黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民初615号原告：王梓任，男，1986年3月1日出生，汉族,无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：任士安，黑龙江士安律师事务所律师。被告：兴业银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市南岗区黄河路**。负责人：艾民，行长。委托诉讼代理人：王宏旭，男，该单位职员。委托诉讼代理人：赵凤义，男，该单位职员。（未出庭）被告：孙柏青，男，1981年2月18日出生，汉族，黑龙江省建重钢结构有限公司法定代表人，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：卫睿博，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被告：龙江重工股份有限公司，，住所地山东省文登市南海新区临港产业区永兴路**法定代表人：孙柏青，董事长。委托诉讼代理人：卫睿博，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被告：黑龙江省建重钢结构有限公司，，住所地哈尔滨市松**松浦镇东方红工业区法定代表人：孙柏青，执行董事。委托诉讼代理人：卫睿博，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。原告王梓任与被告孙柏青、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行）、龙江重工股份有限公司（以下简称龙江重工公司）、黑龙江省建重钢结构有限公司（以下简称建重公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月6日作出（2017）黑01民初636号民事裁定书，驳回王梓任的起诉。王梓任不服提起上诉，黑龙江省高级人民法院于2018年4月11日作出（2018）黑民终248号民事裁定书，撤销本院（2017）黑01民初636号民事裁定，指令本院审理。本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王梓任及委托诉讼代理人任士安，被告兴业银行的委托诉讼代理人王宏旭，被告孙柏青、龙江重工公司、建重公司的共同委托诉讼代理人卫睿博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王梓任向本院提出诉讼请求：1.停止执行；2.确认王梓任与孙柏青签订购房协议有效。事实和理由：王梓任是2009年左右购买此房，当时王梓任看到几十平方米售楼广告和《新晚报》登的广告，到售楼处询问，看到房子毛坯，审查了卖方各种证件，房产没有抵押等任何纠纷，双方才签订买卖房屋协议，交了一半多购房款。并且交了1万多元办理房照的费用。剩余房款办理完房产证后贷款支付。此买卖协议合法有效，王梓任装修实际居住此房8年多时间。王梓任进户后，多次找孙柏青要求办理过户手续，并且王梓任到房地局已经咨询清楚完全可以办理按份共有的房照，王梓任也问过多家银行，银行说只要有房照就给办理贷款，王梓任已经举示了按份共有房照的样本，孙柏青却以种种理由拖着不给办理。王梓任购买房屋是小面积的普通住宅，且无其他住所。根据法律规定，抵押财产权属有争议等影响抵押权效力的不得抵押。兴业银行办理抵押时到现场几次签字办理手续，明知已经卖给了老百姓三年多时间，还抵押借款。兴业银行设立抵押权在后，且为恶意抵押。另外，此大楼卖出70多户，其他户停止执行了，兴业银行和孙柏青都没有提出异议，既然其它房产停止执行合法，本案停止执行也应当合法。兴业银行辩称，一、抵押房产属孙柏青所有，所有权明晰，不属于权属有争议房产。根据房地产交易中心的产权登记，以及孙柏青的房屋所有权证，都清晰表明该房产属孙柏青所有。孙柏青以自有房产为兴业银行提供抵押担保，属有权处分，抵押合法有效。二、抵押财产并未发生转让，王梓任并未取得房屋物权，执行异议于法无据。根据《物权法》第九条之规定：不动产物权的变更、转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。王梓任并未在房产登记机关办理产权登记，并未取得所有权证，王梓任不能仅依据与孙柏青签订的购房协议取得该房屋的所有权。综上，王梓任提出抵押财产权有争议、抵押财产发生转让等理由不成立。三、兴业银行依法享有抵押权，王梓任债权不能对抗兴业银行抵押物权。兴业银行在为建重公司发放贷款时，签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记。依据《物权法》第一百八十七条之规定：房屋抵押权自登记时设立，又依据《物权法》第九条之规定，兴业银行依法享有该房屋抵押权。王梓任依据购房协议仅享有债权，不能对抗兴业银行享有的抵押物权。兴业银行依据产权登记及房屋所有权证书判定该房屋为抵押人所有，其抵押行为属有权处分，兴业银行为善意且无任何过错，到现场探查抵押物使用状况不属兴业银行应尽的注意义务，更不能依此否定抵押权。综上，兴业银行依法享有该房屋抵押权，并通过依法起诉确权，哈尔滨市中级人民法院已下达生效（2014）哈民三商初字第122号民事调解书。兴业银行据此依法申请强制执行该抵押房产，合法有据，请法院依法驳回王梓任的诉讼请求。孙柏青辩称，孙柏青并未签订购房协议。案涉购房协议系周俊越与王梓任签订，房款系周俊越收取，与孙柏青无关。王梓任与周俊越签订合同时，周俊越没有孙柏青合法授权，也没有得到孙柏青追认，购房协议无效。2009年10月26日，孙柏青与其妻子张丽娜授权周俊越出售位于道外区××直路××水利小区××楼建筑面积为2905.38平方米的房产。而王梓任购得的房产仅仅为5号楼C单元3层A1室使用面积为30平方米的房产。周俊越的销售行为明显与授权内容不符；周俊越取得孙柏青授权的前提条件是2009年7月16日，孙柏青与周俊越的爱人唐克签订《房产有偿转让及转让合作的协议》，协议约定孙柏青将位于道外区××直路××水利小区××楼建筑面积为5191.32平方米的房产转让给唐克，转让款1300万元，双方约定了分五次支付，第一次付款时间为2009年9月16日，付款金额200万元，并同时约定自第一笔付款200万元到位之日起，转让协议生效。协议约定唐克可以在产权变更之前预售该房产。为此，2009年7月16日孙柏青授权唐克对房屋进行销售。2009年10月26日授权唐克妻子周俊越对案涉房产进行销售。但是由于唐克没有按照《房产有偿转让及转让合作的协议》约定履行付款义务，几经推脱仍未支付购房款，故2010年1月23日，孙柏青已经明确要求解除协议，撤销对唐克与周俊越的授权，明确委托人变更为孙柏青妻子张丽娜。唐克确认在2010年1月23日前只销售8套房产，2010年3月21日，唐克再次确认只销售8套房产，且未收取售房款，如已收房款双倍罚款。案涉的购房协议系2010年3月16日签订，且不在唐克与孙柏青确认的8套房产当中，孙柏青对周俊越的授权已经撤销，周俊越无权代理孙柏青销售案涉房产，作为房屋所有权人的孙柏青也没有对周俊越的售房行为进行事后追认，故案涉购房协议无效。王梓任购买案涉房屋非系善意，购房协议无效。王梓任在没有看到委托书原件，委托书授权的房屋性质为商服，面积未分割的情况下，其签约行为并非善意，案涉购房协议无效。龙江重工公司、建重公司辩称，王梓任诉请内容均与龙江重工公司及建重公司无关，故龙江重工公司及建重公司认为王梓任将其列为被告主体不适格，法院应当依法裁定驳回王梓任对龙江重工公司及建重公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王梓任为证明其诉讼主张成立，向法庭举示证据如下：证据一、执行裁定书及送达回证。拟证明：1.王梓任依法起诉。2.裁定书查明的事实无异议，孙柏清所卖的房产有房产证，王梓任与孙柏青签订买卖协议时此房没有抵押等任何纠纷，王梓任交了一半多房款，并交了1万多元的更名过户费，王梓任在此房装修占有使用至今九年时间，无任何人提出过异议。证据二、购房协议书及交款凭证。拟证明：王梓任与孙柏青签订的购房协议书合法有效，没有违反任何法律规定，应受法律保护。按照购房协议王梓任交纳一半多购房款（以实际票据为准）及1万多元的更名过户费。余款办理更名过户后贷款交纳。证据三、孙柏青的卖房委托书、公证书、身份证复印件、房产证复印件。拟证明：王梓任与孙柏青签订购房协议书合法有效，唐克等人具有合法的委托手续。证据四、另案的两个判决书。拟证明：同样事实情况的判例，法院判决停止执行确认买卖合同有效。证据五、孙柏青、龙江重工公司，建重公司与兴业银行的调解书复印件。拟证明：王梓任签订买卖协议并占有此房在先，抵押和调解书在后，按法律规定应停止执行，此抵押是恶意抵押。证据六、水、电、包烧费等费用缴费收据。拟证明：王梓任占有居住案涉房屋近9年时间，按照合同法的规定，财产的所有权在交付时起转移，案涉房屋的所有权人是王梓任。证据七、按份共有的房产证两本。拟证明：1.此房建筑面积89米，两人分两个房产证各按份持有87米和2米。2.孙柏清当时到房产交易所就可以给王梓任更名过户，办理按份共有的房产证。3.王梓任拿着房产证到银行马上可以贷款，就可以交付余款。4.王梓任2009年购买时多次催促代理人唐克等人到房产交易所办理更名过户，孙柏青以各种理由推脱不予办理，后来王梓任就找不到孙柏青了。现在此房被六七家法院轮候查封，严重侵犯了王梓任的合法权益。证据八、哈尔滨市道外区水利街水利小区5栋3单元3楼1号的户口。拟证明：王梓任等15人中已有人在案涉房屋拥有合法的户口，且王梓任等15人都只有此一处房产，没有其他住所。经质证，兴业银行对王梓任提供的8份证据真实性无异议。但兴业银行认为该8份证据都不能证明王梓任签订房屋购房合同可以对抗银行的抵押权。对王梓任举示的证据五，兴业银行认为该证据不能证明兴业银行恶意抵押。对王梓任举示的证据六，在证明问题中所称的财产所有权在交付时起转移指的是动产。孙柏青、龙江重工公司、建重公司对王梓任提供的证据一的真实性、合法性无异议，但是认为此份证据不应作为证据使用。对王梓任提供的证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该协议系周俊越与王梓任签订，交款凭证实际收款人为周浚越，与孙柏青无关。对王梓任提供的证据三真实性、合法性、关联性均有异议。认为该授权委托书、公证书、身份证复印件及房产证复印件均为复印件，真实性、合法性无法确认，授权委托书已经被撤销，无法证明案涉协议签订时周浚越具有合法授权。对王梓任提供的证据四，认为与本案无关。对王梓任提供的证据五的真实性、合法性无异议，但认为该份证据无法证明王梓任购房协议有效。对王梓任提供的证据六的真实性、合法性无异议，对证明的问题有异议，认为交纳费用不等于享有该房屋合法所有权。对王梓任提供的证据七，认为与本案无关。对王梓任提供的证据八真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据为复印件，无法证明合法性，对证明问题有异议，认为该份证据无法证明王梓任对案涉房屋合法享有所有权。孙柏青、龙江重工公司、建重公司为证明其抗辩理由成立，向法庭举示证据如下：证据一、《房产有偿转让及转让合作的协议》。拟证明：周俊越取得孙柏青授权销售案涉房产的背景原因是因为孙柏青与周俊越的丈夫唐克签订房产有偿转让及转让合作的协议，但该协议同时约定了生效条件，由于唐克没有按合同约定时间付款，故该协议没有生效，因此而产生的委托销售行为也自然被撤销。证据二、（2016）黑0104民初2428号民事判决书。拟证明：孙柏青与唐克签订的《房产有偿转让及转让合作的协议》未生效。证据三、《承诺书》三份。拟证明：孙柏青已经撤销其他人销售案涉房产的授权，变更唯一授权人为张丽娜；唐克确认，至2010年3月21日，仍只出售8套房产，且未收受房款。经质证，兴业银行对孙柏青、龙江重工公司、建重公司提供的三份证据无异议。王梓任认为孙柏青、龙江重工公司、建重公司提供的三份证据，与本案不具关联性。对证据一，王梓任认为该协议是孙柏青与唐克合作协议，与王梓任的买卖合同无关。对证据三，王梓任认为孙柏青与唐克之间的手续，其从未看过，王梓任在签订房屋买卖协议看过孙柏青给周浚越出具的授权委托书。兴业银行未向法庭举示证据。本院认为，对王梓任提供的证据一、证据五、证据六，兴业银行、孙柏青、龙江重工公司、建重公司对上述证据真实性无异议，本院对王梓任提供的证据一、证据五、证据六，予以采信。对王梓任提供的证据二、证据三、证据七，兴业银行对上述证据真实性无异议，孙柏青、龙江重工公司、建重公司对证据二、证据三真实性、合法性、关联性提出异议，对证据七关联性提出异议，但综合各方当事人的陈述及执行卷宗的相关材料，能够认证上述证据的真实性、合法性、关联性。本院对王梓任提供的证据二、证据三、证据七，予以采信。对王梓任提供的证据四，证据八，与本案不具关联性，本院不予认证。孙柏青、龙江重工公司，建重公司提供的三份证据，均指向孙柏青与案外人唐克之间发生的民事法律关系，上述证据不能否定王梓任签订的购房协议的效力，故对上述三份证据，本院不予采信。经审理查明：2009年10月25日，孙柏青与周浚越签订委托书并办理公证，孙柏青、张丽娜夫妻二人委托周浚越以孙柏青的名义对登记在其名下的产权证号为哈房权证外二字第**房产进行出售、更名过户、代办税务手续、代办存量房交易资金监管手续，授权委托人为全权代理，无转委托权。2010年3月16日，周浚越以孙柏青代理人身份与案外人王梓任签订了位于哈尔滨市××水利小区××楼××单元××室房屋的《购房协议书》并收取购房款115000元，约定剩余房款待办理完房屋产权证照后，由购买人办理银行贷款另行交付。现该房屋被王梓任占有使用，未办理过户登记。2013年12月1日，建重公司向兴业银行借款2000万元，以登记在孙柏青名下的位于哈尔滨市××直路××水利小区××楼的房产（房屋所有权证号：哈房权证外二字第**、09××**、09××**）及国有土地使用权（土地使用权证号：哈：哈国用【2009】第**、第**、第**，，地号5-6-6-74-1为抵押担保同时孙柏青、龙江重工公司分别与兴业银行签订了保证合同对该笔借款分别承担连带保证责任。后兴业银行因与孙柏青、龙江重工公司、建重公司借款合同纠纷一案诉至我院，本院于2014年12月14日作出（2014）哈民三商初字第122号民事调解书，确认建重公司清偿兴业银行借款本金2000万元及利息，确认兴业银行对抵押房产及土地享有优先受偿权，孙柏青和龙江重工公司对上述借款本金、利息、复利及罚息承担连带清偿责任。调解书发生法律效力后，建重公司、孙柏青、龙江重工公司未履行法定义务。兴业银行向我院申请执行。本院于2014年11月14日保全查封了上述房产及土地使用权，执行程序中予以续封。2015年12月28日，王梓任向我院执行部门提交案外人异议申请书。本院执行局要求王梓任在2017年3月1日前将剩余房款汇入我院指定账户。王梓任未在法院要求的指定时间交付剩余房款。2017年8月25日，我院执行局作出（2017）黑01执异89号执行裁定书，驳回王梓任的异议请求。王梓任对该裁定不服，向本院提起诉讼。本院认为，本案争议焦点为：1.周浚越代理孙柏青与王梓任签订的《购房协议书》是否有效。2.王梓任所主张的实体权利是否足以排除人民法院对涉案房屋的继续执行。关于周浚越代理孙柏青与王梓任签订的《购房协议书》是否有效的问题。该协议系签订协议双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。孙柏青、张丽娜夫妻给周浚越出具的委托书，委托书中载明对案涉房屋在内的房房权证号为外二字第**的产，全权委托周浚越办理出售、更名过户等事宜，并对委托书进行了公证。周浚越依据该委托书取得了出售案涉房屋的合法授权，周浚越以孙柏青名义与王梓任签订的《购房协议书》，对被代理人孙柏青、张丽娜发生效力。孙柏青在答辩中虽提出委托是基于孙柏青与唐克之间的《房产有偿转让及转让合作的协议》，其在王梓任签订购房协议时已取消委托并收回委托书原件，但双方委托书中并未体现孙柏青与唐克之间存在此协议，委托书中载明的委托原因为委托人工作忙，委托期限为直到此事办完为止，且该委托书已经黑龙江省哈尔滨市国信公证处公证。孙柏青主张其取消委托并收回委托书，对王梓任来说，既不知情，孙柏青亦未提供证据予以证实。故对孙柏青此项主张，本院不予支持。关于王梓任所主张的实体权利是否足以排除人民法院继续执行的问题。兴业银行与孙柏青针对案涉房屋签订《最高额抵押合同》，办理了抵押权登记，已经本院（2014）哈民三商初字第122号民事调解书确定兴业银行对案涉房屋享有抵押权，并就案涉房屋享有优先受偿权。王梓任提出其在孙柏青向兴业银行抵押前，已经购买案涉房屋，法院应停止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然王梓任在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋，亦非因王梓任自身原因未办理过户登记。但王梓任在双方签订买卖合同后，仅支付了案涉房屋的部分房款。在王梓任提出执行异议后，亦未按照人民法院要求在指定时间内交付剩余房款，故王梓任对案涉房屋不具有排除执行的实体权利。综上所述，周浚越代理孙柏青与王梓任签订《购房协议书》合法有效，对王梓任该项主张，本院予以支持。王梓任主张停止对案涉房屋的执行，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：一、确认原告王梓任与被告孙柏青于2010年3月16日签订的《购房协议书》合法有效；二、驳回原告王梓任的其他诉讼请求。案件受理费4675元，由原告王梓任负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  陶传贵审判员  董茂建审判员  赵丹晖二〇一八年十一月二十六日书记员  刘 晶