沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0112民初9240号 原告：宣静，女，1969年8月21日出生，汉族，住沈阳市铁**。 委托诉讼代理人：孙晓菊，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 被告：沈阳泰富置业房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街**2门。 法定代表人：李博，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高雪寒，系辽宁申扬律师事务所律师。 被告：关兴维，男，1973年10月26日出生，满族，住沈阳市沈河区。 原告宣静与被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司买卖合同一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宣静及其委托诉讼代理人孙晓菊，被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司（以下简称泰富公司）的委托诉讼代理人高雪寒、被告关兴维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法撤销二被告于2016年5月26日对沈阳市浑南区某街5甲-6号1-15-13号房屋的备案登记；2、请求确认原告与被告泰富公司签订的《博荣·美立方定购协议》合法有效，并请求判令被告泰富公司协助将沈阳市浑南区某街5甲-6号1-15-13号房屋备案登记至原告名下；3、请求判令二被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年9月30日，原告与被告泰富公司签订《博荣·美立方定购协议》，被告泰富公司将沈阳市浑南区某街5甲-6号1-15-13号建筑面积为28.29平方米的房屋以6,362.67元/平方米的价格出卖给原告，房屋总价款为180,000.00元，双方约定于2014年7月31日签订《商品房买卖合同》，于2014年9月30日办理入住手续。协议签订后，原告足额支付购房款180,000.00元。2014年10月18日，被告泰富公司又委托沈阳澳加华企业管理有限公司对涉案房屋进行包租，租期10年，从2014年10月18日至2024年10月17日，前五年年租金为12,000.00元，后五年年租金为24,000.00元，原告依法取得涉案房屋所有权。后因泰富公司经营管理不善，未能按期完成房屋的开发建设，并对外产生诸多债务。2018年，原告被告知，涉案房屋已登记备案至被告关兴维名下，原告于2018年5月28日向沈阳市公安局浑南分局报案，浑南分局于2018年7月27日以没有犯罪事实为由不予立案。经原告了解，二被告备案登记并非以房屋买卖的方式在支付合理对价的情况下进行的，二被告之间存在利益关系，在明知涉案房屋已卖与原告的前提下，为逃避债务恶意串通，其备案登记行为违反《合同法》第五十二条二款的规定，应认定为无效，故原告诉至法院，请求维护自身合法权益。 被告泰富公司辩称：因该公司工作人员离职，无法核对案件事实，请求法院依法判决。 被告关兴维辩称：原告所述不属实，不存在其与被告泰富公司恶意串通的情形，是因被告泰富公司欠单宝林钱款，单宝林又欠被告关兴维钱款，故将涉案房屋抵顶给被告关兴维，并备案登记至被告关兴维名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据：《博荣·美立方定购协议》、收款收据、房屋租赁合同、房屋电子登记查询证明、不予立案通知书、询问通知、关兴维询问笔录、商品房买卖合同，二被告对证据真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。二被告未向法院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，原告与被告泰富公司签订《博荣·美立方定购协议》，约定原告购买被告泰富公司开发建设的位于沈阳市浑南区某街5甲-6号（小区内部拟定为83号楼）1-15-13号房屋，暂定建筑面积为28.29平方米，单价为6,362.67元/平方米，总房款为180,000.00元；原告在签订本协议之前，已明确知道被告泰富公司未取得预售许可证，原告交纳的预交款暂由被告泰富公司开具三联据。被告泰富公司取得商品房预销售许可证，原告按照被告泰富公司通知的时间、地、地点被告泰富公司签订《商品房买卖合同》，由被告泰富公司开具商品房销售发票；被告泰富公司于2014年7月31日前通知原告签订《商品房买卖合同》，原告在收到被告泰富公司签订《商品房买卖合同》的通知后7日内，持本协议及有关文件到指定地点与被告泰富公司签订《商品房买卖合同》；被告泰富公司承诺于2014年9月30日前交付房屋。同日，原告交付全部房款，被告泰富公司为其开具金额为180,000.00元的收款收据。 另查明，原告于2018年5月28日向沈阳市公安局浑南分局控告被告泰富公司涉嫌合同诈骗，该局经审查认为没有犯罪事实，不予立案。该局在审查案件事实过程中，于2018年5月31日传唤被告关兴维接受询问，被告关兴维表述：2013年左右，其通过单宝林借款给被告泰富公司的法定代表人李博20,000,000.00元,是单宝林与李博签订的借款合同，并约定利息、还款期限等内容，关兴维与被告泰富公司未签订过借款合同；2016年，被告泰富公司迟迟还不上欠款，研究决定以备案房产的方式顶账一部分欠款，剩余欠款由接手被告泰富公司的广州公司销售房产后偿还；2016年6月份，其得到被告泰富公司关于涉案房屋的商品房备案合同，抵顶欠款193,050.00元；关于欠款纠纷，单宝林已通过诉讼方式追究被告泰富公司的民事责任并已胜诉，现已进入执行阶段。被告关兴维与被告泰富公司于2016年5月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1627058464），约定：关兴维购买浑南区某街5甲-6号1-15-13号房屋，建筑面积29.70平方米，单价为6,500.00元/平方米，总房款为193,050.00元；关于付款方式，双方无约定；被告泰富公司于2015年10月31日交付房屋；买受人处无关兴维签字。 再查明，涉案房屋于2016年5月26日备案登记至被告关兴维名下。沈阳市不动产登记中心载明，涉案房屋建筑面积29.70平方米，设计用途为商业，无所有权登记，无抵押登记。现涉案房屋不具备入住条件，原告及被告关兴维均未办理房屋入住手续，房屋处于闲置状态。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告泰富公司签订《博荣·美立方定购协议》，系双方真实意思表示，该定购协议对房屋位置、房屋价款、房屋交付时间等主要内容作出约定，虽然双方签订此协议时，原告对被告泰富公司未取得商品房预售许可证是明知的，违法合同效力性相关规定，但至本次诉讼前，涉案房屋已可以销售并办理备案登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，可以认定原、被告签订的定购协议有效。原告已按照协议约定向被告泰富公司履行交款义务，被告泰富公司亦应按照定购协议约定履行自身相关义务。后因被告泰富公司与被告关兴维之间存在借贷关系，被告泰富公司没有严格恪守其与原告定购协议约定的义务，而是与被告关兴维达成合意，将欠款转化为购房款，并签订商品房买卖合同且对商品房买卖合同予以备案。目前涉案房屋不符合交付条件，也未满足办理房屋权属证书的相关条件，无法履行物权权属转移变更手续。合同备案行为不是合同生效的前提条件，也无法产生物权变动的法律效力，仅为行政机关对开发商预售商品房行为予以管理的行政手段，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告宣静与被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司于2013年9月30日签订的《博荣·美立方定购协议》合法有效； 二、驳回原告宣静的其他诉讼请求。 案件受理费3,900.00元，由被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  徐宁 审 判 员  李松 人民陪审员  金丽 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  沈晴