广东省兴宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1481民初2227号原告：马某辉，男，1963年3月10日出生，汉族，住兴宁市，原告：卢某珍，女，1969年6月21日出生，汉族，住兴宁市，委托诉讼代理人：王逍、马臣莺，广东深君联律师事务所律师。被告：广东盛某投资有限公司，住所：兴宁市兴城东城北路**，统一社会信用代码：91441481584650575M。法定代表人：石某城，该公司总经理，委托诉讼代理人：曾荣松，广东广兴律师事务所律师。原告马某辉、卢某珍与被告广东盛某投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某辉、卢某珍的委托诉讼代理人王逍，被告广东盛某投资有限公司的委托诉讼代理人曾荣松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马某辉、卢某珍向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金人民币38815元（每日按全部房价款的万分之五的标准，从2018年5月2日起算，暂计至2018年9月9日，实际计算至交房之日止）；二、原告无需向被告交纳燃气初装费；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月28日，原被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20172817183804），约定原告购买被告开发的盛某时代5栋5-1107号房屋。合同约定房屋总价款为597158元，首期款为397158元，被告应在2018年5月1日前向原告交付合同项下的商品房。原告按照合同约定支付了首期款，并办理了贷款手续，至此原告已按约履行付款义务，但被告至今未取得涉案房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积实测表》、《竣工验收备案表》、《分户验收备案表》等文件，也无法向原告交付商品房。被告目前拟向原告收取燃气初装费用，但是根据广东省物价局《关于印发管道燃气价格管理办法的通知》第十八条的明确规定，原告无需缴纳燃气初装费用。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法、有效，双方应按照约定履行合同义务。现原告已履行合同约定的付款义务，但被告未在约定的时间交付房屋，已构成严重违约，致使原告无法对房屋装修入住，给原告造成巨大损失，被告理应向原告支付违约金，且根据相关法律规定原告也无需向被告支付燃气初装费用。广东盛某投资有限公司辩称，一、被告开发的楼房，已具有《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《营业执照》及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建设工程规划核实合格证》、《竣工验收备案表》等材料，合法合规。二、关于原告请求支付逾期交房违约金的问题，被告已在合同约定的期限内要求原告收房，但原告故意不收房。为此，被告于2018年6月书面通知原告收房，但原告仍旧不收房，故意造成被告逾期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任的约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，即“2.双方协商处理。”，而不是依照该条第1条的标准计算违约金。因此，原告请求支付逾期交房违约金不成立。三、关于原告请求无需交纳燃气初装费问题，根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》之“十二、管道燃气的材料成本费未计入房价”的约定，管道燃气费是未计入房价的，双方已经确认。因此，即使收取该费用，也是符合双方的约定。根据兴宁市物价局2014年6月25日《关于兴宁市城区管道燃气临时价格的复函》（兴价函[2014]5号）第二条容量气价标准（一）居民用户一次性交纳容量气价的标准为：1.一厨一卫用户2600元/户。因此，收取2600元/户符合上述规定。收取燃气初装费既符合双方约定，也符合法律规定。被告是依法成立的房地产开发商，开发的楼盘证照齐全，手续合法。原告的诉讼请求与事实理由不成立，请求法院在查清事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2017年7月28日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20172817183804）。原告卢某珍、马某辉作为买受人，被告广东盛某投资有限公司作为出卖人，由出卖人向买受人出售其开发建设的房屋。《商品房买卖合同（预售）》中约定：“第一条项目建设依据1、出卖人以出让方式取得坐落于兴宁市××大道西侧西沟北侧地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证为兴府国用（2014）第01-1139号，土地使用权面积为4862.42平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2060-03-29。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为盛某时代，建设工程规划许可证号为建字第16规015号016号，建筑工程施工许可证号为441425441481201610180101；第二条预售依据该商品房已由兴宁市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为2017019；第三条商品房基本情况……4、该商品房的房产测绘机构为兴宁市房产服务中心测绘所，其预测建筑面积共125.65平方米，其中套内建筑面积101.48平方米，分摊共有建筑面积24.17平方米……第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第3种方式计算该商品房价款：……3、按照套计算，该商品房总价款为人民（币种）597158元（大写伍拾玖万柒仟壹佰伍拾捌元整）……第七条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017-07-28日前支付首期房价款人民币（币种）397158元（大写叁拾玖万柒仟壹佰伍拾捌元整），占全部房价款的66%。余款人民币（币种）200000元（大写贰拾万元整）向中国银行股份有限公司梅州兴宁支行（贷款机构）申请贷款支付；……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；……第十条商品房相关设施设备交付条件……4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，交付时已到户由业主自行办理燃气开通手续；第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、双方协商处理；……第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；……第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；第二十九条合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共37页，一式6份，其中出卖人3份，买受人1份，兴宁市不动产登记中心1份，银行1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。”附件十一《补充协议》第十二约定：“管道燃气的材料成本费未计入房价”，被告至今未向原告收取燃气初装费。2018年6月24日，被告通过邮政特快专递寄给原告盛某时代收（验）房通知书，要求原告于2018年6月29日前往盛某时代办理领取钥匙、收房等相关手续，原告于2018年6月26日签收了此快递。2018年9月5日，兴宁市住房和城乡规划建设局针对法先生向住建局反映涉案楼盘的交付情况作出了《关于反映盛某时代楼盘相关问题的答复》，答复如下：“经相关职能股室现场核实，广东盛某投资有限公司开发的楼盘盛某时代存在未竣工验收擅自交付给部分业主装修的行为。目前我局已对该公司出具了建设工程整改通知书，责令其立即停止该行为，并督促相关业主待验收后方可开展装修装饰工作。据了解，该项目主体、电梯、水电、防雷、人防等专项验收已完成，预计9月中旬可进行综合验收，我局将督促广东盛某投资有限公司尽快完成资料整理等相关后续工作，早日完成综合验收。”涉案房地产已于2018年10月19日竣工验收备案，被告将竣工验收备案相关资料和关于“盛某时代正式收取物业费的公示”张贴在盛某时代宣传栏，拍照后于2018年10月19日将相关照片发送至物业管理微信群。另查明，涉案房产坐落于兴宁市××大道西侧西沟北侧，属于兴宁市福兴街道办事处管辖，该地段的拆迁临时安置补助费按兴市府[2018]17号文件的规定确定。相关主管部门对本市私有房产租赁价格已经放开，现没有发布涉案房产地段同类私有房产的租赁价格，但兴市府[2018]17号文件中第五条第（六）项住宅房屋临迁过渡安置第1.（1）规定可按6元/㎡/月计算临时安置补助费。据市场调查，涉案房产地段同类房屋租金合理价格为9元/㎡/月。审理中，原告同意按9元/㎡/月的租金标准计付逾期交房违约金，被告则认为其未违约，如被认定违约应按6元/㎡/月的租金标准计付逾期交房违约金。本院认为：原、被告依法签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，依法成立的合同受法律的保护，当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房，但被告未在约定的期限内交付涉案房产，已经违约。该合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照双方协商处理，因双方未能协商一致，属于约定不明，视为无约定，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定处理，原告请求每日按全部房价款的万分之五的标准计算逾期交房违约金，不予支持。《商品房买卖合同（预售）》第十条约定交付时已到户由业主自行办理燃气开通手续，《补充协议》第十二约定管道燃气的材料成本费未计入房价，双方约定了管道燃气初装费由原告承担，被告代收，管道燃气供用属于另一法律关系，且被告至今未向原告收取燃气初装费，原告请求无需交纳燃气初装费，缺乏事实和法律依据，不予支持。一、违约金计算起止日期的确认。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房，因此违约金应从2018年5月2日起算。涉案房地产在2018年10月19日竣工验收备案，收房条件才完备，被告辩称其于2018年10月19日将涉案房屋竣工验收备案材料张贴在盛某时代宣传栏，并将该情况通过物业管理微信群告知业主，但被告不能提供其他证据佐证原告在该微信群中，同时也未提供证据证实原被告已协商变更了合同约定的通知方式。因被告未能提供充分的证据证明2018年10月19日之后其已经依合同约定方式或其他合理方式告知原告收房,对被告上述已告知原告收房的辩解不予采纳。经过2018年11月6日庭审原告已经知悉涉案房产已经通过竣工验收备案，收房条件已完备，原告理应在庭审结束次日之前收取涉案房产，故违约金计算截止日期确认为2018年11月7日。二、同地段同类房屋租金计算违约金标准的确认。相关主管部门对本市私有房产租赁价格已经放开，现没有发布涉案房产地段同类私有房产的租赁价格，参照兴市府[2018]17号文件中第五条第（六）项对涉案房产地段的住宅房屋临迁过渡安置第1.（1）6元/㎡/月计算临时安置费，结合市场调查，确认违约金按涉案房产地段同类房屋租金9元/㎡/月计算。三、违约金金额的确认。涉案房产建筑面积共125.65㎡，计算违约金的期限为2018年5月2日起至2018年11月7日止，按9元/㎡/月计算，每月租金为1130.85元（125.65㎡×9元/㎡/月），每日租金为37.7元（1130.85元/月÷30日），确认违约金为7011.3元（6月×1130.85元/月＋6日×37.7元/日）。综上所述，被告未按合同约定期限交付涉案房产，已经违约，应支付原告违约金7011.3元，超出部份不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，判决如下：一、被告广东盛某投资有限公司应在本判决生效后10日内支付原告马某辉、卢某珍逾期交房违约金人民币7011.3元。二、驳回原告马某辉、卢某珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费385元，由原告马某辉、卢某珍负担360元，被告广东盛某投资有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  伍新二〇一八年十一月二十七日书记员  林洁