广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初1901号 原告：某物业服务有限责任公司，住桂林市环城南三路。 法定代表人：刘某。 委托诉讼代理人：吕春林，广西嘉沁律师事务所律师。 被告：李某，男，汉族，1977年12月30日出生，住广西桂林市临桂区。 原告某物业服务有限责任公司诉被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月19日公开开庭审理了本案。原告某物业服务有限责任公司的委托代理人吕春林，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费1820.78元、违约金174.11元（违约金以所欠物业服务费为基数，按月利率2%从2018年1月1日暂计至2018年5月31日，此后的违约金按上述标准计算至物业服务费付清之日）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为某小区业主（3-1-12-2，面积为113.06平方米）。2013年5月16日，某小区的开发商某房地产开发有限公司与原告签订一份《前期物业服务委托合同》，聘请原告为某小区提供物业服务，约定物业服务费按高层住宅1元/平方米、多层住宅0.5元/平方米，每季度第一个月收取该季度物业服务费，逾期交费按每天1‰交纳违约金，合同期限从2013年5月30日至业主委员会成立选聘物业公司止。此后，原告按《前期物业服务委托合同》为小区业主提供物业服务，但被告自2016年12月至2017年12月一直没有向原告支付物业服务费。原告多次催讨无果，为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请贵院判如诉请。 原告某物业服务有限责任公司为证明其主张提供以下证据：证据一、营业执照，证明原告的诉讼主体。证据二、物业管理企业资质证书，证明原告有从事物业管理服务的合法资质。证据三、前期物业服务委托合同，证明1、原被告间的物业管理服务合同关系；2、物业费的计算标准。证据四、业主欠费明细表，证明被告拖欠费用的计算方式。证据五、临桂房屋权属查询单，证明被告的房屋的房号以及房屋面积。 被告李某答辩称，一、被答辩人未提供符合合同约定的物业服务工作内容。二、事实上，被答辩人的服务严重达不到合同约定的标准。三、被答辩人在之前的服务中，不仅没有按合同约定履行义务，还存在严重超范围乱收费、重复收费行为及其他严重侵害全体业主合法权益的行为。四、被答辩人收取答辩人的物业费用及其他各项费用，基本上不出具正式发票，答辩人合理怀疑其存在偷逃国家税款的行为，为维护国家利益不受侵害，恳请人民法院在审理案件过程中，如发现被答辩人有税收违法甚至涉嫌犯罪的，依法将相关线索移送相关部门严肃处理。 被告李某为证明其主张提供以下证据：证据一、电动车乱停放照片，证明原告对小区电动车管理不到位；证据二、业主陈述及电动车被烧照片，证明原告对小区安全管理不到位；证据三、被烧毁长安汽车照片，证明原告对小区安全管理不到位；证据四、小区路灯损坏照片，证明原告对小区公共财产和设施管理、维护不到位；证据五、业主缴费收据复印件，证明原告乱收费、偷逃国家税收；证据六、《某小区急需解决的问题》复印件，证明2016年原告管理某小区时问题很多。且业主已主动要求物业公司解决；证据七、小区业委会《通知》复印件，证明到2017年9月止，原告继续收取公摊费、充电费等费用且没有将有关费用在小区显著位置向业主公示。证据八、原告撤离某小区时转交《电梯移送清单》复印件，证明电梯损害严重，原告对电梯保养、管理不到位。证据九、小区业主民意调查，证明2017年12月，业主委员会在小区进行民意调查。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告李某对原告某物业服务有限责任公司提供的证据认为：一、对证据一的三性无异议，二、对证据二的法人代表变更过，并且年审的时间看不清，不知道是否按时年审。三、对证据三我方不认可，因为合同没有经过业主的签字确认。并且业主手中的前期委托合同，但是其他人代签的。四、对证据四的项目中水电公摊费，合同中是没有的。五、证据五无异议。 原告某物业服务有限责任公司对被告李某提供的证据认为：一、对证据一，我方对真实性认可，但是只能证明有人乱停放。二、对证据二、三的真实性无法核对。如果真实，这属于侵权纠纷，业主应当找到侵权人进行维权。三、对证据四的真实性无法核对，对路灯长期没有维修的真实性需要核查。四、对证据五的收据，这收据都是2015年的情况，但是我方起诉的是从2016年开始，这收据与本案无关。被告若需要发票可以要求原告开具。五、对证据六，这份证据只能证明小区业主向原告提出了问题和整改方案，是否事实无法查实。并且被告提交的是复印件，无原件质证。六、对证据七是小区的业主委员会的物业下发的通知，真实性认可，但是并不能证明原告继续收费的情况，并且法律没有明确规定业委会是否可以向物业下发通知。七、对证据八只有业委会的章，但是下面没有物业的公章，下方物业的签字，如果确认是物业公司的主任，我方认可真实性。但是这只能证明移交时的状况，并不能说明原告对电梯管理不到位。八、对证据九，这是小区业委会单方出具的材料，没有证明效力。以上被告提交的证据证明被告2013年至2017年对某小区进行物业管理。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告是否应向原告支付尚欠的物业管理费。本院认为，基于某房地产开发有限公司与原告某物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》，原告某物业服务有限责任公司依约履行了物业管理的相关义务，被告李某作为小区业主也应履行其按约定交纳物业服务费的义务。因此，原告某物业服务有限责任公司要求被告李某支付所欠物业服务费，有理有据，本院予以支持。至于原告提供的物业服务是否符合合同约定的标准，本院认为，根据被告提供的小区内公共区域相关照片以及小区业委会出具的书面问题、民意调查等证据，反映出小区内电动车乱停乱放以及业主联名指出小区存在的公共收费明细不公开、广告乱张贴等其他相关问题，可以看出物业服务的确存在监管不力、维修养护不力、管理混乱等情况，未完全达到合同约定的服务标准，因此本院酌情认定，被告应按应交物业管理费的90%标准交纳费用。二、违约金的计算问题。本院认为，物业公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。三、对于被告提交的只有临时收据没有正式发票的证据，本院认为被告可要求原告开具正式发票，可向原告另行主张权利。四、水电公摊费、生活垃圾费的问题。本院认为，由于物业合同中对于水电公摊费的价格以及收取方式未做详细约定，因此，对于原告要求收取水电公摊费的诉请，没有事实依据，本院不予支持。至于生活垃圾费，由于物业合同中约定“生活垃圾费：根据临桂县环卫处制定的收费标准代为收取”，因此，物业公司代为收取生活垃圾费有理有据，本院予以支持。五、对于被告主张原告存在其他乱收费、重复收费的问题，被告可向有关部门反映或者另行提起主张。 经审理查明：2013年5月16日，甲方：某房地产开发有限公司与乙方：某物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务委托合同》：“……第二条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。甲乙双方均应严格履行合同，并各自对违反合同的行为承担相应责任……第十七条委托管理期限为年，自2013年5月30日起，至业主委员会成立选聘物业服务公司止。……第二十条：房屋维修管理……3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。……6、空调安装位置统一。……第二十一条：设施设备维修养护……3、实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上。……5、道路平常通畅，停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。……第二十二条……4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。……第二十九条：物业管理服务费……3、本物业的管理服务费根据房屋产权登记证的建筑面积为计费依据；（1）多层住宅单价为0.50元/㎡/月；（2）高层住宅单价为1.00元/㎡/月；（3）二次供水电费：根据使用二次供水的用户用水量进行分摊；（4）生活垃圾费：根据临桂县环卫处制定的收费标准代为收取；……9、业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰元交纳违约金。……”合同签订后，原告依约进驻某小区进行管理至2017年12月31日止。 原告某物业服务有限责任公司于2002年3月27日成立，经营范围：物业服务，室内装饰设计、施工；停车服务；资质等级为二级。2013年起原告某物业服务有限责任公司接受某房地产开发有限公司委托，对临桂某小区物业的共用部位、共用设施设备进行养护、管理，并按物价部门核定的标准收取物业服务费。被告李某是小区的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇小区3-1-12-2室（建筑面积：113.06㎡）。2016年12月1日至2017年12月31日，被告欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳，从2016年12月1日至2017年12月31日，按照被告房屋的建筑面积：113.06㎡及每月每平米单价1元计算，被告李某共欠物业服务费1469.3元，以及生活垃圾费91元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业管理费、违约金等费用。 本院认为，关于争议焦点一、被告李某是否应向原告某物业服务有限责任公司支付尚欠的物业管理费。本院认为，基于某房地产开发有限公司与原告某物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务委托合同》，原告某物业服务有限责任公司依约履行了物业管理的相关义务，被告李某作为小区业主也应履行其按约定交纳物业服务费的义务。因此，原告某物业服务有限责任公司要求被告李某支付所欠物业服务费，有理有据，本院予以支持。至于原告提供的物业服务是否符合合同约定的标准，本院认为，根据被告提供的小区内公共区域相关照片以及小区业委会出具的书面问题、民意调查等证据，反映出小区内电动车乱停乱放以及业主联名指出小区存在的其他相关问题，可以看出物业服务的确存在监管不力、维修养护不力、管理混乱等情况，未完全达到合同约定的服务标准，因此本院酌情认定，被告李某应按应交物业管理费的90%标准交纳费用，即1469.3元×90%=1322.37元。 关于争议焦点二、违约金的计算问题。本院认为，原告某物业服务有限责任公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。 关于争议焦点三、水电公摊费、生活垃圾费的问题。本院认为，由于《前期物业管理服务委托合同》中对于水电公摊费的价格以及收取方式未做详细约定，因此，对于原告某物业服务有限责任公司要求收取水电公摊费的诉请，没有事实依据，本院不予支持。至于生活垃圾费，由于物业合同中约定“生活垃圾费：根据临桂县环卫处制定的收费标准代为收取”，因此，物业公司代为收取生活垃圾费有理有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李某支付物业费1322.37元以及生活垃圾费91元，共计1413.37元给原告某物业服务有限责任公司； 二、驳回原告某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告李某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员  卢晨 二〇一八年十一月二日 法官助理马竹波 书记员张燕红