湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9614号上诉人（原审被告）：武汉巍巍房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻开发区东风路西。法定代表人：魏加运，总经理。委托诉讼代理人：潘正东，湖北佑君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王良启，男，1981年4月23日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：李晓明，湖北佑君律师事务所律师。上诉人武汉巍巍房地产开发有限公司（以下简称巍巍公司）因与被上诉人王良启商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人巍巍公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王良启的全部诉讼请求。事实及理由：1、案涉《认购申请书》合法有效，双方应当严格履行。2、王良启已认购成功，认筹金已转为购房定金，未能签订房屋买卖合同的责任在王良启，依约定“定金”不予退还。被上诉人王良启答辩称，巍巍公司收取认筹金违法，本就不应收取。未能签订房屋买卖合同的责任在巍巍公司，且巍巍公司已将房屋另售他人，无法继续履行合同，巍巍公司应当退还认筹金。请求驳回上诉，维持原判。2018年1月5日，王良启诉至一审法院，请求：1、巍巍公司向王良启返还购房认筹金30000元并承担违约责任；2、诉讼费用由巍巍公司承担。一审庭审中，王良启增加一项诉讼请求：要求判令解除王良启、巍巍公司双方签订的认购合同。事实与理由：2017年10月29日，王良启、巍巍公司双方签订《佳运环湖花园水云间一区认购书》，认购书约定王良启意向购买巍巍公司12号楼1、2、3单元128户型6-10楼层区间，并约定认购金为30000元。认购书签订后，王良启依约向巍巍公司支付了认购金30000元，巍巍公司出具收据一张。2017年10月29日，该楼盘开盘，王良启没有抢到意向房源，王良启放弃认购，开盘结束后向巍巍公司申请退还认筹金30000元，巍巍公司以认筹金30000元为定金，拒绝退款，为此诉至法院。巍巍公司一审辩称，1、王良启有委托案外人贺雅晴代办买房事宜，代签认购书，代交认购金，并提供了手机号、身份证号，作为巍巍公司开盘登陆账户和密码；2、王良启诉称没有抢到而放弃认购不是事实，巍巍公司委托的从事网上开盘售楼活动的矩阵公司记录显示，2017年10月29日王良启于晚上19点34分登陆系统，查看房源并正式确认认购房源。网上开盘公司保留的短信显示，通知王良启认购12栋3单元402房，并提醒王良启按照约定时间、地点进行签约，说明王良启参与了购房活动，认购了房源，并接收了短信通知；3、贺雅晴到公司要求办理诉争房屋的更名手续，被公司拒绝。根据合同，王良启认购了房源后未在规定时间内签订正式合同，定金不应退还；4、王良启、巍巍公司双方签订的认购书已经口头解除。请求驳回王良启的诉讼请求。一审认定事实：2017年10月29日，王良启与巍巍公司签订了一份《佳运·环湖花园水云间一区认购申请书》，内容为：意向房源12号楼1、2、3单元128户型6-10楼层区间，本次商品房认购须在提交《认购申请书》时支付认购金30000元，一份认购书申请对应申请购买一套商品房（您所支付的认购金可抵购房款）；本申请书采用实名制，不得更名或转让。《佳运·环湖花园水云间一区认购申请书》的申请人必须与《商品房买卖合同》之买受人保持一致；本次开盘采用网络开盘方式，开盘网络地址为：http：/www.kaipan01.cn/jyhhhy；您的登录账号为本认购书所登记的身份证号码及手机号码，登录密码为该身份证号码的后六位数，登陆后可自行修改密码并牢记密码，若因您个人原因遗忘密码导致无法登录，本公司不承担责任；开盘时您一旦网上成功选定房源，认购金自动转为认购定金。若认购成功后，认购人没有按照约定时间到约定的地点完成签约并支付清相关款项，我公司不予退还定金，并有权将该商品房重新对外销售；您若放弃认购活动，或认购不成功，可于开盘结束后15日内提交退款申请，经我公司审核确认退款，退款金额为认购金本金，退还时间为审核确认之日起20个工作日内，退款方式为退还至您账户。认购书还约定了其他事项。认购书签订后，王良启依约向巍巍公司支付了认购金30000元，巍巍公司出具了收据一张，内容为：收到王良启人民币30000元系付认筹金。同日巍巍公司委托武汉矩阵互动科技有限公司从事网上开盘售楼活动，王良启于同日19时34分42秒网上登录成功，20时1分50秒查看房源12-3-402，20时1份52秒正式认购房源，并在网上点击确认购买12栋3单元402号房，在点击确认购房后，王良启收到了要求在3日内到巍巍公司签订购房合同的短信通知。2017年10月30日，王良启与其前妻贺雅晴到巍巍公司营销中心要求更换楼层，并询问了能否更名的相关情况，在巍巍公司答复不能更名后，王良启未与巍巍公司签订正式合同就离开了销售中心。同日贺雅晴在其微信朋友圈中对诉争房屋加价5000元进行转让，但转让未成功。2017年11月5日，王良启与贺雅晴到巍巍公司处协商退认筹金事宜，但双方未能协商一致。一审另查明，2017年11月5日巍巍公司将诉争房屋出售给案外人王璐。一审庭审中，巍巍公司陈述双方签订的认购书已于2017年11月5日口头解除，但未下达书面的解除合同通知书。一审认为，本案系商品房预约合同纠纷。王良启与巍巍公司于2017年11月29日签订的《佳运·环湖花园水云间一区认购申请书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，双方应依照合同内容履行各自义务。协议签订后，巍巍公司依约通过网上开盘方式进行销售活动，王良启也依约支付了认筹金30000元，并参与了网上认购活动，在收到认购成功的短信提示后，应当在3日内与巍巍公司签订正式的商品房买卖合同，但其未签订，违反了合同约定，应承担相应的民事责任。巍巍公司在未与王良启解除合同的情形下，擅自将诉争房屋出售给他人，违反了法律规定，应承担向王良启返还认购金的民事责任。因诉争房屋已出售给他人，合同无法履行，依法应予以解除，故王良启要求与巍巍公司解除合同并返还认筹金30000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；其要求巍巍公司承担违约损失的请求，因合同未约定，且其违约在先，自身也应承担相应的民事责任，故对其该项请求不予支持。巍巍公司辩称王良启不履行合同认购金转为定金不应退还的意见，认购书中约定了不履行合同认购金转换为定金不予退还的条款，但该条款所约定的是一方不履行合同义务，另一方享有合同解除权的条件，以及在行使合同解除权后所产生的法律后果，在本案中，王良启未与巍巍公司签订正式商品房买卖合同的情形下，巍巍公司享有合同解除权，只有在向王良启送达书面的解除合同通知后才能产生认购金转换为定金不予退还的法律后果，虽然其在庭审中辩称已口头解除合同，而法律规定解除合同必须适用最严格条件即书面解除合同形式，才能发生解除合同的效力，故巍巍公司上述辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除王良启与武汉巍巍房地产开发有限公司于2017年10月29日签订的《佳运·环湖花园水云间一区认购申请书》；二、武汉巍巍房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向王良启返还认筹金30000元；三、驳回王良启的其他诉讼请求。诉讼费560元，由武汉巍巍房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：王良启与巍巍公司于2017年11月29日签订的案涉“认购申请书”系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应依照合同内容履行各自义务。经查，其后王良启认购成功。故案涉“认购申请书”双方已履行完毕，王良启缴纳的3万元认筹金已转化为认购成功后的购房定金。双方最终未能签订房屋买卖合同的责任不能归责于巍巍公司，巍巍公司将该房屋另售他人并无不当。王良启要求解除双方签订的认购合同、巍巍公司返还购房认筹金3万元无事实和法律依据，巍巍公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初156号民事判决；二、驳回王良启的全部诉讼请求。一审案件受理费560元，由王良启负担。二审案件受理费560元，由王良启负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李斌成审判员  骆朝辉二〇一八年十一月三十日书记员  申光伟