广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0205民初4047号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路**之一保利大江郡凯旋艇****物业管理用房。统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司项目副经理。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司员工。 被告：王冬梅，女，1967年11月12日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：刘升勤（与被告王冬梅系夫妻关系），男，住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司与被告王冬梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍；被告王冬梅及其委托诉讼代理人刘升勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2015年4月1日至2015年5月31日、2015年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费6889.4元（120.89㎡×1.5元×38个月），2015年1月1日至2015年7月31日、2018年4月1日至2018年6月30日期间的水费1126.7元，2016年2月1日至2018年7月31日期间的生活垃圾处理费225元（7.5元/月/户×30个月），2015年1月1日至2018年6月期间的公摊水费71.4元（按户分摊），公摊电费466.7元（按户分摊），公摊电梯电费341.3元（按户分摊）；2015年1月1日至2015年2月28日，2016年1月至2018年6月期间的热水费1231.8元；并按《前期物业服务合同》约定支付违约金11039.7元，以上合计21392元；2.被告承担本次诉讼的相关费用。事实和理由：被告购买原告提供物业服务的保利大江郡21栋1单元3-2号房屋却未依约定按时交纳相关费用，侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告辩称：按照购房合同的约定，原告应于2014年12月30日交房，但被告于2015年1月14日与物业人员前往验房时发现房屋存在墙面污染、不平、吊顶开裂、乳胶漆未刷完等质量问题，完全不具备交房条件。后房屋经部分整改，仍存在渗水问题，由于被告急于用房且没有购房经验，且原告称维修工人不足，先领房的可以先整改，故被告于2015年6月5日在预交了三个月的物业费543.9元、水电周转金200元、生活垃圾处理费22.5元之后收了房，但房屋至今仍存在许多质量问题，因此被告入住前，包括前期已经垫付的2014年至2015年的电费在内的一切费用应由房开商及物业公司承担，根本不存在违约金的问题。其次，被告入住后的水费已于2018年5月14日缴清，包括房屋维修期间的水电费也是由被告所交。对于2016年7月以后所产生的公摊水电费、电梯费、垃圾费等，被告同意缴纳，但被告代垫付的电费应予退还。原告未按合同约定时间交房，应赔偿被告违约金，并应从今后的物业费中予以扣除。最后，2015年1月至2018年3月8日期间因房屋渗水原因，热水管漏掉的热水费用应由房开商和物业负责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过开庭审理，本院确认如下案件事实： 2013年1月6日，被告与柳州保利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于柳州市保利·大江郡21栋1单元3-2的房屋，该房屋建筑面积为120.89平方米。 2015年6月5日，被告与原告签订《保利·大江郡前期物业服务协议》，其中第五章第二十二条物业管理服务费用约定：1、业主缴纳费用的时间：每月1日－10日前缴纳当月费用；2、业主的物业服务费应从原告的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，物业公司实行先收费后服务的原则；3、业主应缴的费用：（1）物业服务费收费标准：高层、小高层住宅建筑面积1.5元/月/平方米（包括电梯年审费、维护保养费），但电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊……空置房屋由业主按所在物业的服务费收费标准的百分之百缴纳；……（3）业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告方支付违约金；业主和物业使用人逾期未交纳水电公摊费及自用部分水费的，也应从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准收取违约金……（5）自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收：公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催收、停止服务、法律诉讼等方式处理……（6）业主在办理入伙手续时，一次性缴纳200元/户公摊水电费周围金…… 又查明，被告与原告签订《保利·大江郡前期物业服务协议》，第二章第九条物业服务事项约定：公共环境卫生，包括垃圾的收集、清运。 另查明，柳州市白沙路2号保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。被告于2015年6月5日领取上述所购买房屋的钥匙，且未向原告交纳2015年4月1日至2015年5月31日、2015年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费、2015年1月1日至2015年7月31日、2018年4月1日至2018年6月30日期间的水费，2016年2月1日至2018年7月31日期间的生活垃圾处理费，2015年1月1日至2018年6月期间的公摊水费、公摊电费及公摊电梯电费；2015年1月1日至2015年2月28日、2016年1月至2018年6月期间的热水费。原告催收上述费用无果故诉至法院，提出如上诉请。 本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。业主缴纳物业服务费以及物业服务企业收取物业服务费的原则是：享受服务，缴纳费用。本案中，被告实际于2015年6月5日才领取所购买房屋的钥匙，原告也在法庭审理中认可，虽《保利·大江郡前期物业服务协议》中有相关交纳物业服务费起始日期的约定，但该日期之前被告未能实际掌控、管理及使用房屋，亦未入住及享受原告提供的物业服务，故原告诉请该日期前的物业服务费无法律依据，本院不予支持。被告辩称已经在领取房屋钥匙时预交了三个月的相关费用，但其所提供的证据显示不在原告诉请的期间段内，至于被告辩称的房屋质量问题以及逾期交房违约金问题，属于另一法律关系，可另案主张。综上，被告应向原告交纳保利大江郡21栋1单元3-2号房屋2015年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费6528.06元（120.89㎡×1.5元×36个月）。原告诉请物业服务费超出的部分，本院不予支持。 另因《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定公摊水电费据实按户分摊，2015年6月5日被告实际领取房屋钥匙后，作为公摊水电实际使用的受益人，理当补缴相关公摊水电费、公摊点滴电费及垃圾清运费。故被告应负担2015年6月至2018年6月30日期间（共计37个月）的公摊水费为62.9元（按2213户分摊，71.4元÷42个月×37个月）；2015年6月至2018年6月30日期间（共计37个月）的公摊电费为411.14元（按2213户分摊，466.7÷42个月×37个月）；2015年6月至2018年6月30日期间（共计37个月）的公摊电梯电费为300.67元（按120户分摊，341.3元÷42个月×37个月）。2016年2月1日至2018年7月31日期间的生活垃圾处理费225元（7.5元/户/月×30个月）。此外，被告还应负担领房后实际使用的水费，其辩称已缴纳部分水费，但未提供相应证据予以证实，本院不予采信。故被告应负担2015年6月5日至2015年7月31日、2018年4月1日至2018年6月30日期间的水费563.35元（1126.7元÷10个月×5个月），2016年1月至2018年6月期间的热水费923.85元（1231.8元÷8个月×6个月）。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 关于违约金的问题，虽然《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定应自逾期之日起按每日3‰标准收取，但该约定标准过高，应予调整。按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限。由于《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定业主缴纳费用的时间为每月1日－30日前缴纳当月费用，且原告未能提供证据证明被告欠缴物业费用所导致的具体违约损失，故本院认为应从被告欠缴物业费用的次月起，参照同期人民银行贷款利率上浮30%计算至实际补缴完毕时止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告王冬梅于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司柳州市白沙路2号保利大江郡21栋1单元3-2号房屋2015年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费6528.06元；2015年6月至2018年6月30日期间的公摊水费62.9元；2015年6月至2018年6月30日期间的公摊电费411.14元；2015年6月至2018年6月30日期间的公摊电梯电费300.67元；2016年2月1日至2018年7月31日期间的生活垃圾处理费225元；2015年6月5日至2015年7月31日、2018年4月1日至2018年6月30日期间的水费563.35元；2016年1月至2018年6月期间的热水费923.85元，合计9014.97元； 二、被告王冬梅于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司违约金（违约金计算方式：以6528.06元为基数，从应缴纳费用的次月起参照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算至6528.06元支付完毕之日止）； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为167元，由原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司负担96.62元，被告王冬梅负担70.38元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  张高 二〇一八年十一月八日 法官助理胡一曼 书记员范振芳