山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁01民终7666号 上诉人（原审原告、案外人）：张彦，女，1978年9月20日出生，汉族，住山东省单县，现住济南市市中区建设路**天润苑居住组团**楼**。 委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡本杰，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：龚云华，女，1953年10月30日出生，汉族，住济南市，现住济南市，现住济南市天桥区枫景园**楼****> 委托诉讼代理人：刘德生（系龚云华之夫），男，1952年10月10日出生，汉族，住济南市，现住济南市天桥区，现住济南市天桥区枫景园**楼****div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 委托诉讼代理人：宋吉亮，男，1963年11月17日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吕茂风，女，1965年9月15日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吴永泉，男，1963年9月9日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：山东卫康消毒杀虫有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴永泉，总经理。 上诉人张彦因与被上诉人龚云华、吕茂风、吴永泉、山东卫康消毒杀虫有限公司（以下简称卫康公司）案外人执行异议之诉一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初5998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张彦上诉请求：1、依法撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初5998号民事判决书，改判终止对济南市市中区建设路90号天润苑居住组团2号楼2-1101室的执行或发回重审。2、依法判决一、二审诉讼费用由龚云华、吕茂风、吴永泉、卫康公司承担。事实与理由：一、一审判决认定张彦“提交的证据不足以证实已经向吴永泉支付租金及自2008年起在涉案房屋实际居住的事实，故其以对涉案房屋享有合法承租权为由，请求阻止向龚云华移交占有涉案房屋，证据不足，本院不予支持”，缺乏证据。张彦已经提交了与原房主签订的购房合同、原房主出具的收款条和声明、交付房款的来源证据、装修单据、原房主的天然气用气证等证据，一审法院应该客观认定上述事实，但是法院不考虑本案距离当初入住已经十年之久及张彦能够举证的合理程度，对张彦的举证责任分配过分苛刻，直接将张彦举证的证据，在对方无法否定的情况下，认定为证据不足，一审法院这一认定本身，就是证据不足。二、一审法院没有审查本案房屋拍卖的合法性。在本案房屋拍卖时，没有人告知张彦，张彦不知情，这种拍卖程序侵害了张彦的合法权益，即便张彦享有的是承租权、贵院有权拍卖此房屋，但是也剥夺了张彦的优先购买权；强行让合法承租人搬离，违反法律规定。本案房屋拍卖时，无人告诉张彦，即便法院执行法官主张当初有拍卖公告，但因为此房原房主吕茂风一房多卖，导致多名受害人曾经多次喷漆、砸门，张彦不胜骚扰，不排除即便有拍卖公告，也是被人恶意撕掉，张彦的确从未看到此房屋的拍卖公告。张彦系在本案房屋抵押及查封之前就合法签订了《房屋买卖合同》的合法买受人，而且已经支付了100万房款，且完成了房屋的交付。退一步讲，即便张彦只是房屋承租人，根据《合同法》第230条的规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，张彦的优先购买权已经被剥夺了。更何况，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，张彦完全符合上述情况。三、一审法院没有审查本案房屋移交的程序是否合法。司法实践中，房屋拍卖后，如果发现房屋内有人居住且不搬出时，房屋买受人可以另行起诉腾交房屋，受理法院在审查实际居住人是否有合法理由不搬后，做出不同的判决，如果法院作出限期腾房的判决而居住人拒不搬出的，买受人可以申请法院强制执行。可见，一审法院执行法官在强制执行还款的案件中，直接让张彦搬出甚至准备强制执行让张彦搬出，没有强制执行的依据。实际而言，本案房屋在一身法院启动执行程序前，原房主吕茂风已将房屋出售给了张彦（有双方签订的真实有效的买卖合同为证），同时，张彦已实际向吕茂风交付了100万元购房款（有吕茂风的收到条为证），该100万元款项中包含有张彦向亲属朋友的借款（有张彦亲属朋友所在公司当时的银行支取凭证为证），足以证明张彦交付购房款的真实性。房屋买卖合同签订后，张彦便实际居住该房屋至今，直至本案发生。张彦坚信有居住的合法理由，经得住法院的审查，保证所有证据的真实性，如果法院经审查做出腾交房屋的生效判决，张彦绝对服从判决、腾交房屋。四、张彦带着两个未成年孩子一家三口居住在本案唯一的房子里面，请充分考虑到一家三口的特殊困难情况，保护张彦一家的合法权益。 龚云华辩称，一、一审认定事实清楚，于法有据。涉案房屋设有三项抵押权，其中龚云华经债权转让对涉案房屋享有优先受偿权，并依法取得了涉案房屋所有权。债权转让数额为628916.37元，同时齐鲁银行济南槐荫支行（原济南市商业银行槐荫支行）为第一抵押权人，其对涉案房屋享有的债权数额为1222205.28元。截至法院拍卖完成之日，涉案房屋上设立的该两项抵押权均未清偿，故涉案房屋的任意转让均无法与之对抗，其转让均无效，因此张彦称吕茂风将涉案房屋转让于她根本无法律依据。吕茂风因欠款太多，为规避执行，先后指使多人去法院干扰执行，提交各种异议。且均提供了时间相同、内容相似的租赁合同，企图证明涉案房屋存在长期租赁，无法拍卖。故张彦所述不实。张彦称曾支付100万元购买涉案房屋，其所举证据与另一异议人郭卫东向一审法院执行法官提交的合同内容、房主收条相同。盘永军、郭卫东、张彦均称自己与涉案房屋原主人签订同一时间段的长期租赁合同，后三人发现互相矛盾，故盘永军、郭卫东未再露面，足见其恶意串通。只有张彦抗拒执行，以各种理由拒不腾房。盘永军、张彦、郭卫东实际上均是受吕茂风、吴永泉暗中指使，伪造虚假转让租赁关系，以阻止涉案房屋的拍卖，其行径违法。现一审法院执行局已将吕茂风、吴永泉的违法材料报公安局。二、一审执行程序符合法律规定。一审决定对吴永泉、吕茂风名下的涉案房屋拍卖时，曾先后向吴永泉、吕茂风邮寄送达，并在涉案房屋门口张贴送达、公告送达等等，履行了多种送达。如果张彦当时确居住在涉案房屋，就应及时知道房屋的拍卖情况并提交异议，但张彦始终未提交异议，直至房屋拍卖完成，进行执行后才提出，显而亦见，张彦的行为系抗拒执行，达到长期非法占有涉案房屋的目的，故对张彦的异议应依法予以驳回。 吕茂风、吴永泉、卫康公司未作答辩。 张彦向一审法院起诉请求：终止对济南市市中区建设路90号天润苑居住组团2号楼2-1101室房屋的执行。 一审法院认定事实：吕茂风与吴永泉系夫妻关系。2012年10月29日，案外人王燕军因与吕茂风、吴永泉、卫康公司之间的民间借贷纠纷，诉至一审法院。一审法院经审理，于2013年6月8日作出（2012）历商初字第1884号民事判决书，判令：吕茂风偿还王燕军借款628916.37元及利息（以628916.37元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准计算，自2012年5月25日计算至本判决生效之日止）、吕茂风向王燕军支付律师费2500元，并判令如吕茂风不能按期偿还上述款项，王燕军有权就抵押物（济南市市中区建设路90号天润苑居住组团2号楼2-1101室房屋）折价、或者拍卖、变卖抵押物所得款按抵押顺序优先受偿，判令吴永泉、卫康公司对王燕军就抵押物实现优先受偿后不能清偿的部分承担连带责任。 上述判决生效后，吕茂风、吴永泉、卫康公司未履行判决确定的金钱给付义务，王燕军遂向一审法院申请强制执行。2016年12月1日，王燕军、龚云华向一审法院提交申请书，称王燕军已将（2012）历商初字第1884号民事判决书项下确定的债权全部转让给龚云华，申请将申请执行人变更为龚云华。一审法院于2016年12月9日作出（2015）历执恢字第119号执行裁定书，裁定将申请执行人王燕军与被执行人吕茂风、吴永泉、卫康公司民间借贷纠纷一案的申请执行人变更为龚云华。2016年12月27日，一审法院作出执行裁定书，认定：一审法院在执行申请人龚云华与被执行人吕茂风、吴永泉、卫康公司民间借贷纠纷一案中，被执行人未能履行发生法律效力的（2012）历商初字第1884号民事判决书所确定的法定义务。经申请执行人申请，一审法院决定拍卖被执行人吕茂风所有的位于济南市市中区建设路90号天润苑小区2号楼二单元1101室的房产，拍卖机构先后公开拍卖两次，均流拍。现申请人龚云华以二次拍卖流拍价（1381704元）的价格接受该房，申请人申请办理房屋的过户手续。一审法院认为，龚云华购买涉案房屋的行为合法，程序有效，故裁定：被执行人吕茂风所有的位于济南市市中区建设路90号天润苑小区2号楼二单元1101室房产归申请人龚云华所有；申请人龚云华可持本裁定书到财产管理机构办理相关房屋过户登记手续。涉案房屋于2017年3月24日登记至龚云华名下。 2017年4月1日，一审法院发布执行公告，称：申请人龚云华经法院公开拍卖，已依法取得位于济南市市中区建设路90号天润苑小区2号楼2单元1101室的所有权，并已办理所有权证。被执行人吕茂风、吴永泉（或涉案房屋承租人）应于公告之日起10日内将涉案房屋腾出并交付产权人龚云华，如逾期不履行，一审法院将依法强制执行。 2017年9月19日，张彦向一审法院提出执行异议，主张其与吕茂风曾在涉案房屋抵押及查封之前，签订了《房屋买卖合同》，且完成了房屋的交付，其是涉案房屋的所有者、占有者；即便该房屋现登记的房主不是张彦，但根据《房屋买卖合同》的约定，张彦应属于合法承租人，根据买卖不破租赁的原则，张彦有权继续使用涉案房屋，因此要求中止对涉案房屋的执行。一审法院经审查，于2017年8月29日作出（2017）鲁0102执异42号执行裁定书，认定：根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，签订购房合同、支付全部房款，并实际占有房屋是案外人就涉案执行房屋提出异议成立的三个先决条件，张彦提供的证据不能证明在一审法院执行该房屋之前，支付了房款、占有了房屋，因此其异议不能成立，故裁定驳回张彦的异议。该裁定书作出后，张彦不服，遂提起本案诉讼。 张彦为证实其与吕茂风之间存在房屋买卖及房屋租赁合同关系，提交2008年2月21日其与吕茂风签订的《房屋买卖合同》一份，该合同约定：吕茂风同意将其名下的位于济南市市中区建设路90号天润苑居住组2号楼房屋出售给张彦，房屋总价款为人民币1442280元整，张彦在签订本合同时向吕茂风支付100万元作为购房定金。该合同第九条约定，若2008年3月1日前没办理过户手续，则本合同转为租赁合同，已交购房款转为租金，每年租金为25000元，租期从签订合同之日起至购房款用完为止，允许转租。此外，张彦提交吴永泉于2008年2月21日出具的《收到条》一份，内容为：“今收到张彦购房款现金1000000元（壹佰万元整）。”张彦为证实该100万元款项的来源，提交山东华商行贸易有限公司在齐鲁银行的账户交易历史查询一份，显示2008年1月21日该账户发生取款70万元。据此张彦主张该款项系其向山东华商行贸易有限公司的借款，借款后加上自己手中的30万元现金，共计100万元，用于向吴永泉支付购房款。 张彦为证实其购买涉案房屋后对房屋进行了装修，提交由张磊、李某出具的装修款收据三张，金额共计19万元。此外，张彦提交天然气用户使用证一份，该使用证记载的户名为吕茂风，开户时间为2005年9月15日。 一审法院认为，吕茂风、吴永泉、卫康公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向一审法院提交书面答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。 因本案系案外人执行异议之诉，故本案的焦点问题是张彦主张的其对涉案房屋所享有的所有权、承租权是否足以排除强制执行。根据张彦提交的其与吕茂风签订的《房屋买卖合同》第九条的约定：“若2008年3月1日前没办理过户手续，则本合同转为租赁合同”，因直至本案强制执行，涉案房屋仍登记在吕茂风名下，故根据上述约定，张彦与吕茂风之间的房屋买卖关系已于2008年3月1日解除，张彦以其系涉案房屋的买受人为由，主张其对涉案房屋享有所有权，并认为该权利足以排除强制执行，证据不足，一审法院不予支持。 关于张彦主张的其对涉案房屋所享有的承租权，其用以证实其自2008年2月就在涉案房屋居住的证据仅为天然气用户使用证及房屋装修款收据。其中，天然气用户使用证所记载的户名为吕茂风，据此无法证实张彦在涉案房屋居住的事实；仅有装修款收据，无与之对应的装修合同、装修工程结算资料、付款凭证等，不足以证实张彦对涉案房屋进行了装修。关于张彦主张的其向吴永泉支付100万元款项的事实，其提交了吕茂风出具的收条及山东华商行贸易有限公司在齐鲁银行的账户交易历史查询，但未提交证据证明山东华商行贸易有限公司所支取的70万元款项与本案的关联性。因此，一审法院认为，对于100万元大额款项的支付，仅有吴永泉的收条，不足以证实该款项已实际支付。综上，一审法院认为，张彦提交的证据不足以证实其已向吴永泉支付租金及自2008年2月起在涉案房屋实际居住的事实，故其以对涉案房屋享有合法的承租权为由，请求阻止向龚云华移交占有涉案房屋，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决：驳回原告张彦的诉讼请求。案件受理费8890元，公告送达费600元，由原告张彦负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于张彦上诉主张的一审对张彦提交的购房合同、收款条和声明、交付房款的来源证据、装修单据、天然气用户使用证等证据的认定问题。本院认为，一审针对张彦提交的上述证据组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行了质证，各方当事人针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论，一审按照法定程序，全面、客观地对证据进行了审查核实，并依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小作出判断，符合法律规定。一审经对证据的审核认定，确认张彦提交的证据不足以证实其已向吴永泉支付租金及自2008年2月起在涉案房屋实际居住的事实正确，张彦关于其优先购买权被剥夺及其享有足以排除强制执行的权益的主张不成立，本院不予采信。关于张彦主张的一审法院拍卖涉案房屋是否侵害了张彦的合法权益及一审没有审查涉案房屋移交程序是否合法的问题，本院认为，本案系执行异议之诉，根据执行异议相关法律及司法解释的规定，该问题不属于本案审理范围，本案不予审理。综上，张彦的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8890元，由上诉人张彦负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 玉 审判员 刘彦亭 审判员 赵 雯 二〇一八年十一月二十二日 书记员 杨 燕