淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初8517号原告：孔宪盛，男，汉族，1979年12月16日出生，住淮安市清江浦区。原告：顾伟伟，女，汉族，1982年12月26日出生，住址同上。委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。被告：江苏威如房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区人民南路****，统一社会信用代码9132080077869666XB。法定代表人：林诗河，职务董事长。委托诉讼代理人：廖辉清，该公司员工。原告孔宪盛、顾伟伟与被告江苏威如房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王明通、被告委托代理人廖辉清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔宪盛、顾伟伟向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理产权证违约金21384元，并承担本案诉讼费。事实和理由：被告是淮安市友创南门尚城小区的开发商，2017年11月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买涉案房屋。合同约定，被告应在交房后90日内提供备案材料给原告办理房产证，合同签订前，被告已向原告交付房屋。现被告未按合同约定期限提供办证材料，构成违约，要求被告自原告应取得权属证书之日起至实际取得登记证书时止，按照购房款总额的每日万分之一标准支付违约金。被告江苏威如房地产有限公司辩称：对逾期办证违约金起止时间有异议，应该从合同签订后90日的次日开始计算，截止到2018年1月4日。原告围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同1份、购房发票1张，被告提交房屋初始产权登记复印件1份、业主交维修基金发票复印件1份、淮安市人民政府网上办事大厅关于办理初始产权登记所需的相关手续材料网页截屏4张、被告在小区大门口张贴的通知业主缴纳维修基金的图片3张、中国银行国内支付业务付款回单1张、借款协议1份、办理大产权证的网页截屏1张、友创南门尚城三区2号楼竣工验收备案表1份。另外，本院调取淮安市不动产登记办事须知、友创南门尚城2号楼交付使用备案的通知1份。经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，原告购买被告开发的友创南门尚城3区2号楼1603号房屋，于当天一次性付清房款79.2万元，被告于同年9月11日向原告交付房屋。2017年11月9日，原、被告就该房屋签订了商品房买卖合同，除就上述内容约定外，还在合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。合同附件四：合同补充协议（一）第五条约定：本合同第四条中不含物业公共维修资金（住宅）：小高层、高层100元/平方米（按建筑面积收取），商业用房100元/平方米（按建筑面积收取）；由买受人自行将维修资金缴存至淮安市物业管理中心专户，办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证，如有增减，以政府文件为准。2017年7月27日，友创南门尚城由建设单位组织竣工验收合格，2018年1月4日，淮安市住房和城乡建设局对涉案房屋给予竣工验收备案登记。因部分业主没有及时交纳公共维修资金，被告于2018年2月6日、2018年3月11日、2018年3月29日分别贴出通知，要求业主到政务服务中心缴清房屋公共维修基金，并将缴费凭证复印件交给被告。2018年3月1日，原告交纳了涉案房屋的住宅维修资金。2018年6月29日，淮安市住房和城乡建设局对涉案房屋予以交付使用备案，同日被告将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案,于2018年7月2日完成涉案房屋初始登记，涉案房屋已具备办证条件。另查，根据淮安市不动产登记办事须知，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需材料包括：“…5、房屋已经竣工的材料（《淮安市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书》）…8、交付使用备案的通知…12、法律、行政法规规定的其他必要材料”。本院从不动产登记中心调查了解，开发商办理初始登记需先在淮安市网上办事大厅上申报，申报完成后再向登记部门提交材料，需提交的材料共12项（详见“淮安市不动产登记办事须知”），材料齐全才能办理初始登记；业主必须缴纳住宅专项维修资金后，才能办理初始登记。本院认为：原告孔宪盛、顾伟伟与被告江苏威如房地产有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。本案被告于双方合同签订前的2017年9月11日即向原告交付房屋，双方在随后签订的商品房买卖合同中约定卖方在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此被告应遵守约定、履行自己的义务，在房屋交付后90日内即最迟于2017年12月10日将办理权属证书的资料交给产权登记机关，但被告并未在约定期限内完成上述义务，已构成违约，应向原告承担逾期办理产权证书的违约责任。被告对逾期办证的事实无异议，但对逾期办证违约责任的起止时间有异议，认为应从合同签订日后90日的次日起算，截止日期2018年1月4日。本院认为，被告以合同签订日作为计算依据，不符合事实和双方的合同约定，本院不予采纳；但被告主张原告没有按照合同约定缴纳维修资金，导致初始登记证办理延误，经查，被告于2018年1月4日已取得竣工验收备案表，因原告迟延缴纳住宅维修资金，致房屋登记机关接受被告提交备案资料的时间延迟，由此产生的延迟责任不能归责于被告，故本院对被告提出违约金截止计算于2018年1月4日的主张予以采纳。关于原告主张未及时缴纳维修资金不构成违约，不应成为被告免遭理由，本院不予采纳。理由如下：原、被告签订的商品房买卖合同附件四补充协议（一）明确约定买受人自行将维修资金缴存至淮安市物业管理中心专户，办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证。从该条款可以看出，原告应当在房屋交付前自行缴纳维修资金，既然双方已经通过书面形式对维修资金的缴纳时间事先作了约定，被告对缴纳维修资金不负强制性的通知义务，原告应按约自行缴纳维修资金，而无需被告另行通知。本案原告于2017年9月11日接收房屋，直至2018年3月1日才缴纳维修资金，违反了合同约定的缴纳时间，已构成违约。原告称该条款属于格式合同，被告没有尽到提醒义务，且没有原告的签字确认。本院认为，根据商品房买卖合同第二十条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”、第二十一条“合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”以及第二十二条“本合同连同附件共20页，一式肆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，贷款银行壹份，市住房和城乡建设局壹份”，原、被告签订的商品房买卖合同包含附件四，而原告对此也是知情的，附件四即是合同的组成部分，附件四第五条约定原告自行缴纳住宅维修资金，并在交付房屋时出示票据，因缴纳维修资金本就是业主的义务，该条款并未加重原告的责任，故对原告该主张本院不予采纳。综上，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告未在合同约定期限内完成权属登记相关资料的备案义务，构成违约，应向原告承担逾期办理产权证书的违约责任，原告迟延缴纳住宅维修资金，对产权证书的迟延办理存在过错，也应承担部分责任。自2017年12月11日至2018年1月4日被告应向原告支付逾期办证违约金792000元×0.01%×24天=1901元，故对原告主张的逾期办证违约金中的1901予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏威如房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孔先盛、顾伟伟逾期办证违约金1901元；二、驳回两原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告江苏威如房地产有限公司负担。本判决为终审判决。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 方 向二〇一八年十一月十五日书记员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。