贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2701民初2362号 原告：王兰兰，女，1979年7月22日出生，汉族，住贵州省都匀市。 委托代理人：王凌松，系贵州贵达律师事务所律师。 委托代理人：李云芳，系贵州贵达律师事务所律师。 被告：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市剑江中路**都市银座******，统一社会信用代码91522701675423626G。 法定代表人：孔庆汉，系该公司总经理。 委托代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。 委托代理人：王顺兴，系贵州桥城律师事务所律师。 原告王兰兰与被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下至判决书主文简称赛维房开公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2017年10月17日向本院起诉，本院于2017年12月19日作出（2017）黔2701民初2900号民事判决书，原告不服向黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2018年6月25日裁定发回本院重审，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兰兰委托代理人王凌松、被告赛维房开公司委托诉讼代理人杨军、王顺兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王兰兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而应向原告支付的违约金（暂从合同约定的交房之日2015年10月1日起计算至原告起诉之日2017年9月12日止）即：486076＊0.0002.711天=69120元；全部违约金计至实际达到约定和法定交房条件并交付房屋之日止；2．判定被告立即继续履行合同约定的相关办证义务，并赔偿逾期办理和提供转移登记手续应支付的违约金，暂从2015年12月2日起计算至原告起诉之日2017年9月12日，即486076＊0.0005*645=156759元；全部违约金计至被告提供齐全约定和法定的办理转移登记相关手续之日止。以上两项合计225879元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年2月26日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于都匀市斗篷山路××号汇悦新天地第5栋25层2号房屋（建筑面积118.06平方米，套内建筑面积98.03平方米）出售给原告，合同第十一条约定，被告应于2015年9月30日前向原告交付该房屋，第十三条约定，若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之二违约金，第二十二条第三款约定，被告应于2015年12月1日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文件，逾期向原告交付有关文件超过60日后，若原告不退房，被告自约定交付办理商品房转移登记的有关文件日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金；合同签订后，原告按约定支付了全部购房款486076元，但至今为止，原告仍未收到对照合同约定的书面收房通知书，也未向原告交付办理商品房转移登记的有关文件，已构成严重违约，侵害原告合法权益，向人民法院起诉，请求判决如诉之请。 被告赛维房开公司当庭辩称：1．造成房屋延期交付的房屋原因是因为政府对供配电设施费用标准突然提高导致，被告公司已向业主告知情况，且积极与政府等部门协调，该情况符合法律规定“不可抗力”的范畴，根据相关规定因为不可抗力而违反合同约定的，违约方可以全部免责，不应承担逾期交房的违约责任；2．被告公司本应在合同约定时间范围内交房、办证，虽存在逾期，但逾期时间并非如原告所诉，案涉房屋的交房时间应当以原告实际收房时间为准；3．合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整； 本院经审理认定事实如下：位于都匀市斗篷山路××号汇悦新天地房开项目系被告合法取得的房地产开发项目；2014年2月26日被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目地第5栋25层2号房屋（建筑面积118.06平方米，套内建筑面积98.03平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价4958.44元，总价款486076元；第八条约定原告一次性支付全款；第十一条约定：被告应当于2015年9月30日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；第十四条约定查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；第二十七条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；合同签订后，原告依约定向被告支付购房款共计486076元；因政府施行对我省新建住宅区供配电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整等一系列措施调整等原因，案涉小区于2018年6月26日完成竣工验收备案，于2018年8月6日办理了关于“汇悦新天地住宅”的不动产权初始登记。 另查明：案涉商品房原告于2016年7月1日实际收房。 以上事实，有当事人陈述，原告提供的《身份证复印件》《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》，被告提供的《营业执照》、《法定代表人身份证明》《法定代表人身份证》《商品房买卖合同》、贵州省发展和改革委员会黔发改价格20141705号《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》、黔南州人民政府办公室黔南府办函2016140号《通知》《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、黔发改价格（2016）1709号《省发改委关于暂停执行新建住宅区供配电设施建设费收费标准有关问题的通知》、贵州电网有限责任公司黔电市场（2017）49号《关于调整新建住宅区供配电设施建设管理模式的通知》、《工程竣工验收报告》、《交房通知》、《交房确认单》、《竣工验收备案表》、《不动产权证书》等证据在案为凭，并经庭审质证，本院认为当事人提供的上述证据与本案有关联性，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2014年2月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间，条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务，根据合同约定，被告应当于2015年9月30日前交付房屋，于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未按合同约定标准交付房屋并办理商品房转移登记，显属违约，应承担违约责任。 关于逾期交房、逾期办证截止时间认定问题：第一，逾期交房时间，2016年7月1日按房屋现状接受了案涉房屋，实际占有控制了该房屋，视为双方对合同约定的交房条件的变更，且原告收房后，对其并未造成损失，故将此时间作为逾期交房的截止时间，更符合公平原则；第二，逾期办证，因被告至2018年8月6日才办理了商品房注册备案（所有权初始登记），至该时间始购房业主方能办理商品房转移登记的有关文书，故以此时间作为逾期办证截止时间更为合理。 关于合同约定的违约金如何计算的问题：依照合同约定，逾期交房按照合同约定的按已交付房价款的日万分之二计付违约金、逾期办证按照合同约定的按已交付房价款的日千分之一计付违约金，现被告认为约定过高，要求予以调整，且本案中确存在不可归责之因素，故应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期办证、逾期交房计算标准调整为日万分之一及日万分之零点五，逾期交房具体计算为275天（自2015年10月1日至2016年7月1日）X486076元X0.0001/天=13367元，逾期办证具体计算为979天（自2015年12月2日至2018年8月6日止）X486076元X0.00005=23793元。 被告辩称的造成被告逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，本院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告王兰兰逾期交房违约金13367元（以交付房款486076元为基数，从2015年10月1日起按照日万分之一计算至2016年7月1日止）； 二、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告王兰兰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金23793元（以交付房款486076元为基数，从2015年12月2日起按照日万分之零点五计算至2018年8月6日止）； 三、驳回原告王兰兰的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4688元，由原告王兰兰负担3916元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担772元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  文建钦 人民陪审员  楼裕华 人民陪审员  石玉芬 二〇一八年十一月五日 法官助理李昱莹 书记员韦有刚（代） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。