四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川11民终1342号 上诉人（原审原告）：李蕾，女，1984年6月13日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：余鑫，四川得助律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁加君，四川得助律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐山市仁和房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区柏杨东路**。 法定代表人：李林研，执行董事。 委托诉讼代理人：陈伟，四川金顶律师事务所律师。 上诉人李蕾因与被上诉人乐山市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和房开司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2018）川1102民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人李蕾的委托诉讼代理人余鑫，被上诉人仁和房开司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李蕾上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持李蕾的一审诉讼请求；3.诉讼费用由仁和房开司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。李蕾与仁和房开司于2015年4月16日签订《商品房买卖合同》，案涉房屋于2016年3月全线封顶，第一次停工后是蓝山湾项目自行复工，说明工程进度完全掌握在仁和房开司手中。2016年12月14日乐山市住房和城乡规划建设局（以下简称乐山住建局）下发的《关于中心城区在建工地全面停工的紧急通知》是基于雾霾天气作出的指导性文件，而雾霾天气的到来是可以预见的，仁和房开司作为开发商，完全有能力控制整个工程的进度。另外，仁和房开司作为蓝山湾项目的开发商，在项目立项时应当进行环评，其应当知道附近存在取水口这一可能影响工程进度及交房进度的环境影响因素，但仍抱着侥幸心理进行施工，最终造成政府部门下发通知要求其暂停施工，仁和房开司不能因此而免责。二、一审法院适用法律错误。《商品房买卖合同》是仁和房开司提供的格式合同，对免责条款在签订时并未向李蕾尽到提示与说明义务，免责条款无效。双方在合同中明确约定了逾期交房的违约责任，约定的违约金并不高，一审法院予以调减不当。58同城并不是有关主管部门或者有资质的房地产评估机构，其网络截图显示的租房价格不具有参考性。另外，仁和房开司也没有证据证明约定的违约金超过李蕾损失的30%，因此，一审判决对违约金予以调减是错误的。 仁和房开司辩称，一、根据双方合同约定，因政府行为等因素导致工期顺延而产生的逾期交房违约责任不应由仁和房开司承担。合同中相关条款加注了下划线，并以黑体字加粗，已尽到了对业主的提示义务。蓝山湾项目施工过程中，2016年12月乐山中心城区出现了大面积空气污染。在此情况下，乐山住建局要求所有的中心城区在建工地全面停工，蓝山湾项目也因此停工。为了保证李码头取水口用水安全，乐山住建局再次要求蓝山湾项目停工。蓝山湾项目建设两次停工均符合合同约定的因政府原因而停工，由此导致的逾期交房期间，不应由仁和房开司承担违约责任。二、关于违约金的调整。根据合同约定计算出的违约金明显高于逾期交房给业主造成的损失，一审判决对违约金进行调减符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李蕾向一审法院起诉请求：1.仁和房开司继续履行《商品房买卖合同》，并向李蕾支付延期交房的违约金（违约金按合同约定每逾期一日按全部房价款万分之三计算，从2017年10月30日起计算至取得竣工验收备案书即2018年7月30日止；2.案件受理费由仁和房开司负担。 一审法院认定事实：2015年4月16日，李蕾与仁和房开司签订了《商品房买卖合同》，约定了购房价为440786元，约定交房时间为2017年10月30日，交房条件为取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三；还约定因政府部门限制夜间施工、停水、停电、创卫等政府行为或非出卖人因素造成的工期顺延，逾期交房，责任不由出卖人承担等。 2016年12月14日，乐山市住房和城乡规划建设局向各建设、建筑单位下发了乐住建发[2016]250号《关于中心城区在建工地全面停工的紧急通知》，该文件载明“近期全省城市持续出现雾霾天气，我市环境空气质量多次出现重度污染，根据环境检测部分反映预计本次雾霾天气还将持续至月底；结合全市在建工地实际情况，为做好中心城区扬尘污染联防联控工作，经研究决定现就有关事项通知如下：一、中心城区范围内在建项目全面停工，停止一切施工作业；全面进行文明施工管理工作，做好扬尘治理、周边保洁、裸土覆盖等工作；二、中心城区暂停办理施工许可证；三、各商混站暂时停止向中心城区施工工地供应商砼；四、本通知14日12点开始执行，达到文明施工标准并通过环保监测合格后，复工时间等候通知……”蓝山湾项目遂于2016年12月14日全面停工，直至2017年3月10日，监理公司向仁和房开司发出复工通知书，从2017年3月11日开始复工。 2017年6月25日，乐山市环境保护督察工作领导小组办公室向乐山市住房和城乡规划建设局下发了乐环督办函[2017]87号《关于责令“雁和•蓝山湾”暂停建设的通知》，载明：“2016年10月，环保部环境执法监管重点工作督察组对我市大渡河码头水源地饮用水源保护区进行现场检查，并反馈了督查意见，指出：一大面积房地产建设项目（“雁和•蓝山湾”）紧邻水厂取水口，目前正在施工中。2017年4月14日，环境保护部致函市人民政府，通报了我市市级饮用水水源地存在的环境问题。雁和•蓝山湾项目《环境影响报告书》中提出该项目建成投运时李码头饮用水取水口已搬迁。目前，李码头饮用水取水口仍在运行，预计将在2017年12月关闭。为确保饮用水安全，由你局负责责令雁和•蓝山湾暂停建设，并在李码头饮用水取水口停止取水之前，暂停交房和装修入住”。2017年6月28日，再次向市住建局下发了乐环督办函[2017]91号《关于责令雁和•蓝山湾停止建设和妥善处置美人坡泄洪沟问题的通知》，要求市住建局责令雁和•蓝山湾项目停止一切施工作业，停止交房，已交房者不得进行装修，采取工程措施，防止施工废水、建筑垃圾等下河。2017年7月6日，市住建局向仁和房开司下发了《关于“雁和•蓝山湾”暂停施工的通知》，并载明根据省环保督察组暗访指出的问题，已于2017年6月22日现场检查后对蓝山湾项目下达了暂停施工的通知，并根据相关文件，要求进一步严格按照通知内容停止一切施工作业，停止交房，已交房业主不得进行装修，并要求采取工程措施，防止施工废水、建筑垃圾等废弃物下河。蓝山湾项目遂于2017年6月22日全面停工，直至2017年8月22日，监理公司向仁和房开司发出复工通知书，从2017年8月23日正式复工。 仁和房开司于2017年10月向二期购房者发出了《乐山蓝山湾住宅二期交房告知书》，就交房情况进行了告知：1.因住建局要求中心城区在建工程全面停工及水源取水口问题停工；2.二期4、5、6、7幢实体工程已完工，已进入后续验收环节；3.因政府原因导致延期交付，符合合同约定免责条款。尽管有上述免责条款，作为房地产开发公司必须有担当做好蓝山湾项目的交付工作，有责任解决因此事给业主造成的不便，鉴于此，将参照合同约定给予延期交付补偿；4.竣工验收资料取得时，提前7天发送《交房通知书》；如2017年12月31日前取得竣工验收资料，则从2017年11月1日起至取得竣工验收资料之日的实际天数按合同约定计算补偿，如未在上述期间取得，则从2017年11月1日至2017年12月31日按合同约定计算补偿；补偿方式为补偿金额直接抵扣对应时间的物业费。 2018年1月31日，仁和房开司张贴了《关于雁和•蓝山湾项目违约金发放的告知书》，告知各位业主目前预计交房时间为2018年4月，将参照合同约定支付业主延期交付违约金赔偿。具体事宜如下：1.违约金严格按照合同约定条款计算违约金金额；2.上述违约金计算金额以转账方式支付。 仁和房开司于2018年7月30日取得了蓝山湾一期项目竣工验收备案书，于2018年8月1日在《乐山日报》刊登了《交房通知》，但李蕾在法庭辩论终结前尚未到仁和房开司处收房。仁和房开司提交了58同城的租房信息截图用以证明同地段房屋近期每月租金在1000元至1300元之间。 一审法院认为，李蕾与仁和房开司于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方都应当按照合同的约定履行义务。双方在合同中约定了交房时间和交房条件，但仁和房开司在约定交房时间到达时，却未向李蕾交付商品房，也未取得交房条件中约定的竣工验收备案书，系违约行为，仁和房开司应当承担违约责任。 一、违约金的计算时间问题 1．约定交房时间为2017年10月30日，但仁和房开司直至2018年7月30日才取得了蓝山湾二期项目竣工验收备案书，具备了合同约定的交房条件，即违约时间应从2017年10月31日起算至2018年7月30日，即272天。 2．李蕾、仁和房开司在合同中约定因国家政策、法律法规变更或因政府部门限制夜间施工、停水、停电、创卫等政府行为或非出卖人因素造成的工期顺延，逾期交房，责任不由仁和房开司承担。乐山市住房和城乡规划建设局于2016年12月14日下发文件，要求在建工程全面停工，之后，乐山市城区范围内的在建工程项目包括蓝山湾项目基本均停工进行环境整治。后经监理单位通知，蓝山湾项目于2017年3月11日复工。从2016年12月15日至2017年3月10日的停工期间，属于合同约定的非出卖人因素造成的工期顺延。李蕾于2016年10月10日购买房屋时，仁和房开司无法预见会发生停工，故仁和房开司主张在计算违约时间时应扣除该期间，该院予以支持。 因取水口问题，相关政府部门于2017年6月22日要求仁和房开司停工，后经监理公司通知，于2017年8月23日正式复工。2017年6月23日至2017年8月22日的停工期间，也属于合同约定的非出卖人因素造成的工期顺延，故仁和房开司主张在计算违约时间时应扣除该期间，该院予以支持。 综上，除去应当扣除的违约天数145天，违约时间应计算为127天（272天-145天）。 二、违约金的计算标准问题 按照合同约定，逾期交房超过90日的，仁和房开司应从逾期之日起每日按已付房款万分之三支付李蕾违约金。仁和房开司认为约定违约金过高，申请参照同地段相近时间的租金情况调整为日万分之一，并向法院提交了58同城的租房信息情况。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%的标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定…逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，该院对仁和房开司将违约金计算标准调整至日万分之一的意见予以采纳。 综上，仁和房开司因逾期交房应当向李蕾支付违约金5598元（440786元×127天×0.0001）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、乐山市仁和房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付李蕾违约金5598元；二、驳回李蕾的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为207元，由乐山市仁和房地产开发有限公司负担47元，由李蕾负担160元。 本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：乐山市住房和城乡规划建设局于2017年8月16日在乐山市人民政府官网上发布《关于中央环保督察工作领导小组交办信20170814092案件情况及整改措施的公示》，载明：“一、“蓝山湾”楼盘为仁和房开司开发项目，我局于2017年6月22日已对该项目下发停工通知。根据复查情况，该工地严格按要求处于停工状态，裸露堆土、建材均处于覆盖状态。三、李码头饮用水水源地关停前，我局将协同有关部门继续加强监管，确保蓝山湾项目在整改期间全面停工。” 李蕾与仁和房开司签订的《商品房买卖合同》系四川省建设厅与四川省工商行政管理局共同制订的示范性文本。二审中，相关业主陈述蓝山湾房屋租金大约在每月1800元-2000余元。 以上事实有《关于中央环保督察工作领导小组交办信20170814092案件情况及整改措施的公示》、《商品房买卖合同》和庭审笔录等予以证明。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为： 一、关于《商品房买卖合同》效力的认定。 双方签订的《商品房买卖合同》系四川省建设厅与四川省工商行政管理局共同制订的示范性文本，不属于格式合同，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人产生法律约束力。李蕾关于该合同无效的上诉理由，本院不予采纳。 二、关于一审判决扣除因雾霾停工、因取水口停工的逾期交房期间是否妥当的认定。 双方在合同中约定，因政府有关部门限制夜间施工、停水、停电、创卫等政府行为或非因出卖人因素造成的工期顺延，逾期交房责任不由出卖人承担。从本案查明的事实来看，确实存在因出现持续雾霾天气，为缓减空气污染实行源头治理，乐山住建局要求中心城区在建项目（包括蓝山湾）停工的情况，为此，蓝山湾项目建设从2016年12月14日停工，至2017年3月11日复工。蓝山湾项目建设取得了相关报建手续，但因一水厂迁建项目建设滞后，导致李码头取水口水源保护与蓝山湾项目建设发生冲突，基于乐山住建局的要求，蓝山湾项目建设于2017年6月22日停工，至2017年8月23日复工。前述两次停工均系非出卖人原因所致，一审判决扣除相对应的逾期交房期间，符合双方合同约定，并无不当。 三、关于一审判决调减双方约定的逾期交房违约金日万分之三是否妥当的认定。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款、第三款的规定，人民法院在确定违约金时应当坚持以补偿为主、惩罚性为辅的基本原则，结合违约方的违约情况、守约方的实际损失等综合因素予以考虑。本案中，李蕾主张该小区房屋月租金为1800元-2000余元，但未提供相关证据予以证明。在李蕾未提供证据证明因逾期交房所造成的实际损失的情形下，仁和房开司提供了58同城的租房信息截图，该平台系房租信息发布平台，可以作为租金损失的参考依据。一审法院依据仁和房开司的申请，参照适用前述规定和58同城房租信息确定本案逾期交房损失，并将双方约定的逾期交房违约金由日万分之三调整为日万分之一，属于一审法院行使自由裁量权的范围，并无明显不当，本院予以确认。 综上所述，李蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费414元，由李蕾负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 全 审判员 周文勤 审判员 刘一铭 二〇一八年十一月二十八日 法官助理孙秀竹 书记员吴秋芸 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。