文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终6520号上诉人（原审被告、反诉原告）凌青松，男，汉族，1969年11月03日出生，住江西省南昌市安义县。被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区迎宾大道**，统一社会信用代码91500000577191518D。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：阳联明，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪莲，北京盈科（重庆）律师事务所律师。上诉人凌青松因与被上诉人重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司（以下简称红星美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初3606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月01日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌青松上诉请求：撤销一审判决第二项中关于占用损失的判决和第四项，依法改判凌青松不赔偿占用损失78235.92元，并支持凌青松反诉中除质量保证金3万元和货款4985元外的其他诉讼请求。事实和理由：关于占用损失、装修损失和除渣费，虽然双方签订的合同到期，但是根据双方签订的租赁合同约定，凌青松享有优先承租权。且根据双方签订的《承诺书》，为配合红星美凯龙公司门窗区域调整安排，凌青松也已经在合同到期前2个月向红星美凯龙公司提交了更换经营品牌的相关材料，更换的品牌完全符合红星美凯龙公司区域调整安排，红星美凯龙公司应该同意并续签租赁合同，但红星美凯龙公司并未同意，也导致凌青松没有享受到装修带来的利益。因此造成的占用损失、装修损失系红星美凯龙公司的原因，我方不应该承担占用损失，红星美凯龙公司也应该赔偿我方装修损失和除渣费。关于装修期间的租金，因我方在装修是经红星美凯龙公司同意的，在装修期间，我方并未实际经营，故我方不应支付装修期间的租金。关于工资，因红星美凯龙公司未续签租赁合同，导致我在合同到期后没有工作，红星美凯龙公司需要补偿我方工资损失。关于2014年入场费和2015年活动费，因为没有续签合同，我方没有享受到广告效益，红星美凯龙公司应退还该两笔费用。红星美凯龙公司辩称，关于占用损失，双方签订的租赁合同已经于2017年6月30日届满，对方应该清空展位并予以返还。但对方却一直不清空返还，故对方应该赔偿我方的占用损失。关于装修损失，根据双方签订的租赁合同约定，我方不应该赔偿对方的装修损失。关于装修期间的房租、除渣费、工资、入场费、活动费，因无法律和事实依据，我方不应赔偿。红星美凯龙公司向一审法院起诉请求：1、判令凌青松立即撤除位于红星美凯龙公司九龙坡区迎宾大道11号展厅负一楼的物品；2、判令凌青松支付红星美凯龙公司展位占用损失94381.56元（以每月10565.1元为标准，自2017年7月1日起暂计至2018年3月26日止），判令凌青松支付红星美凯龙公司围挡费1695元。凌青松向一审法院反诉请求：1、判令红星美凯龙公司赔偿凌青松装修费共计526635.8元；2、判令红星美凯龙公司退还凌青松2016年12月签订合同时追加的质量保证金30000元；3、判令红星美凯龙公司返还凌青松2017年6月30日缴纳的5000元客户货款；4、判令红星美凯龙公司退还装修期间4个月房租共计42260元；5、判令红星美凯龙公司退还装修除渣费1200元；6、判令红星美凯龙公司支付诉讼费4818元；7、判令红星美凯龙公司补偿凌青松2017年6月30日起10个月无法工作的工资50000元；8、判令红星美凯龙公司返还于2014年强行凌青松缴纳的30000元入场费（红星美凯龙公司更名为活动广告费）；9、判令红星美凯龙公司返还2015年底以不续签合同要挟凌青松缴纳的50000元活动费用。一审法院认定事实：凌青松自2014年起从红星美凯龙公司位于九龙坡区迎宾大道11号的商场内承租展位进行经营，双方每隔一定期间续签合同。2016年，红星美凯龙公司对其九龙坡区迎宾大道11号商场内的门窗经营区域进行调整。2017年1月6日，凌青松向红星美凯龙公司出具《承诺书》，称其为三楼冠豪门窗商户，红星美凯龙公司本次进行门窗区区域调整，所有门窗品牌均已调整至四楼，因其情况特殊，申请商场对其品牌调整时间予以6个月延迟，其将于2017年6月30日配合商场完成规划调整；如届时四楼新规划门窗区没有展位可供调整，则其将在现三楼冠豪展位进行品类变更，改为木制品（木门或定制类）品类经营，否则其自愿撤场。随后，双方签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定红星美凯龙公司租赁给凌青松的展位位于综合馆三楼D8061展位，该展位计租面积为116.10平方米，凌青松用于经营冠豪品牌窗类产品，租赁期间自2017年1月1日起至2017年6月30日止，租金单价为76元/平方米/月，管理费（提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌宣传、营销推广、金融相关增值服务等）单价为15元/平方米/月，租金和管理费付款周期为3个月，每一期租金均为26470.80元，每一管理费为5224.50元；凌青松应于合同签订当日向红星美凯龙公司支付质量保证金30000元，待合同终止后，在凌青松没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙公司按约定方式退还。此外双方还在该合同通用条款中约定，承租方应当就其销售的每一种商品单品向红星美凯龙提交生产商加盖公章的商品材质证明文件等，经红星美凯龙公司审核并书面同意后方可在展位内展示、销售；合同无论因何原因终止，承租方应于红星美凯龙公司书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出展位；合同无论因何原因终止，不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备，红星美凯龙无须为此向承租方再支付任何费用和补偿，红星美凯龙要求承租方拆除装修的，承租方应将展位还原成交付时的原状。合同签订后，凌青松在该展位继续进行经营。期间，凌青松向红星美凯龙公司提出在其承租的展位更换经营“海鲸王子”品牌系列产品，但未获红星美凯龙公司同意。“海鲸王子”品牌系亳州市海鲸王子新材料科技有限公司拥有，该公司经营范围为“PVC材料生产，PVC型材门窗制造，五金产品、家用电器、金属材料、建材、化工产品销售”。2017年6月16日，红星美凯龙公司向凌青松发出《关于“冠豪”展位不再续租的函告》，提出由于凌青松与红星美凯龙公司签订的合同于2017年6月30日到期，商场将在7月1日收回凌青松在商场三楼D8061的展位，不再续租，提示凌青松提前处理好展厅的各项事宜，于2017年6月30日18点之前，将展厅内的相关物品撤除。2017年6月30日晚，红星美凯龙公司对凌青松承租的展位搭建围挡准备清空展位对外出租。2017年7月3日，凌青松破坏了部分围挡。2017年7月6日，红星美凯龙公司向凌青松发出《告知函》，提出凌青松租赁时间已于2017年6月30日到期，现红星美凯龙公司四楼门窗区没有空余展位，且凌青松提供的“海鲸王子”品牌主要经营范围为塑钢、塑钢型材、塑钢门窗型材、PVC型材、塑料型材、塑料门窗型材、木纹塑钢型材，不符合改为木制品经营的要求，要求凌青松立即将展厅私人物品撤离。但凌青松一直未将存放于上述租赁展位内的物品搬离。2018年3月26日晚，红星美凯龙公司将凌青松留存在上述租赁展位内的物品搬至红星美凯龙公司位于九龙坡区迎宾大道11号的商场负一楼，收回了展位。审理中，双方一致确认，凌青松在2017年6月30日有一笔销售货款由红星美凯龙公司收取，尚未支付凌青松，就该笔货款双方一致同意由红星美凯龙公司向凌青松支付4985元。此外，红星美凯龙公司同意将双方签订2017年1月1日至2017年6月30日期间租赁合同时凌青松交纳的30000元质量保证金予以退还。凌青松表示，其于2016年6月到2016年10月期间对承租的D8061展位进行了装修，支出装修费用526635.8元。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。是否续租，应由双方根据自愿原则平等协商决定。凌青松未提供证据证明双方有凌青松享有优先承租权的约定，故双方约定的租赁期限届满后，在红星美凯龙公司已通知凌青松不再续租的情况下，双方的租赁合同关系终止，凌青松应当搬走留存在租赁展位内的物品，向红星美凯龙公司返还展位。鉴于凌青松拒不搬离租赁展位，现红星美凯龙公司采取自力救济措施，将凌青松留存的物品搬至其展厅内负一楼并收回了租赁展位，不违反法律规定。红星美凯龙公司请求凌青松将搬至负一楼的物品搬离，避免占用其场地，合法有据，应予支持。凌青松在双方签订的租赁合同期限届满后，拒不搬离租赁展位，给红星美凯龙公司造成占用损失，红星美凯龙公司主张凌青松赔偿，符合法律规定，应予支持。关于损失金额的问题，由于双方未另行约定损失金额的计算方式，故一审法院参照双方约定的租赁期间的租金标准，认定凌青松应向红星美凯龙公司赔偿2017年7月1日至2018年3月26日期间的占用损失78235.92元。租赁期间，凌青松应交纳的管理费，系红星美凯龙公司提供包括市场管理、商品质量监督、品牌宣传、营销推广、金融相关增值服务等管理服务的对价，租赁期限届满后，凌青松不再享受该服务，亦无须支付相应对价。故红星美凯龙公司主张的损失超出一审法院认定部分，不予支持。围挡系红星美凯龙公司在租赁期限届满后搭建，不属于租赁物，凌青松破坏红星美凯龙公司搭建的围挡给红星美凯龙公司造成损失的行为，系侵权行为，红星美凯龙公司主张凌青松赔偿该损失基于的法律关系属侵权法律关系，与本案纠纷所涉租赁合同关系不属同一法律关系，故一审法院在本案中对该主张不予处理，若认为有必要红星美凯龙公司可另行主张该损失。双方在租赁合同中约定，合同无论因何原因终止，不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备，红星美凯龙无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。双方之间的租赁合同因租赁期限届满而终止，依约红星美凯龙公司无须对凌青松的装修投入进行补偿，同时凌青松未举证证明其装修残值，且凌青松在承诺期限内未达成承诺续租的条件，故凌青松主张红星美凯龙公司赔偿装修费缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于红星美凯龙公司同意退还凌青松交纳的质量保证金30000元，故一审法院对凌青松要求红星美凯龙公司退还质量保证金30000元的反诉请求予以支持。鉴于双方一致同意就红星美凯龙公司2017年6月30日收取的凌青松客户的货款，由红星美凯龙公司向凌青松支付4985元，一审法院予以尊重。凌青松主张其对租赁展位的装修期间为2016年6月至2016年10月，红星美凯龙公司未予认可，凌青松未举示相应的证据，且凌青松未举证证明双方对装修期间约定了免收租金，故凌青松主张红星美凯龙公司退还装修期间4个月房租42260元的请求，一审法院不予支持。凌青松未举证证明其向红星美凯龙公司交纳了除渣费以及除渣费的金额，且未举证证明红星美凯龙公司收取该除渣费违反法律规定或合同约定，故凌青松主张红星美凯龙公司退还装修除渣费1200元的请求，一审法院不予支持。本案系合同纠纷，凌青松主张红星美凯龙公司补偿凌青松2017年6月30日起10个月无法工作的工资50000元缺乏法律或约定依据，一审法院不予支持。凌青松关于要求红星美凯龙公司返还2014年强行凌青松缴纳的30000元入场费以及2015年底缴纳的50000元活动费用，双方已确认不属于本案所涉合同的范围，对本案不处理该请求均未提出异议，故本案不予处理，若凌青松认为有必要可另行主张。反诉费属于诉讼费用，一审法院将依法决定其负担。遂判决：“一、被告凌青松于本判决生效之日起十日内将其留存在原告重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司位于九龙坡区迎宾大道11号的商场内的物品搬走；二、被告凌青松向原告重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司赔偿2017年7月1日至2018年3月26日期间的占用损失78235.92元；原告重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司退还原告凌青松质量保证金30000元，并就代收货款向被告凌青松支付4985元。原、被告双方就互相支付对方的款项折抵后，被告凌青松应支付原告重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司43250.92元，此款限被告凌青松于本判决生效之日起十日内向原告重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司付清；三、驳回原告重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告凌青松的其他反诉请求。本案本诉案件受理费1079元，反诉案件受理费5175元，合计6254元。由原告重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司负担461元，被告凌青松负担5793元（此款原告重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司已预交824元，被告凌青松已预交4818元。被告凌青松应于本判决生效之日起十日内直接支付原告重庆红星美凯龙博览家居生活广场有限责任公司363元，并向本院交纳612元）”。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定：租赁期间自2017年1月1日起至2017年6月30日止。2017年6月16日，红星美凯龙公司发函于凌青松明确告知其合同到期后，不再续租。故本案所涉租赁合同到期后，红星美凯龙公司作为出租人已经提出异议，凌青松继续占用租赁展位的行为并不能认定是原租赁合同继续有效。故租赁合同期间届满后，凌青松应当将展位返还给红星美凯龙公司。凌青松认为其享有涉案展位的优先承租权，但该优先承租权并非法定拒绝返还展位的理由。虽然双方在租赁合同中约定，合同期限届满后，承租人在同等条件下享有优先承租权。但是合同法律关系系民事法律关系，必须在双方自愿、平等的基础上建立。现红星美凯龙公司明确表示合同到期后不再续租于凌青松，法律也不能强人所难，强行要求红星美凯龙公司与凌青松签订租赁合同。且凌青松享有优先承租权的前提是红星美凯龙公司还有意继续与其签订租赁合同，且有其他人也有意愿租赁该展位并两者的租赁条件相同。现红星美凯龙公司明确表示不再续租于凌青松，凌青松享有优先承租权的前提便不存在。没有该前提，凌青松便不享有优先承租权。故凌青松也没有拒绝返还展位的约定理由。凌青松在届满后拒不搬离，也不返还展位，使得红星美凯龙公司无法使用展位获得收益，给红星美凯龙公司造成收益损失，故凌青松应当赔偿红星美凯龙公司占用损失。一审法院在双方没有约定损失金额的计算方式情况下，参照双方约定的租赁期间的租金标准计算占用损失并无不当。故凌青松的该上诉理由并不成立。关于装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方的租赁期间已届满，且双方租赁合同中约定，合同无论因何原因终止，不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备，红星美凯龙无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。因此，凌青松要求红星美凯龙公司赔偿其装修损失缺乏法律或约定依据。故本院对凌青松的该上诉请求不予支持。关于装修期间的租金问题。凌青松主张其在2016年6月至2016年10月期间其交纳的该4个月的租金，因装修展位而没有经营，故应当予以返还。但2016年6月至2016年10月系凌青松与红星美凯龙公司签订2016年度租赁合同周期内，凌青松并未举示证据证明双方约定了免收租金，应承担举证不能的法律责任。在凌青松未举示证据证明存在免收租金的约定情况下，本院认为凌青松在2016年度租赁周期内停止经营而选择对展位进行装修系其自愿放弃其使用展位进行经营的权利，但并不能以此免除其向出租人红星美凯龙公司交纳租金的合同义务。故本院对凌青松的该上诉请求不予支持。关于除渣费和工资的问题。凌青松未举示证据证明其向红星美凯龙公司交纳了除渣费以及除渣费的金额，也未举证证明红星美凯龙公司收取该除渣费违反法律规定或合同约定，故凌青松主张红星美凯龙公司退还装修除渣费1200元的上诉请求，本院不予支持。本案双方签订的租赁合同期限届满，在合同履行过程中，红星美凯龙公司也未有违约行为。且租赁合同届满后，出租人红星美凯龙公司明确表示不再续租系其行使权利的表现。凌青松2017年6月30日起10个月无法工作的工资50000元损失并非红星美凯龙公司导致。故本院对凌青松要求红星美凯龙公司赔偿工资损失的上诉请求不予支持。关于2014年入场费和2015年活动费问题。双方在一审中已经确认不属于本案所涉合同的范围，且双方对在本案中不予处理未提出异议，一审不予处理正确。故本院对凌青松的该上诉请求不予支持。综上所述，凌青松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6254元，由凌青松负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年十一月十九日法官助理吴晓亮书记员李艺