江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0981民初3389号原告：周汉微，男，1983年11月4日出生，汉族，居民，户籍地东台市,现住东台市。原告：丁月桂，女，1982年6月19日出生，汉族，居民，户籍地东台市,现住东台市。两原告共同委托诉讼代理人：崔益华，江苏东亭律师事务所律师。被告：江苏金鹰投资发展有限公司，统一社会信用代码913209816657815426，住所地东台市台城东门路**。法定代表人：王桂兰，该单位执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗杰，江苏展旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐正辉，江苏峰路律师事务所律师。原告周汉微、丁月桂与被告江苏金鹰投资发展有限公司（以下简称金鹰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告丁月桂及原告周汉微、丁月桂的诉讼代理人崔益华，被告金鹰公司的诉讼代理人唐正辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：依法判令金鹰公司给付截止2018年7月1日的（逾期办证）违约金56447.74元[（从合同约定交房日2016年6月30日后91天即2016年9月30日计算至2018年7月1日共计）639天×（已付购房款）731070元×4.35%÷360天]，并承担本案诉讼费（撤回原要求金鹰公司立即办理、交付商品房的不动产权证书的诉讼请求）。事实和理由：两原告与金鹰公司于2014年4月签订《商品房买卖合同》，购买其开发的金鹰御珑湾商品房一套。现两原告已经履行完毕相应合同义务，但金鹰公司严重违约，在2016年11月25日向两原告交付房屋后，未按上述合同约定办理、交付商品房的不动产权证书，两原告多次催办未果。现具状起诉，请求判准如前所请。金鹰公司辩称，1.金鹰公司未按合同约定的期限为两原告办理不动产登记证书的事实不错，系资金等方面非常困难造成的。目前因为政府扶持，涉案金鹰御珑湾房产开发项目已经全部具备了办理相关不动产登记证的条件，金鹰公司已于2018年7月1日通知两原告办理不动产登记证。2.关于逾期办证违约金，合同中有明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖人代办产权证，从交房之日起90日内办结房屋产权证书交与买受人；超过期限的，出卖人按每户5元/天向买受人支付违约金。”也就是从实际交房的第91天起计算违约金，标准按每户5元/天计算；本案为2016年11月25日交房，应当从2017年2月24日开始计算违约金至2018年7月1日，天数应当为492天，违约金应当为2460元（492天×5元/天）。3.两原告诉讼主张的违约金数额没有事实和法律依据。一是原、被告双方在合同中对逾期办证违约金的计算方式和标准有明确的约定，该约定不违反法律法规的禁止性规定，因此应当适用双方的约定；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款中的另一种情形为“损失数额难以确定的”，而本案中两原告根本没有损失，更不存在损失数额难以确定，因此该解释条款不适用于本案；三是《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》（征求意见稿）中“如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等”，而本案两原告先交首付款，然后按揭交纳房款，不存在逾期付款的情形，也就不存在逾期付款违约金的问题，进一步的也就更不存在明显不对等的情况，因此该解答的条款也不适用于本案；四是该解答是征求意见稿，不能作为审理案件和判决的依据。综上，两原告主张的违约金数额没有事实和法律依据，本案应当按照双方合同的约定进行处理，金鹰公司愿意与两原告协商处理本案。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的(《商品房买卖合同》、发票、收款收据等）证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月24日，两原告与金鹰公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于东台市，建筑面积132.61㎡，房屋总价731015元。合同第六条“付款方式及期限”载明:其他方式:买受人在2014年4月23日前支付首付房款301015元，余款430000元,在2014年5月23日前付清。合同第八条“交付期限”载明:出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”载明:出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，由出卖人代办产权证，从交房之日起90日内办结房屋产权证书交与买受人；超过期限的，出卖人按每户5元/天向买受人支付违约金。合同还对“出卖人逾期交房的违约责任”等进行了约定。两原告分别于2014年4月24日、2015年5月27日、2016年7月，向金鹰公司支付房款301015元、430000元、（增加面积0.01㎡补差）55元,合计731070元。2016年11月25日，金鹰公司与两原告办理交房手续。2018年7月1日，案涉房屋具备办理不动产权登记条件，金鹰公司通知买受人办证。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。按照合同约定，出卖人金鹰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖人代办产权证，从交房之日起90日内办结房屋产权证书交与买受人；超过期限的，出卖人按每户5元/天向买受人支付违约金。金鹰公司于2016年11月25日将商品房交付两原告使用，故其应在2017年2月23日前办结房屋产权证书交与买受人两原告，逾期则应从2017年2月24日起至金鹰公司通知办证的2018年7月1日止，按每户5元/天向两原告支付违约金合计2460元（492天×5元/天）。合同已明确约定“从交房之日”而非“约定交房之日”起90日内办结房屋产权证书，且合同已另行约定了出卖人逾期交房的违约责任，两原告要求从合同约定交房日2016年6月30日后91天即2016年9月30日起计算逾期办证违约金，既无约定又无法律依据，本院依法不予支持。由于双方在合同中对逾期办证违约金进行了明确约定，且两原告虽主张调高违约金，但既未能说明造成其什么损失，又未能举证证明其损失大于合同约定的违约金，故两原告要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算逾期交房违约金，证据不足，本院依法亦不予支持。综上，两原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江苏金鹰投资发展有限公司于本判决生效后10日内给付原告周汉微、丁月桂逾期办证违约金合计2460元；二、驳回原告周汉微、丁月桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1211元，由原告周汉微、丁月桂负担1161元，被告江苏金鹰投资发展有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨为民代理审判员  周晶晶人民陪审员  袁 琴二〇一八年十一月三十日法官助理金磊书记员冯芸芸