河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终13219号上诉人（原审被告）：孙晓瑜，女，1984年11月25日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：周立宏，河北侯凤梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪玲玲，女，1990年2月15日出生，汉族，住石家庄市藁城区。原审第三人：河北领航房地产经纪有限公司，住所地石家庄市裕华区神兴小区塔北路**商铺。法定代表人：霍江伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍旭东，男，该公司职员。上诉人孙晓瑜因与被上诉人倪玲玲、原审第三人河北领航房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0191民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙晓瑜上诉请求：一、依法撤销河北省石家庄市高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0191民初724号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、本案上诉费用均由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人并未明示毁约不再出售自己的房屋。1.上诉人自始至终没有向被上诉人以及第三人明确表示不再出售本案中的涉案房屋，就是在一审庭审中上诉人还明确表示同意按合同约定将该房屋出售给被上诉人。因第三人要求上诉人支付3万元催本费去送礼，上诉人感觉该行为违法甚至涉嫌犯罪，故此不同意第三人的该要求，被上诉人断章取义便以上诉人违约不出售房屋起诉上诉人。2、被上诉人一审提供的录音证据以及微信聊天记录，从取得形式上均是未经当事人同意的私自录音行为，从内容上无其他证据证实是上诉人的意思表示，且内容断章取义，不具有原始性和连贯性，不能客观真实反应该事件的全部过程。审判决依据该证据认定上诉人违约，显然违反最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，属认定事实错误。二、被上诉人与第三人恶意串通与上诉人签订房屋买卖协议，损害上诉人利益，该《房屋买卖合同》应认定无效合同。1.一审后经上诉人了解，被上诉人系第三人公司员工，且并非像一审判决认定“2018年2月13日离职”，被上诉人向上诉人支付8万元定金的银行卡实际是第三人公司经营所用的银行账户，2018年6月份还为第三人公司发放员工工资。被上诉人与第三人负责人鲍旭东银行账目往来频繁。且被上诉人支付给上诉人8万元定金并非其木人资金，而是第三人公司负责人鲍旭东转账给被上诉人后，由被上诉人再支付给上诉人。被上诉人未向第三人支付2.5万元的中介服务费，也未履行替上诉人向第三人支付2万元的售房保证金。一系刘证据及资金往米证据显示被上诉人与第三人系恶意串通损害上诉人利益。2、上诉人的房屋只是在房管局办理网签备案手续，全今没有不动产权证书。对此类房屋上从国务院、河北省政府下至石家庄市政府及各职能部门均以规范性文件三令五中禁止中介机构发布信息进行销售。而第三人作为专业房屋中介机构却知法犯法且联合自己员工做戏与上诉人签订《房屋买卖合同》以损害上诉人利益，明显属无效合同。倪玲玲答辩称：上诉人曾打电话发短信给被上诉人不再出售房屋。我与第三人也不存在恶意串通，签订协议书是在双方合法、平等、自愿的基础上签订的。河北领航房地产经纪有限公司答辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。倪玲玲向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告、第三人于2018年4月15日签订的编号为0000512的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告所交的购房定金100000元；3、判令被告向原告支付违约金441000元；4、本案诉讼费、保全费均由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月15日，孙晓瑜（甲方）与倪玲玲（乙方）、领航经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方自愿将坐落于高新区同祥城14-902的房屋出售给乙方。第一条房屋基本情况，房屋性质为私产，所有权人为孙晓瑜，建筑面积95平，所在楼层/总楼层：9/17，使用性质：住宅。第二条成交价格，甲乙双方经充分协商，一致同意该房屋（按套计价）的成交价格为人民币1470000元，配套及附属设施见家具家电清单。乙方需向丙方交纳信息服务费25000元。如乙方办理贷款须向丙方交纳贷款服务费15000元。第三条付款约定，1、乙方于签订本合同当日交付甲方购房定金人民币100000元（购房定金将在过户手续后转为购房款）。2、甲方须在签署本合同之时将该房屋不动产权证书原件放于丙方作为转让过户之用，同时交给丙方售房保证金20000元，等办理完过户手续、房屋交割完毕后凭票退款。3、乙方按照银行按揭贷款的方式付款。乙方委托丙方办理贷款1200000元，贷款金额与年限以银行实际审批结果为准。乙方于过户当日将剩余首付款170000元交于房管局指定的银行资金监管账户。甲乙双方按照约定交清相关费用及资料后，按照丙方约定的时间甲乙双方必须积极配合丙方办理该房屋的贷款、过户等手续。第五条违约责任，1、甲方须保证该房屋权属无争议，如实陈述该房屋装饰情况和相关关系，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋以现状出售给乙方，乙方或其授权代表曾实地看房并做了充分了解，故乙方不得借此拒绝交易，否则视为乙方违约。2、甲方如未按丙方约定时间配合办理该房屋的相关手续，逾期十个工作日视为甲方单方面解除合约，责任由甲方承担。6、如甲方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，应在毁约当日将购房定金和已付房款退还乙方，并另赔付给乙方相当于总房价的30%的违约金，同时由毁约方承担手续办理期间已发生的各项手续办理费用，合同终止，由毁约方承担总房价的2%作为对丙方的损失赔偿。7、如乙方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，定金不退，并承担手续办理期间已发生的各项手续办理费用，合同终止，由违约方承担总房价的2%作为对丙方的损失赔偿。第七条约定其他事宜，①甲、乙双方必须积极配合丙方办理贷款、过户等手续。②催本费用由甲方承担。③剩余首付款为170000元。④甲、乙双方不得擅自违约。另附家具家电清单表一份。合同签订当日，倪玲玲通过中信银行转账给孙晓瑜80000元，另代孙晓瑜付给领航经纪公司售房保证金20000元，孙晓瑜向倪玲玲出具100000元的收条。另倪玲玲给付领航经纪公司中介费25000元。上述房屋系孙晓瑜购买石家庄金石房地产开发有限公司的房产，已经预售商品房备案，目前尚未取得不动产权登记证书。合同签订后，双方未能按约履行。倪玲玲提供2018年4月22日和23日孙晓瑜与领航经纪公司员工李兆根的微信、电话记录，证明孙晓瑜表示不再出售涉案房屋，同时提供2018年4月24日孙晓瑜与领航经纪公司员工鲍旭东就不再出卖涉案房屋的后续问题电话录音。孙晓瑜对此予以否认，称上述微信聊天记录不能确定双方的身份且内容断章取义，通话录音未经被告同意私自录制，不具有原始性和连贯性，不能反映事件的全部过程。同时称倪玲玲系领航经纪公司员工，双方恶意串通，因原告要求被告交纳催本费用，而导致合同不能履行。因三方协商未果，倪玲玲诉至法院。庭审后，孙晓瑜向法庭表示在对催本费协商一致的情况下同意继续履行合同，若倪玲玲不再继续履行合同，因《房屋买卖合同》约定的违约金过高，请求予以调整。另查明，2018年4月16日，倪玲玲（甲方）与纪玉红（乙方）、领航经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，甲方自愿将坐落于高新区祁连街42号同祥城3-1-1202的房屋出售给乙方。建筑面积54.35平方米，成交价格850000元，包括房内家具家电。该房屋为倪玲玲单独所有，房产证号：石房权证开字第**。倪玲玲与纪玉红已于2018年6月11日办理房产过户手续。倪玲玲于2015年7月28日入职领航经纪公司，2018年2月13日离职。上述事实，有房屋买卖合同、预售商品房合同备案书、微信聊天记录、录音通话记录、房产证复印件、住房查询证明、石家庄市存量房买卖合同、不动产登记受理凭证、收据、银行转账凭证、员工入职档案表、岗位调动申请表、离职申请表、员工离职登记表、庭审笔录等证据在案证实。一审法院认为，本案争执的焦点主要是《房屋买卖合同》的解除以及违约金的承担问题。首先，关于《房屋买卖合同》的解除问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。本案中，原被告及第三人所签订的《房屋买卖合同》中的涉案房屋，虽然没有办理不动产权登记证书，但该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，只是对原告不产生物权变动的效力。在合同履行过程中，导致合同不能继续履行的主要原因是催本费的交纳问题。虽然合同约定了被告交纳催本费，由于被告不同意交纳，导致双方发生争执，现原告要求解除《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。对于被告所述的合同无效的理由，因没有事实和法律依据，本院不予采纳。其次，对于原告主张违约金的问题。因双方对《房屋买卖合同》的解除均有过错，合同解除后，被告应返还原告所交的购房定金100000元，同时按照其过错程度向原告支付违约金。鉴于被告提出合同约定的违约金过高，本院予以采纳，同时以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告向原告支付违约金100000元为宜。对于原告主张的过高部分违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除倪玲玲与孙晓瑜、河北领航房地产经纪有限公司于2018年4月15日签订的编号为0000512的《房屋买卖合同》；二、限判决生效后十日内，孙晓瑜返还倪玲玲购房定金100000元；三、限判决生效后十日内，孙晓瑜支付倪玲玲违约金100000元；四、驳回倪玲玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,210元，减半收取计4,605元，由倪玲玲负担2455元，由孙晓瑜负担2150元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案中各方所签订的《房屋买卖合同》所涉房屋，虽然没有办理不动产权登记证书，但该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的法律和行政法规的强制性规定，亦不存在恶意串通损害第三人利益的情形，故原审认定本案所涉《房屋买卖合同》依法有效并无不妥。在该《房屋买卖合同》履行过程中，因孙晓瑜待于履行合同义务、至今尚未办理诉争房产的产权证书，导致合同不能继续履行，虽孙晓瑜现表示同意继续履行合同，但因其之前违约行为已使孙晓瑜失去再行履行双方间合同的基本信任，且倪玲玲表示其已另购房屋，其明确表示不同意再履行合同，故倪玲玲要求解除《房屋买卖合同》符合法律规定，原审法院予以支持亦无不当。综上，孙晓瑜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9210元，由上诉人孙晓瑜负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  杨根山审判员  卢 亮二〇一八年十一月十九日书记员  马 莹