成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初5264号 原告（反诉被告）：苏洋，男，汉族，1993年4月28日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杨春梅，四川子归律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王胜，男，汉族，1980年2月28日出生，住四川省达县。 委托诉讼代理人：余国兵，四川上盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，四川博立信律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司郫都支行，住所地：四川省成都市郫都区郫筒街道东大街**。 负责人：邓勇。 原告（反诉被告）苏洋与被告（反诉原告）王胜、第三人中国建设银行股份有限公司郫都支行房屋买卖合同纠纷本反诉一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏洋及其委托诉讼代理人杨春梅，被告（反诉原告）王胜及其委托诉讼代理人余国兵、王超到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司郫都支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）苏洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，将郫都区犀浦镇校园路东段xx号“绵世溪地湾”小区x栋x单元xx层xxxx号房屋（川【2018】郫都区不动产权证第xxxxx号）过户至原告名下；2.判令被告承担本案全部诉讼费和保全费。事实和理由：郫都区犀浦镇校园路东段xx号“绵世溪地湾”小区x栋x单元xx层xxxx号房屋是被告2015年12月23日在成都迈尔斯通房地产开发有限公司通过按揭贷款方式购买。2018年8月15日取得不动产权证（川【2018】郫都区不动产权证第xxxxx号）。2016年8月6日，原告作为购买方与被告签订《房产预定买卖合同》。约定：被告将其所有的位于郫都区犀浦镇校园路东段xx号“绵世溪地湾”小区x栋x单元xx层xxxx号房屋以总价49万元出售给原告。合同约定：定金2万元签合同当日支付，首付款5万元在办理合同公证后当日支付。合同签订当日，原告支付了2万元定金给被告。2016年8月8日，双方在四川省成都市蜀都公证处办理了公证。成都市蜀都公证处出具了（2016）川成蜀证内民字第24187号《公证书》。原告在办理公证当日交付首付款5万元给被告。被告在同日交付房屋给原告，之后原告进行装修并入住至今。2018年8月15日，被告办理下来该房屋的不动产权证后，申请人及中介多次通知被告去办理解除房屋按揭抵押及房屋过户手续，被申请人均找借口拖延，或者不接电话，致使房屋交易至今未能完成。现原告愿意全款支付购房款，且愿意直接向第三人支付被告所欠剩余按揭贷款。为此，原告为维护自己的合法权益，依法向法院起诉。 被告（反诉原告）王胜答辩称，1.根据成都市最新购房政策，原告不具备相应购房资格，构成合同继续履行不能，原告要求继续履行合同的请求不成立；2.原告方未在合同约定时间（2017年8月31日前）内交付剩余房款，构成违约，造成出卖人卖房的根本目的不能实现，所以原告请求不合法不合理。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。并基于限购政策，向本院提出反诉请求：1.判决解除双方于2016年8月6日签订的《房屋预定买卖合同》及2016年8月8日签订的《预约合同》；2.判决反诉被告腾退交还反诉原告位于郫都区犀浦镇校园路东段xx号“绵世溪地湾”小区x栋x单元xx层xxxx号房屋；3.判决反诉被告自2016年8月11日起按每月1000元标准向反诉原告支付房屋租金至房屋实际归还日止；4.本案诉讼费及财产保全费由反诉被告承担。 关于被告（反诉原告）王胜的反诉，原告（反诉被告）苏洋答辩称，1.我方不认同被告方的三项反诉请求。被告方的陈述对包括签订合同、房屋总价款49万、预付款已支付7万元、以及交付房屋给我方装修并入住的事实均是予以认可的；2.基于合同，被告方交付房屋给我方使用是合法的，我方不用支付租金；3.因为合同签订时间是2016年8月6日，是在限购政策出台之前，故不应受其影响；4.房屋交易是按市场价格交易的，并不存在显失公平的情况。 本院经审理查明事实如下：2016年8月6日，苏洋与王胜通过房屋中介签订《房产预定买卖合同》，合同约定王胜以49万元的价格将位于郫都区犀浦镇校园路东段xx号“绵世溪地湾”小区x栋x单元xx层xxxx号房屋转让给苏洋。合同签订当天，苏洋向王胜支付了定金2万元。2016年8月8日，苏洋与王胜根据《房产预定买卖合同》约定，又签订了房屋转让的《预约合同》并在成都市蜀都公证处办理了合同公证，并由成都市蜀都公证处出具了（2016）川成蜀证内民字第24187号《公证书》。办理公证当天，苏洋向王胜支付了购房首付款5万元，王胜向苏洋交付了房屋。收房后，苏洋对案涉房屋进行了装修并入住至今。2018年8月15日，王胜取得案涉房屋的不动产权证书。2018年11月1日，苏洋向王胜支付购房款37.2万元。2018年11月8日，第三人中国建设银行股份有限公司郫都支行出具个人贷款结清证明，证实王胜的住房按揭贷款已还清，第三人对案涉房屋的抵押权消灭。 另查明，2018年8月31日原告苏洋向本院提出诉前保全申请，申请查封案涉房屋。2018年8月31日，本院作出（2018）川0124财保83号民事裁定书裁定查封案涉房屋。2018年9月4日，本院向郫都区不动产中心发出（2018）川0124执保364号协助执行通知书，将案涉房屋予以查封。 以上事实，有原告（反诉被告）提交的《房产预定买卖合同》、《公证书》、收条、房屋信息查询记录、物业交割单、中国建设银行个人贷款结清证明以及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，苏洋与王胜所签订的《房产预定买卖合同》和《预约合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。 本案的争议焦点为：1.苏洋与王胜之间是否形成了房屋买卖合同关系；2.苏洋与王胜之间的房屋交易行为是否受成都市房地产市场调控政策的调整；3.王胜是否具有合同解除权。 一、苏洋与王胜之间是否形成了房屋买卖合同关系 本院认为，苏洋与王胜之间形成了房屋买卖合同关系。理由如下： 首先，仅就苏洋与王胜签订的《房产预定买卖合同》和《预约合同》来说，其性质为预约合同。预约是指将来订立一定契约的约定。判断当事人之间签订的合同是本约还是预约的根本标准是当事人的真实意思表示，即当事人之间是否明确约定在将来订立一个新的合同以最终明确双方之间的权利义务。本案中，王胜与苏洋于2016年8月8日签订的《预约合同》中约定：“……1、甲方承诺待取得房屋所有权证后将房屋转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式《房地产买卖合同》。双方自愿恪守本合同之约定，并在签订正式的《房地产买卖合同》文本后，完成双方之合同义务（本合同约定的交易条款为今后正式《房地产买卖合同》之必备条款，甲乙双方有完全履行的义务。除非双方在签订正式的《房地产买卖合同》时协商一致变更相关条款）。本合同不作为房屋产权转移的依据。”可以看出，双方当事人在《预约合同》中明确要在将来订立一个正式的《房地产买卖合同》，以最终确定双方之间的权利义务。因此，本院认为苏洋与王胜签订的《房产预定买卖合同》和《预约合同》的性质为预约合同。 其次，根据苏洋与王胜在签订《房产预定买卖合同》和《预约合同》之后的履行事实，苏洋与王胜之间已经在事实上成立了房屋买卖合同关系。对于当事人之间形成的究竟是预约还是本约关系，不能只看双方签订的合同内容，还要综合双方签约后的履行事实进行综合判断。本案中，在签订《房产预定买卖合同》当天苏洋向王胜支付了定金2万元，在签订《预约合同》当天苏洋向王胜支付了首付款5万元，王胜向苏洋交付了案涉房屋。虽然苏洋向王胜支付定金和首付款是在履行《预约合同》第四项买方义务的部分内容，王胜向苏洋交付案涉房屋是在履行《预约合同》第五项卖方义务的部分内容；但是基于《预约合同》是预约合同的性质，王胜向苏洋交付案涉房屋和苏洋接受交付的行为不应视为对《预约合同》的履行，而应该视为对双方房屋买卖合同的履行。理由如下：根据双方在《预约合同》第二项中的约定：“……正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得做任何变更。”因此，《预约合同》中的第三项房屋价款、第四项买方义务、第五项卖方义务、第六项违约责任既是双方预约的条款又是双方将来签订的正式房屋买卖合同的必备条款。那么，双方签订《预约合同》后的履行行为究竟是对预约的履行还是对本约的履行就要根据预约和本约的性质和目的来判断。预约是当事人之间约定将来订立确定性合同达成的协议，预约的履行行为限于支付定金和签订正式合同。因此，对正式房屋买卖合同主要义务的履行即交付房屋不应视为对预约的履行，而应视为对双方正式房屋买卖合同的履行。虽然苏洋和王胜在签订《预约合同》后还未签订书面的房屋买卖合同，但是王胜履行了房屋买卖合同的主要义务，苏洋予以接受。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应当认定苏洋与王胜之间达成了买卖案涉房屋的合意，形成了房屋买卖合同关系。 综上，苏洋与王胜之间基于履行行为形成了房屋买卖合同关系，是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。 二、苏洋与王胜之间的房屋交易行为是否受成都市房地产市场调控政策的调整 本院认为，苏洋和王胜之间的房屋买卖关系成立于2016年8月8日，在成都市出台房地产市场调控政策之前，因此苏洋与王胜之间的房屋交易行为不受成都市房地产市场调控政策调整，合同可以继续履行。 三、王胜是否具有合同解除权 本院认为，根据王胜和苏洋签订的《房产预定买卖合同》中关于逾期付款的违约责任条款的约定，王胜在苏洋逾期七天付款后具有合同解除权，根据该项约定王胜的合同解除权发生日期在2017年9月8日。王胜在2018年10月10日向本院提出反诉时行使解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，王胜的解除权在2018年10月10日已经消灭。因此，王胜不具有合同解除权。 综上，苏洋与王胜之间形成了房屋买卖合同关系，合同的履行不受成都市房地产调控政策的影响，王胜的合同解除权已消灭，且双方约定的过户条件已达成，苏洋的诉讼请求本院予以支持，王胜的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王胜在本判决生效之日起十日内将位于郫都区犀浦镇校园路东段xx号“绵世溪地湾”小区x栋x单元xx层xxxx号（川【2018】郫都区不动产权证第xxxxx号）过户至原告（反诉被告）苏洋名下； 二、驳回被告（反诉原告）王胜的全部反诉请求。 本诉案件受理费4325元、保全费2970元，由原告（反诉被告）苏洋负担；反诉案件受理费4325元，由被告（反诉原告）王胜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  许世强 二〇一八年十一月十三日 书记员  张 霞