安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1103民初2720号原告（反诉被告）：邹正良，男，1972年1月29日出生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：滁州碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区乌衣镇滁宁路，统一社会信用代码91341103560667479L（1-1）。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：吴鸣，该公司员工。原告（反诉被告）邹正良与被告（反诉原告）滁州碧桂园房地产开发有限公司(以下简称滁州碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹正良的委托诉讼代理人孙鸿举,被告（反诉原告）滁州碧桂园公司的委托诉讼代理人吴鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹正良向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《认购书》、《协议书》、《商品房预售合同》；2、被告返还购房首付款2441444元并自2017年3月20日起按年利率6%支付占用期间利息。事实与理由：滁州市南谯区滁宁大道1998号欧洲城琥珀郡小区系被告开发建设。根据被告的宣传介绍以及附带大花园的承诺，原告看重该小区45幢2号别墅的位置和环境，于2017年3月19日与被告签订《认购书》及关于花园使用的《协议书》，约定原告购买45幢2号别墅，花园面积448.4平方米，总房款4441444元，首付款2441444元。后原告支付了首付款并签订了《商品房预售合同》，涉案房屋及附属设施应于2018年3月31日交付，现对现场实勘发现45幢2号别墅东侧与前排联通道路未建设，门前道路被拓宽，导致门前花园缩水，与被告宣传的规划图不一致，另45幢2号别墅东侧有陡坡、水塘，且陡坡存在安全隐患，被告的宣传规划图与实际也不一致，签订合同时被告未如实告知，故意隐瞒重要信息，被告已严重违约，不能实现原告的购买目的，在协商未果的情况下，特起诉,请求判如所请。滁州碧桂园公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。因为1、原被告双方签订协议书中明确约定买受人使用该花园的唯一目的是在购买该商品房之后增加买受人所购商品房的景观效果，买受人对花园使用不作为买卖双方买卖该商品房的条件，买受人自愿承诺不以该花园移交时的状态或大小拒绝收楼，或向出售人提出任何要求，否则视为出卖人已按期交付该房屋。2、原告提出房屋东侧有陡坡、水塘且存在安全隐患，签订合同时我司未如实告知与事实不符，我司在与原告签订商品房预售合同时已将该事项告知原告，且原告也承诺对此完全知悉并自愿购买此商品房。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。滁州碧桂园公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《滁州市商品房预售合同》及其附件；2、被反诉人支付反诉人违约金人民币666216.6元；3、被反诉人退还购房款发票并配合反诉人到房管部门办理退房手续。事实与理由：反诉人与被反诉人签订了《滁州市商品房预售合同》及其附件，约定被反诉人购买反诉人所有的碧桂园欧洲城琥珀郡一街45幢2号别墅，总房款为4441444元，付款方式为分期付款：被反诉人须在2017年3月19日前支付2441444元，在9月10日前支付2000000元。被反诉人逾期付款的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按万分之三支付违约金；逾期超过90日的，反诉人有权解除合同，被反诉人应按总房款的15%支付违约金。被反诉人于2017年3月19日支付2441444元后，剩余房款2000000元经反诉人多次催讨，至今未付。为维护反诉人的合法权益，故提起反诉。邹正良对滁州碧桂园公司的反诉请求辩称：我认为被告的反诉是不成立的，双方是在2017年8月10日签订商品房预售合同，根据当事人的表述合同文本是空白的邮寄到被反诉人家里，由被反诉人签字后寄回反诉人处，但后来反诉人并没有将合同文本交给被反诉人。在反诉人提出反诉之前被反诉人已经委托律师在2018年5月30日寄出解除商品房预售合同的律师函，被反诉人以反诉人违约为由解除合同在先。2、反诉人存在违约情形，被反诉人享有不安履行抗辩权。3、涉案房屋反诉人也没有按照合同约定交付，反诉人自身也存在相应的违约情形。对于反诉人主张的违约金我认为违约金约定过高，据了解，涉案房屋所在区域房价一直在上涨，即使被反诉人存在违约情形，也没有给反诉人造成损失，请求法院对违约金依法调减。被反诉人并没有收到反诉人开具的发票，只收到反诉人开具的收据。经审理查明：2017年3月19日，滁州碧桂园作为出卖方（甲方）与作为认购方（乙方）的邹正良签订了一份《欧洲城认购书》与《协议书》，《认购书》载明：乙方向甲方认购位于滁州市南谯区滁宁大道1998号欧洲城琥珀郡一街45幢2号别墅，总房款为4441444元，第一期楼款2441444元（含先前交付的50000元定金）须在2017年3月19日前支付，第二期楼款须在2017年4月19日前付清（银行按揭款）等等。《协议书》载明：双方于2017年3月19日签订的买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于琥珀郡一街45幢2号商品房，现双方协商，就买受人使用与该商品房周边相邻的绿地（下称“该花园”）达成如下协议，一、该花园的暂测面积为448.4平方米（该花园由出卖人根据政府规划部门批准的规划图围闭，具体四至由出卖人在与该商品房周边连接的地块中界定，该花园的面积以界定后的实测面积为准，买受人对此无异议），经买受人要求，出卖人同意提供给买受人使用。二、……。五、出卖人于交付该商品房的同时将该花园交给买受人使用。六、双方一致同意，因该花园是应买受人要求而提供给买受人使用，买受人使用该花园的唯一目的是在购买该商品房之后，增加买受人根据买卖合同所拥有的该商品房的景观效果，买受人对花园使用不作为买卖双方买卖该商品房的条件，故买受人承诺不以该花园移交时的状态、面积大小等任何问题作拒收楼或向出卖人提出任何要求，否则视为出卖人已按期交付该商品房。……。同日邹正良以承诺人身份在滁州碧桂园公司的《房屋情况告知书》签名确认，该告知书载明：本人于2017年3月16日向贵司认购了位于滁宁大道1998号欧洲城琥珀郡一街45幢2号商品房，本人在认购商品房时贵司已告知本人该商品房存在与东面地块存在较大高位差，实地为西高东低的情况，该商品房的购房价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响，本人对此完全知悉并自愿购买该商品房。2017年8月10日，双方签订了《滁州市商品房预售合同》，约定邹正良购买滁州碧桂园公司开发建设的位于滁宁大道1998号欧洲城琥珀郡一街45幢2号房屋，建筑面积为360.1平方米，总房款为4441444元，滁州碧桂园公司于2018年3月31日前交房，邹正良采用商业贷款分期付款方式，于2017年3月19日与滁州碧桂园公司签约并付首付房款2441444元，于2017年4月19日前付2000000元（后滁州碧桂园公司口头同意邹正良2000000元房款于2017年9月10日前交付）。并约定若邹正良逾期支付房款超过90日后，滁州碧桂园公司有权解除合同。解除合同的，邹正良按本合同约定的该房屋价款总金定额的15%向滁州碧桂园公司支付违约金。……。邹正良依约支付了首期房款2441444元，滁州碧桂园公司出具收据给邹正良持有，余款2000000元邹正良至今未付。2018年3月26日案涉房屋通过竣工验收。后滁州碧桂园公司通知邹正良收房，邹正良认为“花园”的面积小于约定面积未收。2018年4月左右邹正良与滁州碧桂园公司交涉未果，2018年5月30日，邹正良委托江苏六骏律师事务所向滁州碧桂园公司邮递解除商品房预售合同的律师函。本院认为：2017年3月19日、8月10日，滁州碧桂园公司与邹正良签订的《商品房预售合同》及《认购书》等系列附件是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。协议签订后，邹正良仅按约支付了首期购房款2441444元，余款2000000元至今未付，已构成违约，应按约承担违约责任。邹正良认为滁州碧桂园公司在签订合同时隐瞒了案涉房屋东面有陡坡、存有安全隐患这一事实，但滁州碧桂园公司提交的《房屋情况告知书》载明，滁州碧桂园公司当时已将案涉房屋东面情况告知邹正良，邹正良已明悉案涉房屋的东面情况并在此情况下同意购买案涉房屋，现在却又以此要求解除合同，理由不成立，邹正良另认为案涉房屋门前道路被拓宽导致“花园”缩水，因而合同目的不能实现，庭审中双方均认可“花园”不计入房屋的计价面积，而双方签订的《协议书》也约定，因花园系经邹正良要求供其使用，邹正良同意不得因“花园”的交付状态、面积大小等而拒绝收楼，不得因“花园”面积差异向滁州碧桂园公司提出任何要求。鉴于协议书中对于“花园”面积差异问题已明确约定邹正良不得提出任何要求，而该约定是双方真实意思表示，且无违反法律禁止性规定，因此该约定对双方均具有约束力，邹正良现以花园面积与约定相差过大解除合同的理由也不能成立。虽然邹正良解除合同的理由不成立，但鉴于滁州碧桂园公司反诉要求解除合同，实际系滁州碧桂园公司同意邹正良解除合同请求，因此邹正良主张解除合同的请求，本院支持。合同解除后，滁州碧桂园公司收取邹正良的购房款2441444元，应予退还，该购房款在退还之前由滁州碧桂园公司占用，滁州碧桂园公司应支付邹正良资金占用费，邹正良主张按年率6%要求滁州碧桂园公司支付资金占用利息，本院支持。邹正良未按约定的付款期限支付房款2000000元，已远超90日，按双方合同约定超过90日未付款，滁州碧桂园公司可以解除合同，虽然合同约定解除合同的，邹正良应以总房款的15%支付滁州碧桂园公司支付违约金，庭审中邹正良认为双方约定的违约金标准过高，要求本院调减，邹正良按约支付了首期房款2441444元，而双方合同约定仍将已履行款项纳入违约基数来计算违约金，有失公平，因此本院将违约金标准调整为以邹正良未履行款额2000000元作为邹正良应支付违约金的计算基数，邹正良应付的违约金为300000元（2000000×15%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邹正良与被告（反诉原告）滁州碧桂园房地产开发有限公司于2017年3月19日、2017年8月10日签订的《滁州市商品房预售合同》及《欧洲城认购书》等系列附件；二、被告（反诉原告）滁州碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起20日内退还原告（反诉被告）邹正良购房款2441444元及资金占用费用（以2441444元基数按年利率6%从2017年3月20日算至退还之日止）；三、原告（反诉被告）邹正良于判决生效之日起20日内支付被告（反诉原告）滁州碧桂园房地产开发有限公司违约金300000元；四、驳回原告（反诉被告）邹正良的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）滁州碧桂园房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27830元，由原告（反诉被告）邹正良负担25000元，滁州碧桂园房地产开发有限公司负担2830。反诉受理费5231元由被告（反诉原告）滁州碧桂园房地产开发有限公司负担1231元，原告（反诉被告）邹正良负担4000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  龙云宏人民陪审员  俞华珍人民陪审员  张 龙二〇一八年十一月二十九日书 记 员  马茂丽附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。