湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0104民初6028号原告：张渊，男，1994年7月29日生，汉族，住武汉市硚口区.委托诉讼代理人：甘露、杨兵，湖北忠三律师事务所律师（一般授权）。被告：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地：武汉市硚口区解放大道**（武汉葛洲坝大酒店**8017-8018）。法定代表人：翟波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈北川，该公司法务（一般授权）。原告张渊与被告武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张渊委托诉讼代理人杨兵；被告时代天宇公司的委托诉讼代理人陈北川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张渊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交房违约金39627.16元(以已支付的购房款1385565元为基数，按照每日万分之零点五的标准，自2015年10月1日起暂时计算至2017年4月24日，暂时计572天)；2.被告协助原告办理不动产权证书；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年10月27日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇·盛世滨江项目中的第5、6幢6单元xx层xx号房屋，总价款为1385565元。双方在合同中约定了交房期限及条件，并对违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。房屋交付过程中，被告隐瞒了该房屋尚未取得竣工验收备案证明文件的事实，导致房屋交付行为不符合法定条件。被告还应按照合同约定履行协助原告办理不动产权证书。被告时代天宇公司辩称：1.原告主张的违约金已经超过诉讼时效；2.原告已收房，被告不应支付违约金，即使法院认为被告应承担责任，因被告并未给原告造成实际损失，请求法院调低违约金；3.被告已按合同约定履行协助办证义务，将房屋在合同约定机构备案，合同约定房价款按照实际面积据实结算，被告行使先履行抗辩权，原告未足额向被告交纳面积差价款的情况下，被告有权拒绝向原告提供办证资料。本院经审理认定事实如下：2013年10月27日，张渊与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“张渊购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇·盛世滨江商品房项目第5、6幢6单元xx层xx号房屋（合同约定建筑面积97.17平方米），总金额1385565元。”合同第八条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第2种方式进行处理：2、该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。”合同第九条约定：“出卖人应当在2014年3月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到正常使用条件；6、供水：达到正常使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条规定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、按补充协议第五条的约定办理。”该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“2、双方一致同意将本合同第九条关于交房条件的约定修改为：该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在甲方已经取得竣工验收备案证明文件的前提下，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方不承担延期交付责任。……甲、乙双方进行交接时，该房屋尚未满足交付条件，乙方仍愿意接受该房屋的，且按照该房屋现状接受并签署交接单的，则视为双方对房屋交付条件进行了变更。乙方签署交接单即视为乙方已完成领受房屋，并对房屋状态无异议，且甲方已完成了全部房屋交付义务。在此情况下，乙方保证不会以房屋未达到约定交付条件而向甲方主张任何权利或提出异议。9、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”《合同补充协议》第五条第6项约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”后张渊向时代天宇公司支付了购房款1385565元。2014年7月26日，张渊（乙方）与时代天宇公司（甲方）签订《房屋交付验收表》，内容为：“鉴于甲方所开发的物业天宇?盛世滨江已竣工，并且经有关部门鉴定为合格。乙方购买的诉争商品房已经具备交付使用条件。甲乙双方均同意签署房屋交付验收表，以便甲方将乙方所购买的该物业通过本房屋交付验收表正式移交给乙方。现乙方依据购房合同所约定交付标准，已检查了该物业的建筑质量，双方一致认为，该物业可以交付给乙方，乙方同意接受该物业。”当日，时代天宇公司将诉争商品房交付给张渊。2017年4月25日，诉争商品房取得商品房竣工验收备案证。后武汉市不动产登记局向时代天宇公司颁发了诉争房屋的《不动产权属证明》。2018年10月11日，张渊向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当在2014年3月31日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付原告，被告未能在约定期限交付房屋的，原告给予被告30天的宽展期，宽展期内被告无需承担违约责任，超过宽展期后，应按约定支付违约金。被告直到2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，被告已构成逾期交房，依约应承担违约责任。违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。原告已于2014年7月26日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，故本院酌定将违约金标准调整为以已支付的购房款1385565元为基数，按照每日万分之零点二五的标准。被告辩称原告起诉超过了诉讼时效，因逾期交房违约金是以日为单位累计计算，该违约金系继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效从二年调整为三年，原告权利受损害的事实发生在《民法总则》实施之前，在2017年9月30日前二年诉讼时效已经届满的，被告已经取得了诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭，在2017年10月1日前二年诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效。故原告以2015年10月1日为违约金的起算点并无不当，被告应向原告支付2015年10月1日至2017年4月24日的违约金19813.58元（1385565元×0.000025×572天）。《合同补充协议》约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”故被告除将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，还应协助将房屋所有权转移给原告，即将办理权属登记所需资料移交付给原告。被告主张其行使先履行抗辩权，但合同并未约定结算房款和办理权属登记的先后顺序，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告张渊支付逾期交房违约金19813.58元；二、被告武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起7日内协助原告张渊办理武汉市硚口区沿河大道466号天宇·盛世滨江第第5、6幢6单元xx层xx号房屋的不动产权证书（即将该房屋的《不动产权属证明》等办证所需资料交付给原告张渊）；三、驳回原告张渊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取395元，由原告张渊与被告武汉市时代天宇置业有限公司各负担197.5元（该费用已由原告垫付，被告武汉市时代天宇置业有限公司在支付上述费用时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  朱少明二〇一八年十一月二十八日法官助理安一书记员王玥