上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初16018号原告：潘霞，女，1984年12月6日生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海壹火网络科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：桂华军，负责人。被告：上海歆禺房屋租赁有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘启来，总经理。原告潘霞与被告上海壹火网络科技有限公司(以下简称“壹火公司”)、上海歆禺房屋租赁有限公司(以下简称“歆禺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月25日公开开庭进行了审理，原告到庭参加诉讼。二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘霞向本院提出诉讼请求：1.判令原告和被告就位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《上海市房屋出租委托代理合同》解除；2.判令被告向原告支付2018年1月至3月的租金共计12,360元；3.判令被告向原告支付逾期支付房租的滞纳金共计3,708元；4.判令被告向原告支付免租期2个月租金损失共计8,240元；5.判令被告向原告支付违约金4,120元；6.判令被告支付原告2018年3月拖欠的电费63.50元；7.判令被告支付原来在出租屋内，现已搬离的由原告所有的布艺沙发1,300元、康佳平板电视2,299元共计3,599元。审理中，原告撤回上述第5项、第7项诉讼请求。事实与理由：2017年4月3日，原告和被告壹火公司就涉案房屋签订《上海市房屋出租委托代理合同》，约定原告委托被告壹火公司出租涉案房屋。2017年8月，由于被告壹火公司经营不善，其所有业务由被告歆禺公司全面接管，从2017年9月起，由被告歆禺公司向原告支付房屋租金。但自2018年1月起开始的租金，两被告均未支付。原告自行将涉案房屋内租客清退并于2018年3月31日收回涉案房屋，于2018年4月1日另行出租了涉案房屋。故原告诉至本院请求判如所请。被告壹火公司、歆禺公司均未发表答辩意见。本院经审理查明事实如下：被告系涉案房屋的登记权利人。2017年4月3日，原告潘霞(甲方)与被告壹火公司(乙方)就涉案房屋签订《上海市房屋出租委托代理合同》(合同编号：YGJWTXXXXXXX)一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2017年4月5日起至2022年6月5日止，其中免租期自2017年4月5日起至2017年6月5日；第一、二年租金为4,120元/月，租金支付方式为月付，乙方向甲方支付租金日期统一固定在每月5日或15日或25日；甲方接受房租的账户为：上海银行闵行支行，账号XXXXXXXXXX********；如乙方逾期支付房屋(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金，无故超过15个工作日未支付租金的，则甲方有权追究乙方的违约责任；等。根据原告提供的银行明细显示，合同签订后，被告壹火公司于2017年4月11日向原告支付租赁保证金4,120元，并分别于2017年6月15日、7月13日、8月14日向原告各支付月租金4,120元。被告歆禺公司分别于2017年9月14日、10月15日、11月15日、12月16日向原告各支付月租金4,120元。此后原告在上海银行的指定账户未有来自二被告的租金支付明细。审理中，原告向本院提供了被告歆禺公司就涉案房屋出具的《承诺书》一份，其中原告为甲方，被告歆禺公司为乙方，载明：一、乙方承诺于2018年3月25日前一次性付清原被告壹火公司(壹火合同编号：YGJWTXXXXXXX)所欠房租和滞纳金，如乙方不能按时付款，该物业的所有权利自动归还甲方，并且甲方不承担任何违约责任，租客由乙方在2018年3月31日前从房屋内协商妥善安置，结清所欠水电煤费用，乙方应保证物业内所有设施完好、家电正常使用，房屋整洁。乙方之前在甲方物业内的所有添置物品和装修归甲方所有，乙方支付给甲方的押金归甲方所得。双方合同(合同编号：YGJWTXXXXXXX)自动解除，自解除之日起，乙方在原合同中的权利终止，甲乙双方和平解约。如乙方在2018年3月25日付清原被告壹火公司所欠甲方房租和滞纳金则甲方同意该合同继续履行并配合乙方进行合同转签工作。二、乙方在2018年3月25日前付清所欠房租和滞纳金后，承诺之后每月按时打款。如果之后再逾期支付，超过合同约定付款日7个自然日，则双方合同(合同编号：YGJWTXXXXXXX)立即自动解除，自解除之日起，乙方在原合同中的权利终止，甲乙双方和平解约。其他事项按第一条执行。原告陈述被告歆禺公司未履行该承诺书内容支付租金。经本院他案中查询工商登记信息显示，被告歆禺公司原为被告壹火公司的全资子公司，但被告壹火公司已于2017年6月27日将被告歆禺公司的股权全部转让于案外人。目前，被告歆禺公司的股东信息为案外人刘启来个人100%持股。以上事实，由《上海市房屋出租委托代理合同》、《承诺书》、上海银行流水明细、房地产权证、工商登记信息以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。本案的第一个争议焦点为被告歆禺公司是否本案的适格当事人。原告主张被告歆禺公司在原告与被告壹火公司签订的房屋租赁合同履行过程中加入了该合同的履行，故也应一并作为合同相对方。从本案情况来看，被告歆禺公司虽已非被告壹火公司的全资子公司，但关于涉案房屋的租赁事宜，最终是由被告歆禺公司出面向原告出具《承诺书》结算关于涉案房屋的租赁事宜；从被告歆禺公司出具的《承诺书》的内容看，被告歆禺公司已有自愿为被告壹火公司承担合同项下的相关债务之意思表示，已构成债的加入。综上，原告主张被告歆禺公司对被告壹火公司在《上海市房屋出租委托代理合同》项下的义务承担共同责任，本院予以认可，但应以被告歆禺公司在《承诺书》中载明的债务数额范围为限。本案的第二个争议焦点在于被告壹火公司需承担的违约责任。被告壹火公司在合同存续期间拖欠租金，原告据此行使合同解除权，于法有据，本院予以支持。为便于权利、义务的清算，虽然原告并无证据证明其在本案诉讼之前向被告发出了解除合同的通知，但是原告于2018年3月31日自行收回房屋的行为视为其主张解除合同的意思表示，故本院以该日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于原告主张的各项费用认定如下：1.房租。被告壹火公司未到庭就其实际返还涉案房屋的时间作出陈述，结合被告歆禺公司出具的承诺书，对于原告自述收回房屋的时间即2018年3月31日，本院予以确认。根据原被告合同约定的租赁期限，被告歆禺公司于2017年12月16日支付租金的期间应为2017年12月6日至2018年1月5日，故被告壹火公司尚未支付的租金期间应为2018年1月6日至3月31日，经核算应为计11,811元。2.滞纳金。被告壹火公司应按照合同约定就其逾期支付租金的行为向原告承担违约责任，即向原告自合同约定的滞纳金起算时间起支付至合同解除之日，根据合同对于滞纳金的约定，原告主张的滞纳金远低于合同约定，本院予以支持。3.至于原告主张的两被告赔偿原告免租期租金损失的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。4.电费。发生于被告租用涉案房屋期间，按照合同约定应由被告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告潘霞与被告上海壹火网络科技有限公司于2017年4月3日签订的《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年3月31日解除；二、被告上海壹火网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘霞支付自2018年1月6日起至2018年3月31日止的租金11,811元；三、被告上海壹火网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘霞支付逾期支付租金的滞纳金3,708元；四、被告上海壹火网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘霞支付2018年3月电费63.50元；五、被告上海歆禺房屋租赁有限公司对被告上海壹火网络科技有限公司的前述债务承担共同清偿责任；六、驳回原告潘霞的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费489元，减半收取计244.50元，由原告潘霞负担109.50元(已付)，由被告上海壹火网络科技有限公司、被告上海歆禺房屋租赁有限公司负担135元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一八年十一月二日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。