安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖12民终3248号上诉人（原审被告）：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574（1-1）。法定代表人：马超，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪亚清，该公司员工。委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙军，男，1989年10月5日生，汉族，住安徽省阜南县经济开发区。委托诉讼代理人：孙玉江，男，1963年7月28日生，汉族，住安徽省阜南县，系孙军之父。上诉人安徽鑫马置业有限公司因与被上诉人孙军商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2018）皖1225民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安徽鑫马置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙军的诉讼请求。事实与理由：1.案涉房屋未在约定期限内办理产权登记是由于政府行为所致，属不可抗力，应免除其公司责任；2.案涉房屋经综合验收合格后，其公司已通知孙军办证，其二人故意拖延时间，且该房屋现已登记在孙军名下，一审判决其公司承担逾期办证的违约责任显属错误。孙军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙军向一审法院起诉请求：安徽鑫马置业有限公司支付逾期办证违约金41587元，退还房屋面积差额217元，并退还多收取的契税款910元。一审法院查明事实：2015年2月18日，安徽鑫马置业有限公司与孙军签订《商品房买卖合同》，约定：孙军购买安徽鑫马置业有限公司开发建设的位于阜南县阜民路北侧、阜为路西侧的“金马中央公馆”小区10幢1单元203号房屋一套，预测建筑面积99㎡，总价款为430002元。合同第七条关于付款方式及期限约定：买受人应当支付首期房价款150002元，余款280000元申请贷款。合同第九条关于商品房交付条件约定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合验收合格。合同第十三条关于面积差异约定:该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，按照实测面积与预测面积误差多退少补房价款。合同第二十条关于房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。合同签订后，孙军支付全部购房款，并于2016年6月2日接收案涉房屋。2016年6月20日，孙军预交契税及房产证费用7050元。2018年2月11日，安徽鑫马置业有限公司出具的增值税发票显示孙军应缴房款为429785元，出具的完税发票显示契税为6139.78元。2018年2月22日，孙军取得不动产登记证书。一审法院另查明：2016年5月24日，案涉房屋所在10#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收并取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，案涉房屋所在10#楼经综合查验合格并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。安徽鑫马置业有限公司关于逾期办理房屋产权证书系因政府行为所致，且案涉房屋不动产物权已登记在孙军名下，不应承担违约责任的辩解意见，根据合同相对性，安徽鑫马置业有限公司承担的违约责任，不因第三人是否存在过错而免除。案涉房屋虽已办理银行抵押登记，但孙军并未在合同约定的期限内实际取得房屋产权证书，安徽鑫马置业有限公司因不符合办证条件而逾期办理房屋产权证书的违约事实成立。孙军于2016年6月2日接收房屋，于2018年2月22日取得不动产权证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从孙军接收房屋后90日期满次日起算，即安徽鑫马置业有限公司的违约期间为2016年9月3日至2018年2月22日。本案中，双方未约定违约金的具体计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。孙军要求安徽鑫马置业有限公司退还面积差额217元及多收取的契税款910元，安徽鑫马置业有限公司当庭承诺据实核算，退还多收款项，根据孙军提供的票据核算，面积差额为217元，契税差额为910.22元，故对其诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽鑫马置业有限公司以房价430002元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿孙军自2016年9月3日至2018年2月22日的逾期办理房屋产权登记违约金；二、安徽鑫马置业有限公司退还孙军房屋面积差额217元；三、安徽鑫马置业有限公司退还孙军契税差额910元。上述款项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，减半收取434元，由安徽鑫马置业有限公司负担。二审中，安徽鑫马置业有限公司为支持其上诉理由，向本院提交视听资料及电话通知办证记录各1份，证明其公司于2017年12月4日在小区多处位置张贴《不动产权证办理通知》，并电话通知孙军携带资料前往办理不动产权证登记。孙军质证认为：对上述证据的真实性、合法性及其证明目的均有异议，视听资料及电话通知记录均系安徽鑫马置业有限公司单方制作，不能确定其真实性，亦无法证明其公司已履行了通知义务。本院认证意见为：上述证据均系安徽鑫马置业有限公司单方制作且对方不予认可，无法确认《不动产权证办理通知》的制作时间及张贴时间，而电话通知办证记录亦不能证明是否进行通话及实际通话时间，故对于上述证据的证明效力，本院不予认定。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对其主张的事实，有责任提供证据加以证明，否则，应承担举证不能的不利后果。安徽鑫马置业有限公司作为案涉《商品房买卖合同》的提供者，在与孙军签订合同时已经约定了合理的办证期间，其公司虽称未在该合理期限内履行办证义务是由于政府行为所致，但并未举出充分证据予以证明，故一审判决对于其公司以不可抗力为由要求免责的抗辩意见不予采信并无不当。同时，本案一、二审期间，安徽鑫马置业有限公司亦未举出充分证据证明其公司已履行通知办证义务，以及孙军故意拖延时间的事实主张。而案涉房屋已登记在孙军名下的事实，并不构成安徽鑫马置业有限公司不承担逾期办证违约责任的抗辩理由。故一审判决按孙军实际取得案涉房屋不动产权证的时间计算逾期办证违约金并无不当。安徽鑫马置业有限公司称案涉房屋经综合验收合格后，其公司已通知孙军办证，孙军故意拖延时间，且该房屋现已登记在孙军名下，一审判决其公司承担逾期办证的违约责任显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868元，由安徽鑫马置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  马 林二〇一八年十一月十九日法官助理李婉璐书记员王京阳附：（2018）皖12民终3248号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。