河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫16民终4761号上诉人(原审被告):许昌东亚房地产开发有限责任公司，住所地：许昌市新兴路中段，统一社会信用代码：914110007066539511。法定代表人：陈立友，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李水建，河南金泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨俊义，男，汉族，1974年3月13日生，原住天津市河**，现住河南省周口市经济开发区。委托诉讼代理人：柯应时，系河南明辩律师事务所律师。原审被告：许昌东亚房地产开发有限责任公司周口分公司，住所地：周口市太昊路东段，统一社会信用代码：91411600672852804G。负责人：冀中慧，系该公司经理。委托诉讼代理人：尚坤鹏，系该公司员工。上诉人许昌东亚房地产开发有限责任公司（以下简称许昌东亚公司）因与被上诉人杨俊义及原审被告许昌东亚房地产开发有限责任公司周口分公司（以下简称许昌东亚周口分公司）合同纠纷一案，不服周口市川汇区民法院（2018）豫1602民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许昌东亚公司委托诉讼代理人李水建、被上诉人杨俊义的委托诉讼代理人柯应时、原审被告许昌东亚周口分公司的委托诉讼代理人尚坤鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许昌东亚公司的上诉请求：1、撤销周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初4180号民事判决书，依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人杨俊义承担。事实和理由：一审法院认定事实不清且适用法律错误。1、杨俊义的主体不适格，杨俊义并未获得原有房屋的产权。2、上诉人许昌东亚公司不是本案适格主体。该案中签订协议的是许昌东亚周口分公司，而非上诉人许昌东亚公司。3、被上诉人杨俊义所请求的签订房屋置换合同是无效合同。首先，杨俊义不是该房屋的所有权人。其次，该合同的签订也并非许昌东亚周口分公司的真实意思表示。本案中，如果小产权房经过一些转换合同能披上合法外衣，明显与法律规定相悖。4、合同无效并不存在继续履行合同及违约金的问题。一审法院认定违约金过高且没有任何相关依据支持。上诉人的行为并没有给被上诉人杨俊义的房屋价值造成损失，假如存在损失，也仅仅是相邻关系的一部分受侵权（通风、采光等）。但在一审判决中，并未显示计算损失的赔偿依据和计算标准，并且判决数额远远大于实际损失。（当时该地区房屋售价每平方米2000多元，有违公平）被上诉人杨俊义辩称，原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告许昌东亚周口分公司的答辩意见同上诉人上诉人许昌东亚公司的上诉请求。杨俊义向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的《房屋置换合同》为有效合同，并判令许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司继续履行合同;2、依法确认许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司违约，并判令许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司承担违约金800000元;3、本案的诉讼费用由许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司承担。一审法院认定的事实：杨俊义系中国农业发展银行周口分行职工，于2000年全额集资购买了该行建设的家属楼北楼西单元六楼西户面积200平方米的经济适用房屋。2012年1月，许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司申请，经周口市规划局批准，在周口市××区××与××路交叉口东北处，投资开发建设“万里城市公馆”商品楼工程。该工程楼层高21层，因严重影响杨俊义住宅楼的日照、采光、通风，杨俊义和其他4户与许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司签订了《房屋置换合同》，主要条款约定：1、甲方(被告)同意把在乙方(杨俊义)住房前面新建住宅商品房同等面积置换给乙方；3、甲方开始预售房屋，取得商品房预售许可证后或销售房屋时，在5天内通知乙方，保证乙方优先挑选房屋;4、乙方挑选房屋后，甲方保证在15天内与乙方签订《商品房买卖合同》。5、违约条款约定如若违约，违约方向对方赔偿置换房屋实际面积每平方米4000元的违约金。10、乙方积极配合甲方向市规划局申报5月31日的优惠政策。合同签订后，杨俊义按照约定挑选了该商品楼的第六层601/602两套商品房作为置换后的住宅，但在15后日后许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司拒绝与杨俊义签订《商品房买卖合同》并在房屋具备交房条件后拒绝交付房屋。一审法院认为，双方签订的《房屋置换合同》是双方当事人的真实意思表示，即没有损害他人利益，又未规避法律，属有效合同，双方应当按照合同约定，享受权利，并履行义务。许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司未在合同约定期限内，与杨俊义签订《商品房买卖合同》，且延期交房的行为，属违约行为，应当承担违约责任。对杨俊义合理部分的诉讼请求，予以支持。许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司提出杨俊义主体不适格的主张，根据原审查明的事实，杨俊义依法依政策享受单位集资购买经济适用房待遇，并取得本案置换房屋占有、使用、收益和处分的财产所有权的权利，依法具备诉讼主体资格。关于许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司提出合同不是其真实意思表示的主张，与本院查明事实不符。第一、本案在原审诉讼中，许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司完全认可置换合同的客观性、关联性和合法性，与本次诉讼的抗辩理由完全相反，且未提出证据加以证明，违反了诚实信用的法律原则。第二、在置换合同签订时，许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司基于自身利益通过与杨俊义签订置换合同使房地产开发项目顺利进行且同时享受国家优惠政策，符合市场交易习惯和常理。第三、许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司自己属于房地产开发企业，对于房屋置换的利益自身具有技术和信息优势，可以排除杨俊义方具有隐瞒和欺诈的行为。第四、该合同并未对许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司利益造成损害。因此对于许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司的主张，不予支持。关于杨俊义主张违约金的问题，根据合同法的规定，合同双方当事人可以约定违约金的计算方法或者违约金数额。本案中，双方实际约定了违约金的计算方法，不违反法律的禁止性规定，但根据本案许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司方违约的性质、程度、以及交易行为所取得的利益，平衡双方当事人的利益，原审依职权调整违约金标准以原标准的30%为宜。许昌东亚周口分公司是许昌东亚公司下属单位，不具备独立承担民事责任的能力，其民事责任由其开办公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决:一、杨俊义与许昌东亚房地产开发有限责任公司周口分公司于2012年5月22日签订的《房屋置换合同》为有效合同。二、许昌东亚房地产开发有限责任公司、许昌东亚房地产开发有限责任公司周口分公司于判决生效之日起三十日内将位于周口市××区××与××路交叉口东北处“万里城市公馆”商品楼第六层601/602两套住房交付给杨俊义。三、许昌东亚房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内赔偿杨俊义违约金240000元。四、驳回杨俊义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由杨俊义承担8260元，由许昌东亚房地产开发有限责任公司、许昌东亚房地产开发有限责任公司周口分公司承担3540元。二审庭审中，双方当事人均无新证据向法庭提供。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：1.杨俊义是否是适格原告；许昌东亚房地产开发有限责任公司是否是适格被告。2.合同是否有效。关于诉讼主体资格问题。本案是合同纠纷，《房屋置换合同》是本案的关键证据。合同中显示，许昌东亚房地产开发有限责任公司在甲方位置盖章，杨俊义在乙方位置签字。显然，许昌东亚房地产开发有限责任公司和杨俊义均为合同当事人。上述双方应为本案的适格当事人。关于合同效力问题。多方签订的《房屋置换合同》，是各方当事人的真实意思表示，属有效合同，各方应按约履行义务。《城市房地产管理法》第37条、38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地办理土地使用权权属变更登记问题所作出的行政管理性质的规定。至于转让的房屋是否是否达到上述法律条文规定的条件，并不直接影响协议的效力。且许昌东亚房地产开发有限责任公司作为从事房地产开发的商业公司，应当知道签订置换合同后的法律后果，故一审法院认定合同有效适用法律正确。至于违约金数额问题，违约金是否过高，应当由违约一方进行举证，截至本判决下发前，许昌东亚房地产开发有限责任公司未能举证证明杨俊义的实际损失小于一审法院认定的数额，故该项上诉理由亦不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，判处结果适当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人许昌东亚房地产开发有限责任公司承担。审判长 金 薇审判员 张 杰审判员 李玉杰二〇一八年十一月五日书记员 种一行