江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏03民终7247号上诉人（原审原告）：李飞，男，1967年2月7日出生，汉族，农民，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李娜，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市铜山区吕梁林场，住所地徐州市铜山区伊庄镇。法定代理人：董某，该场场长。委托诉讼代理人：宋秋怡，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：段保国，男，1954年9月6日出生，汉族，退休工人，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：吴颖，徐州市铜山区张集中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：倪翠彩，女，1976年4月23日出生，汉族，农民，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：段兴旺，男，1977年5月11日出生，汉族，农民，住江苏省徐州市铜山区。上诉人李飞因与被上诉人徐州市铜山区吕梁林场（以下简称吕梁林场）、段保国、倪翠彩、段兴旺房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初5327号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李飞及其委托诉讼代理人李娜，被上诉人吕梁林场的委托诉讼代理人宋秋怡、被上诉人段保国及其委托诉讼代理人吴颖、被上诉人倪翠彩、段兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李飞上诉请求：撤销原裁定，责令原审法院继续进行实体审理。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。吕梁林场在得到相关审批后依法对原林场职工危旧房进行改造的行为，属于对国家房改房政策的落实与实践。涉案房屋买卖与一般房屋的买卖不同之处在于，房改房的合同除当事人自行约定以外，还要受到政策的制约，但并非所有涉及房改房政策的买卖合同均被排除于民事案件受理范围之外。本案属平等主体间的民事权益纠纷，而非适用房改房政策以及如何适用房改房政策的纠纷。因涉案房屋交易时尚未竣工，上诉人与各被上诉人就集资房屋转让的约定，属于期待利益的资格权利转让，虽被上诉人明确表示不再继续履行合同，但协议签订时双方意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定。吕梁林场因建房资金不足，允许段保国将其资格权利转让以回收建房资金，其行为即为参与了平等主体间的民事交易，不存在行政管理权的处分的问题。涉案房屋交易于2013年4月，当事人各方并未取得集资房的所有权，段保国享有资格权利，属债权范围，依法转让并无不妥，实质上各被上诉人对集资权的转让可定性为权利义务的概括转让。李飞已根据协议向吕梁林场支付了所有购房款，并将住房补贴25000元实际支付于段保国、倪翠彩、段兴旺，各被上诉人应赔偿李飞的各项损失。2、原审判决适用法律错误。一审审理时，涉案房屋的所有权证正在办理，房屋权属清楚，并非遗留的必须由有关部门解决的历史问题，在一定条件下，可以投入市场交易，本案不应适用最高法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定。被上诉人吕梁林场答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。1、李飞不是吕梁林场的职工，吕梁林场从未与李飞签订《房屋买卖合同》，也不可能与职工以外的人签订《旧房改造协议》，李飞也没有政策规定的“旧房”交由吕梁林场改造。2、皇甫林沛系代理我单位职工段保国，以段保国的名义与吕梁林场签订了《旧房改造协议》，并以段保国名义缴纳65000元保证金。用以改造的“旧房”也是段保国的住房，不是李飞或皇甫林沛的。3、李飞将其与倪翠彩签订的《房屋买卖协议》和皇甫林沛代理段保国与吕梁林场签订的《旧房改造协议》混为一谈，不是同一法律关系。吕梁林场是《旧房改造协议》的相对人和权利义务主体，与《房屋买卖协议》无关。被上诉人段保国答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审裁定。李飞和倪翠彩签订的房屋买卖协议，段保国并不知情，属于无效合同。皇甫林沛以段保国的名义与吕梁林场签订了合同，段保国也不知情，也没有授权。因此该协议属于无效。本案适用关于房地产案件问题的通知第三条规定，不属于民事权益纠纷，不属于法院的受案范围。一审裁定驳回上诉人的起诉公正合理，请求予以维持。被上诉人倪翠彩、段兴旺答辩称：一审法院认定事实清楚，裁定公正合理，请求驳回上诉，维持一审裁判。李飞向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除2013年4月9日皇甫林沛代李飞与吕梁林场、段保国签订的协议书及2013年4月10日倪翠彩与李飞签订的协议书；2、判令吕梁林场、段保国、倪翠彩、段兴旺返还购房款90000元；3、判令吕梁林场、段保国、倪翠彩、段兴旺赔偿损失共计80000元；4、诉讼费用由吕梁林场、段保国、倪翠彩、段兴旺负担。一审法院认定事实：2013年4月9日，吕梁林场（甲方）与皇甫临沛（乙方）签订吕梁林场职工危旧房改造建设协议书约定“江苏省林业局苏林函（2012）7号文件，批准我场实施危旧房改造试点方案，按有关文件规定，每户危旧房建设面积50平方米，每户补贴25000元。2012年底，征求我场职工干部及群众代表意见，吕梁林场危旧房改造小区建设80平方米和100平方米左右两种户型。基于上级补助的建房资金不足以完成本项目工程建设，仍需职工自筹部分资金，特此制定如下协议条款，以资共同遵守。1、甲方负责本工程建设用地等相关手续的办理及工程招标工作，负责督促、监管项目建设及验收等工作。2、乙方自愿认购且只能认购一种户型，每套价格880元/平方米。3、乙方自愿认购房屋的，开工之日乙方首次缴纳甲方购房保证金10000元，在施工方建设成二层楼之后，乙方缴纳购房保证金20000元，施工方封顶后，乙方再缴纳甲方购房保证金20000元。待乙方交清余款后，甲方及时将房屋钥匙交与乙方。首次缴纳甲方购房保证金10000元，于2013年4月10日之前交付到位，逾期视为自动放弃申购权利。4、为不影响项目建设进度，建房资金不足需乙方继续缴纳资金的，乙方应按甲方规定的期限缴纳，否则视为违约。5、如乙方违约，其所缴纳的10000元购房保证金不予退还，同时甲方有权中止本协议，乙方不得以任何理由提出疑义……落款甲方加盖吕梁林场印章，乙方皇甫临沛签字，同时其在乙方处签段保国的名字”，协议签订后，皇甫临沛分四次向吕梁林场交纳65000元（2013年4月9日10000元，7月24日20000元，11月4日20000元，2015年5月18日15000元），吕梁林场以段保国名义出具收据四张。2013年4月10日，倪翠彩作为甲方与作为乙方的李飞签订协议书约定“吕梁林场职工段保国所享受的福利房自愿转卖给李飞，购房款由李飞自行承担，段保国所享受的25000元福利由李飞现金支付，支付日期将于房屋交付钥匙时一次性付清。此合同一式两份，如有违约罚款三万元”，协议签订后皇甫临沛自述其代李飞支付25000元（2017年3月13日），倪翠彩自述其收取该25000元，出具证明一份并书写段保国名字。段保国自述涉案房屋现由其实际居住。另查明，2017年6月1日，段保国作为原告起诉倪翠彩、李飞确认倪翠彩、李飞于2013年4月10日签订的协议无效一案，2017年11月22日铜山区法院作出（2017）苏0312民初4916号之一号裁定书以段保国不具备主体资格为由，驳回起诉。一审法院认为，最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。本案系吕梁林场政策性的落实危旧房改造，为本单位职工进行的房改福利。房屋的价格不由市场供求关系决定，系由吕梁林场根据实现住房简单再生产和建立社会保障性的住房供给体系的原则决定，以标准价或成本价出售，另外单位的房改政策还要与职工的特定身份、工龄、职务或职称等相挂钩。在这种情况下，吕梁林场与所属职工在落实旧房改造政策上的法律关系不是双方当事人权利义务平等的民事法律关系，因其具有双方之间领导与被领导的行政隶属关系，这种行政隶属关系完全是行政性的。吕梁林场直接与案外人皇甫临沛签订《吕梁林场职工危旧房改造建设协议书》，约定处分段保国应当享有的房屋，是对自己行政管理权的处分，现当事人各方因该买卖行为发生纠纷，并非我国民法所调整的平等民事主体之间的纠纷。基于以上原因，本案不属于民事权益纠纷处理范围，应当裁定驳回起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第三项，最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第二百零八条第三项之规定，裁定驳回李飞的起诉。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：本案是否属于人民法院民事案件受案范围。现分析评判如下：诉争房屋系吕梁林场出售给其职工段保国，由段保国的亲属倪翠彩再次出售给上诉人李飞，李飞的合同相对人是倪翠彩。倪翠彩和李飞均是符合法律规定的民事主体，两人签订房屋买卖协议属于平等民事主体之间的行为。因倪翠彩和李飞之间房屋转让引起的纠纷属于平等民事主体之间的权益纠纷，人民法院应予实体审理。综上，一审裁定驳回李飞起诉的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初5327号民事裁定；二、本案指令徐州市铜山区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  潘全民审判员  张 伟审判员  史善军二〇一八年十一月十九日书记员  陈斯雅