浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0681民初9556号原告：夏明华，男，1976年7月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：夏明府，男，1978年3月30日出生，汉族，住浙江省苍南县，系原告弟弟。委托诉讼代理人：吕心为，浙江正昌律师事务所律师。被告：张永年，男，1963年12月28日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：方芳，浙江三福律师事务所律师。原告夏明华与被告张永年、第三人浙江省诸暨中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月11日、2018年11月23日二次公开开庭进行了审理。审理中，原告撤回对第三人浙江省诸暨中学的起诉，本院予以准许；经被告申请，本院委托绍兴国标联合资产评估事务所对案涉房屋装修残值进行鉴定，该所于2018年9月26日出具资产评估报告书、2018年11月16日出具《补充说明》。原告夏明华的委托诉讼代理人夏明府，被告张永年到庭参加第一次庭审，原告夏明华的委托诉讼代理人夏明府、吕心为，被告张永年及委托诉讼代理人方芳到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告夏明华向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告退还原告押金10000元；3.被告立即退还原告2018年2月15日起至2018年2月19日止共5天的租金2273.97元；4.判决被告赔偿剩余租赁期内已形成附合的装饰装修物残值损失106258.64元；5.判决第三人对上述第四项损失承担连带赔偿责任。审理中，原告撤回第五项诉讼请求。事实和理由：原告通过诸暨市号店面张贴的租赁广告，与被告取得联系，被告称自己向第三人承租了该店面，租期还很长，还向原告保证第三人同意转租。于是，原告于2017年2月13日向被告支付了租房定金2万元，约定被告于2017年2月19日将房屋清空后交房同时签订租赁合同。2017年2月20日，原、被告双方正式签订《房屋租赁合同》一份。合同中约定了原告向被告诸暨市号两件店面房开办餐饮店，建筑面积共90平方米，租期5年，从2017年2月20日起至2022年2月19日；前三年每年租金166000元不变，后两年以市场行情为准，租金每一年支付一次，另原告向被告支付了水电装潢押金10000元。原告向被告索取其与第三人之间的租赁合同，被告称自己那份丢失，第三人是大单位不好拿，叫原告放心租赁，如果有问题全部由他承担。2017年2月20日交房后，原告委托杭州雅都装饰工程有限公司对店面进行装修，承包方式为包工包料，工程总价款为110383.5元。此外，原告自己也另行购买了承包范围以外的材料及设备，其中形成附合装饰装修物为22439元，其余为未形成附合的装饰装修物。以上因店面经营需要装修投入形成附合的装饰装修物计132823.3元。装修完成后，该餐饮店于2017年4月正式营业，个体工商户营业执照于2017年2月20日已经办理，字号为诸暨市紫川小吃店。2017年底一天，被告突然到店里告诉营业人员说第二年不租了，原告同其联系，被告说第三人要收回房屋。2018年2月15日，第三人突然强行断电，导致餐饮店被迫停业至今，原告多次向第三人工作人员要求继续租赁，但均不予理睬。停业后，原告多次要求被告提供其和第三人之间的租赁合同、出具停业通知并说明原因，原告及第三人均不提供，也不恢复供电。原告认为被告和第三人于2018年2月15日强行断电导致原告无法继续使用租赁房屋从事经营活动，已经构成根本违约，而且该违约行为导致合同无法继续履行，应当由被告和第三人承担全部责任。被告有义务退还违约之后的租金、水电装潢押金，有义务赔偿损失。特向法院起诉，望判如所请。被告张永年答辩称，其与原告签订5年的合同时，原告说如果生意不好的话，随时要歇业，租给原告之前有2个房间已经软装装好的，是装潢好租给原告，玻璃门等都是装潢好的；对于第一项诉请，其同意解除合同；对于第二项诉请，其同意退还1万元押金，但应当扣除水电费；对于第三项诉请，其只同意退还4天的租金；对于第四项诉请，其不予认可，要求恢复至原状。原告夏明华围绕其诉讼请求向本院提交的证据及被告质证如下：房屋租赁合同一份，以证明原、被告签订案涉房屋租赁协议的事实。经质证，被告无异议。定金收据一份、交易明细打印件二份，以证明被告收取原告押金1万元，原告支付第一年租金16600元的事实。经质证，被告无异议。工程施工合同一份、预算单一份、收据一份、交易明细打印件六份，以证明原告委托杭州雅都装饰工程有限公司对店面进行装修并支付工程款110383.50元、原告自己另行购买形成附合装修物17664.8元的事实。经质证，被告不予认可。营业执照复印件一份，以证明原告办理营业执照的情况。经质证，被告对营业执照登记地址无异议。经被告张永年申请，本院出示由绍兴国标联合资产评估事务所出具的评估报告、补充说明、鉴定费发票各一份。经质证，原、被告对上述证据真实性均无异议。综上，本院认证如下：证据1、2、4，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷作证；证据5，原、被告均无异议，本院予以确认并在卷作证；原告提供证据3以证明其装修损失，该证明目的已由证据5证实，故对证据3，本院不予确认。经审理，本院认定事实如下：2017年2月13日，原告夏明华向被告张永年汇款20000元。2017年2月13日，被告张永年出具定金收条一份，载明：“今收到夏明华租赁位于诸暨市两间铺位定金20000元（贰万元）每年租金壹拾陆万陆千元正（166000元）租期5年合同，前三年租金不变，后两年以市场的行情价位为准。甲方房铺位于2017年2月19号前清空交于乙方余款壹拾肆万陆千元2月19日前付清。”2017年2月20日，被告张永年作为出租方，原告夏明华作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份。房屋坐落于诸暨市，建筑面积90平方米，使用面积75平方米，被告张永年对该房屋享有转租权，房屋租赁期自2017年2月20日至2022年2月19日，租金为166000元/年，前三年租金不变，自第四年调整为市场价。被告交付房屋时，原告向被告支付水电装潢押金1万元。同日，原告夏明华向原告汇款156000元。后原告夏明华对租赁店铺进行装修，以该店铺地址注册“诸暨市紫川小吃店”并开展经营活动。另查明，案涉商铺所有权人为案外人浙江省诸暨中学，被告张永年与案外人浙江省诸暨中学签订的案涉商铺租赁期限至2017年9月19日。案外人浙江省诸暨中学于2018年2月15日对案涉商铺进行强制断电，原告无法进行正常经营活动。经本院委托，绍兴国标联合资产评估事务所出具《评估报告书》一份，评估结论为：“诸暨市号店铺内装饰装修残值评估价值为人民币58614.37元，大写伍万捌仟陆佰壹拾肆元叁角柒分。”补充说明：“诸暨市号店内水电工程在评估基准日2018年9月10日的残值评估价值为人民币10313.84元，大写壹万零叁佰壹拾叁元捌角肆分。”被告张永年支付鉴定费2000元。本院认为，原、被告于2017年2月10日签订的转租合同，双方当事人均明知租赁物系案外人所有，被告实为转租行为，被告在明知其承租期限至2017年9月19日，又未取得出租人同意的情况下隐瞒承租期限的事实而与原告签订了五年期的转租合同，故对该转租合同，双方当事人对超过2017年9月19日部分约定属于无效。对于导致双方约定无效的后果，双方当事人均应承担相应责任，原告夏明华明知被告张永年系转租人，在缔约过程中未尽合理注意义务，应承担缔约过失责任。结合案件情况，本院酌情确定由被告张永年承担70%的责任，原告夏明华承担30%的责任。对原告的诉讼请求，本院作如下评判：对于第一项诉讼请求，原告要求解除原、被告之间签订的房屋租赁协议，被告亦同意解除，本院依法予以支持。对于第二项诉讼请求，原告要求被告返还押金10000元，被告同意返还，但要求扣除水电费，但结合原、被告庭审陈述，原告先将款项汇入被告账户，由被告代为缴纳水电费用，现被告未能提供证据证实原告尚欠其水电费用，故对其抗辩意见本院不予采信，对原告该项诉请，依法予以支持。对于第三项诉讼请求，2018年2月15日，因案外人浙江省诸暨市中学对案涉房屋进行强制断电，导致原告无法在案涉商铺内进行营业，原告已向被告缴纳至2018年2月19日的租金，断电行为虽由案外人所作，但该期间已不属于被告张永年向案外人浙江省诸暨中学的承租期，被告无权在该期间内向原告收取租金，故被告张永年应向原告返还该5日租金计2273.97元（5天×166000元/年÷365天）。对于第四项诉讼请求，根据绍兴国标联合资产评估事务所出具的评估报告书及补充说明，可认定原告夏明华的装修损失为68928.21元，鉴于原告夏明华在合同签订过程中亦存在过失，故本院酌情确定由被告张永年承担70%的赔偿责任，即48249.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：解除原告夏明华与被告张永年于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》；被告张永年应退还原告夏明华押金款10000元，款限本判决生效之日起十日内付清；被告张永年应返还原告夏明华租金2273.97元，款限本判决生效之日起十日内付清；被告张永年应赔偿原告夏明华装饰装修损失48249.75元，款限本判决生效之日起十日内付清；驳回原告夏明华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2671元，减半收取1335.50元，由原告夏明华负担679元，被告张永年负担656.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 王 玲二〇一八年十一月二十六日书记员 吴宵莹?