甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0503民初2626号 原告：韩某某，女，汉族，生于1982年3月12日，住址：甘肃省天水市麦积区。 委托诉讼代理人：李翔，甘肃端方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨继平，甘肃端方律师事务所律师。 被告：陈某某，男，汉族，生于1981年10月30日，无固定职业，住址：甘肃省天水市。 原告韩某某与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。由于本案被告陈某某对本案原告韩某某进行了起诉，要求韩某某支付第二年租金及违约金并赔偿损失。【案号(2018)甘0503民初2521号】本院决定两案依法合并审理。原告韩某某、委托诉讼代理人李翔、杨继平均、被告陈某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除韩某某与陈某某之间的房屋租赁合同；2、本案诉讼费由被陈某某承担。事实和理由：一、原、被告于2017年9月20日签订了《房屋租赁合同》，约定租期为两年。用于艺术教育中心的教育机构场所，并且在教育局进行备案登记。 该艺术教育中心在运营过程中，教育局发现该场所消防设施不合格，不能作为办理教育机构的场所，并于2018年6月发文通知责令我停课，更换符合办理教育机构的场所，我接到教育局的通知后，便通知陈某某要求解除房屋租赁合同。陈某某出租房屋时，明知我租赁的目的就是为了办理艺术教育中心，却提供消防设施不合格场所，给我造成重大损失，导致合同目的不能实现，故构成合同解除的法定条件，因此原告要求解除合同于法有据。 二、原告是在一年租期届满两个月前，通知被告要求解除合同的，此时一年合同期还没满，已经充分履行了解除合同的及时告知义务，原告也明确告知被告无法继续租赁房屋的事实与理由，故不需再继续支付第二年的租金且也不存在未按时支付租金而产生滞纳金的问题。 三、原告租赁期间对租赁房屋的装饰装修是经过被告同意的，故不存在擅自拆除原装修、设施的情形。且被告主张物品损失、消防合格证无法使用的问题既无证据予以证明也没有法律依据。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告陈某某辩称：一、双方签订房屋租赁合同是在2017年9月20日，该合同第四条第一款明确了在房屋交付韩某某使用时，是符合乙方使用要求的。韩某某主张的消防不合格场所是因为韩某某在未经过甲方书面同意的情况下私自拆毁甲方房屋原有结构而导致的。 二、韩某某第一次告知我解除合同是在2018年9月26日16:09,此前从未提及要解除合同的事。并且韩某某明确在短信中告知是因为经济困难要解除合同，并且在短信中明确认可自己违约行为。 因此，韩某某需要支付第二年约定租金，并且支付未按合同约定时间支付租金而产生的滞纳金。 三、双方签订房屋租赁合同时，第四条第一款明确约定：“若乙方要对房屋进行局部装修及改造，需征得甲方书面同意”。韩某某在租赁期间在未经过甲方同意的情况下私自拆毁甲方原有结构布局，造成甲方原装修损失，以及甲方原消防合格变为不合格，因此韩某某要赔偿甲方相关经济损失。 并且，在韩某某经营期间，丢失的物品，其合伙人有签字确认。因此韩某某对于丢失的物品必须进行原价赔偿。 韩某某若要求终止合同，那么韩某某需要支付因违约造成原告可得利益损失22万元整。并且支付双方《租赁合同》中所约定的因拖欠支付租金时间所产生的相关滞纳金。 韩某某围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、《房屋租赁合同》一份。拟证明双方书面签订了合同的事实。2、天水市麦积区教育体育局发给韩某某的停办通知一份。拟证明韩某某所租房屋不符合相关规定，责令其停止办学。3、双方当事人的通话记录和短信记录一份。拟证明韩某某在一年合同期满前就通知陈某某要求解除合同。4、韩某某与他人重新签订的《房屋租赁合同》一份。拟证明韩某某已经将租赁陈某某的房屋腾出。5、教体局文件两份。拟证明教体局发放停办的行政规定。6、照片一组。拟证明韩某某出租的房屋其安全通道都处于封闭状态无法正常使用。 经质证，陈某某对证据1无异议。对证据2、3、4、5、6有异议。合同是在2017年9月签订的，而证据2《通知》是在10个月以后下发的，与本案无关。证据3短信记录不全面，韩某某也没有说过租赁房屋不能使用。证据4不能证明韩某某已经腾退房屋。证据5与本案无关。证据6房屋是符合韩某某使用标准的。 经审核，对韩某某提交的证据1房屋租赁合同、证据2停办通知、证据3通话记录和短信记录、证据5教体局文件、证据6照片一组。该5组证据能够相互印证，与本案有关联性，予以采信。 陈某某为支持其辩解，向本院提交了以下证据： 1、《房屋租赁合同》一份。拟证明双方书面签订了合同的事实。2、《消防改造施工图》一份。拟证明原告租赁给被告时房屋的原布局。现被告已将原布局拆毁，导致原消防备案的布局发生了变动后消防不合格。3、《建设工程消防验收意见书》一份。拟证明该房屋在2016年11月10日通过了消防验收合格。4、《消防工程施工合同》一份。拟证明原告房屋所花费的一部分消防建设工程费用。5、物品留存回复清单一份。拟证明韩某某在经营期间丢失和需要恢复，以及留存的物品。6、隔音门、椅子交易记录一份。拟证明韩某某在经营期间丢失的物品价格。7、甲方房屋原貌照片一份。拟证明韩某某拆毁原告房屋原貌的事实。8、监控设备《方案书》及《销售合同》一份。拟证明韩某某在经营期间丢失的监控价格。9、短信记录一份。拟证明韩某某提出毁约并违约及丢失物品赔偿事宜。 经质证，韩某某对上述1、2、9组证据的真实性予以认可，但对证据2、9组的证明目的不认可。证据2的图是针对餐饮店，而不是的教育机构的消防改造施工图。证据9是韩某某要解除该合同，但一直与陈某某未能见面，所以才用短信联系的。对3、4、5、6、7、8组证据均不认可。3、4组证据的图同样是针对餐饮店，而不是教育机构的消防改造图。当时的餐饮店是房屋未被改造成两层之前的结构，而目前的房屋是上下两层，楼下一层才是出租给韩某某的教育机构。第5组证据是韩某某聘用的授课老师张瑶所出具的书面材料，张瑶并不是合伙人也并不清楚韩某某与陈某某就房屋租赁初期交付房屋的情况，也未出庭对自己所书写材料进行说明，陈某某庭审中提出是韩某某授权张瑶签署的，但陈某某也未出示韩某某给张瑶的授权委托书。第6组证据物品购买记录是2016年2月份、3月份陈某某购买物品的交易记录，该记录只能证明陈某某购买物品的情况，无法证明这些物品目前是否存在，并且是韩某某弄丢的。第7组证据照片的拍摄时间与租赁时间无法核实。第八组证据与本案无关。 经审核，上述证据中1、9组证据与本案有关联性，能够证明本案相关事实，予以采信。对2、3、4组证据不予采信。由于这3组证据是针对“吃喝玩乐餐饮店”的施工图纸及合同和消防验收意见书，证据中有明确的显示，而不是针对韩某某的办学机构。对证据5不予采信。清单上的签字未经韩某某授权并且不知情。对证据6不予采信。隔音门、椅子是陈某某于2016年2月、3月在网上采购的，而韩某某与陈某某的房屋租赁合同是2017年9月20日签署的，其物品是否丢失以及什么时间丢失无法证明。对证据7不予采信，该组照片没有明确的时间、地点，无法证明该房屋出租给韩某某时的房屋原貌。对证据8不予采信，监控是什么时间丢失的，是何人盗走的都无法证实。 本院经审理认定事实如下：韩某某因经营需要，从陈某某处租赁房屋一处，并签订《房屋租赁合同》，用于艺术教育中心的教育机构场所，并且在教育局进行备案登记。合同约定：陈某某将其位于麦积区天风路东侧一房屋地下一层，面积776㎡，出租给韩某某。租期为2017年9月20日至2019年10月15日止，该房屋租金为人民币220000元（贰拾贰万圆整）/年，租金的支付方式为：年付，并约定提前两个月支付下一周期租金。韩某某若逾期支付租金的，按年租金的1‰每天，按拖欠天数向被告支付滞纳金。租赁期间，该房屋所发生的水电通讯设备等相关费用由原告承担。该艺术教育中心在运营过程中，教育局进行教育场所审核工作，发现该场所消防设施不合格，不能作为办理教育机构的场所，并于2018年6月发文通知责令韩某某停课，更换符合办理教育机构的场所，韩某某接到教育局的通知后，便于陈某某电话、短信联系，从短信中可以看出，韩某某要求解除合同，但一直未能解决。 庭审中，双方当事人均同意调解结案，韩某某的调解意见是给陈某某付20000元，双方解除合同。陈某某的调解意见是将第二年的租金22万元和滞纳金18040元付清，房内的物品一个都不能少，调解总金额不能低于25万元，同意解除解除合同。由于双方意见分歧较大，终止调解。 本院认为，本案争议的焦点是：一、陈某某要求韩某某支付房屋租金220000元、支付因未按时支付房租产生的滞纳金18040元、承担因擅自拆除陈某某原装修、设施造成陈某某装修损失费用约300000元以及韩某某在装修期间丢失的陈某某物品损失46887.5元；要求韩某某承担因擅自拆除改造陈某某原装修、布局，致使原消防合格证无法继续使用所造成的损失110000元；应否得到法律的支持；二、韩某某要求解除房屋租赁合同的诉讼请求是否合理合法，应否得到支持； 一、陈某某要求韩某某支付房屋租金220000元、支付因未按时支付房租产生的滞纳金18040元、承担因擅自拆除陈某某原装修、设施造成陈某某装修损失费用约300000元以及韩某某在装修期间丢失的陈某某物品损失46887.5元；要求韩某某承担因擅自拆除改造陈某某原装修、布局，致使原消防合格证无法继续使用所造成的损失110000元；应否得到法律的支持； 陈某某与韩某某于2017年9月20日签订了《房屋租赁合同》，约定租期为两年。天水市麦积区教育局进行教育场所审核工作中发现韩某某租赁的场所不适宜办理教育机构，并于2018年6月28日发文通知责令韩某某停课，更换符合办理教育机构的场所，韩某某接到教育局的通知后，告知陈某某要求解除房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条的相关规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；由于本合同构成法律规定的解除条件，第二年的租金可以由韩某某支付实际交还租赁房屋时止。也就不存在陈某某主张的未按时支付房租产生滞纳金的问题。 韩某某在房屋租赁期间对租赁房屋进行了装饰装修，陈某某并未提出异议或阻止，故不存在擅自拆除原装修、设施的情形。根据韩某某提供的证据照片可以看出陈某某对外出租的该房屋安全出口处处于封闭状态，与堵塞状态完全无法使用。陈某某提出的赔偿损失问题无证据，不予支持。 二、韩某某要求解除房屋租赁合同并收回租赁房屋的诉讼请求是否合理合法，应否得到支持。 陈某某提交的《消防施工图纸》与《消防施工合同》是2016年消防部门审核名为“吃喝玩乐餐饮店”的消防施工图纸，其建筑结构是整个车间房屋面积，并非现在经被告用钢构结构将整个车间分割为两层后、房屋现状的消防施工图纸，被告所提供的图纸设计与目前实际建筑设计不符。 并且2018年6月28日天水市麦积区教体局向韩某某发出了“停办通知”责令韩某某停止教学活动，清退学生学费，付清教师工资，做好有关善后工作。 本案双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条之规定的承租人请求解除合同的，人民法院应予支持的情形。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）、（三）项、第九十六条一款的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条（三）项的规定，判决如下： 一、解除原告韩某某与被告陈某某之间签订的房屋租赁合同。 二、由原告韩某某于本判决生效后三日内向被告陈某某交付出租房屋。 三、由原告韩某某支付被告陈某某房屋租金每月18333.33元，租金付至本判决生效后3日内。（租金从2018年9月21日起计算，计算至房屋交付之日，每天租金为602.74元）。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 本案为简易程序审理案件，案件受理费减半收取2300元，由被告陈某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员 董 毅 二〇一八年十一月二十六日 书记员 时静悦