福建省松溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0724民初1128号 原告：叶文信，男，1981年10月6日出生，汉族，个体户，住松溪县。 原告：范秀兰，女，1985年9月28日出生，汉族，个体户，住松溪县。 两原告共同委托代理人：龙光进，松溪县“148”法律服务所法律工作者。 被告：福建松溪元和地产开发有限公司，统一社会信用代码91350724589588731W，住所地松溪县东方铭城**店面**。 法定代表人：江盛松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄光祖，松溪县“148”法律服务所法律工作者。 原告叶文信、范秀兰与被告福建松溪元和地产开发有限公司（以下简称元和地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2018年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告叶文信、范秀兰的共同委托诉讼代理人龙光进，被告元和地产公司的委托诉讼代理人黄光祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶文信、范秀兰向本院提出诉讼请求：1.判决元和地产公司即时将位于松溪县松源街道元和尚品中心A幢XX单元XXXX号房交付原告；2.判决元和地产公司向原告支付逾期交房违约金（以353105元为基数，按日万分之三计算，自2015年1月1日起计至实际交房日止）。事实与理由：2014年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同号MF-2007-01-0580533，约定原告以总价353105元的价格向元和地产公司购买位于松溪县松源街道工农东路元和尚品中心A幢XX单元XXXX号商品房。合同签订后，原告已按约定向元和地产公司支付了全部购房款。合同约定，被告应于2014年12月31日前将商品房交付买受人使用。但元和地产公司未按约定交屋，现已逾三年半之久，经原告及其他业主多次交涉，元和地产公司至今未交房。双方在《商品房买卖合同》第九条及附件六《合同补充协议》中第二条约定，延期交房三个月以上的，出卖人按已交房款的0.3‰向买受人支付违约金，且双方在合同中约定按日计算违约金。现元和地产公司已违约，故原告诉至法院，请求判如所诉。 元和地产公司辩称，1.元和地产公司因经营该房地产亏损，资金周转存在严重困难，未能按约交付房产给原告，深表歉意；2.元和地产公司与叶文信、范秀兰于2015年9月30日达成逾期交房赔偿协议，元和地产公司认为应按该协议的约定承担违约责任；3.叶文信、范秀兰要求的违约金过分高于造成的损失，根据合同法的规定，请求法院予以适当减少，元和地产公司认为违约金的总额不应超过购房款的20%；4.原告主张逾期交房违约金的诉求，已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。 经审理查明，2014年10月30日，叶文信、范秀兰作为买受人与出卖人元和地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号0580533），合同约定：叶文信、范秀兰向元和地产公司购买位于松溪县交汇处南侧的元和尚品中心A幢XX单元XXXX号房，建筑面积40.66平方米，其中套内建筑面积27.47平方米，公共部位共有分摊建筑面积13.19平方米，房屋单价为每平方米8684.34元，总价353105元整；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。对出卖人逾期交房的违约责任，双方在合同第九条及附件六《合同补充协议》第二条中约定：出卖人如果在规定日期内未达到约定使用条件的，买受人不退房，双方同意按逾期时间分别处理（不作累加）：延期一个月以内的，出卖人按已交房款的0.1‰向买受人支付违约金；延期三个月以内的，出卖人按已交房款的0.2‰向买受人支付违约金；延期三个月以上的，出卖人按已交房款的0.3‰向买受人支付违约金。双方在合同中还约定其他事项。 2014年11月5日，叶文信、范秀兰向元和地产公司支付了首付款183105元；同年12月9日，叶文信、范秀兰向元和地产公司以银行按揭方式支付剩余购房款，已按照合同约定支付了全部购房款。此后，元和地产公司未能按合同约定于2014年12月31日前将涉案商品房交付叶文信、范秀兰使用。2015年9月30日，叶文信、范秀兰与元和地产公司签订了《元和尚品逾期交房赔偿协议》，将出卖人逾期交房的违约责任变更为：出卖方与买受方协商一致，不退房，按每月555.56元×5个月，合计人民币2777.8元，将于2015年9月30日一性赔付买受方；公司于2016年1月31日前交房，买受方不再追究出卖方之前逾期交房的违约责任；若未在此日期前交房，公司将按每月555.56元的两倍金额赔偿给客户（自2015年10月1日起至交房时间）。协议签订后，元和地产公司向叶文信、范秀兰支付了2015年9月30日前的逾期交房违约金2777.8元。赔偿协议签订后，元和地产公司仍未能在2016年1月31日前交房，叶文信、范秀兰诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有当事人在法庭上的陈述及叶文信、范秀兰提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、银行帐户历史明细，元和地产公司提交的元和尚品逾期交房赔偿协议等证据证实，本院予以确认。 本院认为，叶文信、范秀兰与元和地产公司签订的商品房买卖合同及元和尚品逾期交房赔偿协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。叶文信、范秀兰已按合同约定向元和地产公司支付了全部购房款，元和地产公司也应当按合同约定向叶文信、范秀兰交付涉案商品房，故叶文信、范秀兰要求元和地产公司交付商品房的诉讼请求本院予以支持。双方在出卖人逾期交房后签订元和尚品逾期交房赔偿协议，系对出卖人逾期交房违约责任的重新约定，故逾期交房违约金应按赔偿协议的约定即按每月555.56元的两倍金额计1111.12元计算，自2015年10月1日起计至交房之日止。因双方已达成新的协议，叶文信、范秀兰要求按已付购房款的日万分之三支付逾期交房违约金的诉求有悖双方的契约精神，本院不予支持，本案逾期交房违约金应按双方重新约定的标准计付。元和地产公司辩称违约金总额不应超过购房款的20%，但未提供相关证据予以证实，该主张缺乏事实依据，相关抗辩意见本院亦不予采纳。根据叶文信、范秀兰与元和地产公司关于逾期交房赔偿协议中的约定交房时间为2016年1月31日，诉讼时效应从此时开始起算，故叶文信、范秀兰于2018年10月10日起诉并未超过当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，元和地产公司提出叶文信、范秀兰要求支付违约金的诉讼请求部分超过诉讼时效的抗辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告福建松溪元和地产开发有限公司于本判决生效后六个月内按双方签订的《商品房买卖合同》约定的条件向原告叶文信、范秀兰交付位于松溪县交汇处南侧的元和尚品中心A幢XX单元XXXX号房； 二、被告福建松溪元和地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告叶文信、范秀兰支付逾期交房违约金（违约金按每月1111.12元计算，从2015年10月1日起计至实际交房日止）; 三、驳回原告叶文信、范秀兰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2874元，减半收取计1437元，由原告叶文信、范秀兰负担950元，被告福建松溪元和地产开发有限公司负担487元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  吴丽芳 二〇一八年十一月二十六日 法官助理林丽思 书记员曹晋娟 本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。