黑龙江省穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑1085民初936号 原告（反诉被告）：穆棱市兴源镇南村村民委员会，住所地黑龙江省穆棱市。 法定代表人：赵福强，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：冯雪萍，黑龙江省冯雪萍律师事务所律师。 被告（反诉原告）：栾丽红，女，1979年11月13日出生，住黑龙江省穆棱市。 被告：常建国（反诉原告），男，1968年11月8日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：付德玖，穆棱法律服务所法律工作者。 原告穆棱市兴源镇南村村民委员会与被告栾丽红、常建国租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆棱市兴源镇南村村民委员会及其法定代表人赵福强、委托诉讼代理人冯雪萍，被告栾丽红、常建国及其委托代理人付德玖，均到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告穆棱市兴源镇南村村民委员会向本院提出的请求：1.要求被告栾丽红、常建国交付租金130000元；2.判令被告栾丽红、常建国赔偿违约金39000元；3.案件受理费由被告栾丽红、常建国负担。事实和理由：被告栾丽红、常建国系夫妻关系。2014年10月7日，原告与第一被告签定了租赁合同，原告将综合办公楼一至三层租给二被告用于经营饭店，约定租期六年，每年租赁费5万元，定于每年11月1日前结清，合同第九条约定，如有违约，违约方赔偿对方5万元。合同签定后，二被告开始经营至今，但只交付了一年即2014年10月7日至2015年11月1日租金5万元，自2015年11月2日至2018年11月1日三年租金没有向原告交付。原告出租给被告房屋后，因办公楼并没有完工，在此三楼办公两年从被告租赁的楼房搬出。原告同意减免租金2万元即被告2016年和2017年租金每年5万元降到每年租金4万元，两年计8万元加上2018年租金5万元，被告实际合计欠原告租金13万元，被告以种种理由拒绝交付租金，为此原告请求按约定赔偿租金30%为3.9万元，并且被告承担本案诉讼费用。 被告栾丽红、常建国辩称，原告诉请没有法律和事实依据，应当依法驳回原告诉请，理由是：1.被告租赁原告房屋是事实，但双方互负债务，不存在被告违约问题。被告曾经去原告找兰延山缴纳租赁费，但村财务不收，原因是要求缴纳数额双方意见不一样，原告要求被告缴纳三年租赁费而被告认为最多只能缴纳16、17年两年租赁费，18年因合同约定每年11月1日前缴纳，并未到期并且被告给原告修复门窗、水暖等费用还有原告使用租赁给被告的三层房屋34个月时间也没有给被告租赁费因此不存在被告违约问题。2.被告计算一下原告应该交给被告的维修费、饭费、原告使用被告三楼租赁费、水电费、取暖费和欠被告饭费，原告还应当赔偿给被告，因此应当驳回原告诉讼请求。 反诉原告栾丽红、常建国诉称，原告在被告履行租赁合同时，多次到被告处张贴通知、锁门、扬言收回承包权使得被告无法办学子宴、婚庆宴，一年中这几个月生意最火，造成被告停业，给被告造成重大损失，因此依据合同法规定原告应当承担违约责任，赔偿给被告因违约造成的损失。因此提出反诉请求被告应当赔偿给原告18930元，并承担本案反诉费用。本案反诉原、被告于2014年10月7日签订房屋租赁合同，标的是三层楼总计面积大致900平方米，每层大致100平方米，年租金5万元，租金每年的11月1日前交付。反诉原告栾丽红、常建国在查看租赁的房屋时发现，租赁反诉被告房屋门、窗、暖气均不能正常使用，向时任村委会主任的兰延山提出修复后交付给反诉原告，时任村委会主任的兰延山承诺，反诉原告栾丽红、常建国可以对门窗、暖气修复，其维修费由村（反诉被告）承担，即可以在租赁费中折抵，栾丽红、常建国次日开始修复，产生维修费用22830元并经时任村委会主任的兰延山监督、确认。反诉被告兴源南村村民委员会自2014年10月8日至2017年7月13日使用栾丽红、常建国其租赁的三层的最高层做办公室使用34个月，按反诉被告租赁给反诉原告租赁费价格三分之一计算共计使用34个月为47222.22元、按照穆棱市物价局下发供热标准文件计算，原告产生三个暖期取暖费、水电费按收费分别为：水费2040元、电费3400元，反诉被告在2014年11月至2015年期间欠栾丽红、常建国饭店饭费8788元以上各项加起来总计118930元，而反诉原告要求反诉被告交付2016和2017年租赁费10万元，2018年租赁费依据租赁合同在2018年11月1日前交付即可，反诉被告欠反诉原告栾丽红、常建国18930元。栾丽红、常建国找兴源镇南村村委会结算时，时任村委会主任的兰延山承诺所有费用可在租赁费中折抵，后换届选举兰延山不再任村委会主任，新换届村委会不同意就维修费、饭费、兴源镇南村村委会使用栾丽红、常建国三楼租赁费、水电费、取暖费等费用等旧帐折抵，未能进行结算至今，反诉原、被告之间系是互负债务，应当进行结算后履行，现在反诉原告要求继续履行原来合同，并依法驳回原告诉请。2.反诉被告兴源镇南村村委会欠反诉原告栾丽红、常建国18930元。反诉原告栾丽红、常建国依合同约定租赁费用反诉被告兴源镇南村村委会应当承担违约金50000元，用以折抵2018年的租金50000元。 反诉被告辩称，黑龙江省穆棱市兴源镇南村村民委员会辩称，赔偿给反诉原告18930元没有事实法律依据，应当驳回其诉讼请求，同意反诉原告要求继续履行原订立合同请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行证据质证。对当事人无异议的原告出租给被告房屋共计三层，租期六年即自2014年11月1日至2020年10月30日，租赁费每年50000元，每年11月1日前结清，被告自行安装修缮做增加的材料以及设备费用自理，如有一方违约，赔偿对方50000元，合同签订日期为2017年10月3日。被告2016年、2017年、2018年度租金未缴纳的事实，以及反诉原告栾丽红、常建国向法庭提交的水电费票据、饭费票据、穆棱市人民政府穆政发穆棱市人民政府关于调整供热价格的通知、反诉原告均予以认可。证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：原被告双方2014年10月签订了租赁房屋合同，该合同第三条明确了为了保证安全使用目的，约定原告提供的所属设备完好，并特别提示电力、门窗、便池、供水、取暖设施，第四条约定自行安装修缮增加费用由被告负责，该条款应解释为在原告提供完好出租房屋以外被告增加材料费用由被告负责。原告作为出租一方，理应将能出租正常使用的出租房屋进行出租，为修缮能够出租使用材料费用应属原告义务范畴。为此被告支出费用22830元，时任村委会主任兰延山称由被告栾丽红、常建国进行维修，费用由原告负责，修复完工后兰延山进行确认。期间产生维修费用22830元，兰延山同意以被告交给原告租金里折抵。证人乔明详、相世玉均证明收到给反诉原告栾丽红、常建国修缮违约22830元，对此反诉被告兴源镇村民委员会并没有证据加以反驳。因此对反诉原告栾丽红、常建国为正常租赁，进行了更换门窗、暖气、玻璃、塑窗支出费用22830元给乔明详、相世玉的事实予以采信。2017年换届选举兰延山未能连任村委会主任，被告栾丽红、常建国找原告兴源镇南村财会人员要求缴纳18年度租金遭到拒收，原因是被告还欠16、17年度两年租金未缴纳。2018年4月5日、29日和5月28日三次下通知要求被告缴纳租金，否则收回承包权另行发包。被告无法经营，停业至今。2014年10月原告开始使用被告租赁房屋至2017年7月13日搬出。反诉被告使用三楼34个月，没有提出反驳意见和反驳证据，依据最高人民法院关于证据若干问题司法解释规定，应予以采信。合同约定交付租金是每年的11月1日前，原告主张130000元包含18年度租赁费，因还没有到约定11月1日，因此原告向被告主张2018年的租赁费不予采信。 反诉原告主张的三楼水电费分别为1500元和1773元，以及欠反诉原告饭费8788元，反诉被告均予以认可本院予以采信，反诉双方争议的问题，反诉原告要求反诉被告给付使用三层楼使用费用按出租租金三分之一计算为47222.22元，取暖费按照穆棱市人民政府关于供热价格通知，计算第三层为34650元，反诉被告均加以否认。反诉被告使用反诉原告三层楼房作为办公室用34个月时间这一事实本院予以采信。 本院认为，该房屋租赁合同，是双方当事人依据自己真实地反映了原、被告双方订立合同的意愿，原告提供起诉状明确说明在未完工情形下交给被告租赁使用，被告对此进行维修并进驻租赁使用 综上所述，原告主张被告欠其租赁费2016年、2017年、2018年三年租赁费，每年50000元，三年150000元，原告起诉要求被告给付130000元租赁费用，同意减免20000元，被告栾丽红、常建国房屋未完工接手，并对房屋进行更换门窗、暖气、玻璃、塑窗和维修，为此支出维修租赁房屋维修费用22830元，原告欠被告饭费8788元。原告自2014面10月开始使用出租给被告的第三层房屋使用至2017年7月共计34个月后搬出，反诉被告期间产生租赁使用费用反诉原告主张按三分之一计算，而反诉被告认为应当驳回这一请求，反诉被告实际使用三层34个月房屋作为村办公室使用，其产生取暖费用、水电费、和使用费用，双方当事人虽未书面约定价格标准，但应根据实际情况比照原告出租给原告房屋于三分之一收取费用，理由是按市场交易习惯三层门市出租价格毕竟相比一层价格稍低更为合理。其取暖费用34650元反诉原告按照物价局收费标准计算出来的费用，应当予以支持，反诉被告34个月产生水电费分别为1500元和1773元本院予以保护。 本院认为，合法的租赁关系应当保护公平合理的交易规则也应当支持。本案原告穆棱市兴源镇南村村民委员会主张出租给被告栾丽红、常建国，被告应当按合同约定缴纳租赁费用应当支持，其减免20000元费用属于原告权利放弃；被告提出反诉要求对原告未完工而替原告维护其费用22830元应当由原告负担，反诉原告以反诉被告使用三层费用按租赁三分之一收取费用，因使用为三层楼房相比一层租赁费用应适当减少符合市场规律。其产生的取暖费、水电费亦应保护。被告在租赁房屋期间，原告到被告处多次下达催缴租金通知，拒绝收取被告缴纳租金，实际上已经给被告的经营造成负面影响，客观上也造成停业经营损失，而被告客观上也未处理好缴纳租金与抵顶费用的关系，鉴于上述事实，因2018年5月开始反诉被告至今已经停业6个月，考虑原、被告均有意继续履行合同情况，合同延续适当延长以补偿反诉原告停业期间损失较为合理。另外本案被告与原告系村与村民之间订立的合同，双方处于管理与被管理关系，作为被告栾丽红、常建国表面上是平等关系，实际上被告一方处于弱势地位，本案合同约定出租给被告使用900平方米，实际上原告一直使用三层34个月，被告根本未按合同租赁使用面积即承租面积只有600平方米的实际情况。按照三层900平方米一年租金50000元标准计算，被告使用600平方米一年租金仅仅33333元应为实际租金价格，而不是一年租金50000元。因此反诉原告要求反诉被告使用第三层300平方米费用按租赁三分之一收取使用34个月费用47222.22元，属于法律规定权利义务对等原则要求。按照实际出承租当地实际价格，三层楼房相比一层租赁费用应适当减少符合市场规律。但因反诉被告给原告张贴通知，声称不交租金收回承包权等言论以及三次到反诉原告处造成反诉原告停业至今，工作方法也有一定过失，应适当给反诉原告补偿比较合理，停业损失补偿数额以抵顶减少的房屋使用租赁费部分，即 47222.22元的房屋使用费用的适当减少部分由反诉被告方折抵停业损失部分。对于双方两抵后剩余租金20459元（130000元总租金-22830元修缮费-47222.22元原告使用被告三层楼房使用费-8788元饭费-1500元水费-1773元电费-34650元取暖费）应予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十一条、二百二十六条、《民法总则》第七条的规定，判决如下： 一、被告栾丽红、常建国于本判决生效之日起十日内交给原告穆棱市兴源镇南村村民委员会租金20459元； 二、驳回原告其它诉讼请求； 三、驳回反诉原告其它诉讼请求。 案件受理费3680元，减半收取1840元，原告穆棱市兴源镇南村村委会负担1618元，被告栾丽红、常建国负担222元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  鹿钦君 二〇一八年十一月一日 书记员  李静伟