河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫9001民初4380号原告王宝萍，女，1965年7月14日出生，汉族，住济源市。被告中国农业银行股份有限公司济源分行，住所地：济源市沁园中路**。代表人吕其亮，该分行行长。委托代理人王小军，河南艳阳天律师事务所律师。被告济源市聚鑫置业有限公司，住所地：济源市天坛办事处北潘居委会。法定代表人刘肖锋，该公司总经理。委托代理人郑晓丹，河南剑光律师事务所律师，特别授权。被告史楠楠，男，1985年4月8日出生，汉族，住济源市。原告王宝萍诉被告中国农业银行股份有限公司济源分行（农行济源分行）、济源市聚鑫置业有限公司（以下简称聚鑫置业公司）、史楠楠执行异议之诉一案，本院受理后，依法向被告送达起诉书副本、应诉通知书、诉讼风险提醒书、开庭传票等诉讼文书，公开开庭进行了审理。原告王宝萍、被告农行济源分行的委托代理人王小军、被告聚鑫置业公司的委托代理人郑晓丹到庭参加诉讼。被告史楠楠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王宝萍诉称，2016年4月18日，济源市人民法院对农行济源分行与史楠楠、聚鑫置业公司金融借款合同纠纷一案，作出(2016)豫9001民初504号民事判决，判决史楠楠偿还被告农行济源分行415463.91元及利息，农行济源分行有权以史楠楠、原弘蕾所抵押的位于济源市未来大厦B座7单元1102号的一处房产折价拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。聚鑫置业公司承担连带还款责任。后该案立案执行。2016年11月14日，济源市人民法院作出（2016）豫9001执2193号之二执行裁定，查封史楠楠位于济源市未来大厦B座7单元1102号的房产。2017年3月28日，其对执行标的提出书面异议。济源市人民法院于2017年12月24日作出（2017）豫9001执异27号执行裁定，驳回其的异议申请。其认为该裁定缺乏事实和法律依据，本案涉案房产不属于被告史楠楠所有。2013年3月，史楠楠购买了被告聚鑫置业公司开发承建的未来大厦B座7单元1102号的房产一套，2013年3月27日，孔某支付了全部购房款497043元。2013年12月27日被告聚鑫置业公司给孔某出具了承诺书，承诺给其办理房屋所有权证及负责办证中出现的所有问题。2014年7月29日，孔某将该房屋转让给了原告。聚鑫置业公司将收据换成了原告的名字。综上，济源市人民法院的执行裁定驳回了原告的执行异议，缺乏事实和法律依据。现请求依法确认济源市未来大厦B座7单元1102号房屋为原告所有，并停止对该房屋的执行。被告农行济源分行辩称，本案争议房产系聚鑫置业公司于2011年12月16日出售给被告史楠楠的。双方签订有《商品房买卖合同》并办理了房屋预售登记。史楠楠与聚鑫置业公司签订房屋买卖合同后于2012年1月6日史楠楠与聚鑫置业公司及原弘蕾又与其签订《个人购房担保借款合同》，聚鑫置业公司作为担保人在该合同中签字盖章。2012年1月11日，史楠楠、原弘蕾又与其单位签订房地产抵押合同，同日，济源市房地产管理局出具济源市预购商品房贷款抵押登记证明。因史楠楠为按期偿还借款，其向法院起诉，济源市人民法院作出了(2016)豫9001民初504号民事判决，确认其对争议房产享有优先受偿权。而原告称购买争议房产的时间为2014年7月29日，没有办理预售登记和抵押登记。根据相关法律规定，其是该房屋的登记抵押权人，有优先受偿权，应驳回原告的诉讼请求。被告聚鑫置业公司辩称，济源市人民法院于2017年12月24日作出的（2017）豫9001执异27号执行裁定事实清楚，适用法律准确，济源市人民法院作出的（2016）豫9001民初504号民事判决、以及（2016）豫9001执2193号之二执行裁定均认定史楠楠在无力偿还被告农行济源分行贷款的情况下，法院有权查封其名下争议房屋。被告史楠楠提交答辩状称，同被告聚鑫置业公司意见，另补充，其与原告无直接法律关系。其无力偿还银行贷款后，与被告聚鑫置业公司协商，委托该公司将房屋全权处置。并将处置后的房产用于归还银行贷款。但该公司在处置完房产后，没有偿还贷款。其没有过错，应驳回原告对其的诉讼请求。原告提供的证据有：1、2014年7月29日，被告聚鑫置业公司给其开具的济源市未来大厦B座七单元1102号房款497043元的收据一份，收据左上角写明“孔某同意此房换名为王宝萍”，证明争议房屋开始是孔某购买的，后来又转卖给其，其将房款交给了孔某，将聚鑫置业公司之前给孔某出具的收据作废了，聚鑫置业公司又给其出具了新的收据。2、被告聚鑫置业公司为孔某出具的承诺书一份，证明二被承诺办理房屋所有权证。3、电业局出具的智能交费业务服务协议，用电方写的是孔某，证明孔某把争议房屋转卖给其，其现在是实际购房人。2014年7月29日，孔某把钥匙交付给其。4、（2017）豫9001执异27号执行裁定书，证明其提出异议之诉的过程。5、申请证人孔某出庭作证，证明孔某将争议房屋转卖给其的事实。6、济源中级人民法院判决的刘肖锋等诉北潘居委会股权转让一案的二审判决书一份，证明2011年4月25日以后黄庆军已不是聚鑫公司的股东，但还实际操纵着聚鑫公司。7、（2014）济民一初字第3082号民事判决书一份，证明内容同证据1，因为此后购房款都是打到黄庆军的帐上，黄庆军也同样采取办理贷款的方式将购房者手中的合同收回。8、孔某与黄庆军的录音七份，证明内容同证据6。被告农行济源分行对原告提供的证据1有异议，该收据是在办理抵押登记之后办理的，不具有法律效力，真实性不清楚。对证据2、3、4的真实性无异议，但证据2是房屋所权证正在办理中，并不能确定已经办理完毕，证据3不能证明原告取得房屋所有权。对证据5证人证言有异议，证人与原告之间没有真实的交易。对证据6、7的真实性由法院确定，该证据与本案没有关联性。证据8真实性由法院核实，录音可以证明原告及孔某已经知道该房登记在史楠楠名下且办有贷款抵押登记，所以原告提交的以上证据不能证明系善意取得，不能对抗其单位的优先受让权。被告聚鑫置业公司对原告提交的证据1的真实性无异议，但是该证据不能证明原告全额支付了房款，根据其公司与史楠楠签订的商品房买卖合同，显示争议房屋的总价款为615900元，房屋单价为6000元，而原告只出示了497043元的收据。对证据2的真实性无异议，但是该证据不能证明原告即是该争议房屋的所有权，因为，其根据汇丰公司指示为抵债的六套房屋均出具了承诺书，目的是便于汇丰公司及时能将房屋变现，用于偿还史楠楠的房贷。对证据3的真实性无异议，该证据同样不能证明原告是该争议房屋的所有权人，并不是法定的权属证明。对证据4无异议。对证据5中证人证言的真实性有异议，证人当庭作证其购买的房屋每平方为2700元左右，而争议房屋面积为102.65平方，以此计算据此其原告应当支付的房款为约27万，而不是原告所出具的收据上记载的购房金额，因此可以判定证人证言存在不真实的情况。对证据5、6、7质证意见被告农行济源分行。另补充，本案的法律关系是原告与孔某之间的二手房买卖合同关系，不存在质疑聚鑫公司与史楠楠及农行之间房屋买卖抵押的法律关系。被告农行济源分行提供的证据有：1、史楠楠与被告聚鑫置业公司签订的商品房买卖合同一份、购房发票复印件一张，证明史楠楠购买了争议房屋，办理了预售登记。2、抵押担保合同及抵押登记证明，证明该商品房被告史楠楠已经抵押给农行济源分行。3、济源市人民法院（2016）豫9001民初504号民事判决书影印件一份，证明其对诉争的房屋享有优先受偿权。原告对被告农行济源分行提供的证据质证意见为：对证据1中商品房买卖合同不认可，真实性有异议，对证据1中发票复印件有异议，不是原件，不予认可。对证据2中的抵押合同真实性有异议，因为抵押合同未有房管部门的盖章、签字，存在私下暗箱操作。对证据2中抵押登记证明有异议，没有史楠楠的签字及聚鑫置业公司的盖章。对证据3影印件不予质证。被告聚鑫置业公司对被告农行济源分行提供的证据均无异议。被告聚鑫置业公司提供的证据有：聚鑫置业公司与汇丰公司签订的房屋抵债合同一份，该合同证明经史楠楠同意后将包括争议房屋在内的六套房屋折抵给汇丰公司，被告聚鑫置业公司配合履行各项手续，目前汇丰公司与聚鑫置业公司并没有最终结算。原告对被告聚鑫置业公司提供的证据真实性无异议。被告农行济源分行对被告聚鑫置业公司提供的证据表示不清楚，即便是真实的也不能证明诉争房屋所有权发生了转移，该诉争房屋已经办理了预售登记与抵押登记，不经其同意不能擅自处分。经庭审举证、质证，本院认为，被告史楠楠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。原告提供的证据1，被告聚鑫置业公司对其真实性无异议，被告农行济源分行也未提供证据予以推翻，对原告提供的证据1予以认定。证据2、3、4被告聚鑫置业公司及农行济源分行对其真实性均无异议，予以认定。证据5能够与其他证据相互印证，予以认定。证据6、7是法院生效法律文书，予以认定。证据8被告聚鑫置业公司及农行济源分行对其真实性未予推翻，予以认定。被告聚鑫置业公司对被告农行济源分行提供的证据真实性均无异议，原告虽有异议，但未提供证据予以否认，予以认定。被告聚鑫置业公司提供的证据，原告无异议，被告农行济源分行对其真实性未否认，对该证据的真实性予以认定。根据以上有效证据，本院确认如下案件事实：2012年12月16日，被告史楠楠与被告聚鑫置业公司签订商品房买卖合同，史楠楠购买了该公司位于未来大厦B座7单元1102号房屋一套，价款615900元，史楠楠支付了首付184900元，约定余款以按揭贷款的方式支付。2012年1月6日，被告农行济源分行与被告史楠楠、原弘蕾、被告聚鑫置业公司签订《个人购房担保借款合同》，同年1月11日，史楠楠、原弘蕾与农行济源分行签订房地产抵押合同，将未来大厦B座7单元1102号房屋抵押给农行济源分行。同日济源市房地产管理局出具了预购商品房贷款抵押登记证明。合同签订后，农行济源分行按合同约定向史楠楠发放贷款431000元。2012年12月12日，被告聚鑫置业公司与济源市汇丰投资担保有限公司签订房屋抵债合同，将位于未来大厦包括本案涉案房屋共计6套抵偿欠济源市汇丰投资担保有限公司的债务。2013年3月27日，济源市汇丰投资担保有限公司通过济源市鸿丰房产营销策划有限公司以497043元将该房屋出售给孔某，并给孔某出具了收据。2013年12月20日，被告聚鑫置业公司给孔某出具承诺书，承诺孔某所购买的房屋正在办理所有权证，办理过程中如出现问题，其公司负责。2014年7月29日，孔某又将涉案房屋转卖给原告，被告聚鑫置业公司将孔某的收据收回，又重新给原告出具了收据，孔某在该收据上批注：孔某同意此房换名为王宝萍。2016年1月22日，被告农行济源分行以贷款未及时偿还为由，将被告聚鑫置业公司及史楠楠、原弘蕾诉至本院，要求归还银行贷款及利息并享有对本案涉案房屋的优先受偿权。本院于2016年4月18日作出(2016)豫9001民初504号民事判决，判决史楠楠偿还被告农行济源分行415463.91元及利息，农行济源分行有权以史楠楠所抵押的位于济源市未来大厦B座7单元1102号的房产折价拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。聚鑫置业公司承担连带还款责任。后该案立案执行。2016年11月14日，本院作出（2016）豫9001执2193号之二执行裁定，查封本案涉案房产。2017年3月31日，原告对执行标的提出书面异议。本院于2017年12月24日作出（2017）豫9001执异27号执行裁定，驳回了原告的异议申请。本院认为，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。2012年9月18日，被告史楠楠与被告聚鑫置业公司签订的商品房买卖合同，被告史楠楠支付了首付款，从形式及内容均符合法律规定，为有效合同，且按规定办理了商品房预售登记，具有了公示的效力，故史楠楠是该房屋的所有权人。被告史楠楠在被告农行济源分行按揭贷款后，将该房屋抵押给农行济源分行，也按规定办理了抵押登记，具有了对抗效力。在史楠楠不能按期归还借款的情况下，被告农行济源分行对该房屋享有优先受偿权，该权利已经本院生效法律文书进行了确认。原告虽然交纳了部分购房款，也实际占据该房屋，但该事实并不能证明其拥有该房屋的所有权。故原告请求确认未来大厦B座7单元1102号房屋归其所有并停止该房屋执行的理由不能成立，本院不予支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王宝萍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  邓素云人民陪审员  卢国强人民陪审员  杜永俊二〇一八年十一月十九日书 记 员  白丽君