海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2018）琼01民终3964号   上诉人(原审原告)：海南一卡通物业管理股份有限公司，住所地海口市美兰区国兴大道**新海航大厦**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：吴恕，董事长。   委托诉讼代理人：徐招兵，该公司职员。   委托诉讼代理人：王振炎，该公司职员。   上诉人(原审被告)：徐蒙，男，1991年6月5日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：徐斌，海南瑞来律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吕小柯，海南瑞来律师事务所律师。   上诉人海南一卡通物业管理股份有限公司（以下简称一卡通公司）因与上诉人徐蒙物业服务合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初6049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   一卡通公司上诉请求：1.撤销一审民事判决并改判徐蒙给付2014年11月1日至2018年2月28日物业管理费13526.8元及滞纳金13240.51元；2.一、二审诉讼费用由徐蒙承担。   事实与理由：对于同一笔债务约定分期履行时诉讼时效的起算问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中已经明确，该司法解释第5条规定:"当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。虽各月费用的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定收费行为作为同一合同项下债务的整体性。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖。如果诉讼时效从每月物业费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信。物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，对物业费的催收也是一个相对持续的过程。同时，物业费的主要用途在于服务整个物业管理单元，如果单个业主个人以超过诉讼时效为由拒交物业费，也不利于整个物业管理单元整体公共利益的维护。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权,诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。每月交纳物业服务费仅是相同债务的分期履行，属于同一债务，故其诉讼时效应从一卡通公司停止服务时开始计算。本案的物业服务费属于同一债务，一卡通公司与徐蒙的物业服务合同自2014年11月开始，且一直处于履行的连续状态，并未超过诉讼时效。综上，原审判决关于诉讼时效的问题认定错误。为此，一卡通公司特依据我国民事诉讼法的相关规定，向二审法院提起上诉，希望得到公正之裁判。   徐蒙辩称：本案一卡通公司诉求主张的是2014年11月至2018年2月期间的物业管理费，但在本案成讼前，一卡通公司从未向徐蒙发出过任何催缴物业费的通知，徐蒙亦从未收到过任何一卡通公司催缴上述期间物业费的通知。一卡通公司所谓的曾在2017年11月、2018年1月发出催缴通知，没有事实与法律依据，一卡通公司提交的照片所显示的通知方式，不是法定的、约定的通知形式，其照片中的通知内容，最基本的公章都没有，欠缺基本的形式要件。更何况，所谓的催缴通知载明的物业公司是海航物业管理公司，而不是一卡通公司。在本案成讼前，徐蒙根本无从分辨其是一家公司，还是两家公司，国兴城小区的物业公司到底是谁，两者有何法律关系。如按照一卡通公司的陈述，其现在的名称是一卡通公司。那么，最基本的能让业主明确的通知应是一卡通公司名义发出的催缴通知，而不是用业主根本无法分辨的另外的名称催缴，一卡通公司的所谓催缴严重欠缺最基本的形式要件，依法应属无效。同时，按照一卡通公司所述，涉案房屋的物业管理费是按月缴纳，次月的15日前缴纳当月的物业费，也即每月物业管理费的缴纳都有具体的履行期限，故诉讼时效依法应自每期的履行期届满之日开始计算。本案不适用分期履行法律规定，每月的物业管理费在次月履行届满诉讼时效开始计算。一卡通公司诉求2014年11月至2015年8月的物业费及滞纳金，已经超过法定的诉讼时效限制，一卡通公司丧失胜诉权。综上，请二审法院依法予以审理，驳回一卡通公司的上诉请求。   徐蒙上诉请求：1.撤销一审民事判决并依法改判驳回一卡通公司的全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由一卡通公司承担。   事实与理由：原判认定事实不清、采信证据不足、适用法律错误，依法应当予以撤销，理由如下：   一、原判依据一卡通公司提供的海南省工商局出具的《企业机读档案登记资料》，认定一卡通公司与海南海岛欧铂物业管理有限公司之间存在法律关系，从而确认了一卡通公司为《海阔天空国兴城前期物业服务合同》的签订主体。徐蒙认为，虽然海南省工商局出具的《企业机读档案登记资料》显示一卡通公司原名是海南海岛欧铂物业管理有限公司，其于2013年4月9日、2015年8月27日先后变更名称为一卡通公司，但是，在国家企业信息公示系统中，并无任何有关海南海岛欧铂物业管理有限公司的信息。因此，关于海南海岛欧铂物业管理有限公司的主体身份以及其与一卡通公司之间的法律关系，尚存疑。   二、原判认为，《海阔天空国兴城前期物业服务合同》合法有效，徐蒙应当依据该合同约定的时间及标准向一卡通公司缴纳物业费及滞纳金，属事实认定错误，采信证据不足，适用法律错误：1.关于《海阔天空国兴城前期物业服务合同》的法律效力问题，徐蒙认为，该合同因违反法律的禁止性规定而依法无效。根据《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》之规定，建设单位在选聘前期物业服务企业时，依法应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，采取协议方式选聘的，依法应当经当地的政府主管部门批准。但是，本案国兴城小区业主和一卡通公司公知的基本事实是，国兴城小区的开发商是直接将小区的前期物业管理交给了其旗下的物业公司，既没有依法进行公开招投标，更没有取得住建局的批准。而一卡通公司所谓的《前期物业服务合同》连最基本的签订时间都没有，其附件的服务标准亦无公章。一卡通公司声称是该合同的签订主体，但其甚至不确定是何时签订的该合同，更对有关该《前期物业服务合同》的招投标文件、政府有关部门的批准文件等提供不能，并一直故意回避该主要问题。2.而原判认为徐蒙没有提供证据以证明，从而在没有任何证据佐证的情况下，直接确认了该合同的法律效力，原判错误适用法律，举证责任划分错误。一卡通公司提起本案之诉的依据是该前期物业服务合同，其依法首先应当就该合同的法律效力和其对国兴城小区的合法物业管理权承担举证责任，这是其法定的、首要的举证责任，而不是由徐蒙来就其合同的效力和物业管理权承担举证责任以对一卡通公司的诉求提供证据支持。原判的该举证责任划分错误，其在没有进行任何法定审查的情况下即对《前期物业服务合同》的法律效力予以确认，并作为本案定案之依据，适用法律不当，采信证据不足，事实认定错误。因此，根据前述法律、法规之规定，《海阔天空国兴城前期物业服务合同》违反法律的强制性规定，依法应当无效，不能作为本案定案之依据。原判之判定显属错误。   三、一卡通公司未合法取得国兴城小区的物业管理权，其对国兴城小区进行物业管理并按照其所谓的物业收费标准收取物业费没有合同依据和法律依据。如前所述，《海阔天空国兴城前期物业服务合同》因违反法律的强制性规定而依法无效。本案，无论是海南海岛欧铂物业管理有限公司，还是一卡通公司，对国兴城小区进行物业管理都没有合法有效的合同依据。更为重要的是，一卡通公司至今都无法提供开发商何时将该物业移交其管理、移交的具体事项、移交清单、入驻管理时间等最基本的物业管理事项（原审庭审中法庭已经当场要求一卡通公司限期提供，但一卡通公司至今未能提供）。因此，本案一卡通公司的物业管理权是非法的，其所谓的物业费标准和滞纳金更无合同依据和法律依据，亦无主管部门的审批文件，依法不能作为本案定案之依据。原判对该事实认定不清，其依据无效的合同判定徐蒙支付物业费及滞纳金于法无据，于事实无据。   四、即使一卡通公司为事实上的物业管理公司，但其所提供的物业服务存在重大瑕疵，包括徐蒙在内的广大业主长期深受其害，徐蒙依法有权拒交物业费：1.一卡通公司利用其优势地位，采取各种卑劣手段肆意损害、侵犯业主的合法财产权、人身自由权。（1）一卡通公司未经小区全体业主的同意，于2016年8月份违法擅自强行拆除了小区业主所有的属于公共配套设施的全部机械停车位，在有相当一部分业主拒绝拆除的情况下，对业主个人的合法财产进行无耻损害。而被拆除的机械车位，价值一两千万，但被一卡通公司拆除后，至今下落不明，该属于业主公共配套设施的巨额资产被一卡通公司非法损害不知所踪！也是由于一卡通公司的违法强拆行为，导致小区停车位严重不足，业主回家不能、停车无位，为此发生了无数次的纠纷。小区业主也通过拉横幅、上访等形式向有关部门诉求解决，但开发商和一卡通公司在政府部门的多次组织协调下虚与委蛇，至今不解决停车问题，更不向业主交代被拆除的机械车位的价值去向！（2）一卡通公司对小区部分业主的私自搭建违法违建行为置之不理，怠于履行职责。（3）一卡通公司与开发商串通一气，采取种种卑劣手段，拒不履行协助义务、威逼利诱业主，阻碍小区成立业主委员会。（4）除此之外，小区公共环境卫生极其差，电梯、泳池、物业管理用房、小区业主配套公共服务用房、会所等均长期存在种种问题，一卡通公司也从未向业主公示过其服务标准、公共维修基金的使用等情况。一卡通公司作为物业服务企业，其收取了高额高标准的物业费，理应向业主提供与其收费相适应的服务，维护、管理小区公共设施，制止侵害业主合法利益的行为。但是，一卡通公司的服务不仅与其收费严重不等，更肆无忌惮地侵害业主的合法权益，其无良行为严重损害了国兴城小区广大业主的合法权益。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，徐蒙依法有权拒交物业费。2.因一卡通公司的上述重大物业服务瑕疵引发的种种纠纷，有当时多家媒体多次报道以及海口市美兰区人民法院另案的判决书为证，这也是海南省众所周知的物业企业与小区业主之间存在重大矛盾的群体性代表性事件。徐蒙提供的证据已经非常清晰、明确的证明该基本事实。但原判却无理由的不予采信，忽视一卡通公司的种种重大服务瑕疵，其判决结果无意是助长了一卡通公司的肆无忌惮的侵权行为。   五、原判认为，一卡通公司以在门口张贴催缴单的行为是履行了催缴通知义务，属认定错误。在本案成讼前，徐蒙从未收到过一卡通公司的催缴通知。而一卡通公司所谓的照片显示的是其曾在2017年通过在门口张贴的方式催缴，但徐蒙从未见到过该催缴单，更何况，根本也无法证明门口张贴的纸张内容是物业费催缴单，且该催缴单也没有公章。更为重要的是，该种催缴方式根本不是合法、有效的催缴方式，即为催缴、送达，约定的、合法的方式应是送达本人，并有签收记录，或是邮寄等，一卡通公司所谓的门口张贴之送达方式没有任何合同依据、法律依据，依法应无效。但原判却主观臆断认为照片有定位地址，且小区只有一家物业公司，从而确认了该催缴方式，采信证据错误，认定事实错误。   六、本案，原判判定徐蒙支付滞纳金无事实依据和法律依据。如前所述，一卡通公司之诉求物业费及滞纳金没有合法的合同依据，所谓的千分之一滞纳金当然无据。更何况，基于一卡通公司的重大服务瑕疵，根据相关司法解释之规定，徐蒙依法有权拒交物业费而不构成违约，不需要缴纳滞纳金。   综上所述，一卡通公司诉求物业费及滞纳金无事实依据和法律依据，原判之事实认定错误、采信证据不足，适用法律不当，依法应当予以撤销。本案讼争，不仅仅是徐蒙的个体事件，而是关乎整个国兴城小区全体业主合法权益的公共事件，请二审法院依法予以审理，给予全体业主一个公平、公正的结果！   一卡通公司辩称：一、根据海南省工商行政管理局出具的《企业机读档案登记资料》可以清楚地证明，海南海岛欧铂物业管理有限公司系一卡通公司曾用名，二者属同一家公司，国家企业信息公示系统仅属于公共查询的一种途径，其上没有显示海南海岛欧铂物业管理有限公司一事并不能否认海南省工商行政管理局企业机读档案的法律效力。工商管理局作为法定的管理企业的行政部门，其登记具有法律权威性和公信力。   二、《海阔天空国兴城（B16地块）前期物业服务合同》合法有效，原判决并无错误。《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。故通过招投标程序选聘物业服务企业只是国家提倡的方式，属于管理性规定而非效力性强制规定，是否要求招标属于行政性管理措施，并不影响《海阔天空国兴城（B16地块）前期物业服务合同》的民事效力，该合同经甲乙双方加盖公章生效，体现双方真实意思表示并履行至今，其具有完全的法律效力。同理，一卡通公司已提供经甲方双方盖章的《海阔天空国兴城（B16地块）前期物业服务合同》作为证据且已经一审法庭质证环节，一卡通公司的举证责任已经完成。根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条及二十八条，开发商在办理房屋预售许可时，必须完成项目前期物业招投标，确定物业管理单位，明确项目物业服务收费标准、服务内容及质量标准，拟定前期业主公约，以上内容需在销售现场予以公示，并对物业收费标准及相关内容在业主签订商品房买卖或预售合同时作为附件予以明确。一卡通公司作为本项目前期中标单位，按照法定程序进驻项目并提供物业管理服务，按照中标收费标准合法收取物业服务费用。根据一卡通公司提供的物业合同以及一直以来进驻小区提供物业服务的事实，足以证明一卡通公司对国兴城小区具备合法的物业服务权，徐蒙不能提供任何相反证据，应当承担举证不能的不利后果，一审认定事实并无不当。   三、一卡通公司收取物业费有合同依据。如前所述，《海阔天空国兴城（B16地块）前期物业服务合同》合法有效且履行至今，物业公司收取物业费具备合同依据，作为继续性合同，合同文本上没有盖章时间并不影响其法律效力。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，徐蒙购房时，一卡通公司已经进驻小区，故《海阔天空国兴城（B16地块）前期物业服务合同》的效力及于徐蒙，其应当遵守合同约定，按时交纳物业费。而根据一审认定的事实，徐蒙拖欠物业费及滞纳金，已构成违约，一审判决并无不当。徐蒙认为一卡通公司存在拆除小区停车位等重大瑕疵，但未能提供任何实质性证据，其已提供的证据仅能反映一卡通公司曾就小区停车位向业主征集意见和协商，并不能证明其主张的事实，应当承担举证不能的不利后果，一审判决事实认定并无错误。事实上，拆除停车位是由美兰区政府联合各部门决议拆除，有业主代表参与，由开发商主持实施，一卡通公司服务并无瑕疵。   四、一卡通公司事实上已向徐蒙发出缴费通知。一卡通公司提供的缴费通知单清楚地显示，已在徐蒙的房门上张贴缴费通知单，照片显示的定位地址确属涉案房屋。至于通知单上是否有公章并不是必要的法定条件，也不能以此否认一卡通公司已进行过催缴的事实。作为一项事实行为，通过张贴通知单的方式行使催缴的权利并不为法律所禁止，通过张贴通知单的方式向业主催缴物业费用，属于各物业小区的通行做法。且国兴城小区只有一个物业管理公司，该事实已经一审查明，海航物业管理有限公司是一卡通公司的曾用名，一审判决采信证据并无不当。   综上，一卡通公司收取物业费及滞纳金有合同依据。如前所述，一卡通公司与开发商签订的《海阔天空国兴城（B16地块）前期物业服务合同》，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，对该小区业主具有约束力，即一卡通公司提供物业服务，徐蒙应当按照合同约定履行交纳物业费的义务，当其怠于履行义务时，应当按照合同约定交纳滞纳金。请求二审法院依法驳回徐蒙的上诉请求，维护一卡通公司的合法权益。   一卡通公司向一审法院起诉请求：1.判令徐蒙给付2014年11月1日至2018年2月28日物业管理费共计13526.8元（2.22元/月/平方米×152.33平方米×40个月）；2.判令徐蒙支付逾期付款的滞纳金（以欠缴物业费为基数，每逾期1日加收1‰的滞纳金，当月物业费在次月交纳，次月截止到15日，该滞纳金从15日开始计算直至缴清全部费用之日止，截止2018年2月28日应付滞纳金为13240.51元）；3.判令徐蒙承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：根据海南省工商行政管理局出具的《企业机读档案登记资料》显示，一卡通公司成立于2000年4月21日，经营范围含有物业服务，其企业名称于2013年4月9日由海南海岛欧铂物业管理有限公司变更为海航物业管理有限公司，并于2015年8月27日由海航物业管理有限公司变更为一卡通公司，其法定代表人于2018年7月16日由黄河变更为吴恕。建设单位海口市新城区建设开发有限公司（甲方）与一卡通公司（乙方，原为海南海岛欧铂物业管理有限公司）签订《海阔天空国兴城（B16地块）前期物业服务合同》，该合同约定甲方委托乙方对国兴城一期（B16地块）进行物业管理，自正式交付之日至小区业委会成立之日并选定新的物业管理公司之日止；本物业的管理服务费，由乙方每月向业主或物业使用人按建筑面积（含公摊面积）收取，其中住宅楼的物业管理费每平方米2.38元/月收取，日常维修养护费每平方米0.40元/月收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每逾期一天收取应收管理费千分之一的滞纳金。2013年12月26日，徐蒙因购买位于海口市××区号海阔天空国兴城一期14栋10层14-1-1001房（建筑面积151.65平方米）与建设单位海口新城区建设开发有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，该合同第二十一条约定：物业管理区域在业主大会选聘物业服务企业之前，小区物业服务由出卖人根据法律、法规规定方式和条件选聘的物业服务企业负责；该物业服务企业已经在国家、省或者海口市取得相应物业服务资质；出卖人与该物业服务企业已签订书面《前期物业服务合同》，并依法制定《临时管理规约》；前期物业管理期间，物业服务收费价格按照《前期物业服务合同》约定，由物业服务企业按月收取；买受人已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘物业服务企业提供前期物业服务，承诺遵守《临时管理规约》。该合同附件四约定：住宅的物业服务费按建筑面积（含公摊面积）每平方米2.78元/月收取。2014年3月2日，徐蒙办理了涉案房屋的收房手续，签收《临时服务规约》、《服务指南》等文件物品，并填写《国兴城业主信息登记表》。同日，徐蒙签订《承诺书》，确认已详细阅读海阔天空国兴城业主临时服务规约，并同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约。   本案审理过程中，双方对以下事实产生争议：一、一卡通公司是否已向徐蒙发出缴费通知的事实存在争议。一卡通公司称因徐蒙欠缴物业管理费，故其已向徐蒙发出缴费通知单。为此，一卡通公司向一审法院提交了《海航物业管理有限公司缴费通知单》（2018年2月）、2017年11月8日及2018年1月11日照片予以证明。《海航物业管理有限公司缴费通知单》（2018年2月）记载了徐蒙的本月欠款数额及累计欠费数额，并注明徐蒙应在次月2-15日（节假日顺延）到管理处（收费室）缴纳应缴费用，如每月20日前未能交清各项费用，一卡通公司将按规定每日加收千分之一的滞纳金。徐蒙对一卡通公司陈述的上述事实予以否认，并对一卡通公司提交的上述证据不予确认，其称未收到过一卡通公司的缴费通知单，也未看到过一卡通公司张贴在涉案房屋门上的缴费通知单，且认为照片中张贴的通知单未有一卡通公司的盖章，不具有效力。一审法院认为，虽然一卡通公司提交的照片中出现的缴费通知单未有一卡通公司盖章，但照片上显示的定位地址确为涉案房屋，在该小区仅有一卡通公司一家物业公司管理的情况下，故可以认定一卡通公司于2017年11月8日及2018年1月11日曾向徐蒙发出缴费通知。二、一卡通公司是否按照约定向徐蒙提供物业管理服务的事实存在争议。徐蒙认为一卡通公司的物业管理服务存在重大瑕疵，非法拆除了地下车位。为此，徐蒙向一审法院提交了2016年8月12日张贴于公告栏的《关于国兴城B、C区地下车库组织征求意见稿》、2016年9月3日张贴于公告栏里的《关于国兴城B、C区停车实施方案业主表决事宜通知》、网络上打印的四份网络报道予以证明。一卡通公司对上述证据不予确认，认为其没有拆卸车位，其已依约向徐蒙提供物业管理服务。一审法院认为，徐蒙所提交的证据仅能反映一卡通公司曾因小区停车位向业主征集意见，并就小区停车位或是其他物业管理事项曾与业主进行协商处理，但这不能证明一卡通公司的物业管理服务存在重大瑕疵。   一审法院认为：一、关于徐蒙是否应向一卡通公司缴纳物业管理费及支付滞纳金的问题。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此，建设单位海口新城区建设开发有限公司与一卡通公司（原为海南海岛欧铂物业管理有限公司）签订的《海阔天空国兴城（B16地块）前期物业服务合同》，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，徐蒙作为该小区的业主，该合同对其有约束力，即一卡通公司为徐蒙提供物业管理服务，徐蒙应按该合同约定履行交纳物业服务费义务。虽然徐蒙称该合同没有经过招投标方式进行或是经过相关部门批准，但其并未提交证据证明，故一审法院对该辩解意见不予采信。其次，根据前期物业服务合同的约定，徐蒙每月应按建筑面积（含公摊面积）每平方米2.78元/月缴纳物业管理费，但一卡通公司现按建筑面积（含公摊面积）每平方米2.22元/月的标准要求徐蒙缴纳系其权利的处分，且不损害徐蒙利益，一审法院予以准许，徐蒙应按月向一卡通公司缴纳物业管理费336.66元（每平方米2.22元/月×151.65平方米）。再次，根据前期物业服务合同的约定，徐蒙逾期交纳物业管理费的，还应按每逾期一天支付应收管理费千分之一的滞纳金。   二、关于一卡通公司的诉请是否超过诉讼时效的问题。首先，虽然前期物业服务合同约定了徐蒙按月缴纳物业管理费，并未约定具体的缴纳时间，但根据物业服务行业的习惯及特点，一般为次月缴纳当月物业管理费，而一卡通公司出具的缴费通知单上要求徐蒙于次月2-15日缴费，并给予徐蒙最后的缴费日期为次月的20日前，因此，每月物业管理费的缴纳都具有履行期限，诉讼时效自徐蒙履行期限届满起开始计算；其次，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持，因此，在《中华人民共和国民法总则》施行前已过诉讼时效的请求权，不能适用三年的诉讼时效，在其施行后未过两年诉讼时效的请求权，可以适用三年的诉讼时效。综上，因一卡通公司直至2018年4月才提起诉讼要求徐蒙支付2014年11月至2018年2月的物业管理费，而一卡通公司仅提供其曾于2017年11月8日及2018年1月11日向徐蒙发出缴费通知的证据，在没有其他证据证明在诉讼时效期间内存在时效中止、中断的情况下，一卡通公司要求徐蒙支付自2014年11月至2015年8月的物业管理费的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院不予支持，徐蒙应向一卡通公司支付自2015年9月起至2018年2月的物业管理费10099.8元（336.66元×30个月），一卡通公司诉请超过部分，一审法院不予支持。   三、关于滞纳金计付的问题。如前所述，因一审法院对一卡通公司要求徐蒙支付2014年11月至2015年8月物业管理费的诉请不予支持，故一卡通公司要求徐蒙支付该段期间因欠缴物业管理费而产生滞纳金的诉请没有事实与法律依据，一审法院不予支持。虽然一卡通公司诉请中主张徐蒙欠缴当月物业管理费的，应从次月15日起算滞纳金，但由其出具给徐蒙的缴费通知单却是记载徐蒙未在次月20日前缴纳的，一卡通公司才开始收取滞纳金。如前所述，虽然该缴费时间并非双方约定，但在双方没有达成补充约定的情况下，该缴费时间符合物业服务行业的习惯和特点，一审法院予以确认，故徐蒙应以每月欠缴物业管理费数额为基数，自次月21日起至物业管理费实际付清之日止，按日千分之一的标准向一卡通公司支付滞纳金。因徐蒙欠缴2015年9月至2018年2月的物业管理费，则欠缴2015年9月的物业管理费的滞纳金应自2015年10月21日起算，欠缴2015年10月的物业管理费的滞纳金应自2015年11月21日起算，欠缴2015年10月的物业管理费的滞纳金应自2015年11月21日起算，欠缴2015年11月的物业管理费的滞纳金应自2015年12月21日起算......以此类推，一卡通公司诉请超过部分，一审法院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、徐蒙须于本判决发生法律效力之日起十日内，向一卡通公司支付2015年9月至2018年2月期间拖欠的物业管理费10099.8元；二、徐蒙须于本判决发生法律效力之日起十日内，向一卡通公司支付欠缴物业管理费的滞纳金（以每月欠缴的物业管理费数额为基数，自次月21日起至实际付清之日止，按日千分之一的标准计付）；三、驳回一卡通公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费234.59元，由一卡通公司负担109.59元，徐蒙负担125元。   二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。   二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位海口新城区建设开发有限公司与一卡通公司（原名称为海南海岛欧铂物业管理有限公司）签订的《海阔天空国兴城（B16地块）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效合同。徐蒙作为业主，该合同对其具有法律约束力。一卡通公司向徐蒙提供物业服务，徐蒙应按该合同约定交纳物业费。现一卡通公司以徐蒙欠付物业费为由提起本案诉讼主体适格。徐蒙尚欠2014年11月至2018年2月物业管理费，徐蒙一审期间提出诉讼时效抗辩，而物业服务合同约定物业管理费应按月缴纳，一卡通公司出具的缴费单上亦限制了徐蒙的具体缴费日期，据此，每月物业管理费的缴纳具有明确的履行期限，诉讼时效应自徐蒙履行期限届满之日起开始计算。一卡通公司仅提供其曾于2017年11月8日、2018年1月11日向徐蒙发出过缴费通知，此时分别发生诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。一卡通公司诉请2014年11月至2015年8月的物业管理费已经超过诉讼时效，本院不予支持。一卡通公司诉请2015年9月至2018年2月的物业管理费10099.8元，有事实与法律依据，本院予以支持。至于违约金的问题。合同约定违约金的计算标准为每日千分之一，徐蒙主张一审判定其支付违约金无事实和法律依据。在一卡通公司未提供证据证明其除法定孳息损失外仍存在其他损失的情况下，该违约金计算标准明显过高，故根据公平原则和诚实信用原则，本院综合全案实际情况酌情调整违约金计付标准为日万分之三。综上所述，徐蒙的上诉请求部分成立，予以支持;一卡通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初6049号民事判决第一项；   二、撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初6049号民事判决第三项；   三、变更海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初6049号民事判决第二项为：徐蒙须于本判决发生法律效力之日起十日内向海南一卡通物业管理股份有限公司支付欠缴物业管理费的违约金（自2015年9月起至2018年2月，以每月欠缴的物业管理费数额336.66元为基数，自每月的次月21日起至实际付清之日止，按日万分之三的标准计付）；   四、驳回海南一卡通物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费234.59元，由徐蒙负担146元，海南一卡通物业管理股份有限公司负担88.59元。二审案件受理费938.36元，由徐蒙负担292元，海南一卡通物业管理股份有限公司负担646.36元。   本判决为终审判决。     审判长 王春芬   审判员 林志勇   审判员 杨 曦     二〇一八年十一月十四日   书记员 谭文姬   速录员 吴虹瑶   附相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。