广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初2128号 原告（反诉被告）：欧阳某某。 被告（反诉原告）：李某某。 原告（反诉被告）欧阳某某与被告（反诉原告）李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，被告（反诉原告）李某某向本院提出反诉，本院依法合并审理，并依法适用简易程序，由审判员赵创福独任审理，于2018年10月15日、2018年10月30日公开开庭进行了审理。书记员谢翠花担任法庭记录。原告（反诉被告）欧阳某某，被告（反诉原告）李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）欧阳某某向本院提出本诉请求：1、依法解除原、被告于2017年11月28日签订的《房屋租赁协议》、退还原告房屋租赁押金4000元；2、被告归还扣留原告私人物品；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2017年11月28日，原告与被告签署了一份《房屋租赁协议》，约定被告名下房屋，临桂区二塘菜市旁工商局集资楼x单元xx房，每月租金1400元，每月3日前交付房租，租期两年，押金4000元，双方在《房屋租赁协议》上签字确认。2018年5月气候转暖，天气逐渐炎热，原告即将客厅的空调打开，然而打开的空调不制冷，原告向被告反映情况，被告没有理睬，5月28日原告正在厨房炒菜，突然炉灶莫名起火，火势还很大，原告即时处理得当，阻止了火灾蔓延，但炉灶已被烧坏，5月31日原告微信通知被告修理空调和炉灶，6月1日被告带专业人士上门检查，师傅检查后说：空调主机已老化，不能制冷，压力包已坏，不能使用。7月10日修理炉灶的师傅来到看到炉灶内堆积的油垢20多公斤厚，且排气管安装不规范，没有向屋外排烟，这是起火的原因。此次炉灶修理费1800元，被告要求原告全部承担，原告认为不合理未予支付。上述事件发生后，原告没有再使用被告放在屋内的物品。7月13日原告回广州办事，出租屋一直空着无人看管，原告让桂林的朋友帮忙把屋内能搬得的东西先拿到朋友那里暂时保管，8月9日当朋友按原告交代整理行李和原告私人物品时，被告出面制止，后报案。8月10日原告从广州赶回桂林，进不去出租屋，被告已将门锁换掉。因此原告认为，原、被告的租赁协议尚在有效期内，原告有权使用该房屋，被告擅自拆换门锁，致原告无处栖身，违反了《房屋租赁协议》约定，由于被告交付原告的出租屋内物品存在安全隐患，致原告受到惊吓，产生了恐惧感，且给原告生活带来不便，原告搬东西，没有与被告打招呼，事出有因，事后被告完全不管原告解释，用换锁的方式，逼迫原告就范，企图侵吞原告的4000元押金，原告不存在违约行为，被告如此做法已侵害了原告权益，使租赁协议无法继续履行，因此向人民法院提起诉讼。 被告（反诉原告）李某某辩称，1、原告未依约给付租金，依据双方合同第二条约定，押金4000元不予退还；2、原告意欲偷偷溜走，逃避不承担损坏我的家电、家具的维修赔偿责任，我在紧急情况下扣留原告部分物品，行使留置权，原告依法赔偿后返还。因此原告诉讼与事实不符，无事实依据和法律依据，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）李某某向本院提出反诉请求：1、要求反诉人赔偿房屋设施、家具、电器损坏损失以及支付欠付水费、房租，合计5684.44元；2、反诉费由被反诉人负担。事实与理由：2017年11月28日，本案原、被告双方签订《房屋租赁协议》，反诉原告将位于临桂区二塘菜市工商局集资楼x-xx房屋租赁给反诉被告使用，双方约定，房租每月3日前给付，水电费由承租人负担，房屋中的设施、家具、电器损坏，由承租方修复或赔偿，然而，反诉被告于2018年8月8日仍不给付当月房租，次日欲偷偷摸摸将其物品拿走溜之大吉，反诉原告发现阻止，反诉原告查看房屋发现，房屋原有设施、电器、家具等有不同程度损坏，上月水费未缴纳，反诉原告要求反诉被告对被损设施、电器、家具进行修复，反诉原告不但不理，反而恶人先告状，现特提出反诉。 原告（反诉被告）欧阳某某辩称，1、反诉原告以反诉被告违约为由拒不退还押金没有事实和法律依据，在协议约定的租金支付日期之前，因反诉被告在外地，双方已就推迟支付租金达成了协议，反诉被告不存在违约的事实，反诉原告应退还押金4000元给反诉被告；2、反诉原告诉请反诉被告赔偿集成灶修理费1800元没有法律依据，涉案集成灶损坏的根本原因是反诉原告没有履行安全保障义务，没有提供符合安全规范的厨房设施所导致，相应的损失应由反诉原告自行承担；3、反诉原告诉请反诉被告赔偿格力空调费1500元，没有事实和法律依据，涉案的空调年久老化并非由反诉被告使用出现问题，该空调的维修费应由反诉原告自行承担；4、反诉原告要求赔偿桌子、凳子维修费加材料费600元、开关灯具维修加材料费700元、橱柜维修费250元以及卫生费300元没有任何的事实依据，依法应予驳回；5、对于租赁期间发生的水电费以及租赁期间合理的房租，反诉被告同意支付。 原告（反诉被告）欧阳某某对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、原告身份证，证明原告的身份信息。 2、房屋租赁协议，证明原告与被告于2017年11月28日签订了房屋租赁协议，原告与被告有两年的房屋合约期，但是被告违反协议，私自于2018年8月9日换锁，还扣押了原告的私人物品，让原告无法继续履行合约。 3、扣留的物品清单，证明被告扣留了原告的私人物品，共计金额11935.4元。 4、微信记录，证明交的电费有收据；2018年8月15日交了房租，并没有被告所说的不交房租，但是被告当时并没有收取这笔款项；我有要求被告（反诉原告）更换空调主机；集成灶是由于安装不规范，造成在炒菜过程中莫名起火。 被告（反诉原告）李某某对原告（反诉被告）欧阳某某提供的证据进行质证，对原告（反诉被告）欧阳某某提供的证据1无异议；对证据2有异议，换锁的是她朋友打开的，是没有依据的，原告自己将物品私自偷偷拿走，我也在派出所报了案，在派出所也有证据，房屋房租原告让我拖延几天房租往后交不是真实的；对证据3有异议，我没有动原告（反诉被告）的东西，原告（反诉被告）欧阳某某也没有提供照片或其他证据证明；对证据4有异议，2018年7月以前的房租没有问题，在2018年7月12日到2018年8月9日房屋内有人居住，原告所说的在2018年8月15日交房租的问题是因在2018年8月9日报案后原告（反诉被告）转了300多元给我，因双方未协议好交这笔钱，因此我没有收，空调在租房给原告（反诉被告）时试过的，不可能7月份就用不起了，且师傅上门维修空调、集成灶我没有参与维修过程，且集成灶的质量品牌是有保证的，原告所述不实。 被告（反诉原告）李某某对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、房屋租赁协议一份，证明协议中第二款规定不退回押金4000元，并且合同还没有解除，原告还没有交2018年7月29日到2017年8月29日的房租。 2、2018年7月12日到2018年8月9日的电费收据一张，证明原告在租房内居住过。 3、2018年7月份的水费电子发票单，证明原告没有缴纳7月份的水费。 4、证明一张，证明原告与别人谈的修理集成灶的价钱。 5、桌子、凳子的彩照一张，证明被告已叫人帮维修桌子、凳子。 6、开关灯具的彩照，证明开关灯具已损坏。 7、空调彩照一张，证明空调已遗失。 8、处理卫生的彩照，证明租房内卫生肮脏。 9、橱柜彩照，证明橱柜已损坏。 原告（反诉被告）欧阳某某对被告（反诉原告）李某某提供的证据进行质证，对被告（反诉原告）李某某提供的证据1的真实性没有异议，但被告（反诉原告）李某某所说的不退还4000元押金没有事实和法律依据，针对交房租的事情，我与被告（反诉原告）是通过多次电话征求被告（反诉原告）的意见，被告（反诉原告）是同意的，并且有通话记录，我还跟被告（反诉原告）说过我在2018年8月10日左右回来桂林，我回来就可以交房租，我回来后发现被告（反诉原告）已经换锁，我无法进屋，被告（反诉原告）违约在先，被告（反诉原告）应当退还押金；对证据2有异议，电费共计127.5元，我于2018年8月29日用微信转账给李某发，有转账记录；对证据3的真实性予以认可，同意支付水费给被告（反诉原告）；对证据4有异议，由于集成灶安装不规范，在使用过程中莫名起火，被告（反诉原告）没有交代清楚集成灶的正确清洗方法，相应损失由被告（反诉原告）自行承担；对证据5有异议，我租用住房期间，客厅的椅子、沙发等都是好的，是被告（反诉原告）换了门锁后认为损坏的，不属于我在居住期间损坏的；对证据6有异议，其中有一个开关是我在进去居住前已经损坏的，被告（反诉原告）也没有进行维修，还有一些灯具在我居住期间还是好的；对证据7有异议，客房格力空调是被告（反诉原告）让空调师傅拆走的，并不是遗失，因改空调使用多年老化，不是原告（反诉被告）使用损坏，维修费应由被告（反诉原告）承担；对证据8有异议，被告（反诉原告）擅自违约更换门锁，私自扣押原告的私人物品，导致原告（反诉被告）无法打扫，即便有卫生费发生，也应由被告（反诉原告）承担；对证据9有异议，厨房门的损坏在租房前就已经损坏，不是原告（反诉被告）损坏，由此产生的费用应由被告（反诉原告）承担。 根据原、被告的举证、质证、陈述及庭审等材料，本院查明的事实如下： 2017年11月28日，原告（反诉被告）欧阳某某作为乙方（承租方）与甲方（出租方）李某某签订房屋租赁协议，协议约定主要条款：1、甲方将其位于广西桂林市临桂区房屋租赁给乙方使用，租期从2017年11月30日至2019年12月1日，租房押金4000元；2、房屋租金为1400元/月，房租一月一付，每次租金乙方必须每月3日前交付，租赁期间押金不得用于抵扣房租，乙方交付房租，超过5日视为违约，甲方有权收回房屋另行出租，且不退押金，逾期3天乙方没有处理屋内物品，房东有权处理该房及屋内物品，损失由乙方承担，甲方概不负责；3、合同签订前该房屋产生的水电、垃圾、收视、物业等一切费用由甲方结清，合同签订后乙方租用期间产生的水电、垃圾、收视、物业等一切费用均由乙方承担；4、该房屋内所有设施、设备在乙方使用过程中出现故障由乙方自行修复，甲方概不负责，如有损坏由乙方照价赔偿给甲方；5、乙方在租期内应合理使用其所承租的房屋及设施，如有损坏照价赔偿，并附房屋设施、设备清单；6、租期内家用电器寿命期已到报废的，属正常损耗，由甲方负责重新添置。合同签订当日原告（反诉被告）欧阳某某支付给被告（反诉原告）李某某房屋押金4000元。2018年5月28日原告（反诉被告）欧阳某某在炒菜时集成灶起火烧坏，花费维修费1800元，2018年8月31日被告（反诉原告）李某某支付了集成灶维修费1800元。2018年8月9日原告（反诉被告）欧阳某某朋友来原告（反诉被告）欧阳某某租赁房屋处搬运物品被告（反诉原告）李某某发现制止，后向二塘派出所报警，同日被告（反诉原告）李某某向原告（反诉被告）欧阳某某催收下一个月的房租，原告（反诉被告）欧阳某某称周六回到临桂再交纳，被告（反诉原告）李某某为出租房屋换锁，为此原、被告双方产生争执。2018年8月15日原告（反诉被告）欧阳某某将2018年7月12日至2018年8月9日的电费127.5元及2018年1至7月的垃圾费通过微信转账给李某发，同日原告（反诉被告）欧阳某某通过微信向被告（反诉原告）李某某转账2018年8月1日至2018年8月8日的房租361.29元，被告（反诉原告）李某某称原告（反诉被告）欧阳某某应交的是一个月的房租而未收取。2018年8月20日原告（反诉被告）欧阳某某诉讼至本院要求解除原、被告于2017年11月28日签订的房屋租赁协议、退还原告房屋租赁押金4000元并归还扣留原告私人物品。被告（反诉原告）李某某提起反诉，要求原告（反诉被告）欧阳某某赔偿房屋设施、家具、电器损坏损失以及支付欠付水费、房租，合计5684.44元。 另，在开庭审理过程中，被告（反诉原告）李某某称原告（反诉被告）欧阳某某在租住被告（反诉原告）李某某房屋时，房屋内的桌椅、开关、灯具、橱柜有不同程度损坏，房屋卫生差，为此被告（反诉原告）李某某花费修理费、卫生清洁费共计1850元，对此，原告（反诉被告）欧阳某某均予以否认；被告（反诉原告）李某某称其出租房屋内的空调遗失，原告（反诉被告）欧阳某某称该空调系被告（反诉原告）李某某让空调师傅拆走的，并没有遗失。 法庭召集双方调解，调解不成。 本院认为： （一）、对原告（反诉被告）欧阳某某提出的要求解除原、被告双方于2017年11月28日签订的房屋租赁协议的本诉请求，原、被告双方于2017年11月28日签订的房屋租赁协议是双方真实的意思表示，未违反有关法律法规，是合法有效的。原、被告双方同意解除该房屋租赁协议，本院予以支持。 （二）、对原告（反诉被告）欧阳某某提出的要求被告（反诉原告）李某某退还房屋租赁押金4000元的本诉请求，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。根据押金的性质，押金不具有惩罚性，而具有补偿性。虽原、被告双方在协议中有关于押金的约定，但根据押金的性质，该押金不应因原告（反诉被告）欧阳某某逾期交房租而予以全部扣除，被告（反诉原告）李某某理应退还押金4000元，因此对原告（反诉被告）欧阳某某该诉讼请求，本院予以支持。 （三）、对原告（反诉被告）欧阳某某提出的要求被告（反诉原告）李某某归还扣留原告私人物品的本诉请求，本案处理的是原、被告房屋租赁合同的争议，原、被告签订的房屋租赁合同中未对原告（反诉被告）的私人物品进行约定，且无法确定原告（反诉被告）有些什么私人物品或者有什么私人物品在租赁房屋中未取回，因此对原告（反诉被告）的私人物品无法处理，应按解除合同后私人物品自行处理，因此对原告（反诉被告）的该项诉讼请求，本院不予支持。 （四）、对被告（反诉原告）李某某提起的要求原告（反诉被告）欧阳某某支付2018年7月28日至2018年8月9日的房租513元的反诉请求，原告（反诉被告）应该按合同约定支付剩余房租给被告（反诉原告），因此，对被告（反诉原告）提起的该反诉请求，本院予以支持。 （五）、对被告（反诉原告）李某某提起要求原告（反诉被告）支付2018年7月份水费21.44元的反诉请求，有被告（反诉原告）提供的广西增值税电子普通发票为凭，且原告（反诉被告）对此予以认可，因此对被告（反诉原告）提起的该反诉请求，本院予以支持，原告（反诉被告）应支付给被告（反诉原告）水费21.44元。 （六）、对被告（反诉原告）李某某提起的要求原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）集成灶维修费1800元的反诉请求，原告（反诉被告）在使用集成灶发生起火后未向消防报案，亦无证据证明集成灶的使用寿命已到期，因此只能认定为原告（反诉被告）使用不当造成，且原、被告双方在协议中约定该房屋内所有设施、设备在使用过程中出现故障由原告（反诉被告）自行修复，对集成灶的维修费1800元原告（反诉被告）在起诉状中已明知并认可，被告（反诉原告）为之支付了集成灶修理费1800元有被告（反诉原告）提供的收据为凭，因此，对被告（反诉原告）提起的该反诉请求，本院予以支持，原告（反诉被告）应支付给被告（反诉原告）集成灶修理费1800元。 （七）、对被告（反诉原告）李某某提起的要求原告（反诉被告）赔偿空调遗失损失费1500元的反诉请求，原告（反诉被告）称该空调未发生遗失而是被告（反诉原告）叫空调修理师傅将之搬走，因被告（反诉原告）未就空调遗失情况向公安机关报案，被告（反诉原告）现有证据亦无法证明空调是在原告（反诉被告）租赁期间遗失，因此对被告（反诉原告）提起的该反诉请求，本院不予支持。如被告（反诉原告）另有证据证实可另行主张。 （八）、对被告（反诉原告）李某某提起的要求原告（反诉被告）支付木工、开关、灯具、橱柜修理费1550元的反诉请求，因原告（反诉被告）对此不予认可，且被告（反诉原告）提供的现有证据无法证明以上家具损坏是发生在原告（反诉被告）租住期间，因此对被告（反诉原告）提起的该反诉请求，本院不予支持。如被告（反诉原告）另有证据证实可另行主张。 （九）、对被告（反诉原告）李某某提起的要求原告（反诉被告）支付卫生清洁费用300元的反诉请求，因被告（反诉原告）在2018年8月9日换锁，原告（反诉被告）不能进屋打扫，因此对被告（反诉原告）提起的该反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）欧阳某某与被告（反诉原告）李某某于2017年11月28日签订的房屋租赁协议； 二、被告（反诉原告）李某某在本判决生效之日起10日内退还给原告（反诉被告）欧阳某某房屋租赁押金4000元； 三、驳回原告（反诉被告）欧阳某某的其余本诉请求； 四、原告（反诉被告）欧阳某某在本判决生效之日起10日内支付给被告（反诉原告）李某某房屋租金513元； 五、原告（反诉被告）欧阳某某在本判决生效之日起10日内支付给被告（反诉原告）李某某水费21.44元； 六、原告（反诉被告）欧阳某某在本判决生效之日起10日内支付给被告（反诉原告）李某某集成灶维修费1800元； 七、驳回被告（反诉原告）李某某的其余反诉请求。 案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，依法减半收取50元，由原告（反诉被告）欧阳某某负担25元，被告（反诉原告）李某某负担25元。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇一八年十一月十六日 书记员  谢翠花