广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11196号原告：韦胜全，男，1976年11月12日出生，汉族，住广西壮族自治区。委托诉讼代理人：张双全，XXX律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余庆培，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨凤娜，XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婉贞，XX律师事务所律师。原告韦胜全与被告中山市万隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张双全、被告委托诉讼代理人卢婉贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金21325.8元（以584269元为基数，按照每天万分之一的标准，从2017年1月1日暂计算至2017年12月31日，实际计算至被告实际交楼之日止）。事实和理由：被告是位于中山市××××号世宝广场的房地产开发企业。2015年12月3日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的世宝广场X幢XX房，购房总价584269元。合同约定被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付原告。合同同时约定，被告逾期交楼的，自约定交楼的第二天起至实际交楼之日止，被告按照原告已付房款的万分之一按日支付违约金。直至2017年12月31日，被告仍未取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，涉案房屋仍不符合交付条件。被告的行为已构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告答辩称：原、被告双方在合同补充协议中，明确约定，被告按《商品房买卖合同》约定承担的逾期交房违约金累计总额最高不超过总房价款的1%，在补充协议的第一段字体加大加粗，作出了对合同协议条款的重要提示，表明原告已经完全理解并自愿接受该补充协议的全部条款，现原告主张以房价为基数，按照每日万分之一的标准计算逾期交房违约金，不符合原、被告双方的约定，且原告主张的违约金计算方式过高，恳请法院予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月3日，原告韦胜全作为买受人与作为出卖人的被告万隆公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市东凤镇金××广场××房的房屋，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5491.82元，总金额为649188元整；原告于2015年12月3日前以现金方式支付163188元，于2016年1月3日前以商业贷款方式支付486000元。其中第八条关于交付期限中约定，双方约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或者台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。其中第九条，出卖人逾期交房的违约责任中约定，出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，买受人有权解除合同。另有《合同补充协议》作为上述买卖合同的附件，其中第四条约定：出卖人按《中山市商品房买卖合同》第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。原、被告互为甲、乙方签订一份《商品房买卖合同补充协议》，确认乙方向甲方购买座落于中山市东凤镇金××广场××房的商品房，应付房价为649188元，总楼价减1成为584269元，首期款乙方已付48269元，未付50000元，首期款外余下486000元办理银行按揭。甲方同意提供上述相当于未付首期款金额50000元的借款给乙方，乙方确认该款分4期还给甲方，即于2016年2月2日前付12500元，于2016年5月2日前付12500元，于2016年8月2日前付12500元，于2016年12月2日前付12500元。若乙方未依期支付上述欠款，每逾期一天，按应付未付款每天万分之二支付滞纳金给甲方。若因买受人未按买卖合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，出卖人无按约定收楼日期履行交付责任，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日内。庭审中，原告提交收据7张，兴业银行中山分行借款借据（回单）1张，主张已全额支付购房款，被告质证确认原告主张，同时确认合同所涉商品房被告至今未向原告交付，亦未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务，被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用。现被告确认尚未履行上述合同义务，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告万隆公司应向原告支付违约金。另，鉴于涉案的《合同补充协议》是格式合同，在被告未提供任何证据证明其在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款的情况下，《合同补充协议》中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款应认定为无效，为此，本院对被告有关违约金不应超过总房价款1%的辩解不予采纳。又因双方约定商品房的交易时间顺延至买受人付清全部房价款或银行房款后30日内，原告于2017年2月28日付清了全部购房款，故被告应在2017年2月28日顺延后30日，即2017年3月30日前交付商品房，故违约金起算点为2017年3月31日，综上，被告万隆公司应自2017年3月31日起以584269元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2015年12月3日签订的《中山市商品房买卖合同》附件中《合同补充协议》第四条的条款无效；二、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告韦胜全支付违约金（违约金自2017年3月31日起以584269元为基数，按每日万分之一的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止）；三、驳回原告韦胜全的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元，减半收取计167元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一八年十一月二十八日书记员  巫斯霞陈伟华