沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)辽0103民初19505号 原告（执行案外人）：陈军辉。 委托诉讼代理人：马强，系辽宁欣合律师事务所律师。 被告（申请执行人）：白景峰。 委托诉讼代理人：孙智强，系辽宁盛恒律师事务所律师。 被告（被执行人）：沈阳三木房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街59甲2。 法定代表人：王新。 第三人（被执行人）：王滨。 第三人（被执行人）：沈阳鸿泰房产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北京街**。 法定代表人：王新。 原告陈军辉与被告白景峰、沈阳三木房地产开发有限公司、第三人王滨、沈阳鸿泰房产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈军辉及委托诉讼代理人马强、被告白景峰委托诉讼代理人孙智强均到庭参加诉讼，被告沈阳三木房地产开发有限公司、第三人王滨、沈阳鸿泰房产开发有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告陈军辉向本院提出诉讼请求：1、撤销（2017）辽0103执异398执行裁定书；2、撤销（2016）辽0103执1740号公告；3、解除对坐落于沈阳市沈河区六纬路58号5-03房产的查封；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年6月27日，原告以现金的形式交纳总价款22万购买沈阳市沈河区六纬路58号5-03房产，并于2009年6月30日入住至今。因开发商即被告沈阳三木房地产开发有限公司的问题，未能办理房产证。被告白景峰与被告沈阳三木房地产开发有限公司、沈阳鸿泰房产开发有限公司民间借贷纠纷一案，贵院对坐落于沈阳市沈河区六纬路58号5-03房产房产进行了查封的强制执行措施。根据法律规定，该房产应属原告所有，贵院查封此房产违反法律规定，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告白景峰辩称，原告并非真实合法的房屋买受人，其未与开发商签署房屋买卖协议，其之所以取得房屋，是从案外人处抵顶，并未支付全额的房款，目前原告并未实际占有上述房屋，上述房屋也并非原告的唯一房屋，故原告的情形不符合排除执行查封的规定。 被告沈阳三木房地产开发有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。 第三人王滨经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。 第三人沈阳鸿泰房产开发有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告陈军辉、被告白景峰进行了举证和质证。被告沈阳三木房地产开发有限公司、第三人王滨、第三人沈阳鸿泰房产开发有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告白景峰、沈阳三木房地产开发有限公司与第三人王滨、沈阳鸿泰房产开发有限公司曾在本院起诉民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月16日作出（2015）沈河民三初字第1882号民事判决书，判决王滨、沈阳鸿泰房产开发有限公司、沈阳三木房地产开发有限公司给付白景峰借款人民币200万元及借款利息、违约金。判决书生效后，被执行人王滨、沈阳鸿泰房产开发有限公司、沈阳三木房地产开发有限公司未按判决内容履行给付义务，白景峰向本院申请强制执行。该案在执行过程中，本院预查封了沈阳三木房地产开发有限公司开发的备案在王楠楠名下的位于沈阳市沈河区房屋。同时，本院于2017年8月7日出具(2017)辽0103执字第1740号公告，责令沈阳三木房地产开发有限公司及房屋使用人于本公告发布之日起十日内将沈阳三木房地产开发有限公司开发的备案在王楠楠名下的位于沈阳市沈河区六纬路58号5-1、5-2、5-3、5-5房产腾空，逾期不履行，本院将依法强制执行。执行案外人陈军辉得知情况后对上述执行标的提出书面异议。本院作出（2017）辽0103执异字398号执行裁定书，以陈军辉同沈阳三木房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，未能证明非因买受人自身原因未办理过户登记，不符合法律规定的排除执行的法定要件为由，裁定驳回了案外人陈军辉的异议。现本案原告（执行案外人）陈军辉不服该裁定向本院提起执行异议之诉。 另查，原告陈军辉与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》一份，其中，原告陈军辉作为“买受人”，被告沈阳三木房地产开发有限公司作为“出卖人”。合同约定，原告陈军辉购买被告沈阳三木房地产开发有限公司开发销售坐落于沈阳市沈河区房屋一套，建筑面积：40.92平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米5376元，总价款22万元，付款方式为一次性付款，付清全额房款处未填写期限，用途为写字楼。 2009年1月10日，原告陈军辉的姐姐陈丹丹、母亲常静敏与被告沈阳三木房地产开发有限公司签署《附加协议》一份，内容约定：“沈阳三木房地产开发有限公司（甲方）向客户（乙方）承诺，涵泰中央里1-5-3，该房屋的实际成交价格为6427元/㎡，销售面积以房产证上体现的建筑面积为准，如有面积差异，应以该房屋的实际的成交价格多退少补。”被告沈阳三木房地产开发有限公司在“甲方”处盖章，原告陈军辉的姐姐陈丹丹、常静敏在“乙方”处签字。 同日即2009年1月10日，被告沈阳三木房地产开发有限公司向原告陈军辉的姐姐陈丹丹、母亲常静敏出具《收款收据》一份，载明收取1-5-3购房款4.3万元 2009年6月27日，被告沈阳三木房地产开发有限公司向原告陈军辉出具《专用收款收据》一份，载明收取1-5-3购房款22万元。此外，被告沈阳三木房地产开发有限公司又向原告陈军辉的姐姐陈丹丹、母亲常静敏出具关于案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各一份。 2009年11月1日至2018年度采暖费以及其他物业费、水费、电费、有线电视费等费用一直由原告陈军辉及其母亲常静敏、姐姐陈丹丹缴纳。案涉房屋由原告陈军辉及其姐姐陈丹丹、母亲常静敏出租他人使用，但一直未办理房屋产权登记手续。原告在庭审中陈述案涉房屋是2009年由其姐姐陈丹丹购买，因陈丹丹于2010年5月17日前往澳大利亚，准备把房屋给原告，于是原告和陈丹丹到房屋开发商处重新签订了商品房买卖合同，将陈丹丹的名字变更为原告，由原告与开发商重新签订了与之前陈丹丹和开发商签订的合同一致的商品房买卖合同，陈丹丹签订的商品房买卖合同作废。同时，原告提供陈丹丹的视频资料一份，陈丹丹在视频中对于原告的上述陈述进行了确认，且陈丹丹明确表示对于案涉房屋以及房屋的购房款、相关费用，其不再主张任何权利，案涉房屋归原告陈军辉所有。原告陈军辉的母亲常静敏亦到庭明确表示载有其名字的收款收据中所记载的款项均系替原告陈军辉缴纳。 再查，2012年6月25日，案外人王楠楠与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》一份，其中，案外人王楠楠作为“买受人”，被告沈阳三木房地产开发有限公司作为“出卖人”。合同约定，案外人王楠楠购买被告沈阳三木房地产开发有限公司开发销售坐落于沈阳市沈河区房屋一套，建筑面积：40.92平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米4700元，总价款192324元，买受人于2012年6月25日前付清全额房款192324元，用途为写字楼。 2012年6月24日，被告沈阳三木房地产开发有限公司向案外人王楠楠出具《专用收款收据》一份，载明被告沈阳三木房地产开发有限公司收取案外人王楠楠购房款192324元。 2016年6月25日，被告沈阳三木房地产开发有限公司向案外人王楠楠出具《准入通知单》一份，载明：欢迎您入住位于沈河区商品房。请您确认房屋无土建质量问题后签署此准住通知单。 庭审中，被告白景峰提供由被告沈阳三木房地产开发有限公司与案外人王楠楠于2012年7月2日签订的《承诺书》一份，内容载明：王楠楠在2012年6月购买的位于沈河区的房产，面积为40.92平方米，总房款为192324元，付款方式为现金一次性付清。本公司承诺在2013年6月前未王楠楠办理房屋产权证、交纳契税和维修基金。如逾期未办理。由沈阳三木房地产开发有限公司承担以上违约责任。一、返还全部购房款。并按每日2‰×购房款支付违约金（从购房日起算）。二、王楠楠将房产转让给第三人，沈阳三木房地产开发有限公司同意无偿为第三人办理商品房买卖合同备案的变更，以及其他购房手续的变更。以上两条。王楠楠可以任选一条由沈阳三木房地产开发有限公司履行。此承诺书与商品房买卖合同不一致时，以此承诺书为准。被告沈阳三木房地产开发有限公司在“承诺人”处盖章，案外人王楠楠在“承诺人”处签字。被告白景峰陈述其与被告沈阳三木房地产开发有限公司之间系借贷关系，以备案的形式对借贷进行担保。 在本案审理过程中，本院调取（2016）辽0103执1740号卷宗中案外人王楠楠到庭接受询问的笔录，案外人王楠楠称合同是与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订的，当时沈阳三木房地产开发有限公司向白景峰借款200万元，白景峰让其与三木公司签订商品房买卖合同，钱都是白景峰个人的，其只是提供身份证，现在三木公司不能清偿借款，白景峰申请拍卖12套房产，因为钱不是王楠楠的，其同意并愿意配合评估、拍卖。同时，2017年12月22日，本院依法受理王鹏诉沈阳三木房地产开发有限公司、王楠楠房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）辽0103民初19254号。为进一步了解王楠楠与沈阳三木房地产开发有限公司之间案涉房屋买卖合同的真实性，本院根据该案卷宗中王楠楠书写的地址确认书中记载的地址向其邮寄传票，但在本院限定的期限内，王楠楠并未到庭接受询问。 现原、被告因案涉房屋的执行问题发生纠纷，原告起诉来院。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告沈阳三木房地产开发有限公司及第三人沈阳鸿泰房产开发有限公司、王滨经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。 本案系案外人执行异议之诉。原告陈军辉作为案外人对本院在执行以被告沈阳三木房地产开发有限公司、王滨、沈阳鸿泰房产开发有限公司为被执行人的案件中查封的涉案房屋提出异议，并在执行异议被本院驳回后提起执行异议之诉，请求解除本院对诉争房屋的查封，即排除对诉争房屋的执行。 就本案诉争房屋，被告沈阳三木房地产开发有限公司与原告陈军辉和案外人王楠楠分别签订了两份《商品房买卖合同》，而《商品房买卖合同》的合同目的为买受人取得房屋所有权，故，原告陈军辉与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否依法成立，合法有效，该合同内容对合同中的主体是否具有法律约束力，原告是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点。 原告陈军辉与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法法规的强制性规定，合法有效。虽原告陈军辉提供被告沈阳三木房地产开发有限公司出具的收款收据以及缴纳水、电、有线电视、物业、采暖等费用的发票中载有“陈丹丹”和“常静敏”，但常静敏系原告母亲，且已经到庭明确表示其认可载有其名字的收款收据中记载的款项均系替原告陈军辉缴纳，而陈丹丹系原告姐姐，其亦在视频中明确表示对于案涉房屋以及房屋的购房款、相关费用，其不再主张任何权利，案涉房屋归原告陈军辉所有。综合原告提供的证据以及案外人常静敏、陈丹丹的陈述，可以看出原告陈军辉分别于2009年1月10日和2009年6月27日已经交付了全部购房款26.3万元并自2009年起实际占有、使用案涉房屋。虽被告白景峰对此不予认可，但其并未提供相关证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，原告陈军辉在本院查封前已与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订书面的《商品房买卖合同》且已实际使用，交付了房屋的全部款项，签订合同、给付房款、实际使用均在诉争房屋查封前。现被告沈阳三木房地产开发有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提供相关证据证明涉案房屋系因原告自身原因未办理登记手续，应承担举证不能的法律后果。故，本院认为原告陈军辉与被告签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》合法有效，原告陈军辉对坐落于沈阳市沈河区，建筑面积40.92平方米的房屋享有的权利具有真实性和合法性。 虽诉争房屋备案在案外人王楠楠名下，但本院认为，商品房买卖合同的登记备案不同于预告登记，登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现，登记备案行为仅具有债权合同公示效力，不发生物权公示效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王楠楠虽与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，但根据本院（2017）辽0103执异398号执行裁定书中查明的事实及被告白景峰、案外人王楠楠的陈述，可认定其应为借款提供的担保，并非真实的买卖关系，被告沈阳三木房地产开发有限公司与案外人王楠楠签订的《商品房买卖合同》已实际不能履行，案外人王楠楠已不能取得诉争房屋的所有权。根据原告陈军辉提供的证据可以确认，原告陈军辉向被告沈阳三木房地产开发有限公司缴纳全额购房款的时间早于王楠楠虽与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并备案的时间，且原告陈军辉已在该院查封诉争房屋前实际占有并使用该房屋，没有办理房屋产权登记手续并非原告陈军辉的过错。因此，案外人王楠楠签订的《商品房买卖合同》及办理的相关手续均在原告之后，无法与原告的善意购买形成对抗。同时，根据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条第二款第三项的规定，本院依据案外人王楠楠在（2017）辽0103民初19254号民事案件中留存的地址确认，向其邮寄传票，但在本院限定的期限内，案外人王楠楠并未到庭，亦未提供相关证据证明其签订的《商品房买卖合同》及办理的相关手续可以对抗原告的善意购买，应承担举证不能的法律后果。根据上述规定，原告陈军辉就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。故，对于原告陈军辉的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告白景峰主张案涉房屋并非原告唯一房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的要件。本院认为本案诉争房屋系商业网点并非用于居住，原告是否拥有其他住房并不影响其对案涉房屋的实体权益，本案适用上述规定显失妥当。故，对于被告白景峰的该项抗辩意见，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院》第八条之规定，判决如下： 一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103执异398号执行裁定书； 二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103执1740号公告，不得执行被告沈阳三木房地产开发有限公司开发的备案在王楠楠名下的坐落于沈阳市沈河区，建筑面积40.92平方米的房屋； 三、解除对被告沈阳三木房地产开发有限公司开发的备案在王楠楠名下的坐落于沈阳市沈河区，建筑面积40.92平方米房屋的查封； 四、驳回原告陈军辉的其他诉讼请求。 案件受理4600元，公告费800元，由被告白景峰、沈阳三木房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王英霞 代理审判员  潘鸿飞 人民陪审员  刘福满 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  吕艳艳 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条规定：案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。 《最高人民法院》第八条规定：当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理： （一）当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址； （二）没有约定的，以当事人在诉讼中提交的书面材料中载明的自己的地址为送达地址； （三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址； （四）无以上情形的，以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址。人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、