上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪民再4号抗诉机关：上海市人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：胡甲。申诉人（一审原告、二审上诉人）：胡乙。法定代理人：胡甲。以上两申诉人之共同委托诉讼代理人：陈霄乐，上海市傅玄杰律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：上海德天置业有限公司。法定代表人：李某某。委托诉讼代理人：丁芳、陆文昕，上海市海华永泰律师事务所律师。原审第三人：王某某。申诉人胡甲、胡乙因与被申诉人上海德天置业有限公司（下称德天置业）、原审第三人王某某商品房预售合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终5971号民事判决，向检察机关申请监督。上海市人民检察院于2017年11月14日作出沪检民（行）监[2017]31000000159号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2017年12月4日作出（2017）沪民抗27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察员张某出庭。申诉人胡甲、胡乙的共同委托诉讼代理人陈霄乐，被申诉人德天置业的委托诉讼代理人丁芳到庭参加诉讼。原审第三人王某某经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海市人民检察院抗诉认为，一、根据国务院相关规定，商品房预售人不得将购买的未竣工商品房再行转让，本案中德天置业同意王某某解除预售合同，并与胡甲父子签订涉案房屋的出售合同，是双方真实意思表示，但王某某无权处置该房屋，其获取的人民币100余万元（以下币种相同）不能作为合同转让之依据；二、《上海市商品房出售合同》系德天置业与胡甲、胡乙建立新的买卖关系，《协议书》是上述出售合同的补充，对双方具有约束力；三、占地面积条款系房屋买卖合同主要条款，德天置业应当承担占地面积不符合约定的违约责任。胡甲、胡乙一致诉称，本案是现房买卖，并非预售合同纠纷，本案系争的《协议书》是独立合同，也是商品房销售合同，对被申诉人有约束力，现《协议书》中约定的占地面积与实际不符，德天置业应当承担赔偿责任。另根据评估报告，其损失达到148万余元，但一审判决仅支持其90万元，要求再审改判支持其在一审时的所有诉请。德天置业辩称，本案系商品房预售合同纠纷，胡甲、胡乙一方受让的是原审第三人王某某在原预售合同中的所有权利义务；《协议书》中对占地面积的表述是笔误，实际占地面积为1,122.3平方米，房屋原建筑面积为327.72平方米，我方误将占地面积和建筑面积相加，故误写了占地面积1,450.01平方米。且之后签订的《上海市商品房出售合同》中对占地面积并无约定，应当以后签订的《上海市商品房出售合同》约定为准；国务院的相关规定仅是部门规章，并不是强制性规定，并不影响合同的效力，要求再审维持原判。胡甲、胡乙向上海市青浦区人民法院一审起诉要求：德天置业支付违约赔偿金1,480,266.07元，诉讼费和评估费由德天置业承担。上海市青浦区人民法院一审查明，2011年5月14日，德天置业(甲方)与王某某(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由王某某向德天置业购买上海市青浦区赵巷镇业辉路XXX弄XX别墅XX号房屋(以下简称“系争房屋”)，第二条约定系争房屋暂测建筑面积为327.68平方米，其中套内建筑面积为327.68平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积197.67平方米；第三条约定房屋每平方米建筑面积单价42,719.39元，总价13,998,290元；补充条款第16.3条约定乙方拥有合同附图所示占地面积(面积约1,062平方米)的专有使用权；等。2013年5月9日，德天置业(甲方)、王某某(乙方)与胡甲(丙方)签订《协议书》：鉴于乙方于2011年5月14日与甲方签订《上海市商品房预售合同》，购买位于青浦区业辉路XXX弄XX别墅XX号房屋，总房价款为13,998,290元，乙方已付458万元，未付9,418,290元，其后甲、乙经调解达成一致，乙方签署关于支付购房款的《承诺书》。现乙方提出解除原预售合同，经乙方介绍，由丙方购买该房屋，现甲方同意协助乙方、丙方办理相关注销和重新出售的手续。第一条约定自协议生效之日起，原预售合同解除，乙方对该房屋不具有任何权利，乙方应在指定期限内办理预售合同注销、备案信息变更等涉及该房屋的所有手续，并承担相关费用，以保证该房屋可再次出售；第二条约定丙方有意向以总价15,001,708.78元购买该房屋，房屋建筑面积327.72平方米，地下附属面积197.67平方米，占地面积1,450.01平方米，购房款中1,001,710元丙方应于购房合同签订之日支付乙方，余款13,999,998.78元丙方按下述约定支付甲方。甲方和丙方同意于原预售合同注销后2日内签订正式购房合同。购房合同总价为13,999,998.78元(包括面积补差费1,708.78元)；第三条约定丙方与甲方签订购房合同，甲方收到丙方足额购房款后2个月内，将乙方已支付购房款扣除原预售合同总价1%服务费和物业管理费后的剩余部分返还乙方，该服务费无须开具发票。第七条约定因乙方原因未办理该房屋接收手续，但该房屋已视为甲方完成交付，由此产生的2011年12月1日至2011年12月31日，2012年1月1日至2013年5月31日期间的物业管理费37,828.05元由乙方承担，丙方自收到甲方发出的《入伙通知书》之次月缴纳物业管理服务费；第九条约定任何一方均应按约定履行相关义务，如一方违反本协议约定或因一方原因导致本协议解除，则应当分别向另外两方支付违约金，违约金为购房合同总价的10%，如该违约金不足以弥补另一方的实际损失，则应赔偿实际损失和违约金的差额部分，另有约定除外。2013年6月21日，德天置业(甲方、卖方)与胡甲、胡乙(乙方、买方)签订《上海市商品房出售合同》，第二条约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为327.72平方米，其中套内建筑面积为327.72平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积197.67平方米；第三条约定乙方购买该房屋的每平方米建筑面积单价42,719.39元，总房价款为13,999,998.78元，该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权总价格；附件一约定乙方应于2013年6月21日前向甲方支付房款400万元；2013年8月21日前向甲方支付房款9,999,998.78元；第九条约定房屋交付的标志为签署入伙文件。补充条款一第四条约定合同第九条第二款所指的“房屋实测面积的有关资料”系指测绘机构测绘的该房屋套内建筑面积和共摊建筑面积的结果数据；第五条第四点约定出现以下情况视为甲方已完成房屋交付，且乙方对房屋交付没有异议：1、乙方未按照甲方书面通知的期限、程序等办理交接手续，签署入伙文件的；2、该房屋已按本合同约定具备了交付条件且甲方已提供了相关材料，但乙方拒不完成房屋交接手续；3、乙方在甲方通知的交接日期前曾书面向甲方申请延期交房，但甲方未书面同意该申请，而乙方逾期交接的；第十一条约定鉴于该房屋已为现房，故本合同附件仅供参考，房屋平面图及小区平面布局图以交付时现状为准；第十二条第三点约定鉴于该房屋销售时已是现房且乙方经过现场勘查，故乙方同意该房屋包括和不限于通风采光、建筑设计、小区规划、小区平面布局、房型、房屋层高、室内管道布置等均以现状为准且无其他异议；等。2013年9月12日，胡甲、胡乙在XX别墅管理处的钥匙收条上签名。系争房屋自2013年12月3日起登记至胡甲、胡乙名下，土地独用面积1,122.30平方米，房屋建筑面积525.39平方米。房屋建筑面积测算表中显示建筑面积327.72平方米，套内面积327.72平方米，分摊面积0，地下建筑面积197.67平方米。因胡甲、胡乙认为产权证上登记的土地独用面积明显少于协议书约定，与德天置业就赔偿事宜协商未果，遂诉至一审法院，请求判令：德天置业向胡甲、胡乙支付违约赔偿金1,432,092.70元。后变更诉讼请求为：要求德天置业支付违约赔偿金1,480,266.07元(根据评估报告中的单价4,517元/平方米乘以327.71平方米)。一审法院另查明，德天置业于2011年12月16日取得包括系争房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。一审审理中，胡甲、胡乙提出评估申请，要求对系争房屋于2013年5月9日签订协议书时的土地使用权价格进行评估，上海国城土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，确定估价对象在估价报告中说明的假设和限制条件下的现状房地产(土地使用权)土地面积单价为4,517元每平方米。胡甲、胡乙为此支付1万元评估费。胡甲、胡乙表示，评估单价4,517元价格与实际价格相比偏低，系争房屋的土地单价应在1万元左右。德天置业表示，不认可评估报告选取的评估时点，应以德天置业与王某某签订合同时间为准，但德天置业不申请以此时间点进行评估。评估报告的价格过高。另外，评估报告4.7第三段中计算方式有误，附件第二页中1,122.29平方米表述有误，应为独用面积，而非占地面积。一审法院审理后于2016年5月20日作出（2015）青民三（民）初字第1891号民事判决：上海德天置业有限公司于判决生效之日起赔偿胡甲、胡乙90万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,122元，评估费10,000元由上海德天置业有限公司负担。胡甲、胡乙不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉称：1、胡甲与王某某并不认识，只是基于对开发商德天置业的信任才签署《协议书》。王某某与德天置业解除《上海市商品房预售合同》后，胡甲、胡乙与德天置业签订了《上海市商品房出售合同》，其与开发商签订的是新的买卖合同，而非受让王某某预售合同的权利义务；2、德天置业交付的土地面积未满足《协议书》约定，应当承担相应责任。胡甲不存在过错，一审法院不应调整违约金数额。请求撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求，驳回德天置业的上诉请求。德天置业亦不服一审判决，提起上诉称：《协议书》约定了房屋价款及支付情况，差价收益100多万元也由王某某获取。德天置业只是协助王某某与胡甲办理相关注销和重新出售的手续，权利义务与预售合同一致，故可认定胡甲受让了王某某预售合同的权利义务，胡甲应以预售合同约定的土地面积为准。《协议书》中土地面积数额仅仅是笔误。一审法院以此判决德天置业承担赔偿责任的依据不足。请求撤销原判，改判支持其上诉请求，驳回胡甲、胡乙的一审诉讼请求。原审第三人王某某未作答辩。上海市第二中级人民法院二审查明，一审法院查明的事实属实，予以确认。上海市第二中级人民法院二审认为，德天置业与王某某签订的《上海市商品房预售合同》、胡甲、德天置业与王某某签订的《协议书》，以及胡甲、胡乙和德天置业签订的《上海市商品房出售合同》，均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。《协议书》在首部写明了三方协议的由来，因王某某提出解除原预售合同，经其介绍，由胡甲购买系争房屋，现德天置业同意协助办理相关注销和重新出售的手续。《协议书》第二条约定了房屋价款为15,001,708.78元，其中与预售合同的差价1,001,710元(扣除面积补差)由胡甲支付给王某某。从上述协议和合同约定的权利义务变化来看，德天置业在出售合同中仍旧沿袭了预售合同的权利义务，而胡甲、胡乙则承继了王某某在预售合同中的权利义务，并向王某某额外支付了对价。虽然《协议书》中写明原预售合同解除，重新签订新的出售合同，但实质仍是王某某将预售合同权利的概括转让给胡甲、胡乙，胡甲、胡乙仍将遵守预售合同的约定。胡甲、胡乙以《协议书》写明的占地面积为依据，诉请德天置业支付违约赔偿金，依据不足，不予支持。德天置业的上诉请求，于法有据。据此，该院于2016年9月19日作出（2016）沪02民终5971号民事判决：一、撤销上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第1891号民事判决；二、胡甲、胡乙要求上海德天置业有限公司支付违约赔偿金人民币1,480,266.07元的诉讼请求，不予支持。一审案件受理费人民币18,122元、评估费人民币10,000元；二审案件受理费人民币27,724元，均由胡甲、胡乙负担。围绕当事人的再审请求，本院认定原审查明的事实属实。本院再审认为，本案争议的焦点系系争房屋的实际占地面积与《协议书》中的约定不符，德天置业是否应当承担违约赔偿责任。首先，涉案的《上海市商品房预售合同》、《上海市商品房出售合同》及《协议书》各方当事人都表示系其真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效。其次，根据《协议书》约定：王某某提出解除其与德天置业签订的原预售合同，经王某某介绍，由胡甲购买该房屋，德天置业同意协助王某某、胡甲办理相关注销和重新出售的手续……根据上述约定，德天置业仅有配合王某某和胡甲办理相关房产过户手续之责，且德天置业仍按原预售合同房屋价款与胡甲、胡乙签订了《上海市商品房出售合同》。胡甲多支付的房屋差价100余万元由王某某收取。故原二审认为《协议书》的实质仍是王某某将预售合同权利概括转让给胡甲、胡乙，胡甲、胡乙仍应遵守预售合同约定之观点无误。再次，胡甲在签订《协议书》时房屋已经竣工，房屋的占地面积不存在前预售合同中因房屋尚未建造完成引发的不确定性，从而导致德天置业误认为房屋占地面积为1,450.01平方米。德天置业称系工作人员误将占地面积计算为：实际占地面积（1,122.3）+房屋原建筑面积（327.72）=1,450.02，该面积与《协议书》约定的1,450.01平方米高度契合，故德天置业的该抗辩具有可信度，本院予以采信。关于检察机关认为根据国务院相关规定，商品房预售人不得将购买的未竣工商品房再行转让，故王某某无权处置该房屋，其获取的100余万元不能作为合同转让的依据之观点，经查，该“国务院相关规定”出自国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，该规定并非行政法规，对《协议书》的效力不产生影响；王某某是否有权获得100余万元的差价也非本案审理范围。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终5971号民事判决。本判决为终审判决。原二审确认的一、二审案件受理费、评估费负担不变。再审案件公告费由胡甲、胡乙共同负担。审判长  沈盈姿审判员  马晓峰审判员  陈 岚二〇一八年十一月十五日书记员  刘 霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。