西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0112民初12820号 原告周军，男，汉族。 委托代理人范钦，陕西恒达律师事务所律师。 委托代理人吕琦，陕西恒达律师事务所律师。 被告西安宣呈商贸有限公司。住所地：西安市沣东新城三桥新街****。统一社会信用代码：91611105683894399E。 法定代表人周航，总经理。 委托代理人张健良，陕西森淼律师事务所律师。 委托代理人王璐璐，陕西森淼律师事务所实习律师。 原告周军与被告西安宣呈商贸有限公司（以下简称宣呈公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周军及其委托代理人范钦、吕琦，被告宣呈公司委托代理人张健良、王璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周军向本院提出的诉讼请求为：1、被告赔偿原告经济损失80万元整；2、被告支付过渡补助费33639.18元、土地补偿款27279.28元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告自90年代初即与西安市未央区饮食服务公司下属国营三桥旅馆（以下简称三桥旅馆）建立房屋租赁关系，租赁三桥旅馆享有产权的位于西安市三桥镇老街的门面房从事商业经营。2009年8月，三桥旅馆进行企业改制，三桥旅馆的全部国有资产（包括原告承租的门面房在内）由被告通过兼并收购的方式取得。基于此次改制以及原告老承租户的身份，2009年8月10日，经原告与被告协商，双方签订名为《股东投资房屋并有偿使用协议》（以下简称协议）一份，该协议约定：1、被告将改制所得的坐落于西安市三桥镇老街一层11间门面房从东向西第五间由原告一次性投资，拥有该房屋的产权，期限为40年，自2009年10月1日起至2049年9月30日止；2、投资金额按原告所投资房屋的实际建筑面积计算，每平方米3000元，原告所投资房屋实际建筑面积为40平方米，投资总额为12万元；3、本协议生效后，原告即拥有所投资房屋的产权、经营权和使用权，该房屋办理产权证的相关费用由被告承担；4、本协议如遇国家政策性拆迁、市政改造，属于原告拥有的房屋由原告享受赔偿所得；5、本协议自双方签字，原告交纳履约保证金并缴纳完投资总额后生效。协议签订后，原告按照协议约定交纳了投资款共计12万元，并继续使用该房屋从事商业经营活动，同时，原告一直催促被告，要求办理产权证手续，但被告均以各种理由推脱。2012年，原告所投资的房屋被纳入政府拆迁范围，并于2012年6月被强制拆迁。因拆迁时被告尚未给原告办理房屋产权证书，原告投资的房屋面积仍登记在被告名下，拆迁单位与被告就拆迁房屋（包含其投资的房屋在内）签订了拆迁安置协议，未针对原告进行拆迁安置补偿。后原告多次与被告沟通，要求被告按照协议约定将拆迁赔偿所得向原告交付，但被告均以拆迁安置房屋未建成交付等各种理由予以推脱。2014年6月，原告得知拆迁安置房屋已经竣工并交付被告，便多次要求被告将取得的拆迁安置房屋中属于原告建筑面积的部分向其分割交付，但被告却拒绝交付。另拆迁人基于登记在被告名下的房屋给予了过渡补助费，并针对整块土地给予了补偿款，按照双方合同的约定，对于原告所购买的房屋，相应比例范围内的过渡补助费及土地补偿款也应当由原告所有。为维护原告之合法权益，故诉至法院，请求如上。 被告宣呈公司辩称，原告在没有依法确认其享有被拆迁房屋40平方米的情况下，以享有被拆迁房屋40平方米折算80万元的诉讼请求不能成立；原、被告之间不存在房屋买卖法律关系，双方之间签订的《股东投资房屋并有偿使用协议》实为房屋租赁法律关系，故原告对拆迁房屋不具有所有权，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下：原三桥旅馆系案外人西安市未央区综合饮食服务公司（以下简称未央区综合公司）的下属国有企业。2009年8月，三桥旅馆进行企业改制，被告宣呈公司与案外人未央区综合公司于2009年8月10日签订《并购意向书》，在对三桥旅馆进行评估的基础上，确定置换底价，由宣呈公司以现金收购形式兼并三桥旅馆全部资产，包括相关的房屋资产。改制完毕后，三桥旅馆全部资产由被告兼并。基于改制前三桥旅馆所属位于三桥新街71号临街房屋的原承租户身份，改制后，原告从被告处继续承租上述房屋。原、被告于2009年8月24日签订《股东投资房产并有偿使用协议》，约定：一、甲方（被告）决定将坐落于西安市三桥镇老街一层11间门面房中由东向西的第五间门面房由乙方（原告）一次性投资，拥有该房产的产权，期限为四十年（即从2009年10月1日起至2049年9月30日）；二、投资金额按乙方所投资房屋的实际建筑面积计算，每平方米按3000元计算，经甲、乙双方确认，乙方所投资房产实际建筑面积为40平方米，投资总额为12万元；三、乙方须向甲方一次性交清投资总额，房屋产权归乙方所有，四十年后协议期满，若国家政策需要收取有关费用，由甲方统一组织，乙方承担国家按房产面积缴纳的有关税费；四、本协议价格仅限原有的老承租户……七、由于该房屋属于甲方通过企业改制所得，乙方进行投资后，须办理集体产权证，办理产权证的相关费用由甲方按投资建筑面积承担……十、本协议如遇国家政策性拆迁、市政改造，属于乙方拥有的房产由乙方享受赔偿所得，若赔偿金额高于乙方原投资额，则由乙方独享，若低于乙方原投资额，则甲方负责补齐乙方原投资款的差额部分。十一、协议期内，如甲方进行整体商业开发，则甲方对乙方所拥有房产的赔偿金额在原投资总额12000元的基础上，另行加百分之十，即120000元，也就是说甲方对乙方的赔偿合计金额是132000元。或者甲方拆乙方房屋多少门面房建筑面积给乙方无偿还多少门面房建筑面积。二者任选其一。在此基础上，乙方须予以配合甲方的整体开发……协议签订后，原告依约向被告支付12万元，被告将上述房屋交付原告使用，但并未办理相关产权登记手续。 2011年政府对包括上述原告投资房屋在内的位于三桥镇新街71号的房屋进行整体拆迁，同年10月30日，被告宣呈公司与案外人沣东新城土地储备中心签订《西安市城中村（棚户区）改造房屋拆迁安置协议书（单位、工商户）》（以下简称拆迁安置协议书），安置协议书载明：“甲方（沣东新城土地储备中心）对乙方（宣呈公司）作如下安置：一、安置房屋地址位于启航佳苑A、B区，使用性质为商业，结构为框架，建筑面积为3002.08平方米；二、乙方搬迁过渡方式为自行搬迁，自行过渡……被拆迁人、承租人原房屋情况：法人代表周航，单位性质为有限公司，原房屋地址位于西安市未央区三桥镇新街71号，占地面积2942.90平方米（约4.41亩），房屋凭证无，土地使用证西未国用（2010出）第537号，原房屋性质为商业，原房屋单位自管房产面积4283.69平方米；补偿费用明细如下：原房屋房地产市场拆迁评估价1235903元、附属物补偿费1054484元、自行过渡补助费2161498元（3002.08平方米*18个月*40元）、地价、地价2921400元7373285元；购房款及其他费用明细：房屋用途为商业，安置房与原房屋等面积部分原面积3002.08平方米，房地产市场拆迁评估价格为2500元/平方米，无超面积部分，金额共计7505200元；资金结算：乙方欠款金额131915元。”其中，受西安沣渭新区城中村改造办公室委托，陕西中盛房地产评估有限公司对原告所投资房屋作出陕中盛评字[2011]0011-2-5号房屋拆迁补偿价格评估报告，房屋重置成新评估价格为33753.22元，房屋附着物补偿价格为6218元。后依被告申请，陕西省西咸新区沣东新城土地储备中心与被告于2014年12月12日补充签订《西安市城中村（棚户区）改造房屋拆迁安置协议书（单位、工商户）》一份，就上述项目整体，补充补偿被告自行过渡补助费1440998元（3002.08平方米*6个月*40元*2）。现拆迁按安置房屋已经分配交付给被告。诉讼中，原、被告协商确定涉案安置房屋综合单价为每平方米15000元。 另查，原告因与被告沟通要求对属于其的安置房屋进行分割返还未果，曾将被告诉至本院，请求判令被告将拆迁安置取得的位于未央区三桥镇启航佳苑（安置）小区临街商业用房（计40平方米）分割交付给其，协助其办理产权过户手续。该案经本院审理，于2017年5月25日作出（2015）未民初字第1298号民事判决。宣呈公司对该判决不服，上诉于西安市中级人民法院，西安市中级人民法院经过审理后于2017年12月22日作出（2017）陕01民终10534号民事裁定书，裁定：一、撤销西安市未央区人民法院（2015）未民初字第1298号民事判决书；二、发回西安市未央区人民法院重审。该案发回重审期间，原告周军变更诉讼请求为：1、判令被告将其2011年10月30日与沣东新城土地储备中心签订的《拆迁安置协议书》中，位于西安市未央区三桥镇启航佳苑**临街**商业用房（计40平方米）分割交付给其，并协助办理产权过户手续；2、被告支付过渡补助费33639.18元、土地补偿款27279.28元；3、本案诉讼费用由被告承担。案件开庭审理后，原告又撤回起诉，本院于2018年6月25日作出（2018）陕0112民初1538号民事裁定书，裁定准许原告周军撤回起诉。现原告以上述事实和理由诉至本院，请求如上所述。因双方分歧较大，致调解未果。 上述事实，有《并购意向书》、《股东投资房产并有偿使用协议》、收款收据、《西安市城中村（棚户区）改造房屋拆迁安置协议书（单位、工商户）》、《房屋拆迁补偿价格评估报告》、（2015）未民初字第1298号民事判决书、（2017）陕01民终10534号民事裁定书、（2018）陕0112民初1538号民事裁定书及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方应当依约履行。本案中，原、被告签订的《股东投资房产并有偿使用协议》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，本院依法予以确认，原、被告应当依约履行。该协议名为《股东投资并有偿使用协议》，但结合协议的内容及双方的实际履行情况，原告一次性向被告支付12万元，被告将40平方米房屋交付原告经营使用40年，协议所涉房屋按约定须办理集体产权证，即产权证需依约办理在被告宣呈公司名下，从涉案协议的本质来看，被告出让的实际上是房屋40年的使用权，且自双方于2009年8月签订涉案协议至涉案房屋被拆迁时，原告也一直在享有涉案房屋用益物权，而未有证据证明其向被告提出并将涉案房屋所有权确定在其名下。现原告主张其享有涉案房屋所有权，理由和依据不足，依法不予支持。因政府拆迁改造，涉案房屋被纳入拆迁改造范围，致原告无法继续享有涉案房屋的用益物权，原告理应获得相应的补偿。按照原、被告签订的《股东投资房产并有偿使用协议》第十条“本协议如遇国家政策性拆迁、市政改造，属于乙方拥有的房产由乙方享受赔偿所得，若赔偿金额高于乙方原投资额，则由乙方独享，若低于乙方原投资额，则甲方负责补齐乙方原投资款的差额部分”，结合涉案房屋重置成新评估价格、附着物补偿评估价格，确定涉案房屋拆迁补偿费低于原告投资金额12万元，被告理应按照合同约定予以补足。另考虑本案系因拆迁安置而产生的利益分配问题，基于原告因政府拆迁不能继续享有涉案房屋的用益物权，而涉案房屋亦通过费用补偿继而产权置换的方式实际安置给被告，兼顾公平合理原则，综合涉案房屋重置成新评估价格、附属物补偿评估价格、产权置换比例、置换补差单价及双方商定的安置房屋综合单价等各方面因素，确定被告在涉案房屋拆迁补偿置换价值范围内补偿原告194985.61元，作为对原告因投资经营的涉案房屋被拆迁而造成其损失的经济补偿。因原告系被拆迁房屋的实际使用人，理应享有拆迁过渡补助费，结合过渡补助费的发放金额及原房屋面积，对原告请求被告支付过渡补助费33639.18元，依法予以支持。原告请求被告支付土地补偿款，因原告并非原房屋土地使用权人，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百二十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告西安宣呈商贸有限公司于本判决生效之日起二 十日内向原告周军支付投资补偿款194985.61元。 二、被告西安宣呈商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告周军支付过渡补助费33639.18元。 三、驳回原告周军其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12409元（原告已预交），由原告负担7000元，被告西安宣呈商贸有限公司负担5409元，被告于履行给付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张鲜鸽 审 判 员  刘晓国 人民陪审员  胡春生 二〇一八年十一月十四日 书 记 员  陈 召