云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2823民初447号 原告：杨建明，男，1975年11月20日出生，汉族，住勐腊县。 委托诉讼代理人：周伟，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。 被告：廖志武，男，1961年12月22日出生，汉族，住勐腊县。 委托诉讼代理人：高忠华，云南召缅律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：勐腊农场管理委员会，住所地云南省西双版纳州勐腊县。 负责人：胡乔斌，职务主任。 委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。 原告杨建明与被告廖志武、第三人勐腊农场管理委员会物权保护纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2017）云2823民初461号民事判决书，判决驳回原告杨建明的诉讼请求，原告杨建明不服判决提起上诉，云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院于2018年4月9日作出（2018）云28民终120号民事裁定书，撤销了本院（2017）云2823民初461号民事判决书，并发回重审本案。本院于2018年4月25日立案后，依法另行组成合议庭进行了审理，本案于2018年6月21日公开开庭进行了第一次审理。原告杨建明及其委托诉讼代理人周伟、被告廖志武及其委托诉讼代理人高忠华、第三人勐腊农场管理委员会委托诉讼代理人李红芳均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方当事人于2018年6月22日向本院申请和解，期限自2018年6月22日至2018年9月22日，期满未能和解。本案于2018年9月6日公开开庭进行了第二次审理。原告杨建明及其委托诉讼代理人周伟、被告廖志武及其委托诉讼代理人高忠华、第三人勐腊农场管理委员会委托诉讼代理人李红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还非法侵占原告杨建明父亲杨正青的遗产：房产面积为28.98平方米的房屋，以及返还未计算在房产证内约12平方米的厨房一间和约30平方米左右的菜地一块。（价值5万元）2、判令被告立即偿还侵占19年房屋的租金，前10年（1998年4月1日至2008年4月30日）50元/月，合计6000元（大写陆仟元整），后9年（2008年5月1日至2017年5月31日）平均200元/月，合计21600元，总合计27600元。事实与理由：勐腊农场二分场六队退休工人杨正青妻子唐慧于1984年3月病故，杨正青于1998年3月30日病故，病故时遗留一间法定私有房产（房产证号为：丘号0639NXX**）及一儿一女（儿子杨建明，女儿杨建波）。杨正青病故时，原告中专毕业后在景洪打工，杨建波尚未成年，由原告姨妈唐萍抚养，唐萍系原告母亲的亲妹妹。原告及妹妹杨建波未在房中居住，也从未卖过家中房屋。原告父母相继病故，家里一切事务及照料杨建波的生活起居的压力均由唐萍承担并处理，唐萍系原告和杨建波的监护人，其从未出售过该房屋。原告父亲病故后，因原告在外打工，原告姨妈忙于处理其他事，后发现房屋门锁被撬，屋内重要证件及房产证被盗，唐萍更换新锁后离开。因唐萍居住的地方离该房屋较远且其要上班，故没有经常照料该房屋。待唐萍再一次来到房屋时，房门再一次被人撬开，房屋内圈养着鸡、鸭。经了解，邻居老顾承认房子是他撬的，并和唐萍协商以50元／月租用该房屋，唐萍因杨建波读书需要用钱便同意其请求，当日未支付租金。第二日唐萍向老顾收取租金，但老顾表示租金不给唐萍，要求与原告联系。但原告当时并不在本地而在广东打工，故一直未收取租金。时隔18年后，原告因思乡打算回勐腊居住，原告询问唐萍房屋的事情，唐萍称房屋租给老顾，需要向其收取相应租金，但回到房屋时才得知老顾已回上海，现房屋由被告廖志武居住，唐萍多次找寻廖志武未果，后通过被告女儿找到被告，被告避谈房屋事宜，被告女儿称房屋是农场卖给她家的。原告及唐萍找到勐腊农场二分场领导询问卖房事宜，没有找到相关卖房材料。原告找到被告称只需归还房屋，租金不支付亦可，但被告不同意。原告与被告多次协商未果，为维护合法权益，依法具状起诉。 庭审中，原告表示其父亲去世后，原告就到广东打工，涉案房屋就一直没有人居住使用，原告是委托自己的姨妈在管理，虽回去连队几次，都是走亲戚。争议的房屋原属于难民房，仅有1间。原告直至2012年才开始向被告主张权利，但被告一直不愿意搬离涉案房屋。被告也确实对涉案的房屋进行了添附，添附的财产价值原告也无法判断，因为被告不准原告进去查看。原告房屋的屋顶是土瓦，被告也确实将土瓦拆除，更换为石棉瓦，菜地和伙房没有权属证书，土地是农场的土地。原告主张的租金没有依据，仅是原告自行估算。 被告廖志武辩称，原告无证据证明对涉案房屋享有所有权，争议房屋属于农场福利公改房，农场在房屋公改时已做过登记，因在办理房屋所有权证书期间部分房屋属于危旧房，不符合房改要求，该部分危旧房没有出让给职工，也未办理相关权属登记。房改期间，农场所有的房改房屋都统一由农场土地管理所负责办理手续，包括土地证、房产证，只是要将相关的登记资料提交勐腊县房管局备案。现原告提交的证据只有1份勐腊农场交由勐腊县房管局的备案资料，由于涉案房屋属于危旧房，不得转让，所以农场没有向原告父亲颁发权属证书，也未收取原告父亲的购房款，勐腊农场交付勐腊县房管局的资料，因未收回销毁，也未作废登记资料，从而形成本案的诉讼。物权法规定，房屋属于不动产，应当以权属证书为准，现原告没有权属证书，又不能提供购房依据，不能证明其享有该房屋的产权。被告系通过合法方式取得争议房屋。因为争议房屋系勐腊农场安排给被告居住使用，并且以1500元有偿转让给被告，出让后因属于危旧房，至今被告未能取得房产证，但被告与农场的房屋买卖合同关系是合法有效的。现被告已对涉案的房屋进行了全面的改造，投入了大量的资金，被告也在涉案房屋居住达10多年，从来没有人提出过异议，自始不知道原告对涉案房屋享有权利，被告的取得方式符合民法规定的善意取得，所以被告对争议房屋的取得合法有效，请驳回原告的诉讼请求。 庭审中，被告表示被告入住涉案房屋后，被告将空着的院子改建成为房屋，旁边还搭建了简易棚，被告添附在争议房屋上不能拆除的东西价值约8万元。被告入住时，争议房屋已无法居住使用，原来的屋顶是土瓦，下雨就漏水，被告将土瓦拆除，更换成石棉瓦屋顶，且全面进行了装修、扩建。 第三人勐腊农场管理委员会述称，涉案房屋属于第三人投资建盖，当时主要是分配给职工居住。1996年勐腊农场开展房改工作期间，为解决农场职工房改房屋的产权登记问题，曾向勐腊县房屋管理局报送了勐腊农场二分场六队职工居住房屋的房改产权登记材料（包括涉案房屋），按照当时的政策，折抵后需要职工缴纳相应的购房款，最终才能由勐腊县房管局核准发放相关权属证书，涉案房屋确实是分配给原告父亲杨正青居住，房改时，杨正青没有交纳购房款，另一方面房屋又是危房，不符合房改政策，因此当时没有将房产证发给杨正青。杨正青去世后，房屋一直空闲无人管理，有其他的外来人员居住，被告因工作调动到涉案房屋所在地的分场连队，第三人因此将房屋收回分配给被告居住，被告也按照相关政策交纳了购房款，因为是危旧房，所以一直没有办理相关的权属证书。第三人始终认为争议房屋是第三人分配给被告的房屋。原告自1996年至今长达22年时间，现原告的主张已超过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人对证据进行了交换和质证。对原告提交的勐腊农场上龙茵生产队2017年5月31日出具的证明各方无异议，本院予以采信并在卷佐证。 对有异议的证据本院评判如下： 原告提交勐腊农场上龙茵生产队2017年5月22日出具的证明、死亡证明、勐腊县私有房产所有证存根、照片、房产查询结果告知书，欲证明杨正青生前系勐腊农场上龙茵生产队退休职工，其在该生产队原有一间面积为28.98㎡的房屋，该房屋于1996年10月23日取得勐腊县私有房产所有证，该房屋无转移、无抵押。结合勐腊县住房和城乡建设局《关于杨建明与廖志武纠纷案有关事项的回复》（回复内容为：杨建明提交的丘号0639NXX24的勐腊县私有房产所有证，产权单位或产权人：勐腊农场二分场退休点杨正青，填发时间：1996年10月23日的《勐腊县私有房产所有证存根》属实，在我局有登记备案。私有房产所有证等同于房屋所有权证。因公改房不面向个人办理，农场的公改房统一由原农场的公改房办公室统一到我局办理后，由农场发放。杨正青户的房屋备案登记中除了上述存根外还有《勐腊县共有住房成本价售房价格核算表（二）》、《勐腊城镇干部、职工购买公有住房申请书》、《住宅平面图1:100》。），可相互印证证实填发时间为1996年10月22日的勐腊县私有房产所有证存根载明的座落于勐腊县勐腊农场二分场，房屋编号为24，结构为砖木，层次1层，间数1间，建筑面积28.98㎡的房屋产权人为杨正青。该房在房屋产权登记部门未备案登记转移或抵押的事实及该房产在勐腊县住房和城乡建设局有登记备案，该私有房产所有证等同于房屋所有权证的事实，本院予以采信。对被告及第三人认为该房屋系危旧房，并未实际取得房屋产权证，杨正青也未交纳购房款，杨正青对争议房屋不具有所有权的主张，因与勐腊县住房和城乡建设局出具的《关于杨建明与廖志武纠纷案有关事项的回复》内容不符，本院不予采纳。 被告提交的勐腊农场管理委员会出具的证明、勐腊农场二分场六队出具的证明（加盖有勐腊农场管理委员会情况属实的印章）、勐腊农场二分场购房收款单、勐腊农场上龙茵生产队出具的证明结合第三人勐腊农场管理委员会的陈述，可证实杨正青去世后，原勐腊农场二分场将原登记在杨正青名下的房屋（即本案争议的房屋）收回，并安排被告居住，第三人向被告收取了购房款1500元，被告此后一直居住使用了该房屋，农场统一进行危旧房改造的过程中，被告又出资对涉案房屋进行了加盖扩建，以及装修，还领取了农场对危旧房改造统一发放的部分改造费的事实，本院予以采信。 为查明本案情况，本院于2018年7月26日向勐腊县不动产权证登记中心发出协助调查函1份，内容为：“本案诉讼中，第三人向本院提交了1份贵单位出具的文件签收单，该文件签收单表明了第三人就本案争议的房屋产权向贵单位提交了异议登记申请，该情况是否属实，如属实，处理进展情况如何。”勐腊县不动产权证登记中心于2018年7月30日向本院作出《关于云南省勐腊县人民法院协助调查的复函》1份，内容为“2018年7月10日，勐腊农场管委会（口头委托）张晓晓提交了一份异议登记申请书，申请书只记明申请异议登记事项、申请异议登记事实和理由，未提供申请异议登记具有利害关系的相关证明材料，中心要求其补充具有利害关系的相关材料。后来，张晓晓再次补充具有利害关系的材料复印件，窗口人员（口头）一次性告知申请异议登记需要提交的材料，张晓晓说叫他们的律师具体来对接，至今未有人来具体对接和申请窗口办理异议登记。”因各方当事人对本院制作的协助调查函、勐腊县不动产权证登记中心的回复函无异议，能证明第三人在诉讼中向勐腊县不动产权证登记中心提出异议登记申请，因未能提交申请异议登记需要的相关资料，最终未能办理异议登记的事实，本院予以采信。 通过庭审和认证，本院确认如下法律事实： 填发时间为1996年10月22日的勐腊县私有房产所有证存根载明座落于勐腊县勐腊农场二分场，房屋编号为24，结构为砖木，层数1层，间数1间，建筑面积28.98㎡的房屋产权人为杨正青。杨正青在世时全家人在该房屋居住，杨正青于1998年3月30日去世。杨正青去世后，杨正青子女亲属未再继续居住使用该房屋。杨正青去世后，原勐腊农场二分场六队（在农场未实行体制改革之前，勐腊农场二分场系国营勐腊农场下属部门，而勐腊农场二分场六队系勐腊农场二分场下属连队。农场体制改革后，勐腊农场二分场现改名为勐腊农场管理委员会上龙茵生产队，系第三人勐腊农场管理委员会的下属部门）将杨正青原居住的该房屋收回并安排给廖志武居住。1999年，廖志武向勐腊农场二分场支付了购房款1500元后购买取得了该房屋。廖志武一家人即在此居住至今。廖志武居住期间，由于农场统一进行危旧房改造，廖志武出资对房屋进行了改造、扩建，以及装修，并领取了农场对危旧房改造统一发放的部分改造费。现杨正青之子杨建明以廖志武无权占有其父亲留下的房屋、菜地为由，要求廖志武返还，双方产生争议，故诉至本院。 另查明，杨正青妻子先于杨正青去世，其与妻子育有一子一女，儿子杨建明，女儿杨婕（曾用名杨建波）。杨婕在本案受理后向本院出具《自愿放弃房屋产权证明书》，表明其自愿放弃勐腊农产二分场六队附1号（房产证号为：丘号0639NXX**）房产继承权，同意房屋产权全部由杨建明继承。 本院认为，本案系原告以其父亲遗留的房屋因被告占有为由，要求被告返还，并要求被告支付房屋租金引起的物权保护纠纷。本案的争议焦点为：被告是否需将涉案的房屋、伙房、菜地返还原告。通过庭审查明的事实，可确认本案争议房屋的私有房产所有证存根载明该房屋的所有权人确系原告父亲杨正青。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始发生效力。”杨正青去世后，其子女依法对其生前取得的房产（勐腊县私有房产所有证丘号0639NXX24）享有物权。其女儿杨婕明确放弃继承，则其子（即原告）依法享有对杨正青所有的房屋享有物权。关于被告是否需将涉案房屋返还原告的问题。因本案房屋属于国营勐腊农场自建的福利房，由国营勐腊农场建盖后分配给杨正青居住，杨正青去世后，诉争房屋因原告及其家人未继续居住使用，处于无人管理状态，国营勐腊农场二分场未经杨正青法定第一顺序继承人同意的情况下，擅自将诉争房屋收回并安排被告居住，并向被告收取了购房款，被告购买取得了涉案争议的房屋，故可确认国营勐腊农场二分场的行为构成无权处分。因国营勐腊农场二分场已变更为勐腊农场管理委员会上龙茵生产队，而勐腊农场管理委员会上龙茵生产队系国营勐腊农场管理委员会的下属机构，勐腊农场管理委员会上龙茵生产队不具有独立诉讼主体资格，故其无权处分行为产生的法律后果应由国营勐腊农场管理委员会承担。本案争议的房屋属于原告父亲杨正青所有，被告本应返还，但由于本案被告系勐腊农场的职工，其根据勐腊农场的安排居住涉案房屋，后出资购买了涉案争议的房屋，其购买后在原房屋的基础上进行改建、扩建、加盖、装修，其取得争议房屋的行为本身并无恶意，被告取得涉案房屋后进行添附改造的行为，主观上也不具有恶意，现被告因原房屋屋顶漏雨，拆除了原有的屋顶改造为石棉瓦屋顶，并对原有的房屋进行改建、扩建、装修装饰，其添附的财产价值已远远大于原有的房屋价值，而添附物客观上无法拆除，强行拆除将导致财产价值的重大毁损，原告也未举证证实现有的房屋即是原来的房屋，故客观上已无法要求被告将争议的房屋返还，如强行判令返还原物，将势必严重违反公平正义的原则，故不宜判决由被告将本案房屋返还原告。原告因无处分权人的处分行为所造成的损失，原告可与无处分权人协商解决，或另案诉讼处理。对于原告要求返还伙房、菜地的主张，因原告并未举证证实其对争议的伙房、菜地享有土地使用权和所有权，且原告对争议的伙房、菜地，并没有实际占有或使用，故对原告要求被告返还伙房、菜地的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。虽第三人及被告陈述，争议房屋系危房并未实际取得房屋产权证，而杨正青亦并未交纳购房款，故杨正青并未取得该房屋的产权证，因第三人及被告对上述主张并未提供证据证实，且该陈述与勐腊县住房和城乡建设局出具的《关于杨建明与廖志武纠纷案有关事项的回复》内容不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第一项“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……。”的规定，本案系原告要求被告返还不动产物权产生的争议，故对第三人辩称原告的起诉，已超过诉讼时效的辩解，因与法律规定不符，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告杨建明的诉讼请求。 案件受理费1740元，由原告杨建明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。 审 判 长  朱正武 人民陪审员  陈连梅 人民陪审员  白正昌 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员  盘丽珍