福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽06民终2726号 上诉人(原审被告)：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘贤松，上海锦天城(厦门)律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城(厦门)律师事务所执业律师。 被上诉人(原审原告)：葛庆英，女，1956年1月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：郑子腾，福建兴世通律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑明辉，福建兴世通律师事务所执业律师。 上诉人漳州招商房地产有限公司因与被上诉人葛庆英商品房预约合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2018）闽0681民初3811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，因本案没有新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州招商房地产有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回葛庆英的一审诉讼请求。事实和理由：一、葛庆英签订的《楼宇认购书》目的是确保漳州招商房地产有限公司保留讼争房产，不得转售他人。虽因行政管制原因导致双方无法签订《商品房买卖合同》，但待行政主管部门对《商品房买卖合同》网签和备案的行政管制消除后完全可以实现。二、如前所述，葛庆英的合同目的可以实现，其无权主张解除《楼宇认购书》。虽因行政管制导致葛庆英无法与漳州招商房地产有限公司完成《商品房买卖合同》网签和备案手续，但漳州招商房地产有限公司已于2018年8月13日为葛庆英办理网签手续，经漳州开发区分中心信息管理系统查询，讼争房产的认购人为葛庆英，足以证明葛庆英的合同目的可以实现。 葛庆英辩称：一、双方未在2017年6月3日前签订正式《商品房买卖合同》的原因不可归责于葛庆英。第一，漳州招商房地产有限公司迟延申请网签及申领正式《商品房买卖合同》文本，致使双方未能在约定的期限内签约，应由漳州招商房地产有限公司承担违约责任；第二，漳州招商房地产有限公司辩称迟延签约的原因是“因房管局对购房合同采取流量控制”并未举证证明，应承担举证不能的后果。退一步说，若情况属实，则过错也不在葛庆英。二、案涉《楼宇认购书》系附履行期间的合同，双方未能如期在2017年6月3日前签约，即《楼宇认购书》项下的权利义务已经终止，葛庆英不再负有签约义务。三、漳州招商房地产有限公司拒绝退还葛庆英交付的50000元购房定金，缺乏法律依据。要求驳回上诉，维持原判。 葛庆英向一审法院起诉请求：判令漳州招商房地产有限公司立即向葛庆英双倍返还购房定金100000元。 一审法院认定事实：漳州招商房地产有限公司与葛庆英于2017年5月27日签订一份《楼宇认购书》。该认购书约定：葛庆英认购漳州招商房地产有限公司所建设的址于漳州兰溪谷-南区一期1号楼503房产；建筑面积70.23平方米，套内建筑面积54.84平方米；标准售价1124000元；付款方式为一次性付款，优惠楼价1048667元；本认购书签订后，买方葛庆英须向卖方漳州招商房地产有限公司交付定金50000元，交付定金后，本认购书生效；买方须于2017年6月3日前到招商地产销售中心（招商卡达凯斯兰溪谷售楼处）与卖方签订正式买卖合同（全部条款包括：《商品房买卖合同》及该合同十一份附件的条款）；本认购书约定的买方与卖方签订正式买卖合同的当日营业结束前（1800），卖方须为买方保留买方所认购的房产，卖方违反本条约定的，须向买方双倍返还定金，作为买方失去所认购房产的补偿；买方未按照约定与卖方签订正式买卖合同的，买方所认购的房产卖方不再保留，所交付的定金不予退还。葛庆英于2017年5月27日向漳州招商房地产有限公司支付定金50000元。 讼争房产的预售证号为（2017）招房预售证第015号，发证日期为2017年5月25日。截止2018年7月27日讼争房产仍暂时无法网签，故双方未能签订《商品房买卖合同》。葛庆英于2018年7月6日通过其委托诉讼代理人郑子腾向漳州招商房地产有限公司邮寄《葛庆英关于敦促漳州招商房地产有限公司双倍返还定金的函》。漳州招商房地产有限公司于2018年7月7日收到该函件。该函件载明：因漳州招商房地产有限公司违反《楼宇认购书》第3条之规定，葛庆英拒绝签署《商品房买卖合同》；漳州招商房地产有限公司必须双倍返还葛庆英已支付的定金100000元。经过漳州市房产交易中心漳州开发区分中心信息管理系统查询，截至2018年8月13日，讼争房屋的认购人为葛庆英。 一审法院认为：涉案《楼宇认购书》是漳州招商房地产有限公司与葛庆英在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《楼宇认购书》中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立《商品房买卖合同》。当给付定金的一方不履行合同时，无权要求对方返还定金，接受定金的一方不履行合同时，应向给付定金的一方双倍返还定金。本案中，双方最终未能订立《商品房买卖合同》系因不可归责于双方当事人的事由。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，双方所签订的《楼宇认购书》自漳州招商房地产有限公司收到《葛庆英关于敦促漳州招商房地产有限公司双倍返还定金的函》时解除。漳州招商房地产有限公司依法应当将其所收受的定金50000元返还给葛庆英。葛庆英要求漳州招商房地产有限公司双倍返还定金，与法不符，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还葛庆英定金50000元；二、驳回葛庆英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由葛庆英负担575元，由漳州招商房地产有限公司负担575元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：涉案《楼宇认购书》是协议双方建立在平等、自愿、协商的基础上签订的，意思表示真实，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《楼宇认购书》属于商品房买卖合同的预约合同，目的是为将来签订买卖合同所作的事先约定。漳州招商房地产有限公司在与葛庆英签订《楼宇认购书》后，其主张由于政府调控原因致使双方未能如期签订正式《商品房买卖合同》，系因不可归责于双方事由而导致缔约期限延后，该理由能否成立，对此予以分析认定如下：从漳州市房产交易中心漳州开发区分中心信息管理系统查询，讼争房屋的认购人为葛庆英，但尚未网签，结合当前漳州市人民政府出台的相关房产调控政策，漳州招商房地产有限公司主张目前无法办理《商品房买卖合同》及其补充协议的网签、备案登记等手续系因政府调控原因所致，可以采信。就此，本案双方对导致正式《商品房买卖合同》无法依约如期签订均无过错，可视为不可归责于双方的事由。漳州招商房地产有限公司主张案涉房产可以网签和备案的上诉理由，与事实不符，不予采纳。由于备案、网签登记等手续何时可进行，时间不确定，从签约开始至起诉之日已有一定时间，合同目的短期内难以实现，现若双方继续等待备案、网签登记等，那么双方会因此造成机会利益的损失，故本案的涉案《楼宇认购书》应予解除。葛庆英向漳州招商房地产有限公司邮寄《葛庆英关于敦促漳州招商房地产有限公司双倍返还定金的函》，漳州招商房地产有限公司也收到该函件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，双方所签订的《楼宇认购书》已解除。漳州招商房地产有限公司认为葛庆英所签订的合同目的可以实现，其无权主张解除《楼宇认购书》的上诉理由，与法不符，不予采纳。本案双方在《楼宇认购书》中所约定的定金，是立约定金，是为了保障签订《商品房买卖合同》而交付的定金，因不可归责于双方的原因导致《商品房买卖合同》不能签订，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，原审判决由漳州招商房地产有限公司返还葛庆英定金50000元正确，应予维持。 综上所述，漳州招商房地产有限公司的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1150元，由漳州招商房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 翁艺晖 审判员 李 凌 二〇一八年十一月二十日 法官助理杨烨 书记员卢杰