湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0117民初2310号原告：杨凤琴，女，1987年9月16日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：周忠平，湖北乾泰律师事务所律师。被告：武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街环湖路佳阳湖滨花园********，统一社会信用代码9142011706930143899。法定代表人：邱和平，总经理。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。被告：武汉市新洲区爱娜珠宝经营部，，住所地武汉市新洲区阳逻街新阳大道**统一社会信用代码92420117MA4KUFMK0J。经营者：邹国富，男，1974年6月14日出生，汉族，福建省莆田市人，住福建省莆田市荔城区，原告杨凤琴与被告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司（以下简称“佳馨瑞阳公司”）、武汉市新洲区爱娜珠宝经营部（以下简称“爱娜珠宝”）委托租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告杨凤琴的委托诉讼代理人周忠平、被告佳馨瑞阳公司的委托诉讼代理人刘奥、被告爱娜珠宝的经营者邹国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨凤琴向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告佳馨瑞阳公司签订的《委托租赁合同》；2、责令两被告腾退商铺，并按照合同约定的标准支付自2017年10月1日至实际腾退之日期间的商铺占用费及违约金（截止2018年6月1日止商铺占用费为141660元、违约金6800元）；3、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年原告杨凤琴与被告佳馨瑞阳公司签订了《委托租赁合同》，约定原告将其所有的位于新洲区阳逻街阳光大道与高新街交汇处佳阳摩尔城1035号商铺租赁给被告佳馨瑞阳公司管理，租赁期限为3年，从2014年10月1日至2017年9月30日止。被告佳馨瑞阳公司按原告在佳阳摩尔城项目投资金额的7%给付年租金，如逾期未付，按未付租金日万分之二支付违约金等内容。合同签订后，被告佳馨瑞阳公司将商铺转租给被告爱娜珠宝经营。租赁期限届满后，两被告未腾退商铺也未支付占用费，为此原告诉至法院。被告佳馨瑞阳公司辩称，1、《委托租赁合同》2017年9月30日已经终止，不存在解除合同的情况；2、根据《委托租赁合同》第六条第六款规定原告与被告签订的租赁合同,不应腾退商铺。3、被告并未强制占用该商铺，不应支付占用费，也不应支付违约金。至于在委托租赁合同到期后由被告佳馨瑞阳公司收取的租金可以按照佳馨瑞阳公司与爱娜珠宝签订的合同约定租金全部支付给原告。被告爱娜珠宝辩称，我们未与原告签订任何协议，是与佳馨瑞阳公司签订了租赁合同，合同尚未到期，租金按期支付，并无违约行为，我不同意腾退。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年1月8日，原告杨凤琴与武汉市佳阳商贸发展有限公司（以下简称“佳阳公司”）签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定杨凤琴购买佳阳公司位于武汉市新洲区阳逻街阳光大道新港·佳阳摩尔城1层35号房，建筑面积为85.89平方米，每平方米35940.92元，总金额1086966元。付款方式为2014年2月28日前一次性存入商品房首付款1546966元，其余价款办理贷款。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告杨凤琴向佳阳公司支付了全部购房款。2013年8月15日，原告杨凤琴（甲方）与被告佳馨瑞阳公司（乙方）签订了《委托租赁合同》，合同约定：甲方将其所购房屋坐落在武汉市新洲区阳光大道与高新街交汇处佳阳摩尔城1035号，建筑面积85.89平方米委托乙方出租管理。合同约定初始委托管理期限三年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。双方应在委托租赁管理期满之前三个月，协商按照当时的市场运营实际情况，签订新的委托代理租赁合同，如任何一方不选择续约的，则本合同自动终止。委托租金收益：1、由于该市场目前处于市场培育期，为保证甲方投资收益，经双方协商一致，同意在合同期限内，由乙方按税前固定租金收益方式向甲方提供委托租金收益，即每年度按甲方在乙方委托管理的佳阳摩尔城项目投资金额的7%计算年租金给甲方。2、委托租赁期限内，乙方所取得的租金收入，低于本合同税前固定收益部分的风险，由乙方承担。乙方委托租赁收益超出本合同规定的部分，甲乙双方同意按照税后二八分成的方式结算（即甲方取得20%的收益，乙方取得80%的收益）。委托租赁管理的范围和方式…2、本合同有效期间，甲方同意乙方有权直接以乙方的名义对外签订本合同所述铺位的租赁合同，直接管理市场并向承租户收取租金和租赁期间的其他相关费用；有权为公共利益或市场所有业主或商户的整体利益而制定相关管理制度，并协调处理市场经营中的问题；有权对违约的承租商户采取一切可行的措施（包括直接以乙方自己的名义提起诉讼）来保障其合法的权益。甲方的权利和义务：1、甲方有权按照本合同约定的支付方式获得委托租赁的租金，甲方收取租金时，需向乙方出具合法合规的收款凭据或按照国家及地方相关法律法规承担相应的税费，乙方可代扣代缴，甲方对此无异议。2、甲方应积极配合乙方完成受托事项，签署授权委托书。3、甲方必须遵守本合同约定及佳阳摩尔城统一管理制度，不得中途毁约、提高租金等违反本合同的行为。4、甲方承诺遵守“买卖不破租赁”的法律原则，甲方购买本铺位之前，乙方对外招商招租与承租人签订的租赁合同，甲方均表示认可，并遵守租赁合同的约束。5、发生本合同约定以外的情况导致本合同中止或解除的，甲方也必须认可并继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同。6、本合同有效期期间，乙方根据佳阳摩尔城招商经营的需要与承租人签订的租赁合同期限超过本合同租赁期限的，甲方对此无异议，在本合同租赁期满后，甲方仍须继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同。乙方的权利和义务：1、乙方遵守本合同之约定，依法履行委托租赁管理权利并按时支付租金。…违约责任：1、甲方无故解除本合同的，应当按其上一年度的税前固定租金收益向乙方支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，甲方还应赔偿乙方实际损失。如因甲方无故单方解除本合同的，甲方除按照本条第1款支付违约金外，应赔偿乙方为履行合同所投入的上述全部相关费用，并赔偿租赁商户的全部损失。3、若乙方未按照规定时间向甲方支付委托租赁金，则自超出租金支付期十个工作日后，乙方应按照逾期未付租金每日万分之二的标准向甲方支付违约金。如逾期半年乙方仍未履行的，甲方有权单方解除合同。甲方未按照合同按时领取租金的，乙方不支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，双方按照合同履行各自的义务。委托租赁合同届满后，双方未续签合同。原、被告双方因对2017年10月后的租金支付标准产生争议，被告佳馨瑞阳公司未向原告支付2017年10月1日起至今的租金。另查明，2014年5月21日被告佳馨瑞阳公司（甲方）与邹国富（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定：甲方商铺坐落在武汉市新洲区阳逻街到阳光大道与高新街交汇处“佳阳摩尔城”一层A区122,123,124-1，计租面积331平房米。该计租面积为实际使用面积加本楼公用部分分摊面积，是本合同项下的租金、物业费等款项、费用计取基础。乙方承租该商铺用于经营品牌为【周六福珠宝】，经营项目【黄金、铂金、钯金、钻石、玉器、银饰、手表】，并应接受甲方的统一经营管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该商铺的租赁用途。本合同租期为10租约年，自计租日开始计算。自2014年10月1日起至2024年9月30日止。甲乙双方议定租金单价为每月每平方米人民币80元（不含物业管理费），且第3年开始每年递增5%，具体为：2014年10月1日至2015年9月30日，月租金为26480元，年租金为238320元。（已扣3各月免租期）2015年10月1日至2016年9月30日，月租金为26480元，年租金为317760元。2016年10月1日至2017年9月30日，月租金为27804元，年租金为333648元。2017年10月1日至2018年9月30日，月租金为29194元，年租金为350328元。2018年10月1日至2019年9月30日，月租金为30654元，年租金为367848元。2019年10月1日至2020年9月30日，月租金为32187元，年租金为386244元。2020年10月1日至2021年9月30日，月租金为33796元，年租金为405552元。2021年10月1日至2022年9月30日，月租金为35486元，年租金为425832元。2022年10月1日至2023年9月30日，月租金为372602元，年租金为447120元。2023年10月1日至2024年9月30日，月租金为39123元，年租金为469676元。租金按（季度）支付，实行先交款后使用的原则。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告爱娜珠宝已向被告佳馨瑞阳公司支付租金至2018年8月30日。原告所有的佳阳摩尔城1层35号房在被告爱娜珠宝所承租的商铺范围内。本院认为，本案原、被告双方争执的焦点为：1、《委托租赁合同》、《商铺租赁合同》的效力问题以及是否应当解除《委托租赁合同》；2、被告佳馨瑞阳公司、爱娜珠宝是否应腾退商铺。关于《委托租赁合同》、《商铺租赁合同》的效力问题，本院认为原告杨凤琴与被告佳馨瑞阳公司于2013年8月15日签订的《委托租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。《委托租赁合同》第六条第6款约定：本合同有效期期间，乙方根据佳阳摩尔城招商经营的需要与承租人签订的租赁合同期限超过本合同租赁期限的，甲方对此无异议，在本合同租赁期满后，甲方仍须继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同。该条款是对佳馨瑞阳公司与承租人签订的租赁合同超过委托租赁合同三年合同期限的效力规定，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束受托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。依照上述合同约定，佳馨瑞阳公司与承租人爱娜珠宝所签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，商铺租赁合同是基于原告委托授权给被告佳馨瑞阳公司所签订的，故该合同对原告具有法律约束力。基于两份合同均具有法律效力，现原告主张解除《委托租赁合同》于法无据，本院不予支持。《委托租赁合同》所约定的三年期限自2017年10月1日已届满，原、被告双方均未选择续约，重新签订新的委托租赁合同，依照合同约定委托租赁合同自动终止，但在委托租赁合同期限内被告佳馨瑞阳公司已对外签订的商铺租赁合同具有法律效力，原、被告双方均应遵守合同约定并履行合同。关于两被告是否应腾退商铺的问题，本院认为《委托租赁合同》及《商铺租赁合同》均为有效合同，原告必须依照委托租赁合同的约定继续履行佳馨瑞阳公司与爱娜珠宝所签订的租赁合同，并自委托租赁合同三年期限届满后即2017年10月1日起按租赁合同所约定的租金标准收取租金。现租赁合同期限尚未届满，合同尚在履行之中，被告爱娜珠宝依照租赁合同约定向被告佳馨瑞阳公司支付租金，并无违约行为，故原告要求两被告腾退商铺的诉讼请求于法无据，本院不予支持；其主张按合同约定支付自2017年10月1日至腾退之日期间的商铺占用费及违约金的诉讼请求，因其诉请租金的计算标准与租赁合同所约定的租金标准不符，应当予以调整，按照租赁合同所约定的标准计算租金，被告佳馨瑞阳公司应当按照合同约定在收取爱娜珠宝支付的租金后及时通知原告并向原告支付租金，佳馨瑞阳公司未及时支付租金是因与原告对给付租金的标准发生争议，才导致本次诉讼，对此双方均有过错，结合本案实际情况，被告佳馨瑞阳公司应当依约将已收取的租金向原告支付，因本案中原告主张的租金只计算2017年10月1日至2018年6月1日止，租金应为29194÷331*85.89*8=60604元，对于2018年6月1日以后的租金，原告可另行向被告佳馨瑞阳公司、被告爱娜珠宝主张权利。被告佳馨瑞阳物业公司辩称委托租赁合同已到期终止不应解除合同以及不应腾退商铺的意见，符合法律规定，本院予以采纳；其辩称未强制占用商铺不应支付占用费和违约金的意见，与事实相符，本院予以采纳。被告爱娜珠宝辩称不同意腾退商铺的意见，符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百二十五条、第二百二十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杨凤琴支付2017年10月1日至2018年5月31日期间的租金60604元。二、驳回原告杨凤琴的其他诉讼请求。案件受理费3260元，减半收取1630元，由原告杨凤琴负担930元，被告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司负担700元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时预交案件受理费3260元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院市中院诉讼费分户；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  潘应军二〇一八年十一月六日书记员  汪 婵