广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0422民初1999号 原告：陈志宏，男，1972年12月10日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 委托诉讼代理人：李其岳，广西广合律师事务所律师。 被告：藤县永利投资有限公司，住所地：藤县工业集中区（藤县豪珀投资开发有限公司租屋），统一社会信用代码：91450422566795XXXX。 法定代表人：康国添，执行董事。 原告陈志宏与被告藤县永利投资有限公司（以下简称永利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈志宏的委托诉讼代理人李其岳到庭参加诉讼。原告陈志宏及被告永利公司的法定代表人康国添经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈志宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即补 开金额80000元的《销售不动产统一发票》给原告；2.判令被告立即协助原告办理藤县《不动产权证书》；3.判令被告向原告退回多收的购房款10282.38元；4.判令被告向原告支付逾期协助办证的违约金47600元（从2015年10月8日起，按照每天50元计算，计至2018年5月17日）；5.本案的诉讼费由藤县永利公司承担。事实和理由：2013年3月11日，原告陈志宏与被告永利公司签订了《藤县商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告出售的位于藤县（建筑面积147.52㎡）。合同约定房屋单价为3163.81㎡，总购房款为466725元。合同还对于商品房面积差异的补退款、协助办理产权证的期限以及逾期协助办证的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告足额支付了购房款，被告于2015年4月8日将房屋交付给原告，但被告交付的房屋建筑面积仅为144.27㎡，比合同约定面积少3.25㎡。根据合同第五条的约定，被告应退回多收的购房款给原告。同时，由于被告未足额开具《销售不动产统一发票》给原告，尚欠原告购房款80000元的《销售不动产统一发票》没有开具，导致原告至今仍未能办理所购买商品房的不动产权证。根据合同第十五条的约定，被告应向原告支付逾期协助办证的违约金，并承担继续协助办证的义务。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告永利公司没有到庭应诉，也没有作书面答辩，举证期限内亦没有提供证据。 原告陈志宏在举证期限内提供的证据有： 1．《商品房买卖合同》复印件，拟证明原、被告双方对所购商品房交房时间、商品房面积、价款、违约责任等约定；2.收款收据、销售不动产统一发票（自开）复印件、广西农村信用社现金缴款单和中国银行现金交款单复印件、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,拟证明原告已经足额付清购房款，但是被告尚欠金额为80000元的发票未开具及每一笔购房款的支付时间；3.《房屋移交验收记录表》复印件，拟证明被告向原告移交商品房的时间为2015年4月8日，间接证明原告已经足额交付了房款；4.《房屋分户平面图》复印件，拟证明被告所交付商品房的实际建筑面积数；5.商品房所有权转移、变更、注销备案申请书空白样式复印件，拟证明原告申请办理不动产证前，被告需先办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请；6.不动产登记申请审批表空白样式复印件，拟证明办理不动产登记申请必须提供购房发票，申请办理不动产登记需双方共同申请，被告必须予以配合才能办理。 本院根据案情需要调取的证据有：1.《营业执照》、《法定代表人身份证明》复印件；2.《预售商品房许可证》复印件；3.《藤县藤州镇河东区东胜碧水阁小区1号楼房产证》及房屋分层平面图复印件；4.《房屋土地面积分摊表》复印件。原告对本院出示的上述证据均无异议。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，且在举证期限内没有向本院提交有关证据材料，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据及本院出示的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的证据要件规定，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告陈志宏先后于2011年9月14日和2012年6月28日通过银行现金缴款方式向被告藤县永利投资有限公司分别支付购房款30000元和50000元。2012年10月15日,被告永利公司取得了案涉房屋的预售商品房许可证。2013年3月11日，原告陈志宏作为买受人，与被告永利公司作为出卖人签订了《藤县商品房买卖合同》。该合同约定陈志宏以466725元向永利公司购买位于广西藤县（建筑面积147.52㎡，套内建筑面积120.82㎡），双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、商品房交付期限及交付条件、违约责任以及合同登记备案、预告登记和产权登记等均作了约定。合同订立后，被告于2013年3月11日出具金额为80000元的收款收据给原告收执。同年3月11日、3月26日，原告通过中国银行现金交款方式分别向被告支付购房款156725元、44000元，并由被告分别于当天出具金额为156725元、44000元的收款收据给原告收执。2013年8月23日，原告与中国银行股份有限公司藤县支行签订《个人一手住房贷款合同》办理了个人购房贷款186000元。被告永利公司于2013年9月11日、2014年4月24日开具三张金额分别为156725元、44000元、186000元的《销售不动产统一发票（自开）》给原告。2015年4月8日，被告永利公司将案涉商品房交付给原告使用。2015年1月16日，藤县方圆测绘有限责任公司对原告购买的商品房进行测绘并作出房屋分户平面图确定建筑面积为144.27㎡，套内面积为120.92㎡。2015年12月29日，被告取得藤县藤州镇河东区碧水阁小区1号楼的房产证。2018年11月2日，原告因补开购房发票及协助办理不动产权证书等问题与被告协商处理不成，遂起诉至本院，请求法院判令被告开具购房发票、协助办证并向原告支付相应的逾期协助办证违约金及退还多收购房款。 本院认为，原告陈志宏与被告永利公司签订的《藤县商品房买卖合同》系双方自愿签订，没有违反强制性法律规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。现原告已支付了全部购房款466725元，但被告尚欠80000元的购房发票未开具，因此，被告应开具金额为80000元的购房发票给原告。关于原告请求被告协助原告办理案涉商品房的不动产权登记问题。因商品房权属登记是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，交付商品房并协助购房者办理商品房产权登记是房地产出卖人的基本义务，且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，被告永利公司作为房地产开发企业应当协助商品房购买人陈志宏办理土地使用权变更和商品房所有权登记手续，并提供必要的证明文件，被告至今未出具可办理不动产权登记的发票给原告，且未协助原告办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请，致使原告无法办理案涉商品房产权登记，故永利公司应当履行协助原告办理诉讼商品房产权登记的合同义务。 关于原告请求被告退还多收购房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按约定处理……”的规定，原告陈志宏、被告永利公司在合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原告提交的房屋分户平面图，即由房产测绘公司实测后作出，用于产权登记，因此原告所购商品房的实际面积，应以该分户平面图上登记的实测建筑面积为依据。原、被告双方在合同约定的商品房建筑面积为147.52㎡，房款总价为466725元，原告按合同约定交付了全部购房款。现房屋分户平面图显示测绘公司所测的实际建筑面积为144.27㎡，比合同约定的面积少3.25㎡，面积误差比在3%以内，按双方合同约定的单价每平方米3163.81元，被告多收购房款10282.38元，故被告应退还多收的购房款10282.38元给原告。 关于原告请求被告支付违约金问题。根据《房屋登记办法》第三十三条、《不动产登记暂行条例》第十六条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，办理房屋所有权转移登记，申请人必须向权属登记机关提供相关税费凭证及其他必要材料，现被告永利公司未足额向原告开具发票及协助原告办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请，导致原告至今未能办理争议商品房权属登记，无法取得诉讼商品房所有权，已构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告永利公司应当承担违约责任。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第十五条第3、4款约定：“3．出卖人应当在商品房交付使用（建筑工程经验收合格方可交付使用……）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。4．如因出卖人的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”原告要求从交付商品房使用后满180日（即2015年10月8日）起按照合同约定每日向买受人支付50元的标准计算违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告主张从2015年10月8日起计算至2018年5月17日，在原告起诉主张权利之日前，是原告对自身权益的合法处理，应予以支持。综上，被告逾期协助办理不动产权属登记952天，被告永利公司应向原告支付违约金为50元×952＝47600元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第十八条第一款，《房屋登记办法》第三十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第十六条,《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告藤县永利投资有限公司应于判决生效之日起十日内为原告陈志宏开具可办理不动产权登记的金额为80000元的购房发票； 二、被告藤县永利投资有限公司应于原告陈志宏提出办理不动产权登记申请之日起30日内协助陈志宏办理其位于藤县的产权登记； 三、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈志宏退还购房款10282.38元； 四、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈志宏支付违约金47600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费1247元（原告已预交），由被告藤县永利投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  李 夏 审 判 员  黄深功 人民陪审员  覃伟雄 二〇一八年十一月三十日 法官助理刘晓婷 书记员张世铭 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《房屋登记办法》 第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《不动产登记暂行条例》 第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。《不动产登记暂行条例实施细则》 第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。