贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔06民终1493号上诉人（原审被告）：贵州泰元房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇麻阳路**。法定代表人：罗显兵，董事长。被上诉人（原审原告）：任前飞，男，1976年8月26日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。被上诉人（原审原告）：曹小英，女，1982年4月6日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师。上诉人贵州泰元房地产开发有限公司（以下简称“泰元公司”）因与被上诉人任前飞、曹小英商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2018）黔0628民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泰元公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回任前飞、曹小英的诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审案件受理费由任前飞、曹小英负担。事实和理由:一、泰元公司不存在违约行为。根据《商品房买卖合同》的约定，泰元公司交付转移登记的有关文书需要任前飞、曹小英交清维修基金、契税、预告登记费、办理产权、物业管理费等相关费用。一审中，任前飞、曹小英没有举证证明其已经交清了合同约定的物业管理费等费用，故泰元公司交付转移登记有关文书的条件未成就，故泰元公司不存在违约，不应当承担违约责任。二、涉案房屋系任前飞、曹小英通过住房公积金贷款的途径购买，泰元公司签订《住房公积金借款合同》时为任前飞、曹小英提供了连带责任担保，若任前飞、曹小英不能按约还款，泰元公司会承担连带责任。故把公积金贷款全部作为计算违约金的基数对泰元公司显失公平。任前飞、曹小英未作二审答辩。任前飞、曹小英向一审法院提出诉讼请求：1.判令泰元公司根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给任前飞、曹小英；2.判令泰元公司根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，向任前飞、曹小英支付2018年1月24日之前的违约金15085.42元。并以38.78元/日标准向任前飞、曹小英支付2018年1月24日之后的违约金至泰元公司向任前飞、曹小英交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。3.诉讼费由泰元公司承担。一审法院认定事实:任前飞、曹小英与泰元公司于2014年4月22日签订了《商品房买卖合同》，约定泰元公司将位于松桃县××皋镇××大道××星花园××单元××层××号住房，以总价387821元出售给任前飞、曹小英。任前飞、曹小英已于2013年6月30日支付房款50000元，于2014年2月22日支付67821元，2014年7月23日通过银行转账的方式支付泰元公司270000元，共计支付了房款387821元。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”，另，任前飞、曹小英已于2014年3月17日缴纳契税及专项维修基金等相关费用。泰元公司至今没有向任前飞、曹小英交付转移登记有相关文书。一审法院认为，本案争议的焦点有：（一）任前飞、曹小英第1项诉讼请求：判令泰元公司根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给任前飞、曹小英中的“有关文书”是否具体，是否应该支持。（二）违约金的计算基数（已付款)：应按已付总房款计算，还是按首付款与已偿还的银行的按揭贷款之和计算。关于争议焦点（一）任前飞、曹小英请求泰元公司承担的是作为义务，即履行“交付”这个行为，“有关文书”是履行“交付”这个行为的内容，根据一审法院调查的证据：“不动产转移登记所需材料（房开）”，所载明的内容来看，“有关文书”是具体的。因此，任前飞、曹小英请求泰元公司履行“交付”这个行为以及行为的内容都是具体的。故泰元公司主张，任前飞、曹小英第一项诉讼请求不具体的辩解意见不成立，不予采纳。任前飞、曹小英与泰元公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，当事人对合同效力没有异议，合同内容不违反相关法律的禁止性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效。由于泰元公司未按照约定的期限将办理商品房转移登记的有关文书交付任前飞、曹小英，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，泰元公司应当依照约定交付相关文书和承担违约责任。因此，任前飞、曹小英主张泰元公司应按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给任前飞、曹小英的诉求，予以支持。关于争议焦点（二）违约金的计算基数（已付款)：应按已付总房款计算，还是按首付款与已偿还的银行的按揭贷款之和计算。任前飞、曹小英已按照《商品房买卖合同》的约定，分别于2013年6月30日支付房款50000元，2014年2月22日支付67821元，2014年7月23日通过银行转账方式支付270000元，至此泰元公司已实际收到房款387821元。因此，任前飞、曹小英主张以实际已付款387821元为基数计算违约金的请求，予以支持。任前飞、曹小英与中国建设银行股份有限公司之间系借款合同关系，任前飞、曹小英已通过借贷的方式已将房款交付泰元公司。该笔借款，任前飞、曹小英是否偿还或偿还多少，对泰元公司实际收到的房款没有任何影响。因此，泰元公司主张违约金的计算基数（已付款)，按首付款与已偿还的银行的按揭贷款之和计算的抗辩意见，缺乏事实基础，与合同履行的实际情况不符，不予采纳。由于泰元公司超过60日仍未交付转移登记有关文书，违约金应按《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项中约定的第二种方式计算，即自约定日期起至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。违约金的计算方式为：从2016年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日以已付款387821.00元的万分之一，即38.78元/日计算。从2016年12月30日起至2018年1月23日止，泰元公司应承担违约金15163.80元（387821.00×1/10000×391）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、贵州泰元房地产开发有限公司于判决生效之日起九十日内将办理商品房转移登记的有关文书交付任前飞、曹小英；二、贵州泰元房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付任前飞、曹小英从2016年12月30日起至2018年1月23日止的违约金15163.80元；并从2018年1月24日起至贵州泰元房地产开发有限公司将办理商品房转移登记的有关文书全部交付之日止，以38.78元/日为标准，向雷伟、文慧支付违约金。案件受理费154元，由贵州泰元房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。原审认定事实清楚，二审予以确认。本院认为，任前飞、曹小英与泰元公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》第二十二条约定了泰元公司应于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，并约定了泰元公司不能在约定期限交付有关文书应当承担的违约责任。泰元公司上诉称因泰元公司向任前飞、曹小英交付转移登记的有关文书需要任前飞、曹小英交清维修基金、契税、预告登记费、办理产权、物业管理费等相关费用，而任前飞、曹小英未交清上述费用，泰元公司交付有关文书的条件不成就，故泰元公司不存在违约行为。从涉案《商品房买卖合同》约定内容看，没有约定任前飞、曹小英未交清泰元公司主张的上述费用则泰元公司可不向任前飞、曹小英交付办理商品房转移登记的有关文书，故泰元公司的该项理由不能成立，本院不予采纳。泰元公司应当依照合同约定向任前飞、曹小英承担未按期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。关于违约金计算基数。《商品房买卖合同》第二十二条约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，涉案商品房合同价款为387821元，任前飞、曹小英已全部付给泰元公司。泰元公司称任前飞、曹小英支付的购房款中有270000元系从银行办理按揭贷款支付，泰元公司对该部分贷款承担保证责任，若将此款计至违约金计算基数内对泰元公司显失公平。保证责任与违约责任是两种不同类型的民事责任，两者的事实基础不一致，泰元公司已经收到全部购房款387821元，那么其承担的违约金应以合同约定的买受人已交付的全部购房款387821元作为计算基数。泰元公司所提的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，贵州泰元房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由贵州泰元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  倪庆飚审判员  代静云审判员  李 娟二〇一八年十一月二十三日书记员  周希男