湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0112民初3600号 原告：欧阳玉林，男，1965年1月2日出生，汉族，住湖南省新化县。 原告：薛敏，女，1979年2月23日出生，汉族，住南县大通湖区。 委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。 被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区****。 法定代表人：吴钢耀，董事长。 委托诉讼代理人：李国文，湖南同湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾辉，湖南同湘律师事务所律师。 原告欧阳玉林、薛敏与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳玉林、薛敏的委托诉讼代理人王强强，被告熙日公司的委托诉讼代理人李国文、曾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳玉林、薛敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司向原告欧阳玉林、薛敏支付迟延交房违约金12744元（暂计算至2017年3月1日）；2、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司向原告欧阳玉林、薛敏支付迟延办理初始登记违约金2641.48元（暂计算至2018年9月20日）；3、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司在90日内办理初始登记及不动产权证；4、本案诉讼费用由被告湖南省熙日实业投资有限公司承担。事实与理由：2015年5月31日，原、被告协商一致，签订编号20150007805号的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长沙市望城区，建筑面积109.51平方米，单价每平方米4231.74元，总金额463418元。合同签订后，原告依约付款，不存在违约。合同第九条约定，被告应于2016年5月30日前将符合法律规定和约定的交房条件的房屋交付给原告使用，但被告未在约定期限内交付合格的房屋。合同第二十一条约定，被告应于商品房交付使用后365个工作日内，将该栋商品房申请初始登记，被告至今未向有关部门申请办理初始登记。原告认为被告逾期交房、逾期办理初始登记的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同第十二条规定，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。应自商品房交付使用后365个工作日，至实际办妥初始登记之日，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。原告多次与被告协商未果，诉至法院。 被告熙日公司辩称，一、被告不应承担逾期交房的违约责任；星月绿洲小区因望城区政府市政道路施工、地铁**线建设等原因，导致工程于2017年1月23日才进行竣工验收，但房屋已经具备使用条件，因政府的城市建设影响施工，手续未能按期办理，过错不在被告。合同约定交房日期为2016年5月30日，被告实际于2016年10月25日向原告交房，《长沙市望城区商品房买卖合同》补充协议第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在《商品房买卖合同》第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。被告向原告交付房屋的时间在宽展期内，依约不应承担违约责任。二、延迟办理初始登记属实，但不应承担违约责任；根据合同约定，商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。初始登记即俗称的栋证，栋证是办理到开发商名下的，仅是一个中间环节，对原告利益不造成任何损害。三、不应判令被告90日内为原告办理初始登记和不动产权登记；双方确定办理栋证的截止时间为2018年7月25日，合同约定取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证，因国家政策调整，产权证和国土证合并为不动产权证，直至今日，原告要求办理不动产权登记的时间尚未截止。 经审理查明，2015年5月31日，原告欧阳玉林、薛敏（买受人）与被告熙日公司（出卖人）签订20150007805号《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区，建筑面积109.51平方米，单价每平方米4231.74元，总金额463418元。该合同第九条约定，交房时间为2016年5月30日前，商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第十二条约定，逾期交房在90日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十二条约定，逾期交房在90日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出场人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十一条约定：在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金；该合同附件六《补充协议》第五条第7款第（1）项约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任……。第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 合同签订后，原告依合同向被告交付了全部购房款；2016年10月25日被告向原告交房。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲10号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2017年3月22日办理建设工程竣工验收备案。2017年1月24日包含涉案房屋在内的星月绿洲小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2016年7月30日，被告熙日公司在《长沙晚报》上刊登《交房通知》，通知星月绿洲10栋业主于2016年7月31日携带身份证、购房合同等到现场物业公司办公室办理入伙收楼手续。至法庭辩论终结之日，被告尚未办理房屋初始登记，亦未办理不动产权登记。 另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。 以上事实有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票，被告提交的《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《长沙晚报》刊登的《交房通知》、业主入伙会签单，双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。双方争议的焦点： 一、被告熙日公司是否存在逾期交房的违约行为？ 本院认为，合同补充协议第五、六条，对双方逾期收房、交房，约定有相同的宽展期，未免除其中一方责任、亦未加重对方责任、排除对方主要权利，故原告关于《补充协议》第六条属于无效格式条款的观点，本院不予采纳。被告虽然提交了2016年7月30日《长沙晚报》刊登的《交房通知》，但被告公告通知交房时，不符合约定的交房条件。2016年10月25日，被告向原告交房，涉案房屋直至2017年1月24日才达到合同第九条约定的交房条件，本院确认收房时间为验收合格的2017年1月24日，被告交付未经竣工验收合格的房屋违约，应当承担违约责任。从约定交房日2016年5月30日往后推算90日宽展期，至房屋验收合格之日，被告逾期交房144天（2016年8月31日-2017年1月24日），应按照合同第十二条第1项第（1）款的约定，按已交付房款万分之一的比例承担违约责任，计算为6673元（463418元×0.0001×144天=6673元）。原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院部分支持。 二、被告是否应当支付迟延办理初始登记的违约金？是否应当在90日内办理初始登记和不动产权证？ 在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋权属登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤。原、被告就权证办理事宜的约定没有进行协商变更。综合考虑，初始登记属于办理不动产权证的前置过程，直接影响原告权利的是不动产权登记；初始登记涉及多部门行政职能、迟延登记存在客观因素、初始登记不直接办理至原告名下等原因，本院认为，不宜判令被告90日内办理初始登记。原告请求判令被告90日内办理初始登记、承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。按合同约定，被告应当在商品房交付使用后730个工作日内为原告办理不动产权证。截止法庭辩论终结，办理不动产权证的期限尚未届满。故原告请求判令被告在90日内办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。原告关于“合同中办理房屋所有权证和土地使用权证的时间违法”的观点，没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告湖南省熙日实业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧阳玉林、薛敏迟延交房违约金6673元； 二、驳回原告欧阳玉林、薛敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费184元，因适用简易程序减半收取92元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  贾长俐 二〇一八年十一月十五日 代理书记员  何 靖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。