云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2018）云3102民初1059号原告：中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行，统一社会信用代码91533102709857984M，住所地云南省德宏州瑞丽市珠宝街南侧**。负责人：龚茂斌，系支行行长。委托诉讼代理人：郭双红，女，汉族，1974年4月1日出生，系支行员工，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周政伟，男，汉族，1978年4月8日出生，系支行员工，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市新光路100号2幢3号，代理权限为特别授权代理。刘佳，女，汉族，1986年8月14日出生，身份证住址（现住）云南省德宏州瑞丽市姐告经济开发区达光路45号。被告被告：邓应，男，汉族，1986年1月18日出生，身份证住址重庆市大足县，现住云南省德宏州瑞丽市姐告经济开发区。被告：瑞丽市潮都置业有限公司，统一社会信用代码915331025662445731，住所地云南省德宏州瑞丽市弄莫路******。法定代表人：陈铨，系公司董事长。委托诉讼代理人：张春城，云南虹源律师事务所律师，执业证号15331201610540449，代理权限为特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行（以下简称农行瑞丽支行）与被告刘佳、邓应、瑞丽市潮都置业有限公司（以下简称潮都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告农行瑞丽支行委托诉讼代理人周政伟、被告潮都公司委托诉讼代理人张春城到庭参加诉讼，被告刘佳、邓应经合法传唤未到庭参加诉讼。原告农行瑞丽支行于2018年9月4日向本院申请诉讼财产保全，本院于同日作出（2018）云3102民初1059号民事裁定书，裁定查封被申请人刘佳购买的位于瑞丽市金泉路南侧、环城西路东侧潮都国际小区第C幢1单元14层1401号【备案登记号：潮都国际（2015）第0137号】，查封期限为三年。本案现已审理终结。原告农行瑞丽支行向本院提出诉讼请求：1、被告刘佳、邓应、潮都公司向原告偿付住房按揭贷款本金100677.10元，并承担自2018年8月2日（含）起至实际还款之日止的利息，利率按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定利率及逾期罚息计算；2、被告刘佳、邓应、潮都公司承担本案全部诉讼费用及原告为实现债权而支付的其他费用，如诉讼财产保全费、公告费等。事实和理由：2015年10月9日，原告与刘佳、邓应、潮都公司签订《商品房购销合同》，约定：刘佳向潮都公司购买位于瑞丽市金泉路南侧、环城西路东侧潮都国际小区第C幢1单元14层1401号房产，建筑面积139.19平方米，购房合同编号：潮都国际（2015）第0137号，购房总价544030元，其中向原告申请住房按揭贷款21万元，借款期限60个月，还款方式为等额本息按月还款,还款日为每月2号。2015年11月2日，原告与刘佳、邓应、潮都公司签订《个人购房担保借款合同》，约定潮都公司为借款人刘佳提供阶段性连带责任保证担保，即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人（原告）为抵押权人的抵押登记手续之日止，目前房屋权属证书及抵押登记手续均未办妥，潮都公司仍处于连带责任保证担保期限内。刘佳的配偶邓应向原告出具了《共同还款责任确认书》，自愿与被告刘佳共同偿还银行借款，承担连带还款责任。夫妻双方共同向原告出具了《同意房产抵押承诺书》，同意将其购买的位于瑞丽市金泉路南侧、环城西路东侧潮都国际小区第C幢1单元第14层1401号房产向原告借款所产生的债务提供抵押担保。原告依约于2015年11月2日向刘佳发放了21万元贷款，执行利率4.9%，逾期执行利率7.35%，贷款到期日为2020年11月1日。截至2018年8月2日，刘佳已归还贷款本金109322.9元，尚欠贷款本金人民币100677.10元，贷款利息已支付至2018年8月1日。2018年8月9日，原告在日常贷后管理中发现，刘佳购买的位于瑞丽市金泉路南侧、环城西路东侧潮都国际小区第C幢1单元14层1401号商品房【购房合同编号：潮都国际（2015）第0137号】已于2017年5月11日被瑞丽市人民法院作出的（2017）云3102财保7号查封，查封期限三年；于2017年10月20日被重庆市大足区人民法院作出的（2017）渝0111执2645号之二执行裁定书查封，查封期限为三年。原告因此认为刘佳、邓应已丧失商业信誉，其行为影响原告债权的实现，二人因个人债务诉讼，导致夫妻共同财产被执行查封，且该宗财产为银行贷款购置，房地产公司为其承担阶段性保证担保。经原告电话催告催收，刘佳、邓应均表示无力偿还所欠银行贷款，并表示夫妻双方为了躲避民间债务，目前已经离开瑞丽。根据合同法第68条、第108条规定，刘佳、邓应已丧失履行债务能力，且以自己的行为（房屋被司法拍卖）表明不履行合同义务，因此原告有权在贷款到期前要求刘佳、邓应承担违约责任，提前归还原告贷款本息。刘佳、邓应向原告申请的住房按揭贷款系夫妻共同债务，因此瑞丽市金泉路南侧、环城西路东侧潮都国际小区第C幢1单元14层1401号房产属于夫妻共同财产，司法拍卖所得价款应用于偿还原告贷款。潮都公司为刘佳、邓应的贷款承担连带责任保证担保，目前所购房屋的抵押登记尚未办妥，且所购房屋已被查封，即将面临司法拍卖，已无办理抵押登记的条件，因此潮都公司应对刘佳、邓应的银行债务承担连带还款责任。被告刘佳、邓应未作答辩。被告潮都公司辩称，原告诉其偿还借款本金及利息缺乏事实和法律依据。2015年11月2日，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》第十一条11.4（2）项约定“借款人未按约定近期足额偿还借款”，潮都公司承担连带偿还借款责任；《房屋回购协议》第五条第（2）项约定“按月分期还款的，连续欠款达三期以上，或累计欠款达六期以上”，潮都公司履行回购义务。截至原告起诉之日，刘佳已偿还借款本金109322.9元，贷款利息已支付至2018年8月1日，并未违约，其承担连带偿还借款责任条件尚未成就。经法庭调查，如果认定原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》解除条件成就，其愿意依约定承担连带偿还借款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的刘佳、邓应身份证及结婚证、户口簿、潮都公司营业执照及法定代表人身份证、2015年10月28日刘佳《借款申请》、《个人信贷业务申请表》、《同意房产抵押承诺书》、《共同还款责任确认书》、潮都国际（2015）第0137号《商品房购销合同》、《借款凭证》、快递单据、现场催收照片、短信电话催收记录、利息计算表（原告银行系统打印）的复印件各1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的为：1、2015年10月28日《房屋回购协议》、2015年11月2日《个人购房担保借款合同》复印件各1份，欲证明原告与被告三方充分协商，原告同意为购买潮都公司开发的“潮都国际”小区住房的刘佳办理住房按揭贷款，贷款发放后，刘佳应按借款合同约定按时还本付息，若违约，在回购责任期内（自借款合同项下贷款发放之日起计算，到办妥所购房地产抵押登记手续交付甲方为止），刘佳及潮都公司须履行房屋回购义务；本合同记载的借款金额、借款期限、利率与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分。借款人即刘佳向原告借款本金21万元，借款期限60个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准（1.7款、第二十三条、第二十五条）；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基确上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整（11.1款）；根据中国人民银行《人民币利率管理规定》（银发【1999】77号）第二十条第二款以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条第二款规定，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（11.3款）；借款人未按照约定足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回贷款，或宣布贷款提前到期，及采取其他资产保全措施（11.4款）；刘佳、邓应、潮都公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为53020120150079437）的抵押担保方式为阶段性保证+抵押（第三十一条3款）；原被告双方约定借款争议解决方式为诉讼，管辖法院为贷款人即原告所在地法院管辖；因被告违约致使原告贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，被告借款人、担保人应承担贷款人为此支付的律师费、差旅费以及其他实现债权的费用。本案原告已预交诉讼费2314元，财产保全费1023元，以上费用应由刘佳、邓应、潮都公司承担；2、《农行瑞丽市支行关于抵押登记情况进行确认的函》及瑞丽市行政审批局建设审批股于2018年8月9日作出的《关于中国农业银行股份有限公司瑞丽支行查询函的回复》复印件各1份，欲证明刘佳、邓应向潮都购买的住房已被查封；3、《担保人履行责任通知书》复印件，欲证明因刘佳向原告贷款用于抵押的房产被查封，影响原告债权和担保权实行，原告告知担保人履行担保责任；4、《贷款提前到期通知书》复印件，欲证明因刘佳向原告贷款用于抵押的房产被查封，原告有权宣布与被告借款立即到期（11.4款）；5、网拍标的物情况说明表打印件（阿里拍卖网打印，该合同约定的抵押物已被德宏中院拍卖），欲证明用于贷款抵押的房产被德宏州中级人民法院进行网拍。经质证，被告潮都公司对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性认可，对部分证明内容不认可，原告对该组证据的证明目的之一是刘佳、邓应违约，潮都公司应履行回购义务，但根据原告和刘佳、邓应、潮都公司签订的《个人购房担保合同》第11条、《房屋回购协议》第5条约定，截止开庭之日止，刘佳并未违约，潮都公司履行担保义务条件尚未成就。对证据2的真实性、合法性、证明内容认可，对关联性不认可，涉案商品房被查封与刘佳能否履行合同约定义务并无直接关系。对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，涉案商品房被查封与刘佳是否能履行合同约定义务无直接关系。本院认为，原告提交的证据1、3、4为复印件，被告潮都公司对其真实性、合法性、关联性认可，且经与原件核对，内容真实合法，因此，对其真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据2为复印件，被告潮都公司对其真实性认可，且经与原件核对，内容真实合法，因此，对其真实性，本院予以采信。证据5为打印件，被告潮都公司对其真实性认可，且该与其他证据互相印证，形成证据链，因此，对其真实性，本院予以采信。被告潮都公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘佳与邓应二人系夫妻。2015年10月9日，刘佳与潮都公司签订《商品房购销合同》，约定刘佳向潮都公司购买其开发建设的瑞丽市金泉路南侧、环城西路东侧潮都国际小区第C幢1单元第14层1401号的商品房，并于2015年10月13日办理了备案登记。2015年10月28日，刘佳向农行瑞丽支行提交《借款申请》，刘佳、邓应签署了《个人信贷业务申请表》，向农行瑞丽支行申请购房贷款21万元；刘佳、邓应签署了《同意房产抵押承诺书》，用其购买的位于瑞丽市金泉路南侧、环城西路东侧潮都国际小区第C幢1单元第14层1401号的房产【潮都国际（2015）第0137号】作为抵押物；邓应签署了《共同还款责任确认书》，同意与刘佳共同偿还上述债务，并对上述债务承担连带还款责任。2015年11月2日，刘佳（借款人、抵押人）、邓应（抵押人）与农行瑞丽支行（贷款人）、潮都公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号53020120150079437），约定刘佳向农行瑞丽支行借款，借款金额为21万元，用于借款人购买位于瑞丽市金泉路南侧、环城西路东侧潮都国际小区第C幢1单元第14层1401号的房产，购房合同编号潮都国际（2015）第0137号；借款期限60个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分壹拾后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月借款发放日对应日。阶段性保证+抵押：由阶段性保证人潮都公司按9.1和9.3条约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入潮都公司账户。除此之外，还约定了如下内容：9.1.1条：保证方式为连带责任保证。9.1.2条：保证范围包括为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.4条：保证人声明、保证和承诺：（8）本合同项下贷款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物/来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物/来实现全部或部分债权。9.1.5：发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任：（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；（6）法律法规规定的其他情形或严重危害贷款人权利的情形。9.2.1：抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费用、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。若本合同第三十二条约定抵押房地产的权属证书尚未办妥，则“房地产权属证书编号”等尚不能确定内容在本合同签订时不需填写。11.4：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下贷款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。第十四条、本合同如涉及二人以上共同借款的，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任。若借款人违约，贷款人有权要求任一贷款人承担全部债务，并可依法行使抵押权或/和要求保证人履行保证责任。第三十二条、抵押物为瑞丽市金泉路南侧、环城西路东侧潮都国际小区第C幢1单元14层1401号的房产，购房合同编号潮都国际（2015）第0137号。第三十五条、阶性保证担保+抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。签订合同后，农行瑞丽支行依约于当日向刘佳发放贷款21万元。同日，农行瑞丽支行（甲方）、刘佳（丙方、借款人）、潮都公司（乙方）签订《房屋回购协议》，约定：甲方同意为购买乙方开发的“潮都国际”小区住房的丙方办理住房（或商住房）按揭贷款。二、甲方向丙方提供个人住房（或商住房）按揭贷款的具体金额、期限、利率、违约责任及其他相关事项，按借款合同约定执行；三、本协议项下甲方向丙方提供的个人住房（或商住房）按揭贷款，担保方式为丙方所购房屋作抵押，并由乙方提供阶段性连带保证责任；四、乙方同意在甲方向丙方发放个人住房（或商住房）按揭贷款后，承诺为借款人即丙方提供阶段性连带责任担保，并在农行存入贷款金额5%的回购保证金。在借款人取得土地、房屋产权证并办妥抵押登记手续后，或借款人提前全部归还按揭贷款后，该笔贷款5%的保证金全额返还乙方等内容。案涉房地产的权属证书及抵押登记手续尚未办理。2018年8月8日，农行瑞丽支行向瑞丽市行政审批局发函查询刘佳位于金泉路南侧、环城西路东侧“潮都国际”小区第C幢第1单元第14层1401号房地产的抵押登记、查封等相关情况，该局建设审批股于2018年8月9日作出《关于中国农业银行股份有限公司瑞丽支行查询函的回复》，载明该房的查封情况：1、2017年5月11日，瑞丽市人民法院查封，民事裁定书号：（2017）云3102财保7号，查封期限三年；2、2017年10月20日，重庆市大足区人民法院查封，执行裁定书号：（2017）渝0111执2645号之二，查封期限为三年。农行瑞丽支行于2018年8月6日向刘佳出具《贷款提前到期通知书》，载明：根据双方于2015年11月2日签订的编号53020120150079437《个人购房担保借款合同》，其已按约提供贷款，鉴于刘佳发生合同第十一条第4款第7项（法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形）。现根据合同约定，宣布合同项下贷款于2018年8月6日提前到期，请立即归还该合同项下全部结欠本金100677.1元、利息人民币×元（计至2018年8月6日止），合计100677.1元；分别向邓应、潮都公司出具《担保人履行责任通知书》，载明：您为债务人刘佳担保的《欠款清单》所列合同项下债务已经到期，请接到本通知后立即履行担保责任。欠款清单所载主合同编号53020120150079437债务到期日为2018年8月6日，债务金额210000元，尚欠本金100677.1元。农行瑞丽支行向刘佳、邓应进行了催收，并于2018年8月24日向刘佳、邓应进行了邮寄送达。截止2018年11月2日，刘佳尚欠农行瑞丽支行贷款本金93582.21元，利息370.43元。根据原告的诉讼请求，本案的调查重点为：（一）被告刘佳、邓应应否偿还原告按揭贷款本金及利息；（二）被告潮都公司应如何承担责任。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。（一）对于被告刘佳、邓应应否偿还原告贷款本金及利息的问题。案涉《个人购房担保借款合同》及《房屋回购协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。原告已依约足额向被告刘佳发放贷款21万元，因被告刘佳购买的位于金泉路南侧、环城西路东侧“潮都国际”小区第C幢第1单元第14层1401号房地产已被瑞丽市人民法院及重庆市大足区人民法院查封，对于原告要求被告刘佳偿还尚欠按揭贷款本金93582.21元及利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告刘佳、邓应系夫妻，且被告邓应签订的《共同还款责任确认书》系其真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，因此，被告邓应应与被告刘佳共同偿还上述尚欠贷款本金及利息。（二）对于被告潮都公司应如何承担责任的问题。依据案涉《个人购房担保借款合同》的约定，被告潮都公司为阶段性连带保证人，且尚在保证期间内，其对被告刘佳应支付的上述款项承担连带清偿责任。对于被告潮都公司提出的其承担连带偿还责任条件尚未成就的抗辩，理由不能成立，本院不予支持。被告刘佳、邓应经合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘佳、邓应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行按揭贷款本金93582.21元及截止2018年11月2日的利息370.43元，并按《个人购房担保借款合同》（合同编号53020120150079437）约定标准计付自2018年11月3日起至付清之日止的利息；二、被告瑞丽市潮都置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2314元，由原告中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行负担155元，被告刘佳、邓应、瑞丽市潮都置业有限公司负担2159元。保全费1023元，由被告刘佳、邓应、瑞丽市潮都置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  严淑云人民陪审员  岩 管人民陪审员  杨 云二〇一八年十一月十四日书 记 员  施雪珺附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。