昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0122民初1494号原告徐超，男，1985年07月05日生，汉族，住湖北省监利县。委托代理人付修勇、古旭，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。被告云南佳鸿宇合实业有限公司。统一社会信用代码：91530122072469289N。法定代表人：赵燕飞，董事长。住所：云南省昆明市晋宁县。委托代理人刘凌、何晶，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告云南中楚投资有限公司。统一社会信用代码：9153011130959672X0。法定代表人：许锡爽，系该公司执行董事。住所：云南省昆明市官渡区。委托代理人高斌、王海娇，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。原告徐超与被告云南佳鸿宇合实业有限公司（以下简称佳鸿宇合公司）、被告云南中楚投资有限公司（以下简称中楚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐超的委托代理人付修勇、古旭，被告佳鸿宇合公司的委托代理人何晶，被告中楚公司的委托代理人高斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、被告履行《云南工业品产业基地招商订购协议书》，与原告签订《标准化厂房购销合同》、交付房屋、办理房屋产权证书，并承担合同约定的30%违约金26.7万元整；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年12月30日，被告云南中楚投资有限公司代原告徐超向被告云南佳鸿宇合实业有限公司订购位于昆明市晋宁区晋城镇云南工业品产业基地号房屋。双方签订了《云南工业品产业基地招商订购协议书》（以下简称“协议书”)，约定：原告购买被告开发建设的晋城镇云南工业品产业基地XC03-1号房屋，预定建筑面积（未隔层前）每套约100平米，单价为每平米8900元；现每套房屋均进行隔层，“协议书”约定的价格已包含隔层、楼梯面积，仅以初始建筑面积（未隔层前）计算该价格。被告确保2015年12月31日前与原告签订《标准化厂房购销合同》，若被告未按双方约定的时间与原告方签订《标准化厂房购销合同》，原告有权选择继续履行合同，并由被告承担协议交款金额30%的违约金。签订协议后，被告共收到原告订购房款共35万元整，但被告却不遵守约定，至今仍不与原告签订《标准化厂房购销合同》，己构成违约。现原告选择继续履行合同，并由被告承担协议交款金额30%的违约金。为维护自身的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律规定提起诉讼。被告佳鸿宇合公司辩称:1、佳鸿宇合公司与原告之间没有合同关系。2、原告与中楚公司的合同欠缺必备要素，其签订时间晚于佳鸿宇合公司与中楚公司签订“协议书”一年，原告与中楚公司的委托关系不成立。被告中楚公司辩称:中楚公司确认与原告之间存在委托购房关系，中楚公司已经与佳鸿宇合公司签订订购协议书，委托事项已经完成。佳鸿宇合公司知悉委托关系，原告有权向佳鸿宇合公司主张交付房屋并支付违约金。中楚公司无过错，不应承担诉讼费。原告向本院提交以下证据：一、身份证复印件一份、工商登记信息复印件二份，欲证明原、被告主体资格。二、《云南工业品产业基地委托购房协议》复印件一份，欲证明原告委托中楚公司向被告佳鸿宇合公司定购云南工业品产业基地XC03-1号房屋，并约定中楚公司代原告支付房屋定金。三、收款收据、银行流水，欲证明原告通过银行转账的方式向中楚公司实际交纳购房定金350000元。四、《云南工业品产业基地招商定购协议书》，证明被告佳鸿宇合公司应在2015年12月31日前与原告签订标准化厂房购销合同但至今未签，并约定交房时间为2015年6月30日止。现被告已严重违约，原告有权选择继续履行合同签订正式合同，并由被告佳鸿宇合公司承担协议交款金额30%违约金。经质证，佳鸿宇合公司对证据一无异议；对证据二的真实性、合法性有异议，协议未记载关键事项，且无佳鸿宇合公司印章，签订时间在佳鸿宇合公司与中楚公司签订招商定购协议书之后一年，原告与中楚公司之间的协议并无定金约定。对证据三真实性、合法性及关联性有异议，收据无日期，没有注明定金用途，且合同也未约定定金。银行流水是打印件，不予认可。对证据四的真实性无异议，但双方还签订有补充协议。经质证，被告中楚公司对原告提交的证据无异议。被告佳鸿宇合公司提交以下证据：一、昆明市工信委[2014]43号通知一份、[2015]55号通知一份、[2016]47号通知一份、[2017]68号通知一份、中共昆明市晋宁区委办公室、昆明市晋宁区人民政府《关于对晋宁区2017年“三重”工作进行立项督促的通知》，欲证明被告佳鸿宇合公司的项目系昆明市及晋宁区重点项目。二、建设用地规划许可证复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份、关于云南工业品产业基地标准化厂房建设项目开工时间及工程性质的证明复印件一份、欲证明被告投资开发的项目取得了部分项目手续及相关证明。三、云南工业品产业基地招商定购协议书及补充协议复印件各一份，欲证明佳鸿宇合公司与中楚公司签订协议及补充协议，协议的履行主体是佳鸿宇合公司与中楚公司，办证时才涉及到中楚公司指定的人员。四、收据复印件、票据复印件、照片打印件。欲证明佳鸿宇合公司在与中楚公司签订云南工业品产业基地招商定购协议书之前就向有关部门交付土地款1.7亿元，现项目正在完善，施工方要求变更付款条件，项目工程现还差5%工程量。经质证，原告对佳鸿宇合公司提交的证据无异议。经质证，被告中楚公司对证据三中云南工业品产业基地招商定购协议书及补充协议的证明目的提出异议，对其它证据未提出异议。被告中楚公司提交以下证据：一、云南工业品产业基地项目委托购房协议一份，欲证明原告与中楚公司系委托关系，原告委托中楚公司向佳鸿宇合公司购房，中楚公司不承担义务。二、云南工业品产业基地招商定购协议书一份、收据复印件，欲证明中楚公司向佳鸿宇合公司支付购房款情况。经质证，原告对证据一、二无异议，证明被告存在违约行为，未按规定时间签订合同及按时交房。经质证，被告佳鸿宇合公司对证据一不予认可，协议无购房款、交房时间等约定，无佳鸿宇合公司印章。对证据二的证明目的有异议。对各方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据二有被告中楚公司印章并当庭确认其真实性及内容，故对证据二的真实性本院予以采信;对证据三收款收据与银行转账记录相互印证，且中楚公司未提出异议，本院予以确认。对证据四，二被告无异议，本院予以确认，对证明目的发生分歧，下文阐述。2、被告佳鸿宇合公司提交的证据一是相关部门的通知复印件，且印章不全，与本案无关联性，不予采纳；证据二中建设用地规划许可证印鉴齐全，内容形式符合证据的构成要件，故对该建设用地规划许可证的真实性、合法性、关联性本院予以采纳;但建设工程规划许可证系复印件，无原件印证，故对证据二中建设工程规划许可证复印件与本案的关联性本院不予采纳；证据三，各方当事人均无异议，本院予以确认。证据四，各方当事人均无异议，但该些证据属其它法律关系，与本案无关联性，本院不予采信。3、被告中楚公司提交的证据一是委托购房协议、协议双方原告及中楚公司均无异议，本院予以确认。各方对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认，当事人对证明目的发生分歧，下文阐述。根据陈述、答辩、举证及质证等，本院确认本案相关法律事实如下:2014年12月9日,佳鸿宇合公司（甲方）与中楚公司（乙方）签订《云南工业品产业基地招商定购协议书》，约定甲方在昆明市晋城镇投资建设云南工业品产业基地项目（以下简称项目）；乙方系原众天铝型材市场商户代表，经甲方招商入驻该项目，在甲乙双方商定的涉及标准和功能要求范围内，乙方订购编号为标准化厂房XC-1、2、3、10、11、12、13、14、15、22、23、24等共计12栋房屋，乙方购买前述房屋的单价为8900元/㎡（建筑面积），本协议项下12栋房屋合计总价为￥106800000元（大写壹亿零陆佰捌拾万元整），实际房屋价格根据交房时以测绘公司实际测量的房屋建筑面积按照前述单价进行核算，并约定了款项支付方式。甲方确保乙方定购的上述12栋房屋在2015年6月30日前全部交付给乙方，且所有房屋是经乙方参与初验合格的。2014年12月10日，被告佳鸿宇合公司与被告中楚公司签订《云南工业品产业基地招商定购补充协议》，约定协议签订10日内，被告佳鸿宇合公司给予被告中楚公司两批房屋享有8900元/㎡（建筑面积）的优惠价格，其他条款参照2014年12月9日双方签订的协议执行。2015年12月20日，徐超（乙方）与中楚公司（甲方）签订《“云南工业品产业基地项目”委托购房协议》，约定甲方于2014年12月9日与云南佳鸿宇合实业有限公司签订的云南工业品产业基地招商定购协议书中,已经包含了乙方委托甲方一起代为购买的房屋。甲乙双方一致确认，乙方委托甲方向云南佳鸿宇合实业有限公司购买的位于“基地”的房屋具体为第XC03栋第1号房,甲乙双方将密切关注“基地”建设的进展情况，并协同与云南佳鸿宇合实业有限公司进行沟通接洽，一旦具备签订购买“基地”房屋的标准化厂房购销合同条件时，由乙方直接与云南佳鸿宇合实业有限公司签订上述乙方购买房屋的标准化厂房购销合同，并由乙方衔接办理购房的相应后续事宜等，甲方对此予以协助。合同签订后，原告向中楚公司交纳350000元，其他类似购房者也向被告中楚公司缴纳了部分款项，中楚公司向被告佳鸿宇合公司预交部分购房款，被告建设项目云南工业品产业基地项目取得部分项目手续。本案争议焦点是：原告的诉讼请求是否应当支持?本院认为，裁判本案的关键有二：一是佳鸿宇合公司与中楚公司之间的招商定购协议能否直接约束原告和佳鸿宇合公司？二是如果本案当事人之间存在合同关系，其订立的协议是商品房买卖预约合同还是商品房买卖合同（本约）？一、判决不应该改变既存的法律状态。本案共存两个法律关系，即徐超与中楚公司之间的委托合同关系，以及佳鸿宇合公司与中楚公司之间的招商定购协议关系。上述合同、协议及补充协议，是当事人的真实意思表示且不违反法律、法规，应为成立、有效。原告的诉讼主张是请求被告佳鸿宇合公司履行《云南工业品产业基地招商定购协议书》，与原告签订《标准化厂房购销合同》、交付房屋、办理房屋产权证书，并承担违约金，本院仅对原告的上述主张进行审查，其它无涉。依据合同相对性原则，合同能够也只能够在合同当事人之间产生拘束力，因而，在基于合同的给付之诉中，原告起诉请求给付的权利依赖于实体法律关系，诉讼与实体于是产生了联系。原告主张商品房预约合同买受人的权利，不仅需要判断诉讼标的是否存在？谁是法律关系的主体？而且，恪守合同相对性原则需要判断如下问题：谁是招商定购协议的当事人？《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据各方当事人均无争议的招商定购协议及补充协议（佳鸿宇合公司和中楚公司签订），协议当事人均为佳鸿宇合公司和中楚公司，只约束佳鸿宇合公司和中楚公司。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；”作为积极事实，佳鸿宇合公司“知道受托人中楚公司与委托人（原告）间的代理关系”，显然是原告应当举证证明的范畴，对此，原告提交的证据不能证明。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，2015年12月20日原告与被告中楚公司签订云南工业品产业基地项目委托购房协议，根据原告提交收款收据、委托购房协议，原告交款时间、原告与被告中楚公司签订委托购房协议时间均在二被告签订订购协议书及补充协议之后。中楚公司提交的证据不能证明其向佳鸿宇合公司披露其与原告之间存在受托人与委托人的代理关系。综上，佳鸿宇合公司与中楚公司之间的招商定购协议不能直接约束原告与佳鸿宇合公司。二、退一步讲，即使本案当事人之间存在合同关系，判断当事人订立的协议是商品房买卖预约合同还是商品房买卖合同，关键在于判断合同是否存在法律或事实上的障碍导致部分条款缺失或者不确定的情形，如果存在，应认定为商品房买卖预约合同。纵观全案，本案当事人之间的协议应认定为商品房买卖预约合同、理由如下：其一、中楚公司与佳鸿宇合公司签订的定购协议书及补充协议涉及的房屋范围远大于原告与被告中楚公司签订委托购房协议房屋范围；其二、涉案的XC03-1号房屋未记载于定购协议书及补充协议，因而合同的必备要素，房屋作为标的物并不确定；其三、徐超与中楚公司签订的委托购房协议虽然明确中楚公司代为购买的房屋为XC03-1号，但对单价并无约定。另，签订预约合同的目的在于订立本约，也即订立商品房买卖合同，当事人依预约负有再为磋商并的义务。缔约自由原则决定了即使本案当事人之间存在合同关系，原告也不能直接依据预约请求对方履行本约项下的义务，故原告的各项请求权均没有产生，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐超的全部诉讼请求。案件受理费5305元，由原告徐超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  薛彦林人民陪审员  冯志刚人民陪审员  李秀芬二〇一八年十一月七日书 记 员  张煜青