福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽01民终7774号 上诉人（原审被告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 被上诉人(原审原告）：黄学柳，男，1958年10月21日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人永泰县上一房地产开发有限公司因与被上诉人黄学柳商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永泰县上一房地产开发有限公司委托诉讼代理人何山和被上诉人黄学柳委托诉讼代理人吴浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永泰县上一房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，并依法改判；2.判令本案一、二审诉讼费用由黄学柳承担。事实与理由：一、一审判决对于本案逾期办理产权备案登记的截止时间认定错误。在讼争商品房买卖合同中已约定上一公司仅需将讼争房产的初始登记所需资料报送产权登记机关备案即完成合同全部责任和义务。二、一审判决错误分配了举证责任，本案应由黄学柳承担逾期办证所导致实际损失金额的相应举证责任。三、一审判决认定逾期办理房屋所有权登记的违约金具体数额过高，二审应当予以纠正。 黄学柳辩称，上一公司并未履行通知义务，违约金是按照合同约定的金额计算，请求驳回上诉维持原判。 黄学柳向一审法院提出诉讼请求:1.依法判令上一公司向黄学柳支付延迟办理房屋权属证书的违约金，每日按已付购房款899930元×0.01%计算，从2016年6月29日计至上一公司为黄学柳办妥房屋权属证书之日止，暂计到2018年4月15日为58945元；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年8月7日，黄学柳与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定黄学柳向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方单元号房，建筑面积为131.04平方米。其中，套内建筑面积105.63平方米，公共部位共有分摊建筑面积25.41平方米，每平方米6867.6元，总价为899930元。签约当日黄学柳全额支付购房款。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定：“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2018年4月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2018年5月2日，永泰县不动产登记和交易中心出具《证明》，主要内容为：“我中心于2018年4月8日办理了永泰县上一房地产开发有限公司开发建设的位于永泰县樟城镇八仙路99号‘日出东方’小区二期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位的不动产项目总确权登记，不动产权证号为闽（2018）永泰县总第0002号。2018年4月8日起，永泰县上一房地产开发有限公司所开发的‘日出东方’小区二期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位之不动产权利人即可办理不动产分户登记的手续。”2018年4月10日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》，并于同年4月16日寄送至黄学柳。黄学柳诉至一审法院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。另查明，上一公司于2015年6月30日将讼争房屋交付黄学柳使用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄学柳与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2015年6月30日进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付黄学柳，然上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。因此上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年7月1日，截止时间应认定为2018年4月16日，逾期天数656天。故一审法院确认上一公司逾期取得房屋权属证书的违约金59035元（899930元×656天×0.01％）。上一公司辩称黄学柳存在违章搭建等事实，此情形也是造成上一公司无法如期办妥不动产首次登记的原因之一，因此人民法院应结合过错程度来实际认定。由于上一公司未对黄学柳存在违章搭建等事实提供相关证据进行佐证，一审法院对该辩称不予采信。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故一审法院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予采信。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：一.永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄学柳支付逾期办证违约金59035元；二.驳回黄学柳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1273元，减半收取计636.5元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 二审中，上一公司提交照片两张及永泰县城建监察大队《通告》，拟证明系因为部分业主违章搭建导致讼争房屋延迟办理不动产权登记。黄学柳质证认为该违章搭建并非其所为，与本案无关。本院认为，上述证据无法证明违建行为系导致讼争房屋延迟办理不动产权登记的原因，既在形式上不符合法律规定的二审新的证据条件，且在内容上亦不具有支持其主张的证明力，故本院不予采信。 本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上一公司主张非因其原因导致逾期办理权属登记，但其提供的证据不足以证明其该项主张成立，应承担举证不能的法律后果。上一公司未按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料交付给黄学柳，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。 关于本案违约金计算的截止时间，依据讼争双方签订的《补充协议》第八条第一款的约定，上一公司应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人，故截止时间应计算至上一公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给黄学柳止，一审判决对此认定并无不当。上一公司主张本案违约金的截止时间为房屋所有权初始登记之日没有于法无据，本院不予支持。 上一公司主张案涉合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求本院就合同约定的违约金进行调整依据不足，不予支持。 综上所述，上一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1273元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一八年十一月二日 书记员 魏坤贵 -- --