山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终6336号上诉人（原审被告）：于琨，女，1969年3月9日出生，汉族，中国中车山东分公司综合技术部职工，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨自涛，总经理。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。上诉人于琨因与被上诉人山东安和物业有限公司(以下简称安和物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于琨上诉请求：1.撤销一审判决，驳回安和物业公司的诉讼请求。2.一、二审的诉讼费用由安和物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。安和物业公司没有按照物业服务合同约定提供相应的服务。l.原来小区的绿地占有率是25%，安和物业公司私自将小区一半的公共绿地改为车位并对外出租，侵害了业主共同权益。2.物业公司应负责共用设施设备的日常维修养护，运行和管理；公共设施的维修、养护和管理。安和物业公司未履行合同约定的服务，小区监控设施和可视单元门禁系统损坏一直不予维修，导致我家和6号楼1单元的8家业主家2015年6月2日凌晨发生连续的入室盗窃案，给我造成人身安全威胁和巨大财产、精神损失。《物业管理委托合同》第五条第8条：维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查；第9条：物业有维护物业区域内车辆行驶秩序、对车辆停放进行管理的责任；第八条第3项：物业有保障消防通道畅通无阻的责任。事实是车辆随意进出、乱停放，占据本就狭窄的消防通道乱停车，致使120救护车都不能通过而延误急患救治。我多次投诉也没有改善，严重威胁到业主的安全。4.消防通道堵塞。一楼的商户在门外甚至在消防通道上堆放纸箱及货物，给小区带来极大的火灾隐患，物业对此不予阻止，更没有履行治安消防责任书相关内容。5.专业技术维修人员严格执行操作规程持证上岗。事实是物业服务维修质量多数不合规程，私拉乱接电线之类的违反操作规程的问题很多。6.《物业管理委托合同》第五条第2项中约定，物业应提供的服务中包括：房屋建筑共用部分的日常维修、维护和管理。但事实是6号楼l单元电梯间墙体很多瓷砖脱落和半脱落，一年多了也不予维修，带来安全隐患。7.物业公司占用公共绿地出租的收入和电梯间广告收入都应归全体业主所有，物业公司从没有公示以及给业主分配收益。7.物业有社区秩序维护职责，然而现在门岗形同虚设，经常无人值守，物业管理不作为。二、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第五条规定：物业服务应遵循合理及收费与服务水平相适应的原则。现在的物业服务与合同约定的不符，不合理。要求物业降低收费，提高服务水平。三、因我家发生入室盗窃案与物业公司管理不作为有直接关系，所以要求物业公司赔偿我的财产和精神损失。安和物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，于琨的上诉理由，不能成为拒缴物业费的依据，于琨反映的一些问题，如消防通道堵塞，乱停乱放等，安和物业公司已经尽到了要求业主改正等义务，但是由于安和物业公司没有执法权，于琨反映的一些问题是没有办法直接得到解决的。安和物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决于琨向安和物业公司支付物业费6750元（自2013年4月1日至2016年12月31日）、滞纳金6750元，并承担至实际给付之日；2.本案诉讼费用、公告费由于琨承担。一审法院认定事实：2009年7月16日，山东群盛置业有限公司（以下简称群盛公司）与安和物业公司签订《物业管理委托合同》，约定群盛公司将群盛华城小区委托安和物业公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2009年8月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，物业管理服务费标准为住宅房屋1.26元/月/平方米，逾期交纳物业管理服务费，自逾期之日起，按照应交金额的3%按日交纳滞纳金。合同生效后，安和物业公司对群盛华城小区提供了物业服务。2009年3月5日，于琨与群盛公司签订《群盛华城交房确认单》，载明房号为6-1-1004，户型面积119.05平方米等内容。一审法院认为:安和物业公司与群盛公司签订《物业管理委托合同》，属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同为有效合同。于琨作为群盛华城小区的业主接受了安和物业公司的服务，应当交纳物业服务费，故安和物业公司要求于琨交纳自2013年4月1日至2016年12月31日的物业服务费共计6750元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。诉讼过程中，于琨提出安和物业公司存在物业服务瑕疵并提供照片证明相关事实，安和物业公司对照片的真实性不予认可。一审法院认为于琨以不满意服务质量为由拒交物业费会导致服务经费不足和服务质量恶化，最终损害全体业主利益，其该项答辩意见不能免除其支付物业服务费的义务。关于安和物业公司要求于琨支付滞纳金的请求，一审法院认为，安和物业公司所称“滞纳金”应为业主逾期交纳物业服务费的违约金，因安和物业公司未提交足够证据证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务，且经一审法院查明，安和物业公司对于业主逾期交纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处，故其该违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告于琨于本判决生效之日起十日内向原告山东安和物业有限公司支付自2013年4月1日至2016年12月31日的物业服务费6750元。二、驳回原告山东安和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半收取计69元，由于琨负担。二审中，于琨提交证据如下：证据一、群盛华城业主委员会招聘物业入户调查表（复印件）一份，载明：小区现有住户966户，调查户数536户，同意招聘物业519户，不同意招聘物业10户，弃权为7户，其余3户家中无人为弃权；落款处有济南市槐荫区群盛华城小区业主委员会签章，落款时间为2018年9月20日。证据二、群盛华城业主委员会《致山东安和物业有限公司》的通知书（复印件）一份，载明：群盛华城业主居住在本小区至今，没有和山东安和物业有限公司签订书面服务合同。根据目前小区现状，应广大业主的要求，业委会决定面向社会公开招聘物业公司，根据有关规定现通知山东安和物业有限公司；落款处有济南市槐荫区群盛华城小区业主委员会签章，落款时间为2018年9月28日。安和物业公司质证称，群盛华城小区业主委员会确实成立了，但是是否发过通知不清楚。经审理，本院认定，关于群盛华城小区已经成立业主委员会，安和物业公司无异议，于琨提交的证据一、二均有群盛华城小区业主委员会的签章，因此，对上述证据本院予以采信。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审中于琨称其2013年曾经被安和物业公司起诉并执行了相应的物业费。本院认为，2009年7月16日后，安和物业公司为涉案小区提供了物业服务，于琨也接受了安和物业公司提供的物业服务，且物业费支付标准已经被法院生效判决所确认，因此，一审法院参照合同约定的每平方米每月1.26元的标准确定2013年4月1日至2016年12月31日于琨应交纳物业服务费共计6750元，并无不当。根据于琨提供的有关证据，安和物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，但该瑕疵尚不能构成严重瑕疵，因此尚达不到减免物业费的程度。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69元，由上诉人于琨负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  何菊红审判员  曹 强二〇一八年十一月六日书记员  孙 雪