福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0502民初3520号 原告（反诉被告）：周理才，男，1968年5月27日出生，汉族，住福建省建瓯市。 原告（反诉被告）：薛木珍，女，1969年11月17日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：周丽静（系二原告的女儿），住福建省建瓯市。 被告（反诉原告）：泉州骏辉房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区后坑社区龙祥嘉园****。 法定代表人：陈元来，董事长。 委托诉讼代理人：叶晓娜，女，系该公司职员。 委托诉讼代理人：刘伟芬，女，系该公司职员。 原告周理才、薛木珍与被告泉州骏辉房地产开发有限公司（下简称“骏辉公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。反诉原告骏辉公司在举证期限内向本院提起反诉，本院予以合并审理，并于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周丽静、被告的委托诉讼代理人叶晓娜、刘伟芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周理才、薛木珍向本院提出诉讼请求：1.骏辉公司退回周理才、薛木珍已经交纳的40000元及该款项按银行同期同类贷款利率自起诉之日起至还款之日止的利息；2.骏辉公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：周理才、薛木珍向骏辉公司购买中骏商场室，并依约交付了68951元，后因双方对购房条款未能达成合意，周理才、薛木珍拟另行选择其他户型购买，骏辉公司不同意，周理才、薛木珍只能选择退款，但骏辉公司只退回28931元，另40000元至今不予退还。 骏辉公司辩称：2017年6月27日，原、被告双方签订《认购书》，后，周理才、薛木珍未在承诺的时间内支付首付款并拒不签订商品房买卖合同，骏辉公司有权解除认购书并没收定金40000元。周理才、薛木珍诉求缺乏事实及法律依据，应予驳回。 骏辉公司向本院提出反诉请求：1.骏辉公司没收周理才、薛木珍已支付的定金40000元；2.确认周理才、薛木珍与骏辉公司签订的编号为0003598的《认购书》于2017年10月24日解除；3.本案诉讼费用由周理才、薛木珍承担。事实和理由：2017年6月27日，骏辉公司与周理才、薛木珍就泉州中骏商城1#某室认购事宜签订了编号为0003598的《认购书》。该《认购书》第一条约定，周理才、薛木珍应在2017年6月30日之前或骏辉公司通知之日起3日内与骏辉公司签订《商品房买卖合同》以及《补充合同》等附件，并在2017年6月30日前向骏辉公司支付首付款168144元。《认购书》第二条约定，周理才、薛木珍向骏辉公司支付定金40000元；若周理才、薛木珍未按认购书约定的时间与骏辉公司签订《商品房买卖合同》或未向骏辉公司提交完整的按揭资料的，骏辉公司有权没收周理才、薛木珍定金，解除认购书，并将周理才、薛木珍认购的房产另售他人，而无需另行通知周理才、薛木珍，因此而发生的全部税费、手续费均由周理才、薛木珍承担。此外，周理才、薛木珍于2017年6月27日签署的《特殊事务审批表》中承诺：周理才、薛木珍于2017年6月27日认购中骏商城某室，并支付定金40000元，因理财产品未到期无法一次性支付首付款，特向骏辉公司申请于2017年6月29日支付首付款64813元、于2017年9月30日支付首付款97000元，如未能按期支付，则周理才、薛木珍放弃定金。《认购书》与《特殊事务审批表》签署后，周理才、薛木珍未能在承诺时间内支付首付款，亦未能在约定时间内前往签订《商品房买卖合同》，后经骏辉公司多次通知，周理才、薛木珍仍未支付全部首付款并前往签订《商品房买卖合同》。据此，骏辉公司于2017年10月24日向周理才、薛木珍寄送《认购解除函》，告知其《认购书》已于2017年10月24日解除且周理才、薛木珍支付的定金已被没收。 周理才、薛木珍对骏辉公司的反诉辩称：多数业主的购房流程是先交认购款1万元，再确定按揭申请是否通过，通过后再签订合同，再交首付款。本案诉争房屋原是周理才、薛木珍之女即代理人周丽静要购买的，周丽静交付1万元诚意金后，因周丽静的征信没有通过，故周丽静即改用父母周理才、薛木珍两人的名义进行认购，并签订空白的认购书，售楼人员仅交代周丽静已交付的1万元诚意金转为定金，并在尚未签订正式购房合同的情况下即要求周理才、薛木珍交付首付款68951元，这与多数业主的购房流程不同。另周理才、薛木珍交付68951元后，没有收到相关收据及认购书。后因诉争房屋所在楼房是否为学区房产生争议，买受人才迟迟未去签订合同。经教育局协调案涉商品房业主可以就学后，买受人于2017年10月要求签订合同，但骏辉公司称已没有房源并寄给周理才、薛木珍一份认购催告函，该函上写的定金是1万元。骏辉公司让周理才、薛木珍在《认购书》和《特殊事务审批表》上签名时，文中主要内容是空白的，正文中下划线上填写的内容是骏辉公司事后补上的，周理才、薛木珍对下划线上填写的内容不知情。综上，骏辉公司没收周理才、薛木珍支付的40000元，缺乏依据，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月20日，周理才、薛木珍夫妇之女即代理人周丽静向骏辉公司交纳1万元诚意金拟购买中骏商城的商品房。后因周丽静的征信问题，周丽静改用父母周理才、薛木珍两人的名义进行认购案涉中骏商场某室商品房。2017年6月27日，周理才、薛木珍与骏辉公司签订编号为0003598的《认购书》。该《认购书》约定：一、乙方（即周理才、薛木珍）应于2017年6月30日之前或甲方（即骏辉公司）通知之日起3日内与甲方签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》等附件（以下简称“《合同》”），并按其于本认购书中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续。二、乙方认购的单元、面积、单价、总价如下：某单元；建筑面积（暂定）41.38平方米；单价：7688.35元/平方米；总价：人民币大写叁拾壹万捌仟壹佰肆拾肆元整（小写：318144）。乙方对该房产的现状已作了充分的了解，自愿签订本认购书，并于本认购书签订当日向甲方支付购房定金人民币（大写）肆万元整（小写：40000）。定金以甲方出具的收款收据为准。该定金在签订正式《合同》后可无息充抵首期购房款。若乙方未按本认购书第一条约定的签约时间与甲方签订《合同》或未向甲方提交完整的按揭资料的，或未按本认购书第三条约定的付款时间、数额履行任一项义务，则甲方有权没收乙方定金，解除本认购书，将该房产另售予他人，而无需另行通知乙方，因此而发生的全部税费、手续费均由乙方承担。三、乙方选定银行按揭抵押贷款方式支付购房款：首付款金额暂定为168144元，按揭贷款金额暂定为150000元，乙方按如下方式支付首付款：乙方自认购书生效之日起4日内（即2017年6月30日前）向甲方支付购房款总额的50%，即人民币（大写）壹拾陆万捌仟壹佰肆拾肆元整（小写：168144）。当日，周理才、薛木珍在该《认购书》上签名后，还在骏辉公司提供的《特殊事务审批表》申请人处签名。《特殊事务审批表》载明：申请日期：2017年6月27日；项目：中骏商城；项目/楼栋：某室；客户名称：薛木珍、周理才；申请内容：本人于2017年6月27日认购中骏商城1号某室，并缴交定金人民币40000元，现由于理财产品未到期，无法一次性缴清房款人民币161813元，现申请剩余房款分期缴交，明细如下：2017年6月29日缴交房款的40%共计人民64813元；2017年9月30日缴交房款的60%共计人民币97000元。本人承诺按时缴交以上房款，在最后一期分期款项缴清配合签约，即可享受约定优惠折扣，反之，则视为放弃定金40000元，房源另行出售。望批准！申请书签名：周理才、薛木珍；申请日期：2017年6月27日。同日，周丽静用本人的信用卡为周理才、薛木珍支付骏辉公司3万元，买卖双方及周丽静还口头约定周丽静于2017年6月20日交纳的1万元诚意金转为《认购书》中的定金。2017年6月30日，周理才、薛木珍再次支付骏辉公司28951元，骏辉公司开具4张收款收据，分别载明定金1万元、定金3万元、首期24813元、专项维修基金4138元。后因周理才、薛木珍不能确定案涉商品房是否属于学区房故迟迟未与骏辉公司签订《商品房买卖合同》。2017年10月11日，骏辉公司向周理才、薛木珍邮寄送达《签约催告函》，该函称周理才、薛木珍未按《认购书》约定的时间办理合同签订等相关手续，已构成违约，现最后通知买受人应于2017年10月13日前办理合同签订等相关手续，且逾期签约期间如因相关政策发生变化，导致原《认购书》未能履行，骏辉公司仍可按《认购书》执行，即没收已付定金1万元，同时将上述房产另行出售。后骏辉公司发现上述《签约催告函》有误，即于2017年10月18日第二次向周理才、薛木珍邮寄送达《签约催告函》（10月20日妥投），通知买受人应于2017年10月22日前办理合同签订等相关手续，且逾期签约期间如因相关政策发生变化，导致原《认购书》未能履行，骏辉公司仍可按《认购书》执行，即没收已付定金40000元，同时将上述房产另行出售。因周理才、薛木珍仍然未与骏辉公司签订《商品房买卖合同》，骏辉公司于2017年10月24日向周理才、薛木珍邮寄送达《认购解除函》，通知买受人鉴于买受人的严重违约行为，骏辉公司决定解除《认购书》，没收买受人支付的定金40000元，同时骏辉公司有权将《认购书》所约定房产另行出售。此后，周理才、薛木珍之女周丽静代表买受人向骏辉公司申请退房。2017年11月，周丽静代表买受人在骏辉公司提供的《客户退款申请表》中签名确认退款。该申请表载明：申请日期：2017年11月；项目名称：中骏商城；客户名称：薛木珍；单元：某室；已缴款金额：68951元；申请退款金额：28951元；退款原因：资金不足；退款账户信息：收款人户名薛木珍、开户银行建设泉州支行、收款账号62×××44；全体申请人确认签名：薛木珍。此后，骏辉公司退还周理才、薛木珍28951元。 本院认为：周理才、薛木珍与骏辉公司双方订立的《认购书》，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应予保护。周理才、薛木珍作为完全民事行为能力人，在购置商品房这种大宗商品之时，应当尽到审慎注意义务，特别是在签署《认购书》之时，更应当对合同内容进行全面审查，并了解相应的违约责任，其主张他们在签订《认购书》及《特殊事务审批表》时有关下划线上的内容系空白的，他们不清楚有关约定，上述内容系骏辉公司事后补上的，证据不足且不符合常理，本院不予采信。双方在认购书中约定周理才、薛木珍应在认购书签订当日向骏辉公司支付定金40000元；周理才、薛木珍填写的《特殊事务审批表》也载明应于认购之日交纳定金40000元；2017年11月周理才、薛木珍的代理人即实际购房人周丽静在填写《客户退款申请表》时载明申请退款金额28951元；骏辉公司在2017年6月30日开具的收据也载明定金40000元。综上，骏辉公司主张其于2017年10月11日发出的《签约催告函》中有关定金的表述有误，应以2017年10月18日更正后发出的《签约催告函》中有关定金的表述为准，本院认为依据充分，应予采信，本案定金应认定为40000元。周理才、薛木珍未按约定时间签订《商品房买卖合同》，存在违约行为，且经催告后仍未履行签约义务，骏辉公司于2017年10月24日向周理才、薛木珍邮寄送达《认购解除函》符合合同约定及法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，周理才、薛木珍返还40000元的诉请，没有事实及法律依据，不予支持。骏辉公司的反诉请求合理合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、驳回周理才、薛木珍的诉讼请求； 二、泉州骏辉房地产开发有限公司有权收取周理才、薛木珍已支付的定金40000元； 三、确认周理才、薛木珍与泉州骏辉房地产开发有限公司签订的编号为0003598的《认购书》于2017年10月24日解除。 本案受理费人民币800元，减半收取为400元，由周理才、薛木珍负担，本案反诉受理费减半收取后为450元，由周理才、薛木珍。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈文芳 二〇一八年十一月十四日 书记员  郑桂艳 本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。