北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0112民初35699号原告：王艳丽，女，1982年6月29日出生，汉族，北京市政务信息安全应急处置中心管理员，住北京市顺义区。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告王艳丽诉被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称紫峰地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王艳丽，被告紫峰地产的委托诉讼代理人孙冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王艳丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照合同附件一房屋平面图将客厅窗户予以恢复，如果客观上无法恢复，则赔偿原告违约金10000元；2、判决被告按照合同附件六约定的电梯载重量将其交付的电梯予以更换，如果客观上无法更换，则赔偿原告违约金4000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》。收房后原告发现被告私自改变设计图纸，交付的客厅窗户为异形小窗户，与合同附件一房屋平面图不一致。原告还发现被告交付的电梯载重为800kg的国产电梯，与合同附件六约定的载重为1050kg的合资电梯不一致。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告紫峰地产辩称，不同意王艳丽的诉讼请求。理由如下：1、涉案项目共经历三次开盘销售，在前二次开盘销售过程中，我方工作人员在绘制附图时，未注意到设计图中同楼、同户型房屋的阳台窗户存在差异，故通过复制粘贴的方式进行绘图，导致部分合同附图与设计图纸存在差异。而我方在建设过程中均按设计图纸施工，故交付的部分房屋阳台窗户与合同附图存在差异。原、被告在签订合同前，设计单位就已经完成了设计工作，施工图纸已经行政机关审查、备案。依据《建设工程质量管理条例》第二十八条的规定，建设工程必须按照工程设计图纸施工，任何人不得擅自修改工程设计。本案中，我方最终交付的房屋，均是严格按照设计图纸施工建设的，通过了规划验收和竣工验收，我方的建设过程完全合法。如我方工作没有失误，那么合同附图就会与设计图纸一致，最终交付的房屋还是要与设计图纸一致。而现在我方向原告交付的房屋，正是与设计图纸一致的房屋。由此可见，无论合同附图正确与否，无论我方是否出现工作失误，对于原告最终取得的房屋没有实质影响，我方的工作失误，并没有给原告造成任何损失，我方不应因此承担违约责任。此外，涉案房屋阳台为单面窗的原因，是阳台一侧墙外安装有双层空调室外机架，故阳台一侧无法设置窗户。原告要求将外立面墙改建为窗户，属于国务院《建设工程质量管理条例》中规定的原有建筑改建工程。需要拆除原有全部外墙外保温工程，拆除原有全部空调机架，需要办理城管、建设等行政许可，需要具有相应资质的设计单位重新进行设计，需要公开招标和有人投标，需要有施工单位能够施工。前述这些条件能否具备，存在诸多不确定性，被告也没有能力成就这些条件。即便是人民法院支持了原告的诉讼请求，事实上也无法履行。同时，原告诉求涉及的外墙面，属该栋楼全体业主所有，被告已无处分权，原告也无处分权。根据《物权法》及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，处分该楼外墙面，未经该楼人数及占有面积过三分之二的业主同意，任何人、任何机构都无权决定。本案判决书中的义务人只有可能是诉讼当事人，而涉案楼栋的全体业主对该楼外墙面享有区分所有权中的共有和共同管理权，这会使得判决在法律上无法履行，执行机构也无法强制执行。强制执行不仅会影响楼栋外保温工程的效果及使用年限，还会影响全体业主的居住使用以及未来取得不动产权证书的期限，损害全体业主的共同利益，侵害全体业主的法定物权。2、关于涉案楼栋使用的电梯品牌，原、被告在合同中约定不明。合同附件六中，原、被告只约定了电梯品牌的名称为“合资”，设备具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。合同附件六中所写“电梯载重量1050”属书写错误、约定不明。根据法律及行政法规的规定，建设单位都必须严格按审查后的设计图纸施工，否则无法通过规划验收及竣工验收。因此，房屋出卖人与买受人之间关于电梯载重量的约定，均应当与设计单位的设计内容完全一致。本案中，设计单位早在原、被告签订合同前，就完成了施工图设计，图纸中设计的电梯载重量就是800kg，电梯井的尺寸亦全部按照800kg电梯进行设计。经我方核实，原、被告在合同中约定的“1050”，是我方工作人员填写合同时的工作疏忽所导致，在事实上和法律上根本无法履行，紫峰地产在建设过程中均是按设计图纸施工，人民法院不应因此认定紫峰地产违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月，王艳丽与紫峰地产签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品房）。合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中位置图。合同附件六装饰和设备标准的约定第11条电梯约定：电梯品牌名称：合资；电梯载重量1050。2015年5月4日，北京市规划委员会委托的审图机构北京筑都方圆建筑设计咨询有限公司对涉案房屋所载项目的设计单位北京中联环建文建筑设计有限公司出具了《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》。2017年9月8日，紫峰地产取得北京市规划和国土资源管理委员会核发的《建设工程规划核验（验收）意见》。2017年12月27日，紫峰地产完成涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案。紫峰地产认可涉案房屋阳台窗户与合同附图不一致以及实际交付电梯为载重量800kg的优安达牌电梯。涉案房屋内客厅阳台窗户在合同附件一中显示为双面窗，但紫峰地产实际交付为单面窗。该附图仅能显示房屋内格局，仅可看出窗户样式为双面窗，无法显示具体窗户的形状。从紫峰地产提交的设计图纸显示，涉案窗户的面数及形状在设计时均与实际交付窗户的面数及形状一致，即王艳丽所称异形小窗户。紫峰地产称实际交付房屋窗户与合同附图不一致的原因，系工作人员在制作合同时将同户型不同朝向的房屋附图附在合同里，属于工作失误，但是设计图与实际交付窗户样式一致。根据紫峰地产提交的设计图显示，涉案房屋所在楼栋交付的载重量为800kg的国产优安达牌电梯井道尺寸为2米*2米。关于电梯载重量及品牌与合同附件六所约定不一致的原因，紫峰地产称系工作人员填写合同时书写错误，涉案楼栋的电梯井系按照800kg设计和安装的，向原告实际交付的电梯并没有受到影响。涉案房屋所在的紫峰九院嘉园项目的业主中，已有近二十人因电梯交付与合同约定不一致问题起诉至本院，本院在这些案件审理过程中就电梯问题与北京市通州区特种设备检测所以及电梯销售商进行过询问，具体如下：本院与北京市通州区特种设备检测所联系，其工作人员称1050kg载重量的电梯因载重量大，其尺寸必然比800kg载重量的电梯大，具体是否能将800kg载重量的电梯更换为1050kg载重量的电梯，需要与具体的电梯厂商沟通。后本院与东芝电梯（中国）有限公司的销售人员进行询问，并将紫峰地产提供的设计图纸上的电梯井道尺寸告知销售人员。销售人员称1050kg载重量的电梯所需电梯井道为2.2米*2.2米的，2米*2米的井道尺寸无法安装1050kg载重量的电梯。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点主要有二：一是紫峰地产是否违约以及是否应承担赔偿损失的违约责任；二是原、被告双方关于电梯的约定是否属于约定不明及约定不明后应如何处理？一、紫峰地产是否违约及是否应承担赔偿损失的违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于王艳丽要求紫峰地产按照合同所附户型图的样式，将其实际交付房屋的客厅窗户恢复的诉讼请求。根据紫峰地产提交的设计图显示，紫峰地产在施工前设计的窗户面数及形状样式与向原告交付的窗户面数及形状样式一致，合同上所约定的合同附图并未显示窗户具体形状样式，仅显示窗户面数。涉案阳台一侧确系紫峰地产施工时预留的安装空调室外机架的外墙，客观上不具备按照合同附图进行改建的条件。故对于王艳丽要求紫峰地产改建窗户的诉讼请求，本院不予支持。但本院同时考虑到，因涉案房屋为期房，王艳丽对于最终交付房屋格局的知晓只能依据合同上附图所显示。因紫峰地产交付房屋的窗户面数与合同约定不符，系履行合同义务不符合双方合同约定，造成王艳丽基于合同附图，对客厅的采光及居住感受的期望与实际使用有一定差距，故紫峰地产应向王艳丽承担赔偿损失的违约责任。具体数额由本院结合紫峰地产的过错程度以及涉案小区因附图错误导致实际交付窗户与合同约定不一致的业主户数，酌定违约金数额为10000元，王艳丽要求紫峰地产支付的违约补偿金与本院酌定数额一致，本院予以支持。二、原、被告双方关于电梯的约定是否属于约定不明及约定不明后应如何处理？合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，双方在合同中关于电梯品牌的约定为“合资”。根据常人对于“合资”这一约定的字面理解，应是紫峰地产交付的电梯品牌属于合资的品牌，而非国产。在此基础上，视为双方仅约定了紫峰地产向原告交付合资品牌的电梯，但未具体约定应交付哪种合资品牌的电梯，故双方关于涉案房屋的电梯品牌系约定不明。在合同约定不明的情况下，应由原、被告对于电梯的品牌进行补充约定。现原、被告无法就最终交付的电梯品牌达成一致意见，故应该按照符合合同目的的特定标准交付，即紫峰地产应向原告交付合资品牌的电梯。关于紫峰地产辩称，根据合同附件六约定：具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。因该条约定并未对电梯品牌最终由出卖人自行确认进行约定，故对于紫峰地产的抗辩意见，本院不予采信。根据紫峰地产提交的设计图显示，紫峰地产在涉案小区工程设计及建设时均是按照800kg的电梯载重量设计的电梯井，另根据本院调查情况，涉案电梯井道尺寸客观上不具有更换为1050kg载重电梯的可能，故对于王艳丽要求紫峰地产更换电梯的诉讼请求，不予支持。但紫峰地产的行为仍系履行合同义务不符合双方合同约定的违约行为，应承担违约责任。本院根据紫峰地产实际交付的国产优安达牌电梯与价格居中的合资品牌电梯之间的差价，并结合使用电梯户数酌定违约金为4000元，王艳丽要求紫峰地产赔偿电梯与合同约定不符的诉讼请求与本院酌定金额一致，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十一条、第六十二条第五款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京紫峰房地产开发有限公司向原告王艳丽支付违约金14000元，于本判决生效之日起7日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起7日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  曹越二〇一八年十一月二十日法官助理贺娜书记员高文艳