湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1302民初4258号原告（反诉被告）娄底市新世界商业管理有限公司，地址湖南省娄底市娄星区湘中大道龙泉花园**门面。法定代表人彭保权，系该公司总经理。委托代理人罗孝仁，湖南晨晖律师事务所律师。被告（反诉原告）邓伟冬，男，1981年10月10日出生，汉族，住湖南省双峰县，原告（反诉被告）娄底市新世界商业管理有限公司（以下简称新世界公司）与被告（反诉原告）邓伟冬租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新世界公司的委托诉讼代理人罗孝仁、被告邓伟冬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新世界公司请求判令：1、解除原、被告于2014年8月25日签订的《新世界建材城商铺租赁协议》；2、被告立即腾退租赁商铺并按约定条件归还租赁物；3、被告支付拖欠的租金140040元（租金暂计至2017年11月30日，要求计算至商铺实际归还之日止）,违约金166364元（违约金按2‰/天暂计至2017年11月30日，要求计算至实际付清之日止）；4、诉讼费用由被告承担。被告邓伟冬答辩要点：1、被告是2014年8月与原告签订的租赁协议，前提是原告承诺新世界建材城于2014年10月整体开业，但到了2015年8月马路都没修通，生意无法开展；2、2016年1月，被告正常经营期间突然停电，造成重大安全隐患，被告便搬离了涉案店铺；3、与原告多次协商后，原告仍未整改到位，且在2016年的时候118店铺房东联系被告要求收回店铺，此后被告贴了个公示条，宣布解除合同；4、原告未履行合同应尽的义务。反诉原告邓伟冬请求判令：1、反诉人与被反诉人已于2016年7月30日解除了双方于2014年8月25日所签订的《新世界建材城商铺租赁协议》；2、被反诉人赔偿反诉人店面装修损失共计318640；3、被反诉人退还反诉人所缴纳的门面押金14004元；4、被反诉人承担本案全部反诉费用。反诉被告新世界公司答辩要点：1、双方签订的租赁协议至今尚未解除，新世界公司至今未收到对方关于解除租赁合同的通知，且涉案商铺仍处于被告的控制之中，其相关设备仍存于商铺之内；2、对方亦认可至今仅缴纳了租赁保证金14004元，其余租金分文未交，其行为已构成根本违约，不存在被反诉方违约的问题，更不存在赔偿对方装修损失的问题；3、反诉方在租赁该商铺时是实物出租，其对商铺的现状以及市场情况是清楚的，新世界公司履行了合同相关义务，至于部分物业管理问题及基础设施的完善问题系房产公司的责任和义务；综上，请求法院驳回反诉方的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2014年8月25日，原告（甲方）新世界公司与被告（乙方）邓伟冬签订了一份《新世界建材城商铺租赁协议》，合同约定：一、甲方将坐落于新世界建材城x幢x、xx，xxx,xxxx号商铺，出租给乙方用于经营自动门。二、租赁期限8年，从2014年10月1日起至2022年9月30日止。三、1、租赁期内前三年租金为x、xx商铺为29元/平方米/月，xxx、xxxx商铺为9元/平方米/月，合计月租金4668元，从第四年开始，租金每年在前一年的基础上上浮10%；2、在签订本协议时，乙方一次性向甲方交纳6个月的租金共计人民币28008元，此后每年度租金按每6个月交纳一次，并在每6个月期满前30日内一次性进行交纳，免租期为12个月，分三年分次免租，每年免租每年度最后4个月；3、乙方在签约时一次性缴纳租赁经营保证金共计人民币14004元，在合同到期后30个工作日内经甲方确认没有任何遗留问题后无息退还。四、乙方必须依约交纳租金和其他相关费用，如有拖欠，乙方愿意按照下列情形承担责任：每逾期一天应按每日承担逾期付款金额的千分之二的违约金，如果逾期超过30天，甲方有权收回乙方所租赁物业，且不予退还乙方的租赁经营保证金，不足部分，甲方有权另行追偿。五、租赁期间，乙方不能提前退租，否则视为乙方违约，所交纳的租金及保证金作为违约金不予退还。六、关于甲方的职责：在2014年10月1日前将本商铺交付乙方使用；对市场进行统一的规划和编制功能分区，进行统一招商和对外宣传；做好品牌宣传服务；统一经营和调度市场内物流配送；为乙方向政府相关部门争取相关经营优惠政策。租赁协议签订之后，被告缴纳了14004元保证金，之后未再支付租金，原告向被告追缴租金未果后，遂向本院提起诉讼。另查明，被告邓伟冬于2016年1月20日搬离了上述租赁的商铺。判决的理由与结果本院认为，原告娄底市新世界商业管理有限公司与被告邓伟冬签订的《新世界建材城商铺租赁协议》系双方真实意思的表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，双方均应按合同约定履行。因合同明确约定逾期超过30天，原告有权收回被告所租赁物业，且原告催告要求被告支付租金，被告一直未予履行，被告逾期缴纳租金的行为违反了合同约定，当属违约，应承担违约责任，故原告要求解除与被告签订的合同并要求被告归还租赁商铺的诉请，本院予以支持。关于被告的反诉诉求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁协议中对甲方即原告新世界公司的职责约定具体在协议第七条，然被告提供的现有证据无法证明原告存在违反上述协议第七条的情形，在此情况下，被告在租赁期间，单方搬离涉案商铺并不导致租赁协议自然解除，且相关律师函及告示无送达回执等凭证，故，对被告基于租金协议单方解除而提起的反诉诉求，本院不予支持。被告欠原告的租金应按合同约定的租金标准予以交纳，租金每月是4668元，每6个月支付一次，免租期为12个月，分三年分次免租，每年免租每年度最后4个月，因此，从2014年10月1日-2017年11月30日，共计38个月，免租金12个月，被告需支付原告26个月的租金，因第四年租期开始年租金在前一年基础上上浮10%即每月租金为5134.8元，故租金总额为122301.6元（4668元/月*24个月+5134.8元/月*2个月），扣除被告已经缴纳的保证金14004元，仍需支付租金108297.6元。另，关于违约金，涉案租赁协议约定每逾期一天应按每日承担逾期付款金额的千分之二的支付违约金。根据《司法解释（二）》第二十九条；“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同履行期间的债务利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告娄底市新世界商业管理有限公司与被告邓伟冬于2014年8月25日签订的《新世界建材城商铺租赁协议》；二、被告邓伟冬于本判决生效后十日内向原告娄底市新世界商业管理有限公司交还租赁商铺；三、被告邓伟冬于本判决生效后十日内向原告娄底市新世界商业管理有限公司支付欠付的租金108297.6元，（暂计算至2017年11月30日，自2017年12月1日起按照合同约定支付至实际交付商铺之日止），并支付违约金（违约金为欠付租金的30%）；四、驳回原告（反诉被告）娄底市新世界商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邓伟冬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5896元，由原告（反诉被告）娄底市新世界商业管理有限公司承担1336元，剩余4560元由被告（反诉原告）邓伟冬负担；反诉案件受理费3144.5元，由被告（反诉原告）邓伟冬负责。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  王宇容人民陪审员  张银花人民陪审员  谢祥兴二〇一八年十一月十四日法官助理汤志远书记员罗雨侬附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉请所依据的事实有责任提供证据加以证明。