大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初4602号原告迟学本。委托代理人王燕妮，律师。原告程显枝。委托代理人王燕妮，律师。原告迟丽萍。委托代理人王燕妮，律师。被告迟永胜。被告王作彦。被告刘坤。委托代理人宫艳朋，律师。被告林翠清。委托代理人宫艳朋，律师。第三人修林子。委托代理人于国海，律师。原告迟学本、程显枝、迟丽萍与被告迟永胜、王作彦、刘坤、林翠清、第三人修林子确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月30日作出（2015）甘民初字第2958号民事判决。宣判后，三原告不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2017年3月20日作出（2017）辽02民终55号民事裁定，撤销本院（2015）甘民初字第2958号民事判决，发回本院重审。本院收到市中院裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告迟学本、程显枝、迟丽萍及其委托代理人王燕妮、被告迟永胜、被告刘坤、林翠清的共同委托代理人宫艳朋、第三人修林子的委托代理人于国海到庭参加了诉讼。被告王作彦经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告迟学本、原告程显枝、原告迟丽萍诉称，2000年11月3日原告迟学本、程显枝、迟丽萍共同出资购买位于大连市甘井子区泡四区玉境路4号3层2号私有住宅一套，建筑面积为85.14平方米，因需要使用被告迟永胜的个人公积金贷款，遂将房屋登记到被告迟永胜名下。案涉房屋一直由原告迟学本、程显枝居住。2008年11月3日全部公积金贷款均由原告迟学本、程显枝、迟丽萍清偿完毕。2014年被告迟永胜在三原告不知情的情况下，至原告迟学本、程显枝家中偷出房屋产权证，为被告迟永胜妻子即被告王作彦借款作为抵押担保，并与刘坤签订名为委托实为抵押的出售房屋委托书。债务到期后，因被告王作彦无法偿还债务，被告刘坤将案涉房屋出售于被告刘坤的岳母林翠清。原告认为，被告迟永胜、王作彦与被告刘坤签订的出售房屋委托书，实际是对被告王作彦借款而进行的抵押担保，在被告王作彦无法归还借款的情况下，被告刘坤将案涉房屋出售于被告林翠清，系变相流质行为，依据担保法中有关流质行为无效的规定，且被告迟永胜、王作彦处分共有财产的行为，并未经过其他共有人即本案原告的同意，系无效行为，严重侵犯了三原告的合法权益。现三原告诉至人民法院，请求1、确认被告迟永胜于2014年11月5日签订的（2014）大证民字第53860号公证书中的委托书无效；2、确认2015年2月10日大连市房地产买卖合同300000178618号无效。被告迟永胜辩称，同意原告的诉讼请求。因为当时王作彦买机票，要周转资金，他说要把房子抵押，因为是父母的房子，不可能给卖了，就是抵押，当时刘坤和修林子都在场，他们都说钱快还上了，王作彦这几天肯定能还上，所以我才签的字。被告王作彦未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告刘坤、被告林翠清辩称，不同意原告诉讼请求，请求驳回。1、原告不具有诉讼主体资格，无权主张房屋买卖协议无效。案涉房屋是迟永胜用公积金贷款购买的，产权人是迟永胜，房产证上有清楚的记载，迟永胜作为完全民事行为能力人有自由处分权。根据我国物权法规定，不动产物权以登记为准，案涉房屋所有权共有人只有迟永胜一人，并无原告。即使迟永胜父母一直在内居住也不能改变所有权是迟永胜的事实，所有权不能因使用权改变而改变，况且购买后迟永胜也一直在里面居住。原告代交款项的行为不足以证明房屋是原告出资购买，充其量是一种资助、赠与行为，并且贷款也是用迟永胜公积金偿还的，并非原告所说的全部公积金贷款由原告清偿。2、民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案迟永胜、王作彦与刘坤双方经过协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方的借款合同履行提供担保，不属于流质条款规定的情形，借款当时并没有签订以房抵押协议，而是借款到期后，迟永胜、王作彦不能清偿债务，通过将迟永胜的商品房出售给林翠清的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易行为价格合理，程序合法，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》第186条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”，不存在《合同法》第52条规定无效情形的情况下，该商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，具有法律效力。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的体现。最高人民法院审判委员会2016年12月28日发布的指导案例72号，由于是指导性案例，意味着以后类似情形，法院都将认定这种房屋买卖合同是有效的。3、被告迟永胜、王作彦至今尚拖欠第三人修林子借款没有还清。4、案涉房屋已由林翠清卖给了王颖琳并已经过户完毕，交易合法有效，维护正常交易也是法律的功能所在。综上，原告不具有诉讼主体资格，诉请无事实和法律依据，请判决驳回。第三人修林子述称，不同意原告的诉讼请求。同意被告刘、林的答辩意见，认为本案原告不具备诉讼主体资格，对案涉房屋没有法律上的权益，本案原告在未经不动产确权之诉前，无权向被告及第三人提出诉讼请求。经审理查明，2000年11月16日，被告迟永胜与大连宇峰房地产开发有限公司签订商品房销售合同，购买位于大连市甘井子区玉境路4号3单元3层2号房屋，房屋总价款为181,726.22元。原告迟丽萍分别于2000年11月3日支付房款20,000元，于2000年11月5日支付房款81,726.22元，被告迟永胜2000年12月18日使用公积金贷款80,000元支付剩余房款。原告迟丽萍于2000年11月6日支付案涉房屋的维修基金及气源费。大连市房地产登记发证中心于2013年12月2日大连市房地产权证（甘私有）2013731002号记载，案涉房屋房地产权利人为迟永胜。原告迟学本、程显枝于2001年3月8日起一直在案涉房屋内居住。大连市甘井子区泡崖街道岭南社区居委会于2015年4月14日出具居住证明记载，迟学本，男，身份证号码2102044********，程显枝，女，身份证号码2102041952********，现居住甘井子区玉境路4-3-3-2号，特此证明。大连市房地产买卖合同编号300000178618记载，迟永胜（出卖人、甲方），林翠清（买受人、乙方），甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体情况如下，甲方依法取得的房地产权证号为2013731002，房地产坐落甘井子区玉境路4号3单元3层2号，房屋建筑面积89.35平方米。甲方保证已如实称述房地产权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为140,000元，乙方分期付款，付款日期为2015年2月10日。双方同意于2015年2月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不能解决的，可申请向大连仲裁委员会申请调解或仲裁。甲方卖方迟永胜21020419780626XXXX，委托代理人刘坤签字并捺指印，乙方买方林翠清21020319530128XXXX，签字并捺指印。大连市公证处（2014）大证民字第53860号公证书记载，申请人被告王作彦，女，1981年10月14日出生，身份证住址辽宁省大连市西岗区工五街**7-6，公民身份号码2102031981********。迟永胜，男，1978年6月26日出生，身身份证住址辽宁省大连市沙河口区西山一巷X，民身份号码2102041978********。公证事项委托。兹证明王作彦、迟永胜于2014年11月5日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。王作彦、迟永胜的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。中华人民共和国辽宁省大连市公证处公证员牟静，2014年11月5日。大连市公证处（2014）大证民字第53860号公证书中委托书记载，委托人迟永胜，公民身份号码2102041978********，委托人王作彦，公民身份号码2102031981********，受托人刘坤，公民身份号码2102021979********。我们是夫妻初婚，位于大连市甘井子区玉境路******住宅，建筑面积89.35平方米，权证号201373XXXX是迟永胜个人婚前财产，此房无其他共有人。现委托受托人代办如下事宜：1、清偿有关债权人的借款，领取注销抵押登记申请及其他相关文件；注销抵押登记，领取产权证。2、代办报税手续，缴纳相关费用。3、与买方林翠清，公民身份号码21020319530128XXXX签订房地产买卖合同及相关协议，代办房屋交接、过户，代为接受登记机构询问，提交登记申请和资料，代为在相关登记文书上签字、按手印。如资金需监管，则代办资金监管、解冻（解除）手续，代收房款。如买方贷款，协助买方办理贷款手续，签订有关抵押贷款合同及签署相关文件，代领贷款（开户、转款等）。受托人在办理上述事项过程中所签署的相关法律文件，委托人均予以承认。受托人有转委托的权利。委托期限一年。委托人迟永胜签字并捺指印，王作彦签字并捺指印。2014年11月5日。大连市公证处（2014）大证民字第53859号公证书记载，申请人被告王作彦，女，1981年10月14日出生，身身份证住址辽宁省大连市西岗区工五街X，民身份号码2102031981********。迟永胜，男，1978年6月26日出生，身身份证住址辽宁省大连市沙河口区西山X，民身份号码2102041978********。公证事项委托。兹证明王作彦、迟永胜于2014年11月5日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。王作彦、迟永胜的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。中华人民共和国辽宁省大连市公证处公证员牟静，2014年11月5日。大连市公证处（2014）大证民字第53859号公证书中委托书记载，委托人迟永胜，公民身份号码2102041978********，委托人王作彦，公民身份号码2102031981********，受托人刘坤，公民身份号码2102021979********。我们是夫妻初婚，，位于大连市甘井子区玉境路********住宅建筑面积89.35平方米，权证号201373XXXX是迟永胜个人婚前财产，此房无其他共有人。现委托受托人代办如下事宜：1.清偿有关债权人的借款，领取注销抵押登记申请及其他相关文件；注销抵押登记，领取产权证。2.再以此房做抵押向银行（个人）借款（借款人：迟永胜），代办相关手续，签订有关借款抵押合同及签署其他相关文件，领取该贷款（开户、转款等）。受托人在上述权限内承办的一切及签署的相关文件委托人均认可。受托人有转委权。委托期限一年。委托人迟永胜签字并捺指印，王作彦签字并捺指印。2014年11月5日。大连市公证处（2014）大证民字第53861号公证书记载，申请人王作彦，女，1981年10月14日出生，身身份证住址辽宁省大连市西岗区工五街**X，民身份号码2102031981********。迟永胜，男，1978年6月26日出生，身份身份证住址辽宁省大连市沙河口区西山一巷X，身份号码2102041978********。公证事项影印本与原本相符。兹证明前面的复印件（共12页）与申请人出示给本公证员的原件相符。本证明仅限于持（2014）大证民字第53859、53860号公证书办理相关事宜使用。中华人民共和国辽宁省大连市公证处公证员牟静，2014年11月5日。该公证书中结婚证、结婚登记审查处理表记载，迟永胜与王作彦于2004年10月29日登记结婚。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，三原告提交的商品房销售合同、预收房款发票、房屋维修基金收据、气源费收据、贷款申请表、职工个人构建住房委托贷款合同书、户籍证明、委托书、居住证明、房地产买卖合同，被告刘坤与被告林翠清提交的借条、收条、公证书、银行转款记录以及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为被告刘坤基于被告迟永胜的委托与被告林翠清之间签订的买卖合同是否有效。本院认为，应当认定为无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款第（二）项的规定，具备意思表示真实的民事法律行为有效。首先，本案中，根据原告提供的商品房预收款专用发票、邻居的证人证言及居住证明等证据可以证明案涉房屋的实际出资人为原告迟丽萍，实际居住人为原告迟学本、原告程显枝。而在案涉房屋买卖过程中，房屋实际居住人原告迟学本、原告程显枝、房款出资人原告迟丽萍、房屋登记所有权人迟永胜均未到场，也不知晓房屋的交易过程。其次，案涉房屋买卖合同的签字的双方分别为被告刘坤与被告林翠清，二人系岳母与女婿的特殊关系，从案涉房屋买卖合同签订合履行的过程来看，被告林翠清并未尽到一般善良管理人应尽的注意义务。房屋买卖是一种相对重大的财产处分行为。通常，购房人最关心的莫过于交易的安全性，因此在购房前首先要对房屋的权属和现状进行充分的了解和查验，这既是购房人的权利，也是购房人应尽的一般注意义务，但本案中，被告林翠清作为购房人，在房屋买卖合同签订前后从未到案涉房屋内实地察看，对房屋的坐落、结构、装饰装修和居住情况也未进行任何的了解。案涉房屋面积为89.35平方米，合同约定房款为140,000元，该房屋每平方米单价仅为1,566元/平方米，且被告林翠清也没有实际支付过该笔购房款，显然，被告林翠清也没有购买房屋的真实意思表示。最后，被告刘坤主张因被告王作彦、被告迟永胜与第三人修林子之间存在借贷关系才导致用案涉房屋抵顶债务，由此可见，被告迟永胜没有真实的出售房屋的意思表示，被告刘坤的代理行为也不是为被告迟永胜获取利益，而是以案涉房屋的所谓买卖形式来作为向第三人修林子偿还债务的一种方式，本案实际上存在“名为买卖，实为借贷”的法律关系。而被告及第三人提供的现有证据不足以证明欠款事实。综合以上三点，本院认为，民事活动必须遵守法律、遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则，不能违反社会公德。因此，在本案买卖双方当事人意思表示均不真实、不存在真实的房屋买卖意思表示和合同关系的情况下，不能认定案涉房屋买卖合同真实有效。综上，被告刘坤代理被告迟永胜与被告林翠清签订的《大连市房地产买卖合同》（合同编号300000178618）应当认定为无效。关于原告主张委托公证无效一节，本院认为，原告的该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，本院不在本案中一并处理，原告可另案再诉。被告王作彦经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告刘坤代理被告迟永胜与被告林翠清签订的《大连市房地产买卖合同》（合同编号300000178618）无效。二、驳回原告迟学本、原告程显枝、原告迟丽萍的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预付），由被告刘坤、林翠清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  战婧玲人民陪审员  姚 波人民陪审员  赵 洋二〇一八年十一月六日书 记 员  曲 娜