浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0683民初7584号原告（反诉被告）：上海瑞澄房地产营销策划有限公司，住所地：上海市松江区小昆山镇山西路**。法定代表人：饶成利。委托诉讼代理人：金亮贤，浙江丽大律师事务所律师。被告（反诉原告）：嵊州和悦文峰置业有限公司，，住所地：嵊州市经济开发区双塔路1888元法定代表人：楼小明。委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯鸣，浙江计然律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）上海瑞澄房地产营销策划有限公司与被告（反诉原告，下称被告）嵊州和悦文峰置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2018年9月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员朱干平独任审判，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告上海瑞澄房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人金亮贤，被告嵊州和悦文峰置业有限公司的委托诉讼代理人王凯鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑞澄房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付款项人民币1010159元整；2、请求法院依法判令被告归还保证金人民币500000元整；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月22日，原、被告签订了《嵊州和悦时代广场房产销售代理合同》和《补充协议》，约定被告和悦时代广场项目由原告独家代理销售，销售溢价部分双方分成。之后，原告依约向被告交纳了保证金人民币500000元整，并全面展开和悦广场销售行动。然而，在此期间，被告一方面违背了对原告独家代理销售的约定，以自己名义擅自进行部分房产的销售，另一方面，又以目前资金紧张、找不到领导签字等各种理由，违约拖欠原告提成款。时至今日，被告仍然拖欠原告提成款共计人民币1010159元整。并拒不归还保证金，给原告造成重大损失。原、被告之间的协议是合法有效的，受法律保护，被告本应依约履行自己的义务，被告拒不履行约定义务的行为，已经构成违约，应当依法继续履行，并承担违约责任。被告嵊州和悦文峰置业有限公司答辩称，被告已经按照约定支付相应的佣金，因其未能完成其销售任务，所以不能要求被告返还保证金。并提出反诉，请求：1、判令解除反诉原、被告于2018年1月22日签订的《嵊州和悦时代广场房地产销售代理合同》和《补充协议》；2、判令反诉被告根据上述合同交纳的50万元保证金作为违约金归反诉原告所有。事实与理由：反诉原被告于2018年1月22日签订的《嵊州和悦时代广场房产销售代理合同》第四条约定了销售考核指标，其中2018年5月31日前销售5000万元（50套），2018年6月1日至8月31日销售4000万元（40套）。第七条第1款约定，本合同履行过程中如……因乙方未完成阶段性销售任务致甲方解除本合同的，履约保证金作为违约金归甲方所有；第3款约定，因乙方不能完成任一期销售指标甲方解除本合同的，按照约定从乙方的履约保证金中扣除壹万/套，作为赔偿甲方的经济损失。第九条第1款约定，如乙方不能完成约定的销售目标，甲方有权随时解除与乙方的代理销售关系。至今，乙方仅完成9套房屋的销售签约，且其中有5套客户尚未付清购房款，乙方销售人员早已从甲方销售处撤场。反诉原告认为，反诉被告违按约完成代理销售认为，反诉原告有权随时解除本合同，其缴纳的50万元保证金应当作为违约金应原告所有。原告上海瑞澄房地产营销策划有限公司答辩称，1、反诉原告与被告签订的协议并没有达到解除的条件，在履行过程中反诉原告并没有通知反诉被告解除协议，也就是说这房产销售和补偿协议还是有效的，要履行；2、反诉原告认为乙方也就是反诉被告未完成销售甲方即反诉原告有权解除协议扣除保证金，因协议并未解除，反诉原告只是有解除权，但事实上本协议并未解除，所以谈不上扣除违约金的情形；3、反诉状中提到反诉被告撤离现场，也就是说没有再去履行协议是不符合事实，反诉被告一直都在认真履行协议的要求，但是由于反诉原告严重违约，导致反诉被告事实上无法再进行委托代理销售，但是反诉被告仍然在做后续的准备工作，一直为反诉原告的销售行为按照协议约定努力的在履行。所以反诉被告认为，反诉原告所提出的解除销售协议和扣除保证金50万的诉讼请求是没有事实、法律依据的。原告围绕诉讼请求依法递交以下证据：证据1、原被告双方信息复印件一份，代证双方主体资格证据2、《嵊州和悦时代广场房产销售代理合同》和《补充协议》各一份，证明被告委托原告代理销售和悦广场项目的事实以及项目的具体情况，以及佣金计算标准，支付时间等约定；证据3、被告未结清溢价分成款清单（2018年成交明细表）一份，证明被告拖欠原告利润分成款101万余元的事实；证据4、上海农商银行存款账户交易明细清单一份，证明原告向被告交纳保证金50万元的事实。被告嵊州和悦文峰置业有限公司对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但认为，证据2即《嵊州和悦时代广场房产销售代理合同》第四条约定了销售考核指标；第七条第1款约定，本合同履行过程中如……因乙方未完成阶段性销售任务致甲方解除本合同的，履约保证金作为违约金归甲方所有；第3款约定，因乙方不能完成任一期销售指标甲方解除本合同的，按照约定从乙方的履约保证金中扣除壹万/套，作为赔偿甲方的经济损失；第九条第1款约定，如乙方不能完成约定的销售目标，甲方有权随时解除与乙方的代理销售关系；证据3中后来有五套房没有成交的。被告为证明自己的抗辩与反诉主张提供了以下证据：证据5、《嵊州和悦时代广场房产销售代理合同》和《补充协议》（复印件）各一份，证明原、被告之间于2018年1月签订协议，且约定考核指标、违约责任等事项，双方都应遵循约定的事实；证据6、中国建设银行网上银行电子回执（复印件）三份，证明反诉原告依据双方约定将63万余元佣金汇至反诉被告账户的事实；证据7、《瑞澄成交明细》一份，证明销售代理费为合同金额佣金7%、溢价70%，反诉被告诉讼请求中指明的101万余元中，其中的五套房屋并没有成交的事实；证据8、《和悦广场住宅销售底价表》、《和悦广场底商销售底价表》、《和悦广场公寓销售底价表》、《和悦广场5号楼销售底价表》、《和悦广场4号楼销售底价表》、各一份，证明各套房屋的低价，作为计算佣金的依据的事实；证据9、《关于嵊州和悦时代广场房产销售代理合同解除协议》及快递单各一份，证明反诉原告向反诉被告送达并解除合同的事实；证据10、《关于嵊州和悦时代广场第一阶段完成的任务指标情况表》一份，证明反诉被告并未完成要求指标的事实。原告对被告提供的证据的质意见如下：证据5的真实性没有异议，但对待证的事实有异议，该证据证明不了反诉原、被告解除协议的事实，证明不了反诉原告可以享有扣除保证金的权利，也证明不了反诉原告有拒付佣金的理由，根据补充合同约定，哪怕反诉原告没有任何导致合同履行的理由，反诉被告没有履行，但反诉被告仍然享有向反诉原告支付佣金的权利；证据6的真实性没有异议，反诉原告确实支付了部分的佣金，共计634958元，这个在反诉被告提交的证据中也相应扣除，也证明了反诉原告需要向反诉被告支付佣金及提成的事实；证据7、与反诉被告提交的证据中是没有交集的，也就是说关于反诉原告提交的成交，后来客户解除合同，反诉被告在本诉的诉讼请求中没有列入，原告提交的证据涉及的诉讼请求的数额，跟反诉原告提交的数据没有冲突，同时证据也证明了反诉原告的房屋销售是成问题，反诉原告不能够为这些客户办理相应的银行按揭手续，所有这些都是利用反诉被告签订合同，由于反诉原告的原因导致客户退户；证据8的真实性没有异议，但是认为反诉原告所提交的证据可用的销售房屋有200多套，但是反诉被告签约，真正可以销售的只有80多套，反而证明反诉原、被告签订合同的一个欺诈的事实；证据9是反诉原告寄给反诉被告的解除协议，既然作为协议，可以双方协商，但不能作为反诉原告发起解除协议的通知，也证明不了反诉原告认为协议已经解除的事实；证据10反诉被告没有收到，里面计算出来的销售套数，跟反诉原告提出的18套数据是矛盾的。本院结合原告的举证、被告的质证意见，认证如下：1、被告对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性无异议，原告对证据5、证据6、证据8的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定并作为认定本案相关事实的依据；2、被告提供的证据7与原告提供的证据3反映的内容基本相同，但被告的该证据在备注栏注明其中有5个店铺存在客户退铺的情况，原告提供的证据3认为是成交的，与其所提供的证据3所反映的无交集。但事实上，被告关于5间客户的退铺在原告的证据3中均有反映，故被告提供的该证据予以认定并作为认定本案相关事实的依据；3、被告提供的证据9为解除代理合同的协议但无原告的签字或盖章、证据10系对原告在其中一个阶段的销售情况的汇总但也无原告的签字或盖章，其真实性不能确定，故不作为认定本案相关事实的依据。经审理本院认定事实如下：2018年1月22日，以被告（反诉原告）为甲方，以原告（反诉被告）为乙方，就和约时代广场项目合作事宜签订了《嵊州和悦时代广场房产销售代理合同》和《补充协议》各一份。合《房产销售代理合同》约定：“第一条：合作方式。在本协议有效期内，甲方指定乙方为本项目独家代理销售企业（除绍兴、本地区与绍兴树天文化传媒有限公司共同销售公寓和商业4#、5#至2018年4月30日）。即乙方依据本协议约定，就本项目销售事宜发动场外中介、渠道促成并办理相关渠道意向客户的登记、带看确认、协助签约等的办理工作。…第二条：合作期限。双方合作期限：自2018年3月1日起至2018年12月31日止，双方视具体情况再行协商，如双方一致同意继续合作，则应另行签订续约协议。如乙方未能完成本合同约定的任何一期销售任务或根据乙方的销售进程可确定乙方不可能完成销售任务的，甲方可随时解除本合同。…第四条：考核指标。第一阶段：2018年3月1日-2018年5月31日，销售指标5000万（50套）；第二阶段：2018年6月1日-2018年8月31日，销售指标4000万（40套）；第三阶段：2018年9月1日-2018年12月31日，销售指标5000万（50套）；分阶段考核中，第一阶段完成考核目标时，本代理转为独家代理。根据月提报考核其每月来访量及成交量，最终如未完成、少卖一套扣除1万保证金以次类推，将作为主考核要求。第五条：溢价分成。合同价超出甲方所给底价部分进行溢价分成，溢价部分甲乙双方三、七分成，即溢价所得30%归甲方所有，70%归乙方所有，并提供相关税票。第六条：结算与支付。乙方成功推荐客户购买本项目所有在售房源并且签约：客户合同签约，银行确认资料齐全，征信符合贷款条件后双方进行结算服务费的核对，甲方的商业及酒店式公寓需支付合同价的10%；一次性到款或按揭到账后并及时支付全额溢价分成部分。即乙方应依据本协议约定，就本项目销售事宜发动场外中介、渠道促成并办理相关渠道意向客户的登记、带看确认、协助签约等的办理工作。乙方在领取甲方结算支付任一笔服务费前需向甲方提供真实合法的全额销售代理费发票。甲方应在收到乙方发票后三个工作日内全额结款给乙方。第七条：保证金及违约责任。1、乙方50万元作为本项目双方协商的保证金（签订合同三个工作日内乙方先付10万，乙方进场7个工作日内付满50万）。合同期满顺利完成销售考核任务时，三个工作日内将其退还保证金。如合同期结束时，未能完成考核任务时将按其约定扣除相应违约金后，剩余保证金在三个工作日内退还其至账号，且合同终止。本合同履行过程中如乙方擅自解除合同或者因乙方未完成阶段性销售任务致甲方解除本合同的，履约保证金作为违约金归甲方所有。…3、因乙方不能完成任一期销售指标致甲方解除本合同的，按照约定从乙方的履约保证金中扣除壹万/套，作为赔偿甲方的经济损失；…第九条：合同的终止和变更。1、…如乙方不能完成约定的销售目标，甲方有权另请他人代理销售，并有权随时解除与乙方的代理销售关系。因乙方拒绝配合解除合同给甲方造成其他损失时，乙方就当据实赔偿。…3、经过双方同意可签订变更或补充协议，其条款与本协议具有同等法律效力。”同日签订了《补充协议》一份，约定“针对《嵊州和悦时代广场房产销售代理合同》原协议的第六条结算与支付提出，乙方完成阶段销售指标，按合同10%佣金结算。未完成阶段指标的，按照协议底单价1.1倍计算的总价10%结算佣金。（经双方协商约定，销售成交单价不低于底单价的1.1倍，如低于底单价的1.1倍成交，则需双方另行协商）溢价按合同约定三七分成不变”。合同签订后，原告分别于2018年1月26日、3月16日交付被告保证金10万元、40万元，合计50万元。截至原告起诉日止，经原告营销认购、签约、成交住宅及店铺10套（个），其中：⑴客户姜丽丽成交住宅1套（5-1-1903），合同价1230000元，可得佣金118372元；客户徐成建成交住宅1套（3-2-1903），合同价1284172元，可得佣金119199元；客户施恭华成交商铺1个（底商15#），合同价844550元，可得佣金185460元；客户叶泽林成交商铺1个（底商10#），合同价2063862元，可得佣金575772元；就上述成交的客户，原告共可得佣金998803元；⑵客户史玉江签约商铺1个（底商65#），合同价670000元，可得佣金144779元；客户韩金放签约商铺1个（底商66#），合同价767200元，可得佣金196664元；客户沈忠华签约商铺1个（底商67#），合同价660000元，可得佣金90847元；客户吴长柳签约商铺1个（4-321），合同价400000元，可得佣金142012元；客户赵维策签约商铺1个（4-322），合同价500000元，可得佣金72012元；就上述已签约但未成交的客户在成交后，原告共可得佣金646314元；⑶客户黄利恩认购未签约。另认定，被告于2018年4月27日支付原告就客户姜丽丽成交的佣金59186元，于5月21日支付原告就客户叶泽林成交的佣金359537元、7月20日支付216235元。以上合计已支付原告佣金634958元，成交部分至今未支付363845元。本院认为，原告与被告间签订的《嵊州和悦时代广场房产销售代理合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的规定，应属有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原告在接受被告委托承销被告开发的和悦时代广场房产后，被告负有按合同的约定支付佣金的义务。销售的目的是为了成交。被告主张有5个店铺虽签订了合同，但因客户退铺致未成交，无论该原因是否可以归结为原告或被告，客户退铺后销售的目的即为未实现。依据合同第四条，考核需以成交量作为其中的一个指标而非认购、签约量，故对于已经认购或已经签约但未成交的住宅或商铺，原告无权要求被告支付相应的佣金。故原告可以要求被告支付的佣金为成交客户共可得佣金998803元-被告已支付佣金634958元=363845元。因截至原告起诉日止，经原告营销认购、签约、成交住宅及店铺10套（个），并未完成《房产销售代理合同》第四条所约定的任一阶段的考核指标，应承担合同的违约责任。根据合同的约定，原告的销售指标为第一阶段完成销售5000万（50套），第二阶段销售4000万（40套），第三阶段销售5000万（50套），合计应完成销售量为14000万（140套），但原告至今并未完成任一阶段的销售指标，故被告反诉中主张的按合同第七条第1款的约定要求解除合同，履约保证金作为违约金不予返还；并依据该条第1、3款的约定就原告因其不能完成任一期销售指标部分从履约保证金中扣除壹万/套作为赔偿甲方的经济损失，理由正当，应予支持。原告认为其在签订合同后取得了被告和悦时代广场项目的独家代理销售资格，但合同第四条明确约定“第一阶段完成考核目标时，本代理转为独家代理”，但原告至今仍未完成相应的考核指标，故原告的该主张本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求及被告的反诉请求合理部分本院依法予以支持，不合理部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第三百九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除嵊州和悦文峰置业有限公司与上海瑞澄房地产营销策划有限公司间于2018年1月22日签订的《嵊州和悦时代广场房产销售代理合同》和《补充协议》二、嵊州和悦文峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海瑞澄房地产营销策划有限公司房产销售佣金363845元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告上海瑞澄房地产营销策划有限公司其余诉讼请求。案件受理费18392元依法减半收取9196元，反诉案件受理费8800元依法减半收取4400元，合计诉讼费13596元，由原告上海瑞澄房地产营销策划有限公司负担11150元，被告嵊州和悦文峰置业有限公司负担2446元（款限原告、被告于本判决生效后七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  朱干平二〇一八年十一月十二日书记员  马胜男