福建省松溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0724民初1117号 原告：吴传军，男，1965年9月9日出生，汉族，居民，住松溪县。 原告：蔡梅芳，女，1967年11月7日出生，汉族，居民，住松溪县。 共同委托诉讼代理人：龙光进，松溪县“148”法律服务所法律工作者。 被告：福建松溪元和地产开发有限公司，住所地松溪县东方铭城**店面**，统一社会信用代码91350724589588731W。 法定代表人：江盛松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄光祖，松溪县“148”法律服务所法律工作者。 原告吴传军、蔡梅芳与被告福建松溪元和地产开发有限公司（以下简称元和地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2018年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告吴传军、蔡梅芳的委托诉讼代理人龙光进，被告元和地产公司的委托诉讼代理人黄光祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴传军、蔡梅芳向本院提出诉讼请求：1.判决元和地产公司即时将位于松溪县松源街道元和尚品中心A幢09单元1509号房交付原告；2.判决元和地产公司向原告支付逾期交房违约金（以440000元为基数，按日万分之三计算，自2015年1月1日起计至实际交房日止）。事实与理由：2014年12月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同号MF-2007-01-0580688，约定原告以总价440000元的价格向元和地产公司购买位于松溪县松源街道工农东路元和尚品中心A幢09单元1509号商品房。合同签订后，原告按约定向元和地产公司支付了全部购房款。合同约定，被告应于2014年12月31日前将商品房交付买受人使用。但元和地产公司未按约定交屋，现已逾三年半之久，经原告及其他业主多次交涉，元和地产公司至今未交房。双方在《商品房买卖合同》第九条及附件六《合同补充协议》中第二条约定，延期交房三个月以内的，出卖人按已交房款的0.3‰向买受人支付违约金，且双方在合同中约定按日计算违约金。现元和地产公司已违约，故原告诉至法院，请求判如所诉。 元和地产公司辩称，1.元和地产公司因经营该房地产亏损，资金周转存在严重困难，未能按约交付房产给原告，深表歉意；2.原告主张的违约金金额过高，且计算有误，补充协议中关于逾期交房违约金按已交房款的万分之三计算，未明确按日还是按月计算，元和地产公司认为按日计算过高，应按月计算。根据法律规定，若双方在合同中没有约定或约定不明的，则可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同类地段同类房屋租金标准确定；3.原告要求的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以适当减少违约金，违约金总额不应超过购房款的20%；4.原告逾期交房违约金的诉求，已超过法律规定的三年诉讼时效。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。 经审理查明，2014年12月20日，吴传军、蔡梅芳作为买受人与出卖人元和地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号0580688），合同约定：吴传军、蔡梅芳向元和地产公司购买位于松溪县交汇处南侧的元和尚品中心A幢09单元1509号房，建筑面积50.56平方米，其中套内建筑面积34.16平方米，公共部位共有分摊建筑面积16.40平方米，房屋单价为每平方米8702.53元，总价440000元整；买受人逾期付款超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。对出卖人逾期交房的违约责任，双方在合同第九条及附件六《合同补充协议》第二条中约定：出卖人如果在规定日期内未达到约定使用条件的，买受人不退房，双方同意按逾期时间分别处理（不作累加）：延期一个月以内的，出卖人按已交房款的0.1‰向买受人支付违约金；延期三个月以内的，出卖人按已交房款的0.2‰向买受人支付违约金；延期三个月以上的，出卖人按已交房款的0.3‰向买受人支付违约金。双方在合同中还约定其他事项。 2015年1月21日，吴传军、蔡梅芳向元和地产公司一次性支付了全部购房款440000元。此后，元和地产公司未能按合同约定于2014年12月31日前将涉案商品房交付吴传军、蔡梅芳使用。吴传军、蔡梅芳诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有当事人在法庭上的陈述及吴传军、蔡梅芳提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票等证据证实，本院予以确认。 本院认为，吴传军、蔡梅芳与元和地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。吴传军、蔡梅芳已按合同约定支付了全部购房款，元和地产公司也应当按合同约定向吴传军、蔡梅芳交付涉案商品房，故吴传军、蔡梅芳要求元和地产公司交付商品房的诉讼请求本院予以支持。元和地产公司未能在合同约定的期限内向吴传军、蔡梅芳交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，故吴传军、蔡梅芳根据合同约定要求元和地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中约定逾期交房按已交房款的万分之三计算，虽未明确约定按日还是按月计算，但结合合同中买受人逾期付款的违约责任的约定（逾期付款超过90日，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金）及商品房买卖合同的交易习惯，可以确认逾期交房违约金应当按已交房款的日万分之三确定，故本案逾期交房违约金应以购房款440000元为基数，按日万分之三的利率进行计算（即132元/日）。因双方签订的商品房买卖合同中逾期交房违约金是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个单独的债权分别适用诉讼时效，法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，吴传军、蔡梅芳于2018年10月11日向本院提起诉讼并主张相关的民事权利，2015年10月10日之前的违约金已超过诉讼时效，故吴传军、蔡梅芳要求支付的逾期交房违约金，应从2015年10月11日起开始计算。元和地产公司关于诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳；其辩称违约金总额不应超过购房款的20%，该主张缺乏依据，相关抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告福建松溪元和地产开发有限公司于本判决生效后六个月内按双方签订的《商品房买卖合同》约定的条件向原告吴传军、蔡梅芳交付位于松溪县交汇处南侧的元和尚品中心A幢09单元1509号房； 二、被告福建松溪元和地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴传军、蔡梅芳支付逾期交房违约金（违约金按132元/日计算，从2015年10月11日起计至实际交房日止）； 三、驳回原告吴传军、蔡梅芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费3508元，减半收取计1754元，由原告吴传军、蔡梅芳负担371元，被告福建松溪元和地产开发有限公司负担1383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员 王 浙 二〇一八年十一月二十六日 书记员 魏小雪 本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。