山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0802民初2256号 原告：山西省农业科学院棉花研究所。 委托代理人：董慧平，山西众志诚律师事务所律师。 被告：运城市元兴资产评估有限公司。 委托代理人：吕军峰，山西方立律师事务所律师。 委托代理人：张庆，山西方立律师事务所律师。 被告：王泉，男。 原告山西省农业科学院棉花研究所（以下简称棉科所）诉被告运城市元兴资产评估有限公司（以下简元兴公司）、被告王泉房屋租赁纠纷一案。本院受理后，依法由审判员崔鹏适用简易程序公开开庭审理。原告棉科所的委托代理人董慧平、被告元兴公司的委托代理人吕军峰、张庆到庭参加诉讼，被告王泉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告棉科所提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告运城市元兴资产评估有限公司于2012年8月30日签订的《协议》；2、请求依法判令被告返还房屋、恢复原状；3、请求依法判令被告运城市元兴资产评估有限公司立即支付拖欠的租金46.9180万元及违约金104784元(违约金暂计至2018年3月1日，此后按月利率24%的标准自计至款付清为止)；4、请求依法判令被告运城市元兴资产评估有限公司立即支付2017年度租金66207元(租金暂计至2017年6月30日，此后按每月5273元标准自2017年7月1日支付至实际腾房之日)；5、请求依法判令被告王泉对上述第三项债务承担连带还款责任；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月30日，原告棉科所与被告元兴公司签订了《协议》，协议约定原告将坐落于运城市黄河大道西侧原告原行政楼东半楼和楼前部分场地1029.1平方米房屋及场地出租给被告，年租金为96276.0元，被告应在每年元月20日前交清本年度的租金。2016年8月31日，《协议》履行期限届满；但被告元兴公司仍继续占用原告房屋。2017年2月13日，被告元兴公司向原告出具《还款计划》，被告认可累计拖欠原告租金约50余万元，并承诺于2017年4月1日前还款20万元元，2017年6月1日前全部还清，如未在上述期限内还清欠款，对于逾期部分按年利率24%赔偿原告损失，直至欠款全部还清为止；被告王泉自愿为被告元兴公司的还款承担连带责任保证。还款期限届满后，原告多次联系被告元兴公司及王泉要求支付拖欠的租金，二被告至今未向原告支付任何款项。基于上述事实及理由，为维护原告的合法权益，现根据民诉法的规定提起诉讼，望依法裁决。 原告方提交下列证据： 1、2012年8月30日原告与被告元兴公司签订的协议；拟证明原告与被告元兴公司之间存在房屋租赁合同关系的事实。 2、关于拖欠租金数额证据：山西省服务业发票存根联；拟证明被告元兴公司支付少部分房租，至今仍拖欠剩余租金的事实。 3、还款计划；拟证明被告运城市元兴资产评估有限公司及王泉于2017年2月13日向原告出具《还款计划》，认可拖欠原告租金共计50余万元，并承诺于2017年6月1日前还清，被告王泉为被告元兴公司的还款提供连带责任保证，担保期限为2年的事实。 4、房屋租赁合同；拟证明租赁期限届满后，被告元兴公司转租的租户将部分租金支付给原告的事实。 被告元兴公司辩称：协议属于无效协议。房屋实际已经在2017年3月份全部搬出，之后的租金不应支付。原告已将部分房屋收取他人租金。2012年至2017年3月，原告违约在先，租金应当予以减少。理由①协议约定的楼前场地1.62亩被原告建房使用，被告没有实际使用，该部分租金应予减免。②该房屋系老建筑，由原侵华日军所建，不具备办公条件，被告进行了维修，累计花费30.55万元，原告领导答应减免部分租金。③根据答辩方提供的房屋现状的照片和录像，可以证实房屋不能使用。④隔壁房产公司建房（实际是原告发包承建），建房施工影响多年，影响被告使用房屋，应考虑减免租金。被告在原告的场地上自建了房屋和厕所及栽种树木，原告应予折价补偿抵顶租金。被告不应支付违约金。还款计划未经原告法定代表人签字，对被告不产生法律约束力，且双方约定应以双方最后对账为准，但是双方并未对账。综上，请求依法判决。 被告方提交下列证据： 1、被告元兴公司与张建合于2001年7月4日签订的施工协议；拟证明被告元兴公司在租赁的场所内对办公楼、对临街门面房、对场地内地面进行了硬化，对大门门柱、新建大门、西平房及灶房进行了维修并支出237110元费用的事实。 2、2002年3月6日张建合给被告元兴公司出具的46000元收条一张、2001年11月5日张建合给被告元兴公司出具的120000元收条一张、2001年7月8日张建合给被告元兴公司出具的71000元收条一张。 3、2012年4月朱红给被告元兴公司出具的7500元收条；拟证明被告元兴公司为装修办公室花费7500元。 4、2013年5月7日张强给被告1出具的13000元收条；拟证明被告元兴公司为建设厕所花费13000元。 5、2011年12月李秋千给被告元兴公司出具的7200元收条；拟证明被告元兴公司为维修屋顶及下水管花费7200元。 6、2013年6月18日李建勇给被告元兴公司出具的9800元收条；拟证明被告元兴公司为换线路花费9800元。 7、2003年5月8日张峰向被告元兴公司出具的2940元收条一份；拟证明被告元兴公司为建车棚花费2940元。 8、2003年4月李杨向被告元兴公司出具的28000元收条一份；拟证明被告元兴公司建设绿化花费28000元。 9、房屋现状的照片11张及光盘一张；拟证明房屋现状，房屋破败不具备办公条件，且被告元兴公司已经将房屋腾出。 被告王泉经本院合法传唤未到庭，亦未做答辩。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3真实性无异议，本院作为证据采纳，但被告认为证据3无法定代表人签字，不具有证明效力。本院认为，该还款计划是原告、被告元兴公司和被告王泉之间对已形成债权债务关系的约定，系真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。原告对被告所举证据1-8均有异议，认为该项费用应按照双方之间的合同约定履行即由被告承担。原告对被告所举证据9真实性有异议，认为系被告单方录制，不能作为证据使用，且与本案及双方约定无关，对此，被告未能提供反驳证据，故本院对被告的辩解意见不予采纳。 经对上述证据材料及当事人陈述综合审查判断，本院认定事实如下： 2012年8月30日，原告棉科所与被告元兴公司签订《协议》一份。协议约定：甲方（棉科所）、乙方（元兴公司）。甲方将坐落于运城市黄河大道西侧即原告行政楼东半楼和楼前部分场地1029.1平方米出租给乙方用作办公使用，租用期限为4年，从2012年9月1日起将出租房屋及场地交付乙方使用至2016年8月31日终止，每年租金96276元。并约定乙方不得擅自将房屋及场地转租、转让、转借、抵押或改变使用用途、乙方不得随意改建承租房及设施。同时约定，租用房屋内的维修和费用乙方自行负责。乙方需要装潢或自行搞建筑等设施时，不得影响房屋的安全性结构，并必须经甲方同意后，方可施工。在使用期满后需恢复原貌，甲方亦不承担任何经济责任。乙方自建的附属建筑等，如甲方规划需要时应自行拆除，离开时应拆除拉走，甲方不付任何经济费用。 同时查明，2017年2月13日，被告元兴公司和担保人王泉向原告棉可所出具还款计划一份。载明：“我单位与贵所于2012年8月30日签订房屋租赁合同一份。双方约定的租赁期限为4年，即从2012年9月1日起到2016年8月31日止，年租金96276元；场地每年租金11100元及2012年9月1日前所欠租金。现租赁期限已届满。经双方对账确认，我单位至今仍累计拖欠贵所房租约50余万元，最终数额以双方对账后为准，为尽快还清欠款，我单位特出具还款计划如下：“一、2017年4月1日前还款20万元。二、剩余款项于2017年6月1日前全部还清。三、我单位未在上述期限内还清欠款，对于逾期部分应按年利率24%赔偿贵所损失，直至欠款全部还清为止。四、对于我公司拖欠贵所的所有款项，王泉愿意承担连带保证责任，担保期限为2年”。 还查明：被告元兴公司向原告支付2009年9月1日至2010年8月31日租金96276元、场地租赁费11100元；支付2010年9月1日至2011年8月31日租金96276元、场地租赁费11100元；支付2011年9月1日至2012年8月31日租金23300元，尚欠租金72976元及场地租赁费11100元未予支付。2012年9月1日至2016年8月31日期间的房屋租金96276元*4年=385104元均未予支付。2016年9月1日至2017年6月30日，因被告在合同期内将房屋已经部分转租，故在原、被告合同期满后，因转租合同期限未满，原转租合同继续履行，故原告在和转租后的三户另行签订房屋租赁合同之后，在扣除三租户已经支付给被告的转租租金外，原告仅收到该期限内转租户交付的6000元租赁费，剩余66207元被告元兴公司未予支付。2017年7月1日至今租赁费未予支付，但因被告实际租赁面积减少，被告实际租赁房屋每月费用为（96276元-33000）/12=5273元。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告棉可所与被告元兴公司之间系房屋租赁合同关系，双方签订的《协议》合同期限届满，合同权利义务即为终止。合同终止后，因被告元兴公司继续使用租赁房屋，双方系不定期租赁关系，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告多次通知被告元兴公司支付拖欠的租金，且被告元兴公司和被告王泉亦向原告棉可所作出承诺和担保分期还款，但逾期仍未履行还款义务。现原告请求解除合同即符合双方的约定又符合法律的规定，故原告请求判令解除2012年8月30日签订的《协议》和请求判令被告返还房屋、恢复原状的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告元兴公司拖欠租金数额为2012年8月31日前租金为84076元，2012年9月1日至2016年8月31日期间的租金为385104元，2016年9月1日至2017年6月30日租金为66207元及2017年7月1日至今的租赁费按照每月5273元计算。同时，根据双方所签订的还款计划，被告元兴公司在上述还款期限内未偿还欠款，故被告王泉作为担保人应承担连带保证责任，且根据双方约定，二被告对于逾期部分应按年利率24%赔偿原告方的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告山西省农业科学院棉花研究所与被告运城市元兴资产评估有限公司于2012年8月30日签订的《协议》； 二、被告运城市元兴资产评估有限公司于本判决生效后十日内返还原告山西省农业科学院棉花研究所房屋、恢复原状； 三、被告运城市元兴资产评估有限公司于本判决生效后十日内原告山西省农业科学院棉花研究所支付拖欠的租金469180元及损失(损失按年利率24%的标准计算自2017年6月1日起付至款还清为止)，被告王泉负连带清偿责任。 四、被告运城市元兴资产评估有限公司于本判决生效后十日内向原告山西省农业科学院棉花研究所支付2016年9月1日至2017年6月30日租金为66207元； 五、被告运城市元兴资产评估有限公司于本判决生效后十日内向原告山西省农业科学院棉花研究所支付房屋租赁费按月5273元计算，自2017年7月1日起至腾房之日止。 六、驳回原告山西省农业科学院棉花研究所的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9700元，由被告运城市元兴资产评估有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员 崔 鹏 二〇一八年十一月二日 书记员 吕皎洁