河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0103民初10614号原告：吴丽婷，女，1953年4月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吴兴六（与吴丽婷系姐弟关系），住郑州市。被告：河南省橙居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区工人路与棉纺路盛润锦绣城**楼****。统一社会信用代码91410102MA3X99YB2P法定代表人：朱银钢，系该公司经理。委托诉讼代理人：闵林森，男，系该公司员工。原告吴丽婷与被告河南省橙居房地产营销策划有限公司（以下简称橙居公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴丽婷及其委托诉讼代理人吴兴六，被告河南省橙居房地产营销策划有限公司的法定代表人朱银钢及其委托诉讼代理人闵林森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.履行出租房屋委托合同；2.支付应付租金33600元。事实和理由：原、被告于2016年9月6日订立出租委托合同，将郑州市二七区金源小区5号楼506室代理出租，期限为60个月，自2016年9月7日起至2021年9月6日止。合同执行一年后，被告拒不执行合同，未支付租金，其行为已侵犯原告的合法权益。故原告诉至本院。被告辩称：1.因原告拒不修缮房屋漏水一事，双方经多次协商无果后，已于2017年11月17日解除出租委托合同，并且被告已于当日搬离并返还房屋。原、被告于2016年9月6日签订了一份出租委托合同，合同期限为五年，约定将郑州市二七区金源小区5号楼506室由被告代理出租。合同执行一年后，被告于2017年11月9日接到原物业公司新熠昊物业管理有限公司（现由金昭源物业管理有限公司接管）反映506室厨房墙体内漏水已严重影响到楼下业主生活居住，以及租客刘亚丽反映506室出现断水情况，随后被告通过电话和短信向原告沟通房屋修缮事宜，经多次沟通后，原告仍不修缮，双方最终协商无果。根据双方订立的出租委托合同第22条规定，原告接到通知后在15日内完成修缮工作，由于原告拒不履行维修工作，导致506室内房屋出现断水，以及租客刘亚丽无法正常居住。被告反复多次与原告沟通无果，于2017年11月16日与租客刘亚丽解除房屋租赁合同并支付合同约定的违约金。随后，被告将公司自有财物于2017年11月17日全部搬走并退还房屋，当面明确告知原告因其拒不履行房屋修缮义务导致双方合同目的不能实现，因而双方解除签订的出租委托合同。2.原告要求被告支付租金33600元没有事实和法律依据。原、被告于2016年9月6日签订的合同中约定合同期限为五年，房租每月2800元。合同中约定了三个月的免租期分别为第一个月、第二个月、第十五个月，在此三个月内被告不向原告支付房租，合同约定的第十五个月为2017年11月7日至同年12月7日，被告原定于2017年12月8日向原告支付下一阶段三个月房租，但由于2017年11月9日出现房屋墙体漏水一事，双方经多次协商无果后，于2017年11月17日解除出租委托合同，被告随即于当日搬离，所以根本不存在拖欠房租一事。原告所主张的支付租金33600元，实则是要求被告支付从2017年12月至2018年12月连续十二个月的租金，于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据及事实，本院认定如下：2016年9月6日，吴丽娟作为原告吴丽婷的代理人与被告签订《出租委托合同》，约定原告将其坐落于郑州市二七区金源小区5号楼506室房屋提供给被告，委托被告以自己的名义代理出租或使用；委托期限为60个月，自2016年9月7日起至2021年9月6日止；被告按合同规定向原告交纳房屋租金，每月租金2800元；原告同意将3个月作为免租期提供给被告，免租期内，被告不向原告支付房租；房屋租金支付方式按押一付三支付，首次付款日期为合同起租日起的三个工作日内将3个月的房屋租金8400元，租房押金2800元存入原告指定的账户，其余租金的付款日期为被告于每次4日起三个工作日内将该次的房屋租金存入原告账户；在委托期内，原告应当保证房屋及其附属设施、设备的正常安全使用，被告应当积极配合协助原告维修房屋及其附属设施、设备；被告及其代理客户使用不当或人为破坏而造成房屋及其附属设施、设备（含家电）损坏的，被告负责修复或给予经济补偿；除被告及其代理客户使用不当、人为破坏原因造成房屋及其附属设施、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及其附属设施、设备（含家电）的维修责任均由原告承担，原告应在收到被告提请维修的通知后15日内完成维修，或提供相应的替代品，否则被告有权代其维修，所产生的费用由原告承担；合同期内，有3个月免租期，分别为第一、二、十五个月，此3个月被告不向原告支付房租。同日，被告向原告支付了押金2800元及2016年11月7日至2017年2月6日三个月的租金8400元。吴丽娟代为出具了收据，该收据上注明第15个月为2018年2月6日至2018年3月6日。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告。被告共计向原告支付过12个月的租金。2017年6月21日，被告与刘亚丽签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给刘亚丽居住使用，租期至2018年6月21日，月租金3300元、押金3300元。2017年11月9日，涉案房屋发生墙体漏水，双方因该由谁维修的问题发生纠纷无法协商一致，2017年11月16日，被告与刘亚丽解除房屋租赁合同，并退还了刘亚丽押金、剩余房租及3个月的违约金共计17050元。2017年11月17日，被告将涉案房屋钥匙交还原告。现原告诉至本院，请求判令：1.继续履行出租房屋委托合同；2.被告支付应付租金33600元。本院认为：原、被告签订的《出租委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的除外，本案中，因原、被告双方对房屋维修问题发生争议，后被告于2017年11月17日已搬离房屋，并交还钥匙，双方的出租委托合同已无法继续履行，且不适于强制履行，故原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《出租委托合同》约定被告及其代理客户使用不当或人为破坏而造成房屋及其附属设施、设备（含家电）损坏的，被告负责修复或给予经济补偿，除此之外，房屋及其附属设施、设备（含家电）的维修责任均由原告承担，原告应在收到被告提请维修的通知后15日内完成维修，或提供相应的替代品，否则被告有权代其维修，所产生的费用由原告承担。原告房屋漏水，现无证据证明漏水具体原因，被告据此擅自搬离房屋解除合同构成违约，应承担违约责任。被告搬离涉案房屋后，原告没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求被告赔偿，结合合同约定的空租期情况及具体案情，本院酌定被告支付原告3个月租金8400元，因原告已收取被告押金2800元，故被告应再支付原告5600元，原告多请求的部分本院不予支持。被告辩称2017年11月7日至同年12月7日为合同约定的第十五个月的空租期，不应向原告支付该期间的租金，但原、被告双方均提交的收据上注明第十五个月是2018年2月6日至2018年3月6日，被告的答辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省橙居房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴丽婷租金5600元；二、驳回原告吴丽婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，原告吴丽婷负担533元，被告河南省橙居房地产营销策划有限公司负担107元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李 娇人民陪审员  刘巧风人民陪审员  阴彦平二〇一八年十一月一日书 记 员  段雪培