广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9327号上诉人（原审原告）：佛山市名流水悦休闲服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇锦龙居委会政和路**锦龙花园11、12、13号铺及二、三层商场。法定代表人：涂传文。委托诉讼代理人：金三宝，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：何惠仪，广东卓盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市龙晖商贸发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇锦龙居委会政和路**锦龙花园****铺。法定代表人：周伟杰。委托诉讼代理人：沈斌勇，广东国强鸿业律师事务所律师。委托诉讼代理人：周觉慧，广东国强鸿业律师事务所律师。原审被告：佛山市顺德区鸿锦物业管理有限公司，住所，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇陈村居委会花园二巷**之一div>法定代表人：王志平。委托诉讼代理人：熊井春，广东禅都律师事务所律师。上诉人佛山市名流水悦休闲服务有限公司(以下简称名流水悦公司)与被上诉人佛山市龙晖商贸发展有限公司（以下简称龙晖公司）、原审被告佛山市顺德区鸿锦物业管理有限公司（以下简称鸿锦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初7501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。名流水悦公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判龙晖公司向名流水悦公司赔偿场地修复损失323888.67元、残值损失786.32元、评估费22597元、公证费l200元、律师费10000元，共计358471.99元；3.龙晖公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、涉案爆裂的排水管是涉案租赁物的一部分，属于涉案租赁物的配套附属设施设备，一审法院认定涉案爆裂的排水管不属于租赁物属于认定事实错误。涉案爆裂的排水管是涉案租赁物建造时铺设的管道，是维持该栋物业正常使用功能的必备设施设备，应属涉案租赁物的配套附属设施设备，与涉案租赁物具有不可割裂性。就房屋租赁合同而言，出租人的主要义务为提供房屋及附属配套设施设备（如给排水、通风、照明、燃气管道、煤气线路等）并维护其正常使用，承租人的合同目的为占用、正常使用房屋及附属配套设施设备。因此，龙晖公司出租涉案物业给名流水悦公司使用，位于涉案物业内部的排水管无论属于公共排水管还是属于专属排水管，龙晖公司都应确保符合使用要求及适租环境。一审法院将涉案爆裂的排水管与涉案租赁物割裂开来，从而排除龙晖公司对涉案排水管的养护责任错误。二、龙晖公司作为涉案物业的所有人及出租人，应对其所有及出租的物业承担瑕疵担保责任。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”龙晖公司作为出租方，有义务确保所出租的物业及其附属设施设备适于使用，保证租赁人使用安全，即龙晖公司应承担租赁物的瑕疵担保责任。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”名流水悦公司与龙晖公司签订的《房地产租赁合同》第四条第2点约定“甲方应当按照约定将租赁物交付乙方，并在租赁期间保持租赁物符合出租要求”。名流水悦公司与龙晖公司之间并无关于租赁物维修义务的特别约定，故对于涉案爆裂排水管道的养护维修义务，应由作为出租人的龙晖公司承担。本案中，作为出租方的龙晖公司未能尽到出租人的注意、管理义务，导致租赁物内排水管爆裂，致使名流水悦公司租用的场所及财产受损，商铺被迫停业4天。故龙晖公司提供的租赁物在使用功能上存在瑕疵，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，赔偿名流水悦公司损失。龙晖公司辩称，龙晖公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。本案中，爆裂的排水管是属于公共排水管，并不是专属排水管，在一审中双方都予以确认。根据《广东省物业管理条例》第七十条规定，公共排水管道属于共用的设备设施，不属于租赁物范围，更不属于名流水悦公司所有。按照相关规定，共有设备设施的养护责任应该由全体业主即共有人承担，该涉案排水管道的养护及维修责任均不属于龙晖公司的责任，一审判决认定龙晖公司不应承担租赁物的瑕疵担保责任正确，请求二审法院予以维持。鸿锦公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决公正合理。本案名流水悦公司是以租赁合同纠纷为由提起诉讼，鸿锦公司与名流水悦公司之间并没有签订房屋租赁合同，也没有签订物业管理服务合同，双方之间并无任何的合同权利义务关系。鸿锦公司对名流水悦公司不存在合同违约，应当对名流水悦公司承担违约责任的情形。名流水悦公司以龙晖公司租赁给名流水悦公司的物业存在养护维修义务，而龙晖公司没有履行合同的养护维修义务，因而造成其损失应当承担赔偿责任为由，要求龙晖公司承担赔偿责任，名流水悦公司在上诉状中要求的赔偿事由与鸿锦公司无关，但名流水悦公司在上诉状中仍然要求鸿锦公司承担责任无理。名流水悦公司向一审法院起诉请求：1.龙晖公司、鸿锦公司向名流水悦公司赔偿场地修复损失323888.67元、残值损失786.32元；2.龙晖公司、鸿锦公司向名流水悦公司赔偿评估费22597元、公证费1200元、律师费10000元；3.本案全部诉讼费由龙晖公司、鸿锦公司承担。一审法院认定事实：（1）佛山市顺德区××镇××路××号××花园××号铺、××号铺、××号铺及×层商场、×层商场（以下简称：涉案房产）的权属人为龙晖公司；（2）2011年3月1日龙晖公司与李某1、李某2就涉案房产签订《房地产租赁合同》，合同约定：“租赁期限为8年，从2011年3月10日至2019年3月9日为止”、“甲方应当按照约定将租赁物交付乙方，并在租赁期间保持租赁物符合出租要求”；（3）2015年1月4日，名流水悦公司与龙晖公司签订《补充合同协议》，协议约定：“根据甲、乙双方于2012年3月1日签订《房地产租赁合同》，甲方同意乙方增用××花园××广场部分区域”，名流水悦公司与龙晖公司均确认该协议所书“2012年3月1日”为笔误，龙晖公司确认并无与名流水悦公司签订其他《房地产租赁合同》；（4）2017年7月13日××花园业主委员会会同名流水悦公司、龙晖公司、鸿锦公司、广州××公司、监督小组召开会议，就名流水悦公司漏水赔偿相关事宜进行会议讨论，讨论结果为“一致同意由名流水悦先请评估公司对名流水悦漏水造成损失进行评估”，名流水悦公司于2017年7月17日委托佛山市××保险公估有限公司对“佛山市名流水悦休闲服务有限公司2017年7月12日楼上泳池水管爆裂造成的财产损失”进行评估，评估结论为因2017年7月12日水管爆裂事故造成的损失及修复费用为353706元，评估残值为786.32元；（5）2017年7月17日鸿锦公司安排防渗补漏的维修人员对位于名流水悦公司经营场所内的伸缩缝进行补漏，同时对于游泳池排水管断裂处亦进行了维修；（6）鸿锦公司与佛山市顺德区××镇××花园业主委员会签订《锦龙花园业主自治合同》，约定“乙方（鸿锦公司）在物业管理区域内提供的物业管理自治服务包括：……2、指导甲方聘请的工作人员对物业共有部位的日常维修、养护和管理”。一审法院认为，本案争议焦点在于，一、名流水悦公司是否为本案诉讼的适格主体；二、龙晖公司、鸿锦公司是否应承担违约责任。就上述争议焦点，分析如下：一、名流水悦公司是否为本案的适格主体。根据各方庭审陈述及举证，2011年3月1日刘某某、李某2与龙晖公司签订《房地产租赁合同》，后刘某某、李某2作为股东以涉案房产为注册地址设立了名流水悦公司，刘某某、李某2认可该场地给名流水悦公司使用。名流水悦公司即在涉案房产进行经营活动，龙晖公司确认对名流水悦公司在涉案房产的经营情况知情，在该合同实际履行过程，名流水悦公司承担了缴纳租金及物业管理费等合同义务。从名流水悦公司与龙晖公司签订的《补充合同协议》中的内容显示，该协议是对《房地产租赁合同》的延续和补充，龙晖公司对于将名流水悦公司表述为《房地产租赁合同》的相对人并无异议，并在落款处盖章，应视为龙晖公司对名流水悦公司作为《房地产租赁合同》主体的认可。因此，名流水悦公司有权提起诉讼，为本案的适格主体。二、龙晖公司是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。1.龙晖公司作为出租方对租赁物具有瑕疵担保责任。根据相关法律规定及《房地产租赁合同》约定，龙晖公司应保持租赁物即涉案房产在租赁期间符合约定的用途。名流水悦公司租赁涉案房产约定的用途为经营所用，在租赁期间如果租赁物本身出现问题，名流水悦公司有权请求龙晖公司进行维修，龙晖公司应对其进行及时的维修，以保证名流水悦公司的正常使用。若因租赁物导致名流水悦公司产生损失，名流水悦公司有权请求龙晖公司承担违约责任。2.涉案爆裂的排水管不属于租赁物。根据名流水悦公司提供的公估报告显示，名流水悦公司损失是因涉案房产三楼天花板排水管爆裂造成的。根据庭审双方陈述，该排水管为公共排水管，而非仅供涉案房产排水的专属排水管，虽然该排水管经过涉案房产内部，但亦应理解为公共设施。根据相关法律规定，建筑区划内的公用设施属于业主共有，该部分公用设施作为业主可以使用但无权将其作为租赁物出租给他人。因此，涉案爆裂的排水管不属于租赁物，龙晖公司对于非租赁物不承担瑕疵担保责任。3.龙晖公司不应对排水管爆裂导致涉案房产受损承担违约责任。首先，根据相关法律规定及《锦龙花园业主自治合同》约定，龙晖公司并非小区公共设施的养护责任主体。其次，名流水悦公司与龙晖公司签订的《房地产租赁合同》中并无对公共设施的养护进行约定，因此公共设施的养护责任并非双方合同约定内容，龙晖公司无此合同义务。最后，龙晖公司在签订合同时无法预见排水管会爆裂导致涉案房产内财物受损。公共设施损坏导致他人财物受损属于物件致损的侵权行为，龙晖公司在签订《房地产租赁合同》时已将符合合同要求的租赁物交付给名流水悦公司，名流水悦公司在使用过程中亦无向龙晖公司反映排水管有爆裂漏水的隐患，龙晖公司客观上无从预见侵权行为的发生，名流水悦公司以此为由请求龙晖公司承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。三、鸿锦公司是否应承担违约责任。根据庭审释明，名流水悦公司起诉案由为房屋租赁合同纠纷，即名流水悦公司主张损失应为违约责任中的损害赔偿。名流水悦公司并无举证与鸿锦公司之间存在房屋租赁合同关系，即使名流水悦公司认为鸿锦公司存在疏于管理的责任，亦非根据房屋租赁合同关系而产生的违约责任，根据合同相对性原则，名流水悦公司主张鸿锦公司承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回名流水悦公司全部诉讼请求。案件受理费3338.54元（已减半收取），由名流水悦公司负担。二审期间，名流水悦公司向本院提交一层给排水平面图、二层给排水平面图、三层给排水平面图，用以证明排水管是租赁物必不可少的房屋构造中的一部分，是确保租赁物具备房屋适宜使用的必备的配套附属设施。龙晖公司、鸿锦公司未向本院提交新证据。经审查，名流水悦公司提交的上述证据，龙晖公司、鸿锦公司对其真实性没有异议，本院予以确认，但案涉排水管不属于涉案租赁物专属部分，鸿锦公司对其负有维护义务，对其关联性本院不予确认。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。围绕着名流水悦公司的上诉请求，二审争议的焦点为名流水悦公司以龙晖公司在租赁期间，未适格履行对案涉租赁物业维护保养义务，对其构成违约为由，要求龙晖公司对其因排水管爆裂所致的损失承担赔偿责任应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”依据法律规定，租赁期间，在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人负有对该租赁物进行修理和维护的义务，以保证承租人能够正常使用该租赁物。出租人怠于履行维修义务，承租人可以自行维修，并有权主张减少租金或者延长租期。针对名流水悦公司本案中主张的龙晖公司未适格履行维护保养义务责任承担问题，根据本案查明的事实，名流水悦公司的损失系因涉案房产三楼天花板排水管爆裂造成，该排水管为公共排水管，依法属于小区业主共有。该排水管虽经过涉案房产内部，但不属于仅供涉案房产排水的专属排水管，龙晖公司对该排水管不负有法定或《房地产租赁合同》上约定的维护、养护义务。名流水悦公司在使用涉案租赁物过程中，也无证据显示其曾向龙晖公司反映该排水管存在爆裂漏水的隐患，而龙晖公司怠于提请维护主体消除该隐患。基于上述事实，名流水悦公司主张龙晖公司未尽养护维护义务，对其构成违约，要求龙晖公司对其因排水管爆裂所致的损失承担赔偿责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，名流水悦公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6677.08元，由上诉人佛山市名流水悦休闲服务有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  张雪洁审判员  翁丰好审判员  黄玉凤二〇一八年十一月二十三日书记员  陈子聪李雅倩