苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0509民初14879号 原告（反诉被告）：苏州市吴江城市投资发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇江陵南路**。 法定代表人：许晓江，董事长。 委托代理人：陈明媛，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。 委托代理人：张天琪，江苏剑桥人（苏州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：苏州市吴江区格林幼儿园，，住所地苏州市吴江区松陵镇流虹路** 负责人：伊美芬，院长。 委托代理人：邱晔，江苏力信律师事务所律师。 委托代理人：周新强，系该幼儿园职工。 第三人：苏州过云楼艺术馆有限公司，，住所地苏州市吴江区松陵镇江兴西路** 法定代表人：王克盛，执行董事。 原告苏州市吴江城市投资发展有限公司（下称吴江城投公司）与被告苏州市吴江区格林幼儿园（下称格林幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告吴江城投公司的委托代理人陈明媛、张天琪，被告格林幼儿园的委托代理人陈晔、周新强到庭参加诉讼。审理中，被告格林幼儿园提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并追加苏州过云楼艺术馆有限公司（下称过云楼公司）为本案第三人参加诉讼，依法由审判员姚民、人民陪审员丁松林、张芹芳组成合议庭适用普通程序于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告吴江城投公司的委托代理人陈明媛、张天琪，被告格林幼儿园的委托代理人邱晔、周新强到庭参加诉讼，第三人过云楼公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴江城投公司诉称：2017年4月20日，原告与被告及第三人签订一份《三方协议》，约定：第三人将与原告签订的《房屋租赁合同》中的权利义务自2017年5月1日起全部转让给被告。2017年6月13日，原、被告签订《补充协议》，明确合同期限至2021年9月30日止，租金为205万元/年，于每年的7月31日前支付，但2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告仅支付了部分，尚余65万元，至今拖欠未付。现要求判令：1、被告支付2017年8月1日至2018年7月31日期间的剩余租金65万元，并支付滞纳金（以65万元为基数自2017年8月1日起至实际给付之日止按日租金3倍计算）；2、被告赔偿律师费损失31460.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告格林幼儿园答辩并反诉称：对于原告主张的租金金额没有异议，但被告不支付租金并不构成违约，另原告主张的滞纳金也过高。被告系一家经营幼儿园的单位，苏州市吴江东方国有资本投资经营有限公司（下称东方国资公司）原先将名下房屋出租给案外人，案外人将幼儿园这块转租给被告，将商铺这块转租给他人，并得到东方国资公司的同意，当时，约定被告有优先承租权，后苏州市吴江区人民政府国有资产监督管理办公室（下称吴江国资监管办公室）将东方国资公司名下的房屋租赁权划给了原告，在进行拍租时正值放暑假，被告没有收到相应通知，无法行使优先承租权。第三人整体拍租后，以其法定代表人王克盛名义与案外人郑建光、唐多泉、孟蕊分别签订了房屋租赁合同，将其中三家商铺出租给了上述人员，为了逼迫被告搬迁，第三人采取堆沙子、用工程车堵校门等手段，后经被告反映，由区政府、区教育局组织原、被告及第三人进行协商，达成了《三方协议》，约定第三人退出全部租赁，并将上述三份房屋租赁合同中的权利义务一并转让给被告，由被告承租学校场地及沿街五家商铺。被告作为一家从事学校经营的单位，没有能力去经营多达五家商铺，当初承租商铺也是迫不得已，且第三人表示愿意帮助被告对三家商铺进行转租，并就另二家商铺介绍租户给被告，原告领导当时也在场，被告自然认为原告是同意转租的。《三方协议》签订后，因经营商铺办理营业执照需要原告出具书面的同意转租承诺书，但原告一直不同意出具，致使被告无法将商铺转租收取租金。现被告已将所能收到的商铺租金全部交给了原告，自身还多付了40万元，要求折抵被告自身的租金。综上，被告不支付商铺租金并不构成违约。由于被告签订《三方协议》，一则出于迫不得已，二来以为原告同意对商铺进行转租，现原告不同意转租，致使被告无法通过转租商铺以收取租金，被告签订《三方协议》的合同目的无法达到，已构成重大误解，为此向原告提起反诉，要求判令：1、撤销反诉原告与反诉被告及第三人所签订的《三方协议》；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。 反诉被告吴江城投公司辩称：第三人系通过公开招投标程序取得涉案房屋租赁权的，后反诉原告以维持教学秩序为由拒不搬出，要求由其承租涉案房屋，在此情形下，经上级部门批准，才签订了《三方协议》。《三方协议》签订时，反诉原告始终在涉案房屋中办公，其对涉案房屋的出租情况是明知的，不存在重大误解，协议中也明确由第三人与反诉原告就出租房屋办理交接事宜，并向反诉原告提供了与郑建光、唐多泉、孟蕊签订的房屋租赁合同，反诉原告对于房屋的现状是清楚的，知道房屋移交可能发生的状况，仍承诺由其与第三人自行办理，与反诉被告无关。综上，《三方协议》不存在应撤销的法定事由。 第三人过云楼公司述称：1、2017年4月20日签订的《三方协议》系各方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。根据该协议，被告自2017年5月1日起承租本案所涉房屋，本案本诉部分系原告基于与被告之间的房屋租赁关系来主张权利，与第三人无涉。2、就本案反诉部分，反诉原告以重大误解为由要求撤销上述《三方协议》，依据不足，理由如下：《三方协议》签署时各方均聘请专业律师在场，对该协议内容具备专业认识，且法律就租赁物是否可以转租有明确规定，任何一方不得以不了解法律作为重大误解，反诉原告在对涉案房屋实际情况及相关法律规定明知或应知的情况下，要求撤销所签署的《三方协议》，理由不足；反诉原告以其商业目的无法实现为由要求撤销《三方协议》不符合法律规定的撤销条件，反诉原告的商业目的无法实现的风险应由反诉原告自行承担；据了解，反诉原告基于《三方协议》已将部分房屋转租给第三方，且就第三方拖欠租金提起过诉讼，表明其认可《三方协议》效力，而在本案中反诉原告又要求撤销《三方协议》，这种对《三方协议》效力进行选择性认识的行为，应予以否定。 经审理查明：2016年5月30日，吴江国资监管办公室决定将登记在东方国资公司名下位于苏州市吴江区松陵镇流虹路8号房产〔房产证号：苏房权证吴江字第××号，国有土地使用证号：吴国用（2013）第1005365号〕和位于苏州市吴江区松陵镇流虹路8号内房产〔房产证号：苏房权证吴江字第××号、苏房权证吴江字第××号、苏房权证吴江字第××号，国有土地使用证号：吴国用（2013）第1005370号〕授权给吴江城投公司管理，并办理了移交手续。 2016年8月31日，吴江城投公司（出租方、甲方）与过云楼公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：第一条、房屋基本情况。1、甲方将位于苏州市吴江区松陵镇流虹路492号（产权证为流虹路8号）房屋及场地（以下统称出租房屋）出租给乙方；2、出租房屋建筑面积约6000平方米（具体以房产证为准）；3、……。第二条、关于出租房屋交付的特别约定。1、出租房屋目前租赁期限截止日期为2016年7月31日，该期限届满后，乙方有权基于本租赁合同享有的使用权向原承租人和房屋占有人主张出租房屋退还，并占有和使用出租房屋，甲方提供配合；2、租赁开始日后，即视为甲方完成出租房屋的虚拟交付，由乙方清场，但乙方无法实际占有使用房屋的，甲方予以配合；3、租赁开始日后，甲方即有权向乙方主张租金，乙方不得以未从原承租人处取得出租房屋为由不支付租金；4、原教育局院内大门东侧小楼底层需留二间房间免费给出租方存放物品使用。第三条、租赁期限、用途。1、该房屋租赁期共5年（自2016年8月1日起至2021年7月31日止）；2、乙方必须合法经营，承诺所租房屋仅用于办公及商业用途，在取得合法经营许可证后方可使用，乙方擅自改变租赁用途的，甲方有权解除合同；3、出租房屋不得用于洗浴、KTV、足浴、化工、爆炸类经营。第四条、租金、履约保证金标准及支付方式。1、该房屋年租金为205万元，5年租金总额为1025万元，乙方已于2016年7月20日以转账方式向甲方交纳租金205万元；2、乙方在缴纳第一年租金时须同时缴纳履约保证金20.5万元，履约保证金于租赁关系终止时，在乙方不存在违约的情形下，无息返还，乙方已于2016年7月20日以转账方式向甲方交纳保证金20.5万元；3、乙方必须在每年的7月1日前（第一年为2016年7月30日前）向甲方缴纳下一年度的租金，……；4、乙方如未及时缴纳租金，甲方有权扣除履约保证金、违约金等，并保留追究乙方其他违约责任的权利。第五条、转让和转租。1、租赁期内，甲方有权依照法定程序转让该房屋所有权，转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。甲方如转让该房屋，应提前一个月通知乙方，乙方享有同等条件下优先购买权；甲方未通知乙方或有其他损害乙方优先购买权的行为的，乙方有权解除本合同并依约追究甲方的违约责任；2、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租、分租、转借给从事本合同禁止行为的第三人。如乙方违反此约定，甲方有权单方面解除合同，乙方承担由此造成的一切损失。第六条、双方的权利和义务。……；7、租赁期满，甲方继续招租的，乙方享有同等条件下优先续租权；租赁期满前六个月内甲方有权对上述房屋进行公开招拍租，如乙方未能取得所租房屋下一轮承租权，乙方应在本次租赁期满前搬离；……。第七条、合同的变更、解除与终止。……。第八条、违约责任。……；3、租赁期内，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则每日应向甲方支付日租金三倍的滞纳金；……；5、守约方因追究违约方的违约责任而产生的诉讼费、律师费、交通费、调查取证等费用由违约方承担。……。 2017年4月20日，吴江城投公司（甲方）、过云楼公司（乙方）、格林幼儿园（丙方）签订一份《三方协议》，鉴于：1、2016年7月13日，乙方通过公开拍租与甲方就出租房屋签订《房屋租赁合同》（下称原合同）；2、原合同约定由乙方负责原租户的清退，清退中丙方拒绝搬离，产生群体事件隐患和不安定因素，后经甲方多次调解未果；3、因丙方为教学幼儿园，经吴江区人民政府决定，为确保吴江教学秩序，解决幼儿园运行问题，经甲方要求，三方协商一致，乙方自2017年5月1日起将原合同中承租人的权利义务全部转让给丙方，原合同的承租人变更为丙方，并约定如下：一、合同变更之日起，原合同承租人的权利义务均由丙方承担，与乙方无关，合同变更前，乙方原合同相关事宜均与甲方交涉，与丙方无关。二、甲方委托丙方将2017年5月1日至2017年7月31日期间租金差额13.625万元（年租金差额为205万元，扣除相应的90.5万元以及丙方另外应付的年租金60万元），履约保证金20.5万元、佣金15.375万元，2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金60万元（按60万元/年）于本协议签订一周内支付给乙方，抵扣甲方应退还乙方的部分款项，其他款项由甲乙双方另行协商；三方应避免重复缴税，相应税费按原合同各自承担。如丙方于三方协议签订一周内未支付前述款项，由甲方向乙方支付；因后续租金支付产生争议的，由甲方和丙方自行解决，与乙方无关。三、本协议签订后，乙方以王克盛名义与郑建光、唐多泉、孟蕊签订《房屋租赁合同》王克盛方的权利义务同时转让给丙方，与以上经营户的交接由乙方丙方自行办理，与甲方无关，除上述交接事项外，本协议签订后其他任何与出租房屋相关的事项、纠纷及后果均由甲、丙方承担，与乙方无关；导致乙方承担责任的，乙方有权向甲方追偿。 2017年6月13日，吴江城投公司（甲方）与格林幼儿园（乙方）签订一份《补充协议》，鉴于：一、2017年5月19日，双方与过云楼公司签订《三方协议》，将原合同中的承租人变更为乙方。二、原合同约定租赁期限为2016年8月1日至2021年7月31日。三、经乙方要求，双方协商一致，补充约定如下：租赁期限变更至2021年9月30日止，2021年8月1日至2021年9月30日期间为免租维修期。 另查明：2016年8月1日，过云楼公司法定代表人王克盛（甲方）与郑建光（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于松陵镇流虹路492号（产权证为流虹路8号）的沿流虹路一层店铺一间及二楼至五楼房屋租赁给乙方经营酒店住租业务，租期为5年（自2016年8月1日起至2021年7月31日止），第一期（2016年8月1日至2017年7月31日）租金60万元于2016年8月16日前支付，第二期（2017年8月1日至2018年7月31日）租金65万元于2017年6月30日前支付，第三期（2018年8月1日至2019年7月31日）租金65万元于2018年6月30日前支付，第四期（2019年8月1日至2020年7月31日）租金65万元于2019年6月30日前支付，第五期（20120年8月1日至2021年7月31日）租金65万元于2020年6月30日前支付；双方确认在本合同签署时甲方已将该房屋交付于乙方；乙方租赁房屋仅用作办公及商业用途，在取得合法经营许可证后方可使用，不得用于洗浴、KTV、足浴、化工、爆炸类经营，不得擅自改变经营用途或以该房屋从事非法活动，否则甲方有权解除租赁合同，收回租赁房屋，同时要求乙方约定承担违约责任，因乙方申领营业执照或根据政府部门要求办理消防、水电等其他手续的，由乙方自行办理；本合同签订后3日内，乙方向甲方支付6.5万元作为本合同履约保证金；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借或以承包等方式转租、转借该房屋，否则甲方有权解除本合同等内容。 同日，过云楼公司法定代表人王克盛（甲方）与唐多泉（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于松陵镇流虹路492号（产权证为流虹路8号）的沿流虹路一层店铺及连通至后面的一层部分房屋租赁给乙方经营体彩业务，租赁房屋面积约218平方米，租期为5年（自2016年8月1日起至2021年7月31日止），第一期（2016年8月1日至2017年7月31日）租金15.5万元于2016年8月16日前支付，第二期（2017年8月1日至2018年7月31日）租金15.5万元于2017年6月30日前支付，第三期（2018年8月1日至2019年7月31日）租金15.5万元于2018年6月30日前支付，第四期（2019年8月1日至2020年7月31日）租金15.5万元于2019年6月30日前支付，第五期（20120年8月1日至2021年7月31日）租金15.5万元于2020年6月30日前支付；双方确认在本合同签署时甲方已将该房屋交付于乙方；乙方租赁房屋仅用作办公及商业用途，在取得合法经营许可证后方可使用，不得用于洗浴、KTV、足浴、化工、爆炸类经营，不得擅自改变经营用途或以该房屋从事非法活动，否则甲方有权解除租赁合同，收回租赁房屋，同时要求乙方约定承担违约责任，因乙方申领营业执照或根据政府部门要求办理消防、水电等其他手续的，由乙方自行办理；本合同签订后3日内，乙方向甲方支付1.5万元作为本合同履约保证金；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借或以承包等方式转租、转借该房屋，否则甲方有权解除本合同等内容。 同日，过云楼公司法定代表人王克盛（甲方）与孟蕊（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于松陵镇流虹路492号（产权证为流虹路8号）的沿流虹路一层店铺一间租赁给乙方用于服装店业务的经营，租赁房屋面积约135平方米，租期为5年（自2016年8月1日起至2021年7月31日止），第一期（2016年8月1日至2017年7月31日）租金15万元于2016年8月16日前支付，第二期（2017年8月1日至2018年7月31日）租金15万元于2017年6月30日前支付，第三期（2018年8月1日至2019年7月31日）租金15万元于2018年6月30日前支付，第四期（2019年8月1日至2020年7月31日）租金15万元于2019年6月30日前支付，第五期（20120年8月1日至2021年7月31日）租金15万元于2020年6月30日前支付；双方确认在本合同签署时甲方已将该房屋交付于乙方；乙方租赁房屋仅用作办公及商业用途，在取得合法经营许可证后方可使用，不得用于洗浴、KTV、足浴、化工、爆炸类经营，不得擅自改变经营用途或以该房屋从事非法活动，否则甲方有权解除租赁合同，收回租赁房屋，同时要求乙方约定承担违约责任，因乙方申领营业执照或根据政府部门要求办理消防、水电等其他手续的，由乙方自行办理；本合同签订后3日内，乙方向甲方支付1.5万元作为本合同履约保证金；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借或以承包等方式转租、转借该房屋，否则甲方有权解除本合同等内容。 现吴江城投公司以格林幼儿园拖欠租金为由诉至本院，并委托江苏剑桥人（苏州）律师事务所陈明媛、张天琪律师代理诉讼，支出律师代理费31460.8元。 以上事实，有原告提供吴江国资监管办公室出具的决定、房产证、土地证、国有资产流动通知单、资产移交表、移交明细表、原告与第三人签订的《房屋租赁合同》、《三方协议》、《补充协议》、律师代理费发票、律师代理费转账凭证，被告提供的王克盛与郑建光、唐多泉、孟蕊签订的《房屋租赁合同》及本案庭审笔录予以证实。 本院认为：吴江城投公司、格林幼儿园、过云楼公司签订的《三方协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，属合法有效。《三方协议》明确过云楼公司在《三方协议》签订前已将从吴江城投公司处拍租取得的部分商铺以其法定代表人王克盛名义转租给三案外人，并明确过云楼公司将与三案外人所签《房屋租赁合同》中的权利义务随其与吴江城投公司所签《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给格林幼儿园，格林幼儿园自行与三案外人办理交接手续；吴江城投公司与过云楼公司签订的《房屋租赁合同》明确禁止将房屋转租、分租、转借给从事洗浴、KTV、足浴、化工、爆炸类经营的第三人；过云楼公司法定代表人王克盛与郑建光、唐多泉、孟蕊签订的《房屋租赁合同》也均明确不得将房屋用于洗浴、KTV、足浴、化工、爆炸类经营，并明确“未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借或以承包等方式转租、转借该房屋”。由此可见，格林幼儿园对于房屋的现状及房屋转租的条件应当是知道并认可的，不存在重大误解等法定可撤销事由，现格林幼儿园仅以吴江城投公司不同意出具书面的同意转租承诺书为由要求撤销《三方协议》，依据不足，本院不予支持。吴江城投公司将房屋出租给格林幼儿园后，格林幼儿园应按约向吴江城投公司支付租金，逾期支付的，应承担违约责任。关于租金，因格林幼儿园对吴江城投公司所主张的65万元没有异议，故本院予以确认；关于滞纳金，根据《三方协议》及过云楼公司与吴江城投公司签订的《房屋租赁合同》，格林幼儿园应于2017年7月1日前支付2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，逾期支付的，每逾期一日，按日租金的三倍支付滞纳金，因上述约定明显超出逾期支付租金的损失，故本院酌定滞纳金按中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算。现吴江城投公司要求格林幼儿园支付租金65万元，并支付滞纳金（以65万元为基数自2017年8月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算）的请求，于法有据，本院予以支持。吴江城投公司要求格林幼儿园赔偿律师费损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告苏州市吴江区格林幼儿园于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市吴江城市投资发展有限公司2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金650000元，并支付滞纳金（以650000元为基数自2017年8月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算）。 二、驳回原告苏州市吴江城市投资发展有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告苏州市吴江区格林幼儿园的反诉请求。 如果被告苏州市吴江区格林幼儿园未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费26674元，由原告苏州市吴江城市投资发展有限公司负担16041元，由被告苏州市吴江区格林幼儿园负担10633元，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告苏州市吴江城市投资发展有限公司，原告苏州市吴江城市投资发展有限公司已预交的案件受理费本院不再退回；反诉案件受理费100元，由反诉原告苏州市吴江区格林幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。 审 判 长  姚 民 人民陪审员  丁松林 人民陪审员  张芹芳 二〇一八年十一月十七日  书记员魏秀婷