河北省秦皇岛市山海关区人民法院民事判决书（2018）冀0303民初4462号原告：秦皇岛哈动物业服务有限公司。法定代表人：宋菁，经理。委托诉讼代理人：运琦，女，系该公司职工。委托诉讼代理人：黄秀华，女，系该公司职工。被告：赵志军，男，1972年12月13日出生，汉族，住秦皇岛市。原告秦皇岛哈动物业服务有限公司与被告赵志军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人运琦、黄秀华、被告赵志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦皇岛哈动物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告给付拖欠的物业管理服务费2024元（2015年3月1日至2018年3月1日）；2、判决被告向原告给付违约金440元（按日万分之五计算，计算日期为2015年3月1日至2018年6月1日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是山海关区南海花园小区业主，该房为建筑面积91.19平方米，2015年1月21日原告与山海关区南海花园业主委员会签订了《南海花园小区物业服务合同》，合同约定原告向山海关南海花园小区全体业主提供相应的物业管理服务，管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.65元进行支付，因2015年3月1日至2016年3月1日为试运营一年，试运营期间按建筑面积每月每平方米0.55元收取，故被告按建筑面积每月每平方米0.55元向原告交纳2015年物业管理服务费，2016年以后按建筑面积每月每平方米0.65元向原告交纳服务管理费用，如被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，合同签订后原告依约履行了相应的义务，而被告却以各种理由不向原告给付物业费，原告曾多次要求被告给付拖欠的费用并承担相应的违约责任，但一直未果，为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告赵志军辩称，答辩人请求法院依法驳回原告要求答辩人全额给付2015年3月1日至2018年3月1日三个年度共计2024元物业费的诉讼请求及原告要求答辩人给付违约金、诉讼费的请求。一、根据国务院第504号令修改并于2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第三十六条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”，而原告在诉状中所称“合同签订后原告依约履行了相应的义务，而被告却以种种理由拖欠不向原告给付物业管理服务费”的表述与事实不符，因为原告所称的“依约履行了相应的义务”与实际的履约情况有很大出入，原告实际的履约情况存在着很多重要瑕疵，也就是未能按合同约定提供合格的服务，这是致使答辩人未缴纳物业服务费的因由，而非原告所称的“以种种理由拖欠不向原告交付”，自原告2015年3月1日入驻南海花园小区进行物业管理服务以来，小区的物业状况虽有所改善，但远未达到合同约定的条件；二、《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》第十九条规定“物业服务企业要按照国家发展和改革委员会、建设部关于《物业服务收费明码标价规定》，收费前将物业服务等级、服务标准、收费项目、收费标准、12358价格举报电话、价格公示监制单位等在物业服务区域内的显著位置进行公示，同时每年至少公布一次物业服务费的收支情况，接受住宅小区业主委员会和物业产权人、使用人的监督”，而原告未按此执行，尤其是每年的物业服务费的收支情况，侵犯了答辩人对物业费使用情况的知情权，对于此项小区全体业主都可作证，请法院调查，如原告认为已经做了公示，请举证；三、根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”而原告对《物业管理条例》中所规定的管理活动的履行并不到位（如原告认为已合格履约，请对照合同中各条款逐一举证），现举例如下：1、小区内部分业主在绿化带私建的车位至今未拆除并恢复绿化，此情况请法院现场勘验，而《物业管理条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，说明原告对部分业主的违规行为制止不力，从而损伤了多数业主的利益；2、小区内在相当长的一个时间内（约至2016年10月）没有路灯照明，给业主在小区夜间的出行带来了严重的不便和危险，如原告认为此项履约到位，请举证小区路灯照明维修后的验收日期；3、小区绿化养护不到位，绿化带内大片荒芜或杂草丛生及绿化植物枯死，极大地影响了小区的环境美观，此问题至今存在，请法院现场勘验；4、小区楼道内的卫生打扫的不干净，影响了卫生保障，小区内众多业主反映原告安排的保洁人员少及卫生打扫频次低，如果原告认为此项履职到位，请提供保洁人员聘用数量及打扫卫生频次记录以及小区业主评价；5、小区保安人员配置不够，只在小区大门口只有一个值班保安，没有小区内的定期巡检，而且从未对进入小区的人或车辆进行正当的管理、管制，致使各种社会闲杂人员和车辆可以随意出入小区，给小区居民安全及生活秩序造成一定威胁和不利影响，此项如果原告认为已履约到位，请举证保安人员聘用人数及巡检记录；6、小区内的监控长时间失效，未能保障业主的财产安全及合法权益，答辩人的车曾被刮蹭却查不到录像，小区里其他业主也发生多起相同情况，另外，小区还发生多起下房及电动车等财物被盗案件，这都与小区内监控设施和保安人员巡查不足有直接的关系，如原告认为此项履约到位，请举证监控系统修复后的验收日期；7、小区内的积雪无人清理，给业主的出行带来极大的不便，也增加了摔伤风险；8、小区内部分减速带损坏无人修理，使业主安全受快速行驶车辆伤害的风险增加；9、小区楼道内的水表箱、电表箱，墙壁上被贴满了小广告，后期整治不力，从另一侧面也说明物业门卫管理所存在问题；10、小区内绿化树被私伐，影响了小区环境美观性；11、小区大门口没有做到人车分离，存在重大安全隐患；12、请提供业主委员会委员的选举程序，希望业委会委员真正的为广大业主服务，替广大业主发声。以上所列几条问题涉及了小区的安保、绿化养护、环境卫生等工作内容，而这些服务都是物业服务最基本的，也是和业主生活最相关的，这些服务工作中存在着诸多问题，已经说明了原告的履职程度是不足的，另外以上所说问题及证据照片仅是部分举例，并非小区问题的全面反映，但从中也看出了原告在入驻本小区进行物业服务后，其所提供的服务质量及水准未能达到合同以及通常的要求，物业服务也是一种商品，如果商家向消费者出售有瑕疵的商品而要求消费者付全款，肯定是不合理的，同理，由于原告方未能提供满足要求的服务，存在着许多重要瑕疵，自然无理由及权利要求答辩人全额缴纳相应的物业服务费用，据河北省高院2017-9-27《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定“业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由”，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形，原告虽取得所谓“样板小区”等证书，证书虽是一种认可文件，但其不能比现实情况更能说明问题，其只说明在取得证书当时的一些情况，不能和小区整个时期的状况划等号，所以原告仅凭一些证书来证明履职合格是不成立的，正所谓金杯银杯，不如老百姓的口碑，请听听广大业主的心声吧，所以请法院驳回原告的诉请，而是根据原告所提供的服务水准适当付费，本案诉讼费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2015年1月27日，原告（乙方）与山海关区南海花园业主委员会（甲方）签订《南海花园小区物业服务合同》一份，主要内容为：山海关区南海花园小区业主委员会选聘秦皇岛哈动物业服务有限公司入驻山海关南海花园小区为全体业主提供物业服务工作，委托管理事项为房屋建筑主体共用部位、共用设施设备、配套服务设施维护保养、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运、交通、车辆行驶及停泊协理工作、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）、社区文化娱乐活动等，合同期限为2015年1月20日起至2018年1月19日止（包括试用期一年），物业管理服务费按照物价局规定的标准即每月每平方米（建筑面积）0.65元收取，支付期限为每年度3月1日征收。上述协议还约定有其他内容。签订协议后，原告即开始为南海花园小区业主提供物业服务，在此期间，山海关区南海花园业主委员会、山海关区路南办事处海景社区居委会多次为原告出具工作评语，对原告在环境卫生、绿化、消防安全等方面的物业服务予以肯定和认可，2016年8月被房产局物业办评为“优秀管理小区”。被告系南海花园小区业主，该房建筑面积91.29平方米，经原告催缴，至今被告未向原告缴纳2015年-2018年的物业费,2018年10月11日，山海关区南海花园业主委员会出具情况说明一份，主要内容为由于部分业主长期欠费不按规定缴费，损害了大部分已缴费业主的利益，影响物业公司工作的顺利进行和小区的发展建设，原告对南海花园小区业主赵志军进行法律诉讼追缴欠费系物业公司、业主委员会及全体业主的意愿。上述事实有原告提交的工作评语、示范小区证明书、物业服务合同、南海花园业主委员会出具情况说明等证据予以证实，上述证据有相关部门加盖印章予以确认，本院予以采信。本院认为，原告于2015年1月27日与山海关区南海花园业主委员会签订的《南海花园小区物业服务合同》系双方真实意思表示，该合同适用于该小区所有业主，被告作为山海关区南海花园小区的业主，应当遵守上述合同约定，原告为被告提供了物业服务，被告应当按照约定向原告缴纳物业费用。原告主张被告拖欠的2015-2018年物业费2024元，符合相关标准，本院予以支持，原告主张的违约金，因无合同约定，本院不予支持。原告的服务多次获得居委会及小区业主委员会的肯定，被告的抗辩意见不足以成为其不缴纳物业管理服务费的理由。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵志军于判决生效后十五日内给付原告秦皇岛哈动物业服务有限公司物业费共计2024元；二、驳回原告秦皇岛哈动物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元由被告赵志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审判员 冯 鑫 二〇一八年十一月五日书记员 牟一涵