山东省济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初3220号 原告：马克荣，女，1963年3月18日出生，汉族，济南市历下区粮食局退休员工，住济南市。 委托诉讼代理人：胡娜娜，山东舜翔律师事务所律师。 被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：侯功海，执行董事。 委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭然，山东舜元律师事务所律师。 原告马克荣与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马克荣及其委托诉讼代理人胡娜娜，被告银座公司的委托诉讼代理人侯俊顶、彭然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马克荣向本院提出诉讼请求：1.判决银座公司向马克荣支付逾期办理房屋权属证书的违约金215400元；2.本案诉讼费由银座公司承担。事实和理由：2010年11月4日，马克荣与银座公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买银座公司开发的银座中心*座*单元*号、*号、*号共三套房。合同约定银座公司应于2012年3月31目前交房，于交房后365个工作日内办理房屋所有权证及土地使用权证，即银座公司应于2013年3月31日前为马克荣所购房屋办理所有权证书。但至今马克荣未取得房屋所有权证书。根据合同约定及法律规定，银座公司的行为已构成违约，应支付马克荣违约金。因此特向贵院提起诉讼，请求依法维护马克荣的合法权益。 银座公司辩称，1.双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料，报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，马克荣应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，马克荣现在才向银座公司主张逾期办证违约责任，显然已超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权；2.根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五.2条的规定，“若因买受人的原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”即只要不是银座公司的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，则银座公司不承担该违约责任。（1）由于江苏中南建筑产业集团有限责任公司在实际施工涉案济南银座中心项目排水工程时，违背合同约定，导致其施工的排水设施不能及时通过济南市城乡水务局验收，从而导致济南银座中心项目不能及时通过政府组织的综合验收，该原因系银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之一。（2）济南市城乡建设委员会违法要求银座公司在济南银座中心4、5号商务楼即商场北区综合验收程序中再次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，是银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之二。（3）涉案楼盘的部分业主（包括本案原告在内）私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。即涉案楼盘的部分业主私自改变房屋设计图纸，擅自搭建的行为系银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之三。以上不能及时将办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案的情形均不是银座公司的原因，根据涉案《商品房买卖合同》第十五.2条的约定，银座公司不承担任何违约责任，对于银座公司主张的该原因，银座公司已于2018年2月11日向法院提起（2018）鲁0104民初1412号民事案件，就如上第一点原因申请法院予以确认，现该案尚未审理终结。同时，就第二条原因银座公司正在积极收集证据，准备提起行政诉讼，诉求确认该原因。因本案的审理必须以（2018）鲁0104民初1412号民事案件及银座公司将要提起的行政诉讼的结果为依据，银座公司已经依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项的规定，庭前申请中止审理本案件，在相应案件未做出生效的结果前，本案应当予以中止审理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即马克荣提供的商品房买卖合同、购房发票等，银座公司提供的工程验收材料、（2018）鲁0104民初1412号案件受理通知书及诉状、交房流转单、涉案楼房施工图纸等本院认定事实如下： 2010年11月4日，原告马克荣与被告银座公司用该公司提供的格式合同签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定马克荣购买银座公司开发的“银座中心”5号楼*单元*层*号、*号、*号商务商业用房三套，房款金额分别为751231元、738738元、822428元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付马克荣使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。合同签订后，马克荣向银座公司支付了所购三套房产的房款分别为749266元、736806元、820409元，共计2306481元。但银座公司未按上述期限向马克荣交付房产，迟至2012年7月1日，才将涉案房产交付马克荣。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼幢的所有权初始登记。双方因此产生纠纷，协商未果。经据实结算，三套房产总价款为2306481元。马克荣主张自银座公司交房后，其一直向银座公司主张权利，催促银座公司履行相关义务，诉讼时效发生中断，但其提交的证据并不能证明其上述主张。银座公司于2018年2月11日以江苏中南建筑产业集团有限责任公司为被告提起（2018）鲁0104民初1412号建设工程施工合同诉讼，要求确认系该案被告的违约行为导致其不能及时将涉案房屋办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案。 本院认为，马克荣与银座公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案当事人争议的焦点为：一、银座公司是否应承担逾期提交办理房屋权属登记资料的违约责任；二、本案是否应该中止审理；三、马克荣的诉讼请求是否超过诉讼时效。 关于焦点一，银座公司是否应承担逾期提交办理房屋权属登记资料的违约责任。根据《济南市商品房买卖合同》第十五条第1款的约定，银座公司应在涉案房屋交付后365个工作日内将办理房产登记需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，银座公司于2012年7月1日将涉案房屋交付给马克荣，理应在交付涉案房屋后的365个工作日内办理房屋初始登记，但其直至2017年12月13日才办理了涉案房屋产权大证，银座公司未在规定期限内办理涉案房屋所有权的初始登记，已违反了上述合同约定，理应承担相应的违约责任。 关于银座公司主张的免责问题。第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条第2款约定：“若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。”该条约定的因“其他非出卖人原因”部分未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任且加重对方责任，故该格式条款无效。因此对银座公司依据该部分约定主张免除其逾期提交办理房屋权属登记资料违约金的主张，本院不予支持。第二，银座公司主张因部分业主自改建导致楼盘不能通过综合验收，进而导致银座公司不能按照约定提交办证资料备案，但其并未提交有效证据予以证实，且根据银座公司后期的备案、取得综合验收及涉案房屋所在楼幢所有权初始登记等情况看，并非存在因部分业主私自改建导致楼盘不能通过备案之事实，故本院对银座公司的该主张不予支持。第三，银座公司主张因济南市城乡建设委员会进行两次专项验收，导致综合验收迟缓，影响办理房产证的时间。根据法律规定，银座公司作为建设方应当对涉案工程负有组织竣工验收及备案的义务，银座公司未能在约定的办证期限内及时向职能部门提交符合验收规定的相关材料，所导致综合验收迟缓的责任亦应由其承担，且专项验收时已经超过办证时间，故对其该主张不予支持。第四，银座公司主张因江苏中南建筑产业集团有限责任公司施工出现问题导致银座公司未能按照合同约定提交办理房屋权属登记资料。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，第三人的原因导致一方当事人违约的，后果仍应当由违约的当事人承担。合同约定的“其他非出卖人原因”之内容不能作为因第三人原因造成违约后果的免责事实。银座公司作为房屋买卖合同的出卖人仍应向买受人承担相应的违约责任。综上，银座公司所主张免责的事由均不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，本案是否应该中止审理。银座公司起诉江苏中南建筑产业集团有限责任公司的(2018)鲁0104民初1412号案件虽然正在审理之中，但该案系银座公司与江苏中南建筑产业集团有限责任公司之间的建设工程施工合同纠纷，且由于前述相关免责条款无效，该案件的裁判结果并非系本案必然的裁判依据。因此，对银座公司以此为由要求中止审理本案的请求，本院不予支持。 关于焦点三，本案马克荣的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案所涉违约金系以日计付的连续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，民法总则开始施行时间为2017年10月1日，马克荣于2018年5月9日起诉，依照上述司法解释的规定，马克荣关于违约金的主张应当适用三年的诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的违约金部分。故马克荣要求银座公司支付的自2015年10月2日至2017年12月12日的违约金，未超过诉讼时效。 综上所述，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的约定，应承担民事责任。银座公司抗辩依据的相关免责条款系无效条款，其各个抗辩理由没有相应依据，本院不予采纳。马克荣部分违约金请求合法有据，且未超过诉讼时效，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，判决如下： 一、被告山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马克荣违约金，数额为以2306481元为基数，自2015年10月2日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）； 二、驳回原告马克荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4531元，减半收取计2266元，由原告马克荣负担1000元，由被告山东银座置业有限公司负担1226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘莹莹 二〇一八年十一月十三日 书记员  王雪洁