北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初13559号原告：纪妍梅，女，1972年5月3日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县。委托诉讼代理人：何巧丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京国伦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区五街太安胡同五街居委会西院。法定代表人：陈同石，董事长。委托诉讼代理人：刘艳斐，女，1987年5月6日出生，汉族，该公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘士骏，北京天驰君泰律师事务所律师。原告纪妍梅诉被告北京国伦房地产开发有限公司（以下简称：国伦公司）商品房预售合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪妍梅的委托诉讼代理人何巧丽，被告国伦公司的委托诉讼代理人刘艳斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪妍梅向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令原被告签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1740463）解除；2.请求贵院依法判令被告返还原告已付房款1009349元及利息（以1009349为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年7月15日至实际付清日至）；3.请求贵院依法判令被告向原告支付违约金共计10093.49元（全部已付款为1009349元，按全部已付款1%计算）；4.请求贵院依法判令承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月1日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1740463），约定被告将位于昌平区的商品房出售给原告，原告于2015年7月15日支付房屋总价款50.23%，共计1009349元，剩余房价款人民币1000000元，买受人申请商业贷款，被告应于2016年6月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告依约向被告支付首付款，履行合同义务，但被告未在约定的期限内向原告交付该商品房，被告迟延履行主要义务。为此，原、被告双方签订了《补充协议》，约定由被告赔偿自2016年6月30日至2017年1月16日逾期交房违约金，该款项确已支付，并约定支付2017年1月17日至2017年4月30日逾期交房违约金10497元，同时被告承诺于2017年8月15日取得《商品房建筑工程竣工验收备案表》。但是，被告至今没有向原告交房，也未提供《商品房建筑工程竣工验收备案表》。依据原被告签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1740463）第十四条逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起且买卖双方共同办理完毕商品房预售合同解除手续后30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”等内容的约定，原告享有退房的权利，并有权要求被告按照买受人全部付款的1%向买受人支付违约金，同时因被告的违约行为导致双方合同解除，被告有义务赔偿原告贷款利息。基于上述事实，根据相关法律规定，为维护自己的合法利益，原告特诉至贵院，请求贵院依法审判，判如所请。被告国伦公司辩称：不同意原告解除合同及要求被告承担相关违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条第二款的规定，在具备合同解除条件之后，对方当事人没有催告解除的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭。本案原告的解除权应该在合同约定的交房时间是2016年6月30日，90日之后原告有行使解除权的权利，一年内原告没有行驶解除权应当予以消灭，原告的起诉时间已经超过了一年的时间所以解除权已经消灭，原告没有合同解除权，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月1日，国伦公司（出卖人）与纪研梅（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1740463），主要约定内容如下：纪研梅购买商品房房屋坐落为昌平区，预测建筑面积共85.5平方米；该商品房按照套内建筑面积计算房价款，单价每平米32257.97元，房屋总价款为2009349元。买受人通过商业贷款方式付款，首期支付购房总价款的20.37%，其余价款可以向中国工商银行借款支付；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在90日之内自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且买卖双方共同办理完毕商品房预售合同解除手续后30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。后国伦公司（出卖人）与纪研梅（买受人）签订了一份《补充协议》，主要约定内容如下：买卖双方经友好协商，买受人于2015年7月15日增交首付款人民币600000元；买受人于2015年7月15日支付房屋总价款50.23%，计1009349元，剩余房价款1000000元，买受人通过申请商业贷款向出卖人支付。2015年7月15日，纪研梅交纳首付款1009349元。2017年8月19日，甲方（出卖人）国伦公司与乙方（买受人）又签订了一份《补充协议》，主要约定内容如下：原合同约定，甲方应于2016年6月30日前向乙方交付该商品房，但因国家政策变更原因导致甲方未能按照合同约定日期向乙方交付该商品房；自2016年6月30日至2017年1月16日的逾期违约金出卖人全额支付给乙方，乙方确认收到此笔违约金。现甲乙双方经过友好协商，自愿达成如下协议：1、乙方同意继续履行原合同的，甲方预计于2017年8月15日取得该商品房建筑工程竣工验收备案表（但不可抗力因素和国家政策变更原因导致延期的除外），乙方承诺在此期间不再提出本合同约定外的其他主张或要求。2、甲方同意支付逾期交房违约金，逾期交房违约金赔付截止至2017年4月30日，自该日起停止计赔逾期交房违约金。3、甲乙双方确认：根据原合同约定，自2017年1月17日至2017年4月30日逾期交房违约金10497元，甲方承诺自双方签字盖章之日起7个工作日内以银行转账形式支付至乙方指定账户。4、乙方收到甲方支付的此笔违约金后，视同甲方已履行完毕逾期交房违约赔偿责任，乙方不再追究甲方的逾期交房违约责任，且不得再因此向甲方提出任何形式的赔付主张或要求。5、如因乙方个人原因或乙方参加的相关活动影响到项目的竣工验收和甲方的正常经营，则因此造成的一切后果由乙方自行承担，且甲方有权利无条件解除原合同。6、本协议自双方签字盖章之日起生效，与原合同冲突的地方，以本协议为准。协议还约定了其他内容。后国伦公司向纪研梅支付了上述协议中的违约金10497元。2018年5月28日，纪研梅委托北京市盈科律师事务所向国伦公司邮寄《律师函》一份，主要内容如下：一、基本事实。2015年6月1日，贵公司与纪研梅女士签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1740463），将位于昌平区商品房以2009349元价款出售给纪研梅。纪研梅女士依约支付房屋首付款1009349元。然而贵公司在约定的交房期限内未交房。对此，纪研梅女士同意给予贵公司一定的宽限期，因此与贵公司签订了《补充协议》，双方约定贵公司预计2017年8月15日取得该商品房建筑工程竣工验收备案表。但贵公司目前仍未向纪研梅女士交付房屋。二、法律后果。1.解除与贵公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1740463）及贵司需支付违约金10093.49元。依据该合同第十四条逾期交房责任……的约定，纪研梅享有退房的权利，并有权要求贵公司按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，全部已付款为1009349元，故违约金为10093.49元。2.支付利息损失181682.82元。根据《合同法》第九十七条……的规定，贵公司应支付占用购房款期间给纪研梅女士造成的按照同期人民银行贷款利率产生的利息损失181682.82元。三、律师函告。纪研梅女士本着与贵公司和平商谈诚意，特委托本律师与贵公司进行协商，要求贵公司及时支付函件中提到的各项损失共计1201125.31元……。国伦公司于2018年5月29日收到上述《律师函》，并于2018年6月8日回函，《回函》内容如下：北京市盈科律师事务所：我司已收到你所于2018年5月18日寄出的（2018）盈京律函字第BJ5296号的律师函，关于我司与纪研梅女士的《北京市商品房预售合同》我司特函告如下：我司于2015年6月1日与纪研梅签署了《北京市商品房预售合同》（编号：Y1740463，下称合同），根据合同第十二条（二）的规定……目前纪研梅女士所购房屋已达到上述交付条件，请在收到本函件7日内与我司人员联系，验收交接房屋并按照合同约定支付剩余款项，否则，我司将根据合同约定追究纪研梅女士的逾期付款责任及要求纪研梅女士承担由此给我司造成的全部损失。纪研梅认可收到上述《回函》。另查，庭审过程中，国伦公司表示于2017年10月份曾电话通知纪研梅交房，但纪研梅并不认可收到了交房通知，国伦公司亦未提交相关证据。再查，庭审过程中，国伦公司提交的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示工程竣工日期为2017年8月17日；2018年4月23日，北京新兴华安智慧科技有限公司对涉案房屋出具《房屋面积测算技术报告书》。上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、发票、律师函等、被告提交的验收意见、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、回函以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。纪研梅与国伦公司签订的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过90日的，纪研梅有权退房。后国伦公司未按期交付房屋超过90日，双方关于逾期交房责任又于2017年8月19日签订了《补充协议》，该《补充协议》是对《北京市商品房预售合同》内相应内容的补充和变更，二者有冲突的，应当根据《补充协议》履行，故纪研梅仍然按照《北京市商品房预售合同》内约定的逾期交房责任主张解除合同并要求国伦公司支付违约金的请求本院不予支持。该《补充协议》并未再次明确约定交房时间，但载明国伦公司预计于2017年8月15日取得该商品房建筑工程竣工验收备案表。后国伦公司虽已取得建筑工程竣工验收备案表，但其提交的《房屋面积测算技术报告书》时间为2018年4月23日，且未提交证据证明已向纪研梅发出收房通知，其出具的《回函》系在纪研梅发出解除合同通知之后才发出，因此可以认定国伦公司未在合理期限内向纪研梅交付房屋，纪研梅有权解除合同。解除合同的时间系纪研梅向国伦公司送达解除通知的时间。合同解除后，国伦公司应将纪研梅已支付房款返还，对于纪研梅主张的利息损失，无合同和法律依据，本院不予支持。关于原告第三项诉讼请求主张的违约金，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》，应系国伦公司逾期交房的违约责任，另根据双方于2017年8月19日达成的《补充协议》，在纪研梅收到违约金后，视同国伦公司已履行完毕逾期交房违约赔偿责任，因此，纪研梅现在要求逾期交房的违约金本院不再支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、纪研梅与北京国伦房地产开发有限公司在2015年6月1日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1740463）于2018年5月29日解除；二、北京国伦房地产开发有限公司于本判决生效后7日内返还纪研梅房价款1009349元；三、驳回纪研梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22875元，由纪研梅负担3693元，已交纳；由北京国伦房地产开发有限公司负担19182元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  傅 静人民陪审员  王清根人民陪审员  赵秀景二〇一八年十一月二十日书 记 员  陈 月