重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0102民初5968号原告：重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区中山路**，统一社会信用代码915001026608964393。法定代表人：周达，该公司总经理。委托诉讼代理人：周伟，重庆宏州律师事务所律师。委托诉讼代理人：况湘君，重庆宏州律师事务所律师。被告：胡晓吉，女，1992年9月20日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：代富蓉，重庆德知律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊荣伦，重庆天亿律师事务所律师。原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司与被告胡晓吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周伟、况湘君，被告胡晓吉的委托诉讼代理人代富蓉、熊荣伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商业用房租赁合同》于2019年9月1日解除；2、被告支付原告违约金16625.7元；3、被告支付原告2015年12月18日至2016年12月17日优惠期间的租金27709.5元，并按每日3‰计算逾期支付租金的违约金；4、被告胡晓吉支付原告2016年12月18日起至2018年1月16日期间商铺占用期间违约金113374.49元。事实和理由：2015年12月23日，原告(甲方)与被告胡晓吉（乙方）签订的《商业用房租赁合同》约定，甲方将位于涪陵区南门山金科世界走廊项目C馆第一层158、159号商业用房出租给乙方使用，租赁期限从2015年12月24日起计。被告承租后，未按合同约定缴纳2016年6月24日至2016年9月23日的租金。原告于2016年9月1日向被告发出解约通知书，解除双方签订的租赁合同。合同解除后，被告应向原告承担违约责任。但未支付拖欠的租金及违约金。原告特诉至法院，望判如所请。胡晓吉辩称，原、被告签订商业用房租赁合同在2016年中旬因原告单方锁门而自动解除，原告收回商铺后就实际控制了商铺并进行了转租，该租赁合同约定的违约责任超出了法律规定，因此被告不应承担租金和违约金。另被告缴纳的履约保证金、装修保证金应当退还给被告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中进行了审查，并认证如下：原告举示证据，商业用房租赁合同、租期确认函、催收函及邮政快递、解除租赁合同通知书及邮政快递。以证明原、被告的租赁关系，双方约定违约责任、被告尚欠原告租金及违约的事实。上述证据经庭审质证，具有客观性、关联性和合法性，本院予以采信。被告提交证据，物业服务协议、缴费通知书、现场照片、证人彭相奎、张晓洁、张泽宇、陈芳芳的证言，以可以证明原、被告的租赁关系存在的意见，本院予以采信；但在租赁过程中，证明商业用房被锁门系原告所为的意见，本院不予采信。就本案事实，根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定如下：2015年12月23日，原告(甲方)与被告胡晓吉（乙方）签订的《商业用房租赁合同》约定，甲方将位于涪陵区南门山金科世界走廊项目C馆第一层158、159号商业用房租赁给乙方用于商业经营使用；租赁期限为36个月，即2015年12月18日起至2018年12月17日止，商铺优惠期12个月（含一个月装修期），即2015年12月18日起至2016年12月17日，商铺的优惠期含在租赁期内，优惠期乙方缴纳租金总额38793.3元，如乙方原因造成甲方解除本合同或者乙方擅自终止本合同的，乙方向甲方支付优惠期间的优惠租金27709.5元，并在解除合同7日内补足优惠租金；租赁期内，2015年12月18日至2016年12月17日优惠期年租金为38793.3元，2016年12月18日至2017年12月17日期间月租金5755.05元，年租金69060.6元，2017年12月18日至2018年12月17日期间月租金5968.2元，年租金71618.4元；乙方一次性缴纳履约保证金5542元；违约责任，乙方擅自提前终止本合同或者因乙方责任甲方根据本合同单方终止本合同，乙方应当补足优惠期间租金27709.5元，并支付甲方当年月租金计算3个月的违约金，乙方缴纳的履约保证金不予退还；乙方未按规定交纳租金的，按未缴纳金额每天3‰累计计算支付违约金，乙方未按本合同约定按时返还租赁商铺的，每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算违约金。同日，双方签订关于租期的确认函，确认租期实际开始时间以2015年12月24日起计。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告缴纳了履约保证金5542元、装修保证金5000元。在履行合同中，被告未向原告交纳2016年6月24日以后的租金。2016年6月22日，原告向被告发出催收函，同年9月1日，原告向被告发出被告并拒收的解除租赁合同通知书载明：1、自本通知书发出之日起解除双方商议租赁合同，租赁合同自本通知书到达贵方即刻失效；2、解除租赁合同后，我司将按原合同约定，扣除贵方缴纳的履约保证金；3、请贵方于收到本通知书之日始7日内终止一切经营活动并自行搬离承租商铺，并按合同约定支付优惠租金27709.5元、违约金16625.7元、截止7月31日前物业及能耗费用4676.6元，共计49011.8元，逾期我司将根据租赁合同约定及相关法律规定强制清场，造成违约损失和责任由贵方自行承担。被告经营该商业门面至2016年6月17日后关门歇业，原告于2018年1月16日单方收回该商业用房，并向被告胡晓吉催收拖欠的租金及违约金未果。原告遂诉至本院。另查明，被告向原告交付租金至2016年6月23日根据合同约定和通过计算：2016年6月24日至2016年9月1日的租金为7327.62元，2016年9月2日至2016年12月23日期间的商铺占用损失为12.69.03元，2016年12月24日至2017年12月23日期间的商铺占用损失为69060.6元，2017年12月24日至2018年1月16日的商铺占用损失为4376.68元。本院认为，原、被告签订的《商业用房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该租赁合同依法成立，对双方当事人均具有法律约束力。原告按合同约定向被告交付商业用房后，被告未按租赁合同约定向原告支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。当被告收到原告解除租赁合同通知书时，双方签订的租赁合同即解除，应按租赁合同约定的期限向原告返还租赁物，原告相应的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张的违约金16625.7元、优惠期的租金及按每天3‰计算的违约金，实际占用商铺期间的违约金，不退还履约保证金等均是双方当事人在该租赁合同中对被告违约责任的约定，在本案中，原告既主张违约损失，又主张违约金，其违约金以不超过违约损失为限，故双方约定的违约金过高，本院确认租金、商铺占用损可按合同约定的当年度租金标准计算，逾期支付租金的违约损失可按月利率2%计算。被告将租金支付至2016年6月23日，根据租赁合同和租期的确认函认定，被告尚欠原告的2016年6月24日至2016年9月1日的租金为7327.62元，2016年9月2日至2018年1月16日的商铺占用损失共计为85506.31元。同理，被告抗辩缴纳的履约保证金、装修保证金应当退还的理由，因不退还履约保证金、装修保证金也系违约责任范围，属约定过高，应当在被告支付原告的商铺占用损失中予以扣减，该抗辩理由本院予以采纳。被告抗辩已于2016年中旬原告单方锁门而解除合同，返还原告商业用房，但未提供充分的证据证明商业用房被锁门系原告所为，也不能充分证明原告已于2016年6月中旬实际收回商业用房，不能提供证据证明其主张的事实，应承担于其不利的后果，故该抗辩理由，本院也不予采纳。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司与被告胡晓吉于2015年12月23日签订的商业用房租赁合同于2016年9月1日解除。二、被告胡晓吉于本判决生效后十日内支付原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司2016年9月1日前的租金7327.62元及该款从2016年9月2日起至付清时止按月利率2%计算的逾期支付资金损失。三、被告胡晓吉于本判决生效后十日内支付原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司2016年9月2日至2018年1月16日期间的商铺占用损失共计为74964.31元。四、驳回原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3506元，减半收取1753元，由原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司负担823元，被告胡晓吉负担930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  鲜林二〇一八年十一月二十七日书记员  杨林