重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初18102号 原告：韩冰，男，汉族，1981年6月25日出生，住辽宁省辽阳市白塔区。 委托诉讼代理人：张越，重庆远博律师事务所律师。 被告：严心，女，汉族，1983年9月18日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：胡毅，重庆诺严律师事务所律师。 原告韩冰与被告严心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法由审判员曾庆适用简易程序于2018年10月18日公开开庭进行了审理，原告韩冰的委托诉讼代理人张越到庭参加诉讼，被告严心及其委托诉讼代理人胡毅到庭参加诉讼。2018年11月13日，本院就本案进行第二次公开开庭审理，原告韩冰的委托诉讼代理人张越到庭参加诉讼，被告严心及其委托诉讼代理人胡毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩冰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2017年9月1日签订的房屋租赁合同；2.判决被告支付原告2018年3月至2018年8月期间的房屋租金7800元；3.判决被告将案涉房屋返还给原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告名下位于重庆市北部新区金开大道×号附×号房屋，租金标准为1300元/月，被告应当按季度支付租金，若被告不支付或者不按约定支付租金达15日，原告有权单方解除合同，收回该房屋。至今，被告只支付了截止到2018年2月的租金，被告已经有半年时间未支付租金，按照合同约定，原告有权解除合同并收回房屋。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告严心辩称，案涉房屋现无法交纳房租的责任在于原告。案涉房屋原空置多年，房屋产权人即原告通过朋友关系找到被告，希望重庆晨熙公司（严心与重庆晨熙公司的法定代表人朱某某系夫妻关系）能承租。2017年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：免租期为两个月以便装修房屋，租金标准为1300元/月，合同生效后五年内租金不变，租金支付按照先使用再支付的方式，对租金支付时间未作出明确约定；因原告一直拖欠案涉房屋物业费用（2015年9月至2017年9月），被告代原告向物管支付两年的物业费用用于冲抵房屋租金。合同签订后，重庆晨熙公司投入数十万元对案涉房屋进行装修，装修完毕后为祛除异味又空置了几个月才开始招收学员。原告当时提出其经济状况比较紧张，其拖欠的案涉房屋两年物管费让被告代为交纳后再在房屋租金中冲抵，当时物业费用为187元/月，被告交纳了4400元左右。被告分别于2017年10月23日向原告银行账户汇款3900元，于2018年3月5日向原告微信转款3900元。原告与被告在微信对话时还约定房租每半年支付一次。2018年6月左右，一个姓朱的人突然到重庆晨熙公司找到被告，其表示就案涉房屋原告以150万元抵押给他，要求将房租涨到3000元/月，否则要求被告立即搬出并只赔偿被告房屋装修方面的损失，对已经招收的儿童学员等其他经济损失概不负责。双方因赔偿方面的问题而没有达成一致意见，被告多次与原告沟通，原告答复称其管不了房屋租赁的事情，租赁的相关事宜与合同承接者直接沟通。后这个姓朱的合同承接者数次到重庆晨熙公司找被告沟通相关赔偿问题，但双方最终未达成一致。被告承租房屋用于开设培训机构，如果原告要解除与被告的租赁关系，应当向被告赔偿装修损失及经营损失等。被告并非不交1300元/月的房租，而是姓朱的合同承接者根本不让被告以1300元/月的房租标准继续租赁案涉房屋。被告要求继续按照1300元/月的标准租赁房屋，双方合同继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告系位于重庆市北部新区金开大道×号附×号房屋的所有权人。2017年9月1日，原告（出租方即甲方）与被告（承租方即乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于重庆市北部新区金开大道×号附×号房屋，结构为清水房，房屋租赁期为2017年9月1日至2023年8月31日；租金标准为1300元/月，合同生效后五年内租金不变，租金支付方式为乙方通过银行转账或现金支付的方式按（季度）支付租金给甲方，以甲方收据或银行记录作为凭证；乙方承担租赁期内的水费、电费、物业管理费等费用，物业管理费、电梯维护费、水电费等收费办法为签署之日由甲方向乙方预收1000元，平时物业管理费等费用由乙方代替甲方支付给物业公司或电网公司，合同到期时，以物业管理公司或网电公司出示的有关费用收据为准，以实际使用计算，多还少补。合同签订前甲方已支付物业费用到2015年9月；乙方在租赁期内如需装修则产生的所有费用由乙方承担，和甲方无关，但甲方在合同期内因自身因素单方面解除合同，甲方需按乙方实际损失进行协商赔偿；甲方应于合同签订之日起将房屋交付给乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋；乙方不支付或者不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同签订后，被告对案涉房屋进行了装修。 2017年10月23日，被告向原告发送微信，内容载明：韩总，不好意思忙忘了，现在就转帐，请确认一季度3900元，物管没结清的帐1786元韩总你承担1000元，其余我承担的，我们交1000元押金给你，3900-1000=2900另+1000元的押金。 2018年3月3日，原告向被告发送微信，内容载明：严老师，房租还是没有收到呢。被告于同日回复微信，内容载明：好的，我呆会查一下今天我们学校报到第一天中午的时候回复你。 2018年3月5日，被告向原告发送微信，内容载明：韩总，我查了转帐未成功，你请收微信转账给你不好意思了，以后咱们半年付一次。原告回复微信，内容载明：好的。 2018年6月27日，被告与原告微信联系，内容载明：韩总，急看到信息回电，一个姓朱的人突然说要跟我谈房子抵押的问题。原告回复微信，内容载明：不好意思没接到您的电话，打进电话也没接到，是有这么回事的。 2018年6月28日，一个姓朱的人向被告发送短信，内容载明：严女士，您好！关于您租赁的位于重庆市北部新区金开大道×号附×号房屋，非常遗憾的告知您：由于本人与韩冰先生的债务原因，韩冰先生已将位于重庆市北部新区金开大道×号附×号房屋的所有权转让给本人，这将导致你与韩冰先生签订的租赁合同不能继续履行。受韩冰先生委托，本人负责与你协商解除租赁合同，对于违约责任，本人将严格按照您与韩冰先生签订合同内容协商处理。请您在7月27日之前与我联系协商并达成一致。如果在7月28日之前，我们双方未达成一致，本人将收回位于重庆市北部新区金开大道×号附×号×房屋的使用权并不再承担违约责任。本人联系电话177****××××.由此给您带来的不便，敬请谅解。同日，姓朱的人再次向被告发送短信，内容载明：严老师，请把我们见面的时间安排到后天早晨，后天下午我时间安排不过来，很抱歉，谢谢！ 2018年6月28日，被告向原告发送微信，内容载明：韩总，收到请回电，你们在没有通知我的情况下就达成了房屋抵押的协议，那我作为租赁方的权益没有了吗。关于所有权变动第二条租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。本着友好协商但对方一来房租涨3000超过了市场价，如果我不同意就请我在30天内搬出去。另外今天打电话给我说高兴可以不要我租金，不高兴明天就来让我没办法上课，大老板的意思是什么要采取非常手段，我不理解韩总你抵押给他难道你不协调此事吗！我装房子1月底装完为了除味空置了5个月刚进来上课就莫名的（房子抵押了），大家按照合同规定来履行，这合同是受法律保护的呀！原告回复微信内容为：这个合同承接者会履行义务的。 2018年6月29日，被告向姓朱的人发送短信，内容载明：朱老师，那就是周六的上午10点钟你看可以吗！姓朱的人回复：可以。被告回复：好的，明天过来请你喝茶朱老师。姓朱的人回复：谢谢，我们是在哪个地方见面呢？被告回复：在这栋楼的15楼，我们在电视台这边有点事11钟见，的确不好意思。 2018年8月3日，被告向原告发送微信，内容载明：韩总，关于房子的事你到底决定怎么处理，我好做规划安排，这么多学生要上课的问题至少2到3个的时间去安排，电话沟通可以不，1364766××××。 另查明，被告于2017年10月24日向原告银行账户转账支付3900元，于2018年3月5日向原告微信转账3900元。 庭审中，原被告一致确认：案涉房屋在2015年10月至2017年8月期间的物管费是由被告支付的，当时双方约定由原告承担1000元；被告向原告交付的1000元押金系作为物业管理费、电梯维护费及水电费的押金。 庭审中，原告陈述：被告于2017年10月23日向原告支付的3900元中包括租金2900元和押金1000元，另因被告按月为原告代缴了1000元物管费，该1000元物管费作为租金抵扣；原告认可的被告今后半年支付一次租金系指今后被告每次转账的租金应当是6个月的租金，且租金按常理应为先支付后使用；当时是有一个人（即被告提到的姓朱的那个人）存在，但是被告一直不愿意交出房屋，所以这个人就没有再买案涉房屋，在之后的租赁期内，该合同承接者一直没有要求被告退回房屋，被告在租赁期内也一直没有向原告按约支付租金。 上述事实，有《房屋租赁合同》、房产证、微信截屏、收款收据、短信截屏、原被告陈述等在案佐证，足以认定。 本院认为，原告将案涉房屋出租给被告使用，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立并有效，双方应按约履行各自权利和义务。 原告以被告迟延交付房屋租金为由要求解除与被告之间的房屋租赁合同，根据原、被告双方在《房屋租赁合同》中的约定，房屋租金由被告按季度支付，但对于租金的具体支付时间并无约定。被告于2017年10月24日向原告支付第一季度（2017年9月1日至2017年11月30日）租金，于2018年3月5日向原告支付了第二季度（2017年12月1日至2018年2月28日）租金，原告对此也未表示异议，故本院认定原、被告双方均认可先使用房屋后支付房租的方式。被告已向原告支付了2017年9月1日至2017年11月30日的租金3900元（即被告代交的1000元物业费及2017年10月24日转账的3900元中的2900元）、2017年12月1日至2018年2月28日的租金3900元（即2018年3月5日转账支付的3900元），根据原、被告双方于2018年3月5日的微信对话，双方均同意之后的租金半年付一次，结合前述本院认定的先使用房屋后支付房租的支付方式，本院认定被告支付2018年3月1日至2018年8月31日房租的时间可在2018年9月初，原告在2018年8月15日向本院起诉时被告并不存在迟延支付房租的情形。此外，在2018年6月底时，一位姓朱的人以合同承接者的身份向被告提出其已从原告处受让了案涉房屋，并要求解除房屋租赁合同，原告对此也表示确认，并告知被告合同承接者会履行义务，在被告询问房屋租赁事宜具体如何处理时，原告也并未予以正面明确答复，故在因原告原因致使被告不能确定合同能否继续履行以及合同相对方主体可能发生变化的情况下，即使被告存在迟延履行的情况也应当得到谅解。综上，对于原告以被告迟延支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》并返还房屋的诉请，本院不予支持。 对于原告要求被告支付2018年3月至2018年8月租金7800元的诉请，该期间房屋确由被告使用，被告也要求继续按照1300元/月的标准租赁房屋，且支付期限也已截至，故本院认定被告应当向原告支付2018年3月至2018年8月租金7800元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告严心于本判决生效之日起十日内支付原告韩冰2018年3月至2018年8月期间的房屋租金7800元； 二、驳回原告韩冰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1750元，适用简易程序减半收取875元，由原告韩冰负担787.5元，由被告严心负担87.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 曾 庆 二〇一八年十一月十三日 书记员 潘文洁