杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0103民初5123号原告：李郁唐，男，1946年2月2日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人:李旦伟，浙江波宁律师事务所律师。被告：郑东法，男，1962年12月15日出生，汉族，住浙江省淳安县。原告李郁唐与被告郑东法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月29日公开开庭进行了审理。原告李郁唐的委托诉讼代理人李旦伟、被告郑东法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李郁唐向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于杭州市下城区间的房屋；2.判令被告向原告支付租赁期满后房屋占有使用费（计算至实际腾空日止，现暂计算至2018年7月6日）37359.9元；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月28日，原告与杭州市司法局签订了《房屋租赁协议》。根据该协议约定，杭州市司法局将坐落在潮王路25号-25-1朝晖六区23幢东单元底层约105平方米临街房租给原告使用。承租期限为三年。2012年9月30日，原、被告签订了《租房协议》，双方约定：原告将从杭州市司法局承租的位于杭州市下城区间的房屋楼转租给被告。租房时间为2012年9月30日始到2015年9月29日止，年租金为13500元整，先付房租后使用。房租每半年交纳一次，每次租金为20500元，每年9月28日和3月28日前交付房租，半年交纳一次，如逾期不缴纳租金，原告有权终止协议，损失由被告自负。协议还对转租转让、消防、安全、环保、噪音、装潢等作了约定。协议签订后，原告依约交付了房屋，被告也依约支付协议期内的房租，但协议到期后，被告拒不腾退承租房屋，虽经多次催促，但被告强行占有并使用至今。原告认为，原、被告双方签订的《租房协议》合法有效，双方理当依约全面履行，现被告拒不腾退承租的房屋并强行使用至今，已严重侵害了原告的合法权益。[杭州市司法局早于2018年3月14日向杭州市下城区人民法院提起诉讼。杭州市下城区人民法院已于2018年6月13日作出（2018）浙0103民初1727号民事判决书，要求原告于判决生效之日起十日内腾退涉案房屋，付清房租及房屋占有使用费。现该判决已生效]为维护自己的民事权益不再受侵害，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等的有关规定，特向贵院提起起诉，望贵院能站在公正立场，依法判决，以支持原告诉请。被告郑东法答辩称：一、原告对案涉房屋不享有任何权利，无权要求被告腾退并支付房屋占有使用费。1、案涉房屋无产权证，建造者也非原告，因此原告是不享有所有权的；2、原、被告签订《租房协议》中的租房时间到2015年9月29日。租赁期满后，原、被告间未签订书面协议，也没有形成事实上的合同关系。（1）原告无转租的权利，原告跟司法局签订的《房屋租赁协议》显示，承租期自2015年9月29日期满，则在期满后，原告对该房屋不享有任何权利，原告在其与司法局的诉讼答辩中亦称“《房屋租赁协议》于2015年9月29日到期后，答辩人即与转租后的承租人终止了合同”也就是2015年9月29日之后，原被告之间不存在房屋租赁合同关系。原告现在既非房屋的所有权人，在其与司法局的租赁协议到期后对房屋也不享有转租的权利，其起诉要求被告腾退并支付占用使用费主体不适格。此外，租赁期满后，被告也一直在等待有人能收回房屋，只要房屋所有权人通知被告限期办理的时间，并愿意办理交接手续，被告当然愿意将房屋返还，但是有权主张的主体并非原告。二、租赁期满后，被告多次联系了原告及司法局人员均未果，租赁房屋因无法以被告名义办理营业执照，且不能通过年检，被告无法正常使用。租赁期内，被告一直按约支付租金，积极履行合同义务，租赁期满后，被告多次联系原告，原告却如失踪一般，让被告不知所措。走也不是，留也不是。当初承诺做好交接工作也未兑现，被告从外地来到杭州创业，拖家带口，把毕生积蓄都投在这里。走的时候也需要结算明确。被告亦托朋友多方尝试联系司法局，但均无法取得联系，导致是否能够续租房屋处于不确定状态，被告在原有房屋内的装修、设施是否需要拆除，如何办理房屋交接手续，被告也一直在等待能有人处理这些事项。被告租赁房屋经营修理店，原告之前一直允诺会为被告办理相应的营业执照，但一直未予办理。之后，被告自身前往办理，也因租期到期后无法提供租赁合同而未能成功。遇到工商局检查时没有营业执照而受到处罚，被告一直在等待有人办理房屋交接，不可能继续投入人力、物力进行经营。因此，因原告的原因导致案涉房屋在租赁期满后实际无法正常使用，首先，如前所述不应由原告收取使用费；其次，占用使用费也不应参照租金标准收取。作为过错方，如果原告还能按照原被告之间的原《租房协议》中的租金标准来收取占用使用费，而因此获利，也是明显有悖法理的；三、退一步讲，房屋占有使用费的诉请也已超过诉讼时效。《民法通则》规定的延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，如参照租金标准计算占有使用费。则也应当适用租金的诉讼时效，被告认为现早已超过诉讼时效。综上所述，被告认为原告主体不适格，无权参照租金标准收取占有使用费，且诉请超过诉讼时效，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告李郁唐为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1.租赁协议（1999）、房屋租赁协议（2012）各一份，证明原告有权处分出租房屋使用权的事实；证据2.租房协议一份，证明原告将房屋转租给被告，被告违约拖欠租金、未付占有使用费的事实；证据3.（2018）浙0103民初1727号民事判决书一份，证明原告就涉案房屋已被杭州司法局起诉并被判令腾退房屋、支付租金及占有使用费的事实。被告郑东法未提交证据。上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：针对原告李郁唐提交的证据1-3，被告郑东法对其三性均无异议。本院对原告李郁唐提交的证据1-3，三性均予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2012年9月30日，原告李郁唐与被告郑东法签订一份《租房协议》，该协议约定：原告将位于杭州市下城区间的房屋租用给被告使用。租房时间为2012年9月30日至2015年9月29日止，租期三年；年租金为13500元整，先付租金后使用，每年9月28日和3月28日前交付房租，半年缴纳一次，如逾期不缴纳租金，原告有权终止协议，损失由被告自负。协议还对转租、装潢、提前解约等作了约定。协议签订后，原告李郁唐将房屋交付给被告使用，被告郑东法按约交付租赁期内的全部租金。协议到期后，原告李郁唐未与被告郑东法签订续签合同，涉案租赁物一直由被告郑东法使用至今。2018年3月14日涉案租赁物的产权单位杭州市司法局向本院提起诉讼，要求李郁唐返还租赁房屋、支付拖欠租赁及房屋占有使用费。本院经审理后，于2018年6月13日作出判决，判令李郁唐于判决生效之日起十日内将位于杭州市下城区屋约105平方米临街房的房屋腾空退还给杭州市司法局、支付租金64800元及房屋占有使用费148696.8元，该判决已生效。现原告李郁唐诉讼来院要求被告郑东法腾退租赁房屋、支付房屋占有使用费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”原告李郁唐与被告郑东法之间所签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，该合同对双方均有约束力。现租赁期间届满，被告郑东法应按照合同约定和法律规定返还租赁物，故原告李郁唐要求被告郑东法腾退涉案房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告李郁唐要求被告郑东法支付租赁期满后房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的人民法院应予支持”。现租赁期间已届满，原、被告之间未续签租赁协议，也未支付任何费用，被告郑东法继续占用涉案租赁房屋，故原告李郁唐请求支付租赁期满后房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。根据原告李郁唐与被告郑东法签订的《租房协议》，年租金为13500元，折算为日租金36.99元，被告郑东法应向原告李郁唐按日租金36.99元的标准支付占有租赁物使用费为37322.91元（2015年10月1日至2018年7月6日为1009天），超过部分，不予支持。关于被告郑东法缴纳的房屋保证金5000元，因原告李郁唐在租赁期满后未退还，故该保证金应当在应支付的占有使用费中予以先行扣除。对于被告郑东法认为原告无权参照租金标准收取占有使用费的抗辩缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑东法于本判决生效之日起十日内将位于杭州市下城区间的房屋腾空退还给原告李郁唐；二、被告郑东法于本判决生效之日起十日内支付给原告李郁唐房屋占有使用费37322.91元（暂计算至2018年7月6日，此后按每日36.99元计算至实际房屋腾空日止）；三、驳回原告李郁唐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，因适用简易程序，减半收取为367元，由原告李郁唐负担50元，被告郑东法负担317元。原告李郁唐于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告郑东法于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 罗书生二〇一八年十一月十三日代书记员 马小兰