上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初19786号原告：胡跃华，男，1958年11月24日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张峻，上海段和段律师事务所律师。被告：邱冰，女，1978年8月6日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈军(系被告邱冰的丈夫)，男，1976年6月10日出生，汉族，住上海市。原告胡跃华与被告邱冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年6月14日、7月26日、9月11日公开开庭进行审理，原告胡跃华的委托诉讼代理人张峻，被告邱冰及其委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准，本案延长适用简易程序，审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告胡跃华向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签署的商铺租赁合同于2018年5月21日解除；2.判令被告向原告支付租金401,600元(自2017年5月20日计算至合同解除之日，现计算至2018年5月21日)；3.判令被告向原告支付水费108.69元、电费2,589.25元、物业费17,062.2元；4.判令被告向原告支付违约金100,000元；5.要求被告将注册的公司迁出。事实与理由：原、被告于2016年4月22日签署商铺租赁合同，约定原告将自己所有上海市静安区万荣路XXX号XXX-XXX层、XXX号及178号的二层(以下简称系争房屋)出租给被告使用，约定房租为年租金492,000元，每年递增5%，房租每半年支付一次，每期提前十天支付下一期房租，如无故拖欠租金的，每天按拖欠租金的1%加收滞纳金，且双方约定违约方应向对方赔偿违约金100,000元。双方又约定物业管理费由被告自行向物业管理公司交纳，水电费由被告自行缴纳。自2017年5月22日起，被告仅向原告支付房租115,000元，且拖欠房租至今。根据合同约定，承租人拖欠租金累计超过30天，出租人可以中止合同，收回房屋，追究承租人的违约责任，故原告有权解除租赁合同，追讨欠付租金及代被告支付的水电费、物业费，并追究被告的违约责任。为维护自身合法权益，原告特起诉来院，要求判如所请。被告邱冰辩称，不同意原告诉请。原告拖欠租金属实，但由于经营问题入不敷出，且被告身体状况差，短期内无法继续工作，故短期内无力全额付清。原告出租给下家的租金更高，原告曾希望被告尽快搬走，故承诺不追究被告的违约责任，被告还在下家来看房子的时候，配合原告将房租和押金的金额报高。原告在2018年1月发函与被告解除合同，要求被告1月20日腾空房屋。被告在1月25日腾空房屋，租金应计算至该日。被告与原告联系商谈违约金事宜，但原告先后以在美国、没有什么可商量的等理由拒绝见面和交接，于三月初委托李姓人员收取钥匙，拒绝写收条。双方是协商解除合同，违约金应进行调整，被告愿意支付半个月租金作为对原告的补偿。押金请求抵扣租金。被告对水电费金额无异议，对物业费认为原告曾表示免除，物业人员也从来没有要求被告缴纳，故被告不应支付物业费。本院经审理认定事实如下：胡跃华是系争房屋的权利人。2016年4月22日，胡跃华作为出租方(甲方)，邱冰作为承租方(乙方)，双方签订商铺租赁合同。合同约定甲方出租的商铺坐落在上海市静安区万荣路XXX号XXX-XXX层，建筑面积139.84平方米，176号及178号的2层建筑面积144.53平方米。租赁期限自2016年4月20日起至2021年4月19日止，共5年。承租人如拖欠租金累计达30天，出租人可以中止合同，收回房屋，追究承租人的违约责任。年租金为492,000元，租金在上一年度基础上每年递增5%。为减轻乙方负担，经双方协商，甲方同意2016年4月20日至2016年5月19日为免租期，并同意乙方年租金分2期付款。第一期租金为246,000元，付款时间为签订合同当天付款，该笔租金租期为2016年5月22日至2016年11月21日。以后每期提前十天付清下期租金，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按欠付租金的1%加收滞纳金。乙方在合同签订当天向甲方交付押金82,000元，租赁合同期满，费用结清，无房屋损坏由甲方将押金退还乙方。物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳，水电费由乙方自行缴纳。合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金100,000元。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，双方按约履行。邱冰支付押金82,000元。邱冰支付房租至2017年5月21日。自2017年5月22日起，胡跃华多次催讨，邱冰仅支付租金115,000元。双方曾协商解除合同未果，合同继续履行。2018年1月12日，胡跃华向邱冰发送解除商铺租赁合同的律师函，称邱冰违约转租且长期拖欠租金，双方之间的租赁合同即日解除，并要求邱冰在1月20日前将房屋交还胡跃华，支付所欠租金及违约金，向物业公司交纳物业管理费等。邱冰于2018年1月12日收到。2018年2月1日，胡跃华给邱冰发微信：“你说一月底退租，现在搬完了吗？”邱冰：“搬完了。”胡跃华：“我去看了，你底楼还没搬，赶紧搬掉，把房租和违约金，物业管理费，水电费都付清，然后签终止协议，不然我就起诉了。”邱冰：“他们说马上就搬，我再催催。”2018年3月14日，胡跃华：“邱冰租户，你到底是退租还是不退租？不退的话赶紧交房租，退租的话把房租、物业费、违约金结清，然后注销工商注册登记，办完以后赶紧签订终止租赁协议，不然的话我就起诉了。”邱冰：“老早搬掉了啊。”胡跃华：“你房子交了吗？退租手续呢？房租付清了吗？你不是一直在营业吗？”邱冰：“一月底就搬了，没有一直营业，你这里有空随时可以收房子。”胡跃华：“不是我有空收房子，而是你要把所有费用结清，签完退租协议，注销登记，不然房子还是你租的，我按协议房租还是要收你的。”邱冰：“我已经搬空，公司已注销。也是你通知我一月搬走。”胡跃华：“你要来办手续，所有的账目结清。你门还是锁着，东西还在里面，你不办手续这个房子我能租给别人吗？这样的话我只能起诉你了，通过法院解决问题。”邱冰：“钥匙随时给你啊，没有东西了。那个姓李的又不过来拿。”胡跃华：“姓李的也是客户，他要租房，你这里没退我怎么和他签协议，我能一女二嫁吗？我协议不和他签，他有什么权利来拿钥匙？”邱冰：“我也不知道你们怎么说的，他一直来收的。搬都搬掉了，没有理由不给你们。”胡跃华：“好吧，这样的话我和你没话说了。”邱冰：“我都是空房了，要么我不锁？没有道理不给你钥匙啊，律师函也是发的让我搬走。”双方一直未办理交接。因协商未果，胡跃华起诉来院。审理过程中，本院组织双方多次进行协商未果。上述事实，有原告提供的商铺租赁合同、微信聊天记录、发票、收据，被告提供的律师函、微信聊天记录，当事人陈述等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，邱冰未按时支付房租，胡跃华于2018年1月12日向邱冰发送律师函要求解除合同，并要求邱冰在1月20日前将系争房屋交还给胡跃华。邱冰同日收函后对房屋进行腾退，且胡跃华发现邱冰腾退未完成的情况下还发微信催促，由此，胡跃华行使解除权已经发生法律效力，双方之间的合同已经于2018年1月12日解除，邱冰应支付欠付至解除日的租金。1月13日以后，邱冰继续使用房屋，应向胡跃华按房屋租金的标准支付使用费。2018年2月1日，胡跃华给邱冰发送微信要求邱冰清空房屋，邱冰表示尽快清空。邱冰清空后应及时联系胡跃华进行交接，邱冰虽然称自己联系过胡跃华，因胡跃华原因未交接，但未提供相应证据进行证明，本院难以认定邱冰要求过交接而胡跃华拒绝，邱冰应承担在此期间的房屋使用费。从3月14日微信中可以看出，邱冰已经明确表示已经搬空，胡跃华可以随时来拿钥匙，由此，胡跃华随时可以取得系争房屋的控制权，故其要求邱冰支付3月15日之后的租金并无依据，本院不予支持。综上，邱冰应支付胡跃华至2018年3月14日欠付的租金与房屋使用费共计305,356.71元，扣除押金82,000元后为223,356.71元。邱冰对胡跃华主张的水费、电费不持异议，本院予以确认。对于物业费，邱冰主张胡跃华曾口头表示予以免除，但未提供证据予以证明，胡跃华对此不予确认，故本院对邱冰的主张难以支持。在胡跃华已经向物业公司支付了2016年5月1日后的物业费的情况下，邱冰应向胡跃华支付2016年5月1日至2018年3月14日的物业费15,963.67元。胡跃华要求邱冰支付违约金10万元，邱冰不同意支付，仅同意支付半个月的租金作为对胡跃华的补偿。为证明自己的损失，胡跃华提供与案外人李泽辉就系争房屋签订的商铺租赁合同，签订时间为2018年6月1日。就与李泽辉的签约过程，胡跃华表示，在2017年下半年就曾表示要承租系争房屋，当时胡跃华曾与邱冰商谈解除合同，不支付违约金，但邱冰要求继续承租未果；后因胡跃华认为与邱冰之间的租赁合同没有解除，所以没有签约，待胡跃华向法院起诉，认为与邱冰之间的租赁合同已经解除，故在2018年6月1日与李泽辉签订了租赁合同。邱冰对此不予确认，认为胡跃华在2018年3月份就已经出租并进行装修，邱冰在3月份就按照胡跃华的要求将系争房屋的钥匙交付给了李姓案外人，但未提供证据予以证明。胡跃华对交钥匙一节不予确认。本院认为，因邱冰违约，胡跃华行使合同解除权，邱冰应向胡跃华支付违约金。邱冰不同意支付违约金，含有违约金金额过高的意思表示。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方之间的合同解除后，邱冰也于3月14日明确表示系争房屋内没有自己的物品，胡跃华可随时拿钥匙取得系争房屋控制权的情况下，胡跃华与其他客户就系争房屋缔结租赁合同已经不存在障碍，但因胡跃华认为与邱冰之间的租赁合同是在起诉解除，也是在此之后与李泽辉签订租赁合同，对于自己损失的扩大存有过错。结合本案的实际情况，本院对违约金的金额酌情予以调整为50,000元。胡跃华要去邱冰迁出公司的诉讼请求不属本案处理范围，双方可另行处理。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡跃华与被告邱冰之间签订的商铺租赁合同于2018年1月12日解除；二、被告邱冰应于本判决生效之日起十日内支付原告胡跃华租金与房屋使用费223,356.71元(已经扣除押金82,000元)；三、被告邱冰应于本判决生效之日起十日内支付原告胡跃华水费108.69元、电费2,589.25元、物业费15,963.67元；四、被告邱冰应于本判决生效之日起十日内支付原告胡跃华违约金50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,014元，减半收取4,507元，由原告胡跃华负担1,507元，被告邱冰负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇一八年十一月十四日书记员  潘 云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。