云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7845号上诉人（原审被告）：昆明垠创房地产开发有限公司，住所云南省昆明西山区福海街道办事处机关办公大楼****。法定代表人：王远，系公司执行董事。委托诉讼代理人：过婧，云南云誉（麒麟）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵浩臣，男，1989年5月29日出生，白族，身份证登记住址：云南省丽江市玉龙纳西族自治县。委托诉讼代理人：孙亚楠，云南同邦律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：代海雁，云南同邦律师事务所律师。特别授权代理。上诉人昆明垠创房地产开发有限公司（以下简称“垠创公司”）与被上诉人赵浩臣商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人垠创公司上诉请求：1、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初3339号民事判决,并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在被上诉人未充分举证其完全履行支付购房款义务的情况下，判令上诉人按照每日万分之一向其支付违约金系事实认定及法律适用错误。一是被上诉人主张上诉人向其履行交房义务及支付违约金无事实及法律依据。被上诉人提交的《收据》备注“卓希恒尔置换”，首付款由刷卡272944元及现金89216组成，与正常购房所得《收据》存在明显出入，且上诉人与该公司自始不存在买卖合同关系、建设工程合同及代销合同关系，故被上诉人并未对此备注进行合理说明和证明其已经支付了该首付的银行凭证和流水，被上诉人应承担举证不利的后果。二是即便法院认定被上诉人已完成付款义务，但是一审法院按照每日万分之一支付违约金的调整明显不当，应当基于双方商品房销售合同的违约金适用条款进行计算。被上诉人赵浩臣答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵浩臣向一审法院提出诉讼请求：1、垠创公司立即履行交房义务；2、垠创公司向赵浩臣支付自2017年1月1日起暂计算至2018年1月24日的逾期交房违约金34615.81元，并支付自2018年1月25日起至实际交房之日止以购房总价款为基数按每日0.1‰计算的逾期交房违约金；3、垠创公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月28日，赵浩臣与垠创公司《商品房购销合同》，约定赵浩臣向垠创公司购买位于西山区，房屋总价892160元。赵浩臣首期支付购房总价款362160元应于2014年10月28日支付，其余价款530000元向建设银行城北支行贷款支付，垠创公司应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给赵浩臣；逾期交房的违约责任，合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，垠创公司按每天10元向赵浩臣支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，垠创公司按赵浩臣已付款的0.005%乘以逾期天数向赵浩臣支付违约金，合同继续履行。2014年10月24日，赵浩臣通过交通银行向垠创公司支付购房款272944元。当日，垠创公司出具《首付款收据》，载明：“收到赵浩臣经典尚城7-1707号房首付款（经典名旺角）362160元，备注：刷卡272944元，现金89216元，卓希恒尔置换，实收362160元。”2014年11月10日，赵浩臣通过中国建设银行向垠创公司支付购房款530000元。当日，垠创公司出具收据，载明收到赵浩臣经典尚城7-1707房贷530000元。庭审中，垠创公司陈述：案涉房屋还没有竣工验收,垠创公司没有向赵浩臣交房，现在房屋不具备交房条件。垠创公司认可收到赵浩臣支付的首付款中272944元和房贷530000元，共计802944元。赵浩臣与垠创公司确认，《首付款收据》中备注内容系由垠创公司工作人员书写。一审法院认为：赵浩臣与垠创公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行。赵浩臣主张已向垠创公司支付全部购房款892160元。垠创公司主张只收到赵浩臣支付首付款中272944元和房贷530000元，共计802944元，没有收到现金89216元。双方对于赵浩臣已支付首付款中272944元和房贷530000元无争议，一审法院予以确认。关于赵浩臣是否支付剩下89216元购房款问题。一审法院认为，垠创公司出具的《首付款收据》载明垠创公司收到赵浩臣支付案涉房屋首付款362160元，其中包括刷卡272944元，现金89216元，垠创公司实收362160元。《首付款收据》是由垠创公司出具的收款凭证，该收据表明房款89216元系赵浩臣通过现金支付，能够与赵浩臣陈述相互印证，一审法院予以确认。垠创公司提出没有收到现金89216元的抗辩，缺乏事实和法律依据，一审法院不予确认。至于垠创公司提出《首付款收据》中备注了“卓希恒尔置换”字样。垠创公司认可该备注由垠创公司工作人员书写，现赵浩臣与垠创公司均不清楚备注“卓希恒尔置换”原因，也无法证实该备注与支付购房款之间的关联性，故在本案中一审法院不予评判。综上，一审法院确认赵浩臣已向垠创公司支付了全部购房款892160元，垠创公司应按《商品房购销合同》约定的交房时间，即2016年12月31日前交房。现案涉房屋没有交付赵浩臣，构成违约，垠创公司应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，关于逾期交房违约金标准问题。赵浩臣主张《商品房购销合同》约定违约金标准过低，申请增加违约金。垠创公司主张逾期交房应按合同约定支付违约金。一审法院认为，本案赵浩臣、垠创公司间建立的系商品房预售合同法律关系，结合金融机构执行购买商品房贷款利率的一般原则，以年利率5%及目前房地产市场的价格情况为参照，双方约定的违约金计算标准客观上不足以弥补赵浩臣的损失，故对赵浩臣请求增加违约金，逾期交房违约金按已付购房总价款日万分之一计算的主张，一审法院予以支持。从2017年1月1日暂计至2018年7月17日庭审之日，违约金金额为50228元（892160元×0.1‰×563天=50228元）。因2018年7月17日庭审之后《商品房购销合同》履行情况尚有不确定因素，一审法院对2018年7月17日庭审之后的违约金在本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由垠创公司昆明垠创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵浩臣2017年1月1日至2018年7月17日期间逾期交房违约金50228元；二、驳回赵浩臣的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据，并对一审法院认定的事实均无异议。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。归纳诉辩双方的观点。本案争议的焦点是：1、购房人赵浩臣是否足额支付了首付款？2、上诉人垠创公司应支付的违约金应按何标准计算？本院认为：第一，赵浩臣与垠创公司签署的《商品房购销合同》约定购房首付款为362160元，且由垠创公司加盖公章出具的《收据》上已明确记载收到赵浩臣首付款362160元。同时赵浩臣已提供转账支付272944元款项的凭据，现金支付89216元余款已由垠创公司开具《收据》的工作人员记载于《收据》备注栏，故上述证据已充分证明购房人已向垠创公司缴纳了足额的首付款。加上其后贷款款项，购房人已足额支付了购房总款，履行了合同义务。垠创公司所持异议与上述客观事实相悖，本院对此不予支持。第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方当事人约定的违约金为：交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内为每天10元；逾期交房90天后按照已付款的0.005%乘以逾期天数计算。被上诉人赵浩臣诉请增加违约金，一审法院根据双方订立合同之性质，并结合金融机构执行购买商品房贷款利率的一般准则，支持赵浩臣增加违约金的请求符合上述法律规定，且酌情将赵浩臣所诉违约金计算利率调整为每日万分之一公平、合理，并无不当，故本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持；上诉人垠创公司的上诉请求无事实及法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费666元，由上诉人昆明垠创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施苏萍审判员  何海燕审判员  车林恒二〇一八年十一月二十日法官助理张微波书记员李艾佳