贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初7294号 原告：肖剑，男，汉族，1984年9月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：吴明江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权代理），该公司员工。 原告肖剑与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（下称：三江房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月12日公开开庭进行了审理，原告肖剑，被告三江房开公司委托诉讼代理人胡胤举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖剑向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告迟延办理不动产权属证书违约金76,282.47元；2、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2012年7月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:依A-2012-301)，被告将位于七星关区××路××单元××楼××号商品房出售给原告，原告如约支付了该房总价款271,082.00元。原被告在合同中约定于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告。但时至今日，被告未如约履行合同。按照《商品房买卖合同》的约定，约定时间起180内，被告按已付房价款的万分之一承担违约责任，即2015年7月27日到2016年1月27日期间，被告应支付原告违约金为:房款271,082.00×万分之一×180天=4879.476元。约定日期180日以后，被告仍不能办理不动产权属证书的，按日向原告支付已交付房价款0.03%的违约金，故2016年1月28日到2018年9月5日起诉之日止，共计938天，被告应支付原告违约金为:271,082.00×0.03%×938=76282.4748元，两者共计81161.9508元。今后将按被告实际交付不动产权属证书的日期再进行违约金的核算，原告为维护自己合法权益，因此诉来法院。 庭审中，原告肖剑当庭将诉请1变更为：判决被告向原告支付逾期交付办理商品房产权转移登记有关文书违约金，2015年7月27日起至2016年1月27日期间以已付房价款271,082.00为基数，按日万分之一计算；2016年1月28日起至实际交付办理商品房产权转移登记有关文书之日止，违约金以271,082.00元为基数，按日万分之三计算，暂计76,282.47元。 被告三江房开公司答辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及办理房屋产权证，是因涉案房屋的开发项目在2010年报政府有关部门审批时，消防部门对涉案商品房项目的验收以2010年以前的相关消防条例作为验收依据，然而答辩人在开发完毕该项目时，消防部门出台了部分新的验收条例。按常理，消防部门应该以2010年以前的验收条例为准进行验收，在“依山雅苑”商品房开发项目验收中，消防部门引用了部分新的消防验收条例作为验收涉案房屋开发项目的标准，由于消防部门新老条例的要求标准不一致，致使涉案房屋开发项目到目前为止还未验收，答辩人一直在和相关部门协调，尽早按规定为答辩人办理产权登记相关文书。二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施，导致办证部门停止办理房屋产权证一段时间。由于房产部门使用新的办证程序以及数据收集等原因，办证特别缓慢，加上集中办证的房开企业多，排队等候时间长，故在本案中，虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间，但上述因素已经不是答辩人可以控制的范围，系房管部门及政府政策因素，造成违约不完全属于答辩人的原因。三、逾期办证的情况客观上并不是答辩人造成的，且未给被答辩人造成实质性的经济损失，被答辩人早已实际入住购买的商品房，居住权利得到充分的保障，故答辩人不承担逾期办证违约金。四、买卖双方约定的违约金过高。双方所签订的《商品房买卖合同》有失公平，该合同并非买卖双方协商达成的合同条款，而是由房屋主管部门提供的格式合同，所有条款及违约责任都是房管部门制定，在办理房屋登记相关手续时，所需条件及办证时间也不是有由房开企业控制，且双方签订合同时，都没有考虑到消防部门、房管部门会出台新的政策，所以合同中约定的违约金并不合理，双方应该根据现在的实际情况合理调整。五、被答辩人提起的诉讼已经超过诉讼时效期。根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，根据上诉及相关法律法规，答辩人不应该承担本案中的违约责任。综上，本案中，答辩人从客观上并没有违约，请求法院查明本案事实、分清责任，驳回答辩人的诉讼请求。 原告肖剑围绕诉讼请求提交如下证据：《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-301）、收据2张、交房收费表。被告为支持其抗辩主张依法提交了如下证据：营业执照、法定代表人身份证明书及其身份证复印件、毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书。 本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对原告所举证据真实性均无异议，但认为不能完全达到证明目的，合同约定违约金过高，部分诉讼请求已超过诉讼时效。经审查，原告所举证据均为书证，证据间相互印证，能证明本案相关事实，本院予以采信；原告对被告所举证据真实性无异议，但认为达不到其证明目的；经审查，被告所举证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 根据以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年7月8日，原告肖剑作为买受人，被告三江房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-301），合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××路依××单元××房，房号为4-504；建筑面积117.25平方米；该商品房总价款为271,082.00元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2012年7月8日前支付全部房价款；转移登记：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。之后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款271,082.00元。2015年5月22日，原告向被告交付维修基金、契税、登记费、测绘费及办土地使用证等费用。涉案房屋现已交付原告使用。原告认为，被告未在约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，构成违约，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张2015年7月27日起至2016年1月27日期间以日万分之一为标准计算；2016年1月28日起至实际交付办理商品房产权转移登记有关文书之日止期间以日万分之三为标准计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款271,082.00元为基数，按日万分之三的标准计算。（以原告诉请的2016年1月27日前按日万分之一为标准计算、2016年1月28日起至实际交付办理商品房产权转移登记有关文书之日止期间以日万分之三为标准计算为限予以保护）。关于计算违约金的起止时间问题，原告主张从2015年7月27日起开始计算，被告提出诉讼时效抗辩。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期，约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。即2015年7月27日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的起止时间为2015年10月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出逾期办证系消防部门出台部分新的验收条例及政府出台两证合一政策导致，系相关管理部门及政府政策因素，属不可抗力的抗辩主张，被告所举证据不能证明其主张成立，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖剑逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金分段计算:2015年10月1日至2016年1月27日期间，以原告已付购房款271,082.00元为基数，按日万分之一的标准计算；2016年1月28日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止期间的违约金，以原告已付购房款271,082.00元为基数，按日万分之三的标准计算）； 二、驳回原告肖剑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费853.50元（已减半收取），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一八年十一月二十六日 书记员  葛红霞