阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新43民终187号 上诉人（原审原告）：郁金华，男，1958年10月25日出生，住布尔津县布。 委托诉讼代理人：李杰江，新疆新北律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司，住所：布尔津县神湖东路。 法定代表人：蔡燕辉，新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：王东继，新疆新津律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王化平，男，布尔津县房管局退休干部（该公司原股东）。 上诉人郁金华因与被上诉人新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司（以下简称天筑华鑫公司）不动产登记纠纷一案，不服布尔津县人民法院（2017）新4321民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郁金华及其委托诉讼代理人李杰江，被上诉人天筑华鑫公司的委托诉讼代理人王化平、王东继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郁金华上诉请求：请求依法撤销原判，改判被上诉人履行协助上诉人办理不动产转移登记及增加的一切费用；承担损失，赔偿10万元；拆除综合楼院内废弃平房一幢。事实与理由：一、原审认定事实错误；原审认定上诉人从被上诉人处购买位于原幸福西路、环西南路东叉口综合楼南头一个单元为住宅楼，上诉人将涉案房屋已改建原住宅设计结构，证据不足，实际上，该综合楼设计为住宅底商，上诉人购买一个单元包含一楼商铺，一楼并未改变涉及结构。二、原审适用法律错误：约定不能改变法定，补充协议第五条无效。原审认为2002年11月2日双方补充协议约定“办理房地产手续华鑫房地产公司不负责任”属特别约定，对双方具有拘束力，适用法律错误，被上诉人作为房产开发商，将楼房顶售给上诉人，根据合同法第一百三十五条、城市房地产开发经营管理条例第三十三条的规定，协助上诉人办理转移登记是法定义务。拆除平房是被上诉人的法定义务。 被上诉人辩称，原审法院对本案事实认定清楚，适用法律清楚，上诉人提出的上诉请求不能成立，应当依法驳回上诉，维持原判。理由：一、上诉人认为上诉人所购买的一个单元的1至5楼未擅自进行设计结构的变更不符合客观事实，因为根据已经生效的法律文书，布尔津县法院（2004）布民初字第153号民事判决书，地区法院（2004）阿中民一终字第**判决书及自治区高院（2008）新民监字第577号民事裁定书，均认定了上诉人对购买的住宅楼擅自进行了结构的改变，并从事宾馆经营活动。二、上诉人与被上诉人在2002年11月2日双方的补充协议约定，已被以上三级法院已生效的法律文书确认具有法律效力，且双方的约定也完全符合最高法关于审理商品房买卖合同适用法律问题解释的规定，故上诉人提出约定不能改变法定，补充协议第五条无效的理由不能成立。三、本案上诉人无权就本案涉及的住宅楼区域院内平房是否拆除向法院提起诉讼，因为上诉人不具有该片土地的使用权，且该平房的所有权人也不是被上诉人，故上诉人向法院提起法院主张该权利不符合法院的审理范围。上诉人在2017年已经擅自将本案所诉称的院内平房拆除，再次向法院诉请予以拆除不符合客观事实。 郁金华向一审法院起诉请求:依法判令天筑华鑫公司协助其办理不动产权属证书，赔偿损失100000元【（726000元×10.8%（7.2+7.2×50%）×12.25年（2005年6月-2017年9月）】；拆除院内废弃平房。 一审法院认定事实：2002年9月16日，郁金华与华鑫房产公司签订协议书，主要约定：华鑫房产公司在原幸福西南路、环西南路东交叉口（加油站对面）修建综合楼一幢，郁金华购买综合楼房南头一个单元，总价为726000元，分期付款，郁金华于2003年7月底将购房款全部付清。华鑫房产公司修建房于2003年5月30日竣工，经县质监部门组织验收合格后，将房屋交付郁金华。如在保修期内，因不可抗力因素或乙方装修擅自改变房屋结构和用途，非华鑫房产公司工程质量原因造成的损坏，华鑫房产公司无须承担责任。办理土地使用证及产权证书的一切费用均由郁金华承担，华鑫房产公司不承担任何费用。2002年11月2日，华鑫房产公司与郁金华签订补充协议，约定对2002年9月16日签订的购买综合楼协议书未尽事宜进行补充协议，协议主要约定：郁金华购买的整个单元的房屋在进行内部结构改装，已基本完工，主体工程已经由有关部门验收认证，为合格工程；郁金华对所购买的整个单元的房屋在进行内部结构改装，即增加修建卫生间和隔墙；因华鑫房产公司不同意，郁金华对房屋进行的卫生间和隔墙的改建，此改建属单方行为，因进行增加改建卫生间和隔墙已影响了原设计结构，因此，郁金华对此增加的改建卫生间和隔墙所引起发生的一切责任事故，郁金华应承担全部的责任；华鑫房产公司对郁金华改建卫生间和隔墙所引起的一切事故责任不承担法律责任；如因郁金华改造影响验收，郁金华必须交够购房余款。办理房屋手续华鑫房产公司不负责任。2003年3月郁金华对涉案房屋进行装修改造。2003年5月30日，涉案争议楼房经竣工验收合格交付郁金华使用，房屋交付后郁金华将房屋改建，增加修建卫生间和隔墙，装修为“金龙宾馆”（2010年7月更名为华龙宾馆）经营至今。2003年6月26日，郁金华宾馆装修工程经阿勒泰地区公安局消防局验收，该宾馆符合国家消防技术标准规定，具备消防安全条件，同意交付使用。郁金华全部履行协议约定以上涉案房屋给付价款726000元的义务。 另查明，2001年7月10日，布尔津县房地产开发公司（含液化汽站）以18.5万元的价格出售给王化平个人所有。2001年12月3日，布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司成立，法定代表人为王化平，公司股权为王化平个人所有。2001年7月15日，王化平以房地产开发公司的名义与被拆迁人特勒木汗签订协议书，拆迁特勒木汗住宅一户。后布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司将全部股权转让给案外人顾成林，顾成林又于2009年11月12日转让给天筑华鑫公司。2010年11月1日，布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司变更登记为新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案郁金华与华鑫房产公司在2002年9月16日签订房屋买卖协议，双方成立房屋买卖合同法律关系，郁金华已依约全部履行了全部房屋价款的义务，华鑫房产公司应当全面履行合同义务交付房屋并履行协助转移标的物所有权的合同附随义务。因华鑫房产公司的全部权利义务已全部转让给天筑华鑫公司，将布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司变更登记为新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司，其原公司的债权债务已全部概括转移给本案天筑华鑫公司。双方争议房屋为不动产物权，华鑫房产公司虽已履行了房屋交付义务，但未履行该争议房屋所有权的协助转移义务，天筑华鑫公司作为华鑫房产公司的权利义务继受主体，是否应当履行协助郁金华转移争议房屋产权手续的义务，一审认为，因郁金华将涉案房屋已改建原住宅设计结构，增加修建卫生间和隔墙，装修改为宾馆经营用途，为此，合同双方即郁金华与华鑫房产公司又针对2002年9月16日签订房屋买卖协议，于2002年11月2日签订了补充协议，已明确约定郁金华对所购房屋的内部结构改建行为，因华鑫房产公司不同意，郁金华改建属单方行为，由此引发的一切责任事故，郁金华应承担全部的责任，办理房屋手续华鑫房产公司不负责任。该补充协议为合同当事人的真实意思表示，双方已经对办理涉案房屋的产权办理事宜作出特别约定，对双方具有约束力，故郁金华主张由天筑华鑫公司协助办理不动产权属证书及赔偿损失100000元的请求，理由不成立，不予支持。关于郁金华主张拆除院内废弃平房的诉讼请求，郁金华未提供其享有权利的有效证据，不予持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回郁金华的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由郁金华负担（已交纳）。 二审中，上诉人、被上诉人对原审中提交的其他证据没有新的证明目的和新的质证意见。 二审中，上诉人提交以下十组证据： 第一组证据，华鑫房地产开发有限公司综合楼宾馆工程竣工验收备案表。证据来源布尔津县房地产管理事业局。证明目的：2002年6月25日，阿勒泰建筑规划设计有限责任公司参加综合楼宾馆工程主体工程验收，同意验收意见，2002年10月25日参加竣工验收活动，经实地查验工程符合设计要求，同意工程勘察施工建设监理单位验收意见，于2003年1月10日交付验收意见文件本案机关收讫。五家验收单位对宾馆项目验收合格。 第二组证据：华鑫房地产开发有限公司综合楼（住宅工程）竣工验收备案表。证据来源布尔津县房地产管理事业局。证明目的：2003年6月10日华鑫公司参加了竣工验收，同意五家单位的验收意见。2004年1月5日交付验收意见文件备案机关收讫。上诉人购买华鑫公司综合楼南单元住宅楼（一层门面房、二层、三层、四层、五层）后，于2003年3月13日向布尔津县公安局消防科申报华龙宾馆工程图纸并装修，上诉人装修工程是在综合楼竣工验收前施工装修，并未影响工程验收，故，一审判决天筑华鑫公司不承担协助郁金华办理不动产权属证书及赔偿损失，不符合法律规定。 第三组证据：华鑫公司综合楼土地使用证1页、布尔津县城乡建设规划办公室规划图、《建设项目选址意见书》、自拍应拆除废弃小房屋照片。来源布尔津县房地产管理事业局、布尔津县城乡建设规划办公室、自拍照片。证明目的：华鑫公司备案开发布尔津县环西南路东、幸福西路男综合楼土地使用证，划拨土地2015平方米，其中一栋废弃小房在划拨土地使用面积内。2017年4月21日，经布尔津县城乡建设规划办公室批准，上诉人可在华龙宾馆安装安全楼梯，翻新小房（废弃小房），被上诉人加以阻拦制止。 第四组证据：《证明》1份。来源布尔津县房地产管理事业局。证明目的：华鑫公司于2004年9月1日在布尔津县房地产管理事业局登记办理领取综合楼产权大证，已经具备办理各分割后的房屋产权证。 第五组证据：大证所有权人华鑫公司两层101.51平方米202房分割登记表1份。来源布尔津县房地产管理事业局。证明目的：2004年9月8日，王化平在房地产管理事业局登记办理领取综合楼产权大证后，正常办理各分割后的房屋产权证。 第六组证据：王化平房屋所有权证存根1份。来源布尔津县房地产管理事业局。证明目的：2009年7月29日，王化平办理登记综合楼北单元二层101.51平方米住宅房一套产权证。 第七组证据：《证明》1份。来源布尔津县房地产管理事业局。证明目的：2015年12月2日，综合楼北单元业主姜书林将二层201室转让过户姚兴东，2015年6月16日，综合楼北单元业主赵海林将501室转让过户张文娟。 第八组证据：《证明》1份。来源布尔津县房地产管理事业局。证明目的：综合楼北单元业主姚兴东、张文娟书证证明南单元业主华龙宾馆不影响其正常生活，同意华龙宾馆正常经营。 第九组证据：华鑫公司综合楼实景照片。来源自拍。证明目的：华鑫公司综合楼坐落在布尔津县城原幸福西路环西南路东交叉口，西面邻布尔津县加油站神户路，北面邻原幸福西路，在照片三综合楼门洞右侧是综合楼北单元，照片四华龙宾馆一层门面房至二、三、四、五层住宅楼装修为华龙宾馆房、五综合楼北单元楼梯门、六综合楼南、北单元红砖隔墙、七坐落在综合楼南单元门前应拆迁小房、八综合楼南单元楼梯门院内应拆迁小房、九坐落在综合楼北单元楼梯门前院内华鑫大酒店。从综合楼南、北两个单元设计布局以及综合楼独立坐落位置看，上诉人装修南单元二、三、四、五层住宅房工程没有影响综合楼验收合格，改变住宅房屋性质用途已经北单元业主姚兴东、张文娟同意，符合物权法第7条规定。另外综合楼北单元三、四、五层部分住宅房间，由王化平装修改变房屋性质用途，经营为华鑫大酒店部分宾馆房间。 第十组证据：营业执照。证明目的：华鑫公司于2001年12月3日成立，2007年11月15日年度年检通过。新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限责任公司系华鑫房地产开发有限责任公司债权债务继受主体被告。 被上诉人发表如下质证意见： 对第一组证据的真实性、合法性没有意见，对关联性和证明目的不予认可，该宾馆系华鑫公司自建的宾馆，建筑面积是2040平方米，上诉人与被上诉人之间购买的住宅楼的面积与这个不吻合，这是华鑫公司自建的宾馆朝向西北的拐角处自建的宾馆，而申报的资料。 对第二组证据的真实性、合法性没有意见，对其证明目的不予认可，理由是华鑫公司验收的项目是住宅楼，是1600平方米的住宅楼，并未包含上诉人改造的宾馆，故上诉人对擅自改造宾馆认为验收合格没有事实和证据。 对第三组证据的真实性、合法性没有意见，对照片中的平房不予认可，平房已经被上诉人擅自拆除了。对证明目的不认可。 对第四组证据证明的三性及证明目的均不认可，证明不完整，没有管理局法定代表人的签名。 对第五组证据的真实性、合法性没有意见，对其证明目的不认可。 对第六组证据的真实性、合法性没有意见，对关联性、证明目的不认可。 对第七组证据的质证意见和对第四组的质证意见一致，均不认可。 对第八组证据，我方认为该组证据不具有证据的效力性，证人应当到庭接受法庭和当事人的询问，该证人证言不符合证据规则要求，对证据三性和证明目的均不认可。 对第九组证据的真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可。 对第十组证据，该事实在原审判决中已经查明，对真实性、合法性认可，对证明目的不认可。 本院对上诉人提交的证据的认证意见为：对第一组、第二组、第三证据的土地使用证、规划图、第四组、第五组、第六组、第五组、第八组、第十组证据的真实性、合法性予以确认，对第九组证据的证明目不予采信。 二审中，被上诉人提交以下二组证据： 第一组第一份自拍照片。证明上诉人将一楼的商业门面房的承重墙结构进行了改动，将一楼的楼板结构进行了改动，证明目的二是上诉人未经原设计单位设计变更，将住宅楼2至5层内窗户擅自改为门，并修建了楼梯，证明目的三是上诉人未经原设计单位设计变更，将住宅楼的结构更改为宾馆，并增加了卫生间和隔墙；第一组第二份设计图。证明原来设计的状况和现在上诉人未经原设计单位设计变更，擅自变更后对一楼的墙体结构，承重结构擅自改造的状况。一份复印件是原本的复印件，另一份是在原图上我们自己画了后形成，出示原件，提交复印件。 上诉人质证意见：对该组证据的真实性认可。第一组第一份证据的外观照片认可，但是证明不了我们因为装修改变了主体结构。对合法性和关联性不认可，证明目的不认可，因为五家单位已经对综合楼的整体工程验收合格，可以否定对方提供的照片，我方装修在前，验收在后；对第一组第二份证据的真实性认可，对证明目的不认可。在原审计图纸上打了个门洞，门洞并不影响主体结构。 第二组布尔津县城建规划局作的说明一份。证明郁金华在一审诉讼时，已经将该房屋非法拆除，在诉讼中又提这一诉求，属于恶意诉讼，提供原件。 上诉人质证意见：我方向法庭提交的第三组证据中有针对小平房如何处理的批准，对该证据的真实性、关联性、合法性、证明目的不认可。 本院对被上诉人提交的证据的认证意见为：对上诉人提交的第一组证据的证明目的本院不予采信，第二组证据的真实性予以确认。 经本院审理，对原审中查明的事实予以确认。 本案争议焦点为，上诉人在原审中的诉求应否得到支持，即被上诉人是否应协助上诉人办理不动产权属证书，赔偿损失及拆除废弃平房。 本院认为，上诉人郁金华与布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司签订的商品房预售合同及补充协议的内容符合法律规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。被上诉人天筑华鑫公司作为布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司继受主体，应承担合同约定的义务。双方与2002年11月2日签订补充协议时，上诉人郁金华所购买的综合楼南头一单元已经验收为合格工程，因布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司不同意上诉人郁金华对房屋结构的改建，故在补充协议第三条、第四条、第五条做了该公司不承担法律责任及办理房屋手续不负责任的约定。该补充协议是双方真实意思的表示，并对可能产生的法律后果及房屋产权事宜做了明确的约定，上诉人郁金华应按照合同的约定履行。故上诉人郁金华主张由被上诉人天筑华鑫公司协助办理不动产权属证书及赔偿损失请求不能成立，本院不予支持。上诉人郁金华主张拆除楼后废弃平房的诉求未提供充分的证据证明，本院不予持。 综上所述，郁金华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人郁金华负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚    峰 审判员 郝  建  军 审判员 亚里坤吾斯满 二〇一八年十一月十九日 书记员 王    琦