安徽省芜湖市三山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0208民初130号原告：戴红波，男，1973年9月11日出生，住安徽省芜湖县。委托诉讼代理人：徐冬生，安徽浩诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚君，安徽浩诚律师事务所律师。被告：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙湖。统一社会信用代码913402086679321054（1-1）。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元强，安徽纬纶律师事务所律师。原告戴红波与被告芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，因案涉骆杨鹏诈骗犯罪，本院于2018年2月12日裁定中止诉讼，同年10月19日恢复诉讼，并于同年11月1日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴红波及其委托诉讼代理人徐冬生、吴亚君，被告晋智房地产公司的委托诉讼代理人陶新伯、王元强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴红波向本院提出诉讼请求：1、撤销戴红波与晋智房地产公司之间签订的商品房买卖合同；2、判令晋智房地产公司返还购房款300000元及利息（以已付房款300000元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年2月12日起计算至本判决确定给付之日止）；3、判令晋智房地产公司返还定金102000元；4、判令晋智房地产公司赔偿房价上涨的损失260000元；5、判令晋智房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任300000元；6、本案诉讼费由晋智房地产公司承担。事实和理由：2017年1、2月，戴红波在晋智房地产公司处选购商品房，在晋智房地产公司销售主任带领下，现场查看了碧桂园镜湖春色633-2-1903号房屋。戴红波对该房屋户型、采光、质量、建筑面积等表示认可，同意以510000元认购该房屋。2017年2月12日，晋智房地产公司销售主任在碧桂园售楼处填写了格式化的以商品房买卖为主要内容的收款确认书，晋智房地产公司加盖“芜湖晋智房地产开发有限公司合同专用章”予以确认，戴红波当即交付了购房款300000元（含定金102000元）。现戴红波得知，晋智房地产公司已经将碧桂园镜湖春色633-2-1903号房屋出售给多人，且该房屋已经转移登记在他人名下。晋智房地产公司的上述行为已经构成了民事欺诈，严重损害了戴红波的合法权益。晋智房地产公司辩称，1、晋智房地产公司从未与戴红波签订商品房买卖合同，也从未收取过戴红波任何款项。戴红波主张合同之诉没有事实依据。2、戴红波起诉状中所述与案件事实不相符。戴红波是通过同学或朋友关系找到骆杨鹏个人，基于对骆杨鹏的信任购买涉案房屋，与晋智房地产公司无关。3、戴红波提交的收款确认书的抬头、内容与本案不相符，不能作为主张权利的依据。戴红波作为完全民事行为能力人，应当可以判断出骆杨鹏的行为是诈骗行为。4、刑事判决已经认定骆杨鹏构成诈骗罪，并认定骆杨鹏系偷盖公司印章，晋智房地产公司不承担责任。5、戴红波基于对骆杨鹏的信任，将大笔款项汇入骆杨鹏个人指定账户，自身存在过错，碧桂园销售大厅有许多购房流程告知，戴红波从骆杨鹏处得知有拆迁户卖房后，应该要求与拆迁户本人见面，戴红波没有尽到相关义务。6、本案不构成表见代理。7、刑事判决中骆杨鹏已经退赃7500000元，戴红波不能重复主张权益。综上，请求法院驳回戴红波的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，戴红波提交的银行取款凭证复印件两张、收条、晋智房地产公司企业信用信息公示报告、商品房买卖合同（预字WH2016129864）复印件、商品房买卖合同备案通知书复印件、芜湖市不动产初始登记证、房地产权登记信息复印件、照片打印件、（2018）皖0208刑初35号刑事判决书复印件，晋智房地产公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、（2018）皖0208刑初35号刑事判决书复印件、戴红波询问笔录复印件、骆杨鹏讯问笔录复印件，经当事人质证对真实性均不持异议，本院经审查对上述证据的真实性予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：1、戴红波提交收款确认书，以证明戴红波认购碧桂园镜湖春色633-2-1903号商品房，房屋价款510000元，双方订立了商品房认购合同。晋智房地产公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为收款确认书上的内容前后矛盾，且落款时间与收条不一致。本院经审查，对晋智房地产公司的质证意见予以采纳，对该份证据的证明目的不予认定。2、戴红波提交收款确认书（案外人）复印件四份、取款凭证（案外人）复印件六张、收条（案外人）复印件一张，以证明晋智房地产公司在与戴红波订立商品房买卖合同后，又以同一房屋与他人订立多份商品房买卖合同并收取购房款，存在一房多卖的欺诈行为。晋智房地产公司质证对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。本院经审查认为，收款确认书及取款凭证、汇款凭证不能有效证明待证事实，故对该组证据的证明目的不予认定。3、戴红波提交骆杨鹏工作证明复印件、骆杨鹏名片复印件，以证明骆杨鹏系晋智房地产公司销售主任，其与戴红波签订收款确认书、指定收款账户、收取房款等行为均系履行职务行为，行为后果应由晋智房地产公司承担。晋智房地产公司质证对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，且认为达不到证明目的。本院经审查，对该组证据的真实性予以认定，对其证明目的将结合其他证据在本院认为部分予以阐述并作出判断。4、戴红波提交（2018）皖0208刑初35号庭审笔录复印件、骆杨鹏讯问笔录复印件，以证明戴红波收执并提交法院的收款确认书应认定为商品房买卖合同。骆杨鹏系履行职务行为，行为后果应由晋智房地产公司承担。晋智房地产公司印章及合同文件管理极为混乱，其在拆迁户不交尾款的情况下，授权销售人员以签署收款确认书等方式将拆迁安置房转售他人，并允许销售人员直接向他人收取房款，存在非常明显的过错，应对戴红波的损失承担民事责任，晋智房地产公司是本案适格当事人。晋智房地产公司质证认为达不到证明目的。本院经审查对该组证据的真实性予以认定，证明目的将在本院认为部分予以阐述并作出判断。5、晋智房地产公司提交碧桂园售楼部购房流程示意图（附告知），以证明晋智房地产公司在售楼部对购房者进行了特别提醒，告知“所有缴纳款项采取刷卡或转账方式，转账至晋智房地产公司账户”。戴红波质证对真实性、关联性均有异议，认为购房流程示意图发布时间不详，无法证明在戴红波购房时进行了告知，从证据内容上看，该流程示意图是指导其观澜湾小区工作人员售楼活动的业务流程，对戴红波没有约束力。本院经审查，对戴红波的质证意见予以部分采信，对该份证据的证明目的不予认定。6、晋智房地产公司提交365淘房网房价走势截图复印件，以证明戴红波购房时，晋智房地产公司售楼价已达每平米6500元左右，戴红波明知房屋价格低于实际成交价50%而购买，且将购房款直接汇至个人账户，主观上不具有善意。戴红波对真实性、关联性均提出异议，认为该份证据来源于网络，不具有权威性，且反映的是观澜湾小区的商品房价格走势，与涉案房屋无关。本院经审查，对戴红波的质证意见予以采信，对该份证据的证明目的不予认定。7、晋智房地产公司提交收款确认书及认购协议等案外人购房材料一套，以证明晋智房地产公司正常购房转名的流程，收款确认书无需晋智房地产公司盖章。戴红波提交的收款确认书与正常的收款确认书不同，收条是骆杨鹏为实施犯罪而制造的材料。戴红波对真实性有异议，认为该套材料与本案不具有可比性，达不到证明目的。本院经审查，对该组证据的真实性予以认定。8、晋智房地产公司提交商品房买卖合同（预字WH2017188687），以证明2017年1月至10月，与涉案房屋相同地段、面积的房屋售价已超过每平米6500元，戴红波与骆杨鹏达成的购房价每平米4000余元，戴红波主观不具有善意。戴红波质证认为达不到证明目的，该份合同的楼号、所处位置均与涉案房屋不同，且涉案房屋时回迁安置房，不具有可比性。本院经审查，对戴红波的质证意见予以采信，对该份证据的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月至10月间，晋智房地产销售人员骆杨鹏因赌博及归还赌债急于用钱，在明知碧桂园镜湖春色633#楼2单元1903室房屋已销售给案外人的情况下，仍利用其碧桂园销售顾问的身份，向戴红波等人介绍该房系回迁安置房、价格便宜，并欺骗其购买。在骆杨鹏的要求下，戴红波于2017年2月12日向骆杨鹏交付现金300000元。骆杨鹏收款后向戴红波出具了其事先准备好的收条一张以及《收款确认书》一份（收条落款的日期为2017年2月11日，《收款确认书》落款的日期为2017年2月9日），并在《收款确认书》下方偷盖了“芜湖晋智房地产开发有限公司合同专用章”。收条载明“今收到戴红波人民币叁拾万元整（￥300000），欲收633#2-1903室楼款所用，此款项截止时间为元月10日（2018），收款人：骆杨鹏，2017年2月11日”。骆杨鹏收到上述款项后，均用于其个人赌博和归还赌债，未上缴到晋智房地产公司。至案发时，骆杨鹏用类似方法诈骗包括戴红波在内21名购房户购房款共计8002980元。除返还两名购房户易超300000元、戚慎斌150000元，目前尚欠7552980元未归还。2018年8月3日，本院以诈骗罪判处骆杨鹏有期徒刑十四年六个月，并处罚金500000元；继续追缴违法所得发还被害人。该判决现已生效。另查明，2016年6月24日，晋智房地产公司与案外人曾勋义、万发翠签订商品房买卖合同（预字WH2016129864），出售三山区碧桂园镜湖春色633#楼2单元1903室房屋，单价每平方米4453元，总价577529元。2017年11月21日，该房屋登记为曾勋义、万发翠共同共有。骆杨鹏于2016年3月1日与晋智房地产签订劳动合同，任职销售顾问，2017年9月离职。骆杨鹏离职后仍在晋智房地产处理后续交接事宜，直至被抓获归案。本院认为，本案争议焦点为骆杨鹏的行为是否属于职务行为和表见代理；戴红波与晋智房地产公司之间房屋买卖合同关系是否成立。一、关于争议焦点1。表见代理，是指被代理人的行为足以使善意第三人相信无权代理人具有代理权，基于此项信赖与无权代理人进行交易，由此造成的法律效果法律强制被代理人承担。但不应忽视的是，构成表见代理的一个重要前提是无权代理人与第三人所为的行为应具备法律行为的一般有效要件。民法总则第一百四十三条规定，民事法律行为的一般有效要件为：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，晋智房地产公司销售人员骆杨鹏据以骗售的三山区碧桂园镜湖春色633#楼2单元1903室房屋早在其实施诈骗之前即被案外人曾勋义、万发翠购买，故再行表见代理行为、为晋智房地产公司和戴红波之间设立房屋买卖权利义务关系已无可能。骆杨鹏虚构事实骗取戴红波的购房款、出具偷盖了晋智房地产公司公章的收款确认书、事后将该款挥霍未上交晋智房地产公司，此一系列行为均出于骆杨鹏为自己非法获取财物的目的，其诈骗犯罪行为显已违反法律强制性规定，违背了公序良俗，当然不属于有效民事法律行为范畴。因此，骆杨鹏的行为并非履行公司销售房产的职务行为，亦不构成表见代理。二、关于争议焦点2。合同的成立和生效应以双方基于共同意思表示而达成合意为要件。本案中，戴红波依据《收款确认书》主张其与晋智房地产公司形成房屋买卖合同关系，但根据审理查明的事实，该确认书上的晋智房地产公司公章系骆杨鹏偷盖，所记载的内容文义含糊，亦非晋智房地产公司的真实意思表示，故戴红波与晋智房地产公司之间就案涉房屋买卖没有达成合意，合同关系不成立。本院对于戴红波基于房屋买卖合同关系所提出的相关诉请难以支持。戴红波主张晋智房地产公司有过错，本院已在庭前释明属于侵权法律关系，并就是否变更诉讼请求征询其意见，但戴红波坚持按合同关系主张相应权益。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回戴红波的诉讼请求。案件受理费减半收取6786元，由戴红波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员  方慧二〇一八年十一月二十九日法官助理程昕书记员徐倩倩附：本案适用法律条款1、《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。