山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终6851号上诉人（原审被告）：平阴茂昌世纪置业有限公司，住所地平阴县。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：王洋，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝令，山东豪才律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：廉娟，女，1983年9月11日出生，汉族，住平阴县。被上诉人（原审原告）：郑盛军，男，1973年12月26日出生，汉族，住平阴县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：孔雷，江苏苏通律师事务所律师。上诉人平阴茂昌世纪置业有限公司因与被上诉人廉娟、郑盛军商品房销售合同纠纷一案，不服平阴县人民法院（2017）鲁0124民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。平阴茂昌世纪置业有限公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，改判驳回廉娟、郑盛军的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案诉讼费、送达费等费用由廉娟、郑盛军承担。事实和理由：一、一审法院错误地认定廉娟、郑盛军诉讼请求未过诉讼时效。平阴茂昌世纪置业有限公司与廉娟、郑盛军于2013年7月20日签订《商品房买卖合同》，约定其于2014年3月31日前将涉案房屋交付买受人。该房屋的实际交付时间是2014年4月26日，廉娟、郑盛军到平阴茂昌世纪置业有限公司办公现场验房并办理交房手续，同时在《物业交接书》上签字捺印。因此，廉娟、郑盛军在2014年4月26日就已经明知涉案房屋迟延交付的事实，但其直到2017年7月25日才向人民法院起诉索要违约金，时间间隔长达三年零三个月，已过诉讼时效。一审法院一方面认定廉娟、郑盛军在2014年4月26日已知逾期交房的事实，另一方面又认定其的诉求未过诉讼时效，前后矛盾。二、一审法院对涉案房屋的交付时间认定不清。廉娟、郑盛军在2014年4月26办理完房屋交接手续后，已经将房屋出租并投入使用，因此涉案房屋的交付时间应当是在2014年4月26日。廉娟、郑盛军与案外人签订有《商铺委托合同》，将涉案商铺出租给案外第三人，其合同约定的租赁期限为“自开发商将本物业实际交付甲方之日一个月后起，计算委托租赁期限为36个月”。在平阴茂昌世纪置业有限公司将房屋交付廉娟、郑盛军后，廉娟、郑盛军立即将房屋租给了案外第三人，因此应当认为涉案房屋在2014年4月26日已经由廉娟、郑盛军实际掌控使用并收益，其称平阴茂昌世纪置业有限公司在2017年才向其交付房屋没有任何事实依据。三、平阴茂昌世纪置业有限公司虽然迟延交房房屋，但依约不应承担违约责任。按照平阴茂昌世纪置业有限公司与廉娟、郑盛军签订的《商品房买卖合同》，平阴茂昌世纪置业有限公司逾期交房超过31天才按照每日万分之二支付违约金。平阴茂昌世纪置业有限公司的交房时间是2014年4月26日，距合同约定的2014年3月31日交房日期仅差25天，一审法院判令其支付违约金没有合同依据。廉娟、郑盛军辩称，一、平阴茂昌世纪置业有限公司相类似案件已经经过一审、二审审理，仍以相同理由提起上诉，就是拖延时间。（2017）鲁0124民初1473号民事判决书判决平阴茂昌世纪置业有限公司承担违约责任，支付违约金，平阴茂昌世纪置业有限公司不服上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。该终审的案件与本案除诉讼主体、涉案金额不同外，其余方面均相同，平阴茂昌世纪置业有限公司为了拖延支付违约金，其又以相同理由提起上诉，不应获得法院支持。二、该案一审起诉时未过诉讼时效。平阴茂昌世纪置业有限公司在一审开庭时才将涉案房屋竣工验收备案文件出示给廉娟、郑盛军，廉娟、郑盛军才得知涉案房屋于2014年9月25日才通过竣工验收备案，即廉娟、郑盛军在一审开庭时才得知权利被侵害，所以一审起诉未超过诉讼时效。涉案房屋交付时间为2014年9月25日。虽然平阴茂昌世纪置业有限公司在2014年4月26日与廉娟、郑盛军签订了物业交接书，但涉案房屋在2014年9月25日才通过竣工验收备案，也即此时涉案房屋才通过消防验收，涉案房屋在2014年9月25日才具备交房条件，双方在2014年4月26日签订物业交接书，交房的行为违反了消防法强制性规定，该行为无效。涉案房屋交房行为应认定为2014年9月25日。平阴茂昌世纪置业有限公司延迟交房应当承担违约责任。涉案房屋交房时间认定为2014年9月25日，距离合同约定交房时间2014年3月31日已经超过31天，符合合同规定的承担违约金的条件，理应承担违约责任。廉娟、郑盛军向一审法院起诉请求：1.依法判令平阴茂昌世纪置业有限公司支付逾期交房违约金63000元（自2014年5月1日至2017年5月30日，共1125日，每日购房款万分之二为56元）；2.由平阴茂昌世纪置业有限公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月21日，原告郑盛军、廉娟与被告平阴茂昌世纪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，由原告购买被告平阴茂昌世纪置业有限公司开发建设的位于平阴县翠屏街以北、榆山路以西茂昌银座新天地一期东部综合体地下一层商业用房住宅楼一处；被告平阴茂昌世纪置业有限公司应在2014年3月31日前将取得建筑工程验收备案文件的商品房交付原告使用；被告平阴茂昌世纪置业有限公司逾期交房超过90日后，自合同规定的最后交付期限的第31天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告平阴茂昌世纪置业有限公司交纳购房款278497元。2014年4月26日，被告平阴茂昌世纪置业有限公司向原告发送物业交接书一份，主要内容为：鉴于原告所购商铺已具备交房条件，可以交房，双方均同意签署本物业交接书，双方确认该物业已正式交付。原告张宁在物业交接书上签字。但未实际交付涉案房屋。2014年9月25日涉案工程通过平阴县住房和城乡建设管理委员会的竣工验收备案。一审法院认为，原告郑盛军、廉娟与被告平阴茂昌世纪置业有限公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实一致，且不违背法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告足额向被告交纳了购房款，被告平阴茂昌世纪置业有限公司未按照合同约定期限于2014年3月31日前交房，虽然双方于2014年4月26日签订了物业交接书，但涉案房屋于2014年9月25日才通过竣工验收备案，即2014年9月25日才具备交房条件，其迟延交房的行为，已构成违约，理应承担违约责任。关于违约责任的赔偿计算标准，原告郑盛军、廉娟主张按照合同约定的购房款278497元的每日万分之二予以计算，自2014年5月1日至2017年5月30日，共1125日，每日为56元，共计63000元；经审查，一审法院认为涉案房屋于2014年9月25日通过竣工验收备案，结合原告已签署物业交接书这一事实，故一审法院认定，涉案房屋的交付日期为2014年9月25日，违约金应自2014年5月1日起计算至2014年9月25日止，共147日，按每日56（278497*2/10000）元，共计8232元。被告辩称原告之诉应自2014年4月26日起计算诉讼时效，现已达三年，诉讼时效已过期，经审查，一审法院认为，至开庭时被告平阴茂昌世纪置业有限公司才将竣工验收备案文件出示给原告时，原告才知晓涉案房屋具备交房条件这一事实，故被告辩称的理由不能成立，一审法院不予支持。判决：一、被告平阴茂昌世纪置业有限公司于判决生效后十日内给付原告张宁逾期交付房屋违约金8232元。二、驳回原告张宁的其他诉讼请求。如被告平阴茂昌世纪置业有限公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，送达费120元，共计808元，由原告张宁负担663元，被告平阴茂昌世纪置业有限公司承担145元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。平阴茂昌世纪置业有限公司向法庭提交证据：建筑工程竣工验收报告原件及复印件一份，来源于平阴县档案管，欲证明涉案房屋已于2014年8月25日完成四方验收，已经达到法律规定的交房标准。经质证，廉娟、郑盛军对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为不能证明房屋已经达到法律规定的交房标准，房屋未经消防验收，而消防法对于房屋验收的标准属于法律强制性规定，应服从消防法律规定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、平阴茂昌世纪置业有限公司是否承担违约责任；二、廉娟、郑盛军主张权利是否超过诉讼时效；关于焦点一，平阴茂昌世纪置业有限公司是否承担违约责任。双方当事人于2013年7月20日签订《商品房买卖合同》，合同合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务。合同约定平阴茂昌世纪置业有限公司应当在2014年3月31日前将取得建筑工程验收备案文件的商品房交付使用，该约定不违反法律规定，合法有效。涉案工程于2014年9月25日通过验收备案，由平阴县住房和城乡建设管理委员会出具“平阴县建筑工程竣工验收备案书”。而平阴茂昌世纪置业有限公司于2014年4月26日将涉案房屋向廉娟、郑盛军交付使用。对此，双方当事人争议的焦点为平阴茂昌世纪置业有限公司在未取得涉案工程竣工验收备案书的情况下即向廉娟、郑盛军交付房屋，是否符合合同约定和法律强制性规定。关于商品房交付条件的理解问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。因此，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故，建设工程竣工验收备案文件（备案单、备案书或备案表等）是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。平阴茂昌世纪置业有限公司在未取得涉案工程竣工验收备案书的情况下即向廉娟、郑盛军交付房屋，既不符合合同约定亦不符合法律、行政法规的强制性规定，不能视为履行了按期交房的义务，不能免除逾期交房的违约责任，一审法院认定违约金计算至2014年9月25日，事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。关于焦点二，廉娟、郑盛军主张权利是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。平阴茂昌世纪置业有限公司向廉娟、郑盛军交付房屋时，未取得涉案工程竣工验收备案书，但未提交证据证明其已告知涉案工程尚未进行竣工验收备案的事实，廉娟、郑盛军自本案一审起诉时方知道权利受到侵害，故平阴茂昌世纪置业有限公司关于诉讼时效的抗辩理由不成立，一审未予支持，符合法律规定。综上所述，平阴茂昌世纪置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1376元，由上诉人平阴茂昌世纪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一八年十一月二十一日书记员  李在利