福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽09民终1744号 上诉人（原审被告）：李金娇，女，1968年11月13日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：余清清、刘昌奉，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：寿宁县新城房地产开发有限公司，住所地福建省寿宁县鳌阳镇东部新区东方商住城**楼**。 法定代表人：范世英，执行董事。 委托诉讼代理人：张恒金，福建博知律师事务所律师。 原审第三人：罗润镇，男，1976年4月17日出生，汉族，住福建省福安市。 上诉人李金娇因与被上诉人寿宁县新城房地产开发有限公司（以下简称“新城公司”）、原审第三人罗润镇商品房销售合同纠纷一案，不服寿宁县人民法院（2017）闽0924民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李金娇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新城公司的诉讼请求；诉讼费用由新城公司负担。 事实与理由：一、原判决认定事实错误，本案的基本事实是第三人罗润镇作为新城公司股东、实际控制人，与李金娇签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保。罗润镇系新城公司股东和实际控制人，其因新城公司资金周转需要向李金娇、郑孝义借款，并与李金娇、郑孝义签订商品房买卖合同作为民间借贷的让与担保；而非一审法院所认定的“应为罗润镇个人在向李金娇借款时为提供担保而越权将新城公司的房产以买卖方式抵押给李金娇”。一言以蔽之，不存在罗润镇越权提供让与担保的行为。二、本案系让与担保，依照司法解释规定，在债务人届期未清偿借款本息的，李金娇可以申请拍卖案涉商品房，以偿还债务；一审法院不宜认定《商品房买卖合同》的效力，其认定合同无效将导致李金娇原本可以通过担保方式获得债务清偿的期待落空，不符合司法解释规定的坚持强制清算义务的规定。 新城公司答辩称：一、上诉人与罗润镇签订的《借款协议书》不属于让与担保，与答辩人没有法律上的关联性。上诉人与第三人之间的民间借款系罗润镇的个人行为，答辩人对此并不知情，未在《借款协议书》担保人一栏盖章，不应承担对已不利的法律后果。上诉人作为心智健全的人，545万元借款并不是小额借款在没有答辩人公司出具的授权书，也没有答辩人公司在担保人一栏加盖公章的情况下，应明知法律后果与答辩人无关，上诉人应自行承担相应的法律后果。由此可见，上诉人与第三人签订的《借款协议书》仅是双方当事人的意思表示，与答辩人没有法律上的关联性，不属于让与担保，上诉人的观点有悖客观事实。二、罗润镇不是答辩人的法定代表人，未经法人授权的情况下，无权对外以法人的名义行使权利。借款人就是罗润镇本人。这足以说明借款与答辩人无关。在借款与答辩人无关的情况下，答辩人作为担保人的地位也是不成立的，答辩人并没有在担保人一栏加盖公章，对借款一事并不知情，不应承担担保人的法律后果。请求依法驳回上诉，维持原判。 罗润镇未作答辩。 新城公司向一审法院起诉请求：1、判令李金娇履行双方签订的0508118号和0508109号《商品房买卖合同》，支付所欠购房款3894400元；2、判令李金娇从2014年8月15日起按所欠购房款3894400元日万分之五向新城公司支付违约金至购房款付清为止。 一审法院认定事实：关于新城公司与李金娇签订的两份《商品房买卖合同》性质问题。李金娇对双方签订的合同的真实性没有异议，但主张本案的买卖合同实为其与罗润镇之间民间借贷关系的担保，李金娇提供的其与第三人罗润镇之间的借款协议及相关转账凭证证实二人之间确实存在借贷关系，且该借款的时间与本案合同签订时间相距较短。而新城公司庭审中承认罗润镇曾系其公司的员工并曾处理过公司向外融资的业务，但并未授权罗润镇向外出售或抵押公司开发的房产。同时，新城公司与李金娇签订的合同价款数额达数百万元，约定“签订本合同时即付清全部房价款”，在李金娇购房款分文未付前提下，新城公司于合同签订的第三天就将案涉房产备案到李金娇名下，且新城公司在庭审中也陈述本案合同签订之前，与李金娇并不相熟，也无相关经济往来，在无信任基础的情况下，李金娇已违约完全未履行付款义务而新城公司却仍积极履行房产备案义务，明显有悖于商品房买卖的交易习惯。再者，新城公司、李金娇在庭审中均承认新城公司原法定代表人罗玉凤为第三人罗润镇的亲戚。在本案受理前，新城公司曾就本案起诉过，后又撤回了起诉，之后法定代表人更换为范世英后再次起诉。而本案合同签订至今案涉房产一直未实际交付，也不符常理。综上分析，虽然本案第三人罗润镇未到庭参加诉讼，但从双方在庭审中的质证和陈述可以看出，本案所涉合同的签订和履行均存在较大疑点，无法排除合理怀疑。应为罗润镇个人在向李金娇借款时为提供担保而越权将新城公司的房产以买卖方式抵押给李金娇。 一审法院认为，新城公司与李金娇签订的商品房销售合同并不是双方当事人真实意思表示，实为第三人罗润镇为向李金娇借款而越权将新城公司的房产以买卖方式为借款提供担保。因此，本案合同系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该民事法律行为无效。新城公司要求李金娇继续履行合同义务并按合同约定支付违约金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，判决：寿宁县新城房地产开发有限公司与李金娇签订的0508118号、0508109号《商品房买卖合同》无效，驳回寿宁县新城房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费37955元，由寿宁县新城房地产开发有限公司负担。 二审中，围绕本案当事人没有提交新证据。 经审理查明：2014年8月15日，李金娇与新城公司签订两份商品房买卖合同（合同编号分别为：0508118、0508109），并于2014年8月18日经寿宁县房地产管理所合同登记备案；2、合同签订至今，涉案房产没有交付；3、在签订讼争商品房买卖合同时，罗润镇系新城公司员工，亦系新城公司原法定代表人罗玉凤的亲戚。李金娇、新城公司、罗润镇对上述事实均没有提出异议，本院予以确认。 本院认为，一审认定讼争商品房买卖合同并非新城公司、李金娇真实意思表示而系让与担保。新城公司对此并无异议，亦未对此提起上诉。李金娇上诉主张讼争商品房买卖合同实为民间借贷的担保，可见，李金娇亦认为其与新城公司不存在买卖商品房的意思表示。故一审以讼争商品房买卖合同系新城公司与李金娇虚假意思表示而认定其无效，并无不当。至于罗润镇是否系新城公司实际控制人、罗润镇与李金娇是否存在借款关系以及李金娇主张的让与担保是否成立，均不在本案审理范围，本院不予审查认定。据此，李金娇二审提供的（2017）闽09民申15号民事裁定，本院亦不予审查。一审关于罗润镇向李金娇借款而越权将新城公司房产以买卖方式为借款提供担保的认定超出本案审查范围，本院依法予以撤销。综上所述，李金娇关于撤销一审判决的上诉请求不能成立，应予驳回。一审对不在本案审查范围的内容进行认定不当，但判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李金娇负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇一八年十一月二十三日 法官助理刘菊平 书记员林圆圆 孙丽华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。