广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终3029号上诉人（原审原告、反诉被告）：张硕，男，汉族，1980年1月6日出生，住址：安徽省临泉县上诉人（原审原告、反诉被告）：刘珍珍，女，汉族，1986年3月12日出生，住址：广东省深圳市罗湖区以上两上诉人共同委托诉讼代理人：周文斌，广东鹏浩律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：舒群，广东鹏浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王印，男，汉族，1973年2月1日出生，住址：安徽省宿州市萧县被上诉人（原审被告、反诉原告）：王贞，女，汉族，1967年2月1日出生，住址：安徽省宿州市萧县以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张永明，广东稳健律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：惠阳区淡水人民六路。法定代表人：李莉，总经理。委托诉讼代理人：侯涛，系公司法务专员。委托诉讼代理人：李婕雯，系公司法务专员。上诉人张硕、刘珍珍与被上诉人王印、王贞、惠州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告张硕、刘珍珍不服一审判决，上诉请求：一、请求判令撤销（2017）粤1391民初2242号民事判决；二、请求判令支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决违背法定程序。原审判决落款为合议庭，由一个审判长、一个审判员、一个代理审判员组成，但事实上只有一个审判长邓赛花一个人参加庭审，另二个审判员和代理审判员根本没有出现在开庭的法庭上，这根本不符合民诉法开庭的基本规则，属于严重的程序违法，故此，原审判决因程序违法而不具有法律效力。二、涉案合同未能履行的根本原因是被上诉人多次违约，且其不愿意承担办理赎楼公证、赎楼和承担增加税款的义务，而不是原审认定的“合同未能继续履行的原因是双万对赎楼费用的负担产生争议后，双方均怠于履行合同约定的义务，导致本案纠纷的发生。”1、2016年10月17日，二上诉人与三被上诉人签订了一份《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定了房屋买卖的相关事项。其中第十六条约定卖方于2016年12月31日前办出产权证，出证后7个工作日内办委托赎楼工作，买方须于出证后7个工作日内办理资金监管、申请按揭。合同签订后，二上诉人履行了义务，支付了110000元定金，而被上诉人一、二却没有按照合同约定在2016年12月31日如期办出房产证，第一次违约。2、由于被上诉人一、二没有在合同约定时间办出房产证，使合同继续履行产生障碍，于是，在2017年1月3日，在被上诉人三的主持下，二上诉人与被上诉人一、二签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，约定卖方办出房产证时间变更为2017年3月10日，同时约定卖方承担2016年12月31日起每天万分之五的违约金直到卖方办出房产证为止。还约定由买方付给居间方剩余佣金12800元，变更为卖方支付剩余佣金。但补充协议签订后，被上诉人一、二仍然未能在2017年3月10日前办出房产证，第二次违约。3、由于被上诉人一、二第二次违约，仍然未能办出房产证，为继续履行合同，上诉人与被上诉人一、二在2017年6月14日，又签订了一份《惠州市二手房买卖合同补充协议》，约定被上诉人再优惠50000元房价作为补偿，出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有未清事项，由出卖方承担全部责任。但双方约定的按揭、抵押债务、税项等应由被上诉人一、二承担的义务，二被上诉人均没有履行，这是被上诉人一、二的第三次违约。4、《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第八条约定了“如本合同履行过程中因法律法规和政策变化原因需缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳。”由于二被上诉人一再拖延办理房产证期限，造成后续有关手续办理延期，而在此过程中，卖方所应当缴纳的个人所得税从2017年5月1日开始大幅度上调，而这新增加的上调的个人所得税按照该条约定，应当属于被上诉人一、二缴纳，但被上诉人一、二却不想缴纳这笔税款。5、按照2017年6月14日签订的《惠州市二手房买卖合同补充协议》，涉及按揭赎楼的所有费用均己经约定变更由被上诉人一、二承担，改变了2016年10月17日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定担保赎楼费用由上诉人承担的义务。但被上诉人一、二却不愿承担赎楼费用。正因为上述原因，从而导致合同的无法履行。三、被上诉人一、二应当承担违约责任。上诉人虽没有在办出房产证之日起7日内办理银行按揭、资金监管，但上诉人有权行使不安抗辩权，在被上诉人一、二没有办理好赎楼公证及其他应当承担的义务的情况下，有权不予办理按揭和资金监管。1、被上诉人一、二从来没有与上诉人主动联系，其所称于2017年7月3日办出了房产证，也只是其儿子单方面所说，上诉人和被上诉人三从未看到其所办出的房产证。2、正因为被上诉人一、二屡次违约，造成合同履行存在问题，因此，应当由被上诉人一、二承担违约贡任。而上诉人并没有违约，且因为被上诉人一、二屡次违约，己经失去了基本的商业信用，因此，即使上诉人应在办出房产证之日起7日内去银行办理按揭和资金监管，也由于被上诉人一、二的屡次违约表现，上诉人可以按照合同法规定的内容，行使不安抗辩权，而可以不予办理按揭和资金监管，直到被上诉人一、二的义务履行完毕。四、本合同完全可以继续履行。1、上诉人的信用良好，不存在银行拒贷的情况，符合银行贷款条件，完全可以从银行贷款。2、因房产贷款，在上诉人具有贷款条件的情况下，只要被上诉人配合一下，完全可以办理贷款手续。3、关于银行贷款承诺函的问题，上诉人己经向原审法院说明，因为涉及到买卖双方，银行需要查验房屋产权证原件而被上诉人从未给过上诉人房屋产权证规定应由买卖双方到场才能办理，上诉人完全符合条件办理，而不是银行拒绝给上诉人办理，原审判决认定上诉人没有提供银行承诺函从而不支持继续履行合同是完全错误的。五、原判决认为涉案合同未能履行，上诉人与被上诉人一、二均存在过错，各自损失各自承担，这是完全错误的。1、在本案中，只有上诉人有损失，如定金110000元及利息损失，继续购房的差价损失，购房的差旅费损失等等；而被上诉人一、二没有损失，相反，如果合同不继续履行合同，因房价上升，被上诉人还会多收取房价上升的收益。因此，如果按照原判决的认定归责，虽然判决各人损失各自承担，但实际上就是上诉人承担自己的损失，而且损失很大；而被上诉人不仅没有损失承担，还会有利益扩大。这样的话，对于违约的被上诉人根本没有起到制裁作用，反而会鼓励不诚信的行为；而对于守约的上诉人来说，却受到了不是法律而来自法官的制裁，这会严重的损害法律权威！2、原审这样判决，完全无视法律和合同的约定，客观上起到了帮助被上诉人一、二逃避责任的作用，让人不得不怀疑这究竟是地方保护主义还是里面有别的猫腻?综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。因此，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，敬请依法判决!被上诉人王印、王贞辩称，1、原审判决已经查明该案事实，适用法律正确，并无任何不当，依法应当维持原判，2、上诉人主张的理由只是出于个人单方的理解，并无任何证据能证实其所谓的理由，在被上诉人多次书面通知发函，要求上诉人履行合同及补充协议约定义务的情况下，至今仍未办理银行按揭手续，且不同意一次性支付全部购房款，依法应是上诉人已经先行违约，事实上违约的前提下，上诉人与被上诉人签订的二手房买卖及居间服务合同应当解除，在已经我方已经发函解除该房产买卖合同情况下，事实上双方之间的房屋买卖合同早已解除，且不存在能够继续履行的条件。被上诉人惠州市乐有家房产经纪有限公司辩称，原审法院对我司方的诉求事实清楚，适用法律正确，本案事实经过如下，2016年10月17日上诉人与被上诉人一、二签署惠州市二手房居间服务合同，依据合同及资金托管相关约定，上诉人支付我司3200元，并先后支付定金11万元至我司托管，后经上诉人书面申请，我司于2016年10月25日将定金11万元支付至被上诉人一、二，签约时，针对交易房产相关情况，我司已明确告知双方，被上诉人一、二将会办理不动产权证，合同第16条备注，被上诉人一、二2016年12月31日前办理出房产证，7个工作日内办理委托赎楼公证手续，上诉人出证后7个工作日内办理资金监管、申请按揭手续，2017年1月3日因被上诉人一、二无法于2016年12月31日前办理出房产证，所以我司约谈双方协商，经协商签署补充协议，约定变更办理房产证时间为2017年3月10日，并承担从2016年12月31日按日万分之五违约金直至房产证办出，同时约定被上诉人一、二承担我司剩余佣金，2017年3月10日后被上诉人一、二仍未办理出房产证，我司积极持续跟进办证事宜，并催促被上诉人一、二积极履行办理房产证义务，2017年7月9日被上诉人一、二办出房产证，但因2017年5月大亚湾地税内部系统和税价调整，税费较签合同时上涨很多，我方告知双方，并承担相应税费，但一直并未谈妥，在交易中，我司一直协调跟进手续办理，在出现争议时积极居间沟通，已尽居间义务，我司诚挚希望双方能和平调解本案争议，如合同继续履行，我方愿意继续履行居间服务。原审原告（反诉被告）张硕、刘珍珍向一审法院起诉请求：一、判令被告一、被告二继续履行《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，将约定转让的位于惠州市××西区××大道西××福家园××房以人民币XX万元转让给二原告，并责令其依照合同约定办理过户手续，并承担其应交的税金；由二原告代替二被告偿还涉案房产的银行按揭贷款之后，办理涉案房产过户手续，但相应费用均由二被告承担，该费用从涉案房产总交易价XX万元中予以扣除。二、判令被告一、被告二赔偿双倍订金220000元，并按照房价XX万元为基数，每日万分之五的标准支付违约金给原告，从2016年10月17日暂计至2017年10月16日止，实际计至房产证变更给原告为止。三、判令被告三返还给原告已支付的必要费用人民币3200元，被告一、被告二对此承担连带责任。四、本案诉讼费由三被告承担。原审被告（反诉原告）王印、王贞向一审法院提出反诉请求：一、确认被告与原告双方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》已经解除。二、判令原告向被告支付违约金人民币150000元。三、本案反诉诉讼费用全部由原告承担。一审法院认定事实：2016年10月17日，原告（反诉被告）张硕、刘珍珍作为买方，与被告（反诉原告）王印、王贞作为卖方，被告（第三人）乐有家公司的前身惠州市家家顺房产经纪有限公司作为居间方，三方签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定的主要内容有：原告购买被告王印、王贞名下的位于惠州市××西区××大道西××福家园××房，总价为XX万元。该房产交易定金11万元。买方须于2016年12月31日之前支付首期款23万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。第五条，在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起7日内，买卖双方签署《惠州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；递件回执由买卖双方指定的第三方或居间方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起7日内，买卖双方须办理完缴纳税费及领取房地产证的手续；领取房地产证当日买方须办理抵押登记手续。第六条，该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起90个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予以协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。卖方在买方取得银行贷款承诺函后五个工作日内配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有担保公司提供担保但不能获得赎楼贷款的，卖方应在五个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户。第八条，买方自愿承担应付税费，其中包括个人所得税和担保赎楼费，如本合同履行过程中因法律法规和政策变化原因须缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳。第十一条，买方应支付佣金人民币16000元给居间方。第十三条，违约责任，1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付之日总价款20%的违约金；2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付之日总价款20%的违约金。第十六条，备注买卖双方经协商约定，卖方于2016年12月31日前办出产权证，出证后7个工作日内办委托赎楼公证，买方须于出证后7个工作日内办理资金监管、申请按揭。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。同日，原、被告签订了《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金11万元交由居间方（乐有家公司）免息托管。合同签订后，原告将11万元定金支付给乐有家公司，乐有家公司基于原告的放款申请将定金11万元支付给被告王贞、王印。同时，原告张硕、刘珍珍向被告乐有家公司支付佣金3200元，由于被告无法在合同约定时间内办出房产证，2017年1月3日，原、被告签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：原合同约定卖方办出房产证时间变更为2017年3月10日，如再次违约按照原合同承担违约责任。由于卖方违约，现卖方承担2016年12月31日起每天万分之五的违约金直到卖方办出房产证为止。由买方付给居间方剩余佣金12800元，变更为卖方支付剩余佣金。2017年6月14日，原告张硕、刘珍珍（乙方）与被告王印、王贞（甲方）签署《惠州市二手房买卖合同补充协议》，约定：经甲乙双方协商甲方同意以房屋总价再优惠伍万房价给予乙方作为补充。房屋中介费用由甲方承担，过户手续等由甲方办理。甲方承诺该房在任何时候不能以任何形式进行售卖给第三方。如有违约甲方须向乙方赔偿双倍定金以外，另需向乙方支付总房价XX万的万分之五一天的违约金（从2016年10月17日起开始计算一直到合约期满），合同继续履行。房屋手续办理期间如乙方终止合同须提前跟甲方商榷并达成协议后可终止合同。出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任。因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由出卖方向国家交纳，契税由买受方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳，等等。2017年6月26日，涉案房屋取得不动产权证书，不动产权证号为：粤（2017）惠州市不动产权第404XX79号。证书附记载明涉案房屋已设抵押，抵押登记证明号为：粤（2017）惠州市不动产证明第40XX257号。2017年7月3日，被告王印、王贞的儿子王成拿到不动产权证后通过微信告知原告不动产权证已经办理出来。尔后，因双方对担保赎楼费和税费的承担问题无法协商，遂酿成本诉。另查明，被告王印、王贞分别于2017年8月1日通过邮寄方式向原告张硕、刘珍珍发出《履约通知函》，主要内容：我方已于2017年7月3日通过微信、电话告知你方，要求你方按照合同约定在七个工作日内办理委托赎楼公证，并且办理资金监管，申请按揭。你方并没有如约履行义务，现我方正式通知你方在收到我方的履约通知书之日起十日内主动联系我方，并按照合同约定在七个工作日内办理委托赎楼公证，办理资金监管，申请按揭。否则，我方将有权按照双方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定追究违约责任。2017年8月15日，被告王印、王贞再次向两原告寄送《履约催告函》，限两原告于2017年8月19日之前与被告联系，履行合同约定办理赎楼公证，办理资金监管，并申请按揭等合同义务。原告收悉上述两函，但未办理资金监管、申请按揭。2017年9月8日，被告王印、王贞又通过邮寄方式向原告张硕发出《解除购房合同通知书》，认为原告没有按照约定时间办理资金监管、申请按揭等违约行为，决定解除双方签订的《惠州市二手房买卖合及居间服务合同》（合同编号：0000252）。该函件按合同约定的地址邮寄给原告张硕，邮单查询显示由他人签收。本案法庭审理过程中，经法庭询问，两原告表示愿意代为被告王贞、王印提前还清按揭贷款并注销涉案房屋的抵押权。但是，两原告明确表示剩余房款无法一次性付清。庭后，两原告亦未在本院规定的时间提交银行贷款承诺函。本案在审理过程中，经原告张硕、刘珍珍申请，本院于2017年11月6日作出（2017）粤1391民初2242号民事裁定，查封被告王印、王贞名下位于惠州市××西区××大道西××福家园××号的房产，查封价值以人民币1060000元为限，查封期限为三年。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原、被告共同提交的惠州市二手房买卖及居间服务合同、二手房买卖合同补充协议、履约通知函、履约催告函，原告提交的资金托管协议、放款申请书、收款收据、税费计算表、微信聊天记录、录音光盘及文字附录，被告提交的不动产权证书、个人信用报告明细、解除购房合同通知书、邮政特快专递单（EMS）详情；微信聊天信息、手机短信、手机通话录音（共三份）等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的主要争议焦点：1.涉案合同未能继续履行的原因；2.涉案合同是否应当解除；3.违约责任的承担问题；4.乐有家公司是否应返还收取的中介费3200元。关于涉案合同未能继续履行的原因。在交易缔约时，出卖方尚未取得涉案房屋不动产权证，房屋交易必然存在一定程度风险，双方当事人对此应当知晓。在合同履行过程中，由于被告未能在约定期限内取得不动产权证，原、被告双方经协商一致签订了两份补充协议，对于被告延期取得不动产权证的相关事宜及违约责任进行了补充约定，相应的合同履行期限进行了顺延。依据双方签订的惠州市二手房买卖及居间协议第十六条约定，卖方须在出证后七个工作日内办理委托赎楼公证，买方于出证后七个工作日内办理资金监管、申请按揭。被告于2017年7月3日拿到房产证当天通过微信告知原告，原告获悉后要求被告先做赎楼公证，但是由于双方对担保赎楼费的负担发生争议，被告没有办理赎楼公证手续，原告也没有办理银行资金监管支付首期款，申请银行贷款。可见，合同未能继续履行的原因是双方对赎楼费用的负担产生争议后，双方均怠于履行合同约定的义务，导致本案纠纷的发生。关于合同是否应当解除的问题。依据双方签订的惠州市二手房买卖及居间协议第八条约定担保赎楼费用由买方即原告方承担，后两份补充协议并未就担保赎楼费的负担约定进行了变更，亦无其他证据显示双方对担保赎楼费进行了变更约定，故应认定担保赎楼费由原告方负担。在不动产权证取得后，被告告知原告并要求原告办理资金监管、银行按揭手续，原告以二原告办理离婚、税费过高等理由，未配合被告办理担保赎楼手续，原告的不配合，导致被告无法实现合同目的。如果合同继续履行，原告负有付清剩余房款的当然合同义务。庭审中，经询问，原告表示无法一次性支付剩余房款，亦未在规定的时间内取得银行贷款承诺函，原告未举证证实其具有支付剩余房款的能力，合同客观上亦无法履行。因此，原、被告签订的惠州市二手房买卖及居间协议及补充协议均应予以解除。关于违约责任的承担问题。依据双方签订的惠州市二手房买卖及居间协议第十六条约定，卖方须在出证后七个工作日内办理委托赎楼公证，买方于出证后七个工作日内办理资金监管、申请按揭。由此可见，原告办理委托赎楼公证与被告办理资金监管、申请按揭显然是同步的。但是，双方均未在规定的时间内为合同继续履行做出实质的行动，故涉案合同未能继续履行，原、被告均存在过错，原、被告各自的损失由各自承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告王贞、王印应将收取的定金11万元返还给原告张硕、刘珍珍。关于被告乐有家是否应返还收取的中介费3200元的问题。被告乐有家公司已促成原、被告双方之间买卖合同的成立，合同不能继续履行的原因在于原、被告双方均存在违约行为，乐有家公司对此并无过错，有权收取必要的中介费，故原告请求被告返还已支付的必要费用3200元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，原审法院《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告张硕、刘珍珍与被告王印、王贞签订的关于惠州市××西区××大道西××福家园××房的惠州市二手房买卖及居间服务合同及二份补充协议。二、被告王印、王贞于本判决生效之日起10日内退还原告张硕、刘珍珍定金110000元。三、驳回原告张硕、刘珍珍的其他诉讼请求。四、驳回被告王印、王贞的其他反诉请求。本诉案件受理费14340元、诉讼保全费5000元，由原告张硕、刘珍珍负担。反诉案件受理费1650元，由被告王印、王贞负担。二审中，上诉人张硕、刘珍珍提交了两份新证据：证据一、刘珍珍《个人信用报告》，一审庭后调查时，我方已经寄给法庭，拟证明刘珍珍信用良好，无任何违约行为，因此其信用贷款是完全可以贷款下来的，但银行说明并不能出具银行贷款承诺函。证据二、《履约催告函》，8月25日通过微信发给被上诉人，也是第三人张经理在收到刘珍珍发给他的催告函后转发给被上诉人的，刘珍珍在该函中列出了被上诉人的违约行为，拟证明在本案中是被上诉人违约，上诉人仍然与被上诉人进行协商，并无解除该合同，被上诉人提交的手机通话录音都能证明双方一直在进行协商，不过是被上诉人办理赎楼公证的义务都不愿意承担，被上诉人发给两份函件中可以看出这一点。证据三、结婚证、个人信用报告、银行流水记录、浦发银行信用卡记录、公积金明细情况、腾讯理财通账户情况、农行借记卡查询，拟证明上诉人具有一次性支付剩余购房款的能力。被上诉人王印、王贞针对上述证据发表了质证意见：证据1：对关联性有异议，上诉人个人信用良好与否与是否履行合同约定的义务无关联，即使信用良好，但上诉人至今仍未办理银行按揭贷款和资金监管手续，故对其合法性、真实性不予认可。证据2：1、该催告函只有打印件，并无原件，2、该履行催告函我方从未收到，上诉人也没有任何证据证明我方收到了该催告函，故对证据三性不予认可，该催告函只是上诉人单方提交的，没有任何证据效力的，用于逃避其违约行为的非法证据，3、该催告函所述，办理相关事项和所谓的行为并不符合房产交易先行办理资金监管，然后办理银行贷款后进行赎楼的正常交易流程，且其中也表明了被上诉人只是承诺在房屋交易前自行解决产权纠纷等问题，即交易之前办理这些手续，按法律和交易实践，应当解释为在办理房产过户手续最终完成之前都属于交易前的行为，被上诉人是否有个人债务，包括按揭抵押等，并不是本案争议焦点，且我方确无以上所谓的债务，故该证据不具有三性作用，我方并不知情，没有收到，也不予认可。证据3：上诉人提交的这些证据并非新证据，且早已过了庭审时法院要求上诉人提交证据的时限。对结婚证的三性予以认可，但是上诉人刘珍珍在一审、二审中始终坚持与张硕不具有婚姻关系，与该庭后自行提交的婚姻信息完全相左（自相矛盾）。对个人信用报告的真实性、合法性予以认可，但是对其关联性持有异议、不予认可，原由：即使上诉人个人信用良好，但是其并未将其用于申请银行按揭贷款和依约及时办事银行资金监管手续，是否符合银行按揭贷款审批和发放贷款条件未知、不明，两者之间本不具有关联性，且无论如何都无法掩盖和逃避其不履行合同约定义务的违约事实，即：上诉人至今未曾办理首期款银行资金监管手续、没有向银行提交按揭贷款申请的相关资料以及配合银行办理按揭贷款审批手续（按揭贷款金额以银行出具的贷款承诺函为准）事宜（均未提交证据证明），该个人征信记录良好与否与案件事实、是否符合按揭贷款政策规定以及合同能否继续履行之间并无关联。对银行流水记录、浦发银行信用卡记录、公积金明细情况、腾讯理财通账户情况、农行借记卡查询的合法性予以认可，对其关联性、真实性持有异议，完全不予认可，原由：首先，综观全案上诉人严重的缺失诚信；其次，上诉人未付购房款64万元以及应付未付税费款项较大（款项合计约为90万元），从其所提交的交易明细和账户情况来看，尚不足以一次性支付上述款项，且这些账户内的资金都是处于流动状态，有互相转账冲抵余额的痕迹；再次，如果依据上诉人临时拼凑的账户余额认定其具有一次性付款的履行合同能力，将有可能导致被上诉人存在无法取得购房款项的巨大风险；最后，上诉人的余额不足以说明其具有履行合同的足够能力和真实意愿，两者之间不具有实质上的关联性。综上，上诉人提交的所谓“证据”无法证明其证明内容，同案件事实之间不具有关联性，尚不足以证明其具有一次性付款的合同履行能力及其想要一次性付款的真实意愿。建议法院在调查核实证据的基础上，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人惠州市乐有家房产经纪有限公司针对上述证据发表了质证意见：证据1：对真实性、合法性认可，对关联性的问题，该信用报告是2018年1月18日，本案是双方履约过程中无法协商一致，故还没有到按揭的流程。证据2：该催告函经我司了解，我方业务员并未收到该催告函，上诉人请咨询业务员、被上诉人一、二的地址。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查，2018年1月5日下午15时的一审开庭笔录载明：“审问：张硕是否收到被告的催告函？原告张硕：收到了。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1.涉案合同未能继续履行的原因；2.涉案合同是否应当解除；3.违约责任的承担问题；4.乐有家公司是否应返还收取的中介费3200元。具体评述如下：2016年10月17日，张硕、刘珍珍与王印、王贞、乐有家公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第十六条约定：“卖方于2016年12月31日前办出产权证。”由于被上诉人无法在合同约定的时间办出房产证，2017年1月3日，双方签订的《二手房买卖合同补充协议》约定“原合同约定卖方办出房产证时间变更为2017年3月10日，如再次违约按照原合同承担违约责任。”直至2017年6月26日，涉案房屋才取得涉案房屋不动产权证书，当日被上诉人方单独告知刘珍珍，在大亚湾房产管理局的官网显示已办好证，过两天可以盖好章。2017年6月27日，被上诉人儿子通过微信告知刘珍珍不动产权证已办好。2017年8月1日，被上诉人通过邮寄方式向张硕、刘珍珍发出《履约通知函》，刘珍珍的丈夫张硕在一审庭审中承认已经收到该函，且该函为张硕、刘珍珍作为一审证据提交，应当视为张硕、刘珍珍已收到。涉案房屋在2017年6月26日取得不动产权证书后，虽然王印、王贞积极与张硕、刘珍珍进行沟通，但双方对于担保赎楼费和税费的承担问题依然无法达成一致意见。张硕、刘珍珍与王印、王贞、乐有家公司于2016年10月17日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》中第六条约定：“卖方在买方取得银行贷款承诺函后五个工作日内配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有担保公司提供担保但不能获得赎楼贷款的，卖方应在五个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户。”第十六条约定：“备注买卖双方经协商约定，卖方于2016年12月31日前办出产权证，出证后7个工作日内办委托赎楼公证，买方须于出证后7个工作日内办理资金监管、申请按揭。”上述合同的第六条与第十六条对于何时办理按揭、何时赎楼的约定相矛盾。双方均未在规定的时间内履行各自义务。另，因上述合同第六条约定：“卖方应在五个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担。”而双方签订的《二手房买卖合同补充协议》又约定“因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由出卖方向国家交纳，契税由买受方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳……”上诉人和被上诉人对于交易期间规制变动新增的增值税是属于增加的费用，抑或为约定的房屋交易产生的税费，双方理解不一，争议较大，至二审庭审时仍无法协商一致。综合双方的履约行为，双方因担保赎楼费和税费由谁负担未能达成一致，应认定为双方均怠于履行合同约定的义务，双方对于合同未能继续履行均存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，一审判决王贞、王印将收取的定金11万元返还给张硕、刘珍珍，并无不当，二审予以维持。上诉人主张被上诉人继续履行涉案合同并办理过户手续，承担其应交的税金，并赔偿双倍定金220000元以及违约金，均缺乏事实依据，二审不予采纳。至于中介费3200元的问题，合同不能继续履行的原因虽然主要在于合同双方均存在过错，但是乐有家公司提供的居间服务合同范本存在矛盾条款亦是导致交易双方未能顺利履行合同的原因之一，也即乐有家公司提供的居间服务存在瑕疵，故此刘珍珍要求乐有家公司返还其已收取的3200元居间服务费，应予准许。综上所述，原审认定事实基本清楚,适用法律正确，处理部分欠当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分本院予以支持，无理部分不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2242号民事判决；二、惠州市乐有家房产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还中介费3200元给张硕、刘珍珍。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费用14340元，由上诉人负担14240元，由惠州市乐有家房产经纪有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一八年十一月二十日法官助理雷彩霞书记员李丽莎附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。