青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1557号上诉人（原审被告）：万松州，公民身份号码×××，男，汉族，1988年7月4日出生，个体工商户，户籍地湖北省监利县，现住宁夏回族自治区宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××县。被上诉人（原审原告）：青海万景商贸有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁市城**建国路**西宁市汽车站客运中心**。法定代表人：王进福，董事长。委托诉讼代理人：马雪萍，商管部经理。上诉人万松州因与被上诉人青海万景商贸有限公司（以下简称万景商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2018年11月7日公开开庭进行了审理，上诉人万松州，被上诉人青海万景商贸有限公司的法定代表人王进福及其委托诉讼代理人马雪萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万松州的上诉请求：改判上诉人不承担73960.8元的滞纳金或将本案发回重审。事实和理由：一、双方签订的《青海万景商贸有限公司商业广场商铺租赁合同》中明确约定：“甲方（万景商贸公司）应当按当地消防主管部门的规定在交付租赁物时向乙方（万松州）提供符合开设商场要求的消防设施……并通过消防部门年检。”但西宁市城东区公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明万景商贸公司交付的租赁物于2018年2月22日才完成消防验收。万景商贸公司违约在先的情况下，再以上诉人延期交纳租赁费构成违约要求上诉人支付滞纳金的理由显然不能成立。二、因万景商贸公司的消防设施未能按期通过消防部门验收的违约行为导致周边商户未能如期入驻，进而导致商贸城客流稀少，上诉人经营困难。三、因万景商贸公司的原因导致《青海万景商贸有限公司商业广场商铺租赁合同》被解除，依据相关法律规定万景商贸公司应当赔偿上诉人的装饰装修的残值损失。二审诉讼中，万松州将其诉讼请求变更为：1.上诉人不承担73960.8元的滞纳金；2.其已缴纳房租275000元，重新计算欠付的房租，一审对房租计算有误；3.请求将其店铺内的装修及设备冲抵欠付的房租。认可一审判决第一、三项的内容。被上诉人万景商贸公司答辩称，涉案商铺所在工程的消防已于2016年验收，一审也提交了消防验收手续，但是有内部部分整改，商户自己整改后需要上报，我方不存在消防未验收的违约情形。万松州经营商铺有一个试用期，试用期免房租，如果认为业态不行，可以不签合同，其经营不善导致的损失不应当由我公司承担。万松州于2017年11月闭店也没有向公司报备，至于滞纳金，这是万松州认可的，我们也考虑到其经营不善的原因，所以没有按照约定的标准计算。总之，万松州的上诉理由和请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。万景商贸公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年8月12日签订的《青海万景商贸有限公司商业广场商铺租赁合同》；2.判令万松州向其公司支付商铺租赁费共计232538元（包括物业费、管理费）；3.判令万松州向其公司支付商铺采暖费13998元（233.3㎡*10元*6个月=13998元）；4.判令万松州向其公司支付未按时交纳租赁费产生的滞纳金100760元（32538元*184天*3‰=17960元，从2017年10月31日暂计算至2018年5月3日，100000元*153天*3‰=45900元，从2017年12月1日暂计算至2018年5月3日，100000*123天*3‰=36900元，2017年12月31日暂计算至2018年5月3日）；以上第2、3、4项合计347296元；5.案件受理费由万松州负担。一审法院查明事实：万松州于2016年初看好西宁市火车站广场东侧汽车客运中心二楼万景商业广场商业区C-01商铺，并于2016年7月洽谈完成并开始入驻装修，2016年11月开始试营业经营“迈德思客连锁店”，至2017年6月1日为其试营业的免租期。2017年8月12日，双方签订《青海万景商贸有限公司商业广场商铺租赁合同》，合同约定，万松州承租位于西宁市××站，建筑面积233.3㎡，租赁期限三年，第一年租期自2017年6月1日起至2018年5月31日止为一年。租金标准为每月每平方米130元，月租金合计30329元，年租金合计为363948元，保证金110000元，物业管理费每月每平方米8元，月物业管理费合计1866元，年物业管理费22392元，采暖费每平方米10元，采暖费总计13998元。管理费每月每平方米4元，月管理费合计933元，年管理费11198元。至此，双方开始全面履行合同。在万松州已得到万景商贸公司提供的商铺的情况下，万松州于2017年9月11日前分别以现金方式交纳合同保证金和房屋租金155000元、转账支付120000元，万松州由于个人经济比较紧张，2017年9月11日万松州为万景商贸公司出具承诺书一份，将所欠的商铺租赁费232538元承诺分三次向万景商贸公司支付，但其后万松州一直未向万景商贸公司支付剩余的商铺租赁费。2017年11月底，万松州在未通知万景商贸公司的情况下，私自离店，给万景商贸公司及周围的商户造成了极大地不便，2018年4月13日万松州来找万景商贸公司解决此事，由于双方分歧较大，未协商解决此事，万景商贸公司积极联系万松州解决此事，万松州一直避而不见。以致双方酿成纠纷，万景商贸公司遂诉至一审法院。一审法院认为，双方签订《青海万景商贸有限公司商业广场商铺租赁合同》，系双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予认定。万景商贸公司在签订租赁合同后，按约提供租赁物，完成了合同约定的义务，万松州对签订租赁合同、得到租赁物、以及所欠万景商贸公司租赁费等费用的事实均不持异议，故万景商贸公司的证据作为有效证据予以认定。万松州在得到租赁物后，应当按照合同约定的期限支付租金，对于该期限的认定，应以万景商贸公司向万松州出具的租金收讫凭证为准，即万景商贸公司应在2017年6月1日收到租金363948元，以及合同约定的物业费、管理费，但万松州逾期未支付租金及其他费用的行为已构成违约，后万松州陆续支付保证金和租金共计275000元，并于2017年9月11日向万景商贸公司出具承诺，对应交（未交）的费用232538元，于2017年10月30日之前交付32538元、2017年11月30日之前交付100000元、2017年12月30日之前交付100000元，如违约愿承担每日千分之三的违约金。该承诺应视为对原合同的变更予以认定。但每日千分之三违约金的约定过分高于造成的损失，应予调整为不超过损失的30%即按232538元×30%＝73960.80元；至于万松州关于违约金的诉讼请求无事实依据的辩称，除有万松州闭门离店和拖欠租赁费的事实外，更有双方签订的合同和万松州的承诺予以证实，故万景商贸公司关于违约滞纳金的诉讼请求部分予以支持。至于合同中约定的合同租赁保证金110000元、万松州也已全额交纳，系双方为确保租赁房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算的保证，在合同期满承租方付清本应交纳的所有费用后，出租方全额退还给承租方，并有保证金不计算利息的约定。鉴于目前万景商贸公司要求解除租赁合同、万松州也同意解除合同的情况下，以及万松州拖欠万景商贸公司租赁费未付的事实，该保证金应按合同约定自合同解除之日作为租赁费结算的保证。至于万松州关于万景商贸公司交付的设施至2018年2月才完成消防验收，明显是万景商贸公司违约的辩称，有万景商贸公司提交的青海省汽车运输集团有限公司于2017年8月27日作出的情况说明书及向西宁市××区的证明，证明西宁市火车站广场东侧汽车客运中心工程已经于2016年通过了公安消防大队的消防验收，局部装修改造时需及时申报备案。万景商贸公司从2016年年初看好该市场，到2016年11月入场，免收租赁费试营业经营7个月，万松州也是在经多方考证、认可商场业态的前提下和万景商贸公司签订租赁合同。该大楼和商场均系新建、各商户也是陆续入驻，消防验收中有关局部装修改造时需及时申报，对于消防设施的合格，合同中对双方均有约定，而在合同履行期间，并没有有关消防设施的不合格或手续不完毕，造成万松州停业或无法正常经营的情形出现，故万松州关于万景商贸公司与此有关的违约的辩称依法不予采信。鉴于涉案商铺所处市场系新建、客流和市场业态有待培育，以致万松州经营业务困难也是实际，但万松州以关门闭店的消极态度对待租赁合同的履行的做法实不可取，对本案纠纷的酿成，万松州应承担相应的责任。万景商贸公司的诉讼请求有理有据、证据确实充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除万景商贸公司与万松州于2017年8月12日签订的合同编号WJSY--20《青海万景商贸有限公司商业广场商铺租赁合同》；二、万松州向万景商贸公司支付拖欠的商铺租赁费共计232538元（包括物业费、管理费）；三、万松州向万景商贸公司支付商铺采暖费13998元（233.3㎡*10元*6个月=13998元）；四、万松州向万景商贸公司支付未按时交纳租赁费产生的滞纳金73960.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6510元，减半收取3255元（万景商贸公司已预交）由万松州负担，随同上述款项于判决生效后十五日内一并给付万景商贸公司。一审诉讼中，万景商贸公司提交了万松州向万景商贸公司出具的承诺书，经质证，万松州辩称该承诺书不是其本人真实意愿，但对承诺书中其本人签名的真实性予以认可。二审诉讼中，万景商贸公司提交了西宁市城东公安消防大队于2016年8月26日出具的宁东公消验字（2016）第0005号建设工程消防验收意见书，经质证，万松州不持异议。二审经审理查明，一审认定事实属实，且双方当事人均不持异议，予以确认。另查明，万景商贸公司从青海省汽车运输集团有限公司租赁商铺，对外招租从事经营。万景商贸公司与万松州于2017年8月12日签订的《青海万景商贸有限公司商业广场商铺租赁合同》中约定：“甲方（万景商贸公司）应当按当地消防主管部门的规定在交付租赁物时向乙方（万松州）提供符合开设商场要求的消防设施，包括喷淋、烟感、消防栓、报警联动系统以及应急灯、疏散指示灯、灭火机、灭火箱等，甲方应定期或不定期对消防系统进行维护，确保其正常安全使用，并通过消防部门年检。”涉诉铺面属西宁汽车客运中心建设工程，该工程于2016年8月进行了消防验收，综合评定为该工程消防验收合格，工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，依法向公安消防机构申请建设消防设计审核、验收或备案。2018年2月，该工程进行了消防备案复查，评定为合格。又查，万松州于2017年9月11日向万景商贸公司出具了承诺书的主要内容为，对万松州应交（未交）的费用232538元，于2017年10月30日之前交付32538元、2017年11月30日之前交付100000元、2017年12月30日之前交付100000元，如违约愿承担每日千分之三的违约金。二审审理中，经核，万松州已付的275000元中含合同保证金110000元。2017年6月1日至2018年5月31日万松州欠付万景商贸公司商铺租赁费232538元（包括物业费、管理费）、合同保证金110000元抵扣后，为122538元，商铺采暖费13998元、未按时交纳租赁费产生的滞纳金（136536元*30%）40960.80元，以上合计为177496.80元。根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、万景商贸公司是否存在违约的问题；二、一审计算的租金数额是否正确的问题；三、万松州应否承担滞纳金的问题；四、万松州所持以商铺内装修及设备抵顶房租的请求应否支持的问题。本院认为，关于焦点一、万松州上诉主张万景商贸公司交付的租赁物于2018年2月22日才完成消防验收，合同签订时，租赁物未经消防验收，不符合合同约定，万景商贸公司违约在先。万景商贸公司对此不予认可，诉讼中提交了西宁市城东公安消防大队于2016年8月26日出具的宁东公消验字（2016）第0005号建设工程消防验收意见书，经质证，万松州不持异议，该证据能够证明涉诉铺面属西宁汽车客运中心建设工程，该工程于2016年8月进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2018年2月22日该工程又进行了消防备案复查，评定为合格。诉讼中，万松州不能提交证据证明因消防验收问题导致其不能正常使用商铺和从事经营，故万松州上诉所持万景商贸公司存在违约事实的上诉理由不能成立。万松州一、二审诉讼中不能提交证据证明商贸城客流稀少系万景商贸公司的原因所致，且诉讼中万松州认可万景商贸公司于2016年7月向其交房，其于2016年10月开始试运营，2017年6月万景商贸公司开始收取租金，万景商贸公司给了其一段时间的试运营期，万松州经过试运营期应当对周边业态有所了解，且本案是商铺租赁合同关系，商铺的经营风险应当由承租户承担，故万松州上诉所持因万景商贸公司的消防设施未能按期通过消防部门验收的违约行为导致周边商户未能如期入驻，进而导致商贸城客流稀少，上诉人经营困难的主张不能成立。关于焦点二，万松州上诉主张其已缴纳房租275000元，重新计算欠付的房租，一审对房租计算有误。万景商贸公司主张2017年6月1日至2018年5月31日，年租金363948元，年物业管理费22392元，年管理费11198元，合计为397538元，万松州只缴纳了275000元，其中包括保证金110000元，在三年合同期满，万松州没有欠款的情况下才退给他，故欠付房租数额为232538元。二审诉讼中，双方均认可万松州缴纳了保证金及租金275000元，根据双方的合同约定，2017年6月1日至2018年5月31日万松州应当支付的租金、物业费、管理费为397538元，万松州缴纳的275000元中保证金应为110000元，房租应为165000元，万松州欠付租金、物业费、管理费数额为（397538元-165000元）=232538元，因万松州所缴纳的保证金系万松州履行合同的保证，且双方对解除合同均无异议，万景商贸公司收取保证金已无依据，故万松州所缴纳的保证金应当直接抵付其欠付的租金等费用，故万松州欠付万景商贸公司2017年6月1日至2018年5月31日的租金、物业费、管理费数额应当认定为122538元。一审未将万松州所缴纳的保证金予以抵付不当，予以纠正。关于焦点三，因万松州上诉所持万景商贸公司存在违约在先的主张不能成立，相反万松州确实存在拖欠租金等费用的事实，承租方拖欠租金属根本违约，万松州应当承担相应的违约责任。2017年9月11日万松州向万景商贸公司出具了承诺书，虽万松州辩称该承诺书不是其本人真实意愿，但其对此不能提交相关证据证明，亦未起诉要求撤销，且万松州对承诺书中其本人的签名的真实性予以认可，该承诺书的证明力应予确认。万松州出具的承诺书，万景商贸公司不持异议，应当视为双方对逾期付款责任的约定，万松州在该承诺书中明确承诺对应交（未交）的费用232538元，于2017年10月30日之前交付32538元、2017年11月30日之前交付100000元、2017年12月30日之前交付100000元，如违约愿承担每日千分之三的违约金。万松州未能按期支付所欠付的费用，应当依约承担违约金，一审判决万松州承担违约滞纳金确有依据，且考虑万松州主张违约金过高的实际情况，已对过分高于损失的违约滞纳金予以了调整，故万松州上诉所持其不应当支付违约滞纳金的主张不能成立。但因万松州欠付万景商贸公司款项的数额认定有所变更，违约滞纳金数额亦应相应调整，经计算为（122538+13998元）*30%=40960.80元，关于焦点四，经查，万松州在一审诉讼中没有提出以其铺面内的装修和设备抵顶房租的主张，二审庭审中，万景商贸公司不同意抵顶，庭后调解中，万景商贸公司虽同意抵顶，但最终因抵顶后款项的给付期限问题未能达成调解协议，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后诉讼中作为对其不利的证据”，故万松州的此节主张因超出一审审理范围，且双方又无法协商解决，故不予支持。双方当事人对一审判决第一、三项的内容即“解除万景商贸公司与万松州于2017年8月12日签订的合同编号WJSY--20《青海万景商贸有限公司商业广场商铺租赁合同》；万松州向万景商贸公司支付商铺采暖费13998元”。的内容均无异议，自应维持。综上所述，一审认定基本事实清楚，程序合法，但对万松州所缴纳的合同保证金未予抵付其所欠付的款项不当，予以纠正，因万松州欠付款项的数额认定有所变化，违约滞纳金数额亦作相应的变更，一审其他判项双方无异议，且无不当，予以维持。万松州上诉所持一审对欠付房租计算有误的主张成立，予以支持，其他上诉请求和理由不能成立，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初1490号民事判决第一、三项，即“解除青海万景商贸有限公司与万松州于2017年8月12日签订的合同编号WJSY--20《青海万景商贸有限公司商业广场商铺租赁合同》；万松州向万景商贸公司支付商铺采暖费13998元；”二、变更青海省西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初1490号民事判决第二项为万松州向青海万景商贸有限公司支付拖欠的商铺租赁费（包括物业费、管理费）122538元；三、变更青海省西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初1490号民事判决第四项为万松州向青海万景商贸有限公司支付未按时交纳租赁费产生的滞纳金40960.80元。以上款项合计万松州应向青海万景商贸有限公司支付177496.80元，于判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6510元，减半收取3255元，万松州负担2000元，青海万景商贸有限公司负担1255元，二审案件受理费6510元，万松州负担4510元，青海万景商贸有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长 李静萍审判员 张 磊审判员 张 薇 二○一八年十一月十九日书记员 保昕欣附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。