湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初4771号 原告：肖申嵘，男，1992年1月17日出生，汉族。 原告：胡梦君，女，1992年1月17日出生,瑶族。 上述二原告委托诉讼代理人（特别授权）：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：杨小利，男，1982年5月26日出生，系该公司员工。 原告肖申嵘、胡梦君与被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖申嵘、胡梦君的委托诉讼代理人翟叶叶、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖申嵘、胡梦君向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金20000元及已交付房款万分之一的违约金即每天41.7972元从2017年1月1日算至2017年5月13日（132天）为5517.23元，共计人民币25517.23元；由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城电信智能小区”，约定交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂因素导致不能根据前述协议按期交房，双方于2015年7月28日又签订一份《商品房团购补充协议》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。2016年6月17日原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城电信智能小区第5栋1402号房，总金额417972元，被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案取得《竣工验收备案表》。第十二条约定逾期交房的违约责任。截止至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》承担违约责任。 被告大汉置业公司辩称：一、被告不应支付原告请求的逾期交房违约金。双方在《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按照有关规定由乙方自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户”；第十三条“未按本办法规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当支付逾期交房违约金。二、被告所售房屋达到交付条件，不应承担逾期交房违约金。被告在2016年12月23日已通知原告办理入伙手续，履行了告知义务，2017年5月13日原告已经办理了房屋交付手续，被告不应当再承担逾期交房违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对双方争议的原告是否系《商品房团购协议书》中的团购人员的事实与证据，本院认定如下。根据《商品房团购协议书》约定，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会作为团购方授权代表，代表单位所有购房业主团购被告开发的“大汉龙城·电信智能小区”商品房，本案原告虽不是中国电信股份有限公司员工，但其系受让中国电信股份有限公司溆浦分公司员工李峰的团购资格，对此原告提供了中国电信股份有限公司溆浦分公司出具的证明，该证明虽没有经该公司法定代表人签字，但有该公司综合部门主任的签字和盖有公司印章，能够证实原告的团购身份。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月16日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议书》，约定甲方团购乙方拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”商品房，甲方保证已接受本单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，全权协调处理团购过程中所有与之相关的事项，交房约定为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。2015年7月28日，双方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。原告肖申嵘、胡梦君从中国电信股份有限公司溆浦分公司员工李峰手中受让大汉龙城·电信智能小区团购房指标。2016年6月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第5幢1402号商品房，建筑面积为139.53平方米，每平方米2996元,总金额417972元；被告应在2016年12月31日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将该商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同时原告与被告还签订了《补充协议》，将商品房交付条件约定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。合同签订后，原告依约支付了购房款，并于2017年5月13日收房，但原告所购商品房在2017年12月26日才经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收，原告亦未缴存房屋专项维修资金。 本院认为，原告肖申嵘、胡梦君虽不是中国电信股份有限公司员工，但其受让中国电信股份有限公司溆浦分公司员工的团购房指标，并于2016年6月17日与被告签订《商品房买卖合同》，被告并收取了原告购房款即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行。原告肖申嵘、胡梦君应享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经支付了购房款，但被告未按约定的交房时间向原告交付房屋，故原告依据《团购补充协议书》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前交付经验收合格的房屋，但被告在2017年12月26日才经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位对房屋共同验收而构成违约。因原告已于2017年5月13日实际收房，被告应自2017年1月1日起至实际交房之日止，依照《商品房买卖合同》约定，按照所支付购房款每日万分之一支付逾期交房违约金。故对原告请求被告支付自2017年1月1日起按照购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，直至被告实际交房之日止的诉讼请求，本院予以支持。因此，被告应向原告支付的违约金为25517.23元[20000元+417972元×0.0001/天×132天（至2017年5月13日收房）]。被告辩称因原告未缴纳房屋专项维修资金而其有权延期交房，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，享有先履行抗辩权应是在双方互负债务时合同中明确约定有履行的先后顺序，而本案中原告的主要义务是支付房款，被告的主要义务为交付符合约定的房屋，而本案原告已经履行先行支付房款的义务，故被告辩称其不应当支付逾期交房违约金的抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖申嵘、胡梦君逾期交房违约金25517.23元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费438元，减半收取219元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  黄弗清 二〇一八年十一月二十一日 代理书记员  刘 黎