福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽06民终2140号 上诉人（原审原告）：李密珠，女，1988年1月4日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：苏敏，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所实习律师。 上诉人(原审被告)：漳州香江房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区瑞得园**（龙江居委会内），统一社会信用代码：91350600757369686L。 法定代表人：杨孙西，董事长。 委托诉讼代理人：沈浩华，女，该公司职员，住漳州市芗城区。 上诉人李密珠因与上诉人漳州香江房地产开发有限公司（以下简称香江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李密珠的委托诉讼代理人苏敏、上诉人香江公司的委托诉讼代理人沈浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李密珠上诉请求：撤销一审判决，改判支持李密珠的一审诉请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》附件六补充协议第十条第1、2、3点应予撤销。涉案《商品房买卖合同》第十四条第一款已经约定了买受人取得房屋权属证书的最长期限为房屋交付后90日内，并且法律对逾期办证违约责任的起算点有明确规定，上述涉案合同第十四条对逾期办证违约责任起算时间的约定属于不可选择不可更改的条款。补充协议第十条第1、2、3点对香江公司协助办证的期限及逾期协助办证的起算点进行了大幅度的延长，属于出卖人免除自身责任，排除买受人主要权利的条款，与涉案《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，且香江公司并未就该条款向买受人进行说明，依法应认定为无效。二、由于合同补充协议第十条第1、2、3点无效，原判认定的逾期协助办证天数有误，应予纠正。 香江公司辩称：合同补充协议第十条第1、2、3点约定有效。政府部门进行审查、批准等的时间非出卖人可以控制，应该从约定的协助办证期限中予以扣除，我方不存在逾期办理房屋权属证书的问题。且协议内容明确为出卖人原因所致逾期办证的，才需支付违约金，更何况2015年5月香江公司已履行关于出卖人办理初始登记的义务。 香江公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李密珠的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原判认定事实错误。1.一审认定漳州市城乡规划局于2007年8月20日所批的《香江新城总平面规划图为调整项目用地，曲解了主管部门的工作流程和内容；2.原判认定涉案房屋权属初始预登记时间有误。我方于2015年5月向漳州市国土资源局提交了土地分户登记备案申请，而非原判认定的2016年4月6日；且我方于2015年11月10日之前已将香江新城一期（1、2幢）房屋初始登记的申请资料递交住建局。3.原判认定我方未提供完整资料，缺乏事实依据；且对土地使用权证办证迟延的原因认定有误。我方于2015年5月向国土部门提交了国有土地使用权证、项目地块总平面图规划等完整资料并申请分户登记备案申请。根据漳州市人民政府漳政地[2016]9号文件要求，国土部门应对涉案项目的用地红线作相应调整，然而，国土部门并未及时作出相应调整，错误在于国土资源局，而非我方，故原判认定延迟办证的原因在于我方缺乏事实依据。4.原判认定我方履行协助办证义务的时间为2016年4月29日错误。漳州市住建局网上公告“香江新城一期1幢及地下室”初始登记公告的时间为2016年4月22日，而非2016年4月29日。二、原判适用法律错误。根据最高院《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，结合本案《商品房买卖合同》约定，我方承担逾期办证违约责任的前提是“出卖人的原因”。我方于2015年5月向房屋权属登记机构申请办理权属初始登记，此后，国土部门、规划部门、市政府按照行政流程予以审查、批准。原审将职能部门履行行政职能审核办证的期间归咎于我方，作为我方迟延办证的原因，违背法律规定和合同约定；而且，原审以主管部门受理的时间作为计算逾期办证违约金的截至时间，亦违背法律规定和合同约定。 李密珠辩称：一、我方未能在约定的期限内取得房屋权属证书，是由于出卖人香江公司的原因造成的，而非行政机关的原因所致，原判认定香江公司承担相应违约责任合法有据。首先，2016年4月6日不动产登记中心收到香江公司申请房屋权属预登记备案材料后，于2016年4月29日审核完成并办证公告。不动产登记中心的相关负责人表示受理日期是2016年4月6日，故原判认定香江公司提交申请房屋权属初始预登记的时间为2016年4月6日正确。这已经明显超过合同第十四条约定的办证期限；其次，香江公司向我方预售商品房时，涉案楼盘已存在不符合规划的问题。香江公司在长达八年多一直未办理相关手续，造成逾期办证的原因在于香江公司；最后，香江公司未提供证据证明其在合同约定的期限内向房管部门提交房屋所有权初始登记申请，仍应认定为违约。二、香江公司主张其履行协助办证义务的日期为2016年4月22日缺乏依据。 李密珠向一审法院起诉请求：1、撤销双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条中第1、2、3点的约定条款；2、判令被告立即协助原告办理香江新城一期1幢2502号房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书，下同）；3、判令被告支付给原告逾期协助办证违约金（违约金每日按原告已付款633204元的0.02%计算，从2014年12月23日起计至原告实际取得上述房屋权属证书之日止；暂计至2018年2月21的违约金为62433.91元）。 一审法院认定事实：2013年9月27日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：1、原告向被告购买瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期1幢2502号房屋，房屋总价款为633204元。2、付款方式：本合同签订当日，买受人付清首付款人民币190204元，余款人民币443000元以按揭（抵押）贷款的方式支付。买受人应在接到出卖人发出的书面通知之日10日内提交按揭贷款所需完整资料，并在接到出卖人发出的书面通知的60日内办妥所有按揭贷款手续。如买受人无法在上述约定期限内办妥按揭手续的，买受人应当于上述约定期限到达后五日内付清全部购房款。3、交付条件与期限：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第十条约定：1、出卖人在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属机构并取得登记机构出具的收件后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。2、买受人以按揭贷款方式付款的，买受人同意该商品房权属登记手续授权出卖人代办，因此出卖人无需将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且买受人应在商品房交付当日将所需的全部办证材料及费用交给出卖人，否则出卖人有权拒绝与其办理房屋交接手续，且无需承担逾期交房的违约责任。如因出卖人原因只是买受人不能再房屋权属预登记后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人按原合同约定支付违约金。若出卖人在代买受人办理房屋权属证书的过程中，遇到因办证单位的规定或政策调整而导致相关办证材料及费用发生改变的，买受人需在出卖人书面通知送达后7日内补齐相关材料或补缴相关费用，否则由此致使出卖人不能再规定时间内办妥房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。3、买受人以一次性付款或分期付款的，出卖人在房屋权属初始登记后30日内，将办理房屋权属证书需由出卖人提供的资料交付买受人，由买受人自行向房屋权属登记机构办理权属登记，若因买受人原因致使双方未能如期交接上述资料的，出卖人不承担任何责任。2013年10月9日，原告李密珠向被告香江房地产公司支付约定首付购房款190204元。2014年3月24日通过银行贷款形式支付剩余购房款443000元。2014年9月23日被告香江房地产公司向原告交付讼争房屋。2016年9月12日，讼争房产的不动产权证已经办理完毕。2006年3月，被告香江房地产公司取得漳国用（2006）第64409号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积141790.96平方米；因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。2015年5月漳州市国土资源局收到被告提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，于2015年6月1日致函漳州市城乡规划局，要求漳州市城乡规划局对被告香江房地产公司占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求给予出具书面意见。漳州市城乡规划局回函（摘要）：1、2005年4月7日，市场会议研究三湘江整治有关被告责任段改建问题，同意将被告责任段原斜穿西洋坪路与瑞京路交叉的西南走向调整为直穿瑞京路后再向东横穿西洋坪路与漳州师院责任段对接，具体调整方案由市建设局、水利局和规划局共同确定。2、经专家审查，将西洋坪支流河道断面宽度由27.1调整为20.85米。3、我局于2006年2月13日办理《漳州市三湘江整治（被告段）工程建设工程规划许可证》和2007年12月29日批准的香江新城1#、2#楼单体设计方案总平图中，河道断面宽度按照初步设计方案批复办理，符合初步设计评审会意见要求。2015年11月10日，漳州市住房和城乡建设局致函漳州市国土资源局，要求漳州市国土资源局对被告香江房地产公司占用城市绿地的建筑物是否符合用地性质的要求书面函告。2015年12月4日，漳州市国土资源局复函漳州市住房和城乡建设局（摘要）：1、根据2002挂14地块出让合同，香江新城项目出让面积为180995平方米（含港道、绿地），香江新城一期（1、2幢）建筑物在出让用地范围之内；2、根据漳规函（2015）78号文，香江新城一期1#、2#楼符合政府和相关部门调整意见及规划要求。一审法院在审理涉讼芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧的香江新城一期1幢逾期办证系列案件中，依法发函向住建部门和国土部门调查被告提交办证材料的日期及逾期办证的原因等，经法院多次联系但住建部门始终未函复；国土部门于2016年9月26日回函法院：漳州市不动产登记中心于2016年4月6日收到被告提交的土地分户登记备案申请，于2016年4月29日审核完成并办证公告。之后，国土部门于2016年9月28日又函复法院：漳州市不动产登记中心于2015年5月收到被告提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，在审核中发现该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地；该中心将该情况上报市国土局，市国土局于2015年6月1日发函市城乡规划局；并附一份“关于提供香江新城一期部分建筑物超出用地红线图是否符合规划的函”，该函请市城乡规划局对被告占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求出具书面意见。之后，法院向漳州市不动产登记中心征询“预审申请”的含义，该中心负责人回复称，行政机关办理案件是有规定期限的，被告所提交的材料经初步审查发现，该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地，即上报国土局处理，行政机关认可的受理日期是2016年4月6日。2016年3月25日，漳州市国土资源局向被告香江房地产公司重新核发漳国用（2016）第185730号、185731号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积为146470.41平方米。2016年4月1日漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心收到被告提交的办证材料并出具收件收据。2016年4月6日漳州市不动产登记中心受理被告提交的土地分户登记备案申请。2016年4月22日漳州市住房和城乡建设网发布房地产办证公告，“香江新城一期1幢及地下室”已经进行房屋初始登记。2016年4月29日，漳州市国土资源网发布土地分户登记公告。 一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365日内协助原告取得房屋权属证书。原、被告交房日期为2014年9月23日，被告应在2015年9月23日前协助原告取得房屋权属证书，被告于2016年4月29日完成协助办证义务，被告逾期协助办证日期为219日，因此，被告应支付的逾期办证违约金为27734元【633204元×0.02%×219天≈27734元】。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李密珠逾期办证违约金27734元。二、驳回原告李密珠的其他诉讼请求。 本院对一审查明的事实予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。 本院认为，根据诉、辩双方主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、合同补充协议第十条第1、2、3点的效力如何认定？二、本案逾期协助办证截至日期的认定标准如何确定？三、出卖人于2015年5月是否已履行协助办证义务？对此，本院予以分析、认定如下： 1关于合同补充协议第十条第1、2、3点的效力问题 根据合同法相关规定及涉案合同约定，买卖双方可以就合同未尽事项进行补充约定，而补充协议的约定就包括了对履行期限的延长或缩短，故不能仅因为上述补充协议第十条第1、2、3点对履行协助办证义务的期限进行延长，即认定该条款属于免除出卖人责任，加重买受人责任的免除条款。具体到上述条款的内容，由于商品房的所有权初始预登记及权属证书的办理期限中包含了相关行政机关审核、批准的时间，根据漳州市办理商品房权属登记的实践，涉案《商品房买卖合同》第十四条约定的90日期限较短，合同补充协议第十条第1点约定交房后365日内完成房屋所有权初始预登记尚在合理范围，而第十条第2点约定的取得房屋权属证书的期限则取决于初始预登记完成后买受人提出申请及行政机关审核办理的时间，初始预登记完成并公告办证后，买受人可提出办证申请并按照正常的权属登记流程取得房屋权属证书。故合同补充协议第十条第1、2点所约定的期限并未显著超过商品房权属证书办理的实际，买受人主张上述条款无效，理由不能成立，应不予采纳。 据此，本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。 二关于本案逾期协助办证截至日期的认定标准的问题 首先，商品房买卖合同中，出卖人负有的协助办证义务既包括提交初始登记申请，也包括具备办证条件后通知买受人，故无论出卖人何时提交初始登记申请，均应在履行了通知义务后才能视为已完成了协助办证义务。其次，商品房的权属登记包含土地和房屋两方面的内容，故出卖人的协助办证义务相应包含该两部分内容。结合上述两方面标准，本案应以出卖人全部完成土地和房屋的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期。本案中，出卖人虽未能在申请初始登记后及时通知买受人，但行政部门的公告具有同等的通知效力，故原判以两个公告中较晚的国土部门公告的发布时间作为认定逾期履行协助办证义务的截至时间正确。出卖人主张以提交初始登记材料、备案材料的时间作为逾期办证截至时间，与法不符，理由不能成立。 三、关于出卖人于2015年5月是否已履行协助办证义务的问题 从漳州市不动产登记中心2016年9月26日、2016年9月28日两份函件的内容看，出卖人虽然已于2015年5月向漳州市不动产登记中心提交了涉案项目的土地分户登记备案预审申请，但因当时涉案项目存在超出用地红线的问题，尚不具备土地分户登记备案的完整条件，直至2016年4月6日出卖人再次提交土地分户登记备案申请，漳州市不动产登记中心才正式受理了出卖人的申请并于2016年4月29日审核完成及办证公告，故结合前述逾期协助办证截至日期的认定标准，出卖人履行协助办证义务的日期应认定为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日即2016年4月29日，出卖人主张其已经于2015年5月完成了相应的协助办证义务与事实不符，理由不能成立。至于出卖人主张行政部门在履行审核、批准等职责的过程中存在瑕疵，不在本案民事诉讼审理的范畴，其可依其他途径另行救济。 综上，李密珠与香江公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1160元，由李密珠负担667元，漳州香江房地产开发有限公司负担493元。 本判决为终审判决。 审判长  唐志忠 审判员  陈天明 审判员  谢旭耀 二〇一八年十一月十九日 书记员  吴茵婷