四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初3801号 原告：成都云上信息技术有限公司。住所地：成都高新区锦城大道********。 法定代表人：侯自强。 委托诉讼代理人：游中康蓥，泰和泰律师事务律师。一般授权代理人。 被告：成都蕙美轩美容服务有限公司。住所地。住所地：成都高新区锦城大道********iv> 法定代表人：刘小丹。 原告成都云上信息技术有限公司（以下简称云上公司）与被告成都蕙美轩美容服务有限公司（以下简称蕙美轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云上公司的委托诉讼代理人游中康蓥到庭参加诉讼，被告蕙美轩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告云上公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同履行主体变更协议》；2、被告立即腾退原告位于四川省成都市高新区锦城大道790号1栋第2层的房屋；3、被告立即向原告支付所欠租金327838.05元（暂计至起诉之日起，实际应当计算至被告归还原告房屋之日。具体计算详见附件一）；4、被告立即向原告支付违约金65567.61元（应付租金总额的20%）；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请为：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《房屋租赁合同履行主体变更协议》；2、被告立即向原告支付所欠租金327838.05元（暂计至起诉之日即2017年12月8日，实际应当计算至被告归还原告房屋之日。具体计算详见附件一）；3、被告立即向原告支付解约违约金83689.2元（该年度应付租金总额的20%）；4、被告立即向原告支付逾期支付租金违约金53441.6元（该年度租金总额万分之二的标准，暂计至起诉之日即2017年12月8日，实际应当计算至被告支付全部欠付租金之日。具体计算详见附件二）；5、被告承担因腾退房屋产生的一切费用（包括但不限于公证费、搬运费、场地占用费），暂计20000元（具体金额以实际发生为准）；6、本案诉讼费均由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求：租金从2017年2月15日起计算，从2017年2月15日起至2017年11月14日的租金按每天1107元计算，从2017年11月15日至2017年12月8日的租金按每天1162.35元计算。原告明确第四项诉讼请求：违约金从2017年2月8日起按每日万分之二的标准按季度计算。原告明确第五项诉讼请求的费用为：搬运装卸服务费966元、腾退公证费6000元，合计6966元。事实和理由：2015年9月22日，原告与四川静怡轩美容服务有限公司（以下简称静怡轩公司）签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于四川省成都市高新区锦城大道790号1栋第2层租赁给静怡轩公司，用于生活美容以及保健理疗。租赁期限自2015年11月15日起至2020年11月14日止，租金标准为2015年11月15日至2017年11月14日，33210元/月；2017年11月15至2018年11月14日，34870.5元/月。2015年12月18日，原告、被告、静怡轩公司三方签订了《房屋租赁合同履行主体变更协议》，约定自本合同生效之日起原合同的承租人由静怡轩公司变更为被告，原合同约定由承租人的合同权利义务全部转归被告享有和承担。截至目前，被告方已欠付2017年2月15日至今的租金，合计人民币327837.67元（暂计至起诉之日起，实际应当计算至被告归还原告房屋之日，详见附件一）。根据《租赁合同》第八条第三款约定，如被告未按本合同约定按时、足额向原告交纳租金的，每逾期一天，应按该年度租金总额万分之二的标准向原告支付违约金，如被告逾期交纳租金超过30天的，原告有权解除合同，被告应向原告支付该年度应付租金总额20%的违约金，并赔偿原告的损失。被告欠付租金后，原告多次通过口头及书面方式进行催告，但被告均拒不履行还款义务。为保护原告合法权益，故诉至法院。 蕙美轩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。 经审理查明：2015年9月22日，云上公司（甲方、出租人）与案外人静怡轩公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》载明：双方就乙方自愿承租甲方房屋事宜，达成如下合同条款：租赁房屋位于：四川省成都市高新区锦城大道790号1栋第2层，建筑面积369平方米，租赁期内，乙方使用该租赁物业的用途仅限于生活美容以及保健理疗。乙方不得将租赁房屋全部或者部分转租，租赁期为5年，自2015年11月15日起至2020年11月14日止（含首尾两日），2015年11月15日至2016年2月14日为装修免租期，免租期期满之日起为起租日。在装修免租期内，乙方无需交纳租金，但应自行承担租赁房屋的装修管理费、物业管理费及水、电、气等公用事业使用费。乙方付清本合同项下全部应付费用后，甲方应于2015年11月15日前将出租房屋交于乙方，租赁期届满后7日内，甲方有权无条件收回该房屋，乙方应按本协议的约定的要求如期返还。乙方应向甲方按时、足额支付租金，租金标准为：租金按照租赁房屋的建筑面积计算，前两年每月租金为人民币90元整，该房屋租金自第三年开始逐年递增，递增方式和递增条款比例为每年租金在前一年租金总额的基础上递增5%，具体每一年的租金标准如下：（1）2015年11月15日至2017年11月14日期间的月租金标准为33210元/月；（2）2017年11月15日至2018年11月14日期间的月租金标准为34870.5元/月；（3）2018年11月15日至2019年11月14日期间的月租金标准为36614.3元/月；（4）2019年11月15日至2020年11月14日期间的月租金标准为38444.73元/月。每一年乙方按季度向甲方支付租金，从第二年开始到第五年乙方按六个月为一期向甲方支付租金。乙方应于本合同签订时向甲方支付首期租金人民币99630元。此后，乙方应在上一期租金到期之前基础上提前7日向甲方一次性预付下一期的租金。租赁保证金为33210元。乙方承租物业自收房之日起，暂按租赁面积每月每平方米3.8元的物管费标准向物业管理公司缴纳物业管理费，因乙方使用租赁房屋所发生的水电费、电话费、煤气费、光纤费等一切与乙方使用租赁房屋及经营有关的费用均由乙方自行承担，上述费用不包含在租金之内。租赁合同期满或者终止后，乙方应当在3日内无条件腾退租赁房屋，并按甲方的要求返还房屋，乙方将自行添置的物品、设施设备移走。若乙方未在本合同终止后3日内腾退并向甲方完好交付租赁房屋的，甲方有权按照当年日租金标准的200%向乙方收取房屋占用使用费。租赁合同期满或提前终止或者解除后3日内，乙方仍未依约将设施设备等搬出租赁房屋的，视为乙方放弃租赁房屋内所有设施设备的所有权，甲方有权对上述物件自行处置，无需向乙方赔偿或者补偿。本合同生效后，甲、乙双方均应严格履行合同约定的权利和义务，除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行合同约定的义务的，均视为违约，违约方应当承担相应的违约责任。如乙方未按本合同约定按时、足额向甲方交纳租金的，每逾期一天，应按该年度租金总额万分之二的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期缴纳租金超过30天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该年度应付租金总额20%的违约金，并赔偿甲方的损失。 2015年12月18日，云上公司（甲方、出租人）与静怡轩公司（乙方、承租人）签订《租赁合同补充协议》，约定：鉴于双方于2015年9月22日就四川省成都市高新区锦城大道790号1栋第2层项目租赁签订了《房屋租赁合同》，现经双方平等协商，就原合同交房日等不确定引起的相关事宜达成如下补充协议：一、乙方在原合同及本补充协议签订后一个半月内获得外立面改造等相关行政审批手续。如果乙方未能在2015年11月15日前取得上述手续，双方均有权解除合同且相互不承担任何责任。甲方应在合同解除后退还乙方所缴纳的租赁保证金。二、原合同第四条租金、租赁保证金、物管费等及其支付方式第2小条“A、每一年乙方按季度向甲方支付租金，从第二年开始到第五年乙方按六个月为一期向甲方支付租金。乙方应于本合同签订时向甲方支付首期租金人民币99630元。”更改为：“A、乙方按季度向甲方支付租金。乙方应于交房日时向甲方支付首期租金人民币99630元，首期租金即为支付2016年2月15日至2016年5月14日期间租金。”三、原合同第七条租赁房屋的返还更改为：“1、租赁合同期满或者终止后，乙方应当在7日内无条件退租赁房屋，并按甲方的要求返还房屋，乙方将自行添置的物品、设施设备移走。2、若乙方未在本合同终止后7日内腾退并向甲方完好交付租赁房屋的，甲方有权按照当年日租金标准的200%向乙方收取房屋占用使用费。3、租赁合同期满或者提前终止或者解除后7日内，乙方仍未依约将设施设备搬出租赁房屋的，视为乙方放弃租赁房屋内所有设施设备的所有权，甲方有权对上述物件自行处置，无需向乙方赔偿或者补偿。”四、乙方相关改造获得相关部门正式批文的第5日作为正式交房之日，原合同所约定的装修免租期、首期租金起租日等日期相应顺延。 2015年12月18日，云上公司（出租人、甲方）与静怡轩公司（原承租人、乙方）、蕙美轩公司（现承租人、丙方）签订《房屋租赁合同履行主体变更协议》，约定：1、甲、乙、丙三方一致同意，自本合同生效之日起原合同的承租人由乙方变更为丙方，但本合同生效之日起至丙方依法注册成立之日前，原合同中由承租人享有的权利由丙方与乙方共同享有，原合同中约定由承租人承担的义务由乙方和丙方连带共同承担；丙方依法注册成立之日起，原合同约定的承租人的合同权利义务全部转归丙方享有和承担，乙方不再享有前述权利和承担前述义务。甲方作为出租人继续履行原租赁合同，并对丙方享有权利和承担义务。2、甲、乙、丙三方一致同意，丙方依法注册成立之日起，乙方根据原合同已经支付的房屋租赁保证金直接转为丙方应支付的房屋租赁保证金，乙丙双方因该租赁保证金转移所产生的权利义务与甲方无关，在房屋租赁期满后甲方按照原合同相关条款的约定处理，如应退还的，由甲方直接退还丙方。3、特别约定：2016年3月31日前，若丙方未依法注册成立，则本合同解除，本合同生效之日起至解除之日止期间，原合同约定的承租人的所有权利义务由乙方、丙方及其发起人共同享有和连带承担，本合同解除之日起，原合同约定的权利和义务仍由乙方享有和承担。 2015年12月28日，蕙美轩公司注册成立。上述合同签订后，云上公司按约向蕙美轩公司交付案涉租赁房屋，蕙美轩公司按约支付租金至2017年2月14日，自2017年2月15日起的租金未支付。2017年9月8日云上公司出具《律师函》，对蕙美轩公司所欠租金进行催缴。庭审中，云上公司述称其已于2018年9月26日腾退案涉房屋，成都市律政公证处对案涉房屋客观现状及该房屋内物品现场清点进行证据保全，出具了（2018）川律公证内民字第60890号《公证书》，云上公司支出搬运装卸服务费966元、公证费6000元，合计6966元。 以上事实，有原告的当庭陈述、《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同履行主体变更协议》、《公证书》、发票、《律师函》等证据在案佐证。 本院认为，云上公司与静怡轩公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、云上公司、静怡轩公司、蕙美轩公司签订的《房屋租赁合同履行主体变更协议》，系各方当事人真实意思表示，合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。蕙美轩公司于2015年12月28日成立后，静怡轩公司在该合同中的权利义务概括转让给蕙美轩公司，云上公司、蕙美轩公司应按合同的约定履行自己的义务。合同履行过程中，蕙美轩公司未于2017年2月14日前提前7日向云上公司支付下一期的租金，逾期已超过30天，云上公司有权按照合同约定解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，故云上公司享有合同约定的解除权，云上公司在合同达到解除条件后，虽出具解除约函，但其向静怡轩公司邮寄，而未向本案被告蕙美轩公司邮寄，该解除函并未到达蕙美轩公司，故本院认定上述合同解除时间自起诉状副本送达被告之日即2018年7月3日解除。 对云上公司主张蕙美轩公司支付自2017年2月15日起至归还房屋之日的房屋租金的诉讼请求，本院认为，云上公司将案涉房屋交付蕙美轩公司使用，蕙美轩公司应按约支付租金，蕙美轩公司未支付自2017年2月15日起的房屋租金，故蕙美轩公司应向云上公司支付自2017年2月15日起至合同解除之日2018年7月3日的租金：2017年2月15日至2017年11月14日租金：33210元/月×9个月=298890元，2017年11月15日至2018年7月3日租金：34870.5元/月×7个月+34870.5元/月×19天÷30天/月=266178元，以上合计565068元，故对云上公司的该项诉讼请求，本院部分予以支持。 对云上公司主张蕙美轩公司支付解约违约金、逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在合同中约定，如蕙美轩公司未按本合同约定按时、足额向云上公司交纳租金的，每逾期一天，应按该年度租金总额万分之二的标准支付违约金，如逾期缴纳租金超过30天的，云上公司有权解除合同，蕙美轩公司应支付该年度应付租金总额20%的违约金，并赔偿云上公司的损失。在实际履行合同过程中，蕙美轩公司存在逾期支付租金的违约事实，故云上公司有权依照合同约定主张蕙美轩公司承担违约责任。但由于双方约定的上述违约金标准已明显超出了云上公司可能受到的损失，且云上公司明知蕙美轩公司已经不可能继续履行合同的情况下，云上公司应当积极减损，避免损失扩大，故本院综合合同的实际履行情况、蕙美轩公司的过错程度、云上公司对实际损失的举证情况等因素，酌情确定1个月的房屋租金34870.5元作为违约金，故对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。 对云上公司主张蕙美轩公司承担搬运费966元、公证费6000元的诉讼请求，本院认为，因搬运费、公证费的产生系由于蕙美轩公司未及时腾退房屋，未及时将其所有物品予以搬迁造成，故对云上公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、成都云上信息技术有限公司与成都蕙美轩美容服务有限公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《房屋租赁合同履行主体变更协议》于2018年7月3日解除； 二、成都蕙美轩美容服务有限公司于本判决生效之日起十日内向成都云上信息技术有限公司支付从2017年2月15日起至2018年7月3日止的租金565068元； 三、成都蕙美轩美容服务有限公司于本判决生效之日起十日内向成都云上信息技术有限公司支付违约金34870.5元； 四、成都蕙美轩美容服务有限公司于本判决生效之日起十日内向成都云上信息技术有限公司支付搬运费966元、公证费6000元； 五、驳回成都云上信息技术有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25819元、保全费2945元、公告费560元，由成都蕙美轩美容服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李荣芳 人民陪审员  王锦临 人民陪审员  徐小蓉 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  廖 真