云南省玉溪市江川区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0421民初199号 原告：玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会，住所地为玉溪市江川区大街街道湖滨路中段**。 负责人：杨应德，居民委员会主任。 委托诉讼代理人：张江，江川星抚法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 被告：吴小雪，女，1970年8月27日出生，汉族，住玉溪市通海县，现住玉溪市江川区。 被告：朱哲，男，1987年8月23日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。 第三人：杨春凤，女，1969年10月16日出生，汉族，住玉溪市江川区。 第三人：陈能友，男，1979年10月17日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 第三人：杨金芹，女，1970年7月15日出生，汉族，住玉溪市江川区。 第三人：匡经华，男，1971年8月17日出生，汉族，住玉溪市江川区。 第三人：刘家圣，男，1972年10月9日出生，汉族，住湖北省监利县。 第三人：王君棠，男，1965年8月16日出生，汉族，住玉溪市江川区。 第三人：杨学升，男，1954年2月20日出生，汉族，住玉溪市江川区。 第三人：杨糯芝，女，1977年8月5日出生，汉族，住玉溪市江川区。 第三人：李鹏，男，1989年4月16日出生，汉族，住玉溪市红塔区。 第三人：李增富，男，1979年2月18日出生，汉族，住玉溪市江川区。 第三人：郭培生，男，1971年1月8日出生，汉族，住玉溪市江川区。 第三人：侯长坤，男，1970年4月23日出生，汉族，住玉溪市江川区。 原告玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会（以下简称大街社区）与被告吴小雪、朱哲租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，原告大街社区于2018年7月8日向本院提出申请，要求追加杨春凤、陈能友、杨金芹、匡经华、刘家圣、王君棠、杨学升、杨糯芝、李鹏、李增富、郭培生、侯长坤作为本案第三人参加诉讼，本院审查后，依法追加该12人为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告大街社区负责人杨应德及委托诉讼代理人张江，第三人杨春凤、陈能友、匡经华、杨学升、郭培生、侯长坤到庭参加诉讼，被告吴小雪、朱哲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人杨金芹、刘家圣、王君棠、杨糯芝、李鹏、李增富经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大街社区向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与二被告于2013年11月8日签订的《商铺、场地使用租赁合同》；2、判令二被告连带支付其自2015年12月1日起至2018年3月31日止的租金1449000元；3、判令二被告连带支付其违约金434700元；4、案件受理费由二被告负担。诉讼过程中，经本院释明后，原告将上述诉讼请求变更为：1、判令确认其与二被告于2013年11月8日签订的《商铺、场地使用租赁合同》系无效合同；2、判令二被告连带支付其自2015年12月1日至2018年3月31日止实际占用商铺、场地费1449000元；3、判令二被告将《商铺、场地使用租赁合同》中所涉及的商铺、场地返还其；4、诉讼费用由二被告负担。事实和理由：其与被告于2013年11月8日签订《商铺、场地使用租赁合同》，其将位于江川县南面（双扶宾馆旁），框架结构临街一层商铺31间，场地一块租给被告，租赁期为6年（商铺1号至29号、场地自2013年12月1日至2019年11月30日止，卖彩票商铺30、31号自2014年10月20日至2019年11月30日止），租赁费每年621000元，六年租赁费共计3726000元，坚持先交款后经营，不准拖欠的原则，租金按年度收取，第一年租赁费必须于2013年11月8日签订合同前一次性交清，以后每年的租赁费必须于当年的11月8日前一次性交清，合同还对双方的权利、义务及合同的解除条件和违约责任做了约定。但合同签订后，被告却自2015年12月起就没有按照合同约定的时间支付其租赁费，经其多次催要，被告于2016年9月5日承诺并在2017年10月17日出具欠条，但被告一直未实际履行。被告的行为构成违约，致使双方所签合同无法继续履行，合同目的不能实现。因本案中的《商铺、场地使用租赁合同》中所涉及的商铺、场地，大街社区并未取得建设工程规划许可证，故《商铺、场地使用租赁合同》系无效合同。但被告实际占有商铺、场地，并转租给第三人使用，应按实际占有商铺、场地的时间并参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费给其，同时被告还应返还其出租的商铺、场地。综上，为维护其合法权益，向法院提起诉讼。 被告吴小雪、朱哲均未作答辩。 第三人郭培生、侯长坤共同述称，其已将租金缴纳给吴小雪，其不承担任何责任。 第三人陈能友、杨学升、匡经华、杨春凤对原告的诉讼请求无意见。 第三人杨金芹、刘家圣、王君棠、杨糯芝、李鹏、李增富均未作陈述。 本案原告大街社区围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告负责人身份证明、身份证复印件、统一社会信用代码证书；2.《商铺、场地使用租赁合同》、江川区人民政府大街街道办事处资产管理审批表、招租公告、招租文件、中标确认书；3.江川区大街街道大街社区居委会出租集体土地、公房情况明细登记表、星象路商铺场地租金收取情况；4.玉溪市江川区人民法院（2016）云0421民初122号民事裁定书；5.承诺书、欠条。第三人陈能友、杨学升、匡经华、杨春凤、郭培生、侯长坤质证后均无异议。第三人陈能友、杨学升、匡经华、杨春凤、郭培生、侯长坤围绕其陈述意见分别向本院提交了《商铺租赁合同》及相关收据；经原告及出庭第三人相互质证后对证据均无异议。本院认为，原告及出庭第三人提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告及第三人陈能友、杨学升、匡经华、杨春凤、郭培生、侯长坤的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大街社区（作为甲方）与被告吴小雪（作为乙方）于2013年11月8日签订《商铺、场地使用租赁合同》，该合同约定：“为盘活集体土地资产，经江川县大街街道大街社区三委会议研究决定，并报大街街道办事处审批，对位于大街街道星象路东段南面（双扶宾馆旁）商铺及场地面向社会进行公开招租，乙方以有效竞标报价最高获得该租赁物的使用权。甲方将位于玉溪市江川区南面（双扶宾馆旁），框架结构临街一层商铺三十一间、场地一块出租给乙方；租赁期限为6年（商铺1至29号、场地自2013年12月1日起至2019年11月30日止，卖彩票商铺30、31号自2014年10月20日至2019年11月30日止）；该租赁物每一年租金621000元，六年租金共计3726000元；坚持先交款后经营，不准拖欠的原则。租金按年度收取。第一年租赁费必须于2013年11月8日签订合同前一次性交清，以后每年的租赁费必须于当年的11月8日前一次性交清。租赁期满后，乙方必须及时、完整地向甲方交回全部租赁物的使用权；乙方将租赁物分块转租、转包的期限不得超过本合同的约定期限，超出本合同约定期限的转租、转包合同无效。”被告吴小雪在合同上签名并捺印，被告朱哲未在合同上签名或捺印。合同签订后，被告吴小雪向原告交纳商铺、场地租金至2015年12月1日。2016年9月5日，被告吴小雪向原告书面承诺于10月30日付清所欠租赁费。2017年10月17日，被告吴小雪又向原告出具《欠条》，确认了尚欠原告自2015年12月1日至2017年11月30日的租金为1242000元。后被告均未向原告支付相应的租金，据此，原告向本院提起诉讼。 另查明，原告大街社区与被告吴小雪签订的《商铺、场地使用租赁合同》中所涉的商铺至今未办理或取得过建设工程规划许可证和相应的审批手续。本案第三人杨春凤、陈能友、杨金芹、匡经华、刘家圣、王君棠、杨学升、杨糯芝、李鹏、李增富、郭培生、侯长坤向原江川县云川弹簧钢板厂或吴小雪分别转租了上述合同所涉的房屋和场地。即杨春凤承租了1号1间商铺；陈能友承租了2—9号8间商铺；杨金芹承租了12-14号3间商铺；匡经华承租了15-16号2间商铺；刘家圣承租了18号1间商铺；王君棠承租了19-20号2间商铺；杨学升承租了场地；杨糯芝承租了21-22号2间商铺；李鹏承租了25-26号2间商铺；李增富承租了27-28号2间商铺；郭培生承租了30-31号2间商铺；侯长坤承租了32-33号2间商铺。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告大街社区与被告吴小雪签订的《商铺、场地使用租赁合同》中所涉及的临街商铺，出租人大街社区在建设时并未办理或取得建设工程规划许可证，且至本案法庭辩论终结前其也未向本院提交取得的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关材料，故该《商铺、场地使用租赁合同》系无效合同。原告要求确认其与被告吴小雪于2013年11月8日签订的《商铺、场地使用租赁合同》系无效合同的诉讼请求本院予以支持。 关于原告要求被告吴小雪、朱哲连带支付其自2015年12月1日至2018年3月31日止实际占用商铺、场地费1449000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”本案原、被告签订的《商铺、场地使用租赁合同》虽为无效合同，但被告吴小雪在承租原告的商铺及场地后，已实际占用该商铺场地并转租给本案第三人使用，且在履行合同中还按照合同约定的租金标准通过出具书面承诺及欠条的方式计算确认尚欠原告的租赁费用，现原告的主张也是参照合同约定的租金标准按月计算房屋占用费，因此，原告的该项诉讼请求有事实依据，也符合上述法律规定，本院予以支持。但被告朱哲在《商铺、场地使用租赁合同》中未签名或捺印，被告朱哲并非合同的相对方，不应承担支付原告商铺、场地占用费的民事责任。同理，原告要求被告吴小雪、朱哲返还其《商铺、场地租赁合同》中所涉及的商铺、场地的诉讼请求，本院支持由被告吴小雪承担返还义务。但作为次承租人的本案第三人，其现实际占有和使用相应的租赁物，应积极履行腾房义务，配合被告吴小雪履行返还原告租赁物的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会与被告吴小雪签订的《商铺、场地使用租赁合同》无效； 二、被告吴小雪于本判决生效之日起20日内支付原告玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会自2015年12月1日起至2018年3月31日止的商铺、场地占用费1449000元； 三、被告吴小雪于本判决生效之日起30日内返还原告玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会位于玉溪市江川区南面（双扶宾馆旁），框架结构临街一层铺面三十一间、场地一块； 四、驳回原告玉溪市江川区大街街道大街社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21753元（原告已预交），公告费900元，由被告吴小雪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审 判 长  李月雯 审 判 员  赵红波 人民陪审员  赵金寿 二〇一八年十一月九日 书 记 员  黄 萍