河北省秦皇岛市中级人民法院民事判决书（2018）冀03民再64号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：秦皇岛市江盟房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：吴林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海鸿，河北渤海明达律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈某，男，2007年10月4日出生，汉族，小学学生，现住山西省太原市。法定代理人：李某，女，1967年3月2日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：张剑，河北冀秦律师事务所律师。陈某与秦皇岛市江盟房地产开发有限公司（以下简称江盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，秦皇岛市海港区人民法院于2017年1月20日作出（2015）海民初字第2595号民事判决。陈某不服，向本院提出上诉。本院于2017年7月17日作出（2017）冀03民终1587号民事判决，已经发生法律效力。江盟公司不服，向河北省高级人民法院提出再审申请。河北省高级人民法院于2018年6月5日作出（2018）冀民申2914号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。江盟公司委托诉讼代理人张海鸿，陈某委托诉讼代理人张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江盟公司申请再审称，1、一、二审法院判决江盟公司承担违约及赔偿责任缺乏事实依据，也与双方当事人合同的具体约定存在冲突。双方签订的合同中对交房条件约定明确，江盟公司按约定交房，不存在违约情形。陈静柱（陈某父亲）制作租赁合同等证据向江盟公司主张赔偿，该行为本身就否定了损失真实存在，一审法院没有采纳陈静柱的证据，就应判令陈某承担举证不能的责任，而一审判决又酌定损失，缺乏事实依据，也违反了合同法等相关法律规定。陈静柱在起诉的不同案件中对相关事实的陈述相互矛盾，一审法院在几个案件认定事实间存在冲突，二审判决对此未予纠正。2、陈某存在逾期付款行为。双方经协商签订补充协议，对履行期限作出变更，一、二审法院的判决背离了上述事实。3、一审法院对江盟公司提出的诉讼时效问题，虽列为调查重点，但在判决的审理查明及认定部分未予考虑。二审判决对时效问题的认定违反相关法律规定，也背离合同约定的交房时间。陈某向一审法院起诉请求：一、判令江盟公司按照陈某已付购房款的日万分之二给付陈某逾期交房的违约金5766元；二、判令江盟公司按照陈某已付购房款的0.5%向陈某支付逾期办理产权登记的违约金48053元；三、判令江盟公司赔偿因其交付的房屋未经消防验收备案给陈某造成的损失984370元；以上合计1038189元；四、由江盟公司承担本案诉讼费。五、增加诉讼请求：将逾期交房违约金由起诉时5766元增加至724639元，相应诉讼请求总额由1038189元增加至1757062元。一审法院认定事实：2012年11月6日，陈某、江盟公司签订两份《秦皇岛市商品房买卖合同》，陈某为买受人，江盟公司为出卖人。合同主要内容如下：第三条、基本情况：该商品房为第一条约定项目中的××区的××区，该编号为暂定编号，最终以地名办审核编号为准。……本合同约定的商品房面积采用的是预测数据：江盟西城时代13号楼101号商业服务建筑面积共225.53平方米，其中，套内建筑面积218.75平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积6.78平方米；江盟西城时代13号楼102号商业服务建筑面积共255平方米，其中，套内建筑面积247.34平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积7.66平方米。第五条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，商业服务单价为（人民币）每平方米20000元，商业服务总金额（人民币）9610600元，（人民币大写）玖佰陆拾壹万零陆百元整。第八条、付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。买受人于2012年11月3日付清房款人民币玖佰陆拾壹万零陆百元整（￥9610600）。2.分期付款X。3.按揭贷款X。4.其他方式X.。第十条、交付期限和交付条件：出卖人应当在2012年11月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.X；3.由于国家法律法规政策、地方行政机关、公用事业单位影响商品房销售的。第十一条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第十条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理:1.按逾期时间分别处理（不作累加）；（1）.逾期不超过30日，自本合同第十条约定最后交付房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。第十七条、关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用之日起180日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.X。另查，陈某已于2012年11月3日即合同签订前付清全部购房款9610600元。2012年11月13日，江盟公司将房屋交付陈某。2013年11月22日，房屋通过政府联合验收。2013年12月18日，秦皇岛市住房保障和房产管理局将房屋登记在陈某名下。再查，陈某分别购买江盟公司开发的的位××区的的位××区、102号商铺经地名办核准变更为海港区先锋路102号。原、江盟公司就下列问题存在争议：江盟公司是否存在逾期交付房屋、办理产权证书，是否违约；消防验收是否为交房的前提条件；陈某主张逾期交房、办证赔偿违约金及损失的事实、数额、计算方法、法律依据；陈某起诉是否超过诉讼时效。陈某就其主张提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，证明陈某、江盟公司双方于2012年11月6日签订购买西城时代2-13-101、2-13-102号商品房的《商品房买卖合同》，依据合同第10条、第11条、第17条的约定：江盟公司应于2012年11月10日前将竣工验收合格的商品房交给陈某使用，并于交房后180日内（即2013年5月10日前）为陈某办理房地产权属证书，如逾期交房江盟公司应当按日支付已付购房款的万分之二的违约金；如逾期办理产权证书，按已付房款的0.5%支付违约金。证据二、2012年11月3日购房款收据一份，证明陈某于2012年11月3日付清上述商品房全部购房款9610600元。证据三、消防备案受理证及秦政务联合验收【2013】74号通知各一份，证明虽然江盟公司于2012年11月13日向陈某交付所购商品房，但无法达到陈某购买此房能够经营使用的目的，理由是该商品房直至2013年10月28日才申请竣工消防验收备案，并于2013年11月22日才通过政府联合验收，比合同第10条约定的交付使用时间推迟近一年，致使陈某无法对外经营使用，造成严重损失，江盟公司已经严重违约。证据四、房屋验收交接表一份，证明江盟公司虽于2012年11月13日向陈某交付所购房屋，但房屋不符合合同约定的竣工验收合格的法律强制性规定，至本项目联合竣工验收合格的2013年11月22日共逾期交付377天，结合证据二、证据三，江盟公司应当给付逾期交房违约金724639.24元。证据五、秦房字第0000829**房屋所有权证书，证明江盟公司未按合同约定于商品房交付使用后180日内为陈某办理完房屋权属证书，结合证据一、江盟公司应当给付违约金52613元。证据六、陈某与高某房屋租赁合同和解除租赁合同协议书各一份，证明江盟公司将上述商品房交付后，陈某于2012年11月27日将房屋出租给高某经营使用，年租金80万元，合2222元/天，因陈某房屋未经消防验收，致使承租人高某租赁目的不能实现，双方协商解除租赁合同，陈某依照合同约定赔偿承租人24万元违约金。同时，结合证据三能够证明从陈某出租此房到江盟公司办理消防验收手续，造成陈某335天无法对外出租，给陈某造成租金损失744370元。逾期办证违约金9610600*0.5%=48053元,逾期交房违约金9610600*0.02%*377（约定的交房日期2012-11-10至2013-11-22联合验收合格日）=724639.24元。租赁费损失（从2012-11-27计算到2013-10-28办理完消防备案日期总共335天，）出租是约定租金是每年80万元，每天2222元，2222*335=744370元，因陈某在租赁过程中损失按约定赔偿承租人违约金24万元，合计之后就是诉讼请求中的损失。证据七、收条，陈某向高某支付违约金24万元，该损失应当由江盟公司赔偿。陈某申请证人高某出庭作证，证明上述提交的书证六、七的真实性，陈某与高某之间存在房屋租赁的关系，在履行租赁的过程中因房屋未经消防验收导致陈某与高某解除了租赁合同，陈某赔偿了高某相关损失。江盟公司对陈某提交的证据质证意见为，对证一、三性认可，否定了陈某自己的主张，因为合同江盟公司已经履行完毕，江盟公司的履行陈某从未提出异议，履行的行为已经做出了变更。双方在合同中明确约定，竣工验收合格的房屋交付给对方，并没有约定联合验收作为交付条件，而且陈某已经接收了房屋，陈某偷换概念，将竣工验收偷换为联合验收，在合同中并没有江盟公司保证交付的房屋并保证能够房屋经营的条款，既然没有约定那么就不存在违约。在合同中也没有约定消防验收作为交付条件。证二、收据的三性都认可，这个收据恰恰支持了江盟公司主张，陈某不但没有行使合同解除权，也就是说不认为江盟公司违约，没有行使违约合同权，而且没有提出合同逾期履行提出过抗辩，变更后的履行期限来履行合同义务，表明陈某对合同履行的期限的认可。证三、是复印件不予质证。证四、房屋交接表的真实性、合法性。关联性认可，江盟公司2012年10月13日已经向陈某交付房屋，履行合同义务，而且陈某已经签字确认，证明陈某主张不成立，陈某诉请没有事实依据。证五、房产证的三性认可，证明双方的合同已经履行完毕，证明双方对合同变更都已经履行，并且在办理房产证的过程中，陈某并没有提出异议，也没有提出违约的抗辩，也没有要求江盟公司违约责任。证六、对证据三性均不认可，实质上是陈某的单方陈述，并不真实存在，而且在与江盟公司协商解决过程中从未提到租赁损失，而且没有合法有效的证据，支持租赁的事实。证七、收条不认可不具备证据三性，而且与证六、的内容相矛盾，更加证明陈某主张事实的虚假性。证八、证人证言不具备证据三性，作了虚假陈述，证言内容不具有合理性，第一、证人说合同、补充协议是双方协商签订，但实际三个合同文本完全一致，不存在协商的情况。第二、从证言上看除了租房外，没有任何开设饭店的必须流程，显然是虚假争议。第三、证人所谓支付了40万元的租金，赔偿达到24万元，陈某没有任何抗辩直接给付，证明交易虚假，因为证人陈述表明证人不存在承租房屋的损失，陈某也没有支付24万元违约金的法律责任。且证人称在3月份提出解除，陈某当即返还租金并支付24万元，与常理不符，因为法律赋予了陈某的抗辩其没有行使，证人所陈述的时间与陈某提供的证据时间不符，综上，该证人证言否定了陈某的主张。陈某对证人高某的证言质证意见为，证人所陈述的事实客观真实，虽然有些细节问题陈述不清，是因事情久远，已过多年，不可能每件事情都记得清清楚楚。江盟公司就其主张未有证据提交。一审法院认为，陈某、江盟公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，为合法有效合同。双方应当按照合同约定和法律规定履行义务。一方违约应当向对方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。陈某按照合同约定履行了付款义务，江盟公司应当按照合同约定履行交付房屋及办证的义务，并保证交付的房屋应当符合合同约定及法律规定。江盟公司出卖给陈某的商业门市房，虽然在合同中没有约定在交付使用时应当具备商业使用条件，但综合合同整体内容，陈某购买商业门市房的目的亦为交付后按商业使用，因此，房屋交付使用后应当具备使用价值，即商业使用条件。合同中虽然约定出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。工程竣工验收合格是指房地产开发企业组织勘查、设计、施工、审图、监理等单位完成的工程竣工验收，是施工方向建设方交付工程结果的依据。房地产开发企业在接受竣工验收合格的工程后，应当向当地政府的房地产开发主管部门提出申请，房地产开发主管部门对建设项目涉及的公共安全等内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行联合验收。完成了竣工验收合格的房屋因缺少相关行政验收程序，暂时还不具备商业使用条件。陈某接收房屋后无法实现房屋的商业利用价值，本案诉争房屋于2013年11月22日通过了联合验收，可予认定至此完全具备了商业利用条件，距双方约定的交房时间已经逾期一年之久。虽然竣工验收后，联合验收需要一定时间，但逾期一年超出了合理期间，对于该期间的房屋不能投入商业使用的经济损失，江盟公司作为房地产市场强势主体的出卖方，应当承担责任。结合双方在合同中就违约责任的约定，以及房屋所处的地理位置的商业门市房的租金标准等因素，对于陈某主张的逾期交房违约金、赔偿承租人的经济损失以及房屋闲置的损失，本院酌定支持724639.24元（于交付房屋次日2012年11月13日起至2013年11月22日止，即9610600元*0.0002*377天=724639.24元）。关于陈某主张逾期办理房屋产权登记违约金问题。因法院已经支持了陈某2013年11月22日前房屋不能使用的经济损失，应自2013年11月22日开始计算办证时间，2013年12月18日讼争房屋登记到了陈某名下，没有超过合同约定的办证期限，江盟公司不构成违约。陈某要求江盟公司支付延期办证违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、秦皇岛市江盟房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈某逾期交房违约金、赔偿承租人的经济损失以及房屋闲置的损失合计724639.24元；二、对陈某其他诉讼请求不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14144元，陈某负担3098元，秦皇岛市江盟房地产开发有限公司负担11046元，于判决生效后10日内交付。陈某上诉请求：撤销（2015）海民初字第2595号民事判决第二项，改判江盟公司赔偿陈某逾期办理产权登记违约金48053元。事实与理由：陈某与江盟公司签订的《商品房买卖合同》第十条关于交付期限和交付条件的约定：出卖人（江盟公司）应当在2012年11月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格.并符合本合同约定的商品房交付买受人（陈某）使用；第十七条关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用之日起180日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。根据上述合同约定，江盟公司应当于2012年11月10日前向陈某交付房屋，并于2013年5月10日前为陈某办理权属登记证书，江盟公司实际于2012年11月13日才向陈某交房，按此推算，江盟公司也应当于2013年5月13日前为陈某办理权属登记，然而，江盟公司实际于2013年11月22日通过政府联合验收后才为陈某办理权属登记，已经严重违约，在陈某不要求退房的情况下，江盟公司应当按陈某已付购房款9610600元的0.5%支付违约金，共计48053元。一审法院支持724639.24元损失，只是江盟公司逾期交房的违约金，而不包括租金损失和逾期办理权属登记的违约金。故陈某认为，既然一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》有效，那么就应当严格按合同条款执行，江盟公司在交房后180日内未给陈某办理权属登记，已经构成违约，就应当按合同约定承担违约责任。且一审法院认定自2013年11月22日起计算办证时间严重错误，应当自2012年11月13日起计算。因此，陈某提起上诉，请求二审法院依法改判支持上诉请求。江盟公司辩称，1、陈某主张违约责任，但是其自身提供的证据证明江盟公司没有违约，双方合同约定房屋交付条件是竣工验收，交付时间2012年11月10日，案涉房屋在2012年4月30日已经竣工验收，在2012年11月13日移交陈某，按照商品房买卖合同司法解释11条规定，移交就是交付使用，按照建筑法第61条规定及城市房地产管理法第27条规定，建筑工程质量管理条例第16条规定，江盟公司竣工验收合法有效，原审判决违反合同约定，将交付条件自行变更为联合验收合格，并据此判决显然与双方签订的合同具体条款内容冲突，该情况下，所谓违约责任本身就没有依约定为基础。2、一审将我方诉讼时效作为调查重点，双方约定交付时间为2012年11月10日，实际交房是2012年11月13日，即便对方提出主张，显然也超过诉讼时效，一审将此列为调查重点但是却未予以审理，并不作出认定。3、一审认定事实从竣工验收到联合验收需要一段时间，却判决支持陈某的损失要求，认定事实与判决结果相矛盾。4、一审中2595号判决陈某根本没有主张承租人损失和闲置损失，一审却超诉请范围判决两项损失。5、本案为系列案件，补充协议只是对案涉小区13号、14号楼形成补充协议，但是并未对陈某购买的15号楼进行补充约定。按照一审结论，15号楼未对交付房款进行重新约定，按照双方交付房屋及付款的约定，即便按照一审判决理解江盟公司存在交付房屋违约，那么陈某迟延支付购房款，存在违约行为，江盟公司提起的反诉要求赔偿迟延付款违约金应予支持。6、一审对于补充协议进行片面认定错误。7、双方合同约定的交房条件是竣工验收，江盟公司已经将符合条件的房屋交付陈某使用，合同没有约定具备商业使用条件，一审判决结果与其适用《合同法》107条、114条规定和商品房买卖合同司法解释16条规定不符。江盟公司上诉请求：1、撤销本案判决第一项，依法改判或发回重审。2、一二审诉讼费由陈某承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。首先，原审对江盟公司承担违约及赔偿责任的判决没有事实依据，也与本案双方当事人的合同约定及实际履行的过程和事实冲突。同时，一审判决对庭审中列明的争议问题未予论及和认定。其次，一审判决也与审理过程中查明的事实相矛盾。陈某为达到目的背离和虚构事实向江盟公司主张赔偿，这种行为本身就否定了其提出诉请所依据“事实”的客观性，而江盟公司就反驳陈某所主张的事实已举证充分证明并与陈某所举客观、真实的证据能够相互印证。但原审判决违背案件基本事实，错误认定江盟公司违约行为及陈某存在赔偿承租人经济损失及房屋闲置损失，显属认定事实错误。二、一审判决证据不足，适用法律与判决结果冲突。陈某对江盟公司提出诉请依据是商品房买卖合同，其陈述的合同履行过程又表明其主张的江盟公司违约事实不成立，双方无异议的证据也证明了这一点。陈某为证明其出租损失存在，制作出一系列违背常理、漏洞百出的证据材料，但经过开庭质证，实际上原审判决并未采信，这就否定了陈某主张，但在没有证据证明的情况下，一审判决又酌定损失并作出判决，这实质上是没有证据支持的判决，也与原审判决引为依据的法律相违背。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，且与已经查明的事实相矛盾，适用法律与判决结果相悖。故请求二审法院支持江盟公司的上诉请求。陈某辩称，一审法院判决江盟公司逾期交房并按合同约定赔偿陈某逾期交房违约金事实清楚，适用法律正确。1、江盟公司违约事实存在，应当承担违约责任。双方约定了交房期限，交房条件应包含两个层面内容：一是要在约定期限内将竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付给陈某使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋符合国家和地方人民政府的有关规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，江盟公司除符合约定条件外，还应符合政府联合验收取得《房屋验收备案证》是交付使用的必备要件，事实上，该房屋直至2013年11月22日才满足全部的约定和法定交付使用条件，是真正意义上的交付使用日期，故江盟公司违反约定与法律规定，向陈某交付房屋的行为已经严重构成违约。2、陈某接收房屋与追究江盟公司违约责任并不矛盾，也未超过诉讼时效。虽然江盟公司于2012年11月13日向陈某交付了涉案房屋，双方也签署了房屋交接单，但是陈某接受房屋的行为并不代表放弃追究江盟公司的违约责任。况且，江盟公司所交付的商品房不但超过合同约定的交付期限更不符合“未通过联合验收的房屋不得交付使用”的强制性规定，无法实现陈某商业使用的购买目的。故陈某于2013年11月22日涉案房屋通过政府联合竣工验收，江盟公司违约、违法行为消除后的法定期间内追究其违约责任，未超出诉讼时效期间，符合法律规定。3、江盟公司赔偿陈某违约金符合合同第十一条的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，一审判决符合双方合同第十一条约定。二、一审法院判决逾期交房违约金外还应判决逾期办证违约金。综上，请求法院驳回江盟公司的上诉，支持陈某的诉讼请求。二审期间，江盟公司围绕争议焦点提交了三份证据。证据一：一期江盟公司西城时代12号至16号楼的竣工验收报告，时间是2012年4月30日，来源江盟公司存档，证明涉及陈某四套房中约定2012年11月10日交房，但是陈某收房是2012年11月13日，房屋竣工验收合格在2012年4月30日，交付的竣工验收合格的房屋，所交付的房屋符合合同约定。证据二：二期江盟东城时代竣工验收报告，时间2014年4月15日，来源江盟公司存档，证明涉及东城时代房产在双方约定交房日之前已经完成竣工验收，具备交房条件，陈某基于怠于付款的原因，怠于收房，不应由江盟公司承担违约责任。证据三：秦皇岛地名办提供的文件和所附图纸，时间2013年5月7日，来源秦皇岛地名办，证明一审判决错误将13号、14号楼的补充协议扩大到15号楼，将补充协议作为15号楼的判决依据。陈某质证意见为：证据一、二、三系一审能够提交而没有提交，不属于新证据。其所提交的只是竣工验收报告，双方签订商品房买卖合同约定的交付条件是依照国家和地方人民政府有关规定，将竣工验收合格只是交付房屋条件之一，另外还需符合国家和地方人民政府有关规定，在江盟公司对所出售房屋没有取得政府联合验收和备案登记之前是不符合法律规定的交付条件。证据三中，地名办只是标注了景元街先锋路的门牌号并没有标出陈某所购买的房屋属于对应哪个门牌号，不能达到江盟公司的证明目的。本院认为，江盟公司提交的三份证据均有原件，陈某对该证据的真实性未提异议，本院予以确认。但是前两份证据只能证明江盟公司涉案楼房竣工验收时间，与本案商业用房交付使用本质上有区别，本院不予采信。关于证据三，能够证明15号楼交付购房款没有在补充协议中进行补充约定，但是双方关于15号楼逾期付款在30日之内有约定，超过30日没有约定，故该证据不能证明江盟公司的证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院原二审判决认为，陈某与被江盟公司于2012年11月3日签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行。陈某按照合同约定向江盟公司支付了购房款，江盟公司应当按照合同约定期限将符合合同约定和法律规定的房屋向陈某交付。2012年11月13日江盟公司将涉案房屋交给了陈某，但对交付的上述标的物是否符合合同约定和法律规定双方存在争议，江盟公司主张其已按照合同约定将房屋向陈某完成交付，自身不存在违约行为，也不应承担违约责任。陈某则主张江盟公司虽然将涉案房屋交给了陈某，但该房屋因没有通过综合验收，导致该房屋在使用过程中因上述原因无法办理相关证照，无法投入使用，不具备相应的使用条件，江盟公司交付给陈某的房屋不符合法律规定和合同约定，应认定江盟公司在合同履行过程中存在违约行为，应当按照合同约定承担相应的违约责任。通过对双方所提交的现有证据进行审查可以看出，双方签订合同进行交易的标的系商用房屋，按照现行法律规定，江盟公司交付的该商用房屋应当具备商用房屋所特定的使用条件，符合商用房屋的使用用途。本案现有证据表明，江盟公司交付给陈某的房屋因没有进行相关验收，致使陈某在使用该房屋时无法办理相关商业使用证照，致使该房屋无法实际投入使用，为此给陈某造成相关损失是客观存在的事实，应认定江盟公司向陈某交付的房屋不符合合同约定和法律规定，江盟公司的上述行为应认定为违约行为，江盟公司应当按照相关法律规定和合同约定向陈某承担违约责任。因江盟公司所交付房屋不符合法律规定和合同约定，应视为江盟公司没有向陈某完成合同标的物的交付，至2013年11月22日，涉案房屋通过联合验收后，具备了商业用房的使用要求，应认定该日期为江盟公司向陈某完成了涉案房屋的交付日期，合同约定的房屋交付日期2012年11月10日至2013年11月22日为逾期交房期间。经本院进行审查，双方所签订房屋买卖合同关于违约金的约定并不存在过高的情形，一审法院据此对本案所做处理适当，本院予以支持。江盟公司于2013年11月22日向陈某履行完房屋交付义务后，2013年12月8日本案涉及房屋完成了产权登记手续，并不存在江盟公司逾期办理产权证书的事实，陈某主张江盟公司应承担逾期办证违约责任，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，因江盟公司不能交付符合商业用途的房屋，处于持续违约状态，陈某提起本案诉讼没有超过诉讼时效。综上所述，江盟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2827元，由秦皇岛市江盟房地产开发有限公司负担。本院再审查明的事实与原审判决认定事实一致。本院再审认为，陈某、江盟公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定和法律规定履行义务。在陈某按照合同约定履行了付款义务后，江盟公司应当依约履行交付房屋及办证的义务，并保证交付的房屋符合合同约定及法律规定。双方合同约定出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方对该条款约定的房屋交付条件产生争议。因江盟公司出卖给陈某的系商业门市房，故依合同约定该争议房屋交付使用后应当具备商业使用价值，即商业使用条件。江盟公司主张案涉房屋已经竣工验收合格，具备交付条件。但本院再审庭审中江盟公司亦认可案涉房屋未经消防、人防等有关部门或者单位进行联合验收，即所交付房屋尚不具备商业使用条件，陈某接收房屋后无法实现房屋的商业利用价值。原审经审理查明案涉房屋经联合验收、具备商业利用价值日期距双方约定的交房时间逾期一年之久。同时，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，依据合同法相关规定，在双方对格式条款的理解产生争议时，应当作出对提供格式合同一方不利的解释。故原审认定江盟公司所交付的案涉房屋不符合合同约定，构成违约，并结合双方合同中违约责任的约定，综合考虑房屋所处的地理位置的商业门市房的租金标准等因素，对陈某主张的逾期交房违约金、赔偿承租人的经济损失以及房屋闲置的损失酌情予以支持并无不当。因江盟公司交付的房屋不符合合同约定的商业用途，处于持续违约状态，原审认定陈某提起本案诉讼没有超过诉讼时效正确。综上，江盟公司申请再审的理由理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2017）冀03民终1587号民事判决。本判决为终审判决。审判长 史林波审判员 崔冠军审判员 张培刚 二〇一八年十一月五日书记员 甘 甜