广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初11607号原告（反诉被告）：李逢云，女，1987年12月15日出生，瑶族，住湖南省江永县源口保护区。被告（反诉原告）：佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：高乃寿。委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所实习律师。原告李逢云诉被告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，被告提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，并适用简易程序于2018年9月7日公开开庭审理了本案。原告李逢云，被告委托诉讼代理人李英、卢淑芬，均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认沥资产[2017]第129号（大沥资产公司)《租赁合同书》（以下简称涉讼合同）无效；2.被告双倍返还合同保证金96000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原被告于2017年12月15日签订涉讼合同，被告将位于佛山市南海区××号商铺（以下简称涉讼商铺），以每月8960元的租金出租给原告作经营使用。原告在涉讼合同上签名后，被告却未签名并以该合同需要领导审批后签字为由，将合同全部收走，直至2017年12月23日被告才将涉讼合同交还给原告，原告收到合同后未再细看就直接放在柜里。现因纠纷的发生仔细查看涉讼合同条款，发现被告基本上全是权利，而原告却满满的都是义务。2018年6月，原告拟办理相关营业证照时，政府工作人员告知原告：必须提供涉讼商铺的房地产权证及涉讼商铺符合公安、消防环保等相关证件才能办理相关营业执照。原告随即找到被告，请求被告提供上述房地产权证及涉讼商铺符合公安、消防环保等相关证件，协助原告办理相关营业执照。被告于2018年7月3日明确涉讼商铺根本就没有房地产权证，也没有符合公安、消防环保等相关证件，所以无法提供上述证件给原告。根据《广东省城镇房屋租赁条例》（2010年修正）第六条规定，被告作为政府的资产管理部门，明知涉讼商铺没有房地产权证及其符合公安、消防环保、卫生等相关标准的证照，仍然进行招租、出租，属于明知故犯、知法犯法，严重影响了政府在老百姓心中的形象。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告明知涉讼商铺不具备法律、法规明确规定的出租条件，仍然进行招租、与原告签订合同，其行为显属欺诈，同时也违反了《广东省城镇房屋租赁条例》、《佛山市房屋租赁管理实施细则》关于“不得出租”的强制性规定，故涉讼合同属于无效合同。被告的过错行为，导致了原告前期投资全部损失。被告辩称：一、2017年12月15日，原被告自愿签订涉讼合同，约定：由原告承租涉讼商铺，租赁期间从2017年12月15日起至2019年9月29日止，租金为每月8960元。涉讼商铺具有国有土地使用证和房屋所有权证，被告享有使用、管理、处分和收益的权利，与原告在平等、自愿的基础上签订合同，意思真实，没有违反法律法规强制性规定，应属合法有效的合同，原告请求确认合同无效于法无据。二、从国家企业信用信息公示系统查询可知，原告于2018年1月5日注册了佛山市××牛杂店，经营场所为涉讼商铺，并经核准。原告诉称其在办理营业执照时受阻显然缺乏事实基础。三、原告因经营不善，提前终止合同，应按合同约定承担违约责任。根据涉讼合同第八条第3款第10项，原告单方面提前解除合同，被告有权没收保证金。因此，原告诉求返还双倍保证金缺乏事实和法律依据。综上，本案实为原告经营不善提前终止合同，又欲以合同无效为由逃避合同约定的违约责任，以达减少损失的目的，因此原告的诉讼请求不应得到支持。被告向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告于2017年12月15日签订的涉讼合同，将涉讼合同项下的租赁物交还给被告；2.被告没收原告交纳的合同保证金48000元；3.原告向被告支付从2018年7月7日起至2018年7月31日止的租金7225.81元及以7225.81元为本金按日息5‰的标准计算自2018年7月11日至实际清偿之日止的迟延履行利息；4.原告向被告支付从2018年6月1日至8月1日的电费898.91元；5.原告向被告支付从2018年8月1日起至实际返还租赁物之日止按8960元/月标准计算的场地占用费；6.原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告于2017年12月15日签订涉讼合同，约定：被告将涉讼商铺出租给原告作经营使用，租赁期限从2017年12月15日至2019年9月29日止；每月租金总额为8960元；原告应在每月10日前向被告缴清当月租金，逾期交纳的，原告应自逾期之日起每日按月租金金额的5‰向被告支付滞纳金。签订合同当日，原告应向被告交纳48000元作为原告履行合同的保证金。2017年12月15日，原被告签订《租赁物移交确认书》，确认被告依约按现状将租赁物移交原告使用。后原告交纳了2018年7月6日前的租金，但从2018年7月7日起开始拖欠租金。涉讼合同合法有效，双方应按照约定履行义务，但原告逾期交纳租金、起诉要求判决涉讼合同无效及双倍返还保证金的行为已构成根本违约，损害了被告的合法权益。诉讼中，被告撤回第4项反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：一、涉讼商铺没有房地产权证及符合公安、消防、环保等相关证件，违反《广东省城镇房屋租赁条例》、《佛山市房屋租赁管理实施细则》关于“不得出租”的强制性规定，属于无效合同。二、由于被告提供的是法律禁止出租的租赁物，导致原告无法办理相关营业执照、合同目的无法实现，并造成原告重大损失。原告于2018年6月起，曾多次要求被告履行合同，提供涉讼商铺的房地产权证及符合公安、消防、环保等相关证件，协助原告办理相关证照。但被告明确告知不能提供相关证件，被告的行为造成了根本违约。原告于6月下旬通知被告解除涉讼合同，被告要求原告交清租金后方可解约退场。原告交清所有租金及其他费用后，于2018年7月6日到被告处通知被告解除合同并要求办理解除合同相关手续。被告工作人员当场撰写并打印《退场申请》要求原告签名，原告签好后将该申请及涉讼商铺的两把钥匙一同交给了被告的工作人员，至此，根据合同法第九十四条、第九十六条规定，涉讼合同在被法院确认无效之前，也已于2018年7月6日依法解除，自7月6日起涉讼商铺发生的任何费用均与原告无关。综上，被告的反诉没有任何事实与法律依据，请求驳回被告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证3退场申请、举证4照片，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.被告举证1房屋所有权证为原件，原告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。根据上述采信的证据及原被告的陈述，本院确认以下事实：2017年12月15日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同书》（即涉讼合同），约定:甲方将位于佛山市××号商铺（即涉讼商铺）出租给乙方经营使用，该商铺无房产证，建筑面积20平方米；租赁期限自2017年12月15日起至2019年9月29日止，每月租金8960元；乙方须于每月10日前向甲方缴清当月租金；逾期缴付的，甲方有权自逾期之日起，每日按日息千分之五向乙方收缴逾期缴纳部分的迟延履行违约金；签约当日，乙方应向甲方交纳48000元作为乙方履行本合同的保证金；乙方拖欠应付甲方的租金（含部分）超过30日的，或者在租赁期间，非因本合同约定可提前终止的原因单方面提前解除租赁合同的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回租赁物，并没收乙方交付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用。该合同附件1《租赁物平面图》标示了涉讼商铺的位置，显示涉讼商铺位于岐西路。原告支付了合同保证金48000元予被告。原告在涉讼商铺中经营佛山市南海回味西关牛杂店，并于2018年1月5日办理了个体工商户注册登记。2018年7月6日，原告向被告提交《退场申请》，称：因经营困难，原告决定不再承租该铺位，租赁期内的所有费用（包括但不限于租金、水电费、税金等）原告已交清，请被告给予办理退场手续。该《退场申请》中原来打印了“由于合同期未到，是本人单方面提出终止合同，我自愿放弃合同保证金48000元”的内容，后被原告划掉了。被告持有南府国用字（93）第××号国有土地使用证、粤房字第**房屋所有权证的原件，两权属证书所涉的不动产位于佛山市南海区大沥镇黄岐岐西路，土地面积856.61平方米，建筑面积431.54平方米。诉讼中，被告主张涉讼商铺位于该土地及建筑物之内。诉讼中，被告陈述：原告确实向被告提出了解除合同的要求，但被告没有同意，也未接收过原告的申请及钥匙。本院认为：涉讼合同是原被告真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。被告主张涉讼合同中“该商铺无房产证”的内容有误，并提供了相应的权属证书证实涉讼商铺所在建筑物的权属登记情况，经对比，该些权属证书关于不动产四至的附图与涉讼合同附件1所标示的涉讼商铺位置图相吻合，原告对被告上述举证虽有异议但未能举证予以推翻，本院对被告的主张予以采信，原告主张涉讼合同无效，本院不予支持。原告于2018年7月6日通知被告退场，并已结清了涉讼商铺在2018年7月6日前的租金等费用，原告亦已搬离了涉讼商铺，故《租赁合同书》已于2018年7月6日解除。原告单方违约导致合同解除，被告存在空租期损失，现被告主张没收原告已支付的保证金，实质上是要原告承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，本院酌定原告应赔偿相当于三个月租金的违约金26880元（8960×3）予被告，被告应返还所收取的保证金48000元予原告，原被告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告通知被告退场，被告有及时接收租赁物的义务，被告逾期接收的，应承担相应的不利后果，现被告主张原告支付涉讼商铺自2018年7月7日起的租金、占用费及迟延付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告已经退场，被告不存在收回涉讼商铺的障碍，故本院对于被告返还涉讼商铺的请求不再重复处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李逢云与被告（反诉原告）佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司于2017年12月15日签订的《租赁合同书》已于2018年7月6日解除；二、被告（反诉原告）佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金48000元予原告（反诉被告）李逢云；三、原告（反诉被告）李逢云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金26880元予被告（反诉原告）佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司；四、驳回原告（反诉被告）李逢云的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司的其他反诉诉讼请求。原被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4063.2元，减半收取计2031.6元（原告已预交），由原告负担1531.6元，被告负担500元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退；反诉受理费601.61元（被告已预交），由被告负担365.61元，原告负担236元并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。被告已预交的236元，在本判决生效后十日内经被告申请，本院退予被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一八年十一月二十三日书记员  郭文静