江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0902民初6002号原告：宜春市金嘉物业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区袁山西路**，统一社会信用代码：91360900MA35T89C2A。法定代表人：蒋亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳美华，女，1974年4月15日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，系宜春市金嘉物业有限公司员工。被告：张招弟，女，1971年10月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市，原告宜春市金嘉物业有限公司（以下简称原告）与被告张招弟（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜春市金嘉物业有限公司委托诉讼代理人欧阳美华、被告张招弟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拖欠物业管理费及滞纳金合计7938元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月，宜春市锦和物业管理有限公司竞得金地嘉园小区的物业服务管理权3年，时间为2016年1月1日至2018年12月31日，2017年3月，为方便管理和明确责任，投资人特注册了宜春市金嘉物业服务有限公司，并与金地嘉园业委会签订了三方协议，明确了物业管理期间所产生的债权和债务由原锦和物业归原告金嘉物业公司所承继，服务期间，原告认真全面履行职责。作为业主，被告在该小区房屋面积202.96平方米，柴棚间或车库11.9平方米，根据协议价其物业费0.7元/平方米计算，拖欠自2016年1月1日至2017年10月31日物业服务费3309元，经原告多次催缴无果，根据《金地嘉园小区物业管理合同》，至2018年10月1日应收每日千分之三的滞纳金计4629元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判令被告支付物业服务费及滞纳金合计7938元。被告辩称：我的房子从2009年开始漏水一直没人帮我修理好，所以我才一直未交物业费。本院经审理认定事实如下：2016年2月6日，宜春市锦和物业管理有限公司与被告所居住金地嘉园小区的业主委员会签订了一份《金地嘉园小区物业管理合同》，双方约定由金地嘉园小区业主委员会委托宜春市锦和物业管理有限公司对金地嘉园小区实行物业实施管理服务，物业服务费收取标准：1、收费标准：A多层房、车房、杂物间：0.7元/平方米/月，B电梯房一层0.9元/平方米/月，二层以上1.2元/平方米/月，商铺1.2元/平方米/月，原售楼部同商铺/1.2元/平方米。所收物业费用由房屋产权人支付。2、车辆秩序管理费：小车、三轮小货车30元/车/月，二轮摩托车、电动车5元/车/月（提供电源、充电30元/车/月），3、宜春市锦和物业管理有限公司按月向业主和物业所用人收取物业管理费，有权对欠缴物业费的业主主张本金及滞纳金收取，滞纳金按相关法律规定每日千分之三计算。合同同时对物业服务管理质量及标准等其它事项一并进行了约定。该合同期限为2016年1月1日零时起至2018年12月31日24时止。2017年3月21日，原告宜春市金嘉物业有限公司注册成立，其经营范围为物业管理服务。2017年3月25日，以宜春市锦和物业管理有限公司为甲方、原告为乙方、宜春市袁州区化成街道新苑社区金地嘉园业主委员会为丙方，三方签订一份《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》，协议主要内容为：丙方在公开招聘2016年1月1日到2018年12月31日止三年物业管理服务公司的时候，乙方经理罗仁持甲方资质和甲方委托书参与竞得丙方的物业服务管理权三年。实则该小区的物业服务管理投资经营出资股东是罗仁和蒋亮。现为了明确甲、乙、丙三方的债权债务关系，乙方股东罗仁、蒋亮注册成立了“宜春市金嘉物业有限公司”。甲、乙、丙三方经协商一致同意：金地嘉园小区物业管理服务自2016年1月1日到2018年12月31日止，所产生的所有债权债务归乙方享有并负责。甲方不再享有和负责金地嘉园物业管理服务的债权债务。之后，金地嘉园小区的物业管理服务便以原告的名义进行，但金地嘉园小区业主委员会与宜春市锦和物业管理有限公司和原告签订该三方协议时，并未召开业主大会由业主大会决定。2017年10月31日，原告撤离金地嘉园小区。另查明，被告在该小区购买6栋1单元602室房屋一套，建筑面积为202.96平方米，柴棚间面积11.9平方米。2016年1月至2017年10月，被告未缴纳物业费，故原告诉至本院。本院认为：金地嘉园小区业主委员会委托宜春市锦和物业管理有限公司对金地嘉园小区进行物业管理服务，签订物业管理合同，2017年3月25日，在未经召开业主大会的情况下，金地嘉园小区业主委员会和原告与宜春市锦和物业管理有限公司另行签订三方协议，约定金地嘉园小区物业管理服务自2016年1月1日到2018年12月31日止，所产生的所有债权债务归原告享有并负责。宜春市锦和物业管理有限公司不再享有和负责金地嘉园物业管理服务的债权债务。其实际是为金地嘉园小区重新选聘物业服务企业，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，故该三方协议无效。但根据庭审查明的事实，原告实际上对小区提供了物业管理服务，三方协议中宜春市锦和物业管理有限公司也同意自2016年1月1日起的债权归属原告。故被告理应支付原告2016年1月1日至2017年10月31日的物业服务劳务费。被告认为原告物业收费过高，但根据当时金地嘉园小区物业服务的条件等综合情况，原告按宜春市锦和物业管理有限公司与金地嘉园小区业主委员会签订的《金地嘉园小区物业管理合同》约定，收取每平方米0.7元的物业费，本院予以支持。被告辩称原告物业服务不到位，因此拒交物业费，由于物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主和个别业主利益进行衡量的基础上予以综合评判。如物业公司已经提供的物业服务，在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，被告并未提供充分的证据证明原告服务很不到位，从原、被告的陈述看：原告在物业管理方面存在的服务瑕疵属一般瑕疵，故对被告主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳，但原告应在日后的物业服务中予以改进。原告诉请要求被告支付物业管理费3309元，自2016年1月至2017年10月被告需支付的物业管理费应为3309元【（202.96+11.9）㎡*0.7元/㎡*22个月】，故本院确认原告所欠物业费为3309元。被告并非无故拖欠物业费，因此无需向原告支付滞纳金，对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、限被告张招弟于本判决生效之日起十日内支付原告宜春市金嘉物业有限公司物业管理服务费3309元。二、驳回原告宜春市金嘉物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计币25元，由被告张招弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。代理审判员  易飞二〇一八年十一月十四日代书 记员  杨琼