福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初2766号 原告：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司，住所地：连江县潘渡乡贵安新天地贵邸苑商业****。 负责人：郑长建，副总经理。 诉讼委托代理人：陈桂英，系公司员工，特别授权。 被告：梁章农，男，1963年9月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司与被告梁章农物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈桂英到庭参加诉讼，被告梁章农经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司（以下简称世纪城物业管理公司）向本院提出诉讼请求：1.判令梁章农立即支付2017年1月1日起至2018年12月31日期间所拖欠的物业管理费21681.60元和违约金（从2017年07月01日起以10840.8元为基数按每日千分之三的标准支付违约金，直至还清欠款之日，暂计算至起诉之日共16749.03元）；2、判令梁章农负担本案公示费（公示一次300元）等起诉相关费。事实和理由：世纪城物业管理公司受福建欢乐天地置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“贵安新天地”项目物业管理服务单位。梁章农作为连江县贵安新天地贵仁郡8#-1-A单元物业买受人与世纪城物业管理公司签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》，合同约定由世纪城物业管理公司对贵安新天地提供前期物业管理事宜，梁章农对《临时管理规约》及《前期物业服务合同》的内容予以认可，并愿意接受世纪城物业管理公司提供的物业管理服务。 根据《临时管理规约》第36条约定：业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以向法院起诉，并按梁章农所欠费用加收千分之三滞纳金。以及《贵安新天地前期物业服务合同》第23条约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三标准向乙方支付违约金。 梁章农于2012年12月07日收房，世纪城物业管理公司依约为梁章农提供物业管理服务，但是梁章农从2017年01月01日起截止2018年12月31日期间，拖欠世纪城物业管理公司的物业管理费21681.60元（计算方式为：361.36m2*2.5元／月／m2*36个月=21681.60元），水电公摊费400元（计算方式：根据每月实际产生的费用进行平均分摊），经世纪城物业管理公司多次催告，梁章农拒不缴纳。世纪城物业管理公司万分无奈，只能向人民法院提起诉讼，请求依法判如所请。 梁章农未作答辩，也未提交证据。 世纪城物业管理公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依职权调取梁章农的身份信息。梁章农未提出质证意见亦未提供证据，视为自愿放弃举证和质证权利，其对世纪城物业管理公司的证据和本院调取的证据没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据世纪城物业管理公司的陈述和上述已确认的有效证据，对本案的主要事实作如下认定： 世纪城物业管理公司、福建欢乐天地置业有限责任公司签订了《贵安新天地前期物业服务合同》，约定“物业建设单位（甲方）：福建欢乐天地置业有限责任公司……物业服务企业（乙方）：世纪城物业管理公司……第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：。贵仁郡。；物业类型：。普通住宅。；坐落位置：连江县潘渡乡沿江大道1号；……第五条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：2.5元月.平方米，以上物业服务费用均不含公共水电费分摊，物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主（或使用人）分摊。……第七条业主应于甲方正式通知物业买受人入伙通知书上规定的日期之日起全额交纳物业服务费用。……业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用及水电预存金。之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十内履行交纳义务。第二十三条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；……第三十条本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。第三十一条本合同自双方签章之日起生效。”梁章农于2012年6月6日签署《承诺书》一份，承诺已详细阅读了《贵安新天地前期物业服务合同》等。 另查明，世纪城物业管理公司于2012年7月3日成立，经营范围：物业管理。梁章农为福建省连江县贵安新天地贵仁郡8#-1-A单元的业主，该房屋建筑面积为359.06㎡，每月每平方米按2.5元交纳物业服务费。梁章农从2017年1月1日起截止2018年12月31日，累计拖欠物业服务费21543.6元。世纪城物业管理公司曾通过粘贴公告、邮寄催缴函等方式向梁章农催收拖欠的物管服务费用，但梁章农仍未交纳。 综上所述，本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，在福建省连江县潘渡乡贵安新天地业主选聘新的物业服务企业之前，世纪城物业管理公司及福建省连江县潘渡乡贵安新天地全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。世纪城物业管理公司与福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《贵安新天地前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思的表现，双方均加盖了公章，且梁章农在2012年6月6日签了承诺书，承诺已详细阅读了《贵安新天地前期物业服务合同》，承认世纪城物业管理公司的服务，并按合同约定的标准缴纳了2017年1月1日前的物业管理费，该合同已实际履行，对梁章农有约束力。世纪城物业管理公司依约向梁章农提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；梁章农作为业主，有交纳物业服务费的义务。现梁章农拖欠物业服务费，违反了合同的约定，世纪城物业管理公司请求梁章农支付物业服务费，依法予以支持的为21543.6；双方约定的滞纳金日3‰偏高，予以调整，滞纳金按银行同期贷款利率计算，基数10840.8元调整为10771.8元，世纪城物业管理公司主张从2017年7月1日起计算滞纳金是对自己权利的处分，本院予以准许。对于公示费的诉求，因没有事实和法律依据，不予支持。诉讼中，梁章农经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、梁章农应在本判决生效之日起10日内支付昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司物业服务费21543.6元及滞纳金（从2017年7月1日起以10771.8元为基数按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）； 二、驳回昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费770元，由梁章农负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 ：林上筹 人民陪审员 ：林昌开 人民陪审员 ：李美兰 二〇一八年十一月三十日 书 记 员 陈 晶 晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条梁章农经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3、国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。