广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初13780号原告：邵艳春，女。委托诉讼代理人：李伟超，广东宇思律师事务所律师。被告：陈锦永，男。委托诉讼代理人：梁源，广东融泽律师事务所律师。原告邵艳春诉被告陈锦永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，于2018年9月28日适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告邵艳春及其委托诉讼代理人李伟超及被告陈锦永及其委托诉讼代理人梁源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2018年6月7日通知原告解除原、被告双方于2018年4月19日签订的《深圳市房屋租赁合同书》（登记备案号为深房租南山XXX）的解除无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年12月9日，原、被告双方签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将位于深圳市南山区南山大道南海大厦某房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告使用，租赁期限自2009年12月15日起至2019年12月4日止，租赁房屋用途为商业。被告陈锦永因尚未成年，其母亲、法定代理人杨雪琼在上述合同上签字。在合同履行过程中，被告两次委托律师向原告发出《律师函》，称被告撤销对杨雪琼的授权，要求原告自收到律师函之日起向被告支付房屋租金，且要求原告与其重新签订租赁合同等。原告被迫无奈，在被告注销了2009年租赁合同的备案之后，与被告于2018年4月19日重新签订了《深圳市房屋租合同书》，并办理了租赁备案，登记备案号为深房租南山XXX。被告的母亲杨雪琼得知原告向被告交纳租金后，对涉案房屋停电，给原告造成损失，而被告则不回微信、不接电话、拒绝收取租金，被告以原告延期支付租金为由解除租赁合同亦没有事实依据，原告的解除应属无效。被告辩称，1、原告自2016年开始拖欠管理费，共计148777元，已满足了被告单方解除合同的条件。2、原告利用被告年轻，及有家庭矛盾的情况下签订租赁合同，变相逃避了应于2018年3月13日到4月15日应缴纳的一个月租金。3、被告已按照合同约定向原告书面形式解除权，原告已经收到，已经发生合同效力。请求法院判决解除合同，并要求原告支付合同解除后占用涉案房屋的占用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区××大道东侧、××以南××油××大厦××房，于2009年10月21日登记在被告名下，产权100%，建筑面积1257.09平方米。2009年12月9日，原告（承租方、乙方）与杨雪琼（被告的母亲、出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2009年12月15日起至2019年12月4日止，租赁房屋用途为商业，每月租金35000元，2014年12月5日起租金为36750元，租赁期间乙方负责支付房屋的管理费、水电费等。2018年3月26日，被告委托广东普罗米修律师事务所律师向原告发出《律师函》，该《律师函》的主要内容为：被告撤销对杨雪琼的授权，要求原告自收到律师函之日起向被告支付房屋租金，如原告未能支付租金给被告，被告将采取一切合法手段维护自身权利等。2018年4月17日，被告委托广东普罗米修律师事务所律师再次向原告发出《律师函》，该《律师函》的主要内容为：被告未满十八周岁时，原告与杨雪琼（被告母亲即被告的监护人）建立房屋的租赁关系合法有效，理应受到法律的保护。但是被告成年后，被告作为完全民事行为能力人，有权依自身的意思表示处理被告所有的财产。杨雪琼在没有被告授权的情况下擅自将被告名下的财产进行出租的行为，属于无权代理，严重乏犯了被告的财产所有权、处分权，被告在此明确表示，对杨雪琼的无权处分行为拒绝追认。被告对于此前原告将房屋租金、水电费等全部交给无权处分人杨雪琼的行为不予认可，且将考虑追究杨雪琼的相关法律责任。被告认为，原告应当及时配合委托人重新签订房屋租赁合同，且从此将房屋租金、水电费等合同约定费用交给被告。届时，如原告未能及时配合委托重新签订租赁合同，且将租金支付给被告，对原告严重违反合同约定的行为，被告将采取一切合法手段维护自身权利，届时，委托人将依法行使所有权，要求原告限期搬离房屋，如原告未能限期搬离，被告或被告的授权代理人将依法进行清场等。2018年4月19日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2018年4月15日起至2029年12月15日止，租赁房屋用途为商业，每月租金33000元，原告应于每月15日前向甲方交付租金，租赁期间乙方负责支付房屋的管理费、水电费，乙方拖欠租金达10天以上时，乙方可以解除合同等。同日，双方还签订了一份手写的《补充协议》，约定：因产权变更或其它法律纠纷所造成的经济财产损失及法律责任由被告承担。2018年4月20日，被告向原告出具《证明》，表示被告解除对杨雪琼的委托，原告无需另行交纳租赁押金7万元，待原、被告双方签订的租赁合同到期后由被告向原告返还租赁押金等。原告提交了照片、收款收据、短信记录、视频，拟证明原、被告签订新合同时，系被告本人参照旧合同对新合同内容进行填写，且签订合同后原告向被告交纳首月租金33000元。后被告的母亲杨雪琼得知原告与被告重新签订了合同，便对房屋采取停电措施，导致原告的经营场所停电4天，后警察有供电局工作人员为此前往管理处协调。停电期间被告曾协助原告恢复用电，原告提交的微信记录载明：2018年5月19日，原告向被告发出《告知函》，要求被告就停电期间以及被告家庭矛盾导致原告无法经营期间的损失进行赔偿等。5月22日，被告向原告催收租金。5月23日，原告回复称其正常缴纳租金，有银行记录可以核对。5月24日，原告向被告发信要求与被告当面沟通并称租金该怎么付就怎么付。5月25日，原告称租金谈好了，让被告过来面谈，被告表示下周末回深圳再说。6月1日，原告问被告是否回深圳，让被告过来收租金。6月3日，原告再次问被告是否回深圳，让被告过来拿租金，被告表示租金可以直接转账。6月4日，原告先向被告转账10000元，被告问“租金就给这些？”后原告又转账13000元，被告回复“23000？”，后原告又转账10000元。6月5日，原告又问被告为何没收款。6月20日，原告向被告转账支付5月15日至7月14日租金66000元，被告未收款并回复合同解除。7月24日，原告向被告转账支付33000元，被告未收款。7月25日，原告向被告转账支付99000元，被告未收款。被告提交了原告经营的伊丽莎白欠费明细表，拟证明原告拖欠物业服务费等。2018年5月21日，原、被告与深圳市南油物业管理有限公司签订《协议》，各方就原告所欠2013年3月至2018年10月期间的管理费支付问题达成一致。2018年6月7日，原告收到被告邮寄的《解除合同通知书》。本院认为，在原告与被告母亲杨雪琼履行原租赁合同期间，被告作为一个理性成年人和涉案房屋的产权人，两次委托律师向被告发函，分别要求被告向原告支付原合同的租金以及与被告签订新的租赁合同的情况下，原告与被告签订了新的《房屋租赁合同》即本案的涉案合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。至于被告称原告未交纳管理费问题，因该问题系原告与物业公司之间的法律关系，与本案无关，且被告也未提交证据证明其在原告履行原合同期间就该问题提出异议，最后原、被告与物业公司就此还达成了协议，故本院对于被告的该抗辩不予采信。至于被告称原告未支付2018年3月13日到4月15日期间的租金，这属于原告履行原合同的问题，也与本案无关。本案的争议焦点是原告是否迟延支付租金以及该行为是否构成根本违约。根据《房屋租赁合同》的约定，原告应在每月15日前支付租金，最迟不得超过10天，本案根据查明的事实，在涉案房屋被停电后，被告曾协助原告解决停电和交纳管理费事宜，而原告也通过微信方式一直联系被告协商停电及管理费交纳问题，在合同约定的最晚支付租金的期限内即5月24日，原告向被告发信要求与被告当面沟通并称租金该怎么付就怎么付。5月25日，原告称租金谈好了，让被告过来面谈，被告表示下周末回深圳再说。之后原告还两次要求被告过来收取租金，被告还表示租金可以直接转账且未前来收取的情况下，原告于6月4日向被告转账，但被告未收取。本院认为，在原、被告签订的新的租赁合同履行期内，原告一直与被告联系、协商并表示愿意支付租金且要求被告前来收取租金，但被告一直拖延，之后便拒收租金。因此原告迟延支付租金并不全是原告自身原因造成，而涉案房屋被停电以及被告拖延等原因所致，故原告迟延支付租金的行为并不是故意怠于履行合同义务，不构成根本违约，被告无权因此直接解除合同。综上，对于原告诉求确认被告解除合同无效，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认被告陈锦永于2018年6月7日解除原、被告双方于2018年4月19日签订的《深圳市房屋租赁合同书》（登记备案号为深房租南山2018008411）的解除行为无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43760元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 湘人民陪审员 王 欣人民陪审员 区显霞二〇一八年十一月十二日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。