北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初69190号原告：崔东昕，男，1984年6月29日出生，自由职业，住呼和浩特市赛罕区。委托代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。委托代理人：夏广域，北京英淇律师事务所律师。被告：北京广盈房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里**楼****。法定代表人：林开桦，董事长。委托诉讼代理人：王晓倩，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：田韶卿，北京市兰台律师事务所律师。原告崔东昕与被告北京广盈房地产开发有限公司（以下简称广盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。崔东昕委托诉讼代理人夏广域、孙曼丽，广盈公司委托诉讼代理人王晓倩、田韶卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔东昕向本院提出诉讼请求：判令广盈公司支付自房屋交付之日起至房屋市政供水达到使用要求期间的违约金20万元。事实和理由：我与广盈公司于2014年5月23日签订《北京市商品房预售合同》，约定我购买广盈公司开发的位于北京市朝阳区来广营乡土地储备项目A4地块二类居住用地5号住宅楼4层1单元X号房屋（以下简称涉案房屋），房屋面积141.32平方米，总价6297826元。合同签订后，我依约支付了全部购房款，且双方签订的合同在房管局进行了备案。履约过程中，广盈公司依约于2015年6月30日向我交付了房屋。然而，我收房入住后才发现涉案房屋的生活用水经常浑浊不清，热水有时呈黄色泥水状，有时呈白色米汤状，根本无法使用。我到物业公司反映情况，物业公司表示多放一段时间水就好了，但即便照此去做，浑浊情况依然没有改变。后由于涉案房屋所在的臻园小区其他业主房屋也有此情况出现，于是众多业主并以其中一位业主房屋为样本以该业主的名义向有关部门进行了水质检测，检测结论为水样色度、浑浊度、肉眼可见物这三项检测结果不符合《生活饮用水卫生标准》。之后，众多业主向北京市自来水集团有限责任公司（以下简称自来水公司）反映情况后才得知，臻园小区南区于2015年7月11日水质化验合格后正式通水，臻园小区北区小市政管线在2017年8月才建设完成，但由于外部配套供水管线尚不具备通水条件，需要由臻园小区南区向北区进行临时供水，2017年底广盈公司临时供水方案组织完成实施工作，2017年12月23日水质化验合格后才正式通水。此外，臻园小区北区正式通水之前，自来水公司从未向臻园小区北区业主收取过水费，相关部门回馈结果是正式通水前业主用的是施工临时水。双方签订的《商品房预售合同》中约定广盈公司最迟应当在2015年6月30日前交付符合合同约定的商品房，且市政基础设施上、下水需在2015年6月30日之前达到使用要求。根据《北京市城市公共供水管理办法》第十二条规定，用户供水设施工程竣工后，必须经供水企业验收。验收合格的，由供水企业办理用户立户手续，安装计费水表，经测试水质、水压等合格方可正式供水。用户供水设施工程未经验收或验收不合格的，供水企业不予供水。涉案房屋直至2017年12月23日才有市政临时水，且在市政临时水前水质检测为不合格。广盈公司虽向我交付了涉案房屋，但并不符合合同约定，应当承担违约责任。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。广盈公司辩称：崔东昕的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。1、2015年6月30日我方依约向崔东昕交付了涉案房屋，崔东昕亦自认房屋交付时已通水，则崔东昕自交付之日即知道或应当知道所诉事项。但崔东昕并未就房屋交付事宜提出任何异议，现已过诉讼时效，应当予以驳回。2、《商品房预售合同》的相关约定并非格式条款，系双方自愿签订，对双方具有约束力，均应依约履行。3、依据双方约定，我方交付的涉案房屋上水条件为供水相关的设施、设备达到使用要求，即提供市政水源，涉案房屋在交付时点已经完全达到交付条件。臻园小区用地分A4地块（北区）和B4地块（南区），整个小区共计有25栋楼，分两期建设，均通过了竣工验收。其中，臻园南区23号楼、24号楼、25号楼于2014年12月25日通过竣工验收；5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、11号楼于2015年5月6日通过竣工验收；1号楼、2号楼、3号楼、4号楼于2016年3月15日通过竣工验收。臻园北区10号楼12号楼16号楼、17号楼、18号楼、20号楼于2016年5月19日通过竣工验收；13号楼、15号楼、19号楼、21号楼于2016年11月9日通过竣工验收；14号楼于2017年11月24日通过竣工验收。我方交付的房屋供水设施是经验收合格的，臻园南区供水配套设施于2014年11月20日验收合格；臻园北区供水配套设施于2016年11月20日验收合格。且涉案房屋是经北京市朝阳区住房和城乡建设委员会竣工验收合格，并完成备案的房屋。《商品房预售合同》对于涉案房屋供水有关的交付条件约定是非常清晰的，即市政水源。臻园小区自2014年开通市政供水管线开口直至管线验收期间，期间均为市政水源供水。臻园南区供水是2014年由自来水公司审批同意开口后开始供水，臻园北区自南区引水，且供水方案亦经自来水公司审批，管线工程设计及验收均经自来水公司验收合格。自臻园南区开始供水至自来水公司完成对整个小区整体验收期间，供水均为市政水源，且水费一直由我方承担。2015年4月3日，我方委托谱尼测试集团股份有限公司（以下简称谱尼公司）对臻园项目生活饮用水进行检测，检测结果为合格，后在北京市朝阳区建设工程质量监督站完成备案。此后每完成一批房屋建设，均委托第三方机构进行水质检测，均为合格且均进行备案。臻园小区水质不存在任何问题，完全达到使用要求。4、根据双方约定，涉案房屋交付时整个小区需通过自来水公司对供水的整体验收和提供《供水许可证》并非合同约定义务，崔东昕要求我方承担违约责任，没有合同和法律依据。5、即使对于我方交付义务作扩大解释，认为包括完成自来水公司的验收，基于《北京市商品房预售合同》免责条款的约定，我方也不存在任何违约行为。附件十补充协议约定非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时提供的情况发生时，我方有权免责延期交房。北京市朝阳区土储负责建设的市政配套设施设备未能按时提供，导致臻园北区未能按照原规划进行供水，属于非可归责于我方的原因。为保障业主利益，我方与自来水公司协商，为业主提供市政水源，此系积极履约行为，不存在追责情形。6、本案情形构成不可抗力，我方不应承担任何违约责任。7、尽管崔东昕提出涉案房屋供水不满足使用条件的主张与事实不符。但退一万步，假设判定我方承担违约责任，崔东昕并无任何损失，亦未提供任何证据证明其有任何损失，索赔金额过高，应予大幅调减。8、业主在无任何事实基础和合同依据的情况下提起群诉，是对司法资源的巨大浪费，如其恶意诉讼不能被及时制止，恐对臻园小区其他业主造成不良示范效应，继而造成司法资源的巨大浪费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年5月23日，广盈公司（出卖人）与崔东昕（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定崔东昕购买涉案房屋，预测建筑面积141.32平方米，房屋总价款6297826元。第十二条交付条件约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺合同附件八载明的商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、（1）市政基础设施的上水、下水于2015年6月30日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，由出卖人向买受人按日支付总房款万分之一的违约金，本合同继续履行，但违约金不再本款各项中累加计算，以逾期最长的一项作为违约金期间的计算依据。如出现违反第十二条逾期交房情形的，则本款约定的市政基础设施的交付期限相应顺延，顺延期间出卖人仅需承担第十四条约定的逾期交房责任而无需依据本条承担重复的违约责任。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按第十二条约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《北京市商品房预售合同》附件六《装饰和设备标准的约定》第三条配套设施设备第四款约定给排水的标准，给水系市政水源，排水系市政排水，生活热水系集中生活热水，中水系中水管线安装到位，中水未开通前，市政自来水用于冲厕并按市政自来水收费标准进行收费。《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》第六条买卖双方同意对本合同正文第十二条修改和补充如下：出卖人承诺于本合同正文第十二条约定的交付日期前将该商品房交付给买受人。但由于不可抗力和下列特殊原因，除双方同意变更或解除出卖人可予以延期交房（出卖人应于相关事实发生之日起45日内书面告知买受人）：（1）由于该商品房建设工地邻近的市政工程建设或因市政工程建设引发的其他原因致使该商品房的建造施工拖延或停止的；（2）非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时提供……。签约后，崔东昕依约支付购房款。广盈公司于约定期限内交付涉案房屋。现崔东昕已取得涉案房屋所有权证。经查1，涉案房屋所在臻园小区分两期建设，臻园南区系一期开发建设，臻园南区23号楼、24号楼、25号楼于2014年12月25日通过竣工验收；5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、11号楼于2015年5月6日通过竣工验收；1号楼、2号楼、3号楼、4号楼于2016年3月15日通过竣工验收。臻园北区系二期开发建设，臻园北区10号楼、12号楼、16号楼、17号楼、18号楼、20号楼于2016年5月19日通过竣工验收；13号楼、15号楼、19号楼、21号楼于2016年11月9日通过竣工验收；14号楼于2017年11月24日通过竣工验收。经查2，广盈公司于2013年向自来水公司报装臻园项目用水工程。自来水公司于2014年4月依据已审批供水规划方案由市政供水管线开口接入水表，臻园项目施工用水接入项目于2014年4月30日竣工并经验收合格。臻园项目一期室外给水、中水工程于2014年11月20日竣工并经验收合格。臻园一期北区给水、中水临时管线于2015年8月12日经验收合格。臻园项目二期室外给水、中水工程于2016年11月20日竣工，并经验收合格。经查3，臻园南区上水管道管线铺设及接口于2015年5月20日经验收合格，水压试验、砌井及水表均于2015年5月22日经验收合格，水质测试于2015年7月11日经验收合格。经查4、臻园北区上水管道管线铺设及接口于2016年12月1日经验收合格，水压试验及砌井于2016年12月13日经验收合格，水表于2016年12月14日经验收合格，水质测试于2017年12月23日经验收合格。另查，《北京市城市公共供水管理办法》第十二条规定：用户供水设施工程竣工后，必须经供水企业验收。验收合格的，由供水企业办理用户立户手续，安装计费水表，经测试水质、水压等合格，方可正式供水。用户供水设施工程未经验收或者经验收不合格的，供水企业不予供水。就供水情况，广盈公司表示臻园南区和北区的供水管线均依约按期铺设完毕。臻园南区作为一期开发建设楼盘，供水管线铺设完毕后正常供水。臻园北区开发建设时，因外部由北京市朝阳区土储负责建设的市政配套设施设备未能按时提供，造成臻园北区无法按照原规划供水。广盈公司与自来水公司协商通过自臻园南区引管线方式向臻园北区供水，此方案经自来水公司审核通过，且供水管线于2015年8月12日经验收合格，所供水源均系达标的市政水源。自来水公司对水质进行验收的法律后果仅作为区分交费主体所用，验收前由广盈公司交纳水费，验收后由业主自行承担水费，广盈公司交付涉案房屋时已经依约提供了符合合同约定的市政水源，不存在违约行为。就此，广盈公司提交《来广营项目施工用水接入工程施工合同》、《新建住宅小区项目供水方案审批表》、《情况说明》、水费发票等为证。对此，崔东昕表示自臻园南区向北区引水管线竣工验收时间系2015年8月12日，臻园北区室外给水、中水工程竣工验收时间系2016年11月20日，均晚于臻园北区部分房屋交付时间，管线尚未竣工验收是不可能进行市政供水的。经自来水公司于2018年1月10日出具的信息公开告知书得知，臻园南区、臻园北区分别于2015年7月10日、2017年12月25日经水质化验合格，此后才能正式供水。崔东昕认为广盈公司应提供市政居民用水，而不是管线未经验收、水质水压未经检测的临时施工用水。生产用水、生活用水、施工用水均系市政水源范畴，广盈公司依约应于交房时保证市政基础设施的上下水达到生活用水条件。而涉案房屋所在小区所供水源在水质检测前一直使用的是施工用水，崔东昕也未与自来水公司签订过协议，未交纳过水费。广盈公司未依约履行合同义务，应当承担违约责任。就水质情况，崔东昕表示收房后水有时是米汤状，有时是泥水状，无法正常引用，只能通过自行处理或寻找替代水方式解决日常饮水问题。业主们委托北京天衡诚信环境评价中心对业主之一王某家中饮用水进行检测，取样日期系2017年12月1日，检测结果系水样色度、浑浊度、肉眼可见物检测不符合标准要求。就此，崔东昕提交《检测报告》、照片等为证。对此，广盈公司表示曾于2015年4月委托谱尼公司对臻园项目饮用水进行检测，检测结果为合格，并报北京市朝阳区建设工程质量监督站备案。因臻园项目分期分批开发建设，每完成一批房屋建设，广盈公司均委托第三方机构进行水质监测，结果均为合格，亦均行相应备案。臻园南区和北区的水质均不存在任何格问题，完全达到使用要求。就此，广盈公司提交《监测报告》、《微生物监测报告》、《理化检测报告》为证。诉讼期间，本院就此征询自来水公司意见，其工作人员就相关问题予以回复，表述内容系臻园北区原供水方案系从朝科开发区1号楼DN400供水管线和电子城西区2号楼DN200引水口将水源引入小区环网。因朝阳区土地储备中心拆迁问题造成项目周边管线建设进度滞后导致无法按照原规划方案实施。2017年9月底，广盈公司提交申请，希望自来水公司配合解决用水问题。自来水公司于2017年10月12日批复临时供水措施，由臻园南区向臻园北区临时供水，臻园北区于2017年12月23日正式供水，臻园南区于2015年7月11日正式供水。施工用水与正式供水是根据申请单位不同用水需求区分，属于独立的两个业务流程。自来水公司就施工用水只负责到安装水表，就居民用水负责到楼门表，两者水价、用途有明显区别，维护和管理权限由亦存在区别，水质没有区别。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，崔东昕与广盈公司签订之《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案争议焦点在于广盈公司向崔东昕交付之房屋是否符合合同约定之给水条件。首先，从文本约定看，《北京市商品房预售合同》关于“市政基础设施和其他设施的承诺”中约定房屋交付时上水、下水应达到使用要求；附件六《装饰和设备标准的约定》中约定给水系市政水源。对此，双方存在不同解释，广盈公司认为约定义务仅为提供市政水源，崔东昕则认为应提供市政居民用水。本院认为就双方约定而言确认给水水源系市政用水，“达到使用要求”与“市政水源”系两项单独条款，并非重合或同一指向，在约定不明情形下，应按照符合合同目的的通常理解予以解释。崔东昕作为买受人所购房屋用途系占有使用，可用于日常居住及生活，市政基础设施设备应符合日常居住的特定标准。水作为日常生活必需品，事关人身健康及公共安全，对于水源分类、水质监测及供水单位都有严格规定，无论是城市公共供水亦或自建设施供水都应由供水单位按照国家标准、依据相应流程提供符合要求的水源水质，并对此负责。就城市公共供水而言，水源入户需经供水设施及相关管道，只有在供水设施工程竣工验收合格并经过水压、水质监测合格后，供水企业才立户装表正式供水。结合城市供水相关规定及公众认知范畴，通常意义上，对于供水的理解应系由具备资质的供水单位按照相应流程及规范提供符合生活饮用水标准的水源。就涉案房屋所在小区，提供市政水源达到使用条件应进一步理解为涉案房屋交付时，供水设施验收合格且经过水压、水质检测后，由供水企业正式供水。故本院对广盈公司解读为市政水源的解释不予采信。其次，从履约情况看，广盈公司依约于2015年6月30日前向崔东昕交付涉案房屋，而涉案房屋所在臻园北区上水管道管线铺设及接口于2016年12月1日经验收合格，水压试验及砌井于2016年12月13日经验收合格，水表于2016年12月14日经验收合格，水质测试于2017年12月23日经验收合格。自水质检测合格即2017年12月23日作为时间点确定涉案房屋给水达到使用条件，则明显晚于合同约定达标时间。另，广盈公司认为因市政管网建设进度滞后导致变更规划方案而启用临时供水方案，应属附件十《补充协议》约定之免责事由。就此，本院认为依据《北京市商品房预售合同》约定，出卖人所负交房义务与市政基础设施分属不同条款，且分别约定了不同的违约责任。《补充协议》约定因商品房建设工地邻近的市政工程建设或因市政工程建设引发的其他原因致使该商品房的建造施工拖延或停止或非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时提供情形下，出卖人可以延期交房，此系针对出卖人未依约定期限交付房屋所涉免责事由，而非市政基础设施免责条款。且，广盈公司在项目开发建设过程中对于原供水方案能否如期进行的风险应当有所判断，并应根据情况及时作出调整及变更，事实上通过调整方案可以实现供水条件。而依据在案证据及自来水公司所述情况可知，广盈公司未能及时积极采取有效措施，怠于履约造成正式供水时间与合同约定期限存在明显迟延，本院对其抗辩意见不予采信。综上，可以认定广盈公司向崔东昕交付的涉案房屋不具备合同约定的给水条件，广盈公司违反合同约定，崔东昕主张违约金有事实及法律依据，本院予以支持。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据双方于《北京市商品房预售合同》中约定的违约金标准，按总房款万分之一以日计算违约金，崔东昕酌情主张20万元。广盈公司抗辩违约金标准过高，应予调减。本院认为，涉案房屋交付时未能正式供水，确给崔东昕日常用水造成极大不便，并由此发生滤水措施或替代性水源等损失，但该部分损失明显低于合同约定违约金计算标准，且崔东昕未能举证证明损失的具体数额。本院结合当事人过错、履约程度及实际损失，综合考虑市政管网建设进度滞后等客观因素对于违约金予以调整，按日50元标准结合逾期时间对此酌情判处。另，关于诉讼时效一节，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。崔东昕虽于2015年6月30日接收涉案房屋，但系经信息公开告知书得知权利受损，其提出违约之诉并未超过诉讼时效期间，本院对于广盈公司的抗辩事由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京广盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告崔东昕违约金四万五千三百五十元。二、驳回原告崔东昕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告崔东昕负担1687元（已交纳），由被告北京广盈房地产开发有限公司负担463元（原告崔东昕已交纳，被告北京广盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告崔东昕）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇一八年十一月十五日书记员 王泉丁