西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初7450号 原告:王忠民。 原告：王莉。 委托代理人：王忠民，男，1972年3月9日出生，住址同上（系其丈夫）。 被告:西安京津房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区解放市场**。 法定代表人：孙利华，系该公司执行董事。 委托代理人：刘逸超，陕西华秦律师事务所律师。 原告王忠民、王莉与被告西安京津房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（以下简称京津公司）一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告王忠民、被告京津公司之委托代理人刘逸超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王忠民、王莉诉称：一、按照双方签订的编号3743***《商品房买卖合同》中第八条：交付期限，被告承诺交房日期为2013年10月31日；第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后起365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、根据被告发布的办理房产证通知内容，被告实际将办理权属登记的资料报产权登记机关备案时间大约为2017年10月31日左右。根据以上内容，原告认为被告办理房产证的逾期约930天以上。2、按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后起365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告逾期过长的情况下，原告认为约定的违约金低于造成的损失，根据《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，约定方支付违约金后，还应当履行债务的规定，原告要求被告按照原告支付的房屋全款万分之一按天赔偿，共计人民币50000元。3、根据《西安市物价局关于进一步明确商品房销售中有关价格问题的通知》市物发【2007】291号和《西安市物价局关于商品房销售价格一价清的补充通知》市物发【2007】318号，原告认为被告在交付房屋时收取的天然气入网费和有线电视安装费属于违法收费，要求被告退还已收取的天然气入网费和有限电视安装费共计人民币1868元，并赔偿原告人民币1868元。原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告办理嘉禾公馆2105房产证逾期930天以上，按照双方签订的编号：3743215《商品房买卖合同》中第15条关于产权登记的约定，被告赔偿原告逾期办理房产证违约金人民币50000元（人民币伍万元整）；2、被告在交房时收的天然气入网费和有线电视安装费属于违法收费，要求被告退还已收取的天然气入网费和有线电视安装费共计1868元，并按照1:1赔偿原告人民币1868元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中原告自愿放弃要求确认被告在交房时收的天然气入网费和有线电视安装费属于违法收费的诉讼请求。 被告京津公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据。原告主张的50000元的迟延办证的违约金，没有合同依据。根据《商品房买卖合同》的附件六第5条约定房屋交付时，买受人应向出卖人提交办理房屋产权证所需资料，并提供房屋契税、大修基金，产权登记费的缴费票据。原告没有及时缴纳上述票据，原告违约在先，应驳回其第一项诉讼请求。原告诉请的天然气费和电视费是代收代缴，不存在被告据为己有的事实，在缴费时原告是自愿的，明知是交给天然气公司和陕西广电的，其如果认为违法，应向收取费用的最终部门主张，与被告无关，且原告的主张已经超过诉讼时效。故应驳回原告诉请。 经审理查明：2009年10月9日原告王莉（乙方）与被告（甲方）签订《嘉禾公馆诚意认购书》，约定：乙方于2009年10月19日向甲方表达了预约甲方开发的“嘉禾公馆”项目商品房的意愿。乙方在签订本认购书之前已知晓“嘉禾公馆”项目尚未取得“商品房预售许可证”的事实。乙方自愿预约甲方开发的“嘉禾公馆”21楼层12105房。乙方预约的该商品房暂定建筑面积100.5平方米，最终以测量机关测绘面积为准。乙方预约的商品房标准单价5758元／平方米，乙方一次性付款优惠单价为5470元／平方米，总房价款549735元。乙方自签订认购书当日付诚意金549735元，待双方签订《商品房买卖合同》后，上述诚意金及房款等额无息冲抵购房款并及时办理相关手续。甲方在取得“商品房预售许可证”后通知乙方签订正式《商品房买卖合同》。（其余内容略）当日原告王莉缴纳419735元，2009年10月26日缴纳130000元。2010年5月28日被告向原告交付房屋。同日原告王莉向被告缴纳天然气入网费1518元、有线电视安装费350元、权属登记费80元，与该大厦物业西安铁峰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务协议》、《住宅室内装修管理服务协议书》。 2012年5月9日被告取得嘉禾大厦的商品房预售许可证，2012年11月5日被告与原告王莉、王忠民签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的西安市莲湖区劳动南路147号嘉禾大厦第1幢1单元21层12105号房屋一套，建筑面积99.14平方米，其中套内建筑面积82.53平方米。共用部位与公用房屋分摊建筑面积6.61平方米。该合同第四条约定，按照建筑面积，该商品房单价每平方米人民币5470元。合同第六条约定买受人须签订合同之日即2012年6月28日一次性支付房款542296元。第八条约定出卖人应当在2013年10月31日之前将具备验收合格的商品房向买受人交付。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后起365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房、出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第十九条约定本合同如履行中发生争议，由当事人协商解决，协商不成依法向人民法院起诉。在附件六中约定第五条，房屋交付时，买受人应向出卖人提交办理房屋产权证所需资料，并提供房屋契税、大修基金、产权登记费已经缴纳的票据。买受人也可在房屋交付时委托出卖人代收代缴办证所需的契税、大修基金、产权登记费。2017年9月27日西安市房屋维修资金管理中心向嘉禾大厦小区业主公示：被告拟将办理嘉禾大厦1号住宅楼的初始登记手续。同日被告张贴《尊敬的嘉禾·公馆全体业主》：现我公司将嘉禾·公馆资料提交产权登记部门办理产权登记备案手续。为保证各位业主早日取得《房屋产权证》，请各位业主于2017年10月30日之前到西大街二手房交易大厅缴纳契税和大修基金。若因业主逾期缴纳或不缴纳而导致无法办理、取得《房屋所有权证》，则由各位业主自行承担责任。2018年1月19日原告缴纳大修基金14375.3元，缴纳契税10845.92元。2018年4月10日西安市不动产登记局向两原告发放涉案房屋不动产权证书【陕（2018）西安市不动产权第1115***号】。关于天然气入网费及有线电视安装费，原告提交市物发（2007）291号《西安市物价局关于进一步明确商品房销售中有关价格问题的通知》及（2007）318号《西安市物价局关于商品房销售价格一价清的补充通知》，证明该费用应计入房屋销售价格。被告提交《天然气工程施工委托合同》、《陕西广电网络传媒股份有限公司西安分公司有限电视安装入网协议书》，证明被告在2009年9月21日、2009年8月6日分别签订合同，该费用已经支付给前述单位，并辩称原告主张已经超过诉讼时效，原告主张2018年办证前向被告主张返还该费用，被告不认可，原告对此未提交证据予以证明。 另查明，原告王莉、王忠民于1995年11月20日登记结婚。 上述事实，有原、被告举证及庭审笔录在案佐证。 本院认为：原、被告签订的《诚意认购书》，实为商品房预售合同，虽然在签订该协议时，被告尚未取得商品房预售许可证明，但在原告起诉之前，被告已取得商品房预售许可证明，故该协议可视为有效。2012年被告取得商品房预售许可证后，原、被告已签订《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，为有效合同，原、被告均应按约定履行。该商品房合同中约定2013年10月31日之前被告应交付房屋，实际在2010年5月被告已经将涉案房屋交付原告，根据该合同约定被告应在交付使用后起365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告未在双方约定的期限内完成涉案房屋所在楼栋的初始登记，直至2017年9月方拟办理相关手续，其行为构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。关于违约金，合同明确约定按已付房价款的1%支付违约金，即5422.96元。原告主张应调高违约金，但未就其实际损失提供相应证据予以证明，故对原告主张被告赔偿原告逾期办理房产证违约金50000元的诉讼请求依法不予支持。对于原告要求退还天然气入网费及有线电视安装费并赔偿的诉讼请求，该费用2010年缴纳距今已经八年，被告明确抗辩该请求已过诉讼时效，原告就此未提交证明予以证明其曾经向被告主张过该权利，故对此本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告西安京津房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王忠民、王莉支付逾期办理房产证违约金5422.96元； 二、驳回原告王忠民、王莉其余全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1143元，由原告王忠民、王莉负担1027.65元，被告西安京津房地产开发有限公司负担115.35元（此款原告已缴纳，被告西安京津房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王忠民、王莉）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 (此页无正文) 审 判 长  朱绍清 审 判 员  崔 春 人民陪审员  王学丽 二〇一八年十一月二十日 书 记 员  葛 元