广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6711号上诉人（原审被告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张藐文，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈润兴，广东康浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张玉兰，女，1976年9月5日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：周灿宇，广东南鹏展法律师事务所律师。上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）因与被上诉人张玉兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿远公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张玉兰的诉讼请求。事实和理由：一、鸿远公司房地产开发项目2007年立项，按当时房屋验收标准规定，鸿远公司可按时取得《建设工程竣工验收备案登记证》。但之后中山市出台系列新标准：（一）2014年8月19日，水利部令第46号《水利部关于废止和修改部分规章的决定》对水利方面作了规定，该文件直至2017年10月25日才发布。（二）2015年4月24日，中山市住房和城乡建设局作出《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》，自2015年5月1日起实施，对光纤到户工程验收备案进行了规定。（三）中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》第8条规定：“对于2016年5月1日前已发出建设工程质量监控报告的工程或历史遗留问题工程，办理竣工验收备案时仍需提供防雷装置验收文件”。该文件对防雷装置验收作了规定，但至2017年10月17日才出文发布。以上新规严格了商品房验收标准，以新标准要求旧立项，导致在验收审批上突然增加不确定因素，按原标准可顺利验收的审批事项需要更多的时间。此外，新标准还增加了多项之前没有的验收事项与程序。现鸿远公司取得的验收事项文件有：《水质验收意见书》，《防雷装置验收意见书》，《住宅信报箱工程专项验收表》，《消防审核意见书》，《施工图审查合格书》，《人防建设核准单》。鸿远公司根据新规取得了几乎全部的验收报告。鸿远公司逾期交房完全是因为政府验收标准突然变更，鸿远公司应予免责。二、《商品房买卖合同》第八条第二款第三项约定“若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的”，以上情形导致不能在交付期限内交房的，出卖人可据实予以延期。张玉兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回鸿远公司上诉，维持原判。张玉兰于2018年7月3日向一审法院起诉请求：鸿远公司向张玉兰支付逾期交房违约金32516元（以388482元为基数，从2016年1月1日起至2018年4月17日止，按日万分之一的标准计付为32516元）。一审法院认定事实：2014年7月29日，张玉兰（买受人）与鸿远公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于中山市××××房的预售商品房，总金额为500000元整；第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.……；2.……；3.若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的；4.买受人未付清购房款及其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因;第九条约定逾期交房的违约责任:逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。另，张玉兰与鸿远公司还签订了补充协议，确认《商品房买卖合同》约定其他条款需要以购房总价计算的，例如违约金等，双方确认以张玉兰实际支付的购房总价388482元作为计算基准等内容。中山市房地产交易登记管理所已对上述商品房买卖合同办理登记备案。张玉兰已按约支付全部购房款，但鸿远公司于2018年4月17日才交付上述商品房，张玉兰遂诉至一审法院，提出以上诉请。另查明：2014年11月3日，中山市鼎盛建设工程技术咨询有限公司出具《中山市建设工程施工图审查合格书》（中鼎审[2007]091332-2A），确认由广东政和石油化工建筑设计有限公司设计的[盛雅苑商住小区7～11栋及地下车库工程的建筑、结构、给排水、电气专业施工图]设计文件，经审查合格。同年12月12日，广东省中山市人民防空办公室出具《中山市防空地下室易地（分期）建设核准单》（业务编号：中人防易002014120519号），同意办理盛雅苑一期、二期防空地下室易地（分期）的报建。2015年12月28日，中山市公安消防支队横栏大队出具《建设工程消防设计审核意见书》（山公Q消审字[2015]第0039号），确认由鸿远公司报送的盛雅苑商住小区建设工程消防设计合格，并要求工程竣工后，须依法申请消防验收。2017年1月22日，中山市邮政管理局出具《住宅信报箱工程专项验收表》[（2017）011号]，确认盛雅苑7-11幢的住宅信报箱工程符合标准并予以验收。同年9月29日，中山市气象局出具《防雷装置验收意见书》（粤雷验[2017]第TA-3-8658号）确认盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）的防雷装置符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。10月10日，中山公用水务有限公司水质监测中心和广东省城市供水水质监测网中山监测站联合出具《水质验收意见书》[2017水质（验）字第077号]，确认鸿远公司投资的盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）项目给水工程管道水质验收合格，可并入市政供水管网，实施正常供水。2018年7月17日，鸿远公司取得盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2018年第2124号）。一审法院认为，张玉兰与鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应恪守。鸿远公司未按期向张玉兰交付案涉商品房，已构成违约，应承担违约责任。鸿远公司以政府验收标准突然变更，致使其未能按时取得备案登记证，是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对其应予以免责，其据实作出的延期应予支持为由作抗辩，但没有提供其他充分的证据予以佐证，故一审法院不予采纳。张玉兰要求鸿远公司从逾期交楼之日即2016年1月1日起至实际交付商品房之日即2018年4月17日止，以388482元为基数按每日万分之一计算逾期交房违约金，鸿远公司对该计算方法亦予以认可，故一审法院予以支持。违约金数额32554.79元，张玉兰要求鸿远公司支付32516元，是其对自身权利的自由处分，于法不悖，故一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：鸿远公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向张玉兰支付逾期交房违约金32516元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，减半收取计306元，由鸿远公司负担（该费用张玉兰已预交，一审法院不作退还，鸿远公司于履行中迳付张玉兰）。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：鸿远公司逾期交房是否由于政府因素造成。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人不能证明自己主张的，应承担举证不能的不利后果。鸿远公司主张其逾期交房是由于政府因素造成的，但其提供的证据并不足以证实其主张，鸿远公司应承担举证不能的不利后果。而且，鸿远公司所陈述的理由与其逾期交房的事实之间并无相应的因果关系，如鸿远公司称水利部出台的新政策直到2017年10月25日才发布，但鸿远公司的给水工程在此前的2017年10月10日已通过验收，验收之后发布的政策如何影响鸿远公司的验收进度？故本院对其上诉意见不予采纳。一审法院对鸿远公司的主张不予采信符合证据规则，并无不当。综上所述，鸿远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费613元（中山市鸿远房地产开发有限公司已预交），由中山市鸿远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴合波二〇一八年十一月二十七日书记员  李玉琴