贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018)黔0425民初1342号原告:冷明凯，男，汉族，1970年6月8日生，汉族，务农，户籍地：贵州省紫云苗族布依族自治县。现住贵州省紫云苗族布依族自治县。委托诉讼代理人：冷明全，男，1949年1月9日生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县松山镇二村小旱代，公民身份号码：5225301949********。系原告冷明凯之兄。代理权限为特别授权代理。被告：胡荣琴，女，1951年7月3日生，汉族，法院退休干部，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：刘红，女，1977年5月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。系被告胡荣琴之女儿。代理权限为特别授权代理。原告冷明凯诉被告胡荣琴不当得利纠纷一案,本院于2018年10月17日立案受理，依法由审判员景贵政适用简易程序于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告冷明凯及其委托诉讼代理人冷明全、被告胡荣琴及其委托诉讼代理人刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷明凯向本院提出诉讼请求：1、判决被告胡荣琴立即返还原告冷明凯定金98000元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年9月，原告冷明凯与被告胡荣琴经过协商，被告将位于龙洞边的宅基地一块转让给原告，双方对转让面积未具体测量，约为800平方米，转让费为1098000元，2016年9月23日，被告胡荣琴向其侄儿张修平出具《委托书》，全权委托张修平办理有关转让事宜。于是，原告将定金98000元交给张修平，张修平向原告出具《收条》，双方在收条上约定：转交后双方一律不能反悔，若买方反悔定金不退，若卖方反悔双倍定金赔偿。余款买方在2017年3月31日这前一次性补清。并口头约定2017年3月31日补交余款时，被告交付土地产权手续，再正式签订转让协议。到2017年3月31日被告没有交付土地的产权手续，原告也未交付余款。后来经向律师咨询，得知因为原、被告不是同村村民，不能转让土地，转让行为无效。原告要求被告返还定金，被告拒不偿还，故原告诉至法院，提出如前所诉请求。被告胡荣琴辩称，一、2016年9月23日，其委托代理人张修平与原告就案涉的龙洞边宅基地(以下简称“涉案土地”)的转让事宜达成合意，并签订书面转让协议合法有效成立。同日，原告交付定金人民币98000元。是双方真实的意思表示，应属合法有效。应当强调的是，涉案土地以宅基地，实际上的土地性质为国有建设用地，双方对土地名义叫法的误解对协议目的的实现，并没有实质性的影响。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条的规定:“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护”。因此，其转让其所拥有的国有土地使用权的行为是符合法律规定的，双方所签订的协议也是有效成立的。二、其已按照协议约定将土地交付给原告，且原告对涉案土地已经控制并使用。并向第三方收取地租房租费人民币5000元。三、被答辩人惘顾客观事实、断章取义滥用诉权。在协议签订后，被告恪守协议约定将涉案土地交付给原告实际控制使用且将其用于出租获利，但原告一直未按协议约定向答辩人支付剩余土地转让款，怠于履行支付价款义务，有悖于合同中约定的义务和诚实信用原则，被告为此亦多次进行催告。现原告为了谋求的不正当利益，意图毁约，惘顾客观事实、断章取义的提起诉讼，此乃滥用诉权的表现。综上所述，被告认为原告提出的诉讼请求是没有事实和法律依据的，应不予支持，恳请法院查明事实，维护被告的合法权益，依法驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对当事人无异议的证据：1、原告提交的原告身份证、被告身份证、委托书、申请证人熊某、张某出庭作证的证言，2、被告提交的委托书、《收条》，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。对当事人有异议的证据，本院审查认定如下：1、原告提交的《收条》，用于证明被告委托代理人张修平收到原告定金98000元，并约定2017年3月31日被告交付土地使用权手续，原告交付余款，双方签订正式协议的事实，被告胡荣琴对证据真实性无异议，但认为当时土地租赁还有半年时间，当天就将半年租金5000元给原告，实收到原告93000元，在约定的余款交付时间，原告以国家补偿款未发放，要求推迟交付时间，才未签转让协议和交付余款，是原告违约。经审查，该收条系被告受托人张修平出具，在收条下方有“备注：卖方刘顶华、胡荣琴，买方冷明凯、崔晓琴。经双方协商同意宅基转让总价壹佰零玖万捌仟元整（1098000），定金转交后双方一律不能反悔，若买方反悔定金不退还，若卖方反悔双倍定金赔偿。余款买方在2017年3月31日前一次性补清。该协议一式两份，各持一份。”，结合证人熊某、张某的证言，对该证据予以认定。2、被告提交的国有土地使用权证，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告之丈夫取得使用权证的时间是2017年7月13日，在约定2017年3月31日交付土地使用权时间时未取得使用权证，并且取得的使用权面积为195平方米，不是所转让的全部约800平方米面积的所有使用权。经审核，原告抗辩事实和理由成立，对被告证明目的，本院不予采信。根据当事人诉辩陈述，结合经本院审查确认的证据，本院认定以下事实，2016年9月，原告冷明凯与被告胡荣琴经过协商，达成口头协议，被告将位于紫××自治县××（现××为××街道）龙洞边的宅基地一块转让给原告，转让面积双方未作具体测量，约为800平方米，转让费为1098000元，2016年9月23日，被告胡荣琴向张修平出具《委托书》，全权委托张修平办理有关转让事宜。原告将定金98000元交给张修平，张修平向原告出具《收条》1张，在收条的下方有“备注：卖方刘顶华、胡荣琴，买方冷明凯、崔晓琴。经双方协商同意宅基转让总价壹佰零玖万捌仟元整（1098000），定金转交后双方一律不能反悔，若买方反悔定金不退还，若卖方反悔双倍定金赔偿。余款买方在2017年3月31日前一次性补清。该协议一式两份，各持一份。”备注下方有代办人张修平；买方冷明凯签名捺印。因双方协议转让的土地出租期限还有半年，被告当场退还原告5000元租金。被告实收原告93000元现金。根据证人证实，双方口头约定2017年3月31日原告补交余款，被告交付土地产权手续时，再正式签订转让协议。到2017年3月31日被告没有交付土地的产权手续，原告也未交付余款。2017年7月13日被告之丈夫刘顶华取得该块土地的195平方米面积的土地使用权证。至原告起诉时，被告未将土地使用权手续交付原告，原告未支付余款100万元给被告，双方未签订书面转让协议。故原告诉至法院，提出如前所诉请求。本案争议的焦点是：1、原、被告口头协议是否有效。2、返还定金的事实和法律依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采取书面形式的，应当采取书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式。”，土地使用权转让系重大交易，法律、行政法规明确规定土地使用权转让应当签订书面转让合同。本案原、被告达成口头协议转让土地使用权，原告交付定金给被告，并约定在2017年3月31日交付余款和相关手续时，签订书面协议。双方在约定签订协议时间，各方未履行各自义务，未签订书面合同，双方口头协议因未签订书面合同归于无效。无效协议，自始无效，对双方当事人没有法律约束力。即被告代理人张修平在向原告出具的收条中，备注反悔定金处理的约定，对双方没有约束力。因双方口头协议转让土地使用权的合同无效，因该合同取得的财产，应当返还。被告占有定金，没有合法依据，致使原告受损，构成不当得利，原告主张被告返还已交付的定金，有事实和法律依据，本院予以支持，庭审中，原告认可已返还5000元租金，实际交付给被告的现金为93000元，被告应当返还原告人民币93000元。根据以上事实和理由，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第十条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：被告胡荣琴于本判决生效之日起三十日内返还原告冷明凯人民币93000元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费已减半收取1125元，由原告冷明凯负担562.5元，由被告胡荣琴负担562.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。当事人逾期未上诉至本判决生效后，义务人未在指定的期限内履行义务的，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。审判员  景贵政二〇一八年十一月二十七日法官助理卜国赛书记员冷雪华附：诚信风险提示书诚信风险提示书当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或延迟履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人民代表大会常务委员会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。