江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终7840号上诉人（原审被告）：陈清。被上诉人（原审原告）：苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州吴中经济开发区广建路******。负责人：吴小霞，该公司经理。委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。上诉人陈清因物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初1725号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈清上诉请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，任意扩大自由裁量权，适用法律错误。根据合同第2.3条约定，如上诉人不在租赁期满前三个月提出书面续租申请，则合同到期终止。被上诉人可在合同到期后立即收回涉案房屋。基于对此的理解，涉案房屋租赁合同于2012年7月31日到期后，上诉人实际已腾空房屋，不再继续使用。一审法院扩大对继续使用的解释。自2012年8月1日起，被上诉人从未向上诉人要求支付使用费、水电费、物业费等，说明被上诉人认可上诉人腾空案涉房屋，默认租赁关系终止。根据租赁合同第9.1条规定，被上诉人3年多未催收使用费、水电费说明其已收回房产。在2015年12月31日，被上诉人收回房屋前并没有通知上诉人解除租赁关系，也没有给予上诉人合理的准备时间，说明双方之间不存在租赁关系。上诉人租赁涉案房屋，用于投资注册个体工商户，于2012年12月31日被当地工商行政管理部门吊销。印证自租赁合同到期后，上诉人即搬离了房屋，不再经营使用。被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，不应支持。苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司向一审法院提出诉讼请求：判令原审被告支付其自2012年8月1日至2015年12月31日共41个月的房屋使用费19618.50元、物业管理费4059元、保洁费854元，合计24531.50元，扣除保证金2079元后，原审被告还应支付其22452.50元。一审法院认定事实如下：2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将其位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。后苏州科桥物业管理有限公司成立苏大教服文正后勤服务中心，并以该中心名义开展招租经营。2008年10月，苏州科桥物业管理有限公司将苏大教服文正后勤服务中心更名为科桥物业吴中公司。2011年6月15日，原审原被告签订《服务用房使用合同书》一份，约定：原审原告提供C2-12A服务用房（建筑面积18平方米）给原审被告使用；使用期限为一年，自2011年8月1日至2012年7月31日；使用期满，原审原告有权收回服务用房，原审被告应如期返还；到期如需续租，原审被告须于使用期满前3个月书面告知原审原告，原审原告根据情况变化提出要求，另行协商，协商不成，协议不再续签，双方合同到期终止，原审原告不再另行发出不再续租的通知，原审被告如有违约行为，原审原告有权决定不再续签合同；合同项下的服务用房仅限于服装用；原审被告向原审原告一次性缴纳服务用房使用违约保证金2079元，保证金不计利息，且不被视为本合同项下任何租金及应付费用的预付费，原审原告有权在上述保证金中扣减原审被告应付而未付的任何费用，或作为原审被告发生在本合同项下的违约事件时应付的违约金，待合同终止时，原审被告如无违约原审原告将使用保证金一次性返还原审被告；全年房屋使用费5742元，于合同签订之日支付；水电费用按原审原告所核成本价收款，每月结算一次；原审被告按规定交纳保洁费（非餐饮：75元/月，每年按10个月收取），在每年交纳服务用房使用费时一次性交纳；本合同终止后，原审被告如不履行合同，未将所服务用房及场所按约归还给原审原告的，应向原审原告支付违约金人民币300-1000元/天（根据面积确定，用房面积小于200㎡按300元计算）；等等。当日，双方还签订了《服务用房物业管理合同书》一份，约定：在房屋使用期限内，原审原告为该房屋提供物业管理服务，物业管理费为1188元，于合同签订之日支付；等等。原审被告已按约向原审原告支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费、保洁费。上述两份合同于2012年7月31日到期后，双方未再续签合同。庭审中，原审原被告确认原审被告已交纳保证金2079元，现尚未退还。原审原告称，在上述合同到期后，原审被告继续使用涉案房屋至2016年1月，房屋使用费、物业管理费、保洁费支付至2012年7月31日。以上事实，有原审原告提供的苏州市吴中区发展计划局批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建筑工程消防设计审核意见书复印件、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《服务用房物业管理合同书》及当事人陈述等予以证实。另，原审原告称原审被告在2012年8月之后继续实际使用涉案房屋并缴纳了水电费，为此提供了水电费收据复印件3张。经质证，原审被告表示对上述收据的真实性无法确认，认为收据载明的收款单位为C2-12号，但C2-12号有3家，C2-12A是其中一家，3家共用水电费，因为其店面一直是空关的，故水电费可能是另外2家所产生的。一审法院认为，原审原被告签订的《服务用房使用合同书》、《服务用房物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原审原告已依约交付了房屋，原审被告作为承租人理应按约支付房屋使用费、水电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限至2012年7月31日届满，原审被告作为承租人应于期满前腾退房屋，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原审被告辩称租期届满后其店面一直空关，但其并未与原审原告办理退还涉案租赁房屋的交接手续，亦未向原审原告要求退还保证金，据此一审法院可以认定2012年8月1日之后原审被告仍在继续使用涉案房屋，本案中不定期租赁关系一直持续至2015年12月31日。原审原告向原审被告主张2012年8月1日至2015年12月31日期间按每年5742元计算的房屋使用费、按每年250元计算的保洁费、按每年1188元计算的物业管理费，于法有据，一审法院予以支持。经核算，原审原告主张的自2012年8月1日起至2015年12月31日止的房屋使用费19618.50元、物业管理费4059元、保洁费854元，合计24531.50元，不超过双方之前约定的标准，一审法院对此予以支持。关于原审被告付给原审原告的保证金2079元，原审原告主张该保证金直接抵付原审被告应付的各项费用，符合双方合同约定，一审法院予以准许，抵扣该款后，原审被告还应支付上述期间的房屋使用费、物业管理费、保洁费合计22452.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条之规定，一审法院判决如下：原审被告陈清于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司人民币22452.50元。案件受理费减半收取为人民币181元，由原审被告陈清负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案租赁合同到期后，上诉人应将房屋返还给被上诉人。上诉人未能证实在2012年7月31日合同到期后返还房屋或被上诉人收回房屋，故一审法院认定双方之间形成不定期租赁关系持续至2015年12月31日正确。上诉人应当按照合同支付该期间的费用。上诉人未在一审审理过程中提出诉讼时效抗辩，在二审中对此不予理涉。陈清的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费361元，由陈清负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  黄文杰审判员  周 红二〇一八年十一月二十六日书记员  毛莉莉