湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0104民初5890号原告：侯某，男，1954年2月26日生，汉族，住武汉市硚口区，原告：牛某，女，1955年2月26日生，汉族，住武汉市硚口区，上列原告共同委托诉讼代理人：陈晶、张佳倩，湖北得伟君尚律师事务所律师（特别授权）。被告：王某，男，1957年5月9日生，汉族，住武汉市江汉区，被告：邓某,女,1960年3月29日生，汉族，住武汉市江汉区，上列被告共同委托诉讼代理人：巩军庆，湖北山河律师事务所律师（特别授权）。原告侯某、牛某与被告王某、邓某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告侯某、牛某及其委托诉讼代理人张佳倩、被告王某及其与邓某的共同委托诉讼代理人巩军庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯某、牛某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即履行《房屋买卖协议书》约定的义务，协助办理三六零四工厂宿舍7栋1单元202室房屋的过户手续；2、请求判令本案的诉讼费用、律师费由被告承担。事实和理由：被告为三六零四工厂职工，为出售三六零四工厂宿舍7栋1单元202室房屋于2009年5月7日与原告签订《房屋买卖协议书》，约定：被告卖给原告房屋总价为331523.74元,其中原告先行以被告名义支付给厂房办全部房款231523.74元，另余10万元付给被告本人；房屋交付后，原告即无条件拥有该房屋的所有权及使用权，以被告名义办理的房屋两证属原告拥有；被告在房屋两证上落款的姓名在过户前只起到一个代号作用，该房屋实际所有权属于原告；被告将积极协助原告领取房屋钥匙、住房两证等，并协助原告办理入住手续；在政策允许时，被告应积极主动为原告办理房屋产权过户手续。合同签订当天，原告向被告支付购房款10万元。2009年5月8日，原告又依约通过刷卡方式向三六零四工厂支付购房款231523元。2010年4月，被告领取了房屋钥匙并将房屋交付给原告占有使用至今。现房屋办理房屋产权登记手续的条件已经具备，但经原告多次催促，被告均以各种理由拒绝办理房屋产权的过户手续，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告王某、邓某辩称：1、诉争房屋实际产权人是3604工厂，请求追加3604工厂为本案当事人。2、原、被告之间签订的“房屋买卖协议书”实际是购买经济适用房指标的协议，该协议书实际上约定的是没有经济适用房购买资格的原告借用被告王某的名义购买案涉经济适用房。此外，根据《城镇经济适用住房建设管理办法》第三条的规定，经济适用房仅针对困难群体，原告不具备经济适用房资格，双方签订协议无效，既然原告并非经济适用房的享有主体，原告也就无权获得诉争房屋，故双方协议无效。3、被告现在并非房屋所有权人，案涉房屋尚未办证，房屋所有权人仍是3604工厂，原、被告之间应是债权关系，诉争房屋仅为3604工厂内部职工享有，根据武汉市住房保障局印发经济适用房若干问题的规定第六条，部队等单位分配给职工的房屋进行上市交易应取得原单位同意，现3604工厂出具书面材料不同意转让诉争房屋，故被告无权处分诉争房屋，合同无法履行，被告也就无法履行配合办证的义务。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告侯某、牛某系夫妻关系，被告王某、邓某系夫妻关系。2009年5月7日，在见证人李某的见证下，王某、邓某（甲方）与侯某、牛某（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将其拥有的中国人民解放军第3604工厂的集资房即位于武汉市硚口区3604工厂宿舍7号楼1单元202室房屋转让给乙方。双方经友好协商，达成一致意见：1、房屋约定交易总价为331523.74元，其中乙方应先行以甲方名义支付给厂房办全部房款231523.74元，另余10万元付给甲方本人，甲乙双方同意，将来绝不因任何原因为此约定的交易价格，影响乙方房屋过户手续。2、乙方于2009年5月10日前付清全部房款331523.74元，房屋交付后，乙方即无条件拥有该房屋的所有权及使用权，以甲方名义办理的房屋两证属乙方拥有。甲方认为在房屋两证上甲方落款的姓名在过户前只起到一个代号作用，该房屋实际所有权属于乙方，与甲方毫无关联，乙方同意甲方的意见。3、甲方将上述房屋卖给乙方后，办理后期房屋过户费用，由乙方支付，甲方表示将积极协助原告领取房屋钥匙、住房两证等。并协助乙方办理入住手续。4、甲乙双方应当遵守甲方单位一切规定，如因甲方本人造成乙方不能取得房屋居住及所有权，视为违约。甲方愿意向乙方一次性赔偿总房款50%违约金和另退还全部房款331523.74元。5、在政策允许时，甲方应积极主动无条件配合乙方办理房屋产权过户手续。如反悔甲方愿一次性赔偿给乙方总房款100%的违约金。并另退还全部房款331523.74元。6、在场见证人见证该协议签订时，甲乙双方均属自愿，双方夫妻意见统一，各为亲自签订，见证人担保甲乙双方切实履行协议，承担督促责任。7、甲方为方便乙方今后办理该房屋过户两证的手续，必须将凡涉及该房屋收款票据和甲方夫妻双方身份证、结婚证、户口等复印件给乙方，完成该房屋过户手续后，应立即将有关复印件退还给甲方……。合同签订当天，王某还出具《委托书》表示案涉房屋与其子女及任何亲属无关，是夫妻商议决定转卖，为防止今后任何意外变故，引起不必要的麻烦，现郑重声明并全权委托：自即日起该房屋属侯某所有，凡今后涉及有关此房屋居住和住房证名不相符矛盾问题时，由侯某办理该房屋一切相关事宜。合同签订后，原告立即向被告支付购房款10万元。2009年5月8日，原告依约以王某名义向中国人民解放军第三六零四工厂交纳了涉案房屋房款231523元。2010年4月6日，侯某又以王某的名义向中国人民解放军第3604工厂支付房屋设施配套费4451元。之后侯某、牛某领取涉案房屋的钥匙并入住使用至今。2010年6月2日，王某与中国人民解放军第三六零四工厂签订的《武汉市企业职工集资自建经济适用住房协议书》通过合同备案。现该房屋具备办理房屋权属证明条件。原告认为多次要求被告配合办理房屋过户手续，但被告不予配合，故诉至本院要求被告配合办理房屋过户手续。另，经本院向三六零四工厂调查核实，该厂述称职工卖房是个人行为，工厂不干涉。本院向三六零四工厂询问王某提交的盖有三六零四工厂公章的《情况说明》是否真实，该工厂述称王某拿着《情况说明》来盖章时，主要领导不在现场，之后厂里开会认为该《情况说明》中最后一句“此房不能卖与他人”存在疑义，会议决定收回该说明，而且以后也不会再向职工出具此类说明，这个说明是无效的。上述事实，有当事人陈述、房地局查询告知单、购房协议、收费票据、收条等证据证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》的效力是本案的争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。建住房[2007]258号《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》虽然对集资房的购买及转让有一定限制，但该办法属部门规范性文件，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，只要协议系双方真实意思表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定,均应认定有效。庭审中被告已经陈述《房屋买卖协议书》系出于自愿，为其真实意思表示，而该合同亦未损害国家、集体或第三人利益，且该合同已经实际履行数年，故原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效。本院对于被告关于合同无效的答辩主张不予支持。关于被告称应将三六零四工厂追加为当事人的主张，本院认为，本案《房屋买卖协议书》当事人为原、被告，工厂并非合同当事人，且涉案房屋已经在房管部门备案，被告已是涉案房屋的权利人，被告的转让行为未损害工厂的权利，工厂在本院调查时已表明不干涉职工的转让行为，被告提交的书面材料亦是无效的，因此，三六零四工厂无需作为当事人参加诉讼。被告应当按照双方合同约定履行义务，现涉案房屋已具备过户条件，被告应协助原告办理涉案房屋的过户登记手续，办理登记过户手续的相关费用由原告负担。至于原告主张的律师费由被告承担缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，判决如下：一、被告王某、邓某于本判决生效后三日内协助原告侯某、牛某办理位于武汉市硚口区3604工厂经济适用房7栋1单元202号（建筑面积97.19平方米）房屋产权变更过户登记手续。二、驳回原告侯某、牛某的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取250元，由被告王某、邓某负担（原告已预付上述费用，两被告于本判决书生效后三日内向原告支付上述费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李晓丹二〇一八年十一月十三日法官助理邱艳红书记员刘桦