广东省南澳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0523执异22号 案外人：陈文华，女，1979年12月10日出生，汉族，住南澳县。 委托代理人：李智贤，广东特力律师事务所律师。 申请执行人：李建武，男，1958年2月24日出生，汉族，住汕头市金平区。 委托代理人：林旭生，广东岭海律师事务所律师。 被执行人：南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所地南澳县后宅镇港畔路**楼**。 法定代表人：杨岱琛。 被执行人：杨岱琛，男，1958年4月16日出生，汉族，住汕头市金平区。 在本院执行申请执行人李建武与被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司、杨岱琛商品房预售合同纠纷一案中，案外人陈文华于2018年11月14日对本院（2017）粤0523执21号之一执行裁定查封南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢1层9号铺面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈文华称，其于2013年10月购买了被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司开发的位于南澳县××××镇“恒生府邸”第9号铺面，铺面建筑面积为65.03平方米，单价每平方米人民币9500元，总价款为人民币532285元。2013年10月20日，案外人陈文华与被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司正式签订了《汕头市商品房买卖合同》（合同编号为：汕房售9070294号），并于签订合同当日向被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司一次性付清购房款532285元，被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司也于当日出具了《收款收据》。案外人陈文华购买上述不动产后，“恒生府邸”商品房项目因行政审批违法等问题被责令停工，致案外人陈文华无法对所购不动产进行备案登记。南澳县住房和城乡建设局于2013年9月30日向被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司颁发了《商品房预售许可证》，案外人陈文华作为购房人，根据行政部门具备公信力的行政行为实施民事活动，在该房屋的购房过程中不存在任何过错，且被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司已经收取了全额购房款，案外人陈文华已是该商品房项目第9号铺面的合法权利人。同时，由于被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司的原因，将当时尚未实测编排的案涉不动产误写为第2幢首层9号商铺，经向被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司及南澳县房产管理部门了解，被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司所开发的“恒生府邸”商品房项目仅有一套9号铺面，案涉被查封的1幢一层9号铺面即是案外人陈文华所购不动产，故请求中止执行位于南澳县××××镇“恒生府邸”第1幢1层9号铺面，并解除对该不动产采取的强制措施。 案外人陈文华向本院提交了陈文华的身份证、商品房预售许可证、汕头市商品房买卖合同、收款收据、补充协议、情况说明、关于恒生府邸商铺编号的情况说明、执行裁定书等证据以证实其主张。 申请执行人李建武称，案外人陈文华的异议请求没有事实和法律依据，理由是：1.案外人陈文华与被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订的《汕头市商品房买卖合同》没有签订日期、没有房产交付时间，不具备《商品房销售管理办法》规定的必须具备的条款，合同尚未成立生效；2.案外人陈文华尚未取得案涉房产的排除法院执行的权利，案外人陈文华所享有的只是要求开发商履行交付房产合同义务的普通债权，其与被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订的《汕头市商品房买卖合同》尚未成立生效，且案涉房产是商铺，不是用于异议人居住，同时案外人陈文华仅提交了南澳县恒生富通房地产开发有限公司出具的收款收据，而没有银行转账凭证佐证，该收款收据的真实性不能确认，不足以证明案外人陈文华已支付了购房款，因此，案外人陈文华请求解除对案涉房产的查封不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其异议请求依法应予驳回。 本院查明，案外人陈文华与被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9070294），合同约定：甲方（南澳县恒生富通房地产开发有限公司）以出让方式取得位于汕头市南澳县××镇宫前盐田北坨编号南府国用（2014）第特1390号地块的土地使用权，并取得《土地使用权证》；甲方经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】为恒生府邸；乙方（陈文华）购买的商品房为【现房】【预售商品房】（以下简称商品房，其房屋平面图经市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）；该商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢首层09号房；该商品房的用途为商铺；该商品房合同约定建筑面积共65.03平方米，其中套内建筑面积54.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.06平方米；该商品房属预售，……单价为每平方米9500元，总金额532285元；乙方一次性付款；该商品房预售后，甲方不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，甲方应书面征得乙方同意；乙方的房屋仅作商业使用，乙方使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；本合同自甲乙双方签订之日起生效。被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司及其法定代表人杨岱琛、案外人陈文华分别在上述合同的“甲方（签章）”栏和“乙方（签章）”栏处签章，但均无填写日期。合同“商品房登记备案部门（盖章）”栏、“登记备案时间”栏处无盖章、填写。合同附件一为房屋平面图，图上未标注幢号，图左下方标注房产坐落恒生府邸1-5幢1层，测绘时间为2013年8月24日。被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司向案外人陈文华出具了一张日期为2013年10月20日的收款收据，确认收到陈文华首层09号商铺款项532285元。 另查明，2013年9月30日，被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司取得南预售字[2013]07号商品房预售许可证，预售项目名称为恒生府邸，项目坐落南澳县××××镇宫前盐北坨，预售许可证有效期自2013年9月30日至2014年9月29日。 2015年7月3日，本院依李建武的申请，诉前保全南澳县恒生富通房地产开发有限公司名下拥有的位于南澳县××××镇“恒生府邸”的第1幢一层9号铺面及其他房产。2015年7月21日，本院受理原告李建武诉被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司、杨岱琛商品房预售合同纠纷一案。2015年9月15日，本院依法制作（2015）汕澳法民初字第68号民事调解书，确认原告李建武与被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司、杨岱琛自愿达成的协议：一、解除原告李建武与被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司、杨岱琛签订的关于购买南澳县××××镇“恒生府邸”铺号为7、8、9、10、11、12、15、16、17、20、21、22号铺面的《合同》及2015年3月12日的《协议书》第一条；二、被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司应于2016年3月15日前返还原告购房款14856840元并赔偿原告的利息损失（以14856840元为本金，自2014年9月20日起计至购房款还清之日止，按年利率24%计）；三、被告杨岱琛对被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；四、本案受理费126020元、减半收取为63010元，保全费5000元，合计为68010元，由原告李建武、被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司、杨岱琛各负担一半。调解书发生法律效力后，因被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司、杨岱琛未履行协议确定的义务，原告李建武于2017年8月21日向本院申请执行。执行过程中，因本院诉前保全的南澳县恒生富通房地产开发有限公司名下房产查封期限即将届满，申请执行人李建武向本院申请续封。2018年6月17日，本院依法作出（2017）粤0523执21号之一执行裁定，其中裁定第一项内容：查封被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司名下拥有位于南澳县××××镇“恒生府邸”第1幢一层8、9、10、11、12、13、14、15、16、17号铺面，第2幢一层5、6、7号铺面，第3幢一层18、19、20、21、22号铺面（以上铺面面积约1680平方米），及4幢14层01、02、04号房产、4幢15层01号房产、5幢2层01、02、03、04号共8套房产，执行数额以履行本案债务为限。 2018年8月16日，案外人陈文华与被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订补充协议，约定将案外人陈文华购买的商铺更正为恒生府邸1栋首层9号商铺。 2018年11月8日，南澳县房产管理所出具《关于恒生府邸铺面编号的情况说明》，内容：南澳县恒生富通房地产开发有限公司开发的南澳县“恒生府邸”项目，一层铺面共22套。因一层铺面未给予幢号编排，后恒生公司自行按照顺序对铺面01-22号进行编排：1幢01-07号、2幢08-17号、3幢18-22号。根据项目审批图纸及施工情况，经我所对该项目进行预测后，出具的《预测报告书》中，实际铺面01-22号编号应为：2幢01-07号、1幢08-17号、3幢18-22号。因此，恒生公司原签订的2幢109号有误，实际为1幢109号。同时附测绘时间为2013年8月24日的恒生府邸1-5幢1层平面示意图一张。 上述事实，有商品房预售许可证、汕头市商品房买卖合同、收款收据、补充协议、情况说明、关于恒生府邸商铺编号的情况说明、执行裁定书等证据为证，足资认定。 本院认为，案外人陈文华虽与被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订了异议房产的书面买卖合同，且已支付全部价款，但至今尚未合法占有异议房产，且异议房产为商铺，依双方合同约定仅作商业使用，故案外人陈文华的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的能够排除执行的情形，其异议请求的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈文华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长 游  潮  茂 审判员 李  怀  涛 审判员 纪    云 二〇一八年十一月二十九日 书记员 谢泽本（代） 附：法律条文及规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。