湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1302民初1650号原告娄底市德成商业管理有限公司，住所地娄底市经济开发区大汉路拓步街****。法定代表人李文革，该公司总经理。委托诉讼代理人胡明乔、成惠珍，该公司员工。被告谢屹立，男，汉族，1977年9月17日出生，户籍所在地湖南省冷水江市。原告娄底市德成商业管理有限公司（以下简称德成管理公司）与被告谢屹立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德成管理公司及其委托代理人胡明乔、被告谢屹立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德成管理公司请求判令：1、被告谢屹立支付原告房屋租金（物业租赁费）290313元。2、被告支付原告运营费用44790元。3、由被告承担本案诉讼费用。被告谢屹立答辩要点：一、原告在招商登记以来是以湘中国际灯饰城的名义招商开展活动的。二、要求原告向法院提供2013年招商宣传图册和电子版宣传市场效果图。三、在本案租赁合同期间（2015年左右）建设银行涟钢分行多次上门传达被告所租赁的门面已归该行所有，且已进入拍卖阶段，对被告的经营产生了很大的影响。四、本案租赁合同是2016年9月30日到期，由于上述第三点的原因，原告一直不敢续签合同。被告已向原告支付租金（包括押金、质保金、运营管理费）共计290500元。五、原告在合同期内多次组织社会闲杂人员上门锁被告门店，被告妻子曾被带至松柏园控制了一个上午，趁控制人员不注意才逃离现场，因是经济纠纷，报警后派出所没有参与处理。六、被告所租赁的门面2楼装修后出现漏水现象，多次向原告反映，至今未得到原告的答复和赔偿。七、2017年4月原告将被告门店锁了，至今未营业。八、原告请求的运营管理费用问题，原告在2015年左右已经把运营办公室租赁给他人（阳光照明），并没有任何运营人员，其他商铺也没有交这个费用，其运营费用主张不应该支持。九、合同期内与被告门面位置、面积相同的其他店铺租金只有6000多，而被告租金却高达上万元，存在不公。十、要求原告对其改变市场性质招商、锁被告门店长达一年多等行为给被告造成的损失予以赔偿。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：2013年初，原告与被告娄底经开区大汉路及凤阳街（尚都区）相邻地段的相关业主合意，由原告将各业主门面租下，然后统一由原告向外出租，以便由原告统一管理运营，进行规模经营，意在建设湘中国际灯饰城。2013年9月30日，原告德成管理公司与被告谢屹立签订一份《物业委托租赁合同》约定：原告德成管理公司（甲方）征得物业业主同意，代理物业业主签订物业委托租赁合同，全权行使管理权，代收各种费用和租金等，被告谢屹立（乙方）租赁甲方物业位于TOP尚都第1栋第1、2楼的部分物业，建筑面积1楼131号为190.05平方米、2楼237号为224.67平方米，并以上述面积计算租金、折旧费和收取有关管理费用的标准。租赁期限为三年（自2013年10月1日起至2016年9月30日止），本合同三年租赁累计应交纳租赁费用600274元，经双方商定，甲方同意一次性优惠乙方192834元，余下部分分三年平均支付，按季度分摊，每季度应交纳租赁费为33953元。乙方向甲方一次性交纳3000元押金及质保金3000元，以及一年的灯饰城统一经营的运营费用3元/平米计算为14930元。之后，因被告对原告不分行业的招租招商行为不满及自身经营不善等，被告遂未继续按租赁合同约定交纳租金，合同到期后，双方仍有意续约，但在租金标准上存有分歧。至2017年11月30日，被告已交租金275570元及合同期第一年运营费14930元，尚欠租金为290313元及2014年10月1日后3年实际租赁期内的运营管理费44790元，经原告多次催讨，被告再未支付任何租金等费用。原告为维护自身权益，依法向人民法院提起诉讼。另查明，被告谢屹立至2017年3月28日已交纳租金、押金、质保金及运营费等共计296500元，期中包括租金275570元、押金和质保金各3000元及合同期第一年的运营费14930元。租赁合同到期后，原告于2017年4月将被告经营的门店上锁，此后，被告再无经营该门店。判决的理由与结果本院认为：原告德成管理公司与被告谢屹立签订的《物业委托租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。原告已按合同约定交付店面，但被告仅支付部分租金后就不再履行合同租金等费用的支付义务,已构成违约。被告以原告未按招商约定提供经营环境、该门面已由业主抵押给银行，从而影响其经营及原告封锁门面等行为给被告造成损失并要求原告予以赔偿进行抗辩，但未提供充分证据予以证明，且该门店已设立抵押并不影响被告店面的经营，抵押权人上门询问亦属正常，原告的锁门行为亦是在被告违约拒绝支付租金的前提下实施，虽原告该行为不当，但被告自身亦存在过错，故被告的上述抗辩观点，本院不予支持。原告主张被告依据租赁合同支付租金290131元，被告认为在双方合同期内与被告门面位置和面积一样的其他店铺租金只有6000元而自己租金过高，但是被告并未提供因市场情势变更必须降低租金的证据，应承担举证不能的后果。同时，考虑到原告已经实际于2017年4月关停被告门店，原告自此开始并未履行租赁合同交付门店义务，原告应对自身行为承担相应责任，故此后门面租金不应全额计算，原告主张被告按租赁合同约定支付尚欠租金290131元的诉请，本院根据被告上述停业等具体情况予以部分支持270000元。关于原告主张被告按租赁合同约定支付运营费的问题，被告认为因原告在2015年已经将运营办公室租赁，实际并未履行运营管理职责，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的后果。虽被告本应按约定支付除第一年后之三年实际租赁期的运营费44790元，但考虑到被告门店被原告于2017年4月关停后，原告并未实际履行运营管理职责等具体情况，本院酌情剔除一年的运营费14930元。故原告要求被告支付租期内44790元运营费，本院予以部分支持29860元。本案中，原告虽未主张解除或终止合同并要求被告返还门面，但被告占用门面又不经营的行为会造成自身及原告相应的经济利益的损失，因此，双方应当积极协商，妥善处理本次租赁合同纠纷，以求减少各自不必要损失并达到共赢。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢屹立在本判决生效后十日内支付原告娄底市德成商业管理有限公司门面租金270000元及运营管理费29860元；二、驳回原告娄底市德成商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6327元，由被告谢屹立负担5631元，由原告娄底市德成商业管理有限公司负担696元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  王学军人民陪审员  廖 瑛人民陪审员  邓和建二〇一八年十一月九日书 记 员  王红梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。