福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0721民初1515号 原告：黄水荣，男，1963年9月19日出生，汉族，顺昌金桥学校执行董事，住福建省顺昌县。 被告：福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县双溪镇中山西路南北二街**楼，统一社会信用代码91350721784502067X。 法定代表人：曾书修，负责人。 原告黄水荣与被告福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司(以下简称锦熙房产公司)抵押权纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄水荣到庭参加诉讼；被告福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄水荣向本院提出诉讼请求：黄水荣有权依法处置锦熙房产公司抵押的位于顺昌县店面，处置价款在（2014）顺民初字第1118号民事判决确定的750000元借款本息内优先受偿。事实和理由：黄水荣与锦熙房产公司签订了《借款抵押合同》，锦熙房产公司向黄水荣借款750000元。2010年11月22日双方在顺昌县房管所办理了抵押登记，锦熙房产公司将顺昌县店面登记抵押给黄水荣。 黄水荣于2014年8月21日向顺昌县人民法院提起诉讼，要求锦熙房产公司归还借款本息并要求对抵押房产依法处置并享有优先受偿权。顺昌县人民法院于2014年9月22日作(2014)顺民初字第1118号民事判决，支持了黄水荣要求锦熙房产公司归还借款本息的请求。由于案外人对抵押的104、106房产的登记异议诉讼当时尚在审理中，(2014)顺民初字第1118号民事判决仅支持黄水荣对抵押的107房产所有权依法处置并优先受偿，“对(抵押的104、106房产)前述店面黄水荣主张其享有抵押担保物权本院暂不予以认定，待案外人对前述店面抵押登记的争议审结后，黄水荣可就前述店面另案向锦熙房产公司主张权利”。 锦熙房产公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2009年9月18日，锦熙房产公司因开发房地产资金周转需要向黄水荣借款750000元，双方为此签订《借款抵押合同》一份，合同约定借款期限4个月，锦熙房产公司同意以其坐落于顺昌县店面为该笔借款提供抵押担保。合同签订后，锦熙房产公司于2009年9月30日出具收条确认收到黄水荣借款750000元。但双方未就抵押房产在房管部门办理抵押登记手续。借款到期后，黄水荣与锦熙房产公司于2010年11月8日签订了一份《补充合同》，协议约定借款期限展期至2011年10月30日。2010年11月22日，黄水荣与锦熙房产公司将之前750000元借款重新签订了一份《借款抵押合同》，该合同与之前双方在《借款抵押合同》及《补充合同》约定的基本内容相同，并约定了本抵押合同担保的范围为合同中约定的主债权及利息，违约金以及实现抵押权的费用。2010年11月25日，黄水荣与锦熙房产公司在顺昌县房地产管理所办理了在建工程抵押登记。抵押权证号为顺房建字顺昌2010053；抵押物为锦熙房产公司坐落于顺昌县店面；债权数额为75000元；担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、以及为诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。 另查明，2010年4月20日，案外人曾永宗、曾筱华、曾胜宗与锦熙房产公司签订《商品房买卖合同》，购买锦熙房产公司开发的顺昌县熙景花园1幢1单元106号店面一间，总价款为721776元。合同签订后，双方未办理商品房预告登记。案外人曾永宗、曾筱华、曾胜宗按合同约定分期付款，于2010年4月20日付款357460元，于2010年8月17日付款364316元，两次共计付款721776元。2010年10月30日，锦熙房产公司按合同约定的交付期限按期交付店面给案外人曾永宗、曾筱华、曾胜宗，但双方未办理过户登记手续。 2014年8月21日，本院立案受理黄水荣与锦熙房产公司、张忠兴民间借贷纠纷一案。黄水荣提出诉讼请求：1.锦熙房产公司偿还黄水荣借款1000000元及利息500000元(暂计至2014年7月31日止)，从2014年8月1日的借款利息仍按月利率2%计付至还清借款之日止；2.锦熙房产公司逾期未偿还借款本息，黄水荣有权依法拍卖其坐落于顺昌县(熙景花园)1幢1层104、106、107店面所得价款优先受偿；3.张忠兴承担连带清偿责任；4.由锦熙房产公司、张忠兴承担本案诉讼费用。本院于2014年9月22日作出判决，以案外人已对锦熙房产公司提供的坐落于顺昌县熙景花园1幢1层104、106店面的抵押登记提出异议并发生争议，目前案件尚在审理中，对前述店面黄水荣主张其享有抵押担保物权暂不予认定，待案外人对前述店面抵押登记的争议审结后，黄水荣可就前述店面另案向锦熙房产公司主张权利为由驳回黄水荣要求依法拍卖其坐落于顺昌县(熙景花园)1幢1层106房产的诉讼请求，并作出如下判决：一、锦熙房产公司应于本判决生效之日起3日内一次性偿还黄水荣借款本金1000000元及利息500000元(利息暂计至2014年7月31日止)，从2014年8月1日起的借款利息仍按月利率2%计付至还清借款之日止。二、锦熙房产公司如不履行本判决第一项确定的还款义务，黄水荣有权依照法律规定将锦熙房产公司抵押的财产(坐落于顺昌县店面)折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿其750000元借款本息。该判决于2014年10月30日发生法律效力。 2014年9月23日，本院立案受理曾永宗、曾筱华、曾胜宗与锦熙房产公司、第三人黄水荣房屋买卖合同纠纷一案。曾永宗、曾筱华、曾胜宗向本院提出诉讼请求：1.锦熙房产公司为曾永宗、曾筱华、曾胜宗办理熙景花园第1幢第一层106号店面的房屋所有权证和土地使用权证；2.锦熙房产公司按合同第十四条第二项的约定，从2011年2月1日起按购房款721776元的日0.1%向曾永宗、曾筱华、曾胜宗支付违约金至取得房屋所有权证时止。本院于2014年12月14日作出判决，以本案诉争房产在曾永宗、曾筱华、曾胜宗与锦熙房产公司签订了商品房买卖合同，曾永宗、曾筱华、曾胜宗向锦熙房产公司支付了全部购房款后，锦熙房产公司未按《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，向当地房屋权属机构办理房屋所有权初始预登记，又将诉争房产与第三人黄水荣设定抵押，办理了抵押登记，抵押权人取得了他项权证，且该抵押权未被解除，也未被认定为无效，锦熙房产公司与第三人设定的诉争房产抵押仍具有法律效力，曾永宗、曾筱华、曾胜宗诉求锦熙房产公司立即为其办理房屋权属登记证书条件尚不成就，事实上不能履行为由，判决如下：一、福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付曾永宗、曾筱华、曾胜宗逾期办证违约金（以原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗已付购房款721776元为基数，按年利率6.45%上浮30%，自2011年2月1日起计付至原告取得房产权属证书之日止）；二、驳回曾永宗、曾筱华、曾胜宗的其他诉讼请求。该判决于2015年1月25日发生法律效力。 2017年10月27日，案外人曾永宗、曾筱华、曾胜宗不服顺昌县规划建设和旅游局为黄水荣办理顺昌县店面在建工程抵押登记的行政登记，向南平市延平区人民法院提出行政诉讼。南平市延平区人民法院认为曾永宗、曾筱华、曾胜宗与顺昌县规划建设和旅游局未形成行政法律关系，其不是利害关系人，曾永宗、曾筱华、曾胜宗提起诉讼的主体不适格，驳回曾永宗、曾筱华、曾胜宗的起诉。曾永宗、曾筱华、曾胜宗不服上述裁定，向南中市中级人民法院提起上诉。南平市中级人民法院作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，黄水荣与锦熙房产公司签订的《借款抵押合同》，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行义务。锦熙房产公司与黄水荣签订《借款抵押合同》后，于2010年11月25日办理了顺昌县店面的建工程抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，黄水荣享有的抵押权自2010年11月25日登记之日时设立。锦熙房产公司不履行到期债务，黄水荣实现抵押权的条件已经成就，其有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，其诉讼请求本院予以支持。2010年4月20日锦熙房产公司将涉案店面出售给案外人曾永宗、曾筱华、曾胜宗，但未办理预售商品房预告登记，也未办理房屋过户登记，其虽支付了购房款，但其对预售商品房的权利不得对抗在建工程抵押权人黄水荣的抵押权。锦熙房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。 综上所述，对黄水荣的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第五十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 黄水荣有权以福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司名下的坐落于顺昌县店面的抵押房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款在（2014）顺民初字第1118号民事判决确定的借款本金750000元及利息范围内优先受偿。 案件受理费100元，适用简易程序审理收取减半50元，由锦熙房产公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  余舟欢 二〇一八年十一月三十日 书记员  廖雅虹 本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 二、《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。