湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初7553号原告李斌斌，男，1981年8月20日出生，汉族，住将江西省新余市渝水区。委托代理人吴珊，湖南翼晨律师事务所律师。被告王明生，男，1976年8月24日出生，汉族，住湖南省衡南县。被告李香英，女，1975年5月13日出生，汉族，住址同上。以上两被告共同委托代理人魏旭兰，湖南高泽律师事务所律师。委托代理人杨薇，湖南高泽律师事务所实习律师。原告李斌斌与被告王明生、李香英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李斌斌的委托代理人吴珊，被告王明生、李香英委托代理人魏旭兰、杨薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李斌斌请求本院判令：一、两被告向原告支付违约金115000元；二、两被告向原告支付因两被告的违约行为给原告造成的税费损失11500元；三、本案所有诉讼相关的费用均由两被告承担。被告王明生、李香英答辩要点：被答辩人的申诉请缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。一、被答辩人主张的债务清偿协议并不对答辩人有约束力，答辩人并未在该协议上签字，签字的是案外人王芳生；二、即使协议有效，从内容上看，卖方应与买方指定人员办理房屋买卖事宜，买方并未提供指定人员，导致不能及时办理委托人公证手续，协议第三条视为卖方违约，卖方应当退还款项及赔偿房屋总价款1‰的违约金，双方已经完成了过户手续，该条款不是针对违约一两天的条款，而是针对合同根本违约，且该违约金计算方式有误，应当是按1‰计算；三、税费调整是政府行为，税费在合同约定中是由被答辩人承担，答辩人并不是税费的获益者，且被答辩人已经缴纳了该税费，所谓的损失由答辩人承担缺乏事实和法律依据。查明的事实一、根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：（一）双方无争议事实。1、王明生委托王方生（双方系兄弟关系）将其所有的长沙县湘龙街道凉塘西路1号恒广·国际景园5栋3202号房（以下简称涉案房产）到中介机构放盘，李斌斌通过网络获知长沙我爱我家信息科技有限公司发布的上述待售房源信息。2、合同订立情况：2018年6月14日，代理人王方生以被代理人王明生、李香英（甲方）的名义与李斌斌(乙方买受方)经长沙我爱我家信息科技有限公司(以下简称某公司)居间签订《房屋买卖合同》、《债务代为清偿协议》（买方替卖房赎楼）。《房屋买卖合同》约定：房屋成交价：115万元，该转让价款不含税费。李斌斌承担契税、个人所得税、不动产登记费。乙方于本合同签订之日向甲方支付购房定金5万元，在办理产权转移登记当天（递件进窗前）支付首期款58万元，在支付该笔款时，定金自动转为房款，余款57万元乙方通过向银行申请贷款的方式直接由银行向甲方支付。甲方在乙方付清全部房款之日起3日内交付房屋。甲乙双方因履行本合同而签订的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。关于涉案房屋银行按揭贷款归还，《房屋买卖合同》约定：该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本合同签订之日起15日内还清银行、公积金贷款或其他金融机构、个人欠款，并办理完毕注销抵押登记手续。按债务代为清偿协议。《债务代为清偿协议》（买方替卖房赎楼）约定：交易房屋处于银行抵押中，卖方尚有银行贷款30万元未偿还，且卖方无力自行还清债务。卖方应予本合同签订后20日内与买方指定人员就卖方全权委托买方指定人员办理交易房屋的出售事宜办理公证，公证费由甲方支付。公证机构出具公证书后5日内买方预约还款日期。出卖方确定还款日期后，必须书面通知买方还款日期及还款金额。还款金额以实际支付给贷款银行的金额为准，该款项在贷款银行指定还款日当天直接由买方支付到卖方还贷银行账户，买方支付的上述款项作为交易房屋的部分房款。在买方代卖方还完贷款银行的所有款项当天，卖方将原购房发票、契税票、国土证等产权转移所需资料原件交付买方，买卖双方同意将上述资料交由居间方托管。如卖方未按照本条款约定时间办理公证及移交相关资料，则视为卖方违约，卖方应退还买方已经支付的全部款项，并赔偿房屋总价百分之10%的违约金给买方；如买方未按照本条款约定时间代卖方偿还银行贷款，则视为买方违约，赔偿房屋总价百分之5%违约金给卖方。本协议书一式叁份，自各方签字（章）之日起生效，由甲乙双方各执壹份，交居间方存档一份，具有同等法律效力。3、合同履行情况：2018年6月14日，《房屋买卖合同》签订当天，买方李斌斌支付房款5万元（支付至代理人王方生账户）；2018年7月6日，王明生申请委托公证，当日，买方李斌斌通过手机银行转账支付卖方王明生37万元；2018年7月19日，公证结果出具当天，买卖双方申请房屋过户登记，买方李斌斌通过手机银行转账支付房款16万元（支付至代理人王方生账户）、向税务机关缴纳个税23000元；2018年8月31日，李斌斌支付王明生57万元（李斌斌委托贷款银行直接支付）。综上，李斌斌支付全部购房款115万元。卖方王明生已将房屋交付买方李斌斌。4、2018年6月27日，长沙市税务部门关于调整其他个人转让不动产个人所得税核定征收率的公告（2018年第1号），对长沙市限购区域内存量房交易个人所得税核定征收率进行调整。长沙县其他个人转让住房个人所得税核定征收率由1%调整为2%，自2018年7月12日施行。（二）双方有争议事实。1、代理人王方生以被代理人王明生、李香英名义签订的《债务代为清偿协议》（买方替卖房赎楼）的代理行为是否有效。原告认为，买卖双方是在房屋中介机构提供服务的情形下签订的合同，不可能质疑代理人的代理权，另合同签订前卖方向中介机构提供了委托书，王方生的上述代理行为有效。被告认为，代理人王方生以王明生、李香英的名义签订上述《协议》没有王明生、李香英授权，事后，王明生、李香英不予追认，《协议》对王明生、李香英没有法律约束力。本院认为，首先，王明生、李香英认可王方生以其名义与李斌斌签订的《房屋买卖合同》，而该合同中有“按债务代为清偿协议”字样的约定；其次，合同实际按《债务代为清偿协议》（买方替卖房赎楼）约定履行，由买方李斌斌提供赎楼资金；再次，代理人王方生以被代理人王明生、李香英的名义签订上述《协议》有代理人书面委托，系有权代理，代理人没有超越权限。因此，王方生上述代理行为有效。2、《债务代为清偿协议》约定，赔偿房屋总价百分之10%的违约金中“百分之10%”的理解。原告认为是10%，被告认为是1‰。本院认为，解释合同时应探寻当事人的真实含义的意思，不应拘泥当事人误书，按照一般人的书写习惯千分之一不会写成“百分之10%”。另提供该《债务代为清偿协议》文本的中介机构证明，买卖双方对上述条款协商一致确定的违约金为10%而非1‰。因此，“百分之10%”应解释为10%。3、《债务代为清偿协议》约定，卖方应予本合同签订后20日内与买方指定人员就卖方全权委托买方指定人员办理交易房屋的出售事宜办理公证，“20日办理公证期间”的理解。原告认为是申请公证到公证书办理完毕整个期间，被告认为是申请公证的期间。本院认为：按合同文义解释，期间应该为提起公证申请的时间。另合同约定的期间届满之日为2018年7月4日，从合同签订次日至期间届满之日只有13个工作日，按《公证法》公证期间的规定，公证程序办理期限尚未届满，按照原告理解，即使被告在协议签订次日申请公证，也可能构成违约，因此，原告的上述理解不符合合同订立的目的。4、被告迟延申请公证与个税税率上调增加的购房成本11500元之间是否有因果关系，被告是否应承担该项损失。原告认为被告如果不拖延公证，合同过户登记能在税收新政实施前完成，原告购房成本增加与被告迟延公证有因果关系，被告应承担该项损失。被告认为，其一，个税上调系政府行为，原告增加购房成本与被告没有因果关系。其次，申请公证届满之日为2018年7月4日，被告实际履行该义务的时间为2018年7月6日，即便被告履约行为存在瑕疵，原告也应该有适度的容忍义务。另被告申请公证迟延两天，而公证结果在新政实施后七天才出来可知，公证迟延与原告购房成本增加没有因果关系。再次，《房屋买卖合同》、《债务代为清偿协议》没有关于卖方应在2018年7月12日（税收新政实施日）前协助买方办理房屋产权过户手续的约定。原告主张该项损失无事实及法律依据。本院认为：《公证法》规定，公证机构从受理公证申请到出具公证书的期间规定为十五个工作日（因不可抗力、补充证明材料或者需要核实有关情况的，所需时间不计算在期限内），被告申请委托公证届满之日到税收新政实施之日仅仅六个工作日，而新政公告次日至实施之日亦只有十一个工作日，因此，本案适用个税新政并非被告迟延两天申请委托公证造成。另房屋权属证书原件是二手房交易税收缴纳必须提交的资料，因涉案房屋设定了抵押，权属证书原件取回的前提是银行按揭贷款的归还，因此，即便被告申请委托公证、公证机关出具公证书，进行涉案房屋税收缴纳的条件仍然没有成就，加之本案原、被告对银行按揭贷款归还、房屋产权交易税费缴纳时间没有具体约定，故，本案适用新政，非被告迟延公证的违约行为所致，税费增加与迟延两天申请公证没有因果关系。5、原告主张违约金115000元有无事实及法律依据。《债务代为清偿协议》约定，如卖方未按照本条款约定时间办理公证及移交相关资料，则视为卖方违约，卖方应退还买方已经支付的全部款项，并赔偿房屋总价百分之10%的违约金给买方。该约定是针对卖方违约，买方行使合同解除后，卖方责任承担的约定。卖方违约致合同解除给买方造成的损失不能等于于合同继续履行给买方造成的损失，因此，该约定的违约金不适用于合同继续履行的情形。原告主张被告支付违约金115000元没有事实及法律依据。6、原告对被告承诺返还原告新增个税11500元的事实没有提供证据，被告予以否认，本院对原告提出的该事实不予认可。判决的理由与结果本院认为，本案中，代理人王方生以被代理人王明生、李香英的名义与被告进行房屋交易的代理行为合法，代理行为所产生的法律责任应由被代理人王明生、李香英承担。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《债务代为清偿协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。被告依约履行了合同约定的房屋交付、转移房屋所有权的义务，原告依法履行了支付房屋对价的义务，上述合同义务原、被告均履行完毕。《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。原、被告之间没有被告迟延申请委托公证，被告承担继续履行支付违约金的约定，故原告主张违约金没有依据，本院不予支持。另被告迟延申请委托公证的行为不是适用税费新政的原因，故对原告主张增加的个税损失由被告赔偿，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李斌斌的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4245元，减半收取2122.5元，由原告李斌斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  盛群二〇一八年十一月十九日法官助理彭英书记员李超奇附：判决参考适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。