广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初1790号原告：中山高平工业区建设发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：吴有森，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁琦，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国康，广东金丰华律师事务所律师。被告：中山儒商易购电子科技有限公司，住所地广东省中山市三角镇。法定代表人：孟盛，该公司经理。原告中山高平工业区建设发展有限公司（以下简称高平建设公司）与被告中山儒商易购电子科技有限公司（以下简称儒商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月28日及9月29日公开开庭进行了审理。原告高平建设公司的委托诉讼代理人翁琦，被告儒商公司的法定代表人孟盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高平建设公司向本院提出诉讼请求：1.解除高平建设公司与儒商公司签订的物业租赁合同，儒商公司立即向高平建设公司返还租赁物；2.儒商公司立即向高平建设公司支付租金、管理费341576.41元及利息82393.81元（以拖欠租金和管理费为本金，按每日千分之一暂计至2017年12月31日）；3.高平建设公司有权没收儒商公司应向高平建设公司支付的履约保证金20万元；4.本案诉讼费由儒商公司承担。诉讼过程中，高平建设公司将第2项诉讼请求变更为“儒商公司向高平建设公司支付租金、管理费、利息及水电费至返还租赁物之日止（租金暂计至2018年8月31日为287147元，管理费暂计至2018年8月31日为168228.06元，水费暂计至2018年8月31日为2276.4元，电费暂计至2018年8月31日为8149元，利息以租金为基数按每日千分之一暂计至2018年8月31日为105367.84元），将第3项诉讼请求变更为”高平建设公司有权没收儒商公司应向高平建设公司支付的履约保证金50万元”。事实和理由：2016年5月25日，高平建设公司与儒商公司签订物业租赁合同，由儒商公司承租高平建设公司位于中山市××之一高平公租房楼二、三层78间宿舍，首层1至9卡商铺及对应卡位后住房用于婚纱礼服展示、研发及电子商务用途，儒商公司应分期向高平建设公司缴纳定金共50万元。合同签订后，高平建设公司将上述物业交付给儒商公司使用，但儒商公司一直未依约缴纳保证金50万元及支付租金、管理费等费用。为此，高平建设公司诉至法院。被告儒商公司辩称，双方于2016年5月25日签订物业租赁合同，约定涉诉物业作为互联网项目，用于产品的展示、研发及电子商务和办公，现因物业是公租房，导致儒商公司不能将其作为办公用途。2017年10月左右，儒商公司接到高平建设公司通知，要求对现有的打通的办公用房进行恢复，并配合领导检查，儒商公司给予配合，并将每间办公室的标签、广告进行了拆除。2018年3月，儒商公司接到高平建设公司通知，把过道以及走廊两边悬挂的产品图片以及公司的VI进行拆除以配合上级单位检查。2018年8月中旬，高平建设公司通知儒商公司所入住的公司当天反锁办公室的门，以配合市领导检查。2018年8月27日，高平建设公司通知儒商公司将现有部分办公用房恢复为宿舍。2018年9月27日，高平建设公司通知儒商公司将所有办公用房恢复为宿舍。儒商公司在多次不确定的反复整改通知下找高平建设公司沟通，同时在2018年5月24日就上述问题向三角镇党委、政府及高平建设公司进行书面报告。儒商公司在跟进上述报告过程中，一直与高平建设公司协商，但没有下文。综上，针对高平建设公司的诉求，儒商公司意见：1、不同意解除物业租赁合同及返还租赁房屋，合同合法有效，应继续履行。2、儒商公司未拖欠水电费及物业管理费，确认拖欠2016年12月至2017年12月租金，未拖欠2018年1月至今的租金，但拖欠上述租金的原因是高平建设公司一直要求儒商公司进行物业整改，故不交租金，高平建设公司主张利息更是无稽之谈。3、双方确实约定50万元保证金，但因高平建设公司一直要求儒商公司整改变更房屋用途性质，只能作宿舍使用，故儒商公司不支付定金，高平建设公司要求儒商公司支付该款并没收不合理。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：高平建设公司是位于中山市××之一的不动产[粤（2017）中山市不动产权第x号]权利人。2016年5月25日，高平建设公司（甲方）与儒商公司（乙方）签订物业租赁合同。合同部分内容约定如下：1、乙方承租甲方位于中山市××之一高平公租房楼二、三层78间宿舍，首层1至9卡商铺及对应卡位后住房，用于婚纱礼服展示、研发和电子商务用途，计租面积合计5097.82平方米，其中商铺面积1541.82平方米，宿舍面积3556平方米。2、租赁期限为5年，从2016年8月1日起至2021年7月31日止。3、合同签订之日为租赁物交付之日，该日起至2016年7月31日为装修期。4、乙方应于本合同签订之日起三个月内向甲方支付定金20万元，剩余定金30万元需在1年内缴交完毕。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清租金及因租赁产生的一切费用，注销或转移在租赁物注册的工商、税务登记之前提下，并完好交还租赁物给甲方后，甲方向乙方不计息退还定金。5、乙方经营三年内产值（销售额）达到3亿元、五年内产值达到5亿元的情况下，首层商铺免租，否则按20元/平方收取租金。二、三层宿舍免租三个月，其后按4.25元/平方米/月收取租金，届时如未能达到上述产值的，按8.5元/平方米/月收取租金，并补缴以往差额。乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按日以所欠租金的1‰向甲方支付利息。如乙方逾期一个月未支付租金的，甲方有权解除合同，追缴乙方所欠租金和利息，同时没收定金。6、管理费为1.5元/平方米/月，即7646.73元/月，于每月5日前支付。水、电费由甲方代收代支。7、乙方应妥善保管与使用租赁物，如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或提前终止合同的，乙方应将属于甲方所有的租赁物内的设施完好无损归还甲方，另乙方在租赁期间可能添置的固定设施、装饰、装修等，在租赁期满后或提前终止合同的，归甲方所有，乙方不得以任何理由拆除或毁损。合同签订后，高平建设公司向儒商公司交付了上述物业，儒商公司至今未支付定金50万元。期间，高平建设公司向儒商公司出具转租同意书，同意儒商公司将对涉案物业转租给第三方开办公司。儒商公司承租涉案物业后，对部分宿舍进行改造，并作办公室使用。高平建设公司主张儒商公司拖欠2016年11月至2017年12月、2018年4月至2018年8月租金，合计287147元，以及上述各月租金按每日千分之一计算，截止2018年8月31日的利息105367.836元，2016年8月至2017年12月、2018年4月至2018年8月的管理费168228.06元，2017年11月至12月的水费2276.4元，2017年11月至12月的电费8149元，为此诉至本院，诉如所请。儒商公司表示，当初承租涉案物业作物联网项目，合同约定的电子商务实质为互联网＋贸易，儒商公司将宿舍改为办公室取得了高平建设公司同意，后高平建设公司多次要求恢复原状，所以才没有支付定金及2016年12月至2017年12月的租金，且儒商公司没有拖欠物业管理费、水电费及2018年1月之后的租金。儒商公司申请庭后5天提交证据以证实其已支付管理费、水电费及2018年之后的租金，但逾期未提交。诉讼过程中，高平建设公司明确因儒商公司违约，选择要求儒商公司支付利息即违约金，不再主张要求其支付履约保证金即定金50万元。本院认为，高平建设公司与儒商公司在平等、自愿的基础上签订的物业租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。儒商公司对拖欠高平建设公司2016年12月至2017年12月租金并无异议，但认为是因高平建设公司一直要求其对物业（宿舍）进行整改，所以不予支付。对此，本院认为，儒商公司在已实际使用高平建设公司物业情况下，拖欠租金已构成违约，故高平建设公司起诉要求解除双方签订的物业租赁合同，返还租赁物，并支付至物业返还之日止的租金（暂计至2018年8月31日为287147元）、逾付租金的利息（暂计至2018年8月31日为105367.84元）、管理费（暂计至2018年8月31日为168228.06元）、水费（暂计至2018年8月31日为2276.4元）、电费（暂计至2018年8月31日为8149元），理据充分，本院予以支持。儒商公司主张已支付管理费、水电费及2018年之后的租金，但未提供证据予以证实，本院对此不予支持。高平建设公司明确选择要求儒商公司支付逾期支付租金的利息（违约金），而不向儒商公司主张支付履约保证金（定金）50万元，符合法律规定，故高平建设公司起诉要求儒商公司支付履约保证金50万元，高平建设公司予以没收，本院予以驳回。如儒商公司认为高平建设公司要求其对物业进行整改并造成损失，可另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：解除原告中山高平工业区建设发展有限公司与被告中山儒商易购电子科技有限公司于2016年5月25日签订的物业租赁合同；被告中山儒商易购电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中山高平工业区建设发展有限公司返还位于中山市三角镇福泽路17号之一高平公租房楼二、三层78间宿舍，首层1至9卡商铺及对应卡位后住房；被告中山儒商易购电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山高平工业区建设发展有限公司支付租金（计至物业返还之日，暂计至2018年8月31日为287147元）、租金的利息（以各月应付租金15113元为计算基数，按每日千分之一从当月6日起计算至清偿之日止，暂计至2018年8月31日为105367.84元）、管理费（计至物业返还之日，暂计至2018年8月31日为168228.06元）、水费（计至物业返还之日，暂计至2018年8月31日为2276.4元）、电费（计至物业返还之日，暂计至2018年8月31日为8149元）；驳回原告中山高平工业区建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13040元，由被告中山儒商易购电子科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  蒋伟成审判员  陈觉天二〇一八年十一月二十七日书记员  谢嘉瑜吴铭恩