四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1902民初3940号 原告（反诉被告）：李洪祥，男，汉族，生于1958年，高中文化，退休职工，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：张育德，巴中市诚信法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）：王定琼，女，汉族，生于1965年，退休职工，住址同上。 委托代理人：张育德，身份同上。 被告（反诉原告）：巴中市宏霞房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区江北白云台街市经贸委办公综合楼3—**。 法定代表人：岳宏霞，系该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：王科，巴中市中翔法律服务所法律工作者。 委托代理人：杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）李洪祥、王定琼（以下简称原告李洪祥、王定琼）与被告（反诉原告）巴中市宏霞房地产开发有限公司（以下简称被告宏霞公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李洪祥、王定琼及其共同委托代理人张育德，被告委托代理人王科、杨东山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李洪祥、王定琼诉称：被告根据城市规划开发房产，需拆除、使用属于原告所有的房屋和土地（土地面积共计2700平米）。2007年1月24日双方签订了《房屋调换协议书》，约定被告在巴中市桂花街中段宏荣苑工程（宏荣名著项目）还房片区向原告还房共计31套（3522.21平米），自正式施工之日起18个月内交付房屋，如延期时间在一个月内，被告不能按时还房，被告应按照总造价的3％计算承担违约金，如在一个月以上不能交付房屋，被告应按照总造价的10％计算给予赔偿。双方同时还对交付的房屋的装修标准、房屋验收等事项进行了详细的约定。当日双方对本次签订的《房屋调换协议书》进行了公证[（2007）巴市证字第0049号]。2008年7月1日，双方签订了补充协议，对还房的具体位置、面积等进行了变更，由原来的还房共计31套变更为共计33套，还房面积变更为共计3522.21平米，还房时间为最迟在2010年6月30日，双方特别约定原告可以对被告应交付的房屋向第三人出售，由被告按照原告的指定的买受人，将其出售房屋的产权证直接办理给第三人，并由被告承担相应的税、费。双方同时补充约定，被告如超出房屋交付最迟时间一个月以上，被告应按照主合同第三条第一项约定支付安置费、过度费、搬迁费等费用。双方对该补充协议也进行了公证[（2008）川巴蜀北证字第1142号]。2013年6月2日，因被告未依约交付房屋，且擅自出售了本应交付给原告房屋其中的13套房屋（1349.90平米）等严重违约行为，引发纠纷，在原被告双方及其委托代理人及有关单位领导的参与调和下，原被告双方签订第三次补充协议，被告除已交付的20套房屋外，被告还应向原告交付13套房屋（面积计1349.90平米），双方重新约定，被告自愿将巴中市回风桂花街“宏荣名著”项目开发的房产交付给原告共计1260.89平米，未还够给原告的房屋44平方米，被告愿以3500元／平方米的单价给予补偿（具体位置及面积见诉讼请求第2项）。第三次协议约定被告最迟应在2015年2月30日前交付还房入住，被告为担保合同全面履行，同意向原告交付60万元的履约保证金，如被告不履行合同约定的任何一项义务，该保证金不予退还，且被告还应按照还房1349.90平米核算过渡费给予原告作为补偿（计算标准及方式见第三次补充协议第二条中）。同时补充约定被告按照原告指定的第三人，将原告出售给该些第三人的房屋的产权证、水电气上户等相关手续，由被告直接为第三人办理。如被告未依约向原告还房共计3522.21平米，以及未依约按照原告指定的第三人交付房屋和办理产权登记等义务，或将交付房屋的产权办理在原告个人名下，所造成的一切损失（包括第二次过户的税费）全部由被告承担，如被告故意拖延、推诿、扣留原告的证件，则被告就应按照3522.21平米计算给原告的过渡费，其计算标准及方式见第三次补充协议的第二条。该次补充协议特别约定被告如存在违约，则应按照还房总面积乘以3500元／平米再乘以20％的计算方式支付违约金。该第三次补充协议签订后，被告却仍未依约履行。2018年5月9日，原告向被告致函请求移交拆迁安置还房、全面履行合同。但被告在2018年5月24日复函称：原签《房屋产权交换协议》及补充协议部分条款无效，不予履行。被告严重违背诚实信用原则的行为，致使原告的合法权益受损。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令： 1、确认原被告于2007年1月24日签订的《房屋产权调换协议书》和2008年7月1日签订的《房屋产权调换补充协议书》以及2013年6月2日签订的《拆迁房屋产权调换补充协议》均有效； 2、被告立即向原告交付以下位于巴中市回风桂花街桂花家园“宏荣名著”房产项目1号电梯公寓共计10套房屋（共计面积为1142.03平方米），分别为：（1）1号电梯公寓楼4楼2号房119.96平方米、（2）1号电梯公寓楼5楼2号房119.96平方米、（3）1号电梯公寓楼7楼5号房119.96平方米、（4）1号电梯公寓楼17楼1号房108.77平方米、（5）1号电梯公寓楼17楼2号房119.96平方米、（6）1号电梯公寓楼17楼5号房119.96平方米、（7）1号电梯公寓楼18楼1号房108.77平方米、（8）1号电梯公寓楼18楼2号房119.96平方米、（9）1号电梯公寓楼18楼5号房108.77平方米、（10）1号电梯公寓楼18楼6号房95.96平方米，并按约定办理以上1142.03平方米房屋的不动产权证书及水电气上户手续； 3、被告将以下2247.11平方米面积房屋的不动产权证书办理给原告或原告确定的买受人，并由被告承担产权登记有关税、费等费用以及办理相应房屋的水、电、气等上户手续，分别为：（1）2号楼1单元8楼1号和2号楼1单元8楼2号，合同约定减半计算面积为74.8平米、（2）2号楼1单元2楼2号，合同约定面积为116.16平米、（3）2号楼1单元4楼2号，合同约定面积为116.16平米、（4）2号楼1单元6楼1号，合同约定面积为116.16平米、（5）2号楼1单元6楼2号，合同约定面积为116.16平米、（6）2号楼1单元7楼1号，合同约定面积为116.16平米、（7）2号楼1单元7楼2号，合同约定面积为116.16平米、（8）5号楼1单元2楼1号，合同约定面积为113.16平米、（9）6号楼1单元1楼1号，合同约定面积为111.75平米、（10）6号楼1单元1楼2号，合同约定面积为111.75平米、（11）6号楼1单元2楼1号，合同约定面积为111.75平米、（12）6号楼1单元2楼2号，合同约定面积为111.75平米、（13）6号楼1单元3楼1号，合同约定面积为111.75平米、（14）6号楼1单元4楼1号，合同约定面积为111.75平米、（15）6号楼1单元6楼1号，合同约定面积为111.75平米、（16）6号楼1单元7楼1号，合同约定面积为111.75平米、（17）6号楼1单元7楼2号，合同约定面积为111.75平米、（18）6号楼2单元2楼2号，合同约定面积为89.11平米、（19）6号楼2单元3楼1号，合同约定面积为89.11平米、（20）6号楼2单元5楼2号，合同约定面积为89.11平米、（21）6号楼2单元6楼2号，合同约定面积为89.11平米； 4、被告向原告补偿未还够房屋44平方米的补偿款154000元（协议内容约定计算方式为：44平米×3500元/平米=154000元）； 5、判令被告向原告支付过渡费2818591.20元； 6、判令被告向原告支付违约金2465547.00元（3500元／平米×3522.21平米×20%）； 7、判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告宏霞公司辩称：1、原告诉请的部分事实及理由不成立，在本案诉讼中，存在隐瞒客观事实真相。本案事实是原告于2002年12月2日以出让方式取得巴州区回风小区桂花街2000平米的旅游用地，2007年1月24日原、被告签订房屋产权调换协议，约定原告将前述2000平米旅游用地及房屋交由被告拆迁开发，同日，原告将2000平米书面向政府申请拍卖。政府也于该日收回该地，原告不再具有使用权及相关处分权利，双方于2007年1月24日及后来签订的补充协议就2000平米拆迁安置补偿相关内容无效。同时，就约定的内容来看，因2000平米并非具有建筑物，实为国有建设用地使用权转让。鉴于政府将前述旅游用地改为商业用地统一规划，原告于2007年将上述用地交由政府统一开发，被告以竞拍方式取得上述用地使用权。根据被告与国土资源局签订的出让合同，被告仅需对原告700平米的房屋承担拆迁安置补偿。2、案涉三份合同所约定的被告将原告出售的房屋直接办为原告出售给第三方，实际是逃避税收的行为，故该部分约定属于无效。3、双方签订的案涉合同，违约责任明显高于原告所面临的实际损失，应予调整。4、双方签订的第2份补充协议中60万履约保证金鉴于2013年6月双方签订案涉部分房屋尚未竣工，被告多次上访，原告与被告才签的该协议，该协议不是被告真实意思表示，均是被告为了顺利动工而签订，对被告不具有约束力。据此，本案原告根据无效合同享有的原土地范围内对应的还房，应当返还被告。 被告宏霞公司反诉称：反诉被告于2002年12月2日以出让方式取得巴州区回风小区桂花街2000平米的旅游休闲用地，使用期限至2052年12月2日。2007年1月24日，反诉原告与反诉被告签订《房屋产权调换协议书》。约定反诉被告将前述用地2000平米及两幢房屋700平米，共计2700平米以产权调换方式交由反诉原告拆迁开发；反诉原告按照旅游休闲用地与房屋面积总和的一定比例，向反诉被告安置还房3500平米。鉴于政府将前述用地2006—3—17号地块改为商业住宅用地统一规划，反诉被告于2007年1月24日将该休闲用地2000平米交回政府并由国土部门对其进行拍卖。同月30日，反诉原告以120万元依法竞买取得该地块的使用权，并于2007年2月10日与巴中市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》。根据约定，反诉原告除交纳土地出让金外，仅需根据补充协议第十六条第2款约定承担规划用地范围内的房屋拆迁安置补偿。据此，反诉原告仅需对反诉被告700平米的房屋进行拆迁补偿。反诉被告将其原旅游休闲用地交回政府，且已由政府部门依法拍卖，故反诉被告不再享有对原旅游休闲用地的用益物权，双方于2008年7月1日、2013年6月2日先后签订的《房屋产权调换补充协议书》、《拆迁房屋产权调换补充协议》，对原2000平米的旅游休闲用地的安置补偿及违约的相关约定为无效约定，对反诉原告不具有约束力，无需履行。反诉被告依据前述无效约定获得的超出原被拆迁的700平米房屋所对应的还房及反诉原告所垫付的土地款、提价款和交付的保证金等款项，依法应当全部返还给反诉原告。综上，为维护反诉原告合法权益，特依法提起反诉，请求判令：1、依法确认2007年1月24日反诉原告与反诉被告签订的《房屋产权调换协议书》和2008年7月1日的《房屋产权调换补充协议书》以及2013年6月2日签订的《拆迁房屋产权调换补充协议》均无效；2、反诉被告返还反诉原告其超领的还房，面积2321.91平米-（700×1.3=910）平米=1411.91平米；3、反诉被告偿还反诉原告借款55万元，并返还保证金60万元；4、反诉被告返还反诉原告垫付的土地款13万元及土地提价款37万元；5、反诉被告承担本案本身及反诉费用。 原告李洪祥、王定琼对反诉辩称：一、反诉人关于《房屋产权调换协议书》及补充协议均无效的断论，是严重违反法律规定。1、宏霞公司与答辩人签订的《房屋产权调换协议书》及补充协议是经由四川省巴中市公证处和四川省巴中市蜀北公证书办理了《公证书》的，公证书号分别为（2007）巴市证字第0049号和（2008）川巴蜀北证字第1142号。公证书载明：双方当事人在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力；签订的协议书意思表示真实，协议中约定条款具体明确。办理公证书时，宏霞公司的法定代表人岳宏霞，案涉房地产开发建设项目的项目经理雒洪荣、岳宏近均在办理公证文书的协议上签字认可的；办理前述公证均是按宏霞公司与我们的一致意见去办理的；公证的费用是由宏霞公司按约定自己支付的。故此，经双方当事人共同去公证机关申办的公证书是真实、合法、有效的。其中证据效力是公证书的最基本的效力。《公证法》第三十六条规定：“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相关证据足以推翻该项公证的除外。”如果被答辩人认为公证书错误，则应当按照《公证法》第四十条关于“当事人，公证事项的利害关系人对公证书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼”之规定，请求人民法院对相关公证书予以撤销或不予执行。如果胡搅蛮缠，则属无理取闹！2、我们与宏霞公司于2013年6月2日签订的《拆迁房屋产权调换补充协议》，是由宏霞公司的法定代表岳宏霞，该公司法律顾问彭贤美律师，案涉房产项目经理雒洪荣，李洪祥，王定琼，委托代理人罗俊，作为签约中证人的巴中市房管局局长杨某（系受巴中市政法委和市住建局的委派处理宏霞公司**多卖问题的负责人）共同签字确认的。该协议内容翔实。对此协议，宏霞公司还在反诉状中枉称无效，这不是在自食其言，自打其脸吗？3、宏霞公司断论案涉的三次协议均无效，是违反法律规定的。认定合同无效应当依据合同法第五十二条的五种情形进行判断。那么，宏霞公司认为双方当事人签订的《房屋产权调换协议书》无效，依据的是哪一法条。4、我们与宏霞公司于2013年6月2日签订的《拆迁房屋产权调换补充协议》第四条约定：“本拆迁还房补充协议的内容与甲乙双方2007年1月24日签订的《房屋产权调换协议》和2008年7月1日签订的《房屋产权调换协议》所约定的一致时继续执行。不一致时按本补充协议执行。同样具备法律效力，未尽事宜双方协商解决”。此条约定，对此前所签的两份相关协议的有效性是予以认可的。 二、我们被拆迁的700平方米房屋和所取得的2000平方米国有土地使用权的权源合法。证据材料证明：李洪祥、王定琼对依法取得的700平方米房屋产权和2000平方米国有土地使用权，享有占有、使用、收益、处分的完整物权，而李洪祥、王定琼处分属于自己私有财产的行为符合法律规定，应受法律保护。 三、宏霞公司诉称“反诉原告仅需对被告700平方米的房屋进行拆迁补偿”，其所依据的事实和理由不成立。1、根据巴市国土拍（2007）成字10号《巴中市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》显示：宏霞公司于2008年6月23日在该成交确认书上签具了“被拆迁户李洪祥的房屋休闲庄，宅基地均在此拍卖土地范围内”的确认意见，并加盖了宏霞公司的行政公章。2、从我们与宏霞公司签订合同与宏霞公司竞得包括李洪的房屋休闲庄、宅基地均在拍卖土地范围内的国有建设用地的时间顺序上看：我们与宏霞公司签订的《房屋产权调换协议书》是在2007年1月24日，而宏霞房司竞得该宗土地使用权后与巴中市国土资源局签订《国有土地使用权证出让合同》是在此时间之后（按宏霞公司所言是在2007年2月10日）。这也更能说明，如果没有我们与宏霞公司签订协议，处理好宏霞公司竞买该宗用地上李洪祥拥有的2700平方米房屋拆迁安置补偿问题，国土局就依法不能拍卖该宗尚存有国有土地使用权和宅基地使用权的用地。3、依据宏霞公司与李洪祥、王定琼先后三次签订的房屋产权调换协议，都是对2700平方米被拆迁房产还房3500（3522.21）平方米确认了的，对此，没有商量的余地。 四、宏霞公司在反诉状中提出的“判由反诉被告返还反诉原告超领的还房，面积2321.91平方米—（700×1.3=910）平方米=1411.91平方米。判决反诉被告偿还反诉原告借款55万元，并返还保证金60万元。判由反诉被告返还反诉原告垫付的土地款13万元及土地提价款37万元”反诉请求不成立。1、根据我们与宏霞公司2013年6月2日签订的《拆迁房屋产权调换补充协议》第二条第5款约定：“甲方及公司法定代表人岳宏霞董事长保证给乙方所还全部房屋共计3522.21平方米33套户（即原已交付还房2172.31平方米和本次协定还房1349.90平方米）按乙方指定的姓名分别办理《房屋产权证和土地使用证》……”。这足以表明：宏霞公司应向李洪祥、王定琼还房3522.21平方米。2、根据我们与宏霞公司2013年6月2日以乙方、甲方名义签订的《拆迁房屋产权调换协议》第三条的约定：“由于甲方擅自变卖乙方的拆迁还房13套计1349.9平方米，2007年1月24日甲乙双方签订的《房屋产权调换协议》第三条第一款和2008年7月1日签订的《房屋产权调换补充协议》第四、九条之约定，甲方已经构成违约侵权行为。经协商，甲方自愿将原借给乙方的伍拾伍万元借款及原《房屋产权调换协议》约定的巴州区科技园管委会追加乙方该宗地的土地款壹拾叁万元现由甲方承担（乙方向甲方委托交款的协议同时作废），抵作甲方擅自变卖乙方的拆迁还房应向乙方支付的违约赔偿款和过渡费及其他损失等（原乙方向甲方出具的伍拾伍万元借款条及借款协议同时作废）。甲方所谓的政府及所在项目地村社以何种理由向乙方收款均由甲方负责，与乙方无关，乙方不承担任何费用。”该次协议第二条约定：“为了确保甲方能全面履行协议约定条款，在签订本协议时甲方向乙方交纳保证金陆拾万元整（不计利息）……，该陆拾万元甲方如未按以下5条（即该公司法定代表人岳宏霞作出的保证和承诺）履行或没有完全履行此协议的任何一条约定时，乙方不予退还陆拾万元保证金，甲方还要按照本次还房1349.9平方米核算过渡费给予乙方补偿”。基于以上双方当事人的约定和与之相关的客观事实，宏霞公司在反诉状所提的第三、第四项反诉请求所涉及的索债金额理应归零，答辩人不再承担前述诉请的偿债义务。 综上所述，宏霞公司不但不依约履行符合法律规定、对双方当事人具有法律约束力的合同，反而罔顾客观事实，企图获取不当利益，其行为严重违背诚实信用原则，严重损害我们的合法权益，望法院驳回其反诉请求。 经审理查明：2002年12月2日，原告李洪祥通过出让方式取得巴州区巴州镇回风小区桂花街地号为064—520的2000平米国有土地使用权（证号：巴州国用2002字第**），其用途为旅游休闲，期限截止日2052年12月2日。2004年4月30日，原告李洪祥取得上述地块的建设用地规划许可证。 2007年1月24日，被告宏霞公司（甲方）与原告李洪祥、王定琼（乙方）签订《房屋产权调换协议书》，约定：甲方需调换乙方土木结构瓦房和砖木结构房屋两幢，面积共700平米，活动旅游场地面积2000平米，共计2700平米；经协商，甲方应还乙方住房面积为3500平米，从甲方正式进场施工起18个月内将新安置房交付乙方；乙方住房被拆除后，甲方按规划在桂花街中段，宏荣苑工程还房片区对乙方进行安置，其位置拟定于市建设局的规划设计红线图叁号楼错层，位置紧靠4号楼，还房从二楼住房向上还，每套面积约130平米，小计约1300平米，计10套（1单元201—801号、802—702—602）；伍号楼还房紧靠通道普房，还房从住房一直向上还，共计一单元14套，每套面积约95平米，二单元二套（802—801）每套面积约95平米，共计面积约1520平米，4号楼紧靠3号楼从（802—201）计面积约每套100平米，计7套，小计应还面积700平米，以上还房面积在接房时以实际竣工面积为准办理结算；如甲方不能按时还乙方的安置房，违约方承担经济损失按总造价的3%计算，如延期时间在一个月以上，承担经济损失按总造价的10%计算予以赔偿；甲方所还乙方安置房面积超出或不足（只能在30平米—50平米以内）由甲、乙双方互补，单价按市场实际售价计算；安置房屋水、电安装到户，一户一表，费用由房主自行承担；新安置房的《土地使用权证》、《房屋所有产权证》在甲方将安置房验收合格备案后六个月内，由甲方统一到有关部门办理登记，乙方应予配合；单方违约，由违约方向对方支付违约金伍万元。当日，原、被告双方将《房屋产权调换协议书》在巴中市公证处进行了公证。同日，二原告向巴中市国土资源局提交申请，同意将其位于回风小区桂花街中段共计2000平米休闲用地改为商住用地进入拍卖程序。二原告同日还向巴州区科技园管委会出具承诺一份，载明土地提价款由被告宏霞公司代缴，此款由李洪祥承担。 2007年1月30日，被告宏霞公司竞拍取得包括二原告所有的国有土地使用权在内的土地9298.59平米，成交金额为120万元。2月10日，被告宏霞公司与巴中市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》及补充协议。2009年12月9日，被告宏霞公司取得巴市国用（2009）第557号国有土地使用权证。 2008年7月1日,被告宏霞公司（甲方）与原告李洪祥、王定琼（乙方）签订《房屋产权调换补充协议书（拆迁还房补充协议）》，约定：一、具体还房面积位置为①错层式共壹拾肆套，合计面积为1647.26平米，分别是：2号楼（靠陈俊才楼傍通道入口）计10套，整个单元从3楼（含3楼）起至7楼止（含7楼）（单元内一层楼是两套住房，每套面积117.72平米）和5号楼（靠6号楼）计肆套，从2楼起（含2楼）到3楼止（含3楼，单元内一层楼是两套住房，A1—A2每套面积为117.75平米和116.87平米）；②三室两厅共壹拾肆套，合计面积为1448.16平米，分别是：6号楼（双车行入口）计14套（单元内1层楼B1、B2是两套住房，每套面积为103.44平米），从1楼起（含1楼）至7楼止（含7楼）；③两室两厅共伍套，合计面积为426.85平米，即6号楼（靠5号楼）计5套（每套面积为85.37平米），从2楼（含2楼）起至6楼止（含6楼）。以上共计33套住房，总计面积为3522.21平米。二、还房时间……2008年7月1日至2010年6月30日。四、乙方出具书面委托书将400平米左右的还房，委托给甲方出售，……所售房款用于乙方还甲方的借款，结算时多退少补。……所还乙方房屋必须由甲方统一签订商品房销售合同，其房屋销售方的各种税、费由甲方承担，购房者的各种税、费由购房人缴纳……。八、……甲方履行原借款协议中借款给乙方人民币贰拾伍万元，并兑现给乙方补偿款捌仟元，合计是贰拾伍万捌仟元向乙方支付后，双方办理产权和钥匙移交手续，甲方可按程序进场施工……。九、自签本补充协议之日起至二十四个月时间，甲方必须将所还乙方的全部房屋交于乙方，乙方不予补偿任何费用，如超出一个月时间以上将按主合同的第3条的第1款执行并按国家和政府的相关政策向乙方补偿安置费、过渡费、搬迁费、果树损失费和停业损失费等。十、政府追加乙方征用该休闲庄的土地款壹拾叁万元人民币现已由甲方代交……。同日，原、被告双方将《房屋产权调换补充协议书（拆迁还房补充协议）》在巴中市蜀北公证处进行了公证。 2012年11月30日，巴中市巴州区回风街道回风社区居民委员会出具证明，证明被告宏霞公司代缴“基本土地费”提价款37万元属实。 2013年3月1日，原、被告签订《李洪祥拆迁还房房屋交接书》，被告宏霞公司向原告预先交房16套，合计面积1719.49平米。3月21日，被告宏霞公司再向原告交付房屋4套，合计面积452.82平米。两次交付房屋后，下差1349.75平米未交付。 2013年6月2日，被告宏霞公司（甲方）与原告李洪祥、王定琼（乙方）签订《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》，约定：甲方实际已交付住房20套，计面积2172.31平米，因其余13套还房共1349.9平米被甲方安置他人，甲方自愿在其正在修建的回风桂花街“宏荣名著”项目1号电梯公寓楼中（应还1349.9平米减去宏霞公司购买89.11平米一套住房）现还乙方1260.89平米，具体楼层房号及面积为（1）1号电梯公寓楼4楼2号房119.96平方米、（2）1号电梯公寓楼5楼2号房119.96平方米、（3）1号电梯公寓楼7楼5号房119.96平方米、（4）1号电梯公寓楼17楼1号房108.77平方米、（5）1号电梯公寓楼17楼2号房119.96平方米、（6）1号电梯公寓楼17楼5号房119.96平方米、（7）1号电梯公寓楼18楼1号房108.77平方米、（8）1号电梯公寓楼18楼2号房119.96平方米、（9）1号电梯公寓楼18楼5号房108.77平方米、（10）1号电梯公寓楼18楼6号房95.96平方米、（11）2号楼801号、802号两套坡屋顶房面积共计149.6平米，按面积折半计74.8平米抵作还房面积全部归乙方所有，不计任何费用，不办理两证，如政府按违章建筑拆除，由宏霞公司按每平方米3500元价格核算并一次性赔付给乙方；未还够给乙方44平米的应还面积，今后按产权证确定面积核算增减面积按每平米3500元价格核算互补；为确保甲方能全面履行协议约定条款，在签订本协议时甲方向乙方交纳保证金陆拾万元整（不计利息），在乙方处置最后两套房屋之前退还甲方伍拾柒万元，其余叁万元在甲方向乙方交付房屋产权两证后退清;甲方承担乙方的购房或还房的协议签订及按乙方指定的姓名办理备案、产权两证、水电气上户等手续，如甲方不能办理或将全部还房产权两证办到李洪祥个人名下，所造成的一切损失（包括第二次过户的税费）全部由甲方承担，甲方保证最迟在2015年2月30日前交付还房入住，甲方保证所还的1349.9平方米还房不得再次违法变卖，否则甲方自愿按每平方米3500元基准价的两倍赔偿给乙方，甲方及公司法定代表人岳宏霞董事长保证所有产权两证和同小区同时间办理发证，如故意拖延、推诿、扣留乙方证件，甲方要按3522.21平米补偿给乙方过渡费至发证时间，如甲方未完全履行上述协议中的任何一条，乙方不退还陆拾万元保证金，甲方还要按照本次还房1349.90平米核算过渡费给予乙方补偿（过渡费核算标准为第一年每月每平米为12元，第二年以上每月每平米18元，超过36个月后每月每平米24元，核算时间为2010年7月1日起到交最后一套房为止），同时还要承担由此给乙方造成的经济损失和法律责任；由于甲方擅自变卖乙方的拆迁还房13套1349.9平米，甲方已构成违约侵权行为，经协商，甲方自愿将原借给乙方的伍拾伍万元借款及原《房屋产权调换协议》约定的巴州区科技园管委会追加乙方该宗地的土地款壹拾叁万元现由甲方承担（乙方向甲方委托交款的协议同时作废），抵作甲方擅自变卖乙方的拆迁还房应向乙方支付的违约赔偿款和过渡费及其他损失等；甲方所谓的政府及所在项目地村社以何种理由向乙方收款均由甲方负责，与乙方无关，乙方不承担任何费用；任何一方违约，均按还房总面积乘以每平米3500元的还房总价承担20%的违约金。协议尾部，原、被告双方签字捺印，杨某（时任巴中市房管局局长）作为中证人签名。 2013年6月5日，原告李洪祥、王定琼收到被告宏霞公司给付的保证金60万元，并出具收条一张。同日，在《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》尾部注明“原李洪祥借款伍拾伍万元借据作废”。 2018年5月9日，原告李洪祥、王定琼去函被告宏霞公司，要求宏霞公司支付过渡费275.3796万元，并为二原告及购房户办理产权及完善相关手续。5月24日，被告宏霞公司复函：一、我公司与你们签订的《房屋产权调换协议》及补充协议，部分条款无效，我公司不予履行；二、我公司与你们于2013年6月2日签订的《拆迁房屋产权的调换补充协议》我公司无违约行为，不存在违约。 同时查明，原告李洪祥、王定琼分别于2002年1月24日在被告宏霞公司处借款30万元、2008年7月1日借款20万元、2008年9月30日借款5万元，共计55万元。 上述事实有原、被告双方的陈述和答辩，当事人身份信息，房屋产权调换协议及补充协议，公证书，土地费交款、税费凭证，申请，土地使用权拍卖成交确认书，土地使用权出让合同，规划许可证，用地平面图，土地使用证，房屋交接明细表，函件，承诺，证明，借条，收条，及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚、证据充分。足以认定。 本院认为：房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。原告李洪祥、王定琼依法取得巴州区巴州镇回风小区桂花街的2000平米国有土地使用权，被告宏霞公司为开发该片区，与二原告就2000平米土地及该宗土地上的700平米房屋签订了三次调换协议。本案争议的焦点就在于原、被告先后三次签订的《房屋产权调换协议书》及补充协议是否有效。原告李洪祥、王定琼认为，双方签订的协议系双方真实意思表示，且进行了公正，当属有效；被告宏霞公司认为二原告已将其原旅游休闲用地交回政府，由政府部门依法拍卖，被告宏霞公司系竞拍取得案涉土地的使用权，故双方签订的协议中对2000平米旅游休闲用地的安置补偿及违约的相关约定为无效约定。本院认为，虽然被告宏霞公司是通过竞拍方式从取得案涉2000平米土地的使用权，但是该土地的使用权原属二原告，在被告宏霞公司与二原告于2007年1月24日签订了《房屋产权调换协议书》后，二原告才行文巴中市国土资源局表示同意该土地进入拍卖程序。被告宏霞公司是在与二原告达成合意，二原告对自己所享有的案涉土地使用权作出处分的意思表示后，方通过竞拍方式取得案涉土地的使用权，且被告宏霞公司与二原告对2007年1月24日签订的《房屋产权调换协议书》的履行事项又分别于2008年7月1日签订了《房屋产权调换补充协议书（拆迁还房补充协议）》,2013年6月2日签订了《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》,显然表明上述房屋产权调换协议约定的还房是对二原告原所有的房屋700平方米和2000平米国有土地使用权调换。系双方真实意思表示,其约定不违反相关法律、行政法规的规定，当属有效。同时，二原告作为还房对象，被告宏霞公司应将还房直接交付二原告所有，现《房屋产权调换补充协议书（拆迁还房补充协议）》及《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》中约定的应还二原告的部分房屋由被告宏霞公司直接与二原告指定的购房者签订《商品房买卖合同》，并将产权证和土地使用权证直接办至购房者名下，因系再次进行房屋买卖行为,双方约定直接由被告宏霞公司与二原告指定的购房者签订《商品房买卖合同》损害国家税收利益,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”之规定，该约定及相应的违约责任条款无效。但该无效条款，不影响协议其他部分的效力，原、被告仍应各自履行自己的其他合同义务。 关于原告李洪祥、王定琼的其他诉讼请求： 被告宏霞公司已交付二原告22套房屋，共计2247.11平米（《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》约定2号楼1单元8楼1号和2号面积减半计算），不违反相关协议的约定，本院予以确认，被告宏霞公司应按合同约定办理相应房屋的水、电、气的上户手续，同时将已交付房屋的不动产权证办给二原告，并承担产权登记所产生的税费。 《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》约定，被告宏霞公司自愿将回风桂花街“宏荣名著”项目1号电梯公寓楼中10套房屋，共计1142.03平米（合同约定还房13套房屋1349.9平米，减去宏霞公司购买89.11平米一套住房及已交付的2号楼1单元8楼1号和2号）作为还房交付二原告，并办理不动产权证书及水、电、气上户手续，该约定不违反相关法律、行政法规的规定，被告宏霞公司应予履行。 《房屋产权调换补充协议书（拆迁还房补充协议）》约定应还房面积为3522.21平米，减去被告宏霞公司已还房屋面积和未还房屋面积，下余43.96平米，应按约定支付赔偿款，即3500元/平米×43.96平米=153860元。 《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》第二条约定：“为了确保甲方能全面履行协议约定条款，在签订本协议时甲方向乙方交纳保证金陆拾万元整（不计利息）……，该陆拾万元甲方如未按以下5条（即该公司法定代表人岳宏霞作出的保证和承诺）履行或没有完全履行此协议的任何一条约定时，乙方不予退还陆拾万元保证金，甲方还要按照本次还房1349.9平方米核算过渡费给予乙方补偿（过渡费核算标准为第一年每月每平米为12元，第二年以上每月每平米18元，超过36个月后每月每平米24元，核算时间为2010年7月1日起到交最后一套房为止）”。该约定不违反相关法律、行政法规的规定，被告宏霞公司应按协议履行。2013年6月2日前以未还房屋面积1349.90平米核算过渡费，2013年6月2日后（含6月2日）以实际未还房屋面积1142.03平米核算过渡费至二原告起诉之日（2018年8月13日）止。即1349.9平米×12元×12个月+1349.9平米×18元×23个月+1142.03平米×18元×1个月+1142.03平米×24元×61个月12天=2456696.15元。 《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》约定，如任何一方违约，均按还房总面积乘以每平米3500元的还房总价承担20%的违约金。被告未能按照约定时间交付房屋和办理产权证，已构成违约，理应承担违约责任。因被告宏霞公司已交付给二原告2336.22（含被告宏霞公司购买的89.11平米住房一套），二原告的损失止于未交付部分，同时考虑到被告宏霞公司已交付给二原告的60万元保证金,被告宏霞公司也要求对违约金进行调减，本案违约金酌定为100000元。 关于被告宏霞公司的其他诉讼请求： 如前所述，原、被告之间先后三次签订的《房屋产权调换协议书》及补充协议并非全部无效。被告宏霞公司基于协议无效的理由要求返还已交付给二原告的还房1411.91平米的诉讼请求，本院不予支持。 《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》约定：“甲方自愿将原借给乙方的伍拾伍万元借款及原《房屋产权调换协议》约定的巴州区科技园管委会追加乙方该宗地的土地款壹拾叁万元现由甲方承担（乙方向甲方委托交款的协议同时作废），抵作甲方擅自变卖乙方的拆迁还房应向乙方支付的违约赔偿款和过渡费及其他损失等”、“甲方所谓的政府及所在项目地村社以何种理由向乙方收款均由甲方负责，与乙方无关，乙方不承担任何费用”，被告宏霞公司在协议中已对借款、土地款、土地提价款作出处分，本院予以确认，对被告宏霞公司请求二原告偿还借款55万元，返还垫付土地款13万元及土地提价款37万元的主张，本院不予支持。 《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》约定，如被告宏霞公司未能按时交房或办理产权证，则交付给二原告的60万元保证金不予退还。现已过双方约定的交房时间，故对被告宏霞公司要求二原告返还保证金60万元的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李洪祥、王定琼与被告（反诉原告）巴中市宏霞房地产开发有限公司于2007年1月24日签订的《房屋产权调换协议书》和2008年7月1日签订的《房屋产权调换补充协议书》以及2013年6月2日《拆迁房屋产权调换补充协议（第三次）》中涉及由巴中市宏霞房地产开发有限公司直接与李洪祥、王定琼指定的购房者签订购房合同，并将国有土地使用权证和不动产权证直接办至购房者名下的约定无效,其余部份有效； 二、由被告（反诉原告）巴中市宏霞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于巴中市巴州区回风桂花街桂花家园“宏荣名著”1号电梯公寓楼4楼2号房（119.96平米）、5楼2号房（119.96平米）、7楼5号房（119.96平米）、17楼1号房（108.77平米）、17楼2号房（119.96平米）、17楼5号房（119.96平米）、18楼1号房（108.77平米）、18楼2号房（119.96平米）、18楼5号房（108.77平米）、18楼6号房（95.96平米），共计10套房1142.03平米交付原告（反诉被告）李洪祥、王定琼并办理不动产权证书及水电气上户手续； 三、由被告（反诉原告）巴中市宏霞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）李洪祥、王定琼办理位于巴中市巴州区回风桂花街桂花家园“宏荣名著”2号楼1单元2楼2号（116.16平米）、1单元4楼2号（116.16平米）、1单元6楼1号（116.16平米）、1单元6楼2号（116.16平米）、1单元7楼1号（116.16平米）、1单元7楼2号（116.16平米），5号楼1单元2楼1号（113.16平米），6号楼1单元1楼1号（111.75平米）、1单元1楼2号（111.75平米）、1单元2楼1号（111.75平米）、1单元2楼2号（111.75平米）、1单元3楼1号（111.75平米）、1单元4楼1号（111.75平米）、1单元6楼1号（111.75平米）、1单元7楼1号（111.75平米）、1单元7楼2号（111.75平米）、2单元2楼2号（89.11平米）、2单元3楼1号（89.11平米）、2单元5楼2号（89.11平米）、2单元6楼2号（89.11平米），共20套房屋2172.31平米的不动产权证书及水、电、气等上户手续，办理不动产权证书所产生的税、费由被告（反诉原告）巴中市宏霞房地产开发有限公司负担； 四、由被告（反诉原告）巴中市宏霞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李洪祥、王定琼未还够房屋补偿款153860元、过渡费2456696.15元元、违约金100000元； 五、驳回原告（反诉被告）李洪祥、王定琼的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）巴中市宏霞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费71500元，由原告（反诉被告）李洪祥、王定琼负担35862元，被告（反诉原告）巴中市宏霞房地产开发有限公司负担35638元；反诉受理费28000元，由被告（反诉原告）巴中市宏霞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  吴向阳 人民陪审员  王凤兰 人民陪审员  张丛志 二〇一八年十一月二十一日 书 记 员  赵新华