苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初3445号原告（反诉被告）苏州东兴房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇渡村商业街**楼。法定代表人：陈俊华，该公司总经理。委托诉讼代理人：方亮，该公司员工。委托诉讼代理人：张平，江苏吴中益律师事务所律师。被告（反诉原告）：荣建明，男，1966年11月27日生，汉族，住苏州市相城区。被告（反诉原告）：杨海珍，女，1968年11月29日生，居民身份证号码3205241968********，汉族，住苏州市相城区太平旺巷新村**。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：韩进飞，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房地产公司）与被告荣建明、杨海珍商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法由原审判员姜泽峰审理，审理中，被告荣建明、杨海珍提起反诉，本院经审查，将本诉与反诉合并审理，因工作变动，本案变更由审判员何亚平审理，本院组成合议庭公开开庭进行审理。东兴房地产公司之委托诉讼代理人张平，荣建明、杨海珍之委托诉讼代理人刘汉文、韩进飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东兴房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令两被告支付律师费用158389元。事实和理由：2012年12月27日，原告与两被告签订商品房买卖合同，双方约定两被告购买原告开发的位于苏州市吴中区房屋，总价款为4682982元，付款方式为首付款1432982元（其中定金936596元），余款3250000元通过银行贷款支付。之后，两被告与中国建设银行苏州城中支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由其借款3250000元，支付了房款。该合同由原告提供连带责任保证。之后，由于两被告未依约还款，2015年12月至2018年4月，原告陆续代两被告向贷款银行偿付了717985.63元。根据合同约定，原告已通知两被告解除商品房买卖合同，定金不予返还，因定金大于违约金，故不再计算违约金，故诉至法院。被告荣建明、杨海珍辩称，原告主张缺乏合同依据，根据原告提供的证据显示自2015年12月至2018年4月期间，原告向被告借款717985.63元，而该笔借款是双方共同签订的协议约定的，同时，被告在借款后足月向银行偿还贷款，被告并未拖欠银行贷款，也未涉及双方商品房买卖合同中因被告逾期偿还贷款而原告承担保证责任后解除合同的条款，故原告以被告未依约还款项解除合同没有依据。因双方在合同中并未具体约定律师费用的支付，且原告并未提供律师费实际发生的依据，故律师费不应得到支持，故原告之诉请应予驳回。反诉原告荣建明、杨海珍向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告限期交付反诉原告购买的位于苏州吴中区房屋；2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金（以4682982元为基数按每日万分之三计算自2013年1月1日起至实际交付之日止）。事实与理由：反诉原告依约向反诉被告支付了购房首付款1432982元及贷款3250000元，足额支付了所有购房款。而反诉被告一直未通知反诉原告交付房屋，也拒绝将房屋交付给反诉原告，并提起解除合同之诉，其已严重违约，故提起反诉。反诉被告东兴房地产公司辩称，本案商品房买卖合同签订日期为2012年12月27日，约定交付房屋的日期为2012年10月31日，由此可见，涉案房屋为现房交付，无需另行通知交房。因反诉原告没有缴纳契税等相关费用，造成房屋不能实际交付，没有完成交房及办理权证等责任均在于反诉原告，反诉原告反诉的事实不存在，理由不成立，故应驳回。本院经审理认定事实如下：2012年12月27日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定两被告购买原告位于苏州市吴中区房屋，建筑面积为314.78平方米，总价款为4682982元。付款方式及期限约定，买受人于2012年12月27日前支付购房定金936596元，当买受人支付最后一笔房款付清后，此定金可抵作购房款；买受人于2012年12月27日前支付房款496386元；买受人需于2013年1月27日前支付3250000元（办妥银行按揭手续）。出卖方应当在2012年10月31日前将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；出卖方如未按本合同约定将商品房交付买受方使用，逾期超过15天后，买受方有权解除合同。如买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之三的违约金。本案合同附件五合同补充协议第2条约定，如买受人在办妥银行贷款后，基于出卖人为贷款合同的阶段性保证人，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款，贷款银行要求出卖人承担连带还款责任的，则出卖人有权解除合同，买受人除应当承受出卖人因此向贷款银行支付的所有款项外，其向出卖人支付的定金不予退还，并且支付房屋总价的10%违约金。第3条约定，代收费及相关税费的承担，该商品房买卖过程中发生的其他税费和规费及代收费用（包括但不限于维修基金）按法规规定交纳，并于交房时交纳。第4条约定，关于通知送达，出卖人或买受人应当按照合同约定的联系地址书面通知对方。如联系地址发出通知后十日即视为送达。该合同约定买受方联系地址为相城区太平旺巷新村8号。此后，被告荣建明于2013年2月向中国建设银行股份有限公司苏州分行办理了个人住房（商业用房）借款，贷款3250000元用于支付涉案房屋的购房款；贷款保证人为原告。原告于2013年6月17日向两被告开具了购房款为4682982元的销售不动产统一发票，该金额包括预售定金和预收购房款。庭审时，关于是否交付房屋的问题，原告陈述，本案房屋系现房交易，当时用原告结欠被告工程款抵扣了房款1432982元，因被告不交契税等规费，而且被告要另行转卖，如果交纳契税办理了房产证就变成二次交易，要多交纳税费，为规避税费，被告想等找到客户后一次性办理房产证，故没有交付房屋。而两被告陈述，以欠款抵房款属实，当初签订合同时，房屋已建设完毕，合同约定的交房期限，原告没有注意，当时原告告知被告在相应款项支付完毕后交付房屋，原告并未通知被告交纳费用，至今未将房屋交付给被告。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、借款合同，被告提供的销售不动产统一发票，当事人的陈述以及庭审笔录予以佐证。庭审时，东兴房地产公司为佐证其主张，还提供如下证据：1、解除合同通知及邮寄凭证，通知告知荣建明、杨海珍未依约还款，东兴房地产公司代向贷款银行偿付了717985.63元，现通知解除商品房买卖合同，已付定金不予返还。落款日期为2018年4月12日。收件人为荣建明、杨海珍，邮寄地址为苏州市相城区太平旺巷新村8号。拟证明被告未按约向银行归还借款，原告承担连带保证责任，代被告归还款项的事实。对此，原告还陈述，其依据合同约定的联系地址向被告寄送通知，应视为送达。经审查，被告未签收上述通知。经质证，两被告认为，未收到解除通知，对解除合同所描述的事实不予认可，被告在2015年12月份确实存在逾期偿还银行贷款的事实，但双方已通过协议书的形式约定由原告向被告出借款项，原、被告之间属于借贷关系，并非代付关系，被告将借款按月支付银行偿还贷款，本质上仍属于被告偿还银行贷款，不存在按合同补充协议第2条解除合同的事实。2、银行还款明细及还款凭证，拟证明原告在2015年12月至2018年4月期间代被告还款717985.63元，被告没有依约向银行偿还贷款，原告履行代付款项的保证义务。经质证，两被告认为，对真实性无异议，上述款项均是被告向原告借款，而不构成原告履行保证义务的事实；如果原告履行保证义务的话，相应款项应由原告直接支付给贷款银行，而实际上是原告将相应款项付至被告的账户，该款属借款性质。对此，原告陈述，代偿贷款前提是银行称被告没有按期归还贷款，银行要求原告承担担保责任代为偿还，原告根据银行的要求将贷偿款项付至被告荣建明专门于还款的个人账户上，然后由银行扣划，其公司在还款凭证及明细上的用途标注为借款，是被告荣建明向银行借款，而不是指荣建明向原告借款。3、委托代理合同及银行转款电子回单打印件，拟证明原告为本案支付律师费的情况。经质证，两被告认为，无法确认合同的真实性，无法确认款项有无实际支付。4、建设银行贷款代偿通知书、还贷证明及付款凭证（日期为2018年6月5日），拟证明荣建明没有按合同约定办理他项权证，以及多次拖欠代偿款项，银行要求提前终止贷款合同，原告代荣建明偿还了全部贷款，一笔为22140.21元、一笔为2596660.04元，加之前代偿的717985.63元，共计3336785.88元。经审查，该组证据系原告在2018年6月14日庭审时进行了举证。原告还陈述，银行先是打电话通知说荣建明的贷款已经多年，他项权证一直未办理，之前有逾期还贷的情况，要求与荣建明终止贷款合同，让原告代偿欠付贷款2596660.04元，这份通知是原告于2018年6月5日去银行拿的，拿的时候按照银行计算的数字还掉了全部贷款。经质证，两被告认为，贷款代偿通知书的通知方是荣建明、杨海珍以及保证人原告，但本通知的借款人被告方并未收到有关提交他项权证及提前还款的任何通知，包括电话通知。这与通常交易行为极其反常，有理由相信该份代偿通知书是被告方为自身利益串通银行所实施的伪造证据，从贷款合同本身而言，若借款人逾期还款或未提供抵押权证书，银行首先通知的应当是借款人，而其次通知的才有可能是保证人。根据被告的陈述，银行首先电话通知保证人，不符合常理，也不符合借款合同的相关约定，至今荣建明没有收到银行的包括电话通知在内的任何通知，这也不符合银行具体的操作流程。其对代偿通知书的真实性不予确认，通知书的尾部加盖的印章似乎与文字的内容不一致，下面标注部分也写明有一份要送给借款人，但借款人未收到。电子回单上显示的交易时间是6月5日10:52:44，在银行通知后到拿到通知再回来安排付款，这个时间实际上应当是非常紧张，如果双方没有串通行为，作为一个企业对外承担这样大额的资金担保还款义务，在如此短暂的两个多小时内完成了领导审批、款项准备及还款，完全不符合正常企业的经营逻辑，故整个还款行为属于串通行为，应对相应交易的真实性及合法性进行审查。荣建明、杨海珍为佐证其主张，还提供了协议书一份以及银行交易明细清单，其内容载明：甲方为东兴房地产公司，乙方为荣建明、杨海珍。乙方为购买涉案房屋向中国建设银行苏州城中支行贷款3250000元，甲方对乙方的借款向银行提供了连带责任保证。截止2015年12月23日，乙方尚欠建行贷款本息共计人民币2933368.71元，鉴于乙方已无法清偿建行到期贷款本金及利息，建行已向甲方发出《贷款代偿通知书》要求甲方承担担保责任。现就合同履行及解除相关事宜达成如下条款：“一、甲方同意向乙方出借163687.62元用于乙方清偿结欠建行截止至2016年3月5日止的购房按揭贷款本息（七期）共计163687.62元。乙方涉及购房合同的剩余每期购房按揭本息每月合计22140.21元也由甲方出借给乙方用于清偿建行的购房按揭本息。本条款项自甲方（或甲方通过第三方）汇至乙方指定账户后，乙方即为收到甲方约定的借款”。二、除银行要求提前清偿全部剩余按揭本息外（以银行通知之日为准），甲乙双方一致确认于2016年9月30日后（以甲方通知之日为准），乙方在甲方代偿全部购房按揭本息后，无条件同意立即配合甲方解除上述购房网签合同备案。如乙方在2016年9月30日之前向甲方清偿本协议项下所有乙方应付款，乙方在办妥房产所有权证后，该房屋由乙方自行处置。乙方同意甲方在2016年9月30日之前有权将苏吴合同201212270228《商品房买卖合同》项下房屋对外出售，如成交价格超过468.298万元，甲方权须向乙方支付400万元扣除甲方为乙方代偿建行按揭本息后的款项，其他差额部分均由甲方所有。如甲乙双方同能将该房屋转让或出售，以最高成交价格为准。三、上述购房合同解除后，原涉及双方的合同权利义务条款不再执行。涉及原购房合同的退款、违约金及本协议项下乙方的借款进行如下结算：1、购房按揭贷款本金325万元与甲方为乙方代偿建行购房按揭本息金额的差额部分，甲方一次性退还给乙方。2、甲方同意向乙方支付10万元且不再另行主张违约金；乙方同意不再主张购房产生的利息。四、因上述购房首付款系工程抵款，甲方同意在购房首付款50%的范围内向乙方返还价款（最少付40万元）。首付款差额部分由甲方与施工方杨晓明另行进行结算。五、甲乙双方约定甲方行使上述购房合同解除权期限为5年；如乙方违反本协议第二条约定不配合甲方解除网签合同备案，甲方不再支付本协议书第三条、第四条约定的款项”。该协议落款处有东兴房地产公司签章，有荣建明、杨海珍的签字。对此，两被告陈述，该协议系双方对银行贷款的具体偿还达成的意见，款项偿还是由其向原告借款，由其定期偿还，原告称被告长期拖欠银行借款由原告代付承担保证责任不属实。双方在协议第二条约定，除银行要求提前清偿全部剩余按揭本息外，双方确认于2016年9月30日后（以甲方通知之日为主）原告可以解除合事并要求被告配合解除网签备案。该条约定解除合同的条件并不是原告清偿全部按揭款，而实际上是将原告提前清偿全部按揭本息作为解除合同的除外情形，故被告以此条约定主张解除合同不能成立。经质证，东兴房地产公司认为，对协议真实性予以认可，根据协议可以看出荣建明违约未按约定还款的事实清楚，当时银行就已经发出了代偿通知书，要求其公司承担保证责任，此后，贷款银行又第二次发出代偿通知。协议第二条对解除条件进行了约定，本案的合同解除合同的条件已经满足，其公司有权解除。针对上述协议第一条、第二条的约定，原告解释称，第一条是双方对银行的按揭贷款履行作了约定，被告没有归还银行的贷款，拖欠按揭还款，在此情况下，原告作为开发商系担保人，原告代被告偿还了按揭贷款的本息，代偿并非无偿，而是作为借款需要被告归还。第二条约定，银行要求提前偿还本息的情况下可以解除合同；除此之外，在2016年9月30日前，如被告能够自行履行按揭代款协议，清偿原告向被告出借的银行还款，合同继续履行，双方办理房屋所有权证，房屋归属于被告，后期如何处置房屋是被告的事项。如在此日之后，原告为其履行还款，则有权解除合同。在2016年9月30日前，被告同意原告将房屋另找客户卖掉，如双方同时找到客户的话，以成交价高的为准；在9月30日之后，原告将款项还掉的，合同就解除。而被告解释称，该协议签署的前提条件是银行于2015年12月23日发出贷款代偿通知书，双方基于商品房买卖合同签订补充协议，第一条本质上是原告将其款项出借给被告，由被告偿还银行借款，原告并未按照商品房买卖合同约定的保证责任承担代偿义务。被告应付的银行按揭贷款，原告均同意以借款方式由被告向银行偿还贷款，原告承担的并非保证代偿义务，上述借款行为并不属商品房买卖合同的内容，而系借款合同关系。第二条已经明确银行要求提前清偿全部剩余按揭本息，属于原告解除合同的除外情形，也就是在银行要求清偿全部债务时，原告不具有解除合同的权利。原告解除合同的条件应当具备：1、银行要求提前清偿全部债务除外；2、原告必须书面通知；3、原告应主动偿还全部本息；4、双方一致确认。基于该约定，原告如果依据2018年6月5日的银行贷款代偿通知书来解除合同，应当不具备该条约定的解除条件。第二条约定，双方同意将被告购买的房屋对外出售，出售的原因是涉案房系以工程款抵房款。该条后部的约定系双方对房屋进行二次销售所作的约定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同以及协议书，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应当诚信履行。根据双方协议书的约定，被告应在2016年9月30日前向原告清偿协议书项下被告应付款项，在办妥房屋所有权证后，该房屋由被告自行处置。该约定应当可理解为，被告在上述期限前清偿了协议书约定的第一项借款，本案商品房买卖合同继续履行，应当办理房屋权属变更转移手续，房屋归被告处分。协议书第二条约定“除银行要求提前清偿全部剩余按揭本息外（以银行通知之日为准）”、“2016年9月30日后（以甲方通知之日为准），乙方在甲方代偿全部购房按揭本息后，无条件同意立即配合甲方解除上述购房网签合同备案”，该条款系双方当事人对合同解除条件的约定，原、被告对此解释各执一词。本院结合该条文义理解以及当事人在该条款中对合同解除与合同继续履行的约定与该协议的形成过程，可以得出被告如在2016年9月30日前归还原告的借款，本案商品房买卖合同继续履行。如银行通知提前清偿剩余按揭贷款，或在2016年9月30日（以原告通知之日为准）后，原告为被告代偿全部购房按揭本息，本案商品房买卖合同可予以解除。现被告并未在2016年9月30日前向原告清偿协议约定的款项，原告提供的贷款贷偿通知书、还贷证据及付款凭证能够证实其已于2018年6月5日为被告代偿了涉案房屋的按揭贷款本息，该代偿行为发生于上述协议约定的2016年9月30日之后，依据协议的约定，原告有权要求解除商品房买卖合同。被告抗辩原告与贷款银行串通损害其利益，并无证据佐证，本院不予采信。原告有关解除本案合同的通知书并未实际送达原告，不能视为合同解除的有效送达。鉴于原告于2018年6月14日庭审时举证上述代偿银行贷款的相应证据，被告参与本次庭审质证，应视为原告将代偿通知送达被告，故本案合同解除之日以2018年6月14日为宜。原告主张解除商品房买卖合同之诉请，于法有据，本院予以支持。关于律师费用，非本案必然产生的损失，本院不予支持。关于反诉部分，鉴于本案合同的解除条件已成就，反诉原告要求被告限期交付房屋，于法无据，本院不予支持。有关逾期交房违约金，虽双方在商品房买卖合同中约定反诉被告应当在2012年10月31日前交付房屋，根据现有证据，涉案房屋并未实际交付，而本案合同履行中，被告存在向原告借款支付银行按揭贷款的情形，且双方在协议书约定被告清偿原告借款后才将房屋交由被告自行处置，该协议中亦对合同解除后涉及双方的合同权利义务条款不再执行，应视为双方对涉案房屋交付问题进行了变更约定，故反诉原告要求反诉被告支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告苏州东兴房地产开发有限公司与被告荣建明、杨海珍于2012年12月27日签订的商品房买卖合同于2018年6月14日解除。二、驳回原告苏州东兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告荣建明、杨海珍的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取人民币44264元，由原告苏州东兴房地产开发有限公司负担3468元，被告荣建明、杨海珍负担40796元。反诉案件受理费人民币22132元，由反诉原告荣建明、杨海珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何亚平人民陪审员  张玉秀人民陪审员  方 菊二〇一八年十一月二十六日书 记 员  姚汉舟钱喆人