中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初9208号原告：彭哲(ZhePeng)。委托诉讼代理人：陈新军，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：徐瑶。被告：沈建华。两被告共同委托诉讼代理人：顾国富，上海宝申理律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：詹梦昊，上海宝申理律师事务所律师。原告彭哲与被告徐瑶、沈建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告彭哲的委托诉讼代理人陈新军，被告徐瑶、沈建华及被告徐瑶、沈建华的共同委托诉讼代理人顾国富、詹梦昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭哲向本院提出诉讼请求：1.判令原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年1月19日解除；2.判令被告支付赔偿金人民币(币种下同)125万元。事实和理由：2017年12月4日，经案外人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“太平洋公司”)居间，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由两被告购买原告位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为625万元。被告于合同签订当日支付原告1万元定金，并支付中介费2,000元。2018年1月19日，被告向原告送达了《通知书》(该通知书上记载日期为2018年1月12日)，以“没有经济能力来继续履行合同”为由，通知原告解除合同。该买卖合同系双方真实意思表示，两被告不符合法定解除和约定解除条件，故两被告无权单方解除合同。但在《通知书》中两被告明确表示无继续履行合同能力，属履行不能的根本违约，原告确认合同于当天解除。根据合同第九条约定，被告应按照房地产转让价款的20%支付原告赔偿金125万元。综上，原告根据《民事诉讼法》、《合同法》及双方合同约定，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告徐瑶、沈建华辩称，认可原告第1项诉讼请求，系争合同已经于2018年1月19日原告收到解除通知的当日解除。关于第2项诉请，原告的主张缺乏合同依据，且主张的赔偿金过高。理由如下：(一)涉案合同并未就合同解除约定过赔偿金，原告所依据的合同第九条仅是延期付款违约金的延伸。(二)从本案合同履行的程度来看，合同总价为625万元，被告总共支付了1万元定金及2,000元中介费，合同也仅存续一个月，没有进行到网签备案。在此情况下，原告要求被告承担房屋全款20%的赔偿责任，被告认为不合理。(三)原告并没有举证证明其实际经济损失，合同存续一个月期间，房价没有明显的波动，且从目前来看，原告所在的小区房价是上涨的。(四)被告签署系争合同是受到太平洋中介公司的欺骗与误导，被告本身系受害者，主观过错程度比较小，并非是恶意违约，故不应当承担惩罚性的赔偿责任。中介公司的欺骗与误导表现在两个部分：(1)被告从一开始就明确向中介公司表示是要同等价格置换房屋，而中介公司为了促成交易欺骗了被告，承诺称被告的房屋可卖到650万元，在这一前提下，被告才凌晨跑到中介公司那边与原告签订合同并支付定金，但事实上被告的房屋连600万元都卖不到，而且被告沈建华目前是失业状态。被告徐瑶本身工资不高，靠其一个人的收入还需要抚养老人小孩。房屋差价过大，两被告实在没有能力继续履行合同。(2)合同订立时，中介公司误导被告说当天付的1万元只是定金，签的合同是草签合同。正式的合同待之后安排的网签为准。因为被告此前从来没有买卖过房屋，不清楚交易流程以及这个合同的复杂性。签合同的那晚其实是被告这边第一次接触房产中介公司，也是第一次看房，认为太平洋公司是大的、正规的中介公司，是值得信任的。而且合同签订时已是凌晨，被告也已精疲力尽，确实是没有看合同内容就签了字。因此被告对于自己所签的是一个什么合同是存在误解的，被告一直认为签的是定金合同，并且从原告陈述的事实与理由中也可以看出，原告也认为这1万元就是定金。那么被告是不能够意料到只是付了1万元定金，承担的责任却是合同全款的20%。(五)被告为了不影响原告后续卖房，及时向原告发出了解除通知，这点希望法庭也予以考虑。原告彭哲为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1．章某某代原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》各1份，旨在证明原、被告双方就涉案房屋的买卖以及违约赔偿责任进行了明确的约定。2．上海市xx公证处出具的彭哲委托章某某为代理人的《公证书》1份，旨在证明章某某代理彭哲在房屋买卖合同上的签字合法有效。3．章某某代原告与被告签署的《缴税过户流程告知书》1份，旨在证明经中介公司告知原、被告双方整个交易过户的流程。4．被告出具的《通知书》1份，旨在证明被告于2018年1月19日向原告发出落款时间为2018年1月12日的解除通知。5．涉案房屋产调信息(于2017年12月5日调取)1份，旨在证明在签订合同的第二天中介公司调取该产调信息后，拍照给原告。经庭审质证，两被告对原告提供的上述1-4证据的真实性均表示认可，但对证据1认为，根据合同第九条，20%的赔偿金仅是延期付款违约金的延伸，实际上合同对乙方解除并没有直接的约定。另根据合同的付款方式来看，网签时间是2017年12月30日，房款支付分四期，分别是2017年12月4日1万元、2018年4月30日50万元、2018年12月30日570万元，然后是办理交接手续当日4万元。也就是说在买卖双方网签之前，原告只要求被告支付1万元定金，绝大部分的房款是在合同订立一年后再支付，被告认为与通常的房屋买卖交易习惯不符。对证据2认为在交易过程中原告以及中介公司从未向被告出示过此公证书，甚至连原告的产证、产调信息、身份证等材料，原告都没有向被告出示过。对证据3认为，签字时被告并没有看内容，只是中介公司说签哪里，被告就签哪里。对证据4认为，是被告发现被中介公司误导欺骗之后，因为怕耽误原告后续卖房，于2018年1月12日当日就向原告寄送了书面解除通知。对证据5的三性均表示认可。被告徐瑶、沈建华为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：1．双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》各1份，旨在证明买卖合同的具体内容。2．收据、POS签购单1组，旨在证明被告于2017年12月5日凌晨签订合同并支付了中介费2,000元。3．收据1份，旨在证明被告于2017年12月5日凌晨支付房屋定金1万元。4．通话详单1组，旨在证明被告于2017年12月30日致电原告要求解除合同。5．《通知书》及快递单各1份，旨在证明被告于2018年1月12日向原告寄发书面解除通知。6．《佣金确认单》1份，旨在证明中介公司与被告约定签约时支付佣金13万元。7．房管局经纪人信息查询1份，旨在证明佣金确认单上的经纪人吴某丙、李某乙并非太平洋公司的经纪人。8．xx网截图1份，旨在证明涉案房屋所在小区目前的房价情况。9．录音文字整理3段，第1段录音是2018年1月10日被告与中介人员间的录音文字整理，旨在证明系争合同订立的背景以及造成被告无法继续履行合同的原因。文字整理第8页，被告说中介公司签合同时是急于促成交易，没有如实告知情况。中介公司这边回答是只能说是被告自己不懂才会被忽悠。之后被告要求中介公司写下承诺，被告的房子650万元一定能卖出去，大家就继续履行合同。中介公司推脱说过完年可以写。第14页，中介公司承认1万元是定金，之前的合同是草签，网签才是正式的合同。第2段录音是2018年3月21日被告与太平洋公司杨科长录音文字整理，旨在证明太平洋公司承诺退还被告佣金2,000元。当被告要求涉案的中介公司人员出庭说明情况时，太平洋公司告知两中介人员均已离职，不知去向。第3段录音文字整理是2018年3月23日，被告与太平洋公司杨科长的电话录音文字整理，旨在证明被告向太平洋公司讨要被告卖掉东兰路房屋的委托协议。当时一式两份，签完字之后中介公司全部拿走，说交到总部。然后被告要求太平洋公司总部提供卖房协议，以向法庭证明自己确实是跟这个中介人员说好650万元同等价格置换，但是太平洋公司称协议是有的，但现在找不到了，即便找到了也是不能向被告提供的。10．被告《劳动手册》1份，旨在证明被告自身的经济状况。原告对两被告提供的1、3、5证据的真实性、关联性、合法性均表示认可。其中证据5，原告一开始没有收到，是于2018年1月19日送到中介公司处，由中介公司转交的，故原告确认于2018年1月19日收到，但恰恰证明是因为被告的原因导致本合同无法继续履行，是被告违约。对证据2收据的真实性表示认可，但对签购单的关联性表示不予认可，签购单上面是有时间但没有名字，不知道谁付的，故无法证明是被告的。对4、7、8证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。其中，证据4不能证明被告的证明内容，只能证明通话了，但无法证明是谈解除合同。证据7信息调取时间与签约时间相隔4个月以上，期间是否有正常的人员变动，原告不得而知。被告需证明的是签约时，李某乙、吴某丙两人不在太平洋公司做经纪人的信息。证据8，房价与户型、位置、楼层、装修、卖家的心态、处理的程度都有关系，导致房价不同，被告以偏概全。对6、10证据的真实性均表示认可，但认为与本案无关。对证据9录音第1段(2018年1月10日)，第20分13秒到22分50秒有2分37秒的时间整理文字空白，原告听下来就是被告在隐瞒着其还有一套房子的事实。且该节录音与本案无关，被告购房时，并没有提出其有房屋在出售，是置换钱到才能付这个合同，且原告并不知晓这些情况。对于自己的房子能否卖掉的风险，被告在签约时应当是有预知的。且被告应有契约精神，即便自己的房子卖得低，仍可积极去履行涉案合同，不能拿另外的事情往涉案合同上讲。根据合同相对性原理，如果中介公司确实欺骗了被告，被告应当另案起诉中介公司要求赔偿，而不是与卖家来谈别的条件。卖家在涉案房屋交易里没有任何过错。第12页，被告徐瑶讲这个月自己的房价跌了20万元，但被告庭审中却说房价是平稳的，没有跌。第2段录音(2018年3月21日)第3页，被告徐瑶讲没有能力另外再付这50万元差价，小孩在读初中。并说公司交的是最低公积金，说明被告有交公积金，那么涉案合同约定全款支付确实比较特殊。如果说差50万元这个房子都不买的话，上海的房地产市场真要冻结了，第6页，被告和中介公司杨科长在谈话中提到这是房东的个人行为，徐瑶也说知道房东现在不同意解约，原告当时之所以不同意解约就是因为房价下跌了。第10页两被告就停车问题进行商讨，虽被告提出沈建华是拿低保的，但两被告是有车一族，不是没有能力付这个房款。第3段(2018年的3月23日)真实性认可，关联性不认可。根据合同相对性原理，被告与中介公司的事情与原告没关系。录音第1页可以反映出是被告主动、主观不卖自己的房子。约定第2笔房款在2018年4月30日支付，而在同年1月12日被告就急着去解除合同。相距还有3个多月的时间，很难讲被告的房子卖不出去。如果确实是到了4月30日，房子真没卖出去再解除，应该是可以理解的，之所以急着解除，就是因为房价处在下行通道，被告觉得亏了不愿意再买。本院对上述证据的论证如下：对被告提供的证据5通知书及快递单的真实性均予以认可，但经查询邮件送达情况，如原告所述，该邮件于2018年1月19日被邮寄退回，并非邮寄送达成功。对被告提供的证据9，原告质疑第一段录音中遗漏部分，经查并非本案被告的对话，故与本案无关。其余录音部分内容完整，故本院对其真实性予以确认。上述其余证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告彭哲系位于上海市闵行区xx路******房屋的产权人。2016年3月15日，彭哲(作为委托人)签署《委托书》，就涉案房屋的出售事宜，委托案外人章某某(作为受托人)为代理人，就上述房地产代表委托人履行包括代为签订定金协议、代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为收取房价款、代为交房等在内的10项全部权利。委托期限自2016年3月15日至2018年3月14日止，并由上海市xx公证处对此出具《公证书》。2017年12月4日，原告彭哲(由章某某代签，作为出卖人，签约甲方)与被告徐瑶、沈建华(作为买受人，签约乙方)通过第三人太平洋公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积为138.51平方米。转让价款共计625万元整。该合同附件三《付款协议》约定，1.乙方于签约当日，支付甲方房款1万元整。2.乙方于2018年4月30日之前，支付甲方房款50万元整。3.乙方于2018年12月30日之前，支付甲方房款570万元整。4.乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款4万元整。该合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之5计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过15日向乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。该合同补充条款(一)还约定，……2.甲、乙双方应于2018年12月30日之前，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。3.甲方于甲、乙双方办理产权过户手续当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。……8.本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。9.甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。……11.甲、乙双方经居间方介绍就该房屋的房屋交易条件达成一致，现甲、乙双方委托居间方协助办理该房屋的网络备案版《上海市房地产买卖合同》，居间方已告知甲、乙双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》的相关政策。12.甲乙双方约定于2017年12月30日前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。上述合同还对双方的其他权利义务内容亦作了相关约定。经查，该合同上未记载双方的送达地址。同日，原告彭哲(由章某某代签，作为卖售人，签约甲方)与被告徐瑶、沈建华(作为买受人，签约乙方)还签订《补偿协议》1份，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方25万元整。此笔款项乙(甲)方同意甲(乙)方于2018年12月30日前支付。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》有冲突的，以本协议约定为准。结合上述合同及协议，涉案房屋的实际成交价格为650万元。被告徐瑶、沈建华于当日支付房款1万元，章某某代原告彭哲出具了相关收据。签约当日，原告彭哲(由章某某代签，作为售房人)与被告徐瑶、沈建华(作为购房人)还一同签署了由第三人太平洋公司提供的《缴税过户流程告知书》，该告知书对房产查询、房产税认定所需时间，材料均予以详述。2017年12月30日，双方未能于合同约定的时间签订网签版房屋买卖备案合同。2018年1月12日，徐瑶、沈建华向彭哲的代理人章某某出具《通知书》1份，载明：徐瑶、沈建华因为是房屋置换，中介方承诺徐瑶、沈建华的房子现在的市场价可以以650万元出售，徐瑶、沈建华轻信了中介方的话，才与彭哲签了合同，后徐瑶、沈建华通过市场调查，中介方有故意抬高价格来忽悠徐瑶、沈建华，徐瑶、沈建华的房子根本卖不到650万元，导致徐瑶、沈建华现在没有经济能力来购买彭哲的房屋，且当时中介方说我们签的只是定金合同，正式合同以网签为准。现徐瑶、沈建华觉得没有经济能力来继续履行合同，且中介方有故意隐瞒，诱导的方式来欺骗徐瑶、沈建华，导致徐瑶、沈建华存在很大风险，想与彭哲协商解除合同，也不想耽误彭哲的后续卖房。但中介方不配合，并拒绝提供彭哲的联系方式，且签合同时中介方未提供彭哲的任何有效证件的复印件给徐瑶、沈建华查看。现徐瑶、沈建华正式通知彭哲解除合同。并于2018年1月20日前办理合同解除手续，并愿与彭哲友好协商后续事宜。经查《该通知书》于2018年1月12日寄往涉案房屋的地址，收件人为章某某，但于2018年1月19日被邮局退回。庭审中，彭哲一方确认其于2018年1月19日收到由中介公司转交的该份《通知书》，并同意于该日作为合同的解除日。另查明，2017年12月4日，被告徐瑶、沈建华与第三人太平洋公司签署《佣金确认单》1份，约定徐瑶、沈建华经太平洋公司居间介绍，就购买涉案房屋签订了房地产买卖合同。徐瑶、沈建华于签约时支付太平洋公司服务费13万元整。之后，被告徐瑶、沈建华于2017年12月5日凌晨支付了中介费2,000元。还查明，被告徐瑶、沈建华系出于置换的目的购买系争房屋，在签署涉案房屋买卖合同时，被告尚未出售自有的他处房屋。被告也委托太平洋公司出售自有房屋，但被告向原告发送解约通知书后，被告终止了出售自有房屋的进程。被告多次与第三人太平洋公司进行交涉，期间太平洋公司也同意退还被告缴纳的2,000元中介费，但拒绝出示被告与其就被告自有房屋出售事宜签订的协议。本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，当属合法有效，双方均应全面按约履行。本案的争议焦点在于：(一)两被告是否构成违约？(二)若两被告构成违约，该违约金金额如何认定？关于焦点(一)，首先，两被告作为完全民事行为能力的人，应当具备独立的判断能力并对其实施的签字行为承担相应的责任。本案中，涉案房地产买卖合同对房屋的坐落、价格、交易时间、付款方式、违约责任均逐一予以体现，故涉案房地产买卖合同及补偿协议，反映了买卖双方的真实意思表示。从该合同载明的付款协议内容来看，两被告于签约当日向原告支付的1万元系房款，故两被告认为合同系定金合同，其支付的是定金以及其签字并未看过合同内容之抗辩意见，本院不予采信。其次，两被告作为涉案房屋的买受方及自有房屋的出售方，应当自主评估并自行承担置换房屋及筹款的风险。再次，两被告作为置换者，对于小区房价也可提前通过询问中介公司、网络查询等方式获悉，不应完全听信中介一方的说辞。现涉案房屋买卖合同经双方合意形成，于法不悖，当属合法有效，双方均应按约履行。现被告未能按约支付后续房款，已属违约，理应承担相应的违约责任。但本院注意到，根据被告向本院提供的证据，可以证实被告此次购房属置换房屋，需在中介公司为其出售掉另处房屋取得房款后用于支付本案房款，而中介公司与被告间约定的出售价格与市场实际价格确存在较大差距，且三方签订合同及被告支付1万元及2,000元中介费均发生在凌晨。现被告在与中介方交涉后，中介方也同意向被告退还中介费。但本院认为，若被告认为中介方在涉案房屋居间过程中确存在瑕疵，则被告与中介方间的争议可另行解决。此外，鉴于被告已明确表示不再履行合同，原告在庭审中也同意解除合同并确认涉案合同于2018年1月19日解除，故双方对解除合同的意思已达成一致，本院确认双方签署的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2018年1月19日解除。关于焦点(二)，原告主张被告按涉案合同约定的房屋总价款的20%承担违约金，而被告则认为涉案合同并未就合同解除约定过赔偿金，原告所依据的合同第九条仅是延期付款违约金的延伸。现原告要求被告承担房屋全款20%的赔偿责任，被告认为不合理。对此本院认为，首先，查涉案合同第九条约定，若乙方(即被告)逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，双方同意按下列第二项处理。二、甲方(即原告)有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。但被告认为该条款仅是对延期付款违约金的一个延伸，而并未约定合同解除赔偿金之抗辩意见，缺乏合同依据，本院不予采信。其次，原告根据合同约定主张违约金。而被告提出了按照合同的履行程度，双方尚未进行网签，合同也仅存续了1个月，且被告本身也是受害者，主观过错较小，并非恶意违约等抗辩意见。对此，本院在尊重双方当事人约定的前提下，同时考虑到原告由此可能产生的经济损失，并兼顾双方合同的实际履行情况，签约的具体过程，当事人的主观过错程度等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以平衡双方的利益，酌定由被告向原告承担赔偿金25万元。此外，涉案合同解除后，原告收取被告的1万元房款应予返还。关于本案诉讼费的承担问题。鉴于涉案合同解除系因被告违约所致，故本院考虑本案的诉讼费用全部由被告予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告彭哲与被告徐瑶、沈建华就位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2018年1月19日解除。二、被告徐瑶、沈建华于本判决生效之日起十日内支付原告彭哲赔偿金25万元。三、原告彭哲于本判决生效之日起十日内返还被告徐瑶、沈建华房款1万元。上述第二、三项经折抵后，被告徐瑶、沈建华支付原告彭哲24万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,050元，由被告徐瑶、沈建华负担。如不服本判决，原告彭哲可以在判决书送达之日起三十日内，被告徐瑶、沈建华可以在判决书送达之日起十五日内，向本院分别递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳人民陪审员  石定伟人民陪审员  仇 萍二〇一八年十一月十一日书 记 员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。