河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0403民初920号原告：郭峰，男，汉族，1975年7月19日出生，现住邯郸市复兴区。委托诉讼代理人：王譞、郭洋洋，河北鼎合律师事务所律师。被告:宋海鸿，男，汉族，1971年9月4日出生，现住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：冯志华，女，汉族，1974年4月16日出生，住址，系宋海鸿之妻，委托诉讼代理人：樊子雷，河北十力（广平）律师事务所律师。第三人：郭现军，男，汉族，1968年7月19日出生，住邯郸市丛台区。第三人：王妹芳，女，汉族，1965年3月8日出生，住址，系郭现军之妻，第三人：郭丹，女，汉族，1988年6月24日出生，住邯郸市丛台区，系郭现军与王妹芳之女，上列第三人共同委托诉讼代理人：宋琪、吴胜楠，河北精深律师事务所律师。原告郭峰与被告宋海鸿、第三人郭现军、王妹芳、郭丹执行异议之诉一案，2018年2月23日本院立案受理后，被告向本院申请调取证据，并申请调查令，本院予以了准许。经调取证据后，2018年10月16日本院依法适用普通程序，由审判员兰光明担任审判长，与人民陪审员赵媛媛、王峥依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王譞、被告宋海鸿及其委托诉讼代理人冯志华、樊子雷，第三人的共同委托诉讼代理人宋琪到庭参加诉讼，2018年10月17日本院对庭审后新调取的证据又进行了质证，原告委托诉讼代理人王譞、被告宋海鸿及其委托诉讼代理人冯志华，第三人的共同委托诉讼代理人吴胜楠到庭参加质证。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告郭峰向本院提出诉讼请求:1、判决停止对位于邯郸市复兴区××商务公寓××、××、××、××、××、××、××、××号房产的执行并解除查封；2、确认原告与第三人郭现军签订的《房屋买卖协议》有效，前述房产归原告所有；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告和第三人郭现军于2014年7月28日签订了《房屋买卖协议》，购买第三人郭现军坐落于邯郸市复兴区××商务公寓××、××、××、××、××、××、××、××号的房产。合同签订后，原告依约定向第三人郭现军付清了全部房款，共计177万元，且第三人郭现军已将前述房屋向原告交付，该套房屋由原告装修使用且已实际入住，所有权归属于原告。因被告宋海鸿与第三人郭现军、王妹芳、郭丹民间借贷纠纷一案，邯郸市丛台区人民法院执行机构于2017年6月19日作出（2017）冀0403执274号执行裁定书，查封被执行人郭现军名下位于邯郸市复兴区××商务公寓××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产并评估、拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，邯郸市丛台区人民法院执行机构不得执行邯郸市复兴区人民西路409号兴隆商务公寓A座1709号、1710号、1711号、1712号、1713号、1714号、1715号、1716号房产。综上，原告与第三人郭现军经协商一致自愿签订了《房屋买卖协议》，且双方已实际履行了协议的约定，原告合法取得了前述房产的所有权，长期实际占有、使用至今，并无任何人提出异议。该合同的签订及履行均未违反法律，应受法律保护，被告申请对原告房产的财产保全和强制执行已经严重损害了原告的合法权益，为此原告诉至法院，要求判如所请。在开庭审理及代理词中原告又诉称：1、原告与第三人郭现军签订了合法有效的《房屋买卖协议》；2、原告已经依约定付清了全部房款；3、2014年9月1日起本案中8套房屋已交付给原告占有、使用至今；4、未能在查封前办理过户手续非原告之过错。被告宋海鸿在开庭审理前未向本院提交书面答辩状，在开庭审理及代理词中辩称，一、原告郭峰与第三人郭现军房屋买卖协议是虚假的。1、原告郭峰帮助第三人郭现军转移资产，有意讨债之实，第三人郭现军欠被告宋海鸿借款两笔，一笔1000万元，第二笔80万元，共超出1000万元本金，原告应该在2、3年前起诉被告查封复兴区人民西路409号兴隆商务公寓A座17层1709至1716号八套房产之事。为什么没有起诉呢？不是原告不知道，而是被告没有对第三人提起诉讼及对第三人郭现军向法院申请采取强制。当宋海鸿向第三人申请法院强制执行该8套房屋时，第三人着急了，原告才向被告提起诉讼，害怕该8套房屋被宋海鸿执行走，因为，第三人是原告的亲哥哥，他们两人串通一起，以提出异议来阻挡被告对第三人提起强制执行。2、原告与第三人房屋买卖协议价款过低。被告宋海鸿及妻冯志华2007年12月30日购买兴隆商务公寓A座8层804号商品房买卖合同NO.00004985.房屋建筑面积132.38平方米，套内建筑面积105.75平方米，价格3781.80元/平方米，成交价款500635元。原告所购A1709号至A1716号房屋共计571.68平方米，成交价1770000元，价格3096.14元。原告所购房屋是过七年之后2014年7月28日，在邯郸市，在河北省以及在中国地域内房地产价格一直在涨，就是亲兄弟之间买卖关系，不盈利或少盈利，也不至于亏本钱，甚至大亏本钱。这不符合常理。从这点看该房屋买卖关系也是虚假的，如果按当时市场价，已评估8000元/平方米，怎么会3000元/平方米而出售，可见，是虚假的。3、房屋交付款177万元不真实，原告与第三人郭现军（原房主）是亲属关系，是亲兄弟，他们两个人之间经济利益密切，经济往来频繁。就在2014年6、7月份业务银行仅一个建设银行转账流水近10笔，数额达数百万元之多。被告宋海鸿借给原告郭峰现金80万元，第三人郭现军、其妻王妹芳、其女儿郭丹，甘愿为其连带担保承担责任。（2015）丛民初字第01853号民事判决书，郭峰是邯郸市航茂钢材公司法定代表人，而实际控制人是第三人郭现军，现本案原告郭峰将房屋买卖价款177万元应交给房主郭现军，而实际交给第三人郭丹，第三人郭丹每月流水账单据数千万元之多，与原告交易有数百万元，近10笔账单之多，可见，该账户是对公司一般业务账户，不能确定该笔177万元就是购房款，所以，该房屋买卖有虚假之嫌。4、该房屋买卖协议内容欠缺主要条款，协议没有约定什么时间办理过户手续，有多少平米，什么价格，过户手续费用谁承担，违约责任等等，邯郸市政府规定：在邯郸市内二手房买卖，应将购房款交存邯郸市二手房产交易基金专管账户。房产证办理完成后将购房款交给原房主。本案原告与第三人郭现军之间房屋买卖关系可见明显漏洞百出，不符合邯郸市二手房产交易规则，由虚假之实。二、原告以交付物业费及电费，对外出租，购办公用具及购买空调在此办公为由证明原告对本案八套房具有所有权。原告所举证据，被告恰巧能够说明原告不具有该案8套房产所有权。试问？原告交多少面积的物业费，该8套房有多少面积？答：原告交1690平米面积物业费，该8套房产面积是500多平米，这怎么能说原告是8套房产面积物业费呢？原告又说1690平米是A17层整层面积，本案8套房占整三分之一份额，其余是第三人郭现军所有，原告已将其余全部租赁。庭审中当场被问：什么时间租赁的，又租赁到什么时间？租赁多少面积？每平米租金是多少？还是又一块说整个租金数，租赁合同有吗？又是漏洞百出。一句话，原告就是第三人郭现军的一个职员，在替第三人办事，所以，原告所说是虚假的。三、原告在购房交易中没有办理过户手续，房产证是有过错的，原告在2014年7月28日购买第三人郭现军复兴区人民西路409号兴隆商务公寓A座17层，1709、1710、1711、1712、1713、1714、1715、1716号8套房屋，交付房款后，没有向房主索要正式《房屋买卖合同》、《税务发票》等重要手续。在庭上说没有多大利益关系，长期不办理过户手续，又说在邯郸日报上有房证丢失挂失公告证明。丢失了4、5个房产证，其中有该8套房的。那么说明本案8套房产证没有全部丢失，没有丢失的可以办理吗？丢失后又采取什么补救措施了吗？丢失房产证房屋登记机关有底账簿，不影响办理房证的。直到2018年10月16日开庭时，原告也没有采取措施说办理房证，办理过户手续，这就说明原告在办理过户手续时怠于行使其权利。那么，原因在办理过户手续时有过错，不是自己不能办理，而是自己不办理。根据我国《物权法》及城市房屋买卖条例以及最高人民法院有关司法解释规定，原告郭峰与第三人郭现军房屋关系仍然属于债权债务关系，第三人郭现军仍享有房屋所有权，属于物权性质。综上所述，原告郭峰所诉属于虚假诉讼。原告对本案涉及的8套房屋没有房产所有权，请求法院严格核查，以事实为根据，不受表面现象所蒙蔽。第三人郭现军、王妹芳、郭丹在开庭审理前均未向本院提交书面答辩状，在开庭审理中其共同委托诉讼代理人当庭辩称，原告所述的事实理由与事实相一致，第三人于2014年7月28日将上述房屋卖给原告，原告于2014年7月29日转账支付购房款，随后第三人向原告交付了房屋，上述房屋已由原告占有并使用，原告是该房屋的所有权人。经审理查明，原告郭峰系第三人郭现军的弟弟。郭现军与王妹芳系夫妻关系，郭丹系郭现军、王妹芳之女。2015年6月9日宋海鸿作为原告在本院另案起诉被告郭现军、王妹芳、邯郸市邦丰物资有限公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中根据宋海鸿的财产保全申请，本院于2015年6月12日作出（2015）丛民初字第1854号民事裁定书及协助执行通知书，查封了“郭现军名下位于邯郸市复兴区××商务公寓××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××套房屋。”2015年12月28日本院对该案作出（2015）丛民初字第1854号民事判决书，判决“一、郭现军、王妹芳偿还宋海鸿借款9432000元及利息；二、邯郸市邦丰物资有限公司对上述款项承担连带清偿责任”。之后郭现军不服判决向邯郸市中级人民法院提起上诉，2016年10月14日邯郸市中级人民法院作出（2016）冀04民终421４号民事判决书，“驳回上诉，维持原判”。该判决发生法律效力后，宋海鸿向本院申请强制执行，在执行过程中，2017年6月19日本院作出（2017）冀0403执274号民事裁定书，对上述十六套房屋进行了续封，并出具了评估拍卖委托书。2018年1月15日郭峰作为案外人以“本院查封的邯郸市复兴区人民西路409号兴隆商务A座1709号至1716号房产（8套）系郭峰购买并实际占有”为由对本院该执行裁定提出书面异议，2018年1月30日本院作出（2018）冀0403执异05号执行裁定书，“驳回异议人郭峰提出的异议。”郭峰不服裁定，向本院提起执行异议之诉，双方争议成讼。又查明，原告郭峰向本院提交了2014年10月30日与第三人郭现军签订的《房屋买卖协议》，郭现军系出卖人，郭峰系买受人。该协议主要约定：“1、郭现军将位于邯郸市复兴区××商务公寓××、××、××、××、××、××、××、××房屋××套卖给郭峰所有；2、双方议定上述房产出售价格为177万元整，本协议签订之日起三日内付清，收款人：郭丹，开户行：建行邯山支行，卡号：62×××04；3、郭现军保证出售房产符合国家规定，保证产权清晰，现房无任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容；4、郭峰付清全部款项后，郭现军应立即交付房屋并提供与房屋有关的手续；5、交接前该房屋发生的物业费、水电气暖等费用，归郭现军承担，交接后该房屋发生的物业费，水电气暖等费用，归郭峰承担。”但该协议未载明所售八套房屋每套的具体面积及对应的房屋所有权证书，至今该八套房屋未办理房屋登记过户手续，仍登记在郭现军名下。经本院调查，兴隆商务公寓A座17层1709号房屋建筑面积122.22平方米，不动产产权证号0101288901；1710号房屋建筑面积59.65平方米，不动产权证号0101288902；1711号房屋建筑面积58.29平方米，不动产权证号0101187039；1712号房屋建筑面积54.86平方米，不动产权证号0101187037；1713号房屋建筑面积54.86平方米，不动产权证号0101187035；1714号房屋建筑面积64.83平方米，不动产权证号0101187054；1715号房屋建筑面积58.29平方米，不动产权证号0101187053；1716号房屋建筑面积98.66平方米，不动产权证号0101187084。上述房屋面积共计571.66平方米，按照郭峰提交的2014年10月30日买卖协议，经计算该八套房屋每平方米售价为3096.24元，但被告宋海鸿提交了在郭峰签订买卖协议之前2008年5月8日宋海鸿购买该栋八层房屋的价格为每平方米3781.80元。原告郭峰虽提交了2014年7月29日其将177万元转入郭丹62×××04账户中的银行转账凭证，但该凭证未载明所转款项177万元系房款，且根据本院调取的郭丹银行流水明细显示郭峰、郭现军与郭丹之间转款频繁，不能证明该177万元系房款。再查明，原告郭峰当庭辩称其对八套房屋未办理房屋过户手续，系因郭现军在邯郸日报登报将房证挂失，但经本院到邯郸市不动产登记中心查询，该1709至1716八套房屋没有房证挂失登记，且郭峰提交的邯郸日报所载明的挂失房证也并非该八套房屋。原告郭峰虽提交了华之杰物业管理有限公司缴费通知单，但该通知单载明缴费金额系17层整层面积的费用，而非原告购买八套房屋面积应当缴纳的费用。上述事实有被告宋海鸿提交的2008年5月8日其所购买兴隆商务公寓8层房屋的借款合同及本院调取的郭丹名下银行交易明细，房产查封信息说明，兴隆商务公寓1701至1716号十六套房屋不动产登记查询信息在卷为证。上列证据具有合法性、关联性、真实性，符合法律规定，本院予以认定，原告所举的证据不能达到待证目的，且与事实不符，本院不予认定。本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，执行异议人提出执行异议之诉理由成立，需同时符合上述四个法律条件，且缺一不可。本案中，原告郭峰虽提交了其与第三人郭现军签订的《房屋买卖协议》，但该房屋买卖协议所约定的八套房屋在本院查封之前没有办理房屋过户登记手续，原告从签订协议之日起至今未能办理房屋过户手续，系其自身原因所致，因此原告所提执行异议之诉缺乏法律规定的条件之一。原告虽诉称八套房屋未能办理过户手续系郭现军将房证登报挂失，但经查该八套房屋在不动产登记中心没有挂失记载，且原告所称登报挂失的房产证也不是该八套房屋，原告诉称与事实不符，本院不予采信。在该买卖协议中未约定交付房屋的房产权证及房屋面积，虽约定了成交价格177万元，但在本院调查后，根据成交价与八套房屋面积经计算后仅为3096.24元，低于之后被告宋海鸿2008年5月8日购买同一栋八层房屋面积的价格3781.80元，原告对此不能作出合理的解释。同时原告自己提交的2014年7月29日转给郭丹177万元银行凭证没有载明系房款，且根据本院调取的银行流水明细显示郭峰、郭现军与郭丹之间转款频繁，不能证明该177万元系房款。原告虽提交了物业费缴费通知单，但所交的物业费系整个17层的物业费用，并非其所主张的八套房屋的费用，不能证实原告已实际接收占有该八套房屋。因此原告执行异议的诉讼请求，不符合法律规定的条件，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告郭峰的诉讼请求。案件受理费20730元，由原告郭峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  兰光明人民陪审员  赵媛媛人民陪审员  王 峥二〇一八年十一月二十八日书 记 员  周 莹附相关法律条文：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”