南昌铁路运输法院行 政 判 决 书（2018）赣7101行初1234号原告赖照景，男，1946年1月21日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被告南昌市青云谱区住房保障和房产管理局，住所地江西省南昌市青云谱区广州路**。主要负责人王本德，该局局长。委托代理人汤福俊，该局副局长。委托代理人梁年萍，江西赣兴律师事务所律师。原告赖照景认为被告南昌市青云谱区住房保障和房产管理局（以下简称青云谱房管局）未按照约定履行房屋征收补偿协议及赔偿一案，于2018年10月29日向本院提起行政诉讼。本院于2018年11月2日立案后，2018年11月6日向被告青云谱房管局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年11月23日公开开庭审理了本案。原告赖照景，被告青云谱房管局委托代理人汤福俊、梁年萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖照景诉称：原告位于江西省××青云××区××区的自有合法住房，划入了青云谱区洪都05号地块棚户区改造范围，于2013年6月与被告签订了《南昌市国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称征收补偿协议书），协议约定过渡期限为2年，原地还建安置房，临时安置补偿费按期提前支付给原告。但被告无故空置3年多，至2018年7月才竣工交付安置房，且擅自改变协议中的楼层、房号和面积，截留临时安置补偿费，损害了原告的利益，具体如下：1．被告违反约定，无正当理由延长3年多交房，现在装修整体价格相比3年前至少上涨了30%，被告应补偿装修费60000元；2．被告擅自改变楼层房号，应按征收补偿协议书第九条约定承担违约责任，赔偿原告10000元；3．被告应立即支付2018年1月至7月临时安置补偿费10500元，并赔偿利息588元，从2018年1月1日至2018年10月7日（10月7日为信访回复最后截止日）共计280天，按银行实际贷款利率（日万分之二）计算；4．被告违反征收补偿协议书2年过渡期的约定，延长1130天交房，应按第八条约定承担违约责任并赔偿118487.28元。综上，请求法院判令：1.被告赔偿原告199575.28元；2.诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，向本院提交了征收补偿协议书，用以证明过渡期为2年，被告至2018年7月交房，应承担违约责任。被告青云谱房管局辩称：1.被告客观上不存在逾期交房的行为，征收补偿协议书只在第三条约定了过渡期限，没有约定具体交房时间。被告在安置房具备交房条件之日起1个月内就向原告发出了办理结算及交房的通知，并未拖延涉案安置房的交房时间；2.被告已向原告足额发放了至2017年12月31日的临时安置补偿费，因原告调换安置房需要向被告补缴房屋差价，被告将2018年1月1日至2018年7月31日的临时安置补偿费冲抵房款，采取多退少补方式。故被告并未拒绝支付原告2018年临时安置补偿费；3.由于经规划批准的房屋测绘报告中对涉案地块安置房的房屋编号顺序与征收补偿协议书中的房屋编号顺序不一致，导致交房的房号、楼层与征收补偿协议书中的房号、楼层不一致，这并非被告造成。被告按测绘报告对原告所选房屋的房号进行了相应调整，是为了与规划一致，保证原告后续能够办理房屋所有权证。同时，征收补偿协议书已明确约定“安置房以市规划局批准为准”，这就表明了尽管双方在补偿协议中约定了原告房屋的房号及楼层，但最终仍应以市规划局最终批准的规划所确定的房号和楼层为准。案涉房屋中的店面已获南昌市城乡规划局的规划许可，并没有降低或增加原告所选房屋的层高，未对原告造成任何损失。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告青云谱房管局为支持其主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：征收补偿协议书及附件征收补偿安置收支款结算单各一份，用以证明协议中并没有约定交房期限，只是约定了预计的过渡期限及原告需要补缴的房款。协议还明确了安置房以市规划局批准为准，安置房面积以市房产管理局核实为准，多退少补。第二组证据：住宅楼建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、洪坊19512＃楼工程竣工验收备案表、金坊小区2＃住宅楼房屋建筑面积测绘成果报告各一份，用以证明涉案安置楼房于2015年12月15日获得建设工程规划许可证，2018年6月7日通过消防验收，6月8日办理工程竣工验收备案，6月20日完成了房屋建筑面积测绘验收。市规划局批准的规划方案中已经包含了一楼的商业店铺。第三组证据：江西洪都航空工业集团有限责任公司出具的《关于委托南昌洪科置业有限公司收取05号地拆迁安置户超面积补差房款的函》、拆迁补偿安置收支款结算单、报纸公告通知、洪都05号地块棚改项目安置房结算交付通知书各一份，用以证明被告已及时通过登报通知、发送结算交房通知的方式通知原告前来办理结算及交房手续，临时安置补偿费已足额发放至2017年12月31日，2018年1月1日至2018年7月31日的暂未发放。第四组证据：《中航工业洪都05号地块房屋征收补偿方案》（以下简称征收补偿方案）一份，用以证明征收补偿协议书是根据该方案制定的，该方案已明确了临时安置期限是2年及逾期的补偿方案。经庭审质证，被告对原告证据的真实性合法性无异议，但认为协议并未约定交房日期。原告对被告证据的真实性、合法性无异议，对被告已支付2017年12月31日之前的临时安置补偿费无异议。但认为过渡期仅2年，被告应在过渡期满之日交房；规划中商铺仅有一层，但实际盖了两层；征收补偿方案规定临时安置期限逾期24个月以上增加150%，意味着不管逾期多长时间交房都只是增加150%的临时安置补偿费用，不合理。庭审中，原告向法庭出示了案涉房屋征收补偿的宣传手册，并确认宣传手册内容与征收补偿方案的相应内容一致；原告确认实际交房的楼层比征收补偿协议书中约定的楼层高一层，房号不同但房型没变，面积比约定稍小。本院对上述证据认证如下：上述证据均客观真实，能够证明本案事实，应予认定。经审理查明：2013年3月5日，被告作出征收补偿方案，内容为：征收范围为南昌市青云谱区洪都北路以北，洪都南大道以东范围内；征收部门为被告；征收补偿签约期限为自区政府房屋征收决定公告之日起至2013年5月4日；住宅房屋在规定过渡期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月13.5元结算。户结算后少于600元的，按600元结算。临时安置期限为24个月，期限延长的，自逾期之日起，12个月以下每月增加50%；逾期12个月以上24个月以下的增加100%；逾期24个月以上的增加150%。被告已将该征收补偿方案公示，并向被拆迁户发放了宣传手册。原告房屋坐落于江西省××青云××区××区××单元××室，建筑面积43.69平方米，在征收范围。2013年6月5日，原告与被告签订征收补偿协议书，约定经南昌市青云谱区人民政府2013第001号《房屋征收决定书》批准，需要对原告房屋进行征收，双方选择实行产权调换方式，所调换房屋地址为洪都05号地块2栋1楼02室，建筑面积93.02平方米，原告需补交223998.16元房款。过渡期限为2013年6月5日至2015年6月4日。征收部门无正当理由延长过渡期限的，应当承担相应的违约责任。协议签订后，房屋征收部门不得擅自改变安置房设计，如有违约，房屋征收部门应承担全部责任。安置房以市规划局批准为准，安置房面积以市房产管理局产权处核实为准，多退少补。2015年12月15日，南昌洪科置业有限公司取得涉案洪坊19512#住宅楼（部分还建）的建设工程规划许可证，建设规模为10347.43平方米，28层，其中住宅9398.77平方米，商业948.66平方米。2018年6月7日，洪坊19511#-4#住宅楼通过消防验收，6月8日洪坊19512#住宅楼进行了竣工验收备案，6月19日，南昌市洪城房产测绘中心完成了房屋建筑面积测绘成果报告。6月28日，江西洪都航空工业集团有限责任公司出具《关于委托南昌洪科置业有限公司收取05号地拆迁安置户超面积补差房款的函》，委托南昌洪科置业有限公司收取超面积补差房款，确定临时安置补偿费发放至2018年7月31日。6月30日，被告在江南都市报上刊登通知，通知洪都05#地块棚改项目被拆迁人到指定地点办理结算交付手续。2018年7月2日，被告向原告发出洪都05号地块棚改项目安置房结算交付通知书，通知原告于2018年7月3日15:00至16:00到青云谱区洪坊1951（金坊小区）售楼处办理安置房结算手续。原告起诉前领取了该通知书。被告已向原告发放了2017年12月31日之前的临时安置补偿费，2018年1月1日至2018年7月31日的暂未发放。原告称实际交房的房号、楼层、面积与征收补偿协议书中的房号、楼层、面积不一致，被告称是由于房屋测绘报告中对涉案地块安置房的房屋编号顺序与征收补偿协议书中的房屋编号顺序不一致导致，并非被告造成。经庭审中询问，确认实际交房的楼层比征收补偿协议书中约定的楼层高一层，房号不同但房型没变，面积比约定稍小。因原告认定被告违约，故向本院提起行政诉讼，请求判如所请。本院认为，行政协议具有行政性和协议性的双重属性，是行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与行政相对人经协商一致签订的具有行政法上权利义务关系的协议。本案中，被告作为征收补偿方案中规定的征收部门，与作为被征收人的原告签订的征收补偿协议书系双方真实意思表示，协议的内容没有违反国家法律强制性规定，符合征收补偿方案精神，该协议合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点如下：一、被告是否延期交房，是否应赔偿原告的装修费及支付违约金。本院认为，被告未逾期交房，不应赔偿原告的装修费并承担支付违约金的违约责任。首先，应结合征收补偿方案来确定征收补偿协议的内容。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国有土地上房屋的征收，要经过作出房屋征收决定并公告，制定房屋征收补偿方案并公告，征收人与被征收人签订房屋征收补偿协议等环节，征收补偿协议是根据征收补偿方案签订的。本案中，被告在征收过程中已依法向原告公示了征收补偿方案并发放了宣传手册，双方依据征收补偿方案确定的内容签订了征收补偿协议，故征收补偿方案的相关内容应作为征收补偿协议中的组成部分。其次，应将协议中过渡期限的内涵厘清。过渡，从文义上理解，是事物由一个阶段或一个状态逐渐发展变化而转入另一个阶段或一个状态。征收补偿协议第三条中约定的过渡期限，应结合被告已公示，原告已知悉的征收补偿方案来理解，过渡期限实质是临时安置期限，征收补偿方案明确的临时安置期限，这个阶段或状态包括临时安置一般期限和临时安置延长期限，且该阶段或状态已对临时安置期限延长及处理进行了明确的确定，即“临时安置期限为24个月，期限延长的，自逾期之日起，12个月以下每月增加50%；逾期12个月以上24个月以下的增加100%；逾期24个月以上的增加150%”。可看出双方在订立协议时，对安置房可能延长临时安置期限是有预期的，这个预期是双方真实意思表示。故协议中过渡期限的约定，应包括过渡期限延长的约定，不应理解为交房期限。再次，应从协议的订立及协议的实际履行来判断。违约，是违反了协议的约定，但协议中并无交房期限的约定，双方在协议的履行过程中，也就临时安置期限的延长及处理实际达成了合意，已按照征收补偿方案的规定计算并发放了至2017年12月31日止的临时安置补偿费。综上，原告关于2年过渡期限届满即为交房期限的主张，无事实和法律依据。结合房屋征收、土地收储、建设工程规划许可、竣工验收等法定程序，被告在安置房工程竣工验收备案后，即通过登报公告及书面送达的方式通知原告办理交房及结算手续，并无逾期交房的行为，原告主张被告逾期交房3年多，应赔偿原告装修损失60000元及支付违约金118487.28元的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。二、被告是否应承担10000元违约责任。征收补偿协议书第三条约定所调换房屋为洪都05号地块2栋1楼02室，建筑面积93.02平方米。原告关于安置房是并排3栋高楼，楼栋之间有4、5米间隔，南北相对错开以保证通风和采光的主张，未提交相应的证据支持，应承担举证不能的后果。原告关于实际交房面积小于约定面积的主张，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”现征收补偿协议书第十条约定安置房以市规划局批准为准，安置房面积以市房产管理局产权处核实为准，多退少补。现被告交付的安置房面积误差比在３％以内，故应按照实际的面积计算房款，多退少补。原告关于因为整栋楼的底层增加了商铺，以至于安置房的楼层和房号与征收补偿协议书不符的主张，因交付的安置房户型没变，只是楼层相应提高了一层，且安置房已经过竣工验收备案，原告未举证证明以上变动对其实际权益造成影响，且相关变动并未违反征收补偿协议第十条的约定，根据公平原则，兼顾公共利益和个人利益之间相互平衡，应认定被告履行了相应的义务。综上，原告主张被告承担10000元违约责任的诉讼请求，本院不予支持。三、2018年临时安置补偿费是否可冲抵房款。尽管征收补偿协议中并无交房期限的约定，但被告临时安置期限延长是一个客观事实，双方在庭审中均认可临时安置补偿费应发放至2018年7月31日，且2017年12月31日之前的已发放。故被告主张因原告调换安置房需向被告补交房款，该笔临时安置补偿费应冲抵房款的意见，不符合双方约定，2018年1月1月至7月31日的临时安置补偿费，仍应按征收补偿方案的规定，以逾期24个月以上增加150%的标准发放。原告主张的临时安置补偿费10500元（600元/月×2.5倍×7个月）的诉讼请求，本院予以支持。由于被告未按约定发放该笔临时安置补偿费，仍应支付逾期发放的相应利息，但原告主张的按日万分之二支付利息的请求过高，本院调整为以10500元为基数，自2018年1月1日起按银行同期存款利率计算至2018年10月7日为120.82元。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款的规定，判决如下：一、被告南昌市青云谱区住房保障和房产管理局于本判决生效之日起十日内向原告赖照景支付临时安置补偿费10500元，并支付利息120.82元；二、驳回原告赖照景的其他诉讼请求。案件受理费4292元（原告已预交），由原告赖照景负担4064元，被告南昌市青云谱区住房保障和房产管理局负担228元（被告在本判决生效之日起十日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。审 判 长  李卫国审 判 员  徐莉莉人民陪审员  吴小文二〇一八年十一月二十九日书 记 员  周兵兵附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。