贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终1899号上诉人（一审被告）:黎平县兴黎房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91522631709579451C。地址：黎平县德凤镇清泉路****。法定代表人肖贻见，男，汉族，1969年3月15日出生，住贵州省黎平县，该公司总经理。被上诉人（一审原告）:罗洪梅，女，汉族，1984年11月18日出生，住贵州省福泉市，上诉人黎平县兴黎房地产开发有限责任公司与被上诉人罗洪梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2018)黔2631民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎平县兴黎房地产开发有限责任公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销黎平县人民法院（2018)黔2631民初659号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院没有认真查清案件事实，简单认为完全是因上诉人的原因导致逾期交付商品房转移登记有关文书，并免除了被上诉人的违约责任明显不当。实际上，未能按期办理房屋产权登记是多方因素造成，一审判决认定事实错误，判决违背法律规定，计算违约金不当，导致判决结果错误。一、上诉人严格履行合同义务，不存在故意违约行为。办理商品房转移登记是购房人和房开商共同的义务，根据法律规定，办理房产证的主要义务在于购买人，而房开商仅是协助义务，不能把逾期办证责任完全归责于上诉人。因此，一审判决认定上诉人承担逾期办证的全部责任是错误的。二、一审判决的违约金过高，上诉人仅在应当协助被上诉人办证的范围内承担相应的责任，被上诉人不依法申请办证应当承担主要责任，政府部门因素也是造成延误办证的原因之一。违约金的承担应当考虑各方因素分担责任，从而减轻上诉人的责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”在本案中，上诉人早已将房屋交付被上诉人使用，并积极主动办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给被上诉人造成任何实际经济损失。逾期办证违约的结果是被上诉人的原因造成，并且也存在政府部门的因素，导致延期办证，造成延期存在多方因素，并不是上诉人单方的原因，上诉人不应当承担全部的违约责任，因此，一审判决的违约数额还应当考虑上诉人的过错及其他因素，并予以减少。三、一审判决要求上诉人在30日内支付被上诉人违约金的判决，未考虑上诉人的实际履行能力，不利于纠纷的解决，也无法到迗预期的社会效果。一审判决要求上诉人在30日之内赔偿违约金，会导致上诉人的公司没有资金正常运转，也就无法偿还购房人违约金甚至破产，将会给业主造成更大不利影响。综上所述，一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，请二审法院查清事实，作出公正的判决。被上诉人罗洪梅二审答辩称：一、一审判决将办理房屋产权证的责任全部明确给被答辩人，判决被答辩人承担逾期办证的违约责任合理、合法。双方签订的《商品房买卖合同》对双方都有约束力，办理房产证是答辩人，被答辩人应当履行协助义务。被答辩人诉称“实际未能按期办理房屋产权登记是多方面因素造成”的说法毫无事实依据。被答辩人提供必要证明资料是办理房屋产权证的关键，本案中，被答辩人因侵占消防通道、超容积率等违规原因造成其出卖给购房户的商品房屋没有验收合格证，没有具备办理房屋产权转移登记手续的条件，这是被答辩人不能办证的真正原因，但是被答辩人却本末倒置，推诿责任。二、原审法院判决的违约金公平、合理、合法，不存在过高的情形。本案中，答辩人并不是按照合同约定的违约金标准计算违约金，而是按照中国人民银行催收逾期贷款的年利率标准计算违约金，己经降低了被答辩人应当承担的违约责任，故被答辩人诉称本案违约金过高缺乏法律依据，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。罗洪梅一审诉讼请求：1、依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》。2、判决被告立即向原告交付商品房转移登记的有关文书，协助原告及时办理商品房产权转移登记，并支付给原告因被告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金39125.2元（房屋总价款303296.00元，从2014年8月30日计算至2018年3月30日，共计43个月，按日万分之一计算违约金）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的正阳大厦商住楼1幢2单元3层3号房，建筑面积为108.32平方米，房屋总价款为303296元，交房日期为2014年8月30日前。合同第二十二条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一承担违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请商品房转移登记。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款303296元，并已交纳契税4549元、公共维修基金6066元等相关费用。合同约定交房时间到期后，被告如约交付商品房给原告。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。为了查明案件事实，本院向黎平县不动产登记中心了解被告开发的正阳大厦商住楼不动产办证情况，黎平县不动产登记中心向本院出具情况说明，至2018年6月13日，正阳大厦商住楼尚未开展房屋和土地验收，未办理过房屋的不动产权证书。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行合同义务。关于原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》的问题，被告对此未提出异议，一审法院予以支持。关于原告要求被告立即向原告交付商品房转移登记的有关文书，协助原告及时办理商品房产权转移登记的问题，一审法院认为，原告购买的商品房现还未能办理不动产权证，原告要求被告向原告交付商品房转移登记的有关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，原告要求符合双方签订的合同约定和相关法律规定，对此，予以支持。关于原告要求被告支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金39125.2元（房屋总价款303296.00元，从2014年8月30日计算至2018年3月30日，共计43个月，按日万分之一计算违约金）的问题，一审法院认为，原、被告双方在合同签订时就房屋价款、交房时间、办理商品房转移登记等事项均作了明确约定，合同签订后，原告按照合同约定已全部交清了购房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任。关于被告认为原告的主张已超诉讼时效的问题，一审法院认为，原、被告签订的合同约定，被告在2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告权利被侵害从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即应当从约定的时间届满时计算，根据《中华人民共和国民法通则》规定，诉讼时效期间为二年，从2015年12月31日至2017年12月31日，在此期间《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2018年4月17日起诉，显然没有超过三年，故，对被告已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。本案中，双方合同约定违约金为按日支付已付购房款的万分之一，一审法院认为这是双方签订合同时的真实意思表示，未违反相关法律规定，约定金额不高，支持按双方合同约定支付违约金。被告违约时间应从2016年1月1日起算，因被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告请求计算至2018年3月30日止，对此，予以支持，被告违约时间为839天，违约金应按以下方式计算，303296元×0.0001×839天=25446元，一审法院支持违约金25446元，原告请求多出部份不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，并协助原告办理商品房转移登记。二、被告黎平县兴黎房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内支付给原告罗洪梅逾期交付商品房转移登记有关文书违约金25446元。三、驳回原告罗洪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取389元，由原告罗洪梅承担150元，由被告黎平县兴黎房地产开发有限责任公司239元。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人是否违反合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书；2、一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金25446元是否过高。1、关于上诉人是否违反合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的问题。双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”根据上述约定，上诉人未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给被上诉人，上诉人的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。2、关于一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金25446元是否过高的问题。本案中，《商品房买卖合同》约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为日万分之一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金应以是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算，予以认定约定的违约金是否过高的标准。双方约定的违约金为日万分之一没有超出上述司法解释和中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，可酌情加收30％，为6.18％的计算标准范围。故对上诉人称一审判决支持的违约金过高的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人黎平县兴黎房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费778元，由上诉人黎平县兴黎房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一八年十一月五日法官助理罗安松书记员杨兰