江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终7878号上诉人（原审被告）：顾建新，男，1966年5月29日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈永根，男，1957年3月21日生，汉族，被上诉人（原审原告）：裴孝志，男，1989年1月17日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：李东华，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原审被告：顾建明，男，1969年12月22日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈永根，男，1957年3月21日生，汉族，顾建新与裴孝志、顾建明因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2018)苏0509民初4108号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。顾建新的上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、追加苏州市美家乐地产营销策划有限公司作为当事人；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定合同目的无法实现是上诉人的责任明显认定事实错误。房产中介工作人员田静多次与上诉人电话联系，上诉人无法忍受经常受到田静的电话骚扰引诱的情况下，才告诉田静具体的诉争房屋信息，且明确告诉田静该房产是其弟弟顾建明所有。房产中介公司为急于做成该业务，在未获得授权的情况下，签订房屋买卖居间合同。因此，房屋中介存在严重过错，理应承担过错责任。2、2017年9月30日三方所签订的房屋买卖居间合同是一份不受法律保护的合同。上诉人保存的一份合同当中没有约定中介服务费，而被上诉人提供的合同中由中介费，属于典型的阴阳合同，理应认定无效。3、在三方签订房屋买卖居间合同不久，被上诉人又签订了其他的房屋买卖合同。由此从时间推断，被上诉人与中介公司恶意串通，设下圈套，企图用诉讼争取非法利益。裴孝志表示服从原审法院判决。顾建明表示与顾建新意见一致。裴孝志的诉讼请求：1、判令解除原告与被告顾建新签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令两被告向原告返还定金10000元，支付违约金65000元；3、判令两被告赔偿原告中介费损失12500元及律师费损失5300元；4、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2017年9月30日，顾建新以顾建明（甲方）的名义与裴孝志（乙方）、美家乐公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将坐落于苏州市吴江区松陵镇幸福苑4幢403室的房屋（约60平方米）出售给乙方，产权证待定，成交价格650000元，乙方于2017年9月30日前支付定金10000元，甲方拿房时，乙方再支付100000元，甲方产权证办理好过户时，资金托管首付部分由甲方支付110000元，其余部分由乙方支付，甲方须保证该房屋权属无争议，甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同或发生违约现象，均由违约方承担成交价格10%的违约金。美家乐公司在上述合同签字的经办人员为高穗。合同签定后，裴孝志支付给了顾建新定金10000元。另查明：坐落于松陵镇联杨路**幸福苑****房屋（面积58.88平方米）于2017年11月22日登记在陆浩天、吴红芳名下。吴红芳委托顾建新于2017年11月23日之后领取了上述产权证。再查明：2018年1月10日,以“顾建明”为寄件人的《解除房屋买卖（居间）合同告知书》向美佳乐公司的高穗发出，该告知书告知美佳乐公司及裴孝志：美佳乐公司及裴孝志于2017年9月30日与顾建明哥哥顾建新签订的《房屋买卖（居间）合同》并非顾建明的真实意思表示，顾建新未征得顾建明的同意，属无权代理行为，上述合同属无效合同；房屋定金应当由收款人顾建新偿还，如收款人不及时退还，由顾建明代偿1万元。上述告知书在邮寄单上留了顾建新的电话号码。庭审中，两被告陈述上述告知书是顾建明邮寄，答辩意见中说错了；后两被告陈述上述告知书是两被告代理人办公室的人员寄送，顾建新是代理人的老板。同时，两被告又陈述：当时家庭对拆迁房有讨论，顾建明签了拆迁协议，以为签了字就是他的，就告诉顾建新他不需要去住，要卖掉，顾建新就说有机会挂出去。又查明:裴孝志留存的《房屋买卖（居间）合同》第三条约定了裴孝志向美家乐公司支付中介信息服务费10000元；而顾建新留存的《房屋买卖（居间）合同》第三条并未填写中介服务费的金额。2017年9月30日，裴孝志支付给田静2500元；两被告认为田静并非合同约定的中介，对于支付给田静的2500元不予认可。庭审中，裴孝志提交了2018年4月4日向美家乐公司支付10000元的pos签购单，两被告认为该支付发生在通知解除合同的告知书发出之后，且未显示用途，故对此不予认可。庭审中，裴孝志申请田静出庭作证，田静陈述：田静是“吉屋房产”的中介，田静在讼争房屋出卖前1个月认识顾建新，当时是在拆迁办碰到的，顾建明也在，田静问顾建明房子是不是他的，他说是的，田静问他卖不卖，他说要卖的，当时没有问房屋所有权人是谁；后来签协议的时候，田静打电话给顾建明，顾建明说让田静联系顾建新，顾建新也说过他有代理权的；田静和美家乐公司是合作关系，没有书面协议，客户是美家乐公司的，房源是田静所在公司的，所以在美家乐公司签合同，中介费就是按照合同上的中介费两家公司各一半，中介费田静收到了，时间久了不记得具体是谁给的；办好产证后，顾建新和田静联系说有麻烦，要和客户面谈，但面谈时双方没有协商成功，顾建明当时不在场。庭审中，为证明顾建新有签订本案所涉《房屋买卖（居间）合同》的代理权限，裴孝志提交了顾建新的市民卡复印件及中国银行的付款通知书，该付款通知书隐约可见金额为49万余元，附言标明为“房款”。两被告对于上述证据真实性没有异议，但认为不能证明顾建新有代理权。庭审中，裴孝志针对具体损失陈述除了已支付的定金、中介费和律师费之外，裴孝志另行购买了房屋，房价高于讼争房屋价格。庭审后，裴孝志提交了由苏州市吴江区国土资源局加盖不动产查询章的《苏州市存量房买卖合同》，该合同签署日期为2017年12月7日，约定裴孝志及其配偶刘双购买了坐落于苏州市吴江区.3平方米）的房屋，成交价格为103万元，居间代理机构为苏州市安诺房产经纪有限公司。对此，两被告认为上述《苏州市存量房买卖合同》签署在发出解除合同告知书之前，与本案没有关联性。原审法院认为：原告裴孝志并无证据足以证明被告顾建新有权代理被告顾建明签订房屋买卖合同，故上述房屋买卖合同的当事人为原告裴孝志与被告顾建新。上述房屋买卖合同的订立是双方真实意思的表示，该合同合法有效，对合同当事人具有约束力；现被告顾建新并非涉案房屋的所有权人，不能履行上述房屋买卖合同，原告裴孝志有权解除房屋买卖合同，被告顾建新应向原告裴孝志返还定金1万元并承担违约责任。根据合同约定，违约方应承担违约金65000元，现被告顾建新提出违约金过高，但未提交任何证据支持其主张，同时，原审法院考虑本案中合同解除的主要责任在于被告顾建新，结合合同的标的额及原告裴孝志的中介费损失等，原审法院认为原告裴孝志主张违约金65000元在合理范围内，予以支持。因原告裴孝志另行购买的其他房屋的面积及地点均与讼争房屋不一致，不能作为认定其实际损失的依据，原告裴孝志又无足够的证据证明其实际损失高于约定的违约金，而中介费损失已考虑在违约金中，故对此不再重复支持。至于律师费损失，没有依据，不予支持。此外，被告顾建明并非《房屋买卖（居间）合同》的当事人，故原告裴孝志对被告顾建明的各项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告裴孝志与被告顾建新于2017年9月30日订立的房屋买卖合同解除。二、被告顾建新于本判决生效后十日内向原告裴孝志返还定金10000元，并支付违约金65000元。三、驳回原告裴孝志的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5150元，由被告顾建新承担，并于本判决生效后十日内直接支付原告裴孝志，原告已预交的诉讼费用，不再退回。二审查明事实与原审法院查明事实一致。二审中，当事人未提供新证据。本院认为，顾建新非涉案房屋的所有权人，其与裴孝志及房屋中介签订的房屋买卖居间合同又未获得房屋权利人顾建明的追认，故该合同不发生法律效力。由于裴孝志未能按照合同购得涉案房屋，致其合同目的无法实现，顾建新又未能举证证明裴孝志存在过错，故顾建新应返还已收取的定金并承担相应的违约责任。综上所述，顾建新的上诉请求依据不足，应驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由顾建新负担。本判决为终审判决。此页无正文。审判长  杨恩乾审判员  顾 平审判员  郭 锐二〇一八年十一月十五日书记员  许 炯