湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初351号原告：湖南江域置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区雨花亭街道井塘家园****。法定代表人：肖秀玲，经理。委托诉讼代理人：昌晓波，男，1975年5月21日出生，汉族，系原告湖南江域置业有限公司员工，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：周博文，男，1991年1月7日出生，汉族，系原告湖南江域置业有限公司员工，住湖南省邵东县。被告：戴玉云，女，1976年11月25日出生，汉族，住湖南省武冈市。第三人：中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行，住所，住所地长沙市芙蓉中路二段**div>负责人：王闯，行长。委托诉讼代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟梅，湖南淡远律师事务所律师。原告湖南江域置业有限公司（以下简称原告）与被告戴玉云（以下简称被告）、第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月7日立案受理，依法组成合议庭于2018年10月29日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人周博文，第三人的委托诉讼代理人钟梅到庭参加诉讼，被告戴玉云经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，撤销被告名下位于雨花区曲塘路48号添阶商业广场3栋2702号房屋的预告登记[编号为湘（2016）长沙市不动产证明第0012036号]及网签备案信息;2、判令被告承担违约金79797.8元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用及其他相关费用。事实与理由：原、被告于2015年8月21日签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：被告以银行按揭贷款方式向原告购买由原告开发的位于雨花区曲塘路48号第3栋27层2702号房屋（建筑面积119.96平米，总房价797978元）。买卖合同签订后，被告向原告实际支付首付款80000元，同时被告向第三人申请了550000元、期限为240个月的一手住房购房贷款，并由原告作为担保人与被告、第三人共同签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。第三人随后向被告发放了550000元贷款并就2702房产办理了抵押登记手续，之后由被告按月向第三人偿还贷款。涉案房屋至今尚未由原告向被告进行交付。2017年9月27日，因被告逾期三期未履行还款义务，第三人在原告账户扣划了被告逾期本金及利息共计10872.6元。根据商品房买卖合同补充协议第二条第7款“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期两个月以上不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除商品房买卖合同并要求买受人返还出卖人所垫付的全部款项及利息，买受人应按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金”的约定，在被告欠款期间，原告及第三人多次要求被告还款，但被告拖欠至今，且已无力偿还。据此，买卖合同已无继续履行的可能，请求人民法院依据原、被告签订的买卖合同约定以及国家相关法律规定，依法判决。被告未到庭、未答辩。第三人述称，原告起诉的事实属实，对原告的诉讼请求没有异议。第三人于2018年7月16日向本院提出的诉讼请求：1、判令立即解除第三人与被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2、请求判令被告立即偿还第三人未到期借款本金502273.39元，逾期本金1552.7元，逾期利息2057.29元，罚息5.17元，合计505888.55元（利息及罚息暂计至2018年7月16日止，此后利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、判令被告承担第三人为实现上述债权所支付的按欠款总额5%计提的律师费25294元；4、判令第三人对被告提供抵押的雨花区曲塘路48号添阶商业广场3栋2702房的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有抵押优先受偿权；5、判令原告在上述借款本息及第三人实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；6、判令原告及被告承担本案的全部诉讼费用及其他费用。事实与理由：2015年8月21日，第三人与原告、被告签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同中约定：借款人与开发商就本合同项下贷款所购房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷，且上述纠纷将会影响借款人偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本息提前到期，且贷款人有权行使法律规定的其他必要措施。同时，合同约定，借款人在合同有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关法律责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追偿措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费在内的一切费用概由借款人承担。为确保上述合同的切实履行，原告自愿为本合同项下的借款人债务提供连带责任保证担保，保证责任范围包括但不限于本合同项下的贷款本金和利息（含逾期利息及罚息）、违约金、实现债权的费用（含诉讼费用、保全费用、律师费用、公证费用等）。合同签订且办理抵押登记手续后，第三人依约划款550000元给被告，被告提供曲塘路48号添阶商业广场3栋2702房的房产作为其偿还上述全部借款本息及实现债权费用的担保。现原、被告因房屋买卖合同纠纷诉至法院，且通知第三人参加诉讼。请求依法判决支持第三人的诉讼请求。对于第三人的诉讼请求，被告未到庭，未答辩。对于第三人的诉讼请求，原告认为，对于第三人诉请的本金、利息、抵押优先受偿权不持异议，原告同意对借款本息承担连带保证责任，但对第三人的律师费不同意承担连带责任。经审理查明，2015年8月21日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，商品房买卖合同约定：第二条原告将雨花区曲塘路48号第3栋27层2702号房屋（合同约定建筑面积119.96平米）售与被告；第五条该商品房单价6652.03元/平米，成交总价为797978元；第六条被告于2015年8月21日前支付首付款247978元，剩余房款550000元向银行申请贷款，原告协助办理；第七条被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按全部购房款的10%支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日支付逾期应付款2/10000的违约金；第十条原告应当在2016年10月31日前将经验收合格的商品房交付被告使用，但被告未能按时付款的，原告可据实予以延期。合同补充协议“二、8”条款约定：原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告返还原告垫付的全部款项及利息，被告应按照全部购房款的10%向原告支付违约金，被告为房屋投入的装修不作任何补偿。2015年8月21日，原告、被告以及第三人签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，其中附件一“特别签订条款”约定：借款人为被告、贷款人为第三人、保证人为原告；贷款金额550000元，贷款期限240期，贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，逾期贷款罚息利率为约定贷款利率上加收50%，还款方式为等额本息方式；被告以雨花区曲塘路48号第3栋27层2702号房屋作为借款抵押；原告向第三人提供阶段性担保。附件二“个人一手住房贷款合同通用条款”之“二、12”条款约定：借款人本合同项下贷款所购房屋提供抵押，本合同项下贷款在本担保之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本担保项下的任何权利及其行使。“三、1、（2）”条款约定：借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，即构成或视为借款人在本合同项下违约。“三、2”条款约定：出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失，要求保证人承担保证责任，对抵押房屋行使抵押权等。“四、开发商保证”条款约定：保证人应按照本合同的约定承担连带责任保证；保证人承担阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。上述商品房买卖合同、合同补充协议以及个人一手住房贷款合同签订后，原告向被告支付首付款80000元，第三人向被告提供了贷款550000元，该贷款作为被告的购房款直接转入原告账户。2016年11月23日，长沙市国土局对被告购买的涉案房屋予以预售商品房买卖预告登记以及预售商品房抵押预告登记，证明号分别为：湘（2016）长沙市不动产证明第0012036号《不动产登记证明》、湘（2016）长沙市不动产证明第0012035号《不动产登记证明》。因被告未付清购房首付款，原告未将涉案房屋交付被告。被告自2015年9月10日向第三人偿还第一期借款本息，其后分期还款至2017年6月10日。2017年7月10日起，被告未继续向第三人分期还款，至2018年6月10日止，因原告承担连带保证责任，第三人从原告的账户扣划12期按揭贷款合计43687.33元。截止2018年7月16日，对于第三人发放的贷款550000元，仍有未到期借款本金502273.39元、逾期本金1552.7元、逾期利息2057.29元、罚息5.17元，合计505888.55元，被告未予清偿，原告未代为清偿。另查明，第三人因提出独立诉讼请求，委托湖南淡远律师事务所参加诉讼，支付律师费25294元。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、商品房预售许可证、湘（2016）长沙市不动产证明第0012036号《不动产登记证明》、《个人一手住房贷款合同》、湘（2016）长沙市不动产证明第0012035号《不动产登记证明》、借款借据、存款交易明细对账单、欠款证明、贷款已还款明细清单、委托代理合同、代偿告知函、逾期未还款查询、网上银行电子回单以及当事人陈述等在卷佐证，足以证明。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，原告、被告以及第三人签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。至2018年7月16日止被告连续12期未按期归还贷款本息，已经构成违约，依据合同约定，第三人有权宣布贷款本息全部提前到期，有权要求被告赔偿因其违约给第三人造成的损失，包括因实现债权而支付的律师费，有权要求保证人承担保证责任，有权对抵押房屋行使抵押权。第三人诉请解除个人一手住房贷款合同，判令被告清偿未到期借款本金、逾期本金、逾期利息、罚息，判令被告承担第三人支付的符合律师收费标准的律师费，判令原告对上述借款本息及律师费承担连带清偿责任，判令第三人对抵押房屋享有抵押优先受偿权，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。其中，本院确认合同解除的时间为第三人申请参加诉讼提出独立诉讼请求的时间即2018年7月16日，自合同解除之日起至欠付的借款本息实际归还之日止，被告应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率向第三人赔偿欠款利息损失。个人一手住房贷款合同约定保证人对借款人在贷款合同项下的债务承担保证责任，保证的范围应包括借款人承担的律师费，原告关于其不应对律师费承担保证责任的意见，本院不予采纳。原告诉请解除其与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，撤销被告名下涉案房产的预告登记及网签备案信息，诉请判令被告承担违约金79797.8元，应以涉案房产的抵押关系解除、第三人对抵押房产的抵押权消灭为前置条件。现涉案房产的抵押关系没有解除，预售商品房抵押预告登记没有撤销，且第三人明确诉请对抵押房产行使抵押优先受偿权，故原告在本案中提出的诉讼请求，条件尚不成就，本院不予支持。其可以在条件成就以后，另行依法主张权利。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百九十六条、第二百零六条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南江域置业有限公司、被告戴玉云与第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于2018年7月16日解除；二、被告戴玉云于本判决生效之日起10日内向第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行偿还未到期借款本金502273.39元、逾期本金1552.7元、逾期利息2057.29元、罚息5.17元，合计505888.55元；并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付该款自2018年7月17日起至实际支付之日止的利息；三、被告戴玉云于本判决生效之日起10日内向第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行赔偿律师费25294元；四、原告湖南江域置业有限公司对上述第二、三项被告戴玉云所负的债务承担连带清偿责任；五、若被告戴玉云、原告湖南江域置业有限公司在上述期限内未清偿上述第二、三项债务，则第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行对被告戴玉云提供抵押的雨花区曲塘路48号添阶商业广场3栋2702号房屋[湘（2016）长沙市不动产证明第0012035号《不动产登记证明》]在上述第二、三项债权范围内享有抵押优先受偿权；六、驳回原告湖南江域置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1795元、公告费560元，由原告湖南江域置业有限公司负担；第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行提出独立诉讼请求的受理费9112元，公告费520元，由被告戴玉云负担，原告湖南江域置业有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宁跃武人民陪审员  朱 金人民陪审员  涂 娟二〇一八年十一月九日书 记 员  陈雅欣附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国担保法》第十八条事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。