北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初20471号原告：丁娇娇，女，1986年10月28日出生，汉族，北京长来青青商贸有限责任公司职员，住北京市朝阳区。原告：姜春英，女，1982年1月6日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街****楼**401。法定代理人：房崇安，董事长。委托诉讼代理人：潘峰，男，北京珠江投资开发有限公司职员。委托诉讼代理人：张智睿，男，北京珠江投资开发有限公司职员。原告丁娇娇、姜春英与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称“珠江公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告丁娇娇、姜春英，被告珠江公司的委托诉讼代理人潘峰、张智睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁娇娇、姜春英向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；2、判令被告返还原告1733640.7元及利息（自2017年3月16日起至实际还款日止按月息3%计算）；3、判令被告负担各项诉讼费用。事实和理由：二原告与被告在2017年3月16日签订《租赁协议》，双方约定被告将位于北京市通州区兴贸三街XXX号院X号楼XX单元XX层XXX室以3091367元的价格卖给原告，原告于2017年3月份分五次共计交给被告购房款1729528元。2017年9月19日，被告向原告交付房屋。购房初期被告承诺原告，可以把涉诉房屋房产证办理到原告名下。后来由于国家出台限购政策，无法将房产证办理在原告名下。原告认为，被告的行为系为了规避国家出台的限购政策，以合法的手段掩盖非法目的，和原告签订租赁协议，此协议应认定无效。综上，原告依据我国法律的有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。珠江公司辩称：原告清楚自己没有购房资格，与我公司签订的租赁协议真实有效，应该继续履行，故我公司不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，丁娇娇、姜春英向珠江公司支付20000元租赁定金，珠江公司为丁娇娇、姜春英出具了租赁收款专用收据。珠江公司出具的收款专用收据备注内容有“房款总额:3091367元、建筑面积：91.63平方米，单价33737.5元……”。2017年3月16日，珠江公司（甲方）与丁娇娇、姜春英（乙方）签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》。《租赁协议》约定：一、房屋基本情况1、甲方将坐落于通州区兴茂三街XX号院XX号楼X单元X层XXX#房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方使用。2、该房屋实测建筑面积为91.63平方米，其中套内建筑面积66.52平方米、共用部分与公用房屋分摊建筑面积25.11平方米……二、租赁期自2017年9月17日起至2037年9月16日止，共计20年。甲方于2017年9月17日将该房屋按约定条件交付乙方，但是，若乙方于2017年9月17日之前未将本协议第五条约定的1545684元押金缴纳完毕，交房日期顺延至乙方交齐全部押金之日，租期不予顺延，租期仍自2017年9月17日起计……三、交付标准该房屋交付标准为毛坯房。四、租金及其缴纳办法1、租金标准：该房屋每月租金为9487元……五、押金1、乙方向甲方支付押金1545684元，乙方签订本协议时支付618273元，于2017年6月19日前支付618273元，于2017年9月17日支付309138元……六、物业管理、其他的相关费用1、乙方同意甲方依法选聘的物业公司负责该房屋的物业管理，并服从该物业公司的管理和遵守物业公司制定的管理守则和各种管理规章……七、房屋维护及维修五年内非乙方原因造成该房屋结构性的损坏，包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏水渗水，由甲方负责维修。除上述维修事宜以外的所有维修事项均由乙方负责并承担相关维修费用。《租赁协议》还约定了其他相关内容。《租赁协议之补充协议》约定：……二、优先购买权1、基于乙方承租甲方的房屋，甲方同意在乙方获得购买资格后可按本条第2款约定的价格优先购买该房屋。2、房屋价格按照本补充协议的约定，甲方将该房屋以套内建筑面积46472.75元/平方米、总价为3091367元的价格出售给乙方。三、具体购买方式基于通州现行购房政策，乙方尚不能购买该房屋，甲乙双方一致同意通过以下方式实现该房屋的转让：1、在乙方按时履行租赁协议约定缴纳押金、租金等义务的前提下，享受该优先购买权。租赁期内，一旦乙方获得购房资格，乙方应在甲方发出书面通知之日起15日内与甲方就该房屋签署商品房买卖合同并办理网签手续。2、自商品房买卖合同签订之日，租赁协议和本协议终止，双方权利义务按照商品房买卖合同约定执行；乙方的租赁协议项下的押金扣除租赁协议项下应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任后的剩余部分，自动转为商品房买卖合同项下的房款，不足部分乙方应按照买卖合同的约定补足。3、由于乙方已经给予租赁协议缴付租金（以下简称“已付租金”，已付租金仅计算租赁协议项下已发生租金的本金部分6440.35元/月），故双方签订商品房买卖合同时，甲方将给予乙方与已付租金等额的优惠，商品房买卖合同中填写的价款为优惠后的房款总价……《租赁协议之补充协议》还约定了其他相关内容。2017年3月16日，丁娇娇、姜春英（甲方）与珠海市珠江永益装饰有限公司（乙方）签订《装修改造协议》，约定由乙方对XXXX房屋进行装修等。2017年3月16日，丁娇娇、姜春英向珠江公司支付租赁押金598273元。2017年6月16日，丁娇娇、姜春英向珠江公司支付租金押金618237元。2017年9月19日，丁娇娇、姜春英向珠江公司支付租金押金309138元、租金56922元。2017年9月19日，珠江公司将XXXX房屋交付丁娇娇、姜春英；同日，丁娇娇、姜春英向广东康景物业服务有限公司北京分公司支付XXXX房屋的物业费4112.70元。2018年3月19日，丁娇娇、姜春英向珠江公司支付租金56922元。对于丁娇娇、姜春英支付的租赁定金、租赁押金、租金，珠江公司均向丁娇娇、姜春英出具了相应的收款专用收据，收据备注内容均包括“房款总额:3091367元、建筑面积：91.63平方米，单价33737.5元……”。因XXXX房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售，2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本案审理过程中，丁娇娇、姜春英称，除租赁定金、租赁押金、租金外，珠江公司还于2017年3月16日向其收取了团购费70000元。为证明其主张，丁娇娇、姜春英向本院提交了收据两张以及相应的pos单五张。一张收据内容包括“今收到丁娇娇、姜春英交来珠江四季悦城7-1-XXXX人民币（大写）陆万元整”，收款单位为创世飞牛（北京）信息科技有限公司；另一张收据内容包括“交款单位丁娇娇、姜春英收款方式pos人民币（大写）壹万元收款事由团购费”，单位盖章处系北京微力文化传媒有限公司合同专用章。有四张pos单显示的商户名称为创世飞牛（北京）信息科技有限公司，一张pos单显示的商户名称为北京微力文化传媒有限公司。珠江公司对上述收据及pos单不认可，否认收取了丁娇娇、姜春英团购费70000元。本院对丁娇娇、姜春英提交的上述证据真实性认可，但据此不足以认定珠江公司向其收取了团购费70000元。上述事实，有《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》、《装修改造协议》、收据、pos单、收款专用收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、借记卡账户历史明细清单、物业管理费收据及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。以合法形式掩盖非法目的的合同、损害社会公共利益的合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。丁娇娇、姜春英提交收款专用收据明确载明“房款总额:3091367元、建筑面积：91.63平方米，单价33737.5元……”，《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待丁娇娇、姜春英获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因XXXX房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，丁娇娇、姜春英的实际目的购买XXXX房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给丁娇娇、姜春英，但由于丁娇娇、姜春英不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。对于丁娇娇、姜春英要求确认其与珠江公司签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以租赁定金、租赁押金、租金等名义收取丁娇娇、姜春英的款项共计1659528元应当予以返还。对于丁娇娇、姜春英主张的超过上述数额的团购费、物业费，根据其提交的证据来看，该部分费用涉及到案外人，而丁娇娇、姜春英在本案中并未提供充分证据证明系珠江公司收取，故其直接要求珠江公司返还不妥，本院在本案中不予支持。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知XXXX房屋不能销售给丁娇娇、姜春英的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在较大过错。丁娇娇、姜春英本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在一定过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对丁娇娇、姜春英主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从丁娇娇、姜春英交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告丁娇娇、姜春英与被告北京珠江投资开发有限公司于2017年3月16日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告丁娇娇、姜春英1659528元；三、驳回原告丁娇娇、姜春英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28685元，由原告丁娇娇、姜春英负担8949元（已交纳），由被告北京珠江投资开发有限公司负担19736元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  李宏印人民陪审员  王晓伟人民陪审员  岳 奎二〇一八年十一月二日法官助理汤硕书记员郭迎