.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2018）辽0102民初7120号原告：朱亮，男，1985年2月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：刘晓旭，系辽宁鼎晟律师事务所律师。被告：沈阳航远置业有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码×××。法定代表人：石正林，系该公司总经理。委托代理人：范嘉宁，男，1996年4月7日出生，汉族，系该公司法务，住沈阳市铁**。委托代理人：朱江，男，1972年12月2日出生，汉族，系该公司法务，住沈阳市皇姑区。原告朱亮诉被告沈阳航远置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员邹士芳、刘陶然参加评议。于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告朱亮委托代理人刘晓旭和被告委托代理人范嘉宁、朱江均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2015年9月18日签订编号GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于和平区长白五街房产，建筑面积76.7平方米，总房款521809元。双方约定于2016年12月30日前将该房屋交付原告，并于交付使用后365日内将办理房产证所需材料报登记机关备案，原告自行办理房产证，因被告逾期交付房屋的，则按照已收购房款的日万分之一向原告支付违约金。协议签订后，原告按照合同约定交纳购房款。被告于2016年12月15日将该房屋交付原告使用，但未按约定日期将办理房证所需资料报产权登记机关备案，现被告原因导致原告逾期办理房证共计308天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条及有关法律规定，要求被告按照《商品房买卖合同》约定将办理房证所需资料报产权登记机关备案，协助原告办理房产证，并按照约定给付原告违约金，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、依法判令被告给付延期办证违约金5948.62元（暂计至2017年12月16日至2018年4月9日）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求第1项为：依法判令被告给付逾期办证违约金16072元（暂计算自2017年12月26日至2018年10月30日）。被告辩称：案涉房屋竣工验收备案已经于2016年12月15日完成，被告因为政府没有按期完成拆迁，截至目前案涉地块仍有三处房屋没有完成拆迁，导致测绘大队无法完成测绘，致使无法进行初始产权登记，导致原告无法办理产权证。按照双方商品房买卖合同补充协议第十二条规定，因政府行为不可抗力原因导致房屋所有权证不能办理或延期办理，出卖人不承担违约责任，因此原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。经审理查明：2015年9月30日，原告朱亮（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区长白五街房屋，建筑面积76.7平方米，总价款为521809元。第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得竣工验收备案证明并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更以及其他非出卖人原因造成的延期；3、因买受人存在未付清房款及其他应付费用等先期违约行为；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）预期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；2、买受人存在未按合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至出卖人指定的账户、买受人未缴纳专项维修基金等违约情形，出卖人有权顺延履行交付义务直至买受人纠正违约行为。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人自行办理权属证书。因出卖人违约导致商品房交付之日起满一年买受人仍无法办理权属证书的，自该一年届满之次日起，出卖人按照已收购房款每日万分之一标准向买受人支付违约金直至出卖人完成资料备案......。同日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》约定：十二条关于产权登记（补充合同第十五条）1、产权证由买受人自行办理，出卖人负责提供需要出卖人提供的办理产权证需要的相关材料。因买受人未按本合同约定或未按出卖人通知及时缴纳相关资料和费用以及因政府行为或不可抗力原因，导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担违约责任。2、买受人知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若买受人暂不符合在本市购房的条件，买受人须自愿承担因此暂不能办理合同备案、商品房产权登记的后果，并于商品房具备产权登记条件、政府相关主管部门同意受理产权登记申请之日起自行向主管部门申请办理。如买受人因此提出解除合同的，需向出卖人支付合同总价款20%的违约金......。合同签订后，原告向被告交付了购房款521809元。2016年12月25日，原告办理了入住手续。但涉诉房屋至今未取得初始登记批复，原告无法办理产权证，故原告起诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金。另查明：2014年10月15日，被告与沈阳市规划和国土资源局和平分局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2016年8月30日，中航城1期1#、2#、3#、5#号楼竣工验收，并于2016年12月15日取得了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、购房发票、房屋准住通知书、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、国有建设用地使用权出让合同等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告履行了付款义务，涉诉房屋于2016年12月25日交付，被告未能在2017年12月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系违约，应承担相应的违约责任。依据合同"因出卖人违约导致商品房交付之日起满一年买受人仍无法办理权属证书的，自该一年届满之次日起，出卖人按照已收购房款每日万分之一标准向买受人支付违约金直至出卖人完成资料备案"的约定，经计算被告应支付给原告2017年12月26日至2018年10月30日期间的逾期办证违约金16072元（购房款521809元×0.1‰×308天）。关于被告提出的因政府没有按期完成拆迁，导致测绘大队无法完成测绘，致使无法进行初始产权登记，属不可抗力原因导致房屋所有权证不能办理或延期办理，出卖人不承担违约责任答辩意见，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。被告作为房产开发公司在2014年受让土地使用权时应当知道尚未拆除的建筑将影响商品房未来办理权属登记，被告在此情况下仍与原告签订买卖合同并约定了产权证办理期限，不属于不可抗力情形，故对此答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告朱亮2017年12月26日至2018年10月30日期间的逾期办证违约金16072元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费202元，由被告沈阳航远置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 刘静明人民陪审员 邹士芳人民陪审员 刘陶然 二○一八年十一月二十八日书 记 员 刘 雷本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。