广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终18648号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵伟，男，汉族，1976年5月6日出生，住所地：安徽省利辛县，委托诉讼代理人：侯联昌，广东经天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳前海中惠齐创商业管理有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300MA5DG2H84H。法定代表人：王皓，总经理。委托诉讼代理人：张海涛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷喜娜，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上诉人赵伟因与被上诉人深圳前海中惠齐创商业管理有限公司（以下简称中惠齐创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初15851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵伟上诉请求：1、撤销原审判决书第一、二、三项，改判中惠齐创公司继续履行房屋租赁合同；2、改判中惠齐创公司向赵伟支付违约金50万元；3、判令中惠齐创公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。关于商铺交接事项，双方合同约定了明确的交付条件，交付条件涉及的中惠齐创公司员工宿舍围墙未打掉清除，当时还有中惠齐创公司员工未搬离，造成赵伟如收铺将缺损上百平方米面积等细节事实，该法律事实构成实质性的不能交付商铺的条件。而一审判决既然认为中惠齐创公司交付涉案商铺存在一定瑕疵，且该瑕疵是中惠齐创公司力所能及可以解决去除的，为什么仍要求赵伟可以马马虎虎、糊里糊涂接收商铺，然后自行处理按合同交付条件本应由中惠齐创公司自主完成的改造事项，一审法院在认定商铺的交付标准上过于宽松，应予以纠正。二、一审法院因上述认定事实错误，导致适用法律不当。按照法律逻辑，既然不支持双方各自要求对方支付违约金，既然双方均没有违约行为，那么赵伟就无需赔偿中惠齐创公司的租金损失。2017年5月20日-7月27日期间属于不计租金期间，也不构成中惠齐创公司的租金损失。赵伟在本案纠紛中，严格遵守合同约定，按时交纳租赁保证金，在中惠齐创公司拖延交铺以及不按交付条件交铺情况下仍积极主动据理力争寻求中惠齐创公司交涉，赵伟有权拒绝支付前期租金是理所当然，符合法律规定要求，同样不构成违约。而中惠齐创公司未按合同交付条件要求于2017年4月1日前交付合格商铺给赵伟使用，至案发时已超过2个月时间，证据确凿，按合同规定，已构成根本违约。中惠齐创公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵伟的上诉请求，维持原判。一、中惠齐创公司交付的涉案商铺符合正常使用条件和安全标准，不存在任何安全隐患等导致商铺不可使用的问题。二、从赵伟一审所提交的公证书以及中惠齐创公司和案外人高远所签订的房屋租赁合同都可以证明，涉案商铺在当时是具备正常使用条件的，否则高远不会接收该商铺。三、赵伟分多次提出不同的理由拒收涉案商铺，恶意拖延接收，其目的是为了拖延租金起算日。双方签署租赁合同时，赵伟想依托中惠齐创公司所经营的酒店所带来的人气经营商业，但在中惠齐创公司通知赵伟接收商铺时，酒店还没有开业，赵伟所期待的人流量落空，如果这个时候接收商铺，赵伟要面临前期亏损。为了避免这个亏损，赵伟故意挑毛病，以一些不存在的问题拒收商铺，属于恶意违约。特别是赵伟先后发过三份函件给中惠齐创公司，前两份都没有提到墙体拆除的问题，在第三份文件才提到说有一面墙没有拆除不符合约定，赵伟这种每次提一点问题的行为反映出其恶意拖延的行为动机。四、在一审中赵伟主张其拒收涉案商铺是行使后履行抗辩权，就是合同法第六十七条的规定。在本案中，中惠齐创公司交付了符合安全标准和正常使用条件的商铺，如果仅仅是因为小部分垃圾未清运，或者墙体已经拆除，但拆除不够漂亮，赵伟还是应该先接收商铺，然后可以就中惠齐创公司履行不符合约定的部分及给其造成的损失拒付相应的租金。然而赵伟以细微的瑕疵对涉案商铺整体拒收，是对后履行抗辩权的滥用，给中惠齐创公司造成巨大经济损失，已构成根本违约。五、在赵伟根本违约的情况下，中惠齐创公司依法行使了解除权，该解除行为应该得到法律的支持。同时，由于该租赁合同所涉及的免租期是以合同得以完整履行，中惠齐创公司可以稳定的享受7年稳定收益的情况下给承租人的优惠，在赵伟一开始就违反合同约定，导致合同被解除的情形下，其不应该继续享有约定的免租期，其行为导致中惠齐创公司的商铺空置，而遭受经济损失。原审判决其赔偿该经济损失，依法有据，与所谓的免租期没有关系。赵伟向一审法院起诉请求：1、判令中惠齐创公司继续履行与赵伟于2017年3月24日签订的房屋租赁合同，继续交付符合合同约定条件的租赁房屋给赵伟，并按实际交付之日起计算，赵伟继续享有免租期3个月；2、判令中惠齐创公司向赵伟支付违约金50万元；3、判令中惠齐创公司承担诉讼费用。中惠齐创公司向一审法院反诉请求：1、判令确认中惠齐创公司与赵伟于2017年3月24日签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月27日由中惠齐创公司依法解除；2、判令赵伟赔偿中惠齐创公司所遭受的经济损失52万元（即：自2017年4月1日至2017年7月27日，共4个月租金，每月租金为13万元）；3、判令赵伟向中惠齐创公司支付违约金50万元；4、判令赵伟承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月24日，赵伟与中惠齐创公司签订《房屋租赁合同》，约定：中惠齐创公司将位于深圳市南山区桃源路7号富豪城（南航商业大厦）一楼除酒店大堂及现有设备房的其余部分的房屋出租于赵伟，租期自2017年7月1日起至2024年7月31日止，月租金总额为13万元，租赁用途为商业。中惠齐创公司应于2017年4月1日前将租赁房屋交付赵伟使用，并办理有关移交手续，如交楼时间向后延期，则起租时间相应向后延期，延期天数一致，免租期三个月。赵伟应于2017年6月15日前交付首期租金，中惠齐创公司交付租赁房屋时，可收取两个月租金数额的租赁保证金。如赵伟拖欠租金达30天以上，中惠齐创公司可要求赵伟支付违约金500000元；如中惠齐创公司迟延交付租赁房屋60天以上，赵伟可要求中惠齐创公司支付违约金500000元。在合同附页双方约定中惠齐创公司须将涉案商铺内的建筑垃圾清理干净，将面向桃源路一排的墙体和铺内的墙体清除，留三面墙，即与酒店大堂之间墙体、商铺后面与设备房之间墙体、最东头与水泵房前的墙体；中惠齐创公司须将商铺东头前方垃圾清理干净。2017年3月24日，赵伟依合同约定，在合同签订之日向中惠齐创公司支付了租赁保证金26万元，中惠齐创公司出具了相应的收款收据。2017年5月19日，中惠齐创公司向赵伟发出联系函和商铺交接单，要求赵伟在2日内接收涉案商铺并办理交接手续；2017年5月20日和5月22日，赵伟向中惠齐创公司发出回复函，回复函指出涉案商铺与约定交付条件不符之处，要求中惠齐创公司按照合同约定交铺标准进行修复改正；2017年6月12日，中惠齐创公司再次向赵伟发出催告函，要求赵伟于2017年6月15日前接收涉案商铺；赵伟先后于2017年6月15日及2017年7月10日回复中惠齐创公司，要求中惠齐创公司于一周内解决涉案商铺不符合交付条件的问题以及要求中惠齐创公司按照合同约定赔偿赵伟损失；2017年7月27日，中惠齐创公司向赵伟发出解除租赁合同的通知函，要求解除合同，并由赵伟向中惠齐创公司支付违约金50万元及其他损失。2017年7月31日，中惠齐创公司与案外人高远就涉案商铺签订房屋租赁合同；2017年8月9日，深圳公证处依赵伟申请对涉案商铺进行了拍照的证据保全公证。一审法院认为，赵伟与中惠齐创公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。根据中惠齐创公司所提交的证据，中惠齐创公司于2017年5月19日向赵伟交付涉案商铺，赵伟于2017年5月22日以涉案商铺未达到三通一平（水、电、消防、道路及门前场地）交付标准、垃圾未清理等理由拒收涉案商铺，后经中惠齐创公司催告赵伟仍以涉案商铺不符合合同约定交付标准拒绝接收。一审法院认为，赵伟与中惠齐创公司双方对于涉案商铺的交付标准存在不同意见，虽然中惠齐创公司交付涉案商铺存在一定瑕疵，但是并不构成根本违约，中惠齐创公司未完全履行该义务不影响赵伟接收涉案商铺，赵伟可在接收涉案商铺后对涉案商铺装修之时将剩余墙体及遗留垃圾一并处理，对于相应支出费用赵伟可向中惠齐创公司进行主张，但赵伟未接收涉案商铺，造成损失持续扩大，构成根本违约；同时中惠齐创公司为减少损失已于2017年7月31日将涉案商铺另租他人，故一审法院对于赵伟主张中惠齐创公司继续履行合同的请求不予支持；赵伟于2017年7月27日收到中惠齐创公司解除合同的通知，故一审法院确认当事人之间的《房屋租赁合同》于2017年7月27日解除。因赵伟与中惠齐创公司双方对合同解除均存在一定责任，应各自承担相应的责任，故对于赵伟要求中惠齐创公司支付违约金50万元的诉讼请求及中惠齐创公司要求赵伟支付违约金50万元的反诉请求，一审法院均不予支持。对于中惠齐创公司请求赵伟赔偿因拒收涉案商铺造成的经济损失52万元的诉讼请求，一审法院认为中惠齐创公司的损失应自中惠齐创公司交付涉案商铺之日起计，即自2017年5月20日至2017年7月27日，损失金额按每月租金13万元计，共计290300元；但考虑中惠齐创公司在交付涉案商铺时亦存在一定瑕疵，故酌情判令赵伟按上述损失金额的80%向中惠齐创公司赔偿租金损失232300元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除赵伟与中惠齐创公司于2017年3月24日签订的《房产租赁合同》；二、赵伟于该判决生效之日起十日内向中惠齐创公司赔偿损失232300元；三、驳回赵伟的诉讼请求；四、驳回中惠齐创公司的其他反诉请求。当事人如未按该判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由赵伟负担；反诉案件受理费13980元，由赵伟负担3183元，中惠齐创公司负担10797元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。赵伟与中惠齐创公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定合同有效正确，当事人均应按照合同约定履行义务。当事双方在合同的附页明确约定了涉案商铺的交房标准，但中惠齐创公司未按照合同约定进行交房，赵伟拒收涉案商铺不构成违约。中惠齐创公司在收到赵伟的整改回复函后，没有进行整改却将涉案商铺另租他人，导致当事双方的租赁合同事实上无法履行，中惠齐创公司的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，其反诉主张均不能得到支持；一审法院认定事实错误，导致处理结果有误，应予纠正。因涉案商铺已另租他人，涉案合同事实上已经无法继续履行，本院对一审法院解除合同的判决结果予以维持，对赵伟要求中惠齐创公司继续履行合同、交付涉案商铺的诉讼请求，不予支持。关于赵伟所主张的违约金，由于中惠齐创公司在反诉时亦主张违约金，应视为其对赵伟主张的违约金数额有异议，本院在综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素的基础上，酌定中惠齐创公司支付赵伟违约金10万元。综上，赵伟的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初15851号民事判决第一项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初15851号民事判决第二、三、四项；三、深圳前海中惠齐创商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵伟支付违约金100000元；四、驳回赵伟的其他诉讼请求；五、驳回深圳前海中惠齐创商业管理有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费8800元，由赵伟负担7040元，深圳前海中惠齐创商业管理有限公司负担1760元；反诉受理费13980元，由深圳前海中惠齐创商业管理有限公司负担。二审案件受理费8800元，由赵伟负担7040元，深圳前海中惠齐创商业管理有限公司负担1760元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年十一月十四日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。