梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1403民初978号原告：朱勇，男，汉族，住址：兴宁市。原告：柯伟梅，女，汉族，住址：兴宁市。两原告委托诉讼代理人：丘国中，系广东义致律师事务所律师。被告：梅州市伟基房地产开发有限公司，地址：广东省梅州市梅县区新城办楣杆南路**。法定代表人：宋学伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓宁、李妮，均系广东盛世律师事务所律师。原告朱勇、柯伟梅与被告梅州市伟基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月11日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人丘国中，被告的委托诉讼代理人李妮到庭参加诉讼。后因案情复杂，裁定转为普通程序审理，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人丘国中，被告的委托诉讼代理人李晓宁、李妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱勇、柯伟梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告逾期交付商品房的违约金11154元（违约金自2018年1月1日起计算至起诉之日止，起诉之次日起至实际交付日的违约金另计）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买了被告开发的位于梅县区××城府前大道××都××房，房屋总价为660000元，房屋建筑面积为114.99平方米。合同第11条约定的商品房交付期限为2017年12月31日，合同第12条第1款第2项约定的逾期交付商品房的违约责任为：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。”原告按约付清购房款，但被告未按约交付，原告认为，被告的行为已构成违约。鉴于被告逾期交付已超过90天，原告有权要求按合同第12条第1款第2项的约定支付违约金。虽然双方签订的补充协议第三条对合同第12条进行补充约定，该约定的内容为“逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房的违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，原告认为，该条款属于不当减轻被告违约责任的格式条款，且如果按该条款的约定处理将无法弥补原告方的损失，该条款为显失公平的条款。因此，该补充约定中将原告方要求逾期违约金的最高限额限制在房屋总价2%的约定为无效格式条款，原告方有权按每日万分之一的房屋总价款要求被告方支付违约金，而不受最高违约金不超过房屋总价款2%限额的约束。鉴于此，根据相关法律，特向贵院提出诉讼，请求依法裁决。被告梅州市伟基房地产开发有限公司辩称：答辩人开发的梅州市梅县区大新城府前大道某房地产项目，于2016年12月21日取得该栋的商品房预售许可证，于2017年4月19日与原告签订毅景都房的《商品房买卖合同（预售）》及附件。合同约定总房款66万元，首付款21万元已于签订合同时付清，余款在合同签订后60天内付清。毅景都房屋建筑工程于2018年5月16日完成建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收，但其市政配套的供电接入点和燃气工程出现延误，项目建设过程中，虽经答辩人多次催促，市政配套燃气工程直至2018年6月14日才完工验收。答辩人于2018年6月7日通知原告于2018年6月15日办理交楼，原告未前来办理交付手续。1、根据合同附件十一《补充协议》第二条第（一）款第3项约定“二、双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：（一）如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误”约定，答辩人基于市政配套燃气工程之延误据实予以延期交楼符合合同约定。《补充协议》开头即注明“注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”，双方约定不违反法律强行性规定，应予遵守。2、根据主合同第七条第（二）款第4项“4．其他方式：买受人在2017年5月8日前已付清首期款，余额在60日内完成银行按揭审批或以现金形式交清，如按揭金额不足，买受人应从贷款审批之日起十天内以现金形式补足差额，否则构成违约”、合同附件十一《补充协议》第二条第（一）款第2项“二、双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：（一）如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：……2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）”约定，原告应于2017年6月19日前付清余款。实际上，原告按揭款分两笔付清，第一笔按揭款20万元于2017年10月20日付至答辩人账户，第二笔按揭款25万元于2017年12月5日付至答辩人账户，逾期5个月又16天付清。答辩人据此延期交楼符合合同约定。二、原告逾期5个月又16天付款，答辩人行使合同解除权，原告应向答辩人承担违约责任。根据主合同第七条第（二）款第4项、第八条第一款第1项第（2）点“第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理[（1）、（2）不作累加。……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。]”约定，原告逾期5个月又16天付清房款。答辩人据此行使合同解除权，原告应向答辩人承担违约责任。综上所述，答辩人延期交楼符合合同约定，无违约事实，原告逾期付款应承担违约责任，答辩人根据原告违约事实请求解除合同。请求法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。本案在审理过程中，被告梅州市伟基房地产开发有限公司提出下列反诉请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告于2017年4月19日签订的毅景都3栋903房的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金33000元；三、本案诉讼费用概由反诉被告承担。后经本院询问，被告表示撤回上述反诉请求，将另案进行主张。对此，本院予以准许。本院经审理认定事实如下：原告朱勇、柯伟梅系夫妻关系。2017年4月19日，两原告（买受人）与被告梅州市伟基房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定如下内容：两原告向被告购买位于梅州市××区××城府前大道××都××房。该商品房按套计价，总价款为660000元。第七条、付款方式及期限：买受人在2017年4月19日前已付清首期款，余额在60日内完成银行按揭审批或以现金形式交清，如按揭金额不足，买受人应从贷款审批之日起十天内以现金形式补足差额，否则构成违约。第九条、商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条、商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备，1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、……。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相应费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）以上设施中第1、2项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条、逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]，（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》的附件十一“补充协议”约定：买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房买卖合同》（以下简称“本合同”）的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方信守。二、双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：（一）如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。三、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。六、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。上述合同签订后，两原告于2017年4月19日向被告支付了购房款268000元；第一笔按揭款20万元于2017年10月20日付至被告账户，第二笔按揭款25万元于2017年12月5日付至被告账户。被告则于2018年6月5日就案涉工程完成“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案”，截止至本案辩论终结，案涉房屋尚未交付给两原告。为此，两原告认为被告的行为构成违约，遂向本院起诉并提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩意见。另，针对被告提出的其系基于市政配套燃气工程之延误才延期交楼的抗辩，本院向相关单位进行调查了解，具体情况如下：一、关于燃气工程的合同签订及履行情况：2017年10月31日，被告梅州市伟基房地产开发有限公司与梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同（集体）》，约定：第一条、燃气入户项目基本情况，1、名称：毅景都居民燃气入户项目；2、地点、地点大道；3、内容：燃气管道的设计、施工及竣工验收，范围从市政干管至进入甲方居民用户室内的表后阀为止。另，合同还约定了合同价款、付款方式及双方义务等事项。2018年6月1日，洛阳石化工程建设集团有限责任公司梅州中燃项目监理部、梅州中燃城市燃气发展有限公司工程监理部、梅州市伟基房地产开发有限公司（被告）出具《完工报告》，载明：“建设单位：梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司；工程名称：毅景都居民燃气入户项目；工程地点：毅景都小区；计划开工日期：2017年11月1日；计划完工日期：2017年12月30日；实际开工日期：2017年11月1日；实际完工日期：2018年6月1日”。2018年6月14日，施工单位、设计单位、监理单位等相关部门对毅景都庭院及户内燃气管道工程进行了联合验收，并一致同意通过验收。二、关于燃气工程的工程延期情况：梅州市伟基房地产开发有限公司（被告）、广东和安建设工程有限公司、广东建安工程监理有限公司出具《工程延期证明》（落款日期为2017年12月30日），内容为：“兹广东和安建设工程有限公司承建的毅景都商住小区工程，现因项目施工过程中供电接入点和天然气施工等问题影响施工，导致工程竣工日期延期至2018年5月30日。特此证明。”梅州市梅县区建设工程质量安全监督监测站在上述证明中注明“情况属实”并加盖印章确认。本院经向中燃公司调查了解，该公司提交一份申请人为梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司、落款日期为2018年5月3日的申请书，内容为：“梅州市梅县区城市管理和综合执法局：梅州市天然气利用工程是推进我市民生工程的项目，我公司按市场部开发情况及施工计划，拟在2018年4月至2018年6月实施怡心美食阁、毅景都、粤东医院食堂、五合苑燃气管道与市政道路已建中压燃气管道的碰接施工，需局部开挖市政道路人行道。按照政府行政职能划分，现特向贵局申请以上地段的城市道路燃气管道碰接工作坑开挖施工许可并备案。”为此，本院向梅州市梅县区城市管理和综合执法局发函征询相关问题，该局于2018年9月3日复函如下：“梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司于2018年5月3日向我局申请毅景都小区燃气管道与市政道路已建中压燃气管道的碰接施工项目。关于毅景都小区燃气工程碰接施工，无需我局批复，进行备案即可。中燃公司于2018年5月底已完成毅景都小区燃气管道与市政道路已建中压燃气管道的碰接施工，整体燃气工程于2018年6月初验收通气”。又查，关于被告开发的毅景都商品房（1、2、3、5、6、9栋）的不动产登记测绘情况，本院经向梅州市梅县区国土资源局发函征询，该局于2018年10月17日《复函》如下：“一、梅州市伟基房地产开发有限公司开发的毅景都商品房（1、2、3、5、6、9栋）是2018年6月28日申请不动产登记测绘服务的。二、该商品房目前还不具备房屋测绘报告的条件。原因如下：1、权属调查发现该小区建筑占地超出用地红线，不符合不动产登记的‘落宗’规定；2、部分架空层计容情况不明，需开发商配合提供报建资料”。以上事实，有经过质证的身份证、结婚证、工商登记机读资料、购房合同、购房发票、贷款合同、预售许可证、工程延期证明、工程延期证明公告、催促函、工程联合验收单、工程验收表、不动产登记测绘服务回执单、竣工验收备案表、完工报告、居民燃气入户合同、梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司申请书、梅州市梅县区城市管理和综合执法局“关于梅县区大新城府前大道毅景都小区天然气利用项目的复函”、梅州市梅县区国土资源局复函及当事人陈述等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。本案中，合同约定商品房的交付期限为2017年12月31日，而被告尚未将案涉房屋交付给两原告，在客观上存在逾期交付的情况。故本案争议的焦点在于：一、被告提出的“基于市政配套燃气工程之延误据实予以延期交楼符合合同约定”抗辩是否能够成立，即是否符合合同附件十一《补充协议》第二条第（一）款第3项的约定而延期交房？首先，根据《城镇燃气管理条例》、《广东省燃气管理条例》等法规规定，管道燃气工程的性质应属市政配套工程。其次，根据梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司与被告签订的《居民燃气入户合同》和相关《完工报告》，以及梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司的《申请书》和梅州市梅县区城市管理和综合执法局的《关于梅县区大新城府前大道毅景都小区天然气利用项目的复函》显示，案涉毅景都居民燃气入户项目的计划开工日期为2017年11月1日，计划完工日期为2017年12月30日，即计划完工日期在《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限内，但因燃气施工等问题导致延期（梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司系于2018年5月3日就“实施怡心美食阁、毅景都、粤东医院食堂、五合苑燃气管道与市政道路已建中压燃气管道的碰接施工，需局部开挖市政道路人行道”项目向梅州市梅县区城市管理和综合执法局申请工作坑开挖施工许可并备案），整体燃气工程于2018年6月14日联合验收合格，可见，在2018年1月1日起至2018年6月14日期间内，被告因燃气工程的延误导致逾期交付商品房，符合双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条第（一）款第3项约定：“政府部门对验收及市政配套、安装之延误”，属“出卖人可据实予以延期交付时间”的情形。但是，自2018年6月15日起至原告起诉之日（2018年6月19日）这一期间（5天），根据梅州市梅县区国土资源局的复函显示，系因被告的原因导致商品房尚未取得房屋测绘报告，即尚未达到双方合同第九条约定的商品房交付条件。因此，被告应根据双方合同第十二条的约定，承担逾期交付的违约责任，即应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，金额为330元（66万元×5天×万分之一）；起诉之次日起至实际交付之日的违约金按双方合同约定标准另计，但违约金总额根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，应不超过房屋总价的2%（即66万元×2%=13200元）。原告虽主张不应受“最高违约金不超过房屋总价款2%的限额”的约束，但双方在补充协议中对此已有明确约定，故对原告的该项主张本院不予采纳。因此，原告的部分诉请有理，本院依法予以支持；诉请超出部分，本院依法予以驳回。二、关于被告提出的两原告逾期5个月又16天支付余款，其有权据此延期交楼的抗辩。鉴于两原告已将第一笔按揭款20万元于2017年10月20日付至被告账户，第二笔按揭款25万元于2017年12月5日付至被告账户，被告亦无证据证明逾期支付系两原告的原因所致，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告梅州市伟基房地产开发有限公司应支付逾期交付商品房的违约金330元（此款自2018年6月15日起计至6月19日止，2018年6月20日起至涉案房屋实际交付之日止的违约金以日息按房屋总价款万分之一另计，违约金总额以13200元为限）给原告朱勇、柯伟梅，限于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告朱勇、柯伟梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由原告朱勇、柯伟梅负担70元，被告梅州市伟基房地产开发有限公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审 判 长  曾 俊审 判 员  刘伟梅人民陪审员  曾 娜二〇一八年十一月二十七日书 记 员  熊苑冰叶晓