北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初8371号原告（反诉被告）：北京商大精诚文化发展中心，住所地北京市昌平区昌平镇清秀园****楼商住楼商业**。法定代表人：俞雷，董事长。委托诉讼代理人：阎国强，北京宸硕律师事务所律师。被告(反诉原告)：中科罗伯特（北京）自动化技术有限公司，，住所地北京市昌平区法定代表人：吴海涛，总经理。委托诉讼代理人：卢法孟，北京市沁润源律师事务所律师。原告北京商大精诚文化发展中心（以下简称商大中心）与被告中科罗伯特（北京）自动化技术有限公司（以下简称中科公司）及反诉原告中科公司与反诉被告商大中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）商大中心的委托诉讼代理人阎国强、被告（反诉原告）中科公司的法定代表人吴海涛及委托诉讼代理人卢法孟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商大中心向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告支付2018年1月1日至1月15日期间的房屋租金12458元；2.被告支付单方提前解除合同违约金149500元；3.被告支付2017年7月1日至12月31日的垃圾清运费3000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月27日，被告因教学需要与原告签订《租赁协议》，合同约定被告租用原告北京手表厂院内二斋宿舍B2段的13间房屋，房屋租期为2017年7月1日至2018年6月30日，并约定了租金、押金及支付方式。此外，租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、燃气、通讯和物业管理等费用由被告承担。另在协议第二条中双方约定如果中途因乙方（被告）原因停止租赁所租宿舍，甲方（原告）不负责退款，乙方须缴齐本年度未交租房费用方可退租。2018年1月11日，被告以其面临清资倒闭为由拒绝继续履行合同义务，拒绝支付所承租房屋的下半年房屋租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉请。被告中科公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我方不应向原告支付租金。双方签订合同后，被告向原告支付了半年房租及费用。2017年底我方向原告提出退租，并于2018年1月15日将房屋全部腾退。我方占有使用期间的房租已经全部付清。2018年1月至今，我方没有占用使用房屋，不存在支付租金及利息损失等。反诉原告中科公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除双方的租赁协议；2、确认租赁协议第二条无效；3、判令原告退还押金18400元；4、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年6月27日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁协议》，约定反诉人租用被反诉人北京手表厂院内二斋宿舍B2段13间房屋，房屋租期为2017年7月1日至2018年6月30日。合同签订后反诉人向被反诉人支付了押金29900元及六个月房租1495000元。2017年12月反诉人提出退租。2018年1月15日反诉人退房并办理了房屋移交手续。2016年5月，反诉人与北京百众文化发展有限公司签订房屋租赁合同，合同期限为2016年6月1日至2017年8月14日。2017年6月初北京百众文化发展有限公司通知反诉人，手表厂1号楼所有人退房，将另作它用。由于时间仓促，在学生即将没地方住的情况下，于2017年6月27日与被反诉人签订了由其提供的《房屋租赁协议》。反诉人认为第二条中：“如果中途因乙方原因停止租赁所有宿舍，甲方不负责退款，乙方须缴齐本年度未交租房费用方可退租。”约定无效。反诉被告商大中心辩称：不同意反诉请求。合同第二条约定有效，该条款不属于格式条款，此条款是双方协商起草的结果，我方没有乘人之危、逼迫对方签署合同的情况。此款不属于合同法第四十条，加重对方责任的条款。双方的合同并未解除，被告虽没有实际使用，但双方没有办理退租的手续，是否使用是被告作为承租人的权利了。我方不同意退还租金。涉案合同至今合法有效。经审理查明，2017年6月27日，商大中心（甲方，出租方）与中科公司（乙方，承租方）签订《协议》，约定：甲方将二斋宿舍B2段的13间房供乙方使用。第二条约定：使用宿舍时间及租金支付方式：租用时间由2017年7月1日-2018年6月30日止。租金支付方式为半年一付，需提前15日交下半年租金。如果中途因乙方原因停止租赁所租宿舍，甲方不负责退款，乙方须缴齐本年度未交租房费用方可退租。第三条约定租金23000元／间／年（含供暖费），合计为299000元。押金29900元。水电费自理。公共部分或安电表或均摊。垃圾消纳卫生费按表厂标准收取，多退少补。双方还就宿舍管理、卫生等进行了约定。庭审中，中科公司表示《协议》上所盖“中科罗伯特工业机器人培训中心”的公章，该单位为其公司内部使用名称，没有营业执照，实际签订及履行方为中科公司。商大中心认可中科公司的陈述。商大中心认可中科公司已支付了上半年，即2017年7月1日-2017年12月30日的租金149500元及押金29900元。庭审中，双方一致认可中科公司所承租的房间宿舍号码为：205、209、215、217、219、221、210、212、216、218、220、222、卫生间共计13间房。庭审中，商大中心增加诉讼请求，要求中科公司支付2017年7月1日至12月31日的垃圾清运费3000元。中科公司表示同意支付。中科公司表示其曾于2017年底向商大中心提出解除合同，认为于2018年1月15日腾退房屋时即解除租赁协议，同意支付2018年1月1日至1月15日的租金，从所交押金中扣除；商大中心否认2017年底中科公司曾提出解除合同，认可已收到中科公司所租赁房间的钥匙，但不认可租赁协议已经解除。另查，涉案房屋的所有权人为北京手表厂。2005年北京手表厂名称变更为北京手表厂有限公司。2016年8月30日北京手表厂有限公司与商大中心签订《租赁协议》，北京手表厂有限公司将包括涉案房屋在内的房屋及场地租赁给商大中心。租期自2016年9月1日-2017年8月31日止。2017年8月31日北京手表厂有限公司与北京首联精诚国际教育科技中心（以下简称首联科技中心）签订《租赁合同》，北京手表厂有限公司将包括涉案房屋在内的房屋及场地租赁给首联科技中心。租期自2017年9月1日-2022年8月31日止。庭审中，商大中心提交首联科技中心的证明，证明中写明：首联科技中心认可并同意商大中心与中科公司签署的《协议》继续履行，同意商大中心继续以其自己的名义与中科公司在二者约定租期内继续履行《协议》。庭审中，中科公司表示其已于2018年1月15日搬离涉案房屋，并提交一份书面证据，内容为：“今腾退宿舍号码为：205、209、215、217、219、221、210、212、216、218、220、222、卫生间共计13间房。今晚17：00前离宿。俞一军2018.1.15”。中科公司称俞一军为商大中心法定代表人俞雷的父亲，在商大中心工作，负责涉案租赁协议的履行。商大中心认可俞一军为俞雷的父亲，否认其为商大中心的员工及负有租赁协议履行职责一事。同时，表示俞雷在涉案房屋处挂牌的国际经贸研修学院工作，负责管理宿舍，俞一军是该单位昌平校区负责人。中科公司表示在涉案处仅见到挂有国际经贸研修学院的牌子，未见挂商大中心的牌子。中科公司表示2018年1月11日曾向商大中心提交一份《关于退租的情况说明》。内容包含：提出退租方案，2018年1月15日前腾空所有宿舍，并上交宿舍钥匙及领取空调遥控器等物品等。同时，中科公司还提出来了补偿方案。俞一军签收了该说明。商大中心认可俞一军签收了《说明》，但不认可租赁协议解除。上述事实，有《协议》、《房屋所有权证》、《租赁协议》、《租赁合同》、北京市工商行政管理局的《证明》、首联科技中心的《证明》、收讫、《关于退租的情况说明》及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。商大中心与中科公司签订的《协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。商大中心与中科公司的租赁关系确存在转租及超过租赁期限问题，但北京手表厂有限公司未对转租行为提出异议，及首联科技中心作为新的承租人认可商大中心的出租行为，故中科公司有关超期限及存在转租行为合同无效的意见，本院不予采信。中科公司要求确认协议第二条无效的反诉请求，本院认为该条款的约定不存在违反法律强制性规定的内容，且不符合法律所规定的其他无效情形，故中科公司的该项请求本院不予支持。一、关于合同解除问题。中科公司表示2017年底向商大中心提交书面材料明确表示解除合同，并于2018年1月15日搬离涉案房屋、退还房屋钥匙；商大中心认可接收房间钥匙，但不认可租赁合同已经解除，本院认为，商大中心陈述在中科公司于2018年1月11日提交的《关于退租的情况说明》上的签收人俞一军为该公司法定代表人俞雷的父亲，认可“收讫”为俞一军所书写，否认其为该公司工作人员，但又表示其确代表另一单位在涉案房屋处负责有关房屋使用的相关事务，同时认可俞雷亦在俞一军所代表的单位任职。本院认为，基于俞一军与商大中心法定代表人俞雷的特殊身份关系，以及俞一军负责管理涉案房屋的行为等，足以使中科公司相信俞一军的行为代表商大中心。中科公司在《关于退租的情况说明》中明确表达了解除合同的意思表示，于2018年1月15日搬离涉案房屋并退还钥匙。俞一军接收了钥匙并书写了“收讫”，故本院认定，商大中心收取钥匙的行为表明已认可解除双方间的租赁合同，且自2018年1月16日起中科公司已事实上不能使用涉案房屋，双方的租赁协议自2018年1月15日解除。商大中心要求中科公司支付2018年1月1日至1月15日间的租金，本院予以支持。二、关于中科公司是否应当承担违约责任及违约金的数额问题。中科公司虽提出了解除合同的赔偿方案，但双方未能达成一致意见。商大中心接收钥匙的行为不能认定接受中科公司的赔偿方案。中科公司在合同约定的期限内不履行合同的行为属于违约行为，中科公司拒绝履行租赁合同给商大中心造成损失的，应当承担违约责任。关于对合同第二条中的“如果中途因乙方原因停止租赁所租宿舍，甲方不负责退款，乙方须缴齐本年度未交租房费用方可退租”的理解问题，双方产生歧义。原告认为，该条文意思为：无论被告是否使用房屋，都要将租期内所有租金交齐，即无论使用房屋多长时间，均应交纳一年租期的租金。超过使用期限的部分应视为是违约金的约定。认为，“本年度”指的为租赁年度，即一年的租赁期限。被告则认为，即便出现其退租的情况，只是承担违约金问题，不是交齐未使用期间的租金。此条文的意思应为，被告使用期间交纳租金，不存在不使用交租金的情况下。如提前退租违约，承担违约责任。该条款未涉及违约金的计算方式。本院认为，双方的租赁期限跨越一个自然年度。并约定半年支付一次租金。对于出现中途因乙方原因停止租赁房屋情况时，约定：甲方不负责退款，乙方须缴齐本年度未交租房费用方可退租。从字面意思理解，应包含两种情况：一是，在已交纳租金的租期内出现退租情况，则所交纳的租金不予退还；二是，尚未交纳租金的租期内退租情况，须缴齐本年度未交租房费用。本案中，出现的即为第二种情况。本院认为，在此情况下，协议所约定的“缴齐本年度未交租房费用”应视为对违约责任的约定，具体到本案，即为2018年1月1日至1月15日，中科公司使用房屋期间应支付租金，2018年1月16日至6月30日未使用房屋期间的费用应视为违约金的约定。中科公司认为违约金约定过高，本院酌情予以降低。本院依据本案的具体情况、剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人过错程度等因素酌情予以认定违约金的数额为三个月的租金。商大中心要求中科公司支付垃圾消纳费3000元，中科公司同意，其该项诉讼请求，本院予以支持。中科公司同意在扣除2018年1月1日至1月15日租金后退还押金的反诉请求，其所计算的应扣除租金的数额有误，本院认定，2018年1月1日至1月15日间的租金为12458元，在扣除该数额后将剩余押金予以退还。商大中心过高的诉讼请求及中科公司其他反诉请求本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京商大精诚文化发展中心与中科罗伯特（北京）自动化技术有限公司于2017年6月27日所签订的《协议》于2018年1月15日解除。二、中科罗伯特（北京）自动化技术有限公司于本判决生效后十日内给付北京商大精诚文化发展中心垃圾消纳费3000元。三、中科罗伯特（北京）自动化技术有限公司于本判决生效后十日内给付北京商大精诚文化发展中心违约金74750元。四、北京商大精诚文化发展中心于本判决生效后十日内退还中科罗伯特（北京）自动化技术有限公司押金17442元。五、驳回北京商大精诚文化发展中心的其他诉讼请求。六、驳回中科罗伯特（北京）自动化技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由北京商大精诚文化发展中心负担1295元，已交纳；由中科罗伯特（北京）自动化技术有限公司2055元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费130元，由北京商大精诚文化发展中心负担118元，于本判决生效后七日内交纳；由中科罗伯特（北京）自动化技术有限公司负担12元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈文洁人民陪审员  张 峰人民陪审员  李新立二〇一八年十一月十二日书 记 员  扈艳杰