广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤13民终5177号 上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。 法定代表人：苏志团。 委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王小女。 委托诉讼代理人：周驰，广东国晖律师事务所律师。 上诉人惠州市太东实业投资有限公司因与被上诉人王小女商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区（2018）粤1391民初1202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人惠州市太东实业投资有限公司委托诉讼代理人蓝洪波、被上诉人王小女委托诉讼代理人周驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被上诉人王小女辩称：一审法院判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金认定事实清楚，适用法律正确。上诉人主张大权籍调查应扣除4天没有事实依据，大权籍调查本身并不影响上诉人履行提交办证资料的义务，即使扣除，一审认定的扣除3天是正确的。请求二审法院在查清事实的基础上驳回上诉人全部上诉请求。 原审原告王小女向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，自2014年12月31至实际交房日，每日为已付房款的万分之一点五，暂计至2018年4月23日(441612元×1239天×1.5/10000)=82073.59元；2.判令被告向原告支付房屋产权登记逾期违约金，按人民银行规定的逾期贷款利息，自2014年12月31至实际办理房权证之日，暂计至2018年4月23日共75343.24元（441612元×0.0475÷365×874天×1.5罚息）；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。以上金额暂共计157416.83元。 一审法院认定事实：2015年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大亚湾西区××大道西××“时尚岛花园”××单元××房，总价款441612元，首期款141612元于2015年1月30日前付清，余款300000元以银行按揭付款。被告应当在2014年12月31日前，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告。被告逾期交付超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。关于产权登记，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同签订后，原告于2013年8月23日支付首期款141612元，2015年2月12日支付按揭款300000元。原告于2016年9月27日收楼，原告遂以被告逾期交房、延期办理房产证构成违约为由，向原审法院起诉。 另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，2017年11月29日办理了工程竣工验收备案。涉案楼盘所在的15栋被告于2017年12月26日申请该栋土地的大权籍调查，于2017年12月29日取得调查结果。 原审法院认为，结合原、被告的诉辩意见，被告未在2014年12月31日前将符合交付条件的房屋交付，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案争议焦点归纳如下：1.2015年10月1日前的逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题；2.违约金计算时间及基数如何确定；3.关于是否存在逾期办证问题。对此原审法院分析评判如下： 关于2015年10月1日以前的逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。逾期交房违约金按日计算，每日违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，根据新法优于旧法、从旧兼从长的原则，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依据上述原则，原告在2018年4月24日向原审法院起诉主张权利，从合同约定的履行期限2014年12月31日的次日即2015年1月1日至2015年9月30日逾期交房违约金已超过二年的诉讼时效，被告提出诉讼时效抗辩有事实和法律依据，予以采纳。原告主张2015年9月30日前的逾期交房违约金，不予支持。原告主张自2015年10月1日起的逾期交房违约金未超过诉讼时效期间，应受法律保护。 关于违约金计算时间及基数如何确定的问题。本案中，涉案商品房购房总房款为441612元，首付款141612元于2013年8月23日前支付，按揭款300000元于2015年2月12日支付，原告于2016年9月27日收楼。合同约定逾期交房超过120日后，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金至实际交付之日止。逾期交房违约金以441612元为基数，从2015年10月1日起计算至2016年9月27日止，具体数额为24046元（441612元×0.00015×363天），原告请求超过部分不予支持。 关于是否存在逾期办证问题。被告应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年9月27日交付，被告未在2017年9月27日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，2017年9月28日起应支付逾期办证的违约金。原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的请求，予以支持。双方无约定违约责任的计算方法，原审法院参照有关规定，以原告已付购房款441612元为基数，按年利率6%的标准计算违约金。合同签订后，办证程序中新增加土地权籍调查项目，调查时间非被告所能控制，属行政职能部门掌握，此段时间应予以扣除。参照同栋大权籍调查时间为3天，应予以扣除，被告主张小权籍调查时间予以扣除，未提供有效证据证明，不予支持。逾期办证违约金的计算时间从2017年10月1日起，按年利率6%的标准，计算至被告提交办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告王小女支付逾期交房违约金24046元； 二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王小女支付逾期办证违约金（违约金以441612元为基数，从2017年10月1日起，按年利率6%的标准计算至被告提交办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）; 三、驳回原告王小女其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1724元，由原告王小女负担582元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担1142元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否存在逾期办证、是否应支付逾期办证违约金的问题？ 本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定太东公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由太东公司提供的资料报产权机关备案。现太东公司以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续的方式处理”为由，主张涉案合同对于太东公司协助办理产权证的截止日期未作明确的约定，则本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于太东公司未在约定时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故应承担逾期办证违约责任，原审判决计算逾期办证违约金正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1683.58元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾求凡 审判员  邹 戈 审判员  徐国华 二〇一八年十一月十二日 法官助理黄湘燕 书记员彭敏 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。