福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0702民初4133号 原告：南平柯荣物业管理有限责任公司，住所地：南平市延平区江滨南路**（山水华庭会所及幼儿园）****。 法定代表人：黄颖荣，执行董事。 委托诉讼代理人：李寒娟，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾彬彬，男，南平柯荣物业管理有限责任公司员工。 被告：师长铭，男，1971年11月29日出生，民族：汉，住南平市延平区。 原告南平柯荣物业管理有限责任公司（以下简称柯荣物业公司）与被告师长铭物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯荣物业公司的委托诉讼代理人李寒娟及被告师长铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯荣物业公司向本院提出诉讼请求：判令师长铭立即支付拖欠的物业费11023.13元、公摊水电费527.62元，逾期支付违约金26620.59元，合计38171.34元。事实和理由：师长铭系南平市延平区江滨南路228号山水华庭A组团2#楼402室的业主，房屋产权面积170.11平方米，于2008年12月18日办理交房手续。柯荣物业公司于2007年12月11日与师长铭签署了《前期物业管理服务协议》，约定师长铭应按每月每平方米1.2元的标准支付物业费，交费期限为每季度第一个月的前10日；公共区域和共用设备设施的水电费、养护费等由相关业主分摊；逾期付款违约金按日千分之三计算。师长铭自2009年7月起至2013年12月31日止共拖欠物业费11023.13元、公摊水电费527.62元、违约金26620.59元、合计38171.34元.柯荣物业公司催讨无果，遂诉至法院，望判如所请。 师长铭辩称，象屿物业和南平象屿房地产开发有限公司及福建象屿房地产开发有限公司系同一主体，均为厦门象屿建设集团有限公司的控股子公司，是一套人马两块牌子。其在交房时发现房屋质量存在问题，遂与象屿物业和开发商沟通，并达成口头协议，由象屿物业和开发商一起修缮解决房屋的质量问题，但至今未解决，故其主张在先履行抗辩权，要求柯荣物业公司解决其房屋质量问题后再交纳物业费。象屿物业的服务质量存在问题，经法院判决后仍然未全部履行，故物业企业未能按照合同约定提供完善的服务，系违约在先，其有权拒交物业费。 经审理查明，师长铭系南平市延平区江滨南路228号山水华庭A组团2#楼402室的业主，房屋产权面积170.11平方米，物业服务费按每月每平方米1.2元计算。2007年11月26日，南平象屿房地产开发有限公司与南平新都物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由南平新都物业管理有限责任公司为山水华庭小区提供前期物业服务，2008年10月28日，南平新都物业管理有限责任公司变更名称为福建象屿物业服务有限责任公司（以下简称象屿物业），南平象屿房地产开发有限公司拥有象屿物业公司50%的股权。2013年8月12日，南平象屿房地产开发有限公司变更名称为南平柯荣房地产开发有限公司（以下简称柯荣房地产公司）。2013年12月25日，柯荣房地产公司与象屿物业公司签订协议，约定解除象屿物业公司的前期物业服务合同，象屿物业公司对山水华庭小区提供的物业管理服务自2013年12月31日终止，象屿物业公司将山水华庭小区业主所欠物业费的债权转让给柯荣房地产公司。2013年12月30日，柯荣房地产公司将山水华庭小区业主所欠物业费的债权转让给柯荣物业公司。柯荣物业公司自2015年2月13日起向师长铭催收拖欠的全部物业费。师长铭认为房屋质量存在问题，自2009年7月1日起欠交物业费。柯荣物业公司催收无果，遂诉至法院。 本院认为，根据《合同法》的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。象屿物业公司将债权转让给柯荣房地产公司，柯荣房地产公司又将该债权转让给柯荣物业公司，故柯荣物业公司有权向师长铭追讨前期物业费。柯荣物业公司于2018年8月8日向本院起诉师长铭要求支付2009年7月1日至2013年12月31日的物业费及违约金和公摊水电费，并提交了象屿物业公司与柯荣房地产公司签订的《补充协议二》及柯荣房地产公司与柯荣物业公司达成的《物业移交备忘录》等证据。该起诉可以视为柯荣物业公司通知师长铭其已受让上述债权的事实。本案诉争的债权受让于象屿物业公司，故师长铭可行使对象屿物业公司的抗辩权。对于师长铭提出物业公司未履行法院判决，其有权拒交物业费的主张，但其提供的判决书当事人系柯荣房地产公司，并非象屿物业公司，故其该项主张缺乏依据，本院不予采纳。对于师长铭提出的先解决其房屋质量问题再交纳物业费的主张，但其提供的证据，不能证明象屿物业公司或柯荣物业公司曾承诺解决其房屋质量问题，而房屋质量属于业主与开发商之间的纠纷，不属于物业合同约定的服务范围，故对于其该项抗辩主张本院不予采纳。因此，师长铭应向柯荣物业公司支付物业费11023.13元。关于柯荣物业公司主张的违约金，《前期物业管理服务合同》中约定按日千分之三支付滞纳金，并未约定违约金，收取滞纳金属行政强制执行方式，而本案属民事法律关系，故柯荣物业公司的该项诉讼请求本院不予支持。关于柯荣物业公司主张的公摊水电费，柯荣物业公司未提供相应的发票和其他有效的付款凭证，亦未提供详细的公摊计算说明，其提交的证据不足以证明其代师长铭所垫付的公摊水电费的具体金额，故柯荣物业公司的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，柯荣物业公司的部分主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条第一款、第七十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 一、被告师长铭应于本判决生效之日起十日内向原告南平柯荣物业公司管理有限责任公司支付自2009年7月1日至2013年12月31日的物业管理费11023.13元。 二、驳回原告南平柯荣物业公司管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如被告师长铭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币754元，减半收取计377元，由原告南平柯荣物业公司管理有限责任公司负担269元，由被告师长铭负担108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  詹婉秋 二〇一八年十一月一日                                                                                                   法官助理包永生                                                                                                   书记员  何佳曦 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。