江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏07民终3490号上诉人（原审被告、反诉原告）：毕海役，男被上诉人（原审原告、反诉被告）：林熹，男，被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡涤波，女以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：季伟，江苏田湾律师事务所律师。上诉人毕海役因与被上诉人林熹、胡涤波房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初5064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日受理后，依法组成合议庭于2018年10月29日依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人毕海役，被上诉人林熹、胡涤波的共同委托诉讼代理人季伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕海役上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人赔偿被上诉人装修损失5万元属于事实认定错误。一、2014年3月，上诉人承租涉案房屋，此后按照约定的用途和房屋性质正常使用涉案房屋，至今涉案房屋与刚承租时并无二样。被上诉人一审只提供了2017年6月房屋买卖完成时的照片，并无与之前状况的对比，也没有提供房屋装修发票，亦未经过鉴定，是否存在损失无法确定。二、上诉人作为承租人在与被上诉人洽谈房屋买卖事宜时，并未提及房屋装修有损而压低房价，只是说装修简单，并且房屋买卖合同也能说明房屋装修并没有什么真正有价值的东西，因此上诉人购买涉案房屋并不存在因为房屋装修受损而受益的情况。三、被上诉人在签订房屋买卖合同之前到涉案房屋检查过房屋使用情况，但并未对涉案房屋的使用情况提出任何异议，事实是被上诉人在房屋买卖即将全部完成时因房屋涨价，而以此为借口要求上诉人赔偿。四、一审提交的照片所显示的情况最糟糕的房间是因为简单的防水工艺损坏而漏雨造成的，且该房间是被上诉人违建的，不在房产证面积之内。即使将违建房间全部重新做防水也就10000余元。除了违建的房间，将其他房间的地板、门等换成同样质量全新的，再加上重做墙面，也就10000余元。被上诉人林熹、胡涤波答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：一、上诉人承租涉案房屋期间，涉案房屋确实存在房屋装修和设施毁损的情形。被上诉人是湖南人，其侄女在连云港。涉案房屋在2009年装修过一次，2012年又装修过一次，被上诉人本打算回来居住，后来没有回来居住，从2014年开始租赁。我方一审提供的视频和照片显示，涉案房屋惨不忍睹，门把手等物品损坏严重，后建的一个房间也损坏严重。二、上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议之后、过户前，被上诉人才发现买房人就是承租人。2017年6月，被上诉人要求上诉人毕海役签订承诺书，承诺书载明交易房屋至今一直有本人居住经营使用，对于承租期间造成的房屋内部设置受损，本人愿意按照承租协议执行。这表明涉案房屋在上诉人承租期间存在房屋内部设置受损的情形。三、在一审法院第二次开庭时，上诉人明确承认欺骗了被上诉人，隐瞒了自己是承租人的事实，购买涉案房屋。涉案房屋共计144平方米，出卖价格140万元，被上诉人明显是在因涉案房屋装修及设施受损的情况下，才低价卖房。林熹、胡涤波向一审法院起诉，请求判令：1、毕海役赔偿林熹、胡涤波房屋贬值损失20万元、装修损失8万元、财产损失2万元，共计30万元；2、本案诉讼费用由毕海役承担。毕海役向一审法院提出反诉，请求判令：1、林熹、胡涤波赔偿毕海役因房屋漏雨而导致部分面积无法使用的房租损失2万元、因房屋漏雨而造成的财产损失9000元，共计29000元；2、解除租房合同，林熹、胡涤波退还毕海役2017年6月至2017年9月三个月的房租7000元及押金4000元，共计11000元；3、由林熹、胡涤波承担涉诉费用。一审法院查明事实：林熹与胡涤波系夫妻关系。涉案位于连云港市新浦区（建筑面积144.85平方米）房屋原登记在林熹、胡涤波名下，系林熹、胡涤波共同共有。林熹、胡涤波系湖南人，平时不在连云港。林熹、胡涤波委托其侄女胡某对外出租涉案房屋。2014年3月13日，案外人胡某（甲方）与毕海役（乙方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将位于万润怡景苑15号楼4单元201室已全装修好的房屋租给乙方，租期一年，年租金税后2.8万元，半年一付，另收押金4000元，时间2014年3月13日至2015年3月13日，合同到期后乙方将房间物品房屋装修完好无损，则退还乙方押金4000元，损坏物品照价赔偿。房屋设置：阿里斯顿热水器一台、西门子煤气灶一个，抽烟机一台，卫生间红色洗脸盆一组，淋浴器两个，客厅两个大吊灯，房间四个吊灯，美的3匹立式空调一台、美的1匹挂壁式一台，1匹挂机空调，大理石电视柜一个，前台一个，取暖片6个管道此设备都包括在房租里，暂时借给乙方使用，乙方不能损坏物品，否则照价赔偿。合同还对其他事项进行了约定。2016年3月13日，案外人胡某与毕海役又签订一份《租房合同》，除约定租赁期限为叁年，自2016年3月13日至2019年3月13日外，其他内容基本同2014年3月13日签订的《租房合同》。毕海役租赁涉案房屋用途为教育培训。2015年2月16日，连云港亿方舟教育科技有限公司（以下简称亿方舟教育公司）成立，毕海役为该公司法定代表人。2017年5月24日，林熹、胡涤波（甲方、卖方）与毕海役、案外人张惠林（乙方、买方）及邱伟（丙方、中介方）签订《二手房买卖协议》一份，约定：甲方将位于新浦区；建筑面积144.85平方米）出售给乙方，总价款为140万元。在合同落款的乙方签字处载明：“毕海役张惠林（毕海役代）”。一审庭审中，毕海役承认：“我出面和房主讨价还价，没有说我是承租人，签订合同时是告知我是承租人”。林熹、胡涤波称：系在签订房屋买卖合同之后才知道毕海役就是涉案房屋的承租人。2017年5月24日，甲方胡涤波、乙方“亿方舟教育”、丙方毕海役签订《协议书》一份，载明：“由于万润怡景苑15栋201房亿方舟教育租用我的房屋，现由于该房屋已卖给毕海役。因此，亿方舟教育在2017年9月13日与新房东毕海役办理交房手续，交房手续办完胡涤波将亿方舟教育的肆仟元押金退还给张福锦的微信上”。胡涤波、毕海役分别在协议落款处的“甲方”、“丙方”处签字，张福锦在“乙方”处签字。林熹、胡涤波至今未退还涉案房屋押金4000元，毕海役的租金已交纳至2017年9月13日。2017年6月1日，毕海役出具《承诺书》一份，载明：“……四、交易房屋至今一直有本人居住经营使用，对于承租期间造成的房屋内部设施受损，本人愿意按照承租协议执行，房屋租赁至2017年9月13日，毕海役不赔偿损失则胡涤波无需退还毕海役交付的租房保证金，并有权要求毕海役继续赔偿：无论房屋买卖协议成交与否，双方约定租赁期至2017年9月13日；……万润怡景苑15号楼4单元201房是胡涤波、林熹在江苏省的唯一住房，胡涤波、林熹在长沙和广东还有几套房，如果国家要交任何税费由毕海役支付所有费用和税款……”。胡涤波在该承诺书落款“接受承诺人”处签字。合同签订后、房屋过户给毕海役前，胡涤波要求房屋涨价10万元，林熹、胡涤波代理人对此的解释为：“因为林熹、胡涤波感觉签订合同后被毕海役欺骗了，所以要求涨价”。该房屋的最终交易价格为《二手房买卖协议》约定的140万元，款项已全部付清。2017年6月7日，涉案房屋过户登记在毕海役、张惠林名下。一审法院另查明，林熹、胡涤波在诉状中自认涉案房屋于2007年购买。林熹、胡涤波的证人胡某出庭作证称：1、涉案房屋是胡某的姑姑胡涤波委托胡某对外出租，胡涤波平时不在连云港，胡涤波不知道毕海役是涉案房屋承租人。2、房子前后装修两次，2009年、2012年共装修过两次，不记得有没有人用过，2012年至2014年期间，涉案房屋是否对外出租，情况不明。3、涉案房屋是否漏水及毕海役是否要求维修等事实，均表示记不清。4、毕海役租房时向胡某告知了租赁房屋用途为教育培训。毕海役从2014年3月13日租赁涉案房屋，至2017年6月7日涉案房屋过户至毕海役名下，毕海役租赁使用房屋近三年零三个月。林熹、胡涤波与毕海役质证过的涉案房屋照片显示，涉案房屋确实存在装修破损的情况。一审法院认为，林熹、胡涤波与毕海役之间签订的《租房合同》合法有效，双方应当恪守履行。现双方一致确认该租赁合同于2017年9月13日终止。根据合同法规定，毕海役应当将涉案房屋完好无损的返还给出租人，即林熹、胡涤波。但是根据林熹、胡涤波提供的涉案房屋内的照片等证据可以证明，涉案房屋内的设施（包括装修及物品）破损严重，已超出房屋合理使用而折旧的范围。再者毕海役于2017年6月1日作出的承诺书也载明：“交易房屋至今一直有本人居住经营使用，对于承租期间造成的房屋内部设施受损，本人愿意按照承租协议执行”，因此毕海役对涉案房屋内的设施损失应予以赔偿。关于赔偿的项目及数额，一审法院根据查明的事实，及房屋内部设施受损的实际状况，将林熹、胡涤波诉求的装修损失及财产损失统一作为设施损失，并酌定设施损失为5万元。关于林熹、胡涤波诉求的房屋贬值损失问题。毕海役作为房屋承租人，在与林熹、胡涤波洽谈房屋买卖价格时，隐瞒自己的身份。在涉案房屋被损害设施未进行修补的情况下，由于房屋外观较旧对房屋销售价格可能产生影响。但林熹、胡涤波完全可以重新装修涉案房屋后再予以出售，并且对装修损失要求毕海役赔偿。因此，虽然毕海役在房屋交易时存在不诚信行为，但此不足以造成房屋贬值，故林熹、胡涤波主张毕海役赔偿房屋贬值损失20万元，一审法院不予支持。关于反诉请求第1项中的“林熹、胡涤波赔偿毕海役房租损失2万元”，毕海役明确为：“由于涉案房屋存在漏水，导致20平米左右面积不能使用，我租用3年半，不能使用造成的损失估算2万元，房租28000每年，付3.5年房租98000元，漏水25平米左右，25÷144总面积×98000元”。对于该项诉求，一审法院认为，毕海役实际使用涉案房屋三年多时间，一直正常交纳房租，毕海役称涉案房屋漏水导致20平米左右面积不能使用，证据不足，一审法院不予认可，对于由此诉求的损失2万元，一审法院亦不予支持。对于反诉请求第1项中的“林熹、胡涤波赔偿毕海役财产损失9000元”，毕海役明确为：“财产损失9000元包括：办公桌椅3000元，电脑3000元，衣物2000元，书本1000元。办公桌椅、打印机、电脑、衣物，这些物品已经被我处理了，不存在了”，一审法院认为，毕海役诉求的财产损失证据不足，且未能举证证实财产损失与林熹、胡涤波之间的关联性，毕海役亦自认“这些物品已经被我处理了，不存在了”，故一审法院对毕海役的该项诉求，不予支持。关于反诉请求第2项中的“解除租房合同，林熹、胡涤波退还毕海役租金7000元”，毕海役明确为：“2017年6月至2017年9月三个月，2017年6月7号我拿到房产证，但是我房租交到2017年9月13号，多交3个月房租7000元”。一审法院认为，林熹、胡涤波将涉案房屋出卖给毕海役后，毕海役于2017年6月1日作出《承诺书》，明确约定“无论房屋买卖协议成交与否，双方约定租赁期至2017年9月13日”，胡涤波在该《承诺书》上签字，该《承诺书》应认定为是双方达成的补充协议，该补充协议系双方真实意思表示，合法有效。根据双方的上述约定，涉案租房合同已于2017年9月13日解除。关于“林熹、胡涤波退还毕海役租金7000元”的诉求，一审法院认为，上述补充协议已明确约定房屋租赁期至2017年9月13日，而毕海役实际交纳房租至2017年9月13日，故毕海役的该项诉求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于反诉请求第2项中的“退还押金4000元”，一审法院认为，鉴于该押金林熹、胡涤波尚未退还给毕海役，且本诉中已对房屋装修及财产损失问题予以处理，对于该项诉求，一审法院予以支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、毕海役于判决生效后十日内赔偿给林熹、胡涤波房屋装修损失及财产损失共计5万元；二、驳回林熹、胡涤波的其他本诉请求；三、确认毕海役与林熹、胡涤波的房屋租赁合同已于2017年9月13日解除；四、林熹、胡涤波于判决生效后十日内退还给毕海役押金4000元；五、驳回毕海役其他的反诉请求。一审本诉案件受理费5800元（林熹、胡涤波已预交），由林熹、胡涤波负担4834元，由毕海役负担966元。反诉案件受理费400元（毕海役已预交），由毕海役负担360元，由林熹、胡涤波负担40元。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审诉讼期间，上诉人提供了以下证据：1、《卫生许可证》和《承诺书》，证明涉案房屋在2007年初就由案外人胡某从事美容，与被上诉人所说的房屋2008年装修不符。2、林熹、胡涤波在58同城发布的卖房信息，证明涉案房屋不存在出卖价与实际价格不符、房屋贬值的情况。3、《房产证》，证明房屋结构图显示东南角的房间系由被上诉人后建的，施工简单，故漏雨严重。4、房屋照片，证明涉案房屋装修简单，存在漏雨，上诉人物品被泡。5、上诉人于2017年5月25日在东方农商行与被上诉人中介之间的谈话录音，证明被上诉人首次要求涨价，且涨价10多万，原因是听别人说房子涨价了，并且被上诉人在房屋交易过程中没有提出任何装修损坏的说法。6、证人苗某的证人证言，证明房屋自承租时起至今无损坏，但房屋存在漏水致上诉人的物品被泡。被上诉人质证认为，对于证据1，卫生许可证的真实性无法判断且与本案没有关联性。对承诺书的客观性、关联性、合法性均有异议且有无在场所实际经营是未知数。对于证据2的客观性、关联性、合法性都有异议，中介建议被上诉人挂170万，因为被上诉人女儿出国上学急于卖房，才低价出卖。对于证据3的真实性没有异议，但不能达到其证明目的。对于证据4，从照片中可以看出房屋已经破烂不堪，已经安全无法使用。对于证据5，不能达到上诉人的证明目的。我方一审也提供了记录去银行办理抵押的谈话录音。对于证据6的真实性不予认可。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：涉案房屋在买卖成交之前有无证据证明是上诉人造成房屋的损失及房屋损毁程度。本院认为，关于涉案房屋在买卖成交之前有无证据证明是上诉人导致的房屋损失的问题。上诉人称涉案房屋至今与刚承租时并无二样，并提供了《卫生许可证》《承诺书》《房产证》、房屋照片、证人证言以证实其主张。本院认为，《卫生许可证》《承诺书》和《房产证》无法反映涉案房屋的损失情况。房屋照片显示涉案房屋存在漏雨，但无法反映上诉人刚承租涉案房屋时的状态。对于证人证言，鉴于被上诉人不予认可，且因证人与上诉人存在利害关系，对于证人证言，本院不予采信。上诉人在租赁涉案房屋的时候，对涉案房屋的装修及内部设置进行了确认，而从被上诉人一审提供的反映涉案房屋内部设施和装修的照片来看，涉案房屋内的设施（包括装修及物品）破损严重，上诉人对于照片的真实性也予以认可。另外，上诉人于2017年6月1日作出的承诺书也载明“。交易房屋至今一直有本人居住经营使用，对于承租期间造成的房屋内部设施受损，本人愿意按照承租协议执行。毕海役不赔偿损失则胡涤波无需退还毕海役交付的租房保证金。”。由此可见，涉案房屋在上诉人承租期间确实存在装修及设施受损的情况，上诉人提供的证据不能证明涉案房屋至今与刚承租时并无二样。上诉人称其在与被上诉人洽谈房屋买卖时，双方均未提及房屋装修有损的情况，并且被上诉人在签订房屋买卖合同之前检查过涉案房屋的使用情况，也未对涉案房屋的使用情况提出异议，并提供了上诉人与被上诉人胡涤波、中介之间的谈话录音予以证明。本院认为，虽然被上诉人在谈话录音中没有提及房屋装修受损，但是不能以此作为上诉人主张涉案房屋装修未受损的佐证，上诉人提供的证据不足以支持其主张，因此，对于上诉人的该项上诉主张，本院依法不予采信。关于房屋损毁程度的问题。上诉人称其在与被上诉人洽谈房屋买卖事宜时，并未提及房屋装修有损而压低房价，因一审法院并未支持被上诉人关于房屋贬值损失的诉讼请求，因此本院对于上诉人的该项上诉主张不予理涉。上诉人主张一审法院酌定其赔偿被上诉人装修损失及财产损失5万元没有事实依据且数额过高。本院认为，从被上诉人一审提供的照片可以看出涉案房屋内的设施（包括装修及物品）破损严重且已经超出房屋合理使用而折旧的范围。同时，鉴于涉案房屋已经不具备鉴定条件，一审法院根据合同履行情况，酌情确定上诉人赔偿被上诉人装修损失及财产损失5万元并无不当，本院依法予以支持。综上，毕海役的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（毕海役已预交），由毕海役负担。本判决为终审判决。审判长  顾长洲审判员  曹 洋审判员  严伟晏二〇一八年十一月二十六日法官助理蒋寻书记员仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。