福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初5473号 原告：苏国新，男，1971年4月26日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告：谢淑琼，女，1974年10月4日出生，汉族，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：詹双双，福建普阳律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 委托诉讼代理人：林灯清，福建普阳律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村****东侧。统一社会信用代码91350300557560179E。 法定代表人：翁国亮，总经理。 委托诉讼代理人：马杰佐，男，系该公司员工。委托权限一般代理。 原告苏国新、谢淑琼因与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告苏国新、谢淑琼的委托诉讼代理人詹双双、林灯清、被告海峡公司的委托诉讼代理人马杰佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏国新、谢淑琼向本院提出诉讼请求：1.海峡公司立即为苏国新、谢淑琼办理坐落于福建省莆田市荔城区海峡国际商贸城D地块第6幢21层2102号商品房的所有权初始登记手续，并协助配合苏国新、谢淑琼办理该商品房的不动产权证登记手续；2.海峡公司立即向苏国新、谢淑琼支付自2015年7月27日起至海峡公司办结上述商品房所有权初始登记之日止以已付购房款401835元为基数按日0.01%计算的违约金；3.海峡公司立即为苏国新、谢淑琼办理安装能够直接与供用电、供用水企业直接结算水、电费的“一户一表”，并承担安装、改造、立户等相关费用；4.本案诉讼费用由海峡公司承担。事实和理由：苏国新、谢淑琼为购房于2012年12月4日与海峡公司签订1份《商品房买卖合同》，合同编号分别为L201204991。合同约定：苏国新、谢淑琼向海峡公司购买坐落于莆田市荔城区福建海峡国际商贸城D地块第6幢21层2102号商品房，建筑面积71.72㎡，总价款401835元；合同第八条约定，海峡公司应当在2014年9月30日前将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给苏国新、谢淑琼使用；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；合同第十四条约定，海峡公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付给苏国新、谢淑琼。如因海峡公司的原因，苏国新、谢淑琼不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，苏国新、谢淑琼不退房，海峡公司自逾期之日起每日按苏国新、谢淑琼已付款的0.01%向苏国新、谢淑琼支付违约金。经苏国新、谢淑琼书面委托，海峡公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件三约定，水电供应在每户设户外独立水表、电表；给水系统在套内预留一给水点，支管由用户处理；每户设一个配电箱。海峡公司以协议方式选聘万好（福建）物业管理有限公司为该商品房项目提供前期物业服务，由苏国新、谢淑琼缴交专项维修资金。此外，合同还对商品房的交付、交接、保修责任等作了明确约定。合同签订后，苏国新、谢淑琼依约支付了购房款以及物业专项维修资金等费用，海峡公司于2014年7月26日将上述商品房交付给苏国新、谢淑琼使用。但此后因海峡公司一直拖延为苏国新、谢淑琼办理以上商品房的所有权初始登记手续，导致苏国新、谢淑琼至今尚未取得以上商品房的相关权属证书。且海峡公司将房屋交付给苏国新、谢淑琼的同时并未依约为苏国新、谢淑琼安装能够直接与供用电、供用水企业直接结算水、电费的“一户一表”，导致苏国新、谢淑琼至今为止无法自行到供用电、供用水企业缴纳水、电费，而被迫按物业统计的水、电费进行缴纳，不仅给苏国新、谢淑琼造成诸多不便，且因物业统计信息不公开、不透明，实际也增加了苏国新、谢淑琼的使用成本。据此，苏国新、谢淑琼认为，因海峡公司原因造成苏国新、谢淑琼至今未能取得商品房权属证书，未为苏国新、谢淑琼安装能够直接与供用电、供用水企业直接结算水、电费的“一户一表”，海峡公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 海峡公司辩称，1.海峡公司暂无法为苏国新、谢淑琼办理房屋不动产权证。海峡公司为苏国新、谢淑琼办理房屋不动产权所需的原始材料早已交给建设单位中建海峡建设发展有限公司。中建海峡建设发展有限公司以双方存在合同纠纷为由拒不配合办理相关办证材料，且扣押了海峡公司的办证材料，导致海峡公司无法办理不动产权证书。目前海峡公司与中建海峡建设发展有限公司合同纠纷已在莆田市中级人民法院诉讼中。2.《商品房预售合同》及附件六《商品房预售合同》之补充协议经政府相关单位核准备案，合法有效，并经双方一致同意认可合同及补充协议相关条款才签订的合同。根据《商品房预售合同》及附件十一《商品房预售合同》之补充协议约定，海峡公司明确在补充协议的第十点第5条，双方一致同意将本合同第十四条修改为[出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，并对附件十一《商品房预售合同》之补充协议第十八条补充协议的效力做了明确约定，并经双方一致确认。苏国新、谢淑琼主张的逾期时间应该从2015年7月27日算起，违约金按已付购房款的0.01%。3.苏国新、谢淑琼主张海峡公司立即为其办理安装直接与供用水、电直接结算水、电费的“一户一表”，并承担相关费用是不能成立的。根据《商品房预售合同》约定，海峡公司销售给苏国新、谢淑琼的商品房为办公以性质，海峡公司已经设立户外独立水表、电表。苏国新、谢淑琼也交付入住，由此可以证明海峡公司已履行完成相关义务，其次苏国新、谢淑琼要求海峡公司提供改造、立户费用，在双方合同中没有约定，不合理不合法与海峡公司无关。综上所述，苏国新、谢淑琼的诉讼请求与《商品房预售合同》及附件六《商品房预售合同》之补充协议的约定不符，请求驳回苏国新、谢淑琼的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年12月4日，苏国新、谢淑琼与海峡公司签订合同编号为L201204991的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六，约定：苏国新、谢淑琼向海峡公司购买位于莆田市荔城区新度镇壶公路南侧福建海峡国际商贸城D地块第6幢2102号商品房1套，该商品房所占用的土地用途为办公、仓储物流及配套设施用地，总价款401835元，建筑面积为71.72㎡；出卖人应在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。该合同第十四条约定：出卖人（即海峡公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。该合同《附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第16条约定，水电供应在每户设户外独立水表、电表；给水系统在套内预留一给水点，支管由用户处理；每户设一个配电箱。《附件六：合同补充协议》第六条中约定：双方一致同意将本合同第十四条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。2.上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。《附件六：合同补充协议》第十七条约定，……双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，并自愿承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。海峡公司分别于2012年12月8日、2015年8月12日向苏国新、谢淑琼出具销售不动产统一发票各1份，载明苏国新、谢淑琼已付清讼争商品房购房款401835元。2014年7月26日海峡公司将讼争商品房交付苏国新、谢淑琼使用。现因上述商品房至今尚未办理房屋所有权初始登记，商品房的权属证书无法转移登记至苏国新、谢淑琼名下；且讼争商品房的水、电费系向物业公司交纳，苏国新、谢淑琼认为增加了其使用成本，致讼。 本院认为，苏国新、谢淑琼与海峡公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。苏国新、谢淑琼已付清讼争商品房的购房款，此有海峡公司出具的销售不动产统一发票予以证实，予以认定。双方确认讼争商品房于2014年7月26日交付，予以认定。根据合同约定，海峡公司应于讼争商品房交付使用后365日内，即于2015年7月26日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但海峡公司至今未提供所需资料，讼争商品房仍未办理所有权初始登记，故海峡公司已构成违约，应承担相应的违约责任。苏国新、谢淑琼诉讼请求海峡公司为苏国新、谢淑琼办理讼争商品房的所有权初始登记手续，并协助配合苏国新、谢淑琼办理该商品房的不动产权证登记手续，合理合法，予以支持苏国新、谢淑琼主张自2015年7月27日起计算逾期违约金，海峡公司无异议，予以支持；对于违约金的计算方式问题，《商品房买卖合同》第十四条与《附件六：合同补充协议》均有约定违约金的计算方式，但后者约定标准“出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”，违约金明显过低，对苏国新、谢淑琼不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，为了平衡合同当事人的利益，予以调整为按买受人已付购房款的日0.01%计算违约金，鉴于苏国新、谢淑琼已全部支付购房款、海峡公司已交付商品房且苏国新、谢淑琼并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即401835元×30%=120550.5元。海峡公司辩称因与建设单位中建海峡建设发展有限公司存在合同纠纷，导致无法为苏国新、谢淑琼办理上述商品房的房屋不动产权证，但未提供证据予以证实，不予采纳。苏国新、谢淑琼诉讼请求海峡公司为苏国新、谢淑琼办理安装能够直接与供用电、供用水企业直接结算水、电费的“一户一表”，海峡公司提供了照片证实讼争商品房已设立水表、电表，而《商品房买卖合同》及其附件十一在房屋相关设备的约定中仅涉及独立水表、电表的设置，并未约定水电表立户等相关内容，且苏国新、谢淑琼与海峡公司已办理涉案商品房的交接手续。苏国新、谢淑琼主张的能够直接与供用电、供用水企业直接结算电、水费的“一户一表”，应由苏国新、谢淑琼自行与供水、供电公司另行订立供用水、电合同以确认双方权利义务。故对苏国新、谢淑琼的该诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内为苏国新、谢淑琼申请办理坐落于福建省莆田市荔城区新度镇壶公路南侧福建海峡国际商贸城D地块第6幢2102号商品房的所有权初始登记手续，并协助苏国新、谢淑琼办理上述商品房的《不动产权证》转移登记手续； 二、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给苏国新、谢淑琼以401835元为基数自2015年7月27日起至上述房屋所有权初始登记之日止按日0.1‰计算的违约金，该违约金最高限额为120550.5元； 三、驳回苏国新、谢淑琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费974元，减关收取计487元，由福建海峡国际商贸城实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄元招 二〇一八年十一月二十八日 书记员  林若诗 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -9-