云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6217号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系公司总经理。委托诉讼代理人：崔美月，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：杨陆章，男，1971年9月9日生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原审第三人：郭咏春，男，1935年3月30日生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园公司）因与被上诉人杨陆章、原审第三人郭咏春居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尊园公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付13140元及违约金。事实与理由：一、原审法院已经查明被上诉人杨陆章违约导致涉案合同未能顺利履行，杨陆章应当向上诉人支付居间报酬。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人只要促成合同成立，即可收取居间报酬（佣金）。至于居间人所促成的合同是否实际履行，亦或提前解除，均不影响居间人收取居间报酬的权利。原审法院已经查明且认定涉案合同最终未能顺利履行的根本原因在于被上诉人合同签订后不同意继续购买房屋。被上诉人构成违约，依据涉案合同第十五条的约定，应当向上诉人承担支付佣金损失的违约责任。二、原审法院主观扩张了上诉人的居间义务，其酌情扣减上诉人居间报酬没有任何法律及事实依据。现有法律规定的居间人服务内容包括：其一媒介居间、其二合同居间。不论属于何种居间服务，居间人的居间服务宗旨在于“促成合同成立”而不包括居间人促成的目标合同的后续履行。且涉案合同也并未约定上诉人提供目标合同后续履行的有偿服务。因此，在上诉人促成涉案合同成立后，不论是根据现有法律规定，还是合同三方当事人的意思自治约定，被上诉人杨陆章作为违约一方均应当承担向上诉人支付全额佣金损失的责任，即13140元。原审法院扣减上诉人的居间报酬没有任何法律及事实依据，且严重损害了上诉人的合法权益。杨陆章辩称，同意一审判决。郭咏春未到庭答辩。尊园公司向一审法院起诉请求：1.由杨陆章立即向尊园公司支付13140元；2.由杨陆章立即向尊园公司支付违约金（以13140元为基数，自2017年5月11日起按千分之一每日计算至实际付清居间服务费之日止）。一审法院认定事实：郭咏春系昆明市西华小区商住******房屋的所有权人，房屋产权证号为昆明市房权证字第**，并于2004年6月8日取得了该房屋对应的土地所有权证，产权证号为昆五华国用（2004）第0234787号。2017年4月13日，尊园公司作为经纪方（丙方）、郭咏春作为出售方（甲方）、杨陆章作为购买方（乙方）签订了编号为0036853号的《房屋买卖暨居间合同》，合同第一条约定“甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市西华小区商住1幢1单元602号房屋……房房产权证号：房权证字第**…该物业成交价格为人民币（大写）陆拾伍万柒仟元整……甲方保证已陈述的该房产权属状况、装饰情况和与房产交易有关的相关关系均属实，乙方对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业”，另合同约定合同签订时杨陆章向尊园公司支付定金20000元，由尊园公司进行托管，买卖双方应于2017年5月10日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，并约定杨陆章应于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签），支付首付款177000元，除定金和首付款之外的剩余房款由杨陆章贷款支付给郭咏春。另合同第十五条约定“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务,现丙方已促成双方签署本合同,则丙方有权收取居间报酬(佣金)。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币（大写）壹万叁仟壹佰肆拾元整（小写：￥13140元）。佣金支付时间为：2017年5月10日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金”，此外该份合同对其他事项亦进行了约定，尊园公司、郭咏春、杨陆章均在该合同尾部进行了签字。庭审中，尊园公司陈述合同签订前，其带领杨陆章前往涉案房屋进行查看，之后因杨陆章有意购买其组织杨陆章与第三人进行了商谈，并最终签订了合同，合同签订后，其在约定过户日期前组织杨陆章与第三人办理过户手续，但杨陆章称其妻子不同意购买该房屋，并称涉案房屋年限过长不符合其要求而拒绝过户，并在2017年5月9日向其明确表示不再购买涉案房屋。对此，杨陆章陈述其在尊园公司门店已经向尊园公司说明了其的购房要求，要求包括是商品房、房龄需在15年以内并可以办理公积金贷款，尊园公司向其推荐了涉案房屋，其看房后觉得房屋还可以就签订了合同，但在2017年5月8日时尊园公司通知其办理交易手续，其于5月9日再次现场看房并发现房屋信息有偏差，房屋实际情况与其要求不符，其立即联系尊园公司去现场查看并表明不再购买房屋，并于5月10日前往尊园公司门店表明其不再购买房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案中，杨陆章主张本案《房屋买卖合同暨居间服务合同》无效，对此，原审法院认为，首先，就杨陆章主张尊园公司隐瞒情况误导其签订合同认为合同无效的抗辩意见，本案中并无证据证明杨陆章就购房条件向尊园公司提出了明确要求，且本案合同已经明确注明了涉案房屋的产权登记情况，杨陆章亦认可其在订立合同前已现场查看过涉案房屋情况，并无证据证明尊园公司存在隐瞒涉案房屋实情的行为，故原审法院对尊园公司的这一抗辩主张不予支持；其次，虽杨陆章认为本案合同为尊园公司提供的格式条款，但合同约定中并无免除尊园公司责任加重杨陆章及第三人、排除杨陆章及第三人主要权利的条款，因此对杨陆章认为合同为格式条款则合同无效的抗辩意见不予支持；再次，杨陆章作为完全民事行为能力人，具有足够的理解及判断能力与尊园公司及第三人订立本案房屋买卖合同，其以个人的名义与尊园公司及第三人签订本案合同，合同内容系合同双方当事人的真实意思表示并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同对其个人具有法律约束力。前述合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，尊园公司作为居间人向杨陆章及第三人报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，尊园公司有权获取相应的居间报酬。结合本案查明的情况，本案因杨陆章在合同签订后不同意继续购买房屋，本案合同未能履行，由此可见，违约方系杨陆章，根据本案合同第十五的约定居间佣金应由杨陆章承担。另，从尊园公司作为居间人提供的居间服务的性质上及《房屋买卖合同暨居间服务合同》约定支付佣金的时间、居间方的义务来看，尊园公司提供的居间服务应包含促成交易、公证、过户等一系列内容，尊园公司在本案中仅仅只是促成了杨陆章与第三人合同的成立，但并未能促成涉案房屋过户，故原审法院根据这一情况及杨陆章的违约事实，酌情确定杨陆章应向尊园公司支付约定居间佣金的60%，即7884元。就尊园公司主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。杨陆章主张违约金计算标准过高，结合本案合同的履行情况，杨陆章的过错情况，认为《房屋买卖暨居间合同》约定的违约金计算标准过高，原审法院酌情认定由杨陆章向尊园公司支付居间佣金7884元自2017年5月11日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。综上，虽第三人郭咏春经依法送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由杨陆章于本判决生效之日起十五日内向尊园公司支付居间佣金7884元，并支付居间佣金7884元自2017年5月11日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；二、驳回尊园公司的其他诉讼请求。本案案件受理费136元，由杨陆章负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，各方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是杨陆章应否向尊园公司支付居间报酬20000元及相应的违约金。首先，尊园公司、杨陆章及郭咏春签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，对各方当事人均有约束力，当事人均应按照约定履行义务；其次，尊园公司作为居间人，向杨陆章及郭咏春提供订立合同的媒介服务，尊园公司已履行相应的居间义务，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”尊园公司有权收取相应报酬；最后，本案房屋最终未能完成交易的原因是杨陆章拒绝购买房屋，按照合同约定，应当由违约方杨陆章支付居间报酬。杨陆章主张尊园公司提供的房源信息与其要求的不符，首先，杨陆章没有证据证明其提出的购房条件；其次，即使杨陆章提出过购房条件，之后杨陆章签订合同的行为也视为其已同意购买涉案房屋，故对其主张本院不予支持。一审法院以尊园公司未履行过户等责任为由扣减部分居间报酬不符合合同约定，尊园公司协助房屋过户的行为因杨陆章拒绝购买房屋而客观不能，该后果并非尊园公司造成，应当由杨陆章向尊园公司依约支付全部居间报酬。尊园公司主张的违约金是指逾期支付的违约金，因合同约定的佣金支付时间是针对合同正常履行由买方支付佣金的情形，一方违约导致合同不能履行的，应该先确定违约方，故不适用合同约定的佣金支付时间，并且居间报酬已能够弥补其损失，故本院对违约金不再支持。综上所述，尊园公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不正确，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初1711号民事判决；二、由杨陆章于本判决生效之日起十日内向昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬13140元；三、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费272元，由杨陆章负担。本判决为终审判决。审判长  李蔚然审判员  付立红审判员  贾 音二〇一八年十一月二日书记员  李 欣