广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1702民初3578号原告：黄文生，男，1977年10月11日生，汉族，住广东省汕头市朝阳区。原告确认的送达地址为佛山市顺德区乐从镇乐从大道东星湖湾蓝天河畔2梯1702广东永隽律师事务所，联系人李广灿。委托代理人：李广灿，广东永隽律师事务所律师。被告：阳江市蓝岛酒店管理有限公司。住所地：广东省阳江市闸坡镇东小区**之一。法定代表人：陈大贵。被告：阳江市瑞生实业有限公司。住所地：。住所地：广东省阳江市江城区新江北路**v>法定代表人：冯月娟。原告黄文生诉被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司（以下简称蓝岛公司）、阳江市瑞生实业有限公司（以下简称瑞生公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄文生的委托代理人李广灿到庭参加了诉讼；被告蓝岛公司经本院传票传唤，被告瑞生公司经本院公告送达传票，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文生向本院提出诉讼请求：一、请求判决两被告向原告被支付从2016年10月1日至2018年6月30日拖欠的租金22197元；二、请求判决两被告向原告支付拖欠租金的违约金16309.5元；三、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告瑞生公司将位于阳江市闸坡的驿港度假公寓（海聆星汇）2幢1210房出售给原告，并要求原告与被告蓝岛公司签订《驿港度假公寓（海聆星汇）委托经营管理协议书》，协议约定原告将购买的房屋委托给被告蓝岛公司经营管理，期限为十年。前两年免收租金，从第三年开始（含第三年）被告蓝岛公司需要向原告支付租金，但被告蓝岛公司长期拖欠原告租金，被告蓝岛公司从2016年10月1日至2018年6月30日共21个月，应付租金为28541.63元（271825元×6%÷12个月×21个月），已付6344.63元，截止至2018年6月30日拖欠的租金为22197元。被告蓝岛公司没有按时足额支付租金，已构成违约，被告蓝岛公司应支付给原告的违约金为一年租金，为271825元×6%=16309.5元。且被告蓝岛公司、被告瑞生公司为关联公司。为维护原告的合法利益，特向法院起诉。被告蓝岛公司、瑞生公司均没有作答辩，在举证期限内也没有向本院提供证据。经审理查明：2013年9月，原告与被告瑞生公司签订《广东省商品房买卖合同》，原告向被告瑞生公司购买坐落于阳江市闸坡镇旅游大道东小区××号××度假公寓××房[不动产权证号：粤（2016）阳江市（海陵区）不动产权第0000358号]，购房总价款271825元已经支付完毕。2014年10月3日，原告（甲方）与被告蓝岛公司（乙方）签订《驿港度假公寓（海聆星汇）委托经营管理协议书》（以下简称《委托经营管理协议书》），主要约定：为提高驿港度假公寓（海聆星汇）经营管理水平，促进项目公寓保质增值，双方就驿港度假公寓（海聆星汇）租赁及委托经营管理事宜，经过双方友好协商，签订本协议。甲方同意将所购公寓物业委托乙方经营管理。第一条公寓：本协议所称公寓是指位于阳江市闸坡镇旅游大道东小区××号××度假公寓××房，建筑面积36.58平方米；第二条公寓交付使用日：本协议公寓交付使用日是指公寓建成装修完毕后，交付使用当日；第三条公寓交付乙方使用：甲方应于2014年10月1日前将公寓交付乙方进行使用；第六条委托期限与租金：本协议约定委托管理期限为十年，自公寓交付使用日起算，租金计算办法：1、第1至2年免收租金；2、第3至5年每年租金总额按甲方签订的《房屋买卖（预售）合同》列明的购房款总额的6%计算；3、第6至10年每年租金总额按甲方签订的《房屋买卖（预售）合同》列明的购房款总额的8%计算；4、委托期内甲方每年在约定的时间内可享受免费使用乙方提供的一套公寓20天，其中：1至4月和12月共15天，5至11月5天；5、协议期内公寓在经营过程中所产生的费用均由乙方承担；6、租金支付时间：乙方按季度在次季度首月10日前，向甲方支付上季度租金；第十一条：乙方需管理好公寓一切固定资产和除低值易耗品外的其他物品；第二十条违约责任：1、任何一方除不可抗力外，不履行本协议所约定的义务、职责或单方面终止合同，即构成对本协议的违约，应按本协议约定的当年租金额（第1-2年按第三年的租金标准）作为违约金支付给另一方；3、在协议期内，若乙方不按约定的时间支付租金，每迟延一天，需额外支付千分之一的违约金，若累计延期支付租金超过60天，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。合同还约定了其他条款。原告与被告蓝岛公司均在合同签名盖章予以确认。原告主张被告蓝岛公司没有按时足额向原告支付自第三年度即2016年10月1日开始的租金，其中自2016年10月1日至2018年6月30日共21个月，应付租金为28541.63元（271825元×6%÷12个月×21个月），已付租金6344.63元，截至2018年6月30日拖欠的租金为22197元。原告向被告蓝岛公司催收无果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，原告称：原告向瑞生公司购买涉案房屋时，瑞生公司要求原告与蓝岛公司签订《委托经营管理协议书》，由蓝岛公司对涉案房屋进行租赁管理，涉案房屋是由瑞生公司直接向蓝岛酒店进行交付的，原告没有办理收楼手续。签订《委托经营管理协议书》时该涉案房屋已经提前交付给蓝岛公司租赁管理，故协议约定交付租赁房屋的时间比签订《委托经营管理协议书》的时间要早。实际交付租赁房屋的时间及第一年度的起算时间，均是2014年10月1日。被告蓝岛公司从一开始就没有按时支付租金给原告，但陆续累计支付租金6344.63元，已支付的租金没有明确是针对哪一时段的租金。另查明，2015年11月18日，吴潜和被告瑞生公司向驿港度假公寓的业主出具一份《承诺书》，主要载明：本人吴潜是阳江市瑞生实业有限公司的股东，根据业主提出房产证与租金问题作以下承诺：1、在2016年年1月8日前到闸坡地税开具出以下业主名单：B1609冯泳诗,B1610符泳姬，A707陈华娇……A208梁经钢的闸坡驿港海聆星汇公寓的购房发票，房产证在2016年6月30日之前办理完善。2、对于其他没有办理房产证的业主产权，请未办理的业主让本公司在2016年分批办理。以上业主均做见证人。3、海聆星汇租金在2015年12月30日前返还所有已欠的租金。4、此承诺书一式两份，业主代表和阳江市瑞生实业有限公司各执一份。再查明，蓝岛公司属有限责任公司（自然人独资），股东为陈大贵，经营范围为酒店管理、旅业、物业服务、投资餐饮业、娱乐业、旅游业。瑞生公司属有限责任公司（自然人投资或控股），股东为冯月娟、吴潜，经营范围为房地产开发、物业服务、餐饮业、娱乐业、旅游业等。以上事实，有原告提供原告的身份证、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议书》、购房款票据、不动产权证、《广东省商品房买卖合同》、《承诺书》等证据及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为：原告与被告蓝岛公司在平等、自愿、协商一致基础上签订的《委托经营管理协议书》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定，履行各自权利义务。根据《委托经营管理协议书》第三条公寓交付乙方使用“甲方应于2014年10月1日前将公寓交付乙方进行使用”的约定和原告在庭审中的陈述，本院认定实际交付租赁房屋的时间及第一年度的起算时间，均是2014年10月1日。根据《委托经营管理协议书》第六条委托期限与租金“1、第1至2年免收租金；2、第3至5年每年租金总额按甲方签订的《房屋买卖（预售）合同》列明的购房款总额的6%计算；6、租金支付时间：乙方按季度在次季度首月10日前，向甲方支付上季度租金”的约定，被告蓝岛公司未按时足额向原告支付自第三年度即2016年10月1日开始的租金，已构成违约，应承担违约责任。现原告请求被告蓝岛公司支付自2016年10月1日至2018年6月30日拖欠的租金22197元，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。《委托经营管理协议书》第二十条违约责任第一款约定“1、任何一方除不可抗力外，不履行本协议所约定的义务、职责或单方面终止合同，即构成对本协议的违约，应按本协议约定的当年租金额（第1-2年按第三年的租金标准）作为违约金支付给另一方”，现原告请求被告按第三年租金金额作为违约金支付给原告，合法合理，本院予以支持。故被告蓝岛公司应支付给原告的违约金为16309.5元（271825元×6%）。关于被告瑞生公司应否对被告蓝岛公司的租金、违约金债务承担法律责任的问题。一、被告瑞生公司于2015年11月18日向驿港度假公寓的业主承诺在2015年12月30日前返还所有已欠的租金，这表明被告瑞生公司承诺对在2015年12月30日前被告蓝岛公司尚欠原告的租金承担连带保证责任，而在本案中，涉案房屋在2015年12月30日前尚未产生房屋租金，现原告请求被告瑞生公司对蓝岛公司尚欠原告的上述租金承担连带保证责任，理据不足，本院不予支持。二、尽管被告瑞生公司为涉案商品房的出卖人，但本案房屋租赁合同关系的承租人为被告蓝岛公司，并非被告瑞生公司，根据合同的相对性原理，被告瑞生公司不应承担支付违约金的法律责任。且被告瑞生公司出具的《承诺书》中亦没有表明其同意为被告蓝岛公司的违约责任承担连带保证责任。原告主张被告瑞生公司和蓝岛公司是关联公司，应承担支付违约金的责任，理据不足，本院不予支持。被告蓝岛公司、瑞生公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付自2016年10月1日至2018年6月30日拖欠的租金22197元给原告黄文生；二、限被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16309.5元给原告黄文生；三、驳回原告黄文生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费762元（原告已预缴），由被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖卓斌人民陪审员  梁诗晓人民陪审员  林诗影二〇一八年十一月十四日书 记 员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。