北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初4884号原告（反诉被告）李来，男，1986年12月25日出生，汉族，个体工商户，住北京市朝阳区。委托代理人许伟峰，北京恒拓律师事务所律师。被告（反诉原告）王晓峰，男，1960年1月22日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托代理人李宙，北京市海勤律师事务所律师。原告（反诉被告）李来(以下称姓名)与被告（反诉原告）王晓峰（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李来及其委托代理人许伟峰，王晓峰委托代理人李宙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李来诉称：2014年12月6日，我与王晓峰的委托代理人郑鑫签订《商铺租赁合同》，约定我承租王晓峰位于北京市朝阳区东三环中路39号院1号楼2层0152号房屋，月租金66667元，租期自2015年1月15日至2018年2月14日。合同签订后，我向王晓峰交付租赁保证金20万元。合同履行过程中，经双方协商，从2016年5月开始，房屋月租金变更为6万元；从2016年9月开始，房屋租金交纳方式由季付变更为月付。截至2016年9月29日，我已支付2016年10月31日前的全部租金。2016年11月1日，王晓峰单方将租赁房屋上锁，不让我继续经营。2016年11月7日，王晓峰通知我将房屋内物品搬走，否则后果自负。为避免损失扩大，我将自有物品搬走，并要求王晓峰退回房屋租赁保证金，但王晓峰一直不予退回。故我诉至法院要求判令：1、解除我方与王晓峰于2014年12月6日签订的《商铺租赁合同》；2、王晓峰退还房屋租赁保证金20万元。王晓峰答辩并反诉称：不同意李来的诉讼请求。2014年12月6日，我与李来签订《商铺租赁合同》，约定李来承租我名下位于北京市朝阳区东三环中路39号院1号楼2层0152号房屋，月租金66667元，租期自2015年1月15日至2018年2月14日。租金每三个月支付一次，李来应于每月应付款月的10日前向我方支付下一期租金。合同履行过程中，双方并没有协商将房屋租金从每月66667元变更为6万元，也没有将支付期限从三个月一付改为月付。根据合同约定，李来应于2016年5月5日前支付2016年5月15日至2016年8月14日期间的租金20万元，于2016年8月5日前支付2016年8月15日至2016年11月14日期间的租金20万元。但李来自2016年5月开始未按约定期限和金额支付租金，直至2016年9月29日才分7次共支付租金33万元，尚欠租金7万元。期间我方多次向李来催讨租金，李来均以生意不好、资金周转困难为由拒绝支付。2016年10月31日，李来明确表示不再交纳租金，要求以保证金抵扣租金，抵扣完毕后就提前终止合同。我方告知李来由于其拖欠租金且提前终止合同，根据双方合同约定，我方有权单方解除合同，且保证金不予退还，李来还需承担相应的违约责任。2016年11月1日，我方通知李来解除合同并要求其腾空租赁房屋，李来拒绝搬离，亦不支付租金，我方无奈之下将房屋上锁。2016年11月8日，李来签收了我方要求其腾空房屋并办理工商营业执照迁址手续的书面通知。2016年11月15日，原告才将租赁房屋内的物品搬离，但至今未办理营业执照迁出手续。综上，因李来违约，我方有权单方解除合同，且不退还保证金，请法院驳回李来的全部诉讼请求。此外，李来的违约行为给我方造成了巨大的经济损失，故我方反诉要求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2016年11月1日解除；2、李来支付所欠租金7万元；3、李来支付违约金3万元；4、李来赔偿经济损失348000元。李来针对王晓峰的反诉辩称：不同意王晓峰的反诉请求。双方是通过电话、短信及微信方式变更房屋租金价格及支付方式的。2016年3月10日，双方发信息确定房屋租金由66667元变更为60000元；2016年9月6日双方发信息确定支付方式由季付变更为月付。根据双方变更后的约定，我方并未拖欠租金。关于第一项反诉请求我方同意，我方认可双方租赁合同于2016年11月1日解除。关于王晓峰主张的违约金和经济损失，我方不认可。我方不能继续承租房屋是因为王晓峰违约所致，由此也给我方造成了损失，但我方并没有主张，本着解决问题的态度，我方仅要求王晓峰退还房屋租赁保证金。经审理查明：王晓峰系北京市朝阳区东三环中路39号院1号楼2层0152号房屋（下称涉案房屋）所有权人。2013年11月，王晓峰出具委托书，委托郑鑫代为办理涉案房屋的出租事宜，包括且不限于谈判、签约、收取租金等与商铺出租、出售有关的全部事项，本委托书有效期至2016年12月31日止。2014年12月6日，王晓峰（出租人、甲方）与李来（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为经营使用。租赁期限三年，自2015年1月15日至2018年2月14日；免租期2个月，第一个月自2014年12月15日至2015年1月14日，第二个月自2016年1月15日至2016年2月14日。月租金66667元，年租金80万元，物业费由甲方承担，供暖费由甲方承担，税金由乙方承担。租金应按每3个月支付一次，租期内乙方于每期应付款月的10日前向甲方支付3个月租金。首次期付款日为2014年12月15日，其他分别为2015年4月5日、2015年7月5日、2015年10月5日、2016年2月5日、2016年5月5日、2016年8月5日、2016年11月5日、2017年2月5日、2017年5月5日、2017年8月5日、2017年11月5日，如果乙方未能按期支付房租，应付迟延支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按月租金的千分之五收取。在合同签订之日，乙方应向甲方缴付20万元作为租赁保证金（相当于3个月的租金），首期租金20万元，共计40万元，合同期内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同规定乙方应缴纳的各项费用。如乙方违反本合同任何条款规定或条件（其中包括但不限于关于交付租金的规定）给甲方造成实际损失的，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，其数额视乙方所欠租金或造成的实际损失的数额而定。甲乙双方自本合同签订之日起，在本租约有效期内，若合同双方任何一方提出解约的，违约方应向守约方支付数额相当于3个月租金的租赁保证金共计20万元作为违约金，并赔偿相应的由此产生的经济损失。乙方未按合同约定按时足额缴纳租金及其他费用，超过七个工作日后仍未能履行合同，乙方要求提前解除合同或乙方违约导致合同终止的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任，租赁保证金不予退回。2015年1月14日，李来出具承诺书，承诺如在租赁合同到期时未能将注册公司从涉案房屋按时迁出，同意从租赁保证金中扣除3万元作为赔付金。合同签订后，李来向王晓峰支付了租赁保证金20万元和租金133万元。关于租金支付情况，李来称已支付2016年10月31日之前的全部租金，其中2016年3月10日双方协议自2016年5月起租金变更为每月6万元，2016年9月6日变更支付方式为按月支付，故李来不拖欠王晓峰房屋租金。王晓峰则称李来提出因经济困难和政策原因可能无法继续在涉案房屋经营，要求变更租金数额及支付方式，对此王晓峰虽然同意，但租金支付时间为每月15日之前支付下个月的租金，故李来仍未按照变更后的约定支付租金，且李来后明确提出不再支付租金、要求以租赁保证金抵扣租金，王晓峰无奈才提出解除合同。根据王晓峰提交的租金支付明细显示，除首期租金外，其余租金李来均未按照合同约定时间支付。在双方微信聊天记录中也显示王晓峰的委托代理人郑鑫多次向李来催收租金，李来以经济压力大为由协商租金数额及付款时间，但称9月15日前支付10月份的租金；郑鑫也提到如果李来能找到租户转让，可以退还押金，如果空置就无法退还。2016年11月1日，王晓峰将涉案房屋上锁。2016年11月7日，王晓峰向李来发送通知，告知双方租赁合同已于2016年11月1日解除，要求李来于2016年11月12日前将工商注册营业地址迁出、结清所有费用、搬离相关物品。2016年11月15日，李来从涉案房屋搬离。经询，王晓峰称因双方租赁合同于2016年11月1日解除，故李来应支付2016年11月1日至2016年11月15日期间的房屋占有使用费，该费用亦包含于其主张的7万元租金中。以上事实，有双方当事人陈述及房屋产权证、《商铺租赁合同》、委托书、银行账户交易明细、收条、通知、微信聊天记录、承诺书等在案佐证。本院认为：王晓峰、李来签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。王晓峰将房屋交付李来使用，李来应当按照合同约定的时间支付租金。从李来每期租金的支付情况来看，除首期租金外，其余每期租金均存在迟延支付的情形。即使在双方于2016年9月6日变更为按月支付租金的情形下，李来仍未按照约定时间支付租金，其所称每月月底前支付下个月的租金没有相应的事实依据。在李来迟延支付租金且已超过七个工作日的情况下，王晓峰享有合同解除权，故本案系李来违约。关于合同解除时间。庭审中双方均认可《商铺租赁合同》于2016年11月1日解除，本院予以确认。因李来系合同违约方，故根据合同约定，其无权要求王晓峰退还租赁保证金。关于王晓峰的其他反诉请求。因双方对租金数额进行了变更且《商铺租赁合同》于2016年11月1日解除，故根据李来已支付租金数额情况，其不拖欠租赁期内租金。但因李来于2016年11月15日才从涉案房屋搬离，故其应当支付2016年11月1日至2016年11月15日期间的房屋占有使用费，考虑到此期间李来并未在涉案房屋实际经营，故本院酌定李来向王晓峰支付房屋占有使用费二万元。关于王晓峰主张的违约金3万元，因《商铺租赁合同》中约定在李来迟延支付租金造成合同解除的情况下，以扣除全部租赁保证金的方式承担违约责任，故对该项反诉请求本院不予支持。关于经济损失348000元，王晓峰未举证证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李来与被告（反诉原告）王晓峰签订的《商铺租赁合同》于二○一六年十一月一日解除；二、原告（反诉被告）李来于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）王晓峰房屋占有使用费二万元；三、驳回原告（反诉被告）李来之其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王晓峰之其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4300元，由原告（反诉被告）李来负担（已交纳）。案件反诉受理费4010元，由原告（反诉被告）李来负担179元【被告（反诉原告）王晓峰已交纳，原告（反诉被告）李来于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）王晓峰】；由被告（反诉原告）王晓峰负担3831元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  赵金燕人民陪审员  王悦欣二〇一八年十一月十二日书 记 员  饶 宇