河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1102民初3589号原告：漯河市惠达物业管理有限公司，住所地漯河市源汇区汉江路西段龙祥家园**楼A转角**。法定代表人：蒋黎明，总经理。委托代理人：谭振轲，公司员工。委托代理人：张胜楠，公司员工。被告：张大江，男，汉族，1976年8月9日生，住漯河市源汇区。原告漯河市惠达物业管理有限公司（以下简称惠达物业）与被告张大江物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月17日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告惠达物业的委托代理人谭振轲、被告张大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠达物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2015年12月31日至2018年5月31日的物业管理费870元；2、判令被告按照日万分之五支付逾期付款滞纳金；3、本案全部费用由被告承担。事实与理由：被告是原告管理的祥和家园小区的业主，约定物业费由业主按其拥有物业的建筑面积计算，每月每平方米0.25元收取，在被告欠费期间，原告履行物业管理工作，在原告提供服务的同时，被告从2015年12月31日起一直没有交物业管理费，经原告工作人员多次催要，被告皆以各种理由拒不支付，现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，公正判决。被告张大江辩称：被告拒不按时交纳物业费是因为原告没有提供规范的物业服务，被告行使先履行抗辩权；原告存在严重的失职和不作为，把小区管理的脏乱差，原告2014年4月5日收取车位费和蓝牙费后半途而废，蓝牙系统根本没有运行，没有尽到监控设备维护保养义务，大多数监控不能正常使用，小区北门保安如同摆设，任人随意出入，南门常年没有保安值守，导致小区内经常有电动车被盗、轿车被划伤或剐蹭，被告家被盗一辆电动三轮车和一辆二轮电动车，轿车的前挡玻璃和车顶被砸，公安民警调取小区监控时发现摄像头是坏的，根本看不到监控内容，给被告造成了严重的经济损失，每次将问题反映给原告，原告总是推脱责任，滞纳金不适用于物业费，且原告诉请滞纳金标准过高，不符合法律规定，因此请求驳回原告的诉请，并由原告承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原告提供缴费催款通知书1张，用以证明向被告催收物业费。被告称见过一次。被告对该证据没有异议，本院对该证据的证明效力予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供漯河市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）与原告签订的《前期物业管理服务合同》，载明：物业名称为祥和家园小区，原告提供的前期物业管理服务包括房屋共用部位、共同设备、公用设施、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生、交通及车辆停放秩序的管理，协助公安部门维护社区秩序，与房屋及附属建筑物改建、装修相关的管理与服务，物业档案管理，维修基金利息及维修资金使用的财务管理等，原告管理服务达不到合同约定的服务内容给和质量标准，城投公司有权要求原告限期整改，逾期未整改的，城投公司有权终止合同，造成损失的由原告负担，物业费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.3元，业主或者物业使用人应在拿到钥匙之日起在每年的12月底以前交纳下一年度的物业管理费，未能按时足额交纳管理费用的，从逾期之日起，按照应交金额每日3‰的标准支付滞纳金，合同期限自2009年12月18日至该小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。被告认为该合同没有让业主看过，原告是祥和家园小区物业公司，但原告没有提供合格的物业服务。本院经审核后认为：祥和家园小区业主大会及业主委员会成立之前，物业公司与建筑单位签订的前期物业合同对小区全体业主具有约束力。2、原告提供日常工作记录，用以证明原告日常按照合同约定进行了物业管理。被告认为日常记录是形式主义，没有落到实处，如果落实到位不会形成小区脏乱差、到处垃圾、业主财产受损、楼道被堵。3、被告提供2018年11月12日漯河日报和漯河晚报对祥和家园小区的报道，以及漯河圈微信公众号的记者采访截图，证明小区脏乱差。原告认为原告是根据发改委447号文件规定的5级服务进行管理，公众号截图上的业主因为拖欠物业费被起诉到法院，反映的事实与实际不符，该业主在门前私搭乱建、侵占绿化带、乱丢杂物，2018年11月19日上午漯河市电视台和源汇区城建局已经对该业主及小区存在的其他问题进行了清理。4、被告提供汽车受损后的维修票据2张、电动车购买票据1张、停车服务费票据1张、蓝牙卡押金1张，证明原告管理失当，监控设备维护保养不到位，导致被告经济损失无法追回，应承担原告部分经济赔偿义务。原告认为确实收取了停车服务费和蓝牙卡押金，已经为被告提供了停车服务，原告没有保管看护义务，车辆维修和购买票据与本案无关，蓝牙卡押金在蓝牙卡归还后退还。5、被告提供2018年11月6日楼道口照片，用以证明被告居住的楼道口被堵。原告认为该照片不能证明显示的楼道是被告居住的楼道。经询问，原告称多次投入人力物力维修监控设备，但该设备已经达到使用年限，大部分老化损坏，没有维护可能，多次在小区组织业主签字动用维修基金对监控进行更换，但因小区部分业主未交纳维修基金，所以无法使用维修基金，原告出钱对主要通道新安装了监控，全部更换的费用原告无法承担。被告称电动车被盗时在楼道门前轿车车位停放，报警了但没有处理结果，轿车前挡玻璃被砸时报警了但没有处理结果，轿车被划没有报警，不清楚造成财产损失的侵权人是谁。本院经审核后认定：原告惠达物业对祥和家园小区提供了日常物业服务，但其在进行物业服务时存在一定瑕疵。结合当事人提供的证据及陈述，本院对以下事实予以认定：2009年12月18日，原告与祥和家园小区建设单位漯河市城市建设投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的祥和家园小区提供物业管理服务，物业费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，逾期缴费应按照应交金额每日3‰的标准支付滞纳金；因原告在进行物业服务时存在一定瑕疵，被告未向原告支付2015年12月31日至2018年5月31日的物业费，原告向被告送达书面催缴通知书后，被告仍未缴纳。本院认为，原告与建筑单位签订前期物业合同后，向被告所居住的祥和家园小区提供了物业服务，原被告之间存在物业服务合同关系。原告在向被告居住的祥和家园小区提供物业服务时存在瑕疵，被告作为小区业主有权向物业公司提出建议，或向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报，但原告为小区提供了物业服务工作，已履行了合同的主要义务，被告因此主张先履行抗辩权，拒绝履行业主的主要义务即交纳物业费，不符合法律规定，被告作为小区业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定交纳物业服务费用，故对原告惠达物业要求被告支付物业费870元的诉讼请求，本院予以支持。被告张大江认为原告物业管理不合格导致被告财产安全受到侵害，主张被告应承担赔偿责任，与本案不是同一法律关系，在本案中不予审理。合同约定的滞纳金，名为滞纳金，实为逾期付款违约金，合同中约定的标准过高，原告惠达物业要求被告按照日万分之五支付逾期付款滞纳金，日万分之五折合月利率为1.5%，也远远超出被告违约给原告造成的损失，故本院酌定被告张大江按照中国人民银行同期贷款利率从2018年5月31日起向原告支付逾期付款违约金。综上所述，原告惠达物业的诉讼请求：1、请求判令被告给付2015年12月31日至2018年5月31日的物业管理费870元；2、判令被告按照日万分之五支付逾期付款滞纳金；3、本案全部费用由被告承担；本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告张大江于本判决生效后十日内向原告漯河市惠达物业管理有限公司支付2015年12月31日至2018年5月31日的物业管理费870元，并从2018年5月31日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款滞纳金；二、驳回原告漯河市惠达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告张大江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李笑寒二〇一八年十一月二十七日书记员  刘 兰