广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19711号上诉人（原审被告、反诉原告）：林如雅，女，1955年10月4日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地广州市中山四路**信德商务大厦**。法定代表人：杜树军，所长。委托代理人：吴斯羿，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：江晓琳，广东君厚律师事务所实习律师。上诉人林如雅因与被上诉人广州市房屋安全管理所租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林如雅上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求继续履行广州市海珠区晓园新村xx号xxx房（以下简称案涉房屋）的租赁合同；3.请求广州市房屋安全管理所支付林如雅房屋修缮费用21850元及电表安装费500元。事实和理由：（一）林如雅与广州市房屋安全管理所签订《广州市青年公寓过渡住房租赁合同》，租赁期限为2006年9月1日至2008年8月31日。租赁期限届满后，林如雅继续租赁案涉房屋并支付租金。广州市房屋安全管理所以林如雅名下已有产权房屋要求林如雅搬离房屋，但林如雅称名下房屋是其儿子挂在其名下且也是由其儿子居住。另，林如雅从2002年租住至今并未转租或转借他人，未违反租赁合同的约定。希望继续租住案涉房屋且愿意接受租金的提升。（二）案涉房屋缺少专门人员管理，房屋的硬件设施及周边环境差，例如化粪池臭气熏天、房屋线路老化乃至漏电危及生命安全。住户多次反映未果只能自己修复。且林如雅曾向广州市房屋安全管理所的工作人员反映墙面、楼顶的渗漏问题，工作人员表示自理。则林如雅有理由相信广州市房屋安全管理所同意林如雅对案涉房装电表及修缮房屋的行为。因此，林如雅对案涉房屋装电表及修缮的行为是为了保证人生安全的居住条件，其原本是属于出租人的责任和义务。林如雅只是代出租人履行合同的义务，则在租赁关系解除的情况下，林如雅有权要求出租人支付案涉房屋的装电表及修缮费用。综上，请二审法院依法改判，维护林如雅的合法权益。广州市房屋安全管理所二审辩称，广州市房屋安全管理所不同意林如雅的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。广州市房屋安全管理所向一审法院起诉请求：1.解除广州市房屋安全管理所与林如雅关于案涉房屋的租赁关系；2.林如雅及同住人员立即搬出案涉房屋，并将该房屋交还给广州市房屋安全管理所；3.林如雅支付房屋使用费（从2018年2月起计至林如雅实际返还房屋之日止，使用费参照每月租金156.4元的标准计算）；4.林如雅承担本案的诉讼费用。林如雅向一审法院反诉请求：判令广州市房屋安全管理所支付案涉房屋的电表安装费500元和房屋装修费21850元，反诉费由广州市房屋安全管理所承担。一审法院认定事实：2005年，广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所。据房管部门出具的《接管房地产通知书》记载，案涉房屋是广州市房屋安全管理所接管的公产房。2006年9月1日，广州市房屋安全管理所（甲方）与林如雅（乙方）签订《广州市青年公寓过渡住房租赁合同》，约定(第二条)甲方同意将坐落在海珠区晓园新村路街xx号xxx房号的房地产出租给乙方，作住宅用途使用，使用面积20.68平方米；(第三条)租赁期限2006年9月1日至2008年8月31日，月租金额为156.4元；（第十一条）租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回所承租的房屋给甲方……；（第十三条）乙方同意并确认下列事项：……3、本人或配偶没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，……；等。租赁期限届满后，林如雅继续承租案涉房屋，并支付租金至2018年5月份。据房管部门于2017年11月27日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，海珠区海逸街15号1505房登记在林如雅名下，该主张建筑面积93.6012平方米。广州市房屋安全管理所于2018年3月2日提起本案诉讼。诉讼中，广州市房屋安全管理所表示，现在发现案涉房屋没有同住人员；林如雅申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定。一审法院认为，广州市房屋安全管理所与林如雅签订的《广州市青年公寓过渡住房租赁合同》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对广州市房屋安全管理所和林如雅均具有法律约束力。现上述合同约定的租期已届满，林如雅继续使用涉案房屋，广州市房屋安全管理所、林如雅之间形成不定期租赁关系，广州市房屋安全管理所可以随时解除租赁关系。此外，根据合同约定，林如雅同意并确认本人或配偶没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约。经查，林如雅名下有自有产权房屋。故广州市房屋安全管理所要求解除其与林如雅关于案涉房屋的租赁关系，以及要求林如雅搬出并交付该房屋和要求林如雅支付该房屋的使用费（按每月156.4元的标准，从2018年6月起至林如雅交付案涉房屋之日止）的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。林如雅的抗辩意见不足以对抗广州市房屋安全管理所的主张，一审法院不予采纳。关于林如雅诉请广州市房屋安全管理所承担其装修费用的问题，广州市房屋安全管理所主张林如雅装修系其为改善居住环境而为之，且未征得广州市房屋安全管理所同意。诉讼中，林如雅未举证证明其装修案涉房屋经过了广州市房屋安全管理所同意，且本案系林如雅违约所致。林如雅反诉要求广州市房屋安全管理所承担装修费用，于法无据，一审法院不予支持。林如雅申请对房屋装修价值进行鉴定，没有必要，一审法院不予准许。关于电表安装费用的问题，林如雅未举证证明该费用应由广州市房屋安全管理所承担。林如雅关于“当时问过广州市房屋安全管理所工作人员能够报销，答复是先保留发票，以后可能会处理”的陈述中并无广州市房屋安全管理所承诺承担电表安装费的意思表示。广州市房屋安全管理所反诉请求广州市房屋安全管理所承担电表安装费，理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年7月25日作出如下判决：一、解除广州市房屋安全管理所与林如雅关于案涉房屋的租赁关系；二、林如雅在本判决生效之日起15日内，搬出案涉房屋，并将上述房屋腾空交还给广州市房屋安全管理所；三、林如雅参照每月156.4元的标准支付从2018年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费给广州市房屋安全管理所（其中从2018年6月1日起至本判决生效之日的房屋使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后的逐月支付）；四、驳回广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求；五、驳回林如雅的全部反诉请求。一审案件受理费279元（其中本诉受理费100元，反诉受理费179元），由林如雅负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，双方当事人均确认：1.双方对于案涉租赁合同的解除约定了解除条款；2.案涉租赁合同未对案涉房屋的装修条件作出约定。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉租赁合同应否解除及装修、安装电表费用承担问题。关于案涉租赁合同应否解除。双方签订的《广州市青年公寓过渡住房租赁合同》约定，林如雅确认本人或配偶没有自有产权房屋，如有虚假，广州市房屋安全管理所有权解除案涉租赁合同并收回房屋。对此，双方当事人对于合同解除条件进行了明确约定。从案件查明事实来看，现林如雅名下已有自有产权房屋，故合同的解除条件已经成就。林如雅主张案涉合同继续履行，缺乏合同依据，本院不予采信。一审法院判决双方之间的租赁关系解除，该处理并无不当，本院予以维持。关于装修、安装电表费用承担问题。双方签订的租赁合同并未对装修条件作出约定，且林如雅未举证证明其自行装修、安装电表的行为征得了广州市房屋安全管理所同意。林如雅上诉要求广州市房屋安全管理所承担其对案涉房屋装修、安装电表的费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，林如雅的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费279元，由林如雅负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一八年十一月二十日书记员  杨希郑志锐