重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终2633号上诉人（原审原告）：查辉，男，1988年10月24日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：黄学文，重庆言民律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秀芳，重庆言民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市开县轻工机械总厂，住所地重庆市开州区汉丰街道水东门**，统一社会信用代码5002341800337。法定代表人：杜德正，厂长。委托诉讼代理人：李祥，重庆四方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆泉盛建设开发集团有限公司，，住所地重庆市开州区汉丰街道百成街北一路**统一社会信用代码91500234750074017B。法定代表人：陈义荣，董事长。委托诉讼代理人：邱德宏，重庆四方律师事务所律师。上诉人查辉因与被上诉人重庆市开县轻工机械总厂（以下简称轻工厂）、被上诉人重庆泉盛建设开发集团有限公司（以下简称泉盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2018）渝0154民初6013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。查辉上诉请求：1、撤销重庆市开州区人民法院（2018）渝0154民初6013号民事判决，改判二被上诉人共同支付违约金22430.47元；2、一、二审诉讼费由二被上诉人负担。事实及理由：一审法院认定《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》已张贴在小区门卫室墙壁上公示，上诉人领取补偿款2500元系对该协议的追认，涉案房屋产权证办理时间变更为2017年9月30前，上述认定均是错误的。首先，被上诉人并无任何证据证明涉案《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》已张贴在小区门卫室墙壁上公示，一审法院仅依据陈刚一人的陈述认定以上事实，与客观事实不符；其次，上诉人领取的2500元是架空层补偿款，领款表格上有明确表述，双方一直有架空层补偿纠纷。协议中“办理房屋产权证的时间延迟到2017年9月30日前”的部分是被上诉人轻工厂自行添加上去的，陈刚证实签订协议时未注意到延期办理产权证，肖登俊证实业主与被上诉人轻工厂未就延迟办证进行过协商；第三，签订涉案协议的东城丽景业主委员会未经合法成立，无权代表业主处理事务。陈刚等人并未经过选举，与其他几名业主自行成立业主委员会，并私自雕刻印章加盖涉案协议，以上行为违背《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》的规定，对全体业主没有约束力。轻工厂、泉盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果符合法律规定，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。查辉向一审法院起诉请求：1、判决轻工厂、泉盛公司支付违约金22430.47元。2、诉讼费用由轻工厂、泉盛公司承担。一审法院认定事实：2010年7月14日，轻工厂因移民安置以划拨方式取得重庆市开州区文峰街道开州大道（东）X号附X号土地使用权。2012年12月3日，轻工厂与开县水电建筑开发有限公司签订《建设工程施工合同》，由开县水电建筑开发有限公司承包重庆市开县轻工机械总厂“东城丽景”工程，承包范围为全承包。开县水电建筑开发有限公司于2014年4月24日更名为重庆泉盛建设开发有限公司，后于2014年6月12日更名为重庆泉盛建设开发集团有限公司（即泉盛公司）。2013年6月30日，查辉与轻工厂、开县水电建筑开发有限公司签订《重庆市开县轻工机械总厂东城丽景集资房认购合同》（以下简称涉案合同）。涉案合同约定：查辉认购位于重庆市开县（现为开州区）汉丰开州大道东（飞鹰堡公园处）“东城丽景”第X号楼X层X号房，该房屋建筑面积为86.2平方米，该房屋售价为每平方米4123.84元，总房价款355475元，付款方式为分期付款。房屋的交付使用时间为2015年6月30日，如因轻工厂、开县水电建筑开发有限公司的责任未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，轻工厂、开县水电建筑开发有限责任公司按日向查辉支付已付总房款万分之一的违约金，直至办好转移登记。2015年1月4日，轻工厂将房屋交付给查辉使用。2015年10月19日，轻工厂取得“东城丽景”工程竣工验收备案登记证。因轻工厂将涉案房屋架空层建设为成套房屋，“东城丽景”业主与轻工厂发生纠纷并多次向相关部门信访，延误了房屋产权证办理。为处理架空层问题，“东城丽景”业主成立了重庆市开州区东城丽景业主委员会。经所在社区开州区文峰街道南郊社区书记张代松及重庆市开州区国土资源和房屋管理局肖登俊多次调解，轻工厂（甲方）与重庆市开州区东城丽景业主委员会（乙方）于2016年11月29日签订《原开县轻工机械总厂与业主有关遗留问题的协议》（以下简称涉案协议）。涉案协议约定：一、1号楼大门旁边的卫生间由甲方负责整改；二、1号楼进户大门由甲方整改为内开；三、小区内的健身器材由甲方负责完善；四、原物管办公室交付给乙方作为全体业主的活动室；五、甲方应在2017年9月30日前为乙方业主办理房地产权证，乙方业主负责积极配合；六、由甲方另补偿每户2500元人民币（共137户）共计342500元。此款在本协议签订后三日内由甲方交付给南郊社区，由社区直接发放给乙方住户；七、架空层构筑物归甲方所有，乙方住户不得为此发生纠纷；八、甲乙双方所有遗留问题经本次协商解决后，任何一方不得为上述遗留问题再次纠纷……。轻工厂在协议中甲方处盖章，重庆市开州区文峰街道南郊社区居民委员会作为见证单位盖章，乙方处由陈刚、刘小英、何刚友、龙长江、王际忠签字，并加盖重庆市开州区东城丽景业主委员会公章。其中何刚友、刘小英为业主的家属，龙长江的签字由其母亲代签，王际忠的签字由其女儿代签。涉案协议签订后，东城丽景业主委员会将该协议在小区门卫室墙上进行张贴公示，补偿款342500元于2016年12月2日通过泉盛公司账户转账给陈刚，并由陈刚分发给每户业主，现大部分业主已领取补偿款。查辉于2016年12月10日领取补偿款2500元。2017年2月21日，轻工厂与重庆市开州区国土资源和房屋管理局签订《重庆市开州区国有土地使用权出让补充合同》，补办出让手续，以出让方式取得重庆市开州区文峰街道开州大道（东）X号附X号土地使用权。2017年5月26日，轻工厂取得重庆市开州区文峰街道开州大道（东）X号附X号房屋的产权证。2017年9月19日，查辉取得涉案房屋的产权证。一审法院认为，轻工厂、开县水电建筑开发有限公司作为甲方与谢文武作为乙方签订的涉案合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然开县水电建筑开发有限公司与轻工厂签订有《建设工程施工合同》，该合同中开县水电建筑开发有限公司系承包人，但合同具有相对性，施工合同与认购合同是独立的两个合同，开县水电建筑开发有限公司作为《建设工程施工合同》中的承包人，并不影响其作为涉案合同的当事人，应该受该合同约束。开县水电建筑开发有限公司更名为泉盛公司，开县水电建筑开发有限公司因该认购合同产生的权利义务应当由泉盛公司承担。泉盛公司是本案的适格被告，故对泉盛公司抗辩不是适格被告的理由不予采纳。轻工厂与重庆市开州区东城丽景业主委员会签订的涉案协议已张贴在小区门卫室的墙上公示，且谢文武已实际领取补偿款2500元，对该协议予以追认，应受涉案协议约束。涉案协议中办理产权证时间的约定是对涉案合同的变更，轻工厂应在2017年9月30日前为业主办理房地产权证，谢文武已于2017年9月19日取得房屋产权证，轻工厂、泉盛公司不构成违约，故对查辉要求轻工厂、泉盛公司支付违约金22430.47元的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院经审判委员会研究决定,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回查辉的诉讼请求。案件受理费360元，减半收取180元，由查辉负担。本院二审期间，上诉人提交了四组新证据，拟证明上诉人领取的2500元系架空层补偿款。该四组新证据分别为：1、轻工厂缴纳大修基金清单；2、《关于“东城丽景”违规建筑拆除协议》；3、《“东城丽景”业主诉求情况说明》；4、《关于“东城丽景”架空层拆除的意见》。轻工厂、泉盛公司质证认为，以上证据均形成于一审之前，上诉人超过举证期限举示证据，且与本案争议事实没有关联性，建议不予采信。经查，以上证据与“轻工厂是否与上诉人变更了涉案合同约定的办理产权证时间”这一待证事实缺乏关联性，故均不予采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，涉案协议共有八条，第五条内容为“甲方应在2017年9月30日前为乙方业主办理房地产权证，乙方业主负责积极配合。”该条内容出现在协议中部，并非在协议尾部，上诉人提出该项内容系轻工厂自行添加形成，与客观事实不符。涉案协议第六条约定：由甲方另补偿每户2500元人民币（共137户）共计342500元。涉案协议第八条约定：甲乙双方所有遗留问题经本次协商解决后，任何一方不得为上述遗留问题再次纠纷。综合以上内容分析，2500元应属于轻工厂对“东城丽景”业主所有纠纷的一次性补偿，上诉人仅仅依据制作主体不明的《“东城丽景”架空层补偿费用名单》，认为2500元系对架空层的补偿，尚无充分依据。陈刚等五名业主代表在当地社区主持下与轻工厂协商达成了涉案协议，陈刚证实将涉案协议在小区门卫室张贴公示，上诉人在领取该款后，即便将此款理解为系对架空层的补偿，但也应当知道涉案协议的全部内容。此后，上诉人并未及时提出撤销涉案协议的请求，应视为接受了涉案协议的全部内容。根据涉案协议第五条、第八条内容，双方当事人对于办理涉案房屋产权证的时间已变更为2017年9月30日前，轻工厂按照新的约定为上诉人办理了产权证，没有违约行为。上诉人请求按照涉案合同的约定判决轻工厂、泉盛公司支付违约金，不应得到支持。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人查辉负担。本判决为终审判决。审判长 王   剑   波审判员 杨继伟审判员黄文革二〇一八年十一月二十八日书记员 章   立   立