北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）京02执异666号异议人（被执行人）：北京福地凰城酒店管理有限公司，住所地北京市东城区钱粮胡同**。法定代表人：李云，执行董事。委托诉讼代理人：李辉，女，该公司职员。申请执行人：华夏银行股份有限公司北京四道口支行，，住所地北京市海淀区四道口**院**楼**负责人：陈玉琴。委托诉讼代理人：罗萌，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘克强，北京大成律师事务所律师。被执行人：史维彬，男，1960年2月11日出生，住山西省大同市。被执行人：苏金龙，男，1952年11月30日出生，住内蒙古乌兰察布市。被执行人：邢孝增，男，1948年8月29日出生，住山西省太原市。被执行人：李辉，女，1965年2月23日出生，住山西省大同市。被执行人：北京中建鑫盛经贸有限公司，，住所地北京市东城区钱粮胡同****501法定代表人：白培培。本院受理的华夏银行股份有限公司北京四道口支行（以下简称华夏银行四道口支行）申请执行北京福地凰城酒店管理有限公司（以下简称北京福地公司）、史维彬、苏金龙、邢孝增、李辉、北京中建鑫盛经贸有限公司公证债权文书一案，在执行过程中，北京福地公司提出评估异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京福地公司称，请求撤销北京大地盛业房地产土地评估有限公司（以下简称大地评估公司）（京）大地（2018）（估）字第法—0087号房地产估价报告（以下简称估价报告），更换房地产估价机构并重新评估。一、报告内容存在重大遗漏，不符合法定的完整性要求。根据《中华人民共和国资产评估法》第二十条第六项的规定，评估机构不得出具有重大遗漏的评估报告；另根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十七条第二款的规定，评估报告应当载明评估财产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果及有效期等内容。再根据《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】（以下简称估价规范）7.0.1的规定，估价报告应采取书面形式，并应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。又根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会《房地产估价报告评审标准（试行）》第十条的规定，重要内容缺失的估价报告为不合格报告。由上述法律法规、规章及司法解释的诸多内容可知，资产评估报告必须完整，做到这一点才能算是合格有效的报告，否则就是无效报告。然而该报告经认真审阅不难发现，很多法定必须或应当存在的内容都不存在，严重遗漏，具体如下：（一）缺少“估价技术报告”；（二）缺少说明并陈述选择估价方法理由的内容；（三）缺少估价基础数据和估价参数来源与确定依据及方法的说明；（四）缺少对估价结果进行测算的说明；（五）未对土地价值和建筑价值进行区分，缺少土地估价。综合上述五个方面的情况可知，该报告中严重遗漏了很多法定内容，违反法定完整性要求，并非一份合格有效的估价报告。二、报告估价目的错误。大地评估公司本次对异议人资产进行估价的目的本应当是为北京市第二中级人民法院处置拍卖异议人的资产提供参考价值。然而，本份评估报告的估价目的在第1页、第6页、第7页、第8页、第11页中均反复明确系“为…司法裁决提供房地产价值参考”。司法裁决与拍卖、变卖完全是两种不同的司法行为，既然该报告是为司法裁决提供价值参考，那它就不符合本次评估的目的，该报告就不能应用于司法拍卖与变卖之中。三、估价期限严重违法超期。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条的规定，评估机构应当在三十日内出具评估报告。另经查阅北京市第二中级人民法院与大地评估公司签署的《委托评估鉴定合同单》获知，评估鉴定期限为1个月。该报告第15页估价作业期明确显示为2018年4月16日至2018年9月7日，长达近5个月时间，已经严重违法违约，不具有合法性。四、估价结果价值远低于实际市场情况，严重损害异议人的财产权利。五、估价报告中所确认的评估对象房屋建筑面积为18587.69平方米，而事实上面积应为18779.52平方米，估价报告存在基本信息错误，人民法院应当责令评估机构补正。申请执行人华夏银行四道口支行辩称，不认可北京福地公司的异议请求，估价报告没有问题，基本符合事实，希望法院尽快驳回对方的异议请求，尽快实现我方债权。经审查查明，本院受理的华夏银行四道口支行申请执行北京福地公司、史维彬、苏金龙、邢孝增、李辉、北京中建鑫盛经贸有限公司公证债权文书一案[执行案号为：（2018）京02执221号]，在执行过程中，本院依法查封了北京福地公司名下位于北京市东城区XXX号房产（房屋所有权证证号为：X京房权证东股字第XXX号）（以下简称涉案房地产）。后经本院报请，北京市高级人民法院出具《随机确定委托机构结果确认书》，随机确定委托大地评估公司对涉案房地产进行价值评估。2018年9月7日，大地评估公司出具估价报告，确定涉案房地产估价结果为76081.28万元。后，北京福地公司向本院提交《房地产估价报告异议申请书》，主张估价报告中缺少估价技术报告、说明并陈述选择估价方法理由、估价基础数据和估价参数来源与确定依据及方法的说明、对估价结果进行测算的说明、未对土地价值和建筑价值进行区分缺少土地估价，估价结果价值远低于实际市场情况，估价目的错误，估价期限严重违法超期。针对上述异议，大地评估公司经复核，于2018年10月22日出具《关于“（京）大地（2018）（估）字第法-0087号”估价报告异议回复的函》，书面回复北京福地公司的异议。大地评估公司称：“本次估价程序合理、估价目的明确，估价方法选用得当、估价报告列示内容详细完整、估价依据合理充分，估价结果在合理范围内，不存在异议书所提的问题。”2018年11月8日，北京福地公司再次向本院提交《房地产估价报告异议申请书补充说明》，主张估价报告中所确认的评估对象房屋建筑面积为18587.69平方米，而事实上面积应为18779.52平方米，估价报告存在基本信息错误，人民法院应当责令评估机构补正。针对此补充说明，大地评估公司经复核，于2018年11月13日出具《关于“（京）大地（2018）（估）字第法-0087号”《估价报告异议补充说明回复的函》，书面回复北京福地公司的异议。大地评估公司称：“估价报告中估价对象总建筑面积的确定是根据《房屋所有权证》附记栏记载内容，即“经过商业拆分变更登记后，该坐落不动产登记单元号变更为×××等274，登簿发证面积变更为18587.69平方米”，该记载盖有北京市国土资源局不动产登记专用章，为估价对象总建筑面积的法定依据。《房屋所有权证》中未明确估价对象商业及地下车库各分用途建筑面积，我方致函北京市第二中级人民法院协调相关资料，为推进项目，法官说明可以直接向被执行人要取相关资料，后被执行人向我方提供了北京鼎春德正测绘中心于2014年4月10日出具的《房屋面积测算技术报告书》（始终未见异议补充说明提到的北京鼎春德正测绘中心2009年4月15日的《房屋土地测绘技术报告书》），其分用途建筑面积总计数据与《房屋所有权证》附记栏中记载的建筑面积数据一致，均为18587.69平方米。综上所述，我公司认为本次估价资料取得和采用均与法院和被执行人进行了充分的沟通，所用建筑面积数据合理合法，不存在异议书补充说明中所提的问题。”另查，X京房权证东股字第XX**房屋所有权证登记的房屋所有权人为北京福地公司，房屋坐落东城区XXX号，登记时间2009年4月16日，套内建筑面积18779.52平方米，附记栏记载“经过商业拆分变更登记后，该坐落不动产登记单元号变更为×××等274，登簿发证面积变更为18587.69平方米”。本院认为，当事人或利害关系人对评估报告内容有异议的，由评估机构进行复核，对评估机构、人员不具备相应的评估资质或者提出评估程序违法的异议，由执行审查机构进行审查。本案中，针对北京福地公司提出的估价报告中缺少估价技术报告、说明并陈述选择估价方法理由、估价基础数据和估价参数来源与确定依据及方法的说明、对估价结果进行测算的说明、未对土地价值和建筑价值进行区分缺少土地估价，估价结果价值远低于实际市场情况，估价目的错误，财产基本信息错误等内容的异议，本院已交评估机构予以说明，现评估机构已对北京福地公司上述异议做出回复，故在本案审查程序中不予审查。本案针对北京福地公司所提出的评估程序违法问题进行审查。关于评估报告未在规定期限内作出的问题。作为评估机构的大地评估公司接受法院委托后，对估价对象进行了实地勘察，并在获取相关评估所需资料后开展了相关估价工作，并做出了评估报告，虽存在未在三十日内作出评估报告的情形，但该问题并未对评估程序及评估结果产生重大影响，故不足以认定评估程序严重违法。综上，北京福地公司所提异议请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项之规定，裁定如下：驳回异议人北京福地凰城酒店管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议，逾期不申请复议，本裁定将发生法律效力。审判长  姜高华审判员  贾奕良审判员  侯成成二〇一八年十一月二十一日法官助理雷洋书记员王皓