河北省行唐县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0125民初1338号原告行唐县龙州镇南关社区居民委员会。法定代表人赵平兰，该委员会主任。地址：行唐县。委托代理人张兆平、郭振平，河北世纪联合律师事务所律师。被告郄吉书，男，1959年2月13日生，汉族，住行唐县。委托代理人齐长军，河北日星律师事务所律师。原告行唐县龙州镇南关社区居民委员会（以下简称南关社区）与被告郄吉书房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年9月21日向本院提起诉讼，本院于2017年11月9日作出（2017）冀0125民初2150号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，石家庄市中级人民法院于2018年4月12日作出（2018）冀01民终727号民事裁定，撤销我院（2017）冀0125民初2150号民事判决，发回重审。本院于2018年5月30日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告行唐县龙州镇南关社区居民委员会的委托诉讼代理人张兆平、郭振平、被告郄吉书及其委托诉讼代理人齐长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告行唐县龙州镇南关社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的房屋买卖合同已解除。2、判决被告限期协助原告将行唐县水利局对过商品楼房产证及集体土地使用证变更到原告名下。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年5月31日，原告与被告签订房屋买卖合同，将位于行唐县水利局对过的商住二层门面楼房一套卖于被告，并配合被告办理了集体土地使用证、房屋所有权证。2003年原告发现被告非本集体成员，不具备购买资格，经双方协商，自愿解除房屋买卖合同。被告实际接收原告退还的房款9万元，但被告在多年来，拒不配合原告办理产权变更手续。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护集体的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告在原审中提交了以下证据：1、南关村委会、党支部于2001年5月31日出具的《卖契》一份，主要内容为：经南关党支部、村委会研究，将大队商品楼三间作价转让郄吉书使用，商品楼坐落于衡阳大街水利局对过，从西往东数第三间、第四间、第五间之间，上下两层，四至北至衡阳大街，南至院落外墙，东至南关大队商品楼阶墙，西至南关大队商品楼阶墙的，此楼协商10万元整，此款一次性交清南关大队，别无争议，永久使用。东西为9.9米，南北为13米。2、被告书写的收款条五份，总金额为9万元，其中：2003年11月1日的条写明收到退楼款50000元；2003年12月3日的写明收到退地款20000元；2003年12月29日、2004年2月27日两张条共收到金额10000元，未写明用途；支房费10000元，支款人郄吉书，去年加今年的收到条一张，未写明时间。3、行唐权龙字第××号号房屋所有权证书、行土集用（2001）字第053号集体土地使用证书各一份，证明房屋所有人为被告郄吉书，土地使用人为被告郄吉书。原告在重审时提交了证明一份，内容为行唐县衡阳大街、水利局对过二层门面楼，上下三间，（从西往东数3、4、5间）自1995年至今，一直有我村村民李建军（又名李四）占用经商，李建军每年按约定向我居委会交纳费用。2001年8月28日，南关村委会将上述房产卖于郄吉书所有，2003年时南关村委会经与郄吉书协商，就上述房产与郄吉书解除买卖合同，并向郄吉书退还购楼款。2005年7月12日南关村委会将上述门面楼卖与李建军所有，现李建军为上述房产的所有人。特此证明，南关居民委员会，2013年4月26日，南关负责人柳文秀。被告郄吉书辩称，原告之诉无事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。本案中，原被告之间的买卖合同根本就没有解除，根本就不存在原告诉称的买卖合同已解除的事实。原被告2001年签订买卖合同后，原告从未与被告达成过解除买卖合同的书面协议或口头协议，原告更没有退还过购房款9万元。被告对本案所涉房产享有所有权的事实已被生效的判决书所确认，因此原告所谓的买卖合同已经解除的主张无任何的事实依据，更谈不上让被告协助办理房产证及土地证的变更。被告在原审中提交了以下证据：1、2000年10月8日的证明一份，内容为：今收到郄吉书买站前街预交手续费现金一万元整。经手人柳文秀。2、2001年5月26日的证明一份，内容为：今收到郄吉书买地款贰万叁仟元整，经手人南关大队负责人柳文秀收。3、2001年2月3日由南关村委会出具的证明一份，内容为：今收到郄吉书买南关大队地款预收现金37000元。南关大队负责人刘文秀收。4、2001年5月30日由南关村委会、党支部出具的证明一份，内容为：经南关大队支部、村委研究，在行唐县法院东边新开发的南北公路靠东边随公路给郄吉书划派门面宅地（三间),尺寸南北12米，东西30米宽，作为郄吉书做抬楼地基使用权，负责安排此事有南关大队支书柳文秀。被告在重审时提交了以下证据：1、2001年8月13日的租赁合同一份，内容为甲方郄吉书，乙方南关大队负责人柳文秀，甲乙双方达成协议，甲方将水利局对过自己的楼房三间（上下共六间）租给乙方，价格下面门面三间每间壹佰元，上面每间每月50元，共计每月四百五十元，此款一次性交清，共计一千八百元，租赁期限4个月（8月13号至12月13号），期满后返还甲方，租赁期间不准有任何损失。甲乙双方签字并捺印，见证李某敏。2、本院（2016）冀0125民初2075号民事判决一份、石家庄市中级人民法院（2017）冀01民终1386号民事判决一份、河北省高级人民法院（2018）冀民申3130号民事裁定书一份，证明郄吉书诉李建军返还房屋纠纷一案，本院以郄吉书已办理了涉案房屋的集体土地使用证、房屋所有权证，系其享有不动产物权的证明，受法律保护，判决李建军于本判决生效后十日内将位于衡阳大街水利局对面的楼房上下两层六间腾清，交付原告，并拆除在二楼上面及院落内垒建的彩钢简易房；李建军不服上诉石家庄市中级人民法院，中院以涉案房屋被郄吉书购买后已办理了集体土地使用证、房屋所有权证，郄吉书对涉案房产已经取得了不动产物权，李建军称郄吉书与南关村委会的房屋买卖合同已经解除，但对合同解除之说郄吉书并不认可，李建军也未能提供郄吉书与南关村委会一致认可的有效证据，判决驳回上诉，维持原判。后李建军申请再审，河北省高级人民法院以郄吉书已经通过与村委会签订买卖合同的方式，购买了涉案土地的使用权和房屋所有权并办理了登记手续，取得了相关证照。故涉案房屋所有权和土地使用权归郄吉书所有。不动产产权的归属以登记和权利证书为准，不以是否交付为认定标准。另外，李建军主张郄吉书与村委会已解除合同，但其证据不足以证明其主张，裁定驳回李建军的再审申请。本院于2018年10月19日调查柳文秀的笔录，柳文秀称郄吉书买房一事是我亲自办的，郄吉书找的我，他说要买三间房屋，没有交清钱就把证办了，卖给郄吉书了。原来李四（李建军）在那一直开饭店，不给腾，后来我做郄吉书的工作，别弄了，收了你多少钱，我给你退多少钱，而且我给他退的钱多，退了9.7万元。对原告提供的2013年4月26日南关村委会出具的证明，柳文秀否认是其出具的，内容不是其所写，名字不是其所签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告在原审中提供的证据发表了以下质证意见，对原告提交的房产权、集体土地使用证、卖契、收到条证据本身没有异议，但对证明目的有异议。本案所涉房屋的买卖与法院对过盖楼宅基地的买卖及站前街附近土地的买卖是两回事，并不存在原告所述的法院对过盖楼宅基地转化为本案所涉房产买卖房产的事实，更不存在用7万元折抵10万元的事实，事实上7万元无法折抵10万元。原、被告于2001年5月31日签订卖契后，原告将房屋交付给被告，并于8月份为被告出具了办理集体土地使用证和房产证的相关证明，由此可以得知原告确实已收取了10万元的购房款，并将房屋交付给被告，否则原告不会为被告出具相关证明，让被告办理相关产权手续，被告收到房屋后已经对房屋开始占有使用并受益，原告将房屋交付给被告后，被告将房屋租赁给原告方，并收取了租金。收条的真实性无异议，但对收条的证明目的有异议，2003年11月1日的收条指的是收到退还法院门口盖楼宅基地及站前广场的款项5万元，并不是原告所解除的退还本案所涉房产的退房款，2013年12月3日的收到条是今退地方款2万元，也指的是退还法院对过盖楼宅基地及站前广场的已收到的费用，法院对过具体位置是法院东边新开路南北公路靠东边。其他的三笔收款是原告租赁本案所涉房屋后给付被告的租金。对重审时原告提供的证据，被告的质证意见为原告就是南关社区居委会，同时提交居委会的证明，仅能视为是原告的陈述，在本案中不具有证明效力，证明是2001年8月28日将房产卖给被告是错误的，实际是2001年5月31日，证明中记载的事实与原告当庭陈述的事实相矛盾，证明提到2005年7月12日将门面楼卖于李建军所有，庭审中原告称从2004年至今一直由其自己控制所涉案楼房，原告的陈述与所谓证明中陈述相矛盾，所谓的证明在被告与李建军一案中并没有被法院采纳。对被告在原审中提供的证据，原告的质证意见为被告提交的证据1，该证明仅是双方对法院东边门面宅基的购买达成过的合意，而非双方之间的买卖合同，该证明中并未提到现门面宅基的具体购买价格，被告辩称的所交的7万元系购买门面宅基及站前街宅基的费用与事实不符，我方提交的证据显示的被告收到的是退楼款，而非宅基地款项，也由此可以证明双方之间实际只交易了一处不动产。对证据2、3、4真实性无异议，但该部分款项其实折抵了作价10万元的涉案商品楼的转让款，经我方了解，行唐县并不存在站前街这一地方。对重审时被告提供的租赁合同的真实性无异议，但租赁合同期限其实直到2004年被告收到案涉商品楼的全部转让款后，已自动解除了，我们没有否认在将案涉商品楼登记到被告名下后，至2004年期间我们租赁了被告所购买的房屋，但2003年起经原、被告双方协议就案涉商品楼达成解除合意，此后至我方起诉案涉商品楼一直处于原告的控制下，被告从未对案涉商品楼进行过占有使用受益，从未向原告主张过任何权利，也可证实自2004年起被告就已对案涉商品楼不享有任何权利。两份判决书是被告与李建军另一案件中法院依据被告所持有涉案房屋的房产证和土地证确认被告在和李建军的诉讼中涉案房屋属于被告所有，并判决李建军将涉案房屋交付给被告，不能证明涉案房屋的买卖，原、被告双方没有解除房屋协议的事实。对本院的调查柳文秀的笔录，原告的质证意见为对笔录中柳文秀作郄吉书的工作，将购房款退给郄吉书的事实认可，但对2013年4月26日的证明柳文秀称不是其本人出具的不认可，原告认为该证明系柳文秀亲笔所写，并签字捺印。被告经质证认为，柳文秀提到的买三间房是事实。买房时钱已经交清，一次性付款10万元，柳文秀说的没有交清钱不是事实，退钱也不是事实。给我的9万元是包括法院东边这块地方和站前街预收的1万元，还包括房屋租赁费，不是本案争议的购买房屋的钱。对于柳文秀说的2013年4月26日的证明柳文秀称不是其本人出具的没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告于2000年10月8日，2001年2月3日，2001年5月26日分三次共给付原告购地款总计70000元，其中包括站前街预交手续费现金1万元。2001年5月30日经原告及党支部研究，在行唐县法院东边新开发的南北公路靠东边随公路给被告划派门面宅地（三间),尺寸南北12米，东西30米，作为被告做抬楼地基使用权，但至今没有给被告划派宅基，被告称原指定的地段已由他人占有使用。2001年5月31日被告以10万元的价格购买原告衡阳大街水利局对面的楼房上下两层六间，东西为9.9米，南北为13米。并于同日被告与原告南关村委会和党支部签订了《卖契》一份。被告购买上述房屋后，原告协助被告到登记机关办理了行唐权龙字第××号号房屋所有权证书和行土集用（2001）字第053号集体土地使用证书，房屋所有人为被告郄吉书，土地使用人为被告郄吉书。2001年8月13日被告与当时南关大队负责人柳文秀签订了租赁合同，将该房屋出租给原告村委会使用，原告给付被告租金每月450元。租赁期满后，李建军占用被告购买的房屋，经营褚家包子饭店、银筷子饭店至今。关于被告于2003年11月1日出具收到退楼款50000元；于2003年12月3日出具收到退地款20000元；2003年12月29日、2004年2月27日收到柳文秀3000元和7000元，支房费10000元，共计9万元，原告认为与被告解除了双方《卖契》即房屋买卖合同，退给的被告房款。被告认为上述款项中7万元是行唐县法院东边抬楼地基款和站前街的手续费，2万元是原告给付的房屋租赁费，不是本案所涉房产的退款，被告未与原告解除涉案房产的买卖合同。另查明，郄吉书诉李建军返还房屋纠纷一案，本院以郄吉书已办理了涉案房屋的集体土地使用证、房屋所有权证，系其享有不动产物权的证明，受法律保护，本院（2016）冀0125民初2075号判决李建军于本判决生效后十日内将位于衡阳大街水利局对面的楼房上下两层六间腾清，交付原告，并拆除在二楼上面及院落内垒建的彩钢简易房；李建军不服上诉于石家庄市中级人民法院，中院以涉案房屋被郄吉书购买后已办理了集体土地使用证、房屋所有权证，郄吉书对涉案房产已经取得了不动产物权，李建军称郄吉书与南关村委会的房屋买卖合同已经解除，但对合同解除之说郄吉书并不认可，李建军也未能提供郄吉书与南关村委会一致认可的有效证据，判决驳回上诉，维持原判。后李建军申请再审，河北省高级人民法院以郄吉书已经通过与村委会签订买卖合同的方式，购买了涉案土地的使用权和房屋所有权并办理了登记手续，取得了相关证照。故涉案房屋所有权和土地使用权归郄吉书所有。不动产产权的归属以登记和权利证书为准，不以是否交付为认定标准。另外，李建军主张郄吉书与村委会已解除合同，但其证据不足以证明其主张，裁定驳回李建军的再审申请。上述三级人民法院生效的判决、裁定均已确认本案诉争的房产归被告所有。本院认为，被告郄吉书已经通过与南关村委会签订买卖合同的方式，购买了涉案房屋并办理了登记手续，取得了相关证照。涉案房屋所有权归被告郄吉书所有，土地使用权由被告使用，上述事实已被生效判决所确认。被告取得房屋产权后，将房屋租赁给原告方使用，属于被告进行占有收益。原、被告之间房屋买卖合同是否解除是双方诉争的焦点。原告主张与被告已解除合同，其提供的证据是被告收到原告退款9万元和当时经办人柳文秀出具的证明，原告以此证据认为已解除合同。被告否认，并提供了交纳买地款6万元和站前街预交手续费现金1万元共计7万元的证据，从原告给被告出具的证明来看，是被告购买行唐法院东边的宅基地，尺寸南北12米，东西30米用于建房的款项，因原告未能给被告划派宅基地所退款项。1万元明确是原告给付被告的租赁费，其余1万元未载明款项用途，被告主张是柳文秀给付的租赁费。因此原告退还被告的9万元，不能证明系本案所涉房屋的退款，总额也与购房合同载明的“10万元”不符，原告不能提供双方一致认可的解除房屋买卖合同的有效协议，其证据不足以证明其主张，应由原告承担不利后果。对原告主张的房屋买卖合同已经解除之说，本院不予采纳。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告行唐县龙州镇南关社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由原告行唐县龙州镇南关社区居民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  刘振平人民陪审员  顾素玲人民陪审员  米 靖二〇一八年十一月二十二日书 记 员  马文娟