广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初2224号原告：吴大千，男，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽律师事务所律师。被告：珠海市恒荣房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇广安路**梅雁大厦商住楼****。法定代表人：罗邦明。委托诉讼代理人：张炜，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁浩裕，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。原告吴大千与被告珠海市恒荣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林志刚，被告委托诉讼代理人张炜、梁浩裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2017年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以744679元为基数，以每日万分之一的标准，暂计至2018年8月31日为20330元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月22日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告以按揭贷款方式购买由被告开发的位于金湾区红旗镇顺达路88号地块规划用途为商住的地块上定名为恒荣花园（房屋预售许可证号为JWS2015013）7栋1503房，总房款为744679元，交房日期为2017年2月28日前，合同签订后，原告依约交付首付款项并办理了银行按揭。后因被告逾期交房，原告曾向法院起诉主张了至2017年10月31日止的违约金，但被告至今未交房，故原告向法院起诉主张2017年10月31日之后的违约金。原告为其诉称向本院提交以下证据：《商品房买卖合同（预售）》、（2018）粤04民终1153号民事判决书。被告在答辩期内向本院提交答辩状，辩称：1.因珠海市金湾区住房和城乡建设局于2016年10月18日发文要求住宅小区配备管道燃气设施，否则不予办理竣工验收备案，因安装燃气管道，导致延期交楼非我方原因所致，政府行为影响工期，应当在逾期交房的天数中扣除相应的天数。2.合同签订后至约定的交房日前，发生台风、暴雨等天气共计9天，根据合同约定，交房期限应予以相应顺延。3.根据合同约定，逾期交房违约金应以合同总金额的1%为限，即应以7447元为限。4.涉案房屋已于2018年8月28日取得竣工验收备案表，已符合交付条件，被告于2018年8月31日向原告发出收楼通知，通知其于2018年9月10前带齐相关资料办理收楼手续，但原告至今未办理，根据合同约定视为被告已经履行完交楼义务，被告承担逾期交房的责任截止日期应为2018年9月10日。被告向本院提交以下证据：《商品房买卖合同（预售）》及附件、《竣工验收备案表》、2016年8月9日《珠海特区报》及相关报道、《关于落实住宅小区配套建设管道燃气设施的通知》、珠海市恒荣花园工程工地例会、《工程竣工验收报告》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程施工许可证附件》、珠海市气象资料查询服务、短信截图、快递单信息、收楼通知书。本院经审理认定事实如下：2016年1月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定：原告以按揭贷款方式购买由被告开发的位于金湾区红旗镇顺达路88号地块规划用途为商住的地块上定名为恒荣花园（房屋预售许可证号为JWS2015013）7栋1503房，总房款为744679元。合同第九条约定：“商品房交付条件……1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”合同第十一条第（一）款约定：“出卖人（被告）应当在2017年2月28日前向买受人（原告）交付该商品房。”合同第十一条第（三）款第3项约定：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如非因出卖人的原因，买受人未能按交付通知规定的交付日期、地点等要求、地点等要求办理该商品房交接手续的付期限届满之日，视为出卖人已履行完毕该商品房的交付义务。”合同第十二条约定：“按照逾期时间，分别处理（1.2不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。2.逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，……在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第1点承担违约责任。”合同订立后，原告付清了全部购房款744679元。后因被告未在合同约定的时间交房，原告诉至法院要求被告支付逾期交房违约金。2018年6月19日，广东省珠海市中级人民法院作出（2018）粤04民终1153号民事判决，判决由被告向原告吴大千支付自2017年3月1日起至2017年10月31日止的逾期交房违约金18244.64元。该判决已发生法律效力。另查明，2018年8月28日，涉案房屋取得《竣工验收备案表》。2018年8月31日，被告通过手机短信及顺丰快递的方式向原告发出收楼通知，通知原告涉案房屋已具备合同约定的交付条件，并于2018年9月10日前带齐相关资料前往办理房屋交付手续。根据被告提交的手机短信截图显示，原告于2018年8月31日收悉上述收楼通知；根据被告提交的快递信息显示，原告于2018年9月1日收到《收楼通知书》。以上事实有双方提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方争议焦点为被告是否逾期交房及支付逾期交房违约金的截止时间。一、关于被告是否逾期交房的问题。第一，《商品房买卖合同》约定被告应在2017年2月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付原告使用，故被告有义务在2017年2月28日前交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋。涉案房产“恒荣花园”于2018年8月28日取得竣工验收备案证明文件，已逾期。第二，被告主张其具备《商品房买卖合同》附件关于“遭遇不可抗力”的约定，珠海市金湾区住房和城乡建设局于2016年10月18日发文要求住宅小区需配套建设管道燃气设施，否则不予办理竣工验收备案，该行为属于不可抗力，交房期限应当顺延。本院认为，2012年9月1日，《珠海市燃气管理办法》颁布实施，被告辩称2016年10月18日珠海市金湾区住房和城乡建设局发文要求住宅小区需配套建设管道燃气设施属于不可抗力，本院认为，不可抗力应符合“不可预见、不能避免、不能克服”之要件，而双方在签订合同时，该燃气配套建设的规定早经市政府颁布实施，并非被告不可预见、不能避免、不能克服的情形，故其辩解意见本院不予采信。第三，被告辩称合同签订后至约定的交房日前，发生台风、暴雨等天气共计9天，根据合同约定，交房期限应予以相应顺延之意见，被告已在广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民终1153号案件中提出此抗辩理由，并由终审判决处理，本案中属于同一事实重复提出，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，关于原告提出被告逾期交房构成违约的主张，本院予以支持。二、逾期交房的截止时间。原告主张被告至今未交付涉案房屋，逾期交房日期应计算至实际交付之日止；被告辩称涉案房屋已于2018年8月28日取得竣工验收备案表，已符合交付条件，被告于2018年8月31日向原告发出收楼通知，通知其于2018年9月10前带齐相关资料办理收楼手续，但原告至今未办理，根据合同约定视为被告已经履行完交楼义务，被告承担逾期交房的责任截止日期应为2018年9月10日。本院认为，根据合同约定，涉案房屋于2018年8月28日取得竣工验收备案表，已符合交付条件，合同约定的交付期限也已届满，被告作为出卖人已经依约通知原告接收房屋，原告应在通知的收楼时间届满前办理收楼手续，原告无正当理由逾期不办理的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付，故本院确定被告交房时间为2018年9月10日。对原告主张由被告支付2018年9月10日之后的逾期交房违约金之请求，无事实和合同依据，本院不予支持。至于被告辩称根据合同第十二条第2款约定，逾期交房违约金应以合同总金额的1%为限之意见，该条款属于格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，涉案合同该条款应认定为无效，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方法即按已付房款每日万分之一，违约金的支付期限自逾期之日起计至实际交付之日止。上述约定合法有效，因2017年3月1日起至2017年10月31日止的逾期交房违约金已由生效判决确认，本案确定的逾期交房违约金的计付期限自2017年11月1日起计至2018年9月10日止（合计314天）。故被告应以744679元为基数，按日万分之一，向原告支付自2017年11月1日起至2018年9月10日止（合计314天）的违约金23383元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告珠海市恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴大千支付自2017年11月1日起至2018年9月10日止的逾期交房违约金23383元；二、驳回原告吴大千的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计154元，由原告吴大千负担54元，被告珠海市恒荣房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  周文军二〇一八年十一月二日法官助理罗敏兰书记员陈德运