辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终229号上诉人（原审原告）：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路**。负责人：袁为民，该行行长。委托诉讼代理人：段天姝，辽宁华轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海波，辽宁华轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张敏，女，1965年6月9日出生，汉族，无职业，住沈阳市于洪区。原审被告：沈阳凯城房屋开发有限公司，住，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷/div>法定代表人：王威，该公司董事长。委托诉讼代理人：高琦，女，1965年10月2日出生，汉族，沈阳凯城房屋开发有限公司员工，住沈阳市和平区。原审被告：赵春艳，女，1963年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原审被告：汤振英，男，1957年6月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称盛京银行）因与被上诉人张敏及原审被告沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称凯城公司）、赵春艳、汤振英申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛京银行上诉请求：撤销辽宁省沈阳市中级人民法院作出的（2017）辽01民初731号民事判决书，发回原审法院重审，或者查清事实后改判。事实和理由：（2017）辽01民初731号民事判决书仅依被上诉人张敏提供的沈阳市不动产登记中心于2017年12月14日出具的《无查询结果证明》便认定张敏购买案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，系认定事实不清。一、该份证明的查询范围仅限于沈阳市不动产登记中心（市本级）办理的房屋登记。该份证据明确载明“本查询范围仅限于沈阳市不动产登记中心（市本级）办理的房屋登记。”至于张敏在其他市区或其他省份是否拥有房产无从体现，故该证据不能单独作为认定本案事实的依据。二、该份证据不能排除张敏在购买案涉房产时其名下无其他房产。该份证明的查询时间为2017年12月14日，不能排除张敏在购买案涉房产时其名下也无房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）对于购房人的排除执行，规定了严格的审查要件，其目的是保护购房人的居住利益。若张敏在购买案涉房产时其名下已经有其他房产，后期为了规避诉讼将其他房产进行转移，造成名下无任何房产的假象，其行为就不应受到法律的保护。故对于《执行异议和复议规定》第二十九第二款认定购房人名下无其他住房的时间点应以张敏签订房屋买卖合同的时间点为准，张敏应就此承担举证证明责任。三、该份证据不能排除张敏配偶名下也无可以居住的房产。根据《婚姻法》第二十条第一款的立法精神，婚姻关系存续期间，非产权方配偶对婚姻住宅享有居住的权利。即使张敏名下无可以居住的房产，不能排除其配偶名下也无房产。只要夫妻任意一方名下有婚姻住宅（是否为夫妻共同财产在所不问），其居住利益就能得到保障。结合根据张敏在一审的陈述，其交纳购房款后直至2016年8月4日才就案涉房产办理入住，可见其居住利益并未受到案涉房产迟延交付的影响，其权利不足以排除执行。综上所述，被上诉人张敏提供的《无查询结果证明》证明力不够充分，不能单独作为认定本案事实的依据，（2017）辽01民初731号民事判决认定事实不清。为维护自身合法权益，请求支持上诉人的上诉请求。张敏答辩称，房产部门出具的房屋证明是真实合法有效的，至于有几套房产与本案无关，因为是全款买房，且在2007年6月就已经交了全款。沈阳中院作出的（2017）辽01民初731号民事判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求维持原判。凯城公司述称，1、凯城公已经将案涉房产实际出售给张敏，并收取了张敏所支付的全部购房款。2、案涉房产为中石油团购房，2007年7月13日凯城公司就与中石油公司签订《商品房团购合同》其中包括本案房产，案涉购房款是通过中石油公司向凯城公司进行支付。3、案涉房产已经实际交付给张敏，张敏占有使用房屋至今。4、未能及时办理产权过户登记的原因是由于存在在建工程抵押。盛京银行向一审法院起诉请求：撤销（2017）辽01执异411号执行裁定，许可对沈阳市于洪区XX房产继续执行。一审法院认定事实：2007年7月13日，凯城公司（出卖人）与中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司（买受人）签订了《商品房团购合同》，约定：中国石油沈阳分公司团购凯城公司开发的暂定名中油吉利街的房产，购买的商品房为项目中的：B-4、B-5、B-6、B-7、B-8、B-9、B-10、B-11、B-12、B-13、B-14、B-15、C-1、C-2、C-3、C-4号楼共988户。该商品房的用途为住宅，建筑面积共100400平方米（最终结算以政府部门测量为准），如果合同签定后买受人住宅需求量减少或适当增加，出卖人同意给予调整。按预审建筑面积计算，该商品房均价为2630元/㎡,总金额为26405.2万元，最终按实际成交面积多退少补。出卖人取得《商品房（预）销售许可证》后十日内，出卖人与买受人员工开始签订正式《商品房买卖合同》。2017年7月12日，中国石油沈阳分公司出具《情况说明》，内容：张敏2007年时系该公司员工，参加了该公司与凯城公司的团购房项目，所购房屋为B9楼XX。2009年4月17日，中国石油沈阳分公司为张敏出具259,512.30元的《收款收据》，载明收款事由为“B9#1-5-399.43㎡补现21,012.30原90㎡”。2009年8月28日，张敏与凯城公司签订了《商品房买卖合同》，约定张敏购买凯城公司开发的位于沈阳市于洪区产，建筑面积99.43平方米，单价每平方米2610元，总价款为259,512元。付款方式为一次性付款，交房时间为2009年9月30日前。2015年4月29日凯城公司为张敏开具涉案房屋的《办理商品房入住手续通知》。张敏提交了出具时间为2009年9月17日交纳涉案房产水费200元的发票。张敏提交了涉案房屋于2015年7月3日交纳采暖费的收款收据，收费内容为2010年到2011年采暖费2516元。2016年9月21日张敏向沈阳兴鼎热力供暖有限公司申请办理涉案房产2016年-2017年供暖停供。2017年3月24日张敏向沈阳万维物业服务有限公司缴纳了B9XX号房2016年8月4日至2017年8月3日的物业费1125.47及电梯费135.85元。2017年10月14日张敏交纳了涉案房屋2017-2018年采暖费2516.70元。张敏提交了开据日期为2017年11月7日的交纳涉案房产电费的收据。涉案房屋已由张敏装修入住。2016年5月6日，张敏在沈阳市于洪区人民法院起诉凯城公司，要求凯城公司交付坐落于于洪区房屋；要求凯城公司赔偿张敏逾期交房违约金9996元。2016年10月25日，沈阳市于洪区人民法院对凯城公司作《询问笔录》，凯城公司陈述：“张敏买的中国石油天然气股份有限公司团购的房子，张敏2009年把房款交到中国石油天然气股份有限公司，该公司把房款转交给凯城公司，凯城公司于2009年8月与张敏签订了购房合同，并于2009年9月末向张敏交付房屋，但张敏一直以房屋配套设施未达到使用条件为由未办理入住。2016年5月张敏将凯城公司起诉到法院，要求支付逾期交房违约金，并按合同约定标准交付房屋。后经法院调解，凯城公司同意为其维修配套设施，为张敏恢复了电线等配套设施，张敏找到专业人士验收，表示同意入住。后凯城公司又为张敏协调物业公司和采暖公司，扣除了张敏未入住期间的物业费和采暖费，张敏同意撤诉。”2016年10月26日张敏向沈阳市于洪区人民法院提交《撤诉申请》。2016年10月26日沈阳市于洪区人民法院作出（2016）辽0114民初5999号民事裁定书，裁定准许张敏撤回起诉。一审法院另查明，涉案房屋在建工程抵押权登记申请的时间为2009年2月12日。盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英借款合同纠纷一案，一审法院依据辽宁省沈阳市皇姑公证处2015年9月22日作出的（2015）沈皇证银经字第4号执行证书，我院于2015年9月29日立案执行，执行中，一审法院于2015年11月3日预查封位于沈阳市于洪区的房屋。审理中，张敏提供沈阳市不动产登记中心于2017年12月14日出具的《无查询结果证明》，证明在2017年12月14日未查询到张敏的房屋登记记录。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同于约定总价款的百分之五十的。”本案中，张敏通过参加中国石油沈阳分公司团购房屋的方式，购买凯城公司开发的涉案房屋，并于法院查封之前同凯城公司签订了商品房买卖合同，且通过中国石油沈阳分公司支付了全部房款。从张敏目前名下房产情况来看，张敏并无其他可用于居住的房产。依照上述法律规定，应当认定张敏对涉案房产享有的权利能够排除法院的强制执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，一审法院判：驳回盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行的诉讼请求。案件受理费5193元，由凯城公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审法院已认定的事实均不持异议，本院予以确认。本院认为，盛京银行就案涉房屋提起申请执行人执行异议之诉，人民法院应审查案外人张敏对案涉房屋是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案涉房屋为中国石油沈阳分公司向凯城公司团购的房屋之一，中国石油沈阳分公司与凯城公司签订《商品房团购合同》时，案涉房屋尚未建成，该合同属于商品房的预订协议；该合同对中国石油沈阳分公司所团购房屋的具体楼号、套数、单价、总面积等均作出了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；案涉房屋的购房人交纳了全部购房款，凯城公司对此予以认可；则根据上述规定，中国石油沈阳分公司与凯城公司于2007年7月13日所签订的《商品房团购合同》可以认定为案涉商品房，即位于沈阳市于洪区房屋的买卖合同。根据该团购合同中关于签订案涉房屋商品房买卖合同的约定，该团购合同签订时，案涉房屋已经由凯城公司出售给中国石油沈阳分公司员工，只是具体购房人处于相对确定状态。2009年4月中国石油沈阳分公司向张敏出具了收款收据，张敏与凯城公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，其购买案涉房屋的行为得到了中国石油沈阳分公司及凯城公司的确认。张敏与凯城公司之间就案涉房屋的商品房买卖合同关系可认定为自2007年7月中中国石油沈阳分公司与凯城公司签订《商品房团购合同》时确立。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案涉事实，虽然申请执行人盛京银行对该房屋享有抵押权，但作为案外人的张敏，在人民法院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、已支付全部价款、且非因张敏自身原因未办理过户登记，符合上述第二十八条的规定，属于上述第二十七条中规定的司法解释另有规定的情形。因此，张敏对案涉房屋所享有的实体权利足以排除盛京银行对该房屋的强制执行。综上，盛京银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，虽适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定不妥，但实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5193元，由盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行负担。本判决为终审判决。审判长  郑锦弘审判员  华 锋审判员  陈 建二〇一八年十一月二十六日法官助理张静书记员李婷