山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民终6891号上诉人（原审被告）：兰陵县金岭镇压油沟村村民委员会。法定代表人：夏二虎，村主任。委托诉讼代理人：朱付华，山东晨浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹学典，男，1966年7月18日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。委托诉讼代理人：王志华，苍山兴明法律服务所法律工作者。原审被告：夏继奎，男，1977年3月25日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。上诉人兰陵县金岭镇压油沟村村民委员会（以下简称压油沟村委）因与被上诉人邹学典及原审被告夏继奎买卖合同纠纷一案，不服山东省兰陵县人民法院（2018)鲁1324民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。压油沟村委上诉请求：请求依法撤销原审判决，直接改判驳回邹学典的诉讼请求。事实和理由：1.村委没有购买过邹学典的水泥，不存在欠邹学典水泥款的事实。压油沟村因旧村搬迁，2009年10月开始先期建设20套别墅（小康楼），该工程由承包人盛国华承建，包工包料。盛国华承建工程时购买使用了邹学典的水泥，所以邹学典的水泥款应当由盛国华支付。而村委只能依据建设工程施工合同向盛国华支付工程款，而不需要向邹学典直接支付水泥款，这是两个法律关系。邹学典在一审庭审时，也认可该事实，因为建设该工程使用了他的水泥，较长时间没有钱给付，盛国华才找到夏继奎给签订了楼房买卖合同，事实上村委没有购买邹学典的水泥，也不欠他水泥款。2.村委与邹学典签订楼房买卖合同，实际上是债权担保关系。因为盛国华购买使用了邹学典的水泥，没有及时支付水泥款，当邹学典追索时，盛国华找到村委主任夏继奎，要求夏继奎和邹学典签订一份楼房买卖合同作抵押，这实际上是为邹学典的债权提供的抵押担保行为，不是真实的买卖关系。如果盛国华没有支付水泥款，邹学典可以依法诉讼，向盛国华追索。3.盛国华欠邹学典的水泥款，没有在工程款中扣减。盛国华欠邹学典的水泥款，如果由村委代为支付，或者以楼房折抵，那么村委支付给盛国华的工程款中应扣减该笔款项，但是村委和盛国华双方结算的工程款中并未扣减此笔款项。所以，盛国华仍然欠邹学典的水泥款，仍应由盛国华支付给邹学典。4.楼房买卖的收入款项没有账目和证据。如果村委购买邹学典的水泥，应当有支出账目，折抵房款应当有收入账目，或者以此房折抵盛国华欠的水泥款，应当有抵减工程的账目或证据，但是，经村委到金岭镇经管站查询，村委从没有购买邹学典水泥的支出账目，也无该房房款的收入账目。而且与盛国华的工程结算中，也没有抵减该笔水泥款的账目及证据。综上，该涉案房产的出售是不真实的、是虚假的，原审法院认定村委以欠邹学典水泥款折抵了购房款，现在楼房买卖无效当返还房款，该判决认定事实是错误的，应予纠正。邹学典辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，压油沟村委的上诉理由及所陈述的事实部分与本案无关联性，也缺乏合法有效的证据。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。夏继奎述称，盛国华承建了我们村小康楼工程，盛国华欠邹学典的水泥款，邹学典找到我，我当时是村里的村主任，我就代表村里同意将房子抵押给邹学典。当时房子的钥匙和售房合同都交给邹学典了。后来这套房子叫盛国华卖给了案外人陈中向，陈中向不是我们村村民。这个房子确定就是盛国华卖的。邹学典向一审法院起诉请求：1.判令压油沟村委返还我购房款156000元，后增加诉讼请求为确认《售房合同》为无效合同；2.诉讼费用由压油沟村委负担。事实和理由：2011年5月2日，我与压油沟村委签订《售房合同》一份，压油沟村委将建设的坐落于卞××路××北小康楼B座2单元楼房一处，出售给我，楼房价款156000元，压油沟村委向我出具收款收据，载明以压油沟村委所欠的水泥款折抵购房款，后压油沟村委一直未将楼房交付给我。我向兰陵县人民法院提起诉讼要求压油沟村委履行合同并交付楼房，后该院作出（2017）鲁1324民初6065号民事判决书，认定双方签订的《售房合同》为无效合同。一审法院认定事实：2011年，压油沟村委拖欠邹学典水泥款20万元左右。2011年5月2日，双方协商以压油沟村委所有的一套楼房折抵水泥款156000元，并签订《售房合同书》一份，约定：房屋具体状况坐落于卞××路××北，房屋为砖混结构小康楼，建筑面积为274平方米，房屋在第B座二单元；该房地产土地所有权性质为集体所有土地；土地使用权以出让方式获得；小康楼每平方米为570元，合计每套价格为156000元。邹学典和压油沟村委分别在合同书上签名盖章。同日，夏继奎给出具收款收据一张，载明压油沟小康楼房款156000元，并在备注栏中注明“注：用水泥款抵小康楼B座第二户（东向西）。”后压油沟村委将剩余水泥款支付给邹学典。一审法院另认定，涉案楼房的用地系压油沟村委的集体用地，涉案土地没有关于土地的审批文件或证明。涉案楼房现由案外人陈中向占有使用。2007年至2018年3月期间，夏继奎任压油沟村委村主任。一审法院认为，邹学典和压油沟村委协商以压油沟村委所有的一套楼房折抵水泥款156000元，并签订《售房合同书》，系当事人的真实意思表示，双方之间存在买卖合同关系。压油沟村委和夏继奎的在本案中的抗辩理由均不能成立，不予采纳。涉案楼房系集体性质土地上的建筑物，农民集体所有土地的使用权主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织成员以外转让农村住房，必然导致农村集体土地使用权的转移，不利于保护集体经济组织内部利益、保持农村稳定，损害了社会公共利益。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。本案涉案房屋的土地性质系压油沟村村集体土地，而购买方即邹学典并非该村集体经济组织成员。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”。根据以上规定，邹学典和压油沟村委签订的《售房合同书》是无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，根据以上规定，压油沟村委应支付邹学典156000元。关于涉案楼房的返还问题，因该楼房现被案外人占有使用，不宜合并审理，压油沟村委可另案主张权利。夏继奎时任压油沟村委主任，与邹学典签订《售房合同书》及出具收款收据的行为系职务行为，故夏继奎在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、邹学典和压油沟村委2011年5月2日签订的《售房合同书》无效。二、压油沟村委支付邹学典156000元，于本判决生效后10日内履行。三、驳回邹学典的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3420元，减半收取1710元，由压油沟村委负担。本院二审期间，压油沟村委围绕上诉请求依法提交了两份新证据：1.兰陵县金岭镇经管站的证明一份，用以证明压油沟村委在小康楼施工期间没有购买水泥的账目，压油沟村委与邹学典不存在买卖水泥的合同关系；2.调解协议复印件一份，用以证明压油沟村委已将所欠工程款支付给施工方盛国华。邹学典和夏继奎没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据质证。邹学典的质证意见是：对证据1的真实性、合法性、关联性都有异议，根据相关证据规则，单位出具证明应该有经办人负责人的签字，根据该证明可以看出加盖的公章是事先加盖后来书写内容。根据一般的加盖公章习惯，该公章应加盖在相关内容书写后确认属实，才予以加盖，但该证明不符合证据的相关规定，同时，该证据不能够否认压油沟村委与邹学典之间存在楼房买卖关系。根据村委与邹学典签订的楼房出售合同及由原时任村主任夏继奎出具的收款收据，也说明合同关系成立，同时压油沟村委也否认该款项予以入账，因此可以看出，村委的财务管理混乱，其内部管理行为不能作为对抗邹学典的合法行为，对该证据及证明目的不予认可。对证据2的真实性有异议，同时该证据与本案没有关联性，不能说明压油沟村委所开发的小康楼工程款已全部结清。根据相关法律规定，楼房建设应该发包给具有资质的建筑公司予以承建，同时对于工程款应该有相关资质审计部门予以审计核算，该证据既不能看出楼房工程款的总额，也不能作为双方结算的证据。夏继奎对压油沟村委提交的两份证据的真实性没有异议。本院对压油沟村委提交的证据认证如下：压油沟村委提交的两份证据虽具有真实性，但不能证实压油沟村委已向邹学典支付了156000元水泥款，压油沟村委提交的证据与本案不具有关联性，不能作为认定压油沟村委已向邹学典支付了156000元水泥款的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，盛国华为压油沟村委承建小康楼期间购买了邹学典的水泥，因压油沟村委拖欠盛国华的工程款而导致盛国华未向邹学典支付水泥款，压油沟村委原法定代表人夏继奎代表压油沟村委将小康楼B座第二户（东向西）抵顶了邹学典的水泥款156000元，并向邹学典出具了收到购房款156000元的收款收据，上诉证据和事实能够证实压油沟村委对盛国华应向邹学典支付的156000元水泥款自愿承担债务，压油沟村委予以反悔的理由于法无据，不予支持。邹学典并非压油沟村村民，其无权购买压油沟村委开发的小康楼，在以房抵债的行为被确认无效后，压油沟村委向邹学典支付156000元水泥款的义务并未免除，原审法院判决压油沟村委向邹学典支付156000元正确，本院予以维持。综上所述，夏继奎作为时任村主任与邹学典签订《购房合同书》并向其出具收款收据的行为，属于代表村委与邹学典结算水泥款的行为，压油沟村委应支付邹学典水泥款156000元。压油沟村委抗辩称“金岭镇经管站没有村委购买邹学典水泥的支出账目，也无该房款的收入账目”属于其内部管理行为，不具有对外约束力。压油沟村委主张其与盛国华的工程结算款中没有抵减该笔水泥款，系另一法律关系，不属于本案的审理范围，压油沟村委如有证据可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3420元，减半收取1710元，由上诉人兰陵县金岭镇压油沟村村民委员会负担；二审案件受理费3420元，由上诉人兰陵县金岭镇压油沟村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊二〇一八年十一月二十三日法官助理葛志龙法官助理朱萱萱书记员徐晓凤