广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终19097号上诉人（原审原告）：万小娟，女，汉族，1980年11月30日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：葛金波，广东亨凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海霞，广东亨凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张文莲，女，土家族，1975年3月19日出生，住所地：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：周定元，广东周大状律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺阳龙，广东周大状律师事务所律师。上诉人万小娟与上诉人张文莲房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初13713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万小娟上诉请求：1、改判原审判决第五项为：张文莲应向万小娟支付违约金人民币480,000元（违约金按转让价2,400,000元的20%计算）；2、二审受理费及其它相关费用由张文莲承担。事实和理由：一、万小娟与张文莲签署的《深圳市二手房买卖合同》目的是为了取得涉案房产，只要房屋买卖没有完成过户，不论一方履行了多大比例的义务，都不能视为达到合同目的。因此不能因为张文莲履行了部分义务，就减轻其应付的违约责任。二、涉案合同的违约责任条款是双方自愿签署的，双方均应清楚该违约责任的后果，张文莲明知上述违约责任，仍然故意违约，自然应全部承担约定的违约责任。三、一审法院将违约金从转让成交价20%调整为10%，没有双方合同约定的事实依据，也没有法律法规规定的法律依据，一审法院不应适用自由裁量权调整本案违约金。张文莲辩称：万小娟提出的实际损失依照其一审的起诉请求包括中介费5000元，资金监管和定金的利息6972元，由于万小娟没有凭据证明已经付了中介费，万小娟的监管资金张文莲这边也没有实际占有，没有产生监管资金的利息产生，所以万小娟的实际损失比她一审的诉讼请求要少很多。双方签订的买卖合同是由万小娟提供的格式合同，约定支付转让价款20%的违约金也就是人民币48万与张文莲的实际损失相比相差较大，而且张文莲已经配合万小娟到银行办理按揭贷款手续，到公证处办理公证委托手续，把所有卖家的义务都委托了中介，之所以产生本案之诉，主要原因是万小娟委托的中介要求张文莲把身份证原件、银行卡原件、U盾密码全部给到中介，张文莲对此存疑，因此没有向中介提供上述资料，后万小娟就起诉到法院，这是本案产生的原因。我们认为并不是张文莲违约，也不是张文莲不卖房给万小娟，而是万小娟所请的中介不作为以及有过分的要求，导致张文莲没有把证件、银行卡、U盾密码给中介。所以我们认为张文莲原本就没有违约，如果法庭认为违约的话，也应该充分考虑以上情况。张文莲上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判张文莲无需支付万小娟违约金240000元；2、撤销一审判决第四项，改判张文莲无需支付万小娟监管资金的占用利息；3、维持一审判决其他四项。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，张文莲没有违约，不应承担违约责任。张文莲己委托万小娟找来的中介人员“全权到深圳市不动产登记中心办理上述房产的注销抵押登记手续及领取、保管房地产证、不动产权证书等相关事宜”以及其他所有房屋买卖手续，且当时所有公证委托书都交给了中介人员，依照公证委托书，中介人员是可以独立“办理涉案房产的抵押注销登记”手续及其他所有房屋买卖手续的，所以，未“办理涉案房产的抵押注销登记”责任不在张文莲。张文莲没有违约，不应承担违约责任。二、假定张文莲违约，判决张文莲支付万小娟违约金240000元，与万小娟的实际损失相比太过高，依法应当以实际损失为基础，作出裁决。由于万小娟没有凭据证明已付中介费，万小娟监管资金张文莲没有占有，万小娟实际上没有产生监管资金利息损失，所以，张文莲的实际损失比其诉讼请求少很多。张文莲认为，双方签订的《深圳市二手房买卖合同》为万小娟提供的格式合同，第十二条违约责任条款是格式条款，约定的“支付转让价20%的违约金”即人民币48万与万小娟的实际损失相比太过高，而且张文莲己经配合万小娟到银行办理按揭贷款手续等手续，到公证处办理委托手续，把所有卖家的义务都委托了中介，因为中介应办的手续没有办完，才导致本案的发生，本案张文莲没有过错。现在一审法院做出张文莲支付万小娟违约金240000元裁决，远远大于万小娟的实际损失。三、张文莲没有占用万小娟一分钱监管资金，1050000元监管资金的占用利息判决由万小娟承担没有事实依据。万小娟1050000元监管资金是存放在中国建设银行深圳华强支行房屋决算资金托管专户，子账户名称为万小娟，万小娟1050000元监管资金一直在万小娟自己的账户，并没有到张文莲账户，张文莲没有占用万小娟一分钱监管资金，实际上没有产生张文莲占用监管资金的利息损失。万小娟辩称：一审法院对张文莲违约的事实认定清楚。万小娟向一审法院起诉请求：1、依法判决张文莲履行与万小娟签订的《深圳市二手房买卖合同》约定的义务，将深圳市龙岗区布吉镇布心村东道苑55栋501室房屋所有权过户给万小娟；2、依法判决张文莲支付万小娟违约金28,800元(违约金暂计至起诉之日，并从起诉之日起以2,400,000元为基数按每日万分之四继续计算至张文莲办理完房屋所有权过户手续之日止）；3、本案诉讼费及其它相关费用由张文莲承担。万小娟在举证期内向一审法院提出变更诉讼请求:1、依法判决解除万小娟与张文莲于2018年4月25日签订的《深圳市二手房买卖合同》;2、依法判决张文莲支付万小娟违约金480,000元(违约金按转让价2,400,000元的20%计算）；3、依法判决张文莲退还万小娟支付的定金250,000元;4、依法判决张文莲赔偿万小娟已支付的中介费5,000元；5、依法判决张文莲支付万小娟资金监管和定金的利息6,972元（按资金监管本金1,050,000元、定金250,000元自2018年5月2日起按银行一年期贷款利率4.35%计算，暂计算至2018年6月15日，并自动顺延至万小娟资金监管解除及张文莲退还定金之日）；6、依法判决张文莲配合万小娟办理解除资金监管手续；7、本案诉讼费及其他相关费用由张文莲承担。一审法院认定事实：一、2018年4月25日，万小娟与张文莲签订二手房买卖合同，约定张文莲将其名下位于深圳市龙岗区布吉镇布心村东道苑55栋501房屋[不动产证号：粵（2015)深圳市不动产权第0067667号]转让给万小娟，转让总价款为2,400,000元，交易定金为200,000元。买方须于2018年5月4日前支付除定金之外的购房首期款1，000,000元支付至买卖双方约定的银行监管账户。买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请。该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于合同签订之日起五日内与担保公司签订服务合同并向其出具委托赎楼公证书，若卖方获担保后仍不能获得赎楼贷款的，应在30日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两日内将房地产证原件交给第三方办理过户。在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起三日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由双方指定的第三方代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起五日内，买卖双方须办理完缴纳税费及领取房地产证的手续，领取房地产证当日买方办理抵押登记手续。卖方应予收齐全部楼款三日之内将该房地产及钥匙交付买方。如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。二、2018年4月25日，万小娟通过银行转账支付50,000元给张文莲。2018年4月26日，万小娟通过银行转账支付200,000元给张文莲。2018年4月28日，万小娟通过银行转账支付150,000元给张文莲。万小娟与张文莲均确认张文莲已将该150,000元返还给万小娟。三、2018年4月26日，张文莲向万小娟出具收款收据，载明收到万小娟交来购买涉案房屋定金200,000元。四、2018年4月28日，张文莲向樊文舒、雷显凤等人出具委托书，委托其办理涉案房产的提前还清贷款手续、注销抵押登记手续、房产信息变更手续、办理过户手续等。该委托书已经过公证。五、2018年5月2日，万小娟与张文莲到中国建设银行深圳华强支行办理房屋交易资金托管开户，主账户名称为房屋结算资金托管专户，账号为442100763156222502000000001，子账户名称为万小娟，账号为04721026007835000000022,监管金额为1,050,000元。六、2018年5月2日，中国建设银行向万小娟出具二手房购房贷款承诺书，载明就万小娟与张文莲的涉案房产买卖的贷款申请作出确认和承诺，在万小娟与张文莲符合约定条件的前提下，同意向贷款申请人发放期限为30年、金额为1,250,000元的购房贷款。七、2018年5月23日，万小娟向张文莲发出催告函，催促张文莲履行办理赎楼及注销抵押登记手续、办理递件过户手续、办理交房手续。八、案涉深圳市龙岗区布吉镇布心村东道苑55栋501房产登记于张文莲名下。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。万小娟与张文莲的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。万小娟在签订房屋买卖合同后，依约向张文莲支付了定金250,000元、向银行交付了首期款1，050,000元并办理了资金监管，银行也已向万小娟出具了放款1，250,000元的贷款承诺函，在万小娟依照合同履行了上述义务后，张文莲并未依约办理涉案房产的抵押注销登记，经万小娟催告后仍未履行该项合同义务，系属违约，万小娟据此主张解除双方的二手房买卖合同，有事实及法律依据，一审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。万小娟主张张文莲应退还万小娟已支付的定金250,000元、配合办理解除资金监管手续，并按定金250,000元、资金监管本金1，050,000元自2018年5月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。万小娟主张张文莲应根据合同约定向万小娟支付转让成交价20%的违约金，张文莲抗辩双方约定的违约金过高，应予以调整，一审法院认为，张文莲在签订合同后配合万小娟办理了资金监管手续及委托赎楼公证手续，张文莲亦履行了合同约定的部分义务，一审法院据此将上述违约金调整为转让成交价的10%，即张文莲应向万小娟支付240,000元的违约金，对万小娟主张的过高部分，一审法院不予支持。万小娟主张张文莲赔偿万小娟已支付的中介费5,000元，但万小娟未举证证明该费用已实际支出，应承担举证不能的不利后果，一审法院对万小娟该项主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决：一、解除万小娟与张文莲于2018年4月25日签订的《深圳市二手房买卖合同》；二、张文莲应自本判决生效之日起十日内返还万小娟定金250,000元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率自2018年5月2日起计至款项还清之日止）；三、张文莲应自本判决生效之日起十日内配合万小娟到中国建设银行深圳华强支行办理解除资金监管手续（主账户名称为房屋结算资金托管专户，账号为442100763156222502000000001，子账户名称为万小娟，账号为04721026007835000000022，监管金额为1，050,000元）；四、张文莲应自本判决生效之日起十日内支付万小娟资金监管的占用利息（以1，050,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年5月2日起计至资金监管解除之日止）；五、张文莲应自本判决生效之日起十日内支付万小娟万小娟违约金240,000元；六、驳回万小娟的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张文莲与万小娟签订的《深圳市二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。在合同履行的过程中，万小娟已经按照合同约定支付了定金、办理了资金监管，银行也已向万小娟出具了贷款承诺函，而张文莲却未按照合同约定办理注销抵押登记，经万小娟催告后仍未履行该项合同义务，构成根本违约，故万小娟有权解除合同，并要求张文莲承担违约责任。张文莲上诉主张其不构成违约，与事实不符，本院不予采纳。但张文莲拒绝履行合同，系与中介机构沟通产生矛盾，主观过错不大，一审法院根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌定张文莲向万小娟支付违约金240000元，处理结果并无不当，应予维持。万小娟的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上，万小娟和张文莲的上诉请求均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13500元，由万小娟负担8600元，张文莲负担4900元。本判决为终审判决。审判长 武 永 庆审判员 张   睿审判员 吴 春 泷二〇一八年十一月二十二日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。