湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘民终786号上诉人（原审原告，反诉被告）：永州市蓝海房地产开发有限责任公司，住所地永州市冷水滩区河东翠竹路**。法定代表人：王青松，该公司董事长。诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，系该公司破产管理人，住，住所地永州市冷水滩区河东帝王广场****/div>负责人：张容，该所主任。委托诉讼代理人：雷青青，湖南人和人（永州）律师事务所律师。上诉人（原审原告，反诉被告）：湖南永州青松房地产开发有限公司，住，住所地永州市冷水滩区沿江中路**/div>法定代表人：王青松，该公司总经理（未到庭）。被上诉人（原审被告，反诉原告）：蒋松林，男，1960年7月2日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：胡早德，男，1964年4月1日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：雷安平，男，1964年4月14日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：彭俊敢，男，1967年7月10日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈德胜，男，1964年11月7日出生，汉族，湖南蓝山县人，住蓝山县。被上诉人（原审被告，反诉原告）：谭恒亮，男，1952年12月10日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。上述六被告共同委托诉讼代理人：郁康明，湖南杰联律师事务所律师。上诉人永州市蓝海房地产开发有限责任公司（蓝海公司）、湖南永州青松房地产开发有限公司（青松公司）与被上诉人蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮合同纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2018）湘11民初14号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蓝海公司、青松公司上诉请求：撤销原审判决并改判支持蓝海公司、青松公司的诉讼请求，驳回蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮的反诉请求。事实与理由：1.各方当事人于2006年11月25日签订的合同是合法、有效的，其中的回购条款对各方具有法律约束力，之后签订的合同或补充合同未涉及是否可以回购房屋，但并未否定回购条款的效力，亦不能证明各方就回购条款达成了新的意见，故蓝海公司、青松公司有权按照合同回购条款回购涉案房屋；2.因按合同约定蓝海公司、青松公司可回购涉案房屋，所以无需再为蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮办理不动产权证。蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮答辩称：1.青松公司并非与涉案房屋相关土地的使用权人，其与蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮签订的合同属无效合同；2.2006年11月25日以青松公司名义签订的合同回购条款没有具体时间约定，明显不公平；3.即使该合同有效，也已被2012年11月1日各方签订的《补充合同》予以变更。蓝海公司、青松公司向一审法院起诉请求，依法判令蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮将其占有的舜天宾馆附楼，以230万元价格退回给蓝海公司、青松公司。蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮向一审法院反诉请求：蓝海公司协助办理讼争不动产权证至蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮名下。一审法院认定事实：青松公司成立于1999年8月27日，蓝海公司成立于2005年8月1日，青松公司与蓝海公司的法定代表人同为王青松。2006年11月25日，青松公司作为甲方，蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮作为乙方，双方签订了《合同》，《合同》的主要内容有：“现经甲乙双方协商，在蓝山县舜天宾馆西侧新建宾馆附楼一栋，面积约1900平方米。宾馆正面及靠永连公路一面用花岗岩装饰，其他墙面跟主楼主体装修的外墙砖一样。主体和外墙的装修所需资金包括报建费用在内全部由乙方负责，不包括内隔墙及内装修。具体协商条款如下：一、新建项目地址：蓝山县舜天宾馆西侧与永连公路之间、新建楼房主体四层（包括地下室一层）房屋长为暂定42米，宽为12米，门面7间外墙跟宾馆主楼一样，建房高度不超过构架顶点。二、分配方法：新建综合楼主体完工后，地下，地下层层及第二层留一个铺面宽为7米深与宾馆连接归甲方所有，其他二层和三层的房屋归乙方所有，屋面双方不得使用。三、办理所有的相关手续及费用全部由乙方负责承担，由甲方办理，事情成功与否，甲方不负责任何费用。四、乙方所有的房屋产权证由甲方给乙方办理好，费用全部由乙方负责。五、乙方所有的房屋不能开宾馆和开与甲方宾馆有冲突的一些经营性产品，如乙方不按照双方的约定执行，造成的一切损失全部由乙方负责。六、蓝山县舜天宾馆主体及外墙完工后，将房屋使用权租赁给甲方。1、乙方分得的所有房产全部优先租赁给甲方使用10年，每年租金为20万元整；2、如甲方宾馆确有需要收回，乙方可转让给甲方。甲方在原造价130万元的基础上另加100万元现金给乙方回购房屋的一切产权，乙方不得以任何理由拒绝。七、未尽事宜双方协商。”同日，蓝海公司作为甲方，蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮作为乙方，双方还另行签订了一份《合同》，《合同》的主要内容有：“现经甲方双方协商，在蓝山县舜天宾馆西侧新建宾馆旁铺面楼房一栋，面积约3000平方米，外垟装修与宾馆一样，主体和外墙的装修所需的资金包括报建费用在内全部由乙方负责，不包括内隔墙及内装修。具体协商条款如下：一、新建项目地址：蓝山县舜天宾馆西侧与永连公路之间，新建楼房五层（包括地下室一层）房屋长约为44米，深约15米，门面7间，建房高度不超过构架顶点。二、分配方法：新建综合楼由甲方无偿提供土地，建设资金及费用由乙方负责。主体完工后，地下，地下室和**及最靠南端一间房屋(含铺面)****归甲方所有。其他平永连公路以上的铺面二层、三层、四层的房屋归乙方所有。三、办理所有的相关手续及费用全部由乙方负责承担，由甲方办理，事情成功与否，甲方不负责任何费用。四、如乙方办理房屋房产证明到户，甲方必须无偿提供有关文件和资料手续等。”但该份合同的乙方仅有胡早德、蒋松林、雷安平在落款处签名，且雷安平的签名为“雷安平（代）”，签名位置处于打印的“蓝山县塔峰镇六人”之后。此后，蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮以蓝海公司的名义办理了报建手续，并出资修建了涉案附楼。涉案附楼修建前，土地使用权属于蓝海公司所有。2010年9月6日，蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮作为甲方，蓝海公司作为乙方，双方签订了《房屋租赁协议》，约定的主要内容有：“乙方因需要租用甲方位于南海国际大酒店左边邻永连公路的三层楼房，现经双方协商同意以下条款：1、房屋租用总期为8年，从2010年8月1日至2018年7月31日止，房屋必须在2010年10月1日开始装修年底完工。2、房屋出租范围：甲方房屋为永连公路上三层、七间铺面及房屋前的宇坪，其中平永连公路上第一层其中一间铺面所有权为乙方。3、租金支付方式：每年支付一次；提前二个月交第二年的租金，第一年的租金作为由乙方为甲方办理好本宗楼房的房屋产权证和土地使用证的手续费用；4、第二年的租金为人民币280000元（不包含乙方所有的一间铺面）以后按每年增加人民币20000元计。5、租房需先交租金后使用，每年6月份付清第二年的租金。6、甲方拿足以上房屋租金费，交纳房屋租金税和有关部门的费用由乙方负责。7、其他责任：房屋平永连公路以上工三层归甲方（其中第一层一间铺面归乙方）平永连公路以下所有权为乙方，乙方租用甲方房屋必须在2011年7月1日以前为甲方办理好每户房产证和土地使用证并交到甲方手中，因本宗土地使用证和规划手续办到乙方户头，办房产证由甲方提供本宗楼的建筑营业税务发票，规划手续和房屋质量合格证，其他手续及费用均由乙方负责……”。2012年11月1日，青松公司作为甲方，蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮作为乙方，双方签订了《补充合同》，合同约定：“甲、乙双方于2006年11月25日合作新建舜天宾馆（蓝山华天大酒店）西侧邻永连公路七间铺面，现经双方协商达成如下条款：一、现新建房屋邻永连公路路面以上三层房屋七间铺面，其中靠最南端一间铺面（含二至三层）归甲方所有，其他六间铺面（含二至三层）产权和所有权永久归乙方所有。二、本房屋现按原租赁合同条款继续租赁给甲方使用，租赁合同到期后双方另行协商。三、房屋租金必须按原合同条款必须按时付清，现2011年至2012年、2012年至2013年8月租金，二年租金共620000元，应在2012年11月8日以前付清给乙方，否则处罚甲方违约金100000元给乙方。四、如乙方办理房屋房产证到户，甲方必须无偿提供有关文件和资料手续等。五、本合同与原合同有抵触的条款以本合同为准，本合同双方签字后生效。单方不得反悔异言，具有同等法律效力。”2013年9月12日，青松公司作为甲方，蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮作为乙方，双方签订了《房屋租赁第二次补充合同》，对原甲、乙双方签订的蓝山县蓝海宾馆西面邻永连公路旁三层铺面房的租赁时间延期到2021年7月31日。2016年8月18日，一审法院裁定受理了蓝海公司的破产清算申请。一审法院认为，案件的焦点问题是：一、青松公司、蓝海公司要求回购蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮分得的房产是否有事实依据；二、蓝海公司是否应当协助蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮办理产权证。关于焦点一，各方当事人提供的落款日期为2006年11月25日的《合同》内容虽然不一致，但双方均认可该二份《合同》对于分房内容的约定是一致的。其中青松公司、蓝海公司提供的《合同》中有回购条款，蒋松林等六人提供的《合同》中没有回购条款。双方均认可当天签订了二份内容不一致的《合同》，但对于哪份《合同》签订在前，哪份签订在后，以及为何签订两份内容不一致的《合同》各执一词。此外，在涉案房屋建好后，双方就租房事宜签订的租赁合同以及补充合同有时以蓝海公司名义签订，有时以青松公司名义签订，一审法院综合现有证据难以判断二份内容不一致的《合同》签订的先后顺序。但是，青松公司、蓝海公司提供的落款时间为2012年11月1日的《补充合同》第一条约定：“现新建房屋邻永连公路路面以上三层房屋七间铺面，其中靠最南端一间铺面（含二至三层）归甲方所有，其他六间铺面（含二至三层）产权和所有权永久归乙方所有。”青松公司的法定代表人王青松以及蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮均在该《补充合同》上签字认可。此后双方签订的合同均未涉及是否可以回购房屋。这表明双方对于是否可以回购房屋重新达成了一致意见，即从2012年11月1日起否定了青松公司、蓝海公司提供的《合同》中的回购条款的效力。因此，青松公司、蓝海公司提起诉讼，要求回购蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮分得的房产的诉讼请求已经没有了事实依据，不予支持。关于焦点二，根据双方于2010年9月6日签订的《房屋租赁合同》第7条约定，房屋平永连公路以上共三层归蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮（其中第一层一间铺面归蓝海公司），蓝海公司必须在2011年7月1日以前为蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮办理好房产证和土地使用证。《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。因此，蓝海公司负有协助蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮办理产权证的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮反诉要求蓝海公司协助办理产权证有事实依据和法律依据，予以支持。一审法院判决：一、由蓝海公司在本判决生效后三十日内向相关不动产登记部门提交办理不动产权属证明所需资料，协助蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮将该公司开发的位于蓝山县塔峰镇永连公路旁（国有土地使用证号码：蓝国用（2004）字第××号）的附属楼平永连公路以上的七间铺面、房屋中的六间铺面、房屋（含二至三层）的不动产权证办理至蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮名下[七间中最靠南端的一间铺面(含该铺面正上方的房屋)除外]；二、驳回蓝海公司、青松公司的全部诉讼请求。案件受理费32800元，反诉案件受理费80元，合计32880元，由蓝海公司、青松公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：本案的争议焦点为，青松公司、蓝海公司要求回购蒋松林、胡早德、雷安平、彭俊敢、陈德胜、谭恒亮分得的涉案房产是否有事实及法律依据。本案中，各方当事人提供了两份于2006年11月25日签订的《合同》，两份合同内容不一致，但各方均认可合同中关于应分配房屋部分内容约定是一致的，区别在于蓝海公司、青松公司提供的《合同》中有回购条款，而蒋松林等六人所提供的《合同》中无回购条款，对于两份合同签订的时间，蓝海公司、青松公司与蒋松林等六人各执一词。根据合同履行情况来看，各方签订两份《合同》后，蒋松林等六人完成涉案房产的承建，并按照两份《合同》所约定的分配方式使用己方涉案房产，但蓝海公司、青松公司并未提交证据证明其曾向蒋松林等六人主张过要求回购房屋。而各方签订的两份《合同》及之后签订的租赁合同、补充合同有时以蓝海公司签订，有时以青松公司签订，对于青松公司与蒋松林等六人签订的合同，蓝海公司表示予以认可，对于青松公司与蓝海公司之间利益存在一致性，蒋松林等六人亦是明知，故根据现有证据无法体现两份合同的签订时间及各方实际履行的是哪份合同。但2012年11月1日青松公司与蒋松林等六人签订的《补充合同》中再次确定了2006年11月25日两份《合同》中关于房产分配内容，并约定蒋松林等六人应分配房产产权和所有权永久归其所有，如蒋松林等六人办理房屋产证到户，青松公司应无偿提供有关文件和资料手续等，还特别提出，本合同与原合同有抵触的条款以本合同为准。本院认为，《补充合同》的内容系对2006年11月25日两份《合同》的延续、覆盖、变更，据此，蓝海公司、青松公司要求回购蒋松林等六人已分得的房产之请求已无合同依据，故对于蓝海公司、青松公司要求回购蒋松林等六人已分得的房产的上诉请求，本院不予支持。根据蓝海公司与蒋松林等六人2010年9月6日签订的《房屋租赁合同》中蓝海公司必须在2011年7月1日以前为蒋松林等六人办理好房产证和土地使用证的约定，蓝海公司负有协助蒋松林等六人办理产权证义务，故对于蒋松林等六人关于要求蓝海公司协助办理产权证之反诉请求，应予支持。综上所述，蓝海公司、青松公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32880元，由永州市蓝海房地产开发有限责任公司、湖南永州青松房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙元清审判员  唐雨松审判员  刘 杨二〇一八年十一月二十日法官助理樊航书记员吕晶