昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初3523号原告：国家税务总局昆明市官渡区税务局（原云南省昆明市官渡区国家税务局）。住所：昆明市官渡区宝海路**。法定代表人：祝建昆，系该局局长。委托代理人：张玉池、刘芸希，系云南和律丰律师事务所律师，特别授权代理。被告:邵桃富，男，1963年10月2日出生，汉族，户籍登记地云南省曲靖市陆良县，现住昆明市，委托代理人：张金方、熊学海，系云南众衡诚律师事务所律师，特别授权代理。原告国家税务总局昆明市官渡区税务局（以下简称“官渡区税务局”）诉被告邵桃富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日受理后，依法适用普通程序于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告官渡区税务局委托代理人张玉池、刘芸希，被告邵桃富及委托代理人张金方、熊学海到庭参加了诉讼。因双方当事人申请庭外调解，延期审理两个月，本案现已审理终结。原告官渡区税务局诉称：2013年1月1日，被告邵桃富向原告承租位于茨坝处的原官渡区国税宿舍楼一栋、办公楼一栋、铺面10间房屋。2013年3月14日双方签订《房屋租赁合同》约定租期一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；年租金120000元，租金年付，先交付后使用。合同签订当日被告交纳了当年租金120000元，合同期限届满后原、被告未再续签《房屋租赁合同》，此后原告多次要求被告腾还案涉租赁房屋，其均不予配合，也不支付案涉房屋占用费，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付房屋占有使用费（租金）暂计480000元（前述金额计算标准为：自2014年1月1日起暂计至2017年12月31日止共4年，每年120000元，暂计为480000元）；三、案件受理费由被告承担。被告邵桃富辩称：一、原告为方便对涉案房屋租赁事项进行统一管理，自2009年起便与被告就案涉房屋形成租赁关系，被告依约向原告交付租金至2013年底后，原告既未与被告续订《房屋租赁合同》、接受租金，也未明确与被告解除租赁关系，清退相关租户，被告只有继续代原告履行租赁管理职责，对此原告并未提出过异议，故原、被告之间已构成不定期租赁关系；二、自2009年至今，被告根据原告的要求对案涉房屋管道、水表等进行维修改造，使案涉房屋维持适租状态，共计垫付维修费用381200元,该维修费用应当从被告应付的480000元租金中扣除。三、根据相关法律规定，原告主张的2014年、2015年、2016年相应租金请求权已超过诉讼时效，被告取得诉讼时效抗辩权，有权拒付相应期间的租金，原告只能向被告主张本案受理之日，诉讼时效尚未届满的租金。综上所述，请求人民法院在查明案件事实，分清双方是非的基础上，依法公正裁决。原告官渡区税务局为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《房屋租赁合同》、中央非税收入统一票据、《房屋产权证》，共同证明原、被告双方租赁案涉房屋的事实；二、《告知书》、《送达回证》，共同证明原告欲收回案涉房屋向被告进行了催告；三、出租房屋现状照片13张，证明被告将案涉房屋转租他人，至今仍占有、使用拒不腾还。原告提交补充证据1.赵庆仙与邵桃富租赁合同、2.杜建波与邵桃富租赁合同、3.林建平与邵桃富租赁合同、4.何有财与邵桃富租赁合同、5.林建平与邵桃富租赁合同，6.朱秉权与邵桃富租赁合同、7.何有财与邵桃富租赁合同、8.肖艾梅与邵桃富租赁合同、9.宋慧兰与邵桃富租赁合同、10.蒋云存与邵桃富租赁合同、11.杨菊仙与邵桃富租赁合同、12.宋慧兰与邵桃富租赁合同、13.张晓东与邵桃富租赁合同附水费欠费单、14.蒋云存与邵桃富租赁合同、15.杨宝顺租房收据、16.刘芳租房收据、17.宋慧兰租房收据、18.李国平租房收据、19.段正洪收据，共同证明被告将案涉房屋进行转租并收取租金的事实；20.茨坝房屋租赁情况登记表，证明被告转租后收取的租金标准。经庭审质证，被告对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据三的真实性予以认可，但证明目的不予认可，部分承租人在被告向原告承租之前就已经对部分案涉房屋实际占有使用；对原告提交的补充证据1-19的真实性予以认可，但原告所举证据遗漏了一名叫做梁坤的承租人，他的租金自2014年起便未再向被告支付过，对补充证据20的真实性不予认可，统计表上的数据与合同约定不符。被告邵桃富为证明自己的辩称，提交以下证据：一、1.被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格适格；二、2.原告于2009年4月15日、2009年7月17日出具的二份《通知》、3.原告出具的租金收据、发票等凭证，共同证明自2009年1月起原告便将案涉房屋出租给被告，由被告代为履行出租房屋的管理职能，直至2013年底被告一直按年向原告支付租金；三、4.《招待所装修合同》及工程款《收据》、5.“一户一表”改造的《通知》、《证明》及改造费用收款《收据》、6.原告于2011年12月28日出具的《关于承租人邵桃富整改的意见》及《房屋维修合同》和维修费《收据》、7.2015年12月15日、2016年2月2日案外人出具的维修费《收据》、8.被告垫付费用统计表，共同证明因案涉房屋老旧自2009年1月至今，被告根据原告的要求指示对案涉房屋及其配套设施进行装修、改造，保证案涉房屋处于适租、安全状态，被告共计垫付相关费用381200元，原告至今未对被告进行费用结算和补偿。被告申请证人王某出庭作证，证明被告根据原告的改造要求与证人签订《装修合同》对案涉房屋进行过装修、改造。原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对证据一1、证据二3的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据二2、证据三5《通知》及《证明》、对证据三6《整改意见》的真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，上述证据产生的时间均为2013年以前，与本案所诉租赁合同关系无关；对证据三4、证据三5改造费用收款《收据》、证据三6《房屋维修合同》和维修费《收据》、证据三7、8的真实性、合法性、关联性均不予认可，上述证据的主体信息不明确，无法确认维修、改造工程是否实际发生，并且合同签订时间在2013年以前与本案没有关联性，相关《收据》上也无原告的签章或工作人员签字，无法确认其真实性；对证人王某的证言真实性、合法性、关联性不予认可，证人陈述无法得出系原告要求对案涉房屋进行施工的结论。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原、被告所提交证据真实性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对证明目的不予认可的证据，本院将在综述部分结合案情一并评述。本案诉争的是原、被告关于案涉房屋2014年1月1日至2017年12月31日的租赁关系纠纷，而非是对2014年1月1日之前租赁关系的审理，被告提交的有关案涉房屋装修、改造证据均产生在2014年1月1日前，因被告未提交其他证据证明上述证据与本案之间的关联度，且从证据内容上亦不能反映出与本案审理的诉争内容相关，故对被告提交的该部分证据，本院不予确认。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2013年3月14日原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告将茨坝官渡国税宿舍楼一栋、办公楼一栋、铺面10间出租给被告使用；租期1年，自2013年1月1日至2013年12月31日；租金为120000/年,租金按年一次性付清，先交后用;水、电改造费、装修费用全部由被告负责；在规定的租赁期满前30日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同；除因政府改造和不可抗拒因素外被告可优先续签租房合同。合同签订当日被告向原告交纳了当年租金120000元，原告出具《收据》确认。合同期限届满后原、被告未续签《房屋租赁合同》、双方租赁关系未解除，被告未支付案涉房屋占用费，故原告诉至本院提出前述诉讼请求。本案主要争议焦点为：一、原、被告签订的《租赁合同》是否应当予以解除；二、案涉房屋占用费的计算期间。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《租赁合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。针对焦点一，原、被告签订的《租赁合同》已于2013年12月31日终止，此后双方未协商解除租赁关系，被告未向原告支付案涉房屋占用费。本院于2018年11月12日向原告问询，其自述在《租赁合同》到期后直至2017年2月23日，其向被告发出腾房《告知书》之前，既未向被告主张过案涉房屋占用费，也未向被告催告过腾还案涉房屋，原告不采取任何表示反对的行为，说明原告有继续租赁的意向，应当推定原告对继续租赁表示同意，结合原告在询问笔录中的自述，其诉请解除的是《租赁合同》到期后原、被告之间的租赁关系，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，本院确认原、被告在《租赁合同》到期后双方形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确认的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，现因原、被告均同意解除该不定期租赁关系，本院依法予以支持。针对焦点二，原、被告之间形成不定期租赁关系后，被告本应依照原《租赁合同》约定的租金标准及支付方式继续履行租金给付义务，自2014年1月1日至2017年12月31日被告共计拖欠原告租金480000元，原告有理由要求被告支付该笔租金，但庭审中被告向本院提出诉讼时效抗辩，认为原告所主张的2014年度、2015年度、2016年度租金已超过诉讼时效，其不应再向原告给付，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的”之规定，因原、被告之间不定期租赁关系适用的是双方于2013年3月14日签订的《房屋租赁合同》，依据该合同约定案涉房屋租金为120,000/年,租金按年一次性付清，先交后用，被告应在每年度末之前向原告支付次年度租金，根据法律规定在2017年10月1日《民法总则》施行前，就已经届满《民法通则》规定的诉讼时效期间的，不能再适用《民法总则》三年诉讼时效，而《民法通则》关于主张租金支付的诉讼时效仅为一年，因而原告诉请的2014年度、2015年度、2016年度租金均已超过《民法通则》的诉讼时效期间，且不存在中止、中断的情形，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”之规定，本院对被告提出的不履行义务抗辩予以支持，被告应向原告给付2017年度租金120000元。被告提出在租赁期间曾对案涉房屋进行过装修、改造，以及交付过租房押金2000元，两笔费用应从应付租金中予以扣减，本院认为，被告的辩称系独立的诉讼请求，与本案所待查明的事实、解决的纠纷无关，且因并其未提起反诉，故本院不予处理。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十二、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款，判决如下：一、解除原告国家税务总局昆明市官渡区税务局（云南省昆明市官渡区国家税务局）与被告邵桃富于2013年12月31日之后的不定期租赁关系；二、被告邵桃富于本判决生效之日起十日内向原告国家税务总局昆明市官渡区税务局（云南省昆明市官渡区国家税务局）支付2017年1月1日至2017年12月31日租金人民币120000元；三、驳回原告国家税务总局昆明市官渡区税务局（云南省昆明市官渡区国家税务局）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10100元,由原告国家税务总局昆明市官渡区税务局（云南省昆明市官渡区国家税务局）承担7575元，被告邵桃富承担2525元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  陈 欣人民陪审员  曹云瑞二〇一八年十一月十六日书 记 员  陶 园