湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终8314号上诉人（原审原告）：颜佳，女，1979年9月27日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区，委托诉讼代理人：熊敏，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张朝东，男，1968年7月23日出生，汉族，住武汉市汉**，委托诉讼代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张朝阳，男，1970年12月7日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。上诉人颜佳因与上诉人张朝东及被上诉人张朝阳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初8095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。颜佳的上诉请求：一、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳装修损失962800元；二、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳信赖利益340000元；三、判令张朝东、张朝阳退还颜佳2017年8月2日至2017年11月8日的租金184438.3元；四、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳支付的设备拆除费用12000元；五、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳向员工支付2017年8月2日至9月15日的工资81166元；六、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳向员工支付的经济补偿金75500元；七、请求一、二审案件受理费按诉讼请求金额1655904元收取19703元；八、本案一、二审诉讼费用由张朝东、张朝阳承担。事实与理由：一、一审认定张朝东对涉案房屋装修及设备损失承担50%的责任，与其过错程度不相符。二、一审将颜佳主张的信赖利益损失认定为预期可得利益损失，并据此驳回颜佳的该项诉讼请求错误。三、一审判决对2017年8月2日至2017年9月30日的租金不予退还错误。四、一审认定颜佳遣散员工并支付工资及经济补偿金系自主行为，与客观事实及法律规定不符。五、在本案审理过程中，颜佳已将诉讼请求金额变更为1655904元，案件受理费应当为19703元，应当退还25765元。张朝东的上诉请求：一、撤销一审判决第二项并予以改判张朝东无需向颜佳支付装修损失481400元；二、撤销一审判决第四项并改判张朝东无需向颜佳支付鉴定费32000元及诉讼保全保险费9426元。三、本案一、二审诉讼费用由颜佳承担。事实与理由：一、一审认定双方对涉案租赁合同无效各自承担50%的责任，系事实认定不清。二、一审根据鉴定意见认定涉案房屋的装修价值为962800元，也属于认定事实不清。三、一审认定“鉴定费32000元及诉讼保全保险费9426元”系颜佳为实现债权支付的费用，属于颜佳的损失，应由张朝东承担，系明显的事实认定不清。颜佳向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的《武汉市房屋租赁合同》；二、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳装修损失962800元；三、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳预期可得收益损失3517600元；四、判令张朝东、张朝阳退还颜佳2017年8月2日至2017年11月8日的租金184438.3元；五、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳支付的设备拆除费用12000元；六、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳向员工支付2017年8月2日至9月15日的工资81166元；七、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳向员工支付的经济补偿金75500元；八、判令本案诉讼费用由张朝东、张朝阳承担。一审诉讼中，颜佳变更诉讼请求为：一、判令解除双方签订的《武汉市房屋租赁合同》；二、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳装修损失962800元；三、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳预期可得收益损失3517600元；四、判令张朝东、张朝阳退还颜佳告2017年8月2日至2017年11月8日的租金184438.3元；五、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳支付的设备拆除费用12000元；六、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳向员工支付2017年8月2日至9月15日的工资81166元；七、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳向员工支付的经济补偿金75500元；八、判令本案诉讼费用、诉讼保全费用由张朝东、张朝阳承担。2017年12月14日，颜佳再次变更诉讼请求为：一、判令确认双方签订的《武汉市房屋租赁合同》无效；二、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳装修损失962800元；三、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳信赖利益损失34万元；四、判令张朝东、张朝阳退还颜佳2017年8月2日至2017年11月8日的租金184438.3元；五、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳支付的设备拆除费用12000元；六、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳向员工支付2017年8月2日至9月15日的工资81166元；七、判令张朝东、张朝阳赔偿颜佳向员工支付的经济补偿金75500元；八、判令本案诉讼费用、鉴定费、保全费、诉讼保全保险费由张朝东、张朝阳承担。一审法院查明事实如下：2012年10月16日，张朝东（出租方、甲方）与颜佳（承租方、乙方）签订《武汉市房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于武汉市武昌区秦园路特3号，现为礼莱顺商旅酒店，乙方接手经营；该房屋建筑面积约3000平方米，共四层楼。甲方对该房屋享有所有权。房屋租赁期自2012年11月8日至2024年11月8日，共计12年。租金按4个时间段共计12年：1、2012年11月8日至2013年11月8日共计1年，租金为54万元；2、2013年11月8日至2016年11月8日共计3年，租金为60万元；3、2016年11月8日至2019年11月8日共计3年，租金为68万元；4、2019年11月8日至2024年11月8日共计5年，租金为80万元。租金一年一付，每年11月8日交付下一年的房屋租金，逾期不交视为违约。合同的解除：1、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；2、除不可抗拒因素（如自然灾害、战争），双方不得中途中止合同，如需中止合同，应提前三个月通知对方，并赔偿所有经济损失；3、甲方保证在乙方租赁期间房屋不得拆迁，如遇国家占地、规划用地、合同终止、互不负违约责任，国家给予的补偿酒店内部设备、装潢、停业停产损失赔偿归乙方所得，其他补偿部分归甲方所得，具体赔付标准乙方可委托具有资质的评估公司进行评估，甲方认可，则按此标准进行赔付，甲方不认可，亦可委托具有资质的评估公司进行评估，赔付标准按甲乙双方委托的两个公司标准的均值执行等。合同附件房屋附属设施、设备清单中约定：甲方设施设备为：房屋主体（毛坯房）、电梯，其余所有装修及设备设施部分均为乙方所有。合同签订前，张朝东向颜佳出示了武汉市武昌区徐家棚街秦园路社区居民委员会于2012年9月27日出具说明，载明：兹有秦园南路13-14号房屋，面积3千平方米。此房屋无房产证和土地使用证。现此房屋武昌区琴园村附109号，属居民张朝东所有。地点：秦园路特3号。2012年10月8日，武汉市武昌区人民政府徐家棚街办事处城市管理科在该说明上注明情况属实并加盖公章。合同签订后，张朝东将上述房屋交付给颜佳经营。2013年4月22日，颜佳在工商管理部门登记注册吉楚酒店，类型为个体工商户，经营者为颜佳，经营场所为武汉市武昌区秦园路特**即上述承租房屋内。颜佳向张朝东交租金至2017年11月8日。其中2015年11月9日，张朝东向颜佳出具收条，载明：今收到房屋租费60万元，时间从2015年11月8日至2016年11月8日止；2016年11月9日，张朝东向颜佳出具的收条，载明：今收至吉楚房租费68万元，时间从2016年11月8号至2017年11月8号止。2015年2月13日，武汉仲裁委员会受理了申请人武汉团结集团股份有限公司（以下简称团结集团公司）与被申请人张朝阳合同争议一案。2015年8月10日，该仲裁委员会作出（2015）武仲裁字第0000606号裁决书，查明：2004年12月26日，团结集团公司作为出租方、张朝阳作为承租方签订了《租赁合同》，约定：张朝阳承租团结集团公司的土地使用权，土地地址在武昌秦园路，土地使用面积为667平方米，租赁期限为10年，自2005年1月1日至2015年1月15日，租金为一次性支付，总价200100元，租金支付的时间为合同正式签订之前。租赁期满后，《租赁合同》自行终止。《租赁合同》还约定，租赁期间，张朝阳可以在团结集团公司的土地上建设房屋，房屋高只能为三层，房屋“产权”永久归张朝阳所有。2015年1月19日，团结集团公司向张朝阳发出《通知书》，明确要求张朝阳在2015年2月3日前腾退租赁的土地、恢复土地原状交移交团结集团公司，支付拖欠租金。2015年1月20日，武汉市中星公证处出具“（2015）鄂中星内证字第1632号”公证书，其内容是对团结集团公司向张朝阳邮寄送达《通知书》的内容及过程进行保全证据。该仲裁书裁决：张朝阳于裁决书送达次日起30日内自行从租赁的土地上腾退；驳回团结集团公司的其他仲裁请求。上述仲裁裁决生效后，团结集团公司向一审法院申请执行。一审法院于2017年8月2日作出（2017）鄂0106执1125号协助执行通知书，通知吉楚酒店收到通知书之日起五日内，自行清退出店内的全部物品。2017年9月4日，颜佳委托北京市京师（武汉）律师事务所向张朝东出具《律师函》，告知张朝东：2017年8月2日，武昌区人民法院向颜佳经营的吉楚酒店发出（2017）鄂0106执1125号《协助执行通知书》，载明：你单位租用的房屋是涉本案腾退范围内被执行人张朝阳租用申请执行人团结集团公司的土地，依法属于本案执行标的的腾退的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定：一、你单位在收到本通知书之日起5日内，自行清退店内的全部物品。二、逾期不执行将依法追究你单位妨碍执行的法律责任。因无法正常使用承租的房屋，导致签订该合同的目的无法实现，委托人特要求解除与张朝东签订的《武汉市房屋租赁合同》。该律师函采用EMS邮政特快专递方式邮寄给张朝东被退回，退回理由为收件人拒收。2017年8月29日，北京市京师（武汉）律师事务所委托湖北正方经济鉴证司法鉴定所对“吉楚酒店”的装修价值进行评估及2017年9月1日至2024年11月8日预期可得收益进行预测。湖北正方经济鉴证司法鉴定所于2017年9月22日作出鄂正鉴定[2017]0903号司法鉴定意见书。载明：该所委派专业人员于2017年8月29日、8月31日-9月2日与当事人一起对吉楚酒店进行了实地踏勘、测量。鉴定意见为“吉楚酒店”在评估基准日2017年9月1日的装修价值为962800元；2017年9月1日-2024年11月8日的预期可得收益为3517600元。为此颜佳向该鉴定所支付鉴定费32000元。2017年9月底颜佳承租的案涉房屋被拆除。颜佳为吉楚酒店拆除房间所有空调、电视、空调外机、电缆线、床垫、书桌等于2017年9月27日由吉楚酒店与武汉威达盛世商贸有限公司签订《设备拆除承包合同》，向武汉威达盛世商贸有限公司支付拆卸及搬运费12000元。审理中颜佳提供徐江霞等11人与吉楚酒店签订的《劳动合同》及《解除劳动关系协议》，证明其因无法正常经营，与徐江霞等11人协商解除劳动合同，支付补偿款共计75500元。对此张朝东、张朝阳均不予认可，认为不真实，不能证明其欲证明的问题。另查明，张朝东与张朝阳系兄弟关系。张朝东称案涉租赁房屋系其出资建设，未办理建设工程规划许可证，也未办理房屋权属登记。颜佳申请财产保全，提供中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保，为此颜佳支付保险费9426元。一审法院认为,张朝东与颜佳签订《武汉市房屋租赁合同》，将坐落于武汉市武昌区秦园路特3号房屋出租给颜佳，由于该房屋没有权属登记，也没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，张朝东与颜佳签订的上述租赁合同应为无效。颜佳请求确认双方于2012年10月16日签订的《武汉市房屋租赁合同》无效，予以支持。张朝东明知涉案房屋没有权属登记，也没有取得建设工程规划许可证，仍签订了合同；颜佳签约时，明知房屋未取得房产证或土地使用证，亦未对房屋建设工程规划许可证予以严格审查，即承租并擅自使用了涉案房屋，双方应对合同无效各自承担50%责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，本案案涉房屋已经被拆除，装饰装修物已无法利用，故张朝东及颜佳应按照导致合同无效的过错分担损失。根据湖北正方经济鉴证司法鉴定所鄂正鉴定[2017]0903号司法鉴定意见书，吉楚酒店在评估基准日2017年9月1日的装修价值为962800元。张朝东虽对该鉴定意见书合法性不予认可，但未提交相反的证据予以反驳，亦未提出重新鉴定的申请，故一审法院对该鉴定意见予以采信，认定案涉房屋装修价值为962800元。颜佳请求赔偿全部装修损失962800元，根据双方造成合同无效的过错比例，张朝东应赔偿颜佳的装修损失为481400元（962800元×50%），超出部分一审法院不予支持。关于信赖利益损失，颜佳提供了湖北正方经济鉴证司法鉴定所鄂正鉴定[2017]0903号司法鉴定意见书证明其预期可得收益损失。但鉴定结论系对合同约定剩余租赁期内的经营收益的预估，不具有现实确定性。且由于商业经营具有自身的风险，盈亏具有多种不确定因素，不能据此认定颜佳的经营就一定能够获得利润。故颜佳主张信赖利益损失依据不足，不予支持。颜佳请求退还2017年8月2日至2017年11月8日的租金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，颜佳请求返还腾房后已支付的租金，一审法院予以支持。颜佳主张其已于（2017）鄂0106执1125号协助执行通知书载明的执行之日2017年8月2日履行了腾退义务，但协助执行通知书仅能证明吉楚酒店（黄继斌）有腾退义务，并不能证明腾退已经实际完成，故一审法院对颜佳这一主张不予采信。案涉房屋9月底被拆除，故张朝东应退还2017年10月1日至2017年11月8日的租金72657.53元（68万元÷365×39），超出部分不予支持。关于员工工资、员工经济补偿金及设备拆除费用。颜佳于2017年8月2日收到协助执行通知书到案涉房屋2017年9月底被拆除，有充足的时间选址搬迁，故遣散员工系颜佳自行选择的结果，向员工支付工资及经济补偿金系其自主行为，并非案涉房屋被拆除导致的必然结果，故颜佳请求赔偿员工工资及经济补偿金不予支持。设备拆除费用系经营的必要支出，亦非房屋被拆除导致的结果，颜佳请求赔偿设备拆除费用亦不予支持。颜佳请求张朝阳承担赔偿责任，但案涉租赁合同系颜佳与张朝东签订，且颜佳未提交证据证明张朝阳与案涉合同存在关联性。根据合同的相对性原则，颜佳请求张朝阳承担赔偿责任没有事实和法律依据。关于鉴定费32000元，系颜佳为实现债权支付的费用，属颜佳的损失，其请求由张朝东承担，予以支持。颜佳在本案诉讼保全程序中购买了诉讼财产保全责任险，其保险费用亦系实现债权支付的成本，属颜佳的损失，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认颜佳与张朝东于2012年10月16日签订的《武汉市房屋租赁合同》无效；二、张朝东于本判决生效之日起五日内向颜佳支付装修损失481400元；三、张朝东于本判决生效之日起五日内向颜佳返还租金72657.53元；四、张朝东于本判决生效之日起五日内向颜佳支付鉴定费32000元及诉讼保全保险费9426元；五、驳回颜佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45468元，减半收取22734元及财产保全费5000元，共计27734元，由颜佳负担22857元，张朝东负担4877元。本院二审期间，双方均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。在二审诉讼过程中，张朝东认可其知晓涉案房屋所占用土地的租赁年限为十年。本院认为，张朝东明知涉案房屋未取得权属证书，也未取得建设工程规划许可证，还与颜佳签订租赁合同将涉案房屋租赁给颜佳经营酒店，同时，颜佳也是在知道涉案房屋现状的情况下与张朝东签订租赁合同，双方对涉案房屋租赁无效的后果均应承担责任，但张朝东在知晓涉案房屋所占用土地的租赁年限为十年（届满期限至2015年1月15日）的情况下，还与颜佳就涉案房屋签订租赁合同期限至2024年，其对于造成目前现状而产生纠纷的责任明显高于颜佳，一审对双方造成涉案房屋合同无效的过错承担比例分配不当，本院予以适当调整。对于颜佳的诉讼请求，一审根据本案的实际情况并兼顾公平原则作出的除装修损失赔偿外的其他实体处理意见并无不当。一审案件受理费应根据当事人最终确定的诉讼请求金额予以认定并依据标准收取，故颜佳上诉理由部分成立，本院予以部分支持。张朝东的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，颜佳上诉请求部分成立，本院予以部分支持；张朝东的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决虽认定事实清楚，但实体判决中部分判项不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初8095号民事判决第一、三、四、五项；二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初8095号民事判决第二项为：张朝东于本判决生效之日起五日内向颜佳支付装修损失673960元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19703元，减半收取9851.5元及财产保全费5000元，合计14851.5元，由颜佳承担10396.5元，由张朝东承担4455元。二审案件受理费14365.5元，由颜佳承担10055.5元，由张朝东承担4310元。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  王 阳审判员  陈继红二〇一八年十一月二十八日书记员  何 瑛