广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26861号原告：黎伟光。委托诉讼代理人：徐志坚，广东都汇律师事务所律师。被告：韩彬彬。委托诉讼代理人：陈志坚，广东群立弘律师事务所律师。原告黎伟光与被告韩彬彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑泽霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎伟光及其委托诉讼代理人徐志坚、被告韩彬彬及其委托诉讼代理人陈志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的《租赁合同》；2.原告有权没收被告租赁保证金15000元；3.被告向原告支付2018年6月至2019年2月租金共计67500元，2018年6月至2018年9月管理费4005.44元、水电费506.94元；4.被告向原告支付滞纳金（以2018年6月至2018年9月30日共计租金30000元为本金，按每天万分之五计算，从2018年6月1日计算，暂计至2018年9月30日为1830元）；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年2月28日，被告与原告签署了《租赁合同》，约定：被告租赁原告位于广东省佛山市禅城区汾江南路18号雅庭国际广场一座1106室，作写字楼使用；月租金为7500元，租赁期限从2018年3月1日起至2019年2月28日止。合同签订后，原告依约将租赁商铺交付给被告并收取被告租赁保证金15000元。2018年5月，被告租赁的该单元发生违法事件，该商铺被佛山市公安局禅城分局查封。根据双方签订的租赁合同约定，被告保证不在该单元从事任何违法活动，现该商铺已被查封，严重损害原告的合法权益。且被告拖欠租金已构成违约，原告有权解除双方租赁合同并没收被告租赁保证金，同时有权要求被告支付拖欠的租金、滞纳金、管理费及水电费。综上，原告为维护自己的合法权益，请求法院支持原告的诉请。诉讼中，原告增加诉讼请求如下：第二项诉讼请求增加没收被告水电保证金2000元；第三项诉讼请求中管理费、水电费增加为2018年6月至2019年2月管理费9012.14元、2018年6月至2018年10月电费为584.36元。同时，原告明确起诉主张的是电费而非水电费。被告答辩称：原告的诉请无事实与法律依据。被告没有违法，公安机关查封涉案商铺，仍在侦查中，尚不能认为是被告违法。原告没有保障被告正常租赁、正常经营，使被告生意造成重大损失，被告保留起诉追究原告没有保障其正常开业而造成损失的权利。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉请。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.房地产权证，证明位于广东省佛山市禅城区汾江南路18号雅庭国际广场一座1106室属于合法建筑，原告有权用于出租。3.《租赁合同》，证明2018年2月28日，被告与原告签署《租赁合同》，约定被告租赁原告位于广东省佛山市禅城区汾江南路18号雅庭国际广场一座1106室作写字楼使用；月租金为7500元，租赁期限从2018年3月1日至2019年2月28日止。合同约定因被告的原因在合同期满以前中途退出，原告有权拒绝退还按金、没收保证金等。4.微信聊天记录，证明2018年5月被告在租赁的该单位内发生违法事件，该商铺被佛山市公安局禅城分局查封。被告从2018年6月开始未支付房租、管理费、水电费。5.缴费通知单（2张），证明截止2018年10月6日，被告尚欠原告管理费5006.8元、电费584.36元。6.《收据》，证明被告已经支付租金按金15000元。7.广东电视台截图、图片（2张），证明涉诉商铺因发生违法犯罪行为造成商铺至今被查封。被告在诉讼中未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据5，该证据由涉案物业所在物业管理公司出具，被告对管理费的收费标准无异议，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年2月28日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将座落于广东省佛山市禅城区汾江南路18号雅庭国际广场一座1106室出租给乙方，作写字楼使用，月租金为7500元。租赁期从2018年3月1日起至2019年2月28日止，共12个月。乙方必须在每月1日前向甲方缴纳，实行先交租后使用原则，租金划入甲方的指定账户。二、雅庭国际广场是由统一的物业管理公司进行管理，乙方同意遵守管理公司的各项管理规定和处罚办法，同意按管理公司的收费标准和缴纳办法支付管理费、按金、水电费等费用。三、乙方向甲方保证，在承租该单元期间：按时缴纳管理费，按时缴纳电费、水费等由乙方自行负担的费用；乙方保证不在该单元从事任何违法活动。六、双方在签署合同时，乙方须向甲方支付相当于两个月租金的租金按金即15000元；按金任何时候不能代替或冲抵乙方应按时支付的租金、管理费和其他应缴费用；乙方倘若迟付租金或管理费，甲方有权从规定的缴纳日的第二天起征收滞纳金，滞纳金按逾期金额每天千分之三计算。倘若乙方积欠租金或其它费用超过规定缴费日期五天，则其情节严重违反了本合同，甲方应该通知乙方。甲方发出通知三天内，乙方若仍未改正，则视为乙方放弃该单元内的一切财物，甲方有权随时收回该单元并有权处理该单元内的一切财物。甲方由此遭受损失完全由乙方负责；因乙方原因在本合同期满以前中途毁约退租，则甲方有权没收乙方已缴按金，而且甲方有权向乙方追索自毁约日至本合同法定终止日的租金和管理费。同日，原告出具《收据》确认收取被告支付租金按金15000元。据雅庭国际广场物业服务中心于2018年9月4日出具的缴费通知单，涉案物业拖欠2018年6月至9月的管理费4005.44元、2018年5月至8月的电费506.94元未付，其中管理费的计收标准为8元/平方米，涉案物业面积为125.17平方米。2018年10月6日，雅庭国际广场物业服务中心出具缴费通知单，载明涉案物业拖欠2018年6月至10月的管理费5006.8元、2018年5月至9月的电费584.36元未付，管理费的计收标准同上。据原告与被告的微信聊天记录所载，其中，2018年6月13日，原告问：“韩生，今个月租金现在还没有收到，请回复”。6月14日，原告问：“韩生，现在究竟什么情况，请与我联系”。6月15日，原告问：“韩生，你的电话已停机，现在写字楼的租金你也不交，你已经是违反合同了”，对方答：“他现在在看守所，手机也是刚拿回来，已经进去30天了，还没有出来，进去前跟我说了，办公场地不租了。”原告问：“你是？”对方答：“我是他老婆。他是被牵连进去的，应该过过几天会出来，进去前他说了，场地不租了。”原告说：“场地不租了就交还给我们吧。”对方说：“可以啊。”原告说：“门口有把锁锁着，你看明天过去现场交接给我们吧。”对方答：“那把锁不是我们的，你可以要找开锁的，费用直接押金里面扣吧，不知道是物业还是警察锁的。”原告问：“你们还有什么东西在里面？”对方答：“还有一些家具电脑。”另查明一：涉案佛山市禅城区汾江南路18号一座1106房的权属人系原告，建筑面积为125.03平方米。另查明二：被告于2018年10月16日收到本院送达原告的起诉状、证据副本等应诉材料。诉讼中，原、被告均确认：被告向原告支付2000元水电保证金及15000元租赁保证金。被告确认缴费通知单上关于管理费的计收标准。原告陈述：原告于2018年5月16日得知涉案物业被查封，原告联系过被告、也到派出所询问，派出所答复刑事案件在侦查阶段，该物业不能交还给原告，当时派出所告知被告是做非法高利贷的。原告主张的管理费及电费未垫付。合同约定逾期缴纳租金、管理费的，原告有权按照每日千分之三的标准计收滞纳金，但原告调整为按照每日万分之五的标准计收。因被告中途违约，且在微信聊天记录中向原告提出退租，原告有权没收按金并且主张至合同终止日的租金及管理费。被告陈述:被告于2018年5月17日被羁押，公安机关以非法拘禁他人为由进行羁押，同年6月15日无罪释放。被告在涉案物业内开设公司，主要经营金融，被告是该公司的股东之一，但该公司仍在申办当中，未办理营业执照。被告已在微信中向原告提出过提前退租，但双方没有达成一致意见。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除涉案《租赁合同》。原告主张被告拖欠租金、管理费等费用，且在交付给被告使用涉案物业期间，该物业被公安机关查封，导致该合同无法继续履行，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，原告可以解除合同。合同自解除通知到达被告时解除，原告起诉视为通知，被告于2018年10月16日收到本案诉状，本院确认原告与被告签订的《租赁合同》于2018年10月16日解除。关于原告诉请没收租赁保证金、水电保证金。涉案《租赁合同》约定“因乙方原因在本合同期满以前中途毁约退租，则甲方有权没收乙方已缴按金……”，被告在合同期满前提出退租，且未能清偿拖欠的费用及交还涉案物业，被告的行为已构成违约，原告有权依据该约定没收被告已实际支付的租赁保证金15000元及水电保证金2000元，本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告诉请被告支付租金、管理费。如上所述，被告的行为已构成违约，原告主张被告支付自退租时至终止日的租金、管理费。被告抗辩称自2018年6月起其未实际占有使用涉案物业，不应支付该期间的租金、管理费。根据查明的事实，被告因涉嫌刑事犯罪被羁押，涉案物业亦被公安机关查封，所涉案件发生在被告承租期内。虽该刑事案件尚未终结，但不论被告是否涉嫌犯罪，在此承租期间的责任仍应由被告向原告承担。被告未能实际占有使用该物业，并非原告的过错所致，被告仍应向原告支付相应的租金、管理费。至于该费用的计算节点，如上所述，该合同于2018年10月16日解除，但根据上述合同关于“因乙方原因在本合同期满以前中途毁约退租……而且甲方有权向乙方追索自毁约日至本合同法定终止日的租金和管理费”的约定，原告主张被告支付自被告毁约之日至合同法定终止日即租赁期届满之日的租金、管理费。结合合同及查明的事实，虽被告未实际使用该物业，但被告中途毁约退租的行为对原告造成一定的损失，在原告主张没收保证金的同时要求被告支付该期间的租金、管理费，该费用应属违约金的性质。该期间的部分费用尚未发生，但每月租金、管理费的数额是确定的，故，综合考量被告的过错程度、合同的履行情况，根据公平原则及诚实守信原则，本院对原告主张上述期间的租金、管理费依法予以支持。经计算，被告应向原告支付2018年6月至2019年2月的租金67500元（7500元/月×9个月）、管理费9012.24元（8元/平方米/月×125.17平方米×9个月）。关于原告诉请被告支付电费。原告主张2018年6月至2018年10月的电费584.36元由被告支付，虽被告抗辩该期间未使用涉案物业，但被告未将该物业交还给原告，且被告在微信聊天记录中自述尚有部分电器留在该物业内，原告对此也解释称该物业内设有鱼缸，会产生一部分电费。原告的解释符合常理，本院予以确认。根据合同约定，被告在承租期间内应按照管理公司的收费标准支付水电费。涉案物业所在的物业管理公司已出具缴费通知单载明上述期间的用电量及电费金额，被告应予以缴纳。原告作为出租人有权向承租人即被告先行收取该费用，再向物业管理公司缴纳。故，本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告诉请被告支付滞纳金。因被告的违约行为，本院对原告主张没收被告支付的保证金及主张被告支付毁约之日至合同租赁期届满之日的租金、管理费依法予以支持，已足以弥补原告的损失。原告同时诉请主张被告支付滞纳金，对被告的违约行为再苛以惩罚，故本院对该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黎伟光与被告韩彬彬于2018年2月28日签订的《租赁合同》于2018年10月16日解除；二、确认《租赁合同》项下的租赁保证金15000元及水电保证金2000元归原告黎伟光所有；三、被告韩彬彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎伟光支付2018年6月至2019年2月的租金67500元、管理费9012.24元；四、被告韩彬彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎伟光支付2018年6月至2018年10月的电费584.36元；五、驳回原告黎伟光的其他诉讼请求。如被告韩彬彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1391元，由原告黎伟光负担28元，被告韩彬彬负担1363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一八年十一月八日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。