福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终5328号 上诉人（原审被告）：杨升伟，男，1954年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：陈裕祥(系其女婿)，男，1977年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上诉人（原审被告）：陈跃华，女，1958年9月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：林岫峰，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈淑爱，女，1978年4月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：吴钟灵、方志雄，福建磊达律师事务所律师。 上诉人杨升伟、陈跃华因与被上诉人陈淑爱房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨升伟、陈跃华上诉请求：1.依法撤销一审判决第三、四、五、六、七项判决，改判驳回陈淑爱的诉讼请求；2.判决本案上诉费用由陈淑爱承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。（一）一审法院对杨升伟、陈跃华与陈淑爱在双方交房环节中的合同履行顺序认定事实错误。正确的合同履行顺序应当是陈淑爱陈淑爱先支付购房尾款50000元给杨升伟、陈跃华陈跃华之后，陈跃华再交付房屋给陈淑爱；并非是陈跃华先交付房屋给陈淑爱。1.虽然双方合同第五条第3点约定：乙方于交房七日内与过户当日向甲方支付100000元整（50000+50000）。但在2016年12月9日，陈跃华的代理人陈裕祥向陈淑爱丈夫苏崇先发送手机短信：“苏总，我这段时间出差在外地学习，没有在厦门。我丈母娘为了确保能收到剩下的房款，交房时，她会和你联系，你把5万元房款现金交给她后，你再去收房吧。”苏崇先于2016年12月9日回复：“可以啊！我已准备好五万元，等你们过来交房。”双方通过手机短信已重新约定交房环节中是陈淑爱先支付购房尾款50000元给杨升伟、陈跃华后，其再交付房屋给陈淑爱，并且作为共同出资购房人的陈淑爱丈夫苏崇先也明确回复说“可以啊！”即表示同意该短信的约定。2.苏崇先与陈裕祥的所有手机短信作为同一组证据提交给一审法院，原审判决只体现苏崇先与陈裕祥在2017年1月2日和2017年1月3日的短信内容；对杨升伟、陈跃华的上述短信息内容却有意省略，判决书未能客观反映事实真相。既然一审法院对于苏崇先与陈裕祥之间的手机短信证据三性无异议，但却为什么只采纳该两人在2017年1月2日与2017年1月3日的短信，却对该两人之间上述在2016年12月9日的短信根本未予理睬，没有对该证据进行认真的审核认证，也并未说明其采纳或不采纳的理由。原审法院的判决实难让人信服，明显认定事实错误且有失偏颇。3.陈淑爱夫妻在4次开庭时均有到庭，杨升伟、陈跃华在庭前书面申请及当庭多次口头申请向一审法院的主审法官请求对陈淑爱及其丈夫苏崇先就上述短信进行质问及审核认证，但原审法院却一直不予理睬，该行为着实令人费解,其有意包庇、偏袒陈淑爱由此可见一斑。（二）杨升伟、陈跃华不存在“拒绝履行或迟延履行”交房义务的行为，陈淑爱在2017年1月10日交房期未届满前，就委托律师起诉解除合同，1月11日就递交起诉状，陈淑爱以自己的行为表明不履行合同，因此无论杨升伟、陈跃华交房与否都是履行不能，因此系陈淑爱违约。1.本合同的交易标的房屋在2016年3月7日双方签订《房产预约买卖协议书》时处于房产开发商尚未竣工交付的“期房”状态。在2018年3月6日庭审中双方已经确认，房产开发商交房给杨升伟、陈跃华的日期为2017年1月4日，而按照《房产预约买卖协议书》第十二条，只有杨升伟、陈跃华逾期超过七日交房给陈淑爱，陈淑爱才享有合同解除权。因此，杨升伟、陈跃华最迟交房给陈淑爱的日期是2017年1月11日。而陈淑爱在2017年1月10日便急急忙忙委托律师起诉杨升伟、陈跃华，此时杨升伟、陈跃华交房义务的履行期限尚未届满。也就是在起诉之日，陈淑爱并不享有合同解除权。2.陈淑爱在杨升伟、陈跃华的交房义务履行期限尚未届满的情况下，匆忙委托律师、提交以解除合同为目的的起诉状，已经明确表明了其不想履行该协议的态度，根据《合同法》第108条“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”因此，在陈淑爱先违约的情况之下，之后无论杨升伟、陈跃华是否履行了交房义务都没有意义，陈淑爱已经丧失了解除合同的权利。3.收房与交房系双务行为，杨升伟、陈跃华不存在不积极主动履行交房义务的行为，而是陈淑爱不配合。在2017年1月3日，杨升伟、陈跃华就有手机短信与陈淑爱丈夫苏崇先约定在当周的周天（即2017年1月8日）来进行合同交易，杨升伟、陈跃华在2017年1月8日也拨打陈淑爱手机，但陈淑爱在2017年1月8日故意不接电话，并故意不到房屋现场与杨升伟、陈跃华进行合同交易，陈淑爱自身存在“拒绝支付购房尾款、受领迟延和拒绝合同交易”的过错，却反而诬陷杨升伟、陈跃华不履行交房义务。另一方面，陈淑爱在2017年1月2日之后，从未联系过杨升伟、陈跃华说其要履行支付50000元购房尾款的债务，也从未联系杨升伟、陈跃华沟通交房事务，对杨升伟、陈跃华所拨打的电话也置之不理，这一点是陈淑爱自己在2018年1月25日的庭审中承认过的。而且，履行交房义务需要陈淑爱配合，杨升伟、陈跃华不能单独完成，杨升伟、陈跃华在开发商交房后，于2017年1月8日、16日多次电话联系陈淑爱，希望履行交房义务，但陈淑爱都拒绝接电话，对杨升伟、陈跃华的所有短信也拒绝回复。陈淑爱不履行支付购房尾款50000元，以及不与杨升伟、陈跃华进行合同交易的行为，使得杨升伟、陈跃华根本就没有办法单独完成交房的合同义务。4.杨升伟、陈跃华交付房屋给陈淑爱的“履行期限”在双方的合同中并不是至关重要的。根据双方的合同性质和交易的房屋标的来看，该“房屋标的”的使用寿命是60年，并非是只有短短几天保鲜期的“海鲜产品”，杨升伟、陈跃华可在履行期限届满后的合理期限内，将房屋交付给陈淑爱，也不会使合同目的落空。（合理期限可参照《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定为3个月）。因此，假使杨升伟、陈跃华过了履行期限没有交付房屋给陈淑爱，陈淑爱也不是立即就享有合同解除权，而应当向杨升伟、陈跃华发出履行催告，给予规定3个月合理宽限期进行履行，债务人在该宽限期届满时仍未履行的，债权人才有权解除合同（《合同法》第94条第3款）。所以在本案中，陈淑爱在一审起诉之日并不享有合同解除权，而且双方合同也并未陷入不能履行或合同目的不能实现的状况。（三）杨升伟、陈跃华出于“不安抗辩”而解除《公证委托书》的行为不会导致双方签订的合同不能履行或合同目的不能实现，也未使受托人产生任何的实际损失。陈淑爱并不因此而获得法定或约定的合同解除权。首先，杨升伟、陈跃华之所以要解除该委托，是因为陈淑爱在2016年10月就已经将涉案房屋挂到房产网上加价至220.4万元转卖出售（这个事实在2018年6月5日第三次庭审时，陈淑爱也是当庭承认过的。）由此杨升伟、陈跃华才知道陈淑爱与受托人苏崇先是夫妻合伙的炒房客，陈淑爱签订该合同的目的是炒房而非个人居住使用，其炒房行为违背双方签订合同的目的。杨升伟、陈跃华为此感到不安，并在2016年11月14日多次拨打陈淑爱电话希望与其沟通，但陈淑爱都拒绝接电话。其次，根据《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。当事人基于解除委托合同而应承担民事赔偿责任，但其责任的性质、程度和后果不等同于当事人根本违约应承担的违约责任。基于委托合同法律关系的性质，不宜对这里的“赔偿损失”作扩大解释。也就是说，委托人所要承担的赔偿范围是：应仅限于因委托解除而给受托人造成的直接损失，不包括对方的“预期利益”。在本案中，杨升伟、陈跃华解除委托行为未曾给受托人及陈淑爱造成任何的实际损失。陈淑爱要求赔偿由此可能造成的“预期利益”损失的，不应得到法院支持。再次，该委托书的撤销并未给陈淑爱带来任何直接损失，也不会导致《房产预约买卖协议书》不能履行或者合同目的不能实现。杨升伟、陈跃华本人仍可配合陈淑爱办理相关的房屋交付和过户登记手续，授权其出售、抵押该房屋的权限，该协议并未陷入履行不能或者合同目的不能实现的情况。换而言之，委托书并非是《房产预约买卖协议》不可分割的合同附件，两者也不存在互相依存的关系，即使没有该委托书的存在，《房产预约买卖协议》仍可继续履行、其合同目的也不会落空。二、陈淑爱的购房目的系炒房而非个人使用，双方签订的《房产预约买卖协议书》并非是双方当事人真实意思表示，陈淑爱诉求法院判令解除合同后对经济损失进行赔偿的请求不应得到法院支持。1.陈淑爱夫妻职业身份均为房产中介，夫妻自营“集美区爱之嘉房产中介所”，在本案中是“名为买房，实为炒房”。陈淑爱的丈夫苏崇先为“厦门市爱之嘉房产营销策划有限公司”法人代表（该公司于2013年8月7日在集美区市场监督管理局注册成立），陈淑爱为该房产中介公司监事，该公司是典型的夫妻房产中介店。本案中，陈淑爱利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买杨升伟、陈跃华名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示。 2.陈淑爱由居间代理变为“自我代理”和“自买自卖”，而且陈淑爱指定其丈夫苏崇先作为杨升伟、陈跃华的受托人，让杨升伟、陈跃华出具包含“有权出售、抵押涉案房权限”的《公证委托书》给苏崇先。陈淑爱丈夫苏崇先同时代理买卖双方，在代理法上是不允许的。陈淑爱出面与杨升伟、陈跃华签订《房产预约买卖协议》，然后让杨升伟、陈跃华出具一份《委托书》，授权给陈淑爱的丈夫苏崇先作为杨升伟、陈跃华的代理人，让苏崇先有权出售涉案房，陈淑爱是很明显的夫妻合伙炒房行为。陈淑爱夫妻的行为悖离了中介机构及其人员应有的职业忠诚和勤勉尽责的居间服务规范，由居间代理变为“自我代理”和“自买自卖”，而且“陈淑爱丈夫苏崇先同时代理买卖双方，在代理法上是不允许的”。3.陈淑爱在合同第十八条约定的其它事项中明确载明：购房人有权指定第三方作为产权人或受公证人。陈淑爱目的就是准备以后将涉案房加价转卖出售给他人，并从中牟取暴利，实现炒房目的。该项约定为陈淑爱在杨升伟、陈跃华签字后，重新骗取杨升伟、陈跃华将合同拿回后附加手写上的，陈淑爱存在欺骗行为。本案中，杨升伟、陈跃华与陈淑爱签订的《房产预约买卖协议书》也是“爱之嘉房产营销策划有限公司”的合同模板（合同编号：AZJ0000102），陈淑爱并未在该房屋买卖合同中明确具体的最终购房人，该合同并没有完全体现卖家的真实意思，杨升伟、陈跃华是要把房子彻底卖给一个买主，没想到作为中介的陈淑爱还不是终端买主，陈淑爱最终目的是要将涉案房加价转卖出售给第三人。陈淑爱这种行为有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序。4.陈淑爱在2016年10月6日，在涉案房屋的产权证尚未办理时，就已经将涉案房挂在网上及其“爱之嘉中介实体门店”加价至220.4万元转卖（杨升伟、陈跃华出售给陈淑爱的涉案房价格为154.6万元。）这个事实在2018年6月5日第三次庭审时，陈淑爱也是当庭承认的。陈淑爱的炒房行为既造成了实际买卖双方互不了解，影响了杨升伟、陈跃华与实际买方的缔约选择权，又增加了交易环节和交易成本，也大大提高了杨升伟、陈跃华承担的违约风险，严重违反诚实信用原则。另杨升伟、陈跃华于2018年6月4日通过厦门市房管局查明，陈淑爱夫妻合伙炒房，倒卖多套房屋及车库，根据厦门市房管局记录，现仍登记在陈淑爱名下的房产包括：①集美区东安北二里6号2804室；②集美区乐海南里394号；③集美区天英二里37号501室；④集美区东安北二里11号（海上五月花小区）地下**第**、第**、第**、第**、第172号车位。上述房屋及车库尚且不包括陈淑爱丈夫苏崇先名下登记的房屋，因苏不是本案当事人，所以杨升伟、陈跃华没有权限查询；但在本案中，陈淑爱提供的购房款银行转账记录证据显示，苏崇先在2016年12月以同样的夫妻合伙炒房的方式，购买厦门市集美区杏林园博湾的房屋。陈淑爱夫妻合伙炒房，从中牟取暴利，并且逃避所得钱款应上缴国家的税收，其行为严重损害国家集体和人民的利益；违背“房子是用来住的，不是用来炒的”中央精神。三、陈淑爱拒绝履行向银行按时足额缴纳按揭款的合同义务长达19期，已构成根本违约，杨升伟、陈跃华有权解除合同并主张房屋总价款20%的违约金。1.根据《房产预约买卖协议书》第五条第4点规定：“从2016年4月1日起，直至该房屋产权尚未过户到陈淑爱名下之前，乙方必须以甲方名义向银行支付按揭款，若乙方未按时足额还款，逾期三次，甲方有权解除本协议，并有权按协议第十一条追究乙方的违约责任。”该合同已经明确约定了当陈淑爱逾期支付按揭款达到3期时，杨升伟、陈跃华即享有约定的合同解除权和主张违约金的权利。2.陈淑爱在原审提起“要求法院判令解除合同”的诉求，但对于合同解除的日期未明确说明，并且从2017年1月10日的起诉日起就拒绝履行支付按揭款的义务，直至2018年7月已多达19期。陈淑爱的行为导致杨升伟、陈跃华的个人征信受到不良影响。陈淑爱拒缴19期按揭款的行为已经构成根本违约，并给杨升伟、陈跃华带来了巨大的经济损失，杨升伟、陈跃华有权解除合同并主张房屋总价款20%的违约金。综上所述，原审判决认定事实错误，判处结果有失公允。杨升伟、陈跃华不存在会导致双方合同不能履行或合同目的不能实现的根本违约行为，所以陈淑爱不享有任何法定或约定的合同解除权，也并未遭受任何的实际损失。陈淑爱“拒绝支付购房尾款50000元、拒绝与杨升伟、陈跃华进行合同交易、拒缴银行按揭款”的违约行为使得杨升伟、陈跃华才享有合同解除权，并有权主张房屋总价款20%的违约金。 陈淑爱辩称，一、杨升伟、陈跃华不按约定履行合同主要义务，构成违约。一审判决认定陈淑爱有权解除合同并要求杨升伟、陈跃华承担违约责任是完全正确的。杨升伟、陈跃华称其违约“没有造成陈淑爱损失，其无权解除合同”的说法与事实不符，不能成立。1.杨升伟、陈跃华撤销公证委托书，中途悔约，拒不将房屋交给陈淑爱，构成违约。根据协议第五条第五点、第十一条的约定，陈淑爱有权要求杨升伟、陈跃华承担违约责任。双方在《房产预约买卖协议书》第五条第5点约定，“为了方便乙方（陈淑爱，下同）行使权利，甲方（杨升伟、陈跃华，下同）应在向乙方收取上述第1款所约定的款项之前，向乙方出具经公证机关公证的委托书，授权乙方或乙方指定的第三方，以甲方的名义处分房屋。……甲方向乙方出具委托书后，非经乙方同意，甲方不得擅自撤销委托，否则视为甲方悔约”。陈淑爱于2016年3月10日依约支付第二期购房款40万元，当日杨升伟、陈跃华向陈淑爱出具经公证机关公证的委托书，授权乙方指定的第三方，以甲方的名义处分房屋，其中第一项权限即是“全权办理房产交接的全部事宜”。之后，陈淑爱依约于2016年4月6日向杨升伟、陈跃华支付购房款274338元，于2016年4月18日、5月16日、6月17日、7月18日、8月17日、9月17日、10月14日、11月17日、12月16日支付购房按揭款每月6659元（其中，4月份为6679元）。2016年12月份，当陈淑爱持杨升伟、陈跃华出具的经公证机关公证的委托书向开发商办理交房手续时，被告知杨升伟、陈跃华于2016年12月8日办理公证手续撤销先前的委托书。杨升伟、陈跃华的行为直接违反了《房产预约买卖协议书》第五条第5点的约定，表明其“悔约”，拒不履行合同主要义务，不将房屋交付给陈淑爱。杨升伟、陈跃华无视《房产预约买卖协议书》的约定，无视其肆意违约的事实，称“公证的委托书不是协议书的必备的附件，其撤销委托不必然造成陈淑爱的损失”等说法与事实不符，不能成立。《房产预约买卖协议书》第十一条约定，“双方在签订本协议后，任何一方不得中途悔约。若守约方不同意对方悔约的，或悔约方造成本协议无法继续履行，则悔约方向守约方承担总房价款百分之二十的违约金，还应赔偿守约方包括(但不限于)居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失、诉讼费用、律师费等损失”。因杨升伟、陈跃华撤销公证委托，视为“悔约”，陈淑爱有权根据该第十一条约定要求杨升伟、陈跃华承担违约责任。2.杨升伟、陈跃华未依约在开发商交房当日将房产交付给陈淑爱使用，构成违约，逾期达七日，视为中途悔约，陈淑爱依约有权解除合同并按《房产预约买卖协议书》第十一条约定要求杨升伟、陈跃华承担违约责任。2017年1月4日，杨升伟、陈跃华向开发商收房，按照《房产预约买卖协议书》第六条的约定，“甲方应于开发商交房当日将房产交付给乙方使用”。杨升伟、陈跃华未在2017年1月4日收房当日将房屋交付给陈淑爱使用，构成违约。《房产预约买卖协议书》第十二条约定“甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付房屋总价款的0.05%作为违约金。逾期达七日的，视为中途悔约，另一方有权解除本协议并按第十一条的约定追究违约方的违约责任”。杨升伟、陈跃华自2017年1月4日收房，至2017年1月11日，未将房产交付给陈淑爱使用，逾期已七日，根据上述第十二条约定，陈淑爱自2017年1月11日起有权解除合同并追究杨升伟、陈跃华的违约责任。杨升伟、陈跃华无视《房产预约买卖协议书》的明确约定，无视其肆意违约的事实，提出“陈淑爱应向其催告，并适用三个月的宽限期，其不构成违约”的说法，缺乏事实与法律依据，不能成立。杨升伟、陈跃华所提交的陈裕祥与苏崇先的短信，拟证明“交房条件发生改变”，不能成立。理由如下:①短信的收发人都不是《房产预约买卖协议书》的当事人，苏崇先与陈淑爱虽系夫妻，在法律上却自有独立人格，不能混为一谈，杨升伟、陈跃华所谓苏崇先与陈淑爱构成表见代理的说法，不能成立。陈淑爱从来没有答应“先付款后收房”。②2016年12月8日，杨升伟、陈跃华到公证处撤销其先前出具给陈淑爱的公证委托书，让陈淑爱失去从开发商处收房的权限，由此可见，陈裕祥于次日所发短信“苏总，我这段时间出差在外地学习，没有在厦门，我丈母娘为了确保能收到剩下的房款，交房时，她会和你联系。你把5万元房款现金交给她后，你再去收房吧”是在说假话，是在诓骗。此外，苏崇先所回短信“可以啊！我已准备好五万元，等你们过来交房”的意思是可以将“于交房七日内向甲方支付人民币5万元”的约定变更为“交房时当场支付五万元”，并非杨升伟、陈跃华所谓的“先付五万元再过来交房”。③面对催促交房的短信“陈总，什么时候来办理交房？”陈裕祥的回复“我丈母娘说她看看这周天吧”，不是肯定的回复，而是在搪塞推托。④杨升伟、陈跃华也没有联系陈淑爱，履行告知及交房义务。事实上，杨升伟、陈跃华从一开始就要违约，拒不交房，拒不履行合同主要义务，详见陈淑爱二审提交的证据，即陈裕祥与陈淑爱的短信来往。综上，一审判决认定“本案中，杨升伟、陈跃华于2016年12月8日撤销对苏崇先全权委托后，按约定已经构成悔约，该撤销行为直接导致陈淑爱无法自行接收讼争房产，杨升伟、陈跃华负有通知并向陈淑爱交付讼争房产的义务。陈跃华提交的短信内容无法证明其已经向陈淑爱履行了告知及交房义务，通话记录仅能说明杨升伟、陈跃华有拔打苏崇先电话号码，无法证明苏崇先有拒接行为。陈跃华于2017年1月4日从开发商处接收讼争房产后，至2017年1月11日并未通知陈淑爱接收讼争房产，也未向陈淑爱实际交付该房产，依据双方协议第十二条已经构成违约，陈淑爱有权解除合同并要求杨升伟、陈跃华承担协议第十一条项下的违约责任”，是完全正确的。杨升伟、陈跃华无视双方协议的约定，无视其肆意违约撤销公证委托书的事实，无视其面对交房的催促作模糊回复搪塞推托的事实，辩称“交房为双务行为，陈淑爱不收房，合同履行不能”的说法与事实不符，不能成立。此外，交房是杨升伟、陈跃华的义务，收房是陈淑爱的权利，杨升伟、陈跃华称“交房为双务行为”亦缺乏法律依据，甚至不符合常情常理，不能成立。二、陈淑爱与杨升伟、陈跃华订立的《房产预约买卖协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原审判决的认定是完全正确的。陈淑爱购买案涉房产系为了孩子上集美中学之用。杨升伟、陈跃华所谓“陈淑爱为炒房客，购房目的在于炒房，《房产预约买卖协议书》非双方真实意思表示”的说法与事实不符，不能成立。杨升伟、陈跃华所谓“陈淑爱要把案涉房产转卖”、“陈淑爱把案涉房产加价挂出售卖”，与事实不符，且毫无根据，不能成立。另外，杨升伟、陈跃华于上诉状中所列四处房产，是在混淆视听，为了让人误解陈淑爱同时拥有多处住房，为了让人误解陈淑爱在炒房。事实是这样的，因天英二里37号501室狭小，故陈淑爱卖掉后置换于东安北二里6号2804室，即唯一的一套住房。至于乐海南里394号，为店面。至于东安北二里11号地下一层的车位更与商品房无关。即陈淑爱只有一套住房，有购房资格，虽为从事房产中介工作，却从未炒房。至于陈淑爱的丈夫苏崇先名下无房，杨升伟、陈跃华所谓“杏林园博湾的房屋”更属子乌虚有。陈淑爱提交房管局文档为证。杨升伟、陈跃华指责陈淑爱夫妻合伙炒房，牟取暴利，与事实不符，不能成立。三、鉴于杨升伟、陈跃华撤销公证委托的违约行为，鉴于杨升伟、陈跃华不履行合同主要义务，拒不向陈淑爱交房，逾期达七日的事实，陈淑爱根据协议第十二条、第十一条、第五条第五点的约定，于2017年1月11向人民法院提起本案诉讼，要求解除合同并追究杨升伟、陈跃华的违约责任，故自2017年1月起没有支付按揭款。陈淑爱的行为不仅有事实根据、合同依据，亦符合合同法第六十七条的规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。故，杨升伟、陈跃华称“陈淑爱未支付按揭款构成违约，其享有解除合同的权利”的说法与事实不符，缺乏法律依据，不能成立。 陈淑爱向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令解除2016年3月7日陈跃华、杨升伟与陈淑爱签订的《房产预约买卖协议书》；2.判令杨升伟、陈跃华退还陈淑爱已经支付的购房款784289元；3.判令杨升伟、陈跃华向陈淑爱支付违约金309200元；4.判令杨升伟、陈跃华赔偿陈淑爱经济损失即房屋差价损失800000元；5.判令杨升伟、陈跃华赔偿陈淑爱公证费510元；6.判令杨升伟、陈跃华赔偿陈淑爱律师费54879元；7.判令杨升伟、陈跃华承担本案的诉讼费、保全费等一切费用。后变诉讼请求为：4.请求判令杨升伟、陈跃华赔偿经济损失911600元；7.请求判令杨升伟、陈跃华承担两次的鉴定费13655元以及本案的诉讼费、保全费等一切费用。 一审法院认定事实如下：2016年3月7日，陈跃华、杨升伟（甲方）与陈淑爱（乙方）在厦门市爱之嘉房产营销策划有限公司（以下简称爱之嘉房产）的居间下签订《房产预约买卖协议书》（编号：AZJ0000102），约定如下：由乙方以总价1546000元的价格向甲方购买坐落于厦门市集美区中央公园城2#楼18层1803室的房产，建筑面积84.77平方米。乙方应于协议签订当日直接支付给甲方购房定金200000元。协议第五条约定，双方同意，乙方将上述购房款分四次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年3月12日前（公证当日）向甲方支付400000元整（含定金）；2.乙方于交房七日内与过户当日向甲方支付100000元整（50000元+50000元）；4.从2016年4月1日起，甲方原购房的银行按揭余额由乙方以甲方的名义向银行支付。在产权尚未过户到乙方名下之前。乙方必须按月足额支付银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受。若乙方未按时足额还款，逾期三次，将视为乙方悔约，甲方有权解除本协议，并有权按第十一条约定追究乙方的违约责任。5.为方便乙方对房屋行使权利，甲方应在向乙方收取上述第1款所约定的款项之前，向乙方出具经公证机关公证的委托书，授权乙方与乙方指定的第三方，以甲方的名义处分房屋。但由此引发的法律后果，均由乙方承担。甲方向乙方出具委托书后，非经乙方同意，甲方不得擅自撤销委托，否则视为甲方悔约。协议第六条约定，甲方应于开发商交房当日将房产交付给乙方使用。……房地产开发商通知交房时，由乙方凭甲方出具的上述公证委托书，以甲方的名义与开发商办理房屋交接手续。若乙方未按时接收房屋，视为甲方已按时将房屋交付给了乙方，且由此引发的一切后果均由乙方承担。协议第十一条约定，双方在签订该协议后，任何一方不得中途悔约。若守约方不同意对方悔约，或悔约方造成本协议无法继续履行，则悔约方向守约方承担总房价款百分之二十的违约金，还应赔偿守约方包括（但不限于）居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失、诉讼费用、律师费等损失。协议第十二条约定，若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付房屋总房款的0.05%作为违约金。逾期达七日的，视为中途悔约，另一方有权解除本协议并按第十一条的约定追究违约方的违约责任。协议第十四条约定，双方应于一手产权证办理好、确认可解押三个月内（除政策有变动外另议时间）签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。每逾期一日，由违约方向对方支付房屋总价款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期三十日以上仍未履约的，视为中途悔约，另一方有权解除协议，并有权按第十一条的约定追究违约方的违约责任。乙方应在签订《厦门市存量房买卖合同》后七日内备齐银行按揭所需的材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证七日内办理抵押手续。逾期达七日的，甲方有权解除本协议，并有权按第十一条的约定追究违约方的违约责任。2016年3月7日，陈淑爱向杨升伟、陈跃华指定银行账户支付购房定金50000元。2016年3月10日，陈淑爱向杨升伟、陈跃华支付购房款400000元，当日杨升伟、陈跃华前往厦门市公证处办理全权委托公证，授权苏崇先全权处分讼争房产，苏崇先因此支付公证费510元。 2016年4月6日，苏崇先向陈裕祥账户支付购房款274338元。陈淑爱分别于2016年4月18日、2016年5月16日、2016年6月17日、2016年7月18日、2016年8月17日、2016年10月14日、2016年11月17日、2016年12月16日向陈跃华银行账户支付购房按揭款6679元、6659元、6659元、6659元、6659元、6659元、6659元、6659元。2016年9月17日，陈淑爱通过苏崇先银行账户向陈跃华支付购房按揭款6659元。2016年12月8日，杨升伟、陈跃华前往厦门市公证处公证撤销对苏崇先的全权委托。2017年1月2日，苏崇先向陈裕祥发送短信：“陈总，什么时候来办理交房。”陈裕祥于2017年1月3日回复：“我丈母娘说她看看这周天吧”。2017年1月4日，陈跃华从开发商处接收了讼争房产。2017年1月10日，陈淑爱因本案委托福建磊达律师事务所并支付律师代理费54879元。2017年3月13日，杨升伟、陈跃华再次前往厦门市公证处公证委托苏崇先全权处分讼争房产。 一审诉讼中，陈淑爱申请按起诉之日（2017年1月11日）对讼争房产市场价值进行评估，被告陈跃华不同意按起诉之日评估，主张合同并未经法院判决解除，应以2018年3月6日作为评估时间。后陈淑爱同意按陈跃华提出的时间节点进行评估。经一审法院委托评估，厦门深茂土地房地产评估有限公司于2018年5月17日作出《房地产估价报告》（编号：厦深房估司字[2018]0116号）鉴定讼争房产在2018年3月6日时的市场价值为总价2369800元，单价27956元/㎡。陈淑爱为此支付评估费6740元。后杨升伟对本次评估时点提出异议，请求按起诉之日（2017年1月11日）重新评估。陈淑爱请求按法院起诉状送达之日（2017年3月3日）的市场价值进行评估。经一审法院委托，厦门深茂土地房地产评估有限公司于2018年7月20日分别作出《房地产估价报告》（编号：厦深房估司字[2018]0123号）、房地产估价报告》（编号：厦深房估司字[2018]0124号），评估讼争房产在2017年3月3日时的市场价值为总价2457600元，单价28991元/㎡。陈淑爱为此支付评估费6915元。评估讼争房产在2017年1月11日时的市场价值为总价2037300元，单价24033元/㎡。 一审庭审中，双方确认陈淑爱已向杨升伟、陈跃华支付购房款共计784289元。 另查明，讼争房产由厦门市海沧区人民法院于2016年8月12日查封，现已于2018年4月16日解除查封。 还查明，杨升伟与陈跃华系夫妻关系。苏崇先与陈淑爱系夫妻关系。 一审法院认为，本案系因主张解除合同和赔偿违约损失而引发的房屋买卖合同纠纷。双方订立的《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按照约定全面履行义务。关于陈淑爱要求解除双方2016年3月7日签订的《房产预约买卖协议书》，退还已经支付的购房款784289元并支付违约金309200元。陈跃华认为，合同仍有履行可能性，不同意解除，撤销公证委托并不导致合同无法履行，收房与交房系双务行为，陈淑爱从未要求杨升伟、陈跃华交房，因此杨升伟、陈跃华不需要返还购房款，另本案违约金过高。根据双方协议约定，杨升伟、陈跃华应于开发商交房当日将房产交付给陈淑爱使用，逾期交房达七日视为中途悔约，陈淑爱有权解除合同并追究杨升伟、陈跃华的违约责任。本案中，杨升伟、陈跃华于2016年12月8日撤销对苏崇先的全权委托后，按约定已经构成悔约，该撤销行为直接导致陈淑爱无法自行接收讼争房产，杨升伟、陈跃华负有通知并向陈淑爱交付讼争房产的义务。陈跃华提交的短信内容无法证明其已经向陈淑爱履行了告知及交房义务，通话记录仅能说明杨升伟、陈跃华有拨打苏崇先电话号码，无法证明苏崇先有拒接行为。陈跃华于2017年1月4日从开发商处接收讼争房产后，至2017年1月11日并未通知陈淑爱接收讼争房产，也未向陈淑爱实际交付该房产，依据双方协议第十二条已经构成违约，陈淑爱有权解除合同并要求杨升伟、陈跃华承担协议第十一条项下的违约责任，故对陈淑爱要求解除《房产预约买卖协议书》，退还已经支付的购房款784289元并支付违约金309200元、律师费54879元的诉求，应予以支持。关于合同的解除时间，陈淑爱的起诉材料于2017年3月3日送达杨升伟、陈跃华，视为合同解除通知于2017年3月3日送达杨升伟、陈跃华，应认定双方合同已于2017年3月3日解除。 关于陈淑爱主张房屋差价损失911600元，陈跃华、杨升伟认为，讼争房产评估价值过高，鉴定时间节点不合理。2017年3月3日是送达时间，陈淑爱可以预估到合同解除后的损害结果的时间是2017年1月11日，因此应以2017年1月11日作为时间节点对讼争房产市场价值进行鉴定。依据双方协议第十一条约定，悔约方除应向守约方承担总房价款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方包括（但不限于）居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失、诉讼费用、律师费等损失。协议约定的违约金不足以弥补陈淑爱的实际损失时，杨升伟、陈跃华还应承担陈淑爱超过违约金的经济损失。本案中，陈淑爱自起诉之日起已经可以预见到其因合同解除可能遭受的损失，庭审中陈跃华、杨升伟均认可以2017年1月11日作为评估时点对讼争房产的市场价值作出的评估，另陈淑爱第一次申请评估房产市场价值时也是以2017年1月11日作为评估时点，故本院采纳以2017年1月11日为评估时点作出的市场价值评估作为陈淑爱主张差价损失的对照，故讼争房产差价损失为491300元，杨升伟、陈跃华向陈淑爱支付的违约金309200元不足以弥补陈淑爱的实际损失，杨升伟、陈跃华尚需向陈淑爱支付经济损失182100元。关于陈跃华当庭提出要求鉴定人员出庭接受询问，评估报告已于庭前送达双方，陈跃华未在庭前提交鉴定人出庭申请，且陈跃华对厦深房估司字[2018]0124号《房地产估价报告》的评估报告三性均无异议，故对陈跃华当庭的申请不予准许。关于陈淑爱主张公证费损失510元，符合合同约定，应予以支持。关于陈淑爱主张两次鉴定的鉴定费损失13655元，第一次鉴定系因陈跃华主张应以2018年3月6日为评估时点，陈淑爱同意按照该时间节点对讼争房产市场价值进行评估，现杨升伟、陈跃华均不认可该评估报告，致使该评估报告无法被法庭采纳，故该笔鉴定费用应由陈跃华承担；第二次鉴定系由陈淑爱申请，现评估结果无法为法庭采纳，该笔鉴定费用应由陈淑爱自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨升伟、陈跃华与陈淑爱签订的《房产预约买卖协议书》（编号：AZJ0000102）于2017年3月3日解除；二、杨升伟、陈跃华应于判决生效之日起十日内返还陈淑爱购房款784289元；三、杨升伟、陈跃华应于判决生效之日起十日内向陈淑爱支付违约金309200元；四、杨升伟、陈跃华应于判决生效之日起十日内向陈淑爱支付经济损失182100元；五、杨升伟、陈跃华应于判决生效之日起十日内向陈淑爱支付公证费损失510元；六、杨升伟、陈跃华应于判决生效之日起十日内向陈淑爱支付律师费损失54879元；七、陈跃华应于判决生效之日起十日内向陈淑爱支付鉴定费损失6740元；八、驳回陈淑爱的其他诉讼请求。本案一审案件受理费25568元，减半收取12784元，由陈淑爱负担5494元，杨升伟、陈跃华负担7290元。 二审审理中，陈跃华对一审判决查明的事实提出如下异议：1.未记载陈淑爱委托律师提出解除合同的时间为2017年1月10日，提起诉讼的时间为2017年1月11日；2.陈跃华发出短信的未予以记载；3.陈淑爱与苏崇先的身份未予以记载。杨升伟认为一审判决未记载合同履行的顺序为先支付尾款再交付房产的短信。此外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 二审审理中，杨升伟提交一份授权委托书，拟证明陈裕祥在2016年12月4日起为陈跃华的委托代理人，与陈淑爱与其夫苏崇先沟通房屋买卖事宜。陈淑爱对该证据的真实性关联性不予认可，该授权书系杨升伟看到陈淑爱提交的其与陈裕祥短信公证书后提交的，鉴于陈裕祥一审中陈述是杨升伟和陈跃华的代理人，故该授权书所载2016年12月后才是代理人不符合事实，对真实性不予认可。从买房开始陈淑爱一直都是陈裕祥在联系，一审答辩状及二审上诉状都是陈裕祥电话作为联系方式，一开始陈裕祥就是杨升伟、陈跃华表达意思的传递者，而非2016年12月日后方为委托代理人。本院对该证据经分析认为，杨升伟的委托代理人陈裕祥称提交该证据的真实目的为2016年12月4日后，陈裕祥方为陈跃华委托代理人，此前均不代表杨升伟、陈跃华。但陈裕祥对此前2016年4月6日苏崇先转账给其购房款予以认可。且在一审庭审中，陈跃华明确表示，陈裕祥在定金收条上签字，“可以看出陈跃华和陈裕祥为委托代理关系。陈跃华委托陈裕祥处理房屋买卖的相关事宜”。嗣后，又称“陈裕祥不是只是作为签订的代理人，同时是交易中陈跃华的代理人”，故现再称其此前非委托代理人缺乏依据，违反“禁反言”原则，故不予采信。 陈淑爱提交如下证据：1.陈裕祥与陈淑爱短信来往《公证书》，证明内容为：（1）2016年5月19日陈裕祥发短信明确表示要违约：“陈总，对于你今年3月份买我中央公园城那套2号楼1803室，我要违约拿回来的事情，你尽快考虑下，回复我吧！我希望大家和平解决，谢！”陈淑爱回复不同意其违约，指责其违约是人品问题，昧着良心，并表明买房是为了儿子就读集美中学之用：“首先你会选择违约，这是人品问题，我应该找你领导或你老婆领导聊聊，我诚心买你房子，是在双方自愿的基础上，为我儿子以后上集美中学之用。按目前房价，你给我违约，让我无法再去买这样的房子，我所有的损失包括已付月供、居间费、公证费、还有我已付的定金和购房款，还有劳力和精力损失”。“目前开发商开盘价2万8，你打算如何赔偿？首先我没有做出哪点违约的地方，让你昧着良心做这种不正常人干的事”。接着陈裕祥又发短信表示执意要违约：“依据合同法，任何一份合同，违约方如有违约，按合同赔付违约金就是了。其它的话我们就不要再多说了。”“我自己的房子，我现在要拿回来，不想卖了，这是我自己的权利”。（2）2016年5月23日，陈裕祥再次发短信表示执意要违约：“陈总，对于集美中央公园城2号楼1803室那套房子，我违约不卖的事情，先对你表示歉意！对于你的赔偿问题，我们家庭讨论了，今天我也再咨询了相关的部门。我们现在真的赔不了那么多钱，所以再次和你商量，卖方赔你20万。我们现在负债很大，即使通过其它途径来解决我们这次的买卖纠纷，我们也实在赔付不了那么多的钱，希望你理解，谢！”“你也再考虑下，如果你同意我赔付20万的违约金，我们尽快解决；时间拖着，对你我都不好。我钱赔还给你后，你去其它地方赚也是一样的”。陈淑爱再次表示不同意其违约，再次表明买房为了孩子读书用：“我与家人也商量希望继续履行合同不违约，那些钱买不到同样房子，孩子要上集美中学重要。希望体谅，谢谢”。陈裕祥见陈淑爱不同意其违约，继续发短信表示坚决要违约，威胁购房款回不到手，划不来”，诬赖陈淑爱“答应其让其违约”，“无法阻止其违约”等等，拟证明杨升伟、陈跃华16年5月19日开始多次明确表示执意要违约，不再把房子卖给陈淑爱。2.陈淑爱的一份房屋查询结果，拟证明其与苏崇先名下仅有一套住宅，购买讼争房产系为子女入学之用。陈跃华质证认为，2017年1月，陈淑爱已将讼争房产挂出去卖了，与向杨升伟、陈跃华买房只差16天。鉴于陈淑爱的中介身份，明显不是为了自住。依据双方之间的合同，苏崇先本来要转手出卖他人的。对短信往来表面真实性无异议，陈裕祥此前发的短信不能代表陈跃华，就像一审认为苏崇先不能代表陈淑爱一样，代付款不能代表授权，代收款也不能代表授权。证据2真实性合法性予以确认，证据中可以看出陈淑爱拥有多套房产，住宅车位也是房产。杨升伟质证认为，该证据一审中未予以提交。本院对上述证据经分析认为，如前证据之分析，陈跃华明确确认陈裕祥代理其处理讼争房产买卖的全部过程，该短信记录明确证明其存在根本性违约的故意。至于房产查询结果，陈淑爱一户仅有住宅一套。 本院认为，首先，根据前述陈跃华委托代理人陈裕祥的短信往来，其已经明确表示予以违约。同时，2016年12月8日，杨升伟、陈跃华撤销对苏崇先的全权委托。依据双方之间签订的《房产预约买卖协议书》约定“甲方向乙方出具委托书后，非经乙方同意，甲方不得擅自撤销委托，否则视为甲方悔约”，即杨升伟、陈跃华擅自撤销委托，已经构成悔约。嗣后，陈淑爱向法院起诉解除合同，相关法律文书已经送达杨升伟、陈跃华。虽杨升伟、陈跃华于2017年3月13日在诉讼期间再次进行委托，但恢复委托已经无法改变其根本违约之事实。因杨升伟、陈跃华悔约，构成根本性违约，应当依约承担违约责任。其次，杨升伟、陈跃华称双方之间变更原合同约定，陈淑爱应当先行支付5万元，方予以交房。但陈淑爱之夫苏崇先回复的“可以啊，我已准备好五万元，等你们过来交房”，可见陈淑爱支付五万元的前提为杨升伟、陈跃华交房，而非同意变更原合同之约定。杨升伟、陈跃华仅以“可以啊“三字即得出变更合同约定之主张，缺乏事实依据，不予采纳。再次，杨升伟、陈跃华主张基于不安抗辩而撤销委托，但其无证据证明陈淑爱丧失履约能力，且杨升伟、陈跃华亦未履行通知义务。杨升伟、陈跃华据以主张行使不安抗辩权的事由为陈淑爱再行出售，亦非不安抗辩权行使之事由，故该主张不予采纳。本案系合同之诉，而陈淑爱从事之职业非本案审查之范围，其交易之目的亦未存致合同无效之事由，故杨升伟、陈跃华一再提起陈淑爱及其夫的身份，并主张不应赔偿其损失，于法无据，应予以驳回。最后，杨升伟、陈跃华主张陈淑爱未依约支付按揭款，但因杨升伟、陈跃华的违约，陈淑爱在起诉解除合同后未支付按揭款，存事实和法律依据，不应作为违约之事由。综上，杨升伟、陈跃华的上诉理由缺乏事实和法律依据，均应予以驳回。一审判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9334元，由上诉人杨升伟、陈跃华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 颜映红 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 章 毅 二〇一八年十一月二十日 代书记员 陈 琳 附：本案所适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。