广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终17694号上诉人（原审被告）：陈汉奇，男，汉族，1978年2月10日出生，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：周宏鑫，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海涛，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼****，统一社会信用代码：91440300726160011C。法定代表人：唐学斌，总裁。委托诉讼代理人：朱莎，广东鹏讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖冲，广东鹏讯律师事务所实习律师。上诉人陈汉奇因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初25872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈汉奇上诉请求：1、撤销原审判决，驳回彩生活公司的全部诉讼请求；2、彩生活公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决事实认定不清和错误，本案诉争《物业合同》的法律效力认定是本案的前提和基础，但根据案件査明事实，涉诉《物业合同》未履行《物业管理条例》第二十四条第二款规定的招投标选聘程序，违反法律的强制性规定，是无效合同。一审判决对合同效力的认定属于事实认定不清，也不符合最高人民法院的相关裁判标准和指引，应予纠正。一审判决认定陈汉奇对彩生活公司的收费标准无异议，系另一事实认定错误，陈汉奇在庭审中多次强调，彩生活公司系非法进驻涉案小区管理，其在进驻时并未表明身份。彩生活公司在一审过程中，也未提供证据证明其与前期物业公司即深圳市南国丽园物业管理有限公司办理了工作交接，且已经告知包括彩生活公司在内的全体业主。事实上，彩生活公司完全是静悄悄的非法侵入，相关物业服务人员，安保人员从未变更，陈汉奇系在完全不知更换物业公司的情况下缴纳了物业管理费，并非对其进驻及收费标准无异议，陈汉奇同时保留要求彩生活公司返还已缴纳费用的权利。同时一审判决关于彩生活公司诉请的水电费数额，是另一个事实认定错误。一审法院承认相关欠费单据是彩生活公司单方制作、彩生活公司所提供的证据无法充分、有效地证明陈汉奇欠费数额的同时，却错误地酌情认定所谓的陈汉奇的欠费数额。前述费用到底是由谁交纳，交纳了多少，也没有任何证据证明。一审法院该等事实认定，完全没有法律依据，且违背了民事证据规则，应予纠正。此外，陈汉奇在庭审中并没有“承认涉案房产一直居住使用至今而未缴纳水电费，且原告主张的每月欠费金额无明显有悖常理之处”，一审判决的该处事实认定完全是没有证据和事实依据的主观推定，是完全错误和违法的。陈汉奇入伙之后一直照常缴纳水电费，且一度是银行自动扣款，只是在电费被突然乱计为每月3000元的情况下，才停止缴费，物业人员也承认计算错误并答应核查清楚，但至今没有任何说法。一审判决认定陈汉奇庭审中承认彩生活公司曾经于2016年10月20日向陈汉奇催收欠费，与事实不符，是事实认定错误，应予纠正。事实上，彩生活公司此前并没有催收。二、一审判决在适用法律方错误，一审判决在认定《物业合同》对陈汉奇不具有法律约束力的情况下，却适用《合同法》第六十条、第一百零七条判决陈汉奇承担违约责任，属于法律适用错误，应予以纠正。本案不构成事实物业服务合同关系。一审判决以陈汉奇实际享受物业服务为由要求陈汉奇支付相应费用，实际系认定陈汉奇与彩生活公司之间存在事实上的物业服务合同关系。本案中，彩生活公司并非前期物业公司，且彩生活公司是非法进驻涉案小区，完全不符合前述司法解释的法定条件。故，彩生活公司与陈汉奇之间不存在事实物业服务合同关系。一审判决以陈汉奇实际享受物业服务为由判决陈汉奇支付相应费用，是错误的。一审判决错误适用民事证据规则，以未经出示和质证的证据认定本案事实，以深圳中院2018年12月25日作出的(2017)粤03民终19836号判决，认定“涉案小区仍由原告（即彩生活公司）进行不定期物业管理”，是典型的事实认定错误。根据相关法律规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。不管是(2016)粤0306民初25876号民事判决还是(2017)粤03民终19836号民事判决，均未在庭审中出示和质证。根据本案一审判决的陈述，（2017)粤03民终19836号判决作出时间是2018年12月25日，也印证了未经出示和质证的事实。一审判决未正确合法适用民事证据规则，如前述涉诉的水电费金额，在没有任何证据的情况下，不顾“谁主张谁举证”的证据规则，毫不科学的认为“无明显有悖常理之处”，并错误的酌定判定以及诸多错误的证据认定。三、一审判决程序违法，具体包括：违法拒绝陈汉奇提出的追加当事人申请等合法申请，导致遗漏必要诉讼参与人。如前所述，彩生活公司在一审庭审中递交了案外人深圳市宝安龙华经济发展有限公司与深圳市泉源发实业公司签订的《补充协议》等证据，该等证据的来源不明，且涉及案外人，而深圳市宝安龙华经济发展有限公司是诉争小区的建设单位，而深圳市泉源发实业公司是与彩生活公司签订诉争《物业合同》的主体，是彩生活公司号称的涉诉小区合作建设单位。因建设单位加入本案诉讼，对本案基本事实，即涉诉小区的建设单位的认定，以及前期物业公司身份问题的认定等主要案件事实有至关重要的作用。故签订前期物业合同的建设单位是必须参与诉讼的当事人，故有追加的必要。彩生活公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。彩生活公司向一审法院起诉请求：1、陈汉奇支付拖欠的物业管理费19,830.85元、水费7,082.23元、电费21,800.98元、专项维修资金2,253.54元、滞纳金1,743.15元(暂计至2016年6月，最终以实际清偿完毕之日为准)，总计52,710.75元；2、陈汉奇承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年6月1日，案外人深圳市宝安龙华经济发展有限公司（以下简称龙华经济发展公司）作为卖方，与作为买方的陈汉奇签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》[合同编号：深（宝）网预买字（2007）第9001号]，约定买方向卖方购买位于深圳市龙华区龙华街道东环一路与建设东路交汇处南国丽园小区第3栋3座5层503号房。该合同第二十四条约定，卖方依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有一级资质的物业管理企业深圳市永国物业管理有限公司对涉案小区进行前期物业管理。2008年1月8日，上述房产经核准登记至陈汉奇名下，产权份额为100%，房屋用途为住宅，房屋类型为高层，建筑面积为115.21平方米。2009年4月10日，深圳市泉源发实业有限公司（以下简称泉源发公司）作为甲方，与作为乙方的彩生活公司（原名深圳市花样年物业管理有限公司）签署《“南国丽园”物业管理服务合同》，合同约定：该项目为挂靠深圳市宝安龙华经济发展有限公司（以下简称龙华经济发展公司）名义开发，实为甲方全额投资房地产项目。甲方选聘乙方对其开发的南国丽园住宅项目提供物业管理服务事宜。物业管理合同期限为五年，自2009年4月29日起计。如果合同期限未满，业主委员会成立并与其他物业管理企业签订了本物业服务合同生效的，本物业管理委托合同自动终止。小高层住宅的物业管理费为每月每平方米2.2元，高层建筑的物业房屋专项维修资金为每月每平方米0.25元。彩生活公司主张涉案房地产项目系泉源发公司挂靠龙华经济发展公司名义开发，并提交了龙华经济发展公司（甲方）与泉源发公司（乙方）于2005年11月3日签署的《补充协议》予以证明，双方约定乙方可以甲方名义在地块编号为A825-0044，面积25409.17平方米土地上开发商品房项目（该项目定名为“南国丽园”），该项目开发过程由甲方签订本项目相关的合同、文书、文件所涉及的债务以及由此引发的经济纠纷、法律责任一律由乙方承担。彩生活公司主张其自2009年4月开始进驻涉案小区管理，陈汉奇拖欠2009年6月至2016年6月的物业管理费19,830.85元、水费7,082.23元、电费21,800.98元、专项维修资金2,253.54元、滞纳金1,743.15元，总计52,710.75元，且经彩生活公司多次催要仍拒不支付，故而于2016年10月28日提起本案诉讼，起诉状落款日期为2016年10月20日。陈汉奇辩称其不清楚彩生活公司进驻小区管理的时间，亦不清楚目前小区是由何人提供物业服务管理；陈汉奇同时主张其支付了2009年6月至2010年2月的物业管理费及专项维修资金，2010年3月至今，涉案房屋均有居住使用，但未缴纳水电费，由于彩生活公司主张的水电费数额没有证据证明，陈汉奇均不予认可。一审另查，1、彩生活公司主张依据《南国丽园物业管理委托合同》的约定，物业管理费的收费标准为2.2元/月/平方米，专项维修资金的收费标准为0.25元/月/平方米。陈汉奇认为上述合同无效，但同时于一审庭审中确认，其此前缴纳费用的标准是按照深圳市永国物业管理有限公司与开发商签订的前期物业合同约定计算，即物业管理费的收费标准为2.2元/月/平方米，专项维修资金的收费标准为0.25元/月/平方米。2、陈汉奇提交了收款收据及发票，以证明其曾向彩生活公司缴纳过2009年6月至2010年2月的物业管理费及专项维修资金。彩生活公司对上述证据予以认可。3、彩生活公司主张其向陈汉奇发出了催费通知单及律师函催要拖欠的物业管理费、专项维修资金、水费及电费，并提交了催费通知单原件及律师函、快递单的复印件以证明其主张。但彩生活公司未提交上述催费通知单及律师函的送达证明。陈汉奇对上述证据均不予认可，认为催费通知单是彩生活公司单方制作的，律师函及快递单均无原件，且无签收人证明，无法证实彩生活公司向陈汉奇催缴过费用，故彩生活公司是在2016年10月20日向陈汉奇追缴相关费用，2014年10月20日之前的债务已过诉讼时效。4、彩生活公司曾另案起诉涉案小区另一业主吴凌云、于倩倩，诉请上述业主支付2012年12月至2016年8月期间的物业管理费，一审法院于2017年5月27日作出（2016）粤0306民初25876号民事判决书，其中查明涉案小区并未选聘新的物业管理公司，涉案小区仍由彩生活公司进行不定期物业管理，判令吴凌云、于倩倩支付2012年12月至2016年8月期间的物业管理费10,461.15元。上述判决经深圳市中级人民法院于2018年12月25日作出的（2017）粤03民终19836号民事判决予以维持。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案中，陈汉奇与龙华经济发展公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并约定物业管理企业为深圳市永国物业管理有限公司。故彩生活公司深圳市彩生活物业管理有限公司与泉源发公司签署的《南国丽园物业管理服务合同》，对陈汉奇不具有法律约束力。但彩生活公司实际为涉案小区提供了物业服务，陈汉奇作为小区业主直接受益，其应当向彩生活公司支付物业服务费及专项维修资金。本案中，陈汉奇在彩生活公司进驻涉案小区管理后，曾按照彩生活公司主张的收费标准向彩生活公司支付了物业管理费及专项维修资金，亦表明陈汉奇对于收费标准无异议。陈汉奇应按照物业管理费2.2元/月/平方米、专项维修资金0.25元/月/平方米的标准向彩生活公司支付费用。但彩生活公司请求人民法院保护其权利应受到诉讼时效的限制，彩生活公司在陈汉奇未支付物业服务费时即应知道其权利受到侵害，彩生活公司直至2017年5月5日才向一审法院提起诉讼，诉请陈汉奇支付2009年6月至2016年6月的物业服务费，且无证据证明其在起诉前向陈汉奇主张过权利，或存在其他诉讼时效中止、中断等情形；陈汉奇于庭审中仅确认彩生活公司在2016年10月20日向其催缴了费用，故一审法院依据陈汉奇的陈述，认定于2016年10月20日发生诉讼时效的中断，因此，自2016年10月20日起倒推两年即2014年10月之前的费用已经超过诉讼时效，对彩生活公司要求陈汉奇支付2014年10月之前物业管理费的诉讼请求一审法院不予支持。但陈汉奇应支付2014年10月至2016年6月的物业管理费5,322.7元（2.2元/月/平方米×115.21平方米×21个月），对该部分的诉讼请求一审法院予以支持。物业专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，属于全体业主共有，缴纳专项维修资金是业主的法定义务，不受诉讼时效限制。因此，陈汉奇仍应向彩生活公司支付2010年3月至2016年6月期间的专项维修资金2,188.99元(0.25元/月/平方米×115.21平方米×76个月)。关于水电费。彩生活公司诉请陈汉奇支付2009年6月至2016年6月的水费7,082.23元、电费21,800.98元及滞纳金1,743.15元。由于彩生活公司主张2014年10月之前的欠费已经超过诉讼时效，对上述期间的相应诉讼请求一审法院不予支持。但陈汉奇应当支付2014年10月至2016年6月期间的水电费。依照彩生活公司提交的欠费明细清单核算可知，其主张陈汉奇拖欠2014年10月至2016年6月期间的水费为2,158.39元，电费为6,359.04元，两项共计8,517.43元。彩生活公司提交了其单方制作的催费通知单及欠费明细清单以证明其上述主张，陈汉奇对彩生活公司主张的欠费数额不予认可。对此，一审法院认为，彩生活公司提交的证据虽不足以充分有效地证明陈汉奇的欠费数额，但鉴于陈汉奇于庭审中已承认涉案房产一直居住使用至今而未缴纳水电费，且彩生活公司主张的每月欠费金额无明显有悖常理之处，综合考虑本案案情，一审法院酌情判令陈汉奇向彩生活公司支付2014年10月至2016年6月的水电费6,813.94元。对于彩生活公司的超额诉讼请求，一审法院不予支持。彩生活公司主张的滞纳金缺乏合同依据，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈汉奇于判决发生法律效力之日起十日内向彩生活公司支付2014年10月至2016年6月的物业管理费5,322.7元，水电费6,813.94元；二、陈汉奇于本判决发生法律效力之日起十日内向彩生活公司支付2009年6月至2016年6月期间的专项维修资金2,188.99元；三、驳回彩生活公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费559元，由彩生活公司负担407元，陈汉奇负担152元。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于陈汉奇上诉主张彩生活公司的主体资格不适格的问题，本院认为，陈汉奇虽未与彩生活公司签订物业服务合同，但彩生活公司自2009年4月以来一直为涉案小区提供物业服务，并且陈汉奇作为小区业主也曾按照相应的收费标准缴纳到2010年2月的物业管理费及专项维修资金，故双方已形成事实上的物业服务关系，彩生活公司据此有权向陈汉奇主张物业服务费，因此，陈汉奇的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于陈汉奇支付的水电费金额问题，陈汉奇自认涉案房产多年没有缴纳过水电费，综合考虑本案案情以及彩生活公司提交的核算单标准，一审法院酌定陈汉奇支付2014年10月至2016年6月期间的水电费，相关费用标准亦符合日常经验法则，处理结果并无不当，陈汉奇虽对此不予认可，但没有提供足以反驳的证据，故本院对其上诉理由，不予采信。本案为物业服务合同纠纷，涉案小区的建设方并非必要诉讼参加人，故对陈汉奇关于一审程序违法的上诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由陈汉奇负担。本判决为终审判决。审判长 武 永 庆审判员 张   睿审判员 吴 春 泷二〇一八年十一月十九日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。