江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1003民初1021号 原告（反诉被告）：扬州润通再生资源有限公司，住所地在扬州市邗江区南庄路**1。 法定代表人：谢彩香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郁华僖，江苏征远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏银海汽车销售服务有限公司，住所地在扬州市邗江区平山北路东侧****。 法定代表人：高福祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱斌，江苏擎天柱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王万美，该公司职工。 原告扬州润通再生资源有限公司（以下简称润通公司）与被告江苏银海汽车销售服务有限公司（以下简称银海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，银海公司在提交答辩状期间提出反诉，本院决定合并审理。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润通公司委托诉讼代理人郁华僖、被告银海公司委托诉讼代理人朱斌、王万美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润通公司向本院提出诉讼请求：判令撤销原、被告签订的租赁合同，被告返还原告已付租金52500元、保证金5000元；2、判令被告赔偿原告环评费115000元、废物处置费6000元、施工费48000元、人员工资35000元、违约金2万元，合计224000元。事实和理由：2017年4月6日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租扬州市平山路299号被告公司使用的部分厂房及场地面积约460平方米的场地，租赁期限为4年，从2017年4月6日至2021年1月29日，每年租金9万元，交钥匙时缴纳1个月租金和使用保证金5000元。合同约定原告可根据自己的生产要求进行装修，如因产权不明影响原告经营造成的损失由被告承担等。合同签订后，原告缴纳了房租及押金12500元，之后又缴纳了租金45000元。原告为经营需要，分别与江苏宝海环境服务有限公司（以下简称宝海公司）签订了环境评价影响合同书以便办理环保许可证，与常州市风华环保有限公司（以下简称风华公司）签订了危险废物处置协议书，与江苏恒庆建设工程有限公司扬州分公司（以下简称恒庆公司）签订施工合同并分别支付了费用115000元、6000元、48000元。2017年10月，原告从扬州佳宝科技有限公司（以下简称佳宝公司）处得知被告出租给原告的房屋及场地系从佳宝公司承租并将部分房屋、场地转租给原告，但转租并未事先征得佳宝公司同意。2017年11月19日，佳宝公司多次阻止原告施工、装修，经多次协商无果，佳宝公司明确不同意原告租用，致使原告不能实现合同目的。原告认为，被告明知其无权转租，以虚假手段骗取原告信任，致使原告在重大误解情况下与被告签订合同，双方签订的合同属可撤销合同，故诉至法院，请求判如所请。 被告银海公司辩称：1、双方租赁合同约定被告如另需装修或者增设附属设施和设备的，应当事先征得原告同意。2017年10月，被告未征得原告同意擅自在租赁区域内挖掘两个深度超过1米的收集池、污水池，被告发现后报告给佳宝公司，协商后一致要求被告停止施工、恢复原状。从双方约定埋设电子秤的约定可以看出，原告对场地使用要求是细致的，协商是充分的，但被告挖掘达50立方米的土方，破坏租赁场地的布局和结构，并未征得原告的同意，是导致佳宝公司阻止施工的原因；2、被告与佳宝公司签订的租赁协议约定租赁期内承租方自行使用、自行管理，现厂区内房屋、土地已分别转租给十余家承租人，均未发生纠纷，佳宝公司对转租的事实也是明知且同意的，被告有权对外出租。双方签订合同时被告已出示了与佳宝公司的合同且提供土地使用权证给原告办理营业执照，原告对该房屋是转租的事实也是清楚的，不存在欺骗原告签订合同的事实；3、如法院认定我公司是违约方，双方约定的违约金明显过高，请求予以调整。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告银海公司诉称：1、请求法院判令被告继续履行合同，被告按约缴纳租金，支付拖欠的租金45000元；2、判令被告将擅自在厂房内挖掘的收集池、污水池恢复原状。诉讼中，反诉原告撤回要求反诉被告继续履行的请求。事实和理由：反诉原、被告在2017年4月6日订立厂房租赁合同，约定将部分厂房出租给反诉被告。合同订立后按约交付了厂房及场地，反诉被告支付了部分房租。2017年10月，反诉被告违反合同约定，擅自在厂房内挖掘了两个深超过1米的收集池和污水池，反诉原告知悉后，与佳宝公司协商后一致要求反诉被告恢复原状。2018年1月3日，反诉原告向反诉被告发出催缴房租通知，要求反诉被告支付半年房租45000元，但反诉被告拒不履行交付房租的义务，还以反诉原告及佳宝公司阻止施工为由就不交付租金，反诉被告歪曲事实，违反合同约定的行为严重侵害反诉原告的合法权益，故诉至法院。 反诉被告润通公司辩称：1、反诉被告根据自己的生产要求进行装修，佳宝公司阻止施工并明确说明不同意反诉被告使用该房屋，双方租赁合同无法继续履行，根据合同法的规定，可以不向反诉原告支付租金；2、双方签订的租赁合同，因缺少合法建筑手续，应属无效；3、反诉原告始终未举证证明转租征得了佳宝公司的同意，而且合同明确约定如房屋因产权不明影响原告经营造成损失的，应当承担责任。 当事人围绕本案的诉讼请求提供了证据，本院组织进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经举证、质证，本院确认如下事实：2013年1月29日，佳宝公司与被告银海公司签订《房屋场地租赁合同》一份，约定被告租赁佳宝公司位于扬州市江阳工业园的自有房屋及场地等资产（使用权面积24667.7平方米），该房屋土地使用权证书已办理，房屋产权证待办，租赁期限为8年，从2013年1月9日至2021年1月29日。租金每年88万元，租期内租金不作调整，租赁期内由被告自行使用、自行管理，被告银海公司因经营需要可以对租赁房屋、场地、附属设施、道路等进行装修改造、整理或改善增添他物。银海公司承租该厂区后，陆续将厂区房屋、场地分割转租给多家企业作为经营用房。2016年1月1日，润通公司出具委托书一份，全权委托王万美处理与佳宝公司的一切事务。 2017年4月6日，被告银海公司与原告润通公司签订《厂房租赁合同》一份，约定润通公司承租银海公司部分厂房、建筑面积为460平方米，厂房装修日期为2017年4月10日至2017年5月31日，装修期间免收租金，租赁期限为2017年6月1日至2021年1月29日。租金为每年9万元，租金按年支付，交付钥匙时先支付1个月租金和厂房使用保证金5000元，2017年6月20日前支付半年房租，以后每年起在6月20日前和12月20日前各支付半年房租，租赁期间年租金不变，厂房使用保证金5000元在租期结束后，设施交接完无争议后退还。银海公司需在租赁厂房南墙边预留空地交润通公司埋设电子秤使用，如润通公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得银海公司同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门审批后方可进行。厂房租赁期间，润通公司可根据自己生产要求进行装修，但原则上不得破坏原房结构，费用由润通公司承担。如因银海公司提前终止而违约，应赔偿违约金2万元，环境影响评估费用和装潢费用，如因银海公司提前退租而违约，则赔偿润通公司违约金2万元。租赁期间，如因产权证问题而影响润通公司正常经营造成的损失，由银海公司给予赔偿。 合同签订后，润通公司在2017年4月24日缴纳1个月租金及保证金12500元，2017年6月20日支付了半年租金45000元。因润通公司从事废电池回收行业，为履行合同，润通公司在2017年4月8日与宝海公司签订《环境影响评价合同》一份，约定由宝海公司编制环境影响评价报告书，提供支持使润通公司通过环保部门审查并获得有效批文，工作报酬为115000元。该合同签订后，润通公司在2017年5月11日、2017年12月8日支付了环评服务费6万元、5.5万元，宝海公司在2018年1月8日开具了发票。2018年2月13日，扬州市邗江区环境保护局批准润通公司在以上承租厂区内从事废旧电池收集、暂存项目。2017年5月31日，润通公司与风华公司签订《危险废物处置意向协议》一份，委托风华公司对润通公司生产过程中的废物进行规范运输、贮存和最安全处置，危废名称为废碱，处置价6000元，年处理量为0.71吨/年，润通公司支付风华公司6000元，有限期为2017年5月31日至2018年5月30日，为润通公司提供上述危废处理服务及相关咨询。2018年1月9日，风华公司开具金额为6000元的发票，发票载明付款事由为环境污染处置剂、处置费。2017年6月6日，润通公司与恒庆公司签订《建设工程施工合同》一份，约定由恒庆公司为负责承租区域内的内部拆除、凿混凝土明沟、凿挖收集池污水池土方并外运砖砌粉墙面工程，合同价为48000元，工程报价单中记载开挖池内土方为49.6立方。2018年1月8日，恒庆公司开具金额为48000元的发票。2017年5月1日，润通公司与张春粉、杨学武签订《企业用工的合同》两份，约定由张春粉、杨学武担任润通公司会计工作，张春粉工资为每月3000元，杨学武工资为不低于最低工资标准。润通公司实际支付了二人2017年5-7月的工资15000元。 2017年6月-7月，恒庆公司组织人员对租赁厂区进行施工，在现场挖掘长约5.3米、宽约3.8米、深约1.7米的污水池及收集池。施工过程中，佳宝公司知悉该情况，于2017年11月左右派陈家俊到场阻止施工。2017年11月20日，佳宝公司出具《停止违法施工整改告知函》一份，认为该挖掘行为对租赁房屋造成重大安全隐患，要求立即停止并恢复原状，并怀疑银海公司有擅自转租的行为，如查实将解除合同并追究责任。2018年5月，佳宝公司向本院提起诉讼，请求判令解除其与银海公司的租赁合同，被告银海公司返还房屋、场地。 诉讼中，润通公司申请追加佳宝公司作为第三人参加诉讼，佳宝公司表示不愿意参加并委托陈家俊到本院接受调查，陈家俊陈述其受佳宝公司委托到场阻止挖掘施工的行为，对于银海公司转租的事情，是2018年4月才知道。 本案的争议焦点为：1、银海公司是否有权转租涉案房屋；2、润通公司挖掘施工是否征得银海公司同意。 对争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。根据上述规定，承租人将房屋转租给第三人的，应当征得出租人同意，但出租人知道或应当知道承租人转租且未在六个月内提出异议的，视为同意转租。被告与佳宝公司的租赁合同约定租赁场地由银海公司“自行使用、自行管理”，对是否允许转租，佳宝公司既没有明确表示同意，也没有明确表示不同意，而银海公司提供的三个承租企业工作人员的证言，均证实两年前银海公司因拖欠佳宝公司房租，佳宝公司曾派人将厂区大门封锁并通知各承租户将车辆挪至大门外，而且厂区内多个承租企业在承租厂房外墙显著位置悬挂企业标牌，佳宝公司对于厂区内存在转租的事实很容易识别，上述事实足以认定佳宝公司对于银海公司将厂房转租他人的事实不仅知情且未提出异议。2013年至今银海公司已履行租赁合同达五年，佳宝公司称直至2018年才知悉转租的事实，明显不合情理。综上，本院认定银海公司有权对厂区内的厂房进行转租。 对争议焦点2，本院认为，原、被告在租赁合同中约定“乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意”，根据该条款约定，被告对房屋内土方进行挖掘，应当征得银海公司同意。润通公司以合同约定的“乙方可根据自己的生产经营要求进行装修，原则上不得破坏原房结构”为由，抗辩其挖掘行为不破坏房屋结构。本院认为，开挖地基土方涉及原有房屋地基基础的改造，不论工程量大小、所占建筑空间、面积的比例大小，均应征得出租人的同意，况且被告挖掘的污水池土方量约35立方米，已严重超出合同约定的“装修”范围，润通公司辩称挖掘不破坏原房屋结构,不需要征得出租人同意，理由不能成立。对于银海公司是否同意润通公司进行挖掘作业，根据润通公司提供的其在2017年12月2日与银海公司受托管理人王万美的视频，在谈及是否回填土坑时，王万美表示“你要想办法，实在不行，你们要把坑填掉，你们找关系赶紧把矛盾解决掉”、“我能理解你，你也要理解我，我肯定是不得任何意见”，谢彩香夫妻表示“我们施工了好几个月，你们从来没有提过什么异议，如果仍然不能施工，大家就不愉快了”，王万美表示“想办法拖一下，你们想办法找人跟他老婆谈好了，我们肯定没有任何意见”。以上谈话内容表明对于润通公司的施工行为，银海公司持默许态度。在该次谈话时，距离施工开始已有五个月，如果银海公司阻止施工，润通公司必然不能完成施工，更无须与王万美协商取得佳宝公司同意，进一步证明银海公司默许润通公司挖掘作业的事实。 综上，本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，银海公司有权转租涉案房屋，润通公司主张被告隐瞒其无权转租的事实，要求撤销租赁合同，理由不能成立，本院不予支持，相应的返还租金请求也不予支持。润通公司主张涉案房屋无合法建设手续，双方签订的合同属无效合同，经查该房屋已办理相关手续，该主张无事实依据，本院不予采纳。 对原告主张的各项为正常经营产生的环评费、危险废物处置费、施工费、人工工资损失184000元。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应遵照履行，但合同履行过程中出现第三方阻止施工的情形，导致租赁合同无法继续履行，原告为准备履行合同产生了损失，应根据双方各自的过错程度确定。原告润通公司作为特种行业经营者，应当明知经营所需的各项特殊条件，被告已明确同意原告埋设电子秤的施工工程并在协议中作出了明确约定，对于规模更大的土方挖掘工程无疑更应当事先征得被告的同意后再行施工。本案中，原告疏于沟通，在未明确能否施工的情况下擅自在租赁厂房内进行大范围土方挖掘改造，应对上述损失的发生负主要责任。被告银海公司作为厂区的经营管理者，在原告挖掘土方期间内，完全有条件阻止原告进行施工，但其基于自身利益考虑，对原告侵犯佳宝公司财产权的行为持漠视和放任态度，对上述损失应负次要责任。结合本案的实际情况，本院酌定润通公司对上述损失承担70%的责任，银海公司承担30%即55200元的责任。 对原告主张的违约金2万元，双方在租赁合同中约定的违约金给付条件为被告提前终止合同，目前该约定情形并未发生，对该项主张本院不予支持。 对原告主张的退还保证金5000元的请求，根据合同约定，保证金在租期结束后，双方对厂房及设施交接完，无争议后予以退还，目前双方并未办理房屋交接手续，对该项主张本院不予支持。 对反诉原告主张的反诉被告给付拖欠租金45000元的请求，本院认为，反诉被告在佳宝公司阻止施工后，既未继续经营，也并未将涉案厂房交还给原告，故反诉原告主张反诉被告给付其主张的拖欠租金，本院予以支持。对反诉原告主张的恢复原状的请求，反诉被告擅自进行挖掘施工，侵害他人财产权利，反诉原告作为管理人，有权要求被告恢复原状，对该请求本院也予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏银海汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告扬州润通再生资源有限公司损失55200元； 二、反诉被告扬州润通再生资源有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告江苏银海汽车销售服务有限公司拖欠租金45000元； 三、反诉被告扬州润通再生资源有限公司于本判决生效之日起十日内将扬州市邗江区平山路299号江苏银海汽车销售服务有限公司厂区房屋内挖掘的污水池、收集池回填并恢复至出租时的状态； 四、驳回原告扬州润通再生资源有限公司的其他诉讼请求； 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5602元，依法减半收取2801元，由被告江苏银海汽车销售服务有限公司承担266元，原告扬州润通再生资源有限公司承担2535元；反诉案件受理费463元，由反诉被告扬州润通再生资源有限公司承担（本诉、反诉案件受理费已预交，本院不再退还，双方在判决生效之日起十日内给付对方）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审判员  叶城斌 二〇一八年十一月二十一日 书记员  朱 雯