四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0725民初1608号 原告：四川长城恒昶物业服务有限公司。 法定代表人：汪晓宴，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，该公司员工。 被告：赵义金，男，生于1975年10月28日，汉族，住梓潼县。 原告四川长城恒昶物业服务有限公司与被告赵义金物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川长城恒昶物业服务有限公司的委托代理人何泽永、被告赵义金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川长城恒昶物业服务有限公司向本院提起诉讼请求：1、责令被告支付拖欠从2014年5月1日至2018年5月31日的物业服务费4439元，并承担逾期违约金887元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告依照相关法规和双方签定的物业服务协议约定对绵阳市梓潼县潼江路143号水岸花都小区业主和物业使用人提供物业服务。在服务过程中，被告所属的绵阳市梓潼县潼江路143号水岸花都1栋2单元16楼X号，房屋建筑面积90.6平方米，业主（使用人）赵义金享受了我公司为其提供的物业服务，却拖欠从2014年1月1日至2018年5月31日的物业服务等费用。被告拖欠物业服务费等费用的行为对我司造成了损害。 被告赵义金辩称，2014年3月发现房屋一处墙面裂缝，要求原告维修，多次找原告，都未维修，后来导致多次漏水，直到2015年7月才安排人来处理了一处，其余几处均未处理，现有房屋五处墙面漏水，房屋的门面内外起泡，这些问题解决了就交物业费。 经审理查明，原告向法庭举的证据有：1、原告与开发公司签订的前期物业合同，约定服务标准，向业主收取每平方每月1元物业费，逾期收千分之五违约金，2、前期合同解除协议，证明原告2018年5月不再为本小区提供服务，3、原告被告签订的前期物业合同，证明主体资格，有签名和手印，每月每平方米交1元物业费，逾期未交收千分之五违约金，4、业主基本情况表，证明业主基本信息，5、业主接房表，业主身份证复印件，证明业主接房时间，6、被告签订的承诺书，承诺即日起交物业费，未按时交纳，逾期承担违约金，7、原告对小区服务中出的水岸花都工作简报，证明原告按合同履行了服务义务，同时有每月贴在小区进行公示，8、原告在小区服务中的电梯维护合同，证明原告履行合同义务，对电梯进行维修，9、消防设施设备维护保养合同，证明履行了服务义务，10、交费发票，证明原告对小区公共用水用电进行交费，证明对电梯进行了维护。11、原告向被告催收物管费，催费温馨提示，贴在被告进户门上，证明进行过书面催收，通过短信平台，集中发短信的照片，进行催收。12、水岸花都小区情况反映，证明小区业主摆摊设点，卖东西向有有关部门（住建局，药监局）进行反映。被告向法庭举的证据有：1、照片一组，证明房屋5处漏水，窗户三面墙处往里渗水，卧室和客厅墙面裂缝，进户门起泡，2、报修单，报修5次，只维修1次，维修这次还没有维修人员和业主签字。依据原、被告所举证据，本院认定如下事实：2010年9月15日原告四川长城恒昶物业服务有限公司与开发商绵阳市宏泰实业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同主要内容：“甲方（绵阳市宏泰实业有限公司）选聘乙方（四川长城恒昶物业服务有限公司）对宏泰、水岸花都（一期）提供前期物业管理服务事宜，第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑本体共同部位的维修：养护和管理，一般包括建筑物的基础，承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2、物业共同设备的运行、维修、养护和管理，一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线等；3、物业共用设施的维修、养护和管理，一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通（建筑垃圾、装修垃圾的收集和清运属于有偿服务）。5、公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理。6、机动车辆和非机动车辆停放管理（但不含车辆及车上财产的保险、保管义务和责任）。7、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理和服务。8、装饰装修管理服务。9、物业档案资料管理；10、配套商业设施等公共物业的经营；11、法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。第六条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，具体标准，多层住宅0.5元/月．平方米，小高层电梯住宅0.80元/月．平方米（8层以上），高层电梯住宅1.00元/月．平方米，物业服务费用主要用于：①管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位，费用设施设备的日常运行，维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用……第三十六条，本合同期限，自本合同生效之日起至本物业区域业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效止。”合同签订后，原告进场对宏泰水岸花都一期的房屋进行物业服务。2012年被告赵义金在宏泰水岸花都购买住房一套（1栋2单元160X号，该幢住宅系高层电梯住宅），建筑面积90.6平方米，2012年12月7日原告与赵义金签订《前期物业管理服务合同》“第一条甲方（四川长城恒昶物业服务有限公司）的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护修缮、服务与管理。2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度、《临时管理规约》、《业主手册》并书面告知乙方（赵义金）。3、建立健全本物业的物业管理档案资料。4、制止违反本物业的物业管理制度、《临时管理规约》、《入户声明》、《业主手册》的行为。5、……。6、依据本合同向乙方收取物业管理费用和其它相关部门委托代收的费用。7、……。8、提前将装饰装修房屋的信息事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《装修须知》、《住宅室内装饰装修管理规定》等文件，9、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。……”。原告履行了对房屋共用部分的养护和管理，物业费用设施的养护和管理，交了相关费用，物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理等义务，对小区内车辆卖小吃和私拉乱接电线进行了制止，在无效果的情况下向有关部门进行了反映，相关部门也进行了制止，但仍未彻底解决。2015年9月5日被告向原告反映屋面顶棚雨水排水管往室内渗水，原告进行了维修。被告称此后房屋的漏水，多次找原告维修，原告未维修，但未提供证据证明找过原告维修，原告在物业服务中存在对车辆乱停乱放、私拉乱接电线、摆摊设点制止不力等瑕疵。 本院认为，原告与绵阳市宏泰实业有限公司和被告赵义金签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方均应履行合同义务，原告履行了主要合同义务，被告应向原告缴纳物业服务费，原告在物业服务中存在一些瑕疵，可以减少物业费的金额，减少物业服务费的比例酌定20%。被告所称2015年10月以后向原告请求维修房屋漏水问题，因无证据证明，不能证明原告未尽维修义务职责，且房屋漏水问题系另一法律关系，被告以房屋漏水不交物业费的理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《物业服务条例》第二条、第七条、第二十一条、第二十八条、第三十条之规定，判决如下： 一、限被告赵义金在本判决生效后十日内向原告四川长城恒昶物业服务有限公司支付物业管理费3551元； 二、驳回原告四川长城恒昶物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，原告负担5元，被告负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 史        晋 二〇一八年十一月十六日 书记员 杨倩附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《物业服务条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。