湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初3617号原告：张涛，男，1990年4月26日出生，汉族，住湖南省临澧县。原告：唐静，女，1991年7月10号出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区****。法定代表人：吴钢耀，董事长。委托诉讼代理人：李国文，湖南同湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾辉，湖南同湘律师事务所律师。原告张涛、唐静与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张涛、唐静的委托诉讼代理人王强强，被告熙日公司的委托诉讼代理人李国文、曾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涛、唐静向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司向原告张涛、唐静支付迟延交房违约金2252.31元（暂计算至2017年3月1日）；2、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司向原告张涛、唐静支付迟延办理初始登记违约金2213.48元（暂计算至2018年9月20日）；3、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司在90日内办理初始登记及不动产权证；4、本案诉讼费用由被告湖南省熙日实业投资有限公司承担。事实与理由：2016年6月28日，原、被告协商一致，签订编号201500981106号的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长沙市望城区，建筑面积89.58平方米，单价每平方米4335元，总金额388329元。合同签订后，原告依约付款，不存在违约。合同第九条约定，被告应于2016年12月31日前将符合法律规定和约定的交房条件的房屋交付给原告使用，但被告未在约定期限内交付合格的房屋。合同第二十一条约定，被告应于商品房交付使用后365个工作日内，将该栋商品房申请初始登记，被告至今未向有关部门申请办理初始登记。原告认为被告逾期交房、逾期办理初始登记的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同第十二条规定，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。应自商品房交付使用后365个工作日，至实际办妥初始登记之日，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。原告多次与被告协商未果，诉至法院。被告熙日公司辩称，一、被告不应承担逾期交房的违约责任；星月绿洲小区因望城区政府市政道路施工、地铁**线建设等原因，导致工程于2017年1月23日才进行竣工验收，但房屋已经具备使用条件，合同约定交房日期为2016年12月31日，《长沙市望城区商品房买卖合同》补充协议第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在《商品房买卖合同》第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。二、延迟办理初始登记属实，但不应承担违约责任；根据合同约定，商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。初始登记即俗称的栋证，栋证是办理到开发商名下的，仅是一个中间环节，对原告利益不造成任何损害。三、不应判令被告90日内为原告办理初始登记和不动产权登记；双方确定办理栋证的截止时间为2018年7月25日，合同约定取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证，因国家政策调整，产权证和国土证合并为不动产权证，直至今日，原告要求办理不动产权登记的时间尚未截止。经审理查明，2016年6月28日，原告张涛、唐静（买受人）与被告熙日公司（出卖人）签订201500981106号《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区，建筑面积89.58平方米，单价每平方米4335元，总金额388329元。该合同第九条约定，交房时间为2016年12月31日前，商品房交付时应当已经竣工验收合格。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第二十一条约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金；该合同附件六《补充协议》第五条第7款第（1）项约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任……。第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，原告依合同向被告交付了购房款；2017年1月19日被告向原告交房。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲11栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2017年3月22日办理建设工程竣工验收备案。2017年1月24日包含涉案房屋在内的星月绿洲小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2016年10月30日，被告熙日公司在报纸上刊登《交房通知》，通知星月绿洲11栋业主于2016年10月31日携带身份证、购房合同等到现场物业公司办公室办理入伙收楼手续。至法庭辩论终结之日，被告尚未办理房屋初始登记，亦未办理不动产权登记。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。双方争议的焦点：一、被告熙日公司是否存在逾期交房的违约行为？本院认为，补充协议第五、六条，对双方逾期收房、交房，约定有相同的宽展期，未免除其中一方责任、亦未加重对方责任、排除对方主要权利，故原告关于《补充协议》第六条属于无效格式条款的观点，本院不予采纳。被告虽然提交了2016年12月30日报纸刊登的《交房通知》，但涉案房屋未经竣工验收及消防验收合格，不符合约定的交房条件。本院按涉案房屋竣工及消防验收合格的时间即2017年1月24日确定为被告向原告交房的时间。被告与原告约定的交房时间为2016年12月31日前，交房日期未超过合同约定90日的宽展期，被告不存在迟延交房的违约行为，原告要求被告支付迟延交房的违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、被告是否应当支付迟延办理初始登记的违约金？是否应当在90日内办理初始登记和不动产权证？在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋权属登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤。原、被告就权证办理事宜的约定没有进行协商变更。综合考虑，初始登记属于办理不动产权证的前置过程，直接影响原告权利的是不动产权登记；初始登记涉及多部门行政职能、迟延登记存在客观因素、初始登记不直接办理至原告名下等原因，本院认为，不宜判令被告90日内办理初始登记。原告请求判令被告90日内办理初始登记、承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。按合同约定，被告应当在商品房交付使用后730个工作日内为原告办理不动产权证。截止法庭辩论终结，办理不动产权证的期限尚未届满。故原告请求判令被告在90日内办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。原告关于“合同中办理房屋所有权证和土地使用权证的时间违法”的观点，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张涛、唐静的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告张涛、唐静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  贾长俐二〇一八年十一月十五日代理书记员  何 靖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。