福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0421民初744号 原告邓斌，男，1987年3月16日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 被告福建省旭城房产开发有限公司，住所地福建省明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋。 法定代表人邱连，该公司总经理。 原告邓斌与被告福建省旭城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓斌到庭参加诉讼，被告福建省旭城房产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 邓斌向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付给原告逾期办理商品房权属证书的违约金49633.86元（从2015年7月23日起计至2018年6月4日），上述办证违约金以购房款305979元为基数按一年期银行借款利率4.35%的130%计算。二、判令被告再支付原告逾期办理商品房权属证书的违约金（2018年6月4日后的办证违约金），逾期办证违约金计算方法为：自2018年6月5日起计至被告提供给原告涉诉房屋办理权属证书所需全部资料之日止，上述办证违约金以购房款305979元为基数按一年期银行借款利率4.35%的130%计算。三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年11月27日签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买位于明溪县原木碗厂地块限价商品房，并约定了未如期办理权属证书被告应承担的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。上述司法解释也明确规定出卖人的原因致使买受人不能办理房屋权属证书的，应承担违约责任。该条第二款同时规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告所签订的商品房合同第十四条约定逾期办证违约金为零，即双方没有约定违约金也没有约定计算方法，按上述解释第十八条规定被告应承担逾期办证责任，逾期办证违约金按同期银行逾期贷款利息标准计算违约金。原告于2015年4月23日办理交房。为维护原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。 福建省旭城房产开发有限公司未作答辩。 邓斌为证明自己的主张，提供如下证据： 1、《商品房买卖合同》一份，证实2013年11月27日邓斌与福建省旭城房产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金的事实。 2、《销售不动产统一发票》四份、现金缴款单一张，证实邓斌已向被告支付全部购房款305979元的事实。 3、商品房买卖合同备案信息表一份，证实本案房屋是2013年12月17日到明溪县房屋权属登记中心备案的事实。 4、交房通知书、房屋交接单各一份，证实被告通知于2015年4月23日交房，但实际房屋交接是2015年7月3日的事实。 本院分析认为，邓斌提交的上述证据证明内容与其在法庭上的陈述能够相互印证，具备真实性和合法性，且与本案有关联，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年11月27日，邓斌与福建省旭城房产开发有限公司签订了商品房买卖合同一份。该合同约定：福建省旭城房产开发有限公司将位明溪县房出售给邓斌，按建筑面积计算，单价为每平方米3410元，总价款为302228元。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。合同签订后，邓斌分别于2013年12月6日、2014年4月15日、7月24日共支付了购房款302228元，2015年12月24日再次支付购房款3751元，合计305979元。福建省旭城房产开发有限公司通知邓斌于2015年4月23日办理交房手续，并在交房通知书上注明：如在20日内未来办理交房手续则视同接房。2015年7月3日，福建省旭城房产开发有限公司将商品房交付给邓斌。邓斌至今未取得房屋所有权证书。 另查明：福建省旭城房产开发有限公司销售给邓斌的商品房至今未办理房屋所有权初始登记。 综上所述，本院认为，邓斌与福建省旭城房产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。被告将讼争房屋交付邓斌后未按合同约定办理房屋所有权初始登记、将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给邓斌，致使邓斌在房屋交付之日起90日内无法取得房屋所有权证书，已构成违约。原、被告在合同中约定违约金为零，但原、被告签订的商品房买卖合同系被告提供，合同条款系格式条款，被告未采取合理的方式提请原告在签订合同时注意该违约行为的违约金为零，免除了被告的违约责任，因此该条款无效。福建省旭城房产开发有限公司通知邓斌办理交房手续的2015年4月23日起延后20日即2015年5月12日视同邓斌接收房屋，逾期取得房屋权属证书违约金的起算时间应为2015年8月11日。原告可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，向被告主张按已付购房款总额305979元为基数，参照中国人民银行公布的贷款基准利率以及金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金，被告应支付原告按已付购房款总额305979元为基数，自2015年8月11日起至被告办妥房屋所有权初始登记之日止以中国人民银行同期贷款利率的130%计算的逾期取得房屋权属证书违约金。被告办理本案争议房屋初始登记手续后，应按约向原告提供相应的权属登记材料，该行为因尚未发生，故本院对此行为不予认定。福建省旭城房产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应向邓斌支付逾期取得房屋权属证书的前期违约金（以已付购房款总额305979元为基数，自2015年8月11日起至2018年6月4日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%标准计算），该款于本判决生效之日一次性付清。 二、福建省旭城房产开发有限公司还应向邓斌支付逾期取得房屋权属证书的后期违约金（以已付购房款总额305979元为基数，自2018年6月5日起至福建省旭城房产开发有限公司办妥本案争议房屋所有权初始登记手续之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%标准计算），该款于本判决生效之日一次性付清。 三、驳回邓斌的其他诉讼请求。 案件受理费1041元，由福建省旭城房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  邱德全 人民陪审员  杨志宏 人民陪审员  张福荣 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员  阮美清 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。