云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2018）云3103民初1474号原告：德宏聚诚物业服务有限公司，住所地：云南省德宏州芒市华丰紫圆小区。统一社会信用代码：91533100557778434J。法定代表人：冷鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵争妍，女，汉族，1974年10月4日生，住址：云南省德宏州芒市，德宏聚诚物业服务有限公司办公室主任，代理权限为特别授权。被告：曹文，男，汉族，1993年2月21日生，现住：云南省德宏州芒市华丰商城**。委托诉讼代理人：曹满清，男，汉族，1973年12月27日生，湖南省永州市人，小学文化，个体，现住：云南省德宏州芒市华丰商城**，代理权限特别授权。原告德宏聚诚物业服务有限公司（以下简称聚诚公司）与被告曹文物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人冷鹏、被告的委托诉讼代理人曹满清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告聚诚公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳所欠物业费4,752元，垃圾费1,440元，违约金186元，共计6,378元。事实和理由：被告购买华丰商城小区商铺，于2013年2月20日接房并与原告签订前期物业管理服务协议，协议期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。协议约定物业服务费为0.8元/㎡/月。被告欠款日期2014年1月1日至2017年12月30日，金额：2014年欠物业费1,188元，垃圾费360元；2015年欠物业费1,188元，垃圾费360元；2016年欠物业费1,188元，垃圾费360元；2017年欠物业费1,188元，垃圾费360元。在此期间，原告多次电话催缴、书面送达催费通知单，被告依旧未缴费。原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求支持其诉讼请求。被告曹文辩称：被告购买华丰商城商铺于2013年2月20日接房，并交纳了当年的物业管理费。自2015年开始至2017年12月，原告未对被告商铺所在区域管理，商铺位于商城内，道路属于小区道路，但并没有安保人员值班，导致商城外经常有人丢失财物；路灯坏了无人修理；道路无人清扫，甚至商铺产生的垃圾都没有人清理，以至于要住户将垃圾带出商城外扔到别的地方。原告作为物业管理公司，对华丰商城不予管理，使被告这些住户苦不堪言，原告自知理亏，这些年不曾向住户催缴物业费。因原告不履行自己的管理义务，华丰商城自2018年开始与其他物业公司签订了新的物业管理合同。如原告一直管理着华丰商城，那么被告缴费自然是理所应当的，可是原告不是管理不到位，而是根本就没有管理。被告认为，原告的诉讼主张违反了公平公正的原则，与《物业管理合同》约定不符，已经违约，且没有服务的事实，因此原告不应当收取费用。如本案中原告收取了本不应得的物业费及垃圾费，则必然侵害了被告的合法权益，助长了企业不良作风，请求驳回原告的诉讼请求。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：被告是否应当向原告支付物业费4,752元、垃圾费1,440元、违约金186元，共计6,378元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的被告无异议的证据：第一组：身份证复印件一份，对被告提交的原告无异议的证据：华丰商城商住小区F区商铺53号土地证复印件、房产证复印件、收据复印件二份，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的被告有异议的证据，本院认定如下：第二组：《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》复印件一份，欲证明合同约定了原、被告的权利义务。第三组：催费通知单复印件一份，欲证明费用到期提醒业主交费。第四组：催费送达方式证明复印件一份（照片一张），欲证明交费通知送达。第五组：岗位、工作情形图（照片七张），欲证明原告对小区的日常物业服务工作。第六组：部分工程支出费用明细复印件，欲证明监控及各项设施设备日常维护。经质证，被告对第二组证据认为：1．合同确实是曹满清签的，但是当时曹满清没有仔细看合同就签了，合同第三条的第1条有改动，关于物管费的起算时间有出入，应从2013年2月20日开始计算；2．原告违反了合同第二条的第3条的内容，没有进行安保服务，以及违反了第一条的第8条的内容。对第三组、第四组证据不认可，认为原告并没有去贴，只是摆着照了相就走了。对第五组证据的第五张照片认可，对其余照片不认可。对第六组证据称不清楚，不认可。本院认为，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具关联性，能证明原告的主张，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曹文及案外人曹武共同购买芒市华丰商城商住小区F区商铺53号，房屋建筑面积123.22平方米，并于2013年2月20日办理入住手续，同日，被告曹文与原告聚诚公司签订《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》，约定由原告聚诚公司为芒市华丰商城商住小区提供物业管理服务，合同约定：乙方首次交纳费用时间为办理入住手续时，从2012年2月1日计算。物业费多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，别墅按建筑面积每月每平方米0.6元，商铺按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商住楼按建筑面积每月每平方米0.8元收取。当日，被告向原告交纳了生活垃圾费300元，2012年物业管理费1,089元，2013年物业管理费1,188元。被告自2014年1月1日起至2017年12月30日未按期交纳物业费0.8元/月/平方米×123.22平方米×12个月×4年=4,732元、垃圾费360元×4年=1,440元。因原告多次催缴未果，故诉至本院。本院认为，被告曹文与原告聚诚公司签订了《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》，该合同系双方真实意思表示，对原、被告双方均有约束力。根据物业合同的约定，乙方首次交纳费用时间为办理入住手续时，从2012年2月1日计算，且被告于2013年2月20日向原告交纳了生活垃圾费300元，2012年物业管理费1,089元，2013年物业管理费1,188元。被告未按期交纳2014年1月1日至2017年12月30日的物业费及垃圾费6,172元，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，原告已按前期物业服务合同约定提供服务，被告以原告未按物业服务合同约定的服务质量提供物业服务，甚至未提供物业服务为由拒交物业费，但未向法院提交证据，对被告的上述抗辩，本院不予支持，故被告应当向原告支付物业费、垃圾费共计6,172元。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”原、被告签订的合同第九条第四款约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”，该项合同约定合法有效，对双方具有约束力，原告主张的违约金186元未超过合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，判决如下：由被告曹文于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告德宏聚诚物业服务有限公司支付2014年1月1日至2017年12月30日期间的物业费4,732元、垃圾费1,440元、违约金186元，合计6,358元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曹文负担（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员 李 玥二〇一八年十一月二十二日书记员 谢欣伶