云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初6024号原告：殷丽红，女，1961年10月12日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：冯洋，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：贺熹，云南上义律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：四川瑞景祥投资有限公司，统一社会信用代码：915100000990718957。住所地：四川省成都市武侯区佳灵路********。法定代表人：孙勇飞。原告殷丽红与被告四川瑞景祥投资有限公司（以下简称：瑞景祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷丽红及其委托诉讼代理人冯洋、贺熹到庭参加诉讼，被告瑞景祥公司经公告传唤逾期未到庭应诉，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告殷丽红向本院提出诉讼请求：1．解除《房屋委托经营协议》；2．判令被告支付自2018年3月1日至房屋返还之日止的租金：年租金按房屋总价的7%计算；3．判令被告支付违约金：每日按本年度租金的0.5‰计算，自2018年3月1日至实际付清租金之日止；4．判令被告支付自2016年3月1日起至房屋返还之日止的物业管理费；5．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年9月30日签订《房屋委托经营协议》，协议约定原告委托被告对“德润．朗悦湾”16号楼27层15号进行商业规划经营，被告向原告支付相应的经营回报。被告向原告支付经营回报的期限自该房屋满足商品房买卖合同约定的房屋交付条件之日起半年后起算，满10年终止。该房屋已于2016年3月1日满足交付条件，但时至今日被告仍未支付任何经营回报，已构成违约，因此提起诉讼。被告瑞景祥公司未作辩称。经本院审理查明：2015年9月30日，云南德润城市投资发展有限公司（出卖人/甲方）与殷丽红（买受人/乙方）签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定乙方出资314,560元（包括：首付164,560元、贷款15万元）向甲方购买“德润春城花园”16号楼27层2715号办公用房（建筑面积45.76平方米）。2015年10月8日，该《商品房购销合同》完成登记备案。2015年9月30日，瑞景祥公司（受托方/甲方）与殷丽红（委托方/乙方）签订《房屋委托经营协议》，合同约定以下涉案内容：1．乙方将其购买的“德润．朗悦湾”16号楼27层15号房屋（建筑面积45.76平方米，已于同日签订《商品房购销合同》及《补充协议》）授权甲方进行统一的物业管理、统一的经营管理、统一商业规划和统一招租；2．乙方授权管理机构代为向房屋承租商户收取租金，并从收取的租金中代为缴纳租赁房屋法定应由乙方负担的税费；3．甲方向乙方支付经营回报的期限自该房屋满足商品房买卖合同约定的房屋交付条件之日起半年后起算，满10年终止。甲、乙双方约定第一年半的租金在签订本协议之日冲抵购房款。此后租金甲方每6个月向乙方支付投资回报，每6个月的第一个月将该6个月租金中约定回报给乙方的部分向乙方一次性付清；4．双方确认：该房屋的总价款为383,200元，相应各年的固定保证租金金额为：第一、二、三年为房屋总价的7%，按26,824元/年支付，第四年至第七年为房屋总价的8%，按30,656元/年支付……；5．承租商户在承租乙方委托经营的商业单元期间，实际发生的水、电、供暖、燃气、空调等费用以及该单元应缴的物业管理费（包括但不限于保安、保洁、绿化、设施设备维护费、管理者酬金等）由承租商户负担；6．甲方无正当理由逾期向乙方交付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向乙方支付违约金。2016年1月27日，殷丽红（乙方）与云南德润物业管理有限责任公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，合同约定“德润春城花园”16栋27层15室房屋“应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日（2016年3月1日）起交纳物业服务费”。2016年1月20日和2018年5月24日，殷丽红分别向云南德润物业管理有限责任公司支付了“16栋公寓-2715”（房屋面积：45.76平方米）2016年3月1日至2017年2月28日期间的“物业管理费（公寓）”1,592.45元、2017年3月1日至2019年2月28日期间的“物业费（预交款）”3,184.9元。2016年3月1日，殷丽红接收了“德润春城花园”16号楼27层2715号房屋。2018年8月23日，殷丽红从“德润春城花园”物管处收回了“德润春城花园”16号楼27层2715号房屋钥匙，并自行装修后将该房屋另行出租。另确认，被告瑞景祥公司虽在本案中未作答辩，但其在本院审理的（2017）云0102民初12737号蒲春燕（原告）与该公司（被告）委托合同纠纷一案中辩称：同意解除《房屋委托经营协议》及《委托装修协议》，租金未到实际支付时间，故无拖欠租金及违约金一说。原告于2015年购买了当时由被告代理销售的位于昆明市五华区德润朗悦湾16号楼27层11及12号预售房，并于同年11月26日就该两套预售房（即16-27-11、16-27-12）分别与被告签订了《房屋委托经营协议》及《委托装修协议》。本案《房屋装修协议》中关于“协议签订日、接房日（即该房屋满足商品房买卖合同约定的房屋交付条件之日）、租金起算日（支付经营回报的期限起算日）及截止日、第一年半租金冲抵购装修款期限”的约定对本案租金起算至关重要，也是本案的分歧点，请予以重视。租金支付起止时间均为“2016年7月28日起至2026年7月27日止”，其中第一年半2016年7月28日至2018年1月27日租金支付方式为被告已用装修款及购房优惠予以冲抵，原告并未按《委托装修协议》第二条约定的1,500元每平方米向被告支付全部装修款，即原告向被告实际支付的装修款等于原告所购公寓面积乘以1,500元每平方米减已冲抵的第一年半租金装修款加购房优惠款。再根据《房屋委托经营协议》第五条第二款：此后租金甲方每6个月向乙方支付投资回报，每6个月第一个月的1日-10日，将该6个月租金中约定回报给乙方的部分向乙方和甲方…。可见，被告实际应付给原告的“第一次”支付租金期间应为2018年1月28日起至2018年7月27日止、支付租金时间应为2018年1月1日至10日。物业费以该房屋实际产生，即以物业公司开具的该房屋所欠交的物业费原始凭证为准，原告应如实提供物业费原始凭证后，被告据实支付。但支付截止时间与解除《房屋委托经营协议》保持一致。案件受理费由原告承担。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，关于合同效力。《房屋委托经营协议》名为“委托经营协议”，合同约定的权利义务关系却属于《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定的租赁合同关系，故本院依法确认《房屋委托经营协议》设立的权利义务关系为租赁合同关系。同时，根据在卷证据综合衡量后，本院依法确认《房屋委托经营协议》的意思表示真实，基本权利义务关系不违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并生效，受法律保护。其次，关于合同的解除。根据合同约定，租赁物已于2016年3月1日具备交付条件并已实际交付，故合同约定的租金支付条件“甲方向乙方支付经营回报的期限自该房屋满足商品房买卖合同约定的房屋交付条件之日起半年后起算”已经成就，被告应当按照约定向原告支付租金。同时，《房屋委托经营协议》的履行在形式上应以原、被告双方于同日签订的《委托装修协议》履行为前提，现《委托装修协议》并未履行，且无证据证明被告全部或者部分履行了《房屋委托经营协议》约定的承租人义务，本院依法确认被告逾期履行租金给付义务的行为构成根本性违约，该违约事实致当事人的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，《房屋委托经营协议》应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，结合合同性质、履行事实和原告自认租赁物其已收回的事实，本院对合同解除后的相互返还问题不再予以判决。第三，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，结合《房屋委托经营协议》对租金、违约金、物管费支付条件的约定，结合原告诉求和违约事实，本院确定被告应当向原告履行以下金钱债务：1.租金：支付2018年3月1日至同年8月23日期间的租金12,860.83元。应当说明的是，2016年3月1日至2018年2月28日期间为免租期和租金抵充债务期间，该期间的租金不应再行支付；2.违约金：根据法律对违约损失赔偿的规定，结合实际损失情况和约定违约金实为逾期付款违约金的事实，本院确定违约金只应自2018年4月1日起计至实际付清租金之日止，基数为未付租金，按日万分之五计算；3.物管费：物管费按照合同约定，结合原告实际缴纳的物管费用计算后，本院确定保护2016年3月1日至2018年8月23日期间的物管费3,948.4元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告殷丽红与被告四川瑞景祥投资有限公司于2015年9月30日签订的《房屋委托经营协议》，尚未履行的合同义务终止履行；二、被告四川瑞景祥投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告殷丽红履行以下金钱债务：1．支付租金12,860.83元；2．支付违约金：以12,860.83元为基数，按日万分之五，自2018年4月1日起计算至付清租金12,860.83元之日止；3．支付物管费3,948.4元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由被告四川瑞景祥投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李其恒人民陪审员  唐 悦人民陪审员  王海任二〇一八年十一月二十三日书 记 员  查香灵