山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2018）鲁0983民初1059号原告：吕宗燕，女，1975年3月12日出生，汉族，大学文化，住肥城市桃都国际城**。被告：泰安旺地置业有限公司，住所地肥城市高新技术开发区。法定代表人：曾志强，执行董事。委托诉讼代理人：尚海丽，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，该公司职工。原告吕宗燕与被告泰安旺地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕宗燕，被告泰安旺地置业有限公司（以下简称旺地置业）的委托诉讼代理人尚海丽、赵磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕宗燕向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付楼梯及隔墙等建造费54927.97元；2.依法判决被告立即为原告办理产权登记，并支付违约金52992元；3.本案诉讼费、保全费及鉴定费等由被告承担。事实与理由：2014年1月8日我与被告签订《商品房买卖合同》一份，购买被告位于肥城市亿丰国际汽贸城西区1号楼120号商铺一间，价款为360000元。我在签订合同当天按约定支付了购房款，但被告未按照约定交付合格房产，楼梯及隔墙未予建设，用水及用电设施不符合交付条件。合同约定，被告应在2013年10月1日前将房产交付给我，并自交付之日起90日内办理完初始产权登记。经多方催促，被告至今未为我办理产权登记手续。被告的行为严重违反了合同约定，给我造成了经济损失，被告应按照合同约定补偿我的经济损失，并承担违约责任，为此依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定请求依法判决，望判如所请。被告旺地置业辩称，1.原告购房后与肥城亿丰市场管理有限公司签订了《肥城·亿丰汽贸城商铺委托经营管理协议》，依据该合同第六条第6项之规定，原告委托该公司接受房屋。肥城亿丰市场管理有限公司也出具证明证实系接受业主委托经营管理，并要求我公司对商铺涉及的楼梯、隔墙不予建设，对水电设施统一规划。我公司按照原告代理人的要求交付房屋，对原告发生法律效力。2.我公司与原告签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十条第7项约定：买受人同意出卖人在不影响消防、房屋结构安全的前提下对市场内的部分结构、楼梯、电梯、水电设施进行必要地变更设计施工。因此，我公司变更楼梯、电梯、水电设施的设计施工是经过原告同意认可的，也是商品房买卖合同约定内容之一。3.原告购买房屋时，肥城亿丰市场管理有限公司已将房屋出租给了肥城市华联商贸有限公司，原告的诉求不符合承租户的要求，如建设楼梯及隔墙，将给受托人肥城亿丰市场管理有限公司造成经济损失。4.我公司与原告约定的交房日期是2013年10月1日，而签订购房合同的日期是2014年1月8日，故双方关于交房日期的约定是无效约定。5.原告没有按照买卖合同附件八的约定交纳商品房专项维修基金、房屋买卖使用税费及其他所需费用，是涉案房屋未办理产权登记的主要原因，故原告无权主张违约金。双方围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交《商品房买卖合同》及附件、房款收据、《肥城·亿丰汽贸城商铺委托经营管理协议》各一份，拟证实2014年1月8日原被告签订该合同，合同明确约定交房日期及被告90日之后不能办理权属证书的违约责任，应自合同约定的2013年10月1日起计算90日之后的违约金。被告对证据的真实性无异议，同时主张双方关于交房日期的约定为无效约定，原告未缴纳商品房专项维修基金、房屋买卖使用税费等其他费用，被告不应支付违约金并且被告变更楼梯、电梯、水电设施等设计施工是经过原告同意的。本院认为，前述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，且被告对其真实性予以认可，本院予以采信。2.原告提交肥城市亿丰国际汽贸城业主委员会出具的证明及肥城高新区社会事务局出具的证明各一份，拟证实被告在收取了31户业主的维修基金及契税后未予办理产权登记。被告对两份证明的真实性有异议，并主张第二份证明未有单位法定代表人签章。本院认为，该两份证明加盖了出具单位的公章并有经办人签字，符合证据的形式要求，来源合法，内容真实，本院予以采信。3.原告提交泰安中业工程造价咨询有限公司出具的《建设工程造价鉴定报告》（鲁中业基鉴字【2018】015号）及发票各一份，拟证实原告购买的涉案商铺内楼梯、间隔墙、卫生间的土建、给排水、电气部分鉴定造价为54923.97元。2018年7月3日，泰安中业工程造价咨询有限公司出具补充说明一份，对鉴定造价中的楼梯、隔墙、卫生间、给排水、电器的各自造价予以补充。被告对该鉴定报告有异议，并主张该鉴定系原告自行委托，且该公司的业务范围中并没有建设工程造价的业务范围，只有工程造价咨询；并且鉴定价值高于类案的鉴定价值。本院认为，被告主张泰安中业工程造价咨询有限公司不具备鉴定资格，但未提交证据予以证实，本院不予采信。原告虽系自行委托，但被告未申请重新鉴定，对该鉴定报告及补充说明本院予以采信。4.被告提交《肥城亿丰汽贸城商铺租赁合同》一份，拟证实涉案商铺已由肥城亿丰管理有限公司租赁给肥城市华联商贸有限公司。原告对证据的真实性无异议，但主张肥城市华联商贸有限公司已搬离涉案商铺。本院认为，该租赁合同形式合法、内容真实、与本案相关，且原告对其真实性予以认可，本院予以采信。5.被告提交肥城亿丰市场管理有限公司出具的证明，拟证实被告系按照原告的委托代理人肥城亿丰市场管理有限公司的要求对楼梯隔墙不予建设，对水电设施统一规划的。原告对证明的真实性有异议，并主张从未委托过肥城亿丰市场管理有限公司不予建设楼梯隔墙。本院认为，该证明加盖了肥城亿丰市场管理有限公司的公章并有负责人签章及经办人签字，符合证据的形式要求，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于肥城市高新区亿丰汽贸城西区1幢1-2单元120号商铺售于原告，价格为360000元，被告应在2013年10月1日前交房；第十四条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关完成初始登记，商品房交付使用90以后，如被告不能提供办理权属证书所需要的条件的，被告自约定日期至原告实际能办理权属证书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；该合同附件八第七条约定原告全权委托被告代为办理产权证及抵押登记证明等，并保证于本合同约定的房屋交付日期前提供办理上述事项所需的符合要求的合同、文件、证明、凭证等资料，同时按届时政府相关标准支付原告应承担的商品房专项维修基金、税费等费用，否则被告有权拒绝交付房屋和房屋权利凭证或履行合同规定的其他义务；合同附件八第十条第7项约定，原告同意被告在不影响消防、房屋结构安全的前提下对市场内的部分结构、楼梯、电梯、水电设施进行必要的变更设计施工。2014年3月份被告向原告开具面额为360000元的购房款发票一份。原告认可其至今未向被告缴纳商品房专项维修基金、税费等费用。在原告与被告签订《商品房买卖合同》之前，肥城亿丰市场管理有限公司（甲方）与肥城市华联商贸有限公司（乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方将肥城市亿丰汽贸城的西区1栋107-113、119-124号商铺租赁于乙方经营，乙方支付租金，其中包括原告购买的涉案120号商铺。2014年1月8日，原告（甲方）与肥城亿丰市场管理有限公司（乙方）签订商铺委托经营管理协议，约定甲方将涉案商铺委托乙方进行出租和经营管理，乙方支付租金；该合同第六条第（一）项第6条约定，甲乙双方同意该房产的交付按如下方式继续：甲方委托乙方与该托管商铺的房产开发商泰安旺地置业有限公司直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除乙方通知甲方配合工作，甲方无需再与泰安旺地置业有限公司直接办理房屋交付手续。庭审中，原告认可其在购买涉案商铺时就已经知道该商铺已出租给肥城市华联商贸有限公司的事实，并认可其与肥城亿丰市场管理有限公司签订的协议现已解除，涉案商铺已由原告单方出租。庭前，原告通过山东卓知律师事务所委托，对涉案商铺未完成工程量进行工程造价鉴定。2018年1月27日，泰安中业工程造价咨询有限公司出具《建设工程造价鉴定报告》，认定原告购买的涉案商铺内楼梯、间隔墙、卫生间的土建、给排水、电气部分鉴定造价为54923.97元。后经本院要求，2018年7月3日泰安中业工程造价咨询有限公司出具补充说明一份，载明涉案房屋为独立单户，现有房屋确未建设楼梯、隔墙、卫生间等，与相邻房屋之间的隔墙按一半计算，自有造价为内楼梯16497.83元、隔墙33570.29元、卫生间1933.50元、给排水1832.77元、电器1089.58元，以上共计54923.97元。另查明，2017年9月18日肥城市亿丰国际汽贸城业主委员会出具的证明载明：泰安旺地置业有限公司已收取亿丰国际汽贸城31户业主办房产证及交契税的钱至今也未给业主办理，并附相关27户业主名单及所购买的商铺位置。2018年4月3日肥城高新区社会事务局出具的证明载明：肥城市亿丰汽贸城业主自2015年7、8月份开始上访……反映开发商泰安旺地置业有限公司无人正常办公，产权证无人给予办理，有31户业主已将产权证办理所需费用交纳至开发商，该公司未予办理产权证。另查明，2018年3月23日肥城亿丰市场管理有限公司出具的证明载明：我公司受肥城亿丰国际汽贸城业主委托，接受肥城亿丰国际汽贸城商铺，因为是业主委托经营管理，为了统一规划、统一招商、统一出租，我公司对泰安旺地置业有限公司提出要求，让他们对商铺设计的楼梯、隔墙不予建设，对水电设施统一规划。关于被告是否应支付原告楼梯及隔墙等建造费用的问题。被告主张，依据合同附件八第十条第7项约定，原告同意被告在不影响消防、房屋结构安全的前提下对市场内的部分结构、楼梯、电梯、水电设施进行必要的变更设计施工；并且，肥城亿丰市场管理有限公司系因经营需要，要求被告对涉案商铺设计的楼梯、隔墙不予建设，对水电设施统一规划。本院认为，被告将商铺出卖给原告，应保证房屋完整、功能齐全。涉案房屋作为独立商铺，应当具备独立使用的条件。即使原告同意进行必要的变更设计施工，被告亦应交付给原告能够独立使用的房屋，而不是可以免于建设楼梯、隔墙等设施的房屋。依据商铺委托经营管理协议，原告虽委托该公司与被告直接办理房屋交付手续，但不能因该公司的经营需要而免除被告的义务。被告未建设楼梯、隔墙、卫生间等设施，已构成违约，应当承担继续建设或赔偿的责任。原告选择被告进行赔偿，符合法律规定，应予支持。关于建造费用。依据泰安中业工程造价咨询有限公司出具的《建设工程造价鉴定报告》及补充说明，能够证实原告自行建设楼梯、隔墙等设施的费用共计54923.97元，原告要求被告支付涉案房屋的建造费用54923.97元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付鉴定费，但未提交相应证据予以证实，本院不予支持。关于被告是否应支付原告违约金的问题。《商品房买卖合同》附件八第七条约定原告应当支付商品房专项维修基金、税费等费用，否则被告有权拒绝交付房屋和房屋权利凭证或履行合同规定的其他义务。故缴纳相关费用系原告应履行的义务，也是被告为原告办理房屋权利凭证的前提条件。原告至今未向被告缴纳上述费用致使未办理过户登记手续，被告对此不存在过错，故不应承担违约责任。原告主张，被告收取肥城市亿丰国际汽贸城31户业主的商品房专项维修基金、税费等费用至今未予办理房产证，系以其自身行为表明不准备履行办理产权手续的义务。本院认为，被告与31户业主的纠纷与本案原告所诉不是同一法律关系，不因该纠纷而免除原告缴纳商品房专项维修基金、税费等费用的义务，故被告不应支付未予办理产权登记的违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告泰安旺地置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告吕宗燕房屋设施建造费54923.97元；二、驳回原告吕宗燕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1229元，由原告吕宗燕负担604元，由被告泰安旺地置业有限公司负担625元；保全费1070元，由被告泰安旺地置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 吴 婧二〇一八年十一月六日书记员 李文华