广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终8517号上诉人（原审原告）：东莞兆和服饰科技股份有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇竹山工业园旧园区****。营业执照统一社会信用代码为91441900MA4UKDL503。法定代表人：戴乔良。被上诉人（原审被告）：东莞市金展物业投资有限公司。。住所地：广东省东莞市厚街镇宝屯社区厚街大道**之二营业执照统一社会信用代码为91441900MA4W8A3899。法定代表人：黄春来，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤济源，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓兰，广东南天星律师事务所律师。上诉人东莞兆和服饰科技股份有限公司（以下简称兆和公司）因与被上诉人东莞市金展物业投资有限公司（以下简称金展公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法律规定，判决：一、限东莞市金展物业投资有限公司于判决发生法律效力之日起五日内赔偿损失5000元给东莞兆和服饰科技股份有限公司；二、驳回东莞兆和服饰科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10949元，已由东莞兆和服饰科技股份有限公司预交，由东莞兆和服饰科技股份有限公司负担10920元，由东莞市金展物业投资有限公司负担29元。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初5733号民事判决书。上诉人兆和公司向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判兆和公司原审全部诉讼请求成立。2.一、二审诉讼费用由金展公司承担。事实和理由：（一）租赁合同合法有效，金展公司应继续履行合同。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，原审已经认定兆和公司在2015年11月9日与东莞市英伟实业有限公司（以下简称英伟公司）签订租赁合同，该租赁标的物属于英伟公司管理下，兆和公司完全有理由相信英伟公司对该物权有处分权，合同是双方真实意思表示，案涉厂房所有权变动发生在租赁合同持续期间，金展公司作为新的所有权人，对租赁合同负有继续履行的义务。2.原审认定案涉厂房已经抵押且被人民法院查封，但从原审提交的证据中并没有显示兆和公司租赁的厂房被查封，仅仅只查封了案涉土地。兆和公司通过宏旭介绍进入园区时，整个园区内一切正常，十多家企业有条不紊地生产，任何地方没有法院的公告或查封的封条，如果物业被法院查封，英伟公司不可能冒着违法犯罪的风险将标的物出租收取租金，并且在此期间，法院办案人员多次进出园区，园区大门口就有兆和公司的两块很大的LED和前台一块很大的铜字招牌，知道兆和公司的存在，也默认了兆和公司物业租赁合同的合法性。法院在2016年6月份左右，对园区内多家企业单位发出通知要求每月将房租交到法院的公共账户，充分说明园区内物业租赁合同合法有效，虽然没有通知兆和公司，但是兆和公司的租赁合同也享有与其他租户一样的合法权利，即使物业所有权发生变更，一样可以对抗金展公司，适用买卖不破租赁，适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，不能适用最高人民法院司法解释第二十条规定。3.合同法是上位法，司法解释是下位法，应以上位法作为判案依据。综上，原审认定兆和公司与英伟公司签订的租赁合同对金展公司没有约束力，属于适用法律错误。（二）请求判定金展公司严重违约，马上恢复兆和公司的水电供应，保证工厂、仓库的正常生产和运作，保证园区大门正常使用，不得限制兆和公司的车辆和人员的正常出入，直至兆和公司搬离园区为止。兆和公司在起诉状中列举了金展公司17项以各种非法手段破坏生产经营，毁坏公司财物暴力逼迁，以达到其敛财的目的，属于破坏生产经营罪。现在全国在进行打黑除恶专项斗争，兆和公司每天买卖经营需要多次进出仓库提取货物，金展公司停水停电属于侵权行为，原审认定金展公司阻止兆和公司进出案涉园区合情合理和不支持兆和公司请求恢复供水供电及保证正常出入园区，均没有依据。金展公司停水停电给兆和公司造成损失，兆和公司原审已提供其中一部分损失清单，直接经济损失300000元，原审酌情认定金展公司赔偿兆和公司损失5000元没有法律依据，应判决兆和公司提出的300000元损失赔偿诉求成立。原审认定本案案由有误。金展公司用威胁恐吓、停水停电、封门堵路等非法手段与兆和公司4租户签订的退租协议第三条明确约定的免除8个月租金合计416800元，应从收取兆和公司的房租中扣除，因为该些退租协议导致次承租人欠兆和公司的房租无法收到，具体损失清单原审已经提交，原审却没有认定该事实。金展公司自2017年10月进入园区开始，与原业主没有任何交接，也没有出具任何法律文书，一进来就以非法手段暴力逼迁，法院不应支持并放任这种行为，应严厉查处，并要求金展公司停止侵害，赔偿兆和公司各项损失。被上诉人金展公司向本院答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本案事实是兆和公司在没有合同的基础上强行霸占金展公司厂房，给金展公司造成极大损失。金展公司请求法庭在查清事实的基础上尽快判决，驳回兆和公司的上诉请求。二审中，兆和公司提交了裕仁电脑机配件批发中心的单据、给宝卡纳服饰的表格、网上银行电子回单，拟证明金展公司停水停电给其造成的损失。金展公司对上述证据均不予认可。本院对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为：（一）兆和公司请求继续履行租赁合同应否支持；（二）案涉损失如何认定。就此，本院分析如下：关于第一个争议焦点。《最高人民法院》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”兆和公司与案外人英伟公司签订案涉厂房租赁合同书时，租赁物业已经设定有抵押权并被法院查封。金展公司购买案涉物业亦系因实现抵押权，通过拍卖方式购买。因此，兆和公司与案外人英伟公司签订的案涉厂房租赁合同书，不能约束金展公司，兆和公司要求金展公司继续履行其与案外人英伟公司的合同，没有法律依据，不应支持。原审法院对此处理正确，本院依法予以维持。承上，因兆和公司与金展公司并不存在租赁合同关系，金展公司通过拍卖取得案涉物业所有权，作为权属人，金展公司可依法收取物业收益，故兆和公司要求金展公司返还租金的诉讼请求不能成立。原审法院对此亦处理正确，本院依法予以维持。关于第二个争议焦点。兆和公司与案外人签订租赁合同前，理应调查清楚租赁物的有关情况，兆和公司在未了解租赁物情况下与案外人签订租赁合同，其不利后果应自行承担而不是要求金展公司承担。兆和公司与金展公司并无合同关系，兆和公司占用金展公司之物业没有合法依据，金展公司作为物业的权属人，在兆和公司方拒不交还物业的情况下，可以采取必要措施收回物业，金展公司采取的锁门、禁止兆和公司进入园区等，是其合理行使物权人权利的措施，并无不当。但是金展公司停水停电不当，就此原审法院已经论述充分，本院不再赘述。兆和公司二审提交的证据中，给宝卡纳服饰的表格是其自行整理制作的，而网上银行电子回单显示支出的是工人工资、洗水款等，裕仁电脑机配件批发中心的单据亦无法直接反映就是停水停电引发的损失，故对兆和公司上诉提出的证据，本院均不予采信。原审法院考虑兆和公司未能举证证明停水停电造成的具体损失数额及兆和公司非法占有金展公司物业承担主要过错的情况，酌定金展公司赔偿兆和公司损失5000元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人兆和公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由东莞兆和服饰科技股份有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一八年十一月二十日书记员  李淑仪