广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初3741号原告:广州广弘鞋业有限公司,住所地广州市番禺区石基傍江东村。法定代表人：王奕壮,职务董事长。委托诉讼代理人：黄洁梅，系广东盈辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛淑怡，是广东捷高律师事务所律师。被告:广州市弘奥实业有限公司,住所地广州市番禺区大龙街富怡路傍江东村段**广弘鞋业**。法定代表人：刘忠云。原告广州广弘鞋业有限公司与被告广州市弘奥实业有限公司租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州广弘鞋业有限公司的委托诉讼代理人黄洁梅、薛淑怡到庭参加诉讼。被告广州市弘奥实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州广弘鞋业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的两份《租赁协议》；2.判令被告立即退还房屋给原告；3.判令被告立即向原告支付A7栋厂房租金，从2018年1月1日到2018年10月30日按每月15645元计算，总共156450元。B5栋厂房租金，从2018年1月1日到清偿之日止计算，每月租金为47592元；支付水电费、垃圾处理费、伙食费、住宿费、加工费等费用为187395.78元。并自起诉之日起按银行同期贷款利率计算利息至清偿之日止。4.判令被告向原告支付违约金101179.2元；5.本案的诉讼费和保全费用由被告承担。事实和理由：被告因生产需要，于2017年1月1日起租赁原告的厂房使用。双方于2017年5月12日补签两份《租赁合同》，约定甲方（即原告）将广州广弘鞋业有限公司厂区的A7栋、B5栋出租给乙方（即被告）使用，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，乙方每月支付租金、村委管理费、公用公摊面积租金等，总计63237元/月。甲方并收取乙方两厂房押金合计126474元。违约责任方面，约定乙方逾期支付租金超过15天，甲方有权解除合同。双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除的，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。合同还约定，合同解除或终止后，乙方应十五日内交还该房屋，并将存放的自有财产物资及时处置，如逾期是不归还或未处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处置。原、被告一直按上述合同执行。2017年12月31日原签订的租赁合同期限届满后，被告没有搬走，仍继续使用原告的厂房。2017年10月起，被告开始拖欠原告水电费、垃圾费、打粗费、餐费/住宿水电、房租费等各项费用，2018年3月被告向原告支付了129527.3元，但截至2018年3月30日止，被告仍拖欠原告费用合计440343.78元。被告长期拖欠房租等各项费用，己构成违约，原告依法有权单方解除合同，并要求乙方退还房屋、支付拖欠的费用。另外，按照合同约定，违约方应支付相当于合同总额10%的违约金，虽然双方约定租赁期限为一年，但实际上被告使用的时间为16个月，因此，应按实际应付租赁费用的10%的标准计算违约金。计至2018年4月，被告的房租合计1011792元（63237元/月×16个月），故应支付违约金101179.2元。另番禺区法院依据（2018）粤0113民初3343号民事裁定书和南海区法院依据（2018）粤0605民初5726号民事裁定书，对被告的物业进行查封，导致我方的厂方无法使用，导致我方发生了经济损失。其中A7栋，经我方向法院申请，已于2018年10月30日法院已将查封物搬离后，将厂房交给我方使用。B5栋厂房内的财产一直未搬离，处于查封占用状态。综上，请求法院判如所请。被告广州市弘奥实业有限公司无答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告广州市弘奥实业有限公司未到庭参加质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明如下:被告因生产需要，于2017年1月1日起租赁原告的厂房，双方于2017年5月12日补签两份《租赁协议》，约定甲方（原告）将广州广弘鞋业有限公司厂区的A7栋、B5栋出租给乙方（被告）使用，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，乙方每月支付租金、村委管理费、公用公摊面积租金等，总计63237元/月。甲方并收取乙方两厂房押金合计126474元。违约责任方面，约定乙方逾期支付租金超过15天，甲方有权解除合同。双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除的，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。合同还约定，合同解除或终止后，乙方应十五日内交还该房屋，并将存放的自有财产物资及时处置，如逾期是不归还或未处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处置。合同签订后，被告向原告支付两份合同的押金合计126474元。2017年12月31日，上述两份租赁协议到期后，原、被告继续按照上述协议约定履行，被告向原告出具一份付款计划表，对2018年4月之前的房租、水电、垃圾费等费用的支付做出承诺，但原告并未同意。2018年4月起，被告因多个另案纠纷，其存放于上述租赁厂房内的财产被依法查封，原告的厂房无法使用。其中A7栋厂房于2018年10月30日清空，并交付原告，而B5栋厂房至今未清空或交付原告。被告从2018年1月起开始拖欠原告厂房租金，并拖欠原告水电费、垃圾处理费、伙食费、住宿费、加工费等费用187395.78元未支付。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法对被告的财产采取了保全措施。本院认为，原、被告之间就原告厂区A7栋、B5栋签订的两份《租赁协议》，是当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，合同双方应当依法履行合同义务。2017年12月31日，原、被告书面约定的租赁期限到期后，双方虽未书面续签合同，但被告向原告出具了一份2017年12月至2018年4月的付款计划表。原告以此主张双方仍按照原协议续租厂房至2018年4月份，本院予以采信。2018年4月起，被告因另案纠纷，其存放于租赁厂房内的财产被依法查封。因被告未能及时解决纠纷，导致原告厂房被继续占用。原告请求被告按照原协议约定的租金标准继续支付厂房占用期间的租金，本院予以支持。被告拖欠原告租金未支付已逾期15天，原告请求解除双方之间签订的两份《租赁协议》，符合双方约定，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还租赁物，原告请求被告向其返还占用的B5栋厂房，本院予以支持。原告请求被告向其支付拖欠的水电费、垃圾处理费、伙食费、住宿费、加工费等费用187395.78元，符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告按照合同约定的标准（两份《租赁协议》每月租金合计63237元）支付拖欠的租金（其中A7栋厂房租金，从2018年1月1日到2018年10月30日按每月15645元计算，总共156450元。B5栋厂房租金，从2018年1月1日到计算至实际交还之日，按每月47592元计算），符合法律规定及双方约定，本院亦予以支持。原、被告实际租赁厂房16个月，合同总金额为1011792元。因被告逾期未支付租金等费用的行为已经构成违约，原告请求按照双方合同约定，向被告收取合同总金额10%的违约金101179.2元，本院予以支持。因被告违约给原告造成的损失，已经通过违约金的方式予以赔偿，原告请求被告向其支付拖欠的租金、水电费等费用的利息，本院不再支持。被告广州市弘奥实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、解除原告广州广弘鞋业有限公司与被告广州市弘奥实业有限公司就广州广弘鞋业有限公司厂区A7栋与B5栋签订的两份《租赁协议》；二、被告广州市弘奥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州广弘鞋业有限公司交付占用的广州广弘鞋业有限公司厂区B5厂房；三、被告广州市弘奥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州广弘鞋业有限公司支付水电费、垃圾处理费、伙食费、住宿费、加工费合计187395.78元；四、被告广州市弘奥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州广弘鞋业有限公司支付A7栋厂房租金156450元和B5栋厂房租金（B5栋厂房租金按每月47592元的标准，从2018年1月1日计算到上述第二项义务履行完毕之日）；五、被告广州市弘奥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州广弘鞋业有限公司支付违约金101179.2元；六、驳回原告广州广弘鞋业有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7906元、申请费3228元，由被告广州市弘奥实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘晓磊人民陪审员  吴婉婷人民陪审员  陈素坚二〇一八年十一月三十日书 记 员  黄淑仪