青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2018）青0104民初2480号原告：杨海鹏，男，汉族，1978年1月11日出生，公民身份号码：×××，无固定职业，西宁市城**小桥大街建设巷****楼****。委托诉讼代理人：卜实，安徽瀛鼎律师事务所律师。被告：青海璞润投资有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地，西宁市城**经济技术开发区开元路**半岛新家园。法定代表人：李思瑾，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王诚，男，汉族，1992年7月20日出生，公民身份号码：×××，该公司员工，，住西宁市原告杨海鹏与被告青海璞润投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨海鹏及其委托诉讼代理人卜实，被告青海璞润投资有限公司的委托诉讼代理人王诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨海鹏向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告履行合同，与原告签订《商品房买卖合同》并向原告交付“朗悦.新天地”0801（西）商品房；被告在履行不能的情况下，双倍返还原告购房款274600元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月25日，原告认购青海丽水莲城房地产开发有限公司开发的西宁市××区商品房一套，后被告接受青海丽水莲城房地产开发有限公司，原、被告签订《个人认购申请表》一份，原告认购被告开发的位于西宁市××区号“朗悦新天地”房屋一套，原告向被告再次交纳意向认购金27300元，总计137300元。后被告取得相关商品房预售许可证等手续，因该《个人认购申请表》具备《商品房买卖合同》的主要条件，属有效的商品房买卖合同。同时被告承诺签订商品房买卖合同，否则双倍返还购房款，故请求法院支持上述诉讼请求。被告青海璞润投资有限公司辩称，原告主张的第一项请求和第二项诉讼请求相互抵触。同时《个人认购申请表》只是一个单方申请，该《个人认购申请表》不具备《商品房买卖合同》的主要条件，不属于《商品房买卖合同》，故请求法院公正判决。本院经审理认定事实如下：2010年1月25日，原告认购青海丽水莲城房地产开发有限公司开发的位于西宁市××区的住房一套，并交纳认购金110000元。后被告青海璞润投资有限公司接收青海丽水莲城房地产开发有限公司并处理相关集资购房户的后续事宜。2014年5月14日，原告杨海鹏与被告青海璞润投资有限公司签订《个人认购申请表》一份，原告杨海鹏认购被告开发的位于西宁市××区号“朗悦新天地”房屋一套。该申请表记载，本人杨海鹏自愿申请认购“朗悦新天地”的住宅楼，房屋类型：二室二厅一卫，面积：94.09平方米，单价3680元/平方米，本人在填写申请之日自愿交纳意向认购订金110000元。再次签订协议后，原告于2018年5月23日交纳意向认购金27300元，总计137300元。2016年8月，被告取得该房屋的《商品房预售许可证》等相关手续，后双方就签订合同等事宜协商未果，致使纠纷产生。就以上事实双方当事人提供了《个人认购申请表》、收据、告知书、商品房买卖合同、双方当事人的陈述、本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点：原、被告双方签订的《个人认购申请表》是否具备《商品房买卖合同》的相关要件；原告主张的诉讼请求是否合理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，原、被告所签订的《个人认购申请表》虽对房号、单价、面积做出了约定，但就付款方式、房屋交付使用条件及日期、违约责任及解决争议方法等均无明确约定，故理应认定该申请表属双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约协议，不具备商品房买卖合同的主要条件，不是对“朗悦新天地住宅楼”房屋买卖结果的直接确认；另我国现行法律法规及司法解释没有赋予预约具有强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约义务的相关规定，故原告主张继续履行合同，签订《商品房买卖合同》，并交付房屋的诉讼请求不予支持。原告所交纳的认购金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告虽提交了被告所出具的双倍返还的《告知书》，但该《告知书》并未注明具体的买受人，亦未注明是向全体买受人的承诺，故无法认定该《告知书》是针对原告所出具；同时依据双方的认购申请表及收据显示原告向被告所交纳的是意向认购订金而不是定金，故不具备法律规定的定金性质，不适用定金罚则，原告要求被告返还意向认购订金137300元的请求应予支持；关于原告主张双倍返还认购金的诉讼请求，双方虽无明确约定双倍返还，但被告因自身原因而导致合同目的不能实现，已构成违约，依法应当承担违约责任并赔偿原告的相应损失，双方就违约金及损失并无明确约定，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告的经济损失按照中国人民银行2010年同期贷款年利率标准并上浮50%计算，其中110000元经济损失应予支持110000*4.86%*（1+50%）/12*105（2010年2月1日至2018年10月30日）=70166.25元；其中27300元经济损失参照2018年同期贷款利率4.35%应予支持27300*4.35%*（1+50%）/12*5（2018年6月1日至2018年10月30日）=742.22元，总计70908.47元。综上所述，原、被告双方所签订的《个人认购申请表》不具备商品房买卖合同的主要条件，故原告主张继续履行合同，签订商品房买卖合同并交付房屋的诉讼请求，不予支持；原告要求退还意向认购订金137300元的请求，应予支持；关于原告主张双倍返还认购金的诉讼请求，符合法律规定部分应予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款，《商品房销售管理办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条规定，判决如下：一、被告青海璞润投资有限公司返还原告杨海鹏意向认购订金137300元，并赔偿经济损失70908.47元，于判决书生效后十日内付清。二、驳回原告杨海鹏要求被告青海璞润投资有限公司继续履行合同，签订《商品房买卖合同》并交付房屋的诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取2800元，由原告杨海鹏负担600元，被告青海璞润投资有限公司负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  李文宽二〇一八年十一月十三日书记员  郎 晨附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《商品房销售管理办法》第十六条第二款：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条：人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。