广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤02民终1816号上诉人（原审被告）：禹赞雄，男，1971年9月18日出生，汉族，住韶关市曲江区。被上诉人（原审原告）：韶关市易安居物业管理有限公司。住所地：韶关市曲江区马坝镇安山路**林业局大院内森林防火指挥中心首层**门店。法定代表人：叶安宝，公司经理。委托诉讼代理人：林官祥，韶关市曲江区附城法律服务所法律服务工作者。上诉人禹赞雄因与被上诉人韶关市易安居物业管理有限公司（以下简称“易安居公司”）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院（2018）粤0205民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人禹赞雄、被上诉人易安居公司委托诉讼代理人林官祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人禹赞雄上诉请求为：依法撤销(2018)粤0205民初689号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、一审法院以国发[2017]7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》为据认定易安居公司无需取得物业资质是错误的。首先，国发[20l7]7号决定颁布于2017年1月12日，而易安居公司营业执照显示成立日期为2016年8月4日，发证日期为2017年1月4日，另易安居公司与金海悦业委会签订的《物业服务合同》时间为2016年10月18日。故易安居公司从成立到领证直至签订合同均在国发[2017]7号决定颁布前，应当适用该决定颁布前的相关规定，易安居公司理应取得相关物业资质，显然一审法院适用该决定不当。其次，易安居公司未取得《物业服务收费备案表》和《物业管理资质》，不得承接物业管理服务、收取物业费。根据《物业管理条例》第32条第2款国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。另根据《物业服务企业资质管理办法》第6条新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内向工商注册地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。值得注意的是《物业服务企业资质管理办法》直到2018年3月8日被废止。易安居公司的成立发生在该办法废止前，应当依法依规取得资质可承接物业管理服务。因此，易安居公司收取物业费没有法律依据。二、一审法院认定易安居公司与金海悦业委会于2016年10月18日签订的《物业服务合同》有效，与事实相悖，亦无法律依据。1、易安居公司与金海悦业委会签订的物业服务合同，既未取得海悦花园小区业主的授权，且至今仍未取得金海悦花园全体业主的追认。金海悦业委会在签订物业服务合同之前应当依法召开业主大会作出决议，取得业主大会同意后，业委会方可与物业公司签订物业服务合同。在本案中，金海悦业委会将金海悦小区的物业管理承包给易安居公司的行为，实际上侵犯了包括上诉人在内的整个小区业主的权利，明显违背了我国物权法的规定，而易安居公司明知金海悦业委会在签订合同之前既未召开业主大会，亦未取得小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，无权处分物业管理，仍与之签订物业服务合同，显然是恶意串通损害答辩人及小区其他业主的利益。众所周知物业管理权应当由物的所有权人(即业主)决定，所以易安居公司与金海悦业委会违反了我国合同法第52条的规定，双方签订的合同是无效合同。2、金海悦业委会擅自将金海悦花园物业承包给易安居公司违反了我国《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；（二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约：(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金：(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。显然，在程序上金海悦业委会将金海悦花园小区的物业管理承包给易安居公司违反了上述物权法的规定，也是无效的。3、一审法院认定该服务合同已经履行多年，应视为该合同有效，与事实不符。该服务合同签订于2016年10月18日，至今才一年多，何来的“多年”，更何况上诉人一直未认可该合同。显然一审法院在偏袒被上诉人。二、一审判决上诉人支付物业管理费给被上诉人不公正，损害了上诉人的权益。退一万步说，即使合同有效，但易安居公司疏于管理，未完全履行合同义务(一审判决已认定)，根据物业服务合同第19条之规定乙方易安居公司违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。即易安居公司应当免收或减收物业费。综上所述，一审判决认定事实错误进而导致该案实体处理不公，请二审法院依法支持上诉请求。被上诉人易安居公司辩称：被上诉人物业管理公司是依法核准成立的，对物业管理有经营范围。第二，被上诉人与曲江区马坝镇金海悦是在2016年的10月签订了物业服务合同，被上诉人收取的有关物业服务费用或者是其他的公摊的水费是按照约定的内容履行的，基于上诉人也是被上诉人的业主，我们尽力按照物业合同约定的内容尽最大能力服务金海悦居住的业主。但是在本案来说，自从被上诉人接手后，本案的上诉人都一直未交物业费，经被上诉人多次催收，上诉人仍未缴纳物业费。上诉人所称的物业卫生等方面的瑕疵，我们是有义务改进，今后会加强这方面的管理和建设，不折不扣的履行物业合同。对于违建，我们作为物业是没有法定的权利，违建是城管部门负责，我们会把业主的情况书面反映给城管部门。一审法院经审理查明认定：1、2016年10月18日，韶关市××区马坝镇金海悦花园小区业主委员会作为甲方，与易安居公司签订了《物业服务合同》，合同约定：合同期限为3年，即自2016年10月22日起至2019年10月21日止。试用期为一年，从2016年10月22日起至2017年10月21日为试用期，试用期内业主满意度未达到三分之二，甲方可解除合同。合同第七条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，（一）住宅：电梯楼1.2元／月每平方米，步梯楼0.5元／月每平方米，（二）停车场：小车150元／月，摩托车（含外观与摩托车相似的电动车）10元／月。2、禹赞雄在韶关市××区xx镇金海悦花园购买的物业是x栋204房，面积103.11平方米，物业费按每月0.5元/平方米计算，其拖欠2016年11月1日至2018年3月，合计17个月的物业费876.40元未缴纳。3、禹赞雄列出易安居公司有如下几点疏于管理之处：（1）X栋1梯公共消防设施损坏、缺失；（2）物业非法阻止业主进出小区门口；（3）X栋东面侵占公共绿化用地、违章搭棚；（4）X栋2梯前后搭棚并侵占公共绿化用地；（5）6栋北面杂草丛生、垃圾成堆、存在火灾隐患；（6）X栋1梯门口有空洞、防护围栏损坏；（7）X栋1梯7楼至楼顶楼梯杂物乱堆乱放。一审法院经审理认为：根据国发〔2017〕7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》的规定，物业服务企业二级及以下资质认定已经依法取消，禹赞雄以易安居公司无取得物业管理资质为由进行抗辩，理据不足。禹赞雄以业委会未召开业主大会，未取得授权与易安居签订的物业服务合同无效，根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”的规定，选聘和解聘物业服务企业的事项依法应当由业主共同决定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”的规定，即使业委会未经召开业主大会，其与易安居公司签订物业服务合同，也属于效力待定的合同，可以待广大业主追认后确定该合同效力，禹赞雄个人不同意追认，决定不了该合同的效力，故禹赞雄该项抗辩理由，该院不予采纳。广大业主对于该小区的物业服务合同，已经履行多年，应视为该合同有效。至于易安居公司请求判令禹赞雄立即给付拖欠的物业管理费876.40元问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，易安居公司与金海悦花园小区签订的物业服务合同对禹赞雄具有约束力，禹赞雄在该小区购买的住宅是X栋204房，面积103.11平方米，按0.5元/平方米计算物业费，其拖欠2016年11月1日至2018年3月合计17个月的物业费876.40元，应予以缴纳。至于禹赞雄提出易安居公司有如下几点疏于管理之处：（1）X栋1梯公共消防设施损坏、缺失；（2）物业非法阻止业主进出小区门口；（3）X栋东面侵占公共绿化用地、违章搭棚；（4）X栋2梯前后搭棚并侵占公共绿化用地；（5）X栋北面杂草丛生、垃圾成堆、存在火灾隐患；（6）X栋1梯门口有空洞、防护围栏损坏；（7）X栋1梯7楼至楼顶楼梯杂物乱堆乱放等。上述疏于管理之处，只是物业管理项目中极少的部分项目，不能成为禹赞雄拒付物业费用的理由，庭审中，易安居公司明确表示会将上述疏于管理之处逐步完善，因易安居公司上述管理服务中的瑕疵并不足以使得合同根本目的不能实现。但是，易安居公司就禹赞雄提出的不足之处，应及时予以完善，严格按合同履行义务，为业主营造一个干净、舒适的生活环境。对于禹赞雄提出的部分业主违章搭建、侵占公共用地的问题，易安居公司也应按物业服务合同履行约定的管理义务，禹赞雄也可依法向相关职能部门请求处理解决。据此，一审法院作出判决：禹赞雄拖欠2016年11月1日至2018年3月的物业管理费876.40元，应在判决生效之日起五日内支付给韶关市易安居物业管理有限公司。本案受理费25元，由禹赞雄负担。本院查明，上诉人禹赞雄、被上诉人易安居公司对一审判决查明认定的事实均未提出异议，本院予以确认。本案二审期间，禹赞雄提交了韶关市曲江星安房地产有限公司与韶关市曲江海润物业服务有限公司2014年8月10日签订的约定期限为10年的金海悦花园物业管理承包合同复印件。拟证明在易安居公司接手前曾有物业管理企业入驻金海悦花园住宅小区。易安居公司质证意见为：该合同的真实性没有异议，这个曲江海润实际是星安公司开发商自己成立的。是星安公司在出售房产时成立的前期物业服务企业，易安居公司接的是第二手，即是从曲江海润物业服务有限公司接手。易安居公司提交了违修违规整改通知书复印件12份、韶关市曲江区发展和改革局关于金海悦花园住宅小区物业收费问题的复函复印件。12份通知书说明我们已针对业主提出的问题发出了整改通知。曲江区发展和改革局关于金海悦花园住宅小区物业收费问题的复函说明已不需要备案。禹赞雄质证意见为：这12份整改通知都是打官司后才补发的，不是在履行管理职责时发出的；对于复函，在一、二审都没有提交，现在提交这个我对其真实性产生怀疑，当时签订合同的2016年的时候应该就要备案，而这份答复是2018年8月才答复，在时间上是有出入的。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。从本案查明的事实来查看，2016年10月18日易安居公司与金海悦花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。易安居公司对金海悦花园小区提供了物业服务，上诉人禹赞雄作为小区业主，享受了物业服务，应当按合同约定交纳物业服务费。上诉人禹赞雄主张易安居公司未取得物业管理资质且未办理收费备案手续。虽然《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条第二款有“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”的规定，但在易安居公司提起本案诉讼前，2017年1月12日国发〔2017〕7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》将物业服务企业二级及以下资质认定已经依法取消。至于办理收费备案问题。二审时，易安居公司提交了韶关市曲江区发展和改革局关于金海悦花园住宅小区物业收费问题的复函，函中明确表明“鉴于金海悦花园住宅小区已成立业主大会，物业服务收费由物业服务企业与业主双方协商确定，无须再行备案。”，该复函内容与广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》第七条第二款“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”、第九条“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。”的规定相符。因此，故禹赞雄以易安居公司无取得物业管理资质且未办理收费备案手续不能收取物业费的上诉理由本院不予采信。至于禹赞雄主张易安居公司疏于管理，未完全履行合同义务，根据物业服务合同第19条之规定甲方有权依法解除合同并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿，即易安居公司应当免收或减收物业费一节。由于易安居公司是与金海悦花园小区业主委员会签订的物业服务合同，合同的甲方是金海悦花园小区业主委员会。虽然易安居公司在履行物业服务合同过程中存在疏于管理的瑕疵，禹赞雄作为小区业主，可以向业主委员会反映情况并由业主委员会向易安居公司提出整改，或由业主委员会依照合同向易安居公司主张违约责任。综上所述，上诉人禹赞雄的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人禹赞雄负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一八年十一月二十九日书记员  冯 雀