连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初6360号 原告（案外人）：陆磊，男，1970年1月2日出生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：王余龙，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：岳兰，女，1971年1月19日出生，汉族，住扬州市维扬区。 委托诉讼代理人：徐建伟，男，1976年10月12日出生，汉族，住江苏省涟水县。 第三人（被执行人）：尤建波，男，1974年5月18日出生，汉族，住江苏省灌云县。 第三人（被执行人）：刘璐璐，女，1975年11月6日出生，汉族，住址同上。 原告陆磊与被告岳兰，第三人尤建波、刘璐璐案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆磊及其委托诉讼代理人王余龙、被告岳兰的委托诉讼代理人徐建伟到庭参加诉讼。第三人尤建波、刘璐璐经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。 经审理查明，岳兰与尤建波民间借贷纠纷一案，江苏省连云港市中级人民法院（以下简称市中院）（2013）连民初字第0066号民事判决书，判决尤建波于判决生效后十日内给付岳兰借款1478200元及利息。该判决生效后，尤建波未按期履行义务，岳兰申请法院强制执行，2014年7月9日市中院立案执行，执行案号为（2014）连执字第00320号。2014年11月6日，市中院以（2014）连执字第0320号执行裁定书，裁定查封尤建波所有的位于灌云县东侧溢彩馨都55幢55-3号房屋一套。2014年11月20日，市中院根据岳兰申请追加刘璐璐为被执行人。2015年9月9日，市中院收到刘璐璐与案外人陆磊签订的《租房合同》。2016年1月26日，市中院在人民法院诉讼资产网上发布公告,通过淘宝网司法拍卖网络平台对尤建波、刘璐璐所有的位于灌云县东侧溢彩馨都55幢55-3号房产的进行公开拍卖，其附件中租赁情况一栏载明：“虽然出租人刘璐璐与承租人陆磊（居民身份证号码）对该房屋于2012年4月9日签订《租房合同》，但承租人陆磊至今未占有、使用该房屋。本院已于2014年11月26日（备注：实际时间是2014年11月6日）对该房屋予以查封。所以，对该房屋的租赁合同不予保护”。2016年12月7日，市中院以（2014）连执字第0320-10号执行裁定书，对上述房屋进行了续查封。2017年5月26日，市中院以（2014）连执字第0320-1号执行裁定书，将该案指定本院执行。 本院执行中，于2017年11月7日在人民法院诉讼资产网上发布通过淘宝网司法拍卖网络平台对尤建波、刘璐璐所有的位于灌云县东侧溢彩馨都55幢55-3号房产进行公开拍卖的公告（第一次）。该公告附拍卖标的调查情况表载明“拍品所有人”为尤建波、刘璐璐，“拍品现状”租赁情况为“无租赁”。2017年11月24日，本院撤回本次拍卖。2018年1月17日，本院重新在人民法院诉讼资产网上发布通过淘宝网司法拍卖网络平台对尤建波、刘璐璐所有的位于灌云县东侧溢彩馨都55幢55-3号房产进行公开拍卖的公告（第一次拍卖），并附拍卖标的调查情况表一份，该调查情况表载明，拍品名称：尤建波、刘璐璐所有的位于灌云县东侧溢彩馨都55幢55-3号房产；拍品所有人：尤建波、刘璐璐；拍品现状：无租赁；是否有共有权人：是。案外人陆磊认为其系上述房屋的承租人，向本院提出书面执行异议，2018年7月25日，本院作出（2018）苏0706执异166号执行裁定书，裁定驳回原告陆磊的异议请求。陆磊不服，向本院提起执行异议之诉。 原告陆磊向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2018）苏0706执166号执行裁定书，解除对涉案房屋的执行措施并赔偿因保全拍卖造成的损失。2.确认“拍卖情况的调查情况表”中的拍卖房屋存在租赁争议，不能进行拍卖，如果进行拍卖原告依法享有优先购买权。3.本案所涉诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是涉案房屋的承租人，2016年1月21日，市中院（2014）连执字第00320号通知对原告承租的房屋进行拍卖时，没有对原告履行通知义务，在该通知中“除去租赁关系进行拍卖”的陈述明显与事实不符。在2012年4月9日，涉案房屋的共有权人即第三人刘璐璐就将该房屋租赁给原告，租赁期限为15年，即从2012年4月9日起至2027年4月8日止，年租金5万元，共计75万元。租赁合同生效后，第三人刘璐璐已经将出租房屋交付给原告占有、使用时，原告一次性将75万元房租给付第三人刘璐璐。租赁合同等相关证据已经由第三人尤建波提供给市中院执行局，存放在执行卷宗中。根据买卖不破租赁原则，“拍卖情况的调查情况表”中的拍品现状租赁情况一栏中无租赁明显不实，不仅没有明确注明拍卖房屋的租赁情况和按照法律规定提前三个月通知原告，而且，剥夺原告在同等条件下享有优先购买的权利，拍卖程序违法。在执行过程中，被告对原告正在装潢使用的承租房屋采取查封保全执行措施，并进入拍卖程序，致使原告无法对承租房屋行使权利，造成重大经济损失。原告为此提起执行异议被法院驳回后，依法提起诉讼。 被告岳兰辩称，对原告陆磊与第三人签订的租房协议不予认可。 第三人尤建波、刘璐璐未到庭答辩。 本院另查明，2012年4月9日，被执行人刘璐璐与案外人陆磊签订《租房合同》，合同约定刘璐璐将位于溢彩馨都55幢3室出租给乙方（陆磊）使用，租赁期限为壹拾伍年，即2012年4月9日至2027年4月8日，每年租金5万元，共计75万元，乙方（陆磊）应于合同签订时一次性付清，同时缴纳押金1万元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”首先，原告陆磊主张其与第三人刘璐璐签订的《租房合同》约定的租赁期限为15年，且15年的租金为一次性支付，该约定不符合一般的商业习惯且其并未提供证据来证明75万元租金的具体支付情况，故原告陆磊主张双方《租房合同》真实有效及其已经一次性支付租金的主张证据不足，本院不予认可。其次，原告陆磊并未提供其已经实际占有、使用涉案房屋的证据，故本院对其实际占有使用该不动产的主张不予认可。故原告陆磊的主张不符合上述司法解释的规定，其请求依法撤销（2018）苏0706执166号执行裁定书，解除对涉案房屋的执行措施、中止对涉案房屋拍卖的主张没有事实和法律依据，对其诉讼请求依法予以驳回。原告陆磊要求赔偿因保全拍卖造成的损失的诉讼请求不属于执行异议之诉的审理范围，本院对此不予审查。综上，对陆磊的诉讼请求本院依法不予支持。 据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款之规定，判决如下： 驳回原告陆磊的诉讼请求。 案件受理费8800元（原告已预交），由原告陆磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审 判 长  刘 强 人民陪审员  韩继军 人民陪审员  周庆娥 二〇一八年十一月十七日 书 记 员  孙 磊 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （二）《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 (三《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。