北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初39756号原告：北京莲花物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区马连道南街**院**楼****。法定代表人：饶建平，董事长。委托诉讼代理人：郭文军，男，该公司经理。被告：方婷婷，女，1987年12月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李传文（被告方婷婷之夫），男，1986年10月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何鎏，北京奥肯律师事务所律师。原告北京莲花物业管理有限责任公司（以下简称莲花物业公司）与被告方婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莲花物业公司委托诉讼代理人郭文军，被告方婷婷委托诉讼代理人李传文、何鎏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莲花物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业服务费16298．72元人民币；2．判令被告向原告支付分摊公共照明电费1051．91元人民币；3．判令被告向原告支付分摊商业水费803．54元人民币；4．判令被告向原告支付垃圾清运费140元人民币；5．判令被告向原告支付空调费24448．08元人民币，以上共计42742．25元人民币；6．判令被告按同期中国人民银行贷款利率标准赔偿因延迟付款而给原告造成的利息损失（自违约之日起计算至判决生效日止）；7．案件受理费由被告承担。事实和理由：原告莲花物业公司系XX小区的物业管理公司，被告方婷婷是北京市西城区XX房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，该房屋建筑面积为94．76平方米。被告于2014年5月入住后，原告按照约定向被告提供了相应的物业管理服务，但是被告经多次催缴仍拖欠自2014年6月1日起至2017年12月31日止的物业费、空调费、垃圾清运费，以及2014年5月1日起至2017年5月31日的分摊公用照明电费、分摊商业水费。被告恶意拖欠以上费用的行为给原告造成了经济损失，根据法律规定，被告应按照中国人民银行同期贷款利率标准赔偿原告的利息损失。被告的上述欠费行为严重损害了原告的利益，对xx小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响，被告依法应承担相应的违约责任。为此，原告诉至法院。被告方婷婷认可其是涉案房屋的产权登记人以及原告主张的房屋建筑面积，认可未缴纳涉诉期间相关费用，但不同意原告诉讼请求，具体答辩意见如下：1．不认可原告莲花物业公司的服务资质；2．在原告公司与开发商签订的合同中未涉及垃圾清运费事宜，因此对此部分费用不予认可；3．被告并未与原告签订任何书面物业服务合同，因此不应承受原告公司与开发商签订的合同中的权利义务；4．关于原告主张的费用，没有进行具体结算，没有出具明细，尤其是水电费的起止数，无法核实实际欠缴金额；5．原告主张的2014年6月1日至2015年9月30日之间的费用已经超过诉讼时效；6．原告主张的利息损失没有合同及法律依据；7．原告在物业服务方面存在服务不到位的情形，例如：（1）电梯处于瘫痪状态，经常出现关人现象；（2）房屋门前公共区域漏水，经报修，没有及时修复；（3）2016年8月左右，房屋内放置的索尼笔记本电脑一台被窃，因物业公司没有提供监控录像，案件目前没有侦破。2017年上半年，房屋门口放置的两个铁皮柜被盗；（4）房屋门口有一块公共区域，由第三人占用，物业公司知晓此情况，但未采取任何措施，且物业公司曾派人帮助该第三人修复房顶、清理漏水；（5）2015年7月18日，原告在下雨天强行将我方放置于公共区域的卷宗搬出；（6）我方在一楼屋内张贴广告，被物业公司清除；（7）夏天空调吹热风，迟迟未解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告方婷婷系2014年从一陈姓人员处购买涉案房屋，并于当年办理了房产登记。涉案房屋建筑面积为94．76平方米，规划用途为写字楼。2006年12月，北京依莲轩房地产开发有限责任公司作为甲方与作为乙方的北京宝华物业管理有限责任公司（系莲花物业公司前身，于2008年工商登记变更为现有名称）签订了《物业管理委托合同》，约定：物业项目的类型为办公、商业；坐落位置为北京市西城区XX小区（XX小区）；乙方对该小区进行物业管理服务，包括甲方在内的该物业全体业主和物业使用人均对履行该合同承担相应的义务；乙方各项服务内容和服务标准须参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中规定的服务内容和标准执行；物业服务期限为合同签订日至2026年12月31日；办公楼物业管理费收费价格不高于人民币8．5元/月·平方米，乙方按年度收取；中央空调系统制冷、供暖及日常运行费用为人民币6元/月·平方米，乙方按年度收取；公共及共用区域照明（含顶棚照明）及公共设备设施用电用水等由该物业全体业主或使用人按所占建筑面积比例分摊支付；上述等相关费用逾期缴纳，乙方可每日按逾期金额千分之三收取滞纳金，并可通过法律途径追缴，或可停止提供相关服务。原告曾于2016年8月8日及2017年6月19日对被告进行催缴，方婷婷分别在两份催缴通知回执单上签字。两份催缴通知单回执上均载明，涉案房屋的物业费单价为4元/㎡/月，空调费单价为6元/㎡/月、垃圾费为40元/年。2017年6月19日的催缴通知回执单另载明了被告共欠缴涉诉期间物业费、空调费、垃圾费、分摊电费、分摊水费合计金额42742．25元。2018年3月2日，莲花物业公司与北京市西城区环境卫生服务中心二队签订《生活垃圾委托协议书》，商定年度垃圾处理费总金额24000元，莲花物业公司取得当年度的垃圾准倒证。庭审中，方婷婷为证明原告存在物业服务不到位的情形，向本院提交了若干照片、音视频资料。上述事实，有《物业管理委托合同》、名称变更通知、欠费明细表、催缴通知回执单、生活垃圾准倒证、生活垃圾委托协议书、6号楼708室分摊水电费用明细表以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，莲花物业公司与北京依莲轩房地产开发有限责任公司签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。方婷婷作为涉案房屋业主，物业管理委托合同当然对其具有约束力，故对于被告提出的其不是物业管理委托合同权利与义务的承受主体这一抗辩，本院不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。方婷婷享受了莲花物业公司提供的物业服务，就应按合同约定支付相应的物业服务费用。本案的争议焦点系莲花物业公司是否存在物业服务不到位的情形。关于电梯、空调问题，原告提交了空调维保运行合同、电梯定期检验报告，能够证明空调、电梯均为正常运行；关于物品丢失问题，方婷婷以屋内笔记本电脑被窃及房屋门口放置的两个铁皮柜被盗为由，认为原告没有履行安保义务，原告提供了同期重大信息记录表，对两次事件予以记录，建议业主立即报警，帮助业主查看监控，并配合警察进行调查，持续跟踪处理，已经履行了物业公司的职责；关于被告所称房屋门口公共区域被第三人占用，存在违法建筑的情况，现有证据证明莲花物业公司已经采取了相应措施，不存在疏于履行义务的情形；关于被告提出的其他关于公共区域漏水、卫生间门闩损坏等问题，原告也已经采取一定维修措施或承诺会及时维修；被告反映的雨天搬卷宗、一楼广告清除问题，也不足以构成其拒交物业费的理由。综上，方婷婷虽主张莲花物业公司在履行物业管理义务过程中存在服务不到位的情形，但方婷婷提交的证据不足以证明莲花物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故对方婷婷提出的不予交纳原告诉请的各项物业相关费用的抗辩意见，本院不予采信。基于物业管理委托合同的约定，莲花物业公司为涉案房屋提供中央空调系统制冷、供暖服务，方婷婷应按照合同约定依法向莲花物业公司按照6元/月·平方米的标准支付空调费。对于需要分摊的公共照明电费与商业水费，原告提交了涉案房屋分摊水电费用明细表及涉案房屋同层其他房屋业主交纳公摊电费及水费的发票，根据涉案房屋面积在7层房屋总面积所占比例，计算被告应分摊2014年5月1日至2017年5月31日的水电费，有据可依，且并未超过法律规定的电费与水费标准，本院予以确认。因原被告双方对欠费区间均予以认可，被告曾在催缴通知单回执上签字且未对欠缴金额提出异议，故莲花物业公司要求方婷婷支付物业费、空调费、应分摊公共照明电费、应分摊商业水费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。对于莲花物业公司主张的垃圾清运费，被告提出抗辩认为该项费用未在《物业管理委托合同》中涉及，但原告提供的生活垃圾准倒证、生活垃圾委托协议书，能够证明原告已经先行垫付了垃圾清运费，鉴于原告在本判决作出前明确表示同意按照居民生活垃圾清运费标准（即每户每年30元），仅向被告收取垃圾清运费105元，属于对其诉讼权利的自由处分，本院不持异议，故被告应向原告支付自2014年6月1日至2017年12月31日止的垃圾清运费105元。被告提出诉讼时效抗辩，认为原告主张的2014年6月1日至2015年9月30日之间的费用已经超过诉讼时效，而现有证据可以证明，原告曾在诉讼时效届满前向被告发出催缴通知，被告也在催费通知回执单上签字，故应视为诉讼时效中断，被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。对于莲花物业公司主张按同期中国人民银行贷款利率标准承担相应利息损失的诉讼请求，鉴于方婷婷未及时支付物业管理的相关费用事出有因，没有欠缴恶意，并非恶意拖延，对该项诉讼请求，本院不予支持。需要指出，良好、和谐的生活环境是物业管理企业及业主的共同愿望，莲花物业公司应当引起高度重视，按时检查楼内基本设施的状况，对业主报修的问题及时解决，避免出现安全隐患，促进物业公司与业主间关系的良性发展。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，之规定，判决如下：一、被告方婷婷于本判决生效后十日内支付原告北京莲花物业管理有限责任公司自2014年6月1日起至2017年12月31日止的物业费16298．72元、空调费24448．08元、垃圾清运费105元，三项合计40851．80元；二、被告方婷婷于本判决生效后十日内支付原告北京莲花物业管理有限责任公司自2014年5月1日起至2017年5月31日止的分摊公共照明电费1051．91元、分摊商业水费803．54元，两项合计1855．45元；三、驳回原告北京莲花物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果被告方婷婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费435元（已由原告北京莲花物业管理有限责任公司预交），由被告方婷婷负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高中营二〇一八年十一月八日书记员  刘思敏