四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1724民初3619号 原告：邱存成，男，1987年8月出生，汉族，住四川省大竹县。 原告：肖裕琴，女，1987年3月出生，汉族，住四川省大竹县。 被告：四川金利多农产品综合市场有限公司，住所地大竹县。 法定代表人：王启超，总经理 委托诉讼代理人：涂志宏，公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄华轩，四川星源律师事务所律师。 原告邱存成、肖裕琴与被告四川金利多农产品综合市场有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱存成、肖裕琴，被告委托诉讼代理人涂志宏、黄华轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邱存成、肖裕琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间就位于大竹县房屋签订的房屋买卖合同关系；2.判令被告退还原告已付全部房价款人民币539203元以及利息（以539203为基数，自2015年12月7日起至偿清之日止，按照年息6%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年11月26日，原告邱存成（买受人）与被告（出卖人）就位于大竹县房屋签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同第四条第五款约定该商品房的预测建筑面积共44.76M2，其中套内建筑面积44.04M2，第八条第二款约定根据建筑面积计算该商品房单价为每平方米12046.55元，总价款539203元，第十条约定实测面积与本合同第四条第五款载明的预测建筑面积发生误差的，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。合同签订后，原告向被告支付房价款539203元。2018年8月23日，原告取得涉案房屋不动产权证书，该证书载明房屋实测建筑面积为38.34M2，小于预测建筑面积且建筑面积误差比绝对值超出3%。原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，原告有权根据合同约定解除合同，现原、被告双方就上述纠纷无法达成一致意见，为维护原告合法权益，特诉至院。 被告四川金利多农产品综合市场有限公司辩称：1.原告肖裕琴不是本案适格的原告，人民法院应当驳回其诉讼请求；2.根据房屋所有权证载明的面积结算房价，是买卖双方的约定，原告邱存成与被告农产品公司也依此对《商品房买卖合同（预售）》进行了结算，《商品房买卖合同（预售）》已经履行完毕。因此，原告邱存成不享有合同解除权；3.原告邱存成在起诉中，隐瞒买卖双方已经对《商品房买卖合同（预售）》进行结算的事实。邱存成所提出的诉讼请求是对已经成立的民事行为的反悔，根据《民法总则》第136条的规定，人民法院应当驳回其诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2015年11月26日，原告邱存成作为买受人与被告四川金利多农产品综合市场有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：邱存成以单价12046.55元/M2、总价款539203元购买被告开发的位于大竹县竹阳街道竹阳东路东段198号金利美家居综合市场12号楼1-20房屋。该商品房预测建筑面积为44.76M2，其中套内建筑面积44.04M2。面积差异处理：如建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款，如建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照年息6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人选择不解除合同的，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比=【（实测建筑面积-预测建筑面积）/预测建筑面积】×100%。随后，原告邱存成分别于2015年10月10日、11月1日、11月4日、12月9日分别向被告四川金利多农产品综合市场有限公司转账10000元、40000元、356912元、132291元，共计539203元。2016年4月19日，被告向原告出具销售不动产统一发票，发票显示的房屋坐落、面积、销售单价与合同约定一致。2018年8月23日大竹县国土资源局向原告邱存成、肖裕琴颁发不动产登记证书，该证登记显示诉争房屋的专有建筑面积为37.74M2，房屋建筑面积为38.34M2,，分摊建筑面积0.6M2。该证书由原告邱存成于2018年9月7日在被告处领取，领证当日被告向原告退房款77339元。 上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、不动产登记权证、领款单等证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容真实合法有效，对合同双方具有法律约束力。《商品房买卖合同（预售）》第十四条中明确约定建筑面积、套内面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，原告有权解除合同，有权要求被告退还已付全部房价款，并自买受人付款之日起按年息6%计算要求被告给付利息。本案中，涉案房屋在合同中约定的预测面积是44.76M2，但在不动产登记证书上登记的的面积是38.34M2，按照合同公示计算误差比为14.34%，该数值已远超3%，故原告请求解除合同并要求被告退还全部房款并支付利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定。审理中，被告以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十四条第（二）款“以房屋登记机构颁发的房屋所有权证载明的面积为准，并以此计算房价”的约定进行抗辩，认为该约定系双方当事人在签订合同时的特别约定，应区别其他合同格式条款内容而优先适用，且双方在履行合同过程中对面积差按合同单价进行了结算，原告领取了面积差所对应的价款，故原告的诉讼请求应予以驳回。本院认为，双方在签订合同时明确了房屋单价和面积，亦明确了实测面积与预测面积误差比超出3%时买受人有权解除合同的面积差异处理方式。合同履行过程中，原告按照合同约定的房屋面积和单价履行了完全的给付房款的合同义务，被告在合同签订时以及在履行合同的过程中对于自身开发的房地产的户型设计、面积大小等皆应有完全的认知能力，故在房屋实际面积与合同约定面积误差比出现时，被告不能以原告接收了被告退回的面积差相对应的房款而主张原告已经默认或者接受被告对于房屋面积差异的处理方式和结果，更不能以此认定双方对于面积差的退款构成了对合同约定的变更，故对于被告的抗辩理由本院不予采纳，对于原告基于诉争房屋面积误差比大于3%的事实要求解除双方签订的房屋合同、退还房款及按年息6%支付利息的主张本院予以支持。同时，虽然被告在审理中对于原告已经领取的77339元面积差额款未明确处理方式，但基于公平原则，为了减少当事人的诉累，节约司法资源，本院认为应从应退房款中予以扣除,即被告还应向原告退还房款461864元。进而本院确定被告应从2015年12月9日起至2018年9月7日止以539203元为基数以年利率6%计算给付资金占用利息，即88902元。2018年9月8日至款项付清之日止的利息应以461864元为基数计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款之规定，判决如下： 一、解除原告邱存成与被告四川金利多农产品综合市场有限公司签订的关于大竹县商品房的商品房买卖合同（预售）》； 二、被告四川金利多农产品综合市场有限公司于本判决生效后十日内返还原告邱存成购房款461864元及利息88902元，并以461864元为基数按年利率6%给付从2018年9月8日至款项付清之日止的利息。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4596元，由被告四川金利多农产品综合市场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  秦超 二〇一八年十一月三十日 法官助理桂玮玮 书记员王薪杰