广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂13民终1003号 上诉人（一审原告）：广西投资集团来宾天河物业管理有限公司，住所地广西来宾市兴宾区河西。统一社会信用代码91451300765834656C。 法定代表人：黄静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦尧，该公司员工。 委托诉讼代理人：谭专，广西桂来律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：何晓红，女，1979年6月28日出生，壮族，住广西来宾市来华投资区。 委托诉讼代理人:张荣宗,广西信尔泓达律师事务所律师。 上诉人广西投资集团来宾天河物业管理有限公司（以下简称天河物业）因与被上诉人何晓红物业服务合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2018）桂1302民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 天河物业上诉请求：撤销一审判决第二项，改判何晓红支付违约金10528.8元，一、二审诉讼费由何晓红承担。事实和理由：1.一审判决认定天河物业管理服务有不尽人意之处的事实不清，证据不足。一审时业主提供的小区照片不能真实反映物业服务情况，问卷调查也不能证实天河物业未尽物业管理服务义务；2.双方物业管理服务协议中约定的千分之三的滞纳金，是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法应予支持；3.一审诉讼中，天河物业提供大量证据可证实其已经提供相应具体详细的物业服务。 何晓红答辩意见：当事人双方之间是物业服务关系，天河物业提供的服务有瑕疵，业主就可以不交或者少交物业费的形式抗辩。被上诉人不交物业费属于抗辩，并不是违约，所以上诉人关于违约金的上诉请求是没有依据的。综上，何晓红请求二审法院驳回天河物业的上诉请求。 天河物业向一审法院起诉请求:1.何晓红向天河物业支付2015年1月至2017年11月期间的物业管理费2945.91元、2017年11月电梯维护费20元、2014年1月至2017年11月的水电公摊费590.65元，合计3556.56元；2.何晓红支付给天河物业违约金10528.8元；3.本案诉讼费由何晓红承担。 一审法院认定事实：何晓红是来宾市广投·红河小区******的购房人，房屋面积140.29平方米。2013年4月16日，天河物业(甲方)与何晓红(乙方)签订《广投·红河小区前期物业管理服务协议》，约定(仅陈述跟本案有关条款)：乙方将广投·红河小区委托给甲方进行前期物业管理服务；物业管理服务费：高层住宅物业每平方米0.8元每月，电梯运作费2至3楼20元每月，公共耗能费（公共设施设备和在公共性服务中发现的水、电、煤、油灯能源损耗）据实分摊，分摊公式：住宅每户每月分摊数=（每月总待摊数÷住宅总面积+线损3%）×每户总建筑面积；乙方不按时交纳物业服务费的，每逾期一天收取3‰的滞纳金。因各种原因，广投·红河小区至今未成立业主委员会，业主也未能共同选聘其他物业服务企业，天河物业一直在该小区进行物业服务管理至今。何晓红欠交物业管理服务费具体如下：2015年1月至2017年11月期间的物业管理费2945.91元、2017年11月电梯维护费20元、2014年1月至2017年11月的水电公摊费590.65元，以上合计3556.56元。 一审法院另查明，天河物业属于三级资质物业服务企业。2014年9月26日，来宾市物价局、来宾市住房和城乡建设委员会联合颁发了《来宾市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行），该细则规定三级住宅物业服务费高层按0.8元／平方米·月收取，浮动幅度10%，电梯维护费不分等级每月每户20元。《广投·红河小区前期物业管理服务协议》在实际履行中，将公共照明、绿化用水、电梯用电等项目从物业服务费中分离、细化出来，单独收费。天河物业对高层住宅物业收取的物业服务费降为0.6元／平方米·月。公共照明、绿化用水、电梯用电等项目从物业服务费中分离出来后，设有独立电表，按户分摊。广投·红河小区总计有491户住宅，50户商铺，住宅中有相当数量的业主欠交物业管理服务费。有近三分之一的业主对天河物业的物业服务不满意。 对于天河物业收取的水电公摊费，何晓红提出异议，天河物业陈述：水电公摊包括小区路灯公摊、监控中心公摊、变损公摊、线损公摊、绿化用水公摊、楼道照明公摊、电梯电费公摊。 一审法院认为，一、争议焦点：天河物业诉求的水电公摊收费是否合理或者计算有误。1、关于天河物业诉求的水电公摊收费合理问题。除开线损和变损公摊没有法律明确规定外，天河物业陈述的水电公摊收费各项目均属于物业管理应收费项目。广投·红河小区的水电公摊费用从物业管理服务收费中分离出来后，总计费并未超过双方签订的物业服务合同约定的物业服务水平“每平方米0.8元每月”和政府规定的上限。因此，水电公摊收费应为合理收费。2、关于水电公摊收费的计算是否错误的问题，没有证据证明，事实不清，应不予认定。二、争议焦点：天河物业提供的物业服务是否不符合前期物业管理服务协议。何晓红未能提供证据证明天河物业在何晓红欠费时段存在违约；何晓红因此而长期拒绝支付全部物业管理费既损害了天河物业的利益，也损害了已交纳物业费的其他业主利益（之后的物业服务质量下降），故对于天河物业诉请何晓红支付尚欠的物业服务费、电梯维护费、水电公摊费总计3556.56元，予以支持。三、争议焦点：何晓红是否应当支付给天河物业违约金10528.8元。广投·红河小区有近三分之一的业主表示对天河物业的物业服务不满意，还有相当数量的业主欠交物业服务费，天河物业的物业管理服务应当有不尽人意之处，天河物业无权再要求何晓红支付违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、何晓红支付给广西投资集团来宾天河物业管理有限公司物业服务费、电梯维护费、水电公摊费总计3556.56元。二、驳回广西投资集团来宾天河物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，天河物业提交证据：小区建筑方案设计总平面图，拟证明现小区健身器材场地属二期规划的游泳池，尚未开发，天河物业免费提供健身器材，本不属于物业范围，不存在物业服务质量问题。 何晓红质证意见：上诉人提供的证据不属于二审新的证据，且与本案无关联。 何晓红提交证据：《请愿书》，拟证明天河物业服务存在质量问题。 天河物业质证意见：对该证据的真实性有异议，应不予采信。 遵循合法有效证据应同时具备真实性、关联性、合法性的特性要求，本院对二审期间双方当事人提供的证据，仅作本案定案的参考依据。 经审理查明，一审法院认定的法律事实属实，本院予以确认。 本院认为，物业服务需要物业公司与全体业主的相互信任和支持，对于业主提出的物业服务存在的问题，物业公司应积极妥善解决，业主亦应自觉履行缴纳物业费的义务，双方应加强沟通交流，努力创造和谐的生活环境。本案中，综合双方当事人提交的证据及一、二审查明的事实，天河物业提供的服务的确存在不尽人意之处，业主并非是无故拖延缴纳物业服务费，根据公平原则，一审对于天河物业主张的滞纳金不予支持，并无不当，且天河物业所主张的滞纳金计算方法，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人天河物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费63元(上诉人已预交),由上诉人广西投资集团来宾天河物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马翠柳 审判员  韦正德 审判员  蓝东桃 二〇一八年十一月八日 法官助理黄剑 书记员江渊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；