文书内容山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁14民终527号上诉人（原审被告）：南京泰晟永达化纤有限公司，住所地：江苏省南京市玄武区通贤桥**。法定代表人：芮志颖，总经理。委托诉讼代理人：郝宁，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄福磊，山东德衡（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东安达化纤制品有限公司，住所地：山东省乐陵市经济技术开发区。法定代表人：李建文，总经理。委托诉讼代理人：张书强，乐陵翱翔法律服务所法律工作者。上诉人南京泰晟永达化纤有限公司因与被上诉人山东安达化纤制品有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2017）鲁1481民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南京泰晟永达化纤有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判上诉人与被上诉人之间的租赁合同继续履行；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决上诉人与被上诉人之间于2015年8月23日签订的《房屋、设备租赁合同》解除错误。按照合同约定，上诉人应于2017年5月31日前向被上诉人支付2017年6、7、8三个月的租金22.5万元，虽然存在短期的逾期，但并不能据此认为上诉人违约。况且被上诉人并未就此与上诉人沟通，给予上诉人合理的期限，而在逾期十二天的时候提起诉讼，要求解除合同，一审判决不符合《合同法》第二百二十七条的规定。上诉人为表示继续履行合同的诚意，一审诉讼期间向被上诉人支付了两个季度共45万元的租金，已付至2017年11月底，被上诉人予以接受，并无异议。涉案合同租期长达十年，合同总履行标的额较大，且逾期时间较短，并未给被上诉人造成实际损失，不能认定合同目的难以实现。上诉人延迟支付租金并非无正当理由，被上诉人一直占用合同约定的1000平方米的材料库未向上诉人交付。根据合同约定，被上诉人负有保障上诉人正常生产经营的义务，被上诉人未履行相关协助义务，在生产经营上给上诉人增设障碍，故意刁难，导致上诉人从2017年7月停产至今，造成了无法弥补的经济损失。被上诉人有向上诉人出具合法租金收据的义务，被上诉人一直未履行。补充上诉意见：一、签订涉案合同的同时，上诉人与山东华乐实业集团有限公司签订土地房屋租赁合同，约定租赁土地位于被上诉人院内，租赁面积为院内聚合生产楼、原料库、成品库、高压配电室等建筑物所占据的土地共约计2万平方米，合同约定的租赁物存在交叉、混同、产权不能区分的情形，被上诉人仅以房屋设备租赁合同为基础法律关系提起起诉，因两份合同签署和履行的特殊性，山东华乐实业集团有限公司及山东省乐陵市人民政府也应为本案必要当事人，一审法院遗漏当事人，违反法定程序，应发回重审。二、本案出租的建筑物未经建设工程规划许可，也未取得相应的土地权属证书，未得到规划许可，未经竣工验收及消防验收，属于违法建筑，合同应认定无效。一审判决未对合同效力进行审查，应改判或发回重审。山东安达化纤制品有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿，请求驳回上诉，维持原判。上诉人自从与被上诉人签订租赁合同后，从未按合同约定的期限交纳租金，每次都是被上诉人催交。上诉人的生产设备存在潜在的危险，对周围及生产员工生命健康都存在很大危险。合同约定对生产设备投保，但上诉人置之不理，导致合同无法履行。根据合同相对性原则，山东省乐陵市人民政府仅为合同见证人，并非合同当事人。涉案出租建筑物经市发改委批准，所建项目符合法律规定，系山东华乐实业集团有限公司让被上诉人使用。上诉人的补充上诉理由无法律依据，不能成立。山东安达化纤制品有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方《厂房、设备办公场所租赁合同》，被告立即搬离原告方的厂房、办公场所；2、判令被告支付自2017年6月1日起至撤离原告厂房、办公场所止的厂房、设备租金；3、承担2017年已缴纳租金两倍的违约金75万元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月23日，原、被告协商签定房屋设备租赁合同一份，约定：被告租赁使用原告厂房及生产锦纶6切片设备，合同内容约定了厂房及附属设施明细，出租期限为十年，自2015年9月1日至2025年8月31日，甲方（原告）给予乙方（被告）六个月设备改造期为免租期（即自2015年9月1日至2016年3月1日止），免租期届满次日起为起租日，由起租日开始计收租金，合同签订后乙方（被告）在45日内给甲方（原告）一次性支付半年租金，租赁费结算方式为按自然季度进行结算，下一季度租金提前七日向甲方支付，并约定：第一、第二年，每年租金为人民币玖拾万元整，第三至第五年每年租金为壹佰伍拾万元整，第六至第十年每年租金为壹佰玖拾万元整，合同第四条第一项约定：甲方（原告）对资产（租赁资产）拥有所有权，故甲方需购买设备财产保险，保险费用由乙方支付，合同签定后，原告依约交付了租赁厂房及设备，被告接收使用了原告交付的财产并予以入驻生产。自原、被告双方签订合同至今，从被告提交租金单据表及银行转帐复印件可证实，被告交付原告第一次租金20万元，2016年8月26日交20万元，2016年9月30日交10万元，2016年10月18日交15万元，2016年12月14日交14万元，2017年2月27日交26万元，2017年8月2日交22.5万元，2017年9月1日交22.5万元，2017年9月27日交17.5万元，共计交付租金167.5万元。双方约定的第四条第一项为设备财产购买保险一直未购买。2017年6月13日原告以被告自签订合同后，从未按期足额交纳租金，且应于2017年5月底应交租金22.5万元至今未交纳及自签订合同二年时间，被告未按约定为租赁设备财产购买保险，给原告设备财产造成不安全风险为由向一审法院提起诉讼。庭审过程中，原、被告双方针对免租期六个月是否应包含总租期十年内，第一次租金应交付时间，租金自第一、第二年的每年90万元，自何时转入第三、第五年的150万元，即每一租年的起算时间以及合同第四条第一项为租赁设备财产购买保险问题各自陈述了对合同约定内容的理解。一、关于租期、租金第一次交纳时间，每一租年起算时间以及由第一、第二租年转入第三租年的起算时间。原告针对这一内容当庭提交如下表格，认为免租期应计算在总租期十年内，第一次应交租金时间为合同签订后45日内一次性支付半年租金45万元，即应在2015年8月23日至2015年11月8日时间段内交纳，第一、第二租年起止时间为2015年9月1日至2017年8月31日，第三、第五租年起止时间为2017年9月1日至2020年8月31日。被告南京公司租赁费应缴纳情况表格                          对应年度              约定缴纳租金时间              约定缴纳租金金额                  第 一租 年              2015.9.1—2016.8.31              2015.9.1—2016.3.1（半年免租期）      2016.3.2—2016.8.31应交半年租金45万元              45万元                  第二租 年              2016.9.1—2017.8.31              2016.8.23—30（7日内）              22.5万元                  2016.11.23—30（7日内）              22.5万元                  2017.2.22—28（7日内）              22.5万元                  2017.5.24—31（7日内）              22.5万元                  第三租 年              2017.9.1—2018.8.31              2017.8.24—31（7日内）              37.5万元                  2017.11.23—30（7日内）              37.5万元                  2018.2.22—28（7日内）              37.5万元                  2018.5.24—31（7日内）              37.5万元                  第四租 年              2018.9.1—2019.8.31              2018.8.24—31（7日内）              37.5万元                  2018.11.23—30（7日内）              37.5万元                  2019.2.22—28（7日内）              37.5万元                  2019.5.24—31（7日内）              37.5万元      被告认为合同相关条款对此约定不明确，认为按合同约定交纳租金自起租日2016年3月2日起，免租期不应包含在总租期十年内，2016年6月1日前交第一次租金，2016年9月1日前交第二次租金，依次按自然季度类推，第一、第二租年起止时间应为2016年3月2日至2018年3月1日，自2018年3月1日起开始计算第三年租金。自合同签订后，截止2017年9月28日按原告计算被告应交租金共计应为172.5万元，被告实际交租金167.5万元。二、关于合同第四条第一项：“甲方（原告）对资产拥有所有权，故甲方（原告）需购买设备财产保险，保险费用由乙方（被告）支付”的理解。原告认为保险必须由被告购买，并支付保险费用，被告所租赁使用的原告机器、设备，系生产化纤产品锦纶6切片的在生产运行过程中极具危险性，一旦出现安全事故，将会对设备本身带来不可预知的损失，且对生产线上的人员造成人身生命安全风险，对周围居民小区及社会环境将会造成不可挽回的人身生命财产损失，购买保险既能对原告的财产给予保险保障，也将对员工生命安全，周围居民人身及财产、社会环境等给予保险保障。被告认为双方至今并未就保险清单、年限及向哪家公司购买保险等内容达成一致，且根据该条的约定，被告方只是配合，仅是保险费用承担的义务，应由原告向保险公司申请，在保险公司核保后，计算出应支付的保费，在此基础上由被告承担，原告至今未向被告方提供设备清单，不能将买保险的义务转嫁至被告方，购买保险的主体为原告。以上事实有原、被告当庭提供的证据以及原、被告当庭陈述予以证实。一审法院认为，原、被告于2015年8月23日签订的房屋设备租赁合同，系双方自愿合意签订，合同约定内容并不违反法律规定，系有效合同，一审法院依法予以认定。原、被告双方就合同约定内容协商一致，系双方真实意思表示，双方应依约积极履行，合同内容对双方均有约束力。合同第二条：出租期为十年，自2015年9月1日至2025年8月31日；第三条第三项：第一、第二租年，每年租金为90万元；第三到第五年每年租金为150万元；第六到第十年每年租金为190万元，第四项：……甲方（原告）同意给予乙方（被告）六个月设备改造期为免租期，即从2015年9月1日起至2016年3月1日止，免租期届满次日起为起租日，由起租日开始计收租金，第5项：租赁费结算方式，自然季度进行结算，本合同签订后乙方（被告）在45日内给甲方（原告）一次性支付半年的租金，甲方（原告）收到租金后及时出具相应的证明，下一季度租金提前七日向甲方（原告）支付。将上述约定内容前后连贯起来看，可以得出如下结果：1、自2015年8月23日合同签订之日起45日内即自2015年8月23日至2015年10月8日期间，被告应交纳第一期租金45万，2、2015年9月1日至2025年8月31日为被告方承租期十年，自2015年9月1日起至2016年3月1日为免租期，即为免除租金期间，3、自2015年9月1日起至2016年8月31日为第一租期年，自2016年9月1日起至2017年8月31日为第二租期年，自2017年9月1日起至2018年8月31日为第三租期年，依次类推租期年，4、按自然季度结算，系指按每三个月为一自然季度，每三个月交一期租金，第一、第二租年每年交付租金90万元，第一租期年因前半年为免租期，无须交纳租金，后半年租金45万元在合同签订日起45日内一次性交纳，自第二个租年期开始即一租期年中分四次交纳租金，每期租金为22.5万。第三至第五租期年则须按每租年150万元分四次交纳，即每期须交37.5万元。截止2017年8月31日，原、被告双方实际履行租赁合同为第一、第二租年，对应交纳租金为135万元（第一租年45万元、第二租年90万元）。按约定：2017年8月31日前应交纳第三租年第一季度租金37.5万元，租赁期限对应为2017年9月1日至2017年11月31日、至2017年9月27日，被告共计交纳租金167.5万元，扣除第一、第二租年租金135万元后，剩余额为32.5万元。第三租年每年租金150万元，对应每季度为150万元÷4个季度＝37.5万元/每季度，按每季度90天计算，则每天应交租金为37.5万元÷90天≈4167元/天，被告应于2017年8月31日前交纳的第一季度租金37.5万元，实际于2017年9月27日前交纳额为32.5万元，32.5万元对应天数为32.5万元÷4167元/天≈78天，对应租赁期限时间为自2017年9月1日于2017年11月19日。从被告实际履行合同向原告交付租金的时间、数额情况看，被告方无一次或按时或足额交付，庭审中，被告辩称，免租期不应包含在总租期十年内，与合同约定内容不符，故对被告主张交付租金系按合同约定时间、数额交纳的主张一审法院不予支持。对原告主张被告未按约定时间数额交纳，已构成违约，一审法院依法予以支持。被告辩称未按时交纳租金系因原告未按约定交付仓库、伙房致使生产受影响而逾期交纳租金，被告未提供充足证实原告未交付仓库、伙房等附属租赁物，对这一辩解一审法院不予支持，一审法院认为截止2017年8月31日前，按合同约定，被告应交第三租年第一季度租金37.5万元，实际交付原告租金32.5万元。原、被告签订的房屋、设备租赁合同第四条第1项：甲方（原告）对资产（指出租物）拥有所有权，故甲方（原告）需购买设备财产保险，保险费由乙方（被告）支付。该约定只是约定了为出租设备购买保险，至于需购买何种保险，去哪家保险公司购买等细节并未做详尽约定，从字义看，是原告方需要购买保险，保险费用由被告支付，一审法院认为，该条内容的约定，原告购买是字面表象，而由被告实际支付保险费用则是本条约定的实质内容：1、被告是实际占有使用租赁设备的承租人，从维护原告租赁设备权益角度考量，被告应积极主动履行该约定，主动出费用以购买保险。2、被告承租的设备系大型生产化工类产品锦纶6切片的化工设备，该设备在生产运行过程中，潜在的危险、风险不可避免，对生产员工生命健康、周围居民小区人身财产安全、周围环境都具有一定的危险性，为减少降低可能发生的危险产生的损失，被告作为承租设备的生产经营者，从这一角度考量，亦应主动积极出资购买保险。原、被告双方签订合同至今，双方对租赁设备购买保险的约定一直未能履行，从约定内容的字义理解，固然有原告方责任，但从被告作为租赁设备的实际占有、使用者，担负一定社会责任的经营者来看，被告方对未能实际履行购买保险的约定，也负有一定的责任。原告诉求主张被告承担2017年已缴纳租金两倍的违约金75万元，原、被告双方签订的合同中并未对违约金明确约定，故对原告这一主张一审法院不予支持。综上，一审法院认为，原、被告双方对合意签订的租赁合同，均应依约、诚信、积极履行，交付租金是租赁合同的主要内容，在实际履行合同中，被告未按约定时间，足额向原告交付租金，显属违约，且按合同约定计算，截止2017年8月31日，被告应交第三租年第一季度租金37.5万元，实际被告交付租金32.5万元，仍未按期足额交付，被告逾期迟延交付的行为，在原告提起诉讼主张权利的情况下，仍逾期不支付足额租金符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的情形。故对原告主张解除双方签订的租赁合同一审法院依法予以支持。对原告主张违约金75万元，因合同并无违约数额的约定，一审法院对此不予支持。判决：一、解除原告山东安达化纤制品有限公司与被告南京泰晟永达化纤有限公司于2015年8月23日签订的房屋设备租赁合同。二、被告南京泰晟永达化纤有限公司于本判决生效后三十日内返还租赁原告山东安达化纤制品有限公司的房屋、设备，搬迁出原告厂区。三、被告南京泰晟永达化纤有限公司给付原告山东安达化纤制品有限公司自2017年11月20日起至实际搬迁出原告厂区日的租金（租金按每天4167元计算）。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费12800元，减半收取6400元，由原告山东安达化纤制品有限公司负担5650元，被告南京泰晟永达化纤有限公司负担750元，保全费4670元，由被告南京泰晟永达化纤有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交土地房屋租赁合同一份，证明2015年8月23日上诉人与山东华乐实业集团有限公司签订了土地租赁合同，与涉案合同约定租赁物存在交叉、混同、产权不能区分的情形。经质证，被上诉人对该证据真实性无异议，认为被上诉人院内的建筑物系山东华乐实业集团有限公司让被上诉人使用。被上诉人提交保证书一份，用以证明上诉人未按合同约定给付第一次应交纳的租赁费40万元，已逾期三个月，上诉人法定代表人保证以后按合同付款日期执行，如逾期付款，出租方采取任何措施，保证人无任何意见，所造成的一切损失由保证人自行承担。被上诉人提交快递网页查询结果、邮寄快递单、催收租金通知书各一份，用以证明2016年6月被上诉人以快递方式催收租金。提交手机短信照片12张，用以证明被上诉人工作人员以短信方式多次向上诉人催交租金。被上诉人提交乐发改投资（2012）42号文件、山东华乐实业集团有限公司证明一份，提交涉案房屋产权证书、车间安装设备图纸，用以证明涉案房屋被上诉人取得合法手续，符合相关规定开工建设该项目。经质证，上诉人对保证书的真实性不能确认，不符合保证书亲自书写的形式要求，对真实性和证明目的有异议。上诉人对快递网页查询结果不认可，认为不符合民诉法规定的有效提供方式，不能证明真实客观存在；对邮寄快递单、催收租金通知书是否邮寄及证明目的有异议，邮寄快递单未写明所邮寄的文件内容，不能证明邮寄的是催收租金通知书。对于手机短信照片，上诉人对其真实性与证明目的均不认可，不能证明短信联系的相对主体，不能证明上诉人与被上诉人合同履行的情况。上诉人对涉案房产权属证书真实性、证明目的均不予认可，认为可以证明山东华乐实业集团有限公司应为本案必要诉讼当事人，能够证明聚合车间、高压配电室和办公室的权属，但对于合同约定的成品仓库、原料仓库、造粒车间、伙房等应取得建设工程规划许可证的建筑物未提交相关证据，应认定无规划许可。认为乐发改投资（2012）42号文件与本案无关联性，该文件有效期为一年，与有无建设规划许可无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案租赁合同中聚合车间、高压配电室和办公室均有房屋产权证，其他建筑物被上诉人未提交证据证明具有规划许可证。上诉人与被上诉人签订涉案租赁合同当日，上诉人与山东华乐实业集团有限公司签订了土地房屋租赁合同，山东华乐实业集团有限公司将其拥有使用权的土地（即涉案房屋所坐落位置的土地）租赁给上诉人。本院对一审查明其他的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：一审判决解除涉案租赁合同是否正确。2015年8月23日，上诉人作为承租方，被上诉人作为出租方，山东省乐陵市人民政府作为见证方，签订了房屋设备租赁合同，山东省乐陵市人民政府是涉案租赁合同的见证人，并非履行合同的义务人，山东华乐实业集团有限公司并非合同的相对方，上诉人要求追加山东省乐陵市人民政府、山东华乐实业集团有限公司参加诉讼，无事实及法律依据，不应予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被上诉人对聚合车间、高压配电室和办公室之外的建筑物，即：“成品仓库2001平方米，原料仓库618.45平方米，造粒车间646.1平方米，伙房234.57平方米”未提供产权证书，也未提交取得建设工程规划许可证的证明，应认定未取得建筑工程规划许可证，从而应认定该部分合同约定无效,应终止履行。一审判决认定合同全部有效，判决解除涉案租赁合同不当，应予纠正。因涉案租赁合同部分无效，不能继续履行，致使合同有效部分也不能达到继续履行合同的目的。且因上诉人未按合同约定时间、数额履行交付租金的义务，被上诉人要求解除合同，结合本案双方当事人履行合同的实际情况，对合同有效部分予以解除。综上所述，南京泰晟永达化纤有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省乐陵市人民法院（2017）鲁1481民初1616号民事判决第二项、第三项，即：“二、被告南京泰晟永达化纤有限公司于本判决生效后三十日内返还租赁原告山东安达化纤制品有限公司的房屋、设备，搬迁出原告厂区。三、被告南京泰晟永达化纤有限公司给付原告山东安达化纤制品有限公司自2017年11月20日起至实际搬迁出原告厂区日的租金（租金按每天4167元计算）。”二、撤销山东省乐陵市人民法院（2017）鲁1481民初1616号民事判决第四项。三、变更山东省乐陵市人民法院（2017）鲁1481民初1616号民事判决第一项为：解除被上诉人山东安达化纤制品有限公司与上诉人南京泰晟永达化纤有限公司于2015年8月23日签订的房屋设备租赁合同中约定的聚合车间、高压配电室和办公室等内容的租赁合同。四、驳回被上诉人山东安达化纤制品有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12800元，减半收取6400元，由山东安达化纤制品有限公司负担5650元，南京泰晟永达化纤有限公司负担750元，保全费4670元，由南京泰晟永达化纤有限公司负担。二审案件受理费1500元，由上诉人南京泰晟永达化纤有限公司负担750元，由被上诉人山东安达化纤制品有限公司负担750元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 郭依静审判员 王子超二〇一八年十一月八日法官助理王善文书记员张远南