安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0102民初9234号原告：梁秀平，女，1976年3月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：罗亚民，安徽王良其律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽林，安徽王良其律师事务所实习律师。被告：合肥京商融合置地有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路**新站综合开发试验区管委会**。法定代表人：洪传海，该公司总经理。委托诉讼代理人：游中正，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾奎，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告梁秀平与被告合肥京商融合置地有限公司（以下简称“京商公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告梁秀平的委托诉讼代理人罗亚民和李泽林，被告京商公司的委托诉讼代理人游中正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁秀平向本院提出诉讼请求：1.被告承担产权登记违约责任违约金共计3503元。2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：梁秀平从京商公司购置了京商商贸城商品房，并签订了《商品房买卖合同》，且按规定进行了合同备案登记。房屋交付后，由于京商公司没有积极履行合同产权登记义务，致使当事人没有按规定的时间取得房地产权属证书。京商公司怠于履行合同义务的行为，严重损害了当事人的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。京商公司辩称，1.京商公司不应承担违约责任。双方签署的《商品房买卖合同》第十五条对产权登记进行了约定,出卖人应在房屋交付使用60日内提供资料报产权登记机关备案,但并未约定出卖人应在60日内必须办妥房产证。办理房产证系产权登记机关审查做出,出卖人无权左右登记机关的行政行为。条款中关于出卖人承担违约责任的前提系因出卖人的责任导致房屋产权证未办理。原告未举证证明涉案房屋产权证办理时间长系因京商公司的原因造成,故应承担举证不能的责任。2.商品房买卖合同附件四《补充协议》第八条第四款约定,因出卖人的责任导致买受人未在规定期限内取得房地产权证书的,买受人应在出卖人出现违约情况后一个月内书面通知出卖人,原告并未履行向我公司的书面通知义务。3.涉案房屋产权证办理时间较长的原因系京商商贸城项目体量大,产权登记机关每日受理办证申请及每日出证数量有限,且2017年国家对房产证及土地证二证合一统一为不动产权登记证,故导致原本应在办理房产证后才办理土地证的程序前置,出卖人在办理房产证前需向国土局办理土地划分及权属证明手续,以前的办证期限已不能满足因行政手续变更所需时间,且案涉商品房买卖合同文本编号可以显示该合同文本系2000年合同文本,该文本由国家工商局及建设部监制制作,开发商在签署合同时不能对合同文本进行变更,否则不予备案,在制作该文本时并未意识到房地产发展巨大变化,致使开发商无法在60日内取得办理房产证所需全部手续。各开发商已向各部门多次反映该情况,日后该合同将由国家部门予以调整。梁秀平围绕诉讼请求依法提交了本人身份证、商品房买卖合同及附件、房地产权属证书，京商公司对梁秀平提交的上述证据的真实性均无异议，故本院对梁秀平提交的上述证据的真实性予以确认。对于梁秀平提供的房屋交接单由于无公司公章，京商公司对该交接单的真实性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月6日，梁秀平就购买京商公司开发建设的京商商贸城第F区编号为HN126、HN226、HN326的上下三层商铺与京商公司分别签订三份《商品房买卖合同》。合同分别对购买房屋的面积、价格、层高等进行了约定，分别为:HN126建筑面积32.47㎡、套内面积30㎡，房屋层高5.5m、总价199430元；HN226建筑面积41.46㎡、套内面积30㎡，房屋层高5.5m、总价254647元；HN326建筑面积40.14㎡、套内面积30㎡，房屋层高3.5m、总价246539元，房屋价格均按6142元/㎡×建筑面积计价。此外，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。或者，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。同时，合同还对价款的支付方式、逾期交房及逾期付款的违约责任等作出约定。2014年8月24日，梁秀平与京商公司再次签订三份《合同补充协议》，并于当日对上述三份《商品房买卖合同》、《合同补充协议》进行了网上认购备案。2016年5月4日，京商公司向梁秀平发出入伙通知书，通知梁秀平于2016年5月12日至京商商贸城售楼部办理入伙手续。双方于2016年5月办理了交房手续。直至2017年11月，梁秀平才取得上述三套房屋的不动产权登记证，不动产权登记证号分别为：皖（2017）合不动产权第0269013号、皖（2017）合不动产权第0269016号、皖（2017）合不动产权第0269019号。梁秀平认为京商公司没有按约履行合同义务损害了其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。本院认为，梁秀平与京商公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案中，梁秀平在收到京商公司交付的房屋之后，在一年多的时间内一直未取得房屋权属证书。京商公司抗辩称，双方并未约定京商公司必须在交付房屋之后60日内为梁秀平办妥房屋权属证书。本院认为，双方合同中虽未约定京商公司必须限期为梁秀平办理房屋权属转移登记，但合同中明确约定京商公司必须在梁秀平接收房屋使用之后60内，将办理权属登记需有京商公司提供的资料报产权登记机关备案。而京商公司未举证证明其在向梁秀平交付房屋之后60内已经向产权登记机关提交办理权属登记的相关资料。根据“谁主张，谁举证”的证据规则，京商公司应当承担举证不能的法律后果。故本院推定京商公司在向梁秀平交付房屋之后未在60日内向产权登记机关提交办理权属登记资料，京商公司应当承担违约责任。根据合同约定，梁秀平在不退房的情况下，京商公司应当按照已付房价款的5‰向梁秀平支付违约金，该约定不违反法律禁止性规定，本院予以确认。经计算，京商公司应向梁秀平支付违约金3503元[（199430元+254647元+246539元）×5‰]，本院予以支持。双方在《合同补充协议》中虽约定，梁秀平在京商公司出现违约情况后一个月内应书面通知京商公司，但该条款并非免责条款，不能因此免除京商公司的违约责任，故本院对京商公司的该抗辩意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：合肥京商融合置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁秀平支付违约金3503元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告合肥京商融合置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张慧霞二〇一八年十一月二十九日书记员  张 莹附本判决的适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。