昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初1131号原告：云南浙商投资开发有限公司，统一社会信用代码：915301217535843978。住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：彭宇兴，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马配娟、杨举，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：毕金国，男，1973年8月1日生，彝族，昆明市西山区人，住昆明市西山区。被告：毕铭，男，1997年3月4日生，彝族，昆明市西山区人，住昆明市西山区。被告：陆永芳，男，1938年12月26日生，汉族，云南省西畴县人，住云南省文山壮族苗族自治州西畴县，现住：云南省文山壮族苗族自治州砚山县。被告：王恩秀，女，1943年12月24日生，汉族，云南省西畴县人，住云南省文山壮族苗族自治州西畴县，现住云南省文山壮族苗族自治州砚山县。原告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商投资公司）与被告毕金国、毕铭、陆永芳、王恩秀商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。涉案合同的相对人是陆彩，毕金国与陆彩为夫妻，陆彩于2017年4月30日去世，本院依法追加陆彩的第一顺序继承人其儿子毕铭、父母陆永芳、王恩秀作为被告参加诉讼，原告浙商投资公司的委托诉讼代理人杨举、马配娟到庭参加诉讼，被告毕金国、毕铭到庭参加诉讼，被告陆永芳、王恩秀未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告浙商投资公司提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋。2.判令被告向原告支付违约金33146.5元。3.判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元。上述款项共计：38146.5元。4.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：根据原告与被告签订的《商品房购销合同》，以及原被告与贷款银行签订的《贷款合同》：被告作为购房人向原告购买房屋【以下简称“该房屋”，房屋地址：昆明市呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目一(一期幢xxx号房】，应按约向原告支付购房总价款331465元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；若因被告不按时支付银行规定的月付按揭款，导致原告承担连带清偿责任的，视为被告单方解除合同，原告有权自行处置该房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金；合同中，同时对各方权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款。代偿后，虽经原告多次催要，被告仍拒绝向原告支付。因陆彩去世，追加的三名继承人毕铭、陆永芳、王恩秀在继承遗产的范围内承担相应的连带责任，毕金国应该承担本案全部的违约责任。综上所述，被告的严重违约行为导致原告遭受巨额损失，且双方合同目的己无法实现。为此，原告特依法向法院提起诉讼，以维护自身合法权益。被告毕金国、毕铭辩称，不同意返还房屋，但我同意支付违约金。合同不是毕金国签订的，原告公司有欺诈的性质，和我方说是2万元的首付，但合同上是17万。之前交了5万元的认筹金是同一家公司，为什么不能转移到本案的两套房子上。被告陆永芳、王恩秀未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：浙商投资公司（甲方）与陆彩（乙方）于2013年5月13日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定：陆彩向原告浙商投资公司购买昆明市呈贡洛羊物流片区东盟商贸港项目一期x幢xxx号房，房屋总价款331465元。陆彩向原告公司支付首付20000元，之后向银行贷款160000元支付浙商投资公司。合同补充协议第一条第5项及《商品房购销合同》第十三条第三款约定：若陆彩不按时支付银行规定的月付按揭款，导致浙商投资公司代陆彩履行担保责任的，视为陆彩单方解除合同，若浙商投资公司无过错情况下，陆彩应按合同总金额10%向浙商投资公司支付违约金，陆彩应在30日内与浙商投资公司办理解除合同的相关手续，同时浙商投资公司应在扣除违约金后以不计息方式退还陆彩所剩房款，合同解除后浙商投资公司有权自行处置该房屋。合同补充协议第一条第6项约定:因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。陆彩与中国银行股份有限公司昆明市呈贡支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，就其购买的住房向该银行共计贷款320000元（本案涉及房屋贷款160000元，另按房屋贷款160000元），贷款期限10年，浙商投资公司是该按揭贷款合同的保证人，浙商投资公司是为贷款合同提供阶段性连带责任保证。陆彩与毕金国系夫妻关系，两人将该房屋抵押给银行贷款，抵押担保借款合同经昆明市明信公证处公证。后陆彩连续逾期未偿还银行贷款，根据《按揭贷款合同》，浙商投资公司作为保证人承担了连带保证责任，于2015年9月25日向银行偿还了贷款本金、罚息及利息。现案涉房屋的贷款已经结清。案涉房屋的购销合同于2013年5月13日办理了登记备案手续。陆彩2017年4月30日去世，其第一顺序继承人为儿子毕铭、父母陆永芳、王恩秀。本院认为：关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原与陆彩签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。陆彩未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为陆彩的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故本院对原告要求解除与陆彩签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。解除合同的时间认定为浙商投资公司向银行代偿贷款本金、罚息、利息的时间即2015年5月29日。关于违约责任如何确定。因陆彩未按时支付银行按揭贷款，而导致原告承担担保责任，根据《商品房购销合同补充协议》第一条第5款约定，此种情况视为原告单方解除合同，《商品房购销合同》第十三条第三款约定，原告单方解除合同，陆彩应承担合同总金额10%的违约金，故原告主张违约金有相应的合同依据。涉案合同解除后，但至今备案登记仍在陆彩名下，原告无法使用或另行出售，给原告造成了实际损失，合同约定的违约金不属于约定过高的情形，被告应按合同总金额10%计33146.5元向原告支付违约金。至于毕金国抗辩的支付5万元认筹款的问题属于支付其他房屋的款项，被告可另寻法律途径解决。另，被告认为，原告公司存在欺诈的问题也并未提交相应证据予以证实，本院不予采纳。本案中毕金国和陆彩为夫妻关系，且毕金国自愿就夫妻共有房产的产权为本案房屋贷款提供抵押担保。本案原告主张违约责任的债务属于夫妻共同债务，应由毕金国、陆彩共同承担，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。”陆彩去世，相应的违约责任由毕金国承担。至于毕铭、陆永芳、王恩秀应当如何承担责任的问题，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”故，被告陆永芳、王恩秀、毕铭在继承遗产实际价值范围以内承担责任。关于被告应否支付律师费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担。关于原告要求被告立即配合其办理购房同备案登记注销手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此本院对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间本院确定为本判决生效之日起十日内。至于返还房屋的问题，虽然原告公司发出了交房公告，但被告并未接房，该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告云南浙商投资开发有限公司与陆彩于2013年5月13日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2015年5月29日解除；二、由被告毕金国于本判决生效之日起十日内向原告云南浙商投资开发有限公司支付违约金33146.5元、律师费5000元，上述费用合计38146.5元；三、由被告毕铭、陆永芳、王恩秀在其继承陆彩遗产的范围以内对第二项判决的付款义务承担连带责任；四、被告毕金国、毕铭、陆永芳、王恩秀于本判决生效之日起十日内配合原告云南浙商投资开发有限公司到相应国家机关办理《商品房购销合同》（合同登记号：CG2xxxxxxxxx30）备案的注销手续。五、驳回原告云南浙商投资开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费753元，由被告毕金国负担，毕铭、陆永芳、王恩秀在继承遗产范围以内共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  普 熙人民陪审员  贺大成人民陪审员  汤增宝二〇一八年十一月十四日书 记 员  刘智楠