四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初10661号 原告：杨文汉，男，1975年8月24日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：林利群，女，1981年5月26日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杨文汉，男，1975年8月24日出生，汉族，住成都市锦江区。系林利群丈夫，特别授权代理人。 被告：成都上层名人投资有限公司，住所地：成都市高新区天府大道北段******。 法定代表人：曾俊，系公司总经理。 委托诉讼代理人：施慧，女，1990年12月14日出生，汉族，住成都市青羊区。系该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，，住所地：成都市成华区天祥街** 法定代表人：唐传碧，系公司董事长。 委托诉讼代理人：姚志鹏，四川铸信律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人：成都上层名人酒店管理有限公司，住，住所地：成都市金牛区星辉中路******/div> 法定代表人：唐传碧，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。特别授权代理人。 原告杨文汉、林利群诉被告成都上层名人投资有限公司（以下简称：上层投资）、第三人成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称：鑫然凯尚）、第三人成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称：上层管理）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日收到原告起诉状后，虽经各方同意多次进行调解但最终未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2017年9月4日、2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告杨文汉并作为原告林利群的委托诉讼代理人，被告上层投资、第三人上层管理的委托诉讼代理人刘宇，第三人鑫然凯尚的委托诉讼代理人姚志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨文汉、林利群向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令上层投资：1.全额退还因合同面积与不动产面积不相符合而引起的面积差额费用（含税费）59273元；2.支付前述款项的资金占用利息（从交款之日起按照年利率24%计算实际退款之日）。事实与理由：杨文汉、林利群与上层投资于2013年3月31日签订《房屋买卖合同》，约定由杨文汉、林利群购买上层投资的位于成都市高新区中航国际交流中心3栋4楼238号格子铺一间。签订合同时一并签订了委托装修协议和个性化装修补充协议。杨文汉、林利群依约缴纳了前述三部分款项，领取不动产权属证书后，发现少了1.42平方米。故起诉至院，请求人民法院判如所请。 上层投资答辩称，杨文汉、林利群陈述的事实属实，但上层投资只应该退还房屋买卖合同对应的购房款，装饰装修的款项不应当由上层投资退还。 鑫然凯尚陈述称，本案涉及到房屋买卖和装修款，对于鑫然凯尚收取的钱款的性质是否属于装修款，涉及到第三人是否应当退款的问题。 上层管理陈述称，是否应该返还装修款应该由人民法院认定该款项的性质，如果是购房款应该按照面积差进行退还；如果是装修款，按照合同约定，装修款不应当因为房屋面积的变化而进行退还。 本院经审理认定如下： 2013年3月31日，杨文汉、林利群与上层投资签订《房屋买卖合同》，约定由杨文汉、林利群购买上层投资位于成都市高新区中航·名人公馆3栋1单元4楼238号房屋（以下简称：诉争商铺），用途为商业；测绘面积为6.95平方米，套内面积为2.95平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4平方米，约定房屋单价为10000元每平方米，总价款69500元。合同特别约定签订合同时，上层投资已经向杨文汉、林利群针对所购房屋进行了充分的说明，杨文汉、林利群已经知晓房屋是由案外人成都中航瑞赛置业有限公司在房屋交付后办理产权到上层投资名下，再由上层投资向房产管理部门申请分户过户到杨文汉、林利群名下，杨文汉、林利群不得以合同及其附件向成都中航瑞赛置业有限公司主张任何权利。合同在产权登记部分约定如因上层投资原因，杨文汉、林利群未能在2016年8月1日前取得诉争商铺权属的，杨文汉、林利群有权退房，上层投资承担购房总款（含装修装饰款）1%的违约金；不退房的，上层投资承担购房总款（含装修装饰款）1%的违约金。合同还约定了其他事宜。 同日，杨文汉、林利群与成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为：上层管理）签订《委托经营管理合同》，杨文汉、林利群将诉争商铺交给该公司经营管理，期限为2014年8月1日至2029年7月31日。双方约定了杨文汉、林利群应当得到的每月收益，并约定委托经营管理期限届满5年、10年两个阶段的90个工作日，杨文汉、林利群有权提出一次要约，要求该公司购买诉争商铺，房屋总款（包括装修、家具、家电、装饰品）为283143元。同时，杨文汉、林利群还与鑫然凯尚、上层管理签订委托装修协议及补充协议。 前述合同签订当日，杨文汉、林利群向上层投资缴纳房款69500元（该款项经案外人成都速成房地产营销有限公司收取，但上层投资认可），向委托经营、装饰装修合同的相对方缴纳装饰装修款等其他款项共计213643元。杨文汉、林利群并向案外人成都速成房地产营销有限公司支付税款3109元。 2017年5月12日，诉争商铺进行产权登记，登记显示诉争商铺产权面积为5.53平方米。登记期间，2017年2月15日产生税费1686.60元。 在审理过程中杨文汉、林利群及上层投资对于应当退还面积差异款项不存异议，但杨文汉、林利群主张退款应当包含装饰装修款，上层投资主张退款只应包含房款。杨文汉、林利群向法庭提交了上层投资向其他商铺购买人主张差额房款的通知，上层投资主张权利不仅包含房款还包含对应的装饰装修费用。上层名人否认杨文汉、林利群提供资料的真实性。经法庭当庭询问，上层投资承认与对应商铺发生过房款结算，但相关资料即使法庭另行给予期限也不能提交。 另查明，诉争商铺在由上层投资出卖给杨文汉、林利群时，诉争商铺所在楼栋整体登记在案外人成都中航瑞赛置业有限公司名下。 杨文汉、林利群本对鑫然凯尚、上层管理提出诉讼请求，后在本案中放弃对第三人的诉讼请求，同意法庭为查明事实追加鑫然凯尚、上层管理作为第三人，但申明保留对鑫然凯尚、上层管理另案提出主张的权利。 以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，杨文汉、林利群与上层投资之间建立的法律关系并不符合商品房预售合同法律特征，而属于普遍的房屋买卖合同法律关系，因为商品房预售合同关系属于房屋买卖合同关系之一种，并非属于杨文汉、林利群起诉错误，而且不影响当事人之间权利义务关系的判断，故直接确定本案案由为房屋买卖合同纠纷。 关于杨文汉、林利群与上层投资争议的面积差异款退还范围，本院认为：1.杨文汉、林利群虽然与多个主体围绕诉争商铺签订不同的合同，其应当自行承担采取此种交易形式所带来的风险。但是在诉争合同中产权登记的违约条款已经标明了总房款含装饰装修款，这表明无论装饰装修款真实性质为何，至少上层投资认可该款项应当计算在房款当中；2.杨文汉、林利群举证证明上层投资对于实际面积超过合同约定面积的购房人计收面积补差款时包含装饰装修款，上层投资虽然否定杨文汉、林利群证据的真实性，但是上层名人承认与对应商铺发生过房款补差但不能提供相应资料，依照证明妨碍规则，故应当认定上层投资是依照房款、装修款及装饰款三部分计收面积补差款，因此杨文汉、林利群主张按照三部分退还面积差异款符合双方合同的本质约定。 本案中，上层投资虽然没有直接收取装修款及装饰款，但其在合同中认可房屋总款包含装修装饰款，因此应当作为上层投资退还面积差异款的依据。同时此种处理可能会对鑫然凯尚及上层管理有结果上的利害关系，故本院将两者作为第三人参加诉讼。 本案中诉争商铺实际面积少了1.42平方米，应当退还款项为57851元，对此上层投资应当支付孳息。但杨文汉、林利群主张的法定孳息标准过高，本院参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”确定孳息计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍。杨文汉、林利群缴纳房款后依照委托经营管理合同可以取得对应款项的收益，因此从缴纳房款之时计算孳息，将导致合同上权利义务的失衡，从登记显示面积差异之时，上层投资应当及时退还多收款项，本院确定从诉争商铺登记之日起一个月内上层投资应当退款，逾期退款应当开始计算孳息至实际付清之日。 同时本案中杨文汉、林利群向案外人成都速成房地产营销有限公司缴纳税费3109元，产生税费1686.60元，多收取税费1422元。该笔费用也应当在缴纳完毕后及时由上层投资退还。这是因为本案中房款由成都速成房地产营销有限公司，上层投资予以认可；同时本案中杨文汉、林利群的房屋权属证明由上层投资负责办理，税款由上层投资代缴，而非案外人成都速成房地产营销有限公司代缴，可见案外人成都速成房地产营销有限公司在交易过程中系上层投资的代理人，责任由上层投资承担。多收取税款属于上层投资替杨文汉、林利群代缴，不应当从支付之日计算占用孳息，但在缴税完毕后，上层投资应当及时退还，未及时退还期间，应当计算资金孳息，标准同于多交房款利率标准。缴税发生于2017年2月15日，孳息从2017年3月15日开始计算。 本案纠纷系上层投资未及时依约退还面积差异款产生，诉讼费用由上层投资负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告成都上层名人投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨文汉、林利群支付购房面积差异款57851元及资金占用利息（计算标准为：以57851元为本金，从2017年6月12日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算至实际付清之日止）； 二、被告成都上层名人投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨文汉、林利群支付多缴纳税款1422元及资金占用利息（计算标准为：以1422元为本金，从2017年3月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告杨文汉、林利群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半后收取641元，由上层投资负担（此款杨文汉、林利群已预交，上层投资在履行上述义务时一并向杨文汉、林利群支付641元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周寓先 二〇一八年十一月十九日 书记员  陈思芸