江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初5876号 原告：邓皓翼，男，1995年4月25日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：邓守全（系邓皓翼父亲），1968年2月17日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：黄修典，江苏红杉树律师事务所律师。 被告：徐州苏商实业发展有限公司，住所地徐州市食品城南苏商、御景湾****。 法定代表人：卞小涛，总经理。 委托诉讼代理人：李颐，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。 原告邓皓翼与被告徐州苏商实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓皓翼的委托诉讼代理人邓守全、黄修典，被告徐州苏商实业发展有限公司的委托诉讼代理人李颐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓皓翼向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期上房违约金22171.13元；2、判令被告支付原告逾期办证违约金12455.69元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年9月25日，原告作为买受人与被告就×××室房屋订立编号为03×××33号的《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋单价7684.19元，总金额为2491138元；买受人于2013年9月25日前付清房款，出卖人应在2015年9月30日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人应当提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告虽然在2015年9月底通知原告上房，原告也在10月按通知要求办理了上房手续，但后经原告了解，涉案房屋直到2015年12月29日才具备上房条件，被告于10月份交付的房屋并不符合双方约定的交付条件，故被告应承担逾期交房的违约责任。被告也未在房屋交付后的180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，原告于2017年1月才取得房屋初始登记材料，被告存在逾期办证的违约行为。 原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。 被告徐州苏商实业发展有限公司辩称，一、虽然被告未在合同约定的期限内取得商品房住宅交付使用批准文件，但被告已在合同约定的期限内通知原告上房，且原告也已经于2018年10月5日上房并进行装修，故双方以实际行动对合同约定的上房日期进行了变更，上房时间应当以原告实际接收房屋时间为准。因此，被告不存在逾期交房情形，原告以2015年12月29日徐州市城乡建设局交付使用通知书确定的时间主张违约金有违诚信与公平；二、被告于2016年8月3日取得涉案房屋的初始登记证及分割转让证，原告也已经于2016年10月18日取得了涉案房屋的产权证明，原告诉请要求被告支付逾期办证违约金，应当证明被告存在逾期办证的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月25日，原告邓皓翼与被告徐州苏商实业发展有限公司签订了合同编号为03×××33的《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告徐州苏商实业发展有限公司开发建设的×××号房屋一套，建筑面积324.19平方米，总金额为2491138元，买受人于2013年9月25日前付清房款2491138元；出卖人应当在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《合同补充协议（一）》第七条处理，即“房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记、在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。如因出卖人的原因致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。权属登记机关在审批期间延时及不可抗力，不属于出卖人的责任”。 2015年9月29日，被告徐州苏商实业发展有限公司向原告邓皓翼邮寄了上房通知书，原告邓皓翼接到通知后，于2015年10月5日办理了涉案房屋的上房手续，并开始对房屋进行装修。 2015年12月29日，徐州市城乡建设局对被告徐州苏商实业发展有限公司建设的×××E65-E74、D75-D92号楼发放了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》（徐建住[2015]通字第32号）。被告徐州苏商实业发展有限公司于2016年1月1日制作上房告知书，要求D、E组团业主带齐上房资料自2016年1月1日起至2016年1月5日期间到苏商物业服务有限公司办理上房手续。 2016年4月27日，被告徐州苏商实业发展有限公司向原告邓皓翼开具销售不动产统一发票一张，载明购房款金额为2484837元。 2017年1月11日，原告办理了涉案房屋的不动产权属证书，证号为苏（2×××）徐州市不动产权第00×××46号。 庭审中，被告徐州苏商实业发展有限公司为证明其不存在逾期办证的违约行为，向本院提交了以下证据：一、2016年8月3日徐州市不动产登记局向被告徐州苏商实业发展有限公司核发的关于×××小区D88#楼不动产初始登记证书及分割转让证书；二、被告制作的由原告签字确认的涉案房屋初始登记证及土地分割转让证领取单复印件，其上载明原告领取的时间为2016年10月18日。经质证，原告对领取单上的签名予以认可，但称日期并非其填写的，其实际领取的时间大致在10月至11月份期间。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告邓皓翼与被告徐州苏商实业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于原告主张的逾期上房违约金。根据合同约定，出卖人应当在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，虽然被告已于2015年9月30日前向原告发出了上房通知，原告也于2015年10月5日办理了房屋上房手续，但被告实际于2015年12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》，被告于2015年10月5日交付原告使用的房屋并不符合合同约定的商品房交付条件，其行为已构成违约，故应当向原告承担逾期上房违约责任。被告抗辩认为原告于2015年10月5日办理房屋上房手续的行为应当视为双方用实际行动变更了合同的履行内容，无事实和法律依据，本院不予采纳。根据双方在合同中对违约金计算方式的约定，经计算，自2015年10月1日至2015年12月29日被告应给付原告逾期上房违约金22115元（2484837元×0.0001×89天）。 关于原告主张的逾期办证违约金。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告应当在其取得徐州市城乡建设局颁发的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》之日起的180日内，即截至2016年6月26日向产权登记机关报备有关材料，但被告并未就其在上述期间内履行该项义务进行举证。此外，虽然被告向本院提交了×××小区D88#楼不动产初始登记证书及分割转让证书，以及涉案房屋初始登记证及土地分割转让证领取单复印件，但被告并未举证证明其在房屋交付后的180个工作日内即2016年9月14日前完成了涉案房屋的初始产权登记，且通知原告领取了房屋初始登记证书。因此，被告的行为已构成违约，应当向原告承担逾期办证违约责任。根据双方在合同中对违约金计算方式的约定，被告应给付原告逾期办证违约金12424.2元（2484837元×0.5%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告徐州苏商实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓皓翼逾期上房违约金22115元、逾期办证违约金12424.2元； 二、驳回原告邓皓翼其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费670元，减半后收取335元，由被告徐州苏商实业发展有限公司负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 许晨 二〇一八年十一月十四日 法官助理 伍俏 书 记 员 吴静