湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2303号上诉人（原审原告）：李远志，男，汉族。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司。法定代表人：汤斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阳波，湖南锐鹏律师事务所律师。上诉人李远志因与被上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李远志的委托诉讼代理人周雁武，被上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人李万华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李远志上诉请求：一、撤销一审判决，改判汇龙公司向李远志支付2017年1月1日起至2017年12月31日止的逾期交房违约金39,488.84元，并支付2018年1月1日起至达到交房条件时止的逾期交房违约金；二、本案一、二审案件受理费由汇龙公司负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案《建设工程竣工验收报告》真实有效，可作为本案认定事实的依据是错误的。该《建设工程竣工验收报告》不具有真实性，没有加盖郴州市建设工程质量安全监督管理站等相关单位的公章；汇龙公司提交的《建设工程竣工验收报告》与人民法院调取的《建设工程竣工验收报告》页码不同；汇龙公司未提供周某某、周某、胡某、苏某、吴某某等人的质量监督资质证书，无法证明这五人具有验收资格，汇龙公司提交的《建设工程竣工验收报告》中周某某、周某、胡某、苏某、吴某某等人的签名与人民法院调取的《建设工程竣工验收报告》中周某某、周某、胡某、苏某、吴某某等人的签名笔迹完全不同，存在伪造签名；徐某某并非中国建筑上海设计研究院有限公司的职员，其既在汇龙公司栏内签名又在中国建筑上海设计研究院有限公司栏内代为签名。二、一审判决认定“汇龙公司自2017年4月1日涉案商品房《建设工程竣工验收报告》出具之日起即具备了交房条件”没有事实和法律依据。涉案商品房未达到双方约定的交付条件，《建设工程竣工验收备案表》是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件，汇龙公司至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定交房条件。三、一审判决认定涉案房屋的实际交付时间为2017年4月1日没有事实和法律依据。李远志至今没有收到书面入伙通知书，汇龙公司也未通知李远志收房，李远志也未办理收房入住手续，汇龙公司应承担因交房条件不具备而造成逾期交房的违约责任。汇龙公司辩称，一、汇龙公司在一审提交的涉案房屋《建设工程竣工验收报告》真实有效，可以作为认定本案事实的依据，该报告是五方责任主体即建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位于2017年4月1日在郴州市建设工程质量安全监督管理站的全程监督下对汇龙•万宝国际城**栋进行工程质量验收，经验收合格才出具的，五方责任主体参与验收人员及参与监督竣工验收人员均签名确认。至于周某某等人质量监督资质问题以及徐某某代签名问题并非本案审理范围。二、汇龙公司在2016年12月31日前就已达到了合同约定的交付条件，在2016年12月31日前有部分业主已办理入住收房手续，2016年12月31日以后也有部分业主办理了入住收房手续。我国法律法规并无明文规定建筑工程必须取得《建设工程竣工验收备案表》以及综合验收合格后才可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》规定了房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，由此可见，李远志称涉案房屋未达到合同约定的交房条件是错误的。三、涉案房屋的实际交付时间为2016年12月31日。如前所述，涉案房屋于2016年12月31日前就已达到交房条件，汇龙公司也早已通知业主收房，部分业主在2016年12月31日前后也陆续收房，拒收房的业主也以邮寄的方式送达入伙通知书。对于拒不收房或延期收房的责任应由各业主承担。李远志向一审法院起诉请求：一、汇龙公司向李远志支付至2017年12月31日止的逾期交房违约金39,488.84元，并承担2018年1月1日起至实际交付之日止的约定违约金；二、汇龙公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。2016年5月9日，李远志（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订商品房买卖合同。合同约定：由李远志购买汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧汇龙•万宝国际城**栋***号房。合同第九条交付期限及条件约定为：出卖人应当在2016年12月31日前，如遇不可抗力或政策原因，政府行为等外力影响，导致在约定交付时间内不能交付房屋的，则交付房屋期顺延3个月，在此期间出卖人不需要支付违约金。依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经设计、质监、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用。合同第十条房屋交接及违约处理方式约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四：合同补充协议第三条第1项房屋交接及违约处理方式补充约定为：如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。合同签订后，李远志已交房价款540,943元。二、双方当事人有争议的事实：（一）汇龙公司提交的汇龙•万宝国际城**栋的《建设工程竣工验收报告》是否真实有效。庭审当日汇龙公司提交的该报告是复印件，李远志已经就此证据发表了质证意见。2018年7月30日汇龙公司提交了从郴州市城乡建设档案馆拍照打印的原件版，当日李远志对原件版进行了核对比照，认为竣工验收报告复印件监督站监督竣工验收的人员姓名的签名中周某某、周某、胡某与原件版上的签名不一致，徐某某同时在汇龙公司和中国建筑上海设计研究院有限公司栏签字，参加竣工验收的单位、人员是否具备验收资质不清楚，并且没有加盖郴州市建设工程质量安全监督管理站的公章，该竣工验收报告不合法，不能作为认定案件事实的根据。一审法院认为，2017年4月1日，由建设单位汇龙公司牵头，组织由核工业郴州工程勘察院作为勘察单位、中国建筑上海设计研究院有限公司作为设计单位、福建成森建设集团作为施工单位、广州建达建设管理有限公司作为监理单位，在郴州市建设工程质量安全监督管理站的全程监督下，对汇龙•万宝国际城**栋进行了工程质量验收，出具了验收合格的建设工程竣工验收报告，五方责任主体参与验收人员及郴州市建设工程质量安全监督管理站监督竣工验收的人员进行了签名，郴州市建设工程质量安全监督管理站作为建设工程质量的监督单位，依法履行了工程竣工验收的行政监督职能，认可了该栋的工程质量，因此涉案建设工程竣工验收报告真实有效，可作为本案认定事实的依据。李远志认为签名不一致的问题，书证应当提交原件，在汇龙公司已经提交原件版的情形下，可以原件记载的内容作为审查对象。因参与验收是五方责任主体的单位行为，由五方责任主体对验收结果负责，在郴州市建设工程质量安全监督管理站全程监督认可并依法出具验收合格报告的前提下，李远志提及的参与验收人员是否具备验收资质、徐某某同时在汇龙公司和中国建筑上海设计研究院有限公司栏签字行为以及郴州市建设工程质量安全监督管理站未在建设工程竣工验收报告加盖公章的行为是否合法合规问题不属于本案审查范围。（二）涉案房屋何时具备交房条件。李远志认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条，均规定竣工验收备案和消防验收是法定义务，且开发建设单位自行组织的五方验收合格后还必须将验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。如未经审核认可并备案，则该商品房的竣工验收合格不合法，不应认定竣工验收合格及满足交付使用条件。汇龙公司认为，双方签订的合同明确约定交房的条件是该商品房经设计、质监、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，应按照合同约定的标准。一审法院认为，双方约定的交房条件是商品房经验收合格，而规划、国土、消防、环保、质量技术监督等有关主管部门的专项验收属于综合验收的范畴，并非效力性法律强制性规定。同时，李远志提及的该商品房必须经过消防验收合格才具备交付使用条件问题，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程…..”；第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定建设工程，建设单位应当向公安局消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防备案，公安机关消防机构应当进行抽查”。因“汇龙•万宝国际城**栋”不属于特殊建筑工程,故“汇龙•万宝国际城**栋”不属于必须“经消防验收合格”的建筑，“经消防验收合格”并非“汇龙•万宝国际城**栋”的交房必要条件。因此“汇龙•万宝国际城**栋”属于经验收合格房屋，汇龙公司自2017年4月1日汇龙•万宝国际城**栋《建设工程竣工验收报告》出具之日起即具备了交房条件。对于李远志主张必须取得《建设工程竣工验收备案表》后方可交付使用的问题，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《建设工程竣工验收备案表》后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。（三）涉案房屋何时完成了实际交付。李远志认为，涉案房屋在没有取得《建设工程竣工验收备案表》和消防验收合格之前，并不具备交付条件，即便业主前去办理该房屋的验收交接手续，也是受到欺骗，收房行为并不合法，不应认定为实际交付。汇龙公司认为，房屋在2016年12月31日期限届满前就实际具备交房条件，汇龙公司即向业主发出了收房的入伙通知书，业主收到后就陆续进行了收房，还有部分未来公司并拒绝收房的业主也已经按照业主提供的地址通过邮寄的方式将收房的入伙通知书通知到位，应以2016年12月31日作为实际交房的日期。一审法院认为，双方在合同的补充协议中约定：如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期是以房屋具备交房条件并进行了书面通知为前提，如前所述，涉案房屋在2017年4月1日具备交付条件，汇龙公司以2016年12月31日作为实际交房的日期明显不成立。“汇龙•万宝国际城**栋”涉案业主中，已经实际办理验房交接手续的时间各不相同，既有合同约定的交房期限届满前办理交接手续的，也有在交房条件具备以后办理交接手续的，最迟入伙通知书签署的书面通知时间是2018年7月3日，实际办理验房交接手续的时间同样是2018年7月3日，这与房屋达到交付条件之日相差16个月，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。由此可知以入伙通知书署名的时间和实际办理验房交接手续的时间认定为实际交付之日明显不合逻辑，而且若以此认定实际交房之日，将会使那些怠于行使收房义务的人不配合履行义务时间越长，反而获利越多，显然违背公平诚信原则。从业主陆续收房以及2016年12月30日至2017年4月1日房屋具备交房条件期间就有部分业主入住的事实，可以认定汇龙公司在交房期限届满前就已向汇龙•万宝国际城**栋的业主发出了交房通知，但此时因为交房条件并不具备，李远志可以拒收，但延续截止至2017年4月1日交房条件成就之日，业主怠于收房的责任应由买受人承担。此时，根据双方在合同补充协议中的约定：若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。据此认定本案涉案房屋的实际交付时间为2017年4月1日。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李远志与汇龙公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定，汇龙公司应在2016年12月31日前将验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给李远志使用，但直到2017年4月1日涉案房屋方具备交付条件，明显违约，应当承担违约责任。双方在合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式为按日支付已交购房款万分之二违约金，本案房屋的实际交付之日为2017年4月1日，自2017年1月1日至2017年4月1日逾期交房90天，因李远志已交房价款540,943元，计算的违约金90天×540,943×0.0002＝9737元应由汇龙公司支付给李远志。李远志提出涉案房屋必须在取得《建设工程竣工验收备案表》和消防验收合格才具备交房条件的理由不成立，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第（一）款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决：“一、限被告郴州汇龙置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告李远志延期交房违约金9737元；二、驳回原告李远志其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担194元，原告李远志负担594元。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案商品房是否具备交付条件以及涉案商品房交付时间应如何确定；二、汇龙公司是否构成违约及如何承担违约责任。关于焦点一。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的方可交付使用。”本案中，李远志与汇龙公司签订的《商品房销售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。该合同第九条对涉案房屋交付期限及条件约定：“出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件并符合本合同所约定的商品房交付买受人：1.该商品房经设计、质监、监理、出卖人验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。”汇龙•万宝国际城**栋竣工后，由汇龙公司组织勘察、设计、施工、监理、质监等单位对汇龙•万宝国际城**栋工程进行验收，经验收为合格工程，并于2017年4月1日出具了《建设工程竣工验收报告》，至此，汇龙•万宝国际城**栋房屋既符合上述法律规定的交房条件，又符合双方合同约定的交房条件，李远志称涉案房屋需达到《建设工程竣工验收备案表》后方可交付使用，没有事实依据和法律依据，本院不予采信。李远志对合同约定交房条件“符合合同附件三所约定的装饰、设备”未提出异议，故一审判决认定涉案房屋自2017年4月1日起具备交付条件并无不当。涉案建设工程项目竣工验收行为是否合法不属民事诉讼审查范围，本院不予审查。人民法院调取的《建设工程竣工验收报告》是四页，汇龙公司提交的《建设工程竣工验收报告》是六页，其中多了一份“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”（二页），前四页与人民法院调取的《建设工程竣工验收报告》是一致的，不影响涉案房屋经验收合格之事实。李远志关于涉案《建设工程竣工验收报告》不具有合法性、涉案商品房不具备交付条件的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于涉案商品房交付时间问题，李远志主张未收房是因为涉案商品房未达到交付条件以及未收到书面收房通知。对此，本院认为，开发商在商品房达到交付条件后，习惯做法是电话通知业主收房，从汇龙•万宝国际城**栋业主收房情况看，已经实际办理验房交接手续的时间各不相同，极少数在合同约定时间2016年12月31日前收房，大部分是在2017年上半年收房，但仍有少部分业主至今未收房。从汇龙•万宝国际城**栋业主陆续收房以及在2016年12月31日至2017年4月1日具备交房条件期间有部分业主已收房入住的事实，可以认定汇龙公司在交房期限届满前已通知汇龙•万宝国际城**栋业主收房，考虑到汇龙公司通知各业主收房时间与实际办理收房手续时间存在时间差，若以实际办理收房时间来确定实际交房日，将会使怠于行使收房义务的人不配合履行义务时间越长，反而获利更多，显然违背公平诚信原则。因汇龙•万宝国际城**栋于2017年4月1日已具备交房条件，故一审判决认定涉案商品房的交付时间为2017年4月1日并无不当。李远志主张其没收到收房通知不符合情理，其提出一审判决认定实际交付房屋时间为2017年4月1日是错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二。双方合同约定汇龙公司应在2016年12月31日前将验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给李远志使用，但汇龙公司未在约定期限内交房，构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定逾期交房违约金计算标准为按已付购房款日万分之二计算违约金，如前所述，涉案商品房于2017年4月1日实际交付，自2017年1月1日起计算至2017年4月1日止逾期交房90天，按李远志已交购房款540,943元计算违约金为9737元（90天×540,943元×0.0002）。一审判决汇龙公司向李远志支付迟延交房违约金9737元并无不当。李远志关于汇龙公司应承担自2017年1月1日起计算至2017年12月31日止的迟延交房违约金39,488.84元以及后续违约金支付至达到交房条件时止的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李远志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费788元，由上诉人李远志负担。本判决为终审判决。审判长  李红兵审判员  杨爱华审判员  王梅英二〇一八年十一月八日法官助理肖露华书记员梁艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。