湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘05民终1809号上诉人（原审被告）：隆回县汇美文化娱乐中心。法定代表人：黄丽。被上诉人（原审原告）：邵阳市和谐物业管理服务有限公司。法定代表人：范清平，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：湖南湘盛房地产开发有限公司。法定代表人：马武威。上诉人隆回县汇美文化娱乐中心（以下简称汇美中心）因与被上诉人邵阳市和谐物业管理服务有限公司（以下简称和谐物业公司）、湖南湘盛房地产开发有限公司（以下简称湘盛地产）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院作出的（2018）湘0524民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汇美中心上诉请求：撤销原判，改判或发回重审。事实及理由：1、在汇美中心与湘盛地产签订的房屋租赁合同中，湘盛地产没有提及尚有前期物业管理合同，对于湘盛地产与和谐物业公司之间的前期物业管理合同，汇美中心不知情；2、汇美中心在经营期间，未接受过和谐物业公司的物业服务；3、和谐物业公司在资质上存在严重缺陷。和谐物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。湘盛地产述称，湘盛地产是和向宇签订了房屋租赁合同，该案应由向宇承担物业费，湘盛地产不承担连带责任。和谐物业公司向一审法院起诉请求：1、判令汇美中心、湘盛地产支付和谐物业公司2014年5月1日至2016年11月30日的物业管理费162192元；2、判令汇美中心、湘盛地产从逾期之日起每天按应交费用的千分之二的标准支付滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2016年11月30日应支付滞纳金45832元；以上1-2项合计208024元；3、本案诉讼费用由汇美中心、湘盛地产承担。一审法院认定的事实：和谐物业公司是一家成立于2012年2月的具有三级资质的物业服务企业。2016年6月23日，该公司法定代表人由邓乐清变更为范清平，该公司的资质有效期为2012年6月18日至2015年6月18日。2013年11月1日和谐物业公司与湘盛大厦小区的建设单位湘盛地产就湘盛大厦商住楼的物业管理签订了《前期物业服务合同》。合同约定物业名称为湘盛大厦商住楼，物业管理费标准为商业物业每月3元／㎡；合同第十九条第5项约定“业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方（和谐物业公司）备案并负连带缴纳责任”；第四十条“特别约定：1、甲方（湘盛地产）空置住宅和二楼空置商业用房自本合同生效一年时间内的物业管理费及乙方前期启动资金由甲方一次性补偿乙方人民币捌万元整。…4、甲方必须配合并协助乙方收取甲方已交楼业主和租赁方的物业管理费”。委托管理服务的事项为：房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅及其他相关的设备设施；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、燃气线路、楼内消防设施设备、电梯等；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。合同签订后，和谐物业公司进入小区提供物业服务。2014年5月1日，汇美KTV与湘盛地产签订了《房屋租赁协议》，约定：湘盛地产自愿将湘盛大厦二楼整体承租给汇美KTV，并自愿送7个月装修期给被告汇美KTV（2014年5月1日至11月30日），租赁期间为壹拾年，即2014年12月1日起至2024年11月30日止，租赁期间湘盛地产除收取房屋租赁费外，其他相关税费均由汇美KTV负责。协议签订后，汇美KTV即开始对房屋进行装修，随后开始营业。汇美KTV入住营业后至今未交纳物业服务费，和谐物业公司多次催收未果。湘盛大厦二楼建筑面积1744㎡，自2014年12月1日至2016年11月30日，按《前期物业服务合同》约定，汇美KTV应交纳物业服务费125568元。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、汇美KTV是否应当向和谐物业公司支付物业管理费，从何时开始支付物业管理费，是否应支付滞纳金；2、和谐物业公司起诉是否超过诉讼时效；3、湘盛地产是否需要承担连带交纳责任。关于焦点1，2013年11月1日和谐物业公司与湘盛大厦小区的建设单位即湘盛地产就湘盛大厦商住楼的物业管理签订了《前期物业服务合同》，和谐物业公司是一家具有三级资质的物业服务企业，因此双方签订的合同合法有效。2015年6月，和谐物业公司的资质到期后，未能及时去相关部门进行资质认定，当时物业管理实行资质等级制度，该规定属于管理性强制性规定，违反该规定不必然导致合同无效，且湘盛地产未提出异议，也未要求解除合同，小区业主也一直接受和谐物业公司的物业服务。2017年1月，国务院取消了物业服务企业二级以下资质认定工作，因此，和谐物业公司与湘盛地产的物业服务合同一直合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及物业委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，虽然汇美KTV不是业主，但汇美KTV在2014年与湘盛地产签订了房屋租赁合同，租赁湘盛大厦二楼经营，汇美KTV是物业实际使用人，且其与湘盛地产签订的房屋租赁协议约定湘盛地产除收取房屋租赁费用外，其他相关税费都由汇美KTV负责，即租赁房屋产生的所有费用均由被告汇美KTV承担，故该合同对汇美KTV具有约束力。合同期间，和谐物业公司为小区提供了物业服务，履行了自己的职能，汇美KTV理应支付物业服务费。和谐物业公司请求汇美KTV支付自2014年5月1日至2016年11月30日的物业服务费，湘盛地产已在《前期物业服务合同》中约定一次性支付了二楼2013年11月1日至2014年11月1日的物业服务费，且汇美KTV与湘盛地产的租赁合同的租赁开始时间是2014年12月1日起，其要求汇美KTV支付2014年5月1日至2014年11月30日的物业服务费没有依据，故和谐物业公司只能要求汇美KTV支持2014年12月1日之后的物业费。和谐物业公司要求汇美KTV支付滞纳金，因双方没有约定滞纳金，故对该请求不予支持．根据权利义务对等原则，业主缴纳的物业费应当与其享受的物业服务相对应。根据相关法律规定和《物业管理服务合同》的约定，和谐物业公司应当履行对小区的卫生环境维护、公共设施维修、公共秩序维护等义务。汇美KTV承租整个二楼，进行封闭式管理，和谐物业公司未对该区域提供卫生环境维护、公共秩序维护等服务；按照公平、等价原则，汇美KTV可以减少支付相应的物业费，综合考量本案情况，按80%的标准缴纳物业服务费为宜。关于焦点2，和谐物业公司多次向汇美KTV催收物业服务费，汇美KTV应交纳2014年12月1日后的物业费，和谐物业公司于2016年12月1日提起诉讼，并未超过诉讼时效；汇美KTV认为本案超过诉讼时效的主张，不予采纳。关于焦点3，湘盛地产与汇美KTV在《房屋租赁协议》中约定由物业使用人交纳物业服务费，和谐物业公司与湘盛地产在《前期物业服务合同》中约定，业主对物业使用人的物业服务费负连带交纳责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，对和谐物业公司要求湘盛地产对汇美KTV的物业服务费承担连带交纳责任的主张，予以采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、隆回县汇美文化娱乐中心在本判决生效后十日内支付邵阳市和谐物业管理服务有限公司至2016年10月30日止的物业费100454.4元，湖南湘盛房地产开发有限公司负连带交纳责任；二、驳回邵阳市和谐物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4420元，由邵阳市和谐物业管理服务有限公司承担2120元，隆回县汇美文化娱乐中心承担2300元。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明，涉案的《房屋租赁协议》是作为出租方的湘盛地产在2014年5月1日与承租方向宇所签订，该《房屋租赁协议》中没有明确约定具体由谁向和谐物业公司交纳物业管理费。向宇租赁了上述房屋后用于开设经营汇美中心。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是汇美中心是否应向和谐物业公司交纳物业管理费。从和谐物业公司向一审法院提交的证据及双方当事人在一、二审中的陈述来看，本案中与湘盛房产签订《房屋租赁协议》的是向宇，而非汇美中心。虽然汇美中心对向宇租赁湘盛房产的房屋予以追认，涉案《房屋租赁协议》对汇美中心具有约束力，但该《房屋租赁协议》并未就向宇向和谐物业公司交纳物业管理费做出明确约定。不能因涉案《房屋租赁协议》第二条第五项约定“租赁期内甲方（即湘盛地产）除收取房屋租赁费用外，其他相关税费都由乙方（即向宇）负责”，就此推定该约定中的“其他相关税费”包含了本案争议的物业管理费。一审法院将上述《房屋租赁协议》中“其他相关税费都由乙方（即向宇）负责”认定为“即租赁房屋产生的所有费用均由被告汇美KTV承担，被告汇美KTV理应支付物业服务费”属认定事实错误，应予纠正。因湘盛地产于2013年11月1日与和谐物业公司签订《前期物业服务合同》第四章物业管理服务费用第十九条第五项“业主（即湘盛地产）出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方（即和谐物业公司）备案并负连带缴纳责任”的约定，结合涉案《房屋租赁协议》没有明确约定由谁向和谐物业交纳物业管理费，故本案的物业管理费应由湘盛地产向和谐物业公司交纳。根据上述分析，湘盛地产在二审中述称其是和向宇签订了房屋租赁合同，该案应由向宇承担物业费的述称不能成立，本院不予采纳，且湘盛地产对一审判决并未提起上诉。综上所述，汇美中心的上诉请求成立，本院予以支持；湘盛地产在二审中的述称不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省隆回县人民法院（2018）湘0524民初1219号民事判决；二、湖南湘盛房地产开发有限公司自本判决生效后十日内支付给邵阳市和谐物业管理服务有限公司至2016年10月30日止的物业费100454.4元；三、驳回邵阳市和谐物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4420元，由邵阳市和谐物业管理服务有限公司负担2120元，湖南湘盛房地产开发有限公司负担2320元；二审案件受理费2310元，由邵阳市和谐物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 勇审 判 员  肖 霞审 判 员  李少杰二〇一八年十一月十三日法官助理刘正忠代理书记员  朱莹谘附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……