大连高新技术产业园区人民法院民事判决书（2018）辽0293民初976号原告：朱敏杰，女，汉族，1962年11月28日出生，住阜新市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘涛，辽宁三讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔涛，辽宁三讼律师事务所律师。被告：中合（大连）置业有限公司，住所地大连高新技术产业园区高能街****，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张海航，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙杰，北京德恒（大连）律师事务所律师。原告朱敏杰与被告中合（大连）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱敏杰的委托诉讼代理人刘涛、崔涛、被告中合（大连）置业有限公司的委托诉讼代理人孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金70,367元，并自2018年5月4日起至权属证书办理完毕之日按房款日万分之一支付违约金；2.要求被告继续履行《商品房买卖合同》，将案涉房屋（高新园区智水街5号2单元23层1号）过户至原告名下。事实与理由：2013年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连高新园区智水街5号2单元23层1号房屋一处，房屋建筑面积106.86平方米，总金额1,602,900元。根据合同约定,被告应于2017年2月28日前办理房证，现仍未办理，已构成违约，应按照已付购房款的日万分之一支付原告违约金。现原告诉至贵院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、逾期办证违约金的起始时间依据合同约定应为实际交房后的720天；二、合同约定的违约金计算标准过高，希望法院予以调整；三、因被告未取得竣工验收备案表，故现仍无法办理房屋登记手续；四、因被告开具尾款发票的时间为2013年12月21日，故原告尾款的支付时间为2013年12月21日，属逾期付款，应承担相应违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交房通知书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的位于大连高新园区智水街5号2单元23层1号房屋一处，建筑面积106.86平方米；房屋总价款1,602,900元，原告于2013年9月27日交付首付款1,002,900元，余款600,000元于本合同签订后三十个工作日内以银行（公积金）贷款形式支付。合同第七条约定，原告如未按约定的时间付款，逾期在60日之内的，自约定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，自约定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算，如逾期，被告按已付购房款日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。被告分别于2013年9月21日、2013年12月21日向原告出具金额为1,002,900元、600,000元的销售不动产统一发票两张。2015年2月13日，被告通知原告案涉房屋已达到合同约定的交付条件，于2015年2月28日交付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。根据合同第十五条的约定，被告应在案涉房屋交付后720内办理房屋权属证书，而被告未能举证证明其办理了上述资料备案，致使原告不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证书，故应认定被告的行为构成违约，被告应当承担违约责任。关于违约金的起止日期，原告主张应从被告通知的交房日期2015年2月28日起计算720日即2017年2月18日起开始计算逾期办证违约金，被告主张应以实际交房后720天计算违约金，根据合同第十五条的约定，被告向原告发放的《交房通知书》中明确表明案涉房屋"已达到合同约定的交付条件，于2015年2月28日交付"，应视为被告认可2015年2月28日为房屋交付时间。关于原告主张至权属证书办理完毕之日违约金的请求，由于案涉房屋至今不能办理房屋产权证书，办理权属证书的条件并不具备，故原告主张的至判决作出之日的违约金应为合理，不违反法律规定。而原告主张的判决作出之日后未实际发生的违约金，原告可待实际发生后另行主张权益。故被告应以案涉房屋总房款1,602,900元为基数按日0.01%的标准支付原告自房屋交付后第720天即2017年2月18日起判决作出之日即2018年11月29日止的违约金104,028.21元（1,602,900元×0.01%×649日）。关于原告主张被告继续履行《商品房买卖合同》，将案涉房屋（高新园区智水街5号2单元23层1号）过户至原告名下，因案涉房屋现不能办理房屋产权证书，亦无法确认办理房屋产权证书的条件具备的时间，故对原告该项请求，本院不予处理。关于被告抗辩的原告逾期支付购房款产生的违约金应予抵扣的抗辩事由，发票开具之日并不必然是房屋尾款支付之日，故不能以尾款发票开具时间认定为原告支付尾款时间。现被告未举证证明原告确已逾期交付房款，故对被告上述抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱敏杰逾期办证违约金104,028.21元；二、驳回原告朱敏杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,381元，由被告中合（大连）置业有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 高琳琳人民陪审员 张付勇人民陪审员 刘忠广 二〇一八年十一月二十九日书 记 员 胡婉莹附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。