淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初8519号原告：袁泉，男，1986年7月3日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。被告：江苏威如房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区人民南路****，统一社会信用代码9132080077869666XB。法定代表人：林诗河，职务董事长。委托诉讼代理人：廖辉清，该公司员工。原告袁泉与被告江苏威如房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王明通、被告委托代理人廖辉清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁泉向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理产权证违约金79256元，并承担本案诉讼费。事实和理由：被告是淮安市友创南门尚城小区的开发商，原告于2014年8月26日与被告签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋及车库，价款分别为698426元和20776元。被告应于2015年3月31日前交房给原告，于交房后90日内为原告办理产权登记手续。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告没有按约提供办理产权证的相关手续，已构成违约，要求被告自原告应取得权属证书之日起至实际取得登记证书时止，按照购房款总额的每日万分之一标准支付违约金。被告江苏威如房地产有限公司辩称：逾期办证起始计算时间有异议，应该从原告缴纳维修基金时间即2018年2月26日开始计算，截止时间为2018年6月29日。原告围绕诉讼请求提交商品房买卖合同2份、购房发票3张，被告提交房屋初始产权登记复印件1份、房屋交付签收单1份、业主交维修基金发票复印件1份、淮安市人民政府网上办事大厅关于办理初始产权登记的所需的相关手续材料网页截屏4张、被告在小区大门口张贴的通知业主缴纳维修基金的图片3张、中国银行国内支付业务付款回单1张、借款协议1份、办理大产权证网页截屏1张、创南门尚城三区1号楼竣工验收备案表1份。另外，本院调取淮安市不动产登记办事须知、友创南门尚城1号楼交付使用备案的通知各1份。经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，原、被告签订商品房买卖合同1份，约定：原告购买被告开发的友创南门尚城3区1号楼604号房屋，房价款为698426元。同年11月18日，双方又签订商品房买卖合同1份，约定：原告购买被告开发的友创南门尚城3区地下室6号房屋，房价款为20776元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日(车库为90日)内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。合同附件四：合同补充协议（一）第五条约定：本合同第四条中不含物业公共维修资金（住宅）：小高层、高层100元/平方米（按建筑面积收取），商业用房100元/平方米（按建筑面积收取）；由买受人自行将维修资金缴存至淮安市物业管理中心专户，办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证，如有增减，以政府文件为准。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，2016年6月15日，被告向原告交付房屋。2017年7月27日，友创南门尚城由建设单位组织竣工验收合格，2018年1月4日，淮安市住房和城乡建设局对涉案房屋给予竣工验收备案登记。因部分业主没有及时缴纳公共维修资金，被告先后于2018年2月6日、2018年3月11日、2018年3月29日在小区贴出通知，要求业主到政务服务中心缴清房屋公共维修基金，并将缴费凭证复印件交给被告。2018年2月26日，原告缴纳了涉案房屋的住宅维修资金。2018年6月29日，淮安市住房和城乡建设局对涉案房屋予以交付使用备案，同日被告将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案,并于2018年7月2日完成涉案房屋初始登记，涉案房屋已具备办证条件。另查，根据淮安市不动产登记办事须知，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需材料包括：“…5、房屋已经竣工的材料（《淮安市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书》）…8、交付使用备案的通知…12、法律、行政法规规定的其他必要材料”。本院从不动产登记中心调查了解，开发商办理初始登记需先在淮安市网上办事大厅上申报，申报完成后再向登记部门提交材料，需提交的材料共12项（详见“淮安市不动产登记办事须知”），材料齐全才能办理初始登记；业主必须缴纳住宅专项维修资金后，才能办理初始登记。本院认为：原告袁泉与被告江苏威如房地产有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日(车库为90日)内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。本案被告于2016年6月15日向原告交付房屋与车库，根据合同约定，商品房在90个工作日内即最迟于2016年10月26日被告应将办理权属证书的资料交给产权登记机关，车库在90日内即最迟于2016年9月13日被告应将办理权属证书的资料交给产权登记机关，但被告并未在约定期限内完成上述义务，已构成违约，应向原告承担逾期办理产权证书的违约责任。被告对逾期办证的事实无异议，但对逾期办证违约责任的起算时间有异议，认为原告没有按照合同约定缴纳维修资金，没有履行自己的应尽义务，导致初始登记证无法办理，应该从原告缴纳维修基金之日即2018年2月26日开始计算逾期办证违约金。对此，本院具体分析如下：一、原告是否存在没有及时缴纳维修资金的违约行为。原、被告之间签订的商品房买卖合同附件四补充协议（一）明确约定买受人自行将维修资金缴存至淮安市物业管理中心专户，办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证。从该条款可以看出，原告应当在房屋交付前自行缴纳维修资金，既然双方当事人已经通过书面形式对维修资金的缴纳时间事先作了约定，本案被告对缴纳维修资金不负强制性的通知义务，原告应按约自行缴纳维修资金，而无需被告另行通知。本案原告于2016年6月15日接收房屋，直至2018年2月26日才缴纳维修资金，违反了合同约定的缴纳时间，已构成违约。原告称该条款属于格式合同，被告没有尽到提醒义务，且没有原告的签字确认。本院认为，根据商品房买卖合同第二十条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”、第二十一条“合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”以及第二十二条“本合同连同附件共20页，一式肆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，贷款银行壹份，市住房和城乡建设局壹份”，原、被告签订的商品房买卖合同包含附件四，而原告对此也是知情的，附件四即是合同的组成部分，附件四第五条约定原告自行缴纳住宅维修资金，并在交付房屋时出示票据，因缴纳维修资金本就是业主的义务，该条款并未加重原告的责任，故对原告主张本院不予采纳。二、如何确定被告逾期办证违约金的计算时间。被告认为原告迟延缴纳维修资金，应从缴纳维修资金之日起计算逾期办证违约金。对此，本院认为，从被告提供的办理初始产权登记所需的相关手续以及本院调取的淮安市不动产登记办事须知可以看出，被告作为开发商办理房屋所有权初始登记，维修资金缴存证明和竣工验收备案表都是必须提供的材料，虽然原告存在迟延缴纳维修资金的行为，但被告于2018年1月4日才取得涉案房屋的竣工验收备案登记，才具备办证条件，原告在2018年1月4日之前的任何时间缴纳住宅维修资金，被告都无法按照合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也无法向原告提供房屋的初始登记证，故对被告的此项抗辩意见本院不予采纳。按照合同约定以及原告的实际拿房时间，被告最迟应分别于2016年10月26日和9月13日应将房屋与车库办理权属证书的资料交给产权登记机关，故原告房屋与车库逾期办证违约金应分别从2016年10月27日和2016年9月14日开始计算。但是在2018年1月4日之后，被告已取得竣工验收备案表，因原告迟延缴纳住宅维修资金，致房屋登记机关接受被告提交备案资料的时间延迟，由此产生的延迟责任不能归责于被告，故本院酌情确定逾期办证违约金截止于2018年1月4日。综上，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告未在合同约定期限内完成权属登记相关资料的备案义务，构成违约，应向原告承担逾期办理产权证书的违约责任，原告迟延缴纳住宅维修资金，对产权证书的迟延办理存在过错，也应承担部分责任。自2016年9月14日至2018年1月4日被告应向原告支付车库逾期办证违约金20776元×0.01%×477天=991元，自2016年10月27日至2018年1月4日被告应向原告支付房屋逾期办证违约金698426元×0.01%×434天=30312元，合计31303元。故对原告主张的逾期办证违约金中的31303元予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏威如房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告袁泉逾期办证违约金31303元；二、驳回原告袁泉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1781元，减半收取891元，由原告袁泉负担600元，被告江苏威如房地产有限公司负担291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 方 向二〇一八年十一月十五日书记员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。