广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终17061号上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，统一社会信用代码：914403007261786338。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：陈锦伦，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉慧，女，汉族，1964年3月23日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：李玲，女，汉族，1966年2月28日出生，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人家利物业管理（深圳）有限公司（以下简称家利物业公司）因与被上诉人刘玉慧、李玲物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人家利物业公司的委托诉讼代理人陈锦伦，被上诉人李玲到庭参加诉讼。被上诉人刘玉慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。家利物业公司上诉请求，撤销一审判决，改判刘玉慧、李玲支付家利物业公司2015年1月起至2015年6月30日的物业服务费11045.88元及欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算，自2015年1月起至还清之日止，暂计至2015年6月30日的违约金为1429.52元），以上合计金额12475.4元；由刘玉慧、李玲承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决认定“本案被告尚未办理入伙手续……原告应向房地产开发企业主张物业服务费及其他费用，或待被告正式办理了入伙手续后再向被告另行主张”，该认定错误。（一）虽然刘玉慧、李玲拒绝办理入伙手续，但本案证据证明开发商深圳某地产有限公司（以下简称“某公司”）已在2014年12月6日将房地产交付给刘玉慧、李玲。根据刘玉慧、李玲与开发商某公司签订的《深圳市房地产买卖合同》第九条及附件五买卖双方补充第9、10、11、12条约定，出卖人应当于2014年12月31日前将房产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》。买受人收到通知书后，应按通知书规定的期限及要求验收并接收本房地产，出卖人交付本房地产钥匙之日视为本房地产交付之日，除本房地产不符合本条第一款约定的交付标准或条件外，买受人未能按通知书的规定期限及要求验收本房地产，或以其他理由拒绝验收本房地产，拒绝签收钥匙的，视为买受人无正当理由拒绝接收本房地产并构成违约，本房地产的交付时间为出卖人通知书中规定的交付期限届满之日。2013年12月18日，某公司依约将取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、符合交付条件的涉案房产通过特快专递的方式向刘玉慧、李玲发出《御峰园交付使用通知书》，通知刘玉慧、李玲于2014年12月6日办理入伙手续，并告知物业服务费从2015年1月1日开始计收。但刘玉慧、李玲在收到上述交付通知书后，未按《交付使用通知书》的规定期限及要求验收涉案房产，该行为应视为刘玉慧、李玲无正当理由拒绝接收涉案房产并构成违约，涉案房产的交付时间应为《交付使用通知书》中规定的交付期限届满之日即2014年12月6日。（二）上述事实证实了开发商某公司已将涉案房产交付刘玉慧、李玲，刘玉慧、李玲应依法依约支付物业服务费等相关费用。至此，原审判决认定涉案房产未办理入伙与事实不符。二、刘玉慧、李玲主张涉案房产存在质量问题，但未提交证据予以支持，同时也未提交证据证明其主张的质量问题属于主体结构并达到足以影响居住的严重程度，刘玉慧、李玲以此作为拒交物业服务费的理由显然不能成立。（一）依据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的证据规则，当事人对其提出的主张承担举证责任。本案中，刘玉慧、李玲在一审庭审时主张涉案房产存在质量问题，但并未提交证据支持其主张，依法应承担举证不能的不利后果。（二）即使刘玉慧、李玲提交质量问题的证据，但依据其与开发商签订的《深圳市房地产买卖合同》第九条及附件五买卖双方补充第11条的约定，若刘玉慧、李玲提出的异议属于本补充约定第14条所指的“非主体结构的其他质量瑕疵的”，则不能成为其拒绝入伙的理由，此时，开发商对刘玉慧、李玲提出的质量问题履行保修责任。（三）本案证据证实开发商某公司在通知刘玉慧、李玲办理入伙手续时，已取得双方《房地产买卖合同》中约定的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，证实所交付的涉案房产是符合双方约定的交付标准和条件的。刘玉慧、李玲以房屋存在质量问题为由拒绝办理入伙及缴付物业服务费，显然理由并不正当。（四）刘玉慧、李玲主张房屋存在质量问题，却未提交证据证明，长期拒绝缴付物业服务费，时间长达半年多，此行为不仅给家利物业公司的服务质量造成影响，同时对正常缴纳物业服务费的接近3000户业主来说更加不公平、不合理。综上所述，虽然刘玉慧、李玲拒绝办理入伙手续，但本案证据证实涉案房产开发商某公司已在2014年12月6日将房地产交付给刘玉慧、李玲，原审判决认定刘玉慧、李玲未办理入伙手续，属事实认定不清。请求二审法院依法查明事实，做出公正、合理的判决。李玲辩称，根据物业管理条例的规定，物业管理费的收取按照业主入伙接收开始，但是当时并没有办理入伙手续，而且在入伙之前李玲到现场去验收房子的时候，也发了两次的问题意见，证据已经提交给一审法院。当时，李玲提交的证据已经经过了物业公司和开发商的认可，并经过了整改，李玲未交物业费的证据充分，符合物业管理条例的相关规定。刘玉慧未到庭，未答辩。家利物业公司向一审法院起诉请求，1、判令刘玉慧、李玲支付所欠物业管理费11045.88元及其违约金1429.52元（自2015年1月起计至6月30日）；2、判令本案全部诉讼费用由刘玉慧、李玲承担。一审法院经审理查明，某地产有限公司为涉案物业小区御峰园的开发商，其与和记物业服务（深圳）有限公司签订了一份《御峰园前期物业服务合同》，约定由和记物业服务（深圳）有限公司为御峰园提供前期物业服务，合同第十八条约定，业主若逾期支付物业服务费、日常收取的专项维修资金等其他应付款项的，和记物业服务（深圳）有限公司有权按日收取未缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日止。2013年8月14日，刘玉慧、李玲与某地产有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件，由刘玉慧、李玲购买御峰园第三期J2栋房，约定建筑面积为308.71平方米。合同第二十四条约定，聘请和记物业服务（深圳）有限公司对涉案物业进行前期物业管理服务，物业服务费由买受人按每月每平方米建筑面积6元交纳，日常收取的专项维修资金由买受人按政府规定的标准交纳，已竣工但尚未出售或尚未交付的房地产，应自首次入伙之日起交付物业服务费。同日，刘玉慧、李玲签署了《御峰园临时管理规约》和《承诺书》，声明已详细阅读并同意遵守《御峰园临时管理规约》和《御峰园前期物业服务合同》的内容。2014年11月28日，某地产有限公司向刘玉慧、李玲寄送《御峰园交付使用通知书（入伙通知书）》，该通知书注明了实际交付建筑面积为306.83平方米，物业服务费等费用从2015年1月1日起由刘玉慧、李玲支付。该通知书并无刘玉慧、李玲签名确认。2015年7月4日，刘玉慧、李玲办理入伙手续，并签署了《御峰园住宅单位钥匙交接书》、《御峰园四期入伙业主领用物品签收表》及《御峰园业主资料登记表》。家利物业公司向一审法院提交了一份欠费清单及说明，并据此主张刘玉慧、李玲拖欠2015年1月至2015年6月的物业服务费11045.88元及违约金1429.52元，共计12475.40元。一审庭审中，刘玉慧、李玲对家利物业公司主张的物业服务费和违约金的计算方式及总额予以确认。此外，家利物业公司还向一审法院提交了一份由深圳市市场监督管理局出具的《变更（备案）通知书》，证明2014年7月10日和记物业服务（深圳）有限公司（企业名称）变更为家利物业公司。刘玉慧、李玲主张其并非恶意推迟办理入伙手续，只因涉案物业的质量存在许多问题，经刘玉慧、李玲两次验收均不能使用，需要某地产有限公司进行返修，直至2015年7月4日某地产有限公司才向刘玉慧、李玲交付，故在2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务管理费和违约金没有收取的依据。并向一审法院提交了2015年7月4日的《御峰园收楼意见书》及《回执》、2015年3月28日的《收楼意见书附件》、2015年5月30日的《收楼意见书附件》，以及某地产有限公司2015年4月27日和2015年6月3日出具的《整修复函》，表明涉案物业在两次验收均发现诸多问题，某地产有限公司也对涉案物业做了两次的整修。家利物业公司认为其已按照物业服务合同和相关规定，全面履行了作为物业服务方的义务，刘玉慧、李玲应向家利物业公司履行缴费义务，家利物业公司据此具状诉至一审法院，并提出上列诉讼请求。一审庭审中，家利物业公司、刘玉慧、李玲确认2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费为11045.88元，违约金为1429.52元。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。本案中，家利物业公司、刘玉慧、李玲对于物业管理费及违约金的计算标准没有争议。唯一的争议就在于刘玉慧、李玲是否应当承担其延期收楼前的物业管理费。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。同时根据相关规定，买受人在房地产开发企业通知其接收房屋后，以房屋权属未登记至其名下且其未实际办理接收手续，作为拒付物业服务费抗辩的，对该抗辩不予支持，但买受人有正当理由拒绝接收房屋的除外。本案中，刘玉慧、李玲向一审法院提交了《整修复函》、《御峰园收楼意见书》、《御峰园住宅单位钥匙交接书》、《御峰园四期入伙业主领用物品签收表》及家利物业公司《御峰园业主资料登记表》等证据，足以证明涉案房产存在质量问题，刘玉慧、李玲有正当理由拒绝接收房屋，刘玉慧、李玲的首次入伙时间为2015年7月4日。故家利物业公司要求刘玉慧、李玲承担其入伙前的2015年1月1日至2015年6月30日的物业管理费及违约金，没有事实及法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《广东省物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回家利物业管理（深圳）有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费112元（家利物业公司已预交），由家利物业公司承担二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，刘玉慧、李玲一审提交的《回执》载明，刘玉慧/李玲为“御峰园”三期业主，已于2014年（空白）月（空白）日收到贵司发出的《御峰园交付使用通知书》及所附的《御峰园业主办理入伙手续须知》，物业服务费、地下停车位管理费（如适用）等费用从2015年01月01日开始计收（按该单元的竣工建筑面积计算）。本人将于通知书内之时间或另于（空白）年（空白）月（空白）日前来办理交付使用手续。李玲在业主处签名，落款时间为2015年7月4日。《回执》空白处载明，前期因质量原因，经多次整改，至今日完成，同意验收，管理费从即日起起算交付。家利物业公司对该证据的真实性认可。本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为家利物业公司有权收取涉案房产物业管理费的起算时间。本院认为，李玲在《御峰园交付使用通知书（入伙通知书）》的《回执》中签名落款的时间为2015年7月4日，同日，李玲、刘玉慧签署了《御峰园住宅单位钥匙交接书》、《御峰园四期入伙业主领用物品签收表》及《御峰园业主资料登记表》，可以认定李玲、刘玉慧首次入伙的时间为2015年7月4日。涉案房屋买卖合同第二十四条约定，已竣工但尚未出售或尚未交付的房地产，应自首次入伙之日起交付物业服务费，故李玲、刘玉慧应自2015年7月4日开始交纳物业管理费。李玲、刘玉慧于2015年7月4日首次入伙并接收涉案房屋钥匙，家利物业公司主张李玲、刘玉慧承担2015年1月1日至2015年6月30日的物业管理费及违约金，没有事实依据，本院不予支持。如家利物业公司认为其权益受到侵害，可另寻法律途径解决。综上，上诉人家利物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费112元，由上诉人家利物业管理（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年十一月六日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。