江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8239号上诉人（原审被告）：顾菊泉。委托诉讼代理人：柏爱存。被上诉人（原审原告）：黄惠惠。委托诉讼代理人：宋一芸、刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。上诉人顾菊泉因与被上诉人黄惠惠房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初4622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人顾菊泉上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。1、涉案房屋至今未清场，原房屋所有权人柏爱存的家电及生活用品仍在房屋内，一审法院以房屋未清场为由迟迟未将保留的10万元发放给上诉人，上诉人已向一审法院提出执行异议，涉案房屋并非是于2017年8月23日完成的交付。2、涉案房屋实际过户时间是2017年底，房屋买受人与被上诉人所签租赁合同的生效日期应为房屋过户之日。被上诉人黄惠惠辩称，涉案房屋已于2017年8月23日拍卖成交，并且交付给买受人。上诉人提及的10万元未予发放与本案无关。被上诉人与买受人签订的租赁合同自双方达成合意签字之日便成立，与房屋有无办理过户并无关系。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄惠惠向一审法院起诉请求：1、判令顾菊泉立即赔偿黄惠惠经济损失10万元；2、本案诉讼费用由顾菊泉承担。诉讼中，黄惠惠将诉讼请求变更为：1、判令黄惠惠、顾菊泉于2017年1月15日签订的《租房协议书》自2017年8月17日起解除；2、顾菊泉赔偿黄惠惠自2017年8月17日至2018年1月14日期间的租金损失5万元并退还押金1万元以及相应利息损失（以6万元为基数，自2017年8月17日起计算至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。一审法院认定事实如下：涉案租赁房屋即吴江区盛泽镇和服商区H幢31号房屋的原所有权人为柏爱存。柏爱存与顾菊泉签订《商铺店面租赁合同》一份，合同约定，柏爱存（甲方）将涉案房屋租赁给顾菊泉（乙方），租赁期限为6年，自2014年1月20日起至2020年1月19日止，每年租金10万元整。甲方同意，乙方在租赁期限内可以自用或进行转租，如进行转租全部或部分转租的，转租的期限不得超过剩余租赁期限，否则无效。2017年1月15日，顾菊泉与黄惠惠签订《租房协议书》一份，协议书约定，顾菊泉（甲方）将涉案房屋出租给黄惠惠（乙方），租金为每年12万元，租金一年一付，租赁期限为3年，从2017年1月15日起至2020年1月14日止。租用期内，水、电、电话、卫生费等一切收费由乙方承担，乙方需另付各项费用押金1万元。租期结束后双方结算。合同签订后，黄惠惠向顾菊泉交纳了一年租金12万元和保证金1万元。另查明，涉案房屋于2015年9月抵押给苏州吴江中银富登村镇银行有限公司（以下简称吴江中银富登银行），于2016年8月被一审法院依法查封。2016年11月28日，吴江中银富登银行向一审法院申请就柏爱存的财产进行强制执行。2017年6月12日，吴江中银富登银行的委托诉讼代理人蒲卫奇、柏爱存、顾菊泉三方签署执行笔录，顾菊泉同意解除与柏爱存签订的租赁合同，吴江中银富登银行同意将涉案房屋拍卖款中的10万元退还给顾菊泉。2017年7月11日，一审法院向黄惠惠就涉案房屋的情况向黄惠惠询问，黄惠惠表示同意拍卖涉案房屋，并愿意配合搬离，并承诺在拍卖成交后一个半月内搬离涉案房屋。2017年8月17日，颜志强通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得涉案房屋，2017年8月21日，颜志强将购房余款汇入一审法院指定账户，2017年8月23日，一审法院与颜志强签订拍卖成交确认书，一审法院将涉案房屋交付颜志强。黄惠惠在庭审中称，颜志强拍得涉案房屋后，其继续承租涉案房屋，并与颜志强签订了租赁合同，向其支付了租金。以上事实，有商铺店面租赁合同、租赁协议书、租赁合同、收条及（2016）苏0509民初9773号民事判决书、执行笔录、拍卖成交确认书、进账单、当事人的陈述等证据予以佐证。一审法院认为，顾菊泉从案外人柏爱存处承租涉案房屋后，在租赁期内将涉案房屋转租给黄惠惠，签订的租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效。在租赁合同履行过程中，因涉案房屋被依法强制执行，顾菊泉于2017年6月12日同意解除与柏爱存之间签订的租赁合同，柏爱存在该份执行笔录上签字认可，应视为双方对解除租赁合同已协商一致，故顾菊泉与柏爱存之间的租赁合同于2017年6月12日解除。原租赁合同解除后，顾菊泉与黄惠惠之间的转租合同应当随之在该日期解除。转租合同解除后，黄惠惠应当搬离涉案房屋，顾菊泉应向黄惠惠返回保证金并据实结算租金。但转租合同解除后，黄惠惠仍实际占用涉案房屋直至案外人颜志强拍得涉案房屋后，黄惠惠与颜志强签订了租赁合同，并向颜志强交纳租金，故黄惠惠主张要求顾菊泉返回的租金应自涉案房屋变更权利人起算至2018年1月14日。关于涉案房屋变更权利人的时间节点，一审法院认为，颜志强虽于2017年8月17日通过在网络平台拍得涉案房屋，但网络拍得涉案房屋并非意味着颜志强即对涉案房屋享有租赁的权利。网络拍得涉案房屋后，颜志强于2017年8月21日交纳了竞拍款，一审法院于8月23日向颜志强交付涉案房屋，至此颜志强对涉案房屋才享有占有、使用、收益、处分的权利，黄惠惠认为颜志强通过网络平台拍得涉案房屋之日即为涉案房屋权利人变更之日属理解有误。涉案房屋变更权利人的时间节点应为2017年8月23日，故黄惠惠主张要求顾菊泉返还的租金应自2017年8月23日起算至2018年1月14日止，计145天。按照年租金12万元计算，顾菊泉应返回的租金为47671元（12万元/年÷365天×145天）。涉案房屋在拍卖前，房屋之上设立的租赁关系均已解除，顾菊泉抗辩称黄惠惠依据买卖不破租赁原则仍能实现合同目的，其无需返回租金，与事实不符，一审法院不予采纳。顾菊泉未及时向黄惠惠履行归还租金及保证金的义务，依法应当向黄惠惠支付相应的利息损失。黄惠惠主张的利息起算时间、计算标准，均符合法律规定，一审法院予以支持。黄惠惠与颜志强之间形成的租赁合同关系，不涉及物权的变动，涉案房屋未办理变更登记不影响租赁合同的效力，顾菊泉提出的不动产变更所有人应以登记为准的相关抗辩意见，与本案无关，一审法院不予理涉。顾菊泉经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对本案相应诉讼权利的放弃，由此产生的不利法律后果理应由其自行承担。据上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、黄惠惠与顾菊泉之间的《租房协议书》于2017年6月12日解除。二、顾菊泉应于判决生效之日起十日内向黄惠惠返还租金47671元及保证金10000元，并支付利息损失（以57671元为基数，自2018年4月24日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费减半收取650元，保全费1020元，共计1670元，由黄惠惠负担433元，顾菊泉负担1237元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，涉案房屋系柏爱存出租给顾菊泉，2017年1月15日，黄惠惠与顾菊泉签订《租房协议书》一份，约定顾菊泉将涉案房屋转租给黄惠惠，自2017年1月15日起至2020年1月14日止，黄惠惠向顾菊泉交纳了一年租金12万元及保证金1万元。顾菊泉与柏爱存之间的租赁合同于2017年6月12日协商一致解除后，顾菊泉已丧失租赁权，则其与黄惠惠之间的转租合同无法继续履行，应认定转租合同实际解除，但黄惠惠仍占有使用涉案房屋，应向顾菊泉支付占有使用费。在涉案房屋被强制执行，受让人颜志强于2017年8月23日通过竞拍并取得涉案房屋不动产后与黄惠惠签订新的租赁合同之后，顾菊泉应返还黄惠惠自2017年8月23日至2018年1月14日租金及保证金并支付相应利息。至于涉案房屋的清场及10万元的发放，属于前案执行中的问题，与本案无关联性，顾菊泉以此为由拒绝返还黄惠惠部分租金及保证金的上诉主张，不能成立，本院不予支持。综上，顾菊泉的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人顾菊泉负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 叶 刚二〇一八年十一月二十三日书记员 黄 婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。