广西壮族自治区凤山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1223民初480号 原告：彭桂柳。 原告：余金泽。 原告共同委托诉讼代理人：罗永富，河池市法律服务中心法律工作者。 被告：陈茂极。 原告彭桂柳、余金泽与被告陈茂极租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭桂柳、余金泽以及共同委托诉讼代理人罗永富到庭参加诉讼，被告陈茂极经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 彭桂柳、余金泽向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的房屋租赁《协议书》；2.判令被告返还租赁房屋；3.判令被告支付尚欠房屋租金16,000元；4.判令被告支付水、电费用3,262.57元。事实与理由：2016年2月28日，原告将位于房屋出租给被告，双方签订有租赁协议，租期为五年，即从2016年3月1日起至2021年2月28日止，协议约定年租金为12,000元，且于协议生效时即由被告交付第1年租金及1,000元的水电费押金。被告签订合同当日交付第1年租金及水电费押金后，原告依约将房屋交付被告使用，但未经原告同意又转租给他人，并于2017年3月6日提起诉讼要求解除与原告的租赁协议。诉讼期间还恶意诽谤原告所经营的西城宾馆有色情服务，造成不良影响，2017年6月22日撤诉后则拒交房屋租金及水电费，因协商未果，原告于2018年5月25日在租房大门口张贴告知书，并通过邮政快递发出书面通知书，要求被告支付2017年2月28日至2018年6月29日期间的房屋租金16,000元及应付的水电费3262.57元，但被告并未支付，特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 彭桂柳、余金泽为支持其诉请，向本院提交如下证据： 证据1、原告身份证复印件。证明原告的基本情况； 证据2、房屋租赁《协议书》复印件。证明原、被告签订有房屋租赁协议，且被告已支付2016年2月28日至2017年2月28日期间的租金12,000元和1,000元水电费押金，协议己生效并己实际部分履行； 证据3、黄杰、龙永文、张海味、韦妈波、侯凤娇出具的租房协议。证明被告擅自将房屋转租给他人且已收取1年租金； 证据4、（2017）桂1223民初202号民事裁定书复印件及视频。证明被告为达到诉讼解除协议的目的，恶意散发内容不实的通告； 证据5、解除房屋租赁协议告知书及视频，邮政特快专递回执单、余金泽和陈茂极的通话记录。证明因2017年2月29日至2018年6月29日期间因被告拒不支付租金达16,000元，原告于2017年7月4-6日期间以手机短信方式催被告交纳租金，以及从2018年5月25日起，原告己在合理期限内通知被告解除协议； 证据6、客户抄表结算复核单、用户水表历月水费单据。证明从2017年2月29日起至2018年6月止，原告代被告垫付的水电费数额为3,262.57元。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，被告有对原告的诉讼请求和提交的证据行使抗辩、质证等诉讼权利，但被告既不提交书面答辩意见，也未提供证据，又不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证和质证的权利。除证据4的视频与本案无关以及证据5无告知解除协议意思表示该其证明目的不予确认外，对原告其余证据内容的证明目的以及所陈述的事实，本院予以确认，作为认定案件事实的根据。 根据原告的陈述以及确认的证据，本院确认以下法律事实： 2016年2月28日，原、被告签订房屋租赁《协议书》，约定原告将位于房屋以年租金12,000元出租给被告使用，且合同生效时先由被告交付第1年12,000元租金及1，000元的水电费押金，租期自2016年3月1日起至2021年2月28日止。被告依约于协议书签订当日将第1年租金12,000元及1,000元的水电费押金交付给原告后，原告即将房屋交付给被告使用。被告接收房屋后，将房屋转租给张海卫、韦妈波、侯凤娇、黄杰、龙永文等人使用，并收取相应的租金。因合同在履行过程有纠纷，被告于2017年3月21日向本院提起诉讼，请求判令解除协议并由原告赔偿相应经济损失，案在审理过程中，被告于6月22日提出撤诉申请，本院当日以（2017）桂1223民初202号民事裁定书裁定准许撤诉。 因被告在第1年租期届满之后没有续交租金，原告在2017年7月4-6日期间每日以手机短信方式催被告缴纳，且于2018年5月25-26日以在出租屋前张贴告知书及以邮政快递送达告知书的方式通知被告，限被告于2018年6月25日前补交2017年2月28日至2018年6月29日尚欠的房屋租金16,000元。无果后，原告于2018年8月25日以邮政快递的形式向被告邮寄解除合同告知书，告知被告自邮寄之日起解除《协议书》。 另查明，自2017年2月28日起至2018年6月止，原告代被告垫付的水电费共计3,262.57元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的房屋租赁《协议书》是双方当事人真实的意思表示，协议合法有效，双方应当按照约定享有权利、履行义务。 虽协议书对第1年租金定在协议生效时交付，但对其余租期租金的支付期限没有约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告第1年之后的租金应当在每届满1年时支付。然被告没有在第2年租期届满日的2018年2月28日交付第2年租金，且至今尚欠的租金没有支付，其行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。 由于被告至今没有支付尚欠租金的行为，已表明其不履行合同主要债务，被告该违约行为致使原告的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案己具备合同法定解除的情形，解除权人原告可以诉请解除合同。又依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告于2018年8月25日通过邮政快递送达的方式向被告发出《解除合同告知书》后，被告至今既不提出异议，也没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。所以，原、被告的房屋租赁《协议书》己实际于2018年8月25日解除，本案无须判决解除，该部分的诉请本院不予支持。由于《协议书》己实际解除，且被告应将房屋交回原告，故原告关于由被告返还房屋及交付尚欠租金、代垫水电费的理由成立，该请求本院予以支持。依协议租金的计付标准，自2017年3月1日起至2018年6月29日止，被告应当支付的租金为16,000元（1,000元/月×16个月）。由于协议己实际解除，所收取的水电费应当返还被告，原告垫付的水电费扣减1,000元押金后，被告应当支付给原告的数额为2,262.57元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、被告陈茂极于本判决生效之日起10日内支付原告彭桂柳、余金泽租金人民币16,000元及垫付的水电费2,262.57元，共计18262.57元； 二、被告陈茂极于本判决生效之日起10日内将租赁房屋交回给原告彭桂柳、余金泽； 三、驳回原告彭桂柳、余金泽其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费282元，减半收取计141元，由被告陈茂极负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河池市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  罗永权 二〇一八年十一月八日 法官助理兼书记员黄静