海南省三亚市中级人民法院民事判决书(2018)琼02民终1151号海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1151号上诉人（原审原告、反诉被告）：李会杰，男，1981年1月21日出生，汉族，公民身份号码×××，住河北省石家庄市正定县。委托诉讼代理人：王春红，北京冠都律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：聂兴龙，男，1963年7月11日出生，汉族，公民身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小红，海南落笔律师事务所实习律师。原审第三人：三亚德佑房地产投资服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路聚鑫园****商铺。法定代表人：吕超明，系公司董事长。委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏依博，海南邦威律师事务所实习律师。上诉人李会杰因与被上诉人聂兴龙、原审第三人三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李会杰上诉请求：一、请依法撤销（2018）琼0271民初132号民事判决书，改判支持李会杰一审本诉诉讼请求，驳回聂兴龙一审反诉诉讼请求；二、请依法判令一审、二审的诉讼费、律师费由聂兴龙承担。事实和理由：一、聂兴龙未按合同约定协助李会杰办理银行贷款。李会杰、聂兴龙与德佑公司在2017年2月11日签订《出售承诺书》、《购买意向书》的当天，前往交通银行股份有限公司三亚分行（以下简称三亚交行）办理贷款面签。因聂兴龙未带身份证，并提出户口本及离婚协议书丢失，需要回老家补办等，导致无法办理面签。聂兴龙表示等他回家办齐材料后再来办理，李会杰将自己的贷款材料留在三亚交行。2017年3月11日，三方签订了《房产居间买卖合同》。同年3月13日三方前往三亚市房地产交易中心（以下简称房地产中心）办理完成了网签手续，之后前往办理资金监管手续。由于办理资金监管需要提供银行批贷函，三方于当日再次前往三亚交行办理面签手续，但由于聂兴龙又未带身份证的原因，导致银行面签手续又未办成。之后，因聂兴龙申请减免个人所得税，需要开具其名下仅有房产一套的证明，聂兴龙以此为由一直拖着未协助李会杰办理面签的手续，导致无法办理资金监管手续。一审判决认定“三方于2017年2月11日一同到三亚交行办理贷款面签手续”是错误的。自2017年2月11日至3月30日，聂兴龙始终未去三亚交行递交面签手续，未按合同约定履行协助李会杰办理银行贷款义务，已构成违约。二、一审判决认定支付购房款的期限为2017年3月30日是错误的。《房产居间买卖合同》约定：“余款87.5万元，银行按揭贷款支付，若后期买方银行按揭贷款数额不足以支付上述购房款尾款的，则买方应在标的房产产权过户递件成功当日以现金方式补足”和“双方最晚于2017年3月30日之前办理完毕标的房产过户手续”。房产过户的前置条件是需买卖双方办理房屋产权过户递件成功。由于聂兴龙几次未带身份证的原因，贷款面签未能办成。李会杰与聂兴龙在2017年3月30日之前也未去房产交易中心办理房屋产权过户递件，这说明双方均知道在2017年3月30日之前无法办理完房屋产权过户，而且李会杰、聂兴龙与德佑公司于2017年4月5日仍然去三亚市土地交易中心办理资金监管协议手续，也证实李会杰与聂兴龙均认可余款支付时间以最终办理房产产权过户递件成功为准。本案中，由于聂兴龙违约不协助李会杰办理银行贷款面签，导致涉案房屋产权过户的手续至今未向三亚市房管局递件。《房产居间买卖合同》第13条约定：“若后期买方银行按揭贷款数额不足以支付上述购房款尾款的，则买方应在标的房产产权过户递件成功当日以现金方式补足。”据此条约定，李会杰支付购房余款的前置条件未成就，不存在违约。因此，一审判决认定李会杰违约及认定双方对支付购房款期限的约定是在2017年3月30日是错误的，应依法改判。综上，聂兴龙因房价上涨而不协助李会杰办理房屋贷款手续已构成恶意违约，并侵犯了李会杰的合法权益。一审法院认定事实错误，请二审法院改判支持李会杰的一审诉讼请求。聂兴龙辩称，一、聂兴龙已提交身份证明协助李会杰办理房屋贷款手续。在合同签订后，聂兴龙积极提供房产交易所需要的资料，于2017年3月13日就在德佑公司安排下，配合李会杰办理网签、交纳房屋交易税等房产过户前期的手续；于2017年3月20日三方到三亚交行办按揭贷款手续。根据2017年4月20日与三亚交行纪经理的《录音证据》显示，聂兴龙已出具身份证明，并配合李会杰到三亚交行办理面签流程也递交了材料，不存在不配合面签的情况。李会杰未通过贷款审批，实际原因是李会杰新增个人负债。根据三亚交行经理所述，如聂兴龙不配合面签是无法走到贷款审批环节的。李会杰无法在房产产权过户手续的最后期限2017年3月30日缴清全款，是自身违约的行为，根本与聂兴龙无关。德佑公司为了能够促成交易取得中介费，恶意隐瞒法定交易流程并安排聂兴龙前往三亚市房管局签订了后置的网签合同，之后又去银行协助李会杰办理贷款面签手续，在本案纠纷发生后又协助李会杰歪曲事实。二、李会杰在房屋产权过户手续的最后期限2017年3月30日未能缴清全款是其自身违约行为。聂兴龙、李会杰与德佑公司所签《房产居间买卖合同》约定，买卖双方最晚应于2017年3月30日之前办理完毕房产过户手续。同时聂兴龙与李会杰所签《房产居间买卖合同》约定，如贷款不足部分，则买方应在房产过户递件成功当日用现金补足。可见，2017年3月30日是办理完毕标的房产产权过户手续的最后期限。因房屋交易总价款必须交到资金监管账户才能办理产权过户手续，说明产权过户手续的最后期限2017年3月30日也是李会杰付清余款87.5万元的最后期限。但是，李会杰未能在该日取得贷款，也未按合同约定在该日用现金支付余款,导致违约，聂兴龙有权行使解除权解除合同。聂兴龙行使解除合同的行为，并不是聂兴龙因为房价涨了而毁约。如果聂兴龙因为房价涨了而毁约，就不会与李会杰签订《房产居间买卖合同》，不会配合李会杰办理网签、交纳房屋交易税等房产过户前期的手续。在2017年4月5日，逾期付款未超过合同约定7天的情况下，聂兴龙还配合李会杰去办理资金监管协议。这一切都说明违约不是聂兴龙而是李会杰。2017年4月5日，三方于到三亚市土地交易中心办理资金监管协议手续。但聂兴龙与李会杰未对付款时间协商一致，不能视为聂兴龙同意变更合同付款和办理过户条款。另外，根据海南省限购政策，李会杰已经有一套住房，已经不符合购房资格。如果在李会杰已经违约的情况下继续履行合同，将导致聂兴龙作为守约人卖掉唯一的一套住房且再无购房资格，流落于街头。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决。德佑公司述称，《出售承诺书》签订后，三方前往三亚交行办理贷款面签手续，但由于聂兴龙没有带其身份证和户口本材料，导致当时无法办理贷款面签手续，聂兴龙表示等他回家补齐材料后再来办理。之后，三方签订了《房产居间买卖合同》，然后前往房地产中心办理完成房屋买卖合同的网签手续，并继续办理资金监管手续。但由于前期聂兴龙没有配合办理银行贷款面签手续，导致李会杰没有取得银行批贷函，无法继续办理资金监管流程，故双方便中止办理并于当日下午前往银行办理了贷款面签手续。因聂兴龙申请减免个人所得税，需要其开具名下仅有涉案房产一套房屋的证明，三方于2017年4月5日再次来到房地产中心，又因聂兴龙表示未携带身份证无法开具相应证明。2017年4月13日，李会杰取得了银行批贷函后，德佑公司通知聂兴龙办理后期房产过户的相关手续，但聂兴龙拒绝前往配合。李会杰向一审法院起诉请求：一、判令聂兴龙继续履行《房产居间买卖合同》，协助李会杰办理三土房（2009）字第07731号房产过户手续；二、判令聂兴龙向李会杰支付违约金375,000元；三、判令聂兴龙向李会杰支付本案律师费65,000元；五、本案的诉讼保全费、保险公司保费人民币8125元及诉讼费用由聂兴龙承担。聂兴龙则向一审法院提出反诉请求：一、判令确认聂兴龙与李会杰签订的《房产居间买卖合同》于2017年4月17日解除；二、判令李会杰支付聂兴龙违约金25万元；三、本案诉讼费、反诉律师费12万元由李会杰承担。一审法院认定事实：2017年2月11日，聂兴龙向德佑公司出具《出售承诺书》，同意以125万元价格出售其所有的位于三亚市××区田禾·鸿基馨海湾202房[土地房屋权证号：三土房（2009）字第077**]。同日，李会杰与德佑公司签订《购买意向书》，同意以125万元价格购买上述房产。同日，聂兴龙、李会杰、德佑公司一同到三亚交行办理贷款面签手续。2017年3月11日，李会杰、聂兴龙及德佑公司三方签订《房产居间买卖合同》约定，聂兴龙将其所有的位于三亚市××区田禾·鸿基馨海湾202房[土地房房屋权证号：三土房（2009）字第077**转让给李会杰；该房屋总价款为125万元；聂兴龙逾期交付标的房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向李会杰支付违约金,逾期七天，李会杰有权不再购买标的房产，聂兴龙应向李会杰支付标的房产成交价的20%作为违约金；李会杰逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向聂兴龙支付违约金,逾期七天，聂兴龙有权不再出售标的房产，李会杰应向聂兴龙支付标的房产成交价的20%作为违约金；签订合同当日，李会杰向聂兴龙支付购房款（含定金）375,000元，李会杰以银行按揭贷款方式支付剩余的购房款875,000元给聂兴龙，如李会杰的银行按揭贷款数额不足以支付购房尾款，则李会杰应在标的房产产权过户递件成功当日用现金补足；交房日期为2017年5月1日前；本合同签订后三方开始办理标的房产产权过户手续，买卖双方最晚应于2017年3月30日之前办理完毕标的房产的过户手续；律师费及诉讼费由违约一方承担等。合同签订当日，李会杰支付首付款375,000元给聂兴龙。2017年3月13日，聂兴龙与李会杰办理了网签、交纳房屋交易税等房产过户前期的手续。2017年4月5日，聂兴龙与李会杰共同去办理了签订资金监管协议的手续。三亚交行于2017年4月5日受理了李会杰的申请贷款，但最终没有同意李会杰的按揭贷款申请。尔后，李会杰向三亚农村商业银行股份有限公司南海支行提出按揭贷款申请，三亚农村商业银行股份有限公司南海支行于2017年4月13日作出同意贷款意向书。2017年4月17日，聂兴龙向李会杰发送了《告知函》，主张解除《房产居间买卖合同》。2017年4月17日，李会杰向聂兴龙发送了《催告函》，要求聂兴龙于2017年4月20日前与其共同到房地产中心办理房产过户手续。现李会杰愿意以现金方式支付剩余购房款给聂兴龙。聂兴龙与李会杰签订《房产居间买卖合同》后，双方没有去办理涉案房产的过户手续。本案中，李会杰与北京市瑞晶朋辉律师事务所签订《委托代理合同》，并支付了律师费65,000元。聂兴龙与海南泽田律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师费为66,000元；聂兴龙委托海南落笔律师事务所代理诉讼，支付律师费12万元。本案在原一审诉讼过程中，李会杰向本院申请诉讼保全，并缴纳了诉讼保全申请费5000元。中国人民财产保险股份有限公司海南省分公司为李会杰出具了《诉讼财产保全责任保险保单保函》，李会杰支付了诉讼财产保全责任保险保费3125元。2017年4月27日，一审法院作出（2017）琼0271民初3635号民事裁定，查封登记在聂兴龙名下的位于三亚市××区在聂兴龙名下的位于三亚市××区田禾·鸿基馨海湾202房[土地房屋房屋权证号：三土房（2009）字第077**李会杰在本案第一次审理庭审中称：“双方都去交行办理过，因为李会杰当时在老家有一贷款，所以没办理成，后来李会杰在农行办理成功了”。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于李会杰与聂兴龙双方是否口头约定在2017年5月1日前支付剩余的购房款问题。李会杰主张双方口头约定在2017年5月1日前支付剩余的购房款87.5万元，聂兴龙不予认可，李会杰也未能提供证据证明该主张，李会杰对该主张承担不利的后果。因此，一审法院认定李会杰与聂兴龙双方没有口头约定在2017年5月1日前支付剩余的购房款。二、关于聂兴龙是否履行协助李会杰办理银行贷款的义务的问题。李会杰主张因聂兴龙没带身份证，面签手续没有完成，聂兴龙主张带了身份证并面签手续已完成，双方都不能提供充分证据证明其主张。一审法院认为：李会杰与聂兴龙之间签订的《房产居间买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。上述合同约定，双方最晚应于2017年3月30日之前办理完毕标的房产的过户手续，如李会杰的银行按揭贷款数额不足以支付购房尾款，则应在标的房产产权过户递件成功当日用现金补足；逾期七天，聂兴龙有权不再出售标的房产。房产产权过户材料递件成功是产权过户的前提，按上述约定，双方对支付购房款期限的约定是在2017年3月30日之前。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。聂兴龙不认可其与李会杰于2017年4月5日共同去办理了签订资金监管协议是同意对支付购房款期限变更，是同意放弃行使解除权的权利。因此，李会杰在2017年3月30日之前没有付清房款，聂兴龙有权依合同约定在4月7日之后行使解除权。上述合同约定，李会杰以银行按揭贷款方式支付剩余的购房款87.5万元，涉案房产登记在聂兴龙名下，聂兴龙负有履行协助李会杰办理银行贷款的义务。聂兴龙已配合李会杰到三亚交行办理面签手续，李会杰主张因聂兴龙没带身份证，面签手续没有完成，聂兴龙主张带了身份证并面签手续已完成，双方都不能提供充分证据证明其主张，应承担举证不能的法律责任。结合李会杰在三亚交行提取相关材料到其他银行办理贷款，其他银行已形成同意放贷意向，以及李会杰在本案第一次审理庭审中自认是其自身原因不能按时贷到款的事实，应认定聂兴龙已履行协助李会杰办理银行贷款的义务，不存在违约行为。李会杰关于聂兴龙没有配合其到银行办理面签，导致其无法按时贷到款的主张，不予支持。李会杰在2017年3月30日之前没有付清房款，已构成违约，聂兴龙于2017年4月17日向李会杰发送了《告知函》，主张解除《房产居间买卖合同》，该合同于当日起解除。聂兴龙不存在违约行为，并合同已解除，李会杰的诉求，于法无据，不予支持。聂兴龙没有因该合同产生损失，根据双方履行情况等因素，对聂兴龙反诉诉求李会杰支付违约金25万元，不予支持；对聂兴龙反诉诉求李会杰支付律师费用12万元，酌情支持3万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认李会杰与聂兴龙于2017年3月11日签订的《房产居间买卖合同》于2017年4月17日解除；二、李会杰自本判决生效之日起十日内向聂兴龙支付律师费用3万元；三、李会杰的诉讼请求；四、聂兴龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20083元、诉讼保全申请费5000元（李会杰已预缴），由李会杰承担；反诉案件受理费9150元(聂兴龙已预缴)，由李会杰承担2750元，由聂兴龙承担6400元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，《房产居间买卖合同》第18条约定，德佑公司负责收集后期过户所需的资料，聂兴龙有义务提供过户所需的资料，德佑公司负责免费协助买卖双方办理后期的过户手续。《出售承诺书》约定，聂兴龙办理房屋过户时须准备房产证、结婚证、户口本、身份证等资料原件。本院认为，本案二审争议焦点为：一是聂兴龙是否已履行协助李会杰办理按揭贷款手续的义务；二是李会杰付款的最后时间是否为2017年3月30日。一、关于聂兴龙协助李会杰办理按揭贷款手续的问题《房产居间买卖合同》约定，李会杰以银行按揭贷款方式支付剩余的购房款87.5万元，聂兴龙有义务提供过户所需的资料。由于聂兴龙是涉案房屋的出售方，且该房产登记在其名下，聂兴龙负有履行协助李会杰办理按揭贷款的义务。聂兴龙于2017年2月11日向德佑公司出具《出售承诺书》后，与德佑公司、李会杰、德佑公司一同到三亚交行办理贷款面签手续；于2017年3月13日与李会杰、德佑公司办理了网签、交纳房屋交易税等房产过户前期的手续。李会杰主张两次到三亚交行办理按揭贷款面签手续均因聂兴龙没带身份证而没有完成。但是，聂兴龙与德佑公司在《出售承诺书》中已明确约定，办理房屋过户准备的资料为房产证、结婚证、户口本、身份证等原件。德佑公司作为专业的房屋买卖居间企业，两次带领聂兴龙与李会杰到三亚交行办理按揭贷款面签手续，却未要求和确认聂兴龙带上身份证等原件，不符合其交易习惯和通常作法。而且李会杰使用向三亚交行所递交材料到其他银行办理贷款，得到其他银行同意按揭贷款的意向。另外，李会杰在本案第一次审理庭审中自认不能通过三亚交行按揭贷款是由于其自身原因。根据以上事实，一审法院认定聂兴龙已履行协助李会杰办理银行贷款的义务，不存在违约行为，其理由充分，本院予以认定。李会杰主张聂兴龙未配合其到银行办理面签致使其无法按时完成按揭贷款，证据不足，本院不予支持。二、李会杰付款的最后时间为2017年3月30日的问题李会杰、聂兴龙与德佑公司签订的《房产居间买卖合同》明确约定，李会杰与聂兴龙最晚应于2017年3月30日之前办理完毕涉案房屋产权的过户手续，如李会杰的银行按揭贷款数额不足以支付购房尾款，则应在该房屋产权过户递件成功当日用现金补足；逾期七天，聂兴龙有权不再出售该房屋。由于涉案房屋产权过户必须将房屋产权过户材料递件成功才能办理，即房屋产权过户材料递件成功后才能办理房屋产权过户手续，房屋产权过户材料递件成功应当是办理房屋产权过户手续之前，而双方确定在产权过户递件成功当日补足购房尾款，因此，李会杰向聂兴龙付清购房尾款应当是三方约定办理完毕涉案房屋产权的过户手续之前，即2017年3月30日之前。李会杰在2017年3月30日之前未能以银行按揭贷款方式支付剩余的购房款，也未能用现金予以支付完毕。依三方《房产居间买卖合同》的约定，聂兴龙有权在4月7日之后解除《房产居间买卖合同》。虽然聂兴龙与与李会杰于2017年4月5日共同去办理了签订资金监管协议，但是李会杰在当天未获得按揭贷款用于支付购房尾款，未能使用现金方式付清购房尾款，也不能举证证实聂兴龙同意延长付款时间，聂兴龙也不认可同意对支付购房款期限予以变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条关于“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，应认定李会杰与聂兴龙未对支付购房款期限变更。因此，李会杰在2017年3月30日之前没有付清房款，聂兴龙有权依合同约定享有合同解除权。一审判决认定李会杰在2017年3月30日之前没有付清房款，已构成违约，聂兴龙于2017年4月17日向李会杰发送了《告知函》已解除《房产居间买卖合同》,符合法律规定，本院予以确认。李会杰上诉主张其与聂兴龙已协商变更最后付款期限,不存在逾期付款的情形，无事实根据,本院不予采信。综上所述，李会杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,083.13元（李会杰已预缴），由上诉人李会杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁 朝审 判 员 李 祎审 判 员 陈太洪 二〇一八年十一月二十三日法官助理 柯 虹书 记 员 陈一美附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。