湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0781民初774号 原告：耿聪，女，1985年8月17日出生，汉族，住山东省荷泽市。 原告：陈钲文，男，2014年3月26日出生，汉族，住湖南省澧县。 法定代理人：耿聪（系陈钲文母亲），女，1985年8月17日出生，汉族，住山东省荷泽市。 二原告共同委托诉讼代理人：丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：贺用准，常德市新星法律服务所法律工作者。 被告：津市市丰华房地产开发有限公司，住所地常德市津市市汪家桥办事处汪家桥社区太子庙**。 法定代表人：卢沛芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林龙宗，广东佑德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏勤湘，广东佑德律师事务所律师。 原告耿聪、原告陈钲文与被告津市市丰华房地产开发有限公司（以下简称津市丰华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告耿聪、原告陈钲文的共同委托诉讼代理人贺用准、被告津市丰华公司的委托诉讼代理人夏勤湘分别于2017年12月13日、2018年9月29日到庭参加诉讼，原告耿聪、原告陈钲文的共同委托诉讼代理人丁伟志于2017年12月13日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耿聪、陈钲文向本院提出诉讼请求：解除双方签订的《津市市商品房买卖合同》；津市丰华公司返还购房款236756元，并赔偿236756元；津市丰华公司返还商铺维修基金、契税等13939元。事实与理由：2016年5月29日，耿聪以其子陈钲文的名义签订《津市丰华城认筹登记申请书》。2016年8月30日，津市丰华公司出具《丰华城签约确认表》。2016年9月26日，双方签订《津市市商品房买卖合同》，合同约定，耿聪购买津市丰华公司的丰华城6栋110号商铺，面积40.82平方米，价款236756元。合同签订前后，耿聪共交付购房款共236756元，津市丰华公司出具了收据。其后津市丰华公司收取契税、维修基金等13939元。2017年2月，耿聪发现其购买商铺被津市丰华公司出卖与他人。 津市丰华公司辩称，双方不存在商品房买卖关系，双方未签署案涉商品房买卖合同；耿聪诉讼请求没有法律依据和事实依据；陈钲文不是本案适格原告；本案所涉标的与雷小敏有关，雷小敏涉嫌刑事犯罪，本案应中止审理，并追加雷小敏为本案被告。 当事人围绕诉讼请求提交了证据；根据当事人申请或依职权，本院调查收集了证据。对上述证据，本院组织当事人进行了质证，本院认证如下： （一）关于耿聪、陈钲文提交证据 1、耿聪、陈钲文的身份证、户口簿复印件及津市丰华公司企业基本情况登记表，拟证明诉讼主体资格。津市丰华公司质证无异议。本院确认上述证据的证明效力。 2、2015年2月15日（实际为2016年5月29日）签订的编号为0002908《津市丰华城认筹登记申请书》、津市丰华公司于2016年5月29日出具编号为301590的《收款收据》及预收丰华城6栋110商铺款收条，拟证明耿聪申请认购津市丰华公司销售的商铺及交纳认筹金50000元的事实。 3、邮政银行账户交易明细，拟证明耿聪支付50000元认筹金至津市丰华公司销售员指定账户的事实。 4、2016年8月30日签订的《丰华城签约确认表》，拟证明耿聪认购丰华城6栋110商铺并确认已付购房款150000元的事实。 5、工商银行牡丹灵通卡账户明细，拟证明耿聪支取100000元用于支付购房款的事实。 6、津市丰华公司2016年9月26日出具的编号为301657《收款收据》、工商银行取款明细单，拟证明耿聪支付购房尾款86756元，津市丰华公司出具购房总价款收据（236756元）。 7、2016年9月26日《津市市商品房买卖合同》，拟证明津市丰华公司将丰华城6栋110商铺出售给耿聪，价款236756元。 8、微信截图及网银转账单截图，拟证明原告交付契税、维修基金等13939元。 上述证据2、3、4、5、6、7、8，津市丰华公司质证均有异议。本院结合本案常德司法鉴定中心[2018]文鉴字第31号司法鉴定意见书、津市公安局刑事侦查卷宗中津市丰华公司关于认购书、认筹登记申请书的说明、津市公安局关于津市丰华公司印章的说明等证据和事实综合认定上述证据是否具有证明效力及证明内容。 9、津市市房地产管理局开发和物业管理股的证明，拟证明涉案商铺销售给他人的事实。津市丰华公司质证对其真实性无异议，对其关联性有异议。本院确认该证据的证明效力。 10、证人彭元证言，拟证明耿聪交付购房款的事实。津市丰华公司质证认为彭元与本案有利害关系，不应采信其证言。本院综合本案其他证据和事实综合认定该证据是否具有证明效力及证明内容。 11、2017年3月16日津市丰华公司凭证号302561的《收款收据》一份，拟证明涉案《收款收据》与津市丰华公司收受其他买受人购房款出具的《收款收据》一致的事实。 12、津市法院（2017）湘0781民初303、306号案件开庭笔录节选，拟证明雷小敏系津市丰华公司员工。 上述证据11、12，津市丰华公司质证均有异议。本院结合本案其他证据和事实综合认定上述证据是否具有证明效力及证明内容。 13、定金退款单一份，拟证明彭元及耿聪的购房款已交至津市丰华公司的事实。津市丰华公司质证认为与本案无关。本院认为，上述定金退款单并未反映本案耿聪、陈钲文的购房款情况，本院不予确认该证据的证明效力。 14、津市市公安局关于津市丰华公司备案印章的证明。津市丰华公司质证对其真实性无异议，但补充说明津市丰华公司编码4307810001886公章已遗失。本院确认该证据的证明效力，能够证明津市丰华公司备案印章的情况。 （二）津市丰华公司提交证据 1、受案回执及《经清查2015.9-2016.10津市市丰华城房地产开发有限公司共发现不见收款收据26张，具体编号如下》、津市公安局调取证据通知书，拟证明雷小敏盗取津市丰华公司收款收据，收取耿聪、陈钲文购房款项，津市丰华公司已就雷小敏涉嫌犯罪行为报案；案涉款项为雷小敏涉嫌刑事犯罪的赃款，应由雷小敏负责退还。 2、2017年8月21日，津市市房地产管理局开发和物业管理股出具的证明，拟证明涉案房产已正常销售给第三方。 上述证据1、2，耿聪、陈钲文质证对其真实性无异议，但对其证明主张不认可。本院确认上述证据的证明效力，但对其证明内容结合本案其他证据和事实综合认定。 3、《津市市商品房买卖合同》，拟证明耿聪提供商品房买卖合同系伪造，原、被告双方不存在买卖合同关系。耿聪、陈钲文质证对其真实性、关联性不予认可，不能证明本案《商品房买卖合同》是伪造的。本院确认该证据的真实性，但对其证明主张综合本案其他证据和事实综合认定。 4、证人周波、钟铸荣的证言，拟证明雷小敏工作职责、车辆调用情况及收款收据、定金退款单签名情况等事实。本院结合本案其证据和事实综合认定上述证人证言的证明效力及证明内容。 （三）关于本院调查收集证据 1、常德市司法鉴定中心[2018]文鉴字第31号司法鉴定意见书； 2、津市市公安局对陈章训的询问笔录； 3、津市市公安局对雷小敏的讯问笔录； 4、津市市人民检察院对雷小敏的讯问笔录，津市市人民检察院津检刑诉〔2018〕2号起诉书； 5、津市市公安局关于雷小敏涉嫌诈骗罪刑事侦查卷宗中津市丰华公司关于认购书和认筹登记书的说明、津市丰华公司关于雷小敏岗位职责的说明。 6、津市市人民法院（2017）湘0781刑初142号刑事判决书。 上述证据，耿聪、陈钲文质证认为津市丰华公司没有提供完整的印章致司法鉴定意见内容不准确，其他证据中的内容不能对抗善意第三人。津市丰华公司质证对上述证据真实性、合法性无异议，但应全面审查证明内容。本院确认上述证据的证明效力，但对其证明内容结合本案其他证据和事实综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 津市丰华公司成立于2012年8月24日，经营范围为房地产开发经营。经营期间，津市丰华公司在津市市开发销售“丰华城”楼盘项目。 2014年至2016年11月期间，雷小敏系津市丰华公司职员。雷小敏在该公司工作期间，起初担任销售员，其后作为客服专员办理客户按揭贷款、合同备案登记、不动产权证登记等事项。 2016年5月29日，耿聪及其家人在津市丰华公司了解丰华城房屋及商铺情况，之后以陈钲文（耿聪系陈钲文母亲）名义签订编号为0002908的《津市丰华城认筹登记申请书》。该申请书载明“本人/公司有意购买贵公司开发的丰华城指定住宅/商铺单位，愿意交付人民币伍万元整作为购房认筹金”、“针对已进行诚意登记申请的客户，签署本申请书并交纳人民币伍万元认筹金之后，方可在‘公开发售日’享受购房优惠”等内容。该申请书尾部，申请人签名栏为陈钲文，津市丰华公司处加盖“津市市丰华房地产开有限公司”印章（印章编码4307810001886）。其后，耿聪以陈钲文名义通过另案当事人彭元向雷小敏交付6栋楼110商铺购房款50000元，雷小敏经手出具编号为301590的《收款收据》，《收款收据》加盖“津市市丰华房地产开发有限公司财务专用章”。2016年8月30日，耿聪将其认购丰华城6栋110商铺业主更改为耿聪，并再次通过另案当事人彭元向雷小敏支付100000元购房款，雷小敏经手出具《丰华城签约确认表》，该确认表加盖“津市市丰华房地产开发有限公司”印章（印章编码4307810007047）。2016年9月26日，耿聪就丰华城6栋110商铺签订《津市市商品房买卖合同》，该合同签订由雷小敏经手，合同文本为格式合同，合同尾部加盖“津市市丰华房地产开发有限公司”印章（印章编码4307810007047）。合同签订后，耿聪向雷小敏交付购房款86756元，雷小敏经手出具编号为301657的《收款收据》，《收款收据》载明耿聪交付上述购房款合计236756元，《收款收据》上加盖“津市市丰华房地产开发有限公司财务专用章”印章。之后，雷小敏以办理产权登记为由，收取耿聪契税、维修基金共计13939元。2017年2月，耿聪到津市丰华公司查看其认购商铺时，发现该商铺已销售给他人。 雷小敏因涉嫌诈骗犯罪，于2017年3月23日被津市市公安局刑事拘留，同年4月28日被执行逮捕。2017年12月28日，雷小敏因涉嫌诈骗罪，被津市市人民检察院向津市市人民法院提起公诉。检察机关指控雷小敏涉嫌犯罪事实中，包括本案所涉上述耿聪、陈钲文的购房款236756元及契税、维修基金13939元。2018年10月30日，津市市人民法院判决被告人雷小敏犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年，并处罚金人民币八万元。该判决认定雷小敏犯罪事实中，包括雷小敏骗取耿聪、陈钲文本案所涉购买商铺款236756元及契税等13939元。 另查明，关于案涉编号分别为301590、301657的《收款收据》中“津市市丰华房地产开发有发公司财务专用章”印章的真实性，津市丰华公司在诉讼中予以确认。关于案涉编号为0002908的《津市丰华城认筹登记申请书》中“津市市丰华房地产开发有限公司”印章（印章编码为4307810001886）的真实性，常德市司法鉴定中心[2018]文鉴字第31号司法鉴定意见书确认该印章之印文与送检津市丰华公司印文下方编码不同，明显非同一枚印章之印文。该司法鉴定意见书还确认案涉2016年8月30日《丰华城签约确认表》、《津市市商品房买卖合同》上加盖的“津市市丰华房地产开发有限公司”印文（印章编码为4307810007047）与送检津市丰华公司印文非同一枚印章之印文。 津市丰华公司在津市市公安局备案登记的印章共四枚，其中包括编码分别为4307810001886、4307810002647单位专章二枚，编码为4307810001887财务专章一枚，编码为4307810002664合同专章一枚。本院委托常德市司法鉴定中心就相关事项鉴定时，津市丰华公司只提交编码为4307810002647印章样本印文。 另查明，2017年4月14日，津市丰华公司就其公司发票（收款收据）被盗窃向津市市公安局报案，同日，津市市公安局予以受理。本案所涉《收款收据》在津市丰华公司报案被盗收款收据范围中（津市丰华公司所列遗失收款收据编号为301567应为301657）。 本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。经审理查明，耿聪、陈钲文于2016年9月26日签订的《津市市商品房买卖合同》加盖的“津市市丰华房地产开发有限公司”印文与送检津市丰华公司印文非同一枚印章之印文。同时，该印文中印章编码也不在津市丰华公司报公安机关备案印章之列，故该《津市市商品房买卖合同》不应作为认定耿聪、陈钲文与津市丰华公司本案纠纷所涉民事法律关系的依据。2016年5月29日，耿聪、陈钲文签订的《津市丰华城认筹登记申请书》加盖“津市市丰华房地产开发有限公司”印章，该印章经鉴定虽与送检津市丰华公司印文下方编码不同，明显非同一枚印章之印文，但根据查明的事实，该印章之编码4307810001886确系津市丰华公司在公安机关备案登记印章之编码，津市丰华公司在鉴定中未提交该编码印章印文，根据证据规则，本院认定案涉《津市丰华城认筹登记申请书》中“津市市丰华房地产开发有限公司”印章的真实性。综合该申请书、耿聪、陈钲文交纳了236756元的购房款、雷小敏经手出具了《收款收据》、津市丰华公司对《收款收据》上加盖的“津市市丰华房地产开发有限公司财务专用章”的真实性予以确认、雷小敏亦为津市丰华公司员工等事实，本院确认《津市丰华城认筹登记申请书》及《收款收据》对耿聪、陈钲文和津市丰华公司产生法律效力。根据《津市丰华城认筹登记申请书》载明的有关“有意购买”、“购房认筹金”、“诚意登记申请”等内容，耿聪、陈钲文与津市丰华公司之间形成商品房预约合同法律关系。现耿聪、陈钲文就案涉丰华城6栋110商铺交纳了购房款，但丰华城**楼110商铺已由津市丰华公司销售给他人，双方另行就此签订商品房买卖合同已不可能。耿聪、陈钲文诉讼请求虽然是要求解除商品房买卖合同，但基于上述本院认定意见，本案为商品房预约合同法律关系所产生的纠纷，商品房预约合同纠纷亦属于民事案件案由规定中商品房买卖合同纠纷的范畴，故对于耿聪、陈钲文的该诉讼请求，本院变更支持解除商品房预约合同。合同解除后，根据该合同的性质及合同的履行情况，耿聪、陈钲文要求返还已交付购房款236756元，应予支持。但案涉契税、维修基金并不属于本案商品房预约合同中津市丰华公司应当收取的款项，雷小敏尽管是津市丰华公司员工，其收取契税、维修基金的行为应视为其个人受耿聪、陈钲文委托办理相关事宜的行为，耿聪、陈钲文应另行向雷小敏主张权利。 关于耿聪、陈钲文要求双倍返还购房款的诉讼请求，本院认为，本案为商品房预约合同纠纷，耿聪、陈钲文主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定事实依据不足，故对耿聪、陈钲文的该项诉讼请求，本院不予支持。 诉讼中，津市丰华公司辩称陈钲文不是本案适格原告。本院认为，陈钲文虽是未成年人，但耿聪作为其法定代理人以其名义签订《津市丰华城认筹登记申请书》，并交纳购房款，陈钲文当然具有本案所涉民事权益的主体资格，亦当然享有与其母亲提起诉讼的主体资格（耿聪其后更改认购房屋业主为其本人），故本院对津市丰华公司的该辩称主张不予采信。 津市丰华公司还辩称本案因雷小敏涉嫌刑事犯罪案件应中止审理，追加雷小敏为本案被告，本院就其程序性主张在本案判决前已裁定处理。审判实践中，涉及刑民交叉案件的审理，应具体案件具体分析，本案商品房预约合同纠纷案件的审理，围绕《津市丰华城认筹登记申请书》的真实性、认筹金、购房款的交付事实等进行。经查，虽然津市丰华公司员工雷小敏涉嫌诈骗犯罪被公安机关立案侦查，检察机关向人民法院提起公诉审理，但有关本案核心且独立的事实已经在本案中查清，无须再以雷小敏涉嫌诈骗犯罪案件的结果为依据。因此，本案不存在中止审理的情形，即使在已中止审理的情形下，亦应恢复诉讼。同时，在雷小敏不参加本案诉讼并不影响本案事实查明，雷小敏与本案当事人争议的民事法律关系并无民事主体必然联系，且耿聪、陈钲文未主张雷小敏在本案中承担民事责任时，本案无须追加雷小敏为本案被告。 津市丰华公司还辩称双方不存在商品房买卖合同关系。本院认为本案案由为商品房预约合同纠纷，其法律关系属于商品房买卖合同的范畴。本案津市丰华公司签订《津市丰华城认筹登记申请书》经手人雷小敏虽然涉嫌诈骗犯罪，但雷小敏作为津市丰华公司的员工，提供加盖津市丰华公司真实印章的《津市丰华城认筹登记申请书》、《收款收据》等商品房预约合同核心凭据，足以让耿聪、陈钲文相信案涉津市丰华公司商品房预约行为真实有效。津市丰华公司作为专门从事房地产经营开发的企业，其对商品房买卖环节的安全防范及谨慎注意义务应较一般买房人严格。根据本案查明的事实，雷小敏在2015年10月份即使用津市丰华公司已经作废的《津市丰华城认筹登记申请书》、《认购书》及遗失的《收款收据》与买房人签订合同，收受购房定金或购房款，直至2017年4月14日，在其他买房人向公安机关报案指控雷小敏诈骗犯罪后，津市丰华公司才向公安机关报案。津市丰华公司怠于履行注意与安全防范义务，亦使雷小敏实施诈骗犯罪的机率加大，于此情形下，津市丰华公司抗辩双方不成立商品房买卖合同法律关系，以雷小敏涉嫌诈骗犯罪掩饰其合同义务，对抗善意买房人，本院不予采信。 综上所述，对耿聪、陈钲文的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除耿聪、陈钲文与津市市丰华房地产开发有限公司之间的商品房预约合同； 二、津市市丰华房地产开发有限公司于本判决发生效力之日起十日内向耿聪、陈钲文返还购房款236756元； 三、驳回耿聪、陈钲文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8612元，由津市市丰华房地产开发有限公司负担4851元，由耿聪、陈钲文共同负担3761元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判长 阿 毅 审判员 张 林 审判员 邓小华 二〇一八年十一月二十八日 书记员 覃渲雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。