四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初8130号 原告：廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司。住所地：成都高新区锦晖西一街**********。 法定代表人：李维刚。 委托诉讼代理人：刘波，男，汉族，1985年10月23日出生，住四川省中江县。系该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：代瑞兰，女，汉族，1988年10月16日出生，住成都市成华区。系该公司员工，特别授权代理人。 被告：刘东波，男，汉族，1975年10月7日出生，住四川省筠连县。 原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司（以下简称廊坊荣盛成都分公司）与被告刘东波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廊坊荣盛成都分公司的委托诉讼代理人刘波、代瑞兰到庭参加诉讼，被告刘东波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廊坊荣盛成都分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付物业费171237.15元；2、被告立即向原告支付滞纳金385283.58元，违约金暂计8561.86元（暂计至起诉之日，根据合同约定，从逾期付款之日起，按日加收所欠缴费用3‰的滞纳金，无正当理由乙方三个月不缴纳费用，甲方有权要求乙方承担应缴费用5%的违约金。自2016年4月1日起，至2018年6月30日）：合计欠费565082.59元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月12日，原告与被告共同签署《前期物业服务协议及临时管理规约》（以下简称“物业合同”），合同约定：由原告向被告所购置的布鲁明顿广场1栋负一层101号和1栋负1层102号商品房提供物业服务。被告所购物业类型为商业，其中101号共806.23平方米，102号共462.20平方米。被告应按季度交纳物业服务费用，且在每季度前的10日前履行交纳义务，逾期从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用3‰滞纳金。合同签订后，原告作为物业服务方一直按约履行物业管理职责，但是被告并未按时交纳物业服务费用，自2016年4月1日起至2018年6月30日止，拖欠原告物管费171237.15元以及滞纳金385283.58元，违约金暂计8561.86元，共计人民币565082.59元。经原告多次催告，被告一直未予理会。为维护原告合法权益，故诉至本院。 被告刘东波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。 经审理查明，2014年8月2日，廊坊荣盛成都分公司（受托方、乙方）与成都中林荣盛置业有限公司签订《布鲁明顿广场物业服务合同》，约定：物业名称：布鲁明顿广场，物业类型：商业综合体，座落位置：成都市高新区锦晖西一街99号，建筑面积：167795.9平方米，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等，管理期限为自2014年8月19日至业主委员会成立后与新的物业服务企业签定物业服务合同生效之日为止。本物业管理公共服务费：商业：5元/平方米·月，本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年的前15日内。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。 2015年11月12日，案外人成都荣盛伟业房地产开发有限公司（出卖人）与刘东波（买受人）签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，《商品房买卖合同》主要约定：刘东波购买布鲁明顿广场1幢负一层101号房屋，用途为商业，建筑面积806.23平方米，套内建筑面积701.86平方米，总价款1111773元，买受人采用一次性付款方式付款。出卖人应当在2015年11月15日前向买受人交付该商品房，附件七为物业服务，详见《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同附件及补充协议》附件七为《前物业服务合同》，由廊坊荣盛成都分公司（甲方）和刘东波（乙方）签订，该协议约定，甲方是指成都中林荣盛置业有限公司经过公开招投标程序，选聘并签定了《成都布鲁明顿广场前期物业管理服务合同》的成都市物业管理公司，乙方是指布鲁明顿广场物业区域内住宅与非住宅的物业所有人。本物业名称：成都布鲁明顿广场，座落位置：1幢负一层101号。建筑面积：806.23平方米。收费标准：按建筑面积收取，分割式街区商业物业：5元/月·平方米（不含空调相关费用）。乙方首次交纳费用的时间：从乙方签署《购房合同》中约定的交接所购房屋之日起计算，首次交纳六个月的物业管理服务费。乙方半年（六个月）为单位向甲方交纳物业管理服务费，时间为每半年前的15日内。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，无正当理由乙方三个月不交纳费用的，甲方有权采取停止供水、供电等强制措施，或追究乙方违约责任，并承担应缴费用5%的违约金。本协议有效期至本物业业主大会与其委托的物业管理企业所签定的物业管理服务委托合同生效时止。 2015年11月12日，案外人成都荣盛伟业房地产开发有限公司（出卖人）与刘东波（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：刘东波购买布鲁明顿广场1幢负一层102号房屋，用途为商业，建筑面积462.2平方米，套内建筑面积402.36平方米，总价款2357220元，买受人采用一次性付款方式付款。出卖人应当在2015年11月15日前向买受人交付该商品房，附件七为物业服务。 案涉房屋产权登记地址为：成都市高新区锦晖西一街99号1栋-1层101号，规划用途：商业，建筑面积：806.23平方米，所有权人：刘东波30%份额，冯元均70%份额，按份共有，取得时间：2016年4月13日，历史变动信息：所有权人成都荣盛伟业房地产开发有限公司，取得时间2015年12月18日，取得方式：商品房购买。成都市高新区锦晖西一街99号1栋-1层102号，规划用途：商业，建筑面积：462.2平方米，所有权人：刘东波30%份额，冯元均70%份额，按份共有，取得时间：2016年4月13日，历史变动信息：所有权人成都荣盛伟业房地产开发有限公司，取得时间2015年12月18日，取得方式：商品房购买。 案涉房屋按约交付后，廊坊荣盛成都分公司按约提供物业服务，刘东波欠缴成都市高新区锦晖西一街99号1栋-1层101号房屋自2016年4月1日至2018年6月30日的物业费：806.23平方米×5元/平方米/月×27个月=108841.05元。刘东波欠缴成都市高新区锦晖西一街99号3栋-1层102号房屋2016年4月1日至2018年6月30日的物业费：462.2平方米×5元/平方米/月×27个月=62397元，以上共计171238.05元，廊坊荣盛成都分公司自愿主张171237.15元，廊坊荣盛成都分公司对刘东波所欠物业费进行了催缴后，刘东波仍未支付。 上述事实，有原告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、《物业服务合同》、律师函等证据予以证明。 本院认为，廊坊荣盛成都分公司与案外人开发商成都中林荣盛置业有限公司签订《布鲁明顿广场物业服务合同》、廊坊荣盛成都分公司与刘东波签订的《前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，刘东波作为案涉房屋业主，应受该前期物业服务合同的约束。廊坊荣盛成都分公司按约提供了物业管理服务，刘东波应当按约及时交纳物业费，刘东波未按照合同约定按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担违约责任，本案中，案涉房屋信息查询记录载明刘东波分别享有案涉房屋30%的份额，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”之规定，因案涉房屋产生的物业费债务，共有产权人对外应承担连带责任，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担连带债务，故廊坊荣盛成都分公司有权主张刘东波支付欠缴的物业费，因刘东波欠付案涉房屋2016年4月1日至2018年6月30日的物业费共计171238.05元，廊坊荣盛成都分公司自愿主张171237.15元，本院予以支持。 对廊坊荣盛成都分公司主张刘东波支付违约金、滞纳金的诉讼请求，本院认为，廊坊荣盛成都分公司同时主张了违约金及滞纳金，该两笔费用其性质均为违约金的责任形式，违约金兼具补偿损失、惩罚违约行为的功能，刘东波未按约支付物业费，廊坊荣盛成都分公司主张刘东波按应缴费用的5%承担违约金，符合合同约定，本院予以支持。因廊坊荣盛成都分公司主张的违约金已足以弥补其损失，故对其主张滞纳金的诉讼请求，本院不再予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、刘东波于本判决生效之日起十日内向廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司支付2016年4月1日至2018年6月30日的物业费171237.15元； 二、刘东波于本判决生效之日起十日内向廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司支付违约金8561.86元； 三、驳回廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9450元、公告费300元，由刘东波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  魏 忠 审 判 员  李荣芳 人民陪审员  张 荣 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  廖 真