湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初4138号 原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地湖省郴州市解放路**。 负责人：陈星亮，系该行行长。 委托诉讼代理人：周勇，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋欣，女，系该行员工。 被告（反诉原告）：郴州柏顺汽车贸易有限公司，，住所地湖南省郴州市北湖区北湖路** 法定代表人：徐晓华，公司总经理。 委托诉讼代理人：邵田启，郴州市正和法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称“建设银行郴州市分行”）与被告郴州柏顺汽车贸易有限公司（反诉原告）（以下简称“柏顺汽车公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建设银行郴州市分行的委托诉讼代理人周勇、蒋欣，被告（反诉原告）柏顺汽车公司的委托诉讼代理人邵田启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）建设银行郴州市分行提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵权、返还原告租赁场地，退出租赁场所；2、判令被告支付原告租金和违约金881233.3元；3、判令被告赔偿原告损失20000元。（暂计算至2018年8月31日，其余赔偿金额计算至被告返还原告租赁土地之日）；4、判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中又增加了诉讼请求：1、判令被告拆除承租场地内的所有建筑设施及附属设施，恢复原状；2、判决拆除与恢复原状费用由被告承担。庭审时，经本院释明后，原告（反诉被告）建设银行郴州市分行明确诉讼请求为：1、判决被告返还租赁物，并恢复原状；2、判决被告支付原告租金和违约金881233.3元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月30日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定将郴州市苏园路办公大楼个贷中心边靠铁路一侧的土地租赁给被告使用。租赁期限为五年，从2013年6月1日至2018年5月31日。租金为每季度20000元，按季度缴纳租金。缴纳租金时间为每季度首月上旬。合同签订后，被告仅支付了部分租金，自2013年第四季度开始至2018年5月31日止未缴纳租金。合同约定，如逾期，则自逾期之日起按每天300元的标准支付违约金。合同到期后，原告不同意续租，要求被告搬离场地。但被告还是强行进入场地进行翻新装修，并要求无偿使用该场地五年。因合同到期，原告不同意被告在租赁场地上所搭建的地面建筑，被告应当退场并将租赁物恢复原状。为此，原告向法院起诉。 被告（反诉原告）柏顺汽车公司答辩要点：建行郴州市分行严重违约，造成我公司损失，应承担赔偿责任。柏顺汽车公司提出反诉诉讼请求：判决驳回反诉被告对反诉原告的全部诉讼请求，并赔偿违约金及赔偿经济损失最低200万元；《场地租赁合同》继续履行，并由反诉被告承担本案一切费用。事实及理由：双方签订了租赁合同是事实，但自2013年签订合同之日起，建行郴州市分行违反合同约定，不配合我公司办理该场地的租赁合法手续。自2013年第四季度起，建行郴州市分行单位及职工个人将车辆停放在营业场地内，致使我公司无法装修使用。为此，反诉被告同意补偿60万元。但反诉被告并未履行。由于反诉被告的违约，给我公司造成近千万元的损失，理应由其承担赔偿责任。 反诉被告建设银行市分行针对反诉答辩要点：双方的合同于2018年5月到期，柏顺公司应该返还场地。2008年双方已签订了租赁合同，并将场地交付使用。2013年的合同是续签合同。续签合同后，柏顺汽车公司拖欠了4年半的租金。反诉被告不存在不配合反诉原告办理场地的租赁合法手续。反诉被告从未与反诉原告协商补偿60万元。故请求法院驳回反诉请求。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 2008年10月22日原告（反诉被告）建行郴州市分行与被告（反诉原告）柏顺汽车公司签订《土地租赁合同》。约定：“一、甲方（建行郴州市分行）将位于郴州市苏园路办公大楼的靠铁路一侧的土地租赁给乙方（柏顺汽车公司）使用；二、租赁期间自2008年10月28日至2014年10月28日，租赁期满后，除非双方继续订立租赁合同。否则，乙方无条件退出；三、乙方拟在该土地建造地上构筑物，用于经营汽车销售业务；四、乙方必须先行建设一个车位在四十个以上的停车场给甲方免费使用。合同到期后，无论乙方是否继续租赁土地，该停车场均由甲方无偿使用，乙方不得以租赁关系解除为由要求甲方支付停车费；……十一、合同到期后，乙方须将地上构筑物拆除，恢复土地原状。”合同签订后，该土地交由柏顺汽车公司经营海马汽车4S店。2013年5月30日经双方协商一致，建行郴州市分行同意将上述土地继续租赁给柏顺汽车公司，并签订《场地租赁合同》。该合同约定：“一、租赁期限为五年。从2013年6月1日起至2018年5月31日。租赁期满后，除非双方继续签订租赁合同，否则，承租方无条件退出。二、乙方（柏顺汽车公司）租赁用途，只限于经营汽车营销业务。三、乙方在租赁期间，须提供四十个以上停车车位供甲方免费使用（即租赁场地内临时设施一楼停车场和二楼停车场10个停车位）。合同到期后，无论乙方是否继续租赁土地，该停车场均由甲方继续无偿使用。不得以租赁关系解除为由要求甲方支付停车费。四、场地租金为每季度20000元，租金按季缴纳，每个季度首月上旬缴纳。如逾期，则每逾期一天支付300元违约金。乙方拖欠租金15天以上，甲方有权解除合同。并按照本条约定收取违约金。五、因租赁土地的使用而须申请各项行政许可由乙方办理，甲方协助。……八、合同到期后，如甲方未同意续租，乙方须在一个月内无条件退出。”合同签订后，柏顺汽车公司支付了2013年前三个季度的租金，但自2013年第四季度起（2013年10月起），柏顺汽车公司未再支付租金。直至2018年5月31日租赁期满止，柏顺汽车公司共计拖欠租金373333.3元。因柏顺汽车公司拖欠多年租金，对外欠下巨额债务，早已停止汽车销售经营，且无力继续支付租金等原因。2018年5月31日租赁合同到期后，建设银行郴州市分行不同意再与柏顺汽车公司续签土地租赁合同，并要求柏顺汽车公司支付拖欠租金，搬离场地。柏顺汽车公司则认为建设银行郴州分行没有交付租赁物，且占用停车场自用，拒不配合其办理行政审批手续，导致其无法使用租赁物等原因，要求建行郴州市分行承担违约责任、赔偿损失，并要求继续租赁上述场地。为此，双方发生争议，诉至本院提出前述诉讼主张和反诉请求。 判决的理由与结果 本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告（反诉被告）建设银行郴州市分行与被告（反诉原告）柏顺汽车公司签订的《场地租赁》合同，是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定，全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。建设银行郴州市分行已依照约定自2008年10月起将租赁土地交由被告（反诉原告）柏顺汽车公司使用至今，但柏顺汽车公司未按约支付租金。其行为已构成违约，应承担违约责任。原告（反诉被告）建设银行郴州市分行要求被告（反诉原告）柏顺汽车公司支付拖欠租金373333.3元的诉讼请求，本院予以支持。同时依据合同约定，租金应当自每个季度首月上旬交纳，如逾期，则每逾期一天支付300元违约金。被告（反诉原告）柏顺汽车公司应于2013年10月10日前（首月上旬）支付当季租金，按此计算，被告（反诉原告）柏顺汽车公司应支付原告（反诉被告）建设银行郴州市分行违约金507900元（2013年10月10日至2018年5月31日，共计1693天，300元/天×1693天=507900元）。另本案所涉《场地租赁》合同已于2018年5月31日租赁期届满。原告（反诉被告）建设银行郴州市分行已明确表示不同意续签租赁合同，依照合同约定，被告（反诉原告）柏顺汽车公司理应拆除地上构筑物，恢复租赁土地原状后，将租赁土地返还建行郴州市分行。对于被告（反诉原告）柏顺汽车公司反诉称原告（反诉被告）建设银行郴州市分行应承担违约金及赔偿损失最低200万元，本院认为，当事人双方在合同中明确约定，被告（反诉原告）柏顺汽车公司应提供一个四十个以上车位的停车场供原告（反诉被告）建设银行郴州市分行免费使用。现被告（反诉原告）柏顺汽车公司以原告（反诉被告）建设银行郴州市分行使用了租赁场地上的停车场为由，要求建设银行郴州市分行承担违约责任，并赔偿损失，显然其理由不能成立。同时租赁合同约定了行政手续由柏顺汽车公司自行办理，建行郴州市分行提供协助。本案柏顺汽车公司没有提交建行郴州市分行不提供何种行政审批手续的协助办理，并最终导致其无法使用租赁物以及受到200万元经济损失的证据，证实上述主张，属举证不能。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告柏顺汽车公司应承担举证不能的后果。故被告（反诉原告）柏顺汽车公司要求《场地租赁合同》继续履行，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郴州柏顺汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司郴州市分行支付租金373333.3元； 二、被告（反诉原告）郴州柏顺汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司郴州市分行支付违约金507900元； 三、被告（反诉原告）郴州柏顺汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内将租赁场地恢复原状，返还交付给原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司郴州市分行； 四、驳回原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司郴州市分行其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）郴州柏顺汽车贸易有限公司全部诉讼请求。 如果被告郴州柏顺汽车贸易有限公司未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12972元，保全费80元，合计13052元由被告（反诉原告）郴州柏顺汽车贸易有限公司承担。反诉案件受理费11400元，由被告（反诉原告）郴州柏顺汽车贸易有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  曹建强 人民陪审员  吴 进 人民陪审员  赵会敏 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  胡雨婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。