湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0902民初3342号原告：向琴，女，1979年11月10日出生，汉族，湖北省武汉市人，住所：武汉市江汉区。委托诉讼代理人：胡青、黄河，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北诚威置业有限公司。住所地：孝感市黄陂西路**。统一社会信用代码：914209005798718910。法定代表人：熊立进，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏一峰、叶文娟，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：代为承认诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原告向琴与被告湖北诚威置业有限公司(以下简称湖北诚威公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告向琴的委托诉讼代理人胡青、黄河，被告湖北诚威公司的委托诉讼代理人夏一峰、叶文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向琴向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的两份《世纪城定购协议书》有效；2.判令被告与原告就位于孝感市红光银都世纪城8号楼C单元1703号（现房号为1710号）和1303号（现房号1310号）两套商品房签订书面的《商品房买卖合同》；3.判令被告立即将上述两套房屋交付给原告，并为原告办理该两套房屋的权属证书；4.判令由被告承担本案案件受理费、财产保全费。事实和理由：2018年1月16日和18日,原告与被告分别签订了两份《世纪城定购协议书》，约定被告将其开发建设的位于孝感市黄陂西路红光银都世纪城8号楼D单元1703号和1303号的两套商品房(建筑面积均为127.24平方米，现房号变更为1710号和1310号)出售给原告，两套商品房出售价款均为483512元，该两份协议对房屋基本状况、房屋价款和支付等房屋买卖主要条款内容均有明确约定。协议书签订当日，原告即按约将两套房屋的全部购房款转账至被告指定的账户，履行了付款义务，经查，该世纪城项目已于2018年4月19日竣工，并办理不动产权证总证：鄂(2018)孝感市不动产权第0008035号。原告购买的该商品房已具备交付和办理权属证书的条件，但是被告却拒不交付房屋、办理商品房登记备案手续和为原告办理房屋权属证书，已构成违约。原告认为，原告与被告签订的《世纪城定购协议书》是双方真实意思的表示，且原告已履行了全部付款义务，该合同合法有效。根据协议书的约定和我国《合同法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应与原告签订书面的《商品房买卖合同》，为原告办理该商品房登记备案手续交付房屋并将该房屋权属证书办到原告名下。为此，请求支持原告上列的诉讼请求。原告向琴为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：居民身份证，证明原告向琴的身份情况及诉讼主体适格。证据二：营业执照，证明被告湖北诚威公司的基本情况及诉讼主体适格。证据三：湖北省固定资产投资项目备案证、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、不动产权证，证明被告是诉争孝感市“红光银都世纪城”项目的建设单位，该项目楼盘已于2018年4月19日办理竣工验收备案，且办理了不动产权证总证。证据四：《世纪城定购协议书》，证明被告将其开发建设的位于孝感市黄陂路“红光银都世纪城”的商品房出售给原告，合同对房屋房号、面积、总价、购房款支付等情况均有明确约定，原告已按约一次性付清全部购房款，现房屋已竣工验收，被告应立即交付协议书约定的房屋，并将出售房屋的权属证书办理至原告名下。证据五：建设银行电子回执、湖北诚威公司收款收据，证明原告已按定购协议书的约定，将全部购房款支付至被告银行账户，被告出具了收款收据。被告湖北诚威公司辩称，1.被告与原告签订的协议书无效，故无需向原告交付房屋、办理权属证书，根据相关法律规定，出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当无效，被告至今未取得商品房预售许可证明，因此，被告与原告签订的定购协议书无效；2.被告实际上并未收到原告的购房款，原告在诉状中所称事实与实际不符，被告在收到传票后，前往中国建设银行调取银行流水，通过银行流水发现原告支付购房款后，短短几分钟就从被告账户分别将购房款转至他人的账户，但具体是谁转账，我方还不清楚，因此被告并未实际收到原告的购房款。被告湖北诚威公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据。证据一：中国建设银行网上银行流水明细、电子回执，证明被告并未实际收到原告交纳的购房款，原告将两套房屋的购房款汇入被告账户后，马上就将购房款转到他人的账户。经庭审质证，被告湖北诚威公司对原告向琴提交的证据一、证据二均无异议，对上述无争议的证据，本院依法予以采信。被告湖北诚威公司对原告向琴提交的证据三、证据四、证据五均有异议，其中对证据三的真实性无异议，但对其关联性有异议，该份证据与本案无关；对证据四的真实性无异议，合法性有异议，依据相关法律规定，出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当无效；对证据五中银行电子回执真实性无异议，但原告在开庭时并未提交被告出具的收款收据，故对该份证据的真实性、合法性有异议，无法达到原告的证明目的。原告向琴对被告湖北诚威公司提交的证据一的银行流水真实性、合法性、关联性均有异议，银行流水上只有被告的签章，没有银行的盖章；对电子回执的真实性无异议，但对关联性有异议，被告所称收款人是他人，而不是本案的原告，与原告无关，原告从未收到所谓的款项，因此该份证据与本案无关，且被告无法证明原告收到了退款，更不能证明退款就是被告所说的购房款。对上述有争议的证据，本院认为，原告向琴提交的证据三、证据四、证据五均符合证据的真实性、关联性、合法性的要求，故本院对证据三、证据四、证据五均予以采信。被告湖北诚威公司所提交的证据一，本院对其真实性予以采信，对其关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月16日和18日,原告向琴与被告湖北诚威公司签订了两份《世纪城定购协议书》，约定被告将其开发建设的位于孝感市××号红光银都世纪城的两套商品房出售给原告，该两份定购协议书除商品房的房号不同外，其他内容均相同，该两份协议书中与本案有关联的内容有：1.一套位于8号楼C单元1703号，一套位于8号楼C单元1303号(注：现房号变更为1710号和1310号)；2.两套商品房的建筑面积均为127.24平方米；3.两套商品房的单价均为3800元/平方米，房款总价均为483512元；4.原告须在签订定购协议书5日内支付总房款(含定金)；5.原告逾期办理《商品房买卖合同》或私自将认购房号转让他人，被告有权单方面解除本协议，同时被告有权将所定房号另行出售，定金不予退还；6.原告需在指定日期内与被告签订《商品房买卖合同》，本协议书自动失效；7.此订购协议书项下的房款必须进入公司指定账户方视为有效，开户行为建行孝感交通路支行，本协议自签订之日起正式生效。原告向琴、被告的经手人刘敦怀、被告的法定代表人熊立进均在协议书上签字，并盖有被告公司印章。协议书签订后，原告于2018年1月16日和18日通过其开户的中国建设银行向被告指定的建行孝感交通路支行分别将购房款汇款483512元和483512元，被告于2018年1月16日和18日向原告出具了两份收款收据。但被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》、交付涉案商品房、办理商品房登记备案手续和房屋权属证书，以致成诉。另查明，2018年4月19日，孝感市城乡建设委员会对红光银都世纪城8号楼C、D座验收后出具了《工程竣工验收备案证明书》，2018年7月15日，孝感市孝南区发改委出具了《湖北省固定资产投资项目备案证》，孝感市不动产管理局为涉案房屋办理了证号为：鄂(2018)孝感市不动产权第0008035号的不动产权总证。本院认为，商品房买卖认购、订购、定购、预订等协议是指商品房买卖双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第五条的规定，商品房认购、订购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告签订的虽然是商品房定购协议书，但双方就涉案房产的坐落、面积、单价、房款、付款方式等均有约定，且原告已按期付清了房款，根据上述规定，本院认定该定购协议为商品房买卖合同。关于双方签订的《世纪城定购协议书》的效力问题，本院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但该处的权属证书并不要求一定是房地产证书，对已竣工和未竣工的房屋，其转让要求是不一样的，已竣工的房屋转让应该有房地产证书；未竣工的房屋，只要有预售许可证明就行，就符合第三十八条第(六)项的规定要求，可以进行转让，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；也就是说商品房买卖合同有效的最低条件是要取得商品房预售许可证明，如果已经取得房地产证书，而没有取得预售许可证明的商品房当然可以买卖，合同当然有效。本案中，原、被告在签订《世纪城定购协议书》时，虽然被告没有取得商品房预售许可证明和房地产证书，但在起诉前被告已经取得了商品房产权总证，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款，在一审法庭辩论终结前办理批准手续的，应该认定合同有效。综上，本院认定双方签订的《世纪城定购协议书》有效，被告抗辩称合同无效，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于被告抗辩称未收到购房款的问题，本院认为，原告所提交的银行转账，被告出具的收款收据，已经足以证明原告已按协议书的约定交付了购房款，被告收到购房款后向他人汇款，是被告自己的行为，与本案无关，被告据此抗辩称未收到购房款的理由不能成立，本院不予采信。根据《世纪城定购协议书》的约定“原告逾期办理《商品房买卖合同》或私自将购房款转让他人，被告有权单方面解除本协议，并将所定房号另行出售，定金不予退还；原告需在指定日期内与被告签订《商品房买卖合同》，本协议书自动失效”。以上是双方签订正式《商品房买卖合同》的条款，按照定购协议书的约定原告支付了全部房款后，被告有义务与原告签订《商品房买卖合同》，被告却没有提交证据证明其已书面或者电话约定原告签订合同，经原告多次催促后，被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，被告应当承担继续履行的违约责任，因此，原告请求双方签订《商品房买卖合同》，本院予以支持。因涉案商品房现已竣工验收，并取得房地产证书，已经具备履行交付房屋及分户办证的条件，故原告请求由被告向原告交付商品房、办理权属登记，本院依法予以支持。被告其他的抗辩理由，因无事实和法律依据，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告向琴与被告湖北诚威置业有限公司于2018年1月16日和18日签订的两份《世纪城定购协议书》有效。二、被告湖北诚威置业有限公司于本判决生效后七日内与原告向琴签订两套涉案商品房的《商品房买卖合同》，并将该两套商品房交付给原告向琴使用。两套商品房均位于孝感市黄陂西路111号红光银都世纪城(一套为8号楼C单元1703号,现房号为1710号,一套为8号楼C单元1303号,现房号为1310号)。三、被告湖北诚威置业有限公司于双方签订《商品房买卖合同》后九十日内为原告向琴办理上述两套商品房的不动产权证书。本案诉讼费8553元，由被告湖北诚威置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  周良文二〇一八年十一月二十六日书记员  池一雪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条依照合同法第四十四条条二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。