四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初8037号 原告：家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司。营业场所：四川省成都高新区新乐路281号。 负责人：杨敏。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：谭焱，四川新开元律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：陈源，男，蒙古族，1986年1月2日出生，住湖北省孝感市孝**。 原告家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）与被告陈源物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼，被告陈源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 家利物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年11月至2018年1月期间的物业服务费10280.79元、生活垃圾费216元及截至2018年1月23日产生的违约金2981.43元（按日以未交费用的0.05%计算）；被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相关违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止；2、被告承担原告因本案支出的律师费3000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇商住项目4期商品房38幢1单元12层1202号房屋业主，原告系该物业前期物业服务机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应向原告缴纳2014年11月至2018年1月期间的物业服务费，但经原告多次催收，被告至今未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告陈源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。 经审理查明：2011年10月26日，和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称和记地产公司、甲方）与和记物业服务（深圳）有限公司（乙方）签订《南城都汇四期（汇尚园）前期物业服务合同》，约定：物业名称：南城都汇四期（汇尚园），座落位置：成都市高新区荟锦路33号。乙方提供物业服务事项包括但不限于以下各项：房屋建筑共有/共用部位的维修、养护和管理，共有/共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等，乙方按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费，高层住宅2.95元/月·平方米（按照该单位建筑面积计算，由乙方按月向业主收取），甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担，甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担。业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按本合同第六条约定的标准向乙方交纳当月的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳。如乙方在成都注册分公司，则本合同的权利义务将自动转移给乙方在成都市分公司，无须另行签变更协议。本合同的有效期自2012年1月1日起（物业服务期实际起始日以本物业通过竣工验收后移交予乙方管理之日为准）至业主大会成立并选聘新的物业服务企业或与乙方续定本合同为止。 2012年5月13日，陈源（买受人）与和记地产公司签订《商品房买卖合同》，约定陈源购买南城都汇38幢1单元12层1202号房屋，建筑面积为89.36平方米，总价810885元，出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条前期物业服务约定，出卖人依法选聘的物业管理企业为：和记物业服务（深圳）有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.95元/月·平方米（建筑面积）。《商品房买卖合同》附件七物业服务载明：（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致），物业服务内容详见《南城都汇四期（汇尚园）前期物业服务合同》。 2012年5月13日，陈源签署了《关于南城都汇四期前期物业服务和南城都汇四期临时管理规约的承诺书》，载明陈源承认服务机构根据服务合同取得对包括该房屋及车位（若有）在内的南城都汇四期实施物业服务的资格，并对服务合同和规约的内容表示认可，同意服务机构按照服务合同和规约的规定实施南城都汇四期的物业服务。 同日，陈源签署了《南城都汇四期（汇尚园）临时管理规约》，该规约载明：在业主委员会成立并选聘物业管理公司之前，发展商应依法选聘物业服务企业进行管理，并与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。在前物业服务期间，发展商选聘的物业服务企业，如欲终止期物业服务，应至少提前三个月书面通知发展商及各业主。在业主委员会成立后，业主委员会须按照国家及成都市有关法规决定物业服务企业的选择。各业主应于办理其交接手续当日预缴半年的物业服务费予物业服务企业，并于以后每个月的最后一天之前向物业服务企业交纳当月的物业服务费。业主及/或合法使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳违约金。 另查明，案涉房屋产权登记地址为成都高新区荟锦路33号38栋1单元12层1202号，所有权人为陈源，建筑面积：89.36平方米。 和记地产公司于2014年3月29日向被告交付房屋后，原告履行了物业服务义务，被告每个月应缴的物业服务费为89.36平方米×2.95元/月/平方米=263.61元，被告欠缴2014年11月——2018年1月的物业服务费：263.61元/月×39个月=10280.79元。原告对被告欠缴的费用进行催缴，被告仍未支付。 和记物业服务（深圳）有限公司成都分公司于2014年变更为家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司。 上述事实，有原告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《关于南城都汇四期前期物业服务和南城都汇四期临时管理规约的承诺书》、《南城都汇四期（汇尚园）临时管理规约》、《南城都汇四期（汇尚园）前期物业服务合同》、南城都汇·4A期汇尚园房屋交付手续办理进程确认书、房屋信息查询记录、律师函、邮单等证据予以证明。 本院认为，和记地产公司与家利物业管理（深圳）有限公司签订的《南城都汇四期（汇尚园）前期物业服务合同》、和记地产公司与被告签订的《商品房买卖合同》、被告签署的关于南城都汇四期前期物业服务和南城都汇四期临时管理规约的承诺书》、《南城都汇四期（汇尚园）临时管理规约》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，和记地产公司与和记物业服务（深圳）有限公司签订的《南城都汇四期（汇尚园）前期物业服务合同》对被告具有拘束力，和记物业服务（深圳）有限公司成都分公司变更为家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司，前述合同权利义务由原告承继。被告作为案涉房屋业主，其理应按照合同约定向原告缴纳物业服务费。被告未支付2014年11月至2018年1月的物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付2014年11月至2018年1月的物业服务费10280.79元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告支付生活垃圾处理费216元的诉讼请求，原告未提供相关证据予以证明，本院不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告约定自逾期之日起按日以欠缴金额的0.05%计算违约金，截止原告主张的2018年1月23日，被告应向原告支付的违约金为2939元，故对原告主张的违约金，本院部分予以支持。对于原告主张被告支付律师费的诉讼请求，因双方在合同中对该费用的未并明确约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈源于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司支付自2014年11月至2018年1月的物业服务费10280.79元及截止2018年1月23日的违约金2939元； 二、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费212元、公告费300元，由被告陈源负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李荣芳 人民陪审员  李 蔚 人民陪审员  朱灵锋 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  陈龙乔