贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔06民再44号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：铜仁市黔龙房地产开发有限公司，住所地贵州省江口县双江街道江源山水小区。法定代表人：代诗琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王明，贵州泽富律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岳，贵州泽富律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：胡程萍，女，1987年4月1日出生，汉族，住贵州省江口县。委托诉讼代理人：任雪琴，贵州思嘉律师事务所律师。原审第三人：陈江亚，男，1971年9月28日出生，汉族，住贵州省江口县。再审申请人铜仁市黔龙房地产开发有限公司（以下简称黔龙公司）因与被申请人胡程萍、原审第三人陈江亚商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）黔06民终1177号民事判决及（2017）黔06民终1177号民事裁定，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2018年5月28日作出（2017）黔民申747号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人黔龙公司的法定代表人代诗琼及其委托诉讼代理人王明、被申请人胡程萍的委托诉讼代理人任雪琴安到庭参加诉讼，原审第三人陈江亚经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黔龙公司申请再审称：1.现提交被申请人发给王亮明的短信信息及汇款凭证两份新证据，能够证明双方在签订《商品房买卖合同》时，申请人已经知晓涉案房屋已设立抵押。2.申请人系应被申请人、原审第三人及其他人的要求，帮助案外人杨光华实现其与原审第三人的债权而签订商品房买卖合同，签订合同前已告知被申请人房屋已设立抵押，如申请人系“一房二卖”，不可能用原审第三人的债务抵扣购房款，而应采用全额付款，不符合常理及实际中“一房二卖”的表现形式。在合同签订后，2016年2月被申请人要求退房，退还已付购房款，申请人在2016年2月6日退还王亮明3万元，后因申请人资金困难，未能全额退款，应被申请人要求，双方于2016年8月10日签订《商品房买卖合同补充协议》，约定用另一套房屋作担保，并承诺2016年12月前为被申请人解决讼争房屋的备案问题。补充协议是对商品房买卖合同的补充，是商品房买卖合同的组成部分，系对已抵押房屋达成的合意，其效力溯及于商品房买卖合同签订时，即被申请人已以签订补充协议的行为认可、接受讼争房屋系抵押的事实，且讼争房屋在原一审诉讼中已解除抵押，故申请人不属于“一房二卖”。3.原审判决在认定“一房二卖”的基础上，已判决申请人赔偿被申请人一倍的购房款，再判决申请人赔偿被申请人重购房屋的差价损失13,455元无法律依据。4.购房款中的15万元系原审第三人欠杨光华的债务，申请人未实际支付，不属于已付购房款的范围，被申请人诉讼主张解除合同，否认原审第三人用房屋抵扣债务达成的合意，故原审将被申请人享有的债权15万元认定为已付购房款，缺乏事实及法律依据。5.原二审法院用裁定书补正判决书主文第三项“并支付胡程萍已付购房款一倍的赔偿金280,863元”，不符合法律规定。综上，请求再审撤销本案一、二审判决，依法改判驳回被申请人的一审诉讼请求及二审上诉请求，一、二审案件受理费由被申请人承担。胡程萍辩称，1.申请人2016年2月6日付给王亮明的3万元与被申请人无关。2016年8月10日签订的补充协议的实际情况是被申请人多次催要申请人提供备案登记手续无果后自己在江口住建局查询得知讼争房屋在2015年2月已出售给案外人杨某，杨某已登记备案，鉴于申请人多次承诺未兑现，为规避风险，要求申请人用另一套商品房作抵押担保方签订的补充协议。申请人在一审诉讼过程中解除讼争房屋的抵押并不能证明申请人不具有故意隐瞒的行为，申请人构成“一房二卖”有充分的事实和法律依据。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定判决申请人除了赔偿被申请人一倍购房款外，再赔偿重购房屋差价损失13,455元，符合法律规定。3.购房款中的15万元确系原审第三人欠案外人杨光华的债务，但申请人与杨光华协商同意用原审第三人的欠款抵扣被申请人的购房款，申请人出具给被申请人的280,863元的购房款收据也充分说明申请人对此事的认可，原审判决将该15万元认定为被申请人的已付购房款有充分的事实和法律依据。4.原二审法院用裁定书补正二审判决符合法律规定，并无不当。综上，申请人的再审申请理由无事实和法律依据，其再审请求应予驳回。胡程萍向贵州省江口县人民法院起诉请求：1.判决解除胡程萍与黔龙公司签订的《商品房买卖合同》；2.判决黔龙公司返还胡程萍已付购房款280,863元及已交的物业管理等费用14,699元，以上共计295,562元，并按银行同期贷款利率承担从付款之日起至返还之日止的利息；3.判决黔龙公司赔偿胡程萍重新购置房屋的差价款13,445元；4.判决黔龙公司支付胡程萍已付购房款一倍的赔偿金280,863元。一审法院认定事实：黔龙公司因欠案外人杨敏债务，将本案讼争房屋以物抵债给杨敏，并于2015年2月5日以房屋买卖的形式在江口住建局将讼争房屋备案登记给杨敏。2015年5月28日，胡程萍与黔龙公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定胡程萍购买黔龙公司开发的位于江口县××江××山水××商品房××套（房屋总价款280,863元，套内面积单价3,229.43元/平方米，套内面积86.97平方米），黔龙公司于2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并约定超过90日，胡程萍有权退房。合同签订后，胡程萍交纳了购房款130,863元，并陆续交纳了契税、维修基金8,254元，测绘、登记、土地交易、土地办证等费用418元，水电、广电开户费2,300元，半年物业管理费727元，装修垃圾清运费500元，装修保证金2,500元，共计14,699元。经胡程萍、黔龙公司、陈江亚及案外人杨光华协商，因陈江亚尚欠案外人杨光华借款300,000元，现用该300,000元债权抵扣胡程萍和另案王亮明的购房款，每套房屋抵扣150,000元，王亮明向杨光华出具了一张300,000元的借条，陈江亚向黔龙公司出具了300,000元的购房款欠条一张，欠条约定待14号楼开发后与黔龙公司结算抵账。2015年6月1日，胡程萍、黔龙公司办理了房屋移交手续，黔龙公司将讼争房屋钥匙交予胡程萍，但胡程萍一直未装修和实际入住。后因胡程萍发现讼争房屋已备案给案外人杨敏，在与黔龙公司协商后于2016年8月10日签订《商品房买卖合同补充协议》，黔龙公司用其所有的另一套房屋作担保，并承诺2016年12月前为胡程萍解决讼争房屋备案问题。2016年2月27日，胡程萍在贵州宝信实业有限公司购买了位于江口杨澜桥“锦江华府”6-2-16-4号商品房（房屋总价款294308元，套内面积单价3422.58元/平方米，套内面积经计算为85.99平方米）。在诉讼过程中，2017年4月14日，经黔龙公司申请和案外人杨敏同意，解除了讼争房屋的备案登记。一审法院认为，本案争议焦点是：1.黔龙公司是否构成“一房二卖”行为；2.黔龙公司在诉讼过程中解除讼争房屋备案登记后是否仍应适用“一房二卖”相关司法解释进行处理。关于是否构成“一房二卖”。在本案中，当事双方签订《商品房买卖合同》前，黔龙公司已将讼争房屋以买卖的形式备案给案外人杨敏，即使该备案的实际背景为以物抵债，但无论是买卖还是抵押形式，均属于商品房买卖合同司法解释关于“一房二卖”的范围，黔龙公司辩称胡程萍与其签订合同前已对讼争房屋备案给案外人的事实知情，但黔龙公司的该辩称未有任何证据支撑，胡程萍也表示签订合同时并不知情，从交易习惯和基本逻辑来看，如果胡程萍在与黔龙公司签订合同时已知晓讼争房屋已备案给案外人，作为完全民事行为能力人，其应该能遇见到可能出现的合同目的无法实现的风险，那么其仍然向黔龙公司交纳130,863元购房款的行为与逻辑相悖，综上，对黔龙公司辩称胡程萍在与其签订合同时已知晓讼争房屋已备案给案外人的陈述，该院不予采纳。关于黔龙公司在诉讼过程中解除讼争房屋备案登记后是否仍应适用“一房二卖”相关司法解释进行处理的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条旨在规范市场交易秩序，维护交易安全和公平正义，并对“一房二卖”行为进行惩罚，本案中，“一房二卖”行为在胡程萍、黔龙公司签订合同之后就已经存在，在事隔近两年后，黔龙公司在诉讼过程中解除与案外人的备案登记，该行为不影响“一房二卖”事实的存在，同时，若允许房开商以解除与案外人备案登记等消除障碍的方式来规避法律的制裁，那么将会使房开商一方掌握绝对的主动权和选择权，买房人将处于完全不对等的弱势地位，合法权益难以得到维护。因此，在本案中，即使黔龙公司在诉讼中解除了讼争房屋的备案登记，但黔龙公司“一房二卖”的行为已经存在，且经双方签订补充协议后，黔龙公司仍未能在约定期限内消除障碍，黔龙公司的行为构成合同违约，已给胡程萍造成了相应损失，应按关于“一房二卖”相关司法解释规定进行处理。根据上述认定事实，黔龙公司的行为已构成“一房二卖”，同时黔龙公司未按合同和补充协议约定在规定的期限内为胡程萍创造办理房屋所有权转移登记的条件，已构成违约，胡程萍不同意继续履行合同而选择解除合同系其对合法权益的处分，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，胡程萍据此要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失及主张一倍已付购房款的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。但胡程萍要求将用债权抵扣的150,000元购房款纳入已付购房款的主张，没有法律依据，该150,000元购房款并未实际支付，不属于法律及司法解释规定的已付购房款，胡程萍在本案中的已付购房款只能认定为实际交纳的130,863元，同时，胡程萍主张按295,562元计算利息，不符合法律规定，法律仅支持已付购房款利息，即应按130,863元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从交款之日起（2015年6月1日）计算至该院判决之日（2017年6月26日）止，对主张的超出部分利息，该院依法不予支持。关于胡程萍要求黔龙公司赔偿房屋差价款13,445元的诉讼请求，因胡程萍后期所购房屋套内面积85.99平方米未超出本案讼争房屋套内面积，因此后期购房多支付的差价13,445元应属于胡程萍实际产生的损失，符合法律规定，该院依法不予支持。关于胡程萍要求黔龙公司返还物业管理等费用14,699元的诉讼请求，经查，胡程萍在签订合同后除向黔龙公司交纳购房款外，还向黔龙公司和物业公司陆续交纳了各项税费共计14,699元，该笔款项系由黔龙公司违约而产生的损失，应由黔龙公司赔偿给胡程萍。综上所述，胡程萍要求解除与黔龙公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，该院依法予以支持，黔龙公司同时应返还胡程萍已付购房款130,863元及利息（从2015年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年6月26日止），赔偿胡程萍交纳的税费损失14,699元、购房差价损失13,445元，并支付胡程萍一倍已付购房款130,863元。胡程萍主张的超出部分诉讼请求，于法无据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除胡程萍与铜仁市黔龙房地产开发有限公司于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》；二、铜仁市黔龙房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内返还胡程萍已付购房款130,863元及利息（从2015年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年6月26日止）；三、铜仁市黔龙房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内赔偿胡程萍税费损失14,669元、购房差价损失13,445元；四、铜仁市黔龙房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付胡程萍一倍已付购房款130,863元。五、驳回胡程萍的其他诉讼请求。案件受理费9,698元，胡程萍负担4,898元，铜仁市黔龙房地产开发有限公司负担4,800元。胡程萍不服一审判决，上诉请求：1.请求二审改判黔龙公司返还已付房款280,863元并按照并按人民银行同期贷款利率承担从付款之日起至返还之日止的利息；2.请求二审改判黔龙公司支付胡程萍已付房款280,863元一倍的赔偿金；3.判决黔龙公司赔偿胡程萍已交物管费、税费14,699元的利息损失。本院二审认定事实与一审认定的事实一致。本院二审认为，本案中胡程萍与黔龙公司于2015年5月28日签订《商品房买卖合同》，购买黔龙公司开发的位于江口××××街道江源山水22幢10层5号商品房，该房屋总价款280,863元，在款项支付上，黔龙公司同意300,000元债权抵扣本案胡程萍和另案王亮明的购房款，每套房屋抵扣150,000元，并在胡程萍支付了130,863元现金后，向其出具了收到胡程萍购房款280,863元的收据，债权15,000元就此已经转化为胡程萍交付的购房款，故本案中胡程萍交付的购房款总计应为280,863元，一审法院以债权并非现金认定胡程萍购房款为130,863元不当；由于黔龙公司“一房二卖”已构成违约，胡程萍已交物管费、税费14,699元的利息同样属于损失，应当由黔龙公司进行赔偿。胡程萍的上诉理由能够成立，其上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、维持贵州省江口县人民法院（2017）黔0621民初20号民事判决第一、三项；二、撤销贵州省江口县人民法院（2017）黔0621民初20号民事判决第二、四、五项；三、铜仁市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还胡程萍已付购房款280,863元及利息（从2015年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年6月26日止），并支付胡程萍已付购房款一倍的赔偿金280,863元；四、铜仁市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿胡程萍税费14,669元的利息损失（从2015年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年6月26日止）；五、驳回胡程萍其他诉讼请求。一审案件受理费9,698元、二审案件受理费5,800元，由铜仁市黔龙房地产开发有限公司承担。再审中，黔龙公司提交了以下证据：手机短信截图复印件2页，拟证明黔龙公司于2016年2月6日已退还王亮明购房款3万元，胡程萍与王亮明是亲戚关系，本案自始至终都是王亮明出面，胡程萍没有出面。胡程萍质证认为，对该证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信。再审查明，黔龙公司与胡程萍在2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》中约定，“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之伍承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。”胡程萍于2017年1月6日向江口县人民法院提起本案诉讼。黔龙公司与胡程萍在2016年8月10日签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定，“现有胡程萍在黔龙·江源山水购买了22号楼10-5号房，由于该套房目前还不能进行备案登记，经双方协商决定：1.黔龙公司将黔龙·江源山水17号楼1单元25-4号房（建筑面积：128.21平方米）以商品房买卖合同的形式作给乙方担保，由于该套房源已作农行贷款抵押，待银行解冻具备备案登记条件后，黔龙公司配合胡程萍先行对该套房源进行备案登记。2.黔龙公司承诺2016年12月之前给胡程萍解决22号楼10-5号房备案登记问题，在此期间，黔龙公司不得销售担保房源。3.在黔龙公司承诺解决22号楼10-5号房备案登记期限内未对其进行备案登记，胡程萍有权选择执行上述两套购房合同中的任何一份。4.在承诺期限内，黔龙公司解决22号楼10-5号房备案登记后，双方签订的黔龙·江源山水17号楼1单元25-4号房商品房买卖合同自动失效。”再审另查明，2017年12月27日，本院作出（2017）黔06民终1177号民事裁定，裁定将（2017）黔06民终1177号民事判决书中第五页第二行“中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年6月26日止）”补正为“中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年6月26日止），并支付胡程萍已付购房款一倍的赔偿金280,863元”。以上事实，有在卷证据佐证，足以认定。本院再审查明的其他事实与原审一致，予以确认。本院再审认为，胡程萍与黔龙公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。胡程萍的诉讼请求为“解除《商品房买卖合同》，黔龙公司赔偿相应损失”，并未请求撤销涉案合同，因此，本案应重点审查涉案合同能否予以解除。所谓合同的解除，是指合同有效成立后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同的解除应符合约定的条件或法定的条件。本案中，首先，胡程萍与黔龙公司未能协商一致而解除涉案合同。其次，虽胡程萍诉称黔龙公司隐瞒房屋已出售给他人的事实，未在约定的期限内办理完产权初始登记备案手续，请求解除涉案合同，但双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，黔龙公司在2016年12月30日前办理产权初始登记备案手续，约定日期起90日以后，仍不能办理的，胡程萍有权退房，胡程萍于2017年1月6日向法院起诉时并未达到合同约定的“有权退房”的条件。况且从当事双方2016年8月10日签订《商品房买卖合同补充协议》的内容来看，至迟2016年8月10日，胡程萍已经知晓讼争房屋已以物抵债给案外人杨敏的事实，其与黔龙公司签订的补充协议对讼争房屋未能在双方约定的期限内办理产权初始登记备案手续的违约责任重新进行了约定，故不符合约定解除合同的条件。再次，在胡程萍签订合同并支付购房款后，黔龙公司便向其交付了讼争房屋，之后并无案外人向其主张权利，且在一审法院审理中，黔龙公司解除了案外人杨敏对讼争房屋的备案登记，为胡程萍办理产权初始登记备案手续已不存在障碍，合同目的已经实现，故不存在法定解除合同的条件。因涉案合同合法有效，未被撤销，亦不符合合同解除的条件，故胡程萍的主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定。因涉案合同不予解除，胡程萍基于合同解除而提起的其他诉求已失去主张依据，对胡程萍主张的赔偿损失等诉求均不予支持。原审判决认定黔龙公司构成“一房二卖”，解除涉案合同支持胡程萍的诉求属适用法律错误，本院再审予以纠正。本院二审裁定补正判决主文第三项不当，本院再审予以指正。综上所述，黔龙公司的再审请求成立，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2017）黔06民终1177号民事判决及（2017）黔06民终1177号民事裁定；二、撤销贵州省江口县人民法院（2017）黔0621民初21号民事判决；三、驳回胡程萍的诉讼请求。一审案件受理费9,698元，二审案件受理费5,800元，均由胡程萍负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓慧审判员  张红芳审判员  张金勇二〇一八年十一月十五日法官助理田维旭书记员罗欢