北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终14852号上诉人（原审被告）：北京嘉禾春天农产品专业合作社，住所地北京市通州区马驹桥镇小松垡村村委会院内。法定代表人：邵长峰，总经理。委托诉讼代理人：王宇，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷云华，北京市达奥律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：侯雪卫，女，1982年10月04日出生，汉族，户籍住址北京市大兴区。委托诉讼代理人：霍晓娟，北京熙明律师事务所律师。上诉人北京嘉禾春天农产品专业合作社（以下简称嘉禾春天合作社）因与被上诉人侯雪卫租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初25364号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人嘉禾春天合作社之委托诉讼代理人王宇、雷云华，被上诉人侯雪卫之委托诉讼代理人霍晓娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉禾春天合作社上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回侯雪卫的全部诉讼请求，本案诉讼费用由侯雪卫承担。事实和理由：案涉嘉禾春天合作社日光温室建设项目经嘉禾春天合作社上报马驹桥镇农业服务中心及通州区农村工作委员会并经审批同意，后严格按相关规定修建农用大棚及其配套耳房，不存在任何违反法律、行政法规的情形。侯雪卫与嘉禾春天合作社签订的《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》中约定：“乙方（侯雪卫）有权从事种植各种花卉等植物，乙方不得改变种植单元的现状，不得新建、改建、扩建原有设施……乙方不得擅自改变种植单元的使用性能……”。该合同的签订不存在任何违反法律、行政法规的情形。故该合同应属有效合同。一审法院认定事实有如下错误：1.宣传图片并非嘉禾春天合作社对外发放的，且不是本案认养的组成部分，以宣传图片来推定涉案大棚改变了土地原有的农业用途，并且认定该大棚除农业种植以外还具有部分居住及其他非农功能，没有依据。据此宣传单的内容来认定双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，这样的认定更是没有法律依据。同时，一审法院以北京市通州区人民政府发布的公告及限期拆除通知书等认定认养合同无效也是错误的。因为北京市通州区人民政府发布的公告及限期拆除的通知书针对的仅仅为侯雪卫等自行改建、扩建的客厅、卧室、厨房、卫生间等，并非本案认养合同项下的农用大棚，所以政府发布的公告及限期拆除的通知书等同样不能证明原签订的以农用大棚为内容的认养合同无效。本案一审法院以宣传单及政府发布的公告及限期拆除通知书等认定本案涉案大棚实际己改变了土地原有农业用途，涉案大棚除农业种植外还具有部分居住及其他非农功能，判决《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》无效，属于认定事实错误，导致适用法律错误。2.一审法院对于《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》签订的目的认定错误。一审法院认定认养合同签订的目的是利用居住等非农功能，这与认养合同约定的内容完全相反，认养合同约定：“乙方签订本合同的目的：为了亲近自然，享受绿色植物带来的身心愉悦的需求……”。现实中的拆除对象是侯雪卫自行改扩建的客厅、卧室、厨房、卫生间等设施，所以拆除行为根本不影响认养合同签订目的的实现。3.对于合同中赠送的4年期限应区别于合同认养期，在租赁费用分摊时不能合并计算。该合同在未实际履行届满16年的时候，侯雪卫并未实际享有免费赠送的4年期限。本案涉案大棚最终于2018年9月9日因认养人私自改扩建、硬化路面等被政府拆除而无法履行原合同，原合同需解除。认养合同约定赠送的4年期限因还未现实成立且该4年期限本就不存在认养费用，故在解除合同返还认养费的计算时，不应将赠送的4年期限包含在内。4.一审对于涉案大棚使用时间认定不准确。本案中，合同明确约定“认养期限为16年，自2013年1月1日起至2028年12月31日止。甲方（嘉禾春天合作社）同意在收取乙方（侯雪卫）全部认养费用后于2013年10月31日之前，将符合本合同约定的种植单元交付乙方（侯雪卫）使用。”在约定的时间内嘉禾春天合作社对农用大棚修建完成后并通知侯雪卫办理接收手续。据此，该大棚的使用期限应当以2013年1月1日起计算至该大棚实际拆除时为止。大棚的拆除时间，一审法院认定有误。2017年，包括涉案大棚在内的大棚区域内的确有政府的拆除行为，但是并非针对本案大棚及耳房，而是拆除区域内认养人私自对大棚增建、改建以及硬化改造部分。拆除行为对本案大棚的使用没有任何影响，故一审法院将2017年8月13日认定为大棚拆除时间是错误的。该大棚实际拆除时间为2018年9月9日。一审法院认定本案大棚的使用期限不符合合同约定与实际情况，应该予以纠正。5.《嘉禾春天农业园管理公约》合法有效，嘉禾春天合作社应当收取管理费。依双方签订《嘉禾春天农业园管理公约》约定：嘉禾春天合作社提供大棚园区的管理服务，侯雪卫交纳管理费为每年2400元。现嘉禾春天合作社己按约定提供管理服务，侯雪卫应当按约定交纳管理费。6.农用大棚的拆除时间及损失承担。2018年9月9日，北京市通州区马驹桥镇政府对日光温室（即农用大棚）项目进行拆除，拆除原因为认养户在使用过程中存在日光温室增建改建、棚内硬化等情况改变了使用性质。对于农业大棚的拆除不能成为《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》无效的理由，嘉禾春天合作社认为拆除完全因为认养人私自改扩建等行为导致，由于拆除行为导致的损失应当由认养户承担，嘉禾春天合作社保留追究其损失赔偿的权利。综上所述：本案《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》应属有效；侯雪卫应当承担自2013年1月1日起至2018年9月9日止期间的认养费用以及管理费。侯雪卫辩称，同意一审判决，不同意嘉禾春天合作社的上诉请求和事实理由。上诉状中所主张的涉案大棚使用时间不准确。关于缴纳管理费用，嘉禾春天合作社没有收取管理费用的资格。合同是无效的，嘉禾春天合作社应该返还认养费。侯雪卫向一审法院起诉请求：1.确认侯雪卫、嘉禾春天合作社双方签订的《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》及《嘉禾春天农业园管理公约》无效；2.嘉禾春天合作社返还侯雪卫认养费145000元；3.案件受理费由侯雪卫承担。一审法院认定事实：2013年4月30日，嘉禾春天合作社（甲方）与侯雪卫（乙方）签订《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》，约定乙方认养位于北京嘉禾春天农产品专业合作社内种植的植物，种植单元编号为B区-C-09号种植单元，占地480平方米，认养期限为16年，自2013年1月1日起至2028年12月31日止，赠送4年，自2029年1月1日起至2032年12月31日。双方约定该种植单元的认养费为145000元。甲方同意在收取乙方的全部认养费用后于2013年10月31日之前，将符合本合同约定的种植单元交付乙方使用，乙方用于种植，乙方自行决定、自行改变种植植物的品种和数量，但国家禁止种植的植物除外。因每个种植单元栽培品种的需要，甲方负责嘉禾春天全部公共设施、道路、绿化带、排水等整体维护、修理。以双方约定乙方每年向甲方支付公共部分维护费用200元/月。合同第五条约定：1.在本合同履行期限内，因乙方认养种植单元内植物的行为，乙方享有该种植单元内植物的所有权。故亦应享有该种植单元内土地的使用权、收益权……4.乙方有权从事种植各种果蔬、花卉等一年生草本植物，乙方不得改变种植单元的现状、不得新建、改建、扩建原有设施，否则由此带来的一切责任和后果由乙方自行承担，与甲方无关。合同还约定了其他事项。合同签订当日，侯雪卫向嘉禾春天合作社交纳认养费145000元。在嘉禾春天合作社作为甲方的《嘉禾春天农业园管理公约》中约定了双方的权利义务，其中第二条第（一）款乙方的权利与义务中第7项约定，在使用该田园土地时，应当遵守下列规定：（1）不得对房屋内外承重墙、梁、柱、屋面等处进行刨、凿、拆、改，未经乙方（实际应为甲方）工程部批准不得改变房屋结构。该公约还约定了其他事项。2016年5月25日，北京市通州区马驹桥镇人民政府发布公告载明：嘉禾春天合作社在大杜社村南、小松垡村北建设的日光温室项目，存在部分日光温室增建、改建、扩建等情况，部分设施不属于农业范畴。为规范对该项目的管理，根据《国土资源部农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发[2014]127号）和北京市《关于贯彻落实国土资源部农业部进一步支持设施农业健康发展的通知》（京国土耕[2015]72号）的有关规定，北京市通州区马驹桥镇人民政府决定对该地块日光温室内不属于农业范畴的部分设施继续进行清理。请嘉禾春天合作社于2016年6月5日前自行进行整改，清理和拆除日光温室内不属于农业范围的建筑物和设施（包括客厅、卧室、厨房、卫生间内部的装修、空调、热水器及硬化地面等）。如逾期未整改的，北京市通州区马驹桥镇人民政府将依法进行处理，所造成的一切损失自行承担。如不服本公告决定，可自张贴本公告之日起六十日内到北京市通州区人民政府申请复议。也可以在六个月内向通州区人民法院提起诉讼。复议和诉讼期间，不影响本公告执行。2017年3月16日，北京市通州区马驹桥镇人民政府再次发布公告。2018年6月5日，北京市通州区人民政府向嘉禾春天合作社下发限期拆除通知书，认定合作社的涉诉建设行为根据相关法律规定已构成违法建设行为，并责令其限期拆除。另查，关于本案所涉土地的性质，土地规划初步判断为一般农地区。涉案大棚装饰装修、院门等基础生活设施已于2017年8月13日被强制拆除。一审法院认为：未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于本案所涉大棚（合同约定为种植单元），双方所签订的合同中虽约定了不得改变其使用性质，但无论从其对外宣传图片载明的样式，亦或《嘉禾春天农业园管理公约》中嘉禾春天合作社承担的管理事项，均可得知涉案大棚实际已改变了其土地原有农业用途，除农业种植外还具有部分居住及其他非农功能。北京市通州区人民政府发布的公告及限期拆除通知书等亦可对此予以佐证。改变土地用途所签订的租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。关于涉诉大棚的使用时间。本案中侯雪卫提交了2014年3月16日的水电费收据，从中可以看出其于2014年3月16日实际占有使用涉诉大棚，嘉禾春天合作社未提交证据证明涉诉大棚的交付时间，故该认定2014年3月16日为大棚实际交付时间。大棚装饰装修的拆除时间为2017年8月13日。此次拆除导致大棚已不具有居住等非农功能，侯雪卫与嘉禾春天合作社签订合同的合同目的已无法实现，因此该拆除时间应当视为侯雪卫使用涉诉大棚的截止日期，侯雪卫未使用涉诉大棚期间所对应的租金应予退还。关于合同所约定的期限。合同约定认养期限为16年，自2013年1月1日起至2028年12月31日止，赠送4年，自2029年1月1日起至2032年12月31日止。涉诉合同虽将合同期限约定为两类，但实际在履行过程中侯雪卫是一次性付清了全部认养费用，故赠送期限亦应计入认养期限，并在计算退还租金数额时予以采用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十六条第一款规定，判决：一、侯雪卫与嘉禾春天合作社签订的《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》及《嘉禾春天农业园管理公约》无效；二、嘉禾春天合作社退还侯雪卫认养费120270.55元，于判决生效之日七日内执行清；三、驳回侯雪卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉禾春天合作社提交以下新证据：2018年9月9日北京市通州区马驹桥镇规划建设办公室的通知。据此证明本案当中涉及的大棚，在2018年9月9日被实际拆除，原因是认养户在使用过程中存在增建、改建的情况，改变了土地使用性质。侯雪卫未向本院递交新的证据。经庭审质证，侯雪卫对上述证据真实性认可，证明目的不认可，且对于涉案大棚是否实际于2018年9月9日拆除，侯雪卫不予认可。本院对该份证据的真实性予以确认，就其证明目的，本院将结合全案事实在本院认为部分予以论述。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》《嘉禾春天农业园管理公约》的效力问题；二、嘉禾春天合作社应否退还认养费及金额如何确定。针对第一项争议焦点，合同及公约的效力问题。嘉禾春天合作社上诉主张合同中约定了不得改变土地使用性能，涉案大棚的拆除系因租户自行改变土地用途，进行改建和扩建导致的。对此本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，嘉禾春天合作社与侯雪卫签订的《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》显示大棚项目为生态农业庄园，在《嘉禾春天农业园管理公约》中约定嘉禾春天合作社为园区提供管理服务，管理内容包括建立住户居住档案等。同时，交棚标准中包含通讯系统、电视系统和安防系统，以及相关广告宣传资料等显示存在超出农业用地的土地使用性质的情况。另外，在合同及管理公约的履行过程中，行政机关公告、限期拆除通知等证据记载涉案大棚存在包括客厅、厨房、卧室、卫生间内部的装修、空调、热水器及硬化地面等改变土地使用性质的内容，上述装饰装修均需要水、电等配套支持，嘉禾春天合作社作为管理方，对装饰装修进场、土地硬化及相关配套设施的安装与改建提供了管理和便利，综合以上证据及相关事实情况综合分析，涉案认养合同及管理公约项下的农业大棚较为明显地改变了租赁土地的使用用途。因此，一审判决作出《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》《嘉禾春天农业园管理公约》违反法律、行政法规强制性规定，应属无效的认定，符合规范性法律文件的规定，本院予以确认。针对第二项争议焦点，嘉禾春天合作社应否退还认养费及金额如何确定。《嘉禾春天现代农业科技城认养合同》《嘉禾春天农业园管理公约》无效，嘉禾春天合作社应当退还未使用期间所对应的租金。关于退还金额，嘉禾春天合作社主张大棚的使用期限应当以认养合同约定的认养时间作为使用期限的起算点，计算至该大棚实际拆除时间，即2018年9月9日止。对此本院认为，对于大棚实际交付时间，嘉禾春天合作社未提交证据证明，侯雪卫提交了2014年3月16日的水电费收据，从中可以看出其于2014年3月16日实际占有使用涉诉大棚，一审判决认定2014年3月16日为大棚实际交付时间并无不当。同时，嘉禾春天合作社虽主张大棚使用期间应以2018年9月9日大棚拆除时间为截止时间，但因涉案大棚装饰装修、院门等基础生活设施拆除后，已缺乏实际使用的条件；对于嘉禾春天合作社所主张的大棚实际拆除时间，侯雪卫亦不认可。因此，一审判决以实际交付时间及大棚装饰装修、院门等基础生活设施拆除时间确认大棚使用期间，并无不妥，本院予以维持。此外，针对合同约定的期限，虽然存在4年赠送时间的情况，但实际在签订合同时，均为一次性付清全部认养费用，赠送期限亦应计入相应期限。综合以上情况，一审判决确认的应退还租金数额计算正确，本院予以确认。另，嘉禾春天合作社在上诉中所称大棚使用期间的管理费，不属于本案二审审理范围，本院对此不予处理。综上所述，嘉禾春天合作社的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由北京嘉禾春天农产品专业合作社负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 侯 军审判员 尚晓茜审判员 蒙 瑞审判员 金妍熙审判员 程 磊二〇一八年十一月二十九日法官助理张禾书记员郑海兴书记员刘慧