浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终8009号 上诉人（原审被告）：杭州亿丰亿贤置业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区崇贤街道向阳村**。统一社会信用代码：91330110082145771D。 法定代表人：薛春树，董事长。 委托代理人：马昌波，公司员工。 被上诉人（原审原告）：戚仁凤，女，1977年4月5日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被上诉人（原审原告）：项一龙，男，1975年6月10日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 上诉人杭州亿丰亿贤置业有限公司（以下简称亿丰亿贤公司）因与被上诉人戚仁凤、项一龙商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初8571号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2014年9月26日，戚仁凤、项一龙（买受人）与亿丰亿贤公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1103628）一份，约定戚仁凤、项一龙购买位于杭州市余杭区房屋，建筑面积88.89平方米，总价563697元。双方约定买受人于2014年9月26日前支付首次付款413697元，剩余房款150000元申请贷款。双方对逾期付款的违约责任、交付期限及条件、逾期交房的违约责任等约定如下：“第八条买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：第九条交付期限及条件出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”双方还对其他权利义务做出约定并签订了补充协议。后戚仁凤、项一龙足额支付购房款。现案涉房屋所在工程尚未通过竣工验收备案。 2018年2月1日，戚仁凤、项一龙与亿丰亿贤公司签订《商品房交接书》，双方确认于当日对案涉房屋进行验收交接，并确认房屋实测建筑面积为88.6平方米，总价款为561858元。戚仁凤、项一龙于2018年5月28日诉至法院，请求判令：亿丰亿贤公司赔偿因其延期交付房屋给戚仁凤、项一龙造成的经济损失共人民币77145元（其中违约金42145元、租房损失35000元）。 原审法院认为，戚仁凤、项一龙与亿丰亿贤公司双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，亿丰亿贤公司应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给戚仁凤、项一龙。现亿丰亿贤公司实际于2018年2月1日交付房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。综合双方的合同约定、双方当事人的意见及戚仁凤、项一龙的实际损失等因素，对戚仁凤、项一龙要求亿丰亿贤公司支付戚仁凤、项一龙逾期交房违约金42145元的诉讼请求，予以支持，自2017年1月1日起计算至2018年2月1日止。对戚仁凤、项一龙主张的逾期交房的租金损失，上述违约金已足以弥补戚仁凤、项一龙损失，且戚仁凤、项一龙并未能够提供有效证据证明其实际损失大于上述违约金，故对戚仁凤、项一龙的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杭州亿丰亿贤置业有限公司支付戚仁凤、项一龙逾期交房违约金42145元，于判决生效后十日内付清；二、驳回戚仁凤、项一龙的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1728元，减半收取864元，由戚仁凤、项一龙共同负担392元，由杭州亿丰亿贤置业有限公司负担472元。 宣判后，亿丰亿贤公司不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实不清，未正确适用法律规定依法调整违约金赔偿标准。1、亿丰亿贤公司在一审中依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定请求法院行使裁量权调低约定的违约金数额，但一审法院没有适用上述法律规定对戚仁凤、项一龙的实际损失进行调查认定，一审判决只是简单机械的照搬合同约定违约金计算方法做出的裁判，违背填补性赔偿原则的司法精神，严重增加了亿丰亿贤公司的赔偿义务。二、本案双方当事人对案件事实争议较大，同时考虑到案涉房地产开发项目与戚仁凤、项一龙同案情的房屋买受人达一千多人，社会影响面巨大，因此包括本案在内的系列案件不适宜简易程序审理。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判第一项，依法改判亿丰亿贤公司依据逾期交房导致戚仁凤、项一龙发生的实际损失数额承担赔偿义务或发回重审并由戚仁凤、项一龙承担本案全部诉讼费用。 被上诉人戚仁凤、项一龙辩称：违约金约定并不过高，一审正确。请求维持原判。 被上诉人戚仁凤、项一龙在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人亿丰亿贤公司向本院提交了租房网站上打印下来的租房价格的信息一份，欲证明案涉房屋实际租金损失，应该在每月平均月租金两千元左右，佐证一审判决认定按照合同约定认定的违约金过高。经质证，被上诉人戚仁凤、项一龙认为对该证据三性均有异议。该截图未经过公证，标准也未经过鉴定，从网站截图上无法确定租房的真实水平。本院认为上诉人亿丰亿贤公司提交的证据系从网站上打印的信息，不符合证据的形式要件，被上诉人戚仁凤、项一龙亦有异议，故本院不予采纳。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”戚仁凤、项一龙与亿丰亿贤公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，戚仁凤、项一龙已按约付清房款，根据合同约定，亿丰亿贤公司应在2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付戚仁凤、项一龙。虽亿丰亿贤公司在2018年2月1日将案涉房屋交付给了戚仁凤、项一龙，但该交付并不符合合同约定的交付条件，亿丰亿贤公司显已构成违约。故戚仁凤、项一龙要求亿丰亿贤公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院予以支持并无不当。本案系亿丰亿贤公司违约造成逾期交房，过错责任在于亿丰亿贤公司，亿丰亿贤公司亦未举证证明双方合同所约定的违约金标准过高，故原审法院对违约金未予调整并无不妥。综上，亿丰亿贤公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1728元，由杭州亿丰亿贤置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年十一月三十日 书记员  周 杨