贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终5419号上诉人（原审原告）：周朋，男，1984年4月10日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。上诉人（原审原告）：李敏，女，1984年9月16日出生，苗族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。委托诉讼代理人：周朋，系李敏之夫。被上诉人（原审被告）：贵州鸿远房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市花溪区花溪镇云上村农房点。注册号520100000032044。法定代表人：傅玉林。被上诉人（原审被告）：贵州鸿远房地产开发有限公司务川分公司。住所地：贵州省务川自治县丹砂街道杨村村。统一社会信用代码9152032608275805X1。负责人：刘令，该分公司董事长。委托诉讼代理人：邹启贤，贵州宇航律师事务所律师。上诉人周朋、李敏因与被上诉人贵州鸿远房地产开发有限公司（以下简称“鸿远房开”）、贵州鸿远房地产开发有限公司务川分公司（以下简称“鸿远房开务川分公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2018）黔0326民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周朋、李敏上诉请求：1、撤销原判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人领取装修钥匙不能代表房屋完成交付，被上诉人至上诉人起诉时仍不能为上诉人办理房屋产权证，一审判决以评估报告作为本案判决依据存在瑕疵，违约金应以双方合同约定为准。被上诉人鸿远房开、鸿远房开务川分公司二审期间均未提交书面答辩意见。周朋、李敏向一审法院起诉请求：1、判令鸿远房开务川分公司继续履行合同，并于判决生效后立即为周朋、李敏办理房屋产权证和土地使用证（庭审中周朋、李敏变更该项诉讼请求为：判令周朋、李敏与鸿远房开务川分公司签订的《商品房买卖合同》有效）；2、鸿远房开务川分公司支付周朋、李敏违约金8006元；3、本案诉讼费由鸿远房开、鸿远房开务川分公司承担。一审法院认定事实：鸿远房开与鸿远房开务川分公司系总公司与分公司的关系。2016年6月27日，周朋、李敏与鸿远房开务川分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定周朋、李敏购买由鸿远房开务川分公司建设的位于号商品房，建筑面积134.79平方米，总房款363933元；鸿远房开务川分公司应在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付周朋、李敏使用；若鸿远房开务川分公司逾期交付房屋60日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，鸿远房开务川分公司按日计算向周朋、李敏支付已交付房价款万分之五的违约金。在该合同签订后，周朋、李敏于2016年9月22日付清房款。但鸿远房开务川分公司直至2016年11月22日才将房屋交付。周朋、李敏多次向鸿远房开务川分公司主张逾期交房违约金未果，故诉至法院。另查明，周朋、李敏购买的小区房产，经遵义天诚价格评估咨询有限责任公司价格评估住房毛坯房的市场租赁价格为每月10.5元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。周朋、李敏与鸿远房开务川分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应依合同约定全面履行各自义务。依据合同约定，鸿远房开务川分公司应于2016年10月31日前向周朋、李敏交付昇辉城B4幢14-3号房屋，但鸿远房开务川分公司实际于2016年11月22日向周朋、李敏交付房屋，鸿远房开务川分公司的行为已构成违约，应承担违约责任，给付周朋、李敏自2016年11月1日起至2016年11月22日止即22天的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准的问题，鸿远房开务川分公司提出违约金约定过高，请求法院予以减少。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“违约金过分高于违约行为造成损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五”，庭审中鸿远房开务川分公司对上述违约金约定过高提出抗辩，并申请评估，提出损失比照评估的价格计算。审理中周朋、李敏未提交证据证明其实际遭受的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，一审法院根据合同的履行情况及过错程度等综合考量，将违约金计算标准以评估的租赁标准计算较为公平、适宜，即以涉案小区房产租赁价每月10.5元/平方米计算，鸿远房开务川分公司应向周朋、李敏支付逾期交房违约金1037.9元（10.5元/平方米/月÷30天×134.79平方米×22天）。周朋、李敏要求鸿远房开务川分公司支付逾期交房违约金8006元的诉请，一审法院部分予以支持。关于鸿远房开务川分公司主张其已于2016年11月20日发出通知，通知各位业主办理接房手续，周朋、李敏系自身原因未办理的问题，及其提出根据合同补充协议规定，因政府性行为不可抗拒性因素导致延迟交房，公司不承担责任。因电力设施不完善，交房时间及办证时间相应顺延的抗辩主张，虽提供了《昇辉城接房通知书》、《商品房买卖合同补偿协议》、《务川自治县住房城乡建设局出具的证明》予以证明，但其提供的张贴于宣传栏的《昇辉城接房通知书》并非属于合同约定的法律意义上的“书面通知”，其真实性亦无其他证据予以佐证，且周朋、李敏不予认可，故不予采信。即使该《昇辉城接房通知书》是真实的，鸿远房开务川分公司亦未能提供证据证明在其通知周朋、李敏办理接房手续时，涉案房屋已具备了符合合同约定的交付条件，虽补充协议约定了因政府性行为和不可抗力因素交房时间顺延，鸿远房开务川分公司就该主张以《务川自治县住房城乡建设局出具的证明》予以佐证，但该证明并没有证明因电力设施问题造成鸿远房开务川分公司修建房屋的过程中被停工、停产而耽误工程竣工期限，且电力设施问题本就是鸿远房开务川分公司在房屋建设过程中应及时解决的，不能将该问题归结为政府性行为而不承担责任，故对鸿远房开务川分公司的该项抗辩主张，不予支持。其提出周朋、李敏出示的物业票据时间不能认定为交房时间，经查，周朋、李敏领取房屋钥匙时需缴纳物业管理费，故领取钥匙时间即可视为交房时间，对鸿远房开务川分公司的该辩解不予采纳。鸿远房开务川分公司系鸿远房开的分公司，因分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，故应由鸿远房开向周朋、李敏支付逾期交房违约金1037.90元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决：一、周朋、李敏与贵州鸿远房地产开发有限责任公司务川分公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、贵州鸿远房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性给付周朋、李敏逾期交房违约金1037.90元；三、驳回周朋、李敏其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由贵州鸿远房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明，一审判决中载明的本案当事人“贵州鸿远房地产开发有限责任公司”应为“贵州鸿远房地产开发有限公司”，“贵州鸿远房地产开发有限责任公司务川分公司”应为“贵州鸿远房地产开发有限公司务川分公司”。本院经查明的其余事实与原审认定无异。本院认为，根据鸿远房开务川分公司与周朋、李敏所签《商品房买卖合同》约定，鸿远房开务川分公司应于2016年10月31日前向周朋、李敏交付涉案房屋，但鸿远房开务川分公司实际于2016年11月22日才交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽然双方在合同中约定的逾期交房违约金系以买受人已付房价款万分之五按日计算，但鸿远房开务川分公司以违约金约定过高为由，要求调低，并向一审法院申请对涉案住房毛坯房的市场租赁价格予以评估,同时提出损失比照评估的价格计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“违约金过分高于违约行为造成损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合周朋、李敏在本案中未提交证据证明其所实际遭受的损失数额，但由于鸿远房开务川分公司未能按照合同约定期限交房，使得周朋、李敏不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能的现实情况，一审法院在对合同履行情况及过错程度等因素进行综合考量的基础上对合同约定的违约金进行调整符合法律规定，其以评估的租赁标准作为本案违约金的计算标准较为公平合理。综上，上诉人关于一审判决以评估报告作为本案判决依据存在瑕疵，违约金应以双方合同约定为准的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周朋、李敏负担。本判决为终审判决。审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟审判员  喻 茜二〇一八年十一月九日法官助理朱桃书记员田林