连云港市连云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0703民初1253号 原告:杨某，女，1959年8月16日生，汉族，住连云港市连云区。 原告：张某，女，1956年6月20日生，汉族，住连云港市连云区。 原告：李某，女，1964年4月30日生，汉族，住连云港市连云区。 被告：肖某，男，1975年4月1日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：李某甲，女su，1983年6月18日生，汉族，住灌云县。 被告：李某乙，男，1967年3月18日生，汉族，住东海县。 被告：连云港景瑞酒店有限公司，住所地连云港市连云区中华路与院前路交界处海景大厦裙楼************，统一社会信用代码9132070330201052XX。 法定代表人：肖某，董事长。 四被告共同委托诉讼代理人：薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。 第三人：孙某，女，1973年7月7日生，汉族，住连云港市连云区。 第三人：苏某，男，1966年10月17日生，汉族，住连云港市连云区。 上述两第三人共同委托诉讼代理人：倪善发、刘明伟，江苏顺维律师事务所律师。 原告杨某、张某、李某与被告肖某、李某甲、李某乙、连云港景瑞酒店有限公司（以下简称景瑞酒店公司）及第三人孙某、苏某债权人代位权纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序审理。后因案件需要由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨某、张某、李某，被告肖某、李某甲、李某乙、景瑞公司共同委托诉讼代理人薛尚美，第三人孙某、苏某共同委托诉讼代理人倪善发、刘明伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨某、张某、李某向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认四被告欠苏某、孙某2016、2017年度实际使用第三人房屋（原香海锦泰大酒店）租金各100万元，合计200万元及承担违约金，并给付原告；2.被告承担起诉费。后原告撤回要求被告承担违约金的诉求。事实与理由：原告与第三人孙某、苏某存在债权债务关系，并经连云区法院诉讼有生效法律文书，原告申请执行后发现被告和第三人于2013年6月17日签订房屋租赁合同，即申请法院执行第三人的该租金收入。2017年5月2日，连云区法院以杨某（2013）港执字第0769号裁定，强制划拨协助执行人肖某、李某乙、李某甲以景瑞公司实际使用两第三人房屋的租金200万元（2016、2017年应付租金），并向被告发出协助执行通知书，但被告先提起诉讼，请求判决合同无效，被驳回诉讼请求后，又提出执行异议。经连云区法院审查又作出（2018）苏0703执异6号执行裁定书，裁定执行局只能对租金进行冻结，确认租金数额应通过代位权诉讼解决。原告认为被告拒付2016、2017年租金没有道理。为此，依据生效的（2018）苏0703执异6号执行裁定书，因第三人不对被告提起诉讼，现原告行使代位权，请求法院尽快作出判决。庭审中，三原告要求法院判决上述租金归三原告共同所有，不要求法院予以分配。 被告肖某、李某甲、李某乙、景瑞公司辩称，1.被告李某甲、肖某、李某乙为被告景瑞酒店公司股东，将公司三位股东作为被告主体不适格。租赁合同是在酒店公司成立之前由股东与第三人签订，公司成立后，该合同的权利义务应当由公司来承担，股东签订租赁协议行为属于职务行为。2.因原告与第三人之间纠纷导致酒店装修延期，给酒店造成损失，原告诉求的租金应当在被告酒店与第三人进行结算之后按结算金额予以支付。被告和第三人之间的租赁合同是合法有效的，但是因为原告的原因导致被告装修开业延迟十个月，十个月的租金应当予以扣除。同时因为原告及第三人纠纷的原因导致上述结果，故不应当承担违约责任，不支付违约金。 第三人孙某、苏某述称，1.原告起诉的事实是确实存在的，第三人与被告李某甲、李某乙、肖某于2013年6月17日签订房屋租赁合同，约定年租金100万元，自被告李某甲、李某乙、肖某支付70万元租金后再无支付过其他，该租金经过连云区法院执行局提取扣留一部分后，被告李某甲、李某乙、肖某提出执行异议，导致执行无法进行。被告李某甲、李某乙、肖某经过诉讼要求第三人支付因租赁合同产生的赔偿金600万，被连云区法院判决驳回。第三人与被告李某甲、李某乙、肖某签订的租赁合同，根据合同相对性，原告要求被告李某甲、李某乙、肖某承担代位权的相关责任也是符合相关法律规定的。第三人之所以没有提起索要租金的诉讼是因为经济问题无法承担相关诉讼费用，且在2018年1月份，第三人被诊断出患有乙状结肠腺癌，又无固定职业，无收入来源，还有90多岁的母亲需要抚养，还有三个孩子的上学费用，因此我们恳请法院判决时充分考虑到第三人实际情况，将被告应当支付的租金适当判决一部分给第三人以解决第三人生存问题。 本院经审理认定事实如下：一、关于被告与第三人之间租赁关系的事实：2013年6月17日，第三人苏某、孙某（甲方/出租人）与被告肖某、李某乙、李某甲（乙方/承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋情况：1.甲方自愿将位于连云港市连云区的楼房（原香海锦泰大酒店）第2层至第4层给乙方作为餐饮、住宿项目经营使用（附带原香海锦泰大酒店一楼门厅约为100㎡，楼顶上东边小屋顶部乙方可自行树立其酒店广告位且乙方有权使用其承租楼层的外墙面）。2.乙方实际向甲方租赁的建筑面积约为3500平方米。另外主楼附带停车场一处（共用）。二、房屋租赁期限和交付日期：1.该房屋租赁期自2013年7月1日起至2028年6月30日止共计15年。2.甲方于2013年7月1日前向乙方交付该房屋。甲方给予乙方免租金装修期为3个半月，自2013年7月1日起至2013年10月15日止，并保证交付时消防通道畅通。三、租金标准数额、支付方式和期限：1.自2013年7月1日起，第一年至第五年每年租金为人民币100万元。以后每五年为一个时段，租金在原来上一时段的基础上每增加一个时段，租金上调5%，即从第六年开始至2023年7月1日，每年105万元，从第十一年至2028年6月30日每年租金110万元。甲方保证在合同有效期限内不以任何理由另行调高租金，否则乙方有权拒绝交纳，合同继续履行。2.租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金每年支付一次，本合同签订前乙方应向甲方支付首期租金100万元（首期租金100万元支付方式为：合同签订时先付70万元，余款30万元于2013年12月1日之前付清，否则甲方有权终止合同，乙方先行支付的70万元租金不予退还且乙方前期投入的一切装修设备归甲方所有）。租金每年到期应提前2个月续交下一年度房租，甲方应向乙方提供预约银行账户，乙方将租金直接交于甲方或存至此账户并通知甲方均视为已履行交纳租金义务。3.乙方不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的5‰向乙方支付违约金，超过30日仍未交纳房屋租金的，甲方可书面通知乙方解除合同。如甲方选择解除合同的，双方结清费用，乙方向甲方支付解除合同时当年6个月的房屋租金作为违约金。 涉案房屋于2013年7月1日交付被告进行装修。被告支付租金70万元。该房屋装修后用于经营酒店。2014年6月26被告景瑞酒店公司成立，住，住所地为涉案房屋所在地定代表人为肖某，股东为肖某、李某乙、李某甲。2014年6月30日，被告肖某与和美酒店管理（上海）有限公司签订特许经营合同，授权肖某在涉案房屋所在地使用“如家”品牌及相关资源。 二、关于原告与第三人债权债务关系的事实：1.原告杨某与孙某、苏某民间借贷纠纷一案，本院于2013年4月9日作出（2013）港民调初字第0254号民事调解书，双方自愿达成如下协议：1.孙某、苏某于2013年5月28日前偿还原告杨某借款本金人民币70万元并从2012年12月29日起承担利息（利率按同期银行贷款利率计算）至实际还款之日止。2.孙某、苏某于2013年5月28日前偿还原告杨某借款本金人民币39万元并从2013年4月9日起承担利息（利率按同期银行贷款利率计算）至实际还款之日止。案件受理费14610元由孙某、苏某承担，于2013年5月28日前给付原告。 2.原告张某与孙某、苏某民间借贷纠纷一案，本院于2013年5月1日作出（2013）港民初字第0699号民事判决书，判决孙某、苏某于判决生效后十日内偿还原告张某39万元及利息（利息以39万元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率，期间自2013年4月15日起至实际给付之日止）。案件受理费7150元，保全费2470元，由孙某、苏某承担，于判决生效后十日内给付原告。 3.原告李某与孙某、苏某民间借贷纠纷一案，本院于2013年4月9日作出（2013）港民调初字第0256号民事调解书，双方自愿达成如下协议：孙某、苏某于2013年5月28日前偿还原告李某借款本金人民币93万元并从2013年4月9日起承担利息（利率按同期银行贷款利率计算）至实际还款之日止。案件受理费13100元由孙某、苏某承担，于2013年5月28日前给付原告。 三、关于相关案件执行情况的事实：第三人苏某、孙某与包括三原告在内的多人发生民间借贷纠纷，债权人均诉至本院，相关判决及调解书均已生效，申请执行人先后依照生效法律文书向本院申请强制执行。本院于2012年4月对孙某、苏某的香海景泰大酒店财产进行了保全。三原告也依据生效法律文书向本院申请强制执行。执行案号分别为：杨某（2013）港执字第769号[恢复执行案号为（2017）苏0703执555号]，已实际执行到位236700元，未执行到位本金及诉讼费用867910元；张某（2013）港执字第1152号[恢复执行案号为（2017）苏0703执542号]，已实际执行到位94250元，未执行到位本金及诉讼费用305370元；李某（2014）港复执字第233号[恢复执行案号为（2017）苏0703执543号]，已实际执行到位118658元，未执行到位本金及诉讼费用824442元。三人合计未执行到位本金及诉讼费用合计1997722元（不包含利息）。目前三原告执行案件均已终结执行。 本院在对案外人陈步信、张喜贵、苏同勋等人申请执行孙某、苏某民间借贷纠纷一案时，裁定强制划拨、提取肖某、李某乙、李某甲应支付给苏某、孙某的房屋租金。在本院执行申请执行人杨某、张某等与被执行人孙某、苏某民间借贷纠纷案中，2012年4月本院对涉案房屋进行了保全。2017年5月2日本院以杨某申请执行孙某、苏某民间借贷纠纷案，以申请执行人杨某、张某、李某等人为申请执行人作出（2013）港执字第0769号执行裁定书，裁定强制冻结、划拨、扣留、提取协助执行人肖某、李某乙、李某甲以景瑞酒店公司实际使用被执行人孙某、苏某房屋的租金200万元（依房屋租赁合同，2016年、2017年应付租金）。肖某等人提出执行异议，本院于2018年1月18日作出（2018）苏0703执异6号执行裁定书，裁定一、中止（2013）港执字第0769号执行裁定书及协助执行通知书划拨、提取肖某、李某甲、李某乙所欠租金的执行。二、对异议人肖某、李某甲、李某乙与孙某、苏某签订的租赁合同所产生的租金继续进行冻结。该裁定认为，本案肖某、李某甲、李某乙是协助义务人，现对租赁合同所欠租金发生争议，故本院对租金只能冻结，并中止执行。申请执行人可通过代位权诉讼予以解决，待诉讼确定租金后再恢复执行。三原告遂提起本案诉讼。 截止目前，本院自被告李某甲个人账户扣划租金1401554.32元，自李某乙账户扣划61843元。各被告同意上述扣划款项用于支付租金。 另查明，1.2013年10月1日，包括原告李某在内的第三人的部分债权人出具保证书一份，保证不再阻止肖某如家酒店装修施工。 2.涉案房屋分别于2004年3月31日、2009年6月30日、2009年10月14日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行连云港市连云支行、交通银行股份有限公司连云港分行等，抵押期限至2019年10月14日。交通银行股份有限公司连云港分行于2013年2月27日诉至连云港市中级人民法院，该院于2013年6月21日作出（2013）连商初字第0027号民事调解书，双方自愿达成如下调解协议：一、苏某于2013年7月20日前偿还交通银行股份有限公司连云港分行贷款本金29162442.99元及截止2013年1月20日的利息3430601.23元……。因苏某等未按调解协议履行，交通银行股份有限公司连云港分行申请强制执行。2014年3月3日，连云港市中级人民法院向被告肖某、李某甲、李某乙发出（2013）连执字第0390号通知，通知立即停止装潢，并退出现场；如不执行，自行承担法律后果；如有异议，请于十日内以书面形式向本院提出，异议期间，不停止本院通知执行。2014年4月，被告向连云港市中级人民法院交纳履行保证金60万元，其中40万元已由连云港市中级人民法院转到本院，被告肖某、李某乙向本院出具承诺书，同意上述40万元保证金用于冲抵租金。 后连云港市中级人民法院将该案指定本院执行，本院于2017年4月26日作出（2016）苏0703执2120号执行裁定，裁定对涉案房屋及附属设施委托询价并依法拍卖，后经多次流拍，至今未拍卖成交。 综上，截止目前，被告共计支付租金2563397.32元（其中包括由中院转至本院的保证金40万元）。 上述事实由原告提供的《房屋租赁合同》、（2013）港民调初字第0254号民事调解书、（2013）港民初字第0699号民事判决书、（2013）港民调初字第0256号民事调解书、相关执行文书、（2017）苏0703民初905号民事判决书，四被告提供的景瑞公司营业执照、公司章程、出资证明、特许经营合同、连云港市中级人民法院（2013）连执字第0390号通知及协助执行通知书、保证书等书证及当事人陈述证实，本院予以确认。 原告称被告向连云港市中级人民法院交纳保证金时已装修完毕，向法院申请开业，保证不影响房屋拍卖，拍卖成功后，被告无条件迁出，并保证在拍卖成功之前按照合同约定将租金全额交至法院，如违反，60万元保证金没收。后被告于5月1日正式开业。被告则称当时并未装修完毕，去申请继续装修，后于10月1日正式开业。双方对此均未举证。 本案主要争议焦点：一是承担给付租金义务的主体。四被告认为，被告肖某、李某甲、李某乙系被告景瑞酒店公司的股东，租赁合同系三被告在景瑞酒店公司成立之前与第三人签订，公司成立后，该合同的权利义务应当由公司来承担。第三人则认为，上述三被告以自己的名义与第三人签订租赁合同，不是以设立中的公司签订，故应当由上述三被告作为合同责任主体。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。根据上述规定，被告肖某、李某甲、李某乙与第三人签订房屋租赁合同，租赁涉案房屋并进行装修后，注册成立景瑞酒店公司，并加盟相关酒店品牌，由景瑞酒店公司使用该房屋进行酒店经营，享有了房屋租赁合同权利，故原告要求景瑞酒店公司承担责任符合上述规定。因景瑞酒店公司已成立，原告要求被告肖某、李某甲、李某乙个人履行合同，给付租金无事实和法律依据，本院依法不予支持。 二是被告要求扣减10个月租金是否应予支持。被告认为因原告与第三人之间的纠纷导致酒店装修延期，延迟十个月开业，要求扣减十个月租金。原告认为相关人员虽到现场阻止装修，但未实际影响被告装修。第三人认为，其已将房屋如期交付给被告，被告应当按约定交付租金，其对原告与被告之间的纠纷并不知情。本院认为，两第三人与被告肖某、李某甲、李某乙签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给被告使用，两第三人应当保证被告正常使用房屋，但因两第三人与三原告等人的债权债务纠纷导致被告使用房屋受到影响，2014年3月3日连云港市中级人民法院也向被告发出停止装修、退出现场的通知，故被告有权要求扣减租金。关于扣减租金的期限，因被告并未举证证明实际影响其装修的天数，本院结合本案案情，酌情确认扣减租金的期限为三个月，扣减租金金额为250000元。 三是欠付租金金额。根据租赁合同约定，2013年7月1日至2014年6月30日应付租金为708333.33元（免租期三个半月），2014年7月1日至2016年6月30日应付租金为200万元，合计2708333.33元，扣减三个月租金250000元，应付租金金额为2458333.33元。被告通过直接向第三人支付租金、由法院执行扣划及向法院交纳保证金等形式合计支付租金2563397.32元，上述期间原告超付租金105063.99元。故被告实际欠付的2016年7月1日至2018年6月30日的租金金额应为1894936.01元。 本院认为，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。本案第三人不履行其对三原告的到期债务，又不以诉讼方式向被告主张到期租金债权，致使三原告的到期债权无法实现，三原告有权代第三人向被告主张租金。被告景瑞酒店公司应直接向三原告支付欠付两第三人的租金。根据庭审查明事实及认定结论，被告欠付第三人租金金额为1894936.01元。现原告提起代位权诉讼，被告应将上述租金直接支付给三原告。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条、第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告连云港景瑞酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨某、张某、李某支付应付给第三人苏某、孙某的2016年7月1日至2018年6月30日租金1894936.01元。 二、驳回三原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，由被告连云港景瑞酒店有限公司承担（因原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费22800元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 审 判 长  刘红娟 审 判 员  顾绍文 人民陪审员  刘 磊 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  干名阳 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。 代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十一条债权人依照合同法第七十三条的规定提起代位权诉讼，应当符合下列条件： （一）债权人对债务人的债权合法； （二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害； （三）债务人的债权已到期； （四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。 第十三条第一款合同法第七十三条规定的“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的”，是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。