湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0704民初1374号原告：张新建，男，1974年2月25日出生，汉族，黄石市人，住黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：黄佳，湖北思普润律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被告：鄂州市大宅房地产开发有限公司，住所地：鄂州市鄂城区南塔路。法定代表人：何国祥，该公司经理。第三人：袁绍雄，男，1954年2月10日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，原告张新建与被告鄂州市大宅房地产开发有限公司（以下简称大宅房地产公司）、第三人袁绍雄房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，于2016年10月17日作出（2016）鄂0704民初1515号民事判决，因被告大宅房地产公司不服上诉至鄂州市中级人民法院，该院裁定发回重审，本院重新组成合议庭，根据原告张新建的申请，追加袁绍雄为第三人，公开开庭进行了审理。原告张新建的委托诉讼代理人黄佳到庭参加了诉讼。被告大宅房地产公司、第三人袁绍雄经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新建向法院提出诉讼请求：1、确认原告对鄂州市文星大道荔湾西侧大宅院7楼E户型705房屋享有优先取得权。2、确认被告大宅房地产公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效。3、判令被告向房屋登记管理部门撤销上述房屋的备案登记手续，并为原告办理该拆迁安置房的备案登记手续。4、判令被告按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定向原告交付上述被拆迁安置房，并支付逾期过渡费3.5万元。5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年6月20日，原、被告签订《危房改造拆迁合同》一份，约定被告大宅房地产公司拆除原告所有的位于鄂州市××星大道××号旧综合楼东单元6层东户房屋进行改造，并安置被告开发的7楼E户型705房屋给原告。过渡费按每户每平方米3元／月的标准支付。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定履行了退房义务，被告也拆除了原告房屋。截止目前，被告未能向原告安置还建房屋，且被告将应安置给原告的房屋在房产部门备案至他人名下。故原告诉至法院。被告大宅房地产公司、第三人袁绍雄在答辩期限内未提交答辩意见。原告张新建为证实其主张，向法院提供如下证据：证据一，常住人口登记卡、身份证。拟证明原告诉讼主体资格。证据二，组织机构代码证、基本信息。拟证明被告诉讼主体资格。证据三，危房改造拆迁合同、大宅院项目拆迁户拆迁还建情况统计表、危房改造拆迁户还建名册。拟证明被告拆除原告房屋，并安置房屋给原告的事实。证据四，房产证。拟证明原告的房屋权属。被告大宅房地产公司在举证期限内未提供证据。第三人袁绍雄向法院提交书面证据，借条、商品房买卖合同、银行交易明细。拟证明袁绍雄取得房屋是以房抵款。庭审质证时，原告张新建对第三人袁绍雄提供的证据真实性无异议，但是该房屋是借款转为房屋买卖的。本案诉讼过程中，本院调取证据：2014年11月24日的债权抵押协议；2016年10月24日，袁绍雄的报案笔录。原告张新建对两份证据均无异议，证明了第三人袁绍雄与大宅房地产公司真实的法律关系是债权债务关系。经庭审质证，原告张新建提供的证据，相互印证，能反映客观事实，依法予以采信。第三人袁绍雄提供的证据，因对方当事人对其真实性未提出异议，证据真实客观，依法予以采信。本院调取的两份证据，当事人均未提出异议，依法予以采信。本院根据当事人举证、质证意见和当事人陈述，确定如下案件事实：2011年6月21日，原告张新建与被告大宅房地产公司（原鄂州市大宅房地产开发有限责任公司）签订《危房改造拆迁合同》一份，约定被告大宅房地产公司拆除原告所有的位于鄂州市××星大道××号旧综合楼东单元六层东户建筑面积为100.26平方米的房屋进行改造，并安置被告开发的7F房屋给原告，原告于合同签订后20日内搬出房屋，被告大宅房地产公司在原告搬出房屋后12个月内完成安置还建。被告大宅房地产公司按每户每平方米3元／月的标准支付原告在外租房费用，所补租房费用可预先领取三个月，其余在回迁时一起结算。合同还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按合同约定履行了退房义务，被告也拆除了原告房屋。2015年10月16日，原告与被告大宅房地产公司大宅院项目负责人何细桥就安置还建的房屋重新进行了约定，约定被告大宅房地产公司将其开发的位于鄂州市鄂城区文星大道荔湾西侧大宅院7楼E户型房屋安置还建给原告。因被告一直未将涉案房屋交付原告引起纠纷。另查明，2014年9月2日，被告大宅房地产公司向第三人袁绍雄借款50万元，第三人袁绍雄通过银行汇款方式向被告汇款475,000.00元，被告大宅房地产公司出具金额50万元的借条一张，并约定借款时间两个月，月息5分。因大宅房地产公司未按期还款，2014年11月24日，袁绍雄与大宅房地产公司签订《债权抵押协议》，约定大宅房地产公司以其开发的“荔湾西侧大宅院”项目一套商品房（房号：705）作为借款50万元的抵押物，大宅房地产公司偿还债务后，袁绍雄必须归还所抵押房屋，协议期限肆个月。同日，大宅房地产公司与袁绍雄签订《商品房买卖合同》，合同约定上述房屋以单价4000元/平方米、总价539,320.00元出售给袁绍雄。该合同在房产部门进行了网签登记。2016年10月24日，袁绍雄向鄂州市公安局鄂城分局经侦大队报案，反映“鄂州市大宅房地产开发有限公司的何细桥把我的钱骗走了”。还查明，根据鄂州市房地产交易所提供的《大宅院项目拆迁户拆迁还建情况统计表》，涉案大宅院项目房屋的编号×1号对应为B户型、×2号对应为A户型、×3号对应为D户型、×4号对应为D2户型、×5号对应为E户型，×6号对应为C户型，比如12楼A即为1202，10楼C即为1006。至庭审终结，涉案房屋仍未验收合格，不具备交付条件。本院认为，本案争议焦点是如何认定大宅房地产公司与第三人袁绍雄间的房屋买卖合同效力的问题。首先，大宅房地产公司与袁绍雄存在借贷关系，袁绍雄于2014年出借资金的事实有借条、银行汇款凭证证实；其次，2014年11月24日大宅房地产公司与袁绍雄签订的《债权抵押协议》、《商品房买卖合同》，可知涉案房屋系为袁绍雄的债权提供担保；第三，虽然法律未禁止以房抵债的行为，但以房抵债应当经过借款本息结算，并具有明确的以房抵偿的意思表示，袁绍雄无证据证实其在借款期限届满后与大宅房地产公司终止借款关系，而明确以房抵债的关系。综上所述，大宅房地产公司与袁绍雄签订《商品房买卖合同》的真实意思表示就是为袁绍雄的债权提供担保，而意思表示真实是民事法律行为有效的必备条件之一，故大宅房地产公司与袁绍雄以虚假的意思表示实施的“名为商品房买卖实为借贷担保”的民事法律行为无效，即双方签订《商品房买卖合同》无效，因袁绍雄不是涉案房屋的购房人，房屋的网签登记赖以成立的基础法律关系（商品房买卖合同关系）已丧失，故原告要求确认大宅房地产公司与袁绍雄签订的《商品房买卖合同》无效以及协助办理注销备案，属表述错误，应为注销网签，该项诉请，依法予以支持。原告张新建与被告大宅房地产公司于2011年6月21日签订的《危房改造拆迁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原告张新建依约腾退房屋，被告大宅房地产公司则应按合同约定履行还建义务，2015年10月原、被告双方重新对拆迁还建房屋进行了约定即还建房屋为705号，该行为亦没有违反法律规定，故原告张新建对涉案房屋有优先取得权，原告此项诉请，依法予以支持；其要求被告为其办理房屋备案手续的请求，依法亦予以支持。待涉案房屋符合交付条件后，被告应履行交付义务，故原告的该项请求，依法予以支持。至于逾期过渡费，因被告未依约定交付原告涉案还建房屋，原、被告仅约定过渡费3元/平方米/月，而未对逾期过渡费进行约定，故逾期过渡费仍按双方约定的过渡费标准计算，原告诉状时间为2016年4月27日，即逾期过渡费为13,535.10元（自2012年7月11日至2016年4月27日按每平方米3元／月的标准支付，面积100.26平方米），原告超出部分的诉讼请求，依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告大宅房地产公司与第三人袁绍雄于2014年11月24日签订的位于鄂州市文星路23号荔湾西侧地块住宅楼7楼705号房屋的《商品房买卖合同》无效；双方于本判决生效之日起十日内协助办理注销上述房屋的网签登记手续。二、原告张新建对被告大宅房地产公司开发的位于鄂州市文星路23号荔湾西侧地块住宅楼7楼705号房屋享有优先取得权；被告大宅房地产公司在上述房屋袁绍雄的网签登记注销后立即协助将该房屋备案至原告张新建名下。三、被告大宅房地产公司于本判决生效后十日内一次性支付原告张新建逾期过渡费13,535.10元。四、被告大宅房地产公司待涉案房屋符合交付条件之日起三十日内交付给原告张新建。五、驳回原告张新建的其他诉讼请求。本案受理费2,050.00元，由被告大宅房地产公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ：李婷审判员：梅良军审判员：周小娟二〇一八年十一月二十四日法官助理：曾凡政书记员：何欢欢