葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽1403民初264号 原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场，住所地葫芦岛市龙港区。 经营者穆某，女，汉族，住葫芦岛市绥中县，居民身份证号×××。 委托代理人刘某，辽宁凯阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部，住所地龙港区。 经营者赵某，男，住葫芦岛市建昌县，居民身份证号×××。 委托代理人杨某，辽宁大鸣律师事务所律师。 原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场诉被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场经营者穆某及其委托代理人刘某、被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部经营者赵某及其委托代理人杨某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场诉称，2016年12月16日，被告与原告签订《租赁合同》，约定承租大润发四楼美食娱乐广场约700平方米营业面积，用于经营健身俱乐部，年租金255，500.00元，租金按每季度交付63，875.00元。截止起诉，被告仅分期交付租金115，000.00元和50，000.00元保证金，长期拖欠租金，且多次违背给付租金承诺。原告经通知催缴被告仍不能全额给付租金。根据合同约定，被告拖欠租金20日以上，原告有权解除合同并扣除全额保证金。为维护原告合法权益。特诉至贵院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、判令被告给付房租108，562.5元（自2017年3月l5日起计算至2018年1月30日止），并按照合同约定租金标准向原告支付房屋占用费用（自2018年1月31日至被告将房屋交付给原告之日止）；3、判令被告将租赁房屋交还给原告；4、由被告承担诉讼费用。 被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部提交书面答辩状辩称，一、原告所述与事实不符。原告与答辩人于2016年12月16日签订《租赁合同》，原告将位于大润发四楼美食娱乐广场部分租赁给答辩人使用。合同约定：合同期限从2017年2月1日至2022年7月31日止，2017年2月1日至3月15日为装修期间，为免房租。甲方（原告）提供上下水、燃气管道、消防工程（喷淋、消防栓等）、供暖、空调等基础建设给乙方（答辩人）使用。同时甲方有义务保证商场正常运营，维护乙方的合法权益提供优雅消费环境，并对公共设施的安全防护和维修保养以及公共场所的卫生标准负责。合同签订后答辩人共交付租金145，000.00元和保证金50，000.00元。原告所述答辩人交付115，000.00元租金与事实不符。二、原告违约在先，答辩人有权拒绝支付租金。2017年9月5日，葫芦岛市消防支队对该租赁场地进行检查。次日，葫芦岛市消防支队责令该场地停业。因该场地原告没有提供《消防检验报告》，导致答辩人无法正常办理消防安全手续。答辩人要求原告提供《检验报告》，原告于2017年10月底将报告交给答辩人。答辩人完成相关消防合格手续后，于2017年11月重新营业。原告未按照合同的约定提供必要的消防检验报告，导致答辩人不能正常履行合同。因原告的违约行为，导致答辩人停业约两个月的时间。原告的违约行为致使合同无法继续履行，答辩人有理由停止支付剩余期间的租金。同时答辩人已经交付租金145，000.00元。按照合同约定，每季度租金为63，875.00元，答辩人已经支付了两个多季度的租金（即己支付到停业日前的租金）。同时，原告于2018年3月退场，且没有告知答辩人。其行为导致该租赁场地没有正常的公共卫生的服务，场地内外的环境极差。根据合同的相关约定，原告有义务保证商场正常运营，维护答辩人的合法权益提供优雅消费环境，并对公共设施的安全防护和维修保养以及公共场所的卫生标准负责。同时合同中约定甲方（原告）提前撤出或甲方代理人穆雪梅提前离职，甲方无条件退还保证金。固原告应将50，000.00元保证金退还答辩人。综上所述，答辩人认为原告的诉求于法无据，应予以驳回。 被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部反诉称，反诉人与被反诉人于2016年12月16日签订《租赁合同》，被反诉人将位于大润发四楼美食娱乐广场部分租赁给反诉人使用。合同约定：合同期限从2017年2月1日至2022年7月31日止，2017年2月1日至3月15日为装修期间，为免房租。甲方（被反诉人）提供上下水、燃气管道、消防工程（喷淋、消防栓等）、供暖、空调等基础建设给乙方（反诉人）使用。同时甲方有义务保证商场正常运营，维护乙方的合法权益提供优雅消费环境，并对公共设施的安全防护和维修保养以及公共场所的卫生标准负责。合同签订后反诉人共交付租金145，000.00元。反诉人将自己营业执照副本及位于凯旋城的健身游泳俱乐部的租赁合同以担保的性质，质押在被反诉人手中，并约定反诉人提交50，000.00元保证金后，将该执照及合同返还给反诉人。但反诉人将保证金交付后，被反诉人至今未退还营业执照及合同。2017年9月5日，葫芦岛市消防支队对该租赁场地进行检查。次日，葫芦岛市消防支队责令该租赁场地停业。因该场地被反诉人没有提供《消防检验报告》，反诉人无法正常办理消防安全手续，导致被消防部门责令停业。反诉人要求被反诉人提供《消防检验报告》，被反诉人于2017年10月底将报告交给反诉人。反诉人完成相关消防手续后，于2017年11月重新营业。被反诉人未按照合同的约定提供必要的消防检验报告，导致反诉人无法继续履行合同，致使合同目的不能实现。因被反诉人的违约行为，反诉人有理由停止支付剩余期间的租金。同时反诉人已经交付租金145，000.00元。按照合同约定，每季度租金为63，875.00元，反诉人已经支付了两个多季度的租金（即已支付到查封日前的租金），同时，被反诉人于2018年3月提前退场，且没有告知反诉人。导致该租赁场地没有正常的公共卫生服务，场地内外的环境极差。根据合同的相关约定，被反诉人有义务保证商场正常运营，维护反诉人的合法权益提供优雅消费环境，并对公共设施的安全防护和维修保养以及公共场所的卫生标准负责。同时合同中约定甲方（被反诉人）提前撤出或甲方代理人穆雪梅提前离职，甲方无条件退还保证金。因被反诉人未能提供基础的消防维保报告，及提前撤场，其行为已构成违约，并造成了反诉人巨大的经济损失。故反诉人提起反诉，要求被反诉人承担违约责任，退还保证金及赔偿反诉人的相关损失。请求法院判令：1、判令被反诉人退还保证金50，000.00元。二、判令被反诉人赔偿反诉人停业两个月的租金损失42，582.00元及停业期间健身房会员办理退卡的损失35，000.00元。三、判令被反诉人返还租赁合同及反诉人的营业执照副本。四、案件的诉讼费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场答辩称，关于保证金退还问题，按照合同约定，退还保险金的条件尚未成立，不应该退还，根据合同的约定，合同上面的保证金应为履约保证金，在被告方没有向原告方履行合同义务，即足额支付租金的义务，原告方不予退款，符合合同约定；关于反诉人提出的经济损失问题，反诉人的反诉请求不符合民诉法的规定，诉讼请求不明确，不具体，同时不利于法院收取诉讼费用；被反诉人不存在违约行为，不应该支付反诉人的经济损失，反诉人陈述租金交付数额与事实不相符，被反诉人收到租金115，000.00元，该项举证责任在于反诉人，反诉人应该提供相关证据证明；关于消防问题，经营场所的消防问题分两部分，一次消防和二次消防，一次消防是工程竣工验收合格后由消防部门对整个建筑进行验收并出具的合格报告即消防验收备案表，一次消防的义务应该由开发商完成，据了解已经完成，我方庭后提供证据，二次消防应该由经营业主向消防部门提出消防申请，并报送平面图及建材的消防等级合格证，由消防部门进行验收，根据合同第4条第6款约定，反诉人提及的消防问题是一次消防，基于合同约定和法律约定，被反诉人并不存在违约行为，所以对其第三项诉请，既然作为履行合同的一种担保行为，在合同没有履行之前，我们拒绝退款，在合同履行之后我们可以退款。 经审理查明，2016年12月16日，被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部与原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场签订《租赁合同》，合同载明，出租方（甲方）为原告葫芦岛市龙港区食代金街美食广场，承租方（乙方）为被告葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部，甲方将位于大润发四楼美食娱乐广场部分租赁给乙方使用，总面积约为700平方米，乙方在承租区域内限于经营运动健身俱乐部使用。租赁期限从2017年2月1日至2022年7月31日止，承租期为五年零六个月，甲方于2017年2月1日向乙方交付约定的商铺，期间2月1日至3月15日（45天）为装修期，为免房租。租金标准：承租区域700平方米年租金总计为255500元整，每季度租金为63875元整，每月租金为21291元整（包括物业费、取暖费、制冷费）。租金支付：乙方前三年向甲方按季度交付租金，并应于下个季度前十日一次性付清，后两年半为半年付款，甲乙双方商定，本合同签订时，为保证合约履行需交付保证金伍万元整，乙方会先支付甲方合约履行保证金叁万元整，开业前交付贰万元整，本合同终止期一周之内无息返还乙方。......甲方有义务保证商场正常运营，维护乙方的合法权益提供优雅消费环境，并对公共设施的安全防护和维护保养以及公共场所的卫生标准负责。......乙方应当保证由乙方提供并报消防审核的装修设计文件能够通过消防审核和消防验收，并承担费用及相关责任。......乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并扣除全额保证金......3、乙方未按时缴纳当期租金和其他合同中约定的各项费用、欠款超过20天以上。......合同期满乙方在经营期间所售出的会员卡自行妥善处理，发生任何纠纷与甲方无关，乙方自行解决。......如甲方提前撤场或甲方代理人穆某提前离职，甲方无条件退还抵押金等内容。合同签订后，被告葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部通过微信支付给原告葫芦岛市龙港区食代金街美食广场合同保证金50,000.00元、房租费用共计115,000.00元。2017年9月5日葫芦岛市消防支队对被告场地进行消防检查，被告场地消防未通过检查，葫芦岛市消防支队对被告口头下达不能营业的通知。2017年11月葫芦岛市消防局向原告下达《建设工程消防验收意见书》，综合评定装修工程消防验收合格后被告开业。2018年3月12日，原告在大润发四楼的餐饮撤场，2018年5月18日，被告葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部与案外人王某重新签订《租赁合同》，本案原告也于当日与其房东签订解除租赁合同。 上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、询问笔录、《检验报告》、《建设工程消防验收意见书》、微信聊天记录等证据在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场与被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部于2016年12月16日签订的《租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上本着诚实、信用的原则签订的，合同签订后，被告向原告交付了第一季度的租金及合同保证金，原告向被告交付了房屋，双方在之后的租赁期间内均应该按照租赁合同的约定履行。按照租赁合同约定，被告应该自3月15日开始支付租金，截至原告自认其于2018年3月12日撤场（原告撤出食代金街美食广场），被告共计应该支付原告租金254，100.00元，因被告已经支付原告租金115，000.00元，故被告还应向原告支付租金139，100.00元。虽然被告反诉称其实际向原告支付租金145，000.00元，除其认可的115，000.00元外，还向原告支付过30，000.00元的现金，但原告对于被告称的30，000.00元现金不予认可，被告亦未提供任何证据予以证明其主张，故本院认定被告支付给原告房租费用为115，000.00元。对于2018年3月12日原告撤场（原告撤出食代金街美食广场）至被告2018年5月18日与下家王某签订租赁合同止的两个多月的时间，因原告于2018年3月12日撤场，确实造成四楼美食广场公共卫生环境脏乱一团，无法为被告提供干净整洁的卫生环境，致使多位健身房办卡会员退卡，故原告对此也应承担相应的过错责任，本院酌定原告免去被告此两个多月房租为宜。对于被告答辩及反诉时所争议的消防验收问题，本院认为建筑物消防分两次，一次消防是工程竣工验收合格后由消防部门对整个建筑进行验收并出具的合格报告即消防验收备案表，一次消防的义务应该由开发商完成，二次消防应该由经营业主向消防部门提出消防申请，并报送平面图及建材的消防等级合格证，由消防部门进行验收。从2017年11月29日葫芦岛市消防局向原告下达的《建设工程消防验收意见书》可以看出，"我局对你单位申报的龙港区运动时间（莫森泰姆）健身俱乐部内部装修工程进行了消防验收复验，经审查资料及现场检查测试，综合评定该装修工程消防验收合格"，葫芦岛市消防局对被告健身俱乐部进行的消防检查为二次消防，即对健身俱乐部内部装修工程进行的消防验收，故对于本次消防验收任务由被告承担，与原告无关，被告（反诉原告）反诉主张由原告承担停业两个月的租金损失42，582.00元及停业期间健身房会员办理退卡的损失35，000.00元的主张本院不予支持。对于原告要求解除原、被告双方签订的《租赁合同》并交还房屋的诉讼请求，因被告已经与案外人重新签订租赁合同，原、被告之间的租赁合同实质上已经解除完毕，本院对于原告的此项诉讼请求予以支持，驳回原告要求被告交还房屋的诉讼请求。关于保证金，因原、被告双方签订的租赁合同中约定"如甲方提前撤场或甲方代理人穆某提前离职，甲方无条件退还抵押金"且原告的撤场行为确实给原告造成一定的损失，故本院判定原告将保证金退还给被告。对于被告要求原告返还租赁合同及营业执照副本的主张，本院询问原告，原告对此予以认可，故本院认为原告应于被告支付原告房租的同时将被告租赁合同及营业执照副本返还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场与被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部于2016年12月16日签订的《租赁合同》。 二、被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部于本判决生效后十日内一次性支付原告葫芦岛市龙港区食代金街美食广场（反诉被告）房租139，100.00元。 三、驳回原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场其他诉讼请求。 四、原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场于本判决生效后十日内一次性退还被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部保证金50，000.00元。 五、原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场于被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部支付房租的同时将被告葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部的租赁合同及营业执照副本返还被告葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部。 六、驳回被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3，990.00元，由被告（反诉原告）葫芦岛市龙港区莫森泰姆游泳健身俱乐部承担，反诉费869.50元，由原告（反诉被告）葫芦岛市龙港区食代金街美食广场承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  张浩月 人民陪审员  陈 凤 人民陪审员  周 爽 二〇一八年十一月十二日 法官 助理  石 盼 书 记 员  王 擎