四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0181民初3045号 原告：成都金房物业集团有限责任公司都江堰分公司。住所地：四川省都江堰市灌口镇商业街********。统一社会信用代码：915101810600568748。 负责人：王刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王娜，女，1987年4月5日出生，汉族，住四川省都江堰市。该公司员工。 委托诉讼代理人：张宇，四川杰中律师事务所律师。 被告：夏长路，男，1979年5月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：谭竞争，女，1979年9月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告成都金房物业集团有限责任公司都江堰分公司（以下简称金房分公司）与被告夏长路、谭竞争物业服务合同纠纷一案，本院在诉前依法委派特邀调解员向梅对本案进行调解，因双方分歧较大，调解未果。本案于2018年7月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序。2018年9月20日，金房分公司向本院申请追加谭竞争为本案的共同被告参加诉讼，本院审查后，予以准许。本院审理过程中，发现本案不宜适用小额诉讼，本院依法适用简易程序进行审理。本案于2018年11月20日公开开庭进行了审理。金房分公司的委托诉讼代理人王娜、张宇到庭参加诉讼，夏长路、谭竞争经合法传票传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 金房分公司向本院提出诉讼请求：1、判令夏长路、谭竞争立即支付2012年1月1日起至2018年4月30日止的物业管理费8436元，并支付至结清之日止；2、判令被告按照所拖欠物业管理费的月千分之一支付自2012年1月1日起至2018年4月31日止的违约金641.13元，并支付至实际付清之日止；3、本案诉讼费由夏长路、谭竞争承担。事实和理由：夏长路、谭竞争系金房分公司所管理的“林涧花语”住宅小区的业主，按《物业管理条例》的相关规定，2016年9月1日，该小区业主委员会代表夏长路、谭竞争于金房分公司签订了《林涧花语小区物业服务合同》，并约定多层住宅按建筑面积每月每平方0.8元，叠拼别墅按建筑面积每平方1元收取物业管理费。夏长路、谭竞争自2012年1月起至今一直未交物业管理费，在被告欠费期间，金房分公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，履行了物业服务合同约定的义务。在金房分公司工作人员多次催收未果，为维护金房分公司的合法权益，故诉至法院。 夏长路、谭竞争未到庭，也未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：一、夏长路、谭竞争系都江堰幸福镇联盟村**林涧花语********房屋的所有权人，房屋建筑面积为133.71平方米，所有方式为按份共有，夏长路、谭竞争各占50%。成都金房物业服务有限公司都江堰分公司于2016年6月8日进行名称变更，变更后的名称即为本案的金房分公司，金房分公司系夏长路、谭竞争所在林涧花语小区物业服务公司。 二、2010年2月26日，都江堰市林涧花语业主委员会（以下简称林涧花语业委会）作为甲方与成都金房物业服务有限公司（以下简称金房公司）签订《物业管理服务合同》，合同主要约定：甲方委托乙方对都江堰市幸福镇彩虹大道120号林涧花语住宅小区进行物业服务；委托管理期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止；本物业管理公共费，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米叠拼0.80元、多层0.60元向乙方交纳，每月交纳一次；业主未按标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按1‰/天交纳违约金。 2013年7月19日，林涧花语业委会作为甲方与金房分公司作为乙方签订《林涧花语小区物业服务合同》，合同主要约定：甲方委托乙方对都江堰市幸福镇彩虹大道120号林涧花语住宅小区进行物业服务；委托管理期限自2013年7月19日起至2016年7月18日止；本物业管理公共费，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米叠拼1元、多层0.80元向乙方交纳，每月交纳一次；业主未按时足额缴纳，应按1‰/天交纳违约金；合同期限自2013年7月19日起至2016年7月18日止。该合同到期后，金房分公司与林涧花语第三届业主委员会于2016年9月1日签订了一份主要内容一致的《物业服务合同》，合同期限为三年，即自2016年9月1日起至2019年8月31日止。都江堰市永丰街道新联社区居民委员会出具《证明》一份，内容载明：金房分公司在2013年7月19日至2016年9月1日期间仍在林涧花语小区从事管理服务工作。 三、金房分公司分别于2012年6月、2012年12月、2013年12月、2014年12月、2015年12月、2016年12月、2017年12月、2018年4月对夏长路、谭竞争欠缴的物业服务费进行催缴。 四、都江堰市城市管理局（以下简称城市管理局）与金房分公司签订《生活垃圾委托清运处置协议书》，协议书主要内容有：金房分公司委托城市管理局负责清运处置生活垃圾；委托清运时间为2018年1月1日至2018年12月30日。 五、在诉前调解阶段，夏长路、谭竞争表示不同意缴纳物管费的原因为：1、家中被盗，丢了一万多的现金，要求物管公司承担一半；2、二楼安装的空调外机占用其面积，影响其生活，要求解决。但对自己的主张没有提交相应证据。 上述事实，有金房分公司提交的双方当事人身份信息、《交房手续表》、《房屋信息查询记录》、《物业管理服务合同》、《林涧花语小区物业服务合同》、《物业服务合同》、《林涧花语物业服务费温馨提示通知》、《生活垃圾委托清运处置协议书》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于金房分公司主张的夏长路、谭竞争应支付物业服务费8436元，其中包括卫生费380元，以及违约金641.13元的问题。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”之规定，本案中，金房分公司与林涧花语业委会签订的《林涧花语小区物业服务合同》应对全体业主均具有法律约束力，金房分公司依约向夏长路、谭竞争提供物业服务，夏长路、谭竞争应当支付相应的物业服务费。但金房分公司自2013年7月19日与林涧花语业委会签订物业服务合同，2010年2月26日与林涧花语业委会所签订合同的主体为金房公司，故对其2013年7月19日之前的主张，因主体不适格，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中，而夏长路、谭竞争未到庭未举证的行为系其放弃其享有的相应诉讼权利，应当承担相应不利后果。根据上述法律规定及庭审查明的事实，本院对金房分公司合同约定的服务期间，认定夏长路、谭竞争应支付的物业服务费为：0.8元/月/平方米×133.71平方米×58月＝6204.14元。对于金房分公司主张的垃圾清运费380元的问题，2018年的垃圾清运费因有证据证实，结合金房分公司主张的时间段，本院认定5元/月×4月=20元，对2018年以前的垃圾清运费，因无相应证据予以证实，本院不予支持。对于金房分公司主张的违约金641.13元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，夏长路、谭竞争存在逾期付款的事实，应当承担违约责任，结合本案的实际情况，本院认定违约金600元较为适宜。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、夏长路、谭竞争于本判决生效之日起十日内向成都金房物业集团有限责任公司都江堰分公司一次性支付物业服务费6204.14元。 二、夏长路、谭竞争于本判决生效之日起十日内向成都金房物业集团有限责任公司都江堰分公司一次性支付垃圾清运费20元。 三、夏长路、谭竞争于本判决生效之日起十日内向成都金房物业集团有限责任公司都江堰分公司一次性支付违约金600元。 四、驳回成都金房物业集团有限责任公司都江堰分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由夏长路、谭竞争负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王凌波 二〇一八年十一月二十二日 书记员  孟 曦