山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1325民初4363号原告：山东银光天宏房地产开发有限公司银源分公司，住所地：费县费城街道办事处和平路**。法定代表人：王某某1，经理。委托诉讼代理人：冉颖，山东信誉永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆立，山东信誉永恒律师事务所律师。被告：王某某2，女，1986年5月13日出生，汉族，居民，住费县。原告山东银光天宏房地产开发有限公司银源分公司(以下简称银光银源分公司)与被告王某某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银光银源分公司的委托诉讼代理人王庆立、被告王某某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银光银源分公司向本院提出诉讼请求：1.判令王某某2支付房屋价款64万元及违约金（其中42万元自2015年6月26日起、22万元自2016年6月26日起至实际付款之日止，按欠款的日千分之四计算违约金）；2.由王某某2承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月25日，王某某2购买银光银源分公司位于费县（鲁南）农产品××商贸城沿街××楼××号商铺，并签订首付款分期付款协议（以下简称付款协议）及首付款分期付款承诺书（以下简称承诺书）。双方约定，王某某2应付总房款2149691元，采用分期付款方式购买，其中首付款为1079691元，在签订商品房预售合同时支付439691元，剩余首付款64万元，定于2016年6月25日前付清。如未按约定日期付款的，王某某2自应付款第二天起至实际付款之日止向银光银源分公司支付应付款千分之四的违约金。当日，王某某2支付部分首付款，剩余64万元未按时足额支付。银光银源分公司多次催要，王某某2一直推脱未付。王某某2辩称，银光银源分公司的诉讼请求依据是当时的借款合同，这个借款合同不具有法律效力，不应予以法律保护，理由是该借款合同并不具备三应性，首先对方并没有明确指出该借款合同是当时房屋买卖合同时存在违法行为的产物，因为这合同是向开发商借款30%抵50%首付款，向银行办理银行按揭，此行为不符合法律规定，所以说该证据也不具有法律效力。再一个，证据说的条款按照千分之四的违约金，这也是有悖于法律性的，所以不可能具备法律效力。第一次还款时间是2015年6月26日，从此日开始计算，对方的诉讼请求已超过了诉讼时效，综上所述，请求依法驳回银光银源分公司对我的法律诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、银光银源分公司提交证据②付款协议及欠条各一份，拟证明双方签订付款协议及欠款64万元的事实；证据③承诺书一份，拟证明王某某2购买商铺、该商铺总房款为2149691元以及房款的支付方式和违约责任等事实。王某某2对该两组提出异议认为，证据②中的剩余首付款64万，又还了5万，其次合同的签订不具有合法性，签订合同是为了办理银行按揭，第三这个证据也不具有诉讼时效了，而且本合同签订内容上面字体不能做随意修改，签订的过于随意；证据③需要对方明确房款的支付方式和违约责任。本院认为，上述两组证据系双方当事人的真实意思表示且与本案具有关联性；虽然双方签订付款协议的目的是为了办理银行按揭贷款，但是该行为并没有违反法律强制性规定，故对该两组证据的证据效力，予以确认。2、王某某2提交证据㈡其与建行张经理的微信聊天记录，拟证实银光银源分公司以30%的借款抵购房首付款办理银行按揭是不符合规定的；证据㈢办理房产证时所交的各项税的小票证明4页以及房产证1本，证实对方所称的应于2015年6月25日还款42万元，此项权利受到侵害，已经过了诉讼时效；而且借款合同原件已清楚的显示签订合同内容随意修改，签订随意。银光银源分公司提出异议认为证据㈡微信聊天双方的身份无法确定，与本案无关联性；证据㈢各项税费小票当中一个是2015年10月29日，还有个2015年11月11日，费县房地产管理局记载的项目皆为房屋登记费550元，出现重复，对房权证真实性无异议，该房权证能够证实被告购买了原告开发的涉案房产，并且该房产也登记在被告名下，被告以双方签订的合同依法有应支付剩余房款的义务。本院认为，王某某2提交的证据㈡其与建行张经理的微信聊天记录，没有张经理的具体身份信息也没有张经理的具体回复内容，同时不符合证人应当出庭作证的法律规定，又未提交其他证据予以佐证，不能形成完整的证据链条，故对其证据资格及效力不予确认。证据㈢真实合法且与本案具有关联性，对其证据效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月25日，王某某2为购买银光银源分公司位于费县（鲁南）农产品××商贸城沿街××楼××号商铺作为乙方与甲方银光银源分公司签订付款协议一份。协议约定：乙方于2014年6月25日购买位于费县（鲁南）农产品物流商贸城沿1号楼3号商铺，面积348.9平方米，房屋代码为54270、54269、54268。乙方采用首付款分期付款的方式，办理银行按揭，甲乙双方在签订该套《商品房预售合同》时，乙方向甲方支付房款439691元，剩余首付款64万元，乙方需向甲方出具欠条。乙方还款期限为2年，2016年6月25日前付清剩余房款。乙方还款的具体日期及数额为：2015年6月25日前，还款42万元，2016年6月25日前还款22万元。若乙方未按本协议约定的日期付款，按以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，乙方向甲方按日支逾期付应付款千分之三的违约金，《商品房预售合同》继续履行；2、逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并有权将该房产另行出售而无需征得乙方同意。甲方解除合同的，乙方按总房款的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本协议规定应付款之第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之四的违约金。合同还约定了其他事项。同日，王某某2给银光银源分公司出具了金额为64万元的欠条和承诺书各1份。在付款协议履行期间，王某某2于2015年10月27日支付了5万元，余款59万元至今未付。另查明，2015年10月27日，银光银源分公司给王某某2开具金额为2149691元的发票；王某某2交纳各项税费后，于同月29日办理了房屋所有权证书。本院认为，银光银源分公司与王某某2于2014年6月25日签订的付款协议是双方当事人的真实意思表示，虽然其签订目的是为了办理银行按揭贷款，但是并不违反法律、行政法规强制性规定为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王某某2未按合同约定及时给付购房款，构成违约，应当承担违约责任。双方关于逾期付款违约金的约定，即“按日支付逾期应付款千分之四的违约金”，明显过高，应予调整。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，双方当事人约定购房款分期履行，其最后一期履行时间为“2016年6月25日前”，至银光银源分公司提起诉讼之日（2018年8月29日）未满3年，故银光银源分公司所诉并未超出诉讼时效，故对王某某2“对方的诉讼请求已超过了诉讼时效”的辩解意见，不予采信。王某某2辩称“该借款合同并不具备三应性，对方并没有明确指出该借款合同是当时房屋买卖合同时存在违法行为的产物”的辩解意见，因其证据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：王某某2于本判决生效后10日内给付山东银光天宏房地产开发有限公司银源分公司购房款款59万元及违约金（违约金以59万元为基数，其中37万元自2015年6月26日起，22万元自2016年6月26日至实际给付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，减半收取计5100元，由王某某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂中级人民法院。审判员  王国栋二〇一八年十一月九日书记员  沈田园