广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初25147号原告：邹春华，女，汉族，1976年2月12日出生，住址：广东省佛山市南海区，被告：陈旭蕾，女，汉族，1995年12月15日出生，住址：江西省赣州市信丰县，原告邹春华诉被告陈旭蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金3600元；2.判令被告向原告支付签订合同时未付清的保证金1700元；3.判令被告向原告支付2018年8月1日到2018年9月6日的水费30.57元、电费540.29元、物管费200.35元、公摊费15.87元；2018年9月1日到2018年9月6日租金240元；4.判令被告向原告支付房屋清理卫生费200元；5.判令被告向原告支付精神损失费3000元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于佛山市禅城区南庄大道中96号1719室出租给被告使用。租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，共计12个月，每月租金1200元，支付时间为每个月1日前支付当月租金，付款方式为：一月一付，押二付一。签约当日，被告仅支付一个月租金和一个月押金，并承诺剩余押金1700元于8月中旬支付，但一直未支付。2018年9月份，被告在未告知原告并办理退房手续情况下，搬离租赁房屋。2018年9月6日，原告与物管处一起到涉案租赁房屋察看，发现屋内脏乱不堪，并请人打扫，为此支付卫生费200元。另外，被告私自搬离，尚未结清租金、保证金、水电费、物管费、公摊费和租金。被告辩称：一、原告主张的违约金没有事实依据。民事合同中的违约金以补偿性为主，旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失。在本案中，原告未能提供证据证明其所受的实际损失。退一万步讲，就算需支付违约金，原告主张违约金3600元过高。二、根据《房屋租赁合同中书》（以下简称“合同书”）中第四条4.3款中的规定，本人所缴纳的所谓的保证金可用于抵偿承租期间本人所欠缴的费用（包括租金、物业管理费、水电费、网络费等），且本人签合同时已缴纳的保证金，合同解除时，在扣减本人实际使用承租房屋期间应缴的费用后，余下的保证金应退回给本人。原告诉求本人支付签合同时未付清的保证金共计1700元，没有事实依据。三、原告诉求本人支付2018年8月1日到2018年9月6日的租金及物业管理费，本人8月份的物业管理费已交，原告再次要求支付不合理。9月1日至9月5日的租金本人愿意承担。四、本人对于2018年8月1日至2018年8月30日期间所使用的水电费及公共分摊费共计514.84元，属于本人实际使用所产生的费用，本人予以认可，本人在8月30日前已搬走，9月1日至9月6日期间的水电费本人未实际使用，故这部分水电费不应由本人承担。五、原告主张本人支付房屋卫生费清理费200元请求，纯属无中生有，本人租赁的房屋面积不大，属于拎包入住，生活物品不多，吃饭在外面吃，搬走时属于个人的物品已全部带走，就算留有垃圾也只是生活上的一些小垃圾（习惯用塑料袋装着），完全不可能像原告所说的推开门，令人看到心惊胆跳等情形，更不需要请人来打扫。六、关于原告主张本人支付精神损失费3000元，没有事实及法律依据，应不予支持。本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：一、房屋概况：原告将其所有的位于佛山市禅城区南庄大道中96号1719室出租给被告使用。二、租赁期限及交付：租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，共计12个月。三、租金及其他收费：每月租金1200元，物管费由被告承担；网络费水电费根据实际情况由被告支付。支付时间为每个月1日前支付下月租金。被告须按约定交纳租金，逾期交纳需承担违约责任。每逾期一日，按逾期缴纳部分的日千分之五支付违约金，逾期支付租金达到15天或者逾期不足额支付租金超过15天，原告有权解除合同。四、保证金：1.租金保证金2400元；2.物管、水、电、上网等保证金500元。合同签署之日支付，被告不按时交纳保证金的，原告可解除合同并要求被告支付保证金等额的违约金。甲方应于租赁期满，且乙方已腾空点清所有物品（原好无缺归还甲方），并付清所有房屋租赁相关的应付费用，当天内甲方将保证金全额无息退还乙方。租赁合同提前终止的，房屋租赁保证金不能用于抵扣应由乙方承担的租金及所有费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后，保证金不退回。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权按约定标准扣除全部或部分保证金来抵偿任何乙方欠缴之款项（包括租金、物业管理费和应由乙方承担的所有费用）以及应赔偿甲方的损失（以下统称为“应付款项”)。在甲方按本合同规定用“保证金”充抵乙方“应付款项”后，所持“保证金”少于本合同规定的数额时，乙方须在接到甲方书面或短信通知后五天内将“保证金”补足。未经协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，甲方不退还乙方己付的保证金，同时甲方有权追究乙方的违约责任，及因乙方造成的实际损失赔偿给甲方。五、其他相关费用的承担方式：租赁期内，房屋物业管理费用、房屋的设施费用（如（1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费，上网费，税费等等），由乙方承担。该房屋交付时，甲乙双方书面确认该房屋的水、电抄表数。若甲方未结清该费用，乙方可代为支付（在乙方应交付甲方的租金中予以扣除。）八、房屋返还：乙方应在本合同的租期届满日或合同终止前的5日内，在良好的、清洁的和正常的使用状态下向甲方（正常损耗除外）返还该房屋，与甲方共同办理验收手续。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一天应向甲方支付（本合同最后一年租金/365天）日租金3倍的违约金。同时乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。九、转租、转让、交换及退出：租赁期内，乙方不得将该房屋转租、转包、转让该房屋的承租权或与他人承租的房屋进行交换。如未经甲方书面同意而发生上述行为或变更服务内容的，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担违约及赔偿责任，违约金为本合同约定月租金的3倍；乙方不解除合同的，甲方有权要求乙方继续履行合同并支付违约金，违约金为本合同约定月租金的3倍。当甲方或乙方提出解除合同要求起三个月内，乙方必须归还房屋，双方按照本合同第九条规定执行房屋返还手续。同时甲方需无息全额退还乙方合同租赁保证金，乙方不得因装修投入及其它缘由要求甲方赔偿。签约当日，被告向原告支付一个月租金1200元和一个月押金1200元。原告向被告交付房屋时水表读数为149方、电表读数为4098度。2018年9月份，被告在未告知原告并办理退房手续情况下搬离租赁房屋。2018年9月6日，原告与物管处一起到涉案租赁房屋察看，发现屋内脏乱。原告称为此并请人打扫卫生支付卫生费200元。另查明：被告在庭审中确认尚欠原告费用如下：2018年9月1日至9月6日租金240元；物管费33.39元、公摊费15.87元。2018年8月1日至9月6日水费：30.57元；电费540.29元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《房屋租赁合同书》合法有效，对双方具有约束力。本案涉及租金、违约金、保证金及原告所主张的其他费用等问题。关于被告尚欠原告租金及相关费用。原被告共同确认被告尚欠原告2018年9月1日至9月6日租金240元；物管费33.39元、公摊费15.87元。2018年8月1日至9月6日水费：30.57元；电费540.29元。上述合共：860.12元。原告此项诉求，应予以支持。原告在起诉时主张物管费200.35元，在法庭调查阶段变更为33.39元。故对其诉求超出部分，不予支持。关于保证金问题。该保证金属于履约保证金。在双方合同已经实际解除情形下，原告主张被告继续支付保证金1700元，既无事实依据亦无法律依据。对原告此项诉求不予支持。关于违约金。被告未按照合同约定提前告知原告，单方搬离房屋属于违约，应承担违约责任。原告主张按照合同第九条约定按月租金3倍即3600元计算违约金，属于对合同约定的误解，因为双方合同第九条针对的是被告在租赁期内出现转租、转包、转让房屋的承租权或与他人承租的房屋进行交换的行为。且被告提出违约金过高，请求法院作出调整。对此，本院参照中国人民银行同期贷款预期罚息利率，即中国人民银行同期同类贷款利率的150%支持计算违约金，从2019年9月1日起计算。超出部分不予支持。关于卫生费。被告未提前告知原告，私自搬离租赁房屋，未进行卫生清扫及房屋交接，违反诚实信用原则。原告因此请人清扫，付出相应费用，合情合理。但原告未举出证据证明其支付的实际费用，结合目前市场消费水平，本院酌定支持100元。超出部分不予支持。关于精神损失费。原告该项主张缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告陈旭蕾于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹春华支付2018年9月1日至9月6日租金240元；物管费33.39元、公摊费15.87元。2018年8月1日至9月6日水费：30.57元；电费540.29元。上述合共：860.12元及违约金（计算方式：以860.12元为基数，从2018年9月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算至实际清偿之日）。二、被告陈旭蕾于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹春华支付卫生费100元。驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  鲁长江二〇一八年十一月三十日书记员  何晖彤