河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终13682号上诉人(原审被告、反诉原告)：陈佳蔚，男，1981年5月9日出生，台湾户籍。委托诉讼代理人：王金键，广东联合发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王海莉，女，1986年12月8日出生，汉族，住郑州市金水区。原审被告（反诉被告）：河南浩隆房地产营销策划有限公司，住所河南省郑州市新郑市龙湖镇双湖大道金秋乐园2-S10。法定代表人：卢超。上诉人陈佳蔚因与被上诉人王海莉及原审被告河南浩隆房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈佳蔚上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项、第四项，依法判令被上诉人向上诉人支付违约金140000元。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效，但被上诉人在签订合同后，在合理的期限内未积极履行合同义务，在上诉人催告后，单方面提出解除合同，因此所造成的损失，依法应当由被上诉人承担。《房屋买卖合同》第四条第一项的约定，若银行贷款金额小于合同约定的贷款金额时，被上诉人应在房屋过户前一次性补足差额，而不能据此解除合同。郑州市人民政府的限购政策，是在双方签订合同之后，且该政策仅提高了房屋首付款10%的比例，该政策不影响合同的继续履行，更不是解除合同的依据。因此，一审认为，郑州市人民政府的调控政策属于合同成立后客观情况发生了重大变化，无事实依据。王海莉辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。王海莉向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的0002034号房屋买卖合同；2、判令陈佳蔚退还购房定金3万元；3、判令浩隆公司退还中介信息服务费2万元。一审法院认定事实：2017年4月13日，陈佳蔚（出卖方甲方）、王海莉（买受方乙方）与浩隆公司（居间方丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于新郑市龙湖镇学府路南侧、轩辕路东侧林溪湾79号楼3单元4层402的房屋出售给乙方，成交价格140万元，三方签订合同时，乙方必须支付定金佣金29000元，其中信服服务费28000元，代办过户费1000元，在房屋买卖合同履行过程中，非因丙方的原因使合同得不到履行的，导致委托方该项费用的损失，可向违约方追偿。乙方采用商业贷款方式交付房款，如因洪水、地震、火灾等不可抗力的原因和法律、政府政策变化等因素，导致本合同不能全面履行或者履行不能的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同签订日，乙方付甲方定金3万元，此款项充当首付款，首付款以当时政策为准，剩余款项由乙方向银行商业贷款付于甲方，乙方首付款不超于28万元整。2017年4月14日，王海莉丈夫徐喆向浩隆公司交付2万元中介信息服务费，由浩隆公司出具《收据》，并注明“此款如因故未办理完成全额退还”。同日，王海莉丈夫徐喆向陈佳蔚交付定金3万元，由陈佳蔚出具《收条》。2017年5月3日，郑州市人民政府发布《郑州市人民政府办公厅进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，将新郑市纳入限购区域。因本案涉案房产位于新郑市，亦属于限购区域，申请商业性个人住房贷款首付比例相应从原20％提高至30％。因王海莉不具备完全支付首付款能力，双方协议未能履行。陈佳蔚委托律师分别于2017年9月7日、11月1日向王海莉送达《律师函》，并要求商讨解除合同并承担违约责任事宜，王海莉回复称不存在违约行为，要求陈佳蔚退还定金，并于2017年12月20日正式发出解除合同通知，双方协商未果，遂成纠纷。另查明，浩隆公司于2017年9月19日向陈佳蔚发送信件，内容为“2017年4月14日中午，三方共同签订二手房买卖合同，买方付给了卖方3万元定金，及2万元中介佣金给予中介方，当天我们中介方权证人员抓紧时间带着出售方去了贷款处（因为买方是以首付款加银行贷款形式来买本套房屋的）签订出售文件，当天因是周五，而且由于买方当天不方便去签订银行商贷文件，于是我们另约了时间，从2017年4月17日到2017年4月30日，银行商贷工作日时间只有10个工作日，这期间从银行来所出售房子拍照到买家交付银行商贷审批资料通过都还没有完成情况下，国家新政策于2017年5月3日（2017年5月1日到3日是国家法定节假日）零点发布新的政策首套房由之前的百分之20提高到百分之30，买方由于新政策导致首付提高，而她又无法承担高一成的首付款，于是买方王海莉提出此合同由于国家政策导致的她无法拿出三成的首付款来购买房屋，现提出合同解除，卖方陈佳蔚先生应当退还4月14日签订合同时给的购房定金3万元整。”一审法院认为，被告河南浩隆房地产营销策划有限公司经该院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃，不影响该院依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。王海莉、陈佳蔚与浩隆公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应当依照合同约定履行各自的权利义务。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案所涉及的《房屋买卖合同》于2017年4月13日由三方签订后，因郑州市政府于2017年5月3日出台限购政策，将本案案涉房产所在地新郑市纳入限购区域，故而导致商业贷款首付比例调高至30％，比照合同约定的首付款相应调高14万元，而造成王海莉不具备完全支付能力，此种情况，应属合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。鉴于双方在合同中约定了“乙方采用商业贷款方式交付房款，如因洪水、地震、火灾等不可抗力的原因和法律、政府政策变化等因素，导致本合同不能全面履行或者履行不能的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任”及“乙方首付款不超于28万元整”等内容，可以证明，三方在签订合同时对首付款的支付数额已经确定，并且明确了如因政策变化导致合同履行不能的，可以解除合同并互不承担责任。故此，对王海莉提出的解除双方所签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方合同予以解除，陈佳蔚收取的定金3万元应当向王海莉予以返还，浩隆公司在收取王海莉中介信息服务费2万元后，承诺“此款如因故未办理完成全额退还”，应当依照承诺予以退还。鉴于双方纠纷系因政策变化导致的情势变更进而解除合同，双方均不存在违约行为，对陈佳蔚要求王海莉支付违约金的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王海莉、被告（反诉原告）陈佳蔚、被告（反诉被告）河南浩隆房地产营销策划有限公司于2017年4月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）陈佳蔚于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王海莉购房定金3万元；三、被告（反诉被告）河南浩隆房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）王海莉中介信息服务费2万元；四、驳回反诉原告（被告）陈佳蔚的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件本诉受理费1050元，减半收取为525元，由被告（反诉原告）陈佳蔚负担315元，被告（反诉被告）河南浩隆房地产营销策划有限公司负担210元，反诉受理费1550元，由反诉原告（被告）陈佳蔚负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人陈佳蔚与被上诉人王海莉及原审被告河南浩隆房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该《房屋买卖合同》明确约定“首付款以当时政策为准”、“乙方采用商业贷款方式交付房款，如因洪水、地震、火灾等不可抗力的原因和法律、政府政策变化等因素，导致本合同不能全面履行或者履行不能的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任”，但在该《房屋买卖合同》于2017年4月13日签订后，郑州市政府于2017年5月3日出台限购政策，将本案案涉房产所在地新郑市纳入限购区域，商业贷款首付比例调高至30％，比照合同约定的首付款相应调高14万元，从而造成王海莉不具备完全支付能力。所以，此种情况，应属合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，因此，按照合同约定，被上诉人王海莉并不存在违约行为，故原审判决驳回上诉人的反诉请求并无不当。综上所述，上诉人陈佳蔚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人陈佳蔚负担。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员李继军审判员王燕燕二〇一八年十一月五日书记员 娄      杨      杨