苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0591民初9636号 原告：魔方（中国）投资有限公司，住所地江苏省南京市玄武区珠江路**佳汇大厦**。（未到） 法定代表人：张其奇。 委托诉讼代理人：刘伟斌，系该公司员工。 委托诉讼代理人：樊钰琪，系该公司员工。 被告：许东山，男，1970年5月4日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：孙宏阳，江苏卓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓燕，江苏卓华律师事务所律师。 原告魔方（中国）投资有限公司（以下简称“魔方中国投资公司”）诉被告许东山（以下简称“许东山”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月26日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2018年8月1日再次公开开庭进行了审理。原告魔方投资公司的委托诉讼代理人刘伟斌、樊钰琪，被告许东山的委托诉讼代理人孙宏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魔方（中国）投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将苏州工业园区群星一路8号6幢一楼75平方米的租赁房屋拆除的三面外墙恢复原状后腾空房屋并返还原告；2、判令被告支付自2017年9月30日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费及期间的水电费（每日的房屋占用费按年租金64800元/365日=177.53元/日计算）。事实及理由：原、被告于2016年4月1日建立租赁关系，原告将位于苏州工业园区群星一路8号（魔方9号楼公寓）6幢一楼75平方米房屋出租给被告。该房屋仅能用于公寓租赁居住使用，不能用作超市经营，但被告在未经产权人及原告的允许下，擅自将房屋对外的三面窗户及外墙拆除，改造为超市的玻璃门和玻璃窗。原告多次与被告进行沟通协商要求其恢复外墙无果，原告遂发出解约函解除了与被告的租赁关系并要求其恢复外墙、返还房屋。原告为维护自身合法利益诉至法院。 被告许东山辩称：原告的诉讼主体不适格。被告是与案外人南京魔方亿科企业管理咨询公司存在租赁关系，而非原告，原告并非出租方，无权向被告提出主张。原告以其分公司给被告发的所有函件对被告也没有约束力。即使不考虑合同主体问题，关于超市门口朝南问题，也是魔方公司与被告共同所为。首先，被告在魔方公司入住前就租用原物该楼幢西侧开超市，经营时间长达八九年。魔方公司入住后进行了统一规划，该楼幢西侧的违章建筑被拆除，许东山向魔方公司申请开超市，魔方公司同意许东山租赁三间房屋开超市并签订租赁合同。合同中明确约定租赁房屋用途是经营食品及生活用品，而非原告所称的居住使用。其次，开超市就必须要有门面，租赁房屋北面不适合开门面所以出口必须开在南面，南面设置超市出口是魔方公司与被告共同确定的结果。魔方公司入驻后不久就统一规划改造了房屋结构，被告租赁的三件房屋中间隔墙打通、北面的门封住，南面打通出口都是魔方公司所为，被告只是在魔方公司打通南面出口后装上了门和窗户，并进行了其他装修而已。原告所说被告擅自拆除的外墙其实根本就不存在，房屋外面原来仅仅是阳台，也不是房屋的主体结构。综上，被告并非擅自经营超市，也没有擅自拆除房屋的窗户和外墙，南面阳台本来就是魔方公司工程部拆除的，魔方公司无权要求被告恢复原状，而且该部分墙体仅仅是阳台，不是房屋主体结构，魔方公司也无权以此解除合同。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理，根据原被告提供的证据材料以及庭审陈述等，查明、认定事实如下：原告魔方中国投资公司原名称为“魔方（中国）公寓管理有限公司”，2015年11月18日变更为现名。2015年10月19日，魔方（中国）公寓管理有限公司与案外人苏州市谨业园林装饰设计工程有限公司（以下简称谨业园林公司）签订了房屋租赁合同，由谨业园林公司将位于苏州工业园区群星一路8号第4幢、第6幢房屋出租给魔方（中国）公寓管理有限公司，租赁期限为15年，约定承租人有权转租。原告承租上述两幢房屋后用作企业公寓经营，并在租赁房屋内开设了“魔方企业公寓苏州通园路店（以下简称魔方公寓通园路店）”负责公寓具体经营事务。 2016年3月起，魔方公寓通园路店工作人员将涉案的苏州工业园区群星一路8号6幢一楼75平方米房屋出租给原告，并与原告签订了一份《魔方租赁合同》，该合同首部载明的出租人为“南京魔方亿科企业管理咨询有限公司”，承租人为被告许东山，但合同落款出租人处加盖了一枚方形印章，印文为“魔方企业公寓苏州通园路店门店专用章”，未加盖原告公司公章或南京魔方亿科企业管理咨询有限公司公章，亦无工作人员签字。许东山在承租人处签字。该合同约定，承租人承租位于苏州工业园区群星一路8号第6幢一楼部分房屋，面积为75平方米。租赁房屋用途为经营“食品及生活用品”类商品或服务。承租人知悉租赁房屋的规划用途为非居住，房屋土地规定用途为工业。租赁期限共计60个月，自2016年3月15日起至2021年3月31日止，实际租赁期限自交付日开始计算。装修期为2016年3月15日至2016年3月31日止，装修期间无需支付租金。租金标准为每年64800元，每届满一年，则下一年度租金以前一年度租金为基数递增5%。租金按半年支付，签订合同当日支付首期租金。保证金为10000元，签订合同当日支付保证金10000元。 被告承租该租赁房屋后用作超市经营，该房屋原为一楼三间独立的房间，现三间房间之间的墙体已经打通，南面的墙体已经拆除，安装了超市的玻璃大门等。2017年1月18日，许东山向魔方公寓通园路门店缴纳了保证金10000元，该门店于2017年2月27日给被告出具了加盖门店专用章的保证金收据。2017年3月2日，被告向门店缴纳了2016年4月1日至2017年3月30日期间的租金64800元。该门店出具了加盖门店专用章的收据。2017年3月6日，许东山向原告魔方（中国）投资有限公司转账支付了2017年4月1日至9月30日期间的租金。 2016年10月，谨业园林公司向魔方中国投资公司发出律师函，认为魔方中国投资公司在未征得其认可的情况下擅自拆除第4幢租赁房屋的外墙，已经违反了双方租赁合同的约定，要求魔方中国投资公司将房屋外墙恢复原状。2017年7月12日，原告苏州通园路分公司发出《恢复开凿外墙的通知》，要求被告收到此函后10个工作日内将租赁房屋外墙恢复原状，否则将根据合同约定解除双方签订的合同。被告于7月13日签收。 本院认为，本案的首要的争议焦点在于魔方通园路店与许东山签订的租赁合同的主体及效力问题。对此本院认为，魔方公寓通园路门店系由原告开设负责公司房屋出租等相关经营活动，该门店的工作人员将涉案的房屋出租给被告许东山，并以门店的名义与许东山签订租赁合同、收取租金，系代表原告公司进行的民事行为，相应的法律后果应由原告承担，原告即该合同的出租方。该租赁合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告关于该合同对其不具有约束力的主张以及被告关于原告并非该合同主体的主张，本院均不予采纳，原被告双方均应按照该租赁合同的约定履行。原告以被告擅自拆除房屋窗户、外墙为由提出解除租赁合同，被告辩称该房屋窗户、外墙并非其拆除，而系原告自行拆除后交付给被告。关于该节事实，现并无证据可以证明该房屋交付时的状态，也无证据可以证明该窗户、外墙系由哪一方实施的拆除改造，原告主张系由被告拆除，本院不予采信。双方前述签订的租赁合同，明确约定该房屋系用作食品及生活用品经营用途，与被告将房屋用作超市经营的实际情况相符，而且原告在被告实际经营一年多的情况下均未提出异议。在此情况下，原告又以被告擅自拆除房屋窗户、外墙为由提出解除租赁合同，缺乏事实依据，不能成立。原告要求被告恢复拆除的三面外墙，本院不予支持。原告在无合法依据的情况下提出解除房屋租赁合同，已经构成违约，应承担相应的违约责任。但根据该房屋的性质及规划用途，涉案房屋不能作为商业用途，且房屋原外墙进行了拆除改造，存在一定安全隐患，房屋所有权人及原告亦提出要求恢复外墙，外墙恢复后被告无法继续经营超市，故本院认为该租赁合同不宜继续履行，该房屋租赁合同自原告解除通知到达被告之日解除。原告违约解除租赁合同而应承担的违约责任等，被告未在本案中提出主张，故本案中本院不予理涉，被告可另行主张权利。原告不能举证证明其在本案诉讼前已经向被告送达了解除通知，故本院以本案诉状副本送达被告之日即2017年11月15日为合同解除之日。双方合同既已解除，被告应当腾空租赁房屋后将房屋交还原告。被告向原告缴纳租金至2017年9月30日，还应支付原告2017年10月1日起至实际交还房屋之日止的租金及使用费，原告主张租金及使用费的标准为64800元/年，并无不当，本院予以确认。原告关于水电费的主张未明确金额或计算方式，本院不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告魔方（中国）投资有限公司与被告许东山签订的关于苏州工业园区群星一路8号6幢一楼75平方米房屋的《魔方租赁合同》解除； 二、被告许东山于本判决生效之日起十日内腾空、搬离前述租赁房屋，交还原告魔方（中国）投资有限公司； 三、被告许东山于本判决生效之日起十日内支付原告魔方（中国）投资有限公司房屋租金及占有使用费（计算方式：按64800元/年，自2017年10月1日起计算至被告实际交还房屋之日止）； 四、驳回原告魔方（中国）投资有限公司其余诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计725元，由被告许东山负担。该款项已由原告魔方（中国）投资有限公司预交，本院不再退还，被告于判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  刘佳政 人民陪审员  吴素元 人民陪审员  钱建和 二〇一八年十一月二十二日 书 记 员  郭 朦