河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初5960号原告：白磊，女，1989年8月16日出生，汉族，住石家庄市。原告：高坤，男，1987年3月24日出生，汉族，住石家庄市新华区。被告：邹哲光，男，1955年10月4日出生，汉族,住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：杨晓磊、李鑫，河北捷诺律师事务所律师。原告高坤、白磊与被告邹哲光案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告高坤、白磊、被告邹哲光的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高坤、白磊向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对两原告购买的位于石家庄市新华区北郡B3-4-503室的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年9月22日，两原告和被执行人高正分以及高正分妻子田英英签订了一份《协议书》，根据《协议书》的约定，高正分、田英英将夫妻共有的位于石家庄市新华区转让给两原告，购房价款为42万元。协议签订之日，两原告将首付款10万元通过银行转账交付给了田英英，剩余房款系高正分的银行贷款，两原告正在偿还。原告自2014年4月22日起实际合法占有该房屋至今。两原告购买涉案房产后，因开发商的相关手续不完善的原因，该楼盘的房屋包括涉案房产均不能办理初始登记及过户登记手续，直到2018年3月份开发商的相关于续才得以完善。该楼盘的房屋包括涉案房屋才可以办理房产证。因此，不能办理房产登记过户不是两原告自身原因，两原告对此也没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，还有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在贵院将涉案房产查封前，两原告已经和高正分、田英英就涉案房产买卖签订了书面协议，两原告向高正分、田英英支付了10万元的首付款。并向银行偿还剩余贷款，人民法院也未要求将未偿还完的贷款交付执行，两原告也实际合法占有了涉案房产，未办理过户登记不是原告自身原因，原告对此也没有过错。综上，两原告认为：两原告对购房人为高正分的房产提出的执行异议符合法定的情形且其权利能够排除执行。为维护两原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法判如所请。邹哲光辩称：1.原告所诉不是事实，本案涉争的房产系高正分的合法房产且办理备案登记，2014年12月1日高正分因欠被告借款与被告签订还款协议书，包括涉案房产在内的2套房产抵押给了被告邹哲光，但由于房产未办理房产证，未能办理抵押登记，被告在起诉高正分后申请法院对该房产进行查封，是合法的维权行为；2.二原告与高正分之间所签购房协议属于恶意转让财产，高正分与二原告属直系近亲属关系，高正分欠被告借款的事情二原告知情，也明知办理了抵押，在此情况下原告仍与高正分签订购房协议，明显是为了转移财产不属于善意取得；3.原告的所谓购房行为，不能对抗人民法院的强制执行，也不符合最高院关于执行异议司法解释的相关规定。请求依法予以驳回。原告举证：1.2012年5月5日高正分的商品房买卖合同，2012年5月10日进行备案登记；2.2012年5月22日高正分农业银行的借款合同，借款金额为24万元；3.2015年9月22日签订甲方高正分、田英英与乙方高坤、白磊签订的购房协议书，2015年9月23日办理的公证书；4.银行流水、银行还款小票，证明二原告替高正分还银行贷款；5.2015年5月24日新华区北翻社区居委会证明，证明二原告在涉案房屋处居住。被告质证意见：1.对证据1-2三性无异议，可以证实房产是高正分合法财产；2.对证据3公证书真实性无异议，合法性、关联性不认可，该房产已经签订房管局备案的正式购房合同按照物权法规定，房产所有权属高正分，权力机关登记备案的效力为主，二原告与高正分签订的协议书不合法，公正的内容只是对双方签订协议的行为进行公证，而根据现行法律规定该房产在此情况下不得转让，所以房产所有人还是高正分；高正分与被告在2014年12月的还款协议书已经明确表示，将涉案房产抵押给被告，公证书中的购买协议书签订时间为2015年9月22日，所以高正分在签订该买卖协议属于恶意转移财产。4.对证据4真实性无异议，合法性、关联性不予认可，二原告与高正分的父子关系，存在还款的交叉是正常现象，不能证明房产由二原告合法所有。5.对证据5真实性无异议只能证明二原告在此居住，不能证明房产所有权。被告提交证据：2014年12月1日邹哲光与高正分签订的还款协议书，证明当时双方有书面抵押意向。原告质证意见：高正分将涉案房产抵押给被告，二原告不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年5月5日，出卖人河北宏峻房地产开发公司与买受人高正分签订商品房买卖合同，高正分购买石家庄市新华区中华北大街370号北郡B区3号楼04单元0503房产，建筑面积61.12平方米，单价5635元/㎡，总价款344411元，付款方式：签订合同时首付房款104411元，剩余房款240000元做银行按揭贷款。2012年5月28日，河北宏峻房地产开发公司出具房款收据，房款收据载明：高正分名下B-3-4-503实测面积59.98㎡，实际房款337987元，支付方式一次性，实收房款337987元。并备注房款已结清。2014年12月1日，甲方邹哲光与乙方高正分签订还款协议书，高正分因欠邹哲光借款385000元，将包括涉案的石家庄市新华区中华北大街370号北郡B区3号楼04单元0503房产在内的2套房产抵押给了邹哲光，但由于房产未办理房产证，未办理抵押登记。2016年12月26日，本院作出（2016）冀0102民预1375号民事裁定，查封高正分名下石家庄市新华区中华北大街370号北郡B区3号楼04单元0503房屋。2017年5月2日，本院作出（2017）冀0102民初826号民事判决，判决高正分偿还邹哲光借款本金383800元及利息124616.18元。2015年9月22日，甲方高正分、田英英与乙方白磊、高坤签订协议书，甲方将石家庄市新华区中华北大街370号北郡B区3号楼04单元0503房产出售给乙方，总价款42万元，签订本协议之日，乙方将首付款人民币拾万元通过银行转账，转入甲方田英英名下银行账户。视为乙方履行了付款义务，甲方收到该笔房款。剩余房款为甲方欠银行贷款，由乙方偿还。并就协议书办理了公证。2015年10月3日，田英英出具收据，内容为：“今收到大儿媳白磊北郡房子第一笔现金壹拾万元整”。另查明：高正分与田英英系夫妻关系，白磊系高正分、田英英之子；白磊与高坤2011年结婚，2017年9月离婚。本院认为，高正分明知已将涉案房产抵押给邹哲光，仍与家人串通签订涉案房产的买卖协议，存在主观恶意，损害了第三人邹哲光的合法权益，属无效合同。本案争议焦点是原告对涉案房产是否享有足以排除执行行为的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”无效的合同自始无效，不发生法律效力。原告不符合上述规定的情形，原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告高坤、白磊的诉讼请求。案件受理费80元，由原告高坤、白磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日前预交上诉费80元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李建中人民陪审员  张翠英人民陪审员  王 坤二〇一八年十一月二十三日书 记 员  张紫薇