广东省广州市天河区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0106执异519号异议人（案外人）：张仲华，男，1954年10月9日出生，汉族，住四川省乐山市市中区县街***号，身份证号码******************。委托代理人：李富君，四川典扬律师事务所律师。申请执行人：亿多世（中国）租赁有限公司，住所地在广东省广州市天河区林和中路*号海航大厦写字楼**楼**-**单元。法定代表人：OHSIEWGUAT。委托代理人：王聪、黄子健，均系广东安华理达律师事务所律师。被执行人：童文勋，男，1968年6月18日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区大北街***号*幢*单元***号。被执行人：张捷，女，1971年8月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区大北街***号*幢*单元***号。被执行人：四川恒康植物油脂有限公司，住所地：四川省眉山市东坡北街***号*幢*单元***号。法定代表人：童文勋。本院在执行申请执行人亿多世（中国）租赁有限公司与被执行人童文勋、张捷、四川恒康植物油脂有限公司（以下简称恒康公司）融资租赁合同纠纷一案中，案外人张仲华向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人张仲华异议称：我请求解除对四川省眉山市东坡区三苏大道东段***号银鹏国际酒店和九龙豪府商住小区*幢*单元*层*号（以下简称案涉*号房）、4幢1单元6层3号房屋（以下简称案涉3号房）以及-1层791号、-1层792号车位（合同号91113、91114，以下简称案涉791号车位和案涉792号车位）的查封，并终止对前述房屋、车位的拍卖措施。理由如下：我在天河区法院采取查封措施之前就已通过买卖方式取得了案涉*号房、*号房、***号车位、***号车位的事实所有权。一、在人民法院查封之前，买卖双方已签订合法有效的房屋买卖合同。张捷和童文勋于2016年11月16日与我签订《房屋转让协议书》，约定：张捷、童文勋将案涉2号房、3号房、791号车位和792号车位一并转让给我，转让价格为105万元；因张捷、童文勋欠眉山市洪雅县川信小额贷款有限公司借款80万元及利息，我应支付的购房款由我代张捷、童文勋向该公司清偿借款本息视为履行，代其清偿借款本息后剩余的购房款直接支付给张捷、童文勋；张捷、童文勋应于我付清购房款后十日内将房屋及其相关房屋资料交付给我。该《房屋转让协议书》合法有效，且形成日期在法院对前述房屋、车位采取查封措施之前。二、我已合法占有案涉的房屋及车位。《房屋转让协议书》生效后，我在2017年3月7日前按合同约定的方式向张捷、童文勋支付了全部购房款，张捷、童文勋于2017年3月7日将案涉房屋、车位交付给了我，同样在法院对房屋、车位采取查封措施之前。我对该房屋、车位享有占有、使用、收益、处分的权利，并且我还以本人名义将该房屋、车位出租给了李朝兴，实际行使了房屋所有权人的权利。三、我已支付了全部购房价款。双方约定的房屋（含车位）总价款为105万元，我于2016年11月16日代张捷、童文勋向眉山市洪雅县川信小额贷款有限公司支付了30万元用于清偿其借款，于2017年3月7日代张捷、童文勋向眉山市洪雅县川信小额贷款有限公司支付了513333元用于清偿其借款，剩余236667元购房款也于2017年3月7日以现金方式支付给了张捷、童文勋，张捷、童文勋均向张仲华出具了收条，在法院采取查封措施之前张仲华已付清了全部购房款。四、我对于未完成过户登记无过错。因项目开发商四川省银鹏房地产开发有限公司处的原因，导致该项目内写字楼的所有商业性用房均未办理房屋权属证书，因此该房屋暂不具备过户条件。我与张捷、童文勋才在协议中约定，在具备办证条件后立即将房屋过户登记到我名下，我对此无过错。综上所述，我在法院采取查封措施之前已经通过买卖形式取得了案涉的房屋和车位，支付了全部价款，实际占有了该房屋和车位，未完成过户登记也不是我的原因造成的，我对此房屋实质上享有所有权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。申请执行人亿多世（中国）租赁有限公司答辩称：我方不同意异议人的要求。第一，案涉的房屋、车位转让协议书没有经过备案，无法以此认定协议书属于双方真实意思表示。第二，异议人仅凭没有备案的房屋租赁合同希望证明其在查封之前已合法占有案涉房屋，却没有提交相关的收取案外人租金的凭证以及案外人或者异议人交付水费电费的证明，不符合司法解释的第二点。第三，异议人缺乏代偿的银行流水，或者说代偿的银行流水不能证明其已经交付了80多万元的房款，对于剩余房款20多万元，其主张以现金交付与目前的司法实践不符。本案执行异议存在虚假诉讼、虚假陈述的情况。被执行人张捷、童文勋、恒康公司答辩称：异议人所称事实属实。在向异议人移交两间房屋、两个车位之后，由于一月份多次要求办理房产过户登记的要求，为了向其证明一直不能办理房产过户的客观原因，张捷于2018年6月14日，向眉山市房地产服务中心、眉山市不动产登记服务中心递交了关于查询商品房买卖合同备案情况及房屋首次登记转移登记情况的申请。同年6月21日，眉山市房地产服务中心、眉山市不动产登记服务中心向张捷书面申请作出了情况说明。我们同意异议人的请求。本院查明：申请执行人亿多世（中国）租赁有限公司与被执行人童文勋、张捷、恒康公司融资租赁合同纠纷一案，本院（2017）粤01606民初8585号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，恒康公司应于判决发生法律效力之日起十日内向亿多世（中国）租赁有限公司支付租金1584447元、违约金475334.1元、律师费68000元；童文勋、张捷对恒康公司的上述债务承担连带清偿责任；案件受理费25140元、财产保全费5000元，上述合计30140元，由亿多世（中国）租赁有限公司负担3140元，恒康公司、童文勋、张捷共同负担27000元。因被执行人未履行上述判决确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2017年11月13日以（2017）粤0106执13593号立案执行。本院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。本院于2017年3月30日以（2017）粤01606民初8585号民事裁定书及协助执行通知书查封了被执行人张捷购买的位于四川省眉山市银鹏国际酒店和九龙豪府商住小区*#*楼、4#三苏大道东段（办公）房屋产权（合同号：82797）、银鹏国际酒店和九龙豪府商住小区*#*楼、*#三苏大道东段房屋产权（合同号：*****）、两个车位产权（合同号：*****、*****）。2018年5月23日，本院裁定拍卖。异议人提交以下证据材料，拟证明其主张：1、《商品房买卖合同》（合同签约备案号：82797），载明：买受人张捷，购买银鹏国际酒店和九龙豪府商住小区*#*楼、*#三苏大道东段*幢*单元*楼*号房，房屋用途为办公，建筑面积88.97平方米，总价495356元。附四川省银鹏房地产开发有限公司收款收据两张，载明2014年1月29日收到张捷房款100000元，同年4月8日收到张捷房款395356元；2、《商品房买卖合同》（合同签约备案号：82798），载明：买受人张捷，购买银鹏国际酒店和九龙豪府商住小区*#*楼、*#三苏大道东段*幢*单元*楼*号房，房屋用途为办公，建筑面积88.97平方米，总价500169元。附四川省银鹏房地产开发有限公司收款收据3张，载明2014年1月27日收到张捷房款200000元，同年3月8日收到张捷房款230000元，同年4月8日收到张捷房款70169元；3、《商品房买卖合同》（合同签约备案号：91113），载明：买受人张捷，购买银鹏国际酒店和九龙豪府商住小区*#*楼、*#三苏大道东段-*层***号车位，总价144000元。附四川省银鹏房地产开发有限公司收款收据1张，载明2014年9月6日收到张捷房款144000元；4、《商品房买卖合同》（合同签约备案号：91114），载明：买受人张捷，购买银鹏国际酒店和九龙豪府商住小区*#*楼、*#三苏大道东段-*层***号车位，总价144000元。附四川省银鹏房地产开发有限公司收款收据1张，载明2014年9月6日收到张捷房款144000元；5、《房屋转让协议书》，载明：转让方（甲方）为张捷、童文勋，受让方（乙方）为张仲华；甲、乙双方自愿协商一致，甲方将自己的两套房屋及两个停车位转让给乙方，转让房屋为位于眉山市东坡区三苏大道东段***号银鹏国际酒店和九龙豪府商住小区*幢*单元*层*号、*幢*单元*层*号房，两个车位：-1层791号、792号；转让价为1050000元；付款方式：因甲方欠眉山市洪雅县川信小额贷款有限公司借款80万元及利息，乙方应支付甲方的购房款由乙方代甲方向眉山市洪雅县川信小额贷款有限公司清偿本息视为履行，乙方代甲方清偿借款本息后剩余的购房款直接支付给甲方，最迟于2017年3月底之前履行完毕付款义务；甲方应于甲方付清购房款后十日内将上述房屋的全部资料交付给乙方；……协议书落款日期为2016年11月16日；6、《个人借款合同》（合同编号：川信2016年个借字第007号；川信2016年个借字第A014号）及抵押合同、借款支付凭证，证明张捷、童文勋向眉山市洪雅县川信小额贷款有限公司（以下简称川信公司）借款80万元，并提供本案房屋作为抵押；4、川信公司出具的《收据》两张、《归还贷款证明书》两份，载明张仲华于2016年11月16日代张捷、童文勋向川信公司归还了借款30万元；张仲华于2017年3月7日代张捷、童文勋向川信公司归还了借款本息513333元。共计代还借款本息813333元；5.1、工商银行网上银行流水单，载明：收款人刘全芬，付款人帅明宪，交易时间为2016年11月16日。川信公司在流水单上加注50万元资金用途说明：张仲华代童文勋、张捷偿还30万元贷款，还本人贷款10万元及利息，剩余9万元退回张仲华；5.2、中国银行网上银行流水1份，载明：客户为刘代勤，交易日期为2017年3月7日，对方账户名称为张仲华，收入金额为619066元。川信公司在流水单上加注资金用途说明：其中50万元用于张仲华代童文勋、张捷偿还贷款本金，其余11.9万元用于偿还张仲华的贷款本息；6、张捷、童文勋出具的《收条》三张：（1）2016年的《收条》载明：收到张仲华支付银鹏写字楼、车位购房款30万元（该款系张仲华代张捷向川信公司清偿借款30万元）；（2）2017年3月7日《收条》，载明：收到张仲华支付银鹏写字楼、车位购房款513333元（该款系张仲华代张捷向川信公司清偿解开513333元）；（3）2017年3月7日《收条》，载明：收到张仲华支付银鹏写字楼、车位购房款236667元，至该日双方约定的两套房和两个车位的105万元购房款已经全部付清；7、《交付房屋车位和相关合同文本的清单及说明》，落款日期为2017年3月7日，载明：张仲华与李朝兴签订的《房屋租赁合同》，证明至2017年3月7日因张仲华已付清全部购房款，张捷、童文勋依照《房屋转让协议书》第四条的约定，将本案涉及的两间房屋、两个车位及相关4本《商品房买卖合同》（原件）交付给了张仲华；8、《房屋租赁合同》，落款日期为2018年1月1日，载明：张仲华将案涉2号房、3号房、791号车位、792号车位出租给李朝兴；9、眉山市不动产登记中心于2018年6月21日出具的《关于张捷申请查询商品房买卖合同备案情况及房屋首次登记、转移登记的情况说明》，主要内容为：一、张捷与银鹏公司签订的4份《商品房买卖合同》（合同签约备案号：82797、82978、91113、91114）均已备案，购买的房产和车位即是案涉2号房、3号房、791号车位、792号车位；二、截至目前，由于前述商品房所在楼幢尚未办理建设单位银鹏公司为不动产权利人的不动产首次登记，尚不能办理购房业主分户不动产权利转移。经质证，申请执行人对上述证据1-4的真实性、合法性无异议，但认为该证据只能证明案涉房屋和车位是被执行人张捷的财产；对证据5.1、5.2的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为银行流水的收款人并非川信公司，其中50万元的付款人是帅明宪而不是异议人；对证据6的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为现金支付超过20万元，不符合现代交易习惯；对证据7的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为是异议人和被执行人为了提执行异议而签订的；对证据8的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为未经过备案，也无承租人支付租金的流水，不能证明异议人占有案涉房屋和车位的时间。本院认为：被执行人未按本院通知履行生效法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，本院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。因此，本院裁定拍卖被执行人张捷、童文勋名下的案涉房屋并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，异议人与被执行人张捷、童文勋签订的《房屋转让协议书》未经过有关部门备案，无法判断其是否是双方的真实意思表示，以及确切的签订时间。其次，异议人提供的付款凭证中，只有通过中国银行转账的619066元是其支付的，川信公司虽然加注说明是异议人代张捷还贷款50万元，但该款的收款人并不是川信公司，而川信公司的加注反映异议人曾向川信公司借款，无法证明上述相关款项是代张捷偿还贷款。同时，异议人提供的2017年3月4日的一张《收条》中虽载明张捷、童文勋收到异议人购房款236667元，但该款并无付款凭证佐证，不能证明异议人确实支付了该款，以及实际支付的时间。再次《交付房屋车位和相关合同文本的清单及说明》虽然落款日期为2017年3月7日，并载明异议人已支付全部购房款，故当日交付房屋和车位给异议人，但鉴于异议人的支付款项的证据存疑，且异议人没有其他证据佐证被执行人在本院查封前将案涉房屋交付异议人占有，本院不予确认。综上，异议人主张排除执行缺乏事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回异议人张仲华的异议。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李云芳人民陪审员  廖凤如人民陪审员  叶曼玲二〇一八年十一月二十日书 记 员  曾桂莹