安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0881民初3858号原告：蔡列胜，男，1973年7月20日出生，汉族，住安徽省桐城市。原告：童志仙，女，1976年8月27日出生，汉族，住安徽省桐城市。二原告共同委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告:桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道盛唐南路东侧金瑞古井大酒店****101，统一社会信用代码91340881553251600N。法定代表人：潘太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。原告蔡列胜、童志仙诉被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡列胜、童志仙的委托诉讼代理人罗平，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司的委托诉讼代理人耿仁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡列胜、童志仙向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对桐城市金瑞名城A12-2101室房屋享有所有权；2、请求判令被告立即为原告办理金瑞名城A12-2101室房屋的不动产权证书，并将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；3、请求判令被告支付原告逾期办证违约金145541.89元（以605181元为基数，自2014年7月30日起，按年利率6%计算至实际办妥不动产权证之日止，暂计算至2018年7月31日）；；4、请求判令本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2013年8月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于桐城市盛唐南路的金瑞名城小区A12-2101室房屋，双方对房屋的计价方式、价款、交付期限、违约责任等事项进行了约定。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告在合同签订后依约支付了全部购房款，被告按合同约定日期交房后未办理不动产权证书。原告认为被告的上述行为严重违约，应承担合同责任和违约责任。被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司未作书面答辩，庭审中辩称，1、对原告第一项、第二项诉讼请求无异议，产权登记正在办理中；2、原告第三项诉讼请求无事实和法律依据，因为合同第十五条明确约定逾期办证的违约责任为：原告退房、被告退还购房款并承担已付购房款1%的违约责任。原告的第一项、第二项诉讼请求表明其不愿退房，故原告第三项诉讼请求无合同约定，亦无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》1份，证明原、被告签订《商品房买卖合同》，合同对双方的义务、合同总价款进行了约定；按照合同约定，被告有义务协助原告办理房屋权属登记证书。被告对证据三性、证明目的无异议，质证认为合同第15条已经明确约定逾期办证违约责任的承担方式。2、原告提交的承诺书复印件2份，证明被告违反合同义务逾期未办理房屋不动产权属证书的事实，不代表原告对被告不办理权属证书的认可。被告对2016年10月24日承诺书的三性、证明目的无异议，质证认为该份承诺书是对逾期办证违约责任的变更，但该承诺未得到原告的认可；对2018年2月10日承诺书的真实性有异议，质证认为原告应提供原件，该份承诺书约定2018年12月30日前办理房屋不动产权证，逾期补偿5万元，该份承诺书承诺的对象仅为与被告签订合同的20户业主，而不是全体业主。对上述当事人有异议的证据，本院经审查认为，原告证据1、原告证据2中的2016年10月24日承诺书具有真实性，本院予以认定，原告证据2中的2018年2月10日承诺书，原告未提供原件，被告不予认可，本院不予认定。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下:被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司系依法注册设立的可从事房地产开发的自然人独资企业。2013年8月14日，原告蔡列胜（买受人）、童志仙（共有人）与被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，合同约定：原告购买被告开发的位于桐城市盛唐南路的金瑞名城小区第A12幢单元2101号房，该商品房建筑面积117.23平方米，套内建筑面积93.05平方米，商品房单价为5162.34元/平方米，房屋总价款为605181元；买受人应于签订合同当日支付人民币305181元，余款按揭；出卖人应当在2014年4月30日前，依照规定将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意选择按照买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同还对其他事项进行了约定，并约定双方可对合同未尽事项签订补充协议，合同自双方签订之日起生效。附件四合同补充协议约定买受人委托出卖人办理房屋、土地两证并领证。经查明，被告于2013年8月14日、2014年2月7日开具收到原告购房款185181元、120000元的发票各1份，后被告按照合同约定向原告交付了商品房，但未能按约办理房地产权属证书，亦未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方由此产生纠纷。另查明，2016年10月24日，被告向全体金瑞名城小区业主出具承诺书1份，承诺：“由于我公司原因给各位业主房产证、土地证办理造成延误，在此深表歉意，现经我公司股东会议讨论决定，对金瑞名城小区各位业主承诺在2017年正月三十日前将土地证、房产证保证能正常办理，如再延期，我公司愿以同期物业管理费全部免除作为补偿，请求各位业主谅解，特此承诺”，后被告未履行承诺。2018年2月10日，被告向金瑞名城小区20户业主出具承诺书，承诺2018年2月10日至2018年12月30日内为各业主办理好房屋不动产证，如果到期不能为20户业主办理好相关证件，自愿给予20户业主每户补偿50000元，并且继续办理相关证件。原告未能向法院提交2018年2月10日的承诺书原件。2018年9月12日，原告蔡列胜、童志仙向本院提起诉讼。案在审理中，原告蔡列胜、童志仙明确表示房屋已经居住数年，不同意退房；被告向本院书面承诺：将采取一切措施解除土地证的抵押，以便履行协助办证义务；如在法院判决确定的办证期限届满时仍未办证，同意按已付购房款的1%向原告支付违约金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原、被告签订的合同真实有效，原告作为买受人已经依约支付购房款，被告作为出卖人，理应按照合同包括补充合同的约定协助原告办理房屋权属证书，这是被告应当履行的合同约定义务；由于经过登记才产生物权变动的效力，登记迟延必然会影响不动产受让人权利的实现，从这个意义上讲，积极协助受让人办理过户登记手续也应当是出卖人的法律义务。故对原告要求判令被告提交应由开发商提供资料协助办理金瑞名城A12-2101室房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。原告认为合同第十五条的约定属于格式条款，应认定为无效，被告应向原告支付逾期办证违约金145541.89元，因违约金系当事人在合同中约定债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方支付一定数额的金钱，违约金作为承担违约责任的方式，直接源于双方在合同中的约定，如当事人在合同中没有约定或约定不明确的，则不能适用违约金，但可以主张赔偿实际损失。本案被告逾期办证属实，合同第十五条“关于产权登记的约定”条款虽系提前拟定，但提供了3项可供选择内容，原、被告协商选择第1项买受人退房的违约责任承担方式，系当事人对自己实体权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，此条款并非格式条款。且原告证据不能证明合同第十五条的约定应为无效，原告证据亦不能证明被告应当承担逾期办证违约金，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。违约金并非承担违约责任的唯一方式，如原告提供证据证明因被告逾期办证造成实际损失，可另行主张权利。原告要求被告负担原告为本案支付的律师费用，但未提供律师费用应由被告承担的法律规定或合同约定的证据，故对原告要求被告承担律师费用的诉讼请求，本院不予支持。原告要求对涉案房屋进行确权，因不属于人民法院民事案件受理范围，本院已依法裁定驳回起诉，并另行制作裁定书。被告诉讼中向本院作出的承诺意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，本院予以认可。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司应于本判决生效后三十日内协助原告蔡列胜、童志仙办理金瑞名城A12-2101室房屋的不动产权证书。如在本院判决被告履行协助办证义务期限届满后，由于被告原因导致不动产权证书仍未办理的，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司应于办证期限届满之次日，按照已付购房款605181元的1%向原告蔡列胜、童志仙支付迟延履行违约金。二、驳回原告蔡列胜、童志仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3211元，减半收取计1606元，由原告蔡列胜、童志仙负担803元、被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司负担803元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  程秀莲二〇一八年十一月二十七日书记员  吴燕宭附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。