四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川16民终1591号 上诉人（原审被告）：四川省广卫房地产开发有限公司，住所地四川省达州市达川区上观南城**楼**。 法定代表人：罗将，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗云路，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张绍彬，男，1975年6月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：白友珍，女，1976年10月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：张红军，四川爱众律师事务所律师。 上诉人四川省广卫房地产开发有限公司（以下简称广卫公司）因与被上诉人张绍彬、白友珍商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2018）川1602民初3406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广卫公司的委托诉讼代理人罗云路，被上诉人张绍彬、白友珍的委托诉讼代理人张红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广卫公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：购房人的办证请求权是主权利，违约金的请求权属于从权利，从权利须以主权利的存在为前提。本案违约金请求权的诉讼时效应当以主权利即办证的届满日期为起算日期。依照合同约定，房屋办证的届满日期为2012年，早已超过诉讼时效，故一审判决认定未超过诉讼时效，属于适用法律错误。 张绍彬、白友珍辩称，广卫公司的诉讼请求依法不能成立，双方签订的补充协议明确约定了违约金的计算方式和支付时间，没有超过诉讼时效。 张绍彬、白友珍向一审法院起诉请求：1.判决广卫公司立即为张绍彬、白友珍办理位于广安市广安区房屋不动产权证书并交付；2.判决广卫公司向张绍彬、白友珍支付逾期办理产权登记的违约金70000元；3.本案诉讼费用由广卫公司承担。 一审法院认定事实：2010年9月28日，张绍彬、白友珍与广卫公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，主要约定：1.张绍彬、白友珍购买广卫公司开发的位于广安市广安区房屋一套，价款为436635元，贷款方式付款，首付50%，其余向中国工商银行贷款广安市分行贷款；2.出卖人（广卫公司）应于2011年2月28日前交付该房屋，并应于2012年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，出卖人未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人（张绍彬、白友珍）不退房，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；3.商品房交付使用后，买受人同意委托广卫公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；4.出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证，如果买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起一年内将办理国有土地使用权证所需出卖人提供的资料交国土部门；5.无论因为何种原因，出卖人延期交房的，则办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户房屋所有权证时间相应顺延，出卖人不承担顺延期间逾期办证的违约责任；6.买卖双方同意，前述约定的违约金在任何情况下均不得同时适用和累加，买受人只能选择其中一项主张。 张绍彬、白友珍于2010年9月4日向广卫公司缴纳购房款236635元，于2010年10月20日缴纳购房款200000元；于2011年6月11日缴纳契税8850元、产权登记费80元、工本费75元、维修基金4470元，共计13475元。广卫公司于2011年6月11日向张绍彬、白友珍交付了该房屋。 2015年1月15日，广卫公司取得了广安市广安区莲花北路69号1幢房屋的权属登记总证，并于2015年8月10日、8月21日进行了产权分户的税收完税，相继办理了各业主房屋所有权证，张绍彬、白友珍的房屋所有权证登记时间为2015年12月29日，登记地址为广安市广安区莲花北路69号1幢804室。2015年7月31日，广安市人民政府的广安府复（2015）92号批复文件确定了广卫公司应当补缴广安区望江市场项目土地出让金的1748400元，广卫公司至今未缴纳该款，因此广卫公司至今未能办理该栋房屋国有土地使用权证分户，后因不动产登记制度改革，该栋房屋需要办理不动产权证书，张绍彬、白友珍遂起诉来院要求支持其前述诉讼请求。 2010年3月4日，广卫公司取得了鸿成·望江农贸商业广场项目的《商品房预售许可证》。一审法院向广安市不动产登记中心调查了该项目的产权登记情况，2018年9月4日，广安市不动产登记中心《关于鸿成·望江农贸市场登记相关问题的复函》确认：广卫公司于2009年6月已经办理了广安区望江片区GC2008-8地块2460平方米土地使用权首次登记，但没有办理分户的土地使用权登记。现该项目住宅办理不动产权证书需广卫公司缴纳完清土地出让价款并通过《项目建设用地容积率核验》后提交房产测绘报告、楼盘表信息（MBD格式）等资料办理权籍调查录入数据库，并提交相应资料由不动产登记中心审核后办理不动产权证书。广卫公司确认可以按照该要求逐步完成不动产权登记。 一审法院认为,张绍彬、白友珍与广卫公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》意思表示真实，合法有效，依法应受法律保护。张绍彬、白友珍与广卫公司已各自履行了合同约定的主要义务，对于尚未办理完整的房屋产权问题，双方在合同中明确约定了商品房交付使用后，张绍彬、白友珍委托广卫公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，广卫公司协助张绍彬、白友珍办理分户国有土地使用权证，但由于政策变化，在国有土地使用权证办理分户前，房屋所有权证与国有土地使用权证合并办理为不动产权证，该国有土地使用权证已不需要办理分户，而根据不动产登记中心关于不动产权属登记的要求，目前办理该房屋的不动产权证书，需要广卫公司如数缴纳所欠土地出让金，并通过《项目建设用地容积率核验》，提交房产测绘报告、楼盘表信息等资料办理权籍调查录入数据库，即该房屋办理不动产权证的主要义务必须由广卫公司完成，故张绍彬、白友珍要求广卫公司立即办理不动产权证书的请求正当，予以支持，并酌情确定广卫公司于本判决生效之日起九十日内为张绍彬、白友珍办理，张绍彬、白友珍应按照登记要求予以协助。 对于张绍彬、白友珍主张的逾期办理房屋所有权证的违约金问题，双方在合同中约定了如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。本案中，广卫公司实际于2011年6月11日向张绍彬、白友珍交付了房屋，其办理房屋所有权证的期限应为2012年6月11日前，广卫公司实际于2015年12月14日才办理该房屋所有权证，已构成违约，应根据合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，张绍彬、白友珍未提交任何证据证明其损失数额，但考虑到广卫公司逾期办理房屋产权，一定程度上会影响张绍彬、白友珍转让房屋，却不影响张绍彬、白友珍的实际居住，其损失程度较小，故根据广卫公司申请，对双方约定的违约金金额酌情予以降低，确定广卫公司应付违约金8750元。 对广卫公司辩称张绍彬、白友珍主张的违约金请求权已过诉讼时效的意见，一审法院认为，因张绍彬、白友珍与广卫公司双方在合同中已经约定了违约金的计算方式，并约定违约金支付期限为实际取得房屋所有权证书之日起30日内，本案中张绍彬、白友珍的房屋所有权证实际取得时间为2015年12月29日，故违约金支付期限为2016年1月28日前，因此该违约金请求权的诉讼时效应从2016年1月28日起算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，至民法总则施行之日2017年10月1日止，张绍彬、白友珍的违约金请求权诉讼时效尚未超过两年，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故截止起诉之日2018年7月23日，张绍彬、白友珍的违约金请求权尚未超过诉讼时效，对广卫公司该辩称意见不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、限广卫公司于本判决生效之日起九十日内为张绍彬、白友珍办理位于四川省广安市广安区莲花北路69号1幢804室房屋的不动产权证书，并交付给张绍彬、白友珍；二、限广卫公司于本判决生效之日起十日内向张绍彬、白友珍支付逾期办理位于四川省广安市广安区莲花北路69号1幢804室房屋所有权证书的违约金8750元；三、驳回张绍彬、白友珍其他诉讼请求。案件受理费1650元，减半收取825元，由广卫公司负担225元，张绍彬、白友珍自行负担600元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为案涉违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，广卫公司与张绍彬、白友珍签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》合法有效，受法律保护。该补充协议第七条第六项明确约定了案涉违约金的支付期限，即为买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内。广卫公司逾期办理房屋所有权证符合合同约定的违约情形，理应按照该条约定起算违约金请求权的诉讼时效。本案中张绍彬、白友珍实际取得房屋所有权证书的时间为2015年12月29日，广卫公司应于2016年1月28日之前向张绍彬、白友珍支付逾期办理房屋所有权证的违约金。故一审判决认定案涉违约金请求权未超过三年诉讼时效期间正确，本院予以确认。广卫公司主张案涉违约金请求权系从权利，因办证请求权的主权利已超过诉讼时效而不应得到支持的上诉请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，广卫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由上诉人四川省广卫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑绍刚 审判员  蒋 丽 审判员  张 波 二〇一八年十一月二十七日 法官助理朱亦强 书记员周甜甜