四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川14民终1160号 上诉人（原审第三人)：傅广忠，男，1963年5月3日出生，汉族，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：陈炳全，青神县法律援助中心律师。 上诉人（原审第三人)：郑渝华，女，1963年8月3日出生，汉族，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：陈炳全，青神县法律援助中心律师。 被上诉人（原审原告）：乔翠珍，女，1955年12月27日出生，汉族，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：陈华清，青神县中兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张国银，男，1940年9月11日出生，汉族，重庆市南岸区号。 上诉人傅广忠、郑渝华与被上诉人乔翠珍、张国银确认合同有效纠纷一案，不服四川省青神县人民法院（2018）川1425民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案受理后，依法组成合议庭于2018年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人傅广忠及其与郑渝华共同委托诉讼代理人陈炳全，被上诉人乔翠珍与其委托诉讼代理人陈华清到庭参加诉讼，张国银经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 傅广忠、郑渝华上诉请求撤销原判并依法改判确认乔翠珍与张国银于2014年1月25日签订的《住房转让协议书》无效。事实和理由：1.《住房转让协议书》签订时间为2014年1月25日，应当适用《中华人民共和国物权法》。故因案涉房屋未办理物权登记，张国银不享有案涉房屋所有权，其签订《住房转让协议书》，违反《合同法》第五十二条第二款第二项之规定，应认定无效；傅广忠、郑渝华系案涉房屋所有权人。2.签订于2005年的《住房转让协议》与《换房协议书》违反《城市私有房屋管理条例》第九、十、十四条，《城市房地产管理法》第三十二、四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，应当认定无效。3.根据《担保法》第四十一条，不动产物权登记不仅是物权变动的生效要件，还是物权交易合同的生效要件。4.傅广忠、郑渝华系夫妻关系，案涉房屋系夫妻共同财产，《住房转让协议书》无郑渝华签字应当确认无效。5.一审同时对傅广忠与何作忠签订的合同效力予以确认，违反不告不理原则。 乔翠珍答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 张国银未答辩。 乔翠珍向一审法院起诉请求，确认乔翠珍与何作忠于2014年1月25日签订的《住房转让协议书》合法有效。 一审法院认定事实：2005年10月10日，郑渝华与案外人何作忠签订了一份《住房转让协议书》，该协议书载明：“甲方（即：郑渝华）将座落在青神县国营星华仪器厂12幢底楼3单元1楼1号（面积38.603）平方米，转让给乙方（即：何作忠），转让金为3600元；转让金一次性付清，转让包括（水、电、气、闭路、电视及其设施），甲方向乙方出具收款凭条和房产所有权证属买断权……”。该协议书上有郑渝华和何作忠的签字和捺印。随后，何作忠向郑渝华支付了购房款，第三人亦将涉案房屋的产权证及该房屋均交付给了何作忠。2005年10月11日，张国银与何作忠签订了一份《换房协议书》，该协议书载明：“甲（即：何作忠）、乙（即：张国银）双方均因生活方便问题看中对方住房环境，自愿与对方互换居住且互不补差价，口说无凭，立此字凭据为证，永不反悔”。该协议书上有张国银和何作忠的签字，后双方交换了房屋产权证及相应房屋，案涉房屋即由张国银一直占有并使用。2014年1月25日，乔翠珍与张国银签订了一份《住房转让协议书》，该协议载明：“1.甲方（即：张国银）将座落在青神县国营星华仪器厂12幢底楼3单元1楼1号（面积38.603）平方米的住房合同门前自建的厨房、饭厅（面积20）平米，转让给乙方（即：乔翠珍）；转让金为壹万伍仟元正（15000.00元），转让金一次性付清；转让包括水、电、气等设施；甲方向乙方出具厂方出据的房改收款凭条和房产所有权证；此协议书属所有权买断权证明……”。该协议书上有张国银和乔翠珍的签字，并有证明人张先明（案外人）的签字。当日，乔翠珍即向张国银的委托收款人王福洲（案外人）支付了购房款15000元，王福洲亦向乔翠珍出具了一张收条，载明：“今收到乔翠珍交来房屋款（购张国银转让房款）壹万伍仟元正”。签订此《住房转让协议书》后，张国银遂将案涉房屋产权证及案涉房屋均交付给了乔翠珍，乔翠珍一直占有并使用至今。后乔翠珍找张国银办理案涉房屋的转让登记手续未果，遂起诉来院。 一审另查明： 1、乔翠珍从2014年1月25日起占有并居住、使用涉案房屋至今。案涉房屋原房屋所有权证号为：青权字第4476号，其中载明的所有权人为“郑渝华”，所有权性质为“私产”。该4476号房屋所有权证由乔翠珍从2014年1月25日起持有至乔翠珍提交给青神县黑龙镇人民政府回购办时止（黑龙镇人民政府于2018年7月10日出具了一份证明，证明青权字第4476号房产证原件系由乔翠珍向该回购办提供）。 2、第三人于2014年3月27日在《眉山日报》上刊登了一份遗失声明，该声明载明：“兹有郑玉华所持房屋所有权证（证号：青权字第**）不慎遗失，特声明作废”；后第三人据此于2014年5月重新补办了案涉房屋的所有权证（该房屋所有权证号为：青神房权证监证字第××号），其中载明的所有权人为“傅广忠”，共同共有人为“郑渝华、傅广忠”。 3、2017年12月13日，青神县黑龙镇人民政府印发了《国营星华仪器厂职工住房预回购实施细则》，开始了相关住房的回购工作，案涉房屋的回购价格约11万元。 4、第三人郑渝华述称其与案外人何作忠签订《住房转让协议书》的真实意思是租赁案涉房屋而不是买卖案涉房屋，但郑渝华未向法院提供证据予以证明。 5、第三人傅广忠述称其不知道郑渝华与案外人何作忠签订了《住房转让协议书》，仅知道何作忠占有、使用案涉房屋的事实，但傅广忠未向法院提供证据予以证明。 6、本案诉讼中，乔翠珍申请案外人何作忠出庭作证。何作忠当庭陈述：其系向郑渝华购买案涉房屋，并不是租赁案涉房屋；且其与郑渝华签订《住房转让协议书》时，其夫妻二人与傅广忠、郑渝华夫妻二人均在现场，亦均明知案涉房屋买卖一事。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三人郑渝华与案外人何作忠之间达成的《住房转让协议书》及何作忠与张国银之间达成的《换房协议书》均系签订于2005年，且已于2005年即履行完毕。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十七条之规定：“本法自2007年10月1日起施行”，故该法不具备溯及既往的法律效力，不应适用于其施行前即已签订并履行完毕的《住房转让协议书》及《换房协议书》而认定案涉房屋所有权的变动。因《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民法总则》施行后，《中华人民共和国民法通则》仍具有法律效力，故前述两份协议书应适用其签订时具备法律效力的《中华人民共和国民法通则》等相关法律认定案涉房屋所有权的变动。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，故对2005年签订的《住房转让协议书》及《换房协议书》所导致的案涉房屋所有权的变动，依法应根据该房屋交付的情况予以确定。现前述两份协议书中约定的支付购房款、交付案涉房屋及其房屋所有权证、互换房屋且互不补差价等包括财产交付义务在内的合同义务均于2005年即已履行完毕，且张国银从2005年起即占有、居住和使用案涉房屋多年，故案涉房屋的所有权，因2005年的《住房转让协议书》的签订并履行完毕而归属于案外人何作忠后，又因《换房协议书》的签订并履行完毕而已经归属于张国银。何作忠及张国银购买案涉房屋后，其未对该房屋产权证书进行变更登记的行为，不违反《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》等当时具备法律效力的相关法律的强制性规定，故不能否定张国银已取得了案涉房屋所有权的事实。现郑渝华述称2005年的《住房转让协议书》的真实意思是租赁案涉房屋而不是买卖案涉房屋，以及傅广忠述称其不知道郑渝华与案外人何作忠签订了《住房转让协议书》，仅知道何作忠占有、使用案涉房屋的事实等意见，均未提供充分的证据予以证明，且与本案查明的事实不符，故不予采信。综上，张国银将其占有并已取得所有权的案涉房屋卖给乔翠珍的行为，不属于无权处分，故双方于2014年1月25日签订的《住房转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立，应依法确认为有效合同。另根据本案查明的事实，第三人在刊登遗失声明后，将案涉房屋原青权字第××号房屋所有权证作废，并补办青神房权证监证字第××号房屋所有权证的行为，违背了诚实信用原则，故第三人主张案涉房屋属其所有，乔翠珍与战国银无权处分案涉房屋和恶意串通损害第三人利益，2014年的《住房转让协议书》属无效合同等述称意见，均不予支持。 综上所述，乔翠珍的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条第一款、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定判决：确认乔翠珍与张国银于2014年1月25日签订的《住房转让协议书》合法有效。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的其余案件事实与一审一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为：傅广忠、郑渝华主张案涉房屋所有权，故此，张国银无权与乔翠珍签订合同对案涉房屋进行处分。故，本案争议焦点为张国银是否有权对案涉房屋进行处分。 从案件查明的事实来看，傅广忠、郑渝华确系案涉房屋在登记机构记载的权利主体。但傅广忠与何作忠签订的《住房转让协议书》约定清楚明确，傅广忠已将案涉房屋出卖给何作忠。傅广忠主张案涉房屋仅为租赁，与该《住房转让协议书》记载内容明显违背。在近十年的时间内郑渝华对傅广忠处分该房屋不知情，与常理不符。故此，《住房转让协议书》是原权利人的真实意思表示得以确认。 傅广忠、郑渝华又以该《住房转让协议书》违反《城市私有房屋管理条例》为由主张无效。对此，该条例已因被2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布的《中华人民共和国物权法》、2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》、2001年6月13日中华人民共和国国务院令第305号公布的《城市房屋拆迁管理条例》所代替而废止。即傅广忠、郑渝华主张案涉《住房转让协议书》无效的法律依据已不存在，不具有法律效力。 故此，傅广忠、郑渝华与何作忠签订的《住房转让协议书》合法有效。另，案涉房屋已经于该《住房转让协议书》签订后，傅广忠、郑渝华不再占有使用；2014年1月后更由乔翠珍占有使用。即何作忠与傅广忠、郑渝华的《住房转让协议书》签订后，何作忠可以据该有效合同排除其他主体对案涉房屋的占有、使用和处分。此后，何作忠与张国银签订《换房协议书》亦系其处分权的正当行使；张国银与何作忠亦对此不存在分歧。张国银基于该《换房协议书》对案涉房屋进行处分，与乔翠珍签订合同并无不妥。故乔翠珍的诉请应依法予以支持。 傅广忠、郑渝华与何作忠签订的《住房转让协议书》约定内容清楚明确，即傅广忠、郑渝华在明知与何作忠就案涉房屋早已达成买卖合意的情况下，却刊登遗失声明补办房屋所有权证。一审法院据此认定傅广忠、郑渝华违背诚实信用原则并无不当。为全面审查乔翠珍诉请的合同效力，应当对张国银取得案涉房屋处分权的缘由进行核查，故此，一审法院依法对《住房转让协议书》、《换房协议书》所涉当事人和事实予以核查和认定，无任何不当之处。 综上，傅广忠、郑渝华上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由傅广忠、郑渝华负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 部 审判员 李 迪 审判员 孙春红 二〇一八年十一月二十日 书记员 张 瑜