北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初15504号原告（反诉被告）：北京日月房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街**。法定代表人:吴山永，总经理。委托诉讼代理人：张新宇，女，1971年5月14日出生，汉族，北京日月房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：赵薇，女，1983年3月8日出生，汉族，北京日月房地产开发有限公司员工。被告（反诉原告）:谢顺毅，男，1985年12月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈昱，北京市汉卓律师事务所律师。原告（反诉被告）北京日月房地产开发有限公司（以下简称：日月公司）与被告（反诉原告）谢顺毅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）日月公司的委托诉讼代理人张新宇、赵薇、被告（反诉原告）谢顺毅的委托诉讼代理人陈昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日月公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF521341）并注销网签;2、被告于判决生效后30日内腾退占用的坐落于北京市大兴区南大红门路109号院1号楼12层3单元1202号房屋；3、被告依据合同支付违约金317642.3元；4、被告返还房屋占用期间的占用费（自2014年11月20日起至实际腾退房屋之日止，每日按合同总价万分之二计算）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是位于大兴区旧宫镇的明悦湾嘉园商品房的开发建设单位，被告持军官证来原告处购买房屋。原告根据被告提供的身份证、军官证、家庭购房申请表、《购房承诺书》原件及复印件，并依照国办发（2011）1号、京政办发（2011）8号、京建发（2011）65号等文件，对上述材料进行初步核查，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息。相关部门网上通过核查后，2014年1月5日，原、被告办理了网上签约手续，签订了《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定房屋建筑面积为99.35平米，房屋总价款3176423元。依据合同约定，被告委托北京金顺诚投资顾问有限公司（以下简称：金顺诚公司）向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。2014年11月19日，被告办理入住手续。2016年1月1日被告签订委托书，委托金顺诚公司办理房屋所有权转移登记，并于2016年1月4日提供身份证、军官证原件。2016年1月6日，金顺诚公司到北京市国土资源局大兴区分局权属登记部门办理产权登记，经审核，被告提供的身份证、军官证原件为伪造，被当场没收。依据房屋买卖合同第十八条：“未能在商品房支付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：第二项，如因买受人的责任，出卖人有权解除合同并要求买受人腾退房屋，出卖人要求买受人退房的，买受人应按全部已付房款的10%支付违约金，买受人应自退房通知送达之日起30日内腾退房屋，并按不低于出卖人交付时的房屋条件返还房屋、承担相应费用。”原告认为，被告提供虚假的个人购房资料，严重违反双方签订的房屋买卖合同之约定，合同应依法解除，被告应腾退房屋并承担违约责任，支付房屋占用费。谢顺毅辩称，同意与原告解除涉案房屋买卖合同及注销网签，同意腾退涉案房屋，但我方不同意原告的其他经济赔偿要求。具体事实与理由：第一，我方认为原告明知被告没有在京购房资格，仍与被告签署购房协议，本案合同无法履行原告有过错，我方认为原告无权主张违约金。第二，被告出资且背负巨额债务购买涉案房屋，现在面临退房等后果，我方才是受损害人，原告在出售涉案房屋时是3.2万元/平米，现在已涨至5万/平米，原告不存在任何经济损失，反而因为收回涉案房屋获得经济利益，原告提出的违约金请求没有合理性。第三，根据原告提供的证据可知，最迟到2016年1月4日，原告已明确知悉不能为被告办理房屋产权转移登记手续，但其没有向被告退还购房款，当时谎称在被告社保基金缴纳期限满五年后，可另行办理房屋产权过户登记手续，以致扩大本案各项经济损失，本案的原告应向被告赔偿相关的合理开支及各项费用。第四，被告在购买涉案房屋以后，已对房产进行了装修，现向原告腾退房屋，原告应补偿被告的相关装修等损失。谢顺毅提出反诉请求：1、日月公司向谢顺毅返还收取的购房款3176423元，并支付自2014年11月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项还清之日止的利息损失；2、日月公司向谢顺毅返还已支付的契税、专修维修基金、产权代办费共计69116.34元，并支付自2015年7月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止的利息损失；3、判决日月公司向谢顺毅支付房屋装修损失77万元；4、本案诉讼费用由日月公司承担。事实和理由：2014年10月，谢顺毅向日月公司售楼处咨询该公司销售的明悦湾住宅项目，得知自己可以购买该房，于是向日月房地产公司支付购房定金。2014年11月19日，日月公司通知谢顺毅到售楼处签署《北京市商品房现房买卖合同》及办理其他购房手续。谢顺毅当日交齐全部购房款3176423元，并办理入住手续开始装修。2015年7月29日，谢顺毅又陆续向日月公司交纳契税及住宅专项维修基金等款项。现因日月公司无法为谢顺毅办理房屋产权转移登记，并起诉解除房屋买卖合同，导致谢顺毅无法取得涉案房屋产权，日月公司应向谢顺毅退还已收取的各类款项，并赔偿谢顺毅由此产生的各项经济损失。日月公司针对谢顺毅的反诉辩称，被告反诉诉讼请求及事实理由，无事实依据和法律依据。被告明知国务院、北京市政府等相关文件的限购政策，使用伪造的军官证、身份证导致房屋产权转移登记无法办理。依据双方签订的补充协议第9条第4项的约定，买受人应保证所提供的资料真实合法持续有效，如因买受人提供的信息与初期购房资料不符或经有关部门核查后发现问题，造成无法办理产权转移登记的，由买受人自行承担全部责任及损失。补充协议第16条第12项明确约定如买受人提交的资料不真实、不准确不完整或失效，或买受人不符合北京市的限购政策，从而导致双方无法办理网上签约、合同登记备案、房屋产权转移登记的，买受人自行承担责任和损失，出卖人有权解除合同，并另行出售房屋。依据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告承担全部责任和损失。被告作为过错方，其自身的损失应自行承担。被告反诉提到的装修损失、装修费用明显过高，经原告请专业人员现场核实，其提供的装修费用最多仅20万元，且被告提供的装修报价中电器、窗帘、家具不属于硬装的装修范围，不应列入装修损失中。综上，原告认为被告违反合同约定，应依据合同腾退房屋并承担全部违约责任，支付房屋占用费，并自行承担全部损失。就被告提到的契税，应由被告自行向相关部门申请退税，不应由我方退还。专项维修基金确实是我方收取的，我方同意退还。产权代办费是金顺诚公司收取的，金顺诚公司已全部办理了产权代办手续，因被告自身原因导致无法拿到产权证，代办工作已完成，费用已发生，故产权代办费不应退回。针对购房款问题，我方确实收到了3176423元，同意在扣除违约金及我方主张的相关损失后，剩余部分退还给被告方，对于房款利息不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年11月19日，日月公司（出卖人）与谢顺毅（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF521341）并办理了网上签约手续，合同约定：该商品房坐落为北京市大兴区南大红门路109号院1号楼12层3单元1202室，房屋总价款为3176423元。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该房屋。买受人同意委托金顺诚公司代交专项维修资金、契税、国家规定的办理房屋权属登记需缴纳的其他费用、其他应由买受人支付的费用的税费，并在接受该房屋的同时将上述税费交给出卖人。买受人同意委托金顺诚公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1600元。买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。2、如因买受人的责任，出卖人有权解除合同并要求买受人腾退房屋。出卖人要求买受人退房的，买受人应按全部已付房款的10%支付违约金。买受人应当自退房通知送达之日起30日内腾退房屋，并按不低于出卖人交付时的房屋条件返还房屋，承担相应费用。出卖人有权从买受人已付购房款中直接扣除违约金及恢复费用。附件九补充协议：产权申办过程中，买受人应按产权办理部门的规定提交办理房屋产权证所需全部资料。买受人保证所提供的资料真实、合法、持续有效，保证所提供的信息必须与已经登记的购房资料信息一致，否则，出卖人有权拒绝办理。如因买受人提供的信息与初期购房资料信息不符，或者如因买受人原因导致提交的资料在转移登记办理完毕之前失效或过期的，或经有关部门核查后发现问题造成无法办理产权转移的，由买受人自行承担全部责任和损失。因出卖人责任导致合同解除的，出卖人应按合同及附件的约定承担相应责任，不再支付其他费用。因买受人责任导致合同解除或终止的，若该房屋已经交付使用，买受人须在解除合同通知书送达之日起30日内腾退房屋，并按合同及本协议约定承担违约责任，买受人应自房屋交付之日起至实际腾退房屋之日止，每日应按合同总价款的万分之二标准支付房屋占用费。出卖人有权从买受人交付的购房款中扣除违约金及其他费用，并将剩余款项退还买受人，买受人已付房款的利息即买受人已发生的物业费、装修费等费用出卖人均不负责补偿。此外，买受人还应赔偿出卖人遭受的包括但不限于房屋再次销售发生的销售差价等的各项损失。2014年11月19日，谢顺毅向日月公司支付全部购房款合计3176423元，向金顺诚公司支付产权代办费1600元。此后，谢顺毅另向日月公司支付专项维修基金19870元。2015年7月29日，谢顺毅向税务机关缴纳契税47646.34元。2014年11月19日，双方办理完成房屋交接手续。此后，谢顺毅对房屋进行了装修，并居住使用至今。对于无法办理房屋产权转移登记的责任，双方存在争议，日月公司称：谢顺毅提供虚假的个人购房资料，导致房屋无法进行过户登记，严重违反双方签订的房屋买卖合同约定，构成违约。提供证据如下：第一组证据：1、谢顺毅身份证；2、军官证；3、家庭购房申请表（B类）；4、购房承诺书。证明：被告以军人身份购房，并提供相关证件，被告承诺如提供虚假资料，自愿退房并注销网签，承担由此造成的一切法律责任，赔偿损失。第二组证据：1、授权委托书（2016年1月1日）；2、北京市国土房屋所有权转移登记申请书（2016年1月4日）；3、金顺诚公司提供的情况说明。证明：2016年1月1日，被告委托金顺诚公司办理房屋所有权转移登记。2016年1月4日，被告提供身份证、军官证原件。2016年1月6日，金顺诚公司前往国土局办理产权转移登记，经审核、被告提供的身份证、军官证为伪造。谢顺毅对上述证据的质证意见：第一组证据：真实性不认可，证明目的不认可。1、2两份证据不是被告提供的，证据3、4两份文件并非被告签署的，被告对此不承担任何责任。第二组：证据1、真实性不认可，证明目的不认可。证据2、对谢顺毅签字认可，但该清单中手工填写的“军官证原件”及其后“军官证原件”并非谢顺毅书写，也不能证明谢顺毅签字时，该手工填写内容已经存在，对此证明目的不认可。证据3、真实性不认可，证明目的不认可。原告明知被告不具备北京地区购房资格，最迟至2016年1月4日已知无法为被告办理房屋产权转移登记手续，却常年不退还被告购房款项，导致被告损失进一步扩大，原告应予以赔偿。谢顺毅称：我方认为产权登记不能办理的结果应是双方承担的，如果按原告所说被告有诸多不配合，原告当时就可以提出解除合同，但原告却说待社保缴纳满五年后还能过户，我方才一直等。庭审中，谢顺毅同意将房屋腾退返还给日月公司，但要求日月公司返还购房款及所支付的契税、专项维修基金、产权代办费及利息、相关房屋装修费用。对此，日月公司同意退还购房款、专项维修基金，但需要扣除其相关损失后剩余部分予以退还。对于契税则认为是由相关部门收取的，不应由其退还，产权代办费是由金顺诚公司收取的，金顺诚公司已全部办理产权代办手续，代办工作已完成，因谢顺毅自身原因导致无法取得房屋所有权证，不应退还。对于利息部分的主张，日月公司均不同意支付。对于谢顺毅提出的房屋装修损失，其主张金额为77万元，并提交装修合同、报价单、收款凭证及照片等证据予以证明。对此，日月公司不同意支付，但其当庭认可装修金额为20万元。庭审中，本院询问谢顺毅是否针对装修价值申请司法鉴定，谢顺毅表示不申请鉴定，同意本院根据相关实际情况酌情处理。日月公司亦同意由本院根据相关实际情况酌情确定装修价值。另查，谢顺毅至今仍不具有北京市购房资格。本院认为：日月公司与谢顺毅签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。本案中，谢顺毅不具有北京市购房资格，导致其与日月公司签订的房屋买卖合同无法继续履行，属于违约行为，应承担违约责任。日月公司与谢顺毅在庭审中均同意解除双方签订的房屋买卖合同、注销网上签约备案手续，对此，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。对于日月公司要求返还涉案房屋的本诉诉讼请求及谢顺毅要求返还房款3176423元的反诉请求，双方互无异议，且符合合同约定及法律规定，本院予以支持。双方的主要争议在于日月公司主张的违约金、占用费及谢顺毅反诉主张的房款利息、装修费是否应予支持并如何平衡双方的相关损失及利益。对此，本院认为，首先，在谢顺毅存在违约的情况下，日月公司要求谢顺毅支付违约金317642.3元的诉讼请求，符合合同约定，应予以支持，但约定过高，超出实际损失，应予以调整。同时，日月公司要求谢顺毅支付自2014年11月20日起至实际腾退房屋之日止的占用费（每日按合同总价款万分之二计算），虽符合合同约定，但约定过高（按合同约定计算至今高达90余万元，若按每月房租市场均价5000元计算至今则应为约25万元），明显超出实际损失，且与违约金属于重复主张，亦应予以调整。其次，谢顺毅反诉要求日月公司支付自2014年11月19日起至实际给付之日止的购房款利息，按同期人民银行贷款利率计算至今约62万元，金额巨大。此外，谢顺毅反诉要求日月公司赔偿其装修损失77万元，日月公司仅认可20万元，在双方均不申请相关司法鉴定，而同意由本院酌情予以处理的情况下，本院只能参考双方提交的证据及当庭陈述酌情确定装修价值，但最低酌定金额也应在20万元以上。第三，双方签订的合同及补充协议约定“如因买受人责任导致合同解除的，买受人已付房款的利息及买受人已发生的物业费、装修费等费用出卖人均不负责补偿”，虽然谢顺毅作为本案违约方，按照该条款约定，其已付房款的利息及装修费等费用均不应由日月公司赔偿，但本案中，谢顺毅已付房款的利息及装修费用客观存在，而且金额巨大，而在双方解除合同并返还房屋后，日月公司实际可获得相关利益，且涉案房屋距双方签订合同时存在较大升值，日月公司在本案中并无实际损失，该条款约定在本案中会导致双方的利益保护显失公平。故，对于谢顺毅已付房款的利息及装修费用，即使按合同约定不应支持，从公平原则考虑，也应作为本案处理日月公司所主张违约金和房屋占用费时的重要考虑因素。综上所述，本院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失、房屋存在升值情况等因素，对日月公司要求谢顺毅支付违约金、房屋占用费的本诉诉求及谢顺毅要求日月公司支付购房款利息、装修损失的反诉诉求，按合同约定兼顾公平原则综合考虑，确定为由谢顺毅向日月公司支付违约金5000元，其余部分各自主张两相折抵后，相互不再给付。对于谢顺毅要求返还专项维修基金的反诉请求，庭审中日月公司同意退还，本院不持异议，但谢顺毅主张的该款项利息，无合同依据，本院不予支持。对于谢顺毅要求返还契税及产权代办费的主张，因均涉及案外人，本院在本案中不予处理，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起解除北京日月房地产开发有限公司与谢顺毅签订的合同编号为XF521341的《北京市商品房现房买卖合同》；二、谢顺毅于本判决生效后七日内到房地产主管部门协助北京日月房地产开发有限公司办理合同编号为XF521341的《北京市商品房现房买卖合同》的网签注销登记手续；三、北京日月房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还谢顺毅购房款3176423元及专项维修基金19870元，共计3196293元；四、谢顺毅于本判决生效后三十日内将位于北京市大兴区南大红门路109号院1号楼12层3单元1202室房屋腾空并返还给北京日月房地产开发有限公司；五、谢顺毅于本判决生效后七日内给付北京日月房地产开发有限公司违约金5000元；六、驳回北京日月房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回谢顺毅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15372元及反诉案件受理费19462元，合计34834元，由北京日月房地产开发有限公司负担13488元（已交纳15372元），由谢顺毅负担21346元（已交纳19462元，尚需于本判决生效后七日内交纳1884元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  杨淑英人民陪审员  刘学文二〇一八年十一月三十日法官 助理  张 冉书 记 员  杨京爽