湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5465号原告：谭其敏，女，1970年11月10日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：姜建均，湖南高天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓欢，湖南高天律师事务所律师。被告：湖南美联置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路火焰路口**栋**。法定代表人：谢周亮，董事长。委托诉讼代理人：胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈继业，湖南泓锐律师事务所律师。原告谭其敏（以下简称原告）与被告湖南美联置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜建均、邓欢，被告的委托诉讼代理人陈继业、胡岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金12208元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月19日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于长沙市雨花区朝晖路559号锦湘国际星城金丽苑第11栋1302号房屋；被告应在2016年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告；如逾期未超过90天，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告却没有按照合同约定期限交付房屋。2017年3月18日，被告才通知原告于2017年3月26日办理“入伙手续”。后原告办理房屋验收交房手续时发现房屋存在质量问题并要求整改。经整改后,房屋实际交付日期为2017年4月20日。被告交房已逾期109天，应向原告支付违约金12208元。被告辩称，1、原、被告双方在商品房买卖合同中已就被告延期交付房屋的免责事宜达成了相应的约定且约定内容合法、有效。被告延期交房的原因符合免责情形，故被告无需向原告承担延期交房的违约责任。被告延期交房的第一个原因系市政配套安装延误，诉争开发项目的电力设施安装工程在2017年1月才完工，2月才竣工验收合格并正式输送电力。被告延期交房的第二个原因系政府相关部门延误了工程验收，涉及有消防、环保、规划、国土部门，具体验收时间为：2017年1月15日消防验收；2017年2月10日环保验收；2017年2月28日国土验收；2017年3月3日规划验收。在整个项目验收过程中，因政府各职能部门验收延误，致使该项目至2017年3月23日才完成竣工验收备案；2、被告在免责事由发生时及时向原告履行了告知义务，并在各项工作完成后及时通知原告收房，符合双方合同约定，也符合交易习惯，被告无需向原告承担延期交房责任。3、被告对原告验房时的质量瑕疵进行整改，符合合同约定，故被告无需向原告承担延期交房责任。该质量瑕疵不属于房屋质量问题，即使属于房屋质量问题，被告也在一个月内完成了整改。所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市雨花区朝晖路559号锦湘国际星城金丽苑第11栋1302号房屋；面积为85.03平方米；房价款560000元,原告以公积金贷款方式付款的，应于本合同签订之日向被告交付首付款170000元，余款390000元向长沙市铁路公积金管理中心申请贷款；被告应于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起60日内告知原告的；（2）不可抗力包括国家或地方政策变动、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等；由于被告原因，未按合同约定的期限将商品房交付给原告使用，逾期未超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款日万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款日万分之二的违约金；原告办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由被告在30天内整改，整改合格之前原告有权拒绝收房，超过整改期被告应承担每日房款总额的万分之一的延期交房的责任；原告购买的商品房为商品住宅的《住宅质量保证书》作为本合同附件。被告自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修期限内拖延整修的，原告可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由被告承担。房屋因质量问题造成原告经济损失的，被告应赔偿原告的损失。因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，原告可以请求解除合同并要求被告赔偿损失。房屋保修期按被告提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自房屋交付之日起计算；质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约交付了购房款560000元。2016年6月20日，被告与国网湖南省电力公司长沙供电分公司（以下简称长沙供电公司）签订《新建住宅供电设施组织建设合同》一份，约定被告开发的锦湘国际星城四期从上级公共电源网接入点至小区住户电表箱、小区配套公建项目及经营性用房、办公用房、配电间低压屏止的所有供电设施由长沙供电公司施工建设；符合设计条件所需资料齐全之日起的设计工期为50天，符合电气设施安装条件之日起的施工工期为120天，如遇特殊情况工期相应顺延；该合同还对双方权利义务、工程款、工程质量违约责任等事项进行了约定。2017年1月24日，被告与长沙供电公司签订《高压供用电合同》一份，该合同对用电容量、供电方式、电量的抄录和计算、计量失准及争议处理规则、违约责任等事项进行了约定。2016年12月26日，被告向原告邮寄《延期交房通知书》，注明因长沙供电公司的供电设备安装延误等原因，导致供电工程施工不能如期完成，从而影响房屋的验收和交付，因此通知原告延期交房。原告所购房屋楼栋的电话、宽带、有线电视、自来水、燃气均已于2016年12月9日前完工。供电设施于2017年1月24日完工。2017年1月3日，长沙市建筑工程集团有限公司和长沙华艺工程设计有限公司等单位进行了建筑节能专项验收；2017年1月5日，长沙市公安消防支队进行了消防验收；2017年2月10日，长沙市雨花区环境保护局进行了环保验收；2017年2月28日，长沙市国土局进行了土地开发利用专项验收；2017年3月13日，长沙市城乡规划局进行了规划竣工验收；2017年3月23日，建设、勘察、设计、施工、监理等单位进行了工程竣工验收备案。2017年3月18日，被告向原告送达《入伙通知书》，通知原告于2018年3月26日办理交房手续。原告于2007年4月4日委托长沙市芙蓉区小李飞刀工程项目管理有限公司进行验房，该公司于当日作出《验房报告》,该报告记载：餐厅墙面2处裂纹、厨房墙面1处空鼓、阳台梁底中部1处空鼓、次卧墙面2处裂纹、客厅推拉门中间门页锁件不灵活、主卧窗底框1处变形、次卧窗底框1处变形、开关箱无回路标识、可视对讲机未装、洗漱间排水管存水弯未见检修口。后经维修，原告于2017年4月20日在物业公司领取了房屋的相关物品，并在《楼宇验收交接表》上签字。另查明，被告于2017年2月10日向长沙市雨花区环保局提交书面申请办理环保竣工验收手续。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行合同约定的义务。一、关于被告因诉争房屋的质量瑕疵所应承担的责任问题。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。原告未能举证证明涉案房屋存在房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住、建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准的其他情况，原告提交的《验房报告》中显示的空鼓、裂纹等现象不足以产生房屋无法交付使用的后果。原告以此为由拒收诉争房屋缺乏合同和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”，故被告因诉争房屋的质量瑕疵在本案中所应承担的是质量修复责任，而非逾期交房责任。原告主张被告整改期间应支付延期交房违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。二、关于被告是否应承担延期交房的违约责任问题。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：被告应于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起60日内告知原告的；（2）不可抗力包括国家或地方政策变动、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等。但双方均确认被告通知原告交房的时间为2017年3月26日，此时被告才履行交房义务，故已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，被告逾期交房未超过90日，应按日向原告支付已付房价款日万分之一的违约金，故被告应向原告支付2017年1月1日至2018年3月26日止的延期交房违约金4704元（84天×560000元×0.1‰）。原告主张超出的部分，本院不予支持。被告辩称因政府相关部门延误工程验收导致延期交房，符合免责条款约定，因未提供相应的证据证实其已在合同约定的期限内向政府相关部门提出验收申请，故本院不予采纳。被告辩称因电力设施安装工程延误导致延期交房，符合免责条款约定，因未提供充分的证据予以证实，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南美联置业有限公司于本判决书生效后10日内支付原告谭其敏延期交房违约金4704元；二、驳回原告谭其敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取53元，由被告湖南美联置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 赵 梅二〇一八年十一月二十三日书记员 魏碧玉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。