广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0802民初2659号原告：许土德，男，1953年7月26日出生，汉族，住湛江市赤坎区。被告：湛江市世华房地产代理有限公司，住所地：湛江市赤坎区军民路**金沙湾新城陶然居**首层**铺。法定代表人：彭树敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：安莉莉，女，该公司法务。原告许土德与被告湛江市世华房地产代理有限公司（以下简称世华房产代理公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告许土德及被告世华房产代理公司委托的诉讼代理人安莉莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还80000元给原告。2、判令被告将编号为湛房商NＯ.××号房产证原件和编号为NO.15614898号房款发票原件交还原告。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告经被告居间于2018年2月14日与刘朝珍签订了一份编号为ZJSHDC0003694号《房屋买卖合同》，约定刘朝珍以总价59万元购买原告位于湛江市赤坎区××城××小区××楼××房。付款方式为由刘朝珍在签订合同时先支付10万元定金，首付款14万元在“过不动产当天”直接支付，余款由刘朝珍通过贷款的方式支付，原告有协助的义务及其他相关的权利义务。同日，被告工作人员劳乔羽私下与原告签订一份《服务确认书》，约定原告出售的涉案房屋净收款50万元，交易价高于50万元的部分交给被告作为中介服务费及税费。合同签订的当日及次日，刘朝珍分二次共支付了10万元，其中8万元由被告直接收取，由原告出具《收款收据》。同年5月4日，原告根据被告的安排到建行湛江海滨支行三分理处协助刘朝珍办理按揭贷款事宜，期间被告要求原告出具收到15万元首付款的《收款收据》，原告因未收到15万元首付款而拒绝出具虚假的《收款收据》，按揭贷款事宜随即中止。此后，原告多次联系被告及刘朝珍，希望通过协商解决《房屋买卖合同》的履行问题，但均遭到拒绝。2018年5月15日，刘朝珍向湛江市赤坎区人民法院提起诉讼，请求解除刘朝珍与原、被告三方所签订的《房屋买卖合同》，判令原告双倍返还定金20万元。2018年8月14日，湛江市赤坎区人民法院作出（2018）粤0802民初1317号民事判决书，判决解除刘朝珍与原、被告三方所签订的《房屋买卖合同》，并判令原告返还购房定金10万元给刘朝珍。被告作为房地产中介服务机构，在从事房地产中介服务的过程中不仅应为房地产活动的当事人提供订立合同的媒介，而且有义务向当事人释明相关的交易规定，以保障当事人的合法权益。由于被告在促成原告与刘朝珍签订《房屋买卖合同》时没有如实告知办理银行按揭贷款手续过程中的相关规定，导致双方在履行《房屋买卖合同》时存在障碍，最终以解除合同收场。此外，被告的员工与原告签订的《服务确认书》约定“原告出售涉案房屋净收50万元，交易价高于50万元的部分交给被告作为中介服务费及税费”的内容违反了《房屋买卖合同》第五条的约定，是无效的，被告收取原告的中介费和税费8万元没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，被告应当退还8万元给原告。为维护原告合法权益，特提出诉讼，希判如所请。被告世华房产代理公司辩称：1、原告与答辩人签订的《服务确认书》约定原告出售涉案房屋净收价为50万元，中介方包干，超出净收价的部分作为中介费及税费，是双方真实意思表示，答辩人作为居间方已促成房屋买卖合同，现交易无法进行，答辩人愿意返还原告扣除中介费后的剩余款项62300元。2、原告并未将涉案房产的房产证原伯及房款发票交予答辩人，原告所提供的证据也清晰地显示不动产权证书的发证时间为2018年2月23日，原告不可能于2月14日将房产证原件及房款发票交予答辩人，原告也不愿意返还答辩人开具的《房产证收据》。因此，原告诉求返还其涉案房产证原件及房款发票原件无依据，请求法院驳回原告该诉求。经审理查明，2018年2月14日，原告许土德（卖方）与被告世华房产代理公司（经纪方）及刘朝珍（买方）共同签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：ZJSHDC0003694），约定的主要内容如下：一、原告许土德将其位于湛江市赤坎区××城××小区××楼××房（面积68.73平方米）以成交价59万元转让给刘朝珍，交易所产生的税费由原告交税。二、签订本合同时支付10万元作为定金，定金自动转为房款；首付款14万元由刘朝珍在过不动产当天直接支付给原告，房价余款35万元通过银行按揭贷款方式支付，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入原告的银行帐号；银行实际贷款额与刘朝珍申请贷款额之间的差额由刘朝珍在过户当天以现金支付给原告，否则视为逾期付款。三、原告不能按合同约定将物业售予刘朝珍，或者因违约而无法将该物业售予刘朝珍的，应向刘朝珍支付该物业成交价的20%作为违约金；原告逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向刘朝珍支付违约金，逾期30天，刘朝珍有权不再购买该物业，原告应退回全部已收款项并向刘朝珍支付该成交价的20%作为违约金。四、刘朝珍不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向原告支付该物业成交价的20%作为违约金。刘朝珍逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向向原告支付违约金；刘朝珍未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金。逾期30天，原告有权不再出售该物业，刘朝珍应向原告支付该物业成交价的20%作为违约金。五、买卖双方同意在签订本合同后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至办理该物业交易过户手续当日。六、买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，或者经纪方出具的任何声明、承诺书等文件，必须加盖经纪方的公章方可生效，买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”的收据，如有员工私自向买卖双方开具白条收据或作出承诺，买卖双方应拒绝接受，否则经纪方不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任。七、买卖双方在签订合同须积极配合经纪方办理所有过户、贷款手续及相关资料，否则视为毁约。上述《房屋买卖合同》签订后，买方刘朝珍分别于合同签订的当日和次日向原告支付定金8万元和2万元，合计10万元（其中8万元由被告世华房产代理公司直接收取作为原告支付的中介费及税费）。同时，原告也于签订合同当日将涉案的湛江市赤坎区××城××小区××楼××房的湛房商NＯ.××号、NO.15614898号发票、粤地证04877350号的权属资料原件交付给被告世华房产代理公司的谭建业收执保管。2018年5月4日，原告许土德、被告世华房产代理公司及买方刘朝珍三方共同到中国建设银行海滨支行三分理处进行按揭贷款面谈，当时银行工作人员按规定要求原告出具其已收到刘朝珍支付购房款15万元的收据。原告认为其未有收到刘朝珍的该购房款，不同意出具该收据，结果面谈未能通过，刘朝珍无法在银行办理按揭贷款，导致《房屋买卖合同》无法继续履行。2018年5月15日，刘朝珍向本院提起诉讼，请求解除其与许土德、世华房产代理公司三方所签订的《房屋买卖合同》，判令许土德向刘朝珍双倍返还定金20万元。该案经本院审理后，于2018年8月14日作出（2018）粤0802民初1317号民事判决，判决解除刘朝珍与许土德、世华房产代理公司于2018年2月14日所签订的《房屋买卖合同》，许土德于判决生效之日起十日内返还购房定金10万元给刘朝珍。另查明，2018年2月14日，原告许土德与被告的工作人员劳乔羽又签订一份《服务确认书》，约定的主要内容如下：原告经被告介绍成功出售湛江市赤坎区××城××小区××楼××房，双方确认代理方向服务对象保证该物业出售净收价格人民币50万元，代理方确认该物业买卖交易中产生的一切税费由代理方承担，服务对象无须支付。服务对象同意该物业的交易价高于净收价格50万元的差额支付给代理方作为中介服务费及税费。该《服务确认书》没有被告方盖章。本院认为，本案系居间合同纠纷案件。原告许土德、被告世华房产代理公司及刘朝珍三方所签订的《房屋买卖合同》系各当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。在履行合同的过程中，原告依约协助刘朝珍到银行办理按揭贷款面谈，但刘朝珍在银行进行贷款面谈不成功，无法办理到银行按揭贷款，导致《房屋买卖合同》无法履行，原告对此不存在任何过错，无须承担民事责任。涉案的《房屋买卖合同》因刘朝珍无法通过银行按揭贷款而无法履行，且刘朝珍已通过诉讼方式诉请解除合同并返还定金，本院也作出了（2018）粤0802民初1317号民事判决，判决解除了刘朝珍与许土德、世华房产代理公司所签订的《房屋买卖合同》，并判决许土德返还购房定金10万元给刘朝珍。被告作为专业的房产中介机构，在促成许土德与刘朝珍订立《房屋买卖合同》的过程中，应充分了解并将银行办理按揭贷款的有关规定、条件如实告知房屋买卖双方当事人，但被告未能充分考虑并如实银行按揭贷款的有关规定与条件，导致许土德与刘朝珍签订《房屋买卖合同》的目的无法实现，损害了原告许土德的利益，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，被告应将收取原告的8万元中介费及税金退还给原告。另外，涉案的《房屋买卖合同》约定了“买卖双方同意在签订本合同后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至办理该物业交易过户手续当日”，被告签订合同的经办人谭建业出具《房产证收据》，确认收到涉案房屋的湛房商NＯ.××号、NO.15614898号发票、粤地证04877350号的权属资料，《房屋买卖合同》已无法履行，被告应当将湛房商NＯ.××号、NO.15614898号发票、粤地证04877350号的房屋权属资料退还给原告。故原告提出判令被告向原告退还8万元及判令被告将涉案的湛房商NＯ.××号房屋权属资料和NO.15614898号发票原件退还给原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告提出其没有收到原告交付涉案房产证原件和房款发票，与本案事实不符，本院不予采信；其提出所收取原告的8万元应在扣除中介费17700元（按成交价3%计收）后再将剩余的62300元退还给原告的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下：一、限被告湛江市世华房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内退还中介费及税费共计80000元给原告许土德。二、限被告湛江市世华房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内将湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城商住小区8号楼904房湛房商NＯ.××号房屋权属资料和NO.15614898号发票原件退还给原告许土德。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定计付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈国调审 判 员  洪玉熙人民陪审员  黄 碧二〇一八年十一月二十六日书 记 员  黄宇靖附：相关法律条文规定《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订产合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。