黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）黑执异152号案外人：孔令华，女，汉族，1954年6月13日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。申请执行人：中国交通银行股份有限公司黑龙江省分行，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区友谊路**。代表人：陈忠，该分行行长。被执行人：哈尔滨龙商投资集团股份有限公司，住，住所地黑龙江省哈尔滨经开区南岗集中区长江路**欧倍德中心****/div>法定代表人：朱丽芝，该公司董事长。被执行人：中建投（北京）矿业有限公司，住所地，住所地北京市石景山区阜石路****楼****iv>法定代表人：朱丽芝，该公司董事长。被执行人：中荣建投控股集团有限公司，住所地北京市石景，住所地北京市石景山区阜石路****楼****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张巍，该公司董事长。被执行人：黑龙江荣邦置地有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市呼兰，住所地黑龙江省哈尔滨市呼兰区利民开发区远东大街东侧yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孙巍，该公司董事长。被执行人：朱丽芝，女，1962年3月6日出生，汉族，哈尔滨龙商投资集团股份有限公司及中建投（北京）矿业有限公司总经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被执行人：张晓平，男，1963年8月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被执行人：朱庆峰，男，1973年9月23日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被执行人：韩茹昕，女，1977年9月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被执行人：薛李，男，1978年3月26日出生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。被执行人：张唯，女，1978年10月10日出生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。在本院执行中国交通银行股份有限公司黑龙江省分行（以下简称黑龙江交行）与哈尔滨龙商投资集团股份有限公司（以下简称龙商公司）、中建投（北京）矿业有限公司（以下简称中建投公司）、中荣建投控股集团有限公司（以下简称中荣公司）、黑龙江荣邦置地有限公司（以下简称荣邦公司）、朱丽芝、张晓平、朱庆峰、韩茹昕、薛李、张唯金融借款合同纠纷一案中，案外人孔令华对本院查封荣邦公司开发建设的位于哈尔滨市呼兰区利民开发区远东大街“浦江国际”小区一期A10栋1单元201室房屋提出书面执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孔令华称，2010年8月25日，孔令华与荣邦公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买一套荣邦公司开发建设的位于哈尔滨市呼兰区利民开发区远东大街“浦江国际”小区一期A10栋1单元201室房屋，孔令华交付了215，862元全部房款。2012年11月29日，荣邦公司为孔令华办理了入住手续，案外人孔令华缴纳了水、电、供暖、燃气等费用，2016年4月24日，荣邦公司为其更换了销售不动产发票，其合法购买了案涉房屋。请求本院撤销本院（2014）黑高法执保字第9号执行裁定，停止对案涉房屋的执行。申请执行人黑龙江交行称，2014年8月5日，经本院在哈尔滨市呼兰区房地产管理局查询，显示案涉房屋由荣邦公司开发建设，为在售状态。本院查封时，案外人未办理相关权属登记，未发生物权变动。该行根据生效的民事判决向本院申请查封荣邦公司案涉房屋符合法律规定，请求本院依法进行裁决，保护该行合法权益。被执行人荣邦公司称，案外人孔令华提交的“浦江国际”小区执行异议名单中载明的信息基本属实,该公司不存在出售查封房产的行为。2014年2月20日，荣邦公司与黑龙江恒源市政建筑工程有限公司签订的《浦江国际建设工程施工合同》约定，“浦江国际”项目工程款（按工程竣工决算的金额为准）的50%以建成后的“浦江国际”一期现房支付，签订合同时即确定房源和价格，合同签订后施工单位可以对所确定的房源进行销售，但最终手续的办理以施工单位能否完成该房产对应的工程款产值为准。荣邦公司根据施工单位出具的申请，为购房者办理了购房手续，包括签署购房合同、代为收款并出具收据等。签订的包含以房抵工程款内容《施工合同》的时间远远早于本院查封之前。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第一条的规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，因此，本院不应查封抵账房。不属于抵账房的96套房屋均系买受人于本院查封之前购买的房屋，属于案外人所有。本院经审理查明，黑龙江交行诉龙商公司、中建投公司、中荣公司、荣邦公司、朱丽芝、张晓平、朱庆峰、韩茹昕、薛李、张唯金融借款合同纠纷一案，2014年7月31日，本院根据申请人黑龙江交行诉讼保全申请，作出（2014）黑高法执保字第9号执行裁定，查封荣邦公司开发建设位于黑龙江省哈尔滨市呼兰区利民开发区萧红大街西、中山路北侧“浦江国际”小区84617平方米国有土地使用权和该小区515套房产（详见查封清单）。同年8月5日，本院向房屋、土地登记机关送达了该裁定书和协助执行通知书。2016年7月19日，本院作出（2016）黑执25号执行裁定，对上述房地产进行续行查封（查封期限自2016年8月5日至2019年8月4日止）。2015年4月17日，本院作出（2014）黑高商初字第19号民事判决，一、龙商公司于判决生效后十日内偿还黑龙江交行借款本金49,999,630.00元及利息。二、中建投公司、中荣公司、荣邦公司、朱丽芝、张晓平、朱庆峰、韩茹昕、薛李、张唯对上述债务承担连带清偿责任。中荣公司不服该判决,向最高人民法院提出上诉,2015年12月9日,最高人民法院作出（2015）民二终字第338号民事判决，驳回上诉、维持原判。另查明，荣邦公司经建设主管机关批准，取得了“浦江国际”小区一期商品房预售许可证。2010年8月25日，案外人孔令华与荣邦公司签订一份《商品房买卖合同》，购买“浦江国际”小区一期A10栋1单元201室房屋，建筑面积56.11平方米，总价款216，557元。案外人孔令华交付了全款，并于2012年11月29日办理了入住手续及缴纳了水、电、供暖、燃气等费用。2016年4月24日，荣邦公司给孔令华出具了销售不动产统一发票。又查明，2014年3月11日，荣邦公司与中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行签订借款抵押合同，合同约定，荣邦公司以“浦江国际”小区84617平方米国有土地使用权和“浦江国际”小区一期494套房产提供抵押担保（详见抵押房产清单），并办理了抵押登记。同年11月19日，“浦江国际”小区696套房产，办理了抵押登记（详见抵押房产清单）。因荣邦公司到期未能偿还上述借款本息，中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行已向本院提起诉讼，该案正在审理之中。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1.案外人孔令华与荣邦公司签订《商品房买卖合同》时，荣邦公司已经取得了“浦江国际”小区一期商品房预售许可证，其有权销售案涉房屋，双方取得的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，该合同合法有效。2.本院作出（2014）黑高法执保字第9号执行裁定的时间是2014年7月31日，同年8月5日，本院向房屋、土地登记机关送达了该裁定书和协助执行通知书，该查封裁定产生公示效力的时间应是2014年8月5日。双方签订商品房买卖合同的时间是2010年8月25日，交付房屋的时间是2012年11月29日，故双方签订商品房买卖合同及交付案涉房屋的时间均在案涉房屋查封之前，由此可以认定，在案涉房屋查封之前，双方签订了合法有效的房屋买卖合同，且案外人孔令华已合法占有案涉房屋。3.案外人孔令华交付了全部价款。4.因荣邦公司于2016年4月24日给孔令华出具了销售不动产统一发票，且荣邦公司与中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行于2014年3月11日签订借款抵押合同，将“浦江国际”小区一期494套房屋抵押并办理了抵押登记，故在孔令华购买案涉房屋至案涉房屋抵押之前，荣邦公司未给孔令华出具办理产权证照需要的销售不动产统一发票，在此期间，孔令华无法办理案涉房屋的产权过户手续。案涉房屋被荣邦公司设定抵押后，孔令华亦无法办理案涉房屋的产权过户手续。因此，非因案外人孔令华自身原因未能办理案涉房屋过户登记。综上，案外人孔令华排除执行的异议请求，符合上述法律规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对哈尔滨市呼兰区利民开发区远东大街“浦江国际”小区一期A10栋1单元201室房屋的执行。当事人、案外人如对本裁定不服，认为原判决错误的，可依法通过审判监督程序处理；认为与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  于效国审判员  刘 洋审判员  李瑞新二〇一八年十一月十五日书记员  毕鹏坤