上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初49197号原告：上海市浦东新区锦绣满堂花园业主委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：符学荣，主任。委托诉讼代理人：李旭，男。被告：上海证大物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：付磊，总经理。委托诉讼代理人：王蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晨阳，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海市浦东新区锦绣满堂花园业主委员会(以下简称锦绣满堂业委会)与被告上海证大物业管理有限公司(以下简称证大物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区锦绣满堂花园业主委员会的负责人符学荣及委托诉讼代理人李旭，被告上海证大物业管理有限公司的委托诉讼代理人王蓓到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解延长审理期限两个月。本案现已审理终结。原告锦绣满堂业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告2016年1月1日至2018年1月31日期间的小区公共收益共计人民币(以下币种相同)663,865.45元及利息(利息以663,865.45元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年1月1日起计算至判决生效日止)；2、被告给付原告聘请专业公司完成外墙(玻璃外立面)清洗工作所支付的费用58,000元；3、被告赔偿原告因海藻树死亡需补种的折价损失款263,999.74元；4、被告返还原告电梯维修工程款39,309.60元;5、被告返还人行门广告费258.50元和快递柜租赁费705元，合计963.50元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年12月18日签订物业服务合同,约定被告自2015年1月入驻锦绣满堂花园小区提供物业服务，于2017年12月31日到期。2017年11月30日花木房产办事处主持召开由原告、被告、上海锐翔上房物业管理有限公司、东城社区分中心、东城二居委参加的六方会议，就锦绣满堂花园小区公共收益结算支付、小区海藻树补种问题、外墙清洗以及小区电梯维修资金退还四项工作具体事项达成书面共识并形成会议纪要。但被告至今未按照会议达成的共识兑现承诺，经原告多次催讨仍不付诸实施，故诉至法院，要求判如诉请。被告证大物业公司辩称，同意返还原告公共收益中扣除4,000元业委会工作经费后的公共收益款659,865.45元；同意返还原告电梯维修工程款39,309.60元;同意返还人行门广告费258.50元和快递柜租赁费705元合计963.50元；被告未及时返还公共收益款的原因是双方尚有账目还没结清，并非恶意拖欠，故不同意支付利息；不同意支付原告聘请专业公司完成外墙(玻璃外立面)清洗工作所支付的费用58,000元，原告提供的清洗费发票时间是2018年5月开具，是小区新物业完成例行清洗工作产生的费用，不能证明是单次还是年度清洗费，故要求按照被告管理小区期间历年外墙玻璃清洗费用标准支付外墙玻璃清洗费28,332元；不同意承担海藻树死亡的赔偿责任，因被告接管小区物业时该树种已存在虫害等问题，被告亦聘请了专业的绿化养护公司对小区绿化进行养护，2016年冬天连续低温寒潮的自然因素导致树木死亡，非被告主观原因，被告亦不认可原告主张的海藻树补种的折价损失款263,999.74元，根据被告上网查询的海藻树报价，差不多尺寸的每株仅为1,500-1,700元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年12月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《物业服务合同》，约定乙方自2015年1月至2017年12月31日期间为锦绣满堂花园小区提供物业管理服务，并对物业费收费标准、双方权利义务等作了具体约定。附件还对小区公共区域清洁卫生服务中的窗户清洗、对公共区域绿化日常养护服务中的树木养护等具体标准作出规定。2017年11月30日，花木房产办事处、原告、被告、上海锐翔上房物业管理有限公司、东城社区管理中心、东城二居委召开锦绣满堂花园物业交接协调会并形成会议纪要，约定现场交接时间为2017年12月25日，对于2016年全年至2017年上半年的公益性收入已核对完成的款项，于2017年12月31日前支付完毕，2017年下半年度的公益性收入于2018年1月30日前核对完成并支付；关于小区海藻树的补种问题，证大物业与业委会另行协商；外墙清洗根据合同约定在12月25日前清洗完毕；证大物业的物业服务合同结束期为12月31日为止。庭审中，原、被告确认对被告返还扣除4,000元业委会工作经费后的公共收益款659,865.45元无异议；被告同意返还原告电梯维修工程款39,309.60元无异议;被告同意返还小区人行门广告费258.50元和快递柜租赁费705元合计963.50元无异议。审理中，被告于2018年10月31日向原告转账支付660,828.95元，该款包含公共收益款659,865.45元以及小区人行门广告费258.50元、快递柜租赁费705元，原告确认收到上述款项,故于2018年11月14日撤回要求被告返还公共收益款659,865.45元、广告费258.50元和快递柜租赁费705元的诉讼请求。双方有争议的事实：1、公共收益利息是否应当支付；2、外墙清洗的费用；3、海藻树的补种问题。原告认为会议纪要已明确约定了公共收益的返还时间，被告未按时履约理应支付逾期利息，审理中原告调整利息的支付时间自2018年1月31日起至2018年10月31日止；会议纪要达成被告于12月25日前外墙清洗完毕的意见，但被告亦未履约，原告只能委托新物业另支付58,000元清洗外墙，该费用理应由被告支出；小区原有27棵海藻树死亡系在被告提供物业管理服务期间未尽到绿化养护责任所致，故被告应折价赔偿损失。被告认为因双方尚有账目未结清，不同意支付利息；被告认可外墙未按约清洗的事实，但原告提供58,000元的发票开具时间是2018年5月，是小区新物业完成例行清洗工作产生的费用，不能证明是单次还是年度清洗费，被告与保洁公司订立的外墙清洗合同约定清洗费用为28,332元且每年按照该标准支付，被告愿意按照28,332元支付；被告在与上家物业交接时已有证据证明小区内的海藻树普遍有蛀食性害虫危害，可见虫孔以及虫排泄物，冬季防寒措施延迟，后期有较大的养护风险，加之2016年上海遭遇最强寒潮，被告已尽到绿化养护职责，非被告主观原因导致海藻树的死亡，故不同意承担赔偿责任。因双方各执己见，致调解不成。以上事实，由原告提供的上海市浦东新区锦绣满堂花园《关于授权业主委员会对上海证大物业管理有限公司提起诉讼的业主大会决议》、《物业服务合同》及附件、会议纪要、上海市浦东新区锦绣满堂花园《公共收益结算表》、《锦绣满堂花园苗木清单》、《证明》、海藻树死亡照片、《锦绣满堂花园死亡及问题苗木交接清单》、上海银行业务委托书、关于支付小区公共收益等事项的函、证大物业应退的公共收益计算表、海藻树的报价清单、外墙清洗费发票，由被告提供的《锦绣满堂花园外墙玻璃清洗合同》、发票、上海农商银行付款通知、工作联络书、付款申请书、上海农商银行付款通知、物业交接确认三方协议、2016年1月浦东天气截图、2016年寒潮新闻截图、续签合同审批单、《锦绣满堂花园绿化养护合同》、海藻树网上报价等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的物业服务合同依法成立，对全体业主均具有约束力。被告在管理期间收取的公共收益，应当属于锦绣满堂花园小区全体业主共同所有。原告经授权代表全体业主，在物业服务合同的权利义务终止后，履行了相关的手续，有权请求被告返还由其代收的公共收益。原、被告对被告同意返还的扣除4,000元业委会工作经费后的公共收益款659,865.45元、电梯维修工程款39,309.60元、小区人行门广告费258.50元和快递柜租赁费705元合计963.50元均无异议，本院予以确认。原告确认收到被告返还的660,828.95元后撤回要求被告返还公共收益款659,865.45元、广告费258.50元和快递柜租赁费705元的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。关于利息。2017年11月30日的会议纪要约定了2016年全年至2017年上半年的公益性收入已核对完成的款项于2017年12月31日前支付完毕，2017年下半年度的公益性收入于2018年1月30日前核对完成并支付，被告在2017年12月底撤出系争小区后理应按约及时与原告结算并返还公共收益，被告未及时支付显属违约。因被告已于2018年10月31日向原告支付了660,828.95元，现原告主张被告以659,865.45元公共收益为本金按银行同期贷款利率标准自2018年1月31日起至2018年10月31日止的利息，于法不悖，本院应予支持。关于外墙清洗费用，原告主张按照58,000元的费用支付，但提供的发票开具时间是2018年5月，仅凭该发票不足以证明系弥补被告未及时清洗的费用，被告提供小区外墙玻璃清洗合同及小区历年收费标准，要求按照28,332元支付外墙清洗费用，尚属合理，本院予以准许。关于海藻树的补种问题。原告以绿化公司出具的报价单要求赔偿折价损失263,999.74元，依据不足，本院难以支持。被告管理期间海藻树死亡系事实，被告对小区绿化本应有养护之责,被告虽委托专业的绿化公司进行养护，但未提供充分证据证明对锦绣满堂花园小区尽到完善的养护职责，考虑到被告接收小区时树木已存在虫害等问题，加之2016年遭遇多年未遇的寒潮亦是客观事实，结合海藻树的市场参考价格，本院将被告应支付原告海藻树死亡补种的折价损失酌定为3万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，判决如下：一、被告上海证大物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区锦绣满堂花园业主委员会以公共收益659,865.45元为本金、自2018年1月31日起至2018年10月31日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；二、被告上海证大物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区锦绣满堂花园业主委员会外墙清洗费28,332元；三、被告上海证大物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区锦绣满堂花园业主委员会海藻树死亡补种的折价损失款3万元；四、被告上海证大物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区锦绣满堂花园业主委员会电梯维修工程款39,309.60元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,555元，减半收取计5,777.50元，保全费4,325元，由被告上海证大物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一八年十一月三十日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……