.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2018）辽0102民初12965号原告：沈阳和泓物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街**，统一社会信用代码×××。法定代表人：金宗庆，该公司经理。委托代理人：王云，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：崔子疑，女，1984年10月6日出生，满族，住沈阳市和平区，公民身份号码×××。委托代理人：刘柄铎，男，1984年7月30日出生，汉族，住沈阳市和平区，公民身份号码×××。原告沈阳和泓物业服务有限公司（以下简称"和泓物业公司"）诉被告崔子疑物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员庄玉伟适用简易程序于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告和泓物业公司的委托代理人王云及被告崔子疑的委托代理人刘柄铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和泓物业公司诉称，原告和泓物业公司于2010年成立，是一家专业从事物业服务的企业。2015年原告与和泓观澜（和泓半岛公馆）开发商沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订了《和泓观澜（和泓半岛公馆）物业服务合同》（以下简称前期物业合同），其中第二十条约定"本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.8元/月/平方米"；第二十六条约定"物业服务费每12个月预缴一次，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费"；第四十六条约定"业主或物业使用人违反本合同的约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之三滞纳金。"被告是和泓观澜（和泓半岛公馆）6号楼24-1（沈阳市和平区长白二街261-6号2401）的业主，其所属房屋的建筑面积为228.64平方米。原告按约定为被告提供了物业服务，可是被告从2016年12月25日至2018年4月25日物业服务费一直拖欠，严重违反《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条的规定及物业服务合同的约定。请求判令：1、被告给付原告物业服务费10,243元（2.8元/月/平方米×228.64平方米×16个月）；2、被告给付原告逾期付款违约金300元；3、诉讼费由被告承担。被告崔子疑辩称,不同意原告的三项诉讼请求，理由为：1、园区有多处违建；2、安全问题，包括电梯（夹人、关人现象），不锁单元门，经常有电动车停放，门岗没达到24小时站位的状态，地库、，地库、电梯无信号区建设和保养方面，首先绿化，树种便宜，没有达到之前入住的承诺；绿地经常不修剪，楼道瓷砖损坏，各种电梯损坏程度不同，破坏性的安装读卡器；设置广告没有经过业主同意，广告费用没有公示；管理方面，经理经常性轮换，楼管不负责任，要求原告物业费要按照物业服务水平计算，不阻挠并协助成立业主委员会。经审理查明，被告崔子疑系沈阳市和平区长白二街261-6号2401、建筑面积为228.64平方米房屋的业主。沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（甲方）与和原告和泓物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定甲方聘用乙方为和泓观澜（和泓半岛公馆）提供物业服务。合同第二条约定，乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第七条约定，前期物业服务期限自签订前期物业服务合同之日起至项目第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。第十九条约定，本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取前期物业服务费，并按本合同第四条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。第二十条约定，物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，其中高层住宅按2.8元/月·平方米收取。第二十六条约定，物业服务费每12个月缴纳一次，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴纳。第二十九条约定，属于全体业主共有的物业管理商业用房、物业共用部位、共用设施设备，共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由乙方经营管理。上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，经甲方或业主委员会同意专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。第四十六条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之三交纳滞纳金。合同附件三中，物业管理质量标准第四项公共区域绿化日常养护服务标准中，"公共绿化"项目"草坪"内容、"其他"要素载明，"草地生长正常，斑秃黄萎低于5%"。2015年12月24日，被告崔子疑在业主手册（含《和泓观澜前期物业服务协议》（以下简称服务协议）、《和泓观澜临时管理规约》（以下简称管理规约）、《承诺书》）中服务协议、管理规约、承诺书上签字，其中服务协议载明了物业服务费金额、服务期间；第四十二条约定，甲方与沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同变更、解除或终止，本协议做相应的变更、解除或终止；前期物业服务合同未变更、解除或终止的，本协议不得变更、解除或终止。另查明，被告崔子疑未交纳2016年12月25日至2018年4月25日期间的物业服务费。上述事实，有前期物业服务合同、业主手册（含服务协议、管理规约、承诺书）、入住通知书、业主自然情况登记表、收款收据、照片以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经审查质证，本院予以确认。本院认为，原告和泓物业公司与沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告和泓物业公司基于上述合同对被告所在小区提供物业服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利，故对原告和泓物业公司要求被告支付2016年12月25日至2018年4月25日期间物业服务费的诉求，本院予以支持，被告需要支付的物业服务费的数额为10,243.07元（228.64平方米×2.8元/月/平方米×16个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。关于被告崔子疑提出的电梯夹人、楼道瓷砖损坏、不锁单元门、电动车乱放及经理经常轮换等意见不足以证明原告存在怠于履行合同义务的情形。关于电梯、地下停、地下停车场无通讯信号及园区内种植的树种便宜的问题题不属于前期物业合同约定的内容，本院不予采信。被告提出的园区其他业主建造建筑物的问题与本案非同一法律关系，故本案中不予处理。被告关于门岗没有24小时站位、各种电梯损坏程度不同、破坏性安装读卡器、草地经常不修剪、楼管不负责任等答辩意见证据不足，本院不予采信。原告在园区内设置广告未违反物业服务合同第二十九条的约定，而被告提出的广告费收入未经公示、原告阻挠业主委员会成立的问题，双方若就上述问题存在纠纷，可通过协商或另案诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告崔子疑于本判决生效后十日内给付原告沈阳和泓物业服务有限公司2016年12月25日至2018年4月25日期间的物业服务费10,243.07元；二、驳回原告沈阳和泓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元（已减半收取），由被告崔子疑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 庄玉伟 二〇一八年十一月十三日书记员 张子扬本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。