云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6872号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，身份证住址：四川省峨眉山市，昆明尊园房地产经纪有限公司法务专员，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：姜俊杰，女，1966年8月27日出生，汉族，住昆明市，住昆明市西山区v>委托诉讼代理人：田辉，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：施益兰，女，1979年8月8日出生，白族，住昆明市，住昆明市官渡区v>上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园地产）因与被上诉人姜俊杰、原审第三人施益兰居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初2993号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1.撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初2993号民事判决；2.改判被上诉人向上诉人支付佣金损失39900元及利息；3.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、无论是依据合同法的规定还是涉案合同的约定，上诉人均有收取居间报酬39900元的权利。1.合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；2.涉案合同第十五条约定，甲乙双方确认，双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立涉案物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币39900元，佣金支付时间为过户当日。一审法院已经确认涉案的《房屋买卖暨居间合同》合法有效，故上诉人已经促成涉案合同的成立，有权收取全额佣金报酬39900元。至于居间人促成的合同是否实际履行，亦或提前解除，均不影响居间人收取居间报酬的权利。二、涉案合同包括房屋买卖合同法律关系和居间合同法律关系。上诉人已经促成买卖合同成立，收取居间报酬的条件已经成就。1.涉案合同中的买卖合同部分已经成立并生效，并非一审判决认定的“预向性合同”；2.上诉人提供的居间服务为报告居间或媒介居间，无论何种情形，其服务宗旨均在于“促成合同成立”，即上诉人已于2017年6月19日促成被上诉人与原审第三人之间的房屋买卖合同的成立，有权收取居间报酬。三、一审法院认定涉案合同已经解除无事实和法律依据。原审第三人出具的声明只涉及退还托管定金，不涉及被上诉人，也没有谈到解除涉案合同。综上，上诉人已经促成涉案合同成立，本案系被上诉人违反诚实信用原则，反悔出售涉案房产，不配合办理过户，导致买卖合同未能顺利履行，故应由被上诉人承担支付居间费用的责任。原判错误，请求二审法院予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人姜俊杰答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。原审第三人施益兰未陈述任何意见。尊园公司向一审法院起诉请求:1.被告立即向原告支付39900元佣金；2.被告立即向原告支付违约金（以39900元为基数，从2017年6月20日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计算至起诉之日为48678元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告姜俊杰为昆明市畅园小区******房屋的所有权人。2017年6月19日，原告尊园地产与被告及第三人施益兰签订了一份《房屋买卖暨居间合同》。合同约定。合同约定：被告将其所有的昆明市畅园小区******房以266万元出售给第三人；17年8月10日前办理该房屋权属转移登记相关手续；合同签订时第三人支付原告定金100000元（由原告托管）；剩余房款256万元，买卖双方办妥相应公证当日内，由第三人直接支付给被告；被告于2017年9月1日前将房屋移交给第三人；鉴于签署本合同前居间方已提供之服务，买卖双方同意在2017年7月10日前向居间方支付居间报酬，其中买方同意向居间方支付居间报酬39900元，逾期支付的以欠付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同签署后，如因买方或卖方其中一方的违约行为而导致本合同未能履行，而且居间方尚未收到约定的居间报酬，则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相当于本合同全面履行后居间方应收取的居间报酬；如买卖双方在向居间方支付报酬前解除本合同，而且未向居间方支付本合同约定的居间报酬，则买卖双方共同承担向居间方连带支付解除合同的违约责任，违约金数额相当于本合同全面履行后居间方应收取的居间报酬。合同签订后，第三人向原告支付了10万元托管的定金。在办理房屋过户登记手续时，由于第三人担心所支付购房款的安全问题，遂未按约定支付256万元的剩余款项，并要求被告共同办理担保手续，被告以合同未约定为由不同意办理，导致该合同未能继续履行，经双方协商未果。之后，被告及第三人在由原告提供的解除协议签字确认解除《房屋买卖暨居间合同》；被告同意由原告托管的10万元定金退还给第三人。2017年8月31日，第三人在原告提供的《声明》上签字确认鉴于由于卖方的原因合同未能顺利履行，即卖方已构成根本违约，本人并声明解除与卖方的买卖合同，同时要求尊园地产将托管的定金10万元退还其本人。2017年9月6日，原告将所托管的定金10万元退还给了第三人。原告未收取到合同约定的居间费。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案中，原告与被告、第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中，原、被告及第三人所签订的合同包含两个合同关系，即被告与第三人之间的买卖合同以及买卖双方与原告之间的居间合同。原告作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但房屋买卖双方的买卖合同仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同。作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于促成双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的二手房买卖合同的义务。本案中，导致房屋买卖合同未能履行的原因系第三人担心其购房资金的安全问题而要求被告办理担保手续，被告以合同未有明确约定为由不同意办理而使合同未能履行，并且在合同不能履行的前提下，原告提供了合同解除的协议由被告及第三人签署，之后并将由其托管的10万元定金退还给了第三人。虽然原告没有在解除合同的协议上签章，但其已经以其行为明确表示了同意解除三方所签订的《房屋买卖暨居间合同》。故本案中，虽然第三人为了达到退还其购房定金的目的，向原告出具了声明，但并不足以证明导致合同不能履行系被告的违约行为所致，原告在本案中所提供的证据也不能证明合同无法履行系被告的违约行为所致，故原告以被告违约为由要求被告支付居间报酬的诉请，无事实及法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。本院二审期间，上诉人、被上诉人均没有提交新证据。本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致。至于上诉人在二审中提出被上诉人的银行贷款超过合同价款是致使原审第三人担心资金安全的原因等问题，本院在说理部分一并评述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人以被上诉人违约导致涉案买卖合同未能履行为由主张被上诉人支付居间报酬及利息的请求是否成立？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人、被上诉人及原审第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》，系三方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。《房屋买卖暨居间合同》第九条第三款第二项约定，本合同签署后，如因买方或卖方其中一方的违约行为而导致本合同未能履行，且居间方未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同全面履行后居间方应收取的居间报酬（佣金）。现上诉人以被上诉人违约导致涉案买卖合同未能履行为由诉至法院，据此要求被上诉人支付居间报酬。故本案应审查被上诉人是否存在违约行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，《房屋买卖暨居间合同》约定，买方即原审第三人在办理公证手续时直接向被上诉人支付购房尾款256万元。但在办理房屋过户登记手续时，原审第三人担心所付购房款的安全问题，遂要求寻找垫资公司办理担保手续。对此，上诉人在二审中强调：被上诉人与原审第三人没有办理房屋过户登记手续的原因是被上诉人在银行的按揭贷款超过256万元，原审第三人担心所支付的购房款不足以赎证导致其所支付的购房款存在安全问题，遂要求寻找垫资公司办理担保手续，并愿意承担相应费用，被上诉人以合同未约定为由不予配合，并明确表示不愿再出售涉案房产。即导致涉案买卖合同未能履行的实质原因系被上诉人不配合垫资公司担保并明确表示不出售涉案房产。被上诉人则认为：1.其确实存在超过购房款金额的贷款（捆绑贷款），但原审第三人按约支付256万元尾款即可解决赎证问题；2.寻找垫资公司办理担保手续的要求超出合同约定，且居间方和原审第三人要求被上诉人分担垫资费用的一半即3万元不合理；3.既然原审第三人不支付尾款，被上诉人有权不出售涉案房产。本院认为，首先，《房屋买卖暨居间合同》并未约定被上诉人应配合原审第三人寻找垫资公司办理担保手续，原审第三人的该要求已经超出了合同的约定，况且由垫资公司担保还涉及垫资费用的负担或者分担，加重被上诉人的合同义务，被上诉人有权拒绝。其次，虽然被上诉人在银行的按揭贷款超过涉案买卖合同的价款，上诉人也没有提交证据证实被上诉人不能赎证或存在不能赎证的可能。再次，在原审第三人未能按约支付合同价款的情况下，被上诉人表示不出售涉案房产的行为并无不当，不构成违约。综上，根据现有证据，导致涉案买卖合同不能履行的原因并不能归责于被上诉人，上诉人以被上诉人违约主张被上诉人支付居间报酬的请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1017元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李能熊审判员  李彩云审判员  郭 佳二〇一八年十一月五日法官助理罗娟艳书记员田燕珍