贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终6562号上诉人（原审原告）：凤霞，女，苗族，1965年7月9日出生，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审原告）：李海涛，男，汉族，1963年5月24日出生，住贵州省遵义市红花岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：何杰，贵州于道律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵德阳，贵州于道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义浙商房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼******。统一社会信用代码91520300662963340A。法定代表人：陈挺，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永杰，贵州牧心律师事务所律师。上诉人凤霞、李海涛因与被上诉人遵义浙商房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。凤霞、李海涛上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审中，上诉人提交了购房合同、收款收据、网上下载的同地段租金价格对比图片等，以证明合同约定的逾期交房违约金大大低于上诉人的实际损失。且上诉人在一审中申请对同地段租金价格进行评估，但一审法院未同意。上诉人提供的证据足以证明自己的损失，一审法院不同意上诉人的评估申请又认定上诉人证据不足，判决不公。二、一审法院适用法律错误。根据我国《合同法》第114条第2款及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金过高或过低可以调整。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，合同约定的违约金大大低于上诉人实际损失，上诉人有权要求提高。遵义浙商房地产开发有限公司辩称，在商品房销售中对违约金的约定有高有低，本案中，上诉人与被上诉人签订的合同均为真实意思表示，应当按照合同约定履行。凤霞、李海涛向一审法院起诉请求：1、判令遵义浙商房地产开发有限公司浙商房开公司每月按照每平方米31.85元支付凤霞、李海涛从2017年3月30日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金，截止起诉之日违约金为41241元；2、判令遵义浙商房地产开发有限公司浙商房开公司支付凤霞、李海涛从2017年9月30日起至房屋转移登记之日止的违约金（按截止转移登记之日凤霞、李海涛已付购房款的万分之0.5计算）；3、诉讼费由遵义浙商房地产开发有限公司承担。庭审中，凤霞、李海涛自愿将诉讼请求中的逾期交房违约金、逾期办证违约金的计算方式变更为从合同约定的交房时间和办证时间计算到2018年8月1日止，对于2018年8月1日之后的逾期交房违约金、逾期办证违约金另案主张。一审法院认定事实：2015年11月23日，凤霞、李海涛与遵义浙商房地产开发有限公司浙商房开公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义浙商房地产开发有限公司位于遵义市汇川区昆明路唯一国际4号楼1单元30层1-30-3号房，合同约定建筑面积92.49平方米，房屋总价521546元。合同第十一条约定，商品房交付时间和条件：出卖人（遵义浙商房地产开发有限公司）应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列1.2.3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人（遵义浙商房地产开发有限公司）承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，遵义浙商房地产开发有限公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十三条约定，逾期交房责任：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，遵义浙商房地产开发有限公司按日计算向凤霞、李海涛支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，凤霞、李海涛有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，遵义浙商房地产开发有限公司按日计算向凤霞、李海涛支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金。合同第二十二条约定，房屋登记：遵义浙商房地产开发有限公司承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给凤霞、李海涛。遵义浙商房地产开发有限公司不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日内，遵义浙商房地产开发有限公司按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同还约定了其他内容。另查明，凤霞、李海涛已向遵义浙商房地产开发有限公司交付首付款161546元和房屋维修基金8489元，凤霞、李海涛通过中国邮政储蓄银行按揭贷款36万向遵义浙商房地产开发有限公司支付了剩余房屋价款。2017年10月24日，遵义浙商房地产开发有限公司向凤霞转账支付逾期交房违约金4772元。庭审中，凤霞、李海涛与遵义浙商房地产开发有限公司均认可本案的逾期交房违约金截止到2018年8月1日是488天、逾期办证违约金截止到2018年8月1日是305天。经一审法院向凤霞、李海涛释明是否有要求退房的主张，凤霞、李海涛要求继续履行商品房买卖合同。庭审中，凤霞、李海涛申请法院委托第三方权威机构对其所购房屋的同类、同地段房屋出租的租金价格进行评估，一审法院审查认为，凤霞、李海涛主张逾期交房违约金约定标准过低应就其实际损失承担举证责任，但凤霞、李海涛未提交相应的证据证明其实际损失，因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，凤霞、李海涛的申请事项对证明待证事实无意义，故一审法院书面告知凤霞、李海涛驳回凤霞、李海涛的该评估申请。一审法院认为：凤霞、李海涛与遵义浙商房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应履行各自义务，就本案而言，凤霞、李海涛按约向遵义浙商房地产开发有限公司浙商房开公司履行了付房款义务，但遵义浙商房地产开发有限公司未按约向凤霞、李海涛履行交房和办理房产证义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，遵义浙商房地产开发有限公司浙商房开公司应按合同约定承担违约责任即支付逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金。凤霞、李海涛要求遵义浙商房地产开发有限公司浙商房开公司按租金标准每平方米31.85元/每月支付逾期交房违约金，因违约金的基本功能在于弥补守约方的实际损失，并应以实际损失作为违约金是否过高或过低的基础，凤霞、李海涛主张双方约定的违约金过低应就其实际损失承担举证责任，但凤霞、李海涛未向一审法院提交相关证据证明自己的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，判决如下：一、遵义浙商房地产开发有限公司遵义浙商房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付凤霞、李海涛逾期交房违约金7953.72元；二、遵义浙商房地产开发有限公司遵义市浙商房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付凤霞、李海涛逾期办理产权登记违约金7953.58元；三、驳回凤霞、李海涛的其余诉讼请求。案件受理费420元（已依法减半收取），由遵义浙商房地产开发有限公司遵义市浙商房地产开发有限责任公司承担210元，凤霞、李海涛承担210元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经二审查明的事实与原审认定无异。本院认为，意思自治是民事主体从事民事活动的一项基本原则。本案中，上诉人与被上诉人均为平等自由的民事主体，双方在协商一致的基础上，自愿签订涉案《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同中对双方的权利、义务进行了明确的约定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。而本案中的被上诉人浙商房开公司未按合同约定的期限向上诉人履行交付房屋的义务，已构成违约，应当按照合同约定的责任方式向上诉人承担违约责任。上诉人主张双方合同中约定的逾期交房的违约金低于实际造成的损失，未提供充分的证据予以证明，故本院对上诉人关于已提交证据证明自己的损失的上诉理由，因与事实不符不予支持。一审法院充分尊重合同双方当事人意思表示，严格按照双方合同约定的违约金计算方式及标准确定被上诉人应向上诉人支付逾期交房的违约金并无不当。综上所述，凤霞、李海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由凤霞、李海涛负担。本判决为终审判决。审判长 徐   忠   显审判员 蔡一雷审判员刘娟娟审判员 何       容审判员 喻       茜二〇一八年十一月二十日书记员 李       毅