上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初21185号原告：上海锦明房地产经纪有限公司。法定代表人：熊某甲，总经理。委托诉讼代理人：赖厚平，上海申康律师事务所律师。被告：龙海波。委托诉讼代理人：林某甲(被告龙海波之妻)，女，住同上。原告上海锦明房地产经纪有限公司(以下简称锦明公司)与被告龙海波居间合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告锦明公司的委托诉讼代理人赖厚平，被告龙海波及其委托诉讼代理人林某甲到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。原告锦明公司向本院提出诉讼请求：判令被告支某居间服务费人民币(币种下同)5万元。事实与理由：关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖事宜，在原告的居间介绍下，被告与案外人(出售方)于2017年4月3日签订了该房地产的《定金协议》，该《定金协议》确定了该房地产以人民币(币种下同)361万元成交以及付款方式、过户时间、违约责任等内容。签订《定金协议》当日，原、被告签订了本次居间的《佣金确认书》,明确约定被告应支某原告佣金5万元。后因被告违约，导致交易未完成，被告也因此未向原告支某佣金。虽经原告持续催讨，被告迟迟不予支某。原告为维护自身合法权益,遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告龙海波辩称，首先，原告居间未成功，体现在原告未向被告提供包括一系列过户贷款的服务。按照合同法第427条规定以及房产中介的行业规定，居间不成功是不能要求支某报酬的。其次，原告存在欺骗诱导消费者的行为。作为房产中介，利用客户的信任和信息不对称，给被告错误的估价和市场信息，诱导被告在未挂牌出售自己的房产之前提前和下家签订了定金协议并支某了定金，最终导致被告未能在有限时间内卖出自己的房产，而不得不违约。第三，原告不诚信经营缺乏行业道德。在被告选择违约的当时，原告并没有告诉被告需要支某中介费，而是一年以后又来找被告索要中介费。在此期间被告不知道原告有没有找上家去要中介费。第四，原告公然违背合同条款，在合同自己拟定的三方协议中明确指出，如被告违约，被告的定金被没收，由甲方支某二分之一的订金给居间方作为费用。而且在佣金确认书里面也有注明支某佣金的条件。待本人的房产卖掉当日支某一半的中介费。被告的房产最后没有卖掉，按照这个佣金协议，被告是不需要支某中介费的，两份合同都表明被告不需要支某中介费，仅凭原告自己公然违背自己拟定的合同，所以被告认为是完全不需要支某任何费用给原告的。综上，不同意原告的诉讼请求，要求法院予以驳回。原告锦明公司为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1．《定金协议》1份；2．《佣金确认书》、《折佣申请单》各1份；3．《上海市房地产权证》1份。经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性均表示无异议，但认为定金协议已经将被告的违约责任已明确列出，说明被告是不需要支某中介费的。佣金确认书中对于被告支某佣金的条件有约定，目前条件没有具备。被告龙海波为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1．独家委托协议1份，以此证明当时被告委托原告挂牌出售自有房屋，挂牌价格是280万元。2．定金收据2份，以此证明被告已向案外人支某了定金10万元。经庭审质证，原告对被告提供证据的真实性均表示无异议。本院结合双方当事人的陈述，认定如下案件事实：位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为案外人刘某某。2017年4月3日，被告龙海波(作为买受方，签约乙方)、案外人刘某某(作为出售方，签约甲方)及原告锦明公司(作为居间方)三方签订《定金协议》1份，约定乙方受让案外人位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋，成交价为361万元整。付款方式如下：1.签订本协议当日，乙方支某甲方第一笔购房定金5万元整，待甲乙双方签订买卖合同后同时，该定金直接转为购房首付款的一部分；2.2017年4月4日前，乙方支某甲方第二笔购房定金5万元整，待甲乙双方签订买卖合同后同时，该定金直接转为购房首付款的一部分；3.签订买卖合同当日，乙方支某甲方第一笔购房款20万元整(该款项包含定金10万元整)；4.2017年8月1日，乙方支某甲方第二笔购房款233万元整；5.自以乙方为权利人的房产权证办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支某甲方贷款款项107万元整。若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续，且交易中心出具受理单之前，补足该不足部分；6.甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支某甲方剩余购房款1万元整。关于签订买卖合同约定：签订本定金协议之日起27日内，甲、乙双方至居间方签订《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同之日起100日内备齐资料办理银行贷款申请手续。违约责任：本协议经甲乙双方签字即生效。签订本协议后若甲方反悔不同意出售该房地产，则须按乙方支某定金双倍金额返还乙方。对此，乙方同意于收到的定金中支某一半金额给居间方，作为居间方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用，但该必要费用不得高于该房地产总价的2%；若乙方反悔不予购买该房地产，则乙方支某的定金由甲方没收，对此，甲方同意支某原定金的二分之一给居间方，作为居间方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用，但该必要费用不得高于该房地产总价的2%。本协议待甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》生效后即自行终止，届时甲乙双方须按生效后的《上海市房地产买卖合同》的约定继续履行各自的权利义务。上述协议对各方的其他权利义务亦作了约定。同日，被告在原告提供的《佣金确认书》上签字确认，被告应支某原告佣金5万元，待甲方(即被告龙海波)本人房屋卖掉当日收取买方首付款时支某佣金25,000元整，剩余佣金25,000元整进房地产交易中心过户前支某佣金。签约当日，被告通过银行转账方式向案外人刘某某支某了第一笔定金5万元，并于同年4月4日又通过银行转账方式支某了第二笔定金5万元(收款人刘某某事后出具的收据上载明的日期为2017年4月25日)。2017年4月4日，被告(作为委托方，签约甲方)与原告(作为受托方，签约乙方)签订《不动产委托书》1份，约定甲方委托乙方对外出售位于闵行区XX村XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为64.24平方米，出售委托价为285万元(此价格为房东净到手价)。贷款余额90万元。委托期限：自2017年4月4日起至2017年4月10日止。在此期间，乙方为甲方的独家服务机构，甲方不能同时委托第三方从事与乙方相同的活动。佣金收取标准为不动产买卖总房价的1%，租赁为月租金的35%，于甲方签订不动产买卖合同/房屋租赁合同时一次性支某乙方。但由于原告未在上述委托期限内为被告找到合适的买家，被告一时无法筹集到出售房屋的钱款，致使被告无法按照上述定金协议的约定向案外人刘某某支某后续房款，并最终导致被告向案外人支某的10万元定金被作为违约金支某给了案外人刘某某。现原告认为，其作为居间人已促成被告与案外人签订《定金协议》，被告应当按照约定向其支某佣金报酬，遂成讼。审理中，被告自愿表示同意向原告支某居间劳务费1,000元，该款目前也已缴至本院。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点一、涉案《定金协议》无法实际履行的原因和责任?焦点二、原告是否有权收取全额居间服务费?关于焦点一，原告作为一家专业的房屋中介机构，负有对买卖双方订立及履行合同过程中具有提供相对可靠的咨询性意见及审核义务。被告作为购房者，出于对原告与其订立的《不动产委托书》(独家委托)中约定的信任，相信原告会在双方约定时间内帮助其对外出售掉另处房屋并获得房款用于支某涉案房款的情况下才与案外人刘某某订立定金协议，而事实上因原告未在约定期限内为被告找到合适买家，致被告一时无法筹集到出售房屋的钱款用于支某案外人刘某某的后续房款，影响到买卖双方交易的顺利进行，并最终导致被告向案外人支某了10万元违约金。因此，原告对涉案《定金协议》无法实际履行存在着不可推卸的责任。关于焦点二，基于原告对涉案《定金协议》无法实际履行存在着不可推卸的责任，故原告在涉案房屋居间过程中确存在着一定的瑕疵。被告正是基于对原告作为房屋买卖居间人专业知识的信赖，才与原告订立独家委托出售协议并在原告提供的《佣金确认单》上签字确认。本院同时注意到，上述《佣金确认单》约定，待甲方(即被告)本人房屋卖掉当日收取买方首付款时支某佣金25,000元整，剩余佣金25,000元整进房地产交易中心过户前支某佣金。该约定使被告认为其委托出售的他处房屋在收到首付款时才需要支某佣金，若未出售则无需支某佣金。因此，原告的上述行为，已损害了作为委托人的被告利益，原告无权要求被告全额支某居间服务费。但被告作为涉案房屋的置换者，也应当具备自主评估并承担置换房屋及筹款所带来的风险，不应完全听信原告一方的说辞。本案中，原告虽未促成被告与案外人订立正式房屋买卖合同，但原告带领被告看房并已促成签订定金协议，付出了一定的劳务，可以要求委托人支某从事居间活动支出的必要费用。但考虑到被告因为原告已向案外人支某了10万元违约金，被告也自愿表示同意向原告支某居间劳务费1,000元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、准许被告龙海波支某原告上海锦明房地产经纪有限公司居间劳务费1,000元，该款由被告龙海波于本判决生效之日起十日内支某。二、驳回原告上海锦明房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由原告上海锦明房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一八年十一月十三日书记员  周 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。