广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1781民初1441号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司阳春分公司，住所地：阳春市春城街道菠萝园背**，统一社会信用代码：91441700MA4UHBQA1R。负责人：李长江，该分公司总经理。委托诉讼代理人：黄希，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵云霞，女，该公司工作人员。被告：陈丽媚，女，1982年6月27日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司阳春分公司（以下简称广东碧桂园物业公司阳春分公司）与被告陈丽媚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用小额诉讼程序。在本案审理过程中，发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，本院于2018年6月28日作出（2018）粤1781民初1441号民事裁定，裁定本案转为普通程序，并于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业公司阳春分公司的委托诉讼代理人黄希到庭参加诉讼，被告陈丽媚经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东碧桂园物业公司阳春分公司向本院提出诉讼请求：1、陈丽媚支付尚欠的物业服务费3198元给广东碧桂园物业公司阳春分公司；2、陈丽媚支付违约金（该违约金从每月应付物业服务费期限次日起计算至实际给付之日止；暂计至2018年3月17日止的违约金为1368.87元）给广东碧桂园物业公司阳春分公司；3、本案诉讼费用由陈丽媚负担。庭审中，广东碧桂园物业公司阳春分公司明确放弃第2项诉讼请求。事实和理由：陈丽媚购买了由阳春市中兴房地产开发有限公司（以下简称阳春中兴房地产公司）开发的阳春市兴华南路36号×栋×03号商品房。2013年10月7日，广东碧桂园物业公司阳春分公司与陈丽媚签订《铂金湾物业管理服务合同》，主要约定广东碧桂园物业公司阳春分公司为陈丽媚提供物业管理服务，陈丽媚须按每月127.92元的标准缴纳物业服务费给广东碧桂园物业公司阳春分公司；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之一交纳违约金等内容条款。2015年12月31日，广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称广东碧桂园物业公司）与阳春中兴房地产公司签订《阳春铂金湾前期物业服务合同》。合同签订后，广东碧桂园物业公司阳春分公司依约在2016年3月1日正式进驻中兴名志·铂金湾小区接管物业服务工作，为陈丽媚等业主提供物业管理服务。但陈丽媚尚欠从2016年3月1日起至2018年3月26日止的物业服务费共3198元一直没有支付给广东碧桂园物业公司阳春分公司。经广东碧桂园物业公司阳春分公司多次催收，陈丽媚均无合理理由拒绝支付尚欠的物业服务费，其行为违反了《铂金湾物业管理服务合同》和《阳春铂金湾前期物业服务合同》的约定，已构成了严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百零九条的规定，陈丽媚应支付尚欠的物业服务费3198元和逾期付款的违约金给广东碧桂园物业公司阳春分公司。陈丽媚均未作答辩。广东碧桂园物业公司阳春分公司围绕诉讼请求依法向本院提交了证据如下：1、身份证复印件，拟证明陈丽媚的身份情况和诉讼主体适格。2、《铂金湾物业管理服务合同》，拟证明广东碧桂园物业公司阳春分公司对阳春市兴华南路36号×栋×03号商品房享有物业管理权。3、《阳春铂金湾前期物业服务合同》，拟证明阳春中兴房地产公司选聘广东碧桂园物业公司阳春分公司作为中兴名志·铂金湾住宅小区的物业服务企业。4、《阳春铂金湾×栋×03陈丽媚欠费清单》，拟证明陈丽媚尚欠从2016年3月至2018年3月间25个月的物业服务费共3198元未支付给广东碧桂园物业公司阳春分公司。5、《催缴物业服务费函》、挂号信函收据，拟证明广东碧桂园物业公司阳春分公司曾多次向陈丽媚主张和催收物业服务费。6、《入伙手续书》，拟证明广东碧桂园物业公司阳春分公司基于陈丽媚的业主地位为其提供了物业服务。7、《续签〈阳春铂金湾前期物业服务合同〉的补充合同》，拟证明广东碧桂园物业公司与阳春中兴房地产公司签订补充合同，约定将《阳春铂金湾前期物业服务合同》的期限延长至2018年6月30日。陈丽媚没有到庭对广东碧桂园物业公司阳春分公司提交的证据发表质证意见，也没有向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下：广东碧桂园物业公司阳春分公司是于2015年9月14日成立的股份有限公司分公司（非上市、外商投资企业投资、私营），为广东碧桂园物业公司设立的分支机构，经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务等。陈丽媚购买了阳春中兴房地产公司开发的阳春市兴华南路36号×栋×03号商品房（建筑面积为127.92平方米；以下简称案涉商品房）。案涉商品房所在的中兴名志·铂金湾小区至今未成立业主大会和选举业主委员会。2013年10月7日，阳春中兴房地产公司将案涉商品房交付给陈丽媚使用，双方签订《入伙手续书》和《住宅（商铺）交接书》。同日，阳春市中兴物业管理有限公司作为甲方与陈丽媚、吴锡裕作为乙方签订《铂金湾物业管理服务合同》，主要约定阳春市中兴物业管理有限公司为案涉商品房提供物业管理服务；管理期起始日以交楼日期为准，如甲方延迟交楼，则起始日顺延，管理期满日亦顺延，管理期限为60个月，自2013年7月1日起至2018年6月30日止；物业管理费为每月127.9元（按建筑面积计算每月每平方米1元）等内容条款。陈丽媚在该《铂金湾物业管理服务合同》的“乙方盖章”后签名和捺指模。2015年12月31日，阳春中兴房地产公司作为甲方与广东碧桂园物业公司作为乙方签订《阳春铂金湾前期物业服务合同》，主要约定阳春中兴房地产公司选聘广东碧桂园物业公司，并由分支机构阳春分公司对中兴名志·铂金湾小区实施前期物业管理服务；阳春中兴房地产公司承诺本合同生效前其已经与阳春中兴物业管理公司解除了双方于2011年10月31日签订的《中兴名志·铂金湾前期物业服务合同》，阳春中兴物业管理公司已经不再对中兴名志·铂金湾商品住宅区进行物业服务；阳春中兴房地产公司承诺已经取得中兴名志·铂金湾全体业主的授权，有权与广东碧桂园物业公司签订本合同，并保证本合同的效力对中兴名志·铂金湾全体商品房买受人（包括已收楼和未收楼的）均有效；广东碧桂园物业公司提供服务的受益人为中兴名志·铂金湾的全体业主和物业使用人，中兴名志·铂金湾的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应责任；物业服务费采用包干制方式，其中电梯洋房的物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米1元的标准收取；本合同期限为两年即自2016年3月1日起至2018年2月28日止等内容条款。庭审中，广东碧桂园物业公司阳春分公司自认其与陈丽媚没有签订物业服务合同，但其在阳春中兴房地产公司与广东碧桂园物业公司签订《阳春铂金湾前期物业服务合同》后，从2016年3月1日起进驻中兴名志·铂金湾小区，并为该小区的业主提供了物业服务。2018年2月28日，阳春中兴房地产公司作为甲方与广东碧桂园物业公司作为乙方签订《续签〈阳春铂金湾前期物业服务合同〉的补充合同》，主要约定双方将在2015年12月31日签订《阳春铂金湾前期物业服务合同》中约定的合同期限延长4个月，自2018年3月1日起至2018年6月30日止；原合同其他条款不变等内容条款。2018年3月10日，广东碧桂园物业公司阳春分公司通过挂号信方式邮寄《催缴物业服务费函》给陈丽媚，要求陈丽媚在2018年3月15日前支付尚欠2016年3月至2018年3月的物业服务费共3198元和违约金1253.74元。庭审中，广东碧桂园物业公司阳春分公司主张陈丽媚尚欠从2016年3月1日起至2018年3月31日止25个月的物业服务费共3198元至今仍未支付。2018年4月13日，广东碧桂园物业公司阳春分公司向本院提起民事诉讼，请求判令陈丽媚支付尚欠的物业服务费3198元和违约金。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，广东碧桂园物业公司与阳春中兴房地产公司签订《阳春铂金湾前期物业服务合同》和《续签〈阳春铂金湾前期物业服务合同〉的补充合同》，主要约定阳春中兴房地产公司选聘广东碧桂园物业公司并由其分支机构阳春分公司为阳春中兴房地产公司开发的中兴名志·铂金湾小区实施前期物业管理服务，服务期限从2016年3月1日起至2018年6月30日止等。此后，广东碧桂园物业公司阳春分公司虽然没有与陈丽媚另行签订物业服务合同，但陈丽媚是中兴名志·铂金湾小区的业主，且广东碧桂园物业公司阳春分公司已从2016年3月1日起为包括陈丽媚在内的中兴名志·铂金湾小区业主提供了物业管理服务。该《阳春铂金湾前期物业服务合同》和《续签〈阳春铂金湾前期物业服务合同〉的补充合同》均是广东碧桂园物业公司与阳春中兴房地产公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。综上，本院依法认定广东碧桂园物业公司与阳春中兴房地产公司签订的《阳春铂金湾前期物业服务合同》和《续签〈阳春铂金湾前期物业服务合同〉的补充合同》成立有效，且对陈丽媚具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。广东碧桂园物业公司阳春分公司主张陈丽媚尚欠从2016年3月1日起至2018年3月31日止的物业服务费共3198元，并请求判令陈丽媚支付尚欠的物业服务费3198元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，广东碧桂园物业公司阳春分公司主张陈丽媚尚欠从2016年3月1日起至2018年3月31日止的物业服务费共3198元未支付，并提供了《阳春铂金湾前期物业服务合同》、《续签〈阳春铂金湾前期物业服务合同〉的补充合同》和《催缴物业服务费函》等证据，证明其已从2016年3月1日起为包括陈丽媚在内的中兴名志·铂金湾小区业主提供了物业管理服务和物业服务费的计算标准，而陈丽媚既没有对广东碧桂园物业公司阳春分公司主张的事实提出反驳，也没有提供证据证明其已支付了从2016年3月1日起至2018年3月31日止的物业服务费3198元给广东碧桂园物业公司阳春分公司，应承担举证不能的不利后果。综上，本院依法认定陈丽媚尚欠从2016年3月1日起至2018年3月31日间25个月的物业服务费共3198元（127.92元/月×25个月）至今仍未支付给广东碧桂园物业公司阳春分公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，陈丽媚应支付尚欠从2016年3月1日起至2018年3月31日止的物业服务费共3198元给广东碧桂园物业公司阳春分公司。广东碧桂园物业公司阳春分公司请求判令陈丽媚支付尚欠从2016年3月1日起至2018年3月31日止的物业服务费共3198元，理据充分，本院依法予以支持。陈丽媚经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，既无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩状和向本院提交任何证据，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告陈丽媚在本判决发生法律效力之日起10日内支付尚欠的物业服务费3198元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司阳春分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈丽媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  沈洪涛审判员  龙 旋审判员  范文哲二〇一八年十一月二十一日书记员  曾海婵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。