四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川20民终1441号 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区娇子大道北2巷**，统一社会信用代码：91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张英，女，1974年3月18日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：廖群英，女，住资阳市雁江区，由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 上诉人（原审被告）四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产）与被上诉人（原审原告）张英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初1857号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 资阳得宇公司上诉请求：撤销原判，依法改判资阳得宇公司支付逾期办证违约金5000元。两审诉讼费用双方按比例分担。事实及理由：逾期办证违约金应考虑实际损失、过错程度、公平原则和偿付能力等因素确定合理的赔偿数额。本案资阳得宇公司基本按期交房，办证仅属于合同履行中附随义务，对购房人造成的损失微乎其微。一审判决资阳得宇公司承担过重的违约责任，严重侵犯了资阳得宇公司的合法权益。 张英辩称：一审认定事实清楚，判决结果不当。请求依法改判。 张英向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告违约金从2015年7月9日起暂计至2017年11月3日，计17515元，至取得权属证书之日止的违约金；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年7月24日，原告张英与被告得宇房产签订《商品房买卖合同》（合同备案号201207240000113），约定原告以1900.55元/平方米的单价购买被告开发的位于资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛三区6A(Z)2-1-1号房屋，房屋实测面积为108.55平方米，该房产总价款为206305元，原告按约支付了购房款。合同第二十条第二款约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）见补充协议。”《补充协议》第九条约定“对本《合同》第二十条的补充（产权登记）1.一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2.买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。3.采用按揭付款方式的买受人所购房的权属证书，必须由出卖人代为办理，且在规定的时间内交齐所需资料和费用。若逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金，逾期30天以上的，出卖人有权解除合同。4.受政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的，出卖人不承担责任。5.自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”合同约定应在2013年6月30日前交房。被告于2017年11月3日为原告办理了不动产权证书。 一审法院认为，原告与被告得宇房产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。被告未在约定期限内向原告交付不动产证书已构成违约，原告要求被告支付违约金，应予以支持。关于违约金计算标准问题，被告应按合同约定的从取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，该标准未超过法律规定的标准，应予支持。被告辩称违约金过高请求调整，但未提供相应证据证明违约金过高，故本院不予采信。 关于违约金的起算点问题。合同约定交房时间为2013年6月30日前，且约定原告办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续并向被告缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用。被告认可办理不动产权证书必须收取原告的委托办证资料，其持有能够准确认定交房时间即逾期办证违约金起算点的证据，但在本院责令其提供后仍不提交。虽然被告提交了原告领取款项的单据和自制的表格来证实实际交房时间，但该表格系被告自制，无业主签字确认。另被告主张该事实应承担举证责任，被告提供的领款事由中未明确是何种性质的违约金，且原告在其他同类型案件中要求法院调取《市政府信访局重要来访事项处理单》以及当庭陈述证实双方确实曾因工程质量问题在信访、住建局等部门沟通协调，故不能排除原告所称的该笔违约金系工程质量违约金的可能性。被告的上述证据未达到法律规定的高度盖然性的证明标准，故对于被告主张实际交付时间为2013年9月11日的辩称，本院不予采信。综合考虑以上因素，本院推定原告主张的交房时间（2013年7月8日）成立。故本案逾期办证违约金应为：（2015年7月9日至2017年11月3日）848天×206305元×0.0001=17495元。但本案经本院审判委员会讨论决定，参照《四川省资阳市中级人民法院关于对原告彭端勇、唐明英等与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷系列案的批复》【（2018）川20民他3号】精神：“二、如因四川省勇前房地产开发有限公司的原因造成逾期办证的：1.购房合同约定了违约金的，应当参照《合同法》司法解释（二）第29条第一款‘当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。’建议根据案件具体情况，按照约定违约金的30％左右或者5000元-6000元的金额予以支持。2.购房合同未约定违约金的，同一批案件同种情形下，参照第1种情形确定的数额支持违约金。”，酌情认定本案的逾期办证违约金为上述违约金的40%即6998元。 综上所述，本院对原告的部分诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，案经审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张英支付逾期办理不动产权证书的违约金6998元；二、驳回原告张英的其他诉讼请求。 二审法院查明的事实与一审法院认定的事实相同。 本院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已缴纳房款的购房人不能取得房屋的情形出现。相对已经得到房屋，只是逾期办证的购房户而言，已经付款但不能得到房屋的购房户的损失将更为巨大。本案中，资阳得宇公司未按照合同约定按期办理房屋不动产权证书构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，本案双方在合同中虽约定迟延办证违约金，但购房人没有提供证据证明其房屋因逾期办证影响其居住，也未提供证据证明其实际产生的损失。综上，一审法院综合考虑多方因素，对资阳得宇公司应承担的违约金酌情予以认定，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一八年十一月十六日 书记员 李听原