山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终1644号上诉人（原审被告）：梁淑荣，女，1960年9月26日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：张鑫奕，男，1989年2月15日出生，汉族，住威海市文登区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：吴树江，男，住威海市文登区天福街道办事处西五里头村**，系威海市文登区天福街道办事处小五里头社区居委会推荐。二上诉人之共同委托诉讼代理人：林鹏，山东昆嵛先锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯玉华，女，1964年1月6日出生，汉族，住，住威海市环翠区/div>委托诉讼代理人：鞠静，山东昀明律师事务所律师。上诉人梁淑荣、张鑫奕因与被上诉人冯玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁淑荣、张鑫奕上诉请求：撤销一审判决，依法改判梁淑荣、张鑫奕向冯玉华支付房款89890.92元。事实和理由：1.冯玉华与梁淑荣签订《房地产定金合同》，约定，梁淑荣以28万元购买冯玉华所有的威海市文登区文登九龙路68号楼4室房屋、储藏室及86-13号车库，定金1万元，办理过户的总费用由梁淑荣负担。后冯玉华以过户费用高为由将房款提高至345000元，双方遂在合同上补充“34.5万包税（包括车库）”。双方在办理过户过程中，冯玉华为达到由梁淑荣、张鑫奕支付部分税费的目的增加上述补充条款，且在税费可以现金缴纳的情形下，冯玉华为避免被发现双方按规定应担税费数额与其所称不一致的问题，告知梁淑荣、张鑫奕税费仅能刷卡支付，存在欺诈。过户手续办理完毕后，冯玉华乘坐张鑫奕的车辆去银行，梁淑荣于途中交给冯玉华现金65000元以偿还冯玉华垫付的税费，冯玉华将税费单据交给梁淑荣；2.梁淑荣夫妇及张鑫奕共在银行取款20余万元，与付给冯玉华的14万元房款及65000元税费数额基本一致，冯玉华仅持有张鑫奕出具的欠付14万元房款的欠条，并无欠付税费65000元的欠条，可以确认梁淑荣、张鑫奕已向冯玉华支付了65000元税费。李东立与梁淑荣在电话中仅有关于过户费用的内容，未涉及14万元房款的问题，电话接通即开始录音，明显存在诱导及欺诈；3.案涉房屋过户所缴纳税费共计92480.8元，税费单据上载明梁淑荣、张鑫奕应承担24890.92元，其余40109.08元应由冯玉华承担。梁淑荣已向冯玉华支付1万元定金，该款项应转为房款。扣除冯玉华向梁淑荣、张鑫奕多收取的税费40109.08元，梁淑荣、张鑫奕现仅需支付房款89890.92元，冯玉华至今未将房屋交付，不应要求房款利息。冯玉华答辩称，1.《房地产定金合同》系双方当事人自愿签订，明确约定办理过户总费用由梁淑荣承担，不存在欺诈；2.房屋买卖过程中，冯玉华代梁淑荣、张鑫奕垫付税费共计81795.02元，冯玉华仅要求梁淑荣、张鑫奕支付65000元；3.梁淑荣、张鑫奕主张的费用92480.8元与冯玉华垫付的税费81795.02元的差额部分10685.78元并非过户费用，系梁淑荣、张鑫奕应交纳的其他费用；4.双方在合同中约定房款付清后交付房屋，现梁淑荣、张鑫奕仅支付部分房款，无权要求交付房屋。冯玉华向一审法院起诉请求：1.梁淑荣、张鑫奕支付冯玉华房款140000元；2.梁淑荣、张鑫奕支付冯玉华告垫付税费65000元；3.梁淑荣、张鑫奕向冯玉华支付以205000元为基数，自2017年7月15日起至实际履行付款义务之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：冯玉华系经营房产信息中介服务的个体工商户，梁淑荣与张鑫奕系母子关系。2017年5月9日，冯玉华与梁淑荣签订《房地产定金合同》，该合同系冯玉华经营的威海市环翠区盛华房产信息中心提供的格式合同。双方约定，梁淑荣购买冯玉华所有的位于威海市文登区九龙路68号楼4室的门市房，建筑面积为87.48平方米，总价为280000元，定金为10000元；梁淑荣于2017年7月15日前筹齐全部房款，所付定金在付款时抵作房款；办理产权过户的总费用全部由梁淑荣承担；冯玉华赠送位于威海市文登区九龙路86-13号车库（该车库登记在冯玉华丈夫李东立名下）。合同签订后，梁淑荣向冯玉华支付了10000元定金，冯玉华于当日出具了收条，内容为：“今收到梁淑荣购买九龙路68-4门市房定金人民币壹万元正（￥10000元）”。因梁淑荣、张鑫奕未能筹齐房款，双方协商通过银行贷款支付部分房款。2017年8月7日上午，冯玉华与李东立、梁淑荣及其丈夫张启先共同到中国建设银行文登支行办理贷款，后双方到不动产登记部门办理产权过户手续，并通知张鑫奕到达现场。当日下午，双方再次到不动产登记部门，冯玉华及李东立将案涉房屋及车库均变更登记至张鑫奕名下，并由冯玉华用李东立的交通银行信用卡划款缴纳税费共计81795.02元（含车库税款）。双方于办理产权过户手续当日变更税款承担方式为梁淑荣、张鑫奕负担65000元，并将该变更内容书写在各自持有的定金合同底部，其中冯玉华持有的合同中手写内容为：“十、此房34.5万包税（包括车库）张鑫奕2017.8.7”，梁淑荣、张鑫奕持有的合同中手写内容为：“叁拾肆万伍仟元包全税冯玉华（2017.8.7）”。产权变更登记完成后，双方到建设银行办理贷款手续。张鑫奕通过银行转账向冯玉华支付房款140000元，冯玉华向梁淑荣、张鑫奕出具收条一份，内容为：“今收到张鑫奕购买文登九龙路68-4门市房首付款人民币壹拾肆万元正￥140000元”；张鑫奕向冯玉华出具欠条一份，内容为“张鑫奕今欠冯玉华购买文登九龙路68-4门市房，房款人民币壹拾肆万元正（￥140000元）此款由银行一次性付清，此款到账后此条自动作废”。后因梁淑荣、张鑫奕原因，该140000元银行贷款未能办理成功。张鑫奕于2017年8月21日领取上述房产及车库的产权证书。因梁淑荣、张鑫奕尚未将房款付清，冯玉华未将该房产及车库的钥匙交付。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、梁淑荣、张鑫奕认为根据合同约定其承担过户费用，但过户费用只是办理过户所产生的费用，包括评估费、办证费等，不应包含税款，而根据完税证明可以看出梁淑荣、张鑫奕应承担的税费合计为24890.92元，因此冯玉华多收取梁淑荣、张鑫奕税费40109.08元。冯玉华认为双方在合同中并未区分过户费限于评估费、登记费，而是约定过户总费用，所以因过户产生的任何费用均为过户费，应由梁淑荣、张鑫奕承担。一审法院认为在办理房产过户手续过程中关于税费没有约定的双方应按法定各自缴纳，双方另有约定的，应按约定承担。双方合同中约定过户总费用由梁淑荣一方100%承担，之后双方变更约定，由梁淑荣一方负担65000元税费，应认定双方对于税费承担作出了明确约定，该约定不违反法律的强制性规定。梁淑荣、张鑫奕持有的完税证明中虽部分标明纳税人为冯玉华，但符合双方合同约定，故对于梁淑荣、张鑫奕上述主张，不予采纳。2、冯玉华提交2017年8月15日李东立与梁淑荣的电话录音，拟证实梁淑荣认可欠冯玉华税费65000元，梁淑荣、张鑫奕对上述录音的真实性予以认可，但否认欠付税款。该录音中，李东立两次提及55000元，并询问何时能给钱，梁淑荣在电话中表示正在荣成要钱，要到了再打钱（……李东立：不是，你啥时候给我，我等着用这钱呢。梁淑荣：啊？李：我等着用这五万五千块钱呢。梁：哎，我知道，我也在荣成问这个人要钱，我在荣成现在。李：你在荣成，你什么时候回来？我这急用这钱。梁：我也着急，我没看要出来给你，这不就行了嘛，我在荣成，没回来。……李：你在荣成给我打钱不行么？梁：我不得要出来才能给你打嘛，我不要出来给你打，我从哪弄钱，我这不在这要嘛。……梁：我在荣成问这个人要钱，要完了我就给你。李：还得等你几天呢，我这着急用这钱，五万五，我这着急用这钱呢。……梁：好哇，我尽量快点，我也着急，你这说的呀。李：他不给你，你说你也不能这样欠我的钱呀，你说我都过到你名下了，你说你这钱还欠着。梁：我知道欠你的钱，大哥，你看有钱我早打给你了，我这不是在这要给你嘛。……）。冯玉华表示李玉东不清楚冯玉华已10000元定金返还给梁淑荣、张鑫奕，所以将该定金从税款中扣除。冯玉华称在2017年8月7日，因为梁淑荣、张鑫奕首付款不够，且梁淑荣、张鑫奕付款情况需与银行转账情况一致，所以冯玉华将梁淑荣、张鑫奕先前交纳的定金10000元返还给张鑫奕，张鑫奕在建设银行ATM机上将该款存入银行卡中后，与另外130000元一起转入冯玉华的银行卡中。为核实上述情况，一审法院至中国建设银行文登支行调取了梁淑荣、张鑫奕及张启先在2017年8月7日在建设银行开户且尚在使用的所有账户以及账户在2017年8月7日的交易记录，但未发现冯玉华所述的10000元交易情况，仅有张鑫奕转账支付给冯玉华140000元的交易记录以及张启先当日取款4800元的交易记录。同时，鉴于冯玉华与李东立的身份关系以及2017年8月7日李东立也到达建设银行，对于现场情况有一定知晓，因此，对于冯玉华主张已将10000元返还梁淑荣、张鑫奕，不予采信。李东立在电话中向梁淑荣索要55000元，系将冯玉华垫付的应由梁淑荣、张鑫奕承担的税费65000元扣除10000元定金后得出，结合梁淑荣在电话中并未否认欠付55000元的事实以及调取银行交易情况来看，该事实存在具有较大可能性，予以认定。3、冯玉华提交2017年10月9日冯玉华与张鑫奕之间的电话录音，拟证实张鑫奕拒绝付款，并认可尚欠冯玉华140000元购房款。该录音中，冯玉华表示梁淑荣、张鑫奕尚欠其税钱65000元、房款140000元，张鑫奕表示不欠税钱，只欠冯玉华手里那张纸上的钱（欠条），只同意再给冯玉华房款80000元。通过该对话可知，冯玉华与梁淑荣、张鑫奕在办理过户之前，双方原商定由梁淑荣、张鑫奕承担60000元税费，但后期冯玉华临时要求梁淑荣、张鑫奕承担车库过户税费中的5000元（冯玉华：你觉得这房子我挣钱了吗？张鑫奕：挣不挣钱这个不管我的事，你懂吗？现在是，因为本来咱俩都可以很好的解决这件事情，当时在房管局你也知道缴税多少钱，是你自己亲口说的对不对，你写到那张纸上多少钱也是你自己同意，你亲自写的，你凭什么去交款的时候说加钱就加钱，你凭什么？冯：我加钱是因为当时六万元包的是房子，后来我把我送给你的车库税钱，我都给你交了，那个一万八千元。张：我该拿的我都拿了，如果你这样说的话，我就不想跟你说话了，你知道吗，白纸黑字，什么证据都有，咱就是以字据为证，懂不懂，就完了，如果你还想来你在房管局那一套，呛着我、逼着我干嘛，门都没有。冯：你一万八千块钱车库钱，我跟你要五千块钱多么？张：你别说多少，你当初写的时候明明白白写的什么都包，完了，没有其他的了。……冯：我给你拿一万八千块钱车库的费用，我跟你要五千块钱多吗？张：你别跟我说那些，白纸黑字写的清清楚楚，然后咱们还有监控，你让我签字在那边，你必须给我加钱，不加钱我就不过怎么样怎么样，这都是你干出来的事，我忍了，现在我跟你说，我不会忍了，因为什么东西冯：因为这房子是你的了。张：因为你说话不好听，我特别不喜欢你，你说话不好听，加上是你那天在那，就为了多少钱，你就逼着，我不过了，怎么怎么地，都是你干出来的。……）。电话中张鑫奕虽否认欠付冯玉华65000元，但并未表示已付清该款以及如何支付，更多的是阻止冯玉华提出其尚欠205000元以及反问或质问对方（冯：你说给我八万块钱指的是啥钱？是房钱还是税钱，你税钱就欠我六万五……张：如果你再跟我说这个的话，再跟我提税钱，我告诉你你记错人了，我不欠你税钱，我只欠你你手里那张纸上的钱，你知道吗，其他东西我不欠你，如果你再跟我胡搅蛮缠这个的话，我跟你说，我挂电话你爱咋地咋地。……冯：那你这是，就是说税钱不打算给我，十四万你打算给我八万，是不是这个意思？张：不是，大姐，你前半句话说错了，税钱我已经给你了。冯：税钱啥时候给我的？张：啥时候，啥时候，你傻呀，我啥时候给你的，你不知道哇，那我还说我这十四万已经给你了呢。冯：那你条拿回去了吗？14万的条，钱给我了，为啥条没给你呢？张：就是，我还好奇你怎么这么不讲理呢，我钱都给你了，你怎么一点信用都没有呢，你这人怎么回事，你把条给我呀。）。结合梁淑荣、张鑫奕认可该录音真实性以及其向冯玉华出具了欠条140000元的事实，对该录音证据予以认定，对冯玉华提出的待证事实予以采信。4、梁淑荣、张鑫奕主张冯玉华将缴纳税费的单据交出，即视为梁淑荣、张鑫奕已经付清了65000元税费。梁淑荣陈述，2017年8月7日双方办理完过户手续后，冯玉华与梁淑荣、张鑫奕一家一起由张鑫奕驾驶小轿车前往政储蓄银行取款，其与冯玉华坐在车辆后排座，梁淑荣交给冯玉华6捆10000元并另数了5000元给冯玉华，冯玉华将税费单给了梁淑荣，冯玉华数了5000元，没数6捆10000元，这6捆现金有当天支取的，也有之前支取的。冯玉华否认梁淑荣、张鑫奕已经支付65000元税费，并表示为防止出现假钱超过20000元就不会收取现金，而且当时前往邮政储蓄银行途中，冯玉华有该行储蓄卡，完全可以通过银行转账或存款的方式收取该款。冯玉华认为其持有代梁淑荣、张鑫奕付款的交易记录，税费单据对其无用，而对梁淑荣、张鑫奕有用，因此在交完税费后直接将单据交给梁淑荣、张鑫奕。一审法院认为，在双方均无预谋的情况下，税费单据的交付与梁淑荣、张鑫奕付给冯玉华钱款之间不存在必然关系，仅凭税费单据由梁淑荣、张鑫奕持有尚不足以直接证明梁淑荣、张鑫奕已经付给冯玉华65000元，对梁淑荣、张鑫奕的上述主张，不予采纳。一审法院认为，梁淑荣、张鑫奕主张已将冯玉华垫付的65000元税费付给冯玉华，应当对此承担举证责任，但梁淑荣、张鑫奕提供的证据尚不足以证明其事实主张。首先，完税证明单据不同于具有债权性质的借据或欠条等，仅表明纳税义务人已向税务机关缴清税款，持有完税单据不具有债权人的身份或抵销债务的作用，因此仅持有税费单据不足以证明梁淑荣、张鑫奕已付清其应承担的税款。其次，梁淑荣表示在2017年8月7日办理过户手续之后已将65000元税费款付给冯玉华，但李东立于2017年8月15日向梁淑荣索要55000元时，梁淑荣并未拒绝，且表示正在筹款。此时仅过去8天，李东立多次提及“55000元”、“我着急用这钱”，该“55000元”与梁淑荣、张鑫奕欠付的房款相差一定数额，此时若冯玉华不知晓银行贷款无法办理，其向梁淑荣、张鑫奕索要剩余款项不符合交易习惯。即便此时冯玉华已知晓贷款无法办理，其主张的钱款数额与实际欠款数额不符。第三，梁淑荣、张鑫奕主张其交纳的10000元定金并未按定金合同约定抵作房款，亦不认可冯玉华主张的已将该定金返还的事实，但冯玉华向银行贷款的总额为140000元，若贷款成功，即视为梁淑荣、张鑫奕房款付清，双方交易完成。同时，张鑫奕向冯玉华出具的欠条金额亦是140000元，梁淑荣、张鑫奕表示当时忘记将10000元定金扣除与常理不符。综上，双方已在当日将定金10000元从梁淑荣、张鑫奕应承担的65000元税费中扣除，更符合本案事实。梁淑荣、张鑫奕尚欠冯玉华垫付的税费55000元，应予以偿还。冯玉华、梁淑荣、张鑫奕就案涉房屋约定价款为280000元，现有证据显示梁淑荣、张鑫奕已支付140000元，张鑫奕拟向银行贷款140000元支付剩余房款，并向冯玉华出具欠房款140000元的欠条，银行贷款并未申请成功，故梁淑荣、张鑫奕尚欠冯玉华房款140000元，应予以支付。双方虽在合同中约定梁淑荣、张鑫奕于2017年7月15日一次性付清全部房款，但之后双方变更支付方式为银行贷款。截至起诉之日，双方均已明确银行贷款无法办理成功，冯玉华要求梁淑荣、张鑫奕支付欠款，故梁淑荣、张鑫奕应支付给冯玉华的195000元应从冯玉华起诉之日（2017年10月11日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决：一、梁淑荣、张鑫奕于判决生效之日起十日内向冯玉华支付剩余房款140000元并从2017年10月11日起至梁淑荣、张鑫奕实际履行付款义务之日止按照中国人民银行同期贷款利率计付该款项的利息；二、梁淑荣、张鑫奕于判决生效之日起十日内向冯玉华支付垫付税款55000元并从2017年10月11日起至梁淑荣、张鑫奕实际履行付款义务之日止按照中国人民银行同期贷款利率计付该款项的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376元，由梁淑荣、张鑫奕负担4200元、冯玉华负担176元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，冯玉华与梁淑荣于2017年5月9日签订的《房地产定金合同》实为房屋买卖合同，双方约定办理过户的总费用由梁淑荣承担，通常理解“过户总费用”即除去房款外在房产交易中产生的税费等。双方在同年8月7日办理房屋产权转移登记手续时明确“34.5万包全税”即梁淑荣、张鑫奕购买案涉房屋、储藏室及车库共计向冯玉华给付34.5万元，冯玉华承担全部相关税费。在此过程中，梁淑荣、张鑫奕向冯玉华给付房款14万元及定金1万元。梁淑荣、张鑫奕主张冯玉华为让其支付不应负担的税费而存在欺诈行为，既无证据证实，亦与上述履约过程不符。冯玉华就房屋过户过程中产生的税款以银行卡划卡支付，即该部分款项已由冯玉华支付是确定的事实，亦符合双方合同的约定。梁淑荣、张鑫奕主张其已将6.5万元税款以现金方式给付冯玉华，在冯玉华收取1万元定金亦出具收条的情况下，梁淑荣、张鑫奕给付6.5万元现金却未要求冯玉华出具收据，且当时完全可以转账支付，显然与常理不符。同时在梁淑荣与李东立的通话过程中，李东立向梁淑荣索要5.5万元，梁淑荣表示正在筹钱，然后给付。故梁淑荣、张鑫的该主张与事实不符，本院不予采信。在双方对于房款及税费已有明确约定的情况下，梁淑荣、张鑫主张另行计算双方各应负担的税费数额，理由不当，本院不予支持。综上，梁淑荣、张鑫奕的上诉主张，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由梁淑荣、张鑫奕负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一八年十一月九日书记员  邓雯涛