广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初8613号原告（反诉被告）：曾雅丽，女，汉族，住广东省南雄市，委托诉讼代理人：罗国蔚，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧艳芳，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区乐派物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：陈志伟。被告：佛山市南海区宜润置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：何细泉。两被告共同委托诉讼代理人：任博佳，广东星英律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梅志琴，广东星英律师事务所实习律师。原告曾雅丽与被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司（以下简称乐派物管公司）、佛山市南海区宜润置业有限公司（以下简称宜润置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告乐派物管公司提起反诉，本院经审查决定予以受理并将反诉与本诉合并审理。后本案于2018年9月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗国蔚、萧艳芳与两被告共同的委托诉讼代理人任博佳、梅志琴均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告乐派物管公司签订的《佛山市南海区***广场商铺租赁合同》；2.两被告共同向原告退还管理费保证金9894元、租赁保证金16384元、水电周转金1500元、消防改造费用4100元、导购证押金60元；3.两被告共同赔偿涉讼商铺的装修费用损失93665.96元；4.本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告宜润置业公司为***广场的开发商，被告乐派物管公司为***广场的物业管理公司。承租或购买商铺是用于经营活动，以营利为核心目的，不同于一般住房以居住使用为目的，商铺经营需要依赖人流量、商业氛围、商业聚集以带来相应的财富效应，实现经营的营利目的，两被告对此十分清楚，故在***广场招商时，通过网络广告、新闻、传单、微信朋友圈、商场公开的对外标志等方式，大肆宣传***广场已经引入了中影南方电影院、智趣乐园游乐场、华润万家、LV、万宁、九毛九等20多个直接影响商场人流量的配备设施、大品牌进驻，并会在商场设置淘宝城、亲子农场、跨境用品店、智趣乐园、现代艺术体验馆、模拟婚姻教堂等主题游乐元素以带动商场人流量，宣称***广场是以品牌商家、电影院、娱乐元素为中心形成商业聚集、商业氛围的大型商场，具备带动固定人流量的能力，并宣称如承租***的商铺经营，则可以在商场配备的电影院、游乐设施以及大品牌商家组成的商场商业氛围带动的固定人流量下经营实现商业经营目的，号称“大牌扎堆、傍着商业巨头好赚钱，绝对的旺场保证”。并且***广场内为让原告等意向经营者对被告的宣传深信，还在商场的公开对外标志中显著位置标注“华润万家”、“LV”等大品牌的标志、在楼层指引位置上标志相应的品牌商家名称、电影院位置，以引导意向的经营者错误判断。原告作为商业经营者，选择经营场地必然首先考虑的场地所在位置的商业聚集以及商业氛围情况，以评估经营场地可能的人流量以及可能带来的财富效应。故在被告的业务员以及被告的公开大肆宣传下，评估了***广场有电影院、游乐设施、较多大品牌进驻必然带旺商场，具备相应固定人流量，在该商场内经营会带来相应的财富效应，故于2017年3月17日向被告承租了位于佛山市南海区***广场***铺位，并且为了按照被告对商场的开业时间要求，及时对承租的商铺铺位进行投入装修。***广场于2017年6月25日正式开业时，原告才发现***广场的开业商家仅有零零星星的几家商家开业经营，并且根本没有被告宣传的品牌商家进驻，也没有被告宣称的电影院、游乐元素设施，整个广场完全没有商场应有的人流量。原告开业后便一直处于亏损状态，没有人流量的商场导致原告每日遭受巨额损失。更有与原告一样遭受被告欺诈入驻的商家陆续关闭，商场每日基本为一个昏暗无经营的状态，原告已多次联系被告处理，但被告每次都在回避此前的承诺，完全没有积极处理的态度，导致原告自开业以来一直处于亏损，遭受严重损失。被告在2018年3月更是直接将商铺进行了停电关闭，不再提供使用及物业管理服务。原告认为，被告没有兑现履行关于***广场的电影院、游乐场所的商业设施配备、品牌商家进驻形成的商业聚集以及商业氛围的承诺，导致商场开业后根本没有正常商场应有的人流量，入驻的商家也已经陆续关闭，原告承租的涉案商铺根本无法实现商场商铺正常经营的目的，被告已构成根本违约，导致原告承租商铺正常经营的合同目的无法实现，原告依法有权解除合同，被告依法应当向原告退还其收取的管理费保证金、租赁保证金等费用。此外，被告在原告开业前要求进行烟感等消防设施进行改造，并收取了原告相应的费用，但实际没有提供相应的改造工程服务，依法应当退回相应的费用。因被告对***广场进行虚假宣传，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，导致原告对***广场有错误判断向被告承租商铺，并投入大额的装修成本，根据《合同法》第四十二条规定，被告依法应当对造成原告的损失进行赔偿，为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告乐派物管公司辩称，第一、原告拖欠2017年5月至今的水电费、租金及物业管理服务费，已构成根本性违约，被告有权依照《商铺租赁合同》第五十六条第一款第6项规定解除与原告的租赁合同并没收租赁保证金16384元、管理服务保证金9894元以及水电周转金1500元。原告自2017年5月拒交物业管理费、自2017年6月拒交租金至今，根据《商铺租赁合同》第五十六条第一款第6项约定“乙方（即原告）欠缴租金、物业管理服务费、水电费或其他费用达三十天以上”、“甲方（即被告）有权单方面解除合同，没收租赁保证金、管理服务保证金和水电周转金”及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，原告拒交租金、物业管理费、水电费以及其他费用已达三十天以上，其行为已构成根本性违约，被告有权解除与其订立的《商铺租赁合同》并没收租赁保证金、物业管理服务保证金、水电周转金。第二、消防改造费用系原告自身特殊装修需求而申请对消防设施进行改造，该费用并非被告乐派物业公司实际收取，故原告请求退回消防改造费用没有依据。第三、原告应支付租金（含租金违约金）、物业管理费（含物业管理费违约金）以及电费（含违约金）。根据《商铺租赁合同》第五十八条约定“租赁保证金、管理服务保证金、水电周转金和装修保证金的设立以保证合同顺利实施为目的，不得代缴任何费用，乙方（即原告）迟延交付租金、管理服务费、水电费的，按主合同第五十六条约定，甲方（即被告）有权解除合同，由甲方没收租赁保证金、管理服务保证金和水电周转金后，再向乙方追缴欠付费用及相应的违约金”。据此，原告应支付租金、物业管理费、电费以及相应的违约金。关于租金：原告自2017年6月欠租至今，每月5日计付租金，故自2017年6月6日起按3‰/日分段计付租金违约金。关于物业管理费：原告自2017年5月欠付管理费至今，每月5日缴纳管理费，故自2017年5月6日起按3‰/日分段计付管理费违约金。关于电费：原告欠付2017年12月至2018年5月电费，被告有权计量加损耗8%计收，每月5日缴纳电费，故从2017年12月6日起按3‰/日分段计付电费违约金；第四、被告在订立合同过程中不存在过错，原告要求被告赔偿装修损失没有法律依据。首先，被告不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况等法定情形。被告2015年3月30日承包***广场以来，积极履行招商工作，曾与多家意向入驻品牌企业进行洽谈，后与“智趣乐园”、“周六福”、“美特斯?邦威”、“名创优品”、“潮庭”、“橙天嘉禾院线”、“肯德基”、“V-men”等品牌订立了租赁合同，被告在***广场运营过程中，严格依照相关法律规定对外发布广告，如实陈述***广场的地理位置等，从未以合同或任何其他形式向原告承诺入驻品牌等，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况等法定情形。原告损失系生产经营风险所致，应由其自行承担相应损失。众所周知，商业体从开业到成熟经营需要一定周期，在这个过程中存在多种因素影响商业体的客流量以及繁荣程度。原告作为理性投资者，根据其独立的商业判断作出相应投资决策，其应自行承担商业判断带来的投资风险、乃至损失，因其投资选择而造成的装修损失不应由被告承担。原告自身违反诚实信用原则。***广场自2017年6月开业至原告于2018年3月以“举横幅”方式要求退租时，仅九月余，远未达一个商业体成熟周期，但原告却违背商业规律通过“举横幅”等非理性方式要求退租，原告的行为极大影响了***商场的客流量以及后期的二次招商工作，使***广场的经营陷入恶性循环，原告的行为非但违约，而且极大违背了诚实信用原则，加大了租赁合同履行的不确定性，对原告的行为法院应作出否定性评价。综上所述，原告存在延迟支付租金、物业管理服务费等根本性违约行为，被告有权依据合同与其解除租赁合同并没收管理服务费保证金、租赁保证金、水电周转金并要求原告依约支付租金、管理费、水电费及其违约金；被告在***广场运营中不存在故意隐瞒与合同订立有关的重要事实或提供虚假情况等情形，原告的装修损失系生产经营及投资风险所致，应由原告自行承担装修损失，该损失与被告无关。被告宜润置业公司辩称，第一、被告从未与原告签订租赁合同，未与原告建立租赁关系，也未向原告收取任何费用，原告诉请被告宜润置业公司要求返还管理费保证金、租赁保证金、水电周转金等无任何事实及法律依据，应予驳回。被告宜润置业公司作为***广场的开发商，早已将该项目所涉及的商用物业及其附属设施发包给乐派物管公司承包，由乐派物管公司全权负责商场的招商及物业管理等。原告与乐派物管公司签署了《商铺租赁合同》，并向乐派物管公司交纳租金、物业费等各项费用，被告宜润置业公司从未与原告签署任何协议，更没有向原告收取任何费用，原告要求被告宜润置业公司返还的管理费保证金、租赁保证金、水电周转金等无任何事实和法律依据，应予驳回。第二、被告宜润置业公司为***广场的开发商，未参与***广场的运营管理工作，原告的损失与被告无因果关系，原告要求被告宜润置业公司赔偿损失的请求应予驳回。被告宜润置业公司作为***广场的开发商，负责***广场的开发、建设工程，***广场的运营管理工作早已由乐派物管公司负责，被告与原告未建立任何合同关系，被告宜润置业公司也不存在任何侵权行为，原告由于自身投资失策造成损失与被告无任何因果关系，因此原告要求被告宜润置业公司赔偿损失纯属无稽之谈，是其滥用诉权的表现，应予驳回。被告乐派物管公司向本院提出反诉请求：1.解除《***广场商铺租赁合同》，原告返还***广场二层2019、2020商铺；2.被告没收租赁保证金16384元、物业管理服务保证金9894元、水电周转金1500元；3.原告支付2017年6月1日至2017年6月30日租金264元、2017年7月1日至2018年4月30日期间每月以8192元为标准计算的租金、2018年5月1日至2018年7月27日期间每月以8980元为标准计算的租金，以拖欠的租金为本金自当月6日起至实际清偿之日止按日千分之三的标准计算的违约金；4.原告支付自2017年5月1日起至2017年7月31日止、自2017年9月1日至2017年11月31日止以每月2242元标准计算的物业管理费，自2017年8月1日起至2017年8月31日止的物业管理费3082.44元，自2017年12月1日至2018年7月27日止以每月4947元为标准计算的物业管理费，以拖欠的物业管理费为本金自当月6日起至实际清偿之日止按日千分之三的标准计算的违约金；5.原告支付2017年10月26日至2017年11月25日的电费781元、2017年11月26日至2017年12月25日的电费429元、2017年12月26日至2018年1月25日的电费606元、2018年1月26日至2018年2月25日的电费428元、2017年2月26日至2017年3月25日的电费287元、2018年3月26日至2018年4月25日的电费4元，以拖欠的水电费为本金自次月6日至实际清偿之日止以按日千分之三的标准计算的违约金；6.原告赔偿被告律师费损失10000元；7.反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年3月17日，被告乐派物管公司与原告签订一份《佛山市南海区***广场商铺租赁合同》，约定由原告向被告乐派物管公司承租位于佛山市南海区***广场***铺位，该铺位建筑面积148.63平方米，套内面积约为77.29平方米，租赁期限为36个月，即从2017年5月1日起至2020年4月30日止。该商铺首年租金为每月8192元，次年为每月8980元，第三年为每月9816元，每月管理费为4947元，水电费按照政府部门公布的收费标准计量加损耗8%计算。原告应于每月5号前将当月租金、物业费、上月的水电费以电汇或银行转账方式支付给被告，逾期支付的，每日按欠缴额的3‰计收违约金。合同签订后，被告乐派物管公司向原告交付案涉商铺，但自2017年5月起，原告开始拖欠租金、物业管理费、水电费至今，被告多次催要未果。根据《***广场商铺租赁合同》第四条、第五条等约定，原告行为已构成根本性违约，依法应承担相应的违约责任。现为维护被告的合法权益，故提出反诉。针对被告乐派物管公司反诉，原告辩称：第一、依据有关法律规定以及原、被告关于《***广场商铺租赁合同》的实际履行情况，被告无权没收原告的租赁保证金、物业管理费服务保证金、水电周转金等押金费用，被告的第一项、第二项反诉请求缺乏理据。根据《最高人民法院〈关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）〉》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”被告通过各种媒体、现场招商指引等方式对外宣传***广场拥有大量品牌商家进驻（包括但不限于makustore潮牌连锁品牌店、智趣乐园连锁品牌游乐场、名创优品、hotwind（热风）品牌连锁店、大和寿司日式连锁餐厅、华润万家大型连锁超市、ZDORZI(卓多姿女装)、中影南方电影院、万宁连锁超市、九毛九餐饮连锁店、力美健健身俱乐部等），捏造虚假事实，隐瞒真实情况，并制作“商业大牌跟着走”等引导性宣传标语，用足以影响小商户作出承租决定的虚假事实引诱原告及其他小商户承租商场内的商铺，并与被告签订《租赁合同》。上述行为已构成虚假宣传与欺诈。因此，原告有权解除《租赁合同》并要求被告退还全部保证金。第二、被告与原告早已通过协商、谈判的方式一致变更《租赁合同》中关于租金与物业管理费的约定，并且双方用实际行动履行新约定。被告以变更前的约定要求原告承担不应有之义务，与事实情况不符。被告的第三项、第四项诉讼请求亦缺乏事实依据。根据《合同法》的有关规定，合同变更后当事人应当按照变更后的合同内容履行。***商场自2017年6月25日正式开业以来，因被告承诺用于吸引人流的品牌商家绝大部分均没有进驻（包括品牌电影院、品牌游乐场连锁店、品牌KTV连锁店、品牌餐饮连锁店、品牌服装连锁店、品牌超市连锁店等），消费者进入商场后没有任何娱乐设施可供其使用，导致商场冷清、人流稀少，对严重依赖人流量进行经营的原告及其他小商户造成根本性经营影响。2017年7月，原告及其他小商户与被告进行第一次协商谈判，双方一致同意免除原告及其他小商户的租金，直至上述80%比例的品牌商家进驻后双方再另行协商是否收取租金事宜。同时，双方一致同意变更物业管理费用，新标准为按照原《租赁合同》中物业管理费金额的五折进行收取；同时，原告已缴纳的首月租金及首月物业管理费可用于抵扣前述物业管理费用及水电费用。因此，被告要求原告按照原《租赁合同》之约定缴纳租金及物业管理费是罔顾双方谈判一致同意变更《租赁合同》约定的事实。被告第三项、第四项反诉请求主张与事实不符和缺乏法律依据，不应得到支持。2018年4月，由于被告未经原告同意单方面变更此前双方的谈判结果，要求原告按照原《租赁合同》全额收取物业管理费。在遭到被告与其他小商户的拒绝后，被告强行对原告采取停水停电措施，不再提供水电使用和物业管理服务。因此，原告认为自被告强行停水停电后，原告已无法正常使用商铺及正常享受物业管理服务，故被告要求在停水停电后仍然收取租金与物业管理费的反诉请求缺乏事实与法律依据，不应获得支持。第三、被告拒绝出具收取水电费之《收据》，原告依法行使不安抗辩权，被告的第五项反诉请求亦缺乏理据。自商场开业以来，原告一直按时缴纳水电费用，每次缴纳水电费时，被告均会出具收款《收据》，同时《收据》中列明收费事项为水电费用。自2017年11月，原告在缴纳水电费时，被告出具的收款《收据》中，不再列明是收取水电费，而是用“物业相关费用”代替，原告明确表示收费项目必须清晰明确，不能含糊，双方未能就此事达成一致意见。原告认为水电费用应专款专用，被告拒绝出具水电费用专项收据，意在刻意混淆物业管理费、商铺水电费等费用的履行情况，原告的财产权益受到威胁，因此行使不安抗辩权。故被告的第五项反诉请求中的违约金请求缺乏事实与法律依据。第四、本案之纠纷是由于被告违约在先而产生的，故被告要求原告承担律师费用损失缺乏理据。综上所述，本案之纠纷源于被告为吸引小商户进驻商场经营，捏造品牌商家进驻的事实，采取虚假宣传的欺诈手段诱导小商户签订《租赁合同》，而后又再通过免租、物业管理费打折的方式企图留住小商户。2018年4月起，被告单方面撕毁谈判的约定，要求全额收取租金及管理费用，并以停水停电相威胁，原告无奈之下提起本诉，希望退回保证金离场，但被告却罔顾事实，提出的反诉请求毫无事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回被告的反诉请求。原、被告围绕其诉讼请求、反诉请求及答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，对当事人就其真实性有异议的证据，本院认证如下：原告提供的宣传单、朋友圈截图、宣传文章、现场图片、指引图片、网页截图内容为租赁广场的宣传资料，本院确认其真实性。原告提供的公证书是原件，本院确认其真实性。原告提供的***广场免租通知、《2018年2月-3月租赁优惠通知》与本案相关联，被告虽有异议但未提供反驳证据，本院确认此二份证据的真实性及证明力。原告提供的视频2段、录音1段内容与本案相关联，本院确认其真实性及证明力。原告提供的公众号截图、南方都市网报道、房天下报道、佛山市乐居网报道、搜狐网报道、现场户外及内部招商照片均是公开信息，被告虽有异议但未能提供反驳证据，本院确认上述证据的证明力。原告提供的装修合同及装修费收据无法与银行转账记录相对应，微信支付记录无相应合同相对应，故本院对装修费证据证明力均不予确认。被告提供的证据均为原件，且与本案相关联，本院确认被告提交证据的真实性，其中律师函邮寄地址为租赁合同中原告联系地址，故无论该律师函原告是否签收均可视为有效送达。本院综合采信的证据并结合当事人陈述，确认以下事实：被告宜润置业公司于2011年1月21日登记成立，为自然人独资有限责任公司。被告乐派物管公司于2016年4月18日登记成立，为自然人独资有限责任公司。2016年4月25日，被告宜润置业公司（甲方）与被告乐派物管公司（乙方）签订一份《佛山市南海区***广场项目承包经营合同》，约定甲方将***广场发包给乙方经营，承包期为5年，从2016年11月15日起至2021年12月31日止，承包期内，乙方有权以分租或转租或承包或合伙等形式将物业部分或全部交给第三方经营使用，所得收益全部归乙方所有，等等。2017年3月17日，被告乐派物管公司（甲方，出租方）与原告曾雅丽（乙方，承租方）签订《***广场商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区***广场*铺位出租给乙方作商业经营使用；该铺位建筑面积148.63平方米，套内面积约为77.29平方米；甲方出租期限为36个月，即从2017年5月1日起至2020年4月30日止，其中2017年5月1日至2018年4月30日期间每月租金8192元、2018年5月1日至2019年4月30日期间每月租金8980元、2019年5月1日至2020年4月30日期间每月租金9816元；乙方在签订合同时即向甲方缴纳首月租金，每月5日前向甲方缴纳当月租金，逾期未缴纳的，每日按欠缴费的3‰计收违约金；乙方须在签订合同时一次性向甲方缴纳相当于首年二个月租金金额即16384元作为租赁保证金，租赁期限内不代缴任何费用，租赁期满且乙方结清所有应付款项及无其他违约行为后15天内，甲方将租赁保证金无息退还给乙方；乙方接受甲方进行商业运营管理服务和物业管理服务，乙方承租该商铺起每月应缴纳物业管理费4947元，乙方须在每月5号前缴纳当月物业管理服务费，逾期未缴每日按欠缴额的3‰计收违约金；乙方须在签订合同时向甲方缴纳相当于两个月物业管理费金额即9894元作为物业管理服务费保证金并预缴首月物业管理费4947及水电费周转金1500元，租赁期限届满且乙方结清所有应付款项及无其他违约行为后15天内，管理服务费保证金和水电周转金甲方无息退还给乙方；乙方承租商铺内水电费由乙方负责，其中用电损耗按8%计算，乙方应于每月5日前向甲方缴纳上月的水电费用，逾期缴纳每日按欠缴额的3‰计收违约金；乙方自费对商铺进行装修；乙方未办理手续擅自离场、欠缴租金、物业管理费、水电费或其他费用达三十天以上等行为的，甲方有权单方面解除合同，没收租赁保证金、物业管理保证金和水电周转金，合同自甲方解除合同的通知送达乙方时解除；甲方在确认的交付日期起三个月后仍不能将商铺交付给乙方使用的，乙方有权解除合同，甲方应当无息返还乙方租赁保证金；等等。随后，原告向被告缴纳了租赁保证金16384元、管理服务保证金9894元、水电周转金1500元、消防改造费4100元、首月租金8192元、首月管理费4947元。2017年5月17日，原告向被告交纳了导购证押金60元。2017年7月12日，被告乐派物管公司管理人员提出商场在5月1日开始试运营，5、6、7月为一期，一次性将3个月租金免掉，管理费如果是按64元/平方米收取的，优惠期间按35元收取，二楼的格仔铺和三楼的美食街原11500元/间的改为按450元/间收管理费。2017年7月25日，原告向被告缴纳了6月电费690元。2017年8月15日，原告向被告缴纳了7月电费585元和8月管理费86元。2017年9月10日，原告向被告缴纳了8月物业相关费用548和9月份物业相关费用2705元。2017年10月20日，原告向被告缴纳了9月份物业相关费用543元和10月物业相关费用2705元。2017年11月30日，原告向被告缴纳了10月物业相关费用616元和11月物业相关费用2705元。2017年11月10日，被告乐派物管公司发出通告，提出优惠政策，租金免收，提出其时限以3个月为一期，到期后再根据实际情况另行制定，管理费按合同收取，水电费按合同收取，享有优惠政策的商铺，需遵守商场制定的规章制度，否则商场有权收回。2018年1月12日，被告乐派物管公司管理人员提出免租到1月，管理费是减半收取。2018年1月15日，被告乐派物管公司发出2018年2-3月租赁优惠通知，提出鉴于原有的优惠将于2018年1月底届满，根据目前的经营状态，现给予商铺以下租赁优惠条件：免除2018年2-3月租金，管理费和水电费全额收取，不再给予折扣优惠，截止2018年1月20日前无任何欠费的商铺，可申办以上租赁优惠，并到招商部签订补充协议。2018年3月28日，被告乐派物管公司委托律师向原告发出律师函，主张曾在2018年3月18日向原告送达了催缴函，通知原告在2018年3月20日前缴清所欠款项，现原告并未按通知要求缴款，正式通知解除与原告签订的租赁合同，没收租赁保证金、管理费保证金、水电周转金，并要求原告支付2017年12月1日至2018年3月31日期间管理费15304元及违约金3085.75元、2017年12月1日至2018年3月31日水电费2244元及违约金551.32元，并要求原告在2018年3月31日前清空商铺内物品，办理交接手续，否则其有权自行清点商铺内物品并搬离商铺。该律师函同日邮寄至原告合同约定地址。根据被告提供的抄表记录显示，原告承租的商铺在2017年7月电费690元，2017年8月电费585元，2017年9月电费548元，2017年10月电费543元，2017年11月电费616元。根据被告提供的抄表记录显示，原告承租的商铺在2017年10月26日至2017年11月25日的电费781元、2017年11月26日至2017年12月25日的电费429元、2017年12月26日至2018年1月25日的电费606元、2018年1月26日至2018年2月25日的电费428元、2017年2月26日至2017年3月25日的电费287元、2018年3月26日至2018年4月25日的电费4元，合计2535元。2018年5月23日，原告提起本案诉讼；被告乐派物管公司反诉状于2018年7月2日送达至原告。诉讼中，被告认为原告在2018年3月15日停业，于2018年5月8日搬离租赁商铺，此后双方自行对商铺进行了交接。本院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告乐派物管公司于2017年3月17日签订的《***广场商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告起诉请求解除该租赁合同，被告乐派物管公司也提出相同反诉请求，表示双方当事人达成解除该租赁合同的合意，反诉状于2018年7月2日送达至原告，本院据此认定上述商铺租赁合同于2018年7月2日解除。被告在商场招租前发布的广告及宣传属于要约邀请，原、被告之间的权利义务约定应按双方签订的租赁合同为准，商场的经营环境属于商业风险，原告以被告存在虚假宣传为由主张受到欺诈没有事实与法律依据，本院对原告主张被告构成违约的意见不予采信。原告在承租经营期间存在拖欠费用未缴纳的行为，且拒交水电费并擅自停业，已构成根本违约，本院对原告主张被告赔偿装修费93665.96元的诉讼请求不予支持。虽然原、被告在租赁合同中约定原告根本违约的情况下被告乐派物管公司有权没收租赁保证金、管理服务保证金、水电周转金，但合同中同时约定被告乐派物管公司根本违约情况下只需返还租赁保证金，并没有约定被告乐派物管公司需双倍返还该三笔款项，根据权利义务对等原则，原、被告在该租赁合同中约定的上述款项并不具有定金性质，被告乐派物管公司以原告违约为由主张没收租赁保证金16384元、管理服务保证金9894元、水电周转金1500元没有法律依据，本院对其该反诉请求不予支持。合同解除后因合同取得的财产应予返还，原告请求被告乐派物管公司返还上述三笔款项合法合理，本院依法予以支持。诉讼中，原、被告已自行对商铺进行交接，本院对被告乐派物管公司反诉主张原告返还商铺的请求不再予以支持。原告已停止营业，其请求被告退还导购证押金60元合情合理，本院依法予以支持。原告实际进行了装修，其向被告乐派物管公司支付的消防改造费用4100元属于原告支出的装修费用成本，现原告在装修完成后再要求被告乐派物管公司返还该笔款项理据不足，本院不予支持。原告与被告乐派物管公司签订租赁合同并履行，其与被告宜润置业公司之间并无合同关系，根据合同相对性原则，本院对原告主张被告宜润置业公司承担本案债务的请求不予支持。至于原告应支付租金金额的问题。2018年1月12日，被告乐派物管公司管理人员确认免租至1月，结合此前被告乐派物管公司二次在商场发布免租优惠的通知，本院确认2018年1月31日前原告无须缴纳租金。虽然被告乐派物管公司管理人员在2018年1月15日再次发出减免2、3月租金的通知，但同时该通知也明确享受该优惠的前提须为截止2018年1月10日前缴清全部费用并签订补充协议，因原告并未能与被告乐派物管公司签订补充协议，故其并不具有享受该优惠的条件，本院确定从2018年2月1日起开始计算租金。原告作为承租人，对返还租赁场地具有举证责任，在原告对此未提供证据的情况下，本院采纳被告乐派物管公司主张，认定原告在2018年5月8日搬离租赁场地，故本案计租期间为2018年2月1日至2018年5月8日。根据现有证据可见，即使原告在正常经营期间，因商场整体环境的原因原告所承租的商铺使用功能也受限，停业后虽然其未交还租赁场地给被告，但其也并未能按合同约定用途使用租赁物，综合本案实际情况，本院酌情确定租金标准按租赁合同约定金额的50%计算，即2018年2月1日至2018年4月30日期间每月按4096元（8192元×50%）、2018年5月1日至2018年5月8日期间每月按4490元（8980元×50%）计算，原告应支付租金为13500.3元（4096元/月×3个月＋4490元/月×0.27个月），原告已缴纳的首月租金8192元应予扣减，即本案中被告尚应支付租金5308.3元（13500.3元－8192元）予原告，被告乐派物管公司反诉请求超出上述核定的部分本院不予支持。本案租金金额为本院酌情确定，被告要求原告缴纳租金金额过高，原告不同意按合同约定标准全额支付租金尚属合理，本院对被告乐派物管公司反诉请求原告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求不予支持。被告乐派物管公司确认原告在2018年3月15日已停止经营，此前被告乐派物管公司管理人员表态同意管理费按每平方米35元计算，本院采信原告意见，认定每月管理费为2705元（77.29平方米×35元/平方米），2017年7月1日至2018年3月15日期间原告应缴纳的物业管理费为25697.5元（2705元/月×9.5个月），扣减原告已支付的首月物业管理费4947和2017年9月10日缴纳的2705元、2017年10月20日缴纳的2705元、2017年11月30日缴纳的2705元，本案中原告尚应支付物业管理费12635.5元（25697.5元－4947元－2705元×3）予被告，被告乐派物管公司反诉请求超出上述核定的部分本院不予支持。物业管理费金额为本院酌情核定，原告拒绝按合同约定全额支付尚属合理，故本案对被告乐派物管公司主张原告支付逾期支付物业管理费的违约金的反诉请求也不予支持。根据被告乐派物管公司抄表记录显示原告尚欠水电费2535元未付，经本院释明后原告对该金额未提出反驳意见或提供反驳证据，本院予以确认，并对被告乐派物管公司反诉主张原告支付水电费2535元的诉讼请求予以支持。被告乐派物管公司并未提供代垫水电费证据，无法证明其因原告拒交水电费而造成实际损失，本院对被告乐派物管公司主张原告支付水电费违约金的反诉请求不予支持。律师费并非诉讼必然支付的费用，在原、被告并未在签订的合同中对此有专项约定的情况下，被告反诉请求原告支付律师费10000元没有合同依据，本院对被告该项反诉请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）曾雅丽与被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司于2017年3月17日签订的《***广场商铺租赁合同》于2018年7月2日解除；二、被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金16384元、管理费保证金9894元、水电周转金1500元、导购证押金60元，合计27838元予原告（反诉被告）曾雅丽；三、原告（反诉被告）曾雅丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金5308.3元予被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司；四、原告（反诉被告）曾雅丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付管理费12635.5元予被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司；五、原告（反诉被告）曾雅丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费2535元予被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司；六、驳回原告（反诉被告）曾雅丽其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区乐派物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计299.23元（原告已预交1406.04元），由原告曾雅丽负担51.25元，被告乐派物管公司负担247.98元。反诉受理费1406.64元（被告乐派物管公司已预交1406.04元），由原告曾雅丽负担247.98元，被告乐派物管公司负担1158.66元。原告曾雅丽多预交的案件受理费1106.81元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一八年十一月九日书记员  余宝儿