广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初10436号原告：广州市同和实业公司，住所地广州市白云区同和北路**自编。法定代表人：陈文峰，经理。委托诉讼代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。被告：金斌，男，1975年1月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：林艺芬，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑明帆，广东君直律师事务所律师。第三人：广东华之杰律师事务所，住，住所地广州市越秀南路**创举商务大厦**/div>法定代表人：文民，主任。委托诉讼代理人：徐艳丽，广东华之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：严智蓉，广东华之杰律师事务所律师。原告广州市同和实业公司与被告金斌、第三人广东华之杰律师事务所（以下简称华之杰律所）房屋买卖合同纠纷一案，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终9727号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）粤0111民初14493号民事判决书，发回本院重审，本院于2018年8月10日受理后，依法另组合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市同和实业公司的委托诉讼代理人刘龙，被告金斌的委托诉讼代理人林艺芬、郑明帆，第三人华之杰律所的委托诉讼代理人徐艳丽、严智蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市同和实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金人民币33128.36元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签署编号0000508《商品房买卖合同》，约定被告向原告购房的房款支付方式、付款期限及违约责任等内容，其中，违约责任条款主要内容包括：在被告逾期付款且原告选择继续履行合同的情况下，被告需按照逾期应付款每日0.05%的标准向原告支付违约金至实际全额支付应付款之日止，且合同第八条（二）约定，因不可抗力以及第三方原因，导致原告未能按照合同约定的交付期限将房屋交付给被告使用，原告依法依约免除对被告应承担的违约责任。合同签订后，被告金斌存在逾期付款和逾期办妥按揭手续情形，其中，房款1053594元本应于2016年4月7日支付却迟至4月20日支付，逾期13日；按揭贷款360000元本应于2016年4月20日前办妥按揭手续却迟至9月13日办妥，逾期146日，均构成对原告逾期付款。原告认为，《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应当履行其各自应尽义务。原告已依约按时办理了房产证并交付了房屋，但被告却有多次逾期付款的违约行为。就被告的违约行为，原告有权选择继续履行合同，并要求被告按照逾期应付款数额每日0.05%的标准向原告支付违约金至实际全额支付应付款之日止为人民币33128.36元。鉴于被告未能按时足额履行其付款义务的违约行为已给原告造成大额资金无法使用的利益损失，原告已多次要求被告支付违约金未果，特向法院提出诉讼，恳请法院依法判如所请。被告金斌辩称，2016年4月20日，我方与原告签订合同编号0000508的《商品房买卖合同》，约定了房款及支付方式、付款期限、违约责任、房屋交付条件和时间等内容。合同签订后，我方依约向原告支付了房款及按时办妥按揭申请手续，其中合同第二条（二）银行按揭付款1、房价款之75%即1094644元须于2016年4月7日前付清（含定金），因为这个时间已过，当时我方提出异议，原告称没有关系，我方基于信任原则相信原告，并于当天向原告支付1109752元。同年7月6日，双方签订《广州市存量房买卖合同》也证实这点，合同第三条约定首期款；乙方应于2016年4月20日前向甲方支付房款1083594元。2016年4月20日，原告向我方出具了确认函，确认我方办妥按揭申请手续，同日，在原告的统一安排下，我方与第三方广东华之杰律师事务所签订房地产法律服务委托合同，费用是1300元。同年8月16日，原告向我方开具金额为498594元（No:79574558）和945000元（No:79574557）的两张发票。综上，原告主张我方存在逾期付款和逾期办妥按揭手续不符合客观事实，合同约定的是按时办妥按揭手续，并不是银行放贷的具体时间。若是按照原告的主张，我方根本就不会签订本合同，这种约定明显违背常理，损害的将不只是个别业主，且在起诉之前原告从未向我方主张违约金，相反原告存在逾期交付房屋的事实，逾期90天之多，我方已在法院起诉原告支付违约金，并且得到了支持，原告的行为纯属无理缠讼，浪费宝贵的司法资源，依法应予以驳回原告对我方的诉讼请求。第三人华之杰律所述称，我方基于被告的委托为被告提供按揭法律服务，协助被告将资料提供给贷款银行，本案中我方已根据委托合同的约定完成了相关义务，被告是否构成逾期付款的违约责任，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的认购书、商品房买卖合同、个人借款凭证、贷款明细、确认函、服务委托合同、复函、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月31日，原告（出售方、甲方）与被告（认购方、乙方）签订【君立M】认购书，乙方认购广州市白云区xx路xxx号3栋503房，约定认购方须于2016年4月7日前往君立M销售中心签署《商品房买卖合同》及有关文件，届时须按认购须知的条款携带相应资料及首期款收据原件等，并须按照《君立M缴费标准》的要求付清相关费用，选择按揭付款的客户同时提交银行按揭所需资料办理按揭手续；如乙方选择银行按揭方式，须向相关银行或银行指定之代理机构申请办理按揭手续，并于申请办理按揭后7天内提交齐全所有按揭资料，逾期办理，甲方有权按每天该套房价金额的千分之一向乙方计收违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除本协议，并没收乙方已付定金。2016年4月20日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区xx路xxx号3栋503房；二、房款及付款方式，（一）该房屋按套进行计价，总金额（人民币）1454644元；（二）乙方采用以下方式支付房款余额：银行按揭付款，1、房价款之75%（即1094644元）须于2016年4月7日前付清（含定金）；4、其余房款人民币叁拾陆万元，由乙方向中国工商银行办理按揭手续。银行按揭条款约定（选择银行按揭付款方式者适用）（1）乙方应在2016年4月20日前办妥按揭申请手续，否则视为违约，乙方须按每日总房价款0.05%的标准承担违约责任，逾期超过10天的，卖方有权解除合同；（2）乙方选用银行按揭方式付款的，须与银行签订借款合同，并须严格遵守借款合同的有关规定履行合同，并于办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日（个人商业贷款）/30个工作日（公司贷款）内获得银行按揭贷款批准，保证甲方于办妥银行按揭手续之日起的合理期限内收到按揭款；三、相关税、费，乙方应承担房屋契税、交易印花税、交易手续费、房屋登记费、产权证工本费、权证印花税、物业专项维修资金等；六、房屋交付，（一）该房屋的交付条件：1、乙方按照本合同第二、三条的约定向甲方交清该房屋之全部房款；2、乙方付清应缴交的全部税、费；3、如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；本条所列款项，均以款项到达甲方账户视为收讫。除非双方另有约定，乙方付清所有相应款项前，甲方均无义务先向乙方交付房屋；（二）交付时间：2016年12月31日交付使用；1、在收到甲方的《交付通知书》后乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，视作甲方已合格履行房屋交付义务，风险转移至乙方；3、房屋交付与验收标准：该房屋按附件一的约定作为房屋的交付与验收标准；八、违约责任，（一）如乙方不能按本合同第二、三条的规定按期向甲方支付房款及税、费，则根据实际情况按照以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，甲方有权选择单方解除合同或要求乙方继续履行合同。①甲方选择单方解除合同时，自书面解除通知到达乙方之日起合同解除，乙方应按本合同总价的20%向甲方支付违约金；②甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款项届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%的违约金；（二）除因不可抗力以及第三方原因外，如甲方未能按本合同约定的交付期限将该房屋交付乙方使用，则根据实际情况按照以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付房价款0.05%的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，乙方有权在7日内提出解除本合同或者要求甲方继续履行合同。①乙方选择单方解除合同的，自书面解除通知到达甲方之日起合同解除，甲方按乙方已付房价款的20%向乙方支付违约金；②乙方要求继续履行合同或在7日内并未书面提出解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.05%的违约金。当《广州市存量房买卖合同》条款与本合同条款不一致的，应以本合同约定为准。同日，被告（甲方，委托人）与华之杰律所（乙方，受托人）签订《房地产法律服务委托合同》，约定由受托人为委托人购买涉案房屋及办理银行按揭贷款提供法律服务事宜。受托人的法律服务事项包括：商品房买卖法律服务、按揭法律服务。其中按揭法律服务内容为：1、为委托人提供法律咨询并就购房按揭贷款业务按贷款银行的要求出具相应法律文件。2、指导委托人收集购房按揭贷款资料及办理按揭手续，审核委托人提供的按揭贷款资料复印件与原件的一致性，协助委托人将资料提供给贷款银行。3、代办“借款（贷款）合同”公证、房屋抵押权（预告）登记备案手续（相关部门规定的费用另行收取）。律师费：1300元。双方确认：受托人在本次委托事项中，仅负责在各项条件齐备的情况下办理有关委托事务。上述《房地产法律服务委托合同》签订后，被告向华之杰律所支付了律师费1300元。被告在当天向华之杰律所提供了按揭资料。根据被告签署的《确认函》显示，2016年4月20日未能提交资产证明资料。被告确认在2016年4月20日前将上述欠缺资料提交给华之杰律所，逾期由被告承担《认购书》约定的违约责任。2016年4月20日，被告向原告支付房价款1083594元（含定金30000元）。2016年7月6日，原告通知被告及华之杰律所到售楼现场签署网签合同，网签合同约定剩余房款360000元，由被告于2016年7月6日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，原、被告双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。华之杰律所表示由被告提交按揭资料，由原告提交网签合同，由被告在网签合同上签名后再交原告盖章后交华之杰律所，华之杰律所表示将被告提供按揭资料提交银行送审，华之杰律所收到原告盖章的网签合同原件后提交银行。中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行（以下简称工商银行）确认2016年8月3日收取了被告提交的贷款资料，华之杰律所出具按揭贷款初审资料签收表，证实工商银行经办人员李岩于2016年7月13日签收资料。华之杰律所表示确认函上的资料均由业主提供，另还需原告提供网签买卖合同原件，网签合同原件属于按揭必须资料，本案的网签合同原件由原告于2016年7月14日盖章交给华之杰律所，华之杰律所于7月14日提交给银行。华之杰律所表示被告7月13日补齐按揭资料，被告不予确认，被告主张2016年4月20日几天后就向华之杰律所交齐缺少资料，华之杰律所亦不予确认，双方均未能提供证据证实。2016年8月10日，工商银行向被告出具了《个人二手住房购置贷款初审结果通知书》。2016年8月16日，原告为被告出具了涉案房屋的购房发票两份，金额分别为498594元、945000元。2016年9月13日，工商银行向被告发放贷款360000元，并由原告收取了该款项。审理中，原告认为被告逾期办妥按揭手续，构成逾期付款的违约行为。被告抗辩认为：1、原告于2016年8月16日开具了购房发票，在起诉前没有主张过违约金，证明被告不存在逾期付款的事实；2、华之杰律所是原告指定办理按揭手续的服务机构，被告无违约事实；3、原告对于按揭条款未尽到及时提醒的义务，办妥按揭手续按照通常理解即按照开发商要求交齐资料即可；4、原告主张办妥按揭手续的时间为原告收取按揭贷款时间不符合双方约定。被告为证明华之杰律所为原告安排的事实，向本院提交证明、录音、视频等证据。经质证，原告对被告的举证不予确认，否认华之杰律所为原告指定为被告办理按揭贷款的服务机构。华之杰律所提出视频中工作人员没有说第三人是接受原告委托，第三人为楼盘不管是全部业主还是部分业主提供按揭服务均基于业主自愿选择，由业主与第三人签订委托合同，与原告没有任何关系，录音资料也没有说原告统一安排第三人为业主办理按揭。被告则主张第三人在楼盘设点并由工作人员带领去签订合同，说明原告是指定或优先推荐第三人作为服务机构，开发商至少负有选任的过失。原告表示确定网签的时间是原告根据向华之杰律所了解已经符合办理银行按揭的规定才通知被告网签。被告申请证人杨某及袁瑾华出庭作证，证实在君立销售部与销售人员谈好交易价格后，由销售人员带领华之杰律所人员陪同签订商品房买卖合同及房地产法律服务委托合同，当天交付首期房款，余下贷款金额由开发商委托华之杰律所办理银行按揭贷款。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。《商品房买卖合同》签订时间为2016年4月20日，而约定付首期款时间为2016年4月7日，在合同成立和生效前要求买方履行给付首期款义务显然不符合常理，原告未能提供证据证实对首期款在合同签订前已进行约定，被告在合同签订当天已支付首期款，符合签订合同的目的。综上，根据公平原则，被告在签订合同当天支付首期款并不构成违约，原告主张逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。2016年3月31日双方签订的认购书约定4月7日前签署商品房买卖合同及有关文件，选择按揭付款的客户同时提交银行按揭所需资料办理按揭手续，4月20日双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年4月20日前办妥按揭申请手续。被告在售楼处现场与华之杰律所签订了《房地产法律服务委托合同》，委托华之杰律所办理银行按揭贷款服务并提交部分资料后签署了《确认函》，确认尚欠缺的资料，承诺在2016年4月20日前提交给华之杰律所。故被告委托申请手续已完成。因资料尚未备齐，银行按揭申请手续未办妥，提交银行的按揭资料除被告须提供确认函要求资料外还包括原、被告双方的网签合同原件，网签合同须由原告盖章后才能提交。根据网签合同约定，原、被告双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料,故原告亦负有配合被告办理按揭贷款手续的义务。被告主张2016年4月20日几天后就向华之杰律所交齐欠缺资料，华之杰律所表示被告于7月13日补齐按揭资料，双方均不予确认亦未能提供证据证实，对此本院均不予确认。本案华之杰律所递交的按揭资料交银行送审的时间为2016年7月13日，原告通知被告签订网签合同时间为7月6日，原告盖章后将网签合同交给华之杰律所时间为7月14日。被告交齐按揭资料时间早于原告递交网签合同原件的时间，网签合同由原告通知被告到售楼部办理，网签时间与被告是否提供齐全按揭资料并无关联，故网签合同原件未及时提交办理按揭申请责任在于原告。《广州市存量房买卖合同》对申请办理银行按揭手续时间明确约定在2016年7月6日前，当时被告已将按揭资料提供给受委托的按揭服务机构，该约定可视为网签时双方对按揭手续申请时间重新进行约定。综上，原告以被告逾期办妥按揭申请手续要求被告支付违约金，因按揭申请资料以原告盖章提交网签合同后最终才备齐送审，原告未履行配合办理按揭手续的义务，其要求被告承担逾期办妥按揭手续的违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市同和实业公司的全部诉讼请求。本案受理费628.2元，由原告广州市同和实业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  孙 慧人民陪审员  黄瑞仪二〇一八年十一月九日书 记 员  郑萍军