广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初10069号原告（反诉被告）：何某某，女，汉族，身份证住址广东省信宣市。委托诉讼代理人：黄某某，广东冠豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某某，广东冠豪律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：马某某，女，汉族，身份证住址安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：陈某某，广东维强（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏某某，广东冠杰律师事务所律师。第三人：陈某（曾用名陈某），女，汉族，户籍住址广东省深圳市南山区。原告（反诉被告）何某某与被告马某某（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，被告在举证期内提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。在审理过程中发现本案与陈某存在利害关系，为查明案情，本院依职权决定追加陈某作为第三人参与诉讼，且因本案案情较复杂，依法裁定转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄某某和张某某、被告马某某及其委托诉讼代理人陈某某到庭参加了诉讼，第三人陈某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付店铺转让费85000元（人民币，下同），逾期利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；2.被告承担本案的诉讼费。被告辩称，原告与被告所签订的转让协议是将龙岗区某某街道某某商铺某某美容院转给被告，在这里是转让美容院，主要包括房屋以及里面可能会有的很小的水电设备，事实上从该条款的本意讲主要包括经营房屋以及可能改造的水电设备，而原告系从他人处承租该房屋，按照法律规定，无权擅自转租该房屋，如果原告要转让该房屋，必须要取得出租人的书面同意，而原告隐瞒了出租人是否同意的事实，以该美容院所处路段盈利营业费比较丰盈为诱饵，诱使被告与原告签订了该美容院的转让协议，而签订该协议之后，不到一个月的时间，出租人就以该转让未经其本人同意为由，关掉了被告的美容院，在不得已的情况下被告只得报警寻求解决，被告与原告签订该转让协议后，对该美容院花费了49000元的装修费，并且购买了2506元的美容设备，这些现在均无法使用，原告隐瞒重要事实的行为给被告造成了五万余元的经济损失。被告向本院提出反诉请求：1.原告返还被告支付的5000元转让费，赔偿商铺装修费49000元以及商铺内的美容设备2566元；2.原告承担所有本诉、反诉诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，1.依据原、被告之间的《转让协议》被告应当支付剩余的85000元转让费。2.被告对店铺进行装修的事实没有任何依据，只有发票，但没有相应的装修合同及付款事实，而且原告转让给被告的美容院并未达到需要重新装修的程度，对于其重新装修的事实原告是不认可的。3.被告购买的美容设备2566元，有一些并不能直接证明与美容院有关，另该费用也是被告经营美容院自行自己添加的美容费用，与原告无关。故请求驳回被告的反诉请求。经审理查明,涉案商铺位于龙岗区某某街道，用作某某美容院经营场所，涉案商铺的所有权人为陈某，经本院依法向深圳市不动产登记中心查询，该商铺已办理不动产登记，不动产证号为600042XXXX。原告从案外人杨某某处转得涉案商铺的使用权后，2018年4月20日，原告何某某与被告马某某签订《转让协议》，协议约定何某某将位于龙岗区某某街道某某商铺某某美容院转让给被告马某某，转让价格90000元，分期付，从4月份起每月30号付10000元（逾期不超过五天）。被告经营期间店内所有费用（包括员工工资、物业水电费、店里房租、员工宿舍）由被告承担，不得向原告以店内名义索取任何费用。分期满九个月店内所有一切归被告所有。在分期付款期间若被告中途不按时给原告付钱，原告有权收回店内经营权，之前已付欠款不予以退还，分期期间被告正常赚钱给原告，店内经营权归被告所有，所有收入归被告。协议另对其他事项进行了约定。原告提交上述内容的《转让协议》，空白处手写备注“自合同签订之日起即具有法律效益”，被告提交内容相同的《转让协议》，空白处手写备注“自合同签订之日起即具有法律效益。含两压（押）一租共押金11600.00元正”。庭审中，原、被告确认双方约定的转让价格90000元包含押金11600元。协议签订后，被告向原告支付了5000元转让费。被告接手经营后，被告对商铺进行了装修，主张花费装修费49000元，并添置了2566元的美容设备。2018年4月28日，某某美容院商事主体登记信息中的经营者变更为被告。庭审中，原告称其从案外人杨某某处转得涉案商铺的使用权，并提交了杨某某与原告的《商铺转让合同》，合同显示租期到2020年4月15日止。原、被告均确认商谈转让时，原告让被告直接将每月房租付给产权人陈某，产权人陈某拒收被告的房租，2018年5月23日，商铺产权人陈某将商铺上锁，导致被告无法经营，被告因此向某某派出所报案。上述事实均有证据在卷佐证。本院认为，涉案商铺产权人为第三人陈某，根据被告提交的并由原告认可真实性的被告与产权人即第三人陈某的微信聊天记录中可以看出，第三人陈某明确其与租客的租赁协议明确注明无权转让。本案中，因原、被告签订的《转让协议》是基于前一手租客即案外人杨某某，庭审中，原告亦明确案外人杨某某系与产权人即第三人陈某签订的租赁协议，从第三人陈某的微信聊天记录来看，其并不同意承租人转让，根据法律相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第三人陈某不同意承租人转租，现将涉案商铺收回并予锁门处理，该事实有微信聊天记录、报警回执及询问笔录、深圳市某某物业服务有限公司出具的证明足以认定。原告从案外人杨某某处取得涉案商铺使用权，被告再从原告处取得，原、被告双方均未尽到应尽的注意审查义务，均有过错。《转让协议》签订后，原告收取被告转让费5000元，因第三人陈某将涉案商铺锁门并收回，被告未再向原告支付剩余转让费，《转让协议》无法继续履行。按《转让协议》约定，在分期付款期间若被告中途不按时给原告付钱，原告有权收回店内经营权，之前已付欠款不予退还，因此，被告未按协议约定向原告支付剩余转让费，原告有权收回店内经营权，之前已付款项不予退还，故原告要求被告支付店铺转让费85000元无事实和法律依据，本院不予支持。另按协议约定，被告反诉要求原告返还转让费5000元亦无事实依据，本院对此亦不予支持。关于被告反诉主张的商铺装修费，被告仅提供了深圳市某某广告装饰有限公司出具的情况说明、49000元装修费用发票及部分装修照片，该公司未出庭作证，现有证据不足以证明该费用已实际发生，因庭审中，原、被告双方均确认装修现状已被毁损，已无法进行评估鉴定，且被告未提供证据证明其装修已经出租人同意，装修应属于被告在承租经营活动中应承担的风险，故对被告反诉要求原告赔偿商铺损失费的主张本院不予支持。关于被告反诉主张的商铺内的美容设备费用，因上述设备均属于动产，可以搬移，被告可自行将所购设备搬离涉案美容院，故对被告的该项反诉主张本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告何某某的全部诉讼请求；二、驳回被告马某某的全部反诉请求。本诉部分案件受理费1926元（原告已预交），由原告何某某负担；反诉部分受理费50元（被告已预交），由被告马某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李琼玲人民陪审员  孙培道人民陪审员  陈少琼二〇一八年十一月六日书 记 员  张淑惠