安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0123民初4398号 原告：姜涛，男，汉族，1997年2月5日出生，住庐江县。 委托诉讼代理人：李梅，安徽品涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈浩，安徽品涵律师事务所律师。 被告：奚为忠，男，汉族，1979年2月3日出生，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：奚兵，安徽和源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴俊锋，安徽和源律师事务所律师。 原告姜涛与被告奚为忠排除妨害纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月8日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李梅、被告奚为忠及其委托诉讼代理人吴俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告奚为忠立即搬离原告位于肥西县房屋，停止对原告所有权和居住权的侵害，排除对原告正常居住和生活的妨碍；2、依法判令被告奚为忠支付非法占有房屋期间租金暂计66000元租金标准按照1500元每月，自2015年1月1曰起算，计算至被告实际搬离房屋时止；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与合肥飞翔房地产开发有限公司（以下简称“飞翔公司”）于2014年7月27日在肥西县大唐府售楼中心签订了一份《商品房买卖合同》。原告按合同约定向飞翔公司支付房款计人民币340000元（2014年7月27日支付240000元，2014年8月3日支付100000元）。飞翔公司交付房产后，原告还按合同约定于2014年8月3日向飞翔公司一次性预付可视对讲门、装修垃圾清运费1000元和卫生管理费864元。被告奚为忠在没有告知原告的情况下，私自更换原告房屋门锁，并非法占有。原告认为，被告奚为忠的行为严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告奚为忠辩称：一、原告主体不适格，请求法院驳回原告的起诉。根据物权法一物一权原则，一个物上只能有一个所有权，而不动产的所有权以登记为准。现在原告提供的证据只能证明其对诉争房屋享有债权，而非所有权。本案属于物权保护纠纷，原告对诉争房屋不享有物权，故与本案没有直接利害关系，原告的起诉不符合法律规定，请求法院依法驳回其起诉。二、被告对诉争房屋的占有是合法占有，原告的诉请不能成立。2014年8月21日，被告与飞翔公司签订《商品房买卖合同》，以396000元的价格买下大唐府12-2#201室房屋，由于飞翔公司未能按约交付房屋，被告于2015年6月24日向肥西县人民法院提起诉讼，要求飞翔公司返还购房款。飞翔公司与被告达成庭外和解，提出将原合同中的房屋变更为12-1#202室。2015年9月2日，被告付清所有购房款，飞翔公司将12-1#202室交付于被告，被告进行装修后与家人一直居住至今。上述起诉材料、《商品房买卖合同》、购房款收据、水电物业费收据等证据足以证明被告对诉争房屋的占有是基于买卖合同的合法占有，不存在妨害的事实，也未侵害任何人的合法权益。因此原告主张被告非法占有房屋、侵害其合法权益的理由不能成立，其要求被告搬离诉争房屋、支付因非法占有而产生的租金的诉请亦不能成立。三、被告已合法占有诉争房屋，享有法律上的优先保护。对于诉争房屋，原被告均享有基于买卖合同上的债权，双方均无所有权，虽然原告购房合同在先，但不能据此排除被告对诉争房屋享有的居住权益，毕竟被告已合法占有居住三年有余。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第2条的规定，被告已合法占有诉争房屋，权益受到法律的优先保护。 原、被告针对己方主张进行了举证，本院组织双方进行了质证。 本院经审理，查明如下案件事实，2014年7月27日，原告姜涛和飞翔公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于大唐府小区12-1#202室房屋，付款方式为2014年7月27日签订合同时首付房款240000元，剩余房款100000万元于2014年8月7日前付清。合同签订当日，2014年7月27日，原告支付首期购房款240000万元，余款100000元于2014年8月3日付清。8月3日，双方办理了涉案房屋的交付，飞翔公司将涉案房屋配套钥匙交付给原告并履行验房手续等，原告交付了该房屋配套可视门费用、垃圾清理费、卫生管理费等费用。因姜涛在外打工，暂未入住该购置房产，委托亲属代为照管该涉案房产。 2014年8月21日，被告奚为忠与飞翔公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于大唐府小区12-2#201室房屋，付款方式为2014年8月21日付款150000元，2014年12月（农历）底付款150000元，余款96000元于2015年12月（农历）底付清。2014年8月21日，奚为忠交付购12-2#201室房款150000元，2015年1月3日，付款70000元，1月30日，付款15000元，2月5日，付款55000元，2月17日，付款10000元。2015年6月24日，奚为忠向本院提起诉讼，诉称因其购买飞翔公司开发的大唐府小区12-2幢1单元201室房产，总价款396000元，已按照约定付款300000元，但飞翔公司未按约定交付出售房屋，诉求飞翔公司返还购房款。该纠纷审理过程中，奚为忠撤回起诉。2015年9月2日，奚为忠付款96000元，注明购“12-2#栋”。2016年期间，被告奚为忠经大唐府卫生管理办公室工作人员叶某某经办，在奚为忠与飞翔公司原签订的关于大唐府小区12-2幢1单元201室《商品房买卖合同》封面添注“由12-2栋201改为12-1、201”字样,同时将原合同内容：买受人购买的商品房为“第12-2幢1单元201号房”涂改为“第12-1幢1单元202号房”，并在前述添注和涂改处加盖“三河镇大唐府卫生管理办公室”公章。同时，在该合同分期付款内容后空白处添加“2015年9月2号收到房款玖万陆仟元正，以上房款付清，经办人：叶道君到2015年10月30日交房”字样。2016年11月期间，被告奚为忠将原告所购的大唐府12-2#201室房屋入户防盗门予以更换后，并占有管控。 2017年期间，原告家人发现己方所购置的涉案房屋入户防盗门被更换，遂着手联系飞翔公司负责人王书民处理，因彼时该公司人去楼空，无法取得联系。原告亲属遂实施了撬锁行为，后被告之妻报警处理，公安机关接警后，认为涉一屋两卖纠纷，要求纠纷双方通过司法途径处理。原告随即向本院提起诉讼。 另查，涉案的大唐府项目整体房产，因存在违规情形，暂不具备办理产权证条件。 本院认为，本案的争议焦点系被告占有涉案的大唐府12-2#201室房产是否构成对原告的侵权。 查明，涉案的大唐府12-1#202室房产系原告订立合同从飞翔公司处购买所得，原告已按照合同约定履行了支付涉案房产付款义务，2014年8月3日，在被告履行完最后一笔购房款10万元付款义务后，出售方飞翔公司也按照合同约定于当日与原告完成了对涉案12-1#202室房产的交付行为，出售方飞翔公司向购买方本案原告移交了涉案房屋的配套钥匙，并予以交验房屋，原告也实际接受了涉案房屋，并依照大唐府小区规定，交付了该房屋的配套可视门费用、相应的垃圾清理费、卫生管理费等费用。由此可见，原告与飞翔公司之间已完成了对双方买卖合同所约定的标的物涉案“大唐府12-1#202室房产”的交付行为，原告也完成了对该特定标的物的占有和管理、使用。至此，依据《中华人民共和国合同法》相关规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，应视为房屋的交付使用，故该标的物所有权应归本案原告所有，该标的物的毁损、灭失等相应风险也应由本案原告承担。本案中，被告奚为忠在原告不知情情况下，在涉案的大唐府物业相关人员配合帮助下，采取对原告所属房产更换入户防盗门方式，强行侵占原告所属房产，依据《中华人民共和国民法通则》第一百七十条和《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。原告作为涉案大唐府12-1#202室房产的合法占有人，诉求被告停止侵权、排除妨害，立即搬离原告所属肥西县房屋，依法应予支持。 同时，依据前述相关法律规定，因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。现原告诉求被告按照1500元/月的租金标准，自2015年1月1日起，赔偿原告的相应损失至实际搬迁之日。依据本院查明被告奚为忠实际侵占原告涉案房屋的时间为2016年11月期间，以及原告向被告实施维权的实际，同时考虑到原告对涉案房屋采取控制的实际情况，结合涉案房产所在区域的房屋租赁行情、租金标准等，酌定被告应自2017年5月起，按照月租金1000元标准赔偿原告因侵占原告所属涉案房屋所致原告的相应损失至其实际迁出该房屋时止。 被告奚为忠提出，其占有涉案房产也系受飞翔公司指示安排，并非非法侵占。依据奚为忠举证，其向飞翔公司所购房产应为12-2#201室房产。奚为忠主张其与飞翔公司后重新商定，将先前约定购置的12-2#201室房产变更为原告所购置的12-1#202室房产，通过奚为忠所举证的加以涂改、添注相关内容的《商品房买卖合同》，以及不具备出售资质的“三河镇大唐府卫生管理办公室”印章等，显见该修改后合同存在诸多瑕疵，其真实性和效力无法认定。纵使如被告所称，该变更行为确系飞翔公司与原告间行为，原告进入涉案房屋，系受飞翔公司安排，依据本院查明的事实，在被告入住涉案房产前，飞翔公司已将涉案房产出售给本案原告，双方也已完成了对涉案房屋转移占有，涉案房屋已交付原告实际管理使用，在原告已完成对涉案房屋合法占有情形下，飞翔公司与被告又行就涉案房产实施交易的行为，应属无权处分行为，在原告不予追认时，该行为当属无效行为。再如被告所称，飞翔公司就涉案房产对本案原、被告实施了一房二卖行为，假使双方合同均为有效，且双方均要求出售人履行合同，交付房产，依据相关司法解释规定，依据公平原则，出售方也应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担违约责任。本案中，原告无论合同订立时间，付款时间，对涉案房屋的实际占有使用时间等均显优于被告，其涉案合同当然应优先于被告的涉案合同受到保护。被告奚为忠以原告未实际入住涉案房屋，被告以对涉案房屋予以实际居住为由，主张应受到法律的优先保护。查明，原告购买涉案房产系用于结婚使用，原告因在外地打工，收取涉案房产后，暂未入住，委托亲属代为照管。至于原告如何处置所属房产，是实际入住还是选择闲置，系财产所有权人对其所属财产行使正当权益，不应成为他人侵权入住该房产的理由。更不应成为被告就涉案房产权属应受到法律优先保护的理由。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百四十二条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告奚为忠应于本判决生效后十日内迁出肥西县房屋； 二、被告奚为忠应自2017年5月起，按照月租金1000元标准赔偿原告姜涛因涉案房产被侵占所致的相应损失，至奚为忠实际迁出涉案房屋时止； 三、驳回原告姜涛的其他诉讼请求。 案件受理费1450元，减半收取725元，由被告奚为忠负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  赵久涛 二〇一八年十一月二十日 书记员  周建茹 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 《中华人民共和国合同法》 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。