浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7687号 上诉人（原审原告）：徐晓东，男，1989年11月4日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：徐华、孙泽天，浙江五联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州恒远房地产开发有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道秦望路**。统一社会信用代码：913301837042997173。 法定代表人：沈文兰，董事长。 委托诉讼代理人：戴晓泳，该公司员工。 上诉人徐晓东因与被上诉人杭州恒远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初4339号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2012年5月10日，徐晓东与杭州恒远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：徐晓东向杭州恒远房地产开发有限公司购买涉案房屋，建筑面积150.09平方米，房屋总价2020000元，于2012年5月10日前支付首付款810000元，余款1210000元于2012年5月17日前交齐银行按揭贷款手续所需的各种资料，并缴纳相关费用，向银行办理按揭贷款手续，如银行不受理买受人贷款申请的，买受人应于接到银行通知7日内，与出卖人重新确认付款方式；如逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应在2012年9月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的……逾期超过90日后……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款约定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；等等。 2012年5月10日，杭州恒远房地产开发有限公司向徐晓东出具《收据》一份，载明的交款金额为810000元，收款方式栏内未空白。对该款项杭州恒远房地产开发有限公司称徐晓东并未实际支付，出具《收据》之前，通过走账方式确有其付款记录，并由双方与李君共同签订《确认书》，但此系配合徐晓东办理按揭手续需要而为，至今，李君及徐晓东均未支付。徐晓东对2012年5月9日由杭州恒远房地产开发有限公司法定代表人沈文兰个人账户汇出810000元，并于同日由徐晓东向杭州恒远房地产开发有限公司汇入810000元的事实予以确认。前述《确认书》载明：徐晓东购买杭州恒远房地产开发有限公司开发的涉案房屋，总价款2020000元，首付款应付810000元，现李君愿意替徐晓东支付首付款810000元。 2012年5月16日，徐晓东通过按揭方式向杭州恒远房地产开发有限公司支付房价款1210000元。 2014年8月13日，涉案房屋登记（初始）在杭州恒远房地产开发有限公司名下，建筑面积为148.61平方米，至今未交付给徐晓东。 徐晓东于2018年6月7日向法院提起诉讼，请求：1、依法判令杭州恒远房地产开发有限公司协助徐晓东办理位于杭州市富阳区的不动产证；2、判令杭州恒远房地产开发有限公司交付徐晓东总价为2020000元的《销售不动产统一发票》；3、判令杭州恒远房地产开发有限公司支付徐晓东逾期交付房屋和不动产证的违约金618120元（该违约金要求支付到房屋交付和办出不动产证为止）；4、本案诉讼费由杭州恒远房地产开发有限公司承担。 原审法院认为，双方对签约买卖涉案房屋，徐晓东已通过按揭方式支付1210000元房款等事实均不持异议，予以确认。双方讼争的焦点为《收据》的效力及《确认书》约定的李君“愿意替”徐晓东支付首付款810000元的该如何理解？杭州恒远房地产开发有限公司开具810000元的《收据》系事实，结合此前一天杭州恒远房地产开发有限公司法定代表人从其个人账户汇出，又由徐晓东汇入杭州恒远房地产开发有限公司及之后办理按揭的事实看，对杭州恒远房地产开发有限公司提出的系为配合徐晓东办理按揭需要的主张，予以采信。至于《确认书》中提到的“愿意替”的意思，从文意理解，为李君愿意代替徐晓东支付首付款，而非该债务转移由李君承担，也即意味着并未因此免除徐晓东由此所致的责任。我国合同法明确规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”现徐晓东认可其并未支付首付款，也未举证证明李君已替其支付了首付款。从涉案合同的约定看，杭州恒远房地产开发有限公司交房及协助徐晓东办证的时间均晚于徐晓东应支付首付款的时间，在徐晓东未履行其义务之前，杭州恒远房地产开发有限公司有权拒绝徐晓东的相关要求。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回徐晓东的诉讼请求。本案受理费27905元，减半收取13952.50元，由徐晓东负担。 宣判后，徐晓东不服，向本院提出上诉称：1、原审本院认为“杭州恒远房地产开发有限公司开具810000元的《收据》系事实，结合此前一天杭州恒远房地产开发有限公司法定代表人从其个人账户汇出，又由徐晓东汇入杭州恒远房地产开发有限公司及之后办理按揭的事实看，对杭州恒远房地产开发有限公司提出的系为配合徐晓东办理按揭需要的主张，予以采信。”原审法院采信杭州恒远房地产开发有限公司的主张是错误的。因为事实情况是李君欠徐晓东的借款一直无钱归还，一天李君找到徐晓东，说让徐晓东到杭州恒远房地产开发有限公司去买房，李君已经与杭州恒远房地产开发有限公司商量好了，首付款归李君支付，其他事杭州恒远房地产开发有限公司都会搞好的。李君说如果徐晓东在杭州恒远房地产开发有限公司的房屋买了，那么李君与徐晓东之间的借款就了结了。2012年5月9日，杭州恒远房地产开发有限公司法定代表人沈文兰从其个人账户汇出8l0000元到徐晓东银行卡，又由徐晓东将该810000元汇入杭州恒远房地产开发有限公司。第二天即5月10日，徐晓东，杭州恒远房地产开发有限公司以及李君三方签订了一份确认书，确认徐晓东的首付款由李君支付。确认书签订后，杭州恒远房地产开发有限公司向徐晓东开具收到810000元的收款收据。从前面整个情况特别是杭州恒远房地产开发有限公司向徐晓东开具收到810000元的收款收据后，杭州恒远房地产开发有限公司当时认为徐晓东已经支付了首付款，而不是像一审法官认为的是为了配合徐晓东办理按揭需要的主张。一审法官为什么认为这是为了配合徐晓东办理按揭需要，而不考虑这是当时三方商量好的，徐晓东买房首付款的债务已经转移到李君名下的意思？上述二种理解，徐晓东理解的这种相对更符合当时的情况，可信度更高。2、原审法院认为“《确认书》中提到的‘愿意替’的意思，从文意理解，为李君愿意代替徐晓东支付首付款，而非该债务转移由李君承担，也即意味着并未因此免除徐晓东由此所致的责任。”原审法院的如此观点是错误的。法院应该结合整个案件事实来分析，而不应该仅仅只看《确认书》中提到的“愿意替”这一内容。从整个案件情况分析，三方当时商量好徐晓东的首付款归李君支付，在此情况下杭州恒远房地产开发有限公司才向徐晓东开具收到81O000元的收款收据。也就是说，自杭州恒远房地产开发有限公司向徐晓东开具收到810000元的收款收据后，徐晓东支付杭州恒远房地产开发有限公司810000元首付款的付款义务就已经转移到李君的名下。如果李君没有支付该笔首付款的话，那么杭州恒远房地产开发有限公司应该同李君催讨而不是徐晓东。从整个案件情况分析，当时三方的行为应该是债务转移而不是第三人代为履行。债务转移，是指合同的债权人、债务人与第三人之间达成协议将合同债务转移给第三人承担。第三人不履行义务或者履行义务不符合约定时，债权人可以直接向第三人请求承担责任，而不能向债务人；第三人代为履行，是指第三人表示或者第三人与债务人协议，由第三人代债务人清偿义务，第三人并未取代债务人的地位，债权人不得直接向第三人请求履行义务，债务人也应对第三人的不履行或者不适当履行承担责任。从本案情况看，三方于签《商品房买卖合同》当天签订《确认书》将徐晓东向杭州恒远房地产开发有限公司支付首付款810000元的这一债务转移到第三人李君名下，由李君支付。然后于当天杭州恒远房地产开发有限公司就向徐晓东开具收到810000元的收款收据。上述情况完全符合债务转移的法律特征，而与第三人代为履行的法律特征完全不符。3、如果说本案属于第三人代为履行，那么为什么自2012年5月16日徐晓东将按揭房款支付杭州恒远房地产开发有限公司至今的6年多时间里，杭州恒远房地产开发有限公司从没有因首付款没有支付向徐晓东催讨，而只是当徐晓东因本案向杭州恒远房地产开发有限公司起诉后，杭州恒远房地产开发有限公司才提出徐晓东没有支付首付款的问题呢？所以杭州恒远房地产开发有限公司的说法是不可信的。综上，请求撤销原判，依法改判支持徐晓东一审诉清。 被上诉人杭州恒远房地产开发有限公司辩称：杭州恒远房地产开发有限公司实际并未收到徐晓东的81万元房款，徐晓东的上诉不合理，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人徐晓东和被上诉人杭州恒远房地产开发有限公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”徐晓东与杭州恒远房地产开发有限公司于2012年5月10日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对此，徐晓东与杭州恒远房地产开发有限公司均无异议。该《商品房买卖合同》对双方当事人均具有约束力。根据合同的约定：“买受人于2012年5月10日前支付首付款810000元，余款1210000元于2012年5月17日前交齐银行按揭贷款手续所需的各种资料，并缴纳相关费用，向银行办理按揭贷款手续，……”在2012年5月9日，杭州恒远房地产开发有限公司法定代表人沈文兰个人账户汇出810000元给徐晓东，徐晓东即向杭州恒远房地产开发有限公司汇入810000元，在签订合同的当日杭州恒远房地产开发有限公司又向徐晓东出具《收据》，载明的交款金额为810000元。而徐晓东与杭州恒远房地产开发有限公司之间除双方之间签有该《商品房买卖合同》外，其余并无往来，且款项与该《商品房买卖合同》所约定的首付款相吻合。而对于买受人逾期付款，合同约定：“……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”在杭州恒远房地产开发有限公司认为徐晓东未支付首付款的情况下，从未提出解除合同，自2012年5月10日与徐晓东签订《商品房买卖合同》至今，也从未向徐晓东催讨首付款，有违常理。且在2012年5月16日，徐晓东亦已通过按揭方式向杭州恒远房地产开发有限公司支付剩余房款1210000元。故本院有理由相信徐晓东已将首付款810000元支付给了杭州恒远房地产开发有限公司。虽杭州恒远房地产开发有限公司、徐晓东与案外人李君签有《确认书》，但该《确认书》并不能否认徐晓东已将810000元汇入杭州恒远房地产开发有限公司账户，至于最终该810000元由谁承担，则三方可另行处理。现徐晓东要求杭州恒远房地产开发有限公司协助办理位于杭州市富阳区的不动产证应予支持，原审法院未予支持有误，本院予以纠正。在买受人依约付清房款后，开具《销售不动产统一发票》是出卖人的附随义务，故对徐晓东要求杭州恒远房地产开发有限公司交付徐晓东总价为2020000元的《销售不动产统一发票》本院予以支持。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2012年9月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；对出卖人逾期交房作出了约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的……逾期超过90日后……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。而杭州恒远房地产开发有限公司未能按约向徐晓东交房，故杭州恒远房地产开发有限公司应从2012年10月1日起按日向徐晓东支付已交房款2020000元为基数按日万分之一的违约金至实际交付日止。又根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款约定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。而杭州恒远房地产开发有限公司亦未能按约向徐晓东交付权属证书或登记证明，故杭州恒远房地产开发有限公司应从2013年4月1日起按日向徐晓东支付已交房款2020000元为基数按日万分之零点五的违约金至实际交付权属证书或登记证明之日止。综上，徐晓东的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初4339号民事判决； 二、杭州恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为徐晓东开具总价为2020000元的《销售不动产统一发票》，并协助徐晓东办理位于杭州市富阳区的不动产证； 三、杭州恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向徐晓东支付逾期交房违约金419150元（自2012年10月1日暂计算至2018年6月7日，自2018年6月8日起至实际交房日止的违约金以2020000元为基数，按日万分之一的标准另计）； 四、杭州恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向徐晓东支付逾期办证违约金191193元（自2013年4月1日暂计算至2018年6月7日，自2018年6月8日起至实际交付权属证书或登记证明之日止的违约金以2020000元为基数，按日万分之零点五的标准另计）； 五、驳回徐晓东的其余诉讼请求。 一审案件受理费27905元，减半收取13952.50元，由杭州恒远房地产开发有限公司负担。 二审案件受理费27905元，由杭州恒远房地产开发有限公司负担（上诉人徐晓东于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被上诉人杭州恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年十一月三十日 书记员  周 杨