江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终2849号上诉人（原审被告）：陆进胜，男，1972年9月7日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：喻森，泗阳县诚忠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：泗阳县运河新城投资开发有限公司,统一社会信用代码913213236967079512，住所地泗阳县众兴镇北京东路（建设局院内）。法定代表人：石剑峰，董事长。委托诉讼代理人：李福，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。上诉人陆进胜因与被上诉人泗阳县运河新城投资开发有限公司（以下简称运河新城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2018）苏1323民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆进胜上诉请求：撤销一审判决，重新作出裁判驳回运河新城公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由运河新城公司承担。事实和理由：1.2013年12月12日签订的《中包河改造项目产权调换房认购确认书》及其附件《中包河改造项目产权调换房结算证明》对调换房的面积均表述为107.5平方米。确认书“认购说明”第4条：房屋面积最终以房管处测绘为准，运河新城公司片面的认为不管房管处测绘面积是多少，包括上诉人在内的诸多购房户都要按测绘面积补交房款。上诉人认为，交付房屋的实际面积可以以房管处测绘为准，但是，该面积与双方约定的107.5平方米比较，产生不符常理较大的误差如何处理，并未明确约定。实际情况是各购房户的面积与之前约定的相比较都有离谱的误差，因双方没有约定应视作约定不明，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理，即超出面积的价款应有运河新城公司承担。另，确认书中关于超出面积10平米以内、以上的价格约定，是指本案的约定调换房屋面积与交付房屋面积相比，两者是不同的概念。运河新城公司以此作为价格依据，要求上诉人补交房款是错误的。2.运河新城公司提供的《商品房买卖合同》，对面积和价款的约定与运河新城公司主张的虽然相互吻合，但是该合同不能作为本案审理和判定依据。该份合同是上诉人起诉运河新城公司，要求交付涉案房屋办理相关权属手续一案，判决后进入执行程序，为了满足办理产权登记需要的情况下签订的，面积肯定要实事求是予以记载，但是对超出面积的价款如何承担双方仍未协商一致。双方为了说明超出面积价款如何承担仍未协商一致，同日又签订了《补充协议》，对超出面积最终由谁承担，作出约定：按法院判决执行。签订《补充协议》本意是不能以《商品房买卖合同》作为依据要求上诉人补交超出面积房款，这是上诉人之前所预料到的、所担心的，运河新城公司对补充协议也是认可的。但是一审法院仅凭一句“经查询本院信息管理系统，原告未于2016年11月29日向本院起诉被告”，便置双方《补充协议》于不顾。一审判决所依据的是上诉人与运河新城公司双方约定不能作为依据的《商品房买卖合同》而作出，是基于对《商品房买卖合同》地位的错误认识。3.一审法院对案件的事实认定有重大错误，导致不能正确适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，不能积极维护包括上诉人在内广大购房户的正当权益，错误的保护和纵容了运河新城公司违约行为和不诚信的行为，有违公平原则。运河新城公司辩称：双方已经签订了商品房销售合同，上诉人应当按照合同的约定履行支付房款的义务。一审法院认定的事实并无不当，适用法律正确，请求维持原判。运河新城公司向一审法院起诉请求：被告陆进胜支付购房款53847元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月12日，运河新城公司与陆进胜签订中包河改造项目产权调换房认购确认书，调换运河新城公司开发的位于西湖名郡小区1号楼501室房屋。确认书签订时约定面积为107.5平方米，约定房屋面积最终以房管处测绘为准。竣工后西湖名郡小区4号楼601室实测面积为123.4平方米，陆进胜需支付差额面积15.9平方米的房屋购房款53847元。2017年2月13日，双方签订上述房屋商品房买卖合同，其中约定房屋面积123.4平方米，每平方米2962.63元，总价365588元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。审理中运河新城公司确认，以签订的商品房买卖合同计算，陆进胜应当支付53847元。一审法院认定事实：2013年4月4日，原告运河新城公司与被告陆进胜签订《中包河改造项目产权调换房认购确认书》，约定产权调换房屋为西湖名郡1号楼501室房屋一套，商品房面积107.5平方米，市场评估价格3620元，调换优惠面积为106.05平方米，优惠价格为2896元/平方米，超出面积10平方米以内，优惠价格上浮10％，即3186元，同时约定房屋面积最终以房管处测绘为准。诉争房屋经泗阳县金寓测绘有限公司测绘建筑面积为123.4平方米等。2017年2月13日，双方签订上述房屋商品房买卖合同，其中约定房屋面积123.4平方米，每平方米2962.63元，总价365588元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.面积误差比绝对值在３％以内（含３％），据实结算房价款；2.面积误差比绝对值超出３％，买受人有权退房。买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比绝对值超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，付款方式及期限为买受人一次性付款等。2017年2月14日，双方针对上述房屋签订补充协议，主要内容,运河新城公司（甲方）、陆进胜（乙方）双方因房屋测绘面积产生争议，现根据2016年10月17日法院判决，甲方无条件向乙方交付涉案房屋并协助办理产权及土地权属手续，对于补交房款，另案处理。因面积异议，甲方已于2016年11月29日向泗阳县人民法院起诉，甲方于2017年2月先行交付房屋，等法院判决后，按法院判决书执行，1.如判决甲方败诉，甲方无条件按判决书执行，与乙方签订购房合同。2.如判决乙方败诉，乙方应无条件配合甲方补交房款，并签订购房合同；3.双方确认，权利义务以主合同约定为准等。但一审法院经查询信息管理系统，运河新城公司并未于2016年11月29日向一审法院起诉。陆进胜已支付运河新城公司房款311741元。以上事实，有原、被告的陈述，中包河改造项目产权调换房认购确认书、商品房买卖合同、补充协议、测绘报告等证据予以证实，予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告运河新城公司与被告陆进胜在《中包河改造项目产权调换房认购确认书》合法有效。2017年2月13日，双方签订商品房买卖合同，其中约定房屋面积123.4平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按相关原则处理等。后双方签订补充协议对面积差异作特别说明。该合同及补充协议可理解为对涉案房屋面积、价款等进一步协商确认，是对产权调换房认购确认书的变更，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应当按该合同履行。运河新城公司主张的房款实际是签订《中包河改造项目产权调换房认购确认书》中安置商品房增加面积的房款，而双方签订的商品房买卖合同中载明面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。经一审法院至泗阳县不动产登记中心核实，涉案房屋现已办理初始登记，面积为123.4平方米。故未付房款53847元陆进胜应当支付。陆进胜抗辩，对涉案房屋面积表示怀疑，应当重新测量，但并未说明理由和提供证据证明，且未申请相关司法鉴定，故一审法院不予采信。陆进胜还抗辩，运河新城公司交付房屋面积超过《中包河改造项目产权调换房认购确认书》中面积部分应当按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理，一审法院认为，根据双方签订的商品房买卖合同约定，交付房屋并未超过合同的面积，故对该抗辩也不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告陆进胜于本判决生效后十日内给付原告泗阳县运河新城投资开发有限公司购房款53847元。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，运河新城公司与陆进胜双方虽在2017年2月13日签订的《商品房买卖合同》中约定房屋面积为123.4平方米，并约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。但次日双方又签订了《补充协议》，该补充协议的内容能够证明双方对于涉案房屋的面积差问题并未达成一致。故对于涉案房屋的争议面积应依据之前双方所签订的《中包河改造项目产权调换房认购确认书》内容来确定。经查，双方虽在确认书中约定了商品房面积为107.5平方米，但该确认书“认购说明”第4条亦明确载明：“4、房屋面积最终以房管处测绘为准”，该条内容应视为双方对购房面积的明确约定，即按房管处测绘的面积来确定应付购房款。陆进胜上诉提出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，其只应补交面积误差比在３％以内部分的房价款。但因双方已对所购房屋面积作出了明确约定，故本案不应适用该条规定，陆进胜的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审法院认定《商品房买卖合同》及《补充协议》是对涉案房屋面积、价款等进一步协商确认，是对产权调换房认购确认书的变更，该认定不当，应予纠正。但一审法院最终以房管处测绘面积来认定涉案房屋的价款，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1146元，由上诉人陆进胜负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  陈泽环审判员  朱 海二〇一八年十一月十四日书记员  汪小婉