河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0403民初2328号原告：邯郸市华城商业广场有限公司。住所地：邯郸市丛台区东柳北大街**。法定代表人：李欣辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王涛，韩伟涛，河北十力律师事务所律师。被告：王改香，女，1982年3月5日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。委托诉讼代理人：刘星，张蕾，河北均梓鉴律师事务所律师。原告邯郸市华城商业广场有限公司与被告王改香租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王涛、韩伟涛及被告委托诉讼代理人刘星、张蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2014年1月24日签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付自签订合同之日起至判决生效之日止，被告拖欠原告的租金（暂时计算至2018年3月15日）共计2630562元；3、请求判令被告向原告支付违约金263056.2元；4、请求判令被告向原告支付欠缴租金迟延履行期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年11月1日计算至被告实际履行完毕之日止，暂时计算至2018年3月15日为310641.7元）；5、本案诉讼费、鉴定费、保全费等由被告承担。事实及理由，被告王改香因经营需要向房屋所有人李欣辉的代理人原告邯郸市华城商业广场有限公司租赁位于四期E商业一层、二层东南角商铺，双方于2014年1月24日签订了《商铺租赁合同》，约定了双方的权利和义务。原告原告邯郸市华城商业广场有限公司依照合同约定按时将商铺交付给了被告王改香使用，履行了原告的合同义务。被告王改香接收商铺后进行了装修，并实际投入经营使用。但是，自2014年11月1日起，被告开始拖欠租金，虽经原告多次催要但被告至今未按约定支付租金。为了维护原告的合法权益，根据合同约定和相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如诉请。被告王改香辩称：1、本案已经超过诉讼时效。原告在诉状中称，被告自2014年11月1日起开始拖欠租金，而原告于2018年3月27日起诉，故超过诉讼时效。另（2017）冀0403民初3601号民事裁定书和原告法定代表人李欣辉提交的2015年6月18日在咖啡之翼门口张贴的照片可以证明原告的房租交付到2015年6月25日，故诉讼时效应从2015年6月25日开始计算，而上次李欣辉起诉的时间是2017年8月18日，已经超过当时法律规定的两年诉讼时效，故请求依法驳回原告的诉讼请求；2、若原告诉讼请求未超过诉讼时效。原告违反减损规则导致损失不当扩大，对于损失扩大部分应自行承担。原告明知被告不再租赁其房屋，还任意让该房屋闲置至今，属于恶意扩大的损失，不属于合法损失。原告未依据租赁合同约定行使合同解除权，消极放任租金及利息损失的不断扩大。被告搬离前后多次以电话、短信、面谈方式明确告知原告解除合同，2015年8月份又和原告的实际控制人李书明见面商量解除合同事项，双方虽未达成书面解约协议，但双方口头解除了该合同，而后将商铺钥匙交给原告，并搬离出去，故租赁合同终止履行己构成事实。另房屋产权人邯郸市创鑫房地产开发有限公司和合同签订方原告邯郸市华城商业广场有限公司存在如下违约责任。首先，其交付的房屋没有经过消防验收，未接通正式水电，未达成正规合法的相关配套设施和经营条件要求，违反合同第八条规定；其次，未兑现引进大型超市和商场的承诺，致使被告咖啡之翼高档消费场所损失两百多万元。故合同相对方存在根本违约，被告有权解除合同，不应承担违约金，应当由对方赔偿被告的所有损失，并承担违约责任。本案租赁合同签订时该商铺还未施工完毕，原告是2014年9月底才将涉案房屋交付给被告使用并装修。该阶段尚属于三个月的免租期，而不是原告所说的从2014年11月1日开始拖欠租金。如果原告否认这一点话，请求法院依职权向开发公司和物业调取整个创鑫四期E商商铺的工程竣工和交付商户使用的原始资料。原告向法院提交如下证据：1、商铺租赁合同;2、（2017）冀0403民初3601号民事裁定书一份；3、涉案商铺现状及内部物品照片3张、商铺门口张贴催费通知的照片2张、催费通知内容1份、催告律师函1份、（2017）冀0403民初3601号租赁合同纠纷一案中被告提交的短信聊天记录记录证据和催费通知各一份;4、涉案商铺现状及内部物品照片3张；5、商品房订购合同一份；6、建设工程消防验收意见书一份。被告向法庭提交如下证据：1、（2017）冀0403民初3601号民事裁定书、2015年6月18日原告在咖啡之翼门口张贴的照片一份；2、商铺租赁合同一份；3、设备销售合同、门头灯箱销售合同和老字号（福德源）厨具报价单各一份；4、银行流水四张；5、第四批列入“黑名单”的开发企业和相关人员名单一张、工商登记表五张、网络新闻图片三张；6、短信记录六张、证人证言一张、证人身份证复印件一份；7、咖啡之翼门口照片两张。经审理本院认定如下事实：2014年1月24日，邯郸市华城商业广场有限公司作为甲方代理人与王改香（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限自2014年5月1日起至2024年4月30日止，共计120个月；其中免租装修期为三个月，自2014年2月1日起至2014年4月30日；租赁标的的交付条件以双方办理交接手续时现状为准，并签订书面交接证明……租金半年一支付，120元／月／平，自第三年起每年递增8％；自本合同签订当日，王改香应支付13万元保证金，合同期满后依约退回；甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营……”。合同签订后，王改香向原告给付保证金130000元，租金382658元（六个月房租），共计512658元。原、被告对实际起租的时间说法不一，根据原告提交的证据显示，该商铺所涉及的建设工程于2015年7月14日通过消防验收。2015年6月18日，原告向王改香发出书面通知一份，内容为，“根据合同规定，您租赁华城商业广场的商铺（现经营咖啡之翼），该续交6个月房租，请您在2015年6月25日前办理相关手续”。因续交房租一事，王改香通过微信与邯郸市创鑫房地产开发有限公司的实际控制人李书明进行沟通，“一月15号起租本是对商户的一点优势都没有，其他的配套都不完善…”并在2015年8月13日最后一次的沟通中表示店内的所有物品无偿交给原告处分。被告店内员工李永宽出具书面证明，其与王改香一同与李书明见面协商解除租房合同，李书明表示同意。随后由李永宽将店门钥匙交给物业。因李永宽本人未出庭，原告对此说法不予认可。另查明，原告向法院提交的商品房订购合同显示，王改香所承租的四期E商业1-2层系由邯郸市创鑫房地产开发有限公司出卖给李欣辉，但尚未办理不动产权属登记。另查明，原告对被告提交的咖啡之翼关店之后的照片的真实性不持异议。该组照片显示，该商铺的前后门均张贴了招租广告。本院认为，本案的争议焦点：1诉讼时效问题。原告最后一次向被告发出催交租金的通知是在2017年6月7日，并曾于2017年8月18日向本院提起诉讼，故本案未超诉讼时效。2、被告是否拖欠租金问题。原、被告双方对起算租金的时间说法不一，根据双方签订的商铺租赁合同第三条约定，租赁标的交付条件以双方办理交接手续时现状为准，并签订书面交接证明。原告未向法院提交交付房屋时的交接证明，经法院当庭释明后，至今仍未提交相关交房证明。原告提交的建设工程消防验收意见书显示该租赁物消防验收的时间为2015年7月14日。被告王改香提交的2015年8月13日微信记录显示“一月15号起租本是对商户的一点优势都没有，其他的配套都不完善…”，故本院确认该商铺的起租时间为2015年1月15日，被告已经支付了6个月房租，故租金到期时间为2015年7月15日。关于租赁合同是否已经解除的问题，被告在接到续交租金通知后通过微信与李书明多次进行协商，2015年8月13日，王改香微信中称，“张玮一直催我关门，15号晚上就关门了，16号给准时停水停电”并且明确做出不再续交租金并且将店内所有物品无偿交由原告处分的意思表示。故原告停水停电、被告不再续交租金的行为已经从事实上解除了双方的租赁合同。另原告在该商铺关闭后在商铺前后门处均张贴了招租广告，说明原告对解除租赁合同的事实是明知的。关于原告称李书明对本案租赁合同没有解除权，本案商铺的所有权人是李欣辉，对此原告提交了邯郸市创鑫房地产开发有限公司与李欣辉之间签订的一份商品房订购合同，本院认为李欣辉与李书明系父子关系，该合同仅仅为订购合同，既未有支付相关房款的证据，亦未签订正式的商品房买卖合同，故本案商铺的所有权并未发生转移，仍属于邯郸市创鑫房地产开发有限公司所有。邯郸市创鑫房地产开发有限公司对原告与被告王改香签订商铺租赁合同并收取房租的行为并未提出异议，应视为默认。关于原告主张的违约金263056.2元，因该合同系原、被告双方协商一致予以解除，不适用租赁合同第十条的规定，故本院对此不予支持。关于原告主张的被告支付欠缴租金迟延履行期间的利息310641.7元，被告向原告已支付款项共计512658元，其中130000元保证金被告明确表示同意抵顶两个月房租并不再要求退还。故被告在2015年8月15日租赁合同解除时并不拖欠房租，本院对此诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条、第九十三条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2014年1月24日签订的《商铺租赁合同》于2015年8月15日予以解除。二、驳回原告邯郸市华城商业广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32434元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 员  王 辉人民陪审员  庞晓晨人民陪审员  郑庆峰二〇一八年十一月二十六日书 记 员  及少伟相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。