广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初1309号原告深圳前海德万实业有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300342561940Y。法定代表人王章槐。委托代理人李江昊，广东普罗米修律师事务所律师。被告姜艳，女，汉族，1974年7月8日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，被告吴景华，男，汉族，1972年6月19日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，两被告共同委托代理人李涛，广东海埠律师事务所律师。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李江昊、两被告共同委托代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年5月25日，原、被告签订二手房买卖合同，约定原告以价款800万元购买被告所有的位于深圳市宝安区西乡镇广深公路东侧锦绣清华园四区15栋二单元504房屋。合同签订后，原告依约支付购房款651万元，但在办理过户手续过程中，因被告原因导致涉案房产被查封，无法办理过户。请求法院判令被告继续履行合同，配合办理过户登记手续，并向原告支付违约金80万元。诉讼过程中，经本院释明，原告于2018年9月3日书面申请变更诉讼请求为：依法解除原被告签订的《二手房买卖合同》，被告向原告支付合同总价款20%的违约金160万元，返还原告购房款651万元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际还清之日止；本案诉讼费用由被告承担。两被告共同答辩称，答辩人与被答辩人根本不存在房屋买卖合同关系。1、关于被答辩人提交的证据《公证书》，是被答辩人要求答辩人必须以签订并配合、办完公证手续作为《借款合同》的前提和担保。（1）《公证书》，是在《借款合同》签订之前办完手续的，是该《借款合同》的前提和担保。授权书上的签字时间为2016年12月9日，当天配合办完公证手续，公证处出具《公证书》的时间也为2016年12月9日。根据答辩人提交的《借款合同》，答辩人与被答辩人法定代表人王章槐就《借款合同》签约时间为2016年12月12日。据此，证实《公证书》是在《借款合同》签订之前已经完成了，《公证书》的目的就是答辩人向被答辩人借款的担保。（2）关于《公证书》内容，其涉及了与本案所涉答辩人房产有关的内容，其中中第4条关于“转卖上述房产，签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件”的内容，足以证实：本案被答辩人的根本目的就是在被答辩人与答辩人之间通过制造案涉房产买卖合同作为民间借贷合同的担保。据此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案的法律关系并非为房屋买卖合同关系，而属民间借贷关系。2、本案所涉的《二手房买卖合同》根本不是答辩人的真实意思表示。参照四川省高级人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》第33条“当事人就其法律关系为商品房买卖合同还是民间借贷合同产生争议的处理”规定，双方当事人就其之间的法律关系为商品房买卖关系还是民间借贷关系产生争议的，人民法院应当结合双方当事人提交的证据，查明合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。当事人签订商品房买卖合同的真实意思表示不是取得涉案房屋所有权，而是为民间借贷合同提供担保的，人民法院应按照民间借贷法律关系审理。在本案中，答辩人于2016年12月9日签订并配合、办完公证手续，其真实意思是想要从被答辩人处借款，而不是所谓的授权“房屋买卖”。3、本案所涉转款人民币651万元不是购房款，而是借款。根据答辩人提交的证据《人民币流动资金贷款合同》、《抵押合同》，答辩人是欠建设银行深圳景苑支行借款650万元，该笔借款到期归还时间为2017年5月26日。同时，答辩人应建设银行深圳景苑支行要求，就该笔借款的履行担保，即将本案答辩人所涉房产向建设银行深圳景苑支行提供了不动产抵押担保。借款期限即将届满前（2017年5月26日），答辩人由于无力归还，遂向被答辩人借款651万元，用于归还建设银行深圳景苑支行借款。在本案中，被答辩人就651万元转账至答辩人指定××收款账户（深圳市港宝实业发展有限公司中国建设银行账号44×××70），就是答辩人欠建设银行深圳景苑支行借款的还款账户。答辩人为了向被答辩人借款651万元，被答辩人要求在借款之前须先行支付借款利息和手续费。根据答辩人提交的证据，答辩人共向被答辩人支付借款利息及手续费合计227420元。据此，足以证实被答辩人向答辩人转款的651万元并不是购房款，而是借款。4、本案所涉的《二手房买卖合同》应为无效合同。退一万步讲，从该本身内容来看，里面并没有涉及案涉房屋成交总价款的授权内容。根据《民法通则》关于“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为”的规定，以及关于“委托代理按照被代理人的委托行使代理权”的规定，可以证实，本案受托人卢淑梅并没有在其授权范围内行使代理权限，而是超越代理权限。答辩人房产价值远远大于800万元，本案被答辩人在明知受托人卢淑梅超越代理权限的情况下，却签订《二手房买卖合同》，很显然本案被答辩人与受托人卢淑梅构成恶意串通，极其严重损害了答辩人利益。根据《合同法》关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效”的规定，《二手房买卖合同》应为无效合同。答辩人认为，这是典型的“套路贷”，其真实目的是恶意捏造《二手房买卖合同》，侵吞答辩人房产，严重损害了答辩人财产和利益，被答辩人之诉讼请求理应不能得到法律支持，恳请法院驳回被答辩人所有诉讼请求。经审理查明，涉案房产为深圳市宝安区西乡镇广深公路东侧锦绣清华园四区15栋二单元504商品房，权利人登记为被告姜艳100%。2016年5月13日，被告姜艳与中国建设银行股份有限公司深圳景苑支行签订《抵押合同》，为深圳市港宝实业发展有限公司的650万元银行贷款提供抵押担保，抵押物为涉案房产，并办理抵押登记。2016年12月9日，姜艳经公证出具委托书，委托卢淑梅等四人处理上述房产，权限包括签订买卖合同、注销抵押登记、办理过户等，代理期限自2016年12月9日至2017年12月8日。2017年5月25日，卢淑梅代理卖方姜艳与买方深圳前海德万实业有限公司签订《二手房买卖合同》，约定买方以价款800万元向卖方购置上述房产，买方应于签订合同之日起三日内支付相当于赎楼款款项的购房款，不足部分应于房产登记过户后五日内付清，卖方指定帐户为深圳市港宝实业发展有限公司帐户；卖方未如约履行义务的，买方有权解除合同，并要求卖方按房产20%承担违约金责任，并承担赔偿损失责任（包括房产升值价值、律师费、案件受理费、担保费等实际支出的损失）。合同签订当日，原告法定代表人王章槐向合同卖方指定的收款帐户转帐三笔款项合计651万元。此后，姜艳否认房产交易，未同意履行房产过户。庭审中，两被告确认其夫妻关系，并明确涉案房产为其夫妻共同财产。上述事实，有不动产权预售备案登记查询表、《二手房买卖合同》、转帐记录等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，双方当事人签订的房地产买卖合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告逾期未履行合同义务的行为，已构成根本违约，符合合同约定的守约方解除合同的情形，原告关于解约、返还购房款、支付违约金的诉求，于法有据，本院予以支持。解除合同的时间，应以原告书面变更诉讼请求的2018年9月3日为准。至于利息损失，鉴于约定的违约金已足以弥补预期的经济损失，本院对原告该项请求不予支持。另，两被告确认涉案房产为夫妻共同财产，未登记一方亦未以不知情为由提出抗辩，故该房产交易的相应义务应由两被告共同承担。至于被告关于本案实质为借贷关系的抗辩理由，实属推理，所提供的证据为间接证据，亦未形成证据链，不足以证明该主张，本院不予采纳。退一步讲，不讨论651万元的给付性质，被告实际占有、使用该笔款项已近一年半之久，160万元的使用对价约为比例24.58%，参照对比法定的借贷利率上限，该比例亦是符合公平原则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳前海德万实业有限公司与被告姜艳于2017年5月25日签订的《二手房买卖合同》，于2018年9月3日解除。二、被告姜艳、吴景华应于本判决生效之日起二十日内返还原告深圳前海德万实业有限公司6510000元。三、被告姜艳、吴景华应于本判决生效之日起二十日内偿付原告深圳前海德万实业有限公司违约金1600000元。四、驳回原告其他诉讼请求。给付方如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费73400元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一八年十一月十三日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。