广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5321民初1105号原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司。住所地：新兴县新城镇城北新区文建路东侧。法定代表人：龚兆洪，总经理。委托诉讼代理人：余彦静、何雅婵，均是广东翔浩律师事务所律师。被告：郑耀泉，男，1969年11月26日出生，汉族，居民，住新兴县。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司（下称“泰安物业”）与被告郑耀泉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰安物业的委托诉讼代理人何雅婵到庭参加诉讼，被告郑耀泉经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付2013年7月至2016年12月31日止的物业服务费2761.16元给原告；2、请求法院判令被告以每季度所欠物业管理费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金给原告直至还请日止，暂计至2017年8月31日为2480.31元；3、请求法院判令被告立即支付2013年7月至2016年12月31日止的电费147元给原告；4、请求法院判令被告以所欠电费为本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给原告直至还清日止；5、请求法院判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元给原告；6、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告泰安物业是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的服务受益人为新兴县新城镇祥利花园小区（以下简称祥利花园）的全体业主和物业使用人，祥利花园的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米；5-7楼0.8元/月/平方米；8-13楼0.9元/月/平方米，地下车库及杂物房按0.6元/月/平方米，楼梯照明电费每月1.5元/户，公共照明电费每月2元/户；地下车库每月5元/个，商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度的10号－30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园*幢*号，面积109.57平方米，被告从2013年7月份起欠交物业服务费及电费，每套的物业服务费为65.742元/月，电费为3.5元/月，至2016年12月，被告共欠费42个月，共欠物业管理费2761.16元，电费147元。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交证据：1、营业执照、资质证书，拟证明原告的主体资格；2、房地产档案详细资料，拟证明被告的主体资格；3、“关于祥利花园小区业主委员会备案的请示”的答复，拟证明新兴县祥利花园物业小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立，新兴县祥利花园小区业主委员会能够代表业主与原告签订合同；4、《物业服务委托合同》，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，委托原告提供物业服务，并约定相关事宜；5、照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务；6、委托代理合同、授权委托书、律师费收费标准，拟证明原告因实现本案债权而需要支出律师费1000元；7、（2016）最高法民终613号民事判决书，拟证明最高人民法院判例认为委托人即使未按《委托代理合同》支付律师费的情况下，被告仍需要承担原告因实现债权而委托律师事务所起诉而产生的律师费。被告无提供书面答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭质证。本院经审理认定事实如下：本院已通过公告送达方式向被告送达了相关诉讼材料及传票，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦无提供证据和提出书面答辩意见，视为放弃对原告泰安物业举证的证据进行效力抗辩的权利。原告泰安物业举证的证据7并不是最高人民法院公布的指导性案例，且与本案争议事实没有关联性，本院不予采纳为本案认定事实的证据；原告泰安物业举证的证据1－6具有合法性、真实性和关联性，采纳为本案认定事实的证据。据此，本院认定如下事实：祥利花园小区10幢总楼层数7层，是属于多层住宅。被告是祥利花园小区*幢*号房的业主，祥利花园小区*幢*号房住宅面积为109.57平方米，产权证登记日期为2007年2月28日。2010年7月8日，新兴县祥利花园小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立。2012年1月1日，原告与新兴县祥利花园小区业主委员会签订了一份《物业服务委托合同》，合同总则部分约定：新兴县祥利花园小区业主委员会将祥利花园小区委托给原告实行物业服务，委托服务期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；住宅、商铺收费面积92614.23平方米，服务受益人为物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应责任。合同第二章委托管理事项约定：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用照明、高压水泵、楼内消防设施设备、电梯、智能化系统。三、小区共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。四、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。六、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运。七、交通与车辆停放秩序的管理。八、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤。九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案。十、组织开展社区文化娱乐活动。十一、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。十二、其他委托事项。第五章物业服务和维修费用部分对物业服务收费约定为：物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米；5-7楼0.8元/月/平方米；8-13楼0.9元/月/平方米，地下车库杂物房按0.6元/月/平方米，楼梯照明电费每月1.5元/户；公共照明电费每月2元/户，地下车库每月5元/个，商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10号－30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。合同订立后，原告依约对小区开展物业服务，被告只支付了2013年6月之前的物业服务费，但从2013年7月开始拖欠，至2016年12月共42个月，按0.6元／月/平方米计算，面积为109.57平方米，每月应缴费65.74元，合共2761.16元；拖欠电费按3.5元／月/户计算，42个月，合共147元，属于电梯及公共电费。原告经追收未果，遂于2018年7月24日向法院提起诉讼，提出前述诉求。庭审中，原告泰安物业确认尚未实际支出律师费1000元。本院认为，原告与新兴县祥利花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》对新兴县祥利花园小区全体业主具有约束力，全体业主均应依约履行。原告举证的证据已证明了其已按合同约定履行了相关的物业服务。新兴县新城镇祥利花园*幢*号房属于新兴县祥利花园小区范围内的多层住宅，被告作为新兴县新城镇祥利花园*幢*号房的业主，应依照《物业服务委托合同》约定的多层住宅1-7楼0.6元/月/平方米的标准依时向原告缴交物业服务费，但被告从2013年7月1日开始拖欠，原告要求被告支付2013年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费，并以每季度所欠物业服务费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金的请求，符合《物业服务委托合同》的约定，本院予以支持。故祥利花园小区*幢*号房的住宅面积为109.57平方米，计算每月应缴交的物业服务费为65.74元（109.57平方米×0.6元/月/平方米），至2016年12月31日共拖欠物业服务费总额为2761.16元（65.74元×42个月）。另，《物业服务委托合同》约定的楼梯照明电费每月1.5元/户；公共照明电费每月2元/户是作为业主使用物业必须支出的费用，但被告从2013年7月1日开始拖欠，原告代其支付了该笔费用，现要求被告予以返还，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，被告拖欠的电费总额为147元[（1.5元＋2元）×42个月]。对于要求被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元的请求，虽然《物业服务委托合同》有因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担的约定，但本案中，原告尚未实际支出律师费1000元，因而该请求的理由不成立，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照《国务院物业管理条例》第六条第一款、第七条第（三）项和（五）项、第十二条第四款、第三十四条、第四十一条，第六十四条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郑耀泉应于本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠的物业服务费2761.16元和逾期付款违约金[从2013年7月1日起，以每一季度物业服务费197.22元为本金叠加（其中2013年7月1日至2013年9月31日第三季度的物业服务费为197.22元，本金叠加至2016年最后一个季度止），每一季度第二个月的1号为计算逾期付款违约金起算时间，按日万分之十计算逾期付款违约金至清偿之日止]给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、被告郑耀泉应于本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠的电费147元和逾期付款违约金（从2018年7月24日起按银行同期贷款利率计算至付清欠款日止）给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。三、驳回原告新兴县泰安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告郑耀泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判长  梁荣伟审判员  刘裕建审判员  练 韵二〇一八年十一月三十日书记员  李锦琦