广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终5298号上诉人(原审原告)：谢悦，女，汉族，1990年6月19日出生，住址：广东省揭阳市空港经济区。委托诉讼代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。上诉人(原审被告)：惠州市浩胤实业有限公司，统一社会信用代码：91441323731440181B，住所地：广东省惠东县巽寮新港村海滨公路上侧。法定代表人：罗远球。委托诉讼代理人：叶正夏、李程，广东卓凡律师事务所律师。原审第三人：惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行，住所地：惠州市惠城区江北三新南路**。负责人：朱建狮。委托诉讼代理人：王耀伟，广东方正联合律师事务所律师。上诉人谢悦、上诉人惠州市浩胤实业有限公司（下称浩胤公司）与原审第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行（下称惠城农商行）因商品房买卖合同纠纷案一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2017）粤1323民初3941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢悦上诉请求：1、撤销一审判决第六项，改判支持浩胤公司向上诉人承担按揭贷款利息损失及见证费；2、本案上诉费由被上诉人负担。主要事实与理由：一审法院认为见证费、银行贷款利息属于原告的损失。原告已选择要求被告按照合同条款承担违约金及违约利息，在原告未能举证证明其上诉损失已经超过合同约定的违约金及违约利息的情况下，对原告的见证费、银行贷款利息的诉讼请求不予支持。上诉人认为，被上诉人因其根本违约导致上诉人产生直接损失且损失确定，因第三人不同意解除按揭贷款合同，上诉人的损失在不断扩大。一审法院判决被告承担违约利息是基于被告占用原告的购房款不予返还应当支付的约定利息；判决被告承担合同条款的约定的违约金属于惩罚性约定，原被告双方应当预见违约行为的后果，但是本案是买卖合同纠纷，被告根本违约导致原告无法取得商品房并导致原告额外支付贷款利息，该损失是直接损失。故合同约定的违约利息与违约金不应当确定为计算原告损失大小的标准，应当依据实际情况独立评判。综上，请求二审依法支持上诉人的上诉请求，维护我方合法权益。上诉人浩胤公司上诉请求：1、撤销惠东县人民法院作出的一审民事判决，发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决上诉人将全部房价款退还给被上诉人，该判决严重损害了上诉人的合法权益，对上诉人极不公平。(一)一审法院追加惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行为第三人参与诉讼。在庭审过程中，一审法院仅对就是否解除《个人购房按揭贷款合同》征询第三人意见，但没有对在假设判定解除《贷款合同》的前提下，被上诉人或第三人是否变更诉讼请求等下一步处理方式进行释明，上诉人在庭审中也表示假设在解除《商品房买卖合同》的前提下，愿意代被上诉人向第三人偿还剩余款项。但一审法院现判决上诉人将全部房价款支付给被上诉人，这是一审法院对庭审活动的错误理解，这严重侵犯了上诉人的合法权益。(二)《贷款合同》做为《商品房买卖合同》的从合同，在主合同解除的情况下也应当随之解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。就后续如何处理《贷款合同》事宜，法院应当作出裁判。若根据一审法院判决处理，将对上诉人产生极大的不公平。上诉人将全部房价款返还被上诉人后，若《贷款合同》未解除，上诉人仍需要向第三人承担担保义务。若被上诉人不继续履行《贷款合同》约定的偿还义务或第三人未及时追究被上诉人的法律责任，上诉人仍需要向第三人承担由此产生的连带责任例如贷款利息、逾期违约金等不必要的损失，这完全导致了上诉人承担双重责任的后果，加重了上诉人的责任，让上诉人蒙受损失。上诉人认为，一审法院已经追加第三人参与诉讼，第三人在庭审活动中已向法院述称被上诉人仍拖欠第三人借款本金及利息等款项，并表示对涉案房屋依法享有优先权，一审法院在已查清上述事实的情况下，应当对被上诉人与第三人之间的《贷款合同》进行处理，假设在法院判定解除《商品房买卖合同》的前提下，也应当考虑上诉人如何支付房价款以及贷款利息的问题。但一审法院笼统地判令上诉人将全部房价款以及利息支付给被上诉人，若被上诉人拿到款项后拒不归还贷款，将导致上诉人一方面全部购房款已返还业主，但另一方面仍需对业主拒不偿还贷款本息承担保证担保责任，银行将直接从上诉人的担保账户直接扣款，一审法院如此简单粗暴处理，必然导致上诉人承担双重责任和支付双重费用。二、被上诉人同时主张支付全部房款的6%利息以及全部房款的1%的违约金计算过高，超过上诉人的预见能力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，本案不容忽视的事实情况是:被上诉人系按揭购房，在达到事实交楼的情况下，并未造成实际损失，其提出支付的6%利息明显高于中国人民银行同期同类基准利率。上诉人认为，被上诉人主张支付利息以及违约金的请求不符合实际情况，超过上诉人预见范围。若根据法院所判，将会导致上诉人经营严重因难的局面，产生极大不利的社会影响。综上所述，上诉人认为一审法院所作出的判决不当，为维护上诉人的合法权益，请贵院支持上诉人的上诉请求!上诉人谢悦答辩称：这起购房中银行的利息是我们的直接损失，在这个过程中，贷款利息损失的数据是可查的，银行的合同到现在还没有解除，我们的损失还在扩大，一审判决书虽然没有写到利息部分，实际上我们支付给银行的利息是我们的实际损失，我们在采用贷款购房的方式上面是经过开发商同意及协助的情况下完成的贷款协议，我方认为通过相关的方法和渠道，对方的法人同时也是银行的股东，这个是一个典型的套路贷，我这几十万元放在房产公司，银行又收一笔利息。原审第三人惠城农商行提交书面意见称：原审查明事实基本清楚，但第二判项错误。惠城农商行作为抵押权人应当取得商品房买卖合同解除后由出卖人返还款项中与买受人尚未偿还贷款本息金额相等的部分，其余部分才能由出卖人支付给买受人。否则，抵押物悬空后，惠城农商行的权利将严重受损。原审原告向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同，退还房款499849元，利息59565.33元，违约金4998.49元，合计564412.82元。2、判令退还维修基金3361元。3、判令被告承担银行按揭贷款损失13352.16元，税费4998.49元，办证费1445元，见证费500元。4、判令被告承担本案的诉讼费用合计总请求金额588069.47元。事实与理由：原告于2016年4月25日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓1号楼21层14号房。合同约定的房屋交付时间为2017年1月1日之前。合同签订后，原告按照合同约定完全履行了买方的义务，被告却到期未向原告交付房屋。之后原告多次催告，被告始终不履行房屋交付义务。经查，被告由于自身原因无法取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致房屋无法交付。被告已构成根本违约，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，原告请求解除合同，被告退还全部房款（含已付贷款部分）及利息，支付违约金。合同约定，交房逾期超过90日的，自原告付款之日起，按6%计算给付利息。同时，按照全部房款1%向买受人支付违约金。房款共499849元，其中首付159849元，已于2015年10月18日付清，距离2017年10月1日合计715天；贷款34万，于2016年4月29日与惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行签订按揭贷款合同。经计算，被告应退还原告房款499849元，利息59565.33元（499849×6%÷360×715≈59565.33，），违约金4998.49元（499849×1%＝4998.49），合计564412.82元。原告前期支付的维修基金3361元，由于被告无法交付房屋，构成根本违约，请求予以退还。由于被告违约造成原告每月损失利息834.51元，已支付16个月，合计13352.16元，以及支付税费4998.49元，办证费1445元，见证费500元，请求予以赔偿。综上，请人民法院支持原告诉讼请求，维护原告的合法利益。被告惠州市浩胤实业有限公司辩称，1.答辩人所提出的答辩人“因自身原因无法取得《房地产开发建设项目竣工验收合格证》，导致房屋无法交付”的事实实属答辩人不能控制的外部政策因素所造成，实非答辩人主观恶意或故意，其事实的发生亦导致答辩人蒙受巨大损失，答辩人不存在重大过错；2.被答辩人同时主张支付全部房款的6%利息以及全部房款的1%的违约金计算过高，超过答辩人的预见能力；3.被答辩人在民事起诉状第三项中要求答辩人承担银行按揭贷款损失，税费及办证费等其他费用没有事实和法律依据；4.纠纷涉及业主过多，为尽快有效地解决争议，答辩人愿意通过和解、调解的方式解决与被答辩人之间的矛盾纠纷。第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行述称，1.本案涉案房屋存在合法有效的抵押权，原告主张解除与浩胤实业有限公司签订的商品房买卖合同无事实与法律依据；2.原告仍拖欠我行贷款本金325418.50元及利息等款项；3.原告未清偿所欠贷款本息前，应依贷款合同继续承担还本付息的义务，我行对涉案房屋依法享有优先受偿权。一审法院认定的事实如下：1.2016年4月25日，原、被告双方签订合同编号为HT0023268的商品房买卖合同及相关附件，约定被告将惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓（1-3号楼）1号楼21层14号房出售给原告，合同总价款为人民币499849元，交付日期为2017年1月1日。商品房买卖合同第七条“付款方式及期限”载“买受人应当于2015年10月18日前支付首期房价款人民币159849元（大写壹拾伍万玖仟捌佰肆拾玖元整），占全部房款的31%。余款人民币340000元（大写叁拾肆万元整）向惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行（贷款机构）申请贷款支付。”上述商品房买卖合同第九条“商品房交付条件”载“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”上述商品房合同第十二条“逾期交付责任”载“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”。2.2016年4月29日，原、被告及第三人签订《个人购房按揭贷款合同》，约定原告向第三人贷款340000元用于购买惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓（1-3号楼）1号楼21层14号房，并以该房产作为贷款抵押，年利率为4.9%，每月应还本息1967.84元。根据第三人提交的借款借据、转账凭证及不动产登记证明显示，第三人已于2016年5月6日向被告放款340000元。又，根据第三人向本院提交的《客户借款明细单》显示，截止2018年5月20日，原告已还本金14581.50元、利息33345.49元，仍欠本金325418.50元未予偿还。3.原告主张原告已按约向被告支付首期款159849元，提交了刷卡单等证据予以证明，被告予以认可，本院对原告的上述主张予以采信。4.原告主张已支付见证费500元、住房维修基金3361元、办证费1445元、契税4998.49元，向本院提交了提交收据、税收缴款书等证据，被告予以认可，本院对原告的上述主张予以采信。5、被告惠州市浩胤实业有限公司主张已将涉案住房维修基金存入住房专项维修资金专用账户，向本院提交了住宅专项资金专用收据。一审法院的裁判理由:原、被告双方于2016年4月25日签订的合同编号为HT0023268的《商品房买卖合同》及相关附件，是双方真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照上述合同行使权利和履行义务。本案的争议焦点为商品房买卖合同是否应当解除，原告诉请的各项费用应当如何处理。关于解除合同，经本院释明，原告及第三人均明确表示不解除《个人购房按揭贷款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本院仅就原、被告之间的商品房买卖合同纠纷进行审理。涉案房屋在双方约定的日期未达到交付条件，被告逾期交付房屋已超过90日，原告要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持，被告应向原告返还全额购房款共计499849元，并向原告支付违约金及利息，其中违约金按照全部购房款的1%进行计算计为4998.49元;利息按照年利率6%计算,即以159849元为本金，从2015年10月18日计算至2016年5月6日；以499849元为本金，从2016年5月7日计算至清偿之日止。关于住房维修基金及契税，现有证据显示被告已将收取的住房维修基金存入专项账户，而契税系由原告向税务部门缴纳，被告并非上述住房维修基金及契税的所有者或者管理者，不负有返还之义务，上述住房维修基金及契税应由原告自行办理退款手续，但被告应提供必要的协助。关于办证费，原告要求被告返还，在合同已解除的情况下，本院予以支持，被告应向原告返还办证费用1445元。关于见证费及银行贷款利息，属于原告的损失。原告已选择要求被告按照合同条款承担违约金及违约利息，在原告未能举证其上述损失已经超过合同约定的违约金及违约利息的情况下，本院对原告关于见证费及银行贷款利息的诉请，不予支持。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告谢悦与被告惠州市浩胤实业有限公司于2016年4月25日签订的编号为HT0023268的商品房买卖合同及相关附件。二、被告惠州市浩胤实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢悦退还购房款499849元及相应利息（利息按照年利率6%计算,即以159849元为本金，从2015年10月18日计算至2016年5月6日止；以499849元为本金，从2016年5月7日计算至清偿之日止）三、被告惠州市浩胤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢悦支付违约金4998.49元。四、被告惠州市浩胤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还办证费1445元。五、被告惠州市浩胤实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告谢悦办理住房维修基金及契税退款手续。六、驳回原告谢悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9681元（原告已预交），由原告谢悦负担1000元，被告惠州市浩胤实业有限公司负担8681元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：各方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确定。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见及答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：买受人请求的按揭贷款利息及其他损失是否应当支持、涉案的按揭贷款合同是否应当一并解除，一审认定的利息及违约金计算是否过高等问题。关于买受人上诉主张其按揭贷款的利息及其他损失问题，首先，本案的商品房买卖合同解除的原因系买受人根据出卖人存在逾期交房超过90天而选择的结果，买受人在本案诉讼中并未举证系因“原告无法取得商品房”这一合同履行不能的客观原因。因此，在涉案的商品房买卖合同存在可以继续履行的前提下，买受人选择解除合同的，应当依照合同约定的违约条款处理本案争议。其次，对于涉案的按揭贷款抵押合同的解除问题，经一审法院释明后作为贷款人的买受人并未主张一并解除该抵押贷款合同。故而买受人上诉所称的“不断扩大”的利息损失，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定处理。再次，买受人支付给出卖人的房款，除了自己直接支付的首期款之外，其余来源于银行的按揭贷款。买受人向银行支付的按揭贷款利息的利率，与本案一审中已经支持的出卖人应当向买受人支付的利息利率相比，前者并不高于后者。据此，出卖人向买受人支付的利息已经能够弥补买受人向银行支付的利息。否则，按照买受人的主张，出卖人既要向买受人支付年利率6%的利息，还要补偿买受人向银行支付的按揭贷款利息，将会导致买受人额外受偿。综上，一审法院以出卖人未能举证因解除合同的损失已经超过合同约定的违约金及违约利息为由，不予支持该部分诉讼请求的并无不当，本院予以支持。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中作为贷款人的惠城农商行已经参加诉讼，但其经一审法院释明已经明确表示不解除按揭贷款合同。根据上述司法解释的规定，本案一审仅仅处理商品房买卖合同纠纷并无不当。在本案诉讼终结以后，与本案商品房买卖合同相关联的按揭贷款合同已经没有继续履行的必要的，浩胤公司作为担保人可以向抵押权人惠城农商行履行担保义务，惠城农商行作为抵押权人也可以向贷款人或者担保人主张实现担保权。相关程序既可以在本案执行中请求一并协商处理，也可以另行诉讼解决。据此，上诉人浩胤公司认为一审没有一并处理抵押贷款合同而损害其权利的理由，本院不予支持。关于违约金及利息计算的问题，一审法院认定的是依据商品房合同第十二条“逾期交付责任”中关于买受人要求解除合同情形下应当如何处理的约定，包括支付6%的利息和总房价1%的违约金。上述约定，应当是浩胤公司作为专业开发企业与买受人向比明显更加具有签约能力，应当经过慎重考虑后才与买受人签署合同条款，其上诉称已经超过其预见能力的理由并不充分。综上所述，上诉人的上诉主张均没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币200元，由双方上诉人各负担100元（均已分别预交）。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一八年十一月二十九日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。