浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2150号 上诉人（原审原告）：星星港湾花园业主委员会。住所地：海宁市长安镇（高新区）星星港湾花园听涛居****。 负责人：陈学纲，主任。 委托诉讼代理人：李刚，北京泰维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州卓盛物业管理有限公司。。住所地：杭州市上城区庆春路****统一社会信用代码：91330102712535548M。 法定代表人：许坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金虎良，浙江虎良律师事务所律师。 上诉人星星港湾花园业主委员会（以下简称星星港湾业委会）因与被上诉人杭州卓盛物业管理有限公司（以下简称卓盛公司）确认合同无效纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初2612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人星星港湾业委会主任陈学纲及委托诉讼代理人李刚，被上诉人的委托诉讼代理人苏展、金虎良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星星港湾业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：第一、2015年1月1日物业服务合同未经业主大会表决，而是根据业主代表大会表决同意，违反《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定。实际上，2014年8月24日召开的只有55人参加的业主代表大会也没有过半数表决通过，表决票中只有20票同意继续聘用卓盛公司，35票没有通过，卓盛公司提交的超过半数代表同意继续聘请卓盛公司的会议纪要中无任何人签字。一审法院认定该会议纪要，认为已经通过业主大会表决，属认定事实错误。第二、卓盛公司未尽到合同签订前的审慎注意义务，故意拖延表决选聘事项和合同备案，企图以实际履行代替未通过业主大会表决的现实，获取不法利益。卓盛公司作为专业的物业公司对选聘物业公司需要业主大会表决的法律规定明知，卓盛公司自小区第一批房屋交付时就进驻担任物业服务企业。2013年10月成立业主大会，没有公开选聘物业服务企业，可以使前期物业合同继续有效，受益方是卓盛公司。卓盛公司在涉案物业服务合同签订后，未按期向海宁市住房和城乡建设规划局申请备案。合同在2015年1月1日签订，在2016年10月25日才申请备案，有理由认为卓盛公司故意拖延备案，因为其根本不符合备案条件，未通过业主大会表决，卓盛公司以实际提供服务的状态来代替其不合法的服务地位，掩盖合同的无效，涉案物业服务合同的期限已经超过第一届业委会的任期。第三、关于陈学纲与孔毅的录音，尽管孔毅未出庭作证，但其陈述内容与事实相符，与其他证据相互印证，一审关于孔毅签字即为有授权的认定违背事实。根据孔毅的陈述，物业服务合同的签订未经业主大会表决，通过设立业主代表大会的违法形式表决，在表决未通过的情况下，仍虚假作出表决过半数通过的决议，不顾全体业主的利益，擅自订立合同，其中最大的受益者是卓盛公司。第四、一审适用法律错误。选聘物业服务企业应当经全体业主共同决定，经物业管理区域内专有部分占建筑总面积超过半数的业主且占总人数超过半数的业主同意，对此有《中华人民共和国物权法》第八十七条和《物业管理条例》第十一、十二条的规定，具有强制效力。卓盛公司因自身服务存在问题，仍想方设法侵蚀全体业主的利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、五项的情况。一审认为选聘物业服务企业需要业主大会表决通过的规定只是程序性规定，只约束业主和业主大会的认定是错误的。物业服务合同不同于普通民商事合同，业委会也不同于一般民事主体，业委会没有独立的财产，全部利益属于业主。选聘物业公司与全体业主利益都有关联。对于专业的物业公司，签订合同时必须审查这一点，在向主管部门备案时也需要提交表决决议和会议纪要，否则不能通过备案。可见，上述规定对物业服务企业有约束力，卓盛公司应承担未经业主大会表决通过而导致合同无效的后果，事后也没有得到业主大会的追认。第五、没有通过业主大会的决议并不是违反管理性或强制性规定，而是违反《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九的规定，业主大会的授权与否应该适用代理的规定，本案中第一届业委会属于无权代理，无权代理的法律后果对被代理人没有约束力。另外，本案还存在恶意串通的情形，部分选票是要求卓盛公司整改，验收后再续聘。正常程序应当是卓盛公司整改，验收合格后再经过业主大会表决是否续聘，但是会议纪要显示当天开会当天盖章。 卓盛公司二审答辩称，《业主大会议事规则》约定业主大会以业主代表大会的方式召开，经过表决通过后，按照会议纪要的内容业委会与卓盛公司签订物业服务合同，合同上盖有星星港湾业委会的印章和业委会副主任孔毅的签名，符合法律规定，不存在无权代理的问题。不能因为第二届业委会的成立去推翻第一届业委会签订的文件。对于恶意串通星星港湾业委会没有提交证据，一审中孔毅的录音是星星港湾业委会提交的证据，孔毅没有出庭作证的法律后果应当由星星港湾业委会承担。 星星港湾业委会向一审法院起诉请求：一、确认星星港湾业委会与卓盛公司于2015年1月1日签订的《星星港湾花园物业管理服务合同》无效；二、卓盛公司退出星星港湾花园。 一审法院认定事实：星星港湾花园坐落于海宁市，建筑总面积97.2855万平方米，建设单位为浙江星星港湾房地产开发有限公司。 2010年11月、12月，浙江星星港湾房地产开发有限公司与卓盛公司签订《前期物业服务合同》共八份，约定：星星港湾花园委托卓盛公司进行物业管理服务；物业管理服务费为排屋住宅每月每平方米不大于1.50元，高层住宅每月每平方米不大于1.20元，小高层住宅每月每平方米不大于1.00元，多层公寓住宅每月每平方米不大于0.80元，营业用房每月每平方米不大于1.60元，叠排住宅每月每平方米不大于1.20元，景观电梯公寓住宅每月每平方米不大于0.80元，别墅住宅每月每平方米不大于1.80元，地下车，地下车库车位每个每月40元，地上车位每个每月30元库每间每月30元。车位使用费为露天泊位费每辆每月100元，临时停放每次4元，过夜停放每次8元。经营性收入用于物业公用部位、共用设施设备的维修、更新、改造；服务期限至该小区选举产生的业主委员会与其聘请的物业管理服务企业签订的物业管理服务合同生效之日。合同同时对双方的其他权利义务等进行约定。卓盛公司对星星港湾花园进行物业管理服务至今。 2013年10月至同年11月，星星港湾花园召开第一次业主大会，表决通过《业主大会议事规则》、《管理公约》，并选举产生首届业主委员会。首届业主委员会由十三名委员组成，其中谢峰为主任，孔毅和陈平荣为副主任。首届业主委员会任期自2013年11月8日起至2016年11月7日止。 《业主大会议事规则》第七条规定，业主大会议事内容有：……（五）选聘和解聘、续聘物业服务企业……决定第七条规定的有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八条规定，业主大会以业主代表大会方式召开（首届业主大会除外）；业主代表产生方式为每60－70户推选一名业主代表；业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并向业主大会会议如实反映；凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。第十七条规定，利用物业管理商业用房、公用部位、共用设施设备、场地进行经营，所得经营性收入扣除经营成本后的收益（经营成本占经营性收入比例不得超过50%），用于物业公用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。 2014年8月24日，星星港湾花园召开业主代表大会，会议应到80人，实到55人。会议其中一项议程为“就续聘或选聘物业服务企业表决”，该议程表决票的内容为三类：一、继续聘请卓盛公司为该小区物业服务企业；二、根据业主代表大会要求整改完善后，继续聘请卓盛公司为该小区物业服务企业；三、以公开招标方式重新选聘物业服务企业。经表决，二十票同意内容一，二十六票同意内容二，五票同意内容三。当日，制作《星星港湾花园首届业主代表大会第一次会议会议纪要》，《会议纪要》盖有业主委员会公章。《会议纪要》载明会议决议第二项为“通过全体与会业主代表现场表决，超过半数业主代表同意继续聘请杭州卓盛物业管理有限公司海宁分公司为本区的物业服务单位，授权业主委员会对续聘单位今后的服务标准和应达到的目标提出具体的要求，并签订服务合同”，星星港湾业主委员会将该《会议纪要》交给卓盛公司。 2015年1月，星星港湾花园业主委员会与卓盛公司签订《星星港湾花园物业管理服务合同》，星星港湾花园业主委员会副主任孔毅在合同上签名并加盖星星港湾花园业主委员会公章。合同约定：星星港湾花园委托卓盛公司进行物业管理服务，总建筑面积972855.57平方米；物业管理服务费为多层住宅每月每平方米0.80元，小高层住宅每月每平方米1.00元，高层住宅每月每平方米1.20元，排屋住宅每月每平方米1.50元，叠排住宅每月每平方米1.20元，别墅住宅每月每平方米1.80元，商业用房每月每平方米1.60元，幼儿园用房每月每平方米1.00元，地下车，地下车库车位每个每月40元，地上车位每个每月30元库每间每月30元。车位使用费为露天泊位费每辆每月100元，临时停车两小时内免费，两小时至二十四小时内每辆每次5元，超过一天的每辆每次5元；第二十七条约定，利用物业管理商业用房、公用部位、共用设施设备、场地进行经营，所得经营性收入扣除经营成本后的收益（经营成本占经营性收入比例不得超过50%），用于小区共同公共事业，有计划的对公共设施设备进行升级改造；服务期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。合同同时对服务质量以及其他权利义务进行约定。星星港湾花园业主委员会已将本合同草案在星星港湾花园的多处公告栏或信息栏进行公示。2016年10月，卓盛公司就本案合同向海宁市住房和城乡规划建设局申请备案。同年12月，海宁市住房和城乡规划建设局同意给予备案。首届业主委员会任期届满后，选举产生了第二届业主委员会。2017年7月15日，星星港湾花园召开业主大会，表决通过修订后的《业主大会议事规则》，该议事规则对经营性收益等内容进行了修改。 一审诉讼中，星星港湾业委会向一审法院提交落款时间为2017年11月26日《关于2017年海宁市长安镇（高新区）星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的公告》一份、载明会议时间为2017年12月26日《海宁星星港湾花园业主委员会会议记录》一份和落款时间为2018年1月6日《星星港湾花园二届三次业主代表大会表决结果的公告》一份。《关于2017年海宁市长安镇（高新区）星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的公告》载明，2017年10月15日至2017年10月30日召开二届三次业主大会，大会表决通过“同意终止与现有物业服务企业的物业服务合同”的表决事项。《海宁星星港湾花园业主委员会会议记录》载明，会议表决通过聘请律师起诉物业服务企业。《星星港湾花园二届三次业主代表大会表决结果的公告》载明，2018年1月5日业主代表大会表决同意授权业主委员会聘请律师协助业主委员会提起法律诉讼，解决小区债权债务，财务查账，产权清算和法律事务等。 一审法院认为，案件争议焦点为《星星港湾花园物业管理服务合同》是否无效。星星港湾业委会认为，选聘卓盛公司为本小区物业服务企业，未经业主大会或业主代表大会表决通过，选聘程序违反《物业管理条例》第十一条的规定，而且，合同的签订也未经业主大会表决通过，因而程序上违反《物业管理条例》规定，合同无效。卓盛公司认为，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合同有效。对此，一审法院认为，一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同中关于经营性收入的约定，符合2013年的《业主大会议事规则》的规定，星星港湾业委会认为合同内容，特别是经营性收入的约定侵犯业主权利，无证据证明，不予采信；除此之外，星星港湾业委会不认为合同内容尚有其他违反法律、行政法规的强制性规定的情形，也未提出合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项至第四项规定的导致合同无效的其他情形。因此，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项至第四项规定的导致合同无效的情形。二、物业服务企业选聘程序是否导致合同无效。首先,《物业管理条例》关于选聘物业服务企业需经业主大会表决通过的规定,是规范业主、业主大会选聘物业服务企业的程序规定,该行政法规约束的对象是业主或业主大会，要求业主或业主大会选聘物业服务企业时要遵守该规定。作为物业服务合同的相对方——物业服务企业，无权要求业主或业主大会按何种程序、何种方式选聘物业服务企业。也就是说，选聘物业服务企业，是业主或业主大会单方、内部的决策。该决策的效力及于全体业主，不能及于物业服务合同的相对方。因此，若业主或业主大会因选聘物业服务企业的程序违反《物业管理条例》的规定而致使业主大会决议无效，并不必然导致根据该决议签订的物业服务合同无效。需要说明的是，若业主认为根据无效决议签订的物业服务合同造成其损失的，可以要求相关责任方赔偿。本案中，2013年通过的《业主大会议事规则》规定，除首届业主大会外，业主大会以业主代表大会方式召开。2014年8月24日，星星港湾花园召开业主代表大会，会议就续聘或选聘物业服务企业进行表决。会后制作《会议纪要》，载明，超过半数业主代表同意继续聘请卓盛公司为物业服务企业，并将《会议纪要》送达卓盛公司。因此，在程序上，星星港湾花园已通过业主代表大会的形式召开业主大会，就选聘卓盛公司为物业服务企业进行表决，过半数表决通过。星星港湾业委会认为选聘卓盛公司为物业服务企业的会议议未经业主大会表决通过，与《会议纪要》载明的内容相悖，不予采纳。其次，卓盛公司在合同签订前，已收到《会议纪要》，通过《会议纪要》获悉选聘卓盛公司为物业服务企业的会议已获业主代表大会表决通过，因而，卓盛公司在合同签订前已尽到选聘物业服务企业须经业主大会表决通过这一规定的审慎注意义务。因此，物业服务企业选聘程序不影响合同的效力，不导致合同无效。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物业管理条例》属管理性规定，不属于效力性强制性规定。也就是说，如果物业服务合同违反《物业管理条例》，也不导致合同无效。因此，退一步讲，假设《星星港湾花园物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的规定，也不导致该合同无效。四、本案合同签订前，业主代表大会召开会议后形成的《会议纪要》授权业主委员会与卓盛公司签订合同，合同签订时，孔毅作为业主委员会副主任代表业主委员会在合同上签名并加盖业主委员会的公章，应视为孔毅有权代表业委会与卓盛公司签订合同，而且卓盛公司也据此有理由相信孔毅已得到授权，因此，应视为孔毅有权代表业委会签订合同，其签订合同的行为对星星港湾业委会具有法律约束力。 综上，双方当事人签订的《星星港湾花园物业管理服务合同》合法有效。星星港湾业委会主张合同无效，并据此要求卓盛公司退出星星港湾花园的诉讼请求，理由不当，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回星星港湾业委会的诉讼请求。案件受理费80元，由星星港湾业委会负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，星星港湾业委会主张2015年1月《物业管理服务合同》无效的理由为：一、上一届业委会构成无权代理，且没有明确的受托期限；二、上一届业委会主任谢锋、副主任孔毅与卓盛公司恶意串通签订物业服务合同，损害业主利益；三、物业服务合同中涉及经营成本等约定侵害业主利益。 关于理由一。根据《物业管理条例》第十二条并结合涉案《业主大会议事规则》的规定，经星星港湾小区业主推选产生的业主代表组成的业主代表大会作出续聘卓盛公司的决定，对全体业主具有约束力。星星港湾第一届业委会作为业主大会的执行机构，有权与卓盛公司签订物业服务合同。另外，上述决定系业主代表大会单方、内部的决定，效力及于全体业主，并不能约束物业服务合同的相对方卓盛公司。因此，星星港湾业委会以该理由主张物业服务合同无效缺乏法律依据，该理由不能成立。关于理由二。星星港湾业委会未举证证明谢锋、孔毅与卓盛公司主观上具有共同恶意，客观上实施了损害业主利益的行为。而谢峰、孔毅系经选举产生的业委会主任、副主任，仅因谢锋曾系星星港湾开发商董事就认为其与卓盛公司恶意串通，缺乏依据。该理由不能成立。相应的，对星星港湾业委会调取工商信息（证明谢锋系星星港湾开发商董事）的申请本院不予准许。关于理由三。关于物业公司经营成本占经营收入的比例，法律并无强制性规定。《物业服务合同》中关于此项内容的约定，系双方协商确定的结果。星星港湾业委会主张《物业服务合同》中包括此项内容在内的相关约定侵犯业主权益，缺乏依据，该理由亦不能成立。 综上，星星港湾第一届业委会根据星星港湾业主大会表决通过的议事规则，召开业主代表大会，通过书面投票表决的方式，决定继续聘用卓盛公司作为物业管理服务单位。孔毅作为第一届业委会副主任，与卓盛公司签订物业服务合同，并加盖星星港湾业委会印章。《物业服务合同》不存在法定的无效情形，星星港湾业委会主张该合同无效的理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人星星港湾花园业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 陈 远 二〇一八年十一月二十八日 书记员 陈丽琼