陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕09民终809号 上诉人（一审被告）：李红玉，男，1981年2月11日出生，汉族，居民，住陕西省旬阳县。 委托诉讼代理人：杨萍，安康市148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：侯小朵，安康市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：旬阳县鼎盛建材市场有限公司。住所地：陕西省安康市旬阳县。 法定代表人：李昌恋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈昊业，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：苟少伟，男，该公司员工。 上诉人李红玉因与被上诉人旬阳县鼎盛建材市场有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省旬阳县人民法院（2018）陕0928民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李红玉及其委托诉讼代理人杨萍、侯小朵，被上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人陈昊业、苟少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红玉上诉请求：1.撤销陕西省旬阳县人民法院（2018）陕0928民初116号民事判决，改判维持陕西省旬阳县人民法院（2018）陕0928民初116号民事判决第二项，撤销第三、四项，改判第一项为确认合同解除时间为2015年3月17日，驳回鼎盛公司其他诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，判决错误。1.租赁合同签订后，李红玉按照合同约定在装修准备上货时发现鼎盛公司没有按照招商手册承诺入住率达到60%，消防和其他附属设施没有到位，在不具备营业条件的情况下，李红玉无法进驻营业。房屋租赁合同、招商手册都是合同的组成部分，鼎盛公司违反租赁合同第九条约定，应减免或退还未到期的租金。一审判决对此不予认定，做出错误判决损害了李红玉的合法权益。2.一审法院判决李红玉和鼎盛公司的合同于2017年8月15日解除，属判决错误。按照租赁合同约定，合同是一年一签，李红玉自始至终没有入驻经营该商铺，也没有签订第二、三年的租赁合同，合同已经终止。而一审法院判决合同2017年8月15日解除，判决给付三年租金，没有依据。3.一审法院认定鼎盛公司2015年1月1日开业，无证据证实。鼎盛公司提供的庆元旦活动照片不是开业庆典，鼎盛公司至今也没有通知李红玉正式开业。 鼎盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李红玉与鼎盛公司于2013年12月17日签订了《旬阳县XX建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》，李红玉承租后对房屋进行了装修，将商铺作为其存放货物的库房，一直没有开门营业，仅支付保证金10000元，剩余房屋租金和物业管理费没有交纳。2017年8月3日鼎盛公司向李红玉书面通知，要求其在2017年8月15日前将商铺交还。同年8月底，李红玉提出退还房屋并交付房屋钥匙，鼎盛公司以其拖欠房租和物业费为由拒收。之后，经鼎盛公司催收，直至本案辩论终结李红玉没有交纳任何费用，房屋仍由其使用。鼎盛公司应当给付李红玉政府补贴款30744元，诉讼中鼎盛公司同意用李红玉交纳的保证金和政府补贴款冲抵房租，同时鼎盛公司和李红玉均同意解除合同。 鼎盛公司向一审法院起诉请求：1.解除鼎盛公司和李红玉签订的《旬阳县XX建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》，李红玉将位于鼎盛建材市场三号楼一层1-2号商铺交还鼎盛公司，保持原状；2.李红玉支付租金368928元；3.李红玉支付物业管理费26352元；4.本案诉讼费由李红玉承担。 一审法院认定事实：鼎盛公司与李红玉在2013年12月17日签订了《旬阳县XX建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》，双方约定：鼎盛公司将位于旬阳县XX建材市场X号楼一层X号商铺出租给李红玉用于销售板材，出租面积为366平方米，租金为每月每平方米28元，年总租费为122976元，租赁期限从2013年12月17日至2015年3月17日。从2013年12月17日起至2016年12月17日，三年内租金每月每平方米28元标准保持不变。合同一年一签，每年合同期满前20日内交不清下年租金的，不再享受本合同约定价格优惠，本合同即刻终止。另约定商铺租金，按市场整体开业之日（即2015年1月1日）起计算，即租赁期限从2015年1月1日至2017年12月30日。物业管理费（卫生和垃圾清运、安全监控和管理、道路维护和清扫）按合同面积收取，每年按每平方米24元，与房租同时交付，并在合同签订之日起交纳保证金10000元。合同第七条7项约定：乙方在租赁区域内所做或所安装的所有改装、添附、改进以及附属装饰物(附属装置和独立可移动的家具和办公设备除外)，在本合同终止或因乙方原因导致中途解除时，应无偿保留并归甲方所有；若甲方要求恢复原状，拆除、恢复费用由乙方负担；合同第八条2项约定：乙方违反本合同第九条、第十条规定或任何一方有下列情形之一者，除违约方承担相应的违约责任外，守约方有权解除本合同，合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除；合同第九条4项约定：签约后10日内未缴清租金的，本合同自行终止，甲方有权采取停电、封门等措施强行收回商铺、仓库、广告位。合同终止后乙方不腾退商铺、仓库、广告位时，对占用期间按本合同租赁标准的二倍向甲方支付违约金，同时不免除其交回商铺、仓库、广告位的义务。李红玉承租后，对承租房屋进行了装修，将商铺作为其存放货物的库房，一直没有开门营业，按照约定仅支付了保证金10000元，房屋租金和管理费没有交纳。后经鼎盛公司催收至本案辩论终结没有向鼎盛公司交纳任何费用。2017年8月3日鼎盛公司向李红玉书面告知，要求其在2017年8月15日前将商铺退还给鼎盛公司，在同年8月底李红玉提出向鼎盛公司退还房屋，并将所承租房屋钥匙交给鼎盛公司，鼎盛公司以其没有交清房屋租金和物业管理费为由，拒绝收回房屋，至本案辩论终结，所承租房屋仍由李红玉使用。另查明，本案在审理过程中鼎盛公司和李红玉均同意解除合同，鼎盛公司也同意用李红玉所交纳的保证金充抵房租。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、鼎盛公司与李红玉签订的《旬阳县XX建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》是否应当解除；二、李红玉是否应当给鼎盛公司补交租金及管理费，数额为多少；三、在双方合同解除后李红玉是否应当将位于鼎盛建材市场三号楼一层1-2号商铺保持原状交还给鼎盛公司。 关于合同是否应当解除问题，本案鼎盛公司与李红玉签订的《旬阳县XX建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》系双方协商自愿订立，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按约履行。鼎盛公司按照约定将商铺出租给李红玉，李红玉也应当按照合同约定支付租金、管理费。根据双方合同的约定，乙方违反本合同第九条、第十条规定或任何一方有下列情形之一者，除违约方承担相应的违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除。李红玉十日内未缴清租金，合同自行终止，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方于2013年12月17日签订了《旬阳县XX建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》，合同约定租赁期间为2013年12月17日至2015年3月17日（含优惠三个月）。另约定租期按市场整体开业之日（即2015年1月1日）起计算，即租赁期限从2015年1月1日至2017年12月17日。李红玉在合同签订后十日内未缴清租金，应当视为合同自行终止，同时鼎盛公司在2017年8月3日向李红玉通知收回所承租房屋钥匙的时间是8月15日，现双方均同意解除合同，故确认鼎盛公司与李红玉签订的租赁合同于2017年8月15日予以解除。 关于李红玉是否应当给鼎盛公司补交租金及管理费及其数额问题。李红玉所承租鼎盛公司商铺租赁期时间是2015年1月1日至2017年12月15日，按照合同约定其每年应当缴纳的房租费是122976元，物业管理费8784元。鼎盛公司同意用李红玉交纳的保证金扣减房租。因在2017年8月底李红玉按照鼎盛公司的通知要求向鼎盛公司退还房屋，并将所承租房屋钥匙交给鼎盛公司，被鼎盛公司拒绝。一审法院认为，鼎盛公司拒收房屋钥匙的行为属违约行为，对此鼎盛公司应当承担相应的责任，故此，结合本案的实际情况，酌情认定李红玉租赁鼎盛公司房屋的终止时间是2017年8月31日，其房租费交纳至2017年8月31日止。李红玉从2015年1月1日至2017年8月31日应当缴纳的房租费是327936元，减去优惠三个月房租即30744元和保证金10000元，实际应当向鼎盛公司缴纳的房租是287192元。因李红玉在承租商铺后，只对房屋进行了装修，并没有实际开门营业，依据双方合同签订的时间和李红玉对所承租房屋周围环境的实际影响，以及鼎盛公司对李红玉所承租房屋的实际管理情况，结合鼎盛公司收取物业管理费所包含的内容，本着公平原则，酌情认定李红玉所欠鼎盛公司一年的物业管理费8784元。 关于在双方合同解除后李红玉是否应当将位于鼎盛建材市场商铺交还给鼎盛公司，保持原状的问题。一审法院认为，涉案合同合法有效，双方当事人即应恪守履行。首先，依涉案租赁合同第七条7项约定：乙方在租赁区域内所做或所安装的所有改装、添附、改进以及附属装饰物(附属装置和独立可移动的家具和办公设备除外)，在本合同终止或因乙方原因导致中途解除时，应无偿保留并归甲方所有；若甲方要求恢复原状，拆除、恢复费用由乙方负担。本案中鼎盛公司要求保持原状的是承租房屋现在现状，故鼎盛公司主张李红玉以该现状交付涉案房产，理据充分，予以支持。 李红玉辩解鼎盛建材市场至今没有开业，没有证据证实，对此辩解不予采信。同时李红玉认为鼎盛建材市场入住率并没有达到60%，而且其消防和其他附属设施都没有到位，在不具备营业条件的情况下，其无法营业，从而遭受经济损失，并以此作为其不交房租及物业费用的理由，因无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、确认鼎盛公司与李红玉2013年12月17日签订《旬阳县XX建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》于2017年8月15日解除；二、李红玉将旬阳县XX建材市场三号楼一层1-2号商铺予以腾退交还给鼎盛公司，并保持三号楼一层1-2号商铺现状；三、李红玉给付鼎盛公司租赁费287192元、物业管理费8784元，共计295976元；四、驳回鼎盛公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点为：1.涉案《旬阳县XX建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》何时解除；2.李红玉是否应向鼎盛公司支付租金和物业服务费，如应支付，数额如何认定。 关于焦点1，鼎盛公司与李红玉签订的《旬阳县XX建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》系双方真实意思表示，且无其他效力瑕疵，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同约定租赁期限从2013年12月17日至2015年3月17日（含优惠三个月），合同一年一签，另约定商铺租金按市场整体开业之日（即2015年1月1日）起计算。合同到期后，双方虽未签订新的租赁合同，但是李红玉并未将租赁物交还鼎盛公司，鼎盛公司对李红玉继续使用商铺也未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。李红玉上诉主张合同期满双方租赁合同已终止与查明的事实不符，本院不予支持。2017年8月3日，鼎盛公司通知李红玉于2017年8月15日前退还房屋，即鼎盛公司提出了解除合同的要求，而2017年8月底李红玉也提出向鼎盛公司退还房屋，双方对解除合同意思表示一致，且诉讼中双方也同意解除租赁合同。一审以鼎盛公司提出的退房时间认定为双方解除合同的时间，符合本案的实际情况，本院予以确认。 关于焦点2，鼎盛公司按照合同约定交付了出租的商铺，李红玉亦应按照合同约定支付相应的费用。李红玉上诉认为，因市场未达到鼎盛公司在招商手册中承诺的支付租金的条件，故其不应向鼎盛公司支付租金。经查，鼎盛公司在招商手册中虽有对市场进入优惠政策的承诺，但该招商手册的性质为要约邀请，双方在《旬阳县XX建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》中并未对上述事项进行约定。因招商手册中的优惠承诺并非双方合同内容，李红玉主张按照招商手册其不应支付租金和物业管理费的上诉理由没有合同依据和法律依据，本院不予支持。关于李红玉应交租金及物业管理费的数额。建材市场于2015年1月1日开业，市场其他商户已开始经营。按照租赁合同的约定，租赁期限从2015年1月1日起计算，至2017年8月双方租赁合同解除，李红玉应交纳的租金为327936元（32个月×28/㎡×366/㎡），扣减三个月房租优惠30744元（3个月×28/㎡×366/㎡）和保证金10000元，李红玉还应支付租金287192元。一审判决根据李红玉实际使用商铺的情况和鼎盛公司提供物业服务的情况，酌情认定李红玉向鼎盛公司支付一年的物业管理费符合本案实际，本院予以维持。 综上，李红玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7229元，由上诉人李红玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 波 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇一八年十一月二十日 书记员 马晓敏