广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0302民初980号原告：王序橙，男，1941年9月20日出生，汉族，退休教师，住桂林市叠彩区。委托诉讼代理人：刘文，广西桂宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所实习律师。被告：桂林市住建房产开发公司，住所地：桂林市三多路**，统一社会信用代码：914503001988752665。法定代表人：陈东生，总经理。委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。被告：广西国联投资管理有限公司，，住所地：桂林市三多路**统一社会信用代码：914503002826968509。法定代表人：邹津。原告王序橙与被告桂林市住建房产开发公司、广西国联投资管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告王序橙及其委托诉讼代理人刘文、李婧霞，被告桂林市住建房产开发公司的委托诉讼代理人程进宝到庭参加诉讼。被告广西国联投资管理有限公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王序橙向本院提出诉讼请求：1.二被告立即为原告办理桂林市叠彩区门面房屋产权证书；2、二被告向原告支付逾期办证违约金166254元（以379576元为基数，按照每日万分之四支付自2015年8月15日暂计至2018年8月15日止）及自2018年8月15日至其实际为原告办理产权证书之日止的违约金；3、本案案件诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求，只要求被告桂林市住建房产开发公司承担办证违约责任。事实和理由：2002年12月27日，被告桂林市住建房产开发公司委托广西国联投资管理有限公司（原名为桂林市国联物业咨询服务有限公司）与原告签订了房屋买卖合同书，出售桂林市驿前街门面，该门面总价款为379576元。按照合同约定，被告广西国联投资管理有限公司应在原告全额付清房款之日起250个工作日内将房屋所有权证办好。但二被告至今未履行办证义务。此前，同为该物业的业主己经因同样事由请求法院判令被告承担违约金，法院最终以房款总价款为基数每日万分之四计算违约金判决被告承担了逾期办理产权证的违约责任。因此，从诚实信用的原则出发，二被告对原告承担的违约赔偿责任应与二被告对其他业主承担的违约赔偿责任一致。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告桂林市住建房产开发公司辩称，1.被告桂林市住建房产开发公司不是本案适格被告，也不是本案《房屋买卖合同书》的相对方，没有参与任何条款的协商与约定，被告广西国联投资管理有限公司与原告签订的《商品房买卖合同书》系双方的意思表示，故本案被告应当系被告广西国联投资管理有限公司。2.本案《房屋买卖合同书》依法无效。第四开发部已于1999年4月22日经工商机关批准注销，公章也被收回，有关销售房屋的委托书不可能继续使用公章并委托被告广西国联投资管理有限公司销售房屋。即使委托书合法有效，被告广西国联投资管理有限公司也应以被告桂林市住建房产开发公司名义对外销售房屋而无权以其自身名义对外销售。3．原告的所有诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。原告无法证明其已经交清了所有房款、向被告广西国联投资管理有限公司交付办证所需的预付房款3%、契税、办证费用及移交了办证所需各项材料等事实。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告广西国联投资管理有限公司未到庭，其向本院提交书面答辩意见称，1.被告桂林市住建房产开发公司是原告所购房屋的建设业主，其依法具有为业主办理房产证的义务，也只有被告桂林市住建房产开发公司才持有办理房产证的全部材料和资格。故被告桂林市住建房产开发公司未为原告办证具有不可推卸的责任和严重的过错。2.在本案之前，已有业主（代某）向法院起诉要求被告桂林市住建房产开发公司及广西国联投资管理有限公司承担逾期办证违约金，法院判决二被告连带支付违约金，被告桂林市住建房产开发公司向代某支付违约金后，另行向法院提起了追偿权纠纷，桂林市中级人民法院（2016）桂03民终902号民事判决书认为，2007年10月24日广西国联投资管理有限公司已经向被告桂林市住建房产开发公司支付完毕所有税费，在这之后逾期办证的责任应当由被告桂林市住建房产开发公司承担。综上，请法院支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告广西国联投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3房屋买卖合同书，证明原告与被告之间存在合法有效的合同关系。被告桂林市住建房产开发公司对该证据的真实性不予认可，认为该合同上面载明的王序橙身份证号与原告方提供的身份证号不一致，合同真实性无法确认，且我方并不是合同相对方，无法确认该合同是否是这个时间签订或者是否是原告签字，但从合同内容第八条违约责任看，并没有逾期办证违约责任的约定。本院认为，该证据有原告的签名及被告广西国联投资管理有限公司的盖章，身份证号不同系第一代与第二代身份证区别所致，故，本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的证据4交款收据、中国农业银行进账单、借款凭证，证明原告已经全额支付购房款379576元。被告桂林市住建房产开发公司认为证据交款收据盖的是被告广西国联投资管理有限公司的公章，且没有显示5万元与149576元的转账记录，无法确认被告广西国联投资管理有限公司。对证据农业银行进账单与借款凭证的真实性无异议，但借款人不是原告，与本案无关。本院认为，证据交款收据有被告广西国联投资管理有限公司的盖章，故，对该证据的真实性予以确认。被告桂林市住建房产开发公司对证据中国农业银行进账单、借款凭证的真实性无异议，故，对该证据的真实性予以确认。原告提交的证据5委托划款扣款授权书，证明原告委托王某交购房款，因为原告当时年龄超龄，不能直接贷款，只能让原告女儿王某向银行贷款。被告桂林市住建房产开发公司对该证据的真实性予以认可，但认为该证据的委托方是王某，受托方是银行，与本案无关。被告桂林市住建房产开发公司对该证据的真实性无异议，故，对该证据的真实性予以确认。被告桂林市住建房产开发公司提交的证据2保证函，证明被告广西国联投资管理有限公司于2003年10月18日向被告桂林市住建房产开发公司保证因驿前街商住楼所产生的一切债务、责任由被告广西国联投资管理有限公司承担。原告认为该证据与本案无关，不予质证。本院认为，该证据由被告广西国联投资管理有限公司出具且加盖了其公章，故对该证据的真实性予以确认。被告桂林市住建房产开发公司提交的证据3承诺书，证明被告广西国联投资管理有限公司于2007年6月6日向被告桂林市住建房产开发公司承诺承担代某案的所有法律责任，其他七个门面业主如果起诉，相应法律责任和费用同样由被告广西国联投资管理有限公司承担。原告认为该证据与本案无关，不予质证。本院认为，该证据由被告广西国联投资管理有限公司出具且加盖了其公章，故对该证据的真实性予以确认。被告桂林市住建房产开发公司提交的证据5通知，证明被告桂林市住建房产开发公司于2008年2月15日向被告广西国联投资管理有限公司法定代表人邹津送达通知，要求将（2008）秀民初字第34号民事判决书涉及的购房款转入被告桂林市住建房产开发公司的账户。原告认为该证据与本案无关，不予质证。本院认为，该证据有被告桂林市住建房产开发公司加盖的公章，故对该证据的真实性予以确认。结合上述证据以及当事人的庭审陈述，本院确认本案的法律事实如下：1996年6月5日，被告桂林市住建房产开发公司与其下属部门桂林市住建房产开发公司第四开发部就开发桂林市驿前里一号综合楼项目签订《协议书》，双方就出资方式、工程质量、工期要求、资金回收、利润分成、付款方式、违约责任等进行了约定。双方还约定桂林市住建房产开发公司第四开发部负责该工程项目的房屋销售工作。该项目于1998年5月25日竣工。1999年6月30日，桂林市住建房产开发公司第四开发部出具委托书，载明：“桂林市驿前横里综合楼商业铺面系我公司开发，现全权委托国联物业咨询服务有限公司对此商业铺面有权经营、租赁及管理”。1999年9月13日，被告桂林市住建房产开发公司作为甲方与邹津作为乙方签订《协议书》，约定：“甲、乙双方就有关驿前街综合楼有关事宜达成如下协议：一、因甲方撤销住建房产开发公司第四开发部，甲方与第四开发部所签协议中的权利、义务及债权债务全部由乙方继承，甲方为乙方办理与该楼有关的所有手续提供全力协助和给予方便??????”。上述综合楼工程通过竣工验收后，被告桂林市住建房产开发公司向被告广西国联投资管理有限公司出具了委托书，内容为：桂林市驿前横里综合楼商铺全权委托广西国联投资管理有限公司负责销售及管理，在售出前，广西国联投资管理有限公司对此商品房有权经营、租赁及管理。2002年12月27日，被告广西国联投资管理有限公司作为甲方，以“甲方受桂林市住建房产开发公司全权委托代理出售门面事宜”为由，与原告王序橙作为乙方签订一份房屋买卖合同书，约定：甲方代理出售位于桂林市叠彩区门面，面积55.82平方米，总售价379576元；甲方于乙方全额付清付款之日起算250个工作日内将房屋所有权证办好。原告分别于2002年12月16日、2002年12月27日交房款50000元和149576元，被告广西国联投资管理有限公司向原告分别出具收据。2003年1月30日，原告委托王某通过中国农业银行转账180000元房款至被告广西国联投资管理有限公司账户。至此，原告已全额支付房款379576元。本院(2016)桂0302民初823号民事判决书认定：桂林市叠彩区人民法院作出的（2010）叠民初字第275号民事判决书中查明广西国联投资管理有限公司依委托出售房屋、门面，并按协议将被告投资款、利润及开具购房发票的税费支付给了被告桂林市住建房产开发公司，被告桂林市住建房产开发公司至今未出具购房发票导致购房户无法办理产权证书。本院(2015)桂0302民初813号民事判决书认定：被告广西国联投资管理有限公司已于2007年10月24日将办证的税费等支付给被告桂林市住建房产开发公司。在此之前的逾期办证违约责任由被告广西国联投资管理有限公司承担，之后的逾期办证违约责任由被告桂林市住建房产开发公司承担。本院(2015)桂0302民初813号民事判决书认定：被告广西国联投资管理有限公司于2007年6月6日向被告桂林市住建房产开发公司出具的书面承诺书，承诺（2006）桂市民终字第1147号判决书（代某）中，其承担所有的法律责任和所有费用。其他七个门面的业主如果起诉，其同样承担相应的法律责任和费用。被告广西国联投资管理有限公司的该承诺只是明确承担（2006）桂市民终字第1147号判决书确定的给付义务，而不是承诺承担（2008）秀民初字第1086号民事判决确定的全部给付义务。2003年10月18日，被告广西国联投资管理有限公司向被告出具保证函，保证：桂林市驿前街商住楼所产生的一切债权、债务及责任由其承担。但该保证函不能免除因被告桂林市住建房产开发公司的过错应承担的违约责任。另查明，广西国联物业咨询服务有限公司于2007年4月11日经核准变更名称为广西国联投资管理有限公司。本院认为，被告桂林市住建房产开发公司于1996年6月5日与其下属第四开发部签订协议书，约定由第四开发部负责诉争门面的销售工作，属于对其业务部门的授权行为，被告桂林市住建房产开发公司下属第四开发部不具备法人资格，其行为后果应由被告桂林市住建房产开发公司承担相应的法律责任，第四开发部委托被告广西国联投资管理有限公司售房属于委托事务范畴内的转委托行为。第四开发部公章注销之后，被告桂林市住建房产开发公司与被告广西国联投资管理有限公司法定代表人邹津于1999年9月签订协议书，表示愿意继承原第四开发部的权利、义务，故被告广西国联投资管理有限公司向原告出售门面属于委托销售合同范围，被告桂林市住建房产开发公司作为最终的委托人，应对被告广西国联投资管理有限公司的代理销售行为承担民事责任。原告与被告广西国联投资管理有限公司签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律和法规的禁止性规定,系有效合同，各方均应全面履行合同所约定的各项义务。被告桂林市住建房产开发公司与其下属第四开发部签订的内部协议及与邹津签订的协议书中均约定被告桂林市住建房产开发公司应为办理与驿前街综合楼有关的手续提供协助给予方便，且被告桂林市住建房产开发公司作为诉争房产的建设单位理应依法承担出售房产的产权办理责任，被告广西国联投资管理有限公司作为代理销售商亦负有协助办证的义务。被告广西国联投资管理有限公司已按协议于2007年10月24日将利润及办证等税费支付给被告桂林市住建房产开发公司，但被告桂林市住建房产开发公司至今仍未为原告办理房屋产权证，其行为已构成违约，因此，从2007年10月24日之后的逾期办证违约责任由被告桂林市住建房产开发公司承担。故，原告要求被告桂林市住建房产开发公司办理房屋产权证书的诉请，本院予以支持。因原告与被告广西国联投资管理有限公司签订的房屋买卖合同中没有约定逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告桂林市住建房产开发公司应承担自2015年8月15日起至实际办理房屋产权证之日止的违约金。原告要求按已付购房款总额的万分之五计算违约金的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告桂林市住建房产开发公司于本判决书生效之日起三十日内为原告王序橙办理桂林市叠彩区驿前街横一里一号综合楼门面所有权证；二、被告桂林市住建房产开发公司向原告王序橙支付逾期办证违约金（违约金计算方式：以379576元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2015年8月15日起计至实际办理产权证之日止）。三、驳回原告王序橙的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。本案案件受理费9258元，适用简易程序减半收取4629元（原告已预交），由原告王序橙负担1000元，被告桂林市住建房产开发公司负担3629元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9258元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  徐晓平二〇一八年十一月二十三日书记员  韦 琳