辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2018）辽02民终8611号   上诉人（原审被告）：大连润平物业管理有限责任公司。住所地：辽宁省瓦房店市大宽街一段**。   法定代表人：陶娜，该公司经理。   委托诉讼代理人：刘传科，辽宁昌信律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：于正辉，男，汉族，1983年3月16日生，住辽宁省瓦房店市。   委托诉讼代理人：王丽颖，辽宁莲城律师事务所律师。   上诉人大连润平物业管理有限责任公司（以下简称润平物业）因与被上诉人于正辉物业服务合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   润平物业上诉请求：一、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人于正辉的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。被上诉人要求返还装修保证金应当依据的相应程序为需要上诉人进行验收，经验收合格后予以退还。但本案被上诉人没有提供任何证据证明上诉人已经履行了装修验收前置程序，且被上诉人的装修符合返还装修保证金的条件，但上诉人不予返还，才引起的诉讼。被上诉人也未在规定的时间内通知上诉人进行装修验收，故原审判决返还装修保证金属证据不足。2.一审判决适用法律错误。本案在举证责任分配时，不适用举证责任倒置的情形，根据"谁主张，谁举证"的原则，被上诉人未提供证据证明已进行装修验收并符合保证金返还条件的事实，应当承担举证不能的法律后果。   于正辉辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。上诉人已收取装修保证金，但未对被上诉人房屋装修进行验收，后于2018年3月从案涉小区撤离，说明上诉人是自行放弃验收权利，故应该返还装修保证金。而且根据《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，并没有赋予物业公司有收取保证金的权利。如果业主有违反《住宅室内装饰装修管理办法》的行为，上诉人也仅能向房地产行政主管部门报告，由房地产行政主管部门进行处理，所以上诉人没有权利收取或扣除装修保证金。   于正辉向一审法院起诉请求：1.请求判令润平物业立即返还装修保证金人民币1000元整；2.本案诉讼费由润平物业承担。   一审法院认定事实：2010年9月21日，于正辉购买大连诚泰房地产开发有限公司开发的位于瓦房店市岭东办事处东长春路二段37号第5幢3单元5-1号的一处房屋。该房屋所在小区名称为诚泰?文教城。该房屋于2013年8月14日向于正辉交付。房屋交付时润平物业作为前期物业服务公司向于正辉收取装修保证金1000元，并约定自接房之日起，满2个供暖期即按有关规定返还，对违章改变室内原设计的业主，参照《诚泰?文教城住宅装饰装修管理有关规定》将自动放弃装修保证金返还。润平物业至今未向于正辉返还案涉1000元装修保证金。   一审法院认为，于正辉、润平物业就装修保证金未签订合同，但依照"装修保证金"的字面含义及行业习惯，认定于正辉、润平物业就装修保证金存在合同关系，即于正辉应履行按照约定标准进行装修的义务，润平物业履行对于正辉的装修进行验收，经验收合格后向于正辉返还装修保证金的义务。本案中，于正辉已经装修完毕，现提出由润平物业返还装修保证金的主张，且提供了商品房买卖合同、装修保证金专用收款收据予以证明。于正辉提供的证据，形成了完整的证据链条，能够证明于正辉在润平物业所服务的小区购买了房屋，且向润平物业交纳了装修保证金的事实。润平物业提出"不同意于正辉的诉讼请求，润平物业已经在案涉小区发出验收公告，对符合条件的业主返还保证金，于正辉未通知润平物业进行装修验收"的抗辩。润平物业未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故润平物业的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，润平物业应承担向于正辉返还保证金的违约责任。于正辉诉请润平物业返还装修保证金1000元，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：大连润平物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内，返还于正辉装修保证金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取）,由润平物业负担。   二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。结合经审查认定的证据和当事人当庭陈述笔录，本院另认定法律事实如下：上诉人润平物业已于2018年3月21日起，停止对案涉诚泰?文教城小区提供物业管理服务。   本院认为，综合双方当事人陈述及答辩，本案二审争议焦点为案涉装修保证金应否予以返还。   首先，被上诉人于正辉系案涉诚泰?文教城小区业主，上诉人润平物业在2018年3月21日之前系该小区受聘的物业服务企业，双方当事人对此均无异议，故被上诉人与上诉人之间形成了物业服务合同关系，上诉人应按照《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关规定为被上诉人等业主提供服务、收取服务费。   其次，《物业管理条例》第五十二条规定："业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主"，依此规定业主在装修时，只需向物业公司履行告知义务即可，未规定业主需交纳相关费用。《物业服务收费管理办法》第二条规定："本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用"。该办法第八条规定："物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示"。依据以上规定，本案中上诉人收取的装修保证金不属于物业公司的收费范畴，上诉人违反了行政法规、部门规章的规定，未经物价部门批准，未进行公示，收取装修保证金，属于擅自扩大收费范围的违规收费行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定："物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。"本案中，上诉人在为被上诉人提供物业服务期间，在物业服务费之外另收取于正辉装修保证金1000元，属于扩大收费范围，事实清楚，因上诉人现已撤出案涉小区，双方之间的物业管理服务合同因此终止履行，上诉人不再向该小区业主提供物业管理服务，对于收取的装修保证金应予返还。   第三，尽管案涉《诚泰?文教城入住须知》中有关于"对违章改变室内原设计的业主，参照《诚泰?文教城住宅装饰装修管理有关规定》将自动放弃装修保证金返还"的规定，且上诉人主张系被上诉人未通知其在规定的时间内进行房屋验收，故其无义务返还装修保证金，但对此节上诉人陈述，其并未提供证据证明系为与被上诉人之间的双方约定。同时结合房屋装修基本程序和生活常识，作为提供物业服务的上诉人，完全能够在被上诉人房屋装修过程中，入户行使监督检查被上诉人是否存在"违章改变室内原设计"的行为，进而固定证据，但上诉人一审、二审均未提供证据证明被上诉人有违反《诚泰·文教城入住须知》规定的行为。故上诉人提出的被上诉人应提供证据证明上诉人已履行了装修验收的前置程序，且被上诉人符合装修保证金返还条件而上诉人拒绝返还的上诉主张，既无事实根据，亦无法律依据，本院依法不予采纳。   综上所述，润平物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由大连润平物业管理有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王 迪   审判员 王 歆   审判员 崔耀天     二〇一八年十一月二十六日   书记员 黄月妍