广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终18906号上诉人(原审原告)：余兆炽，男，1931年11月11日出生，香港特别行政区居民。上诉人（原审原告）：谭美玉，女，1937年11月26日出生，香港特别行政区居民。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：邱莉莉、覃莉莉，均系广东正大方略律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁奇志，男，1968年1月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审被告：广州市海珠区贵隆精品酒店（个体工商户），住所地：广东省广州市海珠区江南大道中路**首层******部分。经营者：丁奇志，身份情况同上。上诉人余兆炽、谭美玉及丁奇志、原审被告广州市海珠区贵隆精品酒店（以下简称贵隆酒店）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人余兆炽、谭美玉共同上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判丁奇志将广州市江南大道中路101号三楼A6房恢复原状，并由丁奇志、贵隆酒店将该商铺交回给余兆炽、谭美玉；2、撤销原审判决第四项，改判丁奇志向余兆炽、谭美玉支付逾期缴纳租金的滞纳金（每日按照拖欠金额千分之五标准计算）；3、撤销原审判决第七项，改判丁奇志向余兆炽、谭美玉支付违约金人民币64650元；4、丁奇志承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由如下：一、丁奇志应恢复涉案商铺的原始状态，原审判决严重错误。由于丁奇志不但拆除了余兆炽、谭美玉的商铺，与其他商铺打通，而且还拆除了公共部位的设施（包括公共手扶电梯、走火通道、公共厕所等），严重影响余兆炽、谭美玉商铺的正常使用，因此丁奇志向余兆炽、谭美玉交还涉案商铺时，应当恢复涉案商铺的原始状态，并非仅仅是将商铺间隔回来，原审判决严重错误，严重损害了上诉人的合法权益，依法应予纠正。二、违约金和滞纳金并非针对同一行为，原审法院认定错误。按照余兆炽、谭美玉与丁奇志签订的《房屋租赁合同》约定，支付违约金、滞纳金以及没收押金均有合同依据，完全合法合理。同时合同约定的滞纳金是针对丁奇志逾期交租的行为，而违约金是针对因丁奇志逾期三十天交租导致合同解除的行为，可见，违约金与滞纳金针对不同行为，并非针对同一行为，原审法院以所谓同一行为已经承担滞纳金为由而无需支付违约金这一理由根本不能成立，不但没有任何事实根据，甚至违反了合同约定和法律规定。三、违约金与押金两者并不冲突。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，定金和违约金依法只能主张其中一个。本案双方在合同中约定的是押金和违约金，从字面上看，均不是定金，而且合同也没有约定定金罚则，因此，余兆炽、谭美玉同时主张押金和违约金以及原审法院同时对押金和违约金作出判决没有违反上述规定，两者并不会冲突。另补充上诉事实和理由如下：一、关于违约金。由于丁奇志分别存在逾期交租行为和违约导致合同解除的行为，因此本案均可分别适用《房屋租赁合同》第6-1条和第6-2条的约定。二、关于逾期交租滞纳金。《房屋租赁合同》第6-2条明确约定，丁奇志应按照每日千分之五的标准向余兆炽、谭美玉支付滞纳金，由于原审法院已经对滞纳金的幅度进行了限定，即滞纳金以本金为限，因此本案滞纳金不会出现过高的情形，根据有约定从约定的原则，应尽量根据合同约定的标准为妥，不宜再对约定标准进行调整。三、关于恢复原状。涉案商铺及公共设施的原状如余兆炽、谭美玉提交的《广州市房地产证》中的《房地产平面附图》所示，即除商铺外，在59号铺和60号铺旁边有一个通往各楼层的公共手扶电梯，在36B号铺和37号铺之间有一个公共卫生间，在32号铺、12号铺到15号铺、17号铺到19号铺旁边分别各有一个通往各楼层的楼梯。而丁奇志在同一系列案件的二审庭审中【案号：（2018）粤01民终19085、19123号】也明确确认，承租商铺时，商铺及公共设施的原状如上述《房地产平面附图》所示。同时，丁奇志也确认商铺、公共卫生间、公共手扶电梯和通往各楼层的楼梯均已被拆除，原走火通道也进行了修改，现状已经与原状不同。由于丁奇志是采取先拆后签的方式来强迫业主签订低价租赁合同，即先将所有业主的商铺及公共设施私自拆除，所以其拆除行为根本没有通过所谓三分之二以上业主的同意。当业主发现商铺被拆后，也只能被迫与丁奇志签订租赁合同，甚至现还有部分香港业主根本不知道自己的商铺已经被拆，更加印证了不存在经业主同意拆除的可能性。由此证明目前房屋的现状和结构是处于一种违法的状态，应当按照《房地产平面附图》恢复原状，包括将商铺间隔回来，以及恢复原有的公共卫生间、公共手扶电梯、通往各楼层的楼梯和走火通道等。综上，请求法院支持余兆炽、谭美玉全部上诉请求。上诉人丁奇志上诉请求：撤销原审判决、本案诉讼费由余兆炽、谭美玉承担。事实与理由：原审法院认定事实严重错误，适用法律不正确。余兆炽、谭美玉委托余志元与其签订《房屋租赁合同》，在收取丁奇志房租和押金后，余志元以借用地方临时存放物品为由，霸占丁奇志的侨宏大厦一楼1-16A（面积11.57平方米）和1-16B（面积11.22平方米）两件商铺，至今没有退还给丁奇志。丁奇志多次要求余志元退还两间商铺，但余志元不予理睬，此时造成丁奇志无法正常支付余兆炽、谭美玉的房租。在一审过程中丁奇志与余兆炽、谭美玉律师交谈过和解方案。余兆炽、谭美玉律师提出要重新签订房屋租赁合同并提高房屋租金。由此可以看出余兆炽、谭美玉一直想利用和欺诈丁奇志。丁奇志向原审法院提供余兆炽、谭美玉占用丁奇志商铺的证据，但原审发法院却认为与本案无关。综上请求法院准予其上诉请求。丁奇志对余兆炽、谭美玉的上诉答辩称，与其上诉请求一致。余兆炽、谭美玉对丁奇志的上诉答辩称，不同意其上诉理由，请求法院依法驳回。丁奇志在一审时明确其没有交租金的理由是资金困难，与其现在上诉理由矛盾，而且其上诉理由涉及另一法律关系。原审被告贵隆酒店答辩称，与丁奇志的上诉意见一致。余兆炽、谭美玉向一审法院诉称，2016年，丁奇志承租了余兆炽、谭美玉位于广州市海珠区江南大道中路101号三楼6A号铺，双方签订的《房屋租赁合同》约定租金的起算日为2016年5月1日，丁奇志应在签订合同3日内支付押金2000元和1个月租金1000元，今后每年租金在原基础上递增5%，丁奇志违约，余兆炽、谭美玉可收回物业自行处理，丁奇志按照每平方米3000元赔付给余兆炽、谭美玉作违约金，并且余兆炽、谭美玉可没收押金，丁奇志拖欠租金，每逾期一天按拖欠金额千分之五计付滞纳金，拖欠超30天，余兆炽、谭美玉有权解除合同。丁奇志签订合同后一直拖欠租金，严重违约。为维护余兆炽、谭美玉合法权益，故起诉请求法院判令：1、解除余兆炽、谭美玉与丁奇志签订的《房屋租赁合同》；2、丁奇志恢复广州市海珠区江南大道中路101号三楼6A号铺原状交还给余兆炽、谭美玉；3、丁奇志将广州市海珠区江南大道中路101号三楼6A号铺交还给余兆炽、谭美玉；4、丁奇志向余兆炽、谭美玉支付租金和使用费至丁奇志返还房屋之日止（暂计人民币21702.5元）；5、丁奇志向余兆炽、谭美玉支付滞纳金至丁奇志付清之日止（暂计人民币500元）；6、丁奇志向余兆炽、谭美玉支付违约金64650元；7、丁奇志已经预交给余兆炽、谭美玉的保证金人民币2000元归余兆炽、谭美玉所有；8、本案诉讼费用等全部费用由丁奇志承担，人民法院径行将预收的诉讼费用退还给余兆炽、谭美玉；9、贵隆酒店对所有诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：据《广州市房地产证》记载，海珠区江南大道中路101三楼6A号铺的权属人为余兆炽、谭美玉，总建筑面积21.55平方米，使用性质为商业，等。2014年11月6日，余兆炽、谭美玉签下《委托书》，委托余志元为其合法代理人，代表余兆炽、谭美玉出租涉案房屋、订立租赁协约、收取租金等。上述《委托书》经（2014）粤广广州第187520号公证书公证。2016年4月28日，余志元代余兆炽、谭美玉（甲方）与丁奇志（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将海珠区江南大道中101号侨宏大厦裙楼广州置地广场三层6A号商铺出租给乙方，建筑面积21.55平方米；合同租赁期限为10年，租金起算日为2016年5月1日，租赁期限于2026年4月30日终止；本合同经双方签字确认后，乙方在三日内向甲方交纳二个月押金2000元，一个月租金1000元，不含物业管理费等其他各项费用，以后租金按每月支付一次，实行先交租金后使用原则，须提前3日缴纳；今后每年租金在原基础上递增5%；租赁期间物业的所有相关费用由乙方承担，乙方保证在使用物业过程中不破坏房屋的结构，保障房屋的使用安全；租赁期间，甲方不能无故违约，否则需赔付乙方装修损失费用，设备损失费用和人力资源损失费用，按照每平方米叁仟元赔付给乙方作违约金，如乙方违约，甲方即可收回物业自行处理，乙方按照对等的违约赔偿给与甲方，并且没收乙方押金，乙方不可索取装修和其他任何费用；乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额千分之五计付滞纳金，拖欠三十天，甲方有权通知乙方解除本合同；等。余兆炽、谭美玉为证明其主张，提供了如下证据：1、照片及视频证明余兆炽、谭美玉的商铺外墙被拆除并改装成酒店；2、涉案商铺的宣传图片；3、公证书（购房合约、广州置地广场建筑材料及设备说明）；4、余兆炽、谭美玉滞纳金明细表。丁奇志、贵隆酒店的质证意见：证据1的真实性确认；证据2、3不确认；证据4确认明细表中的款项支付时间、金额，但是滞纳金我方不同意支付。诉讼中，经双方核对并确认如下情况：1、丁奇志向余兆炽、谭美玉交纳了如下费用：2016年10月17日交纳1000元、2016年12月8日交纳1000元、2017年3月6日交纳1000元、2017年9月10日交纳1000元、2017年10月18日交纳1000元、2017年11月15日交纳1000元、2017年12月8日交纳1000元；2、合同约定每月支付一次租金，每月28日缴纳，当月缴纳下月的租金；3、本案商铺与其他铺打通。关于支付的款项，余兆炽、谭美玉认为2016年10月17日及2016年12月8日交纳的共2000元是押金，而丁奇志认为上述两笔是租金，其在签合同的时候已经交过2000元押金和第一个月租金1000元。余兆炽、谭美玉明确其诉讼请求如下：第2项诉讼请求要求丁奇志将按房产证的标准将商铺间隔回来；第4项诉讼请求因丁奇志支付租金至2016年9月，故只要求丁奇志支付从2016年10月起至合同解除之日止的租金，合同解除之后的房屋使用费标准按合同约定的租金标准给付；第5项诉讼请求的滞纳金指的是丁奇志逾期缴纳租金的滞纳金，按照每日千分之五的标准计算；第6项诉讼请求依据合同第六条第1款，按照面积21.55平方米乘以每平方米3000元等于64650元；第9项诉讼请求的依据是因贵隆酒店是实际使用人，丁奇志是贵隆酒店的实际经营者，故贵隆酒店应对所有诉讼请求承担连带责任。经一审法院释明，余兆炽、谭美玉诉讼请求中存在多项违约金，假如法院不能同时支持余兆炽、谭美玉是否选择其中某项违约金主张，余兆炽、谭美玉表示坚持要求主张多项违约金。一审法院认为，余兆炽、谭美玉与丁奇志2016年4月28日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方应切实按合同履行。上述合同约定：“租金起算日为2016年5月1日，租赁期限于2026年4月30日终止；本合同经双方签字确认后，乙方在三日内向甲方交纳二个月押金2000元，一个月租金1000元，不含物业管理费等其他各项费用，以后租金按每月支付一次，实行先交租金后使用原则，须提前3日缴纳；今后每年租金在原基础上递增5%；租赁期间物业的所有相关费用由乙方承担，乙方保证在使用物业过程中不破坏房屋的结构，保障房屋的使用安全；租赁期间，甲方不能无故违约，否则需赔付乙方装修损失费用，设备损失费用和人力资源损失费用，按照每平方米叁仟元赔付给乙方作违约金，如乙方违约，甲方即可收回物业自行处理，乙方按照对等的违约赔偿给与甲方，并且没收乙方押金，乙方不可索取装修和其他任何费用；乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额千分之五计付滞纳金，拖欠三十天，甲方有权通知乙方解除本合同”。现双方当事人确认：丁奇志向余兆炽、谭美玉交纳了如下费用：2016年10月17日交纳1000元、2016年12月8日交纳1000元、2017年3月6日交纳1000元、2017年9月10日交纳1000元、2017年10月18日交纳1000元、2017年11月15日交纳1000元、2017年12月8日交纳1000元。丁奇志辩称其在签订合同时已经缴纳了2000元押金及第一个月租金1000元却没有提供证据予以证实，一审法院不予采信。故余兆炽、谭美玉主张丁奇志2016年10月17日交纳的1000元及2016年12月8日交纳的1000元应视为押金的意见有理，一审法院予以采纳。鉴此，2017年3月6日交纳的1000元应视为2016年5月的租金、2017年9月10日交纳的1000元应视为2016年6月的租金、2017年10月18日交纳的1000元应视为2016年7月的租金、2017年11月15日交纳的1000元应视为2016年8月的租金、2017年12月8日交纳的1000元应视为2016年9月的租金。由此可见，丁奇志没有按照合同约定的时间支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。丁奇志抗辩余兆炽、谭美玉有物品占用了丁奇志其他的商铺，余兆炽、谭美玉予以否认，且与本案不是同一法律关系，丁奇志以此为由拒绝交租无理，一审法院对于丁奇志的该意见不予采纳。故余兆炽、谭美玉要求解除与丁奇志之间的租赁合同、没收保证金的诉讼请求一审法院予以支持，余兆炽、谭美玉要求丁奇志将商铺按房产证的标准间隔，并由丁奇志、贵隆酒店交回给余兆炽、谭美玉的诉讼请求有理，一审法院予以支持。余兆炽、谭美玉要求丁奇志支付2016年10月1日至合同解除之日止的租金一审法院予以支持，余兆炽、谭美玉要求丁奇志按每日千分之五的标准支付逾期缴纳租金的滞纳金，该滞纳金标准过高，一审法院酌情调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准计算。余兆炽、谭美玉要求丁奇志按照房屋面积乘以三千元的标准支付违约金，本案是由于丁奇志逾期支付租金的违约行为导致解除合同的，对同一违约行为丁奇志已经承担了逾期交租的滞纳金，且余兆炽、谭美玉也对于押金予以没收，故余兆炽、谭美玉要求丁奇志再支付64650元违约金的诉讼请求一审法院不予支持。余兆炽、谭美玉要求丁奇志按照合同约定的租金标准支付从合同解除之日起至实际交回商铺之日的房屋使用费的诉讼请求有理，一审法院予以支持。至于余兆炽、谭美玉要求贵隆酒店承担连带责任，丁奇志将商铺装修为酒店进行经营，贵隆酒店负有交回商铺的义务，但贵隆酒店并非涉案租赁合同的相对方，余兆炽、谭美玉要求贵隆酒店就其他诉讼请求承担连带清偿责任无理，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七之规定，一审法院判决如下：一、解除余志元代余兆炽、谭美玉与丁奇志签订的《房屋租赁合同》；二、丁奇志在本判决生效之日起十日内将广州市江南大道中路101三楼6A号铺按照该房房产证附图的标准间隔，并由丁奇志、贵隆酒店将该房交回给余兆炽、谭美玉；三、丁奇志在本判决生效之日起十日内向余兆炽、谭美玉支付自2016年10月1日起至本判决生效之日止的租金（每月租金1000元，次年5月1日起的月租金在上年基础上递增5%）；四、丁奇志在本判决生效之日起十日内，向余兆炽、谭美玉支付逾期缴纳2016年5月至本判决生效之日期间的租金的滞纳金（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准计算，滞纳金以本金为限；其中2016年5月租金的滞纳金从2016年4月29日计至2017年3月6日，2016年6月租金的滞纳金从2016年5月29日计至2017年9月10日，2016年7月租金的滞纳金从2016年6月29日计至2017年10月18日，2016年8月租金的滞纳金从2016年7月29日计至2017年11月15日，2016年9月租金的滞纳金从2016年8月29日计至2017年12月8日；其余月份租金的滞纳金从上月29日起算至实际支付之日止；2016年5月至2017年4月的租金为每月1000元，次年5月1日起的月租金在上年基础上递增5%）；五、丁奇志按照本判决主文第三项的租金标准在每月的28日前逐月向余兆炽、谭美玉支付自本判决生效之日的次日起至实际返还商铺之日止的房屋使用费；六、余兆炽、谭美玉无须退还押金2000元给丁奇志；七、驳回余兆炽、谭美玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4975.7元，由余兆炽、谭美玉负担1312.7元，丁奇志负担3663元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。另查明，余兆炽、谭美玉在一审开庭时明确其第2条诉讼请求为：“所谓的原状指的是要求被告（丁奇志、贵隆酒店）把我方商铺间隔回来，因为被告将所有的铺都打通了，要求按照房产证的标准间隔回来。”本院认为，因上诉人余兆炽、谭美玉是香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷，应参照涉外案件处理。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”当事人并未协议选择适用法律，合同签订地、履行地均在我国内地，故根据最密切联系原则，应适用内地法律作为本案准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于余兆炽、谭美玉请求恢复原状范围的问题。根据一审开庭笔录记载，余兆炽、谭美玉明确其第2项诉讼请求为要求丁奇志按照房产证的标准将案涉商铺进行间隔，原审法院支持余兆炽、谭美玉的诉讼请求并无不当。现余兆炽、谭美玉主张除按房产证标准间隔商铺之外，还应恢复原有的公共卫生间、手扶电梯等，显然已超出其一审诉讼请求范围，本院对此不作审查。关于应否同时支持违约金和滞纳金的问题。案涉《房屋租赁合同》第6-1条约定如丁奇志违约，应按照每平方3000元赔付给余兆炽、谭美玉作为违约金，并且没收押金；双方又在案涉合同第6-2条约定滞纳金的计算标准。二者实质上都是对违约损害赔偿的约定，对丁奇志同一违约行为不应重复惩罚，故原审法院对余兆炽、谭美玉关于违约金的诉请不予支持正确，本院予以维持。关于滞纳金的计算标准问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”余兆炽、谭美玉建主张的滞纳金具有违约金性质，应当按照上述司法解释予以确定。按照案涉《房屋租赁合同》约定计算滞纳金，年化利率高达182.5%，该约定显属过高。原审法院酌定调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准计算滞纳金理据充分，本院予以维持。丁奇志上诉主张余志元占用其商铺，与本案不属同一法律关系，丁奇志亦未提出反诉。其可另循法律途径主张权利，本院对此不作处理。综上所述，余兆炽、谭美玉和丁奇志的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4975.7元，由余兆炽、谭美玉负担3663元，丁奇志负担1312.7元。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张明艳审判员 陈晓红二〇一八年十一月二十一日书记员 黄晓君刘嘉欣