广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤02民终1568号上诉人（原审原告）：翁源县翁江物业服务有限公司。住所地：广东省翁源县龙仙镇建设二路翁江新城**。法定代表人：杜就，总经理。委托诉讼代理人：陈智斌，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭启中，广东宜方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱业山，男，汉族，住广东省翁源县。被上诉人（原审被告）：罗丽珍，女，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：朱业山（罗丽珍的丈夫），住广东省翁源县。上诉人翁源县翁江物业服务有限公司（以下简称翁江物业公司）因与被上诉人朱业山、罗丽珍物业服务合同纠纷一案，不服翁源县人民法院（2018）粤0229民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人翁江物业公司的委托诉讼代理人陈智斌、彭启中，被上诉人朱业山（朱业山亦系被上诉人罗丽珍的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁江物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，裁定本案发回一审法院重审或改判支持翁江物业公司全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由朱业山、罗丽珍负担。事实与理由：一、一审法院认定《前期物业服务合同》为无效合同，属认定事实错误，且适用法律错误。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”可见，国家只是提倡通过招投标的方式选聘物业服务企业。同时，住宅物业的建设单位选聘物业服务企业可以通过招投标的方式选聘，也可以采取协议的方式进行选聘。本案中，翁江物业公司于2012年4月26日成立，2012年5月31日由韶关市住房和城乡建设局授予《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级。翁江物业公司与房地产开发企业于2013年3月29日签订《前期物业服务合同》，并根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》规定于2014年5月13日在翁源县物价局登记备案。2015年6月27日，朱业山、罗丽珍在验收房屋的当天即与翁江物业公司签订了《委托银行代收款协议书》，约定由翁江物业公司向朱业山、罗丽珍提供物业管理服务，并由翁江物业公司向朱业山、罗丽珍收取物业服务费、维修资金、代收水电费等费用。并且，翁江物业公司与朱业山、罗丽珍在一审审理过程中确认了双方已于2017年6月解除了《前期物业服务合同》。基于上述事实，《前期物业服务合同》的签订没有违反《物业管理条例》第二十四条的规定，程序合法，经过了政府有关部门登记备案，且翁江物业公司与朱业山、罗丽珍是在平等、自愿的情况下签订的，双方现已解除了该合同。因此，《前期物业服务合同》为合法有效的合同。二、一审法院以翁江物业公司与朱业山、罗丽珍“互负违约责任”为由，对翁江物业公司要求支付滞纳金的诉求不予支持没有事实根据和法律依据。翁江物业公司已经完全按照《前期物业服务合同》的约定履行了合同义务，并不存在违约的事实，且《委托银行代收款协议书》已对逾期违约金作了明确约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，朱业山、罗丽珍认为翁江物业公司存在违约，应提供相应的证据证明，否则，应承担举证不能的后果。就朱业山、罗丽珍一审时提交的证据来看，不能证明翁江物业公司存在违约的事实。一审法院认定翁江物业公司提供的物业服务引起众多业主不满没有事实依据，翁江物业公司不构成违约，朱业山、罗丽珍未就翁江物业公司存在违约进行举证。朱业山、罗丽珍应就其逾期支付物业费的行为承担违约责任，应支付滞纳金。三、一审法院关于民事诉讼时效的分析认定违反了新法优于旧法的法律适用原则。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）于2017年10月1日起施行，《民法总则》在《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）和相关司法解释的基础上对诉讼时效制度作了重大调整，其中最重要的变化是将《民法通则》第一百三十五条规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”调整为“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。本案诉讼时效期间应为三年。一审法院作出的“在民法总则施行前已满二年诉讼时效的，诉讼时效为二年，未满二年的，以三年计。”的分析认定违反了新法优于旧法的法律适用原则。朱业山、罗丽珍辩称，一、《前期物业服务合同》是无效合同，一审法院认定正确。因《前期物业服务合同》是无效合同，故翁江物业公司上诉称双方现已解除合同，属双方私自解除，并非依法依约定解除。而且，翁江物业公司系在未经口头或书面通知的情况下自行撤出翁江新城小区（以下简称涉案住宅小区），故翁江物业公司上诉称双方已解除该合同的意见不成立。二、自业主入住涉案住宅小区开始，翁江物业公司一直未应业主的需求解决物业服务中存在的问题，其提供的物业管理服务也未达到《前期物业服务合同》约定的标准，翁江物业公司未经口头或书面通知业主就私自退出涉案住宅小区，并由第三方物业服务企业进驻，是明显的违约行为。因此本案中，翁江物业公司违约在先，其上诉称自身不存在违约行为，与事实不符。据此，翁江物业公司要求业主支付滞纳金的主张不成立。三、一审法院对诉讼时效问题的认定正确，应予维持。四、翁江物业公司实际上系由涉案住宅小区的开发商设立，违背《物业管理条例》的规定。五、翁江物业公司不按涉案房屋产权登记的面积计算物业服务费是不合理的。翁江物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朱业山、罗丽珍立即支付自2015年5月至2018年2月止所欠的物业服务费及滞纳金共计21326.88元；2.诉讼费用由朱业山、罗丽珍负担。一审法院认定事实：翁江新城小区坐落在翁源县龙仙镇建设二路283号，建筑面积为201334平方米，系由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，朱业山、罗丽珍系该小区10栋3A02房的业主。2013年3月29日，开发商与翁江物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘翁江物业公司对小区实施前期物业管理服务事宜。2014年3月4日，开发商与朱业山、罗丽珍签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：开发商有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议开发商的权利义务转让给委托的物业管理企业；物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.5元的标准收取，业主应在每月7号前交纳；开发商委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求开发商督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，开发商应给予赔偿并承担相应的法律责任；业主未按约定交纳费用的，开发商或其委托的物业管理企业有权要求补交，并从逾期之日起按应交费用的5%按日交纳滞纳金。协议签订后，朱业山、罗丽珍于2015年5月7日对该房屋进行了验收。一审法院另查明，翁江物业公司成立于2012年4月26日，2012年5月31日被韶关市住房和城乡建设局授予《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级。2014年5月13日，翁源县物价局对翁江物业公司发出《备案回执》，回执载明：“你单位的申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理规定，同意备案。”一审法院再查明，涉案住宅小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2016年11月24日，业主委员会向翁江物业公司发函，就小区物业管理费收费标准提出方案意见，但双方并未就该意见达成合意。2018年1月28日，业主委员会再次向翁江物业公司发函，要求按照阶梯收费方案收取物业管理费，并以分期支付的方式督促物业公司修复瓷砖脱落问题，双方就该方案亦未达成一致意见。2018年4月18日，翁江物业公司以朱业山、罗丽珍拖欠自2015年5月至2018年2月的物业管理费为由诉至一审法院，要求朱业山、罗丽珍履行支付义务，并按照每日5‰的标准支付滞纳金。朱业山、罗丽珍则以“前期物业服务合同无效且翁江物业公司未提供物业服务，翁江物业公司无权主张物业服务费；小区物业服务质量差，应当调低物业服务收费标准；1.5元/平米/月的收费标准无效；翁江物业公司从未书面催收，应当驳回起诉；物业服务费的起算时间应当为满足房屋交楼条件下的交付时间；不应支持滞纳金诉求，即使支持也因为滞纳金标准过高应当予以调低；不应支持超过诉讼时效的物业服务费”等理由进行抗辩。一审庭审中，翁江物业公司确认以下事项：1、翁江物业公司向小区提供物业服务的时间截至2017年6月止，该公司从2017年7月起退出涉案住宅小区物业管理，翁江物业公司当庭主张朱业山、罗丽珍拖欠物业管理费时段应变更为2015年5月至2017年6月；2、翁江物业公司提供的物业服务的确存在一些问题，但不能全盘否认整个物业服务业绩。一审法庭调解阶段，因双方均不同意调解，调解不成。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现翁江物业公司诉请朱业山、罗丽珍交纳拖欠的物业管理费及产生的滞纳金，针对朱业山、罗丽珍提出的抗辩事由，该院作如下辨析：一、开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》是否有效？朱业山、罗丽珍应否向翁江物业公司支付物业管理费？根据《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；”的规定，朱业山、罗丽珍主张开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，翁江物业公司未能举证予以反驳，该院认定《前期物业服务合同》为无效合同。虽然合同无效，但从该院查明的事实来看，朱业山、罗丽珍已实际接受了由翁江物业公司提供的物业服务，翁江物业公司与朱业山、罗丽珍双方在事实上形成了物业服务合同关系，朱业山、罗丽珍应当向翁江物业公司交纳物业管理费用。二、翁江物业公司收取物业管理费的标准是否符合有关规定？《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”经查，翁江物业公司按照1.5元/平方米/月的标准收取物业管理费，已经在翁源县物价局办理登记备案手续，物价部门在《备案回执》中载明“申请备案的收费标准符合政府指导价管理规定”。此外，朱业山、罗丽珍与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定“自乙方办理收房手续当月起，物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共用设施、设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按照下述标准（最终以县物价部门批准收费标准为最终收费标准）向甲方委托的物业管理企业交纳。（一）住宅按建筑面积每月每平方米1.5元”，该协议经朱业山、罗丽珍签字确认，已产生法律约束力，朱业山、罗丽珍应当履行合同义务。虽然开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，但如前所述，翁江物业公司与朱业山、罗丽珍双方事实上形成了物业服务合同关系，朱业山、罗丽珍以默示的方式承认了翁江物业公司系开发商委托的物业管理公司，朱业山、罗丽珍应当按照协议约定的标准向开发商委托的物业服务企业即翁江物业公司支付物业管理费用。因此，对翁江物业公司按照1.5元/平方米/月的标准收取物业管理费，该院予以认可。三、朱业山、罗丽珍提出的调低物业费收费标准的抗辩理由应否支持？翁江物业公司主张滞纳金应否支持？综合朱业山、罗丽珍所举证据、双方质证情况、该院依据朱业山、罗丽珍申请调取的公安机关报警记录以及翁江物业公司当庭自认的事实，该院对翁江物业公司提供的物业服务质量存在问题予以确认。关于调低收费标准的问题。首先，根据朱业山、罗丽珍与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第七条违约责任“（一）甲方委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求开发商督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任”的约定，若翁江物业公司提供的物业服务质量不达标，朱业山、罗丽珍依约应当与开发商或者翁江物业公司进行沟通协商，督促翁江物业公司改正，如若造成损失，可以主张对方赔偿，而非采取拒交物业管理费或者单方要求降低收费标准的方式进行权利救济。其次，根据朱业山、罗丽珍列举的证据，小区物业服务质量问题如消防设施、电梯使用、封闭式管理、违章搭建等，并非仅对朱业山、罗丽珍一户，而是涉及到整个小区业主的权益。在此情形下，因小区业主大会及业主委员会均已成立，朱业山、罗丽珍可通过业主委员会与翁江物业公司就物业管理问题进行协商解决。在沟通无效、无法改善的情况下，根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主可通过召开业主大会对翁江物业公司进行解聘，并另行选聘物业管理企业，依法充分保障合法权益。第三，因物业服务行业的特殊性，对物业服务质量的评定带有较多的主观感受，根据现有证据无法准确评估翁江物业公司提供的物业服务质量达到何种程度，每一项服务项目对应的收费标准亦无明确约定，若支持朱业山、罗丽珍调低收费标准的主张，一是在尺度的把握上不够严谨，二是对小区已经依约交纳物业管理费的业主而言显失公允，且容易引发社会不稳定因素。因此，朱业山、罗丽珍主张调低物业费收费标准的抗辩理由，该院不予支持。关于滞纳金的问题。物业服务合同属继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，业主每一期物业管理费的给付与物业企业提供的物业服务之间存在对价关系，双方负有同时履行义务。本案中，朱业山、罗丽珍拒绝交纳物业管理费构成违约，但翁江物业公司未按照合同约定完全履行管理义务，所提供的物业服务存在较多问题，引起众多业主不满，同样构成违约，翁江物业公司和朱业山、罗丽珍双方应互负违约责任。综合双方违约情况，对翁江物业公司关于滞纳金的诉请，该院不予支持。四、翁江物业公司诉请物业服务费起止时间问题。翁江物业公司举证证明已于2017年6月退出涉案住宅小区，停止提供物业服务，并当庭变更诉请物业费的时段为2015年5月至2017年6月，该院予以确认。至于朱业山、罗丽珍提出“房屋交付时间”抗辩理由，根据朱业山、罗丽珍与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第四条“自乙方办理收房手续当月起，物业管理费用由乙方按照下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳,”的约定，朱业山、罗丽珍应于办理收房手续当月起开始交纳物业管理费。庭审中，朱业山、罗丽珍自认已于2015年5月7日签署了房屋验收表，开发商已将房屋交付朱业山、罗丽珍使用，故朱业山、罗丽珍该项抗辩理由，该院不予采纳。五、翁江物业公司是否经过书面催交程序？应否驳回翁江物业公司起诉？翁江物业公司向该院提交的书面催交物业费相关证据，朱业山、罗丽珍质证认为不真实，并否认曾收到翁江物业公司的书面催交通知单。该院认为翁江物业公司提交的书面催交证据存在重大瑕疵，既无法确定催交的具体时间，亦无法证实朱业山、罗丽珍已经签收。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，书面催交是物业服务企业起诉业主追缴物业费的前置程序，翁江物业公司无法提供有效证据证明已经经过该项程序，依法应当予以驳回。但是，根据《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书中的表述，最高人民法院“之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益。……业主欠交物业费的原因具有多元性，可能是由于事务繁忙而忘记或耽误，也可能是对物业服务企业的服务或收费存有不满等。通过物业服务企业的书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会，符合法律的效率价值。”可见，从立法目的上看，书面催交程序设置的功能，在于提醒业主交费以及提供业主与物业服务企业一次沟通的机会。从本案查明的事实看，朱业山、罗丽珍拖欠翁江物业公司物业管理费系因朱业山、罗丽珍认为翁江物业公司未按合同约定完全履行物业管理义务，并非因事务繁忙忘记，而小区业主委员会亦与翁江物业公司就物业管理费交纳问题进行过书面沟通。因此，书面催交程序在本案中不应当作为驳回翁江物业公司起诉的理由，否则既违背立法目的，亦与法律的效率价值相悖。因此，朱业山、罗丽珍该项抗辩理由，该院不予采纳。六、翁江物业公司诉请是否超过诉讼时效？翁江物业公司起诉的时间是2018年4月18日，诉请的物业管理费计算时段自2015年5月开始。在2017年10月1日民法总则实施前，普通诉讼时效为二年，民法总则实施后向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，在民法总则施行前已满二年诉讼时效的，诉讼时效为二年，未满二年的，以三年计，意即2015年10月及之后的物业管理费诉讼时效为三年。由于翁江物业公司提交的书面催交证据存在重大瑕疵，该院不予采信，因此，对翁江物业公司诉请的2015年9月及之前的物业管理费，已过二年诉讼时效，翁江物业公司无法举证证明存在时效中断或中止的事由，对翁江物业公司诉请的2015年9月及之前的物业管理费，该院不予支持。七、翁江物业公司乱收费问题。朱业山、罗丽珍指出翁江物业公司存在乱收费现象，并提供单据要求翁江物业公司退还多收取的费用。庭审中，翁江物业公司认为收费均依照相关规定执行，朱业山、罗丽珍若有异议，可另行起诉。该院认为，鉴于双方均将本案焦点集中在物业管理费的交纳方面，就乱收费问题，朱业山、罗丽珍可另行起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十一条、第二十四条第二款、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2018年6月27日作出（2018）粤0229民初385号民事判决：一、朱业山、罗丽珍应在判决生效之日起五日内向翁源县翁江物业服务有限公司支付自2015年10月至2017年6月共计21个月的物业管理费，按照1.5元/平方米/月，建筑面积为114.33平方米的标准计算，总计应付金额为3601.40元。二、驳回翁源县翁江物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费166.59元（翁源县翁江物业服务有限公司已预缴），由朱业山、罗丽珍负担。二审中，朱业山、罗丽珍向本院提交了如下证据：物业服务合同备案表、准予行政许可决定书、翁江物业公司工商营业执照、开发商的企业机读档案登记资料，拟证明翁江物业公司与开发商原来的法定代表人是同一人，投资人也有相同人员的情况。翁江物业公司质证认为，上述证据不是新证据，不能证明翁江物业公司与开发商法律人格混同，翁江物业公司与开发商是两个独立的法人，其财务及经营业务相互独立，两者之间签订的《前期物业服务合同》符合《物业管理条例》的规定，并经政府部门备案。本院认为，朱业山、罗丽珍所提供的证据不能证明翁江物业公司与开发商在法律上人格混同，属同一主体，无法达到朱业山、罗丽珍所称的证明目的，故本院对上述证据不予采纳。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，一审法院对本案案由定性准确，本院予以认同。根据当事人意思自治原则及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院仅针对翁江物业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、涉案《前期物业服务合同》的效力。二、一审法院对翁江物业公司主张的滞纳金不予支持是否妥当。三、关于诉讼时效问题。一、关于涉案《前期物业服务合同》的效力问题。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本案中，涉案物业为住宅小区，依上述规定，开发商应通过招投标方式选聘物业服务企业，若以协议方式确定物业服务企业的，则应具备相应条件。由于翁江物业公司在一、二审阶段均未提供证据证明其系通过参与招投标程序与开发商签订《前期物业服务合同》，或本案存在投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准由开发商与翁江物业公司协商签订《前期物业服务合同》的事实，虽翁江物业公司具备三级物业服务资质，且《前期物业服务合同》已在翁源县物价局登记备案，但上述事实未能证明开发商在选聘翁江物业公司作为涉案住宅小区前期物业服务企业时符合《物业管理条例》规定的上述程序要件，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，一审法院认定《前期物业服务合同》为无效合同并无不当，本院予以维持。翁江物业公司与朱业山、罗丽珍在一审阶段作出双方已于2017年6月解除物业服务合同关系的意思表示，并不影响法院依法对涉案《前期物业服务合同》之效力进行审查和认定，翁江物业公司以双方现已解除《前期物业服务合同》为由提出的上诉意见不成立，本院不予采纳。二、关于一审法院对翁江物业公司主张的滞纳金不予支持是否妥当问题。翁江物业公司上诉称其已完全按照《前期物业服务合同》履行义务，但根据朱业山、罗丽珍提供有照片、一审法院根据朱业山、罗丽珍申请向公安机关调取的报警记录以及翁江物业公司在一审庭审时作出的物业服务的确存在一些问题，但不能全盘否认整个物业服务业绩之表态，一审法院认定翁江物业公司未完全按照合同约定履行管理义务，从而引起众多业主不满并无不当，本院予以认同。翁江物业公司与涉案住宅小区业主依约负有同时履行义务，现翁江物业公司未完全依约提供物业服务、涉案住宅小区业主未依约支付物业管理费均构成违约，一审法院认定本案双方当事人应互负违约责任，对翁江物业公司主张的滞纳金不予支持并无不当，本院予以维持。三、关于诉讼时效问题。本案中，一审法院对诉讼时效问题作出的分析和认定符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，本院予以认同，即翁江物业公司就2015年9月及之前的物业管理费提起诉讼主张的二年诉讼时效期间在民法总则施行前已届满，而翁江物业公司所提供的书面催交通知单无法确定其向相应业主催交的具体时间，也无法证实翁江物业公司催交物业管理费的意思表示确已到达相应业主，朱业山、罗丽珍亦否认收到翁江物业公司的书面催交通知单，换言之，翁江物业公司无法提供证据证明上述诉讼时效期间届满前存在中断或中止的事由，故翁江物业公司关于诉讼时效问题提出的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上所述，翁江物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费333.18元，由翁源县翁江物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  神玉嫦审判员  黄颖红审判员  梁晓芳二〇一八年十一月十五日书记员  林子峻