安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0123民初3991号 原告：蔡国栋，男，1956年2月12日生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：范先宝，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘吉光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**，统一社会信用代码91340123584567077L（1-1）。 法定代表人：邱晓宁，该公司董事长。 被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX（1-1）。 法定代表人：朱晓仲，该公司董事长。 以上两被告共同委托诉讼代理人：程周明，安徽华人律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张璞君，安徽华人律师事务所律师。 蔡国栋与安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员唐世好独任审判，公开开庭进行了审理。蔡国栋及其委托诉讼代理人范先宝、刘吉光，慎独公司、用世公司的委托诉讼代理人张璞君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蔡国栋向本院提出诉讼请求：1.判决慎独公司依法向蔡国栋支付租金收益共计40621.15元，并支付违约金6093.17元，共计46714.32元（暂计至2018年6月30日）；2.判令用世公司在慎独公司承担的责任范围内承担连带责任；3.本案诉讼费由两被告承担。蔡国栋当庭增加诉请：要求后期租金及违约金（按照日万分之三计算）计算至实际支付止。事实与理由：2013年8月11日，蔡国栋从用世公司处购买用世·生活城5号馆1层1138商铺，产权面积20.61平方米。当日，蔡国栋与慎独公司签订十年期的《用世·生活城委托经营管理合同》，合同中明确租期为10年，前3年免租金，第四年至第八年租金为房价总额的10.53%，共5年，其余两年为合作期，租金为9:1分成（合同执行时间为2013年11月1日至2023年10月31日止）。根据合同约定，慎独公司应当足额支付租金，但在实际履行过程中，慎独公司仅支付了部分租金，蔡国栋多次向被告慎独公司索要余下租金，但慎独公司均不予理睬，其行为已经构成了严重违约，同时根据合同约定，慎独公司依法应当承担相应的违约金。用世公司针对慎独公司拖欠租金收益的行为向蔡国栋提供了担保。蔡国栋与慎独公司签订的《用世·生活城委托经营管理合同》合法有效，用世公司提供的担保系其真实意思的表达，符合法律规定。现慎独公司无故不向蔡国栋支付租金收益，其行为已严重损害蔡国栋的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 慎独公司、用世公司辩称，1.慎独公司与蔡国栋是委托合同关系，而非房屋租赁关系，慎独公司向蔡国栋支付房屋租金收益应以慎独公司向涉案商铺的实际承租人收取的租金为标准，涉案商铺为5号馆商铺，因2018年1月24日火灾致使商铺至今不能出租，由此遭受的租金损失蔡国栋应向火灾责任人主张租金，慎独公司对蔡国栋因火灾遭受的租金损失不应该承担支付责任；2.慎独公司之前已经向本案蔡国栋支付过租金收益为三笔，共计30116元，其中最后一笔为朱一鸣个人账户支付，该租金收益高于慎独公司向实际承租人收取的租金，慎独公司不拖欠蔡国栋的租金，蔡国栋诉请租金和违约金无事实法律依据，另外，涉案商铺的实际面积与买卖合同的签订面积有所减少，详见所举证据；3.蔡国栋诉请用世公司承担连带责任无事实法律依据；4.被告向蔡国栋支付租金均以实测面积计算。 本院经审理认定事实如下：2013年8月11日，蔡国栋作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》一份，约定蔡国栋以总价423300.13元购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世·生活城5号馆1层1138室，合同约定面积为20.61平方米，蔡国栋按照实际测量面积（20.49平方米）向用世公司支付房屋价款420836元，用途为商业。 2013年8月11日，蔡国栋（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世·生活城委托经营管理合同》，蔡国栋接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第二条委托方式约定：1.甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2.乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限约定：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定，经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与房屋开发商签订《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2021年11月1日起至2023年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。 慎独公司分别于2016年12月16日支付3988元、2017年1月20日支付16157元、2017年9月1日支付9971元，共计向蔡国栋支付30116元，后续租金慎独公司未再支付。 2018年1月24日，蔡国栋商铺所在的5号馆发生火灾，经肥西县公安消防大队认定，起火部位为用世生活城5号馆内第一层“莫干山全屋定制”店，起火点为“莫干山全屋定制”店内的A8051门面的东北部隔间内，火灾原因为电气线路故障引发火灾。 2018年1月29日，用世公司向用世·生活城全体业主发出《承诺函》，承诺“安徽用世商业房地产开发有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《用世·生活城委托经营管理合同》、慎独公司向蔡国栋支付租金银行回单、用世公司承诺函、《火灾事故认定书》登报公告及双方的陈述等证据附卷佐证。 本院认为：蔡国栋与慎独公司签订的《用世·生活城委托经营管理合同》对涉案房屋出租的形式、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均做了约定，符合法律关于租赁合同的规定。本案中，合同约定蔡国栋将房屋交付给慎独公司，慎独公司按照合同约定的价格和时间向蔡国栋支付租金，符合租赁合同的形式，故慎独公司辩称其与蔡国栋系委托合同关系，而非租赁合同关系，本院不予采信。 本案中，《用世·生活城委托经营管理合同》系蔡国栋与慎独公司双方真实意思的表达，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。蔡国栋已经依据合同约定将房屋交付给慎独公司，慎独公司未按照合同约定及时足额支付蔡国栋租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，故蔡国栋请求慎独公司向其支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。慎独公司辩称其支付给蔡国栋的租金高于向实际承租人收取的租金，所以其不拖欠蔡国栋租金。首先，本案中，蔡国栋与慎独公司之间的合同系租赁合同关系，且该合同并未将商铺实际出租给“最终租户”作为慎独公司向蔡国栋支付租金的必要条件加以约定。其次蔡国栋与慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》明确约定“第四年起至第八年的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算”，并没有将实际出租金额作为租金支付的标准，故慎独公司上述辩称，没有事实依据，不符合双方之间的合同约定，本院不予采信。 2018年1月24日蔡国栋的商铺在火灾中受损，但慎独公司提供的肥西县公安消防大队出具的《火灾事故认定书》中并未对事故责任人作出认定。即使责任人为案外的第三人，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故慎独公司仍应向蔡国栋承担未按约支付租金的违约责任。慎独公司以蔡国栋应将火灾之后的租金收益作为火灾损失向火灾责任人主张赔偿为由拒付租金，于法无据，本院不予采纳。 根据蔡国栋与慎独公司之间的合同约定，自2016年11月1日起，慎独公司应按蔡国栋与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%（超出部分则由甲乙双方按照实际租金超出的部分9:1分成）向蔡国栋支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2016年11月1日前支付。蔡国栋与用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的总价为423300.13元（合同面积为20.61平方米），现蔡国栋主张以实际支付给用世公司的房屋总价420836元（实测面积为20.49平方米）作为计算租金的标准，即每个支付节点的租金（半年租金）为22157元（420836元×10.53%÷2），本院依法予以支持。至一审辩论（2018年9月28日）结束前，慎独公司应当支付租金为88628元（22157元×4），慎独公司已支付30116元，尚欠租金58512元（截止到2018年10月31日）未付。因慎独公司未按照合同约定及时足额支付蔡国栋租金，应当承担违约责任，现蔡国栋要求慎独公司按日万分之三支付逾期付款违约金符合合同约定，且不超过法律规定的最高限额，故本院予以支持。另蔡国栋主张合同约定的、尚未到期（本案庭审辩论结束之日以后）的节点租金，且其主张的违约金数额高于合同约定的部分，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向蔡国栋支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款问题。因慎独公司与蔡国栋在合同中并无约定由慎独公司代扣代缴相关税款，且慎独公司未能举证证明该公司已为蔡国栋代缴了租金收益的税款，故慎独公司上述意见，缺乏依据，本院不予采纳。 关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向蔡国栋出具的《承诺函》（2018年1月29日）中明确表示“安徽用世商业房地产开发有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。该承诺函明确用世公司的担保方式为连带保证责任，且盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示，故蔡国栋主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、安徽慎独商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡国栋给付租金58512元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附表一）至实际给付之日止； 二、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任； 三、驳回蔡国栋其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费968元，减半后收取483元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  唐世好 二〇一八年十一月九日 书记员  王 惠 附表一： 逾期付款违约金计算方法 按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算： 六个月付款期每个节点租金：420836元×10.53%÷2=22157元(未扣税) 1.以22157元为基数，从2016年11月1日计至2016年12月15日； 2.以18169元（22157元-3988元）为基数，从2016年12月16日计至2017年元月19日； 3.以2012元（18169元-16157元）为基数，从2017年元月20日计至2017年4月30日； 4.以24169元（2012元+22157元）为基数，从2017年5月1日计至2017年8月31日； 5.以14198元（24169元-9971元）为基数，从2017年9月1日计至2017年10月31日； 6.以36355元（14198元+22157元）为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日； 7.以58512元（36355元+22157元）为基数，从2018年5月1日计至实际给付之日止。 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。