湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初2542号原告：徐小达，男，1981年3月10日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：戴斌，湖南联合创业律师事务所律师。被告：长沙市羽鹰置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区景塘家园安置小区****。法定代表人：王振凯，执行董事。委托诉讼代理人：曾竹，湖南解梵律师事务所律师。原告徐小达（以下简称原告）与被告长沙市羽鹰置业有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序。被告在答辩期间向本院提出管辖权异议，本院于2018年5月30日作出（2018）湘0111民初2542号之一《民事裁定书》，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，上诉至湖南省长沙市中级人民法院，该院于2018年9月27日作出（2018）湘01民辖终935号《民事裁定书》，驳回被告上诉，维持原裁定。本院于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴斌和被告的委托诉讼代理人曾竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告逾期交房违约金16214.47元(暂计算至2018年1月31日);2、被告立即支付原告逾期预告登记违约金1067.29元(暂计算至2018年2月3日);3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月3日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的香丽名苑5栋1931房。合同约定被告于2016年10月31日向原告交付涉案房屋，逾期交房按已付房款日万分之一计算违约金。同时还约定被告应在合同签订后365日办理预告登记，逾期按照银行存款利率计算违约金。2017年3月28日，被告承诺2017年5月28日交房，逾期交房自2017年6月1日起以总房价款为基数按日万分之三计算违约金。原告购买的商品房至今未达到交房标准，也未办理预告登记。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告辩称：1、被告对原告以万分之一为标准计算的违约金部分无异议，但认为以万分之三为标准计算的部分标准过高；2、在2018年1月5日被告通过各种方式通知了原告收房，故被告认为原告计算违约金损失的截止日期不应超过2018年1月5日；3、原告主张的预告登记违约金标准过高，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据涉案证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2016年10月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的位于长沙市雨花区房屋，商品房建筑面积均为39.61平方米、总房价为213458元；2、被告应于2016年10月31日前向原告交付该商品房。逾期交房，自约定期间届满次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；3、原告购买的商品房为预售商品房，自合同签订之日起，被告应在365日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，买卖双方应于365日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。如因被告的原因，致使原告未能在规定期限内办理上述登记，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，被告每日按已付房款的同期银行存款利息支付违约金。上述合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告未按照约定向原告交付涉案房屋，亦未办理预告登记。2017年3月28日，被告向原告等业主出具《承诺书》，大致内容为：被告将于2017年6月28日前通过政府各职能部门的竣工验收，取得《竣工验收备案表》将房屋交付给业主，如2017年5月28日前仍未通过政府职能部门的竣工验收，仍未取得《竣工验收备案表》，将应支付业主延期交房违约金提高至每天总房款万分之三（从2017年6月1日起计算）。因被告未按上述《承诺书》履约，原告遂于2018年4月8日诉至法院，请求依法裁决。在本案审理过程中，被告称涉案房屋已于2018年1月5日通过电话、短信和在小区张贴公告的方式通知了原告收房；原告对被告的上述交房通知不予认可。另查明，本案涉案房屋所在楼栋于2017年11月24日通过竣工验收。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金。原告按照约定支付了购房款，但被告未按照约定交付房屋，且被告于2017年3月28日出具《承诺书》，承诺如果2017年5月28日前仍未通过竣工验收、未取得《竣工验收备案表》，则将应支付给原告的延期交房违约金自2017年6月1日提高至日万分之三。现被告于2017年11月24日通过竣工验收、取得《竣工验收备案表》，已构成违约，应按约定向原告支付违约金。根据涉案合同的约定，2016年11月1日起至2017年5月31日止期间的违约金应以213458元为基数、按日万分之一的标准计算，即4503.96元（213458元×0.0001×211天）；2017年6月1日起至实际交房之日止的违约金，被告虽承诺按日万分之三的标准计算，但该违约金标准约定过高，本院酌情调整为按日万分之一点五的标准计算。被告辩称原告主张的违约金应计算至2018年1月5日止，但其提供的证据不足以证明其于2018年1月5日有通知原告收房的事实，本院不予采信。关于逾期预告登记违约金。涉案合同约定，自合同签订之日起，被告应在365日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，买卖双方应于365日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记；如因被告的原因，致使原告未能在规定期限内办理上述登记，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，被告每日按已付房款的同期银行存款利息支付违约金。涉案房屋至今未办理预告登记，故原告请求被告向其支付以213458元为基数自2017年10月3日起至实际申请办理预告登记之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙市羽鹰置业有限责任公司于本判决生效后7日内支付原告徐小达逾期交房违约金（截止至2017年5月31日的违约金为4503.96元，后续违约金以213458元为基数，按照日万分之一点五的标准自2017年6月1日计算至实际交房之日）；二、被告长沙市羽鹰置业有限责任公司于本判决生效后7日内支付原告徐小达逾期预告登记违约金（以213458元为基数自2017年10月3日起至实际申请办理预告登记之日止按中国人民银行同期同类存款利率计算）；三、驳回原告徐小达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费232元，因适用简易程序减半收取116元，财产保全费193元，合计309元，由被告长沙市羽鹰置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  郭靖二〇一八年十一月五日法官助理钟梦琳书记员石海莉附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。