山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁14民终2237号上诉人（原审被告）：夏津县发达置业有限公司，住所地夏津县经济开发区。法定代表人：徐山元，该公司总经理。委托诉讼代理人：高富国，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世钊，北京市盈科（济南）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：许泽良，男，汉族，1968年10月11日出生，初中，群众，住夏津县。委托诉讼代理人：范和同，山东勤正律师事务所律师。上诉人夏津县发达置业有限公司（下简称“发达置业公司”）因与被上诉人许泽良房屋买卖合同纠纷一案，不服夏津县人民法院（2017）鲁1427民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。发达置业公司上诉请求：1、依法撤销夏津县人民法院（2017）鲁1427民初2655号民事判决，发回重审或改判双方预约合同关系已解除并驳回被上诉人的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清,适用法律错误,所作判决鼓励了拖延付款的违约行为,不利于诚信社会和维护合同及时妥善履行。1、一审认定“在签订《房源确认单》时，买受人许泽良已经实际交付了约定的首付款”不是事实。2016年4月5日签订《房源确认单》被上诉人只交了10000元定金，2016年11月16日又签订一份《房源确认单》，直到2017年2月15日才交够80350元首付款。2、被上诉人不但没有及时足额交付首付款，也没有提供贷款所需条件，更没有足额交全款。3、商品房买卖合同是要式合同。商品房预约买卖合同与商品房买卖合同不是同一种性质的合同。一份《房源确认单》和收据，无法代替正式备案的要式合同。4、一审法院仅基于出卖人接受了首付款，就认定双方的预约关系变成了合同关系是不符合实际的。5、一审法院判决存在合同关系，将是无法履行的判决。6、预约合同已达解除条件，且已经解除。请求二审法院依法纠正错误。许泽良答辩称,本案《房源确认单》对交易房屋的位置，面积、单价、总价及首付款数额明确进行了约定，而且上诉人接受了许泽良的首付款，由此可认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，房屋买卖法律关系成立。2、《房源确认单》未对单方解除合同的事项作出约定，上诉人不享有约定解除权。3、是否属于要式合同，不影响房屋买卖法律关系成立。4、法院确认合同关系成立，许泽良同意办理按揭贷款，或支付余款。并要求上诉人交付房屋。庭审中补充：2017年2月21日上诉人接收许泽良首付款后并出具了收据，说明上诉人认可双方合同关系，许泽良缴纳首付款后多次要求办理按揭手续，上诉方不同意，并要求单方提高房价，一审中证人王某证言中，曾两次要求被上诉人涨房价，被上诉人不同意，是造成合同至今不能完全履行的根本原因，责任不在于被上诉人。许泽良向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的商品房买卖合同关系，并签订书面《商品房买卖合同》、办理商品房买卖合同备案登记等手续、协助原告办理商品房按揭贷款手续；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月5日，原告因购买楼房向被告支付10000元，2016年11月16日，被告向原告出具《发达福泽家园二期房源确认单》一份，内容为：客户姓名许泽良，所选房号24号楼1西单元102室，面积132.36平方米，单价2798元/平方米，房款370343元，首付20%（80343元），贷29万元。备注部分：1、客户签字确认后此确认单即生效，所缴纳款项自动转为房屋款，于正式开盘选房后7个工作日内补齐首付款。2.客户姓名及所选房号和配套房号不能更改（法律证明的直系亲属除外）。请您在甲方通知时来售楼处签订《商品房买卖合同》并办理贷款手续，如未在规定时间内签订《商品房买卖合同》，所缴纳款项不予退还。其中，客户签名处为曹学洞代签，置业顾问处为滕新蕾签字，销售经理处为王某签字。2016年11月24日，原告向被告付款10350元；2017年2月14日，原告委托曹学洞向被告付款40000元；2017年2月15日，原告委托曹学洞向被告付款20000元。2017年2月21日，被告向原告出具收款收据一份，总计收款80350元，收据中交款单位为曹学洞，24#—1—102室。另查明，被告于2016年2月4日，取得福泽家园小区9#、16#、24#楼（夏）房预售证第2016002号商品房预售许可证。一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《发达福泽家园二期房源确认单》是预约合同还是本约合同以及原、被告之间是否建立商品房买卖合同的法律关系。本院认为，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，也应当尊重当事人的意思表示。本案中，原告许泽良与被告发达置业公司在2016年11月16日签订的《房源确认单》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……请您在甲方通知时来售楼处签订《商品房买卖合同》并办理贷款手续，如未在规定时间内签订《商品房买卖合同》，所缴纳款项不予退还……”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍明确约定要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《房源确认单》的性质为预约合同。但对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。本案中，双方当事人在签订《房源确认单》时，作为买受人的许泽良已经实际交付了房源确认单中约定的购房首付款，作为出卖人的发达置业公司也接受了许泽良的交付。据此，由于许泽良在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋首付款，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。另外，根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在购房确认单及其他相关书面文件中均未对单方解除合同的事项作出约定，故发达置业公司不享有约定解除权。而根据确认单，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，许泽良已经支付了确认单约定的首付款80343元，并且就案涉房屋买卖一事一直在与发达置业公司进行协商，其在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿继续履行合同，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案不具备单方解除合同的法定解除情形，发达置业公司主张其有权单方解除合同的理由不能成立。综上所述，原告许泽良与被告发达置业公司之间就发达福泽家园二期24号楼1西单元102室存在房屋买卖法律关系。原、被告签订的房源确认单系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行各自的义务。对原告主张的要求与被告签订书面《商品房买卖合同》并办理商品房买卖合同备案登记等手续、协助原告办理商品房按揭贷款手续，对此确认单中约定的并不明确，双方可在履行过程结合确认单的约定，自行协商或者另寻法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：原告许泽良与被告夏津县发达置业有限公司就发达福泽家园二期24号楼1西单元102室存在商品房买卖合同关系。案件受理费100元，减半收取50元，由被告夏津县发达置业有限公司负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人发达置业公司的上诉理由及被上诉人许泽良的答辩意见，本案当事人争议的焦点问题是：双方是否存在商品房买卖关系？及原审判决是否存在漏判的问题？发达置业公司与许泽良分别于2016年4月5日和2016年11月16日签订了两次《房源确认单》，发达置业公司接受了许泽良交付的购房首付款，此行为证明，双方已就房屋买卖达成合意。并且《房源确认单》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容。《房源确认单》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行各自的义务。原审法院认为许泽良要求与发达置业公司签订书面《商品房买卖合同》并办理商品房买卖合同备案登记等手续、协助许泽良办理商品房按揭贷款手续，属于合同履行中的问题，不是本案处理范围。故此，原审已对许泽良的诉讼请求进行了全部审理和处理，本案原审不存在漏审漏判的问题。所以，原审法院确认双方存在商品房买卖合同关系，并无不当。至于在商品房买卖关系履行过程中发生的争议，当事人可另案处理。综上所述，发达置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由夏津县发达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高振平审判员  李玉鹏审判员  王树强二〇一八年十一月三十日法官助理李悦书记员李凡洁