云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2503民初150号原告：蒙自闽南建材家居城。住所地：蒙自市（糖果厂对面）。投资人：洪彩玉。委托诉讼代理人：黄永煌，云南修己律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：叶健，男，住重庆市武隆县，现住蒙自市。原告蒙自闽南建材家居城与被告叶健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案，因本案的审理需以另一案的审理结果为依据，本院根据被告的申请，裁定中止审理，并根据原告的申请恢复审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙自闽南建材家居城委托诉讼代理人黄永煌、被告叶健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙自闽南建材家居城向本院提出诉讼请求：1.判决被告将蒙自闽南建材家居城10栋131号商铺返还给原告；2.判令被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日止的租金、市场管理费计70041.60元；物业管理费3648元，共计73698.60元；3.判令被告给付原告约定违约金21012元；4.判令被告从2018年1月1日起按每日租金、市场管理费96元给付至实际归还商铺之日止；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年11月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于蒙自市闽南建材家居城10栋131号商铺出租给被告使用。约定租期为2014年1月1日至2017年12月31日。2014年1月1日至2015年12月31日两年的房屋租金为14592.00元、市场管理费为14592.00元。2016年1月1日至2017年12月31日租金、市场管理费涨幅不得超过20%。租金、市场管理费为一年一交，除第一年外，后三年租金提前一个月支付，即每年11月31日前即支付下一年度的租金及市场管理费。如合同一方出现违约行为，违约方向守约方支付本年度租金及市场管理费合计额30%的违约金，逾期支付租金及市场管理费超过30天，原告有权单方解除合同。2013年11月16日，原、被告双方签订《补充协议》，约定被告按照每月1.00元／㎡向原告支付物业管理费，被告承租商铺面积为152㎡，每年应向原告支付物业管理费1824.00元。被告承租商铺后，未按约定向原告缴纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金、市场管理费及物业管理费，现商铺租赁合同期限已届满，被告应将商铺返还给原告，并支付相应费用，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告叶健辩称，我不认可市场主体是闽南建材家居城，当时注册的时候和签合同的时候是畜牧交易市场，不是闽南建材城。以欺骗的方式把我们引进来，我们投资了几十万，所以我不同意支付租金。如果要被告给付租金，那么原告要赔偿装修商铺的损失。本案经审理认定事实如下：2013年11月16日，原告为甲方，被告为乙方，共同签订《商铺租赁合同》，约定原告将该交易中心的10栋131号商铺出租给被告。商铺建筑面积152㎡。租金、市场管理费、保证金及租赁期限。租期肆年：租赁期限从2014年1月1日至2017年12月31日止。租金、市场管理费：从2014年1月1日算起。2014年1月1日至2015年12月31日，每月租金和市场管理费16元／㎡，每年租金14592.00元，每年市场管理费14592.00元，每年租金和市场管理费共计29184元；后两年（2016年1月1日至2017年12月31日）租金、市场管理费涨幅不超过20%。保证金：1459.00元，租赁期间不计利息（保证金按租金及市场管理费的5%计算）。在签署本合同时，乙方向甲方交纳保证金。合同届满终止、提前解除的，在乙方交清租金、市场管理费等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可对余额无息退还乙方保证金。支付方式：租金、市场管理费用每年一交。双方签订合同时，乙方向甲方一次性交纳第一年的租金、市场管理费和保证金，以后乙方应提前一个月即每年11月31日前一次性缴纳交清下一年度的租金、市场管理费。违约责任：违约方应向守约方支付当年年度租金、市场管理费合计额30%的违约金，如不能补偿守约方经济损失的，违约方仍应对不足部分进行赔偿……”同日，原、被告签订《补充协议》，约定实行统一的物业管理费按建筑面积152㎡，每月1.00元／㎡，每年共计1824.00元。《商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，原告将商铺交给被告使用，被告按合同约定向原告支付了2014年1月1日至2015年12月31日的租金、市场管理费、物业管理费，但对自2016年1月1日起至2017年12月31日的租金、市场管理费、物业管理费不再交纳。2018年7月17日，被告已退还其承租的商铺给原告。2016年2月3日，叶健向本院提起民事诉讼，请求确认双方于2013年11月16日签订的《商铺租赁合同》为无效合同，并要求赔偿其装修经济损失300000元。本院经审理于2017年12月28日作出（2016）云2503民初618号民事判决书，判决双方于2013年11月16日签订的《商铺租赁合同》自2017年5月1日起为无效合同。叶健不服本判决，向红河州中级人民法院提起上诉，红河州中级人民法院在审理过程中查明被告承租的房屋至今仍在管理使用。2018年5月27日，红河州中级人民法院作出（2018）云25民终422号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，蒙自市文澜镇三义第七农业生产合作社报经政府批准在属其集体所有的土地上自筹资金建设了“滇南畜牧交易服务中心”，并于2012年8月21日经蒙自市发展和改革局批准进行了改扩建。2011年12月28日，原告与三义七社签订了《租赁合同》，约定原告租赁三义七社的“滇南交易服务中心”，租期为二十年，从2011年7月1日至2031年6月30日。上述事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《费用清单》、《催缴费用短信通知截屏》、（2016）云2503民初618号民事判决书、（2018）云25民终422号民事判决书及原、被告的陈述在卷证实。本院认为，本案原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同成立。合同签订后原告按约定已将商铺交由被告管理使用，被告应按约定向原告支付相应的费用，故原告要求被告支付2016年1月1日至2017年4月30日租金、市场管理费的主张，本院予以支持。对原告主张的2017年5月1日之后的费用，虽已被本院生效的法律文书认定自2017年5月1日起为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本院参照《商铺租赁合同》约定的租金标准，结合合同履行情况，支持原告2017年5月1日起至商铺腾还之日的房屋占有使用费、市场管理费。被告辩称双方签订的《商铺租赁合同》无效，不给付租金、市场管理费等相关费用的辩驳理由，本院不予采纳。虽双方约定2016年1月1日之后的租金、市场管理费涨幅不超过20%，但对具体涨幅比例未明确约定，后双方未达成协议，视为约定不明，本院仍按原标准计算租金、房屋占有使用费、市场管理费。根据双方约定，2016年1月1日后的租金、市场管理费每年共合计29184.00元，每日租金、市场管理费为79.95元（29184元/年÷365天），故2016年1月1日至2017年12月31日的租金、房屋占有使用费、市场管理费为58368元（29184元/年×2年）；自2018年1月1日起至商铺返还之日房屋占有使用费、市场管理费按每日79元计算。其次，对原告主张的物业管理费，被告已接受物业服务，且双方有合同约定，被告应按约定支付物业服务费，故原告要求被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务管理费3648元的诉求，本院予以支持。第三，对原告要求返还蒙自闽南建材家居城10栋131号商铺的请求，因被告不能按《商铺租赁合同》的约定按期交纳租金，该诉讼请求，本院亦予以支持。对原告主张的违约金，根据合同的效力及履行情况，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告叶健于本判决生效之日起三十日内，向原告蒙自闽南建材家居城返还蒙自闽南建材家居城10栋131号商铺；二、被告叶健于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告蒙自闽南建材家居城2016年1月1日至2017年12月31日止的租金、房屋占有使用费、市场管理费、物业管理费共计62016元。三、被告叶健给付原告蒙自闽南建材家居城自2018年1月1日至2018年7月16日期间的房屋占有使用费15563元（79元／日×197日）。四、驳回原告蒙自闽南建材家居城的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2168元，减半收取计1084元，由原告蒙自闽南建材家居城负担379元，由被告叶健云负担705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。(此页无正文)审判员 王 杰二〇一八年十一月二十九日书记员 董之旋