文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0153民初4341号原告：四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区。负责人：杨照福，总经理。委托诉讼代理人：陈巧玲，系原告公司员工，特别授权。被告：刘向容，女，1972年1月25日生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：邓治超，男，1977年10月20日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称“新港物业荣昌分公司”）与被告刘向容、邓治超物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新港物业荣昌分公司的委托诉讼代理人陈巧玲到庭参加了诉讼，被告刘向容、邓治超经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新港物业荣昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付所欠2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费、电梯费、公共设备设施日常维修养护费、二次供水费合计1931.86元；2.判令被告以1931.86元为基数从2017年4月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金至被告付清物业服务费用为止；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市荣昌区百安星城小区X幢X（建筑面积为120.9平方米）的产权所有人，系小区的业主之一。百安星城业主委员会将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《百安星城小区物业服务委托合同》。根据合同约定，2016年2月1日至2017年3月31日物业服务费按0.75元/平方米/月收取，公共设备设施日常维护费按0.35元/平方米/月收取，电梯费按0.30元/平方米/月收取；二次供水费按实际用量1元/吨收取，但被告未交纳2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费、电梯费、公共设备设施日常维修养护费、二次供水费合计1931.86元，原告多次向被告催收，被告均拒绝交纳，故原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告刘向容、邓治超未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告刘向容、邓治超系重庆市荣昌区百安星城小区X幢X号房屋的业主，其房屋的建筑面积为120.9平方米。原荣昌县百安星城小区业主委员会于2015年12月13日向原告发出《招标邀请书》，于2016年1月9日向原告发出《物业管理中标通知书》。2016年1月20日，原荣昌县百安星城小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《百安星城小区物业服务委托合同》，该合同第二章第五条第七款载明：“乙方协助、配合业主、相关行政主管部门解决本合同前的小区的各项遗留问题（其中关于百安星城开发因延迟交房产生的违约金抵扣事宜，根据业委会提供的抵扣依据，乙方依照明细户数核实不再重复收取物业服务费）”。第七条约定：“本物业管理区域的物业服务收费（包含物业服务费、日常维护养护费、电梯费）实行包干制的方式，盈余或亏损由乙方享有或承担……业主或物业使用人在每季度第一个月20日前履行当季度物业服务费交纳义务，其收费标准如下（按业主产权证记载的建筑面积计算）：1、高层住宅：物业服务费0.75元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.35元/平方米/月，电梯费0.30元/平方米/月……”第十条约定：“……业主（住户）水、电、气三表任意表自起始度即零度未动前物业服务费按50%比例交纳，业主（住户）水、电、气三表任意一表自起始度即零度启动则自当月物业服务费按100%交纳。”第二十条约定：“本合同期限为3年，自2016年1月20日起至2019年1月19日止。”第二十七条约定：“业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额缴纳物业服务费和其他约定费用的，乙方有权依据本合同提起法律诉讼要求业主补交欠款，欠费6个月（含）以内的，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准向乙方支付违约金；欠费6个月的，按违约欠费总额的30%向乙方支付违约金，6个月以上，每超一月，按欠费总额的5%，收取违约金，直至交清为止。”为证明重庆王府物业管理有限公司（以下简称“王府物业”）于2016年1月31日非法撤离涉案小区，未与原告办理任何交接手续，原告于2016年2月1日开始为涉案小区提供清洁服务，于2016年2月4日在涉案小区业委会和主管职能部门现场移交下全面为涉案小区提供物业服务，原告举示2016年1月30日由百安星城业主委员会代表曾晓燕、新港物业代表敖静、王府物业代表金峡荣签署的《会议纪要》一份，载明：“经三方代表充分友好沟通，就百安星城物业管理移交问题达成以下共识：一、业主委员会向王府物业公司提出如下要求：1、车库、商场一并移交业委会，再交新港物业统一管理；2、物业管理日常维护、电梯运行、公共能源、公益收费及抵扣费用进行结算移交……5、以上四个问题要求王府物业公司在2016年2月28日前完善落实；6、于2016年2月28日前正式移交，王府物业管理公司对百安星城的管理维持现状……”另原告举示由重庆市荣昌区昌州街道宝城寺社区居民委员会和原荣昌县百安星城小区业主委员会于2016年2月1日共同出具的《告业主书》一份，载明：“重庆王府物业管理有限公司于2016年1月31日晚24时非法退出小区物业管理，并拒绝移交相关物业资料，极大程度地影响了小区安全稳定局面。现业委会正协商由业主大会选聘的新港物业公司入驻小区，为业主提供质价相符的物业服务。……请预存和抵扣相关物业管理费用的业主准备好证据资料，交给业委会，届时与原物业公司和开发公司结算，逾期不结算的，业委会将组织业主依法向人民法院起诉。……”原告举示由原荣昌县百安星城小区业主委员会于2016年2月3日出具的《关于王府物业非法撤离百安星城物业服务的情况说明》，载明：“各位联席会议领导：……业委会公开选聘3家物业服务企业，通过招投标的形式，依法确立四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司为中标单位，对本小区进行服务。原物业公司（王府物业）也与业委会商量，定于2016年2月29日撤离小区（有书面承诺）并办理移交，但王府物业于2016年1月31日24：00，在未书面告知，也未征得业委会同意的情况下，非法撤离本小区，并未办理任何移交手续及清退所收取的费用，给广大业主生活带来极大影响……”此外，原告举示了百安星城小区主管、职能部门设施设备检查人员签字表及会议照片，以印证原告于2016年2月4日在涉案小区业委会和主管职能部门现场移交下全面为涉案小区提供物业服务。2017年3月27日，荣昌区百安星城小区业主委员会向原告发出《关于终止物业服务的函》，载明：“百安星城小区业主委员会根据业主大会决议，于2017年3月23日在百安星城小区中庭召开了物管选聘现场会。根据选聘结果，重庆市渝北区龙发物业管理有限公司为此次选聘的中标单位。自2017年4月5日起，将终止贵司对百安星城小区的物业服务，并请贵司做好新旧物管的物业交接工作，以保证小区的平稳过度。感谢贵司在服务期间的服务和付出。特此函告。”2017年4月5日，原告与荣昌区百安星城小区业主委员会、重庆市渝北区龙发物业管理有限公司签订《百安星城小区设施设备移交清单》，对涉案小区设施设备进行了移交。庭审中，为证明二被告尚欠二次供水费的金额，原告举示由重庆渝荣水务有限公司出具的供水明细，该明细载明涉案房屋2016年2月抄表的止度为15吨，2017年2月抄表的止度为47吨。原告主张被告据实产生的二次供水费为32元。原告举示在4-2号房屋入户门张贴《四川新港物业管理有限公司荣昌分公司物业服务费缴付通知》的照片一张以证明原告以书面形式向二被告催收过物业服务费用。原告陈述，被告欠交2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费、二次供水费共计2401.64元，起诉状中第一项诉讼请求金额为1931.86元系计算错误，但原告自愿按1931.86元予以主张。上述事实，有《招标邀请书》、《物业管理中标通知书》、《百安星城小区物业服务委托合同》、《告业主书》、《会议纪要》、《关于王府物业非法撤离百安星城物业服务的情况说明》、《百安星城小区主管、职能部门设施设备检查人员签字表》、《关于终止物业服务的函》、《百安星城小区设施设备移交清单》、户室详细情况、供水明细、照片及原告的陈述等予以证实，本院依法予以确认。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与业委会签订的《百安星城小区物业服务委托合同》合法有效，对当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费为1269.45元（0.75元/平方米/月×120.9平方米×14月）。2、电梯费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的电梯费为507.78元（0.30元/平方米/月×120.9平方米×14月）。3、公共设备设施日常维修养护费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的公共设备设施日常维修养护费为592.41元（0.35元/平方米/月×120.9平方米×14月）。4、二次供水费，根据供水明细据实统计，被告应支付原告2016年3月至2017年2月期间的二次供水费为32元[（止度47吨-起度15吨）×1元/吨]。以上费用共计2401.64元，原告仅主张1931.86元，系当事人自愿处分其民事权利的行为，不违反相关法律规定，本院予以支持。原告要求被告从2017年4月1日起以1931.86元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至物业服务费用付清时止的诉讼请求不违反法律规定及合同约定，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘向容、邓治超于本判决生效后十日内支付原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费、电梯费、公共设备设施日常维修养护费共计1931.86元，并以1931.86元为基数，从2017年4月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金至物业服务费用付清时止。如果被告刘向容、邓治超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取计50元，由被告刘向容、邓治超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李泓燕人民陪审员  钟莉平人民陪审员  龙秀群二〇一八年十一月二十三日法官 助理  陈邸星书 记 员  侯桢桢