浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0106民初7442号原告：汤海明，男，1962年10月21日出生，汉族，住杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：邢万里，浙江专橙律师事务所律师。被告：陶东华，男，1989年2月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：朱晖，浙江乐道律师事务所律师。被告：杭州留庄房地产代理有限公司，住所地：杭州市西湖区文三西路**。法定代表人：杨溢，总经理。原告汤海明与被告陶东华、杭州留庄房地产代理有限公司（以下简称留庄房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行审理。原告汤海明及其委托诉讼代理人邢万里，被告陶东华委托诉讼代理人朱晖、被告留庄房产公司法定代表人杨溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《购房意向合同》；2、被告陶东华返还原告已支付的购房款900000元，并支付因被告陶东华未能如约签订《杭州市房屋转让合同》的双倍返还定金共计200000元；3、被告陶东华向原告支付违约金290000元；4、被告陶东华承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告方于2018年6月8日签订《购房意向合同》，约定原告购买被告陶东华位于余杭区的房产，产权证号为余房权证闲字第**，原告于签约当日支付了购房定金100000元。三方约定，原告在2018年6月25日前支付260万元给被告陶东华，剩余购房款300000元为交房押金，被告陶东华交房后支付。同时，被告陶东华在标的房屋上的剩余抵押贷款由原告用标的房屋的购房款进行偿还，为此，原告于2018年6月12日转账给被告陶东华900000元，用于偿还贷款。被告陶东华在收到原告支付的定金和购房款后，在2018年6月15日提出解除合同，原告经多次交涉未果，且被告陶东华拒不退还原告已支付的相关款项。根据双方《购房意向合同》第六条的约定，若被告未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，被告陶东华应向原告双倍返还定金；且第七条约定，意向合同经双方签字后，任一方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。被告陶东华的行为已构成实质违约，严重侵害了原告的经济利益。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告陶东华辩称，一、原告未按约足额支付首付款，导致双方未能签订正式购房合同，已构成违约，被告有权没收定金。原、被告于2018年6月8日签订《购房意向合同》，合同约定房屋总价为290万元，采用一次性付款的方式，首付款为260万元，原告须于2018年6月25日支付给被告。合同第六条第1款约定：“双方同意在本合同签订后60日内签订《杭州市房屋转让合同》”。意向合同签订后，原告仅支付了10万元定金及90万元首付款，未能在6月25日前将首付款足额支付给被告，故因原告逾期付款导致双方未能最终签订正式购房合同，原告已构成违约，被告作为出卖方，有权没收定金。二、被告不存在违约的情形，原告无权主张双倍定金及违约金。本次房屋买卖，因被告陶东华是在对房产市场行情缺乏了解的情况下，轻信中介的推荐而匆匆签订的意向合同，案涉房屋事实上市场价可以更高，故在意向合同签订后，被告陶东华与中介就房价过低有过争论，但自始至终都没有明确表示不履行该意向合同，故不存在原告所说的被告提出解除合同的情形，因并非系被告导致双方合同未能继续履行合同，原告无权向被告主张双倍定金及违约金。况且，即便被告存在违约，根据《合同法》第116条规定，也应当择一选择主张违约金或者定金，而不应该同时主张。三、本案中的《购房意向合同》实际属正式合同前的预约合同。预约合同是约定双方将要在一定期限签订正式合同的合同，一方因另一方违约而遭受的损失应限定在为准备达成正式合同而支出的费用范围内。假使被告存在违约，则原告主张的违约金也应以其因未能缔约所造成的实际损失为限。但事实上，原告并没有因此遭受实际损失，因近期房地产市场遇冷，二手房价格下跌，原告反而能以比当时更低的价格购买到相同的房源。故原告主张的按该意向合同中约定的总房款10%违约金，比例明显过高，为显公平，应当依法予以调整。综上，因系原告原因导致双方无法继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。被告留庄房产公司辩称，同意解除合同，但需原告汤海明和陶东华同意。合同是三方订立的，当时确系被告陶东华认为价格比市场价低，不同意卖房，答辩人也进行了协调，被告陶东华明确要违约，甚至认为答辩人系欺诈，但原告将被告陶东华高利率的贷款还掉后又不同意卖房，属于不诚信的行为。按照正常流程，至少有一本权属证书是需要交给中介的，但因为被告陶东华不提供产权证，无法查档等流程，导致原告不愿意支付剩余房款。本院经审理认定事实如下：2018年6月8日，汤海明（甲方、买方）与陶东华（乙方、卖方）、留庄房产公司(丙方)签订《购房意向合同》一份，约定：乙方转让房屋坐落于杭州市余杭区，建筑面积88.74平方米，转让总价为人民币贰佰玖拾万元整，该总价包含随房屋赠送的精装修附送所有家电家具，付款方式为一次性付款；税费由甲方承担；于2018年6月25日前支付260万元给乙方；款清交房，并约定乙方返租该房贰年，租金为每月肆仟元整；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金人民币拾万元整，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金；甲方应如实填写及签署《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，并于本意向合同签订拾日内将杭州市房产档案馆所需的住房情况查询资料交与丙方；乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金，若乙方不依约履行合同，需双倍返还定金；乙方为表示履行合同的诚意，同意在《购房意向合同》签订当日，将该房屋的权属证书（包括房屋所有权证、土地证、契证）交与丙方保管；甲乙双方同意在本《购房意向合同》签订后陆拾日内签订《杭州市房屋转让合同》，如乙方未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，则乙方应向甲方双倍返还定金；本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；甲乙约定，乙方的抵押贷款由甲方负责还款，甲方有权更换买受人来购买此房。意向合同签订后，原告于2018年6月8日，将100000元定金支付至陶东华账户，同年6月12日，原告将900000元购房款支付至陶东华账户。2018年6月15日，微信名“陶哥会所”与留庄房产公司法定代表人杨溢聊天记录记载：“我确实走违约”、“不改变这个决定”；截至起诉时，原告亦未将剩余购房款1600000元支付给被告陶东华。另查明，被告陶东华认可其微信名为“陶哥会所”。以上事实有《购房意向合同》、房产证、银行个人交易明细、收条、微信聊天记录等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《购房意向合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当确认有效，对双方当事人均具有法律约束力。汤海明主张解除双方之间的《购房意向合同》，陶东华、留庄房产公司也表示同意解除，故双方于2018年6月8日订立的关于购买案涉位于杭州市余杭区房屋的《购房意向合同》，自本判决生效之日予以解除。关于双方未能签订《杭州市房屋转让合同》是否系被告陶东华违约的问题，根据《购房意向合同》约定，被告陶东华应在意向合同签订当日将该房屋的权属证书交与丙方保管，但被告一直未将该权属证书交与被告留庄房产公司，结合其与杨溢的微信聊天记录，可确定被告陶东华已不愿继续履行合同，故陶东华的行为，已构成违约。因合同中同时约定了违约金和定金，应择一请求，现汤海明主张违约金290000元，符合合同约定，且金额尚属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、汤海明与陶东华、杭州留庄房地产代理有限公司于2018年6月8日签订的《购房意向合同》于判决生效之日予以解除；二、陶东华于本判决生效后十日内返还汤海明购房款900000元；三、陶东华于判决生效后十日内返还汤海明定金100000元；四、陶东华于判决生效后十日内支付汤海明违约金290000元；五、驳回汤海明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17310元减半收取8655元，保全费5000元，合计13655元，由被告陶东华负担12673元，原告汤海明负担982元。汤海明于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；陶东华于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  时恩霞二〇一八年十一月十四日书记员  胡梦霞