山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终6756号上诉人（原审原告）：孔维新，男，1971年6月22日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：韩秀斌，山东浩尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵延祥，男，1953年5月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：亓爱民，山东德康律师事务所律师。原审第三人：济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴国富，总经理。委托诉讼代理人：冯艳，山东蕴达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翠翠，山东蕴达律师事务所实习律师。上诉人孔维新因与被上诉人赵延祥、原审第三人济南鲍德房地产开发有限公司(以下简称济南鲍德公司)合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孔维新上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判赵延祥办理历城区某房屋（以下简称涉案房产）的产权登记手续，判令济南鲍德公司协助赵延祥办理涉案房产的产权登记手续；2.一、二审的诉讼费由赵延祥承担。事实与理由：一、一审法院判决书给出的解释明显曲解了“借名买房协议”的内容，其思维逻辑混乱，因果关系不对应，偷换概念，适用法律条文错误。1.一审判决依据是物权法第15条和28条，系适用法律条文错误。一审法院（2016）鲁0112民初784号民事判决中明确涉案房产“还未办理不动产登记手续，未取得不动产权证书”。按《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。既然认定未经登记，那就是物权没有设立。既然没有物权，就不能套用物权法来得出结论。这说明尽管实际购买人和出名人在协议中对涉案房产产权的归属做出了明确约定，但这种约定不具备物权生效条件，不是物权，双方实质上形成的还是合同范围的债权债务关系。2.根据合同具有相对性原则，既然（2016）鲁0112民初784号民事判决并没有否认赵延祥与济南鲍德公司之间商品房买卖合同无效，那么该合同应当是有效的，赵延祥完全可以依据二者之间的合同要求济南鲍德公司将涉案房屋登记于自己名下，并且济南鲍德公司也只能把涉案房屋登记在赵延祥名下，而一审法院完全忽视这个事实，仅凭孔德有、王玉春是涉案房屋的实际购买人而否定赵延祥与济南鲍德公司之间的合同的有效性，是完全错误的。3.一审判决并未指出孔维新的主张不符合哪条法律规定，只笼统的以“根据协议内容，孔德有、王玉春是实际购买人，赵延祥无权将涉案房屋过户至其名下”否定孔维新的诉求，显然是曲解了协议书内容。首先我们诉讼请求第一条是“判令赵延祥办理历城区某房屋的产权登记手续”，是办理小房产证至赵延祥本人名下，是让物权诞生，不是“过户”。其次借名协议注明了“实际该房屋的产权是孔德有、王玉春的，按济钢规定的时间5年过户到孔德有、王玉春户主身上为准”。这显示协议双方知道各自的权利义务和风险，都知道是孔德有、王玉春出资，以赵延祥的名义与济南鲍德公司签订购房合同，将来只能由出名方赵延祥出面，办理小房产证至其名下，不可能直接办到实际购买人孔德有、王玉春名下，所以才对房产产权归属做了约定，并约定5年后办理过户手续。这才是双方真实意思的表示，否则何谈过户。由此看出，按协议约定，赵延祥不但有权办小房产证，而且必须应该办，这是他的合同义务。因此一审法院的理解是错误的，是不符合常理的。4.一审判决中“根据协议内容，孔德有、王玉春是实际购买人，赵延祥无权将涉案房屋过户至其名下”这一表述有逻辑错误，其推论有误。“孔德有、王玉春是实际购买人”这个因,无法得出“赵延祥无权将涉案房屋过户至其名下”的“无权”这个果，这里的因果之间没有必然联系。众所周知，只要赵延祥与济南鲍德公司的购房合同是合法有效的，赵延祥就有权办理小房产证。这是合同法赋予赵延祥的权利，一审法院无权否定。事实证明，早在2013年9月，济南鲍德公司就已通知赵延祥办理小房产证手续，只要赵延祥愿意，他就可以办理。借名买房协议并未否定、也不可能否定赵延祥的这个权利，反而约定了赵延祥有义务办完房产证后再过户到实际购买人名下。退一步说，假如上述因果关系成立的话，那其他众多借名买房的司法案例中的出名方，都不是实际购买人，又怎么有权办理小房产证，然后过户给实际购买人的呢？这一过程岂不是都违法吗。已有类似生效判决作出先由出名人办理房产证再过户至实际购买人的名下的案例。二、赵延祥依据协议书办理涉案房产的房产证有事实和法律根据，理由如下：1.根据《中华人民共和国继承法》第三条之规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产其中包括公民的其他合法财产。虽然孔德有、王玉春已经死亡，但是其合法有效合同项下的权利、义务理应得到保护和继承。因此孔维新和其他四个姐姐，都继承了父母合同项下的权利，即有权要求赵延祥继续履行合同义务，办理房产证至赵延祥本人名下。2.赵延祥与孔德有、王玉春于2009年12月25日签订的协议书有效性被济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初字784号判决所确认。该协议书约定的内容是涉案房屋由孔德有、王玉春出资购买，实际上产权是孔德有、王玉春所有。由此看出主要存在两个合意：一个是实际购买人与出名人之间的关于房屋所有权归属的合意;另一个是出名人与第三人之间达成的买卖房屋，并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记然后再过户的合意。根据该协议只有赵延祥将涉案房屋登记到自己名下之后才能过户给其他人（不论是继承还是其他形式）。赵延祥未按照该协议的要求履行义务，拒不办理涉案房产的登记手续，影响到孔维新的权利义务的行使。一审法院认为涉案房屋的实际购买是孔德有、王玉春，赵延祥已丧失将涉案房产登记于其名下的权利是错误的，按照一审法院的表述涉案房产的实际购买人是孔德有、王玉春，其应当享有涉案房屋的所有权，但在其（2016）鲁0112民初字784号判决书中表示因涉案房产并未办理产权登记，尚未取得物权无法继续履行协议内容。（2017）鲁01民终5290号判决书中载明：“关于涉案房屋的权属，本案中，一方面，孔维新、孔铭浩主张赵延祥、孔维娥继续履行2009年12月25日孔德有、王玉春与赵延祥、孔维娥签订的协议；另一方面，虽然从该协议书内容来看，涉案房屋是孔德有、王玉春以赵延祥、孔维娥的名义出资购买，但是涉案房屋产权尚未办理不动产权登记手续，履行协议的条件尚不具备，故对孔维新、孔铭浩关于确认涉案房屋归其所有及赵延祥、孔维娥主张按法定继承依法分割涉案房屋之主张，本院均不予支持，其可在条件成就后，另行主张权利。”通过以上生效判决书的表述，一、二审法院同时认为由于涉案房产没有办理产权登记无法确定所有权。只有涉案办理了登记手续，确定了所有权后才能进一步通过法定继承或者遗嘱继承的形式确定最终涉案房产的归属。一审法院判决赵延祥无权办理涉案房产的登记手续，而涉案房产的实际购买人孔德有、王玉春即使活着也无权办理登记手续何况已经去世，那么涉案房产的登记手续将最终无法办理。3.依法分割财产同样是赵延祥的诉求，而办理房产证恰恰是实现其诉求的必要条件。赵延祥办理小房产证，能满足依法分割，恰恰符合其主张，其没有理由拒绝办理。4.赵延祥拒绝办理房产证的行为，明显剥夺、侵犯了包括赵延祥妻子孔维娥在内全部5个子女，依法继承、分割处置涉案房产的机会和权利，是明显的侵权行为。5.关于商品房合同纠纷，其他省份高院已出台的指导意见极具参考价值。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。三、赵延祥拒不办理房产证导致孔维新权利无法行使，其拒不办理房产证是为了达到其非法的目的。1.赵延祥以涉案房产尚未登记，产权不明晰为由拒绝办证，孔维新对此不认可。因为涉案房产经合法规划建设完成，已在有关管理部门做了房产的初始登记手续，在济南市房屋档案馆出示的权属登记表证明，该涉案房产权属状态为有效，登记在济南鲍德公司名下，房产证号：历城XXXXXX，登记时间是2013年9月29号。且楼上楼下的邻居都已取得小房产证，不属于尚未登记，产权不明晰状态。仅仅是赵延祥长久拖延、自己能办而不办，而他人又无权办理，这才导致纷争始终无法解决。2.赵延祥以借名买房协议只与孔德有、王玉春有关，与孔维新无关为由拒绝办证，孔维新对此不认可。孔德有、王玉春若活着，合同与孔维新无关。但父母死后，其合同项下的权利由孔维新和其他四个子女继承，任何人包括赵延祥妻子孔维娥在内，都有权要求赵延祥履行合同义务。3.赵延祥以不办房产证是自己的权利和自由，他人无权干涉为由拒绝办证，孔维新对此不认可。如果赵延祥没有签署借名买房协议，而是自己投资买房，那么他是否办证与其他人无关。赵延祥履行协议办理房产证不再是权利，而是他的义务。如果他中途放弃“出名”，不但违约且将给实际购买人带来无法挽回的损失。权利和自由的行使，必须以不违法、不伤害他人利益为前提。赵延祥主张的这个权利和自由，明显违反了借名买房协议规定的合同义务，侵害了孔德有、王玉春生前的权利，侵犯了孔家五个子女继承父母合同项下的权利和对涉案房产进行依法分割的权利和机会。4.赵延祥以五个子女对房产分割无法达成协议，必须达成协议后再办证的主张，孔维新对此不认可。办证的目的是让涉案房产“诞生”产权，具备法律判决的条件，无论将来是否协商成功，都能依法处置分割。且办证是前一个法律行为，如何分割处置是后一个法律行为，两者没有必然联系。赵延祥把后者作为前者的条件，显然没有道理。协商固然是解决方案之一，可一旦协商不成，也应该有法院判决的解决途径。赵延祥的做法，目的是让（2017）鲁01民终5290号判决书中载明的成就条件永远无法实现，等于把法院判决的路径堵死了。赵延祥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，孔维新的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回孔维新的上诉请求。济南鲍德公司述称，一审判决认定清楚，适用法律正确，请求驳回孔维新的上诉请求。孔维新向一审法院起诉请求：1.判令赵延祥办理历城区某房屋的产权登记手续；2.济南鲍德公司协助赵延祥办理历城区某房屋的产权登记手续；3.赵延祥承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2009年7月4日，被告赵延祥与第三人济南鲍德公司签订商品房买卖合同（编号：GCXY-0724），由被告赵延祥购买某某号的房产，总金额330153元。2010年10月12日，被告赵延祥与第三人济南鲍德公司签订钢城新苑地下室买卖协议，由被告赵延祥购买某某号地下室，总价款27675元。2009年12月25日，孔德有、王玉春与被告赵延祥、孔维娥签订协议书一份，内容为：“在2008年济钢集体购买的钢苑新村商品房时，因孔德有、王玉春当时没有摇上号，大女婿赵延祥、孔维娥夫妇摇上号的，因此就以赵延祥的名义购买的商品房东某某室。房款是有孔德有、王玉春出资购买的，其中部分贷款是以赵延祥的名字贷出，担保人孔维霞，实际还款人是孔德有、王玉春，实际该房屋的产权是孔德有、王玉春的，按济钢规定的时间5年过户到孔德有王玉春户主身上为准。”被告赵延祥签名、捺印并注明“属实”二字，孔维娥签名并捺印，孔德有、王玉春签名确认。原告孔维新系孔德有、王玉春之子，孔德有于2013年3月11日去世，王玉春于2012年1月26日去世。上述事实已经（2016）鲁0112民初784号民事判决书予以认定，同时该判决书判决确认孔德有、王玉春与被告赵延祥、孔维娥于2009年12月25日所签协议书有效。另查明，历城区某号房屋现登记在第三人济南鲍德公司名下，房产证号为历城XXXXXX，登记时间为2013年9月29日。一审法院认为，赵延祥、孔维娥与孔德有、王玉春于2009年12月25日所签订的协议书已被一审法院作出的（2016）鲁0112民初784号民事判决书判决确认有效，根据协议内容，孔德有、王玉春系涉案房屋的实际购买人，被告赵延祥无权将涉案房屋过户至其名下。原告要求被告赵延祥办理历城区某房屋的产权登记手续、第三人济南鲍德公司协助的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回原告孔维新的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孔维新负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：孔维新要求赵延祥办理涉案房屋的产权登记手续能否予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，赵延祥、孔维娥与孔德有、王玉春于2009年12月25日所签订的协议书已经生效民事判决认定有效，根据该协议内容，孔德有、王玉春系涉案房屋的实际购买人，孔维新并非该协议的当事人，根据合同相对性原则，孔维新无权要求赵延祥按照协议内容履行协议义务。孔德有、王玉春现已去世，其在上述协议书的权利义务依法应由其法定继承人承继。在涉案债权尚未完成继承之前，该债权的法定权利人尚不明确，孔维新仅系该债权的法定权利人之一，故孔维新要求赵延祥办理相关产权手续，条件尚不具备，本院不予支持。综上所述，孔维新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孔维新负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一八年十一月二十二日书记员  赵雪晗