重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0113民初12220号原告：重庆创途置业有限公司，住所地重庆市巴**南彭镇南东路******，统一社会信用代码915001135779682948。法定代表人：郑亮，总经理。委托诉讼代理人：宋道兰，重庆三大律师事务所律师。被告：吴贵满，女，1969年11月17日出生，汉族，住重庆市巴**，现住重庆市江**。委托诉讼代理人：金艳秋，吴贵满之女，1992年10月13日出生，住重庆市巴**。原告重庆创途置业有限公司(以下简称创途公司)与被告巴南区贵满食品批发部（以下简称贵满食品批发部）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。在案件审理中，经本院依法核实，巴南区贵满食品批发部已于2018年4月27日核准注销，原告申请变更被告为巴南区贵满食品批发部经营者吴贵满，本院裁定予以准许。原告创途公司委托诉讼代理人宋道兰，被告吴贵满及其委托诉讼代理人金艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创途公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的租赁合同已于合同期满解除；2、要求被告向原告支付2016年7月26日至2017年7月25日欠付的租金3293.76元(计算方式为：全年租金3952.56元，被告已缴纳658.8元，尚欠3293.76元)；3、要求被告按照三个月租金支付违约金988.14元，另需支付从2016年10月起至款清时止，以当期欠付租金为基数，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月26日，原告创途公司与贵满食品批发部签订《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》，约定原告将位于重庆市巴南区南彭公共租赁住房23-1-1-6号房屋出租给贵满食品批发部使用，租赁期限从2016年7月26日至2017年7月25日，租金为每月每平方米8元，即月租金346.72元，租金按季度在第一个月的10日前缴纳。若被告累计拖欠租金3个月以上，原告有权解除合同，收回房屋，被告需从逾期之日起按当期租金的日万分之五支付逾期付款违约金，并按月租金的3倍支付违约金。合同签订后，原告按约交付了房屋，但截至合同到期之日，被告仅支付了租金658.8元，尚欠3293.76元未付，被告欠租已经超过三个月，构成严重违约，经原告多次催收未果，故诉至法院提出如上诉讼请求。被告吴贵满辩称：巴南区贵满食品批发部是吴贵满开办的个体工商户。重庆华南城有限公司(以下华南城公司)为引进商户入驻其商铺，统一为商户申请了配套的公租房，因此原告才在2016年7月与巴南区贵满食品批发部签订了公租房租赁合同。在签订合同时被告就向华南城公司缴纳了2016年7月26日至9月30日的租金763元和保证金1041元。被告在华南城经营贵满食品批发部，后因生意经营困难，在2016年7至9月期间就多次向华南公司提出解除公租房合同，2016年9月23日，被告在完善了公租房水电气等费用后在公租房的锦轩物业管理处办理了退房手续，搬离了该房屋。2017年8月28日，华南城公司通知被告前往完善退房手续，要求被告向重庆市巴南区保障性住房管理中心缴纳2016年7月26日至9月23日的租金658.8元，并向被告出具了退房证明。2017年11月22日，华南城公司又将被告缴纳的2016年7月26日至9月30日的租金763元和保证金1041元退还给了被告。被告认为，已经在2016年9月23日搬离了承租房屋，并且办理了房屋交接手续，被告退租时并未欠租，因此对原告要求被告补交租金和支付逾期违约金的请求不予认可。原告创途公司围绕其诉讼请求向本院提交了《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》、重庆市国土资源和房屋管理局出具的查询证明、重庆市物价局关于百合佳园公共租赁住房租金标准的复函、租金收条2份、企业信用信息公示报告，拟证明原告将位于巴南区南彭公共租赁住房23-1-1-6号房屋出租给被告使用，被告仅缴纳了2016年的7月26日至2016年的9月23日的租金658.8元。被告质证后对以上证据的真实性均无异议，本院经审查后，对原告提交证据的真实性予以确认。被告吴贵满向本院提交了重庆锦轩物业管理有限公司南湖水畔管理处(以下简称锦轩物业公司)出具的《证明》1份，水电查询记录、华南城公司出具的租金收据1份，重庆农村商业银行对公通存658.8元现金回单1份，拟证明被告已经在2016年9月23日结清了水电气费后搬离了承租房屋，且已经缴清了2016年9月23日前的租金。原告质证后以上证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。本院经审查，对被告提交的证据真实性均予以认可。以上证据均在卷佐证。根据原、被告双方的到庭陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2016年7月26日，原告创途公司与贵满食品批发部签订了《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区南彭街道南彭公共租赁住房23-1-1-6号，建筑面积均为43.34平方米的房屋出租给贵满食品批发部使用，租赁期限为2016年7月26日至2017年7月25日，租赁期限最少为1年，租金按照每月每平方米8元计算，即月租金346.72元。租金按季度缴纳，在合同签订后五日内缴纳该季度租金，此后在每季度第一个月的10日前缴纳当季租金。贵满食品批发部需缴纳1041元的住房保证金，若被告无违约事项和其它损害事由，原告在腾退房屋并经验收合格后7日内退还保证金。若逾期支付租金，每逾期一日，应支付从逾期之日起每日按当期租金的万分之五计算的违约金，累计拖欠租金3个月以上的，还需按月租金的3倍向原告支付违约金。合同签订当日，原告将房屋交付给被告，华南城公司代收了贵满食品批发部经营者吴贵满缴纳的2016年7月26日至2016年9月30日的租金763元和住房保证金1041元。2017年8月28日，锦轩物业公司向被告出具了证明一份，载明：南彭公租房23-1-1-6房租费截至2016年9月23日，物业费、水费、电费、燃气费已完善，设施设备完好，钥匙已归还。房租费最终以重庆市巴南区保障性住房管理中心为准。当日，被告吴贵满还通过重庆农村商业银行向重庆市巴南区保障性住房管理中心转账支付了658.8元。庭审中，被告自述因经营困难，已在2016年7至9月期间屡次提出要求解除公租房租赁合同，并于2016年9月23日向公租房的物业管理单位锦轩物业公司办理了退房手续，交还了钥匙。2017年8月28日，锦轩物业公司才向被告出具退房证明，且还要求被告再次向巴南区保障性住房管理中心缴纳2016年7月26日至2016年9月23的租金658.8元。2017年11月22日，华南城公司又将被告缴纳的2016年7月26日至9月30日的租金763元和保证金1041元退还给了被告。对华南城公司已经退还被告租金和保证金的事实，原告创途公司在庭审中予以认可。另查明，贵满食品批发部是被告吴贵满开办的个体工商户，已于2018年4月27日核准注销。庭审中，原告申请变更被告为巴南区贵满食品批发部经营者吴贵满，本院裁定予以准许。锦轩物业公司是巴南区南彭街道南彭公共租赁住房的物业服务单位。经重庆市物价局核价，南彭公租房的租金标准为每月每平方米7.6元。原告创途公司认为被告从接房至今，仅缴纳了2016年7月26日至2016年9月23日的租金，已经构成违约，故诉至本院要求：1.确认原、被告双方签订的租赁合同已于合同期满解除；2、要求被告向原告支付截至2017年7月25日欠付的租金3293.76元；3、要求被告按照三个月租金支付违约金988.14元，另需支付从2016年10月起至款清时止，以当期欠付租金为基数，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金。庭审中，被告认为已经在2016年9月23日搬离了承租房屋，并且办理了房屋交接手续，被告退租时并未欠租，对原告要求被告补交租金和支付逾期违约金的请求均不予认可。本案因双方各执己见，调解未果。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案中，双方的争议焦点在于，租赁合同是否已于2016年9月23日解除。被告认为已经在2016年9月23日办理了退租手续，缴清了租期内的房租，不存在欠租和违约情形。原告认为租赁合同明确约定了租赁期限不得少于1年，被告不得提前退租，被告所持有的退房证明是锦轩物业2017年8月28日开具的，仅能证明结清了2016年9月23日前的房租，因此要求被告补交租金并承担违约责任。本院认为，锦轩物业出具的《证明》，证明了被告缴清了23-1-1-6号房屋2016年9月23日前的房租，并结清了水电气费，归还了承租房屋钥匙的事实。但该证明的出具时间是2017年8月28日，此时租赁合同的租期已经届满，该《证明》并不能印证被告是在2016年9月23日办理的退房手续。被告还向本院提交了在2017年8月28日向巴南区保障性住房管理中心缴纳租金658.8元的银行转账凭据，该金额与23-1-1-6号房屋2016年7月26日至9月23日的应付租金金额相符，该证据也说明了被告仅缴纳了2016年9月23日前的租金的事实。虽然被告还向本院提交了23-1-1-6号房屋的水电气使用情况以佐证其是在2016年9月23日退房，但本院结合《证明》内容、租赁合同中关于租赁期限的约定以及租金缴纳凭据等证据，认定租赁合同至租赁期限届满时即2017年7月25日已经终止。被告在2017年7月25日前应缴纳的租金为3952.60元(43.34平方米×7.6元/月×12个月)，被告已缴纳658.8元，尚欠原告3293.76元，应当支付给原告。被告逾期支付租金，还应承担合同约定的违约责任。租赁合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日，应支付从逾期之日起每日按当期租金的万分之五计算的违约金，累计拖欠租金3个月以上的，还需按月租金的3倍向原告支付违约金。本院认为，以欠付的租金为基数，按照日万分之五的标准支付从逾期之日起至合同解除之日止的违约金，已经足以弥补因被告逾期缴纳租金给原告造成的损失。被告在2016年7月26日至9月30日应付租金为713.7元（43.34平方米×7.6元/月×2个月5天），2016年7月26日已付763元，多缴纳49.3元；2016年10月11日应付租金988.15元（43.34平方米×7.6元/月×3个月），扣除多缴纳的49.3元，尚欠938.85元，被告应以938.85元为基数，支付原告从2016年10月11日起至款清时止，按照日万分之五的标准计算的违约金；2017年1月11日应付2017年1月1日至3月31日租金988.15元（43.34平方米×7.6元/月×3个月），尚欠988.15元，被告应以988.15元为基数，支付原告从2017年1月11日起至款清时止，按照日万分之五的标准计算的违约金；2017年4月11日应付2017年4月1日至6月30日的租金988.15元，尚欠988.15元，被告应以988.15元为基数，支付原告从2017年4月11日起至款清时止，按照日万分之五的标准计算的违约金；2017年7月11日应付2017年7月1日至7月25日的租金274.49元（43.34平方米×7.6元/月÷30天×25天），尚欠274.49元，被告应以274.49元为基数，支付原告从2017年7月11日起至款清时止，按照日万分之五的标准计算的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条《最高人民法院关于适用的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆创途置业有限公司与巴南区贵满食品批发部签订的《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》已于2017年7月25日终止；二、被告吴贵满于本判决生效之日起十日内支付原告重庆创途置业有限公司租金3293.76元；三、被告吴贵满于本判决生效之日起十日内支付原告重庆创途置业有限公司以938.85元为基数，从2016年10月11日起至款清时止，按照日万分之五的标准计算的违约金；以988.15元为基数，分别从2017年1月11日、4月11日起至款清时止，按照日万分之五的标准计算的违约金；以274.49元为基数，从2017年7月11日起至款清时止，按照日万分之五的标准计算的违约金；四、驳回原告重庆创途置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，本院减半收取57元，由被告吴贵满负担，该费用已有原告重庆创途置业有限公司在立案时垫付，被告吴贵满在支付上述款项时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  郭华二〇一八年十一月三十日书记员  赵恒