苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初2011号原告：胡雨晴，女，1989年7月3日出生，汉族，户籍所在地镇江市。委托诉讼代理人：齐太峰，江苏和合合律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘建平，江苏和合合律师事务所律师。被告：秦娟，女，1979年10月13日出生，汉族，住苏州。原告胡雨晴与被告秦娟房屋买卖合同纠纷一案，原告胡雨晴于2018年3月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告胡雨晴委托诉讼代理人齐太峰，被告秦娟到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡雨晴向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的关于苏州工业园区九华路118号60幢102室的《苏州市存量房买卖合同》；2、判令被告秦娟返还定金5万元并支付违约金100万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉请第一项中要求解除的《苏州市存量房买卖合同》，还包括其附件及相应的补偿协议。事实及理由：2O17年7月31日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告秦娟将苏州工业园区九华路118号60幢102室房屋出售给原告胡雨晴，房屋价格为490万元，出售的房屋包含装潢、厨卫设施及附属设施设备等。合同签订后，原告胡雨晴于2017年7月31日支付定金5万元，并且就后期贷款事宜积极与银行等金融机构联系并办理相关手续。2017年9月，被告秦娟告诉原告该套房屋已被法院查封，被告称会尽快解决查封事宜。但时至今日，原告贷款付款时限已过很久，但被告秦娟名下房屋仍在查封中，导致原告无法再行付款，无法实现购房目的。原告与被告多次协商均未果，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告秦娟辩称：第一，涉案的房屋没有卖成，并非我的本意，当时我也不知道的。我离婚后不知道前夫在外面欠了很多钱，也不清楚房子被查封了，离婚后因为没有能力还贷款，所以就想把现有房子卖掉置换个小一点的，减轻点经济压力；第二，2017年7月31日，我和原告在中介签定了房屋买卖合同，之后中介就开始安排流程，到了2017年9月12日或13日，中介打电话给我说我的房子被查封了，因此就无法网签了。同时，中介也告诉了原告。之后，中介协助我和原告商量房子买卖的相关事宜，我当时的意思就是这个案子也不知道什么时候能结束，但是原告当时说她要坚持要等，因为她很想买我的房子。因此，是原告自己一再坚持要等，所以一直等到现在。但房子没有卖成，也不是我本来意愿；第三，原告诉请的违约金，按照合同规定，原告要在2017年9月18日前付清首批房款约140万，双方约定的网签时间是2017年9月13日。但后来就发现房子被查封了，她也没有按照合同要求支付房款，且她对房子的等待期也就是从2017年7月31日开始2017年9月13日。原告也没有什么损失；第四，关于定金的问题，我在2017年8月4日的时候收到中介给我的定金4万元，后续我再没有从买方那边收到过相应款项。本院经审理认定事实如下：2017年7月，原告胡雨晴（买受人、乙方）与被告秦娟（出卖人、甲方）在苏州信义置业房地产经纪有限公司的居间下签订了《苏州市存量房买卖合同》。该合同中约定被告秦娟将苏州工业园区九华路118号60幢102室房屋出售给原告胡雨晴，房屋成交价格为4850000元，房屋登记的建筑面积为142.99平米。合同第二条第2款约定：该房屋在本合同生效之前己经设定抵押权，出卖人应于2017年11月25日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。合同第二条第7款约定：随同该房屋同时转让给买受人的房屋附属物品详见本合同附件一（该附件约定：装修房，附家具家电清单，出卖方承诺保留固定装修，包含本房屋中地板、地砖、灯具、窗帘等固定装修及设施设备）。合同第四条约定：房屋价款应当在申请不动产转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。不动产转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款具体支付方式约定为下列第【3】款……【3】贷款支付：买受人于2017年9月18日前,向出卖人支付首付款计人民币（￥1455000.00元）壹佰肆拾伍万伍仟元整,该款由买受人直接支付于交易中心指定之托管帐户。买受人应于双方办理本房屋资金托管手续之日起3天内与贷款银行签署借款抵押介同以及其他相关文件，向贷款银行申请人民币（￥3395000.00）叁佰叁拾玖万伍仟元整的贷款用于支付部分房价款,该款项由买受人委托该贷款银行于2017年11月18日前将上述贷款部分直接支付至资金托管指定帐号。若因买受人原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受人在上述时间内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任。上述《苏州市存量房买卖合同》有附件二即《合同补充协议》，该协议第1条约定：买卖双方确认，买卖合同约定的买受人支付首付款日前，买卖双方应当至交易中心办理资金托管手续，任何一方不配合办理资金托管手续按照第十条的约定承担违约责任。2017年7月31日，原告胡雨晴与被告秦娟签订《补偿协议》一份，其中约定：买卖双方于2017年7月31日签订关于苏州工业园区九华路118号60幢102室之房产的存量房买卖合同。合同约定的成交价为人民币肆佰捌拾伍万元整(RMB4850000.00)，未包含房屋装装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议:1、买卖双方确认，买受人就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿出卖人人民币伍万元整，该款作为本次交易之定金，由买受人于2017年8月1日前支付至苏州信义，苏州信义收到该款于该房屋挂牌信息审核通一个工作日内转付出卖人人民币肆万元整，并于双方办理完毕该房屋交接手续、出卖人将落户于该房屋的的所有户籍关系迁出后一个工作日内转付出卖人人民币壹万元整。……3、买卖双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计人民币肆佰玖拾万元整（RMB4900000.00）。上述合同签订后，2017年7月31日，原告胡雨晴将定金50000元交纳至中介苏州信义置业房产经纪有限公司，并由该公司出具《房款/税费收据》一份。被告秦娟在庭审中陈述，上述50000元款项中的40000元已收到，但另外的10000元，根据双方签订的补偿协议是等房屋过户的时候支付给被告，因房屋交易未能继续，所以该10000元目前被告秦娟尚未实际收到。另查明：根据查询时间为2018年3月7日的苏州工业园区不动产登记簿所载：1、2015年5月21日涉案房屋设定抵押，抵押债权金额为158万元，抵押权人为中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行，抵押期限为自2015年1月16日起至2045年1月16日止；2、2016年10月13日涉案房屋设定余额抵押，抵押债权金额为105.5万元，抵押权人为平安惠普融资担保有限公司，抵押期限为自2016年9月29日起至2021年9月29日止；3、2017年9月13日涉案房屋被苏州工业园区人民法院查封，查封案号为（2017）苏0591民初7892号，查封期限为2017年9月11日至2020年9月10日止；4、2018年1月5日涉案房屋被苏州工业园区人民法院轮候查封，查封案号为（2017）苏0591民初10743号，查封期限为2018年1月4日至2021年1月3日止；5、2018年1月5日涉案房屋被苏州工业园区人民法院再次轮候查封，查封案号为（2017）苏0591民初10733号，查封期限为2018年1月4日至2021年1月3日止。关于原、被告是何时知晓上述房屋被法院依法查封的情况。被告秦娟陈述：原本约定在2017年9月13日网签，但在2017年9月12日或13日时其由中介向其告知涉案房屋已被法院查封，而在当日原告也得到了中介的通知，并知晓房屋被查封的事情。但知晓后，原告胡雨晴仍然表示要等房屋解封后继续购买，被告则表示如果能解封还是愿意出售给原告的。原告陈述：原告是在2017年9月12日知道涉案房屋被法院查封的事情，但被告秦娟表示其会想办法解除该查封，故原告说等等看，后来房子一直未能解封，故交易未能继续进行。关于对于房屋被查封的情况双方均清楚后，被告秦娟有无明确向原告表示不再出售的问题。被告秦娟称：涉案房屋被查封了，我没有明确说不卖，既然原告说等等，我也同意再等等，但由于一直未能解封，所以一等等到了本案的诉讼。原告胡雨晴则陈述：房子确实在等，原告一直等到了第一次庭审（2018年5月25日）之后才重新买了房子。还查明：诉讼中，经被告秦娟申请，本院依法委托江苏先河房地产土地评估有限公司就涉案房屋在相应时间节点的价值进行了评估。关于时间节点，原告主张的是2017年9月12日即双方知晓涉案房屋被查封无法办理交易程序之日，被告主张的是2018年5月25日即原告申请鉴定的日期，经委托，鉴定机构对于该两时间节点的房屋价值均进行了评估，并于2018年6月28日由江苏先河房地产土地评估有限公司出具《房地产评估报告》。该报告的结论为：1、在估价时点2017年9月12日苏州工业园区九华路118号60幢102室房屋及室内不可移动装修的价值总额为5247239元；2、在估价时点2018年5月25日苏州工业园区九华路118号60幢102室房屋及室内不可移动装修的价值总额为5550808元。以上事实有《苏州市存量房买卖合同》、《补偿协议》、《房款/税费收据》、《房地产评估报告》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告胡雨晴（买方）与被告秦娟（卖方）签订的《苏州市存量房买卖合同》（含附件，包括补充协议）及补偿协议系双方经居间共同签订，内容不违反法律规定，且系双方真实意思表示，应认定合法、有效。合同签订后，双方均应依照合同的约定履行相应合同义务，根据合同约定原告胡雨晴应向被告秦娟支付首付款的时间为2017年9月18日，合同所附的补充协议又约定在支付首付款前需先办理资金的托管手续。而被告秦娟在庭审中亦陈述原本约定的网签时间为2017年9月13日，原告胡雨晴陈述办理资金托管的时间为2017年9月12日。而双方也均认可在2017年9月12日或13日即知晓了涉案房屋被查封的事情，后续涉案房屋又被轮候查封，由于这些查封均未能在后续获得及时解封，从而使得涉案房屋的交易无法继续进行。从上述情况可见，涉案房屋的查封且未能及时解封是导致本案所涉房屋买卖合同无法继续进行的根本原因，而被告秦娟作为房屋的所有人有保证房屋无相应的权利瑕疵且可以实现产权过户的义务，其对于该项义务的违反导致了合同的根本目的落空，在此情形下被告秦娟的行为已构成违约，原告有权据此提出解除涉案的房屋买卖合同（含附件）及补偿协议，对此本院予以支持。关于原告主张的违约金100万元，被告秦娟抗辩称该违约金过高，并要求法院依法予以调整。本院认为违约金的金额是否明显过高应参考被告违约给原告造成的损失金额予以确定。本案中，在2017年9月12日前，原告胡雨晴并不知晓涉案房屋已被查封的情况，故其对于该期间的损失产生无过错也不应承担相应责任，而被告秦娟作为房屋的出售方应确保出售的房屋无相应的权利瑕疵，故对于该期间的房屋差价损失，被告秦娟负有相应责任，结合价格评估报告，该期间的房屋差价为347239元（5247239-4900000），该部分损失应由被告秦娟承担。而在2018年9月12日之后直至被告秦娟申请鉴定之日（即2018年5月25日），在此期间，原、被告双方均已知晓涉案房屋已被法院依法查封且无法确定何时能够解封，该情况下双方却仍抱持等一等的交易态度，该消极等待的行为均导致了房屋差价损失的进一步扩大，双方对此均负有同等之责任，该部分扩大的差价损失金额为303569（5550808-5247239），故双方对此各担50%即151784.5元。综合上述期间的损失金额及责任情况，被告秦娟共计应向原告胡雨晴赔偿的损失金额为499023.5元（347239+151784.5），本院据此将违约金亦调整为499023.5元。关于原告胡雨晴主张退还的购房定金50000元，承上述分析涉案房屋买卖合同应解除，故被告秦娟应将其收取的定金返还原告。但根据合同约定及被告秦娟的陈述，原告胡雨晴所交纳的定金50000元，有40000元已由中介支付给被告秦娟，另外10000元尚在中介处。故被告秦娟应退还的定金金额为40000元，另外10000元可由原告胡雨晴与中介另行结算，本院不予理涉。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告胡雨晴与被告秦娟签订的关于苏州工业园区九华路118号60幢102室房屋的《苏州市存量房买卖合同》（含附件）及补偿协议解除；二、被告秦娟于本判决生效之日起十日内退还原告胡雨晴购房定金40000元；三、被告秦娟于本判决生效之日起十日内支付原告胡雨晴违约金499023.5元；四、驳回原告胡雨晴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元已由原告胡雨晴预交，鉴定费33604元已由被告秦娟预交，该两项由双方分别预交的款项本院均不再退还。上述两项费用合计为47854元，其中原告胡雨晴应负担12000元，被告秦娟应负担35848元，根据款项的预交情况并经折算，被告秦娟还需向原告胡雨晴支付2250元，该部分款项被告秦娟在判决生效之日起十日内支付原告胡雨晴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  吴明晖人民陪审员  卢慧琴二〇一八年十一月三十日书 记 员  张 端