北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0117民初12129号原告：智旭生，男，1995年5月6日出生，汉族，黑龙江省拜泉县人，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：杨淑英（原告之母），1973年4月29日出生，汉族，黑龙江省拜泉县人，住黑龙江省拜泉县。被告：御马坊置业有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区****。法定代表人：何礼萍,总经理。委托诉讼代理人：廖仕富，男，1979年10月29日出生，汉族，御马坊置业有限公司职员。被告：中弘控股股份有限公司，住，住所地北京市朝阳区朝阳北路五里桥一街非中心**院**楼/div>法定代表人：王继红，董事长。原告智旭生与被告御马坊置业有限公司（以下简称御马坊公司）、中弘控股股份有限公司（以下简称中弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智旭生及其委托诉讼代理人杨淑英、被告御马坊公司的委托诉讼代理人廖仕富到庭参加诉讼。被告中弘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告智旭生向本院提出诉讼请求：1.要求御马坊公司和中弘公司连带返还购房款650517元、电商费50000元，并按终止协议约定，连带支付补偿金，补偿金的计算方法为以650517元为基数，自2016年10月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至款实际付清日止；2.确认原告相关商品房预售合同约定的×幢×单元×层×号房，该房屋执行变卖（或拍卖）后的价款优先受偿给付原告（优先于建筑工程承包商和抵押权人等）。事实和理由：2016年9月17日，我与御马坊公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了×项目（×世界）×幢×单元×层×号房屋，并支付了购房款650517元、电商费50000元。2017年9月27日，我以买受人身份与御马坊公司签订了《终止协议》，2017年10月19日前我按照终止协议约定协助御马坊公司办理撤销网签手续，2017年12月8日御马坊公司未按照《终止协议》第3条办理第一次退款手续，也未退款，构成违约；2018年元月8日，御马坊公司应退还我终止协议约定的给付款项，御马坊公司未履约付款造成第二次违约；时至今日，御马坊应退还我购房款700517元和补偿金215957元，但被告均未退还。我多次找被告催要应退还购房款项，御马坊公司以中弘公司名义担保终止协议的履行，但被告多次拖延、不履行终止协议。我购买御马坊公司项目公寓房屋是为使用，支付给御马坊等的购房款是我的消费资金。御马坊公司占用了我的消费资金，并且承诺以同期银行贷款利率计算补偿金，其所称银行应当是经国务院银行业监督管理机构批准设立并持有相关执照的商业银行、农村信用社等金融机构，终止协议约定的银行贷款利率采用银行个人消费贷款利率符合原告消费资金被被告占用的实际情况。经调查，银行机构个人消费贷款利率为10%。根据实际情况，我请求法院根据相关“同期银行贷款利率”为10%（年利率），用以计算相关补偿金数额。2017年12月8日，御马坊公司未支付当期应付的全部购房款的50%、电商费及补偿金，上述应付钱款进入逾期未付状态，造成被告违反终止协议约定的违约行为。我请求法院确认被告违约，违约期间以法定利率24%计算补偿金数额，直至该款项付清。被告未付当期应付的全部购房款的另一部分50%，及补偿金，被告系违约，违约期间以法定利率24%计算补偿金数额，直至该款项付清。根据《最高人民法院关于建设工程造价优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）第二条：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，和【最高人民法院针对山东省人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复】精神，我是交付了大部分购房款的买受人，是买房使用的消费者。目前相关×项目×幢×单元×层×号房，该房屋财产已经贵院依法诉讼保全。我所购买的商品房虽然不是70年产权住房，但也是在当时特殊历史条件下政府允许建设的商住房，该房屋建设法律手续齐全，是完全合法的建设项目，该房屋主体、结构、外墙均全部建设完成，房屋每套独立存在，内部卫生设施、洗漱设施、电磁炉炊具等生活做饭设施及床具等居住生活设施一应俱全，完全具备独立住宅功能。而且我购房的目的是居住养老，我支付该房的购房款已经物化在该房建设工程之中。我所签订的《终止协议》的真实意思是经与被告及相关政府监管机构统一思想后，以出卖原告相关商品房预售合同名下房屋所得价款用以偿付原告已付购房款，因而签订了《终止协议》。因此《终止协议》相关房屋与我的财产有关系，该房屋执行变卖（拍卖）后所得价款应该返还给我。我请求法院依法确认涉案房屋被变卖（拍卖）后所得价款优先给付我受偿（优先于建筑工程承包商和抵押权人等）。被告御马坊公司辩称，我公司对原告起诉的事实及理由无异议，同意退还购房款及《终止协议》约定的补偿金，补偿金的计算方式以原告支付房款总数额为基数，从原告支付最后一笔房款起算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款付清之日止。关于原告主张的电商费，我公司同意先行垫付。关于原告主张的优先受偿权，因合同依据不足，且程序不适用于本案，不同意原告该项诉讼请求。被告中弘公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月17日，御马坊公司作为出卖人与买受人智旭生签订《北京市商品房预售合同》，约定智旭生购买×项目×幢×单元×层×号房屋。双方为此办理了网签备案手续。2016年9月17日、10月1日，智旭生分别向御马坊公司交纳购房款20000元及630517元。除上述款项外，智旭生另支付电商费50000元。2017年9月27日，御马坊公司（出卖人）与智旭生（买受人）签订《终止协议》，约定：1、双方一致同意，《买卖合同》于2017年9月27日（含当日）之日起终止。《买卖合同》终止后，双方基于该合同彼此间不享有任何权利、不承担任何义务；2、买受人保证于2017年10月19日前，按出卖人要求协助出卖人办理完该房屋撤销网签的全部手续；3、自买受人依本协议第2条办理完撤销网签的全部手续后35个工作日，出卖人将关于该房屋买受人已付全部购房款的50%、电商费及补偿金（补偿金=买受人已付全部购房款的50%×自买受人支付房款日至该笔50%的已付全部房款的实际退款日期间的天数×同期银行每日贷款利率）退还给买受人；于前述款项全部退还后的30个自然日，出卖人将买受人已付全部购房款的另外50%及补偿金（补偿金=买受人已付全部购房款的50%×自买受人支付房款日至另外50%的已付全部房款的实际退款日期间的天数×同期银行每日贷款利率）退还给买受人；4、因本协议履行过程中所发生的纠纷，双方一致同意交由出卖人所在地的人民法院管辖等。现智旭生已协助御马坊公司完成涉案房屋的网签备案撤销手续，但御马坊公司未按上述协议约定向智旭生支付电商费、购房款及补偿金。2018年4月17日，中弘公司向智旭生出具承诺函，主要内容：鉴于您于2016年9月17日购买本公司名下【御马坊公司】（简称“项目公司”）的×幢×单元×层×号房屋（简称“该房屋”），截止2016年10月1日，您已共计支付人民币650517元的总房款（简称“总支付房款”）。本公司承诺于2018年4月1日开始按照退款批次进行打款，2018年6月30日前向您退还总支付房款及利息（利息总额=总支付房款×你与项目公司间签署的关于该【终止协议】约定的利率/365×支付完该房屋的房款日至总支付房款的实际退款日期间的天数）。中弘公司未按其承诺履行付款义务。智旭生作为债权人对中弘公司的加入行为表示接受。本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定履行义务。御马坊公司与原告签订的终止协议，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议履行义务。原告已经依照协议约定履行了协助撤销网签手续的义务，御马坊公司应当依照协议约定向原告退款。御马坊公司未按终止协议约定履行义务，系属违约，应承担继续履行的民事责任。原告要求御马坊公司返还电商费、房款及补偿金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。中弘公司向原告出具《承诺函》系其真实意思表示，原告亦予以接受，在御马坊公司未退款的情况下，中弘公司应按其承诺向原告退还房款及补偿金。原告要求确认相关商品房预售合同约定的×幢×单元×层×号房，在执行变卖（或拍卖）后的价款优先受偿给付原告的诉讼请求，应在其他程序中主张，审判程序中不予处理，当事人应通过其他程序解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告御马坊置业有限公司于本判决生效后7日内，返还原告智旭生为购买北京市平谷区×项目×幢×单元×层×号房屋而支付的购房款650517元，并以650517元为基数计付补偿金，计付标准按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2016年10月1日起至款付清之日止；二、被告御马坊置业有限公司于本判决生效后7日内，返还原告智旭生为购买北京市平谷区×项目×幢×单元×层×号房屋而支付的电商费50000元；三、被告中弘控股股份有限公司对被告御马坊置业有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告智旭生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5403元，由被告中弘控股股份有限公司以及被告御马坊置业有限公司连带负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李朝文二〇一八年十一月三十日书记员  王 雪