云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终5699号上诉人（原审原告）：刘伟，男，汉族，1972年8月13日出生，住重庆市大足区，委托诉讼代理人：解家玺，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明新榕峰门业有限公司，住所昆明市官渡区大板桥镇园艺场六队。法定代表人：李文钗。被上诉人（原审被告）：张万萍，女，汉族，1975年11月27日出生，住成都市成华区，委托诉讼代理人：王丽媛、高晶晶，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘伟因与被上诉人昆明新榕峰门业有限公司、张万萍租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初5001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘伟的委托诉讼代理人解家玺、被上诉人张万萍的委托诉讼代理人高晶晶到庭参加诉讼，被上诉人昆明新榕峰门业有限公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：1、撤销昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初5001号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清：1、一审法院认为原告与被告新榕峰门业有限公司签订的《房屋租赁协议》属于“以租抵债”的性质，《房屋租赁》是否成立并生效，是以双方借款关系是否成立并生效为前提，而双方借款合同关系在本案中无法认定。上诉人认为：首先，2014年6月16日至6月18日三天时间，案外人叶季东方、杨高强、杨常清、李文钗等人之间通过银行转账方式发生多笔金额较大的资金往来，原告与被告的法人代表李文钗自2013年9月份经杨常清介绍认识后，李文钗开始向原告借款，借款次数很多，且都是杨常清、杨高强父子做担保，并通过其父子进行中转，不仅如此，根据三方交易习惯，均系李文钗归还了之前的借款后，原告才再次向李文钗新出借款项，所以就出现了重银调【20XX】XX号的回复记载的同一账户与同一交易对象既有转入又有转出资金的现象，三方的交易习惯符合日常生活常规。一审法院断章取义地认为同一账户与同一交易对象既有转入又有转出资金的现象难以认定存在真实合法有效的借款关系是错误的。再者，《证明》中提及的案件事实和法律关系清晰，即李文钗向刘伟和叶荣的合伙体借款350万元，通过叶季东方的账户转出325.5万元到杨高强账户，杨高强再转给李文钗，刘伟现金支付24.5万元给李文钗，在刘伟向叶荣支付了相应款项后，叶荣再把债权交给刘伟，完全符合交易习惯和生活常理。2、一审法院认为《拍卖成交确认书》第四条的内容系拍卖程序中对买受人关于标的物购买可能存在风险与瑕疵而履行的告知义务，告知的内容不能必然得出拍卖的标的物存在瑕疵的结论。上诉人认为，风险和瑕疵提示的意义本身就在于提示买受人重视，提示买受人主动核实，并最终作出要求标的物原权利人排除瑕疵或买受人放弃购买决定，买受人积极调查和核实才是避免风险的唯一途径，将提示视为不存在瑕疵的承诺而决定的交易，所产生的交易风险应由买受人自行承担。二、一审法院程序违法。原告申请调取（2014）昆民三初字第225案件卷宗，一审法院以该案民事调解书已生效并执行终结，其是否存在虚假诉讼超过本案的受理权限范围为由，不准予调取。但原告作为案外人，系因该案执行才获知（2014）昆民三初字第225号案件的存在，但无法知悉该案审理的真实、合法性。一审法院把存在关联性案件单独进行审理，导致认定事实不清或者错误，适用法律不当，且属于程序违反。三、一审法院以“买卖不破租赁”的适用需以租赁物发生所有权变动时有承租人实际占有、使用租赁物为前提，该结论无任何事实和法律依据。张万萍辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应驳回上诉人的全部上诉请求。一、本案案由为租赁合同纠纷，一审法院对刘伟与多名案外人之间的民间借贷关系不予认定，是合法合理的。二、本案涉案房屋经昆明市中级人民法院多次调查核实，确定该房屋处于闲置状态，不存在所谓的承租人。三、刘伟调取另案卷宗的申请不符合法律规定，一审予以驳回并未违反程序、违反法律。四、一审法院认为本案不适用“买卖不破租赁原则”，从而驳回上诉人的主张正确，请求二审维持原判。昆明新榕峰门业有限公司未作答辩。刘伟向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告昆明新榕峰门业有限公司于2014年8月16日签订的《房屋租赁协议》有效；2、被告张万萍搬离昆明市经济技术开发区出口加工区第三城映象欣城C区C5幢33-707房屋，并赔偿原告自2015年10月9日至2017年4月8日的经济损失42,462元（35元/月㎡×67.4㎡×18月），并自2017年4月9日起按每平方米每月35元计算损失至被告张万萍搬离该房屋止；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告张万萍与被告昆明新榕峰门业有限公司及其法定代表人李文钗、案外人朱兴巧之间因债务纠纷，张万萍以昆明新榕峰门业有限公司、李文钗、朱兴巧为被告，于2014年起诉至昆明市中级人民法院。2014年11月10日，昆明市中级人民法院作出（2014）昆民三初字第225号民事调解书，确定由昆明新榕峰门业有限公司、李文钗、朱兴巧偿还张万萍款项5,431,291.63元及利息。逾期被告昆明新榕峰门业有限公司及案外人李文钗、朱兴巧未履行生效民事调解书的给付义务，张万萍遂向昆明市中级人民法院申请强制执行，执行案件号为（2014）昆民执字第921号。该案在执行过程中，昆明市中级人民法院委托云南银瑞祥房地产评估有限公司对被执行人昆明新榕峰门业有限公司名下位于昆明市经开区出口加工区第三城映象欣城C区C5幢701号、702号、703a号、703b号、704号、705a号、705b号、706号、707号、708号、709号共十一处房产以及被执行人李文钗名下位于昆明市经济技术开发区E16号地块佳逸盛景花园二期Ⅱ区19幢2单元301号房产进行房地产市场价值咨询评估。该评估公司于2015年4月24日至同年5月4日对上述房产进行了估价作业。期间，该评估公司从房地产实物状况、房地产权益状况、区域因素、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等诸方面对上述委估房产进行了现场勘验及分析，并对委估的房产现状进行了现场拍摄，形成委估房屋图片。2015年5月4日该评估公司作出《房地产估价报告》，其中房地产权益状况的第(2)部分出租或占用情况记载:现勘时，估价对象昆明市经开区出口加工区第三城映象欣城C区C5幢701号、702号、703a号、703b号、704号、705a号、705b号、706号、707号、708号、709号房产处于空置状态；昆明市经开区E16号地块佳逸盛景花园二期Ⅱ区19幢2单元301号房产处于自用状态。现场拍摄形成的委估房屋图片也显示估价房产为空置状态。《房地产估价报告》的估价结果为:委估建筑面积共计为912.62平方米的房地产，在2015年4月24日评估价值为人民币5,972,555元。2015年8月1日，昆明市中级人民法院通过淘宝网司法拍卖平台，对被执行人昆明新榕峰门业有限公司名下位于昆明市经开区出口加工区第三城映象欣城C区C5幢701号、702号、703a号、703b号、704号、705a号、705b号、706号、707号、708号、709号共十一处房产以及被执行人李文钗名下位于昆明市经开区E16号地块佳逸盛景花园二期Ⅱ区19幢2单元301号房产进行公开拍卖，张万萍以最高价竞得上述拍卖标的物。2015年8月12日，昆明市中级人民法院作出《拍卖成交确认书》，确认张万萍公开竞价成交，成交价为5,972,555元。2015年8月28日，昆明市中级人民法院作出（2014）昆民执字第921-1号执行裁定书，裁定:一、被执行人昆明新榕峰门业有限公司名下位于昆明市经济技术开发区出口加工区第三城映象欣城C区C5幢701号、702号、703a号、703b号、704号、705a号、705b号、706号、707号、708号、709号共十一处房产归买受人张万萍所有；二、被执行人李文钗名下位于昆明市经开区E16号地块佳逸盛景花园二期Ⅱ区19幢2单元301号房产归买受人张万萍所有；三、买受人张万萍可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。裁定书送达后，上述涉案房产交付与张万萍实际占有使用，张万萍于2017年3月26日补缴了上述房产自2014年12月份至2016年3月25日期间的电费8086.8元、2014年1月1日至2017年3月31日期间的物业费106740元，以及电表改造费1500元。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告刘伟的诉请1，要求确认其与被告昆明新榕峰门业有限公司于2014年8月16日签订的《房屋租赁协议》有效，庭审中原告提交的证据1《借款合同》等，欲证明原告刘伟出借3,500,000元给被告昆明新榕峰门业有限公司，双方之间存在借款合同关系。证据2《房屋租赁协议》欲证明因被告昆明新榕峰门业有限公司未按期偿还刘伟上述借款，双方签订《房屋租赁协议》，被告昆明新榕峰门业有限公司将其拥有所有权的涉案房屋租赁给原告刘伟，将借款中的396,444元用于与该房屋的租金进行抵销(另有关联案件12件，另案处理)。结合原告陈述及其提交的证据欲证明的内容看，《房屋租赁协议》属“以租抵债”的性质，则《房屋租赁协议》是否成立并生效，是以原告刘伟与被告昆明新榕峰门业有限公司之间的借款合同关系是否成立并生效为前提。如前所述，因双方之间的借款合同关系无法在本案中予以认定，故《房屋租赁协议》的效力，就本案原告提交的现有证据的证明力而言，亦不能确认其成立并生效。原告的诉请1无事实及法律依据，一审法院不予支持。另，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该法条的适用，以租赁物发生所有权变动时有承租人实际占有、使用租赁物为前提。庭审中查明，因被告张万萍与昆明新榕峰门业有限公司之间的其他诉讼进入人民法院的强制执行程序，被告昆明新榕峰门业有限公司及其法定代表人李文钗作为被执行人的涉案房产，通过房地产估价、网络拍卖、竞拍等司法程序，最终由张万萍以最高价竞拍成交，并以支付最高竞拍价为代价，依法取得涉案房产的所有权。在房地产估价、网络拍卖、竞拍等司法程序中，涉案房产均处于空置状态。故，退言之，即使原告刘伟与被告昆明新榕峰门业有限公司之间签订过《房屋租赁协议》，且有效的情形之下，原告刘伟无充足证据证明涉案房产在张万萍合法取得所有权的过程中，由其实际占有、使用，则上述法条之“买卖不破租赁”的原则亦不适用于本案。被告张万萍的抗辩观点成立，一审法院予以采纳。进而，原告要求被告张万萍搬离涉案房屋并赔偿经济损失的诉请2无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘伟的诉讼请求。在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。对于一审认定的案件事实，上诉人对“上述涉案房产交付与张万萍实际占有使用”有异议，认为至今涉案房屋并未交付被上诉人张万萍占有、使用。对此，被上诉人张万萍不予认可。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。因上诉人对所提异议因未提交相应的证据予以证明，并且与昆明市中级人民法院（2014）昆民执字第921-1号执行裁定所记载内容相悖，本院对其事实异议不予采信。综上，本案经二审审理查明的案件事实与一审判决一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、上诉人刘伟与被上诉人昆明新榕峰门业有限公司签订的《房屋租赁协议》是否有效；2、上诉人刘伟是否有权要求被上诉人张万萍搬离涉案房屋？本院认为：民事主体享有物权，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。关于本案的程序问题。上诉人在二审审理过程中认为王丽媛、高晶晶的代理诉讼行为并非被上诉人张万萍的真实意思表示。本院依法通知，被上诉人张万萍向本院明确表示系其本人委托律师王丽媛、高晶晶为其诉讼代理人参与本案诉讼，王丽媛、高晶晶的诉讼代理行为符合法律规定，上诉人的异议不能成立，本院不予支持。关于上诉人的租赁权是否形成及在本案中的性质问题。上诉人认为其因与被上诉人昆明新榕峰门业有限公司之间存在借贷关系，故双方约定通过租金抵扣借贷本息的方式取得本案争议房屋租赁权，本案应当根据“买卖不破租赁”的原则，确认其租赁权。被上诉人认为，上诉人与被上诉人昆明新榕峰门业有限公司之间的租赁关系并不存在，故其确权主张没有事实依据，不应得到支持。本院认为，本案上诉人主张的租赁关系在被上诉人昆明新榕峰门业有限公司未出庭应诉的情况下，上诉人刘伟提交的证据无法证明昆明新榕峰门业有限公司与刘伟之间达成借贷合意并且进行了实际交付，故一审法院认为昆明新榕峰门业有限公司与刘伟签订的《房屋租赁协议》是否成立并生效无法认定。其次，即便上诉人刘伟与昆明新榕峰门业有限公司之间“以租抵债”确实签订了租赁合同，其合同目的是以本案争讼不动产的租金作为欠款的偿付手段，实现上诉人刘伟对昆明新榕峰门业有限公司所享有的债权，其基础法律关系仍然属于债的履行。而张万萍对涉案房屋享有的所有权是通过公开拍卖的方式购买取得的，张万萍对涉案房屋享有对世的物权，上诉人刘伟的债权依法不能对抗张万萍享有的物权。故刘伟要求确认租赁权及被上诉人张万萍搬离涉案房屋的诉请没有事实及法律基础，不应得到支持。一审判决说理部分错误，本院予以纠正，但结论正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费人民币862元，由上诉人刘伟承担。本判决为终审判决。审判长  白昱审判员  李锋审判员  金馨二〇一八年十一月二十二日法官助理奚琳书记员武雨