河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终14106号上诉人(原审原告)：李仙，女，1976年8月23日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：周留海，北京市中闻律师事务所郑州分所律师。上诉人（原审被告）：河南省军安实业服务中心有限公司，住所郑州市金水区民航路******。法定代表人：杜邻山，该公司经理。委托诉讼代理人：胡正立，该公司员工。上诉人李仙因与上诉人河南省军安实业服务中心有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第6156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李仙上诉请求：撤销郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第6156号民事判决书第二项，改判河南省军安实业服务中心有限公司支付李仙逾期交房违约金138861.34元（暂计至2014年8月30日，以后按合同约定计算至河南省军安实业服务中心有限公司实际交付房屋之日止）及逾期办证违约金4353.02元。事实和理由：一审判决以原告主张逾期交房及办证违约金已远远超过法律规定的诉讼时效为由驳回李仙主张违约金的诉讼请求明显错误，河南省军安实业服务中心有限公司逾期交房以及逾期办理房产证的状态一直持续，本案不存在超过诉讼时效的问题。河南省军安实业服务中心有限公司辩称，双方不存在真实的商品房买卖关系，实际上是军安公司以李仙名义向银行进行抵押、按揭贷款，贷款后用于项目的开发，双方实际进行的是假按揭。故不存在上诉人所谓的逾期交房违约金及办证违约金，且军安公司从未实际向上诉人李仙交付过房屋，李仙也未支付购房款及按揭款。其诉讼超过了诉讼时效的规定，应当驳回。河南省军安实业服务中心有限公司上诉请求：撤销郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第6156号民事判决，依法改判驳回李仙的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：原审法院认定事实错误，河南省军安实业服务中心有限公司与李仙之间不存在真实的商品房买卖关系，实际是军安公司以李仙名义向银行进行的抵押按揭贷款，贷款后用于项目的开发，双方实际进行的是假按揭行为。李仙从未支付过首付款，河南省军安实业服务中心有限公司也从未收到相应的款项。诉争的房屋一直由军安公司实际控制和使用，从未实际交付给李仙，李仙在起诉之前也从未要求办理过户，双方并未实际履行所谓的《商品房买卖合同》。李仙的起诉超过诉讼时效的规定。李仙辩称，李仙已按合同约定如期交付了购房款，河南省军安实业服务中心有限公司以各种理由推脱至今未为李仙办理房屋产权证，其违约行为在持续中，因此，应当以合同约定向李仙支付违约金。至于河南省军安实业服务中心有限公司的上诉理由没有事实根据，是自说自话不能成立。李仙向一审法院起诉请求判令：1、被告协助原告办理位于郑州市金水区民航路19号1幢1单元20层2018号房屋登记手续、协助办理房产证、并将上述房屋的权属登记到原告名下；2、被告赔偿原告逾期交房违约金138861.34元（2005年12月1日暂计至2014年8月30日，违约金计算至被告履行义务完毕之日止）；3、被告赔偿原告逾期办理房产证违约金4353.02元；4、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2004年10月10日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0432938）一份，主要约定：原告购买被告开发的位于金水区民航路××号的房屋，建筑面积共128.03平方米，总价款为435302元整；××应于2004年9月28日前支付首付款87302元，于2004年10月30日前办妥按揭贷款手续，否则视为××违约，超过10日仍不能办妥的，××有权解除合同，并可要求××支付总价款1％违约金；××应当在2005年9月30日前向××交付经验收合格并符合本合同约定的商品房，逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。该商品房买卖合同在郑州市房管局进行了登记备案。2004年11月2日，原告（借款人、抵押人）与被告（保证人）及上海浦东发展银行郑州分行（贷款人）签订《上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同》（合同编号721040401525），主要约定：原告向贷款人借款348000元用于购买涉案房屋，借款所购买并作为抵押物的个人住房位于金水区民航路19号红星花园1号楼2018室（购房合同编号0432938），建筑面积：128.03㎡，贷款期限自2004年11月2日起至2034年11月2日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准；贷款利率按中国人民银行规定的个人住房贷款利率执行，签订贷款时的合同利率为5.31％（年利率），执行利率按贷款实际发放日人民银行规定的基准利率及合同规定的浮动比例确定。月利率=年利率／12，日利率=年利率／360。原告与贷款人上海浦东发展银行郑州分行签订了《房地产抵押合同》，约定原告用所购涉案房屋作为抵押，向贷款人借款348000元。后涉案房屋在郑州市房管局办理了抵押登记。原告提交的2004年10月12日、12月29日由被告开具的《河南省销售不动产专用发票》及《河南省销售不动产统一发票》两张（发票号码分别为03000013387、00010531）中显示：客户名称为李仙，房地产地址为民航路19号1号楼20层2018；其中2004年10月12日的发票金额为87302元，2004年12月29日的发票金额为348000元。原告于2012年3月23日交纳了涉案房屋的契税及滞纳金共计32918元。房屋买卖合同签订后，被告未按约定向原告交付涉案房屋，该房屋一直由被告实际占有使用。原告提交的银行还款明细复印件显示：原告自2004年12月20日开始偿还银行的按揭贷款。2010年2月5日，未来大道派出所出具的证明显示：我辖区英协路与民航路交叉口“企业一号”（房管局备案名：红星花园）门牌号为××。一审法院认为，本案争议焦点为：1、双方是否存在房屋买卖关系，如果存在，双方是如何履行各自的权利和义务；2、原告要求被告协助办理涉案房产证并登记到原告名下及支付违约金的事实和法律依据；3、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。第一、原、被告签订的《商品房买卖合同》已经在房地产管理部门登记备案，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行。原告应当按照合同约定向被告支付购房款，被告应当按照约定向原告交付房屋。本案中，原告提交的被告于2004年10月12日、12月29日开具的《河南省销售不动产专用发票》及《河南省销售不动产统一发票》中载明的首付款及按揭款与双方合同约定的数额一致，且该两张发票的原件由原告持有。发票是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具的收、付款项凭证，故该两张发票能够证明被告已收取原告全部购房款的事实。被告辩称与原告之间不存在房屋买卖关系及原告未交纳首付款的理由因无证据，不能予以采信。根据以上证据，可以确定原告作为购房人已履行了交纳购房款的义务。因涉案房屋已在房管部门进行了备案登记及抵押登记，且原告也已交纳了契税，涉案房屋已具备办理产权登记的条件，被告应当协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。第二、关于原告主张的违约金。按照合同约定的交房及办证期限，原告起诉主张逾期交房及办证违约金已远远超过法律规定的诉讼时效，不应再予以支持。综上，对原告诉讼请求的合理部分，予以支持。被告的辩称，因无证据，无法予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李仙将位于金水区民航路××号房屋的产权证办理至原告李仙名下（办证产生的相关费用由原告负担）。二、驳回原告李仙的其他诉讼请求。案件受理费3264元，由原告负担3164元、被告负担100元。二审期间河南省军安实业服务中心有限公司提交付按揭款的明细，证明款项是军安公司通过孔拥军的账户转入包括李仙在内的个人账户，然后由李仙个人进行还贷，其实质上是军安公司支付按揭款直至2012年10月份。经质证，李仙认为，该份证据只能显示是李春丽的借据借款，系单方面出具，不能证明是军安公司替李仙偿还了按揭贷款。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人李仙与上诉人河南省军安实业服务中心有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，且该合同已经在房地产管理部门登记备案，所以，该合同为有效合同。原审中李仙提交的河南省军安实业服务中心有限公司于2004年10月12日、12月29日开具的《河南省销售不动产专用发票》及《河南省销售不动产统一发票》中载明的首付款及按揭款与双方合同约定的数额一致，且该两张发票的原件由李仙持有，因此，原审认定李仙作为购房人已履行了交纳购房款的义务并无不当，故河南省军安实业服务中心有限公司称其与李仙之间不存在真实的商品房买卖关系的理由不成立，河南省军安实业服务中心有限公司应当协助李仙办理涉案房屋的产权登记手续。虽然河南省军安实业服务中心有限公司未按约定向李仙交付房屋及协助李仙办理房屋产权登记，但李仙也未按合同约定及在法律规定的期限内向河南省军安实业服务中心有限公司及时主张权利，因此，原审认定李仙起诉主张逾期交房及办证违约金已远远超过法律规定的诉讼时效亦无不当。综上所述，上诉人李仙、河南省军安实业服务中心有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3264元，由李仙负担3164元，河南省军安实业服务中心有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员李继军审判员王燕燕二〇一八年十一月八日书记员 娄      杨      杨