江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0791民初1876号 原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：赣州经济技术开发区赣南大道阳光?金色春城小区。 法定代表人：肖继来，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊华，江西南芳律师事务所律师。 被告：黄生荣，男，汉族，1969年1月9日生，住赣州市章贡区。 原告赣州市保障性住房建设运营有限公司诉被告黄生荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人樊华，被告黄生荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣州市保障性住房建设运营有限公司诉称，2015年6月2日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园区30栋9号店铺的承租权，2015年6月2日，赣州市公房管理处（甲方）与被告黄生荣（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，月租金2050元；如逾期支付租金，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金。合同约定合同期满乙方未继续租赁，乙方应于合同终止之日将完好房屋交还甲方，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原月租金5%的滞纳金。2016年7月26日起被告拖欠租金，原告多次通过电话、上门、贴催缴单，被告均置之不理。由于合同于2018年8月31日到期，原告于8月18日向被告送达《非住宅腾退通知》，要求被告在9月10日前腾退房屋，但被告均不理会。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求1、判令被告立即将所租房屋腾退给原告。2、被告支付从2016年7月26日起至2018年8月31日止租金51647元（2050÷31×6+25×2050＝51647）。3、被告支付从2016年8月26日起至实际腾房之日止的违约金截至2018年9月25日暂计15494元。4、被告支付从2018年09月1日起至实际返还之日止的场地占用费，暂计至2018年9月25日为2050÷30元×25＝1708元。5、被告支付从2018年9月1日起至实际返还止的逾期返还的滞纳金，截至2018年9月25日为2050×5%×25＝2563元。6、本案诉讼费用由被告承担。 被告黄生荣辩称，1、原告起诉我没有任何事实和法律依据，原告在合同签订后于2015年10月26日才通知我去领房屋钥匙，加上顺延3个月装修免租期，因此合同期限应为2016年1月26日至2019年1月25日，现在还在合同履行期限，租期尚未到，所以原告无权要求我腾房。2、我是欠原告的租金；但违约金和占用场地费用我不同意，我也不会支付，即对原告诉讼请求第1、3、4、5项均有异议。 经审理查明，2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告黄生荣通过竞拍，取得了30栋9号店面的三年承租权。2015年6月2日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告黄生荣作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积53.11平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为2050元/月（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金6150元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其他权利义务事项等。在合同签订后，原告以出租方的名义通知被告验房，2015年10月26日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。此后，被告认为原告在招租时存在虚假宣传，且周边配套服务不到位，除扣除了被告预交的一个月租金后拒绝向原告缴交租金。原告于2016年向本院提起诉讼，要求被告黄生荣支付所拖欠2016年7月25日前的租金，并支付相应的违约金。本院于2017年7月25日对原告所诉的租金及违约金作出判决，被告黄生荣对一审判决结果不服，上述于赣州市中级人民法院，赣州市中级人民法院于2017年12月8日作出二审判决，维持一审法院作出的（2016）赣0791民初1319号民事判决第一、三项被告黄生荣应当支付原告租金10250元，变更第二项为违约金按欠付租金额的20%计算，二审判决生效后，被告黄生荣仍未支付原告判决前及判决后的租金。 另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，有原告向法庭提交的原告的营业执照、法人代表身份证明、协议书、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》、律师函、（2016）赣0791民初1319号民事判决书、（2017）赣07民终3360号民事判决书等证据证实，上述证据经双方质证，证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，被告黄生荣以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权力义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求的诉讼请求，本院认为，原告要求被告立即将所租房屋腾退给原告，因此本案租赁合同已到期，且双方未重新签订租赁合同，因此被告黄生荣应将所租房屋退给原告。被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2016年7月26日至2018年8月31日共计租金51647元（2050÷31×6+25×2050）。对原告要求被告向原告支付违约金15494元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律的规定，本院予以支持，原告主张合同到期后的场地占用费及滞纳金，符合法律规定及双方的约定，但原告主张场地占用费滞纳金按日千分之五收取明显过高，应调整为按拖欠场地占用费总额的30%收取。被告提出原告在合同签订后于2015年10月26日才通知去领房屋钥匙，加上顺延3个月装修免租期，因此合同期限应为2016年1月26日至2019年1月25日的辩解，本院认为本案房屋租赁的期限在双方签订的合同中已明确作了约定即为2015年9月1日至2018年8月31日，原告推迟交房只能认定为原告存在一定的过错，并不能以此作为延长租赁期限，3个月装修免租期只是对租金的减免，也不作以此作为租期的延长，故对被告的辩解本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告黄生荣应当将所租房屋（坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区30栋9号）腾退交还给原告赣州市保障性住房建设运营有限公司。 二、被告黄生荣应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金人民币51647元（被告已交三个月押金6150元应从中抵扣）。 三、被告黄生荣应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金人民币15494元（按拖欠租金总额的30%计算）。 四、被告黄生荣应当从2018年9月1日起至实际返还房屋之日止，按每月租金人民币2050元，向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付场地占用费。 五、被告黄生荣应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付从2018年9月1日起至实际返还房屋之日止，按拖欠场地占用费总额的30%支付滞纳金。 六、上述一至五款项，限本判决生效之日起十日内履行完毕。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1585元，减半收取为792.5元，由被告黄生荣承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  杨柳青 二〇一八年十一月二十八日 代理书记员  吕思勰