北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初430号原告：吴磊，男，1985年12月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：白倩，女，1986年12月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告委托诉讼代理人：侯斌，北京市广盛律师事务所律师。被告：刘秀峰，女，1970年10月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王永兵，男，1970年11月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告吴磊、原告白倩（以下统称二原告，分别称姓名）与被告刘秀峰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴磊及二原告委托诉讼代理人侯斌、被告委托诉讼代理人王永兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付二原告2017年9月20日至2017年10月11日的租金21700元，并支付违约金31000元；2、要求被告给付二原告水费3811元；3、要求被告给付二原告电费37287.26元。事实和理由：二原告系夫妻关系。2014年9月，在北京麦田房地产经纪有限公司的居间下，二原告与被告签订了房屋租赁合同，将朝阳区四季星河中街X号院7号楼3单元301号房屋出租给被告居住，租期自2014年9月21日至2016年9月20日，租金为每月27000元，租金支付方式为押一付三。2016年9月30日，双方续签租赁合同，将租期延长至2018年9月20日，租金调整为每月31000元。合同约定租赁期内的水费、电费由承租方承担。承租方不按约定支付租金达7日或者欠缴各项费用达10000元的，出租方有权单方解除合同，并且承租方应按月租金的100%向出租方支付违约金。合同期内，被告多次延迟支付租金。2017年9月20日之后，被告再未向二原告支付租金。基于此，2017年10月11日，二原告解除了房屋租赁合同并办理了交接手续。但是自2017年9月20日至10月11日的租金，虽经多次催促，被告仍未支付。双方对水电费进行结算，发现被告自2014年11月21日缴纳过一次电费后，截止到双方合同解除之日，一直欠缴电费，共欠付70730.23元。后二原告经与电力部门协商补交被告租赁期间的电费共计37287.2元。此外，被告尚欠水费共计3811元。二原告认为被告拖欠租金构成违约，应支付租金并承担违约责任。被告承租期间的水费和电费亦应由被告承担。被告辩称：不同意二原告的诉讼请求。首先，2017年6月20日，白倩在微信中和我说不租了，到2017年9月21日之后，我有一个月的押金在原告这里，不应该在交2017年9月20日至10月11日的租金了。其次，二原告在2017年6月份说不出租了，我们到期搬走没有违约。第三，水费同意承担，电费不同意承担。电表是预付费电表，不可能出现欠付电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年9月，白倩作为吴磊的代理人与被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租位于北京市朝阳区四季星河中街X号院7号楼3单元301室的房屋（以下简称涉诉房屋），租期自2014年9月21日至2016年9月20日，月租金27000元，押金27000元，支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2014年9月18日前支付，以后每期租金应于期限届满前提前7日支付，水费、电费由承租方负担。合同签订后，二原告将涉诉房屋交付给被告使用，被告向二原告交纳了27000元押金。2016年9月20日，白倩与被告又签订了一份《北京市房屋租赁合同》，将涉诉房屋的租期延长至2018年9月20日，约定租金标准为每季度93000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2016年9月14日、2016年12月14日、2017年3月14日、2017年6月14日、2017年9月14日、2017年12月14日、2018年3月14日、2018年6月14日；押金27000元在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方；租赁期内的水费、电费由承租方承担；承租方不按约定支付租金达7日的，出租方有权单方解除合同收回房屋，承租方应按月租金的100%向出租方支付违约金。双方均确认二原告为房屋租赁合同的出租方。被告的房租交纳至2017年9月20日。2017年10月11日，双方的租赁合同关系解除，并办理了房屋交接手续，被告搬离涉诉房屋。双方对合同解除的原因各执一词。二原告称因被告未按约定交纳2017年9月21日至2017年12月20日的租金及水电费，二原告行使了单方解除权，解除了房屋租赁合同。被告称2017年6月20日二原告提出不想继续出租了，所以双方解除了租赁合同。被告提交白倩和被告的短信记录，记录显示：1、2017年6月27日，白倩：“等我回北京和你谈谈解约的事情，这房子肯定不租了”。白倩：“今天周二了，剩余房租赶快打过来。”被告：“好的白总，给您添麻烦……”。2、2017年6月28日，白倩：“什么时候打房租？三十号我要还八万贷款！”被告：“白总就这个星期没有问题，我们甲方财务老总出差了，本来昨天下午就到了，他还没有回来……”。3、2017年9月27日，白倩：“刘姐，今天已经27号了，房租已经逾期14天没交。按照合同，不按约定支付租金达7日的，我方有权解除合同，收回房屋。所以，这两天你们整理一下，我过两天过去收房。谢谢合作”。4、2017年9月28日，白倩：“刘姐，最近中介会带人过去看房子，谢谢配合”。5、2017年10月11日，被告：“白总好：我们明天下午3点左右交接吧，我明天上午做卫生。给您添麻烦了！感谢”。二原告对短信记录的真实性认可，亦认可在2017年6月20日向被告发送过通知，但通知的内容是要求被告下一期按时交租金，若不按期交纳将会解除合同。二原告称被告在租赁期内，仅在2014年11月21日购买过500度电，之后因跳闸系统损坏，涉诉房屋出现预购电用完不断电的情况，导致持续发生电费，2016年6月14日，电力部门为涉诉房屋更换了电表，根据电力公司的计算，旧电表有109447度电未交纳电费，每度电0.4883元，2017年10月11日新电表显示欠费17287.26元；2018年8月30日，二原告与电力公司协商，电力公司同意按照20000元收取2016年6月14日之前的电费，二原告遂将被告租赁期间所欠电费37287.2元交纳至电力公司。为证明上述事实，二原告提交以下证据：1、电脑截图及电表照片，来源于国网北京市电力公司朝阳供电公司十里居供电营业所。电脑截图显示涉诉房屋2014年8月22日购电1000度，总购电量17760度，2014年11月21日购电500度，总购电量18260度，此后未有购电记录。电表照片系电力公司换电表时拍摄的旧电表，底数为127707度；2、2017年10月11日电表照片一张，显示剩余电费“-17287.26元”；3、国网北京市电力公司朝阳供电公司十里居供电营业所出具的《关于四季星河中街1号院7号楼301号补交电费的说明》及缴费发票，确认吴磊补交了2016年6月换装至今的电费22761.53元以及2016年6月换装下来的旧表电费2万元。本院经二原告申请前往国网北京市电力公司朝阳供电公司十里居供电营业所调查，该所确认了证据1的真实性，称工作人员在更换涉案房屋的电表时发现电表出现了到零不断电的情况。被告对二原告证据的真实性均不持异议，但不认可证据1和证据3的证明目的，认为电表都是预付费电表，既然电表坏了，不能用坏了的电表向被告主张电费，根据电力公司提供的电脑截图，涉案房屋自2008年3月18日至2014年11月21日才仅产生了8900多元的电费，被告正常使用房屋三年产生如此多的电费不合理，而且二原告作为房东，有责任有义务在第一时间告知被告电表已损坏。此外，被告认可欠交水费3811元。本院对双方有争议的事实认定如下：一、合同解除是否是因为被告违约。根据双方合同约定，2017年9月21日至2017年12月20日期间的租金被告应当在2017年9月14日之前交纳，但被告未交纳。被告称未交纳租金的原因是因为二原告曾在2017年6月20日通知其不再出租。首先，被告未向法院提交2017年6月20日的通知。其次，如果二原告只是单方面收回房屋，应就解除合同的时间及后果与被告做进一步的协商，而不是继续催缴本期及下期租金。第三，结合白倩和被告的短信往来，尤其是2017年9月27日的短信内容可以看出，二原告仍然在等待被告交纳下一期租金，最终在被告逾期的情况下，表达了单方解除合同的意思。因此，本院认定，合同解除是因为被告逾期交纳租金，二原告行使了约定解除权。被告的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。二、被告在租赁期间是否欠缴电费，如果欠缴，电费的具体数额是多少。根据双方合同约定，租赁期间的电费应由被告承担。一方面，根据电力公司提供的数据，整个租赁期间，被告仅在2014年11月21日购电500度。在长达三年的时间内被告仅使用了500度电，与常理有悖。被告称曾多次买电，未提交证据，本院不予采信；另一方面，虽然电表为预付费电表，但电力公司已确认电表出现了到零不断电的情况。因此，本院认定被告在租赁期间确实存在欠缴电费的事实。关于欠缴电费的数额，根据电力公司的数据，旧电表有109447度电未交纳电费，新电表截止于被告交房时欠费17287.26元，本院对此予以确认。被告主张坏电表计算的电费不准确，未对此举证，本院不予采纳。而且被告作为涉诉房屋的使用人，在2014年11月21日之后未曾购买过电，其应当知道电表存在到零不断电的情况，但被告未及时告知二原告及电力公司修理，而是放任该现象的发生，本身存在过错，理应承担放任行为带来的风险及后果。鉴于二原告已经与电力公司协商，降低了欠缴电费的数额，本院对此不持异议，认定被告欠缴电费的数额为37287.26元。本院认为：依法成立的合同受法律保护。二原告与被告之间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告的租金交纳至2017年9月20日，使用房屋至2017年10月11日，故被告应向原告交纳2017年9月21日至2017年10月11日期间的租金。二原告主张的租金期间起算点有误，本院予以纠正，但数额正确，本院予以支持。被告欠付租金致使合同解除，应按照合同约定向二原告承担违约责任。因此，二原告要求被告支付违约金31000元，亦合法有据，本院予以支持。合同约定在合同解除后，押金抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还，而被告在答辩中亦表达了用押金抵扣租金等费用的意思，故本院为计算方便将押金在被告应支付的违约金中予以折抵，二原告无需另行返还押金。合同约定租赁期间的电费及水费应由被告承担。现二原告已经代被告交纳了欠付的电费，其要求被告给付，合法有据，本院予以支持。被告同意承担水费3811元，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘秀峰于本判决生效之日起七日内给付原告吴磊、原告白倩2017年9月21日至2017年10月11日的租金二万一千七百元；二、被告刘秀峰于本判决生效之日起七日内给付原告吴磊、原告白倩违约金四千元；三、被告刘秀峰于本判决生效之日起七日内给付原告吴磊、原告白倩水费三千八百一十一元，电费三万七千二百八十七元二角六分；四、驳回原告吴磊、原告白倩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2145元，由原告吴磊、原告白倩负担675元（已交纳），被告刘秀峰负担1470元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李瑶瑶审判员  乔红星审判员  张帅宾二〇一八年十一月一日书记员  郝梦然