上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14268号原告：胡旭霞，女，1988年4月27日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。被告：顾阿小，男，1963年12月1日生，汉族，住上海市松江区。被告：朱心爱，男，1981年7月21日生，汉族，住上海市松江区。被告：顾叶丽，女，1980年7月6日生，汉族，住上海市松江区。上列三被告共同的委托诉讼代理人：金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。上列三被告共同的委托诉讼代理人：张艳丽，上海丰兆律师事务所律师。原告胡旭霞与被告顾阿小、朱心爱、顾叶丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序分别于2018年10月12日、25日公开开庭进行了审理。被告朱心爱、顾叶丽及三被告的共同委托诉讼代理人张艳丽到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人周芝均到庭参加了第一次庭审，另一委托诉讼代理人顾超到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告顾阿小于2018年1月4日签订的《房地产买卖居间协议》于2018年8月9日解除；2.判令被告顾阿小立即向原告返还定金20万元(人民币，下同)；3.判令被告顾阿小立即向原告返还房款2万元；4.判令被告顾阿小向原告支付逾期还款的利息损失(以22万元为基数，按照年利率24%的标准，从2018年8月9日计算至实际清偿之日止)；5.判令被告顾阿小立即向原告支付违约金116万元；6.判令被告顾阿小赔偿原告装修设计费用损失53,900元；7.判令被告朱心爱、顾叶丽对被告顾阿小的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告经中介居间，购买上海市松江区秋柏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，被告朱心爱、顾叶丽系该房屋的实际产权人。2018年1月4日，被告顾叶丽受被告顾阿小委托与原告签订《房地产买卖居间协议》，明确房屋转让总价为580万元，原告应在协议当日支付定金20万元，双方应在协议签订后60日内共同至中介处签订《上海市房地产买卖合同》，并于签订该合同当日支付首期房款50万元，并在90日内支付第二期房款377万元，在过户后于2018年6月30日前支付全部尾款133万元。双方约定，如一方未按该协议履行，视为违约，逾期不履行超过15日，守约方有权单方解除该协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。签约后，原告按约支付了定金，被告顾阿小却迟迟未按约与原告签订《上海市房地产买卖合同》，后原告得知，该房屋目前处于查封状态，无法签订买卖合同。故2018年5月22日，三被告与原告签订《补偿协议》，明确被告朱心爱、顾叶丽为房屋实际产权人，被告顾阿小作为登记产权人授权被告顾叶丽签订了此前的《房地产买卖居间协议》，三方协商后最终确认应在2018年6月30日完成签订《上海市房地产买卖合同》，被告顾阿小应配合办理相关一切手续。如于2018年6月30日三被告无法配合完成网签，则视为三被告违约，原告可要求三被告连带担责。三被告应将原告此前支付的款项立即返还，逾期不返还，将按年24%的标准承担利息，三被告还应按照居间协议约定承担赔偿违约金的责任，并承担原告维护权利所产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。三被告同意原告有权先行进行装修，如房屋买卖出现问题，原告所生一切损失由三被告承担，房屋装修的费用以原告签订的房屋装修合同为准，三被告无条件认可上述费用。补充协议签订后，原告经被告朱心爱之请求，预付了2万元房款。2018年6月1日，原告与案外人信某(上海)建筑装饰有限公司(以下简称信某公司)签订装修合同并支付了设计定金1万元，同月28日又支付装修设计费及预付款共计113,900元。然三被告经原告多次催促依然未按约在当月之前与原告签订《上海市房地产买卖合同》。原告无奈于2018年7月31日通过律师函的方式向三被告发函继续催促，在退信后于2018年8月2日，通过短信向三被告发函，要求三被告于2018年8月8日前与原告完成签订《上海市房地产买卖合同》，但三被告依然未予配合。至2018年8月9日，原告通过律师函及短信方式向三被告通知按照《房地产买卖居间协议》的约定，单方解除合同，并要求三被告承担相应的违约责任。原告认为，《房地产买卖居间协议》合法有效，原告按约支付了定金，被告理应按约履行，但被告隐瞒房屋处于查封状态的事实与原告签约，并在原告一再宽限下依然拒绝配合履行义务，致使原告产生严重损失，至今未购得房屋，还产生了装修设计费用的损失。无奈诉至法院，望判如所请。三被告共同辩称，首先，不同意解除合同，合同还有继续履行的可能。即便要解除，对原告主张的解除日期为2018年8月9日也不认可，被告并未收到原告的解除通知。其次，系争房屋的实际权利人为被告朱心爱和顾叶丽，与被告顾阿小无关，故对原告所提要求被告顾阿小承担责任的诉请均不予认可，如需承担责任的，被告朱心爱及顾叶丽均自愿承担。关于定金及房款，若合同解除，同意返还，但利息约定过高，应按银行同期贷款利率计算，且不同意原告主张的起算时间，应由原告举证证明其解约意思表示到达的时间，并从该时间的次日起算。违约金约定数额过高，要求调整。因为违约金原则上不应超出实际损失的30%，而原告并无实际损失。至于装修设计费用损失，不同意支付。一则从原告与案外人之间的合同约定来看，所有款项应在装修公司出具整体施工图纸并确认后付清，但原告并未证明付款条件已具备。若原告在不具备付款条件下支付设计费用，则属于扩大损失，应由原告自负其责。二则，签约时，原告明知或者应知系争房屋处于查封状态，仍坚持进行装修，由此造成的扩大损失也应由原告自行承担。三则，装修设计或实际装修中，按常理均会进行现场勘测，但原告从未向被告领过钥匙，不可能进行过现场测量。所以即便原告能够提供设计图纸，被告也不知图从何来。本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记的权利人为上海静园房地产开发有限公司，核准日期为2015年9月24日。该房屋对应的不动产登记薄上载有预告登记状况信息，显示预购房屋权利人为被告顾阿小，核准日期为2014年6月20日；另显示预购房屋抵押权人为中国银行股份有限公司上海市奉贤支行，抵押债权数额为197万元，债务履行期限为2015年4月21日至2028年4月21日，核准日期为2015年4月29日。2018年1月4日，被告顾叶丽以被告顾阿小代理人的名义与原告签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买系争房屋，房屋权利人为顾阿小，抵押权人为中国银行，转让价款为580万元，定金20万元。双方应在该协议签订后60日内共赴中介处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并应于抵押注销(若有)后15日内、最晚不得晚于2018年8月31日，共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续，过户当日交房。该协议第八条“违约责任”约定，一方未按约履行，视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除该协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金，并由违约方支付总房价的2%作为丙方的居间报酬。该协议另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告向被告顾阿小账户转账支付了20万元，并由被告顾叶丽代顾阿小向原告出具定金收款收据，载明收到原告购房定金20万元，并由中介公司见证。诉讼中，原告提供一份2018年5月22日的《补充协议书》，显示由被告顾阿小作为甲方(卖方)、原告作为乙方(买方)及被告朱心爱、顾叶丽作为丙方(甲方代理人即担保人)经中介方见证签订(落款处的三被告签名处均捺有手印)，载明因甲乙丙之间买卖系争房屋事宜，为明确权利义务，达成如下补充协议：1.甲方确认与乙方于2018年1月4日签订的房屋买卖合同，其中甲方的签名为甲方授权丙方代签，甲方认可该协议签订的全部内容。2.甲方明确该房屋的实际产权人为丙方，甲方代持上述房屋。甲方同意相关款项均由丙方收取，并由丙方继续全权负责处理此后所有的与涉案房屋买卖及办理手续相关的一切事宜。3.现由于丙方未及时偿还房屋贷款，导致目前房屋处于查封状态，故而涉案房屋无法按约网签与过户。故乙方支付购房款的时间，也按照甲方与丙方履行先行义务的时间相应顺延，并不承担任何违约责任。4.三方协商最终确认应在2018年6月30日完成网签，甲方有义务配合乙方及丙方办理相关一切手续。如于2018年6月30日，因甲方或丙方原因无法完成网签，则视为甲方与丙方违约，因此所产生的违约责任，乙方可要求甲方与丙方连带承担，甲方与丙方之间自行区分责任，与乙方无关。甲方及丙方需要将乙方此前支付的款项立即返还乙方，逾期不返还，将按照年24%的标准承担利息，甲方及丙方还应按照合同承担赔偿违约金的责任，并承担乙方维护权利产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。5.期间经三方沟通，乙方可有权先行进行装修，如房屋买卖出现问题，乙方所产生损失一切由甲方及丙方承担，乙方房屋装修的费用以乙方签订的房屋装修合同为准，甲方及丙方无条件认可上述费用。如最终因甲方或丙方原因导致房屋无法过户，买卖无法继续履行。则由甲方及丙方赔偿乙方全部装修款，装修添附的价值部分由甲方与丙方取得。三被告称《补充协议书》确有其事，但称该协议书上顾叶丽的签名系朱心爱代签，且协议条款明显对被告显失公平。原告质辩认为，该《补充协议书》上三被告的签名均是真实的，即便顾叶丽之名确系朱心爱代签，也属家事代理。另查明，2018年5月22日原告向被告朱心爱支付了房款2万元。诉讼中，原告提供了打印时间为2018年8月13日的上海市不动产登记薄，显示系争房屋上有奉贤法院的预查封信息，限制原因为(2016)沪0120民初14440号，受理日期和限制起始日期均为2016年10月8日。原告欲以此证明三被告隐瞒了房屋限制情况，且该限制仍在继续。三被告对该证据的真实性无异议，但认为原告在购房时完全可以查询到房屋状况，对相应风险应有合理预见。而原告指出，其是于2018年1月19日时通过银行查询才得知涉案房屋上有查封信息，此后就敦促被告尽快解决，被告也屡屡承诺马上可以解封，但却迟迟未能兑现。诉讼中，原告提供了律师函及寄送凭据，证明其曾发函催促三被告及时履约，但三被告否认收到过该律师函。此外，原告提供了短信及微信聊天记录，证明2018年8月9日其已有效行使了合同解除权。三被告对该聊天记录的真实性无异议，但不认可原告的证明目的。另外，诉讼中，原告为证明装修设计费用的合理性，在被告提出前述质疑的情况下，提供了设计图纸为证，三被告对该图纸的真实性、合法性、有效性均不认可，并坚持认为原告在未经现场勘测的情况下就出具图纸有悖常理。而原告则称图纸的生成肯定经过了现场踏勘，并非凭空产生，2018年5月22日当天，被告就将系争房屋交付原告进行设计装修，这一点也可由《补充协议书》约定之内容予以佐证。诉讼中，被告指出由于近期房价下跌，若合同解除原告并无损失，并提供了网上查询的同类型房屋售价信息为证，原告对此不予认可，并同样提供了其查询到的同类型房屋售价信息予以反驳。同时原告称其包括房屋溢价损失等在内的损失客观存在，而合同中既然约定了违约金，就应严格履行，若被告认为违约金过高应当调整的，应由被告承担相应的举证责任。上述事实，有上海市不动产登记薄、《房地产买卖居间协议》、收款收据、《补充协议书》、转账凭证及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告顾阿小之间形成的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。现由于作为出卖方的被告及担保人无法及时解决查封等障碍，导致合同无法继续履行，原告可依法解除合同。原告主张的解约时间亦无不妥，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告顾阿小应当返还购房款并承担相应的违约责任。故原告要求返还定金20万元、房款2万元并按约定支付逾期还款利息的主张均于法不悖，本院予以支持。至于违约金，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，对违约金酌情作出适当的调整。本案中，因造成合同无法继续履行的过错在于被告，故兼顾合同履行情况及两原告的过错程度，以及预期利益等因素，并根据公平原则、诚实信用原则，另考虑到，房产交易属日常经济生活中的重大事项，原告作为买方也应尽到充分的注意义务，既然涉案房屋交易有中介居间，其获取房屋性质及权属方面的材料的能力就较强，对存在权利限制的房屋会有一定交易风险应有合理预见，而非完全持放任态度。综上，本院依法酌情确定被告支付原告违约金30万元。至于装修设计费用，原告举证较为充分，且有《补充协议书》的约定为据，本院亦予以支持。虽然被告顾叶丽就《补充协议书》上其签名的真实性提出异议，但其并无证据证明就此及时提出过异议，再结合其在参与交易的情况，本院有理由相信《补充协议书》对其具有约束力。另外，原告要求三被告承担连带责任的主张亦有事实依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告胡旭霞与被告顾阿小于2018年1月4日签订的《房地产买卖居间协议》于2018年8月9日解除；二、被告顾阿小于本判决生效之日起十日内退还原告胡旭霞定金20万元；三、被告顾阿小于本判决生效之日起十日内退还原告胡旭霞房款2万元；四、被告顾阿小于本判决生效之日起十日内支付原告胡旭霞逾期还款违约金(以22万元为基数，按照年利率24%的标准，从2018年8月10日计算至实际清偿之日止)；五、被告顾阿小于本判决生效之日起十日内支付原告胡旭霞违约金30万元；六、被告顾阿小于本判决生效之日起十日内支付原告胡旭霞装修设计费用损失53,900元；七、被告朱心爱、顾叶丽对被告顾阿小的上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,705元，减半收取计8,852.50元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费13,852.50元，由原告胡旭霞负担5,309.50元(已付)，由被告顾阿小、朱心爱、顾叶丽负担8,543元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇一八年十一月十二日书记员  周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。