广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0205民初1157号原告：林锴斌，男，1982年12月13日出生，汉族，韶关市曲江区人，住韶关市曲江区。委托诉讼代理人：钟俊文，广东宜方律师事务所律师。被告：甘步雨，男，1980年4月20日出生，汉族，韶关市曲江区人，住韶关市曲江区。被告：刘威，男，1984年6月7日出生，汉族，韶关市曲江区人，住韶关市曲江区。原告林锴斌诉被告甘步雨、刘威执行异议之诉一案，本院于2018年7月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林锴斌及其委托诉讼代理人钟俊文，被告甘步雨到庭参加诉讼，被告刘威经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2018年6月8日，原告对韶关市曲江区人民法院作出的（2018）粤0205执190号案的执行行为提出书面异议。韶关市曲江区人民法院于2018年6月29日作出（2018）粤0205执190号《执行异议裁定》：驳回原告林锴斌的执行异议。原告对此裁定不服，提起本案诉讼。理由：一、（2018）粤0205执190号案没有通知原告、告知原告具有优先购买权以及没有对涉案房屋进行拍卖时公示房屋以及出租给原告的信息的行为违法。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”原告承租刘威名下韶关市曲江区马坝镇府前中路亿华时代广场的两套房屋。被告刘威与甘步雨执行一案已经由韶关市曲江区人民法院受理，案号为（2018）粤0205执190号。韶关市曲江区人民法院在对涉案房屋进行拍卖的时候并未告知原告，侵害了原告的优先购买权，同时极可能引起原告与买受人的纠纷，侵害了原告的合法权益。二、（2018）粤0205执异17号《执行裁定书》适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查;（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。”2018年6月8日，原告就韶关市曲江区人民法院在（2018）粤0205执190号中对涉案房屋进行拍卖时未公示房屋已经出租的信息的行为提出异议，认为韶关市曲江区人民法院的该行为侵害了原告林锴斌的合法权益。在本执行异议案中，原告从始至终对韶关市曲江区人民法院执行涉案房屋均没有提出实体权利的请求，只是认为韶关市曲江区人民法院在执行过程中的执行行为不规范，侵害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条的规定，韶关市曲江区人民法院应该按照民事诉讼法第二百二十五条进行审查，然而韶关市曲江区人民法院却按照民事诉讼法第二百二十七条规定对本案进行审查。原告认为，韶关市曲江区适用法律错误，侵犯了原告合法的救济途径，请求韶关市曲江区人民法院撤销（2018）粤0205执异17号《执行裁定书》。三、原告与刘威的房屋租赁的事实真实、合法有效，原告的权益应受法律保护，请求贵院对涉案房屋进行拍卖时公示房屋已经出租的信息。2017年3月30日（原告在向韶关市曲江区人民法院提出执行异议时因笔误写成2016年4月21日，原告已向韶关市曲江区人民法院提交合同，且刘威本人也承认合同的真实性），原告与刘威、丘小洁签订《房屋租赁合同》。双方签订《房屋租赁合同》后，刘威将涉案房屋钥匙交付给原告林锴斌。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”刘威钥匙交付给原告后，涉案房屋就处于申请占有使用中。原告林锴斌也根据约定向刘威支付租金并提供商铺给刘威使用抵扣涉案房屋的租金。原告提供刘威出具的《收据》以及租赁合同可以证明刘威在韶关市曲江区人民法院所做的“林锴斌没有支付任何租金”的笔录是与实际不符的。事后原告向刘威核实此事，刘威答复系当时没有认真看就签名了，实际上当时做笔录时陈述为：“林锴斌承诺分期支付租金，我已经收到原告一部分租金。”根据法律规定和双方约定，原告与刘威的房屋租赁事实清楚，合法有效。如上所述，原告在对房屋拥有合法租赁权的情况下，如何使用房屋系原告的权利，韶关市曲江区人民法院仅凭原告没对房屋进行装修为由认定租赁事实不真实是错误的。综上所述，原告与刘威的房屋租赁的事实真实、合法有效，原告的权益应受法律保护，请求贵院对涉案房屋进行拍卖时公示房屋已经出租的信息，并且在作出上述行为时中止本案的执行。此外，韶关市曲江区人民法院作出的（2018）粤0205执异17号《执行裁定书》适用法律错误，严重侵害了原告的合法权益，请求贵院予以撤销。特此请求法院判决：1、请求撤销韶关市曲江区人民法院作出的（2018）粤0205执异17号《执行裁定书》；2、请求中止（2018）粤0205执190号案件的执行；3、请求对涉案房屋进行拍卖时公示房屋已经出租给原告的信息。被告甘步雨辩称：拍卖这套房屋，我没有异议，原告与被告刘威签订的租赁合同，合同日期都是自相矛盾的。韶关市曲江区人民法院作出的（2018）粤0205执异17号《执行裁定书》是合法有效的，人民法院拍卖涉案房屋也是合法有效的，我不同意撤销。被告刘威经本院传唤没有到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明：被告甘步雨与被告刘威买卖合同纠纷于2018年1月11日向本院提起诉讼，本院于2018年1月19日作出（2018）粤0205民初87号《民事调解书》。该《民事调解书》生效后，被告甘步雨于2018年2月14日向本院申请执行，本院以（2018）粤0205执190号立案受理执行,并于2018年5月22日作出（2018）粤0205执190号之二《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人刘威位于韶关市××区马坝镇××时代广场××房（预售房，预售合同编号：曲预许曲[2014]01034637）。原告林锴斌于2018年6月8日以与被告刘威于2016年4月21日签订《房屋租赁合同》，分别就位于韶关市××区马坝镇××时代广场××、2905两套房子进行租用，法院的拍卖行为侵害了其合法权益为由，向本院提出执行异议。本院于同年6月29日作出（2018）粤0205执异17号《执行裁定书》，裁定“驳回案外人林锴斌的执行异议。”至此，原告向本院提起执行异议之诉。另查明：原告与被告刘威、丘小洁（被告刘威前妻）于2017年3月20日签订《房屋租赁合同》，双方约定，被告刘威、丘小洁将坐落于韶关市曲江区马坝镇府前中路亿华时代广场2栋05单元29层2栋2905号房屋及坐落于韶关市曲江区马坝镇府前中路亿华时代广场2栋01单元29层2栋2901号房屋出租给原告，房屋租赁期限为50年，自2017年3月20日至2067年3月20日止。《房屋租赁合同》第二条第2款注明“乙方（原告）向甲方（被告）承诺，租赁该房屋仅作为私人住宅使用”；第三条第1款“该房屋每月租金为1666.67元……”、第三条2款“房屋租金交付方式：合同签字生效之日起，乙方一次性支付租金1000000元……”。原告向本院提交一份由被告刘威于2017年3月20日出具给原告的《收据》，内容为“今收到林锴斌交付亿华时代广场2栋01单元2901房和2栋05单元2905房房屋租金共壹佰万元。”被告刘威对此陈述：案涉房屋的《房屋租赁合同》及《收据》确实系其与原告林锴斌签署，合同签订时已经把房屋钥匙交给了原告，房屋租金1000000元实际未收取，目前原告尚未支付任何一期租金。签订《房屋租赁合同》的目的是之前欠了原告林锴斌的生意款1100000元，所以用两套房屋出租给原告；欠原告林锴斌的1100000元，每月都还利息，未支付本金。另外，本院前往涉案房屋物业管理处进行调查。调查情况是：涉案房屋物业管理人员反映，涉案房屋尚未交房，房屋钥匙还在物业管理处，物业管理处亦未向业主收缴物业管理费及水电费用；如果房屋已经交房，物业管理部门会办理收房手续，并出具收房手册；如果业主要装修，业主也要找物业办理水电证，目前涉案房屋水电均未开通。再查明：涉案房屋于2018年1月19日被韶关市曲江区人民法院依法查封。以上事实经审理在案。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案中，原告向本院提交与被告刘威、丘小洁签订《房屋租赁合同》及《收据》，从查明的事实及证据来看，首先，《房屋租赁合同》是原告与被告刘威所签，《收据》也是刘威所写，但是被告刘威否认原告支付了租金1000000元的事实，并明确当时与原告签订《房屋租赁合同》及出具《收据》的目的是将房屋租金抵偿之前欠原告林锴斌的生意款1100000元。原告没有提交充分证据对《收据》进行佐证；其次，涉案房屋尚未交房，房屋钥匙还在物业管理处，涉案房屋水电均未开通，涉案房屋现在仍然是毛坯房。原告提出已将该房屋作为仓库堆放物资使用，没有向本院提交相关证据证实，至今没有任何证据证明涉案房屋已由承租人实际使用；第三、原告及被告刘威在签订《房屋租赁合同》时，没有向房产管理部门登记备案；第四、没有任何证据证明被告刘威在取得涉案房屋管理权前提下出租给原告的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”第五十四条：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”《广东省城镇房屋租赁条例》第六条：“房屋有下列情形之一的，不得出租：（一）未取得产权或者经营管理权的；……。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有物的请求，人民法院不予支持。”的规定，原告林锴斌与被告刘威就涉案房屋的签订租赁合同，原告没有交付租金，也没有实际使用租赁房屋。原告就执行标的即位于韶关市曲江区马坝镇府前中路亿华时代广场2栋05单元29层2栋2905号房屋没有证据证实其享有足以排除强制执行的民事权益，为此，原告的诉请，本院不予支持。被告刘威未到庭应诉，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”视为放弃了举证、质证和进行法庭辩论的权利，应承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《广东省城镇房屋租赁条例》第六条之规定，判决如下：驳回原告林锴斌的诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  李善华人民陪审员  杨伟生人民陪审员  杨清清二〇一八年十一月十二日书 记 员  廖 颖