四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初16627号 原告：蔡维英，女，1971年1月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：杨威，四川律大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阚学雄，四川律大律师事务所律师。 原告：何庆华，男，1969年1月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：杨威，四川律大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阚学雄，四川律大律师事务所律师。 被告：吴某，女，1977年4月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李蛟，四川聚沙律师事务所律师。 被告：蔡嘉豪，男，2000年10月22日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：吴某（系被告蔡嘉豪之母），住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李蛟，四川聚沙律师事务所律师。 被告：蔡某1，男，2009年9月7日出生，汉族，住四川省简阳市。 法定代理人：吴某（系被告蔡某1之母），住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李蛟，四川聚沙律师事务所律师。 原告蔡维英、何庆华与被告吴某、蔡嘉豪、蔡某1农村房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年9月19日曾以吴某为被告诉讼来院。在本案的审理过程中，原告于2018年10月29日申请追加蔡嘉豪、蔡某1为被告参加诉讼，本院予以准许并进行了追加。本院对本案依法适用简易程序于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告蔡维英、何庆华及委托诉讼代理人杨威、阚学雄，被告吴某及被告蔡某1的法定代理人吴某，三被告的委托诉讼代理人李蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡维英、何庆华向本院提出诉讼请求：请求确认位于简阳市的房屋（村镇房屋所有权证号：××号）为原告所有。在本案的审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求确认2006年9月18日蔡某2与蔡维英签订的《售房协议书》有效，原告享有《售房协议书》买受人的权利；2.请求确认《售房协议书》对被告发生效力。事实及理由：原告蔡维英与被告吴某的丈夫蔡某2系姐弟关系，原告是蔡某2的四姐，蔡某2在姐弟5人中排行第五，另有三个姐姐均已出嫁。2005年父亲蔡喜根去世时，根据父亲遗愿和母亲陈秀芳的安排，并按照当地风俗，登记在父亲蔡喜根名下的房屋（村镇房屋所有权证号：××号）由蔡某2继承，蔡某2的四个姐姐均将应继承的财产份额赠与蔡某2。2006年9月18日，原告蔡维英与被告的丈夫蔡某2签订房屋买卖协议，约定蔡某2将位于的房屋以8000元的价格出卖给原告蔡维英。原告付款后蔡某2向原告交付了房屋和房屋的产权手续。原告购买房屋后进行了较大规模的重建、维修，并一直在该房中居住、生活，但未办理产权变更手续。现由于国家政策需对农村房屋进行确权。蔡某2已于2016年去世，被告明知房屋出售给原告的情况下私自带上房屋所有权复印件到有关部门确权，致原告的房屋产生权利瑕疵无法确权。 被告吴某、蔡嘉豪、蔡某1辩称，原告何庆华不是本案的适格主体，原告所述与事实不符。登记在蔡喜根名下的房产不是蔡某2一人所有，应为蔡维英、蔡某2等姐弟和其母亲共同共有，蔡某2无权处分，本案可能遗漏主体，且原告未举证证明购买农村房屋取得集体经济组织的同意，未证明其有购买农村房屋的资格，因此蔡某2与蔡维英所签订的协议无效。原告对争议房屋修建快结束时蔡某2和吴某才发现，蔡某2和吴某想到修好后再找原告，故未进行阻止。之后被告与原告多次交涉未果，因此被告于2013年以遗失产权证为由申请补办，证明双方对房屋权属有争议。被告曾与原告协商，被告的意见是如果房屋不被征地拆迁，就由原告居住使用；如果征地拆迁，原告修建的部分归原告所有，父亲名下的房屋由原被告共有，双方协商未果。原告称系购买蔡某2的房屋，但被告未收到房款，请求驳回原告的起诉。 经审理，本院认定事实如下：蔡维英与何庆华系夫妻关系。蔡维英与吴某的丈夫蔡某2系姐弟关系，蔡维英是蔡某2的四姐，蔡某2在姐弟5人中排行第五，另有三个姐姐均已出嫁。1989年7月，蔡维英、蔡某2的父亲蔡喜根取得位于原简阳县三岔区兴隆乡四耳村5社用地面积227.71㎡、建筑面积206.26㎡的《集体土地建设用地使用证》【证书编号：简岔集建（1989）字第0408-1071号】。1989年12月20日，蔡喜根取得位于原简阳县三岔区兴隆乡四耳村5组砖混平房5间112㎡，简易平房1间16㎡的《村镇房屋所有权证书》（证书编号：字第020602387号）。蔡喜根于2005年去世时，蔡喜根的配偶陈秀芳于2013年去世。 2006年9月18日，蔡维英与蔡某2签订《售房协议书》，约定蔡某2将位于的住房（包括正房4间、厢房5间、牲口卷3间），以及蔡某2私人土地范围内的林木及房屋周围的空坝以8000元的价格出卖给蔡维英；蔡维英付款后，蔡某2交出所有的相关手续。蔡某2、蔡维英分别签名捺印，证人李某（蔡某2和蔡维英的姐夫）也在协议上签名捺印。蔡维英购房当年对房屋进行了修缮和改建，蔡某2和吴某知情未提出反对意见。蔡维英购房修缮改建后居住使用该房至今。争议房屋的村镇房屋所有权证和土地使用权证原件在蔡维英、何庆华处。2013年7月，蔡某2、吴某以产权证书遗失为由，以蔡喜根的名义申请补办。2013年7月24日，简阳市国土资源局发出《土地权属证书注销、补发公告》。蔡某2于2016年去世。目前蔡某2、吴某未对争议房屋取得新的权属证书。原告申请的证人甘某（蔡维英、何庆华的朋友）证实，当年甘某开车到三岔原被告争议的房屋处送钉子、铁丝给原告时，看见蔡维英与蔡某2签订房屋买卖合同，其也认识蔡某2和吴某，当时有十多人在场，蔡维英、何庆华、蔡某2、吴某均在场，价格多少证人不清楚，是否付款证人不清楚。原告申请的证人蔡某3（蔡维英和蔡某2的姐姐）证实，蔡某2与蔡维英签订《售房协议书》时蔡某3不在现场，其夫李某在场，李某以证人身份在《售房协议书》上签字。该协议一式三份，证人李某一份。李某已去世，蔡某3出示了原由李某保管的《售房协议书》原件一份。 在本案的审理过程中，经询问蔡维英和蔡某2的姐姐蔡群、蔡某3、蔡会蓉，均表示放弃继承登记在蔡喜根名下的房产，该房产由蔡某2继承。 以上查明的事实有原被告双方的陈述，原被告身份户籍信息、《村镇房屋所有权证书》、《集体土地建设用地使用证》、《售房协议书》、《土地权属证书注销、补发公告》、村社证明等证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为蔡某2与蔡维英签订《售房协议书》的效力问题。登记在蔡喜根名下的房屋原为蔡喜根、陈秀芳夫妻共同共有。2005年蔡喜根去世后，蔡喜根的遗产由五姐弟中唯一的男性成员蔡某2继承符合农村风俗。蔡喜根的配偶陈秀芳自2006年蔡某2出卖房屋至陈秀芳2013年去世均未提出异议，说明其认可蔡某2出卖蔡某2继承蔡喜根遗产后与陈秀芳共有的房屋。同时，基于陈秀芳与蔡某2、蔡维英系母子和母女关系，原告蔡维英有理由相信蔡某2有权处置案涉房屋。即使当时陈秀芳有异议，由于陈秀芳去世后，蔡喜根、陈秀芳共同的继承人（蔡某2的4个姐姐）均明确表示放弃继承，或将应继承的份额赠与蔡某2，因此，根据《中华人民共和国物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”的规定，争议房屋由蔡某2继承所有，其享有对房屋的处置权。再则，即使争议房屋由蔡某2和吴某共同继承，由于签订《售房协议书》时吴某在场未持异议,原告修缮、改建房屋时，吴某知道未持异议，均说明蔡某2、吴某同意出卖争议房屋给蔡维英。蔡某2、吴某2013年以遗失的方式申请补办产权证不能认为系向原告主张权利，本院不予支持。 关于房屋买卖合同是否履行问题，由于蔡某2与蔡维英签订了《售房协议书》，原告自2006年起实际占有、使用争议房屋至今，并进行了重大修缮，且原告持有《村镇房屋所有权证书》、《集体土地建设用地使用证》原件，说明原告履行了付款义务的可能性较大。被告抗辩原告未支付房款不符合情理。再则，原告是否支付房款与合同的效力无关，因此本院对被告的抗辩主张不予支持。由于原告系集体经济组织成员，无证据证明原告有两处以上农村住房，也无证据证明村社反对原告购房，因此，蔡某2与蔡维英签订的《售房协议书》有效。 关于何庆华是否是本案的适格主体问题，《售房协议书》虽系蔡维英签订，由于蔡维英与何庆华系夫妻关系，双方均可代理对方进行家事活动，且合同的权利义务由二原告实际共同享有承担，因此原告何庆华系本案的适格主体，二原告享有《售房协议书》买受人的权利。 关于《售房协议书》对被告是否发生效力问题，由于吴某与蔡某2原系夫妻关系，蔡嘉豪、蔡某1系蔡某2与吴某之子，即被告吴某、蔡嘉豪、蔡某1均系蔡某2的继承人，因此，蔡某2签订《售房协议书》中的义务应由被告吴某、蔡嘉豪、蔡某1负担，《售房协议书》对被告吴某、蔡嘉豪、蔡某1发生效力。 综上，本院对原告的请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下： 一、确认2006年9月18日，原告蔡维英与蔡池林签订关于出售登记在蔡喜根名下，位于简阳市的房屋（村镇房屋所有权证书编号：字第**）的《售房协议书》有效，原告蔡维英、何庆华享有《售房协议书》中买受人的权利； 二、确认上述《售房协议书》对被告吴某、蔡嘉豪、蔡某1发生效力。 案件受理费1150元，由被告吴某、蔡嘉豪、蔡某1共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张冬梅 二〇一八年十一月八日 书记员  张 贺