四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民终834号 上诉人（原审原告）：成都市人人乐百货有限公司，住所地四川省成都市武候区科华中路新********。 法定代表人：杨永银，公司执行董事。 委托诉讼代理人：肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川华升嘉良投资有限公司，住所地，住所地四川省泸州市龙马潭区安宁镇安居街******iv> 法定代表人：徐仁华，公司董事长。 委托诉讼代理人：王勇，四川长松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，四川长松律师事务所律师。 上诉人成都市人人乐百货有限公司（以下简称成都人人乐公司）因与被上诉人四川华升嘉良投资有限公司（以下简称四川华升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市中级人民法院（2017）川05民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人成都人人乐公司的委托诉讼代理人肖才元，被上诉人四川华升公司的法定代表人徐仁华及委托诉讼代理人王勇到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。 成都人人乐公司上诉请求：1.撤销原审判决主文第二项，并依法改判四川华升公司向上诉人返还定金1000万元，并赔偿资金占用损失(以人民币1000万元为本金，按照同期同类贷款利率，自2011年lO月10日起计算至实际清偿完毕之日止，暂计算至20l7年9月1日，损失为人民币3564458．33元)；2.撤销原审判决主文第三项，并依法改判四川华升公司向上诉人依据定金罚则另行给付1000万元；3.本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决将本案所涉的政府规划调整行为认定为不可抗力明显错误。1.政府具体的规划调整不符合不可抗力的法律特征和实质要件。《中华人民共和国民法通则》第一百五十六条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。四川华升公司作为从事经营商品房开发、销售业务的企业，对于政府可能变更规划的事宜应当有所了解，规划调整并非完全不可预见、不可避免和不可克服。而导致项目建设时间拖延，四川华升公司无法按期履行交付租赁物的根本原因在于，四川华升公司为追求自身利益最大化，就补偿问题不断地与政府就规划调整、收回案涉土地的问题进行讨价还价所致。2.原审判决依据《房产租赁合同》第8.14条认定双方有将政府规划约定为不可抗力的观点明显不能成立。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十六条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款对于不可抗力的定义来看，相关因素能否构成不可抗力应当依据法律规定进行严格审查，合同当事人无权将不符合不可抗力法律特征的因素随意约定为不可抗力。《房产租赁合同》第8.14条将政府规划约定为不可抗力事由，但条款系为保证上诉人对租赁物的正常使用权，而对被上诉人在租赁期内不得随意解除合同而做出的义务性约定。本条根本无法解读出，被上诉人享有以政府规划调整为由主张免责的权利。且该条适用于“合同租赁期内，2015年12月31日起至2035年12月30日止”。本案的纠纷发生之时，案涉租赁房产尚在建设之中，根本不在租赁期内，原审判决以《房产租赁合同》第8.14条的约定为由，认定本案构成不可抗力明显失当。二、不管案涉的政府规划调整是否构成所谓的不可抗力，四川华升公司在本案中也没有提供任何有效证据证明其履行了相应的告知和提交相关证据的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”本案中，四川华升公司始终未能提交任何的有效证据证明其已履行了相应的告知义务，并在告知的同时，向上诉人一并提交了可以证明不可抗力存在的有关证据。虽然华升公司于2012年10月10日向成都人人乐公司发送了函件，但在该函件中四川华升公司仅是提及可能会发生项目规划调整，至于政府最终是否进行了规划调整、调整时间、调整内容等相关文件，上诉人始终无法获悉。三、原审判决在事实认定上明显回避四川华升公司与上诉人就延期交付问题没有达成任何的补充协议以及四川华升公司自始保证能够按照CDS-002号《房产租赁合同》继续履行的事实。1.双方自始至终没有就所谓的延期交付问题达成任何的书面修改或补充协议。双方签订编号为CDS-003的《房产租赁合同》，仅是应被上诉人的要求，为方便被上诉人向政府进行沟通协调的需要，上诉人配合被上诉人所签订，且双方一再强调双方的权利和义务仍按照原合同执行。没有证据证明在项目已经严重滞后的情况下，上诉人仍同意继续合作，并就项目的交付时间、租赁面积等方面与四川华升公司达成了新的协议。2.相反，四川华升公司自始至终向上诉人传递的信息是案涉租赁合同可以按期履行。四川华升公司在2012年4月之前获悉土地将被收回的信息，且自2012年4月26日就与相关部门开始进行了协商土地收回事宜。四川华升公司在明知案涉租赁合同已经无法履行，至少是无法按时履行的情况下，理应明确告知上诉人并主动解除租赁合同，并处理好合同解除后的善后事宜，以减少上诉人的损失。但恰恰相反，四川华升公司一方面隐瞒其与政府部门协商的具体情况，另一方面，却自始至终向上诉人传递的信息是租赁合同可以按期履行，欺骗和误导上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”由此，即便四川华升公司所称的政府规划调整构成不可抗力，但就原本应当于2012年就解除合同延迟至2016年7月才得以解除而产生的各项损失，显然已超出了不可抗力的影响范围，应当由导致该损失产生的过错方四川华升公司予以承担。四、在四川华升公司明显违约的情况下，原审仅判令四川华升公司返还定金本金及按存款利率给付利息损失明显有失公平。1.本案中，被上诉人已在政府规划调整过程中，获得了政府巨大的经济利益补偿。依据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条、第五十七条以及《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的规定，政府进行规划调整，应给予土地使用权人相应的补偿。四川省泸州市国土资源局于2012年9月24日给华升公司发出的《关于拟收回华升宝龙广场项目用地的通知》也明确载明“请你公司于2012年9月29日前提供该宗土地使用权相关手续及前期投入等有关依据送我局，供再次商谈收回该宗土地使用权的相关事宜。”正是在这样一种情况下，四川华升公司要求上诉人配合其签订了编号为CDS-003号的《房产租赁合同》以向政府要求更高的补偿。在本案纠纷之前和诉讼中，四川华升公司自始没有向上诉人透露其与政府相关部门协商、讨价的情况以及补偿情况。但仅从规划指标的变更和调整情况就可以看出，其已从政府手中获得了巨大的经济利益补偿。2.四川华升公司的违约行为给上诉人造成了巨大的预期利益损失。四川华升公司对外获取资金也必然需要支出相应的融资成本，其以极低的成本使用了上诉人巨额的资金达7年之久，显然有悖情理和法理，上诉人原审依据正常民间借贷的利率标准即年利率18％主张利息损失，理应予以支持。 四川华升公司答辩称，一、本案因政府规划调整导致不能按期交付租赁房产，答辩人既符合法定的免责事由，也符合双方约定的免责条件。1.本案所签订的《房产租赁合同》是在政府规划调整之前，是双方不可预见、不能避免、不能克服的。本案政府规划调整针对答辩人所作出的具体行政行为，有别于其他一般的具体行政行为，由于是政府为了提升泸州城市北大门进出的城市形象，而将答辩人原有的商业用地调整为公共绿地，即为了重大公共利益调整的需要，因此属于答辩人不可抗的法定免责事由。2.本案在《房产租赁合同》签订后，确有不可预见的政府规划调整，将项目原来商业用地调整为公共绿地并将收回土地使用权。根据本合同约定属答辩人不承担责任，并且也在第一时间书面通知到被答辩人就有关合作项目出现政府规划调整事宜，也没给被答辩人造成损失。3.根据答辩人与被答辩人于2011年9月23日签订的《房产租赁合同》第十三章第13.6条特别载明“如果本合同所述的综合购物广场项目，不能通过相关部门组织的商业网点听证，则本合同自动解除，甲方退回乙方已支付的相关款项，双方互不追究违约责任。”可见，答辩人收到政府对项目规划调整、收回土地使用权的通知时，《房产租赁合同》项目只完成土石方工程施工，还未建设房屋时就被迫终止本合同所述的综合购物广场网点项目，故本合同应自动解除，答辩人退回被答辩人已支付的定金1000万元，双方互不追究违约责任。因此，根据常情、常理、常识，也能确定双方签订租赁合同时的真实意思表示是将政府规划调整、土地批租事件、网点批复等明确约定为免责条件。二、答辩人已按照合同约定及时通知被答辩人出现政府规划调整事宜。本案答辩人在还没有正式收到规划调整通知时就将可能出现政府规划调整事宜书面告知过被答辩人，即答辩人于2012年5月4日向被答辩人告知《关于因可能出现规划调整而恳请贵司给予支持的函》；双方签订的“确认书”中载明被答辩人已收悉，答辩人于2012年l0月1O日向被答辩人告知《关于泸州华升·广场项目因规划调整再次恳请贵公司给予支持的函》，于2012年10月15日被答辩人向答辩人来《联系函》中载明已收悉此函，2015年10月20日《联系函》，2016年6月1日《联系函》，2017年4月24日《律师函》等。上述函件能够形成完整的证据锁链，证实答辩人无论是在政府规划调整之前、出现时、出现之后一直都与被答辩人联系并将项目相关情况及时告知，双方都在努力协商尽力保全合作项目，同时也明确愿意继续履行合同，从未提出过解除合同事宜，就关于房产交付时间再另行协商。三、本案并不存在被答辩人所述的有意将违约金条款提高，答辩人为此获得了政府巨大的经济补偿的事实。答辩人与被答辩人补充签订编号为CDS—003号的《房产租赁合同》，确实将合同违约金条款予以变更，当时双方的目的都是为了保全原来的商业用地项目，试图以高额的违约金赔付的存在，让政府放弃规划调整。事实上，双方的这一行为正是在积极履行《房产租赁合同》第八章第8.14条的约定“以尽量保全乙方在此经营为原则，协同乙方与拆迁单位磋商，争取：A、免予征用或由拆迁单位提供相邻地区条件相似的其他经营场地，保证乙方继续经营”，同时也证实了被答辩人从头至尾都是清楚“华升·宝龙广场”项目确实存在政府规划调整，也与答辩人积极配合保全项目继续合作，从未有要解除合同的意愿，否则，被答辩人也不会同意与答辩人签订编号为CDS-003号的《房产租赁合同》和“确认书”。经过双方努力确保了项目，于2015年12月21日经泸州市人民政府同意将本项目往侧移10亩土地。四、据了解上诉人要求解除合同的真实原因，不是被上诉人逾期交付房屋，而是在去年上诉人组团到泸州市考察市场，发现已存在几家大型商场、购物中心在建或已建，打算放弃泸州市场所致。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。 成都人人乐公司向一审法院起诉请求：一、判令四川华升公司双倍返还成都人人乐公司已支付的定金20000000元；二、请求判令四川华升公司赔偿成都人人乐公司资金占用损失10760000元（该资金占用损失以1000万元为基数，按照民间借贷年利率18%计算，自四川华升公司实际收款之日2011年10月10日起暂计算至起诉日，要求计算至生效法律文书确定的付款之日止）；三、判令四川华升公司承担本案全部诉讼费用。庭审中变更诉讼请求为：一、确认双方于2011年9月23日签订的《房产租赁合同》于2016年7月28日解除；二、判令四川华升公司向成都人人乐公司返还定金本金1000万元；三、判令四川华升公司依据定金罚则向成都人人乐公司另行给付1000万元；四、判令四川华升公司向成都人人乐公司赔偿资金占用损失（该损失以1000万元为本金按照年利率18%计算，自2011年10月10日起计算至实际清偿完毕之日止，暂计算至2017年9月1日，损失为1076万元）；五、本案诉讼费用由四川华升公司承担。 一审法院经审理查明：2011年7月19日，四川华升公司与泸州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以出让方式取得位于泸州市龙马潭区蜀泸大道东侧面积为2.3105公顷的商业用地，并于2011年11月24日取得国有土地使用权证。2013年1月24日，成都市崇尚百货有限公司变更公司名称为成都市人人乐百货有限公司。 2011年9月23日，成都市崇尚百货有限公司（乙方）与四川华升公司（甲方）签订《房产租赁合同》，合同约定：“1.1甲方同意按本合同约定的条件将其位于中国泸州市龙马潭区蜀泸大道北侧与龙马大道交汇处宝龙广场地下负二层（部分）、负一层及地面第一层至第四层全部的房产（以下简称租赁房产）出租给乙方使用。1.1.1租赁房产为甲方新建；……3.1租赁期限为二十年。租赁期限的起始日为租赁房产的交付日。租赁房产的交付日预定为2015年12月31日。……4.1甲方应于2015年12月31日之前将租赁房产及配套用房按本合同及本合同附件三所述条件交付给乙方。4.2如果甲方未能在前述日期前向乙方租赁房产，每逾期一日，乙方有权向甲方收取基本月租费的万分之二的违约金，但迟延时间最长不能超过六个月，否则视为甲方违反本合同，乙方有权选择终止本合同，甲方应双倍返还乙方支付的定金，并赔偿乙方因此而受到的一切损失。……6.1乙方在本合同签订后十五个工作日内向甲方支付1000万元（大写壹仟万圆整）人民币的合同定金（定金不计利息）。租赁房产交付后，该1000万元定金在乙方开始缴纳租赁费时用来优先抵扣租费，直至剩下150万元（大写壹佰伍拾万圆整）为止，……8.14甲方确认在本合同签订前没有收到过、也不知悉政府、上级行政机关或其它相关部门发出的收回租赁房产、改变房屋用途、禁止进入、房屋或土地征用或批租等通知，否则造成乙方的损失由甲方承担。在本合同租赁期内，除非市政规划、土地批租、国家强制性规定外，甲方不能以任何其他人为的、行政的决定为理由，要求解除乙方对上述租赁房产的使用权，否则，甲方应赔偿乙方因此而遭受的一切实际发生的和可预估的损失。如确有甲方不可预见的市政规划、土地批租事件发生，致使租赁房产需拆除或被征用，则甲方应自收到通知后3天内，将该通知复印件传送乙方，同时，以尽量保全乙方在此经营为原则，协同乙方与拆迁单位磋商，争取：A、免予征用或由拆迁单位提供相邻地区条件相似的其它经营场地，保证乙方继续经营；B、在A款条件无法达到的前提下，甲方应积极提供或协助乙方寻找相邻地区条件相似的其它经营场地；C、在A、B款条件都无法达到的前提下，乙方租赁物业范围内属于乙方投资的设备、设施及装修因市政、批租获得的经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿应归乙方所有。……13.2任何一方就本合同发给对方的通知或联系文件均为中文书面形式。人手传送以接收人签收为送达日；挂号信函邮寄方式，以邮政送达日为送达日；传真传送以接收方回传确认时间为送达日。”合同签订后，成都市崇尚百货有限公司以银行转账形式将1000万元转入四川华升公司银行账户，四川华升公司于2011年10月10日出具收据。 2012年5月4日，四川华升公司向成都市崇尚百货有限公司发出《关于因可能出现规划调整而恳请贵司给予支持的函》，载明：“……近日我司获悉，由于泸州市政府相关领导人换届，泸州市政府有意将贵我双方签订之项目所属地块重新进行规划调整，拟调整方向为城市绿化用地”，9月21日，泸州市住房和城乡规划建设局向四川华升公司发出《关于龙马大道与蜀泸大道交叉口东北角34亩用地调整为公共绿地的函，载明“……将蜀泸大道与龙马大道交叉口东北角34亩用地由原规划的公共设施用地调整为公共绿地，现已按程序公示交报政府审批，市政府于9月4日批复同意规划调整。现函告你司，请你司积极配合泸州市国土资源局做好相关工作。”9月24日，泸州市国土资源局向四川华升公司发出《关于拟收回“华升·宝龙广场”项目用地的通知》，载明：“因城市规划调整，该宗地土地用途由商业用地调整为公共绿地。你公司‘华升·宝龙广场’项目用地不能实施。我局依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，拟报市政府批准收回该宗国有建设用地使用权。请你公司于2012年9月29日前提供该宗土地使用权相关手续及前期投入等有关依据报送我局。”10月15日，成都市崇尚百货有限公司向四川华升公司发出书面《联系函》，载明“……贵司于2012年10月10日来函《关于泸州华升·广场项目因规划调整再次恳请贵公司给予支持的函》我司已收悉，贵司来函告知贵我双方所签订的泸州宝龙广场项目地块因政府调整规划，土地性质发生改变，可能会导致该项目无法按照双方约定之合同执行，本着贵我双方公司合作共赢的目的，我司希望贵司与政府积极深入沟通，以确定项目顺利实施……” 2015年12月21日，泸州市人民政府作出泸市府地发[2015]240号《关于收回四川华升公司国有土地使用权的批复》，载明：“同意收回四川华升公司34.6575亩商服用地中的10亩国有土地使用权，并按等价值原则在龙马潭区蜀泸大道侧补偿一宗面积为10亩的土地给四川华升公司”。2016年2月4日，四川华升公司取得华升.宝龙广场建设用地规划许可证，4月27日取得建设工程规划许可证，并开始动工修建，截止一审辩论终结前，案涉工程尚未竣工验收。2016年7月26日，成都人人乐公司通过邮寄方式向四川华升公司发出《关于解除〈房产租赁合同〉的通知》，载明“……1.解除我司与贵司签订的编号为CDS-002的《房产租赁合同》；2.贵司双倍返还我司支付的定金人民币2000万元；3.贵司赔偿由此给我司造成的一切损失。”2017年成都人人乐公司曾向泸州市龙马潭区人民法院起诉后又于2017年2月23日撤回起诉。2017年4月24日，四川长松律师事务所律师王勇向成都人人乐公司发出《律师函》载明“……向贵司函告：1.项目继续合作；2.就租赁的房产交付时间另行协商并延长，请贵司务必于2017年4月30日以前来与华升公司协商重新签订补充协议”，后双方当事人协商未果诉至法院。 一审法院认为，首先双方签订《房产租赁合同》时，租赁标的物房产尚未修建，但双方当事人的最终目的是由出租方四川华升公司收取租金、承租方成都人人乐公司使用租赁物，且合同对租赁标的物、租赁期限、租金等内容进行明确约定，因此该《房产租赁合同》属于预租合同性质。由于签订《房产租赁合同》时，四川华升公司已通过出让方式取得土地使用权和建设用地规划许可证，同时该《房产租赁合同》当事人意思表示真实、且不违反法律法规的强制性规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同合法有效。 其次，双方在履行《房产租赁合同》过程中，因政府规划调整中止与四川华升公司的土地出让合同将项目用地收回，导致四川华升公司不能按期开工建设并最终不能按约如期交付租赁的房产。因此《房产租赁合同》不能按期履行的原因系政府调整规划而非四川华升公司的其他违约行为。由于政府规划调整系双方签订《房产租赁合同》之后发生，也没有证据证明四川华升公司在签订《房产租赁合同》时已经知道或可能知道政府规划会调整。同时四川华升公司在得到政府规划可能会调整的消息时就及时告知成都人人乐公司，在政府相关文件下达后也及时通知了成都人人乐公司。特别是原成都市崇尚百货有限公司于2012年10月15日发给四川华升公司的《联系函》和四川华升公司于2016年6月1日发出并由成都人人乐公司员工签收的《联系函》均明确载明双方清楚知晓政府规划调整之事实。由于政府规划调整不可预见、不能避免、不能克服。同时根据双方当事人签订的《房产租赁合同》第8.14条约定内容来看，当确有不可预见的市政规划、土地批租事件发生时，四川华升公司负有通知成都人人乐公司之义务并协助与拆迁单位磋商，除此之外四川华升公司不承担其他责任。由此可见双方当事人签订合同时的真实意思表示是将政府规划调整、土地批租事件等作为不可抗力进行处理。 第三，由于政府规划调整，导致四川华升公司不能按期交付租赁房产，合同履行不能，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”之规定，成都人人乐公司享有解除合同之权利。同时政府规划调整后，四川华升公司取得的土地使用权和租赁房产位置已发生变化，加之四川华升公司实际能交付租赁房产的时间与合同约定的时间相差较长，商业环境明显发生变化，继续履行合同对成都人人乐公司明显不公，故成都人人乐公司关于解除合同的请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，本案双方当事人签订的《房产租赁合同》自成都人人乐公司《解除〈房产租赁合同〉的通知》送达四川华升公司时解除，故本案双方当事人签订的合同已于2016年7月28日解除。 第四，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，双方当事人应当返还取得的财产，因此四川华升公司应当返还向成都人人乐公司收取的定金1000万元。同时依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百二十二条：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则……”规定，本案合同不能履行的原因系政府规划调整而非四川华升公司的违约行为，故不适用定金罚则。但从公平角度考虑，四川华升公司除返还成都人人乐公司1000万元定金外还应当返还该1000万元产生的法定孳息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、确认四川华升嘉良投资有限公司与成都崇尚百货有限公司2011年9月23日签订的《房产租赁合同》于2016年7月28日解除；二、四川华升嘉良投资有限公司于判决生效之日起十五日内返还成都市人人乐百货有限公司资金1000万元及利息(利息从2011年10月10日起按中国人民银行颁布的同期活期存款利率计算至付清款之日止)；三、驳回成都市人人乐百货有限公司的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195600元，由成都市人人乐百货有限公司负担105600元，四川华升嘉良投资有限公司负担90000元。 二审审理中，双方对一审查明的案件事实无异议，本院予以确认。 双方均没有提交新证据。 本院另查明：2012年5月4日，四川华升公司向成都市崇尚百货有限公司发出《关于因可能出现规划调整而恳请贵司给予支持的函》，载明“……近日我司获悉，由于泸州市政府相关领导人换届，泸州市政府有意将贵我双方签订之项目所属地块重新进行规划调整，拟调整方向为城市绿化用地。一旦新的规划方案确定，项目将无法按照合同约定的内容实施，贵我双方的合作也将会被迫终止……为确保项目的顺利实施和租赁房产的正常交付，实现双赢，提出如下请求……，以上条款均为满足此次与政府沟通之需求，贵我双方的合作仍按照原合同所有条款执行”。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，本案双方签订的《房产租赁合同》的标的物租赁房产尚未修建，该合同属于预租赁合同关系，双方租赁合同的实际履行需建立在四川华升公司项目顺利建设的基础上。在本案合同履行过程中，由于四川华升公司没有按照合同约定的时间交付租赁房产导致双方合同解除，本案双方争议的焦点为：1.导致双方合同解除的原因是什么，四川华升公司是否因政府规划调整可以免责；2.四川华升公司是否存在其他违约行为，是否应当承担违约责任。 （一）关于导致双方合同解除的原因是什么，四川华升公司是否因政府规划调整可以免责的问题。上诉人主张四川华升公司没有按照合同约定的时间交房，应当对合同解除承担违约责任，一审认定没有按期交房系因政府规划调整的不可抗力原因所致，判决四川华升公司对双方的合同解除不承担违约责任错误。四川华升公司辩称，本案因政府规划调整导致不能按期交付租赁房产，四川华升公司既符合法定免责条件，也符合约定免责条件，一审判决四川华升公司不承担违约责任正确。经审理查明，双方在合同履行期间，因政府规划调整导致双方合同约定的项目用地收回，致使四川华升公司不能按期开工建设，直至2016年4月27日取得建设工程规划许可证后案涉项目才再次开始动工建设，截止一审辩论终结前，案涉项目工程尚未竣工验收，客观上不可能按照双方合同约定的2015年12月31日交付租赁房产。因此，一审认定政府调整规划是导致案涉合同不能按期履行的原因并无不当。上诉人主张政府调整规划不是不可抗力，四川华升公司不能因政府规划调整免除延期交付租赁房产的违约责任。本院认为，本案所签订的《房产租赁合同》是在政府规划调整之前，政府根据城市总体规划，将案涉项目原来的商业用地调整为公共绿地并收回土地使用权，是双方当事人都不可预见、不能避免、不可克服的，双方签订的《房产租赁合同》第八章“甲方（四川华升公司）保证及责任”第8.14款虽然并未约定在合同签订后租赁房产交付前出现政府规划调整导致合同不能正常履行的处理原则，但结合双方对租赁期内出现该种情形时四川华升公司负有及时通知上诉人并协助磋商的义务，并未约定该种情形发生后四川华升公司应当承担其他责任，一审认定双方签订租赁合同时的真实意思表示是将政府规划调整、土地批租事件等作为不可抗力的免责情形并无不当。成都人人乐公司上诉主张政府规划调整的行为不符合不可抗力的法律特征，因此，四川华升公司不应当免责的理由不能成立，本院不予支持。 （二）关于四川华升公司是否存在其他违约行为，是否应当承担违约责任的问题。 上诉人主张四川华升公司在本案中没有提供任何有效证据证明其履行了相应的告知和提交相关证据的义务，而且导致项目建设时间拖延、四川华升公司无法按期履行交付租赁物的根本原因在于四川华升公司为追求利益最大化，就补偿问题不断地与政府就规划调整、收回案涉土地的问题进行讨价还价，因此，四川华升公司应当承担违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”双方签订的《房产租赁合同》约定在发生政府规划事项后，四川华升公司负有通知上诉人之义务并协助与相关部门磋商。根据该条规定，四川华升公司在政府规划调整事项发生后，应按约履行告知义务以及提供证据证明不可抗力存在的证明义务。从上诉人认可的政府规划调整前后双方的系列往来函件证明，四川华升公司将政府规划调整事宜及时通知了上诉人，上诉人也知晓政府规划调整的事实，并配合四川华升公司修改合同与政府协调解决保全合作项目。因此，双方往来函件足以证明四川华升公司按照合同约定履行了告知及协调的义务，并提交了可以证明不可抗力存在的证据。上诉人主张没有有效证据证明四川华升公司履行了相应的告知义务和提交了可以证明不可抗力存在的证据与查明的事实不符，其以此主张四川华升公司应当承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。 上诉人主张双方自始至终未就延期交付问题达成任何的书面修改或补充协议，相反，四川华升公司自始至终向上诉人传递的信息是案涉租赁合同可以按期履行，导致双方未能及时解除合同，以减少上诉人的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，即便四川华升公司所称的政府规划调整构成不可抗力，但就原本应当于2012年解除合同延迟至2016年7月才解除而产生的各项损失，已超出了不可抗力的影响范围，应当由导致该损失产生的过错方四川华升公司予以承担。对此，本院认为，就本案而言，上诉人从2012年5月就获悉土地将被收回的信息，并配合华升公司与相关部门协商土地收回事宜，其在明知案涉租赁合同已经严重滞后无法按时履行、无法实现其合同目的的情况下，并未依法行使合同解除权，以及时收回定金减少损失，上诉人怠于行使解除合同的权利，其应当承担延后解除合同的相应法律后果。其上诉主张四川华升公司自始至终向其传递的信息是案涉租赁合同可以按期履行与查明的客观事实不符，故其上诉主张没有能及时解除合同的责任在四川华升公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 另，上诉人主张导致项目建设时间拖延、四川华升公司无法按期履行交付租赁物的根本原因在于四川华升公司为追求利益最大化，就补偿问题不断地与政府就规划调整、收回案涉土地的问题进行讨价还价，并因此获得了政府的巨大经济补偿，所以，四川华升公司应当承担违约责任。上诉人支持其该主张的证据有双方签订的CDS-003号《房产租赁合同》以及四川华升公司2016年2月取得的《建设用地规划许可证》。对此，本院认为，从2012年5月4日四川华升公司向上诉人发出的《关于因可能出现规划调整而恳请贵司给予支持的函》载明“为确保项目的顺利实施和租赁房产的正常交付，实现双方的共赢……以上条款均为满足此次与政府沟通之需求”，表明双方签订CDS-003号《房产租赁合同》的目的是确保项目实施，不能证明四川华升公司故意提高补偿标准与政府讨价还价寻求高额补偿，导致迟迟不能与政府达成交付土地协议，也不能证明四川华升公司对项目建设延后导致不能按期交付房产存在违约的过错，其因此主张系四川华升公司的原因导致不能按期交付房产，四川华升公司应当承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。四川华升公司2016年2月取得的《建设用地规划许可证》即使存在用地性质、建筑密度、建筑高度、绿地率等相关指标的调整，也是政府规划调整行为，不能以此证明系四川华升公司讨价还价获得的补偿，其因此主张四川华升公司故意拖延最终实现获利，四川华升公司应当承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。 综上，成都人人乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费195600元，由成都市人人乐百货有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  汪秀兰 审判员  李海昕 审判员  林 薇 二〇一八年十一月二十六日 法官助理彭扬梅 书记员刘闽