文书内容广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初3156号原告：马趣文，女，汉族，1979年2月5日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李春峰，身份情况见下述，系马趣文的丈夫。原告：李春峰，男，汉族，1977年2月18日出生，住广州市越秀区。被告：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所地广东省清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下郡湖路**会议中心**101（仅限办公）。法定代表人：薛辉，总经理。委托诉讼代理人：张棉，系公司员工。原告马趣文、李春峰诉被告恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称“恒大（清新）公司”；后公司名称变更为“清远市俊鑫房地产开发有限公司”，以下简称“俊鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李春峰（另一原告马趣文的委托诉讼代理人）、被告委托诉讼代理人张棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马趣文、李春峰向法院提起诉讼，请求如下：1、判令被告立即办理清远市××区龙××镇××天下福山××房的土地使用权证，并支付原告逾期办妥土地使用权证的违约金，违约金从2015年10月1日起至办妥国有土地使用证或不动产权证之日止，每年按购房款782725元的年利率1%计算，暂计算至2018年9月30日共3年的违约金为23481.75元；2、判令被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年2月20日,原告向被告购买了被告开发的位于清远市××区龙××镇××天下福山××房，总金额为782725元。原告依合同约定向被告支付了全部房款。《商品房买卖合同》和《合同补充协议》约定被告应当在商品房交付使用后540日内为原告办妥房地产权证，双方同意以2010年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，即被告应于2011年12月22日前办妥房屋的所有权证和土地使用权证。但被告逾期办证，直至2015年1月27日才办妥房屋所有权证，至今未办妥土地使用权证。原告曾于2017年9月30日向被告发出《关于催促办理恒大金碧天下福山七街36幢108房土地使用权证的催告函》。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，结合清远市的实际情况，房屋权属证明包括房地产权证和国有土地使用证登记发证；即使现在申请“不动产权证书”，也需要提供“土地使用权证”和“房地产权证书”。因此，被告应承担为原告所购房屋办理国有土地使用证的责任，逾期不办理应当参照逾期不办理房地产权证的违约条款承担违约责任。双方签订的购房合同为格式合同，合同约定出卖人逾期办证每年按己付房款的0.1%计算逾期办证的违约金，而合同约定买受人逾期付款的违约责任，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金(即3.65%每年)。买卖双方逾期不履行义务的违约金条款约定显然严重不对等，该约定不足以促使被告作为违约方积极履行合同约定的办证义务和填补原告作为守约方的损失，根据公平原则，并参考此前的判例，被告应每年按购房款782725元的1%向原告支付违约金，直至办妥国有土地使用证之日止。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。被告俊鑫公司辩称：违约金的计算标准应按合同补充协议约定的计算标准计算，即按已付房款的0.1%计算。关于违约金的起止时间，应适用诉讼时效有关规定，我方认为应按照诉讼时效保护的有关规定计算。我方对于原告的其他诉讼请求无异议，涉案房屋的国有土地使用证确实还未办妥，正在办理之中。原告提交以下证据：一、广东省商品房买卖合同，拟证明原告为恒大金碧天下福山七街36幢108房业主，已支付购房款782725元；二、销售不动产统一发票（自开）发票联，拟证明内容与证据一的一致；三、催告函，拟证明原告曾向被告催促办理土地使用权证并赔偿逾期办证违约金，被告收到《催告函》；四、邮寄单及投递成功截图，拟证明内容与证据三的一致；五、国有土地范围内不动产权利证书换证登记办事指南，拟证明换发不动产权利证书需要土地使用证、房地产权证证书等；六、房地产权证，拟证明涉案房屋的房地产权证已办妥；七、EMS邮寄快递单，拟证明原告于2017年9月30日按照合同约定的地址向被告寄出催告函，但因原址查无此人而被退回。被告对原告的证据质证意见如下：对证据一、二、五、六的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据三、四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告邮寄的地址不是合同约定的地址，被告不确认是否有收到相关邮件；对证据七的真实性、合法性无异议，关联性有异议，邮寄地址确实是合同约定的地址，但邮寄单上没有载明该邮件是关于什么内容的催告函，且被告没有收到该邮件。被告提交以下证据：营业执照、核准变更登记通知书，拟证明恒大盛宇（清新）置业有限公司已于2018年7月13日更名为清远市俊鑫房地产开发有限公司，办公地址也于2018年8月24日作了相应的变更。原告对被告所提供的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。经本院审查核实，结合双方的质证意见，对原、被告所提供的证据本院认证如下：对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的证据三、四、五，被告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告按被告的工商登记地址或合同约定的地址邮寄催告函并无不妥，参照《最高人民法院关于债权人在保证期间以特快专递向保证人发出逾期贷款催收通知书，但缺乏保证人对邮件签收或拒收的证据，能否认定债权人向保证人主张权利的请求的复函》［（2003）民二他字第6号］“债权人通过邮局以特快专递的方式向保证人发出逾期贷款催收通知书，在债权人能够提供特快专递邮件存根及内容的情况下，除非保证人有相反证据推翻债权人所提供的证据，应当认定债权人向保证人主张了权利。”被告虽予以否认关联性，但没有相反证据推翻原告所提供的证据，本院对该三组证据予以采信。经对原告的诉称，被告答辩，证据的审核等综合分析，本院查明以下事实：2009年2月20日，马趣文、李春峰为买受人与恒大（清新）公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：马趣文、李春峰向恒大（清新）公司购买其开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下福山××单元房屋（预售商品房），总金额为782725元。出卖人应于2010年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。同日，双方签订合同附件《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2010年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。合同签订后，马趣文、李春峰向恒大（清新）公司支付了购房款782725元，恒大（清新）公司于2009年3月30日开具了上述数额的购房款发票给马趣文、李春峰收执。2015年1月27日，清远市住房和城乡建设管理局为涉案房屋登记出具了《房地产权证》。截至本案庭审法庭辩论结束前，恒大（清新）公司未能提供讼争房屋的《国有土地使用证》。2017年9月30日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告邮寄了《关于催促办理恒大金碧天下福山七街36幢108房的催告函》，敦促被告为涉案房屋办理国有土地使用证。2017年10月3日，邮件妥投。2018年7月13日，恒大盛宇（清新）置业有限公司变更企业名称为清远市俊鑫房地产开发有限公司。2018年8月24日，公司的住所地由广东省清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下郡湖路**会议中心**101（仅限办公），变更为清远市清新区太和镇太和路8号翰都铭瑜公馆412（仅限办公）。双方对逾期办证违约金的计算标准和起止时间存在争议。原告主张调整以已付购房款为基数按年利率1％的标准计算，而被告则辩解按合同约定年利率0.1%的标准计算。另，原告主张违约金计算起止时间为从2017年10月1日起至国土行政部门出具国有土地使用证之日止，被告则抗辩违约金应适用诉讼时效的规定计算。结合本地区的实际情况，原房屋权属证书分别为清远市住房和城乡建设局出具的《房地产权证》和清远市国土资源局出具的《国有土地使用证》，现两证整合，为清远市国土资源局出具的《不动产权证书》。双方因违约金问题发生争议，原告遂向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》、《购房款发票》、《房地产权证》、《关于催促办理恒大金碧天下福山七街36幢108房土地使用权证的催告函》、EMS单、投递成功截图、EMS邮寄快递单、庭审笔录等予以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。马趣文、李春峰与恒大（清新）公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同享有权利履行义务。二、名称变更引起的权利义务的承受。恒大（清新）公司名称变更为俊鑫公司，名称的变更不导致权利义务的消灭，原恒大（清新）公司的权利义务应由俊鑫公司承受。三、办理国有土地使用证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋权属证明包括房地产权证和国有土地使用证登记发证。鉴于本案案情和本地区的房产登记管理实际情况，被告虽然为涉案房屋办理了房地产权证，被告仍应承担为涉案房屋办理国有土地使用证（或整合后具有同等效力的不动产权属证书）的责任，原告要求被告办理国有土地使用证的诉求符合法律规定，本院予以支持。被告未能为涉案房屋办妥国有土地使用证，且迟延办证，构成违约，应承担支付逾期办证的违约金的责任。四、关于违约金的调整问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调整违约金，主张违约金以已付购房款为基数每年1%的标准支付违约金，而被告则辩解逾期办证违约金依合同约定按已付购房款为基数按年利率0.1%标准计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。虽然涉案房屋已经办理了房地产权证，但属于迟延办证，且未办理国有土地使用证，合同约定每年按已付购房款的0.1％标准计算逾期办证的违约金确实不足以弥补原告的损失，本院采纳原告的意见，酌情调整违约金为按已付购房款为基数按年利率1％的标准计算。五、违约金计算的起止时间问题。参考2016年11月30日《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”逾期办证的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。依据2017年10月1日实施的《民法总则》第一百八十八条第一款的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”同时依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”鉴于原告主张的逾期办证违约金按日期计算，故每日的违约金应当视为一个单独的债权，相应的诉讼时效也应当分别计算。原告主张计算从2015年10月1日起至管理部门出具国有土地使用证之日止期间的违约金，这是其自行处分自己的民事权利和诉讼权利，该期间符合上述诉讼时效的相关规定，本院予以采纳。综上第四、五点，被告应按已付购房款782725元为基数按年利率1%的标准，计付从2015年10月1日起至国土管理部门出具国有土地使用证（或整合后具有同等效力的不动产权属证书）之日止的逾期办证违约金给原告。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起120日内为原告马趣文、李春峰所购买的坐落于清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下福山七街36幢108号房屋办理国有土地使用证（或具有同等效力的不动产权属证书）；二、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司以原告马趣文、李春峰已付购房款782725元为基数按年利率1%的标准，计付从2015年10月1日起至国土管理部门出具国有土地使用证（或具有同等效力的不动产权属证书）之日止的迟延办证违约金给原告马趣文、李春峰；其中从2015年10月1日起至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起10日内支付，之后，每年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在出具国有土地使用证（或具有同等效力的不动产权属证书）之日起十天内支付；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费194元，由被告清远市俊鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇一八年十一月十九日书记员  陈晓娟附有关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”