广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2985号上诉人（原审原告）：叶灶带，男，1962年9月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：王莉荣，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈水海，男，1959年8月29日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：谭红玲，广东谭红玲律师事务所律师。上诉人叶灶带因与上诉人陈水海房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初24079号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人叶灶带上诉请求：撤销一审判决关于“原告叶灶带于办理过户当日向被告陈水海支付剩余购房款5000元”的判项，改判叶灶带无需向陈水海支付剩余购房款5000元。事实和理由：一、叶灶带已结清涉案房屋购房款。一审忽略了陈水海交付涉案房屋及其产权证书原件，以及村委在卖方合同上加盖公章、出具证明之间的内在原因，仅凭陈水海的片面之词认为叶灶带未结清购房款缺乏事实和法律依据。1998年初，陈水海因资金周转需要以2.5万元价格向叶灶带出售涉案房屋。卖屋合同签订当天，叶灶带向陈水海支付2万元，随后陈水海也将房屋钥匙、产权证书及身份证复印件交给叶灶带并随同叶灶带一起去村委办证明手续。但由于当时过户税费高达4万元，而叶灶带资金不足，叶灶带以为只要有村委的证明材料就可以办理过户手续，因此双方找到村委会出具证明并在卖屋合同中加盖公章后，叶灶带将剩余房款5000元支付给陈水海，陈水海离开了坦洲。待叶灶带筹到资金办理过户手续时，才得知过户手续需要买卖双方均到场，但此时叶灶带已无法联系陈水海。根据村委出具的证明载明叶灶带购到陈水海××于中山市××生产队××房屋××座。“购到”一词说明叶灶带已将对价支付给陈水海。且根据生活经验，若叶灶带未付清购房款，陈水海为何将涉案房屋及产权证书交付给叶灶带，且在长达20年时间未曾向叶灶带追讨剩余购房款。二、一审判决超过诉求范围审理，违反不告不理原则。本案叶灶带起诉要求陈水带履行过户义务，陈水海并未提起反诉要求叶灶带支付剩余购房款，且陈水海的抗辩理由是卖屋合同无效。一审判项明显超过双方当事人的诉求与抗辩内容，违反法律程序。上诉人陈水海针对上诉人叶灶带的上诉二审辩称，叶灶带未支付剩余购房款5000元，合同约定的购房款未付清。上诉人陈水海上诉请求：撤销一审判决，改判陈水海无需协助叶灶带办理位于中山市坦洲镇永二村祯祥街87号房地产的更名过户手续。事实与理由：一、1998年3月21日签订的卖屋合同无效。陈水海与妻子郭桂玲于1998年2月17日登记结婚。婚后一个月，因急于用钱，陈水海在未取得妻子郭桂玲同意的情况下，将涉案房屋以低于市场价格出售给叶灶带。叶灶带明知出售价格畸低，也明知陈水海未经郭桂玲同意，也要与陈水海签订卖屋合同。郭桂玲对该卖屋合同至今不追认，陈水海属于无权处分，涉案合同无效。二、叶灶带请求陈水海履行过户手续是卖屋合同项下的义务，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。民法总则规定诉讼时效为三年，本案已超过诉讼时效。上诉人叶灶带针对上诉人陈水海的上诉二审辩称，一、涉案合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等违法情形，因此合法有效。二、陈水海在与妻子郭桂玲结婚前通过赠与形式取得涉案房屋，因此涉案房屋属于陈水海婚前个人财产，与郭桂玲无关。买卖涉案房屋是经过陈水海家庭会议全体同意的。三、涉案房产是国有性质，本无需村委确认或出具证明。但因交易时陈水海急于用钱，希望尽快收到债款，双方为确保交易过户顺利进行，在叶灶带付清购房款后，村委出具了证明，确认陈水海已收到全部购房款。四、叶灶带要求陈水海履行过户手续，因涉案房屋具有物权性质，因此本案不适用诉讼时效。五、根据诚实信用原则，陈水海也应继续履行合同将涉案房屋过户给叶灶带。叶灶带于2017年12月28日向一审法院起诉请求：判令陈水海协助叶灶带办理位于广东省××××队的房地产的过户手续（房地产价值25000元）。一审法院认定事实：1.1997年9月3日，案外人郭北源与陈水海在坦洲国土局签订私人住宅土地使用权转让合同书，约定郭北源将位于坦洲镇永二村××队原属于自己的住宅用地有偿转让给陈水海，转让的土地面积为200平方米，转让价格为90000元。1997年9月26日，中山市国土局与郭北源签订国有土地使用权出让合同书，约定中山市国土局根据郭北源的建设需要及受让土地使用权申请，同意将位于坦洲镇永二村××队土地面积为200平方米的土地使用权出让给郭北源，土地用途为住宅，土地使用期七十年，从1997年9月26日至2067年9月25日止，土地出让金为1500元。中山市土地开发基金收费收据载明：缴款单位（人）为郭北源（陈水海）于1997年10月10日支付土地使用权转让费1500元。陈水海于1997年10月9日递交了私有房屋产权登记申请书;于同年10月16日取得国有土地使用证[中府国用（转）字第33970143号]，载明土地使用权人为陈水海;于同年10月29日取得房屋所有权证（粤房字第**），载明所有权人为陈水海，所有权性质为私有，所有权人占有份额为全部，所有权来源为受赠，房屋座落中山市坦洲镇永二村××队，建筑面积106平方米，建筑结构及层数为砖木层，登记字号12-15128。2.1998年3月21日，陈水海（甲方、卖方）与叶灶带（乙方、买方）签订卖屋合同，约定甲方把座落在永二村××队的土木结构房屋卖给乙方。房屋用地面积200平方米，乙方用25000元买下，土地办证费也由买方全部负责。乙方买下甲方的房屋及用地和房屋后面的竹子。甲方经过家庭会议，全部同意决无反悔。乙方先付给20000元，证件手续办完后再交齐买房屋钱。该合同除了陈水海和叶灶带签名确认，还有中山市坦洲镇人民政府永二管理区盖章，并手写“永二村证明，时间1998年3月24日”。合同签订当日，陈水海出具收据一张，载明：永二村叶灶带买陈水海房屋现交20000元。3.1998年3月24日，中山市坦洲镇人民政府永二管理区出具证明一份，兹我村第十七生产队村民叶灶带购到陈水海××于中山市××生产队××房屋××座。现往有关单位申办土地房产权转让手续，希有关负责同志给予协助办理。2017年12月21日，中山市坦洲镇永二村民委员会出具证明一份，兹有我村永二村村民叶灶带于1998年3月至今居住于中山市××十七队（原地址：中山市坦洲镇永二村××队）祯祥街87号的陈水海的房屋（陈水海房屋所有权证证号：粤房字第**情况属实。特此证明。现任队长吴金泉签名，村民陈东其、梁有福签名见证。4.陈水海与郭桂玲于1998年2月17日在中山市坦洲镇登记结婚。5.一审庭审中，陈水海与叶灶带确认在双方签订卖屋合同之后，陈水海将涉案房屋钥匙交付叶灶带。此外，叶灶带称其于1998年3月21日交付陈水海20000元；于同年3月23日去银行取出5000元交付陈水海，陈水海于当天交付钥匙、土地证、房产证给叶灶带。陈水海确认收取20000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、陈水海与叶灶带之间卖屋合同的效力问题；二、本案是否适用诉讼时效规定的问题。关于焦点一。陈水海与叶灶带于1997年3月21日签订了卖屋合同，同日，叶灶带向陈水海支付了购房款20000元，陈水海确认收取购房款20000元；且双方确认在签订该卖屋合同后，陈水海将涉案房屋交付叶灶带使用。根据中山市坦洲镇永二村民委员会出具的证明显示，叶灶带于1998年3月起居住在涉案房屋至今，即可认定涉案房屋一直由叶灶带占有使用的事实。陈水海转让涉案土地及房屋时与郭桂玲系夫妻关系，但中府国用（转）字第33970143号国有土地使用证、粤、粤房字第**所有权证显示涉案土地和房屋于1997年登记在陈水海名下，是陈水海的婚前财产，不属于夫妻共同财产，故本案无需追加陈水海妻子郭桂玲参加诉讼。因此，陈水海辩称其转让涉案土地和房屋未取得配偶同意而转让无效的理由不成立，一审法院对此不予采纳，认定陈水海与叶灶带签订的卖屋合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于焦点二。陈水海与叶灶带形成房屋买卖合同关系，叶灶带已经按照合同约定支付相关款项，且已实际占有使用涉案房屋，其要求办理房屋所有权过户手续的请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。卖屋合同约定，叶灶带先支付20000元，待证件手续办完后再支付剩余款项5000元。叶灶带称其已将购买款全部支付完毕，但其未能提交证据证明其已支付该部分余款，且陈水海仅确认已收取20000元，故此一审法院认定叶灶带已支付20000元购房款，未支付余款5000元，叶灶带诉请陈水海协助其办理涉案土地和房屋的更名过户手续，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。另外，根据合同约定，土地办证费用由叶灶带支付，过户手续办理完毕后，叶灶带应向陈水海支付剩余购房款5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：陈水海于一审判决发生法律效力之日起十五日内协助叶灶带办理位于广东省中山市坦洲镇永二村祯祥街87号房地产[国有土地使用证号：中府国用（转）字第33970143号,房屋所有权证号：证号：粤房字第**名过户手续，办理过户所产生的费用由叶灶带负担；叶灶带于办理过户当日向陈水海支付剩余购房款5000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取213元，诉讼保全费270元，合计483元（叶灶带已预交），由陈水海负担（陈水海于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付叶灶带）。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。本院对一审判决查明的基本事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。首先，陈水海取得涉案房产的事实发生于其与妻子郭桂玲办理婚姻登记之前，陈水海也未进一步提交证据证实上述房产属其与郭桂玲共同所有，故一审法院认定涉案房产属陈水海的婚前财产并无不妥，本院予以维持。陈水海以涉案房产属夫妻共同财产、其未经妻子同意擅自处分房产为由要求认定合同无效，理由不成立。其次，陈水海与叶灶带于1998年3月21日签订的卖屋合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，叶灶带在签订合同后先向陈水海支付20000元，证件手续办完后再交齐买房屋钱。经查，叶灶带已向陈水海支付20000元购房款，双方对该事实无争议，故根据双方合同约定，叶灶带请求陈水海协助其办理涉案房地产过户手续，合理有据。至于叶灶带关于其已付清全部购房款的主张。叶灶带提交的收据仅能反映陈水海确认已收取20000元购房款。对于剩余5000元购房款，叶灶带未能提交收据等直接书面证据予以证实。从叶灶带此前向陈水海支付20000元购房款后陈水海向其出具收据的情况分析，若叶灶带已向陈水海支付了剩余5000元购房款，其未要求陈水海出具收款收据，也与此前双方款项交付情况不相符。叶灶带提交的永二管理区出具的证明等证据，亦不足以证实5000元已付清的事实。另外从合同约定分析，由于陈水海至今未协助叶灶带办理涉案房屋过户登记手续，因此叶灶带至今未付剩余购房款5000元，亦符合双方合同约定。故一审法院认定叶灶带仅支付了20000元购房款、尚余5000元购房款未支付，判决叶灶带在办理过户当日向陈水海支付剩余购房款5000元，并无不妥，本院予以维持。再次，叶灶带本案中起诉要求陈水海办理涉案房产过户登记手续，该请求具有物权属性，不适用诉讼时效规定。陈水海关于涉案诉讼已过诉讼时效的主张也不能成立。综上所述，上诉人叶灶带、陈水海的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元（上诉人叶灶带已向本院预交50元，上诉人陈水海已向本院预交425元），由上诉人叶灶带负担50元，由上诉人陈水海负担425元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十一月二十五日书记员  谭俏芬