吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0104民初2162号 原告：长春乾源房地产开发建设有限公司，住所地长春市朝阳区繁荣路**（威尼斯花园会馆）。 法定代表人：郭英文，董事长。 委托诉讼代理人：孙成山，吉林享和律师事务所律师。 被告：孙伟，男，1980年1月6日出生，汉族，住长春市。 原告长春乾源房地产开发建设有限公司（以下简称乾源公司）与被告孙伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乾源公司委托诉讼代理人孙成山，被告孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乾源公司向本院提出诉讼请求：⒈孙伟履行《大禹·南湖首府一期住宅认购协议书》，与乾源公司签订网签备案的《商品房买卖合同》，立即支付剩余购房款1,040,000.00元；⒉孙伟向乾源公司支付违约金50,000.00元；⒊孙伟赔偿因其未按协议约定按时与乾源公司正式签订合同给乾源公司造成的经济损失（以孙伟未支付购房款1,040,000.00元为基数从2017年5月11日起至孙伟向乾源公司支付全部购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；⒋诉讼费由孙伟承担。事实和理由：2015年9月24日乾源公司与孙伟签订《大禹·南湖首府一期住宅认购协议书》约定，孙伟认购乾源公司开发建设的“大禹·南湖首府”4栋1单元1101号房，总金额1,499,330.00元，同时约定孙伟签订协议时支付房屋认购款，待网签《商品房买卖合同》时，此认购款转为首付款459,330.00元，剩余贷款于商品房买卖合同签订后7日内，以办理银行相关按揭手续方式结清。孙伟应按乾源公司发出通知之要求签订《商品房买卖合同》，自乾源公司发出通知7日起，逾期7天的，视为孙伟放弃购房。经孙伟申请，2016年5月11日乾源公司与孙伟签订入住协议，完成了房屋交付手续，但孙伟迟迟未与乾源公司签订《商品房买卖合同》并配合乾源公司办理银行按揭贷款，履行其支付购房款的义务。在乾源公司于2017年1月22日取得商品房预售许可证，多次通过微信、电话通知以及发送律师函、在长春日报上发布公告等方式要求孙伟签订《商品房买卖合同》，但孙伟均未予配合。入住协议约定在具备贷款条件时孙伟不能以房屋交房标准或质量问题等一切相关问题为理由，拖延或拒绝配合乾源公司办理贷款手续，否则乾源公司有权解除合同并要求孙伟支付违约金50,000.00元。乾源公司认为孙伟已构成违约，因此诉至法院。 孙伟辩称，⒈乾源公司存在故意隐瞒小区用地的划拨地性质，导致孙伟需要支付数额巨大的土地出让金；交付的房屋不具备居住条件，且入住时没有提供住宅质量保证书等相关验收合格证明；未及时向业主提供五证等违法行为。⒉2017年乾源公司在法庭上出示五证后，孙伟去售楼处和办公室找过相关工作人员沟通，希望能签合同，但乾源公司仍要求孙伟交违约金和赔偿，无法接受。⒊对乾源公司的诉讼请求，孙伟同意立即签订商品房买卖合同，但应是贷款方式。不同意承担违约金50,000.00元及经济损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月24日，乾源公司与孙伟签订认购协议书，约定孙伟认购乾源公司开发建设的大禹南湖首府4栋1单元1101号房，总价款为1,499,330.00元；孙伟以银行按揭、公积金付款，首付款现金459,330.00元，余款1,040,000.00元于签订商品房买卖合同后7日内以办理银行相关按揭手续方式结清；孙伟应按乾源公司发出通知之要求签订商品房买卖合同，自乾源公司发出通知之日起，逾期7日的，视为孙伟放弃购房；孙伟必须在签订商品房买卖合同后7日内提供完整的按揭资料。同日，孙伟支付了首付款459,330.00元。2016年5月11日，乾源公司与孙伟又签订了入住协议，约定在具备贷款条件时，孙伟不能以房屋交房标准或质量问题等一切相关问题为理由，拖延或拒绝配合乾源公司办理贷款或公积金等相关手续，如不配合，孙伟应承担违约责任，向乾源公司支付违约金50,000.00元。当日，孙伟办理了入住手续。2017年5月起，乾源公司通过在小区内张贴及报纸等方式发布公告，通知业主到售楼处与乾源公司签订正式《商品房买卖合同》。2017年5月12日，包括孙伟在内的多位业主委托律师向乾源公司发出律师函，该律师函提及：乾源公司无法出示五证且房屋买卖合同内容的磋商及修改需要请示领导，因此孙伟并不构成违约；入住协议部分条款构成格式条款无效；该小区土地性质为划拨，未在此前签订的协议中提及，乾源公司属于欺诈行为。此后，因双方迟迟未签订用于产权备案的《商品房买卖合同》，乾源公司曾于2017年11月10日向本院提起诉讼，要求解除双方的合同关系，在该案件审理过程中，在法庭主持下，乾源公司向孙伟出示了“五证”原件，证明乾源公司商品房符合销售条件，此后乾源公司撤回起诉。孙伟在本次案件审理中，当庭自述曾多次到售楼处及办公室沟通签订合同并办理贷款，但无人接待。乾源公司表示因孙伟未在2017年11月前签订合同，在2017年11月乾源公司已提起诉讼，等待判决结果，因此售楼处工作人员未给予明确答复。 认定以上事实的证据有：认购协议书、入住协议、律师函、公告、收据等证据及双方当事人的当庭陈述在卷为凭。 本院认为，一、乾源公司与孙伟签订的认购协议书内容可以确定当事人名称、标的和数量，符合合同成立的法定条件，双方之间的合同关系成立。但该协议中缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的部分主要内容，因此尚不具备商品房买卖合同成立条件，该协议仅是商品房预售合同。预售合同的订立并不当然确保商品房买卖合同能够订立，双方对认购协议书中尚未明确的合同内容，仍应在平等、自愿的基础上协商确定，一方不得以诉讼的形式，要求人民法院强制对方订立合同。另外，至法庭辩论终结前，乾源公司也未提供要求孙伟签订的内容已经确定的《商品房买卖合同》文本。因此乾源公司主张孙伟立即与其签订网签备案的《商品房买卖合同》这一诉讼请求不予支持。 二、关于乾源公司主张要求孙伟立即支付剩余购房款1,040,000.00元的诉讼请求，认购协议约定，孙伟以银行按揭方式支付剩余房款，且银行按揭应在签订《商品房买卖合同》之后，因此孙伟履行付款义务的条件尚未成就，孙伟尚无须支付剩余购房款。 三、虽然入住协议第三条第3款约定“在具备贷款条件时，乙方（孙伟）不能以房屋交房标准或质量问题等一切相关问题为理由，拖延或拒绝配合甲方（乾源公司）贷款或公积金等相关手续，如不配合，甲方有权单方解除购房合同，收回乙方所购房屋，同时乙方应当承担违约责任，乙方向甲方支付违约金人民币50000元。”但该条款系乾源公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商，而且该条款内容中“不得以……一切相关问题为理由”的规定明显排除对方主要权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定为无效，乾源公司无权依据该条款约定向孙伟主张违约金。 四、关于乾源公司主张的利息损失问题。2017年5月，乾源公司通过多种方式通知孙伟签订合同，但在该合同条款中确定的土地性质为划拨地，该土地性质在认购协议及入住协议中均未提及，虽然无证据表明乾源公司曾向孙伟作出土地并非划拨土地的承诺，但孙伟基于一般商品房买卖的认知，认为土地性质应为转让土地，而划拨土地会导致孙伟在交易该房屋时额外产生一笔土地出让金。此种情况下，应认定为孙伟对该合同内容存在重大误解，孙伟自知道该事由之日起一年内有权请求人民法院变更或撤销该合同。现有证据中，仅能通过孙伟提供的律师函内容，确认孙伟至少在律师函出具之日以前即已知晓土地划拨性质这一事由，因此，孙伟有权在2017年5月12日起的一年内行使撤销权。在此期间，合同效力尚未确定，乾源公司并不当然有权收取全额购房款，因此利息损失并不存在。此外，孙伟主张曾多次找到售楼处沟通签订合同事宜，但乾源公司自认在2017年11月起诉之后，售楼处便没有明确答复，因此导致合同至今尚未签订，故未签订合同并进而未收取全部购房款的责任在乾源公司，同样无权向孙伟主张利息损失。 综上所述，乾源公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第三十九条、第四十条、第四十五条、第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决如下： 驳回原告长春乾源房地产开发建设有限公司诉讼请求。 案件受理费14,610.00元，由原告长春乾源房地产开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  曲 栋 人民陪审员  王荣香 人民陪审员  张东峰 二〇一八年十一月一日 书 记 员  李 卓