广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初22887号原告深圳市金金金黄金珠宝集团有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道翠竹北路石化工业区****西，统一社会信用代码91440300691188865Q。法定代表人于秀丽。委托诉讼代理人李春雨，广东诺贤律师事务所律师，执业证号14403201510040686。委托诉讼代理人黄茵茵，女，1994年12月16日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，系公司员工。被告吴俊荣，男，1966年7月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人张建强，陕西丰瑞律师事务所律师，执业证号16101200610353592。委托诉讼代理人侯婷，陕西丰瑞律师事务所律师，执业证号16101201711011126。被告侯玩娇，女，1947年12月15日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市龙湖区，被告侯秀玲，女，1971年3月6日出生，汉族，身份住址广西省揭西县，被告侯伟群，男，1973年4月12日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市龙湖区，被告侯秀芬，女，1976年5月16日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市龙湖区，被告侯玩娇、侯秀玲、侯伟群、侯秀芬共同委托诉讼代理人吴俊荣，男，1966年7月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，原告深圳市金金金黄金珠宝集团有限公司与被告吴俊荣、侯声裕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月11日受理。因侯声裕死亡，本院依法追加其继承人侯玩娇、侯秀玲、侯伟群、侯秀芬为被告参与诉讼。追加后，本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李春雨与被告吴俊荣及其委托诉讼代理人张建强、侯婷及被告侯玩娇、侯秀玲、侯伟群、侯秀芬共同委托诉讼代理人吴俊荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市金金金黄金珠宝集团有限公司向本院提出诉讼请求，1、依法认定《房屋租赁合同》第十三条（二）款“因涉及司法机关诉讼需收回出租房的，甲、乙双方互不赔偿”无效；2、依法判决被告违约并向原告双方返还押金880000元（房租押金390000元，水电费押金50000元）；3、依法判决被告赔偿原告经济损失1573791元；4、依法认定《房屋租赁合同》解除；5、判决本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（房产证号为：深房地字第**，以下简称争议房产），合同约定租赁期限从2016年6月1日至2019年5月31日，月租金195000元，每月5日前交付当月的租金。原告向被告支付房租押金390000元，电费押金50000元。后原告于2017年10月31日接到西安市中级人民法院《协助执行通知书》，该通知书要求原告向深圳富利实业股份有限公司腾交争议房产，不予腾交的本院将强制执行。因被告在与原告签订《房屋租赁合同》时明知争议房产涉诉且并未向原告明示这一信息而采取故意隐瞒相关事实的手段，致使原告在基于错误认识的基础上与被告签订《房屋租赁协议》，导致原告遭受重大经济损失，原告向法院诉求如下：一、被告在与原告签订《房屋租赁合同》时明知争议房产为涉诉房产，且在《房屋租赁合同》中加入“因涉及司法机关诉讼需收回出租房的，甲、乙双方互不赔偿”的行为明显存在主观欺诈故意并已经在客观上构成对原告的欺诈行为，因此原告请求贵院将《房屋租赁合同》中关于“因涉及司法机关诉讼需收回出租房的，甲、乙双方互不赔偿”部分依法予以撤销。二、因被告的行为违反《房屋租赁合同》的约定，构成违约，请求贵院依法判决被告向原告双倍返还房租押金、电费押金共计88万元。三、因被告的欺诈行为致使原告被迫与争议房产新的权利人重新签署一年期房屋租赁合同，给原告造成多支付租金损失每月多达15250元，共计损失183000元。四、因被告在与原告签订房屋租赁合同的过程当中存在欺诈行为致使原告基于错误认识与被告订立《房屋租赁合同》，且因被告的欺诈行为导致原、被告之间签定的三年期《房屋租赁合同》于执行七个月后被迫解除，给原告造成多项经济损失共计1390791元（附详细损失明细表），因此原告请求贵院依法认定被告向原告赔偿所遭受的全部经济损失。五、因争议房产权利人现已因西安中院《执行裁定书》（1997经执字第227号之四）而发生权利人变更为深圳富利实业股份有限公司，被告已无权处分争议房产，因此请求贵院认定原、被告之间的《房屋租赁合同》依法解除。综上所述，原告认为，因被告签订《房屋租赁合同》过程中的欺诈行为致使该《房屋租赁合同》被迫解除，原告因合同被迫解除遭受到重大经济损失，为了维护原告的合法权益，原告无奈诉至贵院，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。五被告共同答辩称，被答辩人诉讼请求缺乏事实及法律依据，人民法院应当驳回其诉讼请求。被答辩人的以下诉讼请求均缺乏事实及法律依据：被答辩人主张认定《房屋租赁合同》第十三条（二）款“因涉及司法机关诉讼需收回出租房的，甲、乙双方互不赔偿”无效，缺乏事实及法律依据。1.签订合同时，答辩人就已告知被答辩人房屋产权纠纷案正在审理中，被答辩人对此知情且认可。答辩人与被答辩人签订合同事实经过如下：2016年5月31日，被答辩人与答辩人签订了《房屋租赁合同》（房房产证号为：深房地字第**下简称该房产）。答辩人在签合同时已告知被答辩人，该房屋涉诉，房产所有权随时可能发生变动，因此答辩人给予被答辩人租金优惠，每月租金为195000元（每平方米月租金约等于152.42元）。而此前客户的租金为216000元。因该房产涉诉的原因，双方才在在合同中专门约定了“本合同有效期内，发生下列情形之一者，本合同自动解除；由此产生的损失，甲、乙双方互不赔偿（二）…因涉及司法机关诉讼需收回出租房产的。”，在合同附款处，答辩人与被答辩人对于合同第十三条多次进行补充约定。首次，附款原第2点对于合同第十三条约定如下“不可抗力：租赁期内，如发生本合同第十三条，甲方须提前2个月书面通知乙方，否则乙方因此遭受的损失由甲方承担包括但不限于已投入该房屋的费用”，但经三方讨论后，认为该条款约定的事项都属突发事件，任何一方都不可能提前2个月知晓，因此共同将该条款划掉，被答辩人在划线处盖章，吴俊荣在划线处捺印。修改后，附款第2点约定，“租赁期内，除本合同条款第十三条外，如甲方提前收回房屋或违反本合同约定条款，甲方除双倍返还押金”。最终，三方对附款条文重新进行整理，约定如下：“…2、租赁期内，除本合同条款第十三条外，如甲方提前收回房屋或违反本合同约定条款，甲方须双倍返还押金。…”，删掉了首次记载的如遇本合同第十三条情形时甲方须提前两个月书面通知的内容。以上就是双方签订合同的事实情况。因此，答辩人认为，《房屋租赁合同》第十三条第（二）款因此约定了“因涉及司法机关诉讼需收回出租房的，甲、乙双方互不赔偿”的内容，答辩人已尽到释明义务，被答辩人同意后盖章确认。且根据合同附款内容的修改记录以及重新签订的内容可以看出，三方多次对于合同第十三条内容进行斟酌并在合同附款设置权利限定，因此可得知被答辩人对于该房产涉诉事宜知情且认可合同第十三条约定的内容。2.《房屋租赁合同》内容合法有效，不存在《合同法》第五十二条中记载的合同无效的情形。因此，被答辩人的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当被依法驳回。被答辩人主张判决答辩人违约并向其双倍返还押金880000元（房租押金390000元，水电费押金50000元）缺乏事实及法律依据该房产基于司法行为导致答辩人二人丧失所有权，《房屋租赁合同》第十三条明确约定，“因涉及司法机关诉讼需收回出租房的，甲、乙双方互不赔偿。”现被答辩人主张判决答辩人违约并向其双倍返还押金880000元与合同约定相悖。被答辩人的该项诉讼请求应当被依法驳回。被答辩人主张判决答辩人赔偿其经济损失1573791元缺乏事实及法律依据。答辩人不具有《房屋租赁合同》第十五条约定的出租人违约的情形，不应向被答辩人赔偿。二、被答辩人已经与深圳富利实业股份有限公司／利乙锋重新签署了《房屋租赁合同》，开展经营活动，并未发生经营损失。2017年11月15日，被答辩人与深圳富利实业股份有限公司／利乙锋重新签署了《房屋租赁合同》，合同约定租期为一年，租金为22万元／月。22万元／月的租金虽然高于被答辩人与答辩人约定的租金，但该租金是符合市场行情价格的，答辩人给予被答辩人的租金优惠仅是基于房屋涉诉，产权未定的原因。因此，被答辩人的实际经营并没有因房产业主变更而受影响，其所主张的经济损失没有任何事实及法律依据。三、被答辩人主张依法认定《房屋租赁合同》解除，答辩人予以认可根据《房屋租赁合同》第十三条的约定以及《合同法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，答辩人与被答辩人的合同已经解除。因此，被答辩人主张依法认定《房屋租赁合同》解除，答辩人予以认可。综上，答辩人不存在任何欺诈及违约行为，《房屋租赁合同》因合同第十三条约定的事项出现导致合同解除，且答辩人不存在《房屋租赁合同》第十五条约定的任何违约行为，不应向被答辩人赔偿任何损失。被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合证据及庭审情况，本院对案件事实部分认定如下：1、2016年5月31日，原告与被告吴俊荣、侯声裕签订房屋租赁合同，约定将被告吴俊荣、侯声裕名下位于深圳市罗湖区翠竹北路石化工业区2号工业厂房1层西（下称涉案房产）出租给原告。租期为3年，从2016年6月1日至2019年5月31日，每月租金为195000元，原告向被告吴俊荣、侯声裕缴纳房租押金39万元、水电押金5万元。合同第十三条约定，在合同有效期内，发生下列情形之一的，合同自动解除，由此产生的损失，双方互不赔偿：1、发生不可抗力事件，使合同无法履行；2、政府决定征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋，或政府有关部门批准开发改造出租房屋，或因涉及司法机关诉讼需收回出租房产的。在合同附款中，通过手写注明的第2款约定：租赁期内，（除本合同条款第十三条外）如甲方（即被告吴俊荣、侯声裕）提前收回房屋或违反合同约定条款，甲方须双倍返还押金。原告在合同附款手写内容处加盖其公章。2、被告吴俊荣、侯声裕作为原告诉深圳富利实业股份有限公司、利乙锋及第三人杨赛美案外人执行异议之诉一案，陕西省西安市中级人民法院于2016年5月5日作出（2014）西中民一初字第00029号民事判决书，判决驳回被告吴俊荣、侯声裕的诉讼请求；2017年7月6日，陕西省高级人民法院作出（2016）陕民终7号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同年10月31日，陕西省西安市中级人民法院作出（1997）经执字第227号之四执行裁定书，该裁定书将被告吴俊荣、侯声裕列为案外人，裁定主要内容为：将涉案房产过户至深圳富利实业股份有限公司名下。同日，该院向本案原告发出（1997）经执字第227号之五协助执行通知书，要求其向深圳富利实业股份有限公司立即腾交涉案房产。原告在收到前述法律文件后，已于2017年11月15日和深圳富利实业股份有限公司/利乙锋重新签订涉案房产的租赁合同。上述事实有当事各方提交的相关证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于对租赁合同第十三条和附款第2条的理解，以及出租方是否构成欺诈。租赁合同第十三条明确约定涉及司法机关诉讼需收回出租房产时，双方互不赔偿，附款第2条亦对此作出特别提示，被告方在出租时并未故意隐瞒涉案房产涉诉的相关事项，故原告所提被告方使用欺诈手段诱使原告签约的主张，证据不足，本院不予采纳。根据合同约定，在该种情形下，被告方无需对原告承担赔偿责任，因此，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。根据陕西省高级人民法院及西安市中级人民法院的相关法律文书显示，涉案房产现已裁定过户至案外人深圳富利实业股份有限公司名下，原告亦与之签订了新的租赁合同，由此造成本案所涉租赁合同已无法实际履行，故对于原告要求解除原租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同既已解除，被告方理应退还相关押金，原告主张被告双倍退还押金的诉讼请求，其具体金额有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认涉案的房屋租赁合同解除。二、被告吴俊荣、侯玩娇、侯秀玲、侯伟群、侯秀芬应在本判决生效之日起十日内返还原告深圳市金金金黄金珠宝集团有限公司房屋押金39万元、水电押金5万元（其中被告侯玩娇、侯秀玲、侯伟群、侯秀芬以其在继承侯声裕财产的范围内，对本项债务承担责任）。三、驳回原告深圳市金金金黄金珠宝集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26430元、保全费5000元、公告费550元，由原告深圳市金金金黄金珠宝集团有限公司负担26255元，被告吴俊荣、侯玩娇、侯秀玲、侯伟群、侯秀芬负担5725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈柯名人民陪审员  吴伟芳人民陪审员  陈文蓓二〇一八年十一月二十六日法官助理黄晶晶书记员晏成林