江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8257号上诉人（原审被告）：苏州工业园区胜浦镇张泾停车场，住所地江苏省苏州市工业园区胜浦街道吴胜路公交首末站斜对面。经营者：张老土，男，1958年9月2日生，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站，住所地江苏省苏州市工业园区胜浦街道吴浦路南侧胜浦综合停车场内。负责人：张老土。委托诉讼代理人：王春芳，江苏虎丘律师事务所律师。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审原告）：苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区胜浦街道办事处。法定代表人：孙永刚，总经理。委托诉讼代理人：钱子萍，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。原审被告：苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司，住所地江苏省苏州市姑苏区白洋湾自由路**。法定代表人：张树红，经理。上诉人苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站因与被上诉人苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司及原审被告苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站的上诉请求：撤销原审判决,依法进行改判。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、涉案的《房屋、场地租赁合同》由苏州工业园区胜浦富民实业有限公司与我方签订，合同到期后我方继续使用，苏州工业园区胜浦富民实业有限公司没有提出异议，因此原租赁合同继续有效，只是租赁期限变更为不定期。根据法律规定出租人虽然可以随时解除合同，但是必须给承租人合理的准备时间。诉讼中苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司提供胜浦街道办事处的证明，证实涉案租赁物的权属发生变更，以及其有权解除租赁合同，但是胜浦街道办事处与本案存在利害关系，其证据无法达到相应的证明效力。被上诉人苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司和苏州工业园区胜浦富民实业有限公司的联合告知函我方没有收到，向苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司支付租金也是基于苏州工业园区胜浦富民实业有限公司的指示，不代表我方知晓权属变更的事实。根据合同相对性原则，被上诉人苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司不具备本案诉讼主体资格。2、涉案的房屋和场地一部分预留给胜浦交警中队用于停放事故车辆，还有一部分用于园区黄标车的拆解工作，这些善后事宜需要时间才能解决，因此双方之间的租赁合同应当继续延续。苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司二审中未作陈述。苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司向一审法院起诉请求：1、判令苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站将租赁场地、房屋腾空并返还；2、判令三原审被告支付使用费，以年租金20万元为基数，自2018年2月15日起至实际返还之日止。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2009年12月14日，张老土与苏州工业园区胜浦富民实业有限公司签订房屋、场地租赁合同一份，约定：苏州工业园区胜浦富民实业有限公司将位于胜浦停车场（包括砖结构门卫、水泥场地、围墙、安全监控设施）租赁给张老土用于经营停车场，租期为自2009年12月15日至2014年12月14日，年租金20万元，租赁期满后，苏州工业园区胜浦富民实业有限公司不同意继续出租或者双方未另行签订租赁合同的，张老土应在租赁期满后5日内搬离租赁房屋。2010年5月12日，双方签订房屋租赁补充合同，将上述房屋、场地租赁合同中的承租方由张老土变更为苏州工业园区胜浦镇张泾停车场和苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站，原合同项下的承租方的所有权利、义务全部转让给该两原审被告；将原承租房屋用于合法停车场经营变更为：1、停车场经营，2、报废汽车临时寄存经营。因园区管委会对镇属资产的调整，诉争租赁场地及房屋划归原审原告所有，原审原告与苏州工业园区胜浦富民实业有限公司于2015年1月20日联合向各租户发函告知，诉争场地及房屋于2014年12月16日移交至原审原告，继续按原合同约定履行，新合同与原审原告签约，并由原审原告进行日常管理，租金收缴。上述租赁期限到期后，双方没有续签租赁合同。原审原告于2018年1月30日向原审被告发送律师函，催促其搬离租赁场地及房屋，并付清拖欠费用，但至今未果。另查明：苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站承租诉争场地、房屋后，在上述场地停放事故车辆、违章车辆、违法车辆等。苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站称根据苏州工业园区胜浦富民实业有限公司指令分别于2015年3月18日、4月24日支付原审原告100000元、50000元。在本案诉讼过程中，苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站又于2018年3月12日支付原审原告633333.33元。2018年3月1日，苏州工业园区胜浦街道办事处出具证明，证明诉争资产属原审原告资产。上述事实，由证明、租赁合同及补充合同、律师函、场地照片、银行进帐单、函件、当事人陈述等在卷佐证，原审法院予以确认。原审法院认为：苏州工业园区胜浦富民实业有限公司与苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站签订的租赁合同及补充合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。由于该合同至2014年12月14日到期届满后，双方未续签书面租赁合同，应视为存在不定期租赁合同。由于此时诉争资产权属亦变更至原审原告，双方联合向租户告知权属变更事宜，苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站虽辩称对权属变更不知情，但是根据其自2015年起两次向原审原告缴付租金的事实，应视为对此系明知，亦即在原审原告与苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站之间存在不定期租赁合同。法律规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同。由于原审原告已在诉前发函解除合同，该函件自到达原审被告处即发生解除合同效力，原审被告继续占有、使用诉争资产缺乏事实和法律依据，故应予及时腾空返还原审原告。由于苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站在诉讼中已将使用费支付至2018年2月14日，原审原告主张按照原租赁合同约定年租金20万元计算实际使用费自2018年2月15日起至实际返还之日，合法有据，原审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、苏州工业园区胜浦镇苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站于本判决生效之日起三十日内将本案诉争租赁场地、房屋腾空并返还苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司；二、苏州工业园区胜浦镇苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站于本判决生效之日起三十日内支付苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司相应的场地、房屋使用费（以年租金20万元为标准，自2018年2月15日计算至实际返还之日止）；三、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司对苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站上述不能清偿部分承担补充清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5067元，由苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站负担。此款原审原告已预交，原审法院不再退还，由两原审被告在履行上述义务时一并支付。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：涉案的租赁合同及补充协议在履行过程中，租赁物的权利人变更为被上诉人苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司，被上诉人苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司与原出租人苏州工业园区胜浦富民实业有限公司联合发函告知各承租户前述事实，之后上诉人苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站也分两次向苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司支付了部分租金，故租赁合同的主体已经实际发生变更。上诉人苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站主张其对于权属变更事宜并不知情，因与事实相悖，本院依法不予支持。双方租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。被上诉人苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司通过发送律师函的方式通知解除不定期租赁合同，并给予了承租人合理的准备期间，故双方之间的租赁合同已经合法解除。苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站的上诉请求缺乏事实及法律依据，二审依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5067元，由上诉人苏州工业园区胜浦镇张泾停车场、苏州市苏协报废汽车回收拆解有限责任公司园区回收站负担。本判决为终审判决。审判长 赵 东审判员 郑 雄审判员 沈军芳二〇一八年十一月三十日书记员 孙 贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。