福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初3669号 原告（反诉被告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：李福德，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶礼鑫、陈玉洁，福建远东大成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林小钦，女，1983年7月19日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：陈乃朝，福建求实律师事务所律师。 原告平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）与被告林小钦商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告长福公司的诉讼代理人叶礼鑫、被告林小钦的诉讼代理人陈乃朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长福公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除长福公司和林小钦签订的编号为MF-2007-01-NO.058XXXX的《商品房买卖合同》，且林小钦应配合办理上述合同的备案登记注销手续；2.判令林小钦向长福公司支付逾期违约金（以85万元为基数，自2014年11月16日起按照每日万分之三的标准计算至《商品房买卖合同》解除之日止），且长福公司有权从林小钦已付的首期房款中直接抵扣；3.判令林小钦向长福公司支付违约金258507.8元，且长福公司有权从林小钦已付的首期房款中直接抵扣；4.林小钦承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年11月16日，林小钦与长福公司签订编号为MF-2007-01-NO.058XXX的《商品房买卖合同》，约定：林小钦购买长福公司开发建设的长福麒麟海湾第18幢11层XXXX号房产，购房总价为1292539元；林小钦应在签订合同之日向长福公司支付首期房款442539元，余款85万元由林小钦办理银行按揭贷款。同时《商品房买卖合同》的附件六《买卖合同补充协议》中第五条对办理银行按揭贷款进行约定，约定每逾期一日，林小钦应按商品房总价款未付部分的日万分之三向长福公司承担违约金，且在长福公司解除合同的情况下，林小钦应按购房总价款的20%向长福公司承担违约金。《商品房买卖合同》生效后，林小钦仅支付了首期房款442539元，但却未按照合同约定办理按揭贷款，且在长福公司多次催告后，至今未办理按揭贷款，整个楼盘仅有林小钦和另案的薛理程未办结按揭贷款，林小钦已严重违反合同约定，故长福公司有权要求解除《商品房买卖合同》，并要求林小钦承担相应的违约责任。 林小钦辩称，1.答辩人与长福公司就案涉房产买卖曾签订二份合同，第一次签订合同是2013年，且当时就已办理银行按揭，但大部分业主贷款都没有放款，经询问，长福公司售楼处工作人员告知系公司原因造成，具体得等通知。签订第二份合同即案涉合同，是长福公司给予15万元优惠后于2014年9月签订，当时第二次办理了银行按揭贷款，迟迟未放款后，答辩人有向长福公司询问，被答复再通知。因此，答辩人已办理银行按揭贷款手续，且从未要求银行停止审批按揭贷款，不存在违约。2.根据补充协议约定，长福公司有解除权前提是银行未批准贷款或批准贷款金额不足时银行通知或长福公司尽到通知义务而林小钦在接到通知后三日内未付清购房款，但林小钦从未收到任何通知，亦无人通知林小钦补充材料或补足购房款，长福公司的通知函仅是要求办理银行手续，但林小钦已经办理了银行按揭手续，因此，长福公司无权解除合同。3.长福公司在案涉地块规划、设计变更的情况下未按约定书面通知答辩人，违约在先，答辩人有权行使先履行抗辩权；长福公司进行虚假广告宣传，违法、违约在先；长福公司陷入危机，异常经营，林小钦有权行使不安抗辩权，长福公司无权要求解除合同，林小钦不同意解除合同。4.长福公司第二项诉请为合同履行情况下的逾期付款违约金，第三项诉讼为合同解除违约金，二者矛盾；而且，合同约定出卖人和买受人各有解除权的情况下，买受人要支付20%的违约金，出卖人仅需支付0.05%的违约金，明显违背公平原则。5.长福公司迟至2017年3月6日才将《商品房买卖合同》交给答辩人，已违约在先。 林小钦向本院提出反诉请求：1.判令长福公司因规划、设计变更应依照法律法规规定和合同约定向林小钦履行书面通知义务；2.判令长福公司支付林小钦逾期交房违约金（自2015年12月1日起按日万分之三计算至实际交房之日止）；3.长福公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.林小钦已按约提交银行按揭材料，没有违约。2.长福公司在规划设计变更后未书面通知林小钦，已违法违约，林小钦有权行使先履行抗辩权。案涉商品房位于2011G020地块，《建设用地规划许可证》载明该地块的规划用地性质为二类居住用地，《商品房预售许可证》载明用途为住宅，案涉《商品房买卖合同》亦约定该地块规划用途为居住，但在该地块的一期实际建设中盖有两座二层商业楼，长福公司在实际建设中对用地性质的规划、设计进行改变。2013年4月18日平潭综合实验区规划局对2011G020地块的规划设计总平图中，增加了“商业总建筑面积10389.37平方米”，把原来“居住用地”规划、设计变更为“住宅、商业用地”，并在2013年7月5日作出“平潭综合实验区规划局关于确认平潭长福文化地产有限公司2011G020地块和2011G021地块技术经济指标的函”中同意长福公司申请对2011G020地块增加商业建筑面积，并对具体指标给与确认、明确，2015年平潭综合实验区管委会再次作出批复，同意变更2011G020地块的规划条件，将该地块的用地性质变为“住宅和商业综合用地”。但是，长福公司始终没有告知林小钦规划、设计的变更情况，在原规划为住宅的小区增加了商业建筑。故长福公司未履行规划设计变更的书面通知义务，违法、违约在先，林小钦有权对此行使先履行抗辩权，长福公司无权提出解除合同。3.长福公司进行虚假广告宣传，属违法、违约行为。长福公司向业主发放的“岛中央，揽湖观海居住传奇--长福.文化城.麒麟湾”宣传册中，以及“长福之夜.礼谢平潭…-长福.文化城业主答谢晚宴”中，宣称“长福.文化城”包含有亚洲最大私人博物馆、国际顶级酒店、长福文化购物广场、5A级写字楼、高端园林社区、优质物业管理，享有平潭最优质的教育资源，划片平潭一中、平潭岚城新区小学，平潭实验幼儿园亦落户长福.麒麟湾，为平潭县第二实验幼儿园。但上述宣传根本未落实，特别是平潭第二实验幼儿园现已在平潭西航地带，且长福公司曾在之前与其他业主商品房纠纷案件的庭审中确认其广告宣传中的40万平米的“长福城市文化广场”所在的2011G021地块被平潭综合实验区环境和国土资源管理局收回。而林小钦正是基于长福公司所宣传的高端社区、高端附属配套设施、高端教育资源高价购买案涉商品房。故长福公司虚假广告宣传，违法违约在先。4.长福公司陷入危机，异常经营，林小钦有权行使不安抗辩权。长福公司开发的地块被政府收回，无力开发建设，公司经营出现严重异常、法定代表人因故去世等重重危机令林小钦产生不安抗辩。林小钦多次与其他业主共同到长福公司对规划变更、虚假广告、异常等问题进行反映并提出质疑及进行协商处理。2014年9月长福公司对包括林小钦在内的大部分业主进行降价15万元，签订优惠协议，并承诺不会降价，之后又违背承诺以赠送车库、发放抵用券的方式再次降价15万。此后长福公司又以赠送车库或发放抵用卷的方式再次降价15万，将楼盘单价从1万多元降价至六七千元出售，让林小钦在内业主更加怀疑长福公司无力建设而变为烂尾楼。而且，长福公司股份被冻结，公司被工商部门处罚，被纳入异常经营，种种危机状况让业主感觉反诉被告无力履行合同，产生不安抗辩。4.林小钦在《商品房买卖合同》签字后交由长福公司盖章，但在林小钦多次要求下，长福公司均拒不给付《商品房买卖合同》。直至2017年3月6日在林小钦和其他业主报警的情况下，才从长福公司拿到《商品房买卖合同》。长福公司行为致使林小钦无法知悉长福公司是否已盖章、合同是否已签订完成、合同的具体履行合同，故长福公司明显违背法律和合同约定，违背诚信原则，应当承担违约责任；5.长福公司未按《商品房买卖合同》约定在2015年12月1日前将符合约定的房产交付林小钦，构成违约，应当按照合同约定支付逾期交房违约金。 长福公司对林小钦的反诉辩称，1.长福公司按政府规划建设，案涉地块不存在规划变更情况，2015年平潭综合实验区管委会作出《关于长福公司2011G020地块规划条件变更事宜的批复》仅是再次对2013年4月18日平潭综合实验区规划局审批的总平图的确认，而非规划变更。《总平规划方案变更公示》确实存在，但规划部门最终并未同意规划变更，故不存在规划变更的通知事宜。2.长福公司未进行虚假广告宣传。案涉商品房位于2011G020地块，该地块分两期开发，先期开发的北侧地块，而幼儿园系规划建立在后期开发的南侧地块，长福公司将会在南侧地块按规划建设幼儿园。长福公司发布的广告中宣称毗邻平潭最大城市公园、盛纳竹屿湖奢美视界，案涉地块毗邻竹屿湖，并未虚假宣传；宣称坐享平潭最优质教育配套，根据政府规划，平潭一中新校区将迁址岚城组团、平潭岚城新区小学也将在岚城组团，并未虚假宣传；宣称长福集团斥巨资建设运营亚洲最大私人博物馆，长福公司也正在依规划建设长福山水潭艺术博物馆；即使各原因导致宣传部分未落实，根据《商品房买卖合同》附件六补充协议，双方约定售楼书、广告、沙盘、产品模型或其他宣传资料均为展示设计思路而设立或提供，同意不作为合同要约、附件或组成部分。3.林小钦提出其有不安抗辩权没有任何依据，降价与否是企业自主行为，被冻结股权等都已经解除，何况冻结股权、被行政处罚是2016年的事情，而依约林小钦早已应办结银行按揭手续。林小钦即使有不安抗辩权，也是应及时通知长福公司，而不是直接拒不办理按揭贷款手续。4.根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条，在买受人未按约定缴清房款时，长福公司有权拒绝交房，长福公司不予交房有合同依据，林小钦诉请逾期交房违约金没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在归纳争议焦点时结合案件具体情况予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月31日，长福公司开具销售不动产统一发票，确认向林小钦预收长福麒麟海湾18#1102房的购房款442539元。2014年11月16日，林小钦（买受人）与长福公司（出卖人）签订编号为MF-2007-01-NO.058XXXX的《商品房买卖合同》（以下简称合同）、买卖合同补充协议（以下简称补充协议）等，约定林小钦向长福公司购买位于平潭县万北路与平岚二路交叉口东北侧的长福麒麟海湾一期[位于编号为2011G020地块]第18幢11单元1102号房，总价1292539元。合同第六条约定：买受人应在签订合同之日向出卖人支付首期房款442539元，余款85万元由买受人办理银行按揭贷款。合同第七条约定：买受人未按合同约定时间付款，按逾期时间分别处理不作累加，（1）逾期不超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月1日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。合同第十条约定：包含变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设施等在内的经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房，出卖人未在规定时限内通知买受人的买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期活期利率给付利息；买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议，因出卖人原因造成买受人损失的，出卖人应当给予合理补偿。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同第二十四条约定，合同一式四份，出卖人二份、买受人一份、相关部门一份。补充协议第五条约定：“关于合同第六、第七条付款特别约定……5.3如买受人选择按揭付款的：5.3.1买受人应在下述时间内办理完毕相关手续并提供相关资料（以银行规定为准，下同），否则买受人应当承担延迟付款的责任，出卖人有权要求买受人在出卖人通知后3日内付清全部剩余未付购房款项，每逾期一日，买受人应按所购商品房总价款未付部分的日万分之三向出卖人承担违约金，逾期超过30日的出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款20%向出卖人承担违约金：(1)买受人应于双方签订《商品房买卖合同》之日向银行提供完成相关按揭材料供银行审查，如银行要求买受人补充按揭资料的，买受人应于收到银行或者出卖人发出的补充材料通知书后3日内补齐资料；（2）买受人的按揭贷款申请或按揭银行批准之后……5.3.2发生如下情形之一的，买受人应在接到按揭银行或出卖人书面通知后3日内无条件向出卖人补足差额款，否则，每逾期一日买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过30日的出卖人有权解除本合同，买受人应按购房总价款20%向出卖人承担违约金，（1）非出卖人原因，导致买受人无法办理按揭或银行准予办理的按揭成数、年限有所降低……（3）非出卖人原因造成按揭银行不能在双方签订本合同之日起45日内向出卖人账户足额发放全部按揭贷款……”。补充协议第六条约定，买受人尚未依合同约定缴清全额房款、面积差异房价款、因违约产生的全部违约金等情形，出卖人有权拒绝向买受人交付所购商品房，且不承担逾期交房责任。补充协议第七条约定，合同第十条中“该商品房项目的规划、设计”是指买受人所购商品房所在楼宇的规划、设计，该商品房所在楼宇之外的本项目范围内其他用地，出卖人可依据政府部门最终批准的规划和使用功能开发、建设及使用。补充协议第十条约定，本合同依约定或者法律规定解除的，买受人与产权共有人均必须在一方提出解除合同之日起7日内，备齐并签署申请资料向有关部门办妥以下事项的申请手续，否则每逾期一日买受人应每日以房价总额的万分之一向出卖人支付违约金，且出卖人有权不退还全部已付房款：本合同已经在房管部门备案的，必须经房管部门批准解除备等；按照本合同约定出卖人享有解除本合同权利时，若出卖人选择解除本合同的，出卖人有权在买受人已交款项中直接扣除其应承担之违约金，及出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税费、销售佣金、签约律师费及因此而产生的其他费用均由买受人承担，出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约金和上述税费先行予以扣除，买受人购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，出卖人有权继续向买受人追偿等。补充协议第十一条约定，除合同约定特殊情形外，出卖人和买受人相互送达与本合同有关的文件，均应当面签收或以书面形式挂号邮寄或特快专递送达，一方寄出函件之日起的第5日，视为该函件已送达对方且生效（包括被退件或他人签收等），送达地址以合同记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、延迟通知等不利后果等。案涉合同于2014年11月20日办理合同登记备案（岚综实房地交第（20142678）号）。2014年11月29日，长福公司通过邮政快递向地址为平潭县城关台亚岚大风车幼儿园的收件人林小钦寄送办理按揭通知书，经查询为他人收。2015年11月27日、2017年2月17日，长福公司二次通过邮政快递向地址为“平潭县万豪汇景城B区1*208林小花收（转林小钦）”（《商品房买卖合同》上载明的林小钦地址）的收件人林小钦寄送通知函，告知林小钦其未按《商品房买卖合同》约定办妥银行按揭贷款手续已构成违约，要求林小钦在收到函件后限期办妥银行按揭贷款手续并完成付款义务等内容，经查询二份邮件分别为本人收（2015年11月29日）、他人收（2017年2月18日）。2017年3月6日，长福公司将案涉合同交予林小钦。 另查，林小钦曾于2014年1月就购买长福公司的商品房向中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行申请按揭贷款，但未获审批通过。此外，林小钦曾就案涉纠纷向本院起诉诉讼，请求判令解除案涉《商品房买卖合同》、判令长福公司返还已付购房款并支付占用期间利息，本院于2017年3月29日立案。期间长福公司提起反诉，请求判令林小钦向长福公司支付违约金。2017年6月13日，林小钦申请撤诉并获本院准许，长福公司未撤诉，本院作出（2017）闽0128民初1683号民事判决书，以长福公司未诉请解除合同而要求林小钦支付违约金，依据不足为由，驳回长福公司的诉讼请求。长福公司不服该判决，提起上诉，福州市中级人民法院经审理后判决驳回长福公司的上诉，维持原判。 本院归纳双方争议焦点并分析评判如下： 案涉商品房所在的2011G020地块是否存在规划变更。 林小钦主张2011G020地块存在规划变更而长福公司未履行书面通知，并提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、《平潭综合实验区环境与国土资源局关于批复的函》、《平潭综合实验区规划局关于确认平潭长福文化地产有限公司2011G020地块和2011G021地块技术经济指标的函》、《总平规划方案变更公示》、平潭综合实验区管委会《关于平潭综合实验区万北路与平岚二路交叉口东北侧2011G020号地块国有建设用地使用权的批复》、《关于长福公司2011G020地块规划条件变更事宜的批复》等一系列证据，本院组织双方进行证据交换和质证后，鉴于林小钦提交的证据无法直接证明2011G020地块存在规划变更，为查明事实，本院向平潭综合实验区规划局函询长福麒麟海湾一期自2013年10月起是否存在规划变更情况，平潭综合实验区规划局于2018年8月3日复函称：长福麒麟海湾房地产项目位于平潭岚城片区竹屿湖中路（时为万北路）与瑶竹南路（时为平岚二路）交叉口东北侧，项目分为北地块、南地块建设。项目设计方案（含总平面图）于2013年4月18日批复，北地块一、二期建设工程规划许可证于2013年7月17日核发。2014年11月12日，该项目业主平潭长福文化地产有限公司向规划局提交《关于2011G020地块方案变更的申请报告》，申请在规划条件允许的范围内对2011G020地块方案进行相应变更，规划局收到申请后，依据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款规定，于2014年12月17日进行《总平规划方案变更公示》，征求各利益相关人及周边相关人的意见，公示期间为2014年12月17日至2014年12月26日。因公示期间收到多个利益相关人及周边相关人的反对意见，经规划局研究，决定不同意该变更申请。故长福麒麟海湾一期项目为长福麒麟海湾房地产北地块项目，自2013年10月起至今，不存在变更规划情况。本院将规划局复函交原被告双方进行质证，长福公司对该复函无异议，林小钦仍坚持认为2011G020地块存在规划变更而长福公司未履行书面通知。本院认为，平潭综合实验区规划局的复函对2011G020地块是否存在规划变更进行了详细说明，对长福公司曾申请规划变更而未获批准的情况亦进行了一并说明，林小钦坚称该地块存在规划变更但已提交的证据无法进行反驳，本院对2011G020地块自2013年10月起未存在规划变更的事实予以确认，林小钦关于案涉商品房所在的2011G020地块存在规划变更而长福公司未履行书面通知的主张，没有事实依据，不予支持。 二、长福公司是否进行虚假广告宣传。 林小钦主张长福公司进行虚假广告宣传，违约在先，长福公司则辩称长福公司并未虚假宣传，且双方已在补充协议中明确约定广告不作为合同要约。本院认为，林小钦提交的广告宣传册等并不能直接认定为长福公司虚假宣传，而且，根据补充协议第十三条约定，买受人已知悉出卖人所作的售楼书、售楼广告、沙盘、产品模型或其他宣传资料仅作为展示设计思路而设立或提供，并同意不作为本合同的要约、附件或组成部分，任何一方不得原因任何其他书面的、口头的或其他形式的承诺、声明、告示、宣传资料，买受人与出卖人的权利义务以本合同及相关书面协议的约定为准，林小钦在补充协议上签字认可。故林小钦主张长福公司进行虚假广告宣传，本院不予支持。 三、林小钦关于行使不安抗辩权的抗辩能否成立。 林小钦抗辩长福公司开发的地块被政府收回、法定代表人去世、降价售房、公司股份被冻结，被工商部门处罚等种种经营异常和危机状况另其产生不安，有权行使不安抗辩权。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”，首先，林小钦辩称其已办理银行按揭贷款手续且从未要求银行停止办理按揭，但却提出不安抗辩权，和基于不安抗辩权的中止履行行为矛盾；其次林小钦提交的证据并不足以证明长福公司经营状况严重异常等有丧失或可能丧失履行职务情形。作为市场经营主体，降价售房系企业自主经营行为，并不能直接推导出长福公司经营状况严重异常，林小钦主张的开发地块被收回、公司股份冻结、拖欠工程款被行政处罚等亦无法直接认定长福公司经营状况已经达到严重异常程度，况且长福公司股份被冻结、拖欠工程款被行政处罚等均发生在2015年年底、2016年，而合同双方约定林小钦应在领取合同后45日内办结银行按揭，亦不能以事后发生的行为作为其当时中止履行的依据。综上，林小钦关于行使不安抗辩权的抗辩，不予支持。 四、长福公司是否应当赔偿逾期交房违约金。 林小钦主张长福公司未按合同约定期限交房，应承担逾期交房违约金，长福公司则辩称根据补充协议约定，在林小钦付清购房款之前，其有权拒绝交房，不存在逾期交房违约金。本院认为，补充协议第六条约定买受人付清购房款义务应当先于出卖人的交房义务履行，林小钦逾期支付购房余款，本案林小钦始终未付清购房余款，长福公司主张行使先履行抗辩权，无须向林小钦交付案涉房产、无须支付逾期交房违约金，本院予以支持。 综上，案涉合同、补充协议均系长福公司与林小钦真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于长福公司要求解除《商品房买卖合同》的主张，本院认为，根据合同第七条、补充协议第五条，非出卖人原因造成按揭银行不能在《商品房买卖合同》签订之日起45日向出卖人账户足额发放全部按揭贷款，买受人在接到按揭银行或出卖人书面通知后3日内未补足差额款的，出卖人有权解除合同，本案中，林小钦既未举证在签订案涉合同（2014年11月16日）后向银行申请按揭贷款，又未能举证因长福公司原因致使银行停止审批按揭贷款，而长福公司向本院提交的邮政特快专递寄件单及查询结果证实长福公司于2015年11月28日、2017年2月17日二次以《商品房买卖合同》所载地址为寄件地址向林小钦寄送通知函，告知林小钦未按约办理银行按揭致使长福公司未在期限内收到足额款项，要求林小钦及时办理银行按揭，且2015年11月28日邮件显示为本人收，而林小钦并未能举证其在接到通知后及时办理银行按揭或自行补足款项，反而于2017年3月向本院起诉诉讼要求解除合同、撤诉之后亦未采取措施补足余款。因此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”，本案林小钦迟延履行付款义务，经催告后又长时间未履行，长福公司诉请解除案涉合同，于法有据，予以支持。长福公司主张的合同解除违约金，根据合同第七条约定，林小钦逾期付款超过30日且经出卖人书面催告3日内仍未支付应付款而致使出卖人解除，应按累计应付款的20%向长福公司支付违约金，即258407.8元（1292539×20%），但考虑到从合同签订之日至今，平潭地区的房价呈现涨势，解除合同于长福公司有利，亦可弥补部分损失，再按上述约定的20%计收违约金确属过高，应予调整，综合本案的实际情况，调整为按10%计取违约金即129253.9（1292539×10%）予以支持。对于长福公司主张的逾期付款违约金，根据合同第七条约定的按逾期时间分别处理不作累加，长福公司已主张解除合同的情况下再行要求逾期付款违约金和该条约定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。合同解除，双方互负返还责任，长福公司要求林小钦协助办理合同备案登记注销手续的同时亦应当履行退还购房款的义务，基于公平原则以及减少不必要的重复、繁琐及当事人诉累，本院一并予以处理，林小钦应协助长福公司办理合同备案登记注销手续，而长福公司亦应向林小钦返还已付购房款442539元。对于长福公司主张的依据补充协议第十条其有权从林小钦已付的首期房款中直接划扣合同解除违约金，本院认为，长福公司对林小钦享有的债权属于普通债权，并无法定优先受偿权，直接抵扣将可能损害林小钦其他债权人的合法权益，长福公司该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除平潭长福文化地产有限公司与林小钦签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0588020）； 二、林小钦应于本判决生效之日起十日内协助平潭长福文化地产有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0588020）的备案登记注销手续； 三、林小钦应于本判决生效之日起十日内向平潭长福文化地产有限公司支付合同解除的违约金129253.9元； 四、平潭长福文化地产有限公司应于林小钦履行本判决确定的第二项义务后向林小钦返还购房款442539元； 五、驳回平潭长福文化地产有限公司、林小钦其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16432元、反诉案件受理费1746元，均由林小钦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  陈 钦 人民陪审员  施平强 二〇一八年十一月一日                                                                                              法官助理    林海泽                                                                                           书记员   施丽蓉