宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁04民终841号 上诉人（原审被告）：任刚，男，1981年2月11日出生，汉族，宁夏固原市人，小学文化，农民，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：郭云安，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：余兰芬，女，1964年11月16日出生，汉族，浙江省乐清市人，小学文化，居民，住宁夏固原市。 被上诉人（原审原告）：吴阿生（曾用名吴兴鑫），男，1964年6月21日出生，汉族，浙江省乐清市人，初中文化，居民，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：张涛，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人任刚因与被上诉人余兰芬、吴阿生房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初4453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任刚及其委托诉讼代理人郭云安，被上诉人余兰芬、吴阿生的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任刚上诉请求：撤销原审判决，查清事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，导致判决错误。一、一审法院认定：“2017年5月23日，原告余兰芬与被告任刚签订了一份《租赁合同》约定涉案房屋租赁至政府拆迁该房屋为止”是错误的。首先，上诉人已于2017年5月底搬离该涉案房屋，所以并不存在续租的问题，且上诉人已经结清了2017年5月底之前的房屋租赁费，故并不存在拖欠租赁费的行为；其次，被上诉人在庭审过程中出具的该份租赁合同为复印件，并未出示该证据的原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条规定，二被上诉人以已经不存在的合同复印件作为证据起诉有违法理，另外，双方当事人对该份证据存在争议，原审法院依然将该份《租赁合同》复印件作为证据予以采信，并作为定案的依据，但对该证据采纳的理由在判决书中未作表述违反《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第79条的规定，因此，一审法院对该证据的认定是错误的。二、一审法院认定“本案原、被告就涉案房屋签订过《房屋租赁合同》，被告任刚亦实际租赁涉案房屋经营至今”错误。涉案房屋已于2017年5月份被政府征收，2017年6月份，被上诉人已领取补偿款。之后涉案房屋的归属和被上诉人无任何关系，该事实有固原市原州区土地房屋征收办公室出具的证明可以证实，因此，被上诉人在2017年6月之后对涉案房屋不再享有所有权，即此时涉案房屋的所有权归属于人民政府而不是被上诉人。三、一审法院认定“2017年5月份至今的租赁费被告任刚仍未支付”错误。任刚在一审庭审中向法庭提交的2017年5月23日余兰芬向任刚出具的收条能够证明2017年5月30日前的租金已经付清，而一审法院在该证据存在的情况下，却认定“2017年5月份至今的租赁费被告任刚仍未支付”属于事实认定错误。四、一审法院认为“租赁合同、欠条形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信，作为定案依据”的表述含2015年9月1日的房屋租赁合同，上诉人在庭后第二天提出鉴定申请，但未予准许，并在当日制作判决书，致使上诉人表达诉求无门，使上诉人诉讼利益受损。同时，一审法院认为“证据照片、证明，因上述证据形式来源不合法，二原告质证不予认可，且经本院查实，本院不予采信”的表述认证错误。上诉人在一审中向法庭提交的“证明”，是固原市原州区土地房屋征收办公室出具的，并且盖有该单位的公章，该证据具有真实性、关联性，来源合法。而一审法院却认定来源不合法是武断的。 余兰芬、吴阿生辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，上诉人至今未向被上诉人交付房屋及钥匙，不能视为其与被上诉人解除了租赁合同，原审中上诉人对2015年9月1日签订的合同质证无异议，且在二审中认可其与被上诉人房屋租赁的事实，那么该合同可以作为本案的定案依据；其次，涉案租赁房屋至今未被拆迁，也未向拆迁部门交付房屋，被上诉人领取补偿款的行为与房屋的归属没有必然的联系，拆迁不是法律概念，实质为行政征收并不是引起物权变动的原因；第三，截止判决日期，上诉人已拖欠租赁费有5个季度，判决中起始日期不影响本案的主要事实；第四，上诉人并未向原审法院提出书面鉴定申请，而且租赁事实是存在的，不存在伪造合同的行为，退一步讲，即使上诉人提出鉴定申请也是在一审法庭辩论终结后提出的，并不符合法定程序；第五，原审法院依职权调取的证据证明上诉人提交的固原市原州区土地房屋征收办公室出具的证明是虚假的，因此该证明不能作为本案的定案依据。 吴兰鑫、余兰芬向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向二原告支付房屋租赁费45000元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，2014年9月1日，被告任刚租赁二原告所有的位于固原市原州区西关路159-4号门面房用于经营。被告任刚经营一年期满后，原告吴兴鑫与被告任刚又于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定租期一年自2015年9月1日至2016年8月30日止，租金为每月为3500元。2016年8月30日，《房屋租赁合同》到期后双方未续签合同，被告任刚继续租赁涉案房屋经营。2017年涉案房屋列入政府拆迁范围。2017年5月23日，原告余兰芬与被告任刚签订一份《租赁合同》，约定涉案房屋租期至政府拆迁该房屋为止，营业房的拆迁经营补偿、搬迁补偿、装修补偿都归被告任刚所有。因为该营业房属于拆迁房，原告余兰芬与被告任刚双方协商先由被告继续租赁涉案房屋，之后再交纳租赁费，租赁费按每季度9000元交纳。该协议落款处注明：2017年4月12日欠条中被告欠余兰芬的已付清作废。截止目前，二原告已全额领取政府房屋拆迁补偿款。被告任刚仍未履行向二原告交纳涉案房屋租赁费义务。固原市区旧城改造指挥部综合办公室仍要求原告吴兴鑫履行交付涉案房屋义务。被告任刚向二原告付清了2017年4月份之前的租赁费，2017年5月份至今租赁费被告任刚仍未支付。现二原告起诉来院，要求判如所请。 一审法院认为，本案原、被告就涉案房屋签订过《房屋租赁合同》，被告任刚亦实际租赁涉案房屋经营至今。本案的关键问题是：涉案房屋列入政府拆迁范围且在二原告领取补偿款到涉案房屋拆除期间，被告任刚仍继续使用涉案房屋，其是否应向二原告支付租赁费用。从本案庭审中二原告提供的证据《租赁合同-门面拆迁补偿协商协议》约定的内容来看，上述时间段内的房屋租赁费双方约定由被告任刚按每季度9000元向二原告支付。况且，根据我国《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，《租赁合同-门面拆迁补偿协商协议》合法有效，且被告以该合同为依据起诉来院要求原告余兰芬向其支付拆迁搬迁、装修房屋费用，本院已调解由原告余兰芬向被告任刚支付上述费用33000元。因被告任刚自2017年5月份开始至今未向二原告支付租赁费，时间长达五个季度之久，按照双方约定的租金支付计算方法，故二原告主张要求被告任刚向其支付租赁费的诉请成立，其诉讼主张本院予以支持。庭审中，被告任刚的抗辩理由不能成立，其抗辩意见本院不予采纳。综上所述，二原告的诉讼请求成立，其诉讼主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条的规定，判决：由被告任刚于本判决生效之日向原告吴兴鑫、余兰芬支付房屋租赁费45000元。 二审中，上诉人围绕其上诉请求，依法申请证人张建军、宋成东出庭作证，证明上诉人任刚搬出涉案房屋的时间。被上诉人质证认为，证人证言不符合证据三性。1、证人证言不属于新证据；2、两位证人对搬店时间的陈述高度一致，不能排除上诉人提前与证人相互沟通情况存在。2018年3月23日，固原市原州区土地房屋征收办公室仍然向被上诉人下达了限期搬迁通知书，说明涉案房屋在通知书下达之前依然没有搬离。上诉人是否搬离房屋与其和被上诉人解除房屋租赁合同是两个不同的法律关系，因此证人证言不能作为认定案件事实的依据。本院认为，两位证人的证言缺乏其他相应证据予以佐证，且与本案不具有关联性，对其证明效力本院不予确认。 二审中，被上诉人未向法庭提供新证据。 二审经审理查明，2015年9月1日，上诉人任刚与被上诉人吴兴鑫签订房屋租赁合同，约定“被上诉人将其所有的位于固原市原州区西关路159-4号门面房出租给上诉人用于经营眼镜店。租赁期限为一年，自2015年9月1日至2016年8月30日止。租金为每月3500元”。租赁期限届满后，上诉人与被上诉人吴兴鑫妻子余兰芬又于2017年5月23日签订了门面拆迁补偿协商协议，约定“由任刚继续租赁涉案房屋经营至政府拆迁该房屋为止。门面房的拆迁经营补偿、搬迁补偿、装修补偿都归任刚所有。租金采用先用房后缴房费形式，每季度租金为9000元。该协议落款处注明：“2017年4月12日欠条中欠余兰芬的已付清作废”。同日，被上诉人余兰芬向上诉人任刚出具“今收到任刚欠余兰芬西关路159-4门面房租金（2017年1月1日至2017年5月30日）收条一张。2017年6月，二被上诉人在政府街黄河银行领取了涉案房屋拆迁补偿款4940733元。 另查明，2017年6月25日，任刚诉余兰芬房屋租赁合同纠纷一案，经原审法院主持调解，双方达成协议，由余兰芬向任刚支付涉案房屋的拆迁补偿款（包括装修费、搬迁费、停产停业损失）33000元。 本院认为，本案的争议焦点：一是被上诉人对涉案房屋是否享有物权；二是上诉人在原审提供的证明能否作为认定本案事实的依据。 关于被上诉人对涉案房屋是否享有物权的问题，即被上诉人是否仍具有房屋租金收益的物权权利。本案中，政府已对涉案房屋作出了征收决定，且二被上诉人已经与政府拆迁部门签订了房屋征收补偿协议，并于2017年6月份已领取了涉案房屋的拆迁补偿款。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，涉案房屋的所有权因人民政府的征收行为已经发生了变更。即在被上诉人领取涉案房屋征收补偿款以后，其对于涉案房屋所享有的物权已经丧失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。即通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为主张合同权利，这种合同权利包括追索所欠的租金。换句话说，原出租人仅能对产权变更前承租人的违约行为包括拖欠租金的行为主张权利。而上诉人作为出租人，其在原审提供的证据能够证明已将涉案房屋租金支付至2017年5月30日。即在涉案房屋产权变更前，上诉人作为房屋承租人，对于原房屋出租人的被上诉人而言并不存在拖欠租金等违约情形的存在。至于产权变更以后，上诉人是否存在延期搬迁、拖欠租金等违约情形，作为房屋原产权人的被上诉人因不再享有物权权利而不能再主张实体权利。故两被上诉人向上诉人主张2017年6月之后的租赁费共计45000元没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于证据形式及认定问题。关于证据形式问题。本案中，被上诉人为证明其与上诉人存在租赁合同关系，在原审提供了其与上诉人签订的房屋租赁合同原件及门面拆迁补偿协商协议复印件。上诉人对房屋租赁合同原件中其本人的签字不认可，但未向原审法院申请笔迹鉴定。另外，门面拆迁补偿协商协议虽系复印件，但上诉人对协商协议的内容表示认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，原审法院对被上诉人提供的证据的证明效力均予以认定并无不当。上诉人主张被上诉人提供的证据不符合形式要件，不能作为认定案件事实的主张没有法律依据，本院不予支持。关于被上诉人在原审中提供的证据“证明”能否作为定案依据的问题。上诉人在一审提供“证明”一份，证明涉案房屋自被上诉人领取补偿款后再与被上诉人无关的事实。原审法院虽依职权对该证据的出具情况进行了调查，但调查笔录内容应属于证人证言，其并不具备否认证明中加盖的行政机关印章的证明效力。即在无其他证据佐证的情形下，不能推翻作为书证的“证明”的证明力。因此，一审对该证据的证明力不予采信不当，二审予以纠正。 综上所述，上诉人任刚的上诉请求成立。原判认定基本事实清楚，但适用法律错误，导致处理结果错误，二审予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018） 宁04**民初4453号民事判决； 二、驳回被上诉人余兰芬、吴阿生的一审诉讼请求。 一审案件受理费926元，减半收取463元，二审案件受理费925元，均由被上诉人吴阿生、余兰芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘克雄 审判员  马晓红 审判员  马 萍 二〇一八年十一月十九日 书记员  张银银