江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0830民初3016号原告：张永胜，男，1964年12月4日出生，汉族。原告：关中娅，女，1964年9月30日出生，汉族。两原告委托诉讼代理人：王华江，湖南人和律师事务所律师。被告：盱眙五洲国际置业有限公司，统一社会信用代码91320830553828780B，住所地盱眙县盱城镇东阳路。法定代表人：庄卫翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：王立奎，该公司职员。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。原告张永胜、关中娅与被告盱眙五洲国际置业有限公司（以下简称五洲置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告张永胜、关中娅的委托诉讼代理人王华江，被告五洲置业公司委托诉讼代理人王立奎、黄国西到庭参加了诉讼。后因涉案同类型案件较多且有较大影响，依法组成合议庭审理本案，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告张永胜、关中娅的委托诉讼代理人王华江，被告五洲置业公司委托诉讼代理人黄国西到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张永胜、关中娅向本院提出诉讼请求：1、判令被告五洲置业公司立即向原告交付位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区ABCD段3层D312号商铺；2、判令被告五洲置业公司返还原告房屋面积误差款15150.85元；3、判令被告五洲置业公司向原告支付逾期交付违约金27642.83元（从2013年12月31日起暂计算至2018年5月21日，此后计算至实际交付商铺日为止）。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年11月15日，原告（买受人）与被告五洲置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告以172552元的价格购买了被告五洲置业公司开发的盱眙五洲国际广场A区ABCD段3层D312号商铺，建筑面积29.88平方米。合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定并取得交付批准文件的商品房交付买受人使用；合同第九条约定逾期交房超过90日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等条款；合同第十四条约定在交付时供电设施、供水设施、供天然气设施达到使用条件；同时，应被告五洲置业公司的要求原告又与被告五洲置业公司签订了商铺委托经营管理协议。合同签订后，原告已按约定将172552元购房款全部交付被告，但被告五洲置业公司至今未能将商铺交付原告，商铺至今也未达到交付的条件，苏（2017）盱眙县不动产权第0011440号《不动产权证》记载涉案房屋的建筑面积为28.12平方米，建筑面积误差比绝对值5.89%。被告五洲置业公司辩称，1、原被告双方于2011年11月15日、11月19日分别签订商品房买卖合同、商铺委托经营管理协议合法有效，被告已按合同约定将涉案商铺交付原告，原告这一诉讼请求不成立，理由为被告在商品房买卖合同约定的交付时间之前已将商铺委托盱眙五洲国际运营公司统一对外租赁经营，盱眙法院对相同案件已作出相应的认定；2、原告要求被告返还房屋面积误差款不能成立，理由为根据商品房买卖合同的第五条约定，面积出现误差的，按套内面积处理，被告是按套内面积收取房价款的，合同约定的套内面积与产权证登记的面积一致，不存在面积误差赔偿问题，对此，淮安中院已对此问题作出终审判决；3、原告诉请支付逾期交付违约金不能成立，理由同答辩1的意见一致。经审理查明，原告与被告五洲置业公司就原告购买被告五洲置业公司开发商铺的有关事项进行了商谈，双方达成了原告接受被告五洲置业公司提出减让原告房价款但必须签订商铺委托经营管理协议并服从经营管理公司物业管理和市场管理的条件。2011年11月15日，原告与被告五洲置业公司正式签订商品房买卖合同，约定原告购买被告五洲置业公司开发的盱眙五洲国际广场A区ABCD段3层D312号商铺，建筑面积29.88平方米，套内建筑面积为23.13平方米，按套内建筑面积计算该商品房单价每平方米7460.10元，总金额172552元；买受人于2011年11月15日首付92552元，余款80000元办理按揭贷款；面积的确认及面积差异处理方式为以套内建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准，并约定：产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府规定将符合合同约定并取得交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商铺在交付时供电设施、供水设施、供天然气设施达到使用条件等条款。此后，原告按照被告五洲置业公司的要求与被告五洲置业公司（落款盖章单位）签订商铺委托经营管理协议。该协议约定原告为甲方，被告五洲置业公司为乙方，甲方将其购买的盱眙五洲国际广场A区ABCD段3层D312号商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事项，该商铺的委托经营期自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年。甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜，代为向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。委托经营期间，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前五年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限前五年内如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。委托经营期间，一方需提前终止协议的，应提前90日通知另一方，征得另一方同意后，一方按剩余未履行期间的预计总租金的50%（年租金标准参照购买商铺总价款的8%计算）向另一方支付违约金，委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该商铺，双方可在期满前一个月内另行签订委托协议。期满后如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先权。该协议还对其他情况进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告五洲置业公司支付首付款92552元、办理按揭贷款80000元，合计支付了全部购房款172552元，原告按委托经营管理协议将涉案商铺即交由被告经营管理，截止2018年4月30日，被告经营管理5年期限届满。截止目前整个大的商铺有水电设施，无燃气设施，水电设施没有分户按装到位，涉案商铺没有砌设隔断形成独立的空间，被告没有通知原告办理商铺交付手续，现该商铺未租出处于空置状态，其他有的商铺现仍由被告出租他人使用，但被告并未与业主商谈续租事宜。原告购买的涉案商铺交付备案时间为2015年12月25日，涉案商铺苏（2017）盱眙县不动产权第0011440号《不动产权证》记载涉案房屋的建筑面积为28012平方米，建筑面积误差比绝对值5.89%。另查明，2015年期间，与原告同商业区商铺业主陈德柱、任燕向本院起诉请求判令解除原被告签订的商品房买卖合同、判令被告退还原告购房款、赔偿损失、承担违约金案件中，本院作出（2015）盱民初字第00289号民事判决书，认定涉案商铺已于2013年5月1日视为交付原告后由被告五洲国际公司直接经营管理，返利起算时间为2013年5月1日，比约定交房时间提前近8个月，认定被告五洲国际公司并未给原告造成损失，不符合合同约定解除的条件，判决驳回了原告的诉讼请求，该判决已发生法律效力。再查明，与原告同楼盘的业主毕静诉被告建筑面积短少误差房款返还案，本院作出(2018)苏0830民初2171号民事判决书，判决支持了毕静的诉讼请求，被告不服向淮安中院提起上诉，淮安中院以“双方对房屋的面积误差计算标准，应当按照合同约定的套内面积予以执行”作出(2018)苏08民终2759号民事判决书，判决撤销原判决改判驳回毕静的诉讼请求。本院认为，原告在与被告五洲置业公司签订商品房买卖合同的同时，原告按照被告五洲置业公司的要求又与其签订了商铺委托经营管理协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。结合原告的诉讼请求，一、关于原告诉请被告立即交付涉案商铺问题，根据商品房买卖合同及商铺委托经营管理协议的约定，原告在履行付款义务后涉案商铺已由被告于2013年5月1日直接经营管理，按约定截止2018年4月30日合计5年的委托经营管理期限已到期，被告未在2018年4月30日前将涉案商铺砌设隔断形成独立空间、水电气设施安装到位并无条件实际交付原告占有，也未与原告协商是否续租等事宜。对此，不管被告将涉案商铺交给谁经营管理，但被告作为商铺的出卖方及委托经营管理协议的相对方，被告有义务按照商品房买卖合同的约定将设施安装到位的涉案商铺实际交付原告占有。二、关于原告诉请判令被告返还房屋面积误差款问题，因双方选择并约定面积的确认及面积差异处理方式为以套内建筑面积为依据，应当按照合同约定的套内面积予以执行，本案中涉案商铺存在建筑面积误差，原告诉请建筑面积误差房款返还，本院不予支持。三、关于原告诉请判令被告五洲置业公司向原告支付逾期交付违约金27642.83元（从2013年12月31日起暂计算至2018年5月21日，此后计算至实际交付商铺日为止）问题，按照商品房买卖合同的约定，被告应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府规定将符合合同约定并取得交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，在2013年5月1日涉案商铺已由被告直接经营管理，按照商铺委托经营管理协议的约定视为是对原告的交付，涉案商铺于2015年12月25日才取得交付备案手续符合交付条件，在此之前并未影响涉案商铺的已交付运营，涉案商铺未取得交付备案手续不符合交付条件，被告仍应按约承担违约责任，本院根据同类多个案件的处理，酌定在此期间被告按全额违约责任的20%承担，被告应承担的违约金为2498.6元（从2014年1月1日至2015年12月25日计724天违约金172552元*0.01%*724天*20%=2498.6元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告盱眙五洲国际置业有限公司于本判决生效后三十日内将符合商品房买卖合同约定条件的位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区ABCD段3层D312号商铺实际交付原告张永胜、关中娅。二、被告盱眙五洲国际置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张永胜、关中娅交房违约金2498.6元。三、驳回原告张永胜、关中娅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，由原告张永胜、关中娅负担600元，被告盱眙五洲国际置业有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 刘宏杰人民陪审员薛琴人民陪审员 张    春    艳二〇一八年十一月二十二日书 记 员 蒋    明    轩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。