河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终10486号上诉人（原审被告）：于某，女，1954年11月25日出生，汉族，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：翟立业，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成立辉，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任某某，男，1978年7月18日出生，汉族，住石家庄市新华区。被上诉人（原审原告）：姚某某，女，1976年3月5日出生，汉族，住石家庄市新华区。以上二被上诉人委托诉讼代理人：王宝宽，河北圣佑律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）经纪公司，住所地石家庄市裕华区建华南大街**石家庄裕华万达广场**商住楼****。法定代表人：田丽，该公司总经理。上诉人于某因与被上诉人姚某某、任某某、河北融海行房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2016）冀0105民初4203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于某，上诉人的委托诉讼代理人翟立业、成立辉，被上诉人姚某某，被上诉人姚某某、任某某的委托诉讼代理人王宝宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于某上诉请求：1、请求撤销原判，发还重审或改判解除双方买卖合同；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、姚某某并未依照约定支付首付款，也未以自己名义办理贷款，另外合同中并未约定由任某某办理贷款，也无证据证实办理贷款前融海行公司与姚某某向上诉人告知合同确定的贷款义务由任某某履行，对此被上诉人应当举证。2、于某称融海行公司承诺7日内给付首付款，姚某某与融海行公司否认，在庭审中姚某某提供的录音显示融海行公司知悉此事，已可以证实姚某某与融海行公司均未履行合同内容。融海行公司以及姚某某予以否认的应当提供证据，一审法院将此举证责任分配给上诉人明显错误。3、姚某某与融海行公司的行为已构成事实违约，上诉人拒绝转让房屋，符合合同约定。4、一审法院判决认定事实突破了合同相对性，原判决认定“合同系姚某某签订”同时也认定了“银行贷款系任某某作为贷款人办理……”（判决书第7页）该判决从事实上已认定了姚某某与上诉人构成买卖合同关系，又认定了任某某与上诉人之间的买卖合同关系，而姚某某与任某某之间无约定，姚某某庭审过程中提供的录音中也明确表示合同的当事方为他，对于任某某不在姚某某与上诉人达成的买卖合同关系中，姚某某予以认可。另外，依据上诉人与姚某某以及河北融海行房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖三方协议》显示，房屋买卖双方为姚某某与上诉人，并无被上诉人任某某。且庭审过程中，证人赵某已承认在姚某某与于某签订协议时，其不知道任某某的存在，签订合同之前也没见过任某某。一审法院对此情况视之不见，而武断的认为任某某在《房屋买卖三方协议》中地位等同于姚某某，显然缺乏事实依据。5、一审裁判认为上诉人向任某某履行过户义务缺乏事实依据。庭审过程中融海行公司以及任某某，姚某某二人均声称任某某与上诉人办理了网签备案手续，但是从任某某提出的证据而言仅有一份不知来历且无双方签字的合同复印件。庭审中，上诉人申请人民法院查实双方网签证实情况，而至案件判决作出时此情况尚来查清。网签合同为办理房地产过户手续的必须条件，也是法律规定的不动产变更的必要条件。6、姚某某、任某某的行为涉嫌诉讼诈骗，融海行公司作为居间方，伪造首付款凭证，协助被上诉人骗取贷款。7、姚某某与任某某不存在婚姻关系，二人为平等的法律主体，一审对二人的关系并未查清。8、一审判决确定了上诉人与姚某某、任某某分别存在合同关系，事实上造成上诉人一物二卖，即使上诉人完全履行了判决确定的义务，姚某某依然可以依据合同约定向上诉人主张违约责任，造成上诉人实际损失。姚某某、于某答辩称，于某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。河北融海行房地产经纪有限公司经法庭合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。姚某某、任某某向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行于2016年8月25日于原告姚某某及第三人签订的《房屋买卖三方协议》，将坐落于石家庄市新华区价款1075000元的房产过户给原告任某某，以及将前述房屋按期交付给原告的合同义务。二、本案全部诉讼费用均由被告负担。一审法院认定事实：2016年8月25日，甲方(出售方）于某、乙方（购买方）姚某某、丙方（居间方）河北融海行房产经纪有限公司签订《房屋买卖三方协议》，协议中约定：一、房屋坐落石家庄市新华区，房屋所有权人于某，房屋所有权证号333011116，产权性质私有房产，建筑面积90.76平方米；二、甲、乙双方协商一致同意，买卖该房屋及其附属设施、设备的总价款1075000元；三、甲、乙双方协商一致，乙方于签订本合同时支付购房定金20000元作为履约保证金。此定金支付方式为甲、乙双方协商一致委托丙方代收，此定金届时冲抵购房款，而后乙方同意采取以下方式付款即乙方以银行贷款方式支付购房款的，委托丙方代为办理银行（商业按揭或公积金）贷款，并于签订之日起3日内向丙方提交银行贷款所需资料；乙方应于贷款通过之日将双方约定的首付款265000元按照房管局政策及制度向房管局指定的房产交易资金监管账户支付；乙方未支付甲方的购房款800000元以银行贷款方式支付，在房产过户手续办理完毕并于乙方银行贷款正式发放后支付甲方剩余购房款；四、签订本合同同时，甲、乙双方要按照房屋成交总价2%计算支付居间服务费10000元，由乙方支付，每逾期一日，按迟延付款额5‰向丙方支付违约金；五、如涉及贷款，乙方应于本协议签订同时向丙方支付代办贷款的手续费13000元；六、甲方应于乙方贷款审批通过后三个工作日协助乙方到房屋登记主管部门办理房屋过户手续及缴费手续，乙方承担该房产项下的所有税费；七、甲、乙双方协商一致，该房产过户手续办理完毕之日起15日内甲方向乙方交付该房产，并将该房产钥匙交于乙方，同时与乙方办理交割手续并结清各项费用。在甲乙双方确认物业交接完毕且成交交罚款不存在拖欠各项费用的情况下，由丙方将物业交割保证金退还甲方。甲方交付房屋所欠各项费用，丙方有权用物业交割保证金代为支付。合同签订当日，原告支付购房定金20000元，中介费23000元。二原告称因孩子上学购买诉争房屋，原告任某某于2016年8月31日提供办理贷款所需手续，并与被告在农业银行办理面签手续，因被告手续的问题，于某与任某某于2016年9月2日更换贷款银行到建设银行重新办理面签，贷款顺利通过，融海行公司于2016年9月6日通知原告贷款没有问题，要求我们在过户当天将首付款交房管局资金监管账户，扣除资金监管后剩余的首付款达到以军银行账户，并让我等通知准备办理房屋过户，原告于2016年9月8日催问办理房屋过户事宜，融海行公司答复于某不再出售诉争房屋。三方于2016年9月12日面谈购买房屋事宜，谈话录音可以证实原告没有任何违约行为。被告质证意见：1、在办理银行贷款时，于某要求出具已收到首付款的证明，但原告未向被告实际支付首付款，且合同当事方为姚某某，无任何证据证实任某某为合同当事方，任某某作为原告诉讼主体不适格。2、录音形成时间是2016年9月19日，但明显为拷贝录音，姚某某多次其本人为合同当事方，并无任某某参与，第三名的店长李某向被告承诺7日内支付首付款，买卖合同为诺成不要式合同，任某某为办理贷款之代理人，由任某某进行履行，被告对此提出异议，被告在知晓其代理情况下终止协议，并不构成违约，符合法律规定。融海行公司质证意见：1、对原告提交的证据及陈述无异议；2、认可于某没有收到首付款，首付款应打到房管局资金监管账户，过户后7到15个工作日后打给于某，于某认为融海行公司对于首付款给付的陈述仅是交易习惯的一种，买卖合同中有卖方直接付款给买方的付款方式。原告申请证人赵某出庭证明：1、证人系第3人的业务人员，代表第3人在本案诉争的合同中签字；2、以说明所购买的房屋是姚某某的第二套住房，所购住房放在任某某名下贷款办理快，后续费用要少一些，银行贷款是任某某、于某在银行办理的，于某知道贷款在任某某名下；3、办理了授权委托书是联任某某、于某亲自签名。原告认为通过证人陈述可以证明于某知晓二原告共同买房的事实，并配合办理相关手续。被告认为原告存在诱供嫌疑，证明与本案存在利害关系，其证言应予以排除。现原告主张已履行合同约定义务，但被告于某拒绝履行合同，故诉至法院要求：一、被告继续履行于2016年8月25日于原告姚某某及第三人签订的《房屋买卖三方协议》，将坐落于石家庄市新华区价款1075000元的房产过户给原告任某某，以及将前述房屋按期交付给原告的合同义务。被告认为：合同是姚某某与被告签订，任某某办理贷款系债务的承担，贷款人由姚某某变更为任某某，姚某某已违约，于某与其终止合同于法有据。融海行公司对原告的诉讼请求无异议，并认可按照操作流程，本案诉争房屋的产权登记应办理到任某某名下。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉承诚实、恪守承诺。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。于某称融海行公司承诺七日内给付首付款，原告及融海行公司否认，于某未对其主张举证，于某应承担举证不能的后果。现有证据显示融海行公司代为办理银行贷款，姚某某于贷款通过之日将首付款265000按照房管局政策及指定资金监管账户支付，即首付款应按照双方约定履行。关于合同的主体，合同虽系姚某某签订，但银行贷款系任某某作为贷款人办理，于某未对贷款人身份表示异议，并协助原告任某某办理银行贷款，且银行贷款已审批通过。任某某作为贷款人不会影响于某出售房屋得到房款的目的，对于某主张任某某诉讼主体不适格的主张不能采信。《房屋买卖三方协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告已办理贷款审批手续，原告不存在违约行为。原告要求继续履行三方于2016年8月25日签订的《房屋买卖三方协议》应予支持。双方约定以银行贷款形式支付购房款，原告应在贷款审批通过并发放后按照合同约定向于某支付剩余购房款。于某应按照合同约定于贷款审批通过后3个工作日协助姚某某办理房屋过户手续，过户所需的全部税费由姚某某承担。合同中约定于某应于房产过户手续办理完毕之日起15日内向姚某某履行交付房屋及钥匙义务，在产权过户手续办理完毕后，于某应按约定向原告履行交付房屋义务。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：原告姚某某、被告于某、第三人河北融海行房地产经纪有限公司继续履行三方于2016年8月25日签订的《房屋买卖三方协议》；原告姚某某、任某某按照《房屋买卖三方协议》约定履行给付购房款义务，被告于某、第三人河北融海行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内协助原告姚某某、任某某办理坐落于石家庄市新华区房屋产权过户至原告任某某名下；待石家庄市新华区房屋产权过户手续办理完毕，被告于某向原告姚某某履行交付房屋及钥匙义务。本院二审期间，上诉人提交证据：房产查询证明，证明双方没有办理任何网签备案。被上诉人质证称：该证明的真实性现在无法核实，没有专业章。我方希望法庭进行核实。二审庭审后，本院对该证据予以调取，石家庄市房产交易中心出具了“石家庄市存量房买卖居间合同”，因双方产生纠纷，未去房管局办理签字手续。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。围绕上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为：本案中被上诉人是否存在违约行为，《房屋买卖三方协议》是否应继续履行。于某、姚某某、河北融海行房地产经纪有限公司于2016年8月25日签订的《房屋买卖三方协议》系三方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。上诉人称姚某某并未依照约定支付首付款，经审查，《房屋买卖三方协议》约定姚某某于贷款通过之日，将首付款265000元按照房管局政策及指定资金监管账户支付。上诉人称融海行公司承诺7日内给付首付款的主张，无证据支持。合同虽系姚某某签订，但银行贷款系任某某作为贷款人办理，于某对贷款人身份未表示异议，并协助原告任某某办理银行贷款，且银行贷款已审批通过。任某某作为贷款人并未影响于某出售房屋得到房款的目的，且于某、任某某、河北融海行房地产经纪有限公司签订“房屋买卖网签委托书”，共同委托河北融海行房地产经纪有限公司办理该房屋买卖的网签事宜，可见，上诉人对本案所涉房屋的实际购买方为任某某这一事实情况知晓并认可，故对于上诉人称被上诉人违反了合同约定，本院不予采信。关于一审判决认定事实是否突破合同相对性问题，将涉案房产过户到任某某名下，是由被上诉人指定和认可，并没有突破合同的相对性，也并未出现上诉人所称的一物二卖的情况。故被上诉人要求继续履行三方签订的房屋买卖协议应予以支持。综上所述，于某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14475元，由于某负担。本判决为终审判决。审判长  刘立虹审判员  赵 林审判员  王淑芳二〇一八年十一月十四日书记员  耿真真