北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0117民初11466号原告：郭美彤，女，1996年5月24日出生，蒙古族，内蒙古通辽市人，住内蒙古通辽市科尔沁区。委托诉讼代理人：王海斌，北京市时雨律师事务所律师。被告：御马坊置业有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区****。法定代表人：何礼萍,总经理。委托诉讼代理人：廖仕富，男，1979年10月29日出生，汉族，御马坊置业有限公司职员。被告：中弘控股股份有限公司，住，住所地北京市朝阳区朝阳北路五里桥一街非中心**院**楼/div>法定代表人：王继红，董事长。原告郭美彤与被告御马坊置业有限公司（以下简称御马坊公司）、中弘控股股份有限公司（以下简称中弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭美彤及其委托诉讼代理人王海斌、被告御马坊公司的委托诉讼代理人廖仕富到庭参加诉讼。被告中弘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭美彤向本院提出诉讼请求：1.要求御马坊公司和中弘公司连带返还购房款254971.5元，并按终止协议约定，连带支付补偿金，补偿金的计算方法为以254971.5元为基数，自2016年9月4日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至款实际付清日止；2.依法确认原告享有买受人优先受偿权，确认原告在被告债务清偿程序中（包括分配程序和破产程序）享有“返还请求优先权”。事实和理由：2016年8月31日，我与御马坊公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了×项目（×世界）×幢×单元×层×号房屋，并支付了购房款509943元、电商费5万元。2017年9月，双方对退房达成一致，但我认为御马坊公司规定的终止协议条款不能保证我的权益按时实现，后经中弘公司负责人宋×代表中弘公司及总裁在北京住建委表示严守退款承诺，区建委孙主任也表示中弘公司能如期还款，如若不能，其有权调用其他账户还款。在中弘公司领导的承诺及政府领导的保证下，2017年8月23日我以买受人身份与被告签订了终止协议，2017年9月7日，御马坊公司按终止协议约定时间协助我办理了撤销网签手续，2017年11月2日，御马坊公司未按终止协议第4条办理第一次退款手续，也未退款，已违约；2017年12月27日，御马坊公司在办理第一次退款手续时未按规定的银行同期每日贷款利率结算又一次违约；2017年12月2日，御马坊公司应退还第二次款项，也未履行，造成第三次违约，时至今日御马坊公司未退还我上述款项。在此过程中，我多次找御马坊公司催要，未果后请求政府相关部门帮助，御马坊公司多次以中弘公司的名义担保终止协议的履行，但仍一次次拖延，不履行终止协议。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复（法释〔2002〕16号），及最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（〔2014〕执他字第23、24号）精神，我是交付了大部分购房款的买受人，故请求确认原告享有优先受偿权，确认原告在被告债务清偿程序中（包括分配程序和破产程序）享有“返还请求优先权”。被告御马坊公司辩称，我公司对原告起诉的事实及理由无异议，同意退还购房款及《终止协议》约定的补偿金，补偿金的计算方式同原告意见一致。关于原告主张的优先受偿权不适用于本案，我方也不存在破产清算的情况，不同意原告该项诉讼请求。被告中弘公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月31日，御马坊公司作为出卖人与买受人郭美彤签订《北京市商品房预售合同》，约定郭美彤购买×项目×幢×单元×层×号房屋。双方为此办理了网签备案手续。2016年8月31日、9月4日，郭美彤分别向御马坊公司交纳购房款20000元及489943元。2017年8月23日，御马坊公司（出卖人）与郭美彤（买受人）签订《终止协议》，约定：1、双方一致同意，《买卖合同》于2017年8月23日（含当日）之日起终止。《买卖合同》终止后，双方基于该合同彼此间不享有任何权利、不承担任何义务；2、买受人保证于2017年9月7日前，按出卖人要求协助出卖人办理完该房屋撤销网签的全部手续；3、自买受人依本协议第2条办理完撤销网签的全部手续后35个工作日，出卖人将关于该房屋买受人已付全部购房款的50%、电商费及补偿金（补偿金=买受人已付全部购房款的50%×自买受人支付房款日至该笔50%的已付全部房款的实际退款日期间的天数×同期银行每日贷款利率）退还给买受人；于前述款项全部退还后的30个自然日，出卖人将买受人已付全部购房款的另外50%及补偿金（补偿金=买受人已付全部购房款的50%×自买受人支付房款日至另外50%的已付全部房款的实际退款日期间的天数×同期银行每日贷款利率）退还给买受人；4、因本协议履行过程中所发生的纠纷，双方一致同意交由出卖人所在地的人民法院管辖等。现郭美彤已协助御马坊公司完成涉案房屋的网签备案撤销手续，但御马坊公司仅履行了第一次退款手续，未按上述协议约定时间向郭美彤支付第二笔退款手续。2018年4月2日，中弘御马坊置业有限公司向区住建委、区信访办出具的《关于中弘与未打款业主达成一致的协议》，写明：经中弘御马坊置业有限公司（以下简称中弘）与业主代表协商，在平谷区信访办达成如下条款：给未打款业主一份关于欠款金额的确认函，并承诺欠款利息付到打款日的前一天（同2018年4月1日付款承诺函）；给未打款业主的还款计划：从2018年4月20日开始退款，每天（含周末及节假日）至少退款1户（指全款金额，若是一半款项为2户），2018年6月30日之前退完所有业主欠款。本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定履行义务。御马坊公司与原告签订的终止协议，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议履行义务。原告已经依照协议约定履行了协助撤销网签手续的义务，御马坊公司应当依照协议约定向原告退款。御马坊公司未按终止协议约定履行义务，系属违约，应承担继续履行的民事责任。原告要求御马坊公司返还房款及补偿金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。《关于中弘与未打款业主达成一致的协议》载明：“给未打款业主从2018年4月20日开始退款，每天至少退款1户，2018年6月30日之前退完所有业主欠款。”，故在御马坊公司未退款的情况下，中弘公司应按协议向原告退还房款及补偿金。原告主张的执行分配优先权应在其他程序中主张，审判程序中不予处理，当事人应通过其他程序解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告御马坊置业有限公司于本判决生效后7日内，返还原告郭美彤为购买北京市平谷区×项目×幢×单元×层×号房屋而支付的购房款254971.5元，并以254971.5元为基数计付补偿金，计付标准按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2016年9月4日起至款付清之日止；二、被告中弘控股股份有限公司对被告御马坊置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告郭美彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2666元，由被告中弘控股股份有限公司以及被告御马坊置业有限公司连带负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李朝文二〇一八年十一月二十三日书记员  王 雪