江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0103民初5067号原告（反诉被告）：张微，女，1969年9月26日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告（反诉被告）：林则龙，男，2000年6月17日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。上述二原告共同委托代理人：刘晓东，江西策源律师事务所律师，执业证号：13601199810146950。被告（反诉原告）：戚凯，男，1993年6月15日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。委托代理人：刘省辉，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201110843101。委托代理人：黄诗琴，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201711279488。本诉原告张微、林则龙（反诉被告）与本诉被告戚凯（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本诉原告张微、林则龙（反诉被告）委托诉讼代理人刘晓东，本诉被告戚凯（反诉原告）委托诉讼代理人黄诗琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张微、林则龙向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付2016年9月9日起至2017年9月15日止房租78720元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订房屋租赁合同，约定将南昌市××××号商铺租赁给被告经营，月租金16400元。同时与原告房屋准备一起出租的还有案外人林政乡、何昌勇的房屋。并且在原、被告协议签订之后，被告就对全部房屋（含案外人林政乡的房屋）进行了装修。但是由于被告与案外人林政乡在后期沟通不畅，导致林政乡与被告无法达成租赁协议，林政乡将属于自己房屋部分的物品砸坏。事情发生后，被告不是积极沟通妥善处理纠纷避免损失扩大，而是将已经装修好的店面停止经营，同时还关闭店面拒绝将店面返还给原告，消极等待法院的判决。从而导致该店面从2015年12月起至2017年9月15日止无法使用，造成严重损失。在前案诉讼期间原告为避免损失扩大于2016年8月向法院提出反诉，要求其承担2015年12月7日起至2016年8月6日的租金131200元。同时要求其立即将占用房屋返还给原告以避免损失的扩大，但被告拒不返还，直到2017年9月15日才在前案法官的主持下将房屋返还原告，导致损失又被扩大。最终前案纠纷经法院两级审理，判决被告应当承担原告在前案中诉求40%的房屋损失（2015年12月7日起至2016年8月6日租金131200的40%，即52480元）。根据该前案判决，被告对房屋空置的房租损失应当承担40%的责任，同时在前案中，原告在反诉状中已经强调在戚凯未归还房屋前，我方将保留继续追究其后续占有房屋的租金及占用费的权利。因此，由于2016年8月6日起至2017年9月15日也是由于被告因同样原因占用和拒不返还，也应当承担该期间的40%的房租损失责任，上述损失金额为78720元，请求支持原告的诉请。本诉被告辩称：一、答辩人自始至终未实际占有、使用租赁房屋，且早于2016年6月起诉要求解除合同，被答辩人主张的租赁损失不应由答辩人承担。二、答辩人未及时归还房屋钥匙系因诉讼审理需要，并非答辩人主观故意拖延归还；三、被答辩人以前案的责任划分来主张本案的租金损失，缺乏依据。本诉原告为支持其诉请,向本院提供了如下证据：第一组证据：原告身份证复印件、被告身份证复印件。证明：原、被告主体资格适格。第二组证据：张微房屋购房合同、租赁合同、戚凯起诉状、张微反诉状。证明：被告戚凯租赁原告张微及林则龙的房屋，并发生纠纷，张微反诉要求被告戚凯承担其在诉讼期间占用房屋拒不返还的房租，暂时计算至2016年8月止，但保留继续追究其后续占用房屋承担租金的权利。第三组证据：张微与戚凯一审判决书，张微与戚凯二审判决书，何昌勇与戚凯一审判决书、何昌勇与戚凯二审判决书、林政乡与戚凯一审判决书、林政乡与戚凯二审判决书。证明：经过法院审理，被告戚凯应当承担在诉讼期间占用房屋的导致租金损失40%的责任。第四组证据：交还钥匙和现场勘验笔录（2017.9.15）。证明：被告戚凯于2017年9月15日才将房屋交还给原告，除法院已经判决承担责任的期间之外，还应当承担从2016年8月7日至2017年9月15日期间占用房屋导致租金损失40%的责任(月租金16400元×12个月×40%=78720元，比实际少算了一个月)。本诉被告为佐证其辩解，向本院提交了如下证据：证据一、商铺租赁合同2份。证明：反诉原告及被告之间存在合法的租赁合同关系，合同明确约定，乙方在经营过程中如因甲方原因造成乙方无法正常经营，所带来的一切损失由甲方承担，并负责赔偿乙方的损失。证据二、张微询问笔录复印件。证明：反诉被告张微对案外人林政乡、何昌勇的商铺无权代理，但却故意隐瞒事实，欺骗反诉原告签订《商铺租赁合同》，直至公安做调查时仍一直主张自己有代为出租的权利。证据三、（2018）赣01民终306号《民事判决书》、江西华赣司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》。证明：被告与原告之间的租赁纠纷曾于2016年6月提出起诉，并于2016年8月依法申请司法鉴定装修损失，鉴定机构于2017年9月26日才出具《鉴定意见书》，在该阶段被告未归还原告商铺钥匙系因诉讼鉴定需要，并非主观故意不予归还钥匙。反诉原告戚凯向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向原告支付经济损失金额共计人民币164000元；2、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年9月，反诉原告戚凯在南昌开办火锅店，在寻访店铺中得知反诉被告张微在出租其位于南昌市××××号的商铺。在承租前，反诉被告曾告知反诉原告该商铺系其和案外人林政乡、何昌勇的产权共有，但其一直强调并保证其有权代案外人林政乡、何昌勇出租该店铺。考虑到反诉被告与案外人林政乡原系夫妻关系，并共育一子，本着互相信任的原则，双方签订了两份《房屋租赁合同》，该合同除了约定租金、押金外，还明确约定，反诉原告在经营过程中如因反诉被告原因造成无法正常经营的一切损失由反诉被告承担，并负责赔偿反诉原告损失。此外，反诉原告与案外人林政乡、何昌勇的《商铺租赁合同》由于反诉被告称该案外人出差不在本地，由其带回补签后再交还反诉原告，但反诉被告事后并未补签交还原告。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了上述两份合同的全部押金、前期物品处置费及部分租金共140000元，并对该房屋进行装修以备开业，但因反诉被告张微与案外人林政乡之间存在纠纷未妥善解决，导致案外人在开业前夕将反诉原告商铺大部分砸毁，并起诉法院审理终结，判决反诉原告需要向案外人林政乡支付经济损失110880元及承担诉讼费2520元，还判决反诉原告需向案外人何昌勇支付经济损失49500元及承担诉讼费1100元。反诉原告认为，该部分判决由反诉原告承担的共计160380元经济损失及3620元诉讼费均系因反诉被告张微的欺诈及无权代理行为引发，且双方在合同中明确约定，因反诉被告原因造成反诉原告损失，由反诉被告负责赔偿。望判如诉请。反诉被告辩称：驳回反诉原告的反诉请求，被答辩人的反诉请求及所涉及的事实已经经过审理，并作出判决。过错在戚凯，应由戚凯承担。戚凯再次在本案中基于同一事实和理由提出反诉属于一案两审，依法应当予以驳回。反诉原告为支持其反诉请求，依法提交了如下证据：证据一、商铺租赁合同2份。证明：反诉原告及被告之间存在合法的租赁合同关系；合同明确约定，乙方在经营过程中如因甲方原因造成乙方无法正常经营，所带来的一切损失由甲方承担，并负责赔偿乙方的损失。证据二、张微询问笔录复印件。证明：反诉被告张微对案外人林政乡、何昌勇的商铺无权代理，但却故意隐瞒事实，欺骗反诉原告签订《商铺租赁合同》，直至公安做调查时仍一直主张自己有代为出租的权利。证据三、（2018）赣01民终180号《民事判决书》、（2018）赣01民终305号《民事判决书》。证明：反诉原告因反诉被告与案外人之间存在的纠纷未妥善解决，导致案外人砸毁反诉原告商铺，并起诉要求赔偿其房屋占有使用费。经南昌中院审理判决，反诉原告需支付案外人经济损失共计164000元。反诉被告提供的证据与其作为本诉原告所提供的证据一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月7日，戚凯与张微、林则龙签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、商铺坐落地址：南昌市××××号，商铺建筑面积328平方米；2、租赁用途为餐饮；3、租赁期限从2016年1月1日至2023年12月31日；4、每月租金16400元，前三月每月付租金，三个月后按季度付款；……8、“戚凯在经营过程中如因张微、林则龙原因造成乙方无法正常经营，所带来的一切损失由甲方承担，并负责赔偿乙方的损失；9、2015年11月7日至2015年12月7日为装修期，租金从2015年12月7日算等内容。同日，张微和戚凯还拟定了另外一份甲方为第三人林政乡、何昌勇的《商铺租赁合同》，该合同载明：1、商铺坐落地址：南昌市××××号，商铺建筑面积300.28平方米（详见平面布局图），张微手写备注“何昌勇246.48平方米、林政乡201.6平方米”；2、每月租金何昌勇4500元、林政乡10080元，一次性缴纳三个月租金40000元作为押金等内容。该合同仅有戚凯作为承租方的签名、指印及身份证号码信息，出租方未见签名。第一份《商铺租赁合同》所涉为张微、林则龙名下的位于南昌市××××号商铺，第二份《商铺租赁合同》所涉为第三人林政乡名下的8号商铺和何昌勇购买的9号商铺。此后，张微把商铺大门钥匙交给戚凯，戚凯开始着手对店铺进行装修并设立江西红味军餐饮管理有限公司。2016年1月12日晚，案外人林政乡带人对涉案店面进行打砸，导致装修遭到破坏，致使新店无法正常开张营业。2016年6月16日，戚凯诉至本院，要求解除租赁合同，张微、林则龙退还其房屋押金、租金及赔偿损失等。审理过程中，张微、林则龙提起了反诉。2017年11月16日，本院作出（2016）赣0103民初1669号民事判决，判决解除双方的租赁合同，张微返还戚凯押金并支付赔偿金285265.64元。一审判决后，双方均不服，上诉至南昌市中级人民法院。南昌中院认为，张微在与戚凯洽谈租赁事宜时的行为在客观上形成了其具有代理权的表象，使戚凯形成了张微是林政乡、何昌勇的合法代理人的认知。但戚凯作为承租人，明知涉案店面的部分为林政乡、何昌勇所有，不审查与其洽谈合同的张微是否为合法代理人，且在该租赁合同未成立时即进场装修，亦存在一定过错。在林政乡打砸商铺后，双方都未能理智、冷静地处理，导致损失持续扩大。结合双方的过错程度，酌定由戚凯承担租金部分的40%，张微、林则龙自行承担60%。戚凯与张微对纠纷的产生均有过错。故对合同解除后的损失部分，亦应由双方按上述过错程度进行分担。判决维持本院（2016）赣0103民初1669号民事判决第一项，撤销第二、三、四项，张微、林则龙支付戚凯2015年12月7日至2016年8月的租金及其他损失共计232748.98元。另查明，2016年，案外人何昌勇和林政乡在本院分别立案起诉了戚凯，要求其支付房屋占有使用费用。后本院分别作出（2016）赣0103民初2980号、2981号民事判决，判决驳回何昌勇和林政乡的诉讼请求。该二案上诉后，南昌中院分别作出（2018）赣01民终180号、305号民事判决，认为戚凯未经何昌勇、林政乡同意，未签订租赁合同而占有其名下的店面，构成侵权。但林政乡在得知店面未经其同意被戚凯占有、使用时，本应通过合法途径予以解决，但其却通过打砸的方式阻拦戚凯装修施工，致使纠纷扩大。故对于店面租金损失，戚凯应承担50%的赔偿责任。判决撤销一审判决，限戚凯于判决生效后三十日内赔偿何昌勇经济损失49500元，赔偿林政乡经济损失110880元。原告认为，之前人民法院仅处理了2016年8月6日之前的租金及占用费用，依据二审生效判决，被告应承担2016年8月6日起至2017年9月15日止的房租损失，故诉至本院。本案审理过程中，被告戚凯提出反诉，认为张微的无权代理行为导致其赔偿了案外人何昌勇及林政乡的经济损失164000元（160380元加上诉讼费3620元），应由反诉被告承担。再查明，林则龙系张微与林政乡之子，林政乡系张微前夫。何昌勇系林政乡侄子。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，对该合同的效力，本院予以认定。经过南昌中院二审生效判决，张微与戚凯对坐落于南昌市××××号店面租赁纠纷的产生均有过错。故对合同解除后的损失部分，亦应由双方按过错程度（张微60%、戚凯40%）进行分担。本诉原告诉请被告支付2016年9月9日起至2017年9月15日止的房租78720元，本院予以支持。本诉被告认为未及时归还涉案房屋钥匙系因诉讼审理、鉴定需要，并非主观故意拖延归还等抗辩意见，本院不予采信。反诉原告诉请要求反诉被告支付其经济损失164000元，因该损失已经南昌中院二审生效判决确认，二审判决认为张微在与戚凯洽谈租赁事宜时的行为时，在客观上形成了其具有代理权的表象，使戚凯形成了张微是林政乡、何昌勇的合法代理人的认知。但戚凯作为承租人，明知涉案店面的部分为林政乡、何昌勇所有，不审查与其洽谈合同的张微是否为合法代理人，且在该租赁合同未成立时即进场装修，亦存在一定过错。对于反诉被告的诉请，因张微在租赁事宜中确实具有较大过错，租赁合同中亦明确约定戚凯在经营过程中，如因张微、林则龙原因造成戚凯无法正常经营，所带来的一切损失由其承担，并负责赔偿戚凯的损失。故本院对该损失金额164000元，本院酌定由张微、林则龙承担60%即98400元，戚凯自身承担65600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本诉被告戚凯于本判决生效之日起支付本诉原告张微、林则龙房屋租金78720元。二、反诉被告张微、林则龙于本判决生效之日起支付反诉原告戚凯经济损失98400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由本诉原告张微、林则龙预交的案件受理费1768元，由被告戚凯负担，限随上述款项一并支付。由反诉原告戚凯预交的案件受理费3580元，由反诉被告张微、林则龙负担，限随上述款项一并支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  张世民人民陪审员  吴婕瑜人民陪审员  殷俊文二〇一八年十一月五日书 记 员  罗朝君