海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初213号原告(执行案外人）:张力元，女，1985年7月31日出生，汉族，汉族，住河北省石家庄市桥**新石中路紫阁小区7-2-2303。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：周淑艳，系张力元的母亲。公民身份证号码：×××。被告（申请执行人）:海南柏盈实业投资有限公司。住所地：海南省海口市龙昆北路**龙珠大厦****。统一社会信用代码：×××。法定代表人:孙崇格,该公司总经理。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。被告（被执行人）:乐东金地房地产开发有限责任公司。。住所地：海南省乐东县尖峰镇岭头村雨林海景公馆统一社会信用代码：×××。法定代表人:王显义。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：刘桂琴，该公司副总经理。公民身份证号码：×××。被告（被执行人）:三亚圣义海达房地产开发有限公司。。住所地：海南省三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**注册号：460XXXXXXXX3649。法定代表人:王海达。公民身份证号码：×××。原告张力元与被告海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。张力元及其委托诉讼代理人李传申、柏盈公司的委托诉讼代理人邢佰峰、金地公司的委托代理人刘桂琴到庭参加诉讼，圣义海达公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张力元向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2018）琼01执异148号执行裁定；2.确认张力元与金地公司签订的《乐东商品房买卖合同》合法有效；3.判令位于××县房（以下简称B803A房）属于张力元所有；4.判令金地公司将B803A房办理不动产权证至张力元名下；5.判令解除对B803A房的查封并停止执行；6.判令柏盈公司、金地公司、圣义海达公司负担本案诉讼费用。事实与理由:张力元于2014年11月23日与金地公司签订了《乐东商品房买卖合同》，全款购买了雨林海景公馆一期2号楼B609房（以下简称B609房），后经查询发现该房属于温晓军所有，金地公司主动更正此错误，为张力元调换到了案涉房屋。金地公司当时已提供了房地产开发的预售许可证等全部手续，也在房管局办理了网签，办理了所有入住手续。张力元及父母一直居住在该房，2015年至2018年期间均连续缴纳了物业费、水电费等费用。金地公司表示办理房产证时再讲发票上的房号更正称案涉房屋，收据代表已向其公司交清了房款，只是收据上的房号未改。因此，案涉房屋与金地公司的借款纠纷毫无关系，张力元购买的B803A房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，望判如所请。柏盈公司答辩称，一、依据物权法第九条、第十四条、第十六条、第十七条的规定，张力元未能提供相关登记证明，其并未取得该房产的所有权。二、张力元提交的《乐东商品房买卖合同》没有体现明确的签订时间，也没有金地公司相关人员的签字，与商品房买卖合同的严谨性常理相违背，对其真实性存疑。三、张力元所提供的房款收据显示的时间是2014年11月15日及11月24日，载明房号为2B209号而非B803A号房。其中张力元提交的第二次收据中，由金地公司进行了手改，明显无法吻合，从该收据可看出，不能证明张力元已实际取得并占有涉案房屋。四、B803A房系编号为“尖峰国用（2010）第31号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间设定登记抵押，至今仍未解押。根据金地公司与中国农业发展银行三亚分行之间的《最高额抵押合同》第五条约定：“本合同项下抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物、孳息、以及因抵押物毁损、灭失或被征收、征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金。”第七条第三款约定：“未经抵押权人书面同意，抵押人不得采取赠与、转让、出租、再抵押、质押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。”而张力元主张的合同签订时间在第三个抵押期间内，金地公司显然没有自由处分地上附着物的权利,双方的买卖行为应属无效之行为。五、本案性质为执行异议之诉，而非确认之诉，解决的是人民法院采取的查封措施是否符合法律规定事宜，因此张力元主张确认涉案房屋归其所有，于法无据。综上所述，此为金地公司为了逃避债务，转移财产的做法，张力元的诉请没有事实根据和法律依据，请本院予以驳回。金地公司口头辩称，一、金地公司不应作为本案被告。金地公司对其与柏盈公司的借贷合同提供了三块土地进行担保，但柏盈公司起诉了金地公司并将整个小区除33套房之外的房产全部查封，属于超标的查封，使张力元及全小区正当购买案涉房屋的业主卷入漫长的诉讼之中。金地公司并未否认过张力元购买案涉房屋的事实，更没有利用张力元所购房屋偿还任何债务的想法，张力元应撤回对金地公司的起诉。二、根据法律规定，应当解除对张力元购买的案涉房屋的查封。案涉房屋是张力元在法院查封之前的购买的，其已交付了全部购房款，并支付了物业费、水电费，入住也已有数年之久，已实际占有使用案涉房屋。故根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应予解封。三、金地公司已经将张力元所购房屋报送到房屋管理部门进行了预登记，从房管局可查询到张力元的购房状况。四、张力元在购房时也想不到会有他人查封其所购房屋，金地公司与他人的债务也涉及不到购房人的利益。综上所述，金地公司与他人的债务，不应涉及小区全体业主购买的房屋，望法院解除对案涉房屋的查封。圣义海达公司缺席未作陈述。本院经审理查明：2017年1月16日，本院受理柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案，柏盈公司起诉请求：1、判决解除柏盈公司与圣义海达公司、金地公司双方于2015年10月26日签订的《协议书》及2015年11月27日签订的《补充协议1》；2、判令圣义海达公司、金地公司共同偿还借款本金人民币47336079元及相应利息17242775元（按月息2%暂计算至2016年12月31日为17242775元），合计为：64578854元，自2017年1月1日起按年利率24%计算至本息实际还清为止；3、判令圣义海达公司、金地公司共同赔偿柏盈公司、律师费损失人民币400000元、财产保全担保费损失69745元；4、本案诉讼费用由圣义海达公司、金地公司承担。本院于2017年7月7日作出（2017）琼01民初48号民事判决：一、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该案在审理中，柏盈公司向本院申请诉讼保全，请求冻结金地公司在中国建设银行股份有限公司乐东支行的银行账户存款（账号：×××）、圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××），以64578854元为限，或查封金地公司、圣义海达公司价值64578854元的土地使用权及房产[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号、尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号及该土地上的房屋雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]。柏盈公司以中国平安财产保险股份有限公司向本院出具的保险金额为19373656元的诉讼财产保全责任保险保函作为担保。本院于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。根据上述生效裁定，本院对金地公司名下的包括张力元购买的B803A房进行查封。张力元为此提出异议，以其已购买被查封房产并已一直居住至今为由，请求法院解除查封。经本院审查，认为张力元虽在法院查封前与金地公司签订了商品房买卖合同，但其提交的购房款及办证费用《收据》上载明的房号与商品房买卖合同载明的房号不一致，不能证明其已支付了案涉房屋的购房款。故张力元请求解除查封，缺乏事实和法律依据，本院遂于2018年4月20日作出（2018）琼01执异148号民事裁定，裁定驳回张力元的异议请求。张力元不服该裁定，遂提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2012年4月8日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局对雨林海景公馆一期1、2号楼颁发乐房售证字（2012）004号《商品房预售许可证》。有效期为2年，自2012年4月1日至2014年4月11日；因该楼盘尚未竣工验收和销售完毕，金地公司分别于2014年4月21日、2015年4月21日、2016年5月24日向该局提出续期申请，经核准，该局批准续期1年的申请。预售时间续期为2014年4月23日至2015年4月23日、2015年4月30日至2016年4月30日；2016年5月25日至2017年5月25日。2016年2月26日，中国农业发展银行三亚市分行致函该局，说明该项目一宗土地连同在建房屋已在县国土局设定抵押登记（抵押登记时间为2015年9月17日），故该局在2016年5月25日续期时在《商品房预售许可证》上备注“部分土地已设定抵押”字样。2015年9月17日，乐东黎族自治县国土环境资源局向中国农业业发展银行三亚市分行颁发乐东他项（2015）第007号《土地他项权利证明书》，载明：金地公司将其位于乐东县尖峰镇岭头粮食附营所8000平方米的国有土地使用权设定抵押[土地证号为：（2010）第**]，为借款人三亚柏盈热带兰花产业有限公司2400万元的贷款担保，抵押期限为2年，自2015年9月10日至2017年9月16日。2018年6月6日，中国农业业发展银行三亚市分行、金地公司共同向乐东黎族自治县国土环境资源局出具《还款证明》，载明：上述贷款已于2017年5月17日结清贷款本息。故该局于2018年7月12日解除雨林海景公馆一期1号住宅楼、2号住宅楼房屋的抵押。再查明，周淑艳系张力元的母亲。2014年11月15日，周淑艳通过银行向金地公司转账20000元。同日，金地公司向张力元开具收据，载明收到张力元交来的2B609房定金20000元。张力元与金地公司签订的《乐东商品房买卖合同》约定：张力元购买B803A房，房屋建筑面积32.67平方米，总金额196000.07元，由张力元于2014年11月23日签署该合同时一次性支付196000元整，合同还约定了其他事项。2014年11月24日，周淑艳通过银行分两笔向金地公司转账共183787元（32000元+151787元）。同日，金地公司向张力元开具两份收据，分别载明收到张力元2B609房购房款176000元、2B609房办证费用7787元。2015年5月11日，金地公司向张力元开具收据，载明收到周淑艳支付的有线进户费、水电费共428元。之后，张力元陆续缴纳了B803A房的物业费、水电费等费用。2018年3月31日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局出具《证明》，载明：“经查询，金地公司开发的的位××县房因和温晓军借款合同纠纷，2014年11月18日已经被黑龙江省伊春市中级人民法院查封并于2015年3月12日协助执行办理房屋所有权。”2018年2月6日，金地公司出具《证明》，主要内容为：因当时对销控情况掌握不细，将温晓军名下的B609房出售给了张力元，该公司已将B803A房调换给张力元，该B609房收取得196000元即是B803A房的购房款。2018年5月9日，张力元向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局申请查询案涉房屋的网签状况，查询结果为：B803A房，合同编号为LDL000005610；网签生成时间为2015年5月4日；网签提交时间为2016年2月6日；销售状态为已售，买受人为张力元，查封与抵押状态分别为：已查封、已抵押。以上事实，有当事人提交的（2017）琼01民初48号民事判决（裁定）书、（2018）琼01执异148号民事裁定书、乐东商品房买卖合同、收据、商品房预售许可证、土地他项权利证明书、网签状况证明、证明、当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、张力元对B803A房是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。本案系案外人执行异议之诉，关于张力元能否就被查封的B803A房排除执行的问题，可参照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定予以审查。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照上述规定，应根据张力元在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与金地公司签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等情况予以认定。1、本案证据能够证明，双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，张力元在法院查封B803A房之前已经与金地公司签订了《乐东商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。柏盈公司虽辩称，案涉土地及地上建筑物已设定抵押，张力元与金地公司的买卖行为无效。但先办理抵押再进行转让，商品房买卖合同也不因房屋转让未经抵押权人同意而无效，并不影响该合同效力的认定。此外，柏盈公司虽辩称该合同没有体现明确的签订时间，对其真实性存疑。但根据房管部门出具的网签状况，B803A房的买受人为张力元，网签生成时间为2015年5月4日，备案的合同编号与张力元提供的合同一致，可证实该商品房买卖合同的真实性以及签订于该房被查封之前的事实，故柏盈公司的该项答辩意见不能成立。2、本案证据能够证明，张力元已支付全部房款并已合法占有案涉房屋。在商品房买卖过程中，因购买房号相冲而予以调整是常有的事。张力元先是选购B609号房，后因金地公司已将B609出售他人，故将房号调整为B803A，先前支付的B609房购房款转为调整后的B803A购房款。对此，买卖双方均无异议。因此，金地公司向张力元开具的购房款收据虽写是收到B609房购房款，但实质上张力元并未购买B609房，而实质是购买B803A房，故应认定其所交的款项是支付B803A房的购房款。柏盈公司关于金地公司的购房款收据载明的房号并非B803A房，不能证明张力元已支付了B803A购房款的答辩意见不符全客观实际，本院不予采信。此外，根据金地公司向张力元开具的关于收取物业费、水电费的收据，可知金地公司已向张力元交付了B803A房，张力元在法院查封之前已入住该房屋。3、案涉房屋非因张力元自身原因而未办理过户登记。因金地公司当时没有偿还银行贷款，案涉土地及地上建筑物的抵押尚未解除，客观上不能办理房产过户登记。张力元购买案涉房屋时系在商品房预售许可证有效期之内，该许可证上也未载明土地已设定抵押的内容，作为普通消费者的张力元有理由相信案涉房屋的产权清晰，对案涉房屋能否办理过户登记手续的问题已尽到了充分的注意义务，对于该房屋不能办理过户登记并无过错。故应当认定非因张力元自身原因而不能办理案涉房屋的过户登记。二、张力元是否享有涉案房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，张力元与金地公司签订的商品房买卖合同合法有效，但由于尚未办理产权过户手续，尚未取得物权，只享有物权期待权。因此张力元请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，张力元对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求解除对B803A房的查封即不得对B803A房的执行的诉讼请求成立，本院予以支持。但张力元请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定，缺席判决如下：一、不得执行张力元购买的××县房；二、驳回张力元的其他诉讼请求。案件受理费4220元，由海南柏盈实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 李家林审判员 刘华琪审判员 常 菲 二Ｏ一八年十一月二十九日书记员 王 悦速录员刘梦微附相关法律法规条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产;(三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。