河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初8744号原告郝秀琴，女，1970年7月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人刘铁淞，河南允衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告任瑞民，男，1969年6月19日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人张南，北京大成（郑州）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告郝秀琴与被告任瑞民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘铁淞，被告及其委托代理人吴利波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月18日，原、被告签订了《购房指标转让协议》，合同约定，任瑞民将其“恒一雅居”4号楼西单元次顶层东户（郑东新区郑开大道与康庄路交汇处向南路东）定向购买商品房的购房指标转让给原告，原告向被告支付购房指标转让费人民币706000元，同时支付了涉案房屋垫付购房款824000元，共计支付人民币1530000元。原告已全面履行了《购房指标转让协议》中的付款义务，但被告未履行合同中约定的内容，以各种理由推脱不协助原告前往地产公司办理商品房预售合同确认登记事宜，其行为已严重违约。被告行为严重违约，双方协商不成，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2016年7月18日签订的《购房指标转让协议》；2、被告向原告赔偿因涉案房产涨价的实际损失1227635元；3、被告承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用；4、被告向原告返还已交付的购房款及购房指标转让款20000元；5、被告承担本案的鉴定费20000元。被告辩称，原、被告签订的《购房指标转让协议》系附生效条件的合同，因条件不成就，合同尚未发生法律效力。协议第十一条约定，协议签订需经过双方配偶及第一法定继承人同意。该条款属于附生效条件的条款，被告配偶王东霞作为房屋共有人有权知悉并决定是否同意处分共有财产。被告隐瞒了转让房屋指标的事实，王东霞未同意转让房屋指标，也未在协议书上签字，故原、被告签订的《购房指标转让协议》不符合约定条件，合同不发生法律效力。原告要求被告承担房屋涨价的实际损失没有事实和法律依据，本案中被告一直未取得配偶的同意，《购房指标转让协议》不发生法律效力，且该预期利益损失也是订立合同时不能预见的。被告转让指标的费用共计706000元，原告要求被告赔偿1227635元的预期利益损失没有事实和法律依据。被告愿意退还购房指标费20000元，但原告应返还被告交纳购房款的收据。原告申请该鉴定所产生的费用系原告单方委托，未经过被告同意，也并非法院委托进行的鉴定，原告单方提供证据所产生的费用应由原告自己承担，而不应由被告负担。经审理查明：2016年7月18日，原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方）双方签订《购房指标转让协议》，协议约定：甲方单位集资建设的房屋坐落于郑州市郑东新区××大道与××处向××（××一雅居）。甲方依据其单位的规定，可通过定向购买取得一套建筑面积193-197平方米的房屋的产权。具体楼号、楼层、户型、房间号及房屋面积根据甲方单位规定的方式确定。自乙方向甲方交付首笔购房指标转让费及甲方为该房屋垫付购房款等款项之日始，乙方即为协议条款约定房屋的实际产权人，并获得甲方积极协助办理相关房屋手续的权利。因该房屋尚在建设阶段，甲方同意将该房屋（包括但不限于所附带的车位、地下室等附属设施）购房指标转让给乙方，乙方支付甲方购房指标转让费人民币706000元整。因甲方已为该房屋垫付购房款人民币824000元整，故乙方需向甲方共计支付人民币1530000元整。在协议签订日内乙方采用银行转账向甲方先支付人民币1520000元整。其余款项10000元，在挑房并取得确认书拿到所挑房屋钥匙当日内乙方向甲方付清。甲方应在乙方交付首笔购房指标转让费及甲方为该房屋垫付购房款等款项当日内向乙方交付该单位已开具的所有购房款收款凭证原件、选房确认书和选房顺序卡等真实有效原件交乙方保管，乙方需开具资料收据给甲方。在签订协议后，甲方应及时将有关购房信息及有关规定和要求告知乙方。甲方有义务协助乙方及时按要求支付相应的购房款及申请办理房屋的登记、备案等相关手续，协助乙方在办理该房屋产权证、土地使用证前办理房屋产权变更登记手续，但甲方不承担相关手续费。协议履行中，甲方擅自终止协议，甲方除应返还乙方已支付的房屋指标转让费、购房款、房屋配套费及届时更名、过户等手续的所有相关费用外，还要另行赔偿乙方全部购房指标转让费。声明及保证条款约定：协议需经过双方配偶及第一法定继承人同意。协议签订当日，原告通过银行转账向被告汇款1520000元。2016年12月17日，原告向被告转账10000元。2016年8月19日，河南恒一置业有限公司出具收据，载明收到任瑞民交款90000元，交款人为原告郝秀琴。2018年6月21日，河南省高级人民法院司法行政装备管理处出具证明显示，河南省高级人民法院分配给任瑞明家庭团购房一套，预分配房号为恒一雅居3号楼西单元24层东户。原告曾就恒一雅居4号楼西单元次顶层东户房屋市场价值委托河南江河联合资产评估事务所（普通合伙）进行评估，该评估事务所于2018年5月10日出具江河评报字[2018]第014号资产评估报告，显示委估的单项资产在持续使用的假设前提下的市场价值评估值为人民币2847635元。原告为此支出鉴定评估费20000元。庭审中，被告自认已退还原告购房款160万元，剩余2万元尚未退还。被告妻子王东霞称对原、被告双方签订的购房指标转让协议不知情，签订协议时亦不在场。本院受理该案后，经多次调解未果。以上事实有原告提交的转账凭证两张、恒一地产出具的收据、证明、资产评估报告、发票，原、被告共同提交的《购房指标转让协议》及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的《购房指标转让协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行相应义务。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告未按合同约定履行相应的义务。因原、被告双方对解除《购房指标转让协议》意思表示一致，故对原告主张解除与被告任瑞民签订的《购买指标转让协议》的诉请，本院予以支持。对原告已支付的剩余房款2万元，被告应当予以退还。关于原告主张被告赔偿房屋增值部分损失1227635元的诉讼请求，《购房指标转让协议》声明及保证条款约定，协议需经过双方配偶及第一法定继承人同意。被告未经其配偶同意转让购房指标，导致合同无法继续履行，应当承担相应的赔偿责任。签订协议时王东霞并不在场，被告并未取得其配偶的授权，原告对此亦未尽到合理注意的义务。河南江河联合资产评估事务所（普通合伙）于2018年5月10日出具的资产评估报告，显示恒一雅居4号楼西单元次顶层东户房屋在持续使用的假设前提下的市场价值评估值为人民币2847635元，本院认为该价格可以作为周边房价的参考。综合考虑，原告方履行合同的程度，双方合同中违约金的计算方式，合同无法继续履行的原因，以及订立合同时预先或者应当预见的因违反合同可能造成的损失等因素，对原告的该项诉请本院酌定为70万元。关于原告主张的鉴定费2万元，该费用系原告为查明损失所支付的必要费用，根据被告应当承担的赔偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郝秀琴与被告任瑞民于2016年7月18日签订的《购房指标转让协议》；二、被告任瑞民于本判决生效后十日内返还原告郝秀琴购房款20000元；三、被告任瑞民于本判决生效后十日内支付原告郝秀琴房屋增值部分损失700000元，鉴定费20000元，以上共计720000元；四、驳回原告郝秀琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16209元，减半收取8104.5元，保全费5000元，以上共计13104.5元，由原告郝秀琴负担5454.5元，由被告任瑞民负担7650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年十一月二十七日书记员  王远松