福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0702民初4332号 原告：南平市胜洁物业管理有限公司，住所地福建省南平市延平区。 法定代表人：陈朝华，总经理。 委托诉讼代理人：陈芳，女，1972年12月12日出生，汉族，住福建省南平市延平区，系该公司员工。 被告：黎秀玉，女，1978年4月24日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告南平市胜洁物业管理有限公司（以下简称胜洁物业公司）与被告黎秀玉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜洁物业公司的委托诉讼代理人陈芳到庭参加诉讼、被告黎秀玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胜洁物业公司向本院提出诉讼请求：判令黎秀玉立即支付拖欠胜洁物业公司的物业费2137元、电梯年检费81元、电梯维保费369.6元，公摊电费376.3元，滞纳金3732.6元，合计6695.5元。事实和理由：黎秀玉系名流世家小区2幢402室的业主。胜洁物业公司于2014年6月30日与南平新天地房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2014年7月1日起至2017年6月30日止由胜洁物业公司为该小区提供物业服务，黎秀玉的名下房屋应按每月每平方0.7元的标准支付物业费；公共区域和共用设备设施的水电费、养护费等由相关业主分摊。黎秀玉自2015年1月起至2018年6月止共拖欠42个月物业费，胜洁物业公司催讨无果，遂诉至法院，望判如所请。 黎秀玉辩称：1、黎秀玉与胜洁物业公司未签订过物业服务合同，双方之间不存在合法有效的委托服务关系；2、物业服务存在较多问题，如小区未能及时清扫，消防水箱无水，燃气管道至今未能开通等，给黎秀玉的生活造成极大的不便利。综上，其主张驳回胜洁物业公司的诉讼请求。 经审理查明，黎秀玉系福建省南平市延平区环城南路29号名流世家2幢402室的业主，房屋产权面积72.69平方米。在胜洁物业公司入驻名流世家小区前，该小区由福建省南平市安康物业管理有限公司提供前期物业服务。2014年6月30日，胜洁物业公司与开发商南平新天地房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定自2014年7月1日起至2017年6月30日止由胜洁物业为名流世家小区提供前期物业服务。胜洁物业公司于2014年7月1日与福建省南平市安康物业管理有限公司办理了交接手续，正式入驻小区提供服务。2017年6月30日，胜洁物业公司再次与南平新天地房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定2017年7月1日起至2020年6月30日止由胜洁物业公司为名流世家小区提供前期物业服务。上述两份合同均约定住宅物业费按每月每平方米0.7月计算。黎秀玉自2015年1月起至2018年6月止共拖欠42个月物业费等费用。胜洁物业公司催讨无果，遂诉至法院。 本院认为，根据《物业管理条例》的规定，建设单位应当通过招投标方式选聘物业企业。胜洁物业公司亦未能举证证明其系参与招投标，竞标后签订的上述两份合同。根据物权法的规定，业主共同决定解聘和选聘物业服务企业。胜洁物业公司未能证明建设单位南平新天地房地产开发有限公司系已征得符合法律规定数量的业主同意及授权后签订上述两份物业服务合同。故上述两份合同的签订违反法律规定，应属于无效合同。因胜洁物业公司已经在该小区提供物业服务，为小区的物业管理做了一定的投入，支付了相应的成本，而黎秀玉作为小区业主已享受了胜洁物业公司的物业服务，应当支付相应的物业费，故黎秀玉主张其与胜洁物业公司未签订过物业服务合同，不应支付物业费的辩解，本院不予采纳。对于黎秀玉提出的胜洁物业公司物业服务存在问题，给其生活造成极大不便，其拒交物业费的辩解，其未能提供相应的证据物业公司的服务对其生活造成妨害，故黎秀玉的该项辩解，本院不予采纳。胜洁物业公司已为名流世家小区提供物业服务，可以按照前期物业服务的政府指导价格的标准及其在小区服务的实际情况收取相应物业费。参考《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的规定，并综合考虑胜洁物业公司提供的上述两份合同所约定的具体物业服务内容和标准，本院酌定物业费采取包干制按每月每平方米0.5元计算支付，故黎秀玉应支付物业费1526.49元（72.69平方米×0.5元/月·平方米×42月＝1526.49元）。对于胜洁物业公司主张的电梯年检费81元和电梯维保费369.6元，根据《福建省物业管理条例》的规定，该两项费用已包括在物业费当中，不应另行收取，故胜洁物业公司的上述主张，本院不予支持。对于胜洁物业公司提出的黎秀玉应交纳公摊电费376.3元的主张，但胜洁物业公司未能提供足够的证据及详细的公摊电费计算过程，故其该项主张，本院不予支持。对于胜洁物业公司主张的滞纳金3732.6元，收取滞纳金属行政强制执行方式，而本案属民事法律关系，故胜洁物业公司的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，胜洁物业公司的部分主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第二十四条，《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第二项，《福建省物业管理条例》第二十七条第一款、第二十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、被告黎秀玉应于本判决生效之日起十日内向原告南平市胜洁物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2018年6月30日止的物业管理费1526.49元。 二、驳回原告南平市胜洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告黎秀玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告南平市胜洁物业管理有限公司负担17元，由被告黎秀玉负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  詹婉秋 二〇一八年十一月十六日 法官助理包永生 书记员何佳曦 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《物业服务收费管理办法》 第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 《福建省物业管理条例》 第二十七条新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。 前期物业服务合同的内容应当包括以下主要条款： （一）当事人和物业的基本情况； （二）物业服务事项和服务标准； （三）物业服务费的标准和收取办法； （四）业主和物业管理企业的权利义务； （五）对物业服务投诉的处理； （六）争议处理方式； （七）双方约定的其他事项。 第二十八条前期物业服务事项主要包括以下内容： （一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理； （二）物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理； （三）物业装饰装修管理； （四）物业档案资料的管理。 业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。