山东省济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0191民初1640号 原告：李振亮，男，1980年7月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：叶才发，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝晓冬，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。 被告：山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：高安红，总经理。 委托诉讼代理人：覃强，山东豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵世伟，山东豪才律师事务所实习律师。 原告李振亮与被告山东七里堡置业有限公司（以下简称“七里堡置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李振亮的委托诉讼代理人叶才发，被告七里堡置业的委托诉讼代理人覃强、赵世伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李振亮向法院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房产证的违约金42616元（从2016年7月21日起到2018年7月16日止，725*0.0001*587808=42616元）；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2010年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的惠风居小区XXX商品房一套。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，涉案房产总价为587808元。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内由被告为原告办理产权登记备案，如因被告原因，原告不能在被告报产权登记机关备案之日起180日内取得房屋产权证书的，被告需承担违约责任。自房屋交付后，被告违反约定致使原告至今没有取得房屋产权证书。根据《合同法》及相关法律规定，原告为维护其合法权益，依法诉至法院，望判如所请。 七里堡置业辩称，一、涉案房屋逾期办理权属证书系政府新政策调整办理房屋初始登记的条件所致，七里堡置业对此政策的调整不能预见、不能避免、不能克服,故不应承担违约责任。2011年4月27日济南市城乡建设委员会等部门下发《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》（济建发[2011]7号）(以下简称《通知》)系对山东省房地产行业产生重大影响的新政策。《通知》规定待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。且增加供水、供电、供气、供暖及道路绿化等单项验收工作，这些工作需要取得的相关手续多达数十项。此政策的调整对于七里堡置业而言系不能预见、不能避免、不能克服，并导致七里堡置业无法单凭自身力量掌控办证的相关流程及进度。根据补充协议第五条第4款之约定“因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。”故七里堡置业不应对政府政策调整导致的逾期办证承担违约责任。二、因李振亮未能提供实际损失的证据系举证不能，故七里堡置业不应支付违约金。首先,根据合同法的规定违约金应以实际损失为基础。但李振亮并没有提供任何证据证明其实际损失的发生和存在；其次，因涉案房屋已经交付使用，逾期办证对李振亮使用该房屋并无影响，也不会给其带来预期收益；最后,双方的合同义务已经履行，办证仅为七里堡置业履约的附随义务。且迟延办证的原因系政策调整所致，七里堡置业一直积极采取措施，配合新政策的调整，积极落实办证工作，期间没有任何履约过错。三、即使认定七里堡置业需承担违约责任，李振亮请求的违约金数额过高，违约金应按照商品房买卖合同的约定即已付房款的万分之一的标准计算。综上所述，李振亮未能如期获得不动产权证书系政府政策调整引起的不可抗力，七里堡置业不应承担违约责任；因李振亮对其主张的违约金未提供实际损失的证据，故七里堡置业不应支付违约金；即使七里堡置业应支付违约金，也应按照合同约定已付购房款的0.01%支付。请法院依法维护七里堡置业合法权益，作出公正裁判。即便有相应的违约责任产生，李振亮的主张也已过诉讼时效。如果法庭判决七里堡置业承担违约责任，请求法庭降低支付的违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月30日，李振亮购买七里堡置业开发的济南历城区二环东路以东祝舜路以北的惠风居小区XXX（现为腾骐冠宸花园小区XXX）XXX室的商品房及储藏室一套，涉案房屋建筑面积90.76平方米，储藏室建筑面积17.46平方米，附属物为带产权车库，合同总价款为587808元。合同第八条约定：出卖人（七里堡置业）应当在2011年8月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经竣工验收备案的商品房交付买受人（李振亮）使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（具体期限的约定见补充协议）取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一/日向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第五条第四款约定：双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定的365天是指出卖人将需由乙方提供的资料报产权登记机关备案的时限。如因出卖人原因，买受人不能在出卖人报产权登记机关备案之日起180天之内取得房地产权证书的，双方同意按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理。因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。 2011年2月25日、2011年7月26日李振亮与七里堡置业就涉案房屋及储藏室重新签订了合同，合同内容仅对第十五条违约金的计算标准进行了变更，由已付购房款的每日万分之一变更为万分之一。 合同签订后，李振亮依约支付了购房款587808元。涉案房屋于2012年2月3日交付。七里堡置业至今未办理涉案楼房的初始登记备案，李振亮亦无法办理涉案房产产权证书。 另查明，2016年9月9日，李振亮诉至本院要求七里堡置业支付逾期办证违约金50000元，本院作出（2016）鲁0191民初1906号民事判决：七里堡置业支付李振亮逾期办理房屋产权初始登记违约金50000元（自2014年1月13日至2016年7月20日，920天）。 本院认为，李振亮与七里堡置业于2010年8月30日、2011年2月25日、2011年7月26日签订的《商品房买卖合同》除合同中的第十五条外，其他条款均是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。李振亮依约履行了支付购房款的合同义务，七里堡置业理应依合同约定于交付房屋之日（2012年2月3日）后365个工作日内为本案房屋办理产权初始登记备案。而七里堡置业未按合同约定进行初始登记备案，已构成违约。七里堡置业抗辩上述逾期系由于政府提高了房屋初始登记的报备条件和要求，办理初始登记的准备时间延长所致，属于不可抗力而应当免责。本院认为，从国家相关部门对房地产综合验收相关政策看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度。而2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《通知》，其内容也仅是进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。也即在七里堡置业与李振亮签订《济南市商品房买卖合同》之前，已有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，七里堡置业在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度。因此，《通知》的下发不是不可预见的情形，不应认定为不可抗力。故对七里堡置业的上述抗辩理由本院不予采纳。李振亮主张七里堡置业应支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金，本院予以支持。 关于违约金计算标准问题。李振亮主张因新合同中约定业主违约是按每日万分之一向开发商支付违约金，而开发商违约是按总房款的万分之一向业主支付违约金，故新合同违约金条款违反了合同法的公平原则，应按每日万分之一标准计算违约金。七里堡置业辩称应按新合同中约定的已付购房款的万分之一标准计算违约金。本院认为，本院作出（2016）鲁0191民初1906号民事判决中已确定出卖人应按已付购房款的每日万分之一向买受人支付逾期办理房屋产权初始登记违约金，故本案亦应按照该标准予以支付。 对七里堡置业关于逾期办证未给李振亮造成实际损失及要求调低违约金的抗辩，本院认为，因涉案房屋尚未办理房产证，业主在买卖、子女上学等情况下均受影响，根据违约金的惩罚性特征，其不以非违约方遭受损失为前提。且李振亮主张的违约金标准不属于法律规定的过高情形，故对其上述抗辩，本院不予采信。 对于七里堡置业提出的诉讼时效抗辩，本院认为，双方约定按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条的规定，本案中，李振亮主张自2016年7月21日至2018年7月16日止的逾期办理房屋产权初始登记的违约金，均未超过诉讼时效，故本院对七里堡置业在本案中提出的诉讼时效抗辩不予采信。 七里堡置业至今尚未办理房屋产权初始登记，其违约行为仍处于持续状态，故七里堡置业应向李振亮支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金42616元（以购房款587808元为基数，自2016年7月21日起至2018年7月16日止，按日万分之一计算，共计725天）。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李振亮逾期办理房屋产权初始登记的违约金42616元（以购房款587808元为基数，自2016年7月21日起至2018年7月16日止，按日万分之一计算，共计725天）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费865元，减半收取432.5元，由被告山东七里堡置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 卉 二〇一八年十一月二日 书记员 薛远婷