成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初226号 原告：刘昌宴，男，汉族，1983年8月6日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师，一般授权。 被告：温洪忠，男，汉族，1973年12月3日出生，住成都市成华区。 原告刘昌宴与被告温洪忠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘昌宴及其委托诉讼代理人肖林，被告温洪忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘昌宴向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2017年1月14日签订的《房屋买卖合同》，并为原告办理转移过户登记手续，办理完过户登记手续后原告支付其购房款16万元；2、判令被告承担违约金9万元整，品迭前述原告应付被告购房款16万元后，由原告支付其购房款7万元。事实及理由：2017年1月14日，原告与被告签订《房屋买卖合同》约定，被告将位于成华区华彩路X号X栋X单元X楼X号一套，面积约53.14平方米的房屋以25万元的价格转让给原告。原告支付定金9万元，被告领证后10日内为原告办理过户手续，原、被告办理过户后，原告再付后续购房款16万元，任何一方违约，定金9万元转换为违约金。 合同签订后，原告按约支付了定金9万元，被告也于交款当天将房屋交付给原告，并办理了水电气移交，原告收房后已经装修并搬入居住。2017年11月16日，原告打听到被告已经领取房产证，因此要求被告为其办理产权过户，但被告总是以各种借口推脱，甚至称签订的合同无效要求原告退还房屋，期间还委托中介带人去原告已入住的房屋看房，想重新再次高价转让。原告认为，合同应当遵守，并应全面如实履行。被告在转让房屋后拒不按合同约定为原告办理房屋过户登记系违约行为，应当承担违约责任，并且还应按照合同之约定继续履行合同，承担为原告办理过户的民事责任。 被告温洪忠辩称：1.原告与被告于2017年1月14日签订房屋买卖合同，但原告之前在本市成华区建设路红枫岭小区及成华区邛崃山路东方新城小区已分别购买了房产（原告在成都市的其他房产尚不知情），根据2017年3月23成都市出台的成办法[2017]10号文的相关规定，原告属于此次限购范围，原被告之间的房屋买卖合同已无法继续履行。2、我与妻子2008年11月7日结婚，该房屋产权证办理时间为2017年11月6日。该房产系婚内取得的财产，应视为共同共有，但我妻子不同意出售该房产，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。3、房屋买卖合同签订的时间为2017年1月14日，该房屋产权证办理时间为2017年11月6日，签订合同时该房屋尚未领取权属证书，属于不得转让的范围。4、按合同约定，属不可抗力，双方无条件废除交易，原告退房，被告退钱，原告向被告支付房屋租金，按每月1000计元算，从2017年2月14日至原告退回房屋时为止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2017年1月14日，原告刘昌宴作为购买方，被告温洪忠作为出售方，与案外人诚信中介签订了《房屋买卖合同》，约定：1.1卖方房屋坐落于成都市成华区华彩路X号X栋X单元X楼X号，产权面积为53.14平方米，该房用途为住宅；1.3卖方领证10日内到成都市房产交易中心办理过户手续，双方不能逾期，如有特殊原因，另行协商；3.1经买卖双方协商，该房屋成交总价为人民币250000元。4.本合同签订时，第一次买方向卖方支付定金人民币90000元，在卖方取得产权证后，由刘昌宴向卖方支付房款人民币160000元。8.3买卖双方任何一方违约，所交定金即转换为违约金。8.4双方在交易过程中，上述房屋如发生人为意外或自然不可抗拒因素，如：火灾、地震、地陷等，买卖双方可另行商议或解除合同，双方均不承担违约责任。另有手写条款约定：如合同任何一方单方面违约则应在退还所有费用后支付受损方伍万元违约金；11.2卖方领证时如遇不可抗原因无法领证，则双方无条件废除交易。 次日，刘昌宴通过其妻罗冬梅的账户向温洪忠转款80000元，温洪忠亦出具收条表示收到购房款90000元整，余款160000元待产权下来再付。庭审中，温洪忠陈述实际只收到80000元，还有10000元现金是给中介的，要等合同执行完了才会给我。 案涉房屋于2017年6月2日办理房屋产权登记。 另查明，刘昌宴于2007年6月7日取得位于成华区双庆路X号X栋X单元X楼X号房屋一套。其妻罗冬梅名下有两套房屋，分别位于成华区邛崃山路X号X栋X单元X楼X号和成华区邛崃山路X号X栋X单元X楼X号。 2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办法【2017】10号），将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发【2016】37号、成办法【2016】45号文件规定购买商品住房条件，且只能新购一套住房（包括商品住房和二手住房）。 2018年5月15日，成都市人民政府办公厅出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办法【2017】17号），规定在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：第一，购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。第二，本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有**（含**）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、或非本市户籍家庭在全市范围内无自有产权住房。 庭审中，为证明温洪忠在领取房产证后拒不配合办理过户手续，并提出加价要求，在刘昌宴拒绝后，再次带着其他中介来看房和卖房，并要求解除双方之间的房屋买卖合同，刘昌宴提供通话记录一份，显示2017年12月7日其与手机号XXXXXXXX有过7分2秒的通话。温洪忠认可该电话号码由其使用。 审理过程中，温洪忠妻子谢黎出具声明称，反对出售此家庭唯一住房。 认定上述事实，有原、被告身份信息、《房屋买卖合同》、房屋信息查询记录、收条、转款凭证、代付说明、通话记录、结婚证、房屋信息摘要及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，刘昌宴与温洪忠签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。温洪忠关于案涉合同继续履行存在三个方面的障碍的答辩意见，本院逐一认定如下：首先，刘昌宴具有购房资格。从成都市政府先后两次发布的限购政策来看，刘昌宴因为家庭拥有3套住房而不符合2018年5月15日政策所规定的购房条件，但该政策系诉讼过程中出台，晚于案涉合同的签订时间，案涉合同的履行不应受其影响。其次，温洪忠个人具备处分案涉房屋的权利。该房屋虽系温洪忠与妻子在婚姻关系存续期间取得，但仅登记在其一人名下，从权利外观而言，该房屋系其个人单独所有，其处分房屋不需要征得妻子的同意。最后，房屋在办理产权后具备转让过户的条件。案涉房屋在签订合同时虽未办理产权，不具备过户条件，但目前已登记在温洪忠名下，过户的障碍已消除，温洪忠应当履行合同义务，将房屋过户至刘昌宴名下。至于温洪忠提出的给付租金的要求，因其未明确提出反诉诉讼请求，本院不予处理。 关于刘昌宴要求温洪忠承担违约责任的诉讼请求，因其提供的通话记录不足以证明温洪忠存在不配合过户、涨价等违约行为，本院依法不予支持。刘昌宴应当在温洪忠协助其办理房屋过户手续的同时给付剩余购房款160000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告温洪忠于本判决生效之日起十日内协助原告刘昌宴办理房屋过户手续，将成都市成华区华彩路X号X栋X单元X楼X号房屋产权过户至原告刘昌宴名下，办理房屋过户手续的同时原告刘昌宴向被告温洪忠给付剩余购房款160000元。 二、驳回原告刘昌宴其他诉讼请求。 案件受理费5150元，保全费1770元，共计6920元，由被告温洪忠承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 蒲 黎 二〇一八年十一月二十日 书记员 冯丹婷