广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初18869号原告：曹冠球，男，汉族，1983年7月12日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苗苗，广东天地正律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区。负责人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：童绍洪。上列三被告的共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都(三水)律师事务所律师。原告曹冠球与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序于同年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚秀庆、李苗苗、三被告的共同委托诉讼代理人卢辉到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告曹冠球向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司于2014年11月15日签订的《物业使用权出让合同》无效；2.确认原告与被告悦心公司于2014年11月15日签订的《委托经营管理合同》无效；3.被告宝盈大沥分公司、宝盈公司共同返还原告出让金119108元、物业管理按金3000元，以及上述款项自支付之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：被告宝盈公司是位于佛山市南海区XX村民小组土地的“XX广场”项目的开发商。被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分公司，被告悦心公司与被告宝盈公司、宝盈大沥分公司是关联企业。2012年初，其对外宣传项目是“广佛黄金走廊”、“十年回本100%”、“稳赚投资、带租约发售”、“原天河城运营管理团队管理”等。原告轻信其承诺，于2014年11月15日与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》约定，由其将项目编号为XX商铺的物业使用权以119108元的价格出让给原告，并委托物业管理公司进行招商、装修、经营以及管理。同日，原告与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，由被告悦心公司对上述物业进行经营管理，并支付租金。上述合同签订后，原告支付了物业出让金119108元、物业管理按金3000元。但被告悦心公司经营管理混乱，且拖延给付租金、单方降低租金标准。原告多次与其沟通未果。现经查询，被告宝盈大沥分公司及被告宝盈公司对上述物业未取得《商品房预售许可证》，也没有取得相应权属，没有办理合法的销售审批手续；且违规采用返本销售或者变相返本销售的方式进行销售。此明显违反法律、行政法规的强制性规定，双方《物业使用权出让合同》依法无效。此外，被告悦心公司与原告基于《物业使用权出让合同》签订的《委托经营管理合同》，因被告宝盈大沥分公司无上述物业的合法权利来源，依法亦属无效。在上述合同无效后，被告宝盈大沥分公司依法应返还原告支付的出让金119108元、物业管理按金3000元，以及上述款项自支付之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告宝盈公司作为被告宝盈大沥分公司的总公司，依法应对其上述债务承担共同清偿责任。被告宝盈大沥分公司、宝盈公司共同辩称，一、本案案由应定性为房屋租赁合同纠纷；本案中，被告宝盈大沥分公司与原告于2014年11月15日签订《物业使用权出让合同》，合同约定被告宝盈大沥分公司将涉案物业出租给原告使用，由原告一次性向被告宝盈大沥分公司支付租金。由此可见，双方之间所签订的《物业使用权出让合同》虽名为出让合同，但实质符合房屋租赁合同的全部要件，为房屋租赁合同关系，故不适用商品房预售的有关法律规定。二、原告与被告宝盈大沥分公司所签订的《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，合法有效。本案中，原告作为完全民事行为能力人，其与被告宝盈大沥分公司所签订的《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告认为被告宝盈大沥分公司对出租物业未取得相应产权，没有办理合法的销售审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定无事实与法律依据。三、案涉物业所属项目已持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，符合房屋租赁条件。本案中，案涉物业所属项目已分别取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》等，由此可见，案涉物业已符合出租及交付使用条件，《物业使用权出让合同》合法有效。综上，被告宝盈大沥分公司已将符合出租条件的物业交付予原告使用并收益，双方所签订的《物业使用权出让合同》已经成立并且生效，原告诉请确认《物业使用权出让合同》无效并要求返还物业使用权出让金及管理费等是完全没有事实与法律依据。被告悦心公司辩称，一、本案案由应定性为房屋租赁合同纠纷。根据原告与宝盈大沥分公司所签订的《物业使用权出让合同》内容可知，该合同虽名为出让合同，但实质符合房屋租赁合同的全部要件，为房屋租赁合同关系。本案中，被告悦心公司与原告于2014年11月15日签订《委托经营管理合同》，合同约定原告将涉案物业出租给被告悦心公司实行统一招商运营，并由被告悦心公司每月向原告支付租金。同时，被告悦心公司承担涉案物业项目的物业管理服务。由此可见，本案存在两个房屋租赁法律关系及一个物业管理服务法律关系，一方面由宝盈大沥分公司将涉案物业出租给原告使用，另一方面由原告将涉案物业出租给被告悦心公司使用并委托被告悦心公司对该物业提供统一物业管理服务。因此，本案涉及不同法律主体的多个法律关系，原告在本案中对多个法律关系一并提起诉讼没有法律依据，依法应予驳回。二、被告悦心公司与原告所签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，合法有效。本案中，原告作为完全民事行为能力人，其与被告悦心公司所签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告将其物业委托被告悦心公司进行统一招商运营，并由被告悦心公司向原告支付每月租金，双方之间符合房屋租赁法律关系。三、被告悦心公司未能按原约定足额支付租金虽构成违约，但拟计划改造租赁物业所在项目符合广大投资方的长远利益。被告悦心公司在接受包括原告在内的投资方委托经营后，一直以来均能按时足额支付租金。但在经营过程中，因受到市场环境因素的影响及网络消费模式的冲击，租赁物业所在项目广场的消费人群急剧减少，出租状况不佳。为适用市场发展，更好地维护广大投资方的长远利益，被告悦心公司不得已整合各方资源，拟对所经营的项目进行改造升级，并且，被告悦心公司就此事已多次以电话、短信或书面形式告知广大投资方，虽有小部分投资方未予理解，但已获得95%以上投资方的支持。被告悦心公司未能按原约定足额支付租金的行为虽然构成违约，但也同时承诺在改造完成后将逐渐偿还广大投资方的应收租金。综上所述，被告悦心公司认为，被告悦心公司与原告所签订的《委托经营管理合同》已经成立并且生效，既有房屋租赁合同法律关系，也有物业管理合同的法律关系。原告诉请确认《委托经营管理合同》无效是完全没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的宣传资料均是原件，三被告虽有异议但不能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。2.原告出示的南海区人民政府网页资料、腾讯房产网页资料、房天下网页资料、佛山房产报道的《爆料！在电商时代，投资高返租的铺，坑你没商量》、羊城晚报报道《南海XX广场出售商铺套路多，3000多人投资数亿元陷入“返利圈套”》、羊城晚报刊登的《3000投资客深陷“返利”怪圈》均属于第三方制作的网页信息，本院对其形式的真实性予以确认，对其内容将结合本案具体情况进行综合认定。3.三被告提交的《集体建设用地使用权出租合同》、土地使用权证虽非原件，但均加盖了佛山市南海区XX股份合作经济社印章，与三被告提交的其他证据亦可相互印证，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区XX股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区XX村民小组土名为“XX”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2014年11月15日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将XX广场项目编号为XX商铺（以下简称涉讼商铺）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为3.09平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2034年11月15日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年12月1日起享有受让物业收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款119108元及物业管理按金3000元。在使用权出让期限及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。XX广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意将所购买使用权的商铺委托甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；乙方如需要，在第十年可以要求甲方按原价回购，所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；乙方如需将涉案物业使用权转让给他人，在符合甲方相关规定时，必须向甲方提出书面转让申请，并缴纳物业转让手续费按建筑面积计每平方米70元给甲方；等等。该合同附有涉讼商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼商铺自2014年12月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2014年12月1日起，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为794元，第四年至第六年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为993元，第七年至第八年固定年收益为合同价的11%，即每月金额为1092元，第九年至第十年固定年收益为合同价的12%，即每月金额为1191元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付。第十一年起的收益为实际经营用户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。同日，原告向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元。2014年12月29日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉讼商铺物业使用权出让金119108元。2018年7月26日，被告悦心公司出具一份《2018年12月31日后租约合同到期的业主告知书》，认为XX广场自2014年开业至今，面对社会同类型广场不断增加以及网络消费模式的冲击，出租率不断下降，因此决定从2018年8月1日开始对广场进行全面升级改造，改造范围包括超市街区（负一层）、一楼商体里面、二楼及三楼。将原来的租金进行调整，调整期限为一年：1.公寓、正在出租的首层街铺不纳入改造范围，按原来的租金收入，到原合同所签的年限执行。2.广场内外的设备设施改造费用及全面改造升级费用由悦心公司负责承担。3.进场经营商家租赁物业的物业免租期由悦心公司与业主合力承担，分配方式为：2018年7月-12月业主所收租金每月按原每月收益的40%进行支付，2019年1月-6月业主所收租金每月按原每月收益的60%进行支付。2019年7月起，除按原合同条款支付租金外另将业主少发的租金分摊到余下租赁月份，每月平均补回租赁金额，即2019年7月起所收租金为原合同规定租赁金额+摊分每月少收的租赁金额，补完即止。2018年7月开始，租金结算日调整为每月的30日（如节假日顺延）。另查明，2012年2月24日，XX广场A区取得建设工程规划许可证。其中地上11层、地下**，总建筑面积为86518.48平方米。2014年5月15日，XX广场A区经竣工验收合格。同年8月6日，佛山市住房和城乡建设管理局核发粤房地权证佛字第**不动产权证书，将XX广场A区权属登记至佛山市南海区XX股份合作经济社名下，建筑面积为79626.61平方米，规划用途为商业。XX广场A区竣工验收图与《物业使用权出让合同》附图标示的总体尺寸、布局相同。对于租金收益支付情况，被告悦心公司确认2014年12月1日至2018年6月30日期间被告悦心公司按合同约定租金金额扣除1.5%的税费后支付租金收益予原告；2018年7月、8月，被告悦心公司按合同约定租金金额的40%扣除1.5%的税费后支付租金收益予原告，对于2018年9月至辩论终结时的租金收益尚未支付。原告则主张2014年12月1日至2018年8月30日期间共收取租金收益34568.09元，其后租金收益尚未收取。对于商铺现状，原告主张商铺所在楼层已全部打通，并没有间隔，比较多的商铺是空置状态。被告悦心公司则陈述将XX广场部分商铺打通了进行统一管理出租。本院认为，关于涉案纠纷的性质问题。原告与被告宝盈大沥分公司于2014年11月15日签订的《物业使用权出让合同》约定原告受让涉讼商铺的使用权，原告需向宝盈大沥分公司支付物业使用权出让款119108元，出让期限从合同签订之日至2034年11月15日止加上赠送一定时间的使用期限，原告转让物业使用权时须向被告宝盈大沥分公司申请等约定可知，原告是以支付租金的方式取得涉讼商铺一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系，本案属租赁合同纠纷，原告主张双方之间形成商品房预售合同关系缺乏理据，本院不予支持。关于涉案合同效力问题。本案为租赁合同纠纷，三被告已提供证据证明涉讼商铺已办理规划报建并取得了产权证书，且被告所提交的竣工图纸与《物业使用权出让合同》附图标示的总体尺寸、布局相同，故本院认定涉讼商铺在粤房房地权证佛字第**动产权证载物业范围内，原告抗辩涉讼商铺未按规划建设、未办理销售审批手续、以合法形式掩盖非法目的故《物业使用权出让合同》无效的主张均没有事实和法律依据，本院不予支持。但涉案《物业使用权出让合同》约定出让期限从合同签订之日即2014年11月15日起至2034年11月15日止，出让期限届满之日起，被告宝盈大沥分公司再赠送使用期限至2042年1月31日止，即租赁期限实际为27年2个月16日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效。除此以外,《委托经营管理合同》为双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，合法有效。但本院已认定《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，原告无权对涉讼商铺2034年11月15日至2042年1月31日期间的使用权作出处分，故原告将涉讼商铺2034年11月15日至2042年1月31日期间的使用权和经营权委托予被告悦心公司属无权处分，对此双方可自行协商解决，但原告主张该合同无效于法无据，本院不予支持。如前所述，《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限实际是27年2个月16日，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金32346.41元{（119108元+3000元）×[（27年2个月16日-20年）／27年2个月16日]}，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以32346.41元为本金从原告主张权利之日即2018年9月12日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的债务承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认曹冠球与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年11月15日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金32346.41元予曹冠球；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以32346.41元为本金从2018年9月12日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予曹冠球；四、驳回曹冠球的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4873.48元，减半收取计2436.74元（原告已预交），由曹冠球负担1632.62元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担804.12元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予曹冠球，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一八年十一月三十日书记员  罗静雯