湖北省谷城县人民法院执 行 裁 定 书（2018）鄂0625执异38号案外人：阮某。委托诉讼代理人：陈某。申请执行人：张某。被执行人：湖北谷城飞达房地产开发有限公司。法定代表人：肖某。本院在执行申请执行人张某与被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司借贷纠纷一案中，于2018年6月14日，向被执行人所有的位于谷城县城关镇粉阳路86号院内西苑鑫城1幢张贴公告，责令被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司在2018年6月25日前迁出上述房屋。公告张贴后，案外人阮某向本院书面提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人阮某称，对谷城县人民法院（2015）××执字第××号公告提出异议，终止对涉案的西苑鑫城小区1幢1单元503室的执行。事实与理由：贵院受理张某与湖北谷城飞达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，该案在执行中作出（2015）××执字第××号公告，该公告中涉及申请人1幢1单元503室房屋，该房屋于2013年10月21日由阮某、陈敏（系夫妻关系）与湖北谷城飞达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并将该房交付给阮某、陈敏。上述事实均有房屋买卖合同及付款凭证予以证明，而张某与湖北谷城飞达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案于2015年由谷城县人民法院受理，此时该房的所有权已发生转移，此案在执行过程中，贵院针对该房屋的强制措施严重侵害申请人的合法权益，请求贵院在查明事实的基础上依法终止对该房屋的强制措施。本院查明，湖北省襄阳市中级人民法院在审理原告张某与被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司借贷纠纷一案中，申请人张某于2014年11月14日向该院申请诉前财产保全，请求对被申请人湖北谷城飞达房地产开发有限公司位于谷城县西苑鑫城约2800平方米的房屋或价值500万元的财产予以冻结、扣押、查封。湖北省襄阳市中级人民法院于2014年11月14日作出﹝2014﹞鄂襄阳中立保字第××号民事裁定书，裁定：对被申请人湖北谷城飞达房地产开发有限公司位于谷城县西苑鑫城约2800平方米的房屋或价值500万元的其他财产予以冻结、扣押、查封。申请人张某应在裁定书送达之日起30日内向本院起诉，逾期不起诉的，本院将解除财产保全。湖北省襄阳市中级人民法院于2014年11月14日作出﹝2014﹞××执保字第××号协助执行通知书，要求谷城县住房保障和房屋管理局协助执行以下事项：对被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司开发的位于谷城县西苑鑫城1幢第1层至第5层全部办理查封登记手续；查封期限为2年，自送达之日起算。2015年7月3日，湖北省襄阳市中级人民法院作出﹝2014﹞××民三初字第××号民事调解书，该案调解结案。2015年11月11日，湖北省襄阳市中级人民法院作出﹝2015﹞××执监字第××号执行裁定书，裁定该案指定谷城县人民法院执行。本院于2015年12月2日立案受理了申请执行人张某与被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司借贷纠纷一案，于同年12月8日向被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司发出执行通知书，责令被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司收到执行通知书之日起三日内履行偿还借款4600000元及相应利息的义务。但被执行人未予履行。本案在执行中，申请执行人向本院申请对查封的财产进行价值评估及拍卖。2016年1月18日，经湖北中旭房地产价格评估有限责任公司对该房地产进行评估，房地产总价为4459600元。2016年2月24日，本院作出（2015）××执字第××号××号执行裁定书，裁定对被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司所有的位于谷城县城关镇粉阳路86号院内西苑鑫城1幢第1层至第5层（其中第一层全层、第二层的201、203、204号；第三层的301、302、304号；第四层的401、402、404号；第五层的501、503、504号的房地产及车库）商品房屋予以拍卖，拍卖价款用于清偿被执行人所负债务。2016年4月5日，武汉光谷联合产权交易所襄阳产权交易有限公司向本院作出流拍报告，拍卖情况为流拍。2016年4月11日，申请人张某向本院写出以物抵债申请书，自愿以流拍后的财产按拍卖时确定的保留价4459600元抵偿给本人，用于被执行人所负债务4600000元。2016年4月14日，本院作出（2015）××执字第××号××号执行裁定书，裁定：一、将被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司所有的谷城县城关镇粉阳路86号院内（西苑鑫城1幢第1层至第5层：其中第一层全层；第二层的201、203、204号；第三层的301、302、304号；第四层的401、402、404号；第五层的501、503、504号。评估总面积为2256.96㎡，各层、套的建筑面积详见评估报告第12页）的房地产。作价4459600元，交付申请执行人张某抵偿4600000元的债务。二、标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵偿债务裁定送达买受人或者接受以物抵债的债权人时转移。三、申请执行人张某可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2016年4月20日，本院作出（2015）××执字第××号××号、（2015）××执字第××号××号协助执行通知书，要求谷城县住房保障和房屋管理局、谷城县国土资源局协助执行以下事项：一、解除对谷城县城关镇粉阳路86号（西苑鑫城1幢第1层至第5层：其中第一层全层；第二层的201、203、204号；第三层的301、302、304号；第四层的401、402、404号；第五层的501、503、504号）房地产的查封。二、权利受让人应及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。2016年5月3日，申请执行人张某向本院出具收条一份，载明：“今收到谷城县人民法院执行局转来湖北谷城飞达房地产开发有限公司位于谷城县城关镇粉阳路86号院内（西苑鑫城1幢第1层至第5层：其中第一层全层；第二层的201、203、204号；第三层的301、302、304号；第四层的401、402、404号；第五层的501、503、504号。评估总面积为2256.96㎡）的房地产。以评估的价格4459600元抵偿还款4600000元。实际差额及相应利息部分本人放弃。﹝2014﹞××民三初字第××号民事调解书确定的义务已执行完毕”。2016年5月10日，该执行案件因执行完毕结案。2018年6月14日，本院向西苑鑫城1幢张贴公告，责令被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司在2018年6月25日前迁出上述房屋。公告张贴后，案外人阮某向本院书面提出异议。本院认为，本案案外人阮某请求解除对谷城县城关镇粉阳路86号西苑鑫城第五层503房的查封，并终止对该房产的执行。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。此处的执行程序终结即指生效法律文书确定的债权实现后执行程序完全终结。本院在执行申请执行人张某与被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司借贷纠纷一案中，对包含本案争议房屋在内的房地产依法进行了评估、拍卖，因无人竞买而流拍。后该案申请执行人张某向本院书面申请，自愿接受该财产，以抵偿被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司所负债务。本院依法作出（2015）××执字第××号××号执行裁定书，裁定将包含本案争议房屋在内的房地产，交付申请执行人张某抵偿460万元的债务，申请执行人张某随后向本院出具收条，并对实际差额及相应利息部分表示自愿放弃，但当时该批房屋并未实际交付给申请执行人张某。2018年，张某要求本院予以强制执行腾退该批房屋，本院于2018年6月14日向西苑鑫城1幢张贴公告，责令被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司在2018年6月25日前迁出上述房屋。故该案仅作出执行裁定书等文书，但该批房屋未实际交付给申请执行人张某，生效法律文书确定的债权并未真正得到实现，执行程序未完全终结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对案外人异议的审查规则为“以形式审查为原则，实质审查为例外”，即一般根据登记、占用等权利表征来判断权属，但如果执行标的无登记或者占有情况的，则根据合同等证明财产权属或者权利人的相关证据进行实质审查。对案外人权利主张之存否的审查，仅限于形式审查，审查的程序、适用的法律、审查结论的效力均不同于审判程序。对案外人权利存否之判断，性质上仅仅针对执行标的物的形式物权而非实质物权，或者权利表象而非真实权利。对执行标的权属进行实质审查，主要由执行异议之诉来承担，执行异议之诉作为案外人、申请执行人不服形式判断结论的后续救济，案外人异议审查的权属判断标准并非是对案外人权利进行最终确权，案外人实体权利的确定应由执行异议之诉作出最终判断。经过执行异议之诉得出的审理结果，既生既判力，直接约束执行程序。案外人阮某认为谷城县城关镇粉阳路86号西苑鑫城第五层50××号房屋是案外人所有，应依法撤销对该房屋的查封，终止对该房产的执行。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对本案进行审查，2013年10月21日，阮某与湖北谷城飞达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，湖北谷城飞达房地产开发有限公司于同年10月21日向阮某出具收据一份，载明：“今收到阮某购房款101844元”。本案中，争议房屋系居住用房，案外人作为房屋消费者，在湖北省襄阳市中级人民法院对该房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付合同约定的房屋价款101844元，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优于其他债权。综上所述，案外人阮某对湖北省襄阳市中级人民法院查封的谷城县城关镇粉阳路86号西苑鑫城第五层50××号房屋提出执行异议，请求依法撤销对该房屋的查封，中止对该房产的执行异议理由，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：中止对谷城县城关镇粉阳路86号西苑鑫城第五层503号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向谷城县人民法院提起诉讼。审 判 长  王剑峰人民陪审员  曾国爱人民陪审员  吴金东二〇一八年十一月二日书 记 员  董君芳