海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初6454号 原告：中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部，住所地海口市大同路。 负责人：简小兵，总经理。 委托诉讼代理人：吴名文，该行职员。 委托诉讼代理人：唐斌，该行职员。 被告：张某某，女，汉族，1991年5月15日出生，住海口市。 被告：海南昌茂企业（集团）有限公司，住所地海口市龙昆南路。 法定代表人:陈权中，董事长。 委托诉讼代理人:孟鑫，海南颖川律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张琼，海南颖川律师事务所实习律师。 原告中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部与被告张某某、海南昌茂企业（集团）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐斌，被告委托诉讼代理人孟鑫、张琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告张某某签订的《个人购房借款/担保合同》到期，被告张某某偿还全部借款本金441292.2及至清偿之日止的利息、复利[利息、复利计算标准按双方签订的借款合同中相关约定条款进行计算，暂计至2018年4月10日的欠息为0元，从2018年4月11日起的利息以441292.2元为基数，按罚息利率（人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮40%确定）计算至实际清偿之日止；从2018年4月11日起的复利以利息为基数，按罚息利率（人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮40%确定）计算至实际清偿之日止]；2.请求判令抵押关系有效，原告对抵押物海口市迎宾大道18号昌茂朝庭1号综合楼X层XXX房享有优先受偿权；3.请求判令被告海南昌茂企业(集团)有限公司对第一项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；4.判令被告共同承担本案的诉讼费用（案件受理费及诉讼保全费）及实现债权的费用（公告费）。事实和理由：2015年5月6日，原告与被告张某某、海南昌茂企业(集团)有限公司签订《个人购房借款/担保合同》（[房]字[海南]行[省营]支行[2015]年[225]号），合同约定：原告同意向张某某发放一手住房贷款47万元，期限为300个月，从2015年5月29日至2040年5月29日止。借款年利率为5.65%，按月结息。双方商定，借款人按月归还贷款本息共300期，并采取等额本息还款法。同时约定借款人未按合同日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在《个人购房借款/担保合同》第九条约定的利率基础上加40%确定。合同第十条还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。同时，在合同的抵押条款中，被告张某某以其购买的海口市迎宾大道18号昌茂朝庭1号综合楼X层XXX房,购买价值为679114元做抵押。另外被告海南昌茂企业(集团)有限公司在未取得正式房屋他项权证书前为贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告于2015年5月29日向被告张某某发放了借款47万元。被告张某某初期可以按照计划还款，自2016年1月起开始未按计划还款，经常拖延，从贷款之日起至今，借款人累计违约期数24期。经原告贷后管理人员多次电话催收、上门催收，催收无果，截止2018年4月10日被告张某某在原告的贷款余额441292.2元，共欠贷款本息441292.2元。综上所述，原告与被告张某某、海南昌茂企业(集团)有限公司签订的《个人借款/担保合同》有效，上述被告理应按照合同约定履行义务，但在本案中，被告没有履行还款义务。因此，上述被告的行为已构成违约，理应承担违约责任。原告为了维护自己的合法权益，根据民诉法的相关规定特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告张某某未作答辩。 被告海南昌茂企业（集团）有限公司辩称，一、我司与被告张某某分别在《个人购房借款/担保合同》中约定将合同标的物，即正在建设中的预售期房抵押给原告，并办理了期房抵押登记证明，反映了原告与被告张某某一致意思表示，其行为符合《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第四十七条之规定，抵押有效，原告应当先就抵押物进行受偿。二、涉案合同第30.3条系原告利用其优势地位，预先拟定并在订立合同时未与我司协商的条款，该条款有利于原告而不利于我司，且在各方签约时原告并未通过合理的方式提请我司予以注意，因此原告违反公平原则，过分加重我司的保证责任，该条款应当是无效的，原告应先就涉案房屋实现债权。三、即使涉案合同第30.3条有效，由于我司与原告签订的涉案合同中第10.2条约定我司承担的保证责任范围为阶段性连带责任保证，而第30.3条又约定“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担担保责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”，该约定应属于无条件全程连带责任保证，明显与前述第10.2条阶段性连带责任保证的约定相矛盾，属于约定不清，故根据《物权法》第一百七十六条之规定，原告应先就涉案房屋实现债权，而无须先由我司代为清偿债务。综上所述，请求贵院查明事实，依法维护我司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有《个人借款/担保合同》、《借款凭证》、身份证件、未婚声明、婚姻登记记录证明、期房抵押登记证明、欠款清单，被告海南昌茂企业（集团）有限公司对《个人借款/担保合同》、未婚声明、婚姻登记记录证明、身份证件、期房抵押登记证明的真实性无异议。对以上证据的真实性和证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月6日，原告与被告张某某、海南昌茂企业(集团)有限公司签订《个人购房借款/担保合同》（[房]字[海南]行[省营]支行[2015]年[225]号），合同约定：原告同意向张某某发放一手住房贷款47万元，期限为300个月，从2015年5月29日至2040年5月29日止。借款年利率为5.65%，按月结息。双方商定，借款人按月归还贷款本息共300期，并采取等额本息还款法。同时约定借款人未按合同日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在《个人购房借款/担保合同》第九条约定的利率基础上加40%确定。合同第十条还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。同时，在合同的抵押条款中，被告张某某以其购买的海口市迎宾大道18号昌茂朝庭1号综合楼6层603房,购买价值为679114元做抵押。被告海南昌茂企业(集团)有限公司承诺在未取得正式房屋他项权证书前为贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告于2015年5月29日向被告张某某发放了借款47万元，被告张某某自2016年1月起开始未按计划还款，经常拖延，从贷款之日起至今，借款人累计违约期数24期。 本院认为，原告与被告张某某、海南昌茂企业（集团）有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，原告依约向被告张某某发放了贷款，但被告张某某却未能按照约定偿还借款本息，被告张某某的行为已构成根本性违约，原告据此要求被告张某某提前偿还剩余借款本息，有事实和合同依据，本院予以支持。被告张某某以名下的海口市迎宾大道18号昌茂朝庭1号综合楼X层XXX房作为抵押担保，但只办理了备案登记而未办理抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该抵押权并没有设立，故原告对该房不享有优先受偿权。被告海南昌茂企业（集团）有限公司承诺在未取得房屋他项权证书前为被告张某某提供阶段性连带保证责任，故其应对以上债务承担连带清偿责任。对于被告海南昌茂企业（集团）有限公司辩称其承担阶段性连带保证责任的条款属于格式条款，过分加重了其保证责任，且合同中存在保证责任约定不清的情形，故原告应先就抵押房屋实现债权。根据房地产行业内的普遍做法来看，被告海南昌茂企业（集团）有限公司不可能不清楚合同中其承担阶段性连带保证责任的条款，该条款也并没有加重其保证责任，而是体现了权利义务对等原则。同时，合同中的保证责任条款也并不予盾，不存在保证责任约定不清的情形。故对被告海南昌茂企业（集团）有限公司的抗辩，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下： 一、确认原告中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部与被告张某某、海南昌茂企业（集团）有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》到期，限被告张某某于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部借款本金441292.2元及至清偿之日止的利息、复利[从2018年4月11日起的利息以441292.2元为基数，按罚息利率（人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮40%确定）计算至实际清偿之日止；从2018年4月11日起的复利以利息为基数，按罚息利率（人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮40%确定）计算至实际清偿之日止]； 二、被告海南昌茂企业（集团）有限公司对以上债务承担连带责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7919.38元，诉讼保全费2726元，由被告张某某、海南昌茂企业（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡红胜 人民陪审员  何少锋 人民陪审员  林春妙 二〇一八年十一月八日 书 记 员  冯 丹