湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1003民初1916号 原告：谭某某，男，1982年1月31日出生，汉族，住湖南省宜章县。 原告：黄某某（系谭某某之妻），女，1985年4月17日出生，汉族，住湖南省宜章县。 两原告共同委托诉讼代理人：蔡晓辉，湖南奋斗者律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：李运林，湖南奋斗者律师事务所律师。 被告：郴州市苏仙区某某建设综合开发公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路**。 法定代表人：李某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙安慧，湖南楚瑞律师事务所律师。 原告谭某某、黄某某与被告郴州市苏仙区某某建设综合开发公司（以下简称“苏仙某某公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭某某、黄某某的共同委托诉讼代理人蔡晓辉、李运林，被告苏仙某某公司的委托诉讼代理人李珍玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告在判决生效后30日内完成原告房屋的初始登记；二、判令被告向原告支付因逾期办理房产证的违约金26224.29元（违约金按已付房款日万分之一计算，暂从2017年3月26日计至2018年9月7日，之后的违约金计至完成房屋初始登记日止）；三、本案费用由被告承担。事实与理由：2015年3月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的郴州市白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”小区B栋6层604房，房款总价494798元，面积144.34平方米。该合同第九条第一款约定“出卖人应在2015年3月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用”；第十六条第三款约定“出卖人应在商品房交付使用后二年内完成初始登记”；第四款约定“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理房屋权属登记或手续，双方同意继续履行合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”。同日，原告向被告交清全部购房款，被告将房屋交付给原告。但被告未依约在房屋交付后二年内完成该栋房屋的初始登记，至今未办妥初始登记，以致原告的房屋一直不能办理房产证，被告应承担违约责任。为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告苏仙某某公司辩称：一、原告要求被告办理房屋初始登记的诉请应不予支持。因我国不动产登记制度改革，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，政府不再给开发项目办理商品房初始登记。我国现行的不动产登记，实行国有建设用地使用权及房屋所有权统一登记，已不存在原告诉请的“商品房初始登记”，原告的该项诉请应不予支持。二、原告主张逾期办证违约金的诉请应不予支持。1、因不动产登记制度改革导致被告无法办理初始登记，被告不应承担逾期办证违约责任。因政策变化，《商品房买卖合同》原约定的办理商品房初始登记的义务，被告已无法履行。根据合同约定，因被告的责任导致逾期办理初始登记的，被告才应承担违约责任。本案被告未能办理初始登记是因我国不动产登记制度改革造成的，国家政策法律的重大改变属于不可抗力，因此导致的初始登记无法办理，被告可免责，无需承担逾期办理初始登记的违约责任。2、《不动产登记暂行条例》施行后，被告积极开展办理首次登记的工作，但因郴州市不动产登记实施工作未能及时贯彻落实到位，导致被告无法办理不动产首次登记，被告对此没有过错，不应承担责任。《不动产登记暂行条例》施行后，郴州市为实施不动产统一登记，经历了较长时间的过渡准备期：2016年2月26日，郴州市正式确定不动产登记主管部门为市国土资源局，并设立不动产登记中心；2016年4月25日，郴州市委机构编制委员会确定市不动产登记中心的内设机构和办事人员；2016年5月27日郴州市人民政府下发《关于实施不动产统一登记的通告》，确定从2016年6月28日起开始实施不动产统一登记。可见，郴州市直至2016年5月才完成不动产登记机构设置和人员编制安排，2016年6月28日后开始实施不动产统一登记，在此之前并未开展办理不动产登记业务。另一方面，不动产登记制度改革后，开发商申请不动产首次登记的验收要求、验收流程、需提交的资料等方面均发生了重大变化。“御溪湖畔”项目土地属于分期开发，涉案房屋属一期项目工程。不动产统一登记制度实施前，分期开发项目可分期验收、分期办证。但郴州市不动产统一登记制度实施初期，政府要求开发项目用地整体验收，即被告在“御溪湖畔”二期项目全部开发、验收完毕前，无法办理一期项目国土验收及不动产首次登记。2017年7月，郴州市人民政府才发布《关于房地产开发项目首次登记工作的指导意见（试行）》，重新确定分期开发项目可分期验收、办理首次登记，至此，“御溪湖畔”一期项目才能申请办理国土验收手续。因此，2017年7月前被告无法办理“御溪湖畔”一期项目的不动产首次登记，是政策变化因素造成的，不是被告的原因造成的，被告不应承担责任。被告高度重视项目不动产首次登记工作，现已完成了验收、测绘等全部办证前期准备工作。3、原告并未因逾期办证遭受实际损失，其提出的违约金赔偿请求应不予支持。“御溪湖畔”小区项目属于集资团购项目，房屋团购销售价格较低，被告的开发利益较少。且被告已将涉案房屋交付给原告使用，原告已全面行使了对该房屋所享有的占有、使用、收益的权利。虽然被告因政策变化原因，未能办好涉案房屋的不动产首次登记，但原告并未因此遭受实际损失，被告无需承担违约赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求依法应不予支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据本院结合全案证据进行综合判定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月25日，原告谭某某、黄某某与被告苏仙某某公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同编号为：20130014604，约定的主要内容有：一、原告（买受人）购买被告（出卖人）开发位于郴州市白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”项目中的第B栋6层604号房，建筑面积144.34平方米。二、商品房单价每平方米3428元，总价款为494798元。三、付款方式为一次性付款，首付款（含定金）签订本合同当日支付房款194798元整，余款30万元整采用公积金贷款方式支付。四、交付期限及条件。出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。五、关于产权登记的约定。出卖人应在商品房交付使用后2年内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。签约后，原告谭某某、黄某某依约向被告交付了购房款，被告于2015年4月7日将涉案房屋交付原告支配使用。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理不动产初始登记。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案原告谭某某、黄某某与被告苏仙某某公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行。本案的争议焦点为：一、被告是否应履行完成案涉房屋的不动产首次登记的合同义务；二、被告是否应支付原告逾期办证违约金及违约金数额。 关于第一个争议焦点。被告辩称《不动产登记暂行条例》自2015年3月1起施行，国家开始实行不动产首次登记，商品房初始登记已不存在，故被告已无法履行该合同义务，无需承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》中约定的初始登记是依原《城市房屋权属登记管理办法》中的规定而来，约定的是对房屋所有权的第一次登记。《不动产登记暂行条例》第三条规定了八种登记类型，第一种是首次登记，即不动产权利第一次登记，该条例将之前不统一的总登记、初始登记、约定登记等统一称为首次登记。本院认为，不动产首次登记即初始登记，合同约定的产权登记义务不因法律规定的变更而免除。被告将不动产首次登记和初始登记割裂理解与法不符，且案涉合同签订在《不动产登记暂行条例》施行之后，被告作为格式条款的提供方未依法更改相应条款，其应承担不利法律后果。故本院对被告该项抗辩主张不予支持，对原告主张被告在本判决生效后三十日内完成其购买房屋的初始登记的诉讼请求予以支持。另被告抗辩不动产登记制度改革后，开发商申请不动产首次登记的验收、验收流程、需提交的资料等方面均发生了重大变化，“御溪湖畔”项目属分期开发、分期验收项目，2017年7月前，被告无法办理“御溪湖畔”一期项目的不动产首次登记，是政策因素造成的，不是被告的原因造成的，被告不应承担赔偿责任。本院认为，被告的以上抗辩主张缺乏充足的证据予以证实，其理由不充分，不予支持。 关于第二个争议焦点。案涉《商品房买卖合同》中约定“出卖人应在商品房交付使用后2内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金”。本案中被告于2015年4月7日将案涉房屋交付原告使用，依约应于2017年4月7日完成涉案房屋的首次登记，但被告至今未完成，应承担逾期办证的违约责任。故被告应支付原告逾期办证违约金25581元（从2017年4月8日到2018年9月7日止，494798元×0.01‰×517天，之后的违约金计算至房屋首次登记完成之日止）。原告诉请超出违约部分，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市苏仙区某某建设综合开发公司于本判决生效后三十日内为原告谭某某、黄某某办理郴州市白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”小区B栋6层604号房屋的不动产首次登记，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告； 二、限被告郴州市苏仙区某某建设综合开发公司于本判决生效后三十日内支付原告谭某某、黄某某逾期办证违约金25581元(后续违约金以已交房款为基数按日万分之一自2018年9月8日起计算至不动产首次登记完成之日止)； 三、驳回原告谭某某、黄某某的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费455.61元，减半收取计227.81元，由被告郴州市苏仙区某某建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘卫华 二〇一八年十一月二十日 法官助理王宇娟 书记员喻姣