广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终2664号上诉人（原审原告）：何健泉，男，1971年7月8日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏珊珊，广东知成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：开平市长沙街幕村村民委员会，住所地：广东省开平市长沙幕村路**。负责人：伍文竞。委托诉讼代理人：胡常青，广东潭江律师事务所律师。上诉人何健泉与被上诉人开平市长沙街幕村村民委员会（下称幕村村委会）租赁合同纠纷一案，因上诉人何健泉不服广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何健泉上诉请求：1.撤销一审判决，并判令幕村村委会向何健泉支付款项351207元；2.本案诉讼费用由幕村村委会承担。事实和理由：一审法院认为，幕村村委会与何健泉签订的《开平市农村租赁合同》合法有效，但认定租赁合同的租赁标的物仅为土地，不包括地上建筑物、、地上构筑物因此幕村村委会对涉案建筑物不具有维修的义务，一审法院在认定本案租赁标的物时存在认定事实不清，适用法律错误的问题，理由如下：一、《开平市农村租赁合同》约定的租赁标的物为“场地”，从合同条款及租赁物交付使用时的现状足以确认本案租赁标的物为土地及地上的建筑物、构筑物，并不仅仅为“土地”。合同第一条的约定，甲方将位于长沙广湛公路南（黄排洞3号）场地合计11026平方米出租给乙方。该条条款明确租赁标的物为“场地”，并不是光地。“场地”是一个空间概念，为多人聚集或活动的地方。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。据此，结合本租赁合同的有关条款、合同的目的、交易习惯、诚实信用等等原则，确定本合同标的物中的“场地”究竟是“土地及地上的建筑物、构筑物”还是“光地”。合同第二条约定，乙方将租赁场地用于经营；第七条约定，在本合同履行期间，若政府征用租赁场地或甲方需用租赁场地，乙方须无条件服从并将租赁场地交回给甲方，甲方不作任何补偿给乙方；第九条约定，在本合同履行期间发生的租赁场地税费、土地使用税及政府部门依规定收取的与租赁、使用场地有关的其他税费由乙方承担并支付。第十二条约定，乙方不得故意损坏地上建筑物、构筑物，否则乙方应承担损害赔偿责任。综合上述条款可知，何健泉租赁场地是为了取得土地及地上建筑物、构筑物的使用权，并进行经营；经营期间，不但要承担缴付租金的义务，还需承担除土地使用税外的其他使用场地的税费，当然也包括了使用地上建筑物、构筑物可能发生的税费；在发生政府征用场地时，何健泉并不享有地上建筑物、构筑物的权利；期满要交还场地时，何健泉不享有任何的处分权利，若故意损坏，还要承担损害赔偿责任。同时，签订本租赁合同后，幕村村委会所交付使用的场地包括了土地及地上建筑物、构筑物。因此，从合同条款看，双方约定了地上建筑物、构筑物相关权利享有及义务承担，从实际情况看，租赁物整体交付使用，双方合意的租赁标的物为“土地及地上的建筑物、构筑物”。二、一审法院将土地及地上建筑物、构筑物割裂开来，显失公平，也不利于市场交易的稳定。土地及地上建筑物、构筑物为不动产，房地一体，在土地交易习惯中，除非有特别约定，一般均为整体交易。涉案项目是何健泉从政府三资平台通过招标投标竞得，另按照何健泉提供的建设用地规划许可证复印件（编号：开规用地2002146）、建设工程规划许可证副本复印件（NO.2000685），证实涉案土地及地上建筑物的使用权人及所有权人为开平市长沙区幕村实业开发公司，开平市长沙区幕村实业开发公司是集体所有制公司，股东为幕村村委会，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。据此，何健泉有理由相信幕村村委会是涉案土地及地上建筑物、构筑物的有权处分人，并向其缴纳租金；何健泉已尽合理的注意义务，认为使用涉案土地及地上建筑物、构筑物是基于双方的租赁关系。但一审法院却将涉案土地及地上建筑物、构筑物割裂开来，认为“何健泉对地上建筑物的使用，是何健泉对其租赁的土地的附加自行使用”。按照该观点，一审法院并未明确涉案建筑物的所有权人，也未明确何健泉使用涉案建筑物的权利依据是什么，仅仅认为是何健泉事实上占用了涉案的建筑物，若涉案建筑物的所有权人存在第三人的话，那么何健泉除了向幕村村委会缴纳土地租赁费外，还应向第三人缴纳地上建筑物的使用费，或者说何健泉是否有权使用涉案建筑物还处于未知之数，而作为出租人的幕村村委会对此不承担任何的相应的法律责任。很明显，该观点显失公平，也不利于市场交易的稳定。三、一审法院认定幕村村委会对涉案建筑物不具有维修的义务不妥，不予认定涉案维修费不当。且不论一审法院错误认定了本案的租赁标的物，仅在维修义务上，一审法院的认定也欠妥。涉案建筑物的所有权人是幕村村委会，因特大台风受到损害，为不影响何健泉的合法合理使用，维修的义务当然在于幕村村委会。一审法院本末倒置，把维修的义务及全部的损失都加诸于何健泉，没有任何的事实和法律依据。既然损害已经实际存在，何健泉为了尽快恢复经营和减少损失，在多次与幕村村委会协商未果的情况下，垫付维修费用，幕村村委会据此获得利益（包括涉案建筑物的翻新价值及再出租价值），根据公平合理、诚实信用的原则，幕村村委会理应返还。幕村村委会辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，请求维持原判。二、何健泉上诉称“从合同条款及租赁物交付使用时的现状足以确认本案租赁标的物为土地及地上的建筑物、构筑物，并不仅仅为“土地”失实。（一）幕村村委会出租的土地属于集体资产。依据开平市人民政府有关“三资”管理的规定，幕村村委会需经开平市长沙街农村集体资金资产资源服务中心公开招标。《长沙街幕村广湛公路南3号场地（11026平方米）招标公告》（以下简称《招标公告》）明确载明：“……现对（交易内容）长沙幕村广湛公路南3号场地进行招标；交易类型：土地租赁、面积11026平方米”。何健泉参加投标，已经非常清楚地知道《招标公告》载明的“交易类型：土地租赁”的内容。上述事实证明，《招标公告》载明的租赁标的物是位于长沙幕村广湛公路南3号11026平方米土地，不存在任何疑义。（二）何健泉中标后与幕村村委会签订《开平市农村租赁合同》。该租赁合同第一条约定的租赁场地（位于长沙广湛公路南【黄排洞**】场地面积合计11026平方米）就是《招标公告》载明的租赁标的物。如上所述，该租赁标的物即位于长沙幕村广湛公路南3号11026平方米土地，不存在任何疑义。《开平市农村租赁合同》第一条约定的租赁场地为位于长沙幕村广湛公路南3号11026平方米土地是无可争议的事实。不需依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定确定《开平市农村租赁合同》第一条约定的租赁场地的真实意思。何健泉上诉称“从合同条款及租赁物交付使用时的现状足以确认本案租赁标的物为土地及地上的建筑物、构筑物，并不仅仅为‘土地’”失实。三、何健泉上诉称“一审法院将土地及地上建筑物、构筑物割裂开来，显失公平，也不利于市场交易的稳定”无理。（一）如上所述，《招标公告》载明的及《开平市农村租赁合同》约定的租赁标的物是位于长沙幕村广湛公路南3号11026平方米土地，租金也仅是出租土地的租金。何健泉上诉称“何健泉有理由相信幕村村委会是涉案土地及地上建筑物、构筑物的有权处分人，并向其缴纳租金。何健泉也尽合理的注意义务，认为使用涉及土地及地上建筑物、构筑物是基于双方的租赁关系”。何健泉在本案诉讼中多次申明租赁标的物不仅仅是土地，还包括土地上的建筑物、构筑物。《开平市农村租赁合同》约定的租金仅为土地租金，并无建筑物、构筑物租金。若何健泉认为租赁标的物包括土地上的建筑物、构筑物，何健泉应当向幕村村委会补交其承租幕村村委会建筑物、构筑物的租金，只有这样，才符合权利义务对等的原则。（二）在本案诉讼之前，何健泉从不认可租赁土地上的建筑物、构筑物归幕村村委会所有。本案诉讼以后，何健泉为了取得维修费，又诉称租赁土地上的建筑物、构筑物权属幕村村委会。假若何健泉认可租赁土地上的建筑物、构筑物权属幕村村委会，而何健泉使用幕村村委会的建筑物、构筑物，根据权利义务对等的原则，何健泉应当先向幕村村委会补交建筑物、构筑物的租金。四、何健泉上诉称“一审法院认定幕村村委会对涉案建筑物不具维修的义务不妥，不予认定涉案维修费不当”显属无理。（一）如上所述，幕村村委会向何健泉出租的标的物是土地，土地并无损害，不存在维修问题。（二）在《开平市农村租赁合同》因何健泉违约导致解除或因期限届满终止何健泉将租赁土地上的建筑物、构筑物无偿移交给幕村村委会之前，幕村村委会并不享有租赁土地上的建筑物、构筑物的占有、使用、收益、处分的权能。何健泉认为租赁土地上的建筑物、构筑物因不可抗力原因导致损坏的维修责任由幕村村委会承担没有任何法律依据和事实依据。何健泉向一审法院起诉请求：1.判令幕村村委会向何健泉支付款项351207元；2.本案诉讼费由幕村村委会承担。一审法院判决：驳回何健泉的全部诉讼请求。案件受理费6568元，由何健泉负担。二审中，幕村村委会没有提交新证据；何健泉提交了如下证据：1.广东省开平市人民政府批复（开府函1996第7号）复印件、2.临时建筑申请表复印件、3.建设工程规划许可证（NO:2000570、NO:2000685）复印件、4.建筑用地规划许可证（编号开规用地2002145和2002146号）复印件、5.建筑许可证复印件，拟证明地上的建筑物和构筑物属于幕村村委会，并经规划可行的。幕村村委会对何健泉提供的前述证据认为：前述证据均为复印件，对其真实性无法确认。经审查，对于何健泉所提交的证据，并无原件予以核对，且与一审期间广东省开平市城乡规划局作出的《关于咨询开平市长沙幕村广湛公路南3号场地规划报建问题的复函》【开规函（2018）4号】相矛盾，故对其真实性与本案的关联性难以认定，本院均不予采纳。一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对何健泉的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。首先，关于本案租赁物的范围。何健泉主张涉案租赁合同的租赁范围所约定的“场地”包括土地、、地上建筑物及构筑物幕村村委会认为租赁范围仅限于土地。而根据一审期间所提交的《长沙街幕村广湛公路3号场地（11026平方米）招标公告》的交易类型注明为“土地租赁”，而涉案租赁合同的租赁物亦明确是土地，并未包括土地上的建筑物；何健泉主张结合当地租赁市场租金水平，认为本案租赁对价实际包含了土地、、地上建筑物及构筑物但何健泉并未就此提交充分证据证实；其次，幕村村委会是否对建筑物负有维修的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，对于土地上的建筑物的维修等，本案租赁合同均未有约定；一审庭审期间何健泉陈述曾进行过装修，结合何健泉所提交的照片及富艺装饰工程结算表，显示因台风受损部分及修复部分基本属于装饰装修部分。再次，即使幕村村委会对该建筑物负有维修义务，何健泉亦未能举证证明其对涉案建筑物进行维修的必要性，又未举证证明维修的费用的合理性，也未举证证明何健泉已实际支出前述维修费用。综上所述，何健泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6568元（已由何健泉预交），由何健泉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  梁智坚代理审判员  赵 沂二〇一八年十一月十三日书 记 员  李永强