广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终2899号 上诉人（原审被告）：柳州市方东房地产开发有限公司，住所地：柳州市潭中西路**，统一社会信用代码：91450200727647980Q。 法定代表人：韩树东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔宇平，广西信和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝羽，广西信和律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：孟柳静，男，1980年2月4日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：李家文，广西八海律师事务所律师。 上诉人柳州市方东房地产开发有限公司（以下简称方东公司）因与被上诉人孟柳静商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院(2018)桂0204民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人方东公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判逾期交房违约金计算至被上诉人收房之日止。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对交房日期的事实认定错误，应当认定交房日期为被上诉人在房屋交接书上签字并领取房屋钥匙之日。上诉人认为一审判决书中“本院认为，对于被告辩称原告在房屋交接书上签字确认并领取房屋钥匙的行为并没有逾期交房，对此，双方签订的商品房销售合同中明确约定了房屋交付条件是必须取得房屋建筑工程验收备案证明，故双方应严格按照合同约定履行合同义务，原告在房屋交接书签字确认及领取房屋钥匙的行为并不符合双方约定的交房条件，故对于被告的上述辩称，本院不予采信。”对以上事实认定错误，理由如下：首先，本案双方签订的《商品房买卖合同》附件四：“合同补充协议”第十五条约定：“双方确认：买受人在出卖人提供的房屋交接相关表格上签字接受房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释(2003)7号第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，上诉人在涉案工程于2016年7月30日经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格后，按照双方以上约定及法律规定与被上诉人办理了商品房交付手续。被上诉人在《金绿洲—36#房屋交接书》上签字确认：“经实地验收，房屋符合房屋销售合同中各条款的规定，无任何异议，同意接收”，且被上诉人同时在《36栋入伙钥匙领用登记》上签字领取了房屋钥匙。根据以上合同约定及法律规定，被上诉人已经转移占有所购商品房，双方对房屋的交付使用已经完成。被上诉人在所购商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格后收房的事实表明，上诉人与被上诉人双方已经协商一致，将双方《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件，由第7种“取得房屋建筑工程竣工验收备案证明”，变更为第6种“该商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格”。根据民法的自愿原则，上诉人与被上诉人各自按照自己的意思对合同交房条件的变更达成了一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。而且，被上诉人收房后装修、入住至今，并没有提出房屋不符合交房条件拒绝收房，侧面证明了被上诉人实际认可了本案商品房符合交房条件。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条均规定：“建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，即可交付使用。”根据以上事实和法律规定，应当认定涉案商品房已经交付被上诉人使用，上诉人已经按双方约定履行了交房义务。因此，被上诉人在已经收房入住涉案商品房且没有发现涉案商品房有任何质量问题的情况下，又以涉案商品房验收备案登记逾期而请求上诉人偿付交房后的逾期交房违约金，既不符合公平原则，也没有事实和法律依据。 被上诉人孟柳静辩称，《商品房买卖合同》第八条约定双方房屋交付的条件是取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，且根据我国法律规定，取得验收备案证明是交付商品房的必要条件，这是效力性规定，并不是管理性规定。被上诉人接收房屋钥匙的行为不视为对房屋交付条件的变更，也不能视为上诉人具备了合同约定的交付条件。因此，被上诉人认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。 孟柳静向一审法院起诉请求：1、判决方东公司支付给孟柳静逾期违约金82751元（从2016年6月1日起算至2017年8月29日，共计455天）；2、判决方东公司承担一审所有的诉讼费用。 一审法院认定事实：孟柳静与方东公司于2016年3月25日签订《商品房买卖合同》，约定孟柳静购买位于柳州市潭中西路18号金绿洲如意家园36栋2单元15-1号房屋，建筑面积87.67平方米，购房总金额606238元。合同第八条中约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.×。6.该商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明（备注：2012年1月1日以后取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2.非因出卖人原因的政府行为及市政配套设施安装延误；3.非因出卖人原因造成的一天（含一天）以上的停水或停电（24小时内连续停水或者停电四小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降雨（24小时内连续降雨四个小时或间断降雨累计六个小时算一天），则交付期限据实延期。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”2016年2月5日，孟柳静向方东公司交付购房定金30000元。2016年3月23日，孟柳静向方东公司交付购房首付96238元。2017年12月26日，孟柳静向中国农业银行柳州广雅支行提前偿还案涉房屋的按揭贷款。2016年9月26日，孟柳静与方东公司签署《金绿洲·36#房屋交接书》。 2016年7月30日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位在《建设工程质量竣工验收意见书》的工程质量合格参验单位一栏签名并盖章，2016年8月30日在《竣工验收备案表》竣工验收意见一栏上签名并盖章同意竣工验收备案，方东公司于2017年8月29日取得竣工验收备案表。 根据方东公司提交柳州市气候评价所出具的《柳州市区降水情况》，从2016年3月25日至2016年5月31日，柳州市区24小时中降水连续4小时或累计达到6小时的，共计13天。 一审法院认为，双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同第八条中约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。”方东公司在2017年8月29日取得工程竣工验收备案证明，故方东公司逾期交房天数从2016年6月1日计算至2017年8月29日止即455天。对于方东公司辩称孟柳静在房屋交接书上签字确认并领取房屋钥匙的行为并没有逾期交房，对此，双方签订的商品房销售合同中明确约定了房屋交付的条件是必须取得房屋建筑工程验收备案证明，故双方应严格按照合同约定履行合同义务，孟柳静在房屋交接书签字确认及领取房屋钥匙的行为并不符合双方约定的交房条件，故对于方东公司的上述辩称，一审法院不予采信。 双方当事人商品房买卖合同约定的交房日期为2016年5月31日，但根据合同第八条约定：“非因出卖人原因造成的一天（含一天）以上的停水或停电（24小时内连续停水或者停电四小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降雨（24小时内连续降雨四个小时或间断降雨累计六个小时算一天），则交付期限据实延期。”该条内容明确具体，孟柳静在签订房屋买卖合同时对该条款并未提出异议，故应当视为方东公司可逾期交房的合法事由。根据孟柳静的陈述及柳州市气候评价所出具的《柳州市区降水情况》，从2016年3月25日至2016年5月31日，柳州市区24小时中降水连续4小时或累计达到6小时的共计13天，该天数符合双方合同约定的可逾期交房事由，应予以扣除，则方东公司逾期交房天数为442天（455天-13天）,故方东公司应当支付孟柳静的逾期交房违约金为80387元（606238元×万分之三×442天）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：方东公司向孟柳静支付逾期交房违约金80387元。案件受理费1869元（孟柳静已预交），由孟柳静负担53元，由方东公司负担1816元。 二审中，当事人没有提交新证据，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，双方当事人就涉案房屋的交易，在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。被上诉人依约支付了房屋价款，上诉人应当将符合质量要求的房屋交付给被上诉人占有、使用。从本案已查明的事实来看，上诉人在合同约定的交房期限（2016年5月31日前）未能将涉案房屋交付给被上诉人，存在逾期交房的行为，应当承担相应的违约责任，本院予以确认。 关于逾期交房的具体天数，起始日期应当为2016年6月1日，双方对此无异议，本院予以确认；对于截止日期，上诉人主张应当将实际交房日（即被上诉人在房屋交接书上签字并领取房屋钥匙之日）作为截止日期。对此本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建筑工程经验收合格的，方可交付使用”。本案争议房屋的施工、勘察、设计、监理、建设单位均于2016年7月30日签署了质量合格意见，符合《建设工程质量管理条例》规定的内容，故上诉人在通过竣工验收合格之后即符合法定交房条件。虽然上诉人实际交房时并未取得竣工验收备案表，但上诉人在达到法定交房条件之后通知被上诉人收房，被上诉人于2016年9月26日在36栋房屋交接书上签字并领取了房屋钥匙，目前亦没有证据证实争议房屋交房后出现质量问题，因此可认定上诉人履行了交房义务。如因未取得竣工验收备案表导致延迟办理房产证等情况，被上诉人可另行主张逾期办证违约责任或其他相应损失。综上分析，本院对上诉人关于“将实际交房日作为逾期交房截止日期”的抗辩意见予以采纳。 一审法院认定上诉人逾期交房的截止时间为取得竣工验收备案表之日，该认定有不当之处，本院予以纠正。上诉人逾期交房天数应从2016年6月1日计算至2016年9月26日即118天，根据被上诉人的陈述及柳州市气候评价所出具的《柳州市区降水情况》，从2016年3月25日至2016年5月31日，柳州市区24小时中降水连续4小时或累计达到6小时的，共计13天。该13天符合双方合同约定的可逾期交房事由，应予以扣除，则违约总天数为105天，因违约时间未超过120日，按合同约定违约金应为每日万分之二。故上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金为12731元（606238元×万分之二×105天）。 综上所述，上诉人柳州市方东房地产开发有限公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 变更广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初517号民事判决为：上诉人柳州市方东房地产开发有限公司向被上诉人孟柳静支付逾期交房违约金12731元。 一审案件受理费1869元，（被上诉人孟柳静已预交），二审案件受理费1816元（上诉人柳州市方东房地产开发有限公司已预交），一、二审案件受理费共计3685元，由被上诉人孟柳静负担3118元，上诉人柳州市方东房地产开发有限公司负担567元。 上述债务义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 红 审 判 员  蓝丽霜 审 判 员  孙书文 二〇一八年十一月六日 代书记员  苏阳晶