文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初9923号原告重庆金辉长江房地产有限公司，住所地重庆市南岸区。法定代表人林茂祺，董事长。委托代理人冯某，重庆鲁本律师事务所律师。委托代理人王某，重庆鲁本律师事务所律师。被告郑迪，女，1986年12月31日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区，现居住地武隆区。委托代理人郑某，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者。委托代理人段某，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者。原告重庆金辉长江房地产有限公司（下称金辉房地产公司）诉被告郑迪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，由审判员邓婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金辉房地产公司的委托代理人王某，被告郑迪及委托代理人郑某、段某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金辉房地产公司起诉请求判令：1.被告向原告支付代还款444372.35元并支付违约金，违约金以每次代还款项为基数，按照每日万分之五自代偿之日起计算至付清之日止，违约金暂计93453.08元；2.判令被告向原告支付原告因追偿代还款所产生的律师费18000元、保全担保费4330元；3.被告承担案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费。事实与理由：2014年8月30日，原告与被告签订了CQ-5815694号《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），被告购买原告开发的融侨城，总价款4331688元。被告与中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行签订《个人购房担保借款合同》，被告向中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行贷款303000元，原告作为阶段性连带保证人。因被告未按期履行还款义务，原告为被告承担连带保证责任，代原告偿还了银行贷款本息、罚息及其他费用等。根据买卖合同约定，被告应当将原告代还款支付给原告，并按照每日万分之五向原告支付违约金。被告郑迪辩称，一、涉案房屋不归被告所有，原告起诉的事实不成立。被告与周弘扬原系夫妻关系，系周治昌的儿媳。因性格不和，双方于2016年6月30日登记离婚。2014年8月30日，周治昌以被告的名义，与原告签订了房屋买卖合同，约定购买原告开发的坐落于重庆市南岸区融侨城房屋，总价款4331688元，支付方式为按揭贷款支付。合同签订后，周治昌分别于2014年12月25日向被告打款533000元；2015年3月30日打款530000元，共计1063000元。周治昌于2006年10月23日成立了重庆市兴悦医药有限公司，2014年2月25日成立两人重庆东雁实业股份有限公司，2015年12月30日，周治昌因涉嫌非法吸收公众存款罪被武隆区公安局刑事拘留。2016年1月11日，涉案房屋经武隆区公安局侦查核实，涉案房屋系周治昌用赃款购买，被武隆区公安局依法予以查封。2017年7月24日，武隆区人民法院作出（2016）渝0232刑初177号刑事判决，判处周治昌非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑九年，罚金400000元。周治昌持有的重庆市兴悦医药有限公司、重庆东雁实业股份有限公司均犯非法吸收公众存款罪，分别被判处罚金400000元、350000元。后被告才知晓涉案房屋系周治昌用非法集资的款项所购买，现周治昌所持有的上述两家公司已向武隆区人民法院申请破产清算程序，武隆区人民法院在2018年7月10日已立案受理。据此，被告不是涉案房屋的实际购买人，此前也不知晓该房屋系周治昌用赃款所购买，只是应周治昌的要求，以被告名义代其购买涉案房屋并支付房款。二、原告与被告签订的房屋买卖合同系无效合同，原告请求被告赔偿损失的理由均不成立。因涉案房屋是周治昌非法集资购买的，款项来源不具有合法性，涉案房屋不属于被告所有，也不属于周治昌的合法收入购买，涉案合同系以合法形式掩盖非法目的，被告与原告签订的购房合同自始无效。合同无效不存在相对方承担违约金的情形。即使涉案合同成立有效，原告请求被告支付的违约金及律师费过高，不符合法律的规定，不应得到支持。同时，因涉案房屋从2016年1月11日起，至今仍处于被公安机关查封状态，被告对涉案房屋不能作出任何处置。现周治昌持有的两家公司已向武隆区人民法院申请破产，正在立案审理过程中，原告的诉求应通过破产清算程序解决。综上，被告不是涉案房屋的实际所有权人，与原告签订的涉案合同是无效合同，且涉案房屋现处于武隆区公安分局的查封状态，被告无权对涉案房屋进行处置，因此，原告起诉的事实及理由不成立，请求法院予以驳回。原告为证明其诉求，当庭举示了如下证据：1.《房屋买卖合同》及附件，拟证明原被告双方建立了房屋买卖合同关系及双方约定的权利义务；2.银行扣款凭证，拟证明原告代被告偿还了银行按揭贷款合计444372.35元；3.《民事判决书》，拟证明原告为被告提供连带保证责任，被告违反合同约定后导致原告承担了连带保证责任；4.《法律事务委托合同》、律师费发票、转账凭证，拟证明原告因维权产生的律师费18000元；5.《保险合同》、担保费发票、转账凭证，拟证明原告因维权产生的保全担保费4330元。被告对证据1的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议；对证据2真实性无异议，认可扣款金额，但对原告的观点有异议；对证据3的真实性无异议，但是不清楚是否生效，该案件尚在二审审理阶段；对证据4真实性无异议，对原告的观点有异议，主张的违约金已超过损失；对证据5的真实性无异议，但对原告证明目的有异议。被告为证明其答辩意见，当庭举示了如下证据：1.武隆区公安分局对周治昌的《询问笔录》及银行流水，拟证明涉案房屋系周治昌非法集资购买，被告不是涉案房屋的实际购买人，原告与被告签订的合同无效；2.《冻结房屋通知书》、《调查取证通知书》、《南岸区不动产信息查询证明》，拟证明涉案房屋从2016年1月11日其被公安机关查封至今；3.《刑事判决书》，拟证明涉案房屋系周治昌非法集资购买；4.《武隆区法院受理案件通知书》，拟证明周治昌设立的公司已经向武隆区人民法院申请破产，该院已立案受理；5.不同意解除买卖合同回复、EMS快递单及回执，拟证明被告不同意解除涉案房屋合同，并告知了原告涉案房屋系非法集资购买。原告对证据1中《讯问笔录》的真实性无异议，对银行流水真实性不认可，且对该组证据与本案的关联性有异议，不管首付款是否系违法所得，不影响本合同的效力，不能达到被告的证明目的；对证据2、3、4的真实性都无异议，但是认为与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的。对证据5的真实性认可，原告确实收到了被告的回复，但是该证据不能证明涉案房屋是非法集资购买的。经审理查明：原告重庆金辉长江房地产有限公司（甲方）与被告郑迪（乙方）于2014年8月30日签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的坐落于重庆市南岸区融侨半岛融侨城。双方约定：该房屋总成交金额4331688元，支付方式为被告在签订合同时付首期款435688元，签订合同后于2014年12月25日前再付433000元，于2015年3月30日前付433000元。余款3030000元向银行申请按揭贷款支付。涉案房屋买卖合同附件五第2条对贷款方式的补充约定如下：第2.7款第（2）项：在甲方解除连带保证责任前，如乙方未按期向贷款银行偿还任何一期贷款本息，导致甲方根据贷款银行的要求承担连带保证责任代乙方向贷款银行偿还已到期的贷款本息、罚息及其他费用（如有）的，甲方将在代乙方还款后向乙方发出缴款通知，乙方应在收到缴款通知之日起7日内将甲方代其向贷款银行偿还的全部款项支付给甲方，并从甲方代其还款之日起至乙方向甲方实际支付全部代还款金额之日止，按甲方代其还款金额每日万分之五的标准向甲方支付违约金。2.9款：在甲方保证期限内，如因乙方未按时偿还银行贷款导致甲方承担担保责任，甲方有权向乙方追偿的同时，乙方还应承担甲方在承担担保责任及向乙方追偿过程中产生的其他费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等各项费用。被告郑迪向中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行申请了办理该房屋的按揭贷款。由于郑迪未按时向该行偿还房屋按揭贷款，原告于2016年6月28日代被告还款48139.40元，于2016年9月29日代还款49492.39元，于2016年12月28日代还款77857.02元，于2017年3月31日代还款15903.18元，于2017年5月10日代还款63194.56元，于2017年10月27日代还款63445.88元，于2017年12月21日代还款47366.82元，于2018年3月30日代还款46679.33元，于2018年5月29日代还款32293.77元，自2016年6月28日至2018年5月29日之间，向中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行代郑迪偿还贷款本金、违约金等金额合计444372.35元。另查明，案外人周治昌因犯非法吸收公众存款罪于2017年7月24日被重庆市武隆区人民法院判处有期徒刑九年，并处罚金四十万元。周治昌在2015年12月30日11时30日在向公安机关所作《讯问笔录》中陈述，他借来的钱中有一部分归自己使用，包括在2014年8、9月份在南岸区融侨半岛买了一套别墅，是以郑迪的名义买的。该涉案房屋于2016年1月被重庆市武隆县公安局查封冻结至今。郑迪与周治昌之子周宏杨于2016年6月30日登记离婚。上述事实，有经当庭质证的《房屋买卖合同》及附件、银行扣款凭证、《法律事务委托合同》、律师费发票、转账凭证、《保险合同》、担保费发票、转账凭证、《刑事判决书》、《讯问笔录》、《冻结通知书》及当事人陈述等证据在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告重庆金辉长江房地产有限公司与被告郑迪签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示。该合同签订时，没有双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益等导致合同无效的情况，双方签订该合同时，合同即已生效，被告应当根据双方合同的约定及时履行还款义务。对于被告提出该合同无效的答辩意见，不予采纳。即使如被告所述，案外人周治昌存在使用其犯罪所得赃款为该合同涉及的房屋出资的行为，于本案原、被告之间基于被告未履行还款义务而导致原告承担代偿责任产生的纠纷，属于不同的法律关系。因此，就原告为被告代偿的款项，被告应当按照原、被告双方的合同约定，向原告承担民事责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》及附件的约定，被告逾期未归还银行按揭贷款，原告以其代还款金额每日万分之五的标准主张违约金，不违反法律规定，相应的违约金计算标准亦未超法定上限，本院予以支持。被告辩称违约金过高的理由，没有事实依据，对此本院不予采纳。对于原告主张的律师费和保全担保费，系原告为主张自己的权利而实际产生的损失。上述两项损失费用，在双方合同中有明确约定，且原告举示了证据予以证明，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑迪于本判决生效之日起五日内向原告重庆金辉长江房地产有限公司支付代还款金额444372.35元以及违约金；二、本判决第一项给付义务中的违约金在2018年7月31日前为93453.08元，至2018年8月1日起违约金以未偿还的代偿款为基数，按每日万分之五的标准继续计算至还清之日止；三、被告郑迪于本判决生效之日起五日内向原告重庆金辉长江房地产有限公司支付律师费18000元，保全担保费4330元。案件受理费减半收取4011元，由被告郑迪负担（原告已全部缴纳，被告于本判决生效之日起五日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 邓 婷二〇一八年十一月十六日书记员 黄宇谦