青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2018）青0104民初1158号原告（反诉被告）：青海茂祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：青海省西宁市城**西关大街****楼****。法定代表人：聂晓岗，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡国徽，青海观若律师事务所律师。委托诉讼代理人：都文新，青海观若律师事务所律师。被告（反诉原告）：董金华，男，汉族，1956年4月17日出生，公民身份号码：×××，无固定职业，住西宁市城**胜利路******。委托诉讼代理人：李吉福，青海泰宏律师事务所律师。原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司与被告（反诉原告）董金华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，被告（反诉原告）在法定期限内提出反诉，本院决定受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人都文新，被告（反诉原告）董金华及委托诉讼代理人李吉福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司诉称：一、请依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、依法判令被告协助原告撤销已登记在案的商品房预售合同备案；三、依法判令被告支付违约金2557.32元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年11月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：163），合同约定，被告购买位于××县号房屋，房屋总价款445244元，《商品房买卖合同》补充协议约定，被告在2011年2月18日支付房屋总价款的40%，2011年11月30日支付房屋总价款的40%，后被告分别于2011年2月18日，2011年11月30日，支付购房款180000元，180000元，总计360000元，剩余85244元尚未交付。2013年10月28日原告发出交房通知，被告在规定的时间内没有办理相关过户手续，2014年12月24日原告向被告发出律师函，催收购房尾款，但被告迟迟不按照合同履行义务，原告于2016年6月14日将交房通知登报公告。双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议具有同等的法律效力，故根据《商品房买卖合同》第9条第一款明确约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。现被告逾期不履行付款义务的行为已构成违约，原告可解除合同，同时可要求被告支付违约金共计2557.32元。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条，因买受人自身原因或其他违约原因导致出卖人解除合同的，自出卖人通知之日起七日内买受人应前往成都市郫县房产管理局配合出卖人办理撤销合同的备案手续，被告应按照约定配合原告撤销合同备案。综上所述，被告的行为已严重违反合同约定，故原告诉致法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）辩称，一、双方签订补充协议，双方的权利义务应按照补充协议约定履行，被告（反诉原告）未按约定缴纳购房款已构成违约。根据补充协议第三笔付款时间为2012年12月30日，被告（反诉原告）至今未交付最后一笔购房款已构成违约，原告（反诉被告）先后于2016年6月14日、2017年12月15日向被告（反诉原告）邮寄书面催款函，被告（反诉原告）仍未按约定缴纳房款已构成违约。二、原告（反诉被告）已履行了交房义务，不存在被告（反诉原告）所称交房违约行为。被告（反诉原告）未按期付款构成违约，原告（反诉被告）有权不予交房，被告（反诉原告）未在约定时间内前往房屋所在地办理交付手续，视为原告（反诉被告）已交付，再者，原告（反诉被告）先后于2013年10月28日、2016年8月18日向被告（反诉原告）邮寄交房通知书，并于2013年10月31日在西海都市报发布交房公告，原告（反诉被告）的上述行为均表明，在被告（反诉原告）违约交款的情况下，原告（反诉被告）仍积极履行交房义务，并不存在违约行为；三、被告（反诉原告）反诉请求中的违约金请求不合理，缺乏事实和依据。原告（反诉被告）先后于2013年10月28日、2016年8月18日向被告（反诉原告）邮寄交房通知书，并于2013年10月31日在西海都市报发布交房公告，即便算原告（反诉被告）迟延交房，交房期间也应认定为2013年10月28日，因此，产生的违约金，最多也只能计算至2013年10月28日。故请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。被告（反诉原告）董金华辩称，双方签订的合同合法有效，本人并没有违约，是原告（反诉被告）违约在先，没有按时交房，根据补充协议约定，交房钥匙和交尾款应该同时进行，原告（反诉被告）没有交钥匙所以本人一直没有交尾款，故请求法院依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）诉称，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2011年3月2日签订了《商品房认购书》，同年11月30日签订了《商品房买卖合同》和补充协议，双方约定房款分三期支付，最后一次交钥匙时交清余款，约定的交房时间是2012年12月30日，但至今近六年的时间，始终没有交房，原告（反诉被告）违约在先，期间被告（反诉原告）亲身或委托朋友到房屋所在地四川省郫县查看施工进度情况，原告（反诉被告）在约定交房期间并没有竣工验收更别提交房了，期间反诉原告也没有收到《交房通知》、《律师函》，也未看到所谓的登报公告，在原告（反诉被告）起诉之前，被告（反诉原告）多次联系其销售部经理要求交房并交付尾款，但是反诉被告以各种理由推诿不决。在本案中很明显是原告（反诉被告）违约在先，逾期交房，根据双方的合同第十二条逾期交房责任1（2）的约定，在此情况下被告（反诉原告）有权选择是否解除合同、是否要求继续履行合同，现被告（反诉原告）明确要求继续履行合同，要求原告（反诉被告）交房，交房之日被告（反诉原告）一分不少的交清尾款。故请求法院依法判令反诉被告向反诉原告立刻交付位于四川省××县房屋（面积150.93平方米）一套；依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金364140元；本案全部诉讼费用由反诉被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭质证，当事人对原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司提交的营业执照副本、法定代表人身份证明及其身份证复印件各一份、《商品房买卖合同》（合同编号163）、《商品房买卖合同》补充协议、商品房预售合同签约备案（合同签约备案号：119751）各一份及被告（反诉原告）提交的中国银行进账单和客户回单、被告（反诉原告）身份证复印件各一份均无异议，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）提供的证据：1、交房通知书及邮寄给被告（反诉原告）快递单（2013年10月28日、2016年8月18日）复印件各一份，交房公告一份（2013年10月31日），证明原告（反诉被告）积极履行合同义务，向被告（反诉原告）交付所购房屋。被告（反诉原告）辩称对该份证据真实性、合法性、关联性均不认可，因快递单为复印件与原件无法核对一致，且时间也对不上，公告应该发在全国或四川的报纸上，此公告也无指向性，被告（反诉原告）也不经常看报纸，原告（反诉被告）至少应给被告（反诉原告）打电话。经查，原告既未按合同约定的交房日交房，也未重新确定迟延交房的日期，且合同中约定交房日即为被告支付尾款的截止日，其次被告的地址虽然变更了，但其在《商品房买卖合同》中留存的电话号码至今一直在使用，原告理应在符合交房条件的情况下通过买受人留存的所有信息进行联系，并告知买受人交房等事宜，鉴于原告对己是否穷尽了所有的联系方式并无任何证据，邮寄快递是否已妥投也未进行核实，也未提交相关妥投证明，且邮寄快递单均为复印件，没有邮戳，不符合证据的形式要件，故不能证明原告已履行了相关告知义务，应不予采纳；2、被告（反诉原告）付款凭证一份、律师函一份、催款公告一份、催款通知书一份及快递单复印件两份，证明被告（反诉原告）实际支付金额与合同约定不一致，被告（反诉原告）未完全履行合同义务及证明原告（反诉被告）督促被告（反诉原告）按合同约定履行合同义务。被告（反诉原告）辩称对付款凭证无异议，对于律师函并没有收到，上面快递单日期不对，且发出的快递单没有日期和邮戳，快递单也没有备注邮寄的是什么东西，对于该份证据不予认可。鉴于原告没有证据证明其穷尽所有的联系方式确属联系不到被告的情况下才用公告的方式进行通知（理由同上），不能有效的证明被告确已收到律师函、催款通知书及其所要证明的问题。故对该份证据不予采纳。3、解除合同通知及快递单复印件一份，证明被告（反诉原告）多次不履行合同义务，原告（反诉被告）按合同约定单方解除合同。被告（反诉原告）辩称该份证据为复印件，快递单没有原件，无法核实，且被告（反诉原告）也没有收到该份通知，对该证据不予认可。认定理由同上。原告（反诉被告）庭后补交的证据：4、数字信息平台打印西海都市报报纸一份，证明该报纸完全真实，若不真实，法律后果自行承担。被告（反诉原告）辩称对该份证据真实性不予认可，这份报纸是反诉被告自己盖的章，而且该份报纸也无任何指向性，不予认可。认定理由同上。5、2016年6月14日西海都市报报纸原件一份，被告（反诉原告）辩称真实性无异议，但双方在合同中留有电话，应该先电话通知反诉原告，现在已经没有人有看报纸的习惯，而且从发报的时间来看，对方已经违约四年之久，如要另行确定交房时间，应该由双方协商，且该房屋在成都，即使报纸公告也应发在全国性的报纸上。认定理由同上。6、2018年1月5日和2017年12月15日申通快递单原件两份，被告（反诉原告）辩称对该份证据真实性有异议，因快递单上没有邮戳或者申通公司的盖章，被告（反诉原告）确实没有收到这两份快递，且快递单上的内容无法与邮寄的东西核对一致。经查，原告（反诉被告）对邮寄快递是否已妥投未进行核实，也未提交相关妥投证明，且邮寄快递单没有邮戳，不符合证据的形式要件，故不能证明原告已履行了相关告知义务，应不予采纳；7、快递单号为402555171658的申通快递单一份，证明我方已将所有东西邮寄给被告了，这个快递单寄的东西应该是解除合同通知书和催款通知，但快递单显示的是文件。被告（反诉原告）辩称该份证据已超过举证期限，不予认可。因该份证据已过举证期限，不予采纳。被告（反诉原告）提供的证据：1、《商品房买卖合同》（未网签备案、已网签备案），证明所购房屋的基本情况及双方之间的权利义务、付款方式是分期付款、交房时间是2012年12月30日前，至今原告（反诉被告）违约未交房，逾期交房按照全部已付款为基础每日万分之五承担违约金。原告（反诉被告）辩称对该份证据证明方向有异议，根据该合同约定，对方的交款期限是2012年12月30日，因此被告（反诉原告）至今未交尾款，也构成违约。鉴于双方均提交了相同的证据，仅仅是证明方向不同，本院认为该合同系双方真实意思表示，且已备案登记，形式及内容合法有效，应予认定。2、《商品房认购书》证明购房款是分期付款，尾款交款是在交钥匙时交清余款，至今原告（反诉被告）未交房屋钥匙，所以被告（反诉原告）未交房屋尾款并不违约。原告（反诉被告）辩称对该证据证明方向有异议，根据合同约定，被告（反诉原告）只履行了前两期交款义务，没有按时交纳最后一笔房款，并没有按时履行。因该认购书是双方当事人的真实意思表示，且双方也签订了《商品房买卖合同》，故对该证据予以认定。3、《商品房买卖合同》补充协议证明交房日期为2012年12月28日至30日，尾款的付款时间是2012年12月30日前。原告（反诉被告）辩称对真实性无异议，根据补充协议中的规定可看出双方的交房和交款义务并不冲突。鉴于双方均提交了相同的证据，仅仅是证明方向不同，本院认为该补充协议系双方真实意思表示，应予以认定。4、《交房费用计算表》一份，证明2017年7月15日被告（反诉原告）主动联系原告（反诉被告）是否能办理交房，原告（反诉被告）回复尽快交房，原告（反诉被告）就交房所需费用给被告（反诉原告）进行计算，当时并没有通知之前已通知交房事宜，至今也未交钥匙和未交房。原告（反诉被告）辩称对该份证据真实性不予认可，并不能确定是原告方的工作人员写的，只能证明被告方去公司进行了协商，并不能证明交款的目的，且当时公司的会计人员也许并不知情已寄出了催款通知。原告（反诉被告）抗辩有理，对该份证据不予采纳。5、《短信》一份，证明2018年4月23日之前的一周被告（反诉原告）才接到原告（反诉被告）催缴购房款的通知，当时被告（反诉原告）交款时原告（反诉被告）拒收。原告（反诉被告）辩称该份证据并没有说明你方提出交款的意向，我方明确拒绝，只是按照领导的安排去做。因该证据不符合证据的形式要件，且被告不予认可，故不予采纳。6、《录音》及书面整理材料一份，证明被告（反诉原告）接到原告（反诉被告）通知后及时缴纳购房尾款，当时原告（反诉被告）拒绝接受。原告（反诉被告）辩称关于交款我方已经提供公司的基本账户，不可能存在找不到公司及无法交款的情况，关于交尾款我方不收的情况，因为这个录音的时间是2018年4月19日，我方于2018年1月5日按照合同约定已发出了解除函，因此没有收款的义务。认定理由同上。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2011年3月2日，原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司与被告（反诉原告）签订《商品房认购书》，被告（反诉原告）董金华认购原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司开发的位于四川省××县住房一套，被告（反诉原告）签订认购书时，向原告（反诉被告）支付购房预付款180000元，其中包括认购金20000元。2011年11月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告（反诉原告）购买位于四川省××县房屋，预测建筑面积150.93平方米，房屋总价款为445244元。同日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）又签订《商品房买卖合同》补充协议，协议约定该房款使用分期付款的方式交付，由被告（反诉原告）须于2011年2月18日之前支付总房款的40%，人民币180000元整；被告（反诉原告）须于2011年11月30日之前支付总房款的40%，人民币180000元整；被告（反诉原告）须于2012年12月30日之前支付总房款的20%，人民币85244元整。原告（反诉被告）交付商品房的日期为2012年12月28日至2012年12月30日。补充协议第四条第1项约定出卖人交付商品房的时间为：2012年12月28日至同年12月30日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期；合同第九条规定“逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同……”，第十四条第（二）项规定“验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按下列方式处理：30日内，每逾期一日，应当按总房款的万分之五向出卖人承担违约金，超出30日不办理交接手续的，出卖人有权解除合同并扣除总房价3%的违约金，将房款退还给买受人”。同时对房屋面积等相关的权利义务进行了约定，并载明了被告的联系地址及电话133XX****XX。2011年11月30日，原告（反诉被告）对于与被告（反诉原告）董金华签订的《商品房买卖合同》进行了网上签约备案，备案号为119751。被告（反诉原告）董金华按照合同约定于2011年2月18日，向原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司支付第一期房款180000元整，于2011年11月30日向原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司支付第二期房款180000元整。第三期房款85244元被告（反诉原告）至今未交付。另查明，《商品房买卖合同》约定的交付商品房的日期为2012年12月28日至2012年12月30日，但在该时间段，该房屋尚未完工，原告（反诉被告）无法按期交付房屋。嗣后，原告以被告逾期不履行付款义务，违反双方签订的《商品房买卖合同》第九条规定，原告（反诉被告）可解除合同。被告（反诉原告）以后期房款未能及时支付完全是由原告（反诉被告）先违约造成的，被告（反诉原告）享有法律规定的不安抗辩权，故提起反诉要求继续履行合同，并支付违约金。致使纠纷产生。再查，被告（反诉原告）自与原告（反诉被告）签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议至今，其留存在合同中的联系电话133XX****XX一直在使用。本院认为，本案争议的焦点：原、被告双方是否存在违约及双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是否继续履行。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已备案登记，形式及内容合法有效，应当受法律保护。双方当事人均应全面履行合同义务，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳了360000元购房款后，未在合同约定的期限交纳剩余购房款，一直被动等待怠于收房，构成违约，对此应承担相应责任。原告（反诉被告）未在合同约定时间内交付房屋，属于逾期交房，构成违约，对此应承担相应责任。关于原告（反诉被告）要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求被告协助原告撤销已登记在案的商品房预售合同备案的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议的规定被告支付尾款的时间与交房日期相同及出卖人推迟交房日期应另行通知交房时间，但因原告交房违约，未能及时确定并通知被告延期交房的准确时间，致使合同无法正常履行；其次，被告（反诉原告）在合同中留存的手机号一直在使用，从未变更，根据日常习惯，原告（反诉被告）理应是在符合交房的情况下先给被告（反诉原告）电话联系并告知交房时间等相关事项，原告（反诉被告）称是在给被告（反诉原告）打电话打不通的情况下才邮寄并刊登公告的，但无此证据予以证实；再次，原告提交的六份快递单中，其中三份无原件，一份超过举证期限，亦无投递时间，无法核对其真实性，亦无任何妥投证明。虽然原告在2013年10月31日及2016年6月14日在西海都市报发了交房公告及催款公告，但在原告（反诉被告）电话可以联系到的情况下，被告作出为了免除自身责任而发出的公告，不应视为已向被告（反诉原告）送达以上文件。综上，双方虽在合同中约定了出卖人有权解除合同的条款，但因原告（反诉被告）违约在先，其违约后又未确定延迟交房日期，且买受人交付尾款的时间与交房日期相同，买受人未按期交付尾款也是在情理之中。现原告（反诉被告）所提交的证据不足以证实其已履行了告知义务，其要求解除合同的理由不充分、证据不足，故对其要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及被告协助原告撤销已登记在案的商品房预售合同备案的诉讼请求不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金2557.32元的诉讼请求，因被告（反诉原告）未按合同约定交纳剩余房款，构成违约，故应对原告（反诉被告）给予适当补偿，故该项诉讼请求予以支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付位于四川省××县房屋的反诉请求，因该合同系双方当事人的真实意思表示，理应受到法律保护，故对被告（反诉原告）要求继续履行合同的反诉请求应予以支持，但原、被告双方均应全面履行合同义务，在原告（反诉）被告交付房屋之日，被告（反诉原告）应立即交付剩余房款。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金364140元的反诉请求，因被告（反诉原告）未在合同约定的期限交纳剩余购房款，且一直被动等待怠于收房，其自身亦有责任，故交房时间应以原告（反诉被告）第一次发布交房公告的时间2013年10月31日为准，故违约金应为（360000元（已付款）×0.0005×300天=54000元）予以支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司要求解除原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司与被告（反诉原告）董金华签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）董金华协助原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司撤销已登记在案的商品房预售合同备案的诉讼请求；三、原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将具备条件的位于四川省××县房屋一套交付给被告（反诉原告）董金华，在交房之日被告（反诉原告）董金华向原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司交付剩余房款85244元；四、由被告（反诉原告）董金华于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司支付违约金2557.32元；五、由原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）董金华支付违约金54000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费50元，反诉诉讼费3381元，由原告（反诉被告）青海茂祥房地产开发有限公司负担558元，被告（反诉原告）董金华负担2873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  张 德审 判 员  包 蕾人民陪审员  余占英二〇一八年十一月七日书 记 员  张秀兰附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第三款陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权力义务。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。