浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终4899号 上诉人（原审被告）：浙江东阳中国木雕城投资发展有限公司，住所地浙江省东阳市白云街道世贸大道****。 法定代表人：陈义,系执行董事。 委托诉讼代理人：陈菊华，浙江震东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李膳成，男，1982年4月14日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 被上诉人（原审原告）：李荣芹，女，1980年3月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王俊乔，浙江国翔律师事务所律师。 上诉人浙江东阳中国木雕城投资发展有限公司（以下简称木雕城公司）为与被上诉人李膳成、李荣芹商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初14599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人木雕城公司的上诉请求：撤销原审判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定涉案房屋于2017年5月26日才符合交房条件，无事实和法律依据。理由如下：一、根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条所约定的涉案商品房交房条件，系工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。东阳市建筑业管理局于2017年2月28日对涉案房屋所在地块已经颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》。根据该备案表载明，包括竣工验收报告、建设工程许可证、规划部门出具的认可文件在内的15项竣工验收备案文件均已于2017年2月28日交由东阳市建筑业管理局收讫。上述证据足以证明上诉人在2017年2月28日就已经符合交房条件。此外，上诉人也已经按照合同相关约定，履行了房屋的实际交付手续。二、《浙江省商品房买卖合同》第九条第2项所载明的“取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”，已包含在该条第一项所载明的文件中。因为《房屋建筑工程竣工验收备案表》中的“工程竣工验收备案文件目录”中第9、10、11项文件资料就是该合同第九条第2项载明的文件资料。三、上诉人提供的“建字第330783201500004号”《建设工程规划许可证》就是《浙江省商品房买卖合同》第九条第2项所载明的“取得法律、行政法规规定应当由规划部门出具的认可文件”，而该许可证上诉人是在2015年取得的，并且按该规划所建成的商品房，最终也取得了规划部门的核实确认。所以不能以被上诉人提供的规划核实确认书的落款时间来认定符合交房条件的时间。四、至于被上诉人提供的规划核实确认书的落款时间为“2017年5月25日”，根据上诉人庭审中提交的证据可见，上诉人已经在竣工验收备案前向规划部门申请规划审核，且规划部门迟迟未下发正式的规划审核确认书的原因，也与涉案房屋所在小区的规划指标等并无实质的关联性，也仅仅系因小区外市政配套等原因所致，上诉人在规划审核迟迟未确认的过程中，并无实质过错。五、即使上诉人在完成政府审批过程中存在行政过错，上诉人承担的也应该是政府部门的行政处罚，而不应作为法院判决认定上诉人承担民事违约责任的依据。六、2013年出台的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，并未规定在规划核实确认前组织竣工验收的建设工程不得予以竣工验收备案。所以，一审判决以“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”为由，认定“规划核实确认书”属于“法律规定的应当由规划部门出具的认可文件或准许使用文件”，并因此以“规划核实确认书”的落款时间认定为符合交房条件的时间，是完全错误的。七、被上诉人于2017年9月8日与我方办理的商品房交接书中写明：出卖人属按时向买受人交付商品房，据此，足以认定，对方当事人认可我方不存在逾期交房的违约行为。八、被上诉人于2017年9月8日才交清房差款4477元，根据双方所签订的商品房买卖合同及附件8第一条第三款的规定，在2017年9月8日我方才有义务交房，所以，在2017年9月8日交房均不属于逾期交房。 被上诉人李膳成、李荣芹答辩称，1、依据上诉人与被上诉人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第9条，关于交付期限以及条件，双方约定如下：出卖人应当在2017年3月1日前将符合下列各项条件的商品房交付给买受人手中，其中第一项和第二项如下：第一项建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证，第二项取得法律行政法规规定应当由规划公安消防环保等部门出具的任何文件或准许使用文件。而上诉人是在2017年5月26日才取得涉案工程的浙江省建设工程规划核实确认书。依据《中华人民共和国城乡规划法》第45条之规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，也即本案所涉房屋在2017年5月26日才可以组织竣工验收，并经竣工验收合格后才符合交房条件。2、上诉人主张2013年出台的《房屋建筑和市政基础设施施工工程竣工验收规定》并未规定在规划核实确认前组织竣工验收的建设工程不得予以竣工验收备案的理由不能成立。该规定第5条第11项非常明确的规定了法律法规规定的其他条件。而《中华人民共和国城乡规划法》第45条是明确对什么时候组织竣工验收作出了详细规定。3、关于房差款问题。房差款是由于房屋面积跟合同约定有误差而进行的补偿，被上诉人已经按原来的合同约定支付了房差款，至于因面积相差而补缴房差款并不属于上诉人提到的不能按时缴纳的费用，因此，上诉人仍应当将符合交付条件的商品房交付给被上诉人。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李膳成、李荣芹向一审法院起诉请求：1、被告支付原告违约金65768元（以购房款865369元为基数，按每日支付购房款的万分之五计算，自2017年3月2日起暂算至2017年8月1日为65768元，此后违约金仍按上述约定计算至实际交付商品房之日止）；2、案件诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：一、房屋买卖合同的签订时间：2016年5月26日。二、房屋地点：东阳市白云街道江滨南街927号1单元702室。三、合同约定房屋面积：133.38平方米。四、房屋价款：865369元。五、房价款支付方式：原告于2015年5月26日支付首付款465369元整，余款400000元以银行按揭方式支付，并应在被告通知之日起七日内原告到银行提交完备的贷款申请资料，原告按揭贷款，须符合银行按揭贷款资格审查，不符合规定或超出案件贷款最高限额的，原告必须在收到被告相关通知之日起15天内一次性付清余款。否则，原告需按本合同第八条的约定承担违约责任。六、房屋交付期限及条件：被告应当在2017年3月1日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定你给应当由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。七、被告逾期交付的责任：逾期交房不超过90日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付以已交房价款万分之5的违约金。八、房屋竣工、备案情况：涉案商品房所在的中国木雕文化博览城二期B地块三期高层办公及住宅工程于2017年2月24日由东阳市建设工程质量安全监督站出具《工程质量监督报告》，等级合格；2017年2月28日，涉案商品房所在工程向东阳市建筑业管理局进行竣工验收备案，后者确认工程水、电、路配套设施完成、规划、公安消防、环保、人防工程等验收备案文件已于2017年2月28日收讫，同意备案。另查明，被告于2017年5月26日取得涉案工程《浙江省建设工程规划核实确认书》。 原审法院认为，本案争议焦点为被告是否逾期交房构成违约？双方在《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，被告交付的商品房应满足的条件之一为取得法律、行政法规规定应当由规划部门出具的认可文件或准许使用文件。而根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”，故《浙江省建设工程规划核实确认书》应属于前述“法律规定的应当由规划部门出具的认可文件或准许使用文件”。被告于2017年5月26日取得涉案工程的《浙江省建设工程规划核实确认书》，应认定涉案房屋于2017年5月26日符合交房条件，故被告逾期交房构成违约。经计算，涉案房屋于2017年5月26日符合交房条件，自违约之日2017年3月2日计算到2017年5月25日，逾期交房共85日，按合同约定应按日万分之三的标准计算违约金，计22066.91元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告浙江东阳中国木雕城投资发展有限公司应于判决生效之日起三日内支付原告李膳成、李荣芹逾期交房违约金22066.91元。二、驳回原告李膳成、李荣芹的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元（已减半收取），由原告李膳成、李荣芹负担480元；由被告浙江东阳中国木雕城投资发展有限公司负担242元。 二审中，上诉人木雕城公司提供如下证据：证据一、《商品房交接书》1份，证明该交接书第二条写明了出卖人属按时向买受人交付商品房，证实两被上诉人确认上诉人不存在逾期交房的违约行为，且被上诉人直到2017年9月8日才交清房差款4477元，所以上诉人到2017年9月8日才有交房义务。证据二、《浙江省商品房买卖合同》及附件，证明按照合同第八条及附件，在被上诉人交清购房款（包括房差款）、逾期付款违约金前，上诉人有权不交付房屋，不承担逾期交房的违约责任；按该合同第十一条、第十二条规定，被上诉人应在收到上诉人寄送的入伙通知书后，按时交清房差款，否则被上诉人不承担逾期交房违约责任。证据三、银行凭证、POS交易凭条、入账通知、增值税普通发票。证明被上诉人在2017年9月8日才交清房差款等房款。证据四、徐礼水的《商品房交接书》，证明买受人如果对该交接书中内容不认可有权进行修改，因此，被上诉人所主张的属于无效格式条款的观点不成立。 被上诉人李膳成、李荣芹发表如下质证意见：对证据一、二、三的真实性无异议，对证明目的有异议。面积差异在2017年9月8日才经双方在《商品房交接书》中进行确认，被上诉人作为买受人在2017年9月8日支付房差款，完全符合其义务，上诉人不能将面积计算失误的责任推卸给被上诉人。被上诉人在确认面积差额及金额当日就交付了房差款，其他购房款也依据合同第七条第3种方式支付，被上诉人交付房款并无违约，上诉人应当按照商品房买卖合同的约定交付房屋。房屋交接书中的格式条款，系上诉人为规避法律风险而自行打印，上诉人混淆了“按时交付”和“将符合交付条件的房屋交付”两个概念。合同第九条明确约定了交付条件，而上诉人在2017年5月26日前并不符合交房的条件。对证据四、上诉人未提供原件，真实性无法确认。如果是真实的，也不属于新证据。徐礼水属于个案，他法律意识比较强。上诉人提供这么多交接书，只有徐礼水划掉了，其他人并没有这么强的法律意识。 对上诉人的证据，本院认证如下：对证据一、二、三的真实性予以认可，对于房差款的缴纳与上诉人是否需要承担违约责任的关系，应综合本案案情加以认定。对证据四、与本案无直接关联。 被上诉人在二审中未提供新证据。 经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在2017年3月1日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：……2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”，故《浙江省建设工程规划核实确认书》应属合同约定的“法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”，木雕城公司于2017年5月26日取得案涉工程的《浙江省建设工程规划核实确认书》，应认定案涉房屋于2017年5月26日符合交房条件，木雕城公司逾期交房构成违约。对于《商品房交接书》中载明的“出卖人属按时向买受人交付商品房”的条款，一方面不符合前述有关上诉人逾期交房的事实认定，另一方面，该条款属于格式条款，具有免除上诉人作为提供格式条款一方义务、排除对方当事人权利的特征，故该条款属于无效条款，不能成为上诉人免除违约责任的依据。针对上诉人基于房差款交付而提出的上诉理由，根据双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条约定，对于合同约定面积与产权登记面积有差异而进行处理的时间是在“商品房交付后”，故房差款的交付时间并不构成上诉人延迟交房的理由。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人木雕城公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费352元，由上诉人浙江东阳中国木雕城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  金 桦 审 判 员  周楚臣 审 判 员  杜月婷 二〇一八年十一月二十六日 代书记员  钟李钰