河南省漯河市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）豫11行终70号上诉人（原审第三人）仵小奔，女，汉族，1987年11月10日出生，住漯河市召陵区。委托代理人李彬，男，汉族，1979年7月23日出生，住漯河市郾城区。被上诉人（原审原告）徐功贺，男，汉族，1951年11月3日出生，住漯河市郾城区。委托代理人宋燕京，河南长风律师事务所律师。原审被告漯河市国土资源局，住所地漯河市郾城区淞江路**。法定代表人王喜成，该局局长。委托代理人冯丰，该局工作人员。委托代理人安建业，河南永力律师事务所律师。原审第三人胡祥臣，男，汉族，1969年12月29日出生，住漯河市郾城区。原审第三人漯河市源汇区农村信用合作联社，住，住所地漯河市源汇区嵩山路**/div>法定代表人王利民，该单位理事长。委托代理人王松涛，该单位职工。原审第三人徐振，男，汉族，1984年11月1日出生，住漯河市郾城区。上诉人仵小奔因与被上诉人徐功贺、原审被告漯河市国土资源局（以下简称市国土局）、原审第三人胡祥臣、原审第三人漯河市源汇区农村信用合作联社（以下简称源汇区农信社）、原审第三人徐振房屋行政登记一案，不服漯河市郾城区人民法院（2018）豫1103行初29号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人仵小奔的委托代理人李彬、被上诉人徐功贺的委托代理人宋燕京、原审被告市国土局的委托代理人冯丰、安建业、原审第三人胡祥臣、原审第三人源汇区农信社的委托代理人王松涛、原审第三人徐振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，1999年3月22日郾城县惠利建筑设备租赁有限公司（以下简称郾城惠利公司）成立，2007年被吊销。原告系郾城惠利公司的股东及实际控制人，1999年11月以郾城惠利公司名义申请办理了郾国用（1999）字第1967号土地证，土地面积3019.8㎡，土地地号411123070201800。2007年，原告与胡祥臣协商一致，由原告提供取得使用权的国有土地，胡祥臣出资建房，胡祥臣于2007年11月2日给原告出具了一份承诺书，载明“我叫胡祥臣，于2007年11月4日在徐功贺使用的土地上建砖混结构的楼房一栋，就该栋楼房的产权本人承诺如下：一、一楼门面11间全部归徐功贺所有。二、二楼两套归徐功贺所有。三、上述房产归徐功贺所有并有出租、抵押、处分权。上述承诺的条款不得随意更改。”在此承诺书基础上，双方于2007年11月4日又签订了一份协议书，内容为“经双方共同协商，乙方（胡祥臣）在甲方（徐功贺）原临街三层楼地面上改建六层底商住宅楼一栋，为明确双方权益达成以下协议：一、甲方提供土地（土地证号：4111230702018**）乙方负责出资建房，底层和二层两套房（同单元）所有权归甲方，其余房屋所有权归乙方。售房甲方不参与。二、甲方无偿提供乙方办证所需一切相关手续，不含所需费用，办证由乙方负责，费用自理。图纸设计与施工达到双方满意。三、甲方不承担任何风险，不负担任何经济费用（甲方二层房屋所有权二期办证费用除外）。底层二期办证户主出资贰万元，乙方负责办理并承担剩余费用。四、底层水电门窗及房屋前硬化由乙方完成。五、未尽事宜另协商解决。双方签字后生效”。2008年胡祥臣将房屋建成后交给原告使用，原告将一楼11间门面房一直出租至今。2010年，原告给胡祥臣现金1万元，胡祥臣出具收到条交由原告收执，内容为：“今收到功贺办理门面房产证费用壹万元整。”但胡祥臣一直未给原告办证。2009年2月，被告市国土局给由胡祥臣代办的名为漯河市惠利建筑设备租赁有限公司（以下简称漯河市惠利公司）的法人颁发了漯房权证郾城区字第**房产证，房产位于孟南纬一路3幢1层101号，建筑面积479.99㎡。2014年11月14日至2015年5月22日期间，第三人徐振向第三人仵小奔及案外人许松伟、张超伟、李京伟四人借款共计219万元并出具借据、借条、违约协议书，其中徐振向第三人仵小奔借款15万元。2015年4月8日，胡祥臣以漯河市惠利公司的名义同仵小奔签订房产转让协议，将涉案房屋以96万元转让给仵小奔，并于同日向被告市国土局申请房屋转移登记。被告市国土局于同日向仵小奔颁发了证号为20××88号房产证。后仵小奔以涉案房屋作抵押，向源汇区农信社借款260万元，并于2015年5月28日办理了漯房他证郾城区字第20150053**房屋他项权证。原审法院另查明，2016年3月，原告发现胡祥臣将涉案房屋以漯河市惠利公司名义同仵小奔签订房产转让协议后，遂诉至郾城区人民法院，请求法院确认以漯河市惠利公司名义与仵小奔于2015年4月8日签订的房产转让协议无效。郾城区人民法院2016年7月6日作出的（2016）豫1103民初1353号民事判决查明，漯河市惠利公司未在工商行政管理部门注册登记。办理房产证时提交的营业执照复印件中的注册号4111002102519为漯河市清大纳美建材有限公司的注册号。遂以与仵小奔签订转让协议的漯河市惠利公司未在工商行政管理部门办理注册登记手续，不具有民事行为能力，不能进行民事活动为由，判决以漯河市惠利公司名义与仵小奔于2015年4月8日签订的房产转让协议无效。仵小奔不服，上诉至本院，本院于2016年11月1日作出了（2016）豫11民终1721号民事判决，驳回上诉，维持原判。仵小奔不服，向本院申请再审，本院于2017年7月31日作出了（2017）豫11民再39号民事判决，维持了二审民事判决。原审法院再查明，2017年11月16日漯河市编制委员会漯编[2017]79号文件显示漯河市住房保障和房屋管理局机构已被撤销，漯河市住房保障和房屋管理局的行政职权已经划到市国土局。原审法院认为，关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条之规定，“公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案标的为不动产，2009年2月漯河市惠利公司取得漯房房权证郾城区字第**产证，原告从2016年开始不间断的主张权利，未超过上述法律规定的诉讼时效，故原告的起诉不超过诉讼时效。对于被告市国土局为漯河市惠利公司颁发房屋所有权证的行政行为。被告市国土局作为负责漯河市房屋权属登记与管理工作的行政主管部门，依照法律、法规的有关规定对申请人提交的材料尽到合理审慎的审核义务是其法定职责。根据《房屋登记办法》第三十条之规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”第十一条第三款规定，“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假性材料申请房屋登记。”本案中，漯河市惠利公司未在工商行政管理部门注册登记，不具有民事行为能力，不能进行民事活动，且胡祥臣在办理涉案的房产证时提交的漯河市惠利公司营业执照复印件中的注册号4111002102519为漯河市清大纳美建材有限公司的注册号，提交的郾城惠利公司郾国用（2004）第002073号土地使用证复印件中的土地地号为210-020-113，与真实的郾城惠利公司郾国用（1999）字第1967号土地使用证中的土地地号411123070201800不一致，均系虚假材料。在漯河市惠利公司向被告市国土局申请房屋所有权登记时，被告市国土局对漯河市惠利公司的主体资格及其提交的材料未尽到谨慎审查的注意义务，为不具备民事行为能力且提交虚假材料的漯河市惠利公司颁发房屋所有权证，其作出的行政行为缺乏事实和法律依据，系违法的，应予撤销。对于被告市国土局为第三人仵小奔颁发涉案房产证的行政行为。仵小奔称其善意取得涉案房产并提供8张借据、收据及违约协议书以证明第三人徐振向其及案外人许松伟、张超伟、李京伟借款219万元，原告及第三人徐振以原告的11间房屋抵偿219万元债务。徐振认可219万元的债务的真实性，但不认可其以房抵债，原、被告也均不认可徐振以房抵债。在仵小奔与漯河市惠利公司签订的房产转让协议中显示涉案房产的成交价格为96万元，而仵小奔将涉案房产抵押给源汇区农信社的借款金额为260万元，且涉案房屋为不动产，非动产，不适用善意取得制度，故对第三人仵小奔称其善意取得涉案房产的辩解不予采信。郾城区人民法院作出的（2016）豫1103民初1353号生效的民事判决已认定，徐功贺虽然不是涉案房屋法律意义上的所有权人，但其自2008年一直占有、使用涉案房产，涉案房屋所有权的转移损害了实际权利人徐功贺的利益。同时，（2016）豫1103民初1353号民事判决已确认以漯河市惠利公司名义与仵小奔签订的房产转让协议无效，该房产转让协议是仵小奔办理房产证所必要的材料，该办证材料的无效性，会导致被告市国土局为仵小奔颁发涉案房产证的行政行为失去合法性和合理性的基础。故被告市国土局为第三人仵小奔颁发的20××88号房屋所有权证依法应予撤销。综上所述，漯河市郾城区人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、第七十条第（六）项之规定，判决：1.确认被告漯河市国土资源局为漯河市惠利建筑设备租赁有限公司颁发的漯房权房权证郾城区字第**所有权证的具体行政行为违法；2.撤销被告漯河市国土资源局为第三人仵小奔颁发的20××88号房屋所有权证。上诉人仵小奔上诉称：1.郾城惠利公司并未注销工商登记，主体资格尚在，原审法院应当通知郾城惠利公司作为本案利害关系人参加诉讼；2原审被告市国土局已经按照《房屋登记办法》的规定，要求申请人提供了相关材料，尽到了形式审查的义务，原审法院认定市国土局“未尽到谨慎审查的注意义务”没有依据；3.原审第三人胡祥臣向房管部门提交虚假材料办理房产转移登记的行为损害了原审原告的财产权利，根据《房屋登记办法》的规定，申请人提交虚假材料的行为后果由申请人承担责任，原审法院判决撤销属适用法律错误；4.漯河市惠利公司申请初始登记和转移登记时，向登记机关提供了郾城惠利公司名称变更为漯河市惠利公司的工商登记，即使变更登记资料虚假，也不能认定漯河市惠利公司为虚构，郾城惠利公司未经登记即以漯河市惠利公司的名义营业，其民事行为的后果应由郾城惠利公司承担，原审法院认定漯河市惠利公司“不具备民事行为能力”，属于适用法律错误；5.撤销涉案房产登记，会损害到其他以漯河市惠利公司名义办理转移登记的其他房产业主的财产安全，损害社会公共利益，涉案房产登记行为不具有可撤销性。被上诉人徐功贺答辩称：1.郾城惠利公司既非合作建房合同的当事人，又非约定的房屋所有权人，与本案诉讼无关，不应作为第三人参加诉讼；2.漯河市惠利公司不具有民事行为能力，且初始登记资料虚假，原审判决认定被告市国土局未尽到谨慎审查的注意义务，事实清楚，证据充分；3.原审判决认定漯河市惠利公司不具有民事行为能力，于法有据，适用法律正确；4.原审判决撤销为仵小奔颁发的房屋所有权证，不损害社会公共利益。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决公正，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。原审被告市国土局答辩称：1.仵小奔为涉案房产申请登记时市国土局已对申请人提交的材料进行形式审查，申请人提交的材料在形式上符合登记规定，原审被告办理涉案房产的登记并无不当，原审判决认定原审被告未尽到谨慎审查义务没有依据；2.上诉人仵小奔的房产证可能会因其房屋转让协议被确认无效而撤销，但原审被告对此并无过错；3.涉案房产已为第三人源汇区农信社设定抵押权，该抵押权已被信用社善意取得，法院裁判时应予考虑；4.涉案房产占地实为郾城惠利公司所有，惠利公司是权利人，本案被上诉人徐功贺虽为公司法定代表人，但其行使权利仍应当以公司名义，不应以个人名义，徐功贺个人对涉案房屋不能主张权利，其没有诉权，徐功贺不具有原告主体资格。原审第三人胡祥臣述称，市国土局颁发的证书没有问题，原审法院不应撤销仵小奔和漯河市惠利公司的房屋所有权证。原审第三人源汇区农信社述称，上诉人仵小奔将涉案房产抵押给源汇区农信社贷款，双方办理了他项权证，撤销仵小奔的房屋所有权证会使源汇区农信社蒙受损失，原审判决不应撤销仵小奔的房产证。原审第三人徐振述称，其对整个过程不清楚，没有意见。本院二审审理查明的事实同原审判决查明事实一致。本院认为：一、关于起诉期限问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案系因不动产提起的诉讼，2009年2月原审被告市国土局为漯河市惠利公司办理涉案房屋的初始登记，2015年4月8日又为上诉人仵小奔办理涉案房屋的转移登记，原审原告徐功贺自知道被诉房屋登记行为作出后提起行政诉讼，不超过上述规定的起诉期限。二、关于市国土局为漯河市惠利公司颁发漯房权证房权证郾城区字第**有权证的行政行为的合法性。原审被告市国土局依据申请人所提交的申请资料为漯河市惠利公司办理初始登记，并颁发漯房权证郾房权证郾城区字第**权证。但郾城区人民法院和本院生效的民事判决确认漯河市惠利公司未经工商行政管理部门登记注册，不具有民事权利能力和民事行为能力，且申请办理被诉初始登记所提交的漯河市惠利公司营业执照复印件中的注册号4111002102519为漯河市清大纳美建材有限公司的注册号，在本案审理中亦查明申请办理初始登记所提交的郾城惠利公司郾国用（2004）第002073号土地使用证复印件中的土地地号为210-020-113，与真实的郾城惠利公司郾国用（1999）字第1967号土地使用证中的土地地号411123070201800不一致。故原审被告依据申请人所提交的上述虚假材料办理了涉案房屋的初始登记，并颁发了房屋所有权证，其颁证行为不具有合法性。《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假性材料申请房屋登记。”原审判决认定“被告市国土局对漯河市惠利公司的主体资格及其提交的材料未尽到谨慎审查的注意义务”有误，予以纠正，但原审法院考虑到徐功贺的诉讼请求和涉案房屋上其他权利人的利益，确认违法但不撤销漯房权证郾城房权证郾城区字第**证，并无不当。三、关于市国土局为上诉人仵小奔颁发20××88号房屋所有权证的行政行为的合法性。2015年4月8日以漯河市惠利公司名义与仵小奔签订的房产转让协议已被郾城区人民法院和本院生效民事判决确认无效，该房产转让协议是市国土局为仵小奔办理房屋转移登记并颁发房屋所有权证的依据，该协议无效，导致市国土局为仵小奔颁发涉案房产证的行政行为失去事实基础，故市国土局为上诉人仵小奔颁发的20××88号房屋所有权证依法应予撤销。仵小奔在原审中主张涉案房产系以物抵债、善意取得，但作为申请办理房屋转移登记依据的房产转让协议显示房产交易价格为96万元，明显低于仵小奔其将涉案房屋抵押贷款的260万元，不构成善意取得；且仵小奔提供的8张借据、收据及违约协议书中，仅一张15万元的借据是徐振向仵小奔出具的，其余借条均是向案外人出具，不能认定涉案房产系以物抵债。原审判决认为“原审被告市国土局对漯河市惠利公司的主体资格及其提交的材料未尽到谨慎审查的注意义务”有误，予以纠正，但判决确认漯河市国土资源局为漯河市惠利建筑设备租赁有限公司颁发房屋所有权证的行政行为违法及撤销漯河市国土资源局为仵小奔颁发的20××88号房屋所有权证，结果正确，依法应予维持。综上，上诉人仵小奔的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元，由上诉人仵小奔负担。本判决为终审判决。审判长  穆莹莹审判员  李胜利审判员  张静怡二〇一八年十一月二十日书记员  李佳丽