云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0824民初1026号原告：王鑫宇，男，1975年11月12日生，彝族，户籍所在地：云南省普洱市景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）人。被告：邱成东，男，1981年10月26日出生，汉族，户籍所在地：景谷县。委托诉讼代理人：邱燕，女，1986年9月4日生，汉族，户籍所在地：景谷县，系邱成东妹妹。代理权限为特别授权。原告王鑫宇诉被告邱成东房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月4日受理后，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告王鑫宇、被告邱成东委托诉讼代理人邱燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鑫宇向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告间所签订的租赁合同，并判令被告赔偿原告违约金1800.00元（大写壹仟捌佰元）；2.请求法院判令被告支付原告2018年8月13日至2018年10月31日未使用房租1752.00元（大写壹仟柒佰伍拾贰元）；3.请求法院判令被告偿还原告房屋装修金人民币6106.20元（大写陆仟壹佰零陆点贰元）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月30日本人与被告代理人邱燕签订合同租赁邱成东在位于财富广场3幢22号门面房上层（第二层），合同期限一年，租金人民币8000.00元（大写捌仟元整）。2018年8月10日前后，邱成东妻子打电话告诉原告说一楼的另外一个租户周福投诉给她嫌我吵，希望我搬走，表示愿意给我补偿，我恢复房屋隔墙和楼梯口给她。我于2018年8月12日下午回复完毕并且通知邱成东妻子和邱燕过来验收，可是一直到现在都没有来看，打电话了也是各种推辞，到后来电话直接不接也不回电话，目前实际情况是我房屋不能使用，钱也拿不到，原本我租赁的第二层房屋也交给了周福使用，本人只好起诉到法院，希望给予解决。庭审中，原告王鑫宇进一步明确诉讼请求，其要求被告邱成东退还未使用房租1752.00元的具体计算方式为：原告王鑫宇所租房屋年租金为8000.00元，每天为21.90元，原告王鑫宇缴纳了2018年5月1日至10月31日半年的租金4000.00元，但其从2018年8月13日起未使用，至10月31日共计未使用80天，合计1752.00元。被告邱成东辩称，虽原告所租房屋租期未到，但系因原告个人原因造成不能继续使用房屋，原告才自主恢复房屋主体并搬离。因原告中途退房本人房屋一直闲置未租，导致本人下半年经济损失，因数额不大本人未曾要求过赔偿，并主张相互抵消，相互不在追究。至于房屋装修金，本人与原告签署合同时从未约定过房屋不在续租时应赔偿原告房屋装修费，且在签署该合同之前原告是首先经过该房屋物业公司获得使用权，在此之前房屋结构改变及装修从未通知过本人。合同签署时该房屋已经是装修后的模样。原告未装修时与物业公司签署的合同内容本人并不知情。所以本人不应承担装修赔偿金。综上，原告所述无法律和事实上依据，并一味追究，为此恳请法院查明事实，并在此基础上依法判决。原告王鑫宇围绕诉讼请求依法提交了以下证据材料：一、房屋租赁合同一份，欲证实原告跟被告签订房屋租赁合同并约定租赁期为一年的事实；二、收据一份，欲证实原告与被告约定房屋租金为8000.00元/年，分两次付清，原告已支付4000.00元的事实。经质证，被告邱成东对原告王鑫宇提交的两组证据材料无异议，予以认可。另，原告王鑫宇当庭提交了罗维、周绍兵、张晓锋书面证人证言各一份、原告王鑫宇自行制作的工程量清单一份，欲证实原告王鑫宇对所租赁房屋进行装修支出6126.60元费用的事实，经法庭询问被告邱成东以原告王鑫宇当庭提交证据材料，已经超过举证期限为由拒绝质证，因被告邱成东抗辩理由符合法律规定，法庭不再组织举证、质证，亦不进行认证。被告邱成东为证实其抗辩理由提交了以下证据材料：通话录音（光盘）一份，欲证实租赁期内被告邱成东未要求原告王鑫宇搬离或者收回房屋，仅劝原告不能影响楼下经营，同时告知原告王鑫宇如果搬离房屋，租金不予退还的事实。经质证，原告王鑫宇对被告邱成东提交的证据材料，真实性、合法性、关联性都予以认可，但对其证实内容不认可。经审核证据材料，对原、被告双方提交的证据材料本院认定如下：原告王鑫宇提交的两组证据材料来源合法、客观真实和本案具有关联性，本院予以认可；被告邱成东提交的证据材料因原告王鑫宇对证据材料的真实性、合法性、关联性都予以认可，本院予以确认，能否证明被告邱成东欲证实的内容，本院结合案情，在说理部分予以综合评判。根据原、被告的称述及对证据的分析、认定，本院依法查明以下案件事实：2012年，被告邱成东与景谷忆梦金房地产开发有限公司签订合同购买景谷忆梦金房地产开发有限公司的景谷县财富广场·威远江国际大酒店3幢第一层22号房，后被告邱成东将该房转租给景谷忆梦金房地产开发有限公司由该公司代租，2013年原告王鑫宇与景谷忆梦金房地产开发有限公司租赁该房屋至2018年4月；2018年4月30日，因被告邱成东与景谷忆梦金房地产开发有限公司签订的租赁合同到期，原告王鑫宇与被告邱成东重新签订《房屋租赁合同》，该合同约定:租赁的房屋为景谷县财富广场·威远江国际大酒店3幢第一层22号房上层，租期为：2018年4月30日至2019年4月30日，租金为：8000.00元/年，分两次付清，合同签订当日付4000.00元，2018年8月30日付4000.00元；2018年5月8日，原告王鑫宇向被告邱成东支付第一期租金4000.00元；原告王鑫宇自认，2018年5月13日，因在所租赁房屋内组织打麻将等活动被景谷县公安局威远派出所处罚。2018年8月，原、被告因原告王鑫宇使用租赁房屋时的通行及对四邻的影响问题发生争议，并开始协商；2018年8月13日，原告王鑫宇将其所租赁的房屋的隔墙和楼梯口进行恢复后，将房屋交还被告邱成东，并同被告邱成东协商返还租金的事宜但未果，2018年9月4日原告王鑫宇向本院起诉。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。综合本案案情，本案的争议焦点为：一、原被告双方签订的《房屋租赁合同》是否有效，是否可以解除的问题；二、原告要求被告支付违约金、装修费、未使用房屋租金的诉请是否应得到支持。（一）、关于原被告双方签订的《房屋租赁合同》是否有效，是否可以解除的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中被告出租给原告的房屋已经取得建设工程规划许可证且按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，故原告和被告签订的《房屋租赁合同》有效。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，本案中原、被告双方约定的租赁期限为1年，故本案中不存在超过部分无效的情形。另根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案中原、被告以书面的形式签订《房屋租赁合同》，故该租赁合同非不定期租赁，应当为定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本案中，原、被告均同意解除双方所签订的《房屋租赁合同》，故该合同可以予以解除。（二）关于原告要求被告支付违约金、装修费、未使用房屋租金的诉请是否应得到支持的问题。关于原告诉请要求被告支付未使用房屋租金、违约金、装修费的问题，本院分别评判如下：1.违约金：本案中原、被告双方对违约责任没有约定，仅在《房屋租赁合同》中约定了免责条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”本案中，原、被告系因原告王鑫宇使用租赁房屋时的通行及对四邻的影响问题发生争议，综合本案案情并结合本院采信证据，原告王鑫宇未合理使用所租房屋，其行为有过错，被告邱成东在原告王鑫宇通行不便的情况下，未协助配合解决原告王鑫宇通行问题，亦存在一定过错，故本案中原、被告双方均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对原告王鑫宇要求被告邱成东支付1800.00违约金的诉讼请求，本院不予支持。2.装修费：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，本案中，原告王鑫宇未向法庭提交证据证明其装修是否经过被告邱成东同意、装修是否形成符合、装修的价值及残值为多少，属于举证不能，故对于原告王鑫宇要求被告邱成东支付6106.20装修金的诉讼请求，本院不予支持。3.未使用房屋租金：根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”及原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的第七条免责条件第3款：“因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按照天数计算，多退少补。”、第4款：“不可抗力系指“不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。”的规定及约定，本案中，按照原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，在不可抗力的情况下，未使用房屋租金都应当退还，在原、被告均存在违约的情况下，未使用房屋租金也应当退还。原告王鑫宇按照21.90元/天、未使用80天计算，共1752.00元，计算未使用房屋租金有事实和法律依据，本院予以支持。另，被告邱成东提出因原告王鑫宇自行退租导致其损失租金，原告王鑫宇应当进行赔偿的抗辩理由，因被告邱成东未提起反诉且该主张属于另一法律关系，本院不予评判，被告邱成东可协商解决或另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邱成东于本判决生效三日内退还原告王鑫宇未使用房屋租金人民币1752.00元；二、驳回原告王鑫宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50.00元，由原告王鑫宇承担36.00元，被告邱成东承担14.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  吴治旭人民陪审员  庞景匀人民陪审员  段元桥二〇一八年十一月二日书 记 员  李晓琴