陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终10296号上诉人（原审原告）：成兵，男，1973年3月1日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：张谪君，陕西耀轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，陕西耀轩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：西安文远实业有限公司，住所地：西安市高陵区桑军路。法定代表人刘宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：毛静，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董茜，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。上诉人成兵与上诉人西安文远实业有限公司（以下简称文远公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，成兵的委托诉讼代理人张谛君、王倩，文远公司的委托诉讼代理人毛静、董茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年3月6日，成兵（买受人）与文远公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定成兵购买文远公司开发的位于西安市高陵区桑军路泾渭·馨佳苑第1幢1单元15层02号商品房一套，建筑面积87.02平方米，房屋总价款为321140元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理……：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同附件三《装饰、设备标准》约定：“8.其他：市政集中供暖、地辐热管道铺设到位。”庭审中，成兵、文远公司均认可交房后第二个采暖季实现正常供暖。成兵主张逾期供暖违约损失应按总房款每日万分之一计算，应计算2016年、2017年两个采暖季共计240天。文远公司辩称因入住率未达到70%，考虑到经营成本及供暖热效，供暖企业不愿供暖。另查明，2013年4月8日，文远公司缴纳了泾渭·馨佳苑小区1号楼的市政设施配套费。2015年3月、4月，高陵县规划建设和住房保障局、西安市高陵区公安消防大队先后审批同意泾渭·馨佳苑小区锅炉房平面图方案布置及消防设计图。泾渭·馨佳苑小区1号楼于2017年3月13日办理了房屋权属登记。成兵向原审法院提出诉讼请求：1、要求文远公司给成兵所购买的西安市高陵区桑军路泾渭·馨佳苑第1幢1单元15层02号房实现市政集中供暖；2、要求文远公司因未按期供暖承担违约损失7707元；3、要求文远公司承担因出卖人原因未在规定期限内取得房产权属证书的违约金6422.8元；4、诉讼费由文远公司承担。事实和理由：成兵、文远公司于2014年3月6日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定成兵以321140元购买文远公司开发建设的泾渭·馨佳苑第1幢1单元15层02号房一套，面积87.02平方米。合同同时约定文远公司于2015年6月30日前向成兵交付房屋，供暖从交房后的第二个采暖季开始。但到目前为止成兵所购买居住的房屋暖气并没有投入使用，且并未实现市政集中供暖，使成兵的居住生活受到很大的限制。文远公司未按合同约定履行自己的义务已构成违约。同时因出卖人的原因未在规定期限内取得房产权属证书，根据《商品房买卖合同》第15条出卖人应按已付房价款的2%向买受人支付违约金。为维护成兵的合法权益，特诉至法院。文远公司辩称，一、成兵的第一项诉请不能成立。（一）文远公司已全额缴纳了市政集中供暖的基础设施配套费，并多次向大唐热力公司申请市政集中供暖，大唐热力公司以热负荷不足，无法满足所有小区的集中供暖为由未受理。未能市政集中供暖的责任不在文远公司。（二）2015年3月10日，经多次与热力公司协商无果的情况下，泾渭·馨佳苑小区锅炉房位置平面图，经过必要的公示程序后，区规划建设和住房保障局以及消防大队的审核同意，在小区内建设天然气锅炉房，意味着供暖方式已变更为小区集中供暖。二、成兵第二项关于迟延供暖损失的诉请亦没有任何依据。（一）双方合同中没有约定何时供暖，应当根据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，从公平及诚实信用的角度，根据合同有关条款或者交易习惯确定，（二）泾渭馨佳苑小区1、2栋外，与3、4、5栋楼的房屋交付时间在2017年第一季度，与成兵所在的1号楼交房时间相差近两年。供暖企业在入住率未达到70%的情况下，为考虑经营成本及供暖热效，不愿意供暖。现锅炉房已完工，文远公司愿意竭尽全力争取在2018年供暖季供暖。故迟延供暖的责任并不由文远公司一方造成。（三）成兵自行参照合同第九条按照合同总价款的每日万分之一计算迟延供暖的损失，没有任何依据。双方签订的合同中并未约定迟延供暖违约责任，成兵也没有提供证据证明其因未供暖遭受损失的大小，成兵自行参照合同第九条按照合同总价款的每日万分之一计算迟延供暖的损失，没有任何依据。（四）42户原告中已有两户商航、高勇勇领取了迟延供暖的一个采暖季的补助1200度电，文远公司愿意对1号楼的业主给予2017年度一个采暖季按照每户1200度电的损失补偿标准给予补偿。三、成兵要求逾期办证违约金的诉请也不能得到支持。1、双方合同中没有约定办理房产证的具体时间，无法判断文远公司是否存在办证违约。2、文远公司负有的是协助成兵办理产权变更登记手续的义务，因此，在成兵不能提供证据证明文远公司未按时履行上述义务的情况下，不能认定文远公司构成迟延办证及要求文远公司承担迟延办证违约金。3、合同约定的备案时间过短，备案需要经过递交资料、测绘、公告等程序，且违约金条款存在不公平。根据合同第七条，买受人逾期付款的违约责任，按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。而协助办理房产证作为附随义务，违约金却为总房款的2%，显然属于违约金过高。且文远公司已经取得了房屋备案及大证，没有给成兵造成损失，故请求降低违约金。成兵称按照交房时间后90天内办理房产证，成兵交房时间已经超过诉讼时效了，不能再请求违约金。原审法院认为，成兵、文远公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。双方合同中约定为市政集中供暖，该工程是由市政统一规划、统一施工，文远公司按照要求足额缴纳了市政集中供暖的基础设施配套费，因热力公司热负荷不足致使泾渭·馨佳苑小区未能实现市政集中供暖，属于非文远公司所能控制的因素。为保证小区供暖，文远公司已报城建、消防部门审批同意在小区内建设天然气锅炉房，采取小区集中供暖的方式向业主进行供暖，文远公司已尽到了其应尽的义务，对文远公司的抗辩理由予以采信。关于成兵主张逾期供暖违约损失的问题，双方合同约定从交房后第二个采暖季开始供暖，成兵、文远公司均未提供证据证明成兵所购买房屋的实际交付时间，本案交房时间依据合同约定应认定为2015年6月30日，故第二个采暖季应为2016年11月至2017年3月，第三个采暖季应为2017年11月至2018年3月，文远公司在该期间内未能供暖属实，双方合同并未约定逾期供暖违约金，现成兵主张按总房款每日万分之一计算逾期供暖违约损失，缺乏事实和法律依据，但文远公司未按约供暖，确有违约行为，故综合考虑迟延供暖对成兵生活实际影响程度，文远公司应参照市政供暖标准每平方米5.5元/月向成兵支付两个采暖季的逾期供暖违约损失，即87.02平方米×5.5元/平方米×8个月=3828.88元。关于逾期办理房产权属证书的违约金的问题，双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案中房屋交付时间为2015年6月30日，文远公司应于2015年9月28日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，成兵从该日起即知道或者应当知道自己的权益受到侵害，至成兵起诉之日，成兵主张的办理房产权属证书违约金确已超过诉讼时效，故对文远公司的辩称予以采信，对成兵主张文远公司承担逾期办理房产权属证书违约金6422.8元的诉讼请求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安文远实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成兵支付逾期供暖违约损失3828.88元；二、驳回原告成兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计125元，原告成兵负担90元，由被告西安文远实业有限公司负担35元（直付原告成兵）。原告成兵已预交250元，由本院退付其125元。宣判后，成兵与文远公司均不服原审判决向本院提起上诉。成兵上诉称，一、原审法院认为热力公司热负荷不足导致小区无法实现市政集中供暖，是文远公司不能控制的因素，这一认定既没有事实和法律依据，经其了解是文远公司资金不到位导致无法实现市政集中供暖。二、一审法院将房屋交付使用的时间为业主接收房屋的时间是错误的。三、双方合同约定的房屋交付使用时间为2015年6月30日前，并约定出卖人应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记的需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照约定文远公司应在2015年10月1日前提交办理产权登记的备案资料，但实际上，文远公司提交备案资料的时间是在2017年3月份，已经构成逾期办证的违约，应按照房价款的2%承担违约责任。故其上诉请求二审法院：1、撤销原审判决第二项；2、要求文远公司给成兵购买的泾渭·馨佳苑第1幢1单元15层02号商品房实现市政集中供暖；3、要求文远公司承担因出卖人原因导致其未在规定期限内取得房产证的违约金6422.8元；4、诉讼费用由文远公司承担。文远公司辩称，关于要求市政供暖，被上诉人已经将市政设施配套费全额支付，不能市政集中供暖的责任不在被上诉人。对于办理房产证的违约损失，在上诉人提交诉状之前已经过了诉讼时效，一审法院驳回了一部分人要求办证的损失是正确的，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回成兵的上诉请求。文远公司上诉称，1、双方合同没有约定迟延供暖损失计算标准，成兵也没有提供证据证明其具体损失，原审法院参照市政供暖标准计算迟延供暖损失，没有事实根据，2、一个采暖季补偿1200度电是高陵区的通行做法，该补偿标准当时已由其公司报高陵区房管所备案，且未起诉的众多业主均已领取，且涉案小区入住率至今不足40%，因此，不能按时供暖的责任并不完全在其公司。故请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，改判按照两个采暖季2400度电（1512元）支付逾期供暖违约损失；2、二审诉讼费用由成兵承担。成兵辩称，关于采暖的违约问题，其认为原审判决的数额不能弥补实际损失，因为买房子主要是为了住，暖气供不上无法居住。当时参考合同第九条算下来也比这个要多。另外1200度电无法弥补其实际的损失，请求驳回文远公司的上诉请求。本院经审理查明，二审庭审中，成兵称其同其他业主曾多次在小区物业就办理房屋产权证的情况询问，对逾期办证违约金都不清楚，原审法院查明的其余事实属实。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人逾期履行义务之日起计算。诉讼时效期间届满，义务人可以提出不履行义务的抗辩。成兵与文远公司签订《商品房买卖合同》，约定文远公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，文远公司于2015年6月30日向成兵实际交付了房屋，成兵对该房屋开始使用，根据合同约定截止2015年9月28日文远公司还未将办理产权登记资料进行备案，构成违约。成兵不退房，文远公司应按已付房价款的2%承担违约金。成兵应从文远公司违约之日就应当知道其权利受到损害，故其请求文远公司赔偿违约金的请求应从2015年9月28日起计算诉讼时效，截止成兵2018年3月13日提起诉讼，成兵的该请求已超过两年诉讼时效，且也不符合《民法总则》规定的3年诉讼时效的情形。成兵称一审将房屋交付使用时间认定为交房时间不妥，但是成兵应举证证明其接收房屋的时间，其所主张的权利未超出法律规定的诉讼时效，但是截止二审审理成兵一直未提供证据证明其接收房屋的时间，故一审认定2015年6月30日为收房时间并无不妥。且本案在一、二审中，成兵未提供存在诉讼时效中止、中断事由的证据，现文远公司以超过诉讼时效为由进行抗辩，理由成立，原审判决对此认定并无不妥。故成兵上诉要求文远公司承担因出卖人原因未在规定期限内取得房产权属证书违约金的请求，本院不予支持。成兵与文远公司签订的《商品房买卖合同》约定：“市政集中供暖、地辐热管道铺设到位，”在合同的履行过程中，文远公司为实现市政集中供暖，已于2013年4月8日按照要求足额缴纳了市政集中供暖的基础设施配套费，因市政热力公司热负荷不足无法向泾渭·馨佳苑小区进行市政集中供暖，属于非文远公司所能控制的因素。为保证小区供暖，城建、消防部门已审批同意在泾渭·馨佳苑小区内建设天然气锅炉房，采取小区集中供暖的方式向业主进行供暖，现成兵上诉要求文远公司按市政集中供暖方式供暖的请求，客观上已履行不能，原审判决驳回其该请求，并无不妥，本院予以确认。关于逾期供暖的违约责任。按照双方合同约定从交房后第二个采暖季开始供暖，本案确定的交房时间为2015年6月30日，故第二个采暖季应为2016年11月至2017年3月，文远公司从应2016年11月供暖日开始供暖，但至今涉案房屋未供暖，文远公司构成违约，应承担违约责任。由于双方合同中未约定逾期供暖的违约金，成兵也未提供其实际损失数额。成兵作为房屋的使用人即使在供暖期开通暖气的情况下亦需按照规定缴纳暖气使用费作为必要支出，现原审法院判令文远公司按照市政暖气使用费的标准向成兵赔偿违约金显然不妥，综合本案的实际情况及文远公司违约的过错责任等因素，酌情认定文远公司逾期供暖按采暖期每天补偿10元钱的电费赔偿成兵的损失，经计算，成兵的损失应为：（120天×10元）×2个采暖季=2400元。文远公司上诉称，对逾期供暖的违约损失应按一个采暖季补偿1200度电予以赔偿的理由，不予采信。综上，原审判决应变更第一项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初1295号民事判决第二项；二、变更西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初1295号民事判决第一项为：西安文远实业有限公司于本判决生效之日起十日内向成兵支付逾期供暖违约损失2400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，成兵已预交，由成兵承担100元，西安文远实业有限公司承担25元；二审案件受理费，成兵预交50元，由成兵承担，文远公司预交50元，由西安文远实业有限公司承担。西安文远实业有限公司连同判决款项一并支付成兵。本判决为终审判决。审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张 楠二〇一八年十一月二十九日书记员  郑 瑜