常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0404民初314号原告(反诉被告)：中国建设银行股份有限公司常州分行，统一社会信用代码913204007036193013，住所地常州市广化街弋桥堍金都大厦。负责人：尹家健，该分行行长。委托诉讼代理人：龚倩华，该分行员工。委托诉讼代理人：岳建忠，江苏常达律师事务所律师。被告（反诉原告）：金朝锋，女，汉族，1977年2月26日生，住常州市钟楼区。被告（反诉原告）：华春，男，汉族，1976年6月3日生，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：金朝锋，系被告华春妻子，概况同上。被告（反诉被告）：常州凯悦房地产有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区玉龙南路**钟楼高新技术创业服务中心大楼**。诉讼代表人：常州凯悦房地产有限公司管理人（清算组）。委托诉讼代理人：祁栋，江苏金牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：董平，江苏金牌律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司常州分行（以下简称建行常州分行）诉被告金朝锋、华春，被告常州凯悦房地产有限公司（以下简称凯悦公司）、反诉原告金朝锋、华春诉反诉被告建行常州分行、凯悦公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。建行常州分行委托诉讼代理人龚倩华、岳建忠、金朝锋、华春、凯悦公司委托诉讼代理人祁栋、董平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告建行常州分行向本院提出诉讼请求：1.金朝锋、华春立即归还所欠建行常州分行借款本金984337.71元，利息60566.55元，合计1044904.26元（利息暂算至2016年11月15日，自2016年11月16日起至实际还清本息之日止的利息按借款合同约定继续计算）；2.金朝锋、华春支付建行常州分行实现债权费用59500元；3.凯悦公司对上述债务向建行常州分行承担连带保证责任；4.本案诉讼费用由金朝锋、华春、凯悦公司承担。事实与理由：2015年2月10日，金朝锋、华春与建行常州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，金朝锋、华春因购房向建行常州分行借款100万元，借款期限自2015年2月10日起至2035年2月10日止，贷款利率为年利率，执行浮动利率，在基准利率水平下调5%；凯悦公司作为保证人对金朝锋、华春的上述债务承担连带保证责任；合同签订后，建行常州分行按约履行了放贷义务，但金朝锋、华春、凯悦公司未能按约履行还款义务，经建行常州分行多次催要，未果，现建行常州分行为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。本诉被告金朝锋、华春辩称：案涉借款合同是真实的，欠款金额也无异议，但不同意还款，应由凯悦公司还款。理由是：涉案房屋未登记在其名下，首付款及银行还款均是凯悦公司办理；购房当时凯悦公司告知说如涉案房款凯悦公司顺利清偿，则该笔贷款和房屋与金朝锋、华春无关，如未能清偿，则由金朝锋、华春代为清偿，涉案房屋归金朝锋、华春所有；2017年2月9日凯悦公司管理人已向金朝锋、华春发出解除《商品房买卖合同》通知书。本诉被告凯悦公司辩称：凯悦公司系借用金朝锋、华春名义向银行融资贷款，但认为：1.凯悦公司已进入破产清算程序，建行常州分行只能要求破产管理人确认原告的债权，并且按照《破产法》第四十六条第二款的规定，支付利息的债权只能计算到破产裁定受理之日止；2.根据管理人调查，金朝锋、华春与凯悦公司签订的房屋买卖合同没有实际履行，管理人已经解除了与金朝锋、华春之间的购房合同，按照相关司法解释的规定，因为商品房合同买卖被撤销或解除的，当事人也可以请求解除商品房担保贷款合同，另外解除后应该由出卖人将收受的房屋款项分别返还给贷款人和买受人，但因金朝锋、华春没有实际支付过房款，双方之间应该确认建行常州分行享有的要求返还的普通债权。反诉原告金朝锋、华春向本院提出反诉请求：1.解除金朝锋、华春与凯悦公司签订的《商品房买卖合同》；2.解除金朝锋、华春与建行常州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》；3.反诉诉讼费用由建行常州分行、凯悦公司承担。事实与理由：金朝锋、华春与凯悦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定金朝锋、华春购买凯悦公司开发的凯悦中心花园房产一套，后金朝锋、华春与建行常州分行办理了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定金朝锋、华春向建行常州分行贷款100万元，并由凯悦公司提供担保，该贷款由凯悦公司使用。2017年2月9日，凯悦公司破产管理人通知决定解除金朝锋、华春与凯悦公司签订的关于凯悦中心5幢乙单元3303室的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，应当解除《个人住房（商业用房）借款合同》。现金朝锋、华春为维护自身合法权益，诉至法院，要判如所请。反诉被告凯悦公司辩称：《商品房买卖合同》已经解除，《个人住房（商业用房）借款合同》也应解除。反诉被告建行常州分行辩称：1.针对反诉事实，贷款是否由凯悦公司来使用不清楚，贷款按合同约定是汇入指定账户；2.金朝锋、华春提出的反诉请求不符合法定或约定的情形，根据借款合同19条及银行与凯悦公司的合作协议，如购房人与凯悦公司解除商品房买卖合同均应履行提前告知义务，金朝锋、华春及凯悦公司违背了合同的附随性义务；3.如商品房买卖合同最终被确认无效或解除，作为银行在发放按揭贷款过程中无任何过错，金朝锋、华春及凯悦公司应对合同解除的法律后果承担相应的赔偿责任。经审理查明，2015年1月28日，金朝锋、华春（买受人）与凯悦公司（出卖人）签订合同备案号为：E8148889B83940E2AA49《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买施工编号为凯悦中心花园5幢乙单元3303号房屋；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16200元，总金额为2844558元；买受人首付款金额为1844558元，剩余房款100万元于合同网上备案之日起3日内（2015年1月31日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。2015年2月10日，金朝锋、华春（借款人）、凯悦公司（保证人）与建行常州分行（贷款人）签订编号为001267134的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定金朝锋、华春向建行常州分行借款100万元用于购买坐落于凯悦中心花园5幢乙单元3303室的房屋，借款期限240个月，自2015年2月10日至2035年2月10日；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述下调幅度进行相应调整；还款方式为等额本金还款法，每期还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；凯悦公司对前述借款人的债务向原告提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、手执之日止。此外，在合同第十九条还约定：本合同履行期间，借款人与售房人就本合同所涉房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务；借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作提书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。上述合同签订后，建行常州分行于当日向金朝锋、华春指定的凯悦公司账户发放了贷款100万元。贷款发放后，凯悦公司通过金朝锋在建行开立的银行帐户按月向贷款人归还部分贷款本息。此外，原告因本案诉讼而支出的律师代理费用为59500元。另查明，2016年7月1日，常州市钟楼区人民法院裁定受理了吴云申请凯悦公司破产清算一案，并指定凯悦公司清算组担任破产管理人。截至2016年7月1日，建行常州分行尚有借款本金984337.71元、利息41934.94元，共计1026272.65元未收回。再查明，2017年2月9日，凯悦公司管理人向金朝锋、华春送达了《通知书》一份，载明：经管理人审查，金朝锋、华春与凯悦公司签订的凯悦中心花园5幢乙单元3303室《商品房买卖合同》并未实际履行，故管理人决定解除前述合同。本案的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》的效力如何确定？2.案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的效力如何确定？本院认为，关于争议焦点一，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。虽然，凯悦公司与金朝锋、华春签订了《商品房买卖合同》，双方作出了买卖商品房的意思表示；但是，根据金朝锋、华春的陈述，凯悦公司告知其贷款如由凯悦公司自行偿清，则房屋与贷款均与金朝锋、华春无关，则可以看出双方签订上述合同时并无购房真实意愿，其真实目的在于为凯悦公司套取银行资金。同时，从案涉借款由凯悦公司实际使用、凯悦公司为金朝锋、华春代为归还银行贷款的行为来看，凯悦公司与金朝锋、华春是故意作出虚伪表示，相互通谋，通过签订《商品房买卖合同》来为凯悦公司融资。因此，凯悦公司与金朝锋、华春以虚假意思表示签订《商品房买卖合同》的行为无效，案涉《商品房买卖合同》应属无效合同。关于争议焦点二，行为人、相对人不得以伪装行为无效对抗善意第三人。凯悦公司为了融资目的与金朝锋、华春恶意串通签订《商品房买卖合同》，并以金朝锋、华春的名义向建行常州支行申请贷款。对此，凯悦公司或金朝锋、华春并未提供证据证明将上述情况告知了建行常州分行或者建行常州分行系知道或者应当知道，在此情形下，建行常州分行是善意第三人。故而凯悦公司与金朝锋、华春签订《商品房买卖合同》行为的无效不能对抗金朝锋、华春与建行常州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》的行为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应为有效合同。现因金朝锋、华春未能按期归还贷款本息，建行常州分行有权宣布合同提前到期，要求金朝锋、华春偿还结欠的借款本金并支付相应利息。因凯悦公司为金朝锋、华春的上述借款同提供了阶段性担保，自应按合同约定承担相应的连带保证责任。因凯悦公司于2016年7月1日被裁定受理了破产清算一案，截至2016年7月1日，金朝锋、华春结欠建行常州分行利息为41934.94元、律师代理费为59500元。因附利息的债权自破产申请受理时停止计息，故凯悦公司应在借款本金984337.71元及利息41934.94元、律师代理费59500元的范围内对金朝锋、华春的债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四第一款之规定，判决如下：一、金朝锋、华春于本判决生效之日起十五日内向中国建设银行股份有限公司常州分行归还借款本金984337.71元，并支付利息60566.55元（暂算至2016年11月15日，自2016年11月16日起至款项还清之日止的利息按合同约定计算）及律师代理费59500元；二、确认常州凯悦房地产有限公司对金朝锋、华春的上述债务在借款本金984337.71元、利息41934.94元、律师代理费59500元的范围内向中国建设银行股份有限公司常州分行承担连带清偿责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司常州分行的其他诉讼请求；四、驳回金朝锋、华春的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费14740元（建行常州分行已预交），由金朝锋、华春承担7370元，并于本判决生效之日起十五日内直接支付原告中国建设银行股份有限公司常州分行，确认由常州凯悦房地产有限公司承担7370元。反诉部分案件受理费10275元（金朝锋、华春已预交），由金朝锋、华春自行承担5137.5元，确认由常州凯悦房地产有限公司承担5137.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  刘金霞代理审判员  胡传朋人民陪审员  戴晓燕二〇一八年十一月二十七日书 记 员  张 晶