上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初6639号原告：上海勤涛物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：朱涛，总经理。被告：张月生，男，1967年4月18日出生，汉族，户籍地福建省，现住址不详。被告：陈圣宝，男，1957年4月5日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：郭辉，上海文飞永律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂茜，上海文飞永律师事务所律师。原告上海勤涛物业管理有限公司与被告张月生、陈圣宝物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告上海勤涛物业管理有限公司的法定代表人朱涛，被告陈圣宝的委托诉讼代理人涂茜到庭参加诉讼。被告张月生经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海勤涛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费72,653.30元；2.两被告支付拖欠物业管理费的滞纳金，以未付物业管理费为本金，按每日千分之三计算，至实际支付之日止。事实和理由：原告接受天山公寓业主委员会的委托，为天山公寓提供物业管理服务，并约定了物业管理费的计算标准、交纳方式、逾期滞纳金。2015年4月1日起，物业管理费按每平方米增加0.12元计算。天山公寓主楼为长宁区天山路XXX弄XXX-XXX号，其中，30、32、34号系与主楼相连的裙房，均属于原告物业管理范围。两被告为30、32、34号102室、301室、302室、303室、308室业主，自2015年1月起长期拖欠物业管理费，原告多次催讨未果，故提起诉讼。被告张月生未作答辩。被告陈圣宝辩称，原告未尽物业管理职责，故被告未支付物业费。具体体现在：1.消防通道长期堵塞，原告未采取有效措施清理；2.房屋屋顶漏水严重，被告多次向原告和小区业委会反映情况，原告却未安排维修；3.被告房屋的安保及清洁均由被告自行负责并支出费用，原告未尽相关义务；4.原告物业所用水管自被告处接入，但未付被告水费，如法院判决被告承担物业费，应以被告代付水费先行抵扣。被告对原告物业费计算标准无异议，但其主张滞纳金缺乏依据；如法院判决被告承担滞纳金，则认为原告主张滞纳金过高，要求调整。综上，不同意原告的诉讼请求。原告上海勤涛物业管理有限公司、被告陈圣宝围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于上海市不动产登记簿、《物业服务合同》、《告知书》、《证明》、《责令立即改正通知书》、《上海市长宁区消防安全网格化管理检查记录单》、《关于请求仙霞街道办协助清除消防通道的障碍物的报告》、《天山公寓消防通道“僵死机动车”清理告示》、《建筑防水工程承包合同》、收条、防水工程款发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告上海勤涛物业管理有限公司、被告陈圣宝的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年9月27日，两被告经核准成为上海市长宁区天山路585弄30、32、34号102室、301室、302室、303室、308室房屋(以下简称涉讼房屋)的权利人，涉讼房屋建筑面积合计2,740.32平方米，类型为商场，用途为商业。2005年8月16日，两被告共同出资成立上海威宁宾馆有限公司(以下简称威宁宾馆)，被告张月生为法定代表人，涉讼房屋为该宾馆的经营场所。2014年，原告(乙方)与天山公寓业主委员会(甲方)签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对座落于本市长宁区天山路XXX弄XXX-XXX号的天山公寓提供物业管理服务。服务事项包括：(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务……；总建筑面积25,766.34平方米，其中，商用裙房4,833.32平方米。物业管理费按建筑面积每月每平方米0.95元向业主收取，裙房物业管理费按建筑面积每月每平方米1.00元向业主收取；物业管理费按季交纳，业主应在每季第二月中旬履行交纳义务；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，乙方可以从次月第一日起，按缴费总额的千分之三/每日加收滞纳金。2015年4月15日，原告与天山公寓业主委员会共同发布《告知书》，告知天山公寓业主，物业管理费在原有基础上每平方米增加0.12元，自2015年4月1日起收缴。上海市长宁区住房保障和房屋管理局第三办事处(以下简称第三办事处)曾出具证明，确认天山公寓由26、28号二幢主楼组成，30、32、34号是26号主楼的一、二、三层裙房门面，一层是商店门面房，二层是开设吉泰连锁酒店，三层开设威宁宾馆，属天山公寓物业公司管理。2015年11月6日，上海市长宁区公安消防支队向威宁宾馆下达《责令立即改正通知书》，指出宾馆南侧存在占用消防通道违法现象。2015年11月24日，上海市长宁区仙霞新村街道防火办公室出具《检查记录单》，其中载明：被检查单位为原告，发现的隐患：1.威宁宾馆(天山公寓)后门消防通道严重堵塞；2.天山公寓大门前停车，限三日内整改。2016年1月25日，原告与天山公寓业主委员会共同向仙霞街道办管理科提交报告，称天山公寓消防通道威宁宾馆段，长期被外来的两辆报废车辆占有，并在威宁宾馆门前设摊，严重堵塞了天山公寓环形消防通道的畅通，原告和天山公寓业委会已进行查核、劝说、清障工作，但无人理睬，故请求街道管理办协助清理天山公寓消防通道报废车辆和设摊情况。2016年7月13日，原告张贴告示，要求停放在威宁宾馆门前消防通道上的机动车的车主和堆放物品的主人，及时配合清理，保证消防通道的畅通。过时不清理，视为无主的车辆和无主的物品，物业将会同消防部门、街道、公安及时进行清理。2016年7月20日，原告(甲方)与河南省彩虹防水工程有限公司上海分公司(乙方)签订《建筑防水工程承包合同》，约定：甲方委托乙方就天山公寓26号1702、1704室屋顶进行屋面的防水工程施工，金额为4,500元，合同尾部建设单位代表人处有王学方签名，承包单位代表人处有李东亮签名。同日，李东亮出具收条，确认收到原告转交的闫献永在天山公寓(威宁宾馆)屋顶修漏工程款1,300元，收条下方另备注，该工程总款4,800元，前期已付3,000元，今支付1,300元，尚余500元工程款未付，尾部有王学方的签名。另，上海丙勇建材有限公司于同日向原告开具了防水工程款4,500元的发票。审理中，被告陈圣宝确认，至今未向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费。本院认为，原告接受案外人天山公寓业主委员会的委托，为天山公寓提供物业管理服务。管理期间，原告按照合同约定标准向业主收取物业管理费合法有据。天山公寓虽座落于本市长宁区天山路XXX弄XXX-XXX号，但是，根据第三办事处出具的证明、《物业服务合同》载明的商用裙房面积、不动产登记簿对涉讼房屋类型和用途的登记，可以认定涉讼房屋所在30、32、34号为天山公寓26号主楼的裙房，属于原告服务范围。两被告系涉讼房屋业主，理应按约向原告支付物业管理费。被告陈圣宝抗辩原告未尽相应物业管理职责，本院认为，第一，原告曾请求仙霞街道办事处协助清除天山公寓消防通道威宁宾馆段的障碍物；还曾发布清理告示，要求占用该消防通道的人员及时清理，并明确了不及时清理的后果，而被告也未能提供证据证明消防通道在之后仍被堵塞。据此可以认定，原告已经为保持消防通道的通畅尽到管理职责。第二，原告与河南省彩虹防水工程有限公司上海分公司签订的《建筑防水工程承包合同》，尾部建设单位、承包单位代表人处分别有王学方、李东亮的签名，收条亦有上述两人的签名；同时，合同签订日期与发票、收条日期一致，合同金额与发票、收条金额仅存在微小差异。虽然发票开具单位并非合同签订方，但发票中记载的项目为防水工程款，与合同约定施工内容吻合。虽然合同载明工程地址为26号1702、1704室，但是，根据第三办事处的证明，涉讼房屋所在30、32、34号为裙房，与26号主楼相连，且收条中亦记载收到原告转交的天山公寓(威宁宾馆)屋顶修漏工程款。原告提供的证据相互印证，足以证明原告已经就涉讼房屋的漏水部位进行维修，尽到管理职责。第三，两被告在涉讼房屋内开设宾馆，经营场所的保洁、设备维护责任等应由其自行承担。被告提供的现有证据无法证明原告未就公共部位提供物业服务。第四，被告陈圣宝主张以其代原告支付的水费抵充物业管理费，但其提供的证据无法证明原告提供物业服务所需用水来自被告房屋的供水管。综上，被告陈圣宝的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。两被告拒绝向原告支付物业管理费的行为不仅损害了原告的合法权益，亦对小区内其他按时缴纳物业管理费的业主造成损害，故两被告应向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费。根据合同约定和告知书调整后的标准，上述期间的物业管理费应为72,673.29元，对其与原告诉讼请求中物业管理费的金额之间的差额部分，原告在审理中明确表示不再主张。鉴于原告自愿放弃该部分权利，于法不悖，故本院予以支持。因原、被告对涉讼房屋漏水、消防通道堵塞等事项长期存在分歧和争议，故两被告未缴纳物业管理费，现原告要求两被告支付滞纳金的诉讼请求缺乏充分依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张月生、陈圣宝应于本判决生效之日起十日内向原告上海勤涛物业管理有限公司支付上海市长宁区天山路585弄30、32、34号102室、301室、302室、303室、308室房屋自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费72,653.30元；二、驳回原告上海勤涛物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告张月生负担。案件受理费1,616.33元，由被告张月生、陈圣宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  赵文旗人民陪审员  李丹萍二〇一八年十一月八日书 记 员  严 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。