重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初21764号原告：重庆星圳物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区马王乡龙泉村**，统一社会信用代码91500107787487966H。法定代表人：陶新兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋雯雯，四川昊川律师事务所律师，执业证号。被告：杜启锋，男，汉族，。被告：罗桂林，女，汉族，。原告重庆星圳物业管理有限公司与被告杜启锋、罗桂林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋雯雯，被告杜启锋、罗桂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆星圳物业管理有限公司向本院提起诉讼请求：1.被告支付物管费5863元，电梯费2060元，公用水电费969元，滞纳金暂计1000元；2.被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告对被告所在小区进行物业管理服务，约定了物业管理费、住宅电梯费，共用水电费等的收取方式以及缴费期限、逾期滞纳金。原告按照合同约定提供了物业管理服务，被告却长期拖欠物业管理费等费用，原告多次催收未果，遂起诉。被告杜启锋、罗桂林一并辩称，欠的物管费、电梯费、公用水电费以证据为准，滞纳金不予认可。入住后一次都没有缴纳过费用。被告所住房屋外墙漏水，室内墙体裂缝空鼓，客厅天花板裂缝。在接房初就向原告反映过，但至今没处理，所以被告不缴纳物管费是因为原告违约在先。原告为证明其诉称事实提供了以下证据：欠费明细表（2009年6月至2018年7月）、房屋登记查询证明、前期物业服务协议、业户收楼确认书、发票四张、收费提醒通知、水电公摊费的表格（其中2009年6月至2010年1月按照8.5元/月收取，2010年2月至2010年5月按照17元/月收取，之后又是8.5元/月），以上证据拟证明被告系与原告建立了物业服务合同关系的业主且差欠物业服务费、公摊水电费，原告催收未果等事实；被告对证据“收费提醒通知”之外的证据真实性无异议，但认为原告主张的滞纳金无依据，且不能证明原告处理了被告反映过的问题；被告未看到过原告所称的收费提醒通知。被告为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据：2010年8月14日维修申请、圆通速递单、中通速递单、2018年10月左右照片11张，拟证明被告向开发商反映过房屋的质量问题，但当时在保修期内，开发商未予处理，原告和开发商当时是同一个人为法定代表人，所以该申请上签字的是原告的经理；之后被告还向原告就质量问题再次邮寄发函，但原告依然未处理；照片显示被告提出的质量问题确实存在，以及原告清洁工作不到位。原告对证据维修申请、照片11张三性不予认可，原告陈述外墙漏水听业主反映过，物管也去处理过，近期就反映过，但最早反映的时间不清楚；外墙漏水不属于物业处理的范围，和物业服务合同无关，物业公司只有沟通协调义务；原告建议动用大修基金，但是业主没有通过；外墙砖脱落是否存在不清楚，物业服务合同是长期的，照片只是特定一个时间，不能达到被告的证明目的。经审理查明：被告杜启锋、罗桂林系重庆市九龙坡区房屋业主，该房屋建筑面积为66.67平方米。2009年，原告（甲方）与被告罗桂林（乙方）签订了《前期物业服务协议、业主临时公约》，约定了原告为位于九龙坡区龙泉路68号的“福星.颐美名阁”小区提供物业服务；被告同意接受原告提供物业管理服务；原告管理范围包括处理在物业管理费包含的服务内容中，对小区管理的投诉及各项维修，并协助业主委员会调解业主或用户之间因小区管理而引起的纠纷与争执；建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对被告所有单元内发生的墙体、水、电、气、通讯、共用天线、排污、排水系统等建筑体系保修，保修期后实施有偿服务或协调专业机构职能部门有偿维护维修；被告须按时付清相关的各种费用，应于每月15日前缴纳物业管理费及其他应缴费用，被告应按交房时间办理交房手续并开始缴纳物业管理费等相关费用；住宅物业管理服务费按建筑面积0.8元/平方米.月计收，住宅电梯费按建筑面积0.3元/平方米.月计收（住宅1、2幢楼跃层房屋电梯费从2层计收，3、4幢楼电梯费从3层计收）；公用水、电费根据市物价局相关规定结合小区实际情况，2009年3月28日至2010年3月27日每户10元/月，空置房按半价收取；以后年度的收费标准以当月供能部门缴费凭证据实分摊。2009年4月2日，被告罗桂林签字接房。另查明，该小区目前无正常履职的业主委员会。原告还提交了2018年4月、6月缴纳水、电费的情况，拟证明公摊水电费实际产生并已经缴纳；原告还提交了催费提醒（通知）的照片，拟证明原告向被告催收过物管费用。庭审中，被告陈述，外墙漏水原告开始说会向开发商反映，但一直未见处理；之后过了房屋保修期，被告说要动用大修基金，但同样没有上门征询过关于该动用大修基金的事宜。本院认为，本案中《前期物业服务协议、业主临时公约》经业主确认，对业主具有约束力。原告依据原物业服务合同收取物管费等费用，并不违反法律规定和合同约定。合同签订后，原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，被告应当向原告支付物业服务费。对于被告提出的原告迟迟不处理外墙漏水等问题。根据《前期物业服务协议、业主临时公约》的约定，原告应当履行服务义务；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定，原告举示的证据初步证明了其履行服务义务的情况，被告需就原告未能按质、按量履行服务义务承担举证责任，否则将承担举证不能的后果。就本案中被告提交的证据而言：被告举示的照片不论真假，其发生于2018年10月左右，不能溯及既往也不属于本案原告主张物业管理费的时间内故不能达到被告证明目的；且根据协议约定，对外墙漏水这类问题，物业管理公司只有协调开发商处理或者协调专业机构职能部门有偿维护维修，即该问题原告未能解决不构成对协议约定的根本违反、也不构成被告不支付物业服务费等费用的合理理由，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。被告应当向原告缴纳2009年6月1日至2018年7月31日的物业服务费5863元，2009年6月1日至2018年7月31日的电梯费2060元，2009年6月1日至2018年7月31日水电费公摊（因2010年2月至2010年5月按照17元/月收取无依据且不符合协议约定，故酌定8.5元/月）935元，合计8858元。原被告之间签订了物业服务协议，原告对业主反映的外墙漏水事项早已知晓，但迟迟未做出有效的处理方案，导致了业主生活不便以及日常的担心，虽然该问题并不能阻却物业服务费的支付，但仍可视为原告存在服务瑕疵；而被告要解决外墙漏水等问题也不能通过拖延支付物业服务费实现目的，小区业主应当尽快成立业主委员会，以便更好处理业主的公共利益；同时也能尽快采取措施以有效避免因外墙砖掉落损害人身财产安全而导致的潜在责任。综上，原告主张的滞纳金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杜启锋、罗桂林于本判决生效之日起十日内支付原告重庆星圳物业管理有限公司2009年6月1日至2018年7月31日的物业服务费5863元，2009年6月1日至2018年7月31日的电梯费2060元，2009年6月1日至2018年7月31日水电费公摊935元，合计8858元；二、驳回原告重庆星圳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杜启锋、罗桂林负担（此款因原告已预交，由被告随应付款项一并给付原告）。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  兰霞二〇一八年十一月一日书记员  王灿