湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初3218号原告长沙步步高中煌商业管理有限公司，住所地长沙高新开发区枫林三路与东方红路交汇处西南角步步高·梅溪新天地**。法定代表人肖服兵,该公司总经理。委托代理人袁剑伟，女，1987年12月3日出生，汉族，住湖南省新化县司员工。委托委托代理人刘朝霞，女，1984年8月3日出生，汉族，住长沙市天心区司员工。被告被告谭彬，男，1989年3月22日出生，汉族，住长沙市天心区，委托代理人李彦臻，湖南图邦律师事务所律师。原告长沙步步高中煌商业管理有限公司（以下简称“步步高公司”）与被告谭彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告步步高公司的委托代理人袁剑伟、刘朝霞，被告谭彬的委托代理人李彦臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告步步高公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告租金148516.7元及滞纳金20000元（至2018年4月20日合同解除止）；2.判令被告支付商品占用损失6365元（自2018年4月21日至2018年5月7日止），并支付至被告实际交还商铺之日止以租金95元/月/平方米为标准的占用损失；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月8日，步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司与被告签订《步步高?梅溪新天地租赁合同》（以下简称租赁合同），2016年12月23日,步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司和原告及被告三方签订《步步高?梅溪新天地租赁合同变更协议》将租赁合同主体出租方变更为原告，至此三方确定将原告受托管理的坐落于步步高?梅溪新天地项目商业街B1-202-l、B1-202-2号商铺出租给被告使用，租赁面积为134平方米,租赁合同履约保证金为25463元。合同租赁期限为叁个租赁年度，从2016年10月18日至2019年10月17日，租金为第一年至第二年为95元/月/平方米,第三年为102.6元/月/平方米。被告每月向原告交付基本租金，被告享有30天免租装修期，自2016年10月18日至2016年11月17日，被告应按月于每月第1个工作日或之前支付该月的基本租金原告向被告交付了约定商铺，被告使用商铺开展餐饮经营活动，但自2017年5月1日后，被告就一直拖欠房屋租金至今。在此期间，经原告多次催缴，被告仍不予支付所欠款项。依据双方签订的《步步高?梅溪新天地租赁合同》第17.4.5条约定，乙方拖延支付租金、履约保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面终止本合同。原告于2018年4月19日向合同载明被告通讯地址邮寄送达《解除合同告知函》，该告知函在2018年4月22日前即送达被告。至此，合同已解除，被告应在收到解除合同通知后办理补缴费用、清理撤场、交还商铺等相关手续。但被告一直未处理，应赔偿因占用商铺给原告造成的损失。另依据第17.1条约定：“在租赁期限内，被告逾期支付或补缴租金等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期1日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。”被告逾期未缴行为已严重违反双方合同约定，应承担因逾期支付产生的违约责任。综上，至2018年5月7日止，被告应支付合同解除前欠付租金148516.7元及租金滞纳金20000元（实际应付92496.18元），合同解除后商铺占用损失6365元，合计人民币贰拾万零壹仟零玖拾叁元伍角,并支付自2018年5月8日起至被告实际交还商铺之日止以租金95元/月/平方米为标准的商铺占用损失。因被告长期拖欠租金和推广费的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护自身权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告谭彬辩称：对原告提出的民事起诉状诉讼请求第一项不认可，对第二项诉讼请求，原告未有证据证明其存在损失；对于第三项，诉讼费用应由原告承担。理由：一、原告要求被告对其起诉状中列明的要求被告支付租金的行为缺乏证据支持，原告并没有提交任何证据证明其在2017年5月至2018年4月之前以任何方式告知被告支付租金，其行为并未按照双方签订的租赁合同之约定进行，而是故意拖延租金收取日期以达到其超期超范围收取租金的目的；其次，根据《中华人民共和国消防法》第一百一十五条至规定，公众聚集产所投入使用前，建设单位应当向当地县级以上人民政府申请消防检查，未经检查合格，不得投入使用或营业，本案原告作为一个大型综合商业大型建筑物群，应当在营业前全部通过相关消防验收才能营业，但根据被告现在查询显示，直至2018年1月，本案被告所在处部分工程验收才达标，因此在2017年5月至2018年4月的运营显然是不符合国家规定的，根据《合同法》第五十二条规定，双方合同属于无效合同，因此，双方的租赁期租赁价格应当根据新的情况重新达成协议，当然根据诚实信用原则，被告应当对使用的予以付费，但是原、被告之间对于此协议迟迟未能达成，原告负有主要责任。二、即使原被告双方租赁合同部分有效，也应根据相关法律当事人一方违约，对方应当采取适当措施阻止损失扩大，没有采取措施的，不得就扩大的损失要求赔偿，自2017年以来，原告没有任何处理，仅对租户进行口头承诺，之前的租金是免于缴纳的，若需要缴纳租金时会整体通知所有租户，因此，本案被告所在地梅溪大街所有租户均没有支付租金，自2018年5月以来，原告突然向被告要求支付租金及一系列滞纳金，显然不合法也不合理，原、被告双方应当根据商铺实际使用情况给予消防安全验收合格后基于双方合意重新计算租金，而原告对此计算过于草率。综上，原告的责任导致合同无效的情况下，原告怠于行使自己的权利导致损失扩大，原告应当自行承担损失，而不是转嫁损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告向本院提交的步步高·梅溪新天地租赁合同、步步高·梅溪新天地租赁合同变更协议、公证书、解除合同告知函、竣工验收备案表、长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书的真实性、合法性、关联性予以确认。根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2016年11月8日，被告（承租方、乙方）与案外人步步高置业有限公司梅溪湖分公司（出租方、甲方）签订《步步高·梅溪新天地租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落于步步高·梅溪新天地商业街B1-202-1、B1-202-2号商铺出租给乙方使用，该商铺租赁面积为134平方米。该商铺只供乙方经营鱼蛙相恋（餐饮）之用，经营范围包括火锅、小吃。租赁期限为三个租赁年度，自起租日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。租赁期限内，该商铺租金标准为第一年、第二年95元每月每平方米，第三年102.6元每月每平方米。乙方应自起租日开始承担该商铺的租金，乙方同意每月向甲方交付基本租金。乙方应自签署本协议之日起5个工作日内向甲方交纳25460元租赁履约保证金。该商铺的交付日期为2016年10月18日之前，甲方应当于该日期前交付该商铺，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。乙方享有30天的免租装修期，自该商铺交付之次日起算。甲方对项目实施统一的经营管理，包括：统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一进行商铺装修管理，统一组织宣传推广和营销活动，统一日常运营管理，统一管理保证金和推广费用等。但双方特别明确，甲方不承担乙方的经营风险。该合同第二部分补充条款约定：经营免租期，甲方给予乙方经营免租期90天，自2016年11月19日起至2017年2月16日止。经营免租期内，乙方除免交租金外，本合同及甲方相关管理规定的其他义务均不免除。该合同第三部分通用条款中对租金、费用及支付方式、违约责任等问题进行了详细约定。租赁合同签订后，原告即将涉案商铺向被告进行了交付，被告亦进场对该商铺进行了装修。2016年12月23日，被告（乙方、承租方）与原告步步高公司（甲方）、案外人步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司（丙方、原出租方）签订《步步高·梅溪新天地租赁合同》变更协议一份，约定：一、经甲乙丙三方协商一致同意，自本协议生效之日起，原乙丙双方签订的《步步高·梅溪新天地租赁合同》出租方由“步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司”变更为“长沙步步高中煌商业管理有限公司”，丙方在《步步高·梅溪新天地租赁合同》项下的全部权利义务由甲方承继，丙方不再享有《步步高·梅溪新天地租赁合同》项下的权利，也不承担合同义务。二、乙方与丙方确认，双方在履行《步步高·梅溪新天地租赁合同》过程中均不存在违约行为，双方债权、债务关系全部结清无争议。被告在商铺装修完毕后，即开始经营该商铺，但一直未向原告交纳房屋租金。2018年4月17日，经湖南省长沙市长沙公证处公证，原告公司工作人员以全球邮政特快专递国内标准快递的方式按照被告在租赁合同上所预留地址邮寄送达了《解除合同告知函》。该告知函要求被告收到函件后五日内办理缴费、撤场等相关手续，否则将依照合同约定单方收回租赁专柜，将租赁商铺内的全部物品进行搬离，且将商铺装修拆除。2018年4月28日，原告将涉案商铺上锁，被告停止了经营。2018年5月7日，原告诉至本院。另查明，1、被告向原告交纳了物业押金4020元，履约保证金25460元；2、2016年9月6日，涉案商铺所在的步步高新天地（梅溪湖）项目B区新建工程（工程位于长沙市岳麓区，B区地上四层、地下**）经长沙市公安消防支队综合评定为该工程消防验收合格。3、涉案门面所在的步步高新天地（梅溪湖）B区在2017年7月18日竣工验收，并于2017年7月26日办理了备案手续。本院认为，被告与案外人步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司所签订的《步步高·梅溪新天地租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并发生法律效力。被告与原告步步高公司、案外人步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司签订《步步高·梅溪新天地租赁合同》变更协议，案外人步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司将合同的全部权利义务转让给原告步步高公司，未违反法律规定，转让行为合法有效，原告步步高公司享有《步步高·梅溪新天地租赁合同》所约定的案外人步步高置业有限责任公司梅溪湖分公司所享有的全部权利，并承担全部义务。合同签订后，被告并未按照合同约定向原告支付租金，存在违约行为，应当承担支付租金的违约责任。被告提出原告在2017年5月至2018年4月之前未按照合同约定向被告主张支付租金，故意拖延租金收取日期以达到超期超范围收取租金的目的，对此，本院认为，被告租赁原告的商铺进行使用，交纳租金系被告的基本义务，被告应当严格按照合同约定的期限向原告交纳租金。被告在2018年4月28日前一直在使用该商铺，且合同约定使用期限为三年，原告逾期催收，并不会导致原告获得超出合同约定范围外的权益，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。对原告所主张的房屋租金，因涉案房屋在2017年7月18日才办理竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告在2017年7月18日前向被告交付的房屋不符合法律规定的交付使用条件，对原告所主张的2017年5月1日至2017年7月17日止的租金，本院不予支持。2018年4月28日，原告将涉案商铺上锁，被告未再进行经营使用，双方所签订的《步步高·梅溪新天地租赁合同》实际已经终止履行，故对原告所主张的2018年4月28日之后的租金，本院不予支持。被告应当向原告支付2017年7月18日起至2018年4月27日止的房屋租金118389元（95元/月/平方米×134平方米×9个月零9天）。对原告所主张的滞纳金，因原告将未经竣工验收的房屋交付给被告使用，存在一定违约行为，且在被告逾期交纳租金后，原告未在合理期限内予以催缴，故对其要求支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告谭彬自本判决生效之日起五日内向原告长沙步步高中煌商业管理有限公司支付2017年7月18日起至2018年4月27日止的房屋租金118389元；二、驳回原告长沙步步高中煌商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告谭彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3798元，由原告长沙步步高中煌商业管理有限公司承担1227元，被告谭彬承担2571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  李曼玲人民陪审员  黄 娓二〇一八年十一月一日书 记 员  张小芹