黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0382民初541号原告：高志民，男，1966年3月27日出生，住所地密山市。委托诉讼代理人：赵颖，系黑龙江立江律师事务所律师。被告：密山市勤德利房地产开发有限公司（以下简称勤德利公司）。法定代表人：徐国世，经理。原告高志民诉被告勤德利公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高志民，被告法定代表人徐国世到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高志民向本院提出的诉讼请求为：1、要求勤德利公司赔偿延迟交付住宅的赔偿金84000元、延迟交付门市房赔偿金11669元、延迟交付车库赔偿金12000元；2、要求勤德利公司因延迟办理房屋产权证书而给高志民造成的损失待取得产权后按延期时间计算违约金。事实与理由:因勤德利公司对兴凯中学后的棚户区进行开发改造。2013年5月23日，高志民与勤德利公司签订动迁协议书一份，约定就高志民所有的220平方米平房进行回迁，回迁面积为110平方米门市及110平方米住宅。并约定回迁日期至2014年12月底。如不能近期交付住宅楼，按迟交时间计算每天赔偿200元。后高志民又在勤德利公司购买了该楼盘的住宅及车库，并补齐了差价款。约定交付时间逾期后，勤德利公司未交付房屋。至2015年6月10日交付了门市一栋和住宅二栋，且至今未能交付车库。双方就此协商未果，故高志民诉至法院。勤德利公司辩称，双方签订动迁协议一事属实。但勤德利公司在约定交付房屋之前的2014年11月初，该楼盘即已竣工，且于2014年11月10日通知所有的住户领取钥匙。高志民之所以未能领取钥匙，是因其拒绝交纳差价款及协议中约定的应交纳的税金。后四处信访，经有关部门协调，高志民于2015年6月10日领取了二个住宅和一个门市的钥匙。但高志民至今未交纳剩余差价款及约定税金。故勤德利公司不存在延迟交付房屋的违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。高志民提交的主要证据有，1.2013年5月23日，双方签订的《动迁协议书》一份。该协议的主要内容有，高志民将自有220平米平房拆迁，置换110平米门市及110平米住宅。交付时间为2014年12月底。证照变更，按国家规定各自承担应纳税费，高志民承担缴纳7.5%的税费。公司如不能按期交付住宅楼时，按迟交时间计算，每天赔偿200元。证明双方签订的协议合法有效。现勤德利公司于2015年6月10日才交付住宅楼，应承担每日200元的违约金。勤德利公司对该证据的真实性无异议，对证明目的提出异议。称公司早于约定交付日期的11月10日即通知所有动迁户取钥匙。现是因为高志民拒绝交纳差价款及约定税费才未能领取钥匙。故不存在违约行为，亦不同意赔偿高志民损失。因勤德利公司对该协议书的真实性无异议，可以确认双方于2013年5月23日签订动迁协议书的事实成立，亦可以确定双方约定回迁时间为2014年底，逾期交付住宅每天支付200元违约金的事实成立。2.车库租赁合同三份，证明同镇居民车库租赁的平均价格为每年3000元。勤德利公司对该组证据提出异议。经审查，因该租赁合同的双方均未到庭，现无法确定合同的真实性，故对该组证据的真实性及证明目的不予采信。3.高志民等人到勤德利公司领取楼房钥匙的现场光盘一份。经查看该光盘内容，可以确认2014年11月17日，双方因交纳税费及领取钥匙一事发生争执的事实成立。4.勤德利公司向高志民出具的收据一份。证明高志民已于2013年10月14日向勤德利公司交纳了6400元面积差价款的事实。勤德利公司对该证据无异议。经双方当事人的当庭陈述，以及该收据中载明的内容，可以确认双方动迁协议签订后，经双方协商，将原约定回迁的住宅、门市各一栋调整为门市一栋、住宅**及车库**的事实成立，亦可以确定高志民依双方约定及调整后面积向勤德利公司补交面积差价款6400元的事实成立。勤德利公司提交的主要证据有，1.勤德利公司向高志民出具的《回迁费用明细表》一份，证明高志民依动迁协议应交纳的款项，高志民至今未交纳的事实。因此高志民存在违约行为。高志民对该明细表中载明的费用内容提出异议，称“装修保证金”无法律依据，“结构差”及“超面积的价格”协议中无约定。所约定的回迁户承担的税费应向税务机关交纳，而不应向开发商交付。在审理中，经本院主持双方当事人核对账目，去除部分回迁费用明细中体现而动迁协议中未约定的结构差等项目，现双方当事人均认可高志民应向勤德利公司交纳款项的数额为50000元，且该款项至本案审理终结仍未交纳。故可以确认依动迁协议及回迁的实际面积，现高志民尚欠勤德利公司约定款项50000元的事实成立。2.高志民等动迁户向市委市政府提交的《信访控告信》一份。因该信中高志民等自认2014年11月10日，勤德利公司即通知动迁户领取回迁楼房钥匙。证明勤德利公司早于约定回迁时间，已通知高志民等动迁户领取回迁房屋钥匙。勤德利公司对于交付时间并未违约。高志民对该证据的真实性无异议，但称在勤德利公司通知领取钥匙后，即前去领取，但勤德利公司以无理要求拒绝交付钥匙。且车库钥匙现在仍未交付。该证据亦可证明2014年11月双方就因交付钥匙产生争议，高志民等一直采取信访的方式主张权利。根据双方对该证据的质证意见，可以确认勤德利公司于2014年11月10日即通知高志民等动迁户领取回迁房屋钥匙的事实成立。在审理中，双方圴认可高志民回迁的实际面积为86.1平方米门市一栋、60.62住宅二栋及21.17平方米车库一栋。根据当事人的当庭陈述及经质证确认的内容，本院确定案件事实如下，因勤德利公司对兴凯中学后身的棚户区进行开发改造。2013年5月23日，原住居民高志民与勤德利公司签订动迁协议书一份，约定就高志民所有的220平方米平房进行回迁，回迁面积为110平方米门市及110平方米住宅。并约定回迁日期至2014年12月底。证照变更，按国家规定各自承担应纳税费，高志民承担缴纳7.5%的税费。公司如不能按期交付住宅楼时，按迟交时间计算，每天赔偿200元。工程建设过程中，双方经协商将原约定回迁的110平方米的住宅、门市各一栋置换为门市一栋、住宅**及车库**，高志民按改变后的回迁面积以及其认可的价格交纳的差价款6400元。2014年11月初，诉争楼盘竣工。同月10日，勤德利公司通知高志民等动迁户领取回迁楼房钥匙。高志民在领取过程中，因勤德利公司要求高志民按其出具的《回迁费用明细表》补交费用后才交付楼房钥匙，高志民予以拒绝。致双方产生争议。后高志民等先后向乡、市多级部门信访。经协调，要求勤德利公司先交付住宅，费用由双方协商解决。勤德利公司依协调意见于2015年6月10日向高志民交付面积为86.1平方米门市一栋、60.62住宅二栋，未交付车库。而关于费用问题双方协商未果。2018年1月，高志民诉至法院，要求勤德利公司赔偿延迟交付住宅的赔偿金84000元、延迟交付门市房赔偿金11669元、延迟交付车库赔偿金12000元；并要求勤德利公司因延迟办理房屋产权证书而给高志民造成的损失待取得产权后按延期时间计算违约金。勤德利公司认为其不存在违约行为，不同意给付违约金。经本院主持核对账目，现高志民尚欠勤德利公司约定款项50000元。本院认为，原告高志民与被告勤德利公司以平等、自愿原则签订的《动迁协议书》，系双方真实意思表示，该协议合法有效。应严格按约定履行。动迁协议中约定，勤德利公司交付回迁房屋的时间为2014年底。该公司虽在约定交付房屋前即通知了高志民领取房屋钥匙，但因双方就账目问题产生争议，其实际向高志民交付住宅二栋、门市一栋的时间为2015年6月10日，且现至今未交付车库。亦违反了其与高志民动迁协议的约定，存在违约行为。在审理中，本院以动迁协议约定内容为依据，主持当事人对动迁、回迁实际面积以及约定应承担的税金进行核算，高志民尚欠勤德利公司50000元协议约定款项未给交付。该50000元欠款系协议中约定的税金，高志民主张该税金应向税务部门缴纳，而勤德利公司称应在交付房屋的同时向其支付。经向密山市税务部门查询，开发商应缴纳的税种为增值税、土地增值税、城建税、企业所得税、教育附加税、地方教育附加税以及印花税等，全部税率根据地域不同，分别为房屋销售价格的19.6%至26.6%不等。该部分税金只能由开发商交纳。且在房屋销售时应同时交纳。而动迁户应交纳为契税，住宅为1%，门市为5%。该部分税金应由住户交纳。经审查，本案中双方动迁协议中约定的税金条款，系高志民等动迁户认可支付的7.5%税金，该部分税金除其个人应交纳的契税外，大部分是应由开发商交纳的部分税金。国家虽规定了房屋买卖或动迁的税率及交纳主体，但一方代另一方主动承担部分税金，不违反法律规定。又因，双方协议中未约定高志民向勤德利公司支付税金的时间，根据税务部门的规定及交易习惯。高志民自愿代勤德利公司承担的部分税金应在房屋交付的同时，向勤德利公司支付。故高志民在领取房屋钥匙的同时未向勤德利公司支付应担税金的行为，亦为违约行为。根据相关法律规定，当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任。现高志民在自身存在违约的前提下，要求勤德利公司按协议约定单独承担违约责任，不符合法律规定。故高志民要求勤德利公司给付迟延交付房屋违约违约金的诉讼请求，不予支持。另外，高志民要求勤德利公司因延迟办理房屋产权证书而给高志民造成的损失待取得产权后按延期时间计算违约金。因现无法确定诉争房屋办理产权登记实际时间，亦无法按照高志民的请求计算起止日期。故对该项请求，亦不予支持。综上所述，高志民要求勤德利公司支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定。应依法驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，判决如下：驳回原告高志民的诉讼请求。案件受理费2453元，由高志民负担。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长  于海波人民陪审员  单 红人民陪审员  王唯灵二〇一八年十一月八日书 记 员  刘海燕