广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0202民初1656号 原告罗某某。 委托代理人邓宝华，广西广来律师事务所律师。 委托代理人杨智程，广西广来律师事务所律师。 被告柳州某某投资有限公司。 法定代表人齐某某。 委托代理人曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 委托代理人傅万成，广西众维律师事务所实习律师。 原告罗某某诉被告柳州某某投资有限公司（简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，书记员梁骞予担任法庭记录，于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告罗某某的委托代理人邓宝华，被告某某公司的委托代理人曾乙桂、傅万成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗某某诉称，2015年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买一套位于柳州市某某商品房，房号x栋x单元x层x号，建筑面积90.25平方米，总金额63.7354万元。原告于合同签订之日向被告支付35%购房款（已付的认购定金转为本期房款的组成部分），剩余购房款由原告申请贷款支付。原告应付房价款全部到达被告银行账户后，向原告开具正式购房发票。被告在销售本案房屋向原告宣称，小区的小学、初中学区分别是某某小学、某某中学，并通过《柳州晚报》、《南国今报》、《南国城报》等媒体及小区的户外墙上进行广告宣传。 某某小学、某某中学是柳州的优质名校，为了让自己的家属享受优质教育资源及所购房屋保值、增值，原告付出比其他楼盘更高价格向被告购买房屋。原告依《商品房买卖合同》约定支付了房款，被告向原告出具了购房发票。原告于2017年3月19日办理了验收交接手续。原告接收房屋后，发现小区的学区并不是被告在销售房屋时所宣称的某某小学、某某中学，而是柳州某某实验小学和某1中学。被告对原告进行虚假宣传，导致原告家属无法享受优质教育资源，所购房屋也无法与其他学区相对称的小区同等保值、增值。被告的虚假宣传违约行为给原告造成不可估量的损失，原告与被告多次协商无果，故原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告发布学区房虚假广告构成违约，赔偿原告经济损失50000元。2、本案诉讼费用由被告承担。 被告某某公司辩称：一、对于在某某公司发布广告前及拆除广告后已经签订认购书、商品房买卖合同的原告，因该部分原告签订合同与某某公司的广告宣传无关，故其主张没有事实依据，应驳回其诉讼请求。某某公司发布以某某小学、某某中学作为题材的宣传广告的时间，应当以柳州市工商行政管理局下达的行政处罚决定书【柳工商处字（2017）第x号】所认定时间，即2015年4月12日至2015年7月20日为准。二、某某公司主观上并没有发布虚假广告之故意，其发布的宣传广告具有客观事实依据，某某公司不应当因该广告承担违约责任。三、学区划分属行政部门之行政行为范畴，不属于可以由合同当事人自由约定的事实，即使双方当事人在合同中就该事项进行约定，也应当认定为“违反法律强制性规定”而无效的条款，原告不能根据该条款向某某公司主张违约责任。四、合同已经明确约定某某公司通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、网络媒体等发布的广告、宣传资料仅为邀约邀请，不是某某公司的要约或承诺，不作为合同的组成部分，故某某公司关于某某小学、某某中学的广告宣传不应视为合同组成部分，原告不能据此主张某某公司违约。五、与购买相比，原告所购买房屋皆发生了大幅度升值，原告不仅没有因该合同发生损失，反而因该合同获利，原告宣称因该合同遭受不可估量的损失，与客观事实不符，其主张不应得到支持。六、目前案涉房屋划入的是柳州某某实验小学和柳州市第某1中学，该小学及中学都是柳州市重点小学、中学，与某某中学相比某1中建校时间更早，与某某中学一样也拥有优秀的师资资源，本案原告的子女同样可以获得优质教育。七、原告应提供证据证实其家中有适龄就读子女，否则其主张子女无法就读某某小学、某某中学而遭受损失之主张就缺少客观依据，应承担举证不能之责任。八、某某公司在合同中已经明确告知广告仅是邀约邀请的情况下，原告未向教育部门核实学区划分事实就购房，对其子女未能就读某某中学的后果，其自身存在过错。九、依据前述分析，从法律构成要求而言，某某公司的广告宣传具有客观事实依据，主观上并不存在捏造事实、恶意进行虚假宣传的故意，请求法院驳回原告诉讼请求。十、退一步而言，假如法院仍认定某某公司构成违约，则应综合考虑原、被告双方的过错程度，违约发生之原因、原告实际损失情况等因素综合认定违约责任，原告诉请50000元明显过高。 原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据： 1、购房合同，证实原告向被告购房； 2、购房发票，证实原告购房价格； 3、交房通知书、物业合同，证实原告收房时间； 4、宣传资料，证实被告宣传本案房屋的学区是某某小学、某某中学。 5、柳州晚报（8份），证实被告在媒体所作的虚假宣传，宣传原告房屋的学区为某某小学、某某中学，从2014年11月7日-2015年5月29日； 6、学区范围的通知，证实某某的学区并未划入某某小学、某某中学。 被告经过核实后发表以下质证意见： 1、合同真实性、合法性、关联性没有异议，这份合同的附件四十三条中有明确告知及约定，某某公司发布的报纸及墙体广告都是要约邀请。另外合同实际上签订的落款时间需要说明一下，合同先是网签再书面签订，应该以网签的时间为准。 2-3、真实性没有异议； 4、这组证据有不同的报纸及材料，我们一一发表意见。2014年11月13日南国今报的真实性合法性没有异议，证明目的有异议，内容表述坐拥某某小学等校区的顶级资源，并没有明确表述一定可以就读上述小学或者中学，根据最高人民法院商品房买卖合同解释第三条的相关规定，广告宣传的内容必须是明确的允诺的才能构成要约的内容，这份报纸中没有做出明确具体的承诺，不应仅凭一句宣传语作为合同的内容。发布这份报纸的时候某某小学和柳高确实在某某小区的学区划分内。其他的宣传资料上面没有落款时间，无法确认广告是什么时候发布，哪怕材料是某某公司提供，里面的内容也没有明确承诺购买房子就可以就读某某小学等学校。9月26日柳州晚报中的用语也不是明确具体的，只是说即将要与某某中学达成签约，没有已经达成了签约，不应当视为合同内容。墙体广告已经被下达行政处罚决定书，我们认可确实在2015年4月12日至2015年7月20日期间发布了广告，某某公司也因广告被罚款，但是我不认可原告的证明目的，我们发布广告的时候某某小学确实在某某小区的楼盘，教育局也给我们发了调查函，说是可以给某某的小区学员就读某某中学的，我们并没有虚假宣传。采访报道中内容有提到某某，无法核实真实性，而且只是采访报道，不能视为合同的构成内容，而且以上证据是打印件，真实性不予认可。 5、对于提交的证据没有原件的真实性不予认可，原被告在合同的附件4补充协议第13条中已经约定，某某发布的报纸、广告和媒体宣传均是邀约邀请，不构成合同的组成部分。对于2014年11月7日的报纸里面的表述是某某中学是在某某楼盘五分钟的行程以内，描述的事实和客观一致也没有对学区作出承诺。2014年11月14日的报纸里面的表述是坐拥教育资源，也没有承诺一定可以就读某某小学和某某中学，只是对楼盘周边环境的描述。并且工商局对2014年11月13日的报纸表述不认定为虚假宣传。所以对于原告的证据证明目的不予认可。坐拥和坐享的表述均是对环境的表述，不应当认定为虚假宣传。 6、对于学区范围通知，2014年至2016年的上半年涉案楼盘确实是在某某小学的学区范围，根据文件的街道楼盘描述是可以将涉案楼盘纳入某某小学的学区范围，在2016年上半年潭中校区已经由工商部门进行了核实，在第一次庭审的时候已经有行政处罚决定书予以证实，所以当时的宣传和客观事实是一致的。某某中学的宣传是与柳州市政府、教育局、某某中学达成口头的约定，基于政府的公信力发布的宣传，在调查函发布以后我们并没有再发布广告，被告对某某中学的宣传不是凭空捏造的是有客观事实依据的。 为查清案件事实，本院依职权到柳州市房产交易所调查原告购房网签时间，合同备案时间，并庭后组织原被告对该证据进行质证。 原告质证意见:真实性没有异议，但是与本案无关。原告认为应当采纳原告与被告签订合同的时间。 被告质证意见：对于法院调取的这份证据真实性关联性没有异议，我们都认可。我们认为应当以表格上的购房时间作为双方达成买卖合同意思一致的时间。 综合本案证据及庭审查明的情况，可确认事实如下：原告与被告某某公司于2015年3月4日网签《商品房买卖合同》，2015年4月3日进行《商品房买卖合同》合同备案，2015年4月23日签订文本《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于柳州市房屋一套。房屋建筑面积90.25平方米，套内建筑面积71.08平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8966.71元，总金额637354元。原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告在商品房销售过程中适用登报、墙体广告的方式对涉案商品房所处的位置、环境、资源进行广告宣传：其中2014年9月26日《柳州晚报》刊登内容：“某某华城x中央楼王收官在即，此次收官之作更意味着某某房源的告急！随着大商业开业的临近，房源更加紧迫……更值得一提的是，项目即将与柳州某某中学签约打造最强文脉社区，孩子大未来即将在此起步”；2014年11月7日《柳州晚报》刊登内容：某某华城创“一站式”无忧教育体系，坐拥某某中学最优质教育资源，与柳州最美大学广西科技大学仅一路之隔；2014年11月13日《南国今报》刊登内容：某某华城二期“坐拥某某小学潭中校区、某某中学以及某某高中等最顶级教育资源，成就下一代更高未来”；2014年11月14日、11月18日、11月21日《柳州晚报》刊登内容为：“某某华城二期坐拥某某小学潭中校区、某某中学以及某某高中最顶级教育资源，成就下一代更高未来”；2015年4月3日、5月29日《柳州晚报》刊登内容为：“学区之霸某某房王，某某业主子女就读某某小学、某某中学”；5月22日、5月28日《柳州晚报》刊登内容为：“某某华城周围环伺某某小学（潭中校区）、某某中学等名校，坐享优质学区资源……某某华城业主子女可入读这两所学校”；2015年4月12日至2015年7月20日，某某公司通过1栋公寓楼外墙上制作发布内容为：“柳州某某，学区之霸、某某房王，就读某某小学、某某中学”户外广告。原告按照合同约定向被告支付了购房款，涉案房屋于2015年9月24日竣工验收，现已交付原告使用。涉案房屋交房后实现的学区与被告售房宣传的学区并不相符。2015年和2016年度，柳州市城中区某某所在的学区为柳州市第某1中学教育集团文昌校区（柳州市第某某中学原校址）和某某小学潭中校区，2017年和2018年度学区为柳州市第某1中学教育集团文昌校区（柳州市第某某中学原校址）和某某小学。 2018年1月8日，柳州市工商行政管理局作出《柳工商处字（2017）x号行政处罚决定书》，查实内容如下：被告某某公司于2015年4月12日委托柳州市某某有限责任公司在x栋公寓楼外墙上制作发布了内容为：“学区之霸某某房王，就读某某小学、某某中学”的户外广告1幅。经到柳州市教育局和城中区教育局核实得知，2015年和2016年度，柳州市城中区某某所在的学区为柳州市第某1中学教育集团文昌校区（柳州市第某某中学原校址）和某某小学潭中校区，学区划分和适龄学生入学就读的实际情况与被告于2015年4月到9月期间发布的上述户外广告所宣传“学区之霸，某某房王，就读某某小学、某某中学”内容并不相符。尽管被告某某公司提供了柳州市城中教育局《关于开展2016年义务教育段适龄儿童生源情况调查的函》（复印件）中有“我区将根据生源情况，安排柳州某某业主子女于2016年秋季在优质教育学区（柳州市某某小学教育集团，柳州市某某中学或柳州市第某1中学）入学”等文字表述，提及了将根据生源情况，安排柳州某某业主子女在某某中学或柳州市第某1中学等学校入学。但是上述《关于开展2016年义务教育段适龄儿童生源情况调查的函》并不是公布学区划分的最终结果的相关文件。2015年至今，柳州市城中区教育局也未将柳州某某小区划入某某中学学区。被告根据上述《关于开展2016年义务教育段适龄儿童生源情况调查的函》，在2016年学区最终划分结果公布前就委托广告公司发布了上述户外广告，其广告内容与柳州市城中区某某所在的学区为柳州市第某1中学教育集团文昌校区实际情况并不相符。2015年9月24日1栋公寓楼竣工验收完毕，上述广告在外墙拆除时同时拆除，经被告确认，上述广告拆除时间约为2015年7月20日。被告上述行为违反了《中华人民共和国广告法》（1995年2月1日起施行）第四条“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”和《房地产广告发布暂行规定》第十八条“房地产广告不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”的规定，属发布虚假违法房地产广告的违法经营行为。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国广告法》（1995年2月1日起施行）第三十七条以及《房地产广告发布暂行规定》第二十一条的规定，柳州市工商管理局作出：责令被告立即停止发布上述虚假违法广告，并对被告的违法行为作出处罚：罚款16335元，上缴国库。原告认为其作为购房者，被告发布虚假广告的行为造成其经济损失，故酿成本诉。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告存在虚假宣传的违约行为，向法院提交了被告刊登宣传广告的《柳州晚报》《南国今报》《行政处罚决定书》证明其主张。被告某某公司辩称，其不存在虚假宣传，被告提交柳州市城中区教育局《关于开展2016年义务教育段适龄儿童生源情况调查的函》，欲证明城中教育局与某某公司达成过框架协议，某某公司发布的广告并非虚假广告，不构成违约。本院认为，尽管该份《关于开展2016年义务教育的适龄儿童生源情况调查的函》中提及将根据生源情况，安排柳州某某业主子女在某某中学或柳州市第某1中学等学校入学，但是《关于开展2016年义务教育的适龄儿童生源情况调查的函》并不是公布学区划分的最终结果的相关文件，且2015年至今柳州市城中区教育局也未将柳州某某小区划入某某中学校区，因此某某公司在2016年学区最终划分结果分布前就委托媒体报社、广告公司发布柳州某某小区学区广告，其广告内容与2016年、2017年、2018年学区划分的实际情况均不相符，其行为属发布虚假违法房地产广告的违约经营行为，存在虚假宣传的事实。 关于被告某某公司进行学区虚假广告时间认定问题。关于虚假广告开始的时间，原告主张某某公司从2014年3月开始楼盘销售时已经开始进行虚假宣传，但是根据原告提交的证据：售楼宣传单均系打印件，也没有时间的记载，且被告对该证据的真实性不予认可，故本院对该份证据不予采信。原告提交的报纸，刊登有关于涉案房屋教育资源的广告最早的是2014年9月26日《柳州晚报》，广告内容：“某某华城x中央楼王收官在即，此次收官之作更意味着某某房源的告急！随着大商业开业的临近，房源更加紧迫……更值得一提的是，项目即将与柳州某某中学签约打造最强文脉社区，孩子大未来即将在此起步。”该份证据没有明确学区，仅是阐述项目即将与柳州某某中学签约打造最强文脉社区，故不能认定为虚假广告。2014年11月7日、11月13日、11月14日、11月18日、11月21日五份报纸刊登的内容是“坐拥某某小学潭中校区、某某中学以及某某高中等最顶级教育资源，成就下一代更高未来”，以上广告内容也没有明确涉案房屋的学区问题，故也不能认定为关于涉案房屋学区的虚假广告。2015年4月3日、2015年5月29日《柳州晚报》共两份，登载内容为“学区之霸某某房王，某某业主子女就读某某小学、某某中学”广告字样，2015年5月22日、5月28日《柳州晚报》两份，刊登内容为：“某某华城周围环伺某某小学（潭中校区）、某某中学等名校，坐享优质学区资源……某某华城业主子女可入读这两所学校”广告字样明确涉案房屋学区，并承诺某某业主子女可就读某某小学、某某中学，故构成学区虚假广告。因此本院综合以上证据将某某公司进行虚假广告的起始时间认定为2015年4月3日。 关于原告与被告某某公司达成《商品房买卖合同》合意的时间点认定的问题。原告主张双方签订合同的时间以书面合同上记载的时间为准。某某公司提出应当以认购协议书或网签购房时间为准。本院认为，业主与某某公司签订的认购协议书并非双方最终达成的购房合意，故本院不予采纳以认购协议书签订的时间作为业主与某某公司达成《商品房买卖合同》合意的时间。而根据签订《商品房买卖合同》的具体流程：先由业主与房开公司对《商品房买卖合同》进行网络签订，再打印纸质合同进行书面签订，再对合同进行备案，部分书面合同签订时间与合同备案的时间一致，部分书面合同有迟延至缴纳税费时再填写时间的情况。本案中，原告与被告某某公司于2015年3月4日网签购房，2015年4月3日进行合同备案，书面合同签订的时间为2015年4月23日，本院考虑到业主与某某公司达成购房合意的具体时间是否在某某公司虚假广告的时间段内是业主购房时有无受到某某公司虚假广告影响判断的主要依据，而能真实反映双方达成购房合意的时间点应当是双方最初达成《商品房买卖合同》合意的时间，故本案对原告的主张不予采纳，本院认定原告与某某公司达成《商品房买卖合同》合意的时间为网签购房时间，即2015年3月4日。 关于被告某某公司的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本案情况，某某公司为促销房屋发布广告：“学区之霸，某某房王，某某业主子女就读某某小学、某某中学”，该广告文字的内容构成具体确定的说明和允诺，但是由于原告与被告达成《商品房买卖合同》合意的时间不在被告进行虚假广告的时间段内，故被告的虚假广告并未对原被告双方订立商品房买卖合同产生重大影响，且原告也没有证据证明在其购房时被告向其发出关于涉案房屋学区内容具体确定的说明和允诺，故原告应当承担举证不能的责任。综上，原告主张被告某某公司承担涉案房屋学区虚假广告的违约责任没有事实法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告罗某某的诉讼请求。 案件受理费1050元（原告已预交），由原告罗某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林玥希 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  杨萍彦 二〇一八年十一月二十一日 代书 记员  梁骞予