河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1104民初3314号原告：陈海银，男，汉族，1967年3月5日出生，户籍地河南省商水县，现住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：程霄艺、何鹏程，河南恩达律师事务所律师。被告：漯河伟业房地产开发有限公司，住所地漯河市经济开发区解放路**。法定代表人：赵洪亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘国洪，该公司经理。委托诉讼代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。原告陈海银与被告漯河伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海银的委托诉讼代理人程霄艺、何鹏程、被告伟业房产公司的委托诉讼代理人刘国洪、王红旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告伟业房产公司为原告开具房屋发票及办理商品房合同备案登记手续；2.被告伟业房产公司为原告办理房屋权属证书；3.被告自2015年5月31日起按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准向原告支付逾期办理权属证书的违约金（截止2018年7月25日为43257.01元）至原告房屋权属证书办理完毕之日止；4.被告伟业房产公司返还原告代收天然气开户费2500元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月23日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买伟业·万和城南区第2幢1单元601房屋，建筑面积106.34平方米，单价2001.9元/平，总房款共计212882元已全部结清。2014年12月2日，原告按被告要求向被告交付了物业费、天然气开户费后被告向原告交付房屋，《商品房买卖合同》约定出卖人于房屋交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是出卖人至今未能为原告办理权属登记。同时，《商品房买卖合同》中未约定因出卖人原因导致买受人未能在合同约定期限届满取得房屋权属证书，买受人愿意继续购买房屋的情况下，出卖人应当如何支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋权属登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自交房使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息标准计算。另，2008年1月1日实施的《漯河市城市基础建设配套费征收管理办法》第十条规定，建设项目缴纳实施的城市基础设施配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。但是，原告在购房时，被告仍然要求原告交纳2500元天然气开户费，并向原告出具收据“代收天然气开户费”，原告了解情况后，一直向被告要求返还天然气开户费，被告以各种理由推诿，至今仍未实际返还原告2500元。为维护合法权益，具状起诉，请求法院依法裁决。原告对自己提出的主张，向法庭提供以下证据：证据组一《商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告签订商品房屋买卖合同的具体事宜，被告将涉案房屋出售给原告；证据组二购房发票、契税完税凭证收款收据、业主手册各一份，用以证明原告按照合同约定已履行合同价款及各项义务，被告已经构成违约；证据组三《漯河市城市基础设施配套费征收管理办法》、代收天然气的收据、伟业万和城房屋销控表，用以证明原告购买的房屋已经取得房屋许可证，《漯河市城市基础设施配套费征收管理办法》自2008年1月1日开始实施，建设项目交纳城市基础设施配套费，并计入建设工程造价，商品房项目应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收，同时取消建设项目收取的暖气（热力）、燃气基础设施及管网费等，故建设项目开发商不得再向购房者收取燃气基础设施及管网费等，被告向原告收取2500元天然气开户费（即燃气基础设施及管网费）没有依据，依法应当退还。针对原告提供的证据，被告伟业房产公司的质证意见为：对原告提供证据的真实性无异议。对合同第十五条约定了关于产权登记的约定，出卖人应在交房180天内交材料给产权登记部门，如因出卖人原因导致买受人不能办理权属证书，合同中有第一项约定即买受人退房，出卖人在60日内将退房款交付买受人，并按已付房款0.2%赔偿买受人损失，虽然第二项约定不退房时由出卖人向买受人支付按月X%支付违约金，X%即意味不支付违约金，因此，原告只能要求解除合同及赔偿损失，不能要求继续履行合同、支付违约金，原告要求按照银行贷款利率没有依据，我公司收取了房款，出具了发票。关于补充协议，燃气费在交房时一并交付。当时燃气管网没有接入小区，是被告交费后才接入，这些费用已经全额交给了燃气公司，这是代收行为，是应燃气公司要求由被告向原告收取后转交，被告并未收益，不应当退还。被告伟业房产公司辩称:一、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，原告购买的房屋属于城中村改造项目，出卖人不能在规定期限内为买受人办理房屋权属证书时，双方同意按以下第一项：买受人退房，出卖人在提出退房要求60日内将退房款交付买受人，并按已付房款0.2%赔偿买受人损失，第二项约定原告无权请求违约金，X%即原告不同意退房时被告不支付违约金；二、在补充协议中，维修基金和燃气开户费在交房时一并交付，本案争议房屋是城中村改造，可以边建设边办理手续，被告多次向市政府通过口头或书面反映房屋权属证书的问题，政府将此作为遗留问题，多次出台文件承诺解决，但现仍未能解决，被告没有过错，应驳回原告诉求，被告要求支付违约金没有依据；三、被告收取原告的燃气开户费是代收行为，是代燃气公司收取，且收取后全部交付给了燃气公司，这是专门的约定，必须缴纳，原告要求退还燃气开户费没有事实和法律依据，被告没有义务返还。被告伟业房产公司针对其辩称意见及对反驳原告的诉讼请求所依据的事实，向法庭提供以下证据：证据组一商品房买卖合同，用以证明主要是合同第十五条有明确约定的处理方式；证据组二五份政府文件，用以证明该文件将小寨杨村列为城中村改造试点，漯城改（2010）8号文件，即本案房屋项目所属地，漯归纪（2011）2号文件，将小寨杨村直接列入城中村改造项目，漯房遗留办纪（2016）1号文件，这个文件专门针对本案小区的会议纪要进行了通报，该小区位于解放路，属于城中村改造项目，目前业主已入住，这个文件认为该小区不能办理房产证是因为历史遗留问题，是政府的政策调整的原因，并不是开发商的原因，漯政办（2016）47号文件、漯政（2016）56号文件，这两份文件都是关于加快解决城中村项目问题的，要求相关部门积极加快解决，是政府承诺的，并非被告过错造成的；证据组三被告向燃气公司缴纳的燃气管网配套费的收据发票若干份，用以证明被告收取原告的燃气开户费后，全额交给了燃气公司，每户2500元是被告代为收取，被告并未从中获利。针对被告伟业房产公司提供的证据，原告的质证意见为：对证据组一合同，与原告提交的合同一致没有异议，合同第十五条仅约定买受人享受解除权，不必然要求买受人行使解除权，是否解除由买受人决定，但合同未对如原告不同意退房时被告如何对违约责任进行承担，应按照司法解释第十八条进行处理，只能在原告要求退房时被告才办理退房手续，若原告不同意退房，根据约定被告需继续履行合同，本案被告违约，应当依法承担责任；对证据组二，这五份证据系复印件，但真实性原告认可，这五份文件与本案无关，前两份文件提到小寨杨属于城中村改造，原告购买时，被告已经取得了商品房预售许可证，双方买卖应符合商品房买卖合同约定，被告应在交房180天内将办理权属登记资料交原告，被告一直未将相关资料交登记机构备案，导致原告无法按期取得权属证书，2016年两个文件均是被告违约后出台，是为了解决被告违约导致原告无法取得证据托辞问题，但不能称为被告违约的理由；对证据组三，对于缴纳燃气管网发票的真实性原告无异议，那时只能说明在缴纳城市基础设施配套费时未一并缴纳，对于天然气这一块是单独缴纳的，对于购房的业主，商品房项目相关的基础设施配套费，已经计入房屋销售价格，开发商不得在房价之外另行向业主加收，所以并不能免除开发商加收的天然气开户费的义务。根据双方当事人的诉辩主张、意见及提供证据质证、认证情况，本院确认以下事实：1、2013年11月23日，原告与被告书面签订《商品房买卖合同》，合同内容约定：被告将其开发建设的伟业·万和城南区第2幢1单元601号房屋一套出售给原告，房屋建筑面积为106.34平方米，每平米单价2001.9元，总金额为212882元，该合同未在不动产登记中心办理备案登记手续；2、合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第一项履行，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已支付的房价款退还给买受人，并按已付房价款0.2%赔偿买受人损失及双方在补充协议中约定：维修基金和燃气开户费在交房时一并结清；3、合同签订后，原告支付了全部房款，2014年12月2日，原告向被告支付燃气开户费2500元和维修基金等，被告向原告交付了房屋，后原告已实际入住，被告已将燃气开户费等交到燃气公司，燃气已开通，燃气公司也给被告书面出具了相关收费票据，但双方的合同未在不动产登记中心办理备案；4、被告于2011年取得伟业·万和城商品房预售许可证，但竣工后至今未向登记机关申请房屋初始登记、提交建设用地规划许可证、房屋竣工验收资料等，目前伟业·万和城商品房尚不具备办证条件；4、在诉讼过程中，原告撤回要求被告开具房屋发票的该项诉讼请求。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合同有效，对双方产生法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。本案争议的焦点为：原告的请求能否得到支持。一、关于原告要求被告协助办理商品房合同备案登记手续的请求，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十六条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”从上述法规规定可以看出，为维护交易安全、防止一房多卖，切实保护房屋买受人即原告的合法权益，原告主张要求被告履行办理房屋买卖合同备案登记这一义务，系开发企业为预售合同备案的强制性义务，不属于人民法院民事案件的受案及审理范畴，故本院不予处理。因本案原告已结清购房款并支付房屋维修基金等，履行了合同义务，且被告已将伟业·万和城南区第2幢1单元601号房屋交付原告，原告也已实际入住，因此，原告对该房屋享有所有权；二、关于原告要求办理房屋权属证书的请求，虽被告履行了合同约定的交付房屋主要义务，未按约定时间履行协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续义务，存在违约行为，但《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”、第三十六条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”从上述法规规定可以看出，原告主张要求被告履行办理房屋权属证书这一义务，根据合同法理论及民法原理，被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理部门或者机关审查及做出具体行政行为的范围，不属于人民法院民事案件的受案及审理范畴，故本院不予处理；三、关于原告要求被告支付违约金的请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋权属登记的期限；……”本案中，双方合同第十五条有约定，约定的是如买受人原告退房，出卖人被告支付违约金，即当事人有特殊约定，而本案原告选择的是要求被告继续履行合同，所以原告请求被告按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准支付逾期办理权属证书的违约金，没有法律依据，本院不予支持；四、关于原告要求被告返还代收天燃气开户费的请求，因双方补充协议中明确约定维修基金和燃气开户费在交房时一并交付，原告没有证据证明该费用已包含在房价中，且被告代收的燃气开户费交到燃气公司，燃气已开通，被告的行为属于代收，并非实际受益和占有该款项，要求被告返还该款项，无有依据，且经本院调查了解漯河市城建委自2013年开始有燃气专项规划，该规划于2015年获得批准，在房屋买卖合同签订的2011年，燃气管道未通到该房产所在区域，故，对原告的该项请求，本院不予支持。在诉讼过程中，原告撤回要求被告开具房屋发票的该项诉讼请求，系其真实意思表示，是对自己民事权利的掌控、支配、行使与处分，不违反法律规定，本院口头裁定予以准许。人民法院通过裁判的目的与宗旨在于为人民群众定分止争、化解矛盾、案结事了，并通过法庭的调解与释明，进一步防止矛盾激化、减少诉累，以节约司法资源，给社会提供一个正确的导向及价值理念。秉持诚实信用原则及恪守行业道德规范，不仅是中华民族千年来的传统美德及社会提倡的正能量，而且也是以德治国、依法治国的基本要求，解决或者化解民商事活动及交易各方纠纷均要严格遵循这一原则，总之，不能给合同双方或者交易各方的任何一方当事人传达一个错误信息，使其误认为只要提出主张、抗辩，就必然导致相对方履行、不履行、不承担或者减轻、免除其应当承担的义务、责任的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈海银的诉讼请求。本案诉讼费减半收取472元，由原告陈海银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本一式十份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。期满不上诉，则本判决发生法律效力。。审判员  吴楠二〇一八年十一月八日书记员  吕迪