湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0115民初3606号原告：叶发明，男，1994年8月23日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权。被告：湖北富丽园集团有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊文化路。统一社会信用代码91420115724681454W。法定代表人：关雨斌，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：高福平，男，1965年11月9日出生，汉族，公司法务专员，特别授权。委托诉讼代理人：陈曦，男，1983年2月7日出生，汉族，公司工程部主管，特别授权。原告叶发明与被告湖北富丽园集团有限公司（以下简称富丽园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶发明的委托诉讼代理人肖军文、被告富丽园公司的委托诉讼代理人高福平、陈曦均到庭参加诉讼。后双方当事人申请调解期限一个月。本案现已审理终结。原告叶发明向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定和法律规定向原告交付符合合同约定、法律规定的房产并出示相关验收备案证明；2、确认合同第十一条第2项违约金总额不高于已付房款的1%条款无效。3、判令被告赔偿原告因逾期交房的赔偿金25840元（475000元×万分之二×272天；时间暂定到2018年6月30日，应计算至实际符合交付条件并完成合法交付之日）4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年3月4日签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买位于江夏区庙山办事处普安村“富丽·金澜湾”2栋2单元21层2号房，原告向被告支付了475000元房款。合同第九条约定被告于2017年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，但被告未能在双方约定的交房期限内将满足交付条件的商品房交付给原告，一直到起诉之日被告均未达到房屋交付条件。按照合同第十一条约定，逾期交房应当承担违约责任，合同约定违约金总额不得超过已付房款1%的条款免除了被告的义务、限制了原告的权利，应属于无效条款。合同约定违约金按日万分之0.5计算，标准过低，应参照周边房租标准及同期银行逾期贷款利率等计算。被告应当按照延期交房的时间以房款为基数按照每日万分之二的标准向原告支付违约金。原告多次与被告协商收房及违约金赔偿等相关事宜未果，特向贵院提起诉讼。被告富丽园公司辩称，我公司所开发的“富丽·金澜湾”项目均已取得竣工验收备案证。其中2号楼于2018年4月28日取得竣工验收备案证。房屋竣工验收后，被告已通过快递向原告发送了收房通知。被告销售的房屋取得了商品房预售许可证，双方签订的合同合法有效，合同第十一条第二项关于出卖人逾期交房违约责任有明确约定，每日按已付房款的万分之零点五标准支付，违约金总额不高于已付房款的1%。被告未采用虚假误导方式欺骗原告，该条款有效，原告请求按日万分之二主张延期交房违约金没有依据。本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉市江夏区庙山办事处普安村“富丽·金澜湾”2幢2单元21层2号房，总价款475000元。合同第九条约定：“出卖人应当在2017年9月30日前，将符合下列条件商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行政单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用手续；5、供电：于本合同约定交房日期之前通电；6、供水：于本合同约定交房日期之前通水……”。合同第十一条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期交付，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人赔付违约金总额不应高于房屋累计已付款额的1%。”合同签订后，原告向被告支付购房款475000元。2018年4月27日，被告向原告发出交房通知函，告知原告从该日起即可办理交房手续。原告认为房屋不符合交付条件，至今未收房。另查明，被告开发的“富丽·金澜湾”项目于2017年7月26日办理了燃气工程竣工验收备案；2018年1月12日，消防验收合格；同年2月9日，该项目办理了人民防空工程竣工备案。同年4月28日，2号楼取得了工程竣工验收备案证明书。同年8月8日“富丽·金澜湾”住宅正式通电。认定上述事实，有双方当事人的当庭陈述，《武汉市商品房买卖合同》、收款发票、商品房预售许可证、建设工程消防验收意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、房屋建筑工程竣工验收备案表、人民防空工程竣工备案表、武汉市燃气热力工程竣工验收备案证、《交房通知函》、邮寄回执、供电公司市场及大客户服务室（送电）业务工作单、照片等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定期限将符合约定条件的房屋交付给原告，已构成违约，应当承担逾期交房违约金。被告在2018年4月27日通知原告收房，但当时未完成工程质量验收，未取得竣工验收备案证明书，且未通电，不符合合同约定交付条件。原告有权拒绝收房。2018年4月28日，原告所购2号楼取得工程竣工验收备案证明书，并于同年8月8日通电，至此原告所购房屋具备交付条件。被告应当承担逾期交房的违约责任的期限从2017年10月1日至2018年8月8日止。关于原告提出要求被告按照合同约定和法律规定向原告交付符合合同约定、法律规定的房产并出示相关验收备案证明的请求，被告富丽园公司明确表示愿意交付房屋，原告拒绝收房的情形已经消除，双方当事人应友好协商，根据合同约定自行办理交房手续。原告的第一项诉讼请求本院不予支持。关于违约金支付标准。原、被告已在《商品房买卖合同》中约定违约金计算标准，对双方意思自治应予尊重，但亦应考虑违约金填补损失与违约惩罚的双重功能性质。原告主张约定“出卖人赔付违约金总额不应高于房屋累计已付款额的1%”条款无效，要求按日万分之二计算违约金。实际是请求对违约金进行调整。双方签订的合同约定了逾期交付房屋，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。赔付违约金总额不应高于房屋累计已付款额的1%。其中“赔付违约金总额不应高于房屋累计已付款额的1%”的封顶条款因未与被告逾期交房行为的违约时限相联系，即无论被告逾期交房多长时间，均只承担房屋总价款的1%违约金。该约定有违公平原则。综合本案逾期时限情况，本院认为对于逾期交房违约金按日万分之0.5的标准计算，从合同约定交房次日起以总房款475000元为基数计算至2018年8月8日，共7386.25元（311天×475000元×0.00005/天）。原告要求按日万分之二的标准计算违约金依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、湖北富丽园集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶发明支付逾期交房违约金7386.25元。二、驳回原告叶发明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费446元，减半收取223元，由原告叶发明负担159元，被告湖北富丽园集团有限公司负担64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  舒腊荣二〇一八年十一月十九日法官助理夏勇书记员王雅睿书记员姚锐