广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初2196号原告：彭佳玲，女，汉族，1995年11月27日出生，住珠海市斗门区，委托诉讼代理人：吴国亮，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海恒力电气设备有限公司，住所地：珠海市金湾区联港工业区珠海南方华力通特种变压器有限公司办公楼**。法定代表人：梁锦凤，董事长。委托诉讼代理人：刘铁，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘远儿，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。原告彭佳玲与被告珠海恒力电气设备有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴国亮，被告委托诉讼代理人刘铁、甘远儿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金38,846.7元（以每日万分之二从2017年9月30日起计至2018年5月4日止）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告以按揭贷款方式购买由被告开发的位于珠海市金湾区××单元××房，总房款为874,124元，交房日期为2017年9月30日前。合同签订后，原告依约交付首付款项并办理了银行按揭，但被告未能按照合同约定期限交房，明显违约。原告为其诉称向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同；2.区域防火责任书；3.住宅质量保证书；4.增值税发票；5.个人购房借款合同；6.短信通知；7.投诉记录及照片。被告在答辩期内向本院提交答辩状，辩称：1.涉案房屋已于2017年9月27日取得《不动产测量报告》，2017年10月23日取得《竣工验收备案表》，达到合同约定的交付条件。被告于2017年10月31日短信通知原告2017年11月1日来办理收房手续，2017年11月8日在《珠海特区报》刊登公告，通知原告尽快办理入伙手续。原告在收到上述通知后，以质量瑕疵为由拒绝收房，应视为办理交付手续期限界满之日即2017年11月10日商品房已经交付。2.因珠海市金湾区住房和城乡建设局于2016年10月18日发文要求住宅小区配备管道燃气设施，否则不予办理竣工验收备案，因安装燃气管道，导致延期交楼非我方原因所致，政府行为影响工期，属于不可抗力，同时，因台风、暴雨、高温等恶劣天气等不可抗力共造成工期延误39天，交房日期应予顺延。扣除上述期限，被告实际逾期交房天数为2天，原告的诉讼请求明显不符合法律规定与客观实际，明显过高。被告为其辩称向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》及附件；2.竣工验收备案表；3.珠海市不动产测量报告；4.珠海市金湾区住房和城乡建设局《关于落实住宅小区配套建设管道燃气设施的通知》；4.珠海市金湾区住房和城乡建设局关于停工开展安全检查的通知；5.珠海市天气预警信号发布记录；6.2016航展限行通知；7.手机短信；8.珠海特区报收楼公告；9.网上租金报价表。本院经审理认定事实如下：2016年9月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定：原告以按揭贷款方式购买由被告开发的位于珠海市金湾区××“××”××单元××房，总房款为人民币907,633元。合同第九条“商品房交付条件”约定：“该商品房交付时应当符合以下第1、2项所列条件：1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条“交付时间和手续”第（一）款约定：“出卖人（被告）应当在2017-9-30前向买受人交付该商品房”。合同第十二条“逾期交付责任”约定：“除不可抗力外，双方同意按下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在90日内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”合同附件十一补充协议第二条约定：“关于交付1.“遭遇不可抗力”包括如下不能避免并不能克服的客观情况：（1）遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；……（3）政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等”。合同订立后，原告付清了全部购房款。合同签订日后，至2017年9月30日，珠海橙色以上台风天气4天、橙色以上暴雨天气2天。2016年11月1日至6日，珠海航展六天。2017年9月27日，恒凯雅苑取得《不动产测量报告》，2017年10月23日，恒凯雅苑第1、2、3、4栋取得《竣工验收备案表》。2017年10月31日，被告通过手机短信通知原告2017年11月1日来办理收房手续。2017年11月7日，被告在珠海特区报刊登公告：“恒凯雅苑入伙通知，尊敬的恒凯雅苑业主：珠海市金湾区红旗镇东珠路368号恒凯雅苑已达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，恒凯雅苑4栋1单元将于2017年11月8日开始正式入伙，为有序开展入伙工作，请各位业主带齐相关资料办理入伙手续。另外，在此之前已通过短信通知的恒凯雅苑1栋、2栋、3栋业主，请尽快带齐相关资料办理入伙手续”。原告查楼后以存在质量问题拒绝办理收楼手续。另查明，2012年9月1日，珠海市政府颁布实施《珠海市燃气管理办法》。该办法第九条规定：“建设项目规划建设用地红线范围内新建的管道燃气设施，由建设单位负责投资建设，应当与主体工程同步设计、同步施工、同步竣工验收。管道燃气设施未与主体工程同步建设的，主体工程不予办理竣工验收备案”。2016年10月18日，珠海市金湾区住房和城乡建设局下发《关于落实住宅小区配套建设管道燃气设施的通知》，重申了上述三同步要求。以上事实有《商品房买卖合同（预售）》及附件、购房发票、珠海市气象天气查询及恶劣天气统计、珠海市住房和城乡规划建设局的紧急通知、金湾区住房和城乡规划建设局《关于落实住宅小区配套建设管道燃气设施的通知》、《不动产测量报告》、《竣工验收备案表》、手机短信、公告、查楼表、照片及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为被告是否应承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，被告未能在合同约定的交付时间将涉案商品房交付原告，构成违约，故应承担相应的违约责任。一、关于涉案商品房是否已经具备了合同约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了交付条件，即：1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。本案中，包括涉案房屋在内的恒凯雅苑小区已于2017年9月27日取得《不动产测量报告》，2017年10月23日取得《竣工验收备案表》，已经具备了合同约定的交付条件。原告于2017年10月31日收到被告关于收楼的手机短信通知，在查楼后，原告主张商品房存在严重质量问题，不具备交付条件，但从原告提交的查楼表及照片显示，涉案商品房存在墙面有裂缝、门把手松动、厨柜胶补的难看、砖裂了没补好等情况，但上述情况不属于严重影响原告正常居住使用的质量问题，原告在接收房屋后，仍有权要求被告依合同对房屋承担保修责任，故对原告主张房屋不具备合同约定的交付条件之意见本院不予采信。诉讼中，被告认可在发出手机短信通知后应给予原告10天的合理时间办理交楼，故原告应于2017年11月10日前办理交楼手续。二、关于被告辩称因2016年10月18日，珠海市金湾区住房和城乡建设局下发通知，要求配套建设管道燃气设施，否则不予办理竣工验收备案，致其不能按期交房属于“不可抗力”或不可归责于被告之辩解意见，本院认为，2012年9月1日，《珠海市燃气管理办法》颁布实施，明确规定对住宅小区燃气建设实行“三同步”原则，珠海市金湾区住房和城乡建设局于2016年10月18日发出通知，其内容也是重申了管理办法的上述规定，并非新的规定。而不可抗力应符合“不可预见、不能避免、不能克服”之要件，本案中，双方在签订买卖合同时，该燃气配套建设的规定已在三年前经珠海市政府颁布实施，被告作为专业的房地产开发公司，对小区配套的燃气设施实行三同步原则并非不可预见、不能避免、不能克服的情形，故其辩解意见本院不予采信。三、关于被告辩称涉案工程因台风、暴雨等恶劣天气及建设部门要求停工，属于不可抗力，交房期限应当顺延之意见。本院认为，从合同签订后至合同约定的交房之日前发生的橙色以上台风4天、橙色以上暴雨2天及因航展停工6天符合合同约定，诉讼中，原告对此亦无异议，因双方在买卖合同第十二条约定了不可抗力属于免除逾期交房违约责任的条件，故对被告主张该时间段发生的台风、暴雨、政府行为共计12天应予以顺延之意见，本院予以采信。故依照商品房买卖合同，被告应顺延至2017年10月12日前向原告交付涉案房屋。三、关于违约金的计算。综上，因被告未能在2017年10月12日前交付房屋，已构成违约，对原告提出由被告支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。被告应向原告支付自2017年10月13日至2017年11月10日止的逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方法即逾期90天以内按已付房款每日万分之一，自逾期之日起计至实际交付之日止，上述约定合法有效。因此，本院确定违约金的计付期限自2017年10月13日至2017年11月10日（29天），故被告应以购房款人民币907,633元为基数，按日万分之一，向原告支付逾期交房违约金人民币2632元（907,633元×0.0001×29天），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：一、被告珠海恒力电气设备有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭佳玲支付逾期交房违约金人民币2632元；驳回原告彭佳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取计人民币386元，由被告珠海恒力电气设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  李洪涛二〇一八年十一月二十六日法官助理蒋必果书记员王恺