贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终6199号上诉人（原审被告）：袁响塘，男，1953年4月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：吴某，女，2003年5月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陆连军，贵州圣伦达律师事务所律师，执业证号：15201201610538400。上诉人袁响塘因与吴某房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁响塘上诉请求：一、依法撤销原判。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在合同继续生效存在的情况下，被上诉人单方收回房屋，且未与上诉人进行协商就将房屋转租给他人，其行为已构成违约，严重侵犯了上诉人的承租权益。一审法院一方面认定合同尚未解除，合同继续生效，另一方面却未对被上诉人在合同未解除时将涉案房屋转租他人的违约行为进行处理。二、从上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的内容来看，双方并未约定任何一方提前解除合同时应向对方支付两个月的物管费。三、本案中被上诉人应经营困难，在2017年9月份向被上诉人提出过降低租金标准事宜，但被上诉人久拖不决，将房屋转租给他人。被上诉人以其行为明确表示不愿继续履行合同，应承担相应的违约责任。吴某辩称：一、一审法院判决认定的事实清楚，证据充分，应予维持。二、答辩人与被答辩人2013年5月21日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。上诉人在2017年9月份通过短信方式告知答辩人，因其自身经营困难向答辩人提出解除合同的要求，且未按合同约定祝福答辩人剩余租期内的租金，已经构成违约，一审法院认定上诉人缴纳的6千元保证金并无不当。三、一审法院判决的上诉人向答辩人支付的物管费和电费是上诉人在租期内尚欠的费用，并非上诉人所述所支付的两个月的物管费。四、上诉人2017年9月份就发出解除合同的通知，上诉人没有按照约定2017年11月份初支付租金，其以实际行为表示不再继续租赁涉案房屋。五、关于上诉人陈述的承租人借上诉人的租金与本案无关，上诉人可以向案外人主张。吴某向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月1日解除；2.请求依法判令被告支付尚欠原告租金10000元并按照同期银行定期利率计算利息1089元（10000*3.3%*3.3年=1089元）；3.判令被告支付原告租赁房屋期间所欠物管费用2359.34元；4.判令被告支付原告租赁房屋期间所欠电费364.50元；5.判令被告按照双方合同约定支付原告违约金6250元；6.本次诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月21日，原告吴某（出租方、甲方）与被告袁响塘（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于贵阳市××号的房屋，建筑面积为80.65平方米，2013年5月20日至2013年6月30日为乙方对房屋按需要进行内部改造、装修、装饰时间，此期间甲方不收取租金，租赁期自2013年7月1日至2018年6月30日，共计五年；第一年的租金标准为18000元/季度，于2013年7月1日前一次支付18000元（以后依次按季支付），第二年至第五年的租金为75000元/年（即18750元/季度）；甲方于2013年5月20日交付该房屋钥匙时，乙方向甲方预付房屋租赁保证金6000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在甲方查清缴费情况后，应如数返还乙方；乙方承担该房屋的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用（但不包该房屋的房产税、土地使用税等）；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；未与乙方协商，乙方也未搬走，就擅自将该房屋出租给他人的，乙方有权单方解除合同；乙方不支付或者不按照约定支付租金达20日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；乙方不支付或者不按照约定支付租金达20日的，应按月租金100%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日（一个月）通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告交纳了6000元保证金，并按6000元/月的标准支付房租至2017年10月31日。同时，经双方协商，将房租支付方式由每季度一付变更为每两个月一付，于第一个月月初支付。2017年9月22日，被告因经营困难，向原告提出提前解除合同。2017年10月下旬，被告安排会计王文秀与原告一同到物管公司查询拖欠的物管费和电费的金额。经查，被告拖欠2017年7-10月物管费2359.34元及2017年5、8、9、10月的电费364.50元。后因原告要求被告多支付两个月的物管费，被告不同意而未将房屋交还给原告。2017年11月初，被告未按时交纳房租，原告遂于同月22日将房屋的门锁更换，自行收回了房屋（此时被告已处于停业状态），并缴纳了被告拖欠的物管费2359.34元和电费364.5元。次月3日，原告将房屋转租他人并开始进行装修。同月8日，被告到涉案房屋查看水电情况时，得知原告已将房屋另租他人，遂与原告产生纠纷。原告故诉至法院，提出诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告自愿签订《房屋租赁合同》，未违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定的租赁期间为2013年7月1日至2018年6月30日，被告欲提前解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，需经双方协商一致或具有约定、法定的情形。在被告向原告提出提前解除合同后，原告要求被告多支付两个月物管费，并无不当。被告若不同意该要求，即应按照原房屋租赁合同的约定支付租金。被告未于2017年11月初向原告支付房租，其行为已构成违约，且以实际行为向原告表明不再租赁房屋。原告为减小损失，自行收回房屋，应视为以其实际行为同意被告提前解除合同。2017年11月1日，原被告双方尚未就解除合同一事达成合意，故该合同当时并未解除，原告的第一项诉请，不予支持。自2013年7月至2017年10月，被告均按6000元/月标准向原告支付房租，而原告并未提出异议，故被告主张双方已协商一致不递增房租，予以釆信。现原告要求被告支付2014年7月至2017年10月递增部分的租金及利息，无事实依据和法律依据，亦不予支持。根据合同约定，物管费和电费均应由被告承担并于退租时结清，被告未及时支付该费用致使原告为其垫付，根据法律规定，被告应将该费用支付给原告。被告称已与物管公司协商、物管公司同意免除该部分费用，但并未提交相关证据予以证明，不予采信。根据合同约定，租赁期内，乙方提前退租的，应按月租金的100%支付违约金，故被告应向原告支付违约金6000元。因被告已向原告交纳6000元保证金，根据合同约定，合同解除后，该保证金应抵扣违约金等费用，故上述违约金与该保证金相互抵销，被告无需再向原告支付违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告袁响塘于本判决生效之日起三日内支付原告吴某物管费、电费共计2723.84元；驳回原告吴某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229元（已减半收取），由原告吴某负担205元，被告袁响塘负担24元。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据，二审查明的案件事实与一审判决查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方当事人在《房屋租赁合同》第七条（三）、（四）约定租金从2014年起年租金为75000元；第十三条2、（四）约定：“乙方（袁响塘）有下列情形之一的，甲方（吴某）有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达20日的”。合同签订后，袁响塘除第一年依约支付租金外，其余均未依约定支付租金，已经构成违约，不因为事实状态的存续，合同的继续履行，而不承担违约责任，故吴某有权单方解除合同，收回房屋。原判适用法律不当，本院予以纠正。另，袁响塘辩称物管公司已免收租金没有证据证明，本院不予采纳。吴某垫付该部分租金之后，袁响塘构成不当得利，原判判令袁响塘返还并无不当。综上所述，原判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由上诉人袁响塘负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  刘 佳审判员  姜彦宏二〇一八年十一月二日书记员  武雨璇