福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0403民初985号 原告（反诉被告）：三明市公路局，住所地三明市三元区富兴路**。 法定代表人：范立民，局长。 委托诉讼代理人：倪友贤，福建万天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张玉福，男，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：林其志，男，汉族，住三明市三元区，系管理人员。 委托诉讼代理人：黄敬荣，福建云坤律师事务所律师。 原告三明市公路局与被告张玉福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行审理。三明市公路局委托诉讼代理人倪友贤，张玉福委托诉讼代理人林其志、黄敬荣（第一次开庭诉讼代理人为王连元）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三明市公路局向本院提出诉讼请求：1.解除2011年8月1日签订的《三明公路宾馆承包经营合同》（以下简称《承包合同》）、2014年11月28日签订的《公路宾馆承包经营合同补充协议》（以下简称《补充协议》），解除三明市三元区富兴路13号一至七层房屋的租赁关系；2.判令张玉福将三明市三元区富兴路13号一至七层房屋腾空交还与三明市公路局；3.判令张玉福支付拖欠的租金633317.96元（计算至2018年5月31日止），及至交还房屋之日止的租金（解除合同生效后为逾期腾房占有使用费，按36583元／月计算）；4.判令张玉福支付逾期支付租金的利息（从起诉之日起至付清款项之日止，以633317.96元为基数按银行同期同类贷款基准利率计算）；5.张玉福的履约保证金50000元归三明市公路局所有；6.本案诉讼费由张玉福承担。事实和理由：经过招投标，2011年8月1日三明市公路局（甲方）与张玉福（乙方）签订《承包合同》，约定：1.甲方将位于三明市三元区房屋承包给乙方经营；2.承包期限10年，自2011年8月1日至2021年7月31日，合同签订之日起至同年11月30日为装修期，甲方免除承包金；3.承包第一年租金为313000元，从第三年起每年比前一年度递增7%，按月收取租金，乙方应于当月初5日内以银行汇款方式汇入甲方指定的银行账户；4.乙方在签订合同当日，交纳押金（履约保证金）50000元；5.拖欠承包金累计30日以上或逾期30日以上未缴纳相关费用，有权终止合同、收回场地、没收履约保证金等。其后，为方便经营，经协商将承包场地的六至七层交由张玉福经营，应支付六至七层的房屋租金与张玉福提供给甲方职工使用的房屋租金相抵扣。张玉福租赁纸箱厂16间宿舍，房租、水电费由张玉福与纸箱厂结算，水电费由甲方代收后返还给张玉福。2014年11月28日，双方签订《补充协议》，对装修期的免收租金等进行了补充约定。从2016年5月起，张玉福即未能按合同约定足额缴纳租金（未含递增部分），其行为构成违约，为维护合法权益，诉至法院。 张玉福辩称，1.承包期限未届满，三明市公路局单方解除合同对双方都会造成损失。现时经济不景气，收回宾馆，同样存在需降低租金重新招标情形、或导致宾馆闲置，还需支出管理、维护等费用。其对宾馆投入装修达5680000元，装修达14个月，又增设了250KVA独立变电所，如提前解除合同，造成承租方重大损失，三明市公路局对此涉及如何补偿问题。此外，宾馆六至七层系对三明市公路局职工宿舍进行置换而来，不属承包合同范围内，三明市公路局无权收回。2.对支付租金的数额统计有出入。其向三明市公路局提交的《丹德公路宾馆降低、减免部分承包金申请工作联系函》、《关于要求减免租金的报告》，三明市公路局已签收默认，因此月租金标准应按10元/㎡、即16290元/月收取。从2017年9月起按16290元/月转账支付给三明市公路局后，三明市公路局均无异议，按此标准支付租金，也高于三明市委学校宾馆，三明市公路局按合同约定313000元/年、递增7%标准起诉，属反悔行为。3.《承包合同》中没有关于逾期支付租金利息的约定，该项诉求无法律依据。4.没收履约保证金50000元的理由不能成立。5.未能按《承包合同》约定的金额支付租金并非故意行为。中标承包合同租金金额太高，远超市区房屋租赁价格，宾馆无力承受；该宾馆发包时存在诸多问题，双方均不知晓，导致招标文件对标的物内容未能详尽告知，其存在误判，产生重大误解，如宾馆设备老化、电容量不足等，造成投资装修巨大，装修工期长；2012年10月至2014年12月，宾馆所在地进行市政建设，经营受到严重影响，其多次提出减免租金申请；2008年至2013年期间，因社会上存在盲目扩张，导致盲目投资，现经营成本过高，无力维持经营，2014年以来国家经济下滑，国家采取许多救市措施，根据《承包合同》第十条、十二第规定，因不可抗力原因，可协商订立补充条款，现时按10元/㎡缴纳租金，属于合理范围。 张玉福提出反诉诉讼请求：1.判令继续履行《承包合同》和《补充协议》，继续履行三明市三元区房屋租赁关系；2.判令不再履行《承包合同》约定的“从承包年度的第三年度起每年比前一年度递增7%”条款；3.判令从2016年6月起至2022年7月31日（按合同顺延一年）期间每月向三明市公路局支付16290元／月租金；4.反诉费用由三明市公路局承担。事实和理由：2011年8月1日双方签订《承包合同》，主要约定：三明市三元区房屋承包给其经营；承包期限10年，从2011年8月1日起至2021年7月31日止；承包第一年租金为313000元／年，从承包年度的第三年度起每年比前一年度递增7%等。2014年11月28日双方签订《补充协议》，对装修免租期等进行了约定。2011年当时国内企业盲目扩张、造成租金、原材料等飞涨，双方高估市场需求，导致投标时16元／㎡中标，同时期的闽西地质大队招租情况亦是如此。因投入装修、改造大，多年勉强经营，至2016年5月均是按照313000元／年缴纳租金，双方并未实际履行“从承包年度的第三年度起每年比前一年度递增7%”条款。2015年后经济下行，国家采取了减收费等政策，2016年1月26日出台《三明市财政局关于调整行政事业单位经营性资产管理有关规定的通知》，给予减租措施。从2016年6月起，为表明积极履行合同的诚意，仍坚持支付每月的部分租金，并于2016年6月8日、2017年7月6日向三明市公路局书面报告要求降租等请求，根据《承包合同》第十四条规定，应视为三明市公路局认可其调整租金请求。依公平原则及市场实际重新核定租金标准，参照闽西地质大队招租酒店案例，要求按10元／㎡履行合同。 三明市公路局辩称，双方合同约定明确，张玉福拖欠租金后，其无权要求继续履行合同，解除合同符合约定。张玉福要求租金按16290元/月计算标准没有事实和法律的依据，双方对缴纳租金及递增部分的租金约定明确，内容合法有效，符合当时的市场行情。政策文件对本案没有适用性，并没有强制要求降低房屋租金。闽西地质大队对三明市山水大酒店降低租金至10元/㎡的决定，是通过单位会议纪要的，其单位无降低租金的会议纪要。张玉福的诉请均不能支持，应驳回诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1、三明市三元区富兴路13号的一至七层房屋所有权人为三明市机械修造厂，现更名为三明市公路设施维护中心，同意三明市公路局将房屋租赁给张玉福，并由三明市公路局收取租金。2011年2月25日，张玉福通过投标方式取得上述场地的承租权。2011年8月1日，三明市公路局作为发包方（甲方）与张玉福作为承包方（乙方）签订了《承包合同》，主要约定：1.甲方将位于三明市三元区房屋（面积1629㎡）承包给乙方经营宾馆；2.承包期限10年，自2011年8月1日至2021年7月31日，合同签订之日起至同年11月30日为装修期4个月，甲方免除承包金；3.承包第一年租金为313000元（即26083元／月、约16元／㎡），从承包年度的第三年起每年比前一年度递增7%，按月收取租金，乙方应于当月初5日内以银行汇款方式汇入甲方指定的银行账户；4.乙方在签订合同当日，应交纳押金（履约保证金）50000元；5.拖欠承包金累计30日以上或逾期30日以上未缴纳相关费用，有权终止合同、收回场地、履约保证金作为违约金等内容。张玉福于2011年2月25日、同年3月4日分别向三明市公路局缴纳押金（履约保证金）20000、30000元，合计50000元。2014年11月28日双方又签订一份《补充协议》，主要约定：三明市公路局同意再给予张玉福装修免租期4个月，即从2011年8月1日起至2012年3月31日，免除缴纳承包金等。 2.为便于张玉福的经营，双方经协商同意，将宾馆场地的六至七层三明市公路局单身职工宿舍置换给张玉福统一作为宾馆经营，张玉福则租赁三明纸箱厂16间宿舍来负责安置三明市公路局单身职工，其租赁房屋的房租、水电费由张玉福与三明纸箱厂结算，其中水电费由三明市公路局代收后返还给张玉福。 3.2016年6月8日张玉福提交一份《丹德公路宾馆降低、减免部分承包金申请工作联系函》，主要内容：原公路宾馆设备老化破损严重，投入装修改造费用超过预算，装修时间长，2012年10月至2014年12月间又因市政建设修路，影响经营，人力成本增加，2014年以来国家经济下滑，要求减租金，具体为从26083元/月降为17887.50元/月；对《承包合同》中“承包年度的第三年起每年比前一年度递增7%”条款不予执行等要求。同日三明市公路局收到函件后，未予答复。 4.2017年7月6日张玉福提交一份《关于要求减免租金的报告》，主要内容：招标时对宾馆设施状况未说明清楚，导致投标时估计不足，用电负荷不足，电路改造行政审批手续长等，要求装修免租期延长为14个月；租金降低至16290元/月等。 5.张玉福接收租赁物后进行了按宾馆使用功能标准装修，由于原电力供应不足，增设了250KVA变电所等工程。 6.张玉福提供三明市财政局明财资[2016]5号文件；2016年9月28日三明市价格认证中心文件对三明市三元区富兴路60号1、2幢办公用房（现为三明市山水大酒店）评估租赁价格为6.50元/㎡报告；本院2016年11月30日作出（2016）闽0403民初1213号民事判决书等证据，证明行政事业单位经营性资产因市场经济不景气降低租金的事实，同一地段经营的三明市山水大酒店按10元/㎡支付租金的事实。 7.2011年8月1日至2012年3月31日为装修免租期。张玉福从2012年4月至2016年5月（2月份未缴纳）期间，按26083元/月标准缴纳租金；2016年10月缴纳35775元；2016年11月至2017年8月（2月份、3月份未缴纳）期间，按17887.50元/月标准缴纳租金；2017年9月至2018年5月（1月份未缴纳）期间，按16290元/月标准缴纳租金。 8.本院依职权调取2018年9月4日作出的（2018）闽0403民初869号民事判决书，该判决书确认了2018年7月15日对三明市山水大酒店房屋租金价格委托北京市国宏信价格评估有限公司三明分公司进行价格评估。评估结论：房屋租金价格为8元/㎡；酌定按10元/㎡标准予以计算租金等。 综上所述，本院认为，三明市公路局与张玉福签订的《承包合同》和《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应依约履行自身的合同义务。从合同内容上看，承包金实为房屋租金，因此该案应属房屋租赁合同纠纷。张玉福中标后为丹德公路宾馆的十年期经营目标投入了装修及增添了电力改造等相关设施，因近年经济下行趋势客观因素的影响，当地政府亦颁布文件鼓励对房屋租赁市场价格给予相关的减租措施，张玉福虽未能按合同约定足额缴纳每月房屋租金，但仍能长期坚持缴纳每月部分的租金，该行为足以表明张玉福主观上未有违反合同的意愿。为有利于履行合同的延续性和实现合同的目的，避免提前解除合同对双方当事人造成的各自损失，因此本院认为三明市公路局要求解除合同、收回房屋、不予返还履约保证金50000元等诉请不予支持，双方应当继续履行合同。参照同一区域地段酒店、本院已发生法律效力的（2016）闽0403民初1213号和（2018）闽0403民初869号民事判决书内容等，本案租金纠纷如继续按合同约定的租金标准履行付款义务，明显对张玉福现时的经营情形不利，双方当事人在本院主持下多次对下调租金及合同未届满期间的租金调整形成一定程度的共识。因此，根据公平原则和尊重当事人意思表示，结合双方当事人在合同签订后履行情况及客观因素，本院酌定调整《承包合同》中有关租金“承包年度的第三年起每年比前一年度递增7%”条款不予执行，即从应缴纳租金之月即2012年4月1日起至2018年5月31日止，按合同中标价26083元/月（16元/㎡）收取租金， 经核算，张玉福应再支付租金293321.96元（26083元/月×74个月-1636820.04元）；从2018年6月1日起至合同履行期限届满之日止，租金调整为16290元/月标准计算。因涉及租金的调整争议，故三明市公路局要求支付逾期付款的利息主张，不予支持。张玉福要求合同履行期限顺延一年及其他不合理部分的请求，无法律依据，本院对此不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下： 一、张玉福应于本判决生效之日起十日内支付给三明市公路局尚欠的租金293321.96元（计算至2018年5月31日止）； 二、驳回三明市公路局要求与张玉福解除三明市三元区富兴路13号一至七层房屋的租赁关系和双方签订的《三明公路宾馆承包经营合同》及《公路宾馆承包经营合同补充协议》的诉讼请求； 三、驳回三明市公路局要求张玉福将三明市三元区富兴路13号一至七层房屋腾空并予以交还及要求张玉福承担逾期支付租金的利息和履约保证金50000元归其所有等其他诉讼请求； 四、三明市公路局与张玉福间的《三明公路宾馆承包经营合同》及《公路宾馆承包经营合同补充协议》继续履行； 五、变更三明市公路局与张玉福签订的《三明公路宾馆承包经营合同》中有关租金“承包年度的第三年起每年比前一年度递增7%”条款不再执行； 六、变更三明市公路局与张玉福签订的《三明公路宾馆承包经营合同》中有关租金（即承包金）交纳计算标准，从2018年6月1日起至2021年7月31日止调整为月交纳租金16290元（按10元/㎡）； 七、驳回张玉福要求《三明公路宾馆承包经营合同》中承包期限（2011年8月1日至2021年7月31日止）给予顺延一年等其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43900元，由三明市公路局负担14633元，张玉福负担29267元；反诉受理费7925元，由三明市公路局负担2642元，张玉福负担5283元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  林振铭 审 判 员  吴广宇 人民陪审员  张 燕 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  兰文龙 附：本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 申请执行提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。