海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初573号原告(申请执行人）:海南柏盈实业投资有限公司,住所地海南省海口市龙昆北路**龙珠大厦****。统一社会信用代码：×××。法定代表人:孙崇格,该公司总经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立涛，海南外经律师事务所律师。被告（案外人）:徐庆云，女，1969年4月29日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：越宝芹（系徐庆云母亲），1949年10月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**，现住海南省乐东县。公民身份号码：×××。被告（被执行人）:乐东金地房地产开发有限责任公司,,住所地海南省乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆统一社会信用代码：×××。法定代表人:熊风，总经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘桂琴，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘若伟，男，该公司法律顾问。被告（被执行人）:三亚圣义海达房地产开发有限公司,,住所地海南省三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**注册号：460XXXXXXXX3649。法定代表人:王海达，该公司董事长。公民身份号码：×××。原告海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被告徐庆云、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。柏盈公司的委托诉讼代理人邢佰峰,徐庆云的委托诉讼代理人越宝芹,金地公司的委托代理人刘桂琴、刘若伟到庭参加诉讼，圣义海达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。柏盈公司的诉讼请求：1.撤销(2018)琼01执异353号民事裁定,驳回徐庆云的异议请求；2.不中止对乐东金地房地产开发有限责任公司位于海南省××县龙沐湾雨林海景公馆一期2号楼16层A1602室房产的执行；3.本案诉讼费由徐庆云、金地公司、圣义海达公司承担。事实与理由:首先，依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”徐庆云未能提供相关登记证明，徐庆云并未取得该房产的所有权。其次，徐庆云提交的《乐东商品房买卖合同》没有体现明确的签订时间。该合同第五条约定：“买受人于2016年1月28日签署本合同时一次性付清全部购房款人473226元整。”而第八条又约定：“出卖人应当在2016年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”且署名部分也未见乐东金地房地产开发有限责任公司相关人员的签字，跟商品房买卖合同的严谨性常理相违背，其真实性存疑。再次，《乐东商品房买卖合同》内约定徐庆云系一次性付清房款，但徐庆云未提供相应款项的转账凭证，也未提供相应的收据，该份购房合同是否实际履行存疑。且徐庆云应举证证明其占有该房屋的事实，但其并未能提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。最后，柏盈公司经过查询得知，上述“雨林海景公馆一期2号楼A1602号房屋”系编号为“尖峰国用（2010）第31号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间设定登记抵押，至今仍未解押。根据乐东金地房地产开发有限责任公司与中国农业发展银行三亚分行之间的《最高额抵押合同》的约定登记设立，该合同第五条约定：“本合同项下抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物、孳息、以及因抵押物毁损、灭失或被征收、征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金。”。第七条第三款约定：“未经抵押权人书面同意，抵押人不得采取赠与、转让、出租、再抵押、质押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。”而徐庆云主张的合同签订时间在第三个抵押期间内，乐东金地房地产开发有限责任公司显然没有自由处分地上附着物的权利。2016年3月2日抵押权人通知金地公司整改，徐庆云所购房屋已由金地公司设定抵押担保，徐庆云和金地公司之间所发生的买卖行为并未得到抵押权人的授权和许可，应属无效合同。综上所述，徐庆云的请求并无事实根据也无法律依据。这明显是金地公司为了逃避债务，转移财产的做法。因此，徐庆云所提出的解除查封异议与原判决、裁定无关。为维护柏盈公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，撤销（2018）琼01执异353号执行裁定书，纠正其错误，并驳回徐庆云的解除查封异议请求，恳请贵院依法判决。徐庆云答辩称，2018年7月10日法院作出（2018）琼01执异353号执行裁定书认定事实清楚，证据确实充分。徐庆云于2016年1月28日与金地公司签订的《商品房买卖合同》，购买位于××县房，总价款为473226元人民币，金地公司分别于2014年1月3日、2014年3月2日、2015年4月8日，各出具一份《收据》，载明收到越宝芹交的房款100000元、850000元、65663元，该数额包括越宝芹购买的一期2号楼16层A1603房和徐庆云购买的一期××楼。金地公司也将房屋交付给徐庆云占有、使用，徐庆云也已经实际入住。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，徐庆云签订的合同合法有效，签订合同在查封之前，交付全款，实际入住，没有办理过户属于金地公司的责任，法院裁定解除对徐庆云房屋的查封合理合法。金地公司答辩称，应诉业主都持有与金地公司签订的商品房销售合同书或认购书、收款收据。其中有个别业主交的是现金，这些都是合法的。首先，我国迄今为止没有一条法律禁止购房者现金全款买房，法无禁止即为合法。其次，他们的购房时间都在柏盈公司保全之前，且购房后即入住。有些购房者已在县房管局网签备案，没有备案的，也是因金地公司为其它公司担保所致，与购房者无关。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相应条款，是完全应当排除执行的。海口中院对业主们下达的中止执行裁定书是完全正确的，充分显示出了法律的公平和司法人员的公正。1.购房者均为无过错善意第三人，所持购房手续合法有效。物权法是规范财产的归属关系与物权的利用关系的基本法，具有框架性质，无法面面俱到，因此，最高人民法院才适时出台了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》来填补执行救济领域的空缺。当事人、利害关系人和案外人的权利受到侵害时，都可依此《规定》寻求救济。本案中，小区购房者都是法律承认的无过错方，权利都可排除执行，海口中院为业主们主张权利，中止执行是严肃执法，客观公正的体现。柏盈公司以物权法为掩盖，刻意割断法与法之间的有机联系，强行曲解法条、指鹿为马，其用心人尽可知。柏盈公司仅以4千余万元的债权就霸道地查封了金地公司价值4亿元以上的资产（有法院的委托评估），是否违反法律，这4千余万元的债权又是否都合法，最高人民法院尚未做出裁决。2.柏盈公司不应伤及无辜。金地公司虽穷，但欠账必须还钱。此次金地公司已抽出159套房产供法院执行来偿还欠款，这些房产价值与所欠债务相差无几，所以柏盈公司应以大局为重，不要再伤及无辜购房者，不要再给已被中院中止执行的购房者添麻烦。3.柏盈公司主张的金地公司的卖房行为是在转移财产，既无法律依据，也无证据支持。购房者购房并入住，是客观实际。柏盈公司主张的金地公司是为转移财产所签订的虚假合同的说法是毫无根据的。柏盈公司应遵照民法通则“谁主张，谁举证”来切实证实自己的说法合理有效，而不要信口开河、空口无凭。毕竟金地公司也没有那么多的精力纠缠。这些购房者中，很多人的房子在柏盈公司保全之前已在房管局备案，已经走完了办产权证的第一步。柏盈公司转移财产的说法实在不堪一驳。4.关于金地公司与购房人签订合同时有无处分权问题，与柏盈公司无关。金地公司与购房人签订合同时，是否有自由处分权，是否侵害了中国农业发展银行三亚分行的优先受偿权，应由作为“被侵害人”的中国农业发展银行三亚分行来主张权利。5.物业费收据盖章是金地公司还是龙运物业问题。目前开发商还没有将物业管理真正交到物业手中，物业和开发还是一家，且龙运物业目前只是有其名而无实体，盖哪个章都是金地公司收款。金地公司收物业费没有错，这是管理上的问题。那没成立物业公司就不收费了。6.关于金地公司与圣义海达公司联合开发建房部分房产抵债问题。自2012年金地公司与圣义海达公司开始联合开发建设，因两个公司先天不足，举债建楼，又错误估计可期利益，建好楼盘滞销。两个公司为了偿还他人的借款，违心地开始以房顶账，何志萍就是其中一个，但给她抵顶的房价比较高。而以房抵债中的大户受益者就是柏盈公司，2016年抵顶53套，1969.46平方米,单价仅3800元，成本都不够。法律是公平的，如果2015年抵给何志萍的不行，那2016年抵给柏盈公司的就可以吗？2015年金地公司还没有欠柏盈公司这么多债务，金地公司有必要转移财产吗？到目前为止，偿还柏盈公司的债务也用不上二栋楼。况且柏盈公司自己也承认申请查封是以所欠债务为限，而非两栋楼，查封两栋楼是法院违反申请人柏盈意志做出的，柏盈只是推波助澜而已。可见，协议有效都有效，无效都无效，柏盈公司在没有证据支持下，凭想像怀疑金地公司转移财产是毫无道理的，法律也是不会支持的。如果法庭认为抵账不合法，那就把抵账给柏盈公司和抵给何志萍的都判回来，那金地公司是最大的赢家，恐怕柏盈公司首先就不同意。借何志萍的钱，实实在在用到了建楼上，可借柏盈公司的钱基本用到了偿还高利贷上。这些查封前的购房者，购房后已在县房管局完成网签过程，走完了购房后办理产权证的第一步，只是因为给柏盈下属企业担保，才延误了办证。柏盈公司是在怀疑乐东县房管局造假吗？柏盈公司但怀疑县房管局为金地公司转移财产提供帮助就应当出示证据了，柏盈公司应当先去行政诉讼，证明乐东县房管局在网签上有过错，让乐东县房管局撤销这些网签的合同，这才能证明柏盈公司所说的金地公司转移财产的说法成立。否则，就是对政府公信力的挑战，就是对“公序良俗”民法原则的挑战，就是对善良购房者最大的伤害。公平、公正是法律准绳，请法庭明鉴。综上，本案柏盈公司所请求的事项及所依据的事实皆属牵强附会，毫无法律依据和事实基础。请法庭依法驳回其无理请求，维护购房人的合法权益不受侵害。圣义海达公司缺席未作陈述。经审理查明，2017年1月16日，本院受理柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案，柏盈公司起诉请求：1.判决解除柏盈公司与圣义海达公司、金地公司双方于2015年10月26日签订的《协议书》及2015年11月27日签订的《补充协议1》；2.判令圣义海达公司、金地公司共同偿还借款本金人民币47336079元及相应利息17242775元（按月息2%暂计算至2016年12月31日为17242775元），合计为：64578854元，自2017年1月1日起按年利率24%计算至本息实际还清为止；3.判令圣义海达公司、金地公司共同赔偿柏盈公司律师费损失人民币400000元、财产保全担保费损失69745元；4.本案诉讼费用由圣义海达公司、金地公司承担。本院于2017年7月7日作出（2017）琼01民初48号民事判决：一、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该案在审理中，柏盈公司向本院申请诉讼保全，请求冻结金地公司在中国建设银行股份有限公司乐东支行的银行账户存款（账号：×××）、圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××），以64578854元为限，或查封金地公司、圣义海达公司价值64578854元的土地使用权及房产[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号、尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号及该土地上的房屋雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]。柏盈公司以中国平安财产保险股份有限公司向本院出具的保险金额为19373656元的诉讼财产保全责任保险保函作为担保。本院于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。根据上述生效裁定，本院对金地公司名下的包括徐庆云购买的海南省××县房的财产进行查封。徐庆云为此提出异议，以其已购买并入住的房产被查封为由，要求法院解除查封。经本院审查，认为徐庆云与金地公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订了商品房买卖合同，且已支付全部购房款，徐庆云购买的房产已经办理备案至徐庆云名下，涉案房产已向其交付并占有使用至今。由于金地公司已将涉案房屋及土地使用权进行抵押贷款，故徐庆云对涉案房屋未办理过户手续没有过错。综上徐庆云对涉案房产提出的中止执行异议请求符合法律规定，徐庆云的请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，遂于2018年7月10日作出（2018）琼01执异353号民事裁定：中止对徐庆云购买的位于海南省××县房产的执行。柏盈公司不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，2012年4月8日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局对雨林海景公馆一期1、2号楼颁发乐房售证字（2012）004号《商品房预售许可证》。有效期为2年，自2012年4月1日至2014年4月11日。因该楼盘尚未竣工验收和销售完毕，金地公司分别于2014年4月21日、2015年4月21日、2016年5月24日向该局提出续期申请，经核准，该局批准续期1年的申请。预售时间续期为2014年4月23日至2015年4月23日、2015年4月30日至2016年4月30日；2016年5月25日至2017年5月25日。2016年2月26日，中国农业发展银行三亚市分行致函该局，说明该项目一宗土地连同在建房屋已在县国土局设定抵押登记（抵押登记时间为2015年9月17日），故该局在2016年5月25日续期时在《商品房预售许可证》上备注“部分土地已设定抵押”字样。2015年9月17日，乐东黎族自治县国土环境资源局向中国农业业发展银行三亚市分行颁发乐东他项（2015）第007号《土地他项权利证明书》，载明：金地公司将其位于乐东县尖峰镇岭头粮食附营所8000平方米的国有土地使用权设定抵押权[土地证号为：（2010）第**]，用于为借款人三亚柏盈热带兰花产业有限公司2400万元的贷款担保，期限为2年，自2015年9月10日至2017年9月16日。2018年6月6日，中国农业发展银行三亚市分行向乐东黎族自治县国土环境资源局发函，载明：上述贷款已于2017年5月17日结清贷款本息。故该局于2018年7月12日解除雨林海景公馆一期1号住宅楼、2号住宅楼房屋的抵押。再查明，徐庆云于2016年1月28日与金地公司签订的《商品房买卖合同》，购买位于××县房，总价款为473226元人民币，金地公司分别于2014年1月3日、2014年3月2日、2015年4月8日，各出具一份《收据》，分别载明收到越宝芹B栋A1602、B栋A1603房定金100000元、收到越宝芹房定金850000元、收到越宝芹2A1603房款65663元。越宝芹与徐庆云系母女关系，越宝芹向金地公司支付购房款时，将徐庆云的购房款一并支付完毕。2015年11月25日，金地公司开具收据，载明收到越宝芹交付的2A1602号房契税、维修基金、工本费、物业费、有线进户费、水电费，合计20576.64元。2017年12月8日，金地公司开具收据，载明收到越宝芹交付的2A1602号房2017年11月-2018年11月物业费、公共设施费共计1601元。以上事实，有当事人提交的（2017）琼01民初48号民事判决书、裁定书、（2018）琼01执异353号民事裁定书、乐东县商品房买卖合同、收据、土地他项权利证明书、当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，徐庆云与金地公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。商品房买卖合同签订时，金地公司经有关部门批准，持有预售许可证等相关证件，徐庆云已经尽到一个购房者的审慎注意义务。在徐庆云交付了全部购房款后，金地公司也将徐庆云所购的房产交付给其入住。虽然徐庆云购房后至今尚未办理房产过户手续，其原因是金地公司没有偿还银行贷款，涉案土地及地上建筑物的抵押尚未解除，客观上不能办理房产证。对此，徐庆云作为购房者没有过错。徐庆云签订购房合同在先，柏盈公司申请财产保全在后，徐庆云的物权期待权应当受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产;(三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记的”，徐庆云所提出的执行异义符合上述司法解释规定的情形，本院作出解封裁定符合法律规定。柏盈公司请求继续查封执行徐庆云购买的涉案房屋没有事实根据，本院不予支持。综上，柏盈公司的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，缺席判决如下：驳回海南柏盈实业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费8398.39元，由海南柏盈实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李家林审 判 员 刘华琪人民陪审员 常 菲 二Ｏ一八年十一月三十日书 记 员 王 悦速 录 员 李 萍附相关法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产;(三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。