成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初7617号 原告：冯建平，男，汉族，1971年2月5日出生，住成都市双流区。 原告：普桂莲，女，汉族，1974年10月4日出生，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：冯建平，男，汉族，1971年2月5日出生，系普桂莲的丈夫，住址同上。 被告：四川国栋建设集团有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易实验区成都市双流区公兴街道。 法定代表人：王春鸣，董事长。 委托诉讼代理人：周斌，公司员工。 原告冯建平、普桂莲与被告四川国栋建设集团有限公司（以下简称：国栋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及原告普桂莲的委托诉讼代理人冯建平、被告国栋集团的委托代理人周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯建平、普桂莲向本院提出诉讼请求如下：1、要求国栋公司承担逾期772天交房的全部违约责任，要求国栋公司继续履行合同，支付逾期交房违约金人民币26831元（以购房款347558元为本金，按每日万分之一标准，从约定交房日2016年6月1日暂算至2018年7月12日）；2、要求国栋公司履行合同，承担冯建平、普桂莲未能及时取得该房屋有关权证导致的不能交易及权证取得时间推迟增加税费等的全部违约责任，支付违约金42446元（以购房款347558元为本金，按逾期贷款利率4.75%乘以30%为标准计算，从约定房屋交房日后90日即2016年9月1日起计算至2018年7月12日）并取得房屋交易权力；3、判定国栋公司立即协助办理位于成都市双流区广都大道316号国栋.南园贰号2栋3层301号商品房的过户手续，将房屋过户至冯建平、普桂莲名下，并承担逾期办理不动产证的全部责任；4、要求国栋公司承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2014年12月14日，冯建平、普桂莲与国栋公司签订了《商品房买卖合同》及购房合同补充协议，约定原告购买被告开发建设的南“国栋·南园贰号”2幢3单元3层301号商品房62万元的总价出售给原，交房截止日为2016年6月1日。原告按约交清了实际购房款347558元，被告至今未交付商品房。故被告应按补充协议约定支付逾期交房的违约金26831元（暂算至起诉之日）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应于房屋交付使用之日起90日内取得产权证明，即于2016年9月1日前给原告办理房屋权属证书。由于被告原因，原告至今未取得房屋权属证书，根据该司法解释第十八条规定，被告应支付原告逾期办证的违约金。请法院依法判决。 被告国栋公司辩称：1、逾期交房的情况属实，但责任不在我公司。因2016年4月底该项目承建方成都市第四建筑工地工程公司单方解除合同，恶意违约，工程停工，导致被告未能按时交房。现在政府的协调下恢复重建，项目一期已于2018年9月5日验收，不能按时交房的原因不是我公司造成。如法院认定我公司承担违约金，我公司认为违约金标准明显过高，请求法院调减。在区法院处理本小区其它业主起诉我公司的民事调解书和民事判决书中，法院已将我公司承担的逾期交房违约金调整为每日万分之零点五。2、第二项诉讼请求不成立，因为房屋现在还没有交付给被告。而且即使交房，原告也要提交办证所需委托书、结婚证、户口本、配偶证明、购房合同等材料才能办理不动产权证，原告至今未提交上述资料，也还没有交契税、专项维修基金和办证的相关费用，不具备由我公司代办产权证的条件。合同现在正常履行中，鉴于原告没有提供完整的办理产权资料，我公司无法为其办理产权，不存在我方违约，不存在支付违约金。3、对第三项诉讼请求有异议。案涉楼盘一期逐步在收取业主资料上交房管局，开始向不动产登记中心申请办理产权，冯建平、普桂莲因为没有上交完整的委托办证的资料，暂时不在办理之内，责任在冯建平、普桂莲，在冯建平、普桂莲提交齐全资料后，我公司会向有关部门申请办理案涉房屋产权证，我公司不存在逾期办产权证的问题。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2014年12月14日，冯建平、普桂莲与国栋公司签订了《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定：国栋公司将其开发的位于双流区东升街道广都大道316号“国栋·南园贰号”2幢3单元3层301号住宅出售给冯建平、普桂莲，建筑面积90.35平方米，总价款347558元；国栋公司应于2016年6月1日前向冯建平、普桂莲交付该商品房，除双方另行约定和不可抗力外，国栋公司未按照约定的期限和条件向冯建平、普桂莲交付该房屋，国栋公司须承担逾期交房的违约责任，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，国栋公司须按日计算向冯建平、普桂莲支付收到冯建平、普桂莲总房款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向冯建平、普桂莲支付违约金，合同继续履行；冯建平、普桂莲如委托国栋公司办理该商品房的房屋产权证，则冯建平、普桂莲应当在合同约定的交房日向甲方提交办理产权证所需的资料（包括但不限于委托书、购房合同、购房收据、乙方及配偶身份证明、户口簿、结婚证明等），在冯建平、普桂莲交清全部房款、物业管理费和税费及房屋专项维修资金，并办理完毕房屋交付手续，且提交了办理房屋产权证的全部资料的前提下，国栋公司才能向房管局为冯建平、普桂莲申报办理分户产权登记等等。合同未约定办理产权证期限。合同签订后，冯建平、普桂莲先后于2014年11月1日、2015年12月30日，2016年1月8日向国栋公司支付购房款208535元、60000元、79023元，共计347558元。至起诉之日，国栋公司尚未向冯建平交付房屋。 又查明，2018年10月18日，国栋公司已将案涉商品房交付给冯建平、普桂莲。截止庭审结束之日，冯建平、普桂莲未向国栋公司提交委托办理产权证所需的完整资料，未向国栋公司交纳代办产权证所需的税费、房屋专项维修资金。 目前，本院已审结数件“国栋·南园贰号”其他业主起诉国栋公司的商品买卖合同纠纷案件，已对上述业主请求国栋公司支付的逾期交房违约金作出了判决或调解。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原告的身份信息、被告的工商企业登记信息；2、商品房买卖合同，购房合同补充协议，收据3张；3、国栋公司与案外人签订的购房合同补充协议（二）；4、本院（2018）川0116民初2399号民事判决书，本院（2018）川0116民初3433号民事调解书。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为，冯建平、普桂莲与国栋公司签订的《商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。冯建平、普桂莲已按约支付全部房款，国栋公司理应按约履行交付商品房的义务。由于国栋公司未按合同约定期限于2016年6月1日前向冯建平、普桂莲交付案涉商品房，有违约行为，按合同约定应承担逾期交房的违约责任，向冯建平、普桂莲支付违约金。国栋公司辩称因案外人的原因导致国栋公司不能按期交房、国栋公司无责任，缺乏法律依据，该抗辩不成立。 关于逾期交房违约金的数额。冯建平、普桂莲主张按合同约定的已付房款的每日万分之一计算逾期交房期间的违约金，国栋公司认为合同约定违约金过高，请求法院调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案违约金的数额应以实际损失为基础予以衡量,而原告并未举证证明存在实际损失，根据本案实际情况，兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，被告应承担逾期交房期间（2016年6月2日至2018年10月18日期间）的违约金酌定为15084元。 关于冯建平、普桂莲要求国栋公司立即协助办理房屋过户手续、将房屋过户至冯建平、普桂莲名下的诉讼请求。双方在补充协议中约定：冯建平、普桂莲如委托国栋公司办理该商品房的房屋产权证，冯建平、普桂莲应当在合同约定的交房日向国栋公司提交办理产权证所需的资料，在冯建平、普桂莲交清全部房款、物业管理费和税费及房屋专项维修资金，并办理完毕房屋交付手续，且提交了办理房屋产权证的全部资料的前提下，国栋公司才能为冯建平、普桂莲向房管局申报办理分户产权登记。根据审理查明事实，冯建平、普桂莲至今未向国栋公司提交合同约定的代办产权证所需提交的全部委托资料，也未按合同约定交纳办证所需的税费、专项维修基金等，尚不符合合同约定的由国栋公司为其向不动产登记中心申报分户产权登记的条件，目前国栋公司为冯建平、普桂莲办理该商品房的产权证的条件尚未成就，对此，国栋公司并无违约行为。冯建平、普桂莲的上述诉讼请求，因尚不具备履行条件，本院不予支持。冯建平、普桂莲应待具备履行条件后，再要求国栋公司履行协助办理产权过户登记的义务。 关于冯建平、普桂莲要求国栋公司承担未能及时取得该房屋有关权证导致的不能交易及权证取得时间推迟增加税费等的违约金的诉讼请求。该诉求实质为要求国栋公司承担逾期办证的违约责任，支付违约金。因双方在合同中并未约定办理产权过户登记的时间，且冯建平、普桂莲至今未向国栋公司提交合同约定的代办产权证所需提交的全部委托资料，也未按合同约定交纳办证所需的税费、专项维修基金等，尚不符合合同约定的办理产权过户登记手续的条件，国栋公司并无逾期办证的违约行为，冯建平、普桂莲要求国栋公司承担逾期办证的违约责任、支付违约金，缺乏合同依据和法律依据。冯建平、普桂莲要求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定来追究国栋公司的逾期办证违约责任，而第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”，因案涉商品房交付时间为2018年10月18日，至判决之日尚不足90日，冯建平、普桂莲以此司法解释要求追究国栋公司逾期办证的违约责任，属适用法律错误。故对冯建平、普桂莲的上述诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对冯建平、普桂莲要求国栋公司支付逾期交房违约金15084元的诉讼请求，本院予以支持。对冯建平、普桂莲的其余诉讼请求，因证据不足，缺乏法律依据，本院予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川国栋建设集团有限公司在判决生效后十日内向原告冯建平、普桂莲支付逾期交房违约金15084元。 二、驳回原告冯建平、普桂莲的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费766元，由被告四川国栋建设集团有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王涛 二〇一八年十一月十九日 法官助理万敏 书记员陈芮瑶