广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初4113号原告：冯世能，男，1971年8月6日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂**，原告：高沛添，男，1979年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，两原告共同委托诉讼代理人：陈芮，广东广瀚律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：毛敏，广东广瀚律师事务所律师。被告：赵怀述，男，1986年7月2日出生，汉族，身份证住址四川省通江县，委托诉讼代理人：丁金石，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：何倩倩，广东广中律师事务所律师。被告：陈富宁，男，1968年12月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区，被告：中山市我爱家建材贸易有限公司，住所地中山市火炬开发区张家边康怡路**之**之一，统一社会信用代码91442000584667537F。法定代表人：陈富宁，总经理。原告冯世能诉被告赵怀述、陈富宁、中山市我爱家建材贸易有限公司（以下简称我爱家公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯世能、高沛添的共同委托诉讼代理人陈芮，被告赵怀述的委托诉讼代理人丁金石到庭参加诉讼。被告陈富宁、我爱家公司经本院合法公告传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告冯世能、赵怀述向本院提出诉讼请求：1、请求撤销中山市第一人民法院（2017）粤2071执异412号执行裁定书；2、请求法院对（2017）粤2071执10440号案中涉案的中山市火炬开发区江陵东路23号和泰家园13幢1104房屋进行带租拍卖（租赁期限至2030年7月28日止），剩余租赁期限的租金为278000元。事实与理由：2015年7月14日，原告冯世能与被执行人陈富宁签订《房屋租赁合同》，约定被执行人陈富宁将其位于中山市火炬开发区江陵东路23号和泰家园13幢1104房屋（以下简称“涉案房产”），出租给原告冯世能，月租金为2000元，租赁期为15年，从2015年7月29日至2030年7月28日止。2017年6月18日原告冯世能与原告高沛添签订《房屋租赁合同》，约定原告冯世能把涉案房产转租给原告高沛添，租赁期限为从2017年6月29日起至2030年7月29日止。2017年11月7日贵院向房屋使用人发出搬迁公告[（2017）粤2071执10440号]，公告书显示因在本院受理的申请执行人赵怀述与被执行人陈富宁、中山市我爱家建材贸易有限公司民间借贷纠纷一案中，被执行人陈富宁未履行（2016）粤2071民初3028号民事判决书所确定的义务，拟强制拍卖被执行人陈富宁名下的涉案房屋，并限令被执行人或使用人在收到搬迁公告之日起七日内自行搬出涉案房产。原告认为，申请执行人赵怀述申请查封被执行人名下的涉案房产的时间在原告冯世能与被执行人签订《房屋租赁合同》之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。可见，法院在执行（2017）粤2071执10440号案件时，原告有权要求受让人继续履行原租赁合同。综上，为保障原告的合法权益，请求贵院依法对涉案房产带租期限至2030年7月28日止对外拍卖。原告冯世能、赵怀述向本院提交证据如下：1.执行裁定书（2017）粤2071执异412号；2.执行裁定书、搬迁公告；3.房屋租赁合同、收据；4.房屋租赁合同、收据、建设银行个人账户明细；5.装修合同、收据、银行流水；6.照片。被告赵怀述辩称：1.被告认为原告的诉请应予驳回，理由有以下几点：法院2017年10月份核实涉案房屋没有进行装修，至于原告所说在2017年6月份房屋进行装修不符合事实情况，如果有装修应该是在2017年11月份之后，原告是对抗法院的执行；2.原告于2015年7月14日与陈富宁签订租赁合同，从2015年7月至2017年6月原告并没有提供已经支付租金的证据，并且2015年7月至2017年6月两年之间，房屋处于空置状态，如果按照冯世能称适用于仓库，则花费2000元每月的租金租赁11楼200平方米的仓库明显是不符合常理的；3.涉案房屋于2012年1月抵押给中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行中山分行），据了解，建行中山分行已经起诉陈富宁，该案正在执行当中，即使原告所称的租赁是真实的，也无法对抗设立在先的建行中山分行的抵押权；4.涉案房屋于2016年4月13日已经被中山市第一人民法院查封，查封日期在冯世能与高沛添签订租赁合同之前，高沛添与冯世能所签订的租赁合同是无效的；5.我方与冯世能所办理的抵押登记日期是2015年9月，冯世能与陈富宁签订的租赁合同日期是2015年7月，时间比较巧合，我方怀疑租赁合同签订的真实时间，这个时间是可以做笔迹形成时间鉴定的，但由于目前建行中山分行的案子已经在执行，我方认为暂无此必要。被告赵怀述向本院提交证据如下：中山市不动产登记证明表。被告陈富宁、我爱家公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据。本院经审理认定以下事实，赵怀述与陈富宁、我爱家公司民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2016）粤2071民初3028号案民事判决，判决：“一、被告陈富宁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赵怀述归还借款本金350000元并支付利息（以350000元基数，从2015年10月2日起至陈富宁实际清偿欠款之日止，按月利率2%计算）；二、原告赵怀述有权在第一判项下债务范围内折价、拍卖、变卖被告陈富宁位于中山市火炬开发区江陵东路23号和泰家园13幢1104房所得价款享有第二顺序的优先受偿权；三、中山市我爱家建材贸易有限公司对第二判项抵押物折价、拍卖、变卖所得价款不足以清偿第一判项下债务的部分，承担补充清偿责任；……”。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行所确定的义务，赵怀述向本院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执10440号。执行过程中，本院依法作出（2017）粤2071执10440号执行裁定，于2017年10月9日查封上述涉案和泰家园1104房的房产。陈富宁作为被执行人在本院涉案多起，执行标的约800多万。本院对关于陈富宁为被执行人的案件合并执行，对涉案房产的和泰家园1104房处理。2017年11月7日，本院执行人员到涉案房产现场予以执行，发出（2017）粤2071执10440号搬迁公告，并拟定拍卖涉案房产。冯世能、高沛添认为本院执行在（2017）粤2071执10440号案时，其方有权要求受让人继续履行原租赁合同。冯世能、高沛添遂向本院提出执行异议，要求在（2017）粤2071执10440号案中对和泰家园1104房进行带租拍卖，租赁期限至2030年7月28日止。本院于2018年1月18日作出（2017）粤2071执异412号执行裁定书，驳回冯世能、高沛添的异议请求。冯世能、高沛添因不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查，赵怀述提供的不动产登记证明表显示，涉案房产的权利人为陈富宁。涉案房产的第一顺序抵押人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）与陈富宁金融借款合同纠纷[（2016）粤2071民初11810号]一案中的债务已于2012年1月12日办理抵押登记（他项权证号：粤房地他项权证中府字第**），建行中山分行于2017年7月25日向本院申请执行[（2017）粤2071执9720号]。第二顺序抵押权人赵怀述于2015年9月6日办理抵押登记（他项权证号：粤房地他项权证中：粤房地他项权证中府字第**iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>再查，冯世能、高沛添提交的租赁合同记载：2015年7月14日，陈富宁（甲方、出租方）与冯世能（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定租期2015年7月29日至2030年7月28日，房屋现有装修为毛坯，租赁用途为仓库、居住，月租金2000元，押金6000元，物业管理费、水电费分别由陈富宁、冯世能负担。2017年6月18日，冯世能（甲方、出租方）与高沛添（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定租期2016年6月29日至2030年7月29日；房屋现有装修为毛坯（由高沛添负责投资装修），租赁用途为居住、国家规定可使用范围内；2017年6月29日至2017年10月29日为装修期间免租金，月租金2000元起从2017年10月29日起分不同时间段予以收取相应租金，押金6000元；物业管理费、水电费分别由冯世能、高沛添负担。又查，庭审中，原告主张涉案房产在2017年10月已装修完毕，高沛添已入住，并提供房产的照片、与中山火炬开发区彬振装饰材料店（何凌志）装修合同(落款时间2017年6月30日，约定施工工期80工作日，合同总价25.5万元)、何凌志收据（记载时间2017年6月收现金1万元）、高沛添向何凌志转账记录（2017年9月13日转4万元、同年10月24日转7万元、同年10月25日转6.5万元、同年12月22日转3万元、12月29日转4万元）。赵怀述对上述证据均不予确认。本院要求高沛添于期限内提交在租赁物所在小区物业管理处房屋装修备案材料、使用租赁物水电凭证等，高沛添逾期未提交。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。被告陈富宁作为被执行人在本院涉案多件，执行标的约800余万，本院现对陈富宁为被执行人的案件合并执行，正对陈富宁名下和泰家园1104房进行执行处理。在人民法院执行生效裁判处置已被查封的被执行人不动产的过程中，两原告提出执行异议，主张执行标的物上存在“长期租约”，对于此类租赁合同的真实性，本院需依法严格审查，即要保障提出异议的权利人的合法权利，又要防止被执行人及案外人以“虚假租约”的形式在执行标的物上恶意设置权利负担以逃避履行义务，损害其他债权人的合法利益，妨碍人民法院对执行标的物的司法处分。本案中，关于原告冯世能和高沛添主张的在案涉租赁物上存在的租赁合同关系。首先，从两原告提交的租赁合同形式上来看，反映冯世能与陈富宁在2015年7月4日签订租赁合同，冯世能于2017年6月18日将涉案房产转租给高沛添。该两份租赁合同租期均长达十几年，前后两份合同约定租金基本相同，约定次承租人高沛添对毛坯房进行装修，前述内容不同于一般租赁合同约定。其次，从两份租赁合同的实际履行情况来看，两份合同均约定承租人以年度支付租金及负担水电费用，但两原告作为承租人均未提交支付凭证以证明其实际履行租赁合同。另原告高沛添自述作为承租人，投入二十余万元对租赁房屋进行装修，该事实显然不符合常理，虽其提交有装修合同、转账凭证等，但经本院要求，其未能提交装修备案材料等对上述待证事实予以补强。综上，对于两原告主张的租赁合同关系，两原告提交的证据尚不足以证实真实存在，故本院均不予采信。同时，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。涉案房产第一抵押权（抵押权人为建行中山分行中山分行，系本院并案执行陈富宁案中申请执行人之一）于2012年1月12日设立。故即使按两原告所述，涉案房产出租在上述抵押权设立后，两原告对涉案房产主张的租赁关系均不得对抗已登记的抵押权。综上，两原告要求对涉案房产带租拍卖的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。被告陈富宁、我爱家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，缺席判决如下：驳回原告冯世能、高沛添的诉讼请求。案件受理费5470元（原告已预交），由原告冯世能、高沛添负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚人民陪审员  马碧琳人民陪审员  梁燕芳二〇一八年十一月二日书 记 员  郭小琪谭嘉怡