浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1022民初4101号 原告（反诉被告）：三门县兴茂商业管理有限公司，住所地：三门县海游街道环湖南路**心湖国际小区。统一社会信用代码91331022MA29WMH797。 法定代表人：王丽娟，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梅其良，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梅松敏，男，1978年1月6日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：章正余，浙江持正律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下均称原告）三门县兴茂商业管理有限公司与被告（反诉原告，以下均称被告）梅松敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年9月17日，被告梅松敏向本院提起反诉，本院于同日受理。后本院分别于2018年10月10日、10月13日对本案进行了公开开庭审理，原告三门县兴茂商业管理有限公司的委托诉讼代理人梅其良，被告梅松敏及其委托诉讼代理人章正余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三门县兴茂商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年7月14日签订的《商铺租赁合同》及《心湖国际商业广场管理服务合同》（以下简称租赁合同、服务合同），并收回全部物业。2、判令被告支付给原告拖欠的租金120000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月14日，台州市鼎盛房地产开发有限公司与原告订立了一份《心湖国际商业广场委托管理协议》，委托原告管理鼎盛-心湖国际B区滨海大道26号的113号至117号及212号至218号商铺，建筑面积为1133.97平方米。另外，由原告负责商业广场的策划运营、日常管理以及向业主或使用人收取管理服务费和其他代收代缴费用。同日，原告与被告签订了租赁合同和服务合同各一份，并将上述商铺全部出租给被告用于经营“三门县三大锅排挡”。根据合同约定，被告应当支付租金、商铺保证金、装修押金合计320371元，但被告仅支付了200371元，尚欠120000元。2017年7月19日，被告向原告出具欠条一份，承诺于2018年3月2日（正月十五）前一次性付清租金120000元，若未按约付清所有费用，原告有权收回物业，且之前所交费用不予退还。为此，原告于2018年6月25日发函要求被告付清拖欠的租金120000元，但被告收到告知函后并未支付租金。2018年8月17日，原告又向被告邮寄了一份《解除合同及收回物业（房屋）的通知》，但被告收到后仍未支付租金。无奈，原告遂提起本案诉讼。 被告梅松敏答辩并反诉称，1、被告已经按照租赁合同的约定付清了租金，尚欠原告的120000元是服务合同中所约定的管理服务费而不是租金。2、由于原告在过去的一年中并没有为被告提供过相关的管理服务，且服务合同也没有约定具体的管理服务内容，导致该合同无法履行，原告不能仅凭该合同就凭空收取管理服务费。被告一直就相关的管理服务事项与原告进行交涉，为此才没有将剩余的管理服务费支付给原告，故被告并非有意拖欠管理服务费。3、被告向原告出具欠条属实，但该欠条存在明显瑕疵，比如将“管理服务费”打印成了“租金”，欠条中还载明“我方有权收回物业”，而落款处承诺人却是被告，内容相互矛盾。综上，原告无权要求解除租赁合同。此外，被告向本院提出反诉请求：1、判决解除原、被告于2017年7月14日签订的服务合同。2、判决原告返还给被告管理服务费43709元。3、请求驳回原告的本诉请求。4、本诉及反诉的诉讼费用均由原告承担。事实与理由：2017年7月14日，原、被告签订了租赁合同以及服务合同各一份，原告将鼎盛-心湖国际B区滨海大道26号113至117号及212至218号的商铺出租给被告用于经营餐饮业，同时接受原告招租的还有其他二十多家商户。按照租赁合同的约定，被告承租的商铺年租金为143324元，其中还有6个月的免租期，租金价格确实优惠。但服务合同却存在很大的欺骗性，首先，合同中只约定了管理服务的期限、管理费金额、支付方式以及交纳期限，但没有约定原告应提供何种管理服务以及市场营运管理应达到何种水平，合同的权利义务明显不对等。其次，管理服务费为每年327418元，虽然同样有6个月的免租期，但仍高达163709元，是租金的一倍多。原告曾口头承诺要完善各种软、硬件设施，开展各种形式的营销活动，提升小海鲜美食一条街的品位，并为各商户提供优质的管理服务等。基于原告的上述承诺，被告认为，虽然管理服务费较高，但如果原告能够兑现承诺，被告的经营收入也会提高，也能承受得起较高的管理服务费，因此，才与原告签订了服务合同并缴纳了部分管理服务费。然而，原告出租的商铺消防设施不完善，环保不过关，且没有开通天然气，根本不具备美食一条街经营的基本条件，导致被告自营业以来多次受到消防、环保、城管等部门的检查和处罚，原告也一直没有尽到管理服务责任。为此，被告特提出反诉。 原告三门县兴茂商业管理有限公司对被告梅松敏的反诉答辩称，1、本案的服务合同不存在法定无效或重大误解、显失公平的情形，因此，不属于无效或者可变更、可撤销的合同，且被告实际上已经履行了该合同，对于尚欠的120000元，被告也同意作为租金在一定期限内付清。2、被告已经支付的43709元管理费本来就是租金，被告经营的商铺生意红火，有能力支付欠款，且房屋租金构成的八大因素中就包括了管理费，本案的租金、管理费针对的是同一商铺，并没有重复计算，且总金额仍低于周边商铺的租金。因此，被告要求返还已经支付的管理费没有事实依据和法律依据。3、被告所称的消防等问题均是其为经营排档而进行室内外装修时产生的，因为原告所有的出租房屋都已经竣工验收合格，也通过了规划、环保、消防等行政执法部门的审核批准。被告因自身的原因导致被消防等部门处罚，与原告无关，且在行政处罚的过程中，没有任何人提出是原告存在问题。即便原告出租的商铺存在问题，作为房东，原告也会及时进行整改，不会留下安全隐患。综上，请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提供的证据，本院分析认证如下： 1、对于原告提供的租赁合同、服务合同、欠条、告知函、微信聊天记录截图、解除合同及收回物业（房屋）的通知、邮政特快专递单、浙江省增值税普通发票、收款收据各一份、房屋所有权证十二份、心湖国际物业服务中心出具的证明、《心湖国际步行街景观工程承包合同》、《心湖国际步行街改造设计合同》、《管道燃气设施配套合同》、《门头改造项目广告制作合同》各一份、《浙江省广告承揽合同》三份、《购销合同》两份，被告提供的服务合同、收款收据、《管道燃气设施配套合同》各一份、照片四份、浙江省罚没财物专用票据两份，由于原、被告对对方提供的上述证据的真实性均没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。据此，本院对原、被告之间签订了租赁合同、服务合同并约定了权利义务内容，被告已经支付的租金和管理费的数额，以及原告为提升心湖国际步行街的品位进行了投入等事实予以确认。至于被告所拖欠的120000元款项性质以及被告的反诉请求是否成立，本院将在裁判理由部分予以阐述。2、对于原告提供的《心湖国际商业广场委托管理协议》、关于三门县兴茂商业管理有限公司与台州市鼎盛房地产开发有限公司关系的说明一份、台州市鼎盛房地产开发有限公司的员工工资表四份及职工社保缴费明细表一份、原告公司的员工工资表两份及职工社保缴费明细表一份、原告法定代表人王丽娟所作的关于我公司基本情况的说明一份，本院认为，原告提供上述证据用以证明原告及其法定代表人与台州市鼎盛房地产开发有限公司之间的关系，上述证据能够证明该待证事实，故本院对上述证据的证明力予以确认。3、对于原告当庭提供的三门心湖国际商铺确认书、房屋交付单、消防安全责任书、鼎盛心湖国际装修申请单、物业服务管理合同各一份，虽然被告以原告未在举证期限内提交上述证据为由不予质证，但上述证据经与原件核对一致，故本院对上述证据的真实性予以确认。4、对于原告提供的梅松敏商铺租金情况说明一份，本院认为，该份证据系原告单方制作，且被告不予认可，在原告未提供其他证据予以佐证的情况下，仅凭该份证据无法证明原告出租的商铺租金低于周边其他商铺租金的事实，故本院对该份证据的证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月14日，台州市鼎盛房地产开发有限公司与原告三门县兴茂商业管理有限公司签订了一份《心湖国际商业广场委托管理协议》，委托原告管理鼎盛-心湖国际B区滨海大道26号的113号至117号及212号至218号商铺。双方约定，由原告负责商业广场的策划运营、日常管理以及向业主或使用人收取管理服务费和其他代收代缴费用。同日，原告三门县兴茂商业管理有限公司与被告梅松敏签订了租赁合同及服务合同各一份，约定由被告承租上述商铺用于经营餐饮业，建筑面积为1133.97平方米，装修状况为毛坯。合同同时约定，租赁期限及服务管理期限均为五年，自2017年11月11日起至2022年11月10日止（含优惠期）。其中，租赁合同第四条约定，租金按年支付，每年143324元；第一年、第二年均有六个月的免租期，分别自2018年5月11日起至2018年11月10日止，自2019年5月11日起至2019年11月10日止；合同签订后五日内支付第一期的租金，之后每期租金到期前30日内支付下一期租金。服务合同第三条约定，管理费按年支付，每年327418元；第一年、第二年均有六个月的免租期，分别自2018年5月11日起至2018年11月10日止，自2019年5月11日起至2019年11月10日止，第三年免管理费；合同签订后五日内支付第一期市场运营管理费，之后每期管理费到期前30日内支付下一期管理费；使用人逾期缴纳管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之五交付滞纳金。2017年7月19日、2017年7月20日，原告分别向被告开具了增值税发票及收款收据各一份，确认收到被告支付的租金71662元及管理费43709元。2017年7月19日，被告向原告出具欠条一份，载明：“应付总金额（租金、商铺保证金、装修押金）共为320371元，2017年7月14日已支付商铺保证金80000元，2017年7月18日已付租金115371元、装修押金5000元，现欠剩余租金120000元，承诺于2018年正月十五前一次性付清。”后经原告催讨，被告至今没有支付上述欠款。 本院认为，本案的争议焦点主要在于被告尚欠原告120000元款项的性质以及租赁合同及服务合同的解除条件是否已经成就。 对于被告尚欠原告120000元款项的性质。原告在庭审中陈述称，原告为了缴纳较低的税费，通过签订服务合同的方式将租金转变为管理费，从而达到合理避税的目的，所谓的管理费实质上就是租金。对此，本院认为，虽然被告出具给原告的欠条中载明：“尚欠剩余租金120000元”，但由于原、被告分别签订了租赁合同及服务合同各一份，明确约定了租金和管理费的数额和支付方式，且在被告分别向原告支付了71662元和43709元人民币时，原告在开具给被告的增值税发票和收款收据中，也明确注明前者为房租费，后者为管理费，而租赁合同及服务合同中均没有载明租金包括管理费或管理费包括租金的相关内容，故本院认为，原、被告在合同中约定了两种不同性质的费用，被告已经按约交纳了租金，被告所欠的120000元款项其性质为管理费。 对于租赁合同及服务合同的解除条件是否已经成就。本院认为，首先，租赁合同第十三条第（二）款约定，当被告逾期支付租金超过15日或经原告催讨超过15日仍未支付以及存在其他根本性违约行为的，原告有权解除租赁合同。而本案中，被告已经按约于签订租赁合同的五日内，即2017年7月19日前向原告付清了第一期的租金71662元，并不存在逾期支付租金的情形，且原告也没有提供证据证明被告存在其他根本性违约的行为，故租赁合同约定的合同解除条件尚未成就，对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。本案的服务合同系租赁合同的从合同，原告请求解除服务合同的前提是请求解除租赁合同，在解除租赁合同的请求未得到本院支持的情况下，由于服务合同对原告有利，单独解除服务合同显非其本意，虽然被告没有全额支付管理费，也主要是因为原、被告对管理服务内容存在争议引起，并不必然导致双方的合同目的无法实现，故本院对原告要求解除服务合同的诉讼请求也不予支持。其次，被告不同意解除租赁合同，仅要求解除服务合同，其理由是服务合同约定的权利义务明显不对等，且原告没有尽到管理的职责。本院认为，在被告没有提供证据，证明原告在签订服务合同时存在故意隐瞒事实，导致被告作出错误意思表示的情况下，该服务合同应视为双方的真实意思表示，当属有效。虽然服务合同未对原告的管理服务内容以及双方的违约责任作出具体约定，但双方可以通过签订补充协议的方式予以明确。而原告为了提升出租商铺所在的心湖国际步行街的品位，也确实进行了较大的投入，尽了管理服务的责任。另外，对于被告所提的由于原告提供的消防设施不完善导致被告多次受到消防处罚的答辩意见，本院认为，由于被告只提供了处罚的票据，而没有提供处罚原因的证据，导致本院无法判断到底是原告提供的消防设施不完善还是被告内部装修不符合消防规范引起，故对被告的该答辩意见，本院不予采纳。综上，被告要求解除服务合同以及要求原告返还给被告管理服务费43709元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同、服务合同均合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告未按约全额支付管理费，其行为显属违约，应当承担本案的违约责任，故原告有权要求被告支付所欠的管理费120000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告梅松敏于本判决生效后十日内支付给原告三门县兴茂商业管理有限公司管理费120000元。 二、驳回原告三门县兴茂商业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告梅松敏的全部诉讼请求。 如果被告梅松敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告梅松敏负担。反诉案件受理费890元，减半收取445元，由反诉原告梅松敏负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 叶未赏 二〇一八年十一月二十日 代书记员 蒋 俊