河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1103民初3604号原告：河南省金囤种业有限公司。法定代表人：崔振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓平，该公司行政部门经理。委托诉讼代理人：卢银娣，河南恩达律师事务所律师。被告：赵艳磊。被告：杨丽娟。以上二被告共同委托诉讼代理人：张建辉，河南汇星律师事务所律师。原告河南省金囤种业有限公司（以下简称金囤公司）与被告赵艳磊、杨丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理后作出（2018）豫1103民初598号民事判决书，被告赵艳磊不服该判决提出上诉，该案经漯河市中级人民法院审理后作出（2018）豫11民终1202号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金囤公司的委托诉讼代理人王晓平、卢银娣、被告赵艳磊及杨丽娟的共同委托诉讼代理人张建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金囤公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告的房屋；3.判令二被告支付违约金27万元；4.判令二被告按照每月5万元的标准支付2018年6月27日至被告返还租赁物期间的租金。5.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月21日二被告和原告金囤公司签订了《房屋租赁合同》。租赁合同约定，租赁期限为2017年3月21日至2027年3月20日，二被告应当于2017年4月30日前向金囤公司交纳租金、保证金及税金共计2004600元。截止到2017年7月16日二被告陆续分多次共向原告金囤公司支付保证金、租金100万元。下欠应当交纳的租金、保证金、税金共计1004600元。被告的行为已严重违约，2017年7月16日至2017年12月30日前原告金囤公司多次通知二被告按照租赁合同约定履行义务；但二被告视而不见。2018年1月8日原告金囤公司再次书面通知二被告，要求二被告最迟在2018年1月15日之前履行合同约定的义务，逾期金囤公司将解除和二被告签订的租赁合同，收回房产。二被告将原告金囤公司张贴在被告租用房产多处位置的通知撕毁，不予理会。被告的行为导致原告金囤公司不能实现合同目的，金囤公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有权解除合同。现二被告至今仍占有原告的租赁物。双方在租赁合同中约定，因被告违约延期交纳租金，原告解除合同，被告应当按照租赁期限内最高租金数额90万元的30%向原告交纳租金，故原告有权要求被告支付违约金27万元。被告交纳的103万元，应当先折扣违约金27万元，下余76万元不足以支付2017年3月21日至2018年10月20日期间的租金，76万元相当于2017年3月21日至2018年6月26日期间的租金。被告赵艳磊、杨丽娟辩称：1、原告起诉的事实与理由缺乏法律根据，我方不予认可，我方之所以未按照合同约定一次性交纳三年的租金180万元系因为客观原因，既因昆仑路升级改造，实施全封闭施工，造成我方经营的美食广场招商停止经营4个月，该事实为合同法规定的情势变更，故我方不应当承担相应的违约责任；2、双方约定的我方一次性向原告支付180万元，根据本案的客观事实该约定排除了我方的基本权利，该合同条款应为无效条款；3、我方因经营美食广场投资400余万元，投资了大量的人力财力，用于基础建设和装修，我方之所以花费巨资，系因双方签订的租赁合同为10年，又因政府修路造成我方停止运营该客观事实不能导致原告方与被告解除合同的事由，且我方已经交纳了足额一年的租金103万元，原告方解除合同，势必给我方造成巨大的经济损失，现在数十家商户已经入住经营，解除合同也会造成社会的不安定因素，故我方不同意解除合同为了社会安定，同意向原告方支付租金；4、根据双方签订的租赁合同约定，原告方未将昆仑路58号院的楼房，及西临街1栋25层楼北边相邻的门面房交付，现由原告方出租给他人经营党伟炸鸡，原告已经构成违约，综上请求二审法院依法查明事实。5、杨丽娟不是本案适格被告，不应承担法律责任。对于租赁合同的有关情况，杨丽娟只是知道有这件事，而对于租赁合同的洽谈、履行，杨丽娟没有参与，对合同条款的具体内容也不清楚。对赵艳磊如何履行租赁合同包括房屋交接、装修、租金装修款的筹措等情况，杨丽娟没有参与也不知情。本案中原告没有把租赁房屋交付给杨丽娟，因此对于原告的诉请，杨丽娟不应当承担法律责任。根据各方当事人的举证、质证及当庭陈述、本院现场勘验情况，本院查明以下事实：2017年3月21日，原告金囤公司与被告赵艳磊、杨丽娟签订了《房屋租赁合同》一份，该合同的主要内容有：“出租方：金囤公司（甲方），承租方：杨丽娟、赵艳磊（乙方）。金囤公司将位于漯河市郾城区昆仑路58号院的楼房（不含西临街1栋楼的一层门面房）及西临街1栋二层楼北边相邻的1间门面房、院落租给被告赵艳磊、杨丽娟使用。租赁用途为餐饮服务及食品类经营。租赁期限10年，自2017年3月21日至2027年3月20日止。租赁合同期限内的前三年，每年租金为60万元；自第四年对应的租赁期开始，即2020年3月21日开始，每年度租金在上一年度租金基础上上浮7%；直至上浮到年租金为90万元时不再上浮（2017年3月21日至2020年3月20日，每年租金60万元；2020年3与鄂1日至2021年3月20日年租金642000元；……）。前三租赁年度的租金共计180万元加上保证金15万元共计195万元，承租方在签订合同的当天一次性支付给金囤公司30万元作为履行合同的定金。甲方在收到乙方交纳的30万元定金之日起，允许乙方开始对租赁物进行装修；乙方在2017年4月20日前向金囤种业公司交纳租金80万元；2017年4月30日前支付金囤种业公司100万元租金及第一年的税金54600元。自租赁期限的第四年开始，每租赁年度的租金，提前一个月一次性交付给甲方，即乙方在2020年2月20日前交纳2021年3月21日至2022年3月20日租赁年度租金；以此类推，乙方在每年的1月20日前交纳下一个租赁年度的租金。……租赁物的交付和使用：1、本合同生效后，乙方支付30万元定金之日起，甲方开始搬离乙方所租用的房屋（最迟20日之内办理完毕），乙方可以开始对租赁物进行装修。乙方在2017年4月21日前支付给甲方80万元租金，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用。…西临街的两层楼北边相邻的一间门面房及院内其它房屋均租赁给乙方使用。……违约责任：1、乙方在2017年4月20日之前未向甲方支付80万元租金，乙方在本合同签订当天所交纳的30万元定金不予以退还，甲乙双方签订的本租赁合同解除，乙方因装修产生的损失甲方不给予任何补偿。甲方有权要求乙方对装修部分恢复原状。…4、乙方延期交纳租金超过一个月，甲方有权解除合同，乙方应当交纳的违约金继续计算，直至交清所占用期限范围内的租金为止。5、因乙方延期交纳租金，甲方解除合同，或乙方在租赁期限范围内提前解除合同，乙方均应按照租赁期限内最高年租金数额90万元的30%向甲方支付违约金。6、因乙方的原因，导致合同提前解除，乙方加盖和新盖的房屋归甲方所有，甲方不给予乙方任何补偿；对乙方装修部分和添加的附属设施，甲方不给予任何补偿。…10、在租赁期内，因不可抗力（指地震、洪水等人力无法抗拒的自然灾害）导致合同不能履行，甲乙双方互不承担违约责任。”在该合同甲方落款处加盖有原告金囤公司印章，在乙方落款处有被告赵艳磊、杨丽娟签名。合同签订后，被告赵艳磊、杨丽娟在签订合同当天，向原告金囤公司交纳定金30万元。2017年4月5日至2017年7月16日期间被告赵艳磊、杨丽娟分多次共向原告金囤公司交纳费用合计73万元（其中2017年5月11日的3万元，收据中备注的房租违约金）。后被告赵艳磊、杨丽娟未按合同约定的时间向原告支付前三年的下余租金及第一年的税金54600元。经原告金囤公司多次催要，被告赵艳磊向原告金囤公司出具承诺书一份，承诺在2017年6月29日之前，向金囤公司支付租金120万元，开业后一个月内，支付下余租金32万元，如未做到以上支付租金承诺的任何一条，自愿接受租赁协议的违约条款，并于2017年7月1日无条件退出金囤公司沙北院（漯河市郾城区昆仑路58号院）。后，被告赵艳磊又向原告出具承诺书一份，承诺于2017年10月8日前支付剩余租金1004600元和违约金116570元，如未在以上约定时间内履行支付承诺，将在2017年10月9日自愿无条件退出金囤公司沙北院（漯河市郾城区昆仑路58号院），如果没有退出，金囤公司可以强制拆除，恢复原状；我们所交的保证金不再索要，作为给金囤公司的房屋恢复金。后，被告赵艳磊、杨丽娟仍未按上述承诺的期限前向原告金囤公司交纳下欠租金、违约金等费用。2018年1月9日，原告金囤公司书面通知被告赵艳磊、杨丽娟，限二被告在2018年1月15日前交纳租金1004600元。被告赵艳磊、杨丽娟仍未按限期交纳，原告金囤公司遂于2018年1月17日起诉本院。2018年9月29日，经本院组织双方当事人到漯河市郾城区昆仑路58号院现场勘验，查明本案所涉房屋现为二被告占有使用，用于经营美食广场。庭审中，双方争议的院内西侧临街最北面一间门面房，现由原告租赁给他人经营“党伟炸鸡”店，对该事实原告予以认可，但述称该门面房并没有和“党伟炸鸡”签订固定合同，当时考虑的就是如果被告一旦交齐房租，就随时将该房屋交给被告作为消防通道。庭审中，二被告提供水电费交纳收据一份，证明二被告交纳的水电费6万元，其中多交了2万元。但对2万元是否系多交，被告未提供证据予以证明，原告也不予认可。庭审中，二被告提供美食广场照片、场地租赁合同、装修费用清单及单据若干，证明二被告对美食广场装修投资巨大，已经招商引资数十家商户正在经营中，并非恶意拖欠原告租金。庭审中，被告提供河南省第一建筑工程集团有限责任公司出具的证明一份，证明昆仑路在2017年4月12日至2017年7月20日升级改造，进行了封闭施工，造成被告招商工作停滞，被告系因客观原因未能按约支付前三年的租金，不存在根本违约。对被告的上述证据，原告经质证后认为，对装修费用单据不予认可，称系被告单方书写，不能作为证据；昆仑路升级改造不影响被告租赁合同的运行，被告提供的招商合同，均是发生在修路过程中，进一步证明了修路不影响被告招商，被告以修路为由拒不支付租金，截至现在也没有交纳三年内的下余租金，已经构成了根本性违约。庭审中，被告赵艳磊认可在签订本案租赁合同时二被告系夫妻关系。经查，位于漯河市郾城区昆仑路的****************、5幢1层房产登记产权人为原告金囤公司。本院认为，原告金囤公司和被告赵艳磊、杨丽娟签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院对此予以确认。被告杨丽娟辩称自己不是本案适格被告，但因其对房屋租赁合同中本人签名没有异议，说明房屋租赁合同是被告杨丽娟、赵艳磊二人共同和原告金囤公司签订，被告杨丽娟应是合同的相对方，故被告杨丽娟称不是本案适格被告的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告赵艳磊、杨丽娟在房屋租赁合同签订后，应当按照合同约定全面履行交纳租金的义务，二被告在合同约定的期限内没有按照约定的期限交纳租金，在原告金囤公司催告后，被告赵艳磊两次出具承诺书，承诺按期支付租金，后又经原告书面催告，截至目前其仍未履行交纳租金的义务，已构成违约，原告金囤公司有权要求解除合同；且双方在租赁合同中约定“乙方延期交纳租金超过一个月，甲方有权解除合同”，而被告欠交租金已超过一个月，即使根据合同约定，原告金囤公司也有权解除合同，故此，综合以上合同的法定解除和约定解除的情形，对原告金囤公司要求解除房屋租赁合同及返还房屋的请求，本院予以支持。被告辩称昆仑路在2017年4月12日至2017年7月20日升级改造封闭施工，造成招商工作停滞，系因客观原因未能按约支付前三年的租金，不存在根本违约，本院认为，从被告提供的7份商户场地租赁合同来看，其中有4份是在修路期间签订的，说明在修路期间虽然对被告的招商工作有一定的影响，但其也完成了部分招商工作，且自道路施工完毕，现美食广场已开始进行正常经营，但截至目前，虽经原告多次催要，被告仍未按合同约定支付下欠租金，因此，被告关于不存在违约的辩称，无事实依据，本院不予采信。原告要求二被告按照每月5万元的标准支付2018年6月27日至被告返还租赁物期间的租金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”庭审中，原、被告双方均认可被告已经支付的费用总额为103万元，关于其中2017年5月11日支付的一笔3万元，在收据中备注为“房租违约金”，则该3万元应作为违约金予以认定。原、被告双方在合同中约定“2017年3月21日至2020年3月20日，每年租金60万元”，即前三年每个月的租金应为5万元；双方又在合同中约定的“乙方在2017年4月20日之前未向甲方支付80万元租金，乙方在本合同签订当天所交纳的30万元定金不予以退还，甲乙双方签订的本租赁合同解除”，原告在诉请中选择适用违约金条款，则该30万元定金应折抵为租金，根据双方约定的“2017年4月30日前支付金囤种业公司100万元租金及第一年的税金54600元”，扣除税金54600元，则已交纳的租金数额应为103万元－3万元－5.46万元＝94.54万元计算，折抵下来，被告支付租金的期限为94.54万元÷5万＝18.9个月，即租金折抵至2018年10月17日，现二被告仍占用租赁房屋进行经营，则应支付占用期间的房屋租赁费直至租赁房屋返还原告之日止，占用期间的费用按每月5万元标准计算。原告要求违约金27万元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。”本案中，原、被告双方在合同中约定“因乙方延期交纳租金，甲方解除合同，或乙方在租赁期限范围内提前解除合同，乙方均应按照租赁期限内最高年租金数额90万元的30%向甲方支付违约金”，现被告至今未向原告支付下欠房屋租金，其行为已经构成违约，故原告要求违约金于法有据，本院予以支持。关于违约金的数额，双方签订租赁合同后，昆仑路道路维修，对二被告的经营确实也造成了一定的影响，综合考虑本案案情，本院酌定违约金按照上述额度的20%计算为宜。扣除被告已经支付的3万元，则下余违约金应按18万元-3万元=15万元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南省金囤种业有限公司与被告赵艳磊、杨丽娟于2017年3月21日签订的《房屋租赁合同》。二、被告赵艳磊、杨丽娟于本判决书生效后三十日内返还原告河南省金囤种业有限公司位于漯河市郾城区昆仑路58号院的房屋。三、被告赵艳磊、杨丽娟于本判决书生效后十日内支付原告河南省金囤种业有限公司违约金150000元及自2018年10月18日以来占用租赁房屋期间的费用直至租赁房屋返还之日止（占用期间的费用按每月50000元标准计算）。四、驳回原告河南省金囤种业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5450元，由被告赵艳磊、杨丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  张义敏审判员  张 静审判员  曹英旗二〇一八年十一月六日书记员  张芳芳