四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终14951号 上诉人（原审被告）：谢述平，男，1976年2月24日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：吴佩炫，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁霞，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王衡，男，1972年11月1日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：夏拓，四川公生明律师事务所律师。 原审第三人：成都搜房房天下房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市武侯区鹭岛路**********。 法定代表人：张颖，总经理。 委托诉讼代理人：刘莹，女，该公司员工。 上诉人谢述平因与被上诉人王衡、原审第三人成都搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初6149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢述平及其委托诉讼代理人吴佩炫、被上诉人王衡及其委托诉讼代理人夏拓到庭参加诉讼，原审第三人房天下公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢述平上诉请求：1．撤销原判，改判其不承担一审判决的各项费用30000元；2．诉讼费由王衡承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案事实为：双方签订房屋买卖合同后，王衡拒不按合同约定支付首付款95000元并向银行申请办理贷款，称其无能力履行买卖合同，一再要求解除合同退回定金。为此我方多次给王衡做继续履行合同的工作。王衡多次找房天下公司退还定金，房天下公司亦要求王衡继续履行合同拒绝退还定金，而王衡还向工商局投诉，最终由工商局工作人员协调退还了部分定金，并解除了合同。此后，在时隔一年后谢述平才以相同的价格出卖案涉房屋。一审法院没有充分调查有关案件事实，仅凭王衡单方提供的证据推断谢述平违约存在错误。二、一审法院在未查清事实的基础上，在王衡没有任何证据证明有关损失的情况下，随意推定谢述平赔偿王衡20000元，和双倍返还定金10000元，无法律依据和事实依据。事实上是王衡违约在前，无理取闹要求履行合同并退还定金。谢述平依法处分自己完全权利的房产在后，不存在任何违约和过错，何来赔偿损失和双倍返还定金，再则王衡也没有任何有关损失的证据。三、一审法院对房天下公司提交的答辩意见和谢述平提交的房屋买卖合同经办业务员出具的证明材料都未进行审查和认定，未采信谢述平和房天下公司意见而草率作出判决。四、王衡通过谢述平的联系地址、联系电话以及房天下公司都可以联系到谢述平，并非一定要以微信方式与谢述平联系。再则，房天下公司并未与双方中断联系，按照合同约定王衡应该先履行首付款到房天下公司，微信仅为联系的方式之一，一审法院仅以谢述平删除微信而断定其违约并承担责任缺乏法律依据和事实依据。即便谢述平现在出卖了诉争房产，仍是以原价卖掉，无任何恶意的不利益行为。 王衡辩称，一、案涉买卖合同合法有效，合同中看不出是先解除抵押还是先行支付首付款95000元，谢述平的上诉理由没有证据予以证明，在一审中谢述平称工商局作出调解并退还王衡部分定金也没有提交证据证明；二、自2016年起成都房价大幅上涨，而我方并未要求谢述平支付房屋差价，只要求谢述平按照合同约定的违约责任赔偿损失；三、房天下公司将陈述意见转交给法庭存在问题；四、谢述平于2017年将案涉房屋出售给案外人时没有与王衡进行沟通。故谢述平违约，应当赔偿损失、双倍返还定金。 房天下公司书面述称，买卖双方于2016年9月23日通过我公司提供的居间服务签订了《成都存量房屋买卖合同》等相关协议，上述协议在签署时为双方真实意思表示，故该买卖合同合法有效，合同履行过程中王衡方提出因对房屋环境不满意及钱款凑不齐等理由表明不购买该房屋，后经协商业主谢述平同意王衡不再购买，王衡也没有继续履行合同义务，我公司认为买卖双方已对解除上述买卖合同达成一致意见，买卖合同已解除。 王衡向一审法院提出诉讼请求：判决谢述平赔偿王衡损失88500元及双倍返还定金10000元，合计98500元。 一审法院认定事实：2016年9月23日，王衡（乙方）与谢述平（甲方）在房天下公司居间下签订《成都存量房买卖合同》，约定王衡购买谢述平位于成都市武侯区沙堰西二街30-8-7-7号住宅一套，建筑面积120.9平方米，设有抵押57万元，成交价59万元。并约定，乙方在签订合同时支付甲方定金5000元，待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款95000元，乙方委托房天下公司资金监管并于银行放款之后支付给甲方；尾款49万元，乙方委托房天下公司资金监管并于银行放款之后支付给甲方。甲乙双方应在甲方注销抵押之后7天内备齐办理贷款所需的相关资料，前往银行签订贷款合同，贷款金额49万元。甲乙双方均知晓该房屋在合同签订时尚处于抵押状态中，抵押权人为谢述平（原文如此），抵押金额57万元。甲乙双方约定房天下公司协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在贷款审核通过后7日前往房地产交易中心办理该房屋的过户手续。甲方收到全款后办理房屋交割手续。甲乙双方任何一方不履行合同约定的义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达到的，守约方有权单方面解除合同。合同自守约方向违约方发出的解除合同的书面通知到达违约方之日起解除。违约方应向守约方支付房屋总价15%的违约金。 同日，王衡向谢述平支付了定金5000元。 但是，在随后的沟通中，王衡、谢述平双方发生分歧，谢述平主动删除了与王衡的微信联系，王衡与其电话联系亦无果，寻求房天下公司帮助也未获支持，导致双方在一年内未继续履行合同。 2017年8月，在未通知王衡的情况下，谢述平将案涉房屋出售给了案外人。王衡遂提起本案诉讼。 一审法院认为，王衡、谢述平签订的《成都存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。该《成都存量房买卖合同》关于首付款的支付的约定较为模糊，可能引起双方的歧义，但只要双方加强沟通、协调，是容易解决的。谢述平在与王衡沟通不快的情况下，轻易断绝了与王衡的联系，以后又在未通知王衡解除合同的情况下即擅自将案涉房屋出卖与其他人，致使王衡的合同目的无法实现，谢述平的行为构成了违约，应承担违约责任。王衡请求谢述平双倍返还定金符合《中华人民共和国合同法》的规定，一审法院予以支持。王衡选择双倍返还定金后，依照《中华人民共和国合同法》的规定，不应再请求违约金，但王衡在本案中提出了与合同约定违约金等额的损失赔偿，对此，一审法院认为，针对王衡的损失，难以准确界定，只有根据双方的过错程度、王衡实际遭遇的经济损失予以判断，王衡未举证证明其实际遭遇的经济损失达到了88500元，所以，一审法院通过综合分析后，酌情确定谢述平应赔偿王衡的损失金额为20000元，对王衡超出此金额的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：一、谢述平于判决生效之日起十日内双倍返还王衡定金10000元；二、谢述平于判决生效之日起十日内赔偿王衡损失20000元；三、驳回王衡的其他诉讼请求。案件受理费2263元，减半收取1131.5元，由王衡承担756元，谢述平承担375.5元。 本院二审期间，谢述平申请证人出庭作证，本院组织当事人对证人进行了询问和质证。 证人郝某证言证实因王衡对案涉房屋小区环境不满意，故而放弃购买房屋，谢述平获知该情况后，最终同意王衡放弃购买房屋，但后因谢述平在外地未能与王衡签订解除合同的书面协议。该证明内容能够与谢述平及房天下公司的陈述内容印证，本院予以采信。 二审另查明，庭审中，双方当事人确认：王衡应先支付95000元首付款到房天下公司指定的监管账户，暂不支付给谢述平，待王衡向银行贷款在银行放款后，再一并支付给谢述平。 王衡支付谢述平的定金5000元系委托房天下公司资金托管收取。 本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的其他事实一致，本院予以确认。 本院认为，王衡与谢述平签订的《成都存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然合同中对首付款的支付约定较为模糊，但在庭审中，王衡、谢述平和证人均确认应由王衡先支付95000元首付款到房天下公司的指定监管账户，即王衡有先履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，王衡无任何证据证明其在合同签订后直到2017年8月谢述平对外另行出售房屋近一年时间内曾主动支付首付款并要求谢述平履行合同，故在王衡不履行先履行义务前提下，谢述平有权拒绝注销抵押权。再结合证人证言及房天下公司的陈述可证实王衡因在支付定金后对房屋不满意等原因，最终与谢述平协商解除了合同，故案涉《成都存量房买卖合同》已解除，谢述平在合同解除后另行出卖房屋不构成违约，谢述平不应承担赔偿责任。反之王衡因其自身原因未履行合同约定的义务，违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，其支付的定金5000元谢述平不应退还。故一审法院对案件事实认定不当，本院依法改判。 综上所述，谢述平的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初6149号民事判决； 二、驳回王衡的诉讼请求。 一审案件受理费1131.5元，由王衡负担；二审案件受理费550元，由王衡负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  冯 璐 二〇一八年十一月二十七日 书记员  黄 迪