山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终6891号上诉人（原审原告）：刘加森，男，1975年11月27日出生，汉族，住济阳县。上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳县。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：董豹，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：朱小玲，女，该公司工作人员。上诉人刘加森因与上诉人济南帝华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2018）鲁0125民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘加森上诉请求：1.撤销一审判决，判令济南帝华房地产开发有限公司向刘加森支付自2015年10月1日起至2018年6月25日止的逾期交房违约金35467.92元；2.判令济南帝华房地产开发有限公司支付刘加森迟延办理产权登记违约金3553.9元；3.判令济南帝华房地产开发有限公司按合同约定给付刘加森太阳能生活热水供应设备并负责安装；4.一、二审诉讼费用均由济南帝华房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、1、一审立案于2018年1月11日，缴诉讼费190元，适用简易程序通知2018年1月30日开庭。但2018年1月25日，又通知于2018年2月1日开庭，并改为普通程序，且又补缴诉讼费190元，两次去法院拿传票，刘加森不满多花钱多跑腿的作风。2、2018年2月1日，庭审过程中，审判长把七份济南帝华房地产开发有限公司提供的证据让刘加森查看，审判长硬说是八份，审判长走下审判席未经刘加森允许，翻动刘加森之物品，并对刘加森喝斥，最终确定的确是七份。3、庭审中，有一年轻女子进入法庭，在审判长的允许下走上审判席，与审判长窃窃私语，内容不得而知，审判长公然藐视法庭纪律，允许他人入庭对庭审的公正性是否造成影响，两位人民陪审员并未制止，且并未发言，可见人民陪审员仅仅是在作陪。4、休庭后，审判长私下要我一等再等，久久不下判决书，理由是，其他案抄一抄即可。5、庭审辩论中，双方对合同中太阳能生活热水供应的理解达成一致，审判长亦反复询问，书记员应该做记录，在审判长的反复询问下，双方当事人达成一致的事项，在判决书中并没有表述。6、济南帝华房地产开发有限公司提供之济阳县供热工程竣工验收表。刘加森不认可，一审法院认定，填写不规范，无意见，无落款时间，甚至未署名，层层加盖公章，法院予以采信，明显不辩是非，有失公允。二、房屋买卖合同书第八条。交付期限，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用，该商品房经综合验收合格。1、“该商品房经综合验收合格。”是交房的必要条件，也是唯一条件。一审济南帝华房地产开发有限公司提交的证据，仅是单项验收报告，每一项验收报告都不是交房的必要条件，一审判决书中将“该商品房经综合验收合格。”表述成“该商品房经综合验收合格……。”在“。”之前加“……”，明显错误。2、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条件》第十七条规定，建设工程经竣工综合验收合格后，方可交付使用。因此，建设工程竣工，并经综合验收合格系强制性的交付条件。济南帝华房地产开发有限公司在该案房屋竣工未经综合验收合格的情况下，将房屋交付给刘加森使用，此举违反了本合同的交付约定，也违反了国家法律法规的强制性规定。3、该案房屋的综合验收报告，是在2018年6月25日取得的。有彩色影印件佐证。该证据的遵守事项中，“一、该证明为房地产开发项目交付使用和办理房屋初始登记的法律依据。”影印件具有法律效力，其真实性法庭可以调查，比对，以证实其真实性。交房违约金应支付至2018年6月25日。三、济南帝华房地产开发有限公司违反合同约定，应按合同书第九条，出卖人逾期交房的违约责任，承担违约责任。1、济南帝华房地产开发有限公司于2015年10月1日，给付刘加森一张储值卡，声明其向我支付了迟延334天的交房违约金11870元，且该违约金用于冲抵相关物业费，2014年10月31日起至2015年10月1日，实际天数为335天，少算了1天。2、自2015年10月1日起至2018年6月25日，实为995天，违约金应为35467.92元。四、迟延办理产权登记违约金。该案合同书第十五条有约定。既然迟延交房，那就相应的产权登记，也迟延了。一审法院的2017年3月31日视为交房日，有失公允明显偏袒济南帝华房地产开发有限公司。请求二审法院判令支持迟延办理产权登记违约金为355390*1%=3553.9元。五、该案合同书第二十条，第二十一条，第二十二条均有明确的约定。合同附件与本合同具有同等法律效力。一审法院认为“合同书附件四中”太阳能热水供应的约定，极不明确、具体。那么附件四还有没有法律效力，附件四中其他事项亦没有具体约定物品的品牌，型号是否国产。明显，一审法院有失公允，偏袒济南帝华房地产开发有限公司，请求二审支持合同书之“太阳能生活热水供应”之条款，判令济南帝华房地产开发有限公司给付太阳能生活热水供应设备并负责安装，其也同意给相应的货币补偿。六、该案纠纷由济南帝华房地产开发有限公司不履行合同之约定所产生，该案的一切诉讼费用由济南帝华房地产开发有限公司承担。济南帝华房地产开发有限公司辩称，根据合同法第一百一十四条、合同法解释二第二十九条的规定，违约金具有“补偿为主，惩罚为辅”的性质，立法者的意图也是希望通过违约金制度使公民遭受的损失得到合理的补偿，而不是因违约金制度获得损失之外的收益。本案中，出卖人已经于2015年10月1日将涉案房屋交付买受人，且买受人正常装修入住，并未遭受任何损失。在买受人未遭受损失的情况下出卖人仍支付违约金有违公平合理原则。出卖人于2017年3月31日取得了济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收，根据合同约定，出卖人将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案的最晚日期为2018年8月29日。涉案房屋取得综合验收之后出卖人积极履行义务，已经于2018年8月23日完成合同约定的事项。合同法第十二条规定，标的、数量、质量等内容是合同成立的必备条款，也是合同能够实际履行的基础。双方签订的商品房买卖合同附件四中仅有“太阳能生活热水供应”的约定，对物品设备、品牌、型号价位等均没有作出约定，该约定不能履行。另外，出卖人并未在附件四中承诺为买受人提供太阳能设备，仅是为买受人提供安装太阳能的条件。济南帝华房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判济南帝华房地产开发有限公司不向刘加森支付逾期交房违约金；2.一、二审诉讼费用由刘加森承担。事实和理由：《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，建设工程经竣工验收合格后就具备了交付条件，一审法院认定出卖人交房时间为2017年3月31日，该日期为竣工验收备案的日期，不是竣工验收合格的日期，该备案单中写明竣工验收的日期为2015年7月8日，该日期在涉案房屋交付之前，因此，出卖人无需再向买受人支付房屋交付之后的违约金。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审依法改判。刘加森辩称，合同约定的交房条件该商品房取得综合验收合格，实际上验收合格是2018年6月25日，并且综合验收备案证明第一款明确写明了是办理房屋权属登记的唯一证据。济南帝华房地产开发有限公司违规交房应当承担违约责任。刘加森向一审法院提出诉讼请求：1.判令济南帝华房地产开发有限公司支付我自2015年10月30日起至2018年1月11日止的逾期交房违约金28431.2元；2.判令济南帝华房地产开发有限公司支付我迟延办理产权登记违约金3553.9元；3.判令济南帝华房地产开发有限公司按合同约定给付我太阳能生活热水供应设备并负责安装；4.本案诉讼费由济南帝华房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2012年11月26日，被告济南帝华房地产开发有限公司（即出卖人）就由其开发建设的位于济阳县房产、储藏室各一套，与原告刘加森（即买受人）签订《商品房买卖合同》。根据该合同约定，该房产、储藏室建筑面积分别为122.32平方米、7.58平方米，价款共计355390元。其中，该合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）中的比率）的违约金……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：……2、由于采购困难或其他原因，不能达到装饰设备标准的，出卖人有权采用同等价格的其他设备代替……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力……”双方约定的合同附件三“装饰、设备标准”部分，并无关于被告提供太阳能生活热水供应设备并负责安装的约定，仅在该合同附件四“民用建筑节能信息部分”约定采用太阳能生活热水供应方式。合同签订后，原告按照约定先后向被告支付房款共计355390元。2014年10月31日前，被告济南帝华房地产开发有限公司因故未能如约向原告刘加森交付涉案房屋。2015年7月16日，被告向原告支付自2014年11月1日至2015年9月30日期间（共计334天）的逾期交房违约金11870元，并经双方协商转入储值卡中，由原告用以支付水电费、物业费等。2015年10月1日，被告始将涉案房屋交付原告，原告明知涉案房屋尚未综合验收合格依然接受。2016年4月，原告入住该房屋。原告刘加森所购房屋于2015年10月14日通过济阳县公安消防大队的消防验收，于2016年1月29日通过济阳县自来水公司的供水工程验收，于同年2月2日通过济阳县市政园林公用事业局的排水设施综合验收，于同年3月11日通过济阳县市政园林公用事业局的绿化工程综合验收，于同年7月3日通过济阳县市政园林公用事业局的供热工程竣工验收，于同年10月31日通过济阳县燃气管理办公室的燃气供气工程竣工验收，2017年3月31日，通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收。被告济南帝华房地产开发有限公司至今未按照合同约定将办理不动产登记证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未能办理不动产权登记证书。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.被告济南帝华房地产开发有限公司应否向原告刘加森支付逾期交房违约金；2.被告应否给付太阳能生活热水供应设备，并负责安装。关于争议焦点1。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同约定，被告如逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付房价款的万分之一。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用，因此，建设工程竣工并经验收合格系强制性的交付条件。被告在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下将涉案房屋交付给原告使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定，故被告仍应当按照涉案房屋总价款的日万分之一的标准，向原告支付自2015年10月30日至涉案房屋竣工验收备案之日即2017年3月31日间的违约金18409.2元（355390元X0.0001X518天）。关于争议焦点2。原、被告双方在格式合同附件四中虽有“太阳能生活热水供应”的约定，但该约定指向的物品设备、品牌、型号、价位、档次、是否国产等极不明确、具体，导致该项约定不能履行，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。原告主张给付太阳能生活热水供应设备并负责安装，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于迟延办理产权登记违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告济南帝华房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告虽于2015年10月1日将涉案房屋交付原告，但因该房屋未竣工验收备案，故应以2017年3月31日竣工验收备案日为交房日期。根据该合同约定，扣除360个工作日后，被告应当于2018年8月29日（已扣除公休日及法定节假日155天）之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，现被告的该项义务履行期限尚未届满，原告主张的逾期办证违约金的条件尚未成就，故一审法院不予支持。综上，一审法院认为，被告济南帝华房地产开发有限公司因自身原因未能全面履行《商品房买卖合同》，导致逾期向原告刘加森交付竣工验收合格的房屋，严重违反合同约定，从而引发本案的发生，依法依约应当承担相应的违约责任。原告主张的部分逾期交房违约金，有事实、合同及法律依据，一审法院予以支持；对其主张的其他部分逾期交房违约金、迟延办理产权登记违约金及给付太阳能生活热水供应设备并负责安装，无事实、合同及法律依据，一审法院不予支持。判决：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向原告刘加森支付自2015年10月30日起至2017年3月31日止的逾期交房违约金18409.2元；二、驳回原告刘加森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，由原告刘加森负担160元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担220元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘加森二审中提交以下证据：通知一份，欲证明济南帝华房地产开发有限公司直至2018年8月10日才通知其办证。经质证，济南帝华房地产开发有限公司对该证据真实性无异议，对证明内容无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.济南帝华房地产开发有限公司应否向刘加森支付逾期交房违约金；2.涉案合同约定的办证期限是否届满；3.济南帝华房地产开发有限公司应否安装太阳能热水器。关于争议焦点1，刘加森与济南帝华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。该合同约定，济南帝华房地产开发有限公司如逾期交房超过90日后，刘加森要求继续履行合同的，合同继续履行，济南帝华房地产开发有限公司按日向刘加森支付已付房价款的万分之一。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据该规定，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。因此，工程竣工验收合格系强制性的交付条件。济南帝华房地产开发有限公司在涉案房屋未经竣工验收的情况下将涉案房屋交付给刘加森，违反了法律的强制性规定，济南帝华房地产开发有限公司不能免除逾期交房的违约责任，一审判决对此认定事实及适用法律均无不当，本院予以维持。刘加森主张的支付涉案房屋竣工验收备案之后的逾期交房违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于商品房交付条件的理解问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。因此，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故，建设工程竣工验收备案文件（备案单、备案书或备案表等）是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。济南帝华房地产开发有限公司在未取得涉案工程竣工验收备案书的情况下即向刘加森交付房屋，既不符合合同约定亦不符合法律、行政法规的强制性规定，不能视为履行了按期交房的义务，不能免除逾期交房的违约责任，一审法院认定违约金计算至2017年3月31日，事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。关于争议焦点2，涉案合同约定，济南帝华房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。济南帝华房地产开发有限公司于2015年10月1日将涉案房屋交付刘加森，但因该房屋未竣工验收备案，应以2017年3月31日竣工验收备案日为交房日期。根据合同约定，扣除360个工作日后，济南帝华房地产开发有限公司应当于2018年8月29日（已扣除公休日及法定节假日155天）之前将办理权属登记需由济南帝华房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，现济南帝华房地产开发有限公司的该义务尚未到期，刘加森主张的逾期办证违约金的条件尚未成就，不予支持；一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。关于争议焦点3，双方在签订的格式合同附件中虽有“太阳能生活热水供应”的约定，但并未具体约定指向的物品设备、品牌、型号、价位、档次、是否国产等，系约定不明确导致该项条款不能履行。刘加森主张安装约定的太阳能热水器，与事实不符，故一审法院对刘加森该主张不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘加森、济南帝华房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元，由上诉人刘加森负担380元；由上诉人济南帝华房地产开发有限公司负担380元。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一八年十一月五日书记员  朱俞颖