山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁09民终2253号 上诉人（原审被告、反诉原告）：戴恒明，男，1952年3月16日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：袁培涛，男，1973年12月14日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区，系泰安北方车辆有限公司职工。 委托诉讼代理人：陈玉生，男，1973年1月5日出生，汉族，住山东省泰安市，系泰安北方车辆有限公司职工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会，住所地泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村。 负责人：王秋祥，村主任。 委托诉讼代理人：徐传国，山东天东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐亚楠，山东望岳律师事务所律师。 上诉人戴恒明因与被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村民委员会（以下简称黄草岭村委会）财产损害赔偿纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2017）鲁0911民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人戴恒明上诉请求：1.请求撤销泰安市岱岳区人民法院（2017）鲁0911民初1956号民事判决，依法改判支持原一审反诉请求或发回重审。2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院对于双方提交的相应证据及质辩意见在判决书中没有任何载明，在一审庭审中，被上诉人没有提交黄草岭村民代表大会形成的决议案（2017年4月10日）的相应证据，一审判决对于相关事实的认定缺乏证据支撑。一审法院认定被上诉人会计张庆友为毕秀文出具的小康楼预交款收据中未注明购买的小康楼的位置、面积等基本信息与事实不符。在小康楼销售中，毕秀文只购买了一栋，而且所购买的小康楼一栋是明确的、唯一的，对此被上诉人还出具过相关证明一份，所以被上诉人应当明知毕秀文所购置的楼号。另外，从被上诉人当庭反诉答辩来看，其也承认7号楼西数第五户为毕秀文购置。一审法院认定上诉人与被上诉人双方未签订书面购房合同的说法与事实不符，被上诉人将涉案房产转让给毕秀文、邢铁，毕秀文、邢铁又转让给上诉人，对此被上诉人还专门出具相关认可转让的证明，所以无需上诉人与被上诉人再行签订书面购房合同。二、原审适用法律错误。被上诉人在诉状中已经承认本村因近期进行拆迁建设，在此情形下，本案应当通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行行政调整，对于被上诉人的诉求应当裁定驳回起诉。被上诉人直接起诉腾退房屋，但其至今没有办理房屋登记手续，在未经确权的前提下，其诉讼请求不应予以支持；而上诉人提起的反诉，系两个确权，即确认房屋所有权、房产买卖合同有效，应当得到支持。在本案中，被上诉人提交的国有土地使用证手续已经显示用途为住宅，土地使用权类型为出让，涉案土地不是集体所有权性质，被上诉人将涉案房产转让给上诉人，应当视为其范围内的土地使用权一并转让给上诉人，涉案房地产转让符合法律、法规强制性规定。被上诉人起诉上诉人非法占用其村所有的小康楼一处，并非客观事实，上诉人对小康楼一处房屋占用有明确的事实依据及证据依据。上诉人经被上诉人见证、同意，通过签订《房产买卖合同》的方式，获取涉案房屋所有权，不违反法律、行政法规强制性规定。被上诉人在此房屋已经交付上诉人如此长期限的前提下不提起诉讼，而本案房屋面临高额征收补偿的情况下，其选择确认无效方式向法院提起诉讼，明显具有获取非法财物的目的，法院应当驳回诉讼请求。一审法院认为上诉人所提反诉请求第二项与本案不属于同一法律关系、不予支持，违反法律规定。三、一审判决程序违法。上诉人在一审中提交了追加邢铁、毕秀文为第三人参加诉讼的申请、损失鉴定申请、调取证据申请、责令被上诉人提交涉案房产片区所有拆迁征收手续的申请书、中止诉讼的申请，一审法院均未予回复，适用简易程序，有违反审限规定的嫌疑。综上，请求二审支持其上诉请求。 被上诉人黄草岭村委会辩称，一、涉案小康楼物权未转移登记至戴恒明名下，戴恒明不是涉案小康楼的合法所有权人，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，二审法院应予维持。1、涉案小康楼系黄草岭村依法取得用地及规划、建设等手续后合法建造，根据《物权法》第三十条的规定，黄草岭村因合法建造拥有涉案小康楼物权。虽然涉案小康楼未在房产部门进行登记，但依据《物权法司法解释一》第八条的规定，请求保护其物权，应予以支持。另根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。戴恒明未取得涉案小康楼物权登记，显然不享有涉案小康楼物权，一审法院驳回戴恒明的反诉请求合法有据。2、戴恒明提交的毕秀文2004年5月29日和2004年7月27日交款收据均载明用途为预付款，未载明毕秀文欲购买的小康楼的位置、面积、价款、交付条件等房屋买卖的基本信息，此后双方也未再签订购房合同，未办理交接手续，不具备《合同法》第十二条规定的合同必备条款和主要条款，被上诉人和毕秀文之间未成立房屋买卖关系，毕秀文占有使用涉案小康楼系侵权行为。假设戴恒明与毕秀文就涉案小康楼存在真实的买卖关系，毕秀文将其非法占用的涉案小康楼转让给戴恒明的行为也是无效的，戴恒明因此占用涉案小康楼无事实和法律依据，应承担侵权责任。二、退一步讲，假设被上诉人与毕秀文就涉案小康楼成立买卖合同，毕秀文与戴恒明也存在真实的房屋买卖关系，上述合同也因违反法律法规的强制性规定而无效。1、涉案小康楼所涉土地是岱岳区政府出让给黄草岭村村集体的，涉案小康楼也是由黄草岭村村集体出资建设，其所有权归黄草岭村村集体所有，涉及黄草岭村全体村民的合法权益。《村民委员会组织法》第二十四条规定了民主议定程序、而本案原村支部书记王顺祥未经村两委会、村民代表大会或村民大会表决通过、擅自欲将本村所有的小康楼出售给非本村村民毕秀文，损害了黄草岭村集体的合法权益，被上诉人与毕秀文的合同以及毕秀文与戴恒明的合同因违反上述法律强制性规定而无效。2、涉实小康楼位于黄草岭村，属于黄草岭村村集体所有、用于安置本村被拆迁户。根据国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，农民的住宅不得向城市居民出售，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条的规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地、国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条的规定、农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，毕秀文和戴恒明均系城镇户口、其在黄革岭村购买住宅因违反上述法律强制性规定、同样导致合同无效。三、涉案小康楼系黄草岭村村集体所有，被上诉人有权在旧村改造的过程中自行拆除涉案小康楼，未给戴恒明造成任何损失，一审法院驳回其第三项反诉请求正确。四、被上诉人在起诉状中称“本村因近期进行拆迁建设”是指黄革岭村进行的旧村改造工程，政府未对我村及涉案小康楼进行拆迁、戴恒明在民事反诉状中称被上诉人欲对涉案房屋实施拆除，其关于本案适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》等理由不成立。五、被上诉人并非《房产买卖合同》的相对方，戴恒明在本案中要求确认其与毕秀文签订的该合同的效力不符合反诉条件，假设其与毕秀文就涉案小康楼存在真实的买卖关系，其可另行提起诉讼，一审法院驳回其第二项反诉请求适用法律正确。六、在(2017)鲁0911民初1958号案件中，被上诉人提交了2017年4月10日黄草岭村民代表大会形成的决议案,该决议案内容包含毕秀文通过原村支部书记王顺祥预付小康楼购房款，村委会自行拆除本村所有的小康楼等情况，一审法院对该决议案予以认定并无不当。综上，戴恒明的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法维持一审判决。 原告黄草岭村委会向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告戴恒明立即腾退非法占用的本村所有的小康楼一处；2、被告戴恒明向原告支付自2016年1月1日至2017年4月1日期间非法占用本村所有的小康楼的占用费60000元(按4000元/月计算)；3、本案诉讼费、送达费等实现债权的费用由被告承担。 反诉原告戴恒明向一审法院提出反诉请求：1、依法确认反诉人享有黄草岭村小康楼别墅楼7号楼（西排由南向北第四排）西始第五户的房屋所有权。2、依法确认被反诉人通过邢铁、毕秀文所签订的小康楼别墅楼7号楼（西排由南向北第四排）西始第五户的房屋买卖合同有效。3、依法就对涉案房屋实施的损坏行为判决被告停止侵权，恢复原状，不能恢复原状，赔偿侵权损失。4、案件受理费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2001年3月24日，东岳大街西段综合改造工程指挥部作出“3.24”现场办公会议纪要对拆迁安置工作作出决定，黄草岭沿路被拆除的民房可按规划在村庄北部建设。2001年8月3日，泰安市岱岳区政府为保证东岳大街西段拓宽改造工程的顺利进行，及时安置搬迁户，作出泰岱政字[2001]11号批文批复同意调整黄草岭村村庄规划。 2002年6月14日，岱岳区政府作出泰岱政土[2002]128号批文批复同意出让给黄草岭村国有土地使用权4666平方米，用于建设小康楼。后原告根据上述批文依法取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证件，并建设小康楼**，小康楼区**楼西数第**即涉案小康楼既是原告建设的该**小康楼中的**。 2004年5月29日，原告会计张庆友给毕秀文出具了一张预付款的收据金额为8万元；同年7月27日，原告会计张庆友给毕秀文出具了一张小康楼预交款的收据金额为12万元。两张收据上盖有原告公章并有张庆友签字。 2015年12月29日，原告出具证明一份，载明：兹证明邢铁、毕秀文夫妇于2004年5月29日和7月27日两次向泰安市岱岳区粥店办事处黄草岭村村民委员会缴纳房款200000元整。获得村建小康楼一处。经与戴恒明协商，根据相关法律规定，邢铁、毕秀文二人自愿转让给戴恒明。戴恒明为该处房产户主。戴恒明表示遵守黄草岭村的村规和管理，按时缴纳水电及其他合理费用。 2015年12月31日，被告戴恒明与邢铁签订《房屋买卖合同》一份，并有原告泰安市岱岳区粥店办事处黄草岭村村民委员会作为见证方加盖公章。 2017年4月3日，被告等9人向泰安市公安局岱岳区分局寄交《请求贵局依法履行保护申请人及家属人身安全、位于泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村小康楼房地产及室内装修装饰、物品等财产安全法定行政职责的申请书》，被告戴恒明要求公安机关保护其位于黄草岭村小康楼区7号楼西五号房产；被告等六户向泰安市公安局岱岳分局长寄交《房屋及人身安全请求被保护书》（未载明时间）要求公安机关保护其位于黄草岭村的别墅。 2017年4月10日，黄草岭村民代表大会形成决议案，决议内容如下：1、泰安市岱岳区政府出让给本村国有土地使用权4666平方米是用于建设小康楼、安置本村村民的，欲将本村所有的小康楼出售给被告并收取被告小康楼预付款的行为是原村支部书记王顺祥的个人行为，未经村两委会、村民大会或村民代表大会决议，严重损害了本村村民的合法权益；2、村委会立即解除与被告之间的购房事宜；3、村委会对涉案小康楼依法自行拆除；4、对原村支部书记王顺祥与被告间非法买卖小康楼的行为及被告非法占用本村所有的小康楼的行为，通过政府部门或司法机关依法维权。 2017年4月12日被告戴恒明向泰安市公安局粥店派出所报案称其在黄草岭村的房子被拆除，派出所工作人员对戴恒明作了询问笔录，戴恒明在询问笔录中叙述其在2015年从毕秀文手里购买的，并叙述了涉案小康楼的结构、面积、装修及已将家里的所有东西已经搬空等情况。 一审法院认为，原告提交证据证实泰安市岱岳区政府出让给原告4666平方米国有土地使用权用于建设小康楼、安置本村被拆迁户，原告依法取得用地及规划等手续后合法建造小康楼29栋。被告戴恒明提交了邢铁、毕秀文夫妇于2004年5月29日，原告会计张庆友为毕秀文出具的一张预付款的收据金额为8万元；同年7月27日，原告会计张庆友为毕秀文出具的另一张小康楼预交款的收据金额为12万元。但该收款收据并未注明被告购买的小康楼的位置、面积等基本信息，被告戴恒明虽与邢铁、毕秀文签订《房产买卖合同》一份，原告黄草岭村委会作为见证人加盖公章，同时为被告戴恒明出具了证明一份，但此后原被告双方未签订书面购房合同、未办理房屋过户手续，不具备《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该不动产物权未经依法登记，不发生法律效力。因此，被告戴恒明未实际取得该房屋所有权。被告戴恒明在公安机关的询问笔录中陈述涉案房产屋内的所有东西已经搬空且已经实际搬空，原告的诉求第一项要求腾退房屋的诉讼请求已实现。对于被告戴恒明的反诉请求第一、三项确认房屋所有权和侵权行为，一审法院亦不支持；对于被告的反诉请求第二项要求确认与案外人的房屋买卖合同有效，因与本案不属同一法律关系，一审法院不予支持；被告可另行诉讼。原告的庭审中提交了两份房屋租赁信息复印件欲证实涉案小康楼同地段的房屋租赁价格大约每月每平方14元，涉案小康楼的面积约为288平方米，月租大约4000元，并以此向被告主张赔偿。但被告在庭审中对此不予认可，原告亦未申请一审法院对其房租损失进行鉴定，一审法院认为原告提交的证据不能证实其损失，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的法律后果，一审法院对原告要求被告按4000元/月赔偿的主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会的诉讼请求。二、驳回反诉原告戴恒明的诉讼请求。案件受理费650元，由原告泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会承担；反诉费50元，由被告戴恒明承担。 二审中，被上诉人黄草岭村委会提交2017年4月10日黄草岭村形成的村民代表大会决议，证实预将本村所有的小康楼出售给毕秀文的行为是原村支部书记王顺祥的个人行为，未经村两委会、村民大会或村民代表大会表决通过，假设黄草岭村委与毕秀文成立房屋买卖合同，该合同也因违反村民委员会组织法第二十四条规定而无效。上诉人戴恒明质证认为，被上诉人一审时并未提交该文件，一审法院将该文件作为认定的事实不当。这个决议草案是村委会后补的，不予认可。 对被上诉人黄草岭村委会提交的2017年4月10日黄草岭村村民代表大会决议，上诉人戴恒明虽对该决议案有异议，但该决议案有五名村名代表签字、捺印，且为原件，本院对其真实性予以认定。 根据被上诉人黄草岭村委会二审提交的证据，本院认定事实如下：2017年4月10日，黄草岭村民代表大会形成决议案，决议内容如下：1、泰安市岱岳区政府出让给本村国有土地使用权4666平方米是用于建设小康楼、安置本村村民的，欲将本村所有的小康楼出售给被告并收取被告小康楼预付款的行为是原村支部书记王顺祥的个人行为，未经村两委会、村民大会或村民代表大会决议，严重损害了本村村民的合法权益；2、村委会立即解除与被告之间的购房事宜；3、村委会对涉案小康楼依法自行拆除；3、对原村支部书记王顺祥与被告间非法买卖小康楼的行为及被告非法占用本村所有的小康楼的行为，通过政府部门或司法机关依法维权。 本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，2002年6月14日，泰安市岱岳区人民政府作出泰岱政土[2002]128号批复文件，同意收回征用粥店办事处黄草岭村建设用地4666平方米，并将该宗土地使用权出让给黄草岭村作为建小康楼用地。被上诉人黄草岭村委会根据该批复文件，依次取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，建设了包括涉案房产在内的小康楼，依照《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，被上诉人黄草岭村委会系涉案房产的物权人。上诉人戴恒明主张黄草岭村委会将该房产出售给了毕秀文、邢铁夫妇，其又自毕秀文、邢铁处购买了该涉案房产，但截至目前，上诉人戴恒明就涉案房产尚未办理房产过户手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，其对涉案房产不具有物权效力，其对涉案房产仅具有债权请求权和一定的物权期待利益，故其要求确认就诉争房产享有所有权没有法律依据，原审不予支持正确，应予维持。现被上诉人黄草岭村委会起诉要求上诉人戴恒明立即腾退房产，上诉人在公安机关的笔录中自认已经将房屋搬空，结束了占有的事实状态，原审据此认定黄草岭村委会要求腾退的诉讼请求已经实现正确，应予维持。因上诉人戴恒明就涉案房产占有的事实状态已经结束，其相应的物权请求权亦不具有事实基础和法律依据，应不予支持，原审对其反诉不予支持正确，应予维持。至于上诉人戴恒明要求确认被上诉人黄草岭村委会通过邢铁、毕秀文所签订小康楼别墅楼7号楼（西排由南向北第四排）西始第五户的房屋买卖合同有效的主张，因涉及案外人邢铁、毕秀文，原审对此不予认定并无不当，本院亦予以维持。综上，上诉人戴恒明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1400元，由上诉人戴恒明负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇一八年十一月十五日 书记员 许安冉