江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0205民初3449号 原告:华晨阳，男，1995年6月20日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：唐建国，江苏智和律师事务所律师。 被告:王钰芳，女，1989年10月9日生，汉族，住无锡市锡山区。 被告：钱潇凯，男，1990年6月21日生，汉族，住无锡市锡山区。 被告：徐时亮，男，1959年11月26日生，汉族，住无锡市锡山区。 原告华晨阳诉被告王钰芳、钱潇凯、徐时亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华晨阳的委托诉讼代理人唐建国、被告王钰芳、钱潇凯、徐时亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华晨阳向本院提出诉讼请求：判令解除2018年4月22日签订的案涉房屋买卖合同；王钰芳、钱潇凯返还购房款及违约金合计2910000元及该款自2018年7月9日起至实际给付之日止按年利率24%计算的逾期利息、支付律师费102950元；徐时亮对王钰芳、钱潇凯上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年4月22日，华晨阳与王钰芳、钱潇凯签订案涉房屋买卖合同1份，约定华晨阳向王钰芳、钱潇凯购买其所有的位于金梅苑15号××层房屋，房屋价款3050000元，两年后过户等，徐时亮作为保证人在该份房屋买卖合同上签字。合同签订后，华晨阳已向王钰芳、钱潇凯支付房款2300000元，然而，案涉房屋在买卖前已被法院查封，现已进入法院强制拍卖程序，王钰芳、钱潇凯的违约行为导致合同目的无法实现，故华晨阳诉至法院。 被告王钰芳、钱潇凯共同辩称：对案涉房屋买卖合同的签订事实没有异议，但是不同意解除合同，履行过户义务系在两年后，现在履行期尚未届满，其仍具有履行能力。如果认定其违约，违约金约定过高，要求予以调整。综上，请求法院依法判决。 被告徐时亮辩称：对华晨阳与王钰芳、钱潇凯签订案涉房屋买卖合同的事实没有异议，但是其仅系介绍人，而非保证人，不应当承担相应的保证责任。王钰芳、钱潇凯在出卖房屋时亦未向徐时亮披露该房屋已经法院查封。华晨阳支付1500000元后，其已向华晨阳提示风险，让其停止付款。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。本院对当事人没有争议的房屋买卖合同、银行汇款单、说明、房屋登记簿予以确认并查明： 2018年4月22日，华晨阳与王钰芳、钱潇凯签订房屋买卖合同1份，约定：华晨阳向王钰芳、钱潇凯购买金梅苑15号房屋，该房屋处于房款付清、毛坯出租、初始登记、按揭未清状态，王钰芳、钱潇凯尚未取得房屋的不动产权证，目前暂无法办理不动产过户登记手续；房屋总价款3050000元，华晨阳于合同签订之日起3日内支付首期定金50000元，王钰芳、钱潇凯在2018年5月20日前将房屋清场、迁出户口、结清房屋已发生的水电、煤气、电话、有限电视、物业管理等各项费用，并将房屋及附属物交付给华晨阳，华晨阳在王钰芳、钱潇凯办妥前述全部事项后3日内支付其余定金1450000元；王钰芳、钱潇凯应在2018年5月20日前缴纳契税等一切办证费用，领取不动产权证并将原件交付给华晨阳、结清房屋按揭贷款，并为华晨阳办理房屋抵押登记；王钰芳、钱潇凯完成前述义务且华晨阳领取抵押权证之日起30日内支付王钰芳、钱潇凯1300000元；待国家政策允许办理过户登记手续后30日内，王钰芳、钱潇凯应协助华晨阳办理不动产过户登记手续，在华晨阳领取房屋不动产权证后30日内，华晨阳支付王钰芳、钱潇凯房屋余款250000元；王钰芳、钱潇凯承诺：房屋属于王钰芳、钱潇凯个人财产，王钰芳、钱潇凯有完整的处分权，在办理正式过户登记前，王钰芳、钱潇凯不得将房屋转让、出租、抵押给第三方，并承诺房屋不得有任何查封状态等权利瑕疵，徐时亮亦予以确认并承诺；王钰芳、钱潇凯、徐时亮应严格遵守合同约定，如有违反，应按房款总价的20%向华晨阳支付违约金，并承担华晨阳实现债权的费用（如律师费、担保费等）；如因王钰芳、钱潇凯未能按约清场租户等原因，导致华晨阳无法正常使用房屋，或因房屋抵押给第三方或房屋被查封等原因，导致房屋无法办理过户手续，华晨阳可解除本合同并要求王钰芳、钱潇凯双倍返还定金，王钰芳、钱潇凯还应立即返还华晨阳全部房款并承担利息损失（按月息2%计算）、房屋差价损失、装修损失等损害赔偿金；徐时亮对王钰芳、钱潇凯履行本协议项下产生的全部债务承担连带责任保证，保证期限为2年等。徐时亮作为丙方保证人在上述房屋买卖合同上签字。房屋买卖合同签订后，华晨阳分别于2018年4月23日、2018年4月26日、2018年6月15日通过王志英的账户向王钰芳支付500000元、1000000元、800000元，合计2300000元。 案涉房屋于2018年1月11日被本院依据（2018）苏0205民初169号民事裁定书予以查封，保全金额1800000元；该案于2018年3月22日作出民事判决书，判决：王钰芳于本判决生效后10日内向冯琴媛归还借款本金1500000元并承担该款自2017年4月28日至实际给付之日按年利率24%的标准计算的利息、支付律师费65660元、支付保全担保保险费4500元等。该案判决生效后，王钰芳未自动履行给付义务，案外人冯琴媛已向本院申请强制执行。 王钰芳于2018年6月14日办理了案涉房屋不动产所有权登记并领取了房屋不动产所有权证书。案涉房屋上仍有中国银行股份有限公司无锡锡山支公司（以下简称中国银行）的抵押权，担保的债权数额为1970000元。 本案的争议焦点为：一、华晨阳是否有权单方解除合同；二、王钰芳、钱潇凯是否应当承担违约责任，违约金是否过高应予调整；三、徐时亮是否应当承担连带清偿责任，及责任范围。 本院认为：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，买卖合同标的物虽是已经查封的财产，但是法律对此并未作出效力性强制性规定，仅是从保护申请执行人的角度，确定该处分行为不得对抗申请执行人；且案涉房屋买卖合同虽因标的物被查封，从而无法产生物权效力，但不代表双方就此达成的合同效力无效。综上，案涉房屋买卖合同系华晨阳与王钰芳、钱潇凯真实意思表示，应属有效。 关于争议焦点一，房屋买卖最终目的旨在享有房屋的所有权，案涉房屋被本院查封且所涉案件已进入强制执行阶段，在此情况下，王钰芳、钱潇凯未能提供任何担保或证据表明其仍具有继续履行案涉房屋买卖合同的能力，该房屋买卖合同已事实上无法履行，华晨阳的物权期待权无法实现，华晨阳有权以合同目的不能实现为由行使单方解除权。合同自通知到达对方时解除，故王钰芳、钱潇凯收到本案起诉状之日即2018年7月18日起案涉房屋买卖合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并且要求赔偿损失。本案中，华晨阳要求王钰芳、钱潇凯返还已支付的房款2300000元，于法无悖，本院予以支持。 关于争议焦点二，王钰芳、钱潇凯在明知案涉房屋存在查封的情况下，隐瞒该重要情况，与华晨阳达成房屋买卖合同，且合同成立后未按约定涤除中国银行的抵押权、更未在合理期限消除案涉房屋的查封状态，使案涉房屋处于交付不能的状态，王钰芳、钱潇凯已构成根本违约，理应按照合同第六条约定支付房款总价20%即610000元的违约金；王钰芳、钱潇凯辩称违约金较高，但未提供相应证据，且王钰芳、钱潇凯严重违背诚实信用原则，违约行为的过错程度极高，本院对其调整违约金的抗辩意见不予采信。华晨阳要求王钰芳、钱潇凯支付610000元的违约金，符合双方约定，本院予以支持。华晨阳要求王钰芳、钱潇凯再行支付按月息2%计算的房款及应付违约金的迟延履行利息，与违约金主张重合，对该部分请求，本院不予支持。关于华晨阳主张的律师费，华晨阳未提供证据证明其实际支出的该项费用金额，故本院对其该主张不予支持。 关于争议焦点三，徐时亮在案涉房屋买卖合同保证人处签字，且该合同对保证责任约定明确，徐时亮辩称其仅为见证人，无事实依据，本院不予采信，徐时亮应按照合同约定承担连带责任保证。保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。本案中，华晨阳在王钰芳、钱潇凯未按约定履行合同义务的情况下，提前支付800000元的房款，该提前支付房款的行为实际上加重了王钰芳、钱潇凯在履行不能情况下的债务负担，华晨阳未能提供充分证据证明该800000元房款的支付得到了徐时亮的同意，故徐时亮对返还该800000元房款的义务不承担连带清偿责任。综上，徐时亮应对王钰芳、钱潇凯返还房款1500000元及支付违约金610000元承担连带清偿责任，徐时亮承担保证责任后可向王钰芳、钱潇凯予以追偿。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十三条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、王钰芳、钱潇凯与华晨阳签订的案涉房屋买卖合同（房屋坐落于金梅苑15号门牌1-3层）于2018年7月18日解除。 二、王钰芳、钱潇凯应于本判决生效之日起10日内支付华晨阳2910000元。 三、徐时亮对王钰芳、钱潇凯上述第二项付款义务中的2110000元承担连带清偿责任，徐时亮承担保证责任后，有权向王钰芳、钱潇凯予以追偿。 四、驳回华晨阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31200元减半收取15600元，保全申请费5000元，诉讼费合计20600元，由华晨阳负担946元，由王钰芳、钱潇凯共同负担14151元，由徐时亮负担6449元（华晨阳已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由被告直接向其支付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起10日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审判员  谭云 二〇一八年十一月五日 法官助理  柯菲菲 书记员  黄洁丹