贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初7071号原告贵阳银行股份有限公司直属支行，住所地:贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**。统一社会信用代码：915201007660544402。负责人：刘艳英，职务：行长。委托代理人梁学武，银行员工。被告贵州宝隆投资有限公司，，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华中路**驰宇大厦**统一社会信用代码：91520100745715174G。法定代表人：任斌。被告任斌，男，1966年4月13日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二被告共同委托代理人吴斌，贵州宝隆投资有限公司经理。被告李筱梅，女，1969那年3月18日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人张涤非、石喜云，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告中天城投集团城市建设有限公司，住所地，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目**团负****楼iv>法定代表人：张智，职务：总经理。委托代理人胡菲琪，公司员工。原告贵阳银行股份有限公司直属支行（以下简称“贵阳银行直属支行”）诉被告贵州宝隆投资有限公司（以下简称“宝隆公司”）、任斌、李筱梅、中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳银行直属支行委托代理人梁学武，被告宝隆公司、任斌共同委托代理人吴斌，被告李筱梅委托代理人张涤非、石喜云，被告中天公司委托代理人胡菲琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳银行直属支行诉称：被告宝隆公司、中天公司与原告于2014年12月17日签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》（合同编号：134120141217007），约定宝隆公司向原告借款32.5万元，中天公司对上述借款承担连带保证责任，并以位于中天未来方舟D12组团（A）1-17-11号房屋承担抵押担保责任，并办理了抵押预告登记。宝隆公司向原告出具股东会决议，承诺公司全体股东对该笔贷款承担连带责任。合同依法成立后，原告于2015年1月7日履行了放款义务，借款人在2018年3月15日开始出现逾期，至起诉之日，经原告催告，借款人、担保人仍不能按合同约定按月支付本金及利息。原告贵阳银行直属支行为维护自己合法权益，遂诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告贵州宝隆投资有限公司、中天城投集团城市建设有限公司所签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》（合同编号：134120141217007）；2、被告贵州宝隆投资有限公司偿还原告所欠本金224791.79元，利息（含欠息，复息）5215.87元（利息暂计算至2018年7月2日）共计230007.66元，剩余欠息、复息等按合同约定计算至本息付清之日止；3、被告中天城投集团城市建设有限公司、任斌、李筱梅对第二项所列债务在担保范围内承担连带保证责任；4、原告对位于中天未来方舟D12组团（A）1-17-11号房屋在担保范围内享有优先受偿权；5、本案所产生的诉讼费用均由上述被告承担。被告宝隆公司、任斌共同辩称，原告以复息利率主张宝隆公司承担违约责任，又再主张复息的要求，致使宝隆公司承担双重违约责任于法无据，请求法院予以驳回。原告主张的复利具有惩罚性，属违约金范畴，原告通过主张利息足够弥补其损失，再要求宝隆公司支付复息属于双重惩罚，请法院驳回复息部分的请求。第二，原告系贷款人，宝隆公司系借款人，中天公司系保证人，三方签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》中只明确了中天公司承担连带保证责任，而未对宝隆公司设置连带保证责任，更未对任斌设置连带保证责任。因此，任斌不应该承担连带保证责任。第三，原告对中天未来方舟D12组团（A）1-17-11号房屋是抵押预告登记。而抵押预告登记是一种临时性登记行为，即不是政府部门对期房交易的监管行为，也不能将预告登记等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建筑等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易各方利益，维护交易安全，而赋予抵押预告登记能对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。综上，请求法院驳回原告第二项诉请中复息部分的主张，宝隆公司只承担所欠本金224791.79元和利息；驳回原告第三项诉请中要求任斌承担连带保证责任的请求；驳回原告第四项诉请中要求享有中天未来方舟D12组团（A）1-17-11号房屋在担保范围享有优先受偿权的请求。被告李筱梅辩称，原告要求李筱梅承担连带保证责任无法律依据，也不符合事实。第一，连带保证责任的设定应当是银行与李筱梅之间形成的意思表示一致，但原告与李筱梅并未达成相应一致意见。第二，原告主张李筱梅承担保证责任的依据是股东会决议，股东决议是宝隆公司在对外发生借款时，公司内部所形成的许可而不是李筱梅与银行之间直接达成的保证约定，该股东会决议也不是由李筱梅提供给银行的。第三，合同签订时，银行是将宝隆公司作为债务人，将中天公司作为保证人在专门保证合同中进行约定，中天公司作为当事人参与合同，在借款发生拖欠时，银行是向宝隆公司与中天公司发出催告，所以从实际事实上也可以表明债权人为银行，债务人为宝隆公司，保证人为中天公司，李筱梅不是该笔债务的保证人。被告中天公司辩称，第一，借款的偿还情况，因中天公司不是借款相对人，不清楚欠款金额，请求法院核实。第二，原告诉请的利息包含欠息、复息，这是一个共计数额，原告未区分开来，该诉请并不明确，请求法院依法驳回。第三，该笔贷款有物的担保，应就物的担保承担还款责任，中天公司才承担保证责任。经审理查明：2014年12月17日，贵阳银行直属支行作为贷款人（抵押权人、甲方）、宝隆公司作为借款人（抵押人、乙方）、中天公司作为保证人（房开商、丙方），三方共同签订了编号为134120141217007的《商业用房贷款借款（抵押）合同》约定，乙方所购房屋位于贵阳市渔安安井未来方舟D12组团（A）1单元17层11号；借款32.5万元，期限120个月，借款实际发放金额及日期以借款借据为准；借款利率按年利率7.38%执行，遇法定利率调整，于次年1月1日在人民银行新调整的同期限同档次基准利率水平上浮20%后为新的执行利率；借款利息按月计付，结息日为每月15日，也作为还款日，每期付款金额计算公式以递减偿还法（等额本金还款法）计算确定；贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%；对逾期未交的借款本息，在存款日至划款日之间，甲方仍向乙方计收逾期罚息及其复利；乙方自愿提供所购房屋作为抵押担保，丙方提供连带责任保证，保证期间自合同生效后起至丙方协助乙方办妥房屋所有权证并移交甲方时；保证范围为合同项下借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及其他费用等；乙方连续三个月或任何一期借款本息及相关费用逾期三个月的，甲方可要求丙方承担连带保证责任和房屋回购义务，甲方有权依法处分抵押物并优先受偿。2015年1月7日，贵阳银行直属支行向宝隆公司发放贷款32.5万元。宝隆公司出具的借款凭证约定借款32.5万元用于购房，到期日为2025年1月6日，借款利率为年利率7.38%。2015年6月10日，贵阳银行直属支行与宝隆公司在贵阳市房屋产权监理处对涉案抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。但涉案房屋截止法庭辩论结束前仍未办理并取得房屋权属证书。在合同履行过程中，宝隆公司未按合同约定按时足额偿还借款本息，自2018年3月15日开始逾期，已经连续超过三期、累计超过六期未偿还月供本息。贵阳银行直属支行于2018年6月5日向宝隆公司进行催收，并以宝隆公司陷入经济危机为由，要求宝隆公司清偿剩余借款本息。但宝隆公司在贵阳银行直属支行起诉后仍未能未清偿逾期款项。贵阳银行直属支行当庭提交欠款欠息凭证主张，截止2018年7月2日，宝隆公司尚欠正常本金余额213958.47元、本金对应利息594.09元、逾期本金余额10833.32元、欠息4493.52元、复息128.26元。贵阳银行直属支行明确诉请主张的利息包含利息、罚息和复利。经本院核实，本金对应利息594.09元实为上一结息日2018年6月15日至2018年7月2日期间正常本金213958.47元产生的正常利息，欠息4493.52元实为截止2018年6月15日未还的正常利息4326.31元及截止2018年7月2日未还的罚息167.21元之和，复息128.26元实为对未还利息计收的复利、对未还罚息计收的复利以及对已产生复利再次计收的复利之和。贵阳银行直属支行当庭提交股东会决议载明“……公司及每位股东都有义务承担该笔贷款的连带责任。如该笔贷款不能按时偿还，贵阳银行直属支行可根据此份决议和相关法律，向我公司及股东提起诉讼，按照《贷款合同》规定执行追讨权利，直至所有债务结清为止”，贵阳银行直属支行以此主张任斌和李筱梅对宝隆公司的涉案债务承担连带保证责任。宝隆公司、任斌以借款合同中并未对任斌设定保证责任为由认为任斌不应承担连带保证责任。李筱梅以股东会决议为公司内部会议记录并不对外产生法律约束力，李筱梅与贵阳银行直属支行之间并未对保证达成约定，股东会决议也不是李筱梅向银行提供，故不应该承担连带保证责任。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的原、被告身份信息材料、股东会决议、商品房预售合同备案登记表、《商业用房贷款借款（抵押）合同》、预购商品房抵押权预告登记证、借款凭证、欠款欠息凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。贵阳银行直属支行提交贵阳市不动产登记中心出具的不动产登记资料，拟证明包括涉案抵押房屋在内的宝隆公司名下10套房屋已经被安顺市中级人民法院和贵阳市中级人民法院查封，宝隆公司在其他案件中涉诉且标的过大，宝隆公司拒不履行还款责任的行为已经表明了其没有还款意愿及能力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告贵阳银行直属支行与被告宝隆公司、中天公司共同签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的其他法定情形，均应认定为有效，各方当事人应按合同约定履行义务。原告贵阳银行直属支行已按约向被告宝隆公司发放贷款32.5万元，但被告宝隆公司未按合同约定履行还款义务，已经连续超过三次未按时偿还月供本息，经原告贵阳银行直属支行催告后仍未清偿逾期债务，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告贵阳银行直属支行有权解除合同并要求被告宝隆公司立即偿还剩余借款本息，并支付相应罚息和复利。故对原告贵阳银行直属支行要求解除《商业用房贷款借款（抵押）合同》的诉请，本院予以支持。关于原告贵阳银行直属支行要求被告宝隆公司偿还借款本息的诉请。涉案借款合同中并未明确约定对罚息和复利可以再次计收复利。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。若是对逾期本金计收的罚息、对逾期正常利息计收的复利以及对罚息计收的复利均再次按照罚息利率计算复利就是对借款人的多重惩罚，属于多重利滚利，于法无据，对借款人亦显失公平。故原告贵阳银行直属支行在本案中对罚息及复利再次计收复利的部分，本院均不予支持。原告贵阳银行直属支行主张被告宝隆公司欠款欠息情况，但其并未对各项欠息数据进行明确并提交核算明细进行证实，应承担举证不利后果。经本院核算，截止2018年7月2日，被告宝隆公司尚欠本金224791.79元，正常利息4920.4元，罚息167.21元，复利67.27元，本息合计229946.67元。故对原告贵阳银行直属支行要求被告宝隆公司偿还借款本息的诉请，本院在上述核算数据范围内予以支持，对超出部分不再支持。2018年7月2日之后的罚息和复利分别按中国人民银行同期同档次贷款基准利率先上浮20%后再上浮50%确定的罚息利率计算至全部款项清偿之日止，遇基准利率调整的，自调整后次年1月1日重新确定罚息利率。被告中天公司自愿为借款人宝隆公司的债务向原告贵阳银行直属支行提供连带保证担保，现涉案房屋并未办理正式的抵押登记，被告中天公司的保证责任仍未解除，被告中天公司仍应对被告宝隆司的上述债务承担连带保证责任。故对原告贵阳银行直属支行要求被告中天公司对被告宝隆公司的上述债务承担连带保证责任的诉请，于事实和法律有据，本院予以支持。因案涉房屋并未办理正式抵押登记，仅办理了抵押权预告登记，而抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故对原告贵阳银行直属支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。关于原告贵阳银行直属支行要求被告任斌、李筱梅对宝隆公司的涉案债务承担连带保证责任的诉请。涉案股东会决议中并未明确约定任斌、李筱梅提供保证担保，原告贵阳银行直属支行亦未提交充足证据证实其与任斌、李筱梅对保证担保事宜进行明确约定，应承担举证不利后果。故对原告贵阳银行直属支行要求任斌、李筱梅对宝隆公司的涉案债务承担连带保证责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳银行股份有限公司直属支行与被告贵州宝隆投资有限公司、中天城投集团城市建设有限公司于2014年12月17日签订的编号为134120141217007的《商业用房贷款借款（抵押）合同》；二、被告贵州宝隆投资有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告贵阳银行股份有限公司直属支行借款本金人民币224791.79元，利息人民币4920.4元，罚息人民币167.21元，复利人民币67.27元（本金、利息、罚息和复利均暂计算至2018年7月2日，之后的罚息和复利分别按中国人民银行同期同档次贷款基准利率先上浮20%后再上浮50%确定的罚息利率计算至全部款项清偿之日止，遇基准利率调整的，自调整后次年1月1日重新确定罚息利率）；三、被告中天城投集团城市建设有限公司对被告贵州宝隆投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告贵阳银行股份有限公司直属支行其余诉讼请求。案件受理费4750元，减半收取2375元，保全费1670元，合计4045元，由被告贵州宝隆投资有限公司、中天城投集团城市建设有限公司共同负担（该费用原告已预交，二被告在履行上述判决内容时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王先伟二〇一八年十一月十五日法官助理刘川平书记员  余爽爽