上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初19689号原告(反诉被告)：叶昌明，男，1966年4月11日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：马嫄媛，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，上海嘉富诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海乐超投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：翁国舜，上海力勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巍，上海力勤律师事务所律师。原告(反诉被告)叶昌明与被告(反诉原告)上海乐超投资管理有限公司(以下简称“乐超公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序依法进行了审理。诉讼期间，乐超公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)叶昌明的委托诉讼代理人马嫄媛、沈丹荔，被告(反诉原告)乐超公司的委托诉讼代理人翁国舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶昌明向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方于2015年9月5日就位于上海市闵行区颛桥镇光华路XXX号XXX栋1F签订的《房屋租赁合同》于2017年6月15日解除；2.判令被告向原告返还履约保证金人民币(币种下同)76,978元；3.判令被告向原告返还自2016年2月5日至2017年6月5日止的房屋租金差额100,704.96元(面积差额114.96平米*16个月*38,489.25元/月/703平米)；4.判令被告向原告返还自2015年9月5日至2017年6月5日止的物业费12,070.80元(面积差额114.96平米*21个月*5元/月/平米)；5.判令被告向原告赔偿装修损失90万元；6.判令被告向原告赔偿自2017年6月10日起至2018年1月10日止的电信宽带损失2,500元；7.判令被告向原告赔偿经营损失30万元。事实和理由：原被告于2015年9月5日重新签订《租赁合同》(双方曾于2015年2月3日签订《租赁合同》)，该合同于2015年9月5日重新签订《租赁合同》后失效)，约定由原告向被告承租位于上海市闵行区光华路XXX号XXX栋1F的房屋用于商业用途，房屋建筑面积为703平方米，租赁期自2015年9月5日至2025年9月4日，其中2015年9月5日至2016年2月4日为装修期。年租金标准为461,871元，该年租金前两年不变，自第3年开始租金在上一年的基础上每两年递增6%，物业费标准为7元/平方米/月，乙方应于合同签订当日支付相当于两个月租金的履约标准金76,978元，应于2015年9月5日前支付2016年2月5日至2016年5月31日的租金145,836元及2015年9月5日至2016年5月31日的物业费31,124元。双方在补充条款中约定：F栋1楼的用途为餐饮配套，即为园区企业提供用餐服务。《租赁合同》签订前，为保证营业执照及餐饮相关证照的办理，原告向被告确认土地及房屋性质，被告向原告出示颛桥镇人民政府出具的《颛桥镇人民政府关于光华路XXX号使用性质变更的函》(闵颛府函【2015】31号)，告知原告租赁房屋的使用性质已由工厂变更为商办，可办理相关营业执照。《租赁合同》签订后，原告依约支付租金、物业费等，并对租赁房屋进行装修，然原告多次向市场监督管理等行政部门申办营业执照等餐饮证照时，均被行政管理部门以租赁房屋的使用性质为工程为由拒绝，原告曾多次与被告协商要求配合办理营业执照等，均未果，因无法办理营业执照及餐饮相关证照，原告无法正常经营，已产生巨额损失。另，根据被告提供的申办营业执照所需的产证显示，被告出租给原告的房屋面积仅为588.04平方米，与合同约定的703平方米，存在114.96平方米的面积差。原告认为，被告明知租赁房屋不符合商业用途，无法办理营业执照及餐饮相关证照，仍恶意将房屋出租给原告，致合同目的无法实现，且被告隐瞒真实的房屋面积，被告的行为已给原告造成了巨大的损失，应对原告承担相应的赔偿责任。原告为维护自身权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告乐超公司辩称：1.同意解除合同，但解除原因并非在被告，而是原告未按约支付租金。2.不同意原告的第2项诉讼请求，保证金是保证原告善意履行合同，但原告现拖欠租金，故应在未支付的租金及物业费中予以抵扣。3.不同意原告的第3项、第4项诉讼请求。被告已经依约交付全部房屋，不存在需要返还差额。4.不同意原告的第5项诉讼请求。合同没有约定被告应当赔偿原告装修损失，且原告未依约支付租金，故装修损失应由原告自行承担。装修金额也远超实际，装修实际在36万元左右。不同意原告的第6项、第7项诉讼请求，无事实与法律依据。同时，乐超公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令确认双方于2015年9月5日就位于上海市闵行区颛桥镇光华路XXX号XXX栋1F签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令反诉被告立即向反诉原告返还房屋；3.判令反诉被告向反诉原告支付自2017年6月1日起至实际交还涉案房屋之日止的租金及物业管理费。针对反诉，叶昌明辩称，不同意乐超公司的诉请。1.2017年6月14日，叶昌明已经发函解除合同，乐超公司未提出异议，也未提出租金，故不同意乐超公司的理由。2.不存在拖欠租金和物业费，房屋无法办理营业执照，导致合同目的无法实现。叶昌明已于2017年6月将涉案房屋钥匙交还被告员工，涉案房屋已经出租。本院经审理认定事实如下：2015年9月5日，叶昌明(作为承租方，签约乙方)与乐超公司(作为出租方，签约甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区光华路XXX号XXX栋1F的房屋出租给乙方使用，建筑面积为703平方米，该房屋用于商业用途，租赁期限自2015年9月5日起至2025年9月4日止。乙方于该合同签订当日向甲方支付相当于两个月租金的履约保证金76,978元，在该合同签订当日前乙方支付的任何费用(如有)自动充抵保证金的全部或部分。但在合同期之内，乙方不得将保证金挪作他用(包括但不限于保证金冲抵租金、转让、作为对第三方债务的担保等方式)。若乙方未能遵守该合同规定，未及时支付租金、物业管理费或其他费用、或单方擅自解除该合同，乙方同意甲方不予退还该保证金。甲方应在该合同履行完毕，乙方付清所有租金、物业管理费、电费、车位费、电话费及其他应付费用、将房屋交回甲方后是个工作日内将保证金无息退还乙方。该物业租金标准为461,871元，该年租金前两年不变，自第3年开始租金在上一年租金的基础上每两年递增6%，保证金金额按照递增后租金金额补足并同租金递增后首期租金一并支付。双方签订该合同后，甲方给予乙方5个月的装修期，自2015年9月5日至2016年2月4日止。乙方于2015年9月5日前支付2016年2月5日至2016年5月31日止的租金145,836元，自2016年6月1日起，乙方按3个月为一期支付租金，先付后用。物业管理费为每平方米每月7元。前两年的物业管理费为每平方米每月5元，乙方于2015年9月5日前支付2015年9月5日至2016年5月31日的物业管理费31,124元。自2016年6月1日起，乙方按3个月为一期支付物业管理费，每期费用须提前十五日支付，先付后用。所有款项每逾期一天，乙方需额外支付相当于逾期支付金额千分之五的滞纳金。除该合同另有约定外，在合同有效期内，未经双方协商一致，任何乙方不得提前终止该合同。否则向对方承担相当于两个月租金的违约金。该合同补充条款载明：“为了完善园区规划配套，提升园区的管理，更好的服务园区企业，特引进F栋1楼餐饮，并有如下几点明确：1.双方于2015年2月3日所签F栋房屋《租赁合同》于该《租赁合同》签订之日起失效。2.我司所赔偿承租方20万元款项用于抵扣房屋首期应付款项及后续租金、物业费。3.F栋1楼为园区餐饮配套，即园区食堂，主要为园区企业提供用餐服务。2016年1月，上海市闵行区市场监督管理局出具《责令停止经营活动通知书》1份，载明叶昌明应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动。上述行为违反《无照经营查处取缔办法》第二条的规定，故责令被告即日起停止上述无照经营活动。2016年12月21日，叶昌明(签约乙方)与乐超公司(签约甲方)签订《补充协议》1份，约定乙方承租的甲方位于上海市闵行区光华路XXX号F座1F沿街房屋的门窗因无法办理相关证照事宜被封堵非甲方直接行为，乙方予以理解并接受。基于乙方对甲方的全方位理解，甲方同意对乙方的沿街房屋装修费用及政府关于“五违整改”限制餐饮行业不准营业一事为乙方造成的经济损失做一次性补贴，补贴金额为5万元。乙方承租的房屋如部分转租，除获得甲方书面认可外，其所转租部分的业态不得与园区现有餐饮类重叠或冲突。甲方同意乙方于园区进口处另开一扇门，前提是乙方必须确保不再“跨门经营”。2017年6月14日，叶昌明向乐超公司发送《对于解除的律师函》，提出因乐超公司明知涉案房屋不符合商业用途，无法办理营业执照及餐饮相关证照，仍将房屋出租给叶昌明，致其合同目的无法实现，乐超公司的行为已给叶昌明造成了巨大损失，应承担相应的赔偿责任。故叶昌明要求双方签订的《房屋租赁合同》解除，并要求乐超公司向其赔偿各项损失。乐超公司于2017年6月15日收到该函件。后因双方未能协商一致，原告叶昌明遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院电脑派对委托上海同济工程咨询有限公司对涉案房屋内材内的装饰、设备、设施进行司法审价。该公司于2018年1月3日向本院出具《上海同济工程咨询有限公司关于闵行区人民法院受理的(2017)沪0112民初19689号一案所涉标的物(对颛桥镇光华路XXX号XXX栋1F内的装饰、设备、设施进行评估)的司法鉴定意见书》，鉴定意见为：颛桥镇光华路XXX号XXX栋1F内的装饰装修工程造价为611,721元。残值建议：系争房屋租赁期限为2015年9月5日起至2025年9月4日止，上海市高级人民法院委托我司鉴定时间是2017年10月30日。根据直线折旧法计算系争房屋的折旧率为79.99%。据此计算上海市闵行区颛桥镇光华路XXX号XXX栋1F内的装饰添附造价残值金额为489,310元。另查明，被告曾出具《场地划分说明》1份，载明：“光华路XXX号12号楼房屋建筑面积588.04平方米，共1层楼，因实际使用需要，12号楼已物理隔断成12间，现将此12间统一编号为12号楼101室588.04平方米租借给叶昌明经营使用。还查明，上海市闵行区光华路XXX号房屋12幢房屋的产权人为上海颛桥资产投资经营有限公司，权属性质为集体，建筑面积为588.04平方米，用途登记为工业。2015年8月6日，上海市闵行区颛桥镇人民政府向上海市闵行区公安消防支队出具《颛桥镇人民政府关于光华路XXX号物业使用性质变更的函》(闵颛府函【2015】31号)1份，载明：“光华路XXX号是我镇集体资产，产权属上海颛桥资产投资经营有限公司，现由上海乐超投资管理有限公司承租，该企业系我镇引进的文化创意企业之一。为满足项目发展需要求及文化创意产业园区的推进，根据该公司申请和相关只能部门意见，经研究，同意光华路XXX号物业使用性质由工厂变更为商办(其中15、16号为商业配套)，特函请相关部门按照文化创意园区用房要求，对光华路XXX号物业进行审批。再查明，2015年6月1日，原告与被告签订《光华路XXX号XXX栋物业关于2楼拆除事宜相关协议》1份，约定鉴于原告承租被告光华路XXX号F东物业发生的状况(F栋2楼由于要拆除，由此乙方的承租物业由原来的2层变成现在的1层)，双方协商后，签订该协议。原告继续承租F栋物业(1楼)。原告投资F栋2楼的隔断及装修装饰款约20万元的损失由甲方承担。2015年8月31日，被告向原告出具《付款情况说明》，载明：“房屋免租期为2015年9月5日至2016年2月4日。承租方已支付10万元，另被告赔付承租方20万元款项，合计款项30万元，房屋保证金、首期租金及物业费将从30万元中抵扣，所剩款项用于支付后续租金及物业费。还查明,双方确认叶昌明支付租金及物业费至2017年5月31日时止。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《颛桥镇人民政府关于光华路XXX号物业使用性质变更的函》、《上海市不动产登记簿》、《上海市房地产权证》、《排水许可证》、《对于解除的律师函》及邮政回执，被告提供的《租赁合同》、《付款情况说明》、《光华路XXX号XXX栋物业关于2楼拆除事宜相关协议》、《补充协议》及双方当事人当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，叶昌明与乐超公司于2015年9月5日签订的《租赁合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。在《租赁合同》及《补充条款》中，对租赁物用途已作约定为商业餐饮。后在合同履行过程中，叶昌明因其未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动，而被责令停止无照经营，双方也对沿街房屋装修费用及政府关于“五违整改”限制餐饮行业不准营业一事等达成互相谅解，并由乐超公司作出一定补偿。但在合同继续履行过程中，这一状况并无改变，叶昌明遂向乐超公司发出解除通知函。故对于合同的解除，本院认为，在合同履行过程中，由于叶昌明未获取相关许可以及乐超公司租赁物的性质问题、政府的限制餐饮等行为导致叶昌明无法按合同约定的用途使用房屋。根据双方签订的达成互相理解的协议来看，双方对此均存在过错。叶昌明在2017年6月将房屋钥匙交于乐超公司工作人员杨立波，并于2017年6月13日发出解除函，乐超公司对杨立波系其员工并无异议，而根据叶昌明提供的聊天记录等证据确能证明乐超公司员工已收到钥匙，故本院确认叶昌明已将房屋交还于乐超公司。在叶昌明将房屋返还乐超公司并发送律师函后，表明双方事实上对合同不再继续履行已达成一致，故本院确认双方签订的租赁合同于2017年6月15日解除。对于原告主张的要求返还多支付的超面积的部分的租金，本院认为，双方签订租赁合同及补充协议后，对房屋面积、租金、物业费标准等都是明知的，也一直按合同约定的租金、物业费标准履行，期间并未提出异议，至原告发函时也并未对该项争议提出过质疑并主张返还，故可认定叶昌明对合同约定的相应标准都予以接受并实际履行，现在其主张要求返还租金及违约金，有悖双方约定，依据也不充分，故对其此项请求，本院不予支持。合同解除后，叶昌明支付的保证金应当予以返还，故其主张要求返还租赁保证金的请求，本院予以支持。因合同的解除，双方均存在一定过错，故对于叶昌明主张的装修损失，应按剩余装修期内装饰装修价值，结合双方当事人的违约行为性质、原因、过错程度等酌情予以确定乐超公司承担120,000元。叶昌明主张的电信宽带损失费、经营损失费，因合同解除双方均存在过错，且叶昌明并未提供充分证据证明上述损失的具体组成、金额，故对叶昌明主张的上述损失，本院不予支持。关于乐超公司提出的反诉请求中租金及物业费，叶昌明应按合同约定的标准向乐超公司支付至双方签订的租赁合同解除时止的租金及物业费，现双方确认叶昌明实际支付租金及物业费至2017年5月31日止，故剩余部分叶昌明仍需向乐超公司支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)叶昌明与被告(反诉原告)上海乐超投资管理有限公司于2015年9月5日就上海市闵行区光华路XXX号XXX栋1F房屋签订的《租赁合同》于2017年6月15日解除；二、被告(反诉原告)上海乐超投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)叶昌明保证金76,978元；三、被告(反诉原告)上海乐超投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)叶昌明装修损失费120,000元；四、原告(反诉被告)叶昌明于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乐超投资管理有限公司租金19,244.50元及物业费1,757.50元；五、驳回原告(反诉被告)叶昌明其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海乐超投资管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,054.24元，由原告(反诉被告)叶昌明负担6,960.43元，被告(反诉原告)上海乐超投资管理有限公司负担1,093.81元。反诉案件受理费1,302.22元，由原告(反诉被告)叶昌明负担300元，被告(反诉原告)上海乐超投资管理有限公司负担1,000.22元。司法鉴定费19,500元，由原告(反诉被告)叶昌明与被告(反诉原告)上海乐超投资管理有限公司各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一八年十一月十一日书 记 员  高 鑫附：相关法律条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……