山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁17民终3167号上诉人（原审原告）关永佼。委托诉讼代理人：郑艳飞，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭瑞，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：菏泽城建置业有限公司。法定代表人：何淑军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘振起，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静文，山东圣义律师事务所律师。上诉人关永佼因与菏泽城建置业有限公司（以下简称城建置业）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院(2018)鲁1791民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关永佼上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书；2、依法改判城建置业向上诉人支付违约金101020元（暂计算至2018年3月31日，最终应计算至房屋经综合验收合格并实际交付之日）；3、本案全部诉讼费用、律师费由城建置业承担。事实与理由：一审判决没有事实和法律依据，应当依法改判。1、一审法院认定“涉案房屋于2016年12月25日经建设、监理、施工及物业等单位验收合格”，符合约定的交付条件，与事实严重不符。2、一审法院依据城建置业出具的建设、监理、施工、物业的验收材料认定符合“该商品房经验收合格”的条件，没有法律依据和合同依据。3、一审法院将城建置业电话通知上诉人收房的时间作为本案计算违约金的截止日期，违反了合同约定，应当依法撤销。城建置业上诉请求：请求二审法院依法改判。事实与理由：上诉人在房屋验收后，以邮递形式通知关永佼办理交房手续，但邮递未成功，便于2017年1月16日在《牡丹晚报》刊发了《城建华府交房公告》，应认定关永佼于公告之日便收到上诉人的交房通知，上诉人于公告之日便完成交房通知义务，未交房成功是由于关永佼认为不满足交房条件而拒绝收房，违约金不应计算至2017年6月20日。关永佼向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金101020元（暂计算至2018年3月31日，最终应计算至房屋经综合验收合格并实际交付之日）；2、诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月29日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的城建华府兰庭小区第0006幢02单元11003号商品房（附属用房-1044），房价合计504092.6元;被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；除合同约定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知原告办理交付手续。该合同及其附件还约定了其他事宜。2014年11月23日，被告出具原告交付房款24092.6元的收据；2015年6月29日，被告出具原告交付房款230000元的收据;2015年11月27日,被告出具原告交付房款250000元的收据。2016年12月25日，涉案商品房住宅工程质量分户验收表分户验收结论为：通过验收。另，原告于2018年4月13日支付经纪代理服务费/律师代理费2500元。庭审中，对于被告提交的拟证明被告于2017年6月20日电话通知原告办理交房手续的录音，原告对真实性予以认可，但否认涉案房屋已经具备交房条件。一审法院认为，原、被告双方已签订涉案《商品房买卖合同》及附件，均应按照合同约定全面履行各自的义务。首先，根据该合同约定，商品房的交付条件是“经验收合格”。涉案商品房系于2016年12月25日在住宅工程质量分户验收中通过验收，即为符合了双方约定的交付条件。其次，依现有证据，可以证实被告最早于2017年6月20日电话通知到原告办理交付手续，而该时间确已晚于合同约定交付期限（2016年5月31日）。在无证据证明存有约定或者法定的免责事由之前提下，上述期间的逾期交房之过错在于被告。故应由被告承担2016年6月1日至2017年6月20日期间的逾期交房违约金58071.47元。对原告要求过高部分不予支持。被告关于约定的违约金明显高于原告的损失、请求予以减少的主张，因未能提供充分证据证实，不予支持；同时，对原告请求支付律师代理费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告菏泽城建置业有限公司支付原告关永佼58071.47元，限判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告关永佼的其他诉讼请求。案件受理费2320元，由原告关永佼负担1068.21元，被告菏泽城建置业有限公司1251.79元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。关永佼提交以下证据：1、2018年8月25日城建华府物业公司发布的告知业主通知，该通知表明相关消防未达到验收条件，要求业主重组消防设施以配合验收，证明该小区消防设施未达到验收条件；2、2018年7月16日、24日、26日业主分别录制的小区内的七段视频，证明视频中所涉楼房未达到交付使用条件。城建置业质证认为：证据1是复印件，我方不予质证；对于证据2的真实性无异议，但是否是涉案小区代理人不清楚，据代理人了解，所交付的房屋已经通水通电，并且车位可以进行交付。城建置业提交以下证据：1、菏泽市中级人民法院（2018）鲁17民终1580号民事判决书一份，证明：涉案房屋已达交房条件，在未缴纳车位款项致使房屋未交付成功的情况下不应当由菏泽城建公司承担违约金。2、1、6、8、9、17号楼的竣工验收备案表及房屋建筑工程质量保修书，证明：涉案房屋已符合合同约定的房屋交付条件。关永佼质证认为：对证据1的真实性无异议，但是我国不是判例法国家，判例不影响本案审理，并且该判决书并没有显示城建置业所证明的内容。对证据2，对1号楼房屋建筑工程质量保修书的真实性没有异议，但是不能证明涉案房屋已经过竣工验收，更不能证明已经符合交房条件；对1号楼竣工验收备案表真实性有异议，首先该表第4页5个勘察、设计、施工、监理、建设单位验收的时间统一为2016年10月15日，不符合常理，并且前四个单位的通过竣工验收字体完全一样，很明显是开发商为了应付验收仓促提交的文件。2017年1月份住建局发布了停止交房通知书，这足以说明竣工验收备案表是不符合住建局的要求和法律规定的，开放商至今仍在整改过程中，不符合法律规定和合同约定的交房条件。对6号楼的备案表五个单位“同意通过竣工验收”的字迹一致，日期全部为2016年9月15日，很明显是开发商仓促提交的，剩余的和上面一致。8号楼质证意见同6号楼，日期为2016年11月21日。9号楼、17号楼质证意见同6号楼，日期是2016年11月15日,这几个备案表字迹比较新，我们怀疑是城建置业事后补的。本院审查后认为，对双方当事人提交的上述证据，应结合本案其他证据综合分析认定其法律效力。本院二审审理查明的事实与原判基本一致。本院认为，本案争议焦点是：1、涉案商品房是否经验收合格并具备交房条件。2、延期交房违约金应计算到哪天。关于焦点一：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的商品房买卖合同第八条约定：符合本合同约定的商品房交付使用条件是第1项“该商品房经验收合格”。根据当事人意思自治原则，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。双方当事人对“验收合格”的标准存在争议，关永佼认为须根据国家和地方人民政府的有关规定，向建设行政主管部门备案后方算验收合格；城建置业则认为经建设、设计、施工、监理、勘察五家单位通过竣工验收即视为验收合格。本院认为，第一、国务院《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”；第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”；同时《中华人民共和国建筑法》也规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位是工程质量责任单位和工程竣工验收主体单位。本案中，城建公司提交建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位等签署出具的竣工验收备案表、分户验收表、工程质量保修书等证据，竣工验收意见是通过竣工验收，据此可以认定涉案房屋已符合商品房买卖合同第八条约定的“该商品房经验收合格”标准，达到交房条件。第二、人民法院履行裁判职责的依据是当事人合同约定和法律规定，在契约自由和意思自治原则下审查涉案商品房是否符合合同约定的交房条件。国务院《建设工程质量管理条例》第四条、第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度，建设工程竣工验收备案制是政府主管部门履行行政监督管理职责的重要制度，这并不影响双方当事人通过书面合同约定的交房条件。第三、关于消防、配套设施、规划、环保等验收问题。双方签订的商品房买卖合同并未对消防、环保等验收内容进行约定，事后亦未达成补充协议。根据商品房买卖合同约定，城建置业的合同义务是将符合本合同约定的经验收合格的商品房交付使用，如购房户认为涉案商品房尚未通过消防、环保等验收，不符合居住使用条件，其可以针对违反法律、行政法规的行为向公安消防等相关主管部门反映解决，由行政主管部门进行行政处理或者责令整改，也可以依照合同约定并根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条等规定行使合同解除权，通过要求开发商承担违约责任、赔偿损失等方式寻求权利救济。综上分析，关永佼主张涉案商品房尚未取得工程竣工验收备案证书，不符合验收合格条件，依据不足，本院不予支持。关于焦点二：城建置业没有按照合同约定按期将符合交付条件的房屋交付使用，应当承担违约责任。城建置业上诉称应当以报纸公告时间为通知交房时间，经审查，双方合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，城建置业虽然在当地报纸发布了交房公告，但该公告并不能保证通知到购房户，且与合同约定不符；城建置业在已经逾期交房且报纸公告的情况下，再次电话通知购房户收房虽与合同约定的方式不符，但相对符合常理，且已举证证明该电话确已通知到购房户，据此，一审判决以电话通知时间作为通知交房时间，延期交房违约金计算至电话通知交房之日并无不当，本院予以认定。城建置业主张以报纸公告时间为通知交房时间，无事实依据，依法不能成立。综上，上诉人关永佼、城建置业的上诉请求不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人关永佼预交的二审案件受理费1068元，菏泽城建置业有限公司预交的二审案件受理费2320元，分别由各自负担。本判决为终审判决。审判长  李学军审判员  陈尔森审判员  张秀云二〇一八年十一月三十日书记员  赵 晗