重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初13841号 原告（反诉被告）：重庆百年同创房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道**，统一社会信用代码91500000759296759M。 法定代表人：张玮，总经理。 委托诉讼代理人：李佳杰，重庆钧睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭锐，重庆钧睿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙晓波，男，汉族，1972年12月6日生，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：陈少华，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 原告（反诉被告）重庆百年同创房地产开发有限公司与被告（反诉原告）孙晓波商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶立适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭锐、被告及其委托诉讼代理人陈少华到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告重庆百年同创房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告支付购房款1510000元；二、请求被告以151万元为基数，按照每日万分之一的标准，支付原告从2012年1月5日至2017年9月20日（共计2085天）的违约金314835元；三、请求被告以151万元为基数，按照每月0.015的标准，自2017年9月21日起向原告支付违约金（滞纳金），直至所欠房款付清；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2012年1月5日订立《商品房买卖合同》,约定被告购买房屋,房屋建筑面积99.96平方米,用途为商服用房,房屋总价款3031355元,合同第十条就被告逾期付款的违约责任进行了约定。被告支付了1521355元房款,因其原因未能成功办理剩余房款151万元的银行按揭,故原被告双方于2017年6月23日签订《补充协议》,约定被告在领取房屋产权证45日内支付剩余房款151万元,如未能支付,则自领取产权证时起以未付房款为基数,按月1.5%的标准支付滞纳金,直至房款付清。被告于2017年9月21日领取房产证但并未在45日向原告付清所欠房款，故原告起诉至贵院,恳请依法维护原告合法权益。 被告孙晓波辩称，被告未支付的房款比诉请一的金额少，原告交付的房屋实际套内面积80.61平方米，比合同约定少了0.09平方米，因此，比原告计算的少3380元，被告于2017年7月14日已经支付原告房款35984元；对原告的诉请二不认可，双方在合同中没有约定被告支付剩余房款的具体时间，原告要求从2012年1月5日计算违约金无依据；对诉请三的计算基数不认可，计算标准过高，基数应减去39364元计算，计算标准按原合同履行，以每日万分之一计算。 被告孙晓波向本院提出反诉请求：一、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期交房违约金351315.21元（自2012年11月1日起至2013年7月31日止共计274天，以1521355元为基数，按每日万分之一计算为41532.99元；自2013年8月1日起至2017年2月11日止共计1290天，以1521355元为基数，按年利率5.65%计算为309782.22元）；二、请求判令被反诉人向反诉人支付资金占用损失（以351315.21元为基数，自2017年3月15日按年利率6%计算至付清之日止）；三、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期办证违约金24341.68元（以1521355元为基数，自2017年4月14日起至2017年9月21日止，按每日万分之一计算）；四、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2012年1月5日，反诉人与被反诉人就反诉人购买房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2012年10月31日前，并约定逾期交房“乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，同时还约定在本商品房实际交付使用之日起60日内办理房产证，逾期办证则自约定办证之日起至被反诉人取得登记机构受理单之日止，按日万分之一向反诉人支付违约金。合同签订后，反诉人按照合同约定向被反诉人支付首付款1521355元，然而因被反诉人原因迟迟未能交房，被反诉人分别在2012年12月25日、2014年4月17日向反诉人送达《延期交房致歉信》及《函告》，尤其在2014年4月17日《函告》中说明其违约情况外还承诺：“（1）2013年8月1日前按之前甲乙双方所签订的商品房买卖合同及我司所发函告中约定的赔付方式对您进行赔付。（2）我司愿意从2013年8月1日起至实际交付为止，按乙方已付房价款的年利率5.65%的标准承担违约责任；违约金支付时间仍按原合同执行。”2017年2月11日，被反诉人将房屋交付给反诉人，逾期达1563天，根据双方约定及被反诉人的承诺，被反诉人应于2017年3月14日向反诉人支付违约金共计351315.21元，其中：1.自2012年11月1日起至2013年7月31日止共计274天，以1521355元为基数，按每日万分之一计算为41532.99元；2.自2013年8月1日起至2017年2月11日止共计1290天，以1521355元为基数，按年利率5.65%计算为309782.22元。并应于2017年4月15日起按351315.21元为基数，按年利率6%计算资金占用损失直至付清为止。并在2017年10月20日前向反诉人支付2017年4月14日起至2017年9月21日止期间逾期办证违约金24341.68元。为维护反诉人合法权益，望支持反诉人反诉请求。 原告重庆百年同创房地产开发有限公司针对被告孙晓波提出的反诉请求答辩称：针对诉请一：按照重庆市商品房买卖合同第八条及附件五补充协议第四条约定被告未付清房款，原告有权不交付房屋，即被告应先履行付清房款的义务后，才能取得接房的权利，被告违约在先，故原告不承担逾期交房的责任；针对诉请二：无法律依据，不应支持；针对诉请三：重庆市商品房买卖合同附件五补充协议第六条约定被告如未付清房款，原告有权延期办理产权并不承担任何责任。 经审理查明，2012年1月5日，原告为甲方（卖方）与被告为乙方（乙方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，原告将其位于重庆市北部新区××园××大道××号××裙楼××单元××房屋出售给被告，建筑面积99.96平方米，其中，套内建筑面积80.70平方米，本商品房为清水房，总成交金额为3031355元，建筑面积单价为30325.68元/平方米，套内建筑面积单价为37563.26元/平方米；付款方式：乙方首付款1521355元于2012年1月5日付清，余款1510000元由银行审核办理按揭。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获取贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；面积差异处理：合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补；交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2012年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第九条甲方逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；第十条乙方逾期付款的违约责任：逾期超过90日后，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金；第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；第八条交房手续的办理，由于乙方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。2、见附件五。合同附件五补充协议约定，乙方同意向甲方指定银行申请贷款，且对办理贷款的有关规定及需要由乙方提交的所有资料和承担的相关费用已知晓；乙方承诺在签订买卖合同后五日内向银行提交申请贷款所需要的真实、有效的全部资料和相关费用，并办理完结按揭手续；本合同第八条约定的“乙方原因”，是指以下情形：……乙方未付清应付房款……。在上述情形下，甲方有权延迟向乙方交付房屋的时间；甲方提出办理房屋《房地产权证》申请期限的起算日前，乙方应配合完成合同预售备案登记、预售商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记手续；办理房屋交接手续并实际接收房屋；付清所有应付房款……，否则，甲方对延期申请办理产权登记不承担任何责任。 上述合同签订后，被告向原告支付首付款1521335元，其向银行申请贷款未果。2017年2月11日，被告接收案涉房屋，同年6月30日，原告为被告申请办证，9月21日被告收到案涉房屋不动产权证，不动产权证载明套内面积为80.61平方米。 2012年12月25日，原告向被告发出延期交房致歉信，主要内容为，案涉房屋延期交房的原因，原告承诺一定会履行合同约定之违约责任，按合同约定赔付标准和方式进行赔付，根据重庆市商品房买卖合同第九条甲方逾期交房违约责任的约定，在被告接房时给予一次性赔付。2014年4月17日，原告向被告发出函告，其主要内容仍是告知被告逾期交房的原因，同时，原告承诺将延期交房的违约赔付标准调整为：1、2013年8月1日前按之前甲乙双方所签订的商品房买卖合同及我司所发函告中约定的赔付方式对您进行赔付。2、我司愿意从2013年8月1日起至实际交付为止，按乙方已付房价款的年利率5.65%的标准承担违约责任，违约金支付时间仍按原合同执行。 2017年6月23日，原告为甲方与被告为乙方签订补充协议，约定，鉴于双方于2012年1月5日签订了线外城市花园项目9、10、11、号楼裙楼1-9号门面商品房买卖合同，合同约定的房款总金额为3031355.00元，目前乙方尚有1510000元房款尚未支付甲方。现双方就欠付房款解决方式，协商补充协议如下：1、甲方先为乙方办理其所购物业的产权证书，乙方承诺在甲方给付产权证书后45天之内，通过产权证书办理银行贷款方式或其他方式筹措资金用以支付甲方前述欠付的房款。2、如果乙方在领取产权证书45天内，遵循承诺支付了结前述欠付的房款，则甲方不再向乙方主张滞纳金或者其他权益；如果乙方在领取产权证书45天后，仍未能支付其所欠房款，则乙方从领取产权证书时开始按照1.5%/月并以欠付房款为基数，计算其该欠款在此期间的滞纳金并向甲方支付，直至乙方偿还了结所欠房款。同时甲方保留根据商品房买卖合同向乙方主张违约责任的权利。2017年7月14日，被告通过他人向原告付款35984元，剩余房款被告一直未支付。 上述事实有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、收条、不动产权证、客户回单、延期交房致歉信、函告等证据在案佐证。 本院认为，原、被告签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。案涉房屋不动产权证载明套内面积为80.61平方米，比合同约定面积少0.09平方米，按约定应据实结算，故总房价款应减少3380元（取其整数），总计为3027975元，被告已付首付款1521355元，其通过案外人向原告付款35984元，因原告未举示其与付款人有债权债务关系，因此该款应认定被告已付房款，总计被告已付款1557339元，尚欠原告房款1470636元，对此，被告应支付原告，按补充协议约定，被告还应支付原告逾期付款违约金，以房款1470636元为基数，按月利率1.5%计算，从2017年9月21日起至房款付清时止。对原告的第二项诉请，因银行未放贷的原因不明，按规定，银行未放贷应通知原、被告，而原、被告对此均未举证，可推定为因不可归责于原、被告的事由导致被告未获得贷款，按合同约定，原、被告对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。履行中，原、被告已于2017年6月23日就被告欠付房款解决方式签订了补充协议，协议对付款时间及未付款的后果等进行了约定，对欠款事宜，双方应履行补充协议，原告仍按商品房买卖合同要求被告承担逾期付款违约责任，缺乏依据，故本院不予支持。 关于被告的反诉请求，买卖合同约定交房时间是2012年10月31日，其附件五补充协议又约定，被告未付清房款，原告有权迟延交房，但之后原告于2014年4月17日向被告发出函告承诺，对逾期交房违约金，2013年8月1日前按之前双方所签订的商品房买卖合同及原告所发函告中约定的赔付方式对被告进行赔付；2013年8月1日起至实际交付为止，按被告已付房价款的年利率5.65%的标准承担违约责任。该承诺合法有效，原告应按承诺承担逾期交房违约责任，故对被告第一项反诉请求予以支持。其第二项请求于法无据，不予支持。对于被告的第三项请求，根据合同约定，被告应付清所有应付房款，否则，原告对延期申请办理产权登记不承担任何责任。本案中，被告未付清所有应付房款，故原告不承担逾期办证违约责任，故对被告的该项请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）孙晓波在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆百年同创房地产开发有限公司购房款1470636元； 二、被告（反诉原告）孙晓波在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆百年同创房地产开发有限公司逾期付款违约金（以1470636元为本金，按月利率1.5%的标准计算，从2017年9月21日起到房款付清时止）； 三、原告（反诉被告）重庆百年同创房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）孙晓波逾期交房违约金（1、以1521355元为本金，从2012年11月1日起计算至2013年7月31日止，按每日万分之一计算；2、以1521355元为本金，从2013年8月1日起计算至2017年2月11日止，按年利率5.65%计算）； 四、驳回原告（反诉被告）重庆百年同创房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）孙晓波的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20224元，现因简易程序结案，减半收取10112元，保全费5000元，由原告（反诉被告）重庆百年同创房地产开发有限公司负担3010元，被告（反诉原告）孙晓波负担12102元，反诉案件受理费3470元，由原告（反诉被告）重庆百年同创房地产开发有限公司负担2883元，被告（反诉原告）孙晓波负担587元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 陶 立 二〇一八年十一月二十九日 书记员 叶小丫