福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民终3059号 上诉人（原审被告）：福建南靖永大房地产有限公司，住所地福建省南靖县山城镇育林路大园**。统一社会信用代码913506276990421317。 法定代表人：吕兰姬，执行董事。 委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹雅容，福建仁胜律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：漳州永大房地产开发有限公司，住，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处一社会信用代码913506007053741096。 法定代表人：黄立辉，总经理。 委托诉讼代理人：叶镇南，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：王艺东，男，1974年3月1日出生，汉族，住福建省南靖县。 被上诉人（原审原告）：吴毅靖，女，1974年5月27日出生，汉族，住福建省南靖县。 上述二被上诉人委托诉讼代理人：王振华，福建宣法律师事务所律师。 上述二被上诉人委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所律师。 上诉人福建南靖永大房地产有限公司（以下简称：南靖永大公司）、漳州永大房地产开发有限公司（以下简称：漳州永大公司）因与被上诉人王艺东、吴毅靖商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2018）闽0627民初1105号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南靖永大公司、漳州永大公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回王艺东、吴毅靖的全部诉讼请求。事实与理由：1.主张违约金的一方应对实际损失及因果关系承担举证责任，本案王艺东、吴毅靖对违约金的请求缺乏事实依据；2.本案未能办理房屋所有权初始登记并非南靖永大公司原因，应归责于施工方福建省来宝建设工程有限公司，本案的审理结果与福建省来宝建设工程有限公司具有法律上的利害关系，应追加福建省来宝建设工程有限公司作为本案第三人。 王艺东、吴毅靖辩称：1、南靖永大公司依合同约定应当承担办证义务，其与施工方福建省来宝建设工程有限公司的工程纠纷是另一法律关系，与本案无关，无需追加福建省来宝建设工程有限公司作为第三人参加诉讼；2、双方签订的《商品房买卖合同》是双方意思自治的表现，合法有效，以合同明确约定的计算方法来计算违约金的赔偿数额符合实际情况；3、本案中不存在违约金过高的情形，如若南靖永大公司认为其不应当承担违约金责任，应由其举证证明未违反合同约定，而非要求王艺东、吴毅靖证明实际损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王艺东、吴毅靖向一审法院起诉请求：1、判令被告南靖永大公司支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，违约金从实际交接房屋起360日之后即2014年11月1日次日起至被告南靖永大公司实际办理房屋所有权初始登记之日止按房价款日万分之一计算（截止至起诉日的违约金为63369元即508994元*0.01%*1245天）；2、判令被告漳州永大公司对上述债务承担连带责任；3、判令被告南靖永大公司按《商品房买卖合同》约定，继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记；4、本案诉讼费由被告南靖永大公司、漳州永大公司承担。 一审法院认定事实：2011年12月26日，王艺东、吴毅靖与南靖永大公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002500120），合同约定：王艺东、吴毅靖向南靖永大公司购买位于南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇5幢801号房屋一套，房屋建筑面积为135.85平方米（其中：套内建筑面积为116.94平方米，公共部位共有分摊建筑面积为18.91平方米），商品房单价为每平方米人民币3746.74元，总价款为508994元；付款方式：已交付首付款178994元，余下购房款330000元整由买受人向中国银行股份有限公司南靖支行贷款支付；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。同日，王艺东、吴毅靖与南靖永大公司签订一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件六，该补充协议第七条：“合同第十四条产权登记的条款变更为：1、出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。2、买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。应由买受人承担相关的税费在交房时由买受人预交给出卖人（相关税费包括契税、专项维修资金等，由出卖人根据相关部门收费标准代为预收，多还少补）。买受人应于出卖人通知办理产权证之日起30日内，配合出卖人办理相关手续，否则出卖人有权自通知办理产权证第31日起每日按购房总额的0.03%要求买受人支付违约金。3、如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理”。2012年2月9日、2012年11月9日、2013年6月3日，南靖永大公司分别开具三份销售不动产统一发票给赖毅伟收执，发票金额分别为178994元、210000元、120000元，金额总计508994元。2013年11月6日，王艺东、吴毅靖接收了位于南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇5幢801号房屋。另查明，2010年1月20日，南靖永大公司成立，营业期限从2010年1月20日至2060年1月19日，注册资本为2500万元，经营范围为房地产开发、商品房销售及出租；建筑材料（危险化学品除外）的批发与零售。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）；股东为漳州永大公司。再查明，来宝公司系南靖永大公司中央名仕汇1#至13#楼项目工程的施工方。来宝公司与南靖永大公司建设工程施工合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2016年11月24日作出的（2016）闽民终625号民事判决已经生效，漳州市中级人民法院在执行该案过程中，双方于2017年11月24日达成执行和解，协议主要内容：被申请执行人南靖永大公司共结欠申请执行人来宝公司债务9270000元，扣除被申请执行人南靖永大公司已支付4060000元，余款5210000元以现金支付1000000元、以店铺和车位抵偿4210000元；申请执行人来宝公司选定的店铺和车位完成备案登记后，应立即配合被申请执行人南靖永大公司办理中央名仕汇1#至7#幢综合竣工验收程序等。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王艺东、吴毅靖与南靖永大公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。王艺东、吴毅靖依合同约定付清了全部房款，但南靖永大公司却未能按约在交房后360日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，故南靖永大公司已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方在《合同补充协议》已明确约定了违约金的处理方式，即双方对违约所产生的损失已约定了具体的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，现王艺东、吴毅靖请求南靖永大公司按约支付违约金，于法有据，应予支持，故南靖永大公司及漳州永大公司主张王艺东、吴毅靖未能举证证明具体损失而应驳回其违约金的请求，与事实和法律均不符，依法不予采纳。本案中，王艺东、吴毅靖自2013年11月6日起接收位于南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇5幢801号房屋，360日后即2014年11月2日起南靖永大公司应向王艺东、吴毅靖支付违约金。又因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，王艺东、吴毅靖诉请的违约金是逐日产生累计而得的继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，王艺东、吴毅靖于2018年5月2日提起诉讼，该权利保护范围为2015年10月1日起至2018年5月2日，2014年11月2日至2015年9月30日的违约金已超过诉讼时效，不予保护，故南靖永大公司自2015年10月1日起至2018年5月2日应支付的违约金为48049.03元（508994元×944天×0.01%）。南靖永大公司主张王艺东、吴毅靖提起本案诉讼已超两年的诉讼时效的意见予以部分采纳。至于2018年5月3日之后的逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，王艺东、吴毅靖仍可待南靖永大公司实际向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后另行解决。由于南靖永大公司至今未向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，导致王艺东、吴毅靖至今无法办理所购房屋所有权证等权属登记，因此，其应按合同约定继续履行义务。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定。本案中，漳州永大公司系南靖永大公司的唯一股东，其未能在法定期间提供证据证明其公司的财产独立于南靖永大公司的财产，故王艺东、吴毅靖要求漳州永大公司对南靖永大公司的债务承担连带责任，于法有据，应予支持。本案系商品房预售合同纠纷，房屋出卖人南靖永大公司保证房屋所有权转移给买受人王艺东、吴毅靖，系其应履行的基本义务，但南靖永大公司却未能按约办理房屋所有权初始登记，而其中原因系与来宝公司之间存在建设工程施工合同纠纷，而导致双方就建设工程未进行竣工验收，现该纠纷已经法院判决并生效，故南靖永大公司提出本案应追加来宝公司为第三人的理由，与事实和法律均不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效后十日内向王艺东、吴毅靖支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金48049.03元；二、福建南靖永大房地产有限公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记；三、漳州永大房地产开发有限公司对福建南靖永大房地产有限公司的上述第一款债务承担连带清偿责任；四、驳回王艺东、吴毅靖的其他诉讼请求。案件受理费1384元，减半收取计692元，由王艺东、吴毅靖负担167元；由福建南靖永大房地产有限公司负担525元，漳州永大房地产开发有限公司负连带缴交责任。 二审中，当事人均没有提交新证据。本案各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约全面履行。王艺东、吴毅靖已按约支付了全部购房款，而南靖永大公司却未能按约在交房后360日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，故南靖永大公司已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方在《合同补充协议》已明确约定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理”，王艺东、吴毅靖请求南靖永大公司按约支付违约金，应予支持。故南靖永大公司、漳州永大公司主张王艺东、吴毅靖未能举证证明具体损失而应驳回其违约金的请求，与事实和法律规定均不符，不予采纳。本案系商品房预售合同纠纷，房屋出卖人南靖永大公司保证房屋所有权转移给买受人王艺东、吴毅靖，系其应履行的基本义务，但南靖永大公司却未能按约办理房屋所有权初始登记，南靖永大公司主张因其与福建省来宝建设工程有限公司之间存在建设工程施工合同纠纷，导致双方就建设工程未进行竣工验收，造成不能按约办理房屋所有权初始登记并非南靖永大公司自身原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”。南靖永大公司与福建省来宝建设工程有限公司之间存在建设工程施工合同纠纷，并非是法定免责理由。因此，南靖永大公司应承担相应的违约责任。至于南靖永大公司、漳州永大公司提出本案应追加福建省来宝建设工程有限公司为第三人的问题，因福建省来宝建设工程有限公司与南靖永大公司、王艺东、吴毅靖双方签订的《商品房买卖合同》没有关联性，南靖永大公司、漳州永大公司请求追加福建省来宝建设工程有限公司为本案第三人于法不符，不予采纳。 综上所述，南靖永大公司、漳州永大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1001元，由福建南靖永大房地产有限公司、漳州永大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周志梅 审判员  王泽夫 审判员  林 莉 二〇一八年十一月二十九日 法官助理王梓聪 书记员蔡燕玲