浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0127民初873号 原告:千岛湖镇明珠花园业主委员会，住所地杭州市淳安县千岛湖镇新安东路明珠花园******。 负责人：陆建武，主任。 委托诉讼代理人：张剑，北京盈科（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘一品，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：浙江新峰物业管理有限公司，住所地，住所地杭州市千岛湖镇紫荆湖滨公寓****iv> 法定代表人：宋超凡，执行董事。 委托诉讼代理人：甘志伟，浙江信仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方永生，淳安县城关法律服务所法律工作者。 原告千岛湖镇明珠花园业主委员会（以下简称明珠业委会）诉被告浙江新峰物业管理有限公司（以下简称新峰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序于2016年4月8日、4月21,2018年1月18日三次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告明珠业委会的委托诉讼代理人张剑，被告新峰公司的委托诉讼代理人甘志伟、方永生到庭参加诉讼；第二次开庭原告明珠业委会的委托诉讼代理人张剑、宋安成，被告新峰公司的委托诉讼代理人甘志伟到庭参加诉讼；第三次开庭原告明珠业委会的委托诉讼代理人张剑，被告新峰公司的委托诉讼代理人甘志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明珠业委会向本院提出诉讼请求：1、被告向原告移交明珠花园小区物业公共部位的收益1397023元（其中房屋租金805773元，停车泊位费591250元）；2、被告向原告移交超收的停车泊位费99564元；3、被告赔偿原告明珠花园小区共用部位、共用设施设备的损失180000元（暂定，以鉴定结论为准）；4、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告原企业名称为淳安千岛湖新世纪物业管理有限公司，2013年1月18日变更为现有名称。被告自2002年至2011年为千岛湖镇明珠花园小区提供物业服务。2010年经淳安县建设局委托，永盛联合会计所对被告2002年至2009年的账目进行了专项审计，审计结果为被告自2002年至2009年出租物业管理配套用房及经营用房收取了租金662286元，收取停车泊位费270400元。2011年12月21日至24日，在社区代表、物管办代表、业主代表的见证下，被告与杭州同诚物业管理有限公司进行小区公用设施设备的交接，并于12月25日签署了《明珠花园公用设施设备验收综合报告》，交接发现小区的消防器材、音响、监控、照明、自动道闸、电子伸缩门、景观设施、绿化用水龙头、公用设施、小区道路和绿化带道路肩等物业共用部位、共用设施设备已经大量损坏或遗失。被告未移交其利用小区物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，超收的停车泊位费也未予以退还，造成物业共用部位、共用设施设备损失也未赔偿。原告多次与被告沟通未果，故起诉。 原告为支持其诉请，向本院提交证据材料如下： 1、物业服务合同7页（原件）,证明原、被告双方于2010年1月1日签订《明珠花园物业服务合同》，合同第六条中约定“物业服务费主要用于以下开支：物业共用部位、小区景观照明、共用设施设备每个部位的维护费用不超过3000元的；如超过3000元（含）的，经申请审核可申请物业维修专项资金。” 2、专项审计报告25页（复印件），证明淳安永盛联合会计师事务所接受淳安县建设局的委托，对2002年10月至2009年12月31日被告的会计账目进行了审计，作出《专项审计报告》。根据《专项审计报告》附表《物业管理及经营用房收支明细表》之列示，2005至2009年明珠花园小区的物业管理及经营用房出租收入共计398664元。根据《专项审计报告》附表《2002-2009年度泊车收支汇总表》之列示，2003年、2006至2009年明珠花园小区的停车泊位费收入共计249090元。被告的维修费用没有按小区区分。 3、明珠花园公用设施设备验收综合报告11页（复印件，提交原件核对），证明2011年12月21日至24日，在社区代表、物管办代表、业主代表的见证下，被告与杭州同诚物业管理有限公司进行小区公用设施设备的交接，并于12月25日签署了《明珠花园公用设施设备验收综合报告》，交接发现小区的消防器材、音响、监控、照明、自动道闸、电子伸缩门、景观设施、绿化用水龙头、公用设施、小区道路和绿化带路肩等物业共用部位、共用设施设备已经大量损坏或遗失。其中，消防水带共缺少346条，消防枪头共缺少380个。 4、明珠花园公用设施设备验收综合报告（淳安县住建局物业办查档资料）11页（复印件，提交原件核对），证明明珠花园公用设施设备验收综合报告真实可信，证明内容同上。 5、发票1页（复印件，提交原件核对），证明普通消防水枪的单价为30元，普通消防水带的单价为450元，因此即便按此计算，消防水带和水枪的损失合计为167100元（30×346＋450×380=167100）。 6、函件及发函凭证2页、证明及发函凭证2页、情况说明1页、原告给县人大、县城乡建设局的函件4页、望湖社区查档资料6页、淳安县住建局物业办查档资料3页（均为复印件，提交原件核对），证明原告一直在主张权利，向被告追讨债务，没有超过诉讼时效。 7、瞒报经营性收入明细表7页、房屋出租协议20页、证明1页、关于我承租明珠花园物业房的情况说明1页（复印件）、房租收据1页（均为复印件），证明被告隐瞒巨额公益性收入。 8、2012年车辆停泊费统计表56页（复印件），证明被告超收2012年的停车泊位费99564元。 9、证明1份（复印件），证明被告按照每辆车辆收取停车泊位费360元/年，每收取360元发放保安60元的费用。 10、进账单1份（复印件，提交原件核对），证明消防材料支出真实，结合发票证明购买的价格。 11、领款签收单1份（复印件），证明开发商曾经给宋超凡物业维修费用10万元的事实。 12、房屋租赁合同等1组（复印件），证明被告隐瞒2010年公共房屋出租收入55280元。 13、2011年被告隐瞒公共房屋收入明细表、物业用房登记表、合同收据1组（复印件），证明被告隐瞒2011年公共房屋出租收入38489元。 被告新峰公司答辩称：一、新峰公司参与千岛湖镇明珠花园物业管理的概况。1、新峰公司成立于2002年4月12日，原公司名称是“淳安千岛湖新世纪物业管理有限公司”，2013年1月18日更名为新峰公司，注册资本500万元人民币，是淳安县境内的最早一家物业管理公司之一，目前在杭州、宁波、台州、义务等地设立了分公司。在淳安县，新峰公司管理的千岛湖镇明珠花园小区获得了2010年度杭州市物业管理优秀住宅小区，千岛湖镇碧水花园小区获得了2015年度杭州市物业管理优秀住宅小区。因此新峰公司是有一定物业管理水平及经验的正规化企业，其管理成果获得了有关单位和社会的认可。2、2002年7月6日，淳安县宏拓房地产经营有限公司作为委托方与新峰公司签订了《明珠花园物业管理服务协议》，新峰公司从此开始介入千岛湖镇明珠花园小区的物业管理。《明珠花园物业管理服务协议》就委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务要求标准、物业管理服务收费、违约责任等进行了约定，其中：第十七条约定“委托管理期限自合同双方签订之日起至小区业主委员会正式成立止”。第三十四条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意提请杭州市仲裁委员会仲裁”。3、2010年2月6日，原告成立后，第一次与新峰公司签订《明珠花园物业服务合同》，合同期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。2011年1月20日双方又第二次签订了《明珠花园物业服务合同》，合同期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。两份合同除了履行期限不同外，其余条款一致。《明珠花园物业服务合同》中，对于服务内容与质量、服务费用、双方权利义务、物业的经营与管理、物业的使用与维护、合同解除和终止、违约责任等作了约定，其中：合同第六条第11项约定：“物业共用部位、小区景观照明、公用设施设备维护费用维修费用超过500元（含）至2000元之间的，由经营用户收入开支。”合同第十五条约定：“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，其经营收入用于业主代表大会、业委会办公、通讯工作补贴及公用设施维修。”合同第三十条约定：“在合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。”4、2011年12月25日，新峰公司在千岛湖镇望湖社区、淳安县建设局物管办、杭州同诚物业管理服务有限公司、明珠花园业主代表及原告的参与下，就明珠花园公用设施设备进行了综合验收，并形成了书面验收综合报告。同年12月31日结束后撤出了明珠花园小区。二、千岛湖镇明珠花园小区公共部位及停车泊位等费用的收支情况。1、关于2002年7月6日至2009年12月31日期间，新峰公司履行的是与淳安县宏拓房地产经营有限公司签订的《明珠花园物业管理服务协议》。对于该期间的公共部位及停车泊位等费用的收支情况，淳安县建设局委托永盛联合会计师事务所进行了专项审计，为此永盛联合会计师事务所出具了淳永会审（2010）231号专项审计报告。据该报告反映，在2002年-2009年，新峰公司共计收取千岛湖镇明珠花园小区营业房租金398706元、停车费249090元，二项合计647796元；与此同时，新峰公司支出相关税金116562.35元、物业维修费用574935.83元、成本（含税金）支出66606.40元，三项合计758104.58元，二者相差-110308.58元，即新峰公司不仅没有收益，还垫付了110308.58元费用支出。2、关于2010年至2011年期间，新峰公司履行的是与原告签订的《明珠花园物业服务合同》。该期间，2010年度新峰公司共计收取千岛湖镇明珠花园小区营业房租金148977元、停车费156140元，二项合计305117元；与此同时，新峰公司支出相关税金26419.34元、物业维修费用及设施设备购置费用292423.70元、成本（含税金）支出47847.37元、业委会开支43487元，四项合计410177.41元。二者相差-105060.41元，即新峰公司不仅没有收益，还垫付了105060.41元的费用支出。2011年度新峰公司共计收取千岛湖镇明珠花园小区营业房租金213129元、停车费167870元，二项合计380999元；与此同时，新峰公司支出相关税金37790.53元、物业维修费用及设施设备购置费用115128.10元、成本（含税金）支出42814.62元、业委会开支20150元，四项合计215883.25元。二者相差165115.75元，即有结余165115.75元。3、综合以上数据，165115.75元-110308.58元-105060.41元=-50253.24元。即新峰公司在2002年至2011年间公共部位及停车泊位等费用的收入减去相关支出，实际还垫付了50253.24元的费用支出。三、关于共用部位、共用设施设备的损坏或遗失问题。2011年12月25日，新峰公司在移交物业管理过程中，在有关单位代表、杭州同诚物业管理服务有限公司及千岛湖镇明珠花园业主代表的参与下，就明珠花园公用设施设备进行了验收交接，并形成了《明珠花园公用设施设备验收综合报告》。根据该报告，主要问题是：缺少水带347根，枪头380个；音响不正常；监控不正常，景观照明124处瘫痪，部分线路故障不能合闸；部分景观喷水池不正常、防腐木腐烂；部分水龙头损坏；部分业主违章设施占用公共通道等。这些问题的存在，一是有些设施开发商本身没有配套或配齐，有些是年久失修，有些是过了使用年限，有的是业主不文明行为导致。这些问题的存在，不在于新峰公司的过错，无论哪个小区，或多或少地都存在着上述问题。比如：消防水带的保质期是一到两年；照明灯年限一般是一年左右，加上被业主人为损坏；自动道闸、电子伸缩门的使用年限一般也是五年左右（注：一区、二区的自动道闸、电子伸缩门是2005年购置的）；何况明珠花园小区已经经历十年了。以上共用部位、共用设施设备的损坏，作为小区的维修角度而言，也是由小区业主的物业维修基金中支出。因此不存在由新峰公司赔偿之理。四、原告无权就2009年12月31日以前的明珠花园物业管理服务争议提起诉讼。具体理由为：1、2009年12月31日以前的明珠花园物业管理服务是前期物业服务，合同主体是新峰公司和淳安县宏拓房地产经营有限公司，根据合同相对性原则，原告就此期间合同履行提出争议，主体不适格。2、《明珠花园物业管理服务协议》第三十四条约定解决争议的途径是提请杭州市仲裁委员会仲裁。因此即使存在争议，也应当通过仲裁解决。五、原告的起诉已经超过诉讼时效。第一，新峰公司与淳安县宏拓房地产经营有限公司签订的《明珠花园物业管理服务协议》的合同期限是2002年7月6日至2009年12月31日，就此合同履行的纠纷，应当在2011年12月31日以前提起诉讼，否则就超过了二年的诉讼时效。且该协议第十九条第8项规定“每12个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况”，有关当年的争议也应当在公布后的二年内提出异议。第二，新峰公司与原告签订了二份《明珠花园物业服务合同》，合同期限是2010年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2011年12月31日，就该二份合同履行的纠纷，应当分别在2012年12月31日、2013年12月31日以前提起诉讼，否则也超过了二年的诉讼时效。且该合同第十一条第（六）项规定“每年度向甲方报告物业管理服务实施情况”，故有关当年的争议也应当在当年报告实施情况后的二年内提出异议。第三，新峰公司自2011年12月31日撤出明珠花园小区后，原告没有就本案的争议向新峰公司提出过主张，新峰公司更没有收到其任何书面函件。原告诉称“原告多次与被告沟通未果”，根本是没有的事实。因此，原告的起诉已经超过诉讼时效。综上所述，原告的起诉既缺乏事实根据，也缺乏法律依据，其诉讼请求完全不能成立。恳请法院依法驳回其全部的诉讼请求，保护新峰物业的正当合法权益。 被告为支持其诉讼主张，向本院提交证据材料如下： 1、明珠花园物业管理服务协议1份（原件），证明2002年至2009年期间前期物业合同的主体及其内容约定。 2、2010年度经营收入支出汇总表及附件、发票、收款收据等66页（复印件，提交原件核对），证明2010年经营收入支出情况。 3、2011年度经营收入支出汇总表及附件、发票、收款收据等37页（复印件，提交原件核对），证明2011年经营收入支出情况。 4、说明1份（原件），证明被告所提供的挂号信不是时任业委会主任所寄的事实。 5、2010年、2011年度的物业服务合同各1份（原件），证明2010年、2011年原被告就明珠花园小区物业服务合同的约定内容。 6、明珠花园记账凭证及单据等共7份（复印件，提交原件核对），证明专项审计报告误算营业房收入的事实。 7、会计记账凭证、付款单据、工资明细表、发票等共26份（复印件，提交原件核对），证明专项审计报告少算成本支出维修费用的事实。 8、发票2份（复印件，提交原件核对），证明2010年4月份被告为小区安装停车管理系统支出费用183400元的事实。 9、记账凭证、发票、银行进账单、收款收据、开支明细表等共22份（复印件，提交原件核对），证明2010年至2011年期间，被告支付业委会经费及办公费用63000余元，专项报告少算成本支出的事实。 10、记账凭证、完税证、发票等33份（复印件，提交原件核对），证明明珠花园小区2010年至2011年期间被告为其缴纳的营业房的有关税金税费的情况，专项报告少算成本支出的事实。 11、记账凭证、付款凭单、车辆管理费分配表、工资明细表等59份（复印件，提交原件核对），证明2010年期间被告代管停车泊位费所支出情况，专项报告少算成本支出的事实。 经比照证据的法定要件，本院对双方当事人提交的证据认定如下： 一、原告提交的证据1，最后签章页与前页纸张、印刷均不一致，合同条款数不连贯，对其真实性本院不予认可；证据2，真实性予以认可，但该审计报告系对被告2002-2009年收支情况的审计，该期间的物业服务合同系被告与淳安县宏拓房地产经营有限公司签订，且该合同约定纠纷的解决方式为仲裁；证据3、4真实性予以认可；证据5不能证明其证明对象，不予采信；证据6能证明原告自被告撤离明珠花园小区后一直在向被告主张权利，故予以采信；证据7、8、9均为原告自治表格及复印件，被告不认可，不予采信；证据10不能证明其证明对象，不予采信；证据11、12、13系复印件，被告不认可，不予采信。 二、被告提交的证据1，符合证据的法定要件，予以采信；证据2、3，对被告服务明珠花园小区期间的收入支出情况以审计结果为准；原告提交的证据4，即使挂号信不是时任业委会主任所寄，也不能证明不是业委会寄出，故该证据不能证明其证明对象，不予采信；证据5符合证据的法定要件，予以采信；证据6，符合证据的法定要件，予以采信；证据7-11，以审计结果为准。 经原告申请，本院委托第三方机构对明珠花园小区2010-2011年物业共用部位收益及维修费用支出情况进行了审计，对明珠花园小区缺失水带枪头的价值进行了评估。建德信安会计师事务所出具了建信会审字（2017）315号、建信会审字（2018）260号专项审计报告，杭州金孚资产评估有限公司出具了杭金资评字（2018）第342号资产评估报告书。该三份报告系本院委托有资质的第三方机构所出具，本院予以采信。另经本院查实，建信会审字（2017）315号审计报告明珠花园小区2011年度物业房出租收入审定表第11项“项良机”和第12项“吴小兰”租赁的物业房不属于明珠花园小区，原告自认的明珠花园小区物业房中也不存在该两处房产，故对该两项收入共计110000元在2011年度物业房出租收入予以扣除。 根据上述对证据的分析认定，本院认定事实如下：被告自2002年至2011年为千岛湖镇明珠花园小区提供物业服务。2002年7月6日，淳安县宏拓房地产经营有限公司作为委托方与淳安千岛湖新世纪物业管理有限公司（即被告新峰公司）签订了《明珠花园物业管理服务协议》，新峰公司自此开始为千岛湖镇明珠花园小区提供物业服务。该协议第十七条约定“委托管理期限自合同双方签订之日起至小区业主委员会正式成立止”；第三十四条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意提请杭州市仲裁委员会仲裁”。原告明珠业委会成立后，于2010年2月6日与新峰公司签订《明珠花园物业服务合同》，合同期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止；2011年1月20日，双方再次签订了《明珠花园物业服务合同》，合同期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。两份合同第六条第2项约定：“物业共用部位、小区景观照明、公用设施设备每个部位的维护费用不超过2000元由物业服务费用开支”；第11项约定：“物业共用部位、小区景观照明、公用设施设备维护费用维修费用超过500元（含）至2000元之间的，由经营用户收入开支”。合同第十五条约定：“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，其经营收入用于业主代表大会、业委会办公、通讯工作补贴及公用设施维修。”合同第三十条约定：“在合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。”2011年12月21日至24日，在社区代表、物管办代表、业主代表的见证下，被告与杭州同诚物业管理有限公司进行小区公用设施设备的交接，并于12月25日形成了《明珠花园公用设施设备验收综合报告》，验收发现小区的消防器材已经大量缺失，音响、监控、照明等公用设施设备大量损坏。同年12月31日，被告撤离了明珠花园小区。经本院委托审计机构审计，被告2010-2011年服务明珠花园小区期间，物业共用部位收益共计583202元；物业维修费用、停泊费补贴、业委会费用、房屋租金税费支出共计560085.32元，其中单笔维修费用2000元以下的35001.8元，单笔维修费用2000元以上的525083.52元；明珠花园小区缺失的消防器材价值共计49848.78元。 本院认为：2002年至2009年期间，淳安县宏拓房地产经营有限公司与被告之间签订的物业服务合同中，双方已约定了仲裁条款，原告成立后，其权利义务由原告承受，协议期间双方因履行物业服务合同发生的纠纷，应提交仲裁机构解决，本院不予处理。关于诉讼时效问题，原告提交的证据能证明其自被告退出明珠花园小区后一直在向被告主张权利，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。关于被告退场验收时损坏的设施设备，本院认为，小区使用过程中有设施设备的损坏系正常现象，因时隔多年，维修费用已无法确认，故对原告要求被告承担该部分损失的诉讼请求，本院不予支持。另因明珠花园小区原有的水带枪头几乎全部缺失，超出了正常的损耗范围，故对该部分损失，被告应予以赔偿。被告提交的《明珠花园物业服务合同》对物业维修费用承担的约定存在矛盾，被告对此未做出合理说明，故本院以不利于被告的约定为准，即单笔维修费用不超过2000元的，从物业服务费中开支。综上，被告应返还原告物业共用部位收益（583202元-525083.52元）=58118.48元，应赔偿原告物业公用设施设备损失49848.78元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国仲裁法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江新峰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告千岛湖镇明珠花园业主委员会物业共用部位收益58118.48元、物业公用设施设备损失49848.78元，共计107967.26元。 二、驳回原告千岛湖镇明珠花园业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费19889元，由原告千岛湖镇明珠花园业主委员会负担18609元，被告浙江新峰物业管理有限公司负担1280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋烟明 审 判 员  王文佳 人民陪审员  汪自新 二〇一八年十一月十五日 书 记 员  王红良 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国仲裁法》 第五条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。