北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初80809号原告：北京创世博纳贸易有限公司，住所地北京市通州区永乐经济开发区恒业二街**。法定代表人：黄锦潮，总经理。原告：北京创世鸿锦科技发展有限公司，住，住所地北京市通州区漷县开发区鑫隅街**/div>法定代表人：周灿，经理。被告：蒋国庆，男，1964年4月30日出生，汉族，住北京市。被告：北京市朝阳区金盏乡雷庄村村民委员会，住所北京市朝阳区金盏乡雷庄村。负责人：郑世齐，主任。原告北京创世博纳贸易有限公司、北京创世鸿锦科技发展有限公司（以下简称二原告）与被告蒋国庆、北京市朝阳区金盏乡雷庄村村民委员会（以下简称雷庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告蒋国庆、雷庄村委会经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告蒋国庆退还我房屋租金238467元；2、判令被告蒋国庆支付我以238467元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年3月15日起至实际还款之日止的利息；3、在蒋国庆不能偿还租金104450元以及利息的情况下由村委会负责偿还；4、要求被告蒋国庆赔偿而原告装修损失274765元。事实及理由：2017年8月10日我公司与被告蒋国庆签订《厂房（房屋）租赁协议》，约定由我作为承租人租赁被告蒋国庆管理的位于北京市朝阳区金盏乡雷庄村南面积约为1060平方米的厂房以及住房，其中厂房面积500平米，住房及办公面积约560平方米，约定租赁期限自2017年8月10日至2023年8月9日，年租金251000元，支付方式为每年支付一次。协议签订后原告依约支付房租，被告蒋国庆将租赁标的物交付给二原告使用并由二原告进行了装修。北京市朝阳区金盏乡控违拆违办公室与北京市朝阳区金盏乡雷庄村村民委员会于2017年9月19日下发《蒋国庆房屋清退告知单》，该告知书载明蒋国庆位于雷庄村南、中组部东北侧房屋未取得相关规划审批手续，应予以拆除，承租户及居住人员应腾退房屋。二原告接到通知后腾退房屋，并于蒋国庆解除了合同，退租事宜，蒋国庆一直推诿拒绝。之后在金盏乡雷庄村委会的担保下，蒋国庆出具《欠条》一份，承诺于2018年3月15日返还租金。但截至今日被告一直未返还租金，为维护合法权益，特诉至法院，望法院支持我的诉讼请求。被告蒋国庆、雷庄村民委员经本院合法传唤未到庭参加诉讼，雷庄村委会向本院提交答辩状，称其在蒋国庆出具的欠条上盖上系其承担一般保证责任的确认，且保证范围不含利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1、《厂房（房屋）租赁协议》；2、蒋国庆收取租金的收条以及转账凭证2张；3、蒋国庆出具的欠条；4、用于装修支出的部分凭证；4、朝阳区农村集体资产租赁合同书。根据以上证据本院经审理认定事实如下：2012年9月15日承租方蒋国庆（乙方）与出租方北京市朝阳区雷庄经济合作社（甲方）签署书面租赁协议，约定由蒋国庆（乙方）承租北京市朝阳区雷庄经济合作社（甲方）所有的位于雷庄村南鱼坑面积为133400平方米的土地，土地四至为东至大中、南至外贸、西至纵二路、北至孚林杰。租赁期限为2012年9月15日起至2032年9月14日止。蒋国庆在租赁期内陆续在租赁土地上自建房屋，未提交其建设行为的合法规划及审批手续。2017年8月10日二原告（乙方）与被告蒋国庆（甲方）签订《厂房（房屋）租赁协议》，约定被告蒋国庆（甲方）将位于北京市朝阳区金盏乡雷庄村南面积约为1060平方米的厂房以及住房租赁给二原告（乙方）。二原告（乙方）租用甲方的房屋用于生产、经营、盈利为目的，依法独立进行生产经营活动，租赁期限为6年，即2017年8月10日起至2023年8月9日止。每年租金为25.1万元，每三年递增10%。合同签订后二原告（乙方）通过银行转账的方式向蒋国庆（甲方）支付租金256000元（含定金、其他费用），被告蒋国庆将租赁标的物交付给二原告使用。二原告自接受租赁标的物后对房屋进行了装修，二原告自述其于接到腾退通知后将室内可移动装修装饰物进行了搬离，不可移动的装修投入有：1、广告门头；2、卫生间浴霸、风扇；3、室内及入门处迎宾地毯；4、室内外监控、布线；5、防盗门；6、马桶、浴室柜；7、门禁系统；8、宽带网络布线安装；9、改水电等基础隐蔽工程。2017年9月11日，北京市朝阳区金盏乡控违拆违办公室与被告雷庄村委会共同向原告以及被告蒋国庆下发《蒋国庆房屋腾退告知书》，要求包括原告在内的承租户和居住人员于2017年9月18日搬离现场并腾空房屋。原告称其于2017年9月30日搬离租赁标的物。原告搬离租赁标的物后就退还已预付而未到期的房租事宜与被告蒋国庆进行了沟通协商，蒋国庆于2017年9月30日手写欠条一张，内容为：“欠黄锦潮房租款计人民币贰拾叁万捌仟肆佰陆拾柒元正，于2018年3月15日还清蒋国庆2017年9月30日（盖有雷庄村委会的印章）”。二原告之法定代理人黄锦潮、周灿系夫妻关系，二人均认可蒋国庆出具欠条中欠付金额系该租赁合同已预付且未到期的租金金额，且认可欠条中债权人系二原告。本院认为：被告蒋国庆在农村集体土地上自建房屋并用于出租，未提交合法的建设规划审批手续，本院依法确认原告与被告蒋国庆之间的租赁合同无效，合同无效不影响合同双方就无效后的相关事宜进行约定，蒋国庆自行书写欠条确认其欠付二原告应该退租金及退还时间不违反相关法律规定，本院予以确认。被告蒋国庆未在双方确定的时间给付应付债务，二原告据此主张蒋国庆退还房租款以及逾期利息符合法律规定，本院予以支持。本案争议问题在于雷庄村委会在欠条上盖章行为的解读和认识，从事实上存在的二原告与蒋国庆之间的租赁合同关系以及欠条写明的“欠付租金”可以得知，雷庄村委会非房屋租赁协议的主体，该笔款项的债权人、债务人为二原告与蒋国庆双方，并非雷庄村村委会。被告雷庄村委会答辩状中称其在二原告与被告蒋国庆之间确认债权债务关系的欠条上盖章系其一般保证的意思表示，且该保证的范围仅限于租金，不包含利息。本院综合考虑原告主张、当事人自述以及案件具体情形，对雷庄村委会对原告与被告蒋国庆之间房租债务一般保证责任的承担予以认定。根据法律规定，保证的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用，蒋国庆出具的欠条上有明确的还款时间，在不能按期偿还的情况下一般保证人应该承担相应利息，据此本院对雷庄村委会关于保证范围仅限于租金的答辩意见不予采纳。本案另一争议问题在于二原告对租赁标的物装修之补偿问题。被告蒋国庆作为出租人，有义务保证出租标的物的合法性及其能够被符合合同目的的使用。经查，被告出租的地上物并未办理建设工程规划审批，故被告作为出租人，对合同无效负有主要责任。二原告作为承租人，在决定承租涉案标的物时，也有审慎注意的义务，应当对标的物的合法性及相关情况进行充分了解，二原告未尽到该义务，冒然与被告就未取得规划审批的建筑物成立租赁合同关系，并对标的物进行了装修，二原告对合同的无效也有责任。因配合政策要求二原告对租赁标的物进行腾退，对于装修损失，二原告与蒋国庆应当予以分担。根据二原告提供的装修必要支出证据，本院认定的装修损失数额为117073元。对于上述金额，本院考虑双方过错酌情确定由被告向原告赔偿。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条，《担保法解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告蒋国庆于本判决生效后十日内偿还原告北京创世博纳贸易有限公司、北京创世鸿锦科技发展有限公司房租款二十三万八千四百六十七元；二、被告蒋国庆于本判决生效后十日内支付原告北京创世博纳贸易有限公司、北京创世鸿锦科技发展有限公司以二十三万八千四百六十七元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的，自二零一八年三月十五日起至实际支付之日止的利息；三、在对被告蒋国庆财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项、第二项债务时，由被告北京市朝阳区金盏乡雷庄村村民委员会负责偿还。四、被告蒋国庆于本判决生效后十日内支付原告北京创世博纳贸易有限公司、北京创世鸿锦科技发展有限公司装修损失七万零二百四十四元；五、驳回原告北京创世博纳贸易有限公司、北京创世鸿锦科技发展有限公司其他诉讼请求。如被告蒋国庆、北京市朝阳区金盏乡雷庄村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百六十五元，由被告蒋国庆负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇一八年十一月二十日书记员  李 兵