广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终5912号上诉人（原审被告）：李菊兰，女，汉族，1976年10月18日出生，住江西省新干县，委托诉讼代理人：谢姗姗，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹伟健，广东习法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黎培枝，男，汉族，1957年7月25日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李娟娟，广东启盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖金辉，广东启盟律师事务所律师。上诉人李菊兰因与被上诉人黎培枝租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法碣民一初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认黎培枝、李菊兰于2009年5月10日签订的《厂房租赁合同》无效；二、李菊兰于判决发生法律效力之日起十日内向黎培枝支付计算至2016年6月30日的占有使用费495610元，后续占有使用费从2016年7月1日起按31200元/月标准计算至李菊兰返还案涉租赁物之日止；三、黎培枝于判决发生法律效力之日起十日内向李菊兰返还押金52000元；四、李菊兰装修损失149093.32元，由黎培枝承担70%为104365.32元，由李菊兰承担30%为44728元；五、上述二、三、四判项抵扣后，李菊兰应于判决发生法律效力之日起十日内向黎培枝支付计算至2016年6月30日的占有使用费339244.68元，后续占有使用费从2016年7月1日起按31200元/月标准计算至李菊兰返还案涉租赁物之日止；六、李菊兰应于判决发生法律效力之日起三个月内向黎培枝返还案涉租赁物；七、驳回黎培枝的其他诉讼请求；八、驳回李菊兰的其他反诉请求。案件一审本诉受理费6339.72元，由黎培枝负担3451元、李菊兰负担2888.72元；反诉诉讼费10827.85元，由黎培枝负担904元、李菊兰负担9923.85元；鉴定评估费72100元，由黎培枝负担26675元、李菊兰负担45425元。李菊兰上诉请求：1.改判黎培枝向李菊兰支付装修损失282077.6元（以案涉租赁物装修评估现值402968元为基数，由黎培枝承担70%）；2.改判李菊兰向黎培枝支付至2016年6月30日的占有使用费247805元，后续占有使用费从2016年7月1日起按15600元/月标准计至李菊兰返还案涉租赁物为止；3.本案一审、二审受理费由黎培枝承担。主要事实与理由：案涉租赁物经司法鉴定得出的装修现值为402968元，因案涉租赁合同无效的主要责任在于黎培枝，因此黎培枝应当承担70%的过错责任，向李菊兰赔偿装修损失282077.6元。1.深圳华南价格鉴证财产评估有限公司出具的《价格鉴证报告》是对案涉租赁物的装修现值进行的鉴定，李菊兰修建的备料区、水池、洗手间、停车棚属于《价格鉴证报告》中的鉴定事项：“对东莞市高埗镇保安围四村的涉案租赁物业的装修进行鉴定（含厂房、办公室、宿舍、附属大院）”，是形成附合的装饰装修，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审判决径直适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，要求李菊兰拆除并在装修损失中扣减，属于认定事实不清、适用法律错误。而且，根据《厂房租赁合同》第八条，黎培枝将案涉租赁物交付给李菊兰时是毛坯房，除将自来水管接驳到厂区围墙边外什么都没有做，黎培枝将厂房出租给李菊兰是作生产用途，备料区、水池、洗手间、停车棚这些都属于生产经营的必备设施，在合同中也约定了厂区内的建设由李菊兰自行负责，可见在签订合同之初，黎培枝就已经同意了李菊兰为生产经营需要对案涉租赁物进行装饰装修和建设。最后，李菊兰在建设备料区、水池、洗手间、停车棚时并没有改变厂房和宿舍的原貌，也没有随意拆改建筑物、设施、设备，更没有影响到案涉租赁物的正常使用和结构安全，而且黎培枝同意李菊兰的上述行为。2.六棵大王椰树是李菊兰所种，原审判决不应当扣减该笔价值。3.原审判决认为空调、空调机、监控摄像头、展示柜、服务台等属于未形成附合物，是错误的。前述物品若强行拆除不仅耗费人力财力，更会使其无法使用。二、因黎培枝违反承诺未能办理案涉租赁物的消防手续，导致李菊兰无法正常使用案涉租赁物，应当减少占有使用费的标准，黎培枝只能按照租赁合同约定标准的50%收取占有使用费。恳请原审法院依法查明事实、正确适用法律，公正处理本案，支持李菊兰全部上诉请求。黎培枝辩称：本案事实已在原审全部查明。原审查明事实清楚、适用法律正确，应当驳回李菊兰的上诉请求。至于合同无效带来的法律后果，原审判决已经认定由黎培枝承担70%，黎培枝也认可接受，不想再与李菊兰就案涉租赁物的纠纷继续纠缠。希望能尽快服判息讼，收回案涉租赁物。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点：一是黎培枝应向李菊兰支付多少装修损失；二是截止至2016年6月30日，李菊兰需支付黎培枝案涉租赁物占有使用费是多少；三是从2016年7月1日起至返还之日止的后续占有使用费的支付标准是多少。对此，本院分析如下：关于焦点一。从双方签订的《厂房租赁合同》看，案涉租赁物出租前是空房，李菊兰承租用作生产用途。双方约定厂区内的建设由李菊兰自行负责，可见黎培枝同意李菊兰为生产经营需要对案涉租赁物进行装修和建设。备料区、水池、洗手间、停车棚这些都属于生产经营的必备设施，李菊兰在建设上述设施时并没有改变案涉租赁物原貌，更没有影响到案涉租赁物的正常使用和结构安全，而且黎培枝一直没有提出异议，可见是同意了李菊兰的上述建设行为的。另外，根据现场图片和评估报告，未形成附合物的有木质服务台价值7272元、空调（天花机2匹）价值7463元、空调（2匹柜式）价值6430元、1匹空调机价值5400元、监控摄像头11个价值6050元,而木质展示柜（价值12480元）、木质文件柜（价值2550元）已形成附合物，两个柜子若强行拆除不仅耗费人力财力，更会使其无法使用。至于六棵大王椰树是谁栽种的问题。黎培枝主张是其栽种，但没有提供任何证据证明。而上诉人李菊兰在一审庭审中安排了三个证人出庭作证，两个证人均证实案涉租赁物原来是没有绿化的，证人陈某虽称第一眼看到工厂“有6棵大树”，但也不能据此否定六棵大王椰树是李菊兰所种。可见比较证据之后，认定上述六棵大王椰树为李菊兰所种更为有理。综上所述，原审法院认定备料区、水池、洗手间、停车棚是李菊兰擅自加建，木质展示柜、木质文件柜未形成附合物以及六棵大王椰树为黎培枝所种，与事实不符，在计算李菊兰装修损失扣减不当，且是以装修现值减去原值没有道理，本院予以纠正。结合使用年限，已形成附合物的装修现值应计算为402968元-﹝（7272＋7463＋6430＋5400＋6050）×30%﹞=393183.5元。黎培枝承担装修损失的70%计算为275228.45元，李菊兰承担30%为117955.05元。关于焦点二。虽然租赁合同无效，但李菊兰实际占有使用了案涉租赁物，应向黎培枝支付占有使用费。双方关于租金标准的约定是真实意思表示，李菊兰应按该标准支付占有使用费。原审法院按双方约定的每月28600元标准的计算李菊兰自2015年7月1日起至2016年6月30日的占有使用费为343200元，并无不妥，加上2015年6月30日前尚欠152410元合计为495610元，处理正确，本院予以维持。关于焦点三。承前一焦点所述，虽然租赁合同无效，但李菊兰应按双方约定的标准支付案涉租赁物的占有使用费。该合同约定2016年7月1日起租金为每月31200元，双方均应遵守履行。李菊兰上诉称黎培枝未能办理案涉租赁物的消防手续应按约定标准的50%收取占有使用费，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，上诉人李菊兰的上诉理由部分有理，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法碣民一初字第436号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法碣民一初字第436号民事判决第五项、第七项、第八项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法碣民一初字第436号民事判决第四项为：李菊兰装修损失为393183.5元，黎培枝承担70%为275228.45元，由李菊兰承担30%为117955.05元；四、押金、装修损失与应支付的截止至2016年6月30日的占有使用费折抵后，李菊兰尚应于本判决发生法律效力之日起十日内向黎培枝支付168381.55元，后续占有使用费从2016年7月1日起按31200元/月标准计算至返还案涉租赁物之日止；五、驳回黎培枝的其他诉讼请求；六、驳回李菊兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉诉讼费6339.72元，由黎培枝负担3451元、李菊兰负担2888.72元；反诉诉讼费10827.85元，由黎培枝负担1913.16元，李菊兰负担8914.69元；鉴定评估费72100元，由黎培枝负担26675元，李菊兰负担45425元。本案二审案件受理费9099元，由李菊兰负担4372.85元，黎培枝负担4726.15元。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  李瑞峰二〇一八年十一月九日书记员  何慧玲