大连高新技术产业园区人民法院   民事判决书   （2018）辽0293民初1561号   原告：大连乐尔居物业服务有限公司，住所地：大连市甘井子区佳林北园********，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：张天贺，该公司总经理。   委托诉讼代理人：亓渤，辽宁社和律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘青，辽宁社和律师事务所律师。   被告：吴凤松，男，1974年4月1日生，白族，住大连市西岗区，公民身份号码：×××。   原告大连乐尔居物业服务有限公司与被告吴凤松物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告大连乐尔居物业服务有限公司委托诉讼代理人亓渤、被告吴凤松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   大连乐尔居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告给付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3,963元以及违约金500元。事实与理由：被告系高新园区善水园的业主，接收园区内建筑面积为147.88平方米的房屋，原告与开发商签订了《前期物业服务合同》，明确约定被告应按建筑面积3元/平方米/月向原告支付物业服务费。此后，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务。被告未缴纳自2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。   被告吴凤松辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原、被告之间不存在民事权利义务关系：（一）合同仅对签订主体有约束力，对合同外的主体没有约束力，故原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》中约定的物业收费标准侵犯了被告的合同权益，对被告不具有约束力；（二）建设单位与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定的物业管理企业是世邦魏理仕，故在未告知被告的情况下，私自选聘原告管理案涉物业，系违法违约行为。二、原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》违反《物业管理条例》，属无效合同：开发商没有履行招投标方式选聘物业服务企业，应当认定为无效合同。三、如果支持原告的诉讼请求，认定原告与建设单位的《前期物业服务合同》有效的话，将导致建设单位在业主不知情的情况下，可以任意与物业服务企业签订物业服务合同、随意约定物业服务价格，严重损害业主的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告系大连高新技术产业园区善水园的业主，房屋建筑面积为147.88平方米。原告原系被告所在的善水园小区的物业服务企业。被告未向原告交纳自2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3,963元。被告与案涉房屋开发商签订的《商品房买卖合同》的合同补充协议中约定，开发商已选聘世邦魏理仕提供前期物业管理顾问。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提供资质证书、《协议书》、《前期物业服务合同》，拟证明原告具有物业服务资质，自2017年1月1日开始向被告所在的小区提供物业服务，并与开发商签订了前期物业服务合同，约定了原告的服务内容以及服务收费标准为3元/月/平方米；被告在办理入住手续时预交一年的物业费，之后物业费应一年一交，被告应于每年物业费到期前一个月交纳次年物业费，逾期交纳应支付违约金。被告认为资质证书上原告的法定代表人与原告现在的法定代表人不同，故不予认可；协议书系开发商、大连华锐世纪物业管理有限公司及原告之间的协议，该协议亦未告知被告，故与本案无关；而《前期物业服务合同》无签订日期，被告对该证据不予认可。本院认为虽然资质证书中法定代表人不同，但主体均为原告，故本院予以采信；《协议书》、《前期物业服务合同》虽无具体签署日期，但合同签订方已加盖印章并依据协议和合同进行退场、物业交接、提供物业服务等，上述协议、合同已发生法律效力，故对上述证据及其证明事项，本院予以采信。根据上述证据可以确认：原告原系瑞恒置业有限公司委托对被告所居住小区进行物业管理的物业公司。自2017年1月1日起，原告依据与瑞恒置业有限公司、大连华锐世纪物业管理有限公司签订的协议书，确定瑞恒置业有限公司与大连华锐世纪物业管理有限公司的前期物业合同终止，瑞恒置业有限公司选聘原告为新物业公司。原告又与瑞恒置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，案涉住宅的物业收费标准为3元/月/平方米，被告应当于办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后一年一交，具体时间为每年物业费到期前一个月交纳次年物业费。被告逾期未按照收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，合同还约定了其他权利义务。   2.原告提供关于乐尔居物业撤场的函、业主委员会回函，拟证明原告2017年11月30日撤离案涉小区。被告表示不清楚。本院认为，现原告提供的证据可佐证其主张的2017年12月31日撤场情况，被告虽不认可，但未提供反驳证据，故对原告主张的撤场时间予以采信。   本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。现原告与被告之间成立了合法有效的物业服务合同，该合同对双方均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，原告应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。现被告使用案涉房屋，且接受原告提供的物业服务，理应支付物业费。被告辩解应由世邦魏理仕提供物业服务的意见，本院认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。现原告与建设单位之间签订了前期物业服务合同，且与其前任物业公司华锐世纪公司完成交接工作，并实际履行了前期物业服务，故被告理应交纳物业费，被告以商品房买卖合同中约定开发商选聘世邦魏理仕为物业管理公司为由拒绝交纳物业费的理由不能成立。关于被告主张原告物业服务未尽职责的意见，因被告未提供证据证实，故本院不予采纳。综上，原告依据合同约定及相关法律规定，要求被告支付自2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3,963元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。   关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未交纳物业管理费系其对事实及法律关系认识存在偏差，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，本院不予支持。   根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：   一、被告吴凤松于本判决生效之日起十日内给付原告大连乐尔居物业服务有限公司自2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3,963元；   二、驳回原告大连乐尔居物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告吴凤松负担（此款原告已预交，被告在执行时一并给付）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。   审 判 长 高琳琳   人民陪审员 张付勇   人民陪审员 刘忠广     二〇一八年十一月二十日   书 记 员 张 旭   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：   （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；   （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；   （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；   （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；   （五）按时交纳物业服务费用；   （六）法律、法规规定的其他义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。