四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川20民终1140号 上诉人（原审原告）:赵亮，男，1980年11月12日出生，汉族，住新疆尉犁县。 上诉人（原审原告）:陈丽娟，女，1982年1月17日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司。住所地：四川省资阳市雁江区娇子大道北2巷**，统一社会信用代码：91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：明瑞玮，四川雁南飞律师事务所律师。 上诉人赵亮、陈丽娟、四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵亮、陈丽娟上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判由得宇房产公司支付逾期办理不动产权证书的违约金29250元；2.一、二审诉讼费由得宇房产公司负担。事实及理由：对一审判决认定的事实予以认可。但判决参照资阳市中级人民法院的批复，对上诉人要求的逾期办证违约金判决明显不公，违背了合同约定及相关司法解释的规定，请求二审法院依法予以改判支持上诉人的上诉请求。 得宇房产公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判得宇房产公司支付被上诉人逾期办证违约金5000元；2.一、二审诉讼费由上诉人与被上诉人案比例分别承担。事实及理由：判定得宇房产公司因逾期办证需要承担违约金的金额应当考虑被上诉人的实际损失、上诉人的过错程度、公平原则以及上诉人的时间偿付能力等因素确定。上诉人逾期办证对被上诉人造成的损失微乎其微；上诉人按期交房，严格履行合同的其他重要内容，对整个合同而言，办证仅仅属于合同履行中附随义务，逾期办证系公司受房地产行业不景气、第三方逾期付款等客观因素影响，上诉人主观过错小，并且被上诉人的不动产登记证书已经办理完毕；从上诉人的实际经营情况及偿付能力看，要求上诉人承担过重的违约责任将直接导致一系列的社会问题，因此参照资阳中院的批复精神，同意行政区域内同类案件人民法院的裁判尺度应当统一。故请求依法支持上诉人的上诉请求。 双方对对方上诉意见的答辩均坚持已方的上诉意见。 赵亮、陈丽娟向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告在2018年6月30日前支付逾期办理不动产权证书的违约金29520元整（2014年12月31日至2018年1月17日，共计1112天的违约金，每天26.5466元）；2.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年1月7日，原告陈丽娟、赵亮与被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》（备案号：201101070000210），约定原告购买被告开发的花果山•春天半岛八区一期1（Z）3-6-1号房屋一套。《商品房买卖合同》第二十条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）项（补充协议）处理”。合同附件八《补充协议》第九条约定“对本《合同》第二十条的补充1、一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2、买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。3、采用按揭付款方式的买受人所购房的权属证书，必须由出卖人代为办理，且在规定的时间内交齐所需资料和费用。若逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金，逾期30天以上的，出卖人有权解除合同。4、受政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的，出卖人不承担责任”。原告实际已向被告给付的房屋总价款为266133元。被告于2012年12月30日向二原告交付了房屋。2015年12月1日，得宇房产向春天半岛八区业主发放《告示》，载明“春天半岛八区业主：由于种种原因导致产权证延期办理，我司深表歉意，目前整个春天半岛的产权证正在逐批办理中，预计在2016年4月30日前，春天半岛八区产权能全部办理完毕，请大家相互转告”。被告于2018年1月18日为原告办理了案涉房屋的不动产权证书。截至庭审之日，被告没有向原告支付逾期办证的违约金。 一审法院认为，原告赵亮、陈丽娟与被告得宇房产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。被告未在合同约定的期限内完成办理房屋权属证书的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然《商品房买卖合同》中没有明确约定被告逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告可以主张被告支付逾期办证的违约金。本案商品房交付时间为2012年12月30日，办理不动产权证书时间为2018年1月18日，依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，被告本应给付原告2014年12月31日至2018年1月18日的逾期办理房屋不动产权证书的违约金。关于被告抗辩原告主张的逾期办证违约金全部已经过了诉讼时效的问题。《民法通则》规定的诉讼时效为2年，2017年10月1日生效的《民法总则》规定的诉讼时效为3年。若截至2017年9月30日权利人的权利受损害的事实已经届满2年的，则义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》施行而消灭。原告提交的《告示》，内容系被告对办理房屋权属证书的承诺，而非同意给付逾期办证违约金，故本院对原告据此证明其诉请未过诉讼时效的主张不予支持。故原告主张2014年12月31日至2015年9月30日逾期办证违约金的权利请求已过诉讼时效，本院不予支持。因此，本院认为原告主张的逾期办证违约金应从2015年10月1日起计算至2018年1月18日。被告抗辩违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，对原告主张的逾期办证违约金酌情认定为8942元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赵亮、陈丽娟支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金8942元；二、驳回原告赵亮、陈丽娟的其他诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。 本案的争议焦点：一审判决确定的违约金金额是否正确。 本院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。得宇房产公司未在约定期限内为买受人办理转移登记已构成违约，故得宇房产公司应就此对买受人承担违约责任。因双方当事人并未对逾期办证的违约责任如何承担进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，买受人可以选择法律规定的方式要求得宇公司承担违约责任，案涉商品房买卖合同中，买卖双方当事人并未约定得宇房产公司逾期办证应向买受人支付违约金，故根据买受人的诉讼请求，其要求支付的违约金应理解为要求得宇房产公司承担赔偿损失的违约责任，但因买受人未举证证明逾期办证给自己造成的财产损失，致损失数额不明。现买受人主张按自约定取得房屋所有权证期限届满之日起至实际取得之日止，得宇房产公司按日向买受人支付已交房屋价款万分之一的计算方式支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已缴纳房款的购房人不能取得房屋的情形出现。相对已经得到房屋，只是逾期办证的购房户而言，已经付款但不能得到房屋的购房户的损失将更为巨大。房屋的基本功能是居住，本案中当事人双方签订商品房买卖合同时未约定逾期办证违约金，买受人亦未举证证明逾期办证影响其居住及给自己造成的财产损失。故一审法院综合考虑多方因素，对得宇房产公司应承担的违约金酌情予以确定，并无不当。 综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费，由上诉人赵亮、陈丽娟负担314元，上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一八年十一月十六日 书记员 李听原