广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1226民初1329号 原告：广西奉诚置业有限公司，住所地广西河池市金城江区西环路**，统一社会信用代码914512000790703699。 法定代表人韦斯，董事长。 特别委托诉讼代理人：莫华露，男，1975年3月20日出生，壮族，河池法律服务所法律工作者，住广西河池市金城江区。 被告：覃继祖，男，1969年5月20日出生，毛南族，居民，住广西环江毛南族自治县。 特别委托诉讼代理人：蓝仁文，广西正营律师事务所律师。 原告广西奉诚置业有限公司（以下简称奉诚置业公司）诉被告覃继祖物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理，书记员莫宏坤担任法庭记录。原告奉诚置业公司的特别委托诉讼代理人莫华露，被告覃继祖的特别委托诉讼代理人蓝仁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奉诚置业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告覃继祖支付给原告2017年5月至2018年7月物业费963.3元(128.44m2×0.5元/m2×15个月)，公共照明电费50元，公共维修费100元，滞纳金200元，共计1313.3元；2.由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年4月，为了能让凯丰小区业主们有一个良好的居住环境，凯丰小区业主委员会经过征求广大业主意见后，多次请求原告能为凯丰小区提供物业服务。原告经过实地考察后与凯丰小区业委会签订物业服务合同，之后接手经营管理环江凯丰小区物业管理并为凯丰B区服务了一年多。物业公司进驻后为小区业主做了大量的工作，包括治安防范、保洁绿化、工程水电维修、路灯亮化等，取得了绝大部分业主的支持，业主们都对原告奉诚物业公司的工作表示满意并主动到物业公司交纳相关物业费用。但被告等业主长期拖欠物业公司物业费、公共电费及公共维修费等费用，影响了物业公司的正常运行，同时也损害了其他已交费业主的合法权益。虽经原告多次催缴，但被告仍一直拖欠。为了维护公司的合法权益,故诉至法院并提出上述诉求。 被告覃继祖辩称，原告请求被告支付物业费缺乏事实依据。1.案涉《物业服务合同》未经法定程序签订，故合同无效。如果经法院审理后认定该合同合法有效，亦应确认该合同已经于2018年7月31日解除；2.原告诉请的公共照明电费是由案外人凯丰公司交纳，诉请该项费用无事实依据，诉请公共照明电费、公共维修费、滞纳金不应得到支持；3.原告诉请物业管理费不应得到支持:原告没有充分的证据证明其已经按照上述《物业服务合同》约定的内容履行义务，且物业服务工作远未达到其承诺的服务标准；被告有众多的证据证明原告提供物业服务时治安防范、保洁绿化、工程水电维修等工作存在大量问题；原告公示其收费标准为0.45元/m2，却按0.5元/m2诉请物业管理费不应得到支持；原告于本系列案件起诉的业主有300多名，已占凯丰B区业主总数的60%以上，故原告诉称“被告等少数业主无理取闹，(少数业主)长期拖欠有关费用”与事实不相符，亦说明原告作为一个提供服务的公司没有最低标准的诚实信用；同时，原告在诉状中称其做了大量的治安防范、保洁绿化、工程水电、路灯亮化物业管理工作，取得绝大部分业主的支持，业主们都对原告的工作表示满意，均与事实不相符；4.原告于2018年3月份第一次向法院提起诉讼后，物业管理工作基本上没有开展，故其诉请3月份以后的相关费用不应得到支持。原告未与被告协商一致，单方于2018年7月31日撤走全部工作人员，致使被告所在小区出现管理真空，构成违约，严重损害被告的利益，应当赔偿被告的经济损失或相应减扣物业费。综上所述，原告的诉讼请求没有充分的证据证实，请法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，在环江县政府办、住人民政府、城北社区的指导下，环江县凯丰小区在环江县行政会议中心二楼召开业主代表会议选举产生第二届业主委员会主任、副主任、委员以及业主委员会监督委员。同日，凯丰小区业主委员会将上述内容在小区内予以公示。2017年4月25日，凯丰小区业主委员会主任谭忠与河池市奉诚置业有限公司（于2017年6月1日更名为广西奉诚置业有限公司）法定代表人韦斯签订《物业服务合同》，约定奉诚置业公司为被告等人居住的环江凯丰小区B区提供物业管理服务，包括绿化、卫生、安全防范、共用部位的维修养护管理、共用设施设备的运行维修养护和管理等；物业服务费用为包干制方式，由业主按拥有的物业建筑面积交纳，其中住宅0.5元/月/平方米，商业0.6元/月/平方米，按全年、半年、一季度交纳，在业主特殊情况下可按月交纳，业主或物业使用人应在（每月18日之前）履行交纳义务；在提供物业服务期间代收公共电费和公共维修基金；如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及公共维修资金的，向奉诚置业公司支付应交纳费用每日3‰的滞纳金；合同期限自2017年5月1日起至2020年5月1日止……在《物业服务合同》落款处，加盖有环江凯丰小区业主委员会及河池市奉诚置业有限公司公章。2017年5月1日，奉诚置业公司开始入驻环江凯丰小区B区从事物业服务，并在小区内公示公司简介、公司资质、服务标准承诺等，其中公示的收费标准为：物业费0.45元/月/平方米，公共维修基金100元/期/年。后被告以及凯丰B区部分业主以第二届业主委员会未经全体业主选举产生，业主委员会与奉诚置业公司签订《物业服务合同》也未经全体业主讨论同意，以及奉诚置业公司的物业服务质量有瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费，为此与奉诚置业公司产生纠纷。2018年7月25日，凯丰小区业主委员会与奉诚置业公司签订《河池奉诚物业管理合同解除协议》并于7月31日底撤出凯丰小区B区。经催交物业费无果，2018年8月15日，奉诚置业公司将被告覃继祖等业主诉至本院并提出上述诉求。 另查明，被告覃继祖的住宅建筑面积为128.44平方米。 上述事实，有《物业服务合同》、凯丰小区业主委员会选举公告、公司简介及收费标准公告、物业服务工作图片、《河池奉诚物业管理合同解除协议》，以及原、被告在庭上的陈述在卷证实。 经法庭调查、质证，本案的争议焦点是：1.本案《物业服务合同》是否合法有效？该合同对被告方是否具有约束力？2.原告请求被告支付各项费用是否有事实依据及法律依据？ 本院认为，1.关于本案《物业服务合同》是否合法有效及对被告是否具有约束力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”本案中，环江凯丰小区第二届业主委员会是2016年9月10日在环江县政府办、住人民政府、城北社区的指导下召开业主代表会议依法选举产生。2017年4月25日，该业主委员会与奉诚置业公司就物业服务的有关事宜签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在上述法律法规规定的合同无效情形，该合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故本案业主委员会与奉诚置业公司签订的《物业服务合同》对接受物业服务的凯丰B区业主具有约束力，合同各方均应诚信履约。 2.关于原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据问题：⑴关于物业费应否得到支持及支持金额问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告奉诚置业公司已依约提供物业服务，故接受物业服务的业主即被告理应按合同约定支付物业费。被告辩称因原告提供的物业服务不达标故其诉请物业费不应得到支持，但被告提供的证据不足以证实原告在《物业服务合同》解除前未依约提供物业服务构成违约；且被告没有提供证据证实其已按照合同约定按时按期交纳物业费，故被告存在违约，应承担相应的违约责任。因此，对被告的相关辩解意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，虽然合同约定物业费为0.5元/月/每平方米，但原告在凯丰小区的公告栏公示的物业费收费标准为0.45元/月/平方米，故公示栏上收费标准的承诺应认定为本案《物业服务合同》的组成部分，具有公示效力，本案的物业费应按0.45元/月/㎡计算。因业主委员会已于2018年7月25日与原告奉诚公司协议解除《物业服务合同》，故物业费应从原告奉诚公司提供物业服务之日起即2017年5月计算至合同解除之日即2018年7月止（共15个月），则被告应交纳的物业费为866元（即128.44m2×0.45元/月/㎡×15个月）。⑵关于原告请求被告支付的公共照明电费、公共维修费、滞纳金是否有事实和法律依据问题，因《物业服务合同》未约定公共照明电费、公共维修费的具体数额，物业费及公共维修资金的交纳时间也约定不明确，故原告请求被告支付的上述三项费用，因缺乏事实根据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条第二款、第六条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告覃继祖支付原告广西奉诚置业有限公司物业服务费866元； 二、驳回原告广西奉诚置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告广西奉诚置业有限公司负担9元，被告覃继祖负担16元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  韦瓞绵 二〇一八年十一月十二日 法官助理黄素审 书记员莫宏坤 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持: (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同; (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。