广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终17845号上诉人（原审原告）：杨灼正，男，1964年11月11日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：谢祺祥，广东英盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕金模，男，1971年8月9日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：杨丁平，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张万隆，广东东方昆仑律师事务所律师。原审第三人：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街。法定代表人：曾昭钳。上诉人杨灼正因与被上诉人毕金模及原审第三人广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司）排除妨害纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨灼正及其委托诉讼代理人谢祺祥、被上诉人毕金模及其委托诉讼代理人杨丁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨灼正上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判毕金模腾空并搬离广州市花都区狮岭镇望成路12号晨曦金阁1栋11x号商铺、21x号房、11x号商铺、21x号房；3.一、二审诉讼费由毕金模负担。事实与理由：（一）关于毕金模占有涉案房屋的依据是否合法的问题。毕金模获得涉案房屋占有权，是基于购买土地后建造房屋取得。（2014）穗中法民五终字第3288号民事判决认定，毕金模用于建设涉案房屋的土地，来源于杨婉平与钟志文签订的《地皮转让协议》；房屋建设的相关权利和义务，来源于杨灼正与毕金模签订的《委托合同》，上述协议和合同，因违反强制性法律规定和杨灼正不具备建设工程施工资质而无效，即对于毕金模而言，无论土地来源还是房屋建设所实施民事行为，均为无效的民事法律行为，相关协议、合同均无效。因毕金模获得土地来源所签订的协议书无效，毕金模不能获得土地使用权，根据房地一致原则，毕金模不能获得房屋所有权，其基于合同占有财产，应当予以返还，毕金模继续占有，已无合法依据。加之涉案房屋属商品房性质，登记在狮岭房地产公司名下，毕金模没有签订正规的商品房买卖合同，无权占有。（二）关于杨灼正是否有权请求毕金模腾空搬离涉案房屋的问题。（2014）穗中法民五终字第3288号民事判决认定，涉案房屋的项目由杨灼正挂靠狮岭房地产公司的名义进行开发，整个项目的国有土地出让金、开发、规划、报建、建设、销售、税费、管理均由杨灼正负责，狮岭房地产公司仅收取固定的挂靠费和提供开发资质，据此，项目的所有房屋占有、使用、收益、处分的权利均归杨灼正所有，杨灼正是涉案房屋项目真正开发主体，是涉案房屋的实际所有权人，狮岭房地产公司仅是名义的登记所有权人。所有权人行使物权，有权请求排除妨碍，停止侵害，返还原物。如前所述，毕金模占有涉案房屋已无合法依据，杨灼正作为实际所有权人，有权请求毕金模腾空搬离涉案房屋。综上，请求二审法院支持杨灼正的上诉请求。毕金模辩称，涉案房屋及涉案房屋的土地使用权均登记在狮岭房地产公司名下，杨灼正并不是所有权人，因此，杨灼正无权要求毕金模腾空房屋。一审判决适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。狮岭房地产公司经本院传票传唤无到庭应诉，也无提交书面陈述意见。杨灼正向一审法院起诉请求：1.毕金模腾空并搬离广州市花都区狮岭镇望成路12号晨曦金阁1栋11x号商铺、21x号房、11x号商铺、211号房；2.本案诉讼费用由毕金模承担。一审法院认定事实：涉案土地位于广州花都区狮岭镇望成路12号，该土地为国有土地，土地用途为住宅，登记的土地使用权人为狮岭房地产公司。2002年11月25日，杨灼正（乙方）与狮岭房地产公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方有偿提供位于狮岭镇××线路南三街××与××约40亩给乙方，工业用地地价为每亩13万元，总征地款约为520万元。若该用地由工业性质转为商住性质，则按每亩增加5万元地价计算。甲方负责一年内办妥该40亩土地的有关征地手续，并协助乙方办理该用地的施工报建等有关手续，负责为乙方办理该用地的国有土地使用证等手续。乙方负责该用地的建设，负责设计、报建、水电报装等建设的投资及施工管理，并缴纳税收等政府规定的各种开发所需的费用。上述土地于2005年8月12日取得国有土地使用权证，登记的土地使用权人为狮岭房地产公司。之后未办理土地使用权的产权变更登记手续。杨灼正与杨婉平是夫妻关系。2004年1月2日，杨婉平与钟志文签订《地皮转让协议》，约定杨婉平将上述土地中的约10亩转让给钟志文，价格为每亩228000元。之后钟志文又将受让的10亩土地转让给钟永生和王x红，各占一半。2006年11月13日，王x红与毕x球签订《土地认购协议》，约定王x红将位于岭南工业园祥兴路祥兴苑小区靠杨赤路方向，自编号8、9号，占地面积262平方米，前面飘58平方米的土地，以980000元的价格转让给毕x球。2008年8月28日，毕金模（甲方、委托方）与杨灼正（乙方、受托方）签订《委托合同》，约定乙方于2004年挂靠广州市花都区狮岭房地产综合开发公司购买了位于花都区狮岭镇杨赤公路旁祥兴路旁面积为38348.5平方米的商住用地，土地使用证号：花国用（2005）第721231、721234号，乙方已办妥上述用地的全部手续，并马上组织开发小区定名为“祥兴苑”。乙方将“祥兴苑”1区A栋编号1区A-10、1区A-11用地转让给甲方。一、根据“祥兴苑”小区统一建设的要求，甲、方双方商定：甲方将所购用地上1410.594平方米的建筑物，全部委托乙方以包工包料方式承建，土建包干造价每平方米985元（按完工后实际量度投影面积计算，屋顶斜屋面按展开面积计算，以下同）。二、为确保工程按质按量完工，甲方按如下约定支付工程进度款给乙方：1、签订本合同时，按总造价70%支付工程款给乙方。2、外墙装修时付进度款30%给乙方。3、乙方交付房屋给甲方使用前，根据甲、乙双方对该工程的结算造价的余额支付给乙方。三、在甲方能依照上述约定时间支付工程进度款时，乙方必须在签订本合同之日起14个月，将建好的房屋交付给甲方使用，否则，须按工程总造价向甲方支付相当于银行同期贷款利率违约金。四、因本工程施工期限较短，为确保工程顺利完工，甲方应积极予以配合，依时给付工程进度款，否则，视作甲方违约，工期顺延，同时乙方可转卖甲方所购用地，将原收取甲方的地款无息退回给甲方，甲方已交的工程施工前期费用不予退还。五、乙方受托所建的房屋，除土建工程款外的全部费税均由甲方负责，因此，甲方应根据乙方的通知和要求及时将本项目应交的费税及办证资料交给乙方，否则，乙方不负逾期交楼及办证的责任。七、面积计算：该楼房的面积按工程完工后实际丈量的投影面积计算，屋顶斜屋面按展开面积计算。合同签订后，由杨灼正对工程进行施工，工程于2009年9月完工，项目名称为祥兴苑，之后名称变更为晨曦金阁。涉案房屋位于晨曦金阁1栋11x号、21x号、11x号、21x号，其中11x号和11x号为商铺，21x号和21x号为住宅。涉案房屋所在楼宇于2010年6月30日取得《广东省广州市商品房预售许可证》，于2011年4月21日取得工程竣工验收备案表。经广州市国土资源和房屋管理局办理权属备案登记手续，初始登记权属人为狮岭房地产公司。涉案房屋尚未办理不动产权证。涉案房屋于2011年、2012年交付毕金模占有使用，交付时有简易装修，毕金模收楼后重新进行装修并使用至今。另查，案外人王志雄诉杨灼正、狮岭房地产公司，第三人杨x平、钟x文、王x红建设工程施工合同纠纷一案，根据广州市中级人民法院于2014年9月23日作出的（2014）穗中法民五终字第3288号民事判决的认定，狮岭房地产公司与杨灼正之间的《协议书》以及杨婉平与钟志文之间的《地皮转让协议》均因违反了《中华人民共和国城市管理法》第三十八条第（六）项的规定而无效。因杨灼正不具有建设工程施工资质，王志雄与杨灼正签订的《委托合同》无效。一审法院认为，杨灼正基于物权保护要求毕金模腾空并搬离涉案房产，需以享有房屋的不动产权为前提。根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。现广州市花都区狮岭镇望成路12号晨曦金阁1栋110号商铺、210号房、111号商铺、211号房经确权产权登记在狮岭房地产公司名下，狮岭房地产公司依法对上述房产享有所有权，杨灼正要求毕金模腾空和搬离涉案房产缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年6月11日判决：驳回杨灼正的诉讼请求。案件受理费50元，由杨灼正负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据杨灼正的上诉及毕金模的答辩意见来看，现本案的争议焦点问题为：杨灼正要求毕金模腾空并搬离涉案房屋依据是否充分。关于本案的争议焦点问题，根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。涉案房屋一直登记在狮岭房地产公司名下，杨灼正没有提供相反的证据否定狮岭房地产公司已经登记的物权，也没有提供证据证明其对涉案房屋享有占有使用权，因此杨灼正要求毕金模腾空并搬离涉案房屋，缺乏依据。由于杨灼正对其主张未提供充分的证据予以证明，故本院对其上诉理由不予采纳，对其上诉请求亦不予支持。综上所述，杨灼正上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨灼正负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年十一月二十二日书记员  甄雪皓肖晓桐