江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初3126号原告：南京金亿豪物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区万达新村****。法定代表人：杨兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。被告：徐井丽，女，1972年8月12日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告南京金亿豪物业管理有限公司（以下简称南京金亿豪公司）与被告徐井丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，于2018年5月24日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序，于2018年9月12日再次公开开庭审理了本案。原告南京金亿豪公司的委托诉讼代理人王齐飞，被告徐井丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京金亿豪公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付2016年7月1日至2018年7月31日的物业管理费4646元及违约金暂定1080元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年11月15日与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会（以下简称澳丽嘉园业委会）签订《物业服务合同》一份，约定原告为澳丽家园小区提供物业服务。期限2014年11月15日至2015年11月14日。物业服务费小高层住宅每月每平方米1.4元，非住宅用房每月每平方米2.8元，按半年预收方式交纳，未按时足额交纳的按应交数额的日万分之五向原告支付违约金。2015年8月1日，原告进入澳丽嘉园小区提供物业服务，并于2016年5月1日与澳丽嘉园业委会签订《补充协议（三）》，将服务期限延长至2018年7月31日。后经澳丽嘉园小区2016年第一届业主大会决定，将住宅物业服务费提高0.3元，非住宅物业服务费提高0.6元，并自2016年8月1日起执行。被告为澳丽嘉园小区****所有权人，该房建筑面积110.08平方米。被告自2016年7月1日起至2018年7月31日未交纳物业服务费。多次催要未果，现诉至法院，要求处理。徐井丽未作答辩，也未提交反驳证据。南京金亿豪公司围绕诉讼请求依法提交了《物业服务合同》、《补充协议》、《补充协议（三）》、《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》照片打印件、《不动产登记资料查询结果证明》、《物业服务费缴费通知单》复印件、《澳丽嘉园小区资料/物品交接表》等证据为证。另有本院依职权调取了南京市物业管理办公室2017年3月抽查澳丽嘉园住宅小区物业服务情况表照片打印件一份，依职权拍摄反映澳丽嘉园住宅小区物业服务情况的照片打印件。根据以上证据，结合原告的陈述，本院现场查看，以及以南京金亿豪公司为原告的其他案件的审理情况，本院经审理查明如下事实：2014年11月15日，原告与澳丽嘉园业委会签订《物业服务合同》一份，约定原告为澳丽家园小区提供物业服务。期限2014年11月15日至2015年11月14日。第二条约定服务内容：1、物业共用部位的维修养护。2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务。4、公共绿化的养护服务。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案管理服务。9、参照服务等级四级三类菜单服务标准提供服务。第六条约定物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，小高层1.4元／月／平方米。第七条约定物业服务费按半年以预算的方式进行缴纳。第十八条约定，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付赔偿金。第十九条约定甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，按应缴纳数额的0.05﹪每日向乙方支付违约金。第二十四条约定，本合同期限内，乙方于2015年10月底前进行一次业主满意度调查，第一年业主满意度达到半数以上，自动延续本合同一年，无需签订新合同。2016年10月底前业主满意度达到半数以上，自动延续合同一年，无需签订新的合同。如在第一年或第二年业主满意率达不到以上标准的将自动终止本合同。满三年后需另行订立合同。第二十七条约定，本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。2015年12月至2016年4月，原告以《2016您对金亿豪物业工作的建议》名义，对其在澳丽嘉园小区的物业服务满意度进行了调查，满意率达79.07%，澳丽嘉园业委会遂于2016年5月1日与其签订了《补充协议（三）》，将服务期限延长两年至2018年7月31日。2016年3月18日，澳丽嘉园业委会发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》，就原告以《致澳丽嘉园广大业主的一封信》形式提出的提高物业服务费建议交业主大会表决，于2016年4月15日发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》，决定将住宅物业服务费提高0.3元，非住宅物业服务费提高0.6元，并自2016年8月1日起执行。2017年3月22日，南京市物业管理办公室对澳丽嘉园小区物业服务情况进行了抽查，发现企业填报信用信息系统存在严重缺陷，危险处未设置有关安全的警示标志，存在占用、堵塞消防通道现象且未采取相关措施，道路、楼道、楼顶、广场、停车场、绿地、电梯厅等公共部位有杂物堆放现象，小区绿化管养不到位，有黄土裸露现象，紧急呼叫装置损坏，无法确保三方通话，消防管压力不符合要求，设备用房堆放杂物，消防设备失修、失养护且未及时采取相应措施等问题，并将抽查结果向原告反馈，通知整改。被告名下住宅为澳丽嘉园3幢3单元X室，建筑面积110.08平方米。2018年7月31日，原告与澳丽家园业委会办理了交接手续，原告撤出了该小区。本院认为，物业服务企业按照合同的约定为业主所在小区提供物业服务后，按时向物业服务企业支付物业管理费等费用是业主的基本义务。根据法律、法规及司法解释的规定，小区业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告与澳丽嘉园业委会签订的《物业服务合同》、《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》已发生法律效力，并对全体业主具有约束力，被告应依上述协议约定缴纳物业服务费。法律、法规规定业主对业主大会决议或业主委员会决定有异议，应在法定期间向人民法院提起撤销权之诉，未在法定期间提起诉讼不影响其法律效力。被告虽对《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》有异议，但《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》均属业主大会决议或业主委员会决定，被告及澳丽嘉园小区其他业主未在法律规定的一年内提起诉讼，要求予以撤销，故对澳丽嘉园业委会在上述两份协议或决议中的决定的法律效力予以确认。同理，有关原告在该小区的物业服务期限问题，也应以《补充协议（三）》的约定为准。以南京金亿豪公司为原告的其他案件审理过程中，该小区业主对原告提供的物业服务质量提出异议，认为没有达到约定标准，该抗辩主张得到了南京市物业管理办公室抽查结果的印证，证明原告的物业服务不符合合同的约定及法律、法规的规定，原告应为此承担违约责任。因2015年8月至2016年7月间，澳丽嘉园小区业主对原告的物业服务满意度较高，故此期间的物业服务费应维持为每月每平方米1.4元。因2016年8月至2018年7月期间，原告的物业服务存在的诸多问题，本院将此期间物业服务费酌定为每月每平方米1.4元，故被告应交纳物业服务费计算为：1.4元/月/平方米×110.08平方米×25个月=3852.8元。原告自身存在违约行为，故对违约金的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第五十五条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐井丽于本判决生效之日起十日内一次性向原告南京金亿豪物业管理有限公司支付2016年7月1日起至2018年7月31日物业服务费3852.8元；二、驳回原告南京金亿豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担（原告已预交，被告在给付上述款项时加付50元给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  祝剑泰人民陪审员  董家富人民陪审员  张爱珍二〇一八年十一月二十三日书 记 员  姜正姗