广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5322民初1106号原告：罗海杰，男，1990年6月3日出生，汉族，住郁南县。委托诉讼代理人：练明洪，广东长正律师事务所律师。被告：魏镜芝，男，1966年4月24日出生，汉族，住郁南县。被告：梁土金，男，1962年5月20日出生，汉族，住郁南县。第三人：郁南县农村信用合作联社。住所地：郁南县都城镇江滨东路**。法定代表人：蔡碧伟。委托诉讼代理人：陈智敏，男，该社工作人员。委托诉讼代理人：黎鉴荣，男，该社工作人员。原告罗海杰与被告魏镜芝、梁土金，第三人郁南县农村信用合作联社（以下简称郁南农信社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗海杰的委托诉讼代理人练明洪，被告魏镜芝，第三人郁南农信社的委托诉讼代理人陈智敏、黎鉴荣到庭参加诉讼。被告梁土金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗海杰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年3月4日签订的《购房合同》有效，两被告继续履行合同，将位于郁南县连滩镇××房（以下简称涉案房屋）过户到原告名下；2.两被告与第三人对涉案房屋办理的抵押登记无效，立即解除抵押；3.本案受理费由两被告承担。事实和理由：2011年6月28日，两被告共同合作开发位于郁南县连滩镇××房。2013年3月4日，魏镜芝与原告父母罗新荣、万妹签订《房屋买卖协议书》，约定原告父母将自建的位于郁南县连滩镇××房以总价630000元转让给魏镜芝，魏镜芝将涉案房屋转让给原告父母。合同签订后，原告父母协助魏镜芝办理了房屋过户手续。同日，经原告父母同意，魏镜芝即与原告签订《购房合同》，约定魏镜芝将郁南县连滩镇××房（即涉案房屋）转让给原告，视为原告父母为原告购卖的房屋。因原告及其父母将原有房屋转让给魏镜芝后没有房屋居住，在签订买卖合同第二天，原告及其家人即搬到涉案房屋居住，一边居住一边装修。2013年底，原告催促魏镜芝办理房产证，但魏镜芝一直拖延未予办理。两被告将房屋转让给原告后，隐瞒事实真相将房屋抵押给第三人，第三人在接受抵押时没有认真审查便贷款给两被告，两被告与第三人恶意串通，存在明显过错，应自行承担不利后果。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告魏镜芝辩称，涉案房屋确实转让给原告。被告梁土金未作答辩。第三人郁南农信社述称，原告第二项诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。1.不动产物权变动以权属登记为准，涉案房屋至今登记在梁土金名下。根据物权法第九条规定，涉案房屋为不动产，转让该物权应依法办理物权变动登记，但原告与被告并未办理物权变动手续，因此该物权变动不发生效力，涉案房屋权属人仍应为梁土金。2.第三人与梁土金签订的《抵押担保合同》合法有效。2015年2月12日，第三人与梁土金签订一份《抵押担保合同》，约定梁土金提供其名下的多套房产（其中包括涉案房屋）作为魏镜芝向第三人借款的抵押担保。《抵押担保合同》第四条第二款载明，抵押人保证抵押物产权清晰，不存在任何权属争议、被查封、被扣押、已出租等情况，且抵押人依法对抵押物拥有充分、合法、有效的所有权或处分权，并有绝对的权利依合同约定对抵押物设置抵押担保物权。对于原、被告签订房屋买卖合同，第三人完全不知情。第三人已与梁土金签订了书面的《抵押担保合同》，且合同没有违反任何法律强制性规定，合法有效，第三人的权益应当受到保护。3.第三人与梁土金已就涉案房屋办理抵押登记，抵押权成立并生效。根据担保法第三十三条、第四十三条规定，第三人与梁土金签订的《抵押担保合同》自签订时生效，且第三人与梁土金已就上述《抵押担保合同》约定的抵押财产办理抵押登记，第三人依法享有涉案房屋的抵押权，即债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，第三人依法对涉案房屋享有抵押权，抵押权已成立并生效，且可对抗第三人。抵押登记具有物权公示效力，如非基于主债权合同或抵押合同无效等法定情形，不应被撤销或认定无效。原告罗海杰围绕诉讼请求依法提交了居民身份证、购房合同、收据（3份）、房屋买卖协议书、收款收据（5份）、行政事业性收费统一收据（5份）、发票联（1份）、房地产权证、土地转让协议书、证明、照片。被告魏镜芝、梁土金没有提交证据。第三人郁南农信社提交了抵押担保合同、房地产他项权证、房地产权证、（2018）粤5322民初309号民事判决书。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：罗新荣、万妹是罗海杰的父母。2013年3月4日，魏镜芝（甲方）与罗新荣、万妹（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定乙方将郁南县连滩镇××房转让给甲方，转让价格为630000元；甲方则将涉案房屋转让给乙方，转让价格为234000元；甲乙双方的房价款互相抵减后，甲方应支付396000元给乙方，首期支付300000元，待办理过户手续后再支付余款96000元。同日，魏镜芝与罗海杰签订《购房合同》，约定罗海杰向魏镜芝购买位于郁南县连滩镇××房（即涉案房屋）。庭审中，罗海杰称已于2013年3月中旬入住涉案房屋。另查明，涉案房屋的房地产权证登记时间为2013年1月16日，证号为粤房地权证郁字第**，权属人系梁土金，共有情况为单独所有，抵押权人为郁南农信社。2018年9月10日，本院对郁南农信社与魏镜芝、何美红、练汉华、梁丽玲、梁土金、陈火娇金融借款合同纠纷一案作出（2018）粤5322民初309号民事判决，认定郁南农信社（抵押权人）与梁土金（抵押人）于2015年2月12日签订《抵押担保合同》，约定梁土金自2015年2月12日起至2017年2月12日止以其所有的多个房地产权（包括涉案房屋）为郁南农信社与魏镜芝签订的《个人借款合同》项下的全部债务提供抵押担保，本院判决郁南农信社对梁土金用于借款抵押的房地产权（包括涉案房屋）在借款本金、罚息、利息、复利、律师费范围内享有优先受偿权。上述判决已发生法律效力。因涉案房屋上设定有抵押权，本院向罗海杰释明是否变更诉讼请求，罗海杰表示不同意变更诉讼请求。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1.罗海杰与魏镜芝签订的《购房合同》是否合法有效；2.梁土金与郁南农信社对涉案房屋办理的抵押登记是否有效。关于罗海杰与魏镜芝签订的《购房合同》是否合法有效的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，涉案房屋属于梁土金所有，魏镜芝作为出卖人与罗海杰签订《购房合同》，现有证据不能证明转让行为经权利人梁土金追认，但《购房合同》的内容未违反法律法规的规定，其虽属无权处分他人财产，且未得到权利人追认，根据上述规定，仍应当认定《购房合同》有效。因魏镜芝未取得房屋所有权或者处分权，且涉案房屋上设定有抵押权，罗海杰请求魏镜芝、梁土金继续履行合同和办理房屋所有权转移登记，理据不成立，本院不予支持。关于梁土金与郁南农信社对涉案房屋办理的抵押登记是否有效的问题。本院作出的（2018）粤5322民初309号民事判决，已认定梁土金与郁南农信社签订的《抵押担保合同》合法有效，判决郁南农信社对梁土金用于借款抵押的房地产权（包括涉案房屋）在借款本金、罚息、利息、复利、律师费范围内享有优先受偿权。上述判决已发生法律效力，本院对该生效判决作出的上述认定予以确认。罗海杰请求确认魏镜芝、梁土金与郁南农信社对涉案房屋办理的抵押登记无效和立即解除抵押，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告罗海杰与魏镜芝于2013年3月4日签订的《购房合同》合法有效；二、驳回原告罗海杰的其他诉讼请求。案件受理费4522.45元，减半收取计2261.23元（原告罗海杰已预付），由被告魏镜芝负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 谢 宁二〇一八年十一月三十日书记员 邓广华