广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终7782号上诉人（原审被告）：欧阳建斌，男，汉族，1966年10月8日出生，住。被上诉人（原审原告）：广东尚佳物业管理有限公司，住所为广东省东莞市南城区新城市中心区东莞市商业中心**工程**办公楼**。法定代表人：李美丽，董事长兼总经理。委托代理人：陈如中、李凯，均系该公司员工。上诉人欧阳建斌因与被上诉人广东尚佳物业管理有限公司（以下简称尚佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初2763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。尚佳公司一审的诉讼请求：1.欧阳建斌支付2016年5月至付清日止按271元/月计算的物业管理服务费及按万分之三每日计算滞纳金，暂计至2016年10月物业管理服务费为1626元，每月物业管理费从下月1日起计算滞纳金，暂计至起诉日滞纳金为36.60元；2.欧阳建斌支付水费251.2元，电费1888.6元；3.诉讼费用由欧阳建斌承担。2017年5月23日，尚佳公司变更诉讼请求为2016年5月至2017年5月物业管理服务费3523元、2016年4月至2017年4月水费542.80元、2016年4月至2017年4月电费2746.60元、滞纳金190.20元。后尚佳公司放弃关于滞纳金的诉讼请求。原审法院依照《中华人民共和国劳动合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限欧阳建斌于判决发生法律效力之日起五日内向尚佳公司支付2016年5月至2017年5月物业管理服务费3523元；二、限欧阳建斌于判决发生法律效力之日起五日内向尚佳公司支付2016年4月至2017年4月水费542.80元；三、限欧阳建斌于判决发生法律效力之日起五日内向尚佳公司支付2016年4月至2017年4月电费2746.60元。一审受理费50元，由欧阳建斌负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初2763号民事判决。一审宣判后，欧阳建斌不服，向本院提起上诉：一、撤销一审判决；二、判决要求尚佳公司依照《前期物业服务合同》中约定对小区内损毁的基本生活设备、设施采取修复、补救措施；三、一审及二审费用全部由尚佳公司承担。事实和理由：一、事实认定错误。尚佳公司与东莞市经典实业投资有限公司签订的这份《前期物业服务合同》中明确约定了住宅专项维修资金的使用方法（第七章住宅专项维修资金）及物业管理服务质量标准（附件五）。欧阳建斌在一审中，提交了大量、比较充分的证据证明（图片、电视台采访、政府信访回复，物业公司负责人对业主要求整改的书面答复）以证明尚佳公司，未履行《前期物业服务合同》中的约定，给欧阳建斌造成了财产损失极严重的生活不便。2017年4月经横沥镇安全事务办及房管所等政府部门确认，横沥镇新世纪华庭小区，管道煤气设备由于长期缺少必要保养等措施，安全隐患严重停止使用。现整个小区，所有住户，均使用安全隐患严重的罐装煤气，维持日常生活。2018年1月横沥镇安全用电办公室又发现，横沥新世纪华庭小区原有配电房，由于缺少必要维护、保养，安全隐患严重。整改费用大约180余万元，但是由于小区内无维修资金可用，现要求小区所有业主集资进行整改。此后果是由于尚佳公司平时没有维护、保养造成横沥镇新世纪华庭原是生活设施齐备，环境优美。曾被东莞市评为园林小区。但是在尚佳公司管理期间，小区内大量公共设备、设施损毁，绿化基本全部死亡。小区内垃圾遍地、杂草丛生。小区业主多次采用媒体采访、政府信访等形式要求其做改善。然而一审法庭对以上事实不予采纳。一审判决书（第5页）中提到:“合同还约定，房屋的公用部位设备、设施大中修及更新改造费用界定为单项维修费1000元，即单项维修费用超出1000元的，则由专项维修资金中支出。”合同中此条款依照《中华人民共和国合同法》第39条、第40条；《消费者权益保护法》第26条第二款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释一法释［2009］8号》文件第二条等相关法律、法规规定，属于物业服务合同中免除物业服务企业责任加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。应视为无效条款。既然合同中约定了小区内的公共收益部份，归全体业主所有，主要用于补充物业专项维修基金。理应依照《前期物业服务合同》及《东莞市物业专项维修资金管理办法》中规定实行专户储存、专项专用、业主决策、政府监督等相关规定管理和使用。对于尚佳公司没有依照合约规定将公共收益存入维修基金帐户、严重侵犯业主利益。而一审法院对欧阳建斌所提出合理、合法的知情权及监督权不予支持，明显存在不公。二、适用法律错误。欧阳建斌一审提出要求尚佳公司，采取补救措施，修复并履行合同中约定的公共设备、设施及公示物业专项维修资金的去向等。完全是符合相关法律规定的合法诉求。一审判决书中（第7页）也认定“物业服务不尽完美、用电设备设施的损坏、煤气设备、设施的损毁”等客观事实的存在。并且认定了欧阳建斌与尚佳公司之间存在的物业服务合同关系，双方应依约享有权利，履行义务（判决书第8页）。但是判决结果确只要求欧阳建斌履行缴费的义务，而完全忽视了该《前期物业服务合同》中附档5中《物业管理服务质量标准》中约定的“确保开发商移交的所有设备运行安全、正常”条款，明显故意偏袒尚佳公司。对于欧阳建斌小区内的物业现状，由于尚佳公司撤场的条件是必须由其指定的物业公司接管，才肯撤场。所以导致了900余户业主的小区，现物业公司只在业主大会获得了60余票就以合法的身份进场进行物业服务。对此欧阳建斌在一审庭审时也提出，根据国家相关法律、法规规定，物业公司与物业公司之间应办理合法的验收及查验手续。如果对于欧阳建斌所提供的图片证据存在疑问，完全可以要求尚佳公司提供查验、交接的手续等资料足以简单、有效的证明欧阳建斌所诉是否真实。欧阳建斌做为案涉小区的一名业主，也有权力了解并知道本小区内还有那些设备、设施存在隐患。但是一审法院对于欧阳建斌完全合理、合法的请求却不予支持。《物业管理条例》、《物权法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释一法释［2009］8号》等相关法律、法规规定:欧阳建斌依法提出由于物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范的维修、养护、管理、和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。尚佳公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：欧阳建斌应否向尚佳公司支付物业管理服务费、水费、电费。欧阳建斌主张尚佳公司应当采取补救措施，修复并履行合同中约定的公共设备、设施及公示物业专项维修资金的去向，因其在原审时并未就此提出反诉，本院在二审中不予审查。尚佳公司于2017年5月撤场，横沥镇安全用电专项整治办公室于2018年1月5日对新世纪华庭安全用电检查所发现的安全隐患问题，并不能充分证明用电安全隐患系尚佳公司未履行管理职责所致。关于煤气管道，即使存在损毁情况也是各业主共同使用的结果，欧阳建斌并无证据证明损坏的结果是尚佳公司造成。欧阳建斌拒付物业管理服务费的理由不充分，本院不予支持。尚佳公司为欧阳建斌提供物业管理服务，欧阳建斌作为新世纪华庭的业主，有义务交纳物业管理服务费。欧阳建斌拖欠水费、电费，亦有义务支付水费、电费。综上，原审法院认定欧阳建斌应向尚佳公司支付物业管理服务费、水费、电费，并无不当，本院予以维持。综上所述，欧阳建斌的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由欧阳建斌负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈晓艳审判员  陈文静审判员  雷德强二〇一八年十一月八日书记员  张珊珊谢爱玲