北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初45564号原告：北京易讯车联信息技术有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：孟思宏，总经理。委托诉讼代理人：杨静，北京市东卫律师事务所律师。被告：北京小鬼当家教育科技有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王莹，总经理。委托诉讼代理人：范锐，北京市贝邦律师事务所律师。原告北京易讯车联信息技术有限公司（以下简称易讯车联公司）与被告北京小鬼当家教育科技有限公司（以下简称小鬼当家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易讯车联公司委托诉讼代理人杨静与被告小鬼当家公司法定代表人王莹及其委托诉讼代理人范锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。易讯车联公司向本院提出诉讼请求：1.判令我公司与小鬼当家公司签订的租赁合同于2018年7月25日解除，易讯车联公司无需退还押金；2.小鬼当家公司支付2018年3月15日至2018年8月14日的房屋租金405000元；3.小鬼当家公司支付取暖费21000元；4.小鬼当家公司支付违约金8100元。案件受理费由小鬼当家公司负担。庭审中，易讯车联公司撤回了要求小鬼当家支付取暖费的诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为支付租金81000元。事实和理由：2017年8月1日，我公司与小鬼当家公司签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定我公司将北京市海淀区×（以下简称涉案房屋）租赁给小鬼当家公司，租金为81000元，租期为一年，按季度支付。供暖费由小鬼当家公司负担。合同签订至今，小鬼当家公司仅支付了2017年9月15日至2018年3月14日的租金，尚欠剩余租期租金及供暖费。小鬼当家公司迟延支付租金的行为构成违约，应按照合同承担不予退还押金及违约金的违约责任。被告小鬼当家公司辩称，我公司已于2018年8月13日将剩余的租金和供暖费交齐，不存在欠款事宜。我公司未按时交纳租金是因为以下原因：涉案房屋面临拆迁，易讯车联公司向我公司发函解除合同；因不能保证租期，易讯车联公司法定代表人承诺可以缓缴租金；合同履行过程中，我公司因易讯车联公司不能保证我公司正常使用涉案房屋而行使不安抗辩权和先履行抗辩权。另，易讯车联公司转租时没有产权方同意转租的书面材料，故我们的合同应为无效合同。易讯车联公司在转租时通过收取供暖费差价牟利。我公司认为合同无效的情况下，易讯车联公司应将相应获益返还给相关权利人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依照上述有效证据，本院认定事实如下：北京市海淀区×号的产权单位为北京市×研究院。2002年2月8日，北京市×研究院授权北京市×研究所对上述房产进行管理、使用和经营。其中授权期限为：“我院如不发放终止授权委托书，此委托书具有永久效力”。2004年11月29日，北京市×研究所变更为北京市×研究所有限公司。2012年1月18日，北京市×研究所有限公司变更为北京市×研究所集团有限公司。2015年10月26日，北京市×研究所集团有限公司因存续分立后成立北京市首科×研究所（以下简称××研究所）。2017年5月15日，××研究所与易讯车联公司签订《房屋租赁协议》，易讯车联公司向××研究所承租涉案房屋，租期为2017年5月30日至2018年9月30日。其中协议第十一条第一款规定：租赁期内，除非经××研究所书面同意，易讯车联公司不得将本租赁房屋部分或全部转租给他人。2017年8月1日，易讯车联公司与北京嗨皮文化交流有限公司（2017年10月20日更名为小鬼当家公司）签订《合同》，约定小鬼当家公司向易讯车联公司承租涉案房屋，建筑面积600平方米;房屋租期自2017年8月15日起至2018年8月14日止，其中：2017年8月15日至9月14日为免租期;租金标准为4.5元/日/建筑平方米，年租金985500元。支付方式：押一付三，每三个月为一个缴费区间;首期租金小鬼当家公司应在易讯车联公司交房后两个工作日内一次性支付3个月租金，以后每3个月为一个缴费段，小鬼当家公司应在下一个缴费段届至之前5天内交纳该下一缴费段的租金;押金81000元，租赁期满后，小鬼当家公司将房屋腾退给易讯车联公司，且易讯车联公司结清其应承担的费用后，将押金剩余部分返还给小鬼当家公司。双方还约定，小鬼当家公司不按照约定支付租金达15日的，易讯车联公司有权单方解除合同，收回房屋，押金不予退还。在违约部分，双方约定小鬼当家公司若出现不按照约定支付租金15日的，应按月租金的10%向易讯车联公司支违约金……。合同履行期间，小鬼当家公司按期交纳第一缴费区间租金。2018年5月25日，小鬼当家公司通过公司账户转账230000元，通过法定代表人个人账户转账13000元。2018年8月13日，小鬼当家公司通过公司账户转账345000元，现尚欠1个月租金。2018年7月23日，易讯车联公司向小鬼当家公司送达《律师函》，内容为：解除2017年8月1日签订的《北京市房屋租赁合同》，不予退还房屋押金，解除自本律师函到达贵司之日生效。该函件于2018年7月24日签收。2018年8月13日，小鬼当家公司向易讯车联公司送达《告知函》，内容为：我司于2017年12月28日收到贵司以租赁场所规划拆除为由的解除通知，但贵司并未提供任何关于政府规划拆除的文件及通知。后期与贵司沟通，贵司一直未就租期问题予以确定。1.贵司与我司签订的《北京市房屋租赁合同》自本通知书送达之日起正式解除；2.我司已将租金缴纳至2018年8月14日，其中押金81000元用于冲抵租赁期间租金，贵司可不予退还。……2018年8月14日，小鬼当家公司与××研究所就涉案房屋签订《房屋租赁协议》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.小鬼当家公司主张涉案房屋拆迁，双方协议缓缴房租，提供了2017年12月28日《解除租赁协议通知书》（以下简称解除通知书），其上载明：由于贵公司租赁房屋规划拆除，符合贵司与我司所签合同中规定的合同终止条件。现通知贵公司租赁合同终止。易讯车联公司不认可该证据的真实性，但在其后的陈述中认可于该日向小鬼当家公司发解除函。对此，本院对易讯车联公司因拆迁曾发函要求解除合同的事实予以确认；2.小鬼当家公司主张易讯车联公司在12月28日前送达过解除函件，但易讯车联公司予以否认，小鬼当家公司就此未能提交证据佐证，故本院对该事实不予确认；2.小鬼当家公司主张易讯车联公司同意其缓缴房屋租金，提供了易讯车联公司工作人员小付与该公司法定代表人王莹的微信聊天记录，内容为“2018年5月17日，小付：姐，我们孟总说跟您那边沟通好了，她跟那边物业说好了您那边能续租完一年，然后租金该交了。2018年5月18日下午3:02小付：姐，孟总说，您那边什么时候能打两个季度的租金”。易讯车联公司对聊天记录的真实性予以认可，但不认可证明目的。本院认为，根据双方的聊天记录可见两公司确因房屋拆迁事宜导致租期问题进行协商，但无法证明易讯车联公司承诺可以缓缴租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，易讯车联公司与小鬼当家公司签订的合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当遵守。庭审中，小鬼当家公司主张易讯车联公司未获得书面转租同意书而导致双方所签合同无效，对此本院认为，出租方××研究所应当知晓易讯车联公司转租房屋，其在合理期限内未提出异议，现小鬼当家公司以无书面转租同意书为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于小鬼当家公司是否违约一节，本院认为，首先，小鬼当家公司不能提交证据证明易讯车联公司同意其缓缴租金；其次，双方虽因拆迁事宜导致合同履行的不稳定，但根据合同约定，小鬼当家公司应于2017年11月10日前交纳下一缴费段的租金，故在2017年12月28日前，小鬼当家公司已处于欠交租金达15日的状态；再次，小鬼当家公司亦未就其主张的因2017年12月28日前收到过其他的解除函件才未交纳租金的事实提供证据；最后，小鬼当家公司对第四个缴费区间的租金交纳也存在延迟情况。综上，在合同履行过程中，小鬼当家公司未按时缴纳租金，已构成违约，易讯车联公司有权按照合同约定行使单方解除权，要求与小鬼当家公司解除合同。故本院确认双方签订的合同于易讯车联公司律师函送达给小鬼当家公司之日解除，现易讯车联公司要求确认其与小鬼当家公司签订的租赁合同于2018年7月25日解除，但根据庭审查明的情况，上述律师函已于7月24日签收，故本院依法确认双方的合同于2018年7月24日解除。小鬼当家公司构成违约，应当承担违约责任，现易讯车联公司主张就迟延支付租金的违约行为小鬼当家公司应承担扣除押金及赔偿违约金的责任。对此，本院认为，根据双方约定的押金返还条件、法律规定押金性质，结合小鬼当家公司的违约行为、易讯车联公司损失情况，依法判令小鬼当家公司以赔偿违约金的形式承担违约责任。合同履行中，小鬼当家公司尚欠81000元租金，现主张以押金予以折抵，对此本院不持异议。房屋租赁押金的目的在于督促承租人按照合同约定履行租赁合同、保障出租人应得收益以及弥补承租人违约给出租人带来的损失，合同终止后，应当予以退还。但本案中，双方约定如小鬼当家公司违约，易讯车联公司有权单方解除合同，小鬼当家公司交纳的租赁押金不予退还，还需按月租金的10%支付违约金，故小鬼当家公司支付的租赁押金在合同解除的情况下成为承担违约责任的一项内容。现小鬼当家公司已构成违约，应承担违约责任，但上述违约金约定明显过高，本院将根据合同解除的原因、履行情况、押金约定以及易讯车联公司的实际损失等情况酌情予以调整。就小鬼当家公司租赁期间尚欠的81000元，鉴于庭审中小鬼当家公司主张押金折抵拖欠的租金，为减少双方诉累，本院依法判令易讯车联公司应退还的押金折抵小鬼当家公司尚欠的租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告北京易讯车联信息技术有限公司与被告北京小鬼当家教育科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一八年七月二十四日解除；二、被告北京小鬼当家教育科技有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告北京易讯车联信息技术有限公司违约金8100元；三、驳回原告北京易讯车联信息技术有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3906元（原告北京易讯车联信息技术有限公司已预交），由原告北京易讯车联信息技术有限公司负担3833元，已交纳；由被告北京小鬼当家教育科技有限公司负担73元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  马潇潇二〇一八年十一月九日书记员  王成凤