江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0681民初7111号原告：吴凯，男，1988年4月16日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：吴海东，江苏东晋律师事务所律师。被告：许秀祥，男，1949年2月12日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。委托诉讼代理人：朱建新，启东市久隆法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张云健，系被告许秀祥女婿，1972年12月6日生，汉族，住启东市。被告：黄锦芳，女，1951年9月19日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。委托诉讼代理人：许红艳，系被告黄锦芳女儿，汉族，住启东市。原告吴凯与被告许秀祥、黄锦芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴凯向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行双方于2016年5月25日签订的房屋买卖合同；2、判令两被告办理座落于启东市车库的不动产初始登记手续；3、判令两被告向原告提供办理启东市车库的不动产过户登记所需资料并协助原告将该不动产转让登记至原告名下；4、判令两被告支付迟延履行违约金人民币138000元；5、本案诉讼、保全费用由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。原、被告通过启东市金阳光房屋信息服务部于2016年5月25日签订房屋买卖合同，合同约定房屋座落位于启东市，总成交价为552000元，并对相关违约责任作了约定。案涉房屋系被告名下的拆迁安置房，房产登记过户手续按政府规定时间办理，后原告依约支付了定金及购房款400000元。后两被告迟迟不配合原告办理相关房产登记及过户手续，并要求加价20万元。上述行为严重侵犯了原告的合法权益。许秀祥辩称，1、我与黄锦芳系夫妻关系，夫妻间存在一些矛盾。黄锦芳未经我同意，亦未办理相关的委托手续，冒充我的名义与原告签订房屋买卖合同。从形式上看，不符合买卖的交易习惯。中介经办人员与原告是同村委会的，有利害关系，在签订合同时既未盖中介的公章，亦未有相关经办人的签字，更没有关于中介费的约定。案涉合同是格式合同，违背了我的真实意思表示，不具有法律效力。2、案涉房屋是拆迁安置房，所有权人是我，原告与黄锦芳签订合同后，怎样进行交易我都不清楚。原告对购房款尚未付清，且房款交与黄锦芳，我并未拿到。故原告与黄锦芳签订的合同不成立，应当驳回原告的诉讼请求。黄锦芳辩称，2016年5月25日我与原告在中介签订合同是事实，但许秀祥名字是我冒充签的，对此原告与中介方都是明知的。合同签订后，原告将房款汇入我的银行帐户，但我并未告知许秀祥。今年我将售房的事宜告知许秀祥，许秀祥表示反对。我愿意将我的份额出售给原告，关于许秀祥的份额，由你们自行商量。原告与中介是同一村委会的，相当熟悉，中介为原告说话办事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，被告黄锦芳以许秀祥的名义（甲方）与原告吴凯（乙方）在启东市金阳光房屋信息服务部（丙方）的见证下签订《房屋买卖合同》，约定如下：1、甲方将座落于启东市北上海B区45号704室期房出售给乙方，成交价552000元。2、付款方式：签订合同之日乙方首付房款定金250000元，买卖成交后，此款即转为购房款，其余购房款于6月1日付50000元，房东将钥匙交给乙方，到产证过户时付100000元，剩余房款过户到乙方后再付152000元。3、双方同意于甲方拿到房产证时必须在十天内无条件过户给乙方，甲方在过户给乙方之前必须交清第一本房产证所产生的一切费用，配套费由甲方承担，装修保证金单子由甲方转给乙方，由乙方使用，以后由乙方承担。4、在双方办理过户手续时，甲方必须协助乙方共同办理有关手续并提供相应材料，房产权转移发生的费用由乙方承担。5、合同签订后不管房地产跌涨多少，双方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定支付对方购房定金的双倍外，还应支付对方总房价的25%的违约金。合同签订当天，原告通过工商银行转帐的形式汇给被告黄锦芳帐户25万元，被告黄锦芳即以许秀祥的名义向原告出具了收条。2016年6月4日，被告黄锦芳收到原告房款50000元，并向原告出具了收条。2017年2月1日被告黄锦芳又收到原告房款100000元（两张5万元存折），并向原告出具了收条注明“今收到北上海B区45号704室房款拾万元（100000.00元），剩余房款拾伍万元贰仟整（152000.00元整）”，待过户时付清。（付款时152000.00元按银行存款利息给甲方）。原来的购房合同和约定不变。”并由金太阳中介经办人陆辉作为见证人在收条上签字。后被告黄锦芳已将案涉房屋所涉及的住宅质量保证书、住宅使用说明书、配套费及装修押金收据、房屋钥匙等材料交与原告。另查明，许秀祥曾就黄锦芳与吴凯签订的房屋买卖合同的效力问题向本院提起诉讼要求确认该房屋买卖合同无效，本院经审理查明作出（2018）苏0681民初6870号民事判决书，判决驳回许秀祥的诉讼请求。现该案判决已发生法律效力。关于合同签订的问题，双方对合同签订时许秀祥是否在现场各持异议。原告申请陆辉作为证人出庭作证，陆辉是金太阳中介经办人。陆辉陈述合同签订当天，其与中介负责人夫妻到被告家里，被告许秀祥本人也在现场，许秀祥说年纪大了不会写字，所以黄锦芳就说代表他签字。合同当时是手写的，改了改，确定好内容后由黄锦芳和她的女儿到中介门店里将合同打印出来，黄锦芳签字的。合同签订好后就带他们去银行打款。本院认为，本案中主要的争议焦点在于黄锦芳的行为是否构成表见代理。两被告系夫妻关系。案涉房屋属于拆迁安置房，系被告黄锦芳与许秀祥的夫妻共同财产。两被告结婚多年，相关的拆迁安置资料及家中银行卡等重要物品均由被告黄锦芳保管，可以说明被告夫妇日常生活过程中由黄锦芳负责家中重要物品的保管经营。合同签订后，被告黄锦芳凭许秀祥的身份证以许秀祥的名义交纳房屋的相关费用，并陈述由大女儿许红艳从许秀祥处拿身份证办理，说明了被告家庭成员对出售案涉房屋有一定的了解与知晓。而案涉房屋买卖的中介经办人陆辉亦出庭作证在签订合同的过程中被告许秀祥在现场，可以说明许秀祥对出售案涉房屋是明知的。而原告作为一个购房者，在中介在场的情况下一同前往被告家中进行察看并签订合同，已经尽了一个购房者基本的注意义务。综上，足以说明黄锦芳的行为构成了表见代理。由于该《房屋买卖合同》的效力已经被生效判决所确认，在此不作过多的评述。本案中，两原告已经履行了交款的合同义务，两被告亦应继续履行协议约定，协助原告办理讼争房屋的登记手续，并将讼争房屋转让登记至原告名下。原告已按约支付定金及购房款400000元，但被告未按约协助办理房屋过户和交房手续，其行为明显违反合同约定，应承担相应违约责任。但原告在签订合同时，明知案涉房屋系拆迁安置房，且购买时相关手续尚未办理，对此类房屋交易风险应有一定的预见，在此情况下其仍签订房屋买卖合同，存在一定的过失。本院结合当事人的过错程度以及预期利益，兼顾合同履行情况，根据公平和诚实信用原则，酌定违约金为30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告许秀祥、黄锦芳继续履行原、被告双方于2016年5月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告许秀祥、黄锦芳于本判决发生法律效力之日起十五日内办理座落于启东市车库的不动产初始登记手续；三、被告许秀祥、黄锦芳在启东市车库产权登记其名下后十五日内向向原告吴凯提供办理该房屋产权过户登记所需资料，并协助原告吴凯办理产权过户登记手续并向原告交付房屋；以上二、三项办理产权登记及过户所产生的税、费等支出根据合同约定及法律规定承担；四、在办理第三项产权过户登记手续的同时，原告吴凯一次性向被告许秀祥、黄锦芳支付房屋余款152000元；五、被告许秀祥、黄锦芳于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告吴凯违约金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2825元，保全费3020元，合计5845元（原告已预交），由被告许秀祥、黄锦芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5650元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  王珊珊二〇一八年十一月二十九日书记员  张露辉