江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7306号上诉人（原审被告）：杨春春，男，1982年2月6日生，公民身份号码3201211982********，汉族，户籍地南京市江宁区谷里街道童前社区高村**，现住南京市江宁区秣陵街道东虹花苑****。委托诉讼代理人：李鹏，江苏温阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱博，江苏温阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈康宁，男，1968年7月6日生，汉族，住南京市江宁区禄口街道陶吴西泉村尹山**。被上诉人（原审原告）：周立兰，女，1973年10月23日生，汉族，，住南京市江宁区谷里街道东善桥社区桥**以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：姚亮，江苏宁诚律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：龙西靓，江苏宁诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨定生，男，1957年12月11日生，汉族，户户籍地南京市江宁区谷里街道童前社区高村**，住，现住南京市江宁区秣陵街道东虹花苑******div>被上诉人（原审被告）：金银花，女，1958年2月17日生，汉族，户籍户籍地南京市江宁区谷里街道童前社区高村**，南京市江，现住南京市江宁区秣陵街道东虹花苑******以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：芮乐强，江苏刘洪律师事务所律师。上诉人杨春春因与被上诉人陈康宁、周立兰、杨定生、金银花房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初18098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨春春上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回陈康宁、周立兰对杨春春的一审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由陈康宁、周立兰、杨定生、金银花负担。事实和理由：一、根据民法理论，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为对民事主体有效的条件有三项：行为人有相应民事行为能力；行为人的意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。只有上述三项条件全部满足，民事主体才承担由民事法律行为产生的法律后果。而其中第二项条件，即意思表示真实又是民事法律行为对民事主体有效的关键。根据民法理论，民事主体的意思表示可以通过民事或默示的方法做出，在本案中，一审法院认为杨春春在2011年就知道涉案房屋出卖后但未提出异议就认定杨春春知道或应当知道杨定生将涉案房屋出卖且同意，实际上是认定了杨春春以默示的方式同意了涉案房屋的买卖，这种认定恰恰违反了法律规定。根据《中华人民共和国民法通则》，“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”，而没有一条现行法律规定可以认定在此种情况下，杨春春作出了真实意思表示。二、杨春春没有在《房屋买卖契约》上签字，并不符合当事人之间的约定，同时，陈康宁、周立兰、杨定生、金银花的房屋买卖仅此一例，更谈不上符合当事人之间的交易习惯。事实上，正如杨春春在一审庭审中的陈述，其2004年至2014年期间一直在外地打工，知道家中拆迁安置了两套房屋，因拆迁安置的所有手续都是杨定生办理的，杨春春只知道两套拆迁安置房中由自己的一套，但不知道具体是哪套。2011年知道涉案房屋被卖后也只认为出卖的是杨定生名下的那套房屋，卖给谁也不知道，直到2017年拿到房产证后才直到杨定生、金银花将杨春春名下的房屋出卖了，在陈康宁、周立兰提起一审诉讼前，杨春春根本就不认识陈康宁、周立兰，甚至没有见过面，因此，一审法院认定杨春春知道或应当知道杨定生姜涉案房屋出卖且同意并据此判令杨春春办理过户手续，实属错误。三、一审法院判令杨春春协助陈康宁、周立兰办理过户手续，严重违反了合同法理论中的合同相对性原则。根据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同以外的第三人不产生法律效力，只有合同当事人能够像合同另一方当事人基于合同提出请求，不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。涉案房屋买卖契约的卖方是陈康宁、周立兰，卖方是杨定生、金银花，杨春春既不是买方也不是卖方，合同中的权利义务只能有买卖双方承担，不能由买卖双方以外的杨春春承担和履行，一审法院判令杨春春履行合同义务不符合合同法的基本原理，让杨春春承担了本不应当承担的合同义务，加重了杨春春的责任，对杨春春明显不公。陈康宁、周立兰辩称，其在一审中提交的证据可以证明，杨定生为拆迁时的户主，也是涉案房屋的权利人。杨定生在2017年办证时才将涉案房屋不动产权证办至杨春春名下，而办证协议书上明确记载，房屋登记在杨春春名下须经过杨定生同意，因此，其认为杨定生在出售涉案房屋时是有权处分涉案房屋的。陈康宁、周立兰在签订合同时没有任何过失，杨定生和金银花将涉案房屋的有关资料交付给其，从资料上可以看出，权利人就是杨定生。杨春春在上诉状中称其只知道两套安置房中有一套是自己的，但具体是哪一套不知道，也就是说，办证前，杨春春也不知道两套房屋中的哪一套是他的，杨定生将其中的一套房屋出售，另一套房屋仍然存在，鉴于杨春春与杨定生系父子关系，杨春春的权益并没有收到损害，杨春春仍然可以向杨定生主张另外一套房屋的所有权。综上，请求本院驳回杨春春的上诉。杨定生、金银花辩称，其与陈康宁、周立兰签订合同时确实不知道涉案房屋归杨春春所有，当时杨定生作为户主签订了拆迁补偿协议，但分到的两套房子是家庭共有财产，不是杨定生和金银花两个人所有的，对于处分了杨春春的房产，其也是到了发放产权证时才知道。其没有告诉过杨春春出售了涉案房屋，一直以为出售的是自己的房屋，因此，其认为不能按约定办理过户手续。陈康宁、周立兰向一审法院起诉请求：一、判令杨定生、金银花、杨春春协助办理南京市江宁区秣陵街道东虹花苑16幢602室房屋的过户手续；二、杨定生、金银花、杨春春承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年10月22日，陈康宁、周立兰（乙方）与杨定生、金银花（甲方）签订《房屋买卖契约》一份，协议约定：甲方把坐落在东虹花苑16幢房屋及地下室面积91平方米卖与乙方，甲方保证出售给乙方的房屋真实、合法、权属清楚，房产不存在已抵押或被查封等情况，并保证出售此房无任何家庭矛盾；此房价格180000元；乙方付清房款后，甲方应将房屋资料、钥匙交给乙方，并提供户口本户口本及身份证复印件给乙方，打收条各自保管；房屋暂无产权证、土地证，以后办理两证时产生的一切费用由乙方承担，甲方应无条件的及时配合乙方办理一切手续。同日，杨定生、金银花向陈康宁出具收条载明收到房款181000元，并将东虹花苑16幢602室房屋及配套储藏室交付给陈康宁、周立兰。另，杨定生、金银花将童前社区居民委员会2005年5月8日以及5月19日出具给杨定生的安置房抽签通知以及拆迁分房结算通知原件、《东善桥街道办复建小区安置定房确认单》原件交付给陈康宁、周立兰。一审法院另查明，杨春春系杨定生与金银花之子，现涉案房屋已办理不动产权登记，登记在杨春春名下。涉案房屋在不动产登记部门档案中有《拆迁户办理产权证协议书》，载明：童前行政村杨家生产队，拆迁户主姓名杨定生，因房屋拆迁安置，你户分房领取2套，经户主同意，办证户（凭户口本户口本办理直属人）户主姓名杨定生，东虹花苑16栋603室；直属姓名杨春春，东虹花苑16栋602室。涉案房屋以及东虹花苑16栋603室的契税完税证载明的纳税人为杨定生。涉案房屋发票载明的付款方为杨春春。2018年4月26日，杨春春以陈康宁、周立兰、杨定生、金银花为被告向一审法院提起（2018）苏0115民初7207号诉讼，要求判令陈康宁、周立兰与杨定生、金银花签订的房屋买卖合同无效。2018年5月23日，杨春春向一审法院提出撤诉申请，一审法院裁定准许杨春春撤回起诉。2018年5月29日，杨春春以陈康宁、周立兰为被告向一审法院提起（2018）苏0115民初9575号诉讼，要求判令陈康宁、周立兰迁出并向其返还东虹花苑16栋602室房屋。一审审理中，杨春春陈述，其2011年左右知道涉案房屋被卖掉，2004年至2014年期间其一直在外地打工，原来其与杨定生、金银花居住在一起，现其被杨定生赶出来，其只能再另买一个小套房屋居住。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈康宁、周立兰与杨定生、金银花就涉案房屋签订的协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。陈康宁、周立兰已付清合同约定的房款，涉案房屋亦已交付使用多年。双方均应恪守诚实信用原则，继续履行合同。涉案房屋虽登记在杨春春名下，但结合杨春春与杨定生的关系、案涉合同签订及房屋已交付使用多年、杨春春陈述的其2011年知道涉案房屋出卖后未提出异议等因素，一审法院认定杨春春知道或者应当知道杨定生将案涉房屋出卖且同意，杨定生、金银花、杨春春应当协助陈康宁、周立兰办理涉案房屋的过户手续，故对陈康宁、周立兰要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定变更登记的税费由陈康宁、周立兰负担，一审法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：杨定生、金银花、杨春春于判决发生法律效力之日起10日内协助将南京市江宁区秣陵街道东虹路29号东虹花苑16幢602室不动产过户至陈康宁、周立兰名下，过户税费由陈康宁、周立兰承担。一审案件受理费80元，财产保全费5000元，合计5080元,由杨定生、金银花、杨春春负担。二审中，双方方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无与异议，本院依法予以确认。二审中，本院询问杨定生、金银花，为何在售房后其将涉案房屋的不动产权证办至杨春春名下，而将另一套安置房的不动产权证办理到其名下。杨定生、金银花陈述，当时其认为随便办理到哪个名下，但后来父子关系交恶，杨春春就不同意了。其认为其有权处分涉案房屋，无论办在谁名下其都可以协助陈康宁、周立兰过户。本院询问杨春春，其称其一家三口居住在杨定生名下的另一套安置房屋603室内，为何未去察看其称为其所有的涉案房屋602室的实际占有使用情况。杨春春陈述，其一家五口居住在603室，其没有想到602室是其房屋，其认为603室是其的。涉案房屋602室的不动产权证办理到其名下也不是其出面办理的，其也从未给其父母出具过委托手续，一直都是其父母在办理所有手续。陈康宁、周李兰到房产部门调取的拆迁户办理产权证协议书中已经明确载明涉案房屋602室是杨春春的，603室才是杨定生的，该协议形成于2007年，早于杨定生、金银花出售房屋的时间。其父母确实告知其要出售房屋，但其不知道出售的是其名下的房屋，如果其知道的话肯定会反对。对于涉案房屋的归属，陈康宁、周立兰和杨定生是知情的，2008年的完税凭证上，涉案房屋602室对应的税票上写明的付款方都是杨春春，当时是其出的钱，杨定生去支付的。本院询问陈康宁、周立兰，其在与杨定生、金银花签订合同时审查了什么资料。陈康宁、周立兰陈述，其审查了定房确认单、拆迁分房计算通知以及安置房抽签通知，三份证据记载的户主名称都是杨定生，包括拆迁协议的被拆迁人的主体也是杨定生，与拆迁部门签订拆迁协议的被拆迁人也是杨定生。以上事实，有本院询问笔录在案为凭。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，杨定生、金银花在出售涉案房屋时向陈康宁、周立兰出示了取得涉案房屋的相关资料，杨定生亦确系被拆迁户的户主，并在买卖契约签订后实际交付了涉案房屋，陈康宁、周立兰有理由相信杨定生、金银花有权处分其户被安置的房屋。杨定生作为被拆迁户户主，于2007年签订拆迁户办理产权证协议书时已明确将涉案房屋列于其子杨春春名下，而将另一套安置房603室列于其自己名下，而杨春春作为该被拆迁户的成员之一，亦与其父母杨定生、金银花共同居住，其应当知晓两套安置房的分配归属。杨春春自称其2011年知晓杨定生、金银花将涉案房屋售出，且其一直与杨定生、金银花共同居住于涉案房屋隔壁的603室，其对于涉案房屋被售出且由陈康宁、周立兰占有使用的情况明知，却在长达数年的时间内从未对此提出异议，故一审法院认定杨春春知晓并同意出售涉案房屋，并据此要求杨春春配合办理过户手续，并无不当。综上所述，杨春春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨春春负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一八年十一月一日书记员  倪 辉