贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0203民初2809号原告：柳某，男，2003年9月17日生，汉族，六枝特区第二中学学生，住六枝特区。法定代理人：伍某（原告柳某之母），住六枝特区。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区人民中路**，统一社会信用代码91520201714353828W。法定代表人：毛威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李富荣，贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号15202200910841295。原告柳某与被告六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳某的法定代理人伍某，被告源丰房开公司的委托诉讼代理人李富荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳某向本院提出诉讼请求：1、判令被告将案涉房屋的所有权证、国有土地使用证办理完毕交付原告；2、判令被告将3%面积内（3.22㎡）的房价款8372元、超出3%面积（1.22㎡）的双倍房价款6344元，共计14716元支付给原告。事实和理由：被告预售阳光花园小区商品房。2010年11月1日，原告向被告购买阳光花园小区A-3-7号房，面积107.25㎡，原告交付订金80000元，双方签订《住宅买卖计税（费）表》。被告取得商品房预售资格后于2012年6月9日给原告出具收款收据，实收购房款279000元，并口头承诺房屋交付后以实际面积计算房款，多退少补。2012年11月30日，原、被告签订商品房买卖合同，合同中有许多空白部分，办理人员解释是国家统一范本，有相关国家机构监督，原告基于信任就签了字。2013年1月15日，被告通知原告验收房屋，当时以0.5元/㎡，107.25㎡为基数，收取了8个月的物业费。不久前，原告拿到《商品房买卖合同》，却发现房屋实际面积只有102.81㎡，且是按套出售。原告当时购买该房屋是按单价2600元/㎡，面积107.25㎡计算，房屋总价为279000元。现被告委托的六枝磊欣测绘有限公司测绘出实际面积102.81㎡，比预售面积少了4.44㎡，被告对多收房款也迟迟不退还原告，且该房屋的权属证书至今未办理。被告源丰房开公司辩称，一、基于法律规定和当事人的约定，源丰房开公司对原告要求其办理房屋所有权证及土地使用证没有异议。二、原告提出的其他诉讼请求，无事实与法律依据，应当依法驳回。2011年11月29日，源丰房开公司取得阳光花园小区A栋商品房预售许可，根据《城市房地产管理法》第44条第4款、《城市商品房预售管理办法》第6条，《城市房地产开发经营管理条例》第23条第4款的规定，商品房预售，须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售许可，取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。因此，原、被告双方以《住宅买卖计税（费）表》方式开展对商品房计价的行为，明显违法。三、《商品房买卖合同》合法有效。原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定建筑面积与套内建筑面积，按照套（单元）方式计算房价款；面积误差约定，外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。2011年至2012年期间，原、被告双方向六枝特区房地产产权产籍管理机关申请预告登记，原告还对登记机关预告登记信息核对无误并申明对所提交的材料的真实性、合法性、有效性负责，自愿承担相应法律责任。之后，六枝特区房地产交易所依法对《商品房买卖合同》进行了预告登记备案，被告已交付房屋给原告，且原告对涉案房屋的套内建筑面积与合同约定的面积无异议。基于上述行为，根据《商品房销售管理办法》第16条和《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房销售应订立《商品房买卖合同》，根据《城市商品房预售管理办法》第10条第2款规定，非经法定程序，备案合同不得变更或撤销。所以，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。第三，原告要求返还房差款没有事实和法律依据。合同约定，商品房系按套计算房款，且《商品房买卖合同》第十五条就面积差异处理约定：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。房屋交付后，原告没有对备案登记提出异议，也没有请求撤销或变更合同，也没有提供证据证明涉案房屋面积出现误差。本院经审理认定事实如下：2010年11月1日，原告向被告购买阳光花园预售房A幢3层7号房（1-3-7A），面积为107.25㎡，单价2600元/㎡，房款278850元，原告交付订金80000元。2012年6月9日，在原告向被告支付完毕购房款等费用后，被告出具收到购房款等279000元的收据。2012年11月30日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同部分条款约定如下：第二条：原告购买被告的商品房为预售房。第三条、商品房建筑面积102.81㎡，套内建筑面积85.2㎡。第六条（应为“第七条”）、商品房按套计算，总房款为279000元。第十一条：被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条：按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条：出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给买受人。第二十三条：出卖人依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司。第二十六条：商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。另查明，被告于2013年2月交付房屋给原告。原告柳某向本院提交了以下证据：1、居民身份证、户口簿各1份；2、住宅买卖计税（费）表复印件1份；3、购房款收款收据1份；4.收款收据2份；5、商品房买卖合同1份；6、民事判决书2份；被告源丰房开公司提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明各1份；2、商品房预售许可证1份；3、商品房买卖备案资料1份；以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告争议的焦点是：1、涉案商品房计价方式是按套计价销售还是按面积计价销售。首先，从被告选聘的物业公司向原告收取的物业管理费可知，被告销售给原告房屋的建筑面积是107.25㎡，即按房屋面积平方计价；其次，被告销售给原告的房屋为预售房，合同中虽然记载计价方式按套计算，建筑面积为102.81㎡，套内建筑面积为85.2㎡，但该约定与被告向原告宣传的内容不符，且双方签订的商品房买卖合同系被告提供的格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。因此，本案争议的商品房不是按套计价出售。2、被告未给原告办理房屋所有权证及土地使用证是否违约。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未在该时间内为原告办理房屋产权证书，被告已经违约。故对原告要求被告办理房屋所有权证及土地使用证的诉请，本院予以支持，被告应当在30日内办理。3、原告要求返还房屋面积误差房价款的诉请能否得到支持。因涉案房屋是按建筑面积107.25㎡计价，被告交付原告的房屋建筑面积为102.81㎡，对误差房屋面积的房价款应当返还原告。原告购买房屋的面积误差比为[（102.81㎡-107.25㎡）÷107.25㎡]×100%＝-4.14%，即原告购买房屋的面积误差比绝对值为4.14%。该房屋销售单价为2600元/㎡。根据法律规定，对面积误差比在3%以内部分房价款，由被告按照房屋出售价返还原告，即为（107.25㎡×3%）×2600元/㎡＝8365.5元；对面积误差比超过3%的房价款，由被告双倍返还原告，即为107.25㎡×（4.14%-3%）×2600元/㎡×2倍＝6357.78元，原告主张6344元，本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同虽然约定按套（单元）计价出售，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸误差不得超出±5%，该约定系基于房屋按套（单元）计价。但本案原告购买的房屋并非按套（单元）计价，该约定显然无效。对被告辩称原告诉请的房屋差价款不应得到支持的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决如下：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到有权机关为原告柳某办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区A幢3层7号房（1-3-7A）房屋所有权证及土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柳某面积误差比3%部分的房价款8365.5元；三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柳某面积误差比超出3%部分的房价款6344元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元（原告已预交），由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告柳某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 郑 艳二〇一八年十一月二十二日书记员 罗小云