北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终11269号上诉人（原审原告）：李文，男，1980年8月28日出生，汉族，农民，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：卢宁，北京市鼎鉴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：岳振豹，男，1980年1月19日出生，汉族，农民，住河北省邯郸市邱县。被上诉人（原审被告）：赵东晶，男，1978年9月8日出生，汉族，北京蒂凯森商贸有限公司法定代表人，住山东省陵县。上诉人李文因与上诉人岳振豹及被上诉人赵东晶房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初11369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李文之委托诉讼代理人卢宁，上诉人岳振豹，被上诉人赵东晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。我与岳振豹签订的房屋租赁合同无效，岳振豹应返还我的全部租金并赔偿我的装修损失。即使不按照上述规定，我与岳振豹的合同已于2017年3月7日解除，当日岳振豹与赵东晶签订了房屋租赁合同，该合同取代了我与岳振豹签订的合同，成立了新的合同关系，赵东晶自2016年12月5日起承租原由我承租的房屋，且是自2016年12月5日就向岳振豹支付租金（合同上已注明）。基于此，岳振豹应将我的200000元租金返还。一审判决认定赵东晶与我之间的转让协议已经解除，房屋租赁状态恢复到我与岳振豹之间的租赁合同关系中，逻辑有误。另案判决解除岳振豹与赵东晶的租赁合同，据此应是岳振豹将房屋从赵东晶手中收回，未及时从赵东晶手中收回房屋是岳振豹与赵东晶的过错造成的，与我没有事实及法律上的关系，一审判决认定我也应当从赵东晶处收回房屋交付岳振豹，认定我对赵东晶腾退后的房屋使用费损失有过错，存在错误。一般情况下拆迁都会有消息提前出来，2017年3月涉案房屋因拆迁已不能正常使用，对于房屋要拆迁的情况，岳振豹应是明知，因此，岳振豹对我的损失（包含租金）在主观上有过错，就如其在2017年3月还与赵东晶签订租赁合同一样。2017年3月7日赵东晶与岳振豹签订租赁合同之所以从2016年12月5日起算租金，是因为我已经装修完毕，赵东晶不用再花时间装修了，赵东晶受益了。同理，岳振豹也受益了，对于我的装修损失，该二人均应赔偿，一审判决以我未提供证据证明该二人因装修获利为由未支持我的装修损失是错误的。岳振豹辩称，不同意李文的上诉意见。赵东晶辩称，不同意李文的上诉意见。我是从李文手里租的房子，2017年2月27日跟李文谈，28日支付的200000元，3月16日支付剩余的钱，在政府通知李文、岳振豹涉案房屋要拆迁的情况下，李文、岳振豹没有告诉我，我是被欺骗的。岳振豹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李文的全部诉讼请求。事实和理由：房屋没有交付给我，不同意退还租金。李文辩称，我和赵东晶不是租赁关系，有租赁关系是岳振豹和赵东晶，我不是任何一方当事人，一审判决我退还房屋给岳振豹，是错误的。涉案房屋在2017年3、4月份已经拆除，不会造成任何损失。赵东晶述称，不同意岳振豹的上诉意见。李文向一审法院起诉请求：岳振豹返还李文租金200000元；岳振豹和赵东晶赔偿李文装修损失150000元。一审法院认定事实：2016年11月16日，岳振豹与赵东晶签订房屋租赁合同，双方约定岳振豹将位于北京市大兴区×××出租给李文用于生产、经营及办公使用，租赁期限为2016年12月5日至2021年12月4日，年租金360000元，租金为年付，但第一年为半年付。合同签订后，李文给付岳振豹租金200000元。2017年2月28日，赵东晶与李文签订转让协议，双方约定李文将其装修的位于北京市大兴区×××转让给赵东晶，自转让日开始赵东晶给李文15天的搬迁时间找房，赵东晶一次性支付李文转让费，李文搬迁时不得搬迁与建筑有关事物。协议签订后，赵东晶于2017年3月6日给付李文转让费350000元，根据双方的陈述内容该350000元包含李文给付岳振豹的200000元和李文自己装修所支出的150000元。2017年3月7日，赵东晶与岳振豹补签了房屋租赁合同，合同签署日期仍约定为2016年11月16日。2017年3月中旬，赵东晶得到北京市大兴区青云店镇政府的通知，被告知所承租厂房属于被拆迁范围之内，不能进行生产经营，且北京市大兴区青云店镇政府于2017年2月已经告知辖区内企业。经（2017）京0115民初22115号和（2018）京02民终2173号民事判决书判决，解除赵东晶与李文签订的转让协议，并判令李文返还赵东晶转让金350000元和营业损失50000元。岳振豹向李文出租的房屋无建设工程施工许可证和规划许可证，亦无相关产权证明。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，岳振豹向李文出租的厂房无建设审批手续，故双方签订的合同无效。根据双方的举证情况可以认定，赵东晶于2017年3月底已经搬离承租厂房，且承租厂房因已经被纳入疏解腾退而不能再行出租，虽然赵东晶与李文之间的转让协议已经解除，房屋租赁状态恢复到李文与岳振豹之间的租赁合同关系中，但是解除后李文已经事实上不能再使用承租房屋，即岳振豹已经不能保证李文按照合同约定的用途使用房屋，李文亦应当将从赵东晶处收回的房屋交付岳振豹，但李文并未履行上述交付义务，故岳振豹和李文对于赵东晶腾退后的房屋使用费损失均有过错，根据双方过错和房屋实际情况以及李文实际向岳振豹交付的租金数额，法院酌定岳振豹退还李文租金50000元；对于李文主张装饰装修损失150000元的诉讼请求，因系其自行装修，且其并未提供证据证明岳振豹或赵东晶因其装修获利，故其无权向岳振豹和赵东晶主张。判决：一、岳振豹退还李文房屋租金五万元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回李文的其他诉讼请求。二审中，关于一审判决认定的“2017年3月中旬，赵东晶得到北京市大兴区青云店镇政府的通知，被告知所承租厂房属于被拆迁范围之内，不能进行生产经营，且北京市大兴区青云店镇政府于2017年2月已经告知辖区内企业”一节，岳振豹表示其不知道拆迁，李文表示其对于“北京市大兴区青云店镇政府于2017年2月已经告知辖区内企业”不知情。经本院审查，已生效的北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初7739号民事判决书对上述事实予以了确认，已生效的本院（2018）京02民终2173号民事判决书对于“北京市大兴区青云店镇政府于2017年2月已经将拆迁事宜告知被拆迁范围之内企业。2017年2月，青云店镇政府公布《致青云店商户的一封信》”予以确认。综合上述情况，本院对于本案一审判决认定的上述事实予以确认。另经本院核实，一审判决认定“2016年11月16日，岳振豹与赵东晶签订房屋租赁合同”存在笔误，应为“2016年11月16日，岳振豹与李文签订房屋租赁合同”。双方当事人对于一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，2016年11月16日岳振豹与李文就涉案厂房签订房屋租赁合同，2017年2月28日赵东晶与李文就涉案厂房装修等签订转让协议，2017年3月7日赵东晶与岳振豹就涉案厂房补签房屋租赁合同（合同签署日期仍约定为2016年11月16日，租赁期限自2016年12月5日至2021年12月4日），故应认定最晚截至2017年3月7日，对于涉案厂房的占有控制权已经转移至赵东晶处的事实，岳振豹进行了确认，因此，相对于岳振豹而言，李文应当负担截至2017年3月7日的房屋占用费，对于李文向岳振豹交付的2017年3月7日之后的房屋占用费，岳振豹应当予以退还，具体金额由本院综合岳振豹与李文之间合同约定的租金标准、租赁期限等因素确定。岳振豹上诉关于李文没有将房屋交付、其不同意退还租金的意见，与岳振豹于2017年3月7日与赵东晶签订房屋租赁合同的事实相悖，本院对于岳振豹该项上诉意见不予采纳。李文就此提出的上诉意见，部分成立。一审判决对此处理有误，本院予以纠正。关于李文要求赵东晶赔偿其装修损失150000元一节，在赵东晶要求李文返还转让金350000元（包含150000元装修）的另案诉讼中，法院生效民事判决支持了赵东晶该项诉讼请求，现李文又在本案要求赵东晶赔偿该部分损失，不符合诉讼程序，本案不予处理。关于李文要求岳振豹赔偿装修损失一节，诉讼中没有证据证明李文的装修经过了岳振豹的同意，其该项请求缺乏充分依据，本院不予支持。综上，李文的上诉请求部分成立。岳振豹的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初11369号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初11369号民事判决第一项为：岳振豹退还李文房屋租金108000元（于本判决生效之日起十日内履行）；三、驳回李文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3275元，由李文负担2264元（已交纳），由岳振豹负担1011元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费6550元，由李文负担4528元（已交纳），由岳振豹负担2022元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  何江恒审判员  李明磊审判员  王 云二〇一八年十一月三十日书记员  祝 石