北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初37692号原告王俊文，女，1989年9月7日出生，汉族，中国石油勘探院职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人黄凌鹄，北京市中唐律师事务所实习律师。被告周宇坤，男，1963年2月5日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。第三人吴咏梅，女，1968年2月2日出生，汉族，邮政科学研究规划院职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人胡叶青，北京市智正律师事务所律师。原告王俊文（以下称姓名）与被告周宇坤（以下称姓名）、第三人吴咏梅（以下称姓名）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王俊文及其委托代理人张洪昌、黄凌鹄，吴咏梅的委托代理人胡叶青到庭参加了诉讼。周宇坤经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。王俊文向本院提出诉讼请求：1、确认王俊文与周宇坤于2016年2月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效。二、判令周宇坤返还给王俊文已支付定金10万元。3、判令周宇坤支付给王俊文违约金81．6万元。4、判令周宇坤赔偿给王俊文房屋差价250万元。5、判令周宇坤赔偿给王俊文房屋租金损失共计5．2万元（其中2016．9-2017．8月，每月4300×10＝43090元；2017．9-2017．10，每月4500×2＝9000元）（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：周宇坤是吴咏梅的妹夫，周宇坤手持吴咏梅《授权书》及《代理人关于代理权的承诺书》，称吴咏梅授权周宇坤代理其出卖吴咏梅名下位于北京市朝阳区1303号房屋（以下称1303号房屋）。2016年2月1日，王俊文与作为吴咏梅代理人的周宇坤签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定王俊文购买吴咏梅房屋，房屋总价为408万元，定金10万元。合同签订后，王俊文积极履行合同，依约支付定金10万元，随后王俊文要求周宇坤履行合同。但吴咏梅告知王俊文其并未委托周宇坤出卖房屋，对于出卖房屋事宜，其亦不知情，亦并未签署授权书。随后，王俊文将吴咏梅起诉至贵院，在审理中，吴咏梅还是坚持并未授权周宇坤出卖房屋，并未签署《授权书》。贵院委托鉴定机构进行笔迹鉴定，最终鉴定《授权书》上的授权人并非吴咏梅所签字，即周宇坤属于无权代理签订合同。周宇坤未获得吴咏梅授权，却伪造吴咏梅授权，与王俊文签订房屋买卖合同。周宇坤构成无权代理且未获得吴咏梅追认，存在严重过错，合同应属无效。故周宇坤应当返还王俊文支付款项，并且赔偿王俊文损失。周宇坤未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。吴咏梅述称：一、王俊文自始明知周宇坤无吴咏梅夫妻二人的售房委托，但从未依法催告、要求吴咏梅夫妻二人对周宇坤所签订的合同进行追认，对本案的发生具有明显过错。王俊文的证人即链家中介人员严某在2017京01**民初字18273号案2017年6月13日开庭笔录（第五页正数第五行至第六行）中陈述：我们让周宇坤签订了一个代理人权限的承诺书，要求他把业主手写委托书原件补充给我们。在本案2018年8月27日的谈话笔录中，王俊文证人严某再次确认“吴咏梅的授权书”是后补的。这些均证实2016年2月1日周宇坤没有手持吴咏梅的任何授权，王俊文及链家中介只是要求周宇坤承诺2016年2月1日后找吴咏梅补授权。2016年11月20日王俊文、中介和周宇坤的录音（录音是王俊文2017京01**民初字18273号案中提交的证据7）证明：截至2016年11月20日，周宇坤仍未补签到授权，仍未取得吴咏梅的授权及吴咏梅丈夫的同意出售证明。2017京01**民初字18273号案2017年6月13日开庭笔录第三页显示：“关于鉴定《授权书》上的签名是不是吴咏梅本人签的”的鉴定申请是吴咏梅向法庭提出的，而不是王俊文提出的。事实上王俊文一直以各种事由抵制鉴定，2017年10月19日开庭笔录第一页显示：王俊文对“授权书”上“吴咏梅”不是吴咏梅亲笔书写的鉴定报告不予认可。因此，王俊文与周宇坤签订房屋买卖合同时，明知涉案房屋的所有权人是吴咏梅，而非周宇坤，明知周宇坤未取得吴咏梅夫妻的售房委托授权。王俊文在明知2016年2月1日签订合同时周宇坤无委托授权，在2016年11月20日周宇坤再次明确其仍未取得吴咏梅夫妻二人的委托授权的情况下，王俊文从未依法向吴咏梅夫妻二人进行催告、要求对没有代理权的周宇坤所签订合同进行追认，对本案的发生具有过错。二、王俊文购买涉案房屋不具有善意，不是善意购房人。正常的二手房交易中不可或缺的关键的、必经的流程（顺序不可颠倒）有：买方实地看房→买方查验房屋所有权证原件、房屋所有权人身份证原件、取得房屋所有权人配偶的同意出售夫妻共同房产的声明→与房屋所有权人签订合法有效的房屋买卖协议→中介收取房屋所有权证原件，防止房屋所有权人一房多卖。但这几个买房过程中的关键步骤，王俊文陈述其购买涉案房屋时均缺失、不存在。王俊文不实地看房，不查验房屋所有权证原件、吴咏梅夫妻二人身份证原件，不取得房屋所有权人配偶的同意售房声明，就与无授权委托的人签订房屋买卖合同的草率行为，符合投资投机炒房人的行为而不符合真正买房居住人的行为。408万元房产的购房定金普遍是50万元，但本案中王俊文仅支付了10万元定金，不符合正常的二手房交易习惯、以及正常买房人的思维逻辑，明显是以小博大的投资投机行为。王俊文对于自己买房这一重大事件的自我陈述，自2017年3月6日第一次起诉至今已有几个不同的版本，且这几个版本对同一关键事实的陈述是完全相反的，这说明王俊文不是善意购房人，为了达到自己的投资投机获利目的，故意隐瞒客观事实，向法庭做虚假陈述。几个不同的版本内容如下：（1）2017京01**民初字18273号案2017年10月19日开庭笔录第1页，王俊文陈述：签合同当天，周宇坤携带吴咏梅的身份证及房本签订的合同；（2）2017年11月30日本案王俊文在《民事起诉状》事实和理由部分陈述：周宇坤手持吴咏梅《授权书》及《代理人关于代理权的承诺书》，称吴咏梅授权周宇坤代理其出卖吴咏梅名下的房屋。（3）2018年5月24日本案法庭谈话时，王俊文陈述：签订房屋买卖合同前，王俊文没有实地看房；签合同时，王俊文没有看到房本原件、没有见过吴咏梅的身份证原件；签合同时，周宇坤没有房屋所有权人吴咏梅的授权、吴咏梅丈夫的《配偶（共有权人）同意出售证明》。因此，王俊文如此不符合二手房交易习惯的买房行为，只能说明王俊文不是善意购房人。三、为了达到非善意购房的目的，王俊文与证人即链家中介人员严某故意串通，故意隐瞒客观事实，向法庭做虚假陈述。王俊文证人严某出庭为王俊文做伪证，向法庭做虚假陈述。2017京01**民初字18273号案中2017年6月13日开庭笔录第4-5页链家中介即证人严某证人证言的伪证内容：（1）吴咏梅是委托链家卖房的业主（此句虚假，因为吴咏梅从未授权委托任何人出售过涉案房屋，且证人也从未提供任何委托文件）。（2）2016年1月份，我带王俊文看房，王俊文对天创世缘小区315楼1303号房屋满意（此句虚假，因为2018年5月24日本案法庭谈话时王俊文自述：签订房屋买卖合同前，王俊文没有实地看房；2018年8月27日本案法庭谈话时证人陈述：我上次没有说。他这个房子在签合同之前，客户没有看过房的，但是签完合同之后，至少是看过一次）。（3）当时周宇坤拿着房本原件签的合同（此句虚假，因为2018年5月24日法庭谈话时王俊文自述：签订房屋买卖合同时，周宇坤没有房本原件，没有吴咏梅身份证原件）。（4）当时双方约定周宇坤把委托书原件交到我们公司，王俊文再把剩下8万元定金给周宇坤。过完春节大约一周内，我和周宇坤联系，周说委托书办好了，我就去把委托书取了，因为王俊文把8万元预先打到我手机上了，我就微信转了2万给周宇坤，6万元是手机转给周宇坤（此句虚假，因为2016年2月1日签订房屋买卖合同，2016年2月2日证人严某就将8万元全部转给周宇坤了，但按照严某自己的说法是过完春节大约一周内，他亲自找周宇坤取了委托书，然后给周宇坤转的8万元，严某的言行自相矛盾，证实其是在做伪证）。综上所述，《授权书》的纸张、内容、签署时间（2017京01**民初字18273号案2017年6月13日开庭笔录第七页显示：王俊文证人陈述是其提供并书写的）；王俊文、王俊文证人给周宇坤支付10万元的支付路径、支付时间；王俊文证人2017年6月13日开庭笔录中以及本案2018年8月27日谈话笔录中作伪证时的虚假陈述；王俊文证据1、2、3中合计6处“吴咏梅”的签名（其中5处“吴咏梅”的签名标明是周宇坤代签的，2016年2月1日《授权书》1处“吴咏梅”的签名没标明是周宇坤代签的）明显是同一人书写；2016年11月20日王俊文的录音证据；以及本案2018年5月24日的法庭谈话等种种事实，均说明王俊文始终知晓周宇坤从未取得吴咏梅的授权及吴咏梅丈夫的同意出售证明，从未伪造吴咏梅的授权，王俊文购买涉案房屋不具有善意，不是善意购房人。经审理查明，1303号房屋产权原登记在吴咏梅名下。周宇坤是咏梅的妹夫。2016年2月1日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）居间介绍，周宇坤以吴咏梅（出卖人、甲方）代理人的身份与王俊文（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定：乙方购买甲方的1303号房屋，建筑面积103．03平方米，房屋总价为408万元；乙方于本协议签署时向甲方支付定金10万元；甲乙双方在2016年10月31日前自行办理物业交割手续。合同签订后，王俊文向周宇坤支付了定金10万元。周宇坤在签约时提供了落款日期为2016年2月1日的《代理人关于代理权的承诺书》一份，其内容为：周宇坤受吴咏梅委托代其出售1303号房屋并签署相关合同文本，本人承诺本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后十个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》，若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。王俊文提供落款日期为2016年2月1日并签有吴咏梅名字的《授权书》一份，其内容为：吴咏梅授权周宇坤代理出售1303号房屋，周宇坤有权代理吴咏梅签署合同、收取定金和购房款并行使房屋买卖合同项下的其他权利。王俊文称该《授权书》系周宇坤在签约后一两周左右提供。1303号房屋产权于2016年9月13日登记过户至吴咏梅儿子白朔名下。王俊文称，周宇坤在卖房时承诺使1303号房屋满足“满五唯一”条件，以帮助王俊文减少过户税费，所以先过户给白朔达到“满五唯一”，再过户给我。到2016年11月周宇坤提出涨价40万，我跟他谈，他同意涨价5万给我过户。周宇坤在2016年12月初把白朔名下的房本照片发给了我。2017年1月办建委资金监管需要白朔的身份证和银行卡，中介人员严某和周永坤、吴咏梅在2017年2月16日下午一起去银行办了白朔名下的银行卡。之后周宇坤没给我发银行卡号，他说不卖房了。吴咏梅称其并未委托周宇坤出卖房屋，其对于出卖房屋事宜不知情，亦并未签署授权书。王俊文曾起诉吴咏梅要求继续履行房屋买卖合同。该案审理中，吴咏梅申请对《授权书》末尾的吴咏梅签名进行笔迹鉴定，鉴定机构于2017年9月20日作出鉴定结论为并非吴咏梅所签。王俊文撤诉。因王俊文申请，链家公司经纪人严某到庭作证称，周宇坤在签约后补交了有吴咏梅签字的《授权书》和吴咏梅身份证照片。吴咏梅曾和我一起去中信银行总部给吴咏梅的儿子白朔办理收取购房款的建委资金监管银行账户，她对卖房一事知情且同意。该房屋在吴咏梅名下不是“满五唯一”，所以先赠与给她儿子白朔，这样能多卖钱。因王俊文申请，本院委托鉴定机构对1303号房屋在2017年9月20日的市场价进行评估。评估结果为6185818元。王俊文提交其在链家公司网站查询的同小区同户型房屋成交价，证明其房屋差价损失。王俊文提交房屋租赁合同和银行交易明细，证明其租房的租金损失。庭审中，王俊文就其主张提供了证据予以证实，周宇坤未到庭进行质证。上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。周宇坤以吴咏梅代理人身份与王俊文签署房屋买卖合同和补充协议，经笔迹鉴定，周宇坤提供的《授权书》并非吴咏梅本人所签，吴咏梅拒绝认可周宇坤的代理权、拒绝履行合同。现有证据无法证明周宇坤的代理行为对吴咏梅发生法律效力，相关法律责任应由周宇坤承担。周宇坤故意隐瞒其未取得吴咏梅授权的重大事实，假借吴咏梅名义与王俊文签署房屋买卖合同并收取购房定金，严重违背诚实信用原则，应返还定金并赔偿因合同无法履行给王俊文造成的损失。对于房屋差价损失数额，根据王俊文的已付款数额，考虑到王俊文在签约时未认真审核周宇坤的代理权，自身亦存在一定的疏忽过错，依据公平原则，王俊文主张250万元房屋差价损失过高，本院酌予支持60万元。同理，对于王俊文主张的房屋租金损失5．2万元，本院酌予支持1万元。该房屋买卖合同因欠缺吴咏梅授权而未成立未生效，周宇坤亦非合同交易相对方，王俊文要求周宇坤按照合同条款向其支付违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。本案王俊文并未要求吴咏梅承担责任，吴咏梅在本案中不属于被判决承担民事责任的第三人，其对王俊文诉讼请求所提质疑均无法代表周宇坤，均不属于周宇坤的有效抗辩。周宇坤经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告周宇坤以第三人吴咏梅代理人身份与原告王俊文于2016年2月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议未成立未生效。二、被告周宇坤于本判决生效之日起十五日内向原告王俊文返还购房定金十万元。三、被告周宇坤于本判决生效之日起十五日内向原告王俊文赔偿房屋差价损失六十万元、房屋租金损失一万元。四、驳回原告王俊文的其他诉讼请求。周宇坤如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39440元，由王俊文负担31365元（已交纳），由周宇坤负担8075元（王俊文已预交，周宇坤于本判决生效之日起15日内支付给王俊文）。公告费560元，均由周宇坤负担（王俊文已预交，周宇坤于本判决生效之日起15日内支付给王俊文）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋培海审 判 员  刘坤鹏人民陪审员  罗小灵二〇一八年十一月十三日书 记 员  刘 鹤