舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0903民初179号 原告：舟山景尚置业有限公司，住所地：舟山市普陀区沈家门街道鲁滨路**交通海运大厦****第二、三间。 法定代表人：李喆，总经理。 委托诉讼代理人：胡菁、胡筠，上海胡菁律师事务所律师。 被告：郭美月，女，1962年5月30日出生，回族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：李雄凯，浙江长路律师事务所律师。 原告舟山景尚置业有限公司（以下简称景尚公司）与被告郭美月财产损害赔偿纠纷一案，景尚公司于2018年1月5日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员梅鹏独任审理，后因案情复杂，裁定转为普通程序由审判员梅鹏担任审判长、审判员徐春伟、人民陪审员李维浙组成合议庭进行审理。景尚公司委托诉讼代理人胡菁、郭美月及委托诉讼代理人李雄凯到庭参加诉讼。审理中依景尚公司申请，依法将郭美月在（2017）浙0903民初2656号案件中的可得的执行款及利息（限额70万元）予以诉讼保全。本案因鉴定及调解延期审理，现已审理终结。 景尚公司向本院提出诉讼请求：请求判令郭美月赔偿景尚限公司损失计1129140元。事实和理由：2011年12月19日，郭美月以其女儿董姣璇的名义与景尚公司签订了一份合同编号为2011预250347的《商品房买卖合同》，约定：买卖标的物为位于舟山市普陀区的商业用房，总价款2279190元，首付款1149190元于2011年12月19日前付清，余款113万元于2014年6月30日前付清。合同签订后，郭美月向景尚公司支付了109190元，另依据三方协议，以案外人嵊泗县第一建筑工程有限公司应收景尚公司的58万元工程价款充抵购房价款，郭美月合计已付购房价款689190元。2016年12月，董姣璇以郭美月未经授权为由要求判令商品房买卖合同无效[案号：（2016）浙0903民初3813号]。最终，法院判决《商品房买卖合同》对董姣璇不发生法律效力。（2016）浙0903民初3813号案判决生效后，郭美月向法院提起要求景尚公司返还购房价款689190元及利息的诉请[案号：（2017）浙0903民初2656号、（2017）浙0903民终565号]，案件已审理终结。虽然法院支持了郭美月的诉请，但二审法院认为景尚公司所受经济损失可另行主张。由于郭美月的无权代理行为，导致景尚公司与董姣璇的《商品房买卖合同》无效，继而导致该房屋由景尚公司收回后重新出售之情形。该房屋为商业用房，面积104.55平方米。2011年12月的合同单价为21800元/平方米，总价款为2279190元，目前再售市场价约为11000元/平方米，总价约为1150050元。因此，景尚公司损失1129140元。景尚公司认为，该经济损失应当由郭美月赔偿，故诉至法院。 郭美月辩称，首先，由于景尚公司工作严重失职，未履行其法定义务和责任，因此出现重大过错导致郭美月代理行为无效，所引起的后果理应由景尚公司承担。景尚公司系专业从事房地产经营的企业，应熟知房地产交易的法律和政策及办理手续等各个环节的规定和要求，而郭美月只是一个普通的消费者。在具体的房地产交易时，房地产公司应负有告知消费者依法购房必须遵守相关规定的义务。在关于郭美月以代理人身份购房时需要提交授权委托书这个如此重要的问题上，景尚公司却未履行告知义务。在具体的房地产交易时，景尚公司必须对合同主体进行审核、鉴别，这是其应尽的义务和责任，也是依法签订合同的最重要环节。然而，在这个必须履职的环节上，景尚公司怠于职责，不予审核，与没有取得代理权的郭美月在景尚公司工作人员指导下签订了购房合同，盖章予以认可，最终导致合同对董姣璇没有发生法律效力。其次，关于景尚公司所称，因合同无效导致该房屋由景尚公司收回重新出售之情形，造成房屋出售的差价，该主张不能成立。本案涉及的购房合同不发生法律效力，也就是在合同签订之日起就没有法律效力，对双方均没有法律约束力。从实际情况来看，在合同签订后不久郭美月即提出解除合同[舟山中院（2017）浙0903民终565号判决书第三页12行就查明的事实作出表述，郭美月未按约支付首付款也证明了这一事实]，此时景尚公司应该知道郭美月没有代理权，应及时将案涉店铺出售，如景尚公司及时将商铺出售，就不会发生差价。根据查询，景尚公司建设的商业用房，1号楼尚有7套店铺、2号楼尚有3套店铺（包括案涉的鲁滨路119号店铺）、3号楼尚有5套店铺自2011年10月开盘至今均未售出，以上事实足以证明景尚公司所建设的商业用房因市场低迷造成销售困难，有价无市。换言之，如果2011年12月景尚公司与郭美月就案涉店铺没有签订买卖合同，该店铺很可能至今尚未出售，未出售并非系郭美月无权代理所造成而是由市场因素所决定。所以景尚公司以案涉店铺必定能以21800元的合同单价出售作为假设条件，该假设条件不能成立，故景尚公司主张的损失依据不能成立。最后，郭美月自身因案涉合同的无效而蒙受巨大的经济损失。2011年11月28日郭美月支付购房定金10万元，12月19日支付房款9190元，2012年1月18日支付房款58万元，合计支付689190元，郭美月至今未收到退房款，按银行同期贷款利率计算，利息损失就高达30万元。综上所述，郭美月认为景尚公司的诉请既没有事实根据，更没有法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院结合双方陈述、生效的裁判文书及证据对以下事实予以认定： 2011年12月19日，郭美月以其女儿董姣璇名义与景尚公司就舟山市普陀区沈家门街道鲁家峙鲁滨路119号的商业用房签订《商品房买卖合同》，并于2011年11月28日支付定金100000元，2011年12月19日支付房款9190元。2012年1月18日，根据三方协议，以案外人嵊泗县第一建筑工程有限公司应收景尚公司的580000元工程款冲抵购房款，合计支付689190元。合同约定，董姣璇应在2011年12月19日前支付房款1149190元，余款1130000元在2014年6月30日前以按揭方式付清。合同签订之后，郭美月提出解除合同，并要求返还已支付的购房款，但双方未达成一致意见。2016年1月，景尚公司起诉董姣璇要求继续履行合同，并支付余款1590000元及逾期付款违约金，后撤诉。2016年12月20日，董姣璇向法院起诉，要求确认郭美月于2011年12月19日以其名义与景尚公司就舟山市普陀区沈家门街道鲁家峙鲁滨路119号的商业用房签订的《商品房买卖合同》无效，返还预付房款689190元，并支付利息。法院认为，郭美月于2011年12月19日以董姣璇名义与景尚公司签订的《商品房买卖合同》，没有获得董姣璇的代理权，事后未得到董姣璇的追认，亦不构成表见代理和家事代理，作出（2016）浙0903民初3813号民事判决，判决上述《商品房买卖合同》对董姣璇不发生效力，因已付购房款689190元为郭美月支付，故对董姣璇要求返还房款的诉请予以驳回，该民事判决业已生效。2017年7月25日，郭美月向法院提起要求景尚公司返还购房价款689190元及利息，景尚公司同时提起反诉要求郭美月继续履行合同。该案经二级法院审理，2017年12月25日，舟山市中级人民法院作出（2017）浙0903民终565号生效判决，判决认为：郭美月以董姣璇名义与景尚公司签订的《商品房买卖合同》已被认定对董姣璇不发生法律效力，郭美月无权代理行为引起的法律后果应由其自行承担。在合同签订过程中，景尚公司明知郭美月未取得代理权，仍与其签订合同，景尚公司存有过错。鉴于景尚公司不属于善意相对人，不能要求郭美月履行合同债务，只能就其所受损害请求行为人郭美月赔偿。已付购房款689190元系郭美月支付，在《商品房买卖合同》未被追认的情况下，景尚公司占有郭美月支付的款项没有合同和法律依据，应于返还。此后，景尚公司将郭美月诉至本院，要求郭美月赔偿损失。 本院另查明，购房时董姣璇为在校大学本科学生。 审理中，景尚公司申请对涉案舟山市普陀区沈家门街道鲁家峙鲁滨路119号的商业用房进行市场价格评估鉴定，经舟山安润资产评估事务所评估，涉案房屋评估值为118.65万元，双方对评估报告真实性均无异议。 本院认为，涉案的《商品房买卖合同》合同效力争议直至2017年12月25日确定：该合同因郭美月以董姣璇名义与景尚公司签订，被认定对董姣璇不发生法律效力；因景尚公司不属于善意相对人，不能要求郭美月履行合同债务，只能就其所受损害请求行为郭美月赔偿。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案最大争议就是景尚公司是否因郭美月无权代理行为遭受损失，如果遭受损失，该损失该如何计算，双方如何承担相应责任的问题。本院认为，景尚公司因郭美月无权代理行为导致了合同效力存疑，从而产生购房款项无法及时取得即为资金占用产生的损失。涉案房屋购房款项约定其中1149190元应于2011年12月19日之前付清，1130000元应于2014年6月30日之前付清，合同签订后郭美月分期支付689190元，故损失计算为2011年12月20日至2012年1月18日以1040000元、2012年1月19日至2014年6月30日以460000元、2014年7月1日至2017年12月25日以1590000元为基数按年利率6%计算的利息410191元。由于景尚公司明知郭美月未取得代理权，仍与其签订合同，景尚公司存有过错，故酌定郭美月赔偿景尚公司财产损失20万元。 综上所述，本院对景尚公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条判决如下： 被告郭美月应于本判决生效后十日内支付给原告舟山景尚置业有限公司财产损害赔偿款20万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14962元，保全费4020元，鉴定费3966元，合计22948元，由舟山景尚置业有限公司承担17948元，由郭美月承担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  梅 鹏 审 判 员  徐春伟 人民陪审员  李维浙 二〇一八年十一月二十九日 法官助理臧超静 代书 记员  林晓敏 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。