河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0503民初2372号原告：团结街道滨河小区业主委员会，住所地邢台市桥**守敬北路滨河小区。负责人：杨淑明，业委会主任。委托诉讼代理人：杜易，男，汉族，1960年8月18日出生，住河北省邢台市桥**，系团结街道滨河小区小区业主。被告：河北滨河房地产开发股份有限公司，住所地邢台市桥**西围城路****南，统一社会信用代码：911305001057795089。法定代表人：郭延军，公司经理。委托诉讼代理人：孟凡杰，河北甲信（宁晋）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任剑锋，河北正扬时代律师事务所律师。原告团结街道滨河小区业主委员会与被告河北滨河房地产开发股份有限公司所有权确认纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告团结街道滨河小区业主委员会的负责人杨淑明及其委托诉讼代理人杜易、被告河北滨河房地产开发股份有限公司的委托诉讼代理人孟凡杰、任剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告团结街道滨河小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认邢台市桥西区滨河小区锅炉房所有权及所占土地使用权属于该小区全体业主共有。2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：邢台市桥西区守敬北路滨河小区由邢台市滨河旧房改造有限责任公司在1996年开发并于1999年交付使用，该小区交付使用时配置了锅炉房，位于小区**楼和**楼之间，所占土地面积约860平方米，用于供暖和提供热水，在2006年小区改为集中供暖后停止使用。根据《物权法》第七十条、七十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，该锅炉房属于小区内的公用设施，所有权及其所占土地使用权属于全体业主。综上，并根据公平原则、主物从物原则和非特定权利人所有原则，该小区锅炉房所有权人及其所占土地使用权人为小区全体业主，被告无权对该锅炉房及其所占土地主张任何权利，望贵院依法判决。支持原告的诉请。被告河北滨河房地产开发股份有限公司辩称：原告的诉请不能成立，1、原告成立程序不符合法律规定，不能代表全体业主；2、原告的诉讼请求，没有得到业主的充分授权，在第一次起诉过程中被裁定驳回，第二次起诉仍未得到业主的充分授权；3、涉案标的物系被告购买及投资兴建，根据谁投资谁受益的原则，应该归被告所有；4、涉案标的是在《物权法》出台之前构建完成的，不应适用《物权法》调整；5、涉案标的物根据《住宅专项维修基金管理办法》的规定，不属于公用设施设备，所以不应该归原告所有；6、涉案标的在出售时并未列入公摊，所以原告的诉求不能成立。原告团结街道滨河小区业主委员会向本院提交证据：1、锅炉房照片，拟证明原、被告争议的地方；2、授权委托书及业主的身份证复印件、滨河小区关于业主委员会换届改选的申请、团结街道办事处关于滨河小区业主委员会换届的批复、关于滨河小区业主委员会换届的批复、关于滨河小区业主大会改选筹备组成员名单的公示、关于滨河小区投票权数的公告、关于滨河小区业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公示、滨河小区业主委员会候选人报名公告、滨河小区业主委员会委员候选人名单公示、滨河小区业主大会议事规则、业主公约（示范文本）、滨河业主委员会章程、滨河小区关于召开业主大会会议的公告、滨河小区业主委员会成员选票、滨河小区业主委员会选票、关于滨河小区业主大会选举结果的公告、滨河小区业主委员会公告、各种公示照片，拟证明原告及委托诉讼代理人主体适格；3、2016年邢台市桥西区人民法院作出的（2016）冀0503民初2220号民事判决书，拟证明原告胜诉。针对原告团结街道滨河小区业主委员会所出示的证据被告河北滨河房地产开发股份有限公司发表质证意见为：原告所提交的证据和其提交的证据清单及相关目录不一致，我方只对其提交的上述证据进行质证，超出上述证据视为原告未提交，不能作为认定案件事实的依据。对证据1的真实性没有异议。对证据2授权委托书的真实性有异议，该授权委托书没有日期并且没有附权属证书或者合同，不能证明身份证上的人系该小区业主，也不能证明授权委托书中的签字是本人所签；对改组证据的真实性有异议，根据指导规则的规定，业主委员会的成立和业主委员会的改选有着明确的程序性规定，改组证据除批复有街道盖章外，其余证据均系原告自己出具并且不符合指导规则的换届程序要求，该业主委员会不能合法代表全体业主，所以说原告主体不适格。对证据3的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该判决并非生效判决文书，该判决已被邢台市中级人民法院（2017）冀05民终11号民事裁定书撤销，不具备法律效力。被告河北滨河房地产开发股份有限公司向本院提交证据：1、工商登记材料，拟证明被告名称的变更过程，被告系本案争诉标的的所有权人；2、土地使用证，拟证明涉案争诉土地登记在被告名下，根据《物权法》的规定，被告系涉案的土地使用权人；3、邢台市房管局调查报告，该证据系原告在第一次起诉中提交，并且在一审、二审判决书中也有体现，拟证明涉案争诉标的系《物权法》出台之前建成和使用的，诉争标的物并未列入业主公摊，故诉争标的不属于全体业主共同共有，属原告所有；4、邢台市中级人民法院作出的（2017）冀05民终11号民事裁定书，拟证明原告曾起诉过，终审法院以主体不适格驳回起诉，原告又以相同事实和理由起诉，违反一事不再理的原则，并且还证明原告提交的一审判决非生效判决，其一审判决中认定的事实和理由不能作为本案认定事实的依据；5、原告提交的民事起诉状，拟证明原告在起诉状中自认该小区是被告投资建设，锅炉房也是由被告兴建的，根据谁投资谁受益的原则，锅炉房及土地应归被告。针对被告河北滨河房地产开发股份有限公司所出示的证据原告团结街道滨河小区业主委员会发表质证意见为：对证据1中的名称与我方诉状上的名称一致，对此没有异议。对证据2系1995年2月13日颁发的，属于房地产开发项目，锅炉房是房地产开发项目的配套设施，业主的购房款也包含了锅炉房的建设费用，按《物权法》就应该属于全体业主所有，该土地使用证是开发使用，不能代表所有权。证据3的字迹不清，不予质证。对证据4的中院裁定驳回理由是因为锅炉房使用主体证明不完善，中院裁定建议完善手续后再行主张权利，中院裁定没有对原审判决的主要事实进行质疑。证据5原告使用的国有土地是房地产开发销售，所建房产销售完毕，锅炉房是房地产开发项目的配套设施，业主的购房款也包含了锅炉房的建设费用，锅炉房建设含在所开发房屋费用中，已被被告销售完毕，故锅炉房和被告没有任何关系。本院经审理认定事实如下：1995年2月13日，邢台市滨河旧房改造有限责任公司取得位于邢台市桥西区土地使用权并进行开发，在该土地上建设住宅楼的同时配置了锅炉房，于1999年交付使用。2006年该小区由锅炉供暖改为集中供暖，锅炉房遗留至今。该锅炉房未进行产权登记。另查明，邢台滨河旧房改造有限责任公司于1996年11月13日更名为邢台市滨河房地产有限公司，该公司于2002年更名为河北滨河房地产开发股份有限公司。本院认为，《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”，第十五条中规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责……”本案中，原告团结街道滨河小区业主委员会依法成立，在取得533户业主授权后，为了全体业主的合法权益主张权利，符合上述规定，享有合法主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，双方诉争的锅炉房属于该小区配套设施，在使用锅炉房供暖时期是小区不可分割的一部分，应属于公共设施。在目前无充分证据证明锅炉房属于特定权利人的前提下，按照非特定权利人所有即为业主共有的处理原则，诉争锅炉房的所有权应当属于该小区全体业主共有；诉争锅炉房所占用土地的使用权应先由相关土地行政主管部门处理，土地行政主管部门处理后，有争议的可以向人民法院提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第八条、第十五条之规定，判决如下：一、位于邢台市桥**滨河小区内的锅炉房所有权属于该小区全体业主共有。二、驳回原告团结街道滨河小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告河北滨河房地产开发股份有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判长  赵立东审判员  徐文涛审判员  刘泽洪二〇一八年十一月二十二日书记员  刘 鑫