吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民再94号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：李长青，男，1968年2月8日出生，汉族，现住长春市******。委托诉讼代理人：张新峰，吉林铭英律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾真真，吉林铭英律师事务所律师。再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)：吉林省团山房地产开发建设有限公司，住所地长江路经济开发区长江路****153段。法定代表人：李全武，总经理。委托诉讼代理人：杨海涛，男，1971年4月23日出生，汉族，住长春市宽，住长春市宽城区经理。委托诉讼代理人：邹爱军，吉林紫荆花律师事务所律师。再审申请人李长青因与被申请人吉林省团山房地产开发建设有限公司（以下简称团山公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）吉01民终4341号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于二〇一八年八月三十日作出（2018）吉民申2278号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李长青的委托诉讼代理人贾真真,被申请人吉林省团山房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人杨海涛、邹爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长青申请再审称，1.一、二审法院认定事实不当。双方当事人并未对因出卖人原因导致产权登记备案未予办理的违约责任承担进行约定，只对因政府原因未能办理产权登记备案手续的后果进行了约定。2.一、二审法院适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即按已付购房款总额，参照中国人民银行贷款利息标准由团山公司向李长青承担相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释，有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。案涉《商品房买卖合同》系团山公司提供的格式合同，对第十五条第1、2项，既可以理解为作出了排除性约定，又可理解为没有约定，故应作出有利于李长青的解释，即双方当事人对违约责任没有作出约定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审，请求：1.撤销一、二审判决，依法支持李长青的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由团山公司承担。团山公司辩称，原审判决正确，适用法律得当，应驳回李长青的再审申请。李长青向一审法院起诉请求：判令团山公司按日支付李长青已付房款万分之一点五的赔偿金，自2012年11月30日起至实际办理产权证之日止计算。诉讼费用由团山公司负担。一审法院认定事实：2010年9月23日李长青、团山公司签订《商品房买卖合同》，约定由团山公司将其开发建设的坐落于上台新村花园小区C15栋1单元1501号房、建筑面积87.78平方米住宅房屋出售李长青，价款为人民币330358元，同时，该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”合同签订后，李长青按约定履行交付购房款的义务，团山公司按约定履行了交付房屋的义务，但至今未将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。审理中，长春市宽城区人民政府于2017年1月11日致函一审法院，载明“‘上台新村花园小区’系2008年我区棚户区改造项目，2008年9月23日由我区发布‘长春市宽城区人民政府征地拆迁公告’，区政府决定由长春市宽城区城市建设开发有限责任公司委托吉林省永兴房屋拆迁有限公司实施拆迁，拆迁期限从2008年9月25日至2008年10月25日，搬迁日期截止到2008年10月22日，该项目由吉林省团山房地产开发建设有限公司开发建设。当年拆迁区域内被拆迁人长春医疗器械二厂由于高额索要，没有在征收公告的拆迁期限内签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，后经区政府专题会议纪要第十六期研究决定补偿额度，此厂才于2010年9月19日签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，迟延二年签订补偿协议，导致影响上台花园小区A14、C1二栋工程进度延迟竣工（2013年竣工，其余51栋已于2010年全部竣工），整体工程延迟到2014年10月竣工验收。”经调查，长春市质监站表示：质监站不要求整体备案申报，只要施工许可证规定的单体工程具备备案条件，就可单独办理。前期要件是单体办理还是整体办理不清楚；团山房地产是2014年10、11月左右来申请备案的,因材料不齐未予办理，质保金只是一方面，待所有备案材料齐全后再发备案证。质保金团山房地产也没交。现在过两年了，多数质保项目已过期，我们只能收取五年的（防水项目）的质保。现在这五年的（防水项目质保金）也办完了，正在走其他的程序；质监站要求的质保金与建设方和施工方约定的质保金不是一回事儿。该质保金是政府为保护老百姓的利益，避免因房屋质量问题不及时维修采取的措施，为了建设方积极履行维修义务。建设方和施工方的质保金是他们因合同所交的质保金。他们收取的标准和质保期是他们双方按合同履行的。质监站要求的质保金是按国家标准，依据是《吉林省建设工程质量保证金管理暂行办法》【吉建质（2010）4号】。一审法院认为，李长青、团山公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同有效。综合宽城区政府函、本院对长春市质监站的调查及团山公司举证情况，不足以支持团山公司主张的李长青未及时取得房屋产权证因宽城区政府拆迁迟延、占用其应交的质保金、质监站要求工程整体验收、不受理单体工程备案申请等政府原因的抗辩理由，应认定团山公司违约并应当向李长青承担违约责任。合同法第一百零七条规定，违约责任有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等方式。但双方合同第十五条第1、2项分别在出卖人按已付房价款向买受人赔偿损失或支付违约金的比例处标注了“×”，即对团山公司承担赔偿损失或给付违约金的责任方式作了排除性约定，（第3项约定双方协商解决），而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是以当事人没有特殊约定为适用前提的，因此，李长青该项诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院2017年第七次审判委员会研究决议，遂判决：驳回李长青诉讼请求。案件受理费1430元，由李长青承担。宣判后，李长青不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，案件受理费由团山公司负担。事实和理由：对于逾期办理产权证书的处理方式，双方签署的合同第十五条第3项选择为协商解决，而协商解决并非违约责任的承担方式，应属没有约定，故应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算”的规定，按日万分之一计算赔偿金。团山公司辩称：双方合同第十五条已对团山公司承担赔偿损失和给付违约金做了排除性约定，属于特别约定，而非约定不明，本案不具备适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院二审认为：李长青与团山公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。对于因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任承担方式，该合同第十五条第1、2项明确载明了“买受人退房（解除合同）并赔偿损失”及“买受人不退房而支付违约金”两种方式，但双方却在此两项上均划×予以排除，并选择了第3项处理方式，即“双方协商解决”。上记事实表明，李长青与团山公司已经协商一致排除了解除合同和支付违约金这两种违约责任处理方式，而选择了第三种处理方式，虽然对于“双方协商解决”时团山公司应如何承担违约责任双方约定不明，但对于双方不解除合同和不适用违约金的约定却是明确具体的，不存在“没有约定违约金数额或计算方法”的情形，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，故李长青主张团山公司按照已付购房款日万分之一点五标准向其支付逾期办证违约金本院不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。再审中，团山公司提供新证据两份。证据一，长春市规划局2009年制作的针对案涉房屋的规划图一份，复印于长春市城市建设档案馆备案。内容是2013年12月17日原址上原建筑物尚未办理完注销灭籍手续。证明：因市政府原因，导致团山公司不能如期备案。李长青质证：对真实性没有异议，对证明的问题有异议，1.该证据不属于新证据。团山公司提供的该证据在原一、二审能提供，但未提供，故不属于新证据。2.根据原一审长春市质检站的情况说明，案涉房屋不要求整体备案，故该灭籍不影响房产的备案。3.原一、二审法院认定未能办理产权登记不是由于政府原因造成，团山公司并未提起上诉或者再审申请，应视为团山公司对法院认定的事实认可。4.被申请人与申请人签订商品房买卖合同并承诺房屋交付时间和产权登记备案时间，就应该按照合同约定履行义务，如不履行应该系其自身过错导致，应向守约方的申请人承担违约责任。证据二，复印于长春市规划局档案馆的2009年长春市规划局制作关于案涉房屋的规划条件图。证明：宽城区政府拆迁的长春市医疗器械二厂位于ABC三个区的正中心，正因为它的拆迁后而影响了整个案涉房屋三个区的竣工备案。李长青质证：该证据不属于新证据，理由同第一份证据的质证意见。另外对该证据的真实性，关联性，所要证明的问题均有异议。该证据系团山公司拍照所得，无相关机关或工作人员的盖章和签字。无法核实其真实性。从该证据上无法看出与本案申请人房屋办理产权登记有关联，而且原一、二审法院认定未能办理产权登记不是由于政府原因造成，团山公司并未提起上诉或者再审申请，应视为团山公司对原审认定的事实认可。被申请人与申请人签订商品房买卖合同并承诺房屋交付时间和产权登记备案时间，就应该按照合同约定履行义务，如不履行应该系其自身过错导致，应向守约方的申请人承担违约责任。因再审应围绕当事人申请再审的请求进行审理，而团山公司并未申请再审，团山公司提供的两份证据与李长青申请再审请求所涉及本案再审焦点问题无关。故该两份证据本院不予采信。本院再审查明的事实与原二审认定的事实一致。本院再审认为，本案焦点问题：原一、二审适用法律是否正确，团山公司是否应赔偿李长青违约赔偿金。根据《中华人民共和国合同法》107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于团山公司的原因，李长青未能按期取得房屋权属证书，团山公司应当承担违约责任。关于违约责任的承担方式，李长青虽在其与团山公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第1、2项即“买受人退房（解除合同）并赔偿损失”及“买受人不退房而支付违约金”两项上划×予以排除，并选择了第3项处理方式即“因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任”，但该行为并不意味着团山公司不需承担赔偿损失的违约责任。因团山公司原因，李长青未能按期取得房屋权属证书，必然导致所购买房屋的价值减损，对该损失团山公司应承担违约责任。本案中，虽然排除了解除合同和违约金的违约责任承担方式，但对于延迟办理房屋权属证书的损失，团山公司仍应予赔偿。因该损失数额难以确定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。团山公司可以按照李长青已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%-50%为标准赔偿李长青的损失。李长青主张按照已付房款万分之一点五的赔偿金赔偿并未超过法律规定的标准，故该主张本院予以支持。因案涉房屋的交付时间为2011年11月30日，故赔偿金应从交付时间的次年开始计算至实际办理产权证之日止。综上所述，李长青的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2017）吉01民终4341号民事判决及长春市宽城区人民法院（2016）吉0103民初2233号民事判决；二、吉林省团山房地产开发建设有限公司按日支付李长青已付房款万分之一点五的赔偿金，自2012年11月30日起至实际办理产权证之日止计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1430元，二审案件受理费1430元，均由吉林省团山房地产开发建设有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周立新审 判 员  史绍红代理审判员  赵 欣二〇一八年十一月二十六日书 记 员  李杉杉