湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初3981号原告（反诉被告）：武汉怡景地产有限公司，住所地武汉市江汉区江汉经济开发区江兴路**。法定代表人：丁凤兰，董事长。委托诉讼代理人：孙瑾铄，湖北珞珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：方多，湖北珞珈律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨呵引，女，1995年7月16日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：余翔，湖北诤如铁律师事务所律师。原告武汉怡景地产有限公司（以下简称怡景地产公司）与被告杨呵引房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡景地产公司的委托诉讼代理人孙瑾铄、方多、被告杨呵引及其委托诉讼代理人余翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡景地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除怡景地产公司与杨呵引之间签订的《定向开发合同》；2.杨呵引支付违约金40600元;3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，原、被告签订《定向开发合同》一份，约定由杨呵引购买由怡景地产公司定向开发的位于本市江汉区青年路59号房地产项目的C楼20层09室，总房款2543472元，付款方式为按揭付款，其中合同签订当日付首付款513472元，尾款2030000元应在项目取得预售许可证10日内办理完毕银行按揭手续，如因杨呵引原因导致银行拒绝办理贷款或无法足额贷款的，则应在项目取得预售许可证之日起30日内一次性支付尾款。合同签订后杨呵引支付购房首付款513472元，怡景地产公司于2016年12月9日取得了上述房屋的预售许可证并告知杨呵引，但杨呵引未在约定的期限内办理银行按揭手续也未付清尾款。怡景地产公司于2017年9月18日向杨呵引发出催告函，杨呵引仍未履行合同，怡景地产公司又于2017年9月25日向杨呵引发出解约通知函。现合同已无法履行，故而诉至法院，提出如上诉讼请求。杨呵引向本院提出反诉请求：1.确认怡景地产公司违约；2.怡景地产公司赔偿杨呵引246596元；3.怡景地产公司继续履行合同，为杨呵引办理银行按揭手续；4.怡景地产公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月29日，怡景地产公司与杨呵引签订《住宅认购协议书》一份，协议签订时，怡景地产公司未告知杨呵引其尚未取得商品房销售预售许可证，并向杨呵引承诺代办银行按揭。合同签订后，杨呵引向怡景地产公司支付购房定金20000元。2016年9月12日，杨呵引向怡景地产公司支付300000元。2016年9月30日，双方签订《定向开发合同》一份，合同签订后杨呵引共向怡景地产公司支付总房款的20%即513472元。但怡景地产公司以杨呵引不具备购房资格为由拒不履行代办银行按揭贷款的义务，并要求解除合同。怡景地产公司在不具备交房条件的情况下要求杨呵引付清全款既不合理也不合法，故而提出上述反诉请求。怡景地产公司对杨呵引的反诉辩称，杨呵引未按照合同约定办理银行按揭贷款或支付全部购房款，其系依照合同约定行使单方解除权解除合同。现合同已无继续履行的可能，其在合同履行过程中并无违约行为，故请求驳回杨呵引反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《住宅认购协议书》、《定向开发合同》、学生证、付款凭证、预售许可证、催告函及送达凭证、常住人口登记表等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月29日，怡景地产公司与杨呵引签订《住宅认购协议书》一份，双方约定杨呵引认购本市江汉区青年路59号ICC环球贸易中心C栋2009号房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积为97.56平方米。房屋总价款为2543472元，杨呵引在协议签订当日支付购房定金40000元，2016年9月12日，杨呵引向怡景地产公司支付300000元。2016年9月30日，双方签订《定向开发合同》一份，约定武汉环贸中心项目经乙方（即杨呵引）要求进行定向开发及合作，合同约定的房屋预售许可证尚在办理中。合同标的房屋即为诉争房屋，总房款为2543472元，合同签订当日由乙方支付房款的20%即513472元（含乙方已支付的定金），乙方应在甲方（即怡景地产公司）取得预售许可证之日起10日内办理完毕银行按揭手续。如因乙方原因导致银行拒绝办理贷款或拒绝贷足乙方申请的贷款额度时，乙方应在甲方取得预售许可证之日起30日内一次性向甲方付清全部尾款。乙方如未按合同约定的时间付款，逾期30日后，甲方有权解除合同，乙方按累计应付款的2%向甲方支付违约金。上述合同签订当日，杨呵引向怡景地产公司支付首付款173472元，至此杨呵引共计向怡景地产公司支付房款513472元。2016年12月9日，怡景地产公司取得诉争房屋所在项目的武汉市商品房预售许可证。另查明，武汉市人民政府办公厅于2016年11月14日出台武政办（2016）159号文件，该文件规定非本市户籍居民在住房限购限贷区域内（包括诉争房屋所在的江汉区）购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明。杨呵引原户籍地位于浙江省苍南县，于2014年9月就读于江汉大学文理学院，并于2018年7月作为留汉大学生落户于本市江汉区。因杨呵引未能办理诉争房屋的银行按揭贷款手续，亦未支付全部购房款，怡景地产公司于2017年9月18日向其发出催告函，要求杨呵引在收到函件后7日内联系履约或解约事宜。2017年9月25日，怡景地产公司向杨呵引发出解约通知函，通知杨呵引解除双方签订的《定向开发合同》。案件审理过程中，杨呵引认为合同签订后至限购政策出台前其本可以办理银行贷款，但因怡景地产公司未取得房屋预售许可证致其未能及时办理银行按揭，系怡景地产公司违约在先，因此怡景地产公司应继续履行合同，怡景地产公司表示其已不愿意继续履行合同。本院认为，怡景地产公司与杨呵引签订的《定向开发合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。依照合同约定，杨呵引未按合同约定的时间支付购房款，逾期30日后，怡景地产公司有权解除合同，并由杨呵引按应付款的2%向怡景地产公司支付违约金。杨呵引在支付购房首付款后未能在合同约定期限内办理银行按揭手续及支付全部房款，在怡景地产公司向其发出催告通知后仍未履行合同，故怡景地产公司要求解除合同并由杨呵引支付违约金的诉讼请求本院予以支持，合同解除日期为怡景地产公司向杨呵引发出解约通知之日。关于杨呵引认为怡景地产公司未及时取得预售许可证致其无法办理贷款，限购政策出台后怡景地产公司又以杨呵引不具备购房资格为由拒不履行代办银行按揭贷款的义务，要求怡景地产公司继续履行合同的主张，根据合同约定，杨呵引在签订《定向开发合同》时对诉争房屋所在项目未取得预售许可证是明知并认可的，而办理银行按揭贷款系杨呵引履行合同过程中的义务，而非怡景地产公司的合同义务，限购政策出台后杨呵引未能办理银行按揭贷款的原因系因其个人原因所致，故杨呵引上述意见与事实不符，本院不予采纳，对其要求继续履行合同并要求怡景地产公司支付赔偿金的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第三项、第九十六条第一款、率一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉怡景地产有限公司与被告（反诉原告）杨呵引于2016年9月300日签订的《定向开发合同》于2017年9月26日解除；二、被告（反诉原告）杨呵引于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉怡景地产有限公司支付违约金40600元；三、驳回被告（反诉原告）杨呵引全部诉讼请求。本诉案件受理费27472元，减半收取计13736元，由被告杨呵引负担（原告怡景地产公司已预付，被告杨呵引连同上述款项一并支付原告怡景地产公司）;反诉案件受理费4998元，减半收取计2499元，由被告杨呵引负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  魏晋二〇一八年十一月十四日书记员  艾丰