河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1203民初2361号原告：马敏，男，1985年10月10日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。原告：牛冬青，女，1984年12月14日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。二原告的共同委托代理人：刘静洁，系三门峡市湖滨区妇女儿童法律维权中心法律服务工作者。被告：三门峡水一方房地产开发有限公司。住所地：三门峡市湖滨区黄河路南二街坊**楼**。法定代表人：王继东，系该公司总经理。委托代理人：陈洁，女，1983年6月28日出生，汉族，住河，住河南省三门峡市湖滨区公司工作人员。委托代理人：段帮香，女，1977年4月2日出生，汉族，住河，住河南省三门峡市湖滨区公司工作人员。原告马敏、牛冬青与被告三门峡水一方房地产开发有限公司（以下简称三门峡水一方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马敏、牛冬青的共同委托代理人刘静洁、被告三门峡水一方公司的委托代理人陈洁、段帮香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马敏、牛冬青向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付逾期交房的违约金25055.20元（要求自2017年1月1日起计算至房屋交付之日止），并判令被告依法交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、依法判令被告按照房屋买卖合同约定的交房条件，收取公平合理的物业费；3、本案的诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2015年11月28日，二原告与被告签订了商品房买卖合同，被告将开发坐落在商务中心春天城住宅小区3号楼1单元01号钢混结构、产权面积为142.3平米的商品房出卖给原告，合同约定被告应于2016年12月31日之前向原告交付经检验合格的房屋。合同签订后，原告按照合同约定履行了交纳购房款410741元的义务。而本案被告至今没有按照合同约定交付房屋，无奈依法起诉解决。综上所述，原告请求法院判令被告承担前列诉请。被告三门峡水一方公司辩称，一、政府自2016年开始实施扬尘治理，在一段时间内禁止所有楼盘进行施工，该情形属于答辩人无法预知、无法避免的政策性因素，依法应当认定为“不可抗力”。同时，《商品房买卖合同》第八条第3款也明确约定了“政策变更导致项目暂停、中止施工的，可据实予以延期”。结合《合同法》第17条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。二、《商品房买卖合同》第八条第3款明确约定：“持续雨、雪等恶劣天气影响施工的，出卖人可据实予以延期”。根据合同约定，只要持续雨、雪达到“影响施工”的地步，三门峡水一方公司就可以据实予以延期，不承担相应期间逾期交房的违约责任。三、本次起诉的业主中，马敏业主目前已经具备交房条件，且业主已经陆续装修入住，马敏业主拒不收房导致的损失不应由水一方公司承担违约责任。综上所述，请求人民法院查明案件事实，依法判决。经审理查明，2015年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（合同后附：附件一，房屋平面图；附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三，装饰、设备标准；附件四，合同补充协议），合同约定：原告购买被告预售的位于商务中心区春天城住宅小区3幢1单元10层1001号四室二厅住房一套（建筑面积142.3㎡），每平方米2886.44元，总金额410741元；该合同第六条（付款方式及期限）约定：付款方式为分期付款：“约定金额：140741元，付款方式：现金，约定付款时间：2015-11-28，交纳比例：34.27%；约定金额：270000元，付款方式：公积金贷款，约定付款时间：2016-01-28，交纳比例：65.73%”，第七条（买受人逾期付款的违约责任）约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）……；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。第八条（交付期限）约定：交付时间为2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向原告交付经验收合格的房屋，买受人需交清房款及相关费用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的或违反本合同及补充协议约定的；3、有关法律、法规、政策、政府规划变更、政府或市政府负责配套延误等导致项目暂停、中止施工或停止建设，致使交付延迟的；持续雨、雪、冰雹等恶劣天气影响施工的；突发性自然灾害、公共事件等导致施工受阻或停工的；其他出卖人不能预防和控制的因素。该合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）……；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。该合同还约定了付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任等内容及本合同自双方签订之日起生效。合同签订后，原告按照合同约定交清了全部购房款410741元。2016年12月31日，被告未能按合同约定履行向原告交付经验收合格的房屋。2017年8月25日，被告三门峡水一方公司给原告出具购房增值税普通发票一张。2018年9月12日，原告诉至本院，请求人民法院1、依法判令被告支付逾期交房的违约金25055.20元（要求自2017年1月1日起计算至房屋交付之日止），并判令被告依法交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、依法判令被告按照房屋买卖合同约定的交房条件，收取公平合理的物业费；3、本案诉讼费用由被告全部承担。审理中，原告申请撤回了第2项诉讼请求，本院予以准许。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且符合法律法规，属有效合同,双方当事人应当依约履行。原告马敏、原告牛冬青按照合同约定向被告交纳了购房款，被告理应按合同约定履行向原告交付经验收合格房屋的义务，但被告却未能依照约定按期向原告交付房屋，构成违约，应当依约承担相应的违约责任，原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对被告辩称的“政府扬尘治理和持续雨雪等恶劣天气是答辩人无法预料和无法避免的，属于不可抗力，依法应当扣除相应期限”的辩由，本院认为，降水、降雪是天气的一个基本特征，系自然现象，若持续降水达到一定量方可给人们的生产生活造成危害，即自然灾害，被告没有在30日内告知原告遭遇不可抗力的记录，也没有政府权威部门发布自然灾害文告，被告据此要求免除违约责任的辩解意见，本院不予采纳。被告辩称的“政策和天气原因致使交付延迟”，并认为可以据实予以延期的辩由，本院认为，政府因环境治理所实施的管控措施，系政府行为，不属合同约定“有关法律、法规、政策、政府规划变更、政府或市政府负责配套延误等”的情形，故被告据此要求免责，本院亦不能支持。对于被告辩称的已经具备交房条件，原告拒不收房导致的损失被告不承担违约责任的意见，因被告对该房屋并没有按照约定进行验收达到合格标准，不具备双方约定的交房条件，故对于被告的上述辩称意见，本院不予采纳。原告马敏、原告牛冬青请求的违约金应自逾期交付（房）之日即2017年1月1日起按照购买房款410741元的日万分之一计算至房屋交付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：被告三门峡水一方房地产开发有限公司自2017年1月1日起按照购房款410741元日万分之一向原告马敏、原告牛冬青承担违约金，违约金计算至房屋交付之日止。案件受理费426元，减半收取213元，由被告三门峡水一方房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  訾明伟二〇一八年十一月七日书记员  王彦丽