四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终3388号 上诉人（原审被告）：汤正容，男，1941年10月12日出生，汉族，住南充市顺庆区。 上诉人（原审被告）：费桂华，女，1940年7月8日出生，汉族，住南充市顺庆区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：兰盈凤，四川皓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汤青平，男，1966年2月28日出生，汉族，住南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：王建华，女，1969年11月28日出生，汉族，住南充市顺庆区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王建平，男，1972年4月3日出生，汉族，住南充市顺庆区凤山乡新正街**，系王建华兄弟。 上诉人汤正容、费桂华因与被上诉人汤青平、王建华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初4731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汤正容、费桂华上诉请求：撤销原审判决第一项，依法予以改判。事实与理由：一审认定双方当事人于2006年2月10日签订的《房屋买卖契约》有效明显错误，该《房屋买卖契约》是无效的。1、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。本案中，汤青平、王建华至今没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续，该《房屋买卖契约》应认定为无效。2、《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。案涉《房屋买卖契约》名为买房，因房屋事实上已被烧毁，实为买宅基地。双方买卖房屋的行为，未经顺庆区凤山乡人民政府批准，同时，汤青平、王建华已享有一处约90平方米的宅基地，不能同时享有两处，故该《房屋买卖契约》无效。3、在本案中，汤正容、费桂华相对处于弱势地位，其请求保留自己一家五口人的宅基地关乎到一家人的基本生存权益，认定该《房屋买卖契约》无效，更有利于保护汤正容、费桂华一家人的合法利益。 汤青平、王建华辩称，第一，该买卖协议是经过村委会全体领导在十几年前解决的，期间多次要求过户，对方以房产证被烧为由不给办理。汤清平是在逼迫无奈之下才买下这个宅基地，东拼西凑才把房款筹齐。第二，依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农民的宅基地不但可以卖，还可以出租。出卖房屋后，根据“房随地走”、“地随房走”的原则，宅基地的使用权也一并转移。第三，案涉房屋在被烧毁前几年，汤正荣一家就已经没有住在该房内，烧毁后的十几年也没有在村上住过一次。这说明汤正荣已经举家搬出该村，不存在没有房子的问题。第四，如果汤正容、费桂华确实想要这个宅基地，我方可以考虑卖给对方，但并非必须给对方。第五，请求法院要求对方在一定时间内将房屋进行过户。 汤青平、王建华向一审法院起诉请求：1、请求判令双方签订的《房屋买卖契约》合法有效；2、请求判令汤正容、费桂华将位于南充市顺庆区凤山乡伍家沟村6组1号的四排三间两头锅铲的砖混结构小青瓦房屋过户至汤青平、王建华名下；3、汤正容、费桂华承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：汤青平、王建华系夫妻关系，南充市顺庆区凤山乡伍家沟村**村民，汤正容、费桂华系夫妻关系，南充市顺庆区凤山乡伍家沟村**村民，汤正容、费桂华在所在村社建成砖木结构房屋一幢，建筑面积118平方米，村镇房屋所有权证号：南顺村房权字第××号。2006年2月8日下午，汤青平、王建华之子汤志飞玩火不慎将汤正容、费桂华所有的房屋烧毁两间半，经村社调解，双方于2006年2月10日达成协议，对烧毁房屋不作赔偿处理，由汤青平、王建华购买烧毁的两间半房屋，价款6,600元，约定卖方可以在老宅基地上建房，不得扩大建房面积，买方有占地使用权，土地所有权属于伍家沟村6组所有。汤青平、王建华同日付清房款6,600元。伍家沟村村支两委负责人在协议上签名。同时查明，南充市顺庆区人民政府1998年12月10日颁发《集体土地建设用地使用证》载明：土地使用者汤正容，建筑占地118.8平方米。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。根据我国土地管理法律、法规的相关精神，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权亦随之转让；农村宅基地具有社会福利性和人身依附性，农村宅基地使用权只能由本集体经济组织内部成员享有。从本案确认的事实看，双方当事人系同村村民，系同一集体经济组织成员，双方签订房屋买卖契约时有当地村组干部参与，且村组干部亦在协议上签字，应视为上述买卖协议取得了所在集体经济组织的同意；从双方邀请村组干部等人参与协议签订的事实看，说明双方对买卖房屋的态度比较慎重，协议签订后，汤青平、王建华已付清购房款，双方购买的房屋虽已烧毁破败，且汤青平、王建华多年未改建，但不动产物权有别于其他物权，即使所有权人不行使权利亦不能认为其已抛弃该物权。因此，双方当事人签订的房屋买卖契约系双方的真实意思表示，协议双方的主体资格合法，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法、有效。对于汤青平、王建华要求汤正容、费桂华办理过户登记的诉讼请求。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从上述规定可见，双方当事人虽具备宅基地所在村村民的身份，但宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，符合法定用地条件，方能取得宅基地使用权。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利。农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，但因房屋的特性，农村村民住宅与其宅基地不可分离，农村村民对其住宅的出卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门的审批及同意。故本案汤青平、王建华可向人民政府申请用地，在取得人民政府主管部门的审批及同意后另案主张过户登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下：一、汤青平、王建华与汤正容、费桂华于2006年2月10日签订的《买卖房屋契约》有效；二、驳回汤青平、王建华的其他诉讼请求。本案诉讼费25元，由汤青平、王建华负担。 二审查明，汤正容、汤青平双方于2006年2月10日签订《房屋买卖契约》，约定汤正容将砖木结构小青瓦房四排三间和两头锅铲房房出售给汤青平，出售价格6,600元。买方只可在原卖方的宅基地上建房，不得扩大建房面积，买方对房屋占地只有使用权。 本院对一审查明的其他案件事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕汤正容、费桂华的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本案二审争议焦点为汤正容与汤青平签订的《房屋买卖契约》是否有效。本案中，汤正容与汤青平签订的《房屋买卖契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。《房屋买卖契约》签订时，汤正容与汤青平系同村村民，且汤青平已付清购房款，该协议内容已实际履行，汤正容、费桂华主张的买卖房屋行为造成一户二宅及宅基地面积超过法律规定等理由，不足以否定该合同的法律效力，原审法院判决确认案涉《房屋买卖契约》有效，并无不当。汤正容、费桂华的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人汤正容、费桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人汤正容、费桂华负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱苏川 审判员  苟 豪 审判员  刘 苗 二〇一八年十一月二十六日 书记员  许岱杉