系效力待定合同的辩解意见，本院不予采信。协议签订后，原告（反诉被告）马兰依约支付给被告（反诉原告）李爱如房号款20000元并交付了购房款共计163986元，被告（反诉原告）对此无异议，本院予以确认。关于原告（反诉被告）马兰与被告（反诉原告）李爱如达成的《房屋买卖协议书》是否应予解除，双方有争议，被告（反诉原告）李爱如主张解除，原告（反诉被告）马兰认为无权解除。本院认为，马兰作为乙方与作为甲方的李爱如签订的《房屋买卖协议书》第五条关于“如甲方反悔，甲方返还乙方已支付的所有费用并赔偿乙方贰万元”的约定，实质上约定了甲方单方解除协议时应承担的相应后果情形，该约定是协议双方在订立协议时充分考虑甲方解除协议的潜在风险、理性判断利益得失后协商一致的结果，故被告（反诉原告）李爱如要求解除《房屋买卖协议书》的反诉诉请，本院予以支持。同时，被告（反诉原告）李爱如表示协议解除后将及时返还原告（反诉被告）马兰房号款20000元、购房款163986元、赔偿款20000元并自愿补偿60000元，本院对此予以确认。原告（反诉被告）关于被告（反诉原告）无权解除协议的辩称理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马兰与被告（反诉原告）李爱如达成的《房屋买卖协议书》有效；二、解除原告（反诉被告）马兰与被告（反诉原告）李爱如达成的《房屋买卖协议书》；三、被告（反诉原告）李爱如于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）马兰购房款163986元、房号款20000元并赔偿原告（反诉被告）马兰80000元。如果未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告李爱如负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告李爱如负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  王振雷人民陪审员  路雪生人民陪审员  张大军二〇一八年十一月十七日书 记 员  柴照峰