淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初3000号原告：淮安市清江浦城市资产经营有限公司，住所地淮安市漕运西路社会管理大厦**，社会统一信用代码：913208007833780330。法定代表人：熊紫文，职务董事长。委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈二华，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：严怀林，男，1975年10月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：李春，男，1981年4月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：周美华，淮安市清江浦区维益法律服务所法律工作者。原告淮安市清江浦城市资产经营有限公司（以下简称资产公司）诉被告严怀林、李春房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年12月8日立案受理,于2017年6月1日作出（2016）苏0802民初5076号民事判决;后原告资产公司提起上诉，淮安市中级人民法院于2018年2月8日作出（2017）苏08民终2833号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2018年3月14日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告资产公司的委托诉讼代理人宋崇迪、陈二华、被告李春的委托诉讼代理人周美华到庭参加诉讼；被告严怀林经本院公告传唤未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付房屋租赁费（包括电费）17691元；2、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月1日、2014年7月1日，被告李春分别以严晓娟的名义和原告各签订资产租赁合同一份，租用原告的房产，上述合同均于2016年2月15日终止；2014年9月28日，被告李春以被告严怀林的名义和原告签订资产租赁合同一份，租用原告房产，后该合同于2016年10月21日终止。被告严怀林、李春系合伙关系。上述三份合同终止后，两被告尚欠原告电费及租金共计17691元。原告经多次索要未果，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告严怀林未作答辩。被告李春辩称：原告在诉讼中认可被告李春是以他人名义签订房屋租赁合同的，真正合同主体应该是他人；被告李春没有实际使用房屋，相关费用也是以他人名义支付的；故被告李春不是本案适格主体，请求驳回对被告李春的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即租赁合同、营业执照、庭审笔录等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李春与严晓娟系夫妻关系，被告严怀林系被告李春的妻舅。2014年5月1日，原告资产公司与被告李春签订一份《资产租赁合同》（甲方为资产公司；乙方为被告李春的妻子严晓娟，由被告李春签署“严晓娟”字样），约定：甲方将水渡6号楼7、8、9上下房屋出租于乙方；租赁期限共三年，自2014年5月1日至2017年4月30日；租金由甲乙双方按年递增方式约定；承租人在合同租期第一年内应交付出租人的租金为28000元；租金按租期开始日推算，承租人按（年/半年）支付出租人租金；承租人必须在每（年/半年）第一个月5日前；以现金（转账）方式将应缴租金支付给出租人…2014年7月1日，原告资产公司与被告李春签订一份《资产租赁合同》（甲方为资产公司；乙方为被告李春的妻子严晓娟，由被告李春签署“严晓娟”字样），约定：甲方将水渡6号楼10-15上下房屋出租于乙方；租赁期限共三年，自2014年7月1日至2017年6月30日；租金由甲乙双方按年递增方式约定；承租人在合同租期第一年内应交付出租人的租金为42240元；租金按租期开始日推算，承租人按（年/半年）支付出租人租金；承租人必须在每（年/半年）第一个月5日前；以现金（转账）方式将应缴租金支付给出租人…2015年12月8日，被告严怀林登记注册了清河区（现为清江浦区）严怀林私房菜（个体工商户），登记注册的经营场所为淮安市清河区水渡新村6幢7室。本案有争议的主要事实和证据如下：1、原告资产公司提供一份2014年9月28日其与“严怀林”签订的《资产租赁合同》（甲方为资产公司；乙方为“严怀林”），约定：甲方将水渡6号楼13、14、15下，19、20上下房屋出租于乙方；租赁期限共3年，自2014年9月28日至2017年9月27日；承租人在本合同租期内第一年内应交付出租人租金总额为31000元，每年递增3%…。原告资产公司陈述该合同系被告李春以被告严怀林名义所签，被告李春对此不予认可。2、原告资产公司提供一份2016年10月21日的承诺书，该承诺书载明：“本人严怀林自愿放弃水渡新村6号楼门面13、14、15下、19、20上下承租权（2016年9月28日-2017年9月27日）”；被告李春在该承诺书上签名，该承诺书中同时还有“严怀林”字样的签名。原告资产公司陈述“严怀林”字样系李春代签，被告李春对此不予认可。3、原告资产公司申请证人诸某出庭作证，其证言主要内容为：“2016年10月，我通过朋友介绍，从李春处转租水渡新村6号楼19-20号门面房用于经营饭店，并以现金方式向李春支付了6万余元的转租费。签订转租合同时，我和我父母、李春和他对象在场。签订转租合同时，李春没有在合同上签字，合同是我和严怀林签的，李春让我放心签字不要多问。签订转租合同之后，我又和资产公司签订了租赁合同。资产公司出具的购电单显示20853度，这就是房屋转到我手里的用电度数。”被告李春质证称证人诸某和原告资产公司具有利害关系，同时证明了转租合同系由被告严怀林所签，被告李春并非实际承租人。4、原告资产公司申请证人陈某出庭作证，其证言主要内容为：“我是资产公司的电工，单位将房屋出租的具体情况我不清楚。2015年3月25日，李春表示用来开饭店的房屋电表坏了，当天下午我就给他装了新电表。2016年饭店转租，单位通知我去办理电表读数交接手续，当时李春和承租户在场。根据工作记录，办理交接时，电表度数显示20853度。”被告李春质证称，证人与原告资产公司具有利害关系，在经过三年的情况下对电表数据记得清楚，不符合常理。5、原告资产公司申请证人郝某出庭作证，其证言主要内容为：“我是资产公司工作人员。2016年10月21日，李春在承诺书上签名时我在场，当时严怀林不在场，承诺书的正文是李春写的。因为都知道是李春实际租用房屋，合同中也有严怀林的名字，所以就让李春代签了。”被告李春辩称，证人证言系孤证，不能证明被告李春代为签字的事实。6、原告资产公司提交了收到涉案房屋租金的收据、转账记录，并陈述了具体情况：（1）2014年6月11日收到租金21000元，收据原件上其他内容已经看不清；（2）2014年8月1日收到租金15000元，抬头显示交款人为严晓娟（水渡10-15上），对应2014年7月1日的合同；（3）2015年4月7日收到租金34240元，抬头显示交款人为严晓娟（水渡新村6号楼7-9上下），收款事由显示六号楼7-9租金，截止时间为2015年4月31日；六号楼10上下、10-15上，租金截止2015年6月30日；（4）2015年6月30日收到租金16000元，抬头显示交款人为严晓娟，收款事由显示六号楼7-9上下，租金起始时间为2015年5月1日，截止时间看不清；（5）2015年12月8日收到租金12000元，抬头显示交款人为严晓娟，六号楼7-9上下，租金起止时间是2015年11月30日至2016年4月30日；（6）2014年9月10日收到租金13000元，抬头显示交款人为严怀林，收款事由看不清；（7）2015年11月2日收到租金18000元，抬头显示交款人为严怀林，事由是水渡六号楼门面房13-15下、19-20上下，期间是2014年9月28日至2015年9月27日所欠房租；（8）2016年9月收到租金15000元；上述（6）-（8）号单据中租金对应2014年9月28日的租赁合同；（9）2016年3月4日（入账时间），案外人高旺现金交了4万元，李春也在场，是因为李春把2014年7月1日租赁合同中的房屋转租给高旺，这个4万元是租金，对应2014年7月1日租赁合同中的房屋；转租时，李春已经结清了租金。被告李春质证称，2016年9月其代被告严怀林交了15000元，其他钱都不是其交的。7、原告资产公司提供了购电单、电表照片，以证明2016年10月21日，被告李春承租水渡6号楼19、20上下房屋期间，用电度数20853元，尚欠电费18392元未付，该费用由原告资产公司实际代缴，故被告李春应当将该款项支付于原告资产公司。被告李春对此不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案诉争三份租赁合同的当事人如何确定；2、原告资产公司主张的租赁费用（包括电费）有无事实与法律依据。（一）关于本案诉争合同的主体问题。本案诉争的2014年5月1日、2014年7月1日两份租赁合同，系被告李春以严晓娟名义与原告资产公司签订，因被告李春与严晓娟系夫妻关系，故可以认定被告李春是两份租赁合同中所涉房屋的实际使用人，即被告李春是该两份租赁合同的当事人。本案诉争的2014年9月28日租赁合同中载明的承租人为“严怀林”，本院认为，应当认定被告严怀林系合同的当事人，其理由为：1、该房屋系用于经营饭店，被告严怀林以该租赁合同中的房屋地址在工商部门注册登记“清河区严怀林私房菜馆”，证明被告严怀林是该饭店登记的业主；2、证人诸某证明其与被告严怀林签订了关于该合同中诉争房屋的转租合同，后又与原告资产公司签订租赁合同；由此可以判断，原告资产公司对诸某签订转租合同一事应属明知，应视为其对由被告严怀林签订转租合同的事实予以认可；3、两被告系亲戚关系，即使存在被告李春代被告严怀林签字一事，亦不违背常理；若代签名属实，可认定系原告资产公司、被告严怀林、李春对该事实均予以认可；故原告资产公司以租赁合同中“严怀林”字样系由被告李春代签为由，主张被告李春系合同当事人，于法无据；4、两被告系亲戚关系，即使存在被告李春代被告严怀林处理部分房屋租赁事宜，如代付租金、代为联系转租等，亦符合生活常理，不宜以此判断合同真正的当事人。综上，本案诉争的三份房屋租赁合同，应认定承租人分别为被告李春、严怀林；原告资产公司主张两被告合伙租用本案诉争的三套房屋，无事实依据，不予支持；被告李春辩称其本人并非合同当事人，于法无据，不予采信。（二）关于本案诉争的租金问题。本案审理过程中，原告资产公司自认收到了诉争三套房屋的部分租金，但又表示不能将已收到的租金具体分摊到每份合同；本院认为，根据原告资产公司提供的收据等证据，应当将其已收到的租金进行区分，具体情况如下：1、原告资产公司陈述2014年5月1日签订的租赁合同于2016年2月15日终止，其提供的2015年12月8日收据中载明：“六号楼7-9上下，租金起止时间是2015年11月30日至2016年4月30日”；由此可以证明，原告资产公司认可该租赁合同中的租金已全部缴纳。2、原告资产公司陈述2014年7月1日签订的租赁合同于2016年2月15日终止，其提供的2015年4月7日收据中载明：“六号楼10上下、10-15上，租金截止2015年6月30日”；此外，原告资产公司另陈述该合同房屋存在转租情形，其于2016年3月4日收到新承租人高旺支付的4万元租金；转租时李春已将房屋租金结清。故针对该房屋不存在租金未付问题。3、关于2014年9月28日租赁合同，原告资产公司自认已于2014年9月10日收到租金13000元、于2015年11月2日收到租金18000元、于2016年9月收到租金15000元，合计46000元。2014年9月28日签订的租赁合同中约定租赁期限为3年，第一年租金31000元，之后每年递增3%；因该合同中约定的房屋于2016年10月21日转租于诸某，则计算出被告严怀林尚有19091元〔31000元+31000×（1+3%）+31000×（1+6%）×24日÷365日-46000元〕租金未付。原告资产公司主张被告严怀林支付租金（含电费）17691元，并未超出被告严怀林应付租金的范围，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告严怀林于本判决生效后三日内支付原告淮安市清江浦城市资产经营有限公司租金17691元；二、驳回原告淮安市清江浦城市资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242元，公告费600元，合计842元，由被告严怀林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  潘 雷人民陪审员  王亚美人民陪审员  赵秋菊二〇一八年十一月十二日书 记 员  陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。