文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初11081号原告：蒲治属，女，1974年11月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人:胡公平,重庆中钦(昆明)律师事务所律师。委托诉讼代理人:文睿,重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：重庆特硕企业管理咨询有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道******，统一社会信用代码91500000MA5UAW4E59。法定代表人：李强，重庆特硕企业管理咨询有限公司经理。委托诉讼代理人：樊强，重庆辉腾律师事务所律师。原告蒲治属与被告重庆特硕企业管理咨询有限公司（以下简称特硕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒲治属及其委托诉讼代理人文睿、胡公平，被告特硕公司的委托诉讼代理人樊强到庭参加诉讼。审理中，双方申请和解期限一个月。本案现已审理终结。原告蒲治属向本院提出诉讼请求：1、被告特硕公司继续履行双方签订的《商铺购买协议书》，即将位于沙坪坝区市场F-1-M1#、2#、3#、4#、5#过户至原告蒲治属名下。2、被告特硕公司支付原告蒲治属违约金37017元。3、本案诉讼费由被告特硕公司承担。事实与理由：1、2017年9月9日，案外人重庆弗莱迪实业有限公司经被告特硕公司授权与原告蒲治属签订《商铺购买协议书》购买被告特硕公司铺面（沙坪坝区市场F-1-M1#、2#、3#、4#、5#），总价185085元。2、合同签订当日，原告蒲治属即向被告特硕公司支付定金10000元。然现距合同签订之日已逾半年，被告特硕公司迟迟未通知原告蒲治属办理过户手续。被告特硕公司并未依约履行义务，不仅给原告蒲治属造成了经济上的损失，还给原告蒲治属带来了生活困扰。为维护原告蒲治属合法利益，特提起诉讼，请求判如所请。被告特硕公司辩称：1、被告特硕公司与原告蒲治属没有任何合同关系，也并未向原告蒲治属收取任何款项，不是本案的适格被告。依法驳回原告蒲治属全部的诉讼请求。2、诉讼请求中违约金过高，请求法院予以调减。3、被告特硕公司不是合同相对方，不应当承担过户涉案房屋的义务。不同意原告蒲治属的诉讼请求。本院经审理查明：2017年9月9日，原告蒲治属（购买方、乙方）与案外人重庆弗莱迪实业有限公司（出售方、甲方）签订《商铺购买协议书》。协议约定，乙方自愿向出售方购买“沙坪坝区市场F-1-M5#、4#、3#、2#、1#号铺面”该物业建筑面积约为13.71平方米（该建筑面积最终以测绘部门测绘结果为准）。(l)该物业建筑面积单价：13500元／平方米，总价：人民币185085元。(2)购买方关于该物业的付款方式：一次性付款。(3)购买该物业定金：乙方于2017年9月9日交付定金10000元整。(4)乙方实际购买该物业首期应付款（含定金）：人民币10000元整，未付余额人民币175085元整，于办理合法过户手续当天一次性付清。二、买卖条款：(1)双方签订本协议书后，在接到甲方通知三日内，请乙方须携带本物业购买协议书、定金、首期款收据、身份证（公司营业执照及法定代表人委托书）等相关证明文件及上述该物业剩余尾款，与出售方工作人员去相关部门办理过户手续。若乙方自动放弃或逾期不至，视为乙方违约，乙方对该物业所交定金不予退还，并扣除首期款的20%作为违约金；甲方解除本协议书后另行处置该物业。(2)乙方委托代理人代为办理签约手续的，代理人需出示认购方亲自授权委托书并携带本人身份证方可替认购方代办各种手续。(3)乙方对自身所提供资料的真实性及准确性负责，如需更改须以书面形式告知甲方，若因乙方提供的资料原因无法联系认购方，所造成的一切损失均由乙方承担。三、本协议一经签订，甲、乙双方应共同遵守，任何一方违约，则按合同总金额的20%支付另一方违约金。同日，原告蒲治属向重庆弗莱迪实业有限公司支付购房定金10000元。重庆弗莱迪实业有限公司向原告蒲治属出具收据一份。另查明，2017年4月24日，涉案房屋的权利人登记为重庆山巅商贸有限公司。原告蒲治属向重庆山巅商贸有限公司租赁涉案房屋。2017年9月14日，涉案房屋的权利人登记为被告特硕公司。现涉案房屋仍由原告蒲治属占有使用。案外人陈兴燕曾于2017年11月8日以重庆弗莱迪实业有限公司、特硕公司为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，陈兴燕要求重庆弗莱迪实业有限公司、特硕公司继续履行2017年9月6日陈兴燕与重庆弗莱迪实业有限公司签订的商铺购买协议书；特硕公司协助陈兴燕办理位于沙坪坝区市场F-1-E的2、3、4号商铺的房地产权过户手续；重庆弗莱迪实业有限公司支付陈兴燕违约金59940元。重庆弗莱迪实业有限公司经本院公告，公告期间届满，重庆弗莱迪实业有限公司仍未到庭应诉，本院于2018年3月9日开庭进行审理。审理中，陈兴燕提供加盖被告特硕公司印章的《委托书》，该委托书载明：“我公司预销售公司属下位于重庆沙坪坝区沙市场、农贸市场房产证号：渝20**沙坪坝不动产第**，该菜市场共计有194个摊位，具体明细见附件，房屋建筑总面积1669.1平方米。现我公司委托重庆弗莱迪实业有限公司（项目负责人陈德强）对194个摊位进行招商、预售、收取定金相关事宜。”陈兴燕主张该委托书张贴在商铺墙上。被告特硕公司质证时对《委托书》的真实性无异议，承认该委托书系其公司出具。但认为委托重庆弗莱迪实业有限公司的权利范围只限于招商、收取定金、预售，不包含签订买卖合同、定价及代替其公司约定违约责任。摊位销售的主体是其公司，而非重庆弗莱迪实业有限公司。特硕公司还认为，委托书上的“预售”是指预先寻找购买客户，“收取定金”是指代其收取预售合同的定金，而非买卖。2018年8月20日，被告特硕公司将涉案房屋沙坪坝区1－1－M－1号、1－1－M－2号、1－1－M－5号房屋转移登记至案外人陈俊林。2018年8月21日，被告特硕公司将涉案房屋沙坪坝区沙北村1－1－M－3号、1－1－M－4号房屋转移登记至案外人陈俊林。2018年8月24日，原告蒲治属将涉案房屋的剩余房款175085无交至本院暂保。上述事实，有原告举示的《商铺购买协议书》、收据、《委托书》、2018年3月9日庭审笔录，当事人的陈述，本院向不动产登记机关调取的涉案房屋户室详细情况等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本院于2018年3月9日开庭审理另案陈兴燕与重庆弗莱迪实业有限公司、特硕公司房屋买卖合同纠纷一案中，特硕公司承认《委托书》系其公司出具，对该委托书的真实性无异议，但本案开庭时，被告特硕公司否认该委托书的真实性。对此本院认为，被告特硕公司在诉讼过程作出的自认，对其具有约束的效力。现被告特硕公司无充分证据证明其承认《委托书》系其公司出具的行为是在受胁迫或者重大误解的情况下作出，且与事实不符，故本院确认《委托书》系被告特硕公司向重庆弗莱迪实业有限公司出具的。从《委托书》内容上看，被告特硕公司首先表明其有预售农贸市场194个摊位的意愿，紧接着是“委托重庆弗莱迪实业有限公司（项目负责人陈德强）对194个摊位进行招商、预售、收取定金相关事宜”内容。《委托书》中并无重庆弗莱迪实业有限公司不得签订合同的意思表示，全文意思连贯，内容明确，足以使一个理性的正常人作出重庆弗莱迪实业有限公司有权作为被告特硕公司的代理人销售摊位，并与买受人签订摊位销售合同之判断。故本院确认重庆弗莱迪实业有限公司与买受人签订摊位销售合同系在被告特硕公司授权范围内所作出。被告特硕公司抗辩《委托书》授权范围只限于招商、收取定金、预售，不包含签订买卖合同、定价及代替其公司约定违约责任的主张，不能自圆其说，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款、第二款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。因此，重庆弗莱迪实业有限公司虽然以自己的名义在委托人授权范围内与原告蒲治属签订合同，不论原告蒲治属是在签订合同时就知道受托人与委托人之间的代理关系，还是在委托人对其不履行义务时得知受托人与委托人之间的代理关系，原告蒲治属均可以向被告特硕公司主张其权利。《商铺购买协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。《商铺购买协议书》约定“双方签订本协议书后，在接到甲方通知三日内，请乙方须携带本物业购买协议书、定金、首期款收据、身份证（公司营业执照及法定代表人委托书）等相关证明文件及上述该物业剩余尾款，与出售方工作人员去相关部门办理过户手续”，该条约定虽然未明确办理过户手续的具体时间，但《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，但应当给对方必要的准备时间。被告特硕公司自2017年9月9日签订合同至原告蒲治属向本院提起诉讼，长达近十个月的时间，未通知原告蒲治属办理过户手续；且在庭审中否认《商铺购买协议书》对其产生法律约束力，是以其行为表明其不履行合同义务，故被告特硕公司的行为属违约行为，原告蒲治属有权要求被告特硕公司继续履行合同。但在2018年8月16日本院第一次开庭后，被告特硕公司明知双方的纠纷正在法院审理过程中，仍将涉案房屋出售给案外人，其行为属严重的违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本院已向原告蒲治属释明，其可以要求解除合同，并要求被告特硕公司承担违约责任，赔偿损失。但原告蒲治属坚持要求被告特硕公司继续履行双方签订的《商铺购买协议书》，即将位于沙坪坝区市场F-1-M1#、2#、3#、4#、5#过户至原告蒲治属名下。故本院对原告的蒲治属的该项诉讼请求不予支持。原告蒲治属的违约金请求是在继续履行《商铺购买协议书》基础上要求被告特硕公司承担拒绝履行办理过户登记义务的违约金。在原告蒲治属要求继续履行《商铺购买协议书》的诉讼请求得不到支持下，本院对原告蒲治属的该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第四百零二条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告蒲治属的诉讼请求。案件受理费726元，减半收取363元（原告已预交），由原告蒲治属负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  龚陵川二〇一八年十一月五日书记员  张 立