江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4287号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：林丽，女，1964年4月13日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：高靓，上海正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐斌，北京大成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：昆山力天投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌开发区。法定代表人：朱梦婷。委托诉讼代理人：王蓉晖，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志华，江苏沉浮律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进中路**。负责人：朱芳，行长。委托诉讼代理人：杨建刚，男，系公司员工。委托诉讼代理人：郭建斌，男，系公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司昆山分行，住，住所地江苏省昆山市玉山镇人民北路**/div>负责人：陶洁，行长。委托诉讼代理人：向玲，女，系公司员工。上诉人林丽因与被上诉人昆山力天投资发展有限公司（以下简称力天公司）及原审第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称农行昆山分行）、中国工商银行股份有限公司昆山分行（以下简称工行昆山分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出（2017）苏0583民初3835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林丽上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判上诉人与被上诉人签订的购买坐落于昆山市两份《昆山市商品房购销合同》有效；2、判令被上诉人向上诉人交付昆山市房屋，并协助上诉人办理房屋产权证；3、本案诉讼费用由力天公司承担。事实与理由：1、一审法院认定我方未支付首付款错误。我方是通过上海静远室内装潢有限公司（以下简称静远公司）支付首付款，力天公司向我方开具了首付款发票；2、一审法院认定我方未偿还贷款错误。事实上，所有的房贷均系我方自行偿还；3、力天公司没有任何证据证明我方系套取银行贷款而非真实交易，一审法院是以力天公司的推测而非事实作出判断，属认定事实错误。另外，一审判决适用合同法第五十二条认定合同无效，但未明确是该条款中的那一项。我方依法与力天公司签订房屋买卖合同，支付首付款并偿还贷款，不属于违反该条法律规定的情形。4、假设套贷成立，力天公司系房屋买卖合同金融借款合同签订主体，合同价格由力天公司制定，力天公司系套贷主体，也系套贷的责任方。法律行政法规中并未规定此类为实现套取银行贷款目的而签订的合同系非法的绝对无效的。根据合同法第52条第二项，恶意串通损害第三人利益的合同相对无效，此类合同应由利益受损的特定第三人而非串通人主张无效。本案中银行未主张、购房者亦未主张，法院不应当以串通人的要求来认定。双方当事人之间的合同自愿订立，买房人以此申请银行贷款获准，力天公司也全额收到了银行的贷款，涉案房屋也办理了网签，上述行为均系当事人真实意思表示，“串通”责任方仅凭其单方口头声称套贷主张无效，不能对抗房屋买卖合同、银行借款合同网签手续等证据的效力。力天公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。静远公司与力天公司存在关联关系，其就相关款项向力天公司申报债权，可认定静远公司并非系代上诉人支付首付款。一审中提供的银行流水显示力天公司通过其关联公司上海华哲实业有限公司（以下简称华哲公司）将相关贷款支付至还贷账户，可认定上诉人自身并未偿付贷款。现有的证据能够证明涉案商品房买卖合同是双方以签订商品房买卖的形式掩盖套取银行贷款的非法目的，合同应属无效。同一期间力天公司与关联个人签订了11份商品房的买卖合同，该11份买卖合同具有相同的共性：第一、合同单价远高于同时期的市场价；第二，买方未支付首付款；第三、申请办理大额房贷；第四、均由华哲公司定期归还房屋贷款；第五、合同约定的交房时间已到，但均未交房以及办理过户；第六、买房人均与力天公司以及力天公司的法定代表人存在亲属关系。因力天公司进入破产重整，管理人依职权对非法套贷的合同主张无效。如果不对该类合同提出相关的无效主张，将严重损害广大债权人的利益。农行昆山分行述称，诉争房屋买卖合同有效，上诉人、被上诉人与我方签订的个人房产抵押贷款合同也是各方真实意思表示，故请求法院确认诉争买卖合同有效，被上诉人应协助办理房屋过户以及抵押登记手续。一审法院未将力天公司破产管理人列为诉讼代表人有误，诉争购房合同以及所涉借款合同均属合法有效。我方系善意第三方，相应的合法权益应当得到优先保护。工行昆山分行述称，同意农行昆山分行的意见。林丽向一审法院起诉请求：1.依法确认林丽购买的马鞍山西路1999号第31幢1单元1702+1802室、第23幢1单元903+1003室房屋网签买卖合同合法有效；2.判令力天公司协助办理马鞍山西路1999号第31幢1单元1702+1802室、第23幢1单元903+1003室房屋产权证及交付房屋。力天公司向一审法院提起反诉请求：1.确认力天公司与林丽之间签订的购买坐落于昆山市房屋的昆山市商品房购销合同（预售）无效；2.林丽办理解除购买昆山市房屋两份昆山市商品房购销合同的网签手续；3.本案反诉费用由林丽承担承担。一审法院认定事实：2012年12月14日，林丽与力天公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定：林丽购买力天公司开发建设的昆山市马鞍山西路1999号第31幢1单元1702+1802室，建筑面积148.26平方米，总价款1897728元，首付款577728元于2012年12月12日支付，余款1320000元由银行提供商业按揭贷款。林丽与力天公司、第三人工行昆山分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：林丽向第三人工行昆山分行贷款1320000元，力天公司提供连带责任保证。2012年12月14日，力天公司向林丽开具金额为577728元的预收购房款发票。2012年12月14日，林丽与力天公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定：林丽购买力天公司开发建设的昆山市马鞍山西路1999号第23幢1单元903+1003室房屋，建筑面积215.76平方米，总价款2761728元，首付款831728元于2012年12月11日支付，余款1930000元由银行提供商业按揭贷款。2013年1月18日，林丽与力天公司、第三人农行昆山分行签订《个人购房担保借款合同》，约定：林丽向第三人农行昆山分行贷款1930000元，力天公司提供连带责任保证。2012年12月14日，力天公司向林丽开具金额为831728元的预收购房款发票。2012年12月，静远公司支付力天公司1400000元、3170000元、2000000元。2014年2月，张智敏支付静远公司2000000元。2015年1月，李小美支付静远公司2500000元。2015年1月，张金华支付静远公司2500000元。关于上述款项的支付，林丽陈述：静远公司垫付的首付款已经由李小美归还，林丽是李小美外孙的女朋友的母亲。力天公司认为林丽与力天公司之间不存在房屋买卖的真实意思表示，系以房屋买卖形式套取银行贷款，力天公司提供的证据如下：一、昆山市住建局房管处于2017年3月17日出具的《情况说明》一份，其上载明了昆山市马鞍山西路1999号小区14套房屋的商品房号、建筑面积、单价、签约时间、户室类型，商品房号从19幢至31幢不等，建筑面积从100.29平方米至219.47平方米不等，单价从5900元至8641.26元不等，签约时间从2010年10月20日至2013年3月4日不等，户室类型均为高层。力天公司据此证明涉案房屋的单价远远高于同期同类房屋的销售单价。二、1.林丽2013年1月至2017年1月的账号为62×××68的银行流水、林丽2012年12月至2015年1月的账号为62×××19的银行流水，2.华哲公司2012年9月至2013年12月的账号为44×××18的银行流水。综合上述二份证据显示的内容，华哲公司于2013年3月1日向林丽转账9400元、13800元，于2013年4月1日向林丽转账9400元、13800元，于2013年4月27日向林丽转账9400元、13800元，于2013年6月3日向林丽转账9400元、13800元，于2013年7月2日向林丽转账9400元、13800元，于2013年8月1日向林丽转账9400元、13800元，于2013年8月30日向林丽转账9400元、13800元，于2013年9月29日向林丽转账9400元、13800元，于2013年11月1日向林丽转账9400元、13800元，于2013年11月29日向林丽转账9400元、13800元，于2013年12月31日向林丽转账9400元、13800元。力天公司据此证明银行还款资金并非林丽支付，自办理贷款之日至2013年12月31日的所有贷款均由华哲公司支付。三、华哲公司的工商信息，其上显示：华哲公司的法定代表人系李哲，股东系李哲及李美珍。力天公司据此证明华哲公司系力天公司融资设立的关联公司。四、静远公司债权申报表，其上载明：债权人为静远公司，债务人为力天公司，申报日期为2016年10月19日，申报债权数额为49229107.27元，债权发生情况为力天公司因昆山项目工程开发资金紧缺，故向我中心进行借款，根据双方（借款合同）、（附加协议）、（附加协议贰-伍），截止到2016年10月20日，力天公司应付我中心总计49229107.27元。力天公司据此证明，静远公司就林丽主张的首付款部分以力天公司借款的名义向力天公司申报债权，首付款未支付。上述事实由林丽提供的商品房购销合同两份、贷款合同两份、发票、转账凭证、记账凭证、力天公司提供的《情况说明》、银行流水三份、华哲公司工商信息、静远公司《债权申报表》及当事人在一审庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，林丽与力天公司分别签订《昆山市商品房购销合同》两份并分别向第三人申请贷款。林丽主张双方之间成立房屋买卖合同关系，力天公司主张双方之间不存在房屋买卖的意思表示，系为了套取贷款。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。1.林丽购买的两套房屋的单价分别为12800元，12800元，根据力天公司提供的昆山市房地产管理处出具的《情况说明》，同一时间段签订的房屋购销合同所涉的相同类型的房屋的单价为5900元至8641.26元，林丽购买的单价高于同期同类的销售单价；2.林丽并未向力天公司直接支付首付款，林丽主张“静远公司代为支付首付款，李小美向静远公司归还首付款”，根据力天公司提供的静远公司的《债权申报表》，可以看出，静远公司与力天公司存在债权债务关系，因此，根据现有证据，无法认定林丽完成了首付款的支付；3.根据力天公司提供的林丽以及华哲公司的银行流水，可以看出，从2013年3月至2013年12月期间，华哲公司定期向林丽转账固定金额，符合归还贷款的特征，因此，一审法院对于力天公司主张的华哲公司支付贷款的陈述予以采信。综上，林丽的购房行为不符合普通购房者的特征，一审法院对于力天公司主张的林丽签订房屋买卖合同用以套取银行贷款的陈述予以采信，一审法院认定林丽与力天公司不存在房屋买卖合同的真实意思表示，系以签订房屋买卖合同的合同形式掩盖套取银行贷款的非法目的，因此，两份《昆山市商品房购销合同》应认定无效。一审法院对于林丽要求确认合同有效、要求协助办理产证及交付房屋的诉讼请求不予支持。力天公司主张的解除合同网签备案手续的诉讼请求不属于民事案件受理范围，一审法院不予处理。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、确认林丽与力天公司签订的购买坐落于昆山市的两份《昆山市商品房购销合同》无效；二、驳回林丽的诉讼请求。三、驳回力天公司其他反诉请求。本诉案件受理费22038元，由林丽负担。反诉案件受理费11019元，由林丽负担5510元，由力天公司负担5509元。本院另查明，静远公司于2012年12月21日向力天公司转账140万元的中国银行网上银行电子回单显示用途为货款，静远公司于2012年12月19日向力天公司转账200万元的中国银行网上银行电子回单显示用途为货款，静远公司于2012年12月18日向力天公司转账317万元的中国银行网上银行电子回单显示用途为货款。本案争议的两套商品房购销合同均约定交房时间为2012年12月31日之前。二审中，上诉人称华哲公司向其汇入还款账户的款项系华哲公司向其支付的报酬，但上诉人对此并未提供相应的证据予以佐证。上诉人另陈述，力天公司的原法定代表人为张金华，华哲公司的股东李美珍系张金华的妻子，涉案房屋的买受人与力天公司的法定代表人具有亲属关系。以上事实，由上诉人在一审中提供的中国银行网上银行电子回单、商品房购销合同以及二审调查笔录予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据各方当事人的陈述及现有的证据分析，本院认为，上诉人与力天公司之间并无商品房买卖的真实合意，双方系为套取银行贷款而签订虚假的商品房购销合同。第一，从购销合同约定的房屋价款分析，力天公司在一审中提供的由昆山市房地产管理处出具的《情况说明》反映同一时间段签订房屋购销合同所涉的相同类型的房屋单价显著低于争议房屋的购房价款；第二，从购销合同约定的交房日期分析，涉案合同约定交房时间为2012年12月31日之前，上诉人称房屋首付款已经支付，但涉案房屋在约定的交房日期届满后一直未办理交房及过户手续不符常理；第三，从上诉人是否真实支付首付款分析，虽然上诉人所提供的静远公司开具的记账凭证显示款项用途为垫付房款首付款，但该记账凭证系静远公司单方出具，而记账凭证对应款项支付的银行电子回单载明款项用途为货款，两者之间存在矛盾；静远公司就其上述付款向力天公司申报债权，主张债权的事由为借款，如其系为买房人垫付购房预付款，则其应当向买房人主张相应的债权而非系向力天公司主张；第四，从上诉人归还涉案房屋银行按揭贷款的资金来源分析，上诉人的还贷账户流水显示其部分贷款由华哲公司代为偿还，虽上诉人称华哲公司汇入其还贷账户的款项系华哲公司向其支付的报酬，但未能提供相应证据加以证明，故本院对其所述不予采信；华哲公司的股东系原力天公司法定代表人的妻子，可以反映两公司之间具有一定的关联关系。综上分析，因合同约定的购房款显著过高、涉案房屋迟迟未办理交房过户手续、首付款及后续银行按揭贷款的支付情况与常理不符等，另结合上诉人与原力天公司法定代表人存在亲属关系，本院据此认为，上诉人与力天公司并非具有房屋买卖的真实意思表示，涉案商品房买卖合同签订的目的在于套取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的之情形，依法应确认无效。综上所述，林丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22038元，由林丽负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 黄学辉审判员 郭 锐二〇一八年十一月六日法官助理黄源榕书记员陈继灵