江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终9876号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖经济开发区浦港路**欧普置业办公室。法定代表人：马伟进，执行董事。委托诉讼代理人:黄晓琳,上海市申达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂卫林,男,1988年4月7日生,汉族,住河南省杞县。委托诉讼代理人:顾玉静，江苏道金律师事务所律师。上诉人苏州欧普置业有限公司因与被上诉人聂卫林商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州欧普置业有限公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由聂卫林承担。事实和理由：一、涉案房产在2016年5月已通过五方竣工验收具备交付使用的法定条件，双方于2016年9月8日办理交房手续，构成对原合同交房条件的变更，房屋已转移给聂卫林实际占有使用，一审判决欧普置业公司在2016年9月8日交房后仍承担逾期违约责任是错误的。二、一审判决以日万分之四计算违约金缺乏事实和法律依据。聂卫林就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未给聂卫林造成实际损失。一审中欧普置业公司提交了涉案商品房所在地的同地段同类房屋租金标准的证据，证明涉案商品房所在地同地段同类房屋租赁行情一般在2600元至3200元之间，以此证明聂卫林可能产生的最高实际损失情况，一审判决以日万分之四认定逾期违约金，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定。聂卫林二审中未作答辩。聂卫林向一审法院起诉请求：判令原审被告支付截止至2018年1月17日的逾期交房违约金155893.4元（621089.5元*0.05%/日*502日）。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2016年8月3日聂卫林与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由聂卫林购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋。该合同第八条约定，出卖人应于2016年8月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。聂卫林已付清房款总额621089.5元。2016年9月8日，聂卫林接收涉案房屋。2018年1月17日，梦想家园10幢1单元102号房屋取得商品房交付使用通知书。庭审中，欧普置业公司向原审法院提交涉案房屋所坐落工程的单位工程竣工验收证明书、欧普理想城五方验收情况说明，证明2016年5月涉案房屋经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘察单位验收合格，具备交付使用的法定条件；涉案房屋项目交付流程表、房屋交接验收书、业主承诺材料，证明双方已经办理交房手续，涉案商品房于2016年9月8日已经由聂卫林占有使用。以上事实，由原审原告提交的商品房买卖合同、发票，原审被告提交的涉案房屋的验收资料及双方的庭审陈述等证据证实，原审法院予以确认。原审法院认为：双方于2016年8月3日签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2016年8月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按期履行商品房交付义务。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向原审原告支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准问题，原审被告认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失。故综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，原审法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。对于欧普置业公司认为其已于2016年9月8日向聂卫林交付房屋，不应再承担2016年9月8日之后的逾期违约责任的抗辩，原审法院认为，虽然欧普置业公司向聂卫林实际交房，聂卫林也配合办理了接房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至获得备案登记、《商品房交付使用通知书》期间欧普置业公司所应承担的违约金。买受人实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出买受人实际接收房屋视为免除欧普置业公司后续违约金之结论，故原审法院对欧普置业公司认为其在实际交房后，不应承担后续违约金的主张，不予采信。关于原审被告认为原审原告存在逾期付款行为，应承担逾期付款违约金，因其未提起反诉，故本案中不予理涉。综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2016年9月1日起计算，涉案房屋于2018年1月17日取得了交付使用通知书，故原审原告主张的自2016年9月1日起计算至2018年1月16日（计502天）的逾期交房违约金原审法院依法确定为124714.77元（621089.5元×0.04%×502天）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、苏州欧普置业有限公司应于本判决生效后十日内向聂卫林支付自2016年9月1日起至2018年1月16日止的逾期交房违约金124714.77元。二、驳回聂卫林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3418元，由聂卫林负担218元，由苏州欧普置业有限公司负担3200元。苏州欧普置业有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原审原告，原审原告已预交的诉讼费用原审法院不再退还。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：聂卫林与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，欧普置业公司应在2016年8月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按约履行，故应向聂卫林支付相应的逾期交房违约金。关于欧普置业公司认为其已于2016年9月8日向聂卫林交付房屋，不应再承担2016年9月8日之后的逾期交房违约责任的上诉意见，本院认为，虽然欧普置业公司已向聂卫林实际交房，但房屋交付时并不符合合同约定的商品房交付条件，双方也未明确约定免除欧普置业公司在实际交房之后至完成备案登记、取得《商品房交付使用通知书》期间所应承担的违约责任，故欧普置业公司认为其在实际交房后不应再承担逾期交房违约金的观点不能成立，本院不予支持。关于欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低的上诉意见，本院认为，合同约定的逾期交房违约金为以已付总房款为基数按日万分之五标准计算，即使该约定的违约金过高，也应遵从双方达成合意的违约金计算方法，在此基础上予以合理调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，欧普置业公司主张的按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，将逾期交房违约金调整为以已付总房款为基数按照日万分之四标准计算并无不当，本院予以确认。综上，欧普置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3418元，由上诉人苏州欧普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵东审判员  顾平审判员  郑雄二〇一八年十一月二十七日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。