江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民终4143号 上诉人（原审被告）：张贵华，男，1973年10月28日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人：顾家君，江苏阜一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洪祥，江苏阜一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔桂红，女，1967年1月27日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人：顾正刚，江苏众想律师事务所律师。 原审被告：徐学华，男，1955年9月10日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 原审被告：陈艾刚，男，1966年6月29日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 上诉人张贵华因与被上诉人崔桂红、原审被告徐学华、陈艾刚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院(2017)苏0923民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张贵华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用依法负担。上诉理由：1.张俊与崔桂红签订的2017年5月16日协议约定张俊将其享有的租金等债权转让给崔桂红，该转让并没有履行通知义务，没有生效。崔桂红不能作为债权受让人向张贵华主张权利。张贵华与张俊之间存在合同关系，应由张俊作为权利人进行主张。如崔桂红作为原告的主体适格，则还应追加张俊作为第三人参加诉讼，张贵华在一审时已提出该申请，但一审法院未予准许，故其审理程序存在不当。2.根据合同法第八十三条的规定，由于张俊差欠张贵华已被生效判决确认的款项，故而张贵华主张要求与租金相抵销应当予以支持。3.西楼三、四层的实际面积应为618平方米，一审判决却认定为841.1平方米存在错误。4.张贵华与张俊并没有对五楼宴会厅约定租金，双方仅约定由张俊承担22万元的建设费用，其余均由张贵华筹资，在租期届满时该宴会厅归张俊所有，故张贵华不应当支付五楼宴会厅的租金。5.张贵华在签约时交纳的5万元保证金应当抵充租金。6.西楼一、二层被张俊及崔桂红长期占用至今，该部分面积的租金应当予以扣减。 崔桂红辩称，1.张俊与崔桂红在离婚时未分割案涉房产，崔桂红在离婚后独自抚养其孙子（女）。张俊与崔桂红签订的2017年5月16日的协议不属于债权转让协议，系对夫妻存续期间财产的分割协议，故本案无需将张俊列为第三人，也无需履行通知义务。张贵华在一审时也认可该协议，并未提出任何异议。2.张俊差欠张贵华借款是事实，但张贵华主张以案涉租金抵销借款没有事实和法律依据。因为本案的权利人是崔桂红，而非张俊。在张贵华诉张俊的民间借贷纠纷案件中也没有认定该借款是夫妻共同债务，所以在本案中不能抵销。张贵华在一审中也没有提出抵销的主张，故张贵华上诉时要求抵销是不合理的。3.关于西楼三、四层的实际面积问题，张贵华没有阐述具体理由，而一审法院是根据房产证和鉴定结论对该部分面积进行的综合认定。4.虽然五楼宴会大厅在张贵华与张俊签订协议时尚未建成，但双方在承租期间约定了由张贵华出资，在2013年1月28日的协议中也扣减了22万元租赁费，故张贵华承租该宴会大厅就应当承担租金。5.租赁协议第二条虽然约定张贵华应当交付5万元保证金，但其是否交纳并没有举证。且合同约定在合同期限届满后退还，即使张贵华交纳了5万元保证金，那么在一审时租赁期限尚未届满，也不应当予以退还。6.张俊及崔桂红并未占用西楼一、二层，张贵华在一审中既未提出该主张，也未提供证据，且该主张属于反诉内容，不应当属于二审的审理范围。综上，张贵华的上诉理由不能成立。 徐学华、陈艾刚均未予答辩。 崔桂红向一审法院起诉请求：1.判令徐学华、陈艾刚、张贵华立即迁让出占用崔桂红所有的位于原骏逸大酒店的房屋（总面积1679.14平方米，东楼楼梯口一至五层违章建筑合计240.94平方米，西楼三、四、五层合计1438.2平方米）；2.判令徐学华、陈艾刚、张贵华赔偿崔桂红租金损失（①自2013年1月28日计算至2017年12月31日的租赁损失773527.619元；②自2018年1月1日计算至实际交付之日，以1679.14平方米为基数，按照92.133785元/㎡/年的标准计算）；3.判令张贵华支付租金583488.6元（自2013年1月28日起算至2013年12月26日的11个月租金504166.6元，另加上之前所欠租金79322元）；4.判令徐学华、陈艾刚、张贵华赔偿崔桂红财产损失100000元；5.判令徐学华、陈艾刚、张贵华返还崔桂红变压器、发电机各一台；6.本案诉讼费由徐学华、陈艾刚、张贵华负担。 一审法院认定事实：2010年9月18日，案外人张俊（甲方，崔桂红前夫，2013年11月29日经一审法院判决离婚）与张贵华（乙方）签订骏逸假日大酒店经营权转让协议，约定1.……甲方将益林镇骏逸假日大酒店经营权转让给乙方，即餐饮、客房两部分（注：餐饮包括一楼、二楼、五楼大厅和四楼包间约为2500平方米，客房原30间，加上新装修15间共计45间，面积约为2000平方米）……；2.餐饮部每年交甲方租金贰拾万元整人民币（税后），客房部每年交甲方租金叁拾伍万元整人民币（税后），另付保证金伍万元整（不计息）。3.付款方式：在签订合同时付当年的租金伍拾伍万元整加保证金伍万元，合计陆拾万元整。甲方出具收据为准，2011年8月底交清全部租金（伍拾伍万元整），2012年8月底再次交清当年租金（伍拾伍万元整），甲方不得随意涨价。保证金在合同期满后归还给乙方；4.大酒店相关手续、水电、消防、营业执照、卫生许可证等由甲方提供……；5.酒店内原有酒水、饮料及厨房调味半成品折价给乙方，待售完后付给相应资金；6.……；7.……；8.租赁期限暂定为5年至8年，期满后，如乙方继续经营，乙方优先，承包金另议（注：乙方有权提前2年终止合同不属违约）；……。2010年7月24日，张俊向张贵华出具收条一份，载明：今收到张贵华酒店租金保证金伍万元正¥50000.0元另加租金壹拾万元正¥100000.00元。在实际签订协议前（2010年7月底），崔桂红与张贵华就厨房间及一楼仓库物品罗列清单。协议签订后，张贵华实际进驻并进行经营。 2013年1月27日，张俊与张贵华进行结算并签署结账清单，“①账面欠应收账款292940，②餐饮客房欠228370，③张涛租房费14200，④五楼大厅防水23000，⑤卫家俊欠包括浴城合计24355，⑥浴城老刘欠水电费7813，⑦消防罚款10000，⑧五楼大厅承担220000计820678元，下两年房租900000元止2012.12.31注欠张俊老板79322元结算人张俊、张贵华。”2013年5月25日，张俊向张贵华出具收条一份，载明：“今收到张贵华租金肆万肆仟元¥44000元（用于付魏高松借款）。” 原骏逸假日大酒店位于阜宁县，原系张俊、崔桂红所建，并办理房产证两份，其中东半边房屋的房产证号为阜房权证益林字第××号，房屋所有权人为张俊，共有人为崔桂红，混合结构，房屋总层数为5层，所在层数1-5，建筑面积4290.44平方米，设计用途综合。西半边房屋在2006年11月10日，由阜宁县房产管理局颁发房屋所有权证，注明阜房权证益林字第××号，房屋所有权人崔桂红，混合结构，房屋总层数4，所在层数1-4，建筑面积2735.1平方米，设计用途综合，共有人张俊。应消防部门要求，张俊及崔桂红在该酒店的东边加建1-5层消防通道，但至今未有办理相应产权手续。 张俊及崔桂红因差欠案外人江苏阜宁农村商业银行股份有限公司益林支行贷款并被申请执行，经一审法院委托盐城东诚亿价格评估有限责任公司进行价格评估并组织拍卖，徐学华、陈艾刚、张贵华参与竞买。一审法院于2013年12月26日作出民事裁定书，裁定：一、被执行人张俊、崔桂红将其所共有的位于阜宁县的房屋〔阜房权证益林字第（0000348号）及土地使用权（阜国用2006第1091号）〕归买受人徐学华、陈艾刚、张贵华所有，每人各占三分之一。所有权自本裁定送达徐学华、陈艾刚、张贵华时起转移。二、徐学华、陈艾刚、张贵华可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。徐学华、陈艾刚、张贵华竞买成功后未有办理产权过户手续，将该酒店出租于张贵华经营，实际由张贵华进行酒店餐饮经营并办理营业执照，该营业执照载明经营者为周海英（被告张贵华妻子），名称阜宁县益林镇天马假日大酒店，类型个体工商户，经营场所阜宁县益林镇健康东路**（Y），组成形式个人经营。注册时间2015年12月10日，经营范围餐饮、住宿服务。 崔桂红曾与张贵华就酒店占用面积事宜产生矛盾，并经阜宁县公安局益林派出所出警处理，张贵华在谈话笔录中陈述其独立经营酒店，法定代表人为其妻子周海英，其与周海英共同经营该酒店。与徐学华、陈艾刚无书面租赁协议，仅是口头约定年租金25万元。张贵华陈述实际占用崔桂红房屋面积状况为：三楼西侧七个客房（南北长28米，宽8米），三楼南侧靠东墙两个半客房（南北长10米，宽6米），合计约304平方米。四楼西侧酒店包间（南北长28米，宽8米，224平方米），南侧厨房（南北长14米，宽14米，196平方米），东侧一个卫生间和杂物间（南北长16米，宽6米，96平方米），合计516平方米。五楼一个宴会大厅，实际为后来搭建，前半段南北长35米，东西宽8米，后半段南北长17米，东西宽6米，382平方米。以上合计1202平方米。另，张贵华提出崔桂红在2014年七、八月份即开始要求其支付占用费，但未有协商好，其愿意支付每月租金3000元。其另提出五楼搭建费用90余万，张俊实际承诺承担22万元，并用租金冲抵；张贵华实际没有支付五楼租金，因为双方约定租赁经营结束五楼仍归张俊所有，该五楼无合法的产权手续。张俊因差欠张贵华借款，曾被张贵华诉至一审法院并经协调处理。 一审诉讼中，因双方对于实际占用面积存有争议，经崔桂红申请，一审法院委托江苏安达土地房地产评估测绘有限公司（以下简称安达测绘公司）进行实地测量，结论为：原骏逸假日大酒店西楼部分建筑面积为1438.2㎡，其中三层部分为420.55㎡，四层部分为420.55㎡，五层部分为597.1㎡。东楼楼梯口部分建筑面积为240.94㎡，其中一层部分为63.74㎡，二层部分为54.12㎡，三层部分为54.12㎡，四层部分为54.12㎡，五层部分为14.84㎡。 2014年6月15日，崔桂红作为甲方与徐学华、陈艾刚、张贵华作为乙方签订协议，约定甲乙双方针对骏逸大酒店依法售出后的评估外装潢和五楼违章建筑部分（厨房用品和28套客房内空调、电视等配套用品），经双方协商，定价肆万捌仟元整，由乙方一次性购买，双方不得反悔，立据为凭（张俊如果有疑意，全权由甲方承担）。对于变压器、发电机，张贵华陈述实际未有使用，至今被其存放。 2017年5月16日，张俊（甲方）与崔桂红（乙方）签订协议，约定：甲乙双方原系夫妻，2013年11月29日经一审法院判决离婚；因儿子人身自由受限制，崔桂红独自抚养孙女张梦蝶、孙子张铭轩，考虑乙方无其他生活来源，双方达成如下协议：一、关于甲乙关系存续期间的共同财产位于阜宁县的房屋（原骏逸假日大酒店），该房经阜宁县人民法院部分拍卖，剩余的房屋一直被徐学华、陈艾刚、张贵华占用至今，现甲方决定对剩余房屋的受益使用权由乙方独自所得，包括张贵华对骏逸假日大酒店在购买前拖欠的租金也由崔桂红享有，以及原骏逸假日大酒店的所有配套设施、物品也由崔桂红独自享有。崔桂红对上述财产的受益用于对张梦蝶、张铭轩的抚养。二、关于对徐学华、陈艾刚、张贵华的房屋迁让权由崔桂红单独主张和享有。协议还就其他事宜进行约定。 一审诉讼中，崔桂红申请撤回要求判令徐学华、陈艾刚、张贵华立即迁让出占用其所有的位于原骏逸大酒店的房屋及判令徐学华、陈艾刚、张贵华赔偿财产损失100000元的诉讼请求。 一审法院认为：案涉租赁协议虽是案外人张俊与张贵华签订，但张俊在与崔桂红于2017年5月16日签订的协议中已经约定相应的权利由崔桂红主张和享有，该系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应予保护。且徐学华、陈艾刚、张贵华与崔桂红于2014年6月15日签订协议书，就拍卖外事宜进行处理，并予以相应履行，该也从侧面印证徐学华、陈艾刚、张贵华对于崔桂红原告主体的认可。 案涉2013年1月28日的结账单载明：下两年房租900000元止2012.12.31注欠张俊老板79322元。崔桂红在一审庭审中对于结算的截止日期先陈述为2012年12月31日后更改为2013年1月28日，前后陈述不一，该与双方在经营权转让协议中关于2010年9月18日起租的时间节点有异。且结账单上“注”与“欠张俊老板79322元”字样均在同一行，依据日常生活经验，应予理解为系对于2010年9月18日至2013年9月18日三个年度承租期间的结算。对于2013年9月19日至2013年12月26日期间的租金，张贵华应予支付，按照其与张俊的租金约定标准，该期间的租金为148194.4元〔550000元÷12月×〔3月+（7天÷30天）月〕〕，加上以前结欠的79322元，合计227516.4元。 对于张贵华实际占用崔桂红房屋的面积，安达测绘公司所做的鉴定意见程序合法，实体正当；一审法院另结合张贵华在公安部门对于占用具体情况及面积的相关陈述，综合予以采信。张贵华虽提出测绘尺寸与土地证记载不一致的辩解，但该系依据案涉酒店的平面图纸作出，且为据实测量而来，更具有客观真实性，故一审法院对该辩解不予采信。按照张贵华与张俊签订的租赁协议，案涉酒店西楼的三、四层与该东楼部分一并出租给张贵华经营，且至今仍在租赁合同约定的期间内。故张贵华对于西楼三、四层的承租部分应予承担支付租金的义务。按照鉴定意见，该三、四层部分面积为420.552㎡×2=841.104㎡；按照租赁协议约定，该部分面积的租金标准为107240.76元/年（1.四楼：420.552㎡×20万÷2500㎡=33644.16元/年；2.三楼：420.552㎡×35万÷2000㎡=73596.6元/年），张贵华应予承担自2013年9月19日至2018年5月19日期间的租金为500456.88元〔107240.76元/年×（4＋8÷12）年〕，剩余租金自2018年5月20日起算至实际交付之日止。 对于双方争议的消防通道即东楼楼梯口1-5层240.94㎡，因案涉建筑本就为经营性场所，具备消防通道为经营场所的强制性要求，且崔桂红自身亦陈述系应消防部门要求后予以添加。消防通道作为主房的附属部分，附属于房屋的主体结构，在主房拍卖时理应一并处理；而事实上徐学华、陈艾刚、张贵华在购买之前即已经在此从事酒店经营业务，当时消防通道已经实际存在，故无论是从经营场所的行政性强制规定还是从通道的附属性质角度来看，消防通道均应在拍卖时予以一并处理。且从物尽其用，经济效益角度考量，张贵华作为酒店经营者，亦无弃置现有消防通道而另行建造的必要，故张贵华对于该消防楼梯道享有使用权利，不能认定为侵占，其不应承担侵权责任。但崔桂红可以另行起诉就消防通道的相应建筑成本费用进行主张。 对于崔桂红主张的张贵华应予支付五楼面积597.1㎡计算的租金的诉求。因2014年6月15日的协议明确注明“对于…五楼违章建筑部分…作价肆万捌仟元整，由徐学华、陈艾刚、张贵华一次性购买。”该系当事人之间的真实意思，崔桂红虽提出该协议仅系针对五楼的会议室作出约定，宴会大厅面积即测绘的597.1㎡不应包含在内，但该与双方的协议记载相悖，且崔桂红亦未能就此作出合理解释；且协议自2014年6月15日签订以来，崔桂红亦未有申请予以撤销，故张贵华对于五楼的占用不应构成侵占。但张贵华应予承担自2013年1月28日至2014年6月15日期间的租金为66079元〔200000元/年÷2500㎡×597.1㎡×（16.6月÷12月）年〕。 对于张贵华已经支付的租赁保证金50000元，因租赁协议约定保证金在合同期满后归还，现双方之间的租赁协议尚未届满，故本案不予理涉。对于张贵华在2013年5月25日代张俊偿还的44000元，该部分应予实际冲抵。对于变压器、发电机，该为崔桂红的财产，张贵华应当予以返还。崔桂红的撤回诉求申请，系其真实意思表示，系对自身权益的依法处分，一审法院予以准许。对于张贵华所提出的张俊未能及时办理消防、水电等手续及张俊因差欠债务致使张贵华在租赁期间酒店被查封，造成损失及崔桂红占用其面积，应予承担损失的要求，该与本案并非同一法律关系，其可另行主张。徐学华、陈艾刚对于崔桂红主张的租金及财物返还事宜并不存在法律上的，故不应承担责任。 依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二，《中华人民共和国物权法》第六十六，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，一审法院判决：一、张贵华支付所欠崔桂红西楼三、四层截止2018年5月19日的租金500456.88元，剩余租金自2018年5月20日起算至实际交付之日止，按照107240.76元/年的标准计算；二、张贵华支付所欠崔桂红东楼租金227516.4元、五楼租金66079元，合计293655.4元；冲抵张贵华代为张俊支付的44000元，张贵华仍需支付249655.4元；三、张贵华归还崔桂红发电机（型号R6105ZD，出厂编号0806005）、变压器（标准代号GB/T17467.JB/T10217，产品型号YBS11-12/0.4-160-ZPM,产品代号1.710.811.1）各一台；四、以上各项义务均限张贵华于判决生效后二十日内履行完毕；五、驳回崔桂红对于徐学华、陈艾刚的诉讼请求。案件受理费17913元，鉴定费3358元，合计21271元，由崔桂红负担10321元，张贵华负担10950元。 本院二审期间，张贵华围绕其上诉请求依法提交了如下证据：证据一、（2017）苏0923执恢307号之二执行裁定书，证明案涉西楼房屋及土地已被一审法院强制执行拍卖，并于2018年3月30日将不动产权转移给案外人孙成斌，崔桂红自2018年3月31日起已丧失案涉房屋的产权，不再享有租金收益权，且租赁合同提前于2018年3月30日终止，租金也只能计算到2018年3月30日。张贵华在此之后因使用房屋而产生的租金应依法支付给孙成斌。证据二、一审法院执行局于2018年7月9日提供的执行分配方案，证明一审法院执行局在强制拍卖案涉房屋西楼时已考虑到该拍卖款系崔桂红的原夫妻共同财产，分配时先将拍卖款按张俊、崔桂红的份额各半分开，然后按各申请执行人对张俊的债权份额按比例参与分配。张贵华的到期债权为本金50万元、利息70余万，仅分配到153650元，到期未还的债权余额远远超过本案租金数额，且张贵华对张俊的债权到期时间早于租金的最后结算时间。证据三、从裁判文书网打印的三份执行裁定书，证明张俊欠债太多，一审法院已无法执行，导致多个执行案件终结。证据四、不动产权证的附图，证明一审判决计算西楼三、四层的面积有误，该不动产权附图上仅标注为680平方米左右，而一审判决却认定为841.1平方米，故应当按照不动产登记部门核准的合法面积计算租金。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔桂红的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但该裁定书的送达时间是2018年3月30日，即生效时间在一审判决生效之后，故不能说明一审判决存在错误，而是属于新事实。根据“买卖不破租赁”的原则，张贵华仍应当按照原协议履行租赁合同。对证据二的真实性、关联性和证明目的均有异议，崔桂红不知道该分配方案，一审法院未将该方案送达或告知崔桂红，且该分配方案系复印件，没有加盖一审法院印章。证据三的真实性由法院审核，对其关联性和证明目的有异议，上述材料不能认定张俊的债务过多，更不能认定张俊没有履行能力。证据四的真实性由法院审核，无法获知该图纸是哪个房产证上的，也不能达到张贵华的举证目的。该图的比例尺为1:500，而司法鉴定的比例尺为1:350，故张贵华从两图标注的长度、宽度来直观地判断是错误的，该图不能显示具体面积。 经审查，本院对张贵华提供的证据一、二、四的真实性、合法性与关联性均予以确认；因证据二系网页打印件，对其真实性无法确认，对其证明目的亦不予采信。 二审另查明，一审法院于2018年3月30日作出的（2017）苏0923执恢307号之二执行裁定书将张俊、崔桂红位于阜宁县间的房屋及土地使用权（房屋所有权证号：阜房权证益林字第××号、土地使用权证号：阜国用2006第**）作价3573882.4元，交付申请执行人孙成斌抵偿2223948元债务，其他债权人合计1349934.4元。上述房产及土地使用权自裁定送达申请执行人孙成斌时起转移。该裁定已于2018年3月30日向孙成斌送达。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，张俊与张贵华于2010年9月18日签订的协议合法有效，该协议虽名义上为经营权转让协议，但实质为房屋租赁合同，该合同内容对于双方当事人均具有法律约束力。 1.关于崔桂红作为本案原告的主体资格是否适格,以及张贵华认为其对张俊享有的债权应抵销租金的主张能否支持的问题。 首先，张俊与崔桂红在离婚时并未就夫妻共同财产作出分割，故案涉租金系崔桂红与张俊的共同财产，因二人对共同所有的财产享有平等的处理权，且张俊又将其租金收益权转让给崔桂红并不违反法律规定。故崔桂红作为权利人，其作为原告提起本案诉讼的主体资格适格。 其次，借款与租金并非同一法律关系，张俊或崔桂红与张贵华之间并没有书面或口头约定过张俊的借款可以抵扣租金，即本案不存在协商一致产生抵销的情形。再者，本案系崔桂红主张权利，而借款债务人则为张俊，二者的权利义务主体并不一致。故张贵华主张租金与张俊的借款进行抵消，本院不予支持。 2.关于一审法院未予准许追加张俊为第三人是否属于审理程序违法的问题。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。根据上述规定，张俊并非本案必须共同进行诉讼的当事人，张贵华虽在一审中申请追加张俊为第三人，但一审法院经审查认为其申请理由不成立而予以驳回，符合上述法律规定，并无不当。 3.关于案涉房产西楼三、四层的面积认定问题。 张贵华主张鉴定机构对西楼三、四层的测量面积大于土地使用权证上载明的面积，故应以土地使用权证上载明的面积为准。对此，本院认为，土地使用权证上所附图纸载明的面积应当是指该房产所占有附着的土地面积，而张贵华的承租面积应是实际使用的房产建筑面积。因双方对该面积存有争议，一审法院遂委托安达测绘公司就西楼部分的建筑面积进行了实地测量，该鉴定委托程序合法，张贵华亦未能提供充分证据推翻鉴定意见，且一审法院还结合了张贵华在公安机关就占用面积的相关陈述内容进行了综合认定，本院予以支持。 4.关于西楼三、四层租金支付的期间认定问题。 张贵华认为，由于案涉房屋的西楼已被执行拍卖给案外人，故其即使支付租金，也不应向崔桂红或者张俊支付。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，出租人在房屋租赁期间将房屋出售给第三人的，不影响原房屋租赁合同的效力。但因自房屋办理产权过户登记之日起，第三人取得了房屋的所有权，即第三人取代出租人的地位成为新的出租人，故原出租人已不再是房屋的所有权人，不具有收取租金及解除租赁合同的权利。在此期间，原出租人以房屋所有权人名义收取的承租人交付的租金应返还给承租人。本案中，张贵华与张俊签订的租赁合同到2018年9月18日到期，而案涉房屋西楼的所有权及土地使用权已于2018年3月30日转移至案外人孙成斌名下，根据前述“买卖不破租赁”原则及不动产所有权自产权过户登记之日起转移的法律原则，孙成斌于2018年3月30日成为新的房屋所有人，同时取代张俊成为出租人，即孙成斌应当承继租赁合同约定的权利义务，继续履行该租赁合同。而张俊在2018年3月30日后已非案涉房屋的所有权人，其无权就案涉房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，故其已无权要求张贵华承担补交租金、交还案涉房屋的违约责任。因此,崔桂红便无权依据其与张俊的2017年5月16日协议的约定收取张贵华自2018年3月30日之后的租金，故一审判决第一项中关于张贵华向崔桂红支付西楼三、四层租金的期限认定不当，应予纠正，即张贵华就案涉房产西楼三、四层应承担自2013年9月19日至2018年3月30日的租金为492413.82元〔107240.76元/年÷360天×1653天〕。 5.关于张贵华交纳的5万元保证金能否抵充租金的问题。 案涉协议中约定张贵华另付保证金5万元，并在合同期满后归还给张贵华。因协议约定的租赁期限已届满，故崔桂红应将该保证金予以退还，张贵华主张将该保证金抵扣租金，本院予以支持。崔桂红虽认为张贵华未能举证其已交纳5万元保证金，但从张俊出具的收条可知，该主张与事实不符，不予支持。 6.关于张贵华应否支付五楼宴会厅租金的问题。 张贵华认为，其与张俊约定了五楼宴会厅除22万元之外的建造费用均由张贵华承担，且宴会厅在租期届满后归张俊所有，故双方没有另外约定五楼宴会厅的租金，张贵华就五楼宴会厅系有偿使用，崔桂红无权主张五楼宴会厅的租金。经查，五楼宴会大厅西部分系搭建的违法建筑，与五楼原有建筑共同装潢成宴会大厅经营使用。租赁协议约定的租赁范围包括五楼大厅，且2014年6月15日就五楼违章建筑部分作出了处分约定，再结合结账清单，一审判决张贵华承担五楼宴会大厅西楼部分自2013年1月28日至2014年6月15日的租金66079元并无不当。至于张贵华认为其已与张俊约定因其建造宴会大厅故不予支付租金的主张，因无充分的证据加以证明，故本院不予支持。 综上所述，张贵华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江苏省阜宁县人民法院（2017）苏0923民初3341号民事判决第三、四项； 二、撤销江苏省阜宁县人民法院（2017）苏0923民初3341号民事判决第一、五项； 三、变更江苏省阜宁县人民法院（2017）苏0923民初3341号民事判决第二项为“上诉人张贵华支付所欠被上诉人崔桂红东楼租金227516.4元、五楼租金66079元，合计293595.4元；抵充上诉人张贵华代为张俊支付的44000元，上诉人张贵华仍需支付249595.4元”； 四、上诉人张贵华支付所欠被上诉人崔桂红西楼三、四层截止2018年3月30日的租金492413.82元，抵充保证金50000元，上诉人张贵华仍需支付442413.82元； 五、驳回被上诉人崔桂红的一审其他诉讼请求。 一审案件受理费17913元，鉴定费3358元，合计21271元，由上诉人张贵华负担10847元，被上诉人崔桂红负担10424元；二审案件受理费21271元，由上诉人张贵华负担17837元，被上诉人崔桂红负担3434元。 本判决为终审判决。 审判长  樊丽萍 审判员  孙曙光 审判员  周 陇 二〇一八年十一月十九日 法官助理郑娟娟 书记员唐舒 附录法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 2.《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 3.《中华人民共和国物权法》 第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。