云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云03民终1630号上诉人（原审原告、反诉被告）：曲靖中熙置业有限公司。住所：曲靖市翠峰路******。法定代表人：熊敏，董事长。委托诉讼代理人：孙久晴，女，汉族，1990年8月3日生，，住北京市昌平区曲靖中熙置业有限公司法务。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋光临，男，汉族，1979年6月12日生，富源县人，，住云南省曲靖市富源县被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹占梅，女，汉族，1975年7月14日生，富源县人，，住云南省曲靖市富源县委托诉讼代理人：孙树坤，云南南极律师事务所律师。特别授权代理。上诉人曲靖中熙置业有限公司因与被上诉人宋光临、邹占梅商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭于2018年10月23日公开开庭进行了审理，上诉人曲靖中熙置业有限公司的委托诉讼代理人孙久晴，被上诉人宋光临及其与被上诉人邹占梅的委托诉讼代理人孙树坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲靖中熙置业有限公司上诉请求：1、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初2123号民事判决第三项，改判被上诉人宋光临、邹占梅承担违约损失赔偿责任256689.8元（按总房款2566898元的10%计），抵扣完成后，退还被上诉人宋光临、邹占梅购房款770208.2元。2、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初2123号民事判决第四项。3、判令一审反诉诉讼费、二审诉讼费由被上诉人宋光临、邹占梅承担。事实和理由：1、由于被上诉人宋光临、邹占梅未按其与银行签订的《个人购房担保借款合同》的约定如期偿还银行贷款引发诉讼，判令上诉人曲靖中熙置业有限公司对借款本息及相关费用、诉讼费承担连带清偿责任，是上诉人曲靖中熙置业有限公司与被上诉人宋光临、邹占梅签订的《商品房购销合同》解除的根本原因。根据合同法的相关规定，被上诉人宋光临、邹占梅支付的购房款不应全部退还，需承担赔偿损失的责任。2、被上诉人宋光临、邹占梅在一审中反诉请求解除《商品房购销合同》，其要求上诉人曲靖中熙置业有限公司主张逾期交房违约金不应得到支持。宋光临、邹占梅辩称，请求驳回上诉人曲靖中熙置业有限公司的上诉，上诉人曲靖中熙置业有限公司没有及时办理房屋产权证，应承担相应的责任，合同同意解除，逾期交房违约金应由上诉人曲靖中熙置业有限公司支付。曲靖中熙置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房购销合同》，并由被告宋光临、邹占梅协助原告曲靖中熙置业有限公司到房管部门办理商品房购销合同登记备案注销手续；2、本案诉讼费由被告宋光临、邹占梅承担。宋光临、邹占梅向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《商品房购销合同》；2、判令反诉被告曲靖中熙置业有限公司退还反诉原告宋光临、邹占梅已交购房首付款1026898元，已偿还银行借款本金173373.61元，合计1200271.61元；已交契税、印花税、贴花款77012元、维修基金51338元、基础安装费9200元，办证工本费90元，合计1337911.61元；3、判令反诉被告曲靖中熙置业有限公司支付反诉原告宋光临、邹占梅逾期交房违约金3080元、逾期办证违约金64172元，合计67252元；4、本诉及反诉案件受理费由反诉被告曲靖中熙置业有限公司承担。一审法院认定事实：2012年10月15日，被告宋光临、邹占梅（乙方、反诉原告）与原告（甲方、反诉被告）签订《商品房购销合同》，约定由被告购买原告开发的曲靖·恒大名都第89幢A号房屋，房屋面积327.45平方米，每平方米7839.05元（含公摊面积），房款总金额2566898元。付款方式为银行按揭付款方式：乙方于2012年10月15日前支付首期房价款1026898元，余款1540000元须在2012年10月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：甲方应于2014年6月30日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方逾期违约责任：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止180天内，乙方按每天逾期应付款万分之一元向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方逾期违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止180天内，甲方按每天已交房款万分之一元向乙方支付违约金，合同继续履行（合同第九条第一款）。交接：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：合同第九条第一种方式处理。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：自本《商品房购销合同》约定交房日期之日起，视为乙方同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付乙方，同时乙方应向甲方选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。其他约定第三条：甲方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：在《房屋所有权证》办理完毕前，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付房款的50％支付违约金。《合同补充协议》约定对《商品房购销合同》作了约定，其中第八条补充如下：乙方逾期付款超过180天后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的1％向甲方支付违约金。甲方应当自解除合同通知到达乙方之日起30天内退还全部已付款，乙方承担退房产生的相关费用。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金（补充协议第五条）。第九条补充如下：甲方逾期交房超过180天后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的1％向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。双方还就其他合同条款作了补充约定。2012年10月19日，原告（反诉被告、出卖人）向被告（反诉原告、买受人）对买受人购买房屋出具《商品房购销合同登记备案表》，2012年11月7日，中国农业银行股份有限公司曲靖分行与被告（反诉原告、抵押人）、原告（反诉被告、保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额1540000元，借款用途为购买住房。借款期限至2032年11月6日止，年利率6.55％，还款方式为等额本息还款，违约责任为借款人未按约定期限归还借款，贷款人有权按规定计收罚息，罚息利率为约定利率上浮50％，对应付利息计收复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应承担贷款人支付的律师费等实现债权的费用；原告（反诉被告）提供阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年，保证方式为连带保证，保证范围为本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等实现债权的费用。合同签订后，中国农业银行股份有限公司曲靖分行向被告发放贷款1540000元，并按约定划入原告（反诉被告）账户，自2016年8月起，被告（反诉原告）未按约定履行偿还借款本金及利息的义务，中国农业银行股份有限公司曲靖分行向一审法院提起诉讼，要求解除与宋光临、邹占梅签订的《个人购房担保借款合同》，偿还借款本金、利息、逾期罚息、复利；原告（反诉被告）承担连带保证责任；经一审法院2017年9月30日（2017）云0302民初1612号民事判决书判决，解除中国农业银行股份有限公司曲靖分行与宋光临、邹占梅签订的《个人购房担保借款合同》，由宋光临、邹占梅偿还中国农业银行股份有限公司曲靖分行借款本金1378874.1元，截止2017年1月20日的利息30949.95元，支付自2017年1月21日至借款清偿完毕之日止的贷款利息、逾期利息、复利。原告（反诉被告）对上述债务承担连带保证责任。案件受理费17869元，由宋光临、邹占梅、原告（反诉被告）承担。签订《商品房购销合同》后，宋光临、邹占梅支付首期房价款1026898元，剩余款项1540000元由中国农业银行股份有限公司曲靖分行按约定划入原告（反诉被告）账户。被告（反诉原告）依照《商品房购销合同》和《合同补充协议》，2012年10月15日向原告（反诉被告）交纳契税、印花税、贴花款77012元，2014年7月28日向原告（反诉被告）交纳维修基金51338元、基础安装费9200元、办证工本费90元，原告（反诉被告）于2016年12月29日向曲靖市住房和城乡建设局代为缴纳维修基金51338元，2017年5月25日，向曲靖市地方税务局经济技术开发区代为缴纳契税77006.94元。双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》约定交房时间为2014年6月30日，原告（反诉被告）实际交房时间为2014年7月28日，被告（反诉原告）所购买房屋至今未办理房屋产权手续，也未办理房屋抵押登记手续。另查明，一审法院2017年9月30日（2017）云0302民初1612号民事判决书生效后，被告（反诉原告）未按判决书确定履行偿还义务，中国农业银行股份有限公司曲靖分行申请依法执行，原告（反诉被告）作为担保人履行了判决书确定的偿还责任。但原告（反诉被告）未依法行使追偿权。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告宋光临、邹占梅自愿签订了《商品房购销合同》，该合同未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当履行。被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发的曲靖·恒大名都房屋，被告（反诉原告）仅支付了首付款后，剩余房款1540000元向中国农业银行股份有限公司曲靖分行办理按揭贷款，原告（反诉被告）为该贷款提供担保。后因被告（反诉原告）未按期支付银行贷款，导致原告承担了担保责任代被告（反诉原告）向中国农业银行股份有限公司曲靖分行偿还了贷款本金、逾期利息、罚息。被告（反诉原告）的行为已构成违约，依照双方在《商品房购销合同》第六条《合同补充协议》第三条第（一）款第5项中的约定，原告（反诉被告）可以单方解除《商品房购销合同》，并由被告（反诉原告）一同到房管部门办理解除合同的手续，故原告诉请解除原、被告签订的《商品房购销合同》，并由被告配合原告到房管部门办理《商品房购销合同》备案撤销手续，被告（反诉原告）反诉亦要求解除《商品房购销合同》，原告（反诉被告）诉讼请求于法有据，予以支持。被告（反诉原告）要求退还已付房款1026898元，于法有据，予以支持。被告（反诉原告）要求支付逾期交房违约金3080元的诉讼请求，双方合同作了约定，予以支持。原告（反诉被告）确有逾期办理房屋产权证的情形，但因被告（反诉原告）未按《个人购房担保借款合同》履行偿还义务，也存在违约情形，故要求支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）偿还银行借款本金173373.61元，不符合法律规定，不予支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还契税、维修基金、基础安装费、办证工本费的诉讼请求，该费用已由原告（反诉被告）代为向相关部门缴纳，不应由原告（反诉被告）退还，应由被告（反诉原告）一同到相关部门办理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第二款、第一百一十四条、第一百四十一条第一款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司与被告（反诉原告）宋光临、邹占梅签订的《商品房购销合同》。二、由被告（反诉原告）宋光临、邹占梅于本判决生效后十五日内配合原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司到房管部门办理《商品房购销合同》备案撤销手续。三、由原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司于本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）宋光临、邹占梅已付房款1026898元。四、由原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）宋光临、邹占梅交付逾期违约金3080元。五、由原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司于本判决生效后十五日内配合被告（反诉原告）宋光临、邹占梅到相关职能部门办理契税、维修基金、安装费等退费手续。本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）宋光临、邹占梅承担。反诉案件受理费8732元，由原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司承担7255.84元，被告（反诉原告）宋光临、邹占梅承担1476.16元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，上诉人曲靖中熙置业有限公司与被上诉人宋光临、邹占梅形成商品房买卖合同法律关系，上诉人曲靖中熙置业有限公司应按合同约定交付房屋及房屋所有权，被上诉人宋光临、邹占梅应按约定支付购房款。上诉人曲靖中熙置业有限公司未在合同约定的期限内交付房屋、办理房屋权属证书构成违约，被上诉人宋光临、邹占梅未按《个人购房担保借款合同》的约定向银行偿还借款，导致上诉人曲靖中熙置业有限公司实际代偿构成违约，应各自承担相应的违约责任。原判认定上诉人曲靖中熙置业有限公司承担逾期交房的违约金3080元，因双方违约，上诉人曲靖中熙置业有限公司与被上诉人宋光临、邹占梅互不承担逾期办理房屋权属证书及偿还银行借款的违约责任并无不当，二审予以确认。上诉人曲靖中熙置业有限公司要求被上诉人宋光临、邹占梅承担10%的损失赔偿责任无事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人曲靖中熙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8823元，由上诉人曲靖中熙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 瑾审判员 刁云霞审判员 敖显外二〇一八年十一月十五日书记员 张雪怡