山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初8693号原告：葛柏好，男，汉族，1965年4月8日生，住胶州市。委托诉讼代理人：张峰，胶州胶州湾法律服务所法律工作者。被告：青岛胶州湾凯凯置业有限公司，住所地:胶州市胶高路以南胶州湾K.K香港城，组织机构代码75376404-8。法定代表人：叶国光，董事长。原告葛柏好与被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司（以下简称凯凯置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛柏好的委托诉讼代理人张峰到庭参加诉讼，被告凯凯置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告葛柏好向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的商品房买卖合同自签订之日起有效。2、被告赔偿原告以实际交付房款58734元为基数，按照合同约定日万分之二的违约金进行计算，原告暂时主张10000元。3、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告葛柏好于2005年2月22日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于胶州湾Ｋ.Ｋ香港城Ｄ区商品房，总房款为113734元，原告向被告支付定金款及购房款共计58734元，剩余房款办理按揭贷款，并约定交房时间为2005年7月31日之前。因被告逾期交房，应按照已交房款日万分之二支付延期交房违约金。原告请求确认合同有效，并暂时主张被告承担违约金10000元。望法院判如所请。被告凯凯置业未到庭答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》原件及其复印件各一份。证明原被告于2005年2月22日签订合同，合同约定原告认购位于胶州湾Ｋ.Ｋ.香港城Ｄ区商品房，总房款为113734元，付款方式为合同签订时支付订金20000元，主体工程完工时支付58734元，剩余房款办理按揭贷款，涉案商品房为预售商品房，商品房预售许可证编号青胶房注字第××号，同时约定交房时间为2005年7月31日之前，但该房屋至今未能办理房产登记手续，无法办理房产证。该合同系双方真实意思表示，受法律保护，因此，本合同系有效合同，合同约定的楼房已经于2005年2月22日卖给原告，由于被告自身的原因楼房无法综合验收，导致一直办理不了按揭贷款，被告未能按照合同交付房屋并办理相关手续已构成违约，应当承担违约金。2、收款收据原件及其复印件各二张。证明：原告按照合同约定支付被告58734元。3、2007年7月由被告出具的补充说明复印件（原件在(2018)鲁0281民初2062号葛柏好诉青岛胶州湾凯凯置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中）以及2010年12月17日由被告出具的合同+补充说明复印件各一份（原件在(2018)鲁0281民初810号郭海深诉青岛胶州湾凯凯置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中）。证明2007年7月以及截止到2010年12月17日被告所开发的涉案房屋仍未具备法律规定的交付条件，无法办理交房及办理按揭贷款的手续。被告凯凯置业未质证，亦未提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交了证据1、2、的原件，被告未到庭质证否认证据的真实性，本院确认原告提交的证据1、2为有效证据。根据当事人提交的无争议证据、质证意见及庭审陈述，本院确认如下事实：2005年2月22日，原告葛柏好与被告凯凯置业签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，甲方为被告凯凯置业，乙方为原告葛柏好。合同约定，乙方购买甲方开发的胶州湾Ｋ.Ｋ香港城Ｄ区商品房，建筑面积68平方米，单价1672元/平方米，总价款113734元。合同第四条，乙方与本合同签订之日起两日内向甲方交付每套商品房订金款贰万元，共计应交付订金款贰万元。合同第五条，商品房付款方式，乙方选择第贰种：按揭贷款。乙方于本合同签订时付订金贰万元，商品房壹层主体工程完工时付商品房总价款的百分之二十的购房款（包括已付订金款），计款22747元，商品房主体工程完工时付商品房总价款的百分之三十的购房款，计款35987元，余款55000元办理银行按揭贷款。办理银行按揭贷款的期限、方式为:自乙方接到甲方通知之日起十日内，按照银行的规定提供办理银行按揭贷款所需资料，提交甲方，由甲方协助办理。乙方在办理银行按揭贷款过程中，如出现下列情形之一的，乙方应当于确定不能办理银行按揭贷款之日起三十日内付清剩余部分的购房款。否则，每逾期一天，按照乙方应付购房款金额向甲方承担日万分之二的违约金。（1）因国家政策调整不能办理按揭贷款；（2）因乙方不能提供办理银行按揭贷款所需资料；（3）因乙方提供的按揭贷款资料不全的；（4）因乙方提供的按揭贷款资料未通过银行确认的。因甲方的原因导致乙方不能办理按揭贷款的，乙方不承担违约责任，待不能办理按揭贷款的原因消除后，继续协助乙方办理银行按揭贷款。合同第七条，商品房交付乙方使用的期限为2005年7月31日前，交付使用的条件为该商品房通过有关部门验收合格为标准。甲方未按照上述约定的期限、条件将商品房交付乙方使用的，向乙方承担其所购买商品房已付购房款的日万分之二的违约金。合同第十条，商品房达到交付条件后，甲方通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，甲方向乙方出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。2004年7月29日，被告收取原告房款40000元，2004年10月2日，被告收取原告购房款16867元，2005年2月22日，被告收取原告房款1867元，原告共计交付购房款58734元。2007年7月，被告为原告出具补充说明，内容为：公司已经迟延交房时间，公司承诺合同所附内容继续有效。被告于2010年12月17日出具的合同+补充说明载明：K.K香港城已经延期交房，被告承诺：一、违约金从合同约定交房日期始至K.K香港城房屋具备法律规定交房条件之日截止。二、支付违约金日期写入合同。三、其他事项按合同执行。法院依职权调取凯凯香港城项目新老楼号对照表，对照表载明：老楼号A区变更为新楼号1#楼，老楼号B区1#楼变更为新楼号2#楼，老楼号B区2#楼A座变更为新楼号3#楼，老楼号B区2#楼B座变更为新楼号4#楼，老楼号B区3#楼变更为新楼号5#楼，老楼号B区4#楼变更为新楼号6#楼，老楼号B区5#楼A座变更为新楼号7#楼，老楼号B区5#楼B座变更为新楼号8#楼，老楼号B区6#楼变更为新楼号9#楼，老楼号D区1#楼变更为新楼号10#楼，老楼号D区2#楼变更为新楼号11#楼，老楼号D区3#楼变更为新楼号12#楼，老楼号D区4#楼变更为新楼号13#楼，老楼号D区5#楼变更为新楼号14#楼，老楼号D区6#楼变更为新楼号15#楼，老楼号D区7#楼变更为新楼号16#楼，老楼号D区1#楼变更为新楼号16#楼，老楼号D区8#楼变更为新楼号17#楼，老楼号D区9#楼变更为新楼号18#楼，老楼号D区10#楼变更为新楼号19#楼，老楼号D区11#楼变更为新楼号20#楼，老楼号D区12#楼变更为新楼号21#楼，老楼号D区13#楼变更为新楼号22#楼，老楼号D区14#楼变更为新楼号23#楼，老楼号D区15#楼变更为新楼号24#楼，老楼号D区16#楼变更为新楼号25#楼，老楼号B区17#楼变更为新楼号26#楼，老楼号D区18#楼变更为新楼号27#楼，老楼号D区19#楼变更为新楼号28#楼,老楼号D区20#楼变更为新楼号29#楼,老楼号D区21#楼变更为新楼号30#楼,老楼号D区22#楼变更为新楼号31#楼。本院依职权调取凯凯香港城项目预售许可证情况可知，涉案房屋根据青胶房注字第××号，已取得预售许可证。A区于2010年1月1日取得竣工验收备案证，D区1#楼、D区12#楼、D区21#楼、D区22#楼于2011年1月14日取得竣工验收备案证。另，原告在庭审中自认涉案房屋已被查封。本院认为，涉案房屋已取得预售许可，原告葛柏好与被告凯凯置业签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告主张确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效，于法有据，本院予以支持。合同确认有效后，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告葛柏好支付房款58734元，剩余购房款约定以银行按揭贷款形式支付，但原告至今没有支付剩余购房款。原告称没有办理贷款的原因在于被告，但未提交证据加以证明。本院认为，原告作为买受人最主要的义务和应支付的对价是向被告交付房款；被告作为出卖人最主要的义务是向原告交付房屋。按照法律规定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房义务同时履行的，买受人逾期支付全部或者部分购房款时，出卖人可以行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，其交房的期限可予相应顺延。本案中，原告葛柏好未支付全部购房款事实清楚，在原告未足额支付购房款的情况下被告未交付房屋并不构成违约，因此，对于原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。被告凯凯置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其自身权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告葛柏好和被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司于2005年2月22日签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告葛柏好的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  匡建玲审判员  孙 超审判员  陈 敏二〇一八年十一月十五日书记员  冷 甜附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。