云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2601民初2860号原告：文山市鑫坤物业服务有限公司，统一社会信用代码91532621323104007L。法定代表人：朱瑞文。住所地：文山市。委托诉讼代理人：安虹泽，云南博引律师事务所律师(特别授权)。被告：胡某某，女，1972年8月6日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。原告文山市鑫坤物业服务有限公司（以下简称鑫坤物业公司）与被告胡某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告鑫坤物业公司的委托诉讼代理人安虹泽,被告胡某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鑫坤物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2016年1月1日起至2017年12月31日的物管费4000元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月20日，文山市开化街道螺蜂社区鹏群山庄业主委员会与原告签订了《鹏群山庄小区物业服务合同》，合同中约定由原告向鹏群山庄提供物业服务，原告有权向该小区业主收取物业管理费。合同约定：1、物业服务费起算点为2015年11月20日起至2018年11月20日；小区住宅物业服务费按产权面积大小以0.6元/平方/月计算，按年收取；公摊电费每月每户8元收取；2、业主和住户必须在当年内交清本年的物业服务费，如有特殊情况拖延的，需向物业告知，未告知的，乙方有权按照业主欠交金额3‰/天来计算违约金。被告为鹏群山庄A11号业主，其居住的房屋类型为自建房，按照合同约定，其每年应向原告交纳物业服务费2000元，自该合同成立后，原告一直按照该合同为鹏群山庄提供物业服务，但被告从2016年1月1日至今都未交纳物业服务费。截止2017年12月31日两年时间共欠物管费4000元。并且根据《鹏群山庄小区物业服务合同》的约定，业主迟延交纳物业费按日3‰来计算违约金，拖欠物业费至今的违约金1200元。合同成立后，原告向该小区提供了物业服务，但被告不按合同约定履行自己交纳物业费的义务，经原告多次催收未果，为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告胡某某辩称：一、答辩人房屋坐落区域不在原告物业服务范围之内。根据原来的市政规划，答辩人及其他16户人家之前同属于文山州司法小区，后由于道路及地理位置原因，该16户人家与州司法小区之间砌墙隔断，而统一从鹏群山庄小区一面开门（市政规划小区道路）另出，现更名为文山市发改委小区，发改委小区业主系向司法小区开发商购买小宗地自建房，小区内的水电管网改造都是小区业主自行筹资建设。据此，发改委小区（包括答辩人在内16户人家）只是与鹏群山庄共用了一道大门，且道路与大门都是市政规划所设，故发改委小区不在鹏群山庄小区范围之内，也就是不在原告的物业服务范围之内。二、《鹏群山庄小区物业服务合同》对发改委小区业主不具备法律约束力。1、如前所述，发改委小区（包括答辩人在内16户人家）不属于鹏群山庄小区，据此，根据合同相对性，鹏群山庄小区的物业服务合同不能适用于其他小区；2、虽然发改委小区与鹏群山庄共用一道大门，即便原告强制把发改委小区纳入鹏群山庄小区之内，根据鹏群山庄小区布置的特殊性，《鹏群山庄小区物业服务合同》在形成上违法，也不适用于发改委小区。首先，两个小区只是共用一道大门，且大门是市政规划设立的，不能以此便把发改委小区纳入鹏群山庄小区之内。其次，即便原告强制把发改委小区纳入鹏群山庄小区之内，而鹏群山庄小区内有别墅区域、单元房区域以及发改委自建房区域，鉴于小区内房屋坐落的特殊性，鹏群山庄业主委员会与原告签订《鹏群山庄小区物业服务合同》之前或签订时，都没有通知发改委小区住户参与讨论物业服务合同签订的相关事宜，据此，鹏群山庄小区业主委员会与原告签订的《鹏群山庄小区物业服务合同》因程序违法，也不适用于发改委小区业主。综上所述，发改委小区不属于鹏群山庄小区，且鹏群山庄小区业主委员会与原告签订的《鹏群山庄小区物业服务合同》因程序违法也不能适用于发改委小区业主，故原告向发改委小区业主收取物业服务费没有法律及合同依据。三、原告并未向答辩人提供物业服务。从发改委小区建成至今，发改委小区区域内的水电管网改造，都是小区业主向相关部门反映后，自行筹资建设，水电费自行缴纳，小区内道路车辆乱停、乱放，小区业主财物被盗事件时有发生，而双方共用的大门，原告并没有向发改委小区业主提供任何物业服务，故其根据没有提供的服务而欲收取服务费的诉讼请求不符合本案客观事实，且于法无据。四、原告的诉请没有事实及法律依据。《鹏群山庄小区物业服务合同》不适用于发改委小区，且原告也没有为发改委小区提供任何物业服务，故其请求收取物业服务费的主张依法不能成立。综上所述所述，答辩人不属于鹏群山庄小区业主，不在原告物业服务范围之内且答辩人与鹏群山庄业主委员会签订的《鹏群山庄小区物业服务合同》程序违法，故不能适用于答辩人所属的文山市发改委小区业主，而原告也没有向答辩人提供任何物业服务，故其诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。原告针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《营业执照》、《法定代表人身份证》复印件各一份，证明：（1）原告诉讼主体资格；（2）原告是行政机关审核许可以为市场提供物业服务产品的公司；2、《鹏群山庄小区物业服务合同》复印件各一份，证明：（1）2015年11月20日，原告经过文山市开化街道螺蜂社区鹏群山庄业主委员会的委托后，对该小区提供物业服务；（2）签订的合同中约定小区住宅物业服务费按产权面积大小以0.6元/平方/月计算，按年收取；（3）公摊电费每月每户8元收取；（4）业主无故拖欠物业费，原告有权按照业主欠交金额3‰/天来计算违约金；（5）违约方应当承担守约方实现本合同权利而支付的合理费用；3、《照片》复印件五页，证明：（1）司法小区属于鹏群山庄物业服务范围；（2）司法小区自建房住户门牌标有“鹏群山庄”以及鹏群山庄共用围墙的事实；（3）原告定时派人打扫司法小区自建房住户街道，保持街道的整洁干净，住户也实际享受了原告提供的物业服务。经质证，被告对原告提交的证据质证意见为：对第1组证据的真实性无异议，但不具有关联性，该组证据仅仅能够证明原告有从业证明，但是不能当然证明与被告之间产生物业服务合同的事实，根据合同的相对性，该证据与被告无关；对第2组证据的真实性无异议，但对关联性与合法性有异议，原告的证明观点不能成立，理由是：（1）、根据被告调取的业主委员会成立的程序，业主委员会成立涉及的选举产生情况，发改委小区没有任一户业主进行签字，所以该业主委员会的行为对发改委小区的业主不产生法律约束力；（2）、业主委员会产生的过程中虽然选举公示里面列举有法改委小区的业主作为代表，但是该代表没有经过所有发改委小区业主推选，仅能代表个人行为，根据代表的产生制度，代表需要经2/3同意选举，并且提交被代表人员的委托书后方能行使代表成立，所以业主委员会单列的发改委小区业主不具有代表性；（3）、既然原告服务的是鹏群山庄，被告属于发改委小区，两个小区不可能共同签订一个物业服务合同，即便是需要签订，也要单独与物管公司签订；（4）、因为发改委小区的业主没有参与物业服务合同，所以收费标准无从得知，并且发改委小区的业主均是自建房，水电的管理均是自行管理，没有公共的绿化，即便是物业服务合同成立，但是能够管理的面积很小，这对于发改委小区是不公平的，据此原告的证明观点不能成立；对第3组证据照片的真实性无异议，但是对合法性、关联性不予认可，并且原告的证明观点也不能成立。理由：（1）、发改委小区不属于鹏群山庄小区；（2）、原告已经明确被告属于司法小区，不属于鹏群山庄，那么用鹏群山庄的物业管理合同向发改委小区业主收取物业费，不能成立；（3）、贴门牌是原告的单方行为，未经业主的同意认可，不产生法律效力，并且业主的小区归属要经过政府的备案登记，不能经过原告的单方贴门牌确认；（4）、共用围墙是市政规划，原告没有因为共用围墙提供任何服务，所以不能成为收费依据；（5）、照片显示的小区并不能证明是原告所打扫的，并且现在小区内存在私搭乱建，车辆乱停乱放，业主财产被盗的情况，从而也可以证实即便合同成立，原告也没有尽到合同的服务要求，相反应当向相应的权利人承担违约责任，据此，原告的证明观点不能成立。本院认为，原告提交的第1、2、3组证据均客观、真实、合法，对其真实性本院予以采信，对其证明观点，本院将结合案件事实予以综合评判。被告为证明其辩解主张，向本院提交了如下证据：1、《文山润丰小区-州司法及发改委小区总平面图》复印件一份，证明被告房屋坐落隶属州司法小区，且市发改委小区与司法小区隔断后另行从鹏群山庄小区开门的道路也是市政规划小区道路的事实，故被告所在的市发改委小区不属于鹏群山庄小区，也不在鹏群山庄小区物业服务范围之内；2、《会议纪要》、《市发改委小区住户关于从鹏群山庄小区开大门会议纪要》复印件各一份，证明被告房屋属于州司法小区，且与司法小区业主共摊相关费用，后发改委小区与司法小区隔断，从鹏群山庄开门另出，但并未纳入鹏群山庄小区，市发改委小区至今尚未寻找或签订物业服务合同的事实；3、《告知书》、《信访事项程序性受理告知书》、《改造方案》、《改造费用发票》、《相片》各一份，证明：（1）、被告房屋隶属市发改委小区的水电管网改造都是小区业主自行司法救济途径解决，自行筹资建设，水电费自行缴纳的事实；（2）、被告隶属的市发改委小区道路车辆乱停乱放、道路公共管道破裂自行修理，故原告并未向被告提供物业服务的事实，据此，原告诉请主张的物业服务费没有事实依据；4、《发改委小区通信录》、《鹏群山庄小区业主代表（预选）公示》、《文山市鹏群山庄业主委员会选举情况》各一份，证明发改委小区业主并未参加文山市鹏群山庄业主委员会选举及筹备活动，故文山市鹏群山庄业主委员会的行为不能代表发改委小区业主，即本案原告与文山市鹏群山庄业主委员会签订的《鹏群山庄小区物业服务合同》对被告不产生法律约束力。经质证，原告对被告提交的证据质证意见为：对第1组证据的三性均不予认可，证据来源是建筑设计所，但是并未盖有公章，对真实性、合法性无法确认，从图来看，被告所居住的片区16户人家已经用实际行动建立起新的围墙，将司法局隔离，而将靠近鹏群山庄的围墙拆除，与鹏群山庄小区连在一起，形成了共用大门、共用通道的事实，而在市法院审理的卢青案件中，该片区围墙是2014年拆除，与鹏群山庄连在一起的，其片区的实际情况已经与该规划图不相符，因此该证据不能作为本案的定案依据；对第2组证据三性均予以认可，但不能证明其待证观点，首先会议纪要的开头已经注明是2011年1月20日，是司法小区的管委会要将该16户隔离不让其通行，该16户只能拆除鹏群山庄的围墙，从鹏群山庄的大门进行通行；对第3组证据对真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，因为水电管网改造是开发商的义务，作为自建房，就是小区自建房业主的义务，并不是物业公司的义务，物业服务合同也没有水电管网改造进行过约定，物管公司只有协助维修的义务，且维修费业主自行承担，从照片来看，小区的车辆停放均是靠墙整齐停放，并未向被告诉称的乱停乱放，因为从图片可以看出，地上并没有规划过停车位，因为停车位的规划必须经过消防部门规划消防通道，这也是开发商的业务，作为自建房，就是小区自建房业主的义务，并不是物业公司的义务，对第4组证据的第一份通讯录三性均予以认可，对公示正好可以证明公示时间2015年1月28日，当时原告还并未进驻该小区，原告对于业主委员会的成立及代表并不清楚，原告仅是物业服务管理企业，原告方没有权利审核业主是否为业主委员会成员，且业主委员会成立瑕疵并不是物业公司的过错，不能成为不缴纳物业管理费的抗辩理由而该公示表的韩世光是业主的父亲，充分反映出自建房片区参与过小区的业主委员会，可以证实小区业主委员会签订的物业合同对该片区有法律溯及力，补充说明，被告方没有证据说明门牌贴放行为是原告方，因为在卢青案件当中，门牌××年，原告是2015年11月底才进驻该小区，不可能是原告的行为，而且不动产的门牌号的设置，是市政机关才有权利。本院认为，被告提交的第1组证据仅为设计图，未加盖相关职能部门印章，不能代表行政职能部门的整体规划，故对该证据本院不予采信；第2、3、4组证据客观、真实、合法，对其真实性本院予以采信，对其证明观点，本院将结合案件事实予以综合评判。经庭审举证、质证和认证，确认本案法律事实如下：鹏群山庄小区为开发商统建后出售给业主的商品房。被告的房屋系向司法小区开发商购买小宗地自行建盖的自建房，被告原来从司法小区大门通行，2013年包括被告在内16户自建房业主与司法小区砌墙隔断，与鹏群山庄小区业主共用通道。2015年1月28日鹏群山庄小区业主委员会筹备委员会发布《鹏群山庄小区业主代表（预选）公示》，该公示载明韩世光为发改委代表。鹏群山庄小区业主委员会成立后，于2015年11月20日与原告签订《鹏群山庄小区物业服务合同》，将鹏群山庄的物业服务交由原告进行管理和服务，物业服务的期限为三年，即2015年11月20日至2018年11月20日止，该物业服务合同约定：小区住宅物业服务费按产权面积大小以0.6元/平方/月计算，按年收取；公摊电费每月每户8元收取，业主无故拖欠物业费，原告有权按照业主欠交金额3‰/天来计算违约金。物业服务合同签订后，原告按约定对鹏群山庄小区履行了义务。原告认为履行了合同义务，被告应当按约定支付原告2016年1月1日起至2017年12月31日的物管费4000元。被告认为其属于发改委小区而不属于鹏群山庄小区，鹏群山庄小区业主委员会与原告签订的《鹏群山庄小区物业服务合同》对被告没有法律约束力，拒绝支付原告物业服务费，为此产生纠纷，原告于2018年10月15日诉至本院，并提出如前诉讼请求。另查明，被告自建房屋产权面积约为400平方米。本案争议的焦点：鹏群山庄小区业主委员会与原告签订的《鹏群山庄小区物业服务合同》对被告是否具有法律约束力？本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，原告与鹏群山庄小区业主委员会签订了《鹏群山庄小区物业服务合同》,该合同依法成立，合法有效,对鹏群山庄小区住户具有法律约束力。原告主张其在合同履行期内已尽了合同义务，被告胡某某作为小区的业主之一，依法应当履行其支付物业服务费的义务，请求判令被告立即支付原告2016年1月1日起至2017年12月31日的物管费4000元。被告辩解被告的房屋系向向司法小区开发商购买小宗地自行建盖的自建房，被告原来从司法小区大门通行，2013年包括被告在内16户自建房业主与司法小区砌墙隔断，与鹏群山庄小区业主共用通道，原告与鹏群山庄小区业主委员会签订的《鹏群山庄小区物业服务合同》对被告没有法律约束力，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本案中，包括被告在内16户自建房业主系向司法小区开发商购买小宗地的自建房，无公共绿化，水电管网等设施均自建房业主自行管理及维护，仅与鹏群山庄小区共用道路，虽然2015年1月28日鹏群山庄小区业主委员会筹备委员会发布《鹏群山庄小区业主代表（预选）公示》，该公示载明韩世光为发改委代表（包括被告在内16户自建房业主），但无其他证据证明韩世光受包括被告在内的16户自建房业主的推荐及委托参加鹏群山庄小区业主代表（预选）会议，故原告与鹏群山庄小区业主委员会签订了《鹏群山庄小区物业服务合同》对被告没有法律约束力，被告的辩解理由成产，对其辩解主张，本院予以支持。原告请求判令被告立即支付原告2016年1月1日起至2017年12月31日的物管费4000元的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告文山市鑫坤物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告文山市鑫坤物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  尹兆瑞二〇一八年十一月二十二日书记员  李方铃