福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0421民初1025号 原告：曾永明，男，1975年11月3日出生，汉族，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：黄清秀(系原告曾永明之妻)，基本情况同原告黄清秀。 原告：黄清秀，女，1979年10月7日出生，汉族，住福建省明溪县。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地福建省明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋。 法定代表人：邱连，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谌光华，福建律普律师事务所律师。 原告曾永明、黄清秀与被告福建省旭城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄清秀(原告曾永明委托诉讼代理人)及被告委托诉讼代理人谌光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾永明、黄清秀向本院提出诉讼请求：判令被告支付给二原告违约金（截止到2018年10月12日）人民币87486.14元，并自2018年10月12日起至取得房屋权属证书的当日止，按月支付给原告2840.5元（94.68元／日×30天）的违约金；被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。2014年8月20日，原告与被告签署了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告建造的明溪县箭岗限价商品房2幢1梯704室房屋，房价款为339528元。原告已按约定分两次付清全部房价款，并于2016年1月2日拿钥匙收房，截止到目前原告仍未取得房屋权属证书。根据合同第十四条约定，因出卖人原因，买受人不能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理(违约金为零)。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告应支付的逾期违约金计算公式为（总房价款×商业贷款年利率×违约天数×利率加收比例／365天），被告违约日期自2016年4月3日至2018年10月12日止，共计924天，计算逾期违约金为339528×6.785%×924×1.5/365=87486.14元。×请依法判如所请。为证明其主张，曾永明、黄清秀提供商品房买卖合同、个人住房按揭借款合同、声明、物业管理服务协议各一份，购房款发票、收据等，证明原告购买被告建造的明溪县箭岗限价商品房2幢1梯704室房屋，支付房价款339528元，交房日期是2016年1月2日的事实。 福建省旭城房产开发有限公司辩称:扣除房屋面积差0.67平方米退回给原告2522元，实际总房价款337006元；在合同中并没有约定由被告负责办证，被告不存在违约；双方约定违约金为零有效，且原告不存在其他损失，故被告无需支付违约金；原告主张的违约时间和违约金计算标准有误。请求法庭驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，福建省旭城房产开发有限公司提供房地产开发项目首次登记（总确权）证明一份，证明本案所涉房屋已于2018年10月19日办理初始登记的事实。 本院经审理认定事实如下：2014年8月20日，曾永明、黄清秀与福建省旭城房产开发有限公司签订了商品房买卖合同一份。合同约定原告向被告购买位于明溪县箭岗巷1号地块所建房屋中第2幢1单元1-704号房，房屋总价款为339528元。合同条款同时约定，如因出卖人的原因，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付的违约金为零。合同签订后，曾永明、黄清秀按约付清房屋总价款337006元（扣除面积减少的差价2522元），并于2016年1月2日收取被告交付的房屋。本案所涉房屋，福建省旭城房产开发有限公司已于2018年10月19日办理房屋所有权初始登记。 综上所述，本院认为，曾永明、黄清秀与福建省旭城房产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。被告将讼争房屋交付原告后未按合同约定办理房屋所有权初始登记、将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告，致使原告在房屋交付之日起90日内无法取得房屋所有权证书，已构成违约。原、被告双方在合同中约定违约金为零，但原、被告双方签订的商品房买卖合同系被告提供，合同条款系格式条款，被告未采取合理的方式提请原告在签订合同时注意该违约行为的违约金为零，免除了被告的违约责任，因此该条款无效。原告可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，向被告主张按已付购房款总额337006元为基数，参照中国人民银行公布的贷款基准利率以及金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金，应支付原告按已付购房款总额自原告主张的2016年4月3日起至被告办妥房屋所有权初始登记之日(即2018年10月19日)止以中国人民银行同期贷款利率的130%计算的逾期取得房屋权属证书违约金。被告办理本案争议房屋初始登记手续后，应按约向原告提供相应的权属登记材料，该行为因尚未发生，故本院对此行为不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应向曾永明、黄清秀支付以已付购房款总额337006元为基数，自2016年4月3日起至2018年10月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%标准计算的违约金。该款于本判决生效之日一次性付清。 二、驳回曾永明、黄清秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1006元，减半收取503元，由福建省旭城房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邱德全 二〇一八年十一月二十日 书记员  阮美清 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。