四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川07民终2566号 上诉人（原审被告）：肖翔，男，1975年1月5日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告）：李燕，女，1974年5月30日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：肖翔，系李燕之夫。 被上诉人（原审原告）：胥宇梅，女，1985年6月13日出生，汉族，住四川省绵阳高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：汪岚，四川誓贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘振，男，1985年1月5日出生，汉族，住四川省安县，系胥宇梅之夫。 被上诉人（原审被告）：华润置地（成都）物业服务有限公司绵阳分公司，住所地：四川省绵阳科创区玉泉北街**华润中央公园。 负责人：蒲滨。 委托诉讼代理人：吴蓉，该公司法务。 委托诉讼代理人：曾纯辉，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：四川伟链房地产经纪有限公司，住所地：绵阳科创区华润中央公园**楼****。 法定代表人：何彬，该公司经理。 上诉人肖翔、李燕因与被上诉人胥宇梅，被上诉人华润置地（成都）物业服务有限公司绵阳分公司（以下简称华润物业绵阳公司），被上诉人四川伟链房地产经纪有限公司（以下简称伟链经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人肖翔，被上诉人胥宇梅及其委托诉讼代理人汪岚、刘振，被上诉人华润物业绵阳公司的委托诉讼代理人吴蓉、曾纯辉，被上诉人伟链经纪公司的法定代表人何彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖翔、李燕的上诉请求：1.改判上诉人违约责任不成立，不承担违约金；2.一、二审诉讼费，保全费由被上诉人胥宇梅负担。事实及理由：1.上诉人在办理过户手续中并未违约，是被上诉人胥宇梅未按照合同先付款后过户的约定而导致过户手续未办理，应是被上诉人胥宇梅违约；2.原判对案涉房屋尾款的支付时间认定错误；3.胥宇梅起诉要求继续履行的是《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》，而未涉及《绵阳市存量房买卖合同》，故一审属超过诉讼请求的判决，且该合同非上诉人的真实意思表示，亦对原合同内容进行了变更，故《绵阳市存量房买卖合同》应为无效合同；4.原判改变了购房款的金额，原合同约定尾款58万变成了40万，就没有车位款；5.原审存在原告隐匿、更换证据材料，关键证据不质证的行为；6.庭审记录严重偏离上诉人所述；7.一审案件诉讼费计算错误。 胥宇梅辩称，1.上诉人违约，严重损害了其合法权益；2.本案应当先过户后支付尾款；3.《绵阳市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效；4.合同继续履行，被上诉人胥宇梅将会按照合同约定于不动产登记当日支付尾款；5.一审庭审笔录载明了庭审过程及内容，上诉人亦签字确认，不存在记录偏离之说；6.诉讼费应由上诉人负担。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 华润物业绵阳公司辩称，其已履行了中间方义务，上诉人称对网签合同不知情，是不属实的。 伟链经纪公司辩称，其已按合同约定履行了义务。 胥宇梅向一审法院起诉请求：1.判令原告与第一、第二被告买卖合同继续履行，并由各被告协助原告办理房屋过户登记手续及车位过户登记手续；2.判令第一、第二被告向原告支付违约金29万元；3.本案全部诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月15日，肖翔、李燕（甲方）与胥宇梅（乙方）、居间方华润物业绵阳公司（丙方）共同签订了《房屋转让合同》，约定甲方将其共同所有的位于绵阳市科创园区玉泉北街77号华润中央公园7-1-2104号房屋（建筑面积为119.48平方米）及0450号车位转让给乙方，房屋成交总价款为158万元；合同第三条约定：“交易及付款方式：3.1购房定金：乙方在签订本合同时支付甲方购房定金人民币大写伍万元，自甲方收取该购房定金之日起因此产生的定金法律责任由甲方自行承担，此定金自本合同约定的乙方支付甲方首付款时自动转让为购房款；3.2首付款（不含购房定金）：人民币大写壹佰伍拾叁万元，乙方在2018年1月20日前支付予甲方。”合同第五条约定：“房屋交付：甲、乙双方同意，房屋交付时间是房屋过户当日，并由甲乙双方自行办理房屋物业交割手续，签订《标的物业交割清单》，视为交割完成。”合同第六条约定：“居间服务费：甲方应在本合同签订同时支付居间服务费捌仟元，乙方支付居间费贰万元。”合同第十二条约定：“补充约定：本合同房款金额包含0450号车位，车位将于产权证下放之日起20个工作日内过户到乙方名下，甲方需全程配合过户手续办理，逾期甲方将支付乙方5%房款的违约金，乙方需全程协助过户手续办理，乙方若违约将向甲方支付5%房款的违约金。”合同签订时，三方约定：购房总价款158万元中，其中购房款145万元，车位款13万元。 2018年2月6日，肖翔、李燕（甲方）与胥宇梅（乙方）协商并达成一致意见，双方同意补充更改2018年1月15日在华润物业绵阳公司协助下签署的《房屋转让合同》，为明确责任，保障双方合法权益，特签订《房屋转让合同补充协议》，约定：“1、乙方已在征得甲方同意的情况下代为支付甲方的居间服务费8000元，此费用将于乙方后续应支付甲方的房款中抵扣。2、乙方于2018年2月7日向甲方支付100万元房款，乙方承诺该款项于2018年2月7日12时前向甲方提交转账，若超时视为违约，甲方有权解除合同并要求乙方支付总房款20%的违约金。3、甲、乙双方约定由中介方（绵阳华润中央公园租售中心）通知过户之日起5个工作日内，甲乙双方配合办理过户，若因双方任何一方原因导致无法过户则视为违约，均应向守约方支付该房款成交价20%的违约金。甲乙双方之前签订的《房屋转让合同》，如有与该协议相冲突的地方，以该补充协议为准。” 被告肖翔与李燕系夫妻关系。位于绵阳市科创园区玉泉北街77号华润·中央公园7栋1单元21层4号房屋为被告肖翔和李燕按份共有，双方各占50%的份额，其中李燕的产权证号为：绵房权证监证字第××号，肖翔的产权证号为：绵房权证监证字第××号。 2018年1月15日，原告胥宇梅向被告肖翔转账支付购房定金5万元；2018年2月7日上午9时许，原告胥宇梅向被告肖翔转账支付房款100万元。 2018年1月16日，原告胥宇梅支付华润物业绵阳公司居间费20000元，代被告肖翔、李燕支付华润物业绵阳公司居间费8000元。 2018年3月14日，胥宇梅（甲方）与肖翔、李燕（乙方）、居间方伟链经纪公司（丙方）签订了《绵阳市存量房买卖合同》，合同第三条约定：“房屋成交价格：甲、乙双方商定该房屋的成次价格为145万元（大写壹佰肆拾伍万元整），该价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备等物品。”合同第四条约定：“付款方式：⑵分期付款：①甲方于×年×月×日前或住建局交件当日将金额105万元（大写人民币：壹佰零伍万元）交付乙方；②甲方于×年×月×日前或不动产登记当天将金额40万元（大写人民币：肆拾万元）交付于乙方。”合同第六条约定：“甲、乙双方于2018年4月15日前至房管部门办理该房屋产权交易过户手续，丙方协助办理。”合同第七条约定：“买方支付所有税和费。”当日，原告胥宇梅与被告肖翔、李燕在华润物业绵阳公司的组织下，到绵阳市住建局办理房屋网签手续，因涉案房屋产权证未办理双证合一，需要进行过户前的关联，在约15个工作日内，才能办理案涉房屋的过户手续。当日，原告胥宇梅缴纳房屋过户税款共计58005元。 2018年3月20日，华润物业绵阳公司工作人员在确认案涉房屋关联成功后，通知胥宇梅和肖翔确定办理房屋过户手续的时间，但肖翔称无法确定时间，待请假后告知。之后，华润物业绵阳公司工作人员多次要求肖翔确定过户时间，胥宇梅也多次催促确定过户时间，但被告肖翔、李燕告知两周内无法请假。2018年3月26日，华润物业绵阳公司工作人员通知胥宇梅和肖翔、李燕于2018年3月27日上午9时到绵阳市不动产登记中心办理房屋过户手续。2018年3月27日，原告胥宇梅与被告肖翔、李燕在华润物业绵阳公司的组织下到绵阳市不动产登记中心办理房屋过户手续，由于被告肖翔、李燕要求先支付购房尾款才办理过户手续，胥宇梅称按合同约定在办理过户当日才支付购房尾款，双方对此未达成协议。被告肖翔离开不动产中心时称3周内无法请假，致使案涉房屋的过户手续未能办理。2018年3月28日，胥宇梅要求华润物业绵阳公司工作人员确定办理房屋过户手续的时间，但肖翔、李燕称应先支付购房尾款再办理过户手续，并告知3周内无时间办理。之后，华润物业绵阳公司工作人员多次与双方沟通，均未达成协议，导致案涉房屋的过户手续至今未能办理。 审理中，被告肖翔提供微信内容截图称，华润物业绵阳公司工作人员曾同意“先付购房尾款，再办理房屋过户手续”。被告华润物业绵阳公司称，当时组织双方协商时，询问原告胥宇梅的意见，原告胥宇梅称合同有约定就按合同办。后胥宇梅看了合同后回复我公司称，合同并无先付尾款再办过户的约定。随后公司工作人员将合同相关内容截图发送肖翔，并回复肖翔合同并未写有先转款还是先过户的内容。原告胥宇梅称合同并未约定“先付购房尾款，再办理房屋过户手续”，对此不予认可。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、关于案涉房屋尾款的支付时间问题；二、关于案涉房屋未能办理过户手续的违约责任问题；三、关于原告主张的继续履行合同及办理房屋过户的问题；四、关于原告主张办理车位过户及违约金的问题。结合双方的证据、事实及相关法律规定，分析认定如下： 一、关于案涉房屋尾款的支付时间问题。 原告胥宇梅与被告肖翔、李燕于2018年1月15日签订的《房屋转让合同》，虽然约定购房首付款153万元（不含定金5万元），由胥宇梅在2018年1月20日前支付给肖翔、李燕，但在双方于2018年2月6日签订的《房屋转让合同补充协议》中，对支付首付房款的金额和时间进行了变更。即胥宇梅于2018年2月7日12时前支付100万元房款，至于购房尾款的支付时间在《房屋转让合同补充协议》并未进行约定。但根据原告胥宇梅与被告肖翔、李燕、伟链经纪公司于2018年3月14日签订的《绵阳市存量房买卖合同》第四条第2款第⑵项：“分期付款：①甲方（胥宇梅）于×年×月×日前或住建局交件当日将金额105万元（大写人民币：壹佰零伍万元）交付乙方（肖翔、李燕）；②甲方（胥宇梅）于×年×月×日前或不动产登记当天将金额40万元（大写人民币：肆拾万元）交付于乙方（肖翔、李燕）”的约定，购房尾款40万元是在不动产登记的当天支付，故案涉房屋尾款的支付时间应为办理不动产登记的当天支付。肖翔称其与原告胥宇梅和被告华润物业绵阳公司协商，约定“先付购房尾款，再办理房屋过户手续”，但原告胥宇梅和被告华润物业绵阳公司对此不予认可。另一方面，“先支付购房尾款，再办理房屋过户手续”的约定，也明显不符合二手房的交易习惯。既然《绵阳市存量房买卖合同》已经书面约定了购房尾款的支付时间，在无其他书面协议对该约定进行变更的情况下，《绵阳市存量房买卖合同》中关于尾款支付时间的约定，对双方当事人具有效力。 二、关于案涉房屋未能办理过户手续的违约责任问题。 原告胥宇梅根据《房屋转让合同》的约定，按约支付被告肖翔购房定金5万元。之后，原告胥宇梅根据《房屋转让合同补充协议》的约定，按约支付房款100万元。原告胥宇梅共计支付被告肖翔、李燕购房款145万元中的105万元，已经履行了合同约定的义务。 被告肖翔提供微信内容截图称，华润物业绵阳公司工作人员曾同意“先付购房尾款，再办理房屋过户手续”，但原告胥宇梅和被告华润物业绵阳公司对此不予认可。根据《房屋转让合同补充协议》的约定，原告胥宇梅与被告肖翔、李燕应由华润物业绵阳公司通知过户之日起5个工作日内，办理房屋的过户手续。华润物业绵阳公司于2018年3月26日通知双方办理过户手续，按合同约定应于同年3月31日前办理房屋过户手续，最迟应于双方在《绵阳市存量房买卖合同》中约定的2018年4月15日前办理房屋过户手续。华润物业绵阳公司和原告胥宇梅多次要求被告肖翔、李燕办理房屋过户手续，但被告肖翔、李燕至今均未办理过房屋过户手续。原告胥宇梅已支付被告肖翔、李燕购房款105万元，已按约履行了合同义务，但被告肖翔、李燕未按合同约定履行房屋的过户义务，已经构成了违约，其违约责任应由被告肖翔、李燕承担。 三、关于原告主张继续履行合同及办理房屋过户的问题。 因被告肖翔、李燕已构成违约，现原告胥宇梅要求继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，予以支持，故被告肖翔、李燕应继续履行与原告胥宇梅和华润物业绵阳公司于2018年1月15日签订的《房屋转让合同》、与原告胥宇梅于2018年2月6日签订的《房屋转让合同补充协议》、与原告和伟链经纪公司于2018年3月14日签订的《绵阳市存量房买卖合同》。原告胥宇梅要求将登记在被告肖翔、李燕名下的位于绵阳市科创园区玉泉北街77号华润·中央公园7栋1单元21层4号的房屋（房产证号：绵房权证监证字第××号、绵房权证监证字第××号）过户至其名下的主张，符合双方签订合同的约定，予以支持。被告肖翔、李燕、华润物业绵阳公司、伟链经纪公司应履行办理房屋过户手续的协助义务。 四、关于原告主张车位过户及支付违约金的问题。 虽然房屋转让合同约定车位于产权证下放之日起20个工作日内过户到原告名下，但车位的产权证目前并未取得，现原告胥宇梅要求被告肖翔、李燕办理车位过户手续的主张，不符合合同的约定，不予支持，当事人可待合同条件成就后另行主张。被告肖翔、李燕已收取原告胥宇梅的购房款，而未按约为其办理房屋过户手续，已给原告胥宇梅造成了损失。原告胥宇梅根据《房屋转让合同补充协议》：“若因任何一方原因导致无法过户则视为违约，违约方应向守约方支付该房款成交价20%的违约金”的约定，现要求被告肖翔、李燕支付29万元违约金，被告肖翔、李燕认为该违约金明显过高，本院根据该案的实际情况及资金利息损失情况酌情支持违约金70000元。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、原告胥宇梅与被告肖翔、李燕、华润置地（成都）物业服务有限公司绵阳分公司于2018年1月15日签订的《房屋转让合同》继续履行；二、原告胥宇梅与被告肖翔、李燕于2018年2月6日签订的《房屋转让合同补充协议》继续履行；三、原告胥宇梅与被告肖翔、李燕、四川伟链房地产经纪有限公司于2018年3月14日签订的《绵阳市存量房买卖合同》继续履行；四、被告肖翔、李燕在本判决生效后五日内将位于绵阳市科创园区玉泉北街77号华润·中央公园7栋1单元21层4号的房屋（房产证号：绵房权证监证字第××号、绵房权证监证字第××号）过户至原告胥宇梅的名下，被告肖翔、李燕、华润置地（成都）物业服务有限公司绵阳分公司、四川伟链房地产经纪有限公司协助原告胥宇梅办理上述房屋产权的过户手续；五、被告肖翔、李燕在本判决生效后五日内支付原告胥宇梅违约金70000元；六、驳回原告胥宇梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，上诉人肖翔提交证据1.庭审后肖翔与华润物业绵阳公司工作人员针对一些问题的电话录音，拟证明上诉人没有违约；证据2.办证大厅视频文字记录，拟证明交易流程；证据3.华润物业绵阳公司的服务流程，拟证明尾款应该在过户之前支付；证据4.存量房交易须知，拟证明上诉人没有违约；证据5.二手房买卖签约信息确认单，拟证明买方和中介隐瞒事实，存在作假和欺骗行为。被上诉人胥宇梅质证认为，对于上述证据中录音部分，无法确定真实性，其他证据均不能达到上诉人的证明目的；被上诉人华润物业绵阳公司质证认为，上述证据不能达到上诉人的证明目的，2018年8月27日绵阳才实行二手房交易资金监管。被上诉人伟链经纪公司同意华润物业绵阳公司的意见。本院认为，上述证据中关于录音部分，缺乏来源的合法性及内容的客观真实性，故不能达到上诉人的证明目的；上述证据中关于房屋交易规则部分，因房屋交易规则是房屋交易中应当遵守的普遍规则，故不属本案的新证据。综上，对于上述证据，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争执焦点为：案涉房屋应该先过户还是先支付剩余房款。上诉人肖翔、李燕与被上诉人胥宇梅因买卖案涉房屋分别签订了《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》、《绵阳市存量房买卖合同》，上诉人胥宇梅共支付了5万元定金，100万元房款。对于剩余房款的支付，2018年1月15日签订的《房屋转让合同》虽约定购房款于2018年1月20日前支付153万元，但双方于2018年2月6日变更房款的支付金额和时间，即被上诉人胥宇梅于2018年2月7日支付房款100万元，对于剩余房款的支付，在该合同中未作约定；2018年3月14日双方与伟链经纪公司签订《绵阳市存量房买卖合同》，对剩余房款的支付，双方约定于不动产登记当天支付。《绵阳市存量房交易资金监管办法》于2018年8月实施，该办法对交易资金安全等进行了规范。肖翔称其与胥宇梅和华润物业绵阳公司协商，约定“先付购房尾款，再办理房屋过户手续”，但胥宇梅和华润物业绵阳公司对此不予认可，“先支付购房尾款，再办理房屋过户手续”的约定，在《绵阳市存量房交易资金监管办法》实施前，上诉人的该主张不符合当时二手房的交易习惯，故案涉房屋应该先过户再支付剩余房款。胥宇梅交付了定金及大部分房款，履行了合同约定的义务，但肖翔、李燕未按合同约定履行房屋过户义务，构成违约，应承担相应的违约责任。 对于上诉人肖翔、李燕所称购房剩余款项应是58万元，而非40万元，应该还有车位款的意见，对此，原判在“关于原告主张车位过户…”中已清楚阐述，因车位的产权证目前尚未取得，故一审法院未支持胥宇梅要求肖翔、李燕办理车位过户手续的主张。 对于上诉人肖翔、李燕所称原审存在原告隐匿、更换证据材料，关键证据不质证的行为及庭审记录严重偏离上诉人所述等理由，亦与查明的事实不符。 综上所述，上诉人肖翔、李燕所持上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人肖翔、李燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  石 军 审判员  傅文忠 二〇一八年十一月八日 法官助理罗婷 书记员童磊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。