青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2018）青0103民初3251号原告：付成久，男，1971年10月4日出生，汉族，青海省文化和新闻出版厅政策法规处干部，住西宁市。被告：青海省天桥房地产投资有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：青海省西宁市城中区北大街****。法定代表人：郑永建，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贾生得，男，1973年5月6日出生，汉族，系该公司员工，住西宁市。原告付成久与被告青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称“天桥公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付成久和被告天桥公司的委托诉讼代理人贾生得到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付成久向本院提出诉讼请求：1.被告向原告承担逾期交房违约金109139.43元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年10月28日与被告天桥公司签订合同，购买被告所开发的位于西宁市××区，购房金额529546元，并已经按照合同约定履行付款义务。合同第八条规定，被告应于2016年8月30日前，将经验收合格符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条规定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。被告于2018年7月18日才向原告实际交房，故要求被告按照每日万分之三的比例，支付2016年8月31日至2018年7月18日，合计687天的违约金109139.43元。被告天桥公司辩称，1、被告延期交房是因为不可抗力以及其他非出卖人的因素影响，交房期间是因为配合西宁市创建文明城市，配合城乡建设规划局而导致工期延期。2、因为青海发展和改革委员的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工，导致工期延期，按照双方签订的西宁市商品房预售合同第八条，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可延期；同时因设计、规划、在施工过程中遇到重大的政府活动，对施工影响或施工受阻，交付日期可以顺延，出卖人在施工过程中遇到政府政策，根据该条不可抗力，应免除被告的违约责任。3、该房屋已经达到交付条件，且被告以公告及电话形式通知原告交房，交房日期应为2018年4月23日。4、合同中约定的违约金过高，且实际并未给原告造成实际损失。根据法律规定违约金过高，可以申请调整。综上，根据合同约定应免除我方的责任，违约金应该减少。原告付成久为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房预售合同》，证明双方当事人存在商品房买卖的事实；2、房款收据，证明原告按照合同约定履行了全部付款义务；3、天桥相府交房办理会签单等，证明原告已交清全部费用，被告向原告实际交付房屋的时间。被告天桥公司质证认为：对以上证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，对其证明方向不予认可，原告所称的交房时间不符合事实。本院依据原告的举证、被告质证，认证如下：被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据能够证明：2014年10月28日，双方签订了《商品房预售合同》，原告从被告处购买位于西宁市××区（房屋代码583299）房产一套，预测面积为93.23平方米，购房金额为529546元，原告按期交付了购房款；该房屋约定2016年8月30日前交房，实际交房是2018年7月18日，被告交房时间构成违约。上述事实本院予以确认。被告天桥公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：1、《商品房预售合同》，证明双方存在商品房买卖合同关系，及被告延迟交房是因不可抗力因素，交付日期顺延的事实；2、天桥相府延误工程联系单，证明自2016年5月10日至2016年9月30日天桥房地产因政府要求对涉案项目工程延期76天，自2017年4月1日至2017年8月31日天桥房地产因政府要求对涉案项目工程延期87天，共计163天；3、《西宁市城乡规划和建设局关于天桥相府开发项目建设情况的说明》、《建设项目设计方案审核意见单（夜景亮化方案）》、工程联系单，证明因西宁市城乡规划和建设局的原因，对涉案外立面方案进行提升，造成涉案项目停工和工期延期，延期时间为2015年11月至2017年1月4日；4、青海省发展和改革委员会关于印发《青海省城市新建房屋供配电工程配套费管理暂行办法》的通知及《费用申请》、《青海银行进账单》、青海省发展和改革委员会《关于暂停收取新建房屋供配套费的函》、《电力安装工程施工合同》、国网青海省电力公司西宁供电公司的《证明》，证明因青海省发展和改革委员会于2017年1月24日发布的青海省发展和改革委员会《关于暂停收取新建房屋供配套费的函》，造成涉案房屋供电设施停止施工，天桥房地产重新组织施工单位对涉案小区供电工程施工，导致工期延期；5、销售现场特殊情况处理单，证明原告签字认可在2018年6月28日交房。原告付成久质证认为：对证据1的真实性认可，对证明方向不认可，合同中约定的不可抗力是指不可预见、不可克服的，但结合本案不属于不可抗力的；对证据2的真实性及证明方向均不认可，该份证据由被告提供，且2017年工期是否延误与原告主张的违约金没有关联性；对证据3的真实性及证明方向不认可，2015年11月现场通知停工，而情况说明时间为2018年10月，不可能是后补通知；对证据4真实性认可，证明方向不认可，时间显示为2017年1月24日与合同约定交房时间不符，所以与原告无关；对证据5真实性认可，我当时对物业费收取日期不认可提出异议，我在2018年6月28日收到了交房通知，但是被告交房不符合合同约定，我并没有收房，直至2018年7月18日我才收房。本院依据被告的举证、原告的质证，认证如下：原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对其证明方向有异议，该证据能够证明双方于2014年10月28日签订《商品房预售合同》，该合同约定原告从被告处预购的房屋、预测面积、购房金额，原告应交付购房款的时间及数额，被告交房时间在2016年的8月30日前，双方的违约责任及被告延期交房应具备的条件，对此本院予以确认；但该组证据无其他证据佐证被告主张的延期交房遇到的不可抗力，对此本院不予采信。原告对被告提供的证据2、3，认为与本案无关联性，不予认可，这两组证据系被告自书的单方行为及被告向政府部门的请示批复，并非政府部门直接下达的工程延期的指令，与商品房预售合同中约定的延期交房应具备的条件不符，故被告主张的延期交房的事由本院不予采信。《西宁市城乡规划和建设局关于天桥相府开发项目建设情况的说明》落款时间为2018年10月，而现场通知停工时间是2015年11月，不可能是后补通知，对此证本院不予采信。原告对被告提供的证据4的真实性认可，对证明方向不予认可，该组证据系2017年之后政府部门颁布的文件及被告与第三方签订的合同，在合同约定的交房时间之后所形成，与本案没有关联性，故本院不予采信。原告对被告提供的证据5的真实性认可，该证据可以证明被告于2018年6月28日通知原告办理交房手续。本院经审理认定事实如下：2014年10月28日，原告付成久（买受人）与被告天桥公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，该合同约定：由原告购买被告开发建设的位于西宁市××区（房屋代码583299）房产一套，预测建筑面积为93.23平方米，单价为每平方米5680元，购房金额为529546元。买受人于合同签订之日起七日内支付总房款90%，计477546元。因买受人不能足额及时付清房款时，以及没有付清房款和配套设施款项前，出卖人有权顺延交房日期或不交付房屋。出卖人应当在2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因设计、规划及买受人特定的要求时，交付日期得以顺延，因买受人原因及其未能及时足额付清房款，出卖人有权顺延交房日期，施工过程中遇到极端气候条件、卫生防疫以及政府重大的赈灾活动、公共卫生要求、重大的国事活动等对于施工影响或致使施工受阻，交付日期得以顺延。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告于2014年2月12日向被告交付购房款261935元，于2014年10月3日向被告交付购房款215611元，于2015年10月21日向被告交付购房款52000元，付清了总房款529546元。2018年6月28日被告通知原告交房，2018年7月18日原告办理了房屋入住手续，逾期687天。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。在该合同履行过程中，被告未能按合同约定的时间向原告交付房屋，直至2018年7月18日才实际交付房屋，虽被告抗辩因配合创建文明城市、城乡建设规划局工作及因青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期，但其提交的证据不足，对该抗辩主张，本院不予采纳，故被告存在违约的事实，应承担违约责任。对于违约金，根据双方合同的约定，被告逾期超过30日后交房，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，被告逾期交房687天，被告应承担违约金109139.43元（529546元×0.0003×687天=109139.43元），原告主张的违约金符合合同约定，计算无误，故原告要求被告承担逾期交房违约金109139.43元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称以公告及电话形式通知原告交房，交房日期应为2018年4月23日的理由，因双方办理“房屋交接记录”中交接日期为2018年7月18日，且被告未提交其它证据佐证，本院不予采纳。关于被告主张购房合同中约定的违约金过高的抗辩，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，合同约定的给付违约金合理，本院予以确认。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付成久给付逾期交房违约金109139.43元。案件受理费2483元，减半收取1242元，由被告青海省天桥房地产投资有限公司负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 顾 慧 二〇一八年十一月二十六日书记员 吴茸茸附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。