上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终11471号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海市松江区叶榭镇欣碧羊毛衫加工厂，住所地上海市松江区叶榭镇团结村**。经营者：苏欣。委托诉讼代理人:付永生，上海市光明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李国金，男，1966年12月22日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：余倩，上海金茂凯德律师事务所律师。上诉人上海市松江区叶榭镇欣碧羊毛衫加工厂（以下简称欣碧加工厂）因与被上诉人李国金房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欣碧加工厂上诉请求：撤销原审判决，改判李国金支付违约金人民币3万元并赔偿40万元停产停业等损失，或将本案发回重审。事实与理由：上海市松江区叶榭镇XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）最近被拆迁，一审认定欣碧加工厂与李国金合意解除合同错误，是对方违约强迫欣碧加工厂在2017年6月搬离，对方违约解除合同。政府减量拆除涉案房屋是事实，李国金就此正在与政府进行行政诉讼。被上诉人李国金辩称，不同意欣碧加工厂的上诉请求，要求维持原判。欣碧加工厂向一审法院起诉请求：1.判令李国金暂按每平方米500元的标准【欣碧加工厂称该标准系根据上海市房屋拆迁的相关规定以及松江区叶榭镇拆迁补偿安置办法（暂行）而来】赔偿欣碧加工厂各项损失（包含五个方面：停产停业损失、机器设备的重置损失、搬迁费用、离职员工的经济补偿、房屋装修损失）共计40万元（具体以拆迁补偿协议为准）；2.判令李国金退还欣碧加工厂租赁保证金2万元；3.判令李国金退还欣碧加工厂2017年5、6月的租金16,438元。一审诉讼中，欣碧加工厂增加一项诉请：确认双方之间签订的《厂房租赁合同》（以下简称系争合同）于2017年6月16日已解除。一审诉讼中，欣碧加工厂将上述诉请1撤回，但又增加诉请如下：1.若法院查明欣碧加工厂搬迁系减量或拆迁，则（1）判令李国金暂以每平方米500元的标准，按合法建筑面积592平方米计算，支付欣碧加工厂各项损失29.60万元；（2）判令李国金暂以每平方米500元的标准，按合法建筑面积208平方米计算，支付欣碧加工厂其他各项损失10.40万元。2.若不存在减量或拆迁，则李国金欺骗欣碧加工厂搬迁，（1）判令李国金按约支付违约金3万元；（2）若3万元不足以弥补欣碧加工厂损失的，请求法院调高损失赔偿额至40万元。一审中，李国金不同意欣碧加工厂的诉讼请求，并提出反诉请求：判令欣碧加工厂向李国金支付各项费用共计57,453元。一审法院认定事实：2015年1月7日，李国金作为甲方（出租方），与欣碧加工厂的经营者苏欣作为乙方（承租方），签订《厂房租赁合同》，约定由乙方向甲方租赁涉案房屋。租期三年，从2015年1月18日至2018年1月17日，以实际交付日期算。年租金为10万元，双方一旦签约，乙方应向甲方支付保证金2万元，租金分一年四付，下一年付租日期为房租到期日前一个月之内。租赁期间使用该厂房所生水电煤气、电话等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时的一周内付款。乙方在该厂内发生的一切事务与甲方无关，由于乙方在厂内的一切事务造成甲方的任何损失，由乙方赔偿。租期内乙方应爱护厂房的各种设施以及地板，若损坏每一块地板应按市价进行维修完整或者按价赔偿。损坏的办公座椅应修缮或者按价赔偿。租赁期满后，归还厂房时，应符合正常使用状态并如期搬迁，否则造成的一切损失由乙方承担。租赁期间，乙方应遵守国家法律法规、不得利用该租赁厂房进行非法活动，也不得存放危险品，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。乙方应及时办理营业执照以及为员工缴纳劳动部门规定的各种社保。如果因此产生的各种问题都应由乙方自行解决。若由此造成甲方损失的，乙方要赔偿。租期内，乙方因不可抗拒的原因或者市政动迁而造成该合同无法履行，双方互不承担责任。乙方应及时支付房租及其他费用，拖欠一天应交100元滞纳金，拖欠满一个月则构成违约，甲方有权终止合同，乙方应负赔偿责任。租期内，如因一方提前终止合同而违约，应赔偿对方3万元。任何一方违反上述合同条款均构成违约，违约方应向守约方支付违约金3万元。合同另对其他相关事宜作出了约定。一审诉讼中，为证明涉案房屋的来源及权属，欣碧加工厂提供：1.上海市房地产权证一份，载明的权利人是松江区XX镇XX村村民委员会（以下简称XX村委会），房地坐落于松江区XX镇XX村，土地权属性质为集体，用途为工业，使用面积为947平方米；房屋所有权性质为集体，幢号1号，类型为工厂，系砖木结构1层，建筑面积为592平方米。2.厂房转让协议三份，证明李国金出租权的来源。李国金对此均无异议。上述《厂房租赁合同》签订后，双方即开始履行，欣碧加工厂将其经营场所变更登记至上海市松江区XX镇XX村XX幢。一审中，李国金提出，租赁合同中载明的叶榭镇XX路XX号与XX镇XX村XX幢并非同一地址，不可混为一谈，并称XX镇XX村XX幢内有三家大的企业，涉案租赁物只是其中的一部分。欣碧加工厂称其承租涉案房屋后，自营羊毛衫加工。为证明涉案房屋状况，欣碧加工厂提供了照片及视频。李国金对其真实性无异议，但指出，就涉案房屋，其也自用了一部分。关于涉案房屋，一审诉讼中，双方确认：1.该房屋既有有证部分，也有无证部分（即李国金受让原房屋后新建但未办理合法手续的部分）；2.租赁物除了欣碧加工厂租用，李国金也自用了一部分。另，双方对各自的使用面积有争议。欣碧加工厂称，有证部分均是由其使用，而无证部分除了李国金使用了约20平方米外，其余也均是其使用。李国金则称，有证部分的一楼实际由李国金使用，无证部分其也自用了一部分。总体而言，就涉案房屋双方差不多各自使用一半，但李国金使用的部分比较零散、都是辅助厂房。欣碧加工厂为反驳李国金的主张，以2017年5月拍摄的照片和视频来证明有证部分一楼是确实由其使用，但李国金则称，当时该区域只是给欣碧加工厂临时借用，并非租用。一审审理中，根据双方陈述并结合在案证据，法院释明系争合同为部分有效、部分无效，并指定期限让双方就解除后果及无效后果变更诉请或提出相关主张。嗣后，双方对各自诉请作出了前述变更。一审诉讼中，欣碧加工厂提交2017年5月24日由苏欣及李国金签署的书面材料一份，欲证明双方经过协商，约定欣碧加工厂于2017年6月17日前搬离，2017年4月18日至6月17日期间的房租16,438元于2017年5月25日前支付，并按实际天数结算。李国金对该书面材料的真实性无异议，但称该材料的产生背景是，2017年3月欣碧加工厂因环评未通过而被相关部门责令限期搬离，欣碧加工厂在寻找新的租赁地时不付租金，李国金多次催要后作了让步，同意欣碧加工厂先付前述两个月租金。本案审理中，双方对欣碧加工厂搬离原因始终各执一词。欣碧加工厂称系因遭遇政府“减量化”而被李国金要求搬离，而李国金则称欣碧加工厂系因自身环保问题被整治而迁离。为证明自己的主张，欣碧加工厂提供了苏欣与李国金之间的微信聊天记录，证明：1.李国金于2017年4月一改此前说法突然通知欣碧加工厂搬迁，严重影响欣碧加工厂生产经营；2.李国金承诺若欣碧加工厂于2017年6月17日前搬走，就再退两个月房租；3.欣碧加工厂通过微信转账支付了上述16,438元。李国金对该微信聊天的真实性无异议，但认为，一则欣碧加工厂提供的聊天记录不完整，有断章取义之嫌；二则从该微信聊天中也看不出李国金因政府减量而要求解除合同并让欣碧加工厂搬离；三则，该微信再次证明欣碧加工厂一直拖欠房租，李国金一直催要。且在2017年5月16日的微信中，李国金要求欣碧加工厂支付租金、合同继续履行至完毕，也足以说明李国金从未要求欣碧加工厂提前搬离。而李国金为证明自己的主张，提供了：1.政府所发通告的照片，称系2017年7月收到诉状后拍摄，证明当地政府对所有未通过环评或排污申报的企业，在2017年3月31日之后已作出责令停产、迁出的决定；2.书面通告、约见通知书，证明欣碧加工厂也是被责令关闭迁出的企业对象。2017年3月30日下午，苏欣及李国金曾一同至松江XX支队接受询问；3.2017年6月20日左右拍摄的照片的三张，证明欣碧加工厂违规在租赁物处堆放危险物，违规使用锅炉。欣碧加工厂对上述证据1的真实性表示不清楚，并认为与本案无关；对上述证据2，称其并未收到，也不认可自身存在环保违法的情形。对上述证据3，真实性、关联性均不认可，且认为是否存放危险物，李国金并无认定资格。另外，欣碧加工厂进一步提交下列证据：1、叶榭镇政府官网新闻，证明违法违规项目有三种处理方式，而欣碧加工厂不在关闭之列；2.排污审批表及动态申报表，证明典叶针织厂（该厂的经营者也是苏欣，亦在涉案房屋处经营）对环境影响很小。李国金对两份证据的真实性均表示无法确认，且不认可欣碧加工厂的证明目的。同时，李国金也进一步提供了松江区环保局行政处罚决定书、询问笔录等材料，证明2017年6月19日涉案房屋处的典叶针织厂曾因环保问题遭到行政处罚等，以此再行佐证欣碧加工厂搬离的原因。欣碧加工厂对该处罚决定书不予认可，认为：一则，典叶针织厂根本无需通过环评；二则，该厂并未收到处罚决定，行政处罚行为存在严重瑕疵。且即便处罚没有问题，处罚决定也仅仅是停产，并未要求迁出；三则，该厂和欣碧加工厂属不同主体，苏欣主要是用欣碧加工厂在涉案房屋处开展经营，系争合同也是欣碧加工厂所签，与该厂关联不大，而且处罚作出时欣碧加工厂已搬离涉案房屋。对于询问笔录，真实性认可，但认为该笔录中并无要求典叶针织厂迁出的内容，相反，在欣碧加工厂提交的2017年5月的双方视频中，李国金则一直要求欣碧加工厂搬离。此外，欣碧加工厂还指出，除了上述聊天记录外，李国金在答辩状中也提到了资产评估的问题，若果真因欣碧加工厂自身原因而搬离，根本无需评估。李国金对此不予认可，并称欣碧加工厂搬离后，租赁物持续空关，评估一事是因为黄浦江被列入一级水资源保护区，沿江一至两公里的企业必须关停，村里称可能会“拆迁”，但具体的拆迁和评估日期均未确定，李国金也从未与任何单位签署过安置补偿协议。另外，诉讼中，李国金还指出，2017年3月底，欣碧加工厂致电李国金称2017年4月20日要搬到浦东去，欣碧加工厂对此未予否认，但称之所以这样说并非因环保问题被整治而搬走，而是因李国金告知其要“拆迁”而搬离。另外，一审诉讼中，双方对欣碧加工厂的搬离时间有争议，欣碧加工厂主张2017年6月16日，李国金称其认可的欣碧加工厂搬离时间为2017年6月19日，且欣碧加工厂虽然搬离，但租赁物内的隔断等并未清除。围绕此问题，一审法院另查明，2017年6月，苏欣委托律师向李国金发函，载明2017年4月突然接到李国金通知，称因政府减量，需要欣碧加工厂搬迁，双方于2017年5月24日协商确定了租金支付事宜，苏欣现遵守政府规定和李国金的搬迁要求，保证6月17日前搬迁，并邀请李国金和村委会相关领导6月16日上午10时前去现场，办理交接房屋手续，并办理退还押金等事宜。如李国金未至，其将自行搬离，由此造成的相关责任和损失由李国金承担。该函于2017年6月10日送达。另外，一审诉讼中，欣碧加工厂还称，其在发送上述律师函的同时，也给XX村委会主任发送了一份律师函，邀请村委会领导于6月16日上午10时到场见证和监督房屋交接。李国金确认收到欣碧加工厂向其所发的律师函，然关于交接一事，其称欣碧加工厂并未“如约而至”，虽然2017年6月16日其因有事确实未去现场，但其委派案外人张某在租赁物处“上班”。若欣碧加工厂果真按律师函上所载时间去办理交接的话，双方不可能未办理交接。在2017年5月16日至2017年6月19日期间的微信沟通中，李国金已明确告知欣碧加工厂，若交接房屋可找张某。另外，关于欣碧加工厂所称向村主任发函一事，李国金表示不清楚。此外，欣碧加工厂为证明其按时搬离，还提供了手机页面截屏一份，内容为其代理人向李国金所发的三条短信，前两条为2017年6月9日所发，一条为律师函的照片，另一条为“李先生您好，苏欣今年6月17号之前保证搬走。想请你6月16日上午10点到现场交接房屋”。后一条为2017年6月16日所发，内容为“李老板：根据村里、镇政府要求和之前达成的协议，苏欣今天已经搬离，等你你一直没有过来。苏欣致电于你，也微信告诉你来搬厂，明天或者以后请你过来收房。电费、水费多少，请一并清算，还有返还苏欣租赁保证金2万元”。李国金否认收到上述短信，并称其所收到的欣碧加工厂代理人的短信，最晚时间就是2017年5月31日，当天李国金还告知欣碧加工厂代理人，其并未通知欣碧加工厂搬离，也不要求欣碧加工厂搬离，若欣碧加工厂自行搬离属于违约。另外，李国金当天就把欣碧加工厂代理人的号码拉黑了。故上述短信即便属实，李国金也未收到。另外，相关事宜应由苏欣本人出面交涉或联系，而非委托代理人。另外，为证明2017年6月16日搬离并具备了交还租赁物的条件，欣碧加工厂提供了相关视频和照片，但李国金不予认可，认为涉案房屋并不具备交还条件，还指出，关于办理交接一事，其曾微信告知欣碧加工厂，只有在欣碧加工厂全部搬离之时，其才会到现场办理交接。而2017年6月16日欣碧加工厂并未搬离，而是于2017年6月17日才搬离了部分物品。为反驳李国金，欣碧加工厂提供了由张某于2017年6月18日签署的列有物品清单的收据一份。李国金对该收据的真实性无异议，并确认双方交接物品的日期为2017年6月18日，但指出欣碧加工厂当天并未交还钥匙，而是2018年7月14日才予交还。欣碧加工厂则坚称2018年6月18日当天就交还了钥匙。此外，李国金还指出，6月18日当天，欣碧加工厂还剩有半成品和一些垃圾未清理，而是到6月19日才清走。且即使清走了物品，尚有隔断和管道未拆除，而隔断的存在，足以影响厂房的消防通道。对此，欣碧加工厂确认6月19日清运垃圾一事，但指出这是在李国金坚持要求下才予清理的。一审诉讼中，关于电费，李国金提供电费发票一张，证明欣碧加工厂尚欠2017年5、6月的电费5,020元，欣碧加工厂对该发票的真实性无异议。关于李国金主张的95元水费，欣碧加工厂表示愿意支付。一审诉讼中，双方确认欣碧加工厂支付了租赁保证金2万元。另关于垃圾清运费，李国金称，该费用虽在系争合同中未约定，但经双方口头协商一致确定，欣碧加工厂也已按每年1,200元的标准支付了2015年全年的该费用。欣碧加工厂对此不予认可，坚称双方之间并无垃圾清运费的相关约定。一审诉讼中，欣碧加工厂称，其承租涉案房屋后，无扩建和新建，只是对房屋进行了简单的装饰装修。李国金则称欣碧加工厂无装修，只有隔断，并解释称，欣碧加工厂承租涉案房屋后，将本来的“大通铺”用木头和石膏板隔成了四小间。若拆除该隔断并将所生垃圾清运的话，花费约在1,500元。一审诉讼中，关于欣碧加工厂主张的涉案房屋遭遇政府减量一事，其并未提供证据。审理中，一审法院曾至相关部门调查，但查无所获。一审法院认为，首先，涉案房屋部分面积未取得合法建造手续，故其所对应的那部分租赁合同应属无效，而有合法建造手续的那部分所对应的租赁合同因不违反法律、法规的效力性强制性规定，依法应属有效。其次，关于有效部分，从在案证据来看，双方系就合同不再继续履行达成了合意，属协商一致解除，故法院依法确认该部分已解除。至于双方相互指责的解约事由，即欣碧加工厂指责李国金因政府减量而要求其搬离以及李国金指责欣碧加工厂因自身存在环保问题被整治而搬离，均缺乏相应的足够证据，法院难以采信。至于合同无效、合同解除的法律后果处理问题，在法院已进行相关释明的情况下，根据民事诉讼“不告不理”的原则，应围绕双方的诉请展开。对于本诉，首先，涉案房屋是否遭遇减量化或拆迁，属事实问题，欣碧加工厂作为权利主张方，根据“谁主张谁举证”的原则，应当负相应的举证责任，而非在无相关证据的情况下，提出带有假设条件的诉请。本案中，欣碧加工厂并无证据证明涉案房屋遭遇减量或拆迁，故法院对该节事实难以认定。欣碧加工厂据此提出的相关诉请，均缺乏事实依据，法院不予支持。而从现有证据来看，双方属合意解除，并非李国金违约，故欣碧加工厂所提违约金以及违约损害赔偿的主张，法院不予支持。至于租赁保证金2万元，欣碧加工厂所提返还的诉请并无不妥，法院予以支持。对于反诉，首先，关于电费5,020元，李国金已提供了发票证据，故法院依法支持该诉请；关于水费95元，欣碧加工厂并未异议，法院也予支持。其次，关于李国金主张的两天租金，虽然欣碧加工厂提前发出律师函通知李国金于2017年6月16日交接房屋，但从后续双方之间的微信、短信交流中可以看出，直到2017年6月19日欣碧加工厂还在按照李国金要求清理垃圾，故可认定2017年6月16日交接房屋时并未符合交还条件，李国金主张将租金付至2017年6月19日并无不妥，法院予以支持，李国金主张的计算方式亦无不妥，法院予以采纳。第三，关于李国金所提2016年全年及2017年上半年的垃圾清运费1,800元，除了欣碧加工厂认可的2017年上半年所欠该费用500元外，其余部分法院均难予支持，理由有二：一是该主张缺乏合同依据，二是李国金未提供相应的证据证明。第四，关于李国金主张的两笔违约金。首先，关于迟延付租滞纳金，一则，从履行情况来看，李国金缺乏就迟延付款行为提出异议以及就此主张相关违约责任的证据；二则，从现有证据来看，即便欣碧加工厂确实存在迟延付租行为，也应考虑其所受双方谈判影响之因素。关于李国金所提另外的违约金1.50万元，虽然其主张欣碧加工厂存在诸多违约情形，但均缺乏相应的证据支撑，故法院难以采信。综上，法院对该两笔违约金均不予支持。最后，关于李国金所提隔断拆除、清运费1,500元以及地板砖损毁修复费16,190元，一则李国金在向欣碧加工厂交付房屋时并未进行现状固定，二则在欣碧加工厂并不认可的情况下，李国金也未提供充分证据证明这些事项系欣碧加工厂造成或可归责于欣碧加工厂，三则在双方协商返还房屋的过程中，李国金也未就此及时提出过异议，综上，法院认为该诉请尚缺乏事实和合同依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十三条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认2015年1月7日上海市松江区叶榭镇欣碧羊毛衫加工厂的经营者苏欣与李国金之间签订的《厂房租赁合同》部分有效、部分无效，且有效部分已解除；二、李国金于判决生效之日起十日内返还上海市松江区叶榭镇欣碧羊毛衫加工厂租赁保证金2万元；三、上海市松江区叶榭镇欣碧羊毛衫加工厂于判决生效之日起十日内支付李国金2017年5、6月的电费5,020元、2017年6月的水费95元及2017年上半年垃圾清运费500元；四、上海市松江区叶榭镇欣碧羊毛衫加工厂于判决生效之日起十日内支付李国金2017年6月18日、19日两天的房屋使用费548元；五、驳回上海市松江区叶榭镇欣碧羊毛衫加工厂的其余本诉诉讼请求；六、驳回李国金的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,848元，反诉案件受理费618元，合计诉讼费8,466元，由上海市松江区叶榭镇欣碧羊毛衫加工厂负担7,554元，由李国金负担912元。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，欣碧加工厂提供了涉案房屋被拆除后的现场照片，证明涉案房屋已被拆除，李国金正在与政府进行行政诉讼。李国金认可照片的真实性，确认房屋已经被拆除了。李国金二审审理中提供了环保部门处罚欣碧加工厂的公告，以证明本案合同解除原因是欣碧加工厂环保存在问题被处罚，相关部门责令欣碧加工厂关闭、搬离，故欣碧加工厂与李国金商量提前搬离涉案房屋。欣碧加工厂对此表示，相关部门确实因环保违法对另一家公司（苏欣作为法定代表人）作出停产决定，但并没有强制欣碧加工厂搬出。一审法院已查明环保问题与本案搬迁没有关系。李国金一直以政府动迁为由要求欣碧加工厂搬出，而未提到环保问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，欣碧加工厂以涉案房屋所在土地存在“减量化”或遇拆迁等为由要求李国金支付诉请的各项损失，但一审法院曾至相关部门调查，但查无所获，欣碧加工厂一、二审中均未就此提供相应的充分证据，故就目前的查证情况看，本院难以认定欣碧加工厂所述的“减量化”或拆迁情况的存在，欣碧加工厂在此基础上提出的诉请，一审法院不予支持，并无不当。就欣碧加工厂现有的举证情况看，其提出的若不存在“减量化”或拆迁，则主张李国金欺骗欣碧加工厂搬迁的说法，同样缺乏充分的依据，本院亦难以采信。欣碧加工厂以欺诈为由要求李国金支付违约金3万元及赔偿损失的备选诉请，一审法院不予支持，亦无不当。一审根据在案的事实以及当事人的诉请，依法判决确认欣碧加工厂与李国金之间签署的涉案房屋部分无效，部分有效，且有效部分双方已合意解除，由李国金返还租赁保证金，欣碧加工厂支付欠付的水、电费、垃圾清运费，欣碧加工厂支付李国金相应的房屋使用费，并驳回欣碧加工厂与李国金其余诉请，均无不妥之处，本院予以确认。欣碧加工厂上诉认为一审认定欣碧加工厂与李国金合意解除合同错误，是对方违约强迫欣碧加工厂在2017年6月搬离，对方属于违约解除合同，但未提供相应的充分证据，其所称的政府减量化拆除涉案房屋是事实的说法目前也无充分证据佐证。因此，本院难以支持其上诉请求。一审判决并无不当，应予维持。欣碧加工厂的上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,848元，由上诉人上海市松江区叶榭镇欣碧羊毛衫加工厂负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  翟从海审判员  潘俊秀二〇一八年十一月二十二日书记员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……