云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）云执复81号复议申请人（被执行人）：昆明皇廷饭店有限公司，住所：昆明市日新新村**。法定代表人：康宁英。申请执行人：招商银行股份有限公司昆明滇池路支行，住所：昆明市环城西路609号法定代表人：王琼。被执行人：云南辉固工程建设有限责任公司，住，住所：昆明市经开区经牛路**鼎达商务大厦**/div>法定代表人：李一丁。被执行人：李一丁，男，纳西族，1965年8月30日出生，住，住云南省昆明市盘龙区/div>被执行人：杨丽仙，女，汉族，1967年2月6日出生，住，住云南省昆明市盘龙区/div>被执行人昆明皇廷饭店有限公司不服云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）（2017）云01执异595号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行审查，现已审查终结。申请执行人招商银行股份有限公司昆明滇池路支行与被执行人云南辉固工程建设有限责任公司、李一丁、杨丽仙、昆明皇廷饭店有限公司金融借款合同纠纷一案,2017年1月6日昆明中院作出（2016）云01民初744号民事判决，判决：“一、被告云南辉固工程建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内归还原告招商银行股份有限公司昆明滇池路支行借款本金4788万元以及自2015年5月11日起至按照年利率10.005%计算的逾期利息和复利（按季结息）；二、被告云南辉固工程建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司昆明滇池路支行律师费25000元；三、被告李一丁、杨丽仙对上述债务承担连带保证责任，被告李一丁、杨丽仙承担责任后，有权向被告云南辉固工程建设有限责任公司追偿；四、如被告云南辉固工程建设有限责任公司到期未履行上述义务，原告招商银行股份有限公司昆明滇池路支行有权：（一）对被告云南辉固工程建设有限责任公司抵押的昆房他证（昆明市）字第××号他项权利证书项下的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；（二）对被告昆明皇廷饭店有限公司抵押的官他项（2014）第00043号他项权利证书项下的土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、驳回原告招商银行股份有限公司昆明滇池路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298511.14元由被告云南辉固工程建设有限责任公司、李一丁、杨丽仙及昆明皇廷饭店有限公司承担298366.14元，由原告招商银行股份有限公司昆明滇池路支行承担145元。保全费5000元由被告云南辉固工程建设有限责任公司、李一丁、杨丽仙及昆明皇廷饭店有限公司承担。”执行程序中，昆明中院对被执行人昆明皇廷饭店有限公司名下的财产委托评估机构进行评估并出具评估报告，昆明皇廷饭店有限公司对评估报告不服，向昆明中院提出异议，昆明中院驳回其异议请求后，其向本院申请复议。昆明中院查明，2017年6月5日昆明中院作出（2017）云01执795、796号执行裁定，裁定：“冻结、划拨被执行人云南辉固工程建设有限责任公司、李一丁、杨丽仙、昆明皇廷饭店有限公司在银行的存款121477476.53元及利息，或对被执行人云南辉固工程建设有限责任公司、李一丁、杨丽仙、昆明皇廷饭店有限公司价值121477476.53元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”昆明市国土资源局官渡分局作出的官他项（2014）第00043号他项权利证书载明：“土地他项权利人：招商银行股份有限公司昆明滇池路支行；义务人：昆明皇廷饭店有限公司；座落：昆明市官渡区日新村481号；地号：530111－101－103－0500－0026，530111101－514－012－10157；图号：189＝196，2766.75－498；权属性质：国有土地使用权；使用权面积：13170.12平方米；地类（用途）：商业、住、住宿餐饮用地用权类型：出让；他项权利种类及范围：1、最高抵押金额：玖千万元整；2、抵押期限：2014年5月至2016年5月；3、抵押面积：13170.12平方米；4、借款人：云南辉固工程建设有限责任公司；5、抵押证号：昆国用（2004）第00574号、昆国用（2009）第00531号；设定日期：2014年6月4日；权利顺序：第一权利顺序；存续期限：2014年5月至2016年5月；”等内容。昆明中院依法委托昆明麦房产土地评估咨询有限公司对昆明市日新新村481号的昆国用（2004）第00574号土地及地上共计6幢非住宅房地产、日新新村481号的昆国用（2009）第00531号土地及地上建筑物的市场价值进行评估。2017年9月8日昆明麦普房评报（2017）第090801号《房地产司法鉴定报告》载明：“总计评估总价18781.9713万元；特殊事项：1、本次评估总价不包含室内可移动设施的价值；2、昆国用（2009）第00531号土地上建筑物无房屋所有权证，该类房屋存在房屋位于土地红线范围外的情况，本次评估的建筑价值为整幢建筑的价值，该类房屋在后续买卖、办理产权证时，需按规定办理相关手续及补缴土地出让金。其中，混05整幢建筑面积完全位于土地红线外，本次评估总价不包含该幢建筑的价值。”等内容。2017年9月29日昆明麦房产土地评估咨询有限公司经批准更名为昆明麦普测绘科技有限公司。2017年9月14日昆明中院向昆明皇廷饭店有限公司送达《房地产司法鉴定报告》，并告知了其于签收之日起十日内为异议提起期，十日内不提异议则视为无异议。昆明皇廷饭店有限公司于2017年11月7日向昆明中院提出本案异议请求。昆明麦普测绘科技有限公司于2018年1月18日作出答复，该答复载明：“一、针对异议人提出的昆明麦普房评报（2017）第090801号《房地产司法鉴定报告》存在标的物“漏评”，应答如下：经核实未漏评昆国用（2009）第00531号土地上7个商铺，其价值已包含在昆国用（2009）第00531号土地及地上建筑物价值中。”等内容。昆明中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，昆明皇廷饭店有限公司已经于2017年9月14日收到涉案鉴定报告，但是其于2017年11月7日向昆明中院提出本案异议请求。故昆明皇廷饭店有限公司本案所提异议请求，已经超过上述规定期限，昆明中院不予支持。关于昆明皇廷饭店有限公司所提评估价格严重背离市场价值问题。根据上述规定人民法院仅对评估机构的选定和评估程序进行审查、监督，不对评估机构出具的房地产估价报告结论进行实质性审查，由具备资质的评估机构对其出具的房地产估价报告结论负责。昆明皇廷饭店有限公司所提本案所涉鉴定报告评估的房产价值明显过低的问题不属于执行异议所审查的范围。同时，评估结果是法院作为确定拍卖保留价的一个参考依据，对于标的物价值多少，应由市场决定。故昆明皇廷饭店有限公司所提此项请求无事实及法律依据，昆明中院不予支持。关于昆明皇廷饭店有限公司所提漏评昆国用（2009）第00531号土地“皇廷饭店1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号临街商铺”问题。其一，鉴定报告特殊事项部分已经载明昆国用（2009）第00531号土地上建筑物无房屋所有权证，该类房屋存在房屋位于土地红线范围外的情况，本次评估的建筑价值为整幢建筑的价值，该类房屋在后续买卖、办理产权证时，需按规定办理相关手续及补缴土地出让金；其二，昆明麦普测绘科技有限公司于2018年1月18日作出的书面答复也载明：针对异议人提出的昆明麦普房评报（2017）第090801号《房地产司法鉴定报告》存在标的物“漏评”，应答如下：经核实未漏评昆国用（2009）第00531号土地上7个商铺，其价值已包含在昆国用（2009）第00531号土地及地上建筑物价值中；其三，昆明皇廷饭店有限公司也未提交相应证据证实鉴定报告存在其所称漏评问题。故昆明皇廷饭店有限公司所提此项请求无事实及法律依据，昆明中院不予支持。综上，昆明皇廷饭店有限公司所提异议请求无事实及法律依据，昆明中院不予支持。复议申请人昆明皇廷饭店有限公司称，请求：一、撤销（2017）云执异594号执行裁定，依法依法中止网上拍卖行为；二、对申请人所有的位于昆明市日新新村481号昆国用（2004）第00574号土地及地上6幢非住宅房屋建筑物“漏评项目”进行评估，重新确定涉案房产市场价值。事实和理由：一、（2017）云01执异594号执行裁定认定异议请求超过法定期限不予支持，明显不利于申请人的权益保护。二、昆明麦普房评报（2017）第090801号《房地产司法鉴定报告》存在标的物“漏评”，具体项目如下：1、漏评昆国用（2004）第00574号土地地热水矿产资源，其采矿证为:C5300002011121140121401及相关取水设施设备；2、漏评昆国用（2004）第00547号土地及地上建筑物02幢建筑面积应为3490.07平米；3、漏评昆国用（2004）第00547号土地及地上建筑物03幢建筑面积应为3302.08平米；4、漏评昆国用（2004）第00547号土地及地上建筑物06幢建筑面积应为2777.26平米；5、漏评昆国用（2004）第00547号土地及地上建筑物04幢附属建筑钢结构及砖混结构1-3层，面积为4470.48平米；6、漏评酒店经营所投入全部设施设备；如桑拿洗浴及游泳所使用的设施设备、客房、会议室餐厅等所投入的相应设备。三、昆明麦普房证报（2017）第090801号《房地产司法鉴定报告》对标的物的评估价格严重背离相关区域市场价值。昆国用（2009）第00531号土地地价评估明显低于相关区域市场价格。按评估报告显示，昆国用（2009）第00531号土地，实际开发程度为六通一平，其评估价格仅为8997元每平米，每亩地价不到人民币600万元；根据《评估报告》该地块土地价格不到600万元/亩，而与之相连的巫家坝片区2017年10月26日土地拍卖成交价最高为每亩1667万元，最低成交价格1100余万元相比较，上述两地块评估价格与同一片区实际成交价相差甚远，显失公平。本院对昆明中院查明的事实予以确认。本案争议焦点为：本案是否存在漏评，昆明中院的异议裁定结论是否正确？本院认为，评估报告确定的评估对象应当与人民法院委托的评估对象一致，确定案件是否存在漏评，关键是受评估的内容是否与委托评估的内容相一致。本案中，昆明中院委托昆明麦普测绘科技有限公司对本案所涉及的昆明市日新新村481号的昆国用（2004）第00574号土地及地上共计6幢非住宅房地产、日新新村481号的昆国用（2009）第00531号土地及地上建筑物的市场价值进行评估，昆明麦普测绘科技有限公司出具的评估报告对上述内容的市场价值为约1.88亿元。一、对于昆明皇廷饭店有限公司提出本案存在漏评的问题，昆明麦普测绘科技有限公司已经对此进行说明。由于本案部分房屋存在无产权的情况，该部分的价值已经包含在该土地项下，昆明麦普测绘科技有限公司出具的评估报告中的评估对象与昆明中院委托的评估对象相一致，昆明皇廷饭店有限公司提出的漏评不能成立。二、对于昆明皇廷饭店有限公司提出评估价值偏低的问题。评估价格为确定人民法院拍卖保留价提供了参考和标准，但标的物的实际价值最终应由市场决定。况且，昆明麦普测绘科技有限公司系具有专业资质的评估机构，其出具的评估报告程序并未违反法律规定。综上所述，昆明中院作出的异议裁定结论正确，应当予以维持，昆明皇廷饭店有限公司提出的复议请求不能成立，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回昆明皇廷饭店有限公司提出的复议申请，维持昆明市中级人民法院（2017）云01执异595号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨寿喜审判员  张广川审判员  闵 义二〇一八年十一月二十二日法官助理邹游书记员李昆蓓