济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初3233号 原告：孙瑜，女，1982年12月14日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：李海英，山东统河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵宇，山东统河律师事务所律师。 被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：侯功海，执行董事。 委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。 原告孙瑜与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告孙瑜的委托诉讼代理人赵宇，被告银座公司的委托诉讼代理人张明骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙瑜向本院提出诉讼请求：1.请求判令银座公司支付孙瑜自2013年11月29日至办理产权登记备案之日2017年12月13日期间违约金41577.4元(以563762元为基数，按日0.005%计算，自2013年11月29日起，截止2017年12月13日)；2.本案全部诉讼费由银座公司承担。事实和理由：2011年1月11日，孙瑜与银座公司山东银座置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙瑜购买银座公司开发建设的位于济南市槐荫区经十路22799银座中心***号预售商品房一套，建筑面积42.19平方米，用途商务商业，总价款565101（563762）元。合同签订后，孙瑜向银座公司支付全部房款。依据《商品房买卖合同》第8条约定，银座公司应于2012年3月31目前将房屋交付孙瑜。以及依据《商品房买卖合同》第15条约定，银座公司应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理房产登记需由银座公司提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因出卖人责任不能按期备案的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款每日0.005%向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕上述义务。银座公司至今未按合同约定履行办理产权登记义务，严重侵害孙瑜的利益，诉至法院，望判如所请。 银座公司辩称，1.双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料，报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，被银座公司应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，被银座公司现在才向银座公司主张逾期办证违约责任，显然已超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权。2.根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五.2条的规定，“若因买受人的原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”即只要不是银座公司的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，则银座公司不承担该违约责任。（1）由于江苏中南建筑产业集团有限责任公司在实际施工涉案济南银座中心项目排水工程时，违背合同约定，导致其施工的排水设施不能及时通过济南市城乡水务局验收，从而导致济南银座中心项目不能及时通过政府组织的综合验收，该原因系银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之一。（2）济南市城乡建设委员会违法要求银座公司在济南银座中心4、5号商务楼即商场北区综合验收程序中再次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，是银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之二。（3）涉案楼盘的部分业主私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。即涉案楼盘的部分业主私自改变房屋设计图纸，擅自搭建的行为系银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之三。以上不能及时将办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案的情形均不是银座公司的原因，根据涉案《商品房买卖合同》第十五.2条的约定，银座公司不承担任何违约责任，对于银座公司主张的该原因，银座公司已于2018年2月11日向法院提起（2018）鲁0104民初1412号民事案件，就如上第一点原因申请法院予以确认，现该案尚未审理终结。同时，就第二条原因银座公司正在积极收集证据，准备提起行政诉讼，诉求确认该原因。因本案的审理必须以（2018）鲁0104民初1412号民事案件及银座公司将要提起的行政诉讼的结果为依据，银座公司已经依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项的规定，庭前申请中止审理本案件，在相应案件未做出生效的结果前，本案应当予以中止审理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即孙瑜提供的《济南市商品房买卖合同》、购房发票，银座公司提供的交房流转单、工程验收材料、（2018）鲁0104民初1412号案件受理通知书及诉状、涉案楼房的所有权初始登记、规划设计图纸等证据，本院认定事实如下：2011年1月11日，孙瑜与银座公司用该公司提供的格式合同签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定孙瑜购买银座公司开发的“银座中心”***号商品房一套，房款总金额为565101元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付孙瑜使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。合同签订后，孙瑜实际向银座公司支付了房款563762元。银座公司未按上述期限向孙瑜交付房产，迟至2012年6月12日，才将涉案房产交付孙瑜。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼幢的所有权初始登记。双方因此产生纠纷，协商未果。孙瑜于2018年5月10日提起本案诉讼。银座公司于2018年2月11日以江苏中南建筑产业集团有限责任公司为被告提起诉讼，请求之一即确认因江苏中南建筑产业集团有限责任公司违约造成银座公司不能及时办理房屋权属登记备案，故要求中止诉讼。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是合同相关免责条款的效力、本案是否应该中止审理以及孙瑜的诉讼请求是否超过诉讼时效。 首先，关于相关免责条款的效力。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案商品房买卖合同第十五条第2款的部分内容为：若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。孙瑜提出其为免除银座公司法定责任的格式条款，在签订合同时未向孙瑜明示，该条款排除了孙瑜的合法权益，应为无效条款。银座公司提出，该条款系双方真实意思表示，是双方自愿订立的，未违反法律规定，应为有效条款。本院经审核认为，《合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则。因此，该法第一百二十一条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。而系争条款的涵义是因第三人原因导致的违约其不承担民事责任，显然违反上述法律规定，且符合免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，加之该条款系银座公司提供的格式条款，依据《合同法》上述关于格式条款的规定，应当认定为无效条款。 其次，关于本案是否应该中止审理。鉴于相关免责条款无效，银座公司与第三人间案件的事实认定和裁判结果均对本案没有意义。因此，对银座公司以此为由要求中止审理本案的请求，本院不予支持。 最后，关于孙瑜的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据合同约定，系争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。据此，孙瑜所提出的2015年10月1日及此前的违约金要求，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，已经超过了当时《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。孙瑜要求的2015年10月1日后的违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，诉讼时效期间为三年。故孙瑜现在要求银座公司支付2015年10月2日至2017年12月12日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。 综上所述，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的时限约定，应承担民事责任。银座公司抗辩依据的相关免责条款系无效条款，因此，其各个抗辩理由没有相应依据，本院不予采纳。孙瑜部分违约金请求合法有据，且未超过诉讼时效，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙瑜违约金，数额为以563762元为基数，自2015年10月2日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）； 二、驳回原告孙瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费840元，减半收取计420元，由原告孙瑜负担200元，由被告山东银座置业有限公司负担220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李振花 二〇一八年十一月五日 书记员  朱 岭