北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初100434号原告（反诉被告）:中央军委机关事务管理总局服务局，住所地北京市东城区海运仓胡同**。法定代表人：徐永进，局长。委托诉讼代理人：刘春成，北京市子悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昊，北京市子悦律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京恒加达投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区黄港乡李县坟村**。法定代表人：戎建中，总经理。委托诉讼代理人：周杨，北京凯基律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽雅，北京凯基律师事务所律师。原告（反诉被告）中央军委机关事务管理总局服务局（以下称服务局）与被告（反诉原告）北京恒加达投资管理有限公司（以下称恒加达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。服务局委托诉讼代理人刘春成、张昊，恒加达公司及其委托诉讼代理人周杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。服务局向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《养猪场有偿使用协议书》；2、要求恒加达公司腾退涉诉房地产、恢复原状。事实和理由：2007年，中国人民解放军总装备部服务处与北京恒加达环保技术开发有限公司（2014年5月9日更名为北京恒加达投资管理有限公司）签订了《养猪场有偿使用协议》，将位于朝阳区孙河乡上辛堡村原中国人民解放军总装备部服务处农副业基地院内废旧养猪场出租给恒加达公司有偿使用。租赁期自2007年4月30日起至2027年4月30日止。有偿使用费为每年10万元。未经政府规划许可，恒加达公司私自搭建多处临时建筑。2017年11月，北京市政府开展清理低端产业专项整治活动，恒加达公司被勒令停业撤出经营场所。涉诉房地产闲置至今，恒加达公司也未再向我方支付使用费。中央军委决定全面停止军队对外有偿服务后，我方多次与其协商解除合同，恢复土地原状，但未达成一致意见。故诉至法院。恒加达公司辩称：我方同意解除合同，腾退涉案土地，但要求服务局给付相应赔偿。恒加达公司提出反诉请求：要求服务局向我方赔偿因无法继续履行租赁合同地上物损失1500万元。事实和理由：双方在2007年4月5日年签订了《养猪场有偿使用协议》，租赁期限是20年，有偿使用费为每年10万元。协议签订后我方按约定履行合同，并在租赁场地内投资建房合法经营。后根据孙河乡新农村建设政策我方租用场地在拆迁腾退范围内，然而服务局未就我方权益与相关部门协商，恶意拖延，拒绝支付相应补偿款，并将我方所建房屋的全部电缆、门窗等拆除，大部分房屋现已破损，导致无法进行评估鉴定。我方认为涉案场地拆迁腾退服务局应按照协议约定与相关部门协商我方补偿事宜并支付相应补偿款，现因服务局违约给我方造成巨大经济损失，故提起反诉。服务局针对反诉辩称：停偿之前对方已经搬走了，房屋一直是空置的状态，其已经经营10年，现在被政府清理了，建筑都是违建，我方不同意赔偿损失，合同也没有继续履行的可能。当事人围绕诉讼本诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1993年8月1日，朝阳区黄港乡上辛堡村民委员会作为甲方，国防科工委司令部北京农场作为乙方，签订《土地使用协议书》，约定：一、甲方经村党支部研究，村民大会讨论通过，黄港乡政府、和平农村办事处同意，将科工委现使用的400亩（即：1、1985年4月12日签订《续定使用合同》的200亩；2、1985年5月7日签订的《关于上辛堡大队将75亩鱼塘给科工委司令部农场使用的协议》占地约100亩；3、1986年12月30日签订《荒滩地（含河湾）借用协议》的100亩）土地从2000年12月31日延长使用到2050年12月31日（即：延长使用期50年）。土地所有权归甲方所有。三、甲、乙双方商定，同意土地使用期延长到2050年12月31日。土地使用在延长期内，在国家允许的情况下，乙方有权在所属土地内进行基本建设，有权修建生产、生活设施，有权开发使用土地。生产、生活设施的所有权归乙方所有。四、甲、乙双方商定，土地使用补偿费（即：到2050年12月31日止）共计152万元（壹佰伍拾贰万元整）。双方签字，监证单位盖章后，乙方一次性付给甲方。1996年12月5日，朝阳区黄港乡上辛堡村民委员会作为甲方，国防科工委司令部北京农场作为乙方，签订《土地使用协议书》，约定：一、甲方经村党支部研究，村民大会讨论并经黄港乡政府、和平农村办事处同意，将66亩菜地及地面设施转让给乙方使用，使用期从1996年12月10日起，到2050年12月31日止，土地所有权归甲方所有；二、甲、乙双方商定，土地在使用期内，在国家政策、规划允许的情况下，乙方有权在所述土地进行基本建设，有权修建生产、生活设施，有权开发使用土地。生产、生活设施的所有权归乙方所有。三、甲、乙双方商定，土地使用补偿费80万元到2050年止，双方签订，监证单位盖章后，乙方一次性付给甲方。2006年12月6日，朝阳区孙河办事处上辛堡村民委员会作为甲方，总装备服务处作为乙方签订《增加土地使用租金协议书》，就上述466亩土地的使用费用进行了调整。2007年4月5日，甲方中国人民解放军总装备部服务处（现改制调整为服务局）与乙方北京市恒加达环保技术开发有限公司（即本案恒加达公司）签订了《养猪场有偿使用协议书》，约定：第一条、1、甲方院内废旧养猪场（占地面积20亩）由乙方投资改造有偿使用；2、将其建成厂、库、房、办公等配套用房；3、有偿使用期限定为20年。自2007年4月30日至2027年4月30日止。第二条、养猪场有偿使用费为每年10万元人民币。协议生效之日，乙方一次性将当年有偿使用费10万元人民币交给甲方，以后每年4月30日前乙方将下一年度有偿使用费一次性付给甲方。二、乙方权利和义务2、乙方对所使用的土地享有使用权，按照协议约定自行负责协调当地政府有关部门的土地管理事宜。如果发生违章建筑被查处，一切经济责任和法律责任由乙方自负。合同签订后，服务局将涉案土地交付给恒加达公司使用，恒加达公司按约交纳租金至2017年4月30日，并在土地上建造了大量房屋。2017年11月，北京市政府开展清理低端产业专项整治活动，恒加达公司被勒令停业撤出经营场所，恒加达公司方称自2014年已经停止经营、腾空房屋。现涉案土地及房屋由服务局管理。就解除合同、腾空房屋事宜，本院先行作出判决，服务局与恒加达公司签订的有限公司签订的《土地有偿使用协议书》于2017年4月30日起解除；恒加达公司于本判决生效之日起十日内腾退2007年4月5日《养猪场有偿使用协议书》项下的土地，并交还服务局。双方均未上诉，现该判决部分已经生效。就恒加达公司租赁场地上地上物，经庭审释明，双方均同意以孙河乡2016年非住宅房屋腾退过程中测量的面积作为地上物面积的计算标准，经法庭调取相关证据材料显示，恒加达公司所承租土地上，腾退办与恒加达提供证据一致部分，共建有砖混结构房屋5880.42㎡，钢结构房屋174.35㎡，构筑物（棚）1771.31㎡，硬化地面1418.25㎡，围墙101.97㎡，钢架1229.72㎡。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于服务局是否属于违约解除合同的问题。双方当事人在《养猪场有偿使用协议书》对免责条件进行了明确约定，现服务局提前要求解除合同之行为显然不属于免责范围，故应对恒加达公司之损失进行赔偿。2、关于恒加达公司损失的计算标准问题。恒加达公司提供入有关部门入户测量的地上物平米数及相应重置成新价计算标准，并主张以此计算损失，服务局称因涉案地上物不是拆迁，不应使用拆迁补偿的价格，应当是合同未到期承租人不能继续使用的损失，应当按照合同未到期的时间乘以房屋折旧的价格。经向有关部门进行问询，涉案地上物由孙河乡政府委托有关评估机构进行测量，该乡其他非住宅土地收回补偿亦有相应标准，其中地上物补偿单价即为重置成新价，已经包含折旧因素在内，故本院结合有关补偿标准对恒加达公司之主张予以酌定。另，恒加达公司提供的证据材料中，尚有彩钢结构房屋20.65㎡，砖混结构房屋2605.59㎡，钢结构房屋69.75㎡，构筑物（棚）431.75㎡，硬化地面1387.43㎡，围墙107.68㎡。上述地上物之面积因有关评估机构将相关数据遗失，本院结合恒加达公司提交的其他证据材料、证据来源，对该部分面积予以认定。本院认为，双方签订的《养猪场有偿使用协议书》合法有效。涉军停偿通知具有公共政策的性质，根据该政策的要求和精神，涉案合同属于通知要求的停偿范围，事实上已经无法继续履行，且恒加达公司已于2017年11月停止经营并腾空房屋，双方之间签订的合同依法应予以解除。但合同解除，不同于合同无效，恒加达公司所建之地上物不应由其进行拆除，相应地上物交与服务局后，其可自行处置。合同解除后，服务局应就恒加达公司之损失进行赔偿,具体数额由本院酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中央军委机关事务管理总局服务局于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京恒加达投资管理有限公司损失七百零八万元；二、驳回原告（反诉被告）中央军委机关事务管理总局服务局其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京恒加达投资管理有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费55900元，由被告（反诉原告）北京恒加达投资管理有限公司负担27950元（已交纳），由原告（反诉被告）中央军委机关事务管理总局服务局负担27950元（于本判决生效之日起七日内给付北京恒加达投资管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 付 艳二〇一八年十一月二十九日书记员 赵玮佳