河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0481民初1677号原告：刘国亮，男，1963年1月12日出生，汉族，住舞钢市。被告：杨维强，男，1974年7月26日出生，汉族，住舞钢市。第三人：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地舞钢市垭口温州路北段。统一社会信用代码914104811719613756。法定代表人：杨春保。委托诉讼代理人：范潇雅，女，1985年11月3日出生，汉族，住郑州市金水区。原告刘国亮与被告杨维强、第三人舞钢市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国亮、被告杨维强、第三人舞钢市飞达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范潇雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘国亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对刘国亮购买的位于舞钢市××市场街北××小区××楼××单元××楼××、××号两间商铺的强制执行，并解除对上述房屋的查封；本案全部诉讼费用由杨维强承担。事实和理由：2014年刘国亮购买飞达公司开发的位于舞钢市××市场街北××小区××楼××单元××楼××、××号两间商铺，并支付购房款55万元，随后该商铺交付刘国亮并投入使用至今已四年，其产权属于刘国亮所有。后来，因为飞达公司的原因，刘国亮一直未办理房屋过户手续，该商铺因飞达公司未履行其法定义务被法院查封。刘国亮于2018年5月8日向舞钢市人民法院提出执行异议，该院于2018年5月21日作出（2018）豫0481执异23号执行裁定，驳回薛山林的异议请求。刘国亮认为该裁定书事实基本查清，但适用法律错误，法院查封涉案商铺严重侵害自己的合法权益，故刘国亮提起本案诉讼。杨维强辩称，案涉商铺在舞钢市房管局、舞钢市国土局不动产登记中心备案中依然登记在飞达公司名下，刘国亮并未在房产管理部门进行网签或产权登记，该商铺的所有权不属于刘国亮，故应驳回刘国亮的诉讼请求。飞达公司述称，刘国亮所述属实，刘国亮与飞达公司签订有商品房买卖合同且已交纳购房款，并已装修使用，飞达公司未协助刘国亮办理产权登记并非刘国亮的原因和过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘国亮提交的证据有：1.舞钢市人民法院（2018）豫0481执异23号执行裁定书，证明刘国亮的主体资格及执行裁定书中法律适用错误；2.商品房买卖合同，证明刘国亮购买飞达公司的房屋事实；3.收据，证明2014年4月27日飞达公司向刘国亮出具的舞钢市××市场街北××小区××楼××单元××楼××、××号两间商铺购房款的收据且现金支付；4.水电费清单，证明交付完房屋后刘国亮已占有使用该商铺，水单的卡户都是刘国亮的名字。对刘国亮提交的证据，杨维强质证如下：对证据1真实性无异议；对证据2该商品房买卖合同不真实，在舞钢市国土局不动产登记中心未备案；对证据3真实性有异议，不知道刘国亮购房款的支付方式，对其真实性有疑问；对证据4该清单不确定是舞钢市××市场街北××小区××楼××单元××楼××、××号两间商铺的。飞达公司质证如下：对刘国亮提交的证据均无异议。杨维强提交的证据有：舞钢市人民法院（2018）豫0481执异23号执行裁定书，证明舞钢市人民法院应该按照该执行裁定书执行。对杨维强提交的证据，刘国亮质证如下：舞钢市人民法院执行局在（2018）豫0481执异23号执行裁定书中应依据《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，而不应依据第二十九条规定。飞达公司质证如下：对杨维强提交的证据无异议。飞达公司未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘国亮与飞达公司于2014年4月27日签订商品房买卖合同，约定由刘国亮购买飞达公司开发建设的位于舞钢市××市场街北××小区××楼××单元××楼××、××号商品房，该商品房用途为商铺，房屋建筑面积共111.58平方米，总金额55万元。同日，刘国亮将上述房款全额支付飞达公司，飞达公司向刘国亮交付房屋钥匙并实际占有使用该商铺至今。该商铺至今仍登记在飞达公司名下，本案中，飞达公司认可未为刘国亮办理产权登记的原因在飞达公司一方。2016年1月8日，本院作出（2016）豫0481民初24号调解书，内容显示：舞钢市飞达房地产开发有限公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅借原告杨维强现金460万元，年利率18%；舞钢市飞达房地产开发有限公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅于2016年1月11日前归还本金30万元及利息，本金余额430万元及利息于2016年7月11日前还清。案件受理费21800元，由舞钢市飞达房地产开发有限公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅负担。后杨维强依据该民事调解书申请强制执行，本院在执行过程中，于2016年1月13日，出具（2016）豫0481执104号执行裁定书，裁定查封飞达公司所有的位于舞钢市××大道东××北侧××小区××楼××单元××楼××、102铺（查封期限自2016年1月13日起至2018年1月12日止）。2017年11月29日，本院作出（2016）豫0481执104-5号执行裁定书，继续查封飞达公司所有的位于舞钢市××大道东××北侧××小区××楼××单元××楼××、102铺（查封期限自2018年1月12日起至2021年1月11日止）。2018年5月8日，刘国亮作为异议人就上述房屋向本院提出执行异议，请求解除对位于舞钢市××市场街北××小区××楼××单元××楼××、××号两间商铺的查封。本院于2018年5月21日作出（2018）豫0481执异23号执行裁定书，裁定驳回案外人刘国亮的异议请求。刘国亮依法提起本案执行异议之诉。另查明，河南增值税普通发票（税号：041001800104，No：05463787）、河南省政府非税收入票据（机打票号：0627887）显示：2018年6月25日，刘国亮向舞钢市天源水务有限责任公司缴纳舞钢市朱兰市场街北怡锦园小区4号楼西单元1楼门面的水费30元、污水处理费6.4元。本院认为,本案系执行异议之诉，本案的争议焦点为：刘国亮是否就本案所涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条系对无过错不动产买受人物权期待权的保护。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条系对房屋消费者物权期待权的保护。上述《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条系专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。本案中，被执行人飞达公司为房地产开发企业，且被执行的不动产亦为登记在飞达公司名下的商品房，在此情况下，《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用二十九条特别条款就自然排除适用二十八条普通条款，本案执行异议之诉，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。其次，关于刘国亮是否就本案所涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益的问题。（一）刘国亮在人民法院查封之前已就案涉商铺与飞达公司签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同虽未办理销售合同备案、网签或预登记手续，但该商品房买卖合同明确了当事人的名称、商品房基本状况、房屋价款及交付方式等内容，具备商品房买卖合同的基本要素，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法、有效；（二）刘国亮在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺，飞达公司向刘国亮交付钥匙后，案涉商铺已在刘国亮的实际控制和管理之下；（三）刘国亮已全额交付案涉商铺的全部价款，飞达公司向刘国亮出具的收据虽非正规发票，但并不影响据此证实刘国亮已履行交付房款的义务；（四）飞达公司作为案涉商铺的销售方，认可未办理案涉房屋过户登记并非归咎于买受人刘国亮，而系飞达公司证件不齐的原因。综上，刘国亮符合《异议复议规定》第二十八条的规定，在其未就案涉商铺办理产权登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但其享有的物权期待权，足以阻却对案涉房屋的执行。综上所述，刘国亮请求停止对舞钢市××市场街北××小区××楼××单元××楼××、××号两间商铺房产的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。在停止执行之时，本院（2016）豫0481执104-5号执行裁定书中关于该商铺房产的查封于本判决生效时自动失效，商铺即应解除查封。杨维强、飞达公司未被采纳的其它意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：不得执行舞钢市朱兰市场街北怡锦园小区4号楼一单元一楼101、102号两间商铺的房产。本院（2018）豫0481执异23号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由舞钢市飞达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张红鸽审 判 员  谷聪一人民陪审员  夏丹丹二〇一八年十一月二十日书 记 员  韩 飞附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。