广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终1607号上诉人（原审被告）：茂名市天盈地产置业顾问有限公司。法定代表人：彭程飞。委托诉讼代理人：许幸，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖启康，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岑鸿峰，男。被上诉人（原审被告）：唐小媚，女。上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢旺盛，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭碧莹，女。委托诉讼代理人：车晓欣，广东大贤东宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋三国，广东大贤东宇律师事务所律师。上诉人茂名市天盈地产置业顾问有限公司（以下简称天盈地产公司）因与被上诉人岑鸿峰、唐小媚、彭碧莹房屋买卖合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天盈地产公司上诉请求：1.撤销(2018)粤0902民初1363号民事判决第三项，改判为：天盈地产公司在判决生效之日起十日内支付25400元给彭碧莹，即天盈地产公司不服一审判决金额为8600元；2.本案一、二审诉讼费用由彭碧莹、岑鸿峰、唐小媚承担。事实和理由：一、一审认定事实和适用法律错误。理由：1.天盈地产公司与彭碧莹、岑鸿峰、唐小媚于2018年2月4日签订的《房屋买卖合同》第四条第二项：“经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币4600元作为咨询及中介服务费；买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币4600元作为咨询及中介服务费；……如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。”根据上述合同的约定，签订《房屋买卖合同》后，岑鸿峰、唐小媚和彭碧莹即应支付居间费用给天盈地产公司。客观上，彭碧莹已支付4600元给天盈地产公司，岑鸿峰、唐小媚应支付给天盈地产公司的4600元则在天盈地产公司代收的30000元中予以扣除。一审一方面认定解除买卖合同是彭碧莹与岑鸿峰、唐小媚双方的合意。另一方面又认定天盈地产公司作为本次买卖的居间人，其居间服务无法让交易完成，合同目的不能实现，显然是自相矛盾的。2.依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条的规定，岑鸿峰、唐小媚和彭碧莹依照合同的约定，各向天盈地产公司支付了居间费用4600元。在此情况下，一审判决天盈地产公司收取双方的居间费应予返还，显然没有法律依据。二、根据《房屋买卖合同》第二条第（三）项第3点的约定，岑鸿峰有协助彭碧莹办理银行贷款预审通过手续的义务。客观上，办理银行贷款必须是买卖双方到银行签名确认，而正是由于岑鸿峰拒绝配合彭碧莹到银行签名确认，彭碧莹无法办理银行贷款，才致成本案纠纷的。因此，岑鸿峰应依据《房屋买卖合同》第四条第二项的约定，赔偿彭碧莹已支付的中介费4600元。三、一审判决适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第424条和第426条的规定，天盈地产公司促成了合同成立，委托人应该支付相应的报酬，解除合同的前提是合同已经成立，因此买卖双方即使解除合同，但是中介获得中介费是基于自己为促成合同成立所付出的劳动，只要合同成立，就有权获得报酬，因此即使合同被解除，委托人也无权要求返还中介费。彭碧莹辩称：一、天盈地产公司的上诉请求和理由不成立，天盈地产公司没有积极履行其居间服务，从而导致本案的房屋无法按照合同约定的期间交易。二、本案的房屋买卖合同为格式合同，该合同明确约定天盈地产公司有协助买卖双方办理房屋贷款、过户等手续，在房屋过户后才视为交易结束，由于该格式合同只维护了天盈地产公司的中介费，而忽略了买卖双方的合法权益，因此应作出有利于买卖双方的解释。岑鸿峰、唐小媚辩称：一、天盈地产公司的上诉请求和理由不成立。理由：1.天盈地产公司认为根据涉案合同第四条第二项买卖双方应该支付中介费依据不足，根据涉案合同第四条第二项的规定，存在违约导致房屋不能进行交易或者交易取消才需要支付中介服务费，但是本案中，岑鸿峰、唐小媚不存在违约的情况，也不存在需要支付中介服务费的情形，并且涉案合同是格式合同，该格式合同是由天盈地产公司提供，天盈地产公司在涉案格式合同免除自己的义务，或者减少自己的责任，或者加重对方的义务和责任的相应条款为无效条款。2.本案中岑鸿峰、唐小媚并没有天盈地产公司上诉所述的违约行为。3.本案中，岑鸿峰、唐小媚与天盈地产公司签订的涉案合同的已经解除，没有促成新的居间合同，虽然天盈地产公司为岑鸿峰、唐小媚双方的房屋买卖交易提供了一定的帮助，但是在原来的居间合同已经解除，新的合同没有促成的情况下，天盈地产公司请求支付全部的居间费没有法律依据。4.合同法对居间合同条文的约定除了促成合同的成立外，促成该成立的合同应该有效履行。本案居间合同已经被解除，那么根据合同法的规定，合同解除后应当恢复现状，那么天盈地产公司应当返还居间的费用。彭碧莹向一审法院起诉请求：1.判令解除彭碧莹与岑鸿峰、唐小媚、天盈地产公司于2018年2月4日签订的《房屋买卖合同》；2.判令岑鸿峰、唐小媚、天盈地产公司共同返还定金50000元给彭碧莹；3.判令岑鸿峰、唐小媚按定金罚则赔偿彭碧莹50000元；4.判令岑鸿峰、唐小媚赔偿彭碧莹所支付的中介服务费损失4600元；5.判令岑鸿峰、唐小媚、天盈地产公司负担全部诉讼费用。一审法院审理查明：2018年2月4日，彭碧莹为买方、岑鸿峰为卖方、天盈地产公司为经纪方，三方签订了一份《房屋买卖合同》。合同主要内容为：1.买卖之房屋地址为：茂名市双山一路81号大院X号XX房。2.该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币肆拾陆万元整。交易所产生的税费买方支付方式交税。3.定金：签订本合同时支付人民币伍万元整作为定金，定金自动转为房款。4.首付款为14万元整，由买方在交易鉴证网签当天直接交付给卖方。5.房价余款27万元银行按揭付款。买方应在签订本合同后7天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件／合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在银行放款当天以现金支付给卖方，否则视为逾期付款。6.三方约定于买方银行贷款预审通道后7天内到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。7.卖方交付该物业予买方使用之日期为［卖方收齐楼款当天］。卖方交付前必须付清一切有关该物业之欠费，卖方收齐楼款后七天内将原落户在该物业的全部户口迁移出该物业，否则视为违约。物业的交付不带租约，带家私家电、带现有装修。8.在签署本合同时，卖方同意交付人民币贰万元给经纪方作为该物业之杂费保证金，待结清各项物业欠费后多退少补。9.经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币肆仟陆百元作为咨询及中介服务费，买方在本合同签订之日向经纪方支付人民币肆仟陆百元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。10.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。11.补充事项：该物业成交价为肆拾陆万元整，该成交价包括原固定装修及空调2台，业主承诺收齐楼款后7天内交房，交房时消除该物业租约。合同卖方由唐小媚代岑鸿峰签订，岑鸿峰予以追认。合同签订当天，彭碧莹将定金伍万元及居间服务费4600元支付给天盈地产公司。天盈地产公司将5万元定金中的2万元支付给唐小媚，其余3万元以收取中介费及物业保证金的理由没有支付给岑鸿峰。合同签订后，岑鸿蜂认为政策变动，担心二手房无法办理贷款，通过电话要求彭碧莹一次过付清购房款再办理房屋过户手续，对此彭碧莹没有同意或不同意，只是表示与家人商量。最后双方没有就房屋买卖达成新协议，致成纠纷。涉案房屋彭碧莹没有办理银行贷款预审通过手续。2018年1月份唐小媚将房屋出租给刘俊，租赁期限至2018年5月20日止。一审法院认为：一、关于合同解除问题。彭碧莹与唐小媚、天盈地产公司签订的《房屋买卖合同》，包含了房屋买卖及居间合同法律关系，二者具有关联性，为免讼累，本院作合并审理。唐小媚代签合同，得到岑鸿峰追认，岑鸿峰是合同主体，合同权利义务由岑鸿峰承担。该合同系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应全面履行合同义务。现彭碧莹通过诉讼要求解除与岑鸿峰签订的房屋买卖合同，岑鸿峰表示同意，符合法律规定，一审法院予以确认。二、关于违约问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案房屋买卖过程中，岑鸿峰认为涉案房屋不能办理贷款手续，提出彭碧莹一次性付清购房款，实际上是对该次房屋交易的付款方式提出变更。在双方未能达成一致意见时，双方仍应以签订的书面合同条款为准，履行各自的合同义务。但彭碧莹不能以岑鸿峰提出变更付款方式即认为岑鸿峰构成违约。岑鸿峰无解除合同的意思表示，合同一直处于可履行状态。庭审中岑鸿峰也表示，如果彭碧莹可以继续办理贷款手续，仍可按约定将房屋卖给彭碧莹。岑鸿峰通过电话提出一次性付款时，彭碧莹也没有明确拒绝，并表达了需要与家人商量的意见。岑鸿峰提出一次性付款是一种磋商行为，不能据此认定其违约。只有在彭碧莹履行了相应合同义务，岑鸿峰仍有拒绝履行合同义务行为时，才能认定岑鸿峰构成违约。根据合同约定，办理并通过银行贷款预审手续，是彭碧莹应先予履行的合同义务，在银行贷款预审手续未有通过之前，岑鸿峰有权拒绝将房屋过户给彭碧莹。但至起诉时止，彭碧莹都未有已通过银行贷款预审手续的证据。彭碧莹及天盈地产公司主张没能办理银行贷款预审手续是因为岑鸿峰拒绝配合造成，但根据合同约定条款，办理银行贷款预审通过手续是买方单方义务，合同中并没约定岑鸿峰有协助买方办理银行贷款预审通过手续的义务。彭碧莹把没有办理银行贷款预审通过手续的行为归责于岑鸿峰，理由不能成立。庭审中彭碧莹提出岑鸿峰将房屋出租，构成违约。一审法院认为，合同约定不带租约买卖，应是指卖方在将房屋交付给买方时不能仍存在有租赁的情况，而不能认定房屋在交付之前不能有出租的行为。双方在合同中并没有约定房屋交付前应处于的状态，岑鸿峰出租房屋的行为也并没有影响到合同的履行，因此彭碧莹认为岑鸿峰将房屋出租构成违约，理由也不能成立。三、关于购房款及居间费问题。合同解除后，涉案房产买卖已没法继续进行，岑鸿峰应将收取的5万元定金返还彭碧莹。天盈地产公司应将收取的保证金退还岑鸿峰。天盈地产公司作为本次买卖的居间人，其居间服务无法让交易完成，合同目的不能实现，天盈地产公司依据居间合同条款收取买卖双方的居间费应予返还。但天盈地产公司为本次合同的订立提供了一定服务，应给予其适当补偿。综合考虑各方面因素，彭碧莹及岑鸿峰各自补偿300元，合计600元中介费给天盈地产公司为妥。由于岑鸿峰尚有3万元在天盈地产公司，岑鸿峰返还定金给彭碧莹时，由天盈地产公司扣除彭碧莹、岑鸿峰应支付的600元中介费后，将余款29400元迳付彭碧莹。加上天盈地产公司应返还彭碧莹的4600元中介费，天盈地产公司共应返还彭碧莹34000元。其余2万元定金及岑鸿峰应支付的300元中介费，由岑鸿峰负责返还彭碧莹。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十七规定，判决：一、解除彭碧莹与岑鸿峰、天盈地产公司签订的《房屋买卖合同》。二、岑鸿峰于判决生效之日起十日内支付20300元给彭碧莹。三、天盈地产公司在判决生效之日起十日内支付34000元给彭碧莹。四、驳回彭碧莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1196元，彭碧莹负担598元，岑鸿峰负担598元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院认为，本案争议的焦点是天盈地产公司是否应当收取岑鸿峰、唐小媚和彭碧莹的居间费用。从本案现有的证据和查明的事实来看，天盈地产公司请求岑鸿峰、唐小媚和彭碧莹双方各向其支付居间服务费4600元，共计9200元合法合理，本院予以支持。理由有：1.从三方共同签订的《房屋买卖合同》第四条第（二）项“经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币肆仟陆百元作为咨询及中介服务费，买方在本合同签订之日向经纪方支付人民币肆仟陆百元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费”约定的内容来看，三方已经明确约定了在签订涉案的《房屋买卖合同》之日买卖双方即应向天盈地产公司支付居间服务费，因此，天盈地产公司请求岑鸿峰、唐小媚和彭碧莹双方分别向其支付居间服务费4600元符合三方的约定。2.从本案查明的事实来看，导致岑鸿峰、唐小媚和彭碧莹双方未能完成涉案房屋买卖的原因是因为双方对是否应当一次性支付购房款存在争议，并不是天盈地产公司的过错造成。因此，不存在天盈地产公司违约的情况，岑鸿峰、唐小媚和彭碧莹也应当向天盈地产公司支付居间服务费。3.岑鸿峰、唐小媚、彭碧莹抗辩称本案中买卖双方也没有违约，根据上述《房屋买卖合同》第四条第（二）项的约定，天盈地产公司不应当收取居间服务费。但该约定是指买卖双方即使其中一方违约，天盈地产公司也无需退还收取的居间服务费，并没有约定买卖双方同意不履行合同时，天盈地产公司应当退还收取的居间服务费。故其抗辩的理由不成立，本院不予采信。4.根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”的规定，天盈地产公司只要促成了买卖双方签订合同，天盈地产公司即应当收取相应的居间服务费。本案中岑鸿峰、唐小媚和彭碧莹双方已经和天盈地产公司一起共同签订了《房屋买卖合同》，且该合同已经成立且生效，故天盈地产公司请求岑鸿峰、唐小媚和彭碧莹支付居间服务费具有法律依据。综上，一审判决认定天盈地产公司收取的居间服务费应予返还错误，本院予以纠正。由于彭碧莹已经向天盈地产公司支付了定金50000元和居间服务费4600元，而天盈地产公司仅是将彭碧莹支付的50000元定金中的20000元交付给唐小媚，尚有30000元定金仍在天盈地公司产处。因此，唐小媚、岑鸿峰应当向彭碧莹返还已经收取的定金20000元，并应当向天盈地产公司支付居间服务费4600元。天盈地产公司应当将尚未支付的定金30000元退还给彭碧莹。综上所述，天盈地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1363号民事判决第一项；二、撤销茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1363号民事判决第二项、第三项、第四项；三、限被上诉人岑鸿峰、唐小媚于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元给被上诉人彭碧莹；四、限被上诉人岑鸿峰、唐小媚于本判决发生法律效力之日起十日内支付居间服务费4600元给上诉人茂名市天盈地产置业顾问有限公司；五、限上诉人茂名市天盈地产置业顾问有限公司在本判决发生法律效力之日起十日返还定金30000元给被上诉人彭碧莹；六、驳回被上诉人彭碧莹的其他诉讼请求。一审案件受理费1196元，由被上诉人彭碧莹负担598元，被上诉人岑鸿峰、唐小媚负担598元；二审案件受理费50元，由被上诉人彭碧莹负担25元，被上诉人岑鸿峰、唐小媚负担25元。茂名市天盈地产置业顾问有限公司预交的二审案件受理费50元，由彭碧莹、岑鸿峰、唐小媚径付给茂名市天盈地产置业顾问有限公司，本院不作另行退收。本判决为终审判决。审判长  江剑兵审判员  庞健军审判员  曾维海二〇一八年十一月十五日书记员  郑富华书记员  汤智磊