上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初17374号原告(反诉被告)：蒲向红，男，1969年12月1日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：赵立曦，女，1973年2月12日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：陈端坤，上海慧元律师事务所律师。被告(反诉原告)：丰友忠，男，1962年9月22日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)蒲向红、赵立曦与被告(反诉原告)丰友忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒲向红、赵立曦的委托诉讼代理人陈端坤、被告(反诉原告)丰友忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒲向红、赵立曦向本院提出诉讼请求：1、判决解除蒲向红、赵立曦与丰友忠于2015年1月21日签订的《商铺租赁合同》；2、判决丰友忠支付商铺租金，自2018年5月1日起至返还房屋之日止(每个月的租金是9,583元)；3、判决丰友忠支付逾期付款违约金(以24,024元为本金，每天按照千分之三计算，自2018年5月1日到返还房屋之日止)；4、判决丰友忠自行撤出商铺内其安装的设备、设施，恢复原状，并支付从2018年1月1日至搬出之日止的水电费；5、丰友忠交付的保证金27,500元不予返还。事实和理由：2015年1月21日，双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定，蒲向红等向丰友忠提供坐落于上海市宝山区德都路XXX号商铺租给被告，租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2021年1月31日止，并约定了双方若违反约定应承担的违约责任。合同签订后，蒲向红按照该租赁合同约定交付了商铺，但丰友忠却不按合同约定支付租金，经多次催缴仍拒绝按约定支付租金，并长期占用商铺。关于欠付租金的金额组成，自2018年5月1日开始丰友忠就没有支付租金，租金是三个月支付一期，付款日为每一期的第一个月的1-7日，故2018年5月1日到2018年7月31日的租金应该在2018年5月1日到2018年5月7日之间支付，但是丰友忠没有支付。租金是每两年递增一次，目前履行到第四年，第1、2年是年11万元，第3、4年是年11.5万元，目前蒲向红主张的租金就是按照年租金11.5万元来计算。丰友忠最后一次支付租金是在2018年2月，支付的是2018年2、3、4月的租金。因为丰友忠每次支付的金额不固定，所以经蒲向红等自行计算，丰友忠支付的租金截止2018年4月。自合同生效到起诉为止，丰友忠一共支付了408,216元，其中27,500元是押金，在扣除2015年的物业费3,360元，2016年和2017年两年度的物业管理费5,520元(两年一期支付有优惠的)，以及2018年的物业管理费3,360元，故丰友忠实际支付的租金为368,476元。根据合同计算，从起租到2018年7月底，丰友忠应该支付的租金是392,500元。两者相减，丰友忠拖欠的租金为24,024元，为两个半月的租金金额。故蒲向红等依据合同的约定主张解除权。关于保证金的计算依据在附加协议中的第一条，一个月的保证金转为押金，在加上两个月的押金，所以三个月的租金金额作为押金也就是保证金27,500元。丰友忠反诉并辩称，目前的年租金是11.5万元，对此无异议。在2018年2月，丰友忠最后一次支付租金。押金是否是27,500元，丰友忠不清楚，物业管理费中丰友忠自己支付过两次，每次都是2,800元多一点，至于是哪一年的物业管理费，并不记得了。故按照合同的约定，丰友忠已经支付这么多钱，蒲向红等现在要求解除合同太盲目、太冲动。丰友忠认为已经支付的租金到2018年6月份多。此前并没有收到要求解除的通知。2018年7月20日蒲向红等将房屋换锁，此时丰友忠才知道其要求收房。在合同有效的情况下，丰友忠同意支付租金。丰友忠并没有违约，违约金的标准也过高了。据此，丰友忠反诉要求：1、请求判令继续履行原“商铺租赁合同”，并开锁让反诉人恢复正常的营业和工作秩序；2、判令蒲向红等赔偿自2018年7月20日锁门以后造成丰友忠的租金损失3万元，以及违约金2万元。蒲向红、赵立曦针对反诉辩称，要求驳回全部反诉诉请。蒲向红等2018年7月21日晚上才回上海，不可能去换锁。到目前为止蒲向红等都没有去换锁，房屋一直由丰友忠控制和占用。本院经审理认定事实如下：2015年1月21日，蒲向红、赵立曦(甲方)与丰友忠(乙方)签订了《商铺租赁合同》。合同约定，蒲向红等将坐落于上海市宝山区德都路XXX号商铺租给被告，租赁期限为6年，自2015年2月1日起至2021年1月31日止。乙方如拖欠租金，则每天按照应交的租金的千分之三交纳滞纳金，若拖欠租金长达一个月，则甲方有权单方面终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。每季度的1日至7日为付下季度租金日。因蒲向红等认为丰友忠拖欠租金未付，故涉讼。本案审理中，蒲向红等提供网上打印的里程助手，证明蒲向红等在2018年7月21日晚上才回到上海；双方的微信短信聊天记录，证明对方强迫占用房屋，既不退房也不交房屋；物业费发票，从2015年到2017年的物业费发票，证明有关费用都是蒲向红支付的。丰友忠质证为，里程助手的事情不知道；聊天记录的真实性没有异议；关于物业费需要核对。丰友忠提供：丰友忠向蒲向红支付房租明细，我在2015年6月8日还支付了3,360元；微信聊天记录；陈允春、刘庆丰的证言，证明蒲向红等在2018年7月20日换锁；租金的收据，证明租金的损失。蒲向红等表示，微信聊天确认，换锁不认可，证人未到庭，不予确认；与本案无关，不确认。蒲向红还表示，鉴于2015年6月8日丰友忠还支付了3,360元，所以丰友忠2018年5月1日到2018年7月31日期间拖欠租金的总额为20,664元。相应的违约金本金变更为20,664元。本院认为，本案双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，若承租方延迟一个月未付租金，出租方有权解除合同并没收保证金。故蒲向红等所主张的单方解除权，具有合同和法律依据，本院予以准许。合同解除后，丰友忠应从商铺中清空、迁出并返还给蒲向红等，并结算拖欠的租金、使用费等。故蒲向红等要求丰友忠付清2018年5月1日到2018年7月31日期间拖欠的租金20,664元，以及逾期付款违约金，本院予以准许。关于违约金标准，丰友忠提出过高并要求调整，本院根据本案实际情况，将违约金调整为日万分之二点一。丰友忠反诉主张商铺被反锁所导致的租金损失和违约金，其对此没有提出直接、确凿的证据佐证，本院对此不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)蒲向红、赵立曦与被告(反诉原告)丰友忠于2015年1月21日签订的《商铺租赁合同》；二、被告(反诉原告)丰友忠于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)蒲向红、赵立曦支付租金及使用费，其中2018年5月1日到2018年7月31日期间拖欠的租金为20,664元，2018年8月1日至返还房屋之日止，按照每个月9,583元计算；三、被告(反诉原告)丰友忠于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)蒲向红、赵立曦支付逾期付款违约金，以20,664元为本金，每天按照万分之二点一计算，自2018年5月1日到返还房屋之日止；四、被告(反诉原告)丰友忠于本判决生效之日起十日内。从承租的商铺中自行撤出其中的设备、设施，恢复原状，同时向原告(反诉被告)蒲向红、赵立曦支付从2018年1月1日至搬出之日止的水电费；五、被告(反诉原告)丰友忠交付的保证金27,500元，不予返还；六、被告(反诉原告)丰友忠的反诉请求，不予支持；七、原告(反诉被告)蒲向红、赵立曦的其余本诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取637元，反诉案件受理费减半收取525元，均由被告(反诉原告)丰友忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一八年十一月二十八日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。