贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0327民初2865号原告：任思国，男，1958年11月1日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。委托诉讼代理人：冯源，四川川胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧雕，四川川胜律师事务所实习律师。被告：贵州建勘房地产开发有限公司，住所贵州省遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道，统一社会信用代码9152032768399551XG。法定代表人：周牮，该公司总经理。委托诉讼代理人：马坡，贵州顺世律师事务所律师。原告任思国与被告贵州建勘房地产开发有限公司（以下简称“建勘房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告任思国及其委托诉讼代理人冯源、欧雕，被告建勘房地产公司的委托诉讼代理人马坡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任思国向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付房屋；2.判令被告支付原告违约金自2017年8月2日起每日按照原告已付房款的万分之五，计算至被告向原告交付房屋之日为止（截止起诉之日违约金为51188元）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以人民币255944元的价格购买被告位于贵州省凤冈县××龙凤大道××食品城综合市场××单元××1-8-3房屋。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按合同约定在2017年8月1日交付房屋，故原告诉来法院，请求支持其诉讼请求。建勘房地产公司辩称：逾期未交房是实，但逾期未交房是由于拆迁原因导致；我公司的其他《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金都是按日万分之零点五计算，本案合同中约定逾期交房违约金按日万分之五计算是笔误；双方合同约定逾期交付房款算违约金按日万分之零点五计算，而逾期交房违约金按日万分之五计算，权利义务不对等，逾期交房违约金即使不是笔误，我公司也要求降低违约金计算标准，主张按原告所交房款的银行存款利息上浮30%，或按涉案房屋同地段的租金标准计算违约金；我公司已具备交房条件，并于2018年8月16日公示通知交房，是原告自己不去接收房屋,我公司可以交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月13日，建勘房地产公司作为出卖人，任思国作为买受人，双方签订了合同编号为2016003166的《商品房买卖合同》。合同约定，建勘房地产公司将其开发的位于凤冈县××龙凤大道××食品城综合市场××单元××号商品房，以总价款255944元的价格出卖给任思国。合同第八条约定：买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款55944元，余款200000元以银行按揭支付；第十一条：约定出卖人应当在2017年8月1日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理：1、逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。任思国按《商品房买卖合同》约定交付了全部房价款，建勘房地产公司未按约定在2017年8月1日前交付该商品房。因双方协商未果，原告于2018年9月6日诉至本院，提出如前诉请。诉讼中，原告主张逾期交房违约金计算至起诉之日，将逾期交房违约金调减至按已交房款日万分之三以上标准计算。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方应按照该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。诉讼中,被告对原告交付房屋的诉讼请求无异议,本院对原告的该请求予以支持。本案争议焦点为：被告逾期交房是否构成违约；本案的违约金应如何计算。一、被告逾期交房是否构成违约。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约向被告履行了支付全部房价款的义务，被告未按约定在2017年8月1日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担继续履行并支付违约金的违约责任。原告要求继续履行合同，支付违约金的请求，理由正当，依法予以支持。对被告辩称由于拆迁原因导致逾期交房的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”的规定，即使是由于案外人的原因造成被告违约，被告仍应按约定向原告承担违约责任，且被告对此也未提供证据证明，故对被告的该意见不予采信。对被告辩称“其商品房已具备交房条件，并已公示交房，是原告自己不去接收房屋，我公司可以交房”的意见，因被告未提供证据证明已将符合约定交付条件的房屋书面通知了买受人办理交接手续，故对建勘房地产公司关于原告自己不接收房屋的辩称意见，本院不予采信。二、本案的违约金应如何计算。被告主张《商品房买卖合同》中约定的逾期交房按日万分之五计算违约金是笔误，因被告对主张的事实未提供证据证明，且被告在不同时间就该楼盘与其他买受人签订的《商品房买卖合同》也约定“逾期交房的按买受人已交房价款日万分之五计算违约金”，故被告主张的事实依据不足，本院不予采信。关于被告请求减少逾期交房违约金标准问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，被告逾期交房给原告造成的实际损失，大体相当于涉案房屋所在地段同类房屋的租金损失,双方合同约定的“逾期交房的按买受人已交房款日万分之五计算违约金”标准，远高于其实际损失，故对被告关于降低违约金的计算标准的请求予以支持。参照同地段同类房屋租金及当地县城规划区房屋征收补偿管理办法中过渡安置费补偿标准（住宅房：10元/M2/月），结合案件实际情况，本院酌定逾期交房违约金标准按已交房款日万分之二计算。至本案起诉时，被告仍未实际向原告交付房屋，本院对原告要求逾期交房违约金计算至起诉之日的主张予以支持。因此，截止原告起诉之日（2018年9月6日），被告应支付原告逾期交房违约金为20475.52元[255944元×0.2‰/日×400日（2017年8月2日至2018年9月6日）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、贵州建勘房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向任思国交付双方《商品房买卖合同》中约定的房屋；二、贵州建勘房地产开发有限公司在本判决生效后十日向任思国支付逾期交房违约金20475.52元。三、驳回任思国的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，减半收取540元，由贵州建勘房地产公司承担（该款原告已预交，被告在兑现本案时一并支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。审判员  李艳二〇一八年十一月二十九日法官助理简希舜书记员陆沁