四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初2223号 原告(反诉被告)：王艺锟，男，1987年5月2日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人:覃景胜,四川法奥律师事务所律师。一般授权代理人。 被告（反诉原告）：张义智，男，1986年2月25日出生，汉族，住台中市。 委托诉讼代理人：龙凤梅，四川泰仁律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都第九支行。住所地成都市人民南路三段**。 负责人：赖佩文，行长。 委托诉讼代理人：韩蓓，女,1964年6月10日出生，汉族，住成都市锦江区,系银行个贷中心客户经理。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：吴亚男，四川扩信律师事务所律师。一般授权代理人。 原告(反诉被告，以下仍称原告)王艺锟与被告（反诉原告，以下仍称被告）张义智、第三人中国建设银行股份有限公司成都第九支行（以下简称建设银行第九支行）房屋买卖合同纠纷本反诉一案，本院于2018年1月29日立案受理，依法适用简易程序。后，被告张义智于2018年4月9日提出反诉，本院予以受理。2018年5月25日，因本案案情复杂，依法转为普通程序，本院组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王艺锟及委托诉讼代理人覃景胜、被告张义智的委托诉讼代理人龙凤梅、第三人中国建设银行股份有限公司成都第九支行委托诉讼代理人吴亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王艺锟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即协助原告办理位于高新区尚锦路166号36栋16楼1606号房屋的不动产权属证书至原告名下，并向原告交付房屋；2、请求判令被告自2018年1月1日起至被告注销房屋抵押登记之日止按房屋成交价格（750000元）的每日千分之五向原告支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月20日，原告与被告、经纪方成都堡家乐房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》。合同约定被告自愿将其单独所有的位于高新区尚锦路166号36栋1606号房屋转让给原告，成交价为750000元。合同签订后，被告将房屋所有权证书交由经纪方保管，原告向被告方支付了购房定金100000元。但被告收取定金以后，却拒绝履行合同义务，不到贷款银行办理结按手续。原告及经纪方多次催促要求被告履行合同义务，尽快办理结按手续及房屋过户手续，但被告拒不履行，并明确向原告表示不再转让涉案房屋，另外被告于2017年12月7日在成都市不动产登记网上，发布遗失公告，声明涉案房屋不动产权属证书遗失作废。被告的前述行为恶意违约，毫无诚信观念和契约精神。为维护原告合法利益、维护诚实信用的市场经济秩序，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告上述诉讼请求。 被告张义智辩称，1、在房屋买卖合同签订后，原告违反合同约定，逾期支付被告首付款，鉴于原告违约在先的原因，被告有权要求解除房屋买卖合同，并且被告在2017年年底以口头通知的方式告知原告解除合同，被告认为双方的合同已经解除；2、因原告违约，被告无法履行合同，鉴于房屋承租人行使优先购买权，被告与承租人之间已经签订房屋买卖合同，基于承租人享有优先购买权，且本案房屋并未完成过户登记，承租人有权依据法律规定优先履行房屋买卖合同，所以被告认为应该解除与原告的房屋买卖合同；3、被告现在无力结清银行按揭贷款，并且为购买本套房屋，对外仍有其他的债务，被告认为合同无法继续履行，也存在继续履行的障碍。综上，要求解除合同。 被告张义智提出的反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年8月20日，被告与原告签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定被告以750000元的价格出售位于成都市高新区尚锦路166号36栋16楼1606号房屋给原告。合同签订后，原告支付了100000元定金，约定原告于2017年9月20日之前支付首付款250000元，被告再配合原告办理房屋产权转移登记手续。合同签订时双方皆知晓该房屋为出租状态，且合同第11条约定，被告须于2017年11月25日之前取得承租人放弃优先购买权的书面声明，但由于合同履行过程中原告未按照合同约定支付反诉人首付款，因此被告未提前解除与承租人即本案第三人的租赁合同，后原告起诉至法院，被告迫于无奈想要解除与承租人租赁合同，但承租人要求行使优先购买权，因此，被告与承租人签订房屋买卖合同，房屋目前一直由承租人在租住使用。目前，因原告违约逾期支付首付款等客观原因导致该合同无法继续履行，综上，因客观原因被告不能继续履行该《房屋买卖合同》及补充协议，故根据相关法律规定提起反诉，望支持被告的反诉请求。 被反诉人（原告王艺锟）针对反诉人（被告张义智）提出的反诉请求的辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，根据合同的约定，被告应当在2017年12月31日之前到贷款银行办理结按手续，承担相关的费用，并负责取回抵押登记后的房产证，但是，被告在原告多次催促以及中介机构多次催促要求其办理结按手续，被告均未办理，现在该房还没有办理结按手续，其原因是因为在双方签订房屋买卖合同之后成都市房产价值有很大的提升，被告为此拒绝履行合同，拒不配合，所以是被告违约，原告不存在违约行为，同时根据合同的约定由被告签订房屋买卖合同以后，负责与租客解除租赁合同，并应按照合同约定在2017年12月31日之前清房并将钥匙交付给中介，在2018年1月22日应当交房给买方（原告），被告拒不配合合同约定的相关上述义务，同时，被告在2017年12月7日到成都市房管局发布不动产权属证书遗失公告，对该房的房产证做遗失，要求补办，企图取得补办之后的房产证，将该房屋转卖他人，因为在原被告签订房屋买卖时，中介要求房屋产权证书的原件交由中介保管，以保证合同的履行，但被告为了私利，企图补办转移该房屋的产权，综上，被告违约行为明显，并且存在恶意，其现在要求解除双方签订的房屋买卖合同没有事实和法律依据，应当承担继续履行并承担违约责任。 第三人中国建设银行股份有限公司成都第九支行辩称，被告张义智目前在我行的贷款没有结清，因购买高新区尚锦路166号36栋1606号建筑面积138.37㎡，成交单价为4769.82元/㎡，房屋总价为660000.00元的个人住房，向我行申请贷款，2015年12月11日，经省分行审批同意，我支行为原告发放了一笔为期15年（贷款到期日为2030年12月11日）的个人再交易住房贷款450000.00元，贷款执行利率4.655%；还款方式为等额本息。贷款余额为394989.82元，每月还款3478.22元，目前张义智的贷款还没有逾期。按揭房屋2018年2月11日被成都市高新区人民法院查封，估计是原告王艺锟申请的查封。 本院经审理认定事实如下：2017年8月20日，原告王艺锟作为买方（购买方）与被告张义智作为卖方（出售方）、经纪方成都堡家乐房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》及补充协议。其中约定如下：1、卖方房屋位于高新区西区尚锦路166上锦颐园一期36栋16层6号，房产证丘（地）号为权31××63，建筑面积为138.37㎡，房屋产权性质为商品房；2、该房屋按套转让，成交价为¥750000.00；3、付款方式：（1）定金交付：在本合同签订当日，买方向卖方交付定金¥100000.00；（2）房款支付（除定金之外的购房款）：委托经纪方托管房款，房款按按揭方式在2017年9月30日前（若该房屋需结按且还贷时间暂无法确定，则在卖方还款前3日）支付，买方将首付款¥250000.00交给经纪方托管。过户取件完成后3个工作日内，经纪方将买方托管的首付款全部转付给卖方。剩余房款¥400000.00由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额；3、买卖双方应在2017年9月15日之前向经纪方交齐过户需要的相关证件；4、若房屋为按揭状态，则由卖方负责在2017年12月31日之前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证；5、房屋现状：该房屋带租约，卖方须在2017年11月30日之前取得承租人放弃优先购买权的书面声明，且买方不愿承继租约中卖方的权利义务，卖方须在2017年12月1日之前与承租人解除租约，并腾空房屋，且自行承担解除租约的责任；6、交付房屋：在2017年12月31日之前清房钥匙交中介，2018年2月28日交房给买方；7、买方擅自解除本合同或买方单方面违约致使本合同被解除的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。买方逾期支付房款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权解除合同，本合同解除的，买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担卖方支付的佣金损失，买方逾期支付佣金，每逾期1天，按未支付佣金的5‰向经纪方支付违约金；8、卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担买方支付的佣金损失。卖方逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。 后，原告王艺锟根据合同的约定于2017年8月28日通过中国建设银行转账支付被告张义智购房定金20000元。2017年9月12日，被告代理人林钰娟向经纪方成都堡家乐房地产经纪有限公司交付了被告张义智签字的合同及补充协议原件、房产手续，原告王艺锟通过中国建设银行转账支付被告张义智购房定金80000元。 2017年11月，被告代理人林钰娟通过短信告知经纪方被告案涉房屋被告张义智不愿出售案涉房屋了。2017年12月，原告王艺锟多次通过短信催促被告张义智履行合同，被告张义智代理人林钰娟通过短信告知原告案涉房屋被告不卖了。 2017年12月7日,被告张义智以自己的名义向成都市房管局不动产管理平台申请发布了涉案房屋的不动产权证书遗失公告。2018年1月5日，原告王艺锟就该遗失公告提出异议，成都市房管局收取相应资料并作出处理。 被告张义智在合同签订后，并未向第三人建设银行第九支行提前预约还款，也并未在2017年12月31日前到银行柜台办理结按。至今案涉房屋的钥匙未将清房钥匙给中介成都堡家乐房地产经纪有限公司，案涉房屋也未交给原告王艺锟，现仍然抵押在本案第三人建设银行第九支行处。 另查明，被告张义智与案外人胡小燕分别于2016年6月10、2017年6月10日、2018年6月10日签订租房合同，租赁期限分别为2016年6月10日至2017年6月10日、2017年6月10日至2018年6月10日、2018年6月10日至2019年6月10日。2018年3月14日，被告张义智与案外人胡小燕签订案涉房屋的房屋买卖合同，房屋买卖价格为900000元，案外人胡小燕支付给被告张义智定金20000元。 以上事实，有原、被告的陈述，原、被告的身份信息，原、被告签订的《房屋买卖合同》，原告银行转账记录，原、被告及经纪方的聊天记录，被告发布的不动产权证书遗失声明的网页截图打印件，被告与案外人胡小燕签订的《房屋买卖合同》《租房合同》复印件等证据，均经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，依法应属合法、有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应依约履行己方的义务。 本案中，原、被告双方都认为自己是合同的守约方，不存在违约行为,故本案的争议焦点为原、被告就签订的房屋买卖合同是否存在违约行为及违约责任的承担。 关于原告是否存在违约行为的认定。被告主张原告没有在2017年9月30日之前按约将首付款25万元交给经纪方托管构成违约。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》对房款支付方式明确约定，“在2017年9月30日之前（若该房屋需结按且还贷时间暂无法确定，则在卖方还款前3日）支付，买方将首付款¥250000.00交给经纪方托管……”，虽然有明确规定了具体的时间，但该条款括号内的补充内容实则为附条件的特殊规定，即若房屋符合“需结按且还贷时间暂无法确定”的条件，则买方可不在2017年9月30日之前支付，而是在卖方还款前3日支付。合同第9条约定被告必须在2017年12月31日前到其贷款银行办理结按，但根据庭审事实查明，被告并未向第三人建设银行第九支行提前预约还款，也并未在2017年12月31日前到银行柜台办理结按，所以原告并未到支付首付款的时间，不存在被告主张的违约行为。被告要求解除房屋买卖合同的理由本院不予采纳，故，对被告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告是否存在违约行为的认定。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定：“若房屋为按揭状态，则由卖方负责在2017年12月31日之前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通知为准）”、“卖方须在2017年11月30日之前取得承租人放弃优先购买权的书面声明，且买方不愿承继租约中卖方的权利义务，卖方须在2017年12月1日之前与承租人解除租约，并腾空房屋，且自行承担解除租约的责任”。于本案中，被告并未被告并向第三人建设银行第九支行提前预约还款，也并未在2017年12月31日前到银行柜台办理结按，同时被告至今仍然没有解除与承租人的租约，也没有腾退房屋，甚至在诉讼过程中将房屋再次卖给房屋的承租人，导致原告无法进一步履行合同义务进而实现合同目的，明显构成恶意不履行合同义务的行为，被告确属违约，应承担违约责任。 关于违约责任的承担。首先是原告主张继续履行的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，被告虽然将房屋二次卖给案外第三人，但还并未过户转让，房屋所有权人仍属被告。另外，针对案涉房屋上存在的抵押权，其抵押权人为本案第三人中国建设银行股份有限公司成都第九支行，因第三人中国建设银行股份有限公司成都第九支行同意在法院判决原告代被告张义智结清贷款的前提下，愿意按照法院判决接受原告代被告张义智结清贷款，原告亦表示愿意一次性支付剩余房款。因此合同继续有效，且不存在《中人民共和国合同法》第一百一十条阻碍合同继续履行的事项，双方合同应该也能够继续履行。故，本院对原告请求判令被告立即协助原告办理位于高新区尚锦路166号36栋1606号房屋的不动产权属证书至原告名下，并向原告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。 其次是原告主张的支付违约金的问题，原、被告在案涉合同中明确约定：“卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。”于本案中，原、被告双方约定，被告在2017年12月31日前到其贷款银行办理结按，由于被告未按期履行到贷款银行办理结按手续义务，故应承担合同约定的违约责任。对原告主张被告应当从2018年1月1日起按房屋成交价格（750000元）每日千分之五的利率至被告注销房屋抵押登记之日止向原告支付违约金的诉讼请求，由于该违约金约定过高，被告张义智提出适当减少的诉请，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院适当调低违约金的计算标准和计算时间，由被告张义智从2018年1月1日起以750000元为基数，按最高人民银行同期贷款利率的两倍计算，由被告张义智承担到其至注销房屋登记之日止，对超出部分，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王艺锟在本判决生效之日起十五日内向第三人中国建设银行股份有限公司成都第九支行清偿成都市高新区尚锦路166号36栋1606号房屋项下贷款，具体数额以第三人中国建设银行股份有限公司成都第九支行出具的结算单为准； 二、第三人中国建设银行股份有限公司成都第九支行在原告王艺锟清偿本判决第一项确定款项后三十日内涤除案涉房屋之上的抵押权； 三、本判决第二项抵押权涤除后十五日内，原告王艺锟将剩余房款（650000元减去代被告张义智偿还的银行借款）支付给被告张义智； 四、被告（反诉原告）张义智待案涉房屋的抵押权解除后十五日内协助原告（反诉被告）王艺锟办理位于高新区尚锦路166号36栋1606号房屋的不动产权属证书至原告（反诉被告）王艺锟名下，并向原告（反诉被告）王艺锟交付房屋； 五、被告（反诉原告）张义智自2018年1月1日起以750000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍至注销该案涉房屋抵押登记之日止向原告（反诉被告）王艺锟支付违约金； 六、驳回原告（反诉被告）王艺锟的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）张义智的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本、反诉案件受理费减半后合计收取11300元，由被告张义智负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  许 剑 人民陪审员  徐小蓉 人民陪审员  朱灵锋 二〇一八年十一月十三日 书 记 员  冷 雄