福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终8958号 上诉人（原审被告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省福州市永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方治润，男，1989年11月30日出生，汉族，住福建省永泰县。 被上诉人（原审原告）：郑小思，女，1990年8月13日出生，汉族，住福建省永泰县。 上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）因与被上诉人方治润、郑小思商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永泰县上一房地产开发有限公司委托诉讼代理人何山和被上诉人方治润、郑小思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永泰县上一房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决；2.判令本案一、二审诉讼费用由方治润、郑小思承担。事实与理由：一、一审判决对于本案逾期办理产权备案登记的截止时间认定错误。在讼争商品房买卖合同中已约定上一公司仅需将讼争房产的初始登记所需资料报送产权登记机关备案即完成合同全部责任和义务。二、一审判决错误分配了举证责任，本案应由方治润、郑小思承担逾期办证所导致实际损失金额的相应举证责任。三、一审判决认定逾期办理房屋所有权登记的违约金具体数额过高，二审应当予以纠正。 方治润、郑小思辩称，一审法院对于逾期协助办理产权登记的违约截止时间及逾期办证违约金认定具体数额是正确的。 方治润、郑小思向一审法院提出诉讼请求：1.判令上一公司立即为方治润、郑小思办理涉诉房产的房屋产权证；2.判令上一公司向方治润、郑小思支付逾期办理房屋产权证的违约金36192元（从2017年4月19日开始计算至2018年7月1日）；3.判令上一公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，方治润、郑小思放弃判令上一公司立即为方治润、郑小思办理涉诉房产的房屋产权证的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年12月6日，方治润、郑小思与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定方治润、郑小思向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方单元号房，建筑面积为123.48平方米。其中，套内建筑面积101.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.4平方米，每平方米6677.17元，总价为824497元；签约当日方治润、郑小思支付224497元作为首付款，余款600000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定“因开发商无法按照[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定：“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2015年12月6日，上一公司开具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00516018），金额224497元，款项性质：预收购房款。2016年1月15日，上一公司开具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00666037），金额600000元，款项性质：按揭款。2016年3月31日，上一公司开具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00667987），金额-67元，款项性质：预收购房款。方治润、郑小思支付上一公司购房款824430元。方治润、郑小思诉至一审法院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。另查明，上一公司于2016年4月18日将讼争房屋交付方治润、郑小思使用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。方治润、郑小思与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2016年4月18日进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付方治润、郑小思，然上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。方治润、郑小思诉请上一公司向其支付逾期办理房屋产权证的从2017年4月19日开始计算至2018年7月1日违约金。一审法院确认上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书的违约金为36110元（824430元×438天×0.01％），超出部分不予支持。在诉讼过程中方治润、郑小思放弃判令上一公司立即为方治润、郑小思办理涉诉房产的房屋产权证的诉讼请求，系对自己的民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以准许。上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故一审法院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予采信。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一.永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向方治润、郑小思支付逾期办证违约金36110元；二.驳回方治润、郑小思的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，减半收取计352元，由方治润、郑小思负担1元，永泰县上一房地产开发有限公司负担351元。 二审中，上一公司提交照片四张，拟证明系因为部分业主违章搭建导致讼争房屋延迟办理不动产权登记。方治润、郑小思质证认为该违章搭建并非其所为，与本案无关。本院认为，上述证据无法证明违建行为系导致讼争房屋延迟办理不动产权登记的原因，既在形式上不符合法律规定的二审新的证据条件，且在内容上亦不具有支持其主张的证明力，故本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上一公司主张非因其原因导致逾期办理权属登记，但其提供的证据不足以证明其该项主张成立，应承担举证不能的法律后果。上一公司未按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料交付给方治润、郑小思，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。 关于本案违约金计算的截止时间，依据讼争双方签订的《补充协议》第八条第一款的约定，上一公司应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人，故截止时间应计算至上一公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给方治润、郑小思止，一审判决对此认定并无不当。上一公司主张本案违约金的截止时间为房屋所有权初始登记之日于法无据，本院不予支持。 上一公司主张案涉合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求本院就合同约定的违约金进行调整依据不足，不予支持。 综上所述，上一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币704元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  唐宇恒 审判员  庄彩虹 二〇一八年十一月二十九日                                                                                     法官助理李晶                                                                                     书记员  方欢