杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初9912号 原告：马有新，男，1973年1月25日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托代理人：赵兵，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州宝仑房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道石榴派花苑****。 法定代表人：蒋传良，总裁。 委托代理人：王悠悠、杨俊威，系公司员工。 原告马有新（以下简称原告）诉被告杭州宝仑房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理，依法适用简易程序由审判员冯妍独任审判，并于2018年8月31日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人赵兵、被告的委托代理人杨俊威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2016年8月18日，原、被告签订《定金合同》、《补充协议》，约定被告将位于杭州市余杭区房屋（余售许字（2015）第00196号）以1512298元的价格转让给原告，原告应支付定金50000元作为订立商品房预售合同的担保，原告已于当日支付该笔定金，合同约定，双方应于2016年11月20日前签订《商品房买卖合同》。后原告多次联系被告要求签订房屋买卖合同，被告要求原告先支付首付款378001元，原告于2016年10月8日支付该笔购房款，被告仍拖延不肯签订房屋买卖合同。2016年12月10日，原、被告签订《补充协议》，房屋总价款变更为1428001元，约定原告向被告支付房屋总价款的10%即142800元作为房屋购房款，该笔款项已于2016年10月8日支付到位。原告积极履行合同义务，早已按被告要求支付首付款，多次要求与被告签订《商品房买卖合同》，但被告故意隐瞒所售房屋为在建工程抵押项目的事实，因尚未解押，不能签订正式房屋买卖合同。后原告多次催促被告，要求继续履行合同，被申请人一直拖延解押，拒绝与申请人签订《商品房买卖合同》，已构成根本违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现因被告过错导致原告未能如期购房产生的房屋差价损失681399元，及原告延期入住的居住费用21000元，都应由被告承担相应责任，故诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还定金共计人民币100000元，并要求按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，赔偿自起诉之日起至偿还全部债务之日止的利息损失；2、被告返还购房款人民币142800元，并要求按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，赔偿自起诉之日起至偿还全部债务之日止的利息损失；3、被告赔偿因未按时履行合同给原告造成的损失共计人民币702399元（包括房屋差价681399元，该房屋签订合同时1428001元整，现价约2109400元整），因未按期履行合同给原告延期居住带来的损失21000元（自2017年11月9日暂算至2018年6月8日止，参考杭州市同期房屋租金计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉请，在庭审中出示并陈述了如下证据： 1.定金合同一份、补充协议二份，用以证明原、被告就房屋总价、定金等具体事项进行约定的事实； 2.支付凭证一份，用以证明原告已按约支付定金50000元的事实； 3.支付凭证、收据各一份，用以证明原告已支付首付款378001元的事实； 4.收据一份，用以证明被告出具房款142800元收据的事实； 5.录音光盘一份，用以证明原告积极履行合同义务的事实； 6.不动产权信息查询一份，用以证明被告已经将房屋卖给第三人的事实； 7.昆仑华府楼盘销控表一份，用以证明2016年10月15日，案涉房屋仍为在建工程抵押项目的事实； 8.原告与被告销售员杨欢之间的微信聊天记录一份，用于证明2017年3月3日限购后，原告于2017年8月积极协商签约商品房买卖合同，被告最初承诺在同户口本下具备购房资格的人员可以代替原告签约的事实。 被告答辩称，原、被告签订的是定金合同，是约定将来可能购买的商品房单价和房屋，并未约定交付时间、违约责任等。根据定金合同的约定，如未正常签订商品房买卖合同的，被告只是退还定金。根据原、被告于2016年12月10日签订的补充协议，被告为原告保留房屋三个月，后被告于2018年3月5日向原告邮寄通知函，要求原告到被告处签订房屋买卖合同，若原告逾期，被告将房屋另行出售。本案系原告未到被告处签订合同，系原告违约，被告不应承担赔偿责任。对于原告的诉请，被告只认可退还定金5万元及购房款，对于损失于法无据，也没有具体计算标准，对此被告不予认可。 被告为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了如下证据： 1.签约通知函及邮寄材料一组，用以证明被告于2018年3月5日向原告邮寄签约通知书，要求原告于2018年3月13日前来被告处签约，系原告未及时签约才导致被告将房屋另行出售的事实。 本院根据双方当事人的陈述及有效证据，认定下列事实： 2016年8月18日，被告杭州宝仑房地产开发有限公司（甲方、卖方）与原告马有新（乙方、预订方）签订《定金合同》一份，约定：原告预订坐落于杭州市余杭区房屋。房屋建筑面积为105.47平方米，单价每平方米14338.66元，总金额1512298元。原告同意签订本合同时，支付定金50000元，作为原、被告双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，原告支付的定金转为房价款。原告于2016年11月20日前到昆仑华府现场售楼处与被告签订《商品房买卖合同》。本合同约定的预定期限内，被告拒绝签订商品房预售合同的，返还已收取的定金；原告拒绝签订商品房预售合同的，无权要求被告返还已收取的定金。被告在合同落款处注明：以原合同价格，存1抵5，打折打0.977折价格为准（1428000）。 同日，被告杭州宝仑房地产开发有限公司（甲方）与原告马有新（乙方）签订《补充协议》一份，约定：认购后，除被告另行通知外，原告应按照签署的昆华玉府《定金合同》上约定的时间，亲至杭州昆仑华府现场售楼部，凭该《定金合同》正式签署《浙江省商品房买卖合同》及其他相关文件资料……同时支付全部房款或首期房款……。若原告未在《定金合同》约定的日期内与被告签署《浙江省商品房买卖合同》并办理付款及按揭贷款手续，则视为违约，该合同终止，被告可不另催告，有权直接将房屋另行销售给第三方，并有权没收乙方支付的定金。 合同签订当日，原告向被告支付定金50000元。2016年9月底，原告要求被告履行《定金合同》，但因案涉房屋尚有在建工程抵押尚未解除，故被告未能与原告签署《浙江省商品房买卖合同》。被告的工作人员允诺在解除抵押后与原告签署正式合同，具体以《定金合同》为准。2016年10月8日，原告向被告支付购房款378001元。2016年10月15日，案涉房屋仍处于限制房产状态。 2016年11月10日，杭州市出台相关限购政策，原告丧失案涉房屋的购房资格。2016年12月10日，被告杭州宝仑房地产开发有限公司（甲方、卖方）与原告马有新（乙方、预定方）再次签订《补充协议》一份，约定，所购房号昆华玉府5幢1单元1704室，面积为105.47平方米，单价每平方米13539.4元，总价1428001元。鉴于原告未能满足杭州市住房限购政策要求的购房资格，导致无法与被告网签《商品房预售合同》的事实。原、被告经友好协商，依据实际情况，在原双方签订的《定金合同》基础上变更合同条款部分内容：1、原告需于本协议签订当日向被告支付不低于定金合同约定的房屋总价款的10%，作为房屋的购房款。需支付购房款合计142800元。2、被告在收到原告支付的购房款后，为原告保留《定金合同》约定的房屋，保留期限为13个月（最长不超过13个月）。在保留期内，如原告满足杭州市购房资格，需及时与被告网签《商品房预售合同》。3、保留期满后，如因政府调整房地产政策导致乙方仍未满足购房资格，甲方将无息归还乙方支付购房款，并可将房屋重新出售。如因原告自身原因，导致未满足购房资格，被告可直接没收原告已支付的购房款不予退还，将房屋重新出售。如原告满足购房条件，被告将房屋在保留期内另行出售，需承担原告已付房款一倍作为违约金。4、如原告未能完全履行本协议，被告有权直接没收原告支付的定金不予退还，并将定金合同所涉房屋重新出售。在保留期内，被告不得将该房屋另行抵押。5、本协议生效后，即成为原《定金合同》不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。 上述《补充协议》签订后，被告退还原告已付购房款235201元，并于2016年12月26日出具收据一份，载明原告已付购房款142800元。 2018年3月5日，被告向原告寄送《签约通知函》一份，告知原告《补充协议》约定的保留期限已经届满，催促原告于2018年3月13日前，根据《补充协议》的约定，提供保留期内的符合杭州市住房限购政策要求的购房资格原件材料。至昆华玉府售楼部签署该房屋《浙江省商品房买卖合同》并办理相关购房的正式签约手续，如果逾期仍未办理，被告将不再另行通知。按照《补充协议》约定，被告不再保留该房源，并将该房屋直接另行销售且不承担任何责任。2018年3月6日，原告签收邮件，但未前往被告处签约。 庭审中，原告自述：2017年3月2日，杭州市再次出台新的限购政策，原告再次丧失案涉房屋的购房资格，故未能与被告于2018年3月13日前签订《浙江省商品房买卖合同》。现案涉房屋已由被告出售给案外人。 本院认为，原、被告双方签订的《定金合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。根据《定金合同》约定，被告在预定期限内（即2016年11月20日前）拒绝签订商品房预售合同的，原告有权要求被告返还已收取的定金5万元。2016年9月底，被告因案涉房屋尚未解除在建工程抵押，未能应原告要求签订《浙江省商品房买卖合同》，后经双方协商，原告向被告支付购房款378001元，以实际行动表明愿意继续履行《定金合同》和《补充协议》。2016年11月10日，原告因政策原因丧失案涉房屋的购房资格。2016年12月10日，原、被告再次签订的《补充协议》中，原告认可系其未能满足杭州市住房限购政策要求的购房资格，导致无法与被告网签《商品房预售合同》。庭审中，原告亦认可系2017年3月2日杭州市又出台新的限购政策，原告再次丧失购房资格，故未能与被告于2018年3月13日前签订《浙江省商品房买卖合同》。可见，原、被告在预定期内，均无违约行为，因政策原因，双方基于原定金合同签订《补充协议》，后又因政策原因，仍未能签订正式的房屋买卖合同，非因双方当事人过错所致。现案涉房屋已由被告另行出售，双方签订的《定金合同》、《补充协议》已无法继续履行。被告应当返还原告定金5万元及购房款142800元，原告诉请合理部分，本院予以支持。因原、被告签订的《定金合同》、《补充协议》未对房屋的交付时间、交付条件、产权过户等房屋转让合同必备要素进行约定，是双方当事人对交易房屋有关事宜的初步确认，且双方明确约定还应签订房屋转让合同，故上述协议属预约合同，原告据此主张的房屋差价及延期居住损失，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州宝仑房地产开发有限公司退还原告马有新定金50000元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州宝仑房地产开发有限公司退还原告马有新购房款142800元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告马有新的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案案件受理费6626元（已减半收取），由原告马有新负担4548元，被告杭州宝仑房地产开发有限公司负担2078元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费13252元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  冯妍 二〇一八年十一月十二日 法官助理沈国娣 书记员张中明