河北省滦南县人民法院民事判决书（2018）冀0224民初2875号原告：杜全，男，1977年7月17日出生，汉族，滦南县人。委托代理人：郭建成，河北存鹏律师事务所律师。被告：张强，男，1989年2月5日出生，汉族，滦南县人。委托代理人：张凤国，滦南县倴城镇法律服务所法律工作者。被告：田杭璇，男，1992年12月20日出生，汉族，滦南县人。被告：田家赫，男，1994年7月13日出生，汉族，滦南县人。原告杜全与被告张强、田杭璇、田家赫执行异议之诉一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭建成、被告张强委托代理人张凤国到庭参加诉讼。被告田杭璇、田家赫经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜全向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销（2018）冀0224执异19号执行裁定，判令继续查封、执行田杭璇名下万象天成小区106栋3单元901号房产；二、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：杜全与田家赫、田杭璇民间借贷纠纷一案，杜全于2018年1月25日向滦南县人民法院提出诉前保全申请，滦南县人民法院于2018年1月26日作出（2018）冀0224财保14号民事裁定，将田家赫、田杭璇名下价值330000元的财产予冻结或查封、扣押。同日，滦南县人民法院将田杭璇名下万象天成小区106栋3单元901号房产查封，查封期限为2018年1月26日至2021年1月25日止。2018年4月18日，贵院作出（2018）冀0224民初722号民事判决。判决生效后，田家赫、田杭璇未按判决履行还款义务，杜全向唐山市中级人民法院申请强制执行，唐山市中级人民法院于2018年6月6日立案。2018年8月31日，张强对保全万象天成小区106栋3单元901号房产提出书面异议，滦南县人民法院于2018年8月24日作出（2018）冀0224执异19号民事裁定，中止对万象天成小区106栋3单元901号房产的执行。原告认为，张强与田杭璇之间签订的《房屋买卖合同》真实性存疑，该房产交易的价款与房屋价值明显存在偏差，且该房屋查封时，并不存在房屋已经实际交付的事实，该房屋至今也未办理过户登记手续，张强与田杭璇的房屋买卖行为也不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故原告提起本案诉讼。原告提交了以下证据证明其主张：1、滦南县人民法院（2018）冀0224执异19号执行裁定书，证明原告具备主体资格；2、滦南县人民法院邮件详单复印件2张，证明田家赫、田杭璇收到保全裁定的时间是2018年2月1日；3、滦南县人民法院庭审笔录复印件一份，证明在2018年4月4日、4月16日两次庭审时，被告田杭璇没有提出该房屋已转卖的事实，张强与田杭璇的房屋买卖合同不具有真实性；4、微信聊天记录29张，证明在查封前张强并没有实际入住案涉房屋的事实；5、证人吴某的证言，证明在2018年6、7月份田杭璇曾在案涉房屋所在楼口见到过田杭璇。被告张强辩称，原告所诉缺乏事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。2017年12月27日，张强与田杭璇协商，田杭璇将案涉房产转卖给张强，并签订了房屋买卖合同。合同签订后，张强如约支付了价款并实际入住，入住后按照小区的规定交纳了物业费和电费，且如期偿还了房屋贷款。原告向法院申请诉前保全查封案涉房产的时间为2018年1月25日，法院作出民事裁定的时间为2018年1月26日，距张强与田杭璇交易房产已过一个月。虽然该案涉房屋未办理过户手续，但完全是由于该房屋未办理房屋产权证所致，并非答辩人的主观因素。张强受让案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，滦南县人民法院裁定中止对案涉房产的执行理据充足。被告张强提交了以下证据证明其主张：1、房屋买卖合同一份，证明被告田杭璇于2017年12月27日将案涉房屋转卖给张强，张强用对田杭璇130000元的债权抵顶了部分房款；2、河北农村信用社业务凭证1张，证明张强于2018年1月25日向被告支付房款13万元的事实；3、中国工商银行自动柜员机客户凭条9张、借记卡账户历史明细清单一张，交易日期在2018年4月至9月期间，证明张强如约偿还房屋贷款的事实；4、滦南福喜物业收据4张，其中2018年3月2张、2018年9月2张，证明张强实际入住了案涉房屋并向物业公司缴纳了电费和物业费的事实。被告田杭璇、田家赫未答辩亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。结合当事人陈述及庭审质证，本院对以下事实予以认定：2018年1月25日，杜全向本院提出诉前财产保全申请，请求对田家赫、田杭璇名下价值330000元的财产予以冻结或查封、扣押。本院于2018年1月26日作出（2018）冀0224财保14号民事裁定，裁定将被保全人田家赫、田杭璇名下价值330000元的财产予以冻结或查封、扣押，并于2018年1月26日将田杭璇名下滦南县倴城镇万象天成小区106-3-901号房产予以查封，查封期限自2018年1月26日至2021年1月25日。2018年4月18日，本院作出（2018）冀0224民初722号民事判决，判令被保全人田家赫于判决生效后三日内偿还申请保全人杜全借款本金300000元并自2017年11月18日起按照年利率24%的标准支付借款利息至判决确定付款之日止，被保全人田杭璇对上述借款本息的偿还义务承担连带责任。因二被保全人未履行生效判决确定的义务，杜全申请强制执行，唐山市中级人民法院于2018年6月6日立案执行。另查明，被告田杭璇、张强曾签订了落款日期为2017年12月27日的《房屋买卖合同》。双方约定，田杭璇将案涉滦南县倴城镇万象天成小区106-3-901号房产及地下室、屋内浮物以26万元的价格（不含未付银行房屋贷款）转让给张强，其中用张强对田杭璇享有的13万元未付借款债权抵顶房款，其余13万元协议签订后一个月内付清，未付银行房屋贷款自2018年1月起由张强负责偿还。合同中，双方还就违约责任等其他事项进行了约定。2018年1月25日，张强通过张小彤账户向田杭璇转款13万元。本院认为，本案双方争议的焦点在于被告张强对万象天成小区106-3-901号房产是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告张强虽与被告田杭璇签订了《房屋买卖合同》，但其提交的水电费票据等均发生在本院采取保全措施之后，不能证明其已在查封之前合法占有案涉房屋，用于抵顶部分购房款的13万元借款，其亦未能提交借条等相应的债权凭证，不能认定其已支付全部价款。且张强在明知所购房屋存在抵押等权利负担的情况下仍然购买，应认定该房屋不能及时办理过户登记系其自身原因。综上，被告张强对案涉房屋享有的权利，不足以排除人民法院的强制执行，原告杜全的诉讼请求理据充足，应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准许对滦南县倴城镇万象天成小区106-3-901号房产的执行。案件受理费6250元，由被告张强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 杨会军人民陪审员   郭宝江人民陪审员 王少文 二〇一八年十一月十六日书 记 员 李中博