贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）黔8601民初373号 原告：黄启伦，男，1976年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。 原告：王新庚，男，1971年3月10日出生，汉族，住湖南省衡南县。 原告：常记，男，1988年2月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。 原告：李登清，女，1956年11月27日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 四原告共同委托诉讼代理人：王飞，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：严桂宏，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 被告：贵州中和益信商业运营管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黔灵西路******。 法定代表人：曾建，总经理。 委托诉讼代理人：李小丽，贵州贵达律师事务所律师。 被告：贵阳云岩产业投资开发有限责任公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路**京玖大厦****/div> 法定代表人：邓宇，董事长。 委托诉讼代理人：尹纪为，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。 被告：贵州中和置业有限公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区三桥南路**********/div> 法定代表人：刘晓君，执行董事。 委托诉讼代理人：何卓耐，公司法务。 委托诉讼代理人：唐乙方，公司经理。 原告黄启伦、王新庚、常记、李登清与被告贵州中和益信商业运营管理有限公司（以下简称中和益信公司）、贵阳云岩产业投资开发有限责任公司（以下简称云岩产投公司）、贵州中和置业有限公司（以下简称中和置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，审理过程中，双方当事人申请庭外和解扣除审限30天，于2018年8月15日公开开庭进行审理。因案情复杂，当事人双方争议大，于2018年8月21日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年10月23日第二次开庭审理。原告王新庚、黄启伦及其四原告共同委托诉讼代理人严桂宏、被告中和益信公司的委托诉讼代理人李小丽、被告云岩产投公司的委托诉讼代理人尹纪为、被告中和置业公司的委托诉讼代理人唐乙方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄启伦、王新庚、常记、李登清向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告继续履行2016年9月7日签订的《租赁合同》；2.依法判决被告赔偿原告因被告违约造成的实际损失892000元；3.依法判决被告承担本案诉讼费用。2018年8月15日庭审中原告第二项诉讼请求变更为：依法判决被告赔偿原告因被告延迟交房的违约行为造成原告向被告中和益信公司交纳房租、保证金432000元以及原告支付装修定金380000元的资金占用损失106792元（按照银行同期利率2倍计算）、律师费20000元，共计126792元。事实与理由：原告与被告中和益信公司与2016年9月7日签订房屋租赁合同，约定原告向被告中和益信公司租赁位于云岩区金源街延伸段与金阳南路交汇处中和宝霖广场一号楼区六、七楼的物业用于经营商务酒店及配套业务。租赁期限自2017年11月30日起至2027年11月29日止，同时约定甲方延迟交房期限不得超过2018年5月30日。原告按季度（三个月）向被告支付租金，第一年租金及物业总单价为每月31元/平方米，合同前三年租金不变（含免租期），第四年度开始在第一年度租金基础上逐年递增5%，支付方式为每季度提前20天支付下一季度租金及费用。合同签订后，原告依约向被告中和益信公司支付三个月租金324000元及合同保证金108000元。为经营酒店做前期准备，原告与装修公司签订装修合同并支付装修定金380000元。因被告云岩产投公司购买该租赁物业，并拟重新调整该物业用途和使用规划，于2017年8月14日发函通知原告解除合同，被告中和益信公司违反了合同的约定，致使原告订立合同的目的不能实现，造成了原告严重损失，已经构成了违约。原告为维护合法权益，特提起本案诉讼，请求判令如前所述。 被告中和益信公司辩称，第一，四原告与中和益信公司签订的租赁合同于2017年8月19日已解除，因此原告要求继续履行合同没有事实和法律依据；第二，诉争房屋已于2017年3月由被告中和置业公司转让给被告云岩产投公司，即中和置业公司已于2017年3月丧失了房屋的处分权，即附属于中和益信公司享有的使用权亦不存在，因此中和益信公司无法继续履行合同；第三，四原告主张的损失无事实和法律依据。 被告云岩产投公司辩称，第一，我司非租赁合同一方，本案是被告中和益信公司、被告中和置业公司与原告的租赁合同纠纷，本案所涉租赁房屋与我司有利害关系，我司应为有独立请求权的第三人；第二，原告诉请我司承担违约责任，没有法律依据，虽然我司在2017年3月与被告中和置业公司签订买卖合同，但至今仍未办理交付和登记，因此原告诉请违约责任，与我司无关；第三，诉争租赁合同出租人在租赁合同还未进入租赁期间时已明确拒绝履行出租义务，该合同从法律上分析已无履行可能；第四，诉争租赁合同所涉房屋将作为政府公益性项目用房使用，原告要求继续履行租赁合同已无可能，且可能损害社会公共利益；第五，原告对诉争租赁房屋并无实际经营能力与经营意愿，且诉争租赁合同相关条款对我司显失公平，如果判决继续履行租赁合同，将使我司权利存在重大风险甚至损害我司合法权利。 被告中和置业公司辩称，第一，中和置业公司与云岩产投公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，所以“中和宝霖广场”房产已经转让给云岩产投公司。根据合同法及相关司法解释规定，涉及出租人的相关权利义务随着房屋买卖合同的成立已经转移给云岩产投公司；第二，根据云岩产投公司2017年6月12日发给我公司的《工作联系函》，其阐明要我公司和承租方对接，协商解除本案的《租赁合同》，故是云岩产投公司在行使租赁合同解除权。 经审理查明，2016年9月7日，原告黄启伦、王新庚、常记、李登清（乙方）与被告中和益信公司（甲方）签订《租赁合同》，合同第一条约定乙方向甲方租赁物业位于甲方中和宝霖广场一号楼区六、七楼，建筑面积为3600㎡，用于经营商务酒店及配套业务；第三条第一款约定物业租赁期限（含装修期、免租期）为10年，自2017年11月30日起至2027年11月29日止，乙方承诺在交房后6个月内正式营业。甲方延迟交房期限不能超过2018年5月30日，如果超过此期限乙方有权解除合同，甲方须无条件退还乙方支付的保证金及预收物业租金，乙方可提出所缴费用的同期银行贷款利率两倍违约金赔偿；第四条第二款约定乙方按季度（三个月）向甲方支付租金，第一年度租金及物业总单价为每月人民币31元/平方米：租赁季度租金=租赁建筑面积×租金及物业费总单价×3个月，计3348000元。本合同租金及物业费递增为：合同前三年不变（含免租期），第四年度开始在第一年度租金基础上逐年递增5%。每季度提前20天支付下一季度租金及费用；第四条第三款约定签订合同当日支付一个月租金为租赁保证金，计108000元，该合同保证金于租赁期满后15日内无息退还。合同签订3日内预付三个月租金，计324000元，该预付租金自免租期届满之日自动转变为本期租金。第十条第一款约定甲、乙双方任何一方不履行或不完全履行本合同约定的义务均视为违约，违约方应承担非违约方由此造成的损失（本协议明确约定免责的除外）；第十条第七款约定该物业交付前任何一方擅自解除合同，非违约方有权追究违约方的违约责任；第十二条约定租赁期间，甲方需将本合同所涉物业所有权转移给第三方的，应符合国家有关房产转让规定，不必征得乙方同意，但甲方应提前十五日书面通知乙方。物业所有权转让给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方权利，承担原甲方义务。四原告与被告中和益信签订租赁合同后，于合同签订当日向被告中和益信公司交纳租赁保证金108000元，于2016年9月9日向被告中和益信公司交纳三个月租金324000元。原告黄启伦于2017年4月10日与贵州九方顺新建筑装饰工程有限公司签订《装饰工程合同书》，合同第六条第二款约定付款方式：第一次合同定金10%付款：金额为380000元。 被告中和置业公司（甲方）与被告云岩产投公司（乙方）于2017年3月签订《商品房买卖合同》，甲、乙双方就《商品房买卖合同》中相关合同内容及条款，经过友好协商，签订《商品房屋买卖补充协议》。《商品房屋买卖补充协议》第一条约定房屋坐落及销售价款：甲乙双方签订所有《商品房屋买卖合同》约定，甲方自愿将其拥有完全产权的位于贵阳市“中和宝霖广场”的房屋，房屋预售证编号：2015筑商房预字第050号，1号楼1-8层，建筑总面积约14036.72平方米，套内总建筑面积约10106.06平方米的商品房屋出售给乙方；第三条约定房屋登记办理：在本合同签订后甲方即办理网签备案及预告登记，将1号楼1-8楼（1号楼6楼1号，24号房除外）的所有房源分次办理至乙方名下，网签备案房价按照原房屋销售总价即人民币贰亿零壹拾陆万柒仟元整网签登记；第五条第一款约定房屋移交及产权办理：甲方应于2018年6月30日前将符合取得竣工验收备案的房屋移交给乙方，同时乙方应按照要求完成金源南路道路修建，因乙方道路修建导致甲方不能按期交房的，甲方不承担任何责任。房屋移交后三年内，甲方根据乙方需要办理分户产权或整体产权；第六条第四款约定在签订本协议时乙方已知晓甲方销售的1号楼1层，4-5层，6-8层的部分房源（甲方提供租赁合同作为附件）已经租赁给第三方。被告中和置业公司与被告云岩产投公司签订《商品房屋买卖合同》后于2017年3月27日网签备案。 2017年6月12日，被告云岩产投公司向被告中和置业公司招商部发去《工作联系函》，以项目与云岩产投公司对该物业规划使用不一致为由，请中和置业公司与签订用于COCO（KTV及配套商务）项目租赁合同的林聪与用于酒店租赁合同的李登清这两户承租商户对接，协商取消COCO（KTV及配套商务）项目及酒店项目的租赁合同。2017年8月14日，被告中和益信公司向四原告发出《联系函》，内容为：因第三方云岩产投公司购买该租赁物业，购买人拟重新调整该物业用途和使用规划，决定与四被告解除原租赁合同，合同解除后，按租赁合同相关约定退还四原告已交的所有费用。如四原告想继续租用该物业，可直接与购买人（云岩产投公司）联系协商。如5个工作日内未回复，四原告与中和益信公司签订的租赁合同自第六日起自行解除。2017年8月19日，四原告向被告中和益信公司发去《联系函回复》，内容为：根据原租赁合同相关条款及《中华人民共和国合同法》相关条款规定，四原告有权利也很期望继续执行原租赁合同，希望中和益信公司结合实际情况予以支持。若中和益信公司单方面原因不能执行原租赁合同，经四原告团队协商决定：1.退还已交所有费用；2.赔偿装修定金38万元；3.租赁合同期10年，按合同总金额12375645元，的20%赔偿计2475129元。2017年10月20日，被告中和益信公司向四原告发送《联系函》，内容为：因第三方云岩产投公司购买该租赁物业，且购买人决定重新调整该物业用途和使用规划，不同意继续履行中和益信公司与四原告签订的租赁合同，造成租赁合同无法履行。鉴于此，中和益信公司依《中华人民共和国合同法》之规定决定解除与四原告签订的租赁合同。合同解除后，中和益信公司将按租赁合同约定内容退还四原告已交的相关费用。如四原告拟继续租用该物业，可直接与产权人（云岩产投公司）另行协商。四原告自认于2017年10月底收到该《联系函》。 另查明，2016年12月20日被告中和置业公司（甲方）与被告中和益信公司（乙方）签订《中和宝霖广场综合商业委托经营协议书》，第一条约定委托事项甲方自愿将中和宝霖广场综合商业委托交由乙方进行经营（包括但不限于自行经营、合作经营、商业出租、招商或其他合法经营模式）；第二条约定委托经营商业位置、面积：甲方开发的中和宝霖广场综合商业负二层至五层整体商业。委托期限暂定为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止；第五条第一款约定乙方的权利和义务：在本委托协议书所约定的委托期内，乙方有权选择该商铺自己经营、转租、与他方合作经营之权利。 2018年6月20日，云岩区西线片区项目推进指挥部召开关于普天派出所租赁过渡办公用房相关事宜的专题会议，会议议定原则同意普天派出所租赁区产投公司购置的中和宝霖物业作为过渡办公用房。2017年7月20日，被告云岩产投公司（甲方）与贵州东方华宇教育管理有限公司（乙方）签订《普惠型幼儿园合作协议书》，协议书第四条约定甲方提供其位于云岩××与××路交汇处的中和宝霖广场自有物业约3500平方米建筑面积的场地作为该项目的办学地点。2018年8月8日，贵阳市云岩区政府发布《云岩区人民政府关于三马片区03-03地块局部（三桥中坝路58号）地块项目）地块项目规划红线范围内国有土地上房屋征收的决定》《三马片区03-03地块局部（三桥中坝路58号）地块项目）地块项目国有土地上房屋征收补偿方案》第四条不动产证或房屋所有权证载明用途为住宅的房屋补偿第二款房屋产权调换载明被征收人选择房屋产权调换的不小于被征收房屋套内建筑面积且最接近被征收房屋套内建筑面积的户型进行靠档安置。被征收人与征收部门按被征收房屋评估价与产权调换房屋评估价进行结算，按规定结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值差价，被征收人享有产权调换房屋产权。安置房名称：中和宝霖，安置房地址：云岩区百花大道，安置房单价（元/㎡）：见安置房评估报告，过渡方式：自行过渡，过渡时间：3个月。房屋产权调换房屋不分楼层、朝向等，被征收人按照先签先选的原则进行签约安置。 上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、质证笔录、《租赁合同》、《中和宝霖广场综合商业委托经营协议书》、《商品房屋买卖合同》、《商品房屋买卖补充协议》、《工作联系函》、《联系函》二份、《联系函回复》、会议纪要、《云岩区人民政府关于三马片区03-03地块局部（三桥中坝路58号）地块项目）地块项目规划红线范围内国有土地上房屋征收的决定》等证据在卷佐证质证，本院予以采纳。 本院认为，本案争议焦点是：1.涉案房屋租赁合同是否解除，如果解除是以何种方式解除；2.解除合同的效力是否形成；3.涉案租赁合同是否还能履行；4.经释明后仍不变更诉讼请求的法律后果。 焦点一，涉案房屋租赁合同是否解除，如果解除是以何种方式解除。 其一，合同解除包括三类：协议解除、约定解除、法定解除。本案根据四原告与中和益信公司签订的《租赁合同》第十条第七款关于该物业交付前任何一方擅自解除合同，非违约方有权追究违约方的违约责任的约定，合同签订双方均可提出解除合同，但解除后非违约方有权追究违约方的违约责任。这是当事人在合同中约定了解除权成立的条件，即在合同履行完毕之前任一方均可擅自行使解除权使合同消灭。 其二，2016年9月7日涉案《租赁合同》签订后，对于合同的解除，双方进行了商宜。 首先，2017年8月14日，被告中和益信公司向四原告发出解除合同的《联系函》，载明了解除的原因，并明确合同解除后，按租赁合同相关约定退还四原告已交的所有费用。如四原告想继续租用该物业，可直接与购买人（云岩产投公司）联系协商。如5个工作日内未回复，四原告与中和益信公司签订的租赁合同自第六日起自行解除。 其次，四原告收到中和益信公司2017年8月14日的《联系函》后，2017年8月19日，四原告向被告中和益信公司发出《联系函回复》，回复意见为四原告期望继续履行原租赁合同，如若中和益信公司单方面原因不能执行原租赁合同，四原告要求退还费用及赔偿损失共计2475129元。 再次，2017年10月20日，被告中和益信公司向四原告发出解除合同的《联系函》，除再次载明解除原因外，再次明确中和益信公司决定解除与四原告签订的租赁合同，合同解除后，中和益信公司将按租赁合同约定内容退还四原告已交的相关费用。如四原告拟继续租用该物业，可直接与产权人（云岩产投公司）另行协商。该《联系函》四原告自认于2017年10月底收到。 其三，四原告诉状自称，因被告云岩产投公司购买该租赁物业，并拟重新调整该物业用途和使用规划，于2017年8月14日发函通知原告解除合同，被告中和益信公司违反了合同的约定，致使原告订立合同的目的不能实现，造成了原告严重损失，已经构成了违约。 根据上述分析，租赁合同双方中和益信公司和四原告均认可涉案的《租赁合同》已解除，解除的方式就是双方根据合同的约定解除。 焦点二，解除合同的效力是否形成。 四原告自认于2017年10月底收到中和益信公司发出的《联系函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，四原告如对该2017年10月20日《联系函》有异议，但未在上述规定的三个月内向人民法院起诉，故合同解除的效力已经形成，双方签订的《租赁合同》已于2017年10月底解除。 焦点三，涉案租赁合同是否还能履行。 退一步说，假如涉案租赁合同未解除，原告主张继续履行合同，但云岩产投公司作为涉案房屋的产权人，已将涉案房屋作为派出所办公用房、幼儿园办学用房、异地拆迁安置房，已不具备交付涉案房屋给四原告经营的客观情形，如果强行履行，势必导致侵害大多数人的利益，故涉案租赁合同已陷入履行不能。 焦点四，经释明后仍不变更诉讼请求的法律后果。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院依据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，在第二次庭审前及庭审中，本院依法向原告进行释明，但原告坚持不变更诉讼请求，故对其要求继续履行合同的诉请只能驳回。对四原告诉请被告赔偿原告因被告逾期交房的违约行为造成资金占用期利息的损失106792元（按照银行同期利率2倍计算）、律师费20000元，共计126792元。因其原告主张的是继续履行合同及迟延交房的违约损失，由于继续履行租赁合同的前提已不存在，故基于迟延交房的违约损失的诉请，本院无法支持。 综上所述，四原告与中和益信公司于2016年9月7日签订的《租赁合同》已约定解除，合同无法继续履行。经本院释明后，四原告拒不变更诉讼请求，对其在本案中的诉讼请求，本院予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下： 驳回原告黄启伦、王新庚、常记、李登清的诉讼请求。 案件受理费2836元，由原告黄启伦、王新庚、常记、李登清负担；原告黄启伦、王新庚、常记、李登清因减少诉讼请求，多交的案件受理费3524元，本院予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 芳 人民陪审员  黄春生 人民陪审员  高 菁 二〇一八年十一月六日 书 记 员  吴 曦