湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初3574号原告：袁忠，男，生于1968年9月3日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：李永松，湖北正典律师事务所律师。被告：肖昌奉，男，生于1948年1月12日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，原告袁忠与被告肖昌奉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告袁忠及其委托诉讼代理人李永松、被告肖昌奉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项损失共计270670元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为经营农家乐需要，于2011年11月6日与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将起位于恩施市旗峰村二组263-3号的房屋及附属设施（含庭院、山洞等）共约2000平方米出租给原告经营使用，租期10年，自2011年5月1日至2021年4月30日；因被告原因造成原告无法正常经营的，被告退还当年全部租金，并赔偿原告在经营中投资改造、维修的全部费用，同时对租金及支付方式进行了约定。合同签订后，原告向被告支付租金，并投入大量精力及资金对房屋进行正常的装修整改经营农家乐，于2011年9月成立“恩施市六味居泉水农庄”，经过几年的苦心经营，又因山洞、可以直饮的山泉水、庭院蒙古包等农家特色，一度生意兴隆，被湖北省政府农家乐星级评定委员会评定为四星级农家乐。自2014年5月起，最具特色的山洞包房多处出现裂缝，极具安全隐患，原告遂通知被告处理维修，被告查看后，经被告自行维修，也认为确实不能再经营，原告被迫放弃山洞里的经营场所。加之庭院蒙古包政府要征收，土地补偿款已补偿给被告，也不能继续经营。这样2014年5月至2015年4月期间处于非正常营业状态，没有了两处特色，基本上无人问津，被迫于2015年4月30日关门停业，等待被告修复山洞，但被告未履行其义务，并于2015年8月5日向法院起诉要求原告支付停业期间的租金，法院驳回其诉讼请求并认定合同无效。2016年7月，被告强行将房屋收回，并转让他人，原告的投入、装修、设施设备被告均强行占用，多次协商未果。综上所述，依据双方合同约定，因被告造成原告无法正常经营，被告退还当年全部租金，并赔偿原告在经营中投资改造、维修的全部费用。本案中，合同已被依法确认为无效，被告应当返还相应财产并赔偿原告因此造成的损失。被告肖昌奉辩称，一、另案中，原告在2015年10月10日提起反诉，因山洞裂缝要求被告赔偿各项损失，同时要求被告修复山洞，还没有等到开庭，就撤回反诉，这说明其理由不成立。二、双方签订合同后，被告将所有房屋、财产、设施、设备包括山洞等交给原告适用，前提是所有财产包括山洞都完好无损，否则原告不会与被告签订长达十年之久的合同。二、原告2011年4月6日至2015年4月6日整整承包了四年，在这期间，未经被告允许，原告自作主张并擅自使用大功率空压机，违规操作导致山洞出现裂缝，被告认为，这纯属原告人为所致，原告是山洞裂缝的肇事者，原告也承认打洞子的事实，然而原告把山洞裂缝的原因强加于被告，要求被告修复山洞，否则拒付当年的房屋租金13万元。这显然不符合常理，撤回反诉就是铁的证据。四、原告将被告农家乐大门用铁锁锁至2016年8月，整整锁了一年零四个月，造成被告房屋租金损失达1733328元（按每年13万元，每月10833元计算）。由于长期无人管理，房屋到处天穿地漏，还垮了两间，不能正常使用，又因山洞房屋受潮湿的影响，餐厅、厨房的设备及餐桌、椅子都成了废品（包括5500元的大冰柜），损失达8万元之多。为维护被告的合法权益，被告有权向原告追究房屋租金损失及财产损失共计253328元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院结合当事人陈述和其他证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月6日，原告袁忠（承租人，乙方）与被告肖昌奉（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将其自有的位于恩施市小渡船街道办事处旗峰村二组263-3的房屋及其附属设施（含庭院、山洞等）共约2000平方米，出租给乙方经营使用，租期自2011年5月1日起至2021年4月30日止，共计10年。二、该房产第一、二、三年租金为每年12万元，第四、五、六年租金为每年13万元，第七、八、九、十年租金为每年14万元，租期起始为2011年5月1日，租金按年支付。第一年租金在双方签订合同时一次性支付，以后租金在每年的4月1日前支付。三、甲方将其现有餐厅和住宿的物品、设施设备无偿提供给乙方使用，乙方在经营使用中的正常耗损，不承担赔偿责任。十、乙方有权在现有基础上进行改造及建设但不能改变原建筑物的主体结构，在合同终止后，乙方在甲方的所有投资均属甲方所有，乙方不得以此为由向甲方索要投资款。十一、因甲方原因造成乙方无法正常经营的，甲方应退还乙方所支付的当年全部租金，并赔偿乙方在此经营中投资改造、维修的全部费用。十四、一方违约，需赔偿对方由此造成的全部经济损失。2011年4月16日，原告袁忠（乙方）与被告肖昌奉（甲方）再次签订《房屋租赁补充合同》，约定：甲方同意乙方在租赁物业之外相邻有使用权的空地上搭建蒙古包6个，但不追加租金，使用期限与原租赁合同约定相同，合同到期后蒙古包所有权、使用权无偿转给甲方，如遇政府拆迁，蒙古包相关补偿归乙方，甲方协助乙方取得补偿款。补充合同签订后，原告袁忠接收了被告肖昌奉提供的大冰柜1个，电视机6台，空调挂机5台、柜机2台，床5套，土椅子35把，大圆桌18套，火锅桌子4张，厨房餐具1套及太阳能热水器1个。被告使用租赁物并支付租金至2015年4月30日。另查明，原告袁忠依约支付至2015年4月期间的租金。原告袁忠租赁被告肖昌奉房屋用于经营“恩施市六味居泉水农庄”农家乐，山洞包房及蒙古包均系该农家乐的特色，其中原告肖昌奉自建的蒙古包现已因拆迁被拆除。山洞包房顶部出现裂缝后，出于安全起见，原告袁忠要求被告肖昌奉进行维修，被告肖昌奉自行维修过程中发现裂缝有进一步扩大趋势，以无法修复为由停止维修，并主张解除双方租赁合同，未获原告袁忠认可。原告袁忠认为被告肖昌奉拒不履行租赁物的维修义务，致使农家乐无法正常经营，因此于2015年5月1日起停止对该山洞的使用，并将其他租赁物在内的整体农家乐关门停业。被告肖昌奉为此向恩施市旗峰社区调解委员会反映情况，但处理无果。2015年8月5日，肖昌奉以袁忠为被告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2011年4月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判决袁忠支付肖昌奉自2015年4月30日至交还租赁物之日止的租金（计算方式为2015年每年13万元，每月10833元，每日361元）；3.判决袁忠返还所租肖昌奉物品（详见清单），如造成租赁物及其他财产损坏，袁忠予以恢复或照价赔偿；4.由袁忠承担诉讼费。2016年1月11日，本院就该案作出（2015）鄂恩施民初字第02234号民事判决，驳回肖昌奉的诉讼请求。肖昌奉不服，向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉。2016年6月15日，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2016）鄂28民终607号民事判决，认定案涉出租房屋及其附属设施未取得建设工程规划许可证，双方所签《房屋租赁合同》无效，遂判决驳回上诉，维持原判。本案中，原告袁忠提交的损失清单载明：1.“六味居”户外广告牌制作安装，费用26000元；2.“六味居”包房装修费，38000元；3.水、电、灯类，费用8250元；4.打山洞、装修、基建，费用44920元；5.空调2台，费用5600元；6.电脑、监控，费用25200元；7.餐桌、椅子，费用5200元；8.电话、麻将机、不锈钢桌4把、回峰炉2台，13500元；9.“六味居”四星农家乐无形资产；10.蒙古包损失，以政府征收价为准；11.六年经营损失，12万元。共计286670元。该损失清单下方注明“注：原始单据60份，6-9无单据”。关于第1项广告牌，被告肖昌奉表示“被城管的拆了”；关于第5项，被告肖昌奉表示“还在”；关于第6项电脑、监控，原告袁忠表示“好的我肯定要，如果弄坏了就要给我赔”；关于第7项餐桌、椅子，原告袁忠表示“还在”，被告肖昌奉表示“不在了，报废了”；关于第8项电话、麻将机、不锈钢桌、回峰炉，原告袁忠表示“好的我就搬走，不好的就要给赔偿”。2018年11月15日庭审中，原告袁忠向本院提交了鉴定申请书，其内容为：现因原告投入有损失，被告擅自强行占用，且有部分已损毁，故现申请按原告提交的原始单据、损失清单、现场照片、视频光盘及现场状况进行鉴定，以证明原告投入的具体损失情况。原告袁忠表示：“我们还想继续经营，还想把房屋、山洞修复好，但是里面的东西都不在了，被被告弄走了；我今天提交的照片是我去年（2017年）现场拍摄的，我做的装修现在的租赁老板都还在使用。”被告肖昌奉表示：“因为长期无人管理，所有的设备、设施一项都没有了，而且（清单）也都是原告自己写的，我没有在场也没有签字，我不认可；照片不是现在照的，现在的状况和照片不一样，照片上的东西都不在了；因为长期无人管理，洞内潮湿，山洞内大部分财产是我的，都报废了。”本院认为，案涉出租房屋及其附属设施未取得建设工程规划许可证，原、被告双方于2011年11月6日所签《房屋租赁合同》无效，已经为人民法院生效判决所确认。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告袁忠损失清单第1项户外广告牌，被告肖昌奉表示“被城管拆了”，原告袁忠没有提交广告牌继续存在以及损毁、灭失是被告肖昌奉的原因所致的证据，原告袁忠损失清单第5至8项财产包括空调、电脑、监控、餐桌、椅子、电话、麻将机、不锈钢桌、回峰炉均属于动产，原告袁忠对其自有动产负有管理责任，其在发现无法经营后应当积极采取措施防止损失扩大（包括自行搬离和处置），本案中没有证据证明该损失是被告肖昌奉的原因所致，况且原告袁忠承租时接收被告肖昌奉的财产中也有空调、餐桌、椅子等，本案并不足以认定前述财产完全为原告袁忠所有。原告袁忠损失清单第9项无形资产，没有相关证据加以证明。原告袁忠损失清单第11项六年经营损失，因案涉《房屋租赁合同》无效，自始没有法律约束力，不存在继续履行的问题，原告袁忠主张六年经营损失没有法律依据。原告袁忠损失清单第2、3、4、10项，因第4项载明“打山洞、装修、基建”，原告袁忠有开挖山洞并进行装修的行为，即便是“山洞包房多处出现裂缝”，也不能排除其开挖山洞与山洞裂缝之间有因果关系。综上所述，原、被告双方均应当知道案涉出租房屋及其附属设施未取得建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》无效，在此情况下原告袁忠仍然进行打山洞并进行装修投入，不能经营后又没有采取有效措施防止损失扩大，而且不能证明其损失均是被告肖昌奉的原因所致，损失清单所列各项损失应当由原告袁忠自行承担。因本案没有鉴定的必要，对原告袁忠的鉴定申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告袁忠的诉讼请求。案件受理费5360元，由原告袁忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 朱 晖审判员 郭韶华审判员 谭远双二〇一八年十一月二十日书记员 罗 毅