湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0502民初2876号 原告宜昌市解放路社区紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业主委员会，住所地宜昌市西陵区。 负责人陈金玲，该业主委员会主任。 委托代理人谭建春，湖北西陵律师事务所律师。 委托代理人龚园，该业主委员会成员。 被告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市解放路商业步行街F综合楼。 代表人雷梦婕，该分公司总经理。 委托代理人金剑，该公司员工。 委托代理人陈方明，该公司员工。 原告宜昌市解放路社区紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业主委员会[以下简称“紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会”]与被告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司（以下简称“金碧嘉园物业公司宜昌分公司”）物权确认纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程丹独任审理，于同年11月6日公开开庭进行了审理。原告紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会的负责人陈金玲及其委托代理人谭建春、龚园，被告金碧嘉园物业公司宜昌分公司的委托代理人金剑、陈方明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会诉称，宜昌市解放路紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）小区由宜昌三江航天房地产开发有限公司于2008年开发建设，由武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司承担该小区的前期物业管理。2015年12月24日，武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司经工商变更名称，登记为金碧嘉园物业公司宜昌分公司，即本案被告。紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会成立后，于2016年10月27日进行了备案，未与被告重新签订物业服务合同，现仍由被告对本小区进行物业服务。被告在对本小区进行物业管理期间，擅自允许他人利用电梯间和电梯前厅安装“客梯框架广告”、“LCD液晶电视”和“富友收件宝”，擅自将本小区公共通道区域许可“大花小花”和“A咖”商户经营使用，擅自出租中天阁“仓库”给他人使用。截止2018年9月，被告从中获取广告和场租收益共计817980元。被告这些行为已严重违反了前期物业服务合同的约定和我国法律的规定，故诉至法院，请求判令：1、被告立即停止擅自利用原告小区共有部位的收费行为，并限期拆除“客梯框架广告”、“LCD液晶电视”和“富友收件宝”，腾退中天阁“仓库”，恢复“大花小花”和“A咖”所占公共区域原状，同时，向原告立即返还所获取的广告和场租收益直至停止收费之日止（暂计至2018年9月30日止为817980元）；2、被告向原告赔偿前述收益的资金占用损失，该损失以817980元的分段本金，从2012年10月起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告全部偿付完结止（按4.75%利率暂计利息至2018年9月30日为82203.94元，本息合计900183.94元，详见费用计算表）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。 被告金碧嘉园物业公司宜昌分公司辩称，1、紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会在本案中不具备诉讼主体资格。对共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案业委会所诉请的内容属于小区重大事项，对重大事项的起诉应经业主共同决定。紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会只代表少数几个业主，且业委会主任、副主任长期欠缴物业费被物业起诉。本案中既没有业委会决议，也没有取得全体业主或业主大会的授权同意，完全是少数人滥用职权的行为，作为本案的诉讼主体是不符合法律规定。紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会成立后，商铺业主联名向政府部分发出过质疑，大部分商铺业主既没有参加业主大会，也没有参与投票选举，更不知晓业委会成员，业委会的选举过程、结果不符合法律规定；业委会执行业主大会的决定，是业主大会的执行机构，其无权对设计业主大会或全体业主决议的事项作出决定。2、业委会的诉请广告和场租收益的金额完全不符合事实。根据我司2018年4月提交给业委会的收支清单场租及广告收益为231561.75元，且相关收益未剔除我司的人工管理成本费用，而在本案中业委会诉请的广告和场租收益为817980元，均是其单方制作和推算的，没有任何事实依据。3、业委会诉请的场租和广告收益不符合小区的客观实际。我司在2015年7月至2018年4月物业服务期间就小区电梯配件维修更换支出717273.02元，内外墙维修和花园改造支出978182元，共计支出1700000元，而小区场租和广告收益仅仅为230000元，无法弥补小区共用部位设施设备的大中修、维修更新改造支出。故应依法驳回原告的诉求。 经审理查明，位于宜昌市西陵区解放路的紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）由宜昌三江航天房地产开发有限公司于2008年开发建设。该小区的业主在交房时均与武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司签订了《前期物业服务管理协议》，由武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司对小区进行物业管理。 2016年9月23日，紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会成立，该业委会根据业主大会议事规则第十九条业主委员会履行以下职责第三、七项规定：“决定是否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动，管理经营活动中业主所得的收益，决定业主所得收益的使用；代表全体业主维护权益，并就物业侵权和违约事宜提起控告、诉讼”，后原告紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会召开业委会，经全体业委会成员同意向法院提起本次诉讼。 武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司于2015年12月24日变更名称为金碧嘉园物业公司宜昌分公司。 金碧嘉园物业公司宜昌分公司认可紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会所诉的“客梯框架广告”、“LCD液晶电视”、“富友收件宝”、中天阁“仓库”、“大花小花”和“A咖”所占用均为紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）小区的公共部分。金碧嘉园物业公司宜昌分公司于2018年4月10日向紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会出具《宜昌恒大步行街三栋高楼收支清单》，第四项三栋高楼场租及广告收益（2015年7月至2018年4月）中客梯框架广告9部，均为2016年10月入场，租金为2355元/部/年；LCD液晶电视3台，均为2016年9月入场，租金为1500元/台/年；富友收件宝3台，均为2015年7月入场，租金为2000元/台/年；仓库为2016年1月出租，租金为500元/年；大花小花为2015年8月入场，租金5000元/月。金碧嘉园物业公司宜昌分公司于2017年2月向紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会出具的《宜昌恒大步行街收支清单》中列明，A咖租金为6000元/月。 金碧嘉园物业公司宜昌分公司未提交上述租赁合同。紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会认为大花小花、A咖的租赁时间与金碧嘉园物业公司宜昌分公司提供的收支清单所列明的入场时间不一致，提交大花小花、A咖的企业工商登记信息，其中大花小花成立时间为2014年4月24日，经营场所为西陵区步行街；A咖的成立时间为2015年4月28日，经营场所为西陵区解放路步行街。 庭审中，1、紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会提交《备案证明》、《业主会备案表》、《备案通知》、《业主大会议事规则》、《开会会议决议》、《（2017）鄂0502民初2175号判决书》，证明紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会依法成立、备案的时间及主体资格适格，已经代表全体业主提起过其他诉讼。金碧嘉园物业公司宜昌分公司认为《判决书》是原告起诉的，被告虽然没有提出来原告的主体合法资格，并不代表它的主体资格是合法的。业委会的备案只是一个形式备案，且业委会的十一名都是住宅业主，没有商铺业主被选为业委会的成员，业主大会的召开过程是违规违法的。议事规则多项是违反法律规定，工作会议决议没有签时间，应当是诉讼之后后补的，都是十一名住宅业主的意见，本案涉及的更多的是商铺的业主权益，侵害了商铺的业主权利。 2、金碧嘉园物业公司宜昌分公司提交《住宅业主临时规约》，证明全体业主授权物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用。紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会认为该规约是业主与业主之间的，与物业公司没有关系。 3、金碧嘉园物业公司宜昌分公司提交《前期物业服务协议》，证明物业费不包含公用部位共用设施设备大中修、更新改造费用；提交《15年、16年、17年电梯维修保养合同》、电梯维修零配件更换明细表、宜昌恒大步行街电梯维保修工程合同、申请使用资金审批表、开工令、进度款申请表、湖北省增值税普通发票、付款回单等，证明金碧嘉园物业公司宜昌分公司收取的租金收益均用于小区共用部位设施设备的大中修、维修更新改造，且支出大于收益，并无结余。紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会认为物业公司在小区共用部位设施设备的大中修、维修更新改造中的支出与本案是不同的法律关系，且相应的费用也无法证明。 上述事实，有《前期物业服务管理协议》、《备案证明》、《业委会备案表》、《备案通知》、《业主大会议事规则》、工商登记和变更信息、共同区域照片、《宜昌恒大步行街收支清单》2份、《三栋高楼多种收益一览表》、《养心阁、中天阁、长安阁收支情况公示》、大花小花及A咖的企业基本信息、《（2017）鄂0502民初2175号判决书》、《质疑养心阁、中天阁、长安阁业委会成立函》、《住宅业主临时规约》、《电梯维修保养合同》、《电梯维修零配件更换明细表》、《申请使用资金审批表》、《进度款申请表》等、当事人陈述及开庭笔录等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，1、诉讼主体资格问题。紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会系依法成立的，且在（2017）鄂0502民初2192号案件及其他案件中，均代表紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）全体业主向物业公司主张过相应权利，法院以生效的判决确定了业委会的资格。且在本案中，业委会的起诉依据业主大会议事规则赋予业委会的职责，召开业委会，经全体业委会成员同意提起本次诉讼。故紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会是本案适格原告。2、法律规定“业主对建筑物专有部分外以外的共有部分，享有权利”，“建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案所涉的“客梯框架广告”、“LCD液晶电视”、“富友收件宝”、中天阁“仓库”、“大花小花”和“A咖”所占用均为紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）小区的属于业主共有部分。对他人侵害共有部分权利的行为，业主委员会可依法代表业主请求排除妨害并要求赔偿损失，故金碧嘉园物业公司宜昌分公司应停止利用共用部分的出租行为。3、紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会诉请的“客梯框架广告”、“LCD液晶电视”、“富友收件宝”、中天阁“仓库”的租金，均依照金碧嘉园物业公司宜昌分公司出具的收支清单计算至2018年9月，入场时间与租金标准本院予以确认，则分别为“客梯框架广告”租金40623.75元（2355元/年÷12个月×23个月×9部）；“LCD液晶电视”租金18000元（1500元/年×2年×6台）；“富友收件宝”租金19000元（2000元/年÷12个月×38个月×3台）；“仓库”租金16000元（500元/月×32个月）。关于紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会诉请的商业框架广告及液晶电视多余的3台，未有证据证明租金计算标准及起租具体时间，本院难以核算。关于“大花小花”、“A咖”起租时间，本院依据紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业委会提交的企业工商登记信息确定，“大花小花”租金265000元（5000元/月×53个月）；“A咖”租金246000元（6000元/月×41个月）。以上合计604623.75元，原告主张返还，本院予以支持，并应从业委会成立之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。4、被告辩称其收取的租金已用于公共设施的维修，但本案为物权纠纷案件，被告所称的垫付维修费用属于其他法律关系，不宜合并审理，被告可另行主张。5、关于原告诉请的限期拆除“客梯框架广告”、“LCD液晶电视”和“富友收件宝”，腾退中天阁“仓库”，恢复“大花小花”和“A咖”所占公共区域原状的请求，因物业公司的无权出租行为而收取的租金已判令返还，而无论谁是产权主体，承租人的相应权利亦应予以保障，故本院认为物业公司无权直接对上述租户的商铺等直接拆除，对该诉讼请求，本院不予支持。应待物业公司交还出租权后，由业主大会协商后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十条、第七十三条、第七十五条，《物业管理条例》第五十条、第五十四条之规定，判决如下： 一、被告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司于本判决生效之日起十日内立即停止宜昌市解放路社区紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业主共有部分的对外出租。 二、被告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司于本判决生效之日起十日内返还原告宜昌市解放路社区紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业主委员会租金604623.75元，并以604623.75元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付从2016年9月23日起至实际清偿之日止的利息损失。 三、驳回原告宜昌市解放路社区紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 本案受理费12802元（原告已预交），适用简易程序，减半收取6401元，由被告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司负担，被告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司负担的诉讼费于履行上列款项时一并转付原告宜昌市解放路社区紫晶城（长安阁、中天阁、养心阁）业主委员会。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 程 丹 二〇一八年十一月十五日 书记员 李菁菁