广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20066号原告（反诉被告）：邓文锋，男，1984年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告（反诉原告）：佛山市南海区乐派物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇工业大道城南小学侧大沥新城南市场第**（综合楼一）自编**。法定代表人：陈志伟。委托诉讼代理人：任博佳，广东星英律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓思燕，广东星英律师事务所实习律师。原告邓文锋与被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将被告反诉与本案合并审理，并于同年11月8日公开开庭审理了本案。原告邓文锋，被告的委托诉讼代理人任博佳、邓思燕到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《商铺租赁合同》；2.被告退还原告租赁保证金12600元；3.被告退还原告管理服务保证金3000元；4.被告退还原告免租期后首月租金6300元；5.被告退还原告免租期后首月管理服务费1500元；6.被告退还原告水电周转金500元；7.被告承担诉讼费。事实和理由：被告为广东省佛山市南海区大沥镇工业大道28号乐趣荟广场的管理者，2016年2月份，原告计划开设一家餐饮店面，了解到了被告关于该广场商铺的招商信息，并且该广场处于大沥镇核心地段的老街区××××步行街）。经被告工作人员介绍，其广场当时招商已过半，且计划于2016年年底前正式开业，有电影院、大型儿童乐园、必胜客等大商户成功招商进驻，发展前景广阔。在被告一系列虚假宣传下，原告信以为真，决定入驻其广场开设一家餐饮店。于是，在2016年5月6日，原告与被告签订了《佛山市南海区乐趣荟广场商铺租赁合同》一份，合同约定被告将位于佛山市南海区大沥镇工业大道28号乐趣荟广场三层3004号铺位出租给原告作为商业经营，经营店名为品菋时光，租赁期限自2016年12月1日至2018年11月30日止，租金标准为6300元/月，物业管理费1500元/月，合计7800元/月。同时，双方还签订了《佛山市南海区乐趣荟广场商铺租赁协议补充协议》一份，补充协议中，如原告能与被告实现2016年12月24日同步开业的，初次租赁免租为30日，此处被告以书面形式承诺了广场将于2016年12月24日开业。租赁合同和补充协议签订后，原告依约向被告支付了租赁保证金12600元及免租后首月租金6300元、管理服务保证金3000元以及免租后首月管理服务费1500元，还有水电周转保证金500元。直到2018年5月停业撤场，现已结清相关费用。因被告承诺于2016年底前开业，原告提前向加盟的品牌方缴纳加盟费、购进原材料等，做好了开业准备。但是被告却迟迟未按约定时间开业，而且是将开业时间一拖再拖，在2017年4月25日才收到交付使用进场装修通知书，在此时已经再三询问是否整体同时开业，否则前期投入装修及后期运营会造成很大问题及损失，对方也是明确告知是整体开业，并要求尽快进场装修。真正开业时间是在2017年5月份，比其最初宣传的推迟了接近一年。而且开业时，整个商场的招商率不足50%，只有一楼、二楼局部有商户开业，三、四、五楼几乎完全毛坯空置商铺，被告最初承诺的电影院、大型儿童乐园、必胜客等项目也未出现，三楼的智趣乐园区域也是毛坯空置。也是因为如此，整个商场商户之间的人流相互带动性低，客流量非常小，所有在开业的商户几乎都在亏损，根本无法维持正常运营，与宣传前的格局布置有很大差距。上述事实，商场重点招标宣称的大型商户直没有进驻，导致众多小商户无法正常经营，有违原告订立合同的目的。前期为开业所投入的大量资金全部亏空，损失惨重。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”被告在订立合同之初，进行了大量的虚假宣传和承诺，已经违背了诚实信用原则。而且根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的:”被告一次又一次的拖延开业时间、前期承诺的大型入驻项目无法实现等，已经导致原告无法使用租赁商铺正常开展经营活动，因此原告有权要求解除合同。因被告的虚假宣传及种种违约行为，已经导致原告无法继续经营，前期投入的加盟费、装修费及人工等，损失惨重。原告及其他商户曾多次与被告协商、维权，但一直未能得到解决。为维护原告的自身合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，第一、原告迟延交付租金、物业管理服务费且未办理手续擅自撤场，被告有权单方面解除合同并没收租赁保证金、管理服务保证金和水电周转金。根据《商铺租赁合同》第八条、第十一条约定,原告应及时缴交租金及物业管理服务费,但原告自2017年6月、7月开始拖欠物业管理服务费以及租金,原告行为已构成根本性违约，被告有权依据《商铺租赁合同》第五十六条第一款第6项规定与原告解除合同。2018年5月原告罔顾《商铺租赁合同》第六十条关于商户撤场程序的相关约定，未经被告同意、未依约办理手续即擅自撤场，其行为已违反《商铺租赁合同》第五十六条第一款第3项约定,被告有权解除合同。根据《商铺租赁合同》第五十六条第一款规定，被告单方解除合同后有权没收租赁保证金、管理服务保证金和水电周转金。第二、被告不存在违约行为或其他违反诚实信用原则的行为，原告要求被告返还首月租金及首月管理服务费没有法律及合同依据。被告作为案涉商铺的物业管理公司,不负责乐趣荟招商工作，被告从未以书面或口头向原告作出关于开业时间或入驻商户的承诺,被告不存在违约行为或违反其他违反诚实信用原则的行为,被告就合同解除不存在过错，原告要求返还首月租金及首月管理服务费没有法律及合同依据。被告向本院提出反诉请求：1.解除《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》；2.原告向被告支付2017年8月至2018年10月的租金91655元及违约金63879.78元（2017年8月租金违约金以3455元为计算基数从2017年8月6日起按照日千分之三标准计算，2017年9月至今租金违约金以6300元为计算基数从当月6日起另按该标准起算，现暂计至2018年10月31日）；3.原告向被告支付2017年6月至2018年10月的管理服务费16910元及违约金12240.09元（从2017年6月管理服务费违约金以560元为计算基数从2017年6月15日起按照千分之三标准计算，2017年7月至2018年1月服务费违约金以1050元为计算基数从当月6日另按该标准计算，2018年5月至今服务费违约从当月6日另按该标准计算，现暂计至2018年10月30日）。事实与理由：被告与原告订立《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》至今，被告积极履行合同。但原告却自2017年6月、8月开始拖欠被告管理费、租金至今，原告的行为已违反了《商铺租赁合同》第八条、第十一条的约定，构成根本性违约；原告又于2018年5月未经被告同意、未办理撤场手续即单方撤场。被告认为，原告的行为已违反了《商铺租赁合同》第五十六条第一款第3项、第6项约定，被告有权单方面解除本合同并根据《商铺租赁合同》第五十六条第二款、第八条、第十一条约定，原告应向被告支付拖欠的租金、管理服务费以及违约金。为维护被告的合法权益，故提起反诉。针对被告反诉，原告辩称，原告于2018年5月7日撤场，当时被告同意原告撤场及办理了相应手续。2018年4月开始被告通知交租，之前是免租的。2017年6月份开始通知缴纳管理费，每月450元，从2018年1月份开始要求按每月1500元标准缴纳，因为协商是免租金和管理费，所以不应当支付违约金。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的现场图片、指引图片、网页截图内容为租赁广场的宣传资料，本院确认其真实性。原告提交的乐趣荟费用催缴函、缴费通知单均是原件，在被告未能提供反驳证据的情况下，本院对上述证据的证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订了一份《佛山市南海区乐趣荟广场商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区大沥镇工业大道28号乐趣荟广场三层3004号铺位出租给乙方作商业经营使用；商铺建筑面积约为40.42平方米，套内面积为21.02平方米；甲方出租期限为24个月，即从2016年12月1日至2018年11月30日止，租赁期内，租金为6300元/月、管理服务费为1500元/月；乙方在签订合同时即向甲方缴纳首月租金，每月5日前向甲方缴纳当月租金，逾期未缴纳的，每日按欠缴额的3%计收违约金；乙方须在签订合同时一次性向甲方缴纳相当于首年两个月租金的金额即12600元作为租赁保证金，租赁期内不代缴任何费用，租赁期满且乙方结清所有应付款项及无其他违约行为后15天内，甲方将租赁保证金无息退还给乙方；乙方接受甲方进行商业运营管理服务和物业管理服务，乙方承租该商铺起每月应缴纳物业管理费1500元，乙方须在每月5号前缴纳当月物业管理服务费，逾期未缴每日按欠缴额的3%计收违约金；乙方须在签订合同时向甲方缴纳相当于两个月物业管理费金额即3000元作为物业管理服务费保证金并预缴首月物业管理费1500元及水电费周转金500元，租赁期限届满且乙方结算所欠付款项无其他违约行为后15天内，管理服务费保证金和水电周转金甲方无息退还给乙方；乙方承租商铺内水电费由乙方负责，其中用电损耗按8%计算，乙方应于每月5日前向甲方缴纳上月的水电费用，逾期缴纳每日按欠缴额的3%计收违约金；乙方自费对商铺进行装修；乙方未办理手续擅自离场、欠缴租金、物业管理费或水电费用达三十天以上等行为的，甲方有权单方面解除合同，没收租赁保证金、管理服务保证金和水电周转金，合同自甲方解除合同的通知送达乙方时解除；甲方在确认的交付日期起三个月后仍不能将商铺交付给乙方使用的，乙方有权解除合同，甲方应当无息返还乙方租赁保证金；等等。同时双方还签订一份《商铺租赁补充协议》，约定：乙方初次租赁免租期为15天即从2016年12月24日至2017年1月7日止；乙方若能与乐趣荟广场实现2016年12月24日同步开业的，初次租赁免租期为30天即从2016年12月24日至2017年2月22日止；免租期间乙方无需交纳租金，但仍需缴纳物业管理服务费及水电费；若不能在2016年12月24日同步开业的，初次租赁免租期就截止至2017年1月7日；如因甲方原因造成装修日期顺延的或其他顺延的，则初次租赁免租期及开始营业日相应顺延。甲方于2017年2月6日至2017年7月5日给予额外租金优惠，优惠期间租金及管理费为5800元/月。2016年6月29日，原告向被告缴纳了租赁保证金12600元、管理服务保证金3000元、首月租金6300元、首月管理服务费1500元、水电周转金500元。2017年4月24日，被告向原告发出了《交付使用及进场装修通知书》，主张原告承租的涉讼商铺于2017年5月4日起正式交付使用，原告应于该日前到被告的物管部办理相关收铺手续及装修申请事宜。根据原告提供的缴费通知单显示，原告承租的商铺在自2018年2月1日至2018年2月28日的物管费1500元、水费24.25元、电费373.51元，2018年3月1日至2018年3月31日租金0元、物管费1500元、水费4.85元、电费245.88元，2018年4月1日至2018年4月30日租金首月抵扣、物管费1500元、水费29.1元、电费374.25元，合计5551.84元。2018年9月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告提起反诉，反诉状于2018年11月8日送达至被告。诉讼中，原、被告确认原告未另行支付过租金，2017年7月至2018年1月原告每月按450元标准缴纳管理费，2018年2月至2018年4月每月按1500元标准缴纳管理费。原告在2017年6月中旬开业，2018年5月7日停业，2018年7月底搬空物品。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《佛山市南海区乐趣荟广场商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告起诉请求解除该租赁合同，被告也提出相同反诉请求，表示双方当事人达成解除该租赁合同的合意，反诉状于2018年11月8日送达至原告，本院据此认定上述商铺租赁合同于2018年11月8日解除。被告在商场招租前发布的广告及宣传属于要约邀请，原、被告之间的权利义务约定应按双方签订的租赁合同为准，商场的经营环境属于商业风险，原告以被告存在虚假宣传为由主张受到欺诈没有事实与法律依据，本院对原告主张被告构成违约的意见不予采信。原告在承租经营期间存在拖欠费用未缴纳的行为，且擅自停业，已构成根本违约。虽然原、被告在租赁合同中约定原告根本违约的情况下被告有权没收租赁保证金、物业管理保证金、水电周转金，但合同中同时约定被告根本违约情况下只需返还租赁保证金，并没有约定被告需双倍返还该三笔款项，根据权利义务对等原则，原、被告在该租赁合同中约定的上述款项并不具有定金性质，被告以原告违约为由主张没收租赁保证金12600元、管理服务保证金3000元、水电周转金500元没有法律依据，本院对其该辩解意见不予采纳。合同解除后因合同取得的财产应予返还，原告请求被告返还上述三笔款项合法合理，本院依法予以支持。至于原告应支付租金金额的问题。被告在2018年2月和3月缴费通知单中均注明应缴纳租金为0元，2018年4月缴纳通知单中均明确租金用首月抵扣，本院据此认定原告应缴纳租金起始时间为2018年4月1日。原告在2018年5月7日停业，此后未能正常使用租赁物，至原告在2018年7月底搬离租赁物时止，本院酌情确定此期间租金按合同约定标准50%计算，即被告应缴纳租金金额为16380元（6300元/月×1.2个月＋6300元/月×50%×2.8个月），扣减原告已缴纳的首月租金6300元，本案中原告尚应支付租金10080元（16380元－6300元）予原告，被告反诉请求超出上述核定的部分本院不予支持。原告应支付的租金为本院酌情确定，且被告尚有保证金应予返还，本院酌情对被告反诉主张原告支付拖欠租金的违约金的诉讼请求不予支持。因合同约定原告预付的首月租金应予抵扣拖欠租金，在实际已抵扣情况下，本院对原告请求被告返还首月租金6300元的诉讼请求不予支持。至于原告应支付的物业管理费问题。原告在2018年5月7日停业，此后其并未享受物业管理服务，故原告尚应支付2018年5月1日至5月6日期间物业管理费300元（1500元/月×0.2个月）予被告，原告已预交首月管理费1500元，即本案中被告尚应返还首月管理费1200元予原告，原告请求超出部分本院不予支持，被告主张原告仍需缴纳管理费16910元及违约金没有事实与法律依据，本院对其该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邓文锋与被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司签订的《佛山市南海区乐趣荟广场商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》于2018年11月8日解除；二、被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金12600元、管理费保证金3000元、水电周转金500元，合计16100元予原告（反诉被告）邓文锋；三、被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还首月管理费1200元予原告（反诉被告）邓文锋；四、原告（反诉被告）邓文锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金10080元予被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司；五、驳回原告（反诉被告）邓文锋其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计198.75元（原告已预交356.25元），由原告邓文锋负担82.5元，被告负担116.25元。反诉受理费1996.85元（被告已预交），由原告邓文锋负担26元，被告负担1970.85元。原告邓文锋多预交的案件受理费247.75元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司应于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费90.25元，逾期，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一八年十一月三十日书记员  成海欣