北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初13845号原告（反诉被告）：北京中华民族园珠宝投资有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路****。法定代表人：高立军，总经理。委托诉讼代理人：田苗苗，女，汉族，1989年11月4日出生，北京中华民族园珠宝投资有限公司职员，住河南省商丘市梁园区。委托诉讼代理人：王金凤，北京金则律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈栋，男，1968年12月25日出生，汉族，无业，住新疆阿克苏市。委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中华民族园珠宝投资有限公司（以下简称民族园珠宝公司）与被告（反诉原告）陈栋（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。民族园珠宝公司委托代理人田苗苗、王金凤，陈栋委托代理人牛钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。民族园珠宝公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令陈栋支付自2017年9月7日至2018年1月12日至的房屋占有使用费13926.4元（共计128天，8.5元每天每平米，面积是12.8平方米，12.8平方米*8.5元*128天=13926.4元；之后的占有使用费不再主张）；2、请求判令陈栋支付违约金7942.4元（根据合同第10条第4款、第3款第10项约定了违约金，陈栋的违约行为是在合同到期后，没有支付租金，也没有腾退房屋）。事实和理由：2016年7月8日，原、被告双方签订《场地租赁合同》，根据合同约定，陈栋从我公司处承租民族珠宝城二层X号场地（以下简称涉案场地）用于白玉买卖。租赁期限为一年零三十天（自2016年8月7日至2017年9月6日），年租金为39712元。根据《租赁合同》第二条对租赁期限的约定，至2017年9月6日，租赁期限届满。根据第十四条第一款约定，租赁期满，如陈栋要求续租，须在期满前45天书面告知我公司；经我公司同意后重新签订租赁合同，并按照约定交纳租金及相关费用。如不续租，应在租赁期届满后到我公司处办理摊位交接手续。但是，陈栋在期满之前既未向我公司要求续租、未与我公司续签租赁合同，期满之后至今也从未向我公司交纳租金，并且拒绝办理交接手续，拒不腾退房屋。综上，陈栋的行为严重违反合同约定和相关法律规定，侵犯了我公司的合法权益，给我公司造成重大经济损失。根据《合同法》第235条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持我公司诉讼请求，维护我公司的合法利益。陈栋辩称，不同意民族园珠宝公司的诉讼请求。双方签订的租赁合同的终止日期确实是到2017年9月6日，但期间民族园珠宝公司与北京佑德梁行资产管理有限公司（以下简称佑德梁行公司）发布公告，涉案房屋的使用经营管理权授权给了佑德梁行公司，我又与佑德梁行公司签订了《场地合作协议》，就涉案房屋的共同经营达成了协议。陈栋向本院提出反诉请求：1、要求民族园珠宝公司退还我保证金2万元；2、要求民族园珠宝公司支付我逾期退还保证金的滞纳金，以2万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年9月7日计算至实际支付之日。事实和理由：我于2016年7月8日与民族园珠宝公司签订《场地租赁合同》，承租涉案场地，建筑面积12.8平方米，用于经营白玉商品买卖。租赁期限自2016年8月7日起至2017年9月6日止。在此之前，我从北京爱家珠宝市场有限公司承租了涉案场地，缴纳了2万元保证金，民族园珠宝公司在从原经营方北京爱家珠宝市场有限公司接手民族园珠宝城后为我出具了保证金收据。在合同履行期间，民族园珠宝公司与佑德梁行公司于2017年1月21日签订《房屋租赁合同》将北京市朝阳区民族园2号中华民族园南园新疆景区珠宝城内部分建筑的房屋租赁给佑德梁行公司使用，民族园珠宝公司授权佑德梁行公司对承租面积自主经营管理，同意佑德梁行公司对承租面积进行二次规划出租。2017年8月16日民族园珠宝公司与佑德梁行公司联合发出公告告知商户，自2017年8月16日起，民族园珠宝公司将现民族珠宝城（北京市朝阳区民族园2号）的使用经营管理权授权给佑德梁行公司，今后民族园珠宝公司只负责物业管理。此物业的招商、运营、管理及停车场等一切相关事宜由佑德梁行公司全权负责，并由王艳总经理负责民族珠宝城的全面运营工作。因此，我于2017年8月26日与佑德梁行公司签订《场地合作协议》就民族园珠宝城一层X号场地共同经营事宜达成合作协议，协议约定佑德梁行公司同意我在其承租的所属民族珠宝城一层X号（原Y）商铺内（面积16平方米）经营翡翠商品买卖。合作期限自2017年9月8日起至2018年9月7日止，共计12个月。我与民族园珠宝公司的租赁合同到期之后，民族园珠宝公司并未返还我保证金，故我现向法院起诉，请求法院判决民族园珠宝公司返还保证金并支付滞纳金，望法院判如所请，维护我的合法权益。民族园珠宝公司针对陈栋的反诉辩称，不同意陈栋的反诉请求，理由如下：陈栋是原爱家珠宝城商户，我公司当时接手珠宝城为了维护市场稳定和资料齐全的商户换取了票据，但是我公司从未收取过陈栋的租金和保证金。我公司起诉北京爱家珠宝市场有限公司的案件正在受理中，法院并未正式给出生效判决。陈栋的保证金是当时接收珠宝城为了维护市场稳定，与商户签订了债权转让协议，并和资料齐全的商户换取了收据，但是实际并未收取陈栋所租店铺的租金和保证金。当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年7月8日，陈栋（承租方、乙方）与民族园珠宝公司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定：民族园珠宝公司将涉案场地出租给陈栋，建筑面积12.8平方米，租赁期限自2016年8月7日起至2017年9月6日止，缴费期限自2016年8月7日起至2017年8月6日止，租金单价8.5元/天/平方米，年租金总额为39712元，租金付款方式为一次性全额支付，在本合同签订之日，陈栋应一次性向民族园珠宝公司支付保证金20000元。如果陈栋违反本《租赁合同》中的任何条款规定和条件，民族园珠宝公司可以书面通知陈栋，要求陈栋履行该等条款规定和条件。若陈栋在收到书面通知三日内仍未履行该等条款规定和条件，民族园珠宝公司可以使用或扣留全部或部分保证金，其数额应等同民族园珠宝公司因陈栋违反该等条款规定和条件蒙受的损失。若本条款所收取的保证金不足抵充陈栋因违反本《租赁合同》的任何条款规定时，则民族园珠宝公司可采取一切适当措施不限于收回承租商铺和以陈栋所付的全部保证金作为违约金补偿民族园珠宝公司，并按照本合同的相关规定继续追讨陈栋给民族园珠宝公司造成的经济损失。除本合同另有约定外，租赁期满，陈栋依约归还租赁商铺30天后，如无顾客投诉、索赔、退货等问题，且经民族园珠宝公司确认陈栋没有任何违约行为及欠交费用后，陈栋向民族园珠宝公司提交保证金票据原件，民族园珠宝公司无息退还相应保证金。拖欠租金及相关费用逾期10天的，民族园珠宝公司有合法权利收回整个承租商铺和提前终止、解除本《租赁合同》，并有权要求陈栋承担违约责任。陈栋任何违反本合同约定的，应向民族园珠宝公司支付违约金，违约金数额为其年租金的20%。2018年4月19日，陈栋向民族园珠宝公司出具《说明》，载明：“本人陈栋是民族园珠宝城二层X号店铺的实际经营人，店铺的场地租赁合同截止至2017年9月6日，本人于2018年4月19日将店铺内所有物品全部取走，特此说明。”陈栋认可证据的真实性，称2017年9月30日市场关闭了，但东西还在商铺里，后来经过协商把东西拿出来了。查，2017年1月21日，民族园珠宝公司（出租方、甲方）与佑德梁行公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定民族园珠宝公司将包含涉案场地在内的位于北京市朝阳区民族园路2号北京中华民族园有限公司（以下简称民族园公司）所属房屋中华民族园南园新疆景区珠宝城部分建筑物房屋（建筑面积11342平方米）出租给佑德梁行公司使用，该房屋产权人系民族园公司。民族园珠宝公司授权佑德梁行公司对承租面积自主经营管理，同意佑德梁行公司对承租面积进行二次规划出租。租赁期限自2017年5月1日起至2027年9月30日止。民族园珠宝公司认可该合同的真实性，但称实际合同双方在签订合同后并未实际履行，该合同已解除。2017年8月16日，民族园珠宝公司和佑德梁行公司联合向商户发出《公告》，载明：“自2017年8月16日起，北京中华民族园珠宝投资有限公司将现民族珠宝城（北京市朝阳区民族园路2号）的使用经营管理权授权给北京佑德梁行资产管理有限公司，今后北京中华民族园珠宝投资有限公司只负责物业管理。此物业的招商、运营、管理及停车场等一切相关事宜由北京佑德梁行资产管理有限公司全权负责，并由王艳任总经理负责民族珠宝城的全面运营工作。”民族园珠宝公司认可该公告的真实性，但称因后期佑德梁行公司违约，其已与佑德梁行公司解除了合同。经询，民族园珠宝公司或佑德梁行公司此后未再向商户发出新的公告或通知。2017年8月26日，陈栋（乙方）与佑德梁行公司（甲方）签订《场地联营合作协议》，约定佑德梁行公司同意陈栋在1层50号商铺（原X）内经营，面积为16平方米，合作期限自2017年9月8日至2018年9月7日。审理中，陈栋提交2017年8月21日民族园公司和北京和则惠经贸有限公司联合向商户发出的《声明》照片打印件一份，载明：“2014年5月，我方将北京中华民族园有些事所有的中华民族园南园新疆景区（仅限珠宝城）之建筑物出租给北京中华民族园珠宝投资有限公司，并签订租约。近期我方了解到所谓北京佑德梁行资产管理有限公司参与珠宝城管理事宜，为维护广大商户的权益，特声明如下：1、根据我方与北京中华民族园珠宝投资有限公司签订的租约，北京中华民族园珠宝投资有限公司仅可直接与商户签订租赁协议，但无权将商铺打包转租给第三方；2、北京中华民族园珠宝投资有限公司无权将珠宝城的经营管理权转授权给第三方；3、北京佑德梁行资产管理有限公司无权经营管理珠宝城，也无权负责珠宝城商户的招商事宜；4、鉴于北京中华民族园珠宝投资有限公司存在欠缴租金等违约行为，我方拟考虑解除与其签订的租约。”陈栋还提交2017年9月20日民族园公司向民族文化创意产业孵化基地有限公司出具的《同意关闭北京中华民族园珠宝城的函》照片打印件一份，载明：“我司为贯彻落实北京市疏解非首都功能产业工作安排及朝阳区优化调整产业结构要求，同意贵司对珠宝城经营业态进行转型升级。为做好珠宝城经营业态转型升级工作，同意贵司2017年9月30日起关闭珠宝城；民族文化创意产业孵化基地有限公司全权负责珠宝城关闭及业态调整工作，北京中华民族园珠宝投资有限公司落实。”民族园珠宝公司不认可上述证据的真实性，称不是民族园珠宝公司发出的，因为北京要疏解非首都功能，珠宝城确实在疏解范围中，但实际上2018年2月8日才关闭的，之前一直在正常营业。再查，原、被告均认可实际收取陈栋保证金2万元的主体系北京爱家珠宝市场有限公司，民族园珠宝公司接手后已向陈栋开具了保证金2万元的收据，且陈栋也已向民族园珠宝公司出具了包括保证金2万元在内的债权转让协议书，将其对北京爱家珠宝市场有限公司享有的债权转让给民族园珠宝公司。就陈栋主张退还保证金一节，民族园珠宝公司补充提交企业信息查封网页打印件一份，其中显示名称为“北京和气品玉珠宝行”的个人户经营者姓名为陈栋，注册地址为北京市朝阳区民族园路********，注销时间为2018年9月10日。民族园珠宝公司称，根据双方合同第二条第2款第2项约定“2、如果乙方违反本《租赁合同》中的任何条款规定和条件，甲方可以书面通知乙方，要求乙方履行该等条款规定和条件。若乙方在收到书面通知三日内仍未履行该等条款规定和条件，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，其数额应等同甲方因乙方违反该等条款规定和条件蒙受的损失。……当本《租赁合同》终止时，乙方承诺如乙方未在本合同终止之后30日内办理完毕与租赁商铺有关的工商、税务证照变更或注销手续，则甲方有权将保证金作为违约金，不予退还乙方。”现陈栋未在合同约定的期限内将其营业执照变更或注销，故保证金不应予以退还。被告认可证据的真实性，但不认可证明目的，称民族园珠宝公司与佑德梁行公司于2017年1月21日签订了《房屋租赁合同》，同意佑德梁行公司对承租面积进行二次规划出租，在陈栋与民族园珠宝公司的《场地租赁合同》合同到期后，陈栋依据与佑德梁行公司签订的《场地合作协议》可以继续在原商铺内经营，故陈栋无需办理工商营业执照的注销，否则将无法正常经营。民族园珠宝公司与陈栋签订的《场地租赁合同》是民族园珠宝公司提供的格式合同，民族园珠宝公司作为格式合同的提供方并未采取合理的方式提醒陈栋注意免除或者限制民族园珠宝公司责任的条款，也并来对该条款予以说明，该条款无效。合同约定了陈栋违约后，民族园珠宝公司有书面催告义务。但民族园珠宝公司在与陈栋签订的《场地租赁合同》到期后，民族园珠宝公司从未书面催告陈栋办理工商营业执照的注销手续，因此在民族园珠宝公司未经书面催告的情况下，民族园珠宝公司依据合同无权扣留陈栋的保证金作为违约金。在法庭辩论终结后，本院查明上述情况。但民族园珠宝公司又向本院申请撤回本诉，理由为“补充收集证据。”本院依法询问陈栋一方意见，陈栋表示不同意。经合议庭合议，从充分保障当事人自由处分权利的角度，本院裁定准予民族园珠宝公司的撤诉申请，本案就陈栋提出的反诉继续做出判决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，民族园珠宝公司与陈栋签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。现民族园珠宝公司认可陈栋已于2018年4月19日腾退场地，在未发生合同约定的顾客投诉、索赔、退货等问题以及其他违约行为及欠交费用的情况下，民族园珠宝公司依约应于2018年5月19日前退还陈栋保证金2万元。现民族园珠宝公司未退还保证金，陈栋要求民族园珠宝公司退还并支付逾期还款滞纳金，本院予以支持，但起算时间陈栋主张的过早，本院予以调整。至于民族园珠宝公司主张因陈栋未在合同约定的期限内办理商铺证照的变更或注销手续，保证金不应予以退还，本院认为，本案中的书面租赁合同系民族园珠宝公司提交的格式文本，其中关于商户违约后民族园珠宝公司是否应负有通知的义务在第二条第二款和其中第二项中表述不一，但从其中条款的上下隶属关系以及有利于接受格式文本一方利益的角度考虑，本院对于民族园珠宝公司的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京中华民族园珠宝投资有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）陈栋保证金二万元。二、原告（反诉被告）北京中华民族园珠宝投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）陈栋逾期返款滞纳金（以二万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月20日起计算至实际支付之日止）。三、驳回被告（反诉原告）陈栋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费173元，由原告（反诉被告）北京中华民族园珠宝投资有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费150元，由原告（反诉被告）北京中华民族园珠宝投资有限公司负担（陈栋已交纳，北京中华民族园珠宝投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付陈栋）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 阳人民陪审员  罗小灵人民陪审员  史文军二〇一八年十一月二十二日书 记 员  王泉丁