湖北省武汉市新洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0117民初1624号 原告：武汉市阳逻金正实业发展有限责任公司，住所地武汉市新洲区阳逻街平江路东，统一社会信用代码91420117MA4KL94E1H。 法定代表人：陈洪星，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘正东，湖北佑君律师事务所律师。 被告：湖北麦道夫投资发展有限公司，住所地武汉市江岸区武房大厦（财富大厦）******，统一社会信用代码914201025879660579。 法定代表人：庞利锋，公司执行董事兼总经理。 被告：庞利锋，男，1978年11月14日出生，汉族，户籍地浙江省天台县，现住武汉市新洲区， 上述两被告共同委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。 原告武汉市阳逻金正实业发展有限责任公司（下称“金正实业公司”）与被告湖北麦道夫投资发展有限公司（下称“麦道夫公司”）、被告庞利锋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理，依法适用简易程序，于2018年6月22日、2018年10月26日两次公开开庭进行了审理。原告金正实业公司的法定代表人陈洪星及委托诉讼代理人潘正东，被告湖北麦道夫投资发展有限公司、被告庞利锋的共同委托诉讼代理人戴文琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金正实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告金正实业公司支付房屋租金672000元并赔付逾期付款利息损失；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年1月1日，原告金正实业公司与被告麦道夫公司签订《房屋租赁合同》，约定原告金正实业公司将位于新洲区阳逻街军安路142号门面（原清乐园歌厅4间门面南面后院通道一间，通道旁原汽修门面一间以及后院停车场和一楼三间车库）出租给被告麦道夫公司经营餐饮，四楼全部房间租给被告麦道夫公司作员工宿舍及仓库，租赁期限为8年，从2013年3月18日起至2021年3月17日止，2013年3月18日起至2016年3月17日每年的租金为12.4万元，2016年3月18日起至2021年3月17日每年的租金为15万元，每年提前一个月交清房租。合同签订后，原告金正实业公司按合同约定将出租房屋交付给被告麦道夫公司，但被告麦道夫公司没有按约定向原告金正实业公司交付租金，至目前为止，被告麦道夫公司拖欠原告金正实业公司租金672000元。经原告金正实业公司向被告麦道夫公司催要，被告麦道夫公司无理据交。原告金正实业公司为维护其合法权益，故诉至法院，提出前述诉请。 原告金正实业公司为支持其主张，向本院提交了下列证据： 证据1、原告金正实业公司、被告麦道夫公司的企业信息，被告庞利锋的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。 证据2、《房屋租赁合同》，证明原、被告关于房屋租赁的合同约定。 证据3、租金计算表，证明截至起诉时止，被告麦道夫公司应付原告金正实业公司租金672000元。 被告麦道夫公司和被告庞利锋共同辩称：一、根据合同约定，应由被告麦道夫公司独立承担支付房屋租金的义务，被告庞利锋没有支付义务，不应承担责任。房租租赁合同约定的承租人为被告麦道夫公司，被告麦道夫公司为公司法人，享有独立的民事主体地位，应独自承担租赁合同约定的义务；被告庞利锋不是房屋租赁合同的当事人，不负有合同义务，原告金正实业公司要求被告庞利锋承担没有法律及合同的依据。二、被告庞利锋通过司法拍卖的程序取得案涉房屋的不动产产权，自此，被告麦道夫公司无义务向原告金正实业公司支付租金。合同项下房屋地址并非案涉房屋产权证书上载明地址。原土地使用权证载明地址为“武汉市新洲区阳逻街平江路南六号路西”，产权人为原告金正实业公司，原房屋所有权证载明地址为“武汉市新洲区阳逻街高潮村一组平江东路”，产权人为洪正国。后因另案，上述不动产被武汉市武昌区人民法院依法拍卖，被告庞利锋于2018年1月24日竞买成功，并于2018年1月31日缴清全部拍卖价款，武昌区人民法院于2018年1月31日出具执行裁定书，自此，无论是原告金正实业公司还是洪正国，已失去案涉不动产的产权，自然不再享有不动产的收益权。被告庞利锋通过司法拍卖从原告金正实业公司和洪正国处购买了案涉不动产的产权，根据“买卖不破租赁”的原则，被告麦道夫公司不应再向原告金正实业公司缴纳房屋租金，而应向被告庞利锋缴纳房屋租金。三、原告金正实业公司主张的部分诉讼请求已经超出诉讼时效，不应被法院支持。根据租赁合同及其补充协议的约定，案涉房屋计租期间为2013年5月1日至2022年12月31日，还约定每年提前一个月结清租金，因此2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金124000元的缴纳时间为2013年4月1日，2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金124000元的缴纳时间为2014年4月1日，2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金124000元的缴纳时间为2015年4月1日。根据诉讼时效的规定，上述债务最晚的诉讼时效截止期为2017年4月1日。因此，原告金正实业公司此部分的诉求已经超过诉讼时效，不应被法院支持。四、实际上，合同项下的全部租金已经支付完毕，这才是原告金正实业公司或洪正国长时间不向麦道夫主张权利得原因。2018年1月，原告金正实业公司的法定代表人由洪正国变更为陈洪星。在此之前，2013年至2016年4月30日期间的租金都是由被告庞利锋代表被告麦道夫公司直接转账给原告金正实业公司的原法定代表人洪正国；洪正国长期以来向被告庞利锋借款，并于2015年8月26日出具借条，承诺一年之后不能归还借款，则以此抵扣四年租金。由此可见，案涉全部租金均已结清，根据法律规定，法定代表人的行为代表公司，另外，原告金正实业公司一直未对此表示异议或另行主张租金，也足以推断原告金正实业公司对此表示认可。综上所述，原告金正实业公司主张两被告支付租金的请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告金正实业公司的诉讼请求。 被告麦道夫公司、被告庞利锋为支持其抗辩，向本院提交如下证据： 证据1、房租租赁合同、房屋租赁补充协议，证明原告金正实业公司与被告麦道夫公司对合同主体、房屋租期、租金缴纳方式等事项的约定。 证据2、原告金正实业公司的信息公示，证明原告金正实业公司企业信息公示情况。 证据3、被告庞利锋向洪正国银行转账凭证四份，证明被告庞利锋向洪振国转账支付租金的事实。 证据4、洪正国向被告庞利锋出具的借条，证明洪正国以借款抵扣租金的事实。 证据5、成交确认书、执行裁定书、不动产权证书，证明被告庞利锋依法通过竞拍取得案涉不动产的事实，被告麦道夫公司无向原告金正实业公司缴纳租金的义务。 被告麦道夫公司、被告庞利锋对原告金正实业公司提交的证据质证意见如下：证据1原、被告的企业信息及身份信息无异议。证据2房屋租赁合同的三性无异议，证明目的有异议，原、被告双方于2013年5月1日签订了补充协议，起租时间为2013年5月1日，前期时间为装修时间。证据3租金计算表不能作为证据，起止时间有异议，房屋租赁起始时间为2013年5月1日，终止时间为2018年1月31日，被告庞利锋取得案涉房屋的所有权。 原告金正实业公司对被告麦道夫公司、被告庞利锋提交的证据的质证意见如下：证据1房屋租赁合同及补充协议无异议。证据2原告金正实业公司的企业信息无异议。证据3四张转账凭证无异议。证据4借条属实，但没有收到钱。证据5成交确认书、执行裁定书、不动产权证书的真实性无异议，但没有通知原告金正实业公司的情况下把房子拍卖了。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、原告金正实业公司提交的房屋租赁合同与被告麦道夫公司提交的房屋租赁合同一致，但其后双方签订的补充协议对房屋买卖合同作出变更约定，房屋租赁起始时间为2013年5月1日，案涉房屋的租赁约定应以房租租赁合同及补充协议为准，本院予以采信。2、原告金正实业公司提交的租金计算表，是原告当方制作的，不具有证据的客观性，本院不予采信。3、被告麦道夫公司提交的50万元的借条，原告金正实业公司对其真实性无异议，但对是否实际出借该笔借款双方有争议，但均未提交进一步证据，本院对该借条的真实性予以确认，证明目的是否采纳在论述阶段作出阐释。4、被告麦道夫提交的成交确认书、执行裁定书、不动产权证书，原告金正实业公司认为拍卖未通知该公司但未提交证据，质证意见不成立，该组证据可以证实被告麦道夫公司通过拍卖程序于2018年1月31日合法取得案涉房屋的所有权的事实，房租租赁终止时间为2018年1月31日，本院予以采信。5、原告金正实业公司提交的转账200000元的记录一份，被告对其真实性无异议，证明的事实双方有争议，本院在论述阶段作出阐释。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日，原告金正实业公司与被告麦道夫公司签订《房屋租赁合同》，约定原告金正实业公司将位于新洲区阳逻街军安路142号门面（原清乐园歌厅4间门面南面后院通道一间，通道旁原汽修门面一间以及后院停车场和一楼三间车库）出租给被告麦道夫公司经营，四楼全部房间租给被告麦道夫公司作员工宿舍以及仓库使用，合同期限八年，从2013年3月18日起至2021年3月17日止，自2013年3月18日起至2016年3月17日每年租金为124000元，2016年3月18日起至2021年3月17日每年租金为150000元，每年提前一个月交清房租。2013年5月1日，原告金正实业公司与被告麦道夫公司签订《房租租赁补充协议》，约定起租时间为2013年5月1日，从起租时间开始计算租金，出租物在原有合同到期基础上再延长18个月的时间，即从2021年5月1日至2022年12月31日。洪正国为原告金正实业公司的原法定代表人，2018年1月5日变更为陈洪星。被告庞利锋系被告麦道夫公司的法定代表人。被告庞利锋于2012年12月28日向洪正国网上转账汇款111600元、12400元，于2014年3月11日转账汇款124000元，于2015年5月31日转账汇款24000元。洪正国向被告麦道夫公司出具借条一张，载明“借条今借到庞利锋人民币伍拾万元整（¥500000.00元）因工程买材料急需资金周转借期壹年。如果到期还不了款本人愿意抵扣麦道夫面馆门面租金肆年。借款人：洪正国2015年8月26日”。案涉房屋的原土地使用权证载明地址为“武汉市新洲区阳逻街平江路南六号路西”，产权人为原告金正实业公司，土地证号：新土书补（20040**）号，原房屋所有权证载明地址为“武汉市新洲区阳逻街高潮村一组平江东路”，产权人为洪正国，房屋所有权证号：新2009010**。该土地及房屋对应的标的物与本案案涉出租屋为同一房屋。2018年1月31日，被告庞利锋通过司法拍卖取得案涉房屋的不动产所有权，并办理了不动产权证书。 本院于2018年10月11日向洪正国制作的调查询问笔录一份，洪正国陈述被告庞利锋已经支付2013年5月1日至2016年4月30日的租金272000元，还陈述洪正国曾向被告庞利锋出具250000元的借条，被告庞利锋于2014年6月23日实际只向洪正国转账支付200000元有转账凭证为凭，认可庞利锋共计支付租金472000元，对被告庞利锋向洪正国出借500000元的借款不予认可，称庞利锋2017年11月份找洪正国说法院找其要租金，给他帮忙，让他打50万元的借条，实际并没有出借这笔借款。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告金正实业公司与被告麦道夫公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方的主要争议焦点为：一、原告金正实业公司主张2013年5月1日至2016年4月30日的租金是否超出诉讼时效？二、被告麦道夫公司已付租金是多少？三、如未全额支付租金，被告庞利锋是否应与被告麦道夫承担共同支付租金的义务？ 一、原告金正实业公司主张2013年5月1日至2016年4月30日的租金是否超出诉讼时效？ 租金属于定期给负债，每一笔债务发生后，履行期限届满之后，每一笔都是独立的债务，每一笔都要单独起算诉讼时效。被告麦道夫公司有异议的2013年5月1日至2016年4月30日的租金发生在《民法总则》施行前，应适用《民法通则》诉讼时效两年的规定，故原告金正实业公司主张2013年5月1日至2016年4月30日的租金的诉讼时效已经届满，另原告金正实业公司在庭审中认可被告麦道夫公司已经支付2013年5月1日至2016年4月30日的租金，故该部分诉讼请求不予支持。 二、被告麦道夫公司已付租金是多少？ 庭审中，原、被告双方均同意租金自2013年5月1日起计算至2018年1月31日止，2013年5月1日起至2016年4月30日期间的租金为每年124000元，2016年5月1日起至2018年1月31日止的租金为每年150000元，合计应付租金124000元×3+150000元×（1+9/12）=634500元。 原告金正实业公司与被告麦道夫公司、被告庞利锋关于已付租金的两笔组成意见不一致。第一笔200000元借款，双方均承认被告庞利锋向洪正国转账200000元的事实，原告金正实业公司的原法定代表人洪正国陈述称，被告庞利锋于2014年6月23日向其转账支付200000元，后来补了一张250000元的借条，实际支付了200000元。两被告的委托诉讼代理人戴文琦庭审中陈述称，2015年5月1日至2016年4月30日应付租金124000元，被告庞利锋于2015年5月31日转账汇款24000元，差欠100000元租金，250000元的借条反映双方之间存在现金往来，另洪正国已还100000元，剩余100000元抵差欠的100000元租金。本院认为，洪正国承认这200000元借款抵租金并有转账凭证为凭，属于自认，本院予以确认。另一笔500000元的借条，双方对其真实性均无异议，但是否有出借借款存在争议。洪正国陈述称其并未实际收到借款否认双方存在该笔债权债务，称被告庞利锋以帮助洪正国逃避法院查封租金为由让洪正国打借条，洪正国基于信任出具了该份借条，被告庞利锋的代理人戴文琦庭审中陈述称洪正国长期在被告麦道夫公司和被告庞利锋处拿现金，断断续续拿了很多钱，当时因洪正国涉案，其银行卡如果有流水就会被查封，所以给的都是现金。本案中，两被告提交借条拟证明双方2016年5月1日至2020年4月30日四年的租金已经通过500000元的现金借款冲抵，洪正国称未实际收到该笔借款，但双方都认可为逃避法院查封，不管当时洪正国的账户是否被冻结，双方存在恶意串通，可能损害国家、集体或者第三人的利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的情形，该份借款合同应无效，故该笔借款不能用于抵扣租金。另参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条规定“原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩已经偿还借款，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。”本案中，借条的借款人洪正国及出借人庞利锋均有逃避法院查封的目的，洪正国否认收到借款，案涉借款事实是否实际发生，不能仅根据被告庞利锋提交的借条认定，而应综合案件的具体情况审查判断。原告金正实业公司与被告麦道夫公司之间的前期租金支付以及被告庞利锋与洪正国之间的20万元借款均为转账支付，可见双方的主要交易习惯为转账支付，即使如被告庞利锋所言，50万元借款均为现金支付，但未提供款项来源及自身财产变动等相关证据，仅凭该借条不足以证实其向洪正国现金交付50万元款项，故对被告庞利锋要求50万元借款抵扣租金的辩称理由不予支持。综上，本院认定被告麦道夫公司、被告庞利锋支付了原告金正实业公司2016年5月1日之后的租金100000元，还差欠租金150000元×（1+9/12）-100000元=162500元。 三、被告庞利锋是否应与被告麦道夫承担共同支付租金的义务？ 原告金正实业公司认为被告庞利锋以个人账户向洪正国转账支付租金构成经济交往混同，属于被告庞利锋借用被告麦道夫公司的营业执照从事经营活动，应对债务承担连带清偿责任。本院认为被告麦道夫公司为有限责任公司，且被告庞利锋以个人名义支付租金并没有损害第三人的利益，故不构成财务混同，被告麦道夫公司应独立承担向原告金正实业公司支付租金162500元的责任。因原被告双方在《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》未明确约定违约责任，故原告金正实业公司要求被告麦道夫公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告湖北麦道夫投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市阳逻金正实业发展有限责任公司支付租金162500元； 二、驳回原告武汉市阳逻金正实业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10520元，减半收取5260元，保全费4020元，合计9280元，由原告武汉市阳逻金正实业发展有限责任公司负担6000元，被告湖北麦道夫投资发展有限公司负担3280元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。 审判员  周洪文 二〇一八年十一月二十八日 书记员  梅 婷