安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终7555号上诉人（原审被告）：合肥京商融合置地有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路**新站综合开发试验区管委会**。法定代表人：洪传海，董事长。委托诉讼代理人：王新刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游中正，北京中银（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁发栋,男,1973年1月29日出生,汉族,住安徽省肥东县。上诉人合肥京商融合置地有限公司（以下简称京商公司）因与被上诉人梁发栋商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。京商公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回梁发栋的诉讼请求；2、本案的一审、二审诉讼费用由梁发栋承担。事实和理由：1、一审法院认定京商公司出售的商铺未告知室内铺设公共管道违反诚实信用原则构成违约，事实认定不清。双方签订《商品房买卖合同》对房屋的价格、面积以及双方的权利和义务均做了约定，并经过了备案。房屋面积经过测绘，与合同约定面积一致。案涉商铺内铺设管道完全按照房屋的设计图纸进行施工，京商公司在开发该项目时，各项规划方案和设计图纸均经过政府备案，且进行了公示，符合国家政策和法律法规，梁发栋完全可以查看和知悉，京商公司并没有向梁发栋隐瞒这一事实。京商公司在出售商铺时，对商铺中铺设公共管道的情形在价格上已考虑在内并给予优惠，房屋的价值并没有因为京商公司的原因造成贬损。2、一审法院依据博文公司出具的《房地产估价报告》中测量的数据及采用的损失面积计算方法作为梁发栋房屋价值贬损的依据，缺乏事实依据。第一，博文公司出具《房地产估价报告》后，京商公司对该报告提出书面异议，并申请评估人员出庭质证。但一审庭审过程中，评估人员对该份报告中不符合《房地产估价规范》要求存在明显错误之处未能给出合理解释。京商公司向一审法院提交书面申请，要求合肥市房地产估价师协会对《房地产估价报告》的公正性、合法性进行专家评审，但是一审法院未予准许。第二，虽然一审法院针对《房地产估价报告》中的房屋单价和装修费用予以修正，但是却使用报告中测量的数据及采用的损失面积计算方法。评估报告在计算“横管影响投影面积”时人为的将该面积扩大，并将装修之后预留的维修空间均计算在内是错误的，该数据不能作为定案依据。商铺内的立管占用面积已经扣减，不占用商铺内的面积，而一审法院在计算损失时将“立管影响投影面积”数据计算在内错误。第三，评估报告计算“空间垂直影响系数”没有依据，一审法院不认可装潢数据，应当将“空间垂直影响系数”中的装潢数据扣除，因为评估报告在计算该系数时将横管的高度人为增加了80cm，所得出的数据存在错误。梁发栋辩称，京商公司预售房屋时没有如实披露房屋的真实情况，违反了诚实信用原则。案涉房屋有管道，超出预期。房屋价格并没有优惠，整个市场都是统一价格。梁发栋向一审法院起诉请求：1、请求判令京商公司赔偿梁发栋因消防公共主管道占用房内面积、空间导致的房屋价值贬损共计64563元；2、请求判令京商公司承担本案的评估鉴定费用共计2200元；3、本案诉讼费及相关费用由京商公司承担。一审法院认定事实：2015年8月6日，梁发栋就购买京商公司开发建设的京商商贸城第J区编号为OE108、OE208、OE308的上下三层商铺与京商公司分别签订三份《商品房买卖合同》。双方对房屋的面积、价格、层高进行了约定，分别是:OE108建筑面积32.94㎡、套内面积30㎡，房屋层高5.5m、总价151524元，OE208建筑面积42.93㎡、套内面积30㎡，房屋层高5.5m、总价197478元，OE308建筑面积41.35㎡、套内面积30㎡，房屋层高3.5m、总价190210元，房屋价格均按4600元/㎡×建筑面积计价。合同中还约定了价款支付方式、逾期交房及逾期付款的违约责任等条款。2015年8月6日，上述三份《商品房买卖合同》进行了网上认购备案。2016年6月，京商公司交付房屋，梁发栋接收房屋时发现公共消防主管从其所购买的房屋中穿过，对房屋的使用造成影响并占用了房屋套内空间。梁发栋与京商公司协商未果后诉至一审法院。一审案件审理过程中，该院根据梁发栋的申请，委托安徽博文房地产评估造价集团有限公司（以下简称博文公司）对梁发栋购买的三间商铺因消防公共管道占用房内面积、空间导致的房屋价值贬损进行评估。博文公司选取2017年年中其他商户提供的网上认购备案确认单的照片，作为价格依据，评定三层商铺因消防公共主管道占用房内面积、空间导致的房屋价值贬损的金额为64563元，其中房屋单价评定为9600元/㎡,OE108商铺套内面积与建筑面积折算比为0.91，横管管道影响面积为2.39㎡、立管影响面积0.32㎡、空间垂直影响系数0.56，OE208商铺套内面积与建筑面积比为0.7，管道横管影响面积为2.39㎡、立管影响面积0.32㎡、空间垂直影响系数0.56，OE308商铺套内面积与建筑面积比为0.73，横管管道影响面积为2.39㎡、立管影响面积0.32㎡、空间垂直影响系数0.43,包管面积57.6㎡，包管单价397.36元/㎡。梁发栋支付评估费用2200元。一审法院认为，首先，本案京商公司京商公司作为房地产开发单位，在预售商品房时，应当诚实守信，对所预售的房屋状况向购房人进行如实披露。梁发栋所购买的案涉房屋贯穿公共消防管道设施，对房屋的使用价值的不利影响明显。梁发栋在签订《商品房买卖合同》时房屋尚未建成，京商公司也未以任何合理、必要的方式将该不利之处如实告知梁发栋，违背了诚实信用的民法原则。其次，京商公司在出售给梁发栋个人所有的商品房中铺设房屋公共设施，占用梁发栋所购买房屋的套内面积，没有足额交付符合合同约定面积的房屋，应当赔偿梁发栋因消防管道造成的面积损失。对损失的具体数额，梁发栋申请损失评定，并由安徽博文房地产评估造价集团有限公司出具了《房地产估价报告》。京商公司虽对该估价报告有异议，但未申请重新评估，也未提供充分证据证明该估价报告所测量的数据及采用的损失面积计算方法依据不足，故该院认为该估价报告所测量的数据及采用的损失面积计算方法能够作为定案依据。因庭审时评估人员当庭陈述评估报告所采用的参考房价资料来源系案外人提供的认购单照片，资料的真实性、客观性、合理性均无法确认，该评估报告采用的房价明显依据不足,且交付房屋内存在公共消防管道设施给梁发栋造成的损失实为房屋面积短缺，故应按双方当事人约定的合同价格4600元/㎡作为计价依据。对于评估报告中的装修包管费用，是一种为案涉房屋假设的装潢方案所计算的数据，不具有确定性，也并非必然发生的费用，故该部分费用不应计入梁发栋的损失范围。排除估价报告中缺少依据的装修费用，按4600元/的合同单价，梁发栋购买房屋因消防公共主管道占用房内面积、空间，导致的房屋价值贬损的金额应为20083.1元（其中OE108的贬损金额为：4600元/㎡×0.32(立管影响建筑面积)÷0.91(套内面积比)＋4600元×2.39（横管影响投影面积）×0.56（空间垂直影响系数）÷2（可分割使用层数）÷0.91(套内面积比)＝5000.35元；OE208：4600元/㎡×0.32(立管影响建筑面积)÷0.70(套内面积比)＋4600元×2.39（横管影响投影面积）×0.56÷2÷0.70＝6500.46元；OE308：4600元/㎡×0.32÷0.73＋4600元*2.39×0.43÷0.73＝8582.3元）。梁发栋为明确损失支付的评估费用2200元系京商公司违约行为导致，应由京商公司赔偿。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、合肥京商融合置地有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿梁发栋因消防公共主管道占用房内面积、空间导致的房屋价值贬损20083.1元；二、驳回梁发栋其他诉讼请求。案件受理费1470元，减半收取735元，由合肥京商融合置地有限公司负担230元，梁发栋负担505元，评估费2200元由合肥京商融合置地有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，京商公司交付梁发栋的房屋内贯穿有公共消防管道设施，该管道为一般商品房所不具备，超出购房者对商品房的合理预期和认知，且对购房者使用商品房造成一定程度的影响。京商公司抗辩称该房屋的设计、施工图均经过审核，建设程序符合规范，本院认为，国家相关规范对于商品房开发建设的强制性要求为商品房必须满足的最低条件，符合相关规范要求才被允许对外销售。除此之外，房产开发商对于其他对购房者将来使用房屋会产生不利影响，影响购房者购房时对房屋选择的因素理应在购房者购房时进行告知，以保护购房者的知情权和选择权，该告知义务为京商公司售房时的附随义务，京商公司未进行告知，违反了合同的附随义务，应承担违约赔偿责任。京商公司交付房屋不符合合同约定，故一审认定京商公司构成违约并无不当，京商公司上诉主张没有违约不能成立，本院不予支持。针对管道给梁发栋房屋使用造成的影响，一审法院根据梁发栋的申请，对涉案房屋因消防公共主管道占用室内面积、空间导致的房屋价值减损的金额进行评估，双方经协商选定博文公司作为鉴定机构。京商公司虽对博文公司出具的《房地产估价报告》持有异议，但一审法院已通知鉴定人员到庭接受询问，并就报告中的测量数据等进行了解释说明，京商公司对估价报告仍不予认可，未提供充分有效证据证明该报告所测量的数据不准确及面积计算方法不当，一审法院采信该估价报告所测量的数据计算房屋价值贬损金额并无不当。京商公司主张在出售房屋时已将房屋的不利因素体现在价格优惠上，并无证据证明，本院不予采信。综上，京商公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费302元，由合肥京商融合置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一八年十一月五日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。