湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0204民初572号原告(反诉被告)：杨永富，男，汉族，1954年3月21日出生，户籍地湖南省株洲市芦淞区，现住株洲市天元区。委托诉讼代理人：张时孟，湖南中兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：言定锋，男，汉族，1985年4月28日出生，户籍地湖南省株洲市芦淞区，现住株洲市石峰区。委托诉讼代理人：黄李霞，湖南新森律师事务所律师。原告杨永富诉被告言定锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日受理后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，被告言定锋提出反诉，本院遂依法组成合议庭，本案转入普通程序，于2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨永富及其委托诉讼代理人张时孟，被告（反诉原告）言定锋及其委托诉讼代理人黄李霞均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告杨永富向本院提出诉讼请求：一、判令被告言定锋支付拖欠的五个月租金共10000元；二、判令被告立即搬迁租赁的门面内物品，配合政府拆迁。事实与理由：原、被告于2016年7月27日签订门面租赁合同，原告将其位于株洲市石峰区建设北路127-102号门面租赁给被告，协议约定：每月租金2000元，并约定承租人必须遵守国家政策法规，承租人无法拆除的装修及设施，不得要求出租人补偿。原告为配合政府部门征收拆迁，多次要求被告搬走，而被告不肯搬迁，故提起诉讼。被告言定锋辩称：一、原告已于2017年10月19日与相关部门签订《房屋征收安置补偿协议》，且已领取了补偿款，故已不是房屋的产权人，无权要求被告支付租金，也无权要求被告腾房；二、在租赁期内，原告在没有通知被告的情况下私自停水停电，造成了被告的损失，应予赔偿；三、被告作为承租人，应当享有的征收补偿款中的搬迁费、停产停业损失、附属设施补偿、装饰装修补偿、提前搬迁奖励、按期搬迁奖励等，均被原告扣留。反诉原告言定锋提出诉讼请求：要求判令反诉被告杨永富支付征收补偿款中的搬迁费、停产停业损失、附属设施补偿、装饰装修补偿、提前搬迁奖励、按期搬迁奖励等共计12万元。事实与理由：反诉原告租赁反诉被告的房屋，按月支付了租金，2017年11月3日，反诉被告将门面的水、电截停。反诉被告领取了政府的征收补偿款，但拒绝向反诉原告支付相应补偿费用，仅要求反诉原告搬迁腾房，于情于法不合。反诉被告杨永富答辩称：征收是政府行为，对方早已明知，停水停电是因对方未按时搬迁政府部门经通知后所为，但事实上对方自己接通水电后仍继续经营至今。本方所得政府征收补偿款是合法所得，对方提出过高要求，请求法院不予支持。原告(反诉被告)杨永富为支持自己的主张向本院提交了以下证据，被告（反诉原告）言定锋并质证如下：1、原告身份证复印件，欲证明原告的诉讼主体资格，被告无异议；2、被告身份证复印件，欲证明被告的诉讼主体资格，被告无异议；3、原、被告房屋租赁合同复印件，欲证明原、被告房屋租赁关系及合同内容，被告无异议；4、腾房通知书1份，欲证明征收部门已通知对方搬离，被告无异议；5、《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》及附件附属设施明细表复印件，欲证明房屋已被征收及征收补偿金额，被告无异议；6、原、被告手机聊天记录打印页2页，欲证明双方协商经过及内容。被告对真实性有异议，认为证据形式不合法，且内容不完整；7、门面外景照片一张，欲证明被告现仍在生产。被告有异议，认为门面已停电不能生产，该证据不能证明原告拟证事实。被告（反诉原告）言定锋为支持自己的主张向本院提交了以下证据，原告(反诉被告)杨永富并质证如下：1、房屋租金缴纳记录（网页截图、微信截图），欲证明被告言定锋按时缴纳房屋租金的事实，原告无异议；2、水电销户记录网页截图及电表拆除照片，欲证明租赁房屋水电已截停，原告无异议；3、租赁房屋内局部照片三张，欲证明被告按其经营需要自行装修，该装修与原告无关，原告有异议，认为不能证明被告主张；4、《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》复印件，欲证明原告扣留了属于被告的各项补助费用，原告对真实性无异议，但认为不能证明被告主张。经对证据进行审查并结合双方当事人质证意见，本院对双方均无异议的证据予以采信并在卷佐证，对有异议的证据分析认证如下：原告证据6可证明双方确经协商但未达成协议，但证据形式不合法，内容不完整，故协商内容不予确认；原告证据7可证明被告仍未退出租赁的房屋，但不能证明被告仍在正常经营。被告证据3因无其他证据佐证，且照片内容与被告拟证内容不符，本院不予采纳。根据上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2016年7月27日，杨永富与言定锋签订《租赁协议》，协议约定：杨永富将其所有的位于株洲市石峰区建设北路127号-102号门面出租给言定锋，租期为3年，自2016年7月27日起至2019年7月26日止；租金为每年20000元，押金为2000元。协议签订后，言定锋将门面用作不锈钢安装场所，并按约缴纳租金至2017年10月。在此期间，该门面被纳入行政征收范围，经产权人杨永富与征收部门协商，2017年10月19日，杨永富与株洲市石峰区国有土地上房屋征收管理办公室、株洲市石峰区清水塘片区棚改项目征收指挥部签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：杨永富因石峰区建设北路127号-102号门面被征收获得的补偿为被征收房屋价值补偿费1622884元、搬迁补助费1000元、非住宅停产停业损失补偿34081元、附属设施补偿费7822元、装饰装修补偿费33485元、按期搬迁奖励81144元、提前搬迁奖励14733元、奖励性补贴243433元，以上共计2038582元；杨永富应在2017年11月19日前搬迁腾房，并将房屋交付实施拆除，如未按期搬迁，则取消补偿款中的按期搬迁奖励、提前搬迁奖励、奖励性补贴共339310元。安置补偿协议签订后，杨永富领取了其中除按期搬迁奖励、提前搬迁奖励、奖励性补贴以外的补偿款，共1699272元。但因租赁双方即杨永富与言定锋未能就言定锋应获补偿数额达成一致意见，双方发生争议，杨永富按房屋征收部门要求办理了水电销户手续，但言定锋仍继续占有门面，拒绝搬迁腾房。本院就未发放的按期搬迁奖励、提前搬迁奖励、奖励性补贴共339310元是否继续发放问题，向征拆部门征询意见，征拆部门向本院出具《情况说明》，载明：未按协议约定期限腾空房屋交付拆除的被征收人不得享受按期搬迁奖励、提前搬迁奖励、奖励性补贴，具体奖励给予情况需研究决定。另查明：房屋附属设施项目中，双方均认可由承租人言定锋加装或改装的项目有有线电视、宽带网络、分体空调、浴霸、热水器，以上项目移装费补偿共计3962元。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。在租赁期间，诉争房屋被依法征收后，出租人与承租人的租赁关系终止，因租赁关系终止引起的相关权利、义务争议应依约定或依法处理。本案争议焦点即为：一、原告（反诉被告）是否应对被告（反诉原告）进行补偿，补偿项目及数额应如何确定；二、被告（反诉原告）是否应按征收补偿安置协议履行搬迁义务，是否应支付继续占有房屋期间的租赁费用。本院对争议焦点分析评述如下：房屋租赁合同因政府征收拆迁行为导致租赁房屋无法继续使用，双方房屋租赁关系即终止，且因出租人即原告（反诉被告）杨永富已得到政府补偿的包括停产停业损失在内的补偿款，故其继续收取承租人租金已无事实及法律依据，其诉请要求被告（反诉原告）言定锋支付继续占用房屋期间的租金的请求本院不予支持。因政府依法征收行为具有强制力，房屋所有权人及承租人均有按照行政补偿合同履行搬迁腾房的义务，被告（反诉原告）言定锋继续占有使用租赁房屋已无法律依据，且因此导致原告（反诉被告）杨永富不能领取相应搬迁奖励款，故原告（反诉被告）诉请要求被告（反诉原告）履行搬迁义务的请求本院予以支持。政府征收部门对房屋所有权人即原告（反诉被告）杨永富给予的征收补偿费，包含的补偿项目中如涉及承租人投资进行的装修及添附的设施所得的补偿，或由租赁双方共同承担相应义务所得的补偿，应由双方共同享有。本案补偿项目中：1、双方确认的附属设施补偿费中3962元系被告（反诉原告）言定锋改装或加装的附属设施，应由被告（反诉原告）分得；其余设施及装修无证据可证明是被告（反诉原告）投资添附，故应由房屋所有权人享有；2、搬迁费1000元，双方均认可由被告（反诉原告）享有，本院予以确认；3、非住宅停产停业损失补偿费系征收部门按商业用房整体价值换算所得出，故其目的主要用于对商铺产权的补偿，但实际经营使用的承租人因征收造成的实际损失应予合理考虑。综合考虑本案被告（反诉原告）可能的经营损失，宜由原告（反诉被告）将非住宅停产停业损失补偿费34081元中的30%，即10224.3元分与被告（反诉原告）；4、房屋价值补偿费1622884元为房屋产权人单独享有，不予分割。以上被告（反诉原告）应得数额合计为15186.3元。因涉诉房屋目前仍未完成搬迁，系因被告（反诉原告）拒绝腾房导致，相应的搬迁奖励尚未发放，故被告（反诉原告）要求对搬迁奖励予以分割无事实及法律依据，本院不予支持。双方可待房屋征收部门在房屋腾空后按实际发放的搬迁奖励数额另行协商解决，或另行诉讼。原告（反诉被告）已收取的被告（反诉原告）房屋租赁押金2000元，因租赁合同终止，应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）言定锋自本判决生效之日起十日内搬离株洲市石峰区建设北路127号-102号门面，腾空房屋。二、原告（反诉被告）杨永富于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）言定锋补偿款15186.3元，并返还押金2000元，以上合计17186.3元。三、驳回原告（反诉被告）杨永富、被告（反诉原告）言定锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1350元，合计1400元，由原告杨永富（反诉被告）承担200元，被告言定锋（反诉原告）承担1200元。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的,应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：50×××16。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以在两年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  龚 浩人民陪审员  刘定平人民陪审员  何志锋二〇一八年十一月十三日书 记 员  申 怡