福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终10020号 上诉人（原审原告）:闽侯县捷通快递服务有限公司，住所地福建省闽侯县甘蔗街道山前村军名路**，统一社会信用代码9135012134516406X6。 法定代表人:王宏勇，总经理。 委托诉讼代理人：周善鹤，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省安泰物业管理有限公司，，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路**五凤工业区**楼**统一社会信用代码913500003374760716。 法定代表人：陈艳玉，总经理。 委托诉讼代理人：郑传强，公司员工。 委托诉讼代理人：黄丽敏，公司员工。 上诉人闽侯县捷通快递服务有限公司（以下简称“捷通快递公司”）因与被上诉人福建省安泰物业管理有限公司（以下简称“安泰物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市闽侯县人民法院（2018）闽0102民初3505号判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 捷通快递公司上诉请求：1.撤销（2018）闽0102民初3505号判决，发回原审人民法院重审；2．判令由被上诉人承担本案二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.捷通快递公司从未收到过安泰物业公司寄出的整改通知函，安泰物业公司提交的整改通知函物流信息中仅显示该函件签收人系“他人收同事”，并非捷通快递公司法定代表人签收，也无法证明确实是捷通快递公司员工所签收。事实上，寄件地址为安泰物业公司的园区，信件均由安泰物业公司雇佣的安保人员代收，无法直接奇送至捷通快递公司。鉴于接通快递公司未收到整改通知函，则整改通知函中的整改期限并未起算，因此安泰物业公司未获得意定的解约权，无权单方解除案涉租赁合同并没收押金和装修保证金；2.捷通快递公司收到解约通知函后，立即向安泰物业公司表示愿意协商解决，并有意修复墙体但遭到安泰物业公司拒绝并阻止捷通快递的修复行为；3.捷通快递公司在一审诉讼请求中要求安泰物业公司退还装修保证金，但一审法院未对是否退还装修保证金、退还金额如何结算等事项作任何认定；4.安泰物业公司曾承诺自捷通快递公司入驻之日起2个月内为捷通快递公司安装2部货梯，捷通快递公司增加1元月／平方米的租金。但至今安泰物业公司仅安装1部货梯，导致捷通快递公司经营需求无法得到满足，因此安泰物业公司为规避责任才迅速解除租赁合同。 安泰物业公司辩称，1.捷通公司长期在租赁房屋所在园区工作，快递已经被捷通快递公司人员签收；2.安泰物业公司书面通知捷通快递公司整改，2天时间是合理的，且安泰物业公司于8号发出整改通知函，16号才解除合同，将近10天的时间内，捷通快递公司没有任何措施，安泰物业公司才发送解除合同通知书；3.解除合同通知书送达之后，安泰物业公司确认没有收到捷通快递公司愿意恢复租赁房屋的意愿；4.房屋租赁合同中已明确约定捷通快递公司需要装修的，应事先征得安泰物业公司书面同意，不能以口头的方式，但捷通快递公司没有书面申请就擅自改变租赁房屋，构成违约，破坏墙体本身就已经改变了原有结构，应适用第五条第五款，而不适用第五条第二款。 捷通快递公司向一审法院起诉请求：1、判令福建省安泰物业管理有限公司退还房屋租赁押金及装修保证金合计321473.9元；2、判令本案诉讼费用（含财产保全费用等）由福建省安泰物业管理有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年2月28日，杭州中吉供应链管理有限公司与安泰物业公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：SDF-HT8217003），约定杭州中吉供应链管理有限公司向捷通快递公司承租位于福建省福州市闽侯县闽侯经济技术开发区东岭路7号的斯狄渢科技园第五号楼的房屋，租赁期限自2017年3月1日至2022年2月28日止。合同第五条第5款约定，乙方需要装修或增设附属设施设备的，需事先征得甲方书面同意，不得私自进行，不得改变原有结构，不得对承重梁、承重墙等进行改动，自觉维护房屋安全和设备完好，按规定需报有关部门审批的，应在审批后方可进行，否则视为违约，按本合同违约责任条款执行。合同第六条约定，因乙方原因提前解除本合同的，乙方已交纳的押金不予退还。乙方违反本合同有关约定（如私自转租、更改用途、违法生产经营等）的，甲方有权终止合同，收回承租房屋，没收乙方已交纳的押金，并要求乙方支付相当于三个月租金总额的违约金，如违约金不足以赔偿甲方损失的应另行支付赔偿金。 2017年10月30日，安泰物业公司（甲方）、杭州中吉供应链管理有限公司（乙方）与捷通快递公司（丙方）签订《合同权利义务转让三方协议》，约定乙方将甲乙双方于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》及附件（以下简称“原合同”）项下的权利义务全部转让给丙方，甲、丙双方一致同意丙方承接乙方在原合同中的全部权利和义务。截止到2017年9月30日，甲方以收取乙方的租金、物业费、停车费及水电费，共计381502.58元，收取乙方房屋租赁押金301473.9元及装修保证金20000元，合计321473.9元。丙方无需再向甲方缴纳房屋租赁押金、装修保证金及2017年9月30日之前的租金、物业费、停车费及水电费。乙方将房屋租赁押金及装修保证金收据移交给丙方，根据原合同的约定，在租赁期满后，丙方应交还房屋及设施，并付清应付费用，经甲方确认后，甲方根据丙方提交的房屋租赁押金及装修保证金收据，向丙方无息返还房屋租赁押金及装修保证金。乙方自愿将上述金额发票名称开具为丙方（闽侯县捷通快递服务有限公司）。本协议作为主合同的补充协议，系主合同的组成部分，与主合同具有同等法律效力。本协议未作约定的，按照主合同约定执行，本协议约定与主合同不一致的，以本协议为准。 合同签订后，安泰物业公司将讼争场地交付给捷通快递公司使用。2018年初，捷通快递公司对讼争房屋进行改造。2018年4月9日，安泰物业公司向捷通快递公司发出《通知函》，内容有关：我司发现贵司未经同意，无故破坏建筑主体，破坏承租房前花圃绿化环境，改变承租房屋原有结构，违反了合同规定，请贵司在收到本函件后2日内进行整改，恢复原状。2018年4月16日，安泰物业公司向捷通快递公司发出《解除合同通知书》，通知内容有关：贵司未经我司同意，擅自破坏承租房屋原有结构，违反了双方签订的合同，我司已于2018年4月9日发函通知贵司限期整改，但贵司未进行整改。现根据合同第六条第三款约定，我司终止与贵司合作，解除原合同和三方协议，收回承租房屋。请贵司于2018年4月25日前办理所承租房屋，并结清费用。原合同和三方协议自本通知书送达贵司之日起自动解除。 审理中，双方均确认《房屋租赁合同》及《合同权利义务转让三方协议》已于2018年4月25日解除，捷通快递公司已于2018年4月25日搬离讼争厂房。捷通快递公司自认其未对讼争装修进行恢复。 一审法院认为，《房屋租赁合同》以及《合同权利义务转让三方协议》系真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，捷通快递公司进场使用租赁场所，并于2018年初未经安泰物业公司同意，对租赁场所进行再次改造装修，根据双方的合同约定，捷通快递公司需要装修或增设附属设施设备的，需事先征得安泰物业公司书面同意，现捷通快递公司未能举证证明其针对本次讼争装修已提出申请并获得安泰物业公司书面同意，故一审法院对捷通快递公司已与安泰物业公司达成一致意见的主张不予采纳。《房屋租赁合同》约定，捷通快递公司未经同意擅自装修的，按照违约责任条款处理，违约责任约定，因捷通快递公司原因提前解除合同的，捷通快递公司已交纳的押金不予退还。安泰物业公司已向捷通快递公司发函解除合同，捷通快递公司已搬离讼争厂房，双方均认为合同已经解除，一审法院予以确认，故捷通快递公司无权要求安泰物业公司返还房屋租赁押金。捷通快递公司自认未对讼争装修进行恢复，故对捷通快递服务有限公司要求退还装修保证金20000元的请求，一审法院不予支持，双方可待恢复原状后自行结算。判决：驳回捷通快递公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定事实正确。 本院认为，首先，捷通快递公司确已存在未经安泰物业公司同意装修改造案涉租赁房屋的违约行为。但捷通快递公司装修改造的墙体并非承重墙，案涉租赁房屋为厂房，面积为7443.8平方米，捷通快递公司的行为亦未对租赁房屋整体作出较大改变，并不实质影响租赁房屋整体结构。并且，安泰物业公司未能举证证明该行为对案涉租赁房屋造成安全隐患。因此，该行为并不构成根本违约。 其次，安泰物业公司向捷通快递寄送整改通知函，寄送地址并非捷通快递公司法定地址，该通知函亦非由捷通快递公司法定代表人签收，但是由于安泰物业公司要求捷通快递公司于收到整改通知函之日起2日内进行整改并恢复原状，而且安泰物业公司在之后欲直接解除合同，对于如此重要的通知，安泰物业公司应履行谨慎注意义务确保捷通快递公司已签收该函件，并在解除合同前安泰物业公司理应进一步核实整改通知函签收情况与租赁房屋整改情况，现整改通知函是否已由捷通快递公司签收的情况处于不明状态，安泰物业公司对此负有责任。即使在整改通知函已送达，捷通快递公司亦未按照整改通知函的要求对租赁房屋进行整改的情况下，安泰物业公司也有权依据《房屋租赁合同》第五条第二款对案涉租赁房屋代为维修，费用从捷通快递公司交纳的维修保证金中予以扣除。而安泰物业公司却直接行使单方解除权解除合同，明显有违诚实信用原则，故其无权扣除捷通快递公司已交纳的房屋租赁押金。捷通快递公司确已存在未经许可改造租赁房屋墙体的违约行为，并自认未对案涉租赁房屋进行恢复，应承担违约责任，其请求安泰物业公司返还装修保证金的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初3505号民事判决； 二、福建省安泰物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向闽侯县捷通快递服务有限公司支付房屋租赁押金301473.9元。 三、驳回闽侯县捷通快递服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费6122元，二审案件受理费6122元，合计12244元；由闽侯县捷通快递服务有限公司负担766元，福建省安泰物业管理有限公司负担11478元。 本判决为终审判决。 审判长 甘 力 审判员 陈 洪 审判员 官永琪 二〇一八年十一月三十日 实习法官助理邵琪 书记员 张欣婕