广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0233民初675号原告：陈能晴，男，汉族，1954年10月16日出生，住广东省新丰县，被告：张雪球，女，汉族，1976年10月18日出生，住广东省连平县，委托诉讼代理人：钟美钢，广东广丰律师事务所律师。第三人：新丰县诚辉房地产装饰中心，住所地：新丰县丰城街道新南路**。经营者：李诚辉，男，汉族，1957年1月13日出生，住广东省，原告陈能晴诉被告张雪球，第三人新丰县诚辉房地产装饰中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，于同年10月24日进行第一次公开开庭审理。后因新丰县诚辉房地产装饰中心与本案相关联，本院依法追加新丰县诚辉房地产装饰中心作为第三人参加本案诉讼，于同年11月8日进行第二次公开开庭审理。原告陈能晴、被告张雪球及其委托诉讼代理人钟美钢、第三人新丰县诚辉房地产装饰中心经营者李诚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈能晴向本院提出诉讼请求：1、要求被告交清应交未交清的购房款205000元整；2、要求被告交清购买房屋合同违约金5000元，买卖合同第八条约定的“不按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付100元”，共15000元，此项小计20000元；3、本案一切诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告陈能晴补充诉讼请求,要求诉讼保全费用1545元由被告负担。事实和理由：原告与被告通过房产中介牵线，于2016年8月3日为房屋买卖达成协议，共同签署了房屋买卖合同。于2018年1月26日将坐落于丰城街道解放街1号B座701房过户到被告名下，被告同一时间拿到了该房的产权证原件。该房屋买卖合同第三条约定“在签合同时，购买人应向对方支付13万元整，被告支付的金额11万元，中介代付定金1.5万元”，实际原告收到12.5万元。被告后来以未办妥房产证为名，不断来电要原告返还2万元给被告，原告于2017年1月25日返还1.5万元给被告，当时原告实际收到被告只有9.5万元，加上中介代付定金1.5万元，当时共收到11万元。到目前为止，被告一直恶意拖欠原告20.5万元整。其事实有几点：1、办妥该房产过户后，该房买卖的中介联系上农信的信贷员前来为被告办理贷款以交房款时，被告不但不配合，还提出不少难题，使那次贷款无法进行。2、2018年5月，经多方协调，与县农行取得联系，农行的信贷员在做完一系列的程序之后，要求被告提供银行流水手续时，被告以无银行流水为名，不给提供，使该项贷款又无法进行而终止。3、原告于今年7月15日与房产中介把被告叫到中介办公地方协商解决仍欠房款一事，要求被告签订补充协议，当时被告只以口头承诺：“2018年7月底，最迟2018年8月5日交清所欠房款”而拒绝在补充协议书签字，原告要求其写欠条，被告不写。原告出于做到仁至义尽，再忍耐，再给点时间让其筹钱，一等又两个多月过去了，直至目前，被告毫无付清欠款之意。4、自从办妥该房产过户手续之后，原告每次打电话给被告，要求其抓紧时间办理借款以还清欠款，对原告的电话80%不接，100%不回电。5、该房产证办妥到目前为止，已超过8个月了，被告入住也近8个月了，其恶意拖欠仍在继续。遂原告诉请法院支持原告诉求。被告张雪球辩称，原告起诉的诉讼请求与事实不符，第一，原告与被告虽然在2016年8月3日签订了《房屋买卖合同》，但根据合同的相关约定，被告向原告支付房款的条件未成就。因此，其诉讼请求应予驳回。其一，双方签订合同之后，被告已经按照合同约定履行义务，但原告未按合同约定的条款履行义务；其二，根据合同第三条的约定，被告已经支付了约定的房款，但是原告并没有到房产部门办理房屋过户手续，其行为构成了违约。其三，根据合同的第四条约定，原告应将房屋过户给被告，并将该产权证交给被告到银行办理房屋按揭贷款，再由银行直接支付按揭的款项给被告，但是原告至今仍未将产权证交给被告，致使被告无法到银行办理房屋按揭手续，这也进一步导致被告无法向原告支付房款的关键，原告的行为已经构成违约；其四，根据合同第二条约定，原告与被告约定总房价为366000元，同时约定由被告先支付51000元给新丰县诚辉房地产装饰中心，用于房屋过户费用，但是新丰县诚辉房地产装饰中心也没有权属证明交给被告，其行为也构成违约。第二，本案的原告已经构成违约在先，其主张违约金以及逾期产生的罚金的诉讼请求同样是于法无据的，相反以上的违约行为产生的违约金应该由原告承担，综上所述，原告的诉求在目前为止均未达到主张权利的条件，理应被法律否定，为此被告请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告申请追加新丰县诚辉房地产装饰中心作为本案第三人参加诉讼。新丰县诚辉房地产装饰中心作为中介公司，没有按照合同约定将办好的房产证交付给被告，导致被告未能如期交付房款给原告，被告支付房款的条件是否成就的处理结果与第三人存在法律利害关系。第三人新丰县诚辉房地产装饰中心辩称，1、甲方为卖方，乙方为买方，现经中介新丰县诚辉房地产装饰中心介绍甲、乙双方房屋买卖，经协商一致，签订本合同，由中介包过户，办出不动产权证，中介已经办出该证。2、中介出于对客户认真负责的工作态度，曾经联系到新丰县农村信用社黄寨分社经办人刘元富到中介办公室来办理按揭有关手续，因乙方未提供结婚证及银行流水清单，所造成不符合办理按揭手续，这是乙方自身条件原因造成，与中介没有半点责任关系。3、中介没有将不动产权证给乙方，是因为乙方违约没有交够房款给甲方，所以中介要做到公平、公正的责任，现乙方将责任推卸给中介，于法于情于理也说不过去。曾经中介联系了几个银行，乙方也没有流水账。中介在合同过程中，根本没有违法违约行为，请法院撤回被告对中介的任何要求，并各出一个点给中介，因为办房产证的时间长，在过户的期间，以前在房管所可以办房产证，在将要办好的时候，有了新政策，成立不动产中心，所以增加了房屋测绘和邻居签名，没有土地使用证，所以这一系列条件导致时间延长，甲方也清楚这个过程，而且在办过户期间，张雪球两夫妻不断骚扰中介十几次，在这情况下，中介体谅张雪球，偷偷给了钥匙她，她就搬进去居住。第二，在房产证出来后，甲方要求追张雪球交回房款，几个月都没有交，中介也对张雪球做了几次思想工作，直到现在起诉给了两个月时间对方，甲方好几次想起诉，中介对甲方说，对方是没有钱，也认真的去借钱了。最后仁尽义尽甲方才起诉。原告陈能晴围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、房屋买卖合同复印件，证明被告向原告购买房屋的事实；3、收据复印件两张，证明原告收取被告购买房屋款项11万元及退回15000元给被告的事实。经质证，被告对身份证复印件没有异议；对于房屋买卖合同的三性没有异议，但是以这份合同主张支付房款的条件不成立；对于收据没有异议。第三人对身份证复印件没有异议；对于买卖合同的三性没有异议；对于收据，不清楚被告交了多少钱给原告。被告张雪球为证明其诉讼主张提交了《收据》两张，证明：第三人收到张雪球购买房屋定金2万元整，收款人为李诚辉，以及第三人收到张雪球交的购买房屋过户所缴税费51000元。经质证，原告对收据不认可，没有见过这两张收据，过户是由中介过户，由被告协助办理贷款，不存在甲方包过户的事实。第三人对两张收据的真实性没有异议，是由中介包过户。第三人为证明其诉讼主张提交了证据：1、第三人的身份证复印件；2、营业执照，证明第三人诚辉房地产装饰中心经营者和经营范围，还在有效期内；3、一张信用社工作人员签名的通信联系方式；4、第三人经手的委托方张雪球的按揭评估报告，证明银行到涉案房屋进行评估，评估价值325100元的事实。经质证，原告对第三人提供的证据没有异议。被告对第三人提供的身份证和营业执照的三性没有异议，对于评估报告是没有委托方亲笔签名，对于三性不予认可。对上述证据中的身份证、营业执照、房屋买卖合同、收据的真实性，本院予以确认。对上述证据中原、被告就证明事实有分歧的，本院将根据该证据的来源真实性、证明事实的客观性及其能否与其他证据形成证据链等因素分析认定其证明力。根据当事人提交的证据以及庭审时的诉辩意见，本院认定事实如下：涉案房屋位于新丰县××街道解放街××房，现登记在被告张雪球名下，产权证号：（2018）新丰县不动产权第0000168号，性质是出让/市场化商品房，房屋面积为137.42㎡。原告陈能晴与被告张雪球在第三人新丰县诚辉房地产装饰中心介绍下，对房屋买卖相关事宜达成协议。2016年7月27日，张雪球向新丰县诚辉房地产装饰中心给付购房定金20000元。2016年8月2日，张雪球向新丰县诚辉房地产装饰中心给付购房过户税费51000元。2016年8月3日，原告陈能晴与被告张雪球签订《房屋买卖合同》，合同内容如下：一、甲方自愿将坐落在新丰县丰城镇新南路19号B座701房面积137.42平方米的房屋卖给乙方。二、双方议定上述房屋建筑物总价款为人民币大写叁拾陆万陆仟元整即人民币小写366000.00元整，先付伍万壹仟元整给诚辉中介公司包过户所用的款项。三、乙方在签订本合同时，到房管所办理过户手续时（含定金）支付为人民币大写壹拾叁万元整，即小写130000.00元整，支付给甲方，当天甲、乙双方一起去县房管所办理过户手续。四、剩余房款人民币壹拾捌万伍仟元，小写185000.00元整，办理出乙方房产证后到银行办理房屋按揭，由银行直接支付放款给甲方。五、甲方保证该房产合法、权属清楚。六、办理房产证有关税费由中介承担。七、甲方收齐房款十日内将该房产交付乙方。八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付伍仟元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付壹佰元罚金。该协议经叁方签字后生效。协议落款处有甲方陈能晴、乙方张雪球签名、按捺手印，并有诚辉地产李诚辉签名。合同签订当天，张雪球向陈能晴支付了房款110000元。合同签订后，新丰县诚辉房地产装饰中心根据合同约定办理涉案房屋过户手续，后因出现新政策新要求，导致办理过户手续时间延长。张雪球因购买的房屋迟迟未能领取房产证，多次催促新丰县诚辉房地产装饰中心，以及要求陈能晴返还2万元购房款。在此情况下，新丰县诚辉房地产装饰中心拿出涉案房屋钥匙交给张雪球，张雪球搬进涉案房屋居住。2017年1月25日，陈能晴向张雪球退回房款15000元。2018年1月26日，涉案房屋由陈能晴名下过户到张雪球名下，并由新丰县诚辉房地产装饰中心领取了该房屋产权证。随后，新丰县诚辉房地产装饰中心联系上新丰县农村信用社黄寨分社，该社员工来为张雪球办理按揭贷款手续时，张雪球不能提供结婚证及银行流水清单，以至无法完成按揭贷款手续。新丰县诚辉房地产装饰中心再次联系到新丰县农业银行等金融机构，均因张雪球无法提供银行流水以至不能完成贷款手续。涉案房屋过户到张雪球名下，并由张雪球实际居住达数月，张雪球向陈能晴给付了购房款110000元，向新丰县诚辉房地产装饰中心给付了税费51000元，仍欠购房款205000元。陈能晴、新丰县诚辉房地产装饰中心多次要求张雪球支付剩余房款未果。2018年9月27日，陈能晴诉至法院。2018年9月27日，原告向本院申请诉讼保全，本院作出民事裁定书，原告为此支付财产保全申请费1545元。本院认为，本案争议焦点是：原、被告签订的合同是否为附条件的合同，原告支付房款的条件是否成就。附条件的合同，是当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。本案中，原告陈能晴与被告张雪球签订《房屋买卖合同》，约定陈能晴将涉案房屋出卖给张雪球。第三人新丰县诚辉房地产装饰中心的经营者李诚辉在上述合同落款处签名。该合同第四条约定，办理出张雪球房产证后到银行办理房屋按揭，由银行直接支付放款给陈能晴。第七条约定，陈能晴收齐房款十日内将该房产交付张雪球。在签订的房屋买卖合同中，并没有约定附生效条件的条款，陈能晴与张雪球在合同第四条中关于银行贷款的约定，只是对付款方式的一种约定，对合同中房屋买卖行为的效力并不产生任何影响，故陈能晴与张雪球签订的房屋买卖合同是双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，且不属于附条件的合同，双方均应依照合同约定全面履行。因此，对被告认为向原告支付房款的条件未成就的抗辩意见，本院不予采纳。根据本案证据、当事人质证意见及庭审陈述，该合同签订后，陈能晴、新丰县诚辉房地产装饰中心按照约定为张雪球办理了过户手续，陈能晴交付房屋由张雪球实际占有居住，陈能晴已经履行了合同义务。《房屋买卖合同》第四条的约定不属于陈能晴的合同义务，是陈能晴同意张雪球采取的一种付款方式，双方对该付款期限并没有明确的约定。从本院查明的情况看，新丰县诚辉房地产装饰中心办理好张雪球的不动产权证书后，已明确告知张雪球，陈能晴、新丰县诚辉房地产装饰中心亦积极主动联系信用社及银行，协助被告张雪球办理房屋贷款手续，但均因故未能办理成功。张雪球清楚涉案房屋已经办妥了过户手续，在办理房屋贷款手续期间，涉案房屋的不动产权证书由中介保管，符合正常房产交易习惯，张雪球未能成功贷款的责任不在陈能晴及新丰县诚辉房地产装饰中心。按《房屋买卖合同》第七条的约定，陈能晴收齐房款十日内将该房产交付张雪球。本案中，张雪球在未付清房款的情况下就已经占有了房屋，即陈能晴在张雪球未付清房款的情况下就已经交付了房屋，因此，根据权利义务对等原则，陈能晴在交付房屋后，可向张雪球主张支付剩余房款。张雪球以未实际占有房产证以至不能办理贷款手续为由，不支付剩余房款没有事实和法律依据。故陈能晴要求张雪球支付205000元购房款的请求，本院予以支持。关于陈能晴要求张雪球支付违约金5000元及逾期支付房款罚金15000元的请求。陈能晴、张雪球在《房屋买卖合同》第八条约定“如一方违反本合同条款，该方应向对方支付伍仟元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付壹佰元罚金。”本案中，陈能晴同意张雪球可通过贷款途径解决剩余房款，却没有约定具体的付款期限及办理贷款手续的期限，陈能晴应给予张雪球必要的合理的办理贷款时间。从陈能晴协助张雪球办理贷款手续及督促张雪球交付房款的情况来看，自张雪球办理贷款手续开始至陈能晴向本院起诉前，是陈能晴给予张雪球准备房款的期间，也是陈能晴默示允许的付款时间。因该《房屋买卖合同》的合同条款对房款支付的期限约定不明，故陈能晴要求张雪球支付违约金5000元的请求，本院不予支持。起诉前，陈能晴已给予充分时间给张雪球筹备房款事宜，张雪球不能以付款期限约定不明，就不履行205000元房款的付款义务。自起诉之日起，陈能晴向法院主张权利时，应视为张雪球履行付款义务的最后期限。张雪球迟延履行205000元房款的付款义务，对陈能晴造成了一定的经济损失，应按双方在《房屋买卖合同》“每逾期一日向对方支付壹佰元罚金。”的约定向陈能晴赔偿损失。该罚金属于逾期付款的利息性质，未超出法律规定，本院予以认可。张雪球应按每日100元自2018年9月27日起计至本判决确定之日止向陈能晴支付逾期付款罚金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：一、限被告张雪球于本判决生效后十日内向原告陈能晴支付购房款205000元；二、限被告张雪球于本判决生效后十日内向原告陈能晴支付罚金（按每日100元，自2018年9月27日起计至本判决确定之日止）；三、驳回原告陈能晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元、保全费1545元（原告陈能晴已预交），由被告张雪球负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈小华二〇一八年十一月二十一日书记员  陈振华