广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终14056号上诉人（原审被告）：深圳市公园管理中心。住所地：深圳市福田区香蜜湖街道竹子林西国际园林花卉博览园内。统一社会信用代码：12440300558653588H。法定代表人：梅村，主任。委托诉讼代理人：马朝晖，广东深田律师事务所律师。委托诉代理人：王思梦，广东深田律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市山海轩文化发展有限公司。住所地：深圳市福田区福强路皇岗公园管理处办公楼首层。统一社会信用代码：914403007586206412。法定代表人：郑骐瀚，董事长。委托诉讼代理人：陈艳华，上海段和段（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆良青，上海段和段（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市公园管理中心因与被上诉人深圳市山海轩文化发展有限公司（以下简称山海轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初9850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。深圳市公园管理中心上诉请求：一、撤销一审判决；二、一、二审案件受理费由山海轩公司负担。事实和理由：一、一审认定事实和适用法律错误。虽然双方在《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》中有“拟意向合作12年”的表述，但是涉及相关租赁的事项需先向上级主管部门请示，待上级主管部门批复后方可确定。深圳市城市管理局复函中明确租赁期限为四年。之后，双方的《租赁合同》中，也明确约定租赁期限自2010年3月1日起至2014年2月28日止。可见，四年的租赁期才是双方最后的真实意思。二、山海轩公司要求续签租赁合同的诉求，属于损害社会公共利益，违反行政规章关于社会公共利益保护的效力禁止性规定的情形，不应当给予保护。三、深圳市公园管理中心收回涉案出租房自用，是作为产权管理人的合法权利。涉案出租屋系皇岗公园管理处办公楼，根据深圳市城市管理局关于印发《加强局系统物业管理的规定》的通知，办公用房一律不得出租，深圳市公园管理中心按照该规定应当收回。山海轩公司辩称，一、涉案房屋位于皇岗公园，具体由皇岗公园管理处进行管理，在双方的往来文件中可以看出，关于涉案房屋的租赁事宜由皇岗公园管理处对外沟通，并签订书面的租赁合同。在双方已达成12年合作意向的情况下，双方均应遵守，深圳市公园管理中心不能借上级不同意为由而毁约。二、双方于2009年6月3日达成12年的合作意向，鉴于合同只能每四年一签，故2009年8月10日与同意将涉案房屋同意租给山海轩公司租期四年，二者并不冲突。到目前为止，山海轩公司不存在任何违约情形，故一审依据双方2009年8月29日签订的房地产租赁合同第二十二条的约定及双方往来函件确定的12年合作意向判决双方续签四年合同符合事实及法律规定。三、深圳市公园管理中心提交的相关规定均出自2013年、2014年左右及2016年。而双方签订租赁合同及达成合作意向时间是2009年，根据法不溯及既往的原则，深圳市公园管理中心提交相关规定不适用于本案。山海轩公司利用涉案房屋用于办公，并非私人会所。山海轩公司依据双方之间的合同约定，合法使用涉案房屋，不存在损害社会公共利益的行为，而且深圳市公园管理中心主张的暂行规定、暂行办法等不属于法律、行政法规或者规章。此外，国务院的规章制订程序条例第三条规定，没有法律、行政法规、地方性法规的依据，地方政府规章不能设定减损公民、法人和其他组织的权利或者增加义务的规范。综上，山海轩公司主张的2013年、2014年的相关规定不属于法律的禁止性规定，不影响合同的效力，请求依法驳回深圳市公园管理中心的上诉请求，维持原判。山海轩公司向一审法院起诉请求:山海轩公司与深圳市公园管理中心续签为期4年的涉案房产租赁合同，租期自2018年3月1日至2022年2月28日。一审法院认定事实:2015年6月，深圳市公园管理中心起诉山海轩公司，请求解除双方之间的不定期租赁合同关系、要求返还涉案房产、支付欠租、房屋占用使用费，山海轩公司反诉请求继续履行与深圳市公园管理中心之间的房屋租赁合同并续签书面租赁合同至2018年2月28日，案号为（2015）深福法民三初字第1229号（以下称1229号案）。1229号案查明：2003年5月23日，罗碧柯（山海轩公司原法定代表人）与深圳市皇岗公园管理处签订了《房屋租赁合同书》，约定深圳市皇岗公园管理处将位于深圳市福田区皇岗公园管理处办公楼首层房屋出租给罗碧柯用于经营餐饮，建筑面积816㎡，租期自2003年10月23日起5年。罗碧柯承租上述房屋后注册成立了山海轩酒家。2008年9月，涉案房产因规划原因不得用于经营餐饮业，山海轩酒家被迫结业。由于对山海轩酒家的前期投入未收回，山海轩公司要求继续承租涉案房产，承租后可以改变使用功能以期弥补损失。2009年6月，深圳市皇岗公园管理处向山海轩公司出具《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》：考虑到山海轩公司投入资金情况，拟意向合作12年，在同等条件下，可优先签订租赁合同；可给予半年装修免租期；……租赁用途需要具体书面说明，如内部接待的性质、形式等。同月5日，山海轩公司向深圳市皇岗公园管理处出具《关于综合办公楼租赁相关问题的回复》：建议将“在同等条件下，可优先签订租赁合同”改为“在承租方合法经营、不拖欠任何费用的条件下，可继续承租，直到意向合作期限结束”；租赁用途为办公和非经营性质的员工食堂及公司接待；……，保留租用二层208、209、210三间办公用房。同月10日，深圳市皇岗公园管理处对山海轩公司《关于综合办公楼租赁相关问题的回复》答复如下：同意山海轩公司关于承租期的意见；……；租赁用途仍需进一步明确，如内部接待的形式以及员工食堂规模和用餐人数等。2009年8月，深圳市城市管理局对深圳市皇岗公园管理处上报的请示作出深城管函【2009】第CH302号复函：同意皇岗公园综合楼首层及二楼部分物业租赁给山海轩公司，租期4年，用途仅限于办公，员工食堂要严格控制规模；期满后在同等条件下，如继续出租，可优先租用给山海轩公司。2009年8月29日，山海轩公司与深圳市皇岗公园管理处签订了《房地产租赁合同书》，约定将涉案房产1411.8平方米出租给山海轩公司；租赁用途为办公及公司业务接待；租赁期限自2010年3月1日起至2014年2月28日止，装修免租期6个月；按每平方米25元计月租35295元，于每月10日前交纳。合同第二十二条约定，本合同约定之租赁期间届满，山海轩公司需继续租用，应于租赁期届满前2个月提出续租要求，在山海轩公司无拖欠费用的条件下，深圳市皇岗公园管理处应与山海轩公司续签租赁合同；双方应重新订立合同，新合同约定事项与本合同约定保持不变，并到合同登记机关重新登记。合同附页第3条约定，合同期满后，在山海轩公司遵守合同、不拖欠任何费用的条件下，山海轩公司有优先续租权。2010年12月，深圳市皇岗公园管理处被撤销，皇岗公园纳入深圳市公园管理中心业务范畴统一管理。2013年5月，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强公园建设管理的意见》（建城【2013】**），内容为：严禁任何与公园公益性及服务游人宗旨相违背的经营行为，包括严禁在公园内设立为少数人服务的会所、高档餐馆、茶楼等……。次月，广东省住房和城乡建设厅发布粤建城【2013】59号文，向全省各市住房城乡建设局、城管局、园林局转发上述建城【2013】73号文，要求查处公园运营管理中存在的出租公园房屋及设施设备给私人经营，违规建立为少数人服务的餐馆、会所、茶楼等行为，责令限期整改。同年7月，深圳市城管局发布《关于进一步加强规范物业管理的原则》（深城管【2013】188号文），内容为：合同或协议已到期物业，原则上一律收回，其中租期在10年以上的物业，到期后一定要收回；全局系统办公用房原则上不得出租，留作本单位使用。1229号案还查明，2013年12月，深圳市公园管理中心向山海轩公司发出《关于物业租赁到期的通知》，通知山海轩公司根据上述文件精神，租赁合同2014年2月28日到期后不再与山海轩公司续租。2015年5月，深圳市公园管理中心向山海轩公司发出《解除租赁关系通知函》，但山海轩公司不同意解除与深圳市公园管理中心的租赁关系，要求与深圳市公园管理中心续签合同。山海轩公司成立于2004年2月，原名深圳市山海轩天然饮食有限公司，经营餐饮；2013年12月更名为深圳市山海轩文化发展有限公司后，主要从事文化艺术交流和公益活动，受政府委托接收艺术家在涉案场地从事文化创作。1229号案根据以上查明事实认定：《关于综合办公楼租赁相关问题的通知》及回复、对回复的答复文件是《房地产租赁合同书》的组成部分，是双方当事人的真实意思表示，在无拖欠费用的前提下，双方应续签租赁合同，续签合同事项按约定与原合同内容保持不变；双方意向合作期为12年、续签合同每期不超过4年，山海轩公司、深圳市公园管理中心应按上述约定，签订为期4年的涉案房产租赁合同，签订合同期限应自2014年3月1日至2018年2月28日。根据上述查明和认定，1229号案判决：深圳市公园管理中心应与山海轩公司续签4年涉案房产租赁合同，租期自2014年3月1日至2018年2月28日。山海轩公司不服，向本院提起上诉，案号为（2016）粤03民终1474号（以下称1474号案）。1474号案进一步查明并认定，双方达成合意合作期为12年，租赁合同第22条更贴近双方的合意；涉案租赁合同未违反法律及行政法规的禁止性规定，合同有效；山海轩公司的经营范围已不是饮食行业，是否包含在深城管【2013】188号等相关文件的禁止范围不明确，上述文件本身不属于法律或行政法规，不影响租赁合同效力，参照不溯及既往原则精神，上述文件亦不应当适用已经签订的租赁合同。并认为，若深圳市公园管理中心认为按照原合同与山海轩公司续签4年的租赁合同，租金标准偏低，可另循途径解决。2016年3月，1474号案判决驳回深圳市公园管理中心的上诉，维持原判。深圳市公园管理中心未主动履行生效的1229号案民事判决书，2017年7月，在1229号案判定的第二期租赁合同2018年2月28日到期前，山海轩公司向深圳市公园管理中心发出《关于签订皇岗公园综合办公楼物业租赁合同增加补充条款的申请》，要求在按法院判决签署第二期合同时，明确第二期合同到期后，续签至2022年2月28日，深圳市公园管理中心不同意。2017年11月，山海轩公司申请强制执行1229号案。2018年2月1日，山海轩公司提起本案诉讼。2018年2月11日，深圳市公园管理中心向山海轩公司送达《深圳市公园管理中心关于限期搬离的告知函》：涉案房产租赁合同2018年2月28日到期后，不再续签；要求山海轩公司于2018年3月15前搬离涉案房产。截至2018年2月28日第二期租赁合同到期日，双方未按1229号案判决续签合同。但山海轩公司一直在使用涉案房产，按月租35295元向深圳市公园管理中心交纳租金，未欠费。本案审理中，深圳市公园管理中心提交了：1、深圳市城管局2014年3月发布《关于加强局系统物业管理的规定》（深城管【2014】68号文）：办公用房一律不得出租，各物权单位、管理单位不得以任何形式和理由将办公用房出租，已出租的期满后收回公用或由局内部调剂使用……。2、中共中央办公厅、国务院办公厅2014年10月转发住房城乡建设部等部门《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》的通知（厅字【2014】52号）：严禁在历史建筑、公园等公共资源中以自建、租赁、承包、转让、出借、抵押、买断、合资、合作等形式设立私人会所。本规定所称私人会所，是指改变历史建筑、公园等公共资源属性设立的高档餐饮、休闲、健身、美容、娱乐、住宿、接待等场所，包括实行会员制的场所、只对少数人开放的场所、违规出租经营的场所。深圳市公园管理中心依据上述文件不与山海轩公司续签涉案房产租赁合同。一审法院认为，双方意向合作期为12年、已履约2期8年，山海轩公司按第一期《房地产租赁合同书》约定提出了续租申请且未欠费，山海轩公司拟、深圳市公园管理中心应按上述约定续签最后一期租赁合同，签订合同期限应自2018年3月1日至2022年2月28日，续签合同事项与原合同约定保持不变。深圳市公园管理中心辩称，山海轩公司租用涉案房产在公园中设立私人会所违反了深城管【2013】188号文、深城管【2014】68号文、厅字【2014】52号文。经查，中山海轩公司的经营范围已不是饮食行业，是否包含在上述文件的禁止范围并不明确，上述文件也不属于法律或行政法规，不影响本案租赁合同效力。深圳市公园管理中心还称山海轩公司交纳的租金标准远低于同等地段的租金水平，若深圳市公园管理中心认为按照原合同与山海轩公司续签4年的租赁合同，租金标准偏低，可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：山海轩公司与深圳市公园管理中心应于该判决生效之日起十日内续签为期4年的皇岗公园综合办公楼首层及二楼合计1411.8平方米的房屋租赁合同，租期自2018年3月1日至2022年2月28日。案件受理费100元（已由山海轩公司预交），由深圳市公园管理中心负担。本院查明,一审查明的事实清楚,本院予以确认。本院认为，2009年6月5日，山海轩公司向深圳市皇岗公园管理处出具《关于综合办公楼租赁相关问题的回复》，建议将“在同等条件下，可优先签订租赁合同”改为“在承租方合法经营、不拖欠任何费用的条件下，可继续承租，直到意向合作期限结束”；同月10日，深圳市皇岗公园管理处对山海轩公司《关于综合办公楼租赁相关问题的回复》答复“同意山海轩公司关于承租期的意见”。2009年8月29日，山海轩公司与深圳市皇岗公园管理处签订的《深圳市房地产租赁合同书》第二十二条约定“本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之前2个月向甲方提出续租要求；在乙方无拖欠费用的条件下，甲方应与乙方续签租赁合同。甲、乙双方应重新订立合同，新合同约定事项与本合同约定保持不变，并到登记机关重新登记。”从以上山海轩公司与深圳市皇岗公园管理处之间的往来函件和合同约定可知，双方同意在山海轩公司不拖欠费用的情况下，双方应当续签合同。深圳市公园管理中心作为深圳市皇岗公园管理处的权利义务承受人，应当遵守上述约定。二审中，深圳市公园管理中心确认山海轩公司在租赁期间并无拖欠租赁费用的情形。因此，其应当与山海轩公司重新订立租赁合同，内容与原合同内容相同。深圳市公园管理中心上诉称，山海轩公司要求续签合同系违反行政规章关于社会公共利益保护的效力禁止性规定的情形，对此本院认为，深圳市公园管理中心提出的规定不属于法律或行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故本院不予支持。综上，深圳市公园管理中心的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由深圳市公园管理中心负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年十一月一日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。