江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1123民初3109号原告：江西玉山农村商业银行股份有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇博士大道**。法定代表人：周永清，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉栋，系江西淮玉律师事务所律师。被告：王兰英，女，1965年10月2日出生，汉族，家住玉山县。被告：王汉，男，1964年1月15日出生，汉族，家住玉山县。被告：玉山县精诚房地产开发有限公司，，住所地玉山县人民北路西侧法定代表人：孙忠和，系该公司负责人。原告江西玉山农村商业银行股份有限公司与被告王兰英、王汉、玉山县精诚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西玉山农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人李玉栋到庭参加诉讼，被告王兰英、王汉、玉山县精诚房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西玉山农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告王兰英于2015年6月25日签订的《个人购房借款担保合同》；2、请求判决被告王兰英、被告王汉共同归还借款本金3,214,418.02元和利息515,076.69元（暂计算至2018年8月6日止的利息为515,076.69元，2018年8月7日起至还清本金止的利息按合同约定的计算）；3、请求判决被告王兰英、被告王汉承担原告已付的律师代理费3,000元；4、请求判决原告对被告王兰英、被告王汉提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款有优先受偿的权利；5、请求判决被告玉山县精诚房地产开发有限公司对被告王兰英、被告王汉的借款本息承担连带清偿责任；6、请求判决三被告承担诉讼费。事实和理由：被告王兰英与被告王汉系夫妻关系。被告王兰英以购商业用房需要资金为由，于2015年6月24日向原告申请借款341万元。同日被告王汉出具共同还款承诺书，承诺愿意与被告王兰英共同承担还款责任。2015年6月25日，原告与三被告签订了【2015】玉农信社个购房借字第162052015062510010001号《个人购房借款担保合同》，合同约定借款用途为购置商业用房，借款金额为341万元，借款期限为8年，即2015年6月25日起至2023年6月24日止，借款利率以本合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（年利率为5.65%）上浮10%，即年利率为6.215%，被告王兰英授权借款直接划入被告玉山县精诚房地产开发有限公司16×××89账号内，还款账户为被告王兰英在原告处开立的6226822016200778469账号；合同还约定若被告王兰英连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权停止尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告王兰英提前还清全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用有被告王兰英承担。被告王兰英、被告王汉以其购买的位于玉山县冰××镇××广场××区××、××、××、××、××、××号商铺为上述借款抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）和被告王兰英所有其他应付的费用。被告玉山县精诚房地产开发有限公司向原告出具保证函，约定为被告王兰英的抵押物在办理相关房屋权属证明发放之前时间段内的债务提供连带清偿责任。保证范围为本合同项下的借款本金不超过人民币341万元以及利息、罚息的费用。截至2018年8月6日止，被告王兰英归还本金195,581.98元，归还利息117,916.35元，结欠借款本金3,214,418.02元，结欠利息515,076.69元，经原告数次催收，未果。综上所述，原告与三被告签订的《个人购房借款担保合同》及被告玉山县精诚房地产开发有限公司出具的保证函均真实、合法、有效，被告王兰英未按合同约定归还借款本息，构成了违约，侵害了原告的合法债权。为此，依据《合同法》、《担保法》的相关规定，特具状起诉，请求法院依法审处。被告王兰英、王汉、玉山县精诚房地产开发有限公司未到庭应诉，也未向本庭提交相关的证据。原告江西玉山农村商业银行股份有限公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据材料：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证（复印件各一份）证明原告是适格的诉讼主体的事实。2、营业执照、身份证、结婚证（复印件各一份）证明三被告是适格的诉讼主体的事实。3、个人借款申请书、个人购房借款合同/担保合同、借款凭证、抵押物清单、预抵押登记证、承诺书（复印件各一份）证明（1）原告与三被告于2015年6月25日签订了个人购房借款合同/担保合同的事实及原告按照合同约定于2015年6月26日向被告王兰英发放了341万元借款的事实；（2）被告王兰英、王汉按揭购买的房屋办理了预抵押登记的事实。（3）被告王汉承诺对被告王兰英的借款承担共同还款责任的事实。4、保证函（复印件各一份）证明被告玉山县精诚房地产开发有限公司对被告王兰英的借款承担连带清偿责任的事实。5、归还本息清单（打印件一份）证明被告王兰英在借款期间归还借款本金195,581.98元，归还利息117,916.35元的事实。6、结欠本息清单（截图打印件一份）证明被告王兰英截至2018年8月6日止结欠借款本金3,214,418.02元，结欠利息515,076.69元的事实。7、代理费发票（复印件一份）证明原告因本案已支付律师代理费3,000元的事实。原告提交的上述的证据及所要证明的事实，被告王兰英、被告王汉、被告玉山县精诚房地产开发有限公司未到庭应诉视为放弃了诉讼权利。故本院对于原告提交的上述证据及所证明的事实予以认定。本院经审理认定事实如下：被告王兰英与被告王汉系夫妻关系。被告王兰英以购商业用房需要资金为由，于2015年6月24日向原告申请借款341万元。同日，被告王汉出具共同还款承诺书，承诺愿意与被告王兰英共同承担还款责任。2015年6月25日，原告与三被告签订了【2015】玉农信社个购房借字第162052015062510010001号《个人购房借款担保合同》，合同约定借款用途为购置商业用房，借款金额为341万元，借款期限为8年，即2015年6月25日起至2023年6月24日止，借款利率以本合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（年利率为5.65%）上浮10%，即年利率为6.215%，被告王兰英授权借款直接划入被告玉山县精诚房地产开发有限公司16×××89账号内，还款账户为被告王兰英在原告处开立的6226822016200778469账号；合同还约定若被告王兰英连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权停止尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告王兰英提前还清全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告王兰英承担。2015年6月26日被告王兰英、被告王汉以其购买的位于玉山县冰××镇××广场××区××、××、××、××、××、××号商铺为上述借款抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）和被告王兰英所有其他应付的费用。被告玉山县精诚房地产开发有限公司向原告出具保证函，约定为被告王兰英的抵押物在办理相关房屋权属证明发放之前时间段内的债务提供连带清偿责任。保证范围为本合同项下的借款本金不超过人民币341万元以及利息、罚息的费用。截至2018年8月6日止，被告王兰英归还本金195,581.98元，归还利息117,916.35元，结欠借款本金3,214,418.02元，结欠利息515,076.69元，经原告数次催收，未果。本院认为：原告江西玉山农村商业银行股份有限公司与被告王兰英、王汉签订的《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系合法、有效的借贷关系，双方当事人理应按照约定全面履行各自义务。在原告履行借款义务后，被告王兰英未在约定的期限内偿还借款本息。按照合同约定，若被告王兰英连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权停止尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告王兰英提前还清全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”现被告违约已达合同约定解除的要件。故本院对于原告请求解除原告与被告王兰英签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求予以支持；被告王汉与被告王兰英系夫妻关系按照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活所需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”因被告王汉向原告出具了《共同还款承诺书》，故可认定，该笔借款系两被告的共同意思表示。故本院对原告要求被告王汉与被告王兰英共同偿还归还借款本金3,214,418.02元和利息515,076.69元（暂计算至2018年8月6日止的利息为515,076.69元，2018年8月7日起至还清本金止的利息按合同约定的计算）诉讼请求予以支持；被告玉山县精诚房地产开发有限公司向原告出具保证函，约定为被告王兰英的抵押物在办理相关房屋权属证明发放之前时间段内的债务提供连带清偿责任。保证范围为本合同项下的借款本金不超过人民币341万元以及利息、罚息的费用。现被告王兰英、被告王汉在相关房屋权属证明发放之前违约，该违约行为发生在被告玉山县精诚房地产开发有限公司为被告王兰英、被告王汉向原告上述借款的保证期间，并在双方约定的保证责任范围内。故本院对于原告请求被告玉山县精诚房地产开发有限公司对被告王兰英、被告王汉向原告的上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持；原告与被告王兰英、被告王汉签订的《个人购房借款/担保合同》约定，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用有被告王兰英承担。故本院对于原告请求判决被告王兰英、被告王汉承担原告已付的律师代理费3,000元的诉讼请求予以支持；因被告王兰英、王汉以虽其名下位于玉山县冰××镇××广场××区××、××、××、××、××、××号商铺为上述借款抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但未办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”抵押权是物权，经登记才能发生效力，本案涉及的房屋虽办理了预告登记，但并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，双方可依合同主张债权请求权。原告对于被告王兰英、王汉提供的上述房屋不享有优先权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十五条、第十六条、第十八条、第二十一、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、解除原告江西玉山农村商业银行股份有限公司与被告王兰英于2015年6月25日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、由被告王兰英、王汉于本判决生效之日起十日内偿还原告江西玉山农村商业银行股份有限公司被告王兰英、被告王汉共同归还借款本金3,214,418.02元和利息515,076.69元（暂计算至2018年8月6日止的利息为515,076.69元，2018年8月7日起至还清本金止的利息按合同约定的计算）；三、由被告玉山县精诚房地产开发有限公司对被告王兰英、被告王汉向原告江西玉山农村商业银行股份有限公司上述借款本息承担连带清偿责任；四、由被告王兰英、王汉于本判决生效之日起十日内支付原告江西玉山农村商业银行股份有限公司因诉讼而产生的律师诉讼代理费3,000元；五、驳回原告江西玉山农村商业银行股份有限公司对被告王兰英和王汉提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,660元，减半收取计18,330元由被告王兰英、王汉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员 张 峰二〇一八年十一月五日书记员 胡燕华