江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣03民终667号上诉人（原审被告）：周振海，男，1985年5月19日出生，汉族，无业，住萍乡市。委托诉讼代理人：刘建萍，萍乡市湘东区东桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：余小燕，女，1986年11月27日出生，汉族，无业，住萍乡市。被上诉人（原审原告）：易波，男，1991年5月22日出生，汉族，个体户，住萍乡市，上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：钟鉴幸，江西广予律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭梅，女，1978年8月22日出生，汉族，个体户，住萍乡市，原审第三人：江西润达广场国际商业管理有限公司，住所地萍乡市安源区城郊管委会楚萍东路**，统一社会信用代码91360300343316808X。法定代表人：吕元庆，该公司董事长。上诉人周振海因与被上诉人易波、余小燕、彭梅，原审第三人江西润达广场国际商业管理有限公司（以下简称“润达商业管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2018）赣0302民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周振海及其委托诉讼代理人刘建萍，被上诉人易波、余小燕及其委托诉讼代理人钟鉴幸，被上诉人彭梅到庭参加诉讼。原审第三人润达商业管理公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周振海上诉请求：改判上诉人对被上诉人余小燕、易波支付的腾店损失补偿费39350元不承担返还责任。事实与理由：上诉人与彭梅签订店面租赁协议，租期一年，到期后享有在同等条件下优先续租权利。一开始上诉人生意冷淡，后经过努力，生意越来越好。在合同到期前两个多月，被上诉人余小燕、易波多次找到上诉人要求顶店，经上诉人考虑，在能达到一定补偿的情况下，同意被上诉人的要求。双方口头协商收取余小燕、易波二人交来的腾店损失补偿费共计46000元，含原租店押金6600元、电卡押金50元及店内外设施投资等。后得知余小燕、易波与彭梅发生经营项目纠纷，导致该店关闭。易波2018年6月10日微信转账都是以店面订金1000元。6月17日易波通过微信转账10000元。上诉人收到该款后按萍乡的俗称误写“收到转让金11000元”。该费用实际属于腾店的损失费。彭梅违背与润达商业管理公司签订的租赁合同书内容，擅自做主以房主身份分别与上诉人、余小燕、易波签订店面租赁协议，从中赚取差价，导致彭梅与余小燕签订的店面租赁协议无效。彭梅应在本案中承担责任，润达商业管理公司负连带赔偿责任。余小燕、易波辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，其在定金条上明确注明是店面转让，该店为空店转让，被上诉人未收取上诉人的物品。且该店一天都未使用，钥匙已经还给彭梅。是上诉人主动提出的转让广告，并且隐瞒租期在2018年7月14日到期的事实，其有过错。当时答应被上诉人可以做奶茶、冰淇淋项目，也无法实现。请求驳回上诉，维持原判。彭梅辩称，没有意见。润达商业管理公司未发表答辩意见。余小燕、易波向一审法院起诉请求：1.撤销余小燕、易波与彭梅于2018年7月1日所签订的《店面租赁协议》；2.周振海、彭梅向余小燕、易波退还所缴纳的房屋租赁押金6600元、转让金39400元，合计46000元；3.周振海、彭梅因缔约过失向余小燕、易波赔偿余小燕、易波为签订合同所支付的加盟费32800元，原材料费6010元，请师傅工钱、吃住及车费计4500元，往返广州学习制作的车费、吃住费以及其他费用4000元，合计47310元；4.润达商业管理公司连带承担周振海、彭梅对余小燕、易波的退还和赔偿责任；5.本案诉讼费由周振海、彭梅承担。一审法院认定事实：萍乡市安源区润达国际时尚购物中心1层木亭子6号系润达商业管理公司搭建的临时店面。2017年6月17日，彭梅与润达商业管理公司签订一份《萍乡.润达国际租赁合同书》，约定彭梅从润达商业管理公司处承租上述木亭子用于经营湖南特色小吃，经营品类为湖南小吃、零食干货、饮料，租赁期限自2017年7月15日至2018年7月14日，若彭梅未经润达商业管理公司书面同意，擅自将其全部或部分租赁场地交与、转租或转让予第三方使用或第三方共同使用的，润达商业管理公司有权单方解除合同。合同签订后，彭梅向润达商业管理公司支付租赁保证金6000元。2017年8月10日，周振海、彭梅签订一份《店面租赁协议》，约定彭梅将上述木亭子出租给周振海，租金为每月3000元，租赁期限为一年但未注明起止时间，租期满一年后，租金根据市场行情上涨，不得转租或转让。2017年8月11日，周振海向彭梅支付租赁押金6600元。周振海、彭梅签订租赁协议后，周振海在上述木亭子内经营。2017年9月30日，润达商业管理公司与彭梅签订一份《补充协议》，约定租赁期限变更为自2017年8月15日至2018年7月14日。周振海、彭梅的租赁协议到期前，周振海告知彭梅其亲戚可能代替他承租涉案木亭子。2018年6月17日，周振海出具一份收到易波支付店面转让定金11000元的收据。2018年6月25日，余小燕、易波向周振海支付35000元。2018年7月1日，余小燕与彭梅签订一份《店面租赁协议》，约定余小燕向被告租赁上述木亭子，每月租金为4401元，租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日，租期满一年，租金根据市场行情上涨，不得转租或转让。合同签订后，彭梅向余小燕、易波出具收到租赁押金6600元、电费充值IC卡押金50元的收款收据，周振海将涉案木亭子移交给余小燕、易波。因彭梅与润达商业管理公司签订的租赁合同书中的经营项目不包含余小燕、易波想经营的内容，彭梅于2018年6月28日向润达商业管理公司申请增加经营品类冷饮（奶茶、冰激凌），增加品牌E号冰站，被润达商业管理公司拒绝。在涉案木亭子不能经营冰站的情况下，余小燕、易波要求不再承租涉案木亭子，退还转让费。彭梅同意不再履行其与余小燕签订的《店面租赁协议》，同意退还租赁押金6600元，周振海不同意退还转让费。在双方协商不成的情况下，余小燕、易波便在别处选址经营加盟项目。余小燕、易波与周振海未签订任何协议，周振海在余小燕与彭梅签订租赁协议前便知道余小燕、易波经营的品牌为E号冰站。周振海自认与其协商涉案木亭子转让事宜的系余小燕、易波，对于其交付给余小燕、易波的木亭子，截至2018年8月21日，其所安装的空调、电线、广告牌等仍在亭子里。润达商业管理公司自称涉案木亭子系其自身搭建，无需经相关部门的批准，同时表示涉案木亭子现仍在原地，不会再出租，并会移走。一审法院认为，余小燕、易波经与周振海口头协议后，由余小燕与彭梅签订《店面租赁协议》，承租润达商业管理公司搭建的位于安源区润达国际时尚购物中心1层木亭子6号。现因该木亭子不能经营余小燕、易波加盟的E号冰站，余小燕、易波诉至法院，要求确认上述协议无效，周振海、彭梅赔偿损失，本案案由为房屋租赁合同纠纷。关于上述租赁协议是否有效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，及第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”润达商业管理公司自称涉案木亭子系其自己搭建，无需相关部门的批准，且未提供相应批准的证据，一审法院据此认定涉案木亭子为未经批准建设的临时建筑。彭梅作为承租人，超期转租其从润达商业管理公司处承租的木亭子，其与余小燕签订的《店面租赁协议》，因涉案标的为未经批准建设的临时建筑，且转租协议系超租赁期间转租，应被认定为无效合同。周振海在其与彭梅签订的《店面租赁协议》即将到期，且约定了不得转租或转让的情况下，对余小燕、易波及彭梅隐瞒转租、转让情况，口头与余小燕、易波达成协议，收取余小燕、易波的转让费用。因周振海未与余小燕、易波签订任何书面协议，余小燕、易波向其支付的费用均是基于余小燕与彭梅签订的上述协议，故余小燕、易波与彭梅因转租事宜产生的法律后果，应同时适用于余小燕、易波与周振海为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”余小燕、易波因转租事宜向周振海共支付了46000元，其中6600元转为了支付给彭梅的租赁押金、50元转为了支付给彭梅的电费充值IC卡押金，余款39350元均在周振海处。从审理查明的情况可知，余小燕、易波在签订合同后即与周振海、彭梅协商不能经营加盟项目事宜且表示要求退还相关款项，并未实际使用木亭子，故周振海、彭梅应向余小燕、易波返还所收款项。对于租赁押金6600元、电费充值IC卡押金50元，虽由余小燕、易波支付给周振海，但已转至彭梅处作为相应押金，彭梅表示愿意返还，一审法院认定该6650元，由彭梅返还给余小燕、易波。余款转让费39350元由周振海收取，在无证据证明彭梅对该费用知情且占有了该费用的情况下，一审法院认定由周振海负责返还。余小燕、易波关于要求润达商业管理公司承担连带责任的诉求，因余小燕、易波未举证证明润达商业管理公司知道周振海、彭梅转租涉案木亭子或书面同意转租的事实，一审法院对该诉求不予支持。周振海关于余小燕、易波向其支付的款项系余小燕、易波自愿向其支付的补偿款的意见。一审法院经审理认为，周振海向余小燕、易波出具的收据中已注明“店面转让”字样，由此可见余小燕、易波向其支付的为转让费。现因余小燕与彭梅签订的租赁协议无效，该涉案木亭子不能经营余小燕、易波之前便告知周振海的经营项目，余小燕、易波未实际使用木亭子，且周振海称其所装修的设备仍在木亭子里，在其未举证的情况下，一审法院对该意见，不予采纳。余小燕、易波关于要求周振海、彭梅赔偿损失的诉求。一审法院经审理认为，余小燕、易波未举证证明其实际损失，且其虽未在涉案木亭子经营加盟的E号冰站，但已另行选址经营，故一审法院对该诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认余小燕与彭梅于2018年7月1日签订的《店面租赁协议》无效；二、彭梅向余小燕、易波返还租赁押金6600元、电费充值IC卡押金50元，共计6650元；三、周振海向余小燕、易波返还转让费用39350元；上述款项限周振海、彭梅在本判决生效后五日内付清。四、驳回余小燕、易波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2132元，由余小燕、易波负担1080元，由彭梅负担152元，由周振海负担900元。在二审指定的举证期限内，上诉人周振海提交了如下证据：一、照片7张及证明一份。拟证明上诉人在交店的时候交了租赁物上其他设施给易波；二、照片2张。拟证明润达商业管理公司又将涉案店面租赁给其他人经营。经质证，被上诉人余小燕、易波认为，证据一的照片是转让之前的照片，转让之后将店里的东西全部搬走了，证明材料没有证人到庭作证，不符合证据形式，证据二与被上诉人无关；被上诉人彭梅表示对上述二份证据不清楚，认为与其无关。润达商业管理公司未到庭，视为放弃质证的权利。本院经审查认为，对于证据一中的照片，无法核实拍照时间，亦无法实现上诉人的证明目的；证明无法核实证明人的身份以及真实性。本院对证据一不予认可。证据二照片2张，与本案无关，无法实现上诉人的证明目的，本院对该证据不予认可。在二审指定的举证期限内，被上诉人余小燕、易波提交了如下证据：照片6张。拟证明照片上显示上诉人贴了转让广告，当时接手店面的情况，当时是空店转让，空调是润达公司统一安装的。经质证，上诉人认为照片显示字迹看不清，并没有贴转让广告；被上诉人彭梅表示对该证据不清楚。润达商业管理公司未到庭，视为放弃质证的权利。本院经审查认为，照片中显示的字迹无法看清，亦无法实现被上诉人的证明目的，本院对该证据不予认可。在二审指定的举证期限内，被上诉人彭梅提交了如下证据：委托书一份、营业执照复印件一份。拟证明被上诉人彭梅没有欺骗上诉人。经质证，上诉人对该证据真实性无异议，认为不能实现被上诉人的证明目的，营业执照是挂在店里的营业执照；被上诉人余小燕、易波对该证据无异议。润达商业管理公司未到庭，视为放弃质证的权利。本院经审查认为，因双方当事人对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。在二审指定的举证期限内，原审第三人润达商业管理公司未提交二审程序中的新证据。二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审一致,本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为上诉人周振海是否应向被上诉人余小燕、易波返还转让费39350元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。本案中，被上诉人余小燕与被上诉人彭梅签订的《店面租赁协议》因所涉店面系未经批准的临时建筑，且转租协议超租赁期间转租，依法认定为无效合同。故因该《店面租赁协议》取得的财产，应当予以返还。上诉人周振海自认与其协商转让涉案木亭子事宜的系余小燕、易波，店面也系其交付给余小燕、易波，且周振海实际收取了被上诉人余小燕、易波共计39350元。该款项的交付系因被上诉人余小燕、易波与被上诉人彭梅达成《店面租赁协议》所致，现双方签订的《店面租赁协议》认定为无效合同，由此取得财产，周振海应当予以返还。上诉人周振海主张该39350元系被上诉人余小燕、易波给其的腾店及弥补损失费用，但未提供充分证据证明，且自周振海将涉案店面交付给被上诉人余小燕、易波后，被上诉人余小燕、易波也未实际使用涉案店面，对于周振海称店面内安装了空调、电线、广告牌，截止2018年8月21日仍在亭子里，均未拆除。故关于上诉人周振海的上述主张，本院不予支持。综上所述，上诉人周振海的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由周振海负担。本判决为终审判决。审判长 易 康审判员 黄 薇审判员 严林伟二〇一八年十一月二十七日书记员 彭 双