中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2018）最高法民终992号 上诉人（原审原告）：北京长富投资基金（有限合伙）。住所地：北京市丰台区丽泽路**院**楼**。 执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。 委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李恬静，女。 委托诉讼代理人：陈晓梅，女。 被上诉人（原审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司。住所地：黑。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街**> 法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司员工。 上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）因与被上诉人李恬静、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院于2017年11月24日作出的（2017）黑民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 长富基金上诉请求：1.撤销黑龙江省高级人民法院（2017）黑民初76号民事判决，改判继续执行位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G9号楼2单元1002室房产；2.上诉费用由李恬静、中然公司承担。事实和理由：一、认购书属于预约，产生的债权不能对抗抵押权。2014年1月7日李恬静与中然公司之间签订的《丽都国际商品房认购书》并不属于合法有效的买卖协议，只能认定为是一种预约性质的合意；二、李恬静举示的《丽都国际商品房认购书》的签订时间为2014年1月7日，届时长富基金已经对案涉房屋进行了抵押，故该认购书不具有合法性。三、案涉《抵押可售函》出具的时间是2013年9月2日，抵押权登记的时间是2013年9月5日。《抵押可售函》出具于抵押登记之前，此时抵押权尚未产生，因此《抵押可售函》无效。该《抵押可售函》并不妨碍抵押权的优先性，长富基金对案涉房屋已享有抵押权，对抵押的房产依法享有优先受偿的权利。四、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条适用范围是一般主体和一般房屋。第二十九条适用范围是房地产开发企业和消费者购买的商品房，为特殊主体和特殊房屋。第二十八条是一般法，第二十九条是特殊法，因此第二十九条排除了第二十八条的适用。中然公司属于房地产开发企业，案涉房屋为商品房，本案应严格适用第二十九条，一审法院适用第二十八条审理本案，明显错误。本案中，李恬静未提交唯一住房证明，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院维护长富基金的合法权益。 李恬静辩称，1.李恬静于2010年9月25日与中然公司签订《丽都国际商品房内部认购书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。且李恬静于2010年10月1日交齐购房款，案涉房屋的购房手续及相关票据一直妥善保管，从未外借。长富基金称于2013年9月5日对案涉房屋办理抵押登记，但李恬静从未同意或者授权他人办理抵押，且李恬静购房在前，抵押手续办理在后。兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）出具的《抵押可售函》，说明中然公司取得了处分案涉房屋的权利。长富基金对案涉房屋不享有优先受偿权。2.《丽都国际商品房认购书》约定，中然公司应于2012年下半年交付房屋。案涉房屋未如期完工，导致李恬静未能按合同约定时间占有案涉房屋。经部分业主多次上访，中然公司于2013年10月10日通知业主陆续入住，并以该公司应承担的违约金抵顶了李恬静的进户费，故李恬静未按照约定时间入住，非自身原因所致。3.中然公司未按照法律规定及合同约定的期限向房地产管理机关办理备案登记，亦不能办理房屋所有权证书，侵害了李恬静的合法权益。4.长富基金委托兴业银行哈分行发放贷款，未按贷款的相关规定，对抵押标的物实地考察，进行贷前检查，放款之后不履行监督职责。李恬静办理入住时长富基金并未派人阻止，造成目前局面，李恬静不应承担责任。5.案涉房屋的《商品房预售许可证》是2013年5月20日取得的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应认定商品房预售合同有效。6.一审法院适用法律正确。《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条并非一般法与特别法的关系，第二十九条也不能排除对第二十八条的适用。一审法院适用第二十八条保护李恬静的权利，完全正确。7.李恬静不应承担本案诉讼费用。 中然公司辩称，同意李恬静的答辩意见。 长富基金向一审法院起诉请求：1.许可对位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G9号楼2单元1002室的执行；2.案件受理费由李恬静、中然公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月28日，长富基金、兴业银行哈分行与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定：长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定：中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月10日，一审法院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，一审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押物房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务。长富基金向法院申请执行，一审法院执行期间，李恬静以案外人身份提出执行异议。2017年4月25日，一审法院作出（2017）黑执异47号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。之后，长富基金向一审法院提起本案诉讼。 同时查明，2010年9月27日，李恬静母亲郭某某与中然公司签订《丽都国际商品房内部认购书》，主要内容包含：案涉房屋的位置、使用面积、计价方式、付款方式、认购金转化方式、房屋位置调整及面积调差方式等等，郭某某分别于2010年9月25日、2010年9月27日、2010年10月1日、2014年1月7日向中然公司分别交付购房款5000元、126627元、129211元，中然公司为其开具发票。2013年9月6日，中然公司按郭某某要求，将认购书及收据上更名为李恬静，并盖章确认。2014年1月7日，李恬静与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，主要内容与前述内部认购书基本一致，房屋价款调整为265840元，李恬静于当日补交剩余房款5002元，中然公司认可将前一份内部认购书收回。同日李恬静根据中然公司发出的《进户通知单》办理入住手续。现李恬静占有案涉房屋。 又查明：中然公司于2012年5月23日取得丽都国际小区D4号楼、D5号楼、D6号楼项目的《商品房预售许可证》,于2012年7月19日取得丽都国际小区G5号楼、G7号楼、G8号楼项目的《商品房预售许可证》，于2013年5月20日取得丽都国际小区G9号楼、地下车库、游、地下车库《商品房预售许可证》；因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及变更登记。 还查明：2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具《抵押可售函》，载明含案涉房屋在内的多套房屋“在抵押期间，抵押房屋可以销售”。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：李恬静是否享有足以排除强制执行的民事权益。 案涉《丽都国际商品房内部认购书》先由郭某某与中然公司签订，后经中然公司同意，将案涉合同的权利义务转让给李恬静，并与李恬静签订《丽都国际商品房认购书》，该认购书具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式等主要条款，且中然公司已经按约定先后收取了李恬静的全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定认购书的性质为商品房买卖合同。案涉认购书系李恬静与中然公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定认购书有效。该认购书虽然签订在抵押登记之后，但长富基金的贷款委托人兴业银行哈分行向房屋主管机关出具了含案涉房屋在内的《抵押可售函》，应视为中然公司取得了处分案涉房屋的权利。在此情况下，长富基金仍以其享有案涉房屋抵押权为由，主张优先于李恬静对该房屋享有的民事权益，于法无据。鉴于李恬静已交付全部购房款，在一审法院查封前实际占有案涉房屋，未办理所有权变更登记亦非李恬静原因所致，根据《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定李恬静对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 综上，长富基金的诉讼请求无法律依据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《执行异议和复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回长富基金的诉讼请求。一审案件受理费5287.6元，由长富基金负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的主要争议焦点为：李恬静是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院适用第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。长富基金主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条，无相应法律依据，本院不予支持。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，一审法院查封案涉房屋的时间为2015年12月10日，而李恬静母亲郭某某早在2010年9月27日即与中然公司就案涉房屋签订了《丽都国际商品房内部认购书》，后李恬静与中然公司又于2014年1月7日签订《丽都国际商品房认购书》，内容与《丽都国际商品房内部认购书》基本一致，中然公司将《丽都国际商品房内部认购书》收回。案涉《丽都国际商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。长富基金主张《丽都国际商品房认购书》的法律性质为商品房预约合同，不能依此认定李恬静与中然公司之间签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉《丽都国际商品房认购书》载明了买卖双方的基本情况及房屋的位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式等商品房买卖合同应具备的内容，且李恬静已经全额支付了案涉房屋的购房款，应认定该认购书的性质为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，中然公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉认购书应认定合法有效。对于长富基金主张的李恬静与中然公司在案涉房屋抵押之后签订《丽都国际商品房认购书》不具有合法性的问题，本院认为，虽然案涉房屋在李恬静与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》之前办理了抵押登记，但案涉《丽都国际商品房内部认购书》签订的时间早于《抵押合同》签订时间。且兴业银行哈分行在2013年9月2日已向黑龙江省哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具了《抵押可售函》，并明确含案涉房屋在内的多套房屋“在抵押期间，抵押房屋可以销售”。故，李恬静签订案涉房屋买卖合同并无过错。长富基金上诉主张《丽都国际商品房认购书》不具有合法性，无事实和法律依据，本院不予支持。 至于长富基金主张案涉《抵押可售函》出具于抵押登记之前，抵押权尚未产生，《抵押可售函》无效的问题。本案中，案涉《委托贷款借款合同》的签订时间为2013年8月28日，同日兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》。2013年9月2日，兴业银行哈分行向黑龙江省哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具《抵押可售函》，明确含案涉房屋在内的多套房屋“在抵押期间，抵押房屋可以销售”。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司对案涉房屋办理了抵押登记。本院认为，《抵押可售函》是兴业银行哈分行的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，其法律效力应为有效。不因案涉《抵押可售函》出具在先，抵押登记办理在后，《抵押可售函》即失效。长富基金的该项上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案中，李恬静于2014年1月7日根据中然公司发出的《进户通知单》，办理入住手续，可以认定李恬静已经占有案涉房屋。 关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，李恬静及其母亲郭某某分别于2010年9月25日、2010年9月27日、2010年10月1日、2014年1月7日向中然公司交付购房款5000元、126627元、129211元、5002元，共计265840元，中然公司亦为其开具收据，可以认定李恬静已经按照合同约定支付了全部购房款。 关于未办理过户登记原因的问题。本案中，案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件。即李恬静虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，李恬静对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。 综上，长富基金的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5287.6元,由北京长富投资基金（有限合伙）负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯小光 审判员  董 华 审判员  张代恩 二〇一八年十一月二十八日 法官助理侯望 书记员黄婷婷