北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终14697号上诉人（原审原告）：郭英，女，1962年2月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田建川（郭英之夫），住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：李桂芹，女，1952年5月9日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵路敏（李桂芹之儿媳），住北京市朝阳区。上诉人郭英因与被上诉人李桂芹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初53844号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭英上诉请求：1．撤销一审判决；2．判令李桂芹向郭英支付合同违约金人民币共计30000元；3．判令李桂芹承担本案一审诉讼费和二审上诉费。事实和理由：一、一审判决根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条（三）约定为基础，对本案进行判决是错误的；一审擅自更改和回避《补充协议》第二条7款的内容，对于郭英极不公正、不公平。1．《北京市存量房屋买卖合同》第九条（三）之约定，是针对出售房内有户口的情况做出的规定。即：出卖人必须在该房屋所有权证转移之日起30天之内，迁出该房屋内的全部户口，逾期就按规定罚款。但本条规定并不涉及出售房内本来就无户口和退还保证金的情况。所以《北京市存量房屋买卖合同》中第九条（三）的约定条款，不适用郭英出售房内无户口和退还保证金的情况。本案双方签《补充协议》第二条7款的起因：双方于2018年1月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》时，李桂芹特别要求“出售房内无户口”。郭英请李桂芹和链家经办人一起核查了其（户主）不在本案房内的户口本及身份证，说明出售房内无户口。但李桂芹还是不放心，坚持要以保证金的名义扣押郭英3万元，并要求郭英次日（在链家经办人的安排和监督下）与李桂芹一起去房屋所在地户籍管理机关查询郭英承诺的无户口实情，李桂芹承诺：如果次日买卖双方一起去派出所查询后，确实无户口，就将3万元保证金退还给郭英。又因《北京市存量房屋买卖合同》第九条（三）约定条款不适用本案房屋内无户口和退还郭英3万元保证金的情况，双方及链家三方一起又签订了《补充协议》第二条7款，明确约定了3万保证金的支付时间节点是迁出户口当日。2．一审判决用一条对本案根本不适用、无关的《买卖合同》约定条款为基础，回避了双方签订的《补充协议》第二条7款的约定。特别是将“户口迁出日”这个最为关键的时间节点擅自改变为“过户当日”。这样做的目的就是让李桂芹逃过了违约61天所应承担的违约责任（违约金为1460元/天），一审这样用“过户日”取代“户口迁出日”的时间节点退还保证金做判决，对郭英太不公正、不公平。二、郭英应李桂芹要求，陪同其到派出所查询本案房内无户口事实，履行完郭英应尽的义务。2018年1月17日，郭英应李桂芹要求，在链家工作人员的安排下，郭英为此事请假，带齐所有证明材料，与李桂芹和链家经办人一起专程去派出所核查，核实结果确认房屋内无户口。此时，郭英按《补充协议》约定，完成郭英迁出户口的所有义务，即当天就是郭英的户口迁出日。三、郭英自始至终都是守约方，根据《补充协议》第二条7款的约定，3万元户口迁出保证金的付款时间，李桂芹迟延支付了61天，是违约方。参考东城区人民法院判决一起迁出户口保证金同类案件的判赔结果，郭英本次上诉索赔的最终合同违约金为3万元。李桂芹辩称：同意一审判决，不同意郭英的上诉请求。郭英向一审法院起诉请求：要求李桂芹支付违约金89060元。一审法院认定事实：2018年1月16日，郭英（出卖人）与李桂芹（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭英将位于北京市朝阳区南沙滩××号楼×层×门××房屋（以下简称×房屋）出售给李桂芹，成交价为277万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价15万元。拟贷款金额为180万元。自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。郭英应在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。同日，双方签署《补充协议》，约定李桂芹于2016年1月16日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付给郭英。李桂芹于2018年3月1日前将第一笔首付款97万元以建委监管支付的方式支付给郭英。双方应于网签后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在2018年4月30日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。双方一致同意，李桂芹从约定的购房款中留存3万元作为户口迁出保证金，郭英迁出户口当日，由李桂芹自行划转至郭英。双方应在权属转移登记后7个工作日内自行办理物业交割手续，李桂芹从约定的购房款中保留2万元作为物业交割保证金，办理物业交割当日，由李桂芹自行划转至郭英。任何一方违反本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。庭审中，郭英表示，2018年1月17日，双方在中介人员的陪同下，前往房屋所在地的户籍管理机构查询确认，××房屋内无户籍，因此该日应作为其履行完毕户口迁出义务之日，就此郭英提交了中介人员刘某、王某签字的《确认书》，内容为：“就××房屋《补充协议》，……经核实，××房屋内一直没有迁入过户口。刘某确认，2018年1月17日之前郭英在此房子内无户口，并认定，2018年1月17日为郭英户口迁出日，郭英恪守本合同中必须迁出户口的义务已履约完毕……”。李桂芹对此不认可，认为只有中介人员的签字，没有李桂芹签字，中介人员在没有李桂芹授权的情况下，无权对郭英、李桂芹双方合同义务的履行进行确认。李桂芹申请证人刘某出庭，刘某表示，《确认书》是郭英的爱人打印好了拿来让其签字的，签署后未向李桂芹进行告知。另查，××房屋于2018年3月20日转移登记至李桂芹名下，当日李桂芹支付3万元户口迁出保证金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该案中，李桂芹与郭英签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应全面履行。该案的争议焦点在于3万元户口迁出保证金应该支付的时间。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，郭英应在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。《补充协议》在此基础上进一步约定，郭英迁出户口当日，户口迁出保证金由李桂芹自行划转至郭英。两份合同系分别对迁出原有户口的时间及支付保证金的时间进行约定，前后相继，并不矛盾，不能因该案中××房屋内不存在任何户口就改变前一约定亦属有效、对双方均有约束力的事实。郭英以双方于2018年1月17日前往户籍管理机构查询确认房屋内当前无户口为由主张已完成了合同约定的迁出户口的义务，没有依据，该院无法采信。《确认书》上并无郭英、李桂芹双方的签字，中介人员单方签字，无权变更原合同约定事项，户口迁出时间应以所有权转移登记时间确定，故该案李桂芹在完成所有权转移登记后当日即支付了户口迁出保证金，不存在违约，郭英要求李桂芹支付违约金的诉讼请求没有合同及法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郭英的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，在双方对合同条款理解有争议的情形下，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的等，确定该条款的真实意思。《北京市存量房屋买卖合同》第九条权属转移登记条款第（三）项约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。也即出卖人在房屋所有权转移登记之日起30日内仍负有将户口迁出的义务。关于户口迁出保证金，《补充协议》第二条第7项约定：出卖人迁出户口当日，由买方自行划转至出卖人。故买受人李桂芹于过户当日将户口迁出保证金返还给郭英，并未违反双方的约定。《补充协议》并未约定各方前往户籍管理机构查询确认房屋内当前无户口即视为完成“迁出户口”，故郭英诉求李桂芹支付迟延支付户口迁出保证金的违约金，无合同及事实依据，本院不予支持。综上所述，郭英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由郭英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李春香审判员  张 慧审判员  贾 旭二〇一八年十一月二十七日法官助理熊静法官助理何平书记员杨艳娇