湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终6526号上诉人（原审原告）：储亚云，男，1966年7月18日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：刘涛，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人(原审被告):万玲莉，女，1983年10月14日出生，汉族，住武汉市武昌区，原审第三人：武汉福星惠誉投资管理有限公司，住所地武昌区徐东二路中科油料所内。法定代表人：陈红梅，该公司经理。委托诉讼代理人：杨露，该公司法务经理。上诉人储亚云与被上诉人万玲莉及原审第三人武汉福星惠誉投资管理有限公司（以下简称武汉福星惠誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人储亚云委托诉讼代理人刘涛，第三人武汉福星惠誉公司委托诉讼代理人杨露到庭参加诉讼。被上诉人万玲莉经公告传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人储亚云的上诉请求：1、维持武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5008号民事判决第一、二、三项；2、变更武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5008号民事判决第四项，由被上诉人万玲莉向上诉人储亚云支付装修补偿金260万元；3、撤销武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5008号民事判决第五项，由被上诉人万玲莉向上诉人储亚云支付维权律师费与财产担保服务费56825元；4、判决本案的诉讼费用全部由被上诉人万玲莉承担。事实和理由：一、原审判决按照双方约定违约装修补偿金260万的百分之三十计算调整违约金系适用法律错误。本案《租赁合同》第37条约定：“甲方（万玲莉）因物业权属瑕疵或非法出租物业而导致本合同无效或者不能继续履行时，甲方应向乙方（储亚云）支付违约金。”《租赁合同》第27条第（3）款约定：“如因合同双方中的一方违约导致合同无法履行，则违约金为人民币贰佰陆拾万圆整。如甲方（万玲莉）违约除补偿乙方（储亚云）人民币贰佰陆拾万圆整装修补偿金外不承担其他违约责任，如乙方违约需赔偿甲方人民币贰佰陆拾万圆整违约金。”《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案《租赁合同》第27条、第37条约定的违约责任符合以上法律规定，对双方当事人公平一致，即任何一方违约均应适用。被上诉人万玲莉在签订《租赁合同》时，明知上诉人储亚云将该物业作为对外经营使用（《租赁合同》第5条约定：“乙方租赁该物业作为对外经营使用”），物业租赁的面积为2600平方米，且上诉人储亚云用该物业经营装饰公司，故双方在《租赁合同》第27条进一步明确“如甲方（万玲莉）违约除补偿乙方（储亚云）人民币贰佰陆拾万圆整装修补偿金外不承担其他违约责任”，因此该违约责任的补偿金额并未超出双方当事人签订《租赁合同》时应当预见的范围，并且实际上对被上诉人万玲莉违约时可能承担的赔偿责任作出了限制，也就是说即使上诉人储亚云有其他更多的损失，被上诉人万玲莉最多也只需赔偿260万元。因此，本案中260万元的违约赔偿数额并不是一个单一的约定，而是具有明确赔偿数额与限制赔偿数额的双重性质。本案诉至法院后，被上诉人万玲莉虽然辩称违约金数额明显过高，但一方面并未就其该主张提供证据证明约定的违约金数额明显高于其违约给上诉人储亚云造成的损失，另一方面该违约金调减请求，与双方当事人签订《租赁合同》时约定的“如甲方（万玲莉）违约除补偿乙方（储亚云）人民币贰佰陆拾万圆整装修补偿金外不承担其他违约责任”限制赔偿数额之目的明显不符，故应当不予支持。在本案《租赁合同》履行过程中，上诉人储亚云全面履行了合同义务，但被上诉人万玲莉不仅隐瞒出租物业的产权归属，而且在上诉人储亚云被迫腾退场地向其发出书面通知后拒绝出面解决问题，本案纠纷的发生完全是由于被上诉人万玲莉不履行合同义务，故本案的过错全部在于被上诉人万玲莉。因此，退一步讲，即使本案可以适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，但原审判决也没有充分考虑合同的履行情况、被上诉人万玲莉的过错程度以及上诉人储亚云的预期利益等综合因素。二、原审判决认为上诉人储亚云主张的律师费以及财产担保服务费并非违约责任必然发生的费用且已超出双方合同约定的违约范围，故不予支持系认定事实错误。本案《租赁合同》第42条约定：“如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。”在本案中，违约方是被上诉人万玲莉，故上诉人储亚云主张的律师费以及财产担保服务费，符合双方的约定，应当全部予以支持。被上诉人万玲莉未答辩。原审第三人武汉福星惠誉公司述称：储亚云与万玲莉间的租赁合同与武汉福星惠誉公司无关。武汉福星惠誉公司与诸全、熊敏签订房屋租赁合同因诸全、熊敏违反合同约定拖欠租金和物业费，双方已解除租赁合同。武汉福星惠誉公司在本案中不应当承担任何法律责任。储亚云向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除2014年2月15日储亚云与万玲莉订立的《租赁合同》；二、判令万玲莉支付储亚云装修补偿金260万元；三、判令万玲莉返还储亚云租房押金13万元；四、判令万玲莉返还储亚云20**年7月1日至2016年7月19日的租金与物业费（129000+39000）×19/30=106400元；五、判令万玲莉承担储亚云维权律师费50000元、财产担保服务费6825元；六、本案的诉讼费用全部由万玲莉承担。一审法院认定事实：2013年5月13日，武汉福星惠誉公司（代理方即合同丙方）与熊敏、诸全（承租方即合同乙方）签订《商用房屋租赁合同》，约定：丙方经营及管理的商用房屋租赁乙方。乙方承租商用房屋位于武汉福星惠誉公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目K4栋1-/-3-2-（1、2、3、4）、1-/-3-（3、5、6、7、8）、2-/-3-1-（1、2）、2-/-3-2-（1、2、3）、2-/-3-3、2-/-3-5-（1、2、3、4、5、6、7）、2-/-3-6-（1、2、3、4、5）、2-/-3-8-（1、2、3）、2-/-3-（9、10、11）、4-/-3-1-（1、2、3、4、5）、4-/-3-2-（1、2、3、4）、4-/-3-3-（1、2、3、4）、4-/-3-4-（1、2、3）、4-/-3-5、7-/-3-（2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28）号第三层商用房屋，建筑面积为6251.51平方米。租赁期限为三年零七个月自2013年6月1日至2016年12月31日止。未经丙方书面同意，乙方不得以任何方式全部或部分将承租的商用房屋转租或分租给任何第三人，否则丙方有权选择解除合同。乙方拖欠本合同项下应付租金、代理费及运营推广费等费用累计超过三十日的，丙方有权解除，乙方依合同约定支付违约金。合同并对商用房位置、附属设施基本情况、租期和保证金、租金及代理费、进场移交、商用房屋的使用、离店、提前解除及违约责任等作出相关约定。合同签订后，武汉福星惠誉公司依约履行合同义务。2013年6月，熊敏、诸全（出租方即合同甲方）与万玲莉（承租方即合同乙方）签订《物业租赁合同》约定：甲方将位于武昌区福星惠誉水岸国际K4栋1-/-3-2-（1、2、3、4）、1-/-3-（3、5、6、7、8）、2-/-3-1-（1、2）、2-/-3-2-（1、2、3）、2-/-3-3、2-/-3-5-（1、2、3、4、5、6、7）、2-/-3-6-（1、2、3、4、5）、2-/-3-8-（1、2、3）、2-/-3-（9-11）、4-/-3-1-（1-5）、4-/-3-2-（1-4）、4-/-3-3-（1-4）商用房屋（上述商用房建筑面积共计6164.15平方米）出租给乙方使用。租赁房屋的每月租金为265058元，乙方应于次期租金到期十日前向甲方交付租金。租赁期限自2013年9月1日起至2017年12月31日止，甲方应于2013年6月22日前将租赁房屋交付乙方并办理有关交接手续；租赁期间乙方不得将租赁房屋部分或全部转租给他人，甲方书面同意转租的除外。合同并对商用房位置、租期、租金、维修事项、违约责任等作出相关约定。合同附补充条款：甲方承诺保证乙方在租赁期内的正常经营；乙方在装修前须先到物业办理审批，在获得物业处同意后方可进行施工；甲方只具有租赁权和使用权；此租金价格已包含物业管理费。2014年2月15日，万玲莉（出租方即合同甲方）与储亚云（承租方即合同乙方）签订《租赁合同》约定：甲方保证向乙方出租的物业是甲方拥有完全所有权和使用权。甲方保证所出租的物业符合国家对租赁物业的有关规定。甲方出租给乙方的物业位于武汉市武昌区福星惠誉水岸国际K4栋2单元3-10、3-11、3-1-1、3-1-2、3-2-1、3-2-2、3-2-3、3-3、3-8-1、3-8-2、3-8-3、3-9、3-5-2、3-5-3、3-5-4、3-5-6、3-5-7、3-6-1、3-6-2、3-6-3、3-6-4、3-6-5、3-4、3-5-5、3-5-1、加附一（建筑面积2600平方米）。乙方租赁物业作为对外经营使用。在租赁期内，非经甲方同意，乙方不得擅自改变所承租房屋的用途。该物业租赁期为三年十个月零二天，自2014年2月19日起至2017年12月31日止。备注：自2014年2月19日至2014年4月18日止为装修免租金期不收租金，收租金期从2014年4月19日起计算。乙方自合同签订后向甲方交付13万元作为本合同押金。甲方于合同期满之日后十日内无息退还该押金给乙方。该物业第一年每月租金117000元，第二年每月租金122850元，第三年每月租金129000元，第四年每月租金135450元，租金按季支付。物业管理费每月每平方米5元为标准由乙方承担，物业费与每期租金一起支付。租赁期间，乙方与他人合租或转租的，须得到甲方书面同意。租赁期满或本合同终止，除乙方自有的物品、设备中除可活动并能用螺丝刀拆卸的财产可搬走外，其他拆走即损坏或拆走损坏其他固定物的财产、管线及相应的固定装修无偿归甲方所有，乙方不能拆走。如合同双方中的一方违约导致合同无法履行，则违约金为260万元。如甲方违约除补偿乙方260万元装修补偿金外不承担其他违约责任，如乙方违约需赔偿甲方260万元违约金。甲方违反合同约定，提前收回物业应向乙方支付违约金；甲方因物业权属瑕疵或非法出租物业而导致本合同无效或不能继续履行时，甲方应向乙方支付违约金。乙方逾期交付租金，每逾期一天，则应每天按租金总额的万分之五支付甲方违约金。逾期三个月，视为乙方单方解除合同，乙方应向甲方承担违约责任。甲方将没收其押金并收回出租物业。合同并对物业概况、租赁期限用途、押金、租金支付、物业变更与设立他项权利、甲乙权利义务、通知和违约金、甲乙违约责任处理规定等作出相关约定。同日，双方签订《合同补充协议》约定甲方协助乙方与物业协商广告展示事宜；甲方承诺2号楼电梯与电梯间在合同期内归乙方使用。《租赁合同》签订后，储亚云依约向万玲莉支付租房押金13万元。2014年2月26日，万玲莉出具押金收条，认可收到租赁商用房押金合计13万元。万玲莉向储亚云交付租赁商用房。2016年1月10日，万玲莉出具《委托书》，委托人万玲莉委托受托方庄俊伟办理签订房屋租赁合同、房屋交割清单等与房屋租赁相关合同、协议、文件；收取房屋出租的租金及押金。2016年4月19日，储亚云委托他人通过银行账户向万玲莉委托人庄俊伟支付租赁房屋物业费共计3.9万元（2016年4月19日起至2016年7月18日止期间）。2016年4月5日，储亚云委托他人通过银行账户向万玲莉委托人庄俊伟支付租赁房屋租金共计38.7万元（2016年4月19日起至2016年7月18日止期间）。武汉名仕装饰工程有限公司于2000年1月12日成立，法定代表人储亚云。公司实际办公场所为涉案承租商用房。储亚云在租赁房屋经营期间，武汉福星惠誉公司于2016年6月28日在储亚云经营公司外张贴《解约通知》，载明：“熊敏、诸全租用位于福星惠誉K4项目1-3-2-（1到4）至7-3-（2到6.8到28）商铺至今尚未缴纳租金及管理费用，要求于2016年7月1日前交清欠缴费用，办理相关解约手续、腾退商铺。”2016年7月4日，武汉名仕装饰工程有限公司向庄俊伟致函《关于函》，载明：“庄俊伟先生：2016年6月28日武汉福星惠誉公司在我司外张贴《解约通知》，其中内容涉及到我司储亚云与万玲莉租用房屋2015年10月1日至2016年6月25日租金未缴情况，现已影响到我司后续运营，请求将事情落实清楚并给出书面结果。”2016年7月19日，武汉名仕装饰工程有限公司致武汉福星惠誉公司《致武汉福星惠誉投资管理有限公司书》载明：“武汉福星惠誉公司：我储亚云（武汉名仕装饰工程有限公司法人）看到2016年6月28日张贴在公司前台的解约通知书，我储亚云于2014年2月19日至今不存在未交租金及物业管理费情况，2016年7月19日前交纳下个季度租金387000元，物业管理费39000元，共计426000元。但出现解约通知书后不知后续租金该付给谁，特此向武汉福星惠誉公司证实并请求给予书面答复。”2016年8月31日，武汉福星惠誉公司向熊敏、诸全致《关于商户熊敏、诸全腾退告知函》载明：“熊敏、诸全：鉴于你于2013年5月13日承租我司经营管理的福星惠誉水岸国际项目K4栋系列商铺欠缴租金，我司已于2016年6月25日与你解除租赁合同关系。请你按照《商用房屋租赁合同》约定于2016年9月15日下午18点之前将商铺可移动物品搬离，逾期未腾退，视同你自愿放弃商铺内物品所有权，我司有权自行处置店内物品，所产生相关损失及费用均由你自行承担。”庭审中，武汉福星惠誉公司确认2015年10月熊敏、诸全未足额缴纳租金和物业费，双方于2016年6月份解除双方签订的租赁合同。诉讼期间，万玲莉于2017年8月2日向本院提交评估申请书，认为储亚云与万玲莉对涉案违约金即房屋装修费用损失存在较大争议，请求对租赁房屋涉及装修费用进行价值评估。万玲莉未在法定期间内向本院提交鉴定材料导致无法鉴定。一审法院认为，结合本案查明的事实，武汉福星惠誉公司对本案涉案租赁房屋享有经营及管理权，2013年5月13日，武汉福星惠誉公司与熊敏、诸全签订《商用房屋租赁合同》约定武汉福星惠誉公司将其享有经营管理的涉案商用房屋租赁给诸全、熊敏使用。双方合同约定未经武汉福星惠誉公司书面同意，诸全、熊敏不得以任何方式全部或部分将承租的商用房屋转租或分租给任何第三人，否则武汉福星惠誉公司有权选择解除合同。武汉福星惠誉公司依约履行合同义务。诸全、熊敏接收租赁商用房后与万玲莉签订《物业租赁合同》，约定将其承租武汉福星惠誉公司的商用房租赁给万玲莉经营使用，并约定未经诸全、熊敏书面同意，万玲莉不得将承租的房屋部分或全部转租他人。万玲莉接收租赁商用房后与储亚云签订《租赁合同》，将其承租诸全、熊敏部分商用房（建筑面积2600平方米）租赁给储亚云经营使用，合同约定万玲莉对租赁商用房享有完全所有权和使用权。合同签订后，万玲莉依约向储亚云交付租赁商用房。储亚云与万玲莉合同履行期间，出租人武汉福星惠誉公司及转租出租人诸全、熊敏均未以租赁房屋未经出租人同意转租为由解除各自签订的租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，储亚云与万玲莉签订的《租赁合同》自签订时成立，储亚云依据合同约定并占有使用租赁商用房。储亚云租赁期间，武汉福星惠誉公司以诸全、熊敏未依约支付逾期租金为由，2016年6月解除双方的租赁合同并要求予以腾退租赁房屋。上述事项发生，导致储亚云自2016年7月1日起无法继续占有使用租赁商品房从事经营行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，武汉福星惠誉公司的解除租赁合同及要求腾退商品房事项，致使储亚云与万玲莉签订的租赁合同目的无法继续履行。储亚云主张解除2014年2月15日与万玲莉签订《租赁合同》及返还已支付租金、物业管理费诉请予以支持，即万玲莉应向储亚云返还租金及物业管理费共计89933元（自2016年7月1日至2016年7月19日止期间返还租金81700元（129000元/月/30日×19日）、物业管理费8233元（13000元/月/30日×19日）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，租赁合同解除后，万玲莉应向储亚云退还租赁押金130000元。万玲莉辩称致使与储亚云的租赁合同无法履行，系诸全、熊敏逾期未向武汉福星惠誉公司支付租金及物业管理费导致。万玲莉在与诸全、熊敏履行租赁合同过程中，已向出租方武汉福星惠誉公司、诸全、熊敏缴纳租金及物业费，万玲莉不存在违约行为的意见。依据“合同相对性原则”，万玲莉与诸全、熊敏间的租赁合同关系系另一法律关系，万玲莉可另行主张相关权利。储亚云依据合同约定即因合同双方中的一方违约导致合同无法履行则违约金260万元，向万玲莉主张支付装修补偿金260万元（即承租2600平方米×每平方装修价1000元）的诉讼请求。万玲莉认为约定违约金过高。要求法院予以调整。结合本案事实，万玲莉与储亚云签订《租赁合同》时，万玲莉隐瞒租赁商品房的权属及转租事实，致使储亚云在约定租赁期限内（2016年7月1日-2017年12月31日止）未能占有使用租赁商品房从事经营。万玲莉违反出租人义务构成违约，应当承担违约责任。双方合同关于违约条款即“如合同双方中的一方违约导致合同无法履行，则违约金为260万元。如甲方违约除补偿乙方260万元装修补偿金外不承担其他违约责任，如乙方违约需赔偿甲方260万元违约金”的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，万玲莉应向储亚云支付违约装修损失78万元（按双方约定违约装修价值260万的百分之三十计算调整违约金），对储亚云主张违约金的诉请，本院部分予以支持。诉讼期间，万玲莉对违约装修损失申请司法鉴定，但未在指定期限内提交鉴定材料致使无法司法鉴定。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定，万玲莉未在指定期限内无正当理由拒不提供鉴定事项的相关材料，导致案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，万玲莉应对该事实承担举证不能的法律后果。储亚云主张万玲莉承担律师费5万元及财产担保服务费6825元的意见，因该费用并非违约责任必然发生的费用且已超出双方合同约定违约范围，故对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除储亚云与万玲莉于2014年2月15日签订《租赁合同》。二、万玲莉于本判决生效之日起十日内向储亚云返还租金81700元、物业费8233元，共计89933元。三、万玲莉于本判决生效之日起十日内向储亚云返还租赁押金13万元。四、万玲莉于本判决生效之日起十日内向储亚云支付违约装修损失78万元。五、驳回储亚云其他诉讼请求。本案案件受理费29945元，财产保全费5000元，由万玲莉负担。二审中，各方对一审查明的事实无异议。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，武汉福星惠誉公司对本案涉案租赁房屋享有经营及管理权。诸全、熊敏承租了武汉福星惠誉公司的涉案商用房屋并约定未经武汉福星惠誉公司书面同意，诸全、熊敏不得以任何方式全部或部分将承租的商用房屋转租或分租给任何第三人，否则武汉福星惠誉公司有权选择解除合同。诸全、熊敏接收租赁商用房后与万玲莉签订《物业租赁合同》，约定将其承租武汉福星惠誉公司的商用房租赁给万玲莉经营使用，并约定未经诸全、熊敏书面同意，万玲莉不得将承租的房屋部分或全部转租他人。万玲莉承租诸全、熊敏部分商用房后又转租给储亚云经营用并与储亚云签订《租赁合同》，并约定万玲莉对租赁商用房享有完全所有权和使用权。但事实上，万玲俐对案涉商用房并无所有权。储亚云与万玲莉签订的《租赁合同》虽自签订时成立并由储亚云实际占有使用租赁商用房，但因武汉福星惠誉公司以诸全、熊敏未依约支付租金为由解除了租赁合同，导致储亚云与万玲莉签订的租赁合同目的自2016年7月1日起无法继续履行。万玲莉与储亚云签订《租赁合同》时隐瞒租赁商品房的权属及转租事实，故双方的租赁合同应予解除且万玲莉与储亚云对此均无异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。万玲莉对租赁合同的解除负有过错，依照法律规定应对储亚云的损失承担合同解除后的赔偿责任。万玲莉与储亚云在租赁合同中约定“如合同双方中的一方违约导致合同无法履行，则违约金为260万元。如甲方违约除补偿乙方260万元装修补偿金外不承担其他违约责任，如乙方违约需赔偿甲方260万元违约金。”储亚云据此向万玲莉主张支付装修补偿金260万元。本院认为，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”等规定，判决万玲莉应向储亚云支付违约装修损失78万元（按双方约定违约装修价值260万的百分之三十计算调整违约金）。上述司法解释系指违约金的调整应考虑实际损失等综合因素，以约定的违约金“超过损失的百分之三十”标准来衡量是否“过分高于造成的损失”，即违约金的调整以不超过实际损失的1.3倍为衡量标准。一审法院以约定的装修损失260万元的百分之三十进行调整不符合司法解释的规定，本院予以纠正。万玲莉与储亚云在签订租赁合同时对万玲莉如违约则应承担装修损失违约金260万元已作了约定，系双方签约时对违约方造成损失的合理预期。租赁合同解除后，该约定作为清理结算条款仍应由万玲莉依该约定赔偿储亚云的装修损失260万元。万玲莉一审中虽认为约定违约金过高要求予以调整，但未对储亚云的实际装修损失进行鉴定，导致储亚云的实际装修损失金额无法判定。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，万玲莉应对该事实承担举证不能的法律后果。故本院对储亚云的“由被上诉人万玲莉向上诉人储亚云支付装修补偿金260万元”的上诉请求予以支持。储亚云还请求万玲莉向其支付维权律师费与财产担保服务费56825元。因双方已约定如万玲莉违约除补偿储亚云2**万元装修补偿金外不承担其他违约责任，故本院对储亚云该部分上诉请求不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5008号民事判决主文第一、二、三项；二、撤销武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5008号民事判决主文第四、五项；三、万玲莉于本判决生效之日起十日内向储亚云赔偿装修损失260万元；四、驳回储亚云的其他诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费21691元，由万玲莉负担。本判决为终审判决。审判长  杨绮雯审判员  林宏文审判员  王日升二○二○一八年十一月十五日法官助理陈细凤书记员毛亚坤