广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3040号之二上诉人（原审原告）：李艳利，女，汉族，1977年11月17日出生，住址：博罗县。上诉人（原审原告）：李观容，男，汉族，1949年8月10日出生，住址：博罗县。上诉人（原审第一被告）：蔡文峰，男，汉族，1982年5月8日出生，住址：湖南省宁远县。上诉人（原审第二被告）：惠州市合富房地产经纪有限公司，住所地：惠州市江北云山花园路**TCL雅园****05商场。法定代表人：蔡文峰。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：黄震山、刘小婵，广东惠泰律师事务所律师、实习律师。上诉人李艳利、李观容与蔡文峰、惠州市合富房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初9240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李艳利、李观容上诉请求：撤销(2016)粤l302民初9240号民事判决书并判决解除上诉人与被上诉人之间的《房地产买卖三方合同》。事实和理由：l.一审判决认定事实错误，被上诉人蔡文峰根本性违约。根据上诉人与被上诉人在合同中的约定，上诉人在银行的贷款由被上诉人按时足额还款。被上诉人蔡文峰未按约定按时足额还款，导致上诉人的信用受损，影响上诉人的融资能力及再次购房，且被上诉人蔡文峰之后也没有还款，被上诉人蔡文峰早就构成根本违约，该房屋买卖合同应该依法解除。2.被上诉人蔡文峰与被上诉人惠州市合富房地产经纪有限公司恶意串通、涉嫌欺诈上诉人。两被上诉人之间存在特殊的关系未作说明，被上诉人蔡文峰为被上诉人惠州市合富房地产经纪有限公司的法定代表人。房屋中介公司的法定代表人通过自己的公司买房，本身就是一种违规行为。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，中介公司和经纪人不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。同时对于上诉人来说，被上诉人的行为明显是欺诈，以至于该买卖合同缺乏诚实信用的基础，据此，应予以撤销。综上所述，一审判决认定事实错误，枉顾两被上诉人欺诈的事实，判决合同有效，严重侵害了上诉人的利益。敬请二审法院改判解除合同，并就两被上诉人违反《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定向监管部门发出司法建议函，严厉处罚两被上诉人，将此种恶行纳入行业不诚信名单，以儆效尤。上诉人蔡文峰上诉请求：一、撤销一审民事判决书；二、判决驳回被上诉人起诉；三、判决被上诉人赔偿上诉人二审律师费人民币4000元。主要事实和理由：首先，原审法院不应当就同一合同法律关系进行二次审理，作出新判决是不正确的。惠城区人民法院己经就双方因房屋买卖合同纠纷一案，作出了生效判决，并已经执行。依据2015年12月15日广东省惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第1739号《民事判决书》，“一、确认原告蔡文峰与第一被告李艳利、第二被告李观容于2014年3月22日签订的《房地产买卖三方合同》合法有效。二、第一被告李艳利、第二被告李观容应当将抵押在中国银行惠州分行房产的剩余银行按揭贷款清偿并办理注销抵押登记，剩余银行按揭贷款由原告蔡文峰直接支付给该银行。三、第一被告李艳利、第二被告李观容应当在上述房产办理注销抵押登记当日将房产协助过户到原告蔡文峰名下”等判项，在被上诉人李艳利和李观容拒不履行的情况下，异议人即申请强制执行。2016年3月3日广东省惠州市惠城区人民法院受理执行案件后，分别作出(2016)粤1302执1273号《执行通知书》《执行裁定书》等，己经裁定将涉案房屋过户到上诉人名下。所以被上诉人就同一房屋买卖合同关系进行另案起诉，主张解除双方签订的《房地产买卖三方合同》及其他请求，人民法院应该裁判驳回。其次，上诉人在执行程序中不存在过错，不应当承担原判决确定义务之外的其他义务。根据生效判决第二条，被上诉人应当首先履行“将抵押在中国银行惠州分行房产的剩余银行按揭贷款清偿并办理注销抵押登记”。例如向银行书面申请提交还贷，核实上诉人应当代为偿还的金额，确定还贷时间等等。此时，上诉人才可能履行“剩余银行按揭贷款由原告蔡文峰直接支付给该银行”的判决义务。所以，上诉人是在被上诉人不履行义务时，才向人民法院申请执行。另外，如果上诉人不履行判决义务，也仅仅承担拒不履行生效判决的法律后果，而不可能存在本案一审判决所认定“上诉人蔡文峰存在延迟履行义务的过错”，因为，此时已经不发生合同履行过错问题，也不可能因为未履行判决义务而应当进行赔偿。第三，被上诉人不但拒不履行生效判决，并就执行中提出完全设有依据的执行异议（已经被裁定撤销），且就同一法律关系多次利用诉讼资源。其行为明显属于“滥用诉讼权利，造成上诉人直接损失”。特请求判决被上诉人赔偿合理损失。综上，请二审法院依法裁判。上诉人惠州市合富房地产经纪有限公司上诉请求：一、撤销一审民事判决书；二、判决驳回被上诉人起诉；三、判决被上诉人赔偿上诉人二审律师费人民币4000元。主要事实和理由：首先，原审法院不应当就同一合同法律关系进行二次审理，作出新判决是不正确的。惠城区人民法院己经就双方因房屋买卖合同纠纷一案，作出了生效判决，并已经执行。具体意见与上诉人蔡文峰的第一点上诉意见一致。其次，上诉人在执行程序中不存在过错。不应当承担合同纠纷义务。在房屋买卖三方合同中，上诉人并不存在任何违反合同约定行为，且已经依据买卖双方真实意思表示完成居间人职责。本案判决仅以"定金40000元存放在上诉人处"为由，应当向被上诉人支付"这是完全没有事实和法律依据的。第三，被上诉人不但拒不履行生效判决，并就执行中提出完全设有依据的执行异议（已经被裁定撤销），且就同一法律关系多次利用诉讼资源。其行为明显属于“滥用诉讼权利，造成上诉人直接损失”。特请求判决被上诉人赔偿合理损失。综上，请二审法院依法裁判。原审原告李艳利、李观容向一审法院起诉请求：1.自立案之日起解除两原告与两被告于2014年3月22日签订的《房地产买卖三方合同》。2.两原告没收被告一已支付的定金人民币4万元整。3.由被告一承担逾期支付按揭款而产生的利息、滞纳金至判决生效之日止（暂计至2016年8月16日止为人民币33306.95元，以判决生效时当月按揭银行结算的金额为准）。4.被告二向原告退还服务费人民币7800元或被告一向原告赔偿服务费7800元。5.被告一向原告支付人民币5000元的精神损害赔偿金。6.被告一在本案判决生效后三个工作日内返还《房地产权证》（粤房地权证惠州字第**）的原件。7.两被告共同承担本案的财产保全费用、财产保全费用担保费、诉讼费用、律师代理费等各项原告因维护自身合法权益而支付的费用。（以上诉讼标的总金额暂计为人民币86106.95元。）8.在本案判决生效后五个工作日解除对涉案房屋的查封，排除妨害。一审法院认定事实：2014年3月22日，原告与两被告签订了《房地产买卖三方合同》，约定：第二被告提供房地产买卖中介服务，原告与第一被告都清楚案涉房屋处于抵押状态（第一条第4项）；第一被告以5122000元的价格购买原告名下的位于惠州市江北号×花园×苑×房的房产（产权证号：粤房房地权证惠州字第**、房地房地产证惠州字第**）二条、第三条）；第一被告向原告支付定金40000元，从合同生效之日起，原告须将案涉房屋的合法有效证件交付第二被告收执，用于办理房产转让过户手续（第四条）；基于第二被告提供服务，原告应支付第二被告8700元作为服务佣金，第一被告支付8700元作为服务佣金，以上佣金及按揭手续费在签订本合同时分别交付给第二被告（第六条第2项）；如第一被告未能履行本合同约定的义务，给予第一被告30个工作日宽限期履行义务，从宽限期届满之日起如第一被告仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五向原告支付违约金，逾期满10日未履行合同义务，原告有权单方解除合同，第一被告已付定金由原告没收，原告已收的房款应当日退回给第一被告（第七条第2项）；如原告未能履行本合同约定的义务，给予原告15个工作日宽限期履行义务，从宽限期届满之日起如原告仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五向第一被告支付违约金，逾期满10日未履行合同义务，第一被告有权单方解除合同，原告应双倍返还定金（第七条第3项）；第十二条补充条款约定：1.在签署本合同时原告承诺该物业已满五年，如没满五年，原告出多出来的费用。2.签署本合同时，因原告原因该物业未办理出房产证，原告与第一被告都清楚是以抵押合同为产权依据的情况下签署本合同，原告承诺在签署本合同起两个月将房产证办出来，如未能办理出该物业房产证，原告与第一被告另外协商，如协商不了原告承诺退还全额定金给第一被告。3.原告与第一被告自行协商，同意第一被告用购买该物业之部分楼款项替原告赎出该物业抵押在银行的房地产权证，原告应在赎出房产证当时，立刻做全权委托公证书给第一被告指定人名下。4.原告售出该物业之年收楼价为人民币512200元（含给清该物业之银行欠款，含账务公司之借款及利息，物业管理费、水电费、含已收定金），过户费由第一被告承担。5.原告在过户次日交楼给第一被告使用。合同签订后，第一被告向原告支付了购房款178937.61元，原告将其中40000元作为委托金交给第二被告，第二被告向原告出具《收据》，载明收到原告委托金40000元，此委托金等出证转为房款。后由于原告未及时将案涉房屋办证到第一被告名下，第一被告于2015年将原告起诉到本院，本院于2015年12月15日作出(2015)惠城法民一初字第1739号《民事判决书》，判决如下：一、确认蔡文峰与李艳利、李观容于2014年3月22日签订的《房地产买卖三方合同》合法有效。二、李艳利、李观容应在本判决发生法律效力之日起七日内将抵押在中国银行惠州分行的惠州市江北号×花园A栋（×苑）×房的剩余银行按揭贷款清偿并办理注销抵押登记；该剩余银行按揭贷款（包含本金、利息、罚息等）由蔡文峰直接支付给该银行。三、李艳利、李观容应在上述房产办理注销抵押登记当日内将位于惠州市江北号×花园A栋（×苑）×房协助过户到蔡文峰名下；过户的税费由蔡文峰承担。四、驳回蔡文峰的其他诉讼请求。该判决生效后，原告并未履行该判决，2016年3月3日，第一被告向本院申请强制执行，执行过程中，第一被告与原告多次进行沟通协商仍无法达成一致意见。2016年9月20日，原告以第一被告未向银行支付剩余银行按揭贷款为由诉至本院，请求判如所请。原告在庭审中称，第一被告没有偿还剩余按揭贷款,并导致原告欠银行本金的罚息33306.95元，第一被告的行为已构成根本性违约，《房地产买卖三方合同》应当解除。第一被告在庭审中称，由于原告不履行合同的义务，没有向银行提出提前还贷，被告无法确认是向哪个第三方支付贷款，所以才向法院申请强制执行，现已准备好一次性支付剩余贷款。2017年4月13日，第一被告按(2015)惠城法民一初字第1739号《民事判决书》的判决内容向本院转入458598.25元，本院根据案涉房产抵押权人中国银行惠州分行的申请，将上述房产的剩余按揭贷款（包括本金、利息、罚息等）457948.22元支付该分行。本院于2017年5月2日作出（2016）粤1302执1273号《民事裁定书》，裁定：一、将李艳利、李观容名下的位于惠州市江北号×花园A栋（×苑）×房的房产所有权[房产证号：粤房地权房地权证惠州字第**、×**]过户在蔡文峰（身份证号：）名下，在办理该房产所有权和土地使用权的过户手续时所产生的相关费用（含税费）全部由蔡文峰承担。二、在办理上述房产所有权和土地使用权的过户手续时，解除本院作出的（2015）惠城法立保字第304号民事裁定书对上述房产的查封；并对上述房产、国土设定抵押一并解除。一审法院认为，原告与两被告于2014年3月22日签订《房地产买卖三方合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同的效力，本院作出已生效的(2015)惠城法民一初字第1739号《民事判决书》中已作出认定，该判决已明确第一被告应向中国银行惠州分行支付剩余按揭贷款，但第一被告并未及时支付，在本院执行过程中，第一被告于2017年4月26日向银行付清案涉房屋所欠贷款本金及诉讼费用457948.22元。虽然第一被告延迟支付按揭贷款的行为有所不当，但目前原告所欠银行的款项已由第一被告全部清偿完毕，第一被告在《房地产买卖三方合同》中的给付义务已履行，如解除合同对第一被告已支付的款项在本案中不能得到解决，势必造成诉累及各方的利益再损失，不利于本案纠纷解决，因此，原告要求解除《房地产买卖三方合同》的诉请，理由不充分，本院不予支持。综合考虑签订合同时的房屋总价、第一被告向银行支付的本金、利息以及第一被告存在延迟履行义务的过错，本院认定原告应收取第一被告的定金4万元，现存放在第二被告处，由第一被告和第二被告予以支付给原告。虽然第一被告延迟履行还款义务，导致原告欠银行的房屋按揭贷款利息、滞纳金33306.95元，但第一被告向银行支付的案涉房屋所欠贷款本金及诉讼费用457948.22元中已包含了原告所欠的利息和滞纳金，由于该费用已由第一被告负担，因此，原告要求第一被告承担逾期支付按揭款而产生的利息、滞纳金的诉请已被履行完毕，本院不再处理。原告诉请的服务费7800元，由于原告并未提交证据证明第二被告收取了该服务费，且第二被告已基本履行了居间义务，因此，原告要求第二被告退还服务费7800元或第一被告赔偿服务费7800的诉请，本院不予支持。本案系合同纠纷，并非侵权纠纷，因此，原告诉请的5000元精神损害赔偿金，没有法律依据，本院不予支持。原告提起本案诉讼的原因在于第一被告拖延履行期限，因此，本案的诉讼费应当由第一被告负担。至于原告诉请的保全费、律师费，因原告并未提交证据证明上述费用已实际产生，故本院不予支持。如原告认为第一被告的行为不当或其它目的造成了其他损失，可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、第一被告蔡文峰和第二被告惠州市合富房地产经纪有限公司应在本判决发生法律效力之日起5日内向原告李艳利、李观容支付4万元。二、驳回原告李艳利、李观容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1952元（原告申请缓交），由第一被告蔡文峰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：1、本案是否违反了“一事不再理”原则；2、定金及中介服务费如何处理。具体评析如下：关于本案是否违反了“一事不再理”原则，关于李艳利、李观容与蔡文峰之间的房屋买卖合同关系，已由惠城区人民法院作出生效判决（2015）惠城法民一初字第1739号民事判决予以确认，并就双方的后续合同义务进行了裁判。该判决书未对惠州市合富房地产经纪有限公司托管的定金及中介服务费未作出相关的认定。故而原审原告李艳利、李观容提起的本案诉讼中涉及到了其与蔡文峰之间的房屋买卖合同关系和与惠州市合富房地产经纪有限公司托管的定金及中介服务费两个部分，其与蔡文峰之间的房屋买卖合同关系已经生效判决裁决，李艳利、李观容再次就该房屋买卖合同关系提起诉讼违反了“一事不再理”原则，依法应驳回该项诉求的起诉。关于该部分的程序处理，本院另行制作裁定书予以处理。李艳利、李观容与惠州市合富房地产经纪有限公司托管的定金及中介服务费纠纷属于本案的审理范围，原审对该项请求依法进行审理并无不当。关于定金及中介服务费如何处理的问题，根据一审查明的事实，买方蔡文峰系中介机构合富房地产经纪有限公司的法定代表人，根据《民法总则》第一百六十八条之规定：“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。”合富房地产经纪有限公司不得为其法定代表人进行代理，且该代理行为未经过李艳利、李观容的追认。故，合富房地产经纪有限公司收取的定金及中介服务费应予返还给李艳利、李观容。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2016)粤1302民初9240号民事判决书第二判项。二、变更惠州市惠城区人民法院（2016)粤1302民初9240号民事判决书第一判项为：蔡文峰和惠州市合富房地产经纪有限公司在本判决生效之日起三日内向李艳利、李观容返还其收取的定金及中介服务费合计47800元。三、驳回李艳利、李观容的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1952元（原告申请缓交），由第一被告蔡文峰负担。二审案件受理费用1952元，由蔡文峰和惠州市合富房地产经纪有限公司负担。李艳利、李观容预交的二审案件受理费1952元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一八年十一月六日法官助理李苗苗书记员黄春婷附：相关裁判依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；