安徽省休宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1022民初1033号 原告：魏伟，男，汉族，1991年4月9日出生，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪小桂，安徽谷明律师事务所实习律师。 被告：休宁汇鑫房地产有限责任公司，住所地安徽省黄山市休宁县新城区万宁板块万宁商业街，统一社会信用代码91341022740861471K。 法定代表人：卢凌峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯伶俐，安徽地平律师事务所实习律师。 原告魏伟与被告休宁汇鑫房地产有限责任公司（以下简称汇鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴筱玲于2018年9月28日公开开庭进行了审理。原告魏伟的委托诉讼代理人谷明、汪小桂，被告汇鑫房地产公司的委托诉讼代理人汪磊、柯伶俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2013年12月31日起按每日84.8929元支付原告违约金至实际交房之日止（暂计算至2018年7月31日为142025.82元，1673天×84.8929元）；2、案件受理费、保全费等由被告负担。事实与理由：2013年8月7日双方签订《商品房买卖合同》（2013年8月9日经安徽省休宁县公证处公证），约定原告购买被告开发的休宁县新城区万宁板块汇鑫沿街商住楼第D幢1层1001（3）号商铺，总价848929元。被告应在2013年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。逾期交房，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。被告逾期一直违约未办理交房手续，同时被告将原告的商铺违法交由其物业公司出租牟利。原告向被告主张交付及违约责任未果。2018年7月27日被告发函称可以交房，但原告赶到休宁后，被告却要求原告必须签署非法说明后才能交房，原告予以拒绝。现为维护原告合法权益，诉至法院。 汇鑫房地产公司辩称：1、原告诉请超过了诉讼时效，应当驳回。双方在合同中明确约定交房时间，即使被告有逾期交房的违约行为，那么原告至合同约定时间开始，就已经知道权利受到侵害，诉讼时效从此时开始计算。2、被告没有违约行为，合同附件四补充协议第一条第3点明确约定交房期限届满之日买受人尚有款项未付清，被告不承担逾期交房责任，本案中原告没有实际支付首付款项，因此被告不承担相应的违约责任。3、原告的诉请本身是无法进行实际履行的，因为原告并未起诉要求被告交房，只起诉了逾期交房违约金，那么，该违约金无法实际计算，在执行中也无法执行。综上，请求法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。魏伟提供以下证据证明：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告工商登记信息，证明被告诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》、公证处笔录复印件各一份，证明原告购买被告开发的休宁县新城区万宁板块汇鑫沿街商住楼第D幢1层1001（3）号商铺，被告应在2013年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金；4、2018年7月27日《函》、2018年8月2日《说明》各一份，证明2018年7月27日被告发函称可以交房，但并没有办理交房手续，原告赶到休宁后，被告却要求原告必须签署非法说明后才能交房；5、照片、租赁合同复印件一份，证明被告将原告的商铺违法交由物业公司出租牟利；6、产权证，证明原告已经实际支付了购房款，并且办理了产权证，只有交了首付款才能办理产权证。 汇鑫房地产公司对魏伟提交的证据有异议的质证如下：1、对《商品房买卖合同》三性无异议，但证明目的有异议，这份证据只能证明双方签订了买卖合同，不能证明被告违约，同时原告并不是实际的购房者。2、对原告证据4中《说明》三性均有异议，该说明无任何人签字，对其证明目的不予认可，这份说明不是非法说明，而是对客观事实的真实记载；《函》是被告在与实际购房者黄山市智汇行房屋营销有限公司（以下简称智汇行公司）之间的纠纷处理完毕后，符合交房条件了，发函告知交房。3、对原告证据6三性无异议，但证明目的有异议，办理了产权登记并不必然代表原告已经付清购房款。 汇鑫房地产公司提供以下证据证明：1、2013年5月30日的会议纪要及2014年9月24日《房屋买断合同书》补充协议，证明案涉房屋实际是由智汇行公司进行买断，被告仅仅只是配合智汇行公司办理相关签约手续等，在原告与被告签订合同时，智汇行公司尚未付清房屋的买断款，因此案涉房屋未达到交付条件。2、银行电子回单2份，证明案涉房屋首付款实际是被告通过走账的形式办理的相关手续，在8月23日被告将首付款转给本案原告，当日原告又转回给被告，以此来完成首付款已支付的表面形式，便于办理此后的按揭，但事实上房屋实际购买人智汇行公司并没有支付首付款。3、安徽省休宁县人民法院（2016）皖1022民初954号民事判决书及安徽省黄山市中级人民法院（2017）皖10民终387号民事调解书各一份，证明在2016年6月智汇行公司单方解除《房产买断合同书》及补充协议，并因此发生纠纷，诉讼至法院。其中就涉及到本案的房屋，因为该案件的审理结果会影响到究竟是智汇行公司要支付给汇鑫房地产公司房屋买断款还是由汇鑫房地产公司支付给智汇行公司代理费，因此在案件审理完毕前，房屋不能实际交付。案件在二审时双方经法院组织调解，达成调解协议，由汇鑫房地产公司以房屋首付款与智汇行公司代理费进行折抵，此时，案涉房屋的首付款才真正结算完毕。因此，被告在案件处理完毕后，随即通知原告办理交房手续，故被告并不存在违约行为。 魏伟对汇鑫房地产公司提交证据有异议的质证如下：1、对证据1三性有异议，因为生效的判决书、调解书已经确认《房屋买断合同书》被解除，被告以已经解除的协议来证明其目的是不成立的。2、对证据2真实性无异议，但与本案关联性有异议，结合被告所举的证据3可知原告买房的首付款是与被告应支付给智汇行公司销售代理费相折抵的，折抵销售代理费经被告确认后，被告实施了其所举证据2的汇款行为，被告也据此给原告办理了相关产权证。原告买受该房屋相应的首付钱款已由原告支付给智汇行公司，按揭贷款也已发放，现由原告向银行偿付按揭款，因此不存在被告所述的智汇行公司是实际买受人，原告未支付购房款的问题。且原告提交的产权证书足以说明原告是该房屋的所有人。3、对证据3三性无异议，但证明目的有异议，被告想证明原告买受该房屋首付款与被告应付给智汇行代理费相折抵的事实发生在（2017）皖10民终387号民事调解书生效之日，但被告所举的证据2恰恰证明折抵事实发生在2013年8月23日，故不能达到被告证明目的。同时补充说明，被告当时是急需销售自己的房子，又不愿意以现金的方式支付给智汇行公司代理费，故同意智汇行公司以该门面房的首付款进行折抵。智汇行公司找到原告，将该房推销给原告，原告将该款支付给智汇公司后，获得了被告公司开具的首付款发票。 对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院将结合庭审查明的事实综合予以认证。 本院经审理查明认定事实如下：2013年8月7日原被告双方签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的休宁县新城区万宁板块汇鑫沿街商住楼第D幢1层1001（3）号商铺，总价848929元，被告应在2013年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。双方约定了逾期交房的违约责任，逾期超过60日，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，被告于2013年8月23日向原告开具了首付款发票，2013年9月27日原告办理了房地产权证，并办理了剩余房款按揭。2013年12月30日之后被告逾期一直未办理交房手续。2018年7月27日汇鑫房地产公司向原告魏伟发函，告知其所购买的商铺，因汇鑫房地产公司与智汇行公司关于房屋买断合同纠纷未办理交房手续，现案件已审结，通知魏伟于收到函七日内办理交房手续。但魏伟称其在办理交房手续前汇鑫房地产公司要求其签署违法说明，让其放弃逾期交房违约金，故其予以拒绝。现为维护其合法权益，诉至法院。 另查，2016年9月14日被告与房屋销售代理公司智汇行公司就商品房委托代理销售合同纠纷向本院起诉，该案于2017年12月4日经黄山市中级人民法院调解结案。 原被告双方争议的主要焦点：1、本案是否已超过诉讼时效；2、本案原告是否已按照合同约定履行付款义务。 关于本案是否已超过诉讼时效：原被告双方于2013年8月7日签订了《商品房买卖合同》，双方约定交房时间为2013年12月30日。后汇鑫房地产公司与智汇行公司因商品房委托销售代理发生纠纷诉讼至法院，导致迟迟未予交房，直至纠纷处理完毕，才通知交房。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期超过60日，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。该违约金计算是以日为单位的，对于约定按日计算违约金的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，而不是简单的从2013年12月30日起开始计算所有逾期违约金的诉讼时效。另本案原告未举证证明其起诉至法院前诉讼时效有中止中断情形，故本院根据《中华人民共和国民法总则》及相关司法解释关于诉讼时效的规定，确定原告诉请的逾期交房违约金应适用三年诉讼时效，原告于2018年9月18日起诉的，其权利保护范围从2015年10月1日起计算。综上，本院对汇鑫房地产公司关于原告已超诉讼时效应当驳回诉请的辩解不予认可。 关于原告是否已按照合同约定履行付款义务：汇鑫房地产公司辩称原告实际支付首付款时间为2017年12月4日，即其与智汇行公司达成调解协议确定以首付款抵付销售代理费之日，并提交两张银行转账凭证证明原告支付给汇鑫房地产公司的首付款已于当日转回原告银行账户。而原告魏伟称其已支付首付款，首付款是直接支付给智汇行公司的，因其与智汇行公司有其他的债权债务往来，故以此来冲抵首付款。本案审理查明汇鑫房地产公司已向魏伟开具了房屋首付款发票，魏伟已办理了房地产权证并办理完银行按揭。在实践中，购房首付款的支付方式并非仅有现金支付一种方式，以房抵款的情形也普遍存在。如果魏伟未实际支付首付款，而汇鑫房地产公司却开具了首付款发票，在魏伟已经作出合理解释的情况下，本院确认魏伟在被告逾期交房前已完成了房款交付义务，故对汇鑫房地产公司辩称魏伟未按约定完成房款支付义务的辩解不予认可。 综上，本院认为，依法成立的合同受法律保护。汇鑫房地产公司逾期交房给魏伟造成的损失，应根据合同约定承担相应的违约责任。涉案房屋总房款为848929元，该房款魏伟在交房期限届满前已全部支付，日违约金应按总房款万分之一计算为84.89元。该逾期交房违约金从2015年10月1日开始计算。另，汇鑫房地产公司于2018年7月27日发函通知魏伟办理交房手续，虽然魏伟辩称汇鑫房地产公司让其签署违法说明，但其当庭举证的《说明》内容并未涉及让其放弃逾期交房违约金之类的内容，其无法证明汇鑫房地产公司为交房另设障碍，故对原告从2018年7月27日之后因怠于办理交房手续而产生的逾期交房违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下： 一、被告休宁汇鑫房地产有限责任公司在本判决生效后十日内向原告魏伟支付逾期交房违约金，该违约金按84.89元/天从2015年10月1日开始计算至2018年7月27日止，合计87521.59元。 二、驳回原告魏伟其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3141元减半收取1570.5元，由被告休宁汇鑫房地产有限责任公司负担，保全费1270元，由原告魏伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  吴筱玲 二〇一八年十一月二十八日 书记员  金 丹