.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}朝阳市双塔区人民法院民事判决书（2018）辽1302民初2132号原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司，住所地朝阳市。法定代表人张书伟，总经理。委托代理人白莹，女，1974年7月7日出生，汉族，该公司法务部主任，住上海市。委托代理人皮景元，男，1956年2月20日出生，汉族，该公司办公室主任，住朝阳市。被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市。法定代表人张成轩，董事长。委托代理人付佳丽，辽宁森盛律师事务所律师。第三人宋立琴，女，1963年10月23日出生，汉族，住朝阳市。第三人朝阳市龙城区农村信用合作联社，住所地朝阳市。法定代表人余兴龙，理事长。委托代理人章勇，辽宁天一律师事物所律师。第三人朝阳市双塔区农村信用合作联社，住所地朝阳市。法定代表人杨春雨，理事长。委托代理人张宝昌，男，1968年3月3日出生，汉族，该社职员，住朝阳市。原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司与被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，因原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司不服本院（2015）朝双民初字4554号民事判决，向朝阳市中级人民法院提起上诉，朝阳市中级人民法院于2018年4月11日作出（2018）辽13民终62号民事裁定书，发回本院重审。本院于2018年5月4日立案后，原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司申请追加宋立琴、朝阳市龙城区农村信用合作联社、朝阳市双塔区农村信用合作联社为本案第三人，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司的委托代理人白莹、皮景元，被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司的委托代理人付佳丽，第三人宋立琴、第三人朝阳市龙城区农村信用合作联社的委托代理人章勇、第三人朝阳市双塔区农村信用合作联社的委托代理人张宝昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司向本院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，为原告办理房屋过户手续；2、将抵押给银行的房产解除抵押，并承担因被告导致不能按期过户登记产生多付费用的违约责任。3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2007年，被告拟请原告为其准备开发工程项目提供并安装13部申龙品牌电梯，但因被告缺少资金，故与原告签订了以房屋置换电梯的合同，即《辽西东芝电梯有限公司销售安装合同》及《商品房买卖合同》。合同约定，所需13部电梯价款暂定为303.6万元（根据楼层需要相应增减，最后按实际价格多退少补）；被告用自己2间商业网点和2层办公楼合计总价356万元抵电梯款给原告。合同还约定：被告用房屋抵顶13部电梯款，被告必须使用13部电梯，原告总计支付50万元现款，今后不再支付现款；被告于2007年12月30日前将全部房屋交付给原告，被告需在2008年5月30日前先提供给原告抵账的4号商业网点发票等所有房屋手续，供原告办理房产证；另外一个3号网点和2层楼，分批在电梯安装前5个月向原告出具房屋手续，为原告办理房证，费用由原告负担；被告不得再将房屋出售给他人，更不得用此房做抵押，否则被告承担一切责任和后果；如被告开发的工程，中途变更或停建、缓建等原因造成原告不能及时安装电梯，不影响被告向原告交付抵账房屋。合同签订后，原告于2007年10月22日前向被告支付了25万元定金现款，于2008年7月3日又支付15万元定金现款，合计支付了40万元。被告于2008年6月末向原告交付了全部房屋予以使用，未给原告出具任何房屋手续，也未办理房屋过户。后2008年7月被告要求原告首先安装一部电梯（签订了《补充协议》），价款18.8万元。因被告的工程搁浅，其一直未要求原告为其供应和安装剩余的12部电梯。2015年3月，原告获悉被告搁浅的工程已启动，电梯工程需要启动，已具备继续履行合同的条件，原告遂多次与被告协商继续履行合同，办理提供房屋手续，办理房屋过户以及启动电梯工程事宜，但被告拖延不理，不但不履行，还将已抵给原告的全部房屋又抵押给银行，严重的违反了《辽西沈阳东芝电梯有限公司销售安装合同》中第三条第二款约定的不得抵押的约定。原告多次催促被告解除部分房产的抵押权，继续履行合同，办理房屋过户手续，但至今未果。综上，原告、被告签订的置换合同合法有效，双方应严格遵守。现被告拒不履行合同义务，已严重损害了原告的合法权利，故原告提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。审理中，原告申请追加宋立琴、朝阳市龙城区农村信用合作联社、朝阳市双塔区农村信用合作联社为本案第三人，同意行使代偿权，解除对涉案房屋的抵押，为宋立琴办理房屋过户手续。被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司辩称，一、原告要求我方继续履行合同并无事实依据和法律依据，也属于强人所难的行为。原告在诉状中陈述，2007年，我方拟请其为准备开发的项目准备电梯，故与之达成协议，即在签订协议之时，双方对于供应电梯的事宜只是达成了前瞻性的意见，但是由于事态发生变化，导致被告的很多项目被取消以及变化，导致涉案的协议已经不具备履行的意义，涉案的电梯并非通用产品，双方对于技术参数以及配置、大小均作出约定，且约定在我方通知之后，原告着手定做，故本案由于外界不可抗力因素导致涉案的情况发生变化，也不会给原告造成任何损失，我方如购买涉案电梯也无处安放。二、涉案合同已经解除，故本案不存在继续履行的可能。1、涉案的合同已经符合合同法中关于法定解除的相关规定。合同内容中约定的电梯安装地点涉及三个项目，具体为技术监督局新建大楼、县畜牧局新建项目以及汽贸城项目，但是在国务院发布《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公楼房的通知》之后，我省政府也发布了相应的通知，即政府部门5年内绝不允许新建大楼，故项目取消。而汽贸城项目由商场变更为住宅，原定电扶梯均无处安装。那么，协议签订之时，原告对于涉案的项目还未启动知情，故对于应付风险系明知。由此涉案合同已经满足法定解除情形之一。2、涉案的合同约定，如原告交付的电梯不满足约定，被告可以要求退货，即解除合同。被告在本案诉讼期间提起了司法鉴定，对于涉案电梯的质量问题进行了鉴定，而该份鉴定报告恰恰说明了原告提供的电梯与约定不符。而且已经涉嫌假冒伪劣产品。双方在协议中约定提供由苏州申龙电梯开具的发票，但是实际原告并未提供发票，电梯的部件没有铭牌，故根据合同约定，双方的协议已经满足解除条件。3、涉案的电梯也存在严重的质量问题。2012年8月中旬，朝阳市龙城区主任张兴华来到燕山湖视察，由于电梯质量问题，被困在电梯中，我方马上与原告联系，因为按照合同约定，涉案的电梯还在质量保证期之内，原告负有维修义务，但是原告在2个小时之后才有人前来施救，导致主任被关在电梯中2小时之久，并责令我方必须更换电梯。原告在救援之后就一走了之，对于电梯故障原因以及维修方案并未向我方说明，导致从此以后这个电梯无人敢用。在我方申请的鉴定结论中也体现原告提供的电梯多处存在质量问题。故涉案协议满足合同法定解除情形之四。我方可以通知原告解除合同。4、我方在电梯出现故障之后多次找到原告协商，要求解除合同，返还房屋，但是原告不予理睬，无奈之下，我方于2014年6月26日向原告发出解除通知，原告已经收到。且原告在诉状中自认在2015年以前涉案项目是被搁置的，故表明原告已经收到了我方的解除通知。涉案的协议已经解除。三、原告第二项诉请更无事实依据以及法律基础。涉案的协议已经解除，我方处分自己所有的财产属于自己的合法权利，而且原告占用我方的房屋多年，多次与其讨要拒不归还，导致影响我方将涉案的房产变现，给我方造成了经济损失，故本案根本不存在我方解除抵押，为其办理过户手续的情况。且我方认为，涉案的房产如已经抵押给银行，是属于银行与我方之间形成的法律关系，不受本案调整，本请求也不属于法院应当审理的范围。综上，我方认为原告的诉请无理，应该予以驳回。被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司向本院提出的反诉请求：1.要求反诉被告立即返还已经交付的房屋；2.要求反诉被告支付自2007年10月18日至今的房屋租赁费用（具体数额以评估结论为准）；3.由反诉被告承担诉讼相关费用。事实与理由：2007年10月18日，原、被告（即反诉人与被反诉人）签订《电梯销售安装合同》一份，合同约定了产品的名称、型号及数量，同时明确了交货时间、交货方式及结算方式。后经双方协商于2008年7月7日签订了《补充协议》。两份合同签订后，反诉人如约履行，按时交付房屋。但被反诉人生产的电梯不符合标准，存在重大质量问题，已构成根本违约，反诉人已于2014年6月书面通知被反诉人解除合同。鉴于此，反诉人向法院提起反诉，请求判如所请。审理中，被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司撤回要求原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司支付自2007年10月18日至今的房屋租赁费用（具体数额以评估结论为准）的反诉请求，提出另行起诉解决。原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司对被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司提出的反诉请求提出如下答辩意见，按照合同第五条第二款规定，反诉人单方解除合同不符合法律规定，是无效的；反诉人没有向我方送达过解除通知，程序上不合法，也是无效的。反诉人存在故意不履行配置电梯，不交付房屋过户手续，不办理房屋过户，私自将房屋进行抵押的重大行为，因此无权解除合同，并应承担一切违约责任。涉案电梯是经过国家检验价格检验的合格产品，反诉人没有提供电梯存在重大质量问题的依据，鉴定结果已明确说明该电梯系合同约定的申龙电梯产品，不存在制造质量问题，反诉人所谓的假冒伪劣和质量问题都没有任何依据，这些与被反诉人无关。被反诉人是电梯的经销商不是制造商，关于电梯鉴定中部分铭牌缺失问题，鉴定现场已经显示铭牌固定孔在，说明是在使用过程中脱落造成的，反诉人的反诉请求没有事实及法律依据，请求驳回其反诉请求。第三人朝阳市龙城区农村信用合作联社述称，没有证据证明抵押登记房屋是属于原、被告双方约定的房屋，本案争议房屋属于不动产，不动产的权属变更应以登记为准，在签订抵押合同时，抵押人对房屋具有所有权，所以具有处分权，作为第三人在签订抵押合同时是善意的，我们要求抵押人提供身份信息，对房屋进行了查询，我方尽到了一个合理的注意义务。依据物权法十五条规定，不动产合同成立生效且房屋进行了合法有效的登记，该房屋的抵押权已成立合法有效，原告是基于与被告的约定的债权提出的请求，依据物权原则，抵押权优先一般债权，因此原告无权要求解除第三人的抵押登记。第三人双塔联社述称，抵押房屋债务已还清，可派人去办理房屋解押手续。第三人宋立琴述称，我作为原告朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司的股东，涉案房屋是分红分给我的，当时签订的购房合同，其他意见我尊重原告的意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院重审认定事实如下：2007年间,原告朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司（乙方）与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《辽西沈阳东芝电梯有限公司销售安装合同》一份，合同约定，被告购买原告提供的苏州市申龙电梯有限公司生产的申龙牌电梯13部，其中安装技术监督局新建大楼客梯4部，县畜牧局住宅和汽贸新综合楼电梯7部，汽贸新综合楼商场扶梯2部，价格共计3,036,000元。交货地点：朝阳市内甲方指定各个工地；交货时间、交货方式：预约出厂时间为乙方收到预付款及双方确认的图纸和技术规格后60天。本合同由于双方抵房，甲方需在电梯安装前60天书面通知乙方，乙方在甲方书面通知提出60天后向甲方发货。结算方式约定：1、经双方协商，甲方用自己在朝阳市钢材市场附近开发的钢材市场三期工程3号综合楼里从南向北数第3#4#网点（面积396.59m2）和楼上从北向南数第6轴至13轴的三四楼（总面积1221.16m2）以总价356万元价款抵电梯款给乙方，具体楼号、房号、面积见附件，两户商网价格按3750元/m2计算，三、四楼按1700元/m2计算，包括配套费，营业税甲乙双方各承担50%，其他办理产权过户过程中发生的维修基金费用由乙方或最终用户另行支付。2、在《电梯销售安装合同》和《房屋买卖合同》全部签订后，乙方在3天内向甲方支付25万元人民币作为定金，甲方将乙方选定的房屋预留，不得再出售给他人，更不得用此房做抵押，如甲方用此抵账房屋做抵押，出现一切问题和后果由甲方负全责，并承担一切法律后果。此抵账房屋交工后甲方必须提供给乙方此房屋的所有交工后的正式手续，协助乙方用此房屋做抵押办理贷款，作为订十三部电梯的资金，如因甲方原因贷款没有及时借贷而影响乙方订电梯资金，影响甲方工程，责任在甲方，乙方不负任何责任，乙方所贷款必须支付到乙方指定账户，如没有支付到乙方账户，甲方必须及时返还给乙方，如不能及时返还，甲方要给乙方双倍赔偿，并承担相关责任。3、甲方必须在2007年12月30日前将此合同中规定的正式验收合格后的抵账楼房全部交给乙方，乙方再付给甲方25万元现款，待本合同中十三台电梯安装完工后按实际发生价格，多退少补。4、此合同双方商定，用上述房屋抵十三部电梯款，甲方必须使用十三部电梯，乙方总计支付50万元现款，今后不再支付现款。安装电梯时间，甲方自行决定，地点为朝阳市内。5、因乙方已支付给甲方50万元现款，所以甲方需在2008年5月30日前提供给乙方抵账的4#商业网点的发票等所有手续，乙方可以贷款。另外两户（3#网点和三四楼）的手续需等到电梯安装前5个月交给乙方办理抵押贷款，但必须分批办理。6、在签订合同时不给乙方出具抵账房屋正式发票，在贷款时甲方再给乙方出具相应的正式发票等相关手续。7、乙方应按着甲方工程进度合理安排生产安装电梯，直至电扶梯经政府部门验收合格。8、电梯设备发票由苏州市申龙电梯有限公司直接开具给甲方，安装费发票由乙方开具给甲方。合同第七条产品质量验收约定，1、本产品规格及质量标准按本合同要求。2、产品由乙方负责安装，由乙方配合政府部门按本合同规定的标准进行产品质量验收，并承担产品安装质量责任，甲方配合协助验收。3、工程完工后，经政府有关部门验收合格后，发给用户验收合格证书，方可交付用户使用，工程未经验收，甲方提前使用电梯，按已交工验收处理，乙方不再承担责任。合同第九条三包服务约定，1、自电扶梯安装合格交付使用之日起一年为免费保修期，在甲方遵守电扶梯保养、使用说明规则的条件下，从乙方安装交货日期起在12个月内产品因制造质量不良，乙方应免费“三包”（包维修、包保养、包零部件损坏更换）。如因甲方使用管理不当或外来原因造成机件损失，乙方可提供有偿服务。2、在保修期内，乙方每月为电扶梯进行点检维修保养两次，24小时全天候服务。3、乙方提供电梯的销售、安装、维修、保养、备件供应、技术咨询、维修与技术培训等系列服务。合同第十二条不可抗力条款约定：1、甲乙双方中的任何一方，由于战争及严重的火灾、水灾、台风、地震事件和双方同意的不可抗力事故而影响合同执行时，则迟延履行合同的期限应该相当于事故影响的时间。2、责任方应该尽快将所发生的不可抗力事故的情况以电报通知另一方，并且在14天内以挂号信件将有关当局出具的证明文件提交给另一方审阅、确认。3、当不可抗力事故终止或消除后，受事故影响的一方应该尽快以电传或传真通知对方，并以挂号信件证实。第十三条其他约定，1、甲乙双方签订的《电梯销售安装合同》和《商品房买卖合同》为同一合同，合同不可分割。5、如甲方开发的本合同中使用电扶梯项目的工程，中途变更或停建、缓建（除不可抗力外）等原因造成乙方不能及时安装（除不可抗力外），不影响甲方向乙方交付顶账房屋，因为责任在甲方。合同还用手写补充约定：“本合同甲方订购的扶梯，如甲方不上扶梯，可调换垂直梯，价格另行商定。应甲方要求到申龙电梯公司考察，如甲方发现与宣传资料不符，甲方可不用申龙电梯，双方可另行协商”。合同附有附件，包括电梯产品技术规格表、乘客电梯配置及功能表、自动扶梯配置及功能表、甲方所订购电梯分布情况表。上述合同签订后，原告朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司于2007年10月20日召开临时股东大会，并作出股东会议决议，同意用电梯款项抵顶的位于朝阳市双塔区和平街三段钢材市场三期工程综合楼3#楼3号网点、4号网点、3层和4层6-13轴房产作为应付股利，分红给股东宋立琴，由宋立琴直接与朝阳盛泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。2007年10月21日，被告朝阳盛泰房地产开发有限公司作为出卖人，第三人宋立琴作为买受人双方签订《商品房买卖合同》三份，出卖人将和平街三段钢材市场三期工程综合楼3#楼3#网点金额786,750元，3#楼4#网点，金额700,462元，3#楼3、4层6-13轴号房屋，金额2,075,972元，合计金额3,563,184元出售给第三人宋立琴。2007年10月22日，第三人宋立琴向被告朝阳盛泰房地产开发有限公司交付购房订金250,000元，于2008年7月3日交付房款150,000元。合计交付房款400,000元。2008年7月7日，原告朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司与被告朝阳盛泰房地产开发有限公司签订《补偿协议》一份，协议约定：经过双方友好协商，已经签订了《电梯销售安装合同》，现在根据甲方实际需要，对合同中所订的原汽贸位置的4台住宅电梯减少1台，另增加一台电梯安装在朝阳燕山湖培训中心，增加的一台电梯型号为TKJ1000/1.0-4/4，价格为18.8万元，包括运输、安装、调试和验收费，并具备并联功能。而原电梯型号TKJ800/1.75-18/15，价格为21.2万元，差价2.4万元待原《电梯销售安装合同》执行完毕一并结算。根据甲方需要，本合同签订后，乙方应为甲方订购苏州市申龙电梯有限公司生产的TKJ1000/1.0-4/4电梯一台，生产和安装工期根据甲方目前工程进度，应于2008年10月30日交工，具体情况另行商定。此台客梯具备并联功能，可根据甲方需要随时再增加另一台电梯，配置等按申龙电梯公司最新的《TKJ型客梯配置及功能表》（附见附件）。另附：所增加的电梯的产品技术规格表和图纸。该补充协议签订后，原告为被告在朝阳燕山湖培训中心安装了型号为TKJ1000/1.0-4/4的电梯一台，2011年7月22日，双方签收了《电（扶）梯安装交工验收单》，该验收单载明：朝阳盛泰房地产开发有限公司委托朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司安装电梯共计1台，自2011年6月5日起至2011年7月20日止。现经当地政府检测部门、甲、乙三方检查，机械、电气各部分均达到设计要求，各项技术指标符合国家有关标准，同意验收使用。双方同时办理了电气原理图、合格证、土建方案图、使用说明书、维护说明书、安装调试说明书、安装图册、厅门三角钥匙等交接单。2011年11月5日至11月8日，朝阳市特种设备监督检验所对原告为被告安装在朝阳燕山湖培训中心型号为TKJ1000/1.0-4/4的电梯进行了验收。2011年11月18日，朝阳市特种设备监督检验所为朝阳盛泰房地产开发有限公司出具了《电梯监督检验报告》，报告载明：设备名称：有机房曳引式客梯，规格型号：TKJ1000/1.0-4/4，制造单位：苏州市申龙电梯有限公司，施工单位：朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司，使用单位：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，检验依据：《电梯监督检验和定期检验规则-曳引与强制驱动电梯》（TSGT7001-2009），主要检验仪器设备：钢卷尺、磁力线坠、钢直尺、游标卡尺、管型测力计、片塞尺、温湿度计，万用表；检验结论：合格。并发给了电梯“安全检验合格”标贴。2015年10月，原告朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司因被告朝阳盛泰房地产开发有限公司未向其出具抵款房屋的相关手续，不履行电梯安装合同，同时又将抵顶电梯款的房屋抵押给信用部门，以被告违约为由提起诉讼，要求被告履行合同。审理中，原告向本院提供在建的汽贸大楼、县畜牧局住宅楼照片十三张，证明被告开发建设的汽贸大楼、县畜牧局住宅楼主体已经完成，但被告未按合同约定，使用原告提供的电梯。被告对证据真实性不持异议，但认为汽贸大楼、县畜牧局住宅楼建设时被告方已向原告发出解除通知，已不具备履行合同的条件。被告向本院提供了2014年6月26日快递单、解除合同通知书复印件，证明被告于2014年6月26日通过快递方式向原告邮寄了解除合同通知书。通知书内容为：“朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司：朝阳盛泰房地产开发有限公司与贵公司于2007年签订的电梯销售安装合同（合同编号：SL20071018）。今通知朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司予以解除。理由如下：1、因2008年5.12地震后政府政策调整（不准建政府办公及大型公用设施），朝阳市技术监督局改造项目取消了，朝阳市汽车贸易总公司及原光明商场项目由商场改建成住宅，朝阳县畜牧局住宅由3个单元15层改成2个单元26层。故现实情况与SL20071018合同约定的电梯数量、型号、生产厂家等出入非常大。2、由朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司经销的苏州市申龙牌电梯有严重的质量问题。仅2011年11月安装燕山湖培训中心的一台电梯为例，该电梯安装后，培训中心还没营业运行使用，仅是偶尔使用，就坏了多次，最丢脸的一次是2012年8月中旬，朝阳市龙城区人大主任张兴华等区领导来此培训中心视察，结果被关在此电梯内2小时之久出不来。并责令朝阳盛泰房地产开发有限责任公司必须更换电梯。综上，今正式通知朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司：朝阳盛泰房地产开发有限公司与朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司于2007年签订的电梯销售安装合同（合同编号：SL20071018）予以解除”。原告提出从未收到过合同解除通知书，邮寄单没有签收人，不能证明已有效送达给原告；解除合同的理由不是法律规定或合同约定的可以单方解除的条件，其单方提出的解除通知实体上不合法而无效；被告函中所谓的电梯发生的事故，没有任何事实依据，其所谓的电梯存在重大质量问题，没有任何依据；该《解除通知书》与被告提交的《评估申请书》自相矛盾。被告2015年11月7日的《评估申请书》中提到“现申请人要求解除合同”，可见在2015年11月7日前，被告并没有提出过解除合同，说明被告2014年6月的《解除合同通知书》是虚假的。2016年9月2日，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司提出申请要求对原告朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司为其安装在朝阳燕山湖培训中心的型号为TKJ1000/1.0-4/4的有机房曳引式客梯质量进行鉴定。2017年5月23日，经朝阳市中级人民法院委托国家电梯质量监督检验中心作出编号：WTNET17-064检验报告，检验结论为：按照HTNET16-007《委托鉴定协议备忘录》的约定，共对该电梯进行了172个项目的检验，其中适用项目155项，不适用项目17项。适用项目中142项合格，6项不合格，1项因委托单位未提供技术资料无法判定，6项属于控制主板的功能因该电梯原配控制主板无法工作而未进行检验。被告认为，检验报告证明涉案电梯多处不合格，且很多部件没有铭牌，曳引机约定为苏州申龙，但原告提供的没有铭牌，还没有加载重防移动装置等问题，说明原告提供的电梯为不合格产品，涉嫌假冒伪劣。原告认为，检验报告已经确认电梯制造单位为苏州申龙电梯，该电梯是2008年取得的合格报告，但交付被告后已长达8、9年，被告没有进行管理和正常保养，造成电梯损害，责任在被告，与电梯原本的质量无关；检验报告中6项不合格，也是外观和运行环境的问题，因为年久缺乏妥善保护、不正常保养导致的，并不是电梯的产品本身质量问题，与制造单位和原告无关。另查明，2013年4月24日，由徐晓杰为借款人，朝阳市双塔农村信用合作联社八里堡信用社为贷款人，朝阳盛泰房地产开发有限责任公司为抵押人，三方签订《抵押担保借款合同》，借款人徐晓杰以朝阳盛泰房地产开发有限责任公司的房屋做抵押在朝阳市双塔区信用联社八里堡信用社借款2,500,000元，借款时间自2013年4月24日起，还款期限至2915年4月23日止。该笔贷款于2017年5月31日还清，但抵押房屋没有办理解押手续。2015年7月2日，由朝阳市龙城区信用联社客户营销中心为抵押权人，朝阳盛泰房地产开发有限责任公司为抵押人，双方签订《抵押合同》，借款人李洪福以朝阳盛泰房地产开发有限责任公司的房屋做抵押在朝阳市龙城区农村合作信用联社客户营销中心借款850,000元，借款时间自2015年7月2日起，还款期限至2016年7月1日止。该笔贷款截止2018年本金未予偿还，抵押物仍在抵押中。本院所确认的上述事实，有原告提供的《电梯销售安装合同》及附件、《房屋买卖合同》、《补充协议》，2017年10月21日被告致苏州公司的函件，股东会议决议及收款收据，电梯验收报告、交接单及合格证，燕山湖宾馆现场拍照照片六张，汽贸大楼、县畜牧局住宅楼照片十三张。被告提供的《电梯销售安装合同》，国务院《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》、省政府《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》、规划图纸两份，《补充协议》，解除通知书以及快递单，《质量检验报告》，朝阳市双塔信用联社《借款合同》。以及原被告及第三人陈述笔录附卷为凭，这些证明材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司与被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司签订的《辽西沈阳东芝电梯有限公司销售安装合同》及《补充协议》为双方当事人真实意思表示，合法有效。对原告朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司提出的诉讼请求及被告盛泰房地产开发有限公司的辩解理由，本院认定如下：一、原告诉请被告继续履行合同，为原告办理房屋过户手续。本院认为，原、被告双方签订的《辽西沈阳东芝电梯有限公司销售安装合同》约定，被告购买原告供应的苏州市申龙电梯有限公司生产的申龙牌电梯13部，用于安装技术监督局新建大楼，县畜牧局住宅和汽贸新综合楼，被告以其开发建设的朝阳市钢材市场三期工程3号综合楼商业网点和部分办公用房抵顶原告电梯款，合同约定抵款房屋不得出售他人，不得进行抵押，如做抵押，承担一切法律后果；甲方（被告）需在2008年5月30日前提供给乙方（原告）抵账的4#商业网点的发票等所有手续，另外两户（3#网点和三四楼）的手续需等到电梯安装前5个月交给乙方办理抵押贷款；《辽西沈阳东芝电梯有限公司销售安装合同》和《商品房买卖合同》为同一合同，合同不可分割。如甲方开发的本合同中使用电扶梯项目的工程，中途变更或停建、缓建（除不可抗力外）等原因造成乙方不能及时安装（除不可抗力外），不影响甲方向乙方交付顶账房屋。合同签订后，原告方股东第三人宋立琴与被告签订了《商品房买卖合同》，支付房款40万。被告在合同中约定的除技术监督局新建大楼建设项目取消外，县畜牧局住宅和汽贸新综合楼均由被告开发建设，仅是汽贸城项目由商场改建成住宅，县畜牧局住宅由3个单元15层改成2个单元26层，但所用电梯被告并未向原告订购，且被告还将合同约定的抵款房屋抵押给朝阳市双塔信用联社八里堡信用社和朝阳市龙城区农村信用合作联社客户营销中心，故本院认定，被告未按合同约定履行相关义务，属违约行为，应承担违约责任，原告诉请被告继续履行合同，为原告办理房屋过户手续的主张，本院予以支持。因被告所建的县畜牧局住宅和汽贸新综合楼电梯已经安装完毕，原告交付电梯已不能实现，故原告应按双方签订的《辽西沈阳东芝电梯有限公司销售安装合同》约定，按抵顶电梯款的房款金额3,560,000元，扣除原告已付房款400,000元和安装在燕山湖培训中心的一部电梯价值188,000元后，向被告支付剩余房款2,972,000元。二、对原告要求将抵押给银行的房产解除抵押，并承担因被告导致不能按期过户登记产生多付费用的违约责任。本案审理中，被告确认涉案抵顶电梯的房屋已抵押给朝阳市双塔信用联社八里堡信用社和朝阳市龙城区农村信用合作联社客户营销中心，该行为违反合同约定，属违约行为，被告应承担违约责任。审理中，第三人朝阳市双塔信用联社八里堡信用社确认抵押借款已付清，但抵押房屋仍未解除抵押，被告应协助原告解除抵押；被告以抵顶电梯款项的房屋在朝阳市龙城区农村信用合作联社客户营销中心办理抵押借款850,000元，此款未予偿，抵押房屋仍在抵押之中，按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，原告作为受让人可代为偿还借款，消灭抵押权。据此，被告应承担因不能按期过户登记产生多付费用的违约责任（已实际多付金额为准）。三、对被告提出的涉案合同已经解除，本案不存在继续履行的可能的辩解。其理由为，合同内容中约定电梯安装地点涉及三个项目，市技术监督局新建大楼、县畜牧局住宅楼及汽贸城项目，在国务院发布《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公楼房的通知》之后，技术监督局新建大楼项目取消，而汽贸城项目由商场变更为住宅，原定电扶梯均无处安装，涉案合同已经满足法定解除情形。本院认为，技术监督局新建大楼虽已项目取消，但县畜牧局住宅楼和汽贸城项目仍由被告开发建设，仍需要安装电梯，只是电梯的型号、规格等发生了变化，被告应与原告协商是否继续提供电梯，如原告不能提供，方可解除合同，但被告未与原告协商，单方不予履行合同，不属不可抗力和法定解除合同的情形，该辩解本院不予采纳。四、对被告提出的原告交付的电梯存在质量问题及被告已通知原告解除合同的辩解。本院认为，原、被告双方签订的《补充协议》约定,原告为被告在朝阳燕山湖培训中心安装型号为TKJ1000/1.0-4/4的电梯一部，该电梯是2011年7月安装交付的，双方办理了《电（扶）梯安装交工验收单》，2011年11月，朝阳市特种设备监督检验所对该电梯进行了验收，并出具了《电梯监督检验报告》，检验结论为合格。审理中，被告申请对该电梯质量进行鉴定，经朝阳市中级人民法院委托国家电梯质量监督检验中心作出编号：WTNET17-064检验报告，检验结论为：共对该电梯进行了172个项目的检验，其中适用项目155项，不适用项目17项。适用项目中142项合格，6项不合格，1项因委托单位未提供技术资料无法判定，6项属于控制主板的功能因该电梯原配控制主板无法工作而未进行检验。检验报告首页对被检验产品及报告出具现状做了说明，内容为：“3、对于在用产品的检验试验，由于受使用磨损、建筑物变形以及维护保养程度不同等因素影响，NETECS所出具检验报告中的结果和结论只说明在现场检验时被检验产品的状态，不代表被检验产品此前及今后的情况。4、NETECS进行委托检验，是依据与委托方约定的检验依据及具体检验项目，检验结论仅表示被检样机所检项目是否符合检验依据的规定，并不代表对被检样机是否符合对应国家、行业以及企业标准的完整检验与判定”。据此认定，报告作出的时间是2017年5月23日，证明是报告出具时间电梯的状况，因距电梯安装时间已过五年零十个月的时间，存在长时间缺乏妥善保护、不正常保养的原因，故不能认定电梯在交付被告时存在质量问题。被告以此提出解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。五、对被告提出的于2014年6月26日向原告发出解除通知，原告已经收到，涉案的协议已经解除辩解。本院认为，邮寄单没有收件人签字，不能证明解除合同通知书有效送达给原告，解除合同的理由不符合法律规定或合同约定的可以单方解除的条件，该辩解理由本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求，符合合同约定和相关法律规定，本院予以支持。因被告违反合同约定，其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司继续履行合同，自本判决生效之日起30日内为第三人宋立琴办理房屋过户手续；原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司于办理房屋过户手续之日给付被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司剩余房款2,972,000元。二、被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司协助原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司解除抵押给第三人朝阳市龙城区农村信用合作联社、朝阳市双塔区农村信用合作联社的房产，并承担因其不能按期过户产生多付费用的违约责任（已实际多付金额为准），原告（反诉被告）朝阳辽西沈阳东芝电梯有限公司可代偿抵押借款（所代偿借款金额在原告给付被告的剩余房款中扣除），消灭抵押权。三、驳回被告（反诉原告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,088元（原告预交）、反诉费100元，保全费5,000元，鉴定费38,000元，合计74,188元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长 刘志伟人民陪审员 李淑萍人民陪审员 刘景彦 二○一八年十一月一日书 记 员 卢婷婷