江西省南昌高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0191民初1915号 原告：王国龙，男，汉族，1958年8月16日出生，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：琚家芳，江西朗秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芦祎萍，江西朗秋律师事务所律师。 被告：江西万科益达物业服务有限公司南区物业服务中心，住所地：江西省南昌市高新开发区高新七路**万科四季花城****楼，统一社会信用代码：91360100662041039P。 法定代表人：安文滨，该中心总经理。 委托诉讼代理人：李鑫，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 原告王国龙与被告江西万科益达物业服务有限公司南区物业服务中心（以下简称万科物业中心）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国龙的委托诉讼代理人琚家芳、芦祎萍、被告万科物业中心的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王国龙向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《车位租用协议书》合法成立并生效；2、依法判令被告按《车位租用协议书》之约定将万科四季花城小区南区第398号车位继续出租给原告使用；3、依法确认原告对万科四季花城小区南区第398号车位享有优先续租权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月26日，原告作为万科四季花城小区南区的业主与负责该小区物业管理的被告签订了《车位租赁协议书》，约定被告将该小区398号车位出租给原告使用，车位的租赁管理费为80元/月。后原告一直依约向被告支付398号车位的租赁管理费用，但2018年1月31日，被告发布了《关于四季花城南区“调整露天停车位停放模式及临湖轩东侧绿地改建车位的议事结果”的公告》，擅自单方变更与原告签订的《车位租用协议书》，导致398号车位经常被其他车辆占用，原告无法正常使用租用的398号车位。依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定及《车位租用协议书》的约定，被告应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告擅自变更合同的行为，已严重侵害了原告的合法权益。 万科物业中心辩称，一、变更车位的管理模式是被告根据小区的实际情况作出的决定，万科四季花城南区于2003年10月开始建设，当时为方便管理，对原告等人的车辆采取了固定车位的方式，收费与不固定车位的服务费均为每月80元。随着小区入住率和车辆的增加，小区车位经多次扩建、改建，目前小区可停放1200辆车左右，但仍不能解决停车问题，被告为维护全体业主的利益以及现有车辆正常停放，采取了停止办理月卡车辆，对于申请办理月卡的车辆采取排队办理、有退再进的管理模式，在2018年1月初，入住业主为2008户，办理了月卡的车辆为1175辆，另有500多辆业主的车辆处于排队状态。加之小区规模较大，小区的业主停车必然会选择靠近自己住处的车位，然而各个区域的停车位位置又不能满足该区域区业主所需，也就造成了多数业主对固定车位的模式非常不满意。出现了为车辆停放的事情争吵、打斗，严重影响全体业主的邻里关系。因此被告决定取消固定车位的管理模式，采取非固定车位的管理模式。在此之前，被告对小区业主进行了详细的调查和征询，调查结果显示大部分业主对于车位“固改非”计划均表示赞成，且自从车位执行“固改非”的模式以后，万科四季花城南区的业主因车位引发的矛盾已经大大减少，业主之间的邻里关系得到了缓解，所以被告认为“固改非”的执行是有事实基础的。二、本案中的车位权属归全体业主所有，固定车位的管理模式损害了大部分业主的合法权益。被告与原告最开始签订车位租赁协议的时间是在物权法实施之前，当时没有任何法律对小区公共区域的停车位进行确权，在2007年我国实施了物权法，根据物权法的规定，万科四季花城南区车位的所有权属与业主共有，被告无权私自对业主共有的车位进行处置，任何处置行为都是无效的、违法的。被告作为一家提供物业服务的公司，宗旨是为小区业主提供物业服务，执行“固改非”能在最大范围内维护小区所有业主的权益。原告的诉讼主张实质是以自我为中心，为了自己个人的便利不惜损害小区其他业主的合法权益。三、被告与万科四季花城南区业主委员会签订的《物业服务合同》对原告具有约束力。首先，在2017年4月1日被告与万科四季花城南区业委会续签的物业合同，就物业服务相关事宜做了详细的约定。第20条约定，业主共有的车位除非业主大会另有明确决议，则被告有权根据实际情况确定采取固定或非固定车位等车辆停放模式合理划分停车区域，物业合同的有效期从2017年4月1日起至2020年3月31日止。其次，原被告签订的车位租赁协议书只是名为租赁，其内容涉及物业管理方面，被告为业主在小区共有共用区域停放车辆提供物业管理服务，被告每月向原告收取的服务费80元。被告认为车辆租赁协议书实际上是物业服务合同的物业服务内容的一种具体的表现形式，且原告缴纳的费用与其他非固定停车位的费用从始至终都是相同的。被告实际收取的不是车位的租赁费，也没有额外收取原告其他费用，故不应将车位租赁协议书认定为租赁合同。根据物权法第七十八条第一款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，被告有权按照物业服务合同第二十条的规定取消固定车位的管理模式。 本院经审理认定事实如下：2004年7月21日，王国龙与江西万科益达物业服务有限公司四季花城管理处签订车位租赁协议书并约定，王国龙租用位于万科四季花城南区第398号车位，车牌号为赣Ａ×××××，月停车服务费为人民币80元/月，停车服务费按半年交纳。合同未约定租赁期限。2011年6月26日，王国龙委托案外人涂超与万科物业中心签订车位租赁协议书并约定，涂超向万科物业中心租用位于万科四季花城南区第398号车位，车牌号为赣Ａ×××××，月停车服务费为人民币80元/月，停车服务费按半年交纳。合同未约定租赁期限。合同签订后，停车服务费缴纳至2018年12月31日。 2017年4月1日，江西万科益达物业服务有限公司与南昌万科四季花城南区业主委员会签订物业服务合同，双方就物业服务相关事宜作了详细约定，其中，业主共有的车位，除非业主大会另有明确决议，江西万科益达物业服务有限公司有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域；该合同有效期从2017年4月1日起至2020年3月31日止。江西万科益达物业服务有限公司从2018年3月1日起将万科四季花城南区的车位由固定车位管理方式改变为非固定车位管理。2018年3月22日，南昌高新技术产业开发区城市管理行政执法大队作出洪行执高字[2018]0302043号责令改正违法行为通知书，其上记载，2018年3月22日在万科四季花城南区内多处未经批准在公共场所内设置地锁设施，并责令万科四季花城南区物业服务中心于2018年3月24日17时前改正违法设施设置行为，予以清理。 万科四季花城南区在规划时有多层、花园洋房、小高层、别墅户型共2000余户，除别墅以外，余下1900余户分为17个苑落，17个苑落除3栋小高层组成的临湖轩之外的16个苑落都有围栏和大门，16个苑落业主的机动车车辆均停放在苑落围栏之外的地面露天场所，临湖轩业主的机动车辆停放在小区地面露天场所。小区在建设时规划了701个车位（以下简称规划车位），物业公司就其中的365个车位与业主签订车位租赁协议书，余下车位为临时车位。2008年前后，规划车位不能满足业主的停车需求后，物业公司在小区公共道路上以画线方式扩建车位（以下简称画线车位）。在此之后，车位仍不够使用，小区业主将车辆停放在公共道路上非画线地方（以下简称无画线车位）。经统计，规划车位、画线车位、无画线车位共计1200个左右，该三种类型车位的收费标准均为每月80元。万科四季花城南区无地下车位。 本院认为，王国龙委托案外人涂超与万科物业中心于2011年6月26日签订车位租赁协议书、江西万科益达物业服务有限公司与南昌万科四季花城南区业主委员会于2017年4月1日签订的物业服务合同，均是当事人双方真实意思表示，均成立有效。关于车位租赁协议，双方在协议中明确约定，王国龙租用第398号车位，向万科物业中心按半年交纳停车服务费；另，万科四季花城南区其他业主使用的画线车位、无画线车位，交纳的费用均为每月80元；据此，该协议虽名为租赁，但实际内容是物业服务管理，即万科物业中心为业主在小区共用部位停放机动车车辆进行管理。关于物业服务合同，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；据此，江西万科益达物业服务有限公司与南昌万科四季花城南区业主委员会签订的物业服务合同对王国龙有约束力；因物业服务合同中明确约定江西万科益达物业服务有限公司有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，且江西万科益达物业服务有限公司从2018年3月1日开始对小区车位采取非固定车位管理模式，故该物业服务合同对前述车位租赁协议的内容进行了变更，即将王国龙使用的车位由固定车位改为非固定车位。王国龙从2017年3月1日起应按照车位租赁协议书和物业服务合同履行车辆停放义务。综上所述，王国龙要求依法确认双方签订的《车位租用协议书》合法成立并生效、被告按《车位租用协议书》之约定将万科四季花城小区南区第398号车位继续出租给原告使用、确认原告对万科四季花城小区南区第398号车位享有优先续租权，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，判决如下： 一、原告王国龙与被告江西万科益达物业服务有限公司南区物业服务中心于2011年6月26日签订的《车位租赁协议书》成立并生效。 二、驳回原告王国龙的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由王国龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  匡小明 二〇一八年十一月七日 法官助理吴来娥 书记员陈慧萍