文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终4843号上诉人（原审被告）：梁益，女。委托诉讼代理人：符锐，重庆新合律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐洪，男，系重庆市巴南区鱼洞街道莲花社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）:金浪，男。委托诉讼代理人：刘华彪，重庆春意律师事务所律师。上诉人梁益因与被上诉人金浪租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梁益的委托代理人符锐、唐洪，被上诉人金浪及其委托代理人刘华彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁益上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1、法院未通知证人出庭作证，而将责任推给上诉人，属程序违法。2、一审对房屋结构事实的认定证据不足，属认定事实错误。房屋结构仅有被上诉人陈述，没有其他证据证实，上诉人不予认可，被上诉人的代理人对证人王燕的证言先也是认可的。被上诉人的陈述不具有可信度，不能作为定案依据。3、被上诉人不能因同一租赁合同纠纷既主张赔偿又主张恢复原状。4、上诉人装修房屋需得业主同意并向物业公司申请，在向物管公司缴纳相应保证金、清洁费后，才能改变房屋结构。一审认定未经被上诉人同意属认定事实错误。金浪辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持原判。金浪向一审法院起诉请求：判决被告恢复房屋原状，并按3000元/月的标准赔偿损失至恢复原状之日。一审法院认定事实：2013年3月1日，原告与案外人罗竹兰签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告将其所有的位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路23-XX-X号房屋出租给被告使用，该房屋户型系三室两厅两卫，租赁期自2013年3月9日至2015年3月9日。合同签订后，原告将上述房屋交付给罗竹兰使用，罗竹兰依照合同约定向原告交纳租金。2014年12月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告将上述房屋出租给被告使用，该房屋户型系三室两厅两卫；租赁期自2014年12月26日至2017年12月26日，月租金为2800元；未经原告同意，被告不能改变租赁房屋的结构装修，并爱护使用租赁房屋，如因被告的过失或者过错使房屋设施受到损坏，被告应负责赔偿。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告亦向原告交纳租金。合同到期后，原告验收涉案房屋时发现房屋结构改变，故与被告发生纠纷。一审另查明，涉案房屋登记为原告所有，原结构为三室两厅。原告称房屋有如下结构被改变：原餐厅被隔断形成两间房间，其中进门左边的第一间可以通往厨房，第二间形成一间卧室；原次卫被隔断隔成两间；原客厅被隔断隔成两间卧室；原主卧进出主卫的门被封，主卫的门新建于客厅，主卧中新建一个卫生间。被告仅认可其将原主卧进出主卫的门封闭后将主卫的门新建于客厅，并在主卧中新建了一个卫生间，房屋其余结构均系承租之前已是如此。一审审理中，被告举示了原、被告于2018年1月4日交接房屋时的短信记录来证明原告验收房屋时对房屋结构表示认可，双方对交接房屋产生争议并非因房屋结构问题。原告认为短信记录并未显示原告在验收房屋时认可了房屋结构。被告于庭审结束后向一审法院提交书面申请申请证人罗竹兰出庭作证，但被告未能通知罗竹兰出庭作证，因仅有联系电话，一审法院通知罗竹兰出庭作证未果。后被告向一审法院提交书面申请申请证人王燕出庭作证，后一审法院组织原、被告进行质证。王燕称其于2014年夏天从罗竹兰处承租了涉案房屋，并向罗竹兰交纳了转让费，接手房屋时房屋本就是用隔断隔成了九间房，后王燕按需要将房屋结构做了一些改变。2014年年底，王燕取得原告同意后将涉案房屋转租给被告，并向被告收取了转让费2万元，原、被告签订了新的《房屋租赁合同》。证人王燕描述了其将房屋转让给被告时的房屋结构：原餐厅被隔断形成两间房间，其中进门左边的第一间形成一间卧室，第二间可以通往厨房；原次卫被隔断隔成两间；原客厅被隔断隔成一间卧室。一审法院认为，原、被告于2014年12月26签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按照租赁合同的约定行使权利履行义务。租赁合同中明确记载涉案房屋户型系三室两厅两卫，并约定被告未经原告同意不能改变租赁房屋的结构装修，现租赁期限届满后，涉案房屋出现用隔板隔成单间等人为引起的结构改变，与原告在被告承租房屋时交付给被告的房屋结构不相符合，故被告作为承租人应当将房屋中人为改变的结构进行恢复。被告虽辩称房屋结构的改变在其承租房屋时已是如此，并申请了王燕出庭作证。证人王燕虽称其从罗竹兰处承租涉案房屋后将房屋转租给被告，并征得了原告的同意，但被告未举示房屋租赁合同等证据佐证证人的说法，仅凭证人证言无法证明王燕从罗竹兰处承租涉案房屋以及被告从王燕处承租涉案房屋的事实，亦无法证明被告在承租涉案房屋时房屋结构确如证人王燕所述，且原告对证人身份不予认可，对证人证言的真实性亦不予认可，故对证人证言不予采信。涉案房屋中原餐厅被隔断形成两间房间，其中进门左边的第一间可以通往厨房，第二间形成一间卧室；原次卫被隔断隔成两间；原客厅被隔断隔成两间卧室；原主卧进出主卫的门被封，主卫的门新建于客厅，主卧中新建一个卫生间。现原告明确请求恢复原状即要求被告恢复上述结构改变，故认定被告应拆除餐厅中的隔断，拆除次卫的隔断，拆除客厅的隔断，拆除主卧新建的卫生间，封闭主卫新建于客厅的门，恢复主卫通往主卧的门。关于原告请求赔偿损失的问题。被告未经原告同意擅自改变涉案房屋的结构，导致原告无法正常使用或者出租房屋，故被告应当承担相应赔偿责任，但被告改变房屋结构的行为并未导致涉案房屋的使用价值完全丧失，故对损失标准酌情认定。原告要求按照新签订的租赁合同中约定的租金标准3000元/月计算损失，因该租赁合同的真实性无法确认，故对原告的意见不予采信。综合考虑原、被告签订的租赁合同约定的租金标准以及房屋结构的改变程度，故酌情认定被告按照2000元/月的标准向原告赔偿损失，自2017年12月27日计算至被告将涉案房屋的上述结构恢复之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条之规定，判决：“一、被告梁益于本判决生效后十日内拆除位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路23-XX-X号房屋餐厅、次卫、客厅中的隔断，拆除主卧新建的卫生间，封闭主卫新建于客厅的门，恢复主卫通往主卧的门。二、被告梁益于本判决生效后十日向原告金浪支付损失（以2000元/月为标准，自2017年12月27日计算至被告恢复上述房屋结构之日）。三、驳回原告金浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为40元，由被告梁益负担（此款原告已预交本院，被告在支付上述款项时一并支付原告）。”本院二审审理期间，梁益向本院举示以下新的证据：1、录音资料。梁益称，一段是与罗竹兰的谈话录音，一段是与邻居居金华XX-X旅馆老板的谈话录音。拟证明房屋结构改成9间是罗竹兰改的，梁益承租后确实改变主卧室厕所和一审笔录中认可的部分。该地方的任何装饰装修必须通过业主同意，程序是先由改装人提出申请，将改装图纸提交到物管，再由物管与业主打电话沟通问其是否同意装修，经同意后才能按备案图纸进行装修以及运输建筑材料进入，否则，不能运输任何建筑材料进入。证明改装是经过金浪同意了的。2、交纳联防费、物业费、装修费的收据。拟证明物业服务费是按商用而非住家进行的收费。物业收取装修费表明物业公司同意装修。如果业主不同意，物业公司是不同意装修的。金浪质证认为，证据1录音不符合证据的三性，相当于是证人证言形式，证人证言应该到庭作证才具有法律效力。证人的基本信息如姓名、年龄、工作情况等均不清楚，谈话者是否罗竹兰本人、罗小兰是否梁益请的保洁阿姨均不清楚。故证据来源不明，不具有证据效力，不能作为证据使用。从内容上看，也不能达到上诉人的证明目的。上诉人称装修是经过金浪同意的，没有任何证据证明。租赁合同约定了三室二厅二卫的房屋结构，改装要经过被上诉人书面同意。证据2不清楚是什么费用，与本案无关联性。装修费恰证明上诉人对房屋进行了改装。本院对梁益二审提交的证据作如下认证：证据1录音资料，金浪对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，因该录音并不能准确反映谈话对象，本院无法确认其客观性，故不具有证据效力。证据2，梁益向本院交纳的证据系复印件，金浪不认可证据关联性。本院认为，即使证据真实，亦仅对梁益装修房屋及作为商用具有证明作用，对于双方争议的装修是否经金浪同意不具有关联性，故本院对该证据亦不予采纳。本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，梁益和金浪于2014年12月26签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定履行。《房屋租赁合同》明确记载涉案房屋户型系三室两厅两卫，租赁该房屋仅作居民住房使用，未经出租方同意不能改变租赁房屋的结构装修。租赁期限届满后，涉案房屋结构明显与合同约定结构不符，应推定承租人对涉案房屋进行了装修。梁益主张房屋现有九间房屋的结构在其承租时即已由前一承租人进行装修改造，其承租后仅在原装修基础上对主卧室厕所等少量结构进行了改造。梁益的主张与合同约定不符，故其应对该事实主张承担举证责任。梁益一审中举示的王燕的证人证言因无相关依据证明王燕与租赁房屋的关联性，故无法确认其客观性。梁益二审中举示的“与罗竹兰的通话录音”及交纳相关费用的证据等因无法确认其客观性、关联性，亦难以达到其证明目的。故梁益的事实主张依据不足，依法应承担举证不能的不利后果。据此，一审对金浪要求恢复原状的请求予以支持，并无不当。综上，梁益的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人梁益负担。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  周海燕审判员  秦 敏二〇一八年十一月二十日法书记员黄献丽