河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0225民初2396号原告（案外人）：王飞，男，1987年9月28日生，汉族，住河南省兰考县。诉讼送达确认地址同住址一致。委托诉讼代理人：彭文洁，北京市瑞（深圳）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：兰考县工商联小微企业服务中心。统一代码（登记证号）：52410225317690521B。地址：河南省兰考县裕禄大道中段西侧。诉讼送达确认地址同住址一致。法定代表人：孙培五，该中心主任。委托诉讼代理人：李庆华，男，1961年2月10日生，汉族，该公司法律顾问，住河南省兰考县。代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：马俊社，男，1973年12月4日生，汉族，住河南省兰考县。诉讼送达确认地址同住址一致。原告王飞与被告兰考县工商联小微企业服务中心、第三人马俊社案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王飞及其委托诉讼代理人彭文洁、被告兰考县工商联小微企业服务中心的委托诉讼代理人李庆华、第三人马俊社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王飞向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除对马俊社名下位于兰考城区陵园路中段北侧的一处房产（房产证兰房字第**）的查封措施，终止对该房产的执行；2.请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：兰考工商联小微企业服务中心与马俊社、周水霞、马保俊、孔红云、开封市豫隆门业有限公司追偿权纠纷一案中，贵院查封了马俊社名下房产（房房产证兰房字第**。该房产原告早已购买，原告提出了执行异议，因贵院驳回了原告的异议请求，现原告提出执行异议之诉，理由如下：原告于2012年购买了上述房产，并支付了全部购房款，当年马俊社将房产证交给了原告。2012年8月30日，原告在兰考房地产估价事务所对上述房产进行了价格评估。2012年9月，原告到兰考税务部门查询房屋过户需要的缴税情况。因房屋转让距离颁证时尚未满五年，过户税费过高，原告未缴税过户。原告购买了上述房屋后，搬进去居住到2016年腊月。后原告搬至在兰考蓝湾国际购置的房子居住。继而原告贴出招租信息将涉案房屋出租。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，原告并无过错，且已经支付了全部购房价款并实际占有支配了涉案房屋，请求法院支持原告的诉讼请求。被告兰考工商联小微企业服务中心辩称：1、原告要求解除对马俊社名下位于兰考城区陵园路中段北侧的一处房产（房产房产证兰房字第**查封措施，理由不能成立。1.该房产系马俊社的财产，不是原告的财产。本案第三人马俊社在企业经营期间，因企业急用款向银行贷款50万元，被告为其提供担保。第三人称，如还不上贷款，自己在陵园路还有一处房子，变卖后还贷款没问题。贷款到期后，第三人马俊社拒不返还银行贷款，被告作为担保人代为偿还银行贷款。被告多次找本案第三人及担保人要求返还代偿款，第三人及担保人以无钱为由拒不返还。被告遂向第三人及担保人追偿，同时查封第三人马俊社名下的涉案房产。现原告在诉状中称2012年已经购买马俊社的房屋，纯属虚假陈述。如果原告2012年购买该房屋，时隔三年不可能不办理过户手续，原告称已购买该房屋，属原告与第三人恶意串通，隐匿财产，规避法律。依据法律规定，不动产所有权的归属是以产权登记为准。故原告要求解除查封措施的理由不能成立，其诉讼请求也无法律依据，请求法院查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。2.假如第三人的房产出卖给原告，原告为了规避国家税收没有过户，明显存在过错。假如原告真的购买了该套房屋，没有过户自己为何不到公证处进行公证。明显原告与第三人签订的房屋买卖协议是虚假的，属第三人为了规避债务签订的虚假协议，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：一、诉讼情况。2017年6月15日，兰考工商联小微企业服务中心以追偿垫付借款为由将马俊社、周水霞、马保俊、孔红云、开封市豫隆门业有限公司诉至本院。诉讼过程中，根据原告申请，本院于2017年7月4日依法作出（2017）豫0225民初2770号民事裁定书，查封了马俊社名下位于兰考县××××北房产一处（房产证房产证兰房字第**为107.62平方，查封期限为三年）。2017年10月26日，本院作出（2017）豫0225民初2770号民事判决书，判决开封市豫隆门业有限公司于本判决书生效之日起十日内偿还兰考工商联小微企业服务中心代为清偿的欠款本息共计503785.91元及相应违约金，违约金按照实际欠款本息×逾期月数×3%计算，自2017年5月28日起至欠款全部清偿之日止（逾期时间以月计算，若不能计算为整月的，15天以上按整月计算，不足15天的不予计算）；马俊社、周水霞、马保俊、孔红云对上述第一项判决内容承担连带清偿责任；案件受理费8832元，诉讼保全费3270元，共计12102元，由马俊社承担。二、执行情况。因开封市豫隆门业有限公司、马俊社、周水霞、马保俊、孔红云未履行（2017）豫0225民初2770号民事判决书确定的还款义务，兰考工商联小微企业服务中心就马俊社名下位于兰考县××××北房产一处（房产证兰房产证兰房字第**本院申请执行。王飞以书面形式提出执行异议，并以其于2012年与马俊社签订《个人房屋转让协议书》购买了涉案房屋，并支付全部价款，但因办理过户手续所需费用过高未办理房屋过户手续，现涉案房屋归其实际占有为由，请求本院解除对该财产的查封。2018年5月23日，本院作出（2018）豫0225执异8号执行裁定书，以王飞提交的房地产估价报告一份、河南省存量房交易核定计税价格通知书一份、个人房屋转让协议书一份证据材料，不足以对抗马俊社对该房屋的所有权为由，裁定驳回其异议请求。王飞不服，在法定期限内，向本院提出执行异议之诉。三、涉案房屋登记情况。案涉房屋位于兰考县××路中段北侧，房产证为兰房子第34654号，丘（地）号：004726，幢号：1，产别：私有房产，房屋总层数：5，所在楼层：5，结构：砖混，建筑面积107.62平方，设计用途：住宅，房屋所有权人登记为马俊社。房权证填发日期：2011年7月6日。四、涉案房屋转让及实际占有现状。原告于2012年8月份购买了第三人马俊社上述房产，并支付购房款24.5万元。马俊社将房产证及涉案房屋交付原告占有、使用。为办理房屋过户登记，原告申请对涉案房屋进行评估，兰考房地产估价事务所于2012年8月30日对涉案房产进行了价格评估，并出具编号为2012-091号房地产估价报告，涉案房屋评估价格为20万元。同日，原告王飞为避免缴纳高额税费，王飞与马俊社在签订的个人房屋转让协议书中将涉案房屋转让价格调整为12.5万元，并约定一次性付清。2012年9月7日，原告王飞对涉案房屋交易计税价格进行核定，因房屋转让距离颁证时尚未满五年，过户税费过高，原告未缴税过户。后原告即搬入涉案房屋居住。2017年2月12日，王飞妻子聂圆圆将该涉案房屋租赁于黄帅杰，租赁期限自2017年2月12日至2017年8月12日，后分别于2017年8月12日、2018年3月15日两次续租，将租赁期限延至2018年8月16日。上述事实，有原告提交个人房屋转让协议书、房产证、房地产估价报告、河南省存量房交易核定计税价格通知书、房地产交易情况登记及减免税登记备案表、租赁合同、房租微信转账截屏、照片23张、视频3段，（2018）豫0225执异8号执行裁定书，证人证言等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为原告王飞对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。案外人执行异议是否成立，应从以下几点分析：首先，应看案外人对执行标的是否享有实体民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，原告王飞与第三人马俊社于2012年8月30日签订个人房屋转让协议书购买了涉案房屋，并支付全部购房款，原告王飞虽为避免缴纳高额税款，至今未办理变更登记，但第三人马俊社已将该涉案房屋及房权证交付原告王飞实际占有、使用，足以证明王飞系该涉案房屋的实际权利人。因此，原告王飞对本案涉案房屋享有实体民事权益。其次，看被执行人马俊社与原告王飞是否有无借房屋转让逃避债务嫌疑。从原告提供的房屋转让协议、房地产估价报告、河南省存量房交易核定计税价格通知书、房地产交易情况登记及减免税登记备案表、租赁合同、房租微信转账截屏、照片、证人证言及当事人当庭陈述等证据可以看出，2012年8月30日原告王飞与第三人马俊社签订个人房屋转让协议书，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该协议真实、合法、有效，且已经实际履行。而被告兰考工商联小微企业服务中心申请执行涉案房屋的时间在2017年11-12月份，从时间上看，第三人马俊社明显不存在借房屋转让协议逃避债务的情况。故被告兰考工商联小微企业服务中心主张原告王飞与第三人签订的房屋买卖协议是第三人马俊社为了逃避债务而签订的虚假协议理由不能成立，本院不予支持。再次，看原告案外人享有的民事实体权益对申请执行人的债权是否享有足以排除法院强制执行的优先效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告王飞因过户税费过高，至今未将涉案房屋办理房屋过户手续，致使涉案房屋真实权利人与不动产登记薄记载明显不符，对此，原告王飞其主观上明显存在过错，本院可以对涉案房屋进行查封。但是，兰考工商联小微企业服务中心的债权并非以涉案房屋为标的，仅是一般债权，王飞对涉案房屋所享有的实体权益为物权，其效力优先于兰考工商联小微企业服务中心的债权，如允许继续执行涉案房屋，必然会侵害原告王飞对涉案房屋的实体权益。综上，原告王飞对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、停止对马俊社名下位于兰考县城区陵园路中段北侧房产一处（房权证兰房房权证兰房字第**本院（2018）豫0225执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二、驳回原告王飞的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告兰考县工商联小微企业服务中心负担。审 判 长  王玉平人民陪审员  程 伟人民陪审员  崔利珍二〇一八年十一月二十八日书 记 员  李 真