河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0681民初3542号原告（反诉被告）：柯杰，男，1981年5月1日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：涿州鸿泰房地产开发有限公司，住所地涿州腾飞南街108鸿坤理想湾小区**楼,统一社会信用代码：911306810616843112。法定代表人：李红松，经理。委托代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。原告（反诉被告）柯杰与被告（反诉原告）涿州鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柯杰、被告（反诉原告）鸿泰公司委托代理人岳仁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯杰向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方继续履行房屋买卖合同；2、判令被告为原告办理房屋入住手续并办理产权登记于续；3、诉讼费用由被告承担。实事及理由：2014年8月10日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的涿州鸿坤理想湾项目28号楼1单元1201室房屋一套。合同编号：14013593，合同价款为608442元，原告缴付了首付款188442元后。被告以各种理由推脱，要求原告解除房屋买卖合同，又将原告起诉至河北省涿州市人民法院，后又上诉于河北省保定市中级人民法院，并要求原告协助办理商品房预售合同登记备案注销手续及支付违约金的诉讼，全部被驳回。自2017年6月12日河北省保定市中级人民法院终审判决书下达以来，被告无视法院判决、无视法律尊严，一年来，原告两次去涿州鸿坤理想湾售楼处并多次以电话、短信、微信的形式联系被告要求办理房屋入住手续及房屋产权登记手续。均被被告以各种理由拒绝。鸿泰公司辩称，一、与本案有关的事实2014年8月10日被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：14013953）及其补充协议。合同及补充协议主要内容为：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：逾期在60日之内，自本合同约定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰%向出卖人支付违约金。商品房总价款扣除首付款后的其余款项人民币肆拾贰万元由买受人申请银行按揭贷款支付。买受人应于本合同签署之日将符合银行要求的真实有效全部材料及应交费用（包括但不限于申请按揭贷款及办理商品房抵押登记所需资料和费用）提交银行或银行指定的律师，因买受人原因逾期提交上述资料或办理银行及银行指定律师要求买受人办理的与申请银行贷款有关的其他手续，视为买受人逾期付款，逾期期间，买受人应按主合同的规定承担逾期付款的违约责任。如因买受人原因致使买受人的贷款申请未能在主合同签订后，且所在楼栋达到放贷条件30日内获得贷款银行的批准，则视为买受人逾期付款，逾期期间，买受人应按主合同的约定承担逾期付款的违约责任。如非因买受人原因其贷款申请未能在主合同签订后45日内获得贷款银行批准，或银行作出不批准买受人贷款申请的决定，买受人自发生上述45日期限届满或银行作出不批准贷款决定中较早发生的情形之日起10日内向出卖人书面提出新的付款方式。上述商品房买卖合同及补充协议签订后，原告未按照合同约定将符合银行要求的真实有效全部材料及应交费用提交银行，构成逾期付款违约；又因原告的原因未能签订合同后，且所在楼栋达到放贷条件30日内获得贷款银行的批准，亦构成逾期付款违约，理应承担逾期付款的违约责任。期间，被告曾多次催促原告办理按揭贷款手续。二、代理人认为：(一）该案所涉《商品房买卖合同》已由涿州市人民法院作出的（2016）冀0681民初1849号民事判决予以确认，保定市市中级人民法院作出的（2017）冀06民终2470号民事判决予以维持。即驳回答辩人解除合同的诉讼请求。故本次诉讼“请求判决继续履行房屋买卖合同”，属于重复诉讼，违反“一事不再理”原则，应予以驳回。(二）本案中，柯杰要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求缺乏具体内容，其起诉不符合《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，应裁定驳回起诉。(三）《中华人民共和国合同法》第六十七条规定（后履行抗辩权），当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方合同约定，被告履行付款义务在先，原告交付房屋在后。合同签订后，至今长达四年多原告既不按约定办理银行贷款，也不向被告提出变更合同付款方式。经被告多次催促，置之不理。原告的逾期付款行为已构成严重违约，且导致被告资金未及时收回，造成其经济损失，原告理应承担相应的违约责任。三、依照《合同法》第一百六十七条之规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。所以，被告可以要求原告支付剩余价款或解除合同。综上所述，代理人认为：原告的起诉程序上违反“一事不再理”原则，且诉讼请求不具体，应予以裁定驳回。实体上，原告逾期付款行为违约在先，理应承担违约责任，答辩人有权拒绝履行其相应的履行要求。所以，原告在未付清剩余房款之前提出本案之诉讼请求，没有事实和法律依据。答辩人依法主张要求原告支付全部剩余房款，并承担逾期付款的违约责任，于法有据，应予支持。鸿泰公司反诉请求：1、判决被反诉人给付反诉人购房款420000元；2、判决被反诉人给付反诉人逾期付款违约金（每日按未付房款420000元的万分之二计算，自2014年10月29日起至付清日止）；3、本案本诉、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年8月10日被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：14013953）及其补充协议。合同及补充协议主要内容为：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：逾期在60日之内，自本合同约定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。商品房总价款扣除首期款后的其余款项人民币42万元由买受人申请银行按揭贷款支付。买受人应于本合同签署之日将符合银行要求的真实有效全部材料及应交费用（包括但不限于申请按揭贷款及办理商品房抵押登记所需资料和费用）提交银行或银行指定的律师，因买受人原因逾期提交上述资料或办理银行及银行指定律师要求买受人办理的与申请银行贷款有关的其他手续，视为买受人逾期付款，逾期期间，买受人应按主合同的规定承担逾期付款的违约责任。买受人应按照银行要求提交真实的按揭贷款申请材料并配合贷款银行的审查工作。如因买受人原因致使买受人的贷款申请未能在主合同签订后，且所在楼栋达到放贷条件30日内获得贷款银行的批准，则视为买受人逾期付款，逾期期间，买受人应按主合同的约定承担逾期付款的违约责任。上述合同及补充协议签订后，被反诉人仅交付首付款188442元。其后，反诉人多次打电话及书面行驶催促被反诉人办理按揭贷款手续，但被反诉人至今仍未办理，且未向反诉人给付购房款，其行为已构成根本违约。前案中，反诉人要求确认解除双方之间的房屋买卖合同。被反诉人要求继续履行合同。但截至今日，被反诉人仍未给付反诉人购房款。反诉人认为：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，均应严格履行。本案中，商品房买卖合同签订时间为2014年8月10日，涉案房屋所在楼栋达到房贷条件时间为2014年9月28日。如因被反诉人的原因致使被反诉人的贷款申请未能在主合同签订后，且所在楼栋达到房贷条件30日内获得贷款银行的批准，则视为被反诉人逾期付款，逾期期间，被反诉人应按主合同的约定承担逾期付款的违约责任。即被反诉人应于2014年10月28日前付清房款，但其至今未付清，属于违约行为，按照合同约定，被反诉人应自2014年10月29日起至付清日止，每日按未付房款420000元的万分之二计算违约金。故，反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回被反诉人起诉的同时，判决支持反诉人的诉讼请求。柯杰反诉辩称，对反诉原告的请求坚决反对，事实清楚，中院已判决了，后来我主动来联系缴费，但是他们迟迟不收。反诉原告要求我缴纳违约金，但无事实及正当理由，我也与法院相关人员联系过，且说不需要缴纳违约金。事件已过去一年了，我一直在主动联系他们，但他们一直主张要求我缴纳违约金是不合理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原被告于2014年8月10日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的鸿坤理想湾项目第28幢1单元1201号房屋一套，面积77.55平方米，单价为7845.80元/平方米，总金额人民币608442元，原告支付188442元首付款后，约定余款42万元以银行贷款形式支付。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按第一种方式处理：即：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期在60日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”后双方于2014年8月10日签订《商品房买卖合同》补充协议，双方约定按揭付款，第一条第（一）项第3项约定：“买受人按照银行要求提交真实的按揭贷款申请材料并配合贷款银行的审查工作。如因买受人原因致使买受人的贷款申请未能在主合同签订后，且所在楼栋达到放贷条件30日内获得贷款银行的批准，则视为买受人逾期付款，逾期期间，买受人应按主合同的约定承担逾期付款的违约责任。……”原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付首付款188442元之后，被告（反诉原告）分别于2015年1月23日、2015年7月6日、2015年11月18日向原告（反诉被告）发出律师函和催办函，但原告（反诉被告）均未配合办理相关按揭手续，剩余房款至今未付。2016年5月9日鸿泰公司向本院起诉，请求：“确认双方签订的商品房买卖合同已解除；判令柯杰协助鸿泰公司办理商品房预售合同登记备案注销手续；判令柯杰支付违约金8400元。”2016年12月6日作出的（2016）冀0681民初1849号民事判决书判决驳回鸿泰公司诉讼请求。鸿泰公司上诉到保定市中级人民法院，2017年6月12日作出的（2017）冀06民终2470号判决书判决“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）继续履行合同，办理入住手续及产权登记手续，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付未付房款420000元及以420000元为本金自2014年10月29日起的违约金，否则不予办理入住等手续，双方因此纠纷，诉至本院。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应诚实守信、全面履行。在合同履行过程中，因本案反诉被告（原告）未按约定期限办理房屋按揭手续，本案反诉原告（被告）经三次发函催原告仍未办理，本案反诉被告（原告）柯杰已构成严重违约，本案反诉原告向本院起诉，要求解除合同，本院及保定中院均判决驳回诉请，不准予解除，故双方所签合同应继续履行。本案反诉被告未依约履行办理按揭，违约在先，应承担违约责任，依合同约定向反诉原告（被告）支付违约金，即自2014年10月29日起按日支付逾期应付款的万分之贰的违约金。原告（反诉被告）要求交付房屋，本院支持，但反诉被告（原告）应先行交清剩余房款。原告柯杰要求被告办理产权登记手续，因办理产权登记与政府行为及政策相关，本院不宜裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、反诉被告（原告）柯杰于本判决生效之日起十五日内向反诉原告（被告）涿州鸿泰房地产开发有限公司交清剩余房款42万元，并向反诉原告（被告）支付违约金（以42万元为基数，自2014年10月29日起按日万分之贰计算至款项付清之日止）。二、原告（反诉被告）柯杰交清剩余房款42万元及违约金后，被告（反诉原告）涿州鸿泰房地产开发有限公司将涉案房产鸿坤理想湾第28幢1单元1201号房屋交付给原告（反诉被告）。三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。四、驳回反诉原告（被告）其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7600元，反诉费3800元，由原告（反诉被告）柯杰承担5700元，被告（反诉原告）涿州鸿泰房地产开发有限公司承担5700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 员 刘 静代理审判员 邢 倩人民陪审员 刘 莹二〇一八年十一月二十二日书 记 员 张文学