湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘民终797号上诉人（原审被告）：曾福元，男，1969年5月13日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：黎田云，湖南娄星律师事务所律师。委托诉讼代理人：向育元，湖南娄星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南新国置业发展有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区新星南路园林大厦**。法定代表人：周向鲁，董事长。湖南新国置业发展有限公司破产管理人：湖南菊明破产清算事务所有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区新星南路园林管理处综合楼**。负责人：李菊明。委托诉讼代理人：欧阳文财，湖南骏熙律师事务所律师。上诉人曾福元因与被上诉人湖南新国置业发展有限公司（以下简称新国公司）合同纠纷一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2018）湘13民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年11月5日公开开庭审理。曾福元及其委托诉讼代理人黎田云、向育元、新国公司破产管理人委托的诉讼代理人欧阳文财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾福元上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新国公司的起诉。事实和理由：1、一审判决认定涉案商品房买卖合同为虚假意思表示所签订并无效错误。2、签订商品房买卖合同的目的，是以债务人开发的公园1号0008幢101号地下室车位对借款担保，该担保是后让与担保，属于非典型担保，且不是法律禁止担保的财产。3、本案存在预告登记，该预告登记具有限制该车位转让或作其他处分的物权公示作用，曾福元享有担保物在拍卖价款中的优先受偿权。新国公司辩称：曾福元上诉主张民间借贷以及该民间借贷担保的效力，其未在一审辩论结束前就借款清偿以及担保提出反诉。因此，不是本案的审理范围。原审法院认定事实：2013年3月28日，湖南新地企业集团有限公司（以下简称新地公司，甲方）与曾福元（乙方）签订一份《借款协议》，主要内容为：乙方向甲方出借400万元，借期一年，月利率3%，按季付息，本金到期一次付清；若甲方不能按期归还借款，以甲方未售楼房作为抵押。当日，曾福元分两次转账共计400万元至新地公司的法定代表人周向鲁账户，新地公司向曾福元出具一张金额为400万元的收款收据（编号0005706），并加盖了新地公司公司财务专用章。为担保曾福元债权的实现，2014年1月25日，新国公司与曾福元签订一份《商品房买卖合同》（备案编号201312240008），约定：曾福元购买新国公司开发的公园1号0008幢101号地下室车位，建筑面积10128.79平方米，套内建筑面积9725.64平方米，分摊面积403.15平方米，按建筑面积计算，购买单价为每平方米1184.7417元，总价为1200万元。2014年1月27日，新国公司（甲方）与曾福元（乙方）签订一份《借款协议》，主要内容为：乙方向甲方出借300万元，借期半年，月利率4%，按季付息，本金到期付清，以新国公司开发的公园一号车位120个作为抵押。当日，曾福元向新国公司的法定代表人周向鲁的账户转账200万元，新国公司向曾福元出具一张300万元的收据（编号9500347），并加盖新国公司财务专用章。同日，双方在当地房产管理部门办理预购商品房预告登记。一审庭审过程中，双方当事人均认可签订涉案《商品房买卖合同》，实质是以新国公司开发的公园1号地下室0008幢101号120个车位对民间借贷合同中债权担保。但新国公司认为仅是对本案2014年1月27日的《借款协议》所涉债权担保，曾福元则认为是对2013年3月28日和2014年1月27日的两份《借款协议》所涉债权担保。另查明，2017年8月22日，娄底市中级人民法院作出（2017）湘13破9-20号民事裁定，即受理债权人曾盾、谢初艳、王跃峰、王志品、梁红彬、阳逢春、姚小勇、彭怡谋、袁乐清对新地公司、新国公司等12家企业的破产重整申请。2017年11月27日，曾福元委托其妻子唐美凤就本案两份《借款协议》的本金及利息债权进行了申报。2018年5月7日，曾福元撤回上述债权申报。新国公司系新地公司的关联公司，两公司的法定代表人均是周向鲁。2018年5月9日，娄底市公安局娄星分局以新地公司涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查。2018年3月3日，新国公司起诉请求：1、确认备案编号为201312240008的《商品房买卖合同》无效；2、曾福元协助新国公司办理涉案《商品房买卖合同》项下的《预购商品房预告登记》（预售登记证号G201401270001）注销手续。原审法院认为，双方当事人对涉案《商品房买卖合同》系民间借贷合同中债权的担保均无异议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，当事人之间因不具备商品房买卖合同的合意，买卖房屋是假、为曾福元债权作担保是真，故双方以虚假的意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。民事法律行为无效后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，本案中，曾福元有义务协助新国公司办理案涉《商品房买卖合同》项下所涉房屋的预购商品房预告登记注销手续。综上，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条之规定，判决：一、确认新国公司与曾福元签订的合同备案编号201312240008的《商品房买卖合同》无效；二、曾福元在判决生效后十日内协助新国公司办理201312240008号《商品房买卖合同》所涉房屋注销预告登记的相关手续（预购商品房预告登记号为娄房预娄底字G201401270001）。一审案件受理费80元，由曾福元承担。二审中，双方当事人未提交新证明。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，曾福元上诉提出涉案商品房买卖合同是后让与担保合同，并办理了预告登记，应认定有效的理由不能成立。理由是：双方当事人在诉讼中均认可涉案车位系民间借贷合同的担保,根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，即签订《商品房买卖合同》，显然是双方虚假意思表示所为，应当属于无效。至于双方隐藏在《商品房买卖合同》之下的真实意思即担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，这种以签订买卖合同作为民间借贷合同担保，人民法院并不承认其效力。涉案车位虽办理了预告登记，但新国公司将全部车位作为担保或者出让给曾福元，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，侵犯了业主的权益。故一审判决认定涉案商品房买卖合同无效，并无不当。涉案商品房买卖合同被认定无效，曾福元因无效合同而办理的娄房预娄底字××号预购商品房预告登记，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条关于“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还……”的规定，曾福元负有义务协助新国公司为案涉《商品房买卖合同》项下所涉房屋的预购商品房预告登记办理注销手续。故曾福元上诉主张《商品房买卖合同》合法有效，其享有优先受偿权的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，曾福元上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由曾福元负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  李金霞审判员  陈梦群二〇一八年十一月十九日书记员  申书琴