湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终9721号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙市天见物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区赤岗北路**（现曙光中路**）。委托诉讼代理人：陈丽、鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会，住所，住所地湖南省长沙市雨花区万芙路**弘欣公寓div>负责人：谭荣，主任。委托诉讼代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人长沙市天见物业管理有限公司（以下简称天见公司）因与被上诉人长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会（以下简称弘欣业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初6899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天见公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判弘欣业委会支付停车费收益49247元、返还垫付的公共设备维护费用134092元。事实与理由：1.双方纠纷经马亭社区调解，弘欣业委会出具的承诺书系对物业服务合同约定的权利和义务进行变更。一审判决认定承诺书对弘欣业委会无约束力，明显错误。2.天见公司已于2015年4月10日向弘欣业委会支付停车费51000元，且弘欣业委会在起诉状、庭审中均自认。3.对于维护费用的支出并不以弘欣业委会签字认可为结算依据。天见公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。弘欣业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令天见公司支付办公经费（1万元/月）等收入共计21万元；2.判令天见公司承担电梯设备维护不到位的损失67850元；；3.判令天见公司承担消防设备维护不当的损失44760元（含设备缺失损失28710元）、设备未维护灌气应支付的费用16050元；4.判令天见公司承担绿化苗木维护不当的损失52600元；5.判令天见公司承担地下车库排污水泵维护保管不当的损失36000元；6.判令天见公司给付设施设备维修保养费用结余及公共收入结余额合计20万元（扣除应计维修费、折旧费、质保金）；7.判令天见公司承担延期给付办公经费和停车费、物业服务缺陷及管理失当的违约责任违约金50000元；8.判令天见公司承担本案诉讼费用。以上各项合计661210元。天见公司向一审法院提出反诉请求：1.判令弘欣业委会向天见公司返还保证金31万元；2.判令弘欣业委会返还天见公司物业的投入4万元；3.判令弘欣业委会返还垫付的公共设备维护费用（含设施设备维修费、消防设施投入）164119元；4.判令弘欣业委会支付天见公司电梯广告收入的30%即38880元；5.判令弘欣业委会支付天见公司合同期限内欠付的物业服务费1139371元；6判令本案本诉与反诉的诉讼费用由弘欣业委会全部承担。诉讼中，天见公司变更第3项诉求为：弘欣业委会返还垫付的公共设备维护费用（含设施设备维修费、消防设施投入）134092元。一审法院认定事实如下:2014年9月23日，弘欣业委会（委托方、甲方）与天见公司（受托方、乙方）签订《弘欣公寓小区物业委托合同》（以下简称合同），约定甲方聘请乙方对弘欣公寓小区提供物业管理服务（住宅物业服务三级标准）：1.合同期限三年，从2014年8月1日至2017年7月30日止；2.物业服务收费标准：住宅1.2元/月/平方米，门面商铺2元/月/平方米,水电费按政府有关文件规定收取；3.乙方应提供的物业服务包括物业共同部位小修范围以内的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化、花木的养护和管理、服务区域公共秩序和安全防范等内容；4.物业管理服务费用包括共用部位、设施设备的日常运行和维护费用、检测费用等、业委会的工作经费文体活动经费等费用；5.乙方对小区的公共财产承担法定责任，对小区车库令收取设备维护、公共能耗和卫生费按30元/车/月，地面停放，地面停放的车辆按90元/车/月收费元转交业委会用于小区大中型维修和改善小区居住环境，另30元属于物业必要的管理成本；6.天见公司应从收取的物业费中提取小区业主大会，弘欣业委会工作经费8000元/月，小区文体活动经费2000元/月，并于次月20日前交付给弘欣业委会；7.小区广告经营权、摆摊设点场地经营权属于全体业主，由业主委员会具体执行，乙方参与管理，从中提取管理费30%（场地经营所产生的水费和电费，按实际用量由经营方缴纳给乙方）；8.弘欣业委会配合天见公司做好业主之间的调解工作，协助天见公司收取正常费用，天见公司有权请求业委员会协助履行物业服务合同；9.业主无正当理由不按时交纳物业费的，乙方有权责令其限期交纳并向业主收取违约金；10.乙方按招标文件要求交纳30万元合同履约保质金，年度物业服务费收支决算中，如有设施设备维修保养的费用结余，业委会将从履约合同保质金中扣除结余金额（作为下一年度的维修备有资金），如有不足（设施设备维修保养的年度预算费用），则从公共部位收益中补充，如再不足则可申请动用住宅专项维修资金；11.合同终止或期满，甲方应按规定正常交接后的十天内退还保证金（不计条件和他还能）；12.乙方按照承诺所增加的监控道闸，三年期满后若没有续签合同，按10%由新物业折旧补偿；13.甲方对上任物管公司清理的财产、财务须在乙方认可前提下移交乙方，如乙方不认可或明显不合理不合规，乙方有权拒绝接收；乙方退出小区物业服务时，所有固定资产合理折旧后由新物业使用，若新物业不接收则乙方自行处置；14.小修约定（单项1000元以内材料费，在物业水电工能够承受的非应急项目）原则由乙方调度安排。双方还对物业服务基本要求、双方权利义务等其他事项进行了约定。合同签订后，天见公司共向弘欣业委会支付了31万元保证金。随后，双方又签订一份《弘欣公寓物业服务合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：1.小区所有公共收益按业委会占七成、物业公司三成分配；2.物业公司向业委会提供办公费用2000元/月，业委会的经费开支8000元/月，每月合计10000元；3.物业退场时，业委会不得拖延质保金的返还。2014年8月至2015年10月期间，天见公司共向弘欣业委会支付办公经费15万元，从2015年11月起至2017年7月31日止未再支付。2015年4月3日，双方当事人签订《协议书》，约定三年后如果天见公司不再继续为小区服务，不管天见公司投入多少钱，弘欣业委会只按40万元作折价，具体折价以合同为准，其他具体内容以合同为准。2017年7月31日合同期满后，双方未再续签合同，天见公司退出弘欣公寓小区，长沙星燕物业公司入驻该小区。2017年8月22日，弘欣业委会向长沙市雨花区住建局物监科提交《关于提请物监科监督天见物业公司办理退场交接手续的报告》。2017年8月28日，天见公司就该报告向弘欣业委会回函，并明确：1.自天见公司入驻小区以来对消防设施设备未进行交接，对缺失的物品已函告弘欣业委会；2.一期地下车库在开发商整改后，采取的是自然排水，因贵方与开发商之间的纠纷导致进场时未对车库未交接；3.天见公司进场时投入40多万元进行改造，按合同约定折旧费4万，除已支付的办公经费15万元，天见公司垫付了水管、电梯等其他维修费用合计133877元，至今弘欣业委会账户还剩天见公司10万元质保金。本案审理过程中，弘欣业委会确认电梯广告系由其收取，并向一审法院提交了2016年签订的三份电梯广告位租赁合同，证明弘欣业委会收取电梯广告收入的情况并表示2014年、2015年的收入可以参照该标准计算，三年电梯广告收入合计114600元（700元×52部×3年+1800元×3年）。天见公司向一审法院提交一份落款时间为2015年2月15日的《承诺书》，载明为双方当事人就相关事项经社区调解达成共识，其中包括“以每月物业费收费率达到百分之80为准，支付业委会文体与办公经费壹万元，支付时间为下月10日。（停车费以业委会和物业具体协商为准）”，但弘欣业委会未盖章确认。弘欣业委会对天见公司提出的第3项诉讼请求，认可其中的69853元，对天见公司提交的未经其签字确认的单据不予认可。一审法院认为，双方当事人签订的《弘欣公寓小区物业委托合同》、《弘欣公寓物业服务合同补充协议》及《协议书》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应严格按约定履行。双方在补充协议中约定天见公司应当每月向弘欣业委会支付10000元经费，天见公司自2015年11月起至2017年7月31日退场未再向弘欣业委会支付经费，天见公司提交的《承诺书》因没有经弘欣业委会签章确认，对弘欣业委会没有约束力，故天见公司应当依照约定向弘欣业委会支付210000元办公经费。根据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。弘欣业委会要求天见公司承担电梯设备、消防设备、绿化苗木、地下车库、地下车库排污水泵等维护不当的损失并支付公共收入结余金额20万元委会提交的证据不足以证明天见公司的行为导致弘欣业委会存在其所主张的损失，也未能证明公共收入结余金额，故对弘欣业委会的该诉讼请求不予支持。天见公司在2017年8月28日给弘欣业委会的回函中确认在弘欣业委会处剩余保证金数额为10万元，弘欣业委会亦予认可。天见公司退场时，弘欣业委会应向天见公司返还保证金，故一审法院确认弘欣业委会应返还天见公司保证金10万元。根据双方合同及2015年4月3日签订的《协议书》的约定，天见公司退场时不管天见公司投入多少只按四十万元折价，按10%由新物业折旧补偿。该款应当由新物业向天见公司补偿，天见公司要求弘欣业委会返还没有事实依据，不予支持。双方在合同中约定1000元以内的维修由天见公司负担，超过1000元的维护费用由弘欣业委会负担。天见公司垫付的费用单据，应当经弘欣业委会确认，对弘欣业委会确认的69853元予以支持，对超过部分不予支持。按照合同约定，弘欣业委会应将收取的电梯广告收入的30%支付给天见公司，根据弘欣业委会提交的证据及其陈述三年期间的电梯广告收入为114600元，天见公司亦予认可，弘欣业委会应支付天见公司电梯广告收入34380元（114600元×30%）。天见公司主张的物业服务费欠付主体为小区的相关业主而非弘欣业委会，天见公司应当向欠费业主主张该项费用，其要求弘欣业委会支付没有事实和法律依据，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：（一）长沙市天见物业管理有限公司于判决生效后7日内支付长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会（反诉被告）办公经费210000元；（二）长沙市天见物业管理有限公司于判决生效后7日内支付长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会停车费收益100247元；（三）长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会于判决生效后7日内返还长沙市天见物业管理有限公司保证金100000元；（四）长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会于判决生效后7日内返还长沙市天见物业管理有限公司（反诉原告）垫付的公共设备维护费用69853元；（五）长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会于判决生效后7日内支付长沙市天见物业管理有限公司电梯广告收入34380元；（六）驳回长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会的其他诉讼请求；（七）驳回长沙市天见物业管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费10412元，反诉受理费9858元，合计20270元，由长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会、长沙市天见物业管理有限公司各负担10135元。本院二审审理查明，弘欣业委会在起诉状中自认天见公司给付了停车费收入51000元。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，从天见公司提交的承诺书来看，该承诺书仅由长沙市雨花区洞井街道歇马亭社区公共服务中心及天见公司加盖了公章，并无弘欣业委会公章或相关人员签名，因此，该承诺书关于弘欣业委会应负义务部分的约定对弘欣业委会没有约束力，一审判决的认定并无不当。弘欣业委会已自认天见公司已支付停车费51000元，且有相关的票据予以佐证，对此应予扣除。天见公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于天见公司要求由弘欣业委会返还垫付的公共设备维护费用134092元，因双方签订的物业合同约定：小修（单项材料费1000元以内）由天见公司负担，而从天见公司提交的费用依据加以无法区分，亦不能确定实际发生，故一审法院仅认定弘欣业委会确认的69853元亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初6899号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初6899号民事判决第六项；三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初6899号民事判决第二项为：长沙市天见物业管理有限公司于判决生效后7日内支付长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会停车费收益49247元；四、驳回长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费20270元，二审诉讼费6179元，共计26449元，由长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会、长沙市天见物业管理有限公司各负担13224.5元。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  王勇二〇一八年十一月二十九日书记员  杨蓓