广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初13662号原告：曹永恒，男，1964年9月15日出生，汉族，住广东省廉江市。被告：中山市凯盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。法定代表人：梁敏华。原告曹永恒与被告中山市凯盛房地产开发有限公司（以下简称凯盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹永恒到庭参加诉讼，被告凯盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（以300954元为基数，从2016年3月31日起按每日万分之三的标准计算至交付之日止）；2.被告承担本案全部诉讼及相关费用（包括但不限于案件受理费、公告费、执行费等）。事实和理由：2014年10月29日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××东××大道南××广场××房。上述《中山市商品房买卖合同》约定购房总价为300954元，房屋交付日期为2016年3月31日前，交付装修标准为毛坯。上述合同签订后，原告已按约定向被告支付完毕全部购房款，但被告至今仍未将房屋交付给原告。故被告应按《合同补充协议》第四条的约定按每日万分之三的标准向原告支付违约金。被告凯盛公司经本院传票传唤，未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月29日，原告曹永恒作为买受人与作为出卖人的被告凯盛公司签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于中山市××东××大道南××广场××单元××房的商品房，该商品房属预售商品房，总房价款金额为300954元整。2.原告于2014年11月30日前支付全部购房款。3.双方约定被告应当在2016年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。4.被告如未能按合同约定的期限交房，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，并要求被告退还所有购房款及按已付购房款1%的标准支付违约金；如原告要求继续履行合同的，则被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款的万分之三的标准向原告支付违约金。此外，原、被告双方另于同一天签订《合同补充协议》一份，作为对《中山市商品房买卖合同》的补充。《合同补充协议》第四条约定被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的10%。但该段文字并未采取特别加粗或添加下划线等特别标注的方式以达到特别提示的效果。上述《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告已付清总房价款300954元，并提交相应的付款凭据予以证明。另查明，截止到本判决作出之日，位于中山市东凤镇东凤大道**凯盛广场的商品房开发项目仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，被告亦未将相应的商品房交付给原告。再查明，原告在其诉讼请求第二项主张的公告费、执行费等费用并未实际产生。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据原告提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年3月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告凯盛公司至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，亦未将符合交付条件的商品房交付给原告，因此被告凯盛公司构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同约定的期限交房超过180天的，在原告要求选择继续履行合同的情况下，被告应自合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，以原告已付购房款为基数，按每日万分之三的标准向原告支付违约金。本院认为，被告至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且在原告要求被告继续履行《中山市商品房买卖合同》的情况下，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告凯盛公司应在取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后将符合合同约定的商品房交付给原告使用，且须按合同约定按每日万分之三的标准向原告支付违约金。至于《合同补充协议》第四条被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的10%的约定。鉴于涉案的商品房买卖合同及补充协议均是被告事先准备好并向原告提供的格式合同，故对于《合同补充协议》中关于免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的条款，被告应采取合理方式提请原告注意。本院认为，《合同补充协议》第四条关于被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的10%的约定存在大幅免除被告责任，并排除原告主要权利的情形，故如被告认为该条款合法、有效，其须提交充分的证据证明其已就该条款向原告履行提醒、告知义务。现被告并未对《合同补充协议》第四条的具体条款内容通过加粗、加下划线或其他足以引起注意的标示方式对上述内容进行特别标注、提示，故本院认为《合同补充协议》在文本内容上并不能较好地对上述合同格式条款起到特别提示作用。据此，本院认定被告并未就上述格式条款已向原告履行合理的告知、提醒义务。基于以上事实，本院依法认定《合同补充协议》第四条关于逾期违约金总金额不超过总房价款10%的条款为无效条款，被告凯盛公司应自2016年4月1日起以300954元为基数按每日万分之三的标准向原告支付逾期违约金，直至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止。对于原告诉讼请求的公告费、执行费等费用。因上述费用并非实际发生，原告在本案中主张并无事实依据，本院于本案中对其该项诉讼请求不予支持。原告可在上述费用实际产生后另案主张。被告凯盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告中山市凯盛房地产开发有限公司应向原告曹永恒支付违约金（违约金自2016年4月1日起以300954元为基数按每日万分之三的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止），其中自2016年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市凯盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；自本判决发生法律效力之次日起至被告中山市凯盛房地产开发有限公司取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止的上述违约金款项，中山市凯盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔6个月向原告支付相应期间的违约金;。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1764元，减半收取为882元，由被告中山市凯盛房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告中山市凯盛房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一八年十一月二十一日书记员  廖 雪