广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1202民初3295号原告：肇庆市南粤园林工程有限公司，住所地肇庆市端州区叠翠路**叠翠名庭**202办公用房**。法定代表人：谢日。委托诉讼代理人：吴达良，广东七星律师事务所律师。被告：肇庆市汇腾实业投资发展有限公司，住所地肇庆市太和北路******701办公楼之三。法定代表人：胡春。委托诉讼代理人：何群玲，女，该公司经理。被告：广东华南智慧城科技发展有限公司，住，住所地肇庆市太和北路******802办公楼之一/div>法定代表人：杨俊林。委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。被告：肇庆市傲翔科技信息有限公司，住所地，住所地肇庆市太和北路******201办公楼**iv>法定代表人：莫细文。委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。原告肇庆市南粤园林工程有限公司（以下简称：南粤公司）诉被告肇庆市汇腾实业投资发展有限公司（以下简称：汇腾公司）、广东华南智慧城科技发展有限公司（以下简称：华南智慧城）、肇庆市傲翔科技信息有限公司（以下简称：傲翔公司）股东损害公司债权人利益责任纠纷一案中，本院2018年8月9日立案后，依法组成合议庭,于2018年10月29日、11月13日公开开庭进行了审理。南粤公司委托诉讼代理人吴达良，汇腾公司委托诉讼代理人何群玲，华南智慧城、傲翔公司共同委托诉讼代理人黎展雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南粤公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认汇腾公司与华南智慧城于2014年12月31日签订的《物业租赁合同》无效；2.判令三被告向原告返还租金收益(即房屋占有使用费)107万元【参照被告华南智慧城与他人签订的租赁合同中约定的租金标准计算：房屋租金为8元／㎡／月，房屋面积8176㎡：商铺租金为30元／㎡／月，商铺面积800㎡。先从2015年1月1日起暂计至2015年l2月31日，原告保留向三被告追讨2016年至2018年租金收益的权利】；3.判令被告方承担本案因诉讼所产生的费用。事实和理由如下：傲翔公司曾经是汇腾公司持股l00％的股东。傲翔公司是华南智慧城现在持股89.36%的股东。汇腾公司、傲翔公司共同欠下原告金钱债务2659万元。2014年12月31日，汇腾公司与华南智慧城签订了一份《物业租赁合同》约定：l.汇腾公司将名下位于肇庆市端州区l2区桂园路与龙塘路交汇处华南智慧城公共租赁住房的车位、首层商业、物业管理用房、住宅及其他物业合计建筑面积8176㎡(未包括商铺的800㎡)出租给华南智慧城。2.租期为20年，自2015年1月1日起至2034年12月31日止。3.租金为30万元／年(即3元／㎡／月)。华南智慧城承租后全部转租给他人使用，转租合同约定：房屋租金为8元／㎡／月，实际收取租金为16元／㎡／月；商铺租金为30元／㎡／月。2018年4月30日，原告通过司法拍卖获得汇腾公司100%股权，成为汇腾公司唯一股东。2018年7月，原告已到工商部门办理汇腾公司股东变更手续。8月初接管汇腾公司财务账簿后，原告始获悉上述汇腾公司房产出租信息。原告认为：l.汇腾公司与华南智慧城于2014年12月31日签订的《物业租赁合同》，以明显低于市面价格出租公司房产，并且约定租期20年内不调整租金，明显不符合常理，也不符合一般交易习惯，不但侵害了汇腾公司的利益，也侵害了公司新股东的利益，更侵害了其他债权人的利益。2.汇腾公司与华南智慧城是关联公司，他们于2014年12月31日签订的《物业租赁合同》，不但恶意串通损害了第三人(原告)的利益，而且通过低于市价出租的行为达到转移财产、逃避债务的非法目的，是无效的合同。3.由于《物业租赁合同》的出租方和承租方恶意串通，出租方的租金该收不收，傲翔公司是直接受益人，致使原告的债权无法通过汇腾公司清偿，该债权受到了损害。三被告应该向原告返还实际获取的租金收益。为维护合法权益，原告特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告汇腾公司辩称：一、《物业租赁合同》应该解除。2014年12月31日签订《物业租赁合同》后，华南智慧城在没有向我司支付押金及租金情况下将租赁物全部转租他人使用。根据我司账上显示2015年租金收入28550元，租金及水电费全部是租户直接缴交给我司(附件1)，由此证明2015年期间租户与我司之间存在事实租赁关系。2016年1月1日至2017年11月30日租金为空白，账上无任何记录；2015年1月1日至2018年7月31日的水电费由我司缴交，期间华南智慧城并无向我司支付过水电费，由此证明2015年至2017年11月30日期间华南智慧城与我司之间不存在事实租赁关系。在2017年12月1日我司才收到华南智慧城2016年租金30万元及2017年租金30万元，以及15万元的押金，以上押金、租金在账面上均以现金形式反映。我司账面上显示收到以上两笔款项当日立即支付了员工工资28453.10元、外聘工人劳务费19万元(领取工资人员无任何入职资料、社保信息、或用工劳务合同)、零星费用l38152.22元及还往来款(关联公司法人吕建文)393394.68元。华南智慧城并无遵循合同约定时间如期支付押金、租金及水电费，没有履行合约之义务，涉嫌为达到利益转移之目的而虚构签订该合同。根据《中华人民共和国公司法》第二百一十七条规定，所谓的关联公司，既包括公司股东的相互交叉，也包括由第三人直接或者间接控制的公司，或者股东之间、公司的实际控制人之间存在直系血亲、姻亲、共同投资等可能导致利益转移的其他关系。因此，签订《物业租赁合同》的汇腾公司和华南智慧城，在合约签署时同属一个股东--傲翔公司，华南智慧城与傲翔公司同一法人--莫细文，说明两家公司均由傲翔公司实际操控。租金约定价格严重脱离市场正常合理价格：《物业租赁合同》确认该物业建筑面积为8176.47㎡，租期20年，租金30万元／年，即25000元／月，以3.058元／㎡／月计租与市场价格对比偏离超低不合常理，涉嫌股东操控转移利益。在控股期间答辩人财务账目混乱，许多资金流向关联公司或者去向不明。鉴于承租方华南智慧城、控股方傲翔公司企图以合法形式侵占、转移汇腾公司的资产，已严重侵占汇腾公司利益，该合同涉嫌虚假，故应该解除。二、我司不应该于本案中承担责任。傲翔公司曾是我司的独资、唯一的股东，将公司物业以不合常理价格全部租赁给傲翔公司占股权90%的华南智慧城，绝不是我司的真实意愿表示，是股东恶意操控关联公司、刻意转移我司物业使用权、侵占我司利益的行为，所造成的不利后果应该由股东傲翔公司承担。被告华南智慧城与傲翔公司辩称：1.原告的诉讼主体不适格，应当驳回原告的起诉，理由如下：本案涉案的合同是由华南智慧城、傲翔公司签订的，原告并非合同的主体，无权根据该合同提出主张，尽管原告后来成为华南智慧城的股东，但法律上是独立的主体，原告提起本案的诉讼，没有法律依据，应当驳回其起诉；2.关于第一项诉讼请求，如前所述该合同是华南智慧城与傲翔公司经协商一致达成的协议，没有违反法律规定，是合法有效的，原告主张解除没有依据；3.关于原告的第二项诉请，没有法律依据，原告认为租金有差额，该差额的利益即使有，也是归于合同的相对方，原告无权将其他主体的利益来归于自己。原告提交了证据如下：1.营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格；2.企业信息资料，证明被告、第三人主体资格；3.物业租赁合同复印件，证明汇腾公司与华南智慧城签订的《物业租赁合同》约定：租金为30万元/年（即3元/㎡/月）,20年租金不变；4.房屋租赁合同复印件、物业租赁合同复印件，证明华南智慧城与他人签订租赁合同约定：房屋租金为8元/㎡/月，实际收取租金为16元/㎡/月；商铺租金为30元/㎡/月；5.汇腾公司企业信息、股权质押清单、股权冻结信息，证明股东以变更为原告，傲翔公司曾是汇腾公司唯一股东，傲翔公司占华南智慧城89.36%股权；6.执行裁定书，证明汇腾公司与傲翔公司共同欠原告2500万元。补充1.端州区法院民事判决书、肇庆中院民事裁定书、生效证明复印件，证明傲翔公司、汇腾公司需向谢日锋归还借款本金2500万元及利息，承担案件诉讼费、保全费等；补充2.保证合同复印件，证明2014年6月8日，汇腾公司、傲翔公司与谢日锋签订《保证合同》，对2500万元借款本金及利息、综合费用向谢日锋承担连带清偿责任；补充3.抵押合同复印件，证明2014年6月8日，汇腾公司与谢日锋签订《抵押合同》，将土地使用权、房屋所有权、股权抵押给谢日锋，担保债权2500万元及利息、综合费用等；补充4.质押合同，证明2014年6月8日，傲翔公司与谢日锋签订《质押合同》，将汇腾公司100%股权质押给谢日锋，担保债权2500万元及利息、综合费用等；补充5.端州区法院执行裁定书、债权转让协议，证明原告获得谢日锋拥有汇腾公司与傲翔公司所欠2500万元的债权。被告华南智慧城、傲翔公司提交了证据如下：1.《华南智慧城公共租赁住房项目监管协议》，证明本案涉案的房屋出租具有特殊性，属于公租房项目，需要接受政府监管；2.《关于调整市直保障性住房租金标准的通知》，证明本案涉案的房屋出租具有特殊性，属于公租房项目，《物业租赁合同》的约定符合文件要求；3.现场照片，证明本案涉案的房屋由汇腾公司出资装修、配置设备设施（包含：空调、热水器、家私等），租金标准、定价合理。补充1.端府办函（2012）50号的批复、合作框架意向书及图，证明本案涉案房屋系属于公租住房。对上述证据，经庭上举证、核证、质证：（一）三被告对原告证据的真实性无异议；（二）原告对被告证据3的真实性不予认可，但没提供相反的证据予以推翻该证据。以上证据原、被告对其提供的证据均保证真实，本案亦不存在影响证据证明效力的因素，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据，本院确认以下事实：一、2014年10月31日，汇腾公司与华南智慧城签订《物业租赁合同》一份约定：租赁面积为8176.47㎡，期限为20年，租金为30万元/年（即3.058元/㎡/月）。二、华南智慧城承租之后分别于①2016年6月1日，以办公用房16元/㎡/月并且每年递增与案外人肇庆市端海贸易有限公司签订《物业租赁合同》；②2016年11月29日，以铺位是30元/㎡/月并且每年递增与案外人宋宇谦签订《房屋租赁合同》；③2017年9月11日，以居住房为8元/㎡/月与案外人刘院豪签订《房屋租赁合同》；④2017年10月19日，以居住房为8元/㎡/月与案外人陈灿伟签订《房屋租赁合同》；⑤2017年10月27日，以居住房为8元/㎡/月与案外人广东卧龙湾连锁酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》；⑥2018年2月13日，以居住房为8元/㎡/月与案外人陶爱兰签订《房屋租赁合同》。三、2014年6月6日傲翔公司出具的《股权质押清单》载明：傲翔公司为汇腾公司持股100%的股东；司法股权冻结详细信息载明：傲翔公司为华南智慧城持股89.362%的股东。且原、被告均在庭审中确认。四、（2015）肇端法民四初字第312号判决书确认：汇腾公司与傲翔公司欠谢日锋债务为2500万元，发生债务时间为2014年6月；（2017）粤1202执恢263号之一执行裁定书确认：原告获得谢日锋拥有汇腾公司与傲翔公司所欠2500万元的债权；（2017）粤1202执恢263号之二执行裁定书确认：原告通过竞拍拥有傲翔公司100%的股权实现债权1271万元。五、《关于调整市直保障性住房租金标准的通知》载明：市直保障性住房每平方米建筑面积月廉租租金基准价为1元；每平方米建筑面积月标准租金基准价一类（钢筋混凝土结构）为4.1元，二类（混合结构）为3.2元，三类（砖木结构）为2.6元；每平方米建筑面积月成本租金基准价一类（钢筋混凝土结构）为6.2元，二类（混合结构）为4.8元，三类（砖木结构）为3.9元。具体租金标准计算以基准价为系数1乘以居住环境租金增减率。六、2016年1月25日，肇庆市端州区住房保障制度改革创新工作领导小组办公室与汇腾公司签订了一份《华南智慧城公共租赁住房项目监管协议》约定：①按照“谁投资、谁所有”的原则，项目建成后，房屋产权归属乙方，由其自行经营收益。受让方权益可以依法转让，但公共租赁住房性质不变，实行定向出租、只租不售；②房屋租金收费标准按照不高于同期、同区域、同类型普通商品住房平均租金的80%计收，租金收费标准必须报当地物价部门和建设行政主管核定。七、对于原告要求“三被告返还租金收益(即房屋占有使用费)107万元”的诉讼请求，本院在庭审过程中向原告释明：该诉求与本案的股东损害公司债权人利益责任纠纷不是同一法律关系，且原告亦不具备该请求的主体身份，本案对该请求不作处理，原告可以另行主张权利。原告亦当庭表示同意。本院认为，本案为股东损害公司债权人利益责任纠纷，针对原告的诉求和本案争议焦点，本院作如下评述：一、汇腾公司与华南智慧城之间的《物业租赁合同》是否损害了原告的权益，该合同是否合法有效的问题：①华南智慧城提出其以3.058元/㎡/月的价格把案涉房屋出租给华南智慧城，是依《肇庆市端州城区公共租赁住房管理实施细则》第六条的规定，并无损害公司和他人利益的抗辩，首先，《肇庆市端州城区公共租赁住房管理实施细则》是针对公租房而发文，公租房的对象为具有端州城区户籍、中等偏低收入、住房困难的家庭以及新就业无房职工和城镇稳定就业异地务工人员，而华南智慧城并不是公租房对象。其次，华南智慧城所租赁的房屋并非用来解决其公司职工住房，而是以经营方式对外出租。因此，华南智慧城的抗辩理由不充分，本院不予采纳；②汇腾公司和华南智慧城的控股大股东均为傲翔公司，因此，汇腾公司与华南智慧城属相关联公司，双方签订《物业租赁合同》期间，汇腾公司与傲翔公司欠有谢日锋2500万元的债务，而（2017）粤1202执恢263号之一执行裁定书确认：原告取得了汇腾公司与傲翔公司欠谢日锋2500万元的债权。而汇腾公司与傲翔公司至今仍未对该债务清偿完毕，另外，汇腾公司与肇庆市端州区住房保障制度改革创新工作领导小组办公室于2016年1月25日签订的《华南智慧城公共租赁住房项目监管协议》约定“房屋租金收费标准按照不高于同期、同区域、同类型普通商品住房平均租金的80%计收”，汇腾公司在有债务情况下，并没有按市场价或协议约定的价格对外出租，而是以明显低于市场的价格将房屋出租给非公租房对象并与其有关联的华南智慧城，再由华南智慧城以市场价转租给其他人，该行为明显侵害了债权人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）的规定，该租赁合同属无效合同，原告要求确认汇腾公司与华南智慧城于2014年12月31日签订的《物业租赁合同》无效的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。二、关于原告要求三被告返还租金收益(即房屋占有使用费)107万元的诉讼请求，该诉求与本案的股东损害公司债权人利益责任纠纷不是同一法律关系，原告亦不具该请求的主体身份，经本院释明，原告同意在本案中对该请求不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市汇腾实业投资发展有限公司与被告广东华南智慧城科技发展有限公司于2014年12月31日签订的《物业租赁合同》为无效合同。二、驳回原告肇庆市南粤园林工程有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费61290元（原告已预交），由原告肇庆市南粤园林工程有限公司承担14430元，被告肇庆市汇腾实业投资发展有限公司与被告广东华南智慧城科技发展有限公司承担46860元，被告所承担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  欧凯华人民陪审员  李佩兰人民陪审员  程艳连二〇一八年十一月十九日书 记 员  梁智杰