上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初16612号原告：季尉超，男，1987年9月9日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：谭丽娟，女，1986年10月23日生，汉族，住上海市杨浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：瞿海胤，上海普盛律师事务所律师。被告：上海泰维房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李强，执行董事。委托诉讼代理人：庹惠铭。委托诉讼代理人：吴洁。原告季尉超、谭丽娟与被告上海泰维房地产开发有限公司(以下简称泰维公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季尉超、谭丽娟的共同委托诉讼代理人瞿海胤、被告泰维公司的委托诉讼代理人庹惠铭、吴洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季尉超、谭丽娟向本院提出诉讼请求：判令被告泰维公司支付因违约造成所购房屋的损失赔偿金人民币50万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2015年1月21日，季尉超、谭丽娟与泰维公司签订《上海市商品房预售合同》，约定季尉超、谭丽娟购买上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX层1＿2层室房屋(以下简称系争房屋)。合同约定，房屋建筑面积为141.91平方米，其中套内建筑面积为124.06平方米、公用分摊面积为17.85平方米，每平方米单价为45,076元，房屋总价暂定为6,396,776元。2014年11月26日前，季尉超、谭丽娟已付清了全部房款，泰维公司亦开具了全部房款的发票。2016年下半年，因系争房屋的南部庭院所占土地性质为公共绿化用地，系争房屋中由泰维公司砌建的围墙以及由此组成的庭院亦属于违法建筑，经政府多个部门联合执法被强制拆除。嗣后，季尉超、谭丽娟要求泰维公司合理承担因上述原因造成的所购房屋大幅贬值的损失，泰维公司提出《泰禾红御项目底楼补偿方案》，根据该方案的内容，仅赔偿5万元，季尉超、谭丽娟对此无法接受。2017年4月中下旬，泰维公司向季尉超、谭丽娟交付了系争房屋。季尉超、谭丽娟认为，泰维公司提供的售房宣传资料及样板房均显示系争房屋的一层正南部有一个面积42平方米左右的庭院，并在庭院南面有一个应当作为出入大门的牌坊式的门栋，泰维公司亦在销售过程中多次表示该庭院为这种房型的最大特色，住户可自由支配该庭院。且该房型的售价明显高于其他同规格同类型的楼盘或房型，季尉超、谭丽娟出于对上述庭院的喜爱，斥巨资购买了系争房屋。现双方就损失问题多次协商均无效，季尉超、谭丽娟为维护自身合法权益，故涉讼。被告泰维公司辩称，泰维公司已经在房屋交付前取得交付许可证，向季尉超、谭丽娟交付的房屋符合商品房预售许可的要求，不存在违约行为，不同意季尉超、谭丽娟的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月21日，被告泰维公司(卖方、甲方)与原告季尉超、谭丽娟(买方、乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑(泰和红悦苑)》104号1层1＿2层室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为141.91平方米，其中套内建筑面积为124.06平方米、公用分摊建筑面积为17.85平方米，另有地下附属面积0平方米，每平方米房屋建筑面积单价为45,076元，暂定购房款总计为6,396,776元。合同第十一条约定，甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。根据合同附件二该房屋建筑设计及平面图显示，建筑面积为141.91平方米，其中套内面积为124.06平方米，分摊面积为17.85平方米，地下建筑面积为0。平面图显示入户花园部位未纳入阴影部分。合同补充条款第十六条约定，甲方承诺遵守本合同约定，未经甲方书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力，该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准，本合同未作规定的以该房屋现状为准，有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供乙方参考。合同签订后，季尉超、谭丽娟付清了全部购房款6,396,776元，泰维公司亦开具了上述购房款的全额发票。2017年4月6日，泰维公司向季尉超、谭丽娟发送《房屋交付通知书》，主要内容为，季尉超、谭丽娟购买的系争房屋所在小区现已取得《住宅交付使用许可证》，现通知季尉超、谭丽娟前来办理房屋交房手续。2017年4月17日，泰维公司出具《泰禾红御项目底楼补偿方案》，主要内容为，泰禾红御项目于2014年10月开始对外销售。前期销售时为提升客户居住舒适度，泰维公司承诺底楼院子可供一楼业主使用。该做法为房地产行业的普遍惯例。随着新规、新政的不断出台，拆除搭建力度的强大背景下，泰维公司被相关政府部门责令整改。现围墙的材料发生变化，泰维公司的补偿方案如下：1、一次性现金补偿5万元或一次性补偿购买车位抵用券8万元；2、逾期交付违约金：按照合同约定万分之二/天的标准结算(自2017年1月1日起至2017年4月7日止)。庭审中，为证明己方主张，季尉超、谭丽娟向本院提供如下证据：房屋销售宣传广告，宣传资料上有“底层花园复式”、“贯通入户花园，幸会四季美景”等表述，证明现庭院已被拆除，泰维公司构成违约。泰维公司对上述证据的质证意见为，对证据的真实性无异议，对关联性有异议，上述证据无法证明泰维公司有违约行为，实际上目前绿篱围起来的院子仍存在，合同中约定的房屋面积并不包括庭院面积，该庭院亦非出售给季尉超、谭丽娟。庭审中，双方均表示，当初看房时的样板房中确有围墙式的院落及系争房屋已于2017年4月交房，交房时，围墙已被拆除。泰维公司表示，应政府部门整治，泰维公司将庭院的砖墙拆除换成了绿色植物。季尉超、谭丽娟还申请以相近时间段购买的、相同的房型的房屋价格作为参考来进行司法评估。本院认为，季尉超、谭丽娟与泰维公司签订的预售合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据商品房预售合同的约定内容，系争房屋外的绿化面积并不包含于季尉超、谭丽娟所购买的房屋面积中，即庭院并非合同标的物。而相关的销售宣传资料及样板房，难以将其视为泰维公司的实质要约。虽然泰维公司将系争房屋室外绿地围墙材质由砖墙变为绿篱护栏，但该行为既未构成对商品房预售合同的违约，同时也不属于房屋的建筑设计或小区平面布局的变更行为。故季尉超、谭丽娟以泰维公司违约为由要求其赔偿损失50万元，缺乏法律依据，本院难以支持。但是，泰维公司作为一家专业的房地产开发企业，在开发、销售房屋的各个流程环节，均应遵守国家法律法规、规章及相关政策规定。其设置样板房时采取砖墙性质建造庭院，显然不当。最终，按样板房样式建造的系争房屋之砖墙性质的围墙庭院也因行政机关认定为违建而被拆除。故泰维公司对本案纠纷产生存在过错。同时，本院认为，泰维公司在拆除砖墙更换为绿篱后，虽未导致系争房屋在居住使用功能上实质受限，但在私密性、安全性上与砖墙结构相比，还是构成了一定程度的影响。本院亦相信，最初样板房围墙采取砖墙结构所形成的整体效果确系购房者决定是否购买系争同类房屋的考虑因素之一。综上，本院酌情确定泰维公司赔偿季尉超、谭丽娟20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告上海泰维房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告季尉超、谭丽娟赔偿损失20万元；二、驳回原告季尉超、谭丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,400元，由原告季尉超、谭丽娟负担2,250元，被告上海泰维房地产开发有限公司负担2,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一八年十一月十五日书记员 袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。