云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0328民初949号原告：蒋利明，男，汉族，1974年2月6日生，宣威市人，初中文化，农民，住宣威市。原告：余会娥，女，汉族，1975年1月20日生，宣威市人，初中文化，农民，住址同上。委托诉讼代理人：樊元涛，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告：曲靖市沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组。法定代表人：张荣立，该村村长。被告：云南盈信建筑有限公司。住所地：曲靖市沾益区龙华街道龙华社区彭家营村**。统一社会信用代码：91530328064298176W。法定代表人：张连科，该公司经理。被告：张连科，男，汉族，1974年2月7日出生，曲靖市沾益区人，住沾益区。原告蒋利明、余会娥与被告曲靖市沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组（以下简称中凤来小组）、云南盈信建筑有限公司（以下简称盈信建筑公司）、张连科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋利明、余会娥及其委托诉讼代理人樊元涛、被告曲靖市沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组的法定代表人张荣立到庭参加诉讼。被告云南盈信建筑有限公司的法定代表人、张连科经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。原告蒋利明、余会娥向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告中凤来小组签订的《中凤来安置房购房合同》（合同编号：ZFL-111）无效；2、由被告中凤来小组返还原告购房款50000元，及该笔款项自2014年12月8日起按年利率6%计算的资金占用费，暂计算2018年6月8日，为10500元；3、被告云南盈信建筑公司、张连科对上述款项承担连带返还责任；4、诉讼费用由被告承担。委托诉讼代理人樊元涛以请求支持原告的诉求提出代理意见。事实和理由：原告是宣威市板桥街道永安村委会朝阳村村民。2014年12月8日，原告与被告中凤来小组、盈信建筑公司签订中凤来安置房购房合同（合同编号ZFL-111），约定由中凤来小组将其所有的位于沾益区龙华街道凤来社区中凤来小组新农村第12幢1单元701室住宅出卖给原告，房屋价款为266000元，首付款50000元，2015年3月30日前支付176000元。后原告按照中凤来小组的要求按约定向被告盈信建筑公司支付了首付款50000元。按照合同的约定，原告不能取得房地产权属登记证书的，原告可以退房，在要求退房之日起30日内退还已付购房款。被告中凤来小组未按照约定期限交付房屋，原告才得知所购买房屋并未办理审批手续，也未取得预售许可，原告无安置房购房资格，被告也无权将安置房对外出售。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告出售的房屋违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。原告不是中凤来小组的成员，原、被告签订的中凤来安置房购销合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，被告应当连带返还原告已付房款，并承担资金占用费。被告中凤来小组辩称，我们无法退钱，房屋不是村上出售的，村上也没有收到原告的房款，我们村上没有授权给张连科卖房。被告盈信建筑公司未答辩。被告张连科未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：1、中凤来安置房购房合同，以证明在2014年12月8日，二原告与被告中凤来小组、云南盈信建筑有限责任公司签订《中凤来安置购房合同》（合同编号：ZFL-111）约定甲方将其所有的位于中凤来小组新农村12幢1单元701室出售给原告，房屋价款为266000元，已经付款50000元。2、收据，以证明2014年12月4日、12月8日，原告向被告盈信建筑公司支付购房定金50000元的事实。3、原告蒋利明、余会娥身份证复印件、通知、中凤来居民小组关于各购房户的交房方案，以证明原告系宣威市板桥街道永安村委会朝阳村居民，不具有购买该集体经济组织安置房资格的事实。2015年3月15日，中凤来居民小组向购房者发送通知，确认承包方盈信建筑公司坐收作支售房资金的事实。被告中凤来小组对其出卖的房屋并未办理审批手续，也未取得预售许可，现在仍未办理产权证书的事实。4、诉讼费收据，以证明原告已预交诉讼费用1312元。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告中凤来小组的法定代表人对证据无异议，原告提交的证据符合证据的三性要求，予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋利明、余会娥系宣威市板桥街道永安村委会朝阳村居民。2014年12月4日、2014年12月8日，二原告向被告盈信建筑公司支付定金50000元。2014年12月8日，二原告（买受人）与被告中凤来小组（出卖人、甲方）、盈信建筑公司（委托方）签订中凤来安置房购房合同（合同编号ZFL-111），约定甲方将其所有的位于中凤来小组新农村12幢1单元701室出售给原告，房屋价款为266000元，首付款133000元。本院认为，本案的焦点是：1、原告请求确认原告与被告中凤来小组签订的《中凤来安置房购房合同》无效的事实是否成立；2、由被告中凤来小组、盈信建筑公司、张连科连带返还原告购房首付款50000元并支付资金占用费的理由是否能够支持。合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告中凤来小组出售的房屋系建设在集体土地上的集体拆迁安置房，不属于商品房。被告张连科以被告中凤来小组委托代理人的名义、被告盈信建筑公司以委托方的名义与原告蒋利明、余会娥签订了中凤来安置房购房合同。该合同中约定出售给集体拆迁安置房给集体成员以外的人员，因此，该合同违反法律的相关规定，属无效合同。被告中凤来小组、盈信建筑公司已收取的房款，依法应当返还给原告。民法总则规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。被告中凤来小组明知拆迁安置房依法不能对外出售，仍委托被告盈信建筑公司对外签订“中凤来安置房购房合同”，委托售房和代理售房行为均是违法行为。因签订的合同是无效合同，被告中凤来小组、盈信建筑公司应当对合同无效后应返还的购房款承担连带返还责任。双方签订的中凤来安置房购房合同无效，二原告与被告中凤来小组、盈信建筑公司都有过错责任，本案诉讼费用应当按责任分担。资金占用费没有法律根据，不予支持。二原告另要求被告张连科连带返还购房款项，因张连科系被告盈信建筑公司的法定代表人，其行为产生的法律后果应当由盈信建筑公司承担，且签订合同及收取购房款不是张连科的个人行为，故张连科不承担法律责任，原告的该项要求缺乏事实和法律根据，不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第一款、第三十八第七项、第四十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告蒋利明、余会娥与被告曲靖市沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限公司签订的《中凤来安置房购房合同》（合同编号：ZFL-111）无效。二、被告曲靖市沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限公司于判决生效十日内连带返还原告蒋利明、余会娥购房款50000元。三、驳回原告蒋利明、余会娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1312元，公告费600元，二原告负担956元，被告曲靖市沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限公司负担956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  陈 焱人民陪审员  张红梅人民陪审员  胡 朋二〇一八年十一月七日书 记 员  杨红叶