安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0221民初2837号原告：芜湖华杨物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇湾东路与经三路交汇处东城国际小区**楼**，统一社会信用代码91340221097339755A（1-1）。法定代表人：刘云，总经理。委托诉讼代理人：王菲，男，1989年10月16日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。系原告工作人员。委托诉讼代理人：贾良俊，安徽安然律师事务所律师。被告：黄晓春，女，1976年9月10日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖县，经常居住地芜湖县。原告芜湖华杨物业管理有限公司（以下简称华杨物业公司）与被告黄晓春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华杨物业公司的委托代理人王菲到庭参加诉讼，被告黄晓春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华杨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年7月3日至2018年7月3日期间的物业管理费及能耗费2680元，并自2018年7月16日起按月2%的标准支付违约金至实际清偿之日止；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系广居正阳公馆小区的物业服务企业，被告系该小区4幢2单元1104室业主，房屋面积101.51平方米。2014年5月8日，芜湖市森林物业管理有限公司与广居正阳公馆小区建设单位芜湖县广居置业有限公司签订《芜湖县正阳公馆前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同一》），约定由芜湖市森林物业管理有限公司提供前期物业服务，合同期限自2014年5月8日至2017年5月7日。2017年7月9日，原告、芜湖市森林物业管理有限公司、芜湖县广居置业有限公司达成三方协议，将上述合同项下债权全部转让给原告。次日，原告与芜湖县广居置业有限公司签署《芜湖县正阳公馆前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同二》），约定由原告继续为广居正阳公馆提供前期物业服务，服务期限自2017年7月10日至2022年7月9日。合同签订后，原告依约提供物业服务，但被告至今未支付物业费及公共能耗费。2018年7月16日，经原告书面通知及多次上门催要，被告仍未履行付款义务，被告的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求判如所请。被告黄晓春在法定答辩、举证期限内未向本院提交书面答辩意见及相关证据，也未到庭参加诉讼，系其对抗辩权、质证权的放弃。原告所举证据与本案具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告购买了位于芜湖县广居正阳公馆小区4幢2单元1104室房屋，建筑面积为101.51平方米。2014年5月8日，芜湖市森林物业管理有限公司与案涉小区的建设单位芜湖县广居置业有限公司签订《前期物业合同一》，约定：芜湖市森林物业管理有限公司为案涉小区提供前期物业服务，合同期限自2014年5月8日至2017年5月7日；收费方式：1.高层住宅物业费：0.65元/每月/平方米（不含电梯运行、维护、维修、检测等费用）；2.临街商铺综合物业服务费：1.5元/每月/平方米；物业综合服务费从本物业交付买受人之日起预收，预收期限原则上不超过6个月，业主预缴6个月以上的除外，业主应于每月20日前向物业公司支付物业服务费。2017年7月9日，芜湖市森林物业管理有限公司、芜湖县广居置业有限公司与原告签订《债权转让协议》，约定：芜湖市森林物业管理有限公司将2014年5月8日至2017年5月7日期间，对广居正阳公馆小区所有业主基于《前期物业合同一》取得的全部合同债权转让给原告，原告受让债权后，可以依法向拖欠物业费的业主主张合同权利等，同时芜湖县广居置业有限公司作为受通知人在该债权协议上加盖印章。2017年7月10日，芜湖县广居置业有限公司与原告签订《前期物业合同二》，约定：原告为该小区提供物业管理服务；服务期限为2017年7月10日至2022年7月9日；收费方式等同《前期物业合同一》，上述合同第十四条第二款均约定：芜湖县广居置业有限公司、业主违反合同第七条、第八条约定，经华杨物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照月2%标准向原告支付违约金。《公共能耗收费标准确认书》中明确约定：芜湖县广居正阳公馆暂定预收标准为四层以上（含）每月0.45元/平方米（一层0.15元/平方米、二层按0.25元/平方米、三层按0.35元/平方米）。被告黄晓春为该小区业主，自2016年7月3日至今，一直未交纳物业费及公共能耗费。2018年7月16日，原告上门催缴并张贴《催费通知单》后，被告至今仍未缴纳。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对该小区内全体业主具有约束力。公共能耗费是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、监控机房等设施设备为全体业主服务中，产生能源消耗的费用，需要全体业主共同承担。原物业公司和原告之间的债权转让协议合法有效，属于债权转让，并通知了芜湖县广居置业有限公司，故原告享有原物业公司向被告等业主收取物业费的相关权利。因而，被告在接受了原告的物业管理服务后，应按合同约定及时缴纳相应的物业管理费和公共能耗费。故对于原告要求被告给付物业服务费及公共能耗费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题，原告于2018年7月16日上门催缴物业费，被告未能在催告三日内按时足额支付物业费，根据《前期物业合同一》、《前期物业合同二》第十四条第二款的规定，被告应自2018年7月20日起对前期未给付的物业费和公共能耗费共计2680元按照月2%的标准向原告给付逾期付款违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告黄晓春于本判决生效后十日内给付原告芜湖华杨物业管理有限公司自2016年7月3日至2018年7月3日期间的物业费和公共能耗费共计2680元；二、被告黄晓春于本判决生效后十日内支付原告芜湖华杨物业管理有限公司逾期付款违约金，即以2680元为基数，自2018年7月20日起按照月2%的标准计算至本院确定给付之日止；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告芜湖华杨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告黄晓春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  黄腊梅二〇一八年十一月十三日法官助理曹成成书记员张思敏附证据目录：原告芜湖华杨物业管理有限公司提交的证据如下：1.原告营业执照，被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体资格适格；2.《交房表》，证明被告系广居正阳公馆小区4幢2单元1104室房屋业主；3.《前期物业服务合同》两份，证明原告系广居正阳公馆小区物业服务管理单位，合同约定物业费标准为0.65元/月/平方米，原告可以按照合同约定预收不超过6个月物业费的事实；4.《确认书》，证明公共能耗费收费标准；5.《债权转让协议》，证明芜湖市森林物业管理有限公司已经将《前期物业服务合同》项下的合同权利全部转让给原告，并已经通知《前期物业服务合同》的相对人芜湖县广居置业有限公司，原告有权向被告主张2017年7月9日以前的物业费用；6.《催费通知单》，证明原告于2018年7月16日向被告书面催收物业管理费的事实。附：判决所依据的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（—）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。