广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6585号 原告：陈秀英，女，1984年9月11日出生，壮族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：朱广新，广西元兴律师事务所律师。 被告：广西南宁赛源置业有限公司，住所地：南宁市西乡塘区相思湖东路**骋望郦都居住小区******，统一社会信用代码：91450100587101192U。 法定代表人：赖锦健，该公司执行董事。 原告陈秀英与被告广西南宁赛源置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告陈秀英的委托诉讼代理人朱广新到庭参加诉讼。被告广西南宁赛源置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈秀英向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《合作建房合同》；2、被告向原告退还合作建房款75008元，违约金3750.4元并支付逾期付款利息（利息计算方式：按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年11月7日起计算至被告清偿债务之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年2月2日，原告陈秀英与被告广西南宁赛源置业有限公司签订了编号为JY2C253《合作建房合同》，双方约定如下：一、原告与被告以合作建房的方式，共同出资开发建设位于南宁市交汇处的锦钰·南宁义乌国际小商品批发城项目的2层C253号商铺，该商铺的建筑面积为6平方米，单价为12501元，即合作建房款为75008元；二、原告同意以分期付款方式支付合作建房款，在签订合同之日交付建房总额的40％，即30004元，项目主体工程正负零七日内交纳建房总款的30％，即22502元，主体工程封顶后七天内支付30％，即22502元。三、原告对该商铺拥有经营使用权期间为从2017年3月30日起至2067年3月29日止。四、被告应于2017年3月30日前将该商铺交付给原告使用。签订合同的当天，原告支付了合作建房款30004元。之后，原告根据被告的付款要求，已经将剩余建房款全部支付完毕，被告也向原告出具了相应的收款收据。2017年4月初，原告联系被告，询问商铺交付的相关事宜。被告告知，因各种其他因素制约，项目工程进度目前稍微落后，延迟一段时间才能交付使用，让原告耐心等候通知。原告一等再等仍未收到被告的交铺通知，于2018年10月中旬前往项目工程现场了解才明确得知，涉案商铺的锦钰·南宁义务国际小商品批发市城至今仍未竣工验收，仍在建设中，何时才能交付使用仍是各未知数。根据双方签订的《合作建房合同》的约定，被告如未按合同约定的期限交付给原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当按原告已付款项的5％向原告支付违约金。原告认为，被告的实际履约情形已经构成根本违约，签约目的已经难以实现，且已经达到了约定的解除合同的条件。原告联系被告，要求解除双方签订的《合作建房合同》，并依照约定支付违约金。但被告对原告的合理要求置之不理，不予回应。 被告广西南宁赛源置业有限公司未作答辩，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月2日，原告陈秀英（乙方）与被告广西南宁赛源置业有限公司（甲方）签订一份《合作建房合同》，约定：一、甲方负责提供南宁市兴宁区锦钰·南宁义乌国际小商品批发城的2层C253号商铺，建筑面积（包含公摊面积）共6平方米，套内面积3平方米，单价为12501元/平方米。二、乙方负责出资合作建房款75008元。三、乙方在签署本合同的同时需向甲方交付合作建房款总额的40％，合计30004元。在该项目正式开工且项目工程主体正负零后七天内交纳合作建房款总额的30％，合计22502元。在该项目正式开工且主体工程封顶后七天内交纳合作建房款总额的30％，合计22502元。双方还就其他事项进行了约定。此外，该合同首页的“合作建房说明”中记载：“1、本合同为签约使用文本。签约之前，乙方须仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门专业人士咨询。2、本合同所称合作建房系指广西南宁赛源置业有限公司与以与南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡以合作开发经营该商服用地的方式，取得该土地的开发权和经营使用权，本合同乙方（合作方）自愿与广西南宁赛源置业有限公司共同出资建设上述项目的商铺（以下简称该商铺），并享有约定年限内的商铺经营使用权。3、在签订本合同前，甲方应当向乙方出示应当由甲方提供的有关证书、证明等文件，或明确相关证件的办理完成时间。4、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉该商铺的合作建房关系、模式、土地性质和用途，自愿按本合同约定的合作条件支付合作建房款。并按本合同享有约定年限内的楼房经营使用权”。该合同第一条“合作建房依据”也载明：合作建房项目为广西南宁赛源置业有限公司取得位于南宁市交汇处的锦钰·南宁义乌国际小商品批发城（以下简称“该项目”）项目。甲方以与南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡以合作开发经营的方式，取得该项目的开发建设经营使用权。本合同由甲方与乙方经协商共同出资开发建设该项目商铺。该项目规划用途属商服用地，并依法分别取得了：建设工程规划许可证建字第450102201500134、建字第450102201500135和建字第450102201500136；不动产权证（土地证）：桂（2015）南宁市不动产权第0005053号；建筑工程施工许可证编号：450101201508140101等国家相关部门颁发的相关证件。 合同签订后，被告于合同签订当日向原告出具《收据》，载明到原告支付的涉案的2C253号商铺合作建房款30004元；2016年3月11日，被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告支付的涉案的2C253号商铺合作建房款22502元；2016年4月10日，被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告支付的涉案的2C253号商铺合作建房款22502元。 因原告认为被告未按合同约定如期交付商铺，已经构成根本违约，经与被告协商解除未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 另查明，本案讼争商铺以“南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡”名义办理了规划报建手续，但并未取得商品房预售许可证明。该商铺所属建设项目的建设用地为南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡的集体建设用地，集体建设用地使用权及商铺所有权的权利人亦均为南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡。 庭审过程中，经本院向原告释明涉案合同效力问题，原告表示坚持诉讼请求不作变更。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告广西南宁赛源置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案合同的性质问题。 原、被告签订的《合作建房合同》由于约定了原告一方仅提供资金而不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质，从双方签订的《合作建房合同》内容来看，虽然约定了原告取得的仅是商铺的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其房屋买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的商铺，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告向原告出售商铺的本质属性，又由于原告实际向被告购买的标的商铺于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合作建房合同》为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题。 由于原、被告签订的《合作建房合同》实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建房合同》所涉讼争商铺的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2016年2月2日签订的《合作建房合同》应属无效，故原告要求解除《合作建房合同》，于法无据，本院不予支持。 三、关于原告要求被告返还购房款的问题。 由于原、被告签订的两份《合作建房合同》均属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告已经向其支付的合作建房款75008元。 至于原告要求被告支付违约金，由于同前所述，原、被告订立的《合作建房合同》为无效合同，因此原告仍要求被告根据无效的约定承担违约责任，于法无据，本院不予支持。 对于原告要求被告支付的逾期付款利息，实际为被告占用原告资金的利息损失。本案中，被告未取得房屋预售许可证明系其与原告签订的《合作建房合同》无效的原因，被告对此负有过错。但根据《合作建房合同》的首页“合作建房说明”和合同第一条“合作建房依据”记载的内容显示，被告已经明确告知其讼争房屋建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，原告应也查验了讼争房屋所属建设项目的相关证照，原告此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果，在此情况下，原告仍与被告订立《合作建房合同》，其对合同的订立亦负有过错，故本院根据原告与被告双方的过错比例，酌情认定被告应按70％的比例向原告支付利息损失，现原告主张自2018年11月7日起计付，符合法律规定，本院予以支持。具体计算方式为：以75008元为基数，自2018年11月7日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的70％分段计付。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈秀英与被告广西南宁赛源置业有限公司于2016年2月2日签订的《合作建房合同》无效； 二、被告广西南宁赛源置业有限公司向原告陈秀英返还购房款合作建房款75008元并支付利息（利息计算方式：以75008元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的70％分段计付，自2018年11月7日起至前述款项支付义务履行完毕之日止）； 三、驳回原告陈秀英的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费885元，由原告陈秀英负担47元，被告广西南宁赛源置业有限公司负担838元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 聂 凯 二〇一八年十一月二十七日 书记员 陆丹丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。