广东省台山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0781执异21号 异议人（申请执行人）：罗妙冬，女，1963年11月7日出生，住广东省东莞市莞城区。 委托诉讼代理人：李凯玲、冯承臻，广东明思律师事务所律师。 被执行人：台山市国源置业有限公司。住所地：台山市台城舜德路**康盛商贸中心****商铺。 法定代表人：何志辉。 被执行人：台山市康盛商贸中心有限公司。住所地：台山市。住所地：台山市台城舜德路** 法定代表人：朱志成。 被执行人：广东国源实业投资有限公司。住所地：广州市越秀。住所地：广州市越秀区解放北路****自编**iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：何志辉。 被执行人：何志辉，男，1964年10月30日出生，住广东省佛山市南海区。 在本院执行申请执行人罗妙冬与被执行人台山市国源置业有限公司（以下简称：台山国源公司）、台山市康盛商贸中心有限公司、广东国源实业投资有限公司、何志辉借款合同纠纷一案[案号：（2016）粤0781执85号]中，异议人罗妙冬对本院变卖台山国源公司位于台山市台城舜德路113号康盛商贸中心主楼首层20套房屋、主楼二层房屋及土地不服，向本院提出书面异议，请求撤销前述变卖行为，重新进行拍卖或变卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并作出（2018）粤0781执异10号执行裁定，罗妙冬不服，向江门市中级人民法院申请复议，江门市中级人民法院作出（2018）粤07执复46号执行裁定，将本案发回本院重新审查，本院另行组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 异议人罗妙冬称，法院在本案的执行过程中，在实体上、程序上均存在严重的违法行为，其采取的执行措施（包括拍卖和变卖）己严重损害了申请人作为抵押权人及执行债权人应享有的权益，应当依法予以纠正，具体如下：一、法院在拍卖、变卖过程中，严重剥夺申请人的知情权，对应向申请人释明及通知的事宜，均未依法向申请人告知，未尽通知义务，程序上严重违法。1、在执行过程中，法院在两次拍卖过程中对于抵押物的拍卖时间、拍卖机构的选取等情况从来未向申请人出具过任何书面通知，申请人对于拍卖全过程均不知情。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、己知优先购买权人”之规定，法院并未对拍卖事项进行事先公告，也没有在拍卖抵押物的3日前以书面或能够确保申请人收悉的方式通知申请人，致使申请人对拍卖事宜一概不知，属于程序违法。2、在抵押物第二次拍卖流拍之后，贵院没有书面通知申请人可以申请以物抵债，也没有告知不申请以物抵债将产生的法律后果。《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》“二、关于发布网络司法变卖公告期限的问题。网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告”之规定，在抵押物第二次流拍后，法院应当询问申请人是否接受以物抵债，然而，贵院并没有书面通知申请人可以申请以物抵债，也没有告知不申请以物抵债将产生的法律后果。实际上，申请人一直想以抵押债权中的一部分抵顶抵押物，剩余的债权参与其他财产变卖款项的分配，法院不合法的执行行为损害了申请人的执行权益。综上，申请人认为法院在拍卖和变卖的过程中都存在未将相关权利义务告知申请人的情况，也没有履行法定的通知义务，程序上存在严重瑕疵。二、法院在未征得申请人书面同意，且申请人与另一抵押权人也未就拍卖所得款项的分配达成任何书面协议的情况下，径直将抵押物分别评估但合并拍卖，己经严重损害了申请人作为抵押叔人的合法利益。1、申请人认为抵押物之间在使用上完全可分，分别拍卖不会减损价值，完全没有合并拍卖的必要。虽然承办法官于两年前曾就是否抵押物合并拍卖的事宜征询过申请人的意见，但仅与申请人进行非常简短的口头沟通，并没有向申请人出具任何书面通知，也没有征得申请人书面同意，尤其没有对将来拍卖所得款项应如何进行分配向申请人进行详细释明的情况下，径直将两个抵押物分开评估、合并拍卖，该行为违反公平合理处理抵押权人利益的原则。退一步来说，即使合并拍卖有一定的合理性，拍卖流拍后，法院全可以做到分开变卖，为什么还要继续合并变卖呢！大家都知道变卖所得的成交价格根本不能反映抵押物的真实价值，变卖只是加速抵物变现的非常规措施，为什么法院不通知抵押权人（申请人），也不征求抵押权人（申请人）的意见？对此，申请人认为法院执行人员变卖程序中存在严重不合情理的瑕疵。2、对于合并拍卖所得款项的分配，申请人询问法官如何分配款项，法官回答说是根据抵押物评估价格的比例进行分配，但本案的抵押物均是商铺，申请人是商铺首层及二层的抵押权人，而另一抵押权人仅对商铺的三至五层及地下室享有抵押权。众所周知，评估价并不是真实价值，商铺首层及二层的价值远高于三至五层及地下室的价值，如果分开拍卖，商铺首层、二层的成交价也会远高于三至五层及地下室的成交价，而且，三至五层及地下室的抵押债权人的债权本金仅为1100万元，如果将抵押物合并拍卖所得款项根据评估价格比例进行分配的话，将会严重损害申请人的合法利益。即使贵院驳回申请人本次执行异议，申请人也坚决不同意按照抵押物评估价格的比例进行分配，而是应当按照各自债权数额的比例进分配。否则，如贵院确认本次变卖有效，申请人与另一抵押权人又未就如何分配变卖款达成协议，法院也未能找到一个公平合理的分配依据，在此情况下，将会严重损害申请人的抵押权益，亦势必会引起申请人与另一抵押权人的一系列诉讼。综上，请求法院撤销前述变卖行为，对本案的抵押物重新进行拍卖或变卖。 本院查明，本院在执行罗妙冬与台山国源公司等借款合同纠纷一案[案号：（2016）粤0781执85号]中，于2016年6月15日作出裁定：拍卖台山国源公司位于台山市台城舜德路113号康盛商贸中心主楼首层20间商铺、主楼二层房屋及有关土地使用权（以下简称：本案抵押物）。2017年12月8日，广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司受本院委托对本案抵押物的市场价值进行估价，并作出《评估报告书》，确定本案抵押物的市场价值为37683946元。2017年12月21日，本院向申请执行人罗妙冬执行程序的委托诉讼代理人陈子贤送达了该《评估报告书》。2018年1月23日，本院在淘宝网发布本案抵押物及康盛商贸中心主楼地下室、三、四、五层房地产（系本院另一执行案件被执行人台山市康盛商贸中心有限公司的财产，该项财产的抵押权人黄伟池为该案的申请执行人，财产评估价为38353245元，以下简称为另案抵押物）的第一次合并拍卖公告，确定拍卖时间为2018年2月27日10时至2018年2月28日10时。2018年1月30日，本院向申请执行人罗妙冬的住所“东莞市莞城区天水养芹46号”邮寄前述房地产的第一次合并拍卖通知，但因“原址查无此人”而遭到邮局退件。前述房地产合并拍卖两次流拍后，本院于2018年4月24日在淘宝网发布前述房地产的变卖公告，确定于2018年5月10日10时至2018年7月9日10时期间对前述房地产进行变卖，台山市坚顺投资有限公司于2018年5月13日以42580826.96元竞得前述房地产。 另查，一、本案抵押物与另案抵押物均为同一栋建筑物内的不同部分，并共同构成了该建筑物的绝大部分（仅首层少部分商铺已出售予案外人），且建筑物的规划用途均为非住宅。该建筑物是“台山康盛广场”商业体的核心构成部分，经合议庭现场考察，该建筑物的五层楼顶已被拆除，建筑物内大部分装修亦被拆除，“台山康盛广场”现已荒置，无任何商铺在内经营，正门已封闭，人车流量均为零。二、台山国源公司及台山市康盛商贸中心有限公司的股东均含有“广东国源实业投资有限公司”。三、台山国源公司、台山市康盛商贸中心有限公司除本案所涉两件执行案件外，在本院还有多件作为被执行人的未执行完毕的执行案件。 本案发回重新审查过程中，本院于2018年8月10日询问罗妙冬申请以物抵债的具体方案时，其仅同意以其享有抵押权部分的本案抵押物抵债，后本院以本案抵押物应当与另案抵押物合并处置为由对罗妙冬的该项以物抵债申请不予准许。 本院认为，异议人罗妙冬请求法院撤销变卖本案抵押物的执行行为，其主要理由是本院合并处置标的物不合法，对标的物进行第一、二次拍卖时未依法通知罗妙冬，标的物第二次拍卖流拍后未询问罗妙冬以物抵债意见就启动变卖程序损害了罗妙冬的权利等。因此，要审查异议人罗妙冬的异议是否成立，主要审查以下三个问题：一、本案抵押物是否应当与另案抵押物合并处置；二、未就处置本案抵押物事宜通知申请执行人罗妙冬是否应当撤销已成功处置抵押物的执行行为；三、未在第二次拍卖流拍后通知申请执行人罗妙冬以物抵债是否应当撤销已成功处置抵押物的执行行为。对此，本院作分析如下： 一、对于第一个问题。本案中，本案抵押物与另案抵押物均为同一栋非住宅建筑物的不同部分，并共同构成了该建筑物的绝大部分，而该建筑物是“台山康盛广场”商业体的核心构成部分，该商业体原由台山国源公司、台山市康盛商贸中心有限公司、广东国源实业投资有限公司共同经营，现已因停止经营而基本荒置，因此，如果将该建筑物分别处置，就可能造成所有权人不一致的情形，而一个商业体的核心部分有两个以上的所有权人，在没有达成共同经营协议的情况下，必将会引起经营理念等的分歧，进而影响该商业体的盘活，使得不能“物尽其用”。换句话说，如果分别处置，原来具有更高价值的“商业体”极可能仅作为低价值的“不能用作商业用途的建筑物”被处置，进而严重减损其价值。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，本案抵押物应当与另案抵押物合并处置。罗妙冬申请仅以本案抵押物抵债，本院不予准许。罗妙冬异议认为合并处置有损其权益，但据本院查明的事实及以上分析，在本院在已对两案抵押物依法委托评估的情况下，合并处置非但没有损害罗妙冬的权益，反而有利于罗妙冬进一步实现债权，故罗妙冬以此为由请求法院撤销变卖本案抵押物的执行行为，理据不足，本院不予支持。 二、对于第二个问题。据本院查明的事实，本案抵押物第一、二次拍卖时法院或未依法通知申请执行人罗妙冬，或在通知的程序上存在瑕疵，但在法院已依法向申请执行人罗妙冬有效送达本案抵押物市场价值的《评估报告书》及依法将包含合并拍卖、评估价值等内容的拍卖公告在淘宝网上发布并通过网络司法拍卖处置本案抵押物的情况下，本案抵押物的处置公开公平公正，前述通知程序的瑕疵并未影响本案抵押物的处置价值，更未损害申请执行人罗妙冬的实体权益，故罗妙冬以此为由请求法院撤销变卖本案抵押物的执行行为，有违效率原则，本院对此不予支持。 三、对于第三个问题。本院已在本案发回重新审查过程中询问了罗妙冬申请以物抵债的具体方案，但其仅同意以其享有抵押权部分的本案抵押物抵债，后本院以本案抵押物应当与另案抵押物合并处置为由对罗妙冬的该项以物抵债申请不予准许，故本院已对申请执行人罗妙冬申请以物抵债的权利予以了保障，罗妙冬以本院未在第二次拍卖流拍后通知其以物抵债为由请求法院撤销变卖本案抵押物的执行行为，理据不足，本院不予支持。此外，本案抵押物与另案抵押物的处置不仅关系到该两项抵押物抵押权人的权益，还关系到被执行人其他正在执行案件债权人的权益。当事人申请以物抵债应当以不损害第三人利益为前提，在未完成拍卖及变卖程序的情况下，允许抵押权人（罗妙冬）就其抵押物进行抵债，会损害其他债权人的合法权益。因此，在网络司法变卖被执行财产同样采取竞价的方式下，应当在进行网络司法变卖不果后再询问执行债权人是否接受以物抵债，更有利于保障各方当事人的合法权益。 对于变卖款的分配问题，由于本院现未对有关变卖款进行分配，故本案对异议人罗妙冬关于变卖款分配问题的主张不予审查，异议人罗妙冬可在执行财产分配程序中主张权利。 综上所述，本院以网络司法变卖的方式对本案抵押物与另案抵押物合并处置，过程公开、透明，已充分考虑保障各当事人的合法权益。虽在处置程序上存在瑕疵，但本院已在本执行异议案件发回重新审查过程中对异议人罗妙冬的部分程序利益予以保障，且前述程序瑕疵并未损害罗妙冬的实体利益，该变卖行为不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”所列举的情形，故异议人罗妙冬请求撤销对本案抵押物的变卖，理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人罗妙冬的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江门市中级人民法院申请复议。 审判长  李乐川 审判员  谭文威 审判员  刘 伟 二〇一八年十一月二十八日 书记员  翁颖娜