北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0102民初15473号原告（反诉被告）：北京万容天地商业管理有限公司，住所地北京市西城区展览馆路****楼**。法定代表人：李再顺，董事长。委托诉讼代理人：张雅丽，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐江秀，女，1970年12月26日出生，汉族，个体工商户，住天津市河**。委托诉讼代理人：史小勇，北京龙朔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓荣，北京万贝律师事务所律师。原告（反诉被告）北京万容天地商业管理有限公司（以下简称万容公司）与被告（反诉原告）唐江秀租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万容公司的委托诉讼代理人张雅丽，被告（反诉原告）唐江秀及其委托诉讼代理人史小勇、刘晓荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万容公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令2017年6月28日解除原、被告之间的《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》；2.请求对合同解除后应退租金进行清算，确认原告应退还被告租金为人民币1552846元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年6月5日，原、被告签订了北京市市场场地租赁合同和场地租赁补充协议，约定被告向原告承租位于北京市西城区展览路1号科贸楼二期万容天地商城XX-XXX号场地；租赁期限为20年，租赁合同起算日以万容天地商城实际开业日期为准，2013年8月1日万容天地实际开业；20年租期的优惠租金总价值为193万元。被告向原告支付租金193万元，原告于2013年1月万容天地商城试营业之前将租赁场地交付给被告使用。万容天地商城于2013年8月1日正式开业。2016年根据中央推动京津冀协同发展，有序疏解北京非首都工程的战略要求，包括万容天地长城在内的十几个动批服装批发市场被北京市列为疏解工作的重点。2017年6月23日，原告发布疏解公告，告知商户万容天地商城因疏解非首都功能的需要定于2017年6月27日18：00关闭，原场地租赁合同将不能继续履行，并公告了办理合同解除、租金退还等相关事宜。万容天地商城于2017年6月27日关闭后，原告已收回全部出租场地，并已与约96%的商户办理完毕合同解除合退款法律手续，但仍有包括被告在内的约4%商户因对退款金额有异议，拒不办理解除租赁合同、结算剩余租金的手续。原告认为：万容天地商城因疏解非首都功能的需要而关闭，致使本案租赁合同不能继续履行，属于不可归责于合同双方的原因所致，故应提前解除合同，根据结算租金，即：扣除实际租期内已发生的租金，剩余租金无息退还，具体金额共计3年10个月27天的租金377154元（扣除标准为：96500元/年、8041.67元/月、268.06元/天），剩余租金1552846元为应退被告的租金。唐江秀辩称，不同意原告的全部诉讼请求，合同依法成立受法律保护，对双方当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的合同和补充协议也同样是有法律约束力的有法律效力法律文件，没有可以随便解除而不承担任何责任的道理。1.从起诉书的基本内容可以看出，原告未经与被告协商单方关闭市场，并实际收回场地，拒绝支付商户赔偿。这属于严重的违约行为和侵权行为。原告的诉讼主张实质上就是要求法院支持其单方撕毁合同而拒绝承担法律责任的行为，因此答辩人认为原告以自身原种违约为理由请求法院判决合同解除，没有法律依据。作为根本违约的一方合同当事人无权在拒绝承担违约责任的情况下提出解除合同的诉讼请求。2.关于第二项诉讼请求，我方认为不构成有效的诉讼，合同是否解除以及如何善后是合同当事人自主协商的行为，起诉书把本应该由当事人自主协商的内容推给法院处理，没有合同依据也没有法律依据，更没有诉讼程序依据。法庭没有义务代替双方当事人对合同履行及协商作出裁判。故我方认为原告的第二项诉讼请求由于不构成有效诉应驳回。3.原告基于自身实质违约提出解除合同的情况下，要求诉讼费由我方承担没有任何道理。故请求驳回原告的本诉全部诉讼请求。补充：对于第一项诉讼请求，对于原告提供的“一封信”关于疏解非首都功能战略的问题，其内容并没有赋予单方解除权。产权方和市场方都应该按照合同约定履行债权债务。对于原告所述场地、合同情况、交钱情况均没有异议，关于场地交付时间，开业时间，场地关闭时间没有异议。唐江秀提起反诉：1.请求法院解除双方租赁合同及补充协议；2.判令被反诉人退还租金193万元、签约附加费25万元、双倍返还定金38.60万元，被告占用反诉原告的资金的利息45.8375万元（以193万元为基数、2013年6月1日计算到2018年6月，实际以反诉被告返还原告租金日期，按照中国人民银行同期贷款利率为标准）、装修损失6万元；3.被反诉人承担本案全部诉讼费。反诉事实和理由：2013年6月5日双方签订合同、补充协议，租赁上述场地，租期20年。租赁期限自2013年5月1日至2033年4月30日。被告的实际起租日是2013年11月1日（因为交全款有三个月的免租期），2017年6月27日，市场没有与我方沟通协商的情况下关闭市场，将商户驱赶出市场，并拒绝承担任何的违约赔偿责任。市场的行为已构成全面根本性违约，给我方造成巨大的损失。基于以上事实，我方在本诉的基础上请求法院判如所请。针对反诉，万容公司辩称，双方合同已于2017年6月28日解除，对于第二项诉讼请求，我方认可1552846元是应当退还的租金，对于其他反诉请求不认可。双方合同真实合法有效，双方已经履行了支付租金和交付租赁场地的义务，合同解除是因为国家疏解非首都功能政策的需要，根据双方补充协议12条的约定，合同解除不是我方的违约行为，对于对方赔偿的请求不应该得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：北京建筑大学位于北京市西城区展览馆路1号的科贸楼二期大厦（地上（地上**，地下**容公司经营管理的万容天地国际服装时尚中心（以下简称万容天地商城）。2013年6月5日，万容公司（甲方、出租人）与唐江秀（乙方、承租人）签订《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁合同内容有：“根据《中华人民共和国合同法》、《北京市生活消费品、生产资料市场管理条例》等有关法律、法规的规定，双方就租赁场地从事经营的有关事宜经协商达成协议如下：第一条租赁场地，乙方承租甲方XX层XXX号场地，面积16.69平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2013年5月1日起至2033年4月30日止，共计20年。第三条租金，本合同租金实行一年支付制，租金标准为96500元。……第六条甲方权利义务，3.应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。第七条乙方权利义务，2.应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证照经营。第八条合同的解除，……。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任，1.甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。第十条免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适用于使用或租用时，甲方应减收相应的租金……。”同日，万容公司（甲方）与唐江秀（乙方）签订《场地租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），补充协议内容有：“第一条租赁场地。第二条租期，本协议租赁期限为二十年，从2013年5月1日起至2033年4月30日止。租赁合同起始日期以大厦实际开业日期为准，甲方承诺实际开业日期不晚于上述约定开业日期15天。第三条租金及支付方式，乙方承租的场地二十年优惠租金总价为193万元。签订本协议时，乙方已全额支付上述款项……第七条场地装修，甲方鼓励乙方在不影响租赁场地整体结构的前提下，按其经营需要自行个性化设计并装修。甲方有权根据经营需要，对乙方的装修标准提出要求。三、四、五层每个场地的首次装修投入不得低于5万元。乙方应在装修之前向甲方相关部门提交设计图纸和施工方案，并办理相关手续。……第十二条免责，因不可抗力或相关行政行为、消防工作等需要或者其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本补充协议已履行部分的租金不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任……。”2011年11月25日，唐江秀向万容公司交纳80万元。2012年3月27日，唐江秀向万容公司交纳262700元。2013年6月5日，唐江秀向万容公司缴纳867300元。万容公司出具的收据记载均为定金。万容公司将《租赁合同》所涉及的租赁场地交付唐江秀使用，唐江秀未能以该场地办理营业执照。唐江秀主张其于2013年6月15日前付清诉争商铺20年租期对应的全部租金，按约定享有三个月的租期优惠，起租日应相应顺延三个月。为此，唐江秀提交了公告、备忘书。公告显示，根据大厦经营情况，大厦商铺起租日确定为2013年5月1日，在这之前的经营时间不计算租期。…对于选择一次性付清商铺20年租金全款的商户，将根据付款情况再另行给予一定的租期优惠。备忘书显示，根据万容天地大厦营业情况，大厦商铺起租日同意调整为2013年5月1日。商户XX-4009交纳余款的日期为2013年6月5日，符合2013年6月15日前付清余款的条件，合同可按2013-8-1至2033-7-31的租赁期限执行。备忘书有唐江秀签字及万容公司加盖合同专用章，落款日期为2013年6月5日。针对该部分证据，万容公司表示，认可备忘书的真实性，公告的真实性需要核实，但其强调合同租期应以双方合同约定为准。万容公司未向本院提交针对公告的核实意见。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布《致动物园商圈商户朋友的一封信》，内容有：“……2014年，习近平总书记来北京考察提出调整疏解非首都核心功能的工作要求。2015年4月30日，中央政治局会议审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》指出，推动京津冀协同发展是一个重大的国家战略，核心是有序疏解北京的非首都功能。动批市场明确列为北京非首都功能疏解重点区域。北京市政府提出要求在今年年底前完成动批市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2015年的疏解任务是：……万容商城。……各市场疏解在即，我们在此提示大家：一、请广大商户朋友积极响应政府疏解非首都功能的号召，顺应大的形势，认清市场发展规律。……三、此次动批产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。四、疏解时间表已经明确，请广大商户在订货、仓储投入上采取谨慎态度，以免造成不必要的损失。五、请广大商户在疏解中要讲政治、讲大局、保稳定、保安全……。”2017年6月23日，万容公司发布《北京万容天地服装市场疏解公告》，内容有：“尊敬的各位商户：为了疏解北京非首都功能，按照疏解要求和实际情况，结合场地租赁协议相关约定，本市场决定解除与商户签订的场地租赁协议，并于2017年6月27日18：00时闭市，请商户在闭市前尽快甩货清货。现将解除场地租赁协议，场地（商铺）清退，退款补偿等有关事项公告如下：一、办理解约手续期限：2017年6月24日至2017年6月30日。……四、疏解补偿退款方案：（一）商户在2017年6月30日18:00时前签订解除场地租赁协议，清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、办理付款流程所需相关手续并按要求提供相应资料的：1.对20年期租约的商户，扣除2年租金，对5年期转20年期租约的商户，按20年租期扣除2年3个月租金，其余已发生和未发生的租金予以补偿退还。其中，按照场地租赁协议和实际使用时间应当扣除而少扣除的租金，作为补偿。2.按照场地租赁协议应当收取而未收取的物业服务费，不再收取，作为补偿。……（二）商户在2017年6月30日18:00前，未签订解除场地租赁协议，或者虽签订解除场地租赁协议但未清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》，未办理付款流程所需相关手续并按要求提供相应资料的：协商解决的，比照公告第四条第（一）项规定多扣除1年租金和3年物业费，通过诉讼程序解决的，按照双方合同约定依法处理。（三）对已经过期或到期的短期租约，不予补偿退款……。”2017年6月27日，万容天地商城闭市。此后，万容天地商城的大部分商户已按照《疏解公告》的要求和万容公司达成和解。另查，2015年，本院受理部分商户起诉万容公司租赁合同纠纷案件，并出具了判决书，生效判决认定万容天地商城的开业日期为2013年8月1日。在案件审理过程中，本院就案件涉及的相关问题致函有关国家行政机关进行了询问。一、本院致函北京市规划委员会西城分局询问以下问题：（一）涉案经营场所是否属于未按照《建设工程规划许可证》规定建设的房屋；（二）涉案经营场所是否通过了规划验收。北京市规划委员会西城分局回函内容为：位于西城区展览馆路**科贸楼**项目工程主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。我局尚未对该项目进行规划验收。二、本院致函北京市工商行政管理局西城分局，就万容天地商城内的商铺能否办理营业执照及如果不能办理营业执照之原因进行询问，北京市工商行政管理局回函内容为：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照。北京万容天地商业管理有限公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。本院认为：万容公司与唐江秀签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。合同履行过程中，2015年北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“万容天地商城”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。2017年6月23日万容公司发布《疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地。因此，万容天地商城于2017年6月27日因疏解非首都功能而闭市，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行，符合双方《补充协议》第十二条免责条款中的约定，双方的《租赁合同》及《补充协议》应于闭市之日即2017年6月27日解除。万容公司要求确认合同解除的日期有误，本院调整后予以支持。唐江秀的该部分反诉请求，本院予以支持。合同解除后，万容公司应当按照合同约定在扣除唐江秀已使用场地期间的租金后，将剩余租金退还给唐江秀。生效判决已认定万容天地商城的开业日期为2013年8月1日。唐江秀虽对此不予认可，但并未提供相反的证据予以证明，本院不予采信。根据备忘书约定，唐江秀于2013年6月5日付清租期内全部租金的情况下，应享有3个月的租期优惠。本院认定万容天地商城于2013年8月1日正式开业的情况下，唐江秀所租商铺租期起算日考虑3个月租期优惠后，应自2013年11月1日起算，至2017年6月27日共计3年7个月27天。唐江秀该部分抗辩意见，本院予以采纳。已付租金193万元扣除上述期间租金353029元，剩余1576971元为万容公司应退还唐江秀的租金。万容公司要求确认应退还唐江秀租金数额有误，本院依法予以纠正。对唐江秀要求万容公司返还租金的反诉请求中合理的部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。因双方合同系因不可归责于双方的事由而解除，根据合同约定，双方均无须承担违约责任，故对唐江秀要求万容公司双倍返还定金、赔偿占用资金利息损失、装修损失的反诉请求，本院均不予支持。关于签约附加费一节，被告未提交相关证据，对被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京万容天地商业管理有限公司与被告（反诉原告）唐江秀于2013年6月5日签订的《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》于2017年6月27日解除。二、确认原告（反诉被告）北京万容天地商业管理有限公司应退还被告（反诉原告）唐江秀租金的数额为1576971元。三、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京万容天地商业管理有限公司退还被告（反诉原告）唐江秀租金1576971元。四、驳回原告（反诉被告）北京万容天地商业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）唐江秀的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9388元，反诉受理费15738元，由原告（反诉被告）北京市万容天地商业管理有限公司负担8192元（已交纳），由被告（反诉原告）唐江秀负担16934元（已交纳15738元，余款1196元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审判员  杨成龙二〇一八年十一月九日法官助理肖彦青书记员高雅