河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1104民初3333号原告：贾小勇，女，汉族，1974年12月30日生，户籍地，平舆县，现住漯河市召陵区。委托代理人：石素娜、何鹏程，河南恩达律师事务所律师。被告：漯河伟业房地产开发有限公司，住所地，漯河经济开发区解放路**。法定代表人：赵洪亮，该公司董事长。委托代理人：刘国洪，该公司经理。委托代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。原告贾小勇与被告漯河伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾小勇的委托代理人石素娜、何鹏程，被告伟业房产公司的委托代理人刘国洪、王红旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告伟业房产公司向原告提供购房发票并协助办理商品房合同备案登记手续；2.被告伟业房产公司为原告办理房屋权属证书；3.被告自2012年11月22日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向原告支付逾期办理权属证书的违约金（截止2018年7月25日为44435.12元）至原告房屋权属证书办理完毕之日止；4.被告伟业房产公司返还原告代收天然气开户费2500元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月13日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买伟业万和城西区2号楼1单元602号房屋，建筑面积84.68平方米，单价1266.39元/平，总房款共计107238元。原告按被告要求向被告交付了维修基金、天然气开户费等费用。2012年5月25日，被告向原告交付房屋，《商品房买卖合同》约定出卖人于房屋交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是出卖人至今未能为原告办理权属登记。同时，《商品房买卖合同》中未约定因出卖人原因导致买受人未能在合同约定期限届满取得房屋权属证书，买受人愿意继续购买房屋的情况下，出卖人应当如何支付违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋权属登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自交房使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收收取逾期贷款利息标准计算。自被告交房满180日后，原告要求按照加收30%计算，另，2008年1月1日实施的《漯河市城市基础建设配套费征收管理办法》第十条规定，建设项目缴纳实施的城市基础设施配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。但是，原告在购房时，被告仍然要求原告交纳2500元天然气开户费，并向原告出具收据“代收天然气开户费”，原告了解情况后，一直向被告要求返还天然气开户费，被告以各种理由推诿，至今仍未实际返还原告2500元。现具状起诉，请求法院依法裁决。被告伟业房产公司辩称：原告购买的房屋属于城中村改造项目，根据双方房屋买卖合同第十五条的约定，出卖人不能在规定期限内为买受人办理房屋权属证书时，双方同意按以下第一项即买受人退房，即出卖人在提出退房要求之日60日内将退房款交付买受人，并按已付房款0.2%赔偿买受人损失，第二项约定买受人不退房，出卖人按照已付房价款的X%向买受人支付违约金，即原告不同意退房时被告不支付违约金，原告无权请求违约金。所以我们认为原告要求违约金没有合同依据和事实依据。在补充协议中，约定维修基金和天然气开户费在交房时一并交付，天然气开户费我们公司只是预收，是代天然气公司收的，收后全部交给了天然气公司，天然气公司给我们开具的也有发票，所以原告要求我们退天然气开户费没有依据，且原告该项诉讼请求已经超过了诉讼时效。本案争议房屋是城中村改造，可以边建设边办理手续，被告多次向市政府反映房屋权属证书的问题，政府将此作为遗留问题，多次出台文件承诺解决，但现仍未能解决，被告没有过错。综上我们认为应驳回原告诉求。经审理查明：2011年1月13日，原告与被告书面签订商品房买卖合同，约定被告将其开发建设的伟业万和城西区第2幢1单元602号房屋一套出售给原告，房屋建筑面积为84.68平方米，每平米单价1266.39元，总金额为107238元，该合同未在不动产登记中心办理备案登记手续。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第一项履行，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已支付的房价款退还给买受人，并按已付房价款0.2%赔偿买受人损失，合同的附件四即补充协议中约定，维修基金和天然气开户费在交房时一并结清。2012年5月25日，原告向被告支付天然气开户费2500元，被告向原告交付了房屋，后原告已实际入住，被告已将天然气开户费等交到天然气公司，天然气已开通，天然气公司也给被告书面出具了相关收费票据。被告于2011年取得伟业万和城商品房预售许可证，但竣工后至今未向登记机关申请房屋初始登记、提交建设用地规划许可证、房屋竣工验收资料等，目前，伟业万和城商品房尚不具备办证条件。在案件审理过程中，被告已向原告开具了购房发票。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合同有效，对双方产生法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。因被告已向原告开具了购房发票，故原告诉求中关于开具发票的请求，本院不再处理。关于原告要求被告协助办理商品房合同备案登记手续的请求，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定“开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”、第三十六条规定“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”。从上述法规规定可以看出，开发商履行办理房屋买卖合同备案登记这一义务，系开发企业为预售合同备案的强制性义务，不属于人民法院民事案件的受案及审理范围，本院不予处理。因本案原告已结清购房款并支付房屋维修基金等，履行了合同义务，且被告已将伟业万和城西区第2幢1单元602号房屋交付原告，原告也已实际入住，因此，原告对该房屋享有所有权。关于原告要求办理房屋权属证书的请求，被告履行了合同约定的交付房屋的主要义务，未按约定时间履行协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续义务，存在违约行为，但《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、第三十六条规定“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”。从上述法规规定可以看出，原告主张要求被告履行办理房屋权属证书这一义务，根据合同法理论及民法原理，被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理部门或者机关审查及做出具体行政行为的范围，不属于人民法院民事案件的受案及审理范围，对此本院亦不予处理。关于原告要求被告支付违约金的请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋权属登记的期限；……”，本案中，双方合同第十五条有约定，约定的是如买受人原告退房，出卖人被告支付违约金，即当事人有特殊约定，而本案原告选择的是要求被告继续履行合同，所以，原告请求被告按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准支付逾期办理权属证书的违约金，没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还代收天然气开户费的请求，因双方补充协议中明确约定维修基金和天然气开户费在交房时一并交付，原告没有证据证明该费用已包含在房价中，且被告代收的天然气开户费交到天然气公司，天然气已开通，被告的行为属于代收，并非实际受益和占有该款项，要求被告返还该款项，无有依据，且经本院调查了解漯河市城建委自2013年开始有天然气专项规划，该规划于2015年获得批准，在房屋买卖合同签订的2011年，天然气管道未通到该房产所在区域，对原告的该项请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贾小勇的诉讼请求。案件受理费974元，减半收取487元，由原告贾小勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状副本一式五份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。期满不上诉，则本判决发生法律效力。审判员 刘 杰二〇一八年十一月十二日书记员 冯璐璐