安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0881民初3911号原告:黄迎春,女,1978年1月27日出生,汉族,住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告:桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道盛唐南路东侧金瑞古井大酒店****101，统一社会信用代码91340881553251600N。法定代表人：潘太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。原告黄迎春与被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄迎春委托诉讼代理人罗平，被告金瑞古井大酒店委托诉讼代理人耿仁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄迎春向本院提出诉讼请求：1、确认原告黄迎春对金瑞名城小区A6-1001室房屋享有所有权；2、判令被告立即为原告黄迎春办理金瑞名城小区A6-1001室房屋的不动产权证书，并将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；3、判令被告支付逾期办证违约金100000元；4、判令被告承担本案律师代理费用2000元。事实和理由：被告系依法注册设立的自然人独资企业，经营范围包括房地产开发、餐饮服务、住宿等。2011年10月12日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号201103269）一份，双方约定：原告购买被告开发的位于桐城市盛唐南路的金瑞名城小区A6-1001室房屋，总价款为520271元；2012年11月18日前，被告应将验收合格的商品房交付原告使用；商品房交付使用后90日内，被告应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。同时，双方还就房屋面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、保修责任、争议解决等内容进行了约定。商品房买卖合同签订当日，原告向被告交付首付款220271元，余款300000元办理按揭贷款。之后，被告按照合同约定在2012年11月18日前向原告交付了商品房。由于被告一直未能协助原告办理房地产权属证书，至今仍未办理房屋权属登记，双方由此产生纠纷。2016年10月24日，被告向全体金瑞名城小区业主出具承诺书，承诺书内容为：“由于我公司原因给各位业主房产证、土地证办理造成延误，在此深表歉意，现经我公司股东会议讨论决定，对金瑞名城小区各位业主承诺在2017年（农历）正月三十日前将土地证、房产证保证能正常办理，如再延期，我公司愿以同期物业管理费全部免除作为补偿，请求各位业主谅解，特此承诺”。因原告未能履行该承诺，2018年2月10日，被告再次向金瑞名城其中20户业主出具承诺书承诺，如2018年12月30日前未能给该20户业主办理好房屋不动产证，则自愿给予该20户业主（每户）补偿50000元，并且继续办理相关证件。原告就被告违背合同义务事项与被告交涉，至今无果。原告认为，被告的上述行为构成严重违约，应按合同约定承担违约责任。故原告具状诉至法院，请求法院判准原告的全部诉讼请求。桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司对原告主张的本案事实无异议，但认为涉案房屋产权登记正在积极办理中，同时提出，涉案合同已明确约定被告逾期办证的违约责任为原告退房，被告退款并承担赔偿损失，并无其他约定。原告主张被告支付违约金、承担律师代理费用无任何法律依据。请求法院依法驳回原告第三、四项诉讼请求。本院认为，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司承认原告黄迎春在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为被告是否承担逾期办证违约金及律师代理费用。关于被告是否承担逾期办证违约金。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应为合法有效，双方均应严格遵守。原告作为买受人已经依约支付购房款，被告作为出卖人，应按照合同约定协助原告办理房屋权属证书。因被告原因，原告在使用房屋数年后仍未能办理房屋权属登记，被告行为已构成违约，应依法承担违约责任。故本院对原告要求被告立即办理金瑞名城11-1003室房屋的不动产权证书，并将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求予以支持。违约金应是合同债务人在不履行或不适当履行合同义务时，向对方支付一定数额的金钱，以填补守约方损失为主要功能。违约金作为承担违约责任的方式，须源于双方合同中的约定，如当事人在合同中没有约定或约定不明确的，则不能适用违约金，但可以主张赔偿实际损失。本案中，双方已经明确约定被告逾期办证的违约责任为原告退房，被告退款并承担赔偿损失，并无其他约定。原告主张被告应支付违约金，并向本院提交被告出具的承诺书，因承诺书中承诺的对象仅为与被告签订合同的20户业主，而不是全体业主，原告提交的承诺书系复印件，原告是否为20户业主之一其未能举证证明。故原告要求被告支付逾期办证违约金80000元的诉讼请求缺少法律依据，本院不予支持。由于支付违约金并非承担违约责任的唯一方式，如原告提供证据证明因被告逾期办证造成实际损失，可另行主张权利。本案审理中，被告向本院提交书面承诺，将采取一切措施解除土地证的抵押，以协助业主办证；如在法院判决确定的办证期限届满后仍未能办证，被告愿按照双方合同第15条约定，即使业主不选择退房，按原告已付购房款的1%支付违约金。该承诺系被告真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，本院予以确认。关于被告应否承担律师代理费用。原告主张被告应支付本案律师代理费用，但现行法律并未明确规定律师代理费用应由败诉方负担，原、被告双方签订的房屋合同中也未就被告违约后，原告因提起诉讼所产生的律师代理费用进行具体约定，审理中，原告亦未提供律师代理费票据。故对原告要求被告承担律师费用2000元的诉讼请求，不予支持。关于原告第一项诉求要求对涉案房屋进行确权，因该项请求不属于人民法院民事案件受理范围，本院已依法裁定驳回起诉。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司须于本判决生效后三十日内协助原告黄迎春办理金瑞名城A6-1001室房屋的不动产权证书。如在本判决确定的被告履行协助办证义务期限届满后，由于被告原因导致不动产权证书仍未办理的，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司应于办证期限届满之次日，按照已付购房款的1%，向原告黄迎春支付迟延履行违约金；二、驳回原告黄迎春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告黄迎春与被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司各负担575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  张卫东二〇一八年十一月二十六日书记员  雷珊珊附相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。