河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1002民初4495号原告：许昌恒久物业管理有限公司，住所许昌市东城兴业路（水木清华小区）。法定代表人：张建伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：宁保贞，河南有道律师事务所律师。被告：刘晓旭，男，1975年6月15日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区，现住许昌市。委托诉讼代理人：盛亚辉，河南先利律师事务所律师。原告许昌恒久物业管理有限公司与被告刘晓旭物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许昌恒久物业管理有限公司的委托诉讼代理人宁保贞，被告刘晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昌恒久物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付物业管理费4217元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告为小区物业服务公司。被告为5号楼1单元502业主，房屋面积为281.14平方米，物业收费标准为1元/㎡/月。原告自进驻小区在服务期间，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务。但是，被告自2017年1月1日起停缴物业服务费，截至2018年3月31日，被告欠缴物业服务费共计4217元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费，原告诉至法院。被告刘晓旭辩称：1、房地产开发企业在未公开招标的情况下私自与原告签订的前期物业管理合同违反《物业管理条例》第二十四条第二款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。故该前期物业合同为无效协议。而原、被告双方之间未签订过物业服务合同，原告起诉要求被告承担相关物业费用的收费标准无合法依据；2、原告前期已自行终止小区服务，需向法庭证明其最终的实际服务期间；3、原告起诉有误，被告物业费用已缴纳至2017年底。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告许昌恒久物业管理有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交的证据有：1、前期物业委托管理合同一份，用以证明原告与建设单位签订前期物业委托管理合同，2015年5月1日开始提供服务，对业主具有约束力。合同第十八条第一款约定价格为每月每平方米1元；2、商品房买卖合同一份，用以证明被告为小区业主，受前期物业合同约束，房屋面积281.14平方米；3、许昌恒久物业管理有限公司收费收据一份，用以证明被告于2016年2月5日缴纳了2016年1月1日至2016年12月31日的房屋面积281.14平方米的物业费3374元，之后物业费未交；4、物业交接协议一份及照片两张，用以证明原告于2018年3月31日退出小区，与河南金祥物业服务管理有限公司完成交接，原告有权收取2018年3月31日之前的物业费。经质证，被告刘晓旭认为：对原告提交的证据1，就该前期物业委托管理合同的内容看，该协议系房地产开发公司未经公开招标与原告私自签订的协议，应为无效协议。另，该小区的入住时间为2008年，业主已经在该小区入住8年之久，符合业主委员会与物业管理公司签订合同的条件，而房地产开发企业越权与物业公司签订了本案提交的协议，故该协议为无效协议；对证据2没有异议，对证明目的有异议，被告与原告物业公司之间并未签订物业服务合同，房地产开发企业与物业公司之间的无效协议对被告没有约束力；对证据3的真实性没有异议，被告确实已经缴纳费用；对证据4中的物业交接协议的真实性没有异议，对照片的真实性有异议，物业交接协议系原告与第三方签订，被告对此并不知情，不能确认该协议是否真实，且该物业委托行为为无效行为。原告提交的照片为局部照片，未显示时间及地点，不足以证明其证明目的。被告刘晓旭为支持自己的答辩主张，向本院提交的证据有：1、2017年间水木清华小区的现场照片八张，用以证明在2017年期间，水木清华小区垃圾四溢，原告没有尽到物业服务的义务；2、2017年1月招商银行信用卡对账单一份，用以证明2016年12月28日被告通过招商银行卡向原告支付2017年物业管理费用4154元，原告所起诉的2017年的物业费用没有合法依据。经质证，原告许昌恒久物业管理有限公司认为：对证据1的真实性、关联性均有异议，照片1显示原告提醒业主规范停车，照片2、3显示原告提醒业主缴纳物业费，照片4显示一个出口标志，照片5、6、7、8显示垃圾箱破损，剩饭菜乱倒，无法证明被告的证明目的。物业服务是动态的、长期的服务，原告于2018年3月31日退出小区，无法证明是原告服务期间的情况；对证据2，该份证据系复印件，真实性待查，无法证明被告支付所述期间的物业管理费用。经审核，本院认为：原、被告提交的上述证据均具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：被告刘晓旭系中原水木清华小区5幢东1单元5-6层西户502房的业主，建筑面积为279.65平方米。2015年5月1日，原告许昌恒久物业管理有限公司作为乙方、许昌中原房地产开发有限公司作为甲方，共同签订《前期物业委托管理合同》一份，合同约定小区住宅用房的物业服务费三层以上（含三层）为每月每平方米1元。合同签订后，原告许昌恒久物业管理有限公司对中原水木清华小区提供物业服务。被告刘晓旭将物业费用交纳至2017年12月31日，未再向许昌恒久物业管理有限公司交纳此后的物业费用。另，原告许昌恒久物业管理有限公司提供物业服务至2018年3月31日后退出中原水木清华小区，河南金祥物业管理服务有限公司于2018年4月1日进入中原水木清华小区提供物业服务。本院认为：原告许昌恒久物业管理有限公司与被告刘晓旭居住的中原水木清华小区的建设单位许昌中原房地产开发有限公司签订的《前期物业委托管理合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告刘晓旭作为中原水木清华小区的业主，该《前期物业委托管理合同》对被告刘晓旭具有拘束力。被告刘晓旭关于其与原告之间未签订合同，原告要求被告承担相关物业费用的收费标准没有合法依据的答辩主张，本院不予支持。被告刘晓旭关于原告违反《物业管理条例》第二十四条的规定、《前期物业委托管理合同》没有法律效力的答辩主张，本院认为，《物业管理条例》第二十四条的规定非效力型强制性规定，且原告许昌恒久物业管理有限公司实际对中原水木清华小区提供了物业服务，被告刘晓旭也接受了物业服务，被告刘晓旭以此为抗辩的，本院不予支持。被告刘晓旭关于原告未尽到物业服务义务的辩称理由，因被告刘晓旭未提交证据证明原告于2018年1月1日至2018年3月31日期间所提供的物业服务存在瑕疵，故对被告刘晓旭关于原告于2018年1月1日至2018年3月31日期间未尽到物业服务义务的辩称理由，未提交证据，本院不予支持。原告要求被告刘晓旭交纳自2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费852.4元（284.14㎡×1元/㎡/月×3个月≈852.4元）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。超过部分的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘晓旭于本判决生效后十日内向原告许昌恒久物业管理有限公司一次性给付2018年1月1日至2018年3月31日的物业服务费共计852.4元；二、驳回原告许昌恒久物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘晓旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  尚建辉审 判 员  肖莞千人民陪审员  李献甫二〇一八年十一月三十日书 记 员  张 帆