广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1426民初847号原告：谢传胜，男，1972年11月5日出生，汉族，身份证住址广东省平远县。原告：黄贵娣，女，1980年10月19日出生，汉族，身份证住址广东省平远县。系原告谢传胜之妻。二原告共同委托代理人：黄诗林，系广东诚优律师事务所律师。被告：平远平城投资实业有限公司。地址：广东省平远县大柘镇平城大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。法定代表人：黄天城，系该公司执行董事。委托代理人：林文胜，系该公司员工。原告谢传胜、黄贵娣诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年10月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员李秀兰独任审判，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告谢传胜、黄贵娣的委托代理人黄诗林、被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人林文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢传胜、黄贵娣诉称，原告作为买受人于2013年12月13日与被告平城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的商品房为平城花园第33栋601号房及5号杂房，总价款357393元。《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，被告平城公司虽然已将涉案房屋交付给两原告使用，但是被告平城公司迟迟没有给两原告办理房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应同样由被告承担。在与被告平城公司协商未果之际，两原告为维护自身的合法权益，特向法院提起民事诉讼。诉讼请求如下：1.判令被告承担逾期办证的违约责任，向两原告支付违约金75052.53元（日违约金按房屋总价款的万分之二从2015年9月7日起算，暂计至2018年8月9日，共计1050天，2018年8月9日后的违约金另行计付，直至商品房权属证书签发之日为止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。被告平城公司当庭答辩称：1.原告的银行按揭款项在2014年3月4日才从银行放款，所以交房时间应相应顺延；2.房屋已交付原告使用，房产证做好后亦应抵押在银行，原告无实际损失，请求法院依法减低违约金；3.平城公司已于2016年9月12日向房地产管理局提交了需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已完成了合同第十五条的义务。经审理查明，2013年12月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0831）及《补充协议》（合同编号：平城售补字[2013]0831），原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭××号房及××号杂房，合同约定商品房建筑面积112.91平方米、杂房建筑面积13.57平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算商品房及杂房总金额357393元。合同第六条约定：付款方式为分期按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款107393元，余款25万元在30日内通过银行做20年按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。《商品房买卖合同》附件四其他约定第3条对此交付使用时间进行了补充，约定“乙方（即原告）选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后，方可要求甲方（即被告）交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》对此未有约定，仅在《商品房买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼时，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。《补充协议》第三条约定办理商品房买卖合同及交楼手续时应交的相关费用：1.乙方在甲方交楼时预交三个月物业管理费，由甲方收取；2.乙方在签订商品房买卖合同时预交办权证综合费用5398元（包括产权登记费、工本费、印花税等）、契税，上述费用由甲方代收代缴；3.配套费用。合同签订之日，原告交纳了首期房款、代收代缴费用13893元、配套费10200，2014年3月3日缴纳印花税12.5元，2014年3月4日农业银行发放贷款25万元。2015年4月22日，涉案楼房竣工验收，2016年9月12，被告平城公司向平远县房地产管理局提交了涉案楼房平城花园33栋的初始登记相关材料，于2017年9月26日向平远县房地产管理局提交了办理涉案商品房及杂房的权属转移登记的相关材料，2018年10月10日涉案商品房、杂房的不动产权证已办理完毕。以上事实，有经开庭质证的原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0831）及《补充协议》（合同编号：平城售补字[2013]0831）、购房款及相关费用发票、借贷凭证、原告身份信息及企业机读档案登记资料；有经开庭质证的被告提交的平远县房地产管理局“初始登记证明”一份、不动产权证等以及本院调取的平远县房地产管理局“权属转移登记证明”一份、本院的一次庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0831）及《补充协议》（合同编号：平城售补字[2013]0831），系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。本案争议焦点为：房屋交付使用时间、被告是否承担逾期办证违约责任、违约金标准是否过高、违约金计算问题。房屋交付时间问题。经查，原、被告于2013年12月13日双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四其他约定第3条对涉案房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前，将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后，方可要求出卖人交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。本案中，原告在签订合同后支付首期房款及按《补充协议》约定的相关费用，银行按揭款项则于2014年3月4日发放，庭审中被告亦认可按合同约定的原告应交费用已交清，故原告已在双方约定的交付商品房时间前达到了前述合同约定的可要求被告交付商品房的条件，房屋交付使用时间应按合同约定确认为2014年9月30日。庭审中原告主张合同订立之日交付房屋，但未提供证据证明其主张，理由不足，不予采纳。被告是否承担逾期办证违约责任问题。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但《补充协议》对此并无约定。《商品房买卖合同》附件四其他约定第4条关于违约金的约定对《商品房买卖合同》第十五条作出了补充，约定出卖人在交付商品房后360个工作日内负有转移登记备案义务，而非是交付房产证的义务，且权属登记部门何时办理好房产权证此一行为不受被告限制，因此出卖人仅负逾期提交办理权属转移登记备案资料的违约责任。根据查明的情况，被告应于2014年9月30日将房屋交付予原告使用，故被告应于2016年3月14日前（即从2014年10月1日开始计算360个工作日，依据劳动和社会保障部文件规定一年法定工作日为250天）将办理房产权证所需资料提交产权登记机关备案。然而被告至2017年9月26日才将办理房屋权属转移登记所需材料交给产权登记机关备案，故被告应承担逾期提交办理权属转移登记备案资料的违约责任。被告庭审中提出“已于2016年9月12日向房地产管理局提交了需由出卖人提供的资料报产权登记备案，已完成了合同第十五条的义务”的辩解意见，经查，2016年9月12日被告向平远县房地产管理局提交涉案楼房平城花园33栋的初始登记相关材料，并非是提交权属转移登记备案资料，此与双方合同第十五条约定不符。故其所提上述辩解意见，理由不足，不予采纳。违约金计算标准是否过高问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件四其他约定第4条中对此有明确规定，且此合同为格式合同，被告公司作为提供格式合同的开发商，能明确预见到办理权属登记报产权登记机关备案所需期限从而预留足够期限，为自己一方创造有利约定，且被告答辩中称违约金标准过高请求调整，但却未就被告公司逾期办证备案可能造成何种损失以及损失的实际金额进行举证。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告公司所提违约金约定过高请求依法调低的主张无合同依据和法律根据，本院不予支持。违约金计算问题。被告应向原告支付自2016年3月15日起至被告向产权登记机关提交办证材料之日止按合同约定自逾期之日起按日支付原告已付房价款万分之二的违约金，即被告应向原告支付自2016年3月15日起至2017年9月26日止以房屋总价款357393元为基数，按日万分之二计算支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效后三十日内向原告谢传胜、黄贵娣支付自2016年3月15日起至2017年9月26日止共560天，以房屋总价款357393元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金共40028元。二、驳回原告谢传胜、黄贵娣的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1676元，减半收取838元（已由原告预交），由原告谢传胜、黄贵娣负担392元，由被告平远平城投资实业有限公司负担446元，并迳行支付给原告谢传胜、黄贵娣。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  李秀兰二〇一八年十一月十五日书记员  凌文强