河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018)豫0191民初9314号原告苏自帅，男，汉族,1981年6月14日出生,住河南省禹州市。委托代理人孙碧琦,上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人孔静,上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告郑州市沃土千年置业有限公司，住所地郑州市中某县商都路与新圃街交叉口西南角（壹号公园小区**楼**）。法定代表人庞继红，董事长。委托代理人吕学峰,河南仟问律师事务所律师。委托代理人李东强，该公司员工。原告苏自帅诉被告郑州市沃土千年置业有限公司（以下简称沃土公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张世的委托代理人孙碧琦、孔静,被告的委托代理人吕学峰、李东强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月23日，原、被告签订的编号为J140××××****的《商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告开发建设的位于郑州市经济技术开发区××大街经××以南××楼××单元××号房屋，总房款735639元；同时合同第八条约定，被告应于2016年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件四第六条第1款约定：出卖人应当在2016年8月30日前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送申报资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。合同附件四第五条第2款约定：房屋专项维修基金5622元委托出卖人代交。买受人在房屋交付使用前将上述款项交付出卖人，出卖人自收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证。逾期未将代交的款项存入房屋专项维修资金专户的，出卖人应按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的规定补交双倍利息。合同签订后，原告依约按时足额支付了购房款，但被告未按合同约定向原告交付符合条件的房屋，更未向房地产行政主管部门申报资料。为了维护原告的合法权益，特向起诉至法院，请求法院依法判令:判令郑州市沃土千年置业有限公司支付逾期交付违约金42667.06元、逾期办证违约金38106.1元（计算方法均以房屋总价款735639元为基数，按照日万分之1的标准计算，暂计算至2018年1月31日，逾期交房违约金应计算至被告按约定交房之日止，逾期办证违约金应计算至被告发放商品房权属证书之日止）；支付逾期缴纳维修资金违约金1184.22元（以5662元为基数，自2014年9月23日起按照银行双倍利息计算至2016年9月9日）；共计81365.27元,并由被告承担本案诉讼费用。沃土公司辩称，1、关于逾期交房违约金：原告存在逾期付款行为，按照合同约定，逾期付款期间交房时间应当顺延。且政府要求停工期间属于政策性不可抗力，应当予以扣除，本案房屋已经交付原告。2、关于逾期办证违约金：应当按照合同约定交房后60日开始计算，且应当在原告缴纳契税后才具备办证条件。3、关于维修资金双倍利息：按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第三十八条的规定，补交利息计入房屋专项维修资金专户。被告已经将维修资金存入专户中，原告该项主张没有法律依据。4、因房地产开发的复杂性，被告已经对原告购买该房屋进行了大幅度优惠，原告并不存在损失。合同约定的上述违约金明显过高，即使被告存在违约行为，按照合同法的规定，被告要求法院对上述违约金进行调低至原告活期利息损失范围。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2014年08月23日签订《商品房买卖合同》，合同总价款为735639元，合同约定交房日期为2016年6月30日，交付标准为取得竣工备案表、配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成、前期物业已落实，并在第九条约定了违约责任，合同约定了维修基金由被告代交，并约定了确定的缴存时间及违约责任，合同明确约定产权登记事项及相应的违约责任，被告未在约定时间内取得房屋初始登记和房屋所有权证，应承担违约责任。第二组证据：《销售不动产统一发票》两份和《中华人民共和国契税完税凭证》一份，证明原告已向被告郑州市沃土千年置业有限公司全额缴纳购房款项，并取得契税完税凭证，依约履行了合同义务，且开发商开具购房款发票的时间晚于原告实际交款时间。第三组证据：维修基金账户信息一份，证明原告依约缴纳了房屋维修基金，被告未按照合同约定时间将原告缴纳的维修基金存入专户，应赔偿原告资金占用损失。第四组证据：中国工商银行商都路支行按揭贷款发放及还款清单，证明2014年10月1日由该银行实际发放贷款，与被告提供的2015年5月19日提供的购房发票相隔半年之久，充分说明沃土公司向业主开具发票的时间，并非业主实际付款时间，双方于2014年8月23日签订合同，所有商品房买卖行为，均应在签订合同之前，缴纳合同约定的首付款，但发票开具时间2014年9月3日，明显晚于开具时间，与事实不符，故业主并不存在逾期付款的情况。另外交房时间和办证时间，在合同中有明确的时间约定，不存在需要延长该事项的事由。被告质证称，1、对商品房买卖合同及附件的真实性无异议，证明原告交付房款有违约行为；2、付款发票记载的时间和商品房买卖合同约定的时间不同，存在逾期付款行为，按照合同约定，逾期付款的时间应当在交房和办证时顺延，且应当承担支付违约金的责任，关于原告违约的行为，我们可以停下协商解决或另行处理。付款发票证明2014年9月3日付款335639元，2015年5月19日付款400000元。逾期付款。3、对契税的真实性无异议，但缴纳时间为2016年9月29日。4、第四组证据与本案无关，房款应该以实际交付给售房人为准，而不是以筹措款项为准。被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：第一组证据：《商品房买卖合同》及附件，证明合同约定的付款时间：335639元，付款时间为2014年08月23日；400000元，付款时间为2014年09月23日。第二组证据：业主领取资料（物品）登记表一份。第三组证据：前期物业服务合同。第四组证据：工程竣工验收备案表。以上三组证据证明涉案房屋已经交付给原告。第五组证据：《郑州市建筑工地扬尘污染防治专项保障方案的通知》。第六组证据：《建筑工地扬尘防治应急保障措施的通知》。第七组证据《停工通知》以上三组证据证明沃土公司按政府要求停工的事实。第八组证据：维修资金交存凭证，证明维修资金已经缴纳。原告质证称，对第一组证据，对真实性无异议，对证明目的有异议，1、沃土公司向业主开具发票时间晚于业主实际付款时间，应当以实际付款为准；2、根据合同附件四第三条关于按揭贷款银行及放款条件的约定，贷款行为开发商指定银行，且买受人的义务为提交并签署申请贷款资料、交清按揭贷款产生的费用即可，对银行放款时间逾期产生的责任，应当由选定该银行的开发商自行承担。对于证据二、三、四。真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，按照合同约定，房屋的交付标准，应当为取得竣工备案表、配套基础设施及公共设施等均已完成。才能视为符合合同约定的交付条件，交付于业主使用，但被告取得竣工备案表的时间为2018年2月11日，恰证明原告诉请符合事实，及合同约定，沃土应当承担逾期交房及办证的违约责任。对于第五组证据，真实性、合法性无异议，但该文件中明确实行该扬尘防治的区域不包含沃土公司的该项目，故该证明目的不成立。对第六、七组证据真实性、合法性无异议，但停工天数总计不超过两周，不足以影响开发商逾期交房。对第八组证据，真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告在2014年8月23日，即将维修基金交付至开发商，但开发商于2016年9月9日才交付至维修基金专户，违反合同约定，应当双倍支付利息给业主，作为在此期间的损失的补偿。经审查，原、被告所提交证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信，并结合案件情况综合认定。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2014年8月23日，原告苏自帅与沃土公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为J140××××****）。合同第三条约定：原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街经××以南××单元××房产，建筑面积87.11平方米，按建筑面积计算，该商品房每平方米8444.94元，总金额735639元；第六条约定：2014年8月23日一次性支付335639元,2014年9月23日，以商业贷款方式支付40万元；第八约定：被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施并符合本合同约定的商品房交付原告使用，下列情况之一，被告可延期交房：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.原告逾期付款的，除本合同约定承担违约责任外，交房日期相应顺延；3.因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非被告原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延；第九条约定：被告逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向其支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示符合合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；第十五条及附件四第六条约定：被告应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金；合同附件四第五条第二款约定：原告应当在商品房交付使用前交存首期房屋专项维修资金，应交金额5801元，原告委托被告代缴的，原告在房屋交付使用前将上述款项交付给被告，被告收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户；并向原告提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证；逾期未将代缴款项存入房屋专项维修资金专户的，被告应当按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的规定补交双倍利息。合同附件四第六条第二款约定：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后280日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的；买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告于2014年9月3日向被告缴纳购房首付款335639元。原告提交的中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行按揭贷款发放及还款清单显示其于2014年10月1日完成银行商业贷款。2016年9月17日,被告向原告实际交付了房屋。被告提交的证据显示，该工程竣工验收备案表取得时间为2017年11月15日。另查明：在上述房屋建设过程中，因政府环境治理等政协因素导致沃土公司停工17天。庭审时经法庭询问，该房屋初始登记尚在办理中。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。经查，原告于2014年9月3日向被告缴纳购房首付款335639元，相较于合同约定的日期2014年8月23日延迟了11天。原告于2014年10月1日以商业贷款方式支付40万元，相较于合同约定的日期2014年9月23日延迟了8天，且因施工过程中，被告因政府政策因素停工17天，故根据合同约定，被告交房日期亦应相应顺延36天，即由合同约定的2016年6月30日顺延至2016年8月5日。沃土公司实际于2016年9月17日履行其交房义务，但被告实际取得工程竣工验收备案表的时间为2017年11月15日，参照《建设工程质量管理条例》第16题条、第49条的规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。被告2016年9月17日交房时不符合标准，不能免除其后的逾期交房违约责任，被告应以房屋总价款735639元为基数，自2016年8月5日（按照日万分之一的标准向原告支付违约金）至2017年11月15日，共计34353元，故对原告请求逾期交付房屋违约金本院予以部分支持，超出部分不予支持。关于逾期办证，原告交付全额购房款后，根据双方约定，沃土公司应于2016年8月30日前将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送行政主管部门并由房地产行政主管部门受理。鉴于被告交房日期顺延36天，根据合同约定，沃土公司将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送行政主管部门并由房地产行政主管部门受理的日期相应顺延36天，即由合同约定的2016年8月30日顺延至2016年10月5日。现沃土公司未提交证据证明其已依约报送并由房地产行政主管部门受理，应承担不利后果，故本院确认被告构成违约，其应自2016年10月5日起至沃土公司将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送行政主管部门并由房地产行政主管部门受理之日止，期间按73.5639元/日向原告支付逾期办理初始登记违约金。因依据合同附件四第六条、第二项的约定，办理日期取决于初始登记的日期，鉴于初始登记尚在办理中，故本案中暂时无法确定办证问题上被告是否违约，以及如何起算逾期办证违约金，在此予以释明。关于逾期缴纳专项维修资金，原告未向本院提交证据证明其向被告缴纳专项维修资金的时间，故对原告诉请被告应按本金5662元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍支付自2014年9月23日起至2016年9月8日止期间利息的诉请，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一佰零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏自帅支付逾期交付房屋违约金34353元。二、被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏自帅支付逾期登记违约金（自2016年10月5日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送行政主管部门并由房地产行政主管部门受理之日止，期间应按73.5639元/日计算）。三、驳回原告苏自帅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1834元，减半收取917元，由被告郑州市沃土千年置业有限公司负担793元，由原告苏自帅负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李建涛二〇一八年十一月二十六日书记员  戴子翔