河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2018）豫10民终3205号上诉人(原审被告)：刘文斌，男，1964年11月9日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：吴文英，系其配偶。被上诉人(原审原告)：河南世邦物业管理服务有限公司，住所地许昌市大同北巷中段。法定代表人：童光晓，任总经理。委托诉讼代理人：岳继成，公司员工。上诉人刘文斌因与被上诉人河南世邦物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2018）豫1002民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘文斌委托诉讼代理人吴文英，被上诉人河南世邦物业管理服务有限公司委托诉讼代理人岳继成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘文斌上诉请求：1、撤销河南省许昌市魏都区人民法院（2018）豫1002民初1125号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定半截河办事处莲城社区委员会与被上诉人签订的《物业服务协议》对全体业主有约束力，存在法律理解和适用错误。本案的被上诉人未经法定程序，不应认定其与上诉人存在物业合同关系。其次，被上诉人应对《物业服务协议》中约定的双方已完成签署合同的授权程序承担举证责任。最后上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的物业服务合同关系，被上诉人收取物业费用没有依据。请求依法判决。被上诉人河南世邦物业管理服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。河南世邦物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1．被告立即交纳物业费19675元、垃圾处置费434元、公摊电费620元、2016年至2017年度热损费2142元，共计22871元；2．支付《前期物业管理服务》协议中约定的违约金并承担本案的诉讼费。事实和理由：刘文斌系许昌市魏都区怡景花城小区业主，世邦物业公司提供服务，自2011年12月至2017年2月28日拖欠物业费及相关费用共计22871元。经多次催要无故拖欠，故诉至法院。诉讼中，原告自愿放弃其违约金的主张。一审法院认定事实：河南永达地产有限公司在许昌市××魏××段开发名为“怡景花城”住宅小区一处，刘文斌系上述小区独立别墅凤苑37号楼业主（317．34㎡）。2003年8月5日，刘文斌与许昌永达物业管理有限公司签订怡景花城《前期物业管理服务》协议，其中物业管理服务费用约定：独立双拼别墅按建筑面积每月每平方米1．0元。2009年1月1日，永达地产与怀大物业签订前期物业管理委托合同，将小区物业管理交予河南怀大物业管理有限公司。2016年6月26日，河南怀大物业管理有限公司与世邦物业公司签订协议书，主要内容是由世邦物业公司于2016年7月1日接手小区的物业管理和服务。2016年6月30日，世邦物业公司（受委托方）与许昌市半截河办事处莲城社区居民委员会（委托方）签订《物业服务协议》（合同编号CBPM-2016-011），许昌市半截河办事处莲城社区居民委员会委托世邦物业公司为本辖区老旧小区怡景花城提供物业基本管理服务，其中约定：1．委托管理期限五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；2．物业费用（包含物业管理公司员工工资福利费用、清洁卫生费等）依照现行物业的标准收取，公摊费用、二次加压水电费等按实际发生数进行核算收取。2016年7月，世邦物业公司入住“怡景花城”住宅小区提供物业服务。2017年3月，世邦物业公司退出小区，不再提供物业服务。另查明，“怡景花城”住宅小区未成立业主委员会。一审法院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规定》五十八条：“因客观原因未能选择产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中“怡景花城”小区业主委员会尚未产生，所在地居委会有权代行小区业委会职责。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，小区所在地居民委员会即许昌市半截河办事处莲城社区居民委员会与选聘的物业服务企业即世邦物业公司签订的物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，被告未按期交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任，付还原告物业费。原告提供物业服务的时间自2016年7月至2017年2月，因协议中约定的现行物业的标准不明确，结合本地实际情况，原告主张按照前期服务管理约定标准计算，本院予以支持。经核算，产生的物业费为317．34㎡×1元×8个月=2538．72元；参照《许昌市城市生活垃圾处理费征收管理办法》，城市规划区内产生生活垃圾的个人等必须按时足额缴纳，被告未提交证据证实其缴纳该费用，原告方主张的垃圾处置费为7元／月×8个月=56元。合同约定“公摊费用按实际发生数进行核算收取”，原告未提交证据证实其提供物业服务期间实际产生公摊电费数额，其主张的公摊电费请求，本院不予支持。原告提供物业服务期间较短，其主张的热损费请求亦未提交证据支持，本院不予支持。原告主张的河南怀大物业管理有限公司提供物业服务期间产生的物业费用，因双方存在其他争议，本案不予一并处理。民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。《中华人民共和国物权法》第七十六条、《河南省物业管理条例》第十六条，赋予了业主在物业管理活动中享有的权利，业主应及时合理行使自己的权利。原告在合同期内为小区提供了服务，小区业主事实上接受了服务，应承担支付物业费的义务。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘文斌自本判决生效之日起十日内支付原告河南世邦物业管理服务有限公司物业服务费2538．72元、垃圾处置费56元，计2594．72元；二、驳回原告河南世邦物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由原告河南世邦物业管理服务有限公司负担330元，由被告刘文斌负担42元。二审确认事实与一审一致。本院认为，本院认为，按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规定》五十八条之规定：“因客观原因未能选择产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，上诉人所在的怡景花城小区尚未成立业主委员会或者召开业主大会选聘相应的物业服务公司。2016年6月30日，东城区半截河街道办事处莲城社区居委会作为委托方（甲方）与河南世邦物业管理服务有限公司作为受委托方（乙方）签订对本案怡景花城小区物业服务协议。本院认为该服务协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，予以确认。故依照相关规定，东城区半截河街道办事处莲城社区居委会作为委托方（甲方）与河南世邦物业管理服务有限公司作为受委托方（乙方）签订的怡景花城小区物业服务协议对小区全体业主具有法律上的约束力，各方应认真履行义务，正确行使权利。本案中，上诉人作为小区业主之一，客观上接受了物业公司提供的服务，其应当履行支付对价服务费用的义务。故河南世邦物业管理服务有限公司诉请上诉人交纳物业服务的相关费用，理由正当，应予支持。关于上诉人诉称河南世邦物业管理服务有限公司未按约定履行合同义务。服务质量差等理由。本院认为，虽每位业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如上诉人所述成立，其可通过业主大会或者向本案社区居民委员会另行主张权利，不能作为拒付物业服务费的依据，且上诉人未就其主张提交充分的证据予以证明，故本院对该项上诉理由，不予支持。综上所述，刘文斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372.0元，由上诉人刘文斌负担。本判决为终审判决。审判长 胡琰峰审判员吕军尚代理审判员肖永强二〇一八年十一月十五日书记员 徐       启       超执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口