河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终13187号上诉人（原审被告）：郑州大仓教育咨询有限公司。法定代表人：王建辉，董事长。委托诉讼代理人：张教法，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李培培，男，1983年1月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：李杰，河南栋梁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鹏飞，河南栋梁律师事务所律师。原审被告：王建辉，男，1975年3月11日出生，汉族。上诉人郑州大仓教育咨询有限公司（以下简称大仓公司）因与被上诉人李培培及原审被告王建辉租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初12919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月5日开庭审理了本案。上诉人大仓公司的法定代表人王建辉及其委托诉讼代理人张教法，被上诉人李培培的委托诉讼代理人李杰，原审被告王建辉到庭接受了询问。本案现已审理终结。大仓公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.双方签订的房屋租赁合同第七条第六款约定“如乙方提前终止合同，乙方需要提前三个月以书面形式告知甲方”。上诉人于2017年11月14日向被上诉人提出书面退房申请，被上诉人同意上诉人退房申请，经现场核实无异议后于2018年2月12日接收房屋、上锁并对外招租。一审认定双方于2018年2月12日实际解除合同，也不符合合同约定的提前三个月提出应为认定事实错误。上诉人实际支付租金至2018年2月14日，承租期限也应截至2018年2月14日，自2017年11月14日提出退房申请已满三个月，并未违反合同约定。上诉人于2018年2月12日向被上诉人提前交还房屋对被上诉人有利，一审认定上诉人不符合提前三个月提出退房，明显与事实不符。2.上诉人根据租赁合同约定，提前三个月提出退房申请并将涉案房屋交还被上诉人，提前三个月提出退房申请并将涉案房屋交还被上诉人，被上诉人现场核实无异议后接收房屋，被上诉人始终都未对上诉人退房提出任何异议或不同意退房，应视为被上诉人同意上诉人的退房请求。另被上诉人提交的两份房屋租赁合同内容一致，应认定双方签订的租赁合同为被上诉人提供，如租赁合同中对合同解除、终止等约定存在不一致的情况，应以有利于上诉人的条款为准。因此，上诉人根据租赁合同第七条第六款约定，提前三个月提出退房申请，符合合同约定，不应认定为违约单方解除合同。二、双方签订的租赁合同应认定为无效，上诉人不应承担违约责任。涉案房屋所有人为河南省矿山耐火材料公司，产别为全民单位自营公产，用途为办公，即全民单位自营公产非住宅房屋。涉案房屋既没有办理房屋租赁许可证，被上诉人转租行为也没有经原产权人同意，因此被上诉人的转租行为违反公有房屋管理制度，涉案房屋租赁合同应为无效合同，上诉人有权随时终止双方房屋租赁关系，并不承担任何违约责任。李培培辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确。2.上诉人在合同履行期限内单方终止合同已经构成违约，该项约定在合同已明确约定，因此上诉人应当承担提前终止合同给被上诉人造成的损失。综上，应驳回上诉人的上诉请求。李培培向一审法院起诉请求：1、大仓公司、王建辉支付李培培因逾期交纳房屋租金而产生的滞纳金暂计15886元，因逾期交纳水电费而产生的滞纳金暂计148元（滞纳金按日5%计算）；2、大仓公司、王建辉因单方终止合同而给李培培造成的房租损失暂计265677元（之后损失按照月租金88559元计算至将房屋租赁出去止）；3、大仓公司、王建辉支付李培培垃圾清运费5000元、房屋损坏修理费15000元；4、本案诉讼费由大仓公司、王建辉承担。一审法院认定事实：2015年3月18日，李培培与大仓公司签订《房屋租赁合同》一份，王建辉代表大仓公司签字；合同主要约定，李培培将位于郑州市优胜南路1号1楼大厅及二楼共计1121㎡房屋出租给大仓公司用于商业经营；租赁期限为五年，自2015年2月15日至2020年1月24日止；租金为70元/㎡/月。合同另约定，如大仓公司提前终止合同，需要提前三个月以书面形式告知李培培，承租期满，大仓公司应在合同期满后将所租房屋及固定装饰交还李培培；除本合同另有约定外，大仓公司不得无故拖欠各项费用，逾期支付，除按应及时如数补交外，每拖欠一天（不满一天按一天算），应向李培培支付拖欠数额5%的滞纳金，超过七天时，李培培有权停止供水供电。如因大仓公司逾期两个月未交付租金，逾期期间大仓公司应支付双倍租金至交付之日，并按大仓公司违约条款执行；除不可抗力或因李培培的违约致使大仓公司无法在该处正常营业及如遇国家法律、政策变化、双方应遵守的有关规定之外的，大仓公司单方提前终止本合同，应支付违约金；大仓公司无故单方面解除合同，视为违约，应承担违约责任。合同签订后，李培培将涉案房屋交付大仓公司。2015年5月15日，大仓公司向李培培缴纳房屋押金80712元。王建辉于2015年4月9日通过银行汇款向李培培支付300000元、4月13日支付22848元，2016年1月15日支付245286元、2月15日支付50000元、2月19日支付40738元、7月19日支付160000元、7月20日支付200000元、7月23日支付130572元，2017年1月16日支付531354元、7月18日支付170000元、7月30日支付361354元。另查明，2017年11月14日，大仓公司向李培培发出申请书:大仓公司自2015年2月15日租赁您方在优胜南路防疫路二楼房子，到今天已经快三年时间，由于房租成本过高，造成公司无法继续经营。根据与您所签订的协议，特书面提出退租申请。我方将于2018年2月14日前清场退出。双方于2018年2月12日对涉案房屋进行了交接。大仓公司欠付水电费2711.45元。李培培诉至该院成诉。一审法院认为，李培培、大仓公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。大仓公司在合同履行期限内，以房租成本过高，造成公司无法继续经营为由，单方解除合同，其行为构成违约，应当承担赔偿李培培损失的违约责任，但应以李培培实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院按李培培房屋租金一个月损失计算：88559元/月×1个月=88559元；大仓公司辩称不存在单方终止合同的违约行为，根据《房屋租赁合同》第七条第6款约定，提前三个月向李培培提出退房申请，没有违反合同约定，也给予李培培充足的时间将房屋另行处理，因此不存在违约解除合同的情形，该院认为，大仓公司提前解除合同的事由不符合法定解除和约定解除的情形，同时大仓公司2017年11月14日提出解除合同，双方于2018年2月12日实际解除合同，也不符合合同约定的提前三个月提出，故对其辩称该院不予支持。关于李培培主张房屋租金滞纳金，根据李培培向大仓公司发出的催缴通知书显示，虽列明有滞纳金一项，但并未填写具体数额，视为李培培放弃主张滞纳金的权利，故对李培培主张滞纳金的请求该院不予支持。关于李培培主张水电费滞纳金，因证据不足，故该院不予支持。关于李培培主张的垃圾清运费和房屋损坏修理费，因双方在2018年2月12日交接房屋时，李培培方工作人员并未提出异议，视为李培培接受现状交付，故对李培培的主张该院不予支持。关于李培培要求王建辉承担责任的请求，该院认为，大仓公司王建辉在与李培培签订合同时虽然不是大仓公司的法定代表人，但其是股东，庭审中，大仓公司对其行为也予以认可，李培培发出的催缴房租通知书中也显示是向大仓公司催缴，故对李培培要求大仓公司王建辉承担责任的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、郑州大仓教育咨询有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿李培培房屋租金损失88559元；二、驳回李培培的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5826元，减半收取2913元，由李培培负担2058元，大仓公司、王建辉负担855元。本案二审期间，上诉人大仓公司提交如下新证据：1.中国建设银行交易明细一份两页；2.中国银行交易流水明细清单一份；3.收据一份，以上证据证明上诉人每半年向被上诉人支付房屋租金，并已足额支付了2017年8月15日-2018年2月15日这半年的租金。因此上诉人按合同约定提前三个月即2017年11月14日向被上诉人提出退房申请，最后退房期限应为2018年2月14日，虽然双方在2018年2月12日办理了房屋交接，不能以此认为上诉人没有按合同约定提前三个月申请退房。对此，被上诉人李培培质证认为，银行交易明细真实性无异议，该证据一审中已经提交不是新证据。2017年8月3日的收据真实性有异议，该证据显示收到的是前桥教育集团的租金，并非本案上诉人的租金，与本案无关。另对证明目的有异议，银行交易明细只能证明上诉人在租赁期内缴纳房租，不能证明其按合同约定缴纳房租。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，李培培、大仓公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同约定如大仓公司提前终止合同，需要提前三个月以书面形式告知李培培，承租期满，大仓公司应在合同期满后将所租房屋及固定装饰交还李培培。本案中，大仓公司于2017年11月14日提出解除合同，双方于2018年2月12日对涉案房屋进行了交接。根据二审中，大仓公司提供的银行交易流水与收据，能够相互印证，足以证明大仓公司已将2017年8月15日至2018年2月15日半年的租金足额支付给李培培。故大仓公司提前三个月提出解除合同，并如数缴清租金，符合合同约定，大仓公司并不存在违约。综上所述，大仓公司的上诉请求成立。一审判决认定事实基本清楚，但判令大仓公司终止合同构成违约，应赔偿李培培租金损失错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初12919号民事判决书；驳回李培培的诉讼请求。一审案件受理费2913元，二审案件受理费2014元，均由被上诉人李培培负担。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  苟 珊审判员  秦 宇二〇一八年十一月六日书记员  焦 航