吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0104民初4933号 原告:吉林省新阳光物业服务有限公司，住所地长春市南关区。 法定代表人：黄杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张君隆，吉林钧诺律师事务所律师。 被告：俞斌，男，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘华，北京市京典律师事务所律师。 原告吉林省新阳光物业服务有限公司（以下简称新阳光物业）与被告俞斌物业服务合同纠纷一案,本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,原告新阳光物业法定代表人黄杰及其委托诉讼代理人张君隆、被告俞斌委托诉讼代理人刘华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 新阳光物业向本院提出诉讼请求：1.请求被告给付物业费14,917.97元、卫生费84.00元，总计15,001.97元；2.被告依据合同约定从2018年1月1日起至实际给付之日止按照3‰计算滞纳金（暂算至2018年7月1日为8,146.07元）。庭审中新阳光物业明确第一项诉讼请求中物业费及卫生费的期间为2016年1月1日-2016年12月31日，第二项诉讼请求中系按照日3‰标准。庭审后，新阳光物业向本院提交书面申请，放弃对卫生费84.00元的主张。事实和理由：2015年12月28日，原告与朝阳区红旗街万达广场首届业主委员会签订了《红旗街万达广场物业管理服务合同》，2016年1月1日，朝阳区红旗街万达广场首届业主委员会、新阳光物业与长春万达广场物业服务有限公司，在朝阳区红旗街道延安社区居民委员会的见证下进行了交接。新阳光物业自2016年1月1日零时起开始为红旗街万达广场小区提供物业管理服务，后因红旗街万达广场小区业主存在严重违约行为，导致新阳光物业无法继续履行《物业管理服务合同》，于2016年12月31日新阳光物业被迫停止了对红旗街万达广场小区的物业管理服务。俞斌为红旗街号房屋所有权人，为红旗街万达广场小区业主，在新阳光公司提供物业管理期间无故拒交2016年度物业费、卫生费，原告多次催要，被告拒绝给付，故为维护自身合法权益，诉至法院。 俞斌辩称，第一，本案原告起诉遗漏诉讼主体。被告是涉诉房屋的所有权人，但是被告在原告起诉书中提到的物业管理期间（2016.1-2016.12）之前，被告已经将房屋出租给承租人李卫星（租赁期间为2015年-2018年）。根据《物业管理条例》第四十一条“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”规定以及原告提供的《物业管理服务合同》第三条“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。红旗街万达广场的全体业主和物业使用人均履行本合同承担相应的义务”的约定，原告起诉的物业费对应的主体首先应是物业使用人（承租人）。同时，在物业使用人没有参加本案的情况下，物业费实际上是否缴纳、如何缴纳均不能核实、查清。因此，原告起诉遗漏诉讼主体。第二，原、被告之间没有签署物业管理服务合同，原告何时进驻小区管理、何时离开、如何管理等均是未知状态。原告虽然提供了其与业主委员会的《物业管理服务合同》，但是原告与被告之间没有签署物业服务合同，按照《物业管理服务条例》第十一条第四款“下列事项由全体业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”以及第十五条第二款“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，选聘原告作为物业公司是业主大会的权利，不是业主委员会的职权。原告虽然称于2016年1月1日进驻，2016年12月31日离开，但是依据《物业管理条例》第36、38条规定，承接物业和终止物业管理均应当有相应的交接手续，否则无法判断原告是否进驻、何时进驻、如何管理、何时离开等事实。另，按照《物业管理条例》第35条“物业服务企业应当按照物业服务的约定，提供相应的服务”规定以及原告提供的《物业管理服务合同》第三章的约定，原告只有在按照法律规定和合同约定如约履行了物业服务义务的情况下，才有权依照规定和约定主张物业费的权利。事实上，因为原告擅自离开导致小区处于弃管状态，从而导致小区卫生脏乱差、公共设备设施无法正常运行，造成被告房屋无法正常出租或者无法得到应有的租金收益，被告保留为此追究原告等赔偿损失的权利。综上，请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：新阳光物业系依法成立的从事物业管理及物业管理综合有偿服务的企业。俞斌系红旗街××小区×栋×号房屋所有权人。2015年12月28日，朝阳区红旗街万达广场首届业委会与新阳光物业分别作为甲乙双方签订了《红旗街万达广场物业管理服务合同》，该合同共七章三十二条，对提供物业管理服务事项与服务标准、管理服务费用以及双方的权利和义务等内容进行了规定，其中第六条约定：“本物业实行包干制收取物业服务费用，盈余或者亏损均有乙方承担（其中包含电梯费）。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅1.9元/月平方米，公寓2.9元/月平方米，底商3.9元/月平方米”；第七条约定：“物业管理服务费按年度交费，每年度前20天到物业管理处财务室以现金或支票形式缴纳，自合同签订3日起20日内各业主缴纳首期物业费，（交费日期为2016年1月1日）”；第十五条约定：“本合同委托管理期间为五年，2015年12月28日起至2020年12月28日止，试用期一年”；合同第二十一条约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应在15日内三次通过公告或其他形式告知业主，业主在乙方三次告知后仍未交纳的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金”。俞斌所有的红旗街商铺（底商），建筑面积为平方米。（2017）吉0104民初5191号民事判决书确认朝阳区红旗街万达广场首届业委会与新阳光物业签订的《红旗街万达广场物业管理服务合同》有效，新阳光物业已于2016年1月1日凌晨至2016年21月31日期间为红旗街万达广场小区提供了物业管理服务。 新阳光物业主张俞斌拖欠红旗街××步行街××号商铺的2016年度物业管理费的数额为14,917.97元，并提供了分别于2018年6月7日、2018年6月16日、2018年6月23日在红旗街××步行街××号房屋门上张贴的三份缴费通知单。 另查明，2015年12月16日，俞斌将红旗街××步行街××号商铺出租给案外人李卫星，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止，并且约定租赁期内由李卫星负责交纳物业管理费。 认定上述事实的证据有：红旗街万达广场物业管理服务合同及补充协议、（2017）吉0104民初5191号民事判决书、缴费通知单及相应照片三张等及当事人的庭审陈述，并已记录在卷。 本院认为，第一，新阳光物业系依法成立的从事物业管理服务的公司，其与首届业委会与签订的《红旗街万达广场物业管理服务合同》的效力已经被本院（2017）吉0104民初5191号民事判决书予以确认，故该物业管理服务合法有效。俞斌为红旗街万达广场小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，该《红旗街万达广场物业管理服务合同》对俞斌具有约束力。现新阳光物业依约履行了物业服务的义务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，俞斌应当按照合同约定支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，故对新阳光物业主张的2016年度物业费数额14,917.97元（3.9元/月/平方米×318.76平×12月）的请求，本院予以支持。对于新阳光物业请求的滞纳金一节，《红旗街万达广场物业管理服务合同》中第二十一条约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应在15日内三次通过公告或其他形式告知业主，业主在乙方三次告知后仍未交纳的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金”，庭审中新阳光物业催缴的时间为2018年，且俞斌称该房屋现处于空置状态，无人使用，新阳光物业所提证据不符合合同约定的要求俞斌支付滞纳金的条件，故对于新阳光物业有关滞纳金的主张，本院不予支持。第二，对于俞斌抗辩称因其未与新阳光物业签订物业服务合同，故对新阳光物业的服务期间及如何管理均不知晓的主张，本院（2017）吉0104民初5191号民事判决书已经对此内容已经进行了确认，本院对新阳光物业在2016年1月1日-2016年12月31日期间对万达广场小区提供物业服务的事实予以认定，俞斌以不知晓物业服务期间及如何进行的物业服务为由不同意交纳物业费的抗辩，于法无据。第三，对于俞斌抗辩称依据《物业管理条例》第四十一条的规定主张本案遗漏红旗街房屋承租人李卫星的主张，《物业管理条例》第四十一条完整的内容表述为：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，该条内容针对的是业主与物业使用人之间对于物业费交纳的责任承担问题，物业公司在主张物业费时具有选择权，既可以要依据物业服务合同向业主主张权利，也可向物业使用人直接主张权利，同时要求业主承担连带责任。本案中，因俞斌系房屋所有权人，《物业管理服务合同》对其具有约束力，新阳光物业依据《物业管理服务合同》向其主张权利，符合法律规定，故本案不存在遗漏诉讼主体的问题，也无需追加物业使用人。俞斌承担责任后，可依其与物业使用人之间的约定向物业使用人另行主张权利。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告俞斌于本判决生效后立即向原告吉林省新阳光物业服务有限公司给付拖欠物业管理费14,917.97元； 二、驳回原告吉林省新阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费189.00元，由被告俞斌负担86.50元，由原告吉林省新阳光物业服务有限公司负担102.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张尽美 二〇一八年十一月二十九日 书记员  吴佳音