湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9247号上诉人（原审被告）：吴柏利，男，1976年11月20日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：胡满红（吴柏利之妻），1976年8月5日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：武汉三鸿常青物业有限公司，住所地：武汉市武昌区松涛苑商网A—2段****商网。法定代表人：胡智萍，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑学知、江修成，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人吴柏利因与被上诉人武汉三鸿常青物业有限公司（以下简称三鸿物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴柏利及其委托诉讼代理人胡满红，被上诉人三鸿物业的委托诉讼代理人江修成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴柏利上诉请求：l、撤销一审判决，依法改判吴柏利不支付三鸿物业任何费用；2、本案一、二审诉讼费用由三鸿物业承担。事实和理由：一、三鸿物业提供的两份《物业服务合同》是虚假的、无效的，对吴柏利不具有约束力，并且三鸿物业也未实际提供任何物业服务。1、三鸿物业签订的物业服务合同期限为2012年9月至2015年12月止，而三鸿物业2014年8月才取得物业服务资质，显然三鸿物业故意隐瞒欺骗签订物业合同，并且不具备提供物业服务的条件。2、社区居委会不具有签订物业合同的主体资格，也未经业主授权同意，该物业合同对吴柏利也不具约束力。3、武汉市三鸿家园小区第一届业主委员会与三鸿物业签订的物业合同，业主委会员的选举和物业公司的选聘都未经半数业主同意，是无效的。二、三鸿物业从未以书面或口头等任何方式要求吴柏利支付物业费，三鸿物业主张支付物业费的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。三鸿物业辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。三鸿物业向一审法院起诉请求：1、判令吴柏利立即支付其拖欠的物业管理费4897元，并以每年应缴纳的物业费为基数，自逾期之日起按3‰/天的标准向三鸿物业支付违约金；2、判令吴柏利承担本案一审诉讼费用。一审法院查明事实：吴柏利系洪山区雄楚大街**三鸿家园****房屋的产权人，该房屋的建筑面积为129.25平方米。三鸿物业与武汉市洪山区洪山街洪山社区签订《武汉市物业服务合同》，协议约定由三鸿物业向吴柏利提供物业管理服务，多层住宅物业费每月0.6元/每平米，其中，4栋为每月0.4元/每平米。物业服务合同期限自2012年9月30日至2015年12月31日。一审庭审中，三鸿物业明确表示2015年1月1日前的物业费，按照每月0.5元/每平米计算。2014年8月22日，三鸿物业取得物业服务企业资质证书。2015年12月31日，三鸿物业与武汉市三鸿家园小区第一届业主委员会签订《三鸿家园物业服务合同》，合同约定：三鸿物业向三鸿家园小区提供物业服务，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体如下：5#、6#、11#、13#商业用房2元/平方米/月，9#、10#及附楼商业用房3元/平方米/月，小区民用住房0.6元/平方米/月，其中7#、8#、12#、13#1-2单元顶层0.3元/平方米/月，5#民用住房0.4元/平方米/月，其他小型附楼商业为2元/平方米/月，民用住房0.6元/平方米/月。本物业管理服务费每半年交纳一次，每次缴纳时间为月底之前。该合同的委托管理期限为2年，自2016年1月1日至2017年12月31日止。自2011年至2017年，吴柏利向三鸿物业缴纳2011年至2012年的物业费1000元（按照每年500元的标准）。另外，综合分析同期在法院受理的该小区物业服务纠纷案件中业主提供相关照片证据，该小区存在安全通道堵塞，垃圾未及时清理的现象。一审法院认为：2012年至2015年，为维护小区业主正常生活秩序，经多部门协商由三鸿物业接管三鸿家园小区的物业服务工作。三鸿物业虽未经该小区业主投票选定，但由该小区所在社区选聘，并实际为业主提供了物业管理服务。2015年12月31日，三鸿物业与武汉市三鸿家园小区第一届业主委员会签订《三鸿家园物业服务合同》，该合同的内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，对三鸿物业、吴柏利双方均具有法律约束力。三鸿物业向吴柏利提供物业服务后，有权要求吴柏利支付拖欠的物业服务费，经审查，在该小区同类案件中三鸿物业存在秩序维护不到位、环境卫生不整洁等服务质量瑕疵问题，应承担一定的违约责任，法院依法酌定吴柏利减少缴纳25%的物业管理费平衡双方的利益，即吴柏利应当向三鸿物业缴纳物业费3257元[（129.25平方米×0.5元/平方米/月×24个月+129.25平方米×0.6元/平方米/月×36个月）×75%]。基于上述原因，亦不支持三鸿物业关于违约金的请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、吴柏利于判决生效之日起十日内向武汉三鸿常青物业有限公司缴纳物业费3257元（2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业费）；二、驳回武汉三鸿常青物业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取25元，由吴柏利负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。针对上诉人吴柏利的上诉理由，本院评述如下：第一、关于三鸿物业不具备物业管理资质的问题。三鸿物业已于2014年8月22日取得物业服务企业资质证书，且在三鸿物业实际为三鸿家园小区提供物业服务的情况下，此并不能作为吴柏利不予支付物业管理费的理由，故对吴柏利该主张，本院不予采信。第二、关于社区居委会能否与物业公司签订物业服务合同的问题，根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”在吴柏利所在小区的业主委员会尚未产生的情况下，该小区所在社区居委会有权代行小区业委会职责。而根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故三鸿家园小区所在的洪山社区居委会与三鸿物业签订的物业服务合同对小区业主具有约束力。第三、吴柏利主张业主委员会的选举和物业公司的选聘都未经半数业主同意，与物业公司签订的物业管理合同为无效合同，该主张属业主与业主委员会间的纠纷，而非物业服务合同纠纷的审查范围。第四、就吴柏利对三鸿物业为三鸿家园小区实际提供物业服务之事实所持异议，一审法院系根据三鸿物业在本案中提供的相关证据认定该项事实，并无不当，故本院对吴柏利该异议不予采纳。第五、就吴柏利对诉讼时效所持异议，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。…诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。…”物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算三年。三鸿物业在一审诉讼中已提交证据证明其多次向吴柏利发出缴费通知，故对吴柏利该项异议本院不予采纳。由此，一审法院基于三鸿物业为三鸿家园小区实际提供物业服务但存在瑕疵的事实，酌情判令吴柏利向三鸿物业缴纳3257元物业费，并无不当，本院对此予以维持。综上，上诉人吴柏利的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴柏利负担。本判决为终审判决。审判长 周 晨审判员 白 瑞审判员 张海鹏二〇一八年十一月十六日书记员 万 芳