福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初1027号 原告：谢国岸，男，汉族，1983年4月9日出生，住福建省建宁县。 委托代理人：高晓宁、朱炳希，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县。系被告职员。 原告谢国岸与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。谢国岸的委托诉讼代理人高晓宁，仁文公司的委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢国岸向本院提出诉讼请求：1.判令仁文公司立即向谢国岸支付逾期交房违约金99428.4元（以1049930元为计算基数，按日万分之一，从2015年3月31日起暂计至2017年11月1日止，共947天）；2.判令仁文公司立即向谢国岸支付因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元；3.判令仁文公司立即向房屋权属登记机构办理厦门市同安区金帝·中洲滨海城B1-10地块4#楼9跃10层907室房屋所有权初始预登记，并将权属登记需由仁文公司提供的资料交付给谢国岸；4.判令仁文公司立即向谢国岸支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金4304.7元（以1049930元为基数，按日万分之一，从2018年1月30日起暂计41天，实际计算至仁文公司协助谢国岸办理房屋产权登记完成之日止）；5.本案的诉讼费用全部由仁文公司承担。事实与理由：2014年8月19日，谢国岸与仁文公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由谢国岸向仁文公司购买位于厦门市同安区金帝·中洲滨海城B1-10地块4#楼9跃10层907室房产。合同第九条第二款约定仁文公司逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；第十四条约定，因仁文公司原因致使谢国岸在商品房交付使用后90日内未取得房屋权属证书的，仁文公司应当承担违约责任。合同签订后，谢国岸依约向仁文公司支付购房款1049930元。而仁文公司却于2017年11月1日才通知谢国岸办理讼争房产交接手续。谢国岸于当日交接房产，而仁文公司至今未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，已构成违约。请求判令仁文公司承担上述违约责任。 仁文公司辩称：1.根据附件六合同补充协议的约定，在谢国岸未付清购房款之前，仁文公司可以拒绝交房。谢国岸的按揭款到账时间晚于合同约定的交房时间，其主张逾期交房违约金没有依据。即使仁文公司需要支付逾期交房违约金，因违约金系按日计算，谢国岸的诉求中超过诉讼时效的部分应该驳回。2015年3月31日至2015年9月30日的逾期交房违约金已经超过诉讼时效；2.案涉房产于实际交房时已经通过五方验收和消防验收，符合交房条件，谢国岸的第二项诉讼请求没有依据；3.附件六合同补充协议第六条第二款已经变更房屋权属证书的办理时间，谢国岸的第三、四项诉讼请求没有依据；4.退一步说，仁文即使逾期交房，根据合同约定，自2014年8月19日算至2017年9月30日，因气象原因仁文公司可顺延交房的天数为174天。 本院经审理查明：2014年8月19日，谢国岸与仁文公司签订一份合同编号为03168426的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）以及《合同补充协议》（即附件六），约定谢国岸购买仁文公司在厦门市同安区2010TP03地块B1-10子地块建设的金帝中洲滨海城B1-10地块4#楼9跃10层907室商品房，建筑面积共87.6平方米，总购房款1049930元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年9月30日前付319930元整，余款730000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第八条约定，出卖人应于2015-03-30前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。该条还约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或政策变化导致延期交房的；……施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6小时以上的停水、停电导致延期的……。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六另行约定。 附件六第四条第1款约定：出卖人应当按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款……）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。附件六第四条第6款约定：在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，……24小时累计60MM以上（含60MM）降雨，六级以上大风（含六级），地震，以及其他，地震人所能控制的因素而导致工程延误等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。附件六第四条第7款约定，如买受人所购房屋在合同第八条规定的交房日期尚未达到交付条件，但买受人自愿接收房屋的，则视为买受人免除出卖人承担逾期交房的违约责任。合同附件六第六条第2款约定：双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。 上述合同签订后于2014年8月20日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。仁文公司于2014年8月11日向谢国岸开具一张《发票》，载明该公司已收取谢国岸购房款319930元。庭审中，仁文公司当庭确认谢国岸于2013年9月30日即已付清购房首付款319930元。2016年5月20日，谢国岸作为借款人向收款人仁文公司支付按揭贷款500000元。 另查明，2014年8月19日至2015年3月30日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共8天。谢国岸、仁文公司于2017年11月1日办理了交房手续。2017年9月27日，金帝中洲滨海城B1-10地块4#楼通过“五方”竣工验收。2018年1月18日，金帝中洲滨海城B1-10地块4#楼经厦门市公安消防支队同安区大队综合评定消防验收合格。 诉讼中，谢国岸申请对金帝·中洲滨海城B1-10地块地下室地下一层第227号车位采取保全措施并支出保全费1048.67元。 上述事实，有谢国岸提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证、房屋使用说明书、房屋质量保证书、企业信用信息公示报告，仁文公司提交的厦门市建设工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、气象资料及气象灾害证明，以及双方当事人的陈述等证据证实。经双方当事人举证、质证，经本院审查、审核，上述证据的证明力本院予以确认。 本院认为，谢国岸与仁文公司自愿签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。仁文公司没有按照合同约定进行交房，谢国岸有权该公司继续履行并承担相应的违约责任。 关于谢国岸主张的逾期交房违约金。合同及协议六并未明确约定按揭贷款应何时向仁文公司支付，但按通常理解，按揭购房款至少应当在合同约定的交房日之前支付。谢国岸存在逾期支付按揭款的情形，按照附件六第四条第1款约定，仁文公司据此可顺延至按揭款支付之日即2016年5月20日交房。另，因合同签订之日至合同约定的交房之日共出现8天降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气，符合合同约定的可据实延期交房的情形。故仁文公司最迟可顺延至2016年5月29日交房，但仁文公司直至2017年11月1日才向谢国岸交房，共逾期交房520天。按照合同第九条约定，仁文公司应向谢国岸支付逾期交房违约金54596元（1049930×1/10000×520）。仁文公司提出该公司自2014年8月19日至2017年9月30日，因气象原因可顺延交房的天数为174天的答辩意见，因该公司将约定的交房日之后的大风、大雨天数以及高温35度以上的天数计入可顺延交房的天数里，并无合同依据，亦未提供施工日志、监理日志佐证该公司在高温天气里确有停止施工，故本院不予采纳。 关于谢国岸主张的交付不符合条件商品房的违约金。因仁文公司向谢国岸交房时，案涉房尚未通过消防验收，确实不符合合同第八条第一款约定的交房条件，故按照合同第八条第一、二款的约定，仁文公司应当支付谢国岸2000元违约金。谢国岸的该项诉求，本院予以支持。 关于谢国岸主张仁文公司立即向房屋权属登记机构办理案涉房所有权初始登记，向谢国岸交付登记所需资料的诉讼请求。本院认为，按照双方签订的《合同补充协议》第六条第2款约定，讼争房屋于2017年11月1日办理交付后，仁文公司应当在395日内即2018年11月30日之前办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付谢国岸。现该期限尚未届满，故谢国岸的该项主张，本院不予以支持。 关于谢国岸主张仁文公司支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金。本院认为，按照《合同补充协议》第六条约定，谢国岸只有在商品房交付使用后455日内即2019年1月29日之前，不能取得房屋权属证书的，仁文公司才应向其支付逾期办证违约金。因期限未至，谢国岸的该项主张，本院不予支持。谢国岸按照合同第十四条提出该项主张，因双方签订的《合同补充协议》第六条第2款已对合同第十四条进行了变更，故谢国岸的该主张，本院不予采纳。谢国岸主张《合同补充协议》第六条第2款的约定属于格式条款，该条款存在免除其责任、加重对方责任的情形，且仁文公司也未以合理的方式尽到提示义务，应属无效。本院认为，《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。谢国岸如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则应承担相应的不利后果。该条款关于延长初始登记期限的约定不属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，其同时也加重了出卖人的贷款担保责任，该项约定权利义务设置合理，应认定为有效，谢国岸该项主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢国岸支付逾期交房违约金54596元； 二、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢国岸支付因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元； 三、驳回谢国岸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币2415元，由被告厦门仁文建设有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳；财产保全费1048.67元（谢国岸已预付），由被告厦门仁文建设有限公司负担，于本判决生效之日起十日内向谢国岸支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇一八年十一月十四日 法官助理陈炳杰 书记员洪晓燕 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。