广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0605执异676号 异议人（案外人）：佛山市南海区万科乐恒置业有限公司，住所地:佛山市南海区桂城街道桂澜中路**万科金域国际花园******房-8，统一社会信用代码91440605584692396Q。 法定代表人：吕毛毛，经理。 委托代理人：黄潇，男，1994年4月17日出生，侗族，住湖北省宣恩县，系公司员工。 异议人（案外人）：佛山市万科商用物业管理有限公司，住所地，住所地:佛山市南海区桂城街道桂澜中路**万科金域国际花园******房-20会信用代码914406050553515455。 法定代表人：何宗良，经理。 委托代理人：黄潇，男，1994年4月17日出生，侗族，住湖北省宣恩县，系公司员工。 申请执行人：广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道南海大道**码914406007977051383。 法定代表人：李宜心，董事长。 委托代理人：张晓雯，系广东粤龙律师事务所律师。 被执行人：曾仲豪，男，1958年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：曾银枝，女，1964年3月2日出生，香港居民。 本院在执行（2018）粤0605执10639号案，即申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷一案过程中，案外人佛山市南海区万科乐恒置业有限公司（以下简称万科置业公司）、佛山市万科商用物业管理有限公司（以下简称万科物业公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 两异议人称，请求法院中止对佛山市南海区**街道**号万科**花园8座3幢108号商铺（以下简称案涉商铺）的拍卖或在拍卖时明确案涉商铺上存在以下负担：1.案涉商铺在2019年4月30日前的经营管理收益权（包括出租权在内的使用处分权、租金收取权在内的收益权等）由万科置业公司享有，如竞买人竞得后只能在2019年5月1日起才能享有前述权利；2.案涉商铺上现存在合法有效的租约，如司法拍卖则为带租约拍卖，竞买人应继续履行现有租约。事实与理由：法院在办理广东南海农村商业银行股份有限公司申请执行曾仲豪的执行案件[案号为：（2018）粤0605执10639号]中，于2018年8月2日发出公告，拟对案涉商铺进行司法拍卖。两异议人认为应当立即中止对案涉商铺的拍卖或者拍卖时明确案涉商铺存在前述负担，即1.案涉商铺在2019年4月30日前的经营管理收益权（包括出租权在内的使用处分权、租金收取权在内的收益权等）由万科置业公司享有，如竞买人竞得后只能在2019年5月1日起才能享有前述权利；2.案涉商铺上现存在合法有效的租约，如司法拍卖则为带租约拍卖，竞买人应继续履行现有租约。主要事实与理由如下：一、案涉商铺早在2013年1月10日由异议人万科置业公司销售给业主曾仲豪之时，就与业主约定案涉商铺将于2019年4月30日才向业主交付，在此之前由异议人万科置业公司对案涉商铺行使经营管理收益权（包括但不限于出租权在内的使用处分权、租金收取权在内的收益权等，下同），异议人万科置业公司委托异议人万科物业公司统一经营管理，包括租赁经营、物业管理及代收租费等事宜；而作为对价，则是曾仲豪在购买案涉商铺时享有了较高折扣的优惠价，即曾仲豪将其案涉商铺在2019年4月30日前的前述经营管理权让渡于异议人万科置业公司，而异议人万科置业公司在购买价方面给予业主较高的优惠折扣，二者之间形成对价关系。因此,异议人万科置业公司享有的经营管理收益权从2013年1月10日即异议人万科置业公司与业主曾仲豪签订买卖合同之日开始享有。将异议人万科置业公司享有的前述经营管理收益权与所有权进行对比，前述经营管理权包括了占有、使用（包括出租）、收益（包括收取租金收益）等权能，仅是在转让案涉商铺所有权这一处分权能方面受限，故该经营管理收益权与所有权相比仅少了转让处分权，具有准物权性质，其权能范围较租赁权还广，故对其的保护程度应高过租赁权。因异议人万科置业公司享有经营管理收益权的时间点明显早于银行就该案涉商铺办理抵押登记的时间，故异议人万科置业公司对案涉商铺享有权利的时间早于银行对该商铺享有抵押权的时间，且如前所述该权利有准物权性质，其权能范围较租赁权更广，故参照《中华人民共和国担保法》第四十八条的规定，异议人万科置业公司对该商铺享有的经营管理收益权以及与曾仲豪之间形成的法律关系应继续有效，可以对抗在后成立的抵押权，故在2019年4月30日前，异议人万科置业公司、万科物业公司对案涉商铺的对外租赁行为合法有效，不因银行对案涉商铺享有抵押权而无效。因此,如法院不中止拍卖，则在执行拍卖时应保障异议人万科置业公司的权益，即应在拍卖时明确案涉商铺在2019年4月30日前的经营管理收益权由万科置业公司享有，竞买人即使竞得案涉商铺也只能从2019年5月1日起才能享有该商铺的收益权。二、如前所述，异议人万科置业公司在2019年4月30日前对案涉商铺享有合法的经营管理收益权，有权对案涉商铺进行出租，故异议人万科置业公司、万科物业公司于2016年12月27日与租户佛山市海德计算机科技有限公司（以下简称佛山海德公司）就该案涉商铺签订的《南海万科广场租赁合同》合法有效，应受法律保护，不能因曾仲豪抵押给银行而无效，故即使法院拍卖，也应带租约拍卖，以保护佛山海德公司的租赁权。租户在租赁期限内均按租赁合同约定向异议人万科物业公司缴纳租金、物业管理费等费用并接受异议人万科物业公司的管理，并无任何违约行为。目前仍在租赁期限内，若对涉案房屋进行无租约拍卖将严重损害租户及异议人万科置业公司、万科物业公司的合法权益。三、案涉商铺为商场中的一个铺位，其性质与位置以及目前商场经营的一般经营惯例，决定了该类商铺多是商场统一经营管理，出租经营，并非业主自营。这是普遍现状。在此情形下，暂且先抛开异议人万科置业公司享有的在先的经营管理收益权不说，如仅是商铺产权人购买时因按揭贷款而将商铺扺押给按揭银行，当贷款人无法偿还按揭贷款时，即以银行抵押权在先，租赁权在后为由认为租赁权不能对抗抵押权，对租赁权不予保护，完全与实际情况不相符，且必然导致此类按揭商铺的出租使用受限，影响此类物业的价值实现和充分利用。因此,不能简单机械地以“抵押权在先，租赁权在后”而对此类商铺上的租赁关系不予保护，否则将对佛山的商业物业出租行为造成严重影响，冲击整个商业物业的使用和效用的最大化。四、异议人万科置业公司享有合法的经营管理收益权，有权对外出租，案涉商铺所在商场的整体经营模式都是如此，法院也可实地调查了解。承租人佛山海德公司在承租该商铺时，并不清楚该商铺上的抵押情况，故在案涉商铺是否存在抵押权这个问题上，佛山海德公司完全是善意的第三人，对其租赁关系应予保护。另外，从开业至今异议人没有收过业主的物业管理费，间接证明了委托管理事实的存在。综上，如法院拍卖时未明确异议人万科置业公司以及承租人佛山海德公司所享有的权利，则将严重损害异议人万科置业公司、万科物业公司、佛山海德公司的权益。为了维护异议人万科置业公司、万科物业公司及租户的合法权益，异议人万科置业公司、万科物业公司恳请法院立即中止拍卖行为或在拍卖公告中明确该商铺拍卖时受以下条件限制：1.案涉商铺在2019年4月30日前的对外出租管理权、收益权（包括租金收取）由异议人万科置业公司享有；2.案涉商铺拍卖为带租约拍卖。以保证异议人万科置业公司、异议人万科物业公司与租户之间的合法租赁合同关系不因该案涉商铺的拍卖而无法继续履行。 申请执行人称，申请执行人对案涉商铺享有合法的抵押权，已经法院生效判决确认对两被执行人的债务在案涉商铺的处置价款中享有优先受偿权。异议人并没有证据证明其拥有案涉商铺的经营管理权，也不能对抗申请执行人的合法抵押权。因此，异议人的申请无法律依据，请求法院予以驳回。 本院查明，本院于2018年7月4日立案执行申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷一案，案号：（2018）粤0605执10639号，执行依据为（2017）粤0605民初15781号民事判决。执行过程中，本院于2018年8月2日作出（2018）粤0605执10639号公告，载明：本院在审理原告广东南海农村商业银行股份有限公司与被告曾仲豪、曾银枝金融借款合同纠纷一案中，以（2017）粤0605民初15781号民事裁定书查封了被告曾仲豪所有的位于广东省佛山市南海区**街道***号万科金域国际8座3幢108号商铺【合同号码：201××××5744】……现因本院作出的（2017）粤0605民初15781号民事判决已发生法律效力，并进入执行阶段，且被执行人不履行法定义务，故本院拟于近期对上述房地产采取评估、拍卖等处置措施，如有案外人主张对上述房地产享有产权或其他足以排除本院对上述房地产强制执行的民事权益的，或主张对上述房地产享有租赁权，请求租赁权在房产处置后继续存在于房地产上的，以及主张对上述房产享有优先购买权的，请于2018年8月8日前向本院书面提出。异议人遂向本院主张对案涉商铺享有权利。2018年11月5日，本院笔录告知两异议人，根据异议人提供的证据材料，不足以证明异议人对案涉商铺享有经营管理收益权，因此本院在拍卖处置案涉商铺过程中，无法附着异议人的经营管理收益权，亦无法带租约拍卖。异议人遂提起本案异议。 另查明，佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果显示，案涉商铺的购买人为被执行人曾仲豪，合同号码201××××5744。案涉商铺已经办理抵押，抵押权人为申请执行人广东南海农村商业银行股份有限公司，抵押登记日期2013年3月6日，抵押权证号886163709，债务履行期限为2018年3月。本院于2017年11月3日对案涉商铺预查封。 本院认为，本案的争议焦点为异议人万科置业公司是否对案涉商铺享有至2019年4月30日止的经营管理收益权，是否应带租约拍卖案涉商铺。本案中，两异议人并未举证证明其与被执行人曾仲豪之间就案涉商铺签订过委托经营合同存在委托经营管理关系。且根据异议人提交的万科置业公司与曾仲豪签署的《商品房买卖合同》，万科置业公司应于2014年4月30日前将案涉商铺交付予曾仲豪。因此，两异议人应自行承担举证不能的法律后果，异议人万科置业公司主张其对案涉商铺享有至2019年4月30日止的经营管理收益权，缺乏事实依据，本院不予支持。 在万科置业公司未取得对案涉商铺的经营管理权的情况下，两异议人将案涉商铺出租予他人缺乏合法基础。退一步讲，即使按照两异议人提交的就案涉商铺与最早的承租方朱帅帅签订的《南海万科广场租赁合同》，该合同的订立时间是2014年8月8日，而案涉商铺办理抵押登记的日期是2013年3月6日。即抵押权设立在先，且租赁权继续存在于案涉商铺上，对在先的抵押权的实现有影响，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，本院应对案涉商铺除去租约后进行拍卖。综上，两异议人的异议，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定裁定如下： 驳回异议人佛山市南海区万科乐恒置业有限公司、佛山市万科商用物业管理有限公司的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  植少佳 审判员  黄馨栗 审判员  李 娟 二〇一八年十一月二十七日 书记员  欧斯迪