河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1422民初3651号原告：张永梅，女，汉族，1971年10月14日生，住所地睢县。委托诉讼代理人：李艳灿，河南弘勋律师事务所律师。被告：河南亮达皇都房地产开发有限公司，住所地睢县世纪大道西侧皇都花园小区综合楼。法定代表人：刘展源，该公司执行董事兼总经理。原告张永梅与被告河南亮达皇都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张永梅及其委托诉讼代理人李艳灿、被告河南亮达皇都房地产开发有限公司法定代表人刘展源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张永梅向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2015年1月10日签订的合同编号：NO201500159商品房买卖合同；2、判令被告河南亮达皇都房地产开发有限公司返还原告购房款及配套设施费用共计522639元；3、要求被告承担原告已付购房款483416元一倍的赔偿责任；4、要求被告按照合同的第九条承担违约责任，按已付购房款483416元的1%支付违约金4834.16元；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方因被告承接商丘明宇投资信息咨询有限公司（以下简称明宇公司）对原告的债务而与原告签订了房屋买卖合同，后原告又按照被告的要求支付了契税、中央空调费等相关配套费用，但被告在原告所有费用均已支付完毕的情况下迟迟不交付房屋、办理相关权属证书，后经查询，被告出售给原告的房屋已在睢县房产局为案外人办理抵押登记，并办理了他项权证书，被告实际已不可能交付房屋。依据相关法律规定，被告应退还原告各项费用并承担赔偿责任，而被告却拒绝履行相关义务。为此，原告提起诉讼。被告河南亮达皇都房地产开发有限公司（以下简称亮达皇都公司）辩称，亮达皇都公司是明宇公司的债权人,根本不存在承接明宇公司的债务。亮达皇都公司在睢县建设的皇都花园项目需要资金，向明宇公司提出借款后，在明宇公司的操纵下，2013年11月20日至2014年8月21日期间被告与明宇公司的17个理财人分别签订了共计2560万的借款合同，公证后被告办理了抵押物登记，并且将用于抵押借款的房屋他项权证书交给了明宇公司。因明宇公司偷偷地为17位出借人分别出具了担保函，出借人凭着一纸欺诈的担保函，将应该付给被告的2560万元借款全部付给了明宇公司的法定代表人王富强，被告没有得到分文借款。经协商，2013年11月20日至2014年9月23日期间，明宇公司分45笔转借给被告35596010元，被告实际得到明宇公司32740510元借款。减去上述2560万元借款后，被告实际得到明宇公司7230500元，月息2分，截止到2014年12月11日，产生利息86.77万元，被告应归还明宇公司本息合计8098210元。2014年1月20日至2014年10月29日期间，被告分37笔归还明宇公司1474.94万元，截止到2014年11月30日，明宇公司应支付1264083元利息，本息合计1601.34万元。减去被告应归还明宇公司本息合计8098210元，被告不欠明宇公司款项，而是明宇公司欠被告7915190元。2014年9月24日至2014年11月28日期间，在明宇公司的操纵下，被告又与明宇公司的10位理财人签订了合计1470万元的借款合同，该1470万元借款亦全部被明宇公司得到，并没有交付给被告。因此，明宇公司共欠被告债务22615190元，被告是明宇公司的债权人，根本不存在承接明宇公司的债务的情况。截止2014年12月11日明宇公司诈骗被告与其签订3325万元债务转移协议的案件正在程序中，明宇公司欠被告22615190元本息是不争的事实。2014年12月5日明宇公司因涉嫌非法吸收公众存款犯罪被商丘市公安局新城分局侦查，明宇公司的法定代表人王富强和其睢县分公司经理郑学芳恶意串通，诈骗被告签订3325万元债务转移协议。在明宇公司被公安机关侦查后的2014年12月11日，王富强将被告的原法定代表人刘亮和现法定代表人刘展源约到商丘高速服务区，王富强提出因明宇公司资金紧张，要求被告必须在3日内将欠明宇公司的本息合计1300万元全部还清，否则，必须替明宇公司抵挡两方面的债务，一是替明宇公司归还持有被告他项权证书的1325万元的理财款，以被告与理财人签订的合同为准；二是用被告皇都花园的2000万元房产替明宇公司抵顶明宇睢县分公司经理郑学芳在睢县2000万元的债务。并称明宇公司半月内将有一个亿的资金到位，资金到位后将被告多承担的债务本息全部清偿，并且满足被告将来的资金需求。由于当时双方没有具体结算清账目，加上被告三天内拿不出1300万元，无奈被告与明宇公司签订了《债务转移协议书》，协议第一条约定被告直接向房屋他项权证书持有人归还本息，归还数额冲抵被告欠明宇公司的数额，第二条约定被告用皇都花园的2000万元的房产归还郑学芳的2000万元理财款，被告多承担的本息，明宇公司在三个月内返还给被告。由协议签订时间可以看出，在协议签订前明宇公司已经被公安机关侦查，明宇公司隐瞒犯罪事实与被告签订的《债务转移协议书》违法无效，明宇公司法人王富强承诺的半个月一个亿资金到位，纯属诈骗。明宇公司在签订协议时明知三个月根本没有能力归还被告的3325万元。明宇公司倒欠被告22615190元，被告根本不欠明宇公司款。被告知悉明宇公司和王富强被公安机关立案侦查，其对被告的承诺纯属诈骗之后，终止了对该协议书的履行，其中包括郑学芳的派生协议。原告于2014年12月28日认购了被告的睢县皇都花园2号楼1××3号房产，并且签订了皇都花园商品房认购协议书，原告提供了张保林等九人共计13笔，合计74万元的借款的相关手续，被告为原告开具了462802元的订房款收据和其他税费收据。因原告至今没有交付款项，被告将该房产另外销售。2015年1月10日，原告又认购了被告的皇都花园3号楼4单元1601号房产，签订了皇都花园商品房认购协议书、商品房买卖合同、原告至今没有按照合同约定支付房款358025元，原告属于违约，应按照合同约定支付违约金39046元。原、被告于2015年1月10日签订的房屋买卖合同，截止到2018年10月10日共计45个月，原告应当赔偿被告损失161125元。原告与明宇公司没有真实的债权债务，原告与被告签订商品房买卖合同后根本没有支付购房款，属于严重违约，原告不但不依约支付购房款，而且虚假诉讼，请求驳回原告的诉讼请求，解除原、被告之间的商品房买卖合同，保护被告的合法权益不受侵害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院分析认定如下：1、关于原告提交的商品房买卖合同（合同编号：201500159）、五份收据。被告对商品房买卖合同、五份收据本身的真实性无异议，但认为原告至今没有交付购房款，票据明确记载是韩元君、郑学芳等多少钱，收据上购房款数额与商品房买卖合同的购房款数额不一致，商品房买卖合同是35万余元，购房款的数额是48万余元，这中间相差10万元。不能证明其交付购房款和税费的事实。本院认为，被告对原告提交的商品房买卖合同及五份票据的真实性无异议，商品房买卖合同中购买的商品房第3号楼4单元16层4-16-1号房与票号为070418的收据上收款事由为定房3-4-1601相互一致，虽然合同中的价款为358025元，但收据数额为房款为483416元，应当以收据上的数额为准。被告认为原告所称交付给被告的购房款及税费等其他费用实际没有支付。本院认为，原、被告基于《债务转移协议书》签订房屋买卖合同，将《债务转移协议书》所确认的原告享有的债权直接转化为购房款及其他费用，被告为原告出具交付房款及其他费用收据，是被告自愿履行债权转移协议、房屋买卖合同的表现，该商品房买卖合同及五份收款条据并无虚假，本院予以采信；2、关于原告提交的睢县人民法院（2015）睢民初字第2240号民事判决书、商丘中级法院（2017）豫14民终292号民事判决书。被告认为，睢县人民法院判决书和商丘中级法院的判决书与本案无关，不是一个法律关系，答辩的时候被告已经陈述了明宇公司隐瞒非法吸收公共存款的事实，在其被公安机关侦查后，胁迫被告与其签订了2014年12月11日的欺诈协议，因为该协议被告直接损失6000多万元，依据相关法律规定这是无效协议，依据合同法的规定是可撤销的合同，无效合同从签订之日起即无效，被告已经行使撤销权。因为郑学芳在睢县非法吸收2012万元公众存款犯罪，为了睢县的稳定，睢县法院和商丘中级法院作出了认定事实和法律依据严重错误的判决，对该判决被告正在主张权利，法律一定会公正的保护被告的合法权利，该两份判决书没有涉及原告，与原告无关。本院认为，原告提交的睢县人民法院作出的（2015）睢民初字第2240号民事判决书及商丘市中级人民法院作出的（2017）豫14民终292号民事判决书为生效的判决，本院对两份判决书确认的事实及判决结果予以采信；3、关于原告提交的本案涉案房屋的他项权证存根。被告对该证据材料本身真实性无异议，但认为原告已经明确要求撤销原、被告双方2015年1月10日签订的商品房买卖合同，对于撤销合同被告没有异议。对于原告以此向被告主张赔偿金，因原告并没有交纳购房款，不应赔偿。本院认为，本案中，在涉案房屋办理网签备案时，原告完全可以全面了解所要购买的房屋状况，结合本案债务转移及签订房屋买卖合同时的情形，不能认定被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，该证据在原告要求房款一倍的赔偿上，本院不作有效证据使用；4、关于被告提交的用于证明原告于2014年12月28日曾认购被告一套2号楼1××3号房产，并签订了认购协议书，原告提供了张保林等9人共计13笔借款74万元的借款，被告为原告出具了订房款收据和其他税费收据，因原告至今未交款项，被告已将该房产另外销售的证据。原告认为，被告提交的该组证据系复印件，无法核对其真实性，不应采信。本院认为，被告提交的认购原告认购被告2号楼1××3号房产的有关手续，均为复印件，无法核实其真实性，且原、被告也未实际履行，被告已经将该房产另行销售，原告并未主张该房产的有关权利，被告提交的原告于2014年12月28日曾认购被告一套2号楼1××3号房产的有关证据与本案无关联，本院不予认证；5、关于被告提交的用于证明明宇公司法人王富强构成诈骗犯罪的证据。原告认为，被告提交的该组证据系复印件，无法核对其真实性，不应采信。本院认为，被告提交的该组证据系复印件，对有其他有效证据相印证的部分，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人质、辩陈述意见，本院确认案件事实如下：2014年12月11日，被告亮达皇都公司与明宇公司签订一份《债务转移协议书》，协议书第二条约定亮达皇都公司接受明宇公司在睢县的债务2000万元，在亮达皇都公司清偿后，明宇公司多转给亮达皇都公司的债务本息由明宇公司在三个月内负责偿还给亮达皇都公司。同时亮达皇都公司与明宇公司签订一份授权书，内容为特授权亮达皇都公司负责处理明宇公司睢县分公司以郑学芳为首理财的贰仟万元债务。鉴于此，2014年12月18日亮达皇都公司与××签订一份债务转移协议书，其内容为：甲方（亮达皇都公司）欠明宇公司1300万元，明宇公司欠郑学芳等债权人2000万元，为了社会稳定和保护郑学芳等睢县债权人的债权实现，将郑学芳等债权人的损失降到最低点，经甲乙双方友好协商，就债权债务转让事宜订立以下协议：一、双方同意甲方按照王富强与刘展源签订的授权书接收处理明宇公司（法人代表王富强）向乙方（××）借款的2000万债务。二、乙方同意甲方以在睢县开发的皇都花园商品房按市场价优惠2%抵偿乙方的2000万元债务。三、房源以甲方提供的楼栋、单元、楼层为准。四、甲方负责给乙方郑学芳等（债权人）办理商品房买卖合同等相关手续。五、若乙方按揭贷款，甲方将超出债权部分的按揭贷款扣除应缴纳的税费后，余款全部转付给购房人。六、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，甲乙双方签字后依法生效。以上协议签订后，经原、被告协商、选房，被告亮达皇都公司于2015年1月10日为原告张永梅出具483416元的房款收据，出具了39223元的税费等收据，于2015年1月10日与原告签订了商品房买卖合同，并在睢县房地产管理局办理了网签备案，合同约定原告购买的商品房为睢县皇都花园小区3号楼4单元16层4-16-1号房，总价款358025元，交房期限为2015年2月28日前，逾期交房的违约责任为逾期交房超过90日后买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交房期限的第二天起按日支付已付房价款每日万分之1的违约金至实际交付房屋之日止，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。2015年4月17日商丘市公安局新城分局决定对明宇公司非法吸收公众存款案立案侦查，2015年7月8日商丘市公安局新城分局发出公告，要求涉案集资户进行登记。2015年10月22日，被告亮达皇都公司向本院提起诉讼，要求撤销与明宇公司签订的《债务转移协议书》及与××签订的债务转移协议书、与××（包含本案原告张永梅）签订的房屋买卖合同，本院经审查认为，明宇公司因涉嫌非法吸收公众存款，已被商丘市公安局新城分局立案处理，对原告的起诉不予受理，本院于2015年10月23日作出（2015）睢立民裁字第3号民事裁定书，裁定不予受理。2015年11月20日，被告亮达皇都公司再次向本院提起诉讼，要求撤销与明宇公司签订的《债务转移协议书》及与××签订的债务转移协议书，本院经审理认为亮达皇都公司所行使的撤销权不具备可撤销合同的发生原因，其主张依法不予支持。本院于2016年11月17日作出（2015）睢民初字第2240号民事判决书，判决驳回亮达皇都公司对明宇公司及郑学芳的诉讼请求。亮达皇都公司不服本院判决，上诉至商丘市中级人民法院，商丘市中级人民法院经审理认为：从涉案的两份协议内容来看，双方当事人约定明宇公司欠付××的2000万元债务由亮达皇都公司承担，亮达皇都公司用其开发的睢县皇都花园小区房屋进行抵顶。协议签订后，亮达皇都公司与××签订了房屋买卖合同，且部分合同得到了履行，××亦向亮达皇都公司缴纳了契税等费用。涉案两份协议实为债务转移协议，亮达皇都公司接受该笔债务不以其与明宇公司之间是否存在债权债务关系为前提，在双方当事人均在涉案两份协议上签字、盖章，并实际履行的情况下，亮达皇都公司主张涉案协议存在欺诈行为，明宇公司法定代表人王富强作出虚假承诺，致使其重大误解，未提供证据证明，且2014年12月11日的协议上也约定在亮达皇都公司清偿××的2000万元债务后，明宇公司多转给亮达皇都公司的债务本息由明宇公司在三个月内负责偿还，该项约定对亮达皇都公司的权利予以明确。虽然明宇公司于2015年4月17日因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查，但涉案的2000万元债务未列为明宇公司非法集资数额。因此该案不存在合同应予撤销的法定情形，亮达皇都公司行使撤销权的主张不能成立。商丘市中级人民法院于2017年8月10日作出（2017）豫14民终292号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，涉案房产于2014年4月16日设置抵押并在睢县房地产管理局办理抵押登记，并出具有他项权证，该房产的他项权人为案外人胡伟，该房产至今未解除抵押。本院认为，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是基于被告承接明宇公司对原告等人的债务，用其开发的睢县皇都花园小区房屋进行抵偿的基础上签订的，该承接债务的协议已被生效的民事判决书所认定。因此，双方基于债务转移而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭，双方的债权债务关系已转为商品房买卖合同关系。双方签订的该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故张永梅与亮达皇都公司于2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行其义务。被告为原告开具了购房款及相关税费的收据，原告已履行交付房款及相关费用的义务，故被告应按合同约定的交房期限交付房屋。而涉案该套房产于2014年4月16日设置抵押并在睢县房地产管理局办理抵押登记，并出具有他项权证，该房产的他项权人为案外人胡伟，该房产至今未解除抵押，不可能再交付给原告，被告的行为已构成根本违约，故原告要求解除双方于2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》并退还购房款及配套设施费用共计522639元的诉讼请求，依法应予支持。双方在《商品房买卖合同》中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金；”，该约定不违反法律规定，故被告应按约定支付原告违约金4834.16元。关于原告主张的被告按已付购房款一倍承担赔偿责任的诉讼请求，本案中，在涉案房屋办理网签备案时，原告完全可以全面了解所要购买的房屋状况，结合本案债务转移及签订房屋买卖合同时的情形，不能认定被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，对原告该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告张红梅与被告河南亮达皇都房地产开发有限公司于2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告河南亮达皇都房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张红梅退还购房款及配套设施费用共计522639元；三、被告河南亮达皇都房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张红梅违约金4834.16元；四、驳回原告张红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4513元，由被告河南亮达皇都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  段冬梅二〇一八年十一月二十二日书记员  彭静静