湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初2072号原告：蔡音，女，1961年5月28日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：黄清芳，湖北元初律师事务所律师。被告：胡彩平，女，1979年11月11日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：张建华、陈程，均系湖北人本律师事务所律师。第三人：黄石市力天伟业房地产投资顾问有限公司，住所地湖北省黄石市黄石大道**。统一社会信用代码9142020008233146XT。法定代表人：张玲，董事长。原告蔡音与被告胡彩平、第三人黄石市力天伟业房地产投资顾问有限公司（以下简称力天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡音的委托诉讼代理人黄清芳、被告胡彩平及其委托诉讼代理人陈程及第三人力天公司的法定代表人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告向原告双倍返还购房定金200000元；3、判令被告赔偿原告为履行合同支出的费用23789.17元；4、判令被告赔偿原告的中介费损失11000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月5日，原告蔡音（乙方）与被告胡彩平（甲方）经力天伟业公司中介而签订一份《存量房居间买卖合同》（以下简称《合同》），约定胡彩平将位于黄石市黄石港区两宜园小区2号楼1-1301室的建筑面积为67.54㎡的房屋出售给蔡音，转让价款人民币550000元。《合同》约定：本合同签订时，蔡音向胡彩平值得力天伟业公司支付购房定金100000元，余额450000元待胡彩平将房屋过户登记给蔡音当日支付；蔡音与胡彩平约定于2018年8月5日前办理该房屋产权过户手续，任何一方不配合即视为违约；胡彩平承担自己办（房屋）一手证契税，蔡音承担（房屋）过户5.6增值税、1%个税、1%契税、网签费、登记费；胡彩平与蔡音双方同意该房产交付使用时间为过户3个工作日内；力天伟业公司依法促成蔡音与胡彩平双方当事人签订本合同的，蔡音应当于2018年8月5日前向力天伟业支付中介服务费11000元，该费用不因任何一方不履行本合同而减免；胡彩平如未按本合同规定的期限交房的，每逾期一日，应当按总房款的1%每日的标准向蔡音支付违约金，逾期超过15日仍未交房的，蔡音有权解除合同，胡彩平应立即退还蔡音所付房款，并按照总房款的20%向蔡音支付违约金。上述《合同》签订后，原告于2018年7月6日将约定的100000元购房定金交付至被告指定的第三人，第三人向原告开具了收款收据。依《合同》约定，被告本应2018年8月5日将房屋过户给蔡音，2018年8月8日前交付该房屋，但因被告个人与他人存在债务纠纷被起诉，蔡音在办理过户手续期间（缴纳完房屋过户税费后）被告知房屋被法院查封，无法过户，被告亦未在约定时间向原告交付该房屋。截至起诉之日，被告仍未将房屋过户给原告，也未交付。综上所述，被告与原告签订房屋买卖合同后，原告依约向其指定的第三人支付购房定金，但被告因与他人存在债务纠纷被起诉，房屋被查封，导致无法按合同约定时间将房屋过户给原告，亦未按合同约定时间交付。截至起诉时，被告逾期交付已超过15日，依《合同》约定，原告要求解除合同。被告应当双倍返还购房定金200000元。另外，原告为办理过户手续支出的税费23789.17元和应支付给第三人的中介费用11000元系被告违约给原告造成的损失，依据《合同法》第107条的规定，应当由被告赔偿。被告胡彩平辩称：1、本案诉争的房屋买卖合同已具备履行条件，该合同应当继续履行，原告诉请解除合同没有事实和法律依据；2、被告胡彩平并未根本违约，合同目的仍然能够实现，解除合同给双方造成的损失将超过继续履行合同；3、原告所主张的双倍返还定金、赔偿中介费及必要损失的主张，没有事实和法律依据。第三人力天公司陈述：第三人希望双方可以完成交易。合同签订当天，卖方到不动产中心查询房屋的现状，并将查询的结果告知买方之后双方才签订合同。买方知道卖方有10万元的银行按揭贷款没有还清，买方也同意支付10万元定金，双方约定定金入第三人公司账户，由第三人替卖方做房屋解押手续。解押手续一共历时3个星期，2018年7月24日解押完成并办完卖方不动产证后，第三人的工作人员以电话方式通知原告办过户，原告称在外地，要8月1日回来才能办理。后来双方约定在8月2日办理过户。8月2日早上顺利办理网签并缴纳了房产过户所有税费，在办理不动产登记时，被告知此房已被法院查封。当时买卖双方的意见是，等被告去法院落实房屋查封的事情后再办理后续的办证手续。8月2日晚上6时左右，被告告知第三人，房子是因为被告的经济纠纷被法院查封，被告也将了解的情况通知了原告。8月6日左右，第三人通知原、被告当面协商后续交易事项，卖方的意见是可以提前交房给原告居住使用，等房屋能过户之后再支付购房尾款，卖方承诺1个月内给买方办理房屋后续过户手续，同时，卖方要求买方在这一个月内不得进行房屋装修。当时买方的意见是，不同意提前一个月入住，并且买方认为根据合同约定的时间，卖方已经违约。最后协商的结果是，买方给卖方1个星期的时间，去法院处理房屋查封事宜。此后双方并未协调达成一致意见。在此过程中，原告向第三人询问过房屋查封的情况，第三人也如实告知。8月15日，第三人告知原告，卖方愿意将房屋交付原告使用，原告未给回复。9月4日，第三人告知原告房屋可以过户，原告也没有给回复。9月9日，第三人给原告的爱人打电话，对方称在外地。此后多次联系及上门找原告，原告都没有给予回复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月5日，原告蔡音（乙方）与被告胡彩平（甲方）签订一份《存量房居间买卖合同》，欲购买被告胡彩平所有的坐落于黄石市黄石港区两宜园小区2号楼1-1301室房屋（建筑面积为67.54㎡，不动产权证号为鄂（2018）黄石市不动产权第0026987号）。第三人力天公司（丙方）作为经纪方在合同中加盖公章。该合同约定：房产转让价55万元；本合同签订时，乙方向丙方支付购房定金人民币100000元，人民币450000元为第二部分房款，买方应在过户当日一次性付清450000元房款；甲乙双方约定于2018年8月5日前办理该房屋产权过户手续，任何一方不配合即视为违约；卖方承担自己办一手证契税，买方承担过户5.6%的增值税、1%的个税、1%的契税、网签费、登记费；甲乙双方同意于过户3个工作日内交房；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同的，乙方应向丙方支付中介服务费11000元整，上述中介服务费，不因甲乙任何一方不履行本合同而减免，一旦丙方促成双方签订本合同的，则甲乙双方需无条件支付上述中介服务费；办理该房地产转移登记过程中，如因甲方或乙方任何一方延误造成不能按期办理该房地产权属登记手续的，甲乙双方当事人可协商延期过户时间并签署补充协议。2018年7月6日，蔡音根据合同约定，向力天公司支付定金10万元，第三人力天公司收款后出具收据，内容为：“今收到蔡音交来购买黄石港区两宜园小区2号楼1-××号房屋定金壹拾万元￥100000元”。2018年7月24日，胡彩平还清银行购房按揭贷款后，完成黄石港区两宜园小区2号楼1-××号房屋权属登记手续。当日，力天公司的工作人员通知蔡音其购买的房屋可以办理过户了。胡彩平与蔡音经协商，确定于2018年8月2日上午办理产权过户手续。2018年8月2日上午，蔡音与胡彩平办理了购房合同备案登记，并由蔡音以胡彩平的名义缴纳了二手房交易契税共计234789.17元。税务机关出具两张税收完税证明，该完税证明记载的纳税人为胡彩平，纳税金额分别为23428.73元、360.44元。但在办理后续不动产权属转移登记时，产权登记部门的工作人员告知双方，黄石港区两宜园小区2号楼1-××号房屋已于2018年8月1日被黄石港区人民法院查封，不能办理产权转移登记。胡彩平当场承诺一周内解决房屋被查封的事情。胡彩平了解到该房屋因他人向其提起民事纠纷诉讼而被本院查封。当晚，胡彩平将其得知的情况告诉力天公司，并由力天公司转告给蔡音。2018年8月6日，力天公司组织蔡音及胡彩平当面协调。胡彩平提出“提前交房给原告居住使用，等房屋能过户之后再支付购房尾款，并承诺1个月内给买方办理房屋后续过户手续，但买方在这一个月内不得对房屋进行装修”的意见。但蔡音表示“不同意提前一个月入住，且根据合同约定的时间，卖方已经违约”。双方最终未达成一致意见。此后，胡彩平仍表示同意蔡音提前入住房屋，但蔡音不予理会。2018年9月7日，本院准许胡彩平提出的置换担保财产的申请后，依法解除了对黄石港区两宜园小区2号楼1-××号房屋的查封。胡彩平主张继续办理过户手续，但蔡音表示不同意办理过户手续。2018年9月25日，胡彩平委托律师向蔡音邮寄《律师函》，函告蔡音：“四个工作日内与委托人一起前往不动产登记中心办理过户登记手续及交房手续。逾期未办理的，委托人与蔡音及力天公司签订的《存量房居间买卖合同》解除”。蔡音于次日收到该《律师函》。2018年9月27日，胡彩平收到本院向其送达的起诉状副本。本院认为,原告蔡音与被告胡彩平之间签订的《存量房居间买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。关于合同解除。本案中，原告与被告协议约定于2018年8月2日办理房屋权属变更登记手续，因被告的另案诉讼导致案涉房屋被法院依法查封，合同不能继续履行。2018年9月7日，因被告的积极行为，案涉房屋被法院依法解除查封，合同仍可继续履行。现原告以向法院提起诉讼的方式主张解除合同，该诉状已于2018年9月27日送达给被告。而被告在2018年9月25日通过委托律师向原告邮寄《律师函》的方式作出了通知原告在四个工作日内共同办理房屋权属变更登记手续，逾期办理，则合同解除的意思表示，该《律师函》已于2018年9月26日由原告签收。故应认定，双方关于合同解除的意见一致，且双方的意见均已在本案开庭前通知到对方。被告虽当庭要求继续履行合同，但原告仍主张解除合同，本院根据公平及诚实信用的原则予以考虑，被告对其委托律师向原告发函可能产生的后果已经知晓，原告已默示接受了被告提出的解除合同的意见，解除合同的合意已经达成，对原、被告双方均有约束力。而被告当庭要求继续履行合同的单方行为，对原告不产生任何效力。故本院对原告提出解除其与被告之间签订的《存量房居间买卖合同》的请求予以支持。关于原告主张的各项损失。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于原告已支付的100000元定金，被告依法应予返还。对于原告主张被告承担的第二倍定金100000元及中介费损失11000元的请求。本院认为，导致合同不能继续履行的障碍因为被告的积极行为，已经于2018年9月7日消除，合同已具备继续履行的条件，但双方之间签订的《存量房居间买卖合同》由于原告与被告达成合同解除的一致意见而解除，合同不再继续履行，并非由于被告的违约行为而终止履行，故被告不应承担合同不能继续履行的违约责任。原告主张的第二倍定金及中介费损失无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的二手房交易税费损失。由于原、被告之间的二手房交易行为，税务征收部门依法征收税款234789.17元。现案涉二手房买卖合同已解除，二手房交易已经终止，税务征收部门征收税费的依据已不存在，已征收的税款依法应当退还纳税人。原告作为实际纳税人，依法有权持税收完税证明原件向税务征收部门申请退税。原告主张被告承担二手房交易税费损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告蔡音与被告胡彩平于2018年7月5日签订的《存量房居间买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告胡彩平于本判决生效后七日内向原告蔡音返还定金100000元；三、驳回原告蔡音的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2410元（减半收取），保全费1720元，共计4130元。由原告蔡音负担2065元，被告胡彩平负担2065元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 闵 丽二０一八年十一月六日书记员 刘露璐