贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民终789号上诉人（原审原告、执行案外人）：彭金桥，男，汉族，1951年1月12日出生，住贵州省锦屏县。上诉人（原审原告、执行案外人）：唐秀珍，女，汉族，1954年4月18日出生，住贵州省锦屏县。委托诉讼代理人：彭金桥，男，汉族，1951年1月12日出生，住贵州省锦屏县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：贵州凯里农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市广场西路**，统一社会信用代码：91522600215920226K。法定代表人：唐永强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡洲，贵州兄弟律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：宋雅玲，贵州兄弟律师事务所律师，代理权限：特别授权。原审第三人（被执行人）：姜卓材，男，苗族，1975年3月26日出生，住贵州省锦屏县。原审第三人（被执行人）：申蕊玲，女，苗族，1976年12月20日出生，住贵州省锦屏县。原审第三人（被执行人）：沈廷辉，男，汉族，1947年1月9日出生，住贵州省锦屏县。原审第三人（被执行人）：龙华桃，女，侗族，1953年12月25日出生，住贵州省锦屏县。以上三当事人共同委托诉讼代理人：姜卓材，男，苗族，1975年3月26日出生，住贵州省锦屏县。彭金桥、唐秀珍与贵州凯里农村商业银行有限责任公司（以下简称农商行）及姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃执行异议之诉一案，不服贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（2017）黔26民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人彭金桥（同时是唐秀珍委托诉讼代理人），被上诉人贵州凯里农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人胡洲律师、宋雅玲律师，原审第三人姜卓材（同时是原审第三人申蕊玲、沈廷辉、龙华桃委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭金桥、唐秀珍上诉请求：1、依法撤销贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（2017）黔26民初31号民事判决，改判支持上诉人的一审诉求；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：姜卓材、申蕊玲将其位于凯里市××国道床单厂西侧××东路××号房屋享有的25%的所有权份额以1300680元出售给上诉人夫妇，双方订立了书面协议《房屋股份转让协议》。协议订立后，上诉人按照约定支付了购房款，并与姜卓材、沈廷辉一道共同将共有的房屋出租给王忠才从事经营活动，收取并分配了应得的租金。基于前期建房相关手续申请人为包其炎、姜卓材、沈廷辉三户六人，所以房屋建成后办理的房产证和土地证权利人就是这三户六人。2012年10月16日，凯里市人民政府将原凯里国用（2010）第07595号《国有土地使用证》收回，换发了凯里国用（2012）第09040号《国有土地使用证》，证上权利人为包其炎夫妇、姜卓材夫妇、沈廷辉夫妇。2014年6月17日，包其炎夫妇、姜卓材夫妇、沈廷辉夫妇到凯里房产局办理由6人共有的产权证变更为由姜卓材夫妇、沈廷辉夫妇4人共有的产权变更登记。2014年9月1日变更登记完成，姜卓材夫妇、沈廷辉夫妇4人取得了凯里凯房权证字第**、第××号、第××号、第××号四本产权证。期间上诉人曾多次要求原审第三人姜卓材按照《房屋股份转让协议》办理土地证、房产权及相关证件。上诉人还与原审第三人姜卓材一同到凯里房产局办证窗口，咨询相关办证事宜。对此，一审时凯里房产局办证窗口的工作人员到庭作证，证明他曾接待过姜卓材等人，并给姜卓材一份有关办证的书面资料，即办理房屋登记，必须坚持土地使用权人与房屋所有权人相一致，方能办理的规定，并口头答复上诉人等：由于凯里国用（2012）第09040号《国有土地使用证》记载的权利人与房屋产权证即凯里凯房房权证字第**、××号、第××号、第××号记载的权利人不一致，不能办理房屋变更登记。谁料姜卓材夫妇、沈廷辉夫妇竟然背着上诉人将房屋用于抵押担保并与被上诉人于2014年9月18日签订《抵押合同》并办理了登记。上诉人对此并不知晓。因案涉房屋被执行，上诉人依法向一审法院提出执行异议之诉，一审法院在受理本案期间，将涉案房屋直接裁定抵偿给了被上诉人。一审法院虽然认定了上诉人与原审第三人姜卓材夫妇购买房屋的事实存在，却认定系上诉人自身原因未办理过户登记，上诉人的请求不符合法律规定，驳回了上诉人的请求。上诉人作为涉案房屋25%份额的买受人，已按照约定支付了全部价款，并收受了房屋的租金占有了房屋，且按照约定不断催促出卖人办理登记手续，还到房管部门咨询了解办理登记的相关规定。之所以没有办理登记手续是因为涉案房屋的房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体不一致，违反了《房屋登记办法》第八条即“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。并且姜卓材等一直隐瞒房屋第一次变更登记（6人变4人）以及抵押登记的事实，可见，不能办理变更登记，不是上诉人自身的原因造成。综上，一审法院认为是上诉人的原因导致未办理过户登记属于认定事实错误，法律适用不当，判决结果违法，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。农商行二审中口头答辩如下：1、我方是依法进行了抵押登记，我方对该房屋依法享有优先权；2、上诉人陈述的事实与客观事实不符，他称2013年到房产局询问办理房产证的事，但是房地产买卖契约上签订的时间是2014年8月27日，凯里房产局根据房地产买卖契约于2014年9月1日才颁发了房产证，如果上诉人2013年询问了，2014年具备办证条件的时候为什么没有换名字，不管是什么原因，责任都不在被上诉人，这个与他们提出的土地证没有过户已经没有关系了，办证是在他们称的咨询之后，所以上诉人的陈述与事实不相符；3、我方所享有的抵押权依法是有效的，应该得到维护。彭金桥、唐秀珍向一审法院提起诉讼，请求：1、确认彭金桥、唐秀珍对位于贵州省××国道床单厂西侧××东路××号房屋（凯里【凯房权房权证字第**】里国用【2012】第09040号土地使用权证）享有25%的所有权份额，立即停止对彭金桥、唐秀珍所有房屋的强制执行，并解除查封；2、贵州凯里农村商业银行股份有限公司承担一切诉讼费用。一审法院经审理查明，2010年10月27日，凯里规划管理局向本案第三人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃和案外人包其炎、吴培灵六人颁发520000201019790号《建设用地规划许可证》。2011年4月19日，本案第三人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四人（作为甲方）与案外人包其炎、吴培灵二人（作为乙方）签订《协议书》。该协议约定：甲方退还乙方投资款六十五万元，乙方将其在凯里环城东路与甲方共有的房屋（房产证房产证凯里字第**）（土地证凯里国用【2010】第07595号）份额转让给甲方。2011年11月28日，第三人姜卓材、申蕊玲二人与彭金桥、唐秀珍二人签订《房屋股份转让协议》。该协议约定：第三人姜卓材、申蕊玲二人将其在本案所涉房屋享有股份的50%（即本案所涉房屋25%的份额）转让给彭金桥、唐秀珍二人，彭金桥、唐秀珍二人支付转让款人民币一百三十万零六百八十元，该款在2012年春节前（或者房屋竣工结算前）付80%给甲方，剩余20%在2012年3月底付清。同一天，第三人姜卓材、申蕊玲二人与彭金桥、唐秀珍二人还签订了《合伙建房合同》。此后，彭金桥、唐秀珍二人付款一百二十万零六百八十元，尚有十万元未支付。2012年10月16日，因地上附着物变更换证，凯里市人民政府向案外人包其炎、吴培灵和本案第三人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃六人更换本案所涉房屋土地使用权证，将原凯里国用（2010）第07595号《国有土地使用证》收回注销，重新颁发凯里国用（2012）第09040号《国有土地使用证》。2014年6月17日，以案外人包其炎、吴培灵和本案第三人申蕊玲、龙华桃作为委托人，本案第三人姜卓材作为受托人，双方签订了一份《委托书》，用于到凯里房产局办理本案所涉房屋产权登记。在该《委托书》中，本案第三人姜卓材和申蕊玲自认每人只占该房屋份额12.5%，案外人包其炎、吴培灵各占12.5%，第三人沈廷辉、龙华桃各占25%。2014年8月27日，案外人包其炎、吴培灵与本案第三人姜卓材、申蕊玲签订《房地产买卖契约》。双方在该《房地产买卖契约》中约定“三、双方同意于二〇一四年八月二十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。……。十一、双方约定的其他事项：甲方包其炎、吴培灵将所有的25%产权出售给姜卓材、申蕊玲。”2014年9月1日，本案第三人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四人将本案所涉房屋证号变更登记为凯里凯房权证字房权证字第**、、第××号、第××号，这四个编号的房屋为四人共有，每人享有25%的份额。2014年9月18日，本案第三人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四人与农商行签订《抵押合同》，本案第三人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四人以本案所涉房屋为谭坚百货有限责任公司向农商行贷款300万元提供抵押担保，担保期限为2014年9月18日至2015年4月18日止。同一天，本案第三人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四人与农商行签订《房地产抵押担保书》，该担保书的内容与上述《抵押合同》相同。2015年4月30日，凯里市人民法院作出（2015）凯民商初字第30号民事判决：“……；二、由凯里谭坚百货有限责任公司在本判决生效之日起十日内偿还贵州凯里农村商业银行股份有限公司借款本金300万元及给付利息44850元（利息暂计至2015年2月27日，此后利息随本付清）以及律师费4万元，共计3084850元。三、姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃在抵押担保贷款的房屋价值范围内对前款……承担担保责任。……”2015年6月29日，一审法院作出（2015）黔东民商初字第7号民事调解书：“……。四、由姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃用其位于凯里市××国道床单厂西侧的凯里凯房权证字第房权证字第**、第××号和第××号房产对【（凯里）农信社（2014）年承字011号】《授信合同》以及《银行承兑协议》期限内的债权本金300万元及利息承担担保清偿责任。……”。2015年7月13日，凯里市人民法院对该院生效法律文书（2015）凯民商初字第30号民事判决立案执行。2015年8月10日，一审法院对生效法律文书（2015）黔东民商初字第7号民事调解书立案执行。2015年11月29日，一审法院对外委托对该房屋进行评估。2016年5月9日，一审法院作出（2015）黔东执字第49号执行裁定书：“拍卖被执行人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃共有的位于贵州省××国道床单厂西侧××东路××号房屋【建筑面积1421.11平方米，凯里凯房权证字第×房权证字第**，号：凯里国用（2012）第09040号】。”2016年5月27日，一审法院对该房屋进行第一次拍卖，流拍。2017年1月5-6日，一审法院又对该房屋进行第二次拍卖，仍然流拍。2017年5月20日，一审法院作出以物抵债裁定。2016年5月12日，本案一审原告彭金桥、唐秀珍以案外人的身份向一审法院提出执行异议申请，其主要理由就是一审法院在执行中拍卖的上述房屋有25%的份额已被本案第三人姜卓材转让给了二人。经一审法院立案后审查认为，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。彭金桥、唐秀珍未能提供证据证明其对该房屋享有所有权。彭金桥、唐秀珍与第三人姜卓材签订《股份转让协议》后，未到登记机关作变更登记，系彭金桥、唐秀珍自身原因造成，应自行承担不利后果。现该房屋登记在被执行人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃名下，四被执行人对其享有所有权，一审法院对该房屋进行拍卖是符合法律规定的。因此，彭金桥、唐秀珍作为案外人提出的执行异议申请理由不能成立，不予支持。2016年12月21日，一审法院作出（2016）黔26执异4号执行裁定：驳回案外人彭金桥、唐秀珍的异议申请。2017年1月9日，彭金桥、唐秀珍向一审法院起诉，提出上述诉求。一审法院认为，本案的争议焦点有以下两点：1、本案第三人姜卓材、申蕊玲将本案所涉房屋25%转让给彭金桥、唐秀珍是否属实？2、彭金桥、唐秀珍的受让行为是否能够排除抵押登记？是否能够排除人民法院对该房屋的执行？对第一个焦点，即关于第三人姜卓材、申蕊玲二人将本案所涉房屋25%转让给彭金桥、唐秀珍二人是否属实的问题，本案彭金桥、唐秀珍二人为证明自己的主张成立，既提交了《房屋股权转让协议》及付款凭据和《合伙建房合同》，也提交了已经占有该房屋的出租合同及收取租金等相应证据材料，结合第三人姜卓材的陈述和所提交的《公证书》等证据，虽然部分证据互相矛盾，但彭金桥、唐秀珍二人及第三人能作出合理说明，且证据之间相互印证，故第三人姜卓材、申蕊玲二人将本案所涉房屋25%转让给彭金桥、唐秀珍的事实存在，应予认定。对第二个焦点，即关于彭金桥、唐秀珍二人的受让行为是否能够排除抵押登记、是否能够排除人民法院对该房屋的执行的问题，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案所涉房屋办理房产证的时间为2014年9月1日，彭金桥、唐秀珍与姜卓材、申蕊玲签订《房屋股份转让协议》的时间是2011年11月28日，房屋买卖在前,办证在后。彭金桥在庭审中陈述涉案房屋一直由其在管理出租，其应该知道办证情况，在第三人姜卓材办证的第一时间即由包其炎、吴培灵、姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃六个合伙人变更为姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四个合伙人时，彭金桥、唐秀珍没有要求以自己名义进行登记且事后直至执行前也没有要求办理变更登记，故不符合上述法律规定第四项，即非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，涉案房屋登记在第三人名下，第三人享有物权，第三人对涉案财产进行抵押的行为，属于对自己财产权利的处分，第三人与农商行签订了《抵押合同》，并办理了备案登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，抵押权成立并生效。彭金桥、唐秀珍仅享有债权，并不享有物权，其不能对抗已生效的法律文书的执行。综上所述，彭金桥、唐秀珍已与第三人姜卓材、申蕊玲签订了《房屋转让协议》、《合伙建房合同》虽然是事实，但未进行产权登记，仅享有债权，并不享有物权，其以支付了相应价款、占有了本案所涉房屋、非因买受人自身原因未办理过户手续为主要理由，要求确认彭金桥、唐秀珍二人对位于贵州省××国道床单厂西侧××东路××号房屋（凯里【凯房权证字第××房权证字第**】012】第09040号土地使用权证）享有25%的所有权份额，立即停止对其所有房屋的强制执行，并解除查封的事实和理由不能成立，应予驳回。据此，一审法院判决：驳回彭金桥、唐秀珍的诉讼请求。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新的证据。二审另查明，2013年12月25日，凯里农村信用合作联社经贵州银监局“黔银监复（2013）409号”文件批复成立贵州凯里农村商业银行股份有限公司，该文件第三条内容为：贵州凯里农村商业银行股份有限公司开业的同时，凯里农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为贵州凯里农村商业银行股份有限公司的债权债务。综合一审证据和二审诉辩情况，本案二审争议焦点为：1、案外人彭金桥、唐秀珍对执行标的是否享有实体权益。2、案外人彭金桥、唐秀珍对该执行标的所享有的实体权益是否足以排除强制执行的问题。关于案外人彭金桥、唐秀珍对执行标的是否享有实体权益的问题。首先，彭金桥、唐秀珍二人并未取得案涉不动产物权。从本案事实来看，2011年11月28日，第三人姜卓材、申蕊玲二人与彭金桥、唐秀珍二人签订了《房屋股份转让协议》，约定姜卓材、申蕊玲二人将其在本案所涉房屋享有股份的50%（即本案所涉房屋25%的份额）转让给彭金桥、唐秀珍二人。同一天，第三人姜卓材、申蕊玲二人与彭金桥、唐秀珍二人还签订了《合伙建房合同》。直至2016年5月12日彭金桥、唐秀珍二人向一审法院提出执行异议申请之日，其所主张的不动产物权始终未经依法登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，彭金桥、唐秀珍二人并未取得案涉不动产物权。其次，彭金桥、唐秀珍二人取得的是债权。姜卓材、申蕊玲二人与彭金桥、唐秀珍二人签订的《房屋股份转让协议》未违反法律的规定，应确认有效。依据《房屋股份转让协议》的约定，姜卓材、申蕊玲所享有的案涉房屋一半的股份中的一半转让给彭金桥、唐秀珍，并且由姜卓材、申蕊玲负责给彭金桥、唐秀珍办理土地证，房产证及相关证件。一方面，姜卓材、申蕊玲应按照合同约定诚信地履行合同义务。另一方面，彭金桥、唐秀珍二人也有权要求姜卓材、申蕊玲依据《房屋股份转让协议》的约定履行合同约定的办理土地证、房产证等义务。彭金桥、唐秀珍二人依据《房屋股份转让协议》取得的是债权。但结合一审法院查明的事实，姜卓材、申蕊玲未能按照《房屋股份转让协议》的约定履行合同义务，其应当依照法律的规定向彭金桥、唐秀珍二人承担返还款项、赔偿损失等相应的法律责任，具体可由当事人另诉解决。关于案外人彭金桥、唐秀珍对该执行标的所享有的实体权益是否足以排除强制执行的问题。首先，被执行人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃对本案执行标的享有实体权益。2014年9月1日，姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四人依法取得了案涉房屋产权证，即凯里凯房权证字第**房权证字第**、号、第××号，这四个编号的房屋为四人按份共有，每人各享有25%的份额。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，被执行人姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃对本案执行标的享有房屋所有权。其次，案外人彭金桥、唐秀珍对该执行标的所享有的实体权益对于申请执行人依据执行依据所享有的权利不具有优先效力。第一，申请执行人依法取得了案涉标的的抵押权。2014年9月18日，姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四人与农商行（申请执行人）签订了《抵押合同》，姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四人以本案所涉房屋为谭坚百货有限责任公司向农商行贷款300万元提供抵押担保。同一天，姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四人与农商行签订《房地产抵押担保书》，该担保书的内容与上述《抵押合同》相同。2014年9月19日，案涉房屋办理了他项权证，凯房他证字第××号，他项权利种类：一般抵押。综上，申请执行人农商行依法取得了案涉标的的抵押权。当然，姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃四人违反与彭金桥、唐秀珍在《合伙建房合同》中关于“合伙人应遵纪守法，任何人不得用合伙人共有的房屋、土地产权等私自进行拍卖、贷款、抵押及其他侵犯合伙人利益的行为”的约定所引发的法律责任，具体可由当事人另诉解决。第二，以农商行为原告，姜卓材、申蕊玲、沈廷辉、龙华桃等为被告的两个案件已经生效，进入执行程序。即：2015年7月13日，凯里市人民法院对该院生效法律文书（2015）凯民商初字第30号民事判决立案执行；2015年8月10日，一审法院对生效法律文书（2015）黔东民商初字第7号民事调解书立案执行。第三，案外人彭金桥、唐秀珍对该执行标的所享有的实体权益对于申请执行人依据执行依据所享有的权利不具有优先效力。如前所述，案外人彭金桥、唐秀珍并未取得案涉标的物的所有权，而仅仅是依据《房屋股份转让协议》取得了债权，彭金桥、唐秀珍对该执行标的所享有的债权对于申请执行人农商行享有的抵押权不具有优先效力。因此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，案外人彭金桥、唐秀珍对执行标的所享有的权利在效力上并不优先于申请执行人农商行的权利，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决驳回彭金桥、唐秀珍的诉讼请求。此外，关于彭金桥、唐秀珍二人抗辩不能办理过户登记不是其自身的原因造成。本院认为，即使彭金桥、唐秀珍二人不能办理过户登记不是其自身的原因造成，因其享有的实体权益仅为债权，其对执行标的所享有的权利在效力上并不优先于申请执行人农商行的抵押权，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，彭金桥、唐秀珍的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16506元，由彭金桥、唐秀珍负担。本判决为终审判决。审判长  赵君审判员  伍静审判员  陈卫二〇一八年十一月十日书记员  蔡芳