重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初21296号原告：范安渝，女，汉族，1981年1月4日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：胡朝珏（特别授权），重庆志和智律师事务所。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江**海尔路**附**，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊先奎，重庆星全律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏金祥（特别授权），重庆翰墨律师事务所律师。被告：重庆美全置业有限公司，住所，住所地重庆市江**海尔路**社会信用代码91500105567892177E。法定代表人：袁源，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄奕龙，重庆星全律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨青容（特别授权），重庆开贤律师事务所律师。原告范安渝诉被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称“美全物业”）、被告重庆美全置业有限公司（以下简称“美全置业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告范安渝的委托诉讼代理人胡朝珏，被告美全物业的委托诉讼代理人熊先奎、晏金祥，被告美全置业的委托诉讼代理人黄奕龙、杨青容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范安渝诉称，2014年11月17日，原告与被告美全置业签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告美全置业所有位于重庆市南岸区桃源路148号“美全.世纪城”项目商业3号楼1层63号房屋（房地产登记地址为南岸区桃源路148号附50号1-43号），套内面积为21.36平方米；同日，原告在被告美全置业的安排下与被告美全物业签订了《重庆“美全.世纪城”委托代管协议》，约定原告将涉案房屋从2015年10月1日起至2025年9月30日止交予被告美全物业统一管理、统一招商，其中从2016年10月1日起至2017年9月30日的租金为110元/平方米/月，租金支付期限为每季度最后一月月底前支付。合同签订后，原告于2015年9月将涉案房屋交付给被告美全物业实际占用和管理，被告美全物业在2017年3月前均能按时足额向原告支付租金，但从2017年4月后就开始拖欠原告租金未支付，经原告多次催告被告美全物业支付租金未果。被告美全置业是实际参与涉案物业租赁招商、管理的控制人，应对被告美全物业拖欠原告租金的行为承担连带责任。故原告起诉至法院，请求法院判决：一、被告美全物业履行《重庆“美全.世界城”委托代管协议》约定的义务，向原告支付拖欠的租金直至付清为止（截止2018年6月30日，拖欠租金31268.48元，其中从2017年4月1日至2017年6月30日拖欠的租金为3073.28元，从2017年7月1日至2018年6月30日拖欠的租金为28195.2元），并赔偿原告资金占用损失（从2017年10月1日起至付清全部租金日止，以拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告美全置业对被告美全物业的前述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费由被告承担。被告美全物业辩称，被告美全物业确实与原告签订了代管协议，对租金拖欠的具体金额事实均无异议，这是由于市场风险和经济下行导致的，被告美全物业表示遗憾。被告美全物业与原告签订的《重庆“美全.世界城”委托代管协议》处于客观实际履行不能，处于一种事实上解除的状态。被告美全物业确实从2017年4月1日起拖欠原告租金，2017年4月1日至2017年6月30日拖欠的租金为3073.28元，从2017年7月1日后就未支付租金了，被告美全物业认为租金应该给付给原告，资金占用损失应按原告起诉时的同期银行利率支付给原告，被告美全物业也同意支付，但支付时间不确定。对于连带清偿的问题，被告美全物业与被告美全置业是不同的法人主体，租赁合同没有约定被告美全置业承担连带责任。被告美全置业辩称，被告美全置业与原告签订了商品房买卖合同，对原告所述的房屋的面积和位置无异议。原告与被告美全物业签订的代管协议实质是租赁合同，根据合同的相对性，承担责任的相对方应是被告美全物业，与被告美全置业无关。被告美全置业对合同的内容不清楚，至于原告提出的被告美全置业是实际控制人的说法不能成立，如果涉及到法人人格的否定，原告应该另案起诉，不是在本案中处理。经审理查明：2014年11月17日，原告作为乙方与被告美全置业作为甲方，签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告美全置业将重庆市南岸区桃源路148号1-商业63商服用房（取得产权证后的具体坐落为重庆市南岸区桃源路148号附50号1-43号）卖给原告，该合同约定房屋的建筑面积21.38平方米（实际取得建筑面积21.36平方米），该商品房项目名称暂定为美全·世纪城。当天，原告作为甲方与被告美全物业作为乙方，签订了《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》。该协议约定，原告将位于重庆市南岸区桃源路158号“美全·世纪城”项目商业3号楼1层63号房物业（即重庆市南岸区桃源路148号附50号1-43号房屋）委托给被告美全物业统一经营管理，建筑面积为21.38平方米（最终面积以产权登记面积为准，为21.36平方米）。原告同意在本协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托给被告美全物业管理，并同意以被告美全物业的名义统一招商经营管理。具体委托事项约定如下：1、在本协议约定的委托管理期限内，被告美全物业有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态及经营模式。2、在本协议约定的委托经营期限内，该物业经营的一切有关事宜由被告美全物业全权处理。3、被告美全物业有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜。4、被告美全物业有权向承租人收取租金、保证金等与经营管理相关的一切费用。5、代原告向承租人开具相关票据。6、代原告向税务部门缴纳相关税费。7、委托管理期限7.1本协议约定该物业委托管理期限为十年。自2015年10月1日起至2025年9月30日止。其中前五年的租金支付方式为【自2015年10月1日起至2020年9月30日止】由被告美全物业向原告第一年支付100元/㎡/月，后四年租金在前一年的租金水平基础上逐年递增10%，即第二年为110元/㎡/月，第三年为121元/㎡/月，第四年为133.1元/㎡/月，第五年为146.41元/㎡/月，租金于每季度最后一月月底前支付。后五年为代管物业，【自2020年10月1日起至2025年9月30日止】在此期间，甲乙双方根据物业所在楼层整层实际收入租金及约定比例4.5%分成（其中原告占90%，被告美全物业占10%）。7.2原告应于2015年10月1日前接房并交给被告美全物业经营管理。7.3原告同意被告美全物业在2015年10月1日以前进行该物业的筹备适宜（含装修等），在此期间原告不向被告美全物业收取任何费用……8.7为保证经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除本协议。在本协议委托管理期限届满后，原告如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下被告美全物业享有优先受让、承租及经营管理权。……9.3被告美全物业须按照约定时间向原告支付租金，否则，每逾期一天须向原告支付所欠金额的万分之五作为违约金。上述合同签订后，原告接取了涉案房屋，并将之交付被告美物业经营管理，2017年3月31日前，被告美全物业如期向原告支付了租金；2017年4月1日至2017年6月30日，被告美全物业支付了原告租金3073.28元，扣除物管费后被告美全物业尚欠原告房屋租金3073.28元；2017年7月1日至今，被告美全物业未向原告支付租金。2017年9月12日，原告向被告美全物业邮寄了律师函，要求被告美全物业在收到本律师函后的3个工作日内向原告支付拖欠的租金3073.28元；并从2017年7月1日起至付清全部租金日止，以拖欠的租金金额为基数，按每日万分之五的标准向原告支付违约金。本案的争议焦点为：被告美全置业是否应对被告美全物业的前述债务承担连带清偿责任。庭审中，针对该争议焦点，原告提交了以下证据：1、原告提交了《前期物业服务协议临时管理规约》及承诺书，其上加盖有被告美全置业的公章，拟证明被告美全置业是该物业租赁、管理、招商的实际控制人。被告美全物业对证据的真实性无异议，但认为不能证明被告美全置业是该物业实际租赁管理招商控制人，由被告美全置业签章只是惯例。被告美全置业对证据的真实性无异议，认为由被告美全置业签章是为了备案的需要。2、原告提交了2017年7月14日被告美全置业和被告美全物业联合出具的《关于“美全世纪城”业主关切问题的回复》（复印件）和照片，拟证明该回复的原件由被告美全置业的员工持有，是真实的，而二被告共同在该回复中联合署名，承诺将拖欠的租金在2017年8月前支付给业主，原告认为该承诺是二被告共同的行为。原告提交了2017年9月26日，重庆市南岸区政府公开信箱的回复，回复内容为：“关于美全置业不能向美全世纪城业主返还租金一事，南岸区政府相关部门正在调查处理中，重庆美全置业有限公司也在筹措资金。”拟证明，南岸区政府公开信箱认为支付租金的主体为美全置业公司。原告还提交了2017年11月24日重庆市南坪商圈开发建设管理委员会出具的《南坪现代服务业集聚区管委会关于美全世纪城业主向信访信箱反映情况的回复》。拟证明租金的支付主体为被告美全置业。原告认为以上证据综合说明被告美全置业应对被告美全物业应向原告支付的租金债务承担连带责任。被告美全物业认为，对《关于“美全世纪城”业主关切问题的回复》的真实性无法核实，因为它是复印件，对照片的真实性无法判断，不予认可其真实性。即使该回复是真的，根据合同的相对性，应由被告美全物业承担相应的支付租金的责任，其认为该回复对被告美全置业不构成保证条款。对重庆市南岸区政府公开信箱的回复和《南坪现代服务业集聚区管委会关于美全世纪城业主向信访信箱反映情况的回复》真实性认可，但是对二被告不构成权利义务的变化，因为它们是第三方出具的。被告美全置业认为，对《关于“美全世纪城”业主关切问题的回复》的真实性无法核实，因为它是复印件，对照片的真实性无法判断，不能确认是被告美全置业的员工，即使回复是真的，被告美全置业也是对办理产权证进行承诺，并不是对租金进行承诺。对重庆市南岸区政府公开信箱的回复和《南坪现代服务业集聚区管委会关于美全世纪城业主向信访信箱反映情况的回复》的真实性认可，因为它是第三方出具的回复，且回复说的被告美全置业“在筹措的资金”是指的办证的税金，该税金被被告美全置业挪作他用了。3、原告提交了录像资料，拟证明被告美全置业的法定代表人袁源表明被告美全置业实际在履行代管协议，被告美全物业是由被告美全置业在实际控制管理。二被告对该证据的真实性无异议，其当庭陈述，在录像中说话的人确实是被告美全置业的法定代表人，被告美全置业的法定代表人并没有同意向所有业主做担保，因为主体不相同，应由被告美全物业和被告美全置业各自承担各自的责任。4、原告申请证人出庭作证，拟证明被告美全物业和被告美全置业是两个相互关联的公司，被告美全置业是被告美全物业的实际控制人，也是该物业的实际管理人，其应当对被告美全物业应向原告支付的租金债务承担连带责任。被告美全物业认为证人证言部分真实，但二证人均与本案有利害关系，不能根据其证言来认定被告美全物业和被告美全置业的关系。被告美全置业同意被告美全物业的意见。5、原告提交了重庆市工商行政管理局档案信息服务中心分别出具二份的被告美全物业和被告美全置业的《董事会、监事会成员及经理情况》，拟证明二被告的高管人员中都有袁源，原告认为二被告公司人格混同。原告还提交了2018年5月24日经过重庆市公正处公正的视频录像，拟证明被告美全置业在销售房屋时，和其主办的网页中，对于涉案物业的出租回报进行宣传，实际上这是被告美全物业的业务范畴，说明二被告之间业务相互混同。综合以上三份证据，原告认为两被告公司人格混同，被告美全置业应当对被告美全物业的债务承担连带责任。被告美全物业对二份《董事会、监事会成员及经理情况》的真实性无异议，但对其关联性不认可，被告美全物业认为，人格混同不仅仅只是从人员的混同进行判断，还应从公司的财务，财产等方面进行界定，这个只是两公司为了工商登记提交的程序性文件，不能证明袁源实际也在两个公司存在真实履职，袁源在被告美全物业只是挂名董事，没有从事任何实际职务，美全物业的业务是租赁业务，与美全置业是合作关系，美全置业将部分业务委托被告美全物业进行租赁，所以被告美全物业才让被告美全置业的法定代表人袁源在自己处挂名。二被告是两个不同的法人主体，不存在人员混同的情形。对2018年5月24日经过重庆市公正处公正的视频录像的真实性无异议，但被告美全物业认为与本案无关，被告美全置业只是将部分自持物业交由被告美全物业进行租赁，双方是商业合作关系。被告美全置业在网络宣传资料上陈述的“该物业统一管理，管理团队是隶属于我公司美全置业的万龙控股商运公司”，被告美全物业认为只是一种商业宣传；且房屋租金超出跟业主合同约定的部分归被告美全物业，说明二被告双方财务独立，没有相互混同，所以该证据不能达到原告的证明目的。被告美全置业与被告美全物业的意见一致。对二份《董事会、监事会成员及经理情况》的真实性无异议，认为二被告只存在袁源一个人的交叉任职，袁源是北京万龙盛世控股有限公司的股东，该公司投资设立了重庆仙通智能仪表有限公司，该公司又投资设立了重庆美全置业，所以袁源为美全置业的法定代表人，但她没有占有美全置业的股份，也没有占有美全物业的股份。被告美全物业和万龙公司，仙通公司没有关系，被告美全物业设立的目的，最开始就是主要为了做被告美全置业的房屋的租赁业务，只有袁源在被告美全物业处担任董事，又在被告美全置业处担任执行董事兼总经理，不存在其他人员混同，不构成二被告公司人格意义上的人员混同，不能达到原告的证明目的。对2018年5月24日经过重庆市公正处公正的视频录像的真实性无异议，二被告系合作单位，被告美全置业将自己自持的物业委托给被告美全物业进行管理，并产生收益。被告美全置业在自己的网站上进行回报率的宣传，是为了出售自己的房屋，不是从事租赁业务，不构成业务混同。被告美全置业在网络宣传资料上陈述“该物业统一管理，管理团队是隶属于我公司美全置业的万龙控股商运公司”的行为，被告美全置业认为只是一种商业宣传，因为被告美全置业卖出去的房屋是少数，大部分是自己持有，所以才宣传“统一管理”。房屋租金超出跟业主合同约定的部分归被告美全物业，二被告双方财务独立，没有相互混同，所以该证据不能达到原告的证明目的。庭审中，被告美全置业提交了商品房买卖合同（含附件），并陈述，该合同第二条第一款约定：网络等宣传的内容，如未列入本合同约定的，对被告美全置业没有约束力。拟证明被告美全置业在网上宣传的房屋的回报率对其没有约束力。被告美全物业对被告美全置业提交的商品房买卖合同（含附件）的真实性关联性均无异议。原告对该证据的真实性认可，但认为该合同条款和本案没有关联性，商品房买卖合同的补充协议是针对商品房本身购买的户型、单价、及交房期限的约定，本案原告是依据托管协议，以及二被告之间存在人员业务上的混同而主张的，该证据不能达到被告美全置业的证明目的。上述事实有《重庆市商品房买卖合同》、不动产权证书、《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》、《前期物业服务协议临时管理规约》、《承诺书》、《美全·世纪城（3#楼）交房标准补充协议》、律师函、EMS寄件人存、邮局回执、银行流水明细、《关于“美全世纪城”业主关切问题的回复》、《重庆市南岸区政府公开信箱回复》截图、《南坪现代服务业集聚区管委会关于美全世纪城业主向信访信箱反映情况的回复》、照片、录像资料、证人证言、重庆市工商行政管理局档案信息服务中心出具的《董事会、监事会成员及经理情况》、2018年5月24日经过重庆市公正处公正的视频录像等证据及原被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告美全物业签订的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。庭审中，被告美全物业认为其与原告签订的《重庆“美全.世界城”委托代管协议》处于客观实际履行不能，处于一种事实上解除的状态。本院认为，该情形并不属于上述合同约定的被告美全物业享有单方解除权的情形，原告亦未同意解除该合同，同时被告美全物业也未提交证据证明该情形属于合同的法定解除情形，故对被告美全物业的该项陈述，本院不予采纳。因此，原告与被告美全物业签订的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》继续有效，双方应依约全面履行合同义务。原告按约将其所有的位于重庆市南岸区桃源路158号“美全·世纪城”项目商业3号楼1层63号房物业（即重庆市南岸区桃源路148号附50号1-43号房屋）委托给被告美全物业统一经营管理，则在合同约定的委托管理期限内，被告美全物业亦应按照合同约定履行按期支付租金的义务。但被告美全物业在2017年4月1日至2017年9月30日期间未按照合同约定足额支付租金，从2017年10月1日至今未支付租金，原告有权要求被告美全物业补齐欠付的租金，并继续履行合同义务，直至合同有效期届满或合同解除。故本院对原告要求被告美全物业继续履行《重庆“美全.世界城”委托代管协议》约定的义务，向原告支付拖欠的租金直至付清为止的诉讼请求予以支持。（截止2018年6月30日，被告美全物业共拖欠原告租金31268.48元。其中从2017年4月1日至2017年6月30日拖欠的租金为3073.28元；从2017年7月1日至2018年6月30日拖欠的租金为28195.2元；被告美全置业对上述拖欠金额予以认可，本院对此予以确认。对于2018年7月1日至2025年9月30日的租金，被告美全物业应按照其与原告范安渝签订的《重庆“美全.世界城”委托代管协议》约定的履行期限和数额继续履行）。关于原告要求被告美全物业赔偿原告资金占用损失的问题。本院认为，原告和被告美全物业签订的《重庆“美全.世界城”委托代管协议》约定，被告美全物业须按照约定时间向原告支付租金，否则，每逾期一天须向原告支付所欠金额的万分之五作为违约金。该约定系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认可。现被告美全物业从2017年4月1日起未按时足额向原告支付租金，则原告有权要求被告美全物业支付相应的违约金。本案中，原告自愿要求被告美全物业按照按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失，属于对自身权利的放弃，本院予以支持。故对于原告请求的要求被告美全物业以拖欠的租金为基数，从2017年10月1日起按照按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失，至付清全部租金日止的诉讼请求本院予以支持。关于原告请求的由被告美全置业对被告美全物业的前述债务承担连带清偿责任的问题。本院认为，合同具有相对性，其仅能对订立合同的向对方产生效力，不能及于合同外的第三方。本案中，被告美全物业和被告美全置业均是具有独立资质的公司法人，二者相互独立互不统属。原告与被告美全物业订立的《重庆“美全.世界城”委托代管协议》，在被告美全置业没有明确表示自愿遵循该合同时，该《重庆“美全.世界城”委托代管协议》并不能对其产生约束力。虽然原告在庭审中提交了《前期物业服务协议临时管理规约》、《承诺书》、照片、录像资料、证人证言等证据，但综合以上证据，亦不能看出被告美全置业曾有过自愿遵循《重庆“美全.世界城”委托代管协议》，并对被告美全物业的租金给付义务承担连带责任的意思表示；同时，被告美全置业在庭审中亦明确表示不同意对被告美全物业的租金给付义务承担连带责任，故原告不能依据《重庆“美全.世界城”委托代管协议》要求被告美全置业与被告美全物业承担连带责任。原告在庭审中提交了《前期物业服务协议临时管理规约》及承诺书，其上加盖有被告美全置业的公章，拟证明被告美全置业是该物业实际租赁管理招商的控制人，要求被告美全置业为房屋的租金承担连支付责任。本院认为，原告在购买房屋时已经与被告美全物业签订了《重庆“美全.世界城”委托代管协议》，原告也并未就此提出异议，故应视为原告认可由被告美全物业在对房屋进行租赁管理。被告美全置业在《前期物业服务协议临时管理规约》及承诺书上加盖公章的行为，并不足以证明被告美全置业就是该物业实际租赁管理招商的控制人，故原告要求被告美全置业为房屋的租金承担连支付责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告还在庭审中举示证据，拟证明二被告系关联公司，存在人格混同，要求二被告在本案中承担连支付责任。本院认为，首先，在特殊的股权构架设计下，相关公司之间存在关联关系，系商业领域的常见现象，但仅有关联关系并不影响各个关联公司的独立性，故不能以公司之间存在关联关系为由要求关联公司之间对其债务互相承担连带责任。其次，法人人格混同是指关联公司的人员、业务、财产等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的情况。本案中，原告举示的证据不足以证明二被告之间存在人员和业务交叉或混同，导致二被告无法区分，进而丧失公司的独立人格；原告亦未举示证据证明二被告财产交叉或混同导致财产无法区分，进而影响公司的财产独立。故对于原告主张二被告存在人格混同，要求二被告在本案中承担连支付责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范安渝支付拖欠的截止2018年6月30日的租金31268.48元；2018年7月1日至2025年9月30日的租金，重庆美全商业物业管理有限公司按照与原告范安渝签订的《重庆“美全.世界城”委托代管协议》约定的履行期限和数额继续履行。二、被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范安渝支付拖欠租金的资金占用损失（以被告重庆美全商业物业管理有限公司尚欠原告范安渝的租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算，从2017年10月1日起计算至被告重庆美全商业物业管理有限公司付清之日止）。三、驳回原告范安渝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担（此款已由原告范安渝先行支付，被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告范安渝）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  熊 月人民陪审员  陈作秀人民陪审员  董泽芬二〇一八年十一月十五日书 记 员  张明惠