河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0481民初1680号原告：薛山林，男，1948年9月9日出生，汉族，住舞钢市。被告：杨维强，男，1974年7月26日出生，汉族，住舞钢市。第三人：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地舞钢市垭口温州路北段。统一社会信用代码914104811719613756。法定代表人：杨春保。委托诉讼代理人：范潇雅，女，1985年11月3日出生，汉族，住郑州市金水区。原告薛山林与被告杨维强、第三人舞钢市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛山林、被告杨维强、第三人飞达公司的委托诉讼代理人范潇雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛山林向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对薛山林购买的位于舞钢市朱兰市场街北怡锦园小区4号楼东单元204室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案全部诉讼费用由杨维强承担。事实和理由：2013年7月12日薛山林购买飞达公司开发的位于舞钢市××市场街北××小区××楼东单元××室房屋××套，并签订商品房买卖合同。当日薛山林支付全部购房款25万元，飞达公司向薛山林交付房屋钥匙，薛山林将房屋装修后便入住。后因为飞达公司的原因，薛山林一直未办理房屋过户手续，该房屋因飞达公司未履行其法定义务被法院查封。2018年5月，薛山林向舞钢市人民法院提出执行异议，该院于2018年5月23日作出（2018）豫0481执异28号执行裁定，驳回薛山林的异议请求。薛山林认为该裁定书事实已经基本查清，但适用法律错误，严重侵害自己的合法权益，故薛山林提起本案诉讼。杨维强辩称，案涉房屋在舞钢市房管局、舞钢市国土局不动产登记中心备案中依然登记在飞达公司名下，薛山林并未在房产管理部门进行网签或产权登记，该房屋的所有权不属于薛山林，故应驳回薛山林的诉讼请求。飞达公司述称，薛山林所述属实，薛山林与飞达公司签订有商品房买卖合同且已交纳购房款，并已装修入住，飞达公司未协助薛山林办理产权登记并非薛山林的原因和过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛山林提交的证据有：1.舞钢市人民法院（2018）豫0481执异28号执行裁定书，证明薛山林的诉讼主体资格及该执行裁定书中法律适用错误；2.商品房买卖合同，证明薛山林购买飞达公司司的房屋事实；3.收据，证明2013年7月12日飞达公司向薛山林出具的舞钢市怡锦园4号楼东单元204号房屋购房款的收据且部分现金支付、部分转账支付；4.法律依据，证明法院裁判应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。对薛山林提交的证据，杨维强质证如下：对证据1真实性无异议；对证据2涉案商品房买卖合同不真实，在舞钢市国土局不动产登记中心未备案；对证据3真实性有异议，不知道薛山林购房款的支付方式，对其真实性有疑问；对证据4不予认可，应按照（2018）豫0481执异28号执行裁定书执行。飞达公司质证如下：对薛山林提交的证据均无异议。杨维强提交的证据有：（2018）豫0481执异28号执行裁定书，证明舞钢市人民法院应该按照该执行裁定书执行。对杨维强提交的证据，薛山林质证如下：舞钢市人民法院执行局在（2018）豫0481执异28号执行裁定书中应依据《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，而不应依据第二十九条规定。飞达公司质证如下：对杨维强提交的证据无异议。飞达公司未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：薛山林与飞达公司于2013年7月12日签订商品房买卖合同，约定由薛山林购买飞达公司开发建设的位于舞钢市××市场街北××小区××楼东单元××室房屋××套，房屋建筑面积96.79平方米，房屋总价款25万元。同日，薛山林将上述房款全额支付飞达公司，飞达公司向薛山林交付房屋钥匙，后薛山林对案涉房屋进行装修并占有使用该房屋至今。该房屋至今仍登记在飞达公司名下，本案中，飞达公司认可未为薛山林办理产权登记的原因在飞达公司一方。2016年1月8日，本院作出（2016）豫0481民初24号民事调解书，写明：飞达公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅借杨维强现金460万元，年利率18%；飞达公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅于2016年1月11日前归还本金30万元及利息，本金余额430万元及利息于2016年7月11日前还清。案件受理费21800元，由飞达公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅负担。后杨维强依据该民事调解书申请强制执行，本院在执行过程中，于2016年1月13日出具（2016）豫0481执104号执行裁定书，裁定查封飞达公司所有的位于舞钢市××大道东××北侧××小区××楼204房屋（查封期限自2016年1月13日起至2018年1月12日止）。2017年11月29日，本院作出（2016）豫0481执104-5号执行裁定书，继续查封飞达公司所有的位于舞钢市××大道东××北侧××小区××楼204房屋（查封期限自2018年1月12日起至2021年1月11日止）。2018年5月8日，薛山林作为异议人就上述房屋向本院提出执行异议，请求解除对位于舞钢市朱兰市场街北怡锦园小区4号楼东单元204房屋的查封。本院于2018年5月21日作出（2018）豫0481执异28号执行裁定书，裁定驳回薛山林的异议请求。薛山林依法提起本案执行异议之诉。本院认为,本案系执行异议之诉，本案的争议焦点为：薛山林是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条系对无过错不动产买受人物权期待权的保护。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条系对房屋消费者物权期待权的保护。上述《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条系专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。本案中，被执行人飞达公司为房地产开发企业，且被执行的不动产亦为登记在飞达公司名下的商品房，在此情况下，《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用二十九条特别条款就自然排除适用二十八条普通条款，本案执行异议之诉，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。其次，关于薛山林是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。（一）薛山林在人民法院查封之前已就案涉房屋与飞达公司签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同虽未办理销售合同备案、网签或预登记手续，但该商品房买卖合同明确了当事人的名称、商品房基本状况、房屋价款及交付方式等内容，具备商品房买卖合同的基本要素，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法、有效；（二）薛山林在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，飞达公司向薛山林交付钥匙后，案涉房屋已在薛山林的实际控制和管理之下；（三）薛山林已全额交付案涉房屋的全部价款，飞达公司向薛山林出具的收据虽非正规发票，但并不影响据此证实薛山林已履行交付房款的义务；（四）飞达公司作为案涉房屋的销售方，认可未办理案涉房屋过户登记并非归咎于买受人薛山林，而系飞达公司证件不齐的原因。综上，薛山林符合《异议复议规定》第二十八条的规定，在其未就案涉房屋办理产权登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但其享有的物权期待权，足以阻却对案涉房屋的执行。综上所述，薛山林请求停止对舞钢市朱兰市场街北怡锦园小区4号楼东单元204室房产的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。在停止执行之时，本院（2016）豫0481执104-5号执行裁定书中关于该房产的查封于本判决生效时自动失效，房屋即应解除查封。杨维强、飞达公司未被采纳的其它意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：不得执行舞钢市朱兰市场街北怡锦园小区4号楼东单元204室的房产。本院（2018）豫0481执异28号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由舞钢市飞达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张红鸽审 判 员  谷聪一人民陪审员  夏丹丹二〇一八年十一月二十书记员韩飞附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。