重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初11442号 原告：重庆华宇集团有限公司，住所地重庆市渝**泰山大道东段**，统一社会信用代码91500000203115190U。 法定代表人：蒋业华，董事长。 委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张向群，重庆达美律师事务所律师。 被告：谭清洲，男，1990年6月12日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：谭云，男，汉族，1967年2月15日出生，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师。 原告重庆华宇集团有限公司（以下简称华宇公司）与被告谭清洲商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法由审判员贺前春担任审判长，与人民陪审员朱锡林、范娅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华宇公司的委托诉讼代理人赵沛霖，被告谭清洲的委托诉讼代理人谭云、李钦白到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华宇公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认谭清洲与华宇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议一、补充协议二已解除；2.判令谭清洲协助华宇公司办理涉案房屋注销预购商品房买卖合同备案登记、注销网签登记的相关手续；3.判令谭清洲支付华宇公司违约金59400元（计算方式为：应付款297000元*20%=59400元）。本案诉讼费用由谭清洲承担。事实和理由：2014年6月20日，华宇公司与谭清洲签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议，约定由谭清洲购买华宇公司开发的位于重庆市xx区xx园xx团xx号地块xx幢xx号的房屋，总房款1415693元。合同约定，谭清洲应于2014年6月20日支付华宇公司购房定金141000元，在2014年6月20日支付购房款284693元，剩余购房款990000元由谭清洲向银行申请按揭贷款。合同签订至今，谭清洲缴纳了购房款128693元，通过银行按揭缴纳了990000元，经多次催促仍有购房款297000元未缴纳。华宇公司向谭清洲寄出《律师函》，要求解除买卖合同。谭清洲的违约行为给华宇公司造成了损失，特起诉来院。 被告谭清洲辩称，1、华宇公司主张解除买卖合同不符合法定和约定条件。虽然申请按揭贷款时未能达到双方原先约定的金额，但对差额的297000元已转为华宇公司与谭清洲的借款，谭清洲已经按约定支付了购房款。华宇公司并无证据证明催促过谭清洲，谭清洲也未收到过华宇公司的函件，华宇公司在未经催告的情况下，要求解除买卖合同不符合法律规定。2、华宇公司主张的解除权已经消灭。双方的买卖合同并未约定华宇公司解除权的行使期限，即使谭清洲欠付部分购房款，华宇公司已经超出了解除权的行使期限。3、双方仍在继续履行之前的合同。华宇公司在2018年6月30日仍然在向谭清洲催缴物管费，谭清洲也将2018年12月31日前的物管费缴纳完毕。4、因华渝公司解除合同的理由不成立，故不应配合注销合同备案和网签登记。5、华宇公司主张的违约金59400元不成立。庭审中，华宇公司明确主张违约金的基础是解除合同，其解除合同的理由不成立，违约金当然也不成立。华宇公司交付的房屋不符合条件，未向谭清洲发出交房通知，也无分户验收资料。双方合同约定的车库在负1层，但华宇公司的证据显示车库实际在负3层，与合同约定不符，而华宇公司并未向谭清洲提供相应的变更文件和审批依据，车库与住宅具有一定的关联性，华宇公司不解决车库问题，谭清洲有权拒绝支付房款。华宇公司在售房时承诺在车库靠户外花园处开一门，但现在华宇公司予以拒绝，双方为此发生纠纷,现已超过解除权行使期限。6、如果人民法院认为谭清洲违约，则华宇公司主张的违约金标准过高，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率标准予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的重庆市商品房买卖合同及附件、补充协议、补充协议二、工商信息、准予变更登记通知书、关于履行重庆市商品房买卖合同付款义务的函及EMS单、律师函和EMS单、房产证、商品房认购协议书记停车库/车位购置协议、销售不动产发票、收据、刷卡复印件、说明、微信聊天截图、照片、银行按揭贷款还款明细、律师函、案外人房产证复印件、物业费收据、个人商业住房借款合同、抵押贷款合同、不动产销售发票、重庆市土地房屋预购登记证明、重庆市预购商品房登记证明、重庆市公安局关于楼栋号数的表格等，因当事人无异议或与原件核对无异，或能与其他证据相互印证，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下： 2015年7月，重庆华宇物业（集团）有限公司经工商登记变更为重庆华宇集团有限公司，即华宇公司。 2014年5月24日，谭清洲、谭云（乙方）在华宇公司（甲方）开发的xx城购置了xx幢xx号住房一套，同日双方签订了《停车库/车位购置协议》一份，约定：甲方将华宇天宫花城004号地下车库私家车位出售给乙方，用途为非住宅，所在楼层为负1层，出售价格为1269815元。乙方应于2014年5月24日支付停车库价款定金100000元，乙方应于2015年4月16日支付车位款536815元，如逾期，则乙方自逾期之日起每日按应付价款万分之五计算向甲方支付违约金。乙方于2014年8月24日向甲方支付车位款380000元，如逾期，则乙方自逾期之日起每日按应付价款万分之五计算向甲方支付违约金。乙方于2014年11月24日前向甲方支付车位款253000元，如逾期，则乙方自逾期之日起每日按应付价款万分之五计算向甲方支付违约金。因乙方所购本项目xx幢xx单元xx号住宅和本协议约定的停车位具有一定的关联性，双方一致同意，不论何种原因双方所签订的任一合同被解除或终止，则另一合同一并自动解除或终止。 2014年6月20日，以华宇公司为甲方、谭清洲为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的华宇天宫花城的房屋一套出售给乙方，房屋具体坐落为：重庆市xx区xx园xx组团xx号地块xx幢xx号。房屋建筑面积128.45平方米，套内面积109.28平方米，户型为二室二厅的成套住宅。房屋成交总价为1415693元，乙方于2014年6月20日支付购房定金141000元，于2014年6月20日支付购房款284693元，于2014年7月20日支付购房款990000元（此款由银行提供10年按揭）。属预售商品房的，甲方应当在2015年9月28日前，依照国家和地方的规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。乙方如未按照合同约定的时间付款，逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的20%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。 同日，双方签订《补充协议》，约定：乙方支付代收房屋契税21235.40元，物业专项维修基金10276元，预告登记费80元，按揭抵押费80元，以上费用合计31671.40元。甲乙双方就乙方购买本项目xx幢xx号住房签订的《重庆市商品房买卖合同》和甲乙双方就乙方购买本项目的004号停车位/车库所签订的《重庆市商品房买卖合同》具有关联性，甲乙双方一致同意，不论何种原因双方所签订的任一合同被解除或终止，则另一合同一并自动解除或终止。双方同意，无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除时，甲乙双方均应在合同解除后30日内到房产管理部门办理合同的注销手续。甲乙双方确认：甲方所修建的样板间/样板区/示范区单位仅作为风格展示和参考之用，对甲方没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，乙方承诺不基于样板间/样板区/示范区单位向甲方主张权利，有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定为准。购房合同所列通讯地址，为双方约定通知送达地址，乙方应保证其提供的联络方式的真实、可靠，为双方约定的通知地址。凡因非甲方原因导致乙方未收到通知，均视为甲方已履行完毕告知义务。该房屋门牌编号及所在楼层最终以行政主管部门核定的编号为准。 另双方签订《补充协议二》，约定，双方于2014年6月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定谭清洲购买华宇xx城xx号住房一套，乙方应向甲方支付首付款425693元，但乙方因自身资金周转原因，暂不能按买卖合同相关约定全额支付购房首付款，现于2014年6月20日向甲方支付首付款的30%即128693元，首付款的差额部分297000元由乙方向甲方申请借款，以便乙方申请办理该房屋的按揭等手续。甲方向乙方提供无息借款297000元，借款期限自2014年6月20日起至2015年6月20日止，甲方在上述借款期限届满前7日内，有权通过各种方式提醒催促乙方还款。如乙方未能按照本协议约定期限偿还借款项，乙方应按照以下方式向甲方支付违约金：逾期一个月以上，甲方有权单方面解除买卖合同及本协议，并有权在不通知乙方的情况下将该房屋另行出售。甲方解除买卖合同及本协议的，乙方除应按本协议的承诺承担违约责任外，由此造成的全部损失（包括但不限于给甲方和任何第三方造成的经济损失、违约责任，因解除买卖合同产生的相关税费、手续费、损失等）均由乙方承担，且甲方有权从乙方已经支付的房款中扣除。乙方未还清全部借款之前，乙方同意甲方暂不办理乙方所购该房屋的交房、产权登记及房产证办理等手续，直至乙方全部借款和违约金还清。乙方同意不追究甲方关于逾期交房及逾期办理产权登记和房产证的违约责任，并同意承担该房屋约定交房时间后的物业管理费。 合同签订后，2014年6月20日，华宇公司向谭清洲出具发票一份，载明缴纳住房购房款128693元。同日，谭清洲缴纳住房抵押费80元、预告登记费80元、住房大修基金10276元、契税21235.40元、车位款492133元、车位代收费83969.82元，合计736467.22元。2014年11月26日，华宇公司向谭清洲开具金额为990000元的住房款（按揭款）发票。 2016年5月31日，华宇公司向谭清洲邮寄《关于要求履行重庆市商品房买卖合同付款义务的函》，要求在2016年6月5日前支付房款297000元。 2018年3月20日，华宇公司向谭清洲发函，以谭清洲截止2018年3月20日未支付房款297000元为由，要求自收到律师函之日起，买卖合同即行解除，违约金按照买卖合同约定收取。 庭审中，谭清洲陈述，当时购买案涉车位的时候，是看过现场的，车位是和住房上下相连的，当时车位购置协议载明的车位在负1层，现车位仍是上下相连，但登记位置在负3层，但华宇公司也未说明原因，因此未支付剩余款项。华宇公司陈述：两案主张的违约金都是基于买卖合同已经解除或要求解除的前提。 庭审中，谭清洲举示微信聊天记录显示，从2017年3月19日起，便与华宇公司的罗丹就车位从负一楼变成负三楼、负一层开窗的问题进行沟通。 2018年4月17日买方说：我一直等你们房子产证和花园开门的问题，你上次说下星期，我又等了几个星期了，你们一直没有回复。 罗丹：不好意思，我一直在找你的电话。（花园）开口的方案我们和街道沟通过了，他们不能做主，……只有请你多担待，我们也正在想办法。 买方：那我等好久，还有你们到时候像以前，舒经理之前的那几个经理还说什么滞纳金，我们一直等起处理好了就付余款接房，请你给个时间。 罗丹：确切时间我说不准，估计到房交会后。 买方：好，我等你消息。 本院认为,双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律规定,应属合法有效。 因双方购买的房屋和车位系关联买卖，虽然从《停车库/车位购置协议》内容显示，谭清洲购买的004号车位的位置位于负一层，而实际车位将要登记的位置在负三层，但在庭审中，谭清洲表示在购买案涉车位时去看了现场，现在案涉车位的位置与原认购时的位置一致。虽华宇公司无证据显示告知了谭清洲变更的原因，但从双方买卖合同约定显示，房屋门牌编号及所在楼层最终以相关行政主管部门核定的编号为准。故在车库实际位置与认购时位置一致的情况下，谭清洲应当及时向华宇公司付款。 虽然就车位位置的争议来讲，谭清洲应当向华宇公司付款，但从谭清洲一方与华宇公司工作人员罗丹的微信聊天记录显示，双方一直在对车位权证登记事宜和花园开门的事宜进行沟通。在沟通过程中，谭清洲一方多次表示要求华宇公司尽快给予答复、解决，然后好及时付款。但华宇公司一直无明确的答复，也未告知具体处理方式。 同时，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月内合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应于支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权形式的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。2016年5月31日华宇公司向谭清洲发出催告函后，直至2018年3月20日才向谭清洲发出解除通知，超过了法定解除权行使期限，故华宇公司在2018年3月20日向谭清洲发出的《律师函》中要求解除买卖合同的通知不发生法律效力，故对华宇公司要求确认《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议一、补充协议二已经解除的诉讼请求，本院不予支持。因双方买卖合同并未解除，故对华宇公司要求注销商品房买卖合同备案登记、注销网签登记手续等手续的诉讼请求，也不予支持。因华宇公司陈述其主张的违约金是建立在合同已经解除的前提下，因本院对确认合同已经解除的诉讼请求未予支持，故对华宇公司要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，本案中不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告重庆华宇集团有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费18075元，由被告谭清洲负担9037.5元，原告重庆华宇集团有限公司负担9037.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  贺前春 人民陪审员  朱锡林 人民陪审员  范 娅 二〇一八年十一月十二日 书 记 员  王 欢