西安市灞桥区人民法院 民 事 判 决 书 陕01**民初3857号 原告（反诉被告）：西安仁润商贸有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路李家堡社区商业楼****。 法定代表人：吴晋夫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨盼盼，陕西丰瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西安市灞桥区十里铺街道李家堡社区居民委员会，住所地李家堡社区内。 法定代表人:李伟，该社区居委会主任。 委托诉讼代理人:张里宁，陕西金镝律师事务所律师。 原告西安仁润商贸有限公司与被告西安市灞桥区十里铺街道李家堡社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人吴晋夫及其委托诉讼代理人杨盼盼、被告的委托诉讼代理人张里宁到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿房屋装修、办公家具和设备、电脑、添附的中央空调和电梯、货架、冷柜、收款和防盗系统、厨房设备等损失7400000元，并支付自2016年9月21日起至实际给付之日的资金占用费（以7400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告承担本案诉讼费及鉴定费。事实和理由：2014年12月8日，其与被告签订了《西安市灞桥区李家堡商业街房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁被告位于灞桥区十里铺李家堡社区的房屋（面积18919.43㎡）。约定租赁期限为20年，自2014年9月1日起至2034年8月31日止；独立商铺部分自2014年6月1日起至2034年5月31日止。同时，还约定了店面装修的免租期间。合同签订后，被告于2014年3月1日将房屋交付给其，其即对房屋进行设计装修、宣传、添附设备，共计花费8000000元。2016年3月24日，其与被告解除了上述租赁合同，但被告自此占有使用该房屋。2016年5月3日，被告向本院起诉要求其支付拖欠的租金和违约金。经（2016）陕0111民初1596号民事判决书判决，其向被告支付租金和违约金，但关于房屋装修部分未予涉及，故提起本案诉讼。 被告辩称，其与原告于2014年12月8日签订租赁合同，其依约向原告交付了18919.43㎡的商铺，原告将其中一部分建成超市并自行经营，其它部分则转租给他人。2015年9月20日，原告将自营的超市转让给案外人徐彬和刘里峰，双方为此签订了《超市转让协议》。根据该协议，原告将属于超市范围内的场地全部转租给徐彬和刘里峰，租赁期限为8年，自2015年9月20日起至2023年9月19日止，租金（前三年）为每年1500000元；同时将超市范围内除中央空调以外的所有装修、设备（包括超市儿童乐园、货车2辆、叉车1台）以及与超市有关的广告牌也一并予以转让，转让费300000元，徐彬和刘里峰同时承担原告经营期间所负债务4500000元。上述协议签订后，徐彬和刘里峰以现金和转账方式向原告付清了全部转让费及第一年的租金1500000元。原告刻意隐瞒以上事实，直到2016年9月，其才知晓。原告在接受全部转让费后，对超市资产已没有所有权。原告诉状中所谓其占用、使用原告房屋装修的剩余价值并获取收益的说法毫无事实根据。根据最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人在承租房屋内形成附合的装饰装修的处理，取决于出租人是否同意利用，在出租人同意利用的情况下，出租人对可利用的财物只是给予适当补偿而不是足额赔偿；对于未形成附合的装饰装修物，包括其他资产、甚至包括现仍然属于原告所有的空调，原告可选择拆走，也可选择与其协商，但要求法院判决其赔偿则和司法解释的规定相违背。因此，原告的诉请根本不能成立。 被告向本院提出反诉请求：判令原告支付2016年6月1日至9月19日期间房屋租赁费（B区超市部分）455000元（按照年租金1500000元计算）并承担全部诉讼费用。事实和理由：原告承租上述商铺后，将A区分割转租给多个第三人使用，将B区建成超市自己经营。在租赁合同履行期间，由于原告拖欠租金，原告的法定代表人吴晋夫于2016年3月24日向其出具《承诺书》，承诺在2016年4月30日前将承租的A区退回，同年5月30日前将承租的B区退回。后因原告不履行承诺，其提起民事诉讼要求原告支付房屋租赁费，其根据原告的承诺将B区应支付的租金计算到2016年5月30日，因此原告自2016年6月以后不再继续享有转租房屋的收益权。但因原告在2015年9月将超市所在的**转租给他人，并且收取了自2015年9月20日至2016年9月19日期间的租赁费1500000元。原告收取6月之后的租金无任何事实及法律依据，故其提出反诉，要求原告向其交付收取他人自2016年6月1日至9月19日期间的租赁费。 原告对被告的反诉辩称，自2016年6月1日之后就不应收取租金，被告当时确认的评估基准日是2016年9月20日，未评估自5月30日至9月20日期间的财产价值，被告又同时主张这段期间的租赁费，属双重受益，故不应再向被告支付租赁费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：《租赁合同》、（2016）陕0111民初1569号民事判决书、陕新评报字[2018]第142号资产评估报告，本院予以确认，并与庭审笔录共同在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：1.对于原告提交的有关设备买卖合同和收据、产品购销合同和收据、商品电子防盗系统工程合同和收据、电梯开口和加固结构工程合同与收据、供货合同和收据、陕西军诚装饰工程有限公司合同和收据、施工合同和收据、广告发光标识制作合同和收据、杭州宏业商用设备有限公司销售合同和收据、陕西商龙信息技术有限公司购销合同书和收据，以上证据结合资产评估报告共同予以佐证，本院予以采信，但以评估报告为准；2.原告提交的发电机及办公设备和家具的照片，该照片无法证明所显示财产的权属，故不予采信；3.原告提交的西安市浐灞生态区裕隆房屋信息咨询服务部与徐彬和刘里峰签订的《租赁合同》，该合同的主体并非原告，其中也并未涉及有关超市装修及财产的使用或处理，与本案无关，故不予采信；4.原告提交的《财产归属说明》，该说明上无具体签字时间，且原告在最后一次庭审时才向法庭提交，对其真实性存疑，故不予采信；5.被告提交的《超市转让协议》（含详单）及网上银行转账单复印件，从原告提交的《财产归属说明》及庭审情况来看，对该协议的真实性予以认可，能够证明案件事实，本院予以采信；结合详单，转账单能够证明徐彬向吴晋夫和原告共计支付900000元之事实，故本院予以采信；6.被告提交的《增加诉讼请求申请书》、《执行申请书》及被告与西安康久商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》和《协议书》，该组证据均与本案无关联性，故不予采信。 经审理认定事实如下：原告承租被告位于西安市灞桥区十里铺街道李家堡社区面积为18919.43㎡的房屋，分为A区（面积5437.09㎡）和B区（面积13482.34㎡）。被告于2014年3月1日将上述房屋（毛坯房）交付原告使用，原告向被告交纳了履约保证金1000000元。随后，原告对该房屋进行了装饰装修、设备安装。2014年12月8日，双方签订了《租赁合同》。合同约定：租期20年，其中店面部分自2014年9月1日起至2034年8月31日止（2014年3月1日至8月31日为装修免租期），独立商铺部分自2014年6月1日起至2034年5月31日止（2014年3月1日至5月31日为装修免租期）；租期前三年租赁费用30元/㎡/年，……；租期前三年内每6个月为一个交租周期，首个租赁费用在本合同签订日内原告一次性交付被告，后期租赁费……；原告如逾期1个月未交付租金，被告有权解除合同。合同还约定：原告承租房屋作商业经营用途，并保证在租赁区设立一个3000平方米以上的生活综合超市；原告依约享有转租权；因商业经营需要，原告如需改变房屋主体结构、装饰装修、安装对房屋主体结构有影响的设备的，需经甲方同意，原告自行承担审批、装修、验收等费用；租赁期满后，由原告置办的大型固定设施设备不得拆除、破坏，原告离开时，不得破坏租赁区的商业环境。原告将B区一部分建成超市并自行经营。合同履行期间，原告的法定代表人吴晋夫于2016年3月24日向被告出具《承诺书》一份，表明其无法承担租金，愿自动退出；同时承诺在5月30日前退出，装修及设备以评估公司为准。被告同意后分别于2016年5月初和6月初接收了出租给原告的上述全部房屋。后因原告拖欠租金，被告于2016年5月3日将原告诉至本院，要求原告支付拖欠的全部租金及滞纳金等。该案在审理过程中，原告提起反诉，要求解除其与被告签订的上述租赁合同。后本院作出判决，认定租赁合同已于2016年3月24日因吴晋夫向被告出具了《承诺书》而予以解除，因此驳回原告在该案中的反诉请求；并判决原告向被告支付2015年至2016年5月期间的租赁费，但关于原告在租赁期间对承租房屋进行的装饰、安装设备等部分未予涉及。现原告要求被告赔偿该部分损失。 另查明，2015年9月20日，原告（甲方）与徐彬、刘里峰（乙方）就万家和超市（收银台内）转让事宜签订了《超市转让协议》。协议约定：转让范围为超市所有装修、设备、超市儿童乐园、货车2辆、叉车1辆及超市有关的广告牌归买方所有；乙方自愿承担甲方在前期经营期间超市内所负债务，共计4500000元整，超出部分由甲方自行承担；乙方向甲方支付300000元转让费、签约5日内交纳；超市经营范围为一层超市及负一层（含仓库）经营面积约5000多平方米；超市租赁期限八年，从2015年9月20日至2023年9月19日止，前三年每年租金1500000元，从第四年至第六年，年租金1700000元……以后每年提前一个月交纳；签订协议之日，乙方向甲方交纳押金50000元；中央空调使用费、物业费40000元/月，电费……。2015年9月24日，徐彬向原告给付500000元。2015年9月30日，原告又与徐彬、刘里峰就上述协议中涉及的债务和费用列详单予以确认。其中，货款7151263.46元、广告费87500元、商龙货款92000元、电脑款50000元、冷冻设备100000元、木制品货款50000元、监控款45000元、购物袋85000元、思维款（海报）34000元、合同定金32500元、工服和工牌押金9480元，合计7736743.46元；库存2268235.14元；转让费300000元、押金50000元、一年租金1500000元，合计1850000元。7736743.46（负债）-2268235.14（库存）-4500000=968508.32；1850000-968508.32-已付500000=381491.68（应付）。该详单上注明：“以上债务甲乙双方都予以认可。”同日，徐彬又向吴晋夫转款400000元。另，原告自称有2组发电机及办公设备和家具交予徐彬使用，该设备未在评估申请中予以评估，被告也未使用。 本案在审理期间，原告申请对B区2016年9月20日以后房屋装修、办公家具、添附的中央空调和电梯、货架、冷柜、收款系统、防盗系统、厨房设备等其装修、购买、添附的所有资产价值进行评估。经西安市中级人民法院委托陕西新兰特资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2018年4月25日作出陕新评报字[2018]第142号追溯性资产评估报告。该评估报告载明：评估范围为西安市浐灞生态区米秦北路李家堡社区商业楼B座房屋内装饰装修和添附的附属设备；评估对象为超市内部装饰装修；评估基准日为2016年9月20日，该基准日是以原、被告双方一致认同的因此次房屋租赁纠纷实际解除租赁合同的日期确定为评估基准日。评估结论为：房屋装修与其余工程（B区房屋装修3355300元、电梯开口加固结构100000元）合计净值为3455300元，设备安装合计净值为3476357元（其中中央空调系统净值为1419000元），合计6931657元。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张装饰装修、添附物及设备损失，从《超市转让协议》及其附件详单的内容来看，既包括房屋的使用权转让，又包括超市内固定资产（除中央空调外）和债务的转让。原告称其仅将超市内的商品、货车2辆、叉车1辆、儿童乐园予以转让，其余装饰装修及超市设备均为其所有。如果按照原告的解释，仅是该部分财产的转让，则协议约定的300000元转让费不足以支付上述财产相应的对价，且徐彬和刘里峰为何无故承担原告前期所欠4500000元债务。原告还称超市内装修、电梯2层、所有货架（含木质）、冷柜和冰柜、防盗和监控系统系其出租给他人使用而非转让。如果是出租，转让协议中应明确列明该部分财产的名称、数量、租金标准及租赁物的损坏、维修和赔偿等内容，但协议中均未体现。因此，原告就转让协议的解释不符合正常的交易对价，也不符合租赁合同对于租赁物应予以明确的要求。综上，从转让协议及详单可以看出，除中央空调以外超市内的装修及固定资产已全部转让给徐彬和刘里峰，原告已无权就该部分主张赔偿。对于中央空调系统，因合同解除原告退出后，添附的大型设备的实际收益人为被告，且租赁合同中也约定由原告置办的大型固定设施设备不得拆除、破坏，因此对该部分价值应由被告予以赔偿。对于电梯开口加固结构部分，因租赁合同对于已形成附和的装饰装修物的处理没有约定，由于原告无法继续承担租金而与被告协商解除合同，被告仍为该部分添附物的受益人，故对于该部分价值由被告给予原告一半（50000元）的补偿。对于原告在庭审中主张的两台发电机及办公设备和家具的费用，因原告并未交付给被告使用，且该部分财产属动产，如原告认为该部分财产不包含在超市转让协议中，则可自行拆卸搬离，本案不予涉及。对于原告主张的资金占用费，于法无据，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付2016年6月1日至9月19日期间的房屋租赁费，因合同已于3月24日解除，原告于5月30日前退回所承租的房屋，故被告无权主张自此之后的租金，原告收取他人的租金与被告无关；且资产评估的基准日为2016年9月20日，自6月1日至9月19日期间，客观上存在资产价值逐渐减损的情况，因此若要求原告再支付该期间的租赁费，则有失公允。故对被告的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下： 一、被告西安市灞桥区十里铺街道李家堡社区居民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告西安仁润商贸有限公司中央空调系统损失1419000元，并补偿电梯开口加固结构费50000元，共计1469000元； 二、驳回原告西安仁润商贸有限公司其余诉讼请求； 三、驳回被告西安市灞桥区十里铺街道李家堡社区居民委员会要求原告西安仁润商贸有限公司支付2016年6月1日至9月19日期间的房屋（B区超市部分）租赁费455000元的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费63600元、鉴定费50000元，共计113600元，原告均已预交；该费用由原告承担100000元，被告承担13600元，连同上述应付之款一并给付原告。反诉部分案件受理费4062元，被告已预交，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  单娅娜 人民陪审员  郑 玲 人民陪审员  李金莉 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  于 航