浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0522民初5614号原告：珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司，住所地浙江省长兴县太湖街道翡翠明都香樟苑31-1商铺，统一社会信用代码9133052207623249X2。负责人：李越，系该分公司经理。委托代理人：沈欢兴，长兴县丁新法律服务所法律工作者。被告：周滨，男，1982年1月14日出生，汉族，系浙江省长兴县太湖街道翡翠名都梧桐苑8-1-702室业主。被告：朱建利，女，1988年11月1日出生，汉族，系浙江省长兴县太湖街道翡翠名都梧桐苑8-1-702室业主原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司诉被告周滨、被告朱建利物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员季庆满独任审判，于2018年9月20日进行公开审理。原告委托代理人沈欢兴、被告周滨到庭参加诉讼，被告朱建利未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告依据合法有效的物业服务合同，为长兴县太湖街道翡翠名都小区提供物业管理服务，被告是该小区所有权人，属于原告物业服务和管理的对象，应该按时足额交费，但被告拖欠2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业服务费3402元、能耗费1500元，经原告多次催讨未付，故诉请判令：一、由被告给付原告物业费3402元、能耗费1500元，支付原告逾期付款违约金1348元；二、由被告承担本案诉讼费。原告为证明自己的主张，向本院提交三组证据材料：1、长兴县不动产登记查档证明资料一份，证明涉案房屋房号、房屋的所有权归属、房屋面积；2、物业服务合同书一份，证明原告向被告主张的物业服务费用、能耗费、违约金的收费依据等内容；3、催款公示照片打印件一份，证明原告在翡翠名都小区宣传栏张贴催交资料，表明一并向被告及其他业主催交物业管理相关费用。庭审质证时，被告没有发表实质性异议。经审查，本院认为，原告前两份证据符合证据的三性特征，能够佐证其证明对象，予以认定；虽然第三份证据本身真实无疑，但原告对这种送达方式是否适合于本案被告未作出释明，故本院只对原告有向被告催交物业费这一行为予以认定。被告周滨辩称，对原告入驻小区服务不知情，起诉前原告未向自己催讨过物业费，不是被告不按合同约定给付物业费用，而是原告没有履约在先，服务管理不到位，存在楼道从不打扫、门禁及可视电话一直无法正常使用、外地车辆及人员随意进出、车库门前经常有车辆乱停影响本人及家人正常生活、多次反映后原告没有答复和处理等情况，原告在2018年上半年考核中被评定为不合格物业；要求原告撤回对被告的起诉并对相关问题作出答复。被告周滨向法庭提交四组证据资料:1、翡翠名都首先届业主委员会选举结果公告，证明2014年12月翡翠名都首届业主委员会成立后原物业服务合同对业主没有约束力；2、照片打印件21份，证明原告服务期间不履行职责、管理服务不到位的情况；3、售房发票，证明自己购房时购买了车库；4、邻居能耗费发票2份，证明邻居支付能耗费数目与自己需要支付的数目有比较大的差异。庭审质证时，原告除对第一组、第三组证据的真实性没有异议，对所有证据的关联性均有异议，认为物业服务是个动态过程，不应该以局部问题和服务瑕疵否定整体服务工作，这些证据不足以证明其证明目的。经审查，本院认为，原告所举证据除第一组、第四组证据证明对象不当，其他证据能够佐证原告物业服务管理存在瑕疵，予以认定。被告朱建利未作答辩，也未向法庭提交证据材料。本院依据上述采信的证据以及到庭当事人在庭审中的陈述，查明本案事实如下：2013年8月1日，原告入驻长兴县太湖街道新溪社区翡翠名都小区开展物业管理与服务，2013年8月13日，珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司正式登记成立。2013年11月4日，原告与浙江湖州信利房地产开发有限公司签订翡翠名都前期物业服务合同，合同约定包括提供一级服务等级、翡翠名都小区小高层住宅收费标准为每月每平方0.77元、物业费按年收取、电梯及变频供水等能耗费按实按比例分摊、物业公司对逾期交费业主可按日千分之三的标准对业主收取滞纳金、合同期限自2013年8月1日起至业主委员会成立后等内容。由于被告未缴纳2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业服务费、能耗费，原告催讨无着，遂引发本案讼争。另查明，被告周滨、被告朱建利系长兴县太湖街道翡翠名都梧桐苑8-1-702室小高层房屋所有权人即业主，房屋建筑面积为122.7平方米，按每月每平方0.77元计算，2014年8月1日至2017年7月31日期间物业服务费累计3401.20元。再查明，2014年12月，长兴县太湖街道新溪社区翡翠名都首届业主委员会成立，但业主委员会成立后，既没有与原告签订书面物业服务合同，也没有拒绝原告对翡翠名都小区的管理与服务，业主在事实上也接受了原告的服务与管理。2018年8月，长兴县住房和城乡建设局牵头并会同社区、街道办对2018年上半年度长兴县中心城区33家物业公司常态化管理情况进行考核打分，最高得分是98分、最低得分是68分，本案原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司在这次考核中得了最低分，考核结果上报长兴县全国文明城市常态化管理办公室并在长兴文明网公示通报。本院认为，原告与浙江湖州信利房地产开发有限公司签订的翡翠名都前期物业服务合同除违约金条款计算比例过高、合同履行期限起算点确定欠妥外，其余内容未违反法律法规的禁止性规定，合同有效且对小区所有业主具有约束力，两被告系该小区房屋所有权人即业主，属于原告的服务对象，应当按该一般规定交纳物业服务相关费用。关于合同适用期间问题，依营业执照所载，原告合法经营的资质从2013年8月13日开始，之前的服务与收费缺乏法律依据，原告自愿服务或业主自愿交纳的，本院予以照准；该合同第三十四条载明“本合同期限自2013年8月1日起至业主委员会成立后，业主委员会与物业管理公司签订物业合同生效时自然终止”，虽然2014年12月成立长兴县太湖街道新溪社区翡翠名都业主委员会，但成立后的业主委员会既没有与原告签订书面物业服务合同，也没有明确拒绝原告的物业服务，业主在事实上也接受了原告的服务，构成事实物业合同关系，双方权利义务参照原物业合同确定，原告据此主张服务费用按每月每平方0.77元暂时结算到2017年7月31日并无不当。关于被告是否可以行使先诉抗辩权拒缴物业费的问题，由于物业服务是动态管理，服务质量很难考量，虽然被告提供证据证明物业服务存在瑕疵，但被告所举示的证据不能充分证明原告存在的瑕疵已经构成根本性违约或者达到可以不缴服务费的程度，所以被告不得以此为由拒缴全额费用。对于原告庭审中自认物业服务存在的问题，应该及时加以整改，以便更好得为小区业主提供服务，同时，鉴于原告为翡翠名都小区进行物业服务与管理过程中确实存在许多瑕疵，不符合一级服务等级要求，大多数业主不满意原告的服务，负面影响较大，监管部门对原告的服务评价也比较差，已经达到可以减缴服务费的程度，本院酌定减缴30%的服务费，故原告诉请物业服务费中的70%计2381元，理由正当，应以支持，超出部分，不予支持。关于能耗费问题，因合同约定按实按比例分摊，但原告未提交能耗费分摊明细账单，本院无法认定能耗费的准确数目，故此项请求不作处理。至于原告主张的逾期付款违约金，因原告只提交在小区宣传栏张贴催交资料的照片，缺乏充足合理的催讨依据，违约金起算点难以确定，原告也没有证据证明被告存在故意违约的情形，故本院对该项请求不予支持。被告关于服务瑕疵已经构成一般性违约的辩解，理由正当，予以采信，其他方面的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周滨、被告朱建利支付原告物业服务费2381元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担15元、两被告承担10元；被告承担的部分，于本判决生效之日起十日内径直支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  季庆满二〇一八年十一月十四日书记员  施爱峰