北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初23968号原告：北京市海淀区玉海园办公楼业主委员会，住所地北京市海淀区玉泉路**。法定代表人：郑军，业委会主任。被告：北京海开·倚源物业管理有限公司，住，住所地北京市海淀区志新村**楼****/div>法定代表人：何海林，董事。委托诉讼代理人：朱晓东，北京瀚昭律师事务所律师。原告北京市海淀区玉海园办公楼业主委员会（以下简称玉海园业委会）与被告北京海开·倚源物业管理有限公司（以下简称海开倚源公司）侵权责任纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉海园业委会法定代表人郑军与被告海开倚源公司委托诉讼代理人朱晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玉海园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还对玉海大厦十层楼顶平台基站及房屋租金16万元；2、判令被告返还对玉海大厦其他公共区域收益142288.55元；3、判令被告返还×号物业用房及租金102492元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告在为玉海大厦提供物业服务期间，违反合同约定，擅自收取客户租赁玉海大厦楼顶平台基站及房屋租金16万元。在被告为玉海大厦提供物业服务过程中，擅自将大厦属于业主共有的公共区域出租获取收益，其中根据有关行政机关的生效文件确认有被告实际获利情况，但被告未将有关收益返还业主。大厦×号房屋系属业主共有的物业管理用房，已被法院生效裁判所确认，但该房屋却一直未向业主交付使用，被被告不当占用。在被告于2014年退出大厦物业服务后，被告不当获取的上述利益均未向业主进行返还，为维护广大业主的合法权益，故诉至法院。海开倚源公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先原告不具备合法的主体资格。根据玉海园大厦的议事规则，原告未依照规则进行改选，现有组成人员任期超期，且提起本次诉讼也没有业主大会的合法授权，原告无权提起本案诉讼。其次，原告虽然以物权纠纷为由起诉，但实际其对于本案涉及的楼顶基站所占用的房屋以及×室均不享有物权。楼顶基站所占用的15平方米房屋为大厦建设开发单位海开股份公司的自有房屋，×室是归业主享有的专有物业，业委会无权就上述物业部分主张权益。我公司于2014年3月不再为大厦提供物业服务，同时完成了相关事务的交接，交接记录显示交接双方无争议。业委会在2014年6月17日成立，到原告提起诉讼时，已经超过了两年的诉讼时效。本案名为物权保护，实际是原告基于合同或侵权主张的债权，因此已经超过了诉讼时效。就第二项诉讼请求中提到的所谓公共区域收益，原告据以提出该金额的依据是海淀区房管局的《行政复议答复书》。但该答复书仅为过程性文件，且该答复书中认定的大量事实是错误的，因此不能作为合法依据。综上，法院应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就本案事实，本院认定如下：一、海开倚源公司物业服务期间及交接情况海开倚源公司依据2004年10月19日与北京海开房地产股份有限公司签订的《物业管理委托合同》，从2004年11月1日起为玉海园综合楼即玉海大厦提供物业服务。合同约定物业服务至“业主委员会成立选聘新的物业公司止”。《物业管理委托合同》第四条委托管理事项约定“房屋建筑公用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶（含平台）、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等”。2014年3月北京市海淀区房屋管理局（以下简称海淀房管局）与北京市海淀区人民政府田村路街道办事处（以下简称田村路街道办事处）共同作为委托方，委托评估单位北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对玉海大厦进行评估，并制作了编号为J-Z[2014]005号《北京市物业项目应急接管评估报告》（以下简称应急接管评估报告）。应急接管评估报告显示：评估基准日为2014年3月17日。评估结论中提及：“既定参与的相关当事方无缺席、应查验和移交的部位及设施无漏项、有关查验方式及移交记录形式等整体过程符合应急接管状态下的现状交接程序要求”。在该应急接管评估报告中附有交接项目列表，表中显示交接项目共8项。其中第2项“房屋结构装饰装修及共用设施”一项中，结论描述有“1、现场未见专属物业管理用房。”；第6项“消防系统”中，现场描述一栏有“3、高位水箱间一处，位于顶层屋面”的记录。在该报告所列的“争议说明”一条中，未记录任何争议项。作为物业服务结束交接手续的一部分，2014年11月28日，海开倚源公司与接手玉海大厦物业服务的北京海房物业管理中心还曾签订过《付款备忘录》一份。主要内容为：双方经友好协商，就支付海房物业应急服务期间物业费尾款事宜达成一致意见，双方确认海开倚源公司应支付海房物业尾款共计87750元。双方确认上述款项结清之日起，海开倚源公司已履行全部付款义务，不存在需向海房物业支付任何款项的情形。海开倚源公司履行了上述付款义务。二、有关业委会成立及任期、授权情况。2014年6月13日至6月17日，玉海园办公楼召开首次业主大会，通过了《玉海园办公楼业主大会议事规则》（以下简称议事规则）。议事规则第二条“业主大会的议事内容包括”第一款第（十六）项约定“决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜”。该条第三款约定，决定第（十六）项“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。议事规则第四条至第九条还就组织和召开业主大会临时会议的条件、程序、方式以及业主大会决议公布等事项作出了明确约定。其中，就召开业主大会临时会议的情形约定“20%以上业主就物业管理共同事项提议”可组织召开业主大会临时会议。2014年6月17日，玉海园办公楼即玉海大厦通过第一次业委会会议决议，新一届业委会选举产生，并于此后向田村路街道办事处办理了备案手续。此次业委会委员共五人，其中郑军（任期6年），为业委会主任，杨靓（任期4年）、梁东（任期2年）为业委会副主任，韩海华（任期2年）、冯力（任期4年）为业委会委员。此后直至本次诉讼庭审结束前，玉海大厦业委会未再进行改选、补选、备案。诉讼中，海开倚源公司抗辩主张业委会未获得业主大会就提起本案诉讼进行授权。对此，玉海园业委会主张，系接受大量业主口头要求就有关费用返还起诉海开倚源公司，该业委会在2014年8月18日在玉海园办公楼发布《玉海园办公楼业委会公告（14-08-18/1）》，并在此后以书面征求意见的方式由业主分别签署《关于法律追究事项征求业主意见函》（以下简称意见函），根据意见函签署意见情况，认为同意追究海开倚源公司责任的投票双过半。就业委会的上述主张中业主提议部分，业委会未提交证据证明。就发布公告一项，业委会仅提交了A4纸打印的公告文稿复印件。就书面征求业主意见获得双过半同意的一项，业委会提交了意见函原件，但意见函上仅显示业主相应专有物业房号，无对应面积；全部意见函未能显示任何签署时间。同时海开倚源公司对意见函中田村路街道杨靓的签字真实性不予认可。主张该签字与此前其他文件中杨靓签字有明显差异。玉海园业委会坚持意见函中签字系杨靓本人签字。就上述意见函中的杨靓签字，因从签字形式上确与其他文件中杨靓签字存在不同，本院向杨靓本人进行询问。经询问并出示意见函，杨靓明确表示无法确认是否见过意见函，无法确认意见函上签字的真实性，亦无法确认签署时间。三、诉争屋顶、屋顶房屋、大厦公共区域、×室的归属和使用情况。（一）双方当事人对玉海大厦屋顶属业主共有无争议，但对屋顶房屋是否属于业主共有存在争议。玉海园业委会主张该房屋系放置公共设备设施的设备间，系无需计入公摊的归全体业主共有的公共区域。海开倚源公司主张，根据测绘报告、测绘图和玉海大厦有关公摊面积说明等文件，屋顶房屋与放置设备设施的空间比邻，但可独立划分，根据测绘图显示该区域明确标注为“库房”，系归属开发商所有的专有的区域，且未计入公摊面积。海开倚源公司为此提交《房屋土地测绘技术报告书》、顶层平面图、《海淀区玉泉路甲×号综合楼公用面积分摊说明》、北京海开房地产股份有限公司出具的《回函》予以证明。就该屋顶房屋的费用情况，玉海园业委会提交了一份2006年11月8日由海开倚源公司作为甲方与乙方北京网信通信息技术有限责任公司（以下简称网信通公司）签署的《租赁合同》及收据。根据该合同显示，甲方向乙方提供玉海大厦十层楼顶平台15平方米房间作为无人值守的基站机房。租期十年自2006年11月8日起至2016年11月7日止，租金共计十六万元。根据收据显示，上述合同签订后，网信通公司向海开倚源公司交纳了租金。（二）就玉海大厦公共区域收费情况，玉海园业委会主要提交了两份证据：1、海淀区房管局于2013年3月18日出具的《行政复议答复书》（以下简称答复书）。在该答复书中提到海开物业（即海开倚源公司）2011年5月15日与北京玉海园劳务服务中心签订租赁合同，将玉海大厦×房间出租，收取年租金74898元。2011年12月9日与北京启航科苑文化发展有限公司签订租赁合同，将玉海大厦门厅隔断部位出租，收取年租金40715.75元。2011年8月25日与北京新巨人培训学校签订广告协议，将玉海大厦一层南侧楼宇外墙作为广告位出租，收取年租金8658元。2011年11月24日与北京海光博远教育咨询有限公司签订广告协议，将玉海大厦一层南侧楼宇外墙作为广告位出租，收取年租金9016.8元2、2013年5月23日，海开倚源公司作为乙方与甲方上海定向广告转播有限公司（北京）分公司签订的《合作合同书》一份，显示乙方将玉海大厦2部电梯及1个候梯厅作为合作区域，收取甲方合作费用9000元。海开倚源公司抗辩主张《行政复议答复书》系过程性文件，且该文件中大量内容与实际不符，该文件亦已由发布机关撤回。但就撤回一项，海开倚源公司未提交证据佐证。对于公共区域出租，海开倚源公司表示系在该公司为玉海大厦提供物业服务期间，因物业费用收入难以保证大厦运转，在征求业主意见后，就大厦公共区域开展服务经营，收入用以弥补大厦物业经费不足，且就收支情况定期公示。就此，海开倚源公司提交了2011年向业主就经营公共区域收入弥补经费不足意见的确认函多份，2011年及2012年物业收入情况公示照片。（三）就×室归属及费用情况。玉海园业委会主张×室系物业管理用房，每月租金应按照4270.5元计算。就上述主张，玉海园业委会以（2015）海民初字第7533号民事判决书为依据。（2015）海民初字第7533号民事案件，系玉海大厦业主焦玉以侵权责任纠纷为由起诉北京中朗物业管理有限公司（以下简称中朗物业公司）案。在该案一审判决第3页有如下表述：“经审理查明，北京海开倚源物业管理有限公司（以下简称倚源物业公司）原为玉海大厦物业管理公司。2013年8月9日，倚源物业公司作为甲方与焦玉（乙方）签订了玉海大厦房屋租赁合同，双方约定，将物业用房玉泉路甲12号一层×号房屋（以下简称×号）出租与乙方作为办公使用，并同意其可以转租，租期从2013年8月20日至2015年8月19日。”在该案诉讼时，中朗物业公司系为玉海大厦提供物业服务的公司。该案中法院查明×室自2014年8月20日至2015年8月19日期间月租金为4270.5元。该案中，法院认定，焦玉与海开倚源公司就×号房屋签订的租赁合同有效，判决中朗物业公司因侵权行为承担相应责任。就×室是否为物业管理用房，海开倚源公司做出明确抗辩，主张×室系业主专有物业，并非物业管理用房，上述民事判决中对×室的表述不能作为房屋性质认定。为此海开倚源公司向本院提交如下证据：1、北京市海淀区政府向北京市国土资源和房屋管理局出具的书面《证明》，其中提到海开房地产公司在玉海园综合楼内有市公安局海淀分局办公用房1300平方米。2、2003年12月16日房屋入住通知单。编号为0002981号的房屋入住通知单显示，×室及其他多间房屋，总建筑面积为1221.57平方米由北京市公安局海淀分局办理入住。该入住通知单上有海淀分局负责人签字。此外，在此前生效民事裁判文书中，也曾多次确认海淀分局系玉海大厦业主的身份。本院认为，根据玉海园业委会对起诉所依据法律关系的解释和说明，虽然原告最初以物权保护纠纷为由提起诉讼，但实质上，原告系基于被告违反合同义务，要求海开倚源公司承担相应的侵权责任，故本案实质上应为侵权责任纠纷。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行相应职责，其中就包括业主大会赋予的职责。本案中海开倚源公司亦就本案原告玉海园业委会提起本次诉讼是否经业主大会授权提出抗辩。根据双方就此项争议提交的相关证据，显然，依据《玉海园办公楼业主大会议事规则》，就物业管理区域内全体业主诉讼事宜的决定应由业主大会作出。根据本案中玉海园业委会对此项争议的陈述，其系按照业主临时大会的程序获得了业主大会授权。但就其上述主张，玉海园业委会并未提交证据对合法召开业主大会临时会议的各项环节予以证明，如20%业主提议，如确实进行会前公告等。就业主书面征求意见的意见函，首先无法通过意见函本身确认签署的准确时间。同时意见函中杨靓签字的真实性无法核实、认定，亦进一步无法确认书面同意的业主达到了双过半的决议形成标准。故海开倚源公司在本案中对原告主体合法性提出的抗辩确有相应事实基础，本院予以采信。除原告主体合法性问题外，就本案实体争议部分。首先，原告提出的第一项诉讼请求要求返还楼顶及楼顶房屋的出租费用。其中，玉海大厦楼顶属业主共有，但本案全部证据中并未显示海开倚源公司曾就楼顶向他方收取费用，或对外租赁。同时，玉海园业委会主张楼顶房屋系属业主共有，要求依据租赁合同，返还租金。但综合比较现有证据材料：1、测绘报告、测绘图以及公摊面积说明等书证中，楼顶房屋确未计入公摊，且在测绘图中与放置共用设备的设备间相区别，独立特别标注为“库房”。2、根据2014年3月海开倚源物公司与接手物业企业办理的交接协议显示，交接时，为明确交接标的，在楼顶区域双方对比邻“库房”的水箱间在交接列表上有明确标注和说明，但并未涉及“库房”。考虑到“库房”当时仍处于对外出租收取租金的状况，双方在交接协议中不涉及，不标注甚至亦未在争议事项中列明，上述做法显然与玉海园业委会主张的“库房”属业主共有物业不符。故基于本案现有证据，难以认定“库房”系属玉海大厦业主共有物业。就第二项诉讼请求涉及的公共区域收益的返还诉请。根据海开倚源公司提交的证据材料，该公司将大厦公共区域对外经营收取费用，系经过征求业主意见的程序而实施，并且经营目的系将收取的费用弥补物业费用不足的情形。海开倚源物业就相关收支情况亦在物业区域内进行了公示。在这一基础上，在本届玉海园业委会成立之前，即在海开倚源公司结束对玉海大厦提供物业服务的2014年3月，海开倚源公司就与接手物业企业就大厦物业服务的相关工作进行了全部交接。根据交接期间的评估报告以及付款备忘录等书证的签订，海开倚源公司在退出玉海大厦时，就相关设备设施、资料手续以及应结算费用已经与接手企业进行了全面交接，该交接的完成应视为对有关费用的清算结算的完成。现玉海园业委会另行就公共区域出租收益提出返还请求，缺乏事实依据。同时，玉海园业委会成立于2014年6月，本案中玉海园业委会据以据以主张公共区域收益的证据材料，即《行政复议答复书》以及电梯出租合同均形成于2013年。由此应推知至迟在玉海园本届业委会成立之时，其已知道或应该知道公共区域出租情况，故本案中海开倚源公司提出诉讼时效的抗辩，亦具有一定合理性。玉海园业委会就公共区域费用提出的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。就原告第三项诉讼请求。原告系依据一份侵权纠纷民事判决中对×室房屋的表述，认定×室房屋系业主共有的物业用房，但首先该判决并非对×室房屋性质及归属的认定，对×室的表述仅为案件中援引或依据常规表述所做的陈述。同时根据海开倚源公司提交的相关证据，可以进一步认定×室系业主专有物业，因此玉海园业委基于业主共有这一权利基础，对×室提出有关主张，缺乏事实和法律依据。在原告诉讼主体存在瑕疵，各项诉讼主张缺乏事实和法律依据的情形下，本院适用判决对本案诉争问题一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回北京市海淀区玉海园办公楼业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费7372元，由北京市海淀区玉海园办公楼业主委员会负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王继延人民陪审员  朱德萍人民陪审员  王燕杰二〇一八年十一月二十八日书 记 员  王 芳书 记 员  杨 永