河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1602民初4397号原告:河南鑫鑫房地产开发有限公司。住所地：周口市八一路南段。统一社会信用代码：91411600663438644Y。法定代表人：张启华，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦玉中，男，1974年9月4日生，住河南省商水县，系该公司员工。代理权限：特别授权。被告：董晨晨，女，1987年10月29日生，回族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：陈诚，河南宇法律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：中国建设银行周口分行。营业地：周口市七一路西段。负责人：刘宜勇，该行行长。委托诉讼代理人：付如军，该公司员工。原告河南鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫地产）诉被告董晨晨、第三人中国建设银行周口分行（以下简称建行周口分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鑫鑫地产的委托诉讼代理人秦玉中、被告董晨晨的委托诉讼代理人陈诚、第三人建行周口分行的委托诉讼代理人付如军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫鑫地产向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除我公司与被告2013年8月16日签订的商品房买卖合同及被告与第三人签订的银行按揭合同，要求被告董晨晨按约定标准支付违约金112589元，违约金从2014年6月15日按日千分之二计算至合同实际解除之日；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月16日，被告与原告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的“中汇国际国际公馆”F幢2单元5层511号商品房一套，由于被告资金困难，被告于同年7月15日与原告的分公司签订了借款协议，向原告的分公司借款123683元用于支付房屋首付款，借款协议约定借款期限为2013年7月15日至2014年6月15日，乙方于2013年12月15日前还款61841元，2014年6月15日前还款61842元。若乙方逾期三个月不还款，乙方按应付款项的日万分之五支付利息，并按日千分之二支付违约金；同时甲方有权收回房屋，没收乙方所交付的款项，乙方承担一切的不利后果。同时商品房买卖合同第七条约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的2%支付违约金。上述合同签订生效后，被告仅支付了部分借款，下欠36842元借款一直偿还。被告严重违反合同约定，经多次催要，被告均不宜理睬，为此诉至法院，望依法判如所请。被告董晨晨辩称，原、被告签订的合同标的价为166260元，被告已按购房合同足额支付合同价款，但原告至今尚未交付房屋使用，根据合同约定，原告应于2013年12月20日之前交付，被告董晨晨按照合同约定已履行相对应部分，但原告未交付且未在约定期限内办理相应房产手续。第三人建行周口分行述称，董晨晨共欠我们两笔款，一笔该涉案房贷外还有一笔快贷，两笔借款至今没有拖欠，只要董晨晨按期还款，我公司对解除该合同无意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的原告及被告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审及对证据材料综合分析,本院可以确认以下案件事实：2013年7月15日，被告董晨晨在《合同价款传单》上签字，传单信息如下：一、房源信息F座2单元511号，一层面积45.76，二层44.16，合计面积89.92；二、付款方式按揭，优惠20000元；三、合同价款，优惠后价款2710元，优惠后总价243683元，一层优惠后单价3830元，优惠后总价166260元，一层首付56260元，贷款110000元，二层优惠单价1664.65元，优惠后总价77423元，合计首付133683元。该合同价款传单右上角备注借款123683元。2013年7月15日，被告董晨晨与河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司签订《按揭贷款借款协议》，协议约定河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司为甲方，即出借人，被告董晨晨为乙方，即借款人，原告为丙方，1、乙方于2013年7月7日与丙方签订了《中汇·国际公馆认购协议书》，约定由乙方认购丙方开发建设的周口市中汇·国际公馆F座2单元5层511号房屋一套，乙方拟采用按揭贷款方式购买上述房屋，合同总价款为243683元，首付款为133683元，剩余款项办理按揭贷款；2、现由于乙方个人原因，无法在约定的期限内筹集全部首付款，甲方愿意向乙方提供部分借款，用于乙方购买上述房屋，现就关于借款购买上述房屋事宜签订本协议，1、借款金额为123683元；2、借款用途该笔借款专项用于购买丙方开发建设的周口市中汇·国际公馆F座2单元5层511号房屋，所借款项全部直接用于支付该房屋首付款，未经甲方同意，乙方不得用于其他用途；3、借款支付方式，乙方同意本次所借款项由甲方直接支付给丙方，用于交纳乙方应当支付的首付款，丙方开具以乙方为付款人的全额首付款发票，即视为甲方向乙方履行了交付借款的义务，乙方须向甲方开具借据。4、借款期限自2013年7月15日至2014年6月15日止，乙方同意在本协议签订生效后，于2014年6月15日之前，最多分两次偿还全部借款123685元，第一次还款日期为2013年12月15日，还款金额为61841元，第二次还款日期为2014年6月15日，还款金额为61842元；乙方在借款期限内出现丧失还款信誉和能力及其他可能影响甲方收回借款的情况下，甲方有权单方面要求乙方提前还款。5、借款利息，乙方在本协议约定期限内归还借款的，不必向甲方支付利息；乙方逾期三个月之内还款的，按应付款项的日息万分之五向甲方支付逾期间的利息；6、违约责任，乙方未按本协议约定偿还借款的，乙方除应按第五条规定的日息向甲方支付利息外，还应承担逾期未付款的违约金，违约金按日千分之二计算。7、保证条款，乙方同意将上述房屋之房款发票交由甲方保管，直至乙方还清向甲方所借所有款项时归还；2014年6月15日前乙方如需办理上述房屋交房装修手续，乙方必须还清向甲方所借款项，乙方未还清该借款前，甲方有权要求丙方拒绝将上述房屋交付乙方；乙方在逾期三个月仍未还款，乙方所购房屋产权归甲方所有，并没收乙方所缴纳房款。本协议作为董晨晨于2013年7月15日于原告签订《商品房买卖合同》补充条款，如果与《商品房买卖合同》中的条款争议部分，以该协议条款解决争议。2013年8月8日，河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司与董晨晨签订一份《声明》，确定董晨晨于2013年7月7日购买的中汇·国际公馆F座2单元5层511号房屋房管局实测为45.76平方米，单价为3830元每平方米，为保证与房管局前期预售预测面积的一致性，将来便于房产证的办理，现双方协商变更为收口式房管局前期预售证预测为43.41平方米，签订《商品房买卖合同》。2013年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告董晨晨购买原告位于大庆路北段西侧暂定名为周口东景国际名苑第F幢2单元511号商品房，该房用途为住宅，层高5.4米，面积为43.41平方米，单价为每平方米3830元，总房款为166260元，双方约定以按揭方式购房，原告于2013年8月16日前支付房屋首付款56260元，剩余房款110000元采取银行按揭方式支付；交付期限为2013年12月20日前，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期,1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题导致开发建设期限延长，但不得超过6个月。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定时间付款，按下列第1中方式处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任……（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方在合同上签字，加盖印章。被告董晨晨在第三人处办理按揭贷款手续，贷款金额为110000元，自2014年4月24日至2018年8月20日，被告董晨晨已还本金22375.04元，已还利息24564.89元，贷款余额为87624.96元，无拖欠贷款本金或利息。被告董晨晨未按照借款合同约定偿还河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司借款，原告未向被告董晨晨交付房屋。2018年8月16日，河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司出具《证明》一份，证明其不具有经营能力，该公司之前的债权、债务全部由原告继受。原告认可被告董晨晨于2013年12月14日偿还借款61841元，2014年7月19日偿还借款25000元，尚欠36842元未偿还。本院认为，合同系当事人真实意思表示，合同签订后，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。结合本案，被告董晨晨为购买原告的房屋，向河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司借款123683元，三方签订的借款协议是为了完成房屋买卖合同而达成的补充合同，该合同又进一步完善了各方当事人的权利义务，与原、被告之间的房屋买卖合同紧密关联，视为房屋买卖合同的补充。在河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司向原告支付了被告董晨晨的借款123683元后，原告的首付款133683元即交付完毕，原告配合被告办理了在银行贷款110000元手续，但被告未按照借款合同的约定偿还河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司的借款，被告违反了诚实信用原则，构成违约，原告按照与被告及河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司签订的借款协议约定不交付房屋，理由正当。故原告起诉请求解除2013年8月16日与被告董晨晨签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因被告董晨晨已全额支付购房款，关于购房款的返还，被告董晨晨可另行主张。因被告已全额支付购房款，在房屋买卖合同中没有违约，且原告请求被告支付违约金的标准系借款合同中约定的违约金标准，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告请求解除被告与第三人建行周口分行签订按揭合同的诉讼请求，基于合同相对性原理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：解除原告河南鑫鑫房地产开发有限公司于2013年8月16日与被告董晨晨签订的《商品房买卖合同》。驳回原告河南鑫鑫房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费减半收取1280元，由原告河南鑫鑫房地产开发有限公司承担640元，被告董晨晨承担640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  董春艳二〇一八年十一月二十六日书记员  张 淼