宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0205民初1770号原告:中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行，住所地：石嘴山市惠农区南街广场东路**，统一社会信用代码：×××。负责人：祁军，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行行长。委托诉讼代理人：徐新平，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行职员。特别授权代理。委托诉讼代理人：曹铸，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行职员。特别授权代理。被告：焦红霞，女，汉族，1977年3月9日出生，无固定职业，原住石嘴山市惠农区育才小区**。被告：孙志敏，男，汉族，1976年1月12日出生，无固定职业，原住石嘴山市，原住石嘴山市惠农区育才小区**被告：宁夏石元房地产开发有限责任公司，住所地：石嘴山市大武口区建设东街**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：闫春锁，系宁夏石元房地产开发有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：王阳，石嘴山市惠农区北街法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行（以下简称建行惠农支行）与被告焦红霞、孙志敏、宁夏石元房地产开发有限责任公司（以下简称石元房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行惠农支行的委托诉讼代理人曹铸、被告石元房地产公司的委托诉讼代理人王阳到庭参加诉讼，被告焦红霞、孙志敏经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。建行惠农支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的2012-20150292273号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告偿还尚欠原告借款本金（人民币）229567.66元及本金罚息348元，利息8019.13元及利息罚息200.51元，合计本、利、罚息金额238135.30元，利息暂结付至2018年4月29日，2018年4月29日后产生的利息判决利随本清；3、判决原告享有依法追索被告抵押的房屋所得价款，原告依法享有优先受偿权；4、判决石元房地产公司承担连带保证责任；5、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：焦红霞、孙志敏于2015年10月12日向建行惠农支行申请个人住房按揭贷款260000元，抵押物为焦红霞、孙志敏购买的个人住房，位于惠农区育才小区**楼****。建行惠农支行于2015年10月28日向焦红霞发放贷款260000元，借款期限15年即2030年10月28日到期，等额本息还款法。焦红霞自建行惠农支行发放贷款后，从2017年8月开始出现连续逾期，至今已拖欠9次，建行惠农支行采取电话、上门等措施多次催收，焦红霞、孙志敏依然未按照合同约定清偿所拖欠的贷款。建行惠农支行为防范此笔借款风险的发生，于2015年10月28日与焦红霞、孙志敏签订了2012-20150292273号《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了房屋抵押权预告登记，焦红霞、孙志敏用所有的房产为其债务予以抵押，石元房地产公司承担连带保证责任。为维护建行惠农支行的合法权益，使其信贷资金不受损失，建行惠农支行依据合同约定诉至法院。石元房地产公司辩称，在上述个人住房借款合同中其以保证人的身份与建行惠农支行达成了一致意见，对该笔借款承担阶段性连带保证责任即保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥，抵押财产权利证书、抵押文件及权利证书交由贷款人核对无误收执之日止，因本案房屋已办理了抵押登记，建行惠农支行已取得了他项权利证书，该保证期间届满的的条件已成就，石元房地产公司对焦红霞、孙志敏因本借款合同所产生的债务不承担连带清偿责任焦红霞、孙志敏未到庭答辩、质证亦未提交证据。建行惠农支行为证明其主张提交了以下证据，石元房地产公司当庭进行了质证：证据一、借款人身份证复印件二份、户口本复印件一份、结婚证复印件一份，证明焦红霞、孙志敏的身份信息真实有效及孙志敏、焦红霞系夫妻关系的事实。石元房地产公司对该组证据真实性、合法性、关联性均无异议。证据二、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款委托扣款转账协议、个人贷款支付凭证各一份（原件核对无异后退回），证明该笔贷款合法有效。石元房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该借款合同同时能证实其承担的是阶段性保证责任，条件成就后附有解除条件的保证约定。证据三、个人贷款对账单一份，证明截止至2018年4月29日，焦红霞、孙志敏尚欠建行惠农支行借款本金229567.66元及本金罚息348元，利息8019.13元及利息罚息200.51元，合计本、利、罚息金额238135.30元。石元房地产公司对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但认为与其公司无关。证据四、预售商品房抵押权预告登记复印件一份，证明涉案房屋办理了抵押权预告登记。石元房地产公司对该证据的真实性无异议，该证据可以证实上述《个人住房（商业用房）借款合同》中第三十六条所约定的条件已成就的法律事实。石元房地产公司未向法庭提交证据。本院对证据的认证意见为：建行惠农支行提交的证据客观真实、相互印证，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：孙志敏、焦红霞系夫妻关系。2015年10月28日，焦红霞、孙志敏作为借款人、抵押人，石元房地产公司作为担保人与建行惠农支行签订了编号为2012-20150292273号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：焦红霞、孙志敏向建行惠农支行借款260000元用于购买石元房地产公司开发的位于石嘴山市惠农区育才小区20幢1单元802号,1单元802号房屋，借款期限为2015年10月28日至2030年10月28日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，利率调整方式为每年的1月1日调整，按月等额本金还款，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。抵押物为石嘴山市惠农区石嘴山市惠农区新建路育才小区20幢1单元802号,1单元802号；担保人石元房地产公司的担保方式为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等。2015年10月26日，建行惠农支行与焦红霞、孙志敏办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记。2015年10月28日，建行惠农支行按约发放贷款260000元。后焦红霞、孙志敏陆续返还借款本金30432.34元、支付利息24429.50元，但自2017年8月起开始连续逾期还款，截止至2018年4月29日，尚欠借款本金229567.66元、本金罚息348元、利息8019.13元、利息罚息200.51元，以上合计238135.30元。本院认为，焦红霞、孙志敏与建行惠农支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律规定，均合法有效。建行惠农支行依约向焦红霞、孙志敏发放了借款，焦红霞、孙志敏理应按照合同约定按时足额返还借款本息，因焦红霞、孙志敏未按时足额返还借款本息，已构成违约，根据双方约定借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布解除与借款人的借贷关系，故建行惠农支行要求解除与焦红霞、孙志敏签订的2012-20150292273号《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求本院予以支持。建行惠农支行主张焦红霞、孙志敏返还借款本金229567.66元、本金罚息348元、利息8019.13元、利息罚息200.51元，合计238135.30元(利息计算至2018年4月29日)的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，故本院予以支持。2018年4月30日起按年利率8.085%支付利息至本判决确定的给付之日。建设银行惠农支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故建设银行惠农支行要求其享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。石元房地产公司自愿为焦红霞、孙志敏的上述借款提供连带保证且双方约定保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，因焦红霞、孙志敏与建设银行惠农支行并未对抵押物进行抵押登记，尚未取得涉案房屋的他项权利证书或抵押登记证明文件，该担保仍在保证期间内，故对建设银行惠农支行要求石元房地产公司担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。石元房地产公司辩称，涉案房屋已办理了抵押登记并取得了他项权证书，其公司承担保证责任的保证期间届满条件已成就，不应再承担连带清偿责任的辩解意见，本院不予采纳。焦红霞、孙志敏经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由焦红霞、孙志敏自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行与被告焦红霞、孙志敏签订的2012-20150292273号《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告焦红霞、孙志敏于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行返还借款本金229567.66元、支付利息8019.13元、支付本金罚息348元、支付利息罚息200.51元(利息、罚息计算至2018年4月29日)，合计238135.30元；自2018年4月29日起按照借款本金229567.66元,年利率8.085%支付利息至本判决确定的给付之日；三、被告宁夏石元房地产开发有限责任公司对被告焦红霞、孙志敏上述债务承担连带清偿责任，被告宁夏石元房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告焦红霞、孙志敏追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4872元、公告费600元，共计5472元，由被告焦红霞、孙志敏、宁夏石元房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。            审判长 徐小燕                      人民陪审员祝士英                      人民陪审员郭茹二○一八年十一月十五日                                     书 记员郭丹  附本案相关法律条文：１、《中华人民共和国合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零四条 办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条 借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条 借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。  连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。  当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条 保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。