福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初1550号 原告（反诉被告）：厦门市土地开发总公司，住所地福建省厦门市湖里区同益路**地产大厦。 法定代表人：朱旭东。 委托诉讼代理人：邬福萍，福建闽台律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门华美轻工业发展有限公司，住所地福建省厦门市湖里区枋湖西路**之一。 法定代表人：雷凌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶雄，该公司员工。 委托诉讼代理人：许清松，福建闽翔律师事务所律师。 原告厦门市土地开发总公司（以下简称“土地总公司”）与被告厦门华美轻工业发展有限公司（以下简称华美公司）合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，华美公司提起反诉，本院于2018年8月16日予以受理，并依法适用简易程序，本、反诉一并公开开庭进行了审理。土地总公司的委托诉讼代理人邬福萍，华美公司的委托诉讼代理人叶雄、许清松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 土地总公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即协助将厦地房证第00187018号土地房屋权证中面积为5107.581平方米土地权属变更登记至原告名下；2.本案的诉讼费用均由被告承担。事实和理由：因土地总公司与华美公司所签订的《土地置换协议》中约定华美公司拟建设新永成花园安置房项目的建设用地调整为教育用地，新永成安置房项目按等用地面积置换到枋湖西湖路以西、枋湖南路以南地块。根据协议约定，华美公司应提供的置换土地面积为5107.581平方米，相应的其厦地房证第00187018号土地房屋权证的面积应该减至3728.909平方米。因此，请求法院支持土地总公司的诉讼请求。 华美公司答辩意见与反诉事实和理由所陈述的意见一致。 华美公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求确认华美公司与土地总公司于2007年12月7日签订《土地置换协议书》无效。2.由土地总公司承担反诉案诉讼费。事实和理由：一、土地总公司的诉求，是基于土地总公司与华美公司签订的《土地置换协议书》，华美公司有权基于同一法律关系提出反诉。华美公司在针对土地总公司的诉求进行答辩并认为他们的诉求不能成立的同时，有权基于土地置换协议这一同一法律关系提出反诉，以维护华美公司的合法权益。 二、土地总公司在签订、履行案涉《土地置换协议书》过程中，违反法律规定，《土地置换协议书》应当认定为无效合同。 （一）案涉《土地置换协议书》中华美公司地块性质为出让工业用地，而土地总公司地块性质为储备用地（划拨用地），甲乙双方土地性质、权能不对等，案涉《土地置换协议书》从根本上违反民事活动公平原则，应认定该《土地置换协议书》无效。 （二）土地置换双方须具有处分拟置换地块主体资格才能互换，协议签订一方华美公司具有合法主体资格，而土地总公司不是严格意义上的市场主体，且缺乏处分拟置换地块的主体资格，案涉《土地置换协议书》因土地总公司无权处分拟置换地块而无效。 （三）案涉《土地置换协议书》涉及转让政府划拨用地，而土地总公司未履行相应批准手续，违反行政法规强制规定，《土地置换协议书》应当认定无效。 （四）案涉《土地置换协议书》项下地块土地权属不能置换完成，合同目的不能实现，《土地置换协议书》应属无效。 （五）《厦门市安置房建设与管理暂行规定》规定停止审批“企业自有用地”建设安置房，案涉《土地置换协议书》甲方提供的“政府储备用地”已经不能转换为“有偿出让”性质的“企业自有用地”并用于报建安置房，案涉《土地置换协议书》违反该规定，无法履行，故该协议无效。 （六）土地总公司基于欺骗动机签署《土地置换协议书》，违背华美公司意志，当事人意思表示虚假，故该《土地置换协议书》应当认定为无效。 （七）案涉《土地置换协议书》约定应将华美公司交出的地块用于小学建设教育公益事业，但土地总公司却从中分割出部分地块拟用于商业用途，存在以合法形式掩盖非法目的的情形，该《土地置换协议书》应认定为无效。 三、案涉《土地置换协议》无效，辜负了华美公司爱国支持教育事业的热情；华美公司的热情变成了土地总公司趁机损害华美公司合法权益的机会；土地总公司有巨大过错，应承担案涉《土地置换协议书》无效的相应法律后果。 （一）因湖里实验小学建设势在必行，华美公司基于等价有偿公平合理土地置换的预期与支持教育事业的初心，与土地总公司签订土地置换协议，为湖里实验小学建设让路。 （二）《土地置换协议书》无效，华美公司损失巨大，导致华美公司不断向各级组织和领导反映并得到高度重视。 （三）案涉《土地置换协议书》无效，过错、责任全在土地总公司，土地总公司应当承担合同无效的返还与赔偿责任。 （四）土地总公司应承担合同无效的具体法律后果，反诉原告华美公司保留要求土地总公司返还土地并赔偿损失的权利。 综上，华美公司特提出反诉，敬请判准如上诉讼请求！ 土地总公司辩称，一、签订《土地置换协议书》、《土地交接书》，用于建设“新永成花园安置房”是华美公司的意愿。 土地总公司及华美公司提交的《关于建设永成花园安置房的请示》、厦门市建设与管理局文件（厦建房【2005】210号）等证据证实，华美公司先后于2003年12月及2005年12月两次向市建设局申请利用讼争地块与厦门永成房地产有限公司合作开发“新永成花园安置房”，之后因市政府发布《厦门市安置房建设与管理暂行规定》（厦府办【2007】266号），安置房建设实行统一规划、统一建设、统一配售、统一管理，停止审批企业利用工业用地建设安置房的申请，华美公司申请在原工业用地内建设的“新永成花园安置房”尚未开工建设，故此项目无法进行开工建设。之后因规划讼争地块调整作为湖里实验小学建设用地，华美公司提出重新建设“新永成花园安置房”条件，为推进湖里实验小学建设工作，市政府同意启动华美公司的安置房项目建设。根据市政府办公厅公文办理抄告单（06124号），“新永成花园安置房”重新选址于枋湖路与枋湖西路交叉口（答辩人置换给华美公司的地块）选址意见书为（2006）厦规选址第0321号，新的选址意见书明确“鉴于湖里实验小学征用原红线内用地面积3750.81平方米，扣除已建一期用地，剩余1358.764平方米。经研究同意将剩余用地收回作为公共设施用地，原面积纳入新批准的安置房建设用地，原核发（2006）厦规选址第0161号收回”。之后华美公司按照基建程序申请办理新永成花园安置房的建设手续，2008年2月取得用地红线（厦府地【2008】62号），同年10月取得置换地块净地，09年开工，13年完工交付，其中的住宅部分已由市住宅办收购。 二、土地总公司有权与华美公司签订《土地置换协议书》、《土地交接书》。 根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第四十五条的规定，“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国土地管理法》第五条规定，“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”《土地储备管理办法》第二条规定：“土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为”以及第三条规定：“土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理”。《厦门市国有土地储备实施办法》第三条规定：“市人民政府授权厦门市土地开发总公司作为政府国有土地储备的专门机构，行使储备土地的职能，并承担相应的具体工作”、第十一条规定：“土地储备机构对以下国有土地使用权进行有偿收回：(一)企业改造、异地搬迁置换出来的原企业使用的土地；(二)需要将土地用途改变为经营性商品房用地的土地；(三)通过有偿出让方式依法取得的土地；(四)其他可有偿收回使用权的土地。”因此，地方人，地方人民政府及其设置的相应机构亦可依法行使有关国有财产的相关权利公司系厦门市人民政府储备用地的收储单位，系事业法人单位，其有权与华美公司签订《土地置换协议书》、《土地交接书》，该行为实际上系其以土地置换方式收回国有土地使用权的行为，该行为为民事行为，签订的置换协议是民事合同，是民事合同法律关系，在民事诉讼中，由其承担民事主体责任。 三、土地总公司与华美公司所签订的《土地置换协议书》、《土地交接书》内容不违反法律、行政法规规定，合法有效。 四、土地总公司与华美公司所置换的土地属于政府储备用地，并非属于政府划拨用地。 储备用地，是各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供的各类建设用地。国有土地使用权的取得方式主要包括出让和划拨。土地总公司与华美公司所置换的土地属于政府储备用地，是尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地，并非是政府划拨用地。在土地置换之后，根据厦门市人民政府办公厅（06124）及（07458）号抄告单意见、厦门市人民政府文件（厦府地[2008]62号）以及建设项目选址意见书，华美公司通过置换取得了国有建设用地，作为其“新永成花园”安置房的建设用地。因此，土地总公司与华美公司所置换的土地并非属于政府划拨用地。 五、土地置换是通过土地功能布局调整、土地整理等形式，使不同权属之间，不同用途之间的土地进行交换（置换）的行为。本案中案涉地块的置换是经过厦门市人民政府批准，且由土地总公司和华美公司双方在自愿、平等的情况下协商的，置换整个过程都是自愿、等价和有偿的。 六、根据《物权法》第一百四十五条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”以及根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。华美公司将讼争地块的土地使用权，通过交换的方式将土地使用权再转移给土地总公司，其应当履行协助土地总公司办理过户登记的义务。 综上，土地总公司有权就讼争地块与华美公司签订《土地置换协议书》、《土地交接书》，其与华美公司所签订的《土地置换协议书》、《土地交接书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，合法有效。华美公司通过土地置换的方式，取得了建设安置房的建设用地，使其原本无法实现的安置房建设项目得以实现并获得了利益。即答辩人与华美公司置换整个过程都是自愿、等价和有偿的。华美公司请求确认答辩人与其签订的《土地置换协议书》无效没有任何事实与法律依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：华美公司持有厦地房证第00187018号《厦门市土地房屋权证》，湖里区枋湖西路52-58号房产与土地（宗地面积8836.49平方米）登记在华美公司名下，土地用途为工业，国有土地使用权类型为出让。 2005年11月21日，厦门市人民政府作出《关于2005C46号政府储备用地的批复》（厦府[2005]地**），决定收回厦门建设工程有限公司经厦府[2000]地]地**文批准的钢窗厂易地重建用地，政府储备用地，由土地总公司负责开发和管理，并附用地红线，红线图体现取得方式为划拨。 2006年3月28日，厦门市人民政府办公厅作出编号为06124的《厦门市人民政府办公厅公文办理抄告单》，载明：考虑到新永成花园安置房项目建设用地已经调整作为枋湖小学建设用地，同意市规划局提出的调整方案，将该项目按等用地面积置换到枋湖西路以西、枋湖南路以南地块建设。抄送：国土房产局、华美公司等。 2007年4月11日，厦门市人民政府作出《关于湖里实验小学建设用地的批复》（厦府地[2007]163号），同意在枋湖商务区划拨国有土地A1=22340.305平方米作为厦门市湖里区教育局湖里实验小学的建设用地。该用地范围包括了部分登记在华美公司名下的土地（厦地房证第00187018号《厦门市土地房屋权证》）。 2007年11月19日，厦门市人民政府办公厅作出编号为07458《厦门市人民政府办公厅公文办理抄告单》，载明：为加快湖里实验小学建设，同意市财政局提出的意见，新永成花园安置房项目建设用地选址按市政府办公厅06124号抄告单有关意见执行，不再另行调整；同意该安置房项目手续办理时间延长2个月，项目收购等事宜应严格根据市政府有关规定执行，抄送：土地总公司、华美公司等。 2007年12月7日，土地总公司与华美公司签订《土地置换协议》，约定：1.根据厦门市人民政府办公厅[06124]及[07458]号抄告单意见，华美公司拟建设新永成花园安置房项目的建设用地调整作为枋湖小学建设用地，新永成花园安置房项目按等用地面积置换到枋湖以西、枋湖南路以南地块建设。土地总公司接受厦门市人民政府的指示，负责土地置换的具体工作，双方协商一致订立协议。2.根据（2006）厦规选址地0321号文及（2007）厦规用地第0335号文意见，调整后的新永成花园占地面积5107.425平方米，其中位于土地总公司名下储备用地面积5103.61平方米。用地范围详见附图。3.华美公司提供地块面积5107.581平方米，用地范围详见附图。四至坐标为：x=12229.307、y=63168.298，x=12196.998、y=632212.808,x=12168.850、y=63217.524,x=12117.753、y=63226.085,x=12115.617、y=63163.391。4.双方应各自负责拟置换用地的场平及场地清理工作，沿用地边界砌筑围墙，按净地的要求同时办理土地移交，届时另行签署交接书。5.双方确认拟置换的土地权属完整、界限清晰，未设置任何抵押、合作开发等他项权利。6.本协议生效后，双方应积极协助对方办理置换地块的用地红线手续，并尽快清理原地块上的建筑物、杂物，完成土地交接。7.本协议一式五份，土地总公司、华美公司各执两份，市府办三处一份。《土地置换协议书》附图载明：厦府[2005]地62]地62**政府储备用地，园安置房拟用政府储备用地5103.61平方米。 2008年1月21日，华美公司与厦门市住宅建设办公室签订《新永成花园安置房项目收购合同书》，华美公司开发建设的新永成花园安置房项目由市住宅建设办公室收购。 2008年2月3日，厦门市人民政府作出《关于新永成花园安置房建设用地的批复》（厦府地[2008]62号），同意华美公司在湖里区枋湖划拨国有建设用地用于建设“新永成花园”，该安置房用地需使用厦府[2005]地62]地**文批准的20文批准的**储备用地3006平方米，结算，请联系市土地总公司按照有关规定办理。项目建成后全部由厦门市住宅建设办公室直接收购。 2008年10月23日，土地总公司与华美公司签订《土地交接书（新永成安置房用地置换）》，双方就两幅置换地块交接事项确认如下：经双方现场勘察确认，置换地块已经完成场平及场地清理工作，并沿边界砌筑围墙，符合《土地置换协议书》关于土地移交要求的约定。双方同意按照现状移交。土地总公司实际移交的土地面积为4980.969平方米，华美公司实际移交的土地面积为5107.581平方米，即日起由双方各自承担所属地块内的一切管理责任。 2014年8月18日，厦门市人民政府作出《关于湖里实验小学南侧政府储备用地的批复》（厦府地储【2014】1号），鉴于土地总公司与华美公司已经协商置换的原新永成花园安置房地块，且已签订土地置换协议书及土地交接书，同意核定湖里实验小学南侧土地总面积A1=1359.279平方米，作为湖里实验小学南侧政府储备用地，由土地总公司管理和土地前期开发以备政府供应建设用地。 本院认为，本案系因《土地置换协议》的效力和履行产生争议发生的纠纷，属于合同纠纷，本案案由应为合同纠纷。围绕争议焦点，本院分析认定如下： 一、《土地置换协议》是否有效？本院认为，首先，《厦门市国有土地储备实施办法》第三条规定：“市人民政府授权厦门市土地开发总公司作为政府国有土地储备的专门机构，行使储备土地的职能，并承担相应的具体工作”。土地总公司作为市人民政府授权作为国有土地储备的专门机构，且厦门市人民政府《关于新永成花园安置房建设用地的批复》明确《土地置换协议书》中涉及的储备用地的部分由土地总公司按照有关规定办理，因此，可以认定土地总公司具备与华美公司签订《土地置换协议》的主体资格。土地总公司作为民事主体，以地块置换的方式与华美公司签订《土地置换协议书》，从事的是民事法律行为，双方之间因签订《土地置换协议书》建立的是平等主体之间的法律关系，属于民法调整的范围。 其次，2006年3月28日厦门市人民政府办公厅作出编号为06124的《厦门市人民政府办公厅公文办理抄告单》抄告单位包括华美公司，华美公司于2006年已经知悉土地置换事宜，华美公司与土地总公司于2007年签订《土地置换协议》时双方经过了一段时间的考虑与协商，可以认定《土地置换协议》系双方协商、自愿签订的，不违背双方的真实意思表示。 第三，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。《土地置换协议书》约定土地总公司用于置换的地块系储备用地（取得方式划拨），厦门市人民政府作出的《关于新永成花园安置房建设用地的批复》（厦府地[2008]62号）已经同意用于建设“新永成花园”，该批复中明确安置房用地需使用储备用地，联系土地总公司办理；《土地置换协议书》约定华美公司用于置换的地块，厦门市人民政府作出《关于湖里实验小学建设用地的批复》（厦府地[2007]163号）已经同意用于建设湖里实验小学。因此，土地总公司与华美公司根据厦门市人民政府办公厅[06124]及[07458]抄告单签订的《土地置换协议》，将置换的地块用于建设新永成花园安置房项目和小学，已经在起诉前获得了厦门市人民政府的批准，因此，应当认定《土地置换协议》有效。 综上，《土地置换协议书》经过双方协商后自愿签订，应为双方的真实意思表示，且该协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。华美公司主张《土地置换协议书》无效，本院不予支持。 二、华美公司应否协助将厦地房证第00187018号土地房屋权证中面积为5107.581平方米土地权属变更登记至土地总公司名下？本院认为，华美公司与土地总公司签订《土地置换协议书》后，双方办理了土地交接手续，华美公司、土地总公司已经将用于置换地块交付对方，履行了土地置换协议书约定的义务。《土地置换协议书》没有约定华美公司配合办理土地权属变更登记的义务。但《中华人民共和合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。现土地总公司按照“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的，应当向登记机构申请变更登记”的要求，主张华美公司协助办理土地权属变更登记，有法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、规定，判决如下： 一、厦门华美轻工业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助将厦地房证第00187018号土地房屋权证中面积为5107.581平方米土地权属变更登记至厦门市土地开发总公司名下（土地四至坐标为：x=12229.307、y=63168.298，x=12196.998、y=632212.808,x=12168.850、y=63217.524,x=12117.753、y=63226.085,x=12115.617、y=63163.391）。 二、驳回厦门华美轻工业发展有限公司的反诉请求。 案件本诉受理费100元，减半收取计50元；反诉案件受理费35922元，减半收取计17961元，均由厦门华美轻工业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  刘晓洪 二〇一八年十一月十三日 法官助理刘路英 书记员薛志勇 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。