上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初57730号原告(反诉被告)：上海嘉页投资管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：朱文波，总经理。委托诉讼代理人：穆道彦，上海市宇均律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波，上海市宇均律师事务所律师被告(反诉原告)：吕超凡，男，1993年3月6日出生，汉族，住浙江省康市。委托诉讼代理人：朱倪佳，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：汤品芳，女，1965年5月28日生，汉族，住上海市浦东新区祝桥镇红星村红**。原告上海嘉页投资管理有限公司(以下简称嘉页公司)诉被告吕超凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，于2018年8月29日受理了被告的反诉，并依职权于2018年9月25日追加汤品芳为第三人。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉页公司的委托诉讼代理人穆道彦、吕超凡的委托诉讼代理人朱倪佳到庭参加诉讼。汤品芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。嘉页公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的“2018年2月18日至2018年5月17日”期间租金共计71500元；2.被告向原告支付违约金71000元，即当初支付给原告的押金人民币71000元不予以退还；3.被告向原告返还租赁房屋并按日租金的2倍支付2018年5月18日起至实际返还之日止的房屋占用使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月17日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，被告向原告租赁位于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，约定房屋用途为“居住”。租期从2017年5月18日至2018年5月17日，租金为每月35500元。按照合同约定，租金按季度支付，在每三个月的18日前支付106500元。押金为71000元。被告应于2018年2月1日前支付第四期租金(2018年2月18日至2018年5月17日)，但是虽经原告多次催促，时至今日仍未付齐。原告于2018年4月份用EMS快递向被告发出“催收函”，通知被告支付逾期未支付的第四期租金71500元。被告违约，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。吕超凡辩称，不同意原告诉请。2018年年初开始，房东不断带人来系争房屋看房，称其要与原告解除租赁关系，希望被告配合清空屋内物品。被告因无法确认自己是否仍能使用系争房屋，故只按月支付房租至2018年3月18日(房屋实际自2018年2月中旬后就无人居住，只有物品存放)。被告于2018年4月2日接到房东儿子电话，告知被告在系争房屋的所有物品被清空，要求去指定仓库取回，房东已于2018年3月与原告解除合同。在2018年4月3日取回物品的同时，被告已经将房屋钥匙返还给了房东。所以，被告在没有实际使用房屋情况下不需要支付租金。原告作为系争房屋代理人擅自与房东解除合同，造成租期内被告物品在没有事先告知的情况下被转移出系争房屋，原告已经构成违约。除了应将押金返还，还应根据合同向被告支付违约金。本案诉讼费应由原告承担。吕超凡向本院提出反诉请求：1.反诉被告退还反诉原告押金人民币71000元；2.反诉被告赔偿反诉原告违约金71000元；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。嘉页公司对吕超凡的反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。反诉原、被告之间是租赁关系，但反诉被告从未收到过反诉原告说大房东不同意被告居住的情况，所以不同意诉请。第三人汤品芳未作陈述。本院经审理认定事实如下：对于双方无争议的事实，本院予以确认。系争房屋权利人登记为汤品芳。2017年5月17日，汤品芳与嘉页公司签订系争房屋租赁合同，将房屋出租于嘉页公司，租赁自2017年5月18日起至2018年5月17日止为租赁固定期，必须在每月18日前支付下个月租金，超过十五天未付租金，出租人有权解除合同。嘉页公司(甲方)与吕超凡(乙方)签订的《租赁合同》约定，乙方应于每三个月的18日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，甲方有权向乙方按日租金的3%收取违约金。乙方逾期不支付租金累计超过壹月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金。甲乙任何一方擅自提前终止合同的，影响合同履行的，应向另一方按月租金的双倍支付违约金。吕超凡于2017年5月18日向嘉页公司支付了押金71000元及三个月租金106500元。之后，吕超凡均按月支付租金，其中9月28日、11月20日、12月23日、2月24日支付租金的时间均未在18日之前，且2月24日支付的租金额为35000元，尚欠付500元。2018年3月13日，房东方与吕超凡微信“……带看过很多客户了，普遍映像是景很好但是房子内部脏乱，……”“我现在想了解一下你们的想法，如果确实想脱手掉并减少损失，那你们只要配合好我把内部东西搬走或者处理掉，这个花不了多少钱的，这个月底前就能出租掉。”吕超凡无回复。2018年4月2日，吕超凡微信房东方“曹先生是7台电脑吗”，房东方“你看下对吗？”并上传了电脑照片，吕超凡“嗯”。之后，吕超凡要求房东提供其与嘉页公司的解约协议，房东方表示“找找”而未提供。嘉页公司曾发送短信催收租金，吕超凡回复“房东已于三月份将房子收回并拿走我们居住的所有东西造成我方无法居住，至今还有众多电脑电竞椅，床、电视机等价值十来万的东西没归还，我方保留追诉的权利。”5月18日，嘉页公司短信通知吕超凡租赁合同已到期，尽快还房并支付最后两个月租金、结清欠付并承担相应违约责任。吕超凡答复同前。审理中，嘉页公司表示系被告私自与房东协商退租，其催租未着后与房东联系，在4月份知道吕超凡已将房屋还给房东。嘉页公司没有按约向汤品芳支付2018年3月18日起的租金。本院认为，嘉页公司与吕超凡签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案讼争《租赁合同》由于第三人汤品芳收回租赁物以致吕超凡无法继续使用系争房屋、租赁合同无法继续履行，双方的争议焦点在本案原、被告是否因此而对对方承担合同解除的违约责任。嘉页公司称吕超凡系自行与第三人合意退房，但并无证据佐证，本院难以采信。从目前现有证据分析，因嘉页公司未按约支付租金以致第三人解除与之签订的租赁合同并收回系争房屋，具有高度盖然性。因此，第三人收回房屋应当视为系嘉页公司解除合同。但嘉页公司解除合同是否构成违约，根据《租赁合同》对于租金支付的约定，应为每三个月支付一次、先付后住，后在实际履行中嘉页公司对于吕超凡按月支付租金并未提出异议，可以据此认为双方改变租金方式为按月支付，但仍应先付后住。但吕超凡并没有在3月18日之前支付该月的租，且按吕超凡提供的聊天记录，也没有当时第三人已与嘉页公司解除了租赁合同的信息，反而是建议吕超凡如果想脱手减少损失只要配合把房屋内物品搬走即可，故吕超凡所称因不知合同能否继续履行而没有支付租金的抗辩，本院难以采纳。吕超凡逾期未支付3月18日起的租金，已构成对嘉页公司违约，同时之前有四期支付也发生了逾期，吕超凡逾期支付累计已超过1个月，嘉页公司解除合同符合合同约定。因此，第三人收房行为并未造成嘉页公司违约，吕超凡要求嘉页公司承担违约责任，本院难以支持。就本案讼争《租赁合同》，可以认定为吕超凡违约以致嘉页公司行使了合同解除权，吕超凡应承担相应的违约责任。吕超凡的物品于4月初被搬离系争房屋，且嘉页公司也承认于4月份知晓了系争房屋已返还给第三人，故应付租金可计算至4月2日，至于嘉页公司主张的5月18日之后的房屋占用费，因无事实依据，本院难以支持。嘉页公司主张的两个月租金标准的违约金，虽有合同依据，但本院注意到租期至2018年5月17日届满，即若合同正常履行至租期结束，吕超凡也只需再付两个月租金即可。现在吕超凡承担了半个月租金后如果再科以两个月租金的违约金，显然有失公平，故本院以剩余租期的租金额作为违约金的计付依据。在吕超凡承担相应义务后，嘉页公司理应将租赁押金返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、吕超凡于本判决生效之日起十日内支付上海嘉页投资管理有限公司租金及违约金共计71500元；二、上海嘉页投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还吕超凡押金71000元；三、驳回上海嘉页投资管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回吕超凡的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3150元，减半收取计1575元，由上海嘉页投资管理有限公司负担787.50元，吕超凡负担787.50；反诉案件受理费1570元，由吕超凡与负担785元，上海嘉页投资管理有限公司负担785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一八年十一月十二日书记员  唐 璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。