四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1902民初5240号 原告：陈禹，男，生于1989年，汉族，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：张铃，四川九朝律师事务所律师。 被告：四川省巴中市永利建筑安装有限公司，住所地：巴中市巴州区北门文体商住楼**。 法定代表人：赖兆仪，该公司执行董事兼总经理。 被告：朱强宗，男，生于1968年，汉族，住巴中市恩阳区。 原告陈禹诉被告四川省巴中市永利建筑安装有限公司（简称巴中永利建筑公司）、朱强宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法由审判员陈泓燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈禹的委托代理人张铃，被告巴中永利建筑公司法定代表人赖兆仪、被告朱强宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈禹诉称，2008年8月14日，原告与二被告签订了《集资联建协议》，由原告出资购买被告与巴中市外国语学校联合修建的教师住宿楼住房一套，协议签订后原告按照约定向被告预付了购房款30000元，被告出具了收款收据。时至今日，被告未按照协议的约定修建住宿楼，所以也不能按照协议约定交付房屋。原告多次找被告协商处理，可被告总是推诿拖延，严重侵犯了原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、依法判决二被告返还原告已付购房款30000元，并按银行贷款利息的四倍计息；2、案件受理费用由被告承担。 被告巴中永利建筑公司辩称，我公司从未与原告签订合同，也未收过任何购房款。请求驳回原告对我方的诉请。 被告朱强宗辩称，是与案外人陈文舜签订的合同，陈文舜为原告陈禹的父亲，实质是陈文舜代陈禹买房，陈文舜须书面出具说明认可系代陈禹签合同及交款，我才承担返还责任，公司不应承担责任。不是我方原因造成未交房，不应支付利息。 经审理查明，2005年12月1日，被告巴中永利建筑公司为承建方与巴中外国语实验学校为建设方签订《建筑工程承包合同》，合同约定由巴中永利建筑公司承建位于二环路侧巴中外国语实验学校学生公寓及教师宿舍楼工程。巴中永利建筑公司在合同尾部加盖公章，法定代表人赖兆仪、项目全权负责人朱强宗在合同尾部签字。庭审中，被告巴中永利建筑公司与朱强宗均表示被告朱强宗系巴中永利建筑公司职工，案涉项目由被告朱强宗个人负责投资并享受收益和承担亏损。 2011年6月7日，巴州区人文小学为甲方与被告巴中永利建筑公司为乙方就甲方教师住宅楼修建达成《补充协议》，被告巴中永利建筑公司法定代表人在合同尾部签字并加盖公司公章。庭审中，被告巴中永利建筑公司与朱强宗均表示上述两份协议所指的工程即是本案原告起诉的工程。 2007年5月23日，巴中市规划和建设局颁发（2007）市字第32号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，载明建设单位：巴中市巴州区人文小学，工程名称：人文小学教学楼、教师住宅楼，建设地址：二环路西龛山脚，施工单位：巴中市永利建筑安装工程有限公司。 同时查明，2008年8月14日，被告巴中永利建筑公司为联建方（甲方）与原告陈禹为联建户主（乙方）签订《集资联建协议》，协议载明：“我公司在位于巴中市外国语实验学校二环路侧同外国语实验学校共同联合修建的教师住宿楼，有部分住宅对外联建，该楼占地面积3000平方米，建房占地面积为1800平方米左右，我公司为了集资加快工程进度，现对所建房屋进行集资建房，与各户充分协商，就有关事项达成如下条款：一、本户主联建住宅位置。捌单元柒层（门市不计层数）壹号房，面积约120平方米，单价1000元，联建价120000元；二……；四、集资交款方式。本合同签订时，乙方交本户联建房款伍万元整，修建至该楼主体八层盖板时交付伍万元整，留2000元整，房产证、国土使用证办理齐全后，通知乙方领证时，将扣留的2000元一次性交付给甲方，交款依据以甲方出具的收据为准；五、房屋交付。房屋时间暂定为2010年12月30日前，如提前竣工，乙方可提前入住；六……；七、违约责任。乙方未能按本合同约定的期限交付联建款，甲方有权向乙方收取欠款，如乙方一再拖延，甲方有权终止合同，并同时从乙方已交联建款中扣除联建价30%的违约金或按所欠款收取逾期利息，以补偿损失。如遇不属于甲方负责范围的原因，可将该联建房屋延期交付使用，若纯属甲方责任的，则相应赔偿乙方已交房款的损失（按已交房款的总额计算利息，其利息以银行同期利息计算）；八、本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效，双方共同遵守，不得反悔。甲方朱强宗，乙方陈禹。2008年8月14日”。在该协议的乙方处原签名为陈文舜，后涂改为陈禹。案外人陈文舜出具说明，表示系其代替其子陈禹签订的上述协议，后双方协商同意改为陈禹的名字。 2008年8月14日，被告朱强宗向原告陈禹出具收条一张，载明：“收到陈禹交来人文小学教师住宅楼B栋捌单元壹号房捌层住房购房款：叁万元正（30000元正）。注：门市为壹层。收款人朱强宗，2008年8月24日。”庭审中，巴中永利建筑公司出具由公司加盖公章、被告朱强宗签字的《人文小学住宅楼联建交款清单》，确认陈文舜交款30000元。庭审中，朱强宗认可清单中载明的陈文舜交款3万元即是上述收条中的款项。 另查明，巴中市巴州区住房和城乡建设局出具《证明》，载明：“人文小学”信访案件系区级领导包案，我局为化解责任主体。前期经调查，“人文小学”46户购房户以合伙或联建的方式与永利建筑公司朱强宗签订的合伙开发协议或联建协议实为房屋认购合同。 上述事实，有原、被告的身份信息，原告的陈述、被告的答辩，《建筑工程承包合同》、《补充协议》、《建筑工程施工许可证》、《集资联建协议》、收据、说明、《人文小学联建交款清单》，庭审笔录、调查笔录以及其他相关证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为，房地产联建即房地产合作开发。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称国有土地使用权合同纠纷的解释）第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。《国有土地使用权合同纠纷的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，原告与被告朱强宗签订的《集资联建协议》，对房屋的特定位置、装饰标准、水电入户、两证办理、交款方式、房屋交付、装修注意及违约责任作了约定，从该合同的内容来看，其仅是对原告出资后对合同中指向的固定房屋享有权利，并未约定出资后的利润分配及相应的风险承担。故根据上述法律规定，原告与被告朱强宗签订的《集资联建协议》应为房屋买卖合同。 通过庭审查明的事实，被告已超过合同约定的交房时间近8年，已经构成违约。被告巴中永利建筑公司及朱强宗也明确表示案涉项目的建设规划已经改变，其项目地址不能再进行房屋建设，现原告以合同不能履行为由请求返还购房款，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，原告与被告朱强宗于2008年8月14日签订的《集资联建协议》，应当予以解除。在协议解除后，被告应当返还原告已交纳的购房款。 根据《建筑工程承包合同》及（2007）市字第32号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》可以证明，被告巴中永利建筑公司是案涉项目的施工方。庭审中，被告巴中永利建筑公司及被告朱强宗均表示，在与原告签订协议时，朱强宗系巴中永利建筑公司的职工，并担任案涉项目负责人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，被告朱强宗以巴中永利建筑公司名义与原告签订《集资联建协议》并收取原告购房款的行为，应当是履行职务的行为，由此产生的相关责任应当由被告巴中永利建筑公司承担。故被告巴中永利建筑公司应当返还原告已交纳的3万元购房款并支付利息，因双方未对利息标准作约定，其利息标准本院确定为：自原告交款之日即2008年8月14日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。 被告朱强宗主张案涉项目系其个人负责投资并享受利益、承担亏损，与原告签订《集资联建协议》公司并不知情，收款及退款事宜均应由其个人承担责任的主张，系其对债的自愿加入，本院予以确认。故原告请求由被告朱强宗与巴中永利建筑公司共同返还已交纳的3万元购房款，本院予以支持。 原告要求被告按银行利率四倍支付已交购房款利息的请求，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条之规定，判决如下： 由被告四川省巴中市永利建筑安装有限公司、朱强宗在本判决生效后十日内共同支付原告陈禹30000元及利息。利息的计算方式为：以30000元为基数，自2008年8月14日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日支付，上述利息计算至付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费550元，由被告四川省巴中市永利建筑安装有限公司、朱强宗负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人及代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  陈泓燕 二〇一八年十一月二十九日 法官助理曹永平 书记员贺琳芝