河北省隆化县人民法院执 行 裁 定 书（2018）冀0825执异60号案外人：辛有,男,1952年10月26日出生,汉族，退休工人，住隆化县。申请执行人：承德市郊区农村信用合作联社，住所地承德市双桥区。法定代表人：夏志厂，理事长。被执行人：承德龙乡房地产开发有限责任公司，住所地承德市双桥区。法定代表人：徐岩，总经理。被执行人：承德银阔商贸有限公司，住所地河北省承德市双桥区。法定代表人：刘文权，总经理。被执行人：隆化县宇豪建筑材料有限公司，住所地河北省承德市隆化县。法定代表人：焦志宇，总经理。被执行人：徐岩，男，1981年1月22日出生，汉族，个体户，住承德市双桥区。被执行人：李小磊，女，1983年9月1日出生，汉族，住承德市双桥区。本院在执行申请执行人承德市郊区农村信用合作联社（以下简称郊区联社）与被执行人承德龙乡房地产开发有限责任公司（以下简称龙乡公司）、承德银阔商贸有限公司、隆化县宇豪建筑材料有限公司、徐岩、李小磊借款合同纠纷一案中，于2018年9月3日作出（2017）冀0825执241之十二号执行裁定书，查封了被执行人龙乡公司建设的坐落于隆化县康泰家园小区住宅楼A座二单元104号、105号、405号、B座一单元1401号、1101号、1302号、1002号、B座二单元1604号、B座三单元1405号、C座三单元1307号、1306号、1206号、C座二单元204号、304号房屋及地下室，1、商业地下室1-17轴、长：52.5米、宽16.5米、面积1022平米；商业一二层38-39轴（118号138平米），2、住宅地下室357平米，其中包括A座7个小棚位置、负二层24-28轴/G-H轴、28-29轴/G-H轴、19-22轴/G-H轴、1-3轴/A-C轴、负一层3-8轴/A-C轴；B座4个小棚位置、负一层22-25轴/H-K轴、18-20轴/F-K轴；C座5个小棚位置、负一层1-2轴/G-F轴、1-3轴/B-D轴、1-3轴/A-B轴、3-5轴/A-B轴、5-7轴A-B轴，3、一层车库A座15-17轴28.2平米、B座1-5轴56.9平米。案外人辛有于2018年11月13日提出执行异议，请求撤销本院作出的（2017）冀0825执241之十二号执行裁定书，排除如下房产的执行：A座二单元104室、105室，住宅地下室357平方米，其中包括A座7个小棚位置、负二层24-28轴/G-H轴、28-29轴/G-H轴、19-22轴/G-H轴、1-3轴/A-C轴、负一层3-8轴A-C轴；B座4个小棚位置、负一层22-25轴/H-K轴、18-20轴/F-K轴；C座5个小棚位置、负一层1-2轴/G-F轴、1-3轴/B-D轴、1-3轴/A-B轴、3-5轴/A-B轴、5-7轴/A-B轴，3、一层车库A座15-17轴28.2平米。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人辛有称，2011年5月30日案外人和龙乡公司合作开发法院周边拆迁片区开发项目，2013年2月4日经隆化县人民政府协调，双方协商解除了合作关系，并签订了解除合作关系协议书。根据该协议约定，龙乡公司补偿申请人2750万元，付款方式为现金1200万元，以房屋抵项1550万元，抵顶的房屋其中就包括上述隆化县人民法院裁定查封的房屋。双方签订的解除合作关系协议书已经履行，抵押的房屋所有权属于申请人所有。龙乡公司明知将部分房屋抵顶给案外人的情况下向郊区联社借贷款，并将已经抵顶的房屋用于贷款抵押。郊区联社明知该项目存在上述事实的情况下，没有调查核实将属于案外人的房屋办理抵押。从时间上抵顶给申请人的协议在前，贷款抵押在后,龙乡公司属于无权处分，该抵押依据合同法的规定属于无效抵押。你院查封的房屋为异议申请人已经实际享有所有权的房屋，且解除协议时案外人没有过错，房屋属于案外人，不应作为被执行的财产查封和拍卖。案外人辛有为支持其请求，提供证据如下：一、解除合作关系协议书一份；二、解除合同协议协调会记录；三、结婚证一份；四、104室和105室实际上成为一室的照片两张；五、收支测算表一份。申请执行人郊区联社称：一、申请执行人对涉案房屋拥有绝对合法的优先受偿权。2013年12月21日，承德银阔商贸有限公司在答辩人处借款2500万元，龙乡公司以其名下的隆国用(2013)第153号土地使用权及位于隆化镇建设西街的A、B、C三幢在建商住楼提供抵押担保，徐景龙、徐岩、李小磊为连带责任保证人，还款期限为2014年12月19日。双桥区人民法院依据(2015)双桥民保字第133号裁定书，依法查封了承德龙乡房地产开发有限责任公司开发的隆化县康泰嘉园A、B、C座全部车库及商业用房。据此，答辩人对涉案房屋拥有绝对合法的优先受偿权。二、异议人辛有要求排除对查封财产的执行的请求应依法予以驳回。异议人辛有仅依据2013年2月4日与龙乡公司签订的《解除合作关系协议书》向贵院提出执行异议，其请求因无事实和法律根据，不能得到法院的支持。根据相关法律及《物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即使异议人与龙乡公司签订《解除合作关系协议书》中约定了由龙乡公司补偿给异议人房屋及地下室，其也不能凭借该协议书取得涉案房屋及地下室的所有权。本案中申请执行人仍可根据法律规定取得对涉案房屋及地下室的优先受偿权，异议人要求撤销执行裁定中对涉案商铺执行的请求无事实和法律依据，不应得到法院的支持。综上，案外人辛有要求撤销执行裁定、终止拍卖涉案房屋的请求无事实和法律依据，不应得到法院的支持，恳请贵院依法驳回其的请求事项。被执行人龙乡公司未发表意见。本院查明，2011年5月30日案外人和龙乡公司合作开发法院周边拆迁片区开发项目（隆化县康泰家园小区），2013年2月4日经隆化县人民政府协调，且经双方协商，解除了合作关系，并签订了解除合作关系协议书。根据该协议约定，承德龙乡房地产开发有限公司补偿申请人2750万元，付款方式为现金1200万元，以房屋抵项1550万元，抵顶的房屋其中就包括上述本院裁定查封的房屋，其中隆化县康泰家园小区住宅楼A座2单元104室、105室和A座15-17轴28.2平方米（一层车库），于2015年3月5日已经被案外人辛有居住和使用。此外，案外人在104室、105室居住期间将104室、105室实际合并为一间。另查明，2013年12月16日，郊区联社与承德银阔商贸有限公司签订了《企业借款合同》一份，借款金额25000000.00元；同日，郊区联社与龙乡公司签订了《抵押合同》，合同约定龙乡公司为承德银阔商贸有限公司上述借款提供抵押担保，抵押物为隆国用（2013）第153号土地使用权及在该地块上三幢17层的在建商住楼（××小区××、××、××）；合同签订后，上述抵押物在登记机关办理了抵押登记。本院认为，本案的争议标的物为不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。申请执行人郊区联社与被执行人龙乡公司签订了关于涉案房产抵押合同，并依法办理抵押登记手续，已对该房产享有抵押权，案外人虽已签订了关于涉案房屋的合同，但案外人不能因此取得该房产物权，其权利不属于依法可优于抵押权的权利。案外人对执行标的主张阻止执行的权利，应符合法律规定的情形，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议申请排除执行的，应符合以下几方面的要求（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人辛有提出排除执行的房产，仅其居住的隆化县康泰家园小区住宅楼A座2单元104室、105室符合上述条件，故对于案外人辛有该项请求本院应予保护。综上，案外人提出的执行异议部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：一、中止对被执行人龙乡房地产开发有限公司建设的104、105室的执行。二、驳回案外人辛有提出的其他执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向隆化县人民法院提起诉讼。审 判 长  李 满人民陪审员  谢兆平人民陪审员  刘春华二〇一八年十一月二十二日书 记 员  徐浩煊附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。