江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1291民初1396号原告：泰州通泰投资有限公司，统一社会信用代码91321291687844647W，住所地泰州市中国医药城泰高路东侧。法定代表人：刘小锋，董事长。委托诉讼代理人：朱伟，江苏碧泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜莉，江苏碧泓律师事务所律师。被告：泰州贝之星贸易有限公司，统一社会信用代码91321291339195118C，住所地泰州市药城大道**（数据大厦****）。法定代表人：王耀坛。被告：陈章，男，1956年11月3日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：马必城，男，1970年7月10日出生，汉族，住浙江省平阳县。被告：王耀坛，男，1969年12月27日出生，汉族，住浙江省平阳县。被告：毛定焕，男，1985年12月16日出生，汉族，住浙江省平阳县。原告泰州通泰投资有限公司（以下简称通泰公司）与被告泰州贝之星贸易有限公司（以下简称贝之星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日受理后依法由审判员袁伯民适用简易程序进行审理。审理过程中，原告通泰公司申请追加被告陈章、马必城、王耀坛、毛定焕为本案的被告。本院于2018年7月9日作出《参加诉讼通知书》，通知陈章、马必城、王耀坛、毛定焕作为被告参加本案的诉讼。后因无法向诸被告送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票等手续，本院于2018年7月31日作出（2018）苏1291民初1396号民事裁定，转入普通程序进行审理。本院依法组成合议庭于2018年11月7日公开开庭进行了审理，原告通泰公司的委托诉讼代理人姜莉到庭参加了诉讼，被告贝之星公司、陈章、马必城、王耀坛、毛定焕经本院公告后，既未在公告期内应诉，也未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月8日，原告与被告贝之星公司签订《租赁合同》，约定由被告租赁原告提供的位于泰州市房屋（数据大厦B幢1901室）作为办公使用，期限为5年，自2016年8月8日起至2021年8月7日止；装修免租期自2016年8月8日起至2016年11月7日止，共计3个月，免租期内不收租金，但免租期内包括但不限水电费等费用由被告承担。合同物业费、押金和其他费用约定：自该房屋交付被告之时起，被告应向业主按每月每平方米6元的标准支付物业费，每年物业费为191736元，房屋押金10000元，物业费半年度预付，被告须在每年11月7日、5月7日到期前5日内支付下一半年度物业费。被告于2016年7月25日支付了房屋押金和装修押金各10000元，于2017年2月23日支付了2016年11月8日至2017年5月7日的物业费95868元，于2017年1月22日支付物业费25000元。被告一直拖欠物业费，经原告多次催要，也未支付拖欠的剩余物业费。鉴于被告严重违约并给原告造成了损失，故请求判令：1、解除原告与被告贝之星就泰州市（数据厦B幢1901室）签订的租赁合同；2、被告贝之星公司立即将租赁房屋返还给原告；3、被告贝之星公司向原告支付拖欠的物业费214670元及利息（自起诉之日至实际给付之日止，按年利率6%计算），并自2018年5月8日起至被告返还租赁房屋之日止，按每年191736元的标准向原告支付物业费；4、被告陈章、马必城、王耀坛、毛定焕对被告贝之星公司上述款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由诸被告承担。诸被告未答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.租赁合同1份，证明原告通泰公司与被告贝之星公司房屋租赁的事实，双方对租赁时间、租金、物业费标准、支付时间进行了约定。2.租赁补充合同，证明房屋交付的日期为2016年8月8日。3.付款明细及凭证，证明被告贝之星公司于2016年7月25日支付押金20000元（房屋押金10000元、装修押金10000元），于2017年2月23日支付2016年11月8日至2017年5月7日物业费95868元，于2018年1月22日支付物业费25000元。4.律师函及快递单，证明2018年4月17日原告委托江苏碧泓律师事务所律师向泰州贝之星公司催款。5.被告贝之星公司的工商档案，证明被告贝之星公司成立于2015年6月11日，公司设立时，股东是陈章、马必城，陈章认缴出资额为60万元，马必城认缴出资额为40万元，出资时间均为2025年5月26日前。2016年8月31日，股东变更为王耀坛、毛定焕。王耀坛认缴出资额为60万元，毛定焕认缴出资额为40万元，出资时间不变。诸被告均未质证，也未向本院提交证据。本院经审理查明，2016年8月8日，原告通泰公司与被告贝之星公司签订《租赁合同》，原告将位于泰州市租赁给被告贝之星公司作为办公使用，建筑面积2663平方米，租赁期限5年，自2016年8月8日0时起至2021年8月7日24时止，装修免租（金）期自2016年8月8日起至2016年11月7日止，但免租期内应由承租方承担的费用（包括但不限于水电费等）由承租人支付；房屋租金标准为每平方米每月45元，每月均按30天计算，对应的月租（金）为119835元，对应的年租（金）为1438020元；为扶持承租方发展，双方商定给予承租方以下优惠：给予承租方所租赁房屋三免两减半的优惠，即前三个年度免房租，后两个年度减半收取房租，2016年11月8日至2019年11月7日免收房租，2019年11月8日至2021年11月7日每年减半收取房租；自房屋交付承租方之时起，承租方应按每平方米每月6元的标准支付物业费，每年的物业费为191736元；房屋押金的总额为10000元，押金在首次交房前5日内与房租、服务费同时交付；凡因执行合同而发生的或与合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决，协商不能解决，任何一方均可向该房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。同日，原告通泰公司与被告贝之星公司签订《租赁补充合同》，双方约定房屋交付承租方使用的日期为双方签字/盖章的《租赁合同》签署日期；合同期满或提前终止时，承租方将房屋及其装置装配和设备按规定恢复原状，在良好、清洁、可租用的、坚固及维修适宜的状态下（自然磨损除外）交还业主；承租方若月租或其他费用或其任何一部分已到期，而承租方在到期后10个工作日内仍未支付，或者承租方违反或不履行合同的任何约定，业主可以行使收回房屋和权利，没收押金作为损害赔偿或者违约金，但并非作为罚款；若业主在合同所规定的时间内收到月租或其他费用，承租方应被认为是拖欠款项，业主有权自付款到期日至实际收到该款项之日依万分之四的日利率对其收取滞纳金；承租方逾期10个工作日仍未能足额缴付年租和其他费用，业主有权立即单方终止合同；因合同引起的争议，由双方协商解决，若不能协商解决，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告通泰公司将房屋交付给被告贝之星公司。被告贝之星公司于2016年7月25日支付了房屋押金和装修押金各10000元，于2017年2月23日支付了2016年11月8日至2017年5月7日的物业费95868元，于2018年1月22日支付物业费25000元。2018年4月17日，原告委托江苏碧泓律师事务所向被告贝之星公司发出律师函，要求被告贝之星公司支付拖欠的物业服务费。另查明，被告贝之星公司于2015年6月11日经泰州医药高新技术产业开发区市场监督管理局核准设立，注册资金1000000元，股东为陈章、马必城，陈章认缴出资额为货币600000元，马必城认缴出资额为货币400000元，出资时间均为2025年5月26日前，陈章已于2015年6月18日实际出资600000元。2016年8月31日，经泰州医药高新技术产业开发区市场监督管理局核准，贝之星公司注册资金仍为1000000元，股东变更为王耀坛、毛定焕，王耀坛认缴出资额为货币600000元，毛定焕认缴出资额为货币400000元，实际出资时间均为2025年5月26日前，已实际认缴出资数额无相关数据显示。本院认为，原告通泰公司与被告贝之星公司签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原告通泰公司、被告贝之星公司均具有约束力。原告通泰公司按照合同约定将房屋交付被告贝之星公司后，被告贝之星公司未能按照合同约定缴纳物业服务费，经原告催告后仍未缴纳，构成违约。根据双方合同的约定，承租方逾期10个工作日仍未能足额缴付年租金或其他费用的，或未能按照约定补足押金，则原告有权立即单方面终止合同，现原告通泰公司要求解除与被告贝之星公司签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》，并要求被告贝之星公司返还租赁房屋的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。根据原告通泰公司与被告贝之星公司的合同约定，被告贝之星公司应自2016年8月8日起，每月按承租房屋面积每平方米6元的标准向原告支付物业服务费，截止2018年6月7日，被告贝之星公司尚欠原告物业服务费351516元（6元/平方米/月×2663平方米×22个月），扣除被告贝之星公司已经缴纳的95868元、25000元，尚欠原告物业服务费230648元。自2018年6月8日起至实际交还房屋之日止，被告贝之星公司仍应按上述标准向原告支付物业服务费。根据原告通泰公司与被告贝之星公司的约定，通泰公司有权从押金中扣除被告贝之星公司所负担的任何应付未付的款项。故被告贝之星公司缴纳的房屋装修押金和房屋押金各10000元，可以从其所欠通泰公司的物业服务费中扣除。故截止2018年6月7日，被告尚欠原告物业服务费210648元。根据原告通泰公司与被告贝之星公司《租赁补充合同》的约定，因被告贝之星公司未及时缴纳租金或其他费用，原告有权自付款到期日至其实际收到该款项之日按万分之四的利率对其收取滞纳金，现原告主张被告支付自起诉之日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息，符合法律规定，亦不超过合同的约定标准，对原告的该诉讼请求，本院予以采信。被告贝之星公司的工商档案，被告贝之星公司的股东已由陈章、马必城变更为王耀坛、毛定焕，且陈章已实际出资，原告要求被告陈章、马必城对被告贝之星公司所欠债务承担责任于法无据，本院不予采纳。被告王耀坛、毛定焕作为被告贝之星公司的股东，分别认缴股东资金600000元、400000元，但均未实际认缴，根据公司法及司法解释的规定，应当对被告贝之星公司对原告通泰公司所欠债务在认缴资金的范围内承担补充赔偿责任。原告要求被告王耀坛、毛定焕对被告贝之星公司的债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。被告贝之星公司、陈章、马必城、王耀坛、毛定焕经本院公告，既未在公告期内应诉，也未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，本案依法可以缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、《中华人民共和国公司法》第三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告泰州通泰投资有限公司与泰州贝之星贸易有限公司于2016年8月8日签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》。二、被告泰州贝之星贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的泰州市返还给原告泰州通泰投资有限公司。三、被告泰州贝之星贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告泰州通泰投资有限公司物业服务费210648元及利息（自2018年6月8日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。并自2018年6月8日起至实际返还房屋之日止，按每年191736元的标准向原告泰州通泰投资有限公司支付物业服务费。四、被告王耀坛、毛定焕对被告泰州贝之星贸易有限公司的上述债务分别在600000元、400000元的范围内承担补充赔偿责任。五、驳回原告泰州通泰投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4522元、公告费1560元，由被告泰州贝之星贸易有限公司、王耀坛、毛定焕共同负担（案件受理费4522元，原告已预交，本院予以退回，被告泰州贝之星贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳；公告费1560元，原告已垫付，被告泰州贝之星贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉4522元。审 判 员  袁伯民人民陪审员  刘葆久人民陪审员  周圣宝二〇一八年十一月八日书 记 员  刘 炣附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国公司法》第三条第二款有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。