广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0312民初2342号 原告：毕某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住北京市海淀区。退休人员。 委托诉讼代理人：谢某某，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，广西宁斌律师事务所律师。 被告：葛某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住沈阳市铁**。退休人员。 被告：桂林某某房地产经纪有限公司，住所地：临桂区世纪东路桂林奥林匹克花园XX地块组团******商铺。 法定代表人：高某某，该公司董事。 委托诉讼代理人：李某1，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住四川省营山县。该公司的门店经理。 委托诉讼代理人：刘某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住陕西省黄陵县。该公司员工。 原告毕某某与被告葛某、桂林某某房地产经纪有限公司（以下简称为被告某某经纪公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。书记员唐景姣担任记录。原告毕某某及其委托诉讼代理人谢某某、李某、被告葛某、被告某某经纪公司的委托诉讼代理人李某1、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毕某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告葛某继续履行与原告签订的房屋买卖合同，将位于桂林市临桂区大世界主楼XX幢XX-XX-XX房屋过户到原告名下，被告某某经纪公司予以协助配合;（房产总价300000元）2、依法判令两被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月3日，原告毕某某与被告某某经纪公司（以下简称经纪方）签订了《委托购房协议（买房诚意金）》（以下简称协议）。协议中约定某某经纪公司作为经纪方协助原告购买房屋，房屋位于临桂区大世界主楼XX幢XX-XX-XX。其中，协议第二条约定原告向经纪方支付人民币20000元诚意金作为购买该房的意向；协议第三条约定该房卖方同意出售房屋，经纪方将诚意金作为购房定金支付给卖方，卖方收到诚意金后，本协议作为定金协议成立。在被告某某经纪公司于2018年6月3日收到原告购买房产的诚意金两万元之后于2018年6月25日原告毕某某、被告葛某和被告某某经纪公司，三方共同签订《房地产买卖及居间合约》（以下简称合约）。合约中对该房屋交易进行了相关约定。合约签订完毕之后被告至今未履行将位于临桂区大世界主楼XX幢XX-XX-XX房屋过户到原告名下。2018年8月13日原告委托律师向被告葛某和被告经纪方发《律师函》，望对方在签收律师函后7日内履行房屋过户的义务。综上，原告认为，2018年6月25日至今被告未按合约履行过户义务，亦没有履行合同的积极意愿。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 原告毕某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、原告身份证及企业信息电脑咨询单，证明原告的身份情况及享有诉讼主体资格和被告某某经纪公司的企业信息情况并享有主体资格；证据2、委托购房协议（买房诚意金）、收款收据，证明①原告于2018年6月3日与被告某某经纪公司签订了《委托购房协议（买房诚意金）》，②2018年6月3日被告某某经纪公司收到原告购买位于桂林市临桂区大世界主楼XX幢XX-XX-XX房屋的诚意金20000元；证据3、房地产买卖及居间合同，证明毕某某、葛某、桂林某某房地产经纪有限公司共同签订了三方合同《房地产买卖及居间合约》，并对房屋交易进行了详细约定。双方之间存在房屋买卖合同关系；证据4、EMS邮单、EMS邮件查询记录，证明①2018年8月14日原告向葛某和桂林某某房地产经纪有限公司邮寄律师函的事实，②邮件已被葛某和某某经纪公司签收的事实；证据5、律师函，证明2018年8月14日原告委托律师向葛某和某某经纪公司发律师函要求对方在签收律师函七日内履行将位于桂林市临桂区大世界主楼XX幢XX-XX-XX房屋过户给原告的事实；证据6、临桂房屋权属档案查阅单，证明房子仍是被告葛某所有，被告葛某仍应继续履行合同。 被告葛某辩称，1、我和原告在2018年6月25日签订的房屋买卖合同，合同期限是七天，2018年7月4日的时候我和原告的儿子见面，约定在7月5日的时候等着原告和原告的儿子去公证处，桂林有个规定，先交税后过户，双方过户还能快一点，晚上原告的儿子到我家看完房子也同意了，第二天就商量一起去公证处公证。中介的领导也把公证书也做好了，我给中介打电话，中介说原告的电话打不通，后来我就直接去房产中介，原告的儿子电话也打不通，无人接电话，到12点的时候，原告的儿子电话打通了，原告的儿子讲他们不要房子了，后来我就说，双方已约好了要一起去公证处公证的，怎么现在房子就不要了，当时领导问原告的儿子，原告毕某某会不会心疼这两万元，原告儿子说他说话算数，这两万元不要了，当时原告儿子说这话的时候我听到了，领导跟原告儿子商量半天他还是说不要这个房子了，后面跟他打电话也打不通了，后来我跟原告商量这房子的事，原告儿子也说这个房子他不买了。反正原告的电话一直打不通，后来我和被告某某经纪公司商量，问怎么办，快到下午3点了，原告和原告儿子的电话还是不接电话，我们商量之下，被告某某经纪公司说没办法了，这个房子原告儿子说不买了。这时候原告的电话打不通，打通了就是不接，后来我跟被告某某经纪公司说这个事情怎么处理，被告某某经纪公司说原告不买房子了。后面，被告某某经纪公司就把房产证、查档的文件、税票就交给我了。当时我还拍了照片。我不同意与原告继续履行签订的房屋买卖合同，因为原告已经超过合同履行期限。 被告葛某在举证期限内向本院提供证据有：证据1、身份证，证明被告的主体；证据2、房地产买卖及居间合约，证明合同签订日期及双方的权利义务；证据3、个人名下房屋登记情况查询证明，证明被告葛某已经履行了合同中要求其核实房屋真实性的义务；证据4、临桂房屋权属档案查询，证明涉案房屋是被告葛某的，没有查封没有抵押。 被告某某经纪公司辩称，1、被告某某经纪公司对原告的主体有异议，我公司只是一个居间服务公司，其实我公司的服务就是在双方签订合同就已经终止，我公司没有任何的责任对他们双方纠纷的一个赔偿或者义务；2、我公司已经不是原告所说的我公司不去配合双方去办理过户手续，而是在这中途原告毕某某因在买这房子的时候只有身份证，没有户口本，结婚证也没有，因为没有这些证明他们会产生税费会多，查档方面没办法进行，可以进行就是必须多两个点的税费，原告也把他儿子的电话给到我们，说叫他儿子过来，亲自过来办理过户手续，他儿子过来我公司也陪同他去房管局查了档，也就是首套房证明，就是刚才被告葛某所说的是2018年7月4日晚上去看涉案房子，看了过后第二天和被告葛某做委托公证，我公司到当天晚上就把所有公证书做好，约定原告7月5日号和被告葛某去公证处做好公证，我公司在7月5日早上八点半和原告通电话，原告和他儿子一直不接电话，到7月6日我公司继续打原告和原告儿子的电话，我公司和原告儿子沟通，告知他们不买这个房子的后果，就会承担违约责任，违约责任就是相应的两万元房东这边是不会退回给原告的，这些我公司都是跟原告儿子讲的，我公司还跟原告儿子讲不买这个房子会给原告本人造成一定的后果，原告儿子说他已经和他父亲沟通好了，叫我公司和原告本人自己讲，当时讲了过后，我公司不知道原告和原告儿子怎么沟通的，大概过去十多天，我公司的员工刘某亲自告诉原告讲他儿子已经不要这个房子了，说已经跟原告沟通好的，并且原告儿子在北京那边告诉我公司说他父亲有老年痴呆的前兆，以后在我公司签署的任何东西没有他的同意不生效，当时原告就走了，过了大概二十天，并且我公司一直在和原告的儿子沟通，叫他安抚好他父亲，年龄那么大了，在我公司这里不要有任何影响，这个事情过了半个月后，收到律师寄来函件，律师函的内容说我公司没有配合原告和被告办理过户手续，从签合同到原告儿子说放弃不买房子的期间，我公司一直在做沟通、协调，没有原告所说的没有履行我公司的义务。所以说我公司不存在任何违约责任。当时原告要求的是在房产证上加上孙子的名字，他孙子未成年所以办理相关资料需要原告的儿子，也就是原告孙子的监护人，原告本人无法提供结婚证、户口本，因为这些材料都在原告儿子手里。 被告某某经纪公司在举证期限内向本院提供证据有：证据1、营业执照复印件，证明我公司主体适格；证据2、原告儿子毕银升的身份证复印件，证明原告儿子确实来过某某公司这里；证据3、查询的毕银升的家人在临桂住房的登记信息，证明原告儿子确实跟某某公司到房管所进行了交税前的房屋查询；证据4、房地产买卖及居间合约，证明原告和被告葛某在被告某某经纪公司签订了房屋买卖合同；证据5、被告葛某房产证和土地使用权证复印件，证明被告某某经纪公司提供的房产是真实有效的；证据6、委托书，证明被告葛某委托给原告的儿子办理过户手续的委托书。 经过开庭质证，原告毕某某对被告葛某提交的证据1-4真实性、合法性、关联性三性均无异议。对被告某某经纪公司提交的对证据1真实性、合法性、关联性三性均无异议；对证据2真实性、合法性认可，对关联性不予认可，对证明内容不予认可；对证据3真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；对证据4-5真实性、合法性、关联性三性予以认可；对证据6真实性、合法性、关联性三性均不认可，因为没有原告儿子的签名，并且是复印件。 被告葛某对原告毕某某提交的证据1真实性、合法性、关联性三性均无异议；对证据2真实性、合法性、关联性三性无异议，委托购房协议不是被告葛某签的；对证据3真实性、合法性、关联性三性无异议；对证据4真实性、合法性、关联性三性有异议，我没有收到EMS邮单，是其邻居签收的；对证据5真实性、合法性、关联性三性有异议，其没有看见，不予认可；对证据6真实性、合法性、关联性三性无异议。对被告某某经纪公司提交的证据1-6真实性、合法性、关联性三性均无异议。 被告某某经纪公司对原告毕某某提交的证据1-6真实性、合法性、关联性三性均无异议。对被告葛某提交的证据1-4真实性、合法性、关联性三性均无异议。 本院结合原、被告举证、质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类证据与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月3日，原告毕某某（为委托方、买方）与被告某某经纪公司（为经纪方）签订了一份《委托购房协议（买方诚意金）》，该协议约定被告某某经纪公司介绍位于桂林市临桂县大世界主楼XX幢XX-XX-XX号，现独家委托经纪方协助本人购买该物业，并郑重承诺如下：一、对该物业交易的意向：房屋面积约为88.71平方米，具体面积以（房地产权证）或《购房合同》为准；成交价格为300000元；交房状况为带家电家具；付款方式为一次性；营业税个税为已满年限家庭唯一免征；计征方式为综合计征；交易税费为买方承担；交易日期为2018年6月30日之前签署房屋买卖合约；居间费服务费：买方同意支付人民币6000元给经纪方。二、在签署本协议时，买方同意向经纪方交付人民币20000元诚意金作为购买该物业之意向，且之前已实地勘查过该物业，对该物业的座向、楼层、面积、间隔、质量，装修、产权情况等均予以认可。该协议签订后，原告于当日向被告某某经纪公司支付了20000元作为位于桂林市临桂区大世界主楼XX幢XX-XX-XX号房产的诚意金，被告某某经纪公司出具收款收据给原告收执。2018年6月25日，被告葛某（为卖方）与原告毕某某（为买方）及被告某某经纪公司（为经纪方）签订了一份《房地产买卖及居间合约》（编号：GL00015XX），该合同约定：第一条、交易标的及权属情况。该物业建筑结构、用途等房屋信息以临房权证临桂镇字第××号登记或相关法律文书记载为准。交易之前所产生的纠纷、贷款、债务、税项、租赁、继承、析产等卖方须过户前处理完毕；座落地址：桂林市临桂区大世界主楼XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积88.71平方米；该物业权属性质为商品房；买卖双方确认权属现状为未设置抵押无查封，且卖方保证签订本合同后不得对该物业设立抵押。第二条、交易税费。买方同意缴纳税费中契税、营业税及附加、个人所得税、查档费、晒图费、工本费、登记费、交易手续费、评估费、测绘费、土地证过户费用、土地证办理费用、存量住房转让手续费、权证过户手续费款项。第三条、物业交付。1、该物业以现状售予买方，买方或其授权代表已实地勘查了解该物业之情况，对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可，现双方确认交付标准为现固有装修带家电家具，数量规格详见双方确认之附件《家私电器清单》；2、物业交付时间约定为不带租约，房管所过户当天交付物业。3-4略。第四条、买卖双方的权利和义务。1-3略。4、买卖双方同意此次房屋产权过户登记落定人为买方指定的任何产权落定人。第五条、合约违约责任。1、买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。2、如卖方违约的，须在三个工作日内除无息返还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经济方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。3、如买方违约的，须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止。4、卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房价款的，每逾期一天须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金。第七条、合约变更、免责及处理争议方式。1、合约变更：本合约取代三方签约前谈判中的声称、理解、承诺、协议之内容；除因三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议，履行期间任何一方需变更或解除的，须事先书面通知对方，并达成书面补充协议，在变更或解除本协议的书面补充协议达成之前，本协议继续有效。如擅自变更的，应承担由此给其他各方造成的损失；若涉及经纪方内容的补充协议，须由经纪方签字加盖公章的形式生效，否则因给买卖双方带来损失的经纪方将不负法律责任。2、免责声明：经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作详尽解释，并如实告知所掌据的信息包括但不限于房地产交易政策、交易流程、税费标准、经纪方服务内容、收费标准、各方权利义务、违约责任等内容。各方对合约条款与交易流程均无异议并完全了解合同所列事项，且均从对方处得到了合理的解释，各方按照合约关系承担义务，本合约签订后，若非三方任何一方或不可抗力原因，导致交易拖延办理或无法履行时，则各方同意有关交易日期按交易流程相对顺延或协商解除，并根据不可抗力的影响及规定，部分或全部免除责任。第九条、成交价及付款方式。1、该物业成交价为人民币297000元，如物业存在有加建面积或重新测绘产生增减面积的，此价不因测绘面积的变化而变化，并按套定价出售，此成交价包含该物业卖方交付前已开通的杂费（包括但不限于煤气管道、有线电视、电话初装费、物业维修基金等入住费用及约定随房出售的设施物品等），交易所产生税费不计入成交价款，买卖双方在产权过户时应如实申报成交价格。2、买方付款方式为现金付款。3、第一部分房款【定金款】：人民币20000元整，支付方式为签约当天定金由买卖双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方。4、第二部分房款277000元，支付方式为买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天支付给卖方。9、其他约定：该房屋成交价297000元房东支付4000元给经纪方，买方支付3000元给经纪方。该合同落款处卖方处有被告葛某的签名及捺印，经纪方处有被告某某经纪公司的盖章及经办人签名，买方处有原告毕某某的签名及捺印。由于在履行合同过程中，双方未能达成一致意见，原告遂于2018年9月3日诉至本院，请求：1、依法判令被告葛某继续履行与原告签订的房屋买卖合同，将位于桂林市临桂区大世界主楼XX幢XX-XX-XX房屋过户到原告名下，被告某某经纪公司予以协助配合（房产总价300000元）;2、依法判令两被告共同承担本案诉讼费。本案庭审中，被告某某经纪公司称在2018年7月5日通知被告葛某原告不买房子了，因为原告儿子公证的时候公证没有去，其约原告去过户原告也没有去办理，还有叫原告提供过户的资料原告也没有提供过来，其是通过电话通知原、被告的，但是其是向原告的儿子发送的信息要求提供过户的相关材料，并不是向原告本人发送的信息。同时，被告某某经纪公司陈述没有向原告发出过书面履约通知书。原告毕某某称没有收到被告某某经纪公司要其去过户的电话，其不同意委托其儿子办理过户等的相关手续。另，本案庭审中，原告陈述房屋成交价应该是30万元，不包括税费，至于合同上面写297000元，其不知道是谁写的。被告葛某称房子成交价就是293000元，没有包括中介费在里面。被告某某经纪公司称房子成交价是300000元，原告这边承担税费，被告葛某这边承担中介费，然后合同签署的时候其跟原、被告沟通过，因为这个数目手写的时候弄错了，跟他们协商之后，7000元作为中介费，总房价依然不变，在合同里面有备注：买方支付3000元给中介，所以合同上面写的就是297000元。 同时查明，原告毕某某于2018年8月14日向被告葛某及某某经纪公司分别邮寄了一份《律师函》，该律师函称2018年6月25日签订了房屋买卖居间合同后，一直未履行过户的义务，已构成严重违约，侵犯了毕某某的合法权益，希望各方在收到律师函后7日内履行过户及协助过户的义务。被告葛某称并未收到原告邮寄的《律师函》。被告某某经纪公司对原告提交的《律师函》无异议。 本院认为，原告毕某某与被告葛某、某某经纪公司签订的《房屋买卖合同》，是三方的真实意思表示，内容合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告方称本案所涉房子原告的儿子说不买了，但被告方未能提交相应的授权证明原告的儿子代原告办理涉案房屋买卖的事宜，同时，根据三方签订的《房地产买卖及居间合约》的约定，自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，但从本案现有证据及被告方的陈述可知被告某某经纪公司没有向原告发出过书面履约通知书，且原告已按合同约定支付了第一部分房款20000元，因此，被告方据此认为原告不再购买涉案房屋没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。原告诉请被告方继续履行合同，则符合法律规定，因此，原告诉请要求被告葛某继续履行与原告签订的《房地产买卖及居间合约》，将位于桂林市临桂区大世界主楼XX幢XX-XX-XX房屋过户到原告名下，被告某某经纪公司予以协助配合，本院予以支持。至于被告方辩称原告的儿子称不再继续购买房子及原告未能提交办理过户的相关户口本、结婚证等材料，但被告某某经纪公司亦陈述是向原告的儿子发送的要求提交上述材料，并非向原告本人进行了告知，而原告并未授权其儿子办理房屋购买的手续，因此，对于被告方的上述辩称，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告葛某继续履行与原告毕某某签订的《房地产买卖及居间合约》，被告葛某将位于桂林市临桂区大世界主楼XX幢XX-XX-XX房屋过户到原告名下，被告桂林某某房地产经纪有限公司予以协助配合。 案件受理费5800元，由被告葛某、桂林某某房地产经纪有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费5800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  韩 艳 人民陪审员  叶永付 人民陪审员  李明成 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  唐景姣