上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终9428号上诉人(原审原告、反诉被告)：芮丝(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：HANHYUNGKYU。委托诉讼代理人：高传亮，北京大成(重庆)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海鸿福置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：许可，总经理。委托诉讼代理人：许雯燕。上诉人芮丝(上海)餐饮管理有限公司(以下简称“芮丝公司”)因与被上诉人上海鸿福置业有限公司(以下简称“鸿福公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初14329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芮丝公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持芮丝公司的本诉请求，驳回鸿福公司的反诉请求。事实和理由：本诉方面,一审判决中关于芮丝公司营业额未达到目标营业额的认定是错误的。鸿福公司仅凭一纸解约函就解除了双方签订的租赁合同，其没有提交任何能够证明解约正当性的依据。故对于合同解除，应由鸿福公司承担相应的违约责任。反诉部分，即便芮丝公司营业额没有达到目标值，但合同约定鸿福公司有权不对装修进行赔偿，并未约定鸿福公司可没收履约保证金。最后，合同关于目标营业额的条款是格式条款，剥夺了芮丝公司的主要权利，免除了鸿福公司主要责任及义务。鸿福公司也未向芮丝公司详细说明，故该条款属无效，对芮丝公司不发生法律效力。综上，芮丝公司请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人鸿福公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。芮丝公司向一审法院起诉请求：1、要求鸿福公司双倍返还芮丝公司履约保证金共计人民币(以下币种均为人民币)247,716.92元；2、要求鸿福公司赔偿芮丝公司各项损失共计100万元。鸿福公司提起反诉请求：1、判令鸿福公司没收芮丝公司的履约保证金123,858.46元；2、要求芮丝公司向鸿福公司支付违约金226,638.42元。一审法院认定事实：2015年6月29日，芮丝公司(乙方)、鸿福公司(甲方)签订《商品房租赁合同》，约定鸿福公司将上海市四川北路XXX号(壹丰广场)L1层B09号(以下简称“系争房屋”)出租给芮丝公司，租赁面积为90.94㎡，供乙方经营摆放CAFéROPLA品牌的咖啡、烘焙、轻食等等，甲方应于2015年7月1日或之前将该房屋交付给乙方；租赁期限从2015年7月1日起至2020年6月30日止等，乙方开业日为2015年7月1日，租金计算方式如下：自开业日或装修期满后的首日(以先到者为准)起，双方选择固定租金或提成租金(取金额较高者)下述方式计算系争房屋的租金：第一年(2015/7/1-2016/6/30)：固定租金按租赁面积计算，每天每平方米为11.19元，月固定租金为30,952.57元，或月提成租金为乙方于该日历月营业额的25%。第二年(2016/7/1-2017/6/30)：固定租金按租赁面积计算，每天每平方米为11.74元，月固定租金为32,473.92元，或月提成租金为乙方于该日历月营业额的25%等。乙方应在签署本合同时提交租赁期内各月份的目标营业额估算，并作为本租赁合同的有效附件(详见附件六)，同时在租赁期限内依照营业目标运营。自第二个租赁年度起，若乙方连续2个月未能达到附件六所示之目标营业额，甲方有权调整乙方承租房屋的位置、解除合同或者在其他条件不变的情况下单方面变更缩小乙方的承租面积。该种情况下，甲方无需对乙方进行任何赔偿和装修补偿。附件六：目标营业额估算，第一年目标营业额估算：100,000元/月，第二年目标营业额估算：130,000元/月等。双方约定，乙方应于本合同签署之日起七个工作日内，向甲方支付相等于3个月之租金(其单月的租金额，以整个租赁期内的月平均固定租金计)及3个月物业管理费(其单月的物业管理费计)之和的金额作为房屋租赁履约保证金。具体金额为123,858.46元；乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方等。本合同履行期间，除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。合同签订后，双方均按合同履行，芮丝公司向鸿福公司支付履约保证金123,858.46元并支付了至2017年3月31日的月固定租金。2017年3月31日鸿福公司向芮丝公司发出《解约函》称：根据租赁合同5-7条款：乙方应在签署本合同时提交租赁期内各月份的目标营业额估算，并作为本租赁合同的有效附件(详见附件六)，同时在租赁期限内依照营业目标运营。自第二个租赁年度起，若乙方连续2个月未能达到附件六所示之目标营业额，甲方有权调整乙方承租房屋的位置、解除合同或者在其他条件不变的情况下单方面变更缩小乙方的承租面积。该种情况下，甲方无需对乙方进行任何赔偿和装修补偿。根据租赁合同约定附件六中第二年目标营业额为13万元/月。然而芮丝公司提供的2016年7月至2017年2月的第二租赁年度实际营业额分别为12.5万元、11.6万元、9.5万元、9万元、7.4万元、7.3万元、6.5万元，第二租赁年度营业额均未达到目标营业额。故2017年3月31日解除鸿福公司与芮丝公司2015年7月1日签订的《商品房租赁合同》，租赁合同终止。芮丝公司须于2017年4月5日前将系争房屋内所有道具和商品撤除。2017年3月31日当日，鸿福公司在系争房屋，加上了门锁，芮丝公司停止了经营。芮丝公司遂于2017年4月24日向法院起诉，诉讼调解期间，2017年5月26日芮丝公司、鸿福公司对店内的物品进行了交接，对芮丝公司所称遗失现金的事宜，由芮丝公司报警处理。2017年6月19日立案后，双方2017年6月28日确认商铺交接完毕。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。芮丝公司、鸿福公司之间签订的《商品房租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，依法成立，对当事人双方都具有法律约束力。双方约定租金为月固定租金和月提成租金，2016年7月开始的第二租赁年度月固定租金为32,473.92元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的25%，第二租赁年度目标营业额为13万元/月，而鸿福公司在第二租赁年度虽然交付了租金，但均未以目标营业额交付。2017年3月31日，鸿福公司函告芮丝公司解除合同，符合《商品房租赁合同》的约定，现鸿福公司亦同意2017年3月31日解除合同，故法院确认该日为《商品房租赁合同》解除的日期。同时《商品房租赁合同》约定：自第二个租赁年度起，若乙方连续2个月未能达到附件六所示之目标营业额，甲方有权调整乙方承租房屋的位置、解除合同或者在其他条件不变的情况下单方面变更缩小乙方的承租面积。该种情况下，甲方无需对乙方进行任何赔偿和装修补偿。鸿福公司系依合同约定，解除合同，现芮丝公司要求鸿福公司赔偿因解除合同而受到的损失，没有依据，法院不予支持。关于系争房屋的排风管道的安装事宜，芮丝公司提供的电子邮件只是表明双方协商安装的意向，并未达成协议，芮丝公司亦没有证据证明在芮丝公司租赁期间鸿福公司实施了该排风设施的施工。故芮丝公司以此要求鸿福公司赔偿芮丝公司的经营损失，法院难以支持。关于芮丝公司认为经营期间鸿福公司对商场地下停车场进行施工，擅自封闭与商场相同的地铁4号出口，禁止芮丝公司外摆空间使用等影响芮丝公司正常经营等，芮丝公司没有相应的证据证明其因此而受损失系鸿福公司所致，法院难以支持。关于履约保证金；因《商品房租赁合同》约定：乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方。故芮丝公司要求鸿福公司双倍返还履约保证金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。关于鸿福公司反诉要求芮丝公司向鸿福公司支付违约金226,638.42元。因鸿福公司行使解除权的原因是芮丝公司自第二个租赁年度起，连续2个月未能达到附件六所示之目标营业额，是双方约定解除合同的条件，鸿福公司可以芮丝公司未达目标营业额单方主动行使，鸿福公司行使解除权后，芮丝公司已在合理的期限内搬离，且鸿福公司没收了履约保证金，法院认为足以补偿鸿福公司的损失，故该项反诉请求，法院不予支持。一审法院作出判决：一、芮丝(上海)餐饮管理有限公司与上海鸿福置业有限公司签订的《商品房租赁合同》于2017年3月31日解除；二、芮丝(上海)餐饮管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；三、上海鸿福置业有限公司收取的履约保证金123,858.46元，不予返还；四、上海鸿福置业有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，鸿福公司依据双方签订的《商品房租赁合同》中“自第二个租赁年度起，若乙方连续2个月未能达到附件六所示之目标营业额，甲方有权调整乙方承租房屋的位置、解除合同或者在其他条件不变的情况下单方面变更缩小乙方的承租面积。该种情况下，甲方无需对乙方进行任何赔偿和装修补偿。”的条款行使合同解除权，而芮丝公司上诉认为该条款无效。本院认为，该条款以及相应的附件六均没有免除鸿福公司责任、加重芮丝公司责任、排除芮丝公司主要权利的情形，故芮丝公司有关于此的上诉理由，本院不予采纳。而关于芮丝公司实际营业额是否达到了目标营业额这一事实问题，鸿福公司在一审中已举证证明己方的事实主张。芮丝公司对此不予认可，则应由芮丝公司对其反驳的事实主张承担举证责任。芮丝公司在一审及二审中均无证据证明其实际营业额达到了目标营业额，应自行承担举证不能的不利后果。至于鸿福公司是否有权没收履约保证金的问题，合同中对此有明确约定，一审法院认定并无不当。鉴于鸿福公司系基于合同约定行使解除权，且芮丝公司又无证据证明其损失，因此本院对芮丝公司诉请赔偿之上诉请求，亦不予以支持。综上所述，芮丝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,029.45元，由上诉人芮丝(上海)餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理徐晨审判长  徐江审判员  成皿审判员  俞璐二〇一八年十一月二十九日书记员  何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……