广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初24170号原告（反诉被告）：孔祥坚，男，1964年2月8日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区之一。委托诉讼代理人：莫田德，广东江盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰惠，女，1955年1月29日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭小鲁、袁宇，广东金鹏律师事务所律师。原告孔祥坚与被告兰惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫田德，被告的委托诉讼代理人郭小鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还保证金10000元；2.判令被告赔偿10000元；3、判令被告退还水电煤气押金2000元。事实和理由：2018年6月2日，原被告签订租赁合同，约定被告将广州市越秀区淘金东路138号2203房租给原告，租期从2018年6月22日到2020年6月21日，共两年，其中2018年6月2日起到6月21日免租金，保证金10000元，月租金5000元，原告预付水电押金煤气2000元。但当6月3日原告家人搬运行李及家具准备入住时，却发现2203房另有他人居住，数日后经查询，2203房的房东不是被告。原告因此要求被告退回押金，但被告态度恶劣，拒不退还。被告无所有权，也无代理权出租2203房。已是违约，依法依理，应当双倍返还保证金，原告实质上造成了各种损失，如交通运输费、误工费、律师代理费，即便双倍退还保证金，仍然不足以弥补。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、涉案《房地产租赁合同》及相关文件中所记载“2203房”系笔误，双方及中介实际协商并交付的租赁房屋为“2003房”。被告已经依约将房屋交付原告，履行了合同义务，不存在违约行为。1、被告于2018年5月中旬将涉案房屋委托第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）出租，并将房屋钥匙交给具体负责本次租赁事宜的中介工作人员李德灿，根据其证言可知，原告在租赁广州市越秀区淘金东路138号2003房（以下简称“涉案房屋”）前已多次到涉案房屋实地看房，原告完全清楚所租赁涉案房屋的地址及其现状。中介人员从来没有带原告看过2203房。2、涉案《房地产租赁合同》是被告、原告和房产中介人员在涉案房屋内签订，签订合同当天是原告和中介人员先到涉案房屋，等待一个多小时后，被告到达涉案房屋，被告当场向原告出示了涉案房屋房产证原件，被告提供的房产证明确租赁地址为2003房。3、签订租赁合同后，被告和原告当场检查了家电情况，双方签署了《家私电器清单》，清点并确认了涉案房屋里的家具、家电及水电表（涉案房屋的水电表是上锁的，由物业人员上门抄取水电表的情况）、煤气表、管理费（被告交钥匙给原告后，与原告一并去物业管理处核对管理费以及配门禁卡），而原告在起诉状中故意隐瞒了对2003房中家电清点、抄表、交钥匙等事实。4、根据物业服务中心提供的放行条及保安员的证言可知，在6月2日，被告与原告清点完2003房家电后，被告将原告不需要的大床、沙发等部分家具搬离涉案房屋。原告与被告一起到物业服务处办理物品放行条，该放行条清楚记载房号为“A2003”，此放行条有备案一式两份，原告拿走一份，服务处备案一份。5、正常情况下，承租人都是在确定好租赁房屋、核实完水电煤气等数据后，才缴纳相关费用。本案中，原告在合同签订当日即支付了保证金及水电煤气押金，说明其在当天是确认过涉案房屋可租赁，而可用于租赁的只有2003,因为2203房原本就长期有人居住。6、此外，被告之所以把涉案房屋租赁给原告，是基于以下两个原因：第一，原告当时是与一名叫张慧玲的女子一同看房，并称二人共同承租该房产，而被告本来就想将房产租赁给不带小孩的租客；第二，原告承诺租赁后出资将房屋重新粉刷，被告考虑以后出租的便利，最终同意降低租金并给予原告免租期用于装修。综上，涉案租赁合同及相关文件的签订、家电清点、水电费的核查等事宜均是在涉案房屋进行，原告明知其承租的房屋是2003房，相关文件中记载的2203房明显系笔误。被告依约于签订合同当将涉案房屋交付予原告使用，办理了清点涉案房屋家私电器、查核水电表、煤气表、管理费，搬走家具，交付钥匙，为原告配门禁卡等交房手续，因此被告已履行了合同义务，不存在违约行为。二、原告在签约第二天即告知中介不想承租该物业，并在被告催告后，拒绝支付租金。原告的行为明显违约，被告依约有权不予退还原告的保证金。1、根据中介的证明，原告在签订上述租赁合同次日，即通过电话以及微信告知房产中介不想承租该套物业，并要求退还中介费用等费用。2、被告于2018年6月20日通过微信向原告发送通知函，要求其按期缴纳租金，原告不予理会。由此可见，原告以拒绝缴纳租金的形式，故意违约，提前退租。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第三款的约定，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。因此，被告有权不予退还原告保证金。三、原告要求被告赔偿其10000元，没有事实和法律依据。相反，原告借合同笔误之机，虚构事实，隐瞒真相，进行恶意诉讼，给被告造成了人力、物力、财力和精力的损害，且浪费了司法资源，损害司法权威。对于原告的上述行为，请求法院在查明事实后，追究其相关责任。结合上述一、二分析，原告明显是违约在先，其是为了规避违约责任，借合同笔误之机，故意虚构事实，隐瞒真相，恶意提起诉讼。四、因合富公司为被告和原告提供了中介服务，了解涉案合同履行情况，且其服务存在瑕疵，对于认定各方违约责任具有影响，因此案件处理结果与其有法律上的利害关系。根据《民事诉讼法》第五十六条第二款的规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。特请求贵院通知其作为本案第三人参加诉讼。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回其诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判决确认双方签订的《房地产租赁合同》于2018年7月7日解除；2.原告参照租赁合同约定的5000元每月的租金标准，向被告支付2018年6月2日至7月7日间的租金共5000元。事实和理由：一、被告与原告就租赁越秀区淘金东路138号2003房事宜签订了《房地产租赁合同》（合同号：GHD0093775),涉案《房地产租赁合同》及相关文件中所记载“2203房”系笔误，被告已向原告交付租赁房屋，履行了合同义务。1、被告于2018年5月中旬将涉案房屋委托合富公司出租，并将房屋钥匙交给具体负责本次租赁事宜的中介工作人员李德灿，根据其证言可知，原告在租赁涉案房屋前已多次到涉案房屋实地看房，原告完全清楚所租赁涉案房屋的地址及其现状。中介人员从来没有带原告看过2203房。2、涉案《房地产租赁合同》是被告、原告和房产中介人员在涉案房屋内签订，签订合同当天是原告和中介人员先到涉案房屋，等待一个多小时后，被告到达涉案房屋，被告当场向原告出示了涉案房屋房产证原件，被告提供的房产证明确租赁地址为2003房。3、签订租赁合同后，被告和原告当场检查了家电情况，双方签署了《家私电器清单》，清点并确认了涉案房屋里的家具、家电及水电表（涉案房屋的水电表是上锁的，由物业人员上门抄取水电表的情况）、煤气表、管理费（被告交钥匙给原告后，与原告一并去物业管理处核对管理费以及配门禁卡）。4、根据物业服务中心提供的放行条及保安员的证言可知，在6月2日，被告与原告清点完2003房家电后，被告将原告不需要的大床、沙发等部分家具搬离涉案房屋。原告与被告一起到物业服务处办理物品放行条，该放行条清楚记载房号为“A2003”，此放行条有备案一式两份，原告拿走一份，服务处备案一份。5、原告在合同签订当日即支付了保证金及水电煤气押金，说明其在当天确认过涉案房屋可租赁。综上，涉案租赁合同及相关文件的签订、家电清点、水电费的核查等事宜均是在涉案房屋进行，原告明知其承租的房屋是2003房，相关文件中记载的2203房明显系笔误。被告依约于签订合同当日将涉案房屋交付予原告使用，办理了清点涉案房屋家私电器、查核水电表、煤气表、管理费，搬走家具，交付钥匙，为原告配门禁卡等交房手续，被告已履行了合同义务。二、截至提起本反诉之日，原告仍未向被告支付租金，也未书面通知被告解除合同。原告已违反涉案租赁合同的约定，严重损失了被告的合同权益。原告应当赔偿被告在此期间的租金损失。涉案租赁合同第三条及第四条约定，签定本合同当日（即2018年6月2日），承租人方（即原告）须向出租方（即被告）交付保证金和首月租金。租金按月结算，在每月第20日前缴付。第七条约定，承租方如果逾期缴纳租金或欠缴管理费、水电费等达15日视为承租方违约，承租方有权解除合同，收回房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。被告于2018年6月20日通过微信发通知函催促被反诉人缴交租金，原告未支付租金，也未书面通知被告解除合同。因原告逾期缴纳租金，被告于2018年7月7日通过微信通知原告收回涉案房屋。另外，根据租赁合同第八条第三款的约定，租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方……在通知期间，承租方需照常缴纳租金。综上，从合同约定的角度来说，原告应当支付通知期间的租金；从原告违约导致被告的房产闲置的角度来说，原告应当支付被告房产空置的租金损失。因此，不论从哪个角度，原告均应当赔偿被告租金损失。三、原告通过拒绝支付租金及起诉的行为表示其拒绝履行合同，被告也于7月7日收回房屋，因此，涉案房地产租赁合同已实际解除。综上,原告的违约行为导致被告房产空置，造成租金损失，为维护被告的合法权益，故提起本案反诉。原告对被告的反诉请求辩称：本案的合同因履行不能而属无效，所以不存在解除的问题。原告在六月份已经起诉了被告，被告已经知道涉案房屋无法承租，所以原告不应该交租，被告的第二项诉讼请求不应得到支持。经审理查明：据被告提供的《房地产权证》记载：东山区（现越秀区）淘金东路138号2003房的权属人为被告，建筑面积86.025平方米，房屋用途为居住用房。据2018年11月9日的《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区淘金东路138号2203房的权属人为李荔，建筑面积86.03平方米，规划用途为住宅。2018年6月2日，原告（承租方）与被告（出租方）及合富公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》，其中约定：经过经纪方的促成，出租方愿意将其拥有的房产出租给承租方使用现租赁双方根据广州市有关房产管理规定经过友好协商，签订合同条款如下：一、租赁房产的地址为:越秀区淘金东路138号2203房（下称“该房产”）。三、租赁双方同意按下列约定出租和承租该房产：1、租期从2018年6月22日至2020年6月21日止,共2年。免租期2018年6月2日至2018年6月21日。2、保证金：10000元。3、租金：每月50OO元。4、结算方式：租金按月结算。在每月的第20日前缴付。四、签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即将保证金无息退回给承租方租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意。10、租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方；如需继续承租该房产，应提前1个月与出租方协商，双方另订合同。八、违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。3、租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前1个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方;如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。4、因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由大厦管理处进行见证。5、如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品，经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直至清偿为止。十六、三方约定的其他事项：经甲乙双方决定，搬走部份家私家电，合同到期全部归还复原（详清看家私清单）。注：提前搬走须提前2个月通知等。同日，原告与被告签订《家私电器清单》（地址为越秀区淘金东路****）。原告支付保证金10000元及水电煤气押金2000元给被告，被告开具的《收款收据》上注明为越秀区淘金东路138号2203房。原告将涉案房屋交给被告使用。原告没有向被告支付过租金。2018年6月20日，被告向原告送达《通知函》，要求原告于当日支付租金。原告表示：被告于2018年6月20日已自行收回涉案房屋，原告没有将涉案房屋的钥匙交回给被告。被告表示：我方于2018年7月7日自行收回涉案房屋，原告没有将涉案房屋的钥匙交回给我方。本院认为：原告与被告及合富公司自愿签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。因淘金东路138号2203房不属于被告所有，淘金东路138号2003房才属于被告所有。另外，在租赁房屋时，原告已到现场确认承租的房屋，双方也已在现场签订《家私电器清单》，按照常理，被告不可能将他人的房屋出租给原告。综上，原告向被告承租的房屋应为2003房，并非2203房。原告以被告不能交付涉案房屋为由而请求确认被告违约依据不足，本院不予采信。原告逾期向被告支付租金已构成违约，应承担违约责任，合同已约定原告违约被告有权没收保证金，故原告要求被告退还保证金、赔偿10000元本院不予支持。原告要求被告退还水电煤气押金本院予以支持。因被告要求原告支付租金但原告拒付后被告于2018年7月7日自行收回房屋，故被告反诉请求确认房地产租赁合同于2018年7月7日解除合法有理，本院予以支持。因合同已约定2018年6月2日至2018年6月21日为免租期，故原告应支付2018年6月22日起至2018年7月7日的租金给原告，被告要求原告支付2018年6月22日前的租金不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告孔祥坚与被告兰惠及广东合富房地产置业有限公司签订的《房地产租赁合同》中关于房屋租赁的内容于2018年7月7日解除；二、被告兰惠应于本判决发生法律效力之日起10日内，将水电煤气押金2000元一次性退还给原告孔祥坚；三、原告孔祥坚应于本判决发生法律效力之日起10日内，将从2018年6月22日至2018年7月7日的租金（按每月5000元计算）一次性支付给被告兰惠；四、驳回原告孔祥坚的其他诉讼请求；五、驳回被告兰惠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，反诉费25元，由原告孔祥坚负担320元，被告兰惠负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  陈慧玲二〇一八年十一月二十九日书 记 员  戴 鹏