广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0882民初1471号原告：中国工商银行股份有限公司雷州支行。住所地：雷州市西湖大道**。法定代表人：王某，该行行长。委托诉讼代理人：郑某，男，系该行员工。被告：于某，男，汉族，1973年11月10日出生，住雷州市。被告：胡某，女，汉族，住雷州市，委托诉讼代理人：于一，男，汉族，1999年2月5日出生，住雷州市，被告：雷州市某房地产开发有限公司，，住所地：雷州市法定代表人：张某，系该公司经理。原告中国工商银行股份有限公司雷州支行与被告于某、胡某、雷州市某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，由于本案案情复杂，事实不清，不宜适用简易程序，本院于2018年9月18日将本案转为普通程序审理。于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司雷州支行的委托诉讼代理人郑某、被告于某、被告胡某的委托诉讼代理人于一到庭参加诉讼，被告雷州市某房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司雷州支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于某签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告于某偿还原告贷款本金231379.16元及还清所有本息时的利息（截至2018年5月31日，利息暂计为20121.48元，本息合计暂计为251500.64元，2018年5月31日后的利息按照合同约定及人民银行有关规定计至还请本息之日止）；3、判令被告胡某对被告于某拖欠原告的上述贷款本金、利息承担共同清偿责任；4、判令被告雷州市某房地产开发有限公司对被告于某拖欠原告的上述贷款本金、利息承担连带清偿责任；5、判令原告对被告于某提供的抵押物享有优先受偿权；6、判令被告承担本案全部诉讼费用及原告实现债权的全部费用。事实和理由：2011年9月23日，原告与被告于某签订《个人购房借款/担保合同》（编号：个按字工行雷州支行2011年超源21号），其后原告向被告于某发放贷款27万元贷款，被告于某以其名下位于雷州市××大道超××大厦××房的房地产为上述贷款提供担保并办理了预告抵押登记手续（房地产预告登记证号：粤房地预登雷DY字第**）。被告雷州市某房地产开发有限公司为上述贷款提供连带责任保证担保。被告胡某系被告的配偶，应为上述贷款承担共同清偿责任。根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告于某每月应向原告还款1847.26元，但截至2018年5月31日，被告于某已连续拖欠原告贷款19期，累计19期。根据原告与被告于某签订的《个人购房借款/担保合同》项下第十四条的规定，原告有权宣布贷款立即到期，要求其立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。为了维护原告的合法权益，确保原告贷款本息足额受偿，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》，现请求贵院依法判决如上述诉讼请求。被告于某辩称：我认为原告与被告雷州市某房地产开发有限公司合谋欺骗我，我购买的涉案房屋属于按揭房屋，原告明知被告雷州市某房地产开发有限公司没有取得房产证的情况下抵押涉案房屋，并将贷款发放给我。被告胡某辩称：因为被告胡某与被告于某在离婚协议书上写明离婚后没有任何财产分割或者债权债务，所以原告起诉被告胡某承担责任不合理。被告雷州市某房地产开发有限公司未作答辩。原告中国工商银行股份有限公司雷州支行对其主张在法定举证期限内向本院提交的证据：1、《个人购房借款/担保合同》，证明被告于某的借款事实，被告于某、胡某以其名下位于雷州市××大道超××大厦××房提供抵押担保，被告雷州市某房地产开发有限公司为被告于某借款提供连带责任保证担保；2、借款借据，证明被告于某的借款事实；3、粤房地预登雷DY字第2011000056号，证明原告对抵押物享有优先受偿权；4、还款记录，证明被告于某违约事实；5、身份证、结婚证、营业执照，证明被告身份；6、还款承诺书，证明被告胡某承诺共同还款；7、担保函，证明被告雷州市某房地产开发有限公司承担连带清偿责任。被告于某对其主张在法定举证期限内向本院提交的证据：关于陈凤利反映事项的处理意见书，证明被告雷州市某房地产开发有限公司至今未经市人防、消防、气象、环保等部门进行专项验收取得相关合格证书，导致不能进行工程竣工验收及备案的事实。被告胡某对其主张在法定举证期限内向本院提交的证据：离婚协议书，证明被告胡某不需要承担本案所涉债权债务的事实。被告雷州市某房地产开发有限公司没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告雷州市某房地产开发有限公司不参加庭审活动，视为放弃质证权利。经本院庭审质证，原告所举以上证据均具有合法性，真实性、关联性，且被告于某、胡某对原告提交的证据无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告于某提交的证据与本案无关，本院不予采纳。被告胡某提供的证据具有合法性，真实性、关联性，本院对该证据予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述和审查确认的证据，认定事实如下：被告于某以购买商品房为由，于2011年9月23日向原告中国工商银行股份有限公司雷州支行办理按揭贷款27万元，并与原告签订《个人购房借款/担保合同》（编号：个按字工行雷州支行2011年超源21号）。合同主要内容：“借款金额：27万元；期限：20年；贷款利率：固定月利率0.74025%，逾期贷款罚息月利率：1.0364%；担保物为：被告于某所有的位于雷州市××大道（超源大厦）1201房；保证人为：雷州市某房地产开发有限公司”。被告雷州市超源地产开发有限公司在《个人购房借款/担保合同》中的保证人处盖章和签名，被告胡某在《个人购房借款/担保合同》中抵押人处签名。原告于2011年10月31日依约向被告于某发放了贷款27万元。被告胡某于2011年8月10日与被告于某、原告签订了还款承诺书，约定其与被告于某共同承担原告与被告于某签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：个按字工行雷州支行2011年XX21号）中全部债务。被告雷州市某房地产开发有限公司于2011年4月25日向原告提供《保证函》，并保证对被告于某所欠原告的上述贷款本息承担连带保证责任。被告于某借款后仅偿还本息至2016年10月28日止。至今为止，被告于某尚欠原告本金231379.16元，且自2016年10月29日至今，被告于某未偿还过借款本息给原告。原告多次向被告于某追讨未果，于是向本院提起诉讼，因此引起纠纷。本院认为，本案属于金融借款合同纠纷。被告于某向原告中国工商银行股份有限公司雷州支行贷款27万元，有原告中国工商银行股份有限公司雷州支行与被告于某签订的《个人购房借款/担保合同》、还款承诺书和个人贷款借据为证，该借款合同依法成立，受法律保护。一、关于原告与被告于某签订的《个人购房借款/担保合同》是否应解除的问题。原告与被告于某签订了《个人购房借款/担保合同》之后，依约向其发放了贷款本金27万元，被告于某也依约偿还本金及利息至2016年10月28日止。自2016年10月29日起至今，被告于某未偿还过本金和利息给原告，其行为违反了《个人购房借款/担保合同》第六条第五款之约定：“在每期还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于每期还款日按照先还款账户A后还款账户B的次序从还款账户中划收……”，被告于某行为构成了违约。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第二款第5项之约定：“借款人发生14.1条约定的违反情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（5）解除本合同……”，原告请求解除其与被告于某签订的《个人购房借款/担保合同》有理，本院予以支持。二、关于被告于某应偿还给原告中国工商银行股份有限公司雷州支行的本息问题。被告于某借款后只偿还本息至2016年10月28日止。此后，被告于某不依照其与原告签订《个人购房借款/担保合同》的约定给原告偿还贷款本息，自2016年10月29日起至今未偿还过本息给原告，其行为违反了《个人购房借款/担保合同》第六条第五款的规定，已构成违约。故原告请求被告于某偿还原告中国工商银行股份有限公司雷州支行贷款本金231379.16元及利息有理，本院予以支持。三、关于利率、罚息和利息的计算问题，《个人购房借款/担保合同》第四条第一款、第九条第一款的约定，贷款利率为月利率0.74025%，逾期贷款利率为月利率1.0364%，其约定不违反法律规定，本院予以认可。四、关于房地产抵押效力的问题，原告与被告于某所办理的抵押登记是商品房抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，虽双方当事人就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但基于预告登记并非正式物权登记，故仅办理预购商品房抵押权预告情况下，抵押权并未依登记而设立，即预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律效力。由于被告于某未实际拥有物权，预告抵押登记不具有设定物权的效力，故原告主张以抵押权人的身份对系争房产抵押物行使优先受偿权尚不具有条件。至此，原告请求对被告于某、胡某抵押给其的房地产（即雷州市××大道超××大厦××房）享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。五、关于保证人担保的问题，被告雷州市某房地产开发有限公司在原告与被告于某签订的《个人购房借款/担保合同》中的保证人处签名并提供担保，且被告雷州市某房地产开发有限公司向原告提供了《担保函》，根据《担保函》和《个人购房借款/担保合同》第二十六条、二十七条之约定，被告雷州市某房地产开发有限公司为被告于某所欠原告贷款提供连带责任保证。依据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，原告请求被告雷州市某房地产开发有限公司对被告于某所欠原告上述债务本息承担连带清偿责任有理，本院予以支持。被告胡某于2011年8月10日与被告于某、原告签订了还款承诺书，被告胡某在还款承诺书中承诺与被告于某共同偿还被告所欠原告上述贷款本息，且被告于某购买涉案房屋的行为发生在被告于某与被告胡某婚姻存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，本案的贷款属于被告于某、胡某的夫妻共同债务，被告胡某理应承担共同清偿责任。被告胡某辩称其与被告于某已经离婚，且在离婚协议书中约定没有任何债权债务，不应对本案贷款承担清偿责任，于法无据，本院不予采纳。被告雷州市某房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本案审理，本院依法对本案做出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二款第（三）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司雷州支行与被告于某于2011年9月23日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：个按字工行雷州支行2011年XX21号）；二、限被告于某、胡某在本判决生效之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司雷州支行偿还贷款本金231379.16元及相应利息〔按本金231379.16元，从2016年10月29日起按合同约定的月利率1.0364%计至还清借款本金之日止〕；三、被告雷州市某房地产开发有限公司对上述债务本息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司雷州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5072.5元，由被告于某、胡某、雷州市某房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄保明人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  陈美娟二〇一八年十一月二十二日书 记 员  何 敏附适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第二款第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条第一款、第二款同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分的的份额。同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供担保的，应该列为共同被告。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负的债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。