云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0802民初2269号原告：方祥文，男，1947年12月12日出生，彝族，本科文化，退休教师，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。被告：黄阿优，女，1989年3月8日出生，汉族，云南省普洱市澜沧县人，现住普洱市澜沧县。原告方祥文诉被告黄阿优房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方祥文到庭参加诉讼，被告黄阿优经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告方祥文向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告方祥文与被告黄阿优2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告黄阿优支付原告方祥文房屋租金4000.00元及违约金3000.00元；三、判令被告黄阿优支付原告方祥文房屋租赁期间其垫付的电费168.12元、水费108.65元、污水处理费41.00元、垃圾处理费144.00元；四、判令被告黄阿优赔偿原告方祥文开锁换锁损失380.00元；五、判令被告黄阿优承担本案案件受理费。事实与理由:2017年2月18日，原告方祥文（甲方）通过房屋中介人吴某，与被告黄阿优（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，双方在合同中约定：1、甲方将位于普洱市思茅区普通住房及屋内设施出租给乙方使用，租赁期间自2017年2月20日至2018年2月20日，房屋租金总额为10000.00元，租金支付方式为年付；2、租赁期间产生的水、电、卫生、有线电视费、小区管理费等由乙方负责，乙方交给甲方水、电、家具押金1000.00元，在租期满后房屋内设施完好或有损害照价赔偿后，甲方退还乙方押金；3、如果单方违约，由违约方赔偿对方一年租金20%的违约金。合同签订后，被告黄阿优于2017年2月20日支付原告方祥文一年房屋租金10000.00元及房屋押金1000.00元，2018年2月初，原告方祥文通知被告黄阿优，房屋租期将届满将收回出租房屋，被告黄阿优告知原告方祥文其准备以原租金标准续租房屋，房屋租金随后支付，原告方祥文同意将房屋续租给被告黄阿优，出于信任双方未续签《房屋租赁合同》。之后，原告方祥文多次向被告黄阿优催要房屋租金及代为缴纳的水电费、污水处理费等费用，被告黄阿优均以各种理由推拖。后因原告方祥文联系不上被告黄阿优，被告黄阿优又未到原告方祥文处办理返还房屋手续，2018年8月22日，原告方祥文在民警的协助下，开锁进入房屋后收回出租房屋，由此导致原告方祥文产生开锁换锁费380.00元。综上，被告黄阿优拖欠原告方祥文自2018年2月20日至2018年8月21日的房屋租金共计5000.00元，扣除被告黄阿优支付的房屋押金1000.00元，被告黄阿优现尚欠原告方祥文房屋租金4000.00元。被告黄阿优经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何书面答辩意见。原告方祥文围绕诉讼请求提交以下证据：1、《房屋租赁合同》、《收款收据》及《室内设施清单》原件各一份；2、《发票》原件五份、《收款收据》原件一份；3、《开开锁业汽车钥匙销售凭据》原件一份、《思茅区杨记锁店分店收据》原件一份；4、证人方某、吴某《书面证人证言》各一份；5、《2018年6月起原告与被告短信往来记录》打印件一份。用于证明:1、2017年2月18日，原告方祥文通过房屋中介人吴某的介绍，与被告黄阿优签订《房屋租赁合同》1份，双方在合同中约定：原告方祥文将位于普洱市思茅区普通住房及屋内设施出租给被告黄阿优使用，租赁期间自2017年2月20日至2018年2月20日，房屋租金总额为10000.00元，租金支付方式为年付；租赁期间产生的水、电、卫生、有线电视费、小区管理费等由被告方负责，被告方交给原告方水、电、家具押金1000.00元，在租期满后房屋内设施完好或有损害照价赔偿后，原告退还被告押金；如果单方违约，由违约方赔偿对方一年租金20%的违约金。2、合同签订后，被告黄阿优于2017年2月20日支付原告方祥文一年房屋租金10000.00元及房屋押金1000.00元。3、房租租赁期间，原告方祥文代被告黄阿优垫付电费168.12元、水费108.65元、污水处理费41.00元，按照双方约定以上费用应由被告承担。4、因被告黄阿优经原告多次催要后，既不支付房租，又未到原告方祥文处办理返还房屋手续，2018年8月22日，原告方祥文在民警的协助下，开锁进入房屋后收回出租房屋，由此导致原告方祥文产生开锁、换锁费380.00元。5、按照双方约定，被告黄阿优作为违约方，应支付原告方祥文租金的20%作为违约金，即3000.00元（一年半租金15000.00元的20%）。被告黄阿优未到庭进行质证。本院认为，原告方祥文提供的《房屋租赁合同》、《收款收据》、《室内设施清单》、《发票》、《收款收据》、《开开锁业汽车钥匙销售凭据》、《思茅区杨记锁店分店收据》、《2018年期间原、被告双方短信往来记录》，上述证据材料来源合法、真实，与本案具有关联性，能够形成证据锁链，基本证实原、被告双方之间的房屋租赁关系、租赁期限、年租金等内容，故本院予以采信并在卷佐证。对原告方祥文提供的证人方某、吴某《书面证人证言》，因证人方某、吴某未出庭作证，故本院对该证人的证言不予采信。被告黄阿优经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何书面证据材料。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年2月18日，原告方祥文（甲方）通过房屋中介人吴某的介绍，与被告黄阿优（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，双方在合同中约定：1、甲方将位于普洱市思茅区普通住房及屋内设施出租给乙方使用，租赁期间自2017年2月20日至2018年2月20日，房屋租金总额为10000.00元，租金支付方式为年付；2、租赁期间产生的水、电、卫生、有线电视费、小区管理费等由乙方负责，乙方交给甲方水、电、家具押金1000.00元，在租期满后房屋内设施完好或有损害照价赔偿后，甲方退还乙方押金；3、如果单方违约，由违约方赔偿对方一年租金20%的违约金。该合同签订后，被告黄阿优于2017年2月20日支付原告方祥文一年房屋租金10000.00元及房屋押金1000.00元。原告方祥文按约交付所出租的房屋。2018年2月20日，该房屋租赁期满后，原、被告双方之间口头达成《租房协议》，双方约定：由被告黄阿优以原合同约定及租金标准继续承租使用该房屋。被告黄阿优在继租期间，原告方祥文多次向被告黄阿优催要自2018年2月20日起至2019年2月20日期间的房屋租金，被告黄阿优未按约按期履行支付租金的义务。2018年8月22日，原告方祥文通过社区民警帮助开锁进入该出租房屋，将该出租的房屋收回管理。原告方祥文为收回出租的房屋实际支出开锁、换锁费380.00元。至今被告黄阿优拖欠原告方祥文自2018年2月20日起至2018年8月22日期间的租金共计5000.00元，扣除被告黄阿优已经支付的租房押金1000.00元，被告黄阿优现尚欠原告方祥文房屋租金4000.00元未付。自2018年2月20日起至2018年8月22日期间，原告方祥文为被告黄阿优垫付电费168.12元、水费108.65元、污水处理费41.00元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，经原告方祥文与被告黄阿优协商一致，共同签订《房屋租赁合同》1份，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方当事人均有约束力。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定：租赁期自2017年2月20日至2018年2月20日止。该租赁期限届满后，被告黄阿优继续使用所承租的房屋，虽双方当事人未签订书面续租合同，但双方口头约定被告黄阿优按原《房屋租赁合同》的租金标准继续承租使用房屋，故双方当事人之间形成事实租赁合同关系，应视该合同为不定期租赁合同关系。原、被告双方原租赁合同继续有效，双方均应按该租赁合同的约定全面履行自己的合同义务。现原告方祥文已按约定将出租的房屋继续交付被告黄阿优管理使用，被告黄阿优理应按约定履行支付房屋租金及负担该房屋租赁期间产生的水、电费、卫生费及小区管理费的义务，但被告黄阿优自2018年2月20日起至2018年8月22日期间，原告方祥文多次向其催收租金均未果，至今仍拖欠原告方祥文房屋租金4000.00元未付。现原告方祥文已将所出租房屋收回管理，且被告黄阿优经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故对原告方祥文请求解除双方签订《房屋租赁合同》，并由被告黄阿优支付房屋租金4000.00元、支付原告方祥文垫付的电费168.12元、水费108.65元、污水处理费41.00元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于开锁、换锁费及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，自2018年2月20日起至2018年8月22日期间，被告黄阿优拖欠原告方祥文租金，经原告方祥文多次通知被告黄阿优支付租金，并办理退租手续均未果，被告黄阿优的行为显属违约，应承担该行为给原告方祥文造成的实际经济损失。现原告方祥文为避免损失扩大，已自行收回所出租房屋的管理权，为此原告方祥文实际支出开锁、换锁费380.00元。在被告黄阿优未按约支付租金情形下，原告方祥文自行收回所出租房屋的行为并无不当，且原告方祥文已提供相关有效票据证实其实际产生的经济损失，故本院对原告方祥文请求被告黄阿优赔偿开锁、换锁费380.00元的诉讼主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，被告黄阿优自2018年2月20日起，未按约向原告方祥文支付租金，其逾期支付租金的行为显属违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方在《房屋租赁合同》第十条中约定了违约金的计算方式，即如果单方违约，由违约方赔偿对方一年租金20%的违约金。据此，原告方祥文主张要求被告黄阿优支付违约金3000.00元。虽然被告黄阿优未到庭参加诉讼，亦未向本院提出书面答辩意见及证据材料，但结合本案的实际情况分析，被告黄阿优的违约行为造成原告方祥文的具体损失主要是租金被资金占用期间的损失，故双方当事人约定逾期支付租金的违约金计算方法，明显超过可能造成的实际损失，可认定为“过分高于造成的损失”。且原告方祥文未提供相应证据证实，被告黄阿优的违约行为造成其产生的实际损失或该损失的计算方式。因此，本案中违约金的计算应考虑实际造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际情况，本院酌情确定由被告黄阿优按剩余租金4000.00元的20%（即800.00元）支付原告方祥文违约金，为妥。故对原告方祥文主张由被告黄阿优支付违约金的诉讼主张，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第一百四十四条之规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。本案中，原告方祥文要求被告黄阿优支付垫付租赁期间的垃圾处理费。由于原告方祥文未提交相关证据材料，证实其代被告黄阿优垫付租赁期间的垃圾处理费144.00元的事实，故对原告方祥文的该项诉讼主张，本院不予支持。被告黄阿优经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据材料，应视为自行处分其民事诉讼权利的行为，并应承担该行为产生的民事法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告方祥文与被告黄阿优于2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》;二、由被告黄阿优于本判决生效之日起十日内支付原告方祥文房屋租金4000.00元;三、由被告黄阿优于本判决生效之日起十日内支付原告方祥文违约金800.00元；四、由被告黄阿优于本判决生效之日起十日内支付原告方祥文为其垫付的电费168.12元、水费108.65元、污水处理费41.00元，开锁、换锁损失380.00元，以上四项共合计697.77元；五、驳回原告方祥文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收计25.00元，由被告黄阿优负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  蔡勇二〇一八年十一月十六日书记员  李俊