广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终821号上诉人（原审被告）：区煜广，男，1961年出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄自强，广东云新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓少卿，女，1968年出生，汉族，住惠州市。委托诉讼代理人：夏敏，广东百德律师事务所律师。原审被告：新兴壹通房地产开发有限公司。住所地：新兴县。法定代表人：李桂才。上诉人区煜广因与被上诉人邓少卿、原审被告新兴壹通房地产开发有限公司（以下简称“壹通公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省新兴县人民法院（2017）粤5321民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人区煜广的委托诉讼代理人梁子兴、被上诉人邓少卿的委托诉讼代理人夏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区煜广上诉请求：1、撤销新兴县人民法院（2017）粤5321民初1676号民事判决第二项、第三项。2、改判壹通公司承担退付房款和订金给被上诉人，区煜广不承担退款责任。3、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未查清被上诉人实际付款的和付至哪个帐号的事实。被上诉人一审所述的交付房款及订金并未转至上诉人指定银行帐号，即壹通公司在中国工商银行新兴支行的帐号20×××ＸＸ，所以，上诉人并未收到被上诉人的款项，上诉人无责任退还该款项。二、如果被上诉人支付款项是属实的，那也应认定为壹通公司擅自超越代理权所作的行为，依照《中华人民共和国民法总则》的规定，该行为未经上诉人追认，对上诉人不产生法律效力，应由代理人即本案壹通公司承担法律责任。依前所述，由于上诉人与壹通公司之间的代理行为是经新兴县公证处公证的，具有对外公示的法律效力。而该公证的委托书明确要求所有的购房款、定金要转至上诉人指定的壹通公司在中国工商银行新兴支行的帐号20×××ＸＸ，这样指定的目的是保证抵押银行工商银行能实时监督款项，确保银行贷款回收而能及时办理抵押注销，及时办理房产过户。但壹通公司与被上诉人所约定的款项及定金均未付至上述指定账户内，责任应由被上诉人与壹通公司承担。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，被上诉人诉求的款项应由壹通公司负责退还。综上，一审判决事实未查清，判决错误，请求二审法院依法改判。邓少卿辩称：区煜广与壹通公司的代理关系经过新兴县公证处公证，委托人以受托人的名义进行的活动，所产生的相应法律责任应由委托人承担，且壹通公司与区煜广的具体约定，关于壹通公司收款后转至银行账户，是壹通公司与区煜广的内部协议，与邓少卿无关，也与本案无关。壹通公司与邓少卿签订的书面买卖合同约定将购房款转至壹通公司提供的银行账户，但没有指定具体哪个银行账户。而公证书证明房屋买卖所收取的相关款项直接支付至壹通公司的账户。故请求二审法院驳回区煜广的上诉请求，维持原判。邓少卿向一审法院起诉请求：1、判令解除邓少卿与区煜广、壹通公司于2017年1月19日签订的《房地产买卖合同》；2、判令区煜广、壹通公司承担连带责任，由区煜广、壹通公司共同返还并赔偿邓少卿已缴纳的房款、定金、房产税金和违约金共计391452元（包括第一期购房款188881元、定金5000元，房产税金3690元，以及违约金193881元），逾期返还房款、定金和房产税金的利息（从2017年5月1日起计算至还款日止）；3、案件受理费、邓少卿支付的律师费、财产保全费由区煜广、壹通公司承担。一审法院认定事实：区煜广与壹通公司于2016年8月26日签订了委托书，并且双方到广东省新兴县公证处办理了公证，广东省新兴县公证处于2016年8月31日对区煜广委托壹通公司代理销售房产一事出具了（2016）粤云新兴第XXX号公证书。该委托书载明区煜广委托壹通公司办理座落于新兴县X镇X号新兴X城X幢X的房地产销售和交易，上述房地产现抵押于中国工商银行股份有限公司新兴支行，代理期限从签署之日起至2021年12月31日，委托事项如下：一、委托代办房产交付使用的有关手续，包括申办房地产证或不动产权证书和不动产登记证明等一切相关手续；二、上述房地产按照委托人与受托人共同签订的《关于房产销售价格认可方式和资金共管的协议》中约定的价格销售，包括与购房者或房地产（中介）公司签署房产买卖、租赁合同，收取定金、租金及售房款，将收益汇至委托方指定的新兴壹通房地产开发有限公司账户（中国工商银行股份有限公司新兴支行，账号：20×××ＸＸ）上；三、委托到相关部门办理销售的相关手续。包括到新兴县房产管理局、国土局办理土地证、房产证分割，注销抵押登记、交易等手续……；四、委托办理银行还贷赎楼和向银行申请个人住房抵押贷款，办理该房产的抵押贷款和签署相关文件、签署房产协议定价确认书及贷款合同、抵押合同、借款借据等……。2016年10月26日，邓少卿与区煜广、壹通公司达成购房意向，邓少卿拟购买区煜广名下的座落在新兴县X镇X号新兴X城X幢X房产，房产买卖的相关事宜由区煜广委托壹通公司代理办理。2016年10月26日，邓少卿向壹通公司的账户支付了定金5000元。之后双方经协商邓少卿放弃购买X幢X房产转为购买X幢X房产。2017年1月19日，区煜广作为甲方、邓少卿作为乙方，双方正式签订了《房地产买卖合同》，邓少卿在乙方（签章）处签名并捺指模，壹通公司在甲方（签章）委托代理人处盖了其公司印章，该合同第一条买卖房地产情况：甲方拟将位于新兴县X镇X号X幢X的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方；第二条买卖房地产价格、付款方式：甲、乙双方议定该房地产交易总金额为578881元，乙方于2017年1月19日前支付第一期购房款188881元，最后一期付款390000元，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：现金、支票、汇款；第三条登记过户手续办理：本合同签订之日起三十天内，甲、乙双方携带有关资料到新兴县房地产交易所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；第四条房地产交接：双方同意于2017年4月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用；第五条权利保证约定：甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若产生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；第六条违约责任：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方/元整的违约金，乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方/元整的违约金。此外合同还有其他方面的约定。签订合同当天，壹通公司向邓少卿出具了《承诺书》，该承诺书载明：对于客户邓少卿（身份证号码：）购买由我公司代理销售的位于新兴县X镇X号X幢X，房产证号：粤房地权证新兴县字第**。已签订了《广东省房地产买卖合同》，并按合同约定交纳了第一期款项共188881元（大写：壹拾捌万捌仟捌佰捌拾壹元正）的事项，我公司承诺如下：一、我公司承诺非客户原因造成该房产不能实现合同目的完成交易的，我公司按合同约定履行，不会将该房产销售给第三人。二、如因我公司原因不能履行承诺时，我公司将承退一赔一的经济责任。三、客户在公司交房后的3个月内，交房前会给客户具体装修的要求，按照公司要求完成装修后，将于7月1日前按每平方米20元价格回租。特此承诺，承诺单位：新兴壹通房地产开发有限公司2017年1月19日。壹通公司在承诺单位处盖了其公司印章。邓少卿于2017年1月19日向壹通公司的账户支付了第一期购房款188881元。邓少卿于2017年2月23日向壹通公司支付了房产税金3690元。邓少卿支付上述款项后，多次要求区煜广、壹通公司办理房屋过户手续，但由于该房产已设定抵押及因他案被法院查封，区煜广没有对该房产进行还贷解押，邓少卿也不愿意付清购房款解押，以致无法过户。为此，邓少卿诉至一审法院，并提出其前述诉讼请求。庭审中，邓少卿明确利息以第一期购房款188881元加上定金5000元，合计193881元为本金从2017年5月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至还清欠款之日止。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。双方主要争议焦点：1、应否解除双方签订的《房地产买卖合同》？2、区煜广应否承担退一赔一的经济责任？壹通公司应否承担连带责任？对双方争议焦点，一审法院评判如下：关于争议焦点1，双方签订合同后，由于区煜广、壹通公司未对抵押的房产进行解押且该房产被法院查封导致该房产至今未能办理过户，无法实现合同目的，且区煜广、壹通公司也没有按合同约定的时间在2017年4月1日前将该房地产交付给邓少卿使用，根据双方签订的合同第五条规定区煜广、壹通公司应保证该房产没有财务纠纷或其他权利限制，若产生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，以及合同第六条违约责任中的约定，逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退还给乙方。根据合同上述两条约定，邓少卿提出解除合同，符合合同的约定，一审法院予以支持。对于壹通公司认为在邓少卿付清全部购房款后是可以办理过户手续的，邓少卿没有付清购房款责任在于邓少卿的主张，对此，一审法院认为，合同第二条约定办理过户后邓少卿才交余下的购房款，合同第五条约定存在财务纠纷或权利限制的由区煜广、壹通公司处理，现壹通公司要求邓少卿交清购房款才办证，不符合合同的约定，且邓少卿也不同意先付清购房款再办证，因此，对壹通公司提出的该主张，一审法院不予采纳。关于争议焦点2，由于合同第六条违约责任中只约定甲方在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退还给乙方，没有约定支付违约金，且壹通公司出具的承诺书从其内容看是承诺不会将该房产销售给第三人，若出售给第三人才承担退一赔一的经济责任，到目前为止邓少卿无证据证实区煜广、壹通公司已将该房产卖给第三人，因此，邓少卿请求赔一的主张，理据不足，一审法院不予支持，一审法院只支持邓少卿请求区煜广退回已支付的第一期购房款188881元、定金5000元及房地产税金3690元，合计197571元。对于邓少卿请求区煜广支付第一期购房款188881元加上定金5000元，合计193881元的利息（从2017年5月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至还清欠款日止），一审法院予以支持。对于壹通公司是否承担连带责任问题，从壹通公司向邓少卿出具的承诺书内容：“一、我公司承诺非客户原因造成该房产不能实现合同目的完成交易的，我公司按合同约定履行，不会将该房产销售给第三人。二、如因我公司原因不能履行承诺时，我公司将承退一赔一的经济责任。”来看，壹通公司在邓少卿与区煜广的房屋买卖中不能完成交易时，其公司承诺亦会按合同约定履行，换言之壹通公司也按合同的约定承担区煜广一方的违约责任，即承担退还购房款及定金等相应违约责任，可见壹通公司对邓少卿的承诺可视为对邓少卿与区煜广的房屋买卖中为区煜广提供保证人担保。本案中，壹通公司既是区煜广的代理人，又是区煜广的保证担保人。由于壹通公司在承诺书中对保证方式约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，邓少卿请求壹通公司承担连带责任，合理合法，一审法院予以支持。对于邓少卿请求区煜广、壹通公司支付律师费，理据不足，一审法院不予支持。对于壹通公司提出应由惠州中祥房地产经纪有限公司返还二成购房款给邓少卿的主张，一审法院不予采纳，这是壹通公司与惠州中祥房地产经纪有限公司之间的约定，属另一个法律关系，在本案不作处理。区煜广经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，一审法院依法作缺席判决。综上所述，解除邓少卿与区煜广于2017年1月19日签订的《房地产买卖合同》；区煜广应返还邓少卿第一期购房款188881元、定金5000元及房地产税金3690元，合计197571元及利息（以193881元为本金，从2017年5月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至还清欠款日止）给邓少卿，壹通公司对上述款项承担连带清偿责任；邓少卿的其他诉讼请求，理据不足，予以驳回。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十三条、第十六条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除邓少卿与区煜广于2017年1月19日签订的《房地产买卖合同》。二、区煜广应于判决发生法律效力之日起七日内退还第一期购房款188881元、定金5000元及房产税金3690元，合计197571元及利息（以193881元为本金，从2017年5月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至还清欠款之日止）给邓少卿。三、新兴壹通房地产开发有限公司对区煜广上述债务承担连带清偿责任。四、驳回邓少卿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7171.78元，由邓少卿负担3552.09元，区煜广、新兴壹通房地产开发有限公司负担3619.69元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：区煜广是否应当对邓少卿购房款、定金及房产税金共197571元承担退还责任。本案中，区煜广委托壹通公司代理销售涉案房产，双方约定将收益汇至委托方指定的新兴壹通房地产开发有限公司指定的银行账户。而邓少卿与区煜广签订的《房地产买卖合同》中约定邓少卿要将购房款通过现金、支票、汇款等方式支付给壹通公司，但并未约定支付至壹通公司具体哪个账户。区煜广与壹通公司签订的《委托书》仅对区煜广、壹通公司产生法律效力，对邓少卿没有法律约束力。邓少卿已依约按时支付定金5000元、税金3690元及第一期购房款188881元给壹通公司，壹通公司亦开具收款证明给邓少卿。《房地产买卖合同》无法继续履行的原因，是由于区煜广的原因导致涉案房产无法办理过户手续，导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”壹通公司以区煜广名义与邓少卿签订《房地产买卖合同》的民事法律行为，对区煜广具有法律效力，区煜广应当退还购房款、定金及房产税金共197571元给邓少卿。综上所述，上诉人区煜广的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4251.42元，由区煜广负担。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  邓建勇审判员  陈 阳二〇一八年十一月二十三日书记员  何卓璇