江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终9704号上诉人（原审原告、反诉被告）：王森祥，男，1964年4月14日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审原告、反诉被告）：窦清霞，女，1965年11月22日生，汉族，住址同上。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：芮其洲，南京市江宁区江宁律师服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：庞家信，男，1954年7月14日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈永华，女，1955年10月22日生，汉族，住址同上。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王骏，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。上诉人王森祥、窦清霞因与被上诉人庞家信、陈永华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初5601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王森祥、窦清霞上诉请求：依法撤销一审判决，改判两被上诉人支付两上诉人案涉房屋面积差款61475元或发回重审。事实与理由：一审法院认定两上诉人于2012年1月领取涉案房屋后要求两被上诉人加价14万元，此时双方均已知晓案涉房屋实际面积大小，此认定与事实不符，理由为：1、承诺书中明确载明出售房屋面积为90平方米，总价款为332700元，并不包括面积差价款，加价只是双方对案涉90平方米房屋的价款的重新确认。2、案涉房屋不动产权证发放时间为2017年7月，两上诉人直到领取时才知道房屋实际面积为106.63平方米，2012年1月时并不知晓房屋实际面积。故此请求法院依法改判两被上诉人庞家信、陈永华支付涉案房屋16.63平方米面积差的价款61475元。后王森祥、窦清霞明确其要求撤销（2018)苏0115民初5601号民事判决书第一项，其主张的房屋差价款61475元的计算方法为332700元÷90平方米×16.63平方米。庞家信、陈永华辩称，不同意支付房屋面积差价61475元及承担诉讼费用。其于2012年支付的14万元是对房屋买卖的最终处理结果，款项包含面积的补差和可能的价格上涨在内，是整体性的一次性补差。当时房屋已经拿到手，也不可能不对面积问题作出最终解决。综上，请求二审法院依法驳回两上诉人的上诉请求。王森祥、窦清霞向一审法院起诉请求：判令庞家信、陈永华向其支付16.63平方米的房屋面积差价款166300元。一审法院认定事实：2006年5月5日，王森祥、窦清霞（甲方）与庞家信、陈永华（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方将位于南京市江宁区天景山公寓拆迁安置房出售给乙方，建筑面积为90平方米，价格192700元；付款方式为2006年5月5日支付定金2万元，2006年5月9日支付首付款152700元，余款2万元在抓阄时一次性付清；另约定，因房屋为拆迁安置房，暂时无法立即过户并领取新证，经甲乙双方商定，国有土地使用证办理时，土地差价等费用由乙方承担，在履行本合同过程中，甲乙双方均不得以任何理由不履行合同，若出现此情况，违约一方须支付15万元违约金给另一方。合同第七条约定，在科学园通知抓阄时，卖方须提前通知买方抓阄，抓阄时产生的楼层差价费属买方所有；此房价含储藏室一间；买卖此套期房的《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》原件半张由买方保管，如在保管期间丢失造成的损失由买方负责。”合同还对其他事项进行了约定。2012年1月，王森祥、窦清霞通过抽签领取了案涉房屋，随即交付庞家信、陈永华居住使用。2012年1月20日，王森祥、窦清霞出具收条一份，载明：“本人收庞家信购买本人704室房款余款2万元，另加收补价14万元，本次共收16万元，房款全部付清”。当日，王森祥还出具承诺书一份，载明：“1、本人和全家人自愿将704室，面积90平方米住房转让给庞家信一家，已收清总房款332700元，本人及全家绝不反悔，以后政府发房产证、土地证本人无条件配合办理过户手续，随叫随到，并郑重承诺不加收一分钱，如果本人及全家人反悔按提价反悔当日房价二倍返还房款，但以后办理过户所产生的费用由庞家信承担；2、买方以后卖房所产生的税收等费用由买方自行承担，与本人无关。”后案涉房屋取得不动产权证，登记在王森祥名下（建筑面积为106.63平方米）。2017年8月7日，庞家信、陈永华诉至一审法院，要求判令王森祥、窦清霞协助办理过户手续。一审法院于2018年3月18日作出（2017）苏0115民初12632号民事判决：王森祥、窦清霞协助将案涉房屋的产权变更登记至庞家信、陈永华名下。该判决现已生效并执行完毕。2018年4月，王森祥、窦清霞向一审法院提起诉讼，要求庞家信、陈永华补偿其面积差价款。庞家信、陈永华反诉要求王森祥、窦清霞支付违约金。审理中，对于2012年1月加付的140000元价款，王森祥、窦清霞认为是因此前合同约定的单价过低，对方支付的单价上涨的差价款。庞家信、陈永华则认为是因实际取得房屋后，发现面积比合同约定的面积有所增加，故支付了面价差价款。因双方意见不一，致调解未成。上述事实，有（2017）苏0115民初12632号民事判决书和当事人陈述等证据证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。王森祥、窦清霞于2012年1月领取了案涉房屋后，即要求庞家信、陈永华加价140000元，此时双方均已经知晓案涉房屋实际面积的大小，结合王森祥于2012年1月20日出具的承诺书的内容，一审法院认定该笔加价款项应当是双方达成的对于房屋面积差的补偿。对于王森祥、窦清霞称该款系对于房屋单价上涨的补偿，与常理不符，一审法院不予采纳。由此，现王森祥、窦清霞再次要求面积差额的补偿，既违背自己作出的承诺，亦不符合诚信原则，一审法院对此不予支持。对于庞家信、陈永华要求王森祥、窦清霞给付违约金的诉讼请求，因双方订立的买卖合同并未约定产权过户的时间，且王森祥、窦清霞在实际取得后案涉房屋后立即交付给庞家信、陈永华占有使用，其并无实际损失，亦未举证证明王森祥、窦清霞存在其他违约情形，故对于的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条规定，一审判决：一、驳回王森祥、窦清霞的诉讼请求。二、驳回庞家信、陈永华的反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取1813元，反诉案件受理费1650元，合计3463元，由王森祥、窦清霞负担1813元，由庞家信、陈永华负担1650元。二审中，当事人没有提交证据。对于一审查明的事实双方当事人无异议，但两上诉人认为2012年1月时其不知晓房屋的面积，且承诺书载明的总价款也不包含面积差价款。一审查明的事实正确，本院予以确认。二审中，两上诉人陈述：2012年1月实际领取房屋的钥匙后，上诉人与被上诉人联系交付房屋，因当时房价上涨，故协商加价14万元，且在承诺书上也注明房屋的面积为90平方米。因涉案房屋附近地铁开通且有义乌小商品城，故当时房屋单价在七八千元左右。两被上诉人陈述：2012年时涉案房屋单价估计在三千元左右，因为涉案房屋当时并没有领取产权证，故而价格也不能参照正常商品房确定。当时被上诉人了解到上诉人已经选定了涉案房屋后，就到该栋楼同户型住户去查看案涉房屋的户型，发现户型明显比房屋买卖合同中所约定的90平方的面积大，故而才答应两上诉人所提出的房屋加价要求，与上诉人协商以14万元作为对房屋整体的补差，并最终形成承诺书与收条。以上事实，有当事人陈述等在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。两上诉人上诉主张面积差价款，并称其于2012年时并不知晓涉案房屋大小，14万元补差款也是对于单价上涨的补偿，不包括面积差价。对此本院认为，两上诉人认可其于2012年1月实际领取了房屋的钥匙，其后与两被上诉人联系要求补差；两被上诉人亦陈述其了解涉案房屋面积可能大于90平方米，故而才同意对房屋进行整体补差，一次性解决问题。综合上述情况，两上诉人虽可能不知房屋准确的实际面积为106.63平方米，但其应当知晓涉案房屋的面积变化；其认为不知道面积情况、14万元补差款仅针对房屋单价上涨等说法，显与常理不合。同时，两上诉人虽在承诺书中写明房屋面积为90平方，但亦注明“本人及全家绝不反悔……并郑重承诺不加收一分钱”。结合本案情况，该承诺书中约定的总价款332700元，应视为双方结合房屋情况，对于价款进行最终确定。对于两上诉人主张面积补差款的上诉请求，本院不予支持。综上，王森祥、窦清霞的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1337元，由上诉人王森祥、窦清霞负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年十一月二十八日书记员  倪 辉