河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终13212号上诉人（原审被告）：杨建儒。委托诉讼代理人：杨亚欣。委托诉讼代理人：王素华，河北盛润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：窦玉涛。委托诉讼代理人：杨苹。委托诉讼代理人：高松莹，河北朗科律师事务所律师。原审第三人：河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司，住所地石家庄高新区闽江道**。负责人：王辉，该分公司总经理。上诉人杨建儒因与被上诉人窦玉涛，原审第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司（以下简称河北佳网络经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0191民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人杨亚欣、王素华，被上诉人窦玉涛及其委托诉讼代理人杨苹、高松莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建儒上诉请求：一、撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0191民初55号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的《房屋买卖三方合同》是附解除期限的合同，解除期限为45天。在45天的期间内，被上诉人没有履行给付首付款的义务，双方没有办理面签，合同已经失效。二、上诉人通过邮寄方式送达书面解除合同的通知，被上诉人及第三人已经签收，该解除通知到达被上诉人处即产生解除案涉合同的效力。三、一审认为房屋买卖合同是主合同，房屋抵押贷款合同是从合同是错误的。房屋抵押贷款合同不是合同的一方当事人，该合同不是房屋买卖三方合同的从合同，而是被上诉人应该履行的主要的合同义务。窦玉涛答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确。一、上诉人认可45天是履行期限并不是合同解除期限，合同解除期限的约定在合同法上应当是达到相应期限之后，合同自然终止。合同履行过程中，双方对于首付款的支付口头约定在面签过户的当天，对于过户时间明确约定为贷款审批后的三天，原审查明本案的贷款于2016年11月14日审批通过。上诉人应于2016年11月14日之后3日办理过户手续。但上诉人拒绝办理办理过户手续系合同的违约方。合同第3.2.2条明确约定在该房屋过户手续办理完毕，并于乙方的银行贷款正式发放后，支付给甲方。在贷款审批之后准备要办过户时，发现了个税的承担问题。经三方协商，在2016年12月3日达成一致由被上诉人承担。被上诉人于2016年12月13日出具书面证明承诺承担个税。被上诉人在2016年12月23日向上诉人发出履约催告函，要求尽快办理相关手续。整个合同履行过程中，上诉人屡次违约，而被上诉人为了保证交易的安全，主动要求承担应由上诉人承担的个税，促成交易的进行。包括向上诉人发出履约催告函等给予合理期限要求完成合同的交易，也在促成该份合同按照约定正常履行。该合同的违约方是上诉人。违约方没有合同的解除权，其发送的解除合同的通知不具有法律效力。该合同应当继续履行。二、开发区没有资金监管账户，三方协商将首付款在过户手续办理完毕时支付。该情节原一审二审重审程序中，第三人与被上诉人陈述一致。银行贷款审批手续均由第三人跑办，对于其中的具体手续办理被上诉人并不知情。只知道银行的贷款已经审批通过，并且通知到了上诉人。重审中一审法院依法向建设银行调取了两次银行贷款审批通过的相关证据。证实了该贷款经正常审批已经通过。原一审二审重审中查明由被上诉人及第三人向上诉人发出了贷款审批通过的通知且上诉人也已经收到，贷款审批通过满足了房屋买卖合同所履行的条件。被上诉人以及第三人的合同义务已经履行到位，上诉人拒绝办理过户手续属于违约，继续履行合同合理合法。原审第三人河北佳网络经纪公司为出庭进行答辩。窦玉涛向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，为原告办理石家庄市裕华区东高新开发区长江大道理26号大江山小区5-4-1003室的房产过户手续；2、判令被告支付截止到起诉日的违约金94800元，并自起诉日开始至实际办理过户之日止以总房款为基数按照日千分之一支付的违约金；3、判令被告继续履行房屋买卖三方合同，并按合同要求协助原告办理房屋过户、交房、银行贷款、接受购房首付款及贷款发放后全部房屋款项等合同义务；4、判令被告承担原告保全缴纳的保险费4740元；5、判令第三人河北佳网络经纪公司按合同约定履行办理房产过户手续、提供金融服务合同义务。一审法院认定事实：2016年10月29日，原告窦玉涛（乙方）、被告杨建儒（甲方）、第三人河北佳网络经纪公司（丙方）签订一份《房屋买卖三方合同》，该合同约定，乙方购买甲方坐落于东高新区，建筑面积143.27平方米，成交价格1580000元。甲乙丙三方签订本合同时，乙方向甲方交付定金20000元作为履约保证金，此定金届时充抵购房款；乙方于该房屋买卖合同网签后，按照网签合同约定的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户，若有剩余的首付款由甲乙双方协商一致自行交接，交接时间、方式等由甲方双方自行协商。剩余房款以银行贷款方式支付，金额为1350000元，在该房屋过户手续办理完毕并于乙方的银行贷款正式发放后支付给甲方剩余按揭贷款；甲乙双方协商一致于贷款审批通过三日内到房屋登记主管部门办理该房屋过户手续。乙方承担契税。甲方承诺收到全部房款三日内腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方同时与乙方办理物业交割手续并结清费用。甲方双方未按照本合同约定支付各项款项或迟延履行过户义务、延迟交房的，逾期在10日内的，每逾期一日应按照总房款千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期天数超过10日的，守约方有权解除合同；经甲乙双方协商一致，在双方配合的情况下，一个半月期限（45天）办理完所有手续。该合同另约定了其他内容。合同签订当日，原告窦玉涛向被告杨建儒交付房屋定金20000元，被告杨建儒出具收条一张。原告窦玉涛按约向第三人缴纳了中介费28440元、贷款手续费13500元、评估费8560元、贷款服务费1000元等用于中介服务及办理贷款手续。2016年11月14日，原告窦玉涛的银行贷款审批通过。原告窦玉涛要求被告杨建儒履行合同过程中，因被告杨建儒出售房产非被告杨建儒家庭唯一住宅，在交易时应缴纳个人所得税，因个人所得税的负担在签订合同时未明确约定，双方因房屋过户产生的个税负担问题发生争议。经协商，原被告于2016年12月3日达成协议，约定所有税费由原告窦玉涛负担，原被告及第三人三方共同到房管局办理过户手续，因被告杨建儒身份信息与房产登记信息不符，未能办理过户手续，后被告杨建儒不再配合原告办理房屋过户。原告窦玉涛于2016年12月13日出具证明，承诺过户时产生的税费都由其承担。2016年12月23日，第三人河北佳网络经纪公司向被告杨建儒发出一份《通知书》，该通知载明，窦玉涛银行贷款于2016年11月14日已经审批通过，过户条件已经成熟，通知杨建儒收到此函件后二日内与第三人或窦玉涛办理过户手续，继续履行合同义务。同日，原告窦玉涛向被告杨建儒发出一份《履约催告函》，载明其银行贷款于2016年11月14日审批通过，要求被告杨建儒收到函件后二日内与原告联系，办理过户手续，继续履行合同义务。被告杨建儒拒绝配合办理过户手续，并于2017年1月12日向原告窦玉涛、第三人河北佳网络经纪公司发出一份《解除通知书》，该通知书载明，三方特别约定一个半月期限办理完所有手续，但期满前河北佳网络经纪公司一直未办理相关手续，现书面通知，解除三方的《房屋买卖三方合同》。另查明，2016年11月8日，建设银行河北省分行营业部受理了原告窦玉涛房屋抵押贷款申请，贷款金额为135万元，还款期限为30年，2016年11月14日银行对该项贷款审批通过；2017年3月29日，因超期未办理贷款，申请人窦玉涛再次向建设银行河北省分行营业部申请贷款，2017年3月31日，银行再次审批通过该项贷款。在向银行申请贷款过程中，第三人中介方河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司向银行提供贷款材料为《房屋买卖三方合同》一份和首付款收据一份，该合同显示2016年10月20日，杨建儒将东高新开发区长江大道26号大江山小区5-4-1003室（面积为143.27平方米）出售给窦玉涛，成交价格为173万元，首付购房款为38万元，贷款金额为135万元，收据显示原告窦玉涛已经将购房首付款38万元交至第三人河北佳网络房地产经纪有限公司。被告杨建儒对第三人中介方河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司向银行提供《房屋买卖三方合同》中“杨建儒”签名不予认可，并认为第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司与原告窦玉涛构成诈骗罪，向石家庄市公安局高新分局珠峰派出所报案，石家庄市公安局高新分局珠峰派出所对杨建儒的举报正在处理过程中。原告窦玉涛在起诉前申请了诉前财产保全，支付了保全责任保险费4740元、保全费5000元。上述事实有《房屋买卖三方合同》、收条、《通知书》、《解除通知书》、银行审批记录、珠峰派出所提供材料及庭审笔录等证据在案所证实。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告窦玉涛与被告杨建儒、第三人河北佳网络经纪公司签订的《房屋买卖三方合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务并应遵循诚实信用原则。原告窦玉涛向被告杨建儒履行了交付定金义务并按约办理了银行贷款审批手续，依据合同约定，甲乙双方协商一致于贷款审批通过三日内到房屋登记主管部门办理该房屋过户手续。被告杨建儒在接到原告窦玉涛及第三人河北佳网络经纪公司的贷款审批已通过的通知后，到房管局办理过户手续过程中，因被告杨建儒身份证信息与房产登记信息不符造成未能过户，之后被告杨建儒拒不予配合办理过户手续，显属不当，应当按合同约定承担继续履行的义务。因双方合同约定房屋过户手续办理完毕后原告支付剩余按揭房款，故原告要求被告按合同约定协助原告办理房屋过户、交房、银行贷款、接受购房首付款及贷款发放后全部房屋款项等合同义务，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。第三人河北佳网络经纪公司作为中介机构，对原被告的合同履行内容负有协助义务。关于被告杨建儒称原告未在合同约定的45天内办理完所有手续构成违约，《房屋买卖三方合同》已解除的理由，因原告窦玉涛的银行贷款审批在合同约定的期限内已办理完毕，被告因房产个税问题与原告及第三人产生争议并经三方协商最终达成意见，后经原告与第三人催告后，被告杨建儒仍不配合办理过户手续，故在合同的履行过程中原告窦玉涛不存在故意违约行为，被告杨建儒的该项抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。被告杨建儒辩称原告未支付首付款构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持。本案中，因房屋买卖合同中未明确约定首付款的支付时间，被告亦未进行合理催告即向原告送达解除通知，其行为不符合合同约定及法律规定的解除条件，一审法院对此不予认定。被告杨建儒认为原告窦玉涛与第三人河北佳网络房地产经纪有限公司采用虚假合同向银行申请贷款，构成合同诈骗罪，向公安机关报案后，石家庄市公安局高新分局珠峰派出所正在处理过程中，是否涉嫌犯罪尚未认定，且因本案案由为房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同为主合同，按揭房屋抵押借款合同为从合同，即使作为从合同的抵押借款合同无效，也不影响作为主合同的房屋买卖合同的履行，在银行贷款手续审批通过的情况下，应当认定原告窦玉涛已经具备合同履行条件，如原告窦玉涛在过户后未能办理贷款，应承担不能付款的违约责任，故被告杨建儒主张原告窦玉涛承担违约责任，一审法院不予支持。关于原告窦玉涛主张的违约金，被告杨建儒虽在原告窦玉涛及第三人佳网络经纪公司的催告后未及时配合办理过户手续，但原告窦玉涛亦未向被告杨建儒支付首付款，故其要求被告支付违约金理由不能成立，一审法院不予支持。关于原告窦玉涛要求被告支付保全责任保险费，因该费用并非直接损失，一审法院不予支持。关于第三人河北佳网络房地产经纪有限公司在合同签订及履行过程中是否存在过错，是否给原被告双方造成了损失，属于中介服务纠纷，本案不予处理，应由当事人另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、原告窦玉涛、被告杨建儒继续履行2016年10月29日签订的《房屋买卖三方合同》，履行内容包括：（1）原告窦玉涛于本判决生效之日起十日内给付被告杨建儒房屋首付款210000元；（2）被告杨建儒收到首付款后三日内协助原告窦玉涛办理涉案房产过户手续，过户所需税费由原告窦玉涛负担；（3）原告窦玉涛自涉案房产过户后三十日内给付被告杨建儒剩余房款1350000元；（4）被告杨建儒收到全部购房款后三日内将涉案房产交付原告窦玉涛；二、第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司对涉案房产的过户手续办理负有协助义务；三、驳回原告窦玉涛的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实同一审查明事实一致。本院认为，上诉人杨建儒与被上诉人窦玉涛、原审第三人河北佳网络经纪公司签订的《房屋买卖三方合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。各方当事人均应依照合同约定全面履行各自义务。关于被上诉人在合同履行中是否存在违约的问题。根据双方提交的证据和庭审陈述，评析如下：1、双方签订案涉《房屋买卖三方合同》后，被上诉人窦玉涛向杨建儒交付了定金，并在合同约定时间内办理了银行贷款审批手续，虽上诉人与被上诉人因房产个税问题产生争议，但经三方协商在合同约定的45天履行期限到达之前达成了一致意见。根据以上事实，应认定被上诉人窦玉涛在合同履行过程中不存在违约行为。2、对双方当事人说法不一的首付款一节，本院认为，虽然案涉合同约定：“被上诉人于房屋买卖合同网签后，按照网签合同的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户，若有剩余的首付款由甲乙双方协商一致自行交接，交接时间、方式等由甲乙双方自行协商。”但因高新技术产业开发区未设立资金监管账户，该条款无法履行。此后双方亦未就首付款事宜达成补充协议。故应认定为双方对首付款约定不明。在此情况下，上诉人主张被上诉人未按时支付首付款构成违约，依据不足，不予认定。综上，本院认为，在合同履行过程中，被上诉人不存在违约行为。上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，主张其书面解除通知到达被上诉人处时即发生了合同解除的法律效力。对此，根据查明的事实，本院认为，通知解除合同的当事人必须具有实质性的解除权，如果解约方不具有实质性的解除权，即使解除的通知到达对方，该通知也不产生解除合同的效力。因此，可以认定对于案涉房屋买卖合同，上诉人既不具备约定的解除权，亦不具备法定的解除权。故其该项主张，依据不足，不予采信。关于被上诉人采用虚假合同向银行申请贷款能否作为上诉人解除合同的理由。本院认为，结合交易惯例，被上诉人签订房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，上诉人签订房屋买卖合同的目的是取得等值的房款。根据被上诉人银行贷款手续审批已经通过的事实，应认定被上诉人窦玉涛已经具备合同履行条件，能够满足上诉人目的需要，且不损害上诉人的利益。即使如上诉人所称贷款合同无效，被上诉人窦玉涛在过户后未能办理贷款，上诉人可依据合同约定要求被上诉人承担不能付款的违约责任，而不能以此为由要求解除案涉房屋买卖合同。综上，上诉人的该项理由，理据不足，不予采信。综上所述，上诉人杨建儒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19873元，由上诉人杨建儒负担。本判决为终审判决。审判长  李淑然审判员  姜瑞祥审判员  黄良涛二〇一八年十一月十九日书记员  王 瑾