山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初7417号原告：姚川政，男，1989年2月24日生，汉族，济南海一粟电器销售服务有限公司职员，住济南市委托诉讼代理人：何红庆，山东智点律师事务所律师。被告：纪翔龙，男，1992年11月12日生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：张继龙，河北秦海律师事务所律师。原告（反诉被告）姚川政与被告（反诉原告）纪翔龙房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚川政及其委托诉讼代理人何红庆，被告纪翔龙及其委托诉讼代理人张继龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚川政向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告继续履行原被告之间签订的济南市房屋买卖合同，协助办理过户手续，按约定按期将该楼房交付原告;2.被告承担违约责任，违约金以598000元为基数，自2017年7月2日起计算至房产实际交付之日止，按每日万分之五计算。事实及理由：原、被告双方于2017年5月21日通过济南佰世特不动产经纪有限公司（以下简称佰世特公司）签订了关于济南市市中区七里山西南首山里园小区10号楼501室房产的买卖合同，原告作为买方为乙方，被告作为出卖方为甲方，合同约定房产转让价款1610000元，合同第十条规定甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，且从房地产应交付之日起至实际交付止。补充条款一约定，甲方于网签合同后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续；甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后10个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后10个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。补充条款二约定：甲乙双方签约时，乙方支付甲方房款人民币三万元；乙方于网签之日2017年7月10日前，支付甲方房款人民币伍拾陆万捌仟元整；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币壹佰零壹万元正。合同签订后，原告按合同约定于2017年5月21日给付被告30000元，于2017年7月2日网签之日给付被告568000元。随后原告积极办理贷款审批事宜，于2017年9月5日银行审批手续终于办理下来。在2017年9月6日佰世特公司工作人员通知被告办理过户手续时，被告称原告违约，并解除合同。为此佰世特公司又多次想和被告沟通解决此事，但被告避而不见。原告认为合同的签订是双方真实意思的表示，应受到法律的保护，被告的行为已违反合同约定及法律规定，给原告造成极大地经济损失和精神打击。原告无奈诉至法院，以实现原告的诉求。同时，如果法院判决解除合同，原告主张被告退还已收取的购房款59.8万元，并要求被告赔偿损失，但是具体数额无法明确。被告纪翔龙辩称，原告违反《济南市房地产买卖合同》的约定，在合同约定期限内没有履行给付答辩人全部购房款的义务，且声明不买了。因此被告认为应当依法解除涉案合同，并由原告支付违约金和赔偿金334075元整。被告对此已经给提出反诉请求提起反诉。同时，如果法院判决解除合同，同意退还原告已支付的购房款59.8万元。反诉原告纪翔龙向本院提出反诉请求：1.请依法解除原、被告签订的《济南市房地产买卖合同》；2.判决反诉被告支付违约金12075元及赔偿金32.2万元；3.本案诉讼费和反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月21日，原、被告通过佰世特公司，签订一份《济南市房地产买卖合同》和《补充条款》及告知书，纪翔龙为甲方，姚川政为乙方，姚川政以161万元的价格，购买纪翔龙坐落在济南市市中区七里山西路南首山景园小区10号2单元501室住宅楼房，房屋建筑面积111.50平方米，另有附属地下室13.37平方米。签订合同当日，姚川政给付纪翔龙3万元整。于2017年6月22日第三人工作人员微信通知原告：“明天他这边去开证明，开出来就可以去网签了。网签当天给您首付，然后您就可以去解押了。贷款他这边没问题。”纪翔龙按照佰世特公司的通知，于2017年7月3日佰世特公司带姚川政与纪翔龙共同到房屋管理部门进行了网签备案，当日姚川政给付纪翔龙首付款56.8万元整。姚川政还尚欠购房款101.2万元整，由于姚川政已有一套住房，现有购买第二套住房，按照济南市政府办公厅2017年4月19日有关稳定房产市场的通知，贷款必须首付购房款60%。姚川政想违规多贷款银行不合格，不批准，导致拖欠购房款101.2万元，直到姚川政自己同意解除购房合同之日也没有给付。按照《济南市房地产买卖合同》第六条规定，甲乙双方确认，自本合同签订之日起的90日内，甲乙双方共同委托佰世特公司方向房地产交易中心申请办理转让过户手续，因为姚川政拖欠纪翔龙购房款而违约，依据第九条规定，纪翔龙有权单方解除合同，并由姚川政承担十五日的日万分之五的违约金和总价款的20%的赔偿金。纪翔龙于2017年9月6日以短信方式通知姚川政及佰世特公司方，声明依约正式解除合同，并由姚川政承担违约责任和赔偿金。姚川政和佰世特公司没有回复其微信。于2017年9月12日纪翔龙又去佰世特公司送达了书面《解除合同通知书》，内容是依约解除合同，并由被告给付原告违约金和赔偿金334075元整。佰世特公司承诺转交姚川政。纪翔龙要求佰世特公司约姚川政面谈。当日2017年9月13日下午，佰世特公司约原、被告在佰世特公司办公室见面后。姚川政还是没有给付尚欠的购房款。反而却说你的房子我不买了，你把我以前给付的部分购房款退给我吧。纪翔龙也同意解除合同，但要求姚川政必须按合同约定承担违约金及赔偿金。扣除违约金和赔偿金后返还被告部分购房款。鉴于反诉被告的违约行为，反诉原告提出以上反诉请求。反诉被告姚川政辩称，反诉原告所诉不是事实，我不存在违约行为，被告应当继续履行双方所签订的房地产买卖合同；反诉原告在履行合同过程中无故不办理过户手续，存在违约行为，应当承担违约责任。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的济南市房地产买卖合同、补充条款、证号为鲁（2016）济南市不动产权第0005055、5054不动产权证书、定金收据、收据及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下：2017年5月21日，佰世特公司作为居间人促成原告（乙方）与被告（甲方）签订济南市房地产买卖合同一份，约定乙方购买甲方所有的位于济南市市中区七里山西路南首山景园小区10号2-501室的房屋一处，建筑面积为111.5平方米，并附加地下室面积13.37平方米；房屋转让价款为161万元；甲乙双方确认自本合同签订之日起90日内，共同向房地产交易中心申请办理过户手续，转让日期以济南市市中区房地产交易中心受理该房产转让过户申请之日为准；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还应按下列方式处理：甲方有权单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金的，乙方应在接到书面通知之起五日内向甲方支付；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付止，逾期超过十五日后仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还应按下列方式处理：乙方有权单方解除合同，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。上述合同所附补充条款约定,甲方于网签后20个工作日内偿还银行贷款，并还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续；双方于乙方办妥贷款手续后10个工作日内至房屋所在地房产交易中心办理过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后10个工作日内交付涉案房屋；甲乙双方于签约后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。合同附件三载明甲乙双方于签约时，乙方支付甲方房款3万元整；乙方于网签当日2017年7月10前，支付甲方房款56.8万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款101万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；甲方交房时乙方支付尾款2000元留中介方。合同附件三载明涉案房屋设定抵押权金额为53万元。原、被告对涉案房屋的转让流程均陈述如下：原告于签订合同当日支付定金，网签备案当日支付购房款56.8万元，网签备案后被告先偿还银行贷款并办理房屋解除抵押手续，原告办理银行贷款审批手续后，双方办理过户手续，过户后被告收取剩余以贷款方式支付的剩余购房款，并在收款后交付房屋，同时将物业、水、电等费用结清。上述合同签订后，原告于2017年5月21日向被告支付定金3万元，于2017年7月2日向被告支付56.8万元，共计59.8万元。2017年7月2日，原、被告就涉房屋转让办理网签备案手续。2017年9月12日，被告出具解除合同通知书一份，主要内容为认为原告未按合同支付剩余购房款101.2万元，故通知被告解除涉案房屋买卖合同，并要求原告承担违约金和赔偿金30万元。被告将该通知放置于佰世特公司处，并请求该公司向原告转交。2017年9月13日，原告及其妻子、被告及其委托诉讼代理人张继龙以及佰世特公司工作人员王晓宁在佰世特公司营业门市办公室进行谈话，内容为：“……被告：昨天我们来了，跟王经理说了，有一个解除出合同通知书，他给你看了吧？原告：我看了。被告：那个就是解除的时间和赔偿的数额……。原告：我的意见，肯定是想买你房子，这是肯定的，现在确实你这房子涨价了，我的意见就是你的房子我不买了，你把那个房钱退给我算了，就完了没啥事了，我们就这是意见。被告：那个不可能了，因为这合同，那把钱退给你也行，你把违约金留出来和赔偿金给我，那可以……”。关于原告申请贷款审批完毕的日期，原告主张该日期为2017年9月5日。本院认为，原、被告签订的济南市房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告的争议焦点为：一、涉案合同是否已经解除；二、原、被告是否存在违约行为。关于第一个争议焦点，从涉案证据来看，被告出具解除合同通知书虽未以直接、邮寄或公告等方式送达，但原告已通过佰世特公司收到了上述通知，应认定该通知到达原告。原、被告于2017年9月13日谈话围绕涉案合同的履行情况而展开，被告作出因原告未按约支付剩余购房款而要求解除合同并要求支付违约金的意思表示，原告作出不再继续履行合同并要求退还已支付的购房款的意思表示，上述意思表示均清晰、明确，故本院认定原、被告对解除双方于2017年5月21日签订的济南市房屋买卖合同已达成合意。根据原、被告的诉辩称意见，合同解除后，被告应退还原告已经支付的购房款59.8元。关于第二个争议焦点，涉案合同约定“甲乙双方确认自本合同签订之日起90日内，共同向房地产交易中心申请办理过户手续”，根据二手房交易的一般流程，办理过户手续的前提是能够确定银行贷款已审批通过，买卖双方固然无法左右银行审批、发放贷款的进度，但合同约定的义务对双方均具有拘束力，如银行贷款未能在上述期限内审批通过，审批“自本合同签订之日起90日内”向房地产交易中心申请办理过户手续的环节就难以实现。结合前述约定，贷款审批通过的期限于2017年8月19日届满，而根据原告的陈述，银行审批通过的日期2017年9月5日，即便银行于此日期后顺利发放贷款，也已超出合同约定的期限。因此，应认定原告存在违约行为。原告主张被告未按合同约定履行办理房屋所有权过户手续的义务而构成违约，并据此要求被告继续履行合同，而根据前述分析，原告未按约定期限支付后续购房款，被告不同意继续履行合同，涉案合同已经解除，故原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。由此，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于被告要求原告支付违约金及赔偿金的请求，本院认为，原告的违约行为必然给被告造成包括预期利益损失在内的经济损失，且涉案合同对违约金及赔偿金均进行了约定，但是就本案而言，被告未能提交证据证实其实际损失情况，且被告在原告逾期付款后一个月内即提出解除合同，原告亦表示同意，原告不存扩大被告损失的行为，因此根据涉案房屋现状及被告违约情况，依据公平原则，本院酌定按未付购房款数额的8%计算违约金，即被告向原告支付违约金80960元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告姚川政与被告纪翔龙于2017年5月21日签订的济南市房屋买卖合同；二、被告纪翔龙于本判决生效之日起十日内退还原告姚川政购房款59.8万元；三、反诉被告姚川政于本判决生效之日起十日内支付反诉原告纪翔龙违约金80960元；四、驳回原告姚川政的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告纪翔龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19290元，原告姚川政负担11070元，被告纪翔龙负担8220元；反诉案件受理费2506元，反诉原告纪翔龙负担1671元，反诉被告姚川政负担835元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  苏佩瑶人民陪审员  查 珩人民陪审员  刘爱群二〇一八年十一月二十三日书 记 员  王明杰