湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂10民终1215号上诉人(原审原告)：荆州市威泰物业服务有限公司，住所地荆州市荆州开发区恒隆路。法定代表人：刘惠琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李抗英、张航，北京盈科（荆州）律师事实所律师。上诉人(原审被告)郑晶，男，1982年1月30日出生，汉族，住荆州市荆州开发区。委托诉讼代理人：李瑶，女，1982年9月12日出生，汉族，住荆州市荆州开发区。系郑晶妻子。上诉人荆州市威泰物业服务有限公司（以下简称威泰物业公司）因与上诉人郑晶物业服务合同纠纷一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2018）鄂1002民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人威泰物业公司的法定代表人刘惠琴及其委托诉讼代理人李抗英、张航、上诉人郑晶及其委托诉讼代理人李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威泰物业公司上诉请求：1.撤销湖北省荆州市沙市区人民法院（2018）鄂1002民初1295号民事判决，并依法改判；2.判令郑晶承担本案一审、二审的诉讼费用。其主要上诉理由为：1.威泰物业公司将物业费价格定为每月1.5元／m2合乎物价规定和市场价格；2.郑晶对威泰物业公司的物业费价格进行了追认，表示同意该价格。威泰物业公司与郑晶虽未签订物业服务合同，但郑晶入住该小区，接受了威泰物业公司提供的物业服务，双方存在事实上的合同关系，双方应当参照与其他业主之间的服务合同，全面履行合同义务。3.根据有关法律法规，对拒不缴纳物业管理费的，从逾期之日起按日3%收取违约金，故郑晶应向威泰物业公司支付违约金。郑晶上诉请求：1，撤销一审判决，驳回威泰物业公司的诉求；2，将本案发回重审或判决依法改判，判决威泰物业公司无雅泰金锐住宅小区主体服务资格及相关收费资质。事实与理由：一、原审判决审查证据不全面。1.威泰物业公司经营主体资格未审核清楚，因该小区的前期物业单位为荆州市荣盛物业服务有限公司。未经50%以上业主同意擅自变更为威泰物业公司，违反了《湖北省物业服务和管理条例》第四十一条第二款的规定。威泰物业公司提供的证据更证明其在雅泰金锐住宅小区没有经营资格，委托管理的只是雅泰金锐的商业物业，而并非住宅物业。2.原审法院认为“原被告双方虽未签订物业服务合同，被告入住该小区后接受了原告威泰物业提供的服务，双方存在事实上的合同关系”。正是因为上面所诉，威泰物业公司在雅泰金锐住宅小区是违法违规经营，郑晶未与威泰物业公司签订合同，即使签订了合同也是无效的合同，违反了《合同法》第五十二条第五条。3.原审法院认为威泰物业公司在雅泰金锐住宅小区的收费依据是参考荆州市物价局[2013]18号文件，荆州市物价局批复对象是荆州市荣盛物业服务公司，而不是威泰物业公司。批复给荣盛物业的不能任意转让给威泰物业公司。二、威泰物业公司在雅泰金锐住宅小区没有经营权，更没有收费依据。原审判决认定的威泰物业公司的收费依据，且收费主体不符，早已过期。三、适用法律明显错误，最终判决的依据是《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条。1、合同不存在；2、威泰物业公司的经营行为是违法的，适用法律显然是错误的。威泰物业公司针对郑晶的上诉答辩称：1.关于更换物业公司的问题。《湖北省物业服务和管理条例》是一个地方性法规，不能用以否定威泰物业的主体资格。2.威泰物业公司与郑晶虽未签订物业服务合同，根据合同法第36条的规定，威泰物业公司已经提供了服务，且郑晶在2015年交纳了物业费，缴费行为视为对服务的主体资格和收费标准的认可，视为合同关系成立。3.威泰物业收费标准是根据荆州市物价局的收费标准，符合规定。郑晶针对威泰物业公司上诉答辩称：我的答辩与上诉状所述事实理由一致。威泰物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令郑晶支付2016年5月1日至2018年6月30日应交纳的物业管理费3501元及违约金5890元，合计9391元（其中：2016年5月1日至2018年6月30日的违约金为3830元，2017年5月1日至2018年6月30日的违约金为2060元）；2、判令由郑晶承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：威泰物业公司为荆州市沙市区雅泰金锐住宅小区提供物业服务，郑晶为该小区2栋3单元402号房屋业主，该房屋建筑面积89.77平米。郑晶入住后，未与威泰物业公司签订物业服务合同，也未约定具体的交费方式、金额及相应违约责任。2015年5月16日，郑晶向威泰物业公司交纳了2015年5月1日至2016年4月30日期间的一年物业费1616元。之后，郑晶以威泰物业公司未能全面履行物业服务合同义务，导致小区公共设施、绿化环境恶劣等为由，至今未交纳物业管理费，并不认可违约金。威泰物业公司经催收未果，双方无法协商，故而成讼。一审法院认为，威泰物业公司与郑晶虽未签订物业服务合同，但郑晶入住该小区后，接受了威泰物业公司提供的物业服务，双方存在事实上的合同关系，双方应当参照与其他业主之间的服务合同，全面遵守履行合同义务。威泰物业公司作为该小区的物业服务企业，履行了对物业管理区域内的公用部分的维护管理服务及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等其他物业管理服务。郑晶作为该小区业主，享受了威泰物业公司提供的服务，应当承担交纳相应物业服务费的义务。参考荆州市物价局荆价房服规﹝2013﹞18号文件关于“雅泰金锐”住宅小区物业管理费收费项目及标准的批复，雅泰金锐小区住宅物业费的中准价格定为每月每平米1.3元，物业公司可在±20%幅度内与业主协商制定具体标准。因威泰物业公司未与郑晶协商具体收费标准，应按该批复的中准价格每月每平米1.3元计算，故郑晶应交纳2016年5月1日至2018年6月30日的物业管理费3034元（89.77平米×1.3元/月/平×26月=3034元）。关于违约金部分，从郑晶提交的照片证据材料可以证实，威泰物业公司在履行物业服务合同中，对其管理的小区的公共绿化环境及外墙墙面维护等问题未能尽到尽职合理的物业管理义务，这也是郑晶拒交物业费的根本原因。郑晶向威泰物业公司交纳物业费的目的是希望能够持续的得到威泰物业公司提供良好的物业服务，在其认为威泰物业公司未按约全面履行应该履行的物业管理义务并无法与物业公司进行有效沟通、协商时，郑晶无法通过个人手段与物业公司解除合同或更换其他物业公司，其行使抗辩权的办法便是拒交物业费，故对该行为，一审法院认定其属于行使合同法中的先履行抗辩权，不构成违约。对威泰物业公司主张违约金的请求不予支持。据此，依据《中华人共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、郑晶于本判决生效之日起五日内给付荆州市威泰物业服务有限公司物业管理费3034元；二、驳回荆州市威泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由郑晶负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，物业服务合同是物业服务企业对所服务的小区房屋、设施、场所提供维护、管理服务，由业主承担一定服务费的有偿性合同。物业服务合同不同于一般的合同，物业服务合同主体涉及到房屋开发商、小区全体业主、物业服务公司等。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，2014年3月10日雅泰金锐小区的开发商湖北雅泰置业有限公司与威泰物业公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定：湖北雅泰置业有限公司将雅泰金锐小区委托给威泰物业公司实行物业管理，委托管理期限至业主委员会与物业管理服务企业签订物业服务合同时止。威泰物业公司是基于与开发商湖北雅泰置业有限公司签订的前期物业管理委托合同而对雅泰金锐小区进行物业管理、服务。其次，从服务合同的实质内容反映，威泰物业公司一直在为雅泰金锐住宅小区提供小区绿化、治安保卫、卫生保洁、设备维护等物业服务。郑晶作为雅泰金锐小区的业主既接受物业服务又享受物业服务的成果，并于2015年5月16日交纳过一年的物业费。威泰物业公司对雅泰金锐小区实施了实质性的物业服务，有权获得相应的报酬；郑晶接受了物业服务，有承担支付物业管理费义务。郑晶于2015年5月16日按照每月1.5元的标准交纳了一年的物业费，可见威泰物业公司与郑晶达成了按照1.5元/㎡交纳物业费的合意。一审法院认定为1.3/㎡没有事实和法律依据，本院予以纠正。郑晶应交纳2016年5月1日至2018年6月30日的物业管理费3501元（89.77平米×1.5元/月/平×26月=3501元）。湖北雅泰置业有限公司在与荆州市荣盛物业服务公司签订的前期物业合同到期后，另与威泰物业公司签订物业服务委托合同时未向业主告知说明，以至于双方对谁有权收取物业费产生争议。郑晶暂时拒交物业费的行为不属于违约，故对威泰物业主张违约金的请求本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省荆州市沙市区人民法院(2018)鄂1002民初1295号民事判决第一项，变更为：郑晶于本判决生效之日起十日内支付荆州市威泰物业服务有限公司物业管理费3501元。二、驳回荆州市威泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费50元，减半收取25元，由郑晶负担。二审案件受理费50元，由荆州市威泰物业服务有限公司负担25元，郑晶负担25元。本判决为终审判决。审判长  万冀松审判员  徐 凯审判员  刘国平二〇一八年十一月二十六日书记员  徐 芬