北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初29862号原告：王昱珩，男，1980年5月9日出生，汉族，北京市东城区居民，现住北京市东城区，身份号码×××。委托诉讼代理人：郭文钦，北京市两高律师事务所律师。被告：北京嘉禾恒丰种植有限责任公司，住所地北京市顺义区高丽营镇水坡村村委会东侧600米，统一社会信用代码91110113MA0065E532。法定代表人：李振雨，经理。原告王昱珩与被告北京嘉禾恒丰种植有限责任公司（以下简称嘉禾恒丰公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王昱珩及其委托诉讼代理人郭文钦，被告嘉禾恒丰公司的法定代表人李振雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王昱珩向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告租赁天鹤庄园F-5阳光温室大棚的租金160000元;2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年9月份，原告王昱珩经人介绍了解到被告嘉禾恒丰公司在顺义区高丽营镇水坡村正在开发名为“天鹤庄园”的私家庄园，其用于营销的宣传手册及“售楼部”的展板上有园区规划的道路、住宅和其他公共设施。被告的销售人员承诺原告可在租赁的该私家庄园土地上自行建设建筑物，被告提供公共道路、照明设施等相应的公共配套设施。原告根据其宣传，于2016年9月27日与被告签订大鹤农庄土地租赁合同。该合同约定，原告租赁被告位于顺义区高丽营镇水坡村的天鹤庄园F-5温室大棚一套，面积为680平方米。土地租赁期限自2016年9月27日至2030年3月6日。租金为共计160000元整。交付日期为2017年6月30日。合同签订后，原告通过向政府部门调查了解发现，租赁的该片土地登记用途为农用地，不得用于非农建设。“天鹤庄园”以发展现代农业为名，擅自改变农用地用途，违法占地建设所谓“私家庄园”(俗称“大棚房”)，其行为违反了《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定，为法律所明令禁止。原告认为，被告明知“天鹤农庄”的土地不得用于非农建设而与原告签订相应的租赁合同，其行为已经违反法律、行政法规的强制性规定，应当被确认为无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故提起诉讼，请求法院维护原告的合法权益，判决支持原告的诉讼请求。被告嘉禾恒丰公司辩称：同意退原告承包金，但是得根据双方签订合同第八条的约定扣除原告75000元。对于原告起诉的事实和理由不认可，因为根据被告提交的土地租赁合同约定涉诉土地可以用于种植建大棚，还可以用于种植业、阳光棚、蔬菜大棚。我公司没有做过宣传称可以用来建设其他的建筑物。本院经审理认定事实如下：2010年3月6日，高丽营镇水坡村经济合作社（甲方）与杨立新（乙方）签订《土地租赁合同》，主要约定但不限于以下内容：一、标的物位置及面积（含四至）。甲方将位于北京市顺义区高丽营镇水坡村村东北土地陆拾壹点伍亩（61.5亩）租赁给乙方使用。土地四至：北临前渠河水沟，四临张永明，南临石子路，东临八干渠西侧便道。二、土地用途：本协议项下的土地只限于：种植业、阳光棚、蔬菜大棚。地界可建透视围栏。三、租赁期为每5年一续租，总租期不得低于20年。即：从2010年3月6日起至2015年3月6日止为第一租期。……六、乙方的权利和义务。1、乙方按时交纳租赁费、水、电费的义务，逾期按日向甲方交纳千分之一的违约金；2、乙方有按约定用途使用土地的义务，并具有充分的经营自主权，严禁改变土地性质，严禁搞违章建设，否则甲方有权解除合同。……2010年4月26日，高丽营镇水坡村召开集体经济组织成员代表会议，并就村东366.5亩土地承包一事形成了《高丽营镇水坡村集体经济组织成员代表会决议》，决议主要内容如下：今年流转到期的土地合计366.5亩，用于农业种植，承包期每5年一续签，每亩年承包金1500元，承包金收取方式每年7月份前交齐本年度承包金，其他重点内容、合法经营种植业。代表总人数30人，实到会代表22人，同意21人，不同意1人，代表总数的三分之二通过本决议生效。决议作出后，同意的代表在上述决议上予以签名确认。2016年8月27日，高丽营镇水坡村经济合作社（甲方）与杨立新（乙方）、张永明（乙方）、李振雨（丙方）签订《土地转让协议》，主要约定但不限于以下内容：顺义区高丽营镇水坡村经济合作社（甲方）与杨立新、张永明（乙方）于2010年3月签订的村东123亩土地承包合同，因杨立新（乙方）经常不在国内，无时间经营管理此地块等问题，经甲、乙双方协商，乙方自愿将此地块转让给丙方经营管理，丙方在经营期间一切均遵守甲乙双方签订的各项条款内容执行不变。一、标的物位置及面积（及四至）。乙方将位于顺义区高丽营镇水坡村村东北土地（61.5亩*2块=123亩）转让给丙方。土地四至：北邻前渠河水沟，西邻董敬森承包地（中间相隔1米），南邻板油路，东邻墓地便道西侧（原合同四至图）。二、由丙方一次性向村委会缴纳管理保障金伍万元整。三、丙方经营此地过程中，严禁进行违章建设，因违章建设造成的一切后果，由丙方自行承担。……2016年10月21日，李振雨与杨立新、肖风刚、高建、赵连军签订《合伙经营协议书》，约定各方自愿组建合伙，合伙主要经营地为北京市顺义区高丽营镇水坡村村东北土地，合伙主要经营温室大棚建设工作，合伙期限为13年，自2016年8月27日起至2030年3月6日止。各合伙人均以现金方式出资，各出资102万元，各享有20%的股份。另查，嘉禾恒丰公司于2007年5月16日成立，法定代表人为李振雨，股东为杨怀清、田善利。2016年9月27日，王昱珩（乙方）与嘉禾恒丰公司（甲方）签订天鹤农庄土地租赁合同，主要约定但不限于以下内容：第一条，概述。1.位置：乙方自愿认耕承包甲方位于天鹤庄园F-5阳光温室大棚壹套。2.面积：该该套占地面积680平方米，其中包括温室大棚壹座，温室大棚前的陆地和管护房。3.认耕租赁期自2016年9月27日至2030年3月6日。租赁期满后，在国家及地方土地政策的允许下，如甲方土地续约成功20年，乙方可免费续租20年，在续租期内乙方只须缴纳水、电及相关管理费用。第二条，费用。1.租金：乙方向甲方支付该套的租金共计人民币160000元，签订承包协议时，租金须一次性付清，甲方开具收款收据。2.若乙方未交清全部相关费用，甲方有权拒绝向乙方交付该大棚，且不承担逾期交付的违约责任。第三条，交付日期为：2017年6月30日。第四条，地上物管理办法。甲方将地上物（包括大棚及相对配套设施）交付乙方后，如需修缮，乙方需向甲方提出申请，未经甲方书面同意，乙方不得随意变更配套房及大棚结构的使用用途，不得在大棚内私拉乱接电线，否则由此带来的一切后果均由乙方全部自行承担。第五条，甲方的权利义务。1.建立农业大棚种植示范园区。2.开创自主创新，引进以蔬菜、植物为主的高新技术和产品。3.对于有些租户可能缺乏耕种知识的问题，免费为其提供专业技术的支持和指导。根据市场的需求对其种植的产品进行种植建议和推广，让其获得更多的收获。4.甲方保证水、电接入及正常使用，并收取相关费用。5.甲方不得违反合同约定，干涉乙方的经营自主权，干扰乙方的合法经营活动。第六条，乙方的权利和义务。1.乙方对所承包的土地及地上物享有转让、承包、出租的权利。需按原合同内容经甲方确认后办理相关手续，变更费用为叁仟元整人民币。2.乙方在不违背国家政策、法律的前提下，有自主决定种植项目的权利，但不能影响周围租户的日常生活。3.如遇拆迁或国家征用土地，租金不退，乙方应无条件服从，并同意解除协议。乙方享受其租赁区域内地上物拆迁补偿款30%。（公共设施除外）。4.乙方应当合法经营，不得在承包场所进行任何违反中华人民共和国法律、法规的活动，若有违反所造成的损失由乙方自行承担，乙方不得以此向甲方以任何名义提出赔偿。5.乙方在自家农场内应安全生产生活，承担全部安全及相关问题发生后的责任费用，配合各级部门的检查指导。在使用期内大棚及设施造成损坏及灭失，由乙方负责恢复原状。……第八条，在租赁期间内，乙方可申请无理由退租，由乙方提前两个月提出书面申请，甲方应在两个月内无理由退还乙方剩余年限全部租金。经双方约定，甲方按以下方式扣除乙方已租年限租金（租期不满1年按1年计算）：已租3年以内（含3年）按一次性扣除租金7.5万元整；已租4-5年（含5年）按每年2万元整租金扣除；已租6-10年（含10年）按每年1.5万元整租金扣除；租赁期满10年以上不予退租。该合同附件《大棚房屋交付标准》载明：一、房屋。地面：水泥垫层；房顶：彩钢顶；门窗：防盗窗、塑钢窗；内外墙：水泥抹光、内白墙、上下水；院护栏：防护木；大棚：内外墙水泥抹光；供水系统：地下深水井；供电系统：市政用电，公共路灯。本院注意到，该《大棚房屋交付标准》虽作为上述土地租赁合同的附件，但是被划上了叉，且旁边空白处备注有“自建”两个字。王昱珩提交的盖有嘉禾恒丰公司财务专用章的收款收据显示，2016年9月27日，即签订天鹤农庄土地租赁合同当日，王昱珩向嘉禾恒丰公司交纳承包费16万元。收据上备注“空地自建”字样。诉讼中，王昱珩提交嘉禾恒丰公司的广告宣传单照片、天鹤农庄平面布置图、样板房及大棚房照片，天鹤农庄平面布置图显示农庄内设有道路、客房、超市、生态餐厅、休闲广场、停车场和鱼池垂钓等场所设施。样板房及大棚房照片显示农庄内院地铺设渗水砖。王昱珩主张其在签订合同之前看了样板间，而且看到园区有业主建有地下两层地上一层的类似别墅的建筑物，据此王昱珩认定涉诉土地可以自建地上物。嘉禾恒丰公司对天鹤农庄平面布置图、大棚房照片的真实性认可，但对广告宣传单照片及样板房照片的真实性不予认可，嘉禾恒丰公司称其展示给王昱珩的样板棚是砖混结构的大棚，钢制的龙骨架，棚顶蒙膜，配房是15平方米，地面铺设防腐木地板，配房和大棚外面的院地进行了地面硬化，铺设了渗水砖。诉讼中，双方一致确认：1.嘉禾恒丰公司于2017年6月30日将涉诉土地交付给王昱珩。2.截至本案开庭前，涉诉土地一直由王昱珩占有。诉讼中，王昱珩主张：1.签订涉诉土地租赁合同之时，双方对王昱珩承包土地后，地上物由王昱珩自建达成了合意，且嘉禾恒丰公司知悉并同意王昱珩将涉诉土地用于建设艺术家工作室而非用于种植，所以在合同附件即交付标准上划了叉并载明“自建”两个字。2.王昱珩拿到土地以后，因为担心政策问题，未再进行下一步的建设。3.2018年11月19日本案庭审中，王昱珩明确表示并通知嘉禾恒丰公司自当日起放弃对涉诉土地及地上物的权利，涉诉土地由嘉禾恒丰公司自行处置。嘉禾恒丰公司认可涉诉土地可由王昱珩自建，但其认为，自建指的是建蔬菜大棚而不是建房。另查，涉诉土地规划用途为基本农田。庭审中，王昱珩提交其委托诉讼代理人郭文钦与李振雨之间的通话录音，该录音显示经双方协商，李振雨承诺可以按照天鹤农庄土地租赁合同附件中载明的交付标准给王昱珩恢复大棚。王昱珩据此主张，双方就恢复按照原合同交付标准执行达成合意，但合同附件约定的交付标准已经违反了基本农田的土地规划用途。上述事实，有原告王昱珩提交的宣传单照片、平面布置图、公示栏照片、样板房及大棚房照片、土地租赁合同、POS机签购单及收款收据、通话录音及授权委托书，被告嘉禾恒丰公司提交的土地租赁合同、土地转让协议、合伙经营协议书，本院调取的涉诉土地规划图及庭审笔录等在案佐证。本院认为：涉诉土地的规划用途为基本农田，综合王昱珩提交的证据、本院调查核实情况以及王昱珩庭审陈述能够认定，王昱珩与嘉禾恒丰公司在建立土地承包合同关系之初对拟交付的土地可用做非农用途达成了合意。嘉禾恒丰公司认可涉诉土地的规划用途为基本农田，但辩称其没有宣传过涉诉土地可以用于建设其他建筑物。根据王昱珩提交的天鹤农庄平面布置图，显示农庄内配有客房、天鹤超市、休闲广场、停车场、生态餐厅、鱼池垂钓等场所设施，结合上述证据，嘉禾恒丰公司的答辩意见依据不足，本院不予采信。王昱珩与嘉禾恒丰公司的合意内容改变了土地规划用途，双方签订的天鹤农庄土地租赁合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王昱珩占用涉诉土地一段时间，该段期间的占有使用费用本院酌定为16352元，除此之外的承包金143648元嘉禾恒丰公司应予退还，嘉禾恒丰公司称应扣除王昱珩75000元承包金的答辩意见依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京嘉禾恒丰种植有限责任公司返还原告王昱珩承包金十四万三千六百四十八元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告王昱珩的其他诉讼请求。如果被告北京嘉禾恒丰种植有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千七百五十元，由原告王昱珩负担一百六十四元（已交纳），由被告北京嘉禾恒丰种植有限责任公司负担一千五百八十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王思思二〇一八年十一月二十三日法官助理余冬梅书记员王琴