广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终14287号上诉人（原审被告）：邱耿喜，男。委托诉讼代理人：朱恒强、林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市从心开始教育技术开发有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道金田路与福华路交汇处金中环商务大厦附楼1318，统一社会信用代码：91440300326657133L。法定代表人：霍建洪。委托诉讼代理人：饶必英，广东国晖律师事务所律师。上诉人邱耿喜因与被上诉人深圳市从心开始教育技术开发有限公司（以下简称从心教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初14716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人邱耿喜上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、由从心教育公司承担一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、一审法院以谢某某与邱耿喜房屋租赁合同纠纷[案号：（2017)粤0304民初第17612号]作为本案的审判依据，存在错误。第一,（2017)粤0304民初第17612号是一审判决，但尚未生效，不能作为裁判依据。第二,《房屋租赁合同书》与《房屋租赁合同》没有必然的关系，这两份合同是独立的合同，不能以《房屋租赁合同书》的履行情况作为本案审判的依据。二、在从心教育公司提起诉讼前，《房屋租赁合同》已经因为从心教育公司违约解除了。《房屋租赁合同》第7.3.4条约定“未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的或金额达5000元的”属于解除《房屋租赁合同》的情形之一，从心教育公司迟延支付租金已经超过5000元并且超过10天以上。2017年4月12日，邱耿喜已经送达《解除租赁合同通知函》解除了与从心教育公司的合同，解除合同自送达时解除。从心教育公司再提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》没有任何事实、法律依据。被上诉人从心教育公司书面答辩称，一、邱耿喜关于一审法院以另案纠纷作为案件审判依据存在错误的上诉理由没有法律依据。邱耿喜为二房东，其是否拥有涉案房屋业主（案外人谢某某）的同意转租权对其能否合法有效履行与从心教育公司之间的《房屋租赁合同》具有直接关联。其作为转租人，应当向次承租人保证其有合法转租权，但其却没有。故邱耿喜以合同相对性完全割裂房屋出租人谢某某与次承租人之间的联系，为适用法律错误。另外，邱耿喜与案外人谢某某（2016)粤0304民初17612号房屋租赁合同纠纷一案的审判法官与本案一审法院的审判法官均为同一法官。其在审理两案过程中，对于谢某某、邱耿喜、从心教育公司所作的案件事实陈述、提交的证据、辩论均有直接接触，能够更深入地了解两案事实与证据之间的关联，这更有利于查明两案事实，依法公正裁决。一审法院依据（2016)粵0304民初17612号房屋租赁合同纠纷查明的事实作为审理本案的事实依据，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条及第六十六条的规定，其并无违反程序与实体之处。二、邱耿喜存在根本违约行为，无权解除合同，从心教育公司为维护合法权益，对邱耿喜违约行为有权提起诉讼要求解约并赔偿损失。在邱耿喜与从心教育公司签订《房屋租赁合同》之前，邱耿喜承诺其具有合法转租权，并在签约前将其伪造的与案外人谢某某（涉案房屋所有权人）签订的《房屋租赁合同》照片在手机上展示给从心教育公司看，从心教育公司要求其提供原件，但邱耿喜总以案外人谢某某在国外未归一时无法提供，待其归来定会提供原件。邱耿喜基于对从心教育公司的信任，遂与其签订了《房屋租赁合同》，并支付了保证金、租金及管理费共计208350元。双方签约后，从心教育公司多次电话、微信催促邱耿喜提供其具备合法转租权的合同及授权原件，但从心教育公司总是推脱。直至原告从案外人谢某某处获知，邱耿喜并无合法转租权，且存在伪造合同、欠租等行为。从心教育公司为保证经营稳定，在获知案外人谢某某要求收回涉案房屋的通知后，多次联系邱耿喜，要求其积极与案外人谢某某沟通，以及时获取转租权，确保双方合同可继续履行。但邱耿喜怠于处理并在2017年4月12日向从心教育公司发出解约函。从心教育公司行使不安抗辩权拒付租金以减少损失维护自身权益。基于邱耿喜始终无法取得案外人谢某某的同意转租证明，且其与谢某某的《租赁租赁合同》已被解除，从心教育公司依据《广东省高级人民法院关于施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第30条的规定：“承租人转租未经出租人同意、默认或者事后追认的，根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，转租合同可认定有效，但出租人可以解除租赁合同。在出租人解除租赁合同时，转承租人可以解除转租合同，并有权要求转租人承担履约不能的违约责任。”当然可以向一审法院提起诉讼，要求解除合同并向邱耿喜索赔损失。被上诉人从心教育公司原审诉讼请求：1、解除从心教育公司与邱耿喜于2017年1月3日间签订的《房屋租赁合同》；2、邱耿喜双倍返还从心教育公司租赁保证金277800元；3、邱耿喜返还从心教育公司租金及管理费69450元；4、邱耿喜承担本案所有诉讼费用。原审法院查明，2017年1月3日，从心教育公司与邱耿喜签订《房屋租赁合同》，约定邱耿喜将涉案房产出租给从心教育公司作为办公使用，租赁期自2017年1月3日起到2021年1月2日止；邱耿喜应于2017年2月10日前将涉案房产交付从心教育公司使用，2017年2月10日开始计算租金；租金为63150元/月，从2019年1月3日开始按每年8%的比率递增，每月1日前支付；从心教育公司在签订合同日向邱耿喜支付一个月租金63150元、一个月管理费6300元、租赁保证金138900元，租赁期间产生的所有费用（包括物业空调费、水、电、本体维修基金、租赁税费、租赁维护费、网络费、电信费等费用）均由从心教育公司承担。邱耿喜保证租赁物业符合质量标准，可合法租赁，可作为办公使用。合同7.2条约定，任何一方提前解除本合同的，应提前三十日书面通知对方；邱耿喜提前解除合同的应双倍返还从心教育公司租赁保证金；从心教育公司提前解除合同，邱耿喜有权收回租赁物业、不予退还租赁保证金，同时要求从心教育公司按照63150元/月的租金标准支付邱耿喜两个月的租金作为空置补偿。合同7.3.4条约定从心教育公司未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的或金额达5000元的，邱耿喜有权单方解除合同、收回租赁物业、不予退还租赁保证金。2017年1月3日、4日，从心教育公司分别向邱耿喜支付了20000元、188350元，合计208350元，包括租赁保证金138900元、一个月的租金63150元、一个月的管理费6300元。庭审中，从心教育公司、邱耿喜确认租金从2017年2月10日起开始计算，从心教育公司已交纳的一个月租金63150元及管理费6300元系2017年2月10日至2017年3月9日的租金及管理费，2017年3月10日以后的租金和管理费从心教育公司再未向邱耿喜支付。另查，涉案房产产权人为案外人谢某某。谢某某于2016年11月2日与邱耿喜签署租赁合同，约定将涉案房产出租给邱耿喜，邱耿喜不具有转租权。邱耿喜向谢某某承租涉案房产后，转租给从心教育公司未经过谢某某的同意。案外人谢某某得知邱耿喜将涉案房产转租给从心教育公司后，于2017年3月16日分别向邱耿喜户籍地址和涉案房产地址发出《租赁合同相关事宜催告函》要求邱耿喜3日内协商处理转租事宜，两份邮件均于2017年3月17日被签收。因邱耿喜并未对此事作出回应，案外人谢某某于2017年3月20日再次分别向邱耿喜户籍地址和涉案房屋地址发出《解除租赁合同暨收回租赁房屋通知》，两份邮件均于2017年3月21日被签收。其中，邮寄到涉案房产的邮寄均被从心教育公司签收，邮寄到邱耿喜户籍地址的邮件均有人签收，对此邱耿喜辩称其一直在深圳居住，没有收到以上邮件，只是快递投递员投递时联系过邱耿喜，但对邮件内容并不知情。从心教育公司称其收到案外人谢某某向邱耿喜发出的邮件后，将邮件交还了给案外人谢某某。又查，从心教育公司称其得知邱耿喜不具有转租权后，即联系业主谢某某并与其协商确认由从心教育公司继续使用涉案房产至解决邱耿喜争议之前。2017年4月1日，从心教育公司与业主谢某某正式签订房屋租赁合同，由从心教育公司直接向业主谢某某承租涉案房屋。再查，2017年4月12日，邱耿喜向从心教育公司发出《解除租赁合同通知函》，以从心教育公司拖欠租金为由通知从心教育公司解除租赁合同，同时要求从心教育公司支付拖欠的租金并没收从心教育公司的租赁保证金。还查，2017年6月，案外人谢某某向法院起诉邱耿喜，案号（2017）粤0304民初17612号，请求确认其与邱耿喜签订的房屋租赁合同于2017年3月21日解除、不予退还邱耿喜租赁押金67553.2元、谢某某垫付的管理费等14981.57元可从邱耿喜已付的租金中予以扣除。2018年5月7日，福田法院作出（2016）粤0304民初17612号民事判决书，以邱耿喜在未经谢某某同意将涉案房产转租违反合同不得转租的约定为由认定谢某某有权解除合同，判决确认谢某某与邱耿喜签订的《房屋租赁合同书》于2017年3月21日解除。原审法院认定，邱耿喜作为涉案房屋承租人，违反其与业主谢某某的租赁合同约定，在未经业主谢某某同意的情况下将涉案房产转租给从心教育公司，其转租行为后续亦未得到业主的追认或默认，并因此导致业主谢某某行使合同解除权，在业主谢某某解除与邱耿喜签订的租赁合同后，从心教育公司、邱耿喜之间的租赁合同在事实上已经不能履行，邱耿喜的行为在从心教育公司、邱耿喜之间的租赁合同履行过程中已构成根本违约，从心教育公司有权要求解除其与邱耿喜之间的租赁合同。邱耿喜辩称从心教育公司未按时支付租金已经达到《房屋租赁合同》约定的解除合同的条件，且邱耿喜已于2017年4月12日向从心教育公司发出解除租赁合同通知函，故从心教育公司、邱耿喜之间的租赁合同在解除租赁合同通知函送达从心教育公司时已经解除，从心教育公司请求解除合同没有任何依据。法院认为，涉案租赁合同根本违约方为邱耿喜，从心教育公司虽未按合同约定向邱耿喜支付2017年3月10日之后的租金，但涉案房产业主谢某某在2016年3月21日已解除其与邱耿喜之间的租赁合同，邱耿喜作为违约方无权行使合同解除权，涉案租赁合同不以邱耿喜向从心教育公司送达解除合同通知而解除。关于从心教育公司要求邱耿喜双倍返还租赁保证金277800元。涉案《房屋租赁合同》7.2条约定，邱耿喜提前解除合同的应双倍返还从心教育公司租赁保证金。如上所述，涉案租赁合同不以邱耿喜向从心教育公司送达解除合同通知而解除，从心教育公司并未因此而实际丧失承租涉案房产的权利，从心教育公司后续亦与业主谢某某签署了租赁合同，继续承租涉案房产。因此，邱耿喜应向从心教育公司返还租赁保证金138900元，对于从心教育公司请求的双倍部分，法院不予支持。邱耿喜辩称从心教育公司未按时支付租金，构成违约，邱耿喜有权解除合同并没收租赁保证金。法院认为，邱耿喜未经业主谢某某同意私自转租，根据《房屋租赁合同》5.1条约定，邱耿喜应保证租赁物业符合质量标准，可合法租赁，可作为办公使用。因邱耿喜无转租权，在业主谢某某解除与邱耿喜租赁合同后，从心教育公司与邱耿喜的租赁合同已经事实不能履行。基于此，从心教育公司有权行使不安抗辩权而拒绝向从心教育公司支付租金，并要求邱耿喜取得合法转租权。邱耿喜的反驳理由不成立，法院不予采纳。关于从心教育公司请求邱耿喜返还租金及管理费69450元。因邱耿喜已将涉案房产交付给从心教育公司使用，庭审中从心教育公司、邱耿喜亦确认租金从2017年2月10日起算，从心教育公司预交的一个月租金63150元和管理费6300元（合计69450元）用来抵扣2017年2月10日至2017年3月9日的租金和管理费，上述费用系发生在业主谢某某解除其与邱耿喜之间的租赁合同之前，故从心教育公司无权要求邱耿喜返还已经支付的租金及管理费，对从心教育公司的该项诉讼请求，法院予以驳回。原审法院判决，一、解除从心教育公司与邱耿喜于2017年1月3日签订的《房屋租赁合同》；二、邱耿喜向从心教育公司返还租金保证金138900元；三、驳回从心教育公司的其他诉讼请求。本案案件受理费6509元，由从心教育公司负担3431元，由邱耿喜负担3078元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：邱耿喜是否应当向从心教育公司返还租赁保证金。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，邱耿喜违反与业主谢某某的约定，未经谢某某同意将涉案房产转租给从心教育公司，事后谢某某也未追认或者默认，反而要求解除与邱耿喜之间的租赁合同关系。因此，邱耿喜实际上无权对涉案房产进行转租，其作为无处分权人对涉案房产的转租，其与从心教育公司签订的转租合同应属无效。因此，邱耿喜应当返还租赁保证金。因邱耿喜及从心教育公司均未对原审关于合同解除的认定提起上诉，视为认可，本院依法不予审查。综上，邱耿喜的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3078元，由上诉人邱耿喜负担。本判决为终审判决。审判长 丁    婷审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一八年十一月六日书记员 马瑞琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……