安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0123民初3798号 原告:梁磊,男,汉族,1978年9月1日生,住合肥市经开区。 委托诉讼代理人：张琴，女，1982年10月17日生，汉族，住址同上，（系梁磊妻子） 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住址安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**，统一社会信用代码91340123584567077L 法定代表人：邱晓宁，公司董事长。 被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX 法定代表人：朱晓仲,公司董事长。 两被告委托诉讼代理人：程周明、张璞君，安徽华人律师事务所律师。 原告梁磊与被告安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张琴，两被告委托诉讼代理人程周明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法向原告支付租金收益共计人民币22007.7元，并支付违约金人民币1191.3元（暂算至2018年7月10日，实际要求算至实际付清时止）；2.判令被告二在被告一承担的责任范围内承担连带责任；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年6月30日，原告与被告一(简称“慎独”)签订了《用世.生活城委托经营管理合同》，原告将位于安徽省合肥市金寨路1111号的用世生活城内所购置的商铺交由慎独经营管理，双方对房租收益的金额和支付时间作了明确约定。按照合同约定，慎独应当足额支付租金，但在实际履行的过程中，慎独仅支付部分租金收益。原告多次向慎独索要余下的租金，但慎独均不予理睬，其行为已构成严重违约，按照合同约定，慎独依法应当承担违约金。同时，被告二针对慎独拖欠租金收益的行为，向原告提供担保。为维护原告之权益，特诉至法院，请法院依法判决。 被告慎独公司辩称：1.慎独公司与原告是委托合同关系，而非房屋租赁关系，慎独公司向原告支付房屋租金收益应以慎独公司向涉案商铺的实际承租人收取的租金为标准，涉案商铺为5号馆商铺，因2018年1月24日火灾致使商铺至今不能出租，由此遭受的租金损失原告应向火灾责任人主张租金，慎独公司对原告因火灾遭受的租金损失不应该承担支付责任；如果法院判决慎独公司向梁磊支付租金，应按扣除11%税款后的租金收益计算；2.慎独公司之前已经向本案原告支付过租金收益为三笔，共计19813元，该租金收益高于慎独公司向实际承租人收取的租金，慎独公司不拖欠原告的租金，原告诉请租金和违约金无事实法律依据，另外，涉案商铺的实际面积与买卖合同的签订面积有所减少。3.原告诉请用世公司承担连带责任无事实法律依据。 被告用世公司答辩同被告慎独公司。 本院经审理认定事实如下：2013年8月4日，梁磊与用世公司签订《商品房买卖合同》，约定向用世公司购买该公司开发的用世·生活城5号馆3层3244号商铺，约定建筑面积为21.07平方米（产权登记面积为20.97平方米），单价9919.32元，总金额209000.07元。同日，梁磊（甲方）与慎独公司（乙方）签订《用世·生活城委托经营管理合同》，将其从用世公司购买的上述商铺全权委托给慎独公司经营管理。 关于委托方式，双方约定：“1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其它经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准以收取经营收入、自己选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。3、甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销委托合同，甲方不得单方撤销委托。4、在委托期限内，为维护用世·生活城整体经营形象，实现统一管理，甲方对该商铺进行产权转让时，甲方必须将本合同向受让方进行明示和解释，本合同项下的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方，甲方需和受让方就权利义务转让事宜进行约定，确保受让方遵守本合同之规定。5、委托经营期限内甲方同意乙方对该商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用，乙方承担公共区域经营管理的盈亏，就此收益不进行分配”。 关于委托经营管理期限，双方约定：“1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，共十年(每满一年称一个经营年度)。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务……” 关于经营收入的支出和分配方式，双方约定：“1、在经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源耗费、广告费、物业管理费、水电费，物业维修费等经营费用，由乙方向承租户收取。2、经营所得收益(指租金收益)由双方按以下约定方式分配：(1)委托期内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意免收该商铺三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；(2)第四年起至第八年(即2016年11月1日起至2021年10月31日止)的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；(3)乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止)每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。（4）第九年起至第十年(即2021年11月1日起至2023年10月31日止)甲乙双方按实际租金收益9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。” 关于违约责任，双方约定有：“乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。” 后期，该商铺实际测量面积为20.97平方米。慎独公司之前已经向原告支付租金收益共三笔，合计19813元（2016年12月15日为1971元，2017年1月20日为7986元，2017年9月1日为9856元）。后续租金慎独公司未再支付。 2018年元月29号，用世公司向用世·生活城的业主出具承诺函，内容为：“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，以下简称‘担保资产’，担保资产为安徽慎独商业经营管理有限公司依据其与用世·生活城业主签订的《用世·生活城委托经营管理合同》所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，即，在安徽慎独商业经营管理有限公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止。” 另查明，2018年元月24日上午7时36分许，用世·生活城发生火灾，肥西县公安局消防大队认定该起火灾造成用世·生活城5号家居馆的第一层至第二层局部过火，地下**、第三层至第四层局部烟熏,火灾原因为电气线路故障引发火灾。 以上事实有《商品房买卖合同》、《用世·生活城委托经营管理合同》、慎独公司向梁磊支付租金银行回单、用世公司承诺函、《火灾事故认定书》登报公告及双方的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，梁磊与慎独公司之间签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同约定，梁磊将其商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给慎独公司后，由慎独公司以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，慎独公司有权自己制定租金收入标准以及收取经营收入、自己选择承租人而无需梁磊的认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。合同对涉案商铺出租的形式、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均做了约定，符合法律关于租赁合同的规定。本案中，合同约定梁磊将商铺交付给被告慎独公司，慎独公司按照合同约定的价格和时间向梁磊支付租金，符合租赁合同的形式，故慎独公司辩称其与梁磊系委托合同关系，而非租赁合同关系，本院不予采信。 合同并未将商铺实际出租给“最终租户”作为慎独公司向梁磊支付租金的必要条件加以约定，即慎独公司在对梁磊的商铺进行“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动”之后，无论其能否将该商铺实际出租给“最终租户”，也无论其实际出租的租金数额多少，均不影响梁磊定期、定额（超出定额部分双方按比例分配）从慎独公司获取租金。在该合同的实际履行过程中，慎独公司在始终未将该商铺出租给“最终租户”的情况下，已向梁磊支付租金19813元的事实，因此，梁磊的商铺目前为空置状态，没有租金收益，慎独公司主张无需向梁磊支付租金的抗辩，与合同约定不符，理由不能成立，本院不予采纳。 梁磊和慎独公司均陈述梁磊的商铺在2018年1月24日火灾中受损，但慎独公司提供的肥西县公安消防大队出具的《火灾事故认定书》中并未对事故责任人作出认定。即使责任人为案外的第三人，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，慎独公司仍应向梁磊承担未按约支付租金的违约责任。慎独公司以梁磊应将火灾之后的租金收益作为火灾损失向火灾责任人主张赔偿为由拒付租金，于法无据，本院不予采纳。 根据合同约定，自2016年11月1日起，慎独公司应按梁磊与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%向梁磊支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2016年11月1日前支付。梁磊与用世公司签约的商铺面积为21.07平方米，梁磊以此商铺价款计算的年租金作为租金收益的标准。即慎独公司应于每个支付节点的租金（半年租金）为11003.85元（21.07平方米×9919.32元/平方米×10.53%÷2），此后每半年支付一次，算至起诉时应支付租金的节点2018年5月1日，应支付租金共计44015.4元（11003.85元×4），慎独公司实际支付19813元，尚欠租金24202.4元，因慎独公司未按合同约定及时足额支付梁磊租金，已构成违约，依法应承担违约责任。现梁磊要求按合同约定的日万分之三计算，本院予以支持。另梁磊主张合同约定的、尚未到期的节点租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向梁磊支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款问题。本院认为，慎独公司并未举证证明该公司已为梁磊代缴了租金收益的税款，且慎独公司与梁磊在合同中约定“租金税费由甲方自行承担”，并无由慎独公司代扣代缴相关税款的约定，故慎独公司上述意见，缺乏依据，本院不予采纳。 关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向梁磊出具的承诺函中明确表示，其自愿以其公司资产为慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》中所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，担保期间直至所有租金付清为止。该承诺函盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示。由于对保证方式没有明确约定，故梁磊主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下： 一、被告安徽慎独商业经营管理有限公司向原告梁磊给付租金24202.4元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附表一）至实际给付之日止； 二、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对本判决第一项中的租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任； 三、本判决第一、二项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。 四、驳回原告梁磊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费460元，减半后收取230元，由被告安徽慎独商业经营管理有限公司和被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  贺书贵 二〇一八年十一月六日 书记员  方玉娟 附一、逾期付款违约金计算方法 按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算： 六个月付款期每个节点租金：（21.07平方米×9919.32元/平方米×10.53%÷2=11003.85元） 1、以11003.85元为基数，从2016年11月1日计至2016年12月15日； 2、以9032.85元（11003.85元-支付1971元）为基数，从2016年12月16日至2017年1月19日； 3、以1046.85元（9032.85元-7986元）为基数，从2017年1月20日计至2017年4月30日； 4、以12050.7元（1046.85元+11003.85元）为基数，从2017年5月1日计至2017年7月31日； 5、以2194.7元（12050.7元-9856元）为基数，从2017年8月1日计至2017年10月30日； 6、以13198.55元（2194.7元+11003.85元）为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日； 7、以24202.4元（13198.55元+11003.85元）为基数，从2018年5月1日计至实际给付之日止。（租金核算至2018年10月31日） 附二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。