海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初5884号   原告：李轩，男，1980年8月15日出生，黎族，住海南省保亭县新政镇镇机关市。   被告：蒋艳丽，女，1971年11月7日出生，汉族，住海口市。   被告：韦进东（系被告蒋艳丽的丈夫），男，1964年9月17日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：李舒燕，海南昌宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邓莉，海南昌宇律师事务所律师。   原告李轩与被告蒋艳丽、韦进东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李轩，被告蒋艳丽、韦进东的委托诉讼代理人李舒燕、邓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李轩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《买卖合同》，被告蒋艳丽于判决生效之日起十日内向原告支付违约定金50000元；2.被告韦进东对支付该违约金承担连带责任；3.本案的诉讼费、保全费、保函费全部由被告承担。事实与理由：经朋友居间介绍，2018年7月17日，原被告双方在被告居住的海口市××路就买卖事宜进行协商，两被告均在场，其为夫妻关系。两位被告称其名下的海口市××路房想要出售，但因房产证原件丢失，需挂失补办后才能过户，并向原告出示了报纸的挂失声明：蒋艳丽遗失坐落于海口市××路房的房产证，证号HK093572，声明作废。原告在看过被告的房产证复印件后，就购买海口市红城湖路193号国托综合大厦B座4层楼B407房与被告达成一致，并签订了《买卖合同》约定：被告将坐落于海口市××路房以1100000元的价格出售给原告。原告2018年7月17日先支付50000元定金，后被告在7月31日前将办理相关过户、按揭事宜公证给原告办理。原告于办理公证委托当日将余款1050000元转入甲方账户。后原告通过手机银行向被告账户转账50000元购房定金，被告出具了《定金收条》：今收到李轩交来购买海口市××路房定金50000元。双方约定适用定金罚则来约束双方。然而签订合同数日后，被告却给原告来电称涉案房屋已被案外人查封，原告不信，恐慌与气急之下要求与被告前往海口市房管局查询，双方经查询证实被告房屋因债务纠纷确已被查封无法补办新的房产证，也无法过户。无奈之下，原告要求解除合同并要求被告双倍返还定金，被告却仅退回定金50000元。原告认为，被告在明知房屋已被查封的情况下，还谎称挂失补办新房产证，并与原告签订买卖合同收取定金，如今涉案房屋因案外人查封无法过户，房屋已不存在查封，且被告已经另售他人，被告的行为已构成根本违约，根据相关法律规定，应解除合同并双倍返还定金。原告根据国家相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持上述所有请求。   被告蒋艳丽、韦进东辩称，一、涉案房屋系被告蒋艳丽的婚前财产，被告蒋艳丽处分婚前财产的行为与被告韦进东无关，被告韦进东不应当承担连带责任。根据《婚姻法》第十八条第一项：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；”及《婚姻法司法解释一》第十九条：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”之规定，可知，一方婚前财产系个人财产，不因婚姻关系延续而转化为夫妻共同财产。涉案房屋系被告蒋艳丽婚前财产，被告蒋艳丽处分婚前财产所产生的权利及义务均与被告韦进东无关，被告韦进东不应当承担连带责任。二、原告与被告蒋艳丽双方于2018年7月17日签订的《买卖合同》系无效的，原告无权要求被告韦进东支付违约定金50000元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，”之规定，在签订《买卖合同》之前，涉案房屋处于人民法院查封的状态，违反了《合同法》第五十二条第五项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》之规定，所以，双方的买卖合同无效。合同无效，根据《合同法》第五十六条:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”之规定，合同无效，自始无效。三、本案《买卖合同》系无效，不适用定金罚则。根据《合同法》第五十八：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”之规定，被告韦进东已经与2018年7月24日，把收取的定金还给了原告，所以，原告要求被告韦进东履行定金罚则，没有法律依据。综上所述，双方签订的《买卖合同》系无效的，不适用定金罚则。另外，原告所提出的现涉案房屋已出售，是在原告与被告协商一致后，解除合同返还财产之后的行为，与本案无关。   本院经审理认定事实如下:2005年2月28日，位于海口市××路号房屋，登记在被告蒋艳丽名下，建筑面积为108.34平方米。该房屋因案外人起诉两被告申请诉前保全被本院于2018年3月21查封，后被告蒋艳丽作为甲方与原告作为乙方于2018年7月17日签订了《买卖合同》，约定“甲方将坐落于海口市××路房以1100000元的价格出售给乙方。乙方2018年7月17日先支付50000元定金，后甲方在7月31日前将办理相关过户、按揭事宜公证给乙方办理，即甲方公证委托乙方办理相关过户手续。另甲方须留一张空白借记卡（银行卡）给乙方，乙方用该卡接收接揭款。（因乙方借款一次性支付甲方，后续用该按揭款来偿还借款）。乙方于办理公证委托当日将余款1050000元转入甲方账户。”，此买卖合同签订后，同日，原告给被告蒋艳丽转定金50000元。被告蒋艳丽给原告出具《定金收条》“今收到李轩交来购买海口市××路房定金50000元。双方约定适用定金罚则来约束双方”。转让时，原告为了给被告蒋艳丽留联系方式，在被告蒋艳丽提供的涉案房屋《房屋登记信息表》（正面记载查封项'是'项打勾）的空白背面留下电话号码及其名字。双方当事人到涉案房屋登记部门了解，涉案房屋仍在查封状态，无法办理过户。2018年7月17日，被告蒋艳丽通过微信向原告转账5笔10000元，共计退还原告定金款50000元。原告于2018年8月17日向本院提起本案诉讼。   另查明，2007年6月26日被告蒋艳丽与被告韦进东登记结婚。由于两被告与案外人达成调解协议（此协议包含涉案房屋过户至案外人指定的人名下的内容），经案外人申请，2018年8月17日本院已解除对涉案房屋的保全查封，原告于2018年10月10日经查询，原登记在被告蒋艳丽名下的涉案房屋的权利已注销。   认定以上事实，有原告提供的身份证、房产证、买卖合同、银行电子回单、定金收条、不动产登记信息查询情况说明，两被告提供的结婚证、房产证、微信聊天记录截图、账户明细、房屋登记信息表，及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。   本院认为，一、关于涉案《买卖合同》的效力问题。本案为房屋买卖合同纠纷。《买卖合同》为不动产物权转让合同，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。除法律另有规定或者合同另有约定外，涉案房屋买卖合同自成立时生效。《买卖合同》原告与被告蒋艳丽于2018年7月17日签订已成立，涉案《买卖合同》已符合生效的条件。被告蒋艳丽提出涉案房屋已经被法院查封，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等规定，涉案买卖合同无效。但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”的规定，只有涉案合同违背法律的效力性强制规定，才无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八规定的城市房地产转让的条件，属于管理性规定，并非效力性强制规定。另外，涉案房屋被查封期间，被告蒋艳丽确实无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，无权处分不能作为主张无效的理由，涉案房屋处于查封状态仅是合同履行的障碍，并非法律规定的合同无效的理由。因此，被告蒋艳丽以涉案房处于查封状态，主张涉案买卖合同无效的理由不能成立，本院亦不予采纳。《买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规规定的强制性规定，属合法有效合同。   二、关于原告要求解除《买卖合同》的请求。《买卖合同》合法有效，各方当事人应当依约履行各自的义务。原告已依约向被告蒋艳丽支付了定金50000元，被告蒋艳丽应当依约于2018年7月31日前将办理相关过户。但在履约过程中，因涉案房屋在转让给原告前已被法院查封，导致无法过户给原告。被告蒋艳丽提出原告在购买前已知晓涉案房屋，并提供《房屋登记信息表》予以佐证，此表正面记载查封项'是'项打勾，原告在空白的背面留下电话号码及其名字，是为了留联系方式给被告蒋艳丽，未在正面签字确认，此证据不能直接证明原告在购房时已知晓了房产被查封的情况，且被告蒋艳丽在诉讼中未提供其他有效证据相互佐证此主张，本院对被告蒋艳丽此主张不予认定。涉案房屋被查封是因被告蒋艳丽债务所致，从被告蒋艳丽持有的《房屋登记信息表》看，被告蒋艳丽在转让时应当已知晓涉案房屋被法院查封，被告蒋艳丽仍出售给原告，而出售后又未在约定过户期限内排除查封过户障碍，且现涉案房屋登记在被告蒋艳丽名下的权利已被注销，导致其未能履行过户义务，且被告蒋艳丽已于2018年7月17日将原告支付的定金50000元退还给原告，亦足以说明被告蒋艳丽明确不再履行买卖合同，被告蒋艳丽应承担违约责任。原告可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”中第（四）项的规定，要求解除涉案的买卖合同。故原告要求解除原告与被告蒋艳丽于2018年7月17日签订《买卖合同》的请求，本院予以支持。   三、关于原告要求被告蒋艳丽支付违约定金50000元的请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”。本案中，原告向被告蒋艳丽支付定金50000元，被告蒋艳丽收取定金时给原告出具的《定金收条》中写明收取原告定金50000元适用定金罚则来约束双方。可见，原告向被告蒋艳丽支付定金50000元是作为其债权的担保，被告蒋艳丽作为收受定金的一方，被告蒋艳丽违约未履行过户义务，导致合同解除，被告蒋艳丽应当向原告双倍返还定金即100000元。现被告蒋艳丽仅返还50000元。故原告要求被告蒋艳丽支付违约定金50000元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。   四、关于原告要求被告韦进东承担连带责任的请求。涉案房屋于2005年2月28日登记在被告蒋艳丽名下，被告蒋艳丽于2007年6月26日与被告韦进东登记结婚，该些事实显示被告蒋艳丽将涉案房屋转让给原告时，涉案房屋为被告蒋艳丽的婚前个人财产，夫妻一方处分婚前个人财产产生的债务应与夫妻另一方无关。本案中，原告亦无证据证明被告蒋艳丽本案债务属两被告夫妻共同债务。被告韦进东亦不是涉案买卖合同的主体。故原告要求被告韦进东对被告蒋艳丽支付违约定金50000元承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、原告李轩与被告蒋艳丽于2018年7月17日签订的《买卖合同》解除；   二、限被告蒋艳丽于本判决生效之日起三日内向原告李轩支付违约定金50000元；   三、驳回原告李轩的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费525元（原告已预交），由被告蒋艳丽负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 冯成壮     二O一八年十一月十五日   书记员 安志红   速录员 陈文燕   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。