广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终17881号上诉人（原审被告）：吴永根，男，1981年11月1日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：刘俊杰、包晓鹏，分别系广东凯成律师事务所律师及实习人员。被上诉人（原审被告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地:广州市海珠区瑞纺路****。法定代表人：李志明,职务：总经理。委托诉讼代理人：陈建良、谭振威，均系广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人吴永根因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴永根上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回珠江公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由珠江公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审法院未对涉案物业是否存在消防不合格的问题作出认定，属于漏查事实。该问题是吴永根的答辩的基础事实之一，应予查明。一审法院认为该事实认定与判决结果无关，显然属于本末倒置。2.一审对于租赁时间的认定事实不清。珠江公司与涉案物业的业主是关联关系，吴永根在一审中已提出在签订涉案租赁合同后，业主并未交付一份给吴永根，而珠江公司作为物业管理方理应有一份备案的租赁合同。吴永根在一审时多次请求法院责令珠江公司提交租赁合同，但一审法院均不予理会，并认为属于吴永根的举证责任，要求吴永根承担举证不能的法律后果。3.涉案商铺所在的物业出现了很多类似案件，从其他类似案件的答辩意见中可以看出均有如下类似问题：涉案物业的业主与物业管理公司之间是关联企业，共同对抗承租人；承租人均未领到租赁合同，业主拒将租赁合同交付给承租人；承租人均有向物业管理公司提出退租的申请，但物业管理公司后来均谎称承租人未提出此要求。二、一审判决认定“从上述约定可以看出，珠江公司的服务内容只是消防设施及其运行的维护和管理，不包括消防设施的提供和消防验收；珠江公司自愿放弃对吴永根装饰装修的书面限制是对其权利的自由处分，不构成吴永根拒付管理费的理由”，属于适用法律错误。1.根据《消防法》第十五条的规定，消防未过关的租赁合同必然无效，该强制性规定是为维护公共安全和第三方利益的目的而制定的，属于效力性规定而非管理性规定，不因双方的协商而改变。2.珠江公司未对装饰装修提供书面说明是明确的事实，属于违约行为。一审作出相反的认定，显然错误。综上，请求二审法院予以改判。珠江公司二审答辩称：吴永根的上诉理由和请求均不能成立。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴永根的全部上诉请求，维持原判。具体理由如下：1.珠江公司从吴永根收铺起即签约当天就提供了物业服务，吴永根理应按照双方签订的物业管理协议支付相应的物业管理费。2.本案是物业服务合同纠纷，与涉案场地的租赁合同的签约主体不同，所收取的费用也不相同。吴永根以租赁合同的理由来拒付物业管理费并无法律依据，该理由不能成立。3.珠江公司只负责物业管理，不负责租赁，不持有租赁合同。涉案的租赁合同在出租人广东合生泰景房地产有限公司处。珠江公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令吴永根：1.向珠江公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编310xx号商铺2014年6月1日至2016年3月31日的物业管理费48425.6元（2014年6月按1790.9元计算，之后每月按2220.7元计算）；2.向珠江公司支付拖欠物业管理费的违约金（从2014年4月1日起算至2016年3月31日止，违约金按逾期支付的物业管理费金额计算；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以吴永根所欠物业管理费本金为限）；3.承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：珠江公司领有《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级，有效期至2015年10月20日。广州市海珠区逸景路464号3xx房的权属人为广东合生泰景房地产有限公司，该屋建筑面积7459.22平方米。2018年7月24日，广东合生泰景房地产有限公司向一审法院出具《委托物业管理证明》，内容为，我司为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2014年3月7日,吴永根签署一份《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，内容主要为，本人吴永根确认：本人承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城3层自编C310xx号商铺已具备交付条件，本人同意接收该商铺；等。该《收铺确认书》中的“验收项目”包括消防上喷淋头、烟感探测器；等。同日，珠江公司（甲方）与吴永根（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定，吴永根承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城3层自编310xx号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为2220.7元；物业管理费从2014年3月7日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费6662.1元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；物业管理服务内容：……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的给排水管道、水箱、加压水泵、天线、供电线路、高低压电房、排风系统、中央空调系统、电梯系统、BA智能化系统、监控系统、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；甲方的权利义务：……8、提前将装饰装修的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《装修施工责任承诺书》；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；等等。同日，吴永根向珠江公司缴纳了三个月的物业管理费6662.1元。珠江公司称广州市海珠区逸景路464号301房被分隔成很多小商铺，自编了商铺编号，吴永根的商铺是其中一间。珠江公司确认吴永根于2014年4月份支付过429.8元物业管理费。一审诉讼中，对吴永根辩称其商铺的租赁合同是于2014年7月1日签订的，尚未承租物业的时间段不应支付物业管理费的问题，经一审法院询问，吴永根无法提交其商铺的租赁合同。一审法院认为，珠江公司、吴永根签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按照合同约定，吴永根每月应交纳的物业管理费总额为2220.7元；吴永根应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；逾期则吴永根应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金；等。现吴永根欠付物业管理费，理应按照合同约定继续支付并支付逾期支付管理费的违约金。吴永根称珠江公司的商铺没有通过消防验收，《物业管理服务协议》无效，也不存在违约金；珠江公司没有履行合同义务，没有提前将装修装饰的注意事项书面告知吴永根，故其拒付管理费的答辩意见，根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的给排水管道……消防设施……;等；珠江公司提前将装饰装修的注意事项和限制条件书面告知吴永根，并与吴永根订立《装修施工责任承诺书》；等。从上述约定可以看出，珠江公司的服务内容只是消防设施及其运行的维护和管理，不包括消防设施的提供和消防验收；珠江公司自愿放弃对吴永根装饰装修的书面限制是对其权利的自由处分，不构成吴永根拒付管理费的理由，故吴永根的上述答辩意见没有依据，一审法院不予采纳。另外，吴永根辩称其租赁合同是于2014年7月1日签订的，尚未承租物业的时间段不应支付物业管理费；其曾支付过三个月的物业管理费，应当在诉讼请求中扣除；珠江公司的《物业服务企业资质证书》已经过期的意见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吴永根作为租赁合同的相对方，无法向一审法院提供其签订的租赁合同，故对吴永根就租赁期限的答辩意见，一审法院不予采纳；对吴永根已付管理费的问题，经核对，珠江公司诉讼请求中的物业管理费本金已相应扣除了吴永根已付的三个月管理费和429.8元；另外，《物业服务企业资质证书》并非物业服务合同有效的必要条件，且根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号），取消的事项目录中包括物业服务企业一级及以下资质认定。《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕175号）第一条规定，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件；珠江公司实际提供了物业管理服务，根据公平原则，吴永根理应支付相应的对价，故对吴永根上述答辩意见，一审法院也不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年8月7日作出如下判决：一、吴永根在本判决生效之日起十日内，向珠江公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城3层自编310xx号商铺2014年6月1日至2016年3月31日的物业管理费（2014年6月按1790.9元计算，之后每月按2220.7元计算；总额以珠江公司要求的48425.6元为限）；二、吴永根在本判决生效之日起十日内，向珠江公司支付欠缴2014年6月1日至2016年3月31日期间物业管理费的违约金（从2014年4月1日起算至2016年3月31日止；以每季度累计欠付的物业管理费为本金，逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以吴永根所欠物业管理费本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2221.3元由吴永根负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。吴永根在二审中还表示其于2016年3月份曾收到解除租约的告知书，但其在承租涉案商铺时就口头向广东合生泰景房地产有限公司及珠江公司的客服提出退出的要求，实际上没有使用过涉案商铺，但没有人敢接吴永根的钥匙，现在不知道钥匙去哪了；珠江公司于2015年8月封了涉案商铺，但吴永根没有报警也没有提出书面异议。珠江公司否认吴永根有关交还商铺及封铺的陈述，并在二审中称其于2016年3月31日与吴永根解除了物业服务合同关系，故其仅主张此前的物业服务欠费。二审中，珠江公司没有提交新的证据，吴永根提交如下证据：1.收款日期均为2014年3月5日的三张《广东合生泰景房地产有限公司专用收据》及抬头为“合生泰景房地产有限公司”、交易时间均为2014年3月5日的刷卡消费存根单据若干。拟证明业主广东合生泰景房地产有限公司向吴永根收取的费用包括租金、租金履约保证金及综合管理费履约保证金、综合管理费。虽然该综合管理费与本案所涉物业管理费不同，但物业公司与业主对同一物业同时收取管理费属于重复收费行为，应该只能收一个。由此说明广东合生泰景房地产有限公司与珠江公司存在不合理的管理，有相互收取费用和重复收费的情况，两家公司是有关联的。2.来源于商户维权微信群、形成于2018年10月25日的四张在凤阳办、海珠区信访中心拍摄的照片，吴永根当天不在现场。拟证明受害人众多，社会影响很大，大家都是被同样的方式限制了权利，属于群体性案件，也证明吴永根当庭陈述的一些事实虽然没有证据，但并非虚假。经本院组织质证，珠江公司认为上述证据1形成于本案一审之前，不属于二审新证据，且其中收据涉及所收取的费用与本案的性质不同，吴永根以此主张拒付物业费的理由不成立；不确认证据2照片的真实性、合法性、关联性，且从照片中联名信的内容来看，商户主要是因该地段商铺的经营问题、客流量问题，与本案物业服务合同纠纷无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行，且吴永根作为上诉人应对其上诉请求及理由承担举证责任。虽然吴永根为证明其上诉主张在二审中提交了收款收据、刷卡存根及照片等证据，但一方面，上述证据中的收款收据、刷卡存根均形成于本案一审之前，并非二审新证据；另一方面，收据、刷卡存根及照片均反映的是有关租赁关系，与本案物业服务合同纠纷并无直接关联，吴永根亦在二审中确认其不在照片中反映的维权活动现场，故上述证据均不足以证明吴永根的上述主张，本院均不予采纳。一审法院根据吴永根与珠江公司签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》，以及吴永根签署的涉案商铺收铺确认书，依法作判，并无不当。至于吴永根二审提出有关交还商铺及封铺的陈述意见，因珠江公司对此予以否认，且吴永根亦未举证证明，故本院不予采信。吴永根对于有关涉案商铺的租赁合同关系如有异议，应另循合法途径解决，而不得以此为由拒交其交还商铺前的物业管理费。在吴永根现有举证不足以证明其上诉主张，亦不能推翻一审认定的情况下，吴永根的上诉缺乏依据，本院不予支持。综上所述，吴永根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2221.3元，由上诉人吴永根负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一八年十一月二十日书记员 颜玉婵张冰玲