海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初212号原告(执行案外人）:郭明鑫，男，2005年8月22日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路******。公民身份证号码：×××。法定代理人：郭春明，系郭明鑫的父亲。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。被告（申请执行人）:海南柏盈实业投资有限公司。住所地：海南省海口市龙昆北路**龙珠大厦****。统一社会信用代码：×××。法定代表人:孙崇格,该公司总经理。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。被告（被执行人）:乐东金地房地产开发有限责任公司。。住所地：海南省乐东县尖峰镇岭头村雨林海景公馆统一社会信用代码：×××。法定代表人:王显义。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：刘桂琴，该公司副总经理。公民身份证号码：×××。被告（被执行人）:三亚圣义海达房地产开发有限公司。。住所地：海南省三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**注册号：460XXXXXXXX3649。法定代表人:王海达。公民身份证号码：×××。原告郭明鑫与被告海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。郭明鑫的委托诉讼代理人李传申、柏盈公司的委托诉讼代理人邢佰峰、金地公司的委托代理人刘桂琴到庭参加诉讼，圣义海达公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郭明鑫向本院提出诉讼请求：1.确认郭明鑫与金地公司签订的《乐东商品房买卖合同》合法有效；2.判令位于××县房（以下简称A1210房）属于郭明鑫所有；3.判令金地公司将A1210房办理不动产权证至郭明鑫名下；4.判令解除对A1210房的查封；5.判令柏盈公司、金地公司、圣义海达公司负担本案诉讼费用。事实与理由:郭明鑫借款35万元给金地公司，但金地公司因资金紧张无法偿还，故将一套房屋抵债给郭明鑫。郭明鑫于2015年10月19日与金地公司签订了《乐东商品房买卖合同》，金地公司将A1210房出售给郭明鑫，价格为321700元，交款322800元（含1100元的办理产权手续费），房屋建筑面积为64.56平方米。金地公司当时已提供了房地产开发的预售许可证等全部手续。2015年11月29日，金地公司为A1210房办理了网签。同日，郭明鑫入住该房屋，并交清了契税、房地产公共维修基金、物业水电费等全部费用。因此，郭明鑫购买A1210房在前，柏盈公司申请查封在后，郭明鑫已交付了全部购房款并已实际入住，依法应该解除查封。对于柏盈公司所主张的土地抵押问题，金地公司已经将银行的贷款全部还清，应予解押。但一是因涉案的房屋过多，手续复杂，所以解押缓慢，二是因为柏盈公司的阻挠所致。银行对该土地的抵押权与柏盈公司无关，其不是该抵押的权利人，无权对此主张权利。此外，柏盈公司在本案的债权属于高利贷，借款行为不符合法律规定，请求法院依法予以查明，判如所请。柏盈公司答辩称，一、依据物权法第九条、第十四条、第十六条、第十七条的规定，郭明鑫未能提供相关登记证明，其并未取得该房产的所有权。二、郭明鑫提交的《乐东商品房买卖合同》没有体现明确的签订时间，且署名部分没有其签名，也没有金地公司相关人员的签字，与商品房买卖合同的严谨性常理相违背，对其真实性存疑。三、《乐东商品房买卖合同》约定郭明鑫一次性付清房款，但郭明鑫未提供相应款项的转账凭证。根据金地公司于2018年5月7日出具的说明，双方原是借款关系，后以案涉房屋进行抵债，但没有出示抵债的相关证据，因此在时间及金额上明显无法吻合，不能证明郭明鑫已实际取得并占有涉案房屋。四、A1210房系编号为“尖峰国用（2010）第31号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间设定登记抵押，至今仍未解押。根据金地公司与中国农业发展银行三亚分行之间的《最高额抵押合同》第五条约定：“本合同项下抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物、孳息、以及因抵押物毁损、灭失或被征收、征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金。”第七条第三款约定：“未经抵押权人书面同意，抵押人不得采取赠与、转让、出租、再抵押、质押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。”而郭明鑫主张的合同签订时间在第三个抵押期间内，金地公司显然没有自由处分地上附着物的权利,双方的买卖行为应属无效之行为。五、本案性质为执行异议之诉，而非确认之诉，解决的是人民法院采取的查封措施是否符合法律规定事宜，因此郭明鑫主张确认涉案房屋归其所有，于法无据。综上所述，此为金地公司为了逃避债务，转移财产的做法，郭明鑫的诉请没有事实根据和法律依据，请本院予以驳回。金地公司口头辩称，一、金地公司不应作为本案被告。金地公司对其与柏盈公司的借贷合同提供了三块土地进行担保，但柏盈公司起诉了金地公司并将整个小区除33套房之外的房产全部查封，属于超标的查封，使郭明鑫及全小区正当购买案涉房屋的业主卷入漫长的诉讼之中。金地公司并未否认过郭明鑫购买案涉房屋的事实，更没有利用郭明鑫所购房屋偿还任何债务的想法，郭明鑫应撤回对金地公司的起诉。二、根据法律规定，应当解除对郭明鑫购买的案涉房屋的查封。案涉房屋是郭明鑫在法院查封之前的购买的，其已交付了全部购房款，并支付了物业费、水电费，入住也已有数年之久，已实际占有使用案涉房屋。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，应予解封。三、金地公司已经将郭明鑫所购房屋报送到房屋管理部门进行了预登记，从房管局可查询到郭明鑫的购房状况。四、郭明鑫在购房时也想不到会有他人查封其所购房屋，金地公司与他人的债务也涉及不到购房人的利益。综上所述，金地公司与他人的债务，不应涉及小区全体业主购买的房屋，望法院解除对案涉房屋的查封。圣义海达公司缺席未作答辩。本院经审理查明：2017年1月16日，本院受理柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案，柏盈公司起诉请求：1、判决解除柏盈公司与圣义海达公司、金地公司双方于2015年10月26日签订的《协议书》及2015年11月27日签订的《补充协议1》；2、判令圣义海达公司、金地公司共同偿还借款本金人民币47336079元及相应利息17242775元（按月息2%暂计算至2016年12月31日为17242775元），合计为：64578854元，自2017年1月1日起按年利率24%计算至本息实际还清为止；3、判令圣义海达公司、金地公司共同赔偿柏盈公司、律师费损失人民币400000元、财产保全担保费损失69745元；4、本案诉讼费用由圣义海达公司、金地公司承担。本院于2017年7月7日作出（2017）琼01民初48号民事判决：一、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该案在审理中，柏盈公司向本院申请诉讼保全，请求冻结金地公司在中国建设银行股份有限公司乐东支行的银行账户存款（账号：×××）、圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××），以64578854元为限，或查封金地公司、圣义海达公司价值64578854元的土地使用权及房产[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号、尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号及该土地上的房屋雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]。柏盈公司以中国平安财产保险股份有限公司向本院出具的保险金额为19373656元的诉讼财产保全责任保险保函作为担保。本院于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。根据上述生效裁定，本院对金地公司名下的包括郭明鑫购买的A1210房进行查封。郭明鑫为此提出异议，以其已购买被查封房产并已一直居住至今为由，请求法院解除查封。经本院审查，认为郭明鑫提交的《乐东商品房买卖合同》未显示其签订时间在法院查封案涉房屋之前，也未能举证证明已支付了购房款，故郭明鑫对案涉房屋的保全查封提出的异议不能成立。本院遂于2018年4月20日作出（2018）琼01执异150号民事裁定，裁定驳回郭明鑫的异议请求。郭明鑫不服该裁定，遂提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2012年4月8日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局对雨林海景公馆一期1、2号楼颁发乐房售证字（2012）004号《商品房预售许可证》。有效期为2年，自2012年4月1日至2014年4月11日；因该楼盘尚未竣工验收和销售完毕，金地公司分别于2014年4月21日、2015年4月21日、2016年5月24日向该局提出续期申请，经核准，该局批准续期1年的申请。预售时间续期为2014年4月23日至2015年4月23日、2015年4月30日至2016年4月30日；2016年5月25日至2017年5月25日。2016年2月26日，中国农业发展银行三亚市分行致函该局，说明该项目一宗土地连同在建房屋已在县国土局设定抵押登记（抵押登记时间为2015年9月17日），故该局在2016年5月25日续期时在《商品房预售许可证》上备注“部分土地已设定抵押”字样。2015年9月17日，乐东黎族自治县国土环境资源局向中国农业业发展银行三亚市分行颁发乐东他项（2015）第007号《土地他项权利证明书》，载明：金地公司将其位于乐东县尖峰镇岭头粮食附营所8000平方米的国有土地使用权设定抵押[土地证号为：（2010）第**]，为借款人三亚柏盈热带兰花产业有限公司2400万元的贷款担保，抵押期限为2年，自2015年9月10日至2017年9月16日。2018年6月6日，中国农业业发展银行三亚市分行、金地公司共同向乐东黎族自治县国土环境资源局出具《还款证明》，载明：上述贷款已于2017年5月17日结清贷款本息。故该局于2018年7月12日解除雨林海景公馆一期1号住宅楼、2号住宅楼房屋的抵押。再查明，2015年10月19日，郭明鑫与金地公司签订《乐东商品房买卖合同》约定：郭明鑫购买A1210房，房屋建筑面积64.56平方米，总金额322800元，由郭明鑫于2015年10月19日签署该合同时一次性支付，合同还约定了其他事项。2015年10月19日，金地公司向郭明鑫开具收据，载明收到A1210房购房款322800元。同日，金地公司向郭明鑫开具收据，载明收到郭明鑫A1210房的契税9684元、维修基金3873.6元、物业费1472元、水费200元等费用合计15966.6元。之后，郭明鑫陆续缴纳了水电费、物业费等费用。2018年5月8日，郭明鑫向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局申请查询涉案房屋的网签状况，查询结果为：A1210房，合同编号为LDL000006313；网签生成时间为2015年11月29日；网签提交时间为2016年2月6日；销售状态为已售，买受人为郭明鑫，查封与抵押状态分别为：已查封、已抵押。以上事实，有当事人提交的（2017）琼01民初48号民事判决（裁定）书、（2018）琼01执异150号民事裁定书、乐东商品房买卖合同、收据、商品房预售许可证、土地他项权利证明书、网签状况证明、当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、郭明鑫对A1210房是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。本案系案外人执行异议之诉，关于郭明鑫能否就被查封的A1210房排除执行的问题，可参照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定予以审查。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照上述规定，应根据郭明鑫在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与金地公司签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等情况予以认定。1、本案证据能够证明，双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，郭明鑫在法院查封A1210房之前已经与金地公司签订了《乐东商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。柏盈公司虽辩称，案涉土地及地上建筑物已设定抵押，郭明鑫与金地公司的买卖行为无效。但先办理抵押再进行转让，商品房买卖合同也不因房屋转让未经抵押权人同意而无效，并不影响该合同效力的认定。此外，柏盈公司虽辩称该合同没有体现明确的签订时间，对其真实性存疑。但根据房管部门出具的网签状况，A1210房的买受人为郭明鑫，网签生成时间为2015年11月29日，备案的合同编号与郭明鑫提供的合同一致，可证实该商品房买卖合同的真实性以及签订于该房被查封之前的事实，故柏盈公司的该项答辩意见不能成立。2、本案证据能够证明，郭明鑫已支付全部房款并已合法占有案涉房屋。金地公司因向郭明鑫借款，对郭明鑫负有债务。郭明鑫购买涉案房屋时，郭明鑫要求以其借款抵作购房款，金地公司同意并于2015年10月19日出具收据，认可收到郭明鑫购房款322800元。买卖双方自愿以借款抵作购房款的行为，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故应认定郭明鑫在A1210房被查封之前已向金地公司支付了全部购房款。柏盈公司虽辩称郭明鑫未提供相应款项的转账凭证，也未提交与金地公司存在以房抵债的证据，但根据郭明鑫提交的商品房买卖合同、网签状况、收据等证据可互相印证双方就案涉房屋在法院查封之前就已签订了合法有效的买卖合同并支付了全部购房款的事实，故柏盈公司的该项抗辩意见没有事实依据。此外，根据金地公司向郭明鑫开具的关于收取物业费、水电费的收据，可知金地公司已向郭明鑫交付了A1210房，郭明鑫在法院查封之前已入住该房屋。3、案涉房屋非因郭明鑫自身原因而未办理过户登记。因金地公司没有偿还银行贷款，案涉土地及地上建筑物的抵押尚未解除，客观上不能办理房产过户登记。郭明鑫购买案涉房屋时系在商品房预售许可证有效期之内，该许可证上也未载明土地已设定抵押的内容，作为普通消费者的郭明鑫有理由相信案涉房屋的产权清晰，对案涉房屋能否办理过户登记手续的问题已尽到了充分的注意义务，对于该房屋不能办理过户登记并无过错。故应当认定非因郭明鑫自身原因而不能办理案涉房屋的过户登记。二、郭明鑫是否享有涉案房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，郭明鑫与金地公司签订的商品房买卖合同合法有效，但由于尚未办理产权过户手续，尚未取得物权，只享有物权期待权。因此郭明鑫请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，郭明鑫对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求解除对A1210房的查封即不得对A1210房的执行的诉讼请求成立，本院予以支持。但郭明鑫请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定，缺席判决如下：一、不得执行郭明鑫购买的××县房；二、驳回郭明鑫的其他诉讼请求。案件受理费6125.5元，由海南柏盈实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 李家林审判员 刘华琪审判员 常 菲 二Ｏ一八年十一月二十九日书记员 王 悦速录员刘梦微附：相关法律法规条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产;(三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。