巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0802民初3843号原告：杜惠玲，女，1963年1月15日出生，汉族，个体户，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈金梅，内蒙古扬阳律师事务所律师。被告：李毅，男，1977年5月8日出生，汉族，个体户，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：周德文，内蒙古惠泽律师事务所律师。被告：李宏霞，女，1968年10月5日出生，汉族，公务员，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。上列原告杜惠玲与被告李毅、李宏霞买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法于2018年9月14日公开开庭进行了审理，原告杜惠玲的委托诉讼代理人陈金梅与被告李毅及其委托诉讼代理人周德文、被告李宏霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杜惠玲诉称：2013年4月，李毅称其在临河区国瑞瑞景小区施工，手上有若干套顶账楼房。由李宏霞引荐，本人与被告李毅协商拟向其购买国瑞瑞景顶账住房两套，双方约定购买楼号为2楼至7楼以下，面积分别为160平米和120平米，最终以测绘面积为准，楼价为3800元每平米，房屋总价106万元。同时约定，乙方即被告李毅在三个月内负责将购房手续交给本人手中，并配合本人办理产权登记手续，如超过三个月则乙方需要按月息2分承担利息。之后，本人委托本人雇佣的业务经理兼出纳张某代本人于2013年4月2日与被告李毅签订了《购房协议》，并且李宏霞作为上述合同履行的担保人在协议上签字确认。协议签订后，本人又指令张某代本人向被告李毅账户转入106万元。截止到目前已五年之久二被告始终不能按合同约定向本人交付购房手续及房屋，致使本人的合同目的不能实现，现诉至法院请求判令：1.解除原告与被告李毅2013年4月2日签订的购房协议，被告李毅返还原告购房款106万元，并从2013年7月2日起按月利率2%承担利息至还清款之日止（截止起诉利息约为1250800元）；2.被告李宏霞对上述债务承担连带保证责任；3.诉讼费、保全费由二被告负担。被告李毅辩称：本案的标的物为期房，房产为顶账房，在购买时标的房产并没有竣工，合同标的并没有特定化，双方签订《购房协议》时约定出卖人在三个月内交付房票给购买人，出卖人的主要合同义务为交付房票，两套房屋分别为国瑞瑞景4号楼2单元1201室，国瑞瑞景4号楼1604室，本人在合同签订后三个月内将房屋的权属证明文件房票全部交付给了原告委托代理人张某，本人对原告已经履行了交付房票的义务。4号楼2单元1201室原告将房变更登记给其外甥王雅铎。4号楼1604室房票本人交付给原告后，因该房票登记交款人李飞未能配合原告办理与开发商手续，李飞将房产折价65万元，并给原告杜惠玲出具了65万元的现金借条。本人已将购房协议约定的主要义务全部履行，并不存在违约的事实。本案担保时效已过，且主债务已履行担保人不应当承担担保责任，原告的诉求没有任何事实依据应当予以驳回。被告李宏霞辩称：本案担保时效已过，且李毅已经将购房协议中合同主要义务履行完毕，主合同义务已经得到全面履行，本人作为担保人无需承担担保责任，原告的诉求没有任何事实依据应当予以驳回。经审理查明，2013年4月，被告李毅在临河区国瑞瑞景小区施工，其手中有顶账房源，因原告杜惠玲想购房，在被告李宏霞的引荐下，原告杜惠玲与被告李毅协商购买两套房屋。2013年4月2日，原告杜惠玲派其公司下属张某代其与被告李毅、李宏霞签订了《购房协议》，协议内容为：“购房协议，甲方：张某代杜惠玲，乙方：李毅，1、经甲乙双方协商，甲方向乙方购买国瑞瑞景住宅两套，为2＃楼7楼以下，面积分别为160㎡、120㎡，最终以测绘面积为准，楼价为3800元／㎡。2、甲方于2013.4.2日付给乙方购房款壹佰零陆万元（1060000.00元）整，双方约定在三个月内乙方负责把房票给甲方，在三个月内所付房款无利息，如过三个月乙方需向甲方支付利息，利息按2分计算。甲方：张某代杜惠玲，乙方：李毅，担保人：李宏霞，2013.4.2”。协议签订后，原告杜惠玲委托张某分两次通过银行转账将106万元转给被告李毅，被告李毅在协议约定的三个月内将临河区国瑞瑞景小区4＃楼2单元1201室及4＃楼1604室的2张房票及相关手续交与原告杜惠玲。其中4＃楼2单元1201室，已在房管部门备案登记于原告杜惠玲的妹妹杜瑞玲名下，该房屋备案登记建筑面积为115.37元。已交付的4＃楼1604室房票在开发商处初始登记为李飞，后因开发商原因，致原告杜惠玲诉至本院时仍未备案登记在原告杜惠玲及其指定的所有人名下。另查，原告杜惠玲与被告李宏霞系姻亲关系，被告李宏霞与李毅系姐弟关系。上述查明事实有双方当事人陈述、证人证言及提供的证据在卷佐证。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告杜惠玲与被告李毅、李宏霞签订的《购房协议》系双方真实意思表示，该协议未违反法律规定，依法应予保护。本案关键问题在于以下两点：第一，原、被告双方签订的《购房协议》是否应解除，购房款106万元及利息是否应返还。本案原、被告签订协议后，被告李毅在约定期限内交付了两张房票，其中原告杜惠玲接收临河区国瑞瑞景小区4＃楼2单元1201室房票后，该套房屋在诉讼中已在房管部门备案网签至原告杜惠玲妹妹杜瑞玲名下（该套房屋建设面积为115.37㎡），从证人张某的证言可证实该套房屋交付完全符合双方约定，故对被告李毅按合同约定已履行的部分应予确认。对于原告杜惠玲已接收的国瑞瑞景小区4＃1604室房票，该房票在交付时初始登记名字为案外人李飞，合同履行过程中因开发商原因至原告杜惠玲诉讼时，该套房屋仍未变更登记至原告杜惠玲或杜惠玲指定的所有人名下，由此导致原告杜惠玲的合同目的不能完全实现。鉴于此，现原告杜惠玲主张解除双方签订的《购房协议》请求应予支持。因被告李毅在履行合同义务过程中存在部分履行不符合约定的情形，故其应承担赔偿损失的违约责任。原告杜惠玲主张全额返还已交付的106万元购房款，因双方的合同已部分履行，故已交付的购房款106万元应核减已实际交付房屋的价值（〔已付购房款1060000元-（交付房屋面积115.37㎡×约定房价3800元／㎡）〕﹦621594元），核减后剩余621594元被告李毅应予返还原告杜惠玲，原告杜惠玲应将接收的国瑞瑞景小区4＃1604室房票及相关手续返还被告李毅。原告杜惠玲主张从2013年7月2日起按月利率2％计算利息，因原告杜惠玲在双方约定的逾期交付房票三个月之后，未积极向被告方主张权利，基于原告杜惠玲怠于行使权利所扩大的损失应由其自己负担，故在逾期交付房票三个月后至本案诉讼前购房款所产生的利息本案不予调整。本案购房款的利息可从主张权利之日即2018年7月3日起按月利率2％计算至付清款之日止。第二，担保人李宏霞对本案债务是否应承担连带清偿的保证责任。因原、被告双方在签订《购房协议》时未明确约定保证期间及保证方式，依据法律规定被告李宏霞作为保证人应承担连带保证责任。原告杜惠玲在约定交付房票逾期期限届满之日起六个月内应向保证人李宏霞主张权利，因其未在法定期间内积极向保证人主张权利，故至本案起诉时被告李宏霞的保证责任已免除。据此，原告杜惠玲主张被告李宏霞承担连带清偿的保证责任的诉讼请求依法不予支持。综上，原告杜惠玲诉讼请求中合理部分本院应予支持。被告李毅辩称4＃楼1604室因开发商原因未能网签，由案外人李飞就未网签的房屋给原告杜惠玲出具了一张65万元的借条，其合同义务已全部履行完毕。由于署名债权人为杜惠玲的借条由被告李毅持有，且杜惠玲对出具65万元借条一事不予认可，故被告李毅辩称合同义务全部履行完毕的理由不能成立，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2013年4月2日签订的《购房协议》；二、被告李毅于本判决生效后九十日内返还原告杜惠玲购房款621594元及利息，利息从2018年7月3日起按月利率2％计算至还清款之日止；三、驳回原告杜惠玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25286元，由原告杜惠玲负担15271元，由被告李毅负担10015元。保全费7020元由被告李毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长 石 英人民陪审员 王 丽人民陪审员 刘 静二〇一八年十一月二十八日书 记 员 郅丽娜附本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：‥‥‥（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；‥‥‥。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。