安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0881民初3847号原告：张星奇，男，1969年9月9日出生，汉族，住安徽省桐城市。原告:王海珍，女，1971年8月8日出生，汉族，住安徽省桐城市。共同委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告:桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道盛唐南路东侧金瑞古井大酒店****101，统一社会信用代码91340881553251600N。法定代表人：潘太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。原告张星奇、王海珍诉被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张星奇、王海珍的委托诉讼代理人罗平，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司的委托诉讼代理人耿仁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张星奇、王海珍向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对桐城市金瑞名城A7-1802室房屋享有所有权；2、请求判令被告立即为原告办理金瑞名城A7-1802室房屋的不动产权证书，并将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；3、请求判令被告支付原告逾期办证违约金100000元；4、请求判令本案诉讼费、律师费用由被告承担。事实与理由：2014年8月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，合同约定由原告购买被告开发位于桐城市盛唐南路的金瑞名城小区A7-1802室房屋1套。双方在合同中对房屋的计价方式、价款、交付期限、违约责任等事项作了约定。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告按合同约定日期交房后，却至今未给原告办理不动产权证书。原告就被告违背合同义务事项与被告交涉，至今无果。原告认为，被告的上述行为严重违约，应承担合同责任和违约责任。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司未作书面答辩，庭审中辩称，1、对原告诉求1及诉求2无异议，产权登记正在办理中；2、诉求3没有事实和法律依据，主要体现在两个方面，合同第十五条明确约定了逾期办证的违约责任即原告退房，被告退款并承担赔偿损失，该约定系双方当事人就逾期办证所形成的违约责任承担方式，不违反法律强制性规定，该项诉求不应支持。关于违约金，违约责任的承担方式和计算标准，应有合同之约定、法律之规定，原告主张违约金应有合同约定，本案中双方的合同未约定违约金；3、由于合同中并没有约定律师费的负担，故该项请求不应得到支持。原告张星奇、王海珍向本院提供的证据材料及被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司的质证意见为：一、《商品房买卖合同》1份，证明：（1）原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同对双方的义务进行了约定；（2）按照合同约定，被告有义务协助原告办理房屋权属登记证书的事实；（3）证明合同总价款的事实。质证意见：对该组证据三性无异议，对证明目的也无异议。但提请法庭注意合同的第15条已经明确约定逾期办证的违约责任的承担方式。二、购房发票1份，证明原告已经向被告支付购房款的事实。质证意见：对该组证据的证据三性及证明目的无异议。三、承诺书复印件2份，证明被告违反合同义务逾期未办理房屋不动产权属证书的事实，不代表原告对被告不办理权属证书的认可。质证意见：对该组证据：对第一份承诺书（2016.10.24）的三性无异议，对证明目的也无异议，但提请法庭注意该份承诺书是对逾期办证违约责任的变更，但该承诺未得到原告的认可；对第二份承诺书（2018.2.10）真实性有异议，原告应提供原件，该份承诺书承诺的对象仅为与被告签订合同的20户业主，而不是全体业主，且该份承诺书约定的是至2018年12月30日止仍未办理房屋不动产权证的业主补偿5万元，但只针对20户业主，而非全体业主。被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司法定期限内未向本院提交任何证据材料。审核全案材料，结合当事人的陈述，本院依法查明的事实如下：被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司系依法注册设立的自然人独资企业，经营范围包括：房地产开发；餐饮服务、住宿；旅游投资服务；日用百货零售；煤炭、矿产品加工；宝石、玉石、贵重金属销售；商务信息咨询服务等。2014年8月1日，原告张星奇、王海珍与被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司（房屋出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：201404755）一份，约定原告购买被告开发的位于桐城市盛唐南路的金瑞名城小区A7-1802室房屋1套。合同的主要内容为：一、商品房基本情况、计价方式与价款：商品房合同约定建筑面积210.11平方米，套内建筑面积166.45平方米，商品房单价按建筑面积计算为3950.3元/平方米，房屋总价款为830000元；二、商品房付款方式、期限：签订合同当日支付人民币340000元，余款490000元按揭；三、商品房交付期限：出卖人应当在2014年8月10日前，依照规定将验收合格的商品房交付买受人使用；四、商品房产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意选择按照合同列举第1项情形进行处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。未选择第2项买受人不退房情况下，出卖人如何支付违约金及第3项空白项当事人自主约定的其他承担违约责任的情形。合同还对房屋面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、商品房交接、装饰与设备标准承诺、基础设施与公共配套正常运行承诺、保修责任、争议解决等内容进行了约定。合同第二十三条确认本合同自双方签订之日起生效。合同还约定双方可以签订补充协议；明确合同附件与合同具有同等法律效力，合同及附件内空格部分填写的文字与印刷的文字具有同等效力。其中附件四合同补充协议确定买受人委托出卖人办理房屋、土地两证并领证。商品房买卖合同签订当日，原告张星奇、王海珍按照付款约定向被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司支付首付款340000元，后按照约定通过办理按揭贷款支付房屋余款490000元。被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司亦按照合同约定交房日（2014年8月10前）向原告张星奇、王海珍交付商品房，但未能按照商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”给原告办理房地产权属证书，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方由此产生纠纷。2016年10月24日，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司向全体金瑞名城小区业主出具承诺书，承诺书内容为：“由于我公司原因给各位业主房产证、土地证办理造成延误，在此深表歉意，现经我公司股东会议讨论决定，对金瑞名城小区各位业主承诺在2017年（农历）正月三十日前将土地证、房产证保证能正常办理，如再延期，我公司愿以同期物业管理费全部免除作为补偿，请求各位业主谅解，特此承诺！”但被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司仍未能履行承诺。2018年2月10日，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司再次向金瑞名城其中20户业主出具承诺书承诺，如2018年12月30日前未能给该20户业主办理好房屋不动产证，自愿给予该20户业主（每人）补偿50000元，并且继续办理相关证件。2018年9月12日，原告张星奇、王海珍向本院提起诉讼，请求判令：1、请求确认原告对桐城市金瑞名城A7-1802室房屋享有所有权；2、请求判令被告立即为原告办理金瑞名城A7-1802室房屋的不动产权证书，并将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；3、请求判令被告支付原告逾期办证违约金100000元；4、请求判令本案诉讼费、律师费用由被告承担。审理中，经本院依法释明，原告张星奇、王海珍认为其第1项诉求并不是对合同的有效性进行确定，不予变更，仍然坚持要求支持其全部4项诉求。同时明确表示房屋已经居住数年，不同意退房。庭后也未能核实证明其属于被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司承诺给予补偿50000元的20户业主之一。诉讼过程中，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司向本院提供书面承诺：一、我司将采取一切措施解除土地证的抵押，以便协助业主办证；二、如在贵院判决确定的办证期限届满，我司仍未办证，参照双方合同第15条约定，即使业主不选择退房，我司承诺按已付购房款的1%支付违约金。结合原、被告的诉辩意见，本案确定的争议焦点为：一、被告协助办证义务应否履行？二、被告是否承担逾期办证违约金及对合同第十五条条款效力的认定？本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同成立并生效，合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。关于被告的协助办证义务。原、被告签订的合同真实有效，原告作为买受人已经依约支付购房款，被告作为出卖人，理应按照合同包括补充合同的约定协助原告办理房屋权属证书，这是被告应当履行的合同约定义务。由于经过登记才产生物权变动的效力，登记迟延必然会影响不动产受让人权利的实现，从这个意义上讲，积极协助受让人办理过户登记手续也应当是出卖人的法律义务。故对原告要求判令被告提交应由开发商提供资料协助办理金瑞名城A7-1802室房屋的不动产权证书的诉讼请求，予以支持。关于被告是否承担逾期办证违约金以及对合同第十五条条款效力的认定。违约金是指合同当事人在合同中约定，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方支付一定数额的金钱。违约金在合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿守约方损失为主要功能。违约金作为承担违约责任的方式，直接源于双方在合同中的约定，如当事人在合同中没有约定或约定不明确的，则不能适用违约金，但可以主张赔偿实际损失。本案被告逾期办证属实，依约应当承担相应的违约责任。根据合同第十五条“关于产权登记的约定”内容看，因出卖人的责任导致办证逾期的，双方同意按照约定第1项即买受人退房，出卖人退还买受人已付房价款，并按已付房价款1%赔偿买受人损失履行。未选择适用第2项不退房情形下，出卖人支付违约金的具体数额或计算方式。也没有选择适用第3项留有的空白项进行自主约定。原告主张合同第十五条属于格式条款，应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同第十五条“关于产权登记的约定”的条款虽系提前拟定，但提供了3项可供选择内容，且第3项条款中留有空白处供合同双方手写自主协商确定,属于非格式条款。在此情况下，双方协商选择第1项作为出卖人承担违约责任的方式，系当事人对自己的实体权利作出的处分，并不违反法律或行政法规的强制性规定。同时，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定，原告审理中既未能举证证明合同第十五条的约定属于格式条款或属于无效的情形，也未能提供被告应当承担其他逾期办证违约金或其他违约责任的证据。故对原告本次诉讼要求判令被告支付原告逾期办证违约金100000元的诉讼请求，不予支持。由于支付违约金并非承担违约责任的唯一方式，如原告提供证据证明因被告逾期办证造成实际损失，可另行主张权利。被告诉讼中向本院承诺，如在法院确定的办证义务期限届满后，因被告方原因导致不动产权属证书仍未能办理的，自愿承担相应金额违约金的意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，本院予以许可。关于被告应否承担律师费。原告虽主张要求被告负担案件律师费用，但并未提供律师费用应由被告方承担法律规定的情形或者合同约定的情形。故对原告要求被告承担律师费用的诉讼请求，不予支持。关于原告第一项诉求要求对涉案房屋进行确权，因不属于人民法院民事案件受理范围，本院已依法裁定驳回起诉。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司应于本判决生效后三十日内协助原告张星奇、王海珍办理金瑞名城A7-1802室房屋的不动产权证书。如在本院判决被告履行协助办证义务期限届满后，由于被告原因导致不动产权证书仍未办理的，被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司应于办证期限届满之次日，按照已付购房款830000元的1%，向原告张星奇、王海珍支付违约金。二、驳回原告张星奇、王海珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告张星奇、王海珍及被告桐城市金瑞古井大酒店有限责任公司各负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 吴 涛二〇一八年十一月二十七日书记员 吴金峰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。