云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2926民初881号原告：南涧县启程物业管理服务有限公司，住所地南涧县南涧镇金龙路龙凤丽都小区**地。法定代表人：鲁丽红，该公司经理。委托代理人：张年丽，女，1993年9月12日生，汉族，云南省弥渡县人，南涧县启程物业管理服务有限公司职工，住弥渡县。代理权限为特别授权。被告：吴梅，女，1981年10月28日生，彝族，云南省南涧县人，农民，住南涧县南涧镇瓦窑新村廉租房****，现住南涧县。原告南涧县启程物业管理服务有限公司（以下简称启程物管公司）诉被告吴梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员周宜丽独任审判，于同年11月6日公开开庭进行了审理。原告法定代表人鲁丽红、被告吴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告购买了南涧龙凤丽都小区2号6幢1单元601室，面积137.41平方米，并于2015年6月24日接房。接房后的前期物业由四川广安龙凤地产开发有限公司南涧分公司提供。按购房合同约定，物业管理费收费标准为每月0.50元/平方米。至2016年12月31日，被告拖欠物业管理费412.23元。后龙凤丽都小区业主委员会成立，并与原告签订《物业管理服务合同》，由原告提供物业管理服务，约定物业管理费收费标准为每月0.70元/平方米。2017年1月1日至2017年12月31日，被告拖欠物业管理费1154.24元。为使业主享受的物业管理服务不脱接，前期物业管理的四川广安龙凤地产开发有限公司南涧分公司与原告协商，将前期物业管理中所有业主拖欠的物业管理费转让给原告，由原告向拖欠业主收取。原告按照与业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定，切实履行了保安、保洁、绿化、设备维护等义务，业主在享受物业服务的同时，须按照合同履行缴纳物业管理费的义务。被告不缴、拒缴物业管理费，违反了《物业管理条例》等相关规定，也损害了小区业主的整体利益。为维护原告及广大业主的合法权益，诉请判令被告支付拖欠的物业管理费1566.47元，并承担相应的违约金。被告辩称：被告入住的第二年雨季就发现墙体进水，向物管部门反映了也没有用。被告家被盗了两次，分别是2016年一次，2017年一次，被告去找物管，物管态度恶劣，称一样也管不着。被告报案后，派出所的来说小区里有监控，要看监控，但原告称监控看不了，这让被告无法接受。原告将存在的问题解决，该处理的问题处理掉，被告就同意交物管费。对违约金不认可。原告就其诉讼主张向本院提供以下证据（复印件均与原件核对无异）：第一组，原告营业执照复印件及法定代表人身份证明书原件各1份。用以证明原告的主体资格及法定代表人身份情况。第二组，1.《龙凤丽都前期物业服务合同》复印件1份；2.《龙凤丽都物业管理运营权移交函》复印件1份；3.《权益转让协议》复印件1份。用以证明原告主张前期物业费用的依据。第三组，2016年8月18日签订的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》复印件1份，用以证明原告主张2017年度物业管理费的依据。第四组，《缴费催款通知书》原件1份，照片打印件1张，律师函复印件1份。用以证明原告曾向被告进行过书面催交的事实。第五组，照片打印件1张，用以证明原告履行了物管职责。经质证，被告对原告提交的证据无异议，但提出小偷入室盗窃的问题原告应该处理，小区监控是原告的职责。被告未就其答辩主张向本院提交证据。本院经审查，原告提供的证据，被告质证无异议，予以确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：原告是具备三级物业管理资质的企业法人。2016年8月18日，原告与南涧龙凤丽都业主委员会签订《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》，合同中约定，原告自2017年1月1日起为南涧龙凤丽都小区提供物业管理服务，物业管理费按照房屋建筑面积计收，收费标准为商铺1.20元/㎡·月，住房，住房0元/㎡·月（含商住一体）；业主于每年第二季度前向原告一次性交清当年的物业管理费，无故逾期不交的，可按日加收应交费用3‰的违约金；“合同约定期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日，但实行一年一签订，即经年底考核(甲方考核乙方)合格后方可续签下一年，若考核不合格则解除合同，另选其他物业服务企业”。合同履行期限开始后，原告对南涧龙凤丽都小区进行物业管理服务。被告系南涧龙凤丽都小区2号地6幢1单元601室房屋业主，房屋面积137.41㎡。被告在接房时，与广安龙凤物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定，南涧龙凤丽都小区前期物业管理服务由广安龙凤物业管理有限公司提供，期限截至2016年12月31日，物业管理费按照房屋建筑面积计收，收费标准为0.50元/㎡·月。2016年8月20日，四川广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司与原告签订《权益转让协议》，将其前期物业管理中所有业主拖欠的物业管理费转让给原告，约定由原告向欠费的业主收取，前期物业管理未完善的项目由原告负责完善。原告先后于2018年3月27日、2018年8月18日以张贴通知书、发律师函的方式向被告书面催交，被告至今共拖欠原告截至2016年12月31日的前期物业管理费412.23元和自2017年1月1日起至当年12月31日止的2017年度物业管理费1154.24元，合计1566.47元。本院认为：虽然《龙凤丽都前期物业服务合同》系由广安龙凤物业管理有限公司与被告签订，但是广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司实际履行了该物业服务合同，被告接受了广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。龙凤丽都业主委员会向广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司发出《龙凤丽都物业管理运营权移交函》后，该公司通过与原告签订《权益转让协议》，将被告所欠前期物业管理费的债权转让给原告，原告依法取得该债权，原告已书面向被告进行催交，被告应当向原告履行债务，故本院对原告要求被告支付所欠前期物业管理费的诉讼请求予以支持。原告与南涧龙凤丽都业主委员会于2016年8月18日签订的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》对被告具有约束力,原告、南涧龙凤丽都业主委员会和被告均应本着诚实信用的原则全面履行合同中约定的相应义务。原告主张的2017年度物业管理费，符合合同约定，本院予以确认。关于被告主张的房屋墙体进水，属房屋质量问题，被告入室盗窃之事，已涉刑事范畴，被告以此不交纳物管费的答辩主张，无法律依据，不予采信。虽原告提供的物业管理服务令小区业主不尽满意，但并无原告不履行物业管理服务合同或者存在违法违规收费等重大履行瑕疵，尚不足以构成业主拒绝交纳物业管理费的抗辩事由，被告所欠物业管理费，原告已经向被告书面催收，故对原告要求被告支付所欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，考虑到被告未按约支付物业管理费系不满意原告的服务质量，并非无故逾期不交，恶意拖欠，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴梅支付原告南涧县启程物业管理服务有限公司物业管理费人民币1566.47元，限于判决生效之日履行。二、驳回原告南涧县启程物业管理服务有限公司要求被告吴梅承担违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由原告南涧县启程物业管理服务有限公司负担10元，被告吴梅负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  周宜丽二〇一八年十一月十三日书记员  李 骋