贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初2697号原告：王丽，女，汉族，1975年2月14日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：简明信，男，汉族，1973年10月1日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区，系原告王丽之夫。被告：贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道碧海花园碧水云天碧涟阁********，统一社会信用代码91520115789787356D。法定代表人：赵为群，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷云飞，男，汉族，1979年5月19日生，，住所地贵州省贵阳市云岩区系该公司工作人员。委托诉讼代理人：何艳，女，汉族，1985年8月22日生，，住所地贵州省贵阳市观山湖区系该公司工作人员。原告王丽与贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司（以下简称步行街房开）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽及委托诉讼代理人简明信、被告金阳步行街房开委托诉讼代理人雷云飞、何艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告足额向原告支付2018年度租金44191元；2、判令被告按2013年4月15日，原被告双方签订的《金阳商业步行街‘北京华联’铺补充协议》继续履行合同至合同期限届满，每年被告应支付给原告的租金及支付时间详细见附表；3、判令被告承担2018年度逾期支付租金的违约金2210元；4、判令被告承担2018年度自应当支付租金之日起至实际支付租金之日止期间逾期付款的银行利息2373元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年，被告印发大量广告，并在公交车身等处大量登载广告，宣传市西商会、北京华联等大型商家入住金阳文化商业步行街，并明确承诺约定：“12年铁定回本，购铺者投资资金的安全性有保障，亦即19年租约期内所有的市场风险均由开发商承担，购铺者12年收回投资成本，同时坐拥一个至少增值2倍以上的‘北京华联’商铺”。受此宣传的影响，原告特别看好被告宣传的市西商会入驻及12年实实在在回本的商机，于2012年3月20日与被告签订了合同号为1427的《商品房买卖合同》，购买了金阳文化商业步行街（D1）负1层9号商铺。该商铺的销售，被告承诺带19年向被告返租的租约，2013年4月15日，原被告双方补签了《金阳商业步行街‘北京华联’铺补充协议》，确定了返租各项事宜。签订补充协议时，原告询问过被告，租金是税前还是税后，被告回答是税后，原告当时不放心，专门要求被告在租金回报率处计算出了各年段被告具体应付原告租金的数字：4-7年的租金回报共计176763元；8-12年的租金回报共计248573元；13-19年的租金回报共计270668元，被告在该计算数字添加处加盖了公章（被告广告宣传12年铁定收回成本的租金计算为：1～3年回报率为7%，共计21%；第4～7年回报率为8%，共计32%；第8～12年回报率为9%，共计45%。前12年累计回报98%。从其租金回报率看，此计算数字税金是由被告负担的）。原告总购房款为552384元，按合同约定，前三年的租金（前三年租金=552384×7%×3=116001元，约定7%为前三年租金回报率）抵购房款，原告实际交付了购房款436383元（实际交付购房款=552384-116001=436383元）。从上述计算数字可以看出，前三年的租金的税金是由被告负担的。按照约定，2015年被告应付原告租金为：552384×8%=44191元，该款项被告按约支付，原告已收到，有银行交易明细清单为证。从计算数字也可以看出，2015年的租金，税金是被告负担的。2016年的租金与2015年租金回报率计算相同，被告也如约向原告支付了租金44191元。原告与被告的返租合同已经履行五年，并未发生税金争议。至2017年3月19日，原告找被告索要租金时，被告突然提出要原告承担本年度税金共计10686.4元，并要在本年度应付租金里扣除。原告认为，虽然原告是税金的法定纳税主体，必须以原告之名缴纳税金，但并不等于税金的实际承担就是原告，交易中，双方当事人就税金的实际支付由哪一方承担是可以自愿约定的，该约定并不违反国家法律的规定，是合法有效的。双方对租金支付的具体金额，既有合同约定在先，又实际履行了五年，被告突然撕毁合约，于理于法无据，现在被告改变合同是既无法律依据也无事实依据。根据前述事实，被告已经违约，应当承担相应的违约责任。且被告将税金转嫁给原告，至合同期满，原告将多支出17万元左右，其承诺“12年铁定回本”就是一纸空言。为此，双方发生争议，二〇一七年五月，原告诉至贵阳市观山湖区人民法院，一审法院作出了(2017)黔0115民初1737号民事判决书，判决：“一、被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司继续按照原、被告双方2013年4月15日签订的《金阳商业步行街‘北京华联’铺补充协议》约定的方式，向原告王丽履行给付租金的合同义务；二、被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，向原告王丽支付违约金2210元。”一审法院支持了原告的诉讼主张。被告不服，向贵阳市中级人民法院提出上诉，中院认为：“双方签订的《补充协议》未约定上诉人向被上诉人支付商铺租金需以被上诉人缴清相关税费为前提，亦未约定上诉人有权扣除被上诉人需缴纳的相关税费，且上诉人也未能提供证据证明税务机关指定其为商铺租金税费的代扣代缴义务人，因此，对于上诉人认为商铺租金应当扣除被上诉人应缴纳的相关税费后方予支付的主张，本院不予支持，上诉人步行街房开应当按照《补充协议》的约定向被上诉人王丽足额支付商铺租金”贵阳市中级人民法院作出了(2017)黔01民终5700号民事判决书，维持了一审法院判决内容。法院两审终审判决后，被告按照判决内容，足额履行了2017年度的租金给付义务，向申请人支付了租金44191元及承担了违约金。2018年，被告应当支付租金的时间已过，原告只得向被告催要，被告却以种种理由搪塞，甚至置两级人民法院的判决不顾，提出又要将税金扣除，才能向原告支付2018年度租金。综上所述，被告违背诚实守信原则，拒绝按时支付租金，于理于法无据，被告在其应支付的租金中将税金扣除，减少了原告实际收益，其行为不但侵害了原告的合法利益，也违背了人民法院生效判决确定的其应履行的合同义务原则。其迟延履行义务，应当承担违约责任，违约金的计算参照《金阳商业步行街‘北京华联’铺补充协议》第十二条关于违约金的计算比例，被告应当向原告支付租金价款5%的违约金，违约金的计算应为:2017年租金44191元×5%=2210元。被告以各种理由拖欠原告的租金，应当承担相应的利息,2018年商业贷款快贷利率为6.6%，截止2018年6月5日已拖欠租金77天，参照2017年诉讼过程时间(2017年5月23日上诉,2017年12月29日收到租金)220天，利息计算应为：44191元×6.6%×(77+220)天÷365天=2373元。据此原告向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。被告步行街房开辩称，一、针对租金税费承担问题，合同未明确约定承担主体，则应按法律规定执行。根据双方签订的《金阳商业步行街“北京华联”铺补充协议》(下简称“合同”)的约定，原告所购买的商铺享有19年带租约的回报，且约定了每年的租金回报额，但未就租金税费的承担责任主体进行明确约定，可见，应视为合同约定不明。那么，根据相关法律及行业惯例操作模式，约定不明的，税费承担主体应为出租人(即租金受益者，即为本案的原告)。被告之前按照合同约定金额支付租金给原告，实际是含税价，被告理应向原告追讨，但鉴于金阳商业步行街的实际情况，考虑原告的自身情况，特不予追究。现原告以此为由，要求被告继续承担税费，显然是被告的仁慈和好心换来的恶果。现被告依据法律及合同约定，要求原告承担租金税费或由被告代扣代缴后支付给原告，是合法合理的，法院应当驳回原告的诉求。二、合同对迟延支付租金并未约定违约金或利息，原告的诉请显然无任何依据。本案被告未按合同约定及时支付租金，主要原因在于原告，原告既不同意被告代扣代缴租赁税也不同意自行缴纳税费，这才导致被告未按时支付租金给原告，所以迟延支付的原因在于原告自身，而非被告。其次，合同第十三条约定的违约金，是在双方因一方单方解除或终止合同未经另一方同意的情况下，违约方应向守约方支付购房总价款5%的违约金，显然原告用在迟延支付租金的违约金计算方式上实属不当和不合理。此外，合同也未对迟延支付租金，被告应当支付利息进行约定。因此，原告的诉讼是无理无据的，法院应予以驳回。综上，被告与原告签订合同，合同对租金税费未约定，那么双方理应按照行业惯例及有关规定，由原告承担租金税费，如双方就税费协商不能，则双方租赁及租金税费的问题就有待商榷，被告甚至可以解除合同，并且不承担任何法律及合同责任。原、被告双方对案件事实无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原、被告于2013年4月15日签订的《金阳商业步行街“北京华联”铺补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为税费的承担及被告支付原告租金是否需要原告先缴纳税款。根据《中华人民共和国个人所得税法》第一条第一款“在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。”的规定，贵阳市中级人民法院(2017)黔01民终5700号民事判决书对此也作出了认定，原告王丽作为商铺的所有人及出租人，应是商铺租金的纳税义务人，商铺租金的相关税费应由原告王丽承担。但是，双方签订的《金阳商业步行街“北京华联”铺补充协议》未约定被告向原告支付商铺租金需要以原告缴清相关税费为前提，亦未约定被告有权扣除原告需缴纳的相关税费，被告亦未能举证证明税务机关指定其为商铺租金税费的代扣代缴义务人，因此，被告认为应当扣除原告应缴纳的税费或在原告缴纳清楚相关税费后才向原告支付商铺租金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。被告步行街房开应当向原告王丽支付2018年度的租金44191元。关于原告要求被告继续履行合同至合同期满的诉请。该项诉请已经本院(2017)黔0115民初1737号案件作出判决“一、被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司继续按照原、被告双方2013年4月15日签订的《金阳商业步行街‘北京华联’铺补充协议》约定的方式，向原告王丽履行给付租金的合同义务；”，贵阳市中级人民法院(2017)黔01民终5700号民事判决书亦维持了该项判决，双方应当按照生效判决执行，本院对该项诉请不予处理。关于原告诉请的2018年度逾期支付租金的违约金2210元及2018年自应当支付租金之日起至实际支付租金之日的逾期付款的银行利息2373元的问题。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”的规定，由于双方签订的《金阳商业步行街“北京华联”铺补充协议》并未对逾期支付租金的违约责任进行约定，综合本案实际违约时间、所欠租金情况及当事人的过错程度，对原告主张的违约金，本院酌情确认参照2018年度中国人民银行贷款基准年利率4.35%上浮50%即6.525%标准计算违约金，从逾期支付租金之日起直至租金付清之日止。原告认为应参照《商品房买卖合同》约定的5%的违约金金计算租金，因《租赁合同》和《商品房买卖合同》是两个独立的法律关系，该意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，判决如下：一、被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王丽支付租金44191元及逾期付款违约金（从2018年3月21日起以租金44191元为基数按年利率6.525%的标准计算至实际支付租金止）；二、驳回原告王丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取509元（原告预交），由被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇一八年十一月十九日书记员  张茂秋