青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1846号上诉人（原审原告、反诉被告）：青海璞润投资有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地,西宁市城**经济开发区开元路**半岛新家园。法定代表人:李思瑾，该公司董事长。委托诉讼代理人：王诚，男，汉族，1992年7月20日出生，公民身份号码：×××，该公司员工，，住西宁市委托诉讼代理人：倪国力，男，汉族，1976年9月26日出生，公民身份号码：×××，该公司员工，，住西宁市被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭慧敏，女，汉族，1989年8月31日出生，公民身份号码：×××，西宁市城北区人力资源和社会保障局职工，，住西宁市委托诉讼代理人：马永良，男，汉族，1987年3月12日出生，公民身份号码：×××，青海省水利水电科学研究院有限公司职工，，住西宁市系谭慧敏丈夫。上诉人青海璞润投资有限公司（以下简称璞润公司）与被上诉人谭慧敏商品房预售合同纠纷一案，璞润公司于2018年7月20日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除双方签订的L201300252号《个人认购申请表》；2、诉讼费由谭慧敏负担。谭慧敏在法定期限内向一审法院提出反诉请求：1、判令璞润公司返还谭慧敏93552元本金；2、判令璞润公司赔偿谭慧敏经济损失87341元；3、反诉费由璞润公司负担。西宁市城西区人民法院于2018年10月11日作出（2018）青0104民初1788号民事判决，宣判后，璞润公司不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院认定事实：2014年2月27日，谭慧敏与璞润公司签订《个人认购申请表》一份，谭慧敏认购璞润公司开发的位于西宁市××区号“朗悦新天地”房屋一套。该申请表记载，本人谭慧敏自愿申请认购“朗悦新天地”的住宅楼，房屋类型：两室两厅一卫，房号：东1012，面积：76.50平方米，单价：3968元/平方米，本人在填写申请之日，自愿交纳意向认购订金90000元。该申请表签订后谭慧敏于2014年11月29日再次支付认购金3552元，总计支付93552元。2016年8月，璞润公司取得该房屋的《商品房预售许可证》等相关手续，后双方就签订合同等事宜协商未果，致使纠纷产生。另查明，双方所争议房屋房号现变更为11011室，该房屋现登记在青海卓著商贸有限公司名下。一审法院认为，双方签订的《个人认购申请表》是否具备《商品房买卖合同》的相关要件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。璞润公司与谭慧敏所签订的《个人认购申请表》虽对房号、单价、面积作出了约定，但就付款方式、房屋交付使用条件及日期、违约责任及解决争议方法等均无明确约定，故理应认定该申请表属双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约协议，不具备商品房买卖合同的主要条件，不是对“朗悦新天地住宅楼”房屋买卖结果的直接确认；同时现争议房屋登记在青海卓著商贸有限公司名下，无法实现签订商品房买卖合同并交付使用。另我国现行法律法规及司法解释没有赋予预约具有强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约义务的相关规定，故璞润公司主张解除双方所签订的《个人认购申请表》的请求，应予支持。关于璞润公司所收取的认购金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”璞润公司向谭慧敏收受的是意向认购订金，谭慧敏要求璞润公司返还意向认购订金93552元的反诉请求，应予支持；关于谭慧敏主张赔偿经济损失87341元的诉讼请求，璞润公司因自身原因而导致合同目的不能实现，已构成违约，依法应当承担违约责任并赔偿谭慧敏的相应损失，但双方就违约金及损失并无明确约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，谭慧敏的经济损失按照中国人民银行2014年同期贷款年利率标准并上浮50%计算，其中90000元的损失应予支持90000*5.6%*（1+50%）/12*54（2014年2月27日至2018年8月30日）=34020元，其中3552元的损失应予支持3552*5.6%*（1+50%）/12*45（2014年11月29日至2018年8月30日）=1118.88元，总计35138.88元。综上所述，璞润公司主张解除双方所签订《个人认购申请表》的诉讼请求，因该申请表不具备商品房买卖合同的主要条件，且谭慧敏同意解除，故法院予以支持；谭慧敏要求退还意向认购订金93552元的反诉请求，应予支持；关于璞润公司主张经济损失87341元的诉讼请求，符合法律规定部分应予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款，《商品房销售管理办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条规定，判决：一、依法解除璞润公司与谭慧敏签订的L201300252号《个人认购申请表》。二、璞润公司返还谭慧敏意向认购订金93552元，并赔偿经济损失35138.88元。本诉诉讼费减半收取25元，反诉诉讼费1959元，由璞润公司负担1419元，谭慧敏负担565元。宣判后，璞润公司不服，向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决第二项判令璞润公司向谭慧敏支付利息35138.88元，改判驳回谭慧敏的该项反诉请求；2、判令一、二审诉讼费用由谭慧敏承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，谭慧敏未按照约定交纳剩余款项并签订合同，致使《个人认购申请表》无法履行。同时，申请表是谭慧敏的个人认购意向请求，不具备商品房买卖合同的相关要件，不属于商品房买卖合同。一审判定璞润公司因自身原因而导致合同目的不能实现而承担违约责任，商品房买卖合同未签订的原因在于璞润公司属于事实认定错误，双方从未签订合同，未形成合同关系，璞润公司不应该承担违约责任。谭慧敏答辩称：一审法院查明事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，璞润公司与谭慧敏签订的《个人认购申请表》系预约合同，璞润公司在取得商品房预售许可证，具备出售的条件时将谭慧敏预约购买的房屋出售给了他人，导致谭慧敏购房的合同目的无法实现，现谭慧敏亦同意解除签订的《个人认购申请表》，故原判解除璞润公司与谭慧敏签订的《个人认购申请书》的处理结果并无不当，应予维持。关于璞润公司要求驳回谭慧敏支付利息35138.88元的上诉请求，由于璞润公司违约导致合同目的不能实现，理应承担违约责任并赔偿谭慧敏的经济损失，璞润公司的此节上诉请求应予驳回，不予支持。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2009元，由上诉人青海璞润投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 林建平审判员 任 宁 二○一八年十一月二十七日书记员 马晓瑞附:依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律准确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。