湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初3435号 原告：中国建设银行股份有限公司郴州市分行。 负责人：王年军，系该行行长。 委托诉讼代理人：何为军，男,系该公司员工。 委托诉讼代理人：罗英，湖南星河律师事务所律师。 被告：王艾宏，女，汉族。 被告：郴州市盛昌房地产开发有限公司。 法定代表人：刘明枝，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李善国，男，系该公司副经理。 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州分行）与被告王艾宏、郴州市盛昌房地产开发有限公司（以下简称盛昌房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行郴州分行的委托诉讼代理人何为军和罗英、被告盛昌房地产公司的委托诉讼代理人李善国到庭参加诉讼。被告王艾宏经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行郴州分行请求本院判令：1.判令解除原告与被告王艾宏签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告王艾宏立即归还贷款本金482500.44元，利息1421.63元（含罚息482.50元），合计483922.07元（计算至2018年7月12日，其余依法计算至结清之日止）；3.判令被告王艾宏承担实现债权的律师代理费29000元，以上合计512922.07元；4.判令原告就上诉借款本息及实现债权的费用对被告王艾宏用于抵押的位于湖南省郴州市江山丽城19栋1704房享有优先受偿权；5.被告郴州市盛昌房地产开发有限公司就上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；6.判令两被告连带承担本案全部诉讼费用。 被告盛昌房地产公司答辩要点：王艾宏向答辩人购买房子并向建设银行贷款属实，答辩人提供的是阶段性担保，因王艾宏逾期还款，建设银行划扣了答辩人三万元左右的保证金，答辩人同意解除合同，但是原告扣了答辩人的保证金，希望法院一同处理。律师代理费计算依据不清楚。原告主张的逾期贷款本金和利息属实。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 1.被告王艾宏（借款人）与原告建行郴州分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：430700001-2012-20140513873），主要约定：借款人向贷款人借款605000元用于购置湖南省郴州市江山丽城19栋1704房，期限168个月，自2014年7月7日至2028年7月7日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期罚息利率在为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；采取等额本息还款方法，还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；如借款人出现逾期还款的违约行为，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；担保方式为抵押和最高额保证，抵押物为借款人王艾宏名下的湖南省郴州市江山丽城19栋1704号房，最高额保证人为盛昌房地产公司；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。 2.2011年9月16日，建行郴州分行与盛昌房地产公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，主要约定：盛昌房地产公司为2011年9月16日至2014年9月16日期间因购置坐落于湖南省郴州市江山丽城项目所属之住房而向建行郴州分行借款的全部债务人，承担最高额五千万的连带责任保证，保证期间为建行郴州分行与债务人签订借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论建行郴州分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行郴州分行均有权直接要求其在保证范围内承担保证责任。 3.2014年7月18日，原、被告就提供抵押的房产办理了抵押权预告登记。2014年7月29日，建行郴州分行向王艾宏发放借款605000元。此后，被告王艾宏未依约还款，尚欠贷款本金482500.44元，利息（含罚息）1421.63元（本息暂计至2018年7月12日）。被告盛昌房地产公司未提交证据证明已办理了涉案房产相关产权证书。 判决的结果及理由 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。被告王艾宏经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据反驳原告的主张，视为放弃其抗辩权利，原告建行郴州分行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》可以证实双方成立合法有效的借款合同及抵押关系，均应按合同约定全面履行各自的义务。建行郴州分行依约向王艾宏发放了贷款，王艾宏未依约还款，双方的合同已达到约定解除的条件，建行郴州分行诉请解除诉争合同，本院予以支持。抵押房产办理了抵押登记，建行郴州分行对该抵押房产有权以折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保约定的范围内享有优先受偿权。盛昌房地产公司作为最高额保证人对发生在约定期间、约定原因的借款，在涉案房产仍未办理约定权证时，应依约对借款人王艾宏应清偿的款项承担连带清偿责任，建行郴州分行依合约可在未以借款人抵押物清偿的情况下直接要求盛昌房地产公司清偿。原告建行郴州分行主张被告王艾宏偿还贷款本金482500.44元，利息（含罚息）1421.63元（本息暂计至2018年7月12日，后续本息按合同约定计算至借款本金清偿之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张实现债权发生律师代理费29000元，有代理合同、发票予以证实，未超过相关标准，本院予以支持。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十五条第一款、第二百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告王艾宏签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：430700001-2012-20140513873）； 二、被告王艾宏于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行借款本金482500.44元，利息（含罚息）1421.63元（本息暂计至2018年7月12日，后续本息按合同约定计算至借款本金清偿之日止）； 三、如被告王艾宏未履行上述第二项还款义务，原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行对王艾宏名下的坐落于湖南省郴州市江山丽城19栋1704号房，有权以折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保约定的范围内享有优先受偿权； 四、被告王艾宏于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行律师代理费29000元； 五、被告郴州市盛昌房地产开发有限公司对上述第二、四项承担连带清偿责任。 如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8929元，财产保全费3145元，合计12074元，由被告王艾宏、郴州市盛昌房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  卢晓淼 人民陪审员  吴 进 人民陪审员  何婵婵 二〇一八年十一月十九日 法官助理周文清 书记员周文清（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百八十五条第一款设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条第一款债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。