广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤13民终3522号上诉人（原审原告）：张敏辉，男，汉族，1989年X月X日出生，住址：广东省梅县，上诉人（原审原告）：吴子灵，女，汉族，1988年X月X日出生，住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：李明清，广东恒港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李争光，广东恒港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市国力房地产开发有限公司，住所地惠州大亚湾南山国际大厦******房。法定代表人：唐从松，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘盼盼，该公司工作人员。委托诉讼代理人:李弘，广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人张敏辉、吴子灵与被上诉人惠州市国力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张敏辉、吴子灵不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初2780号民事判决；2、依法改判支持上诉人一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决本院认为“被告提交资料报产权登记机构备案是否逾期的问题”一节，认定事实错误，适用法律不当，将原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求等同与提交资料备案，被上诉人依据合同的约定负有办理房屋所有权证书的义务。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“买卖人自愿委托出卖人办理房屋产权手续”。第二十四条亦特别注明，约定原告委托被告办理《房地产权证》，依合同约定，办理房屋所有权证义务人是被上诉人。第二，《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房将会使用后180个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关各案……”，该约定加重消费者其他依照法律法规不应由消费者承担的责任”，内容显失公平，违反相关法律法规规定，属无效条款。第三，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》同时，己经向被上诉人提交的办理房屋所有权证书所需要的授权委托书、有效的身份证，被上诉人代收了维修基金和契税，上诉人完成了办理房屋所有权证应由上诉人配合完成的事项。原审判决适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定作出“出卖人并没有办理产权证的义务”，“产权登记买受人的配合方能完成”的理由与本案事实不符，适用法律条款错误。作出“原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求本院不予支持”的错误结论。请求二审法院予以纠正。二、延期办理的违约责任，依法应由被上诉人向上诉人支付违约金及标准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》没有约定办理房屋登记的期限。应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”第(二)项，“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。最高人民法院上述司法解释，其目的是规范全国法院在审理涉及商品房买卖合同纠9案件统一裁判标准，原审法院理应遵循此司法解释作为裁判依据。被上诉人于2016年1月30日向上诉人交付房屋，应自房屋交付之日起90日办理房屋所有证书，自2016年5月1日起至上诉人于2017年9月29日取得房屋所有权证期间的违约金的请求，依法应受到法院支持。违约金的计算标准，适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定“按年利率6％的标准计算违约金”。三、原审判决将“被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”混同于“被告办理房屋所有权证的期限”。判决书本院认为“关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题”的说理部分，将被上诉人“将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”混同于办理房屋所有权证的时间。把《不动产登记暂行条例》的实施作为新政，论证被上诉人延迟办理“办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”的行为与“不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房产权的首次登记权籍调查手续，在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续”(以下简称“两次权籍调查”)。并将房地产登记部门“两次权籍调查”的时间226天从被上诉人延迟办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案的时间中扣除，与法无据。其一，《不动产登记暂行条例》实施时间为2015年3月1日，签订《商品房买卖合同》第十五条约定的“应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”，即使因不动产登记新政策的变更，被上诉人理应接照合同的约定合理安排申请“两次权籍调查”的时间。其二，新政施行过程中，2016年6月28日惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，从2016年6月30日起，实行“两次权籍调查”，并不加重被上诉人“应当在商品房交付使用后l80个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”的义务。惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局于2017年12月27日惠湾国土资函[2017]2193号《复函》中明确“首次登记权籍受理时间为2017年2月28日，办结时间为2017年3月3日”，历时3天(法定时间为10工作日)完成了首次登记权籍调查。转移权籍调查也仅用时21天(法定时间为20工作日)完成，倘若因为新政给被上诉人增加了申请“两次权籍调查”的工作量，按照合理性原则，也只能从被上诉人的违约天数中扣除房地产管理部门必要的调查时间，即为24天(3+21)，不应当是226天(205+21)。其三，根据惠湾国土资函[2017]2193号《复函》2016年8月10日被上诉人“递交XX花园(包括XX-XX栋)新建商品房首次权籍调查业务……，我局权籍调查部门及时通知贵公司退件并按要求重新分栋受理首次登记权籍调查业务。”自2016年8月10日到首次权籍调查办结时间2017年3月3日，过错是由被上诉人的错误申请，才导致历时205天，原审判决将该时间从被上诉人逾期违约天数中扣除，对上诉人不公平。其四，退一万步，即使原审法院判决被告2017年5月26日将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间236天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间17天，上诉人于2017年10月18日取得房屋所有权证，被上诉人亦应当承担取得房屋所有权证期间的逾期办证的违约责任。上诉人的诉讼请求依法应得到支持。基于上述事实和理由，请求二审法院查明事实，依法公正裁判。二审庭审中补充：上诉状中的交房时间以实际交付时间为准，扣除了两次权籍调查的时间以一审法院判决认定的时间为准，如果有部分笔误，以判决书为准。被上诉人惠州市国力房地产开发有限公司辩称，原审判决事实认定基本清楚，使用法律正确，被答辩人的上诉请求没有事实和法律根据，依法不能成立，应予驳回。原审原告张敏辉、吴子灵向一审法院起诉请求：一、判令被告承担逾期办证违约责任，支付以已付房价款为基数按年利率6%自2016年5月1日起计算至原告取得房屋所有权证书之日止的违约金。二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾XX路XX号的XX花园第X栋X单元X层X号商品房，总价款为360312元；被告应在2016年1月30日前将房屋交付原告使用，在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：原告办理所购商品房房屋产权证的，在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。上述合同签订后，原告按约向被告提交了办理房屋产权证所需资料及相关费用，委托被告办理权属登记的手续，并按约付清了购房款。2016年1月30日，被告将房屋交付原告使用。2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年8月10日至2017年3月3日，被告申请办理了国力凯旋花园第2栋房屋的权籍调查手续，用时205天。2017年3月16日，被告的上述房屋完成首次登记。2017年3月29日至4月12日，本案房屋办理完成了权籍调查手续，用时14天。2017年6月14日，原告向不动产权登记部门提交了办理本案房屋权属转移登记需要由被告提交的全部资料。2017年10月18日，原告所购房屋办理完成不动产权登记手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案件争议焦点是:被告在办理权属证书方面是否存在逾期行为，如果逾期应如何承担违约责任。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。本案中，涉案商品房已于2016年1月30日交付原告使用，故被告应当在180个工作日内的2016年10月21日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告直至2017年6月14日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间236天。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。本案中，被告向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定逾期236天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间219天(2016年8月10日至2017年3月3日为首次登记权籍调查时间，共计205天；2017年3月29日至2017年4月12日为转移登记权籍调查时间，共计14天)后，被告实际逾期提供资料报产权登记机关备案的时间为17天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故本院按有关规定以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：360312元×17天÷365天/年×6%/年=1007元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市国力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张敏辉、吴子灵支付违约金1007元；二、驳回原告张敏辉、吴子灵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元，由原告张敏辉、吴子灵负担382元，被告惠州市国力房地产开发有限公司负担210元。二审中，被上诉人惠州市国力房地产开发有限公司提交了五份新证据，具体详见证据清单。证据1：关于《商品房预售款专用账户监管协议书》的情况说明；证据2：商品房预售款专用账户监管协议书（与广州银行）；证据3：商品房预售款专用账户监管协议书（与建设银行）；证据4：惠州大亚湾区不动产登记受理回执；证据5：惠州大亚湾区商品房首次登记告知书。上诉人针对上述证据发表了质证意见：证据1-3：对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据只能证明被上诉人商品房预售款的资金监管情况，未约定拖延办证的违约责任，该证据不能证明被上诉人所证明的内容；证据4、5：对证据三性没有异议，同时也证明被上诉人未履行合同及法律规定的义务，未及时进行合同备案，损害我方权益。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：被上诉人是否要承担逾期提供资料报产权登记机关备案的违约责任，相应的逾期天数如何认定。具体评述如下：双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定并未违反法律、法规效力禁止性规定，应为有效。上诉人主张该约定显示公平、属无效条款，缺乏法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”依照该司法解释的规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期交房有过错的情况下，出卖人才需对逾期交房承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。本案中，涉案房屋于2016年1月30日交付上诉人使用。据双方的约定，从被上诉人交付房屋之日起180工作日内即2016年10月21日前，被上诉人应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经查，2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。也即新政策出台后，被上诉人在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了首次登记权籍调查手续；在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，增加了转移登记权籍调查手续。在办理涉案房产的权属转移登记过程中，新公布的部门规章对办理不动产权属登记的程序、要求发生了重大变化。原本已具备办理房产权属初次登记、转移登记条件的情形，因《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》的出台，申请办理产权登记增加了两次的权籍调查的程序。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测，被上诉人在完成土地权籍调查前无法实现房产权属转移登记的合同目的，在此情况下，实际是因情势变更主张变更合同，推迟提供资料报产权登记机关备案的时间。且据双方签订的《合同补充协议》，非因被上诉人原因导致上诉人迟延取得房地产权属证书的，被上诉人不承担任何责任。本案中，被上诉人向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定逾期236天，扣除被上诉人为涉案房屋申请两次权籍调查的时间219天(2016年8月10日至2017年3月3日为首次登记权籍调查时间，共计205天；2017年3月29日至2017年4月12日为转移登记权籍调查时间，共计14天，合计219天)后，被上诉人实际提供资料报产权登记机关备案的时间逾期17天，因此，原审按照17天的逾期时间计算违约责任事实依据充分。原审计算违约金的标准和金额正确，予以确认。综上所述，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用592元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  卫书平审判员  曾 莹审判员  寇 倩二〇一八年十一月十九日法官助理梁丽欣书记员严倩