北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0113民初25912号原告：刘艳茹，女，1952年8月26日出生，汉族，北京市通州区×××居民，住北京市通州区，身份号码×××。原告：史宇航，男，1978年2月9日出生，汉族，北京市通州区×××居民，住北京市西城区，身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：王明文，北京双鹏律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：马东旭，北京双鹏律师事务所实习律师。被告:北京太和嘉利商贸有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇西环南路******5-1，统一社会信用代码91110117MA0053PM13。法定代表人：汪漫，经理。被告：汪漫，女，1971年3月31日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。被告：杨首忠，男，1968年5月31日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。上述三被告共同委托诉讼代理人：彭勃，北京首信（天津）律师事务所律师。被告：白生东，男，1975年11月24日出生，汉族，河北省保定市×××村民，住北京市朝阳区，身份号码×××。被告：杨瀚，男，1969年1月14日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市昌平区，身份号码×××。上述二被告共同委托诉讼代理人：程赞，北京市仁杰律师事务所律师。第三人：北京市顺义区马坡镇衙门村村民委员会，住所地北京市顺义区马坡地区衙门村安乐路**，统一社会信用代码54110113A028619823。法定代表人：王乃湖，主任。委托诉讼代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫丽群，北京朗空律师事务所律师。原告刘艳茹、史宇航诉被告北京太和嘉利商贸有限公司（以下简称太和公司）、汪漫、杨首忠、白生东、杨瀚、第三人北京市顺义区马坡镇衙门村村民委员会（以下简称衙门村委会）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳茹、史宇航的委托诉讼代理人王明文、马东旭，被告太和公司、汪漫、杨首忠之共同委托诉讼代理人彭勃，被告白生东、杨瀚之共同委托诉讼代理人程赞，第三人衙门村委会之委托诉讼代理人闫丽群、李岩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳茹、史宇航向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告太和公司2016年8月24日签订的《房屋转让合同》无效：2、判令被告太和公司返还原告已支付房屋转让款160万元、物业管理费4272元及资金占用利息（以1604272为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月28日拆除之日起计算至实际给付之日止）；3、判令被告太和公司赔偿原告损失25万元（装修和家具损失）；4、判今被告汪漫、杨首忠、白生东、杨瀚就上述债务承担连带责任；5、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年8月24日，二原告与被告签订《房屋转让合同》，约定：自2016年10月1日起至2061年9月30日止，乙方（即二原告）受让甲方（即被告太和公司)位于北京市顺义区×××房屋。合同签订当日，二原告即全额缴付了房屋转让款160万元。合同“第九条甲方权利与义务约定，在转让期内甲方必须保证乙方的正常居住。”但2017年8月3日政府即公告称该房屋未取得北京市规划行政主管部门许可手续，责令被告限期拆除，否则将组织强拆。2018年5月28日，该房屋即被政府强制拆除。涉案房屋建造于村民集体土地上，未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的房屋转让合同应属无效。根据《合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，本案合同无效应视为自始无效，原告已支付房款、物业费应予返还。同时由于被告太和公司过错导致合同无效，被告太和公司应对原告的损失予以赔偿。此外原告对房屋进行了必要的装修，被告太和公司应向原告赔偿装修等损失25万元。另由于被告太和公司系自然人独资企业，被告汪漫作为其法定代表人应就上述债务承担连带责任。同时被告汪漫与本案其他被告系合作关系应对外承担连带责任。衙门村委会有助于查清本案事实，故列为第三人。被告太和公司、汪漫、杨首忠共同辩称：合同效力由法院判决认定。合同无效损失不应我方单独承担，原告购买时明知房屋土地性质和没有审批手续这一事实，故其损失应自行承担，不同意赔偿损失。被告杨瀚、白生东共同辩称：我方没有签订房屋买卖合同，也没有收到房款，故不同意原告所有的诉讼请求。第三人衙门村委会述称：我方不是合同相对方，也均未参与涉诉案件，对案件情况不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《房屋转让合同》原件一份、收据原件一张、刷卡凭条一张、银行转账凭证一张，第三人提交的《土地租赁合同》原件一份，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：太和公司系自然人独资公司，汪漫系太和公司法定代表人。杨首忠与汪漫系夫妻关系。汪漫、杨首忠与衙门村委会于2012年12月8日签订了《土地租赁合同》，约定汪漫、杨首忠承租×××的土地，出租年限为20年，每年租金23100元，在每年12月8日交当年租金；承包期内，因国家和上级规划建设开发用地，双方应服从国家和上级需要，承租方按国家和上级规定搬迁，，地上赔偿归承租方所有合同到期后自动顺延30年，租金调整为每年25100元。汪漫、杨首忠租赁后在该租赁土地上建造了涉诉楼房。2016年8月24日，太和公司（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《房屋转让合同》，内容为：甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，己依法取得北京市顺义区×××使用权，依照《中华人民共和国经济合同法》甲、乙双方在自愿、平等、公平、协商一致的基础上，就阳光小镇房屋转让事宜达成如下协议：一、甲方经批准，在上述地块建设的房屋定名为阳光小镇。二、乙方所受让房屋为【现房】【期房】，乙方对所受让房屋享有45年的使用权，即从2016年10月1日到2061年9月30日为止。三、乙方所受让房屋基本情况:本项目占地面积为7亩，共计三栋房屋。乙方所受让房屋为北京市顺义区×××；合同约定建筑面积为178平方米；该房屋用途为住宅；属于砖混结构……四、转让金及相关费用：1、房屋转让金（合同签订之日前交付):按整套一次性支付45年的转让费计算，总金额为160万元整。2、转让期内的水、电、有线电视等费用按房屋当地价格统一由甲方的物业收取。3、物业管理费（乙方办理入住时交付):按每年每平米12元计算由乙方支付给甲方物业。本房屋合计2136元（按年缴纳)……8、房屋装修费用（合同签订之日前交付）：本项目的所有房屋都由甲方统一装修，房屋的装修标准与甲方提供的样板间标准相同……五、房屋交付时间。房屋达到交付转让条件（具体交付标准见合同附件二），甲方在2016年10月1日前将质量合格的房屋交付乙方；合同还约定了其他权利义务。2016年8月24日，太和公司向原告出具160万元的房款收据一张。双方确认原告已向太和公司支付房款160万元，涉诉房屋于2016年10月1日交付原告。2018年5月28日，涉诉房屋因系违建被政府强制拆除。双方确认涉诉房屋没有房产证及审批规划手续。审理中，原告表示交付时房屋有装修，其自行又对房屋进行了装修，配齐了家电，故有装修损失，拆迁时家具也都损坏了；其主张两年的物业费，现只有一张收据，钱交给太和公司了。原告提交拆迁照片4张、房屋照片光盘一份、物业费收据原件一张、《合作协议书》和《补充协议》复印件各一份、太和公司营业执照复印件一份予以证明。对此，太和公司、汪漫、杨首忠表示原告银行转账支付房款的收款人董连涛是白生东、杨瀚雇佣的人员，所以白生东、杨瀚也有收款，警察也给白生东、杨瀚做过笔录，二人认可收过房款，申请调取派出所相关记录；房屋交付时是按照合同约定装修过的，无法确认原告有自行装修；对物业费收据、照片、光盘真实性均不认可；对《合作协议书》、《补充协议》、太和公司营业执照真实性、证明目的均认可。杨瀚、白生东表示董连涛不是杨瀚、白生东的人员，与杨瀚、白生东无关；对照片、光盘、物业费收据真实性不认可，对《合作协议书》、《补充协议》、营业执照真实性认可，证明目的不认可，《合作协议书》中约定，汪漫、杨首忠负责建房手续，房屋被拆是汪漫、杨首忠的责任。衙门村委会表示原告提交的证据真实性无法确认，与村委员无关，衙门村委会与汪漫、杨首忠存在土地租赁关系，涉诉房屋所在土地性质是集体土地建设用地，有土地证，登记在衙门村委会名下，租赁时原来有房，后建的涉诉房屋没有通过村委会办过手续。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条的规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第三十七条（六）的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告与太和公司签订的《房屋转让合同》实为房屋买卖合同关系，由于涉诉房屋系在农村集体土地上建造，既未取得房屋产权证，亦未取得相应的审批规划手续，且被相关政府部门认定为违法建筑，现已被强制拆除，故原告与太和公司达成的房屋买卖合同关系违反了法律的强制性规定，应属无效，对原告请求确认其与太和公司签订的《房屋转让合同》无效的请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。太和公司收取的房款160万元应当返还给原告，故对于原告返还房款的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张汪漫应承担连带责任之请求，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。汪漫未能举证证明其个人财产与公司财产独立，故对于原告主张汪漫承担连带责任之请求，本院予以支持。关于原告主张杨首忠、白生东、杨瀚承担连带责任之请求，因上述人员均非合同签订主体，该请求缺乏依据，故本院不予支持。对于太和公司、汪漫、杨首忠调取证据之申请，本院亦决定不予调取。关于原告主张的装修及家具损失及利息，被告不予认可，原告该主张缺乏依据，且原告在明知涉诉房屋无相关合法手续的情况下购买，自身亦存在过错，故对于原告该部分请求，本院不予支持。关于原告主张返还物业费，因其收据无太和公司盖章，太和公司对该收据不予认可，原告请求缺乏依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四、第三十七条（六）、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告刘艳茹、史宇航与被告北京太和嘉利商贸有限公司于二〇一六年八月二十四日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告北京太和嘉利商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告刘艳茹、史宇航房款一百六十万元；被告汪漫对此承担连带给付责任；三、驳回原告刘艳茹、史宇航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千六百元，由被告北京太和嘉利商贸有限公司、汪漫负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一八年十一月二十七日书记员  何星星