汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0511民初592号原告：赖汉贵，男，1956年12月17日出生，汉族，住所地汕头市，委托诉讼代理人：陈胜忠、胡俊涛，广东科源律师事务所律师。被告：汕头市达濠区房地产开发公司，住所地汕头市港乾路**，注册号4405061000191。法定代表人：李小鹏。原告赖汉贵诉被告汕头市达濠区房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，并于2018年8月22日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈胜忠、胡俊涛到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的关于买卖原地址为汕头市汕樟西金江路南侧金燕花园B3幢806房(现地址为汕头市金江路8号金燕花园5幢806房)的STSQNo.0002454号、公司（2001年）第013号《汕头市商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即协助原告办理汕头市金江路8号金燕花园5幢806房（原地址为汕头市汕樟西金江路南侧金燕花园B3幢806房）的产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2001年8月3日签订《汕头市商品房买卖合同》【列：STSQNo.0002454号、公司（2001年）第013号】一份，约定原告向被告购买原地址为汕头市汕樟西金江路南侧金燕花园B3幢806房(现地址为汕头市金江路8号金燕花园5幢806房)，建筑面积为94.19平方米，单价为1700元/平方米，总房价为160123元。同时，原、被告约定附加收费和税费由被告代收代付；被告须于2001年12月31日前将上述房产交付原告使用；原告指定汕头市中原物业管理有限公司负责物业管理；被告应当在商品房交付原告使用后60日内，为原告办理房地产权属登记；否则，被告应承担相应的法律责任等内容。原告于2001年5月20日向被告缴交了一次性购房款160123元，被告出具收款收据予以确认，并于签订上述合同时将房产交付原告使用至今。但上述合同签订后被告并未依约在商品房交付使用后60天内向房产交易管理部门办理交易确认登记手续。经原告等金燕花园购房户了解，被告之所以不为原告等购房户办理权属登记手续，是被告为套取建行汕头分行的银行贷款，在实际负责人郑松明的操控下在经营被告企业期间，指使他人先后诱迫该公司多名职员及家属虚假订立多份“金燕花园”商品房购房协议和委托书，并以他们的名义向银行办理住房按揭贷款，又将上述已抵押的多套商品房向外重复出售，其中包括本案涉讼的房产。抵押人每月应还的按揭款都由被告划付。据了解，本案讼争房产被告以他人名义向建行汕头分行办理B3幢806房虚假按揭抵押贷款，签订了虚假的按揭抵押贷款合同，办理了所谓的他项权利证。由于被告未能按期划付按揭款被建行汕头分行提起诉讼及申请执行，被告一直未为原告办理上述806房的权属登记手续。原告等金燕花园购房户在获知相关情况后多次向被告提出交涉外，还曾于2002年7月31日12人集体向公安机关报案，请求依法追究被告及相关责任人的刑事责任，依法保护购房户的合法权益。被告及其实际负责人郑松明的上述行为属犯罪行为，汕头市金平区人民法院（2004）汕刑初字第172号刑事判决已认定抵押人为虚假购房人，其与本案被告签订的按揭抵押贷款合同无效。汕头市濠江区人民法院作出的（2007）汕濠法执指字第107-162号、第167-201号、第210-222号、第227-232号《执行裁定书》已认定“金燕花园”项目包含原告在内有113户141套房产涉及虚假按揭，涉及虚假抵押房产应视为被告等的财产，该项目相关民事案件所渉事实应以（2004）金刑初字第172号刑事判决书认定事实为准。故作为虚假按揭抵押贷款债权人的建行汕头分行对上述806房不享有抵押权，原告是上述806房的实际所有权人。原告认为，原告已经支付全部价款并实际占有该财产，且该房产系被告的原因致未办理过户登记手续，原告没有过错，其他人对讼争房产无权主张权利，原告正当购房行为应受法律保护。被告的行为已严重影响到原告对该套房产完整权利的行使，已侵害了原告的合法权益，故原告诉至本院，提出上述诉讼请求。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》、《户口簿》，证明：⑴原告的诉讼主体资格，⑵原告系涉讼房产的实际使用人和权属人；2、被告的《企业信用信息公示报告》，证明被告的诉讼主体资格；3、《建设工程施工许可执照》、《预售商品房许可证》，证明被告具备建设、销售涉讼房产所在金燕花园小区的资格；4、《汕头市商品房买卖合同》、《宗地图》、《收款收据》、《广东省广电集团有限公司缴费查询卡》、《水费缴费卡》，证明:⑴原告于2001年8月3日与被告公司签订STSQNo.0002454号公司（2001年）第013号《汕头市商品房买卖合同》，向被告购买原址于汕头市金园汕樟西金江路南侧金燕花园B3幢806房全套房产（面积：94.19㎡），双方并对各自权利义务进行详细约定；⑵原告按照约定向被告交付购房款、契税及配套费等，被告也于2001年8月3日将上述房产交付给原告居住使用至今；⑶被告至今没有按照约定为原告办理涉讼房产的权属证书；⑷涉讼房产现已更改为“汕头市金江路金燕花园5幢806房”；5、《复函》、《受理刑事案件登记表》、《刑事案件立案报告表》，证明原告等金燕花园住户于2002年7月31日集体向公安机关报案，请求依法追究被告及相关责任人的刑事责任，保护购房户的合法权益；6、（2004）金刑初字第172号《刑事判决书》，证明被告公司的实际负责人郑松明在1999年至2000年期间，先后诱迫多名职员及其家属虚假订立多份金燕花园商品房购房协议和委托书，并以他们的名义向银行办理住房按揭抵押贷款，又将上述已抵押的多套商品房向外重复出售给他人，造成金燕花园房产的实际权属人与名义权属人（抵押贷款人）不一致，原告等金燕花园的实际购房者（实际使用者）才是真正的合法权属人；7、（2005）汕濠法执字第31、32、33号恢字1号、（2007）汕濠法执字第42号、（2007）汕濠法执指字第101-232号《民事裁定书》，证明金燕花园大部分房产已被濠江区人民法院进行拍卖，但部分已经出售并由购房户实际居住使用的房产（包括原告购买的房产B3幢806房）由于系原告等购房户的合法财产并没有被濠江区人民法院进行拍卖；8、（2007）汕濠法执指字第107-162号、第167-201号、第210-222号、第227-232号《执行裁定书》，证明因金燕花园有113户141套房产涉及虚假按揭，所涉及房产所有权并未转移归相应抵押人所有，故原告购买的房产B3幢806房的所有权人并非林巧卿，而属于实际购买并居住使用多年的原告所有；9、《房地产协助查封情况表》，证明原告购买的房产——金燕花园B3幢806号房在2010年3月9日被汕头市濠江区人民法院（2007）汕濠法执字第107-162号文查封，但因该房系原告支付全款购买并居住使用多年的房产，原告系该房产的实际权属人，故该院在查封期限届满后未再续封，且口头告知原告等金燕花园的实际购房户依程序请求确权；10、（2013）汕金法民二初字第40号《民事判决书》，证明金燕花园住户曾于2013年向贵院提起诉讼要求办理确权手续，该案案情与本案相似，且该判决也对被告法人郑松明将金燕花园房产办理虚假抵押的事实予以确认，并最终判决支持该案原告全部诉讼请求；该判决书可作为贵院审理本案的依据参考使用；11、（2004）金刑初字第172号卷宗第一卷中的《刑事判决书》、卷宗第二十五卷P1-2林巧卿身份证复印件及现金交款单、P3-26借款合同及公证书，证明被告公司的实际负责人郑松明在1999年至2000年期间，诱迫林巧卿虚假订立金燕花园商品房购房协议和委托书，并以其名义向银行办理住房按揭抵押贷款，又将上述已抵押的商品房向外重复出售给他人，造成金燕花园房产的实际权属人与名义购房人不一致，原告作为金燕花园B3幢806房(现为5幢806房)的实际购房者（实际使用者）才是真正的合法权属人。案经开庭审理，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及质证的权利，原告提供的上述证据，来源合法，内容真实，且能证明本案的相关事实，本院予以采信。经审理查明：原告于2001年5月20日向被告一次性缴交了购买原地址为汕头市汕樟西金江路南侧金燕花园B3幢806房(现地址为汕头市金江路8号金燕花园5幢806房)的购房款160123元，被告出具收款收据予以确认。尔后，原、被告双方于2001年8月3日签订STSQNo.0002454号、公司（2001年）第013号《汕头市商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买原地址为汕头市汕樟西金江路南侧金燕花园B3幢806房，建筑面积为94.19平方米，单价为1700元/平方米，总房价为160123元。同时，原、被告约定附加收费和税费由被告代收代付；被告须于2001年12月31日前将上述房产交付原告使用；原告指定汕头市中原物业管理有限公司负责物业管理；被告应当在商品房交付原告使用后60日内，为原告办理房地产权属登记；否则，被告应承担相应的法律责任等内容。签订上述合同的当天，被告同时将房产交付原告使用至今，但至今却一直未为原告办理该房产的权属登记手续，原告认为被告的行为已严重影响到其对房产权利的行使，侵害其合法权益，遂于2018年3月27日向本院起诉，并提出前述诉讼请求。另查：刑事涉案被告人郑松明曾是被告的法定代表人，负责该企业的经营管理活动，嗣后，被告的法定代表人虽变更为李小鹏，但被告人郑松明仍实际负责企业的经营管理活动，包括合作开发本案讼争房产所在的“金燕花园”建设项目。被告人郑松明在经营被告企业期间，指使他人先后诱迫该司多名职员及家属虚假订立多份“金燕花园”商品房购房协议和委托书，并以他们的名义向银行办理住房按揭抵押贷款，又将上述已抵押的多套商品房向外重复出售，本案讼争房产就是被告以林巧卿的名义向中国建设银行汕头分行营业部办理虚假按揭抵押贷款的房产之一，而抵押人每月应还的按揭款都由被告划付。本院（2004）金刑初字第172号《刑事判决书》认定“1999年至2000年期间，被告人郑松明指使该公司职员王炳城（另案处理）、黄耀城（另案处理）等人先后诱迫该公司多名职员及其家属虚假订立多份金燕花园商品房购房协议书和委托书，并以他们的名义向银行办理住房按揭抵押贷款，又将上述已抵押的多套商品房向外重复出售给他人”。由于被告未能按期付还按揭款被建行汕头分行提起诉讼及申请执行，汕头市濠江区人民法院也依法裁定拍卖“金燕花园”所有按揭抵押贷款的房产，但原告购买的金燕花园B3幢806房未列入该院作出的（2005）汕濠法执字第31、32、33号、（2007）汕濠法执字第42号、（2007）汕濠法执指字第101-232号《民事裁定书》裁定拍卖的房产之中。汕头市濠江区人民法院作出的（2007）汕濠法执指字第107-162号、第167-201号、第210-222号、第227-232号《执行裁定书》确认，“金燕花园”项目所涉及虚假按揭抵押房产应视为被告的财产，该项目相关民事案件所涉事实应以（2004）金刑初字第172号刑事判决认定为准。再查：讼争房产现址已变更为汕头市金江路8号金燕花园5幢806房。本院认为：原告与被告签订的《汕头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效合同。原告已依约支付了全部购房款给被告，被告亦将房屋交付给原告管理使用至今，被告负有协助原告办理讼争房产权属登记，并将权属证书交付给原告的义务，但被告至今未依约在商品房交付原告使用后60日内，为原告办理房地产权属登记，已构成违约。虽讼争房产先由被告以他人的名义与其订立虚假的商品房购房协议和委托书，并据此向银行套取了住房按揭抵押贷款，但根据汕头市濠江区人民法院作出的（2007）汕濠法执指字第107-162号、第167-201号、第210-222号、第227-232号《执行裁定书》已认定的“金燕花园”项目所涉及虚假按揭抵押房产应视为被告的财产，该项目相关民事案件所涉事实性质应以（2004）金刑初字第172号刑事判决认定事实为准，据此可认定银行对讼争房产不享有抵押权，被告以他人名义与其签订的虚假按揭抵押贷款合同不影响本案原告与被告签订的《汕头市商品房预售契约》的效力，本案原告已支付大部分购房款，履行了合同的主要义务，是本案讼争房产的善意占有人，也是讼争房产的实际所有权人，其正当的购房行为应受法律保护，故原告诉请确认原告与被告签订的STSQNo.0002454号、公司（2001年）第013号《汕头市商品房买卖合同》合法有效的请求依法应予支持。协助办理讼争房产的权属登记是被告应履行的合同义务，原告主张被告应协助为其办理汕头市金江路8号金燕花园5幢806房（原址为汕头市汕樟西金江路南侧金燕花园B3幢806房）的权属登记手续的诉讼请求依法应予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条的规定，判决如下：一、原告赖汉贵与被告汕头市达濠区房地产开发公司于2001年8月3日签订STSQNo.0002454号、公司（2001年）第013号《汕头市商品房买卖合同》合法有效；二、被告汕头市达濠区房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告赖汉贵办理汕头市金江路8号金燕花园5幢806房（原址为汕头市汕樟西金江路南侧金燕花园B3幢806房）的权属登记手续，有关规费按国家相关法律法规的规定执行。本案受理费100元，公告费1102元，合计1202元，由被告汕头市达濠区房地产开发公司负担。受理费、公告费原告赖汉贵已预交，本院不予收退，由被告汕头市达濠区房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳行付还原告赖汉贵。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长 房 奇审判员 许智武审判员 黄素萍二〇一八年十一月二十一日法官助理谢戴珠书记员林海雄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。