宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2017）宁0302民初1863号原告：银川市双宝副食品有限公司。法定代表人：周某。委托诉讼代理人：徐某、潘某，系北京大成（银川）律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁夏华圣房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：冯某、丁某，系宁夏清瞳律师事务所律师，特别授权代理。原告银川市双宝副食品有限公司（以下简称双宝公司）诉被告宁夏华圣房地产开发有限公司（华圣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告双宝公司的委托诉讼代理人徐某、潘某，被告华圣公司的委托诉讼代理人冯某、丁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还已收租金468000元，并承担租金利息25601元（暂自2016年1月27日起，计算至2017年4月30日，共459天，按银行贷款年利率4.35%计算），直至租金全部退还之日；3.判令被告退还原告垫付的消防工程款720000元，并承担垫付工程款利息194400元（暂自2015年2月1日起，计算至2017年4月30日，按月利率1%计算），直至工程款全部退还之日；4.判令被告退还保证金200000元，并承担保证金利息10941元（暂自2016年1月27日起，计算至2017年4月30日，按银行贷款年利率4.35%计算），直至保证金全部退还之日；5.判令被告赔偿原告设备损失维修费及折旧费47322元；6.判令被告承担违约金93600元，以上合计1759864元；7.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告系一家以经营副食品综合超市为主的公司。被告系一家房地产开发公司，开发了吴忠市“龙河金帝小区”。2014年中旬，被告发出招商公告，称其开发建设位于吴忠市“龙河金帝小区”已经竣工验收，其中大型物业可以开设综合超市等。原告与被告接触后，了解到被告所开发的营业房地下一层适合经营超市。经双方协商，于2014年8月26日签署了一份《房屋租赁合同》。约定：乙方（原告）租赁甲方（被告）所有的“龙河金帝”小区地下负一层作为经营超市使用，租赁期限十年；租金第一、第二年为每月13元每平米，之后每年递增；甲方（被告）负责房屋建筑的消防基础设施及乙方（原告）装修中的消防设施及费用，并保证在乙方（原告）开业前向乙方（原告）提供消防安全检查合格证；甲方（被告）应保障房屋主体及其主要附属设施处于适用和安全的状态。合同还明确约定了乙方（原告）有权单方解除合同的条件：未按约定时间交付亥房屋达30日的：交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的。同日，双方又签订《补充协议》-份，约定：甲方（被告）应及时对房屋顶部及侧墙漏水部位进行维修处理，如因漏水给乙方（原告）造成损失的，由甲方（被告）承担。甲方（被告）负责房屋消防设施的建设安装。如因甲方（被告）原因造成乙方（原告）装修和开业延误或无法正常经营的，造成的一切损失应由甲方（被告）承担。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了两年的租金936000元及200000元的押金。但在双方约定的交房期限内，被告并未按约定将房屋交付给原告。经原告多次催促，被告才告知原告其开发的小区内的消防系统基础设施未完工，无法交付给原告房屋。为了保障自己的装修和开业顺利进行，原告多次找被告协商，后原告作出退让，双方于2014年12月15日签署《补充协议二》一份，约定：因被告无法及时完成消防系统基础设施，造成承租人开业延迟。为了减少承租人损失，由原告负责其租赁场地内的消防设施安装，安装费用72万元由被告承担，原告先垫付，被告按每月1%支付垫付利息。原告垫付的款项，被告应当于2015年10月1日前偿还50%款项及利息，剩余50%款项及利息被告应在原告支付第三年房租时从房租中扣除；因被告原因造成原告开业延迟，被告同意在原合同约定的基础上再延长免租期3个月。补充协议签订后，原告垫付款项安装了其租赁场地内的消防设施。开业前，原告又发现被告无法提供租赁场地内的供暖和制冷设备，且该小区并未经过竣工验收，小区内基础设施设备大量缺失，尤其是最基本的用电问题一直无法解决。经过多次协商，被告临时为原告场地内另行安装了空调设备、接了外部裸露的临时用电。因为前期投资巨大，且各项招商工作已经完成，无奈下，原告只好将就开业，并由被告作出尽快解决所有问题的承诺。但在原告开业一个多月后，被告承诺的事项并未解决：1.屋顶一直漏水；2.电力系统未完善，原告仍只能用临时用电。导致原告花费大量人力物力在提醒进出客户小心地上到处拉接的电线电缆；3.小区整体无法竣工验收。原告承租房屋无法正常使用。为了客户安全，原告只好在经营两个月后将超市关闭。至今因被告原因无法经营。期间，原告不停找被告协商出现的问题，但被告一直没有予以妥善解决。而租赁房屋屋顶不停漏水，导致租赁场地内大面积积水，将原吉安放在内的机器设备和已经完工的装修几乎全部损坏，造成原告近百万元的损失。无奈，原告于2016年1月21日向被告书面提出解除合同，被告同意解除合同，但对于退还款项事宜，被告一直以各种理由推拖。综上，被告交付给原告的租赁房屋不符合合同约定，造成原告无法正常使用，且长期不能解决。为了维护原告的合法权益，原告依法诉至人民法院，请求判如所请。原告为支持其主张向本院提交下列证据材料：证据一、《房屋租赁合同》一份（7页，原件），证明：1、原、被告2014年8月26日签署合同，合同内容合法有效；2、根据双方合同第九条3、3.2约定：甲方（被告）交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方（原告）使用的，乙方（原告）有权单方解除合同，原告提出解除合同符合约定；被告应当退回收取的租赁费用，并承担解除合同之日起至实际退回租金之日的利息；3、根据双方合同第一条5、6款：房屋建筑的消防基础设施由甲方（被告）负责施工安装，并承担费用；第七条3、4款：租赁期内，甲方（被告）应当保证房屋主体、主管道及其公用设施处于适用和安全，如有损坏，甲方（被告）应在7日内维修；第十一条1款：甲方（被告）因不能提供本合同约定的房屋或者迟延交付房屋的，应支付乙方（原告）本合同年租金总额20%的违约金的约定，被告应当承担违约金93600元；4、根据双方合同第八条2款约定，甲方（被告）出售房屋，需在3个月前书面通知乙方（原告），同等条件下，乙方有优先购买权，被告2015年将租赁房屋出售，并未通知原告；5、甲方（被告）应该退还保证金20万元，并承担自合同解除之日起至实际退还之日至的利息；6、根据合同第十一条5款约定，被告应当支付设备损失维修费、折旧费。证据二、《补充协议》二份、《承诺函》一份、吴忠市商品房备案信息查询单一份（均为原件），以证明：1.2014年8月26日，双方就电压、房屋管道、排污设施、消防设施、屋顶漏水修复等事项进行约定，该约定是被告对保证原告能正常使用租赁房屋的确认，如被告不能确保以上影响房屋正常使用的条件满足的，造成的一切损失均由被告承担；2.截至2014年12月15日，被告都未履行交付适合使用的房屋，被告一直存在违约的行为；3.原告为了减少损失，垫付消防施工款项，被告应当按照双方约定返还全部垫付款，并承担利息。4.迄今为止，被告并未完成用电及房屋竣工验收，被告存在严重违约行为，导致原告不能使用，原告依法解除合同，被告应当承担相应的违约责任。综上,原告解除合同，源自被告一直不能交付适合正常使用的房屋，经原告催促、采取相应措施，被告仍不能履行义务，原告根据双方约定解除合同。证据三、《照片》四张，以证明被告未能按合同约定提供安全的电力设施，原告经营期间，被告只能为原告提供外接电源，公共场所及原告经营区域的电线全部外漏，存在极大的安全隐患，致使原告无法经营停业。证据四、《致函》二份及附件一份、《EMS全球邮政特快专递单》一份及状态查询单一份、《公证书》一份、《关于维修基础设施等事宜的函》一份、《EMS全球邮政特快专递单》一份及状态查询单一份（均为原件），以证明：1、因被告提供的房屋基础设施未完善，未经竣工验收，导致原告在使在使用房屋时一直××排漏水，污水进入原告商场，导致原告无法正常使用，也给原告的财产造成了严重损失，原告多次催促被告解决，但被告一直没有解决；2、原告采取合法手段积极与被告协商，但被告采取不理睬的态度，而原告无法对被告其他设施进行维修或采取其他措施，导致原告无法实现使用目的，原告提出解除合同合理合法。证据五、《解除合同通知函》原件一份、《EMS全球邮政特快专递单》一份及状态查询单打印件一份、《关于解除合同回复函》打印件一份、《微信截图》打印件二份页，以证明：1.2016年1月21日，原告以书面方式正式通知被告解除房屋租赁合同，明确提出解除合同的要求及赔偿损失的要求；2.被告公司负责人通过微信方式向原告公司负责人仇艳梅发出通知，同意解除双方合同，并对相关事项做出回复；3.原被告双方已经一致同意解除合同。证据六、《宁夏银行转账记账凭证》两份（1份复印件，1份原件）、《收据》4份（3份原件、1份复印件），以证明：1.原告根据合同约定，原告向被告支付了两年房屋租金936000元，保证金20万元以及房屋租赁费发票的一半税费40540元；2.因被告违约导致合同解除，被告应当退回房屋租金468000元，并按年息4.35%承担自2016年1月27日至退还之日止的利息；3.根据双方约定，被告应当退回保证金20万元，并按年息4.35%承担自2016年1月27日至退还之日止的利息。证据七、《安装工程劳务承包合同》一份、《关于返还我公司垫付消防款的函》一份、《EMS全球邮政特快专递单》一份及状态查询单打印件一份（均为原件），以证明：1.根据双方约定，原告垫付消防工程款项72万元，以及税费79000元，收款人杨斌对收款事项及收款金额在合同中予以确认，根据双方约定，被告应当返还给原告；2.被告应按照约定，自2015年2月1日起按月息1%向原告承担利息；3.原告一直以合法形式向被告催要垫付款项，被告违约未返还。证据八、公证书1份（原件），以证明：1.因被告提供的房屋存在严重的质量问题，楼上排污管道一直漏水，导致原告室内装修及设施设备严重损坏，原告维修设备共计花费78870元；2.被告应当承担原告维修设备花费造成的损失。证据九、对公账户信息查询单，证实2014年10月24日，原告给被告支付租金400000元。证据十、说明一份（复印件）、宁夏银行营业部出具的《宁夏银行网上银行电子回单》打印件一份、收据一份（原件）、宁夏银行转账记账凭证一份（原件）、杨立成银行账户流水信息一份及杨立成个人活期明细信息查询单一份（申请人民法院从中国建设银行股份有限公司吴忠迎宾大街支行调取，加盖银行业务公章），以上证据共同证明：1.因被告延期交房，被告于2014年9月1日向原告出具说明同意免除向原告收取三个月房屋租金117000元，即首期房屋租金351000元，并支付保证金200000元，合计551000元；2.原告如约于2014年9月3日分别通过户名为银川市双宝副食品有限公司（账号为：×××）、周计丽（账号为×××）的账户向被告支付了保证金200000元和两年的房屋租金351000元、468000元；证据十一：工程质量整改通知单复印件一份（申请人民法院从吴忠市建设工程质量监督站调取）、双宝公司费用报销清单两份（原件）、宁夏银行转账支票存根两份（原件）、宁夏增值税发票一份（原件）、销售货物或者提供应税劳务清单一份（原件），综合证明：1.截止2018年5月11日，被告承建的涉案房屋因多处存在质量问题，不能正常使用，不具备交付条件，没有通过竣工验收；2.因被告提供的房屋漏水，导致原告摆放的设备严重受损，原告为此花费巨大，目前留有53179元的费用凭证。被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对房屋租赁合同、补充协议、承诺函的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。1.补充协议证明双方就消防设施安装的问题达成协议，该协议约定由原告负责安装，并同时延长了交付期限，因此不存在迟延交付的情况；2.原告在诉状中自认已实际经营一个多月，说明原告已实际接收房屋，并经营，经营行为证明原告已经完成了接收房屋的行为，并对房屋相关设施的完整性、安全性予以认可，否则不可能实际经营；3.原告提供的承诺函时间是2014年12月11日，而补充协议二签署时间是2014年12月15日，承诺函涉及的事项在补充协议二中全部交由原告实施，实施建设的人也是由原告找来的，原告找来的施工人完成施工任务后，被告向消防部门做了消防备案，消防部门予以验收，验收时间是2015年1月27日，在验收后，原告放心的接受了该房屋，因为施工人是自己找的，在经营过程中没有出现安全或质量问题，原告提出的抗辩理由，比如漏水或者设备不全等，都属于表面瑕疵，在验收时完全可以凭直观检验看出，所以该主张不能成立。对吴忠市商品房信息查询单真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本案是租赁合同纠纷，原告并没有对涉案房屋的买卖合同效力提出异议，该证据与本案无关。该证据也证明既然房屋能在房管局备案，说明已经竣工验收合格，否则无法备案；对证据三的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，该证据显示的是原告接收房屋后开业的，说明被告没有违约，按期交付的；对证据四两份致函的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，被告对致函的内容均未做出过相关的书面回复，且该致函的内容与客观事实不符；对公证书的真实性、关联性及证明目的有异议，对公证书本身的真实性无异议，公证书载明的照片显示货架上没有任何货物，而且照片中主张损失的部分均系二次装修的部位，不是房屋的主体框架，被告租赁给原告的房屋，是2000多平米的空房子，二次装修是原告自己装的，且照片只对商场局部进行拍照，原告拍摄的照片是由选择性的，该照片并不能显示出装修出现问题的原因是由谁造成的，原告在经营不善，全部撤离商场的情况下请的公证机关做的证，不能反映客观情况；对关于维修基础设施等事宜的函的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可；对证据五解除合同的通知函及ems特快专递单、状态查询单的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，解除通知函主张的事项与客观事实不符，不符合合同约定，对于解除通知的复函及微信截图的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。解除合同通知的复函是复印件，复印时不是原比例复印，有局部放大的行为，导致复印件本身内容不完整，无法判断真实性，同时该复函最后一页明确说明双方继续洽谈解除事宜，并没有达成合意。微信截图形式不合法，不符合电子数据的调取方式，也没有提交该电子数据的载体，无法判断其真实性，是无效证据。对转账凭证的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该凭证不符合银行大额转账的相关票据形式。对于收据3张的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，收据主要内容因磨损无法辨识，原告应当提供相关的转账凭证来证实。对于安装工程劳务承包合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该合同当事人是原告及第三人杨斌，合同内容不能证明原告主张的证明目的,同时证明原告所说的漏水等情况是原告造成的。建筑消防设施检测报告虽系复印件，但对其合法性、关联性及证明目的予以认可，该证据证明涉案房屋的消防工程已经验收，被告没有违约。对于返还垫付消防款的函，及快递回单均不认可，原告主张款项与本案租赁合同没有关联性，而且对于如何返还双方有期限约定，原告应另案诉讼，同时，原告未提供证据证明72万元付给了谁，原告返还的前提是证明自己已经垫付了；对于公证书的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，既然原告主张投入资金已经修复相关损坏部分，就不存在原告所主张的不能使用的情况，没有必要解除合同，该证据中没有相关的维修合同，只有物品清单，不能证明原告在什么地方维修了。原告的证据不能证明原告主张的被告有违约行为。对证据九的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该明细单无转入转出账户的名称。对证据十说明的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据系复印件，不能直接证明系被告华圣公司直接交付给原告，说明的内容与补充协议及被告提供的其他证据有矛盾；对证据十中宁夏银行营业部出具的《宁夏银行网上银行电子回单》打印件的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，电子回单没有经过宁夏银行复核盖章，无法确定其真实性，付款人为周计丽，不是原告双宝公司，该凭证与本案无关；对证据十中收据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，签章的真实性与公司核对后才能确认，原告提交的证据说明该收据系银行转账方式付款，付款人是银川双宝公司，原告应当提供双宝公司的转账凭证，确认最终是否发生转账行为；对证据十中宁夏银行转账记账凭证的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。转账凭证开户银行为总行营业部，签章为宁夏银行营业部，签章与开户银行不一致。对证据十中杨立成银行账户流水信息一份及杨立成个人活期明细信息查询单的真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明目的有异议。对证据十一中的工程质量整改通知单的真实性、合法性没有异议，整该通知书所涉及的相关内容与原告主张的涉案房屋没有关联性；对证据十一中的双宝公司费用报销清单、宁夏银行转账支票存根、宁夏增值税发票一份、销售货物或者提供应税劳务清单的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，原告的诉讼请求不能成立。被告辩称，1.原、被告签订合同及协议后，被告按照合同约定履行了义务，没有违约行为；2.原告主张解除合同既不符合法定条件，也不符合约定条件；3.原告主张的72万元与本案不是同一法律关系，且对返还期限约定了期限，该请求不能成立，应另案诉讼解决。被告为支持其辩解向本院提交以下证据材料：证据一、竣工验收消防凭证、竣工验收消防备案情况登记表各一份，以证明2015年1月27日，涉案房屋完成了竣工验收消防备案，消防验收后原告实际接收租赁房屋，该证据与原告出示的备案表相互印证。证据二、出具一份EMS邮政凭单，证明EMS凭单对社会不特定的人公开发售，其内容可以任意填写，除非有EMS的邮政日戳，否则不足以证据凭单经过中国邮政发送至收件人，原告提供的EMS邮政凭证中均无邮政日戳，不能证明该凭证记载的文件被寄送出，更不能证明华圣公司收到该份文件。经质证，原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性及关联性予以认可，对证明目的不认可，该消防验收时对于租赁房屋内部的消防验收，并不是被告房屋整体的消防验收，内部装修后的消防验收仅表示该房屋内部可以使用，但因为该房屋是地下-1层，能否正常使用必须具备外部及楼上具备消防安全验收标准，至今被告并未完成租赁房屋外部及相邻楼层的消防验收，该房屋不能使用。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，原告在之前庭审提交的EMS快递单时，后附有签收查询打印件作为证据一并提交，同时还有双宝公司员工与杨立成的微信聊天截图作为证据，能证明原告向被告发出了解除合同的通知函，并且被告予以签收。本院对原被告提交的证据，综合认证如下：原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七中的安装工程劳务承包合同、建筑消防设施检测报告、消防安全检查合格证、证据八、证据九、证据十、证据十一中的工程质量整该通知单的证明效力予以确认，对原告提交的其他证据，因被告不认可，且没有其他证据予以佐证，对该部分证据的证明效力不予确认。被告提交的证据一具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，对该证据的证明效力予以确认；被告提交的证据二与本案没有关联性，对该证据的证明目的不予确认。根据原被告双方当事人的陈述及经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日,原、被告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：乙方（原告）租赁甲方（被告）龙河企帝小区地下负一层作为经营超市使用。租赁期限十年，租赁期自2014年10月1日至2024年9月30日止。第一年、第二年房租为每月13元每平米；自第三年起至第五年，每年房租递增15%。第一年至第五年的房租分别为468000元、468000元、538200元、618900元、711800元。第六年起房租每年递增8%。乙方在本合同签订后，分两次付清前两年的租金。签订合同15日内支付50%，即468000元，剩余的50%(468000元)在2014年10月31日前付清。以后每年租金按先付后用的原则，在上一年度届满前的前一个月一次性付清下一年度的租金。租赁期内双方无特殊原因不得随意调整租赁费。在每个租赁年度开始一个月前，乙方向甲方支付下一年度租赁费。在本合同生效之日起7个工作日内，乙方向甲方支付房屋及电梯设备保证金200000元，甲方在收取保证金后向乙方开具收款凭证。合同期满，若乙方在租赁期内无违反本合同的违约行为，双方办理完交接手续后10日内，甲方将履约保证金退还乙方（不计利息）。在租赁期内因租赁房屋产生的维修费、水、电、垃圾处理费、物业服务费用等由乙方承担的费用，乙方应按时缴纳。租赁期内，甲方应保障房屋主体及其主要附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋主体、主管道及其主要公用设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负担。甲方对于乙方的装修、装饰和添置的新物不承担维修义务。该房屋自双方签订租赁合同后30日内，且甲方完成基础设施建设后正式交接。甲方应保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。违约责任：甲方因不能提供本合同约定的房屋或者延迟交付房屋的，应支付乙方本合同年租金总的20%的违约金。租赁期内，甲方未经乙方同意，无正当理由提前解除合同的，除退回乙方当年已缴纳的租赁费外，甲方还应当按照租赁期当年年租金总额的20%向乙方支付违约金。乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不予退还乙方已经交付的租金，乙方还应当按照租赁期当年年租金总额的20%向甲方支付违约金。任何一方单方面违约，应当承担守约方为纠正该违约行为而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、维修费），并承担赔偿责任。合同的变更、解除与终止：经甲乙双方协商一致，可以解除合同。甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除合同：未按约定时间交付房屋达30日的；交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。因本合同发生争议，由双方协商解决或申请调解解决，协商或调解不成的，在房屋所在地法院诉讼解决。同日，原、被告双方再次签订补充协议一份，补充协议约定：华圣公司（甲方）提供的房屋电压负荷应满足双宝公司（乙方）300千瓦的用电需求，甲方应及时对房屋顶部及侧墙漏水部位进行维修处理，如因漏水给乙方造成损失的，由甲方承担；甲方应确保所提供的房屋上下水管、排污设施等的安装到位并能正常使用；甲方负责房屋消防基础设施的建设安装，所建设施必须符合消防有关规定及要求。建设安装的设备设施包括但不限于喷淋系统、自动报警系统、强排烟设施、挡烟垂壁（防烟分区）设施、防火分区及防火卷帘门、消火栓、楼梯间防火门及应急灯、消防指示牌；确保在该房屋入口处为乙方预留高4.8米、长11.7米的地方供贵公司安装门头，相关审批手续由乙方负责自行办理；为方便送货车辆进入，由甲方协调物业公司允许乙方及其供应商送货车辆免费出入小区；如甲方因上述事项，造成乙方装修和开业延误或无法正常经营的，造成的一切损失由甲方承担；由甲方提供租赁发票，税费双方各承担50%。2014年12月15日，就甲方（双宝公司）租赁乙方（华圣公司）位于吴忠市××区房屋，因乙方原因，该房屋消防系统基础设施未安装完成，已影响甲方的开业。为确保甲方尽快开业，减少甲方损失，经原、被告双方协商，就未完消防基础设施的施工安装达成一份书面补充协议（二）。协议约定：一、龙河金帝小区20#21#地下负一层房屋乙方应完成但未完成的消防基础设施，由甲方负责安装完成，费用由乙方承担，但先由甲方垫付；二、经双方协商，一致认定的工程施工总价为72万元（大写：柒拾贰万元整）；三、施工内容经甲方、乙方及杨斌协商一致，以甲方与杨斌签订的消防合同内容为准。在施工过程，如有图纸上包含且必须施工的但三方未约定的，另行协商；四、甲方垫付的工程款，乙方应在2015年10月1日前偿还50%款项及利息，剩余50%款项及利息乙方应在甲方支付第三年房租时从房租中扣除；五、对于甲方垫付工程款，乙方应支付甲方每月1%的利息，自2015年2月1日起计收；六、由于乙方原因造成甲方开业时间延期，故乙方同意在原合同约定的基础上再延长免租期三个月（该3个月租金在甲方支付第三年度房租时直接从租金中减除）；七、乙方负责消防工程验收手续的办理。如因乙方未完成消防报验而影响甲方开业的，造成的损失由乙方承担。原告于2014年9月3日向被告支付保证金200000元、房屋租金351000元，于2014年10月24日向被告支付租金400000元，于2014年11月19日向被告支付租金68000元。在租赁期间，原告共向被告支付租金819000元。2014年12月12日，原告将双宝吴忠龙河金帝店的消防工程以包工包料的方式发包给杨斌，原告依据与被告签订的补充协议二为被告垫付消防工程款720000元。2015年1月27日，吴忠市龙河金帝20#、21#楼及地下商网的消防工程取得利通区公安消防大队验收备案凭证，并于2015年2月16日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。原告于2015年2月份开始营业，经营数月后停业。2015年10月14日，原告以其在停业期间由于承租的房屋漏水，造成超市中购置的电器设备被淹，其公司要将超市里被淹的设备运出进行修理，需要对超市内相关物品进行清点，为保留证据向宁夏回族自治区银川市国立公证处申请对双宝超市龙河金帝店内现状及对该超市内相关物品进行清点的行为过程进行证据保全。宁夏回族自治区银川市国立公证处的工作人员于同日进入到位于吴忠市龙河金帝小区南门20幢营业房的双宝超市龙河金帝店，由工作人员对超市内现状进行了指认、拍照、摄像，并制作了工作记录。2015年10月23日，宁夏回族自治区银川市国立公证处分别做出（2015）宁银国立证字第5792号、5793号公证书。根据该公证书所附照片，可见涉案超市处于停业状态，且存在屋顶漏水情形。2015年12月3日，原告向被告发出关于维修基础设施等事宜的函。函中载明屋顶漏水等问题未能解决，要求被告在收到函后20日内予以解决，并要求被告对2015年8月份因超市被淹造成部分设施受损进行赔偿。2016年1月21日，原告以交付的房屋不符合合同约定严重影响使用为由，通过邮寄方式向被告发出解除合同通知函。被告向原告进行了回复，表示原告于2016年1月21日向被告发出的解除合同通知函被告已于2016年2月26日收到，做出以下答复：原告单方面解除合同，被告不承担原告提出的违约金93600元；原告提出房屋漏水而发生的设备维修等费用78870元，此次漏水非单方责任，被告自愿承担60%的费用；原告提出退还2016年2月1日至2016年9月30日房租351000元，因消防设施不完善，免租期延期三个月的租金117000元，若原告解除合同，被告将收回免租期，并且与原告协商违约合同事项；原告提出返还消防设施安装费720000元，利息88636元，总计808636元（截止2016年1月20日），被告无异议；原告提出退还电梯保证金200000元，被告无异议；经中菱电梯厂就两部扶梯检验，电机维修费用为25780元，被告承担60%的费用；就原告单方提出的解除合同事宜，被告愿与原告进行洽谈解除合同事宜，对于退还部分资金及赔偿部分，如何退还，应协商而定。就解除合同事宜，后经原、被告多次协商，未能达成一致意见。另查明，被告华圣公司所建设的涉案房屋所在小区工程在2018年5月9日由建设单位组织工程竣工验收时，因工程竣工验收组发现房屋存在室内裂缝、渗漏泛水处理措施不到位等质量问题，吴忠市建设工程质量监督站认定该工程不具备交付用户使用的条件，要求建设单位组织整改处理后重新进行竣工验收。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同及补充协议均是原被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间系房屋租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原、被告在签订房屋租赁合同时，双方均在合同中确认涉案房屋顶部及侧墙存在漏水，且约定由被告进行维修。在原告对涉案房屋进行装修并营业后，被告虽进行了维修，但仍未解决涉案房屋的漏水问题。2015年10月14日，原告以其在停业期间由于承租的房屋漏水，造成超市中购置电器设备被淹，其公司要将超市里被淹的设备运出进行修理，需要对超市内相关物品进行清点，为保留证据向宁夏回族自治区银川市国立公证处申请对双宝超市龙河金帝店内现状及对该超市内相关物品进行清点的行为过程进行证据保全。宁夏回族自治区银川市国立公证处的工作人员于同日进入到位于吴忠市龙河金帝小区南门20幢营业房的双宝超市龙河金帝店，由工作人员对超市内现状进行了指认、拍照、摄像，并制作了工作记录。2015年10月23日，宁夏回族自治区银川市国立公证处分别做出（2015）宁银国立证字第5792号、5793号公证书。根据该公证书所附照片，可见涉案超市处于停业状态，存在屋顶漏水情形。且在2018年5月9日，由建设单位组织工程竣工验收时，工程竣工验收组发现涉案房屋所在的小区工程存在室内裂缝、渗漏泛水处理措施不到位等质量问题，吴忠市建设工程质量监督站认定该工程不具备交付用户使用的条件，要求建设单位组织整改处理后重新进行竣工验收。原告所租赁的房屋系经营超市，被告租赁给原告的房屋已明显不符合约定的用途，且在案证据也不能证实涉案房屋存在漏水问题后，被告在2015年10月23日之后对涉案房屋漏水部位进行了维修，达到处于适用的状态。现该房屋已不符合双方当事人约定的用途，被告已违约。根据原被告双方所签订的房屋租赁合同，现原告要求解除合同、要求被告支付违约金及退还保证金的诉请，符合双方当事人的约定及法律规定，故对原告要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及要求被告退还已收租金及利息、退还保证金200000元、支付违约金93600元（468000元×20%）的诉讼请求本院予以支持。关于合同解除的时间，原告在2016年1月21日向被告发出解除合同的通知函，被告于2016年2月26日收到，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，涉案房屋租赁合同于2016年2月26日解除。关于退还的租赁费数额，经审查，虽合同约定第二年度（2015年10月1日至2016年9月30日）的租金为468000元，但原告在合同约定的第二年度实际向被告缴纳的租赁费为351000元，故在涉案房屋租赁合同解除后，除去原告应承担的自2015年10月1日至2016年2月26日占有房屋期间的148天租金189764.38元（468000元÷365天×148天），被告向原告退还的租赁费应为161235.62元（351000元-189764.38元）。关于原告要求被告按照年利率4.35%支付自2016年1月27日起至2017年4月30日期间租金和保证金的利息，并要求利息计算至全部退还之日诉讼请求，本院对原告要求被告按照年利率4.35%支付自2016年2月26日起至2017年4月30日租金和保证金的利息，并计算至本判决确定的履行之日期间的利息予以支持。关于原告要求被告退还原告垫付的消防工程款720000元、承担利息194400元（按照月利率1%计算，暂自2015年2月1日起计算至2017年4月30日），并将利息计算至工程款全部退还之日的诉请，经审查，原告的该诉请符合原、被告双方于2014年12月15日签订的补充协议（二）的约定，本院予以支持。但根据原告主张的利息计算标准及时间，2015年2月1日至2017年4月30日期间的利息为194160元，且利息应依法计算至本判决确定的履行期限止。关于原告被告赔偿原告设备损失维修费及折旧费的诉讼请求，因原告提交的证据达不到其证明目的，故对原告的该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决如下：一、解除原告银川市双宝副食品有限公司与被告宁夏华圣房地产开发有限公司之间于2014年8月26日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，解除原告银川市双宝副食品有限公司与被告宁夏华圣房地产开发有限公司之间于2014年12月15日签订的《补充协议》；二、被告宁夏华圣房地产开发有限公司向原告银川市双宝副食品有限公司退还房屋租金161235.62元，并向原告银川市双宝副食品有限公司支付租金利息8260.64元（自2016年2月26日起计算至2017年4月30日，按年利率4.35%计算）；之后利息以161235.62元为基数，按照年利率4.35%，自2017年5月1日起计算至本判决确定的履行之日止；三、被告宁夏华圣房地产开发有限公司退还原告银川市双宝副食品有限公司垫付的消防工程款720000元，并向原告银川市双宝副食品有限公司支付利息194160元（按照月利率1%计算，自2015年2月1日起计算至2017年4月30日）；之后的利息以720000元为基数，按照月利率1%，自2017年5月1日起计算至本判决确定的履行之日止；四、被告宁夏华圣房地产开发有限公司向原告银川市双宝副食品有限公司退还保证金200000元，并向原告银川市双宝副食品有限公司支付保证金利息10246.67元（自2016年2月26日起计算至2017年4月30日，按年利率4.35%计算）；之后利息以200000元为基数，按照年利率4.35%，自2017年5月1日起计算至本判决确定的履行之日止；五、被告宁夏华圣房地产开发有限公司向原告银川市双宝副食品有限公司支付违约金93600元；六、上述二、三、四、五项，限被告宁夏华圣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内付清；七、驳回原告银川市双宝副食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20639元，由原告银川市双宝副食品有限公司负担4479元，由被告宁夏华圣房地产开发有限公司负担16160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 谢丰丞人民陪审员 马永梅人民陪审员 石 平 二〇一八年十一月五日书 记 员 王 鑫附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。