江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民再20号原审原告：李旭，男，1982年2月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原审被告：江苏业欣房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城镇上海北路**业欣.城中广场。法定代表人：张欣，该公司经理。委托诉讼代理人：崔高楼，沭阳县城东法律服务所法律工作者。原审原告李旭诉原审被告江苏业欣房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院（2017）苏1322民初12201号民事判决书已经发生法律效力。后经本院院长提交审判委员会讨论认为，本案符合再审条件，决定再审。本院依法另行组成合议庭，于2018年10月23日公开开庭进行审理。原审原告李旭、原审被告的委托诉讼代理人崔高楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告李旭向本院提出诉讼请求：解除双方于2014年11月1日签订的商铺租赁合同，双倍退还原审原告押金10万元并对原审原告装修损失进行司法鉴定确定数额后予以赔偿。事实和理由：2014年11月1日，原审原、被告订立房屋租赁合同，原审被告将其开发的业欣.城中广场3号楼1号商铺出租给原审原告经营餐饮店。原审原告花费480000元对房屋装修后对外营业。2016年7月底，原审原告得知涉案楼房未通过消防验收，存在重大安全隐患，原审原告多次与原审被告协商解除租赁合同未果，现涉案楼房已被法院查封，原审被告也没有向我告知，我被迫关门歇业。原审被告江苏业欣房地产开发有限公司辩称：我公司出租给原审原告的房屋系取得了预售许可的合法建筑，且原审原告在租赁时就知道房屋现状，现在周边的银行、超市等仍在正常经营。建设部的部门行政法规虽规定未取得综合验收房屋不能出租，但不是合同无效的法定依据。此外，原审原告经营饭店应由其向消防部门报备消防验收手续而不是原审被告即房屋出租者。即使房屋存在查封事实，但查封是动态的，并不影响原审原告的正常经营，也不是原审原告不支付租金的理由。综上，要求驳回原审原告的诉讼请求。原审原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、2014年11月1日原审原、被告签订的租赁合同，证明原审被告将业欣.城中广场3号楼1号商铺从2014年11月1日至2023年1月31日出租给原审原告经营餐饮店，其中合同第七条第一项约定原审被告出租的房屋应符合国家的相关规定，手续齐全。2、（2016）苏13民终2170号民事判决书、（2015）宿中行初字第0086号行政裁定书打印件，证明涉案商铺所在楼房未通过消防验收以及综合验收，商铺不符合使用条件存在重大安全隐患，原审被告有重大过错。3、银行汇款凭证一份，证明2014年10月31日原审原告按合同约定汇给原审被告法定代表人张欣115500元，其中有50000元押金。4、物业缴费收据一份、电费发票复印件三张，证明原审原告实际使用租赁房屋经营至2016年8月份。5、宿迁市中级人民法院2018年2月7日查封照片，证明法院将房屋查封了，原审被告无权利将房屋租赁给我使用。租赁房屋之前，房屋就已被法院查封了，法院查封的房屋是不能对外出租的，原审被告对外出租对我有损失或者有违法行为。6、业主委员会照片三张，证明这些房屋存在安全隐患。这个房屋存在查封的事实。原审被告对上述证据质证认为：1、原审原、被告签订房屋租赁合同并收到原审原告115500元，以及涉案房屋未通过消防验收均予以认可。但物业缴费收据一份、电费发票复印件三张无法证明2016年8月份以后原审原告未使用房屋的事实。2、对法院查封的事实真实性无异议，但依据法律规定，如果在出租之前存在查封行为，并不导致租赁合同的无效以及租赁物等目的的实现，只是在后期处置租赁物时，该租赁合同不能对抗处置行为。如果查封行为在租赁之后，应适用买卖不破租赁，更不影响原审原告权利的实现。且原审被告同一批次被法院查封的房屋并不是该案的租赁物，是因为涉案房屋经营不善，一直空置，才被宿迁中院加贴封条的。加贴封条的目的是为了处置行为，但是其他被查封的房屋因为一直在经营中，虽在查封中，但未加贴封条。3、对照片的真实性无异议，因为业主委员会不是专业的评估或鉴定机构，无权对房屋是否存在质量问题发表意见，而且照片中也未反映出房屋存在质量问题，不能达到原审原告的证明目的。被告江苏业欣房地产开发有限公司为证明涉案商铺符合合同约定和实际使用条件，向本院提交营业执照、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、消防设计审核意见书、租赁物相邻银行超市营业的照片。此外，向本院提交物业公司证明和原审原、被告通话录音，证明双方签订合同时原审原告对租赁物未通过验收的事实是充分了解知情，原审原告餐饮店停业的真实原因是其自身经营问题所致。原审原告对原审被告出示的证据真实性无异议，但称不能证明原审原告餐饮店停业系自身原因，因餐饮店为公共场所，对用火、用气、用电有较高要求，而涉案房屋没有通过消防验收就存在重大安全隐患，不能因其他商铺不顾自身安全而要求原审原告也冒险经营。根据当事人陈述和经审查确认的证据，原审认定事实如下：原审被告江苏业欣房地产开发有限公司开发建设业欣.城中广场3号楼，建成后经相关部门验收消防不合格，故未通过综合验收。2014年11月1日，原审原、被告签订商铺租赁合同，原审原告租赁3号楼1号商铺作为经营餐饮使用8年并支付原审被告部分租金115500元。该份租赁合同中关于原审被告江苏业欣房地产开发有限公司义务部分的内容为第七条第一项：1、房屋应符合国家的相关规定，手续齐全。2、协助、配合原审原告的装修工作。3、租赁期间原审被告有权依照法律规定转让该商铺产权，但不得影响、侵害原审原告的正常经营及合法权益，同时变更合同的出租方。关于约定解除合同的内容为第八条，但该条仅约定原审原告未履行相关义务时原审被告有权随时解除合同。原审另查明：原审原告李旭在接手涉案商铺后即开始装修并对外营业，后因故关门停业至今。同时，在涉案商铺的周边分布着数家正常营业的银行和超市。原审认为：我国《合同法》明确规定合同有约定解除和法定解除两种方式。从本案原审原、被告双方所订立租赁合同来看，双方并未就原审被告出租的商铺所在楼房未通过消防验收和综合验收时原审原告享有合同解除权作出明确的约定，故原审认为原审原告李旭在此情形下并不享有合同约定的解除权。原审被告江苏业欣房地产开发有限公司出租给原审原告的商铺水电齐全，外墙及周边道路等附属设施已铺设完毕，周边银行超市等商家正常营业，虽然涉案商铺不符合国家的相关规定，手续不齐全，原审被告的行为构成违约但原审原告李旭租赁商铺经营餐饮店的目的仍然可以实现。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回原审原告李旭的诉讼请求。再审查明事实与原审查明事实一致。再审另查明：2014年8月27日，宿迁市中级人民法院作出（2014）宿中民初字第0123-1号民事裁定，对原审被告位于沭阳县上海北路业欣.城中广场商铺3间（房号分别为03幢-01号、03幢-07号、03幢-08号）予以查封。本院再审确定本案争议的焦点为：涉案商铺未通过消防验收和综合验收，且处于法院查封状态，原审原告是否享有租赁合同解除权？本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原审原告与原审被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，依法成立、合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从原审原、被告双方所订立的租赁合同来看，双方并未就原审被告出租的商铺所在楼房未通过消防验收和综合验收时原审原告享有合同解除权作出明确的约定，故本院认为原审原告李旭在此情形下并不享有合同约定的解除权。原审被告江苏业欣房地产开发有限公司出租给原审原告的商铺水电齐全，外墙及周边道路等附属设施已铺设完毕，周边银行超市等商家正常营业，虽然涉案商铺不符合国家的相关规定，手续不齐全，但是原审被告的行为并非根本性违约，原审原告李旭租赁商铺经营餐饮店的目的仍然可以实现。出租人出租被查封房屋应受法律保护，但承租人因查封而无法使用房屋的，得以对租赁合同行使解除权。而本案中的法院查封行为并不影响租赁权的行使，原审原告对租赁商铺仍然能够正常经营使用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持本院（2017）苏1322民初12201号民事判决。案件受理费9600元，由原审原告李旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费9600元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××69，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  史 明人民陪审员  司启东二〇一八年十一月十二日书 记 员  王治红附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。