浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙03民4268号 上诉人（原审被告、反诉原告）：温州港龙置业有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区宁波路**港龙商城。统一社会信用代码：91330300070669543T。 法定代表人：陈小杰，执行董事。 委托诉讼代理人：叶剑秋、邢旭，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈义豪，男，1996年9月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：周勉弟、林陈秀，浙江雁楠律师事务所律师。 上诉人温州港龙置业有限公司因与被上诉人陈义豪商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2018）浙0304民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭于2018年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人叶剑秋、邢旭，被上诉人的委托诉讼代理人周勉弟、林陈秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温州港龙置业有限公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的反诉请求，减少被上诉人陈义豪本诉违约金主张，并将二者相应金额予以抵销或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，是否接收房屋关系到房款最终结算、面积差异处理、房屋风险负担转移、房屋查验、保修责任、物业承担和案涉项目整体运营等一系列事项，既是买受人义务的重要组成部分，也是出卖人权利的重要组成部分。逾期办理房屋交接的违约条款，符合法律和行业管理，应认定有效。上诉人关于逾期办理房屋交接违约金的主张，应当得到支持。原判认定逾期接受房屋的违约条款无效，是错误的。第二，《委托经营管理合同》之约定，证实被上诉人不存在逾期交房和逾期办证的实际损失。相邻地段类似商铺房屋的损失计算标准，证实被上诉人主张的违约金明显过高。与本案相似的批量案件中，由买受人主动调低违约金50%之事实，证实被上诉人的违约金主张过高。上诉人对继续履行房屋交付和产证办理上，以实际行动践行承诺，具有积极履约的行为和负责态度。逾期交房违约金和逾期办证违约金存在重复计算和违约金主张过高情形。第三，案涉项目在施工的关键节点，因大型会议、周边房屋纠纷等原因，上诉人从大局出发彻底停工，影响了正常施工。本案逾期交房时间存在依约顺延的客观原因。第四，被上诉人接到《商品房交付通知书》后，未依约提供产证办理所需资料，也未支付办证应承担的税费等费用，上诉人依约有权顺延办理期限而无须承担违约责任。退一步讲，违约金计算标准应是已付总房款的万分之一，而非日万分之一。 陈义豪辩称，一审判决以接收房屋系被上诉人的权利，逾期接收房违约条款明显增加其责任，认定接收房屋的违约条款系格式条款无效。完全符合法律规定和相关事实，法律适用正确。一审判定的逾期交房和逾期办证违约金，符合双方合同约定，且符合日常如水、电、银行等相关机构对违约金的认定，同时根据本案实际情况来讲也并不高。本案不存在上诉人温州港龙置业有限公司所称的可顺延情况。大型会议举行期间，按合同约定工程已是收尾清理阶段，不存在因会议要求停止如动工、挖掘等作业，温州区域也不属要求停工的管控区，上诉人的辩解不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 陈义豪于2018年4月26日向一审法院起诉请求：判令被告温州港龙置业有限公司支付逾期交房违约金113645元（以总房价款680507元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之五标准计算至2017年7月31日）及逾期办证违约金14427元（以总房价款680507元为基数，自2017年1月1日起按每日万分之一标准计算至2017年7月31日）。 温州港龙置业有限公司在法定期限内向一审法院提出反诉请求：判令反诉被告陈义豪支付逾期收房违约金111943元（以总房价款为基数，自2017年6月29日起按每日万分之五标准计算至反诉被告办理房屋交接手续之日止，暂计算至提起反诉之日）。 一审法院认定事实：2014年12月20日，原告陈义豪、被告温州港龙置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于温州市瓯海区宁波路2888号B区1层367号商铺，房价为680507元。合同第九条约定：出卖人应于2016年8月31日之前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的。2.因政府行为、规划调整、政府市政规划、基础设施配置要求更改、市政道路施工影响施工车辆通行等；市政配套设施的批准和安排延误，供水、电等部门未能按时接通室外管道、线路的；因重大不利天气、停水停电等严重影响施工连续3天以上的，须有县级以上相应主管部门证明，允许相应顺延商品房交房期限。合同第十六条约定：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人逾期交付权属证书不超过180日的，按照买受人已付房价款的万分之一承担违约责任；出卖人逾期交付权属证书超过180日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。 《商品房买卖合同》的附件八补充协议内容第三条第二款约定：出卖人逾期交房超过60日的，自主合同第九条约定的最后交付期限第二日起至通知交付之日止，出卖方每日向买受方支付已交付房价款万分之五的违约金，买受方不退房，合同继续履行。第五条约定：若买受人未能在出卖人发出的书面交房通知规定的交房期限内，到出卖人指定的地点付清各项款项，并办理房屋交付手续的，视为买受人违约；买受人逾期收房不超过30日的，自出卖人发出的书面交房通知规定的交房期限第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金；买受人逾期收房超过30日的，自出卖人发出的书面交房通知规定的交房期限第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金。第十三条约定：双方确认主合同中双方当事人处记载的地址为有效送达地址，出卖人以特快专递或挂号信邮寄方式送达的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周即视为送达等。合同签订后，原告付清了购房款。2017年6月15日，诉争商铺所在楼盘通过竣工验收并取得备案证明。同日，被告将寄送给原告的《商品房交付通知书》交至邮局投递。2017年6月18日至23日，邮局通过挂号信方式向包括原告在内的业主寄送《商品房交付通知书》。2017年6月29日，诉争商铺所在楼盘符合办理不动产权证条件，被告通过邮局向原告寄送《办理不动产权证书的通知书》。审理中，原告同意若法院认定被告的上述投邮行为有效，其确认上述通知的送达日期为被告投邮之日的次日，即2017年6月19日及2017年6月30日。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行自身合同义务。原告向被告支付购房款后，被告未依约向原告交付房屋及办理房屋权属证书构成违约。原告要求被告按照合同约定支付逾期交付房屋及逾期办理权属证书违约金，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。诉争商铺所在楼盘于2017年6月15日取得竣工验收备案证明，符合合同约定的交付条件，被告于2017年6月18日才投邮《商品房交付通知书》，应视为被告履行了合同约定的通知义务，现原告确认通知书送达之日为被告投邮次日，故被告逾期交付房屋的违约期限为292天（2016年8月31日至2017年6月19日），被告应支付原告逾期交房违约金99354元。对于原告主张被告未完全履行广告宣传承诺内容不能交付房屋的意见，一审法院认为广告宣传内容并不属于房屋法定交付条件，不影响诉争房屋交付。即使被告存在未按照广告承诺履行，原告可以另行主张处理。诉争商铺所在楼盘于2017年6月29日符合办理不动产权证条件，被告于同日投邮《办理不动产权证书的通知书》，应视为被告履行合同约定的通知义务，现原告确认通知送达之日为被告投邮次日，故被告逾期交付房屋权属证书的违约期限为181天（2016年12月31日至2017年6月30日）。按照合同约定，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金12317元。被告抗辩逾期交房权属证书期限在180日内，与事实不符，一审法院不予采纳。另外，被告主张合同约定违约金过分高于实际损失，但未提供相应充分的证据予以证实，故其要求降低违约金标准的请求，一审法院不予支持。政府主管部门关于大型会议相关建设工程管理要求，系正常行政管理范围之内要求，并非被告可以顺延交付期间的事由，故被告该抗辩意见，事实依据不足，一审法院不予采纳。 商品房买卖中，出卖人的主要权利和义务分别是接收房款和交付房屋，买受人的主要权利和义务分别为接收房屋和支付房款。现原告已经支付合同约定的房款，接收房屋系原告的权利。《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第五条关于原告逾期接收房屋的违约条款，系被告单方制定的格式条款，明显加重原告责任，且无证据证明已采取合理的方式提请原告注意，应认定该条款无效。故被告反诉主张原告承担逾期接收房屋的违约责任，依据不足，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决“一、温州港龙置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付陈义豪逾期交付房屋的违约金99354元；”“二、温州港龙置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付陈义豪逾期交付房屋权属证书的违约金12317元；”“三、驳回陈义豪的其他诉讼请求；”“四、驳回温州港龙置业有限公司的反诉请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件本诉受理费2861元，减半收取1430.5元，由陈义豪负担164元，温州港龙置业有限公司负担1266.5元，反诉受理费1269.5元，由温州港龙置业有限公司负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人温州港龙置业有限公司通过涉案《商品房买卖合同》附件八补充协议第五条的约定，明显加重被上诉人陈义豪的责任，一审判决认定该条款无效，符合案件事实和法律规定。接收房屋为被上诉人的合同权利，故对上诉人关于被上诉人应承担逾期接收房屋责任的主张，应不予支持。《商品房买卖合同》已对逾期交房和逾期办证违约金进行明确约定，上诉人主张约定违约金过分高于实际损失却未提供证据证明，一审判决对其要求降低违约金的请求不予支持，并无不当。上诉人提出的其可以顺延交付房屋的主张，依据不足，不能成立。一审判决依照《商品房买卖合同》约定，结合实际逾期天数认定违约金的数额，合理适当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2861元，由上诉人温州港龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  余 萌 审 判 员  刘宏杰 审 判 员  曾 慧 二〇一八年十一月二十六日 法官助理陈黛锦 代书记员  胡珏琛