河北省廊坊经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1091民初1602号原告（反诉被告）：王淳正，男，1997年4月23日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：李景玉，河北李景玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋辉，女，王淳正母亲。被告（反诉原告）：冯颖昊，女，1978年8月31日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘晓丽，北京广衡律师事务所律师。第三人：廊坊房酷房地产经纪有限公司，住所地：廊坊经济技术开发区宏泰美树底商。法定代表人：高鹏，总经理。原告（反诉被告）王淳正与被告（反诉原告）冯颖昊、第三人廊坊房酷房地产经纪有限公司（以下简称房酷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中冯颖昊提出反诉，本院依法合并审理。王淳正的委托诉讼代理人李景玉、宋辉、冯颖昊的委托诉讼代理人刘晓丽到庭参加诉讼，第三人房酷公司未派持有效代理手续人员参加诉讼。本案现已审理终结。王淳正向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行原、被告双方签订的房屋《买卖合同》和《补充协议》；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月20日，原、被告在房酷公司的中介下签订一份《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定：王淳正将廊坊市孔雀城大学里21-2-1802号房屋以1485000元的价格卖给冯颖昊，冯颖昊在签订合同时支付给原告首付款505000元（含定金10万元），剩余98万元按揭贷款。签订协议时需要移交房产，同时也约定买方如拒绝购买房屋，视为其根本性违约，需要承担房屋总价款20%的违约金给卖方。协议签订后，原告严格按照合同约定履行了交付房产手续。被告支付了首付款505000元（含定金10万元），2018年8月16日，原告取得涉案房产的《不动产登记证》，及时将情况告知了被告，但被告却以限购政策为由明确表示不再履行合同。原、被告双方签订的房屋买卖合同是在廊坊市限购政策出台前签订，当时双方的交易行为符合意思自治原则及法律规定，从法不溯及既往原则、诚实信用原则及保护交易安全、维护市场秩序角度讲，被告应依诚实信用原则按约全面履行各自的义务。虽然后来廊坊市出台限购政策，但双方已履行了大部分合同义务，现在原告的房本已经办理下来，涉案房产已经在被告手上持有一年半，房屋买卖合同应当继续履行，被告以限购政策为由拒绝继续履行合同依法不能成立。冯颖昊辩称，原告所述原被告之间签订了房屋买卖合同以及被告已交付首付款505000元（含定金10万元）属实，但双方签订合同后，原告并未如合同约定于5日内办好房产证，原告首先存在违约行为。被告是北京市户口，在廊坊也没有缴纳社保的记录，双方订立合同后廊坊市政府房地产限购政策陆续出台，导致被告丧失购房资格，实际无法继续履行合同。冯颖昊提出反诉请求：1.判决解除原被告之间于2017年3月20日签订的《房屋买卖合同》；2.判令反诉被告返还反诉原告支付的购房定金10万元、购房款40.5万元，合计50.5万元；3.本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2017年3月20日反诉原告冯颖昊与反诉被告王淳正（王淳正母亲宋辉代签）经房酷公司介绍，三方签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》，在房屋买卖合同中约定，王淳正将案涉房屋出售给冯颖昊，房屋总价款148.5万元，合同签订当日买方支付首付款50.5万元（含定金10万元），剩余98万元以按揭贷款形式交付，合同签订之日王淳正向冯颖昊交付房屋钥匙。补充协议约定，“房屋所有权证取得：王淳正承诺在五日之内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知冯颖昊和中介，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。”。合同签订后，冯颖昊分别于2017年3月20日、21日支付给王淳正购房定金10万元和首付款40.5万元，但王淳正却迟迟未能办理房产证。2017年6月2日，廊坊市政府的限购政策出台，冯颖昊失去购房资格，案涉购房合同实际无法履行，故提出以上反诉请求。王淳正辩称，双方在房屋买卖合同中关于房产证取得中约定的“五日之内”主要指房产证办理下来后五日内办理房屋产权转移登记。冯颖昊在合同签订之日已完全知晓案涉房屋至少要到2017年底才能办下房产证，这一点通过双方微信聊天记录可以得知。在微信聊天中，双方约定在卖方实际取得房产证后再办理过户手续。后来王淳正通过加急方式取得房产证后，及时通知了买方及中介公司，至少到2018年9月3日前，买方从未对房屋产权证的取得时间提出异议，实际证明卖方并不违约。从合同继续履行的可能性讲，卖方已经拿到房屋产权证书，具备了房屋过户的基本条件。卖方也咨询过廊坊开发区房地产管理机关，该机关回复称，凡是在限购政策出台前订立了房屋买卖合同，且已经履行了大部分合同义务的，如果法院判决继续履行合同，即便没有准购证明，也可以根据生效判决办理房屋过户手续。综上，案涉房屋买卖合同应当继续履行，反诉原告的诉讼请求应当驳回。第三人房酷公司未派符合法律规定的诉讼代理人出庭，但提交了书面意见，称该公司完全按照合同约定履行了中介服务义务，促成房屋买卖双方签订了合同。该合同的补充协议第二条第2款中约定的“甲方承诺在五日之内取得该房屋所有权证”，想表达的意思是甲方也就是本案原告取得房产证后，必须于5日内通知到买方和中介，并积极配合办理过户手续。实际上签订合同当天，买卖双方均知悉该房屋房产证最快也要2017年12月前后下发，且买方明确表示愿意等到房产证下发后再办理过户手续。2018年8月底，被告找第三人沟通办理房屋过户手续流程，因廊坊限购政策出台，被告此前未办理购房资格证明，导致房屋过户面临困难，第三人仍秉承促成成交的原则多方沟通，提供办理途径和价格咨询，被告称需再向廊坊其他从事房产中介的朋友咨询，但直至2018年9月前，从未收到被告任何口头或书面的放弃购买的意思表示。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，原告王淳正由其母亲宋辉代笔，与被告冯颖昊、第三人房酷公司签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定：通过房酷公司的中介服务，王淳正将廊坊市孔雀城大学里21-2-1802号房屋以1485000元的价格卖给冯颖昊，冯颖昊在签订合同时支付给王淳正首付款505000元（含定金10万元），剩余98万元按揭贷款交付，合同签订之日王淳正向冯颖昊交付房屋钥匙。合同中关于房屋所有权证取得，约定“王淳正承诺在五日之内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知冯颖昊和中介，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。”。协议签订后，冯颖昊分别于2017年3月20日、21日支付给宋辉购房定金10万元和首付款40.5万元，宋辉同时将房屋钥匙交付冯颖昊。房屋交付后，冯颖昊及其妹妹多次与宋辉沟通房屋产权证办理问题，2018年3月14日的聊天记录中，冯颖昊的妹妹在与宋辉的聊天记录中表述“您房本下来了吗？我记得买房时候说的12月份差不多，现在三月份了，还没有音信吗？”，“您先办好房产证，到时候我们找您过户”等等。直到2018年8月18日的微信聊天记录中，冯颖昊与宋辉还在沟通办理房产过户问题。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，不能满足上述条件的暂停在当地购买住房。被告冯颖昊为北京市户口，在北京迪兴市政工程有限公司工作，其提交的社保缴纳信息中显示，自2003年开始一直在北京市缴纳社会保险。2018年8月16日，原告取得涉案房产的《不动产登记证》，宋辉通知房产中介及冯颖昊。2017年以来，本院受理多起因限购政策而导致房屋买卖合同成讼的民事案件，经向廊坊开发区住房和规划建设局咨询，该局答复本院，凡限购政策之前已经依法订立并履行大部分合同义务的，属于限购政策后在途业务，可以申请按限购政策前执行。本院认为，本案争议焦点在于案涉房屋买卖合同是否应当继续履行。双方所提交证据证实，案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效。合同订立后，买方向卖方支付了合同约定的包含定金的首付款，卖方向买方交付了房屋，应属于履行了合同的大部分义务。合同履行中，因案涉房屋并未办下房产证不属于原告自身原因，宋辉与冯颖昊通过微信沟通房产证办理以及房屋过户事宜中，也实际对合同履行期限作了变更，因此原告对于迟延交付房产证并不违约。2017年6月2日廊坊市政府出台限购政策，冯颖昊的购房资格受到限制，自主办理房屋过户产生困难，但因双方签订合同以及履行主要合同义务在限购政策出台之前，属于住房和规划建设局所称在途业务，可以申请按照原来政策执行。本院遵照合同法的公平和诚实信用原则，认为支持合同继续履行更符合保护交易安全、维护合同主体利益平衡的立法目的和价值取向，故对原告王淳正继续履行合同的主张予以支持，对反诉原告冯颖昊解除合同、退还首付款的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、原告王淳正、被告冯颖昊及第三人廊坊房酷房地产经纪有限公司继续按照2017年3月20日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》履行合同义务，冯颖昊于本判决生效之日起十五日内配合王淳正办理案涉房屋产权过户手续，第三人廊坊房酷房地产经纪有限公司协助原被告办理按揭贷款手续，将房屋买卖尾款结清；二、驳回反诉原告的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为9083元，反诉案件受理费减半收取为9083元，合计18166元，由冯颖昊负担，于判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  赵卫东二〇一八年十一月十六日书记员  李 坤