广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初12661号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司广州荔湾分公司，住所地广州市荔湾区十三甫路聚寿里街**之一。负责人：谭志平，总经理。委托诉讼代理人：黄友文，该公司职员。委托诉讼代理人：史煜，该公司职员。被告：刘映辉，男，1958年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：刘雄跑，男，1990年10月18日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县，系被告刘映辉儿子。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司广州荔湾分公司起诉被告刘映辉物业服务合同纠纷一案,本院于2018年9月20日受理后,依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司广州荔湾分公司的委托诉讼代理人黄友文、史煜，被告刘映辉的委托诉讼代理人刘雄跑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司广州荔湾分公司诉称：原告接受委托为广州南湖半山东苑小区提供物业管理服务，被告是该小区半山东苑9栋203房的业主，该房屋的建筑面积为92.9平方米，套内面积为76.61平方米，为电梯洋房住宅。依据双方前期物业管理服务协议第四条第二项的约定，该小区电梯洋房住宅的物业管理费为按建筑面积2元/平方米/月，但被告自2015年10月至2018年6月期间都没有履行，期间，原告多次催缴，要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方前期物业管理服务协议第十条第三项的约定，如被告不按本协议约定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日（次月1日）起至实际清偿之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金。被告的行为已构成违约，请求法院判令：1.被告按每月185.81元的标准向原告支付自2015年10月起至2018年6月止拖欠的物业管理费6131.73元；2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠缴物业管理费的千分之一支付滞纳金；3、本案受理费由被告负担。被告刘映辉辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告是开发商聘请而非业主聘请，该开发商欺诈业主，开发时让业主感觉广州南湖半山东苑小区和半山豪庭小区是一个楼盘。不料，隔壁的半山豪庭业主将紧邻半山东苑小区的道路封堵，致使半山东苑小区的业主无路可行，给生活带来不便；原告作为物业管理公司长期未能拿出妥善的解决办法，导致业主长期遭受封路带来的巨大经济损害。2.半山东苑小区9、10、11栋楼房附近违建了十个大仓库，根据有关部门的要求，原告需要协助业主一同维权，但原告怠于履行其应尽职责。3.被告房屋于2015年中旬由于本栋地下水管堵塞，导致下水道污水反冲至本房屋，整个房子都是水，导致家具损坏，木地方损坏，清理之后就告知原告，让其查找原因排除忧患。接下来到目前为止冒水不止10次，现在每个月都需要自行疏通一下才能保证不冒水。期间与原告要求改管或查找原因不下10次，原告一直回避无任何作为。其中两次冒水严重，房间木地板，衣橱柜，床，电视柜所有木制家具均损坏，墙体均发霉。两次装修与更换家具金额为50000多元，报了保险公司两次只赔付了15000元，然后原告就不管不问，到目前为止，还没收到原告给的任何整改通知或清查堵塞原因的答复。4.半山东苑小区的电瓶充电桩没有公示使用情况，怀疑原告擅自使用公共用电。5.对于欠费的时间段不确定，现在也无法核实清楚。综上，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：位于广州市白云区南湖半山东苑大源南路半山四街****（以下简称涉案房屋）的产权人为被告，认购书显示房屋建筑面积为92.81平方米。原告是为涉案房屋所在的南湖半山东苑小区提供物业管理服务的物业服务企业。2010年10月28日，原告的前身中山市雅居乐物业管理服务有限公司广州荔湾分公司（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定在《前期物业服务合同》中，发展商授权乙方管理雅居乐.南湖半山东苑公用部位、会所、、地下停车场物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林、绿化、公共环境、消防治安管理等）。本协议乙方提供物业管理服务受益人为本协议所确定物业单元的业主或物业使用人，都应按本协议约定承担其义务。甲方转让或出租物业单元时，本协议对买受人、承租人具有同等约束力。如甲方转让物业单元之买受人、物业使用人欠缴物业服务费或其它应缴费用的，甲方自愿承担连带清偿责任。本协议明确物业服务项目：房屋建筑、设备设施、环境清洁、绿化园林小品、室内装修管理、公共安全管理、车辆交通管理、节日布置及社区文化、图纸资料管理、接待咨询服务。乙方向甲方收取物业服务费，按甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付。实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自甲方向乙方提供或乙方自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业服务费。调整前甲方按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费之间的差额，双方互不退不补。物业服务费收费标准：多层住宅每平方米2元/月，商铺每平方米4元/月，车位物业服务费按每月80元收取（包括清洁费、水电费、设备维护费等费用）。发展商发出的《交楼通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业服务费。依据甲方授权，乙方可直接向物业使用人收取物业服务费。但甲方就缴交物业服务费事宜与物业使用人承担连带清偿责任；甲方须按本协议约定于每月10日前缴交当月物业服务费。乙方每月11日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金。本协议有效期至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。但在乙方与业主委员会及业主委员会选聘的物业服务企业完成本物业的物业管理移交手续之日前，双方仍按本协议履行……。原告主张被告欠缴自2015年10月至2018年6月的物业管理费。审理中，被告对原告的服务提出异议，向本院提交以下证据：1.照片，证明半山东苑小区被封堵路的现实情况；2.租售广告，证明因小区封堵道路及原告管理不善，导致小区房价低过同个地区的房价；3.小区业主向有关部门反映问题的文件，证明半山东苑小区封堵路的问题长期未能得以解决；4.车位认购单、车位签约须知、收款收据，证明开发商欺诈购房，擅自变更车位的付款方式；5.照片，证明原告将小区公共部位交由案外人进行摆卖，并投放广告；6.视频，证明由于地下水管堵塞，导致污水向底层反冲，涉案房屋被水浸的事实。本院认为,原告接受发展商的委托对涉案房屋实施的物业管理服务行为合法有效，据此，其依据与被告签订的《前期物业服务协议》的约定收取被告的物业管理费合法合理。本案中，被告抗辩原告存在怠于处理封堵路段的问题，根据本案查明事实，道路封堵的行为人并非原告，而上述道路是否应予以疏通或是否应另行开通道路与市政道路连接也并非原告责任范围内，被告以此为由拒交物业管理费理据不足；被告认为其被欺诈购买车位，应向出卖人主张权利，而非本案原告。至于被告认为原告怠于协助业主对拆除违建维权，利用小区的公共面积收益，擅自使用公共用电等问题，虽然没有提交充分证据证实，但仍可反映被告欠缴物业管理费与原告长期未有对包括被告在内的业主提出的要求给予合理回应有关。特别是被告举证证实了涉案房屋因地下水管堵塞，导致水浸的事实，原告作为半山东苑小区的物业管理公司，负有维护涉案小区公共部位设施设备完好并能够正常使用的义务，但显然因原告怠于履行上述义务，导致涉案房屋发生了损坏，原告对此负有一定的责任。综合以上分析，本院认为被告应当向原告支付欠缴期间的物业管理费，但对于原告主张的滞纳金则予以驳回。原告提交证据证明涉案房屋的建筑面积为92.81平方米，与原告主张的92.9平方米不符，本院对于原告举证证明的建筑面积92.81平方米予以采纳。被告应缴物业管理费应为33个月×2元/月/平方米×92.81平方米=6125.46元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，刘映辉支付雅居乐雅生活服务股份有限公司广州荔湾分公司自2015年10月至2018年6月的物业管理费6125.46元。二、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司广州荔湾分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由刘映辉负担并在履行判决时直接支付给雅居乐雅生活服务股份有限公司广州荔湾分公司。本判决为终审判决。审判员 李 杰二〇一八年十一月二日书记员 张雪如