文书内容江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初14347号原告：钱涧浪（反诉被告），男，1975年6月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：姜荣艳，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。被告：江苏宿开电气有限公司（反诉原告），统一社会信用代码91321322050277606L，住所地沭阳县经济开发区余杭路**。诉讼代表人：江苏华脉律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：毛广松，江苏华脉律师事务所律师。原告钱涧浪诉被告江苏宿开电气有限公司破产债权确认纠纷暨反诉原告江苏宿开电气有限公司诉反诉被告钱涧浪租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月29日公开开庭进行审理。原告钱涧浪的委托诉讼代理人丁伟、被告江苏宿开电气有限公司的委托诉讼代理人毛广松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱涧浪向本院提出诉讼请求：确认原告对被告享有762989元债权（厂房租金624000元、装修赔偿金138989元）；确认原告对上述债权享有优先权。事实与理由：2015年7月28日，原告借款1000000元给被告，由被告出具借条一张。因被告无力偿还借款，2017年1月4日，原告与被告签订厂房租赁合同，将被告位于沭阳县经济开发区余杭路5号公司院内的东侧一号厂房，面积5910平方米租赁给原告使用。该厂房租赁期限为2017年1月15日至2020年1月14日。租金为每年384000元，三年租金一次性付清，用原告2015年7月28日借给被告的1000000元冲抵，不足部分152000元原告使用厂房时已一次性交付。2018年5月9日，被告因资不抵债被沭阳县人民法院依法裁定破产，现原告的租赁合同未到期，共欠原告2018年6月1日至2020年1月14日（19.5月）租金共计624000元。租赁厂房装修共花费138989元，因合同解除，装修损失一并要求主张。租金计算公式：384000÷12＝32000元/月，32000元×（36月-16.5月）＝624000元。2018年5月30日，原告依法向被告公司管理人申报债权762989元并主张优先权，但管理人未确认。原、被告之间存在合法的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，应受法律保护。现被告破产，房屋已不具有租赁条件，原告就租赁合同申报债权并主张优先权符合法律规定，破产管理人不予确认无任何事实和法律依据。被告江苏宿开电气有限公司辩称：原告与被告之间不存在债权债务关系。就原告提供的复印件来看，对于原告与被告公司之间的租赁合同，实际上被告公司并没有收到其任何的租赁款项。原告并没有就租赁内容履行付款义务。其要求确认债权无事实与法律依据。现反诉要求判令原、被告双方的租赁合同于2018年5月27日解除；原告将租赁的厂房返还给被告；原告自2018年5月28日起按32000元/月标准支付厂房占有期间的费用至实际搬出之日止。被告提出反诉请求的事实和理由：2018年5月9日，沭阳县人民法院作出（2018）苏1322破申5号民事裁定书，裁定爱理作为被申请人江苏宿开电气有限公司的破产清算申请，后指定江苏华脉律师事务所作为其破产管理人。2018年5月27日，管理人前往江苏宿开电气有限公司厂房内张贴公告，解除江苏宿开电气有限公司所有的厂房租赁合同，如果继续租赁的，需要办理相关租赁手续。但直至现在，厂房仍然由原告或从原告手中转手租赁厂房的次承租人占有，为维护全体债权人的利益，特提起反诉。原告针对被告的反诉辩称：原告已经向被告实际支付了款项。同意确认于2018年5月28日解除租赁合同。请求法院依法判决。原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、（2018）苏1322破申5号民事裁定书；（2018）苏1322破8号决定书；江苏宿开电气有限公司第一次债权人会议资料江苏宿开电气有限公司债权表。证明江苏宿开电气有限公司于2018年5月9日被沭阳县人民法院受理破产清算，并指定了江苏华脉律师事务所担任江苏宿开电气有限公司破产管理人，江苏华脉律师事务所对于原告申请涉案债权不予确认，原告依法提起本次诉讼。2、由项建国与徐桂芳于2015年7月28日向原告出具的1000000元借条一张；江苏宿开电气有限公司与原告签订的厂房租赁合同；徐小媚（也就是徐桂芳）出具的收据（票据上加盖有江苏名伦电气有限公司财务专用章）二份（80000元、50000元）。证明江苏宿开电气有限公司的董事长及其实际控制人徐桂芳、项建国欠原告款1000000元，后以此款冲抵厂房租赁合同租金1000000元，剩余152000元由原告支付现金给徐桂芳、项建国，并由二人出具收据。原告与江苏宿开电气有限公司的厂房租赁合同，原告已按合同履行了支付租金的义务。3、原告与宿迁顺丰速运有限公司签订的房屋租赁合同及工程量合同清单（均系复印件）。证明原告将涉案厂房转租给宿迁顺丰速运有限公司，租期为2017年2月至2020年1月4日，宿迁顺丰速运有限公司已实际使用涉案厂房，并对厂房进行装修，因江苏宿开电气有限公司破产清算，原告的租赁合同未到期，共欠原告2018年6月1日至2020年1月14日租金共计624000元，厂房装修损失138989元。4、工商登记信息二份及江苏宿开电气有限公司工商查询表。证明项建国是江苏宿开电气有限公司实际控制人，徐桂芳是法定代表人。江苏名伦电气有限公司法人是项建国。在相关收据单上也有项建国联系电话，且该收据是属于格式文本，是项建国及徐桂芳经常使用的一种收据文本。虽然收款单上加盖的是江苏名伦电气有限公司财务专用章，但此债权实际收款人是江苏宿开电气有限公司法人及实际控制人。被告对原告提供证据的质证意见为：1、对原告提供的证据1真实性无异议。2、原告提供的证据2中，徐桂芳、项建国出具的借条无公司印章，据管理人在履行职责期间审核公司提交的账务，并没有发现公司对这笔借款有记载。如这份借条系徐桂芳、项建国出具，应是其个人行为，与公司无关，不能认定为公司债务。对于原告提供的收款收据，抬头是江苏名伦电气有限公司，与涉案的江苏宿开电气有限公司无关联性。对原告提供的厂房租赁合同形式上真实性无异议，但鉴于原告提供的借条，管理人认为这个厂房租赁合同实际上是公司法人徐桂芳利用职务之便，将个人借款用公司厂房租金冲抵的方式来进行计算的。实际上对江苏宿开电气有限公司来讲，是债务的加入。即使法院认定原告可以申报债权，也应当江苏宿开电气有限公司对徐桂芳有追偿权。另外，对于金额认定，因为本案原告债务是普通债务，按法律规定，破产公司在确认破产半年内，对外偿还的债务应是无效行为。从法院2018年5月9日裁定受理江苏宿开电气有限公司破产申请，向前追溯半年，对此江苏宿开电气有限公司有向原告追偿的权利。3、原告提供的证据3系复印件，对其真实性无法核实，据管理人了解，虽然管理人在2018年5月27日作出通知，对合同行使了解除权，但实际上从5月份至今，厂房仍然由原告控制，次承租人仍然占有房屋。合同到目前为止还是履行的状态，这也是原告与案外人的合同，与本案无关。原告将房屋擅自租赁，即使有损失也应由原告负责。4、对原告提供的证据4无异议，但是，原告的解释不能成立。收款收据应当由江苏宿开电气有限公司出具。本院认证意见为：对原告提供的证据1、2、4的真实性予以认定。原告提供的证据3系复印件，被告不予认可，本院对其真实性不予认定。原告提供的宿迁顺丰速运有限公司工程量合同清单是复印件，且无其它证据佐证，仅凭工程量合同清单不能证明原告实际的现存损失。项建国是江苏宿开电气有限公司实际控制人，徐桂芳是法定代表人。项建国、徐桂芳将对原告的借款1000000元转为江苏宿开电气有限公司厂房租金，并有加盖江苏宿开电气有限公司印章的厂房租赁合同相印证，可以证明项建国、徐桂芳系履行江苏宿开电气有限公司职务行为，从厂房租赁合同签订之日起，1000000元借款的性质转为被告公司收取的租金，据此，被告成为出租人，原告是承租人。江苏名伦电气有限公司收取130000元并出具租金票据，系江苏名伦电气有限公司收取原告款项的行为，虽然江苏名伦电气有限公司法人是项建国，但并不能证明该130000元已实际归入江苏宿开电气有限公司名下，因此，本院对该130000元二份票据关联性不予认定，该130000元不应纳入原告主张的破产债权租金范畴处理。经审理查明：2017年1月4日，原、被告签订厂房租赁合同，被告将其位于沭阳县经济开发区余杭路5号公司院内的闲置厂房一幢（东侧一号厂房、5910平方米）出租给原告使用，约定租赁期三年，自2017年1月15日起至2020年1月14日止。约定租金支付方式，该房每年租金384000元，以2015年7月28日的借款1000000元冲抵租金，其余未冲抵的租金152000元于原告开始使用厂房时给付。合同签订后，被告按约将厂房交付原告使用。诉讼中，原、被告一致确认涉案厂房租赁合同于2018年5月28日解除。另查明，涉案厂房现仍处于原告占有之下，原告尚未返还给被告。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，依法成立、合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当一人协商一致，可以解除合同；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告一致确认厂房租赁合同于2018年5月28日解除，本院予以确认。合同解除后，原告应返还其租赁的厂房，被告多收取的租金应退还原告。原告要求退还2018年6月1日至2020年1月14日的租金，有事实和法律依据，本院依法予以支持，但其预付的租金总额应按1000000元计算，原告于厂房租赁合同签订之日（2017年1月4日）起即支付租金1000000元，属于预付租金，租赁合同解除后，预付租金的剩余部分472000元[1000000-32000×16.5]构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（三）项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。对被告关于以上债务属于普通债务的辩解意见，本院不予采纳。原告主张装修赔偿金138989元，其提供的现有证据不足以确定现存实际损失额，本院不予支持。原告在合同解除后仍然持续占有租赁厂房，应支付占用厂房期间的费用，参照原租赁合同约定的租金标准，被告要求从2018年5月28日起按照32000元/月标准计算该费用，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，判决如下：一、确认原告钱涧浪对被告江苏宿开电气有限公司享有债权472000元。二、原告钱涧浪对上述债权享有从被告江苏宿开电气有限公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。三、驳回原告钱涧浪的其他诉讼请求。四、确认原告钱涧浪与被告江苏宿开电气有限公司于2017年1月4日签订的厂房租赁合同于2018年5月28日解除。五、原告钱涧浪应于本判决发生法律效力之日起三十日内返还被告江苏宿开电气有限公司位于沭阳县经济开发区余杭路5号被告公司院内的厂房一幢（东侧一号厂房、5910平方米）；从2018年5月28日起至实际搬出上述厂房之日止，原告钱涧浪按照32000元/月的标准支付被告江苏宿开电气有限公司厂房占用期间的费用。案件受理费11400元（原告已预交5700元）、反诉费2070元（被告已预交300元），合计13470元，由原告钱涧浪与被告江苏宿开电气有限公司各半负担6735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费13470元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××69，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  赵跃进人民陪审员  李桂红二〇一八年十一月七日书 记 员  王治红附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。