河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初8427号原告：周阳阳，女，1974年2月7日出生，回族，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：吴鹏飞，河南国川律师事务所律师。被告：郑州恒天兴华房地产有限公司，住所地郑州市中原区中原中路****楼综合楼******。法定代表人：陆戎，总经理。委托诉讼代理人：代全喜，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德鹏，河南国基律师事务所律师。原告周阳阳与被告郑州恒天兴华房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周阳阳及其委托诉讼代理人吴鹏飞、被告郑州恒天兴华房地产有限公司委托诉讼代理人代全喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周阳阳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告被占用购房款利息116738元；2.请求判令被告承担违约责任，支付约定违约金36439.8元；3.请求判令被告支付所占用商铺租金7648元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年7月22日购买被告开发的中原区天山路东、牛庄路南4号楼1层104号房,该商铺约定面积为38.24平方米,总价款712512元,原告于2013年7月22日向被告支付商铺购买款、办证费,维修基金等共计359398元。后因该商铺房屋面积差比绝对值超过3%,原、被告于2016年7月26日达成解除该《商品房买卖合同》的协议,协议中约定被告将购房款359398元一次性退给原告,并向原告支付补偿款5000元,总计应付款364398元;同时双方又在协议中约定若被告违约,未在约定期限内将款退还给原告,被告应向原告支付应付款10%的违约金。双方签订协议后,被告无故拖延应支付的款项,拒不履行协议中约定的义务,直至2018年2月8日,在原告反复要求下,才将拖欠款项还给原告。原告购房款项无故被被告占有、使用长达四年半的时间,给原告造成了重大经济损失,因此被告应向原告支付占用购房款项期间的利息,其利息为359398(元)*7.04%(人民银行同期商品房贷款利率)360*1661(天),共计116738元。因被告违反协议约定,未在约定时间内向原告支付款项,也未向原告支付补偿款,应按照协议约定承担相应的违约责任,向原告支付违约金36439.8元。在协议履行期间,被告在未支付原告购房款项,商铺仍登记在原告名下时,擅自占用商铺,进行营利性经营活动,损害了原告的权益,应按照占用商铺的时间长短,向原告支付租金,即50(元/平方米)*38.24平方米*4(月),共计7648元。由于被告违反协议约定，给原告造成重大经济损失，故诉至法院。郑州恒天兴华房地产有限公司辩称，关于原告的诉求第一项,无任何依据。根据双方2016年7月26日签订的《协议书》第二条约定,并且双方之间的房屋买卖合同注销时间为2018年10月12日,而被告于2018年2月8日已将原告的房款359358元退还给原告;2、针对诉求第二项,2016年7月26日《协议书》第二条约定被告向原告补偿5000元,截止目前,被告尚未将上述5000元补偿给原告,该项诉求请法院依法裁判;针对原告诉求第三项,原、被告双方在2016年8月26日经中原区人民法院调解作出(2016)豫0102民初4003号民事调解书,该调解书经调解双方一致同意解除双方之间的商品房买卖合同,而被告在该合同解除后,据代理人向公司了解,被告在2017年12月份,用涉案房屋让其销售公司使用,具体时间代理人不清楚。因双方合同已经解除,且被告使用上述房屋是在合同解除之后,所以原告的第三项诉讼请求是无依据的;针对原告第四项诉求,请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：诉讼双方无争议的事实。2013年7月22日原、被告签订编号为130××××****的《商品房买卖合同》，约定被告作为出卖人出售保利百合小区（中原区天山路东牛庄路南）4幢1层104号商业服务用房予作为买受人的原告。该《商品房买卖合同》同时约定，涉案房屋建筑面积为38.24平方米，每平方米单价为18632.64元，总金额为712512元；产权登记面积与合同约定面积发生差异，误差比绝对值超出3%时，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款返还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息，利息计息日期自购房款到账日期起算；付款方式及期限为其他方式：约定金额356512元，付款方式：现金，约定付款时间2013年7月22日，缴纳比例为50.04%；约定金额为356000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013年9月22日，缴纳比例49.96%。被告于2013年6月25日向原告分别出具收到原告交付涉案房屋产权登记费400元、“维修基金”2486元《收款收据》各一份；被告于2013年7月26日向原告出具收到原告交付涉案房屋“预收购房款”356512元的销售不动产统一发票（自开）《发票联》（第一联）一份。2016年7月26日，原、被告签订《协议书》一份，该《协议书》载明：原告作为甲方，被告作为乙方；鉴于甲方于2013年7月22日购买乙方合同编号为130××××****项下4号楼1层104号房，约定面积为38.24平方米，总价款712512元，甲方已支付首付款356512元、办证费400元，维修基金2486元，因房屋面积误差比绝对值超过3%，甲方选择退房；经双方协商一致，就解除商品房买卖合同事宜达成以下协议：一、甲方以面积误差比超过3%为由将乙方诉至郑州市中原区人民法院，为加快合同的解除，双方同意在符合法律规定的基础上，按照本协议第一条约定的方式经法院调解后，甲方配合乙方完成130××××9282号《商品房买卖合同》的注销工作，乙方承诺在合同注销后五日内将甲方原来支付的房款、办证费、维修基金合计359398元一次性退还给甲方并向甲方补偿5000元，总计付款364398元。如乙方违约，未在约定的期限内将该款退还给甲方，乙方向甲方支付应付款10%的违约金，并按日向甲方支付应付款万分之五的滞纳金。三、本协议履行完毕之后，甲、乙双方关于130××××9282号《商品房买卖合同》无任何纠纷。四、本协议一式两份，双方各持一份，自双方签章之日起生效。2016年7月26日，原告以原、被告所签2013年7月22日合同编号130××××****的《商品房买卖合同》约定房屋面积38.24平方米与实测面积34.63平方米，存在面积误差比的绝对值超出3%为由，以郑州恒天兴华房地产有限公司为被告提起诉讼，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。2016年8月26日在本院主持下，原、被告自愿达成解除编号为130××××****的《商品房买卖合同》的调解协议。本院为此作出（2016）豫0102民初4003号民事调解书。2017年11月23日，原告以被告怠于协助原告办理合同注销手续且不退还原告已经支付的房款、维修基金合计359398元为由，以郑州恒天兴华房地产有限公司为被告提起诉讼，要求被告于5个工作日内协助原告办理编号为130××××****的《商品房买卖合同》的注销手续。2017年12月1日，在郑州恒天兴华房地产有限公司承认周阳阳提出的全部诉讼请求的基础上，本院作出（2017）豫0102民初7853号民事判决书，判令郑州恒天兴华房地产有限公司于判决生效之日起十日内协助周阳阳办理涉案房屋编号为为130××××****的《商品房买卖合同》的备案信息注销手续。本案诉讼中，原告认可2018年2月8日被告将编号为130××××****《商品房买卖合同》项下原告已交付被告首付款356512元、办证费400元、房屋维修基金2486元，合计359398元退还原告；被告亦认可退款时间。同时原、被告认可被告至今未另外支付原告涉案任何款项。二、诉讼双方有争议的事实。基于2016年7月26日原、被告所签《协议书》第二项的约定，被告抗辩，按约定“甲方配合乙方完成编号为130××××****的《商品房买卖合同》的注销工作，乙方承诺在合同注销后五日内将甲方原来支付的购房款、办证费、维修基金合计359398元一次性退还给甲方，并向甲方补偿5000元，总计应付364398元。”的文义，被告退还原告相应款项应在涉案《商品房买卖合同》注销后五日内；因涉案《商品房买卖合同》于2018年10月12日才注销，故在2018年2月8日被告已经退还原告维修基金、办证费、首付款的条件下，以及被告没有怠于向郑州市房管局和不动产登记中心提交相应注销手续的情况下，原告本案诉求是没有依据的。但是根据原告提交的第三组证据中的催告、信函、邮寄凭证，第四组证据中手机通话录音下载刻录光盘和相应文字整理书面材料，在被告质证证据真实性无异议，证明目的关联性不置可否的条件下，综合2016年8月26日本院作出的（2016）豫0102民初4003号民事调解书已确认，原、被告解除2013年7月22日《商品房买卖合同》，被告即可持生效调解书并携带乙方应提交的申请注销登记材料，向相关部门申请注销涉案《商品房买卖合同》；2017年11月23日，原告以被告怠于申请注销涉案《商品房买卖合同》为由提起诉讼，要求被告于五日内注销涉案《商品房买卖合同》。2017年12月1日作出的（2017）豫0102民初7853号民事判决书所认定的被告认可原告的全部诉讼请求，判令被告于判决生效后十日内协助原告办理涉案《商品房买卖合同》备案信息注销手续；2018年8月10日，因被告未履行前述生效判决，在原告申请强制执行的条件下，本院作出（2018）豫0102执967号执行裁定书和协助执行通知书，通知郑州市住房保障和房地产管理中心协助本院注销涉案《商品房买卖合同》的备案信息等。被告怠于迟滞注销涉案《商品房买卖合同》的原告举证，相较于被告的证明和反驳举证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第（四）项，第六十四条、第六十七条、第七十条、第七十三条第一款、第七十六条、第七十七条第（一）项的规定，原告主张被告怠于迟滞履行协助注销涉案《商品房买卖合同》的举证，明显强于被告不为原告认可的单一陈述举证。基于上述被告怠于迟滞退还原告相应款项条件成就的行为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款，第六十条第一款的规定，被告2018年2月8日前后的持续不付款行为，构成为自己的利益不正当阻止付款条件成就的，视同付款条件成就下的违约行为和不完全履行违约行为。本院认为，2016年7月26日原、被告所签《协议书》系原、被告诉讼中合意，因约定房屋面积误差比绝对值超过3%而解除涉案《商品房买卖合同》的和解协议。该《协议书》没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形。从该《协议书》签订的解除涉案《商品房买卖合同》的“约定房屋面积误差比绝对值超过3%”的背景角度，虽然被告未交付涉案房屋，但依据《中华人民共和国合同法》第一百二十三条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，被告应当依约依法及时退还原告已付款项及相应利息。被告在原告没有占有、使用涉案房屋和解除合同的的条件下，长期占用、使用原告基于涉案《商品房买卖合同》交付被告的涉案款项，已造成原告相应损失。本案原告要求被告支付占用原告已付款项期间的利息的主张，本院予以支持。相应利率根据中国人民银行同期贷款利率，结合各商业银行个人住房贷款利率在人民银行公布的基准利率上浮30%-35%的合理范围，本院酌定以年利率6%计算被告占用原告购房款期间的利息损失。在生效判决认定被告欲交付的涉案具体房屋面积误差比绝对值超过3%的不符合约定和不符合法定比例的事实的基础上，进而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，该《协议书》不得在其后的诉讼中作为对原告相应损失补偿不利的证据。同时鉴于被告本案的前述为自己的利益不正当阻止付款条件成就的，视同付款条件成就项下的2018年2月8日前的拖延迟滞违约行为和2018年2月8日以后的不完全履行补偿给付违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当依法承担赔偿损失的违约责任。原告本案诉求第一项和第二项，既有利息损失，又有违约金，存在法定排除损失和违约金交叉重叠诉求范围的事由。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款的规定，本院仅支持原告利息损失请求。原告不再要求被告支付租金，是对其诉权的有效处分。被告本案举证证明不立，应依法承担诉讼不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：被告郑州恒天兴华房地产有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告周阳阳购房款占用期间的利息损失99253.75元（自2013年7月26日至2018年2月7日期间，以359398元为基数，按年利率6%计算）；二、驳回原告周阳阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1758元，由原告承担674元，被告承担1084元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一八年十一月二十五日书记员 王亚文