文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0236民初3809号原告：陈天一，男，1986年11月1日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：李理，重庆聚集律师事务所律师，有特别授权。委托诉讼代理人：龙从河，重庆赤甲律师事务所律师。被告：奉节县天佑房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县朱衣镇胡家社区**,统一社会信用代码915002360788373292。法定代表人：艾泽兵，董事长。委托诉讼代理人：张涛，男，1986年10月26日，该公司员工，住重庆市渝**，有特别授权。委托诉讼代理人：李松，重庆融策律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿嘉希，重庆融策律师事务所律师。原告陈天一与被告奉节县天佑房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李理、龙从河，被告委托诉讼代理人张涛、李松、瞿嘉希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈天一向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付违约金20104元（按每日万分之一房屋总价款为标准，算至符合交付条件之日，暂算至2018年7月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月10日，原告陈天一购买奉节县天佑房地产开发有限公司位于奉节县西部新区胡家社区天佑中央公园城一期罗辛斯庄园X区XX幢XXX门市一套。同日双方签订《重庆市商品房买卖合同》，总成交金额为744612元。被告在交付房屋时，不符合双方签订《重庆市商品房买卖合同》的约定，已构成违约，理应承担违约责任。为此，特向本院提起诉讼。被告奉节县天佑房地产开发有限公司辩称，被告是按时履行的交房义务，合同约定的交房时间为2017年10月31日，因原告自身原因向被告申请提前接房，被告在该时间之前已经将房屋交付给原告使用，原告的交房义务已完成，合同目的已经实现。涉案房屋已验收合格，达到法律规定的交付使用条件，被告在2017年11月29日取得《备案登记证》，但被告在房屋验收合格当日即向建委递交了材料，备案登记属于政府行为，何时取得不是被告能决定的。本案具有延期取得备案登记的免责事由，依据双方的合同约定，原告同意被告可据实予以延期，且原告已使用该房屋，对原告没有造成损失，不应承担违约责任。如果法院依法认定被告需要承担违约责任，请求法院依法对违约金的计算标准予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的重庆市商品房买卖合同、收据，被告提交的重庆市商品房买卖合同、质量监督报告、备案登记证、房屋交接书经庭审质证和本院审查具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，作为定案依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年10月10日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告位于重庆市奉节县永安街道胡家社区天佑.中央公园城X区XX幢XXX的商服用房一套，房屋建筑面积35.12平方米，房屋总价款744612元，房屋销售形式为预售商品房。合同第七条约定：“交房期限及交付条件：......2、属预售商品房的，甲方(被告奉节县天佑房地产开发有限公司)应当在2017年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》......”。合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在360日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行......”。该合同签订后原告按照合同约定支付了相应价款。2017年10月22日，原、被告签订了房屋交接书，交接书约定双方确认自2017年10月22日起，该房屋由被告交付给原告。2017年11月29日，被告奉节县天佑房地产开发有限公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，原、被告均应按合同的约定全面履行自己的义务。按照原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告应于2017年10月31日前交付房屋，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，2017年10月22日，原、被告签订了房屋交接书，交接书约定双方确认自2017年10月22日起，该房屋由被告交付给原告，交接书有原告签字确认，故本案房屋的交接时间应为2017年10月22日。被告虽在2017年10月22日向原告交付了房屋，但被告在2017年11月29日才取得建设行政主管部门颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，违反了双方关于交房条件的合同约定，应属违约。对被告主张原告自愿接房，被告的交付合法有效，无违约行为的抗辩理由，本院审查后认为，建设行政主管部门颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是证明商品房验收合格的依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，备案登记合格并取得《备案登记证》是交付的法定条件，故对被告的抗辩本院不予采信。违约期间的问题，从合同约定交房日的次日起，即2017年11月1日起计算至被告取得《备案登记证》符合法定交房条件的前一日2017年11月28日止，应为28天。违约金计算标准上，本院考虑被告虽然逾期取得《备案登记证》，存在过错，但被告在约定的交付日前已实际将房屋交付给原告使用，并签订《房屋交接书》，实现了合同目的。且原告未举示证据证明被告未在约定的期限内取得《备案登记证》给其造成了实际损失。现被告请求对违约金进行调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，本院综合上述情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对违约金予以调减为按已付房款为基数，按日万分之零点一的标准计算，为：744612元×日万分之零点一×28天＝208.49元。综上所述，为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告奉节县天佑房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内给付原告陈天一交房违约金208.49元。二、驳回原告陈天一的其他诉讼请求。案件受理费302元，减半收取151元，由被告奉节县天佑房地产开发有限公司负担25元，原告陈天一负担126元。义务人如果未按本判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人如不履行义务，权利人可自本判决履行期限届满后次日起，2年内向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  袁衍隆二〇一八年十一月二日法官助理陈沙沙书记员梁梦雅