文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初14408号原告：重庆丰驰物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街**附**5-2，统一社会信用代码91500106768896211K。法定代表人:罗皓，重庆丰驰物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：杨婷婷，女，重庆丰驰物业管理有限公司员工，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘春碧，女，重庆丰驰物业管理有限公司员工，住四川省广安市。被告:夏欣，女，1982年11月4日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆丰驰物业管理有限公司（以下简称丰驰物业公司）与被告夏欣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰驰物业公司的委托诉讼代理人杨婷婷、刘春碧到庭参加诉讼，被告夏欣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丰驰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判定被告立即支付原告2014年2月1日至2018年7月31日期间的物业管理费20012.8元。2、依法判定被告立即支付原告2014年8月1日至2018年6月30日水电公摊费752元（47个月×16元=752元）。3、依法判令被告按每日万分之三立即支付逾期付款的违约金直至缴清全部物管费用之日止，截止2018年7月31日应支付违约金为4876.4元（审理中，原告将该项诉讼请求调减为：以每月应缴纳物管费377.6元为基数，从次月1日起按照中国人民银行同期贷款利率130%计算违约金）。事实和理由：被告夏欣系俊峰·香格里拉小区***号房屋业主，并于2014年3月26日入住，房屋建筑面积151.02㎡。2012年1月1日，原告丰驰物业公司与重庆俊峰置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告丰驰物业公司为重庆俊峰置业有限公司开发的俊峰·香格里拉小区提供物业服务。合同签订后，原告丰驰物业公司依约对被告夏欣居住的小区实施规范的前期物业服务，被告夏欣自2014年2月1日起拖欠物业服务费，因被告夏欣于2014年3月26日办理装修申请，原告丰驰物业公司从2014年4月开始全价计算物业服务费，此前按照半价计算，故拖欠物业费1.25元/月×151.05㎡×2个月=377.6元；2.5元×151.05㎡=377.6元×52个月=19635.2元，合计377.6元+19635.2元=20012.8元。2014年8月1日起拖欠公摊水电费共计752元（47个月×16元=752元）。原告丰驰物业公司多次催款，被告夏欣均未支付，故诉至法院，请求判如所请。被告夏欣未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年6月1日，被告夏欣与重庆俊峰置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告夏欣购买重庆市沙坪坝区***号（俊峰·香格里拉小区）附30号3-2号房屋（案涉房屋）。案涉房屋登记产权人为被告夏欣，房屋建筑面积为151.05平方米。被告夏欣于2014年3月26日接房并申请装修。2012年1月1日，原告丰驰物业公司与重庆俊峰置业有限公司签订《俊峰香格里拉前期物业服务合同》。合同约定，由原告丰驰物业公司为俊峰·香格里拉小区提供物业服务，合同期限自2012年1月1日至2015年12月30日。物业服务费多层住宅为每月每平方米2.5元，物业服务费按月交纳，业主应在每月的第5-20日前履行缴纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日万分之三收取违约金。如单个业主与原告另有约定的，从其约定。公摊费按每16元/月/户收取。双方还约定了物业服务的质量、双方的权利义务、违约责任等。其后，原告丰驰物业公司开始为俊峰·香格里拉小区提供物业服务。2018年8月15日，沙坪坝区石井坡街道出具《情况说明》，载明俊峰·香格里拉小区《前期物业服务合同》期限届满，业主大会没有作出选聘和续聘决定，原告丰驰物业公司自愿按照《前期物业服务合同》约定继续为俊峰·香格里拉小区提供服务。庭审中，原告丰驰物业公司举示了物业费催收函张贴图片、催收物业费电话记录单、律师函等证据，拟证明原告丰驰物业公司曾以多种方式向被告夏欣催收物业费；同时原告丰驰物业公司还举示了报修记录本、环境消杀记录表、配电室巡查记录表，拟证明原告丰驰物业公司积极履行物业服务义务。被告夏欣经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。上述事实，有原告丰驰物业公司提交的前期物业服务合同、情况说明、档案查询结果、重庆市商品房买卖合同、物业费催收函张贴图片、电话记录单、律师函、报修记录本、环境消杀记录表、配电室巡查记录表、装修申请及原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告丰驰物业公司与重庆俊峰置业有限公司签订的《俊峰香格里拉前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对被告夏欣亦具有约束力。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。本案中，《前期物业服务合同》期满后，原告丰驰物业公司继续提供物业服务，被告夏欣应按合同约定交纳物业服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告丰驰物业公司已向被告夏欣催收，故原告丰驰物业公司要求被告夏欣支付拖欠的物业服务费及水电公摊费，符合法律规定，本院予以支持。根据《重庆市物业管理条例》第四十二条规定，前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。因被告夏欣于2014年3月26日办理接房，应从2014年3月27日起向原告丰驰物业公司支付物业服务费，原告丰驰物业公司主张2014年4月以前半价收取也符合法律规定，故被告夏欣应支付原告2014年3月27日至2018年7月31日期间的物业服务费19666.95元（1.25元/月×151.05㎡÷31天×5天+2.5元/月×151.05㎡×52个月），2014年8月1日至2018年6月30日期间的公摊水电费共计752元（47个月×16元=752元）。关于原告丰驰物业公司主张的违约金，因原告丰驰物业公司该项主张的依据为《俊峰香格里拉前期物业服务合同》，现该合同因合同期满而终止，原、被告之间形成事实合同关系，前期物业服务合同中的违约金条款不再适用，故原告丰驰物业公司的该项诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持。被告夏欣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担由此本院采纳原告主张的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告夏欣于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆丰驰物业管理有限公司2014年3月27日至2018年7月31日期间的物业服务费19666.95元，2014年8月1日至2018年6月30日期间的公摊费752元。二、驳回原告重庆丰驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半缴纳计160元（原告已预交），由被告夏欣负担，此款限被告夏欣于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆丰驰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 蒙 舟二〇一八年十一月十二日书记员 胡秋怡