山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终8957号 上诉人（原审被告）：王修磊，男，1980年3月27日生，汉族，户籍所在地：山东省平度市，现住山东省平度市（鑫盛门窗）。 委托诉讼代理人：李云鑫，平度瑞强法律服务所法律工作者。 上诉人（原审第三人）:张淑兰，女，1973年2月8日生，汉族，住山东省平度市开发区。 被上诉人（原审原告）：山东省平度经济开发区河头村民委员会，住所地：山东省平度市开发区河头村。 法定代表人：张家强，村委主任。 委托诉讼代理人：杨俊贤，山东现河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈霞，山东现河律师事务所律师。 上诉人王修磊、上诉人张淑兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2018）鲁0283民初3338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王修磊向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销平度市人民法院作出的（2018）鲁0283民初3338号民事判决书，依法改判上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，不应向被上诉人支付房屋租赁费或将本案发回重审。2、本案的一二审诉讼费用由被上诉人承担。其依据的主要事实与理由：一审判决认定事实不清，认定主要事实的证据不足。2017年12月份我与原审第三人签订房屋租赁合同，租赁了位于平度市房屋（后称涉案房屋），年租费50000元，于合同签订时我已将租赁费全部支付给了原审第三人。期间上诉人与被上诉人并未接触，上诉人也从未与被上诉人有过关于租赁房屋的书面或口头合同，也并未有过关于租金数额及缴纳方式的任何约定，一审法院在判决上诉人支付被上诉人租金所依据的竟是上诉人与原审第三人之间所签订的租赁合同中关于租金的约定。并且本案中被上诉人也并未提供任何有效证据证实上诉人与被上诉人之间存在租赁关系，一审法院在被上诉人未提供任何证据的前提下，就认定上诉人与被上诉人之间存在租赁关系，显属错误。关于上诉人与原审第三人签订的租赁合同，一审法院在查明事实中已作出认定，即在查明事实中一审法院是认可上诉人与原审第三人的租赁关系的，但判决却是解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系，认定明显矛盾，显属错误。另外，一审法院认定上诉人“占用”被上诉人房产是明显错误的，首先一审中被上诉人并未提供有效的房产登记证明证实该涉案房屋系被上诉人所有。另外上诉人是如何“占用”的一审法院避重就轻的并未作出说明。其次，上诉人并非占用被上诉人房屋，而是上诉人从原审第三人处租赁来的。 张淑兰向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销平度市人民法院作出的（2018）鲁0283民初3338号民事判决书，依法改判上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系或将本案发回重审。2、本案的一二审诉讼费用由被上诉人承担。其依据的主要事实与理由：一审判决认定事实不清。上诉人自2015年12月份开始租赁使用位于平度市房屋，至2017年12月份上诉人又将该房屋租赁给了本案原审被告。也就是说原审被告并不与被上诉人之间存在租赁关系，原审被告是与上诉人存在租赁关系的。上诉人于2018年3月27日已将涉案房屋2018年至2019年的租金交付至村委，有银行凭证予以佐证。一审法院认定上诉人未经被上诉人同意占用被上诉人的房屋是错误的。因为如果被上诉人不同意上诉人不可能从2015年12月份开始就使用该房屋，而被上诉人一直未予追究。综上，上诉人租赁被上诉人房屋虽未签订书面租赁合同，但上诉人已向被上诉人缴纳了房屋租赁费，上诉人与被上诉人的租赁关系是成立的。但一审法院未查明该事实，综上，上诉人特向贵院提起上诉，望二审法院依法作出判决。 针对两上诉人的上诉山东省平度经济开发区河头村民委员会答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原审判决。 两上诉人针对对方的上诉均坚持己方上诉意见。 山东省平度经济开发区河头村民委员会向原审法院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的位于平度市房屋的租赁合同；2、判令被告交纳自2015年1月1日至2018年6月30日的房屋租赁费17.5万元（5万元×3.5年）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告自2015年1月1日开始租赁原告的位于平度市房屋，但其一直未向原告交纳租赁费。原告多次催要，并于2018年3月23日向其送达书面催款通知，但至今未向原告交款。请求法院判如所请。 王修磊在原审中辩称，原告所诉与事实不符，其与原告不存在房屋租赁关系，其与案外人张淑兰签订的房屋租赁合同租赁张淑兰房屋，原告起诉其主体不对，要求法院驳回对其的起诉。现在案外人张淑兰已经到庭，因张淑兰与本案有利害关系，向法院申请追加张淑兰为本案的第三人参加诉讼 张淑兰在原审中述称，2015年12月份，我租赁了原告的涉案房子，但没有书面合同，原告也未提出反对意见。一直使用到2017年12月份，又租给了被告，与被告签订房屋租赁合同，被告于2017年12月付清我房租费，原告的主张应由我承担责任。原告于2018年3月23日向被告送达了交纳租赁费的通知，通知要求于2018年3月23日至28日交齐2018年的房租费20000元，我已于2018年3月27日缴费2000元，2018年5月3日已交清，要求继续履行我与原告的房屋租赁合同。 原审原告针对第三人张淑兰述称陈述：原告和案外人张淑兰没有房屋租赁合同关系，现任村委也没有查到张淑兰和村委之间有书面的房屋租赁合同，涉案的房屋现在是由被告租赁使用，所以原告只能向房屋的实际租赁者主张权利。 原审原告向原审法院提交如下证据：2018年3月23日原告向被告催费通知1份，证明原告现任村委向被告催缴租赁费，被告至今拒绝交纳的事实。被告质证称，是第三人张淑兰租给被告的房子，被告的房租已交给第三人张淑兰，被告与第三人张淑兰签订的房屋租赁合同。第三人质证称，对原告提供的证据无异议，但房租费应该由第三人向原告交纳。原审被告向原审法院提供如下证据：庭后提交2017年12月被告与第三人的房屋租赁合同。合同约定年租赁费50000元，我已于2017年12月份交给了第三人。原告质证称，对房屋年租赁费的价格50000元无异议，对时间有异议，时间是从2015年1月1日开始的。第三人质证如下，时间上有异议，我是从2015年自己用，一直到2017年12月份才租给被告。原审第三人向原审法院提供如下证据：证据1、第三人与被告签订的房屋租赁合同一份，证明：双方于2017年12月份签订房屋租赁合同，租赁费50000元。证据2、银行凭单3份，证明：第三人向原告方的会计付房费20000元。原告质证称，对证据1无法确认其真实性，对年租赁费的数额无异议，对时间有异议，时间是从2015年1月1日开始的。对证据2真实性无异议，但是否是交纳房租费，代理人不清楚。被告质证称，对第三人提供的证据无异议。 原审查明:第三人张淑兰自2015年1月1日起，未经原告河头村委同意，占用原告河头村委位于平度市房屋，于2017年12月出租给被告王修磊开办“鑫盛门窗”占有使用，被告王修磊给付第三人张淑兰年租金50000元，并签订租赁合同。原告河头村委于2018年4月13日诉来原审法院，要求判如所请。 原审认为，被告王修磊自2018年1月1日起占用原告河头村委位于平度市房屋开办“鑫盛门窗”，原告河头村委也认可自2018年1月1日起原告河头村委与被告王修磊之间已形成事实上的房屋租赁关系，则原、被告之间房屋租赁关系成立，法院予以确认；但被告王修磊未向原告河头村委交付房屋租赁费，原告河头村委主张要求被告王修磊交付自2018年1月1日起至2018年6月30日租赁费，法院予以支持。双方没有约定租赁费，应参照被告王修磊给付第三人张淑兰年租金50000元计算，自2018年1月1日起至2018年6月30日租赁费为25000元。原告河头村委主张要求被告王修磊支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租赁费150000元，证据不足，法院不予支持。原、被告双方没有约定租赁期间，为不定期租赁。原告可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知被告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、解除原告山东省平度经济开发区河头村民委员会与被告王修磊位于平度市房屋租赁协议，被告王修磊于判决生效后三十日内将位于平度市房屋租腾出交付给原告山东省平度经济开发区河头村民委员会；二、被告王修磊给付原告山东省平度经济开发区河头村民委员会自2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋租赁费25000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回原告山东省平度经济开发区河头村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告负担1587元，被告负担313元。 二审审理期间，上诉人张淑兰提交被上诉人现任书记出具的说明一份，证明其何时交房租。被上诉人文书打电话让其交房租，其在通知的时间内交的房租。交的是2017年12月至2018年12月的房租20000元。并进一步陈述，其从2015年12月就开始用这个房子，每年交房租2万元，现金交款，没有收据，也没有合同。上诉人王修磊对该份证据的真实性及证明事项均没有异议。但认为与其无关，其只认可与张淑兰签订的租赁合同。被上诉人对该证据的真实性无法确认，且没有加盖被上诉人村委的公章，对其证明事实不认可。该证据下面的签字和“款项交齐”的内容并非同一个人书写，且该纸张上半部分的内容全部划掉。 二审所查其他事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审判决确认上诉人王修磊与被上诉人之间租赁关系并支持2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋租赁费是否正确。上诉人张淑兰将其占用的被上诉人的位于平度市房屋于2017年12月出租给上诉人王修磊开办“鑫盛门窗”占有使用。上诉人张淑兰的上述行为未取得被上诉人同意，属于无权处分，事后亦未获得被上诉人追认。上诉人张淑兰主张其按照被上诉人陈述将涉案房屋修整后占有使用，每年交纳租赁费2万元，该万元均为现金支付，但未提交证据予以证明。上诉人二审期间提交的上述证据没有被上诉人公章，署名人员亦未出庭，本院对其真实性不予确认，该证据亦无法证明其已交齐涉案房屋租赁费用。上诉人王修磊实际占有使用涉案房屋，原审据此认定其与被上诉人之间形成事实上的租赁关系符合法律规定，据此支持其自2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋租赁费亦于法有据。上诉人王修磊与上诉人张淑兰之间的法律关系，当事人可另案处理。 综上，两上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计850元，由两上诉人各自负担己方预缴部分。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一八年十一月二十八日 书记员  冯文静