.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2018）辽0102民初14075号原告：沈阳翡翠物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区长白街**，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈江，系该公司总经理。委托代理人：李斯维，男，1990年6月3日出生，汉族，住沈阳市和平区和平南大街**玛莉蓝大厦**，公民身份号码×××。委托代理人：王冬佳，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被告：邹国胜，男，1980年4月25日出生，汉族，住沈阳，住沈阳市和平区份号码×××。委托代理人：赵月，辽宁基源律师事务所律师。被告：李敏，女，1977年7月30日出生，汉族，住沈阳，住沈阳市和平区份号码×××。委托代理人：赵月，辽宁基源律师事务所律师。原告沈阳翡翠物业管理有限公司（以下简称"翡翠物业"）诉被告邹国胜、李敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员庄玉伟适用简易程序于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告翡翠物业的委托代理人李斯维、王冬佳，被告邹国胜、李敏的委托代理人赵月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翡翠物业诉称，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告向被告位于南京南街228-29号20-6号2-28-2，建筑面积为139.35平方米的房产提供物业服务。被告自2014年3月31日起至2017年4月30日止，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：被告给付所欠物业管理服务费人民币7,733.93元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告邹国胜辩称,原告索要的物业费超过法定两年的诉讼时效，不应得到法院支持，请求法院予以驳回。被告李敏的答辩意见与被告邹国胜一致。经审理查明，被告邹国胜、李敏系位于沈阳市和平区南京南街228-29号20-6幢号2-28-2，建筑面积为139.35平方米房产的业主。2009年6月12日，原告翡翠物业（乙方）与深航（沈阳）置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业合同），甲方委托乙方翡翠物业对沈阳市深航翡翠城提供物业管理服务，合同自签署之日起至小区合法成立业主大会（业主委员会）并与业主委员会签订合同之日止，物业管理服务费暂按住宅每月每平方米建筑面积1.5元，水景洋房以及办公物业每月每平方米建筑面积3元。物业服务合同中未对于物业服务费交纳期限进行约定。2010年5月9日，被告邹国胜与原告签署《业主管理规约》，约定业主不按规定缴交物业管理服务费等费用以及赔偿金违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。又查明，2017年4月26日，沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会向原告出具《业委会致沈阳翡翠物业撤场交接函》，该交接函载明，2017年1月17日,业主大会决议"同意选聘新物业服务企业"，业主委员会按照决议结果对"深航翡翠城"小区采用公开招投标的方式进行公开选聘。2017年3月9日，辽宁中恒物业管理有限公司（中恒物业与万科"睿服务"合作模式对深航翡翠城小区进行物业服务管理）中标。该交接函还载明，2017年4月28日，中恒物业及万科团队将正式进入园区与原告进行交接。另查明，被告邹国胜、李敏未缴纳2014年3月31日至2017年4月30日期间的物业服务费。2015年3月24日原告在二被告入户门张贴收取2014年3月31日至2015年3月31日物业费的通知，并在该通知中要求二被告在3月31日前交纳。原告翡翠物业自认其在履行前期物业管理服务合同期间存在对地下停车场地面维修不及时的情形。上述事实，有房屋电子登记查询证明、前期物业管理服务合同、业主管理规约、业委会致沈阳翡翠物业撤场交接函、催收物业费通知照片以及原告、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告翡翠物业与深航（沈阳）置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及原告与被告邹国胜签订的《业主管理规约》均系双方的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告翡翠物业基于《前期物业管理服务合同》对被告所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。关于原告的诉求是否超过诉讼时效期间。因物业服务合同中未约定物业服务费交纳期限，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院》第六条之规定，原告提交的照片显示2015年3月24日其曾在二被告入户门张贴收取2014年3月31日至2015年3月31日物业费的通知，并在该通知中要求被告在3月31日前交纳，则该期间内物业服务费的诉讼时效期间自2015年3月31日起算，至2017年3月30日届满。故对原告翡翠物业要求被告邹国胜、李敏支付2014年3月31日至2015年3月31日期间物业服务费的诉求，本院不予支持。关于2017年4月29日至4月30日期间原告是否仍向被告提供物业服务原告未提交充分证据加以证明，二被告亦提出异议，故本院认定原告向二被告提供物业服务的期间截至2017年4月28日。二被告未举证证明原告曾向其主张2015年4月1日之后的物业服务费，而原告于2017年4月29日起停止向二被告提供物业服务，故上述期间物业服务费的诉讼时效期间应自2017年4月29日起算，至原告起诉时未超出法定诉讼时效期间。因原告自认其为被告提供物业服务期间存在地下停车位地面维修不及时的情况，本院酌情予以考虑，二被告需向原告支付的物业服务费的金额为4,168.79元（139.35平方米×1.5元/平方米/月×0.8×24.93个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第一条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邹国胜、李敏于本判决生效后十日内给付原告沈阳翡翠物业管理有限公司2015年4月1日至2017年4月28日期间的物业服务费4,168.79元；二、驳回原告沈阳翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告邹国胜、李敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 庄玉伟 二〇一八年十一月二十二日书记员 张子扬本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。