北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初22098号原告：沈玉琴，女，1955年9月12日出生，汉族，住北京市大兴区。原告:沈玉香，女，1968年4月29日出生，汉族，住北京市大兴区。二原告委托诉讼代理人:张斌，北京市当代律师事务所律师。被告：沈玉树，男，1972年2月23日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：张杰（兼被告沈玉树委托诉讼代理人，系沈玉树之妻），女，1972年2月1日出生，汉族，住址同上。被告：沈玉玲，女，1961年6月8日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：沈玉凤，女，1963年11月1日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：沈玉洁，女，1966年4月11日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：迟凤霞，女，1968年9月12日出生，汉族，住河北省固安县温泉园区。委托诉讼代理人：赵黎明，北京市坤宇律师事务所律师。原告沈玉琴、原告沈玉香与被告沈玉树、被告沈玉玲、被告沈玉凤、被告沈玉洁、被告张杰、被告迟凤霞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈玉琴、沈玉香的委托诉讼代理人张斌、被告沈玉玲、被告沈玉凤、被告沈玉洁、被告张杰、被告迟凤霞的委托诉讼代理人赵黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈玉琴、沈玉香向本院提出诉讼请求：1、确认被告沈玉树、张杰、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁与被告迟凤霞于2013年5月6日签订的《房屋宅基地永久使用转让合同》无效；2、确认位于北京市大兴区西红门镇新建一村新福路九条9号的房屋为原告沈玉琴、沈玉香及被告沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁共同所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：沈德山与李玉兰系夫妻，沈德山、李玉兰共有六个子女，即长女沈玉琴、次女沈玉玲、三女沈玉凤、四女沈玉洁、五女沈玉香、长子沈玉树，被告沈玉树与张杰系夫妻。李玉兰于2006年4月13日去世，沈德山于2013年2月15日去世。李玉兰生前在北京市大兴区西红门镇新建一村新福路九条9号拥有宅基地一块，1993年7月23日北京市大兴区土地管理局向李玉兰颁发了集体土地使用权证书，该宅基地共兴建房屋16间。近期，原告从负责该地拆迁工作的大兴区西红门镇新建一村村民委员会和北京盛世宏华置业有限公司了解到：2013年5月6日，被告沈玉树、张杰、沈玉凤、沈玉洁在未与原告协商、未经原告同意的情况下，擅自与被告迟凤霞签订《房屋宅基地永久使用转让合同》，将上述宅基地及房屋以190万元的价格出售给了非本村村民的被告迟凤霞。原告是上述宅基地及房屋的共有使用权人和所有权人，被告沈玉树、张杰、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁在未经原告同意的情况下，私自将房屋出售给被告迟凤霞的行为违反我国有关法律规定，且被告迟凤霞并非本村农村集体经济组织的成员，依法不准许购买农村的宅基地及房屋，故本案所涉《房屋宅基地永久使用转让合同》应属无效。沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰辩称，我方认可原告的陈述，同意原告的诉讼请求。迟凤霞辩称，其于2011年初通过朋友介绍与沈玉树相识，沈玉树声称他在内蒙古开矿，如果一旦正式开发将有不可估量的收益。当时沈玉树向被告借支一部分钱用于他开矿所支付的前期费用，此后沈玉树分多次向被告借款共计190万元。但时隔两年被告通过了解得知沈玉树所述的开矿一事根本不存在，所以被告多次向其催要借款，沈玉树在无奈的前提下并找来他的妻子张杰和三个姐姐与被告于2013年5月6日以190万元的价格签订房屋宅基地永久使用权转让合同，沈玉树等五人在王延国、王立新的见证下将大兴区西红门镇新建一村新福路九条九号的民宅转让给被告永久使用，被告支付了相应的对价款项，同时五人将身份证复印件及宅基地使用证原件全部交付给被告。协议第四条明确约定沈玉树等五人保证该房产合法，权属清楚，有合法的使用权，并已经取得了产权人子女的一致同意，若因产权、使用或其他产权原因，而被告无法正常使用，五人愿赔偿被告全部转让款、房屋改造、改建、装修费用及土地全部费用。合同生效后五人有配合被告办理相关产权过户的义务，如各种原因确实无法办理产权过户手续，五人需把相关证件交给被告保管，若该房产征地拆迁，该院的拆迁征地房基地等补偿款全部归被告所有，回迁房全部由被告所有。如果五人违约，五人自愿赔偿给被告全部费用的四倍作为给被告的补偿。从该协议的签订，到协议履行的全过程，五人均称没有其他继承人再与被告之间主张任何权利，所以被告也确信了五人的说法。在该宅院遇有拆迁时，又出来原告沈玉琴、沈玉香向被告主张权利。从2013年5月6日协议中明显看出卖房五人已确认了争议房屋的所有人只有他们五人，并无他人存在，但从原告所举证的证据看，是沈玉树等五人以欺骗的形式将自家的宅院卖售给被告。原告主张任何权力也应该向沈玉树等五人提出主张赔偿，原告已不具备向被告主张权利的资格。另外在2013年5月6日买卖合同签订后，沈玉树等五人就己将房屋交付给被告使用，作为原告之一的沈玉琴同时居住在该村，沈玉香也居住在相邻不远的大生庄村，对于房屋的买卖行为，她们应该完全知情，所以应认定沈玉树等五人用欺骗的手段，骗取了被告的信任，在原告知情后，也尚未主张权利，所以被告认为，原告的诉讼主张无任何事实和法律依据。在协议签订款项交付后，房屋的所有权及使用权已归被告所有，依据合同的规定，本协议签订系当事人双方真实意思表示，具有法律约束力。被告购买此房屋后，对该院落进行了全面的翻建装修，又已支付了几十万元的翻建装修费用。另外被告将房屋翻建后于2016年8月8日以195万元的价格，把房屋卖给了刘荣会，现在该房屋由刘荣会实际占有和使用，所以原告无权向被告主张返还权利，如果主张也应向房屋的实际占有和使用人去主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：沈德山与李玉兰系夫妻，沈德山、李玉兰共有六个子女，即长女沈玉琴、次女沈玉玲、三女沈玉凤、四女沈玉洁、五女沈玉香、长子沈玉树，沈玉树与张杰系夫妻。2006年4月13日，李玉兰去世；2013年2月15日，沈德山去世。位于北京市大兴区西红门镇新建一村新福路九条**宅基地的登记使用权人为李玉兰。2013年5月6日，沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰（甲方）与迟凤霞（乙方）签订《房屋宅基地永久使用转让合同》，约定：甲乙双方就民宅转让事项，产权人李玉兰子女协商将母亲父亲生前有一套民宅，经协商一致同意达成以下条款：甲方自愿将坐落在北京市大兴区西红门镇新建一村新福路九条九号的民宅转给乙方，并将所转让院落相关的宅基地，土地永久使用权同时转让给乙方，该院落具体位置为：东临沈德泉，西临沈玉刚，南临沈长财，北临于宝栋，东西长17.5米，南北长22米，面积共382平米。该院落相关的附属物同时全部转让，有正房6间，前排10间，共计16间。双方协定上述宅院房基地及附属建筑物总价款为190万元。甲方保证该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权，并已经取得产权人子女全部一致同意，若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲方愿意赔付乙方全部转让款，房屋的改造、改建、装修等费用及土地的全部费用，若因乙方改建扩建引起的民事纠纷所带的经济损失和法律责任，甲方概不负责。合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照过户义务，如各种原因确实无法办理产权过户手续，甲方须把相关证件交给乙方保管，若该房产征地、拆迁，该院的拆迁、征地房地基等补偿款全部归乙方所有，回迁房也全部归乙方所有，费用自付（甲方及子孙后代放弃一切该院落所产生的经济利益）。如果甲方违约，甲方自愿赔付给乙方全部费用的4倍，作为对乙方的补偿。该合同证明人处有王延国、王立新的签字及手印。合同签订当天，沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰向迟凤霞出具收条，记载：今收到迟凤霞房屋转让现金190万元。该收条上有沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰签字及手印，证明人王延国、王立新的签字及手印。沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰均不认可收到迟凤霞支付的房款，沈玉树认可该收条上的签字及手印是其本人所签，沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰不认可该收条上的签字及手印是其本人所签。2013年5月7日，沈玉树向迟凤霞出具《证明》，记载：兹证明沈玉琴因精神受到刺激不能签合同，特此证明，经过本人同意由沈玉树代签。对于该证明的真实性，沈玉琴、沈玉香及沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰均予以认可，但均称沈玉琴为完全民事行为能力人，没有任何精神障碍。庭审中，迟凤霞提交2016年8月8日其与案外人刘荣会签订的《房屋买卖协议书》及收条，证明迟凤霞将涉案房屋以195万元出售给刘荣会，且于当天向刘荣会出具收到房款195万元的收条。对该合同的履行情况，迟凤霞称其已将涉案房屋交付给刘荣会。对于迟凤霞与刘荣会双方签订的《房屋买卖协议书》的真实性，沈玉琴、沈玉香及沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰均不予认可。另查，迟凤霞非北京市大兴区西红门镇新建一村村民。本院认为：本案中《房屋宅基地永久使用转让合同》的标的物为农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农村集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让给非本村集体经济组织成员。本案中，迟凤霞不属于北京市大兴区西红门镇新建一村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰与迟凤霞之间对宅基地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故，对于沈玉琴、沈玉香要求确认沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰与迟凤霞签订的《房屋宅基地永久使用转让合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于沈玉琴、沈玉香要求确认涉案房屋由其与沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁共同共有的诉讼请求，因根据庭审查明的情况，涉案房屋涉及案外人的相关权利，故无法在本案中一并予以处理，沈玉琴、沈玉香可另行主张相关权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项之规定，判决如下：一、沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰与迟凤霞于2013年5月6日签订的《房屋宅基地永久使用转让合同》无效；二、驳回沈玉琴、沈玉香的其他诉讼请求。案件受理费10950元，由沈玉树、沈玉玲、沈玉凤、沈玉洁、张杰共同负担5475元（于本判决生效后七日内交纳），由迟凤霞负担5475元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 时亚东二〇一八年十一月三十日法官助理 张 冉书 记 员 杨京爽