广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂09民终2121号 上诉人（原审被告）:玉林市柳和岛房地产开发有限公司，住所地：广西玉林市金港路**滨江公馆**楼储物间**商铺第**，组织机构代码：669743316。 法定代表人：杨文斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明超，男，1973年6月6日出生，汉族，该公司副总经理。 被上诉人（原审原告）：邓继福，男，1985年4月27日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 被上诉人（原审原告）：李莎，女，1984年3月11日出生，汉族，住湖南省津市。 两被上诉人共同委托诉讼代表人：梁媛，女，1980年4月27日出生，汉族，住玉林市玉州区东明社区肇昆**，公民身份号码：4525011980********，小区业主代表。 两被上诉人共同委托诉讼代表人：汤泽亮，男，1985年11月6日出生，汉族，，住福建省连江县蓼沿乡首占村溪口路**公民身份号码：3501221985********，小区业主代表。 上诉人玉林市柳和岛房地产开发有限公司因与被上诉人邓继福、李莎房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院(2018)桂0902民初2308号判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 玉林市柳和岛房地产开发有限公司上诉请求：撤销(2018)桂0902民初2308号判决，驳回被上诉人的全部请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人已按合同约定第十四条履行了约定义务。在商品房交付使用时水、电、电梯、道路均已经达到使用条件。合同中并未规定路面要求，第十四条第4项约定的道路实际上铺的是大理石路面，已符合合同约定。二、判决书认定至今未办理好房屋产权证给被上诉人是事实，但责任不在于上诉人，根据双方合同约定第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记时需由出卖人提供的资料报登记机关备案。上诉人已按合同约定将所有材料交玉林市房产局登记备案，不能办理房产证的原因在于房产局，上诉人不存在违约。且被上诉人能与银行办理按揭手续也说明上诉人已按合同第十五条履行义务。 邓继福、李莎辩称，一、被上诉人方对一审判决不服，基础设施包括道路建设，小区道路没有硬化，甚至有的地方都是用木板搭建的，基础设施未达到交付条件即交房，上诉人应当承担违约责任。二、合同中表明电梯是两梯两户，现在有的只开了一个电梯，另外的不开。有的两个电梯都没有开。未达到使用标准。三、合同上注明水电达到使用标准，目前小区仍然使用施工工业用电，没有装一户一电表，每个月交的水电费都是高额的，不是正常居民的用水用电，这个可以按照每个月被上诉人交的水电费看出来。四、按照商品房买卖合同是要做到安防、消防、人防设施完备，但是该小区还是做不到。五、房产证至今还未办理好，被上诉人方多次与开发商交涉办理房产证事宜，开发商也无法回复具体时间，上诉人逾期办证行为违约，请求二审法院支持。 邓继福、李莎向一审法院起诉请求：一、判令玉林市柳河岛房地产开发有限公司按照双方签订的合同第十四条规定，向邓继福、李莎支付违约金17192.8元、玉林市柳河岛房地产开发有限公司依合同在一个月内完善所有设施；二、判令玉林市柳河岛房地产开发有限公司按照双方签订的合同第十五条和第二十条规定，向邓继福、李莎支付逾期办理房产证违约金3438.56元、玉林市柳河岛房地产开发有限公司依合同在一个月内办理权属登记证书。 一审法院认定事实，2012年11月1日，邓继福、李莎与玉林市柳河岛房地产开发有限公司签订一份《玉林市商品房买卖合同》，约定，邓继福、李莎向玉林市柳河岛房地产开发有限公司购买滨江公馆12栋2单元502号房，总价款343856元。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：在交房时达到使用条件；2、电：在交房时达到使用条件；3、电梯：在交房时达到使用条件；4、道路：在交房时达到使用条件。每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但违约金总额不超过已付房款的百分之五；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内得到房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第二十条第7款约定，办理房屋产权费用由买受人承担。出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证。如因买受人未交清办理房屋产权证所需费用和相关文件资料，或因办理房屋产权证的相关部门的原因，导致出卖人不能在前述期限内使买受人取得房屋产权证的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。合同签订后，邓继福、李莎向玉林市柳河岛房地产开发有限公司支付了全部购房款343856元。玉林市柳河岛房地产开发有限公司于2014年1月5日交付商品房给邓继福、李莎。交房时该房屋已安装了水表、电表及楼层电梯，上述设施均可以使用，但小区内的基础设施没有按规划图完善，大部分路面还是泥路，搁放有木板供通行。2017年底玉林市柳河岛房地产开发有限公司基本完善小区内的基础设施。玉林市柳河岛房地产开发有限公司至今未办理好房屋产权证给邓继福、李莎。故邓继福、李莎诉至该院。 一审法院认为，邓继福、李莎、玉林市柳河岛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定享受权利、履行义务。 关于玉林市柳河岛房地产开发有限公司逾期办理房屋产权证是否构成违约的问题。根据双方签订的合同第十五条、第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；逾期出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证。玉林市柳河岛房地产开发有限公司交付房屋给邓继福、李莎后，应在约定的期限即720天内协助邓继福、李莎取得房屋产权证，但玉林市柳河岛房地产开发有限公司至今没有协助邓继福、李莎办理好房屋产权证，其并非邓继福、李莎的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。玉林市柳河岛房地产开发有限公司未能按照合同约定履行其义务，已构成违约，故邓继福、李莎主张玉林市柳河岛房地产开发有限公司支付逾期办理房产证违约金3438.56元，符合法律规定。玉林市柳河岛房地产开发有限公司辩称逾期未能办理好房产证是部分业主占用骑楼未能通过验收，责任不在其，该院认为，该事实不属于双方约定的免责事由。因此，玉林市柳河岛房地产开发有限公司该抗辩理由不成立，该院不予采信。关于玉林市柳河岛房地产开发有限公司是否应在一定时间办理房屋产权证的问题。该院认为，玉林市柳河岛房地产开发有限公司不具有批准发放权利证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及何时发证属行政机关审查及做出，根据合同约定，玉林市柳河岛房地产开发有限公司应履行的是交付具备办理产权证条件的相关手续的备案、协助邓继福、李莎在一定期限内取得房屋产权证的义务。故邓继福、李莎要求玉林市柳河岛房地产开发有限公司在一定时间办理权属证书不当，但玉林市柳河岛房地产开发有限公司应履行协助邓继福、李莎取得房屋产权证的义务。 关于玉林市柳河岛房地产开发有限公司应否支付延期完善基础设施违约金的问题。该院认为，邓继福、李莎与玉林市柳河岛房地产开发有限公司在签订房屋买卖合同时，合同第十四条约定对水、电、电梯、道路在交房时“达到使用条件”，对该使用条件具体要求未明确，该条款属约定不明。玉林市柳河岛房地产开发有限公司在交付房屋时，每户均已安装了水表、电表、楼层电梯，并能正常使用，应该确认已达到合同约定的“使用条件”，但当时小区道路是泥巴路，不方便通行，玉林市柳河岛房地产开发有限公司在完善基础设施时存在瑕疵，玉林市柳河岛房地产开发有限公司对此应承担一定的违约责任，玉林市柳河岛房地产开发有限公司应酌情支付违约金给邓继福、李莎，邓继福、李莎主张玉林市柳河岛房地产开发有限公司支付违约金3438.56元合情合理；关于玉林市柳河岛房地产开发有限公司应否在一定时间内完善所有设施的问题。该院认为，小区现在的基础设施已基本完善，邓继福、李莎再行主张该项请求已无必要。玉林市柳河岛房地产开发有限公司辩称其对小区内的基础设施在交房时已达到使用条件，玉林市柳河岛房地产开发有限公司对该事实没有提供证据予以证实，邓继福、李莎予以否认，故玉林市柳河岛房地产开发有限公司抗辩理由不成立，该院不予采信。 综上所述，邓继福、李莎主张玉林市柳河岛房地产开发有限公司支付逾期办理房产证的违约金、玉林市柳河岛房地产开发有限公司协助邓继福、李莎办理好房产证、玉林市柳河岛房地产开发有限公司酌情支付延期完善设施的违约金的诉讼请求符合法律规定，该院依法予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、玉林市柳和岛房地产开发有限公司应支付延期完善设施违约金3438.56元给邓继福、李莎；二、玉林市柳和岛房地产开发有限公司应支付逾期办理房产证违约金3438.56元给邓继福、李莎；三、玉林市柳和岛房地产开发有限公司应协助邓继福、李莎办理好房屋产权证；四、驳回邓继福、李莎的其他诉讼请求。案件受理费316元，减半收取计158元，由玉林市柳和岛房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人玉林市柳和岛房地产开发有限公司提交：证据一、《电梯监督检验报告》及楼号11-1#、11-2#、12-1-1#、12-1-2#、12-2-1#、12-2-2#、13-3#、13-4#、14A-1#《特种设备使用标志》，欲证明上诉人在交房时玉林市电梯监督检验所对该小区电梯的检验报告以及上诉人按照合同每个单元是两个电梯，安装的电梯是每年检验两次，达到正常使用条件。证据二、《责令改正通知书》及部分业主违建的图片，欲证明因业主违建导致房产证无法办理，玉林市城管三大队通知书要求业主限期拆除违建搭棚。被上诉人邓继福、李莎提交小区照片若干，按照照片标记为，图1-4，欲证明从交房到现在道路还是没有完善；图11-14，欲证明小区两梯未开通使用；图22，欲证明地下室停车场未完善交付给业主使用，存在很大安全隐患，有业主的车曾被地下室排风管下塌压坏。 经组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据意见为：1、电梯检验报告日期是2016年3月到期的，后面都没有追加，并没有每一年都审。2、合同上是两个电梯使用，目前只有一个可以使用。3、业主违建跟房产证关系不算太大，只是部分业主违建，而不是全部业主。4、该小区很多地方没有安装消防设施。上诉人对被上诉人提供的证据意见为：1、照片中间的图片看不出是哪一栋的房屋是上诉人开发商所建的，对照片时间真实性有异议，图1和图2是真实的，上诉人交房时路面已经铺好大理石，至于其他图片看似不像小区的；2、庭审提交的电梯报告只是检验报告，而不是年检报告，年检报告庭后可以提交给业主看。上诉人已经按照合同履行了每栋两梯两户，交房之后上诉人交给小区物业管理，物业管理公司按照使用情况去收取物业费，至于物业为什么只给一台电梯业主使用，这个是业主跟物业之间的问题。关于水电费，都是玉林市水电部门按照居民用电用水来计算，每户用电用水都是由该部门来收取。地下停车场是业主购买的，现在还没画停车位，没有达成交付条件，可以另行处理。3、道路只是要求达到使用条件，开发商在道路上铺设大理石已经达到合同约定使用条件。4、交付和使用，上诉人已经按照合同第十八条约定验收完毕，被上诉人签收房屋的时候，有房屋交付单，明确注明双方验收达成收房条件，并且业主已经签字。消防除了19、20栋没有安装，其他11-18栋是已经安装了。门禁之前已经装上，由于安装公司门禁问题存在很多问题，还有业主装修，把门禁用石头卡住，导致门禁坏了。去年上诉人已经另找公司重修安装门禁，把B区安装。 本院对上诉人提供的证据一、《电梯监督检验报告》及楼号11-1#、11-2#、12-1-1#、12-1-2#、12-2-1#、12-2-2#、13-3#、13-4#、14A-1#《特种设备使用标志》真实性予以认可，电梯已经正常安装并年检，但是否每户均开通使用，从上诉人提供的证据不能直接证实。对证据二真实性予以认可，但与本案无关。对被上诉人提供的照片真实性予以认可，客观反映了小区道路未修理完善及个别电梯存在未使用的状态。在二审审理期间，上诉人承认未办理好小区产权总证。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，该小区业主所使用电为施工工业用电。该小区未办理好产权总证。 经本院主持调解，双方无法达成一致。 本院认为，上诉人玉林市柳河岛房地产开发有限公司与被上诉人邓继福、李莎订立的《玉林市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同履行。上诉人主张在商品房交付使用时水、电、电梯、道路均已经达到使用条件，按照约定履行了合同义务，本院认为，商品房水、电、电梯方面在交付时已经达到使用条件，上诉人并没有违反合同约定。然而，自交房迄今已有几年，虽然业主用电已经达到合同所标明的使用条件，但是施工工业用电与居民生活用电在管理与费用均存在差距，上诉人作为开发商应积极解决业主转换用电问题。另外，被上诉人反映电梯也未达到使用条件，上诉人已经按照合同约定安装了电梯，至于电梯管理使用方面出现的问题，不属于本案审理范围。关于道路是否达到“使用条件”的问题，综合本案证据来看，该小区道路在房屋交付之后的一段时间内并没有修缮完整，导致业主通行不畅，一审判决认为道路情况未达到“使用条件”，并判决上诉人对此承担违约责任并无不当，本院予以维持。上诉人不能充分举证证明在交付时道路已经达到使用条件，对上诉人该主张不予支持。 上诉人主张未办理好房屋产权证给被上诉人，责任不在于上诉人，其不存在违约。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记时需由出卖人提供的资料报登记机关备案。上诉人主张其已经将所有材料交玉林市房产局登记备案，不能办理取得房产证的原因在于房产局，但是没有提供充分的证据证明其已经提交了材料，也不能证明不能办理房产证的原因在于房产局，对上诉人该主张不予采信，上诉人未能按照合同约定履行义务，属于违约，一审判决上诉人支付逾期办证违约金正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人上诉无理，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费316元（上诉人已预交），由上诉人玉林市柳和岛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张业忠 审判员  梁 冰 审判员  李小莉 二〇一八年十一月二十二日 法官助理钟平 书记员陈楚