湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初5422号原告：马某某，女，1990年12月22日出生，汉族，住湖北省红安县，委托诉讼代理人：吴健民，湖北关山律师事务所律师。被告：武汉旅华联房地产有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖生态旅游风景区碧波宾馆内。法定代表人：韩延胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：云平，湖北君博律师事务所律师。委托诉讼代理人：余珍，湖北君博律师事务所律师。被告：武汉亿房信息网络股份有限公司（曾用名：武汉亿房信息股份有限公司），住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区武大园路**写字楼******。法定代表人：李大钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏伟，湖北普明律师事务所律师。原告马某某诉被告武汉旅华联房地产有限公司（以下简称：旅华联公司）、武汉亿房信息网络股份有限公司（以下简称：亿房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年10月25日受理后依法适用简易程序，由审判员蔡丽红于2018年11月22日独任公开开庭进行审理。原告马某某及其委托诉讼代理人吴健民，被告旅华联公司的委托诉讼代理人余珍，被告亿房公司的委托诉讼代理人李宏伟，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告旅华联公司向原告马某某一次性支付购房优惠款18474元；2、判令被告亿房公司对以上债务承担连带责任；3、判令全部诉讼费用由两位被告承担。事实与理由：马某某通过朋友介绍和广告宣传开始了解旅华联公司开发建设的东方雨林小区。经过比较后，马某某最终决定购买由旅华联公司开发建设的东方雨林小区X栋X单元X层X号住宅房屋。在支付购房定金前，旅华联公司工作人员告知马某某可以参加“5000元团购优惠”活动，即向旅华联公司支付5000元就可享受房屋价款9.7折优惠。2016年9月底，马某某开始办理购房手续，交付定金及“5000元团购优惠”活动的款项并签订了《认购书》、《商品房买卖合同》、《购房优惠说明书》等。在签订《购房优惠说明书》时，旅华联公司工作人员告知亿房公司系其合作单位，因其他行政原因故而与亿房公司签订合同，但相关权利义务由旅华联公司来承担，遂马某某与亿房公司签订《购房优惠说明书》。在商品房买卖合同签订后，马某某依约支付了各项房款。2017年5月，马某某接到旅华联公司工作人员电话，被告知之前的“5000元团购优惠”活动的活动款直接用于抵扣物业费。马某某遂与其他业主联系，方得知旅华联公司给的购房款是在原价格基础上先提高价格，再另行打折（虚假打折），即马某某支付的购房款自始至终未享受9.7折的优惠折扣。马某某与其他业主联系后得知，该小区业主自2016年年末起，开始就“虚假折扣”事项陆续向旅华联公司主张权益，旅华联公司也正面承认了虚假折扣的事实并接受了行政机关的处罚。事后马某某与小区其他业主一起与旅华联公司谈判，并通过多种途径以求解决“虚假折扣”问题，均未果。旅华联公司虚假折扣的欺诈行为，严重侵害了马某某的合法权益，为了维护其合法权益，马某某诉至人民法院，要求判如所请。被告旅华联公司辩称：一、旅华联公司和马某某在商品房认购之前对房屋销售价格予以明示，认购房屋之前旅华联公司可自主定价，实为销售宣传价格，宣传价格可能高于备案价也可能低于备案价，旅华联公司与马某某最终的成交价格不高于备案价，符合规定。旅华联公司在认购书上注明了商品房总价（享受优惠后的折后总价），马某某认可并签订了认购书，是双方真实意思的表示，合同已经履约。马某某诉求在房屋销售备案价基础上予以折扣的主张没有事实和法律依据。二、旅华联公司与马某某于2016年11月12日签订了正式的《武汉市商品房买卖合同》，马某某也完成了商品房的后续网签备案及付款手续，《武汉市商品房买卖合同》也载明了房屋成交的实际价格，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属于合法有效的合同，可以履行且已经履行完毕。三、马某某在诉状中认为，其与亿房公司签订的合同存在欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，应该向人民法院起诉要求变更或撤销该合同，马某某的诉讼请求不应予以支持。综上，马某某的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回马某某的全部诉讼请求。被告亿房公司辩称：一、亿房公司不是本案“房屋买卖合同”的合同主体，与本案房屋买卖合同没有任何权利、义务上的关联性，亿房公司不是本案的适格被告，法院应依法驳回马某某对亿房公司的所有诉讼请求。二、马某某要求亿房公司对旅华联公司的债务承担连带责任没有任何事实和法律依据。亿房公司从未有过任何书面、口头上的约定或者承诺对旅华联公司的任何债务承担连带责任，马某某也没有任何证据可以证明亿房公司对此具有合同义务，其对亿房公司的请求没有任何合同依据。旅华联公司与马某某之间存在的是房屋买卖合同关系，旅华联公司对马某某承担交房、办证等合同义务，双方之间不可能存在债务关系，在旅华联公司所谓的“债务”关系都不存在的情况下，亿房公司没有来由应当对不存在的“债务”承担连带责任。三、亿房公司与马某某存在案外的购房服务合同关系，此系与房屋买卖合同关系完全不同的另外一个法律关系，不是本案房屋买卖合同关系的审理范围，马某某无权依据案外的一个法律关系，要求亿房公司在本案中承担任何法律责任。四、亿房公司已经按照其与马某某的购房服务合同的约定，为其提供了相关服务，且已经得到了马某某的确认，双方的服务合同已经履行完毕，亿房公司不存在任何违约行为，即便在案外的另一个合同关系中，马某某的诉求也没有任何事实和法律依据。综上所述，马某某的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回马某某的全部诉讼请求。经审理查明：旅华联公司是东方雨林小区项目的开发商。亿房公司是提供房屋信息中介服务的电商。旅华联公司和亿房公司之间是合作关系，合作方式为：亿房公司为旅华联公司提供购房客源，如果有客户通过亿房公司与旅华联公司联系签订认购书或者商品房买卖合同，旅华联公司在考虑最终商品房成交价格的基础上，优先与亿房公司介绍的客户签订认购书和商品房买卖合同。2016年，旅华联公司向社会公众公开认购东方雨林小区项目的房屋。2016年9月24日，旅华联公司工作人员告知马某某有“5000元团购优惠”活动可以参加，参加这个团购优惠活动可以享有购房价的折扣优惠；马某某表示愿意参加这个“5000元团购优惠”活动。随后，马某某向亿房公司支付了5000元参加这个团购优惠活动；2016年10月30日，亿房公司向马某某出具了“服务费5000元”的发票一张。在当天马某某向亿房公司支付了5000元服务费后，马某某（乙方）与旅华联公司（甲方）签订《东方雨林认购书》一份，该认购书约定：乙方认购房号为X栋X单元XX室（以下简称：XX号房屋）；建筑面积为65.94平方米（最终以政府部门核定面积为准）；乙方所认购的商品房总价为615814元（该商品房认购价格为折后价格）；乙方现缴付10000元整作为购房定金，并计入乙方首期房款中；乙方选择银行按揭付款方式，乙方须于签署本认购书7日内，即2016年10月1日前付清总房款的20%-30%，并签署《商品房买卖合同》，余款办理按揭贷款并交清按揭资料和按揭费用；甲乙双方签署本认购书时，对本项目《商品房买卖合同》内容表示认可，在签订正式购房合同的同时，本认购书自动失效；等。该认购书中第四条第4款约定：该客户已享受的购房优惠为“团购5000享一房/两房97折，三房98折优惠”。2016年11月12日，马某某（买受人）与旅华联公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》一份，该商品房买卖合同约定：买受人购买出卖人投资建设的东方雨林项目中的X单元X层X号房住宅一套，该商品房户型结构为2房2厅1厨1卫，合同约定建筑面积共65.94平方米；该商品房单价为每平方米9339.01元，购房总金额为615814元；出卖人应当在2018年9月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人适用；等内容。在上述商品房买卖合同签订后，马某某依约向旅华联公司付清了购房款615814元，旅华联公司收款后也向马某某出具了相应的购房款发票。旅华联公司就其与马某某签订的上述商品房买卖合同在武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称：房管局）进行备案。在“武汉市住房保障和房屋管理局”网站上公开查看到的信息是：“承购人姓名：马某某；楼盘名称：东方雨林；房屋地址：庙山开发区庙山村；楼号：14、16；房号：X单元X层X号；户型：2室2厅；建筑结构：钢混；建筑面积（合同）：65.94；成交金额（万元）：61.5814；签约时间：2016年11月12日；合同状态：已备案”。2016年12月22日，房管局发布了2016年12月22日关于旅华联公司的不良记录，记载的不良记录的扣分内容为“东方雨林15、17号楼对外公示的价格高于备案价，委托的房地产经济机构未办理分支机构备案”。2017年1月25日，因东方雨林小区的购房人邹迎春发现其所购X栋X单元XX号房屋的购买价格与房管局备案的价格一致，而认为自己未实际享受到购房价97折的优惠折扣，就在网上信访反映旅华联公司虚假折扣欺骗消费者的问题，武汉市江夏区城乡建设局（以下简称：江夏建设局）向邹迎春发出夏城建房坊字[2017]12号《关于邹迎春咨询（信访事项）的处理意见书》。该处理意见书中载明：调查情况及处理意见答复如下：经查，武汉旅华联房地产有限公司开发建设的“东方雨林”项目与电商合作，额外收取购房人电商服务费5000元，认筹协议约定用以享受9.7优惠，投诉人邹迎春，购买X栋X单元XX号房屋，合同销售价格为9639元每平方米，备案价格为9639元每平方米，实际未享受购房优惠。该公司行为涉嫌违反了湖北物价局印发《湖北省商品房销售明码标价规定实施明细》相关规定，此行为不在区开发办执法范围，鉴于此情况，区开发办建议转物价部门调查处理。2018年8月22日，旅华联公司向东方雨林小区的业主发出一份《公告》，该公告中就业主投诉的5000元虚假折扣问题写明：此问题仅涉及到16、17号楼385户小户型业主，5000元为电商收取的团购服务费，我司并未收取该费用，无法退还业主。经区房管局、物价局调查已核实，我司在销售宣传上存在虚假宣传，误导了部分业主。对此，我司做出了整改方案，承诺在交房时免1-2年的物业费。目前大部分业主已经签字同意此补偿方案，还有极少数业主未能及时到我司办理相关手续或不同意补偿方案。在此，我司呼吁该部分业主在交房期间办理物业费减免手续，或提出退房申请，我司将全力配合办理相关手续。等。因部分业主不接受旅华联公司提出的解决5000元虚假折扣等问题的方案，旅华联公司的工作人员联系东方雨林小区的业主马某某，告知马某某组织业主当面协商虚假折扣等问题。马某某在业主群里发布了此协商信息。2018年8月25日，旅华联公司与马某某等业主当面协商虚假折扣等问题，马某某参加了此次协商会议并在最后达成的《东方雨林若干问题与业主代表协商纪要》上签名。该会议纪要涉及“5000元团购及折扣费问题”的协商方案是“业主不再追究前期购房97、98折扣问题，诉求5000元团购费金额抵扣物业费”。马某某代理人庭审时表示该协商纪要的形式不是双方达成的一致意见，从形式上看只是一个会议记录。2018年9月，旅华联公司通知马某某收房。马某某至今未办理收房手续。马某某认为自己未享受到房屋价款9.7折的优惠，故诉至人民法院，要求判如所请。在本案审理过程中：一、马某某称政府管理部门采取一房一价备案的规定，其是以备案价购得案涉XX号房屋而没有享受到“5000元团购优惠”活动的房价9.7折优惠，旅华联公司是虚假折扣，故其诉至人民法院。二、针对马某某称旅华联公司房价虚假折扣一事，本院询问马某某是否要求与旅华联公司解除案涉认购书及商品房买卖合同或者撤销案涉认购书及商品房买卖合同，马某某明确答复其不要求解除或者撤销案涉认购书及商品房买卖合同。三、马某某称是因为5000元认购、消防问题未解决，故至今未收房。以上事实，有《东方雨林认购书》、《武汉市商品房买卖合同》、发票、商品房合同备案个人信息查询、不良记录网页查询截图、《关于邹迎春咨询（信访事项）的处理意见书》、公告、《东方雨林若干问题与业主代表协商纪要》、当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：在本案中，在马某某与旅华联公司签订案涉认购书时，双方确认购买案涉XX号房屋已享受的购房优惠为“团购5000享一房/两房97折，三房98折优惠”且案涉XX号房屋的认购价格为折后总价为615814元，则此时双方一致确认了折后购房价为615814元，而在随后双方签订案涉商品房买卖合同时，案涉商品房买卖合同中约定了该商品房的购买总价为615814元，则表明马某某以615814元向旅华联公司购买案涉XX号房屋是其真实意思表示且其对购买该房屋的价格没有产生认知错误。旅华联公司作为东方雨林项目的开发商，是有权自主制定房屋销售价格的市场主体，在政府管理部门现在对开发商销售每套商品房有限价要求的情况下，只要房屋最终成交价格没有超过开发商在政府管理部门的每套房屋备案价，即没有违反政府的限价规定。对于在商品房售出时确定的最终成交价格之前，旅华联公司如何宣称其房屋价格是其市场自主营销行为，本案中没有证据证明旅华联公司在宣传销售房屋时宣传的是以政府管理部门的房屋备案价参加的“5000元团购优惠”活动，则马某某提出应以案涉XX号房屋的备案价来享受购房价9.7折购房折扣优惠的主张，没有事实依据；对于旅华联公司在销售案涉XX号房屋的过程中，不是以政府管理部门的备案价格进行购房价折扣优惠活动，而让马某某在签订案涉商品房买卖合同后发现是虚假折扣而产生了在签订案涉商品房买卖合同时有重大误解的情况下或者其认为旅华联公司就是以虚假折扣的欺诈手段销售房屋而使其违背真实意思的情况下，马某某依法享有的权利是请求法院变更或者撤销双方签订的案涉认购书、商品房买卖合同，而不是产生按照房屋备案价进行9.7折优惠的情况下要求旅华联公司支付购房优惠款的权利；对于旅华联公司在东方雨林项目中存在的房屋公示价格高于备案价格、虚假折扣等问题，政府管理部门有管理监督处罚的权利，但不据此产生马某某享有按照房屋备案价要求旅华联公司支付9.7折的折扣优惠的权利。故，对于马某某要求旅华联公司支付购房优惠款18474元的诉讼请求，无依据，本院依法不予支持。对于马某某要求亿房公司承担连带责任的诉讼请求，无依据，本院依法不予支持。综上所述，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告马某某的诉讼请求。本案案件受理费131元（已减半收取），由原告马某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡丽红二〇一八年十一月二十九日书记员  季清香