四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初14968号 原告：成都衡信英伦物业管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人：熊英，总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，汉族，1982年10月27日，住重庆市巴**。系该公司员工，特别授权代理人。 被告：雷亚丽，女，汉族，1982年8月10日，住成都市青羊区。 原告成都衡信英伦物业管理有限公司（以下简称衡信英伦物业公司）与被告雷亚丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理，依法由审判员仇金玛适用简易程序独任审理，于2018年10月10日、11月7日公开开庭进行审理。原告委托代理人毛永、被告雷亚丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 衡信英伦物业公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求判令雷亚丽给付2015年1月至2018年5月的物业服务费8907.66元；2、请求判令雷亚丽按照欠款总额10％支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年5月31日应支付滞纳金为890.77元；3、请求判令雷亚丽承担本案全部诉讼费用。事实与理由：雷亚丽于2011年6月9日与开发商四川中德世纪置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由前期物业管理有限公司为中德英伦联邦xx号房业主提供物业服务，收费标准为每月每平米2.6元，自交付之日（或视为交付之日）起，一年内按照每月每平方米1.98元。衡信英伦物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》后，衡信英伦物业公司正式进入中德英伦联邦A、B区进行物业管理服务至今，收费标准仍按每月每平米2.6元，自交付之日（或视为交付之日）起，一年内按照每月每平方米1.98元收取。雷亚丽无故拖欠自2015年1月至2018年5年的物业费，共计8907.66元，及滞纳金890.77元，衡信英伦物业公司多次对其书面及上门催缴，均无效果。雷亚丽拒绝不缴纳物业费的行为已严重违反相关法律规定，严重侵害了衡信英伦物业公司及其他业主的合法权益，故衡信英伦物业公司起诉至法院。 雷亚丽辩称，1、开发商与衡信英伦物业公司签订的物管合同侵害了购房者的知情权，该合同对答辩人不具有约束力。开发商在前期宣传和购房合同中与我方约定的物管公司均为深圳衡信柏迪物业管理有限公司，后却变更为衡信英伦物业公司故衡信英伦物业公司与开发商签订的物管合同对答辩人不具有约束力，其中关于滞纳金的约定更是与答辩人无关;2、衡信英伦物业公司与开发商恶意串通签订物管合同，双方签订的前期物业管理合同无效。开发商为衡信英伦物业公司的股东，在衡信英伦物业公司的资质、经验、规模、品牌效应均不如深圳衡信公司情况下，将物业管理公司变更为该公司且收费标准一致，明显不公平；3、衡信英伦物业公司提供的管理服务与质价不符。衡信英伦物业公司的物业管理存在过失行为。综上，开发商私自更换物业管理公司，与衡信英伦物业公司签订合同，并要求业主按原来的规定缴纳物业管理费，是不诚信的行为。衡信英伦物业公司以原深圳衡信柏迪物业管理有限公司物管收费标准收取答辩人的物管费和滞纳金无事实和法律依据。 本院经审理认定如下事实：雷亚丽于2011年6月9日与开发商四川中德世纪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于成都高新区中和街道办事处会龙社区9组中德·英伦联邦xx号房屋（面积为83.39㎡），同时约定前期物业管理公司为深圳衡信柏迪物业管理有限公司，物业服务收费价格为2.6元每月每平方米，物业费按年收取。后开发商于2013年与衡信英伦物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由衡信英伦物业公司对中德·英伦联邦A区一期（1-6号楼）提供物业服务，合同期限自2013年2月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，物业费的收取方式仍是高层住宅按2.6元每月每平方米计算，自交付之日（或视为交付之日）起，一年内按照1.98元每月每平方米计算收取，业主于每个缴费周期起始日起15日内缴纳物业服务费，逾期未交纳的，衡信英伦物业公司以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%滞纳金的违约责任。 2013年7月，雷亚丽签署了《中德·英伦联邦A区收房确认书》以及《关于中德·英伦联邦A区物业管理权变更的告知函》，知晓衡信英伦物业公司通过法定招标流程取得中德·英伦联邦A区的前期物业管理服务权，将从2013年5月29日起为中德·英伦联邦A区提供物业管理服务直至业主大会与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，雷亚丽也承诺遵守中德·英伦联邦A区《临时管理规约》及物业相关管理规定。 另查明，雷亚丽所购买的房屋实测面积为83.56平方米，其缴纳了2014年12月31日前的物业费，后未再缴纳。从2015年1月至2018年5月，其每月应缴纳的物管费为217.26元。 再查明，衡信英伦物业公司资质等级为二级，可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 以上事实有衡信英伦物业公司以及雷亚丽的当庭陈述，以及《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《房屋交接流程表》、《临时管理规约》、《物业服务招投标中标备案表》、《成都高新区物业服务收费标准备案表》、《关于中德·英伦联邦物业管理权变更的告知函》等证据予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此本案中尽管衡信英伦物业公司与雷亚丽之间并未签订物业服务合同，但建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中虽然雷亚丽与开发商在买卖合同中约定的前期物业管理企业是深圳衡信柏迪物业管理有限公司，但通过《物业服务招投标中标备案表》可知，作为具有物业管理资质的主体，衡信英伦物业公司是通过招投标程序中标后依法与开发商四川中德世纪置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，且雷亚丽签收确认了《关于中德·英伦联邦A区物业管理权管更的告知函》，故该合同对业主具有约束力，雷亚丽理应支付相应的物业服务费用。经核算，自2015年1月1日至2018年5月31日，按照合同约定，雷亚丽应交物业费8907.66元。 关于雷亚丽的辩称意见，本院认为，衡信英伦物业公司具有物业管理资质，其通过招投标程序中标后依法与开发商四川中德世纪置业有限公司签订《前期物业服务合同》，承接案涉项目的物业管理并不违反法律规定。同时，雷亚丽也并未提交有效证据证明上述《前期物业服务合同》存在无效或应当被撤销的情况出现，因此该合同合法有效。关于衡信英伦物业公司存在多项服务质量问题的辩称意见，本院认为，雷亚丽提交的证据均不能充分证明衡信英伦物业公司提供的物业服务存在长期的安全隐患及长期的管理瑕疵。同时，衡信英伦物业公司作为物业服务企业，对小区物业进行合同约定的养护、管理和维护是其主要义务，而非苛刻要求其服务的物业完全杜绝不良现象。另一方面，若雷亚丽认为衡信英伦物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，其作为业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据也非明智之举。 但是，本案中我们应当看到，虽然衡信英伦物业公司在物业管理工作中没有明显的重大的服务瑕疵，但还是存在不足之处，在日常管理服务中也应当虚心听取业主意见，加强和改进物业服务工作，避免双方产生矛盾或纠纷。因此，对衡信英伦物业公司提出的要求雷亚丽承担滞纳金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告雷亚丽于本判决生效之日起十日内向原告成都衡信英伦物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费8907.66元； 二、驳回原告成都衡信英伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由雷亚丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇一八年十一月七日 书记员  余 瑶