广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤14民终1199号上诉人（原审被告）：叶远新，男，汉族，1960年4月3日出生，住所地：深圳市。上诉人（原审被告）：兴宁市兴业水泥厂有限公司，住所地：兴宁市黄陂镇。法定代表人：叶远新。俩上诉人的委托诉讼代理人：朱孟禾，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司，住所地：兴宁市兴城人民大道中（205国道）。法定代表人：廖晓明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟钦华，该公司员工。委托诉讼代理人：张展源，广东从信律师事务所律师。上诉人叶远新、兴宁市兴业水泥厂有限公司（以下简称：“兴业水泥厂”）因与被上诉人广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司（以下简称：“兴宁供电局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院（2018）粤1481民初1199民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶远新、兴业水泥厂的委托诉讼代理人朱孟禾，被上诉人兴宁供电局的委托诉讼代理人钟钦华、张展源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人叶远新、兴业水泥厂上诉请求：1、请求撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：1、一审法院认定事实错误。双方当事人于1999年1月15日签订的房地产转让合同第七条约定“在房地产权移交给乙方（兴宁供电局）使用后，乙方应在五天内将全部房地产权转让款248万元一次性付给甲方（兴业水泥厂）或在甲方所欠乙方电费款内抵除。”上诉人于1999年1月20日交付合同中约定的八卡房屋给兴宁供电局使用。之后被上诉人未依在五天内一次性支付其余四卡房屋（即本案标的四卡房屋）之房款。此后，因标的四卡房屋未有合同对价支付，其物权也自然未发生变动，此即是本案事实，该事实与上述合同约定及双方实际履约行为相互契合。2、一审法院适用法律错误。根据民事诉讼法及最高院民事诉讼证据的若干规定，本案中被上诉人兴宁供电局对其主张的兴业水泥厂欠缴电费事实、金额及抵对事实承担举证责任，其举证不能或不足的，应承担不利后果。而一审判决书中将本应由兴宁供电局一方承担的举证责任强行以“被告未能举证证明被告兴业水泥厂实际结欠电费的数额的情况下”根据兴宁供电局单方制作的所谓证据，“认定被告兴业水泥厂至2004年10月31日仍欠电费2525281元。”此种认定违背了基本的证据原理。此外，上诉人主张的涉案合同中一半房屋以抵扣电费形式支付房款，本案标的四卡房屋应以现金一次性支付房款，该四卡房屋因被上诉人未支付房款而未办理过户，该房屋当前物权状态登记与涉案合同中第七条约定即可证明相关事实。3、退一步讲，即使不论合同约定的五日支付期限，忽略合同约定的一次性支付的付款方式，按兴宁供电局主张的，“原告以抵除电费的方式于2004年10月31日付清房款”，则本案中的合同，名为房地产转让合同，实际为代物清偿合同，即叶远新以房屋抵水泥厂之电费债务。根据最高人民法院的相关审判指导意见，债务清偿期届满之前达成的以物抵债协议条款，明显违反《中华人民共和国物权法》186条、第211条规定的禁止流押、流质的强制性规定，应认定无效。另补充，一审中对于《房地产转让合同》基础的事实，即被上诉人是否支付了购房款，是否存在抵对电费及是否我方拖欠电费，一审没有证据证明我方拖欠多少电费，也没有证据证明以抵对的方法签订《房地产转让合同》。综上，一审法院违背相关法律认定的事实存在明显错误，望贵院予以纠正，依法公正判决，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人兴宁供电局辩称：一、请求法院依法驳回上诉人叶远新、兴业水泥厂的全部上诉请求。二、本案诉讼费用全部由上诉人叶远新、兴业水泥厂承担。事实和理由：ー、上诉人叶远新、兴业水泥厂在上诉理由中称因标的四卡房屋示有合同对价支付，其物权也自然未发生变动，此即是本案事实，该事实与上述合同约定及双方实际履约行为相互契合（见上诉理由1），无事实根据，理由是：1、答辩人兴宁供电局已按时足额以抵对拖欠电费的方式付清房地产权转让款240万元及办证费用8万元给上诉人叶远新、兴业水泥厂。答辩人兴宁供电局一审提交的证据《各农电所电费应收款》充分证实在1998年7月、8月期间上诉人兴业水泥厂拖欠电费的数额已达300多万元，在1999年1月15日签订涉案《房地产转让合同》时，上诉人兴业水泥厂的拖欠电费数额仍为300多万元，上诉人叶远新、兴业水泥厂之所以会与答辩人兴宁供电局签订涉案《房地产转让合同》将座落于新兴花园内南坛西路16、18、20号：南坛西路22号：南丰路34号：鸿丰路39、41、43号等捌卡房屋转让给答辩人兴宁供电局，唯一目的就是为了抵对上诉人兴业水泥厂拖欠答辩人兴宁供电局的电费。在《房地产转让合同》签订当日，双方已经确认房地产转让款及办证费用248万元抵对电费数额248万元。因此，答辩人兴宁供电局根本无须再另行支付房地产转让款给上诉人叶远新、兴业水泥厂。2、《房地产转让合同》签订后上诉人叶远新、兴业水泥厂已按约于1999年1月20日交付合同约定的捌卡房屋给答辩人使用，且于1999年2月期间已将其中肆卡房屋过户登记至答辩人名下，亦可证实答辩人兴宁供电局已对抵对电费的方式付清所有房屋转让款等费用给上诉人。1999年1月15日签订《房地产转让合同》时双方约定以抵除兴业水泥厂拖欠兴宁供电局电费的方式付清房地产转让款。1990年1月20日上诉人叶远新、兴业水泥厂按合同约定将捌卡房屋交付由答辩人兴宁供电局使用至今。开庭时，上诉人叶远新、兴业水泥厂代理人当庭陈述涉案未过户登记至答辩人兴宁供电局名下的16、18、20、22号房屋属于叶远新的个人房屋。据此，转让房屋如果不是为了抵除上诉人兴业水泥厂拖欠兴宁供电局电费的话，那么签订《房地产转让合同》的当事人就是叶远新个人，而不会出现兴业水泥厂成为合同当事人的情况。如果未通过抵除电费的方式付清房地产转让款的话，上诉人叶远新、兴业水泥厂叶远新也不可能于1999年2月11日前将案外34、39、41、43号肆卡房屋过户登记至答辩人兴宁供电局名下。同时，答辩人兴宁供电局也不可能从1999年1月20日开始占用管理使用涉案16、18、20、22号房屋至今。二、上诉人叶远新、兴业水泥厂称“根据最高人民法院的相关审判指导意见，债务清偿期届满之前达成的以物抵债协议条款，明显违反《中华人民共和国物权法》186条、第211条规定的禁止流押、流质的强制性规定，应认定无效”，属上诉人适用法律错误，理由是在1999年1月15日签订《房地产转让合同》时，上诉人兴业水泥厂已拖欠答辩人兴宁供电局电费高达300多万元，上诉人叶远新、兴业水泥厂因无力支付拖欠费300多万元，才与答辩人兴宁供电局协商通过以物抵债的方式向答辩人兴宁供电局抵除电费额248万元。签订涉案《房地产转让合同》时上诉人兴业水泥厂拖欠兴宁供电局电费300多万元的债务清算期早届满，也即是说涉案《房地产转让合同》的条款并不属于“债务清偿期届满之前达成的以物抵债协议条款”因此，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押財产归债权人所有”和第二百一十一条：“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”的规定，不适用于本案纠纷，上诉人叶远新、兴业水泥厂的该诉讼主张，无法律根据。综上所述，上诉人叶远新、兴业水泥厂的上诉请求无事实和法律根据为维护答辩人兴宁供电局的合法权益，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人叶远新、兴业水泥厂的上诉请求。一审原告兴宁供电局向一审法院起诉请求（三案合并）：一、请求法院确认原告是位于兴宁市兴城南坛西路16号、18号、20号、22号房屋[房产证号：115XXX0、115XXX1、115XXX2，土地证号：兴府国用（98）字第00XXX**]的唯一产权人。二、请求法院判令被告叶远新、兴业水泥厂履行《房地产转让合同》约定的义务，协助原告将涉诉房屋的房地产权证过户登记至原告名下，办理涉诉房屋的过户手续所需的费用全部由两被告共同承担。三、判令本案诉讼费用由两被告承担。一审法院经审理查明：1999年1月15日，原告作为乙方与被告兴业水泥厂作为甲方（被告叶远新为被告兴业水泥厂的法定代表人及股东）签订了《房地产转证合同》，约定“一、甲方自愿将座落在新兴花园内南坛西路16、18、20号；南坛西路22号；南丰路34号；鸿丰路39、41、43号等捌卡（每卡肆层楼，房屋建筑面积303.07平方米，土地使用面积59.85平方米）合计捌卡（含楼房）共房屋建筑面积2424.61平方米，土地使用权面积478.84平方米转让给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产转让价格，每卡（含肆层楼）为人民币叁拾万元（300000元），捌卡（每卡含肆层楼）合计人民币为贰佰肆拾万元（240万元）。三、甲方负责办理全部房地产权转让迁户的一切手续，全部房地产所有权人均为乙方名称，办证手续所需费用乙方负责负担捌万元（80000元），其余一切费用（含交易税等）由甲方全部负担。四、双方同意于1999年1月20日由甲方将上述房地产使用权交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的房地产使用权一并转让中乙方永久所有。……七、在房地产权移交给乙方使用后，乙方应在五日内将全部房地产权转让款贰佰肆拾捌万元（248万元）一次性付给甲方或在甲方所欠乙方电费款内抵除。”《房地产转让合同》签订后，被告在转让合同约定的时间即1999年1月20日交付了转让合同中所有房屋给原告，原告也一直使用受让房屋至今。转让合同签订后原告用抵对电费的方式向被告支付了转让合同中约定的全部房地产权转让款及办理手续所需费用，至2004年10月31日原告以抵对电费的方式付清《房地产转让合同》的全部房地产权转让款及办理手续所需费用合计贰佰肆拾拐万元（248万元）。被告于1999年2月11日将其转让的座落在新兴花园内南丰路34号和鸿丰路39、41、43号肆卡房屋过户登记至原告名下，但是至今为止座落在新兴花园内南坛西路16、18号、20号、22号房屋却一直未过户至原告名下，原告一直催促被告办理，但是被告均不履行过户义务。被告叶远新及被告兴业水泥厂辩称（三案合并）：1、原告未履行合同约定的付款义务。按照合同约定，原告支付房屋转让款的期限为交付商铺后五日内，付款方式为一次性付款或在被告兴业水泥厂所欠原告电费款内抵除。1999年1月20日，被告叶远新依约交付了合同约定的8卡商铺，同年2月11日为原告办理了其中4卡商铺的过户，该4卡商铺转让款经叶远新认可与兴业水泥厂所欠电费抵对，故双方并无争议。但是，原告未在约定付款期限内支付本案所涉4卡商铺的转让价款，应视为以自已的行为表明不履行合同义务。原告未在约定期限内支付商铺转让款，属于根本违约行为，导致合同未能完全履行。至今已经过去近二十年，商铺房屋升值幅度很大，原告起诉要求继续履行合同，明显有失公平。2、原告主张以电费抵对商铺转让款不能成立。原告向法庭提交其收据存根和账本页，当庭提交其内部的欠费记录作为房屋转让款抵对电费的证据，但皆为原告单方制作，既未经被告兴业水泥厂签认，更未经争议商铺所有权人叶远新同意抵对，因此原告未能证明已向被告叶远新支付购房款。被告方认为，电费是原告的营业收入，其应当向兴业水泥开具电费发票，并且取得叶远新出具的等额的商铺转让款收据，抵对方可成立。至2004年10月，原合同约定的5日付款期限已经过去了5年多，原告自行开具一份收据，据此认为“以抵除电费的方式于2004年10月31日付清房款”，其单方面主张的：“履约”在事实上不能成立；本案中兴业水泥厂如存在欠原告的电费债务，与原告所欠叶远新的商铺转让款债务。不仅债务人不同，债务性质也不同，不符合《中华人民共和国合同法》第97条规定，其单方面主张的“抵对”，在法律上不能成立。3、原告未依约支付对价，请求商铺过户没有依据。一审法院经审理认定事实如下：一、对案涉《房地产转让合同》的真实性的认定。原告向法庭提交了1999年1月15日，原告作为(乙方)与被告兴宁市兴业水泥厂有限公司作为甲方（被告叶远新为被告兴业水泥厂的法定代表人及股东）签订了《房地产转让合同》。被告对上述案涉《房地产转让合同》的三性无异议。据此案涉《房地产转让合同》的真实性及其约定事项予以认可。二、对被告兴业水泥厂是否存在拖欠电费事实的认定。原告向法庭提交了1998年7月和8月《各农电所电费应收款》账页、兴业水泥厂电费账本记录，欲证明至1998年8月兴业水泥厂共累计欠费3684908元，至2004年10月31日，兴业水泥厂仍欠电费2525281元。被告抗辩称《各农电所电费应收款》账页、兴业水泥厂电费账本记录均为原告单方制作，对证据三性不予认可；但对兴业水泥厂存在欠电费的事实无异议，抗辩称与本案无关联。虽然被告抗辩称上述三份证据均为原告单方制作，但《各农电所电费应收款》、电费账本为原告记录各客户所欠电费款，且被告对兴业水泥厂存结欠有电费的事实无异议。而原告作为供电企业，在其举证证明被告存在结欠电费的事实，在被告未能举证证明被告兴业水泥厂实际结欠电费的数额的情况下，认定被告兴业水泥厂至2004年10月31日仍欠电费2525281元。三、被告兴业水泥厂所拖欠电费与涉案房款项是否有关联，原告及被告兴业水泥厂、叶远新是否均具有以兴业水泥厂所欠原告电费抵除涉案房屋房款的合意的认定。在签订涉案《房地产转让合同》时，被告叶远新为兴业水泥厂的法定代表人及涉案房屋为叶远新个人所有房屋及在签订案涉《房地产转让合同》后被告叶远新依约向原告交付了案涉《房地产转让合同》中约定的8卡房屋给原告使用，并办理了除涉案4卡房屋外的另外4卡房屋的过户手续的事实原被告均无异议，对以上事实一审法院予以确认。双方无异议的案涉《房地产转让合同》第七条约定“在房地产权移交给乙方（原告）使用后，乙方应在五日内将全部房地产权转让款贰佰肆拾捌万元（248万元）一次性付给甲方（被告兴业水泥厂）或在甲方所欠乙方电费款内抵除。”因此在1999年1月15日签订涉案《房地产转让合同》，被告叶远新作为兴业水泥厂的法定代表人，以法定代表人身份在合同上签名处分其个人所有的房屋，并约定了付款方式为一次性付清或在被告兴业水泥厂所欠电费内抵除。被告抗辩称被告叶远新在本案中从无以物抵债、代偿兴业水泥厂电费的意思表示；本案中被告兴业水泥厂如存在欠原告的电费债务，与原告所欠被告叶远新的房屋转让款债务，不仅债务人不同，债务性质也不同，因此原告无权取得本案争议房屋的所有权的意见，与事实不符，不予采信。同时依据上述第七条的约定及对前述对被告兴业水泥厂有超出248万元所欠电费的事实认定，综合认定原告与被告兴业水泥厂、叶远新均具有以兴业水泥厂所欠原告电费抵除涉案《房地产转让合同》约定房款的合意；涉案房款包含在上述248万总房款之中，同样应认定为原告及被告兴业水泥厂、叶远新均具有以兴业水泥厂所欠原告电费抵除涉案房屋房款的合意。被告提出双方约定一半的房屋抵对电费的抗辩意见，但未提供任何证据证实，不予采信。四、原告单方制作的收据是否可以作为原告已支付涉案《房地产转让合同》房屋（含涉案的四卡房屋）的对价的凭证的认定。原被告均对涉案《房地产转让合同》在1999年1月15日签订后，即从1999年1月20日起，合同中约定的8卡房屋一直由原告实际占有使用，并于1999年2月11日已办理了其中4卡过户手续，并取得了权属人为兴宁市供电局的《房地产权证》无异议。对原告已取得权属人为兴宁市供电局的《房地产权证》的4卡房屋被告认可该4卡房屋的转让款系经叶远新认可与兴业水泥厂所欠电费抵对。据此，原告提供的《收据》虽为其单方制作，并在合同约定的付款时间过去的5年后制作，但结合前述认定的原被告均无异议的案涉《房地产转让合同》的约定、涉案房屋的交付、原被告具有以兴业水泥厂所欠原告电费抵除涉案房屋房款的合意、被告兴业水泥厂至2014年10月31日原告制作《收据》时仍拖欠原告超出248万元电费的事实认定，认定2014年10月31日原告制作《收据》与上述认定事实及证据具有联系，与本案事实相关联。此外被告抗辩原告并未依约支付对价，构成根本违约，但未提供证据证明及原被告均确认涉案《房地产转让合同》中交付的标的物（8卡房屋）支付方式未有另外约定，因此对被告提出的抗辩意见，不予采纳。另查明，原告广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司为兴宁市供电局权利义务承继者。一审法院认为，原告广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司为兴宁市供电局权利义务承继者，其作为原告适格。在1999年1月15日，原告作为乙方与被告兴宁市兴业水泥厂有限公司作为甲方签订《房地产转让合同》，被告叶远新作为兴业水泥厂的法定代表人，以法定代表人身份在合同上签名转让其个人所有的房产，因此案涉《房地产转让合同》是原告、被告兴业水泥厂、被告叶远新真实意思的表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。民事“合意”是物权变动的基础行为，基础行为和登记行为是两个独立的行为。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。据此，原告请求法院确认其为涉案房屋（4卡）的唯一产权人，与法律规定不符，不予支持。案涉《房地产转让合同》第二、三条约定房地产转让价格为每卡30万元，8卡共240万元；由被告负责办理全部房地产权转让迁户的一切手续，办证手续所需费用原告负责负担8万元，其余一切费用（含交易税等）由被告全部负担。依据前述对事实的认定，综合认为原告已履行了案涉《房地产转让合同》的约定的房款、办证费用共248万元在被告兴业水泥厂所欠原告电费内抵除的义务，对原告请求被告叶远新、兴业水泥厂协助原告广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司将位于兴宁市兴城镇南坛西路16号、18号、20号、22号的房地产权证过户登记至原告广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司名下有理，予以支持；对于原告请求的办证费用，因原告一直怠于行使请求过户的权利，存在过错，仅支持被告承担按照签订涉案《房地产转让合同》时涉案房屋（共4卡）价款及当时的交易税税率标准计算的过户费用，超出部分由原告自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：一、被告叶远新、兴宁市兴业水泥厂有限公司应在判决生效之日起三十日内协助原告广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司将位于兴宁市兴城镇南坛西路16号、18号、20号、22号的房地产权证过户登记至原告广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司名下。二、被告叶远新、兴宁市兴业水泥厂有限公司在履行第一项确定的义务的同时承担过户手续所需费用[按案涉《房地产转让合同》签订时的涉案房屋价款及当时交易税税率标准计算]。三、驳回原告广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三案受理费共计10700元（其中1198号案受理费2900元、1199号案受理费2900元、1200号案受理费4900元），由被告叶远新、被告兴宁市兴业水泥厂有限公司负担。二审庭审中，本院向被上诉人释明要求其在规定期限内提交据以证明其主张的抵对电费的方式支付了本案所涉四间店铺全部转让款的包括但不限于如下证据：（1）双方对电费进行结算的证据；（2）向上诉人送达欠费通知的证据；（3）向上诉人出具已支付旧欠电费的发票；（4）向上诉人送达已付清旧欠电费的收据；（5）上诉人向被上诉人出具的已收到以旧欠电费抵对的购房款的收据等证据。但被上诉人在期限内仅提交了上诉人的用电记录。本院认为，被上诉人主张以上诉人兴业水泥厂旧欠电费抵对本案所涉四间店铺的购房款的方式支付完毕了全部购房款，但被上诉人在一审中未提供相应的证据证明。二审中，本院向被上诉人释明要求其在规定期限内提交据以证明其主张的以抵对电费方式支付全部购房款的上述相关证据，但被上诉人在规定期限内未提交双方在签订本案房屋转让合同之前双方就上诉人兴业水泥厂是否仍欠电费的结算证据，以及被上诉人向上诉人送达欠费通知书的证据，被上诉人向上诉人送达已收到以购房款抵对的方式付清旧欠电费的收据的证据，上诉人向被上诉人出具的已收到以旧欠电费抵对的购房款的收据，被上诉人向上诉人开具已付清旧欠电费的发票或被上诉人的财会账册中记载在本案房屋转让合同订立之前上诉人仍欠被上诉人248万元电费，后以购房款抵对好缴电费发票入账的方式将该旧欠电费在会计账上消账的证据。被上诉人提交的上诉人用电记录对被上诉人主张的在本案房屋转让合同订立之前上诉人仍欠电费248万元并以旧欠电费抵对购房款的方式已支付完毕本案所涉四间店铺的购房款的主张没有证明力，被上诉人应对其主张承担举证不能的法律责任，其认为已付清本案所涉四间店铺的购房款，上诉人应协助办理本案所涉四间店铺的过户登记手续的诉讼请求应予驳回。综上，上诉人的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销兴宁市人民法院（2018）粤1481民初1199号民事判决。二、驳回被上诉人广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费2900元，已由广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司向一审法院预交，二审案件受理费5800元（已上诉人叶远新、兴宁市兴业水泥厂有限公司向本院预交），由被上诉人广东电网梅州兴宁供电局有限责任公司负担。本院不作清退，由被上诉人迳行支付给上诉人。本判决为终审判决。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清代理审判员  赖志明二〇一八年十一月二十七日书 记 员  幸静容