广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1150号上诉人(原审原告)：阳江市浩晖房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路**。法定代表人：赵林，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯永锐，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈君，男，1972年5月24号出生，汉族，住广东省阳江市。原审第三人：陈永多，男，1972年8月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：梁妙线，女，1976年11月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人阳江市浩晖房地产开发有限公司（以下简称浩晖公司）因与被上诉人陈君、原审第三人陈永多、梁妙线案外人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2017）粤1702民初3785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。浩晖公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持浩晖公司的诉讼请求。二、本案诉讼费由陈君承担。事实与理由：一、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定，一审判决适用法律错误。第一，《执行异议复议规定》第二十九条是关于买受人物权期待权的保护条款，适用对象是买受人。而本案申请执行人并非买受人，且买受人陈永多也未主张物权期待权保护，故本案不适用该条款进行审查。第二，如适用《执行异议复议规定》第二十九条规定进行审查，买受人应同时符合《执行异议复议规定》第二十八条关于普通买受人的物权期待权的保护条件，涉案房产方可作为买受人的财产执行。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈永多并未合法占有涉案商品房，也未支付全部价款，更没有主张其物权期待权，由此可见，陈永多的情形不符合上述第二十八条的规定，涉案房屋不必然得出属于陈永多合法财产的结论。另外，适用《执行异议复议规定》第二十九条还必须符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋这一条件，而本案房屋并未交付，不存在用于居住的事实。因此，一审判决适用《执行异议复议规定》第二十九条错误。原审据此裁判，明显不当。二、执行异议之诉主要审查的是案外人是否享有标的物的实体权利。涉案房屋仍登记在浩晖公司名下，亦未交付；陈永多未交齐购房款，且双方商品房买卖合同已经解除，陈永多已失去主张物权期待权的权利，因此应停止执行涉案房屋。三、《执行异议复议规定》第二十九条除了明确规定要符合前三个条件之外，还限定了其权利能够排除执行的条件。本案中，一审将浩晖公司配合陈永多办理银行按揭作为浩晖公司的过错事由，据此得出执行涉案房屋符合上述规定第二十九条的规定，并没有逻辑上的关系。陈君答辩称：对浩晖公司的主张有异议。一审法院已经认定涉案房屋的权属人是陈永多，陈君不认可浩晖公司与陈永多解除买卖房屋合同的行为可以阻却执行。这只是浩晖公司单方解除合同的行为。银行已经发放贷款给陈永多，浩晖公司亦已经拿到涉案房屋的全部购房款，不存在陈永多没有缴清涉案房屋购房款的情况。请驳回浩晖公司的上诉请求。浩晖公司向一审法院起诉请求：一、确认位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b层c房的权属为浩晖公司所有；二、解除一审法院（2017）粤1702执异87号执行裁定，终止对阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b层c房的执行；三、解除一审法院对位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b层c房的查封；四、本案诉讼费由陈君承担。一审法院认定事实：涉案房产位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b层c房，是浩晖公司开发的商品房。2015年9月17日，陈永多（乙方）因认购阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b层c号房与浩晖公司（甲方）签订《协议书》，主要内容是：1、鉴于乙方购买了甲方开发的位于江城区甲路m号乙小区a栋c房，该房购房总价为人民币557862元，其中390000元向银行申请商业贷款支付，乙方应付首期款167862元，另需支付办证费用等计9581元，按照认购书约定乙方应于2015年9月12日支付购房首期款167862元，并与甲方签订《商品房买卖合同》及办理按揭合同等相关事宜；乙方现已支付购房首期款及办证费用20443元，剩余购房款因乙方资金周转原因，特向甲方申请购房首期余款157000元，分3期支付即2016年9月4日前还款53000元，2017年9月4日还款52000元，2018年9月4日还款52000元。2、关于购买该商品房应当由买方所承担支付的物业专项维修基金、手续费金额将在乙方签订商品房买卖合同当日支付。3、乙方保证在全额还清欠款后才申请办理该房产的产权证书，欠款未全额还清之前甲方有权不予配合办理房产的产权证书，乙方不得按照双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》及附件追究甲方任何违约责任。4、乙方承诺按照本协议的约定时间和方式偿还上述欠款，逾期偿还任何一期欠款的，甲方有权要求乙方立即偿还全部欠款并支付违约金，违约金每日按照所欠付金额千分之一计算。5、乙方承诺以全部财产作为还清欠款、履行本协议过程中产生的违约金、履行本协议过程因乙方浩晖公司给甲方造成的损失的担保等等。2015年9月25日，浩晖公司（出卖人）与陈永多（买受人）签订《商品房买卖合同》《补充协议》，主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b层c号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共113.66平方米，房屋总价款为557862元，签署合同当日支付首期款167862元，余款390000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款。买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.02%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。签订合同后，陈永多仅向浩晖公司支付了首期款10862元。后双方对涉案房屋办理了商品房买卖（预购）登记（阳预购：阳预购01×××××××2）。2015年11月4日，陈永多（借款人、抵押人）、梁妙线（抵押人）与中国建设银行股份有限公司阳江市分行（贷款人）及浩晖公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：房屋坐落阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b层c房，成交价557862元，借款人借款本金为人民币（大写）叁拾玖万元整；借款期限300个月（即2015年11月4日起至2040年11月4日），借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，年利率5.145%；本合同项下借款采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币3212.97元；本合同项下借款采用抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等。陈永多在借款人一栏签名并捺指模，浩晖公司在保证人一栏加盖公章确认，陈永多、梁妙线在抵押人一栏签名并捺指模。2015年11月15日，中国建设银行股份有限公司阳江市分行将贷款390000元划入了浩晖公司的账户。2017年1月4日，因陈永多、梁妙线拖欠陈君借款，陈君向一审法院起诉陈永多、梁妙线，一审法院于2017年2月27日作出（2017）粤1702民初144号民事判决，该判决主要内容为：一、陈永多、梁妙线共同偿还借款本金50000元给陈君，限在判决发生法律效力之日起十日内付清；二、陈永多、梁妙线共同支付借款本金50000元的逾期付款利息（按月利率1%计算，从2016年8月24日起计至判决确定给付之日止）给陈君，限在判决发生法律效力之日起十日内付清。该判决已经发生法律效力。一审法院依据陈君的申请立案执行，但陈永多、梁妙线一直未予履行。2017年8月14日，一审法院作出（2017）粤1702执1551号执行裁定，裁定如下：一、查封被执行人陈永多名下的坐落于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b层c房（产权证号；阳预购0100042112；登记证明号：阳预押01×××××××8），期限三年；二、查封、扣押被执行人陈永多名下的粤Q×××**号小型轿车一辆，期限为两年；三、查封、扣押被执行人梁妙线名下的粤Q×××**号小型普通客车一辆，期限为两年。2017年10月9日，浩晖公司向一审法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封并中止对该房屋的执行。一审法院于2017年10月11日作出（2017）粤1702执异87号执行裁定驳回了浩晖公司的异议。另查明，涉案房屋于2017年3月2日办理了涉案房屋的产权登记，证号：粤（2017）阳江市不动产权第0×××××2号，登记权利人为浩晖公司。2018年3月27日，一审法院立案受理了浩晖公司诉陈永多商品房预售合同纠纷一案，现该案仍在审理中。庭审中，浩晖公司称出具了陈永多交清首期款的票据给银行，协助其向银行取得预售商品房按揭贷款，但陈永多实际没有付清首期款，双方在协议书及欠据中明确了该事实。陈永多仅支付10862元首期款，余款157000元分三期支付，但至今分文未付。浩晖公司拟证明陈永多逾期还贷，浩晖公司被迫履行代偿义务，提交了中国建设银行股份有限公司阳江市分行出具的《代偿证明》。该证明内容为：“阳江市浩晖房地产开发有限公司：兹证明我行于2015年11月5日向借款人陈永多（身份证号：44……30）发放了一笔39万元的住房贷款，贷款账号为44……91），并由贵公司提供连带保证责任。截止2018年4月9日该笔贷款累计偿还本息合计为65060.15元（其中还本金19021.92元；还利息46038.23元），属借款人陈永多本人偿还本息36867.52元（其中偿还本金10337.26元，偿还利息26530.26元）；属阳江市浩晖房地产开发有限公司代偿本息28192.63元（其中代偿本金8684.66元，代偿利息19507.97元），尚余贷款本息373186.69元未还，其中本金370978.08元；利息2208.61元（利息计至2018年4月9日）”。浩晖公司于2018年4月12日提交了中国建设银行股份有限公司阳江市分行出具的《中国建设银行个人贷款扣划款项通知书》，内容为：“尊敬的保证人阳江市浩晖房地产开发有限公司：我行经多次催收，您担保的借款人陈永多，没有履行与我行签订的《借款合同》的约定，归还我行立即到期的全部贷款本息，经我行核查至4月12日止，其尚欠贷款本息合计人民币373348.96元，其中贷款本金370978.08元；利息2370.88元。我行与您签订《借款合同》约定，借款人未能如期归还我行贷款时，由您承担连带责任，保证代其清偿贷款本息及其他款项。经贵公司同意履行贷款偿还责任，根据约定我行已于2018年4月12日，从您所开立的账户扣划373348.96元，用于偿还客户陈永多尚欠的住房贷款本息，未尽事宜，请参见相关合同条款规定。特此通知。”落款日期为2018年4月12日。一审法院认为，本案是由于浩晖公司对涉案被查封标的提出权属异议而引起的案外人执行异议之诉。案外人对于执行标的物主张自己享有实体上的权利，以阻止法院对执行标的物进行强制执行，必须证明其对一审法院执行标的物享有实体上的权利。浩晖公司与陈永多签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，浩晖公司与陈永多之间成立了商品房买卖合同关系。在合同履行过程中，浩晖公司与陈永多达成协议，同意陈永多分期支付首期款157000元，但其在陈永多仅支付了首期款10862元的情况下，出具付清首期款的票据，协助陈永多申请预售商品房按揭贷款，并于2015年11月15日收到中国建设银行股份有限公司阳江市分行发放的贷款390000元。在本案中，陈永多与浩晖公司签订有合法有效的书面商品房买卖合同，浩晖公司实际收到购房款400862元（10862元+390000元），达到总房款的71.86%，且浩晖公司在未收齐首期款的情况下向银行确认陈永多已经交清首期款，致使其未能收齐售楼余款，因此，一审法院将涉案商品房作为陈永多、梁妙线的财产予以执行，符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定。浩晖公司主张陈永多没有履行支付购房款的义务，涉案房屋并非陈永多、梁妙线的合法财产，其据此主张排除强制执行，无事实及法律依据。综上，涉案房屋虽是登记在浩晖公司（开发商）名下的商品房，但浩晖公司并不具备足以排除强制执行的条件，其请求停止对涉案房屋的执行、解除对涉案房屋的查封并确认涉案房屋属其所有，一审法院不予支持。陈永多、梁妙线经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项和《执行异议复议规定》第二十九条之规定，作出判决：驳回浩晖公司的诉讼请求。一审案件受理费9378.62元，由浩晖公司负担。二审中，浩晖公司提供一审法院作出的（2018）粤1702民初1387号民事判决书，拟证明浩晖公司与陈永多的商品房买卖合同已经解除，陈永多已经没有取得涉案房屋的合同权利。陈君认为，浩晖公司在涉案房屋被查封和本案上诉之后才与陈永多解除合同，该解除合同行为不能对抗在前的查封行为。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，陈君主张借款时陈永多曾带其到涉案房屋看房，当时房屋已经交付；看房时是由物业人员带进去的。浩晖公司主张因陈永多尚未付清购房款，房屋一直没有交付给陈永多；看房不代表房屋已经交付，不可能是陈君、陈永多不经物业提供钥匙就能进入涉案房屋看房。本院于2018年11月20日组织浩晖公司与陈君到涉案房屋进行勘验。现场所见，涉案房屋为毛坯房，尚未装修。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议的焦点问题是浩晖公司对涉案房屋享有的权益能否阻却该房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，浩晖公司主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其有责任提供证据予以证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涉案查封的房屋为商品房，浩晖公司的民事权益可参照上述规定进行审查。本案中，陈永多在涉案房屋被查封前尚未支付完毕涉案房屋购房款，且因陈永多不能如期归还中国建设银行股份有限公司阳江市分行的房屋贷款，导致浩晖公司代陈永多偿还贷款本息401541.59元（28192.63元＋373348.96元），则实际浩晖公司收取陈永多的购房款仅为679.59元（部分首期款10862元＋银行贷款390000元－代还贷款本息401541.59元）。因此，陈永多的情形不符合上述第二十九条的规定，涉案房屋不能作为陈永多的财产执行，而应认定属开发商浩晖公司的财产。浩晖公司主张其享有的权益可以阻却陈永多（或其债权人）对涉案房屋的执行，理据充分，本院予以支持。一审法院认定浩晖公司实际收取陈永多的购房款为400862元欠妥，并据此驳回浩晖公司的诉讼请求错误，本院予以纠正。综上所述，浩晖公司的上诉理据成立，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初3785号民事判决；二、不得对位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b层c房执行；三、驳回阳江市浩晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9378.62元、二审案件受理费9379元，均由陈君负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一八年十一月二十六日法官助理李凤霞书记员曾秋霞附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。