河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终5414号上诉人（原审原告）：张咏梅，女，1976年12月12日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：张博涵，北京金钲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河工业区，统一社会信用代码：91131028559073817G。法定代表人孟惊，总经理。委托代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。上诉人张咏梅因与被上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司(以下简称华夏公司)买卖合同纠纷一案，上诉人不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张咏梅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人上诉请求。事实和理由：上诉人与被上诉人之间未签订过车位使用权协议，上诉人在一审期间，已变更诉讼请求，上诉人的诉讼请求已不包括“撤销原、被告签订的《地下车位使用权协议》”，一审判决对上诉人的诉讼请求未正确表述，程序违法；一审法院未调取《预售许可证》和车位所有权归属证明，也未组织补充质证，一审判决认定的事实与客观事实不符，程序错误；一审中上诉人提供了证据证明车位的市场价格远低于被上诉人出售车位的价格；上诉人与被上诉人之间未签订过车位使用权协议，上诉人在购买房屋时，如不交车位款就无法签订购房合同，上诉人为了购房才向被上诉人交纳了车位款，被上诉人在此情况下收取上诉人车位款，有悖常理；一审判决认定案涉车位使用权出售实质为地下车位所有权转让，根据《城市房地产管理法》第二条、第三十八条之规定，被上诉人出售车位应当具有权属证书或取得商品房预售许可证，被上诉人既未取得权属证书，也未取得销售车位的商品房预售许可证，其销售车位属于违法销售，且根据《人民防空法》的规定，人防工程所有权属于国家，被上诉人无权出售车位的所有权，故被上诉人出售地下车位的行为违法，其收取的车位款应予返还。华夏公司辩称，一、上诉人认为其在购房过程中，交纳了房款、车位款，就依此认为被上诉人存在捆绑销售的行为是完全错误的。1、上诉人在购房时，对所交纳的各项款项的用途是明知的，且是明确的。2、对于被上诉人是否存在捆绑销售行为的认定，属于行政机关的职权范围。截至今日，被上诉人并未因此受到任何行政处罚。3、被上诉人不具有垄断地位。在大厂回族自治县进行商品房开发的不只被上诉人一家，据被上诉人了解，同一时期还有诸如大厂回族自治县中基商业房地产开发有限公司开发的楼盘“路劲阳光城”、河北福泰房地产开发有限公司开发的“潮白新城”和“早安北京”等，上诉人在购买商品房时具有选择性。二、被上诉人按照规划审批文件建设所开发小区的地下停车位，不仅有权转让，且其转让使用权也是为了保障业主的权利。车位本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上以满足业主需要为前提。《物权法》第74条第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。满足业主的“需要”，既包括购买权、也包括租赁权等。规划区内的车位、车库，不论出租、附赠，还是出售等，必须“首先满足业主的需要”。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应认定为其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。三、上诉人在上诉状中引用的所谓的“法律依据”不适用于本案。张咏梅向一审法院起诉请求，撤销原、被告签订的《地下车位使用权协议》；被告返还原告车位转让款711296元并支付银行利息损失；被告赔偿原告分期付款手续费损失72000元，并由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买了被告开发的位于大厂潮白河孔雀城紫宸园小区第0022幢01单元04层0401号房屋，建筑面积123.21平方米，单价每平方米15404.93元，总房款1898042元。原告向被告分期支付了车位款：2016年9月28日支付了认筹款200000元；2017年3月23日支付了车位款11296元；2017年3月30日支付了车位款500000元，双方均认可支付车位款共计711296元，被告向原告分别出具了收款收据。至法庭辩论终结前，原、被告均未能提交《地下车位使用权协议》。对于原告申请法院调取的被告涉案楼盘《预售许可证》及大厂回族自治县不动产登记局关于涉案小区地下普通车位及人防车位所有权归属证明，本院组织原、被告双方进行了庭后补充质证。上述事实，有原、被告分别提交的商品房买卖合同、补充协议、收款收据等证据及原、被告陈述在案为凭。一审法院认为：当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。双方均应遵照合同约定，诚信、善意履行合同约定义务。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同、交付车位款及相应后果具有足够的认知、辨识能力。于常理而言，原告在向被告交纳车位款、签订购房合同之前，会对所购车位现状、价款及相关程序会进行谨慎权衡，并对周边车位市场状况进行充分了解和知悉。按一般交易习惯，在签订如房屋等大宗商品买卖合同期间，买受方应出卖方要求支付大额款项，且明确约定系车位款，如存在原告系被误导、被欺诈及销售价格显失公平，在后续履约过程中，原告却未主张与被告解除购房合同或及时向被告表示翻悔退款，显然有悖常理。判断行为人在签约时是否存在重大误解、显失公平，应结合当事人的行为能力、同期房地产市场政策、同期市场价格走势等因素予以综合认定，不宜脱离特定时期、特定背景进行孤立、割裂判断。故，原告主张被告在销售车位过程中存在误导、欺诈、显失公平及强迫交易等意见明显理据不足，不予支持。对于原告申请法院调取东亚银行（中国）信用卡有限公司有关信用卡卡号62×××65的交易明细记录，基于该证据与本案诉讼标的无直接必然关联关系，决定不予调取。关于车位形式及车位权属，被告是否有权进行有偿转让问题。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第一百四十二条规定，被告与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》约定了土地使用权的平面界址和空间界址，被告对涉案地下车位相对应土地，拥有合法土地使用权。涉案车位由被告投资建设，属于其建造的构筑物或附属设施，投资单位应当享有所有权。上述两部法律对人防工程权属规定并不存在冲突与矛盾，对涉案人防地下车位的权利性质及归属认定并无影响。涉案车位使用权出售实质为地下车位所有权转让，不适用于租赁合同中“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”规定，如在合同约定时间届满被告不能向原告交付涉案车位，被告须承担相应违约责任。故，基于原告涉案主张缺乏合同依据和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款（一）项、《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张咏梅的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5500元，由原告张咏梅负担。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人华夏公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前，上诉人已支付了车位款，被上诉人已向上诉人出具车位款收据，上诉人在此后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，并未对上述车位款的数额及性质提出异议，应视为双方当事人对车位款数额达成一致意见，系双方真实意思表示，本院予以确认。上诉人主张，其与被上诉人之间未签订过车位使用权协议，上诉人在购买房屋时，如不交车位款就无法签订购房合同，上诉人为了购房才向被上诉人交纳了车位款。本院认为，上诉人与被上诉人虽均未提交书面《地下车位使用权协议》，但上诉人已向被上诉人支付了车位款，被上诉人承诺向上诉人交付地下车位使用权，上诉人已履行了合同的主要义务，双方合同关系成立。上诉人主张被上诉人存在搭售行为，剥夺了上诉人的自主选择权，本院认为，上诉人已知晓房屋价款、装修款数额、车位款数额，上诉人有权选择是否一并购买，被上诉人也有权选择是否向上诉人出售，上诉人在双方达成一致意见，购买被上诉人出售的房屋、支付装修款、车位款后，又主张其无法行使自主购买的权利，要求返还车位款，不能成立，本院不予支持。上诉人关于车位的市场价远低于被上诉人出售车位的价格的主张，亦不影响本案的裁判。被上诉人是否存在捆绑搭售行为，属于房地产行政主管部门审查认定并进行处理的事项，不是人民法院民事案件审理内容，上诉人可向房地产行政主管部门反映处理。上诉人主张，根据《城市房地产管理法》第二条、第三十八条之规定，被上诉人出售车位应当具有权属证书或取得商品房预售许可证，被上诉人既未取得权属证书，也未取得出售车位的商品房预售许可证，其出售车位属于违法销售，且根据《人民防空法》的规定，人防工程所有权属于国家，被上诉人无权出售车位的所有权，故被上诉人出售地下车位的行为违法。本院认为，本案所涉小区车位形式为地下普通车位或地下人防车位，根据《中华人民共和国防空法》第五条的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，根据被上诉人与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》，约定了土地使用权的平面界址和空间界址，被上诉人对涉案地下车位相对应土地，拥有合法土地使用权，涉案车位由被上诉人投资建设，属于其建造的构筑物或附属设施，投资单位应当享有所有权。综上，被上诉人向上诉人转让车位使用权，符合上述规定。被上诉人收取上诉人车位款，是对车位使用权的转让，一审判决认定为地下车位所有权转让不当，本院予以纠正。上诉人主张一审期间，其已变更诉讼请求，上诉人的诉讼请求已不包括“撤销原、被告签订的《地下车位使用权协议》”，一审判决对上诉人的诉讼请求未正确表述，程序违法，一审法院未调取《预售许可证》和车位所有权归属证明，也未组织补充质证，一审判决认定的事实与客观事实不符，程序错误。本院经审查认为，上诉人主张的一审判决诉讼请求表述问题，未影响一审判决结果正确，上诉人主张的调取事项，因一审在案证据已经能够证明被上诉人对本案所涉车位所享有的权利，上诉人主张调取的事项，不影响案件事实认定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，一审判决应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 韩静威审判员 史纪红二〇一八年十一月二十日书记员 李 煜