西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0104民初5081号 原告(反诉被告):张文梅。 委托诉讼代理人：高允才、高李思文，西安市环西法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:张雪。 委托诉讼代理人：夏芸，陕西浩元律师事务所律师。 第三人：西安市双生家家乐房屋信息咨询中介服务部。 负责人：李娜。系该公司负责人。 原告（反诉被告）张文梅诉被告（反诉原告）张雪、第三人西安市双生家家乐房屋信息咨询中介服务部（以下称双生中介）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张文梅及委托诉讼代理人高允才、高李思文，被告（反诉原告）张雪的委托诉讼代理人夏芸，第三人西安市双生家家乐房屋信息咨询中介服务部的负责人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张文梅向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行对原告位于莲湖区XXXXXX室，建筑面积为88.34平方米的房屋买卖协议的履行、变更协助办理过户义务，并交房；2、由于被告不履行协议的行为，原告要求其赔偿8000元代理费；3、要求第三人西安市双生家家乐房屋信息咨询中介服务部退还中介费一万元；4、本案诉讼费由被告承担。因该房屋没有产权证书，经法院释明，变更诉讼请求为1、要求解除双方《房屋买卖定金协议》，返还购房款75万元及利息36750元（一年）至给付完毕，返还二倍定金4万元，支付违约金20万元；2、要求第三人退还中介费1万元；1、2项合计为1036750元；3、要求被告支付申请人同地段房屋差价及由于卖方造成的损失进行评估，评估后在进行增加损失；4、本案诉讼费用由被告及第三人共同承担。事实与理由：2017年11月13日，原告张文梅与被告张雪经第三人介绍，被告张雪有一套位于莲湖区XXXXX室房屋，原被告约定房屋价格83万元，并签订了《房屋买卖定金协议》，原告给被告支付2万元定金。2017年11月14日，原告将被告张雪在银行的按揭款付清后，又给了被告2万元更名费，同时，开发商要求支付零首付的29万元，原告又给被告转账支付了30万元，共计支付了75万元。支付给中介10万元，由于被告不领取，第三人又退给了原告。之后，被告提出涨价，要求原告再支付45万元，原告与被告沟通无果，故诉至法院。 被告（反诉原告）张雪辩称：原告所述不属实，被告并未收取原告定金2万元，是因为原告自身原因要求暂不办理过户手续，因此更名手续撤回。原告不愿意支付更名费用上涨的部分，致使双方没有办理成更名手续；被告从未让原告将10万元转账给中介；原告主张的损失与本案无关。被告张雪当庭提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告张文梅向反诉原告张雪支付违约金20万元；2、依法判令反诉被告承担本案反诉诉讼费。 原告（反诉被告）张文梅针对被告（反诉原告）张雪的反诉请求答辩意见：不同意被告张雪的反诉请求，违约责任在于被告。 第三人双生中介辩称：原告张文梅向第三人缴纳的购房款10万元，是经过双方同意后收取，之后又退回给原告张文梅。对于双方陈述的事实无异议。 本院经庭审查明的事实如下：2017年11月13日，原告张文梅与被告张雪、第三人双生中介签订了《房屋买卖定金协议》，2017年11月14日原告张文梅向第三人双生中介缴纳中介费10000元，向张雪缴纳购房款43万元，该款用于归还张雪在秦农银行的贷款。原告张文梅向被告张雪缴纳更名费20000元。2018年2月26日原告通过转账形式向张雪支付购房款30万元，上述事实原、被告、第三人当庭表示均无异议。本院予以确认。 原告诉讼中申请对涉案房屋同地段房屋差价及由于向被告购买房屋，造成原告出卖自己房屋的损失进行评估，在鉴定机构评估前，原告申请撤回评估申请。 原被告双方存在争议的事实与观点如下：1、2017年11月14日原告向被告缴纳更名费2万元的性质；2、原被告的违约责任。 原告（反诉被告）张文梅主张，更名费实际上是双方合同约定的2万元定金，该定金作为被告张雪办理房屋的更名费用，因此被告张雪出具的收条上写了更名费。 被告（反诉原告）张雪主张，被告张雪未收取定金，直接履行的手续，不存在交付定金。出具的收条上明确写明是更名费，不是定金。更名费是由被告代为收取，在办理更名时，支付给开发商使用，后因原告没有提交手续，导致更名一直没有办成。 关于原被告的违约责任，原告（反诉被告）张文梅提交微信聊天截图，证明原告一直催被告张雪办理过户，被告不配合，因此事被告违约。原告称涉案房屋是被告零首付，零按揭购买，原告替被告张雪还房贷，被告应解除与开发商的合同，原告重新与开发商签订购房合同，由于被告未能与开发商解除合同，因此被告应当承担违约责任。 被告（反诉原告）张雪主张，在合同签订后，被告张雪向开发商售楼部咨询办理变更过户，开发商说可以变更，随后联系原告，原告说没想好更到谁的名下，暂不过户。2018年2月原告支付30万的房款后要求更名，2月29日被告将原告资料提交开发商，因为过年，开发商说年后办理。之后因为开发商要收取大修基金，原告说不办过户，故导致没有办成过户。2018年4月份开发商通知不再办理更名，所以是原告违约。至今原告未将房款付清，故原告构成违约。 对于双方争议的事实，原告提供《房屋买卖定金协议》，约定：被告张雪（合同甲方）自愿将本条一、二、三项所列房屋出售给原告张文梅（合同乙方），甲方已将房屋现状充分告知乙方。1、房屋坐落地址XXXXX室，建筑面积88.34平方米，房屋成交价830000元，协议签订后，乙方应付给甲方定金20000元。自乙方定金交付后，双方应当在90日签订正式的《房屋买卖契约合同》。并完成过户手续。合同中手写部分约定“甲乙双方协议房屋总价为83万，甲方净拿83万元整，甲方负责在开发商处过户给乙方的更名事项，过户产生的费用由乙方承担，甲方定好过户的费用是贰万元整，如超出由甲方支付。”双方另约定“1、甲方与乙方去银行，由乙方支付清甲方所签订抵押贷款；2、甲方负责开发商处的所有更名事项，全程过户给乙方；3、甲方拿到钥匙交给乙方；4、剩余房款，乙方付清了银行的抵押贷款，剩余房款肆拾万整2018年2月15日前支付给甲方，如甲乙双方任何一方违约赔付给对方二十万元作为对违约的赔偿金，而且交到银行的房款退给乙方”。 庭审中，原被告均不能提供双方签订的买卖合同中出售房屋的产权证明，不动产登记机关亦没有该房屋的备案登记。原、被告庭审确定，双方购买的房屋系被告与开发商签订购买，没有办理网签，没有进行不动产产权登记。本院要求被告限期提供被告与开发商的商品房买卖合同，被告张雪提交其向陕西恒和房地产开发有限公司缴纳购房款的收款收据，未提交购房合同。 本院认为，原告张文梅与被告张雪、第三人双生中介签订的《房屋买卖定金协议》是当事人的真实意思表示，该合同表明，被告张雪出售的房屋没有取得不动产登记证书，原告张文梅对此是明知的，双方约定办理更名，实际是被告张雪需要与涉案房屋开发商陕西恒和房地产开发有限公司办理合同权利义务的转让。原、被告买卖行为实现目的的前提是张雪与开发商合同变更完成。被告张雪未能与陕西恒和房地产开发有限公司办理合同的变更，出售的房屋至今未取得产权登记手续，故原、被告签订的《房屋买卖定金协议》无法继续履行。原告要求解除双方签订的买卖合同，本院依法予以支持。按照原、被告双方合同约定，被告张雪负有办理变更合同的义务，被告张雪应当承担双方合同无法履行的责任，按照约定退还原告所缴纳的购房款73万元以及承担违约责任；关于原告主张双倍返还定金4万元的主张，根据《中华人民共和国担保法》第九十条的约定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”之规定，被告（反诉原告）张雪出具的《收条》中记载收到的20000元为更名费，依合同约定更名费由原告承担20000元，故本案中原告给付被告的20000元不能认定属于定金性质，所以原告要求被告返还定金40000元诉讼请求，本院不予支持。被告应当返还原告更名费20000元；原告主张被告张雪承担原告已经支付的购房款的利息，原被告双方在合同中已经约定了违约金的承担，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告提供的证据不能证明双方约定的违约金过分低于因合同无法履行给原告造成的损失，故原告该项请求本院不予以支持。原告主张第三人西安市双生家家乐房屋信息咨询中介服务部退还中介费10000元，原告与第三人之间属于中介服务合同关系，与本案不属于同一法律关系，本案不予以处理。依据《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)张文梅与被告（反诉原告）张雪、第三人西安市双生家家乐房屋信息咨询中介服务部于2017年11月13日签订的《房屋买卖定金协议》予以解除； 二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）张雪退还原告（反诉被告）张文梅更名费20000元人民币及购房款730000元整； 三、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）张雪支付原告（反诉被告）张文梅违约金200000元。 四、驳回原告（反诉被告）张文梅其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）张雪其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14230元，本院减半收取7115元，原告（反诉被告）张文梅已预付，由原告（反诉被告）张文梅承担115元，被告（反诉原告）张雪承担7000元。反诉费2150元，被告（反诉原告）张雪已预付，由被告（反诉原告）张雪自行承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审判员  刘霞 二〇一八年十一月二十三日 法官助理魏娟 书记员胡燕