重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0109民初4685号原告：邓钧桀，男，2006年5月26日出生，汉族，住重庆市北碚区。法定代理人：赵婷婷，系原告母亲。委托诉讼代理人：熊斌杰，云南德范律师事务所律师。被告：重庆河东房地产开发有限公司，住所地：重庆市北碚区云开路**附****,统一社会信用代码：915001095922793152。法定代表人：俞尾银，该公司总经理。委托代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炜林，女，该公司员工。第三人：邓磊，男，1976年12月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：邓淑娟，云南德范律师事务所律师。第三人：黄晓刚，男，1976年6月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：吴文龙，重庆智渝律师事务所律师。原告邓钧桀诉被告重庆河东房地产开发有限公司（以下简称河东公司）、第三人邓磊、黄晓刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法组成合议庭于2018年7月4日、10月11日公开开庭进行了审理。原告邓钧桀的委托诉讼代理人熊斌杰，被告河东公司的委托诉讼代理人熊新立，第三人邓磊的委托诉讼代理人邓淑娟,第三人黄晓刚的委托诉讼代理人吴文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓钧桀向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还购房款1619900元以及权证印花税、预告登记费、契税48682元，以上合计1668582元；2、被告向原告支付资金占用损失,自2014年4月3日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清全部款项之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月29日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以1619900元购买被告开发的位于重庆市北碚区×××道×××号××幢×-×号×层房屋。合同签订当天，原告就支付了包括契税在内的全部购房款，并开具相应购房发票以及契税手续。2013年10月12日，办理了涉案房屋的重庆市商品房买卖合同登记备案。2014年4月3日，原告与被告签订《退房协议》，同时按照被告要求签署了一系列退房申请材料，被告为原告办理了退房手续，并于协议签订当日办理了重庆市商品房买卖合同登记备案注销登记。现被告已经将涉案房屋转卖给第三人黄晓刚，但被告一直未向原告退还购房款。故起诉来院。被告河东公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求，第一，实际是邓均桀与黄晓刚之间存在房屋买卖关系，当初邓均桀的法定代理人邓磊和黄晓刚、我司三方合议，将之前我司与邓均桀签订的房屋买卖合同解除备案登记，然后在由我司与黄晓刚重新签订该房屋的买卖合同，邓均桀交付的房款就直接转为黄晓刚的购房款，我司无需向邓均桀退还购房款。第二，我司已经按照双方签订的商品房买卖合同约定，向税务机关缴纳了涉案房屋的契税以及代收费用，邓钧桀办理完毕涉案房屋的注销备案登记手续后，应自行向税务机关申请退还相关税费，我司并无法定或者约定的退税义务。第三，双方于2014年4月3日签订《退房协议》并办理房屋备案登记注销手续，在长达四年的时间里，邓钧桀未向我司申请退还购房款，故本案已经超过诉讼时效。第三人黄晓刚述称：我与邓均桀之间实际上是房屋买卖关系，我共支付给了邓均桀法定代表人邓磊购房款138.5万元，由于房屋产权登记尚未办理至邓均桀名下，故协商以邓均桀退房，我再与河东公司签订房屋买卖合同，邓均桀的购房款直接转为我购房款的方式办理，且我已经将涉案房屋的购房款支付给邓磊，故邓钧桀无权再要求河东公司返还购房款。第三人邓磊述称：1、本人作为邓钧桀的原法定代理人与河东公司于2013年8月29日签订了购房合同，以1619900元的价格购买涉案房屋。合同签订后支付了购房款以及契税、代收费用，共计1668582元。后本人于2014年4月3日，以邓钧桀监护人身份与河东公司签订了《退房协议》，并办理了涉案房屋的合同备案登记注销手续，将房屋退还河东公司，河东公司应该将购房款以及契税、代收费用退还给我或者邓钧桀；2、现涉案房屋转卖给第三人黄晓刚，而本人与黄晓刚之间并未达成二手房买卖的合意，也没有将权利义务概括转让给黄晓刚；3、黄晓刚缴纳了涉案房屋的契税、代收费用，不证明河东公司已经将邓钧桀缴纳的相关费用退还给本人或者邓钧桀；4、本人不可能将1619900元购买的房子以138万余元的价格进行转卖。5、在之前进行的四次诉讼中，邓钧桀均是要求确认《退房协议》无效，在确认《退房协议》效力之前，河东公司是不会向邓钧桀退还相关费用的。至到2016年8月才最终确认《退房协议》有效，即使计算诉讼时效，也应该从2016年8月份开始计算。因此，本案未超过诉讼时效。综上，河东公司应该返还原告购房款以及契税、代收费用。经审理查明：2008年10月31日，邓磊与赵婷婷协议离婚，并约定婚生子邓钧桀由邓磊抚养，邓磊负责承担一切费用，直至邓钧桀能独立生活为止。2013年8月29日，邓磊作为邓钧桀的法定代理人与河东公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由邓钧桀以1619900元的价格购买河东公司开发的位于重庆市北碚区×××道×××号××幢×-×号房屋一套。邓钧桀需于2013年8月29日一次性支付购房款1619900元。同日，河东公司向邓钧桀出具销售不动产统一发票以及收据各一张，发票载明邓钧桀缴纳了购房款1619900元，收据载明邓钧桀缴纳了契税48597元、权证印花税5元、预告登记费80元。2013年10月12日，该合同办理了登记备案。2014年3月24日，在河东公司内部形成一份电子版《退房变更审批单》，上面的原因一栏载明：“北碚××××号楼×××客户邓均桀于2013年8月29日于我司签订商品房买卖合同，付款方式为一次性，已在2013年10月12日完成合同备案登记，因客户个人原因，希望更名为黄晓刚，故申请退房再重新认购。是否退款一项载明为“否”，申请人为刘栩豪。”但上面无邓均桀、邓磊、黄晓刚等任何当事人签字。2014年4月3日，邓磊以邓钧桀监护人身份与河东公司签订了《退房协议》，协议载明：“乙方邓钧桀于2013年8月29日购买了河东公司位于重庆市北碚区××镇×××道×××号×××××项目××幢×-×号房屋，以分期付款方式签订了购房合同，但由于个人资金原因，且无力支付剩余房款，所以申请办理退房手续。”同日，邓磊以邓钧桀的监护人身份与河东公司一起办理商品房买卖合同的注销登记手续。2014年4月9日，黄晓刚与河东公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定黄晓刚以1619901元的价格购买涉案房屋，黄晓刚需于2014年4月9日一次性支付购房款1619901元。同日，河东公司向黄晓刚出具销售不动产统一发票，但黄晓刚事实上未向河东公司支付任何购房款。2014年4月11日，该合同办理了登记备案。2017年6月27日，该房屋登记到黄晓刚名下。2014年2月27日至2014年4月22日期间，黄晓刚通过自己账户向邓磊转账94.5万元；2014年6月27日、28日案外人陈勇代黄晓刚向邓磊转账24万元。2015年3月17日，赵婷婷向本院提起变更抚养关系之诉。该案经本院主持，双方达成如下调解协议：赵婷婷与邓磊的婚生子邓钧桀从2015年3月23日起变更为由赵婷婷抚养；邓磊自2015年4月起每月支付邓钧桀抚养费1000元。2015年11月12日，邓钧桀向本院提出确认合同效力之诉，要求确认2014年4月3日邓磊以邓钧桀监护人身份与河东公司签订了《退房协议》无效。2016年2月18日，本院作出了(2015)碚法民初字第08043号民事判决书，驳回了邓钧桀的诉讼请求。后邓均桀不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2016年8月11日作出(2016）渝01民终3301号民事判决书，驳回了邓均桀的上诉请求。后邓钧桀申诉至重庆市高级人民法院，要求对重庆市第一中级人民法院作出(2016）渝01民终3301号民事案件进行再审。重庆市高级人民法院于2017年5月24日作出（2017）渝民申266号民事裁定书，驳回了邓钧桀的再审申请。本院认为，已有生效判决确认邓均桀与河东公司之间的退房协议有效，已经解除了双方签订的商品房买卖。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在邓均桀与河东公司的房屋买卖合同解除后，邓均桀及时退回了房屋，河东公司负有及时退还邓均桀购房款的义务。河东公司抗辩及第三人黄晓刚陈述均提出实际上是邓均桀与黄晓刚之间存在房屋买卖关系，当初邓均桀的法定代理人邓磊和黄晓刚、河东公司三方合议，将之前河东公司与邓均桀签订的房屋买卖合同解除备案登记，然后在由河东公司与黄晓刚重新签订该房屋的买卖合同，邓均桀交付的房款就直接转为黄晓刚的购房款。如若此抗辩事由成立，首先，河东公司需要证明邓均桀和黄晓刚之间存在买卖合同关系，但除了黄晓刚给邓磊转账了118.5万元的证据外，没有其他证据证明该买卖合同关系的存在，而邓磊只是邓均桀的法定代表人，虽然邓磊可以以法定代理人的身份代表邓均桀作出相关的民事行为，但不是邓磊的行为就一定是代表邓均桀，黄晓刚转账给邓磊也可能系双方存在其他的法律关系。同时，房屋买卖合同的成立至少需要当事人、标的和价格三个要素，而本案中没有充分证据证明黄晓刚与邓均桀之间合议确定的价格。黄晓刚一直陈述双方的买卖价格时138.5万元，一是这个价格大幅低于邓均桀刚购买的价格，与常理不符，二是黄晓刚转给邓磊的金额也只有118.5万元，相差了20万元，均无法证明双方就房屋买卖价格形成了合议。其次，即便黄晓刚与邓均桀的买卖合同关系成立，邓均桀也是事实上解除了与河东公司之间的房屋买卖合同，河东公司应当退还邓均桀购房款。如若按河东公司所说，邓均桀自愿将其购房款转为黄晓刚的购房款，那实际上就是邓均桀将其应获得的购房款作为了债权转让给了第三人黄晓刚。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让债权的，应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力。”根据该规定，河东公司应当举示证据证明其接受债权人邓均桀转让权利的通知以及接受债权人指示付款的证据，但河东公司未举示任何证据予以证明。第三，即便是购房，也应当是先将房权证办理至邓均桀名下，然后再过户到黄晓刚名下，而通过向开发商解除合同后另行签订商品房购买合同的方式履行，规避商品房流通所产生的税费，该行为则可能因违法而导致无效。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”2014年4月3日，邓磊以邓钧桀监护人身份与河东公司签订了《退房协议》，2015年11月12日起原告先后提起了三次诉讼，均要求确认《退房协议》无效。直至2017年5月24日重庆市高级人民法院作出（2017）渝民申266号民事裁定书，驳回原告的再审申请，原告才转而要求河东公司返还购房款。综上，从2015年11月12日起，原告一直都在积极主张自己的权利。因此，本案未超过诉讼时效。关于原告缴纳的契税、权证印花税、预告登记费，是原告作为购房者应该向相关机构缴纳的费用，被告只是接受原告委托进行代收代缴，但被告并无退还义务，在合同解除后，原告应自行向相关机构申请退还。当然，如需河东公司予以配合的，应当予以配合。综上所述，河东公司没有举示充分证据证明邓均桀与黄晓刚之间达成了商品房买卖协议以及邓均桀通知其将应退还的购房款转为黄晓刚应付的购房款，故其仍然应当履行退还房款的义务，并承担相应的资金占用损失。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告重庆河东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邓钧桀购房款1619900元，并从2014年4月4日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付资金占用损失至付清本金止。二、驳回原告邓均桀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19817元，由被告重庆河东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  甘文杰人民陪审员  何琼杰人民陪审员  刘昌元二〇一八年十一月一日书 记 员  邓 为