黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1081民初1587号原告：绥芬河市永祥物业管理有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市。法定代表人:管志勇,经理。委托诉讼代理人：张秋华，女，该公司职员。被告：张秀江，男，1964年1月22日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。原告绥芬河市永祥物业管理有限公司与被告张秀江物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法由审判员何艳适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张秋华、被告张秀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绥芬河市永祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求依法判令被告立即支付物业费237元。事实与理由：被告系绥芬河市西城区****楼****房屋所有权人。原告为被告房屋所在的绥芬市旗苑嘉园小区提供物业服务。被告自2018年1月1日至2018年3月31日共拖欠原告物业费237元。经原告多次催讨，被告拒不给付。张秀江辩称，一、拖欠物业费是原告没有履行物业服务合同造成的。旗苑嘉园小区签订物业合同执行的标准是绥芬河市物价监督管理局、绥芬河市城市管理局、绥芬河市房产管理局三家签发的绥价联发（2014）6号文件《绥芬河市住宅物业服务指导标准》三级标准。被告及西城区全体业主未享受到相应的服务。合同规定的物业服务原告85%没有做到。二、由于原告的恶劣服务，造成西城区房屋人为贬值。三、原告物业服务合同到期后拒不撤出，致使新物业公司不能进入，给业主及新物业公司造成很大损失。合同终止后，经业主委员会起诉，原告才退出，期间相关设施及物业用房和相关材料没有全部移交。合同终止后的物业费，原告无权收取。四、楼顶漏雨墙壁损失严重，壁纸全部损坏。经过有多年维修经验的施工人员观测，认为是天沟不维护造成的。春秋两季，原告从未清理过天沟积雪。被告多次与原告工作人员反应楼盖漏雨问题，原告置之不理。五、原告夜间无人看管，服务不到位，致使被告亲属的车在小区内被剐蹭三次。六、物业服务合同中原告服务期限截至2017年8月31日。绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会与原告之间的（2018）黑1081民初233号民事调解书与本案无关，该调解内容侵害了业主合法权益。原告多收取被告2017年8月31日至2017年12月31日期间的物业费316元。被告与原告之间不存在合同关系。被告物业服务不达标，严重侵害小区业主合法权益。原告综上，原告诉求无事实及法律依据。绥芬河市永祥物业管理有限公司围绕诉讼请求向法庭提供了以下证据：一、物业服务合同1份、（2018）黑1081民初233号民事调解书1份。欲证明，2015年8月31日原告与绥芬河市旗苑嘉园业主委员会签订物业服务合同，并提供相应的物业服务。服务期限是2015年8月31日起至2017年8月31日止。调解书证明原告在绥芬河市旗苑嘉园小区服务至2018年3月31日止，2018年3月31日前的物业费归原告所有，由原告自行向业主收取。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。认为合同已经过期了。原告三级服务没有达到标准，没有相应的公示、没有对物业工作人员进行培训。本院经审查认为，被告对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故本院对该组证据予以确认并在卷佐证。二、资质证书1份、旗苑嘉园住宅物业服务等级和收费标准备案表1份、房屋权属登记档案查档卡1份、物业管理费用通知单照片1张。欲证明，原告具有物业服务资质。经物价部门核准及物业服务合同约定，2014年11月1日至2018年3月31日原告物业费收费标准为住宅每月每平方米0.6元。西城区B区5号楼4单元601室房屋所有权人为被告，该房屋建筑面积为131.69平方米。原告书面向被告催缴过物业费。经质证，被告称资质证书已经作废了，通知单被告没有见过。该房屋是被告所有，对收费标准没有异议，但原告应当服务到位。本院经审查认为，该组证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故本院对该份证据予以确认并在卷佐证。张秀江提交证据如下：一、打印照片11张。欲证明，原告服务不到位，下雪未清雪，不及时修理。卫生环境差，不清扫。道面都是水，门前积水，无法出行。经质证，原告对该组证据形式要件及证明的问题均有异议。认为不是在原告服务期限内拍摄的照片。被告服务期内及时进行清雪。本院经审查认为，被告对该组证据的形式要件不予确认，该组证据无法单独、直接证明被告欲证明的问题，故本院不予确认。二、通知1张，向物业科报告2张。欲证明，物业服务合同到期后，没有再签订物业服务合同。绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会已经通知原告，并向物业科报告，但原告没有退出小区，多收业主的物业费也没有退给业主。经质证，原告对该组证据的形式要件及证明的问题均有异议。通知原告未收到，物业科的报告也不知道，物业科没有通知原告。本院经审查认为，该组证据系原件，被告对该组证据的形式要件有异议，但未提交证据予以证明，本院对该组证据的形式要件予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告系绥芬河市西城区（即旗苑嘉园小区）B区5号楼4单元601室的房屋所有权人，该住宅建筑面积131.69平方米，房屋产权号为51513。2015年8月31日绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会与原告签订绥芬河市旗苑嘉园物业服务合同，约定：原告为被告所在的旗苑嘉园小区提供物业服务，期限自2015年8月31日至2017年8月31日止，物业收费标准为住宅每月每平方米0.6元。2018年3月21日原告与绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会物业服务合同纠纷，经本院（2018）黑1081民初233号民事调解书确认，达成如下协议：“一、绥芬河市永祥物业管理有限公司在绥芬河市旗苑嘉园小区服务至2018年3月31日止，2018年3月31日前的物业费归绥芬河市永祥物业管理有限公司所有，由绥芬河市永祥物业管理有限公司自行向业主收取；……”。被告上述住宅自2018年1月1日起至2018年3月31日止未交纳物业费。经原告书面催交，被告亦未交纳。根据已查明的事实，本院认为：绥芬河市永祥物业管理有限公司与绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会签订的绥芬河市旗苑嘉园物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该合同对绥芬河市旗苑嘉园小区的全体业主具有约束力。根据合同约定，被告房屋所在的绥芬河市旗苑嘉园小区2015年8月31日至2017年8月31日期间物业收费标准为住宅每月每平方米0.6元、非住宅每月每平方米0.3元。本院（2018）黑1081民初233号民事调解书是原告与绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会达成的协议，对绥芬河市旗苑嘉园小区的全体业主具有约束力。根据该调解协议约定：绥芬河市永祥物业管理有限公司在绥芬河市旗苑嘉园小区服务至2018年3月31日止，2018年3月31日前的物业费归绥芬河市永祥物业管理有限公司所有，由绥芬河市永祥物业管理有限公司自行向业主收取。被告抗辩主张原告无权收取2017年8月31日至2017年12月31日期间的物业费本院不予确认。故2018年1月1日至2018年3月31日期间，被告住宅应交物业费237元。被告未及时缴纳物业费，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。被告拒交物业费的行为，不利于原告及时有效地为全体业主服务。如果被告认为原告在物业服务中违反物业管理委托合同的约定，可以提请业主委员会追究原告的违约责任，或者要求物业行政主管部门依法对原告进行相应的处罚，或者通过召开业主大会，解聘原告等方式行使权利，而不能拒交物业费。综上，原告要求被告支付拖欠的物业费237元不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十四条第一款第八项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：张秀江于本判决生效之日起三日内给付绥芬河市永祥物业管理有限公司绥芬河市B区5号楼4单元601室的房屋2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业费237元。负有给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张秀江负担。本判决为终审判决。审判员 何 艳二〇一八年十一月二十八日书记员 刘飞飞