苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0506民初4591号 原告：中海物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州工业园区普惠路**。 法定代表人：金水勇，总经理。 委托诉讼代理人：潘晓辉、姬永强，江苏益友天元律师事务所律师。 被告：夏玉妹，女，1970年4月22日生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：马文祥，男，1973年11月11日生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：夏玉妹，系被告马文祥之妻。 原告中海物业管理有限公司苏州分公司（以下简称为中海物业苏州分公司）诉被告夏玉妹、马文祥物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月31日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告中海物业苏州分公司的委托诉讼代理人姬永强、被告夏玉妹（同时系被告马文祥的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中海物业苏州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付其自2011年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费103529.40元及以此为基数自被告收到诉状副本之日起按每日万分之五计算至实际履行之日止的滞纳金；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告为苏州市吴中区独墅岛花园的物业服务企业，为该物业提供物业服务。被告系独墅岛花园41幢401室的业主。根据商品房销售合同及补充协议，苏州市前期物业管理服务协议及临时管理规约，被告房屋的物业服务费为每月每平方米3.42元，业主应按时缴纳，迟延缴纳的，应按每日千分之三支付滞纳金。现被告拖欠原告2011年7月1日至2017年12月31日期间的物业管理费未付。 被告夏玉妹、马文祥辩称，原告对公共绿地、花木、建筑小品养护不到位、房屋防水质量不行，每次下雨后房屋都会漏水，至今问题未解决。涉案房屋至今未办理交付手续。其不应承担物业管理费及滞纳金。 本院经审理认定事实如下：2010年3月13日，两被告与中海英奥置业（苏州）有限公司（以下简称中海置业公司）签订了商品房买卖合同一份，约定：俩被告向中海置业公司购买苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园41幢101室房屋，建筑面积为388.09平方米，交房日期为2011年6月30日前，房屋达到交付条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书之日起7日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应出示《苏州市商品房交付使用通知书》。勘验情况符合合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》，出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。买受方未在出卖方通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自出卖方通知的验收交接日之第二日起视为该商品房已交付，今后该商品房产生的一切风险责任及物业管理费均由买受方承担，买受方缴纳物业管理费期限和商品房保修期自出卖方通知的验收交接日之第二日起开始计算。 同日，夏玉妹、马文祥与中海置业公司还签订《苏州市前期物业管理服务协议》1份，该协议约定两被告所购房屋为独墅岛花园41幢101室，建筑面积为388.09平方米，中海置业公司选聘中海物业管理有限公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。该《前期管理物业协议》还载明，别墅每平方米按每月3.42元计算物业管理费（按实测建筑面积收取），自中海置业公司书面通知两被告入伙之日起计算，如两被告未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙）。如迟延缴纳物业费的，从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。等等。 2017年12月15日原告向被告发函催讨物业管理费，被告确认已收到该函件。另，被告于2018年6月23日收到本案诉状副本。 以上事实由原告提供的商品房买卖合同、苏州市前期物业服务协议、临时管理规约、律师函、邮寄凭证及庭审笔录予以证实。 原告称经与中海置业公司核实，中海置业公司通知两被告于2011年6月底入伙。为证明其主张成立，中海物业苏州分公司提供了入伙邀请函打印件及邮件详情单复印件为证。经质证，两被告称收到了入伙邀请函，但记不清日期，应是通知其2011年6-7月份去收房，其按要求去收房，但是发现漏水严重，因该房屋至今未整改好，故其一直未收房。原被告双方均同意入伙邀请函通知的入伙时间按照2011年7月31日计算。原告表示开发商已于2011年9月份修复完毕并通知被告再去收房，被告认为开发商在2011年夏天进行过维修，但其去看到地下室漏水，根本无法进入。就此，被告还表示其未找专业人士去看过。根据原告所提供的测绘表显示，涉案房屋的实测建筑面积为388.09平方米，被告对该证据真实性无异议。 另，被告至今未办理入伙手续，涉案房屋未办理权属证书。原告认为被告已在使用涉案房屋并提供了房屋内堆放物品的照片为证。经质证，被告表示照片中的东西是邻居所放，邻居和其说了一声，是原告给邻居开门放进去的。被告还表示其因房屋漏水没有接收房屋，但至今均未表示要退房。 被告认为原告未依约提供物业服务。为证明其主张成立，被告提供了照片及视频为证，被告以此证明原告服务未到达物业管理规约要求，中海置业公司承诺其有中央水系为活水，但实际并非活水，原告应对杂草、河水进行清理，现基本没有水，且房屋周围杂草较多。经质证，原告表示对照片无法核实，对视频真实性无异议。原告认为如果房屋漏水被告可向开发商主张权利，不能因此不交物业费，并无证据证明中海置业公司承诺了中央水系为活水，且被告拍摄的是房屋内部的杂草，公共区域并无杂草。 本院认为，本案所涉《苏州市前期物业管理服务协议》合法有效，具有法律约束力。根据该服务协议约定，被告应当从物业入伙或视为入伙之日起、按每平方米每月3.42元支付物业管理费。本案房屋出卖方中海置业公司向原告邮寄了入伙邀请函，双方确认入伙邀请函中载明的入伙日期为2011年7月31日，本院遵双方自愿。根据《苏州市前期物业管理服务协议》约定，前期物业管理费自中海置业公司通知两被告入伙之日起计算，如两被告未入伙或未入住期间的物业管理费由两被告全额承担。现被告以房屋存在质量问题为由拒绝办理入伙手续。然两被告在逾七年的时间内既未通过专业机构进行鉴定确定房屋质量问题，也未提出解除房屋买卖合同，以致入伙事宜至今悬而未决，两被告怠于履行权利的行为客观造成了物业费损失的扩大，结合上述情况，本院酌情认定两被告应自2012年8月1日起向原告支付物业费用。被告称原告服务存在质量问题，如业主认为物业公司履行物业服务存在瑕疵，有权利请求物业公司继续履行，采取补救措施以提高服务质量，而不是长期拒绝缴纳物业费。本案所涉房屋建筑面积为388.09平方米，每月每平方米应缴纳物业服务费3.42元，综合上述情况，本院认定被告应支付原告自2012年8月1日至2017年12月31日期间的物业费86272.55元。关于滞纳金的问题，前期物业协议约定逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。原告已于2017年12月15日已发出律师函要求被告支付物业费，现表示滞纳金自被告于收到本案副本之日（即自2018年6月23日起）起按每日万分之五计算，不超过双方约定及法律规定，本院对此予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告夏玉妹、马文祥于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司苏州分公司支付物业费人民币86272.55元及以此为基数自2018年6月23日起至被告实际支付之日止按每日万分之五计算的滞纳金。 二、驳回原告中海物业管理有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取为人民币2420元，由原告中海物业苏州分公司负担人民币413元，由被告夏玉妹、马文祥负担人民币2007元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  龚伟亚 人民陪审员  王佩珍 人民陪审员  陈健红 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  周亚雅