重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初8489号原告：谢志明，男，1959年11月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告：唐萍，女，1960年11月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆中德建设工程有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇城南路**，统一社会信用代码91500240762652566F。法定代表人：陈永江，董事长。委托诉讼代理人：罗应龙，男，该公司职工。原告谢志明、唐萍与被告重庆中德建设工程有限公司（以下简称：中德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日受理后，依法适用简易程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告谢志明、唐萍，被告中德公司的委托诉讼代理人罗应龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢志明、唐萍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金36747.60元（自2013年12月31日起至2018年9月14日止，按日支付已付房款万分之一的违约金），并按中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金；2、要求被告立即办理房产证手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买坐落于重庆市万盛区鱼清路（中亿·凤凰城）商住房（房价款为226059元），按本合同第九条关于逾期交房的违约责任，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向乙方支付违约金。合同约定被告于2013年12月31日交房，但被告至2018年9月12日都未将房产证办理下来，逾期1626天，被告应支付逾期办证违约金36747.60元。现原告要求被告立即办理房产证手续，且多次找被告协商违约金一事，被告置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中德公司辩称，合同约定了房屋预测面积，中德公司于2015年支付原告1万多元的面积差价，但实测面积报告出来后，原告还应补交9124.67元的房款，且原告未交契税3562元、办证费371元，故被告才未为原告办理产权证。合同有约定办证的前提条件是将所有费用缴清。原告主张违约金的计算方法有问题，违约金的计算在合同中有明确约定。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月28日，谢志明、唐萍与中德公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，谢志明、唐萍（乙方）购买由中德公司（甲方）开发建设的位于重庆市万盛经开区鱼清路（中亿·凤凰城）1幢1单元XX号商品房1套；房屋建筑面积为56.40平方米，套内面积为50.54平方米，分摊建筑面积为5.86平方米；房屋总价款为226059元，签合同时缴纳首付款86059元；余款140000元向中国农业银行万盛支行申请按揭贷款等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2013]预字第（026）号。”该合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”同日，中德公司（甲方）与谢志明、唐萍（乙方）就该商品房买卖合同签订《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》。该补充协议第一条载明：“本商品房买卖所产生的各项税费应由甲乙双方按规定各自承担，合同中的甲方所列总房款中未含物业专项维修基金及规定的甲方代扣代缴的税费（以实际发生金额为准、据实结算）。税费由乙方在签订正式合同时一次性缴清。”该补充协议第三条载明：“商品房交付后，若该房屋的实测套内建筑面积和公共分摊建筑面积与合同约定的套内建筑面积和公共分摊面积误差双方据实结算房价款。根据该合同及补充协议规定，若甲方应返还乙方面积差价款的，甲方应于乙方收到产权证面积60日内进行面积差价款结算，面积误差双方据实结算，互不承担违约责任。”该补充协议第五条载明：“双方一致同意产权证办理时间为交房之日起180个工作日内取得产权登记受理单。若因国土房管部门的原因导致延期办理产权登记手续，甲方不承担责任。”合同签订之后，中德公司于2014年12月25日向谢志明、唐萍交付了上述房屋，但至今未向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，亦未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2018年9月14日，谢志明、唐萍以中德公司逾期办证已构成违约为由诉至法院，要求判如所诉。庭审中，谢志明、唐萍向本院提交收据、发票联拟证明其缴纳费用情况。2014年12月4日出具的发票联记载谢志明、唐萍缴纳购房款86059元。收据记载谢志明、唐萍于2015年6月5日缴纳房屋面积差价款10000元。中德公司提交的2013年3月1日的收据记载谢志明缴纳XXXX号房屋购房保证金20000元；2013年3月11日的收据记载谢志明缴纳XXXX号房屋购房款69821元、大修基金3120元；2015年1月14日的领款申请单记载中德公司退还谢志明、唐萍XXXX号房屋购房款11621元。中德公司认可已收到谢志明、唐萍的按揭贷款140000元。另查明，2015年3月23日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院万盛经济技术开发区房屋测量所出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》，载明中亿·凤凰城1幢1单元第XX楼X号房屋套内面积53.09平方米、分摊面积6.07平方米、建筑面积59.16平方米。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》、购房款发票联、收据、接房通知书、《重庆市房产面积竣工测算报告书》、领款申请单等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。本院认为，谢志明、唐萍与中德公司于2014年3月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》的约定，中德公司应当在案涉房屋实际交付使用之日起180个工作日内取得产权登记受理单。中德公司于2014年12月25日将案涉房屋交付给谢志明、唐萍，故中德公司应在2015年9月10日内向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。中德公司逾期未办理，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故应从逾期之日（2015年9月11日）起至2018年9月14日止，共计1100天，按日向谢志明、唐萍支付已付房价款（226059元）万分之零点一的逾期办理不动产权证书违约金共计2486.65元（2.26059元/天×1100天）。中德公司拒不提交办理房地产权证的申请，是不正当阻止条件成就的行为，故合同约定的支付条件视为已成就。关于谢志明、唐萍要求中德公司支付滞纳金的诉讼请求，因无合同约定，亦无法律规定，本院不予支持。谢志明、唐萍要求增加违约金，但没有提供证据证明其实际损失，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于中德公司辩称系谢志明、唐萍未缴清房款、契税、办证费的原因，才导致其未办理案涉房屋产权登记手续的意见，本院不予采信。理由如下：1、《重庆市商品房买卖合同》约定案涉房屋总价款226059元，结合谢志明、唐萍提交的发票联载明缴纳的购房款86059元及中德公司认可已收到的按揭贷款140000元，能确认谢志明、唐萍已支付合同约定购房款226059元。2、根据商品房买卖的交易习惯，中德公司作为开发商熟知商品房买卖过程中产生的相关税费金额，谢志明、唐萍作为买房人一般是根据开发商要求的金额预交相关税费；中德公司提交的收据载明谢志明、唐萍于2013年3月缴纳案涉房屋的款项为92941元（20000元＋69821元＋3120元），扣除签订合同时中德公司要求缴纳的首付款86059元、大修基金3120元后，仍有余款3762元。中德公司未提供证据证明收取3762元的款项性质，可视为谢志明、唐萍在签订合同时交纳的税费。3、按常理，若谢志明、唐萍尚欠契税、办证费，中德公司会先抵扣契税、办证费后再退还剩余款项，但中德公司于2015年1月14日退还谢志明、唐萍面积差价款11621元，现又以谢志明、唐萍尚欠契税、办证费为由拒绝办理产权登记手续，不符常理。4、根据交易习惯，谢志明、唐萍一般是根据中德公司要求的金额缴纳款项，谢志明、唐萍已于2015年6月5日缴纳面积差价款10000元，现中德公司未提供证据证明实际发生的税费金额、房屋面积差价款金额且已通知谢志明、唐萍还应补交税费、房屋面积差价款，其责任在中德公司。5、合同补充协议约定中德公司代扣代缴的税费以实际发生金额据实结算、房屋面积差价款据实结算，中德公司可以凭税费正式发票及其他相应证据与谢志明、唐萍结算实际产生的相关税费、房屋面积差价款，多退少补，不影响其履行办理产权登记手续义务。故中德公司应按合同约定履行向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理案涉房屋房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆中德建设工程有限公司于本判决生效后十五日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理坐落于重庆市万盛经开区鱼清路（中亿·凤凰城）1幢1单元XX号房屋房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、被告重庆中德建设工程有限公司于本判决生效后十五日内支付原告谢志明、唐萍逾期办理不动产权证书违约金2486.65元；三、驳回原告谢志明、唐萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元，减半收取359元，由原告谢志明、唐萍负担319元，被告重庆中德建设工程有限公司负担40元(此款原告已预交，限被告于本判决生效后15日内直接支付原告40元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  张水林二〇一八年十一月二十日书记员  杨维静