吉林省四平市中级人民法院   民事判决书   （2018）吉03民初314号   原告：黄福显，男，1966年1月18日出生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市于洪区，现住四平市。   委托诉讼代理人：徐甫林，吉林辅麟律师事务所律师。   被告：石家庄市深华建筑有限公司。   法定代表人：王彦刚，执行董事。   委托诉讼代理人：尹玉，吉林东天律师事务所律师。   第三人：四平不夜城房地产开发有限公司。   法定代表人：陈幼西，总经理。   委托诉讼代理人：田平，执行董事。   委托诉讼代理人：王刚，该公司职员。   原告黄福显与被告石家庄市深华建筑有限公司（以下简称深华公司）、第三人四平不夜城房地产开发有限公（以下简称不夜城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告黄福显及其委托诉讼代理人徐甫林，被告深华公司委托诉讼代理人尹玉，第三人不夜城公司委托代理人田平、王刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   黄福显向本院提出诉讼请求：一、撤销四平市中级人民法院（2018）吉03民初229－4号裁定书；二、解除对四平市铁东区南四纬路与东山路交汇蔚蓝之都小区4栋1-120商业用房的查封；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月20日，黄福显购买了位于四平蔚蓝之都小区4栋1－20商业用房。虽然黄福显购买不夜城公司的房屋没有办理过户手续，但是原因不在黄福显一方，而在于不夜城公司一方。黄福显于2018年7月初起诉不夜城公司要求确认合同效力，并且将房屋交付使用，四平市铁东区人民法院作出了（2018）吉0303民初1975号民事判决，支持了黄福显的诉讼请求。然而，贵院在审理深华公司诉不夜城公司建筑施工合同纠纷一案过程中，根据深华公司的申请作出了（2017）吉03民初229－1号裁定书，将黄福显购买的商业用房查封，该份裁定严重侵害了黄福显的合法权益。因此，黄福显依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院依法提起告诉，请求贵院依法撤销（2018）吉03民初229－4号裁定书，解除对黄福显购买房屋的查封。诉讼中，黄福显撤回了第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为“停止对四平市铁东区南四委路与东山路交汇处蔚蓝之都小区4栋1-120商业用房的查封。”   深华公司辩称，四平中院做出的（2018）吉03民初229-4号民事裁定的结果是正确的。首先，黄福显与不夜城公司之间签订的房屋买卖合同依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，应为无效合同，因为不夜城公司至今也未取得商品房预售许可，依据证据规则第九条第二款，黄福显以铁东法院违反法定强制性规定作出的合同有效的判决不能作为证据使用。其次，依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，明确规定了应予支持的必要的四种情形缺一不可，黄福显提起诉讼之后不符合该条款一、二项规定，故黄福显起诉的内容不应予以保护。四平中院做出的229-4号裁定书内容正确，应当予以维持，请求驳回原告诉讼请求。   第三人不夜城公司述称，1.对黄福显的诉讼请求没有异议，请法院支持，2.四平中院做出的229-4裁定错误，应予停止或解除，3.黄福显与不夜城公司之间的买卖合同有效，根据物权法及最高院关于房屋的相关案例，黄福显的房屋具备其所有权，4.因不夜城公司的查封导致的损失及诉讼费应由不夜城公司承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   黄福显提交的证据为：1.团购客户房号意向保留单和收据各一张，证明：2015年10月20日，黄福显与四平三达生态城开发有限公司（为不夜城公司更名前的企业）签订了购买蔚蓝之都门市楼一处即本案争议房屋的合同，且给付全部购房款，现金交付。深华公司质证认为，对真实性、关联性、合法性均有异议，首先，该保留单不能作为合法的房屋买卖合同使用，上边已经表示是意向保留，不是实际已经购买，且时间是在房屋未交工时，该保留单乙方签署为复印件无法证实真实性，在签订该保留单之时，不夜城公司并没有出卖的权利。收据中表述的是现金64万，黄福显除提供收据外应提交相关的银行流水来证明其已经实际支出购房款，因据深华公司所知，不夜城公司将房屋多处用于抵账，不是实际购买或实际交付购房款。上述两份证据全部都没有正式的文本，所以该两份证据不能证明黄福显的买卖合同是有效的。不夜城公司质证认为，对证据没有异议，深华公司的陈述没有证据证明，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》，未登记合同无效的不应支持，同时该小区所有房屋和入住的业主均持有与黄福显证据一致的意向单和收据。关于蔚蓝之都的房屋的开发过程，是在政府相关部门承认并参与的情况下完成建设和销售的，因此所有的销售行为均具有合法性，出示的并非正式合同是有历史原因的，不影响房屋购买人对该物权的有效持有。   2.汤杰承诺书一份，证明：不夜城公司承诺2018年7月15日前将争议房屋交付黄福显使用。深华公司质证认为，对真实性、关联性、合法性均有异议，该承诺书是否是汤杰本人签名，是否能代理不夜城公司承诺无法证实，且该承诺书至今并未履行，所以不能作为证据使用。不夜城公司质证认为，承诺书真实，是汤杰本人签字，该承诺书是在黄福显向我方催促交房时，汤杰代表公司做出的承诺，汤杰本人担任我公司总经理。   3.铁东法院判决书一份，证明：合同有效，7月15日由于深华公司不给黄福显房屋钥匙，才到铁东法院进行的起诉。深华公司质证认为，真实性无异议，证明的内容有异议，该诉讼原被告只有黄福显及不夜城公司，并无深华公司，无法证实因深华公司原因导致的起诉，且该判决认定的事实违反法律强制性规定，对于黄福显及不夜城公司签订的房屋买卖合同不应认定无效。不夜城公司无异议。   4.蔚蓝之都交房公告一份，证明：2016年5月15日起，蔚蓝之都交房，深华公司与不夜城公司协商一致，由不夜城公司开发、深华公司承建的小区已经竣工交付使用，质量是合格的。深华公司质证认为，真实性无异议，证明内容有异议，该公告系不夜城公司所发，没有深华公司的认可或者同意。不夜城公司质证认为没有异议，根据最高院审理施工合同纠纷案件解释的规定，该公告即视为实际交付。如因深华公司没有签字而未生效，理应在合理期限内对此提出异议，深华公司已经依据公告实际交付了几乎全部承建的房屋。   5.四平中院（2017）吉03民初149号民事判决，证明：不夜城公司开发的项目到2014年底未完工，造成回迁户上访，原告对于没有办理过户不存在过错。该判决中不夜城公司只欠深华公司质保金80多万。深华公司质证认为，对真实性、关联性、证明内容均有异议，应提交该判决书的生效证明，其次，该判决与本案无关。不夜城公司无异议。   经审理查明：2015年10月20日，黄福显与四平三达生态城开发有限公司（为不夜城公司更名前的企业）签订了团购客户房号意向保留单，约定意向保留房号蔚蓝之都4栋-120室面积106.15平方米门市，总价640000元。同日，四平三达生态城开发有限公司为黄福显出具收据640000元，收款事由为购蔚蓝之都4栋-120室。不夜城公司至今未取得商品房预售许可证。   深华公司诉不夜城公司建筑工程施工合同纠纷一案，诉讼中深华公司提出保全申请，四平市中级人民法院于2018年8月9日作出（2018）吉03民初229-1号民事裁定书，查封了不夜城公司位于四平市铁东区蔚蓝之都售楼中心以南3号楼至5号楼商业用房10套（自3号楼售楼处南侧第一套商业用房开始排序，其中第一套160.55平方米、第二套160.55平方米、第三套152.14平方米、第四套146.76平方米、第五套106.6平方米、第八套47.18平方米、第九套47.94平方米、第十套100.51平方米、第十一套47.94平方米、第十二套91.08平方米）”。其中第五套为黄福显与不夜城公司团购客户房号意向保留单指向房屋。   黄福显以不夜城公司为被告，向四平市铁东区人民法院提起买卖合同纠纷诉讼，诉讼请求：1、要求确认原被告买卖合同有效；2、被告立即交付原告购买的房屋；四平市铁东区人民法院于2018年8月9日作出（2018）吉0303民初1975号民事判决书，判决结果：一、黄福显与不夜城公司签订的团购客户房号意向保留单（房屋买卖合同）有效；二、不夜城公司在本判决生效后十日内将坐落在蔚蓝之都小区的4号楼120室的商业用房（面积106.55平方米）交付给黄福显。   黄福显认为四平市中级人民法院（2018）吉03民初229-1号民事裁定书查封了其房屋，提出书面执行异议，四平市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）吉03民初229-4号民事裁定书，该裁定书认为：黄福显与不夜城公司间的房屋买卖纠纷，虽经生效判决确认双方间的买卖合同有效且判决不夜城公司向黄福显交付房屋，但该判决作出时间与四平市中级人民法院下发的（2018）吉03民初229－1号民事裁定书作出时间为同日。因该判决为一审判决，生效时间显然晚于四平市中级人民法院执行查封时间。故案外人黄福显的异议与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”中的第（二）项相背，对案外人黄福显提出异议不予支持。裁定驳回黄福显的执行异议。黄福显对该裁定不服提出执行异议之诉。   本院认为，黄福显与不夜城公司在签订团购客户房号意向保留单时，指向的房屋并未完工。不夜城公司为黄福显开具收款收据，双方的保留单具备商品房预售合同性质。经过庭审调查，可以确认不夜城公司对本案争议的房屋没有办理商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，黄福显与不夜城公司签订的商品房预售合同无效。庭审中查明黄福显没有实际占有争议的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，黄福显提出执行异议必须同时满足该条规定的四个条件执行异议才能成立。现黄福显并不符合该条的第一、二项规定，据此，黄福显不具有排除执行的权利，其停止对争议房屋查封的诉讼请求不能得到支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：   驳回原告黄福显的诉讼请求。   案件受理费10200元，由黄福显负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。   审 判 长 贺庆华   审 判 员 刘晓东   代理审判员 王立新     二〇一八年十一月三十日   书 记 员 李 慧