云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)云01民终6712号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司,住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：崔美月，女，汉族，1990年9月13日生，住云南生宣威市，系该公司员工。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，住四川省峨眉山市，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：欧东林，男，汉族，1976年12月28日生，住四川省仪陇县，委托诉讼代理人：字香聪，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：赵毅，男，1963年12月14日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与被上诉人欧东林、原审第三人赵毅居间合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人尊园公司的委托诉讼代理人崔美月，被上诉人欧东林的委托诉讼代理人字香聪到庭参加了诉讼，原审第三人赵毅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。尊园公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：该判决事实认定不清、适用法律严重错误，致使处理结果有错误。1、原审法院已经查明认定上诉人促成涉案合同的签订，上诉人有权收取约定的居间报酬；被上诉人应当依照法律规定和涉案合同约定向上诉人支付居间报酬23000元。2、原审法院认定上诉人的过错导致涉案合同未能顺利履行系事实认定不清，适用法律错误。被上诉人欧东林辩称，因赵毅无权处分涉案房屋，最终导致合同的无法履行，上诉人作为专业的房地产经纪公司，对于合同的订立，未尽到合理的审查义务，具有严重过错，无权要求被上诉人支付中介费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。尊园公司向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付人民币23000元；2、被告立即向原告支付违约金（以23000元为基数，从2016年10月26日起按照日千分之一计算）；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月25日，原告（经纪方、丙方）、第三人赵毅（出售方、甲方）与被告欧东林（购买方、乙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：1、甲方向乙方出售位于昆明市西昌路702号昆明大观干休所9幢1-9141号房屋；2、成交价格为115万元，定金4万元；3、甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬；4、基于丙方签署本合同前提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币23000元。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失，逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。2016年10月25日，被告欧东林向第三人赵毅支付定金4万元。2017年1月8日，被告欧东林与第三人赵毅签订《补充协议》一份，双方约定由赵毅将购房定金其中的2万元退还给被告欧东林，如在2017年1月20日前未能退款，则赵毅退款3万元。另查明，位于昆明市西昌路**昆明大观干休所****房屋的原产权人为赵元贵，赵元贵于2015年9月27日死亡，第三人赵毅于2017年5月27日取得上述房屋的产权。一审法院认为，首先，根据法律对合同缔结的原则性规定，结合合同内容，一审法院依法确认《房屋买卖暨居间合同》中的居间合同关系有效，不违反法律、法规强制性规定的权利义务关系受法律保护。其次，原告作为专业的房产经纪公司，其在提供居间服务过程中在法律上负有高于一般民事主体的注意义务。本案中，因第三人赵毅不是诉争房屋的产权人，原告提起诉讼时赵毅也未取得相关授权，导致房屋买卖合同未能履行，原告在签订《房屋买卖暨居间合同》时未按照法律规定或者交易习惯尽到合理审查的注意义务，导致被告与第三人不能正常完成交易，其行为具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”对居间人如实报告义务的规定，居间人无权请求委托人支付报酬。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明事实与一审判决确认事实一致，本院予以确认。结合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：被上诉人欧东林是否应向上诉人尊园公司支付中介费用。本院认为：上诉人尊园公司（丙方）与被上诉人欧东林（乙方）、原审第三人赵毅（甲方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定由原审第三人赵毅向被上诉人欧东林出售涉案房屋。合同对于房款支付房屋约定为，扣除定金之后的房款支付房屋为于公证机关办理定金公证时支付61万元。合同还约定，因房屋性质属于部队，现因土地问题暂时无法正常过户，双方约定先做定金公证，待部队土地移交地方再办理过户，甲方承诺房屋可以正常交易。合同还约定，甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬。乙方同意向丙方支付佣金23000元，支付时间为定金公证当天。合同签订后，被上诉人欧东林支付4万元定金，但各方未依约办理定金公证。2017年1月8日，欧东林与赵毅签署补充协议，约定由赵毅退还欧东林部分定金。对于尊园公司是否有权向被上诉人欧东林收取居间费用，本院认为，首先，三方在上述合同中已明确约定，尊园公司已促成欧东林与赵毅签订合同，尊园公司有权收取居间费用，支付主体为欧东林。其次，涉案房屋的产权问题是否导致本案买卖合同无法履行。三方主体在上述合同中虽未对签订合同时房屋的所有权人并非为赵毅进行约定，但却明确约定，因房屋所涉土地性质问题导致暂无法办理过户，故各方同意先办理定金公证。因此，涉案房屋的权属问题并不导致各方无法履行合同。再次，赵毅于2017年5月27日取得涉案房屋的产权，进一步印证上述合同并非无法履行。综上，房屋买卖合同无法继续履行的原因并非在于尊园公司，其已向欧东林提供居间服务，依据合同约定，欧东林应向尊园公司支付居间费用，并承担相应违约责任。对于违约金，因合同中并未约定居间费用的支付时间，故本院酌情支付自尊园公司起诉之日（2017年4月17日）起至款项付清之日止按年利率6%计算的利息。综上，上诉人尊园公司所提上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初3615号民事判决；二、由被上诉人欧东林于本判决生效后十日内向上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司支付中介费23000元，并支付该款自2017年4月17日起至款项付清之日止按年利率6%计算的利息；三、驳回上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费456元，二审案件受理费456元，合计912元，由被上诉人欧东林负担。本判决为终审判决。审判长 王 虹审判员 郭 佳审判员 郑会利二〇一八年十一月二十三日书记员 罗 俊