江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初9280号原告：陈平，男，1964年10月17日出生，汉族，南京贵宾网络科技有限公司经理，住南京市鼓楼区宁海路**，现住南京市鼓楼区。被告：世茂天成物业服务集团有限公司，住所地南京市鼓楼区南通路**（17号楼一楼物业管理处）。法定代表人：叶明杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江志武，江苏君劭律师事务所律师。原告陈平与被告世茂天成物业服务集团有限公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈平、被告世茂物业公司的委托诉讼代理人江志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈平向本院提出诉讼请求：1.被告履行南京市物业管理条例第55条规定等应尽职责，物业管理区内禁止下列行为：第8款，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；第11款，在规定区域停放车辆；第13款，擅自架设电线、电缆等；第14款，擅自在楼道等业主共有区域堆放物品，未到达要求的，限期整改；2.被告未完全履行物业合同，不作为或乱作为给原告造成的不便，自2017年10月起按七折收取原告物业费至整改完毕时止。诉讼过程中，原告变更其第2项诉讼请求为：被告退还原告物业费用1000元。事实和理由：被告为原告所居住的住宅小区提供物业服务，原告按时足额交纳了物业管理费，理应得到被告相应物业服务，但被告在提供物业服务过程中，对小区内的车辆乱停乱放、公共停车位私装地锁、强占临时车位、私接公共电力为电动汽车充电等行为听之任之，对电瓶车上楼、在安全通道内充电、在消防通道内堆放杂物等行为亦未采取有效措施予以制止，形成极大安全隐患，应当承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告世茂物业公司辩称，1.被告并不是本案的适格主体，原告所在的住宅小区的物业代管协议是原告小区的开发商与被告的第六分公司所签订，被告的第六分公司具有独立的行为能力和权利能力，故应由被告的第六分公司作为本案被告。根据南京市住宅物业管理条例第55条规定，禁止的行为并不是针对物业公司，也针对小区业主，原告诉状中第一项妨碍公共通道等行为均是业主所为，在业主的行为中，物业公司的义务主要是沟通、劝阻、协调，被告尽到了相应的责任，业主仍不整改，原告应起诉具体的业主。2.被告履行了合同义务，不存在不作为的情况，按物业代管协议第2条规定，交通、物品等事项主要是由物业公司协助管理，楼道内的物品是业主私有物品，物业公司张贴公告要求清理，有些业主沟通后进行清理，有些业主不同意清理，物业公司不能擅自处分，如被告擅自处理，可能构成侵权，也有可能构成故意损坏财物，被告尽到了相应的义务，不应承担责任。相关规定只是原则性的规定，南京市住宅物业管理条例第38条规定物业公司履约情况应进行第三方评估，原告在没有委托第三方进行评估情况下，认定被告履约不适当，不符合法律规定。3.对于原告主张的物业费按七折计算，被告不同意。请求法院查清事实，依法裁判。本院经审理认定以下事实：原告是南京市鼓楼区某处房屋（建筑面积148.87平方米，房屋总层数28层，所在层数16层，以下简称涉案房屋）的登记所有权人。涉案房屋所在的住宅小区由南京世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房地产公司）开发建设，至今尚未成立业主委员会。被告于2005年9月成立，被告的分支机构第六分公司现在为涉案房屋所在小区提供物业服务，其之前名称为上海世茂第一太平物业服务有限公司南京分公司。2009年8月世茂房地产公司（甲方）与上海世茂第一太平物业服务有限公司南京分公司（乙方）签订了一份《物业代管服务协议》，约定甲方开发建设的南京世茂外滩新城一期已向业主交付使用，就甲方委托乙方在选聘前期物业服务企业期间对南京世茂外滩新城一期物业管理区域进行代管事宜，订立本协议；代管期间，乙方在物业管理区域内提供的服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于下列区域：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道门厅；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；4.物业区域内公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；5、交通及车辆停放秩序的管理服务；6.公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理……；乙方提供的代管服务的服务项目及服务质量应达到本协议约定的质量标准并不低于《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》中的五级的服务标准；代管期间，乙方可以根据政府关于物业服务费的规定向业主收取代管期间的服务费，代管服务费实行酬金制，服务费具体标准为住宅2元/月.平方米建筑面积；乙方每月按应收的代管服务费资金5%的比例提取，且每月不得低于1万元，但不得超于每月10万元；乙方收取的代管服务费主要用于以下开支：物业公共部位、公共设施设备的日常维护保养费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用……；乙方采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主临时管理规约》和管理管理区域内物业管理规章制度的行为；乙方的服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准归购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；业主、物业使用人违反《业主临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门汇报等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；乙方的代管期限自乙方入驻物业管理区域起，至甲方与选聘的新前期物业服务企业，或业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止等等。2009年10月被告进入南京世茂外滩新城一期住宅小区提供物业服务至今。原告按期向被告交纳了2020年前的物业管理费等费用。原告陈述被告在提供物业服务过程中，未采取适当措施解决有关业主的车辆乱停乱放、公共停车位私装地锁、强占临时车位、私接公共电力为电动汽车充电、电瓶车上楼、在安全通道内充电、在消防通道内堆放杂物等行为所带来的安全隐患等问题，对此提供了9张小区照片等证据予以证明。原告并主张，对于2017年至今按照每年3600元交纳的物业费，被告应按七折收取，2017年10月到现在被告至少应退还原告1000元。被告对原告提供的照片的真实性无异议，但认为被告接到业主反映后已要求相关业主停止相关行为，但业主不同意，充电桩后来在今年7月份被拆除，而且被告也通过张贴通知、微信群发布通知、实际清理等行为解决上述问题，被告并未违反合同约定。2018年8月原告诉至本院，要求判如所请。审理中，本院组织双方当事人到现场进行了勘查，查明该小区地面道路上确有车辆未按规定停放；；地下车库中有业主私接电线安装充电桩为电动车辆充电等楼道内公共部位堆放有车辆、绿植、等杂物；宣传栏内有被告张贴的通知等内容。被告对上述查明的事实和存在的问题无异议，表示愿意尽快处理并与原告协商解决本案争议。但因当事人意见分歧较大，致使本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、照片、物业费票据等；被告提供的《物业代管服务协议》、照片等；本院勘验现场拍摄照片以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告所在住宅小区的建设单位为世茂房地产公司，其与被告方签订的《物业代管服务协议》对包括原告在内的小区业主均具有约束力。根据本案查明的事实，原告已按约定缴纳了2020年前的有关物业服务费等费用，履行了业主义务，被告亦应当依法全面履行己方合同义务，否则应当承担相应的法律责任。根据当事人陈述、原告提供的照片等证据，结合本院现场勘查事实，可以认定被告虽然采取了宣传栏宣传、现场张贴通知、微信通知等方法，但被告未能全面、妥善履行对该小区物业共用部位、共用设施设备的养护、管理，对交通及车辆停放秩序的管理服务以及对公共秩序维护、安全防范等物业服务事项的相应义务，原告主张被告存在相应违约行为，有相应的证据证明，本院予以采信。原告要求被告在物业管理区内禁止有关业主采取妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通、在规定区域停放车辆、擅自架设电线电缆、擅自在楼道等共有区域堆放物品等行为的主张，具有合理性及事实根据，但由于被告系物业服务企业，其不具有行政强制权利，相关管理事项亦涉及其他业主人身配合等问题，客观上存在法律上或事实上的履行障碍，故对原告该项诉讼请求本院不予支持，但被告作为物业服务企业，对上述相关问题应予重视并妥善处理，取得原告等业主的理解、配合，并依法采取事前警告、事中报警、事后诉讼等有效方法，较好解决上述存在的物业管理服务问题。根据前述分析认定，被告对其违约行为应当承担相应的民事责任，原告要求被告退还部分物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，综合本案查明的事实、被告违约情形、原告实际损失等事实，本院酌定被告返还原告物业服务费用800元。被告认为主体不适格、不应当承担责任等抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告世茂天成物业服务集团有限公司于本判决生效之日起三日内一次性退还原告陈平物业服务费用800元；二、驳回原告陈平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告世茂天成物业服务集团有限公司负担（原告已预交，故被告在给付上述款项时一并将该25元给付原告）。本判决为终审判决。审判员  杨向涛二〇一八年十一月六日书记员  汪慧娣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。