贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔27民终1920号上诉人（原审被告）：徐永燕，女，1979年6月13日生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市，委托诉讼代理人：王宏，贵州宏匀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所地贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码91522730099672447P。法定代表人：刘刚琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱敬华，男，系该公司员工，上诉人徐永燕因与被上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2018）黔2730民初748号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐永燕上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人天玺嘉公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由天玺嘉公司承担。事实和理由:一、本案基本事实不清，证据不足。1、本案最基本的事实一审法院未进行调查和认定。上诉人购买的龙里县森林溪畔2-5B-4号房，该房并没有实际交付，没有实际交付的原因一审法院未进行调查。该房没有实际交付的原因是该房至今尚不能达到《商品房买卖合同》第九条、第十五条规定的交付条件。2、《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人书面通知的交付日期视为交付”。至今，上诉人未收到任何交房的书面通知，何以认定所购房屋已经交付或视为交付？3、在签订《商品房买卖合同》的同时，上诉人以全款认购了车位一个，合同签订至今近八年，上诉人认购的车位尚未修建。4、贵州贵志房地产开发有限责任公司（以下简称贵志公司）因资不抵债于2017年11月20日被龙里县人民法院以(2017)黔2730破申1号民事裁定书裁定进入破产重整程序。一审判决前，一审法院明知贵志公司已经不可能达到《商品房买卖合同》第九条、第十五条规定的交付条件，从而认定2-5B-4号房视为交付，并由上诉人交纳物业服务费用明显属于错判。5、《物业服务合同》第七条第二项约定：“因房开商原因未能按时交给买受人的物业，其物业服务费用由房开商全额交纳”。一审法院对该约定视而不见，有失公正；二、一审法院适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院（关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题）的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。”但是，一审法院既不考虑也不调查上诉人是否有正当理由，从而导致适用法律错误。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款之规定，纳入物业管理服务范围的已经竣工但未出售，或者因房开商原因未能按时交给买受人的物业，其物业服务费用由房开商全额交纳。综上，请求二审法院支持上诉人的请求。被上诉人天玺嘉公司二审未作书面答辩。原审原告天玺嘉公司向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付物业管理费人民币9084元；二、判决被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2018年1月16日为人民币7631元（按年利息每年24%贷款利息计算）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告徐永燕从贵志公司处购买了龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为2-5B-4，面积为105.14平方米。该房在2012年2月通知交房，被告未领取房屋。涉案的森林溪畔小区由贵志公司先后选聘了贵州金嘉隆物业服务管理有限公司（以下简称金嘉隆公司）、原告天玺嘉公司两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。金嘉隆公司在与原告办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并将物业公司更换事宜书面告知全体业主，金嘉隆公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵志公司确认。同时金嘉隆公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物业管理费、水电费、维修费、安装费等）由原告予以收取。原告自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断，原告于2018年2月4日以后退出该小区，不再提供物业服务。至2017年年底森林溪畔小区才成立业主委员会。被告与贵志公司签订《商品房买卖合同》约定了前期物业管理期间事宜，该《商品房买卖合同》经龙里县房地产管理局备案。因被告未缴纳过物业管理费，经原告多次催收未果诉至法院。根据生效的（2018）黔27民终591号民事判决书，原告在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。一审法院认为：被告与贵志公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”以及《实施细则》第二十一条的规定，因森林溪畔小区一直未成立业主委员会，原告属于前期物业公司，其已通知业主交纳物业费，被告作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务缴纳物业管理费，因此被告辩称其未与原告建立合同关系，原告不是本案适格主体，不应向原告交纳物业管理费的理由不成立，故原告诉请要求被告支付其物业管理费9084元（105.14平方米×1.2元/平方米/月×72个月）的诉请，予以支持。对于原告诉请滞纳金的问题。被告确未按时交纳物业管理费，构成违约；但原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自将小区1-4栋两栋侧的大门关闭，仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面另行开辟的便道进出违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，故天玺嘉公司其在履行物业服务中存在有瑕疵，亦构成违约；双方均有违约行为，故对原告诉请要求被告支付滞纳金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条，《实施细则》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告徐永燕在判决生效之日起10日内支付原告贵州天玺嘉物业服务有限公司物业管理服务费9084元；二、驳回原告贵州天玺嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费218元，依法减半收取109元，由原告贵州天玺嘉物业服务有限公司承担84元，被告徐永燕承担25元。二审中，双方当事人没有提交足以推翻一审认定事实的新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合上诉人与被上诉人双方的诉辩请求与理由，归纳本案的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人缴纳物业管理费。本院认为：涉案的森林溪畔小区由贵志房开公司先后选聘了金嘉隆公司、被上诉人天玺嘉公司等多家物业公司为小区提供前期物业管理服务。金嘉隆公司退出该小区后，将小区的物业管理事宜移交被上诉人，同时，该公司将收取物业管理费的权利也转让给了被上诉人，并张贴通知告知全体小区业主，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，金嘉隆公司转让债权已通知了小区业主，故被上诉人依法享有金嘉隆公司对小区业主欠付物业管理费的债权。而被上诉人在接受金嘉隆公司移交的物业管理事宜后，已向森林溪畔小区实际提供了物业管理服务。关于上诉人提出其未收到贵志公司的书面交房通知，涉案房屋并未实际交付，未交房的原因是贵志公司不具备合同约定的交房条件，故相应的物业费应由贵志公司全额承担。对此，根据本院生效的（2018）黔27民终591号民事判决认定的事实，贵志公司开发的森林溪畔小区已经于2012年2月通知交房。从本案审理情况来看，被上诉人天玺嘉公司是向森林溪畔小区几十户业主提出交纳物业管理费的主张，相关业主也提交了交纳物业管理费的证据，说明该小区有众多业主已经领房入住，故应视为贵志公司尽到了通知交房的义务。上诉人主张其未实际收房，并称一审对未收房的原因未进行查明，但上诉人在诉讼中并未提供充分证据证实其在《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后曾主张贵志公司交付房屋或要求其承担逾期交房的违约责任，也并未提供充分证据证实是由于贵志公司的原因导致其未收房，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人应承担举证不力的法律后果。并且，在本案中，被上诉人天玺嘉公司仅主张上诉人交纳住宅部分的物业管理费，并未主张上诉人交纳车库的物业管理费。即使确因贵志公司的原因导致该公司未能及时交付房屋或车库，或者该公司所交付的房屋或车库存在质量问题，根据合同相对性原则，上诉人有权向贵志公司主张权利，但与本案并非同一法律关系，本院不予评判。综上，依照《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，上诉人应依法向被上诉人缴纳所欠付的物业管理费，一审对此认定正确，本院予以确认。上诉人以其未实际收房为由拒交物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐永燕负担。本判决为终审判决。审判长  王天才审判员  李家荣审判员  王 锦二〇一八年十一月三十日书记员  杨 墨