山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终8071号上诉人（原审被告）：济南市村民委员会，住所地济南市。法定代表人：周广栋，村主任。委托诉讼代理人：韩立军，男，1966年9月12日出生，汉族，济南市历城区司法局唐王司法所所长，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南鲁政苑汽车驾驶服务中心，住所地济南市。法定代表人：袁广利，主任。委托诉讼代理人：张双丽，山东祥天律师事务所律师。上诉人济南市村民委员会（以下简称周家村委会）因与被上诉人济南鲁政苑汽车驾驶服务中心（以下简称鲁政苑服务中心）土地租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周家村委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判周家村委会无需返、赔偿鲁政苑服务中心租金56万元、损失90万元；2、一、二审诉讼费用由鲁政苑服务中心承担。事实与理由：一、一审法院既已判决原租赁合同无效，“租金”就不存在，一审法院不应当支持鲁政苑服务中心要求返还租金的诉求。二、一审法院已认定“双方均有过错，应各承担50%的责任”，这样认定对周家村委会不公平，原因如下：l、该项目投资人是鲁政苑服务中心，一审法院已认定“双方当事人对涉案土地的性质是明知的”，“涉案土地未办理相关手续”，双方也是明知的，鲁政苑服务中心不应当急于实施该项目；2、在这样的情况下，鲁政苑服务中心依然进行了招标并实施该项目，即与案外人浙江长兴荣欣建筑工程有限公司签订编号为GZC-2015A-009的《工程合同》，这样所引起的不良后果，应当由鲁政苑服务中心自己承担。三、一审法院已认定“2016年6月，历城区国土资源执法人员巡查……历城区国土资源部门多次下达《责令停止违法行为通知书》和《责令改正违法行为通知书》，但当事人不听制止，继续施工……”因鲁政苑服务中心不听有关部门的劝阻导致的巨大损失，周家村委会不应承担。因此，一审法院判令鲁政苑服务中心承担赔偿损失，有失公平。鲁政苑服务中心辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后，基于合同取得的财产相互返还，因此，鲁政苑服务中心支付的租金应当予以返还。二、周家村委会应当向鲁政苑服务中心赔偿损失。一审法院认定“双方当事人对涉案土地的性质是明知的”，没有任何依据。在签订租赁合同时，周家村委会告知鲁政苑服务中心涉案土地系建设用地，并向鲁政苑服务中心出示了《集体土地所有证》，土地证上记载有建设用地，鲁政苑服务中心才签订了《土地租赁合同》，鲁政苑服务中心已经尽到了合理的注意义务。2016年7月19日，周家村委会出具的《证明》中亦称涉案土地为建设用地。因此，因合同无效给鲁政苑服务中心造成的损失应当由周家村委会承担。三、对于周家村委会提出的施工问题，事实上是周家村委会以施工单位浙江长兴荣欣建设工程有限公司的名义进行投标，中标后，由周家村委会组织村民进行的施工，因此才会出现涉案土地建设工程款是由周家村委会进行收取的情况。同时涉案建设场地也是由周家村委会进行看管，2016年12月份左右，鲁政苑服务中心才知道涉案土地可能涉嫌占用基本农田，而当时工程已经基本建完，但并未投入使用，也没有产生任何经营收益。周家村委会在知道涉案土地被国土资源局进行调查时仍告诉鲁政苑服务中心涉案土地系建设用地，而最终涉案场地工程被强拆，给鲁政苑服务中心造成了巨大损失。综上，请求驳回周家村委会的上诉请求。鲁政苑服务中心向一审法院起诉请求：1、依法确认鲁政苑服务中心、周家村委会于2015年10月28日签订的《土地租赁合同》无效；2、判令周家村委会返还鲁政苑服务中心租金56万元及资金占用利息50212元（暂计算至2018年3月14日）；3、判令周家村委会赔偿鲁政苑服务中心损失180万元；4、本案诉讼费用由周家村委会承担。一审法院认定事实：一、2015年10月28日，鲁政苑服务中心（乙方）与周家村委会（甲方）签订《土地租赁合同》1份，约定：1、甲方将其所有的位于周家村东南的约50亩土地出租给乙方使用，乙方租赁土地的用途为驾校场地。2、租赁期限为20年，自2015年10月28日至2035年10月28日；50亩地的年租金为人民币28万元，签订合同之日起满五年后，租金需要调整的，按当时市场价格协商递增；租金的交纳采取年度转帐支付的方式，由乙方于每年的10月28日转账至甲方指定账户；用户名济南市村民委员会，开户行中国邮政储蓄银行济南市历城区全福支行，银行账号9370090100********。3、甲方权利义务，合同签订后，甲方应在六天内将乙方租用土地的界址范围划定，将地上附着物清理干净，达到乙方使用要求；租赁期限内，甲方不得将该土地再次出租给第三方使用；如因乙方使用土地等问题和当地村民发生纷争，由甲方负责协调和解决；租赁期内，甲方人事等其他的任何变动不会影响此协议的执行，甲方不得以任何理由影响协议的执行。4、乙方权利义务，乙方按协议约定向甲方交纳租金；乙方在承租期间，拥有该地的使用权，甲方不得干涉乙方经营和使用；租赁期间内，如因政府拆迁、村民干扰等影响到乙方对合同项下土地之正常使用的，乙方有权请求甲方赔偿一切损失。5、违约责任，乙方应按约定向甲方交纳租金，……。6、承租期满若不再续租或双方协商一致解除合同的，乙方在该土地上投入的资产甲乙双方按国家法律处理。7、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。8、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向有管辖权的人民法院起诉。9、本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。10、本合同自双方签字盖章之日起生效。签订合同的同日，鲁政苑服务中心向周家村委会交纳租金28万元。2016年10月13日，鲁政苑服务中心向周家村委会交纳租金28万元。二、签订上述《土地租赁合同》后，周家村委会将涉案土地交付鲁政苑服务中心。鲁政苑服务中心未办理任何批准手续，即与案外人浙江长兴荣欣建设工程有限公司（以下简称浙江长兴公司）签订编号为GZC-2015A-009的《工程合同》一份，合同名称为济南鲁政苑汽车驾驶服务中心训练场地施工工程，约定：（一）经学校评标小组评标确定案外人浙江长兴公司中标涉案工程。（二）项目施工主要内容：1.地面：37灰土，厚15厘米；商品混凝土，厚12厘米。2.桥：总长50米，宽11米，高3米。上坡30米，下坡20米。上坡每10米一个1米的高度。桥两边墙垛高度50厘米，宽50厘米，墙垛上加安全护栏板。3.信号灯：3个。立柱直径20厘米，立柱地面高度4米，横向长度2米，横向直径15厘米。4.监控：摄像头：16个，高清网络摄像机300万像素。监视器1个，40寸；主机1个，品牌：联想。5.排水沟：宽40厘米，深40厘米，沟上铺铁箅子。6.电缆。7.桩位：35个（每个桩用料长度为22.43米），铁管制作，直径10厘米，黑、黄外漆；S路：2个，铁管制作，直径10厘米，黑、黄外漆。8.直角转弯指示牌：3个，尺寸40＊30（厘米）；侧方位停车指示牌：3个，尺寸40＊30（厘米），距地面高度1.5米。（三）合同总价为壹佰捌拾万元。（四）保质期：案外人浙江长兴公司承诺十年内水泥地面出现裂纹、塌陷、地面起灰免费维修。（五）工期：25天。六、付款方式：本工程无预付款，工程全部完工并验收审计合格后支付总款的30%，第二年支付工程总价款的30%，第三年支付总价款的40%。签订该工程合同后，案外人浙江长兴公司进行了施工，于2016年12月19日前已施工完毕。2016年7月8日，案外人浙江长兴公司向鲁政苑服务中心出具授权委托书一份，主要内容为：鲁政苑服务中心，我公司现授权委托周家村委会为全权代理人，代理收取本合同工程款，此工程款划入周家村委会账号，本合同税收发票由该村到历城区税务局代开，税费由周家村委会承担。该授权委托书附注收款单位、账号、开户行。鲁政苑服务中心于2016年7月8日向周家村委会支付工程款60万元，于2017年1月9日向周家村委会支付工程款54万元，于2018年1月10日向周家村委会支付工程款66万元，总计支付工程款180万元。三、2016年11月22日，济南市国土资源局向济南市交通运输局出具《违法用地问题抄告单》一份，主要内容为：2016年6月，历城区国土资源执法人员巡查发现，周家村机动车驾驶员培训基地项目未经批准，擅自占用该村基本农田约53亩进行非农建设，严重违反了《土地管理法》第43条、第44条有关规定；历城区国土资源部门多次对其下达《责令停止违法行为通知书》和《责令改正违法行为通知书》，但违法当事人不听制止，继续施工，导致该项目最终形成违法用地事实；按照有关文件要求，现将该宗违法用地情况抄告你们，请根据工作职能采取相应措施、实施共同监管，全面规范该区域土地管理秩序。2016年12月19日，济南市国土资源局历城分局向鲁政苑服务中心送达《责令停止违法行为通知书》，主要内容为：你单位未经批准，擅自占用周家村集体土地建设汽车驾驶培训场，占地面积46.57亩的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你单位立即停止上述违法行为，听候处理。同日，济南市国土资源局历城分局向鲁政苑服务中心送达《责令改正违法行为通知书》，主要内容为：你单位未经批准，擅自占用周家村集体土地建设汽车驾驶培训场，占地面积46.57亩的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条、《中华人民共和国行政处罚法》第23条的规定，现责令你单位自收到本通知书之日起15日内改正，逾期不改正的，将依法追究法律责任。2017年1月，该汽车驾驶培训场被当地政府依法拆除。鲁政苑服务中心认为，周家村委会将基本农田租赁给鲁政苑服务中心用于非农建设的行为，违反法律的禁止性规定，土地租赁合同应属无效合同，周家村委会应返还租金56万元及资金占用利息50212元，并赔偿原告损失180万元。为此，鲁政苑服务中心提起诉讼。审理中，周家村委会向一审法院提交历城集有（2010）第0001号集体土地所有证复印件一份，鲁政苑服务中心对此无异议。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条的规定，任何单位和个人进行建设使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，鲁政苑服务中心与周家村委会签订的《土地租赁合同》，所涉土地系周家村集体所有的基本农田，鲁政苑服务中心租赁涉案土地的用途为建设驾校场地，该合同内容违反上述法律的禁止性规定，应属无效合同。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，对鲁政苑服务中心要求周家村委会返还土地租赁本金56万元的诉讼请求，一审法院予以支持。虽然周家村委会向一审法院提交的历城集有（2010）第0001号集体土地所有证复印件鲁政苑服务中心无异议，但该证只能证实涉案土地所有权人系周家村委会，不能证实涉案土地系建设用地。根据双方的陈述及合同约定，双方当事人对涉案土地的性质是明知的，对根据合同约定的用途，涉案土地应办理相应的审批手续也是明知的。因双方之间为土地租赁关系，相关的土地审批手续只能以出租方的名义办理，因此，办理相关的土地审批手续应是合同双方的义务。涉案土地因未能办理相关手续而导致鲁政苑服务中心投资建造的建筑被依法拆除，双方当事人均有过错，应各承担50%的责任，由此产生的损失180万元，应由双方各自承担90万元。鲁政苑服务中心主张的利息损失，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》四十三条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认济南鲁政苑汽车驾驶服务中心与济南市村民委员会于2015年10月28日签订的《土地租赁合同》无效；二、限济南市村民委员会于判决生效之日起十日内返还济南鲁政苑汽车驾驶服务中心租金56万元；三、限济南市村民委员会于判决生效之日起十日内赔偿济南鲁政苑汽车驾驶服务中心损失90万元；四、驳回济南鲁政苑汽车驾驶服务中心的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13041元，由济南鲁政苑汽车驾驶服务中心负担6520元，济南市村民委员会负担6521元。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条规定，任何单位和个人进行建设使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，鲁政苑服务中心与周家村委会签订的《土地租赁合同》中所涉土地系基本农田，合同约定建设驾校场地，该内容违反上述法律的禁止性规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周家村委会、鲁政苑服务中心对该合同无效均有过错，且过错相当，一审法院认定双方对合同无效所造成的损失各承担50%的责任，并无不当，本院予以确认。但一审法院将鲁政苑服务中心交纳的占有使用涉案土地费用56万元全部返还不当，结合本案实际，参照双方约定的租金数额及上述责任比例，本院认为，周家村委会尚需返还鲁政苑服务中心款项28万元为宜。周家村委会的其他上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，周家村委会的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院(2018)鲁0112民初2974号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项及案件受理费的负担；二、变更济南市历城区人民法院(2018)鲁0112民初2974号民事判决第二项为限济南市村民委员会于判决生效之日起十日内返还济南鲁政苑汽车驾驶服务中心款项28万元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费17940元，由济南市村民委员会负担15400元，济南鲁政苑汽车驾驶服务中心负担2540元。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一八年十一月二十二日书记员  徐 敏