江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终354号 上诉人（原审被告）：张和平，男，1953年8月生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：谢欣，系张和平儿媳。 上诉人（原审被告）：张根平，男，1955年12月生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：张宙翔，系张根平儿子。 上诉人（原审被告）：张宙翔，男，1984年6月生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：南昌市西湖区余干私房菜馆，地址：江西省南昌市西湖区。 经营者：夏环萍，系该菜馆实际经营者，女，1982年7月生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：易会来，江西国商律师事务所律师。 原审第三人：南昌市西湖区国有土地房屋征收与补偿办事处，地址：南昌市西湖区。 法定代表人：熊卓军,该拆迁办主任。 委托代理人：姚招良，江西朗秋律师事务所律师。 上诉人张和平、张根平、张宙翔因与被上诉人南昌市西湖区余干私房菜馆（下称余干菜馆）、原审第三人南昌市西湖区国有土地房屋征收与补偿办事处(下称拆迁办)租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院作出的（2017）赣0103民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人张宙翔、谢欣，被上诉人的经营者夏环萍及其委托诉讼代理人易会来、原审第三人的委托诉讼代理人姚招良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人张和平、张根平、张宙翔不服一审法院判决，向本院上诉请求：1、撤销原审民事判决第一项；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审混淆了房屋租赁合同和房屋拆迁补偿两个不同的法律关系。在本诉中，法律并未赋予被上诉人直接的民事请求权基础，故被上诉人的诉讼请求，与法相悖，法院不应支持。国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）颁布后，拆迁人只与房屋产权人签订拆迁补偿安置协议，而不再与房屋承租人直接签订拆迁补偿安置协议。房屋承租人也不再因为所租赁的房屋被国家征收而直接与拆迁人产生法律关系。国家对房屋的征收行为，只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是房屋所有人而非承租人。就本案而言，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第九条约定：如遇政府本店面拆迁，乙方应该无条件终止合同履行，及时移交店铺给房东。由此可证明，在签订合同时，双方均已提前预见“店面拆迁”的可能，并未涉及拆迁补偿事宜，出租合同中乙方无条件终止合同并交付房屋给房东，即表示一切与租客无关，故应视为双方对甲方即上诉人在房屋被拆迁并得到补偿费后不给予乙方即被上诉人任何补偿进行了约定。从法律关系上讲，本案的案由系房屋租赁合同纠纷，与房屋拆迁补偿是两种不同的法律关系，不能混为一谈；二、原审适用法律错误。上诉人系本案诉争被征收房屋所有人，其得到由原审第三人拆迁办给予的各项补偿费用，系合法取得，于法有据。根据《条例》第二条、第十七条之规定，被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的搬迁费、停产停业损失费、室内装饰费等补偿费等费用原则上应归属于所有权人。本案中，上诉人作为本案诉争被征收房屋所有人，系《条例》规定的政府补偿对象，其在自有的房屋被拆迁过程中取得的由拆迁办给予的各项补偿费用，系合法所得。原审依据《合同法》第九十二条《民事诉讼法》第六十四条作出判决，系适用法律错误；三、原审判决由被上诉人参与上诉人各项补偿费的分配，欠缺法理正当性支持，于法无据。且判令上诉人酌情给付被上诉人的补偿项目和数额（50%比例），有悖于诚实信用、公平公正的原则。就上诉人所得到的各项补偿费用的实质而言，它是房屋征收部门对房屋所有人财产损失给予的一种经济补偿，是按照被征收房屋的市场评估价格（原值）计算而来，与被上诉人无关。其中：（一）住宅搬迁补偿费500元、在规定期限内签约并完成搬迁的补偿114694.54元和提前签约并完成搬迁奖励费114694.54元，均应不在本案审理的范围。这些费用是国家鼓励产权所有权人在规定期限内签约并完成搬迁和提前签约并完成搬迁的一种特殊的政策和奖励。这种政策奖励，是唯一的，是仅相对于产权所有权人即上诉人的；（二）停产停业损失费153657.8元，是指因房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或终止而产生的损失。《条例》第二条、第十七条已作了明确规定，补偿对象是被征收人即上诉人；非住宅房屋的经营性损失补偿，是由非住宅房屋本身所具备的经营属性所决定。由于非住宅房屋的产权灭失，必然导致被征收人即上诉人无法在原址上经营或在租赁活动中的租金损失的未来增值。本案中，双方租赁合同期自2012年5月23日至2017年6月19日，上诉人于2016年12月收到拆迁通知后，在第一时间通知了被上诉人，被上诉人继续经营至2017年1月搬离，距离合同期限届满仅剩4个多月的短暂时间，被上诉人在此已经营了4年多时间，可以说被上诉人签订合同的目的已基本实现，不存在经济损失。相比之下，上诉人无法在原址上经营或在租赁活动中的租金损失即房屋的未来增值的损失却是长期的、无法弥补的。原审法院以“一刀切”的50%的比例作出判决，对上诉人不公。（三）非住宅提前签约并完成搬迁奖励费60000元，是征收人为鼓励被征收人即上诉人协助房屋拆迁而主动放弃一些权利的一种奖励，是按照房屋面积计算而来，与经营行为无关，该项补偿费的受益人为被征收人即上诉人。且上诉人自愿给予了被上诉人7000元的奖励或相应补偿，并将7200元押金全部返还，原审法院同样以“一刀切”的50%的比例作出判决，对上诉人显然不公，恳请二审法院予以纠正。 被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，判决结果公正、合法，应依法维持原判，驳回其上诉请求。事实与理由：一、基于被上诉人与三上诉人签订的两份《租赁合同》，双方自2012年开始至2017年6月期间，形成租赁合同关系。被上诉人作为实际承租人，仅经营至2016年11月底，此后无法继续经营下去，被迫终止营业，且该租赁房屋在2016年12月开始已拆除，现在已夷为平地。因此，作为实际承租人、实际经营者的被上诉人，依法有权获取该住宅搬迁补偿费、住宅按期签约并搬迁补偿费、住宅提前签约并完成搬迁奖励费、非住宅停产停业补偿费、非住宅搬迁奖励费合计221773.44元。即一审判决结果十分公正；二、一审法院根据本案事实，充分考量、评判了被上诉人的实际经营时间、经营规模及6个多月的剩余租赁期间未届满等客观因素，作出了正确的判决。如果没有被上诉人的大力配合支持，该住宅按期签约并搬迁后应获得20%的补助费、住宅提前签约并完成搬迁奖励费以及住宅搬迁补偿费均是无法获取的，一审法院补偿标准划分比例十分准确。作为个体户的被上诉人，在正常承租经营期间，遇政府旧房改造征地拆迁，完全有权利依法获得该非住宅停产停业补偿费以及非住宅提前签约并完成搬迁奖励费用；三、修改后的国务院《条例》，虽然未明确规定承租人有权直接参与被征收人与拆迁办之间签订的有关补偿协议书，但上诉人在依约获得了各项拆迁补偿款后，无权排斥、剥夺被上诉人依法从上诉人处享有的获取该住宅搬迁补偿费、住宅按期签约完成搬迁奖励费、非住宅停产停业补偿费、非住宅搬迁奖励费的各项权利。上诉人以该《条例》中未赋予被上诉人直接签订安置补偿协议书的请求权为由进行上诉抗辩是十分荒唐的，更是对该《条例》的歪曲理解和错误认识；四、上诉人与原审第三人拆迁办之间签订的房屋征收补偿协议书中所包含的各项费用已包含了被上诉人应依法享有、获取的相关费用，三上诉人无权独吞该7232045.92元拆迁补偿款。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人述称：本案诉争房产已经被列入西湖区旧城改造项目，属于征收范围，拆迁办依法作出补偿决定，我方完全依照法律法规的规定履行了相关的征收程序，我方已经和产权人签订了货币补偿协议，补偿款项合计7232043.9元，已经全部支付给三上诉人。 被上诉人向一审法院提出诉讼请求：1、判令张和平等立即支付余干菜馆所需的停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、装饰装修补偿费、奖励费合计人民币25万元给余干菜馆所有，张和平、张根平、张宙翔之间相互承担连带责任；2、本案诉讼费用由张和平、张根平、张宙翔承担。 一审法院查明事实：2012年5月23日，张和平作为出租方（甲方）与承租方陈保红（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“一、乙方租用甲方位于西湖区嫁妆街46号三层店铺约240平方米，每月租金5600元/月。每月15日交清下月租金；租用期限为2012年5月23日至2015年5月23日止；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付7200元整作为租赁押金，合同到期日押金全额退还乙方；本合同期内，乙方必须保持和爱护室内的装修及家电设施，乙方对设施及房屋造成损坏，由乙方负责修复，乙方终止合同履行时应保持店铺装修原貌（不含经甲方同意改装部分），否则应恢复原状；如遇政府本店面拆迁，乙方应该无条件终止合同履行，及时移交店铺给房东”。签约后，乙方向甲方交纳保证金7200元。此后，夏环萍、陈保红在承租的南昌市××区嫁妆街××号开设南昌市西湖区余干私房菜馆，并办理了营业执照、餐饮服务许可证。2014年6月20日张和平作为出租方（甲方）与承租方陈保红（乙方）续签《租赁合同》一份，约定：“租用期限为2014年6月20日至2017年6月19日止，每月租金8000元，第二年9000元、第三年1万元……”，合同其他内容与2012年5月23日内容一致。合同签订后，余干菜馆使用店铺至2016年12月止。2016年12月9日，西湖区嫁妆街46号三层店铺被南昌市西湖区住房保障和房产管理局征收。张和平于2016年12月3日向余干菜馆支付7000元，2017年4月11日被告退回原告押金7200元。 另查明：南昌市嫁妆街46号在房产部门登记的所有人是张和平、张根平、张宙翔。2016年底，因政府旧房改造，南昌市嫁妆街46号房屋被纳入拆迁范围。2017年3月15日，张和平、张根平、张宙翔与拆迁办签订《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书》二份，约定：对西湖区嫁妆街46号房屋进行征收，其中被征收房屋货币补偿费6628312.18元、住宅搬迁补偿费500元、住宅临时安置补偿费5323.32元、住宅按期签约并搬迁补助114694.54元、住宅提前签约并完成搬迁奖励费114694.54元、非住宅搬迁补偿费920.1元、非住宅停产停业补偿费153657.8元、非住宅装修补偿费120009元、非住宅搬迁奖励费60000元，非住宅临时安置补偿费10144.44元、空调迁移3300元、太阳能热水器400元、自搭房补偿20090元。上述补偿费用总计7232045.92元。上述款项已于2017年3月7日支付至张和平账户。再查明：夏环萍与陈保红系夫妻关系。 一审法院认为：余干菜馆与张和平签订的房屋租赁合同关系成立。在租赁期间，租赁物南昌市××区嫁妆街××号房屋拆迁，租赁合同无法继续履行，双方就租赁合同终止已达成一致，并已结算完毕。但张和平等因拆迁获得各项补偿，双方意见不一。经查，双方对此未有约定且均未提供证据证明，考虑到余干菜馆已办理了营业执照，在南昌市××区嫁妆街××号房屋经营餐馆近五年，且因其在房屋拆迁过程中予以配合，涉案房屋得以提前搬迁和签约，故此，张和平、张根平、张宙翔获得的停产停业费及搬迁费的部分费用，由其酌情付给余干菜馆。现余干菜馆要求张和平、张根平、张宙翔给付停产停业费及搬迁费之诉讼请求，其合理的部分，一审法院酌情支持221773.44元{（500+114694.54元+114694.54元+153657.8元+60000元)×50%}，超出部分，不予支持。余干菜馆要求张和平、张根平、张宙翔支付装饰装修费，因租赁合同约定租赁物的装修由房东提供、且合同到期后房客应恢复房屋原貌，而余干菜馆的租赁合同期仅余半年，对此亦未提供证据，故对余干菜馆该主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、张和平、张根平、张宙翔在一审判决生效后十日内给付南昌市西湖区余干私房菜馆停产停业及搬迁的补偿款221773.44元。二、驳回南昌市西湖区余干私房菜馆的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件由南昌市西湖区余干私房菜馆预交的案件受理费5050元，由南昌市西湖区余干私房菜馆承担1000元，由张和平、张根平、张宙翔承担4050元，限随上述款一并偿付。 上诉人、被上诉人、原审第三人在二审期间均未提交新证据，本院对一审法院查明的当事人无异议的事实予以确认。对有异议的事实部分查明如下：上诉人于2016年12月2日向被上诉人支付了4000元，次日支付了3000元，两笔款项合计7000元，为上诉人退给被上诉人的租金。被上诉人主张其经营至2016年11月底，但未提供有效证据予以证明，本院不予认定。 本院认为，本案二审争议焦点为：余干菜馆主张要求张和平、张根平、张宙翔支付停产停业及搬迁损失应否予以支持？当事人双方签订的《租赁合同》合法有效，在履行过程中，因涉案房屋被征迁导致该合同无法继续履行，从而导致双方当事人对涉案房屋的拆迁补偿款的分配产生争议，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定及《西湖区西湖周边（孺子路两侧二期）棚户区改造项目（嫁妆街地块）国有土地上房屋征收补偿方案》第三条“被征收人为征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人”，本案房屋的被征收对象应当是涉案房屋所有权人即上诉人，故涉案房屋拆迁补偿对象应为上诉人张和平、张根平、张宙翔；同时，涉案房屋《租赁合同》第九条第三款明确约定“如遇政府本店面拆迁，乙方（余干菜馆）应该无条件终止合同履行，及时移交店铺给房东（张和平、张根平、张宙翔）”，该条约定系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，根据该约定，余干菜馆应“无条件”终止合同，及时将涉案房屋移交给上诉人，故其要求上诉人支付产停业及搬迁补偿费没有事实和法律依据，应不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予以支持；一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初1149号民事判决； 二、驳回南昌市西湖区余干私房菜馆的全部诉讼请求。 一审案件受理费5050元，二审案件受理费为4626元，合计9676元，由南昌市西湖区余干私房菜馆承担。 本判决为终审判决。 审判长  汪西菲 审判员  刘卫平 审判员  陈大奎 二〇一八年十一月二十日 书记员  万志新