安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1222民初6112号原告：张东蕾，男，1971年10月8日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：刘问清，安徽皖太律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹庆贤，安徽皖太律师事务所律师。被告：太和县宝雅房地产开发有限公司，住所地安徽省太和县太和大道东侧宝雅凯旋门综合楼**，统一社会信用代码91341222095521799W。法定代表人：余国林，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄钰，安徽天联天律师事务所律师。原告张东蕾与被告太和县宝雅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理，原告张东蕾的委托诉讼代理人邹庆贤、被告太和县宝雅房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张东蕾向本院提出诉讼请求：①请求依法判决被告向原告履行交付房屋、办理并交付不动产权证书的合同义务。②依法判决被告支付逾期交房违约金36400元（另自2018年9月1日起至实际交付之日按已付房款万分之壹/日支付违约金）及自2017年8月31日至交付不动产权证之日按已付房款1%/日支付逾期办证违约金。③本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月19日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的“宝雅凯旋门”A8号楼301室，对价款、交房、办证、逾期违约责任等作出书面约定（逾期交房为按日支付已付房款万分之一的违约金；逾期办证违约金为按日支付已付房款1%的违约金），原告已按约定通过银行按揭贷款方式向被告支付全部购房款502440元，现均如期偿还银行贷款。被告曾于合同约定的交房时间2016年8月30日通知原告交房，因该房屋尚未验收合格，不具备合同约定的交付条件，原告拒收后，至今被告未再通知原告交房。被告承诺办理并交付房屋权属证书的时间2017年8月30日，直至2018年7月20日被告才通知原告预约办理不动产证书的时间，至今尚未办理完毕及交付原告。鉴于被告逾期交房、办证的违约行为，损害了原告的合法权益，为此原告提起诉讼。太和县宝雅房地产开发有限公司在庭审中辩称：①我公司已经全部履行合同约定义务。涉案房屋于2015年2月13日取得了太国用2015第0026号国有土地使用权证书。于2015年8月7日办理了商品房预售登记。2016年5月12日竣工验收合格，取得竣工验收报告和竣工验收备案表。2016年12月2日开始办理不动产初始登记，2017年7月6日取得不动产初始登记。根据双方签订的商品房买卖合同商品房买卖合同第四页第九条，我公司于2016年8月30日前竣工验收商品房。合同第5页到第6页16条，证明出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》。因此原告严格按照合同约定履行义务，没有违约行为。②原告主张不能成立。涉案房屋于2016年5月12日就已竣工验收合格，因此不存在原告主张的在2016年8月30日没有竣工验收的情形。我公司于2016年8月30日通知被答辩人接受房屋，原告无理由拒不接受，因此要求逾期交房违约金不能成立；涉案房屋于2017年6月5日取得初始登记，因此原告要求我公司承担自2018年8月31日开始逾期办证违约金不能成立。③原告起诉书中陈述和事实不符。合同第5页到第6页第16条二、三款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书，出卖人负责申请房屋所有权初始登记，取得房屋所有权证。出卖人承诺于2017年8月30日前取得上述土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人委托代理人办理该商品房转移登记”。根据以上约定是我公司于2017年8月30日前取得房屋的土地证和初始登记证书。然后在办理转移登记。并不是直接于2017年8月30日前为原告办理不动产转移登记证书。根据不动产登记条例规定，是先办理土地登记然后再办理初始登记，最后办理转移登记。本院经审理查明认定的事实如下：2015年6月19日，张东蕾与太和县宝雅房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为：1506190031），合同第三、五条约定：“张东蕾购买太和县宝雅房地产开发有限公司开发的宝雅凯旋门A8号楼301室商品房一套，建筑面积共124.57平方米；该商品房单价4033.39元/㎡，总价款502440元”。合同第七条约定：“张东蕾于2015年6月19日支付首付款202440元，下余300000元于2015年7月18日之前采取公积金贷款方式从银行贷款”。合同第九、十条约定：“出卖人应当于2016年8月30日前，将经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案等证明的商品房交付使用。若出卖人逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期交房超过30日，买受人有权解除，出卖人30日内退还全部购房款，并支付购房款的1%违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付购房款万分之一的违约金，”。合同第十六条约定：“出卖人承诺于2017年8月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人委托代理人办理该商品房转移登记。若出卖人不能如期交付。逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付万分之零点壹的违约金；逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交房款的1%违约金；”。合同签订后，张东蕾分别于2015年5月19日、6月19日交付了20000元、182440元。合计交付首付款202440元。下余300000元张东蕾如期按约定办理了银行按揭贷款。太和县宝雅房地产开发有限公司曾于合同约定的交房时间2016年8月30日通知张东蕾交房，张东蕾以该房屋尚未验收合格不具备合同约定交付条件为由而拒收，2018年7月20日太和县宝雅房地产开发有限公司再次通知张东蕾预约办理不动产证书。张东蕾以太和县宝雅房地产开发有限公司至今尚未办理完毕及逾期交房、办证的违约行为，损害了其的合法权益，为此，张东蕾提起诉讼。上述事实，有下列经庭审举证、质证的原告张东蕾身份证、被告太和县宝雅房地产开发有限公司的营业执照、工商登记信息、原告张东蕾与被告太和县宝雅房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、张东蕾购房款收据、国有土地使用权证书、竣工验收备案表、房屋登记告知单和不动产登记证书、8号楼交付通知表、证人周某证言以及庭审笔录等证据证实,本院予以确认。本院认为：张东蕾与太和县宝雅房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属于有效合同。该合同签订后，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告张东蕾在签订合同后，按照合同约定如期履行了支付首付购房款的义务，被告太和县宝雅房地产开发有限公司依法应当向原告张东蕾履行交付房屋、办理并支付不动产权证书的合同义务。据此，对于原告张东蕾提出的“请求依法判决被告向原告履行交付房屋、办理并支付不动产权证书”的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。据此，对于张东蕾提出“依法判决被告支付逾期交房违约金36400元（另自2018年9月1日起至实际交付之日按已付房款万分之壹/日支付违约金）及自2017年8月31日至初阶交付不动产权证之日按已付房款1%/日支付逾期办证违约金”的诉讼请求，因与张东蕾在诉状中载明：“被告太和县宝雅房地产开发有限公司按照合同约定于2016年8月30日通知其交房，因该房屋尚未验收合格，不具备合同约定的交付条件而拒收”的事实相矛盾。且太和县宝雅房地产开发有限公司提供的证据证明，该涉案房屋已经于2015年2月13日取得国有土地使用权证书，于2016年5月12日经竣工验收合格，并取得竣工验收报告和竣工验收备案表，于2017年8月30日前已取得房屋的土地证和初始登记证书。综上，原告张东蕾提出要求本案被告太和县宝雅房地产开发有限公司承担违约责任的证据不力，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告太和县宝雅房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内履行向原告张东蕾履行交付房屋、办理并交付不动产权证书的义务。二、驳回原告张东蕾的其他诉讼请求。案件受理费710元，减半收取355元，由原告张东蕾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  徐功法二〇一八年十一月二十六日书记员  朱青青附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。