福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0524民初4411号 原告：泉州正邦物业管理有限公司，住所地：安溪县凤城镇吾都村闽商投资区。统一社会信用代码：913505245875489551。 法定代表人：林向荣，任公司总经理。 委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺婷，福建安荣律师事务所律师。 被告：张木山，男，1984年2月27日出生，汉族，住福建省安溪县，现住福建省安溪县。 被告：陈珠凤，女，1987年2月6日出生，汉族，住福建省安溪县，现住福建省安溪县。 泉州正邦物业管理有限公司（下称泉州正邦物业公司）与被告张木山物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉州正邦物业公司的委托诉讼代理人张艺婷、被告张木山均到庭参加诉讼，被告陈珠凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州正邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张木山、陈珠凤立即支付给泉州正邦物业公司物业费3,010元、公摊水电费821元，合计为3,831元，并支付逾期付款违约金（其中3,010元物业服务费自2018年3月16日起至付清款项之日止，821元自2018年7月1日起实际付清款项之日止，按月2%计算）；2.判决由张木山、陈珠凤承担泉州正邦物业公司因本案诉讼支付的律师费1,000元；3.本案的诉讼费、公告费由张木山、陈珠凤承担。 事实与理由：安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县世邦•清水湾的开发商。2012年12月7日和2017年11月20日，泉州正邦物业公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾（一期）前期物业服务合同》，合同约定由泉州正邦物业公司对世邦•清水湾（一期）项目进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定。合同约定：高层住宅物业费为1.2元/月/m²；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。合同约定业主每季度首月15日前向泉州正邦物业公司交纳本季度的各项应缴费用，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照逾期金额日千分之三标准向乙方支付违约金。乙方向法院起诉的，因此产生的诉讼费、律师代理费、公告费等费用和损失由甲方或业主承担。《业主临时管理规约》也约定，泉州正邦物业公司因业主违约提起诉讼的，有权向业主或物业使用人追索因业主或物业使用人违约行为导致的损失及一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费）。 张木山、陈珠凤系安溪县世邦•清水湾（一期）6幢901号房的业主，该房屋为高层住宅，建筑面积为119.43㎡。张木山、陈珠凤于2013年4月12日与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年6月23日向开发商接受该房屋。依据合同约定，张木山、陈珠凤应缴交物业费143.32元/月和公摊水电费。张木山、陈珠凤入住后，初期尚能按期缴交物业费等各项费用，但后期却违约未能按期缴交，截止2018年6月30日，尚欠物业费3,010元（2016年10月1日起至2018年6月30日止,该款应在2018年3月15日前缴交）、水电公摊费用821元（自2016年6月1日起至2018年6月30日止）,合计张木山、陈珠凤累计拖欠泉州正邦物业公司物业费、公摊水电费为3,831元。张木山、陈珠凤作为安溪县世邦•清水湾（一期）6幢901号房业主和物业使用人，享受了泉州正邦物业公司提供的物业管理服务，却没有按时向泉州正邦物业公司交纳物业服务费等相关费用，没有履行物业使用人应尽的义务，显然已构成违约，依法应承担违约责任。该欠款经泉州正邦物业公司多次催讨，张木山、陈珠凤至今未能支付。泉州正邦物业公司因本案诉讼支付律师费1,000元。为此，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持泉州正邦物业公司的诉讼请求。 张木山辩称，1.公摊水电明细没有公示，存在乱收费的问题，《世邦•清水湾（一期）前期物业服务合同》（下称“合同”）第七条明确约定，物业服务费已包含了清洁卫生费用，但被答辩人又单方面要求所有业主每年另行向其交纳生活垃圾处理费72元。自2015年至2018年间，答辩人共计向被答辩人交纳生活垃圾处理费216元，因此，答辩人有权要求被答辩人双倍返回该笔费用。有的业主有退水电押金300元，本人到现在都没有退；2.被答辩人严重违反合同约定的义务，已给答辩人所属物业的安全造成严重威胁。答辩人所属楼栋的02单元、03单元等业主在装饰装修过程中均存在拆除承重墙的违反行为，知道该行为后，答辩人及时向被答辩人反映，但被答辩人并未对相关业主进行劝阻、制止，导致大楼的部分承重墙被拆除，严重影响答辩人所属房屋及整栋大楼的安全。综上，鉴于被答辩人已严重违反合同约定，且其违约行为已严重威胁答辩人所属物业的安全，答辩人主张在被答辩人对大楼承重墙拆除部位进行修复，并消除由此对答辩人所属物业及大楼造成的安全隐患后，答辩人再行向其支付扣除双倍返回生活垃圾处理费的剩余物业服务费。 陈珠凤未作书面答辩，也未向本院提供任何书面证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 本案双方当事人的争议焦点为：张木山、陈珠凤拒交物业费等相关费用的理由能否成立？ 泉州正邦物业公司认为，张木山、陈珠凤作为安溪县世邦•清水湾（一期）6幢901号房业主，应当按照约定向泉州正邦物业公司缴纳物业费、公摊水电费等相关费用，其拒交物业费等相关费用的理由不能成立，并在本院指定的举证期限内提供以下证据：1.泉州正邦物业公司营业执照复印件，证明泉州正邦物业公司诉讼主体资格和基本情况；2.张木山、陈珠凤身份证复印件，证明张木山、陈珠凤的诉讼主体资格和基本情况；3.《世邦•清水湾（一期）前期物业服务合同》复印件两份、《物业备案证明》复印件两份，证明泉州正邦物业公司系安溪县世邦•清水湾（一期）项目的物业管理公司及合同约定内容等事实；4.《商品房买卖合同》及其附件、《房屋交接单》、《业主签收文件目录》复印件，证明张木山、陈珠凤系安溪县世邦•清水湾（一期）6幢901号房业主，并于2015年6月23日向开发商接受该房屋等事实；5.《收费通知单》、律师函、快递单回执复印件，证明泉州正邦物业公司向张木山、陈珠凤催收物业费的事实；6.欠费明细、公摊水电费明细复印件，证明张木山、陈珠凤所欠物业费等费用的明细；7.委托代理合同、律师代理费发票，证明泉州正邦物业公司因本案诉讼支付律师代理费1,000元的事实。 张木山质证认为，对证据1、2、4、5、6没有异议。对证据3存在异议，物业乱收垃圾处理费；对证据7存在异议，律师是物业公司请的，不应该由其承担。 本院认为，张木山对证据1、2、4、5、6无异议，本院依法予以采信；证据3，可以证明泉州正邦物业公司系安溪县世邦•清水湾（一期）项目的物业管理公司。证据来源合法，本院依法予以采信；证据7，可以证明泉州正邦物业公司因本案支付律师服务费1,000元的事实，本院依法予以采信；因陈珠凤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃相应的举证、质证权利。 张木山认为，泉州正邦物业公司已严重违反合同约定，且其违约行为已严重威胁其所属物业的安全，正邦公司对大楼承重墙拆除部位进行修复，并消除由此对所属物业及大楼造成的安全隐患后，再行向其支付扣除双倍返回生活垃圾处理费的剩余物业服务费。张木山在庭审中当庭提供5张照片，欲证实泉州正邦物业公司管理不到位，02单元、03单元等业主在装饰装修过程中均存在拆除承重墙物业没有及时制止等问题。 泉州正邦物业公司对张木山逾期提交的证据不同意质证。 本院认为，张木山提供的5张照片，只能反映泉州正邦物业公司物业服务管理的情况及小区存在的问题，但不能作为张木山拒绝缴交物业服务费、公摊水电费等的理由。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县世邦•清水湾的开发商。2012年12月7日和2017年11月20日，泉州正邦物业公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾（一期）前期物业服务合同》，合同约定由泉州正邦物业公司对世邦•清水湾（一期）项目进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定。合同约定：高层住宅物业费为1.2元/月/m²；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。合同约定业主每季度首月15日前向泉州正邦物业公司交纳本季度的各项应缴费用，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照逾期金额日千分之三标准向乙方支付违约金。乙方向法院起诉的，因此产生的诉讼费、律师代理费、公告费等费用和损失由甲方或业主承担。《业主临时管理规约》也约定，泉州正邦物业公司因业主违约提起诉讼的，有权向业主或物业使用人追索因业主或物业使用人违约行为导致的损失及一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费）。 张木山、陈珠凤系安溪县世邦•清水湾（一期）6幢901号房的业主，该房屋为高层住宅，建筑面积为119.43㎡。张木山、陈珠凤于2013年4月12日与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年6月23日向开发商接受该房屋。依据合同约定，张木山、陈珠凤应缴交物业费143.32元/月和公摊水电费。截止2018年6月30日，尚欠物业费3,010元（2016年10月1日起至2018年6月30日止,该款应在2018年3月15日前缴交）、水电公摊费用821元（自2016年6月1日起至2018年6月30日止）,合计张木山、陈珠凤累计拖欠泉州正邦物业公司物业费、公摊水电费为3,831元。该欠款经泉州正邦物业公司多次催讨，张木山、陈珠凤至今未能支付，致泉州正邦物业公司于2018年8月10日诉至本院，并因本案诉讼支付律师服务费1,000元。 本院认为，安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县“世邦•清水湾”的开发商。泉州正邦物业公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾（一期）前期物业服务合同》，系双方的真实表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泉州正邦物业公司接受安溪兆阳房地产开发有限公司的委托对世邦•清水湾（一期）项目进行前期物业管理，履行了服务合同约定的管理和维护的主要义务。张木山、陈珠凤作为该物业使用人未能依照服务合同的约定交纳物业相关费用构成违约，应承担支付给泉州正邦物业公司拖欠的物业费、公摊电费合计为3,831元并应支付逾期违约金的民事责任。但在违约金的计算上，泉州正邦物业公司要求张木山、陈珠凤按月2％计算，显然较高，应酌情调整为按年利率6％计算违约金。张木山提出的物业服务费包含了清洁卫生费用，从泉州正邦物业公司提供的证据可以看出该费用系代为安溪县环境卫生管理所收取的清运费，并非重复收费；张木山主张泉州正邦物业公司公摊水电明细没有公示，存在乱收费等问题，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题；至于张木山提出的02单元、03单元等业主在装饰装修过程中均存在拆除承重墙的违反国家有关规定以及临时管理规约的行为，泉州正邦物业公司并未对相关业主进行劝阻、制止，导致大楼的部分承重墙被拆除，严重影响整栋大楼的安全等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对相关业主进行处罚，也无权处理违章行为，业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。况且，泉州正邦物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，张木山等业主也可以根据《世邦•清水湾（一期）前期物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。张木山、陈珠凤应当依照合同约定支付缴纳物业管理费及公摊水电费。当然，泉州正邦物业公司也应虚心听取张木山、陈珠凤等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。陈珠凤经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。 综上所述，泉州正邦物业公司的诉讼请求，合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、张木山、陈珠凤应于本判决生效之日起十日内支付给泉州正邦物业管理有限公司物业费3,010元、公摊水电费821元，合计3,831元及逾期付款违约金（其中物业费3,010元自2018年3月16日起至付清款项之日止，公摊水电费821元自2018年7月1日起至实际付清款项之日止，均按年利率6%计算）； 二、张木山、陈珠凤应于本判决生效之日起十日内支付给泉州正邦物业管理有限公司律师服务费1,000元； 三、驳回泉州正邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由张木山、陈珠凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林王敏 人民陪审员  谢志忠 人民陪审员  苏汉阳 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  谢泽坤 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-