重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）渝05执异592号案外人：田园，男，1960年1月12日出生，汉族，住内蒙古赤峰市松山区。委托诉讼代理人：田平，内蒙古百柳律师事务所律师。申请执行人：重庆市双业融资担保有限公司，住所地重庆市永川区汇龙大道****，组织机构代码57795524-X。法定代表人：李顺强，董事长。被执行人：重庆市伟映实业（集团）有限公司，住所地重庆，住所地重庆市永川区人民南路**2-1码20379837-4。法定代表人：张伟，董事长。被执行人：赤峰伟映房地产开发有限公司，住所地内蒙古，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区大明街南侧66098445-5。法定代表人：张伟，执行董事。被执行人：张伟，男，1963年5月8日出生，汉族，住重庆市永川区。被执行人：王勤兰，女，1964年11月1日出生，汉族，住重庆市永川区。被执行人：张漪，女，1988年12月29日出生，汉族，住重庆市永川区。本院在执行重庆市双业融资担保有限公司（以下简称双业融资公司）与重庆市伟映实业（集团）有限公司（以下简称伟映实业公司）、赤峰伟映房地产开发有限公司（以下简称伟映房地产公司）、张伟、王勤兰、张漪民间借贷纠纷一案中，案外人田园对执行位于内蒙古赤峰市新城区金钰大都会二期01XXX号商厅（产权证号11205166XXXX号）和010XXX号商厅（产权证号11205166XXXX号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人田园称，2016年4月20日,案外人与伟映房地产公司订立《购买商厅协议书》，约定伟映房地产公司将位于赤峰市新城区金钰大都会二期上海城010XXX（建筑面积114.87平方米）、01XXX号（建筑面积191.45平方米）两个商厅以每平方米单价5,500元总价为1,684,760元的价格卖给案外人，案外人应于订立本协议时付清购房款，因此前伟映房地产公司拖欠案外人借款未能还清，该公司便直接用部分尾欠借款冲抵了案外人应交的上述购房款，有双方于2016年4月20日订立的《购房款与借款冲抵协议》可证，冲抵后该公司于2016年4月21日为案外人出具了1,684,760元购房款收据一枚，《购买商厅协议书》订立后伟映房地产公司也将上述两个商厅正式交给了案外人，由案外人占有使用至今。案外人多次要求伟映房地产公司给办理以上两个商厅的房屋过户手续，伟映房地产公司一拖再拖不予办理。2018年9月，案外人得知上述两个商厅被重庆市第五中级人民法院查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求中止对上述商厅的执行并解除查封。本院查明，双业融资公司与伟映实业公司、伟映房地产公司、张伟、王勤兰、张漪、第三人重庆市汇恒小额贷款有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月8日作出（2014）渝五中法民初字第00751号民事判决书，判决主要内容为：一、被告伟映实业公司于判决生效之日起十日内返还原告双业融资公司借款本金1500万元及利息；二、被告张伟、王勤兰、张漪、伟映房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，因伟映实业公司、伟映房地产公司、张伟、王勤兰、张漪未如期履行义务，双业融资公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年9月20日作出（2016）渝05执733号之三执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人伟映房地产公司所有的包括位于内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期上海城01XXX号（建筑面积191.45平方米，产权证号赤峰市房权证新城区字第11205166XXXX）、010XXX号（建筑面积114.87平方米，产权证号赤峰市房权证新城区字第11205166XXXX）在内的房产。另查明，2016年4月20日，伟映房地产公司（甲方）与田园（乙方）签订《购买商厅协议书》，约定：一、乙方购买甲方位于赤峰市新城区市政府南面金钰大都会（二期）上海城010XXX、01XXX号商厅。二、两商厅建筑面积分别为010XXX商厅114.87平方米、01XXX商厅191.45平方米，合计面积306.32平方米。三、商厅单价为5,500元/平方米，总价为1,684,760元。四、签订本合同时，乙方应向甲方支付购买商厅人民币1,684,760元，在签本协议时付清。五、付款方式为一次性付款。同日，伟映房地产公司（甲方）与田园（乙方）签订《购房款与借款冲抵协议》，约定：一、双方确认，乙方因购买010XXX、01XXX号二套商厅，尚欠甲方购房款1,684,760元；二、双方确认，甲乙双方在2016年3月23日签订《购房款与借款冲抵协议》后，甲方法定代表人张伟尚欠乙方借款2,915,400元。三、双方同意，自本协议签订之日起，将乙方尚欠房款与甲方尚欠借款进行冲抵。冲抵之后，甲方法定代表人张伟尚欠乙方借款1,230,640元。2016年4月21日，伟映房地产公司出具《收据》，载明：收到田园010XXX、01XXX号商厅购房款1,684,760元。2016年7月4日，伟映房地产公司在《赤峰日报》2016年7月4日第3版刊载《金钰大都会二期上海城交房通知》载明：金钰大都会二期上海城各位购房者，我司开发建设的位于内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期上海城项目已竣工验收，从2016年4月16日起已正式开始向购房者交房……如各位购房者于在本公告发布后仍未前来办理相关交房手续的，购房者将承担由此带来的一切后果，即自2016年7月5日起该房屋所发生的一切费用（包括但不限于物业费、供热费等）均由未接房的购房者自行承担。2017年1月17日，重庆宿点物业管理有限公司赤峰分公司开具《发票》6张，分别载明：收到赤峰草原明珠大酒店有限公司缴纳的010XXX厅、010XXX厅、01XXX厅、010XXX厅、010XXX厅、010XXX厅2016年8月1日至2017年12月3日的物业费5,530元、10,000元、10,000元、10,000元、10,000元、10,000元。赤峰市松山区市场监督管理局2016年11月25日颁发的《营业执照》载明：赤峰草原明珠大酒店有限公司法定代表人为田园，成立日期2012年1月16日。2018年8月25日，伟映房地产公司、重庆宿点物业管理有限公司赤峰分公司出具《说明》，载明：我司在赤峰市新城区金钰大都会二期上海城项目已竣工验收，于2016年4月16日起已正式开始向购房者交房，现010131号、010XXX号、010XXX号、010XXX号、010XXX号、01XXX号厅本应在2016年4月16日起收取物业费，但因报装修手续，以上所有商厅物业费从2016年8月1日起收取，特此说明。还查明，2014年2月24日，田园通过中国农业银行赤峰市玉龙支行向伟映房地产公司转款1100万元。2016年3月23日，伟映房地产公司（甲方）与田园（乙方）签订《购房款与借款冲抵协议》，约定：一、双方确认，乙方因购买010XXX、110XXX号二套商厅，尚欠甲方购房款204,600元。乙方因购买010XXX、010XXX号二套商厅，应付甲方购房款1,880,000元。二、双方确认，甲方法定代表人张伟尚欠乙方借款5,000,000元。三、双方同意，自本协议签订之日起，将乙方尚欠房款与甲方法定代表人张伟尚欠乙方借款中进行冲抵。冲抵之后，甲方法定代表人张伟尚欠乙方借款2,915,400元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人田园在本院查封案涉房屋前已就案涉房屋与被执行人伟映房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，采取以物抵债方式支付了案涉房屋的全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，虽未办理过户登记，但没有证据证明未办理过户登记系案外人自身原因所致，因此，案外人田园对案涉房屋享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期上海城01XXX号（产权证号赤峰市房权证新城区字第11205166XXXX）、010XXX号（产权证号赤峰市房权证新城区字第11205166XXXX）房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 余 梅审判员 刘用辉二〇一八年十一月二十九日书记员 刘夏吟