广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1296号原告（反诉被告）吴霞，女，苗族，1977年6月8日生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人肖露，广东福强律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市鹏润达商业贸易有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道腾龙路**润达圆庭201，统一社会信用代码91440300761983144H。法定代表人李思。委托代理人王昆华，广东逸生律师事务所律师。上列原告吴霞与被告深圳市鹏润达商业贸易有限公司（以下简称鹏润达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖露、被告委托代理人王昆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况原告吴霞诉称其与被告鹏润达公司于2017年11月16日签订了《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同》，约定鹏润达公司将位于深圳市龙华区民治街道中梅路润达圆庭101之A区北8街101号商铺物业出租给原告，原告依约支付了10962元的费用,之后入驻装修。在合同执行过程中，鹏润达公司管理混乱，在进一步的对外招商中改变或偏离了涉案商场原有的商业宣传规划，缩减服装批发的经营场地，未按照宣传时的线上+线下的电商模式打造批发市场，也没有建立规范的基础设施和物流货运服务，导致原告经营租赁商铺的基本经营目的无法实现。原告认为被告无视其自身所做的承诺，忽视原告权益，致使租赁合同目的无法实现，故诉至法院：1、判令解除原、被告签订的《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告租赁履约保证金9962元及水、电、物业管理费履约保证金1000元；3、判令本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，原告解除合同的诉讼请求和返还保证金，并且要求被告承担其装修费用的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，并提出反诉称：被告如期履行了合同约定的义务，但原告未按合同约定向反诉原告支付租金、管理费、中央空调费及电费，被告多次催要，原告拒不支付，故反诉请求：1、判令解除双方签订的《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同》；2、判令原告支付租金9962元（2018年4月-2018年6月）、管理费1140元（2018年2月-2018年6月）、中央空调费996.1元（2018年5月-2018年6月）、水电费961.8元，逾期付款的违约金1261.07元，合计14320.97元；3、原告承担本案被告支付的律师费6000元；4、判令原告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。经审理查明：2017年11月16日，原告吴霞与被告鹏润达公司签订了一份《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同》（以下简称合同），约定鹏润达公司将位于深圳市龙华区民治街道中梅路润达圆庭101之A区北8街101号商铺（以下简称涉案商铺）出租给吴霞，租赁期为3年，自2017年12月1日至2020年11月30日。免租10个月，其中前三个月免交租金，以后每交满2个月租金免1个月租金，直至所有免租期用完为止。从2017年12月1日开始计算租金。2017年12月1日至2018年11月30日期间的每月租金为4981元，2018年12月1日至2019年11月30日期间的每月租金为5081元，2019年12月1日至2020年11月30日期间的每月租金为5233元；吴霞应于本合同签署当日内向鹏润达公司缴纳足额租赁保证金9962元，水电物业管理费保证金1000元。此后每月5日前支付当月租金、物业管理费190元、空调使用费498元。原告吴霞提交的《收款收据》显示，原告已于合同签订当日向被告支付了租赁保证金9962元，首月租金4981元、水电物业管理费保证金1000元。2018年5月10日，原告委托代理人向被告发送律师函，认为被告未按照对外宣传的内容对商场的商业规划作出了单方面的重大变更，且商场管理混乱，被告的行为已构成根本违约。原告告知被告其已向法院起诉请求解除租赁合同，判令被告返还押金等费用。并告知被告须于2018年5月12日前与原告联系商讨违约赔偿事宜。2018年6月14日，被告委托广东逸生律师事务所王昆华律师参与本案及另外29宗案件的诉讼，共计支付律师费180000元，每宗案件支付律师费6000元。另查明，鹏润达环球服贸广场位于深圳市龙华区××与××路交汇处润达圆庭内，涉案物业具备房地产权证。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并生效，双方应严格履行各自的义务。关于原告的离场时间，被告庭审中称系2018年7月份，但未能提供证据证明。根据原告提交的律师函内容，原告要求被告于2018年5月12日联系原告商讨相关赔偿善后事宜，并作出了解除合同的意思表示，在没有其他证据的情形下，本院推定2018年5月12日即为原告的离场时间。双方签订的《租赁合同》约定租金从2017年12月1日起算，前3个月免租，以后每交满2个月租金免1个月租金，故原告应向被告支付2018年3月1日至2018年5月1日的租金,2018年5月1日至2018年5月12日租金应免交，因原告已于合同签订时缴纳首月租金4981元，故2017年12月的租金可以顺延为2018年3月的租金。故，原告还需向被告缴纳2018年4月1日至2018年4月30日租金4981元。除了支付租金，原告还需每月支付物业管理费及中央空调使用费。物业管理费从起租之日起计收，被告反诉主张原告支付2018年2月至2018年6月的管理费1140元，本院支持其中2018年2月至2018年5月12日的部分，即190元×3个月+190元÷30天×12天=646元；被告反诉主张2018年5月至2018年6月的中央空调费，本院支持其中2018年5月1日至2018年5月12日的部分，即498元÷30天×12天=199.2元。关于水电费，被告未提交充分证据证明涉案商铺产生的具体水电费，故被告请求原告支付水电费961.8元，没有事实依据，本院予以驳回。关于逾期付款的违约金，被告未提交证据证明双方对逾期付款违约金的约定，故被告请求原告支付逾期付款违约金，没有事实与法律依据，本院依法予以驳回。关于原、被告之间租赁合同的解除问题，本院认为，原被告双方不愿继续履行合同，都提出了解除租赁合同的意思表示，合同可就此予以解除。原告拖欠租金违约，除应缴纳欠付的租金，还应承担相应的违约责任。根据合同的违约条款：拖欠租金超过20个自然日的，被告有权停止水电等供应；因向原告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于一切律师费、调查费、差旅费等），均由原告承担，被告有权追讨该等费用开支；另第6.4条：本条6.1、6.2项中保证金条款独立于合同其他违约责任条款，原告违约的，除执行保证金条款外，其他违约责任条款仍应执行。综上，除原告缴纳的租赁保证金9962元和水电物业管理费保证金1000元不予退还外，原告还须承担向被告支付律师费的违约责任。原告认为被告未按照广告宣传将涉案商场建立成一个服装批零市场，存在违约行为。本院认为，根据合同法的规定，商业广告属于要约邀请，并且，广告内容未订入双方合同中，对双方当事人不产生约束力。原告还主张被告管理不善，造成原告经营发生困难，但未提交证据证明被告管理不善的具体行为。原告据上述两点理由要求被告退还租赁保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告吴霞与被告深圳市鹏润达商业贸易有限公司于2017年11月16日签订的《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同》；二、原告吴霞于本判决生效之日起十日内向被告深圳市鹏润达商业贸易有限公司支付2018年4月1日至2018年4月30日租金4981元、2018年2月1日至2018年5月12日物业管理费646元，2018年5月1日至2018年5月12日中央空调使用费199.2元,共计人民币5826.2元；三、原告吴霞于本判决生效之日起十日内向被告深圳市鹏润达商业贸易有限公司支付律师费人民币6000元；四、驳回原告吴霞的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市鹏润达商业贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币37元，由原告吴霞负担；本案反诉受理费人民币154元，由原告吴霞负担人民币119元，被告深圳市鹏润达商业贸易有限公司负担人民币35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 盛    琨二〇一八年十一月二十四日书记员 刘雪纯（兼）书记员 陈    颖附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。