湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终8849号上诉人（原审原告）：湖南喜达屋物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路**奥林匹克花园雅典区**第**商铺。法定代表人：刘鲲鹏，总经理。委托诉讼代理人：张碧波，男，1976年8月2日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。被上诉人（原审被告）：蒋婷焰，女，1986年10月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：肖毅，男，1985年2月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人湖南喜达屋物业服务有限公司（以下简称喜达屋公司）因与被上诉人蒋婷焰、肖毅物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。喜达屋公司上诉请求：1、请求撤销（2018）湘0111民初1464号民事判决，并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、请求判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、物业费欠费是一个持续的过程，诉讼时效期间应从最后一期物业费开始起算2014年1月1日至2017年7月31日的物业费并未过诉讼时效；2、业主委员会虽然与万科物业公司签订了物业服务合同，但是万科物业时间入场时间为2017年7月25日，上诉人实际服务至2017年7月24日，有权收取2008年8月1日至2017年7月24日的物业费；3、上诉人提供的物业服务符合物业服务合同的约定，被上诉人拒绝交纳物业费于法无据，应当支付违约金。蒋婷焰、肖毅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。喜达屋公司向一审法院起诉请求：1、蒋婷焰、肖毅支付2014年1月1日起至2017年7月31日止的物业管理费21046.78元；2、蒋婷焰、肖毅支付违约金8337元（以未足额缴纳的物业管理费为基数,按每日万分之五的标准分段计算，暂计算至2017年12月31日，实际计算至履行完毕之日止）；3、蒋婷焰、肖毅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2008年3月1日，喜达屋公司与湖南湘天房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：喜达屋公司为该公司开发的长沙奥林匹克花园小区提供物业管理服务；期限自2008年3月1日起至该小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；收费标准为乾台区域（第14、18、19、20、21、22、23栋）按建筑面积每月每平方米2元按季度收取；缴款时间为上一季度最后一个月的月底（30日）前。双方就其他权利、义务进行了约定。其后喜达屋公司进入该小区提供物业服务。蒋婷焰、肖毅系上述小区23栋1401房业主，房屋建筑面积为244.73平方米，蒋婷焰、肖毅于2012年7月22日收取并开始使用上述房屋。因蒋婷焰、肖毅自2014年1月1日起未支付物业管理费，喜达屋公司于2018年1月11日通过EMS邮政快递的方式向蒋婷焰、肖毅邮寄了《物业服务催缴通知单》一份，要求蒋婷焰、肖毅支付2014年1月起至2017年7月止的物业管理费。另查明，在喜达屋公司为本案所涉小区提供物业服务期间，该小区的供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、智能化系统、园林景观、安防、房屋本体公共区域及地下室等部位存在维护、管理不到位情况，引起小区业主普遍不满。2017年3月9日，所涉小区的业主委员会与案外人广州市万科物业服务公司签订了新的《奥林匹克花园小区物业服务合同》，合同期限自2017年4月至2020年4月。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，喜达屋公司与湖南湘天房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，合法有效，对业主具有约束力。且喜达屋公司实际为蒋婷焰、肖毅提供了物业服务，蒋婷焰、肖毅应当交纳物业服务费。喜达屋公司主张的物业管理费发生在《中华人民共和国民法总则》生效之前，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于普通诉讼时效期间为二年的规定。喜达屋公司书面催缴物业管理费的日期为2018年1月11日，故权利保护范围为自2018年1月11日起向前推算二年。因《前期物业管理服务合同》约定期限至该小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，而《奥林匹克花园小区物业服务合同》2017年3月9日生效，服务期限自2017年4月至2020年4月，故蒋婷焰、肖毅应支付2016年1月11日起至2017年3月31日止的物业管理费7179元（244.73平方米×2元×14个月+244.73平方米×2元÷30天×20天）。喜达屋公司主张的超出部分，不予支持。关于喜达屋公司主张的违约金，因根据蒋婷焰、肖毅提供的证据，喜达屋公司提供的物业服务确有瑕疵，故不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：（一）蒋婷焰、肖毅于本判决生效之日起15日内支付湖南喜达屋物业服务有限公司欠付的物业管理费7179元；（二）驳回湖南喜达屋物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费534元，因适用简易程序减半收取267元，由湖南喜达屋物业服务有限公司负担。二审诉讼中，喜达屋公司向本院提交了两份证据：1、奥林匹克花园物业移交协议，拟证明业主委员会签订的物业服务合同生效后并未实际履行，上诉人实际服务至2017年7月24日；2、物业服务催缴通知单张贴照片，拟证明喜达屋公司并未怠于催费，已经通过上门催收的方式向业主催收物业费。本院认为，喜达屋公司提交的证据1，虽然能证明物业移交协议系2017年8月4日签订，但是根据本案《前期物业管理服务合同》第三十四条规定，本合同有效期限自2008年3月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签而业主委员会与订的物业服务合同生效时止。而2017年3月9日，所涉小区的业主委员会与广州市万科物业服务公司签订了新的《奥林匹克花园小区物业服务合同》，合同期限自2017年4月至2020年4月。故该证据不能达到喜达屋公司的证明目的。喜达屋公司提交的证据2，该通知单没有业主的签收，仅是喜达屋公司拍的照片，本院不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为物业服务费的诉讼时效计算以及喜达屋公司的物业服务期限、蒋婷焰、肖毅是否应当向喜达屋公司支付违约金的问题。一、关于物业服务费的诉讼时效计算问题。喜达屋公司基于《前期物业服务合同》为蒋婷焰、肖毅居住的小区提供了物业管理服务，合同约定物业服务费实行预交或于每月10日之前交纳当月物业服务费用，合同有效期限自2008年3月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。因此，蒋婷焰、肖毅每月应交纳的物业费是基于上述协议所产生的，具有整体性和关联性，喜达屋公司亦基于整体债权债务关系持续为蒋婷焰、肖毅提供了物业服务，直到业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。故喜达屋公司向蒋婷焰、肖毅主张2014年1月1日起的物业服务费的诉讼时效应从合同最后履行期限届满之日起计算。喜达屋公司在一审起诉时并未超过合同最后履行期限届满之日后两年，因此，喜达屋公司主张的物业服务费未超过诉讼时效。二、关于喜达屋公司的物业服务期限的问题。所涉小区的业主委员会与广州市万科物业服务公司签订的《奥林匹克花园小区物业服务合同》于2017年3月9日生效，合同期限自2017年4月至2020年4月，故喜达屋公司主张的物业费截止日期应当为2017年3月31日，蒋婷焰、肖毅应支付2014年1月1日起至2017年3月31日止的物业费19088.94元（244.73平方米×2元×39个月）。三、关于蒋婷焰、肖毅是否应当向喜达屋公司支付违约金的问题。喜达屋公司具有对本案所涉小区维护、管理不到位的情况，因此一审判决对喜达屋公司主张的违约金不予支持，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初1464号民事判决；二、蒋婷焰、肖毅于本判决生效之日起15日内支付湖南喜达屋物业服务有限公司欠付的物业管理费19088.94元；三、驳回湖南喜达屋物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费267元，二审案件受理费534元,共计801元，由湖南喜达屋物业服务有限公司负担300元，蒋婷焰、肖毅负担501元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一八年十一月二十九日书记员 肖佳敏