贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1916号原告：吴亭墨，女，1981年9月9日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人：刘辉，男，1977年1月20日出生，侗族，住贵州省黎平县。系原告吴亭墨之夫。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人：王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住址福建省南靖县。系该公司职工。原告吴亭墨诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年11月12日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员曹军独任审判，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告吴亭墨的委托代理人刘辉、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司的委托代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴亭墨向本院提出的诉讼请求：1、依法判决被告全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将因产权登记面积小于合同约定面积多收取原告的房价款17753.17元退还给原告（面积误差比绝对值=（94.1-98.81）/98.81×100%=4.766；面积误差比绝对值3%之内应退房价款为2750元/㎡×2.9643㎡=8151.82元，面积误差比绝对值超出3%部分应退房价款为5500元/㎡×1.7457㎡=9601.35元，合计17753.17元）。2、依法判决被告未履行《合同》补充协议约定，承担挤占挪用原告公共维修基金的责任，立即将预先代收取并挤占挪用原告交纳的公共维修基金本金5435元，及所产生的利息2002.79元，共计7437.79元退还给原告（目前商业银行2012年3月起同期存款年利率为5.5%，暂计算到2018年10月31日）。3、依法判决被告承担挤占挪用原告交房、装修保证金的责任，立即将收取并挤占挪用原告交纳的交房、装修保证金1000元退还给原告。4、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计26190.96元。事实与理由：原告于2012年2月22日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告所开发位于聚富广场小区A栋7单元7层703号房屋，《合同》约定该商品面积为98.81平方米（其中套内面积为81.16平方米），房屋单价2750元每平方米，房屋总价271728元。目前，原告已按照《合同》约定履行了付款义务，支付了全部房价款，并办理了不动产权证书。经具有房地产面积测绘资质机构测算和黎平县房地产管理部门认定，不动产权证书上认定给原告的该商品房面积仅为94.10平方米（其中套内面积仅为78.18平方米），面积误差比绝对值为4.76%，按照《合同》第五条的约定，产权登记面积小于《合同》登记面积时，面积误差比绝对值在3%内的房价款由被告退还给原告，面积误差比绝对值超出3%以内的房价款由被告双倍退还给原告。经测算面积误差比绝对值超出3%部分的面积为1.7457平方米，按2750元/平方米的单价计算该房面积差异房价款为17753.17元。交房以来，被告一直未主动向原告说明此事，直至2018年8月原告办理产权手续时才发现知晓这一事实。截至起诉之日，被告仍未向原告退还该房屋面积差异房价款。原告与被告还在《合同》补充协议第十五条约定，原告在办理交房手续的同时要向被告按房屋总价款的2%交纳公共维修基金，由被告代收统一交黎平县房管部门。2012年3月5日，原告按《合同》补充协议第十五条约定，将5435元公共部分维修基金交给了被告，但被告代收取该款项后违反《合同》补充协议中约定未将该款项按约定交给黎平县房管部门，也未退还给原告，而是挤占挪作它用。交房以来，被告一直未主动向原告告之说明此事，导致原告在2018年8月份办理产权有关手续时又另行筹措资金向黎平县建设局交纳了公共维修基金5175.50元，方办理了相关产权手续。截至起诉之日，被告仍未向原告退还原告所交的公共维修基金款项及产生的利息，被告应立即退还原告公告维修基金5435元及产生的利息2002.79元，共计7437.79元。原告与被告还约定，原告在办理交房手续和实施装修工程时要向被告交纳保证金1000元，如原告不按约定办理交房手续和实施装修工程时则要承担违约责任该保证金归被告所有，若原告按约定办理交房手续和实施装修工程的则在办好交房手续和装修工程实施完成后，被告要立即将保证金退还给原告。2012年3月5日原告按约定将1000元交房、装修保证金交给了被告，随后原告按约定办好了交房手续，实施完成了装修工程。截至起诉之日，被告仍未向原告退还原告按约定交给被告的交房、装修保证金。鉴于以上事实，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特起诉到法院，请支持原告的诉讼请求。被告辩称：对于面积差异款请法院予以审查核实；对于维修基金我们公司是代原告收取的，不是我们公司要收取原告的维修基金，是住建部门要求我们公司代为收取的，所以对于利息我们公司不认可，我们公司不应该承担利息；对于装修保证金我们公司没有异议，如果原告已装修好了，请物业公司去验收，若没有损害邻居及主体工程，该款是可以退还给原告的。原告在举证期限内向本院提交以下11份证据：1、商品房买卖合同，证明原告向被告购买房屋《合同》约定关系；2、不动产权证书，证明原告购买房屋的义务已全部履行及房屋的产权面积；3、购房首付款收据，证明被告收取原告首付款81728元；4、按揭款收据，证明被告收取原告按揭款190000元；5、维修基金收据，证明被告收取原告维修基金5435元；6、交房、装修保证金收据，证明被告收取了原告的交房、装修保证金1000元；7、原告交给黎平县住建局的公共维修基金收据，证明原告向黎平县住建局交纳了公共维修基金5175.50元；8、原告身份证，证明原告的身份；9、受委托人刘辉身份证，证明受委托人的身份；11、原告与受委托人的结婚证，证明原告与受委托人刘辉系夫妻关系。经庭审质证，被告对原告提交的上述证据认为只要盖有被告公司公章的都认可，均无异议。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2012年2月22日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇××广场××单元××房，该合同约定商品房建筑面积98.81平方米，套内建筑面积81.16平方米，按套内面积计算房屋单价3348.05元每平方米，房屋总价271728元。合同第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条款定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）由具有房地产面积测绘资质的机构测算，并经当地房地产管理部门认定的面积为准，据实结算……；2、双方同意按以下原则处理：……（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%……”《补充协议》第十五条约定：“根据有关法律规定，购买商品房需要缴纳房屋买卖价值总额2%的公共部位维修基金，由房地产开发企业代收，统一交房管局专户存储，……买受人在交房手续的同时就向出卖方缴纳此项公共部位维修基金……”同时查明，原告于2012年3月5日分别交纳交房维修基金5435元、交房装修保证金1000元给被告；2018年8月14日原告向黎平县建设局交纳公共维修基金5175.5元；2018年原告办理了《中华人民共和国不动产权证书》编号为黔（2018）黎平县不动产权第0003229号，该不动产权证书上注明该套房屋建筑面积为94.10㎡，套内面积为78.18㎡。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。对于原告的第一项诉讼请求，《合同》第五条双方就面积确认及面积差异处理进行了约定，按照该约定面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%，原、被告双方在《合同》第三条约定建筑面积为98.81平方米，套内面积为81.16平方米，而《不动产权证书》上建筑面积为94.10平方米，套内面积为78.18平方米，而《合同》第五条是以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，所以按建筑面积计算，该房屋每平方米为2750元，故面积误差比为：（98.81㎡-94.10㎡）÷98.81×100%=4.766%，该面积误差比绝对值超出3%，所以在面积误差比绝对值3%内被告应退还原告房价款2750元/㎡×2.9643㎡=8151.82元，面积误差比绝对值超出3%部分应退房价款为5500元/㎡×1.7457㎡=9601.35元。故对原告第一项诉讼请求，本院予以支持；对于原告的第二项诉讼请求，从原、被告签订的《补充协议》第十五条及被告提交的证据5、7可认定，原告已交纳5435元公共维修基金给被告，让被告代交到房管部门，但被告未按约定将该公共维修基金交到房管部门，故对原告主张退还其公共维修基金5435元的诉讼请求，本院予以支持。因该公共维修基金系被告向原告收取后代其交纳给房管部门，原告也可自行向房管部门交纳，并非借贷行为，所以对原告主张要求被告支付所产生的利息2002.79元的诉讼请求，本院不予支持；对于原告第三项诉讼请求，因原告的房屋已装修完成，未违反原、被告之间对于装修的约定，所以该装修保证金被告应退还给原告，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项之规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告吴亭墨多收取的房价款17753.17元；三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还原告吴亭墨交付的维修基金5435元；三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还原告吴亭墨交付的装修保证金1000元；四、驳回原告吴亭墨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454元，减半收取227元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 曹   军二〇一八年十一月二十二日书记员 吴雁（代）