云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0381民初2447号原告：中国工商银行股份有限公司宣威支行。负责人：杨汉峰，男，汉族，1969年3月4日生，曲靖市人，职务：行长。委托代理人：罗明沧，男，傣族，1965年4月7日生，宣威市人，现住云南省宣威市，特别授权代理。被告：吕尔昌，男，汉族，1967年4月9日生，宣威市人，现住云南省宣威市。被告：代彩林，女，汉族，1965年2月7日生，宣威市人，现住云南省宣威市。被告：云南兴瑞房地产开发有限公司。法定代表人：浦杰华，男，汉族，1965年7月20日生，职务：董事长。委托代理人：徐文柱，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司宣威支行（以下简称中国工商银行宣威支行）与被告吕尔昌、代彩林、被告云南兴瑞房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2018年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司宣威支行的委托代理人罗明沧、被告吕尔昌、代彩林、被告云南兴瑞房地产开发有限公司的委托代理人徐文柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司宣威支行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法裁判解除借款合同。2、判令被告吕尔昌、代彩林偿还原告借款本金203159.14元，截止2018年5月28日积欠利息13167.63元，本息合计：216326.77元，以及贷款至清偿之日止的利息、罚息按借款合同约定利随本清。3、判令被告云南兴瑞房地产开发有限公司对上述贷款本息承担连带偿还责任。4、若被告吕尔昌、代彩林不能偿还上述贷款本息，原告中国工商银行股份有限公司宣威支行对吕尔昌、代彩林所有的位于宣威市大沙坝商业城6-2-01号(宣威市住房和城乡建设局备案登记号:2014-1182)用于抵押的房屋折价或拍卖、变卖抵押物的价款享有优先受偿权。5、被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：吕尔昌、代彩林系夫妻关系。2014年11月10日原告与被告吕尔昌、代彩林签订[商信]字[云南分]行[宣威]支行[2014]年[191]号中国工商银行股份有限公司个人购房借款/担保合同（以下简称购房借款/担保合同）。同日，原告与被告吕尔昌、代彩林、云南兴瑞房地产开发有限公司签订[商信]字[云南分]行[宣威]支行[2014]年[191]号中国工商银行股份有限公司个人购房借款/担保合同。借款合同约定：1、借款金额25万元。2、借款期限为10年，自2014年11月10日起至2024年11月10日止。3、借款年利率7.5325%，逾期贷款利息上浮30%计收罚息。4、还款方式为按月等额本息还款法。5、违约责任及费用的承担。担保合同约定：1、抵押物为吕尔昌、代彩林用本笔贷款所购买的坐落于宣威市大沙坝商业城6-2-01号房产，2、抵押担保范围为吕尔昌借款合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。3、由开发商云南兴瑞房地产开发有限公司承担连带责任担保。4、个人购房借款、担保合同其他约定。上述合同生效后，原告依照合同于2014年11月10日向被告吕尔昌发放贷款25万元。被告却未能按时按期足额偿还原告贷款本息，截止2018年5月28日原告起诉时,已还贷款本金:46840.86元,已还利息:35395.39元,贷款余额:203159.14元，积欠利息13167.63元，本息合计：216326.77元,连续违约13期，累计违约27期，个人购房借款/担保合同第十四条14.1.L款约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成被告违约，合同第十四条14.2约定，被告违约原告有权解除合同，宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第十条10.2约定保证人在抵押权预告登记手续办理完毕前，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、补偿金、贷款人实现债权所产生的费用承担连带保证责任。由于被告严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，为此，原告于2018年7月3日诉至法院。被告吕尔昌、代彩林辩称：对原告所诉的请求以及事实和理由没有意见，但现在无能力偿还。被告云南兴瑞房地产开发有限公司辩称：对原告所诉的请求以及事实和理由没有意见，但在被告吕尔昌、代彩林已经偿还原告的贷款当中有27653.56元是从我公司的保证金账户中扣除的，因二被告未按期给付原告贷款，是我公司替被告吕尔昌、代彩林给付原告。原告中国工商银行股份有限公司宣威支行为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、原告营业执照、金融许可证、身份证复印件各一份，负责人身份证明原件一份；用于证明原告的民事主体及诉讼主体适格；2、被告身份证、户口册、婚姻证明、营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，用于在证明被告的基本信息及民事主体资格；3、个人贷款申请表复印件一份，用于证明被告吕尔昌向原告申请25万元贷款的事实；4、抵押承诺书复印件一份，用于证明被告吕尔昌、代彩林同意用所购房屋抵押并共同承担法律责任的事实；5、保证函复印件一份，用于证明被告云南兴瑞房地产开发有限公司对吕尔昌贷款提供担保，承担连带保证责任的事实；6、个人购房款/担保合同、借款借据、住建局备案登记表复印件各一份，用于证明原告向被告吕尔昌发放贷款25万元，签订了借款合同和担保合同并办理备案登记的事实；7、还款清单复印件一份，用于证明被告截止2018年5月28日尚欠原告贷款本金203159.14元，利息13167.63元的事实。经质证，被告吕尔昌、代彩林、云南兴瑞房地产开发有限公司对上述证据的三性没有意见。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司宣威支行所提交的上述证据的内容真实，且与本案存在关联性，经质证，三被告对上述证据的三性没有意见，本院对上述予以采信，作为认定本案事实的依据。根据庭审和举证、认证以及当事人的陈述情况，本院确认如下法律事实：吕尔昌、代彩林系夫妻关系。2014年11月10日原告与被告吕尔昌、代彩林签订[商信]字[云南分]行[宣威]支行[2014]年[191]号中国工商银行股份有限公司个人购房借款/担保合同（以下简称购房借款/担保合同）。同日，原告与被告吕尔昌、代彩林、云南兴瑞房地产开发有限公司签订[商信]字[云南分]行[宣威]支行[2014]年[191]号中国工商银行股份有限公司个人购房借款/担保合同。借款合同约定：1、借款金额25万元。2、借款期限为10年，自2014年11月10日起至2024年11月10日止。3、借款年利率7.5325%，逾期贷款利息上浮30%计收罚息。4、还款方式为按月等额本息还款法。5、违约责任及费用的承担。担保合同约定：1、抵押物为吕尔昌、代彩林用本笔贷款所购买的坐落于宣威市大沙坝商业城6-2-01号房产，2、抵押担保范围为吕尔昌借款合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。3、由开发商云南兴瑞房地产开发有限公司承担连带责任担保。4、个人购房借款、担保合同其他约定。上述合同生效后，原告依照合同于2014年11月10日向被告吕尔昌发放贷款25万元。被告却未能按时按期足额偿还原告贷款本息，截止2018年5月28日原告起诉时,已还贷款本金:46840.86元,已还利息:35395.39元,贷款余额:203159.14元，积欠利息13167.63元，本息合计：216326.77元,连续违约13期，累计违约27期。原告与被告吕尔昌、代彩林签订了抵押合同，但双方未办理抵押权登记手续。为此，原告于2018年7月3日向本院提起诉讼，提出如上诉讼请求。审理中，原告坚持其诉讼请求，三被告请求依法判决。本院认为，原告中国工商银行宣威支行与被告吕尔昌、代彩林、云南兴瑞房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，均属双方当事人自愿签订的合同，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息”第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款”的规定，借款人应按照约定的期限返还借款和支付利息。原告中国工商银行宣威支行已按合同约定向被告吕尔昌、代彩林发放了贷款本金人民币250000元，二被告未按合同约定及时偿还借款本息，根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1.L款约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成被告违约”，合同第十四条14.2约定：“被告违约原告有权解除合同，宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用”，被告吕尔昌、代彩林的行为已构成借款合同约定的违约事由，截止2018年5月28日止，原告要求被告吕尔昌、代彩林解除借款合同并偿还下欠本金人民币203159.14元、利息人民币13167.63元，本息合计人民币216326.77元的诉讼请求成立，本院依法予以支持。关于被告云南兴瑞房地产开发有限公司的保证责任问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案原、被告双方在《保证合同》第10.2条中约定保证方式为阶段性连带责任保证，并约定保证期间从主合同生效之日起到抵押人提供的抵押物办理抵押权预告登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件时止，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”之规定，本案被告吕尔昌、代彩林所提供的抵押物未办理抵押权预告登记手续，在此期间，原告有权要求保证人云南兴瑞房地产开发有限公司对被告吕尔昌、代彩林的债务承担保证责任，故被告云南兴瑞房地产开发有限公司在本案中应承担连带责任担保。同时根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用”之规定，本案中，原告要求被告云南兴瑞房地产开发有限公司承担担保责任，偿还吕尔昌、代彩林所欠借款本金人民币203159.14元、利息人民币13167.63元，本息合计人民币216326.77元的诉讼请求成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外”之规定，被告云南兴瑞房地产开发有限公司承担了担保责任后，可在法律规定的时间内向借款人吕尔昌、代彩林行使追偿权。关于原告要求若被告吕尔昌、代彩林不能偿还上述贷款本息，对吕尔昌、代彩林所有的位于宣威市大沙坝商业城6-2-01号用于抵押的房屋折价或拍卖、变卖抵押物的价款享有优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占用，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”，第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；”，第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，因本案被告吕尔昌、代彩林所提供的抵押物未办理抵押权登记手续，故原告对该抵押物不享有优先受偿权，对原告该诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司宣威支行与被告吕尔昌、代彩林于2014年11月10日签订的［商信］字［云南分］行［宣威］支行［2014］年［191］号中国工商银行股份有限公司个人购房借款合同。二、由被告吕尔昌、代彩林在本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司宣威支行贷款本金人民币元203159.14元、利息人民币13167.63元（截止2018年5月28日），本息合计人民币216326.77元，自2018年5月29日起至贷款还清之日的利息、罚息按双方合同中约定利率计算。三、被告云南兴瑞房地产开发有限公司对本判决第二项确定的履行内容在被告吕尔昌、代彩林所有的位于宣威市大沙坝商业城6-2-01号房屋办理抵押权预告登记手续完毕前向原告中国工商银行股份有限公司宣威支行承担连带保证责任，云南兴瑞房地产开发有限公司履行保证责任后可向被告吕尔昌、代彩林行使追偿权。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司宣威支行的其他诉讼请求。案件受理费人民币4545元，由被告吕尔昌、代彩林、云南兴瑞房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。审 判 长  范文君人民陪审员  凡 艳人民陪审员  冯 仙二〇一八年十一月十二日书 记 员  王瑞霜