重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初2420号原告：王仙，女，汉族，1962年10月25日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：梅洪敏，重庆永登律师事务所律师。被告：刘锡珍，女，汉族，1963年5月1日出生，住重庆市渝中区。被告：刘锡云，男，汉族，1952年2月10日出生，住重庆市渝中区。被告：刘锡中，男，汉族，1959年4月21日出生，住重庆市南岸区.被告：刘锡蓉，女，汉族，1955年5月1日出生，住重庆市渝中区。原告王仙诉被告刘锡珍、被告刘锡云、被告刘锡中、被告刘锡蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转换为普通程序；2018年6月21日，由审判员潘明心担任审判长，与人民陪审员许培英、姚天玲组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员邓梦婷担任法庭记录。原告王仙的委托诉讼代理人梅洪敏到庭参加了诉讼，被告刘锡珍、被告刘锡云、被告刘锡中、被告刘锡蓉经本院公告送达开庭传票，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王仙向本院提出诉讼请求：一、判令确认2006年6月10日签订的买卖位于重庆市渝中区李子坝房屋的房屋买卖协议书有效；二、判令被告刘锡珍、被告刘锡云、被告刘锡中、被告刘锡蓉配合原告王仙办理此房的过户登记手续，将位于重庆市渝中区李子坝房屋登记在原告王仙名下；三、本案案件受理费由被告刘锡珍、被告刘锡云、被告刘锡中、被告刘锡蓉负担。事实和理由：2006年6月10日，原告王仙与被告签订《房屋买卖协议书》，约定由原告王仙购买刘成义（已故）位于重庆市渝中区李子坝房屋，被告刘锡珍、被告刘锡云、被告刘锡中、被告刘锡蓉系刘成义子女，此房系四被告以刘成义继承人身份于2005年12月5日与重庆市渝中区拆迁工程处签订《重庆市渝中区化龙桥片区房屋安置补偿协议书》后，将该房屋出售给原告王仙。双方签订的《房屋买卖协议书》确认的房屋面积为48.17平方米，总房款105000元。现原告王仙已按约支付全部房款，并于2006年实际入住，经原告王仙多次催促，但四被告一直不配合原告王仙办理过户登记手续，以各种理由推脱。为维护自身的合法权益，原告王仙依法提起诉讼，望判如所请。被告刘锡珍未答辩。被告刘锡云未答辩。被告刘锡中未答辩。被告刘锡蓉未答辩。原告王仙围绕其诉讼请求依法提交了《重庆市渝中区化龙桥片区房屋安置补充协议书》、《重庆市渝中区化龙桥片区A地块拆迁房屋安置协议书》、《房屋买卖协议书》、《收条》、重庆中房物业管理有限责任公司专用收据、《燃气使用证》、《有线电视证》、中房物业嘉韵山水城物管处出具的证明等证据，被告刘锡珍、被告刘锡云、被告刘锡中、被告刘锡蓉未予质证，关于原告王仙提交的上述证据与原件核对无异，具有证明效力，本院予以全部确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月5日，重庆市渝中区城市建设拆迁工程处（委托代办单位、甲方）与被拆迁人刘成义（已故、乙方）签订了《重庆市渝中区化龙桥片区A地块拆迁房屋安置协议书》（以下简称《拆迁安置协议》）及《重庆市渝中区化龙桥片区房屋安置补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定甲方受重庆渝中国有资产经营管理有限公司委托，对工程拆迁红线范围内的房屋代办实施拆迁安置补偿工作，乙方刘成义原住房地址为重庆市渝中区，乙方于2005年12月3日选定李子坝正街166号3栋8-5号（建筑面积48.17平方米、住宅）房屋作为甲方对乙方的安置房，乙方在选定房屋之日起3日内向甲方一次性交情所结算费用，双方完清费用后，乙方拥有产权面积48.17平方米，同日，经双方对费用进行结算，确定乙方合计应领费用为6185元。上述《拆迁安置协议》、《补充协议书》及《房屋拆迁安置补偿费用表》中甲方处均由委托代办单位重庆市渝中区城市建设拆迁工程处加盖公章及经办人签字予以确认，乙方处均由被告刘锡云、被告刘锡珍、被告刘锡蓉、被告刘锡中以乙方刘成义被委托人/代理人的身份逐一签字确认。2006年6月10日，被告刘锡云、被告刘锡中（甲方、卖方）与原告王仙（乙方、买方）签订了《房屋买卖协议书》，约定甲方将所属渝中区李子坝房屋（建筑面积48.17平方米、一室一厅、产权）出售给乙方，房款总金额壹拾万零伍仟元，首期付款叁万元，余款陆万元于2006年12月31日前全部付清，余下壹万伍仟元由甲方将房产证及其手续办好后将再付；甲、乙双方任何一方不能毁约，若其中一方（毁约）将由毁约方赔偿购房款两倍金额。证明人张太兰。同日，被告刘锡云、被告刘锡中向原告王仙出具《收条》一份，载明：今收到王仙首期房款叁万元整。2006年12月2日，被告刘锡云、被告刘锡中向原告王仙出具《收条》一份，载明：今收到王仙买房款陆万元整，二次共收玖万元整。（房屋安置协议原件1份）计3张，证明人张太兰。中房物业嘉韵山水城物管处于2018年2月28日出具《证明》一份，载明：兹有王仙业主在李子坝xx居住。为进一步证明对房屋的实际居住使用情况，原告王仙提交了其作为房屋登记权利人办理的《燃气使用证》、《安装有线电视机顶盒证》、缴纳物管费票据，上述证件及票据载明房屋用户名均为王仙。另查明，重庆中房物业管理有限责任公司（以下简称中房物业公司）曾以王仙为被告向本院起诉要求王仙支付欠付的2012年1月至2013年3月的物管费289.5元，起诉状事实理由中载明中房物业公司为渝中区李子坝提供物业管理服务，王仙系住户，房屋面积48.17平方米，每月应向中房物业公司缴纳物管费19.3元，但至今欠付2012年1月至2013年3月的物管费289.5元。后中房物业公司于2013年4月16日向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许。2017年11月15日，原告王仙向本院提起本案诉讼。审理中，原告王仙陈述：四被告在签订《房屋买卖协议书》时均在场，但被告刘锡珍及被告刘锡蓉以年纪大、看不清楚为由没有签字；原告王仙已于2006年便实际入住诉争房屋，并已支付房款107300元，该数额超过协议约定的105000元，除被告刘锡云、被告刘锡中出具《收条》列明的9万元外，被告刘锡珍还以办证为由，先后于2007年7月18日，2007年12月、2008年7月18日、2010年9月12日在原告王仙除收取房款3000元、5000元、6000元及3300元，共计17300元，原告王仙向法庭举示了被告刘锡珍出具的三份《借条》和一份《收条》，其中，被告刘锡珍于2007年7月18日出具《借条》中载明：今借到王仙人民币叁千元整（房屋安置协议书原件）；于2007年12月出具的《借条》中载明：今借到王仙人民币共计伍千元整；于2008年7月18日出具的《借条》中载明：今借到王仙人民币陆千元整；于2010年9月12日，向原告王仙出具的《收条》中载明：今收到王仙人民币叁千叁佰元整。在本案审理过程中，本院前后两次向重庆市不动产登记中心查询该房的权属情况。经查询：重庆市渝中区李子坝房屋登记在重庆市人和房地产发展有限公司名下，该房的登记信息中显示存在拆迁还房限制；截至2018年8月16日，该房无预售登记、无抵押、无查封等过户的限制性障碍。本院认为，基于物权与债权的区分原理，出卖人对标的物不享有处分权，并不必然导致其与买受人签订的买卖合同无效。同理，合同有效并不必然导致物权发生转移。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原告王仙与被告刘锡云、被告刘锡中于2006年6月10日签订的《房屋买卖协议书》，协议内容是关于重庆市渝中区李子坝正街166号附3号8-5号房屋产权的买卖事宜，涉及处分被拆迁人刘成义的拆迁利益，虽然原告王仙并未举示证据证明被告刘锡云、被告刘锡中在与其签订协议时已获得包括被告刘锡珍、被告刘锡蓉等在内的刘成义所有拆迁权利继受人的授权和同意，但根据上述规定，即便是无权处分的行为也是效力待定的行为，出卖人在缔约时对标的物是否享有处分权，并不影响买卖合同的效力，本案所涉协议是双方当事人在平等自愿基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。现原告王仙请求确认双方签订的上述协议合法有效，符合上述法律规定，本院依法予以支持，但其协议相对方仅限于实际签订协议的当事人，即被告刘锡云及被告刘锡中。上述《房屋买卖协议书》签订后，买卖双方均应当按照协议约定全面履行各自的义务。在商品房买卖法律关系中，房屋交付包括实物交付和证件交付，房屋出卖人除了交付房屋外还应将房屋所有权转移给买受人，将房屋权属证书交付买受人，并协助买受人办理房屋权属转移登记。关于原告王仙举示的被告刘锡珍向其出具的《借条》及《收条》，因被告刘锡珍并非协议相对方，且《借条》及《收条》内容无法显示出与房屋买卖的关联性，故对原告王仙举示的被告刘锡珍出具的《借条》及《收条》不予采纳。现原告王仙已按约向二被告支付了大部分购房款，履行了作为买方应尽的义务，并已实际入住诉争房屋多年，但因该协议涉及处分被拆迁人刘成义的拆迁利益，原告王仙举示的证据无法证明被告刘锡云、被告刘锡中在与其签订协议时已获得包括被告刘锡珍、被告刘锡蓉等在内的刘成义所有拆迁权利继受人的授权和同意，且诉争房屋现登记在案外人重庆市人和房地产发展有限公司名下，就本案现有证据而言，尚不具备为原告王仙办理诉争房屋产权证的条件，故对原告王仙要求四被告配合其将诉争房产登记至原告王仙名下的诉讼请求不予支持。被告刘锡珍、被告刘锡云、被告刘锡中、被告刘锡蓉经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王仙与被告刘锡云、被告刘锡中于2006年6月10日就重庆市渝中区房屋签订的《房屋买卖协议书》有效；二、驳回原告王仙的其他诉讼请求。本案案件受理费2400元，由被告刘锡云、被告刘锡中负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  潘明心人民陪审员  许培英人民陪审员  姚天玲二〇一八年十一月二十三日书 记 员  邓梦婷