四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初15383号 原告：四川爱家居商业管理有限公司。住所地：成都市高新区双柏路**。 法定代表人：陈敏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘广伟，男，汉族，1990年7月28日出生，住长春市双阳区。系公司员工，一般授权代理人。 被告：李明，女，汉族，1970年9月14日出生，住成都市成华区。 四川爱家居商业管理有限公司（以下简称爱家居公司）诉李明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理，依法由审判员仇金玛适用简易程序独任审理,于2018年10月9日公开开庭进行了审理。爱家居公司的委托代理人刘广伟到庭参加诉讼，李明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 爱家居公司向本院提出诉讼请求：1、判令李明立即向爱家居公司支付拖欠的运营管理费102454.74元、物业管理费28698.3元、水电费14565.1元以及违约金人民币52461.216元；2、判令李明承担本案诉讼费。事实及理由：2015年3月12日，双方就李明接受爱家居公司提供位于成都市高新西区双柏路68号【晨明•爱家居总部港】2号楼第五层第5B28、5B31、5B32号运营管理服务之事宜签订了《物业综合管理服务协议》。租赁期限为36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。爱家居公司按照合同约定，履行了运营管理服务义务，但李明至今尚欠爱家居公司运营管理费102454.74元、物业管理费28698.3元、水电费14565.1元及违约金未支付，经爱家居公司多次催讨，均未果。综上所述，爱家居公司认为，李明拖欠爱家居公司运营管理费、物业管理费以及其他相关费用的行为已经严重损害了爱家居公司的合法权益，鉴于此，爱家居公司为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 李明未作答辩。 经审理查明，2015年3月12日，爱家居公司作为甲方，李明作为乙方，签订了《物业综合管理服务协议》，主要约定：1.乙方承租物业坐落于成都市高新区双柏路68号晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）2号楼第五层第5B28、5B31、5B32号，该物业承租总面积为318.87平方米；2.协议的有效期限从2015年5月1日起至2018年4月30日止，但最终以晨辉公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准，若晨辉公司因故推迟交付该物业，本协议的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延；3.为维护双方整体声誉，保障消费者合法权益，签订本协议时，乙方须一次性向甲方交纳5000元作为乙方在承租物业内从事商品、产品销售或提供服务的质量监督，以此确保甲方对消费者公开承诺的“先行代赔”等制度的执行和实现，协议期满后，如乙方续租该物业，则乙方在本协议期内的质量保证金自动转作下个协议期内的质量保证金，若乙方不再续租该物业，且乙方在承租物业内所售商品、产品或服务的质量三包期已全部届满，经甲方核实并确认乙方所售商品、产品或者服务不存在质量问题和纠纷后，甲方应当在30天内将该质量保证金余额（不计利息）退还给乙方；4.乙方须向甲方缴纳标准为5B28，16元/月/平米、5B31，19元/月/平米、5B32，19号元/月/平米的运营管理费，甲方按照乙方承租物业面积318.87平米进行计费，合计乙方每月应当缴纳5691.93元，双方已经约定该费用的缴纳方式按照乙方和晨辉公司所签订的物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；5.双方约定，乙方按照5元/月/平米标准向甲方支付物业服务费，按乙方承租物业面积318.87平米进行计算，合计乙方每月应当缴纳1594.35元，双方约定该费用的缴纳方式按照乙方和晨辉公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；6.协议有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计取；7.协议自双方签字或盖章并足额交纳质量保证金之日起生效。 《物业综合管理服务协议》第一条立约前置条件第二款载明“双方签订本协议时，甲方已委托诚臣物业有限公司为晨明·爱家居总部港项目提供各项物业基础管理服务，且已经获得诚臣物业公司的授权，甲方有权对入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的所有租户使用人代收物业费及水电费等，入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的全体租户及其雇员均须服从甲方及诚臣物业公司的各项运营管理工作或管控举措，同时须按本协议的约定缴纳相关管理及服务费用。《物业综合管理服务协议》第六条综合运营管理对于爱家居公司综合运营管理内容作出了明确约定。 还查明，爱家居公司自认，合同签订后，李明承租的晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）2号楼第五层第5B28、5B31、5B32号房屋所涉及的运营管理费、物业管理费等已缴纳至2016年3月31日，从2016年4月1日起未交费。同时，李明承租上述房屋后于2017年7月1日撤场，但并未与爱家居公司办理撤场手续。 以上事实，有爱家居公司当庭陈述以及提交的《物业综合管理服务协议》等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，爱家居公司与李明签订的《物业综合管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。合同明确约定了李明应当向爱家居公司支付运营管理费和物业服务费。爱家居公司自认，李明应从2016年4月1日开始支付上述费用，同时，李明未提交任何证据证明上述合同的履行情况以及上述费用的给付情况，故应当承担从2016年4月1日开始支付运营管理费和物业服务费的责任。关于上述费用的截止时间，爱家居公司主张其计算至其起诉之日，但本院认为，爱家居公司自认李明于2017年7月1日撤场，也认为李明撤场的行为系单方终止合同。另外，根据双方签订的《物业综合管理服务协议》第六条，对综合运营管理内容的约定，事实上在李明撤场后，上述合同无法继续履行。爱家居公司虽提交证据证明其在李明撤场后，仍在进行统一策划及组织广告宣传和营销活动，但上述策划、宣传和营销活动并非针对李明一户，而是整个项目的整体运营。因此，在李明已撤销，无法享受合同约定的针对其个体的运营管理等服务的情况下，再要求李明承担运营管理费和物业服务费于法无据。因此，对上述费用的截止时间，确定为2017年7月1日。故，李明应承担的运营管理费和物业服务费应从2016年4月1日计算至2017年7月1日，共计15个月。具体金额，运营管理费=5691.93元×15个月=85378.95元，物业服务费1594.35元×15个月=23915.3元。因此，对爱家居公司诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于爱家居公司要求李明支付违约金52461.216元的诉讼请求，爱家居公司主张根据协议第十二条第五款“约定除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计取”，本院认为，违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失，因此，从爱家居公司受到的损失、李明的过错程度等，酌情调整为按欠付款项109294.25元的20%计算违约金，即21859元。 对于爱家居公司要求李明支付水电费14565.1元的诉讼请求，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，爱家居公司未提交证据证明该水电费的实际发生，故对于爱家居公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告李明于本判决生效后十日内向原告四川爱家居商业商业管理有限公司支付运营管理费85378.95元、物业管理费23915.3元及违约金21859元； 二、驳回原告四川爱家居商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费2132元，由李明承担（此款四川爱家居商业管理有限公司已预交，李明在履行本判决确定的给付义务时一并向四川爱家居商业管理有限公司支付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇一八年十月二十三日 书记员  余 瑶