湖南省华容县人民法院行 政 判 决 书（2018）湘0623行再1号原审原告：彭美兰，女，1970年3月12日出生，汉族，居民，住中国香港新界沙田马鞍山。委托代理人：彭建辉（系彭美兰之弟），男，居民，住湖南省华容县。委托代理人：张其新，华容县秉道法律服务所法律工作者。原审被告：华容县房地产管理局（以下简称，县房产局），住所地湖南省华容县章华镇北街。法定代表人：白洋，系该局局长。委托代理人：郝冀滨，男，华容县房地产管理局法规股股长，住湖南省华容县。委托代理人：刘剑，湖南榕城律师事务所律师。原审第三人：赵文霞，女，1976年3月20日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。委托代理人：舒楚湘，男，居民，住湖南省华容县。原审第三人：岳阳市明迪房地产开发有限公司，住所地湖南省华容县华容大道**。法定代表人：谢迪祥，系该公司经理。原审原告彭美兰不服原审被告华容县房地产管理局（以下简称，县房产局）、原审第三人赵文霞、岳阳市明迪房地产开发有限公司（以下简称，岳阳明迪公司）预售商品房抵押登记行政行为，本院于2017年9月26日作出(2017)湘0623行初4－1号行政裁定，双方当事人在规定期间内均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。经院长发现确有错误并提交审判委员会讨论决定，本院于2018年4月11日作出了（2018）湘0623行监1号行政裁定书，裁决：本案由本院另行组成合议庭再审。2018年5月7日立案再审，依法由审判员邓葵担任审判长，与审判员段智频、人民陪审员聂邦宁组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告彭美兰及其委托代理人彭建辉、张其新，原审被告华容县房地产管理局委托代理人郝冀滨、刘剑，原审第三人赵文霞及其委托代理人舒楚湘到庭参加了诉讼，原审第三人岳阳明迪公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了了审理。本案现已审理完毕。原审原告诉称，2012年11月14日，彭美兰与岳阳明迪公司签订了《商品房购买合同》，购买了岳阳明迪公司开发的位于华容大道西富豪花园第二期一（幢）一、二（层）叁号房（岳阳明迪公司售楼部、办公室），约定竣工验收后将房屋交付彭美兰使用。彭美兰按约足额支付了购房款后，岳阳明迪公司回租该房，后将该房转租他人，彭美兰与承租人签订了租赁合同。2015年，承租人告知彭美兰，岳阳明迪公司为案外人陈辉提供担保，已将该房屋抵押给了赵文霞，彭美兰不再享有收取租金的权利。经查，岳阳明迪公司于2013年向县房产局申请将该房屋按在建工程作了抵押登记（业务宗号20134603018532）、华容县预购商品房抵押证书（登记编号20135103015699），“债权人”为赵文霞，彭美兰无法办到房屋产权登记。综上，彭美兰的合法权益因被告违法办理抵押登记受到侵害，现请求：1、撤销登记编号为20135103015699的华容县预购商品房抵押证书；2、本案诉讼费由县房产局承担诉讼费。原审原告彭美兰在原审期间提交了下列证据材料：1、岳阳明迪公司工商登记资料、赵文霞的基本信息，拟证明第三人主体适格；2、岳阳明迪公司与彭美兰签订的商品房购房合同及购房付款凭证，彭美兰与刘迪红签订的《门面租赁合同》及调查刘迪华的笔录，拟证明彭美兰作为门面屋业主已享有管理、收益权；3、（2015）华民初字第00327号民事调解书（复印件），拟证明彭美兰的合法权益受到侵犯；4、业务宗号为20134603018532的在建工程抵押登记申请表（复印件）、编号20135103015699的华容县预购商品房抵押证书（复印件）、华容县富豪花园二期竣工验收材料（复印件），拟证明申请内容实际情况不符；5、赵文霞与陈辉、岳阳明迪公司谢迪祥签订的房屋在建工程抵押借款协议两份、民间借款合同一份，陈辉借款单、工商银行个人业务凭证（复印件），拟证明申请抵押登记资料不真实、相互矛盾；6、（2016）湘0623民撤02号传票及该案于2016年10月10日第一次庭审笔录（复印件），拟证明彭美兰于2016年10月10日才见到才知道县房产局作出了抵押登记行为；7、岳阳明迪公司的公司章程（复印件），拟证明县房产局办理抵押登记未对岳阳明迪公司财产抵押股东决议进行审查。8、本院（2017）湘0623民初1126号民事判决书，拟证明其诉讼主体资格；9、华容县房地产测绘中心关于富豪花园二期C栋房屋分层分户平面图，拟证明彭美兰购买了岳阳明迪公司门面屋是富豪花园二期C栋115、215门面屋。原审被告辩称，彭美兰无涉案房屋产权登记的依据，作为起诉主体不适格。本案诉讼房屋编号为20135103015699号抵押证书登记时间为2013年5月10日，2016年12月1日，彭美兰才向华容县人民政府提出行政复议，因超出了法定期限，华容县人民政府作出了华政复不受字（2016）02号复议决定，不予受理；彭美兰的起诉已超过法定诉讼时效。县房产局办理涉诉的抵押登记行为符合法定程序，不违反相关法律规定。原审被告县房产局在原审期间提交了以下六组证据材料：1、原审被告机构代码证、法定代表人身份证明，拟证明主体适格；2、办理的建工程抵押登记申请业务宗号20134603018530、预购商品房抵押权证编号20135103015699的抵押登记行政审查材料，其中包括：㈠、华容县在建工程抵押登记申请表、岳阳明迪公司企业法人营业执照、机构代码、房地产开发企业资质证书，㈡、赵文霞、陈辉、岳阳明迪公司法定代表人谢迪祥于2013年5月8日签订的借款的80万元《房屋在建工程抵押借款协议》，赵文霞、岳阳明迪公司法定代表人谢迪祥于2013年5月9日签订的《房地产抵押合同》，赵文霞、谢迪祥的居民身份证复印件；㈢、岳阳明迪公司编号121101号建设工程规划许可证、规划审批单、规划审批意见（建设项目名称：沁园小区综合楼）；㈣、华容县国土资源局与谢迪祥、梅华、李得保于2009年6月30日签订的《国有土地使用权出让合同》[编号为（2009）01]、华国用（2006）第085号土地使用证及宗地图（复印件）；㈤、岳阳明迪公司开发的沁园小区综合楼商品房预售许可证[编号华房预字（2012）第029号]；㈥、收件编号为20134603018530的华容县房屋登记业务收件收据；㈦、（沁园小区）房屋登记实地查看表、测绘报告；㈧、业务宗号为20134603018530的华容县在建工程抵押登记审批表；㈨、华容县预购商品房抵押证书（证书编号为：20135103015699，记载抵押物：华容县华容大道西路幢号050，房号：113、213）；㈩、5、李得保和梅华的声明。拟证明行政登记行为合法；3、物权法、房屋登记办法、城市房地产抵押管理办法和最高院民一庭负责人就物权法司法解释答记者问，拟证明行政登记合法；4、不予受理行政复议决定书（华政复不受字[2016]02号），拟证明彭美兰起诉超过诉讼时效；5、华容县人民法院（2015）华民初字第00327号民事调解书、（2015）华执字第286号协助执行通知书，拟证明本案诉争房产经过华容县人民法院作出的生效文书确认抵债给赵文霞；6、（2016）湘0623民撤02号民事裁定书及案件移送函，拟证明诉争事项涉嫌犯罪已移送公安机关立案侦查。原审第三人赵文霞陈述，岳阳明迪公司将涉案房屋抵押给赵文霞，在县房产局办理了抵押手续，县房产局办理的抵押登记合法有效，请求驳回彭美兰的诉讼请求。原审岳阳明迪公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。原审裁定认定的事实：2012年11月14日，彭美兰与岳阳明迪公司签订了《商品房购买合同》，购买了岳阳明迪公司开发的位于华容大道西富豪花园第二期一（幢）一、二（层）叁号房（岳阳明迪公司售楼部、办公室），房号为115#、215#门面，合同约定了房屋交付为竣工验收后交彭美兰使用、本合同自签订之日起生效等条款，在合同签订之日，彭美兰支付了全部购房款。2017年6月28日，彭美兰向本院起诉要求确认该购房合同合法有效，本院于2017年8月2日作出（2017）湘0623民初1126号民事判决书确认该购房合同有效。2013年5月8日，赵文霞借款人民币800000元给陈辉，岳阳明迪公司以其位于华容县华容大道马鞍新区沁园综合楼的门面113#、213#，总建筑面积122.32平方米的在建工程做抵押。2013年5月10日，赵文霞与岳阳明迪公司就上述借款及抵押物向县房产局申请在建工程抵押登记，同日，县房产局向赵文霞与岳阳明迪公司颁发了登记编号为20135103015699的华容县预购商品房抵押证书，该抵押证书上载明抵押房号为113#、213#。原审裁定认为：彭美兰是岳阳明迪公司开发的位于华容大道西富豪花园第二期一（幢）一、二（层）叁号房、房号为115#、215#门面的购买者，与县房产局颁发的登记编号为20135103015699的华容县预购商品房抵押证书（抵押房号为113#、213#）没有法律上的利害关系，不具有本案原告资格。于2017年9月26日作出（2017）湘0623行初4－1号行政裁定书，裁定：驳回彭美兰的起诉。再审举证期间内，原审原告彭美兰补充提交了：本院本院（2017）湘0623民初1126号民事裁定书（以下称，原审原告证据10）。再审举证期间内，原审被告县房产局未提交证据，在2018年6月21日再审第一次庭审时，合议庭认为县房产局在原审期间提交的办理的建工程抵押登记申请业务宗号20134603018530、预购商品房抵押权证编号20135103015699的抵押登记行政审查材料与彭美兰诉请撤销的抵押登记行政行为无关联性，责令县房产局十五日内提交诉讼所涉抵押登记行政行为的行政审查材料，逾期由县房产局承担举证不能的法律后果；在本院指定的举证期间内，县房产局提交了在建工程抵押登记申请业务宗号为20134603018532、预购商品房抵押证书登记编号20135103015699的抵押登记行政审查材料（以下称，原审被告证据7），包含：㈠、岳阳明迪公司开发的富豪花园二期房屋预售许可证书[编号：华房预字（2010）第007、008、009号]；㈡、华容县预购商品房抵押证书（证书编号为：20135103015699，记载抵押物：华容县华容大道西路幢号035，房号：114、115、214、215、216、217）；㈢、业务宗号为20134603018532的华容县在建工程抵押登记审批表；㈣、收件编号为20134603018532的华容县房屋登记业务收件收据及其材料：①岳阳明迪公司企业法人营业执照、组织机构代码（复印件）；②岳阳明迪公司房地产开发企业资质证书（复印件），③赵文霞、岳阳明迪公司法定代表人谢迪祥于2013年5月10日签订的《房地产抵押合同》（抵押物为华容县华容大道富豪花园114#、115#、214#、215#、216#、217#），④赵文霞、陈辉、岳阳明迪公司法定代表人谢迪祥于2013年5月10日签订的借款120万元的《房屋在建工程抵押借款协议》，⑤使用权人为岳阳明迪公司的华国用（2××8）第0388号国有土地使用权证（复印件），⑥岳阳圣泰杨房地产评估经纪有限公司关于岳阳明迪公司六间商业门面进行抵押价值评估作出的岳圣房评字（2013）D228号房地产抵押估价报告（该材料已列入华容县房屋登记业务收件收据目录，再审第二次庭审前补充），⑦编号G1005003的岳阳明迪公司建设工程规划许可证（项目名称：富豪花园二期，复印件），编号430623200911240101的建筑工程施工许可证（工程名称：富豪花园二期，复印件），⑧赵文霞、谢迪祥的居民身份证（复印件），⑨房屋登记实地查看表及图纸（测量号：670344010035），⑩业务宗号为20134603018532的华容县在建工程抵押登记申请表。再审庭审中，出示了本院原审时依职权调取的岳阳明迪公司开发的富豪花园二期工程质量验收证明书、工程质量竣工验收记录（以下称，本院证据1）和再审期间本院询问谢迪祥的笔录（以下称，本院证据2）。再审庭审时，双方当事人对证据的质证意见为：㈠、原审第三人赵文霞对原审被告的证据均无异议。原审原告对原审被告证据1、3、6真实性无异议，对原审被告证据4证明目的有异议，原审被告证据5所涉案件已再审，原审被告证据6所涉裁定已被二审法院撤销；原审原告认为原审被告证据2与本案无关联性；原审原告认为原审被告证据7有异议，在原审期间和再审第一次庭审时均未提出，已超过举证期间，且不能足以证明县房产局的抵押登记行为合法。㈡、原审被告、原审第三人赵文霞对原审原告证据1无异议；原审被告、原审第三人赵文霞认为原审原告证据2真实性无法确认；原审被告、原审第三人赵文霞认为原审原告证据3－6、8、9真实性无异议，认为原审原告证据3、4、9不能达到其证据目的，认为原审原告证据5与本案无关联，认为原审原告证据8属于民事程序，与本案无关，认为原审原告证据9无法确认原审原告所购房屋与县房产局办理的抵押登记为同一标的物；原审被告、原审第三人赵文霞认为原审原告证据7系不能确定是否系岳阳明迪公司公司章程。㈢、原审原告、原审被告、原审第三人赵文霞对本院调取的证据无异议；原审原告提出彭美兰于2015年收租金时才谢迪祥私自将彭美兰购买岳阳明迪公司的门面转租给他人的事实。本院再审对双方当事人所举证据认证如下：㈠、对原审被告证据2与本案诉争事实无关联，不能作为本案审查原审被告行政行为合法与否的证据；原审被告证据1证明系诉讼主体资格的证据材料，相对对方当事人无异议，可作为本案证据采用；原审被告证据3系法律、行政法规和相关部门对法律法规的解读，相对对方当事人无异议，与本案争议行政行政相关联，可作为原审被告行政行为合法与否的材料；原审被告证据4系行政机关作出的行政文书，相对对方当事人对其真实性无异议，对其证明目的应结合本案事实和相关法律规定确认原审原告对本案诉争事宜是否超过起诉时间；原审被告证据5、6和原审原告证据3虽属本院裁判文书，但（2015）华民初字第00327号民事调解，原审原告对以向本院提出撤销之诉，二审已撤销（2016）湘0623民撤02号民事裁定，且该两份裁定不是原审被告对诉争抵押登记审查的材料，不能作为原审被告办理诉争抵押登记行政行为合法与否的证据材料；原审被告证据7虽在原审诉讼期间未提交，与其同时办理同一编号为20135103015699的预购商品房抵押证书有关联，亦不排除原审被告刻意规避司法机关对其行政行为合法与否的审查；但原审被告在本院再审时指定期间内已向本院提交，且如再审时不对该证据的予以认定审查将对与本案诉争行政行为相关联的第三人权益产生不当影响，故应作为本案判定原审被告办理诉争抵押登记行政行为合法与否的证据材料采用。㈡、原审原告证据1系证明原审第三人主体资格，相对对方当事人无异议，可作为本案证据采用；原审原告证据8、10系生效法律文书，与原审原告证据2一致，虽相对对方当事人对提出了异议，但未提出相反证据反驳，应作为本案有效证据采用；原审原告证据3系本院裁判文书，原审原告证据6系原审原告对其证据3提出撤销之诉的庭审材料，但该民事协议是否侵害原审原告之合法权益不是本案审查范围，况且原审原告对调解协议提出的撤销之诉未审理终结，故原审原告证据3、6不能作为判定原审被告办理诉争抵押登记行政行为合法与否的证据材料采用，对原审原告提出知晓原审被告作出诉争行政行为时间结合原审原告陈述和查明的事实予以认定；原审原告证据4、5中基于相关的民事行为而引起的诉争之抵押登记行政行为材料及其办理诉争抵押登记材料，可作为本案有效证据采用，对未涉及原审被告办理诉争抵押登记行政行为之外的证据，不能作为判定原审被告办理诉争抵押登记行政行为合法与否的证据材料采用；原审原告证据9虽不能客观反映原审原告所购门面屋，但结合双方当事人的陈述和其他有效证据，可作为认定本案事实的证据采用；原审原告证据7系原审第三人岳阳明迪公司的股东信息材料，依据相关法律法规，非原审被告办理诉争抵押登记必须审查之材料，故不能作为判定原审被告办理诉争抵押登记行政行为合法与否的证据材料采用。㈢、本院调取的证据1、2，双方当事人无异议，与本案诉争事实有关联，可作为本案证据采用，本院询问谢迪祥的笔录系当事人陈述，结合本案查明的事实和相对当事人的陈述及其他有效证据综合采用确认本案事实。本院再审根据采信的证据及双方当事人的陈述，确认事实如下：岳阳明迪公司于2009年在华容县茶花园南路西侧投资开发建设“富豪花园二期”A、B、C栋商住楼（现门牌号分别为华容县茶花园路1、2、3号，土地使用权证编号：华国用（2××8）第0388号，建设用地规划许可证编号：华规（g2006）字第001号，建设工程规划许可证编号：G1005003,建筑工程施工许可证编号：430623200911240101，商品房预售许可证编号：华房预字（2010）第007、008、009号，A、B、C栋房屋测量号分别：670344011003、670344010037、670344010035）；于2011年1月20日竣工验收。2012年11月14日，岳阳明迪公司与彭美兰签订了一份《商品房购房合同》，合同约定：彭美兰以房价款64万元购买岳阳明迪公司的商品房，该商品房为第二期一幢一、二层叁号，房价款于合同签订之日付清；岳阳明迪公司于交款之日将经过竣工验收合同合同约定的商品房交付彭美兰使用。协议签订后，彭美兰于2012年11月14日汇付购房款38万元，2012年11月19日汇付余下购房款26万元；2012年11月16日，岳阳明迪公司出具了收彭美兰购房款64万元的收据。彭美兰所购岳阳明迪公司商品房为岳阳明迪公司开发的位于湖南省华容县茶花园南路西侧富豪花园第二期从北往南第一栋第三号一、二层门面屋，系华容县房地产开发监督管理办公室于2010年5月17日核发的预售商品房证书[证号：华房预字（2010）第009号]所载富豪花园二期C栋115铺、215铺门面屋（以下均称：C栋115、215门面屋）。彭美兰购买C栋115、215门面屋时，该门面屋为岳阳明迪公司售楼部、办公室，彭美兰购买后，岳阳明迪公司向彭美兰返租继续使用C栋115、215门面屋，岳阳明迪公司于2014年上半年将C栋115、215门面屋转租给刘迪红；2014年10月4日，彭美兰知晓后通过岳阳明迪公司与承租人刘迪红重新签订了《门面租赁合同》，约定：彭美兰将C栋115、215门面屋出租给刘迪红，租赁期限2014年4月18日至2017年4月18日；租金15000元/年，先交第一年租金，每年须提前一个月交第二年租金。2017年6月28日，彭美兰向本院提起诉讼，请求确认其与岳阳明迪公司签订的《商品房购房合同》有效，本院于2017年8月2日作出（2017）湘0623民初1126号民事判决书，判决：彭美兰与岳阳明迪公司于2012年11月14日就岳阳明迪公司开发富豪花园第二期一[幢]一、二（层）叁号房（县房产局标号为115号、215号房）所签订的商品房购房合同有效。2013年5月8日，案外人陈辉两次向赵文霞分别立据借款100万元、80万元，陈辉、赵文霞、岳阳明迪公司就其中80万元借款签订了《房屋在建工程抵押借款协议》（以下简称，《抵押借款协议一》），陈辉为借款人（抵押人，合同中称甲方），赵文霞为抵押权人（合同中称乙方），谢迪祥签名加盖岳阳明迪公司合同专用章为保证人（合同中称丙方），该协议约定：甲方向乙方借款80万元，月息2%；借款期限自2013年5月8日至2013年8月8日止；甲方以位于华容县华容大道马鞍新区沁园综合楼2012（029）门面113#、213#（证号（42）－145、规划证号华国编号G121101）总建筑面积113.15平方米的在建工程作抵押担保，到县房产登记机关办理抵押权设定登记（即在建工程抵押手续），在办妥抵押权登记手续后，乙方应按约将全部借款一次性支付给甲方；丙方为甲方借款提供保证担保，如甲方不能如期还款，则应承担连带清偿责任。2013年5月10日，陈辉又向赵文霞立据借款120万元，陈辉、赵文霞、岳阳明迪公司再次签订了《房屋在建工程抵押借款协议》（以下简称，《抵押借款协议二》），陈辉为借款人（抵押人，合同中称甲方），赵文霞为抵押权人（合同中称乙方），岳阳明迪公司为保证人（合同中称丙方），该协议约定：甲方向乙方借款120万元，月息2%；借款期限自2013年5月9日至2013年8月9日止；甲方以位于华容县华容大道88号富豪花园114#、115#、214#、215#、216#、217#（土地证号：2××8第**（42）－143、规划证号华国编号G1211001）总建筑面积469.39平方米的在建工程作抵押担保，到县房产登记机关办理抵押权设定登记（即在建工程抵押手续），在办妥抵押权登记手续后，乙方应按约将全部借款一次性支付给甲方；丙方为甲方借款提供保证担保，如甲方不能如期还款，则应承担连带清偿责任。2013年5月10日，岳阳明迪公司法定代表人谢迪祥与赵文霞到县房产局分两次申请办理在建工程抵押登记，业务宗号分别为：20134603018530，20134603018532。岳阳明迪公司法定代表人谢迪祥与赵文霞在县房产局为办理抵押登记时以签订时间为2013年5月9日签订了一份《房地产抵押合同》（以下简称，《抵押合同一》），以签订时间为2013年5月10日签订了一份《房地产抵押合同》（以下简称，《抵押合同二》），两份《抵押合同》中，岳阳明迪公司为抵押人（借款方、合同称甲方），赵文霞为抵押权人（贷款方，合同称乙方）；《抵押合同一》约定：甲方为取得乙方借款，自愿将座落在华容县华容大道88号房地产113#、213#（房屋建筑面积122.32平方米）抵押给乙方，抵押的房地产经房地产管理部门估价现值80.57万元，乙方同意借给甲方现金80万元，抵押贷款期为2013年5月9日至2013年11月9日。《抵押合同二》约定：甲方为取得乙方借款，自愿将座落在华容县马鞍新区富豪花园的房地产114#、115#、214#、215#、216#、217#（房屋建筑面积469.39平方米）抵押给乙方，抵押的房地产经房地产管理部门估价现值121.91万元，乙方同意借给甲方现金120万元，抵押贷款期为2013年5月9日至2013年11月9日。当日，县房产局向赵文霞核发了二份抵押证书编号均为20135103015699的《华容县预购商品房抵押证书》。县房产局对业务宗号为20134603018530核发编号20135103015699的预购商品房抵押权证中记载：抵押权人赵文霞，抵押人岳阳明迪公司；房屋座落：华容县马鞍新区华容大道西路；权利价值：805700元；货款金额800000元；幢号：050；房号：113、213；建筑面积：122.32㎡。县房产局对业务宗号20134603018532核发编号20135103015699的预购商品房抵押权证中记载：抵押权人赵文霞，抵押人岳阳明迪公司；房屋座落：华容县马鞍新区华容大道西路；权利价值：1219100元；货款金额1200000元；幢号：035；房号：114，115，214，215、216，217；建筑面积：469.1㎡。县房产局办理赵文霞、岳阳明迪公司申请的业务宗号20134603018532在建工程抵押登记时收集的材料反映：抵押所涉房屋土地使用权证编号为华国用（2××8）第0388号[[地号（42）－143、图号：3267.20－503.75]，建设工程规划许可证号为华规G1005003，商品房预售许可证号为华房预字（2010）第007、008、009号；岳阳圣泰杨房地产评估经纪有限公司岳圣房评字（2013）D228号房地产抵押估价报告中于对富豪花园二期C栋114#、115#、214#、215#、216#、217#门面屋作出的实物状况记载：室内简单装修，水、电、卫设施齐全。华容县房地产局当日对该抵押物实地查看记录：该幢房屋未办理商品房总证，经实地勘查，该房屋共七层，房屋主体已完工，相关附属设施和配套工程存在完善中。2015年3月，因陈辉未偿还上述三笔借款，赵文霞就与陈辉、谢迪祥、岳阳明迪公司民间借贷纠纷案向本院提起诉讼，2015年3月16日，本院立案受理，2015年3月30日作出（2015）华民初字第00327号民事调解书，调解书确认协议内容如下：一、陈辉所欠赵文霞本金人民币300万元借款，由岳阳明迪公司以抵押资产位于华容县马鞍新区华容大道富豪花园幢号035房号114、115、214、215、216、217建筑面积共469.1平方米和沁园小区综合楼幢号050房号113、213号建筑面积122.32平方米的房地产抵偿赵文霞220万元债务，办理该房屋的过户手续费用由赵文霞负担。余欠本金80万元，由岳阳明迪公司在2015年4月27日前还清；二、本案诉讼费30800元，减半收取15400元，由谢迪祥负担。2015年4月3日，本院向县房产局发出协助执行通知书，协助事项：将岳阳明迪公司开发的位于华容县马鞍新区华容大道富豪花园幢号035房114、115、214、215、216、217建筑面积共469.1平方米和沁园小区综合楼幢号050房号113、213号建筑面积122.32平方米的房地产房屋所有权办到赵文霞名下。2015年上半年，彭美兰向刘迪红收取租金时，刘迪红告知租赁的房屋以抵债给他人拒付房屋租金。2016年12月1日，彭美兰对县房产局作出的业务宗号为20134603018532的在建工程抵押登记不服向华容县人民政府提出提出行政复议申请，华容县人民政府审查认为彭美兰未在法定期限内提出行政复议申请，于2016年12月7日作出了华政复不受字[2016]02号不予受理行政复议申请决定书，决定：不予受理。2017年1月，彭美兰以不服原审被告华容县房地产管理局、原审第三人赵文霞、岳阳市明迪房地产开发有限公司预售商品房抵押登记纠纷一案向本院提起诉讼。本院再审认为，本案争议焦点是县房产局受理的业务宗号为20134603018532在建工程作抵押登记而核发权证编号为20135103015699的华容县预购商品房抵押证书的行政行为合法与否。结合双方当事人的诉辩意见，现分述如下：一、本案中，彭美兰的诉讼主体资格适格。彭美兰于2012年11月14日与岳阳明迪公司签订了《商品房购房合同》，于当月19日前付清了全部购房款，岳阳明迪公司将彭美兰购买的富豪花园二期C栋115、215门面商铺交付给彭美兰，彭美兰基于《商品房购房合同》对富豪花园二期C栋115、215门面商铺享有占有权，并对该门面商铺所有权取得有高度可期待性。县房产局办理的业务宗号20134603018532、登记编号20135103015699的预购商品房抵押登记行为，将彭美兰购买的富豪花园二期C栋115、215门面商铺上设立预购商品房抵押登记，对彭美兰的合法权益产生实际影响，彭美兰系与该行政行为有利害关系的公民，彭美兰在本案中系诉讼主体适格。原审期间，县房产局隐瞒赵文霞与岳阳明迪公司核发了两份编号均20135103015699的预购商品房抵押证书事实，提交与本案诉争抵押登记的行政行为无关联的其办理的登记编号为20135103015699、业务宗号为20134603018530的预购商品房抵押登记行为的行政审查材料，导致原审对县房产局办理的编号为20135103015699、业务宗号为20134603018530的预购商品房抵押登记的行政行为审查而错误认定彭美兰与县房产局办理的登记编号为20135103015699预购商品房抵押登记行为无利害关系，故应依法予以纠正。二、彭美兰的起诉未超过法定起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》（2000年3月8日颁布施行，2018年2月8日因《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》施行而废止）第四十一条规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。本案系因不动产登记提起的诉讼，县房产局就作出的本案所涉预购商品房登记的行政行为未告知彭美兰，其并不知道县房产局办理业务宗号20134603018532、登记编号20135103015699的预购商品房抵押登记行为的具体内容，从本案原审和再审情况，由县房产局于同日核发了两本编号20135103015699的预购商品房抵押证书，彭美兰至再审第一次庭审后才真正知道县房产局办理业务宗号20134603018532、登记编号20135103015699的预购商品房抵押登记行为的具体内容，故彭美兰的起诉，未超过法律规定的起诉期限；对县房产局提出彭美兰起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。三、县房产局办理的业务宗号20134603018532、登记编号20135103015699的预购商品房抵押登记的行政行为程序违法。其理由为：⑴、《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……。”因此，在建的房屋可以作为抵押财产。建设部《城市城市房地产抵押管理办法》第三条规定，预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。因此，在建工程抵押与预购商品房抵押在主体、抵押物种类和抵押目的存在重大差异；在建工程的抵押人系取得合法土地使用权和建设许可权的在建工程业主，抵押目的是为取得工程建造资金，抵押物为已取得的合法土地使用权及其在建工程投入的资产；预购商品房贷款的抵押人为预购合法商品房且支付约定购房款的购买人，抵押目的是为取得支付余下购房款资金，抵押物是购买人预购的商品房之期权。债权人赵文霞与开发商岳阳明迪公司赵文霞与岳阳明迪公司于2013年5月10日就陈辉借款120万元以岳阳明迪公司富豪花园二期C栋114#、115#、214#、215#、216#、217#门面屋设定抵押，该抵押物并非是在建工程，只是岳阳明迪公司开发的建设工程中的部分商品房，也不是抵押人所预购的商品房，县房产局办理时不仅未对赵文霞、岳阳明迪公司申请在建工程抵押时抵押物是否为建设工程进行合理审查，并将赵文霞、岳阳明迪公司的在建工程抵押登记，变更而核发预购商品房抵押登记证书，明显违反了房地产抵押登记程序。⑵、《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定：以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3、已投入在建工程的工程款；4、施工进度及工程竣工日期；5、已完成的工作量和工程量。赵文霞与陈辉、岳阳明迪公司签订的《抵押借款协议二》和赵文霞与岳阳明迪公司签订的《抵押合同二》，仅《抵押借款协议二》载明了在建工程的土地使用权编号，《抵押借款协议二》记载在建设工程规划许可证编号与实际编号不一致，对《建设用地规划许可证》编号、已投入工程款、工程施工进程和工程竣工日期等均未记载。岳阳明迪公司投资开发的富豪花园二期A、B、C栋商用住宅楼已于2011年1月竣工验收；赵文霞与岳阳明迪公司于2013年5月10日约定就陈辉借款120万元以岳阳明迪公司富豪花园二期C栋114#、115#、214#、215#、216#、217#门面屋设定抵押，到县房产局办理抵押登记时，该抵押物并非正在建设中，县房产局提交的岳阳圣泰杨房地产评估经纪有限公司岳圣房评字（2013）D228号房地产抵押估价报告亦充分证实了该事实；县房产局在受理赵文霞、岳阳明迪公司抵押登记申请当日对抵押房屋实地查看，实地查看表记载结果与岳阳明迪公司开发建设的富豪花园二期商用住宅楼已竣工并使用客观事实不符，县房产局在审查赵文霞、岳阳明迪公司抵押申请时未对申请抵押的材料尽到合理审查的义务，审查程序明显不合法。⑶、国家对不动产实行统一登记制度。《中华人民共和国房地产管理法》第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。岳阳明迪公司开发的富豪花园二期商住楼已竣工使用，应按法律规定办理相应的房屋产权证或不动产登记，赵文霞、岳阳明迪公司未经过产权部门产确权并核发权证情况下对富豪花园二期C栋114#、115#、214#、215#、216#、217#门面屋设立在建工程抵押并申请办理抵押登记；抵押协议之前，彭美兰已将购买富豪花园二期C栋115、215门面商铺后将出租他人经营，县房产局作为办理抵押登记的行政登记机关在实地查看应当注意到抵押门铺正由他人使用和经营，抵押门铺可能存在权属不明或者争议的财产而不得办理抵押登记的财产，未审查了解抵押门铺权属登记和门面使用情况，将权属存在争议的房屋办理预购商品房抵押登记，未尽到合理注意义务。综上所述，县房产局在办理业务宗号20134603018532、权证编号20135103015699的预购商品房抵押登记时，抵押物是已竣工和正在使用的商业店铺，非在建工程和岳阳明迪公司所预购的商品房，县房产局对赵文霞、岳阳明迪公司申请的抵押登记材料未尽到合理合法审查义务，违反了《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》的相关规定，损害了相对利害关系人的合法权益。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第七十条第一、三、六项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九条第二款、第一百二十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2017）湘0623行初4－1号行政裁定；二、撤销原审被告华容县房地产管理局于2013年5月10日办理业务宗号为20134603018532、权证编号为20135103015699的预购商品房抵押登记的行政行为。案件受理费50元，由原审被告华容县房地产管理局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  邓 葵审 判 员  段智频人民陪审员  蔡永华二〇一八年十一月二十九日书 记 员  张 巧附法律条文：1、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条经人民法院传票传唤，原告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按照撤诉处理；被告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为:（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九条原告或者上诉人申请撤诉，人民法院裁定不予准许的，原告或者上诉人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以缺席判决。第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。根据行政诉讼法第五十八条的规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，依法缺席判决。第一百二十二条人民法院审理再审案件，认为原生效判决、裁定确有错误，在撤销原生效判决或者裁定的同时，可以对生效判决、裁定的内容作出相应裁判，也可以裁定撤销生效判决或者裁定，发回作出生效判决、裁定的人民法院重新审理。