山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民终2431号上诉人（原审原告）：王敏，女，1968年4月13日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：李兴锋，浙江瀛高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东昂立房地产集团有限公司，住所地山东省枣庄高新区长白山路西侧。法定代表人：王赞林，总经理。委托诉讼代理人：李采薇，山东长明阳律师事务所律师。上诉人王敏因与被上诉人山东昂立房地产集团有限公司（以下简称昂立公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初295号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王敏上诉请求：1.请求撤销原审第一项判决，改判昂立公司按照《商品房买卖合同》约定的违约责任，向王敏支付逾期交房违约金为15，806.29元（暂计算至2017年12月31日）；2.撤销原审第三项判决，改判昂立公司按照《商品房买卖合同》约定的违约责任，向王敏支付水、电、燃气、供暖等城市基础设施配套建设逾期未完工、未达到使用条件违约金，支付小区公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设施逾期未完工、未达到使用条件的违约金，共计31，612.58元；改判昂立公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，继续建设完成小区水、电、供暖等城市基础设施配套，小区公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设施等；3.诉讼费用由昂立公司承担。（上述数额暂合计为47，418.87元）事实和理由：一、原审法院认定事实错误，被上诉人向上诉人交房无效，应视为未交房，应承担延迟交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十条约定，被上诉人向上诉人交房必须取得竣工综合验收备案证明或者分期竣工综合验收备案证明。本案中，被上诉人至今未取得来泉山庄二期的竣工综合验收备案证明。但被上诉人在2016年4月8日的交房通知单上却强制交房，并明示即使不接收也视为交房。被上诉人的交房行为严重违反《商品房买卖合同》第十条约定，不能视为有效交房，不能视为房屋交付使用。且被上诉人的交房行为严重违反《城市房地产管理法》第27条第2款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，同时也违反了《合同法》、《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《标准化法》的强制性规定，被上诉人的交付行为无效。被上诉人应按照《商品房买卖合同》第十三条约定，承担延迟交房的违约责任。二、原审法院错误认定《商品房买卖合同》第十一条的违约金责任为约定不明。（一）《商品房买卖合同》第十一条关于被上诉人完成小区城市基础设施和公共服务及其他配套设施建设的违约金规定并非约定不明。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》及《合同法》第125条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，《商品房买卖合同》第十一条两处约定“如逾期，出卖人按日支付万分之0.5违约金于买受人”。结合《商品房买卖合同》第十一条有关条款及第十三条、第十九条规定，第十一条违约金的计算基数应为上诉人已付房款。（二）《商品房买卖合同》是被上诉人提供的格式合同。根据《合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，按照通常理解，《商品房买卖合同》第十一条约定违约金计算基数应为上诉人已付房款。即使有两种以上解释，也应作出不利于被上诉人一方的解释，应理解为约定违约金计算基数应为上诉人已付房款。（三）基于公平原则，也应确定《商品房买卖合同》第十一条约定违约金计算基数应为上诉人已付房款。根据《合同法》第5条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案属于买卖合同，买方最主要义务是付款，卖方最主要义务是按照合同约定完成基础设施建设并交付房屋。《商品房买卖合同》第九条对上诉人规定了应付款万分之0.5违约金，基于公平原则对十一条的理解也应为“违约金计算基数应为上诉人已付房款”。三、原审判决错误的未认定被上诉人继续履行《商品房买卖合同》约定的义务。根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，基础设施上，目前来泉小区的供水为临时供水，供电是工程供电，而非民用电；被上诉人也未按照合同约定为上诉人安装燃气壁挂炉。公共服务和配套设施上，因被上诉人未按照约定开通正门，二区业主和施工车辆混用一个临时用门；小区内非市政道路还在施工之中，并未完工；物业管理用房内部未装修，无法正常使用。对上述现状，法院应认定被上诉人继续履行《商品房买卖合同》约定，继续建设完成小区水、电、供暖等城市基础设施配套，小区公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设等。否则，原审判决相当于变相支持被上诉人无需在继续完成基础设施和公共服务及配套设施建设施工，这将对来泉山庄业主产生极为重大不利影响。昂立公司辩称，一、上诉人已对所购商品房实际接收并居住使用，双方完成了对于房屋交付的合同约定，该交付行为是各方真实的意思表示，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故上诉人现以交房无效向被上诉人主张延迟交房违约责任的请求与客观事实不符，完全不能成立。二、上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》第十一条并未约定违约金的计算基数，属于对合同主要条款和重大事项的约定不明，故不能在双方没有形成一致意见的情况下参考其他条款作为强加于一方当事人的违约依据，上诉人的该项主张仍然不能成立。三、上诉人所购商品房目前能够满足居住需求，不存在影响上诉人权益并造成经济损失的情形。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时，上诉人的购房目的是居住使用，被上诉人的售房目的是获取利润，即便被上诉人存在违约，那么也要首先明确上诉人是否存在实际损失，再来确定该损失是否超过了最初预见的范围，而绝不能单独将合同中的约定作为确定责任的唯一评价标准。否则，很有可能会出现开发商支付的违约金高于所收取售房价款甚至亏本倒贴的怪象，这既违反了法律的规定和公平原则，也违背了双方的签约目的。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，其上诉请求不能成立，请求二审严格审查，并予驳回。王敏向一审法院起诉请求：1.判令被告按照原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》约定的违约责任，向原告支付逾期交房违约金，水、电、燃气、供暖等城市基础设施配套建设逾期未完工、未达到使用条件违约金，小区公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设施逾期未完工、未达到使用条件的违约金，逾期办理房屋所有权证书违约金，共合计73,557.83元，并按照该支付标准至被告完全履行完毕合同约定义务为止；2.判令被告立即为原告办理枣庄市薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄二期X号楼X室房屋所有权证书，继续建设完成小区水、电、燃气、供暖等城市基础设施配套，小区公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设等；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄二期X号楼X单元X室的商品房一套。该合同约定，建筑面积为127.74平方米，总价款为384,114元，被告应当在2014年12月31日前向原告交付商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。相关设施、设备的交付时间与使用条件：1、上水、下水：2014年12月31日达到设计使用条件；2、供电：2014年12月31日达到设计使用条件；3、供暖：2014年12月31日达到设计使用条件；4、燃气：2014年12月31日达到设计使用条件。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：如逾期，被告按日支付万分之零点五违约金给原告。公共服务及其他设备设施的交付时间与使用条件：1、公共绿地：2014年12月31日前竣工；2、小区内非市政道路：2014年12月31日前竣工；3、物业管理用房：2014年12月31日前竣工。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件或未竣工的，双方同意按照下列方式处理：如逾期，被告按日支付万分之零点五违约金给原告。除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付给原告的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。选择解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30日内退还给原告已付款，并按照原告全部已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按下列方式处理：原告有权解除合同。原告选择解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起60日内退还给原告已付款，并按照银行同期贷款利率给付利息。原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告支付了购房款384,114元。2016年4月8日，被告向原告交付了涉案房屋，但至今未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。由于被告不能按照合同约定期限交付房屋已构成违约应承担违约责任。被告应向原告支付逾期交付房屋违约金，原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认。关于原告诉请被告应交付的房屋未达到水电气暖的使用条件，未完成小区公共绿化、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设施应向原告支付违约金问题。该院认为，原被告双方在商品房买卖合同中对上述违约金支付的约定：“如逾期，出卖人按日支付万分之0.5违约金于买受人”属于约定不明，故该院对该诉请不予支持。根据法律规定和合同约定，被告负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务，故原告要求被告为其办理房地产权属证书的请求不能成立，该院不予支持。由于被告不能按照合同约定期限将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，被告应承担违约责任。被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金，原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认。关于被告辩称本案已超过诉讼时效问题，《民法总则》施行后适用诉讼时效制度的参考意见，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。如权利人主张已发生债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告逾期交房的违约行为自2015年1月1日起一直延续至2016年4月8日止，而原告于2018年1月15日诉至该院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2015年10月1日至2016年4月8日止的违约金未超过诉讼时效，该院予以支持。关于逾期办理房屋权属登记的违约金问题，依照原被告双方所签订的商品房买卖合同的约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即被告违约之日应自2016年7月7日起算至原告起诉之日2018年1月15日止，未超过三年的诉讼时效，因此，被告的该项辩解，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东昂立房地产集团有限公司于判决生效后十日内向原告王敏支付逾期交付房屋违约金3，668.29元（自2015年10月1日起至2016年4月8日止，每日按已付购房款384,114元的万分之零点五计算）；二、被告山东昂立房地产集团有限公司于判决生效后十日内向原告王敏支付逾期将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进行备案的违约金（自2016年7月7日起至被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进行备案之日止，每日按已付购房款384,114元的万分之零点五计算）；三、驳回原告王敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，882元，由被告山东昂立房地产集团有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，双方办理交接时，如昂立公司不具备《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，王敏有权拒绝接受房屋，但其未提出任何异议，仍然选择接受房屋，昂立公司的交付行为构成有效交付。故王敏主张交房无效，应视为未交房的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方在《商品房买卖合同》第十一条中仅约定“如逾期，出卖人按日支付万分之0.5违约金于买受人”，双方对违约金计算的基数未作约定。双方签订的《商品房买卖合同》虽然是根据建设和工商主管部门共同制定的合同文本制作的，但双方对该违约金条款的约定是可以协商的，同时该条款并不存在免除出售方的责任、加重购房者责任和排除购房者主要权利的情形，不属于格式条款的范畴，故本条款的约定在违约金的计算基数未作约定的情况下，本院不宜违反自愿原则依据职权强行按照格式条款的规定，作出不利于出售方的解释，王敏要求按照已付房款计算违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。王敏要求昂立公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，继续建设完成小区水、电、燃气、供暖等城市基础设施配套，小区公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设施等，但在本案中其未能提交充分有效的证据证实昂立公司未完成合同约定的上述义务，故对王敏的该项上诉请求不予支持。综上，王敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费985元，由上诉人王敏负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一八年十一月十六日书记员  马馥君