西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初8617号原告：马西强，男，汉族，1961年11月15日出生，住商洛市商州区，委托代理人：陈波，陕西弘达律师事务所律师。被告：叶婷婷，女，汉族，1982年8月5日出生，住西安市雁塔区，委托代理人：夏云峰，陕西弘业律师事务所律师。第三人：西安荣邦商业运营管理有限公司，住所地：西安市曲江新区芙蓉南路东段曲江紫汀苑第********。法定代表人：李建栋，系该公司总经理。委托代理人：和良，男，汉族，1990年1月22日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告马西强与被告叶婷婷、第三人西安荣邦商业运营管理有限公司（以下简称荣邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马西强及其委托代理人陈波到庭参加诉讼，被告叶婷婷及其委托代理人夏云峰到庭参加诉讼，第三人荣邦公司的委托代理人和良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马西强诉称，2016年11月15日，原告与被告签订了房屋买卖三方合同，约定将原告位于西安市××新区曲江××小区××单元××号房屋一套，建筑面积163.71平方米，出卖于被告叶婷婷。合同签订后，被告叶婷婷向第三人荣邦公司交纳了购房款200,000元及居间服务费。由于涉诉房屋无房屋产权证，荣邦公司未在房管部门办理网签手续，加之西安市出台房屋限购令，致使房屋一直不能正常交易。在此期间，被告叶婷婷为了达到交易目的，多次采取电话和书面形式向原告及上级组织进行信访，对原告进行人身攻击，贬损原告名誉人格，给原告身心造成伤害。被告叶婷婷的行为丧失了合法、自愿的合同交易原则，亦损害了原告的合法权益。同时，原告也向被告出具律师函要求解除合同。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的房屋买卖三方合同；2、本案诉讼费由二被告承担。被告叶婷婷辩称，2016年11月15日，原告与被告在第三人的居间下签订了房屋买卖三方合同，合同约定叶婷婷购买位西安市××新区××小区××单元××号号房屋，建筑面积为163.71平方米，房屋价款为1,820,000元，该价款含地下车库的费用。合同签订前，被告向原告支付50,000元意向金，该50,000元由第三人荣邦公司代收。合同签订当日，被告向原告支付150,000元定金，该150,000元也由第三人代收。后原告以西安市场价格普遍提升为由拒不配合原告办理房屋过户手续。2018年2月7日，被告向原告发律师函一份，催告原告履行合同义务。原告在收到律师函后，于2018年春节后通过第三人调解要求按照每平方米4,000元的标准提高房屋价格，被告同意按照上涨2,000元/平方米的标准向原告支付房款，但原告与被告未能协商一致。原告签订合同在限购政策之前，故原告以情势变更为由拒不履行合同无法律依据。第三人荣邦公司陈述意见，1、2016年11月15日，原告与被告在第三人的居间下签订了房屋买卖三方合同属实。2、案涉合同签订的时间早于西安市的限购政策。3、2017年11月左右，紫汀苑小区的物业通知荣邦公司案涉项目可以办理不动产权证书，荣邦公司告知原告。2018年1月，原告到西安办理不动产权证，但因无法找到购房款收据致使此次办证并未成功，于是原告又回到商洛寻找收款票据。2018年3月，原告到西安要求荣邦公司约被告商谈购房事宜，原告要求提高购房款，被告不同意，现原告诉至法院。4、荣邦公司不同意解除房屋买卖三方合同。经审理查明，2016年11月15日，甲方马西强与乙方叶婷婷及丙方荣邦公司签订房屋买卖三方合同，合同约定，甲方所售房屋位于西安市××新区曲江××小区××单元××号；房屋所有权证号（购房合同编号）为：Y14062378；该房屋未设定抵押、未出租；房屋成交价格为1,820,000元，地下车位F区，地下车位**124位理产权过户手续当日将该房屋交付给乙方；甲乙双方应在以曲江紫汀苑开发商办证时间为准，待甲方产证办理出来后22个工作日内办理房屋权属转移登记手续，否则应按照本合同第十一条的规定承担违约责任；乙方于本合同签订当日向甲方支付购房定金：贰拾万元整，经甲乙双方同意上述定金由丙方代为保管，视为甲方收到上述定金作为签约保证；本房屋产权证由甲方办理，产生的大修基金、契税、加急办理产证费用均由乙方承担，后续房产证过户产生的增值税、个税、契税、交易服务费、登记、按揭担保评估费均由乙方承担；乙方购买此房的形式为按揭贷款方式、在甲方取得房产证当日、乙方提供真实完整资料委托丙方在十五个工作日之内办理完按揭贷款手续，办理完银行贷款手续当日、甲乙双方约定7个工作日之内去西安市二手房交易市场办理产权过户手续，在过户当日乙方确保除去银行所批贷款、剩余首付款到位，所批贷款与首付款共同存入房地局资金监管账户、保证过户完后看到房管局资金监管账户房款全额入账，在甲乙双方办理产权过户之时丙方将所保管的定金除去中介佣金后剩余部分存入房地局的资金监管账户；甲乙双方应提供该房屋产权转移所需一切资料，并且积极配合办理产权转移的工作，如因上述问题导致手续不能办理，由过失方承担责任；甲方因市场异动不愿出售此房，甲方双倍赔偿乙方所交定金，丙方有权从赔偿金中扣除全额中介服务费剩余部分转交乙方；乙方原因不能购买此房，乙方所交定金在丙方扣除全额中介服务费以后剩余部分转交甲方。2016年10月30日，西安荣邦装饰建材有限公司收到50,000元，西安荣邦商业运营管理有限公司向李峰出具收据一张，收款事由为：今收到购买曲江紫汀苑6号楼1单元1901室购房诚意金伍万元整。2016年11月15日，西安荣邦商业运营管理有限公司收到150,000元，西安荣邦装饰建材有限公司向叶婷婷出具收据一张，收款事由为：今收到购买曲江紫汀苑6号楼1单元1901室购房定金补交壹拾伍万元整。2016年11月15日，马西强出具收据一张，内容为：“今收到叶婷婷购买曲江紫汀苑6号楼1单元1901室定金贰拾万元整，定金暂由21世纪紫汀苑店保管”。2018年2月7日，叶婷婷委托陕西弘业律师事务所向马西强通过EMS发送律师函一份，内容为：“你与叶婷婷、西安荣邦商业运营管理有限公司于2016年11月15日签订房屋买卖三方合同，叶婷婷购买你名下所属位于西安市××新区曲江××小区××单元××号房屋。合同签订后，叶婷婷如约支付了房屋定金20万元并履行了合同义务，但经叶婷婷多次与你沟通，你至今不予履行合同约定的房屋转让义务。你的行为属于严重违约，严重侵犯了叶婷婷的合法权益。鉴于此，本所律师特发此函，请你收到本函后3日内与本所律师联系，并妥善解决该房屋买卖事宜。否则本所将代理叶婷婷通过诉讼方式予以解决，届时，你将因违约行为承担更多的违约责任，包括但不限于诉讼费、律师费、房屋价格差额费用等。同时，一旦你被法院列为失信被执行人，你本人的行为将处处受限，必将因违约行为承担本无必要的经济损失”。2018年2月9日20时01分44秒，马西强签收该邮件。西安市住房保障和房屋管理局房屋买卖合同备案查询结果为：合同登记号为Y14062378的曲江·紫汀苑6号楼11901室房屋的网签时间为2014年3月31日，登记备案时间为2014年6月17日。上述事实，有房屋买卖三方合同、收据、律师函、EMS快递单、房屋买卖合同备案登记查询截图、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告及第三人签订的房屋买卖三方合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1、案涉房屋是否是西安市住房保障和房屋管理局于2017年7月4日关于《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》中所限购的房屋；2、原告签订案涉合同是否是其配偶陈小京的真实意思表示；3、案涉房屋尚未办理不动产证书是否能够继续履行。对于本案的争议焦点一，本院认为，西安市住房保障和房屋管理局于2017年7月4日关于《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》第七条规定：“2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行”，而原告与被告及第三人的房屋买卖三方协议签订的时间为2016年11月15日，原告支付定金的最后一次时间为2016年11月15日，无论是房屋买卖三方协议的签订时间还是定金的支付时间均在2017年6月28日之前，故案涉房屋买卖三方合同所涉房屋并非西安市住房保障和房屋管理局于2017年7月4日关于《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》中的限购房屋。对于本案的争议焦点二，本院认为，虽然案涉房屋买卖三方合同中出卖人一方仅有马西强的签名，未有其配偶陈小京的签名，但陈小京于合同签订时在场，且自合同签订之日到2018年7月17日，陈小京均未对签订房屋买卖三方合同提出异议，仅是在2018年7月18日向本院出具证明一份表示案涉房屋的出卖未经其同意，陈小京在场且未提出异议的行为使得被告有理由相信马西强的配偶陈小京是同意出售案涉房屋。庭审中，原告称陈小京不同意出卖案涉房屋，但其未提供证据予以佐证，故对原告称其签订房屋买卖三方合同并未经得其配偶陈小京的同意的陈述，本院依法不予采信，因此，本院依法认定原告签订房屋买卖三方合同亦是其配偶陈小京的真实意思表示。对于本案的争议焦点三，庭审中，被告提供案涉房屋所在项目的6幢32701号房屋的不动产权证书一份证明案涉房屋已具备办理不动产权证书的条件，同时证明原告不愿意办理案涉房屋的不动产权证书，因原告未提供相反的证据证明案涉房屋不具备办理不动产权证书的条件，故对于被告所称的原告不愿意办理不动产权证书的陈述，本院依法予以采信。因原告怠于行使其办理不动产权证书的义务，虽然形式上案涉房屋不具备不动产权证书致使合同无法继续履行，但案涉房屋实质上已经具备办理不动产权证书的条件，故原告既无法定的合同解除权，亦无合同约定的解除权，因此，原告要求解除其与被告签订的房屋买卖三方合同的诉请，本院依法不予支持。另庭审中，原告称被告向其单位等部门发送函件对其人格及声誉进行贬损一节，因本案系合同纠纷，故对于原告所称的该事实，本院依法不予审查并审理。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告马西强全部的诉讼请求。本案案件受理费21,180元，由原告马西强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍审 判 员  杨 冉代理审判员  张蓓新二〇一八年十一月二十四日书 记 员  刘 欢打印：相丽华校对：鲁蔓年月日送达