山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民终4337号 上诉人（原审原告）：刘玉朋，男，1976年2月18日生，汉族，住寿光市。 被上诉人（原审被告）：潍坊世纪嘉铭公司商业发展有限公司，住所地：寿光市区石马路**。 法定代表人：朱红然，总经理。 委托诉讼代理人：张君，山东联邦律师事务所律师。 上诉人刘玉朋与被上诉人潍坊世纪嘉铭公司商业发展有限公司（简称世纪嘉铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2017）鲁0783民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘玉朋上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付托管收益及违约金；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。双方签订的《商铺委托管理合同》到期后，被上诉人未通知上诉人解约或不再租赁，亦未向上诉人交付房屋，长达二年时间里，被上诉人一直事实上占有使用商铺，在两年多没有收益，由此产生的损失应当由被上诉人承担。2、责任认定不清，适用法律错误。租赁期届满后被上诉人应当向上诉人交付租赁房屋，如未交接，原租赁合同继续有效。但一审法院认定房屋未交接是上诉人未通知办理，被上诉人未交接是为了便于管理，委托管理是投资行为，被上诉人无投资收益而判定无需支付房租是责任认定不清，适用法律错误。 世纪嘉铭公司未提交书面答辩意见。 刘玉朋向一审法院起诉请求：1.依法判令世纪嘉铭公司支付托管收益19530元及违约金（违约金按日1‰计算至起诉之日，以后另计）；2.诉讼费用由世纪嘉铭公司负担。 一审法院认定事实：世纪嘉铭公司包销寿光群利置业有限公司开发的“寿光群利商住中心”部分商业房。刘玉朋通过世纪嘉铭公司购买寿光群利置业有限公司商铺一套。2010年6月4日，刘玉朋与寿光群利置业有限公司签订商品房买卖合同，约定刘玉朋购买寿光群利置业有限公司开发的群利商住中心商业楼负一层F1283号房，购房款共计244133元，合同并约定了其他内容。 2010年9月20日，刘玉朋与世纪嘉铭公司签订商铺委托管理合同，约定：刘玉朋将其购买的位于群利商住中心名仁摩登城项目商场区域编号为负一层F1283号A-037号的商铺委托给世纪嘉铭公司管理，期限自2010年10月1日至2015年9月30日止，世纪嘉铭公司自2013年10月1日开始至2015年9月30日止按照每年19530元的托管收益标准进行支付。世纪嘉铭公司于每年的9月1日至30日将托管收益一次性存入刘玉朋指定账户。其中刘玉朋同意于2010年10月1日至2013年9月30日的时间段将商铺无偿委托给世纪嘉铭公司培育商场，世纪嘉铭公司有权进行内部改建、装修以及收取经营收益。刘玉朋必须在满足下述条件时才能得到委托管理期间的收益：（1）刘玉朋一次性付款购买商铺的，必须已经结清全部款项；（2）刘玉朋采用银行按揭方式购置商铺的，必须办妥合法有效的按揭贷款手续且准时偿还银行按揭贷款。委托管理期满后商铺的处置方式：1.在本合同所约定的委托管理期满前两个月，刘玉朋与世纪嘉铭公司双方协商确定是否继续保持委托管理关系，如继续保持委托管理关系，由双方协商托管收益标准并重新签订委托管理合同。委托期满不再继续保持委托管理关系的，世纪嘉铭公司将该商铺交予刘玉朋自行经营，但须符合商场总体业态规划要求。刘玉朋应按现状接收商铺，如有结构、基本线路损坏，世纪嘉铭公司负责修好。2.在本合同所约定的委托管理期满前两个月，世纪嘉铭公司应以书面通知或电话方式告知刘玉朋。3.刘玉朋也应于双方约定的委托管理期满前两个月内携相关合同资料与甲方协商后续事宜。4.如因刘玉朋原因而未能及时办理交接手续，则视为已经交接，刘玉朋同时开始承担相应的管理经营费用。违约责任：……2.委托管理期满世纪嘉铭公司未在合同约定的时间内向刘玉朋交还商铺并履行交接手续的，除继续按合同确定的数额支付委托管理期的托管收益外，每延迟一日，按年托管收益的1‰向刘玉朋支付违约金；刘玉朋不按时接收商铺，刘玉朋承担违约责任。上述合同签订后，刘玉朋以2010年6月5日至2011年9月30日世纪嘉铭公司应给刘玉朋的托管收益金抵顶了房款58591元，另外以其他优惠方式抵顶7200元，代金券抵顶购房款5000元，实际交纳房款173342元。刘玉朋所购买的群利商住中心商业楼负一层F1283号房至今未进行不动产登记。 2015年5月，包括刘玉朋在内的名仁摩登城业主上访，寿光市信访工作联席会议办公室下发寿信联办纪[2015]6号会议纪要，会议要求采取以下解决办法：一、对已支付全部购房款或房屋权属无争议的业户采取两种处理措施：1.同意由嘉铭公司免费使用商铺一年（2015年10月1日至2016年9月30日）培育市场的，嘉铭公司在与其签订补充协议之日起30日内一次性支付第四年第五年的全部租金；要求回购的，嘉铭公司支付2017年、2018年托管费，2018年托管到期后，按原合同执行；2.不同意由嘉铭公司免费使用商铺一年的，签订解约协议。嘉铭公司分两次支付购房户第四年、第五年租金，签订解约协议30日内支付第四年租金，2015年9月30日前付第五年租金；2015年10月1日后商铺自行经营或出租，原托管合同作废。二、对未支付全部购房款或房屋权属有争议的业户，由购房户支付剩余购房款（第四年第五年租金，可从应支付的剩余购房款中扣减后支付，支付的租金可按交全款的比例支付），交付全款或权属明确后，可按第一款第1条措施办理。三、业户未交清全款而法院判决嘉铭公司支付业户托管费的，按上述第二条办理。双方因商铺发生的其他诉讼各自撤销，费用自行承担。刘玉朋未同意按上述意见办理。刘玉朋与世纪嘉铭公司双方未达成协议，现该商铺为闲置状态。 一审法院认为,根据法律及相关司法解释规定，在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘玉朋与世纪嘉铭公司签订的《商铺委托管理合同》第三条第四款约定，刘玉朋必须在满足下述条件时才能得到委托管理期间的收益：(1)刘玉朋一次性购买商铺的，必须已结清全部款项。（2）刘玉朋采用银行按揭方式购置商铺的，必须办妥合法有效的按揭贷款手续且准时偿还银行按揭贷款。根据查明的事实，刘玉朋以世纪嘉铭公司继续占用商铺为由要求世纪嘉铭公司支付托管收益及违约金的条件未具备，其诉讼请求证据不足，不能得到支持。虽然刘玉朋请求不能得到支持，但世纪嘉铭公司在合同期限届满后继续占有涉案商铺亦无依据。判决生效后，双方应按《商铺委托管理合同》第七条约定，对涉案商铺如何处理及时进行协商，若协商不成，世纪嘉铭公司应按现状将涉案商铺交付刘玉朋。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回刘玉朋的诉讼请求。案件受理费368元，减半收取计184元，由刘玉朋负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经查明事实与一审事实基本一致。 本院认为，上诉人刘玉朋与被上诉人世纪嘉铭公司签订了托管合同到期日为2015年9月30日。对于期间届满后双方之间的权利义务如何确定，托管合同亦作了明确约定，即由双方协商确定是否继续保持委托管理关系以及协商确定托管收益标准，如继续保持委托管理关系，应在协商托管收益标准的基础上重新签订托管合同。从本案查明的事实看，刘玉朋与世纪嘉铭公司之间的《商铺委托管理合同》到期前，因双方的纠纷，寿光市政府有关部门于2015年5月组织双方调解，并制定出解决办法，双方对于租赁合同到期后处理意见是明知的。合同到期后，双方应当按照《商铺委托管理合同》合同第七条关于委托管理期满后商铺的处置方式协商处理。自2015年9月30日之后，双方并未就是否继续保持委托管理关系以及托管收益标准等涉及各自权利义务的关键事实达成一致意思表示，新的委托管理合同并未成立。上诉人要求被上诉人参照原托管合同约定支付托管收益并承担违约金缺乏事实依据，本院不予支持。同时，被上诉人作为涉案商铺的包销商，自与上诉人等业主签订托管合同后，不仅以抵顶房款的方式向业主支付了一定期间内的托管收益，而且被法院判令向业主支付合同剩余期间的托管收益，但涉案商铺一直处于闲置状态，且导致该状态的原因不能完全归责于作为包销商的被上诉人，在原托管合同约定的期间届满后，再判令被上诉人参照原托管合同约定向上诉人支付托管收益并承担违约金不符合公平原则。 综上所述，上诉人刘玉朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费368元，由上诉人刘玉朋负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一八年十一月十六日 书记员  田 然