湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初6597号原告：长沙市安轩物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道桐梓坡路**沁园春·御院小区****。法定代表人：严蜀湘，该公司董事长。委托代理人：冯梦豆，湖南湘恒律师事务所律师。委托代理人：肖智敏，女，1993年11月23日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区公司法务。被告被告：罗娟，女，1985年12月5日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，原告长沙市安轩物业管理有限公司（以下简称“安轩物业”）与被告罗娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安轩物业的委托代理人肖智敏、被告罗娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安轩物业向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付欠交物业费5577元、违约金（滞纳金）3511元，共计9088元（违约金暂计算至2017年3月31日止）；2.请求判决由被告承担本案全部诉讼费及公告费。事实与理由:原告系长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区前期物业管理服务企业,2012年4月30日与沁园春御院小区开发商长江置业(湖南)发展有限公司签订《前期物业服务合同》和《补充协议》,与该小区原前期物业企业办理了交接,承继2009年1月1日起该小区前期物业管理服务的全部权利和义务,并按照合同约定以及相关规定提供服务至2016年1月18日该小区业主大会新聘物业企业进场止。被告系长江置业(湖南)发展有限公司开发的长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区业主,物业为该小区8栋1304房,面积57.24㎡,签有《沁园春御院业主收楼资料确认书》：同意遵守前期物业服务协议等相关约定,并愿意承担违反其约定的相应责任和连带责任。被告2011年7月15日至2016年1月18日违反约定未向原告缴纳物业管理费,按合同约定应向原告支付欠交物业费5577元、支付违约金(滞纳金)3511元。原告多次书面催交,且在终止该小区前期物业服务合同后,经业委会审查同意,在小区专门设立服务台办理前期物业清欠退费事项时间长达一年,但被告至今仍未向原告补交所欠物业费,违反小区前期物业服务协议等相关约定,应当依约承担违约责任和连带责任。原告为维护自身合法权益及小区全体业主利益,特向人民法院提起诉讼,望判如所请。被告罗娟答辩称：1、安轩物业与长江发展公司签订的是无效的合同，因为原告与长江置业签订合同时只有营业执照没有物业管理资质，原告的三级资质证书是在签订合同后两个月才取得的，原告并没有给沁园春御园的业主提供相应的服务；2、本案的诉状和所有证据中完全没有提供任何公司与被告签订了合同，所以原告诉请的事实与理由不成立，原告所谓的9088元没有任何证据支持和明细，纯属虚构；3、沁园春小区一直存在诸多问题，公共设施设备电梯不能正常运行时无人维护，小区内多台电梯长期故障，多名业主反映情况，小区公共部分清洁不到位，地面，地面不清洁内堆放垃圾，公共通道堆放杂物垃圾无人管理，存在严重安全隐患，小区一楼住宅改商业门面，物业公司不监管；4、原告违法私自扣押被告私人财产国土证，导致国土证丢失，房屋不能正常交易，如果原告是所谓的物业公司，必须承担私自扣押并丢失国土证给业主带来的时间、精力、经济和误工损失；5、外墙瓷砖脱落未修复；6、公共绿化养护不到位，绿化带牵绳子晾衣服也无人监管；7、楼梯间灯坏了无人更换，没有公共照明设施；8、车辆停放无人管理，存在很多问题，如私家车乱停乱放，车库积水无人处理。以上问题都在我提交的照片中有体现，小区存在的问题与原告提供的前期物业服务合同第二章服务内容与质量的内容相违背，如果原告认为自己是物业公司，那么原告没有尽到相应的服务义务，且并非是瑕疵，而是大部分都没尽到，所以与原告所说的为业主提供服务相矛盾的，并没有实际提供应有的服务。其次，原告用国土证威胁业主，现在又不承认该事实，给业主带来极大的损失和不利的生活环境，应当承担失职及利用职务损坏他人财产等责任。经审理查明：2012年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与被告安轩物业（乙方）签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》。甲方聘请乙方对沁园春·御院提供前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等内容做了约定。合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定如下：高层住宅、公寓物业：1.8元/㎡/月。第七条约定：物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季初履行交纳义务。第二十九条约定：本合同期限自2012年4月30日起至2014年4月29日止；但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。《前期物业服务合同补充协议》中约定：2008年至2012年4月30日沁园春御院业主所欠长沙市沁园春物业管理有限公司物业费、车位费、水电费（业主欠费明细附后）由乙方向业主收取，用以清偿乙方出资垫付款项。合同签订后，原告即入驻沁园春御院小区，为该小区提供物业服务。2014年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与长沙市安轩物业管理有限公司（乙方）签订延续《前期物业服务合同》协议书，协议中约定：一、延续的《前期物业服务合同》期限采取固定期限：从2014年4月30日起到2017年4月29日止。二、除上述条款处，原合同的其他条款仍然有效，双方同意一并履行。双方签订的上述前期物业服务合同及补充协议对逾期交纳物业服务费的违约金或滞纳金均没有做出约定。2016年1月18日，《前期物业服务合同》终止，原告退出沁园春御院小区。原告于2016年3月7日开始在小区办理退费和清欠结算手续，并在小区张贴了《关于开展沁园春御院小区前期物业管理费退费和清缴欠费工作的公告》。被告罗娟系沁园春御院8栋1304号房业主，房屋面积57.24平方米。被告罗娟自2011年7月15日起至今一直未缴纳物业服务费。被告应交纳2011年7月15日至2016年1月18日止的物业服务费5574元（57.24㎡×1.8元/㎡/月×54个月3天）。同时，原告在为小区提供物业服务过程中，在物业共用设施设备的维修、养护等方面存在一定的服务瑕疵。原告多次向被告催缴物业服务费未果，故向本院提起诉讼。上述事实有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业服务合同》及其补充协议、延续《前期物业服务合同》协议书、《报告》、催缴欠费通知书等证据，被告提交并经庭审质证的照片予以证实，本院予以确认。本院认为，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与长沙市安轩物业管理有限公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、《延续前期物业服务合同协议书》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。从2012年4月30日起至2016年1月18日原告为被告提供了物业服务。被告应按时交纳物业服务费，对于被告2012年4月30日之前所欠的物业服务费，因在《前期物业服务合同补充协议》中约定由原告收取，该债权转让未违反法律规定，合法有效，故被告应向原告交纳。原告所有的8栋1304号房系公寓房，根据合同约定为每月1.8元/平方米交纳物业费，且原告一直以该标准向被告催收，现原告该标准主张物业费，本院予以支持。对原告所主张的物业服务费，考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告逾期交纳物业管理费有原告自身的原因，故本院部分予以支持，参考本院处理该小区同类案件的情况，酌情确定被告向原告支付物业管理费5017元。对原告要求被告承担违约金3511元的诉讼请求，因合同中没有相关约定，故本院不予支持。对于被告辩称的楼上水管爆裂导致的房屋渗水问题，因未提供充分证据证实系安轩物业所导致，故在本案中不予处理，被告可在查清责任主体后另行主张权利；对被告提出的原告扣押国土证致使国土证遗失问题，现有证据无法证实开发商委托原告发放该国土证，故对被告的该抗辩本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告罗娟在本判决生效之日起十日内向原告长沙市安轩物业管理有限公司支付物业服务费5017元。二、驳回原告长沙市安轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告长沙市安轩物业管理有限公司负担22元、被告罗娟负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  李曼玲人民陪审员  黄 娓二〇一八年十一月二十九日书 记 员  张小芹