福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0402民初2893号 原告：朱晓梅，女，1976年3月2日出生，汉族，个体户，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：叶诚,福建联合信实（三明）律师事务所律师。 被告：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村**。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官宇轩，福建邱宁江律师事务所实习律师。 原告朱晓梅与被告福建永达房地产开发有限公司（以下称永达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓梅的委托诉讼代理人叶诚，被告永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱晓梅向本院提出诉讼请求：1.判令永达公司支付逾期办理房屋权属登记的违约金7907元（违约金暂计至2016年7月27日，之后违约金按已付付款0.002%继续计算至实际能够办理房屋权属证书之日止）；2.判令本案诉讼费由永达公司承担。事实和理由：2013年8月26日，朱晓梅与永达公司签订《商品房买卖合同》，就朱晓梅购买永达公司开发的位于三明市梅列区绿岩新村227幢901室房屋事宜达成约定。房屋建筑面积125.6平方米、单价7530.38元每平方米，总价945816元，交付期限为2014年7月31日前。合同签订后，朱晓梅依约支付了购房款。永达公司于2015年3月6日将房屋交付给朱晓梅使用，但直至2016年7月27日才通知办理房屋权属证书。根据《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”。因此，永达公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。 永达公司辩称，朱晓梅的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不能成立。理由如下：一、《合同补充协议》约定的内容，合法有效。1.《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定不是永达公司真实意思表示。其系福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的示范文本，制定的本意是保护当事人合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款，并不禁止当事人对文本的条款进行修改，然而当地的房管部门在推广使用时却过犹不及，不允许永达公司对示范文本的任何条款进行修改。这显然违反了契约自由的原则。首先，示范文本合同第一页说明中明确：“本合同文本为示范合同，也可作为签约使用文本”也就是说，该示范文本不是强制双方使用的，仅“也可以作为签约使用”。其次，示范文本说明第5、6点明确表述：对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。即，示范文本并不禁止当事人对文本的条款进行修改。2.合同附件八补充协议第八条已对商品房买卖合同第十四条进行了修改，明确了永达公司的合同责任是在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由永达公司提供的资料交付原告。补充协议系原、永达公司双方真实意思表示，从契约精神上讲，房屋买卖双方应当共同遵守。3.补充协议第八条的特殊约定符合法律规定。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”即在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书并非法律强制性规定，开发企业和承购人可对产权登记进行特殊约定，有约定的从约定。4.补充协议第八条的规定没有免除了永达公司按时办理房屋初始登记的义务，也没有减轻自身的赔偿责任。永达公司根据楼盘“分期开发建设、整体办理初始登记”的实际情况拟定补充协议第八条是符合客观条件的，“在领取商品房初始登记证后90日内”也是出卖人可以且可能履行的。若按房管部门格式合同“交房后90日内”的强制规定，作为开发商的永达公司则是根本无法接受的。因为意味着永达公司具备预售条件时签订下的每一份示范合同文本均即时违约。三明市住房和城乡建设局于2015年5月允许开发商在网签《商品房买卖合同》时修改办理权属证书的时间，恰恰说明了修改办理权属证书的时间并不意味着免除了开发商按时办证的义务。至于违约金，示范文本关于违约金的约定原本就是空格，由双方协商填写，然而房管部门未征得合同双方当事人的意见，擅自强加予签约人。不能简单以永达公司自行约定的违约金低于房管部门制定的违约金就认定永达公司减轻赔偿责任。没有任何法律规定，违约金必须要约定多高才是合法的，司法实践中，1元违约金的案例比比皆是。二、朱晓梅至今不能办理房屋产权证并非永达公司的原因导致，永达公司不承担违约责任。永达公司申请对涉案楼栋测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求待总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。此为永达公司迟迟无法取得初始预登记证明书的真实原因。《房屋登记管理办法》第十条规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。也就是说，法律没有规定各幢地上建筑物必须与地下室合并，导入房管系统建立楼盘表，办理初始预登记。根据“法无规定不可为”的行政行为准则，行政部门不能自行设置门坎，加重行政相对人的义务。在我省其他地市如福州、厦门、宁德等地像永达公司开发的具有大底盘地下室的楼盘均可以地上建筑完成后独立办理产权登记、而不受地下大地下室限制的初始登记，可是在三明市的房管部门却无法办理，这也足以说明逾期办证非永达公司原因造成。三、永达公司积极履行合同义务，不存在怠于办理产权登记的现实可能性1.根据合同约定，永达公司为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权证》(?http:?/??/?baike.sogou.com?/?lemma?/?ShowInnerLink.htm?lemmaId=7870357"t"_blank?)及《国有土地使用证(?http:?/??/?baike.sogou.com?/?lemma?/?ShowInnerLink.htm?lemmaId=7678630"t"_blank?)》之前，永达公司必须为业主的贷款提供担保。并为此，永达公司向贷款银行缴纳了1000多万元的保证金。换言之，永达公司比贷款业主更希望早日取得《房屋所有权证》(?http:?/??/?baike.sogou.com?/?lemma?/?ShowInnerLink.htm?lemmaId=7870357"t"_blank?)及《国有土地使用证(?http:?/??/?baike.sogou.com?/?lemma?/?ShowInnerLink.htm?lemmaId=7678630"t"_blank?)》，因为只有贷款业主办理了《房屋抵押他项权证》，永达公司阶段性担保的使命才可终结，保证金才可退回。截止2017年12月，因买受人未及时偿还银行月供、或甚至出现断供而导致永达公司承担代偿还款共计59起，累计代偿银行贷款332.8万元。因此，永达公司不存在怠于办理产权登记的现实可能性。2.永达公司按合同约定期限完成交付房屋的义务，让众多买受人及时住上新房，户口及时迁入，孩子及时就学；3.积极将需要由永达公司提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送行政主管部门。因此永达公司诚实守信地履行着合同义务。四、1.若依据永达公司和朱晓梅签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起支付买受人违约金。即永达公司从朱晓梅实际交付交房后90日后开始违约，至朱晓梅起诉之日止。朱晓梅向人民法院请求保护民事权利的诉讼请求早已超过法律规定的诉讼时效期间。2.朱晓梅主张逾期办证违约金的诉讼请求是主张办证的产生的从属权利，而主张办证的诉讼时效已过法定诉讼时效期间，那么作为从属权利的违约金主张也应该过法定诉讼时效期间。 综上所述，朱晓梅诉请，缺乏合同依据和法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年8月26日，朱晓梅就购买三明市梅列区绿岩新村227幢901室房与永达公司签订《商品房买卖合同》，合同价款为945816元。当事人双方关于房屋交付、权属登记和补充协议等事项作如下约定:“出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，永达公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金；本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；本合同自双方签订之日起生效”。同日，朱晓梅与永达公司就未尽事宜签订《补充协议》，涉及房屋权属登记的约定有：本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定：“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金”。合同签订后，朱晓梅依约支付了全部购房款。永达公司于2015年3月6日将商品房交付朱晓梅使用。永达公司于2016年7月27日通知了朱晓梅办理案涉房产的权属证书。当事人双方对上述事实无异议，予以确认。 本案争议焦点，本院作如下分析与认定： 一、《商品房买卖合同》第十四条和《合同补充协议》第八条效力应如何认定的问题。 本院认为，朱晓梅与永达公司签订的《商品房买卖合同》系以福建省建设厅和福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》作为签约文本订立的合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。《商品房买卖合同》第二十二条约定，本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《合同补充协议》第八条的约定，明显含有减轻或免除永达公司承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议中不得含有的情形，故《合同补充协议》第八条的约定应当认定无效。永达公司关于双方签订的《商品房买卖合同》第十四条不具有法律效力的辩解，缺乏依据，本院不予采纳。综上，本案认定永达公司是否存在违约，应以《商品房买卖合同》第十四条约定为依据。 二、永达公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。 本院认为，永达公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达公司应承担逾期办证的违约责任。朱晓梅与永达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。永达公司于2015年3月6日将商品房交付给朱晓梅使用。依照合同约定，应于交房日之次日起第91日开始计付逾期办理房屋权属证书的违约金。据此，永达公司应从2015年6月5日起至2016年7月26日（通知办理权属登记前一日），按《商品房买卖合同》第十四条的约定，即每日按已付款的0.002%计付违约金。 综上所述，本院认为，永达公司未按履行合同义务，已构成违约，依法应承担违约责任。因涉及逾期办证等纠纷，翡翠城业主多次积极维权，并引发政府重视。后由政府牵头，就“两证办理”等问题召集翡翠城业主代表、开发商永达公司及物业公司召开协调会，并于2016年7月25日由三明市梅列区人民政府出具(2016)37号《专题会议纪要》，对会议内容予以记载；2017年8月23日，永达公司针对翡翠城业委会的《协商函》作出《复函》，内容涉及翡翠城“两证办理”等遗留问题。上述事实可以印证，翡翠城全体业主在其权利受到侵害后积极主张权利的事实，永达公司关于本案超过诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，朱晓梅所提诉请，本院根据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下: 一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向朱晓梅支付逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金，以朱晓梅已付购房款945816元为基数，按每日0.002%计算，自2015年6月5日计算至2016年7月26日止）； 二、驳回朱晓梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由福建永达房地产开发有限公司负担，该款应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇一八年十一月二十日 书记员  谢家利 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。