云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初7183号原告富某某，女，汉族，1958年5月14日生，昆明市人，昆明铁路局退休职工。委托代理人李某，女，汉族，1982年7月7日生，云南民族大学教师。系原告富某某女儿。特别授权代理。被告杨某某，男，汉族，1986年6月4日生，云南省泸西县人。委托代理人张承松，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告杨某某，男，汉族，1976年10月1日生，云南省泸西市人，自由职业者。原告富某某诉被告杨某某、杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告富某某及其委托代理人李某，被告杨某某及被告杨某某的委托代理人张承松及杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富某某向本院提起诉讼请求，请求：1.解除原告于2018年4月8日签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告双倍返还原告定金及赔偿原告提前支取银行存款损失合计45,000元；3.被告赔偿原告因被告拒绝履行该合同及昆明市房屋价格上涨导致的原告方再次购买相同区域房屋的利益损失赔偿金50,000元；4.本案的诉讼费、中介服务费16,000元及其他相关费用由被告承担。诉讼中，经本院释明，原告富某某明确表示第四项诉请中的中介服务费16,000元不在本案中一并处理。事实与理由：2018年4月8日，原被告在昆明新亚房地产经纪有限公司介绍下签署了《房屋买卖居间合同》，合同约定原告购买被告所有的位于昆明市畅园小区西9幢2单元8层802室房屋，房价为99万元。签约当天，原告给付购房定金2万元，该定金保管方式为：全额暂由被告委托昆明新亚房地产经纪有限公司保管至交易完成。合同同时约定，原告于2018年6月10日前向被告一次性付清合同约定的成交价后，原被告双方应于2018年6月10日16:00前办理房屋产权证过户手续。此后，原告积极筹集房款，并多次与被告沟通，但被告于2018年6月11日明确表示该房产不卖了，拒绝继续履行合同。因被告拒绝继续履行合同，导致原告再次购买相同面积住宅，至少需要110万元，导致原告利益损失在10万元以上。综上，为维护原告的合法权益，维护法律尊严，特向法院提起诉讼，望依法办理和审判。被告杨某某辩称：原告的起诉没有法律依据，应驳回原告的全部诉讼请求。2018年春节期间，被告杨某某曾向杨某某提过，欲出售自有（所有）的位于昆明市官渡区银海畅园小区9幢2单元8层802室房屋，但没有做进一步沟通，也没有给杨某某委托书。2018年4月8日，被告杨某某在未与（在泸西县生活的）杨某某沟通的并核实其真实意思的情况下，擅自与原告在昆明新亚房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》。被告杨某某的签名系杨某某所写。随后，原告富某某向昆明新亚房地产经纪有限公司支付定金20,000元。被告杨某某知晓此事后，不同意追认该合同，遂引发纠纷。杨某某认为，一方面，杨某某私下以杨某某名义与原告和中介公司签订的《房屋买卖居间合同》的行为，对被告杨某某不具有法律约束力。同时根据《民法总则》第171条的规定，与杨某某没有授权给杨某某作为代理人签订合同，杨某某无权实施出售答辩人房产的民事法律行为。另一方面，根据我国《合同法》第52条的规定，本案中原告富某某与被告杨某某在中介公司明知本人不在场，不与本人联系，认真核实杨某某的身份，却急着在合同上签字和盖章，本身具有恶意串通，损害他人合法权益的过错，应按照《民法总则》第171条第4款的规定来处理，即合同无效。本案只应由昆明新亚房地产经纪有限公司退还富某某支付的定金和中介佣金，而不应由其他人来向违规方承担任何责任。被告杨某某口头辩称：其答辩意见与被告杨某某答辩意见一致。原告富某某为其诉请向本院提交了下列证据材料：1.房屋居间合同；2授权委托书1份；3.交付定金发票原件1份。经质证，被告杨某某、杨某某对原告出具的证据1的真实性认可，但合法性不认可；对证据2的真实性不认可，被告杨某某没有签过字，事前不知情，事后不追认；对证据3的真实性认可，但与被告杨某某无关联性。被告杨某某、杨某某为其辩解未向本院提交证据证实。本院认为，原告提交的证据1、3，内容真实，来源合法，与本案有关联，本院依法予以采证。对原告提交的证据2，因系电脑打印件，无法核实其真实性，被告杨某某不认可，又无其他证据相佐证，故本院在本案中不予采证。根据庭审，本院依法确认本案法律事实如下：坐落于云南省昆明市官渡区畅园小区********房屋**属被告杨某某所有。被告杨某某、杨某某系弟兄关系。2018年4月8日，被告杨某某以被告“杨某某”（出售方、甲方）名义，与原告富某某（购买方、乙方）及案外人昆明新亚房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）共同签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：BC1804000）一份，约定:1.通过昆明新亚房地产经纪有限公司居间服务，被告“杨某某”将坐落于云南省昆明市官渡区畅园小区西9幢2单元8层802室房屋一套出售给原告富某某;2.房屋总价款990,000元，由原告于2018年6月10日前向被告“杨某某”一次性付清；3.原告富某某于合同签订当日支付被告“杨某某”合同定金20,000元，该定金由被告“杨某某”委托案外人昆明新亚房地产经纪有限公司保管至交易完成；4.原被告双方约定于2018年6月10日16:00前办理房屋产权证过户手续；5.违约责任约定为：如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的10%至20%作为违约金。此外，上述合同还对税费承担、房屋交付、三方责任、争议解决等进行了相应的约定。合同签订当日，原告富某某将购房定金20,000元交至案外人昆明新亚房地产经纪有限公司代为被告“杨某某”保管，并由案外人向原告富某某开具《昆明新亚房地产经纪有限公司收费专用收据》一份。后被告杨某某以被告杨某某未经其授权，无权与原告就案涉房屋签订买卖合同为由，拒绝继续履行上述房屋买卖合同，原告遂诉至本院，主张上述诉请。本院认为，1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定：“当事人依法可以委托代理人订立合同”；第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，原告主张被告杨某某系以被告杨某某委托代理人的名义与原告就案涉房屋签订的房屋买卖合同，买卖合同相对方为原告与被告杨某某。但原告未提交充分的证据证实被告杨某某已委托杨某某就案涉房屋签订买卖合同，被告杨某某事后又不予追认。故，被告杨某某以被告杨某某名义与原告富某某签订房屋买卖合同的行为构成无权代理，被告杨某某以被告杨某某名义与原告签订的上述《房屋买卖居间合同》因欠缺被告杨某某的真实意思表示，上述合同中的房屋买卖部分是无效的，且自始不发生法律效力，对被告杨某某不具有法律约束力。进而，原告富某某要求确认双方签订的上述合同解除，并由被告杨某某承担违约责任的诉请主张，亦缺乏相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。但原告富某某作为善意相对人，根据上述法律规定，有权请求案涉合同签订中的行为人，即被告杨某某，就原告富某某因被告杨某某的无权代理行为受到的损害请求赔偿。2.至于原告富某某要求被告赔偿经济损失（包括双倍返还定金及提前支取银行存款利息损失45,000元及因房屋价格上涨导致的利益损失50,000元）的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，经本院释明，原告富某某明确要求适用定金法则，即由被告双倍返还其定金40,000元.故根据上述法律规定，应由被告杨某某按照定金原则，双倍返还原告富某某定金共计40,000元。至于原告富某某提出造成其其余损失的诉请，因其未提供充分的证据证实，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告富某某与被告“杨某某”于2018年4月8日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：BC1804000）中关于房屋买卖合同的部分无效；二、由被告杨某某于本判决生效后十五日内双倍返还原告富某某定金共计40,000元；三、驳回原告富某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,520元，由被告杨某某承担800元，由原告富某某承担1,720元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 员  郭 荣人民陪审员  杨嘉升人民陪审员  王 冰二〇一八年十一月二十日书 记 员  杨旭波