南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0118民初2514号原告（反诉被告）：南京市溧水永生铸造厂，住所地南京市溧水区永阳镇东庐道士岗。诉讼代表人：薛建华，该厂厂长。委托诉讼代理人：薛永生，男，1944年10月9日生，汉族，南京市溧水区人，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：薛国华，男，1973年7月23日生，汉族，南京市溧水区人，住南京市溧水区。被告（反诉原告）：南京溧水苏欣农机有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇西旺村。法定代表人：邰传春，该公司董事长。原告（反诉被告）南京市溧水永生铸造厂（以下简称永生铸造厂）与被告南京溧水苏欣农机有限公司（以下简称苏欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告永生铸造厂于2018年1月11日向南京市溧水区人民法院起诉，南京市中级人民法院指定本院进行审理，本院于2018年5月17日立案受理，反诉原告苏欣公司向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永生铸造厂的委托诉讼代理人薛永生、薛国华，被告（反诉原告）苏欣公司的法定代表人邰传春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永生铸造厂向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付租金40000元（自2017年7月1日起至2018年2月28日止，按每月5000元的标准计算），并按银行贷款利率的四倍支付利息；2、判令终止原、被告之间的房屋租赁合同，并判令被告立即搬离租赁房屋；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年11月9日签订租赁合同，承租原告部分厂房，约定年租金6万元，先付后用，半年交一次租金，即每半年租用前付款3万元。被告于2017年1月至6月的租金已交，但从2017年7月1日至今经原告多次催要，未再支付租金。被告已经违约，现诉至法院，请求判如所请。被告苏欣公司辩称，被告支付了半年租金后，因为承租的厂房面临拆迁，原告提出暂不交纳租金，并非被告有意拖欠租金；得知房屋将拆迁后，被告即重新寻找办公地点，并于2017年10月份搬走了绝大部分农业机械设备，原告于2017年9月6日签订了拆迁协议，其仅需支付2个多月的租金；承租房屋后，被告花费24000余元对承租房屋进行了装修改造，现房屋已经拆迁，相关的拆迁补偿已由原告领取，根据双方的合同约定，该部分拆迁补偿款应由被告取得。反诉原告苏欣公司向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告支付拆迁补偿费86957元及相应利息（按银行同期贷款利率的四倍计算）；2、判令反诉被告支付装修购置物品款18480元及相应利息（按银行同期贷款利率的四倍计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年11月9日签订租赁合同，租期自2017年1月1日至2019年12月31日，租金每年6万元，半年一付。2016年11月10日，反诉原告支付了半年租金。承租房屋后，反诉原告定作了公司铭牌和广告，并安装了卷闸门，对办公室进行隔断并粉刷，加装监控等共花费18480元。到2017年7月份，反诉被告告知承租房屋要拆迁，等拆迁时一并算账。反诉原告即在外重新寻找办公地点，到9月份重新租赁了房屋，并于10月初基本搬迁完成，但遗留了少部分设备未搬待拆迁时得到通知。后案涉房屋于2018年3月已拆迁，但未告知反诉原告。根据反诉被告与政府的拆迁协议，反诉被告应将属于反诉原告的拆迁补偿款97947元（753442元×13%）返还，以及装修购置物品18480元，合计116427元，减去房屋租金10990元，还有105437元需返还。现诉至法院，请求判如所请。反诉被告永生铸造厂辩称，根据双方签订的租赁合同，苏欣公司没有按约定支付租金，其要求解除合同；直至2018年2月28日政府强拆案涉房屋，苏欣公司仍有部分设备占用承租场地，应继续支付租金；苏欣公司要求支付13%的拆迁补偿款没有依据，其可另行向拆迁部门主张。经审理，本院查明如下事实：2016年11月9日，永生铸造厂（甲方）与苏欣公司（乙方）签订房屋租赁合同书一份，约定永生铸造厂院内中间厂房一幢（约450㎡）、门前场地约750㎡出租给苏欣公司，租期三年，自2017年1月1日至2019年12月31日，每年租金为60000元，每半年交一次租金，先付后用；如遇政府征用拆迁，凡补偿给甲方的款项归甲方，补偿给乙方的款项归乙方。合同对双方其他权利、义务也作了约定。合同签订后，苏欣公司支付了半年的租金30000元。苏欣公司对承租房屋进行了装修改造，用于农业器械经营。经营期间，因承租房屋存在拆迁因素，苏欣公司重新寻找租赁房屋，并陆续搬离大部分物品。2017年9月6日，永生铸造厂与南京市溧水区人民政府永阳街道（以下简称永阳街道）签订《溧水区企业征地拆迁补偿协议》，对永生铸造厂进行拆迁，其中案涉房屋的补偿款为753442元，永阳街道支付设备拆除、搬运补助费413913元（标准为房屋补偿款的8%），停业补助费258696元（标准为房屋补偿款的5%）。2017年9月7日，永生铸造厂的负责人员在苏欣公司承租房屋门口张贴终止房屋租赁合同的书面通知，要求苏欣公司限期搬离。2018年2月28日，苏欣公司的全部物品被强制搬离，案涉房屋被腾空并交付征收部门拆除。以上事实，有《房屋租赁合同》、终止房屋租赁合同的通知、拆迁补偿协议、房屋征收补偿金额分户估价表及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，苏欣公司和永生铸造厂之间的租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。合同履行期间，租赁房屋遇政府征收，租赁合同应当终止履行。本案中，永生铸造厂于2017年9月6日与永阳街道签订征收补偿协议，案涉租赁即因履行不能而终止，至2017年9月6日，苏欣公司尚欠付永生铸造厂租金11000元（租期2个月6天）。合同终止后，苏欣公司应及时腾空房屋，其未及时腾空房屋，并继续占用房屋，应承担相应的房屋占用费，至2018年2月28日，苏欣公司应支付房屋占用费29000元（占用6个月24天，按每月5000元标准计算）。对合同终止后造成损失的处理，首先应按租赁合同的约定处理，对合同没有约定或约定不明的，应结合合同的履行期间、实际租赁现状、实际经营情况，并参照征收政策综合进行考量。本案中，双方租赁合同中明确征收时取得的相关费用补偿归各自所有，本院予以确认。对苏欣公司主张的装修补偿，因其未举证证明该部分物品已实际纳入评估范围，因此本院不予支持。关于苏欣公司主张的停业损失补偿，由于征收对出租人、承租人均造成相应的损失，而双方在租赁合同中未作明确约定，本院酌定永生铸造厂支付苏欣公司停业补助费的50%，即18836元（753442元×5%×50%）；对苏欣公司主张的搬迁补助费，参照房屋征收相关政策，该项费用主要是补偿给在被拆迁房屋中的实际经营人，对其损失进行补偿，故一般应给付承租人，但考虑搬迁应由出租人与承租人共同完成，苏欣公司亦未能就搬迁的费用提供相应的证据，故酌定由永生铸造厂给付苏欣公司搬迁补助费的60%，即36165元（753442元×8%×60%）。综上，永生铸造厂应给付苏欣公司停业补助费、搬迁费等合计55001元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、南京溧水苏欣农机有限公司应于本判决生效之日起10日内支付南京市溧水永生铸造厂租金11000元，房屋占用损失29000元，合计40000元；二、南京市溧水永生铸造厂应于本判决生效之日起10日内支付南京溧水苏欣农机有限公司停业补助费、搬迁费等拆迁补偿款合计55001元；三、驳回南京市溧水永生铸造厂的其他诉讼请求；四、驳回南京溧水苏欣农机有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3300元，反诉受理费2629元，合计5929元，由南京市溧水永生铸造厂负担3335元，由南京溧水苏欣农机有限公司负担2594元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨启福人民陪审员  杨瑜玲人民陪审员  甘爱和二〇一八年十一月十三日书 记 员  朱承子