北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初20285号原告(反诉被告)：沈意辉，男，1988年4月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陆岩，北京和广律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京敦品教育科技有限公司，住所地：北京市海淀区苏家坨镇北安河村北清路西头北侧平房，统一社会信用代码：9111010866155991XG。法定代表人：舒仲秋，职务：董事长。委托诉讼代理人：马南南，北京观韬中茂律师事务所律师。原告（反诉被告）沈意辉诉被告（反诉原告）北京敦品教育科技有限公司（以下简称敦品教育公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈意辉的委托诉讼代理人陆岩，被告敦品教育公司的委托诉讼代理人马南南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈意辉向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《认养合同》无效；2.被告退还原告租金131000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月28日，原、被告签订《认养合同》，约定被告将位于北京市通州区张家湾镇齐善庄村旧村委西侧的食相依农庄地块编号C-06、面积450平方米的土地及该地上物出租给原告使用。原告使用的具体项目为：休闲自用蔬菜花果粮食种植等。租赁期限自2015年3月28日起，至2033年12月31日止。原告所选择的地块及地上物的总租金为160000元。上述土地上的有关附属物配套设施包括但不限于安全兼顾的房屋及大棚，配套的清洁饮用水，大棚内供电系统，棚内排水与下水道系统，大棚内垃圾及粪便处理系统，大棚内保安系统等。合同签署后，原告即将全部租金支付给被告，被告向原告出具了收款收据。此后，原告对于承租房屋及大棚进行了必要的装修、添附，新建了部分地上物。2016年4月13日，北京市通州区张家湾镇人民政府就已经作出了2016年张政字（规划）第10号《通知书》，认定涉案土地上的建筑物无用地和建设手续，属于违法建设，并限期改正。张家湾镇政府并于2018年5月20日对原告承租的地上物进行了强制拆除，为此，请求人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）敦品教育公司辩称：认养合同内容合法有效不违反法律强制性规定，不存在违反其他法律规定，被告法人和齐善庄签订的农村土地合作租赁书，约定的土地是农业种植和大棚，2013年9月，被告建设的温室大棚的申请获得齐善庄村和镇政府的批准，大棚是合法建设，原被告签订认养合同，将具有土地承包经营权的土地出租给原告，用于蔬菜花果种植，且约定了不得改变用途，不得用于非农建设，被告对土地的经营权流转符合法律规定，认养合同约定的内容合法有效。第二点，认养合同的性质是土地承包经营合同，不是建筑合同，认养合同明确约定是土地和地上物，用于蔬菜花果种植，地上物仅仅用于温室大棚种植，因此认养合同的客体是土地，是种植农作物，因此，认养合同的性质是土地承包经营权合同，并非房屋租赁合同，原告承租后自行建设的大棚房被认定为违法建筑被拆除，并不影响土地承包经营权的租赁，被告出租给原告的土地承包经营权仍然合法有效，认养合同作为租赁合同，租赁物合法存在，不存在无效的情形，原告自行所建的大棚房被拆除，并不必然导致认养合同无效，第三点，原告私自改变土地用途，违法建设大棚房，违法改变使用性质，被告有权利解除合同，被告在签订认养合同，交付的是温室大棚，是农业设施，是履行了审批手续后合法建设的，而原告承租后私自将大棚改建装修，用于农业种植的农业设施改建为大棚房屋，违反了法律法规，相关部门认定的违法建筑是原告在承租后建设的，不是被告出将案涉土地出租给原告时建设的温室大棚，根据认养合同第九条，原告改变用途的，被告可以不退还租金，因此被告有权根据合同解除合同，不退还租金，且要求原告恢复原状，第四，原告自行建设的大棚房被拆迁，损失应当自行承担，原告自行建设的大棚房，对于相关部门要求改正的通知之后，仍然没有整改，导致被拆除，是由于原告改造行为导致的，与被告无关，且同样导致被告的损失，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）敦品教育公司向本院提出反诉请求：1、判令原被告签订的《认养合同》有效；2、解除双方之间签订的认养合同，并不予退还租金；3、判令被告恢复大棚原貌；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年3月28日，原被告双方签署了《认养合同》，合同约定原告将位于北京市通州区张家湾镇齐善庄村旧村委会西侧的食相依农庄地块编号C-06，面积450平方米的土地及地上物认养给被告使用。合同明确约定，使用的具体项目为：休闲自用蔬菜花果粮食种植等农业项目。但被告自认养以后，擅自改变土地使用用途，在大棚里隐秘的建起了房屋、装修、添附、改造，新建了部分地上物并进行居住使用，严重违反了双方签署的认养合同之约定。2016年4月13日，北京市通州区张家湾镇人民政府向违建大棚房租户发出整改通知，要求其5日内进行改正，恢复种植用途，但被告未按要求及时改正，后镇政府依法实施了强制拆除。被告的行为，不仅违反了国家相关法律法规的规定，也严重违反了双方之间合同的约定，经协商无果，诉至法院，请求法院依法裁判。原告（反诉被告）沈意辉辩称：不同意被告的反诉请求，没有依据，关于认养合同的效力，已经经过生效文书确认无效，签订合同之后，被告就隐瞒了和村委会签订的期限，原告租赁的大棚还有大棚房都被拆除了，被夷为平地了，我们在地上盖的设施都是经过被告同意和授权的，合同中有约定的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月28日，敦品教育公司（甲方）与沈意辉（乙方）签订《认养合同》，约定：甲方将位于北京市通州区张家湾镇齐善庄村旧村委西侧的食相依农庄地块编号为C-06，面积450平方米的土地及该地上物认养给乙方使用；乙方使用的具体项目为休闲自用蔬菜花果粮食种植等，使用期内，乙方不得擅自改变用途或用于非农建设；认养期限为2015年3月28日至2033年12月31日。合同期满后，乙方若继续承租具有优先权；甲方应于2015年3月28日前将上述土地及地上物交付乙方。目前上述土地上的有关附属物配套设施包括但不限于：安全坚固的房屋及大棚、配套的清洁饮用水、大棚内供电系统、棚内排水与下水道系统、大棚内垃圾及粪便处理系统、大棚内保安系统等；乙方所选择的地块及地上物的总租金为16万元；如乙方需装修地上物及院落、建设自家大棚内供暖系统等其他设施，其投资及相关费用由乙方自理；双方并就合同其他事宜作出约定。合同签订后，沈意辉依约给付敦品教育公司租金16万元。2016年4月13日，北京市通州区张家湾镇人民政府作出2016年张政字（规划）第10号《通知书》，认定涉案土地上的建筑物无用地和建设手续，属违法建设，并限期改正。2018年北京市通州区张家湾镇人民政府作出京通张限拆字【2018】第53号限期拆除通知书：要求务必于2018年5月12日前拆除涉案土地上违反建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品所造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。现涉案租赁物已于2018年5月全部拆除。本案审理过程中，本院向北京市通州区张家湾镇人民政府相关负责人了解情况，该涉案土地性质为基本农田，涉案土地上的建筑均为违法建筑，现已经全部拆除。本院认为，敦品教育公司出租给沈意辉的大棚经相关部门认定为违法建设，故双方签订的《认养合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致《认养合同》无效的原因是涉案租赁物无用地和建设手续，属于违法建筑。对于被告敦品教育公司辩称的涉案租赁物是由原告新建、添附地上物从而导致租赁物属于违法建筑的意见；首先，被告敦品教育公司就涉案租赁物未提交相关建设规划审批文件；其次，涉案租赁物已经被相关部门认定为违法建筑，且已被全部拆除，对于其辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于原告沈意辉要求返还租金的请求，本院结合合同约定的租金总额、租赁期限依法确定敦品教育公司退还的租金数额，即原告沈意辉应当承担自《认养合同》约定的起始日期至涉案租赁物被拆除日期内的占有使用费，具体数额以《认养合同》约定的租金及租赁期限折算。现原告沈意辉要求返还的租金数额亦扣除了已使用的年限，对其具体数额不高于本院折算数额，本院对此不持异议。因涉案租赁物已被相关部门认定为违法建筑强制拆除，对于被告敦品教育公司要求确认《认养合同》有效并解除该合同、恢复原状的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈意辉与被告（反诉原告）北京敦品教育科技有限公司于二〇一五年三月二十八日签订的《认养合同》无效；二、被告（反诉原告）北京敦品教育科技有限公司退还原告（反诉被告）沈意辉租金131000元，于本判决生效后七日内执行清；三、驳回被告（反诉原告）北京敦品教育科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，由被告（反诉原告）北京敦品教育科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件反诉费35元，由被告（反诉原告）北京敦品教育科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘秉浩人民陪审员  杨柏山人民陪审员  钟玉文二〇一八年十一月二十八日书 记 员  张世伟