贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终8764号上诉人（原审被告)：贵阳首开龙泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区机场路**首开紫郡紫香堤**楼。法定代表人：信东，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁仲锜，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘如越，贵州黔坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李家珍，女，汉族，1981年10月2日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：冯先国，贵州合兴律师事务所律师。上诉人贵阳首开龙泰房地产开发有限公司（以下简称贵阳首开龙泰公司）因与被上诉人李家珍商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。贵阳首开龙泰公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未查明上诉人逾期办证的原因，属于认定事实不清。本案中，上诉人未能按时取得初始登记的原因系政府修建市政道路占用了上诉人部分土地所致，为此，贵阳市国土资源局与上诉人于2017年3月3日签订了《国有建设用地使用权出让（补充）合同》，合同载明“因规划指标调整，总平面图界限与该项目用地原出让红线范围相比有局部变化”。因此，本案逾期办证并非上诉人的原因所致，而是属于情势变更的情形，上诉人不应承担违约责任。被上诉人李家珍答辩称，原判决认定事实清楚，本案中上诉人逾期办证的原因并不属于情势变更的法定免责事由。但一审法院未采纳被上诉人要求调整违约金标准的请求应属不当。李家珍向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并承担逾期备案违约金13194.39元（以769352元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2016年12月31日起计算至2017年12月8日）；二、诉讼费由被告承担。一审法院查明：2014年8月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市××区机场路××号首开紫郡一期第F16栋2单元6层2号房屋，建筑面积124.45平方米，套内建筑面积109.53平方米，按照套内建筑面积计算商品房价款，单价每平方米7024.12元，房屋总价款769352元；原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款269352元，余款500000元以公积金按揭支付；合同同时对房屋交付、房屋登记、前期物业管理、争议解决方式等作了约定；其中关于房屋登记，该合同第二十二条约定：“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息……（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：……（2）买受人同意委托出卖人指定的有资质的中介结构向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付购房款769352元。2017年11月20日，被告完成了涉案房屋的初始登记。2017年11月25日，被告将原告办理商品房转移登记的有关文书交付买受人委托的中介机构。2017年12月8日，被告向买受人发出《关于办理房产证的通知》：“请下列楼幢（项目一期洋房F3、F4、F5、F11、F13、F15、F17、F19、F8、F9、F10、F12、F14、F16、F18号楼；项目一期高层C27、C28、C29、C30、C31、C32、C33号楼）尚未去产权代办点办理房产证的购房户接本通知后，本人持有关的证明资料到一期洋房（紫香堤）物业管理中心产权办理点提交相关资料。”逾期343天。其后，原、被告就被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金发生纠纷，原告遂诉至法院，变更诉请如前。审理中，原告主张双方约定的逾期交付办证资料的违约金计算比例过低，因无法提供证据证明因此给原告造成的实际损失，请求参照以往裁判，全款支付的每日按已付购房款的万分之一，按揭支付的每日按已付购房款的万分之零点五计算违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同签订后，原告按约向被告支付房价款769352元，被告应在2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告直至2017年12月8日才通知原告可以办理商品房转移登记，逾期343天，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，原告同意委托被告指定的有资质的中介机构向房屋登记机关申请办理房屋权属登记;被告已于2017年11月25日将办理商品房转移登记的有关材料交付中介机构，原告诉请被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，与双方约定不符,法院依法不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第1条之约定，逾期365日内，应按照原告已付房价款的0.2%的标准计算。现原告请求调高违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原告应提供证据证明上述方法计算出的违约金不足以弥补因被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告造成的损失，而原告就此并未提供证据予以证实，故对原告该主张，法院依法不予采纳。被告应支付原告的违约金按照双方约定执行，即769352元×0.2%=1538.70元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李家珍逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金1538.70元；二、驳回原告李家珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取76元，由原告李家珍负担66元，由被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司负担10元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确定。本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，上诉人贵阳首开龙泰公司未能在合同约定的期限内履行协助办证的义务，其理应依据《商品房买卖合同》第二十二条的相关约定承担逾期办证的违约责任。对于上诉人提出的本案逾期办证的原因系市政道路建设导致政府出让土地面积发生调整所致，该情形应属情势变更的上诉理由，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应当是指当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案中，因市政道路建设导致政府出让土地面积发生调整属于上诉人与政府国土部门之间签订的国有建设用地使用权出让合同的履行及变更事宜，属于上诉人进行房地产项目开发中正常的商业及法律风险，其完全可以在相应的合同法律框架内获得解决，因此，上述情形并不属于法律规定的情势变更。上诉人贵阳首开龙泰公司以此为由主张其在本案中不承担逾期办证违约责任的上诉意见，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳首开龙泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 宏审判员 雷 蕾审判员 田 勇二〇一八年十一月十六日书记员 刘世霞