托克托县人民法院民事判决书（2018）内0122民初1444号原告：王建光，无固定职业，住托克托县。委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩燕群，内蒙古远舰律师事务所律师。被告：内蒙古世华房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码:×××。法定代表人：赵金元，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李丹丹，内蒙古鸿举律师事务所律师。原告王建光与被告内蒙古世华房地产开发有限责任公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建光的委托诉讼代理人刘青山、韩燕群，被告世华公司的委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建光向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付亿福佳园小区A2号楼2单元10楼西户房屋（建筑面积106.34㎡）；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金162708元，以已交付房屋总价款278610元为基数，按每日万分之四标准从2014年1月1日起计算，直至被告向原告交付房屋时止。（暂计至2017年12月31日为162708元，278610元*0.0004*1460天=162708元）；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年10月18日，王建光与世华公司签订《房屋认购书》，王建光认购世华公司开发的××园西户房屋。协议书签订以后，王建光交付全部购房款共计278610元。协议书约定了房屋单价、位置、价款以及付款方式等合同主要条款，所以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同司法解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。后世华公司长期不能交付交付王建光认购的房屋，王建光等投诉到人民政府，2015年3月26日，经托克托县人民政府居中协调，在托克托县住房和城乡建设局监督下，王建光与世华公司签订《购房合同补充协议书》，协议约定：世华公司定于2015年9月15日前交付王建光所购买的房屋；在2015年9月15日前未能交付房屋，按日向王建光支付已交付房款金额的万分之四违约金，计数开始期为2014年1月1日。2018年1月份，涉案房屋具备交付条件，世华公司通知王建光办理交房手续。但世华公司仍要求购房人交付天然气入网费5000元等一些合同中未约定的不合理费用，对未交费的购房者则拒绝交付房屋。而且要求业主自动免除世华公司逾期交付房屋的违约责任。为此，王建光向本院提起诉讼。世华公司辩称：世华公司与王建光签订的认购书,是预先的认购行为,世华公司没有向王建光作出任何承诺。王建光主张的违约金已超出法律规定，法院不应支持其诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条明确规定，"当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以适当减少"。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定："当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应该以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超出造成损失的30%的，一般可以认为合同法第一百一十四条第2款规定的过分高于造成的损失"。综合上述理由，王建光主张的违约金已超出国家相关法律规定，王建光对世华公司的诉请不能成立，故请求驳回王建光的诉讼请求。王建光围绕诉讼请求依法提交的证据为：第一组、《认购书》，证明：1、王建光与世华公司存在商品房买卖合同关系；2、《认购书》约定王建光购买世华公司开发的商品房，对房屋价款、支付方式、位置、税费承担等进行约定,具备《商品房买卖合同》的主要内容。第二组、《收据》，证明王建光一次性将购房款278610元支付给世华公司，世华公司向王建光开具收据。第三组、《购房合同补充协议》，证明：1、因世华公司未能按合同约定时间交付房屋,王建光与世华公司又签订《购房合同补充协议书》；2、《购房合同补充协议书》约定:世华公司在2015年9月15日前未能交付房屋,每日按已交付购房款金额的万分之四从2014年1月1日计算违约金；世华公司不得收取国家规定以外的费用。第四组、《亿福佳园小区交房特别约定条款》、《收据》，证明：1、世华公司与业主邢明英、李树荣（同意支付各种费用）签订协议，约定业主放弃追究世华公司迟延交房违约责任，该协议系格式合同；2、世华公司收取业主邢明英、李树荣天然气入网费5000元，该费用属合同中未约定的不合理费用。第五组、《五证》，证明世华公司具备开发涉案房屋的土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，王建光与世华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。世华公司质证认为：对第一组证据真实性、合法性认可，证明问题不予认可，该证据只是王建光的认购行为，世华公司并没有对王建光做出任何承诺；对第二组证据真实性、合法性认可，证明问题不予认可；对第三组证据真实性、合法性认可，但违约金约定过高，应按国家法律规定调整；对第四组证据真实性、合法性、关联性均不予认可；对第五组证据真实性、合法性认可，证明问题不予认可。本院对王建光举证的《认购书》、收据、《内蒙古世华房地产有限责任公司亿福佳园全款购房业主购房合同补充协议书》、土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月21日，王建光作为乙方与甲方世华公司签订《认购书》，具体内容为：一、乙方向甲方认购甲方开发建设的××园西户商品房，该单位建筑面积(含公共分摊面积)为106.34平方米,(以房产局最终实测面积为准)。单价为2620元,总价278610元,(大写:人民币贰拾柒万捌仟陆佰壹拾零元整)。二、乙方已付预定金人民币一元（大写：人民币一拾一万一仟一佰一拾一元整）。三、有关认购事宜,甲乙双方共同协商如下：1、预订金在签订正式销售合同时,自动转为购房款。2、乙方若需变楼号,则以新预订商品房的价格为准。3、乙方须在甲方规定期间(另行通知),与甲方签订正式销售介同。如逾期且未书面通知甲方已确认楼号作废,视乙方自动放弃预订,预定金将不予退还乙方。4、乙方拟采用A方式供楼款。A、一次性付款B、银行按揭C、建筑期分期付款5、乙方采用C形式支付楼款。A、现金B、支票C、银行转账6、乙方在签定正式商品房销售合同时有一次免费变更名字权利。四、本认购书所规定的购买商品房的总价款并未包括售价以外的一切税费,包括公证费、产权登记费、印花税、工本费、办理按揭手续等相关税费,均由乙方自行承担。五、正式销售合同应由乙方本人或公司法定代表人亲自签署。如乙方本人或公司法定代表人确实不能亲自签署,则须由委托代理人全权代理签署。委托代理人行使代理权时须提供《授权委托书》,委托代理人有效身份证明等相关资料；《授权委托书》须载明委托代理人的姓名、性别、身份证号码、职业、联系地址、联系电话及代理权限,并由委托人签名或加盖公章。六、本认购书一式贰份，甲、乙双方各执壹份,凭此认购书和订金收据签订正式买卖合同，正式买卖合同签署后，本认购书即告作废。2012年10月21日，王建光向世华公司支付购房款278610元。同时，世华公司向王建光出具收据。2015年3月26日，王建光与世华公司签订《内蒙古世华房地产有限责任公司全款购房业主购房合同补充协议书》，内容为："甲方:内蒙古世华房地产有限责任公司亿福佳园，乙方:亿福佳园2012年10月份全款购房业主。关于乙方向甲方购房事宜,由于甲方多次逾期交房日期造成违约，经托克托县人民政府主持,双方经协商,对原合同进行补充如下：1、交付期限：定于2015年9月15日前交付乙方所购房屋使用权,该房屋是依照国家和地方人民政府的有关规定,经相关资质部门验收合格的房屋(交付房屋时通电、通水、路平整。10月15日前供暖)。2、违约责任：(1)在2015年9月15日前未能交付使用权,甲方按日向乙方支付已交付房款全额的万分之四的违约金,计数开始期为2014年1月1日。由县人民政府有关部门监督,并督促分配支付违约金。(2)如在2015年9月15日前按时交付房屋,甲方仍向乙方以2012年10月份现款购房户不管收据或合同为准支付违约的补偿款,补偿金额为每户3000元,给付时间为交付房时抵顶费用。由县人民政府监督,发放给乙方。同时乙方对甲方以前违约的诉权消失。(3)甲方在交房时不得以任何方式向乙方收取国家规定以外的费用。3、此补充协议仅限于2012年10月份全款购房户。4、本协议的订立、履行、变更和争议的解决适用于中华人民共和国法律规定。5、本协议自三方签字或盖章之日起生效。"因本案所涉房屋具备交付条件，王建光与世华公司就交房问题发生争议，王建光向本院起诉。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定："商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款后，该协议应当认定为商品房买卖合同。"据此，王建光与世华公司签订的《认购书》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该《认购书》应认定为商品房买卖合同。世华公司已经取得了《商品房预售许可证》，所以该《认购书》合法有效。在世华公司长时间未交付房屋的情况下，王建光与世华公司又签订了《内蒙古世华房地产有限责任公司亿福佳园全款购房业主购房合同补充协议书》，对交付房屋时间及违约责任进行明确，该补充协议也应认定为有效。原被告双方对于涉案房屋已经具备交付条件，可以交付的事实均无异议，本院对王建光关于交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。对于王建光诉请的支付逾期交付房屋的违约金是否应当调整的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，守约方获得的赔偿除了实际损失外，还可以获得不超过实际损失30%的违约金。《购房合同补充协议书》约定的每日万分之四的违约金并未明显高于造成的损失，世华公司答辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王建光的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古世华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起立即向原告王建光交付位于××县西户房屋（建筑面积106.34㎡）；二、被告内蒙古世华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王建光支付逾期交房违约金（违约金从2014年1月1日起，以购房款278610元为本金按照每日万分之四计算至内蒙古世华房地产开发有限责任公司向王建光交付房屋之日止）。案件受理费3554元、诉讼保全费1334元，由被告内蒙古世华房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝麟书审 判 员 孙建华人民陪审员 刘海平 二O一八年十一月二十三日书 记 员 刘 芳