云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0402民初3330号原告：何建波，男，1975年12月17日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。现住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：解娟，云南溪南律师事务所律师。特别授权代理。被告：孙佳，女，1983年2月21日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。现住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：钱磊，云南新海天律师事务所律师。特别授权代理。原告何建波诉被告孙佳房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年7月27日向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，由被告向原告交还位于红塔区郑井八组1幢8号房屋，并判令被告按20000元/年的租金标准支付原告自2018年9月1日起至实际交还承租房屋之日止（即实际使用房屋期间）的租金；2、判令被告支付原告违约金40000元。本院受理后，依法适用简易程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理，原告何建波及其委托诉讼代理人解娟，被告孙佳及其委托诉讼代理人钱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理认定，原告（甲方，出租方）于2015年8月11日与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，将玉溪市红塔区房屋整幢（二层楼房、带天井、砖混结构）出租给被告使用，合同约定：“……二、租期为拾年，自2015年9月1日起，至2025年8月31日止。三、每年租金为贰万元整。十年租金不变。签订合同时，乙方付清第一年租金给甲方。以后每年乙方须提前一个月即于每年7月31日前将下一年的租金一次性全额支付给甲方。若乙方未按约定支付租金，超过约定时间二十天仍未付清的，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回租赁物。四、乙方每月所用水、电费，由乙方自己向自来水公司和电力公司交纳，不得拖欠。五、在不破坏房屋主体结构的前提下，乙方可以根据自己的需要对房屋进行装修、改造和建盖。建盖后的房屋面积不得少于租房前的面积。房屋的前面可建盖至与左、右两边房屋齐平。费用由乙方自己承担。安全由乙方自己负责，甲方不承担任何责任。……九、租赁期间，如遇政府拆迁、改造或其它不可抗力导致合同不能履行的，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方按乙方实际使用天数收取租金，将剩余租金退还乙方。如拆迁方对属于乙方在此房进行的装修、建盖、投资作出补偿的，该补偿归乙方所有。十、合同期内，甲方遵守合同规定，除合同规定第九条规定的情形外，乙方提前终止合同的，甲方不退还乙方剩余租金，不补偿乙方装修、建盖的费用，并且乙方付给甲方十年总租金的百分之二十作为违约金。合同期内，乙方遵守合同规定，除本合同第九条规定的情形外，甲方提前终止合同的，甲方退还乙方剩余租金，全额赔偿乙方装修、建盖的费用，并付给乙方十年总租金的百分之二十作为违约金。十一、合同终止或合同期满，乙方在所租房屋内的物品、设施，属乙方所有，由乙方自行搬走。乙方在房屋内的装修、建盖部分，乙方不得拆除。十二、乙方交壹仟元押金给甲方。合同终止时，乙方交清租金及水电费等一切相关费用，甲方即全额退还乙方押金。……”。合同签订后，被告向原告交纳押金1000元，原告将合同约定的房屋（下称涉案房屋）交由被告使用，被告依约支付了第一、二、三租赁年度内的租金。2018年8月，原、被告双方因房屋维修加固、需要原告协助解决停车事宜（停放在该房屋门口用于上下货的微型车多次被他人用尖锐的器械戳轮胎，需要原告协助解决）无法协商达成一致。后经原告催要，被告不但未依约支付第四租赁年度（2018年9月1日至2019年8月31日止）的租金，还于2018年8月25日自行将其存放于涉案房屋中的财产拉走，腾空房屋，并于2018年8月27日向原告发送手机短信，告知原告房屋已腾空并要求交还钥匙给原告，但原告未予接收涉案房屋钥匙。被告交纳了2018年8月31日前的水电费。另查明，涉案房屋系原告向红塔区玉带路街道郑井居委会第八居民小组（以下简称郑井八组）承租的，原告与郑井八组签订有《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2015年9月1日至2035年8月31日，租金为16000元/年，租赁期间内可以转租、分租此房等。原告转租给被告后，被告对该房屋进行了部分改造，重新更换了大门锁（钥匙仅由被告持有）。自2018年8月25日，被告腾空涉案房屋后，钥匙一直仍由被告持有。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，意思表达真实，不违反法律、行政法规的强制规定，且也实际履行，《房屋租赁合同》系合法、有效的民事合同，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。原、被告在履行《房屋租赁合同》过程中发生争议不能协商达成一致，被告未依合同约定向原告交纳租金，且经原告催要后，被告不但未依约支付第四租赁年度（2018年9月1日至2019年8月31日止）的租金，还于2018年8月25日自行将其存放于涉案房屋中的财产拉走，腾空房屋，导致《房屋租赁合同》实际已无法继续履行，致使原告收取租金的合同目的不能实现，已构成根本违约。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”故被告作为违约方，不享有单方解除合同的权利，因原告不认可合同已解除，因此，被告单方告知解除租赁合同和其于2018年8月25日自行将其存放于涉案房屋中的财产拉走，腾空房屋及2018年8月27日向原告发送手机短信的行为，并不产生解除双方之间的租赁合同的法律效力。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除。被告的行为已构成根本违约，原告行使合同解除权于法有据，合同自解除通知到达被告时解除，原告诉至本院前并未通知被告解除合同，故本院确认合同解除时间为本院向被告送达民事起诉状的时间即2018年9月13日。因此，被告应支付原告2018年9月1日起至2018年9月13日的租金712元（20000元/年÷365天/年×13天）。对原告要求被告支付房屋租金超过此期限和数额部分，不予支持。合同解除后被告应当将房屋腾还原告。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，但原告将《房屋租赁合同》约定“十年总租金（20万元）的百分之二十作为违约金”显然过高，被告也提出违约金过高应予调整的答辩主张，本院依法对违约金予以调整。《合同法》第一百一十四条规定，约定金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于《适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金数额过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益综合等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故，本院根据合同法的有关规定，其对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑，原告可能获得的预期利益以及被告的根本违约行为、过错程度等因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌情认定被告孙佳应承担解除合同违约金12000元（[20000元/年-16000元/年]×10年×30%）。扣除被告交付的押金1000元后，被告还应支付原告11000元。原告的其他诉讼请求，无充分的事实及法律依据，依法不予以支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告何建波与被告孙佳于2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月13日解除；二、由被告孙佳于本判决生效之日起十日内返还原告何建波房屋（坐落于玉溪红塔区号[**楼房、带天井、砖混结构]房屋整幢）；三、由被告孙佳于本判决生效之日起十日内支付原告何建波2018年9月1日起至2018年9月13日的租金712元；四、由被告孙佳于本判决生效之日起十日内支付原告何建波违约金12000元。扣除被告交纳的押金1000元后，被告还应支付原告11000元；五、驳回原告何建波的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半交纳400元，由原告何建波负担200元，被告孙佳负担200元。上述款项的货币单位为人民币。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  徐红伟二〇一八年十一月二十日书记员  万周圆