广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12831号原告：李维睿，男，1986年10月22日出生，汉族，身份证地址广东省江门市蓬江区，现住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：阳小利（曾用名阳晓莉），女，1960年5月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系原告母亲。被告：中山市富业房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区中山二路******，统一社会信用代码91442000668197421G。法定代表人：李凯潮。原告李维睿与被告中山市富业房地产开发有限公司（以下简称富业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李维睿委托诉讼代理人阳小利到庭参加诉讼，被告富业公司经本院公告传唤，公告期限届满没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李维睿向本院提出诉讼请求：l.被告返还房价款93447元；2.被告支付办理产权迟延违约金33491元，上述两笔款项逾期返还之利息，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％，自2017年5月26日（颁证日）暂计至起诉之日，共9798元；3.被告赔偿原告其他经济损失2806元（多缴纳的住房维修基金654元、物业管理费2152元）。事实与理由：原告向被告购买座落于中山市××东尚××大厦××房商品房，支付价款341050元。双方2011年1月29日签订的商品房买卖合同（以下称合同）第三条约定：“该商品房户型结构为复式住宅，……建筑面积共59.83平方米，其中，套内建筑面积44.12平方米”。且《东尚新地花园认购书》（以下称《认购书》）、《东尚新地1期付款计划表》、《中山市商品房销售登记备案表》等具有合同效力的文件（证明）都确认上述面积约定，其中《认购书》还约定了套内建筑面积误差如何处理的条款。2017年5月26日，该商品房的不动产权证书颁发，登记面积显示：“房屋：45.28平方米”，专有建筑面积显示：“32.04平方米”，较合同约定缩水，其中登记建筑面积仅为合同约定的75.7％,套内面积仅为合同约定的72.6％。虽《合同》第四条约定计价方式与价款为“按套出售并计价”，但在出现面积误差超过合理比例限度（3％)时，应由被告承担违约责任并返还房价款。关于返还房价款的计算方式，《认购书》认购条款5有明确约定，被告需返还购房款93447元[341050元×(1-72.6％)]。另，按照《合同》第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……，（1)买受人不退房，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价的0.01％向买受人支付违约金”。双方约定2011年10月31日为交付时间，而2017年5月26日才颁证。于此，以一年251个工作日计算（2011年11月1日始，经720个工作日后，为2014年9月16日），被告需支付办理产权迟延违约金33491元[341050元×0.01％×(106+365+366+145)天]。另，依据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》精神，请求被告赔偿违约损失，即上述两笔款项逾期返还之利息，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率（一年至三年期年利率4.75％)上浮50％，自2017年5月26日(颁证日）始暂计至起诉之日，共9798元。关于因被告违约而产生的其他损失，主要是以房屋面积为计算基数的原告多缴的住房维修金、物业管理费。其中，住房维修金在房屋交付前（2017年10月6日）原告已向中山市万泰物业管理有限公司（以下称万泰公司）缴纳，以《合同》承诺的建筑面积为计算基数；物业管理费原告按月向万泰公司缴纳至2016年12月，这段期间以《合同》承诺的建筑面积为计算基数。然而2017年5月26日颁发的产权证书登记的建筑面积较此前缴费面积小了24.3％，说明原告原先多支出了费用{原缴纳住房维修金2692元，多缴654元[2692元×(1-75.7％)];原缴纳物管费8855元[《前期物业服务合同》第十一条约定，2012年12月31日前按每月每平方米2元收取，2013年1月1日始按每月每平方米2.5元收取。2011年11月1日（交付后一日）至2012年12月31日，缴纳物管费1675元（14个月×2元/平方米×59.83平方米）；2013年1月3日至2016年12月31日，缴纳物管费7180元（48个月×2.5元/平方米×59.83平方米）；合共8855元]，多缴2152元[8855元×(1-75.7％)]}，根据《合同法》第一百一十三条规定，应由被告予以赔偿。据此，原告诉至本院，请求判如所请。原告李维睿对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.原告身份证、被告企业信息；2.不动产权证书；3.中山市商品房买卖合同；4.中山市商品房销售登记备案表；5.东尚新地花园认购书；6.东尚新地花园认购须知；7.购房发票；8.东尚新地花园收款收据（维修资金）；9.东尚新地花园收款收据（2012年1月-12月31日管理费）；10.东尚新地大厦前期物业服务合同。被告富业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：2011年1月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市××东尚××大厦××房商品房（建筑面积59.83平方米，套内建筑面积44.12平方米）；第四条，计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：√2.该商品房属预售商品房，按套出售并计价，总金额为341050元；第五条，面积确认及面积差异处理（当事人选择按第四条第二种方式计价的，不适用本条约定）；付款方式为2011年1月29日以现金方式支付273000元，2011年2月9日以现金方式支付68050元；出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.双方确认并同意于2011年10月31日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误，按本合同第九条承担违约责任；出卖人逾期交房（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；（3）逾期超过90日而不足180日，买受人不能行使解除合同的权利，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金;出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案;如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意（1）买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价的0.01%向买受人支付违约金;（2）因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证、或面积有差异买受人不及时签署确认文件、或不及时缴交办证税费等，造成不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任，办契证期限相应顺延;另外，在合同附件一中有房屋平面图，分别标画有复式首层以及复式二层的具体形状与长宽；该合同还约定了其他事项。后原告向被告支付全部购房款341050元。涉讼房地产于2011年2月11日办理销售登记备案。2017年5月26日，原告获颁涉案房地产的权属证书，建筑面积为45.28平方米，套内建筑面积为32.04平方米，与中山市商品房买卖合同约定的不符，故原告诉至本院，主张前述实体权利。另查，根据另案相关联案件查明，被告于2016年2月2日取得涉讼大厦的中山市建设工程竣工验收备案登记证。2016年2月22日，中山市人民政府向被告发出商品房产权权属证明书。2016年2月29日，中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股向被告出具权属证收据，载明收到被告权属证正本2份。又查，根据另案相关联案件查明，被告称涉讼楼盘取得预售许可证的时间是2010年10月22日，被告在出售涉讼楼盘之初，已经封顶，房屋内的结构清晰可见，购房者可看到示范间。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。关于原告主张的变更计价方式以及要求被告退回面积差异相对应购房款的诉讼请求。结合本案实际案情作具体分析：第一，原、被告之间签订的中山市商品房买卖合同中明确约定涉讼房地产是按套出售并计价，标示明确（在该条款前有“√”）且第五条中明确约定如果当事人是选择按套出售并计价的，则不适用面积差异的处理约定。这是原、被告之间协商并作明确约定的结果，不存在可撤销或无效的情形，此条款亦非格式条款。第二，涉讼房地产结构特殊，为复式结构，此亦是涉讼楼盘的卖点之一。在被告销售涉讼楼盘之时，设有示范间供观看，复式结构清晰可见，复式二层亦可供居住使用。第三，因涉讼房地产的结构特殊，面积差异并不影响原告的居住、使用、出租。因此，原告主张将涉讼房地产的出售计价方式由按套计价改为按面积计价并退还面积差额并计算逾期返还利息的诉讼请求，缺乏事实依据及法律依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。原告基于其主张的面积差异认为其多缴纳住房维修基金及物业管理费，缺乏依据，且住房维修基金及物业管理费亦非被告收取，故原告主张被告赔偿多缴纳的住房维修基金及物业管理费，本院亦不予支持。关于原告主张的逾期办理权属证书违约金的问题。根据双方签订的中山市商品房买卖合同约定，对于收楼的期限，双方的约定是“双方确认并同意于2011年10月31日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误”，本院认为，原、被告双方约定的交楼时间为2011年10月31日，向原告提供工程竣工验收报告，仅是被告向原告履行后续的出示涉讼商品房相关资料文件的义务。根据合同约定，被告应在合同约定的交付商品房日即2011年10月31日后的720个工作日即2014年9月15日之前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而被告持商品房产权权属证明到产权登记机关备案的时间为2016年2月29日，故被告合共逾期532天，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。即被告需要向原告支付的违约金为18143.86元（341050元×0.01%×532天）。原告主张计付逾期办证违约金的利息，没有依据，本院不予支持。被告不到庭应诉，视为自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应自行承担相应诉讼风险。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，缺席判决如下：一、被告中山市富业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李维睿支付逾期办证违约金18143.86元；二、驳回原告李维睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3091元（原告李维睿已预交），由原告负担2690元，被告中山市富业房地产开发有限公司负担401元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  陈清华人民陪审员  马碧琳二〇一八年十一月二十六日书 记 员  梁楚英周晓文