宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书 （2018）宁0122民初5598号 原告：孙利伟，女，汉族，1971年2月5日出生，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜园区。法定代表人：王宝华，男，汉族，1965年7月8日出生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周钢，男，汉族，1977年6月4日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告孙利伟与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙利伟、被告金冠公司的委托诉讼代理人周钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙利伟向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2017-2018年的租金11967.91 元；2.判决被告支付原告2018-2019 年的租金14897.98 元；3.判决被告支付原告过去4年多交的税的金额共2098.6 元；4.判决被告承担此次诉讼全部费用。事实和理由：2013 年5 月19 日原告从被告售楼部全款购买了位于银川市德胜工业园区 (房号:x栋x层xxx号)商铺，双方签订了代租协议，约定每年5月19 日之前被告将协议约定的商铺租金转账给原告。然而，到期被告以各种理由和借口迟迟不肯给原告商铺租金，去年也未支付违约金，而且交税比例极不合理，在没有协商的情况下私自确定原告承担税金的l0%，而被告只承担税金的3.67%，其行为严重损害了原告的合法权益。现诉至法院，望判如所请。被告金冠公司辩称，一、原告所诉与事实不符，被告拖欠原告的租金为11193.94元。被告已付清2013年至2017年5月20日期间的租金，原告在被告向其支付租金的期间（2018年5月前）对被告的付款方式并未提出异议，且长达五年时间里没有前往被告公司递交异议材料，应视为双方对合同付款方式变更的认可，即原告认可被告次年5月的付款方式。另外，被告公司负责人王勇系2017年12月才接手公司商铺管理事宜，之前并未与原告有所接触与交流，因此原告所述多次前往公司与被告负责人提异议事宜情况虚假；二、虽然代租协议没有约定税金，但根据宪法相关税收法的规定及国家税务总局公告2016年第16号文明确约定个人出租不动产应当缴纳税额，原告不能以没有约定为由而逃避应有的纳税义务。签订租赁合同后，被告依法已经缴纳税款，且在2014年5月第一次向原告付款时出示了代开发票以及税收缴款书等凭据，该款项已上交国家，此后被告按此上交的税金数额扣除后向原告返还了租金，每年返还租金为14108.11元；三、被告尚欠原告租金11193.94元未付，该租金系2017年5月20日至2018年5月20日的租金，并非原告所述欠付的11967.91元，因此请求法院查明事实依法做出裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《代租协议》、《银川市商品房买卖合同》各一份（均质证原件留存复印件）、中国建设银行银行卡客户交易明细清单打印件一张、税收缴款书原件二张、宁夏增值税普通发票原件一张、税收缴款书原件二张（均取回原件留存复印件），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据三被告营业执照复印件一张，经被告质证对其真实性及合法性无异议，本院予以采信；2.被告提交的证据二返租明细原件1张，虽然系被告单方制作，但经原告质证对其真实性、合法性及关联性没有异议，且能够与原告提交的银行明细相互佐证被告向原告支付租金的情况，本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月19日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的德胜工业园区德胜西路xxxx城第x幢x层xxx号房，房屋总价为195946元。同日，原、被告就上述房屋签订《代租协议》，约定：一、原告将上述商铺交于被告代为租赁、管理，管理期自2013年5月19日起至2025年5月19日止；二、从被告代租及管理期的第一年开始，每年的返租基数以原告购买本协议所涉商铺的总房款（即商品房买卖合同所签订的总房款）进行计算，在代租及管理的前六年按照总房款的8%返还租金；三、从第一年开始，被告每年在5月19日之前，一次性交付给原告当年的租金。逾期按照应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准给予原告赔偿。合同履行过程中，被告于次年的5月20日在扣除原告承担的10%的税金1567.57元后向原告支付了上一年度的租金14108.11元，后以相同方式付清2017年5月20日前的租金。被告于2018年8月30日以银行转账方式支付原告2017年5月20日至2018年5月20日期间的部分租金5000元，原告实际于2018年8月31日收到。现原告诉至法院，望判如所请。另查明，2013年5月19日至2014年5月20日期间租金应纳税费由被告于2014年7月2日以应交税率中的10%代原告缴纳税费1567.57元，其余税费518.26元由被告负担。2017年5月19日至2018年5月20日期间租金应纳税费2085.83元，由原告于2018年8月29日向税务机关自行缴纳。本院认为，原告与被告签订的《代租协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，合同签订日期为2013年5月19日，被告于2014年5月20日支付了第一年的租金，根据《代租协议》有关“从第一年开始，被告每年在10月20日之前，一次性交付给原告当年租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定每年的5月20日支付的系上年度5月19日至次年的5月20日期间的返租租金，原告接受租金后未提交证据证明其提出异议，可视为其认可双方的租金支付方式。综上，对于原告要求被告支付2017年5月19日至2018年5月20日期间欠付租金11967.91元的诉讼请求，根据庭审采信的证据及查明的事实，按照总房款195946元的8%计算返还租金15675.68元（195946元×8%），结合该期间原告代被告交纳的税金518.26元（2085.83-1567.57），扣减被告已付的租金5000元，本院支持该期间返租租金11194元（15675.68＋518.26－5000≈11194），超出部分不予支持。对于原告要求被告支付2018年5月19日至2019年5月20日期间租金的诉讼请求，因在合同履行过程中，双方认可支付方式为次年5月20日，故原告该期间租金的主张，因履行期限未届满，本院不予支持。对于原告要求被告支付2013年5月19日至2017年5月20日四年间多交的税金2098.6元的诉讼请求，本院认为，依法纳税是每个公民应尽的义务。原告作为涉案房屋的出租方，应当按照国家有关税收规定，依法纳税。本案中，2013年至2014年度的税费被告已提交证据证明其实际代原告缴纳，因此对于该期间的税费主张，本院不予支持。对于2014年5月19日至2017年5月20日期间的税金是否应当返还的问题，结合庭审，被告按照房屋租金每年应纳税金额的10%（1567.57元）从返租金额中实际扣除了该税金，但其并未提交证据证明其实际代缴了该期间的税费，因此，对于该期间的税费被告应当予以返还由原告自行缴纳。因此，被告应当返还税金4703元（1567.57元×3年≈4703元），原告主张2098.6元，是对其实体权利的选择且不违法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告孙利伟2017年5月19日至2018年5月20日期间欠付的租金11194元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司退还扣除原告孙利伟的税金2098.6元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告孙利伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元（已减半收取），由原告孙利伟负担142元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                        审  判  员     高秀荣                       二〇一八年十一月三十日                                 法官助理     张红梅                                书   记  员     蔡嘉彬        附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。