山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁09民终2697号 上诉人（原审被告）：山东通达房地产开发有限公司，住所地平阴县五岭路。 法定代表人：王建军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任斌，山东兴峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵东云，女，1949年7月14日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：杨丽娟，山东德然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李伟，男，1974年2月18日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：杨丽娟，山东德然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李健，男，1978年6月21日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：杨丽娟，山东德然律师事务所律师。 原审被告：肥城市石横镇农业机械管理站，住所地肥城市石横镇驻地。 法定代表人：冯立银，该站站长。 委托诉讼代理人：亚祥国，山东信望律师事务所律师。 上诉人山东通达房地产开发有限公司（以下简称通达房地产公司）因与被上诉人赵东云、李伟、李健，原审被告肥城市石横镇农业机械管理站（以下简称石横镇农机站）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2018）鲁0983民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人通达房地产公司上诉请求：1.撤销肥城市人民法院（2018）鲁0983民初940号民事判决；2.依法改判上诉人不承担交付补偿责任；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案中，一审法院关于被上诉人属于本案需要安置的被拆迁人以及关于回迁安置面积的认定没有任何事实依据。本案庭审中，被上诉人所提供的与原审被告签订的《协议书》没有上诉人的签章，因此，该证据无法证明被上诉人属于本案需要上诉人安置的被拆迁人。更无法证明上诉人承担回迁义务房屋的具体面积。首先，被上诉人是否拥有被拆房屋的合法产权，在一审庭审时无证据证实，上诉人与原审被告签订的《协议书》指向的土地性质是国家划拨用地，在划拨用地上建造私人房产应属于违法建筑，理应强制拆除，被上诉人不应该得到补偿。也无权要求补偿安置。其次，上诉人与原审被告签订的《协议书》第十条第2项明确约定“主房和配房面积以房产证确权为准，”一审法院庭审时，被上诉人和原审被告没有向法院提交房产产权证明，回迁安置房屋面积无法确认，本案三方对整个拆迁安置补偿中主要条款并未达成最终的和确定的协议。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定:“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”、第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违的责任”。本案中，按照上诉人与原审被告签订的《协议书》中第十条的约定，上诉人属于债务人，负责安置三户回迁户，原审被告在该《协议书》第十条中属于债权人，三户回迁户在该协议中属于第三人，根据《中华人民共和国合同法》第64条、65条的规定，如果上诉人在上述《协议书》中的合同关系中违约，上诉人也只对原审被告承担违约责任。而不是向第三人承担违约责任。同样，《中华人民共和国合同法》第65条的规定，在原审被告与被上诉人的《协议书》的合同关系中，由于二者之间存在合同关系，如果原审被告存在违约行为，也只能由作为该合同关系债务人的原审被告向债权人被上诉人承担违约责任。一审法院判决上诉人应向被上诉人履行交付义务的论述违反《中华人民共和国合同法》的规定，一审法院判令上诉人向被上诉人交房属于适用法律错误。同时，被上诉人所提供的与原审被告签订的《协议书》没有上诉人的签章，可知上诉人与被上诉人对拆迁补偿安置未形成确定的意见，根据一审中查明的案件事实，涉及的拆迁安置房屋在2010年3月被拆除，是在国务院2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之前，根据该条例第35条规定“本条例自公布之日起施行。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”而《城市房屋拆迁管理条例》第16条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”的规定，最高法院2005年8月11日起施行的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”根据该批复，在上诉人与被上诉人未达成明确的拆迁补偿安置协议的情况下，被上诉人就拆迁补偿安置提起的民事诉讼，人民法院不应予以受理。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人赵东云、李伟、李健辩称，第一，被拆迁房屋并非违法建筑，被上诉人为房屋的合法权利人，该房屋是原审被告在其合法占有土地上建造并分配给被上诉人的职工住房，现该住房已经过房改，被上诉人已有偿取得房屋产权。第二，被上诉人与原审被告、上诉人与原审被告均就房屋拆迁安置事宜签订协议，从两份协议的时间以及内容上看，原审被告与被上诉人签订的协议在原审被告与上诉人签订的协议之后，且协议内容具有一致性，两份协议均是协议各方真实意思表示，综合两份协议完全能够确定房屋拆迁安置的内容，因此，本案属于房屋拆迁安置协议的履行纠纷，而非不能达成拆迁安置协议的纠纷，人民法院依法受理并判决，不违反法律规定，同时两份协议应综合考量，不能独立的分割的看待，并且上诉人是回迁房屋的实际建造者，及现在的权利人，房屋安置只能由上诉人来完成，一审法院对此的判决符合法律规定。综合以上几点，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审被告石横镇农机站述称，上诉人的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，房地产开发以及征地拆迁安置是一个相当繁杂的工程，在签订合同之前，多方都已做了多次调查和研究，上诉人对涉案土地上房屋的产权性质以及产权所有人是做了充分调查和了解的，三被上诉人均是原审被告的职工，涉案房屋的原产权人也是原审被告，所以原审被告对于涉案房屋的产权所有人也是非常清楚的，这两份协议的签订是有关联性的，不是独立存在的，是由于当时三户住户要求只与原审被告签合同，而不放心与上诉人签订合同，所以在三方共同参与的情况下，分了两个合同予以完成，所以，上诉人是知道产权所有人的，并且也按照这两份协议进行了拆迁，所以在原审中也从未提出过主体和权力的瑕疵，原审根据协议来认定产权所有人是正确的。上诉人所上诉依据的法律条文并不适用于本案，合同法第64、65条与本案上诉人所称的第三人是不一致的，也就是说上诉人自行将三被上诉人定义为这两个条款的第三人，而实际上其是真正的债权人。另外，拆迁协议并不是没有达成，而是已经达成，并且已经基本履行完毕，就差上诉人未完成义务，不是上诉人所引用的法律规定和情形。总之上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 原告赵东云、李伟、李健向一审法院起诉请求：1.判令石横镇农机站、通达房地产公司给赵东云、李伟、李健安置住房一套（即肥城市石横镇福源小区南楼东单元2楼西户，价值约20万元），并支付补偿金55154.74元[（132.91+31.79）×334.88]；2.本案诉讼费用由石横镇农机站、通达房地产公司负担。 一审法院认定事实：2010年1月8日，石横镇农机站（甲方）与通达房地产公司（乙方）签署开发石横镇农机站商户楼协议书一份。双方约定，一、甲方同意将该站院内约6亩（按实际出让面积）由乙方开发商住楼。二、该地块的出让手续及出让金约15万元/亩，由乙方办理及负担。甲方向乙方提供尽可能的协助及方便，返还给镇政府的费用全部返给乙方。乙方按每亩土地60万元交给甲方土地建设保证金，施工后甲方退还给乙方，确保工程顺利进行。……七、乙方按照甲方的附加条件，在此协议签订好后，首先拨付给甲方用于偿还原外欠债务的100万元，由甲方负责债务清理偿还。由于该院内有三家住户，双方就住户的搬迁及补偿工作进行了约定。即协议第八条、乙方负责安置三户回迁户，按照旧房实际面积办理多退少补手续，并负责三户搬迁后的租房费（400元/月），按开发日期到正式住新房日期不超过20个月。首先预付每户10个月的租金，另安置费每户1000元，并办理好三户的房产证及土地使用证。第十条、拆迁补偿标准：1.货币补偿；2.主房和配房面积以房产证确权为准，砖混结构每平方米334.88元，砖木结构每平方米273.9元，简易棚每平方米24.93元，院内其他补助按丈量房屋面积总款数上浮15%作为补偿。安置房住户的电话、闭路、天然气、防盗门、暖气、太阳能、电、房权户房屋维修基金，以上所产生的费用由开发商负担，回迁户只交纳土地使用证的费用。在本协议中，双方还约定了其他内容。 同年3月初，通达房地产公司向石横镇农机站支付前期费用30万元。当月10日，石横镇农机站与李吉刚签订协议书一份，双方确认需拆迁李吉刚的主房面积为132.91㎡、偏房面积为31.79㎡。石横镇农机站对李吉刚实行先迁后拆再回迁的方式，回迁位置在农机站院内，并负责为其办理新楼房产权手续，个人产权为100%。拆迁补偿标准为按原房产主房实际丈量面积，给予兑换新楼主房面积，不足或超出面积按照楼房价格进行购买或补偿；院内其他补助按丈量房屋面积总款数的15%作为补偿，标准为334.88元/㎡。由于安置房建设，石横镇农机站按400元/月先期付给乙方10个月的租房费，直到回迁为止。协议签订后五日内搬出的，给予1000元的搬家补贴。自搬迁之日起，石横镇农机站给予李吉刚40元/月的水电补贴，并根据当年市场零售煤的价格给予相当于1.5吨煤的现金作为取暖补贴，直至改造工程完工，实现集体供暖。双方约定，回迁房为南楼东单元二楼西户。协议签订后，李吉刚搬出了该房屋。石横镇农机站将该房屋及院内的其他房屋拆除后，将土地交付给通达房地产公司，并向李吉刚及亲属支付租房费、水电补助等费用至2017年年底。 因涉案房产所在的土地性质原为划拨土地，2010年12月21日，肥城市人民政府同意有偿收回该4769㎡土地，并将该土地挂牌出让。2011年1月7日，通达房地产公司缴纳土地竞买保证金82万元。当月28日，通达房地产公司以464万元的价格竞得该宗土地，宗地面积4355㎡。同年3月23日，肥城市发展和改革局以肥发改行审字[2011]28号文核准了通达房地产公司在该土地上建设福源小区的申请。次月14日，肥城市人民政府以肥政征（2011）第11号文批复通达房地产公司，确认其取得涉案土地其中4355㎡的使用权，作为商业和住宅用地。2012年6月份，通达房地产公司开始施工，现福源小区已经部分建成并对外进行出售。涉案房屋即南楼东单元2楼西户通达房地产公司并未出售。 另查明，李吉刚于2012年5月28日因病去世，赵东云系其配偶，李伟、李健系其子。 一审法院认为，根据我国相关法律规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但是，双方签订转让合同后至起诉前，经有批准权的人民政府批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。在此基础上，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。虽然，受让方不是基于原转让合同获得土地使用权，而是向国家土地管理部门交纳土地出让金，从国家土地管理部门获得出让土地使用权。但是，其仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。基于上述理由，通达房地产公司与石横镇农机站签订涉案土地转让合同后，虽系经肥城市人民政府批准取得了土地使用权，但其仍应当对原土地使用权人进行补偿。李吉刚在涉案土地上原拥有合法房产，依据房地一体的原则，其对相应的土地拥有使用权。因通达房地产公司项目建设的需要，其搬离该房产，并将房产所占用的土地交付通达房地产公司使用，通达房地产公司理应对其进行补偿。因李吉刚已去世，作为第一顺位的继承人其配偶及儿子向通达房地产公司主张权利，符合法律规定。关于补偿的标准，通达房地产公司承诺负责安置回迁房，并给予相应的拆迁补偿，该约定不违反法律规定，系有效约定，其应继续履行。在其与石横镇农机站签订协议后不久，石横镇农机站便与李吉刚签订了拆迁协议，在该协议中涉及回迁安置及补偿标准的部分，和其与通达房地产公司所签订的协议中该公司的义务基本一致，可以认定石横镇农机站是在代替通达房地产公司签订该协议，且两个协议签订的时间间隔较短，双方也正处于合作阶段，对协议的内容通达房地产公司应当是知道且认可的。故通达房地产公司应按照该协议向赵东云、李伟、李健交付福源小区南楼东单元2楼西户房产一套，并支付补偿金55154.74元。通达房地产公司支付给石横镇农机站的前期费用30万元，双方可另行解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条规定，判决：一、山东通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起，十日内交付赵东云、李伟、李健位于肥城市石横镇福源小区南楼东单元2楼西户房产一套；二、山东通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起，十日内交付赵东云、李伟、李健补偿金55154.74元；三、驳回赵东云、李伟、李健对肥城市石横镇农业机械管理站的诉讼请求。案件受理费5128元，由山东通达房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：一、本案是否属于人民法院民事案件的受案范围；二、原审认定上诉人通达房地产公司系拆迁安置义务人，并判令上诉人向被上诉人交付房屋及补偿金是否正确。 关于第一个争议焦点，本案是否属于人民法院民事案件的受案范围的问题。本院认为，2010年1月8日，原审被告石横镇农机站与上诉人通达房地产公司签署开发石横镇农机站商户楼协议书一份，在该协议书第八条明确约定，由上诉人“负责安置三户回迁户，按照旧房实际面积办理多退少补手续……”。同年3月10日，原审被告石横镇农机站与被上诉人赵东云的配偶、被上诉人李伟、李健的父亲李吉刚签订协议书一份，就拆迁房屋面积、拆迁补偿标准等进行了明确约定。上述两份《协议书》系当事人真实意思表示，内容亦不违背法律、法规的强行性规定，为有效协议，且对拆迁安置内容进行了明确约定，上诉人通达房地产公司认为上诉人与被上诉人就拆迁补偿安置未形成确定的意见，人民法院不应予以受理，无事实依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，原审认定上诉人通达房地产公司系拆迁安置义务人，并判令上诉人向被上诉人交付房屋及补偿金是否正确的问题。本院认为，本案涉及被上诉人主张的拆迁安置事宜存在两份协议，一份系李吉刚与原审被告石横镇农机站在2010年3月10日所签订，协议主体为李吉刚和原审被告石横镇农机站，上诉人通达房地产公司并未在该协议书中加盖公章，甚至没有出现上诉人通达房地产公司的名称；另一份协议系上诉人通达房地产公司与原审被告石横镇农机站于2010年1月8日所签订。通观两份协议书的内容，原审被告石横镇农机站对李吉刚的安置方案、上诉人通达房地产公司与原审被告石横镇农机站的安置方案并不相同，尤其表现在“院内其他补助”的计算方式、取暖补贴等约定，且被上诉人在一、二审中均未举证证实原审被告石横镇农机站在与李吉刚签订协议时系代替通达房地产公司或者接受通达房地产公司的委托，故原审认定两份协议书约定的义务基本一致、石横镇农机站系代替通达房地产公司签订协议书，缺乏证据证实，应予纠正。既然系三方当事人分别签订的两份协议书，即应当按照合同相对性的基本原则予以履行，现被上诉人径行要求上诉人通达房地产公司履行安置房屋、支付补偿金，没有合同依据，本院不予支持，原审对此认定不当，本院予以纠正。对于原审被告石横镇农机站与李吉刚之间的协议书而言，虽系有效协议，但因庭审查明的事实是，通达房地产公司尚未将房产交付给石横镇农机站，故石横镇农机站对于交付安置房屋，属于履行不能，被上诉人可待条件成就后另行予以主张，本院暂不支持；对于货币补偿部分，原审被告石横镇农机站在二审中明确表示，根据其与李吉刚协议书的约定，应按照面积数×334.88元×15%予以认定，该主张符合双方协议书的约定，本院予以支持。上诉人通达房地产公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。 综上所述，上诉人山东通达房地产开发有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销肥城市人民法院（2018）鲁0983民初940号民事判决； 二、原审被告肥城市石横镇农业机械管理站于本判决生效之日起十日内支付被上诉人赵东云、李伟、李健补偿金8273.21元； 三、驳回赵东云、李伟、李健对山东通达房地产开发有限公司的诉讼请求； 四、驳回赵东云、李伟、李健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5128元，二审案件受理费5128元，均由原审被告肥城市石横镇农业机械管理站负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇一八年十一月二十三日 书记员 宋姚瑶