广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终10712号上诉人（原审原告）：陈伟生，男，1954年4月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：夏杏媚，广东派力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈要明，女，1956年6月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：程俊，男，1978年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：胡炳华，广东汇联律师事务所律师。上诉人陈伟生因与被上诉人陈要明、程俊确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5063号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。陈伟生上诉请求：撤销一审判决，改判确认陈要明、程俊签订的《广东省房地产买卖合同》无效或发回重审。事实与理由：案涉房产属于陈伟生与陈要明的夫妻共同财产，属于共同共有，且双方并无其他特别约定。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在该案中，陈伟生对陈要明擅自处分该不动产的行为毫不知情，陈伟生作为该房产的共同共有人并没有订立房屋买卖合同的合意，程俊不能取得涉讼房屋的所有权。程俊就涉讼房屋的所有权不具备善意取得的构成要件。第一，程俊找他人在《佛山市禅城区房地产买卖申报表》上冒签“陈伟生同意出售”字样，程俊对陈要明没有完全处分权的事实知情；第二，陈要明、程俊擅自签订的《广东省房地产买卖合同》对房款的约定明显低于市场价值，该房于2010年的市场价值已高达500多万元，而合同约定房款仅205万元；第三，退一步而言，程俊并没有按照《广东省房地产买卖合同》的约定支付房款，其陈述代为偿还1048109.81元，但从陈伟生提供的还款账户来看，仅2010年6月2日收取转账支付的100万元也已被程俊另案起诉认定为借款。也即程俊并不能提供证据证明其支付房屋对价，应承担举证不能的法律后果。另外，程俊从购买涉讼房屋至今，陈伟生及家人一直居住在该房屋，《广东省房地产买卖合同》上约定的于2010年8月30日交付房屋也并未实际履行，程俊从来没有向陈伟生或陈要明主张过房屋交付。如果是真实的房屋买卖，购房后长达八年多仍不主张交付或不向占有人主张占用费明显不符合常理，也可佐证程俊不是善意第三人，不能善意取得涉讼房屋的所有权。由此可见，《佛山市禅城区房地产买卖申报表》中权属人配偶意见上的“陈伟生同意出售”是否冒签，和该房屋在合同签订时的价值评估以及程俊是否按照合同的约定支付房款是本案应查明的事实，一审法院认定申请笔迹鉴定毫无必要，亦对涉讼房屋的评估申请不予准许，不利于案件事实的查明，违反法定程序。陈要明辩称，同意陈伟生的上诉请求。程俊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈伟生向一审法院起诉请求：1.确认陈要明、程俊于2010年6月4日签订的买卖陈伟生与陈要明共同共有坐落于佛山市禅城区××街×号×区××座房屋的《广东省房地产买卖合同》无效；2.本案诉讼费由陈要明、程俊承担。一审法院认定事实：涉讼房屋原登记坐落于佛山市××区××号。2003年5月9日，佛山市房产管理局向陈要明核发房地产权证，证号为：粤房地证字第C××××××6号，房地产权证登记的权属人为陈要明，证载建筑面积为284.02平方米、土地使用权面积为395平方米。2010年6月4日，陈要明（甲方、转让方）与程俊（乙方、受让方）签订一份《广东省房地产买卖合同》，主要内容包括：1、甲方拟将位于佛山市××区××号的房地产转让给乙方；2、甲、乙双方议定的该房地产交易总金额为205万元，乙方应于合同签订后当天内支付定金5万元，于2010年6月30日前支付200万元；3、本合同签订之日起30日内，甲、乙双方应携带有关资料到行政服务中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；4、双方同意于2010年8月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用；5、甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在毁约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方5万元违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方5万元违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除；6、办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。同日，陈要明、程俊还填写签名并提交了《佛山市禅城区房地产买卖申报表》，其中“本页由房地产出让人填写”部分“权属人配偶意见”一栏注明：“陈伟生同意出售”。2010年6月7日，涉讼房屋在佛山市禅城区房地产交易所办理交易登记。2010年7月13日，涉讼房屋登记在程俊名下，登记的房屋坐落为佛山市禅城区××街×号×区××座。在诉讼过程，程俊陈述称：购房款的支付为我方代为偿还了涉讼房屋的抵押贷款1048109.81元，提前偿还借款申请书原件在我方手里，可以证实我方支付。其余款项为通过银行转账以及代为还银行信用卡的方式，具体支付方式已经忘记。陈要明拖欠我方上千万借款。在诉讼过程中，陈要明陈述称：1.涉讼房屋我们在1997年购买、购房款160万元左右。2.偿还了涉讼房屋的贷款1048109.81元系从陈要明的账户向银行偿还。另查明一：陈伟生与陈要明于1980年3月1日登记结婚。另查明二：根据不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋分别于2012年10月18日、2013年11月13日登记抵押给广东××公司佛山分公司。涉讼房屋现被一审法院以及广州市白云区法院查封、轮候查封。一审法院认为：本案为确认合同无效纠纷。本案的争议焦点在于陈要明与程俊所签订的《广东省房地产买卖合同》是否有效。一审法院阐述如下：1.陈伟生主张涉讼房屋属于其与陈要明的夫妻共同财产，其从未同意出售涉讼房屋，并申请对《佛山市禅城区房地产买卖申报表》中“权属人配偶意见”一栏“陈伟生同意出售”进行笔迹鉴定。经审查，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，虽然涉讼房屋是陈伟生与陈要明的婚后财产，但陈要明作为登记权利人，即使其在签订合同时对涉讼房屋没有完全的处分权，其与买受人签订的房屋买卖合同仍然有效。因此，陈伟生的相关主张不成立，一审法院不予采信，其申请笔迹鉴定并无必要，一审法院不予准许。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而本案中，陈伟生并未提供充分的证据证实涉讼合同存在以上合同无效的情形。陈伟生主张陈要明被非法团体诱骗等，但本案并无证据显示陈要明与程俊在签订《广东省房地产买卖合同》存在欺诈、胁迫的情形，也无证据显示程俊、陈要明与“资产增值、民族资产解冻骗局”存在关联。3、涉讼《广东省房地产买卖合同》签订后，涉讼房屋已经过户至程俊名下，涉讼合同已经得以部分或者完全履行。如果陈要明认为程俊并未依约支付购房款，其应当另行向程俊主张未付款的违约责任。4.对于陈伟生提出的涉讼房屋并未实际交付的问题。涉讼房屋未实际交付，不影响房屋买卖合同的有效，属于合同履行的范畴。5.陈伟生提出的涉讼房屋在2010年价值500多万元，而合同约定的房款为205万元，明显低于市场价值，并申请对涉讼房屋在2010年的价值进行评估。经审查，涉讼房屋已经办理房屋所有权转移登记，且涉讼房屋买卖合同无证据显示存在无效的情形，陈伟生以房屋被低价出售为由主张合同无效缺乏法律依据。而陈要明作为合同相对方，如果认为涉讼房屋买卖合同实质为民间借贷合同的担保，不存在真实的买卖合同，其可以另行主张借款本息与房屋价值的差额。因此，陈伟生的以上主张不成立，一审法院不予采纳，其要求对涉讼房屋进行评估一审法院亦不予准许。综上，陈伟生主张陈要明与程俊所签订的《广东省房地产买卖合同》无效，缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈伟生的诉讼请求。本案案件受理费100元，由陈伟生负担。二审期间，各方当事人未向本院提交新的证据。本院审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为确认合同无效纠纷，案件争议焦点为陈伟生以陈要明擅自处置涉讼房屋，侵害其合法权益为由，请求确认陈要明与程俊之间签订的《广东省房地产买卖合同》无效应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉讼房屋虽为陈伟生与陈要明的婚后财产，但登记于陈要明名下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，陈要明作为登记权利人，与程俊就涉讼房屋买卖事宜签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效，依法对各方具有约束力。陈伟生以其从未同意出售涉讼房屋，以及《佛山市禅城区房地产买卖申报表》中“权属人配偶意见”一栏“陈伟生同意出售”并非其签名，提出笔迹鉴定申请，并以此主张涉讼《广东省房地产买卖合同》无效理据不足，本院不予采纳。本案中，陈伟生不足以举证证实陈要明与程俊签订涉讼《广东省房地产买卖合同》将涉讼房屋办理至程俊名下，构成恶意串通，或涉讼《广东省房地产买卖合同》存在上述法律规定其他无效的情形，涉讼房屋现已办理至程俊名下，涉讼合同得以部分或全部履行，陈伟生上诉主张该合同无效依据不足，本院不予支持。至于涉讼房屋未实际交付，或程俊尚是否结欠部分购房款，应属于合同履行的范畴，当事人若就此存在债权债务关系，可另行主张，陈伟生以此作为合同无效的依据同样缺乏理据，本院不予采纳。陈伟生另提出的对涉讼房屋市场价格进行评估问题，如一审法院分析，并无进行评估的必要，对此本院亦不予准许。综上，陈伟生的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈伟生负担。本判决为终审判决。审判长  张雪洁审判员  翁丰好审判员  黄玉凤二〇一八年十一月二十六日书记员  陈子聪李雅倩