辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终11025号上诉人（原审原告）：赵亮，男，1982年4月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赵为，女，1981年8月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁立立，女，1976年8月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王英俊，辽宁夏森律师事务所律师。上诉人赵亮、赵为因与被上诉人梁立立房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初3491号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵亮、赵为上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持赵亮、赵为的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审案件受理费、保全费、评估费等费用均由梁立立承担。事实与理由：1.原判决酌情确定房屋差价损失为200000元基本事实不清。梁立立在一审中没有对违约金及房屋差价损失要求调整，一审法院直接调整没有事实和法律依据。赵为、赵亮主张的房屋差价损失，合同中已经明确约定，梁立立应当赔偿。至上诉之日，案涉房屋交易价格仍然上涨，一审评估案涉房屋在2018年5月14日的总价为1766457元，赵为、赵亮主张的赔偿额有事实和法律依据。2.原判决认定返还定金40000元基本事实不清。定金双倍返还不但双方合同中有约定，且在历次协商过程中，梁立立都没有对双倍返还定金提出异议，甚至提出双倍返还定金。一审法院认为房屋差价损失为全额损失，与客观事实相悖。除了差价损失，赵为、赵亮还存在已交付的购房款利息损失及贷款利息损失、没有如期入住房屋产生的租金损失等损失，故一审法院关于既主张违约金，又主张全额损失的说法不能成立。3.一审判决适用法律错误。梁立立辩称，不同意原审判决，但是我方没有上诉是因为没有钱。我方认为一审法院判定的违约事实不存在，我方没有任何赔偿义务。赵为、赵亮向一审法院起诉请求：1、请求判令梁立立返还赵为、赵亮定金80000元；2、请求判令梁立立给付赵为、赵亮信息服务费12000元；3、请求判令梁立立赔偿赵为、赵亮房屋价差经济损失500000元；4、案件受理费、因此产生的合理费用等费用均由梁立立承担。庭审中，赵为、赵亮变更诉讼请求第3项以鉴定结论确定赔偿额为566475元。一审法院认定事实：梁立立系沈阳市和平区长白西路**1-8-1房屋的所有权人。2017年4月1日，赵亮、赵为（买方）与梁立立（卖方）、瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司（居间方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：通过居间方赵为、赵亮购买梁立立位于沈阳市和平区长白西路26-4号181房屋，建筑面积108.82平方米，卖方在签署本合同当日需将房屋产权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在15日内将其他过户文件交付居间方，买方在签署本合同15日内将过户文件交付居间方，且双方承诺，在双方备齐所有过户手续，贷款审批通过后10日内到沈阳市房地产交易所递交过户手续，买方对该房屋状况已充分了解并愿意购买；买卖双方同意房屋售价1200000元，该房屋有抵押，抵押银行为中国银行，贷款余额约为240000元，买方替卖方还贷款约为240000元，买方交定金40000元，于买卖双方交接房款时可冲抵房款，买方于本合同签订之日支付定金40000元；买方申请贷款，买卖双方于本合同签订之日起200日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续，买方于本合同签订之日起240日内，备齐购房首付款240000元，同时三方将该房款项存入居间方指定银行资金监管；买方承担契税、土地出让收益金、交易费、印花税、个人所得税、营业税及附加、土地增值税、查档费、权证费；卖方须在得到全部房款5日内，负责将房屋以签约现状交付给买方使用，交付之前，卖方须将户口迁出，且将房屋的相关费用全部结清；基于居间义务已完成，买方须向居间方支付12000元作为信息服务费，该信息服务费于本合同签订当日内交付居间方；如买方未能履行合同条款或买方其他违约行为导致本合同无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，如卖方不履行合同或卖方其他违约行为导致本合同无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方；合同签署后，因买卖双方导致本合同无法履行或买卖双方在未征得居间方同意下协议解除本合同，买卖双方将分别成为本合同的违约者，则违约一方或双方需即时赔付居间方12000元；买卖双方未按合同约定时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定的除外；合同第22条在其它约定事项中约定：（1）买方实地看过该房屋，现状知晓并认可；（2）签约当日买方付卖方40000元定金，卖方当日取走，现双方知晓认可；（3）买方贷款方式选择组合贷款，买方自行贷款，若贷款不成选择公积金贷款，若贷款首付不足则选择商业贷款，以上三种形式，组合贷款本居间方不参与，若公积金和商业贷款本居间方负责办理；（4）此价格包括屋内固定装修、装饰及一个沙发、一个床、两个衣柜、一台电视、一个冰箱、一个空调；（5）此房买方2017年9月份有孩子用学区，经双方协商，双方在9月份后十一之前办理过户，双方知晓认可；（6）本合同办理贷款时间、过户时间根据贷款方式调整；（7）首付金额根据选择贷款方式调整；（8）卖方保证此房无不良事件、保证此房无其他抵押；（9）买方保证信用良好，若因个人问题贷款办理不成与居间方无关；(10)买方若组合贷款，居间方全程陪同；（11）经双方协商，双方不得因房价涨跌违约不买或不卖，若因此违约，违约方赔偿对方损失。同日，赵为、赵亮向居间方交付了信息服务费12000元，并向梁立立支付了定金40000元。在履行合同过程中，梁立立提出不同意出售涉案房屋，致使合同无法继续履行，赵为、赵亮起诉来院。在一审法院审理过程中，赵为、赵亮要求对涉案房屋以评估日作为评估基准日的房屋市场总价及单价进行评估鉴定，一审法院依法委托辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司评估鉴定，2018年6月12日，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司作出了辽隆房估字（2018）1838号房地产估价报告，报告中对沈阳市和平区长白西路26-4号1-8-1房屋估价结果为经测算确定估价对象在价值时点2018年5月14日的估价结果为单价16233元/平方米，总价为1766475元。一审法院认为，本案中赵为、赵亮与梁立立和瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。赵为、赵亮按合同约定支付了定金并交纳了信息服务费，但梁立立却不履行合同义务，其违约行为导致合同目的无法实现，合同应予解除，梁立立应承担相应的违约赔偿责任。依据合同关于如卖方不履行合同或卖方其他违约行为导致本合同无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方的约定，虽然合同中有约定，但因违约金具有补偿和惩罚的性质，在损失大于违约金的情况下，守约方可以主张高于违约金的赔偿数额，但不应即主张违约金，又主张全额损失，本案中赵为、赵亮主张了房屋差价损失，故一审法院对赵为、赵亮要求梁立立双倍返还定金的请求不予支持，可返还赵为、赵亮交付的定金40000元；对于赵为、赵亮主张的信息服务费，因已实际发生给赵为、赵亮造成了损失，依据合同约定应由违约方承担，故一审法院对赵为、赵亮的该项请求予以支持；对于赵为、赵亮主张的房屋差价经济损失问题，合同中约定双方不得因房价涨跌违约不买或不卖，若因此违约，违约方赔偿对方损失，且赵为、赵亮主张的房屋差价损失系梁立立不履行合同义务造成的，自双方签订合同以来，涉案房屋交易价格处于上涨态势，梁立立应当预见到若其违约将给赵为、赵亮造成较大的房屋差价损失，按照合同约定只由梁立立承担双倍返还定金的违约责任，不足以平衡双方利益及体现对守约方的保护，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，梁立立应当赔偿赵为、赵亮房屋差价损失，对于房屋差价损失的金额，一审法院综合考虑赵为、赵亮支付款项的金额，梁立立违约的情况，参照评估价格，根据诚实信用原则和公平原则，一审法院酌情确定房屋差价损失为200000元，故一审法院对赵为、赵亮的该项主张予以部分支持；对于梁立立提出的差价部分超过合同价款20%以上，属于情势变迁价格范畴之内，梁立立不应承担此项损失的辩解不予采纳。对于梁立立提出的赵为、赵亮并没有缴纳剩余房款，在合同规定中没有及时办理银行贷款，导致此房不能买卖的辩解，经查，合同中关于“买方申请贷款，买卖双方于本合同签订之日起200日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续，买方于本合同签订之日起240日内，备齐购房首付款240000元”之约定，本案梁立立系在约定贷款及备齐首付款期限届满前就提出不再出售房屋，致使合同无法继续履行，系梁立立违约，故一审法院对梁立立的该项辩解不予采纳；对于梁立立提出的合同约定“双方不得因房价涨跌违约不买或不卖，若因此违约，违约方赔偿对方损失”是赵为、赵亮后加上去的辩解，经查，合同中明确载明本合同买卖双方各持一份，庭审中梁立立未提供其应持有的该份合同，且对该合同内容的真实性亦不申请进行鉴定，故一审法院对赵为、赵亮提供的该份合同原件的真实性予以确认，对梁立立的该项辩解不予采纳。一审法院判决：一、梁立立于本判决生效之日起十日内返还赵亮、赵为定金40000元；二、梁立立于本判决生效之日起十日内给付赵亮、赵为已支付的信息服务费损失12000元；三、梁立立于本判决生效之日起十日内给付赵亮、赵为房屋差价损失200000元；四、驳回赵为、赵亮的其他诉讼请求。案件受理费10385元，由赵亮、赵为承担6408元，梁立立承担3977元；保全费3480元、评估费6224元，均由梁立立承担。二审期间当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行举证和质证。梁立立提交了以下新证据：证据一，房屋租赁协议，证明我方为了卖房屋给赵为、赵亮出去租房子了。证据二，贷款合同一份，证明产生本案纠纷不是梁立立违约造成，而是赵为、赵亮违约造成。合同约定赵为、赵亮没有履行先给付部分房款的义务，在买房的时候承诺给我解押贷款，但是一直没有给我解押也没与我联系。赵为、赵亮发表质证意见称，不是新证据，诉讼期间没有提供。评估的时候梁立立不配合，所以她所述的情况不是真实的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中赵为、赵亮与梁立立及瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。在合同履行过程中，梁立立以房屋价格上涨为由拒绝以合同约定的价格出售案涉房屋，致使合同无法继续履行，构成违约，应当承担违约责任。关于梁立立在二审中辩称赵为、赵亮口头同意签合同当日区办理案涉房屋的银行抵押手续，因无直接证据证明，本院不予采信。关于赵为、赵亮主张一审判决房屋差价损失过低及应当双倍返还定金的问题。因案涉《房屋买卖合同》签订以来，案涉房屋及所在地区的房产交易价格呈现上涨趋势，如梁立立仅按照定金罚则承担违约责任，则违约成本过低，不足以平衡双方利益及体现对守约方的保护。因此一审法院对赵为、赵亮主张的房屋差价损失在合理的程度予以支持。但该差价损失并不应仅以案涉房屋的评估价与合同约定的交易价格的差额进行简单计算，应综合考虑合同履行情况，赵为、赵亮实际支付款项情况，梁立立违约情况并参照评估价格进行确定。一审法院以此原则酌定房屋差价损失为20万元，赵为、赵亮在二审中也未提交证据证明其实际发生的损失要高于该金额，故本院认为一审法院酌定的房屋差价损失并无不当。关于定金问题，定金罚则具有补偿和惩罚的性质，在法院对赵为、赵亮主张的房屋差价损失已经予以支持的情况下，不应重复适用定金罚则。因此，对赵为、赵亮的上诉请求，本院认为不能成立，不予支持。综上所述，上诉人赵为、赵亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10385元，由上诉人赵为、赵亮负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一八年十一月十五日法官助理勾雪峰书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。