重庆市渝中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0103民初2537号 原告：温渝泉，男，1962年5月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。 被告：重庆采蝶锦廷餐饮有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路**重庆天地**，统一社会信用代码915001035771564721。 法定代表人：张树宇。 委托诉讼代理人：张丽，女，重庆采蝶锦廷餐饮有限公司员工。 原告温渝泉与被告重庆采蝶锦廷餐饮有限公司（以下简称彩蝶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告温渝泉，被告彩蝶公司的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温渝泉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年3月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告恢复或赔偿损坏原告房屋中的物品及设施，完清一切拖欠的费用（水电气费、物管费），将房屋归还原告；3.判令原告不予退还被告的履约保证金2000元；4.被告支付原告2017年9月12日至今的租金；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年3月12日，原告（甲方）与被告采蝶公司员工张启敏（乙方）签订租赁合同，以低于市场价格，将渝中区XX单元XX号房屋租赁给被告作为员工宿舍使用，租期为三年，合同约定甲方承诺3年不涨房租，乙方承诺3年不提前退租。2017年3月12日租赁合同到期后，被告（乙方）又委托采蝶公司员工张文都与原告（甲方）签订续租期为二年的续租合同，合同第六条约定：任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金。同时，合同中注明为2014年租赁合同的续签合同。2017年8月31日，原告提示被告应交纳下半年房租了，对方经办人王经理（手机号1573617****）告之，公司目前人员在调整，房子肯定还会按合同约定继续租，房租晚几天再付。2017年9月9日房屋就要到交费期了，原告再次电告被告方王经理，此时，王经理才告诉原告，房子他们不租了，按合同算他们违约，同意用保证金抵违约金，明天完清退房手续。2017年9月10日原告同被告采蝶公司另一女员工去XX单元XX号接房，进屋一看，满屋狼迹，臭气弥漫，室内设施均被人为有意砸烂和破坏。经初步估算，损坏和欠费金额在7、8千元，而且，有些明显为故意人为破坏，性质特别严重，给原告造成了极大的经济损失。2017年9月10日下午，原告经与被告采蝶公司张丽副总经理协商，她也知道是他们违约在先，财产损坏属实，同意赔偿和修复被砸坏的物品、完清一切拖欠费用，并承诺一周内解决。但是，直至2017年10月2日被告也未执行他们的承诺。2017年10月2日原告去化龙桥派出所报警，2017年10月4日化龙桥派出所通知原被告去派出所协商解决，原告提出了赔偿要求。但至今被告也无任何答复。原告与被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。 被告彩蝶公司辩称，2017年8月底被告彩蝶公司决定不再租赁原告的房屋了，2017年9月9日被告通知原告需提前退租，并于2017年9月10日与原告约好时间后，双方至租赁房屋准备办理交接，进屋后，原告认为房屋又乱又脏，部分设施、物品遭到损坏，还说被告欠着房屋水电气等费用。2017年9月10日当天，原告带了很多人到被告经营场所大声喧哗影响了被告的经营，被告被迫无奈之下签订了一个声明，但声明中承诺恢复损坏物品，但自然损坏的除外。声明是原告在被告重庆天地的经营场所写的，张丽签的字。当天原告没有接收房屋，也没有接收房屋的钥匙。2017年9月12日被告完清了租赁房屋的水电气、物管费、污水处理费、补办磁卡费，并于2017年9月13日将相应票据拍照后通过张丽的微信发给了原告，原告于2017年9月14日在微信中表示收到，但提出房屋有损坏：大门门锁是坏的；百叶窗有损坏；墙面要求恢复；线路要求整改。要求被告修复。于是被告于9月14、15号左右派人去租赁房屋做了清洁，并更换了大门门锁。之后被告马上电话告知原告，已更换门锁、清洁也做好了，钥匙什么时候交接，缴纳的2000元押金不退了，用于原告去修复房屋。原告不同意，微信可以证明。原告要求被告还要另外再赔款4000元，被告也不同意。涉案房屋被告已经租赁使用了三年半，墙面的自然消耗是不可避免的，这个也不属于被告的恢复责任，现涉案房屋被告已于2017年9月17日前修整完毕。2017年10月2日原告报警后，被告于2017年10月4日到化龙桥派出所进行调解时，已告知修整完毕的情况，并欲向原告交付房屋钥匙，但是原告不愿接收，还是要求被告再赔偿4000元。目前房屋的钥匙还在被告处。被告承租房屋后，在三个房间里面安装了三台空调，这三台空调仍然能正常使用，被告可以不拆除留给原告。被告租金交至2017年9月11日，另外还向原告支付了押金2000元。现被告同意解除租赁合同，并支付原告房屋维修费3000元，保证金2000元原告可以不予退还。被告已结清租赁房屋的如下费用：2017年8月31日之前的水电气费、物业管理费、污水处理费。2017年9月份开始被告没有在租赁房屋内住人，也没有使用该租赁房屋。 经审理查明，2014年3月12日，温渝泉（甲方）与彩蝶公司员工张启敏（乙方）签订《房屋出租协议》，协议主要内容为：甲方将渝中区李子坝正街XX号XX单元XX室（三室一厅双卫一厨）房屋出租给乙方合法使用；租期从2014年3月12日至2017年3月11日，租赁期内甲方承诺不涨房租，乙方承诺不提前退租，月租金为1200元，每半年交款一次，下次交款需提前15天；因室内房间门及热水器为全新购置，乙方需交付甲方2000元作为房屋保证金，协议终止时，如房屋设备无损坏，甲方应无条件退还；乙方在租房期间需按时交纳水电气和垃圾费（包括处置费）及物业管理费用，如因欠费造成停止使用的损失由乙方负责；甲方提醒乙方，在出租房屋期间不得擅自更改或损坏房屋结构和设置，遵守国家法律，自行去当地办理暂住证，注意安全、防火防盗、遵章守法，如发生一切事故并造成经济损失由乙方负责；乙方如违约退房，必须全额赔偿甲方经济损失，具体金额可双方协商解决，乙方到期不退房，如超过三天联系不上，甲方有权开门，乙方如拖欠房租或其他费用，甲方有权收回房屋。张启敏在“乙方签字”处签名。合同签订后，温渝泉将房屋交付彩蝶公司用作员工宿舍使用。 2017年3月12日，温渝泉（甲方）与彩蝶公司员工张文都（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将XX小区XX号楼XX号房屋出租给乙方居住使用；租期从2017年3月12日至2019年3月11日，押金2000元；月租金为1300元，每半年付一次；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后3天内答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订中止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金。张文都在“乙方签字”处签名。 2017年9月9日，彩蝶公司向温渝泉提出不再租赁上述房屋了，双方并约定2017年9月10日去租赁房屋办理交接手续。2017年9月10日，双方至租赁房屋办理交接过程中，温渝泉提出房屋损坏严重，加之彩蝶公司未结清租赁房屋的水电气、物业服务费等相关费用，故温渝泉未接手房屋。2017年9月10日，彩蝶公司工作人员张丽向温渝泉出具便条一张，载明：乙方承诺恢复甲方损坏物品，自然损坏除外。1.进屋大门；2.3个房间门；3.凉台百叶窗；4.水电气管路及电路；5.热水器；6.房间内清洁；7.墙面。具体修复时间以短信通知在2017年9月11日前通知。 2017年9月12日，彩蝶公司交清了租赁房屋的水电气、物管费、污水处理费、补办磁卡费，并于2017年9月13日将相应票据拍照后通过张丽的微信发给了温渝泉，温渝泉于2017年9月14日在微信中表示收到，但提出房屋有损坏，要求彩蝶公司修复。彩蝶公司于2017年9月14、15号派人去租赁房屋做了清洁，并更换了大门门锁。之后双方就房屋交接事宜仍未达成一致意见。 2017年10月2日，温渝泉向渝中区化龙桥派出所报警，称其将自有的李子坝正街XX号XX单元XX号房屋租给彩蝶公司做员工宿舍，现彩蝶公司要提前解除合同不再租了，但房子内部有损坏、脏乱等问题，要求彩蝶公司赔偿修复，彩蝶公司给予了部分修复和打扫了清洁，但未达到温渝泉的要求。2017年10月4日，化龙桥派出所通知了温渝泉和彩蝶公司人员到派出所调解，未果。 上述事实，有房屋出租协议、房屋租赁合同、照片、承诺便条、重庆市公安局案（事）接报回执、微信聊天记录等证据以及当事人的陈述载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，原告温渝泉与被告彩蝶公司签订的《房屋出租协议》《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告温渝泉于房屋租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告彩蝶公司使用，彩蝶公司应当按照合同约定按时足额支付房屋租金、物管费、水电气费等合同项下的费用，并有义务合理使用房屋，爱护租赁房屋内的设施设备。合同履行过程中，彩蝶公司因自身经营所需提出提前退租的要求，温渝泉也表示同意被告提前退租，但双方在2017年9月10日办理退租事宜过程中，因彩蝶公司未按照房屋租赁合同约定结清租赁房屋的相关费用和对租赁房屋设施有一定损坏而发生意见分歧，以致房屋交接未果。故本院认定双方之间的《房屋租赁合同》实际于2017年9月10日协议解除，但由于彩蝶公司在与温渝泉交接租赁房屋前，未按照《房屋租赁合同》的约定结清该房屋的水电气及物业服务费等相关费用，且在租赁使用该房屋的过程中对房屋造成了一定程度的破坏，综合房屋现状以及双方当事人意见，本院酌情确认彩蝶公司应当一次性赔偿温渝泉房屋设施设备维修费3000元，同时，彩蝶公司已支付给温渝泉的保证金2000元不予退还。同时，因双方发生分歧后未积极采取措施争取问题尽早解决，以致案涉房屋一直未能成功办理交接，一直处于空置状态，根据本案具体情况，本院依法确认被告彩蝶公司在合同解除后，仍应参照月租金标准支付温渝泉三个月的房屋占用费计3900元。因温渝泉在彩蝶公司明确表示不再继续承租房屋，并将房屋腾空的情况下，其本人也未采取积极措施避免损失的进一步扩大，故对温渝泉要求被告彩蝶公司按照合同约定支付2017年9月12日至今的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告温渝泉要求被告彩蝶公司完清租赁房屋的水电气费、物业管理服务费的诉求。经本院审查，彩蝶公司实际于2017年9月10日前即已实际搬离租赁房屋，且已结清此前的水电气费、物业管理服务费，故对原告的该项诉求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告温渝泉与被告重庆采蝶锦廷餐饮有限公司于2017年3月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月10日解除； 二、被告重庆采蝶锦廷餐饮有限公司于本判决生效后立即支付原告温渝泉房屋维修费3000元、房屋占用费3900元； 三、原告温渝泉已收取的被告重庆采蝶锦廷餐饮有限公司的保证金2000元不予退还； 四、驳回原告温渝泉的其他诉讼请求。 如果被告重庆采蝶锦廷餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费138元，由被告重庆采蝶锦廷餐饮有限公司承担（此款已由原告温渝泉向重庆市渝中区人民法院预交不退，被告重庆采蝶锦廷餐饮有限公司直接将此款支付原告温渝泉）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  颜莉丽 人民陪审员  王玉碧 人民陪审员  宋春蓉 二〇一八年十一月六日 书 记 员  余 峥