河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终7575号上诉人（原审原告）：赵妤志，女，1983年3月23日出生，汉族，现住唐山市。被上诉人（原审被告）：福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司，住所地：唐山路**女织寨乡吉祥路中段。负责人：汤筱娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘飞，河北唐正律师事务所律师。上诉人赵妤志因与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2018）冀0202民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵妤志上诉请求：1、撤销唐山市路南区人民法院（2018）冀0202民初1251号民事判决。2、改判确认物业费收费面积为252.27平方米，物业费参照3元／月／平方米的标准酌情予以降低。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审认定“关于物业费缴费面积，双方签订的前期物业服务协议中，明确约定了按照建筑面积收取，且原告取得的房屋所有权证书中的亦载明建筑面积包含住宅和储藏室，故原告主张仅按住宅面积计算物业费，理据不足，不予支持”无事实和法律依据。原审在没有任何法律依据的前提下，就认定房屋建筑面积包含住宅和储藏室，属于法律禁止的类推,不应认定房屋建筑面积包含住宅和储藏室。1、《前期物业服务协议》第一条明确约定物业类型为住宅，即物业协议中的建筑面积即住宅面积。双方签订前期物业合同时，被上诉人并未告诉上诉人按照住宅和地下室两部分的建筑面积收取费用。地下储藏室是赠送的，纵观全国和唐山地区鲜有地下室收取物业费的情况。即便收取储藏室的费用，被上诉人应该在前期物业服务协议中明确告知，而协议并未标注收费面积及收费范围。因此，可以认定物业协议中所提及的建筑面积即住宅的建筑面积。2、购房发票记载房屋建筑面积是252.27平方米。购房合同第四条也明确记载，上诉人是按照建筑面积交纳的房款。购房发票作为购买依据，是对购房合同中建筑面积的最好诠释。因此，购房合同所指的建筑面积就是252.27平方米。3、同类型小区万科红郡并未收取储藏室物业费，全国乃至唐山市范围内也无收取储藏室物业费用的行业惯例。4、房屋产权证中未记载房屋面积包含房屋面积和储藏室面积。二、原审认定被上诉人小区为联排别墅，故不适用《唐山市物业服务收费管理实施办法》中有关适用政府指导价的规定。三、原审认定“被告已经对涉嫌违反管理条例的上述行为通过现场进行劝阻、制止、要求行为人改正、电话沟通、书面通知、以函件形式报告行政部门等方式履行了物业管理义务”，认定事实错误。福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司答辩称，一、一审法院判决认定被申请人按照建筑面积收取物业费事实清楚、理据充分。1、被上诉人与上诉人在《前期物业服务协议》中明确约定，物业费按照房屋建筑面积收取，双方在《商品房买卖合同》第三条中商品房建筑面积252.27平米，附属用房建筑面积111.08平米，共计363.35平米，并且，上诉人的《不动产权证》上明确登记了该房屋的建筑面积为363.35平米。被上诉人按照合同约定，按363.35平米收取物业费，应当得到法院的支持。2、根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”规定，只有合同条款中含有“免除或限制其责任的条款”并按照对方要求的情况下，提供方才有义务予以说明。本案中，其一《前期物业服务协议》中并无免除或限制被上诉人责任的条款；其二，上诉人在签订协议时并未要求被上诉人对相关条款进行解释说明；其三，上诉人在协议签订后一直按照《前期物业服务协议》的约定交纳物业费，上诉人对物业费的数额和计算方式应当是明知的，并且认可。因此，上诉人和被上诉人签订的《前期物业服务协议》是合法有效的，应当继续履行。二、一审法院认定上诉人小区为别墅，不适用《唐山市物业服务收费管理实施办法》中有关政府指导价的规定正确。上诉人的小区为别墅是众所周知的事实，正如上诉人引用国土资源部对别墅的定义，别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式，占地面积又相当大，容积率又非常低的住宅。上诉人的小区正是此种住宅。《前期物业服务合同》中的第一条也明确写明了物业类型为：别墅。《唐山市物业服务收费管理实施办法》（2016）第四条规定：“物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。业主大会成立之前的居民普通住宅区(别墅除外)物业服务收费实行政府指导价;……”。本条明确规定了别墅除外的居民普通住宅区的政府指导价，本小区系别墅社区，并非普通住宅。《唐山市物业服务收费管理实施细则》第六条明确规定“别墅区及非住宅物业服务费实行市场调节价，收费标准由业主与物业服务企业商定”。在被答辩人提到的《前期物业服务协议》第六条明确约定“联排别墅：5元/月.平方米”，双方自愿约定了物业服务的收费标准为5元/月/平方米。该约定亦没有违反法律强制性规定，故被答辩人应当按照双方约定交纳物业费。被答辩人主张按3元/月/平方米无事实和法律依据。三、答辩人履行了物业服务合同义务，物业服务标准符合合同约定。1、被告所提出的“小区内车辆停放无序、占用绿地、公共秩序维护不足，小区内私搭乱建等”起诉意见，原告作为本小区物业管理单位，依据《唐山市物业管理条例》第五十二条“物业管理区域禁止下列行为：……（三）擅自拆改房屋承重结构、主体结构，破坏或者擅自改变墙体外观；……（八）侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施；（十四）违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶影响他人；……（十六）其他违反法律、法规和管理规约的行为。……物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时向有关行政部门报告。”的规定，原告已经对涉嫌违反管理条例的上述行为通过现场劝阻、制止、要求行为人改正、电话沟通、书面通知、以函件形式报告行政部门等方式履行了约定及法定义务。物业服务其实就是对公共区域管理维护，是一个动态过程，正因为小区有可能存在例如绿化衰退枯萎、部分垃圾堆积、临时停车等问题，物业服务才成为必要。上诉人提出的向相关部门致函说明小区“私搭乱建”情况的证据中没有盖章或签收与事实不符，被上诉人给住建局的函件中均有住建局工作人员的签收。被上诉人在对“私搭乱建”住户进行“劝阻、制止”无效后，已经履行了向有关行政部门报告的义务。赵妤志向一审法院起诉请求：1.请求判令确认物业费缴纳面积为252.27平方米；2.判令物业费按照3元/月/平方米收取；3.判令本案的一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月9日，唐山中骏房地产开发有限公司与赵妤志、罗占刚签订房屋买卖合同，购买中骏南湖香郡第C55-C60座1单元C57号房，建筑面积252.27平方米，附属用房建筑面积111.08平方米。且原告赵妤志就涉案房产取得房屋所有权证书，该房屋所有权证书中房屋状况载明建筑面积：住宅为252.27平方米，储藏室为111.08平方米。2011年7月1日，唐山中骏房地产开发有限公司与泉州世邦物业管理有限公司（原告前身）签订《前期物业服务合同》，合同第三章第六条第二款约定:“……物业服务企业向业主按其拥有的物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，具体预收标准如下：……联排别墅5元/月.平方米……”。2013年12月9日，原被告签订《前期物业服务协议》，由被告为原告提供物业服务。该协议约定住宅物业服务费采取酬金制方式，依据建筑面积向业主（使用人）收取物业管理服务费，收费标准为5元/月/平方米。原被告之间曾因原告拖欠物业服务费用问题产生纠纷，唐山市路南区人民法院于2016年12月9日作出（2016）冀0202民初2740号民事判决书，判决赵妤志、罗占刚于本判决生效后十五日内给付福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司物业管理服务费人民币28153.2元。判后，赵妤志、罗占刚不服，上诉于唐山市中级人民法院。唐山市中级人民法院于2017年5月31日作出（2017）冀02民终3106号民事判决书，驳回上诉，维持原判。关于小区内部分业主私搭乱建、侵占绿地等行为，被告向相关业主发放了整改通知单，并向唐山市住建局致函。一审法院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》，主体适格、内容合法，依法有效，对双方具有约束力，原被告双方都应按照上述合同的约定履行各自的义务。关于物业费缴费面积，双方签订的前期物业服务协议中，明确约定了按照建筑面积收取，且原告取得的房屋所有权证书中的亦载明建筑面积包含住宅和储藏室，故原告主张仅按住宅面积计算物业费，理据不足，不予支持。关于原告提出的应按照《唐山市物业服务收费管理实施办法》中普通住宅小区物业服务等级标准特级收费标准3元/月/平方米收取物业费的主张，因原告所居住的小区系联排别墅，故不适用该规定。关于原告提出的被告未尽到合同约定的管理义务履行不到位的主张，因其提交的证据仅为某一个时间点或时间段的情况，不能全面、客观的证明被告履行物业服务不符合合同约定。且根据《唐山市物业管理条例》第五十二条规定，原告所述称的私搭乱建、占用绿地、破坏环境、公共秩序差等现象均应在劝阻、制止无效时向相关行政部门报告。被告物业管理中的上述行为通过向业主进行劝阻、发放整改通知单以及向相关行政部门致函等形式履行了物业管理义务，故根据原告提交的证据不能认定被告的物业服务存在重大瑕疵，原告主张按3元/月/平方米的标准收取物业费，理据不足，不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原告赵妤志的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告赵妤志负担。本院二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，根据上诉人赵妤志的诉讼请求，本案争议的主要焦点是：上诉人赵妤志涉案房屋涉及的物业费缴纳面积；物业费的收取标准。上诉人赵妤志认为涉案房屋物业费缴纳面积是252.27平方米；物业费按照3元/月/平方米收取。关于第一个焦点，上诉人赵妤志与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定，该商品房的建筑面积是252.27平方米，……。附属用房建筑面积111.08平方米。上诉人赵妤志与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司签订的《前期物业服务协议》第七条第一款约定，中骏南湖香郡服务中心按《商品房买卖合同》唐山中骏房地产开发有限公司与购房者约定的收费标准依据建筑面积向业主（使用人）收取物业管理服务费……。上诉人赵妤志与罗占刚房屋所有权证书记载，房屋状况：总层数3／1-3建筑面积252.273／-1建筑面积111.08。唐山市路南区人民法院2016年12月9日（2016）冀0202民初2740号民事判决认定的收费面积是（252.27+111.08）平方米，且该判决已经发生法律效力。综上，上诉人赵妤志认可按照252.27平方米缴纳物业费用的诉讼请求，一审法院未予支持依据充分。关于第二个焦点，上诉人赵妤志与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司签订的《前期物业服务协议》第七条第一款约定住宅物业服务费5元/月/平方米。《前期物业服务合同》第一条明确了物业类型为：别墅。《唐山市物业服务收费管理实施办法》（2016）第四条规定：“物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。业主大会成立之前的居民普通住宅区(别墅除外)物业服务收费实行政府指导价;……”。本条明确规定了别墅除外的居民普通住宅区的政府指导价，本小区系别墅社区，并非普通住宅。一审法院认定涉案小区按别墅社区收费，不适用《唐山市物业服务收费管理实施办法》有关适用政府指导价的规定并无不当，上诉人赵妤志诉请物业费参照3元/月/平方米的标准收取并酌情予以降低的主张不予支持。综上所述，赵妤志的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.0元，由上诉人赵妤志负担。本判决为终审判决。审判长 徐万启审判员 沈 军审判员 李建波 二〇一八年十一月一日书记员 房善忠