德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0603民初3430号原告（反诉被告）：肖毅松，男，1980年12月26日出生，汉族，住四川省成都市。被告（反诉原告）:刘伟，男，1971年10月26日出生，汉族，住四川省德阳市。委托诉讼代理人：余章，四川仁竞律师事务所律师。原告肖毅松与被告刘伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案。诉讼中，被告刘伟向本院提起反诉，本院依法受理并适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）肖毅松、被告（反诉原告）刘伟及其委托诉讼代理人余章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告肖毅松向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还定金20000元并解除合同；2．判令被告赔偿违约金38000元；3.判令支付中介费3800元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月29日，原、被告通过德阳旭锋房产中介签订了《房屋买卖（置换）合同》。2018年8月10日刘伟在办理房改房上市准售证的过程中，经测绘需要缴纳面积的补差价2456元时，被告又不认可合同约定的事实，要求原告支付，原告根据合同约定拒绝支付。根据合同约定的有效期2018年8月10日前办理委托公证，因为被告没有按照合同有效期限执行合同，且根据房改房的性质，办理上市许可证是被告必须履行的义务，被告没有履行导致合同中止。综上，被告存在故意违约。故为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告刘伟辩称：原告作为房产中介，在明知是房改房而签订合同的情况下，又因房改房不能上市为由拒绝支付购房款，原告存在违约，答辩人不存在违约，不应退还定金和承担诉讼费；合同约定由原告支付中介费，原告要求答辩人支付中介费于法无据；合同中未约定答辩人必须在2018年8月10日之前完全办理过户手续。反诉原告刘伟向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告违约金38000元；2.判决反诉被告支付反诉原告房租费2000元；3．本案定金20000元不予退还给反诉被告；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月29日，原、被告签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定了房款支付、违约责任等。反诉被告在本诉中称因反诉原告房屋是房改房不能上市导致合同目的无法实现，因而要求解除合同并要求反诉原告支付违约金、中介费和返还定金。但房改房并不是买卖合同交易的障碍，经原告通过微信查询到反诉被告是二手房中介，导致合同目的无法实现的原因是反诉被告发现二手房降价后无利可图，从而拖延时间拒绝与反诉原告沟通。综上，为了维护反诉原告自身的合法权益，特诉至法院。反诉被告肖毅松辩称：答辩人不是二手房中介，租客7月底退房的，所以8月10日才去办理过户；合同中约定的价格不是净收价格；反诉不成立，答辩人按约履行了义务，请求驳回反诉的诉讼请求；不同意刘伟支付38000元违约金就解除合同；本院经审理认定事实如下：2018年4月29日，刘伟（售房人、甲方）与肖毅松（购房人、乙方）、德阳旭锋房产经纪有限公司（居间方、丙方）三方之间签订了《房屋买卖（置换）合同》，该合同与本案相关的约定有：1.甲方自愿将位于德阳市区太行山路（三生活区）39栋X号房屋出售给乙方。乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，自愿购买该房屋；2.该房屋产权性质房改房，所有权人刘伟，建筑面积52.07平方米，产权证号X；3.经甲、乙双方协商后的成交价格为190000元，乙方于2018年4月29日支付定金20000元，乙方于2018年8月10日前办理公证委托当日支付甲方尾款170000元，产权过户费用由乙方承担；4.乙方应在签订本合同时支付丙方居间服务费3800元；5.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付本合同确定的房屋实际成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应向守约方据实赔偿，且赔偿支付丙方按合同该房屋成交价2%所收取的居间服务费；6.本合同经甲、乙、丙三方签字或盖章生效。同日，原告向被告支付购买案涉房屋的定金20000元。刘伟与中介的微信聊天记录显示：2018年7月17日，刘伟:“我现在有空了”，中介:“客户那边目前没有时间，说的是25号左右”。2018年7月25，刘伟:“那个客户还没时间？”中介:嗯，他那边给我说的是8月份左右，我在问一下嘛”，中介:“客户那边说那就差不多十号左右，约一个时间去办理委托公证就行”。刘伟申请的证人张勋在庭审中陈述:“我是旭锋中介的小组长，我们是几个人陪同新同事签的这个单，合同上手写内容是我写的；双方都知晓是房改房，2000多元是面积补差，之前处理的房改房没有遇到要交补差款的，因无法预见该笔费用故在合同中未作约定；税费，中介费房东不管，口头告知双方合同成交价是净收价格”。刘伟申请的证人黎雪在庭审中陈述:“我在旭锋房产工作，双方合同签订后办理委托公证由我负责；2018年8月10日，我与刘伟到政务中心办理过户，肖毅松是下午四点过来的政务中心，测绘公司给我反馈测出的面积与房管局不一致，需补差价，刘伟说签合同说的是净收价，肖毅松也说不承担，双方协商差价未果所以未办理成功。8月20日左右刘伟找到我们说补差款由他来付，但肖毅松说已向法院起诉，不同意协商”。刘伟在庭审中表示愿意承担面积补差款2456元，继续履行合同，若肖毅松支付38000元违约金也愿意解除合同，肖毅松明确表示其不同意支付违约金。刘伟系位于德阳市区太行山路******房屋的所有权人。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖（置换）合同》、收条、微信聊天记录、证人证言、房屋所有权证书等证据在卷佐证。本院认为，肖毅松与刘伟、德阳市旭锋房产经纪有限公司三方之间签订的《房屋买卖（置换）合同》是三方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对三方均具有约束力。关于《房屋买卖（置换）合同》能否解除的问题。肖毅松认为刘伟未在2018年8月10日办理委托公正，其行为违约，案涉合同应当解除；刘伟认为案涉合同应继续履行，是肖毅松不愿继续购买案涉房屋，肖毅松承担违约责任可解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”。本案中，肖毅松、刘伟于2018年8月10日方知悉案涉房屋需缴纳2456元面积补差款，肖毅松认为该款应由刘伟承担，刘伟认为该款应由肖毅松承担，双方合同中就此款未作约定，肖毅松于2018年8月13日即提出解除合同，刘伟于2018年8月20日左右表示由自己支付该2456元，案涉合同继续履行。本院认为，肖毅松、刘伟签订的合同中没有约定面积补差款的支付主体及支付时间，双方于2018年8月10才知悉需要支付该款项，双方因此进行协商并顺延办理委托公证的时间并无不当，刘伟于2018年8月20日即表示由其承担2456元且合同继续履行，刘伟不存在迟延履行债务的行为，肖毅松无权要求解除合同。退一步讲，即使如肖毅松所说系刘伟未在2018年8月10日办理委托公证，肖毅松也应催告刘伟并给予其合理的履行时间，刘伟仍不履行时，肖毅松才能解除合同，但本案中肖毅松未催告刘伟并在2018年8月13日就要求解除合同，不符合法律规定。因刘伟在庭审中明确表示其愿意支付2456元，案涉合同继续履行，故对肖毅松要求解除合同的诉请，本院不予支持。因本院认定案涉合同不应解除，故对肖毅松在解除合同前提下提出的返还定金、支付违约金、中介费的本诉请求，本院均不予支持。对刘伟基于合同解除前提下提出的支付违约金、房租费、定金不予退还的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告肖毅松的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告刘伟的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计673元，由原告肖毅松负担；反诉案件受理费减半收取计650元，由被告刘伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  廖虹琳人民陪审员  覃安科人民陪审员  唐诗萍二〇一八年十一月六日法官助理李秋月书记员黄丹