河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终3747号上诉人（原审被告、反诉原告）：李军强，男，1966年10月5日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国联合网络通信有限公司新乡县分公司，住所地新乡市劳动南路**。法定代表人：何中波，任总经理。委托诉讼代理人：苏波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：齐菁，女，该公司员工。上诉人李军强因与被上诉人中国联合网络通信有限公司新乡县分公司（以下简称“联通新乡县分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李军强上诉请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院将上诉人与被上诉人签订的两份协议柔和在一起，认定代理协议为租赁合同的补充协议，与事实不符，于法无据。2、一审法院断章取义认定上诉人故意不履行合同主要义务，从而认为双方合同不能实现，以偏概全，错误裁判。3、被上诉人将部分房屋承租给他人使用，一审法院在未查明案件事实的情况下认定被上诉人未将房屋转租，从而驳回上诉人的反诉请求，所作判决不公。4、一审法院对上诉人申请调取的证据不予支持，违反法定程序。联通新乡县分公司辩称，被上诉人在房屋租赁合同和补充协议的履行中，均无违约行为。上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。联通新乡县分公司向一审法院起诉请求：1、解除联通新乡县分公司与李军强签订的《房屋租赁合同》；2、李军强向联通新乡县分公司支付房屋租赁费138000元及自起诉之日起至还款之日止的银行同期长期贷款利息；3、本案的诉讼费用由李军强承担。李军强向一审法院反诉请求：1、依法判令联通新乡县分公司返还小冀镇营业厅北邻四面门面房（面积80平方米）；2、判令联通新乡县分公司支付李军强因收回上述房屋租赁经营权的租金39600元；3、判令联通新乡县分公司赔偿李军强经济损失暂定10000元（实际损失待评估后确定）；4、反诉费用由联通新乡县分公司承担。一审法院认定事实：联通新乡县分公司与李军强于2009年8月16日签订《房屋租赁合同》。该合同约定李军强租赁联通新乡县分公司位于新乡县小冀镇青年路与青龙路交叉口的综合楼一楼营业厅大厅部分面积（固定式主柜台以外部分）及北邻七间门面房；租赁期限为11年（2009年10月1日起至2020年9月31日止）；租金共计17.7万元；李军强装修租赁房屋的费用与租赁费相抵即租赁期间李军强不再向联通新乡县分公司缴纳租赁费，以及违约责任中规定李军强不得擅自将租赁物业转让。否则，联通新乡县分公司有权解除合同，李军强缴纳的租赁保证金和投资进行的装修改造无偿归联通新乡县分公司所有，同时李军强还应当赔偿联通新乡县分公司因此所受的全部损失。2016年4月30日，李军强以新乡县小冀镇天纵器材销售有限公司（该公司不存在）的名义与联通新乡县分公司签订了《通信业务代理协议书》（补充协议），联通新乡县分公司盖章，李军强签字。协议约定：新乡县小冀镇天纵器材销售有限公司代理联通新乡县分公司的2G/3G/4G及宽带业务；联通新乡县分公司对新乡县小冀镇天纵器材销售有限公司的年度业务收入进行考核；第一协议年度2016年5月1日至2017年4月30日，若新乡县小冀镇天纵器材销售有限公司完成的移动业务佣金用户出账净收入超过276000元，则无需缴纳房屋租赁费；若完成的移动业务佣金用户出账净收入低于220800元，则须向联通新乡县分公司缴纳房屋租赁费138000元。另约定，新乡县小冀镇天纵器材销售有限公司要向联通新乡县分公司交纳2.6万元作为押金，没有完成约定的移动业务佣金用户出账净收入目标时，该押金抵交应交房租，不足部分联通新乡县分公司可从新乡县小冀镇天纵器材销售有限公司渠道服务费中扣除或要求其再补交。经联通新乡县分公司确认，2.6万元押金已缴纳。根据联通新乡县分公司渠道管理系统台帐，新乡县小冀镇天纵器材销售中心（实际名称，经营者为李军强）在第一协议年度即2016年5月1日至2017年4月30日，完成的移动业务佣金用户出账净收入为140875.34元。联动公司认为根据协议约定，李军强应向原告缴纳房屋租赁费138000元，故诉至法院。另查明，新乡县小冀镇天纵器材销售有限公司不存在，实际是新乡县小冀镇天纵器材销售中心，性质为个体工商户，经营者为李军强。一审法院认为，一、关于解除《房屋租赁合同》问题。2009年8月16日《房屋租赁合同》签订的主体为联通新乡县分公司和李军强；2016年4月30日签订《通信业务代理协议书》（补充协议）的主体为联通新乡县分公司与新乡县小冀镇天纵器材销售有限公司。经查明，新乡县小冀镇天纵器材销售有限公司主体不存在，其实际签订人仍为李军强，且李军强认可其是实际租赁人，故应视为李军强与联通新乡县分公司达成新的补充协议。该补充协议对于2009年8月16日《房屋租赁合同》的房租等主要合同要素重新进行约定。根据上述补充协议，第三条的第二款规定，李军强未达到免租金的业务标准，故应缴纳租金13.8万。经法庭明释后，李军强明确表示，不同意缴纳。故根据合同法的相关规定，合同一方明确表示不履行主要合同义务时，另一方可以解除合同，故联通新乡县分公司有权解除合同；李军强抗辩联通新乡县分公司以欺诈、胁迫的方式逼迫其签订《通信业务代理协议书》（补充协议），但根据李军强提供的证人证言无法证明其被欺诈、胁迫，故李军强的抗辩不予认可；二、关于联通新乡县分公司要求李军强支付房屋租赁费138000元的问题。根据双方签订的《通信业务代理协议书》（补充协议），联通新乡县分公司已向联通新乡县分公司交纳2.6万元作为押金，按该约定没有完成移动业务佣金用户出账净收入目标时，该押金抵交应交房租。故李军强应支付房租112000元；三、关于李军强反诉请求中要求联通新乡县分公司返还其租赁权、支付租金39600元和经济损失10000元问题。李军强所提三项请求的理由均为：联通新乡县分公司将《房屋租赁合同》中约定应由他承租的七间房屋中的四间另交于其他人承租，导致其租金受损、营业经济受损。李军强仅提供联通新乡县分公司与新乡县小冀镇华星通讯部的《通信业务代理协议书》（该协议书无双方签章）为证，证明联通新乡县分公司将涉案部分房屋转租，并申请法院调取该协议书原件。一审法院认为，该协议书即便有签章，也仅能证明新乡县小冀镇华星通讯部代理联通新乡县分公司通信业务，不能证明联通新乡县分公司将涉案房屋转租，故李军强调取证据的申请，不予支持，且该证据不足以证明联通新乡县分公司将房屋转租，故对李军强的反诉请求均不予支持。因为李军强请求的经济损失前提不存在，故李军强申请对其经济损失评估的请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除中国联合网络通信有限公司新乡县分公司与李军强签订的《房屋租赁合同》；二、李军强于本判决生效之日起十日内向中国联合网络通信有限公司新乡县分公司支付房屋租赁费112000元及利息（自起诉之日起至还款之日止的中国人民银行同期同类贷款利率）；三、驳回中国联合网络通信有限公司新乡县分公司的其他诉讼请求；四、驳回李军强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，其中550元应由中国联合网络通信有限公司新乡县分公司负担，其中2510元及反诉案件受理费520元，由李军强负担。二审中，上诉人李军强围绕上诉请求依法提交了闫冬梅书面证人证言一份，证明联通新乡县分公司在一楼大厅装修后，停电锁门一个月左右及将案涉联通新乡县分公司一楼北边四间门面租给了闫冬梅。联通新乡县分公司质证意见，证人未到庭接受质询，该证据的真实性无法核实，且该证据不属于二审中的新证据。因该证据不符合证据的三性特征，对该证据，本院不予认证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.联通新乡县分公司在与李军强2009年8月16日签订的房屋租赁合同第二条租赁期限、用途及安全责任的2.2租赁用途（2）中约定“在合同约定的租赁物业用途范围内，甲方允许乙方将部分柜台出租。”2.新乡县小冀镇天纵器材销售有限公司作为乙方（李军强作为法定代表人或其授权代表签字）与作为甲方的联通新乡县分公司在2016年4月30日签订的《通信业务代理协议书（补充协议）》的主要内容为，就甲方委托乙方发展4G等业务，经双方友好协商，在保持原有合同不变的基础上约定第一年度考核办法，第一协议年度周期为2016年5月1日至2017年4月30日，协议以表格形式约定了乙方承诺的收入下限及向甲方缴纳的房屋租赁费标准，考核指标分一档、二档、三档，各档次对应的年度移动业务佣金用户出账净收入（万元）及乙方每年向甲方缴纳的房屋租赁费标准（万元）分别为，X本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，联通新乡县分公司与李军强于2009年8月16日签订了《房屋租赁合同》，双方均无异议，应予确认。双方在履行协议过程中，又于2016年4月30日签订《通信业务代理协议书》（补充协议），李军强诉称自己是在受胁迫、受欺骗情况下签订的补充协议，因联通新乡县分公司不予认可，李军强提交的证据不能证实其主张，故对其主张的该事实不能予以认定。因此该补充协议应认定为双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按照两个协议书约定的内容履行。在该补充协议中，双方对房屋租金进行了补充约定。根据双方在该补充协议中约定的“终端合约发展目标如未完成，则收入目标必须100%完成，如未完成，则全额补交房租。”不难推出，在终端合约发展目标完成的情况下，收入目标并非必须100%完成。房租则应当按照该协议中约定的租赁费标准及房租计算方式予以计算。本案李军强在协议期内完成了终端合约目标，并完成移动业务佣金用户出账净收入140875.34元，根据双方的协议约定，则房租费标准应为13.8万元，房租应为租赁费（13.8万元）-实际完成收入（140875.34元）/目标收入（27.6万元）*租赁费（13.8万元）=67562.33元，在扣除抵交房租的2.6万元押金后，李军强应向联通新乡县分公司补缴的房租差额为41562.33元。故在联通新乡县分公司要求李军强缴纳房租13.8万元的情况下，李军强主张“按比例交可以，不同意交138000元”而未缴纳房租，系有正当理由未缴纳房租，联通新乡县分公司要求解除与李军强签订的房屋租赁合同，无法律依据，本院不予支持。联通新乡县分公司要求李军强缴纳房租13.8万元无事实依据，根据双方协议约定，李军强应向联通新乡县分公司补缴的房租差额为41562.33元，本院在该房租差额为41562.33元的范围内对联通新乡县分公司要求李军强缴纳房租的请求予以支持。因联通新乡县分公司与李军强经协商，李军强已于2017年8月5日将案涉联通新乡县分公司小冀镇营业厅北邻四面门面房返还给了联通新乡县分公司。故李军强反诉要求联通新乡县分公司返还案涉联通新乡县分公司小冀镇营业厅北邻四面门面房及支付其因收回上述房屋租赁经营权的租金39600元，无事实依据，本院不予支持。李军强反诉要求联通新乡县分公司赔偿其经济损失10000元，也未提供证据予以证明，本院也不予支持。李军强上诉还主张一审程序违法，也未提交相关证据证明，其该上诉理由亦不能成立。李军强的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。综上所述，李军强的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院所作判决部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）规定，判决如下：一、维持河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初83号民事判决第四项；二、撤销河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初83号民事判决第一项、第三项；三、变更河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初83号民事判决第二项为：李军强于本判决生效之日起十日内向中国联合网络通信有限公司新乡县分公司支付房屋租赁费41562.33元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计算至还款之日止）；四、驳回中国联合网络通信有限公司新乡县分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3060元，由中国联合网络通信有限公司新乡县分公司负担2139元，由李军强负担921元；一审反诉案件受理费520元，由李军强负担。二审案件受理费3532元，由中国联合网络通信有限公司新乡县分公司负担1540元，由李军强负担1992元。本判决为终审判决。审判长  李荣军审判员  孙莉环审判员  张军委二〇一八年十一月三十日书记员  孟 欣