河北省平山县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0131民初2025号原告（反诉被告）河北澳丽房地产开发有限公司，统一社会信用代码9113010073026944XT。住所地:石家庄新华路**。法定代表人柳祖岩，总经理。委托代理人翟庆科，河北北华律师事务所律师。被告（反诉原告）王志明，男，1963年11月10日出生，汉族，住，住石家庄市新华区/div>委托代理人姚国敬，河北三和时代律师事务所律师。第三人郝志，男，1962年12月11日生，汉族，住，住石家庄市/div>第三人宋秀梅，女，1966年4月1日生，汉族，住，住石家庄市裕华区/div>原告（反诉被告）河北澳丽房地产开发有限公司（以下简称河北澳丽公司）与被告（反诉原告）王志明,第三人郝志、宋秀梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告河北澳丽公司委托代理人翟庆科、被告王志明及其委托代理人姚国敬，第三人郝志、宋秀梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北澳丽公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的《补充协议》退还被告借款本金1051900元及相应利息。二、依法判令解除原被告双方签订的水印长滩住宅项目环秀苑39号（H39）和依绿苑39号（Y39）的《商品房买卖合同》。三、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2014年11月29日签订了《补充协议》，协议约定：原告从被告处借款150万元，为保护被告的利益，原告将位于水印长滩的别墅H39和Y39抵押给被告，并与被告签订了关于这两套别墅的《商品房买卖合同》。2014年8月23日、2014年8月30日、2014年10月21日、2014年11月29日被告分别支付原告借款20万元、30万元、6万元、50万元，共计借款106万元。补充协议中约定的剩余44万元，被告并未履行出借义务。56万元借款原告已将利息付至2014年12月23日，50万元借款原告将利息付至2015年2月28日，此后利息未再支付。根据我国法律规定，民间借贷最高年利率不得超过36%，超过部分利息应折抵本金。被告于2014年10月21日出借的6万元借款，被告是按年利率42%收取了原告利息，超过法定利率6%，因此被告多收的600元应折抵本金，即将此笔借款本金为59400元；被告于2014年11月29日向原告出借50万元，被告是按年利率42%收取了原告利息，超过法定利率6%，因此被告多收的7500元应折抵本金，即将此笔借款本金为492500元，以上借款本金共计1051900元。原、被告双方虽然约定了以房屋买卖的方式为借款进行担保，但依据我国法律规定这种担保方式并不能认定为房屋买卖，因此，原、被告双方并不存在真实的房屋买卖关系，在原告不能按时还借款的情况下，房屋的所有权并不能发生转移。本案借款到期后原告虽没有按时偿还借款，但被告强行抢占上述两套房屋的行为是违反我国法律规定，房屋并不能为被告所有。综上所述，原告认为，双方签订协议后，被告没有按照协议约定的数额出借款项给原告，其行为已构成违约；被告超过民间借贷最高年利率36%，多收取的利息应当折抵本金；被告强行抢占上述两套房屋的行为是违反我国法律规定，房屋并不能为被告所有。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令解除原被告签订的《补充协议》，退还被告借款本金1051900元及相应利息。二、依法判令解除原被告双方签订的水印长滩住宅项目环秀苑39号（H39）和依绿苑39号（Y39）的《商品房买卖合同》。后将诉讼请求第二项变更为：依法判令解除原、被告双方签订的水印长滩住宅项目环秀苑39号（H39）和依绿苑17号（Y17）的《商品房买卖合同》。被告（反诉原告）王志明答辩并反诉称：一、判令反诉被告履行与反诉原告签订的《商品房买卖合同》，为反诉原告办理房屋产权登记手续；二、反诉被告收取反诉原告的剩余购房款；三、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：2014年8月22日，反诉被告与反诉原告签订了《商品房买卖合同》，约定：反诉被告将位于平山县商品房以总价50万元出售给反诉原告，反诉原告支付了房款，但该房屋在平山县房管机关进行买卖备案登记时，反诉被告告知反诉原告房屋已出售给了他人，不能办理备案或变更登记。后反诉原告多次找反诉被告解决“一房二卖”问题，反诉被告提出将环秀苑39号（H39）、依绿苑39号（Y39）房屋以共计150万元出售给反诉原告，反诉被告让反诉原告又补充支付了6万元购房款，反诉原告为防止反诉被告再次违约，双方签订了《补充协议》，并同时又支付了50万元的购房款。但在《商品房买卖合同》的备案过程中，反诉原告发现环秀苑39号（H39）和依绿苑39号（Y39）房屋也均在2012年出售给他人并备案，Y39不能办理变更备案登记。反诉原告多次找反诉被告协商，反诉被告在实际履行过程中将Y39号房屋调整为也已备案销售的相同面积的依绿苑17号（Y17）和原约定环秀苑39号（H39）的《商品房买卖合同》一同变更备案登记到反诉原告名下。当时因反诉被告项目建设已处于停滞状态，又多次“一房二卖”反诉原告不能确定反诉被告能够按约定交房、办理房产证，反诉原告经反诉被告同意支付了70%的房款，后反诉被告失踪，反诉原告无法支付剩余30%房款。反诉原告为保障合法权益不受损害，请求法院判令反诉被告履行与反诉原告签订的《商品房买卖合同》，为反诉原告办理房屋产权登记手续并收取反诉原告的剩余购房款44万元。反诉被告河北澳丽公司辩称，（1）关于商品房买卖合同，这种合同是为了借款106万元而签订的担保，这种合同从实质上讲是担保借款的履行，并不是真实的房屋买卖合同。（2）关于在房管部门备案的两套商品房买卖合同分别是Y17和H39，备案价格H39，单价7500元做的备案，Y17是按单价7800元做的备案，每套都在300多万元，而不是反诉状中提到的50万元做的房屋备案，因此反诉事实不能成立。鉴于这种不存在真实的房屋买卖关系，王志明的反诉不能成立，请求法院驳回王志明反诉请求。第三人郝志、宋秀梅陈述，我们各自付款95万元分别购买了王志明Y17、H39别墅，不同意原、被告解除《商品房买卖合同》。经审理查明：2014年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于平山县商品房以总价50万元出售给乙方，同日双方签订《补充协议》约定“乙方承诺在甲方退还房款后将所购房屋退还甲方，并将该商品房买卖合同原件及收据退还给甲方；2015年02月22日前按月支付利息，约定月利率3%，不足整月按日结息。”。2014年11月29日原告（甲方）与被告（乙方）、丙方崔俊花签订了《补充协议》，该协议载明：1、甲方自愿将水印长滩住宅项目环秀苑39号和依绿苑39号楼以出售方式抵押给乙方，抵押率24%。甲方分别于2014年8月23日、2014年11月29日和2014年12月*日借款56万元（分次到账）、50万元和44万元。到期归还日分别是2015年2月22日、2015年5月28日和2015年月日。2、甲方承诺该处房产在此之前和之后没有和不再对其他任何人出售，并在平山县房管局预售登记备案。3、甲方有权在2015年5月28日前三日退还乙方房款收回房产，并配合甲方撤销上述商品房屋买卖合同在平山房管局的备案。4、乙方承诺在甲方退还全部房款后将所购房产退还甲方。5、如果甲方在2015年5月28日后不能按时退还房款，乙方有权自由选择是否保留房产或出售该房产，售房款低于购房款差额部分由出售人偿还，甲方需无条件配合乙方完成房产出售交易。6、双方约定，2015年5月28日前按月支付利息，约定月利率3.5%，不足整月按日结息，违约罚息按照月利率按照同期国家法定利率的1.75倍执行。7、约定期间即2015年5月28日前乙方同意甲方有权出售上述抵押房屋，但是要以相同价值的其他楼替换（仅限于本楼盘其他楼座），具体价值双方协商确定，协商不成，可委托专业评估机构确定后替换。8、双方确定本交易使用当前房管局正式的房屋买卖合同。9、甲方保证出售房产经过有关部门立项审批，提供楼盘的各类手续真实合法。无其他虚假信息。10、甲乙双方同意接受丙方作为保证人。保证人愿意按照约定履行债务或者承担责任。保证人保证如甲方不能按期履行合同义务，由保证人履行甲方的全部义务。11、甲方授权保证人账户收取借款，乙方资金通过保证人账户转给借款人。原、被告借款履行情况是：原告于2014年8月23日、8月30日、10月21日、11月29日分别向被告借款20万元、30万元、6万元、50万元，共计借款106万元。被告在支付上述借款时预先扣除利息69600元（注：本金50万元在2014年11月29日付款时预先扣除了3个月的利息52500元），借款到期后原告共向被告支付利息47240元（注：本金56万元最后一次付息时间是2014年11月24日），以上利息共计117840元。原、被告在履行《补充协议》过程中，将依绿苑Y39变更为Y17，双方签订了依绿苑17号（Y17）《房屋买卖合同》，面积417平方米，7800元/平方米；环秀苑39号（H39）《房屋买卖合同》，面积417平方米，7500元/平方米。2017年3月9日，被告王志明与第三人郝志签订了依绿苑17号（Y17）《房屋买卖转让协议》，转让房价110万元，首付95万元；2017年4月17日，被告王志明与第三人宋秀梅签订了环秀苑39号（H39）《房屋买卖转让协议》，转让房价110万元，首付95万元。另查明，2014年8月28日，平山县国土资源局作出平国土资罚字（2014）第7-088号《行政处罚决定书》，对河北澳丽公司未取得国有土地使用证的83.06亩土地上建低密度住宅楼，认定属非法占地，决定处罚如下：1、没收非法在建设用地上新建的建筑物和其他设施。本案诉争环秀苑39号（H39）和依绿苑17号（Y17）房屋在河北澳丽公司非法占地范围内。2018年2月14日平山县国土资源局通过向本院申请执行（2014）第7-088号《行政处罚决定书》，2018年2月14日，本院向河北澳丽公司出具结案通知书，载明：本院在执行过程中，有关建筑物和其他设施已没收交平山县财政局国有资产管理办公室。上述事实，有原、被告提交，并经庭审质证、认证的下列证据所证实：1、原、被告及第三人的陈述；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；3、被告与第三人签订的《房屋买卖转让协议》；4、原、被告借款及付息交易记录和收据；5、平山县国土资源局平国土资罚字（2014）第7-088号《行政处罚决定书》和水印长滩项目违建坐标及违建别墅明细表。6、本院已发生法律效力的（2018）冀0131民初1773号民事判决书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及两份《补充协议》实质上是一个借款抵押担保合同，原告实际向被告借款106万元，并支付利息117840元。被告河北澳丽公司虽已取得《五荒开发使用证》,但其在未取得国有土地使用证的83.06亩土地上建低密度住宅，原、被告争议的环秀苑39号（H39）和依绿苑17号（Y17）房屋又处在非法所占土地上，现该建筑物依法已被没收交平山县财政局国有资产管理办公室，合同不能继续履行，原告请求解除原、被告签订的《补充协议》、《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告应退还被告所付款106万元，对于给被告造成的损失可按资金占用期间的银行同期贷款利率付息。关于被告王志明与第三人郝志、宋秀梅签订的《房屋买卖转让协议》双方自行解决或通过诉讼途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除2014年11月29日，原告（反诉被告）河北澳丽房地产开发有限公司与被告王志明（反诉原告）签订的《补充协议》和双方签订的依绿苑17号（Y17）、环秀苑H39《房屋买卖合同》；二、本判决生效后三十日内，原告（反诉被告）河北澳丽房地产开发有限公司向被告王志明（反诉原告）退还被告借款本金106万元及利息（本金56万元自2014年12月25日起、本金50万元自2015年2月30日起至实际偿付之日止，按中国人民银行同期贷款利率付息）。三、驳回反诉原告王志明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费14,267.0元，反诉费7900元，由原告河北澳丽房地产开发有限公司负担14267元（已交纳），被告王志明负担7900元（在判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长 马        正        堂人民陪审员 谷        豆        豆人民陪审员 李倩二零一八年十一月十二日书记员董媛媛