广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终18996号上诉人（原审被告，反诉原告）：张志龙，男，1976年1月15日出生，汉族，住湖北省老河口市。委托代理人：杜杰，女，1982年6月2日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，系张志龙配偶。委托代理人：李祖霞，广东椎轮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市仟大电子有限公司，住所地：广东省广州市白云区江高镇青云路**自编****。法定代表人：张志龙，该公司执行董事。委托代理人：李祖霞，广东椎轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：杨祖建，男，1965年4月27日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。委托代理人：刘吉春，广东启源律师事务所律师。上诉人张志龙、广州市仟大电子有限公司（以下简称“仟大公司”）因与被上诉人杨祖建房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初3427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人张志龙、仟大公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.杨祖建向张志龙支付损失赔偿金157214元；3.杨祖建返还押金48000元；4.本案诉讼费由杨祖建承担。事实和理由：1.因杨祖建改建涉案厂房结构、加装电梯导致厂房、办公楼电梯和配电箱被政府部门于2016年4月5日查封，使得张志龙新设的公司不能正常生产经营。杨祖建曾口头承诺会很快解除查封，并与张志龙约定查封期间按“杨祖建不收取租金，张志龙不主张赔偿损失”的方式处理。但查封问题始终得不到解决，张志龙只能在2016年8月初搬迁至新址，上述过程中张志龙遭受严重经济损失。一审判决认为即使电梯被查封，也并非一定导致合同无法履行，并认定张志龙擅自搬离存在过错，有违基本价值判断。2.张志龙并未拖欠杨祖建房租和水电费。一审判决只认定了张志龙通过银行转账支付给杨祖建的款项，但张志龙还通过现金和其他方式支付了款项。如果张志龙真的长期拖欠房租和水电费，杨祖建早就会提出解除合同。一审判决认定张志龙欠租260000元，不仅无事实依据，而且超出杨祖建诉讼请求范围。3.一审判决判令仟大公司对张志龙欠租承担连带清偿责任没有事实和法律依据。被上诉人杨祖建二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张志龙和仟大公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。理由如下：1.张志龙拖欠涉案房屋从2015年10月10日至2016年8月31日的租金，属于根本违约行为，应当承担违约责任。张志龙称除银行转账外还现金支付部分租金，与事实不符。另外，张志龙主张涉案房屋电梯是在2016年4月5日被查封，但被查封前张志龙也存在拖欠租金的行为。2.涉案房屋电梯被查封并未影响到厂房的使用，也没有对张志龙的生产经营造成影响。除电梯外，厂房还有两处楼梯可供使用，且厂房在2楼，没有电梯对生产经营不会有影响，而张志龙所述厂房和配电箱也被查封并非事实。张志龙早已酝酿寻找租金更便宜的房屋，电梯被查封只是其为擅自退租找的一个借口。3.一审法院计算出的张志龙应付租金额并未超过杨祖建的请求范围，甚至还对2016年4月5日至2016年8月31日的租金作了实际超过30%的扣减，杨祖建从服判息诉的角度出发未选择上诉，张志龙理应对此不再有任何异议。4.张志龙主张的停产损失、代垫款、返还押金等请求，没有任何事实和法律依据。张志龙从未提交证据证明其所主张的损失，恰恰证明了所谓的电梯整改给其造成的损失是根本不存在的。2017年3月2日，杨祖建向一审法院起诉请求：1.张志龙向杨祖建支付拖欠的租金217791.66元；2.张志龙向杨祖建支付拖欠的水电费2015.2元；3.张志龙承担全部诉讼费用；4.仟大公司对上述债务承担连带责任。张志龙向一审法院提起反诉请求：1.解除与杨祖建的租赁合同；2.杨祖建支付张志龙在停产期间的损失157214元（员工工资102214元、工厂搬迁费25000元、替代场地装修费约30000元）；3.杨祖建返还代垫款43000元；4.杨祖建返还押金48000元；5.杨祖建承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年7月10日，杨祖建与张志龙签订《楼房租赁合同》，双方约定：杨祖建将坐落于白云区江高镇青云路某厂房自编1-3栋二楼厂房、宿舍四楼、办公楼二楼，共计1760平方米租赁给张志龙作厂房、办公楼与宿舍用；租赁期限自2014年7月10日起到2022年9月9日止；每个月一交租金，先缴租金后使用，每期提前5天缴纳租金，如若租金逾5天不交则当自然毁约，杨祖建有权终止合同并保留追回所欠的款项和间接损失的权利；第一年至第二年厂房、宿舍、办公楼、门卫、空地每月租金24000元，年租金288000元，第三年至第四年递增10%每月租金26400元，年租金316800元，并依此类推计算；签约当天，张志龙必须向杨祖建缴纳楼房租赁押金48000元，待租赁期满后杨祖建验收楼房无人损坏、无拖欠税费并办妥移交手续后，杨祖建无息退还，如张志龙违约，则不退还押金；杨祖建提供水电，电价每度1.2元，水费每吨7元，张志龙每月5号之前向杨祖建交纳上个月的水电费；张志龙使用电梯所产生的电费、维修费均由张志龙承担；违约责任：如张志龙中途违约押金不予退回，杨祖建收回厂房，中途违约，双倍退回押金。合同签订后，张志龙依约向杨祖建交纳押金48000元。合同履行过程中，张志龙从2015年10月10日开始拖欠租金。关于此后支付租金的数额，杨祖建确认张志龙缴纳65700元，张志龙称2015年10月29日至2016年3月通过民生银行转账支付65700元，还有其他银行转账及现金给付，但具体数额不清楚。2016年4月5日厂房电梯被查封。杨祖建确认电梯被查封，但认为并不影响合同的履行，因为厂房本来就没有电梯，电梯是加装的。双方确认张志龙于2016年8月底搬离涉案场地。杨祖建在一审庭审中明确表示要求仟大公司承责的理由是仟大公司实际使用涉案场地且与张志龙的财产存在混同，关于财产混同，杨祖建没有提供证据证明。张志龙为了证明其损失，提供支付员工工资的转账记录用以证明停产期间支出工资102214元；主张搬迁费25000元没有提供证据；替代场地装修费约30000元没有提供证据；返还代垫款43000元没有提供证据。另查，仟大公司为自然人独资有限责任公司，成立于2016年1月7日，股东为张志龙，住所为广州市白云区江高镇青云路**，在涉案租赁场地内。以上事实有楼房租赁合同、企业信息、银行交易明细、转账记录及当事人陈述予以证实。一审法院认为：杨祖建与张志龙签订的《楼房租赁协议》是双方真实意思表示，各方应恪守履行。张志龙自2015年10月10日开始拖欠租金，至2016年8月底搬离涉案场地，双方解除合同，该期间租金经核算：2015年10月10日至2016年7月9日共9个月，每月24000元，共216000元；2016年7月10日至2016年8月31日，为1又2/3个月,每月租金26400元，租金为44000元；合计租金为260000元，扣除张志龙已支付65700元，尚欠租金194300元未支付。张志龙主张因涉案场地使用的电梯被查封，不同意支付租金，理由不成立，即使电梯被查封，也并非一定导致合同无法履行，张志龙也未就电梯被查封导致合同无法履行进行举证，因此，对张志龙的抗辩意见，一审法院不予采纳。但考虑电梯被查封，确实对张志龙的使用造成影响，因此，租金应当相应扣减，考虑本案的实际情况，一审法院酌情确定张志龙应给付租金为155440元（194300元x80%）。杨祖建主张张志龙给付拖欠水电费2015.2元，没有提供证据予以证实，一审法院不予支持。《楼房租赁协议》于2014年7月10日签订，仟大公司于2016年1月7日成立，，仟大公司登记住所在涉案租赁厂房内仟大公司实际使用涉案场地，享有合同权利，且张志龙为仟大公司的唯一股东，杨祖建请求仟大公司承担连带责任，理由充分，一审法院予以支持。涉案合同已实际解除，张志龙反诉请求解除合同，一审法院不予处理。张志龙自行搬离涉案场地，导致合同解除，过错在张志龙，因此，张志龙反诉请求杨祖建赔偿停产期间的损失，依据不足，一审法院不予支持。张志龙反诉请求杨祖建返还代垫款，没有提供证据，缺乏事实，一审法院不予支持。张志龙违约，按合同约定，押金不予退还，张志龙反诉请求退回押金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年1月29日判决如下：一、在该判决生效之日起三日内，张志龙向杨祖建给付租金155440元，仟大公司承担连带清偿责任；二、驳回杨祖建的其他诉讼请求；三、驳回张志龙的反诉请求。一审本诉受理费4597元、财产保全费1620元，由张志龙、仟大公司承担。一审反诉受理费2511.61元，由张志龙承担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，本院要求双方当事人提交涉案房屋电梯及楼梯通道的图片。张志龙向本院提交以下证据：1.涉案房屋及生产场景照片9张，拟证明：电梯是张志龙和仟大公司生产经营所必须的通道；2.2016年4月5日查封现场的照片、张志龙向一审法院请求对查封情况调查取证的申请书和提交凭证，拟证明：涉案房屋、电梯被查封的时间、原因、范围以及解除查封的时间；3.张志龙发微信给杨祖建催促结清费用的截屏，拟证明：双方对厂房租金、损失费用等有过磋商约定；4.张志龙民生银行账号向杨祖建农业银行账号的转账清单（打印件），拟证明：张志龙没有拖欠杨祖建租金和水电费；5.仟大公司2018年6-9月期间的水电费收据3张，拟证明：目前仟大公司每月产生水电费约2400-2600元，如杨祖建认为仟大公司在厂房、电梯被查封期间有生产经营行为，应当提供当时的水电费凭证为依据；6.2015年11月3日出具给劲龙公司的《交款通知》1张，拟证明：承租期间杨祖建是有《交款通知》发给张志龙和仟大公司的，杨祖建手中仍有《交款通知》而不向法院提交。对张志龙提交的上述证据，杨祖建质证表示：1.证据1的照片中看出，张志龙生产的是体积较小的音响，说明即使没有电梯，也不会影响其工厂的生产经营；2.证据2封条照片的真实性无法确认，但查封事实是存在的，对张志龙提交的给一审法院的调查取证申请书，杨祖建在一审时并不清楚该情况；3.证据3微信截屏真实性、合法性不予确认，不清楚微信聊天的主体是否是张志龙本人，也不清楚当庭出示的手机是否是当时与杨祖建聊天使用的手机，张志龙所列的账单也没有表明是杨祖建的应付账款还是张志龙的应付账款；4.证据4的记录是张志龙自己计算的，杨祖建不予确认；5.证据5没有原件，且与本案没有直接关联，对真实性、合法性、关联性不予确认，且已超过证据举证期限；6.证据6的通知不是发给张志龙和仟大公司的，不管杨祖建有无发出交费通知，都不能免除张志龙对支付租金的举证责任。杨祖建向本院提交了涉案房屋的照片4张和手绘平面图1张，其中手绘平面图显示，厂房有电梯1部、楼梯2处，办公楼有楼梯1处，宿舍楼有电梯1部，楼梯2处。张志龙确认上述照片的真实性，并确认手绘平面图上各电梯和楼梯的大致位置是正确的，并可与张志龙提交的现场照片相对应。二审中，双方确认，厂房的电梯是张志龙承租时就已存在的，宿舍楼的电梯是在2016年1月张志龙承租期间才由杨祖建安装的，2016年4月相关部门认为电梯属于违法加装，将厂房和宿舍楼的电梯一并查封。对于电梯何时解封，张志龙认为直至其搬离涉案房屋，电梯仍未解封，杨祖建则表示对具体解封时间不清楚。张志龙还表示，在查封期间，厂房的用电也被停了，只有宿舍楼和办公楼有电，杨祖建对此不予确认。本院认为，本案二审的争议焦点包括：1.张志龙是否存在欠租情况；2.张志龙是否存在停工损失；3.合同解除的责任认定。关于张志龙是否存在欠租的问题。本院认为，一审法院已查明，张志龙从2015年10月10日开始拖欠租金，该事实有张志龙支付租金的转账记录和双方当事人陈述为证，本院予以确认。张志龙认为其除了通过转账方式支付租金外，还以现金方式支付了部分租金，但没有提交证据证明其主张，杨祖建亦不确认，本院不予采信。张志龙提出，一审判决认定其欠租为260000元，杨祖建一审请求的欠租为217791.66元，一审判决超过杨祖建诉讼请求范围。经审查，一审判决在计算2015年10月10日至2016年8月31日涉案房屋租金时确认该期间租金总额为260000元，但减去张志龙已支付的65700元后，仅认定张志龙欠租为194300元。对该194300元，一审判决还考虑电梯被查封的实际情况判令张志龙只需支付80%即155440元，并不存在超过杨祖建一审诉讼请求范围的情况。张志龙的该主张系其对一审判决阅读理解错误，缺乏事实依据，本院不予采纳。仟大公司是涉案房屋的实际使用人，一审判决判令其对张志龙所欠租金承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。关于张志龙提出的停工损失赔偿问题。本院认为，因涉案房屋电梯被查封给张志龙的生产经营造成一定影响，一审判决已通过减免部分欠租对张志龙予以补偿，该处理是基本合理的。张志龙提出的损失赔偿请求并无充分证据证明，本院不予支持。关于合同解除的责任问题。本院认为，根据双方合同约定，涉案房屋是应该配备电梯的，张志龙在租赁涉案房屋期间，电梯被查封，确实对工厂的生产经营有一定影响，张志龙提前解除合同搬迁新址并非可归责于其单方过错。合同解除后，杨祖建应当退还张志龙支付的押金48000元。一审判决认定张志龙单方过错导致合同解除，驳回张志龙返还押金请求的处理不当，本院予以纠正。综上所述，张志龙的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3427号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3427号民事判决第三项；三、杨祖建在本判决送达之日起三日内向张志龙返还押金48000元；四、驳回张志龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4597元，财产保全费1620元，由张志龙、广州市仟大电子有限公司承担。一审反诉受理费2511元，由张志龙、广州仟大电子有限公司负担2025元，杨祖建负担486元。二审案件受理费6710元，由张志龙、广州市仟大电子有限公司负担5817元，由杨祖建负担893元。本判决为终审判决。审判长  杨晓怡审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年十一月一日书记员  李 莉彭诗敏