云南省玉溪市江川区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0421民初197号 原告：玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道湖滨路中段**。 负责人：杨应德，居民委员会主任。 委托诉讼代理人：张江，江川星抚法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：赵桂凤，江川星抚法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 被告：江川县云江农机配件厂，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道大庄路**。 法定代表人：吴小雪。 被告：吴小雪，女，1970年8月27日出生，汉族，住云南省玉溪市通海县，现住云南省玉溪市江川区。 第三人：杨春林，男，1964年4月10日出生，汉族，居民，住玉溪市江川区。 第三人：范四伟，男，1974年8月4日出生，汉族，居民，住玉溪市江川区。 第三人：毕卫明，男，1985年11月1日出生，汉族，居民，住玉溪市江川区。 第三人：廖燎原（曾用名：廖江涛），男，1985年7月31日出生，汉族，居民，住玉溪市江川区。 第三人：顾昱磊,男，1963年2月8日出生，汉族，农民，住玉溪市江川区。 第三人：陈春华，男，1979年4月8日出生，汉族，农民，住福建省建阳市。 第三人：王增荣，男，1962年4月1日出生，汉族，居民，住玉溪市江川区。 第三人：业润芬，女，1971年8月28日出生，汉族，居民，住玉溪市江川区。 第三人：王兴祥，男，1976年10月27日出生，汉族，居民，住玉溪市江川区。 第三人：周明力，男，1982年2月4日出生，汉族，居民，住玉溪市江川区。 第三人：陈小春，男，1986年1月17日出生，汉族，农民，住玉溪市江川区。 第三人：方文丽，女，1975年3月12日出生，汉族，居民，住玉溪市江川区。 原告玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会（以下简称大街社区）与被告江川县云江农机配件厂（以下简称云江配件厂）、吴小雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，原告大街社区于2018年7月8日向本院提出申请，要求追加杨春林、范四伟、毕卫明、廖燎原、顾昱磊、陈春华、王增荣、业润芬、王兴祥、周明力、陈小春、方文丽作为本案第三人参加诉讼，本院审查后，依法追加该12人为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告大街社区负责人杨应德及委托诉讼代理人张江、第三人廖燎原、业润芬、王兴祥到庭参加诉讼，被告云江配件厂、吴小雪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人杨春林、范四伟、毕卫明、顾昱磊、陈春华、王增荣、周明力、陈小春、方文丽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大街社区向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与二被告于2012年8月27日签订的《商铺使用租赁合同》；2、判令二被告支付自2015年9月1日起至2018年3月31日止的租金222166元；3、判令二被告支付违约金66650元；4、案件受理费由二被告负担。诉讼过程中，经本院释明后，原告将上述诉讼请求变更为：1、判令确认其与二被告于2012年8月27日签订的《商铺使用租赁合同》系无效合同；2、判令二被告连带支付自2015年9月1日至2018年3月31日止实际占用商铺费222166元；3、判令二被告将《商铺使用租赁合同》中所涉及的商铺返还其；4、诉讼费用由二被告负担。事实和理由：其与二被告于2012年8月27日签订《商铺使用租赁合同》，其将位于江川县北面（原钢板厂南面石棉瓦房）临街商铺26.5间面积约755.25平方米租给被告，租赁期为3年，自2012年9月1日至2015年8月31日，坚持先交款后经营，不准拖欠的原则，每年租赁费86000元，第一年租赁费必须于2012年9月1日付清，第二、三年租赁费必须于当年8月31日前交清，租赁合同期满，被告必须于合同到期之日将商铺使用权交还其，合同还对双方的权利、义务、违约责任做了约定。合同到期后，因被告继续租赁其的租赁物，经双方协商，由被告按原合同继续履行权利义务，但被告自2015年9月起就没有按照合同约定的时间支付其租赁费，经其多次催告，被告于2016年9月5日承诺并在2017年10月17日出具欠条，但被告一直未实际履行。被告的行为构成违约，致使双方所签合同无法继续履行，合同目的不能实现。因本案中的《商铺使用租赁合同》中所涉及的商铺，大街社区并未取得建设工程规划许可证，故《商铺使用租赁合同》系无效合同。但被告实际占有商铺、并转租给第三人使用，应按实际占有商铺的时间并参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费给其，同时被告还应返还其出租的商铺。综上，其为维护合法权益，向法院提起诉讼。 被告云江配件厂、吴小雪均未作答辩。 第三人廖燎原、业润芬、王兴祥共同述称，江川县云川弹簧钢板厂的负责人吴小雪与其签订租赁合同，将原钢板厂南面石棉瓦房临街部分商铺转租给其使用，其一直按照合同约定交纳租金。自2017年以后，其就将租金交给原告。现原告起诉认为合同无效，要求被告返还租赁物，其对此没有异议，但被告应将其交纳的履约保证金退还给其。 第三人杨春林、范四伟、毕卫明、顾昱磊、陈春华、王增荣、周明力、陈小春、方文丽均未作陈述。 本案原告大街社区围绕诉讼请求依法提交了下列证据：原告负责人身份证明及身份证复印件、被告江川县云江农机配件厂企业登记基本情况表、《商铺使用租赁合同》复印件、承诺书复印件及欠条复印件、玉溪市江川区人民法院（2016）云0421民初122号民事裁定书、云南省玉溪市中级人民法院（2016）云04民终835号民事裁定书、原钢板厂南面石棉瓦房临街商铺租金收取情况说明、各个租户所租商铺的实际情况说明等证据，本院组织原告及第三人廖燎原、业润芬、王兴祥对上述证据进行了质证，出庭质证的双方对上述证据均无异议，经本院审查，原告提供的上述证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告及第三人廖燎原、业润芬、王兴祥的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大街社区（作为甲方）与江川县云川弹簧钢板厂、被告吴小雪（作为乙方）于2012年8月27日签订《商铺使用租赁合同》，原告将位于江川县北面（原钢板厂南面石棉瓦房）临街商铺26.5间面积约755.25平方米租给被告，租赁期为3年，自2012年9月1日至2015年8月31日，坚持先交款后经营，不准拖欠的原则，每年租赁费86000元，第一年租赁费必须于2012年9月1日付清，第二、三年租赁费必须于当年8月31日前交清，租赁合同期满，被告必须于合同到期之日将商铺使用权交还甲方，合同还对双方的权利、义务、违约责任做了约定。合同到期后，因被告继续租赁原告的租赁物，经原被告双方协商，由被告按原合同继续履行权利义务，但被告自2015年9月起就没有按照合同约定的时间支付原告租赁费，经原告多次催告，被告吴小雪于2016年9月5日向原告书面承诺于10月30日付清所欠租赁费。2017年10月17日，被告吴小雪又向原告出具《欠条》，确认了尚欠原告自2015年5月1日至2017年9月15日的租金为172000元。后被告均未向原告支付相应的租金，据此，原告向本院提起诉讼。 另查明，被告江川县云江农机配件厂系从事汽车配件、农机配件的加工及销售，日用百货销售，农副产品收购的个人独资企业，投资人为吴小雪。该厂系由原江川县云川弹簧钢板厂于2014年5月9日经核准更名而来。原告大街社区与江川县云川弹簧钢板厂、被告吴小雪签订的《商铺使用租赁合同》中所涉的石棉瓦房临街商铺至今未办理或取得过建设工程规划许可证和相应的审批手续。本案第三人杨春林、范四伟、毕卫明、廖燎原、顾昱磊、陈春华、王增荣、业润芬、王兴祥、周明力、陈小春、方文丽向原江川县云川弹簧钢板厂或吴小雪分别转租了上述合同所涉的房屋，即杨春林承租了1—2号2间商铺、范四伟承租了3—4号2间商铺、毕卫明承租了5—6号及9—10号4间商铺、廖燎原承租了7—8号2间商铺、顾昱磊承租了11—12号2间商铺、陈春华承租了13—14号2间商铺、王增荣承租了15—16号2间商铺、业润芬承租了17—18号2间商铺、王兴祥承租了19—20号2间商铺、周明力承租了21—22号2间商铺、陈小春承租了23—24号2间商铺、方文丽承租了25—26号2间商铺。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告大街社区与原江川县云川弹簧钢板厂、被告吴小雪签订的《商铺使用租赁合同》中所涉及石棉瓦房临街商铺，出租人大街社区在建设时并未办理或取得建设工程规划许可证，且至本案法庭辩论终结前其也未向本院提交取得的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关材料，故该《商铺使用租赁合同》系无效合同。原告要求确认其与二被告于2012年8月27日签订的《商铺使用租赁合同》系无效合同的诉讼请求本院予以支持。 关于原告要求被告云江配件厂、吴小雪连带支付自2015年9月1日至2018年3月31日止实际占用商铺费222166元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”本案原、被告签订的《商铺使用租赁合同》虽为无效合同，但被告云江配件厂（原江川县云川弹簧钢板厂）或吴小雪在承租原告的商铺后，已实际占用该商铺并转租给本案第三人使用，且在履行合同中还按照合同约定的租金标准通过出具书面承诺书及欠条的方式计算确认尚欠原告的租赁费用，现原告的主张也是参照合同约定的租金标准按月计算房屋占用费，因此，原告的该项诉讼请求有事实依据，也符合上述法律规定，本院予以支持。同理，原告要求被告云江配件厂、吴小雪返还其《商铺使用租赁合同》中所涉及商铺的诉讼请求，本院支持由被告云江配件厂、吴小雪承担返还义务。但作为次承租人的本案第三人，其现实际占有和使用相应的租赁物，应积极履行腾房义务，配合被告云江配件厂、吴小雪履行返还原告租赁物的义务。对于第三人廖燎原、业润芬、王兴祥陈述要求被告退还押金，因涉及其与承租人之间的租赁合同关系，本院在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会与被告原江川县云川弹簧钢板厂（现已更名为江川县云江农机配件厂）、吴小雪签订的《商铺使用租赁合同》无效； 二、被告江川县云江农机配件厂、吴小雪于本判决生效之日起20日内连带支付原告玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会自2015年9月1日起至2018年3月31日止的租金222166元； 三、被告江川县云江农机配件厂、吴小雪于本判决生效之日起30日内返还原告玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会位于玉溪市江川区北面（原钢板厂南面石棉瓦房）临街商铺26.5间面积约755.25平方米。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5632元（原告已预交），公告费500元，由被告江川县云江农机配件厂、吴小雪连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审 判 长  龚子程 人民陪审员  李 毅 人民陪审员  金家明 二〇一八年十一月五日 书 记 员  刘小丹