四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终3768号 上诉人（原审原告）：成都城投地产有限公司。住所地：成都市锦里西路**。 法定代表人：夏荣科，董事长。 委托诉讼代理人：侯盛，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周正义，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：薛智勇，男，1960年2月21日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：王红，女，1962年9月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人成都城投地产有限公司（以下简称“城投公司”）因与被上诉人薛智勇、王红房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城投公司上诉请求：一、撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6343号民事判决，改判支持城投公司的全部诉讼请求或发回重审；二、由薛智勇、王红承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。一、一审认定事实错误：1、本案中案涉车位数共计61个，而非51个，城投公司与薛智勇、王红就案涉车位所形成的是租赁关系而非代管关系，薛智勇、王红缴纳相关费用时也明确为租金，双方也未就案涉车位的租金问题达成一致意见。2、一审认定薛智勇、王红缴纳70000元时，注明：“租金：车库60000元，茶楼10000元”，而后文却直接认定为茶房租金，前后矛盾。城投公司未退还该70000元的行为也不能被简单认定为接受租金的行为，薛智勇、王红在诉讼前便拖欠租金，而此时租赁合同也已经解除，在诉讼中补交不能续接已经解除的租赁关系。3、薛智勇、王红所主张的租金标准远低于实际评估价格，即使按照该标准，截止发送解除租赁合同通知时，其所欠租金共计231721元，但其支付的费用仅为142000元，实际拖欠89721元。二、一审判决适用法律错误。根据规定，双方已经形成不定期租赁关系，不定期租赁合同中，城投公司出具解除租赁合同通知书距起诉之日已超过三个月，已具备“合理期限”的条件，其有权解除合同。同时薛智勇、王红长期拖欠租金，已构成根本违约，城投公司也有权解除合同。薛智勇、王红在收到解除合同通知书后三个月的异议期内也未提出异议，据此合同已经实际解除。 薛智勇、王红辩称，城投公司的上诉理由不能成立，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。 城投公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除城投公司与薛智勇签订的《房屋租赁合同》以及双方间就茶坊和车库形成的不定期租赁关系；二、薛智勇、王红付清拖欠的租金及相关费用（截至到2017年3月23日止，租金金额暂为391550元），从2015年4月1日起以银行同期贷款利率为标准，支付逾期违约金至租金付清之日止，违约金计算至2017年6月6日暂为31982元；三、薛智勇、王红立即腾退并搬离租赁房屋及车库，并返还给城投公司；四、薛智勇、王红支付房屋及车库占用费（茶坊占用费暂按1800元/月的标准计算，车库占用使用费暂按14700元/月的标准计算，从2017年3月24日起算至实际交还房屋时止），计算至2017年6月6日暂为39600元；五、薛智勇、王红连带承担诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2009年5月26日，城投公司（出租方）与薛智勇（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋位于颐园地下车库附房2楼，租赁期限自2009年5月1日至2014年4月30日止，租金按年租金18000元，租金每三个月为一期，首期租金于2009年5月12日前付清，其余各期租金应于上期期限届满前15日内支付，以款到出租方的账户日期为准，出租方收款后应向承租方出具合法、有效的相应价款的发票。2010年1月12日，薛智勇向城投公司提出因经营困难需将租金由18000元/年减免为10000元/年。2011年3月11日，城投公司办公会会议纪要同意薛智勇的申请，将租金变更为10000元/年，从2009年5月份执行。 2010年12月29日，城投公司（出租方）与科恒公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋分别位于（颐园大门侧）、欣园小区、莲花小区内以及欣园半地下车库、颐园半地下车库，租赁期限为2010年12月31日至2014年8月31日止，租金半年为一期，首期租金137000元于2011年1月10日前付清，其余各期租金应于上期期满前10日内支付，以款到出租方的账户日期为准，出租方收款后应向承租方出具合法、有效的相应价款的发票。合同到期后科恒公司未与城投公司续签合同，2014年9月1日前述51个车位以年租金60000元薛智勇代管至今，薛智勇与城投公司未就案涉车位签订租赁合同。 2016年7月26日，城投公司出具《催款通知书》，要求薛智勇、王红支付2015年4月1日至2016年6月30日的租金246900元，该《催款通知书》有城投公司、城投管理公司加盖印章。2017年3月17日，城投公司出具《解除租赁关系通知书》，要求自该通知书送达薛智勇之日起，城投公司与薛智勇之间关于金牛区营通街11号和12号的地下车库附房2楼和地下车库租赁关系正式解除；薛智勇收到该通知书后30日内，支付截止至2017年2月底欠付的租金378900元。2017年4月1日，城投公司委托四川发现律师事务所发出《律师函》，要求薛智勇、王红收到该函十五日内一次性付清拖欠租金348900元。后双方多次协商未果。 一审法院另查明，一、2017年4月17日，成都市干道建设指挥部（以下简称“干道指挥部”）出具《情况说明》，证明干道指挥部对涉案租赁物享有物权，干道指挥部将涉案租赁物委托城投公司经营管理，城投公司对涉案租赁物享有占有、使用、收益、处分、出租等合法权益。 二、票据显示：2011年5月4日，薛智勇支付租金17800元；2013年6月21日，薛智勇支付租金10000元；2015年5月14日，王红支付停车费18600元；2015年6月25日，王红支付租金15600元；2016年6月16日，王红支付租金70000元。2017年7月25日王红向城投公司缴纳租金70000元，其中注明租金：车库60000元，茶楼10000元。王红向城投公司缴纳案涉房屋车库的费用后，城投公司收到王红的租金后未向王红出具相关房屋租赁票据，亦未将上述费用返还王红。 三、2015年6月1日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司受城投公司委托，出具《房地产市场租金评估报告》，报告显示案涉房屋茶楼租金为10-15元/㎡，面积180㎡；案涉车库5-7元/㎡，面积2752㎡。 一审法院认为，城投公司对涉案的房屋及车库享有占有、使用、收益、处分、出租的权益。城投公司与薛智勇于2009年5月26日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。合同到期后双方未续签合同，但薛智勇自合同到期后一直使用涉案房屋并按照2011年3月11日会议纪要以10000元/年的方式向城投公司缴纳租金，应当认定城投公司与薛智勇于2009年5月26日签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限视为不定期。本案中，评估公司出具的评估报告载明的金额及面积虽可作为租金缴纳的参考依据，但城投公司未提供证据证实向王红、薛智勇告知评估报告，致使王红、薛智勇不能充分了解其内容，故不能作为支付租金金额的依据。城投公司主张2015年4月1日以后按照评估标准每月1800元支付租金的观点，一审法院不予采纳。 关于茶房。本案中城投公司于2017年3月17日虽发出《解除租赁关系通知书》，但2017年7月25日，王红向城投公司缴纳租金70000元后，城投公司未向王红出具相关房屋租赁票据，亦未将上述费用返还王红。王红作为城投公司员工，若城投公司拒收租金向王红退还费用较为便利，但城投公司未退还费用的行为，应视为接受租金，双方的不定期租赁合同应继续履行，故城投公司主张解除合同的诉求，一审法院不予支持。故由此主张的腾退并搬离、按照评估报告支付租金及占用费的主张，一审法院不予支持。 关于车位，由于城投公司未与王红、薛智勇签订租赁合同，城投公司使用部分车位未向王红、薛智勇缴纳相关费用，且未向一审法院提供证据证实未缴纳车位的具体数据，致使一审法院不能查明车位及租金具体金额，故诉求解除车位的不定期租赁关系、腾退及支付租金、占用费的请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回城投公司的全部诉讼请求。一审案件受理费8247元，减半收取4123.5元，由城投公司负担。 二审中，城投公司未提交新证据。薛智勇、王红向本院提交了如下证据：现金缴款单。拟证明薛智勇、王红于2018年1月15日向城投公司支付了茶坊租金10000元，车库租金60000元，共计70000元。城投公司对真实性、合法性与关联性均无异议。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、城投公司主张解除与薛智勇、王红就茶楼与车库形成的租赁关系是否具有事实与法律依据；二、薛智勇是否欠付租金及欠付租金的金额应如何认定；三、违约金应如何计算；四、王红是否应当承担责任。本院分别认定如下： 一、关于租赁关系是否可以解除的问题，本院根据茶楼和车库部分分别认定： （一）、关于茶楼租赁关系是否可以解除的问题，二审中，各方当事人均确认租金收条中的“茶楼”即为（2009）23号《房屋租赁合同》约定的地下车库附房2楼，该《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2009年5月1日至2014年4月30日，双方在租赁期限届满后未签订新的租赁合同，城投公司在2017年3月17日发出《解除租赁关系通知书》前亦未对薛智勇继续使用茶楼提出异议，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方就茶楼形成的租赁关系为不定期租赁，城投公司可以根据《合同法》第二百三十二条的规定随时解除合同。虽然城投公司在主张解除之后接受了王红支付的租金70000元，但不论其收取的是未来期间的租金还是补收之前欠付的租金，都不影响其随时主张解除租赁关系的权利（即使收取的是未来期间的租金，双方仍然建立的是不定期租赁关系），接收租金的行为并不能阻却城投公司行使解除权（至于租金，可在合同解除后予以清算），一审以城投公司在主张解除后又收取租金为由而否定其随时解除权，与法律规定不符，本院予以纠正。本案中，城投公司在收取70000元租金后仍然向一审法院主张解除租赁关系，在一审判决作出后仍然上诉要求改判解除租赁关系，其解除的意思明确，故本院依照《合同法》第二百三十二条的规定判令解除双方就茶楼形成的租赁合同关系。 （二）、关于车位租赁关系是否可以解除的问题。本案中，城投公司主张双方就车位之间具有租赁法律关系，薛智勇、王红虽然主张双方就车位形成的是委托管理关系，但其于2017年7月25日转款支付租金的银行回单载明“房租：车库6万，茶房1万”，表明其亦认可双方就车位形成的是租赁合同关系，故本院认为双方就车位形成的是租赁合同关系。从查明的事实来看，薛智勇使用车位的时间已超过6个月，而其与城投公司之间并未签订书面租赁合同，根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，城投公司与薛智勇就车位而形成的租赁关系亦为不定期租赁，根据本院在第（一）个争议焦点的认定，城投公司亦可要求解除双方就车位之间形成的租赁合同关系。 综上，城投公司可以解除车库和茶楼的租赁关系。其于2017年3月17日作出《解除租赁关系通知书》，根据相应的邮寄单查询回执及薛智勇认可收到该通知的陈述，可以认定薛智勇于2017年3月23日收到解除通知，故车位和茶楼租赁关系于2017年3月23日解除。租金应计算至2017年3月23日之后，因薛智勇尚未腾退，故其应向城投公司支付2017年3月24日之后的房屋占有使用费。关于占有使用费的标准，本院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按租金标准执行。 二、关于薛智勇是否欠付租金及欠付租金的金额问题，根据双方的观点，该争点主要涉及以下几个方面：1、茶楼、车库的租金标准应如何确定；2、应计算租金的车库车位是51个还是61个；3、租金支付期限应如何确定。本院分别认定如下： 1、关于茶楼租金标准和支付期限应如何确定的问题，2011年3月11日，经薛智勇申请，城投公司办公会会议纪要同意将（2009）23号《房屋租赁合同》项下的租金标准（即茶楼租金标准）变更为10000元/年，此即为茶楼的租金标准。后虽然双方就茶楼所形成的租赁关系变为不定期租赁，但根据《合同法》二百三十六条“原租赁合同继续有效”的规定，不定期租赁期间的租金标准和支付期限仍应以原合同约定为准。城投公司上诉主张应按评估的租金标准计取，但因其未能举证证明双方在不定期租赁期间对原合同约定的租金标准作出了变更，故本院对其上述主张不予采信。据此，茶楼租金自2009年5月1日计算至2017年3月23日，应为78945元。 2、关于车库的租金标准、计租的车位数和支付期限应如何确定的问题。因城投公司未能举证证明其与薛智勇约定的租金标准，本院根据王红、薛智勇在二审的陈述，认定其向城投公司所交的车库租金标准为100元/个/月。关于应计算租金的车库车位是51个还是61个的问题，二审中，王红陈述城投公司交付的车位为61个，但认为只有51个车位需要收费，剩余10个车位由城投公司内部员工使用，不收取费用。本院认为，根据各方的陈述，可以确认城投公司交付的车位是61个而非51个，一般而言，薛智勇应当就交付的全部车位向城投公司支付租金，现薛智勇、王红主张其中10个车位不应计付租金，但除其陈述外，无其他证据证明城投公司同意按51个车位计租，故本院对薛智勇、王红的主张不予支持，车库租金应按61个车位计租；综上，车库租金自2014年9月1日计算至2017年3月23日为187793元。 3、关于租金的支付期限问题，城投公司与薛智勇之间未就车库签订书面租赁合同，双方也未就车库租金的支付期限达成补充协议，根据《合同法》第六十二条的规定，车库租金支付期限应为城投公司要求支付后的一定合理期限，城投公司已在起诉前要求薛智勇支付租金，薛智勇应当支付而未支付，构成违约。《房屋租赁合同》约定：“租金每三月为一期，首期租金于2009年5月12日付清，其余各期租金应于上期期限届满前15日内支付”，薛智勇未按期支付，亦构成违约。 综上所述，薛智勇应当支付的茶楼和车库的租金总额为266738元（78945元+187793元），其已经支付202000元，尚欠租金64738元。 三、关于违约金应当如何计算的问题。本院认为，1、关于车库部分，因双方并未约定逾期付款违约金，城投公司就车库租金主张的逾期付款违约金无合同约定，本院不予支持。2、关于茶楼部分，薛智勇与城投公司在《房屋租赁合同》中约定了逾期付款违约金每日按月租金1%的标准收取，现城投公司起诉请求按中国人民银行同期贷款计算，该标准未超过合同约定的违约金标准，本院予以支持。关于茶楼部分逾期付款违约金的起算期限问题，本院认为，《房屋租赁合同》约定：“租金每三月为一期，首期租金于2009年5月12日付清，其余各期租金应于上期期限届满前15日内支付”，应以此为据确定茶楼部分逾期付款违约金起算期限，但因城投公司诉请违约金自2015年4月1日起算，故本院对2015年4月1日前欠付的茶楼部分租金的违约金自该日起算，对2015年4月1日后欠付的茶楼部分租金的违约金按合同约定起算。关于茶楼部分逾期付款违约金的基数即各期欠付租金的金额确认问题，主要涉及对薛智勇、王红已付款部分如何区分茶楼租金和车库租金，本院认为，薛智勇于2011年5月4日、2013年6月21日分别支付的租金17800元、10000元，发生于车库租赁之前，应视为支付茶楼租金；王红于2015年5月14日支付停车费18600元，载明款项为停车费，应视为支付车库租金；王红于2015年6月25日支付租金15600元、于2016年6月16日支付租金70000元，虽未对租金进行区分，但考虑到车库租金支付期限应为城投公司要求支付后的一定合理期限，而城投公司在这两笔支付后才催收车库租金，故在这两笔支付时，车库租金支付期限尚未届满，本院参照《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”的规定，将该两笔支付优先冲抵茶楼租金。2017年7月25日所支付的70000元中，王红载明其中茶楼租金10000元，车库租金60000元，本院根据其意思以10000元冲抵茶楼租金。 四、关于王红是否应当承担责任的问题。本案中，与城投公司就茶楼和车库建立租赁关系的当事人是薛智勇，而薛智勇与王红系夫妻关系且王红曾直接向城投公司支付租金，表明王红知晓薛智勇与城投公司的债权债务关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，王红应当对薛智勇的租金及违约金债务承担给付责任。 综上所述，城投公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6343号民事判决； 二、解除成都城投地产有限公司与薛智勇之间就颐园地下车库附房2楼（茶园）所形成的不定期租赁合同； 三、解除成都城投地产有限公司与薛智勇之间就颐园地下车库（61个车位）所形成的不定期租赁合同； 四、薛智勇、王红于本判决生效之日起十日内向成都城投地产有限公司支付租金64738元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，具体计算方式为：1、以32200元为基数，从2015年4月1日计算至2015年4月14日；2、以34700为基数，从2015年4月15日计算至2015年6月25日；3、以19100元为基数，从2015年6月26日计算至2015年7月14日；4、以21600元为基数，从2015年7月15日计算至2015年10月14日；5、以24100元为基数，从2015年10月15日计算至2016年1月14日；6、以26600元为基数，从2016年1月15日计算至2016年4月14日；7、以29100元为基数，从2016年4月15日计算至2016年6月16日；8、以2500元为基数，从2016年7月15日计算至2016年10月14日；9、以5000元为基数，从2016年10月15日计算至2017年1月14日；10、以6445元为基数，从2017年1月15日计算至2017年7月25日）； 五、薛智勇于本判决生效之日起十日内向成都城投地产有限公司腾退颐园地下车库附房2楼（茶园）、颐园地下车库（61个车位）； 六、薛智勇、王红于本判决生效之日起十日内向成都城投地产有限公司支付房屋占有使用费（计算方式为：茶园按10000元/年的标准、车库按6100元/月的标准自2017年3月24日至本判决确定的腾退之日止，若未在本判决确定的给付之日内给付，则计算实际腾退之日止）； 七、驳回成都城投地产有限公司的其余诉讼请求。 一审案件受理费4123.5元，由成都城投地产有限公司负担2698.5元，由薛智勇、王红负担1425元。二审案件受理费8247元，由成都城投地产有限公司负担5397元，由薛智勇、王红负担2850元。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  田笛 审判员  赵韬 二〇一八年十一月二十一日 书记员  罗菲