青海省德令哈市人民法院民事判决书（2018）青2802民初578号原告：卢建平，男，汉族，1974年5月24日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：邢晓玲，青海立詹律师事务所律师。被告：青海谷鸿森房地产开发有限责任公司，所在地青海省德令哈市。法定代表人：何琰，该公司总经理。第三人：德令哈鸿记煌（字号），所在地德令哈市。统一社会信用代码：×××。经营者：柴永虎，该店经理。原告卢建平诉被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司、第三人德令哈鸿记煌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢建平及其委托诉讼代理人邢晓玲，第三人经营者柴永虎到庭参加诉讼。被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢建平诉称，原、被告于2016年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于德令哈景华湾商业广场包括1幢四层C28（原C27）号商铺在内的8个商铺作价400万卖于原告，原告依约支付房款，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2016年6月29日完成了网签流程。被告于2016年6月8日与柴永珍签订景华湾商业广场1幢四层C28（原C27）号商铺的《景华湾世纪广场商铺租赁合同》，并于2017年4月15日解除该合同，根据合同法第229条：租赁物在租赁期间发生的所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定。被告应于涉案房屋所有权变动之日，即2016年7月1日起将合同中出租方的权益让给原告，故应返还原告自2016年7月1日起至2017年4月15日的租金45362.5元（4775*9.5=45362.5元）。被告于2017年4月15日与柴永虎再次签订该商铺租赁合同的行为因其无权处分而无效，其应向原告交付房屋并赔偿因侵权行为而造成的损失64462.5元（4775*13.5=64462.5元）。被告在原告诉被告（2016）青2802民初851号商品房预售合同纠纷一案判决的执行中，向德令哈市人民法院提交其于2016年4月7日与文少峰签订的虚假的景华湾商业广场1幢四层C28（原C27）号商铺《预订租赁协议》、于2016年7月14日签订《景华湾世纪广场商铺租赁合同》，于2017年4月15日与第三人经营者柴永虎终止合同后再次与柴永虎签订租赁合同，恶意侵犯原告的房屋所有权。被告恶意侵吞承租人的租金，侵犯原告的房屋所有权，滥用诉讼权利、拖延诉讼义务的行为严重侵犯原告的合法权益。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条："当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持"的规定。被告应返还其侵占原告的利益，并支付原告为此而支付的合理的律师费。综上，被告的行为违背诚实信用的民事法律原则，严重侵害了原告的合法权益。现请求被告返还原告房屋租赁损失109825元（暂自2016年7月计至2018年5月31日，4775*23=109825元，最终计至判决生效之日）；确认被告与第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎于2017年4月15日签订的《景华湾世纪广场商铺租赁合同》无效；被告向原告交付景华湾商业广场1幢四层D28（原D27）号商铺；被告支付原告律师费20000元；被告承担本案诉讼费用。原告卢建平围绕其主张，向法庭出示下列证据：1、原告身份证复印件一份，拟证实原告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》一份，拟证实原被告于2016年6月30日签订商品房买卖合同，被告将坐落于德令哈市河西八一路以北景华湾商业广场一栋四层D-27号房出售给原告，并与当日进行合同网签备案，合同编号为YS20166603的事实；3、商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份，拟证实涉案房屋与2016年6月29日完成合同签约及备案的事实；4、四层商业平面图一份，拟证实备案平面图中的D27商铺即本案涉案的D28号商铺的事实；5、（2016）青2802民初851号民事判决书一份，拟证实经德令哈市人民法院审理，判决被告向原告交付涉案房屋的事实；6、预定租赁协议一份，拟证实被告恶意向德令哈市法院执行局提交虚假的《预订租赁协议》，以证明被告与文少峰已于《商品房买卖合同》签订前的2016年4月7日签订租赁协议，约定租期为2016年4月7日至2026年4月7日，且商铺租金实行租五年免五年，依据买卖不破租赁的合同法律规定，使得原告无法取得真实的租赁权益，损害原告的合法权益的事实；7、执行案件结案通知书一份，拟证实由于被告虚假举证，导致德令哈市人民法院以租赁合同在先，买卖不破租赁，且约定无租金需执行，故中止对案件的执行的事实；8、景华湾世纪广场商铺租赁合同（柴永珍），拟证实被告向德令哈市市场监督管理局提供的备案合同显示，被告事实上于2016年6月8日将涉案房屋租赁给第三人，年租金57300元，即月租金为4775元的事实；9、景华湾世纪广场商铺租赁合同一份，拟证实被告向德令哈市市场监督管理局提供的备案合同显示，被告事实上于2017年4月15日将涉案房屋租赁给第三人的事实；10、收据两份，拟证实于2016年7月2日收取柴永珍涉案租赁押金30000元，于2017年7月11日收取柴永虎的租金11万元的事实；11、企业基本信息一份，拟证实德令哈鸿记煌工商登记经营者为柴永珍的事实；12、委托代理协议一份，拟证实原告向青海立詹律师事务所支付律师费2万元的事实。被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司未提交书面答辩意见，也未提交任何证据材料。第三人德令哈鸿记煌辩称，我是不知道原告是房屋所有权人。房租应该由原告向被告主张。经审理查明，青海谷鸿森房地产开发有限责任公司向卢建平借款，后卢建平诉至法院要求偿还本金4000000元及利息，就借款本金4000000元双方达成私下协议，青海谷鸿森房地产开发有限责任公司将八套商铺抵偿给卢建平并于2016年6月30日签订了八份《商品房买卖合同（预售）》。主要内容为，被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司将坐落于德令哈市河西八一路以北景华湾商业广场商品房1幢三层C-5号、C-6号，1幢四层D-21号、D-22号、D-23号、D-24号、D-27号、D-35号房屋出售给原告卢建平，其中第十一条："交付时间和手续，（一）出卖人应当在2016年7月10日前向买受人交付该商品房。"。上述房屋于2016年7月1日办理房屋预售登记及网签手续，登记的所有人为原告卢建平。双方在签订《商品房买卖合同（预售）》之前，原告卢建平认可被告已告知其有些已经出租，有些没有出租，具体的是哪套房屋也没有说明。另查明，关于上述《商品房买卖合同（预售）》本院于2017年1月19日依法作出（2016）青2802民初851号民事判决书，其判决被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司交付位于德令哈市河西八一路以北景华湾商业广场商品房1幢三层C-5号、C-6号，1幢四层D-21号、D-22号、D-23号、D-24号、D-27号、D-35号房屋。2016年4月7日被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与文少峰就涉案房屋签订《预定租赁协议》，租期为十年，即2016年4月7日至2026年4月6日止，租金为24900元/年，商铺租金实行租五年免五年。2016年6月8日被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司又与柴永珍就涉案房屋签订《商铺租赁合同》，租期为五年，即2016年6月8日至2021年6月8日止，用于柴永珍经营鸿记煌，并免一年物业费，免一年房租，租金57300元/年，另约定受租两年免三年；该份合同在市场监督管理局备案。2017年4月15日被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司又涉案房屋与柴永虎签订《商铺租赁合同》，租期为四年，即2017年4月15日至2021年8月31日止，约定商铺租二免两年租金为120000元，房租及保证金为140000元，此款均已交付给被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司（柴永虎租金110000元、柴永珍押金30000元）。庭审中查明，柴永珍系柴永虎姐姐，柴永虎称，柴永珍将鸿记煌店转让给自己，被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司要求重新签订合同。本院认为，关于商铺交付问题。本院依已作出生效民事法判决书，其判决被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司向原告交付案涉房屋，故原告请求被告交付商铺的意见，违背一事不再理原则，本院不予支持。关于案涉商铺租赁合同效力问题。租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力，而承租人有优先购买的权利。本案中被告将案涉商铺第一次（2016年4月7日）租赁给文少峰，租期为十年；第二次（2016年6月8日）又租赁给柴永珍，租期为五年；第三次（2017年4月15日）又租赁给柴永虎，租期为四年；被告将同一商铺多次出租给不同的自然人，并在租赁期限内将房屋出售给原告的行为，其违背诚信原则。其中第二次签订租赁合同并收取押金30000元，视为被告对第一次租赁合同已解除。关于第三次签订的租赁合同，因第二次承租人柴永珍与第三次承租人（实际经营者）柴永虎系姐弟关系，其第三人所称的将经营商铺转让后签订合同，并交付租金押金（包括柴永珍交付押金），符合社会生活及一般交易习惯，第三人的意见本院予以采信。第二次签订租赁合同时间系原、被告签订买卖合同之前，根据买卖不破租赁原则，其租赁合同有效；第三次租赁合与第二次租赁合同属于受让与转让之关系，也应认定有效；现原告请求确认第三次签订的合同无效，故而关于第三次签订的租赁合同其在第二次租赁合同期限内有效，超出合同期限范围内的，属于被告的无权处分，应认定为无效。无效期限为2021年6月9日至2021年8月31日。超出部分被告因向第三人于返还或赔偿。关于原告主张的损失问题。自然人购买不动产，其不动产的所有权及收益权均有购买人享有。原告依据第二次租赁合同约定租金57300元/年主张23个月租金为其损失，但该份合同另约定受租两年免三年，故其按此标准主张不符合实际情况，故本院不予支持。因第二次签订合同时间为2016年6月8日，原、被告买卖合同签订时间为2016年6月30日，关于案涉商铺被告因按第二次合同收取五年租赁费为114600元，但签订第三次租赁合同后已收取租赁费120000元。原告购买的案涉商铺，原告与被告之间并未约定委托经营等相关事宜，其收益应由被告支付给原告，关于第二份合同中应收取的114600元中扣除买卖合同前租赁费，（23天，租赁费为1464元）剩余部分予以返还原告，即113136元。关于原告主张的律师费，因原、被告之间并未约定律师费的承担责任，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告卢建平支付损失113136元；二、被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与柴永虎签订的《商铺租赁合同》从2021年6月9日起至2021年8月31日止期间租赁无效；三、驳回原告卢建平的其他诉讼请求。本案诉讼费2897元由被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审 判 长 李 春 业人民陪审员 黎 蓉 萍人民陪审员 张 明 海 二〇一八年十一月六日书 记 员 杨索非牙