湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2828民初1357号原告：汪振华，男，出生于1974年3月18日，汉族，大专文化，住鹤峰县，原告：王永兰，女，出生于1972年11月16日，土家族，大专文化，系原告王振华之妻，二原告的委托诉讼代理人：龚道华、陈云龙，湖北新理念律师事务所律师。被告：恩施州金海湾实业投资有限公司，住所地恩施市航空路**中大御城（中大国际**），统一社会信用代码914228007775843917。法定代表人：郑德厚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何超群、李永琴（实习），湖北雄视律师事务所律师。原告王振华、王永兰与被告恩施州金海湾实业投资有限公司（以下简称金海湾公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人龚道华、陈云龙，被告金海湾公司的委托诉讼代理人何超群、李永琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决金海湾公司支付违约金16300.00元；2、诉讼费用由金海湾公司承担。事实与理由：2016年3月3日，鹤峰县容阳半岛业主代表在业委会及相关职能部门的参与下与被告签订了《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》。协议约定“1、办证时间：2016年7月1日以前甲方应取得房屋所有权总证；2、违约责任：若超期一天甲方承担业主每户100.00元/天作为违约金支付给乙方”。协议签订后，被告于2016年12月12日才取得房屋所有权总证，被告已构成违约，依法应承担违约责任，自2016年7月2日起至2016年12月11日止，共计163天，每天100.00元，违约金共计16300.00元。请求法院依法判决。被告金海湾公司辩称，原告的主张既无事实依据，也无法律依据，依法不能支持，请法院驳回其诉讼请求。一、关于《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》对金海湾公司与原告是否具有约束力的问题。2016年3月3日的《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》的双方当事人系金海湾公司与胡茂旺、刘华、唐建平、张秀兰、郭丰、魏萍，金海湾公司只与这六人就协议内容达成合意，因此该协议只在金海湾公司与这六人之间发生法律效力。虽然协议乙方为“容阳半岛茶厂片区业主”，但一人可称为业主，两人也可称为业主。此处的业主，仅仅是指胡茂旺、刘华、唐建平、张秀兰、郭丰、魏萍六人。由此可见，协议乙方并非全体业主，在本协议中也没有说明这六人就代表全体业主。根据合同的相对性，本协议只在金海湾公司与胡茂旺、刘华、唐建平、张秀兰、郭丰、魏萍这六人之间发生效力，在金海湾公司与原告之间不具有约束力。因为《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》对金海湾公司与原告不具有约束力，原告依据一份金海湾公司与其他人签订的协议来起诉金海湾公司，其诉求依法不应支持。二、关于产权登记的相关事宜，双方已经在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中明确约定，产权登记的日期只能在二期完工，本项目综合验收完毕并取得相关备案证之后，60日内办理权属登记，根据上述协议，金海湾公司根本没有违约，双方应遵照以上约定执行。三、“鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会”没有在鹤峰县住建局备案，未依法成立，不是合法的组织。根据鹤峰县住建局出具的备案证明可知，经住建局备案的是“鹤峰县容阳半岛业主委员会”，而不是“鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会”。不论其是否是办证协议的当事人，其本身不合法，其签章行为也就失去了合法性。皮之不存，毛将附焉。因此，不论其是以何种身份加盖印章，均是无效的。四、涉案房屋的总证迟迟没有颁发系职能主管部门原因，金海湾公司无责任，并非金海湾公司过错。根据协议免责条款的约定，因职能部门因素导致总证不能按时办理的，金海湾公司不承担违约责任。五、即使《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》对金海湾公司与原告之间有约束力，也没有对原告造成任何实际损失。房屋各个方面都已验收合格，并早已交付给原告使用，即使房屋产权证未按时办理，也不影响原告的居住生活。从这一点来看，金海湾公司没有给原告造成任何实际损失，原告的主张没有事实依据。综上所述，原告的主张既无事实依据，也无法律依据，依法不能支持，请法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定本案事实如下：金海湾公司系鹤峰县容阳半岛小区的房地产开发商。2011年6月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为原告购买被告开发的容阳半岛B幢五层0502号房；关于产权登记的约定为“因本项目分期开发，情况特殊，产权登记日期只能在二期完工，本项目综合验收完毕并取得相关备案证之后，60日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该合同还对逾期交房、逾期付款、交接等相关事宜作了详细约定。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告已将房屋交付给原告使用。2015年容阳半岛二期完工。因容阳半岛茶厂片区业主所购商品房一直未办理产权证以及地下车位、物业用房等问题与金海湾公司产生纠纷。2016年3月3日，在鹤峰县住建局、规划局、国土资源局、城管执法大队等相关部门的主持下，召集金海湾公司与部分业主代表协商，金海湾公司与业主代表就相关事项达成一致意见，并以金海湾公司为甲方，以容阳半岛茶厂片区业主为乙方签订了《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》。该协议对金海湾公司办理房屋所有权总证约定如下：办证时间为2016年7月1日以前甲方应取得房屋所有权总证（因职能部门因素除外，但甲方必须提供相关证据）；违约责任，若超期一天甲方承担业主每户100.00元/天作为违约金支付给乙方；此协议一式六份，经甲、乙（业主签字见附件）双方及见证单位负责人签字生效，金海湾公司在甲方栏签章，魏萍、张秀兰等六人在乙方代表栏签字，田进、张蕾等四人在见证单位负责人处签字，该协议上鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会在乙方栏加盖公章。《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》约定的办理房屋所有权总证的期限届满，被告未取得房屋所有权总证。2016年9月28日，部分业主上访到信访局，要求协助解决办证事项，相关部门和领导进行了签批。2016年12月12日，金海湾公司取得了不动产权证。从签订《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》至今，A栋负一楼停车位、原售楼部均由被告经营管理。另查明，2015年9月21日，容阳半岛业主委员会向鹤峰县公安局递交《容阳半岛业主委员会办理公章的请示》，申请办理业主委员会公章（明确公章名称为鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会）。2015年10月12日，鹤峰县住房和城乡建设局给鹤峰县公安局治安大队出具了一份备案证明，内容为“按照选举法的规定，鹤峰县容阳半岛业主委员会在县住建局和容美镇中坝社区的组织下已于2015年8月31日选举产生，并公示无异议。选举结果合法有效，我局同意备案”。同日，鹤峰县容美镇中坝路社区居民委员会在业主委员会的《请示》上签署“选举合法有效，准予办理”并加盖公章，鹤峰县公安局治安大队负责人在该《请示》上签署“同意”并签名和加盖公章。容阳半岛现在仅存在一个业主委员会，对外的公章为“鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会”。本院认为，本案的争议焦点为2016年3月3日的《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》对双方当事人是否有约束力？双方当事人对争议焦点没有异议。首先，1、该协议首部明确甲方为金海湾公司，乙方为容阳半岛茶厂片区业主，且在尾部也注明乙方代表，并由胡茂旺、刘华、唐建平、张秀兰、郭丰、魏萍六人签字，结合该协议的标题为“容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议”，可见该协议的乙方当事人系指容阳半岛茶厂片区业主，并非被告辩称的该协议的乙方当事人仅仅是签字的六位业主代表；2、该协议第6条明确约定“此协议一式六份，经甲、乙（业主签字见附件）双方及见证单位负责人签字生效”，从该条约定内容及协议的其他内容看，协议的乙方当事人亦是容阳半岛茶厂片区业主，并非被告辩称的该协议的乙方当事人仅仅是签字的六位业主代表；3、从该协议内容的履行来看，所有业主对被告经营使用A栋负一楼停车位、原售楼部均没有提出异议，亦未进行干涉，已经全面履行了协议约定的义务。因此，应依法认定该协议的乙方当事人系容阳半岛茶厂片区业主，对被告认为该协议的乙方当事人仅仅是胡茂旺、刘华、唐建平、张秀兰、郭丰、魏萍六人的辩称理由，本院不予采纳；其次，从该协议的内容以及协议的标题、首部、尾部来看，协议的双方当事人并没有“鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会”，因此该业主委员会是否合法成立并不影响该协议对协议当事人的约束力。况且，该小区除了该业主委员会外，没有其他的业主委员会，其公章经过了职能部门的备案；再次，六位业主代表虽然在形式上未取得全体业主的授权，构成无权代理，但业主已经以自己的行为对业主代表的行为进行了追认，且对协议约定的内容双方当事人均已实际履行，所有业主对被告经营使用A栋负一楼停车位、原售楼部均没有提出异议，亦未进行干涉，已经全面履行了协议约定的义务，被告也已为业主办理了房屋所有权总证，只是履行有瑕疵（迟延履行），因此，无论业主是否事前授权业主代表，协议内容原、被告均已实际履行，但被告的履行瑕疵构成违约；最后，在被告未按照约定期限履行协议时，部分业主通过信访途径主张权利，请求政府解决，虽在信访材料中有认为是相关职能部门的原因造成超过约定期限未办证的内容，被告以此主张系职能部门的原因导致延期办证，但未提交其他证据印证是否系职能部门的原因导致迟延办证，不适用当事人自认制度，被告对此应承担举证不能的不利法律后果。综上，《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》双方当事人系被告与全体业主，协议对双方当事人具有约束力。无论原、被告在《商品房买卖合同》中对办证以及办证的违约责任如何约定，该协议是对《商品房买卖合同》中该部分内容的变更，应以该协议为准履行。协议明确约定了办证时间及迟延办证的违约责任，被告未按照约定履行，应承担违约责任。本案当事人约定了违约金数额，并不以实际造成了损失为要件，对被告认为未给原告造成实际损失不需要承担违约责任的辩称意见，本院不予采纳。原告请求被告支付违约金16300.00元，符合该协议的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条第一款、第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告恩施州金海湾实业投资有限公司在判决生效后十日内支付原告王振华、王永兰违约金16300.00元。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208.00元，减半收取104.00元，由被告恩施州金海湾实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  熊斌二〇一八年十一月二十三日法官助理余美玲书记员朱姝附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。