湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2161号上诉人（原审被告）：郴州市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市。法定代表人：何尚怀，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷小平，男，1962年9月29日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审原告）：李美彩，女1963年9月29日出生，汉族，住湖南省郴州市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张勇，男，1970年2月4日出生，汉族，住湖南省郴州市青年大道**颐豪福邸****。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹先平，男，1958年2月18日出生，汉族，住湖南，住湖南省郴州市青年大道**颐豪府邸小区****iv>上诉人郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）因与被上诉人雷小平、李美彩房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初3487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人鼎丰公司委托诉讼代理人刘俊跃，被上诉人委托诉讼代理人曹先平、张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回雷小平、李美彩对鼎丰公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由雷小平、李美彩承担。事实和理由：雷小平、李美彩于2015年1月13日委托鼎丰公司代办房产证、土地证及签署有关授权委托手续，交纳有关契税及办理分证的费用。根据产权登记机关办证时限30个工作日的工作流程安排，鼎丰公司不可能在2015年1月31日前代其办理好房产分证、土地公证，因此，办证逾期完全是雷小平、李美彩未在办证期限届满前的合理时间内签署授权委托书、提交办证资料、交纳办证费用导致的，属不可归责于鼎丰公司的原因，鼎丰公司不应承担逾期办证的责任。原判决认定鼎丰公司未在2015年1月31日前为雷小平、李美彩代办分证构成违约错误。雷小平、李美彩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。雷小平、李美彩向一审法院起诉请求：1.鼎丰公司支付给雷小平、李美彩买卖房屋的违约金共计7770.72元（按雷小平、李美彩已付购房款的2%计算）；2.诉讼费及其他费用由鼎丰公司承担。一审法院认定事实：一、2009年12月7日，雷小平、李美彩（买受人）与鼎丰公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定雷小平、李美彩购买鼎丰公司开发的位于郴州市青年大道21号颐豪福邸项目C栋住房，以银行按揭付款方式支付购房款。《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰的违约金。二、2013年11月20日，鼎丰公司代郴州市北湖区地税局向雷小平、李美彩开具销售不动产统一发票，发票载明购房款为388,536元，鼎丰公司对雷小平、李美彩已按合同约定支付购房款无异议。三、鼎丰公司为雷小平、李美彩办理好颐豪福邸项目C栋住房的房产证时间是2015年1月16日，土地使用权证是2015年7月14日，开具契税证是2015年1月16日。四、在本案审理过程中，因当事人不服一审法院作出的与本案相同诉求的房屋买受人与鼎丰公司房屋买卖合同纠纷案所作出的民事判决，相继提起上诉和再审，现根据已经发生法律效力的湖南省郴州市中级人民法院作出的（2017）湘10民终1802号、1807号民事判决书和湖南省高级人民法院作出的（2018）湘民再8号民事判决书，认定：1.2014年9月29日，颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》（以下简称《协议书》），第二条（1）约定，鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，逾期则按购房合同总价的5%补偿给业主。2、鼎丰公司于2014年10月31日办理好了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》总证，于2014年11月26日办理好了“颐豪福邸”商品房的初始登记。3、2014年12月11日，“颐豪福邸”小区业主委员会向郴州市规划局提交一份报告，反映鼎丰公司存在严重的违规建设，该局于2015年1月15日向郴州市房产局发出《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，要求暂缓办理该项目所有剩余房产手续。2015年2月3日，郴州市规划局向郴州市房产局出具《关于颐豪福邸住宅小区部分一层建筑的情况说明》。2015年2月12日，郴州市维护稳定工作领导小组办公室召开“颐豪福邸”项目存在的问题通报调度会，并发文《关于颐豪福邸小区有关问题通报会会议备忘录》，对“颐豪福邸”项目存在的问题作出了相应处理。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：鼎丰公司是否存在逾期办证的违约行为、如何承担违约责任。一、本案《郴州市商品房买卖合同》、《协议书》均合法有效，其中《协议书》第二条是对《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定的办证期限和违约责任的变更。《协议书》明确是全体业主代表与鼎丰公司就小区的物业问题及其他事项达成的，12名签字的业主也是以业主代表的身份在“业主代表签字”栏签字，且从内容来看，《协议书》所涉内容亦是整个小区的物业管理与全体业主切身利益相关的事项，而不是部分业主的个人事项。湖南省高级人民法院和湖南省郴州市中级人民法院对与本案相同法律关系的案件的审理中也作出了上述认定。因此，应当认定12名业主是作为全体业主代表与鼎丰公司签订《协议书》，且雷小平、李美彩在庭审中亦认可《协议书》对其的约束力，故该《协议书》在雷小平、李美彩与鼎丰公司之间产生合同效力。二、根据已生效的湖南省郴州市中级人民法院二审、湖南省高级人民法院再审判决书确认的事实，认定该《协议书》约定的是办理每个业主房屋的分证；鼎丰公司认为是办理商品房总证，并以业主向政府部门投诉，以及迟延交纳办证费用导致办证逾期，应当据此免除其违约责任的抗辩不予采纳；因鼎丰公司没有按照《协议书》的约定期限办理好相应的全部的分证（房屋所有权证、国有土地使用证、契税证），故认定其存在违约行为，应当承担违约责任。三、《协议书》中所约定的违约责任是“购房合同总价的5%”，雷小平、李美彩要求鼎丰公司按照购房合同总价的2%支付违约金7770.72元（388,536元×2%），不超过《协议书》中所约定的比例，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向雷小平、李美彩支付违约金7770.72元。如果被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审的争议焦点为鼎丰公司是否应向雷小平、李美彩支付逾期办理房产证违约金7770.72元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，2009年12月7日，鼎丰公司与雷小平、李美彩签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”载明，鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房登记，如因鼎丰公司的责任，不能在约定期限内办理该初始登记，鼎丰公司应按已付房款向雷小平、李美彩支付3%的违约金。2014年9月29日，鼎丰公司与颐豪邸小区业主代表签订的《协议》第二条约定，鼎丰公司尽力在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，如到期没有办好三证，则按购房合同总价的5%补偿给业主。鼎丰公司未按该协议为雷小平、李美彩办理相关房证手续，已构成违约，应承担违约责任。雷小平、李美彩2015年1月13日委托鼎丰公司办理土地使用权证和房产所有权证。鼎丰公司2015年7月14日才为雷小平、李美彩办妥土地的产权证，时间长达半年。鼎丰公司上诉主张雷小平、李美彩没有给予其合理办证期间的理由不成立，本院不予支持。一审根据雷小平、李美彩的主张，按照购房款2%计算鼎丰公司逾期办证违约金，并无不当。综上所述，鼎丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郴州市鼎丰地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳萍审判员  王 洪审判员  谢末钢二〇一八年十一月二十六日法官助理陈佳书记员曹婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。