文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2018）粤1402民初821号原告：彭利芬，女，汉族，1964年5月21日出生，身份证住址梅江区，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：陈美英，广东诚优律师事务所律师。委托诉讼代理人：邸春燕，广东诚优律师事务所律师。被告：叶骁飞，男，汉族，1990年11月23日出生，身份证住址梅州市梅江区，现住梅江区。委托诉讼代理人：郑誉，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓颖，广东客中梅律师事务所律师。第三人：黄怡，女，汉族，1990年6月28日出生，现住梅江区。原告彭利芬与被告叶骁飞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，先适用简易程序，后因案情复杂且需追加叶骁飞配偶黄怡作为第三人参加诉讼，裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告彭利芬及其委托诉讼代理人邸春燕，被告叶骁飞及其委托诉讼代理人郑誉、邓颖，第三人黄怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。追加黄怡为第三人后，原告将诉讼请求变更为：1.判决叶骁飞、黄怡共同协助原告将坐落于梅州市梅江区壹江南B1栋1303房消灭抵押权，由原告代为清偿1303房的银行按揭贷款并协助原告将上述房屋过户到原告名下。2.判决诉讼费由被告承担。事实与理由：原告儿子潘翔与被告叶骁飞是好朋友，2015年间被告因经营运输业务需资金周转多次向潘翔借款。由于被告无法按时偿还借款本息，遂将其名下坐落于梅州市梅江区壹江南Bl栋1303号房屋卖给原告，以抵偿其欠潘翔的借款。为此，原、被告于2017年12月31日签订了一份《二手房买卖合同》。房屋买卖合同签订前，原告于2017年7月6日先委托儿子潘翔支付了350,000元给被告作买房预付款，签订合同时又支付488,000元。双方虽在合同第二条约定“合同签定之日乙方向甲方支付人民币80万元作购房定金”，但此时乙方实际已支付了838,000元。合同第三条约定“剩余房款人民币384,244元申请银行按揭”；第四条约定“甲方在收到乙方全额房款之日起90天内将交易的房产全部交付给乙方使用”。合同签订后，被告一直未协助原告办理1303房银行按揭手续。为此，原、被告及潘翔经协商，将2016年7月30日被告借潘翔的500,000元抵对购房剩余款，剩余欠款由被告每月偿还50,000元，直至欠款还清为止，双方约定不再申请银行贷款，现抵对完毕。后经查，被告已于2015年4月8日将涉案房屋向银行办理了按揭贷款，且办理了抵押预告登记。由于1303房在抵押权未涂消之前无法过户到原告名下，原告为减少损失，愿代被告清偿银行按揭贷款。本案立案前及第一次开庭前，原告曾多次到相关部门查询1303房权属证书办理情况，均被告知没有办下来，且网签显示该房系被告叶骁飞婚前个人财产，该房诉讼中也根据原告申请由法院进行了查封。但第一次开庭后，被告提交了1303房刚办好的权属证书，权属人登记在叶骁飞和黄怡名下。为此，特提出上述诉讼请求，请法院支持。被告叶骁飞辩称：本案并非房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷纠纷。原告诉请与事实不符，应驳回起诉。1.被告与原告之子潘翔存在借贷关系，《二手房买卖合同》实质是为担保借款的偿还而签订。被告是物流公司经营者，与潘翔是发小。被告自2015年底开始与潘翔有经济往来（包括向潘翔借款、与潘翔共同向外借款）。后经双方结算，被告欠潘翔500,000元，被告为此写下2016年7月30日的《借条》。此后，因被告与潘翔均无法偿还对外债务，经潘翔建议，被告与原告以签订《二手房买卖合同》作为借款担保形式，向原告借款500,000元。但借款原告实际只支付了488,000元。被告收到借款后即向潘翔偿还了351,500元。从上可看出，原、被告间的资金往来并非购房款，不是原告所述的用房屋抵对借款。2.原告要求被告签订《二手房买卖合同》，一方面是为借款的偿还作保障，更重要一方面是可以低价得到涉案房屋。因涉案房屋属高价小区，带装修家具的现均价每平方米12,000元以上，而《二手房买卖合同》只约定每平方米价格8300元。原告起诉目的非常明确，是想尽快得到房屋转卖赚取差价。另外，原告诉状要求被告在抵对房款后按月偿还50,000元借款，也可体现双方实际为借贷关系，被告以房屋作为担保。3.原告诉称350,000元是买房预付款，该款于2017年7月6日订立借条，但《二手房买卖合同》订立于2017年12月13日，时间相差5个多月，何来预付款？其次，原告称实际支付了838,000元，与《二手房买卖合同》中约定的800,000元也不符。最后，《二手房买卖合同》约定交付800,000元的时间是在房屋具备过户条件时，而现在房屋仍在抵押贷款中，根本无法过户，而原告却选择早早交付800,000元，完全不合常理及交易习惯。综上，从原告行为可得出《二手房买卖合同》并非真实买卖，仅是作为对原告及原告儿子潘翔借款的担保。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本案法院应按民间借贷关系审理，并向原告释明变更诉讼请求。原告如拒绝，裁定驳回原告起诉。4.即使涉案房屋买卖合同不能认定为原、被告间借款的担保，该房屋买卖合同也会因无权处分导致无效。因该合同的签订未经共同共有人黄怡同意，而黄怡本人不追认被告的处分行为，原告诉请不应得到支持。第三人黄怡述称：不同意原告对第三人提出的诉请，因原、被告签订房屋买卖合同第三人并不知情，第三人是在2018年3月才知道此事。叶骁飞、黄怡对原告证据质证意见为：1.证据一2017年12月13日《二手房买卖合同》的“三性”有异议，该合同双方真实意思是为担保被告能够顺利向原告及潘翔还款所签订，并非真实房屋买卖关系。2.对证据二2017年12月13日800,000元的《收据》“三性”有异议，此《收据》目的是转单，其中500,000元是被告向原告借款，另300,000元是潘翔向原告谎称被告欠其300,000元，为拼凑买卖合同第二条约定的800,000元订金而书写。即与证据四柜员机业务回执中的手写内容“+30万共80万”相对应。3.对证据三2017年7月6日与潘翔的350,000元《借条》“三性”有异议，该《借条》并非真实借贷，而是被告与潘翔2016年7月30日500,000元借款每月约6%计算的利息。因利率高于法律规定，无效。4.对证据四柜员机业务回执“三性”有异议，该笔转账并非原告支付的购房款，而是原告出借款，且扣除了一个月利息12,000元（月利率1.5%）。该证据原件底部的手写内容与复印件不符，相关涂改印证了转账款并非购房款。5.对证据五2016年7月30日被告向潘翔借款500,000元的《借条》“三性”无异议，但对证明内容有异议。原告称被告将500,000元抵对剩余购房款后再按月偿还50,000元，印证了本案实际是民间借贷纠纷，房屋买卖合同是为了担保还款。借款与购房款并非同一法律关系，相互间不能抵对。6.对原告其他证据无异议。原告对被告证据质证意见为：1.对建行转账电子回单、微信支付凭证、支付宝转账凭证关联性有异议，被告偿还的351,500元潘翔承认收到，但据了解是被告与潘翔之前的借款往来，与本案提交的潘翔两张借条无关。按常识，被告如偿还了上述借款，相关借条应已收回。2.对录音光盘、录音摘写的“三性”有异议，录音被告剪辑了部分重要内容，录音摘写中有些话是被告添加上去的。该录音显示：被告承认向潘翔借了钱；当潘翔告诉被告尚欠其本息1,214,000元时，被告未予否认；潘翔与被告对之前欠款进行转单也就是涉案两张借条体现的350,000元、500,000元，被告也是认可的。3.对被告诉讼中提交的1303房不动产权证复印件（加盖银行印章）无异议。该证显示登记时间在诉讼期间，证明被告、第三人有恶意串通损害原告权益行为。4.对1303房的《商品房买卖合同》无异议，该证据证明1303房是被告婚前财产。即使被告与第三人婚后有共同还贷行为，也只能证明第三人仅是部分共有。5.对被告其他证据无异议。针对原告质疑，本院对被告提交的录音进行了审查，未发现有剪辑现象，故该录音可作为证据使用。该录音录制于2018年3月16日晚，录制地点在被告家中，内容主要是潘翔到被告家与被告、黄怡、被告母亲、被告舅舅共同结算被告尚欠潘翔的借款数额及协商如何还款，并附带提到了《二手房买卖合同》的订立及处理问题。录音中，潘翔提到原、被告《二手房买卖合同》的签订背景及签订后双方口头达成补充协议的问题，被告当时或未作否认或认可，因此可作为认定案件事实的重要依据。根据当事人提交证据及质证意见，本院经审理认定事实如下：原告儿子潘翔与被告叶骁飞系发小。被告经营货运业务，曾向潘翔借钱。2016年7月30日，叶骁飞向潘翔出具一份累计借到500,000元的《借条》，约定还款期限至2016年10月30日。2017年7月6日，叶骁飞又向潘翔出具一份借到大写金额为叁拾万伍仟元，小写金额为350,000元的《借条》，约定还款期限至2017年8月6日。因被告到期后未还款，2017年12月13日，潘翔母亲即原告与被告签订一份《二手房买卖合同》。合同约定叶骁飞将其购买的位于梅州市江南梅水路壹江南小区B1栋1303房（下简称：1303房）以1,184,244元价格卖给原告（原价1,141,084元）；签订合同时原告支付定金800,000元；双方在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币800,000元，剩余房款384,244元由原告申请银行按揭，于银行放款日付给被告；被告收到全部房款后90天内将房屋交付给原告；交易税费、中介费及代办产权过户手续费由被告承担。签订合同当日，叶骁飞出具一份收到800,000元购房款的《收据》给原告收执。该800,000元，原告通过转账方式支付了488,000元给被告，余款原告称已以2017年7月6日被告欠潘翔30多万元的借条抵对。被告对此否认，称488,000元外的余款实际是用其与潘翔共同虚构的300,000元债务冲抵，录音可证明；其次，原告支付的488,000元实际是借款而非购房款。对于本应由原告申请银行贷款支付的剩余房款384,244元，被告亦否认曾同意用2016年7月30日欠潘翔500,000元的借条抵销。涉案1303房于2014年5月27日由叶骁飞向梅州嘉应新天地有限公司签订《商品房买卖合同》购买，价款1,141,084元。2015年4月8日，叶骁飞与中国建设银行签订一份抵押借款合同，以1303房作抵押向该银行按揭贷款500,000元（至2018年6月1日，被告尚欠中国建设银行梅州市分行贷款本金467,059.05元）。2015年9月22日，叶骁飞与黄怡登记结婚。2016年5月，叶骁飞夫妇入住1303房。本案第一次开庭后，1303房办好了属权登记，不动产权证登记的权属人为“叶骁飞、黄怡”。审理期间本院向原告儿子潘翔询问，潘翔认可用其2016年7月30日、2017年7月6日的借条抵作原告的购房款。该笔录已向被告出示并经质证。因第一次开庭后被告提交了1303房不动产权证，登记日期显示在第一次开庭后不久，原告提出质疑认为被告与第三人恶意串通损害原告利益，本院为此责令被告七天内提交将办证材料交给开发商日期的证据，但被告逾期未提供。据被告提交的2018年3月16日录音显示，被告当日确认之前至少欠潘翔750,000元本金。另，原告起诉后申请财产保全，本院查封了涉案1303房。本院认为，本案当事人争议焦点有：一、原、被告2017年12月13日签订的《二手房买卖合同》是真实房屋买卖关系还是被告向潘翔和原告借款所作的担保。二、1303房诉讼期间登记在叶骁飞和黄怡两人名下，原告要求履行合同办理过户可否支持。对焦点一，据查明的事实，被告欠原告儿子潘翔的到期借款长期未还，在此背景下原告与被告签订了《二手房买卖合同》。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，原、被告《二手房买卖合同》签订于潘翔的借款到期后并非到期前，因此被告引用该法条认为《二手房买卖合同》实际是为向潘翔借款作担保的意见无理，本院不予采纳。至于是否向原告“借款”作担保，被告首先需举证证明与原告存在民间借贷关系。被告未提供诸如借条之类可证明与原告存在借贷关系的直接证据，仅提供了2018年3月16日录音。据该录音，原告儿子潘翔确实提到签订《二手房买卖合同》时，其父母同意支付的500,000元房款可“相当于”借款，1303房暂不过户，但前提是被告需以首付款800,000元为基数，每月支付1.5%即12,000元的利息给原告，但被告一直未支付，被告在录音中对此也认可。录音中潘翔还提到500,000元房款是原告夫妇卖了股票加上卖掉老家的拆迁安置房凑来的。从潘翔上述陈述结合原告实付488,000元的事实，本院推定原、被告在签订《二手房买卖合同》时，口头达成补充协议，即1303房可暂不过户，但前提是被告需每月支付12,000元利息给原告。从上可看出，原告支付给被告的488,000元并非借款，双方间并不成立民间借贷关系。原告与被告签订《二手房买卖合同》，是因被告欠潘翔借款长期未还，从而要求被告将1303房抵债，原告再补足房价与借款之间的差额。双方虽曾达成暂不过户的口头协议，但该补充协议不能作为购房款转化为借款、《二手房买卖合同》转化为对借款担保的依据，因其仅是为延迟办理过户手续设定条件。一旦被告不履行付息义务，原告仍可要求被告履行合同办理过户手续。被告又认为签订《二手房买卖合同》目的即使是为抵对潘翔借款，该行为也属于物权法禁止的“流质条款”而无效。对此，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的无效情形是抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。原、被告签订合同发生在潘翔借款到期后，并不适用上述法条，故被告该抗辩亦无理。综上，被告关于《二手房买卖合同》是为借款作担保的意见依据不足，本院不予采纳。该《二手房买卖合同》系原、被告平等自愿基础上达成，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规强制性规定情形，合法有效。在被告不支付利息情况下，原告有权要求被告继续履行合同。对焦点二，涉及到《二手房买卖合同》能否履行问题。《二手房买卖合同》虽签订于叶骁飞与黄怡结婚后，但1303房由叶骁飞婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款，婚后夫妻共同还贷，实际是叶骁飞婚前个人财产和婚后共同财产的混合体，不能完全认定为夫妻共同财产。1303房在第一次开庭后才登记至叶骁飞、黄怡名下，虽登记为“共同共有”，但不能据此溯及签订《二手房买卖合同》时该房完全属于夫妻共同财产。因此叶骁飞与原告签订《二手房买卖合同》出卖1303房，与一般意义的“夫妻一方擅自出卖夫妻共有财产”不同。根据本案实际情况，从维护善意合同当事人权益及诚实信用原则角度出发，黄怡虽不同意过户，也不应影响《二手房买卖合同》的履行。原告现要求被告履行合同办理过户手续，黄怡协助，应予支持。《二手房买卖合同》未明确约定过户时间，但从合同第三条第1点“在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）800,000元，余款按揭……”的约定看，因缴交税费是办理过户的一个环节，可推定双方约定办理过户的时间是原告付清了首付款800,000元当日。原告已支付488,000元，另30多万元已用被告欠潘翔的借款抵冲（从录音看，被告之前欠潘翔远不止30多万元，且潘翔自愿将借款转让给原告抵作购房款，该债权转让行为自通知被告之日起即发生法律效力），800,000元首付款已付清，原告要求被告办理过户手续符合约定。1303房现在抵押于银行，但原告经本院释明后，将诉讼请求变更为要求叶骁飞、黄怡协助原告代为清偿被告银行债务消灭抵押权后再办理房屋所有权转移登记手续，因此办理过户已无障碍，原告该请求应予支持。对原告剩余购房款384,244元，该款是否已抵销原、被告存在争议，但该争议不影响过户手续的履行。综上，原告诉请本院支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、叶骁飞、黄怡应于本判决生效后5日内，协助原告彭利芬代为清偿叶骁飞尚欠中国建设银行梅州市分行的借款，以涂消梅州市江南梅水路20号“壹江南”B1栋1303房【证号：粤（2018）梅州市不动产权第0012165号】的抵押权。二、叶骁飞、黄怡应于上述1303房抵押权涂消后5日内，将1303房过户给原告彭利芬。案件受理费15,458.2元，财产保全费5,000元（原告均已预交），由被告叶骁飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  叶 飞人民陪审员  叶如欢人民陪审员  钟来安二〇一八年十一月二十二日书 记 员  梁婷婷