四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初18366号 原告：成都奥森特物业管理有限公司。住所地：成都高新区紫杉路****。 法定代表人：李浩冉，系公司总经理。 委托诉讼代理人：姚国兵，男，汉族，1987年6月22日出生，住四川省威远县。系公司员工，特别授权代理人。 被告：廖洪，男，1979年5月18日出生，汉族，住四川省双流县。 被告：林丽，女，1987年6月25日出生，汉族，住四川省双流县。 原告成都奥森特物业管理有限公司（以下简称奥森特物业）与被告廖洪、林丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案，依法适用小额诉讼程序，后因被告对小额诉讼程序适用提出异议，本院依法转为适用简易程序，由审判员黄穗独任审理，于2018年11月21日、2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告奥森特物业的法定代表人李浩冉及原告的委托诉讼代理人姚国兵到庭参加诉讼。被告廖洪、林丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奥森特物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年12月31日之前的物业管理服务费3732元，卫生费144元，违约金2686元，合计6562元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将卫生费明确为垃圾清运费。事实与理由：原告承担了位于成都市双流区西航港黄河南路二段199号“南城锦尚”的物业管理，被告是该物业的业主。我公司与被告签订了《前期物业服务协议》。但是，被告没有按照我国《物业管理条例》的规定，以及《前期物业服务协议》的约定，向我公司缴纳物业服务费，已经违约。被告物业建筑面积104.70㎡。物业服务费的收费标准为每月人民币1.98/㎡，收费周期为：按半年收取，每次为1244元。原告代收卫生费每月8元，每次为48元。被告每次应该交纳的物业服务费和卫生费共计1292元。被告已经交纳至2017年6月30日，欠2018年12月31日前的物业服务费和卫生费共计3876元。另外，被告不按时交纳费用构成违约，应该按每天千分之五交纳违约金。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告廖洪、林丽辩称，1、原告未尽到《前期物业服务协议》约定的义务，物业服务质量不达标；2、原告收取垃圾清运费没有事实与法律依据，保持小区环境卫生，是原告的合同义务；3、原被告双方并未约定违约金，原告主张违约金缺乏依据。对滞纳金，原告不是收取滞纳金的主体，故《前期物业服务协议》约定的滞纳金为无效条款。 经审理查明：2016年4月30日，奥森特物业（甲方）与被告廖洪、林丽（乙方）签订《南城锦尚前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），主要约定1、前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；2、物业坐落位置为成都市双流县黄河南路199号1幢4单元1404号；3、乙方物业服务费缴纳费用时间从开发商通知交房之日起计收，住宅按建筑面积每月每平方米1.98元收取，物业服务费收费周期为按半年收取；4、受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府（物价局核准）规定；5、乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之五交滞纳金。6、物业服务内容包括：房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护管理、环境卫生、秩序维护等。 2016年12月31日，被告廖洪、林丽验收房屋，进行了房屋交接，并于当日交纳了2016年12月31日至2017年6月30日的物业服务费、垃圾清运费、水电费。在此之后，被告廖洪、林丽未再交纳物业服务费及垃圾清运费。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《前期物业服务合同》及临时管理规约、交房程序会签表、房屋移交表、收费单据等证据材料予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。对于原告是否按约提供了合同约定的物业服务的相关证据与事实，本院将在后文进行认定。 本院认为，原告奥森特物业与被告廖洪、林丽签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。针对合同约定的双方权利义务的实现情况而言，本案的争议焦点可以归纳为：1、奥森特物业是否按约履行了合同约定的物业管理服务？2、违约金及垃圾清运费的收取是否有法律或合同的依据？ 就奥森特物业是否按约履行了合同约定的物业管理服务而言，根据《前期物业服务合同》的约定，物业管理服务的内容主要包括四个部分，一是房屋共用部位的维修和管理，包括房屋主体结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位的维修管理。二是房屋共用设施设备及其运行的维护管理，是指共用的上下水管道、落水管、生活净化用水设备、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三是环境卫生，包括公共场所的清洁、养护、生活垃圾的清理、处理、公共水体的养护等。四是秩序维护，包括协助公安部门维护物业区域内的公共秩序（门岗值班、物业区域巡逻、安全监控、消防设备管理维护）等，对进入物业区域内的可疑人和物品进行登记、询问和盘查，实行24小时值守、协助政府相关行政部门向物业区域内的业主宣传政策法规知识，对进入物业区域的车辆进行有序管理等。被告林丽称奥森特物业在维护管理、卫生管理以及秩序管理上均未尽到合同约定的责任，并举出相应的图片及视频证据以及证人证言证明小区大门经常无人看守，小区公共区域垃圾不及时清理，小区内经常有商户占用公共区域摆摊经营，电梯内随处可见广告、经营收入未向业主通报，消防通道经常被车辆和其他物品占道、消防通道光照暗，停车费收费未出示收费合法依据，小区划线停车位被原告用锁链锁住，不准业主使用，门禁卡无法正常使用等，并提供了证据，对上述情况进行证明，原告奥森特物业亦提供了相应的图片及视频证据以及巡检记录、工作情况及环境记录表、业主卡升级记录等证明被告反应的情况并不属实。本院认为，物业管理服务需要具备与其所收取的物业服务费相当的服务质量，物业公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。被告提出的奥森特物业的物业服务质量问题，系该物业公司在物业管理服务中存在的瑕疵，但原告确实已完成了《前期物业服务合同》约定的主要物业服务义务，物业服务的质量究竟如何，因为个体自身主观感受、对生活质量的要求、以及对物业服务质量标准的理解不同，对小区物业是否完全履行合同约定有着各不相同的看法。但在法律上，权利和义务应该是对等的，不交物业费用应当具有合理的理由。由于物业管理是动态长期的过程，物业服务质量很难认定，仅存在某个环节做得不够好，不应简单认定为合理的不交物业费的理由，否则会造成物业管理公司运营经费不足，服务质量下降，最终损害更多正常交纳物业服务费的业主利益。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据，如相关物业服务合同中对此亦无约定的，人民法院对该主张不应支持。对于被告廖洪、林丽主张的物业服务费交纳起算时间不应以2016年12月31日，即被告廖洪验收房屋之日起，因为当时开发商尚未取得相应的交房资质。由于被告未提供相应的证据证明该主张，且被告廖洪已在相关的交房手续上签字确认，交房属于业主与开发商之间的关系，该事实也不属于本案审理的范围，本院对被告的该主张不予认可，由于本案物业服务费的交费方式为半年一交，故本院支持从2017年7月1日起至2018年12月31日期间的物业管理服务费3731.86元。 至于垃圾清运费，《前期物业服务合同》第六条约定了原告可提供代收代缴服务，但原告仅提供了2017年度的交费票据，对2018年度的垃圾清运费并未实际代缴，故本院对原告主张的2018年度的垃圾清运费不予支持。 对于违约金，原告主张的依据是《前期物业服务合同》第九条违约责任第3款：“乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之五交滞纳金。”该条款系对被告违约情况下应承担的违约责任的一种约定，其实质是约定了因被告违约产生的损失赔偿的计算方法，应认定为是违约金的一种表述。原告向被告提供了物业服务，被告依约应交纳相应的物业管理服务费，本案不存在原告提供的物业服务瑕疵已达到了需要被告以拒交物业费来行使先履行抗辩权的程度，原告未交纳物业服务费应属违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告因被告未交纳物业服务费用的损失主要为资金占用利息损失，本院以应交未交的物业费为基数，自应交未交物业费之日起按日万分之二的标准予以调低。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告廖洪、林丽于本判决生效之日起十日内向原告成都奥森特物业管理有限公司支付自2017年7月1日到2018年12月31日期间的物业管理服务费3731.86元； 二、被告廖洪、林丽于本判决生效之日起十日内向原告成都奥森特物业管理有限公司支付垃圾清运费48元； 三、被告廖洪、林丽于本判决生效之日起十日内向原告成都奥森特物业管理有限公司支付违约金（违约金以日万分之二的标准，以1291.95元为基数，自2017年7月1日起计算至实际付清之日止，以1243.95元为基数，自2018年1月1日起计算至实际付清之日止，以1243.95元为基数，自2018年7月1日起计算至实际付清之日止）； 四、驳回原告成都奥森特物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告廖洪、林丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告廖洪、林丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄穗 二〇一八年十一月二十八日 书记员  白兰