河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终5440号上诉人（原审原告）：张彦岗，男，1984年1月18日出生，汉族，住河北省邯郸市涉县。委托代理人：郝浓荣，北京宏健仁和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河工业区。法定代表人孟惊，董事长。委托代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。上诉人张彦岗因与被上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司(以下简称华夏公司)房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张彦岗上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：被上诉人华夏公司为规避房地产调控限购限价政策，把车位和商品房进行捆绑销售，迫使上诉人接受商品房总价格，以《小区地下车位使用权协议》的合同形式掩盖其变相上涨房价的目的，且利用格式条款合同，免除被上诉人责任，排除上诉人自主购买的权利，是无效的合同条款；一审判决适用法律错误，将未经质证的《建设用地使用权出让合同》作为认定被上诉人对争议地下车位拥有所有权的依据，违反法律规定；本案所涉的地下车位是由地下空间和人防工程改造而成，未取得规划许可，不能办理权属登记，上述地下车位属于业主共有，应由业主享受收益，被上诉人无权出售地下车位，双方订立的《小区地下车位使用权协议》为无效合同；被上诉人2016年9月开盘销售本案所涉房屋时，公布的房屋价格为均价每平米28000元左右，包括房屋本身价格、车位款、装修款、电商款，属于捆绑销售，上诉人如不支付车位款就不能购买房屋，剥夺了上诉人自主购买房屋的权利。华夏公司辩称，被上诉人与上诉人签订的《小区地下车位使用权协议》与《商品房买卖合同》相关联，上诉人基于商品房买受人的业主身份，才与作为出卖人的被上诉人签订了《小区地下车位使用权协议》；一审判决认定《小区地下车位使用权协议》不存在显示公平的情形，有事实根据和法律依据，上诉人交纳车位款后，又与被上诉人签订了网签合同和《小区地下车位使用权协议》。从该协议的条款可以看出上诉人对所购车位的现状，车位转让价款及其双方的权利、义务是清楚明白的。车位使用权转让价格不属于政府指导价或政府定价，而是属于市场调节价，车位使用权转让款只要是双方之间的合意，即合法有效。双方签订的《小区地下车位使用权协议》特别提示中明确说明“经甲方给予乙方充分提示、解释和说明，乙方已详细阅读并充分理解本协议的条款及含义。本人在此确认：签署本协议系本人真实意思表示，不存在重大误解，也不认为本协议存在显失公平，本人自愿签署本协议。（甲方系被上诉人，乙方系上诉人）”，这说明，上诉人在签署协议时认真阅读了协议内容并完全理解了该协议的含义，因此，上诉人交纳该车位使用权的费用，是其真实意思表示；从双方当事人签订的《小区地下车位使用权协议》中，不能得出诉争车位是人防地下车位的结论，且上诉人对人防地下车位的认识是错误的，《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》未明确规定，作为人防工程的设施的使用权禁止转让，亦未规定人民防空工程属于国防资产，且《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。张彦岗向一审法院起诉请求，确认双方签订的《小区地下车位使用协议》无效；被告返还原告车位转让款700000元并支付利息损失，被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月15日，原告在华夏公司提供的格式《申请书》末端签字捺印，《申请书》内容分两页，从两页内容的衔接上能够确认属于同一文本。“车位部分”明确：“在本申请书签署前，本人已充分了解车位的法律状况及现实状况，并且同意按照该法律现状及《小区地下车位使用权协议》约定受让车位使用权。本人知悉并认可车位编号、具体位置和面积开发商不作承诺，在交付时按照先到先选原则随机确定。……在“本人知悉并认可按照以下方式进行支付：本人知悉车位的建设情况并认可车位款70万/每个（具体付款方式按所签署的小区地下车位使用权协议执行）。2016年10月15日，原告分三次向被告支付车位款200000元，被告出具了收款收据。2017年3月10日，原告再次支付车位款500000元。4月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了大厂县潮白河孔雀城枫香园小区第0007幢01单元6层0602号房屋，建筑面积97.12平方米，单价每平方米13662.42元，总房款1326894元。区地下车位使用权协议》约定：鉴于3、“乙方（买受方）要求受让本项目车位使用权”；第二条、车位形式系“地下普通车位或地下人防车位”；第三条、车位价款及付款方式约定车位总价款700000元，分期支付。第四条、车位的交付：2、。车位不作为商品房交付的内容，乙方不得未选定车位或以车位存在瑕疵为由而拒绝接收商品房交付。第五条、甲方责任：。2、乙方享有该车位的使用权期限与乙方所购商品房所在的土地使用权期限相同，在车位使用权期间甲方确保乙方对车位享有使用权。第七条、特别条款：1、在本协议签署前，乙方已充分了解车位的法律状况及现实状况，乙方同意按照该法律现状及本协议约定受让车位使用权。乙方知悉并认可车位编号、具体位置和面积甲方不作承诺，依据甲方后续通知的选定规则或方式选定车位或甲方指定车位为准。乙方同意，车位的情况仅以本协议的描述及交付时车位现状为准…。2、乙方充分了解和同意，本协议约定车位不能办理权属登记…。3、车位使用权转让期限自该车位交付之日开始计算，至车位所占用的国有土地使用权使用年限届满。在协议末端特别提示：甲方给予乙方充分提示、解释和说明，乙方已认真阅读本协议条款及含义，本人确认签署本协议系本人真实意思表示，不存在重大误解、显失公平，本人自愿签署。一一审法院认为：当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。原告作为完全民事行为能力人，理应对签署《商品房买卖合同》及《申请书》的民事行为、陆续付款及相应后果具有足够的认知、辨识能力。原、被告对《小区地下车位使用权协议》内容签字、盖章，证明双方达成合意。原告所举证据，不能证明其在签约时违背内心真实意思，主观意志受到被告强迫、误导而无法自行控制的证明目的。原告在一定期间持续向被告支付车位款、购房款等，进一步佐证原告在积极履行合同义务。结合前述证据，原告在向被告交纳车位款、签订购房合同等文本之前，对所购房屋及车位现状、价款及相关程序按常理会进行谨慎权衡，并对周边车位市场状况进行充分了解和知悉。按一般交易习惯，在签订房屋等大宗商品合同期间，买受方应出卖方要求先行支付大额款项，且明确约定系车位款，如存在原告系被误导、被欺诈胁迫及销售价格显失公平，在后续履约中，原告却未主张与被告解除购房合同或及时向被告表示翻悔退款，显然有悖常理。判断行为人签约时是否存在重大误解、显失公平，应结合当事人行为能力、同期房地产市场政策、同期市场价格走势等因素综合认定，不宜脱离特定时期、特定背景进行孤立、割裂判断。故，原告主张被告销售车位存在以合法形式掩盖非法目的合同无效情形、显失公平及强迫交易等意见,理据不足，本院依法不予支持。对于原告主张的涉案车位合同无标的物及标的物不明确合同不能成立的意见，依据双方签订的《小区地下车位使用权协议》规定：“在本协议签署前，乙方已充分了解车位的法律状况及现实状况，乙方同意按照该法律现状及本协议约定受让车位使用权。乙方知悉并认可车位编号、具体位置和面积甲方不作承诺等…。”根据合同所明确内容，如被告不能按约定时间、约定状况向原告交付相关车位，依合同相对性原则，被告理应向原告承担履行不能的违约责任。但涉案协议履行期限尚未届满，原告异议不构成合同不成立的法定事由，故该项主张亦理据不足，本院不予维护。关于车位形式及车位权属，被告是否有权进行有偿转让问题。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第一百四十二条规定，被告与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》约定了土地使用权的平面界址和空间界址，被告对涉案地下车位相对应土地，拥有合法土地使用权。涉案车位由被告投资建设，属于其建造的构筑物或附属设施，投资单位应当享有所有权。上述两部法律对人防工程权属规定并不存在冲突与矛盾，对涉案人防地下车位的权利性质及归属认定并无影响。涉案《小区地下车位使用权协议》实质为地下车位所有权转让，不适用于租赁合同中“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”规定，如在合同约定时间届满被告不能向原告交付涉案车位，被告须承担相应违约责任。故，原告涉案诉求缺乏合同依据和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款（一）项、《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张彦岗的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5400元，由原告张彦岗负担。二审期间，上诉人提交大厂回族自治县工商行政管理局、物价监督检查所、房产管理局答复意见书，答复意见书中对涉案的枫香园项目因涉嫌存在未取得商品房预售许可证擅自预售房屋的行为，房管局对此作出行政处罚，对于涉案的紫宸园项目虽没有作出行政处罚，但从该意见中可以看出紫宸园项目于2017年3月20日取得商品房预售许可，但被上诉人华夏公司收取上诉人购房款、车位款的事实发生在其取得许可证之前，证明其存在违规销售的行为，和捆绑销售的行为，该说明与被上诉人华夏公司陈述没有收到行政机关的处罚相违背。被上诉人华夏公司质证意见为，对该答复意见书的真实性没有异议，但不能证明上诉人的主张，该答复意见书恰恰证明被上诉人转让车位使用权不属于搭售行为。本院对上诉人提交的答复意见书真实性予以确认。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人华夏公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前，双方已订立《小区地下车位使用权协议》，并支付了车位款，被上诉人已向上诉人出具车位款收据，上诉人在此后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，并未对上述车位款的数额及性质提出异议，应视为双方当事人对车位款数额达成一致意见，系双方真实意思表示，本院予以确认。上诉人主张，本案所涉房屋开盘销售时，公布的房屋价格为均价每平米28000元左右，上诉人与被上诉人也是按此价格协商达成的房屋买卖合意，但因该房地产项目存在政府限价，因此被上诉人将房屋总价拆分为房屋价款、装修款、车位款、电商款，以此规避政府限价，并据此主张，被上诉人华夏公司上述行为是捆绑销售行为，变相上涨房价，系以合法形式掩盖非法目的，双方签订的合同是无效的。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，上诉人所述的政府限价措施，不是认定合同无效的依据，上诉人向被上诉人支付的车位款，系双方协商达成的一致意见，上诉人主张被上诉人华夏公司变相上涨房价，无事实依据，本院不予认定。被上诉人华夏公司是否存在将房屋总价拆分为房屋价款、装修款、车位款、电商款，并将上述合同标的捆绑销售，规避政府限价，属于房地产行政主管部门审查认定并进行处理的事项，不是人民法院民事案件审理内容，上诉人可向房地产行政主管部门反映处理。上诉人主张，被上诉人限制了上诉人自行购买房屋的权利，迫使上诉人接受均价每平米28000元左右的商品房价格，本院认为，上诉人作为购房者，可自主决定是否购买本案所涉房屋，上诉人主张被上诉人迫使其接受均价每平米28000元左右的商品房价格，未提供有效证据予以证明，本院不予支持。上诉人主张，双方签订的《小区地下车位使用权协议》包含格式条款，免除了被上诉人的责任，排除上诉人自主购买的权利，是无效的合同条款。本院认为，本案双方当事人在签订《小区地下车位使用权协议》前，上诉人已知晓房屋价款、装修款数额、车位款数额，上诉人有权选择是否一并购买，被上诉人也有权选择是否向上诉人出售，上诉人在双方达成一致意见，购买被上诉人出售的房屋、支付装修款、车位款，并签订《小区地下车位使用权协议》后，又主张其无法行使自主购买的权利，要求返还车位款，不能成立，本院不予支持。上诉人主张，本案所涉的地下车位是由地下空间和人防工程改造而成，未取得规划许可，不能办理权属登记，上述地下车位属于业主共有，应由业主享受收益，被上诉人无权出售地下车位，双方订立的《小区地下车位使用权协议》为无效合同。本院认为，双方签订的《小区地下车位使用权协议》是对车位使用权的转让，约定车位形式为地下普通车位或地下人防车位，根据《中华人民共和国防空法》第五条的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，被上诉人向上诉人转让车位使用权，符合该规定，一审判决对此适用法律正确，本院予以维护。上诉人与被上诉人签订的《小区地下车位使用权协议》是对车位使用权的转让，一审判决认定为地下车位所有权转让不当，本院予以纠正。上诉人主张，一审判决将未经质证的《建设用地使用权出让合同》，作为认定被上诉人对争议地下车位拥有所有权的依据，违反法律规定。被上诉人辩称，上述证据已在一审法院出示，因涉及上诉人商业秘密，申请不公开开庭出示，并提供了人防工程的审批文件，因涉密，申请不公开开庭出示。上诉人二审期间，虽对此质证方式提出异议，但并未对《建设用地使用权出让合同》真实性提出异议，本院对《建设用地使用权出让合同》的真实性及证明目的予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 韩静威审判员 史纪红二〇一八年十一月二十日书记员 李 煜