广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初7191号 原告：南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，住所地南宁市滨湖路**南湖公务员小区综合楼**,统一社会信用代码9145010019830042X2。 法定代表人：李院海,职务总经理。 委托诉讼代理人：韦青桃，南宁经纬法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：梁华兴，南宁经纬法律事务所法律工作者。 被告：宋智静，男，壮族，住南宁市。 原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司与被告宋智静物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人韦青桃到庭参加诉讼，被告宋智静经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费350元、生活垃圾处理费32元、公摊水电费37元、代收水费248.7元，物业费违约金暂计204.3元；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在2011年7月25日向中房集团南宁房地产开发公司购买南宁市江南区友谊路西二里19号中房·碧翠园小区，属经济适用房。按约定2012年3月9日双方完成交房。当时并未成立业主委员会，该小区物业就由中房集团南宁房地产开发公司代为管理。2011年7月23日被告与南宁市中房物业服务公司签订《前期物业服务合同》，2015年4月9日中房集团南宁房地产开发公司与原告签订了《中房·碧翠园前期物业服务委托合同》由原告对该住宅楼物业进行管理服务，原告签订委托合同后尽心尽力做好小区的物业服务工作，被告之前也主动向原告交纳物业服务等相关费用。但被告从2016年5月1日—2016年11月3日就拒不交纳物业服务等相关费用。被告的行为已经导致原告的经济损失，原告多次追缴未果，遂向法院起诉，望判如所请。 被告宋智静未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 经审理查明：原告系具有一级资质的物业管理企业法人。原告的前身为南宁市中房物业服务公司，2015年2月4日变更为现名。 2011年7月23日，原告与被告签订了一份《前期物业服务合同》，合同主要约定：1.原告对中房·碧翠园小区进行前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止进行物业管理；2.被告所购房屋坐落于中房·碧翠园小区，建筑面积88.45平方米；3.物业服务费用收取标准为：多层住宅物业服务费0.66元/月·㎡，小高层、高层住宅物业服务费0.99元/月·㎡（含电梯费、该费用包含物业公司对电梯的日常检查及小修的维保费、专业维保商的每月维保费、年检费，不含电梯电费），被告须在每月20日前缴纳下月的物业服务费，被告不按时缴纳物业服务费用，每逾期一天将收取5‰的违约金；4.若电费、水费已实施一户一表的，每月产生的户内水费、电费由业主自行向供水、供电部门缴纳；若电费、水费未实施一户一表的，每月产生的水费、电费则由物业公司按实际用电量+损耗分摊向业主收取；无论小区是否实施一户一表，绿化用水、二次加压产生的水、电费，电梯、楼道照明、庭院照明等公共用水、用电产生的费用均由小区业主分摊；5.城市垃圾处理费按8元/月·户收取，该费用暂由物业公司代收，如有变更，按政府相关文件执行；6.被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按照每天5‰交纳违约金，逾期超过两个月的，原告将停止向被告提供服务。上述合同签订后，原告一直为中房·碧翠园小区提供物业服务至2016年10月底。 另查明，南府字〔2003〕18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，标准为2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取，2007年7月10日起按8元／户·月收取。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告现对小区进行了物业管理，被告作为小区业主，也应当交纳相关费用。 关于原告诉请的2016年7月1日—2016年10月31日物业服务费问题：根据《前期物业服务合同》的约定，小高层、高层住宅物业服务费按0.99元/月·㎡收取，现原告按88.39㎡房屋面积计算物业服务费未超过被告房屋实际面积，本院予以准许。则每月的物业服务费为0.99×88.39=87.5元，从2016年7月1日—2016年10月31日（共计4个月）则物业服务费为：87.5×4=350元。因原告诉其他业主（与被告同一小区的业主）缴纳物业费的案件中，被诉业主抗辩原告此前物业服务不到位并提交了部分证据，本院认定原告此前提供的物业服务有一定瑕疵，并按合同约定金额的90%收取此前的物业服务费，本案中，本院酌定对原告诉请期间的物业服务费按90%计算，即350×90%=315元。 关于原告诉请的2016年7月1日—2016年10月31日生活垃圾处理费问题：根据2003年《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的公告》规定，城市生活垃圾处理费以户为单位收取，从2007年7月10日起按8元/户·月收取，则2016年7月1日—2016年10月31日（共计4个月）的垃圾处理费：8元/户·月×4个月=32元，本院对此予以支持。 关于原告诉请的水费、水电公摊费的问题：根据《前期物业服务合同》该部分费用业主应该交纳，现原告提出的水费（2016年5月1日—2016年9月30日）248.7元，水公摊费（2016年5月1日—2016年9月30日）5元，电公摊费（2016年5月1日—2016年11月3日）32元，与常理相符，本院对该部分费用予以支持。 关于原告诉请的物业费违约金问题：根据《前期物业服务合同》约定，业主未按合同约定按时交纳物业服务费用的，应按每日5‰的标准支付违约金。现被告未按期交纳物业服务费，已构成违约，故原告要求被告支付逾期交纳物业服务费用的违约金，有合同依据，被告未到庭对违约金提出抗辩，本院对原告主张的违约金予以支持。结合合同约定物业服务费用按月缴纳，故被告应支付2016年7月1日—2016年10月31日物业服务费违约金为：以每月应交纳费用数额0.99×88.39×90%=78.8元为基数，自次月1日起按日5‰标准计算至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宋智静向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2016年7月1日—2016年10月31日物业服务费315元； 二、被告宋智静向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2016年7月1日—2016年10月31日生活垃圾处理费32元； 三、被告宋智静向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2016年5月1日—2016年9月30日的水费248.7元； 四、被告宋智静向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2016年5月1日—2016年9月30日水公摊费5元； 五、被告宋智静向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2016年5月1日—2016年11月3日电公摊费32元； 六、被告宋智静向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2016年7月1日—2016年10月31日物业服务费违约金（违约金计算：以每月应交纳费用数额78.8元为基数，自次月1日起按日5‰标准计算至被告实际付清款项之日止，按月依次计算）； 七、驳回原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告宋智静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 丘         理 二〇一八年十一月十五日 法官助理周丽君 书记员 罗翠颜附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。