山东省巨野县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1724民初1310号原告：黄兴连，男，1973年8月24日出生，汉族，居民，住巨野县。委托诉讼代理人：唐彦岭，巨野鑫正法律服务所法律工作者。被告：巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室。住所地：巨野县龙堌镇王寨佳苑。负责人：李瑞国。被告：李瑞国，男，1970年9月7日出生，汉族，居民，住巨野县。被告：赵延果，男，1972年3月18日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原告黄兴连与被告巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室、被告李瑞国、被告赵延果房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序审理。本案在审理过程中，原告撤回对被告巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室的起诉。在审理过程中发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2018年8月20日公开开庭审理了本案，原告黄兴连及其委托诉讼代理人唐彦岭、被告李瑞国到庭参加诉讼。被告赵延果经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄兴连向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告返还原告购房款192251元及利息，利息自2012年8月12日起按年利率6%计算；2、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告撤回对被告巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室的起诉。事实与理由：龙堌镇王寨佳苑新农村建设项目是被告李瑞国和被告赵延果合伙经营开发的，2011年7月4日，被告赵延果以巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室的名义与原告签订了房屋销售合同，合同约定了双方的权利和义务，原告分五次支付了被告购房款192251元，被告出具了收据。原告购买房屋后，被告又将该房屋出售给了别人。为此原告诉至法院请求判如所请。被告李瑞国辩称，被告巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室和被告李瑞国没有与原告签订房屋买卖合同，也没收原告的购房款，该事情是被告赵延果操作的，属于其个人行为，与被告巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室和被告李瑞国无关。王寨佳苑没有6号楼4单元，当时没建设。巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室至今未取得商品房预售许可证明。被告赵延果未答辩。本案原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、2011年7月4日，原告黄兴连与巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室签订的房屋销售合同，证明原告购买了巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设建设项目的6号楼4单元302室，建筑面积103.58平方米，价格为1450元每平方米，价值为150191元。车库编号4#,建筑面积28.04平方米，价格为1500元每平方米，价值为42060元。总价值为192251元。2、被告向原告出具的5张收款凭证，上面加盖了巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室财务专章，证明原告分五次向被告交纳了购房款192251元和煤气开户费1800元。经质证，被告李瑞国对证据1提出异议，认为该合同没有加盖巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室的公章，是不真实的。对于证据2的真实性无异议，对关联性提出异议，认为收款凭证是被告赵延果个人所为，当时被告李瑞国和被告赵延果还不是合伙关系。被告李瑞国向本院提交证据如下：1、2018年6月20日，被告赵延果起诉被告李瑞国的起诉状，在事实和理由部分显示李瑞国为被告赵延果的聘用经理，负责施工建设。2、被告赵延果和被告李瑞国共同签名的巨野县纪委对巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设项目中存在的问题的处理情况，证明被告李瑞国和被告赵延果开始合伙的时间为2013年12月29日。3、马文明的证明材料，证明收的原告的购房款被赵延果拿走。4、被告赵延果书写的证明，证明9-3-602和9-4-602室的购房合同是假的。经质证，原告对证据1的关联性提出异议，认为该证据与本案无关联性，这份起诉状只说明被告赵延果与被告李瑞国合伙关系发生了纠纷，对外无效。对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据恰恰证明巨野县龙堌镇王寨佳苑项目系赵延果与李瑞国共同开发建设，2013年12月29日只是赵延果与李瑞国对上述二人合作开发王寨佳苑项目认可，并不是2013年12月29日他们才合伙。对证据3提出异议，因马文明没有到场接受质证，无法核实该证明内容是否是他本人所书写签名，且证明内容与事实完全不相符合，该证据是虚假的。对于证据4，该证据与本案无关联性。对双方无异议的证据本院予以认定并在卷为凭，对双方有异议的证据，本院认定如下：被告赵延果经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，是对其质证和抗辩权的放弃。对于原告提供的证据1，虽然该合同上没有加盖巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室公章，但该合同显示卖方为巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室，并且原告提供的证据2中的N0014045号收据的时间为2011年6月23日，N0014304号的收据时间为2011年7月4日，收据上面都加盖了巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室财务专用章，因此，原告在2011年7月4日签订合同时有理由相信被告赵延果是代表巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室。原告提供的证据1和证据2能够相互印证，形成完整的证据链，对原告提供的证据1和证据2的证明力本院予以认定。对于被告提供的证据1，该内容与本院对涉及巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室案件所认定的事实不符，且该内容是被告赵延果与被告李瑞国发生纠纷时自己陈述的，对其证明力本院不予确认。被告提供的巨野县纪委处理意见显示巨野县龙堌镇王寨佳苑项目系被告赵延果和被告李瑞国共同投资开发建设，并不是被告李瑞国所称的二被告合伙时间为2013年12月29日，因此，对被告李瑞国的该证明目的本院不予支持。对证据3马文明的证明材料，因马文明未到庭接受质证，不能证明是马文明的真实意思表示，对该证据的证明力本院不予认定。对于证据4，该证据与本案没有关联性，对其证明力本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，被告李瑞国和被告赵延果以被告巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室的名义承建巨野县王寨佳苑新农村改造建设项目，被告李瑞国和被告赵延果共同投资开发。原告黄兴连欲购买被告建设的6号楼4单元302室，2011年6月23日，原告向被告交纳定金10000元，被告向原告出具了收据1张，加盖了巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室的财务专用章和被告赵延果的私章。2011年7月4日，被告巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室作为卖方与原告签订了房屋销售合同，将所要建设的王寨佳苑6号楼4单元302室楼房（建筑面积103.58平方米，车库编号4#，建筑面积28.04平方米）出售给原告，总价值192251元，并约定卖方在2011年12月25日交付房屋。被告赵延果在合同的出卖方处加盖了个人私章。原告分别于2011年7月3日和7月4日、2012年7月15日和8月12日分四次向被告交付了182251元及天然气开户费1800元。这四张收据上都加盖了巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室的财务专用章及被告赵延果的个人私章。原告交清房款后，多次与被告交涉要求被告交付房屋或返还购房款，被告李瑞国以各种理由推诿。为此，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明:被告至今未取得商品房预售许可证明。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原、被告签订房屋销售合同时，案涉房屋非现房销售，故该商品房买卖合同应认定为商品房预售合同，被告至今未取得商品房预售许可证明，其与原告签订的商品房预售合同，违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告签订的商品房预售合同无效，被告也未将案涉房屋交付给原告，被告应将接受的房款返还给原告，因此，原告要求被告返还购房款192251元的诉讼请求并无不当，本院依法应予支持。对于该房屋预售合同的签订，被告具有过错，被告应当赔偿原告所受到的损失，因此，原告要求被告支付自房款交清之日即2012年8月12日起以192251元为基数按年利率6%计算的利息，本院依法予以支持。《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定：“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”被告李瑞国和被告赵延果合伙以被告巨野县龙堌镇王寨佳苑新农村建设办公室的名义承建巨野县王寨佳苑新农村改造建设项目，对案涉房款应当承担共同返还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告赵延果经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告李瑞国、赵延果于本判决生效后十日内返还原告黄兴连购房款192251元及利息（以192251元为基数，自2012年8月12日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075元，由被告李瑞国、赵延果共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  程大银人民陪审员  于向俊人民陪审员  刘玉玲二〇一八年十一月十二日书 记 员  葛紫薇