湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书hh（2018）湘0802民初2555号原告：雷素琴，女，1988年1月10日出生，汉族，住湖南省宁远县。原告：唐海发，男，1983年10月13日出生，汉族，住湖南省宁远县。共同委托诉讼代理人：钟山，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：夏万生，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，统一社会信用代码914308007406076417，住所地张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。法定代表人：刘效君，总经理。委托诉讼代理人：张歆，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告雷素琴、唐海发诉被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷素琴、唐海发的共同委托诉讼代理人钟山，被告鑫成公司的委托诉讼代理人张歆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷素琴、唐海发向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理房屋不动产权证，并支付原告逾期办证违约金12106元（按合同约定标准的30%计算至2017年5月31日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2012年12月23日与被告签订《张家界市商品房预售合同》，购买了被告开发的“鑫成君泰”住宅小区（二期）119.04平方米、总房款为461219.00元的商品房一套。该合同约定被告应于2013年9月30日前将符合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后180日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。逾期原告不解除合同的，自该合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告应按日向原告支付总房款万分之三点五的违约金，经多次催办，2015年9月29日被告给原告办妥了房屋所有权证，国有土地使用证至今未办妥。被告至2017年5月31日止已逾期250天，按合同约定标准的30%应支付原告逾期办证违约金12106元。被告鑫成公司辩称：1、原被告双方签订的张家界市商品房预售合同约定出卖人应在商品房竣工验收被告后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证，而非原告诉状上说的在商品房交付使用后；2、根据原被告双方签订的张家界市商品房预售合同，被告应在2016年9月23日前为原告办理土地使用权证，但是张家界市的政策规定在2016年6月13日之后就停止办理土地使用权证，所以被告无法为原告办理合同履行，该原因为不可抗力，被告没有违约。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实。2014年5月20日，原告雷素琴、唐海发与被告鑫成公司签订了《张家界市商品房预售合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于张家界市永定区项目中的第7幢A单元5M层A5M02号房屋一套，房屋建筑面积120.56平方米，房屋总价款为468805.00元，原告于2014年5月20日支付房屋首付款140805.00元，剩余房款328000.00元采用银行按揭方式支付，并约定被告交房时间为2014年8月20日前。合同第十八条还约定：出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三点五的违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了全部合同义务，被告已将原告所购房屋交付原告使用，并于2015年10月28日为原告办理所购房屋的房屋所有权证，根据合同约定，被告应当在办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证，但被告至今未为原告办理土地使用权证，原告雷素琴、唐海发为维护自身权益，于2018年7月27日向本院提出诉讼。另查明，鑫成·君泰住宅小区（二期）7-11号、19号栋于2014年10月进行了竣工验收，并于2015年3月19日通过了竣工验收备案,被告鑫成公司于2016年10月10日向相关部门提交了土地分割方案,相关部门于2017年3月15日受理该申请。国务院《不动产登记暂行条例》颁布以后，张家界市于2016年6月13日停止受理土地使用权办证申请，同年6月25日挂牌成立不动产登记中心，开始按照新规办理不动产登记。庭审中，原告雷素琴、唐海发放弃要求被告鑫成公司办理不动产权证的诉讼请求。以上事实有《张家界市商品房预售合同》、《商品房竣工验收备案表》等证据予以证实。二、当事人有争议的事实。原告认为，被告鑫成公司未在合同约定期限内为原告办理土地使用权证，已构成违约，被告鑫成公司应按合同约定给付违约金；被告认为，被告一直都在办理土地落宗、分割等相关事项，积极履行了办证义务，后在合同约定的办理土地使用权的时间到来之前，国家政策已经开始实行了不动产证的办理，合同约定的义务已经无法实现，被告完全尽到了职责，没有构成任何违约，并提交了以下证据予以佐证：《鑫成君泰小区项目7号栋土地登记分割方案》、《关于请求贵局将鑫成君泰项目土地证使用年限统一的请示报告》、《湖南省非税收入一般缴款书》、《证明》、《图纸》（以上均为复印件）。本院认为，被告鑫成公司提交的证据真实有效，与本案有关联，本院予以采信。被告鑫成公司一直在办理土地使用权证的相关事宜，因政府政策的调整致使被告无法再按合同约定办理土地使用权证，并不是被告鑫成公司自身造成，故对原告认为被告违约的主张，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，原告雷素琴、唐海发与被告鑫成公司签订的《张家界市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案原告于2014年5月20日支付房屋首付款140805.00元，剩余房款采用银行按揭方式支付，被告于2015年10月28日为原告办妥了房屋所有权证，依照合同约定，被告（出卖人）应在办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证，以2015年10月28日次日作为被告履行土地使用权证办证义务的起始时间，被告至迟应当在2016年10月22日前为原告办妥土地使用权证。而在2016年6月13日政府职能部门不再办理土地使用权证，被告在合同约定的办证期间内已无法办理土地使用权证，阻却该行为发生的原因系政府政策的调整，属于合同法第一百一十七条所规定的不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可部分或全部免除责任。不可抗力发生在合同约定的办证期限内，故，被告鑫成公司并未造成违约。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告雷素琴、唐海发的诉讼请求。案件受理费102元，适用简易程序减半收取51元，由原告雷素琴、唐海发负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  潘 琴二〇一八年十一月二十六日法官助理戴黎代理书记员  何益琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。