广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终17885号上诉人（原审原告）：雷明，男，1977年5月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：贺洪伟，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周映孜，广东红棉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘浩伦，男，1982年10月27日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：温志威，广东金日律师事务所律师。原审第三人：广州市美诚房地产代理有限公司，住所地增城区。法定代表人：韩明娥。委托诉讼代理人：杜黄莲，女，公司员工。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市支行，住所地广州市增城区。负责人：郑镜平，职务：行长。委托诉讼代理人：单颖燕，女，员工。上诉人雷明因与被上诉人刘浩伦、原审第三人广州市美诚房地产代理有限公司（以下简称美诚公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市支行（以下简称邮政储蓄银行增城市支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人雷明上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判刘浩伦继续履行房屋买卖合同，将增城市新塘镇新塘大道中x号xx幢xxxx房过户至雷明名下；3.改判邮政储蓄银行增城市支行在结清刘浩伦按揭贷款本息后，协助雷明办理涉诉房产的涂销抵押登记手续；4.改判刘浩伦向雷明支付按揭费3600元；5.一、二审诉讼费、保全费由刘浩伦承担。事实和理由如下：一审认定事实和适用法律错误。一、刘浩伦明确承认违约，房屋买卖合同不存在解除的事由，应当继续履行。《房地产买卖合同》签订后，雷明一直按照合同约定履行义务，然而刘浩伦见房价上涨，撕毁协议，不愿意继续卖房。房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应恪守履行，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，刘浩伦无权擅自解除合同，其抗辩理由不成立，买卖合同应当继续履行。二、一审以损害邮政储蓄银行增城市支行对后续贷款利息的合理期待为由，不支持继续履行合同的做法严重违法。一审认为刘浩伦及邮政储蓄银行增城市支行均未表示愿意提前终止借贷合同与事实不符。根据按揭贷款合同可知，贷款人有提前还款的权利，无须按照贷款合同约定的年限履行合同，此为房地产按揭贷款的行业通例。刘浩伦提交给邮政储蓄银行增城市支行的《中国邮政储蓄银行广州市增城支行贷款业务受理回执》已经明确载明，刘浩伦向邮政储蓄银行增城市支行申请了提前还款，其同意了刘浩伦的提前还款申请，要求刘浩伦将按揭贷款余额在三个工作日内存入扣款账户，此可视为邮政储蓄银行增城市支行已经同意刘浩伦提前还款。其次，提前还贷不损害邮政储蓄银行增城市支行的合法权益，更不存在损害其后续贷款利息的合理期待。后续贷款利息是或然的，不是一定能获取的。邮政储蓄银行增城市支行收回该笔按揭贷款可以马上重新放贷，获取更好更高的利息收入。二手房交易无须取得抵押权人的同意，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十九条规定，雷明于2017年12月21日将房款930000元全部交由一审法院冻结，冻结金额远超刘浩伦的按揭贷款余额，并于2018年4月份按照一审法院的要求出具同意划款函，同意一审法院在一审判决继续履行的前提下提前将全部购房款划扣给刘浩伦及邮政储蓄银行增城市支行，该冻结款项及同意划款行为足以即刻清偿邮政储蓄银行增城市支行抵押权所依附的债务本息，解除抵押房产的转让限制。三、雷明在一审期间已经全额冻结了房屋买卖款，远超出刘浩伦对邮政储蓄银行增城市支行的按揭贷款余额，具备履行买卖合同的能力。雷明于2017年12月按照一审法院的要求将购房款存入法院指定的管理账户，该笔购房款被一审法院于2017年12月22日以（2017）粤0183民初2369号之二号民事裁定予以冻结。该管理账户是按照邮政储蓄银行增城市支行的建议，在刘浩伦的贷款行邮政储蓄银行增城市支行开设的，以方便其监管该笔款项及划扣刘浩伦尚拖欠的按揭贷款。四、一审认为雷明出具的按揭费收款收据无按揭公司的印章，不足以证明有实际支付按揭费，且依据合同约定，该笔费用应由雷明承担与事实不符。《房地产买卖合同》签订后，雷明通过案外人广州市xx房地产代理有限公司申请按揭贷款，支付了按揭费，并在该司的帮助下，于2017年2月28日取得中国工商银行广州增城支行的同贷书。雷明起诉时比较匆忙，只有按揭公司经办人出具的收据，所以一审立案时只提交了经办人签名的收款收据，但一审庭审时，雷明有向法院及各方当事人补交按揭公司盖章的收款收据，却被一审法院忽视。由于雷明坚持要求对方履行合同，在法院判令合同履行的情况下，雷明不要求对方承担中介费和按揭费。被上诉人刘浩伦二审辩称：不同意雷明的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.雷明实际上是倒卖房屋；2.涉案合同关于首期的具体支付时间和银行按揭款的放款时间没有约定；3.涉案合同对银行作出同贷书的时间没有限制；4.合同约定雷明有权指令过户到其他人名下，进一步说明雷明是炒房。综上所述，刘浩伦获取剩余房价和可预见性是不可测的。原审第三人美诚公司二审述称：不同意刘浩伦的意见，合同对于各款项的给付时间约定很明确。原审第三人邮政储蓄银行增城市支行经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，但提交了一份《情况说明》，内称涉案房屋到2018年10月8日止，银行贷款余额为380288.63元；刘浩伦在2017年2月13日曾到邮政储蓄银行增城市支行申请提前结清该贷款，但之后一直只是按月还款，至今都没有备注提前结清所需的还款资金，目前该笔贷款还款正常；雷明于2017年12月21日在我行开立一个账户（账号：44×××13）并存入93万元，该笔款项被一审法院冻结至今；按我行与刘浩伦借款合同的约定，刘浩伦本人或其公证委托的代理人可前来我行办理还贷及涂销抵押手续。除上述结清贷款、涂销抵押方式外，我行仅接受利害关系人凭法院生效判决（或裁定）书且判决（或裁定）书上已明确指定代理人及其代理事项，要求我行协助进行提前结束合同关系、涂销抵押等事项。雷明向一审法院起诉请求：1、刘浩伦继续履行与雷明签订的房屋买卖合同。2、邮政储蓄银行增城市支行在收取刘浩伦贷款本息，结清债权债务之后，协助雷明办理涉诉房产的涂销抵押登记手续。3、将增城市新塘镇新塘大道中x号xx幢xxxx房过户至雷明名下。4、刘浩伦支付雷明律师费用25000元、中介费5000元及按揭费3600元。5、刘浩伦承担本案的全部诉讼费、财产保全费。一审法院经审理查明：2017年2月12日，刘浩伦（卖方）与雷明（买方）及广州市美诚房地产中介有限公司（经纪方）签署《房地产买卖合同》，约定如下“……第一条、买卖双方经协商以下列条款委托经纪方出售及购买位于增城市新塘镇××大道中××房（以下简称该物业）。卖方持有房地产权证号码00×**5。该物业建筑面积为83.75平方米（以房地产权证为准）……第二条、该物业买卖成交价人民币95万元……有关付款方式详见附件（买卖双方均同意按照附件所选择的方式交付楼款，买方须按该付款方式按时付清楼款，卖方应提供合法有效的收款凭据予买方，买卖双方愿意自行承担由此而产生的一切法律责任。）第三条、该物业以现状按套出售予买方，而买方或其授权代理已全面检查并清楚了解所购买物业的所有情况并无异议。……第四条、卖方必须保证对上述物业享有完整的所有权，并拥有全部的收益、处分权、能完全支配及处理。有关物业的产权纠纷、债务、税项、户口及清还抵押等卖方应在交付该物业予买方使用日期前清理完毕。……第六条、买卖双方税费及交易手续费支付方式：由买方支付承担。第七条、买卖双方同意交付该物业予买方使用之日期为收齐房款3天内……第九条、因买方或卖方不履行本合同条款，则视为不履行合同的一方为违约方，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任支付等额于总楼价10%作为违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收取之房款应于解除合同发出之日五天内退还。第十条基于经纪方为买卖双方提供的中介代理服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签署本合同当天向经纪方支付中介服务费详见佣金确认书在履行合同中任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……第二十一、由于一方违约，另外两份为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担……约定的其他事项：该成交价包含该房屋内的所有装修、灯具、洁具、详见家私清单，买方代买方赎契当天，卖方须把有关该房屋的所有资料放在经纪方。（夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、该供楼卡），至到……成功划扣为止。……涂销抵押后按揭付款：申请贷款种类：商业贷款1、定金人民币2万元，在签署合同时买方直接交予卖方。……3、买卖双方均同意由经纪方指定按揭机构办理按揭手续。买卖双方须在签署本合同后7个工作日内提供齐全买方银行贷款所需姚的资料，并签署银行按揭文件。相关按揭费用由买方支付。4、买卖双方均同意在卖方办理《房地产权证》涂销手续后7个工作日内配合经纪方办理递件过户手续。5、首期款（不含定金）：人民币28万元，经买卖双方协议均同意按照以下第②种方式支付……②买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续，如出现争议与经纪方无关。a、买方同意在卖方银行还贷手续批下来5天内将28万元存入卖方贷款账号内，银行到账即视为卖方已收取相应楼款……b、卖方不得撤销对经纪方独家委托全权代办提前还贷及取回房地产证原件及银行贷款资料原件，交易过户等相关手续，直至该事项办理完成时为止，并且承诺放弃亲自行使处分该房地产权及不得另行出售该房地产或不出售该房地产。同时卖方承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续费和费用。5、实际贷款金额以贷款银行最终审批为准，如因买方的原因银行批准的贷款金额少于买方所申请的贷款金额或贷款申请未获批准，二者相差的金额与应付楼价余款由买方于递件当天以现金形式补足交付予卖方。买方不能如期支付的，卖方有权追究违约责任和解除合同。6、楼价余款（即银行贷款额）65万元交易完税及过户手续完成后，由买方贷款银行直接划给卖方指定银行账户。”。当天，雷明向刘浩伦支付涉案房屋定金2万元，刘浩伦开具定金收据给雷明收执。2017年2月12日，雷明向广州市美诚房地产中介有限公司支付涉案房屋中介服务费5000元，广州市美诚房地产中介有限公司开具中介服务费收据给雷明收执。雷明与广州市xx房地产代理有限公司签署《委托确认书》，委托广州市xx房地产代理有限公司并同意由广州市xx房地产代理有限公司指派的工作人员或机构为委托方办理相关按揭（抵押）贷款手续。2017年2月21日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城市房地产权查册表》，显示涉案房屋的产权人为刘浩伦，建筑面积83.75，他项权利人为邮政储蓄银行增城市支行，权利种类为抵押权，抵押起止2012年11月26日至2042年11月26日，债权数额为42万元。2017年2月28日，邮政储蓄银行增城市支行出具《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》，载明“借款人雷明……因购买位于增城市新塘镇××大道中××房××房屋与售房人刘浩伦签订了《购房意向书》/《房屋买卖合同》，并向我行提出贷款申请。根据我行有关规定，该贷款申请现已审查通过。现就有关贷款发放有关事项承诺如下：……发放贷款65万元至售房人刘浩伦我行开立的收款账户……”。2017年3月31日，雷明与广东红棉律师事务所签署《委托合同》，就其与刘浩伦房屋买卖合同纠纷，委托广东红棉律师事务所贺洪伟为代理人。2017年4月1日，雷明通过邮寄方式向刘浩伦发出《关于请贵方尽快提供银行同意提前还贷证明及还贷账号的函》，该函件载明“……签订合同后，本人已向银行案例了按揭贷款申请，取得了同贷书，并支付了中介费。但本人至今尚未收到贵方关于提前还贷手续已获批的任何通知，也未收到贵方的还款账号。贵方曾于2017年3月2日表示因房价上涨不愿意继续履行合同。现本人正式通知贵方：请贵方本着诚实信用原则收到本函之日起2天内提供银行同意提前还贷证据及还贷账号，以便本人支付首期继续履行合同。……”。该函件于同年4月5日被刘浩伦接收。2017年4月1日，雷明通过邮寄的方式向广州市美诚房地产中介有限公司邮寄《关于请贵方督促卖方及时履行房地产买卖合同义务的函》，该函件载明“广州市美诚房地产中介有限公司：……请贵方……立即督促督促卖方提供银行同意提前还贷证明及还贷账户，以便本人支付首期款继续履行合同。同时，在未取得本人书面同意的情况下，贵方不得撤销网签，避免卖方一房二卖给本人造成的损失……”。该函件于同年4月5日被广州市美诚房地产中介有限公司签收。2017年4月10日，广东红棉律师事务所开具金额为25000元的律师费发票，购买方为雷明。2017年4月13日，雷明向广东红棉律师事务所转账汇款25000元。2017年4月18日，雷明向一审法院申请查封涉案房屋，担保人中国平安财产保险股份有限公司提供保函作担保。一审法院于2017年4月19日作出（2017）粤0183民初2369号民事裁定书，裁定查封刘浩伦名下的涉案房屋。另查明，2017年4月12日，经广州市增城区工商行政管理局准予变更，广州市美诚房地产中介有限公司名称变更为广州市美诚房地产代理有限公司。一审庭审中，一、雷明出具收据原件一份，拟证明其依约办理按揭手续支付了按揭手续费3600元，该收据载明“今收到雷明交来按揭费3600元……经手人娟”。二、刘浩伦陈述，是刘浩伦违约，不同意继续履行合同，同意支付违约金，刘浩伦认为根据合同条款的约定，刘浩伦赔偿房屋总价10%的违约金就解除合同，不再需要卖涉案房屋；涉案房屋至2017年2月还欠394387.76元，到12月8日还欠38798.59元；刘浩伦出售涉案房屋是想再买一间，但找不到房，且雷明也拖了时间，雷明也只交了2万元定金；刘浩伦没有说过加到135万元才卖；3月10日左右刘浩伦告诉雷明不出售涉案房屋，3月25日三方协商时，刘浩伦明确告知雷明不出售涉案房屋。二、雷明陈述，其没有拖刘浩伦的时间，雷明很快就出了同贷书也出示复印件给刘浩伦看，雷明购房也是为了小孩读书，刘浩伦是因为房屋价格涨了而违约；3月10日中介通知雷明说刘浩伦不卖涉案房屋，刘浩伦委托他的亲戚电话向雷明提出，双倍返还定金或者房屋加到135万元才卖，雷明要求加5万元，但是刘浩伦不同意。一审法院认为，雷明、刘浩伦及广州市美诚房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，三方应恪守履行。本案雷明主张继续履行涉案《房地产买卖合同》及办理涉案房屋的过户手续。涉及涉案合同是否具备继续履行的条件。广州市增城区国土资源和规划局于2017年2月21日出具《增城市房地产权查册表》，显示涉案房屋的抵押权人为邮政储蓄银行增城市支行，债权数额为42万元。刘浩伦在一审庭审中陈述涉案房屋还欠银行贷款未还清。涉案房屋交易过户的前提是抵押权的解除，现邮政储蓄银行增城市支行在一审庭审中未明确表态同意雷明代为偿还涉案房屋上的抵押贷款。刘浩伦与邮政储蓄银行增城市支行之间为抵押借贷关系，债权人与债务人在借贷合同中除了对借款本金进行了约定，还涉及利息的支付。刘浩伦陈述不愿继续履行涉案合同，且未表示要向邮政储蓄银行增城市支行申请提前还贷，如法院判决雷明代刘浩伦提前偿还涉案房屋上的抵押贷款，影响邮政储蓄银行增城市支行对后续贷款利息的合理期待。在借贷合同的双方即刘浩伦和邮政储蓄银行增城市支行均未表示愿意提前终止双方之间的借贷合同的前提下，法院不宜进行强制提前还贷。故对于雷明的第1、2、3项诉讼请求，一审法院不予支持。一审庭审过程中，刘浩伦对其拒绝出售涉案房屋构成违约不持异议。根据《房地产买卖合同》第十条的约定，“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费。守约方已支付的，经纪方在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”。对于雷明主张的中介费5000元，一审法院予以支持。至于雷明主张的按揭费。首先，雷明出具的收款收据上并无按揭公司的印章，不足以证明雷明实际支付按揭费3600元。其次，《房地产买卖合同》附件第一条第（二）款第3项约定按揭费由买方即雷明支付。雷明主张刘浩伦承担按揭费3600元，依据不足，一审法院不予支持。至于雷明主张的律师费。根据《房地产买卖合同》第二十一条约定为追究违约责任而产生的律师费由违约一方承担。本案的诉讼由刘浩伦违约拒售引发。就本案纠纷，雷明与广东红棉律师事务所签署《委托合同》并支付律师费25000元。雷明主张的律师费25000元，有事实和合同依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条第（二）款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年7月20日作出如下判决：一、刘浩伦在判决发生法律效力之日起十日内向雷明支付中介费5000元。二、刘浩伦在判决发生法律效力之日起十日内向雷明支付律师费25000元。三、驳回雷明的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13636元，由雷明负担13220元，由刘浩伦负担416元。诉讼保全费5000元，由雷明负担。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，雷明提交了以下证据：1、证据一：邮政储蓄银行增城市支行贷款业务受理回执，拟证明刘浩伦于2017年2月13日向邮政储蓄银行增城市支行申请提前还贷，邮政储蓄银行增城市支行接受了其提前还贷的请求；2、证据二：收款收据，拟证明雷明向按揭公司支付了3600元按揭费，按揭公司盖章确认。刘浩伦对此质证称：两份证据都是一审前产生的，不属于新证据。对两份证据的真实性予以认可。美诚公司对此质证称：对两份证据的真实性予以认可，认可雷明的主张。二审另查明，2017年2月13日，刘浩伦向邮政储蓄银行增城市支行申请提前还贷，并取得了该支行的同意，且将申请还贷的受理回执拍照发给了美诚公司。2017年12月21日，雷明按照一审法院的要求将剩余房款93万元交由一审法院冻结在邮政储蓄银行增城市支行，以便该支行可直接划扣刘浩伦应当支付的还贷。二审中，美诚公司的职员述称其收到了刘浩伦发的提前还贷的相关图片，但和刘浩伦沟通好了待买家的同贷书出具后才提前还款，刘浩伦对此是同意的。美诚公司的职员提供了和刘浩伦的微信通话内容佐证上述事实，美诚公司和刘浩伦均确认如下通话内容：美诚公司：“买家准备资料做按揭，银行出同贷书可以还款”，刘浩伦：“如果这样的话，可以到了3月份去了”，美诚公司：“银行我们有认识的人，等买家出同贷书，买家就存钱进去扣款”，刘浩伦：“这样的话，如果你能行得通就可以了，等你的通知”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为雷明有无权利要求继续履行涉案房屋买卖合同。雷明在涉案房屋买卖合同的履行过程中，并不存在违约行为，刘浩伦单方面表示不同意继续履行合同，愿意支付违约金，有违合同精神，不应支持，雷明要求刘浩伦继续履行涉案房屋买卖合同，并无不当，本院予以支持。虽涉案房屋的银行贷款尚未还清，但是贷款银行邮政储蓄银行增城市支行明确表示并不反对法院判令利害关系人代为清偿涉案房屋贷款并涂销抵押，同时确认截至2018年10月8日，涉案房屋存在的贷款余额是380288.63元，且雷明在邮政储蓄银行增城市支行已经被一审法院冻结了93万元存款，故雷明可以代刘浩伦清偿涉案房屋贷款并要求邮政储蓄银行增城市支行涂销抵押，涉案房屋不存在交易障碍，一审法院以法院不宜进行强制提前还贷为由，驳回雷明要求继续履行买卖合同的诉讼请求，有违公平合理原则，本院予以改判。关于刘浩伦主张雷明未能按约对涉案房屋提前还贷存在违约的问题。首先美诚公司提出其已经和刘浩伦协商一致待同贷书出具后雷明再提前还贷，从双方通话内容可知，刘浩伦对此并无异议，其次，刘浩伦是在2017年2月13日才向邮政储蓄银行增城市支行申请提前还贷，而雷明也在2017年2月28日取得了银行同贷书，两者时间相差并不长，刘浩伦以此主张雷明违约，要求不履行涉案房屋买卖合同，理据不足，本院不予支持。因雷明二审期间明确表示在法院判令继续履行合同的情况下，不要求刘浩伦承担中介费和按揭费，属于对自己权利的处分，本院予以照准。综上所述，雷明的上诉请求理据充分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2369号民事判决第二、三项；二、撤销广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2369号民事判决第一项；三、雷明在本判决送达之日起三日内代刘浩伦向中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市支行清偿广州市增城区新塘镇新塘大道中x号xx幢xxxx房尚未还清的银行贷款本息；四、在雷明代为清偿银行贷款本息后的十日内，中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市支行应涂销该行在广州市增城区新塘镇新塘大道中x号xx幢xxxx房设定的抵押登记；五、在中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市支行涂销抵押登记后的三日内，雷明将剩余房款（剩余房款=95万-2万-代为清偿的银行贷款本息）一次性支付给刘浩伦；六、刘浩伦收到剩余房款后的三日内，协助办理将广州市增城区新塘镇新塘大道中1号10幢1602房的产权转移登记至雷明名下。一审案件受理费13436元，由雷明负担50元，由刘浩伦负担13386元，诉讼保全费5000元，由刘浩伦负担；二审案件受理费13136元，由雷明负担50元，由刘浩伦负担13086元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 赵云川审判员 柳玮玮二〇一八年十一月二十日书记员 李依虹