江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0403民初1337号原告：王小春，男，1978年2月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：林春秀，江西惟民律师事务所律师。被告：九江成坤置业有限公司，住所地江西省湖口县金砂湾工业园，统一社会信用代码913604290653864183。法定代表人：梅峰，执行董事。委托诉讼代理人：陈刚，江西惟民律师事务所律师。第三人：九江九鼎建设集团有限公司，住所地江西省九江市浔阳区九龙街南段西侧步红市场办公楼**，统一社会信用代码91360400756759316J。法定代表人：曾峰，总经理。委托诉讼代理人：李滕，江西惟民律师事务所律师。原告王小春与被告九江成坤置业有限公司（以下简称成坤置业）及第三人九江九鼎建设集团有限公司（以下简称九鼎集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，开庭进行了审理。原告王小春的委托诉讼代理人林春秀、被告成坤置业的委托诉讼代理人陈刚、第三人九鼎集团的委托诉讼代理人李滕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小春向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告交付抵偿的未出售商铺，并协助办理过户登记手续和办理相关权利证书；2.被告向原告支付逾期办理房产证、土地证等相关证件违约金150万元（按每逾期一日5万元计算，自2017年3月22日至2017年4月20日止；2017年4月20日之后仍按该标准计算至房产相关权利证书办理完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月11日，被告因资金周转需要，向第三人借款800万元并签订了借据一份，约定被告在2014年4月23日前归还本金。借款到期后，被告一直未归还借款，故第三人于2014年11月23日向九江市中级人民法院提起诉讼，要求其归还本金及赔偿经济损失。第三人起诉后，被告因无力偿还本金，于2014年12月21日与原告及第三人达成《协议书》和《补充协议》，约定被告以其开发的“湖口国际商贸城”相应商铺抵偿其向第三人的借款本金800万元，抵偿800万元本金的商铺总建筑面积约5333.66平方米，抵偿价格一律按1500元/㎡。另约定抵偿商铺的产权直接办理到原告名下，并由被告为原告办理登记备案手续和相关产权证书。届时，被告所欠第三人的借款本金800万元即被抵偿并转为原告前述商铺应付购房款，另外，协议约定，原告与第三人同意被告于2016年12月22日以前，按照总价款800万元对上述抵偿商铺进行回购。若上述回购期限届满，被告未能足额支付全部回购款以及委托被告所出售商铺的回款不足以达到全部回购数额，则被告回购权消失。被告不得继续对外出售，不得回购，且剩余未出售的抵偿商铺应于上述回购期限届满后15天内全部向原告办理正式交付手续，并于回购期限届满后90日内无条件办理好房产证等有效证件，逾期办理的，每逾期一日向原告支付违约金5万元。协议签订后，第三人撤回对被告的起诉及保全。但是，被告在回购期限届满后至今未向第三人还清所欠借款，抵偿商铺的回购款也未能全部冲抵借款，且被告也未向原告交付剩余未出售的抵偿商铺。被告的行为已严重违反协议约定，并严重侵害了原告的合法权益，故原告提出上述诉讼请求。被告成坤置业辩称，本案所涉及的《协议书》、《补充协议》、《商品房买卖合同》名为以房抵债，视为乙方担保，双方为民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系。被告与第三人为借贷关系，双方虽约定以房抵债，但该抵偿的价格1500元/㎡元低于当时的市场售价；双方约定2年内被告可以回购，回购期间亦可对外销售，销售款用于偿还第三人债务，从协议的内容上看，以偿还借款债务优先，债务无法偿还时才转让房屋；协议签订后，生效判决也确认双方未民间借贷关系，认定补充协议中关于经济损失的约定实质为利息。原告并非本案的适格主体，其签订商品房买卖合同是受第三人指示签订，且双方并不存在基础民间借贷法律关系，其与本案无利害关系，应驳回其起诉。被告与第三人的民间借贷关系应在另案中进行实体审理。第三人九鼎集团述称，同意原告的意见。协议及补充协议系在借款到期后签订的，并非在借款期间签订，并非以买卖合同作为借款合同的担保；由于签订协议时房产尚未完成竣工，且根据被告的资产及经营状况，是否能够最终竣工验收不能确定，约定的1500元的价格系上述原因导致。协议书及补充协议的签订仅系借款本金冲抵购房款，并不包括此前被告应付第三人的利息。协议及买卖合同均是当事人的真实意思表示，原、被告之间的商品房买卖合同关系依法成立，被告应当按协议约定为原告办理产权证书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告成坤置业因资金周转需要2014年4月11日向第三人九鼎集团借款800万元，并约定2014年4月25日归还。借款期满后，被告未返还借款，第三人于2014年11月向九江市中级人民法院提起诉讼要求返还借款本金并支付利息。诉讼过程中，被告与第三人及原告王小春于2014年12月21日签订《协议书》，被告与第三人签订《补充协议》，后第三人以双方和解为由向九江市中级人民法院申请撤诉，九江市中级人民法院于2015年1月5日作出准予第三人撤诉的（2014）九中民二初字第237-3号民事裁定。原、被告及第三人于2014年12月21日签订的《协议书》主要内容为：“乙方因项目开发建设需要，已从甲方借款本金人民币800万元（该笔借款甲方己按约直接支付至乙方账户），但乙方未能在原承诺还款期限（2014年4月25日）内归还。为确保甲方资金无风险，乙方现自愿用其开发建设的“湖口国际商贸城”相应商铺抵偿上述借款本金，甲方对此表示同意。为进一步明确各自权利义务，甲、乙、丙三方经充分协商并自愿达成以下协议：―、截止本协议签订之日止，乙方确认仍欠甲方借款本金为人民币800万元。鉴于乙方暂无力还款，故自愿用其开发建设、位于湖口县石钟山东大道的“湖口国际商贸城”相应商铺抵偿所欠上述借款本金，上述借款本金自动转为购房款。二、乙方所提供抵偿债务的商铺总建筑面积约为5333.66平方米，抵偿价格一律按1500元/㎡的单价进行结算，其中二号楼一层面积899.6平方米，二层面积941.22平方米：四号楼一层面积907.24平方米，二层面积1111.24平方米，七号楼一层面积382.17平方米，九号楼一层面积1092.19平方米（最终以分户清单与售房合同载明面积为准）。乙方应同时另行向甲方提供抵偿商铺清单，最终按实际建筑面积计算，此清单作为本协议附件与本协议具有同等法律效力。乙方应确保用于抵偿商铺未办理任何订购、预售、抵押、查封等行为，相应权属没有任何瑕疵。……六、本协议以及所对应商铺《商品房预售合同》签订并办理备案登记手续后，甲方、丙方同意乙方于2016年12月22日以前，按照总价款800万元对上述抵偿商铺进行回购。七、丙方同意并委托乙方于2016年12月22日前，介绍有意购买上述所抵偿商铺的客户给丙方，经与丙方协商同意再由丙方直接将相应商铺出售给该客户，房款由丙方直接收取。双方均同意按1500元/㎡结算撤销备案登记商铺的面积。如果所出售商铺单价高出1500元/㎡，则丙方同意在撤销出售相对应的商铺备案登记手续之外，多出款项按1500元/㎡结算办理撤销相应面积其他二层商铺的备案登记手续。如购房户通过银行按揭方式付款的，首付款到达丙方帐户后，丙方撤销所售相对应商铺的备案登记手续，乙方应于二个月内办理好所售商铺的银行按揭手续，并将按揭款汇到丙方帐户后，丙方再对多出款项相应的其他二层商铺办理撤销备案记手续。如商铺按揭贷款未能按上述期限支付，则丙方有权决定不再委托乙方销售其他商铺。上述期限内丙方不单独对外售房。八、上述回购款期限届满后，如乙方未能足额支付全部回购款，以及委托乙方按本协议第七条所出售商铺的回款不足以达到全部回购款数额，则乙方回购权消灭，不得继续对外出售、不得再回购，乙方同时应按本协议第九条约定向丙方办理剩余未出售商铺的交付手续。九、如乙方于2016年12月22日前，按本协议第七条方式将抵偿商铺出售实际收取的购旁款足以冲抵乙方应支付回购款及损失（损失数额按双方另行签订的补充执行），剰余未出售的抵偿商铺由丙方返还给乙方：如丙方在上迷期限内，将相应抵偿商铺出售实收取的购房款不足以冲抵回购款及损失，则丙方不再委托乙方介绍客户并出售，乙方应将剩余未出售抵偿商铺于上述期限届满后15日内全部向丙方办理正式交付手续，并于上述期限届满后90日内无条件给办理好房产证、土地证、契税证等所有相关有效证件。如逾期办理。每逾期一天，应向丙方支付违约金5万元”。原、被告于2014年12月21日签订的《补充协议》主要内容为：“鉴于乙方欠甲方借款本金人民币捌佰万元，且乙方己自愿用其开发建设的“湖口国际商贸城”相应商铺进行抵偿，并与甲方签订《协议书》。因为甲方提供给乙方的借款需通过其他渠道融资而来，由于乙方未能及时归还，已直接造成甲方较大的资金占用及利息损失，而甲方通过《以房抵债协议书》履行并最终实现资金回笼尚需一定期限，故乙方自愿对该期限内甲方所承担的相应经济损失进行适当弥补。为此，甲、乙双方经充分协商并自愿达成以下补充协议：自本补充协议签订之日起（即2014年12月21日），乙方自愿按月息3.5分的标准向甲方补偿相应经济损失。该损失按月支付，支付时间为20日之前支付当月经济损失，以后支付时间均依此类推。随着《以房抵债协议书》的履行，甲方按月与乙方结算本金的回笼情况，并按实际未偿还本金的数额结算经济损失。二、乙方应支付经济损失的全部期限与《以房抵债协议书》第六条约定2016年12月22日同步，即该期限届满后不再支付。三、如乙方累计2个月未按约定的时间、数支付经济损失补偿款，则甲方有权不再委托乙方介绍客户并出售抵偿商铺，同时有权立即要求乙方交付全部抵偿商铺。自甲方发出交付通知之日起，乙方应将剩余未出售抵偿商铺于15日内全部向甲方指定的王小春（身份证号码：）办理正式交付手续，并于90日内办好房产证、土地证、契税证，所涉及到的规费、契税、维修基金等费用，均由乙方负责交纳并承担，甲方不再承担任何税费。如逾期办理，每逾期一天，应向甲方支付违约金5万元”。《协议书》及《补充协议》签订当日，被告与第三人核对抵偿商铺形成《抵债物清单》，确认抵偿商铺的坐落、面积及销售单价（协议约定的1500元）。嗣后，原、被告就清单中149套商铺（部分有变动，总面积5385.11㎡）分别签订《商品房买卖合同》并备案。上述商铺在物价部门公示的销售单价为6500元至11000元不等。2015年12月7日，被告向本院起诉原告及第三人要求撤销《协议书》及《补充协议》，诉讼过程中，第三人提出反诉要求被告支付自2015年4月21日至6月20日止按800万元本金月息3分5计算的经济损失56万元。因被告未到庭，按撤诉处理。对于第三人的反诉，本院作出(2015)浔民一初字第2481号判决书，认定双方为民间借贷关系，并判决被告向第三人支付借款利息32万元（自2015年4月21日至6月20日止以800万元本金按月息2%计算）。本院认为，本案的争议焦点为2014年12月21日签订的《协议书》及《补充协议》的性质及双方的法律关系。原告及第三人依据该协议内容的约定，认为该协议系以房抵债协议，双方将到期的借款本金转化为购房款，双方为房屋买卖合同关系；被告认为该协议系以房屋买卖合同作为借款的担保，双方为民间借贷关系。本院认为，民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。有些已经通过合同确立的交易行为，恰恰也经历过当事人对法律关系性质的转换过程。而基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。此外，透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。本案中，该《协议书》及相应的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容明确，亦不违反法律强制性规定，对双方具有拘束力。被告抗辩双方以买卖合同作为借款的担保系其基于诉讼利益考虑作出的抗辩，并未提供有效证据予以证实双方的真实意思表示与约定相悖。首先，被告与第三人系民间借贷关系，在债务履行期限届满后，第三人以诉讼方式主张债权，又于诉讼过期间以该协议的方式和解，系对到期债权的实质处分，并非对借款的延续；其次，双方约定回购期系对被告一定期限内履行的选择权，并非对借款的展期，因债务履行期限已届满，被告在回购期内未行使回购权的权利，其在期满后主张恢复双方民间借贷关系，亦有悖诚信原则；再次，被告称抵偿价格明显低于市场价，因抵偿商铺价格本身受多种因素影响，且双方订立合同之时对于抵偿价格的约定是否考量其他因素不得而知，被告亦未提供证据证实该协议存在可撤销情形并提出撤销的反诉。本案中，原告已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，被告基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的抗辩，没有充分的事实及法律依据。关于《协议书》中逾期办证违约金的约定。本院认为，双方约定的逾期办证违约金为每日5万元，该约定明显过高，本院按照已抵偿商铺总价800万元的年利率6%予以部分支持。关于被告与第三人的关系，根据三方《协议书》的约定，第三人将抵偿到期债务的权利转让给原告，且以三方协议的形式予以确认，合法有效，故原告与本案具有直接利害关系，被告关于原告并非本案适格主体的抗辩，不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告九江成坤置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王小春交付2014年12月21日签订《协议书》中约定并签订《房屋买卖合同》所确定位于“湖口国际商贸城”的149套商铺（总面积5385.11平方米）；二、被告九江成坤置业有限公司于上述商铺符合交付条件之日起十五日内为原告王小春办理不动产登记及相关证件；三、被告九江成坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内按已抵偿的商铺总价800万元的年利率6%的标准向原告王小春支付自2017年3月22日起至不动产登记完成之日止的逾期办证违约金。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费18300元，由被告九江成坤置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  曹东旭审判员  邹子路审判员  姚成龙二〇一八年十一月一日书记员  姜 雯