湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0702民初3655号 原告：李森，男，1985年10月17日出生，住所地湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：李世林，男，1956年11月21日，住所地湖南省常德市武陵区，系李森之父，代理权限系一般授权。 委托诉讼代理人：伍孝政，男，1945年10月15日出生，住所地湖南省常德市鼎城区，系李森姐夫，代理权限系特别授权。 被告：湖南奥百商业投资管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段**城市快线大厦第****。 法定代表人：张恒立，该公司董事长。 李森与湖南奥百商业投资管理有限公司（以下简称奥百商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法由审判员艾军独任审判，于11月7日公开开庭进行了审理。李森的委托诉讼代理人李世林、伍孝政到庭参加诉讼，奥百商业公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 李森向本院提出诉讼请求：判令奥百商业公司支付商铺租金22421元，并按当月应付款项日3‱支付违约金。 李森就其诉称的事实向本院提交了商品房买卖合同两份、委托经营管理合同两份、物业维修基金收据两份、房款预收收据两份、前期物业协议两份、双方往来函件六份，并申请了证人袁泳新、姚志刚出庭作证。 根据庭审确认证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2014年6月5日，李森与湖南金钻置业投资有限公司（以下简称金钻置业公司）签订商品房买卖合同两份，约定李森购买金钻置业公司开发的水榭花城中城x栋y层c号、c号商铺，买受款分别为190948元、193387元。合同第九条约定，签约之日至少付足总房款的50%，余款由李森自签约之日起十五日内交齐资料配合办理按揭。合同第十五条约定，出卖人应在2015年12月30日前向买受人交付购买的商品房。签约当日，李森向金钻置业公司支付c号商铺首付款100948元、支付c号商铺首付款103387元。李森还于当日交纳该两宗商铺房屋维修基金5969元，并与湖南金泰物业管理有限公司签订了该两宗商铺的前期物业管理服务协议。6月8日，李森（甲方）与奥百商业公司（乙方）签订“常德奥百奥特莱斯委托经营管理合同”两份，合同约定李森将其自行购买的c、c商铺委托奥百商业公司经营，委托及租赁期限为2015年4月1日起至2027年3月31日止。合同第四条对委托经营事宜进行了约定，该条第9项约定甲方委托乙方办理入户、验房、接收房屋。合同第五条（一）3条约定，2018年4月1日起至2019年3月31日内，乙方每月25日向甲方支付该月c商铺经营收入1591元、支付c商铺经营收入1612元，如逾期十日支付，则从第十日起，乙方每天按支付当月应付款项的3‱作为违约金支付给甲方。合同第六条约定，在委托经营管理期间，实现统一管理，甲、乙双方一致同意本合同为不可撤销合同。2016年6月18日，金钻置业公司发出通知，载明“湖南奥百商业投资有限公司为一空壳公司，该公司法定代表人张恒立被法院列为失信人黑名单……湖南奥百商业投资管理有限公司的欺诈行为对我公司及水榭花城中城业主造成了极大的经济损失。为了减少损失，我公司准备与各位业主协商租赁事宜，业主如有意向，可推选业主代表在收到通知后10日内与我公司协商租赁事宜。”同年8月28日，奥百商业公司发出通告，公告称“目前我司已与湖南金钻置业投资有限责任公司达成商业物业移交使用相关事项，商场将于2017年5月份全面开业，特此告知。”2017年5月15日，奥百商业公司向李森发出催告函，该函明确“奥百广场定于2017年8月1日开业，我司接湖南金钻置业投资有限公司通知，经多次催告你方仍未配合做好按揭贷款手续的面签工作且拒不补齐剩余房款，此举导致你购买的商铺无法完成收铺手续从而影响我司商场如期开业，特发此函告知你方如下：在2017年6月30日前需完成剩余房款补齐手续或配合金钻置业于2017年6月10日前完成资料准备及银行面签手续，逾期再不办理，我司将通过司法途径追究你方如下违约责任……”。同年5月18日，李森等9位业主联名分别向金钻置业公司、奥百商业公司发函，各位业主在函中对奥百公司的资信表达了质疑，并要求在金钻置业公司为奥百商业公司提供履约担保的前提下方愿意配合办理所购商铺的贷款按揭，同时，李森在内的业主在函中亦对奥百商业公司的招商、装修行为均提出了异议。 另查明，据已经发生法律效力的（2017）常仲裁字第1391号裁决书认定，2015年12月30日，金钻置业公司在常德晚报发布含案涉租赁商铺在内的x、y栋房屋交房公告。2015年12月30日，奥百商业公司对含案涉商铺在内的房屋进行了接收，双方并签订了《交房协议》。 还查明，2016年年底至2017年年初，包含李森商铺在内的三楼商铺进行了整体装修。 本院认为：依法成立的合同对签约双方具有法律约束力，当事人应当信守。本案中，基于合同双方的特别约定，虽然合同名称为委托经营管理合同，且委托管理标的物委托方的收入按不同期间不同标准浮动，但判定当事人之间民事法律行为的性质应以民事行为中双方实际享有、承担的民事权利义务为基础。本案中，李森与奥百商业公司之间的民事法律关系仍然属于租赁合同关系。李森的诉讼请求是要求奥百商业公司按照合同约定支付租金及逾期违约金，依据权利义务一致的原则，本案的争议焦点是1、李森是否依约履行了出租方的合同义务？依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人的基本义务是按照合同约定将租赁物交付承租人。依据双方合同约定，李森将租赁商铺的接收委托给了承租人奥百商业公司，按照李森与金钻置业公司的商品房买卖合同约定，涉案租赁房屋交付时间为2015年12月30日前，且庭审查明的事实表明，2016年年底至2017年年初包括涉案租赁商铺在内的三层所有商铺已完成了招商前的整体装修，且奥百商业公司至今未以李森迟延交房为由以任何形式主张合同权利，奥百商业公司在催告函中所称的因李森等迟延付款导致其无法接收商铺影响其开业的主张与本院查明的事实不符，因此，依据民事诉讼优势证据原则，应当认定李森已经履行了合同约定的交付租赁房屋的义务。2、奥百商业公司是否存在交付租金的抗辩事由？本案中，虽然奥百商业公司未答辩亦未到庭参加诉讼，但本院仍应对该公司是否存在法律上的抗辩事由进行审查。依据李森与金钻置业签订的商品房买卖合同，李森未按约履行购房余款的交付，至于其是否因此而构成违约以及应当承担何种违约责任，其权利的主张主体应属于金钻置业公司，与本案诉讼标的即租赁合同关系无涉。业已查明的事实表明，奥百商业公司已实际按约定交房时间接收了房屋，因此，理应承担合同约定的承租人义务。3、奥百公司应承担的违约责任？综上，奥百公司应承担继续履行合同的违约责任，本案中，包括支付自2018年4月起至起诉之日2018年10月11日止共计拖欠6个月的租金19218元（1591×6+1612×6=19218），并应按段按日3‱支付至起诉之日止的逾期违约金483.33元。奥百公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下： 湖南奥百商业投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付李森2018年4月至同年10月期间的租金19218元，并支付逾期付款违约金483.33元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取180.5元，由湖南奥百商业投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  艾军 二〇一八年十一月二十日 代理书记员  唐伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。