陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0722民初2322号 原告（申请执行人）：中国农业发展银行城固县支行。住所地：城固县南大街**。统一社会信用代码：91610722922XXXXXXW。 法定代表人：田治军，系该行行长。 委托诉讼代理人：杨惠明，系陕西时代潮律师事务所律师，代理权限为一般授权委托。 被告（案外人）：周某某，男，汉族，住陕西省城固县。 委托诉讼代理人：周某甲，男，汉族，住陕西省城固县。系被告周某某之子。代理权限为特别授权委托。 第三人（被执行人）：汉中泛亚绿色食品有限公司。。住所地：城固县博望街道办事处江湾村肉联厂对面统一社会信用代码：916107007197XXXXXK。 法定代表人：刘永安，系公司董事长。 第三人（被执行人）：城固县泛亚房地产开发有限责任公司。。住所地：城固县博望街道办事处桔园路**统一社会信用代码：916107226715XXXXXX。 法定代表人：郑素芬，系公司执行董事。 上述二公司共同委托诉讼代理人：舒某某，系上述两公司员工，代理权限为一般授权委托。 原告中国农业发展银行城固县支行与被告周某某、第三人汉中泛亚绿色食品有限公司、城固县泛亚房地产开发有限责任公司申请人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨惠明、被告周某某委托诉讼代理人周某甲、第三人汉中泛亚绿色食品有限公司、城固县泛亚房地产开发有限责任公司共同委托诉讼代理人舒某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告与第三人汉中泛亚绿色食品有限公司于2015年2月27日签订借款合同，借款600万元，期限12个月，由城固县泛亚房地产开发有限责任公司以自有的城固县桔园路南段泛亚小区4号楼1-12号营业用房抵押担保，并办理了抵押登记。因借款人到期未偿还借款本息，原告将汉中泛亚食品公司诉至城固县法院，该院以（2017）陕0722民初1243号民事调解书结案。后又因汉中泛亚食品公司不履行调解书，原告于2018年2月9日申请强制执行，该院以（2018）陕0722执375号之一裁定书裁定：一、依法查封城固泛亚房地产公司桔园路南段泛亚小区4号楼1-12号门面房，查封期限三年；2、被执行人未在指定期限履行相应债务，将对上述查封财产拍卖或变卖。被告周某某及其他10户买房人得知后，以其在抵押前已购买房屋为由，向城固县法院提起执行异议，请求撤销该执行裁定。该院受理后作出（2017）陕0722执异9-19号执行裁定书，终止了原裁定的执行。我方认为，被告提交的购房合同真实性无法确定，房款缴纳情况也不清楚，且未办理产权变更登记，案涉房产所有权仍属城固县泛亚房地产公司，我方已办理了抵押登记，取得了担保物权，故请求：1、判决被告对执行标的物不具有物权，准许原告继续执行城固县泛亚房地产公司抵押房产（博望镇字第0000833号4#1号门面房）；2、诉讼费由被告承担。 被告辩称，1、我与泛亚房地产公司于2010年5月8日签订销售合同，并按照合同约定于2010年6月20日将房款全部付清，该公司随即将商品房交予我，并纳入泛亚物业管理，至此我已实际占有使用和正常运营至今。2、时隔数年之后，原告在完全没有走访、调查、核实有关实情的情况下，未按国家金融机构发放贷款的规定程序办事，违背国家信贷政策，违规发放贷款，给国家造成经济损失，给实际购房群众制造法律官司，责任应当由原告自行承担。3、原告与泛亚房地产公司虽签订了抵押合同，办理了抵押登记，但我作为实际买受人对此并不知情，且房产至今未办理过户并非我方原因。综上，我作为泛亚小区**楼**商铺的合法买受人，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人辩称，被告在2012年已经交清购房款，并且公司已经将房屋交给购房人实际使用，同时泛亚绿色食品公司向原告贷款也是事实，请求法院依法判决。 原告为证明其主张提交以下证据： 1、营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、流动资金借款合同一份，证明汉中泛亚绿色食品有限公司与中国农业发展银行城固县支行于2015年2月27日签订借款合同，汉中泛亚绿色食品有限公司向原告借款600万元；3、抵押合同一份，证明被告城固县泛亚房地产开发有限责任公司以其位于城固县博望街道办事处桔园路南段泛亚小区4号楼1-12号营业用房对该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记；4、城固县房权证博望镇字第0000**33号房产证复印件一份，证明抵押财产情况；5、城固县泛亚房地产开发有限责任公司工商信息，证明抵押人情况；6、城固县房权证博望镇字第4334号他项权证复印件，证明原告已取得争议房产的担保物权；7、城固县人民法院（2017）陕0722民初1243号民事调解书，证明原告赖以执行的法律文书；8、评估委托书，证明泛亚房地产开发有限公司申请评估其抵押的房产。 被告为证明其主张提交以下证据： 1、被告周某某身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；2、泛亚房地产开发有限公司营业房销售合同一份、物业管理协议一份、缴款通知单一份、收款收据三份、中国农业银行现金缴款单一份，证明被告周某某与被告城固县泛亚房地产开发有限责任公司于2010年5月8日签订购房合同，被告周某某于2010年6月20日交清购房款，且实际占有使用和正常运营至今；3、租房合同一份，证明争议房屋一直由被告周某某占有使用，并出租给他人使用。 第三人未提交证据。 为查明案件事实，本院依职权调取城固县泛亚房地产开发有限责任公司26616101040001614的银行账户，自2010年3月至2012年10月的账户明细。 经庭审举证、质证，对本案证据认定如下：原告提交的第1、5份证据，被告及第三人无异议，本院予以认定；第2、3、4、6、7、8份证据，被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，第三人无异议，本院对该五份证据的真实性予以认定。被告提交的三份证据，原告及第三人均无异议，本院予以认定。本院依职权调取的账户明细，原告、被告及第三人均无异议，本院予以认定。 经审理查明：2010年5月8日，被告周某某与第三人城固县泛亚房地产开发有限责任公司签订《销售合同》，约定被告购买该公司开发建设的位于城固县博望街道办事处桔园路南段、建设路北侧的泛亚小区4号商住楼1号门面房一间，建筑面积60.966㎡，单价6500元/㎡，总价396279元。合同签订后，被告于2010年6月20日通过向该公司中国农业银行616101040001614的账户存入现金的方式交付全部购房款。2012年7月15日，城固县泛亚房地产开发有限责任公司泛亚小区物管办与被告签订《物业管理协议》，将被告所购门面房纳入物业服务管理至今。 另查明，汉中泛亚绿色食品有限公司与中国农业发展银行城固县支行于2015年2月27日签订《流动资金借款合同》，约定汉中泛亚绿色食品有限公司向中国农业发展银行城固县支行贷款600万元用于桔苗繁殖、柑桔购销，期限12个月（自2015年2月27日至2016年2月26日），年利率7.28%，按月结息，到期一次性偿还本金。城固县泛亚房地产开发有限责任公司以其位于城固县博望街道办事处桔园路南段泛亚小区4号楼1-12号营业用房提供抵押担保（城固县房权证博望镇字第0000**33号），并办理了抵押登记（城固县房他证博望镇字第43**），同时汉中泛亚绿色食品有限公司以其自有账户资金30万元提供质押担保。2015年3月3日该行依约发放了600万元贷款。贷款到期后，汉中泛亚绿色食品有限公司未依约偿还本息，该行依约扣除了该公司的质押担保金317750.75元，剩余借款本息一直未予偿还。2016年12月16日，该行诉至本院，经本院主持调解，双方当事人于2017年5月4日自愿达成调解协议，本院作出（2014）陕0722民初1243号民事调解书：“一、被告汉中泛亚绿色食品有限公司拖欠原告中国农业发展银行城固县支行贷款本金5682249.25元，利息208167.26元（计算至2016年11月20日），合计5890416.51元。在2017年5月20日前偿还20万元，2017年6月20日前偿还30万元，2017年7月20日前偿还40万元，2017年8月20日前偿还60万元，2017年9月20日前偿还60万元，2017年10月20日前偿还100万元，2017年11月20日前偿还150万元，剩余本息在2017年12月20日前一次付清。2016年11月20日至2017年12月20日期间的利息按照实际欠付本金及时间依照借款合同约定利率计算，在2017年12月20日最后一次付款时一并偿付；二、被告城固县泛亚房地产开发有限责任公司对以上还款义务在抵押合同约定所提供担保物的实际变现价款范围内承担连带清偿责任；……”。中国农业发展银行城固县支行于2018年2月9日向本院申请强制执行，在执行过程中，因被执行人城固县泛亚绿色食品有限公司未在限期主动履行，需对被执行人城固县泛亚房地产开发有限责任公司抵押于申请执行人中国农业发展银行城固县支行的门面房依法进行评估、拍卖或变卖，本院作出（2018）陕0722执375号之一执行裁定书：“一、依法查封城固县泛亚房地产开发有限责任公司位于城固县博望街道办事处桔园路南段泛亚小区4号楼1-12号门面房，查封期限三年，自2018年3月1日至2021年3月1日止；二、被执行人未在指定的期限履行相应的债务，依法评估、拍卖或变卖被执行人城固县泛亚房地产开发有限责任公司位于城固县博望街道办事处桔园路南段泛亚小区4号楼1-12号门面房”。2018年5月2日，被告周某某对执行查封被执行人位于城固县博望街道办事处桔园路南段泛亚小区四号楼1号门面房提出书面异议，本院审理后，于2018年5月18日作出（2018）陕0722执异9-19号执行裁定书，裁定中止对该门面房的执行。中国农业发展银行城固县支行遂向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点为被告周某某对位于城固县博望街道办事处桔园路南段泛亚小区4号楼1号门面房是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，原告中国农业发展银行城固县支行对案涉房屋虽办理了抵押登记，表面上符合抵押权设立的形式要件，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定：“下列财产不得抵押：…（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产…”。本案中，被告周某某与第三人城固县泛亚房地产开发有限责任公司签订《房屋销售合同》在先，原告中国农业发展银行城固县支行设立抵押权在后，且被告周某某购房后一直占有、使用至今，原告在设立房屋抵押登记前未实地调查案涉房屋使用情况以确保该房屋没有其他争议，未尽到谨慎的审核义务，致使办理抵押登记时存有瑕疵。其次，被告周某某购买案涉房屋，虽未办理过户登记手续，但其已经支付全部房款，并实际占有使用至今，且未能过户的原因是第三人城固县泛亚房地产开发有限责任公司迟迟不予配合，非被告周某某意思能力范围，其本身并无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的内容。原告主张该规定中第二十八条是关于执行不动产的一般规定，第二十九条是针对房地产企业名下的商品房抵押的特别规定，根据特别条款优于一般条款，本案应适用第二十九条。根据该规定的制定背景和遵循的原则，第二十八条针对的是一般买受人，第二十九条针对的是消费性买受人，本案中的案涉房屋系门面房，并非用于居住消费，故应当适用第二十八条。加之被告周某某与第三人城固县泛亚房地产开发有限责任公司签订购房合同是以变动房屋所有权为目的，被告虽未取得真实意义上的所有权，但其对案涉房屋享有的物权期待权，在一定程度上体现对于交易安全上的信赖保护，因此不能等同于一般意义上的债权。综上，被告周某某对案涉房屋享有足以排除原告强制执行的民事权利，故对原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告中国农业发展银行城固县支行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  王亚琳 人民陪审员  巨宝文 人民陪审员  章彦宏 二〇一八年十一月十五日 书 记 员  崔 靖