北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初11644号原告（反诉被告）：北京首开亿信置业股份有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园****楼。法定代表人：孙宪海，董事长。委托诉讼代理人：汪春旭，北京市衡石律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京博伟恒业汽车贸易有限公司，，住所地北京市朝阳区十八里店乡白墙子村**法定代表人：李富明，董事。委托诉讼代理人：许茹英，北京市华贸硅谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：周淮，北京市华贸硅谷律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京首开亿信置业股份有限公司（以下称原告）与被告（反诉原告）北京博伟恒业汽车贸易有限公司（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪春旭、被告委托诉讼代理人许茹英到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于北京市朝阳区X号的租赁场地腾空并交还原告；2、被告按照每年750000元的标准向原告支付自2018年1月1日起至实际腾空之日止的场地占用费；3、被告以750000元为基数，按照每日1%的标准向原告支付自2018年1月1日起至实际腾退之日止的逾期腾退违约金。事实和理由：2014年5月9日，原被告双方签署《场地租赁协议书》，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区X号场地（以下简称X号场地），用于经营汽车4S店。租赁场地面积共18亩，约定年租金为75万元，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。合同还约定，合同期满后，乙方（即被告）未经甲方（即原告）同意，继续使用甲方场地，拒绝搬出，甲方将根据年租金加收每日年租金1%的违约金，直至乙方搬离为止。2014年12月31日合同到期后，双方并未续签租赁合同，而被告也没有向原告腾退交还租赁场地，而是继续无偿占用至今。鉴于目前全市大力疏解非首都功能，被告在租赁场地经营的汽车4S店也在疏解之列，且在市国资委统一部署的“拆违”工作中，该租赁场地被列为专项清理范围。被告拒绝腾退搬离的行为，是违反合同的违约行为，故提起诉讼。被告答辩并反诉称，不同意原告的所有诉讼请求。一、双方之间存在合法租赁合同关系。双方在2008年签订了为期15年的《场地租赁协议》，租赁期限到2022年12月31日止，被告有权继续使用租赁物。2018年8月24日收到原告变更诉请之前，原告没有就2017年期限届满后不予继续出租的相关事宜向被告提出任何告知。二、双方就2018年的租金尚未达成协议。双方签订的为期15年的租赁协议尚未届满，根据两份补充协议约定的租金数额可知，第六年后的租金是双方另行重新协商确定的。2018年的租金数额双方还没有协商，原告在本案中主张被告按照每年75万元的标准支付场地使用费没有合同依据。三、被告在租赁场地上的建筑物是合法合规的建筑，若拆除须提供合法完整的拆迁审批文件。原告在2017年合同签订之后，没有向被告提出过要求腾退，也没有提供过新的2018年签发的政府要求拆除腾退案涉租赁场地的政府审批文件，原告的诉讼请求没有依据。如果原告能提供合法完整的政府批文明确要求拆除本案租赁场地，但被告在租赁场地经营多年，具备一定经营规模，腾退工作涉及近200多人的重新安置、众多车辆迁移，以及合适场地重新寻找、安置的难度，希望至少给予六个月的合理腾退期限。被告同时反诉要求判令原告继续履行双方2008年8月5日签订的《场地租赁协议书》。原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。2008年双方签订了《场地租赁协议书》约定的租赁期限只有5年，2012年12月31日合同到期。当时为何双方会签订期限到2022年的租赁协议书，是因为被告称其要向北汽集团申请合作，要求我方配合其出一份租赁期限为15年的合同，期限到2022年的租赁协议书没有我方经办人的签名，也没有对方留下的电话，也没有合同编号，该份协议只是为了配合对方办手续使用，并不是双方真实意思体现。2012年租赁合同到期之后，2013年我方与被告续签了一年，2014年又续签了一年，2014年年底合同到期后，我方要求被告腾退，但其一直拒绝腾退。经上级公司协调，被告支付了2015年至2017年三年的占有使用费。期限到2022年的租赁协议书并非双方当事人的真实意思表示,且已被之后签订的合同所替代,应以之后双方签订的合同为准。2014年10月，朝阳区人民政府对包含涉案场地在内的一片区域作出征收决定，委托我方进行征收工作，被告占用涉案场地的行为已经干扰了腾退征收工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此认定事实如下：2008年8月5日，出租方北京城市开发股份有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁场地协议书》，约定：甲方出租的场地位于X号场地，面积18亩；租赁用途经营汽车4S点，租赁期限自2008年1月1日至2012年12月31日止；租赁价格第一年租金为60万元，以后每年在上一年基础上递增3%，第二年租金为61.8万元，第三年租金为63.654万元，第四年租金为65.564万元，第五年租金为67.53万元；乙方在租赁期内需要实施改造、装饰项目，须报甲方审批后方可实施，不得私自拆改，解除协议前应无条件拆除，将渣土清运干净，达到场光地平；协议期满自然终止，乙方拥有优先续签权，如不续签乙方在期满前一个月提出文字说明，乙方应自行拆除，将渣土清运干净，达到场光地平，经甲方验收后，本协议终止；租赁期内，按照政府有关规划或甲方需要使用该地，乙方应无条件服从，自行拆除，经甲方验收后撤离，自甲方通知之日起一个月内，自行拆除完毕，租金按撤离之日以前实际租用场地天数计算，本协议终止；本合同期满后，乙方未经甲方同意，继续使用甲方场地，拒不搬出，甲方有权按约定年租金的0.5‰以天数计算违约金外，甲方仍有权终止合同。2008年7月25日，北京城市开发股份有限公司经工商核准，变更名称为原告。2010年2月8日，原被告签订《场地租赁补充协议书》，约定：作为2008年8月1日双方签订的《场地租赁协议书》的有效法律补充文件，补充主要内容有：场地租金自第三年起（即2010年1月1日至2012年12月31日）调整为每年75万元。2012年12月31日，原被告分别作为甲、乙方，再次签订《场地租赁协议书》，约定租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金75万元；租赁期内，如遇政府征地、拆迁，需要乙方停止经营撤离场地时，乙方应无条件服从，甲方及拆迁方将不对因拆迁造成一方的损失予以补偿；本合同期满后，乙方未经甲方同意，继续使用甲方场地，拒不搬出，甲方将依据年租金并加收每日年租金1%的违约金，直至乙方搬离为止；因不可抗力、拆迁或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用的，本协议自动解除，在乙方结清此前租金以及其他费用的前提下，双方互不承担违约责任。该协议书约定的其他内容与2008年签订协议书基本一致。2014年5月9日，原被告分别作为甲、乙方，继续签订《场地租赁协议书》，约定租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金75万元。协议书约定的其他内容与2012年签订协议书基本一致。2017年12月18日，原被告分别作为甲、乙方又签订《场地租赁协议书》，约定的租赁期限为自2015年1月1日至2017年12月31日，年租金75万元，本协议签署后七日内乙方将三年租金一次交清；协议期满自然终止合同，乙方应在协议期满前自行拆除租赁场地上所有的建筑和设施；本协议期满后，或者出现政府征地、拆迁，或者项目建设需要等情形导致本协议终止后，乙方未经甲方同意，继续占用甲方场地，拒不搬出的，甲方将依据年租金标准收取场地占用费并加收每日年租金1%的违约金，直至乙方撤离为止；租赁期满未能续约的，乙方应于租赁期满后30日内将租赁的场地以场光地平的状态交还甲方。庭审中，原被告一致确认，因2017年11月原告提起本案诉讼，双方经协商被告补交了2015年至2017年三年的租金，因此双方于2017年12月18日补签了上述租赁协议书。庭审中，被告出具了2008年8月5日出租方北京城市开发股份有限公司（甲方）与被告（乙方）签订的另一份《租赁场地协议书》，相比于2008年8月5日双方签订的租期为三年的《租赁场地协议书》，约定内容不同之处有：租赁期限自2008年1月1日至2022年12月31日止；第六年后的租金另行协商后签订补充协议。庭审中，原被告对该份协议书的真实性不持异议，但原告称被告当时说他们要跟北汽集团申报项目，是为了配合被告双方签订了租期为15年的协议书，但该协议书并非双方真实意思表示，也没有会签单、经办人签字、合同编号等。被告称之所以签订租期15年的协议书确实是因为被告要与北汽集团进行奔驰汽车的合作项目，该协议书已经取代了租赁期限到2012年的协议，对于原告所称该协议书并非双方意思表示的主张不予认可。2014年10月30日，北京市朝阳区人民政府作出朝政房征字﹝2014﹞3号《北京市朝阳区人民政府房屋征收决定》，载明：分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目符合公共利益需要，现决定对该项目用地红线范围内的房屋及其附属物实施征收，国有土地使用权同时收回。房屋征收四至范围为：东至京津塘高速路规划线，南至朝阳区界，西至方庄东路，北至左安路。项目搬迁签约期限自2014年10月31日9时起至2014年12月31日中午12时止，被征收人应在此期限内与北京市朝阳区房屋征收事务中心签订《房屋征收补偿协议书》。2014年10月，甲方北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室、乙方原告签订《分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目房屋征收补偿工作协议书》，载明：该项目位于朝阳区十八里店地区，四至范围：东至京津塘高速路规划线、南至朝阳区界、西至方庄东路、北至左安路。甲方负责组织开展本项目的房屋征收和补偿工作，乙方负责做好筹措周转房屋、安置房源等工作。庭审中，原被告确认，涉案的X号场地在上述房屋征收四至范围内。2017年6月21日至10月23日，原告多次向被告发函，告知被告在市国资委统一部署的“拆违”排查工作中，X号场地被列入专项清理范围，双方未续签合同，合同租期届满后被告需将X号场地腾空交还给原告，并在函件中多次告知被告按时完成腾退做好准备，并明确了被告腾退时间。被告在相应的回函中称，积极落实X号场地腾退事宜，但难以在要求时间内完成腾退工作，腾退场地面临寻找替换的经营场所，请原告给予合理充足时间。庭审中，原被告一致确认，被告交纳的租金截至到2017年12月31日，此后一直占有使用X号场地，至今未交纳使用费。本院认为，原告称2008年原被告签署的租期为15年的《场地租赁协议书》并非双方真实意思表示，被告不予认可，原告未能举证，故本院对原告的主张不予采信。2008年双方签署的两份《场地租赁协议书》中并未作出取代相关协议书的约定，故关于被告主张租期15年的协议书取代了租期到2012年的协议的答辩意见，缺乏依据，本院不予采信。现无相反证据推翻，本院认定原被告2008年签署的两份《场地租赁协议书》，以及2012年、2014年、2017年签订各《场地租赁协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自义务。根据原被告双方2008年签署租期为15年的协议约定，“第六年后的租金另行协商后签订补充协议”，但庭审中双方并未提交任何证据证明原被告曾于上述协议签订的第六年后就租金问题签订过补充协议。故，2008年签署的租期为15年的协议，在履行第六年后没有就租金进行约定，欠缺合同继续履行的根本要件，属于客观履行不能，应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告主张原被告2008年签订的租期15年的租赁合同尚未到期、被告有权继续使用租赁物的答辩意见，于法无据，本院不予采信。根据双方2017年倒签的租赁协议约定，租赁期限截止到2017年12月31日。结合庭审查明的事实，被告自2017年12月31日后未再交纳租金，原告于2017年多次函告被告266场地面临拆迁腾退，要求被告腾退，被告亦函复配合腾退工作，上述事实经过表明，双方就解除266场地租赁合同关系进行了磋商，原告明确表示不再出租266场地，双方至今未再签订租赁协议。且根据政府相关文件，X号场地在安置房项目房屋征收四至范围内，出于公共利益的需要，该场地已不适宜继续租赁使用。综合上述分析，被告继续占有使用266场地缺乏正当性，原告要求被告腾退交还266场地并按照近7年来的年租金标准支付自2018年1月1日起场地占用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鉴于被告在租赁场地经营规模较大，本院对被告搬离腾退266场地的时间予以酌定。被告反诉要求继续履行《场地租赁协议书》的请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。原被告在2017年签订的《场地租赁协议书》中对逾期腾退违约金进行了约定，原告有权要求被告支付该项违约金。但双方约定的违约金比例过高，本院结合合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对被告支付逾期腾退违约金的标准予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京博伟恒业汽车贸易有限公司自本判决生效之日起45日内将位于北京市朝阳区十八里店乡白墙子村X号的租赁场地腾空交还原告（反诉被告）北京首开亿信置业股份有限公司；二、被告（反诉原告）北京博伟恒业汽车贸易有限公司自判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京首开亿信置业股份有限公司支付上述租赁场地占有使用费（以每年750000元为基数，自2018年1月1日起至实际腾退交还之日止）；三、被告（反诉原告）北京博伟恒业汽车贸易有限公司自判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京首开亿信置业股份有限公司支付逾期腾退违约金(以75万元为基数，按照年24%的标准，自2018年1月1日起至实际腾退之日止)；四、驳回原告（反诉被告）北京首开亿信置业股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京博伟恒业汽车贸易有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14900元，由被告北京博伟恒业汽车贸易有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费50元，由被告北京博伟恒业汽车贸易有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  范米多人民陪审员  杜素玲人民陪审员  林克仙二〇一八年十一月二日书 记 员  王艳茜