湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初3779号 原告戴爱华，女，1964年8月15日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人罗晃龙，湖南久景律师事务所律师，执业证号14301201110520636。 被告怀化市鹤城区环境卫生工作管理办公室，住所地湖南省怀化市鹤城区金海路**，统一社会信用代码124312017947178626。 法定代表人王康，职务主任。 委托诉讼代理人郭霞（特别授权），女，1977年10月22日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，环卫办法规股股长。 委托诉讼代理人陈北平，湖南金州律师事务所律师，执业证号14301200911292934。 原告戴爱华诉被告怀化市鹤城区环境卫生工作管理办公室（以下均称区环卫办）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告戴爱华及其委托诉讼代理人罗晃龙，被告区环卫办的委托诉讼代理人郭霞、陈北平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴爱华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的场地租赁合同；2、判令被告退还原告租金20000元；3、判令被告赔偿原告各项损失共计371627元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告原系怀化市鹤城区城市管理局、怀化市鹤城区公用事业管理局。2004年，怀化城东新区生态园游乐项目及户外广告经营权进行拍卖，负责拍卖的怀化金诚拍卖有限公司在《关于城东新区五溪文化广场游乐项目及户外广告经营权公开拍卖有关情况的答复》中提到：经营期满，先期经营户享有优先（租赁）经营权；金海广场旁占道经营的所有娱乐项目逐步取消或搬迁。原告通过拍卖取得五溪文化广场儿童乐园的经营权，价格为42000每年，经营期限3年。3年期限到了后，原告负责人告诉我们经营户可以长期经营。原告从2004年4月一直经营到2017年4月，按年将租金交给被告，最后一次是2017年2月23日交纳租金20000元。原告主要的经营项目是碰碰车，同时还经营其他项目。由于场地大，经营项目多，我一个人管不过来，就雇请我丈夫的弟弟奠秋东来负责经营管理，游乐场每年的经营收入达到15万元左右。考虑到长期经营的需要，原告先后两次对游乐设备进行更新，第二次设备更新主要是购买了10台碰碰车、一套儿童沙滩池、一套熊出没滑梯、二套儿童秋千滑梯组合、儿童电动车6辆、儿童玩具车12辆、儿童脚力车8辆，还购买了配套的蓄电池及维修工具。这次设备更新共花费了136580元。2015年下半年，由于场地已经使用了11年，地，地面凹凸不平损不堪，存在严重的安全隐患。原告向被告提出对场地进行整修加固，被告默许。2015年9月，原告出资78000元对游乐场地面进行硬化综合处理，出资88030元对设施进行翻修。原告拍卖的游乐场原租金为42000元每年，后来由于被告未履行承诺，金海广场旁占道经营的娱乐项目没有取缔，被告主动将租金逐步降为20000元每年。2017年2月23日原告交纳租金20000元，4月11日，在五溪广场所有经营户在没有接到通知的情况下，五溪广场完全被封闭起来，直到7月，被告单位周铭副局长才打电话通知原告，游乐场要进行翻新重建。8月25日周铭副局长在办公室召开协调会，潘柏红局长和周铭副局长当着城东社区书记邓睿和支部委员祁记兵的面，向奠秋东及另外一个经营户张燕表态，游乐场改造完了以后，仍然交由我们经营。9月1日，潘柏红局长和周铭副局长先后来到游乐场动员原告搬离，承诺2017年已交的的租金2018年继续有效，因搬离停业造成的损失通过免交三年租金来补偿。为了配合工作，原告自己花钱请人拆除和搬移了所有的设备设施，并在五溪广场附近租了一个门面存放。可是到了2017年12月20日，潘柏红局长组织经营户开会，通知所有经营户解除合同。原告认为，被告在未与原告协商的情况下单方面解除合同是非法无效的。但考虑到被告确实没有继续履行合同的意愿，现根据《合同法》第九十四条第二款之规定解除合同。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，被告不但要赔偿原告因被告违约造成的直接损失，主要是原告购买设备、翻修场地、搬运设备、租赁房屋存放设备的费用，而且还要赔偿原告因被告违约造成的营业收入损失。（各项赔偿项目详细情况见附表）综上所述，被告违约给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，现根据《合同法》、《民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请依法裁判。 被告区环卫办辩称：一、怀化市城东五溪文化广场封闭改造、原告搬离系不可抗力因素导致。为了提升鹤城区城东片区的城市质量，完善城市基础设施，促进城东经济发展。怀化市鹤城区人民政府及怀化市鹤城区发展和改革局同意由怀化市鹤城区城市建设投资有限公司实施怀化市鹤城区金海广场、五溪广场、卢林路、金海路、商业一街道路绿化提质改造工程。鹤政函[2016]87号、怀鹤发改投[2016]124号文件都对该绿化提质工程的责任单位、建设内容、项目资金等相关问题作出批复。怀化市鹤城区城东片区绿化体质改造工程在各单位、各部门的衔接配合下逐步落实。2017年4月12日，五溪广场绿化提质建设工程开始实施，整个广场被封闭施工，包括怀化市政府官网、怀化新闻网等网站都对此做出报道，提醒人员绕道通行。整个工程持续数月，为了配合城建工作，被告才动员原告搬离。因此，被告完全是由于因不可抗力导致无法继续履行合同。根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”之规定，五溪广场封闭改造并非由被告造成，原告无法正常经营更不是被告原因导致。该政策性不可抗力因素造成的损失不应由被告承担，被告应当免责。二、被告解除租赁合同时，与原告系不定期租赁合同关系，被告有权随时解除。原告在本案拍卖公告确定的三年经营期满后，与被告一般采取一年一签的方式继续租赁五溪广场场地进行儿童乐园经营。但对于2017年租赁关系，双方未签订书面租赁合同，即为不定期租赁合同关系，被告可以随时解除。被告向原告提出解除合同，原、被告双方租赁合同即终止，且被告系因不可抗力无法履行合同义务，无需向原告承担违约责任。三、碰碰车场外经营的项目不在租赁范围之内，提质改造是贴了公告的；且2017年4月至2017年8月底原告也一直在经营。四、2017年11月区政府常务会精神，确认五溪广场整体移交鹤城区城投公司管理，故本案被告主体不适格，请求驳回原告的诉讼请求。 原告戴爱华为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、原告身份证复印件、被告网上打印的基本信息，拟证明原、被告主体资格适格； 2、拍卖经营权宣传单、拍卖公告，拟证明被告拍卖怀化城东新区生态园游乐项目及户外广告经营权； 3、拍卖公告，拟证明被告拍卖怀化城东新区生态园游乐项目及户外广告经营权； 4、4号标的情况说明，拟证明4号标的为儿童乐园经营权，分为3个小标的拍卖； 5、关于城东新区五溪文化广场游乐项目及户外广告经营权公开拍卖有关情况的答复，拟证明（1）、经营期满，先期经营户享有优先（租赁）经营权。（2）、金海广场旁占道经营的所有娱乐项目逐步取消或搬迁； 6、拍卖笔录，拟证明原告通过拍卖取得儿童乐园经营权； 7、缴费票据，拟证明原告从2004年缴纳租金直至2017年； 8、五溪广场游乐场翻修工程预（结）算单，拟证明2015年由鹤城区丽红五金店为原告经营的游乐场安装遮阳篷、护栏、抗冲防护板及其他场地附属设施，工程造价88030元； 9、收据，拟证明原告从中山金信游乐设备有限公司购买10台碰碰车，总价69000元； 10、报价表，中山金信游乐设备有限公司碰碰车报价89000元每台； 11、怀化市腾飞蓄电池批发部销售单，拟证明原告向怀化市腾飞蓄电池批发部购买了21780元蓄电池； 12、证明，拟证明原告从安德利游乐设备有限公司购买了儿童沙滩池一套，总价13000元； 13、证明,拟证明原告从安德利游乐设备有限公司购买了熊出没滑梯一套，总价18000元； 14、湖南飞玩具厂销货单，拟证明原告从湖南飞达玩具厂购买儿童秋千滑梯2套，总价6400元； 15、湖南飞达玩具厂销货单，拟证明原告从玩具大本营购买儿童电动车、玩具车、脚力车及电池共计9000元； 16、照片，拟证明原告租房存放设备及场地被拆除前的照片； 17、照片，拟证明原告购买碰碰车照片、儿童沙滩池照片，滑滑梯等设备的照片； 18、照片，拟证明原告经营场地拆除改造后的照片； 19、收款凭证，证明原告向王素国支付租金5000元，租用场地存放设备； 20、证人证言，张燕出具证言，证明原告游乐场每年收入不会低于二、三十万元； 21、通知，拟证明被告通知原告移除游乐设施以及今后可以继续经营； 22、证人欧阳勇的证词一份（出庭作证），拟证明其为原告拆除和搬运碰碰车设施，6各人，每人工资150元等； 23、证人颜昌芝的证词一份（出庭作证），拟证明其承建五溪广场原告所经营的碰碰车游乐场地面硬化综合处理工程施工，原告给了我78000元等； 24、证人奠秋东的证词一份（出庭作证），拟证明其受戴爱华雇佣，一直管理游乐场，对游乐场所以情况都了解，游乐场更换了设备，一年营业收入二十至三十万元不等内容。 对原告的上述证据，被告的质证意见为：对证据1、6均没有异议。对证据7三性没有异议，反而证明原告只经营碰碰车。对证据2、3真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告只是承租碰碰车场地。对证据5真实性、合法性没有异议，关联性不能达到证明目的，反而证明原告经营项目的所有经营期限为3年，且经营权不能转让，经营期满后，经营业主所投入的动产设备设施当然归经营业主，设备可以转让，固定不能拆除的设施归管委会所有。对证据4三性均有异议，不完整，没有公章。证据8三性均有异议，发票专用章不应该盖在结算单上。证据9三性均有异议。证据10三性均有异议。证据11三性均有异议，这属于正常经营所承担的。12、13、14、15三性均有异议，与本案没有关联性。对证据16、17、18，拍照时间显示，改造前、改造后显示为同一时间，证据的三性均有异议，出租的场地只是经营碰碰车。证据19、20、21三性均有异议，反而证明改造完需要行政手续才可以经营。对证据22、23、24均有异议，不认可。 被告区环卫办为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、怀鹤发改投[2016]124号文件、鹤政函[2016]87号怀化新闻网资料一份，拟证明本案所涉经营场地改造因政策性不可抗力封闭施工，导致合同解除。 对于被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据的三性无异议，但该证据不属于不可抗力，没有证据证明了提质改造后就不能继续经营，场地改造完以后的场地实际是可以继续经营的。 对当事人无异议的证据即原告提交的1、6、7号证据及被告提交的1号证据，本院均予以确认和采信。对有异议的证据，本院分析认证如下： 原告提交的2、3、4、5、6、21号证据，被告不认可，但上述证据均是书证，可以其书面记载的内容证明相关案件事实，故本院对该证据予以确认和采信。原告的20、22、23、24号证据均系证人证言，被告均不认可，但未说明充分理由及提供反证；该证据可以与本院审理查明的案件事实及其他证据相互印证，故本院对上述证据予以确认和采信。原告提交的8-19号证据被告均不认可，经审查，上述证据系用于证明其损失的非正规票据及照片等，因上述证据均不符合证据的形式要求且不能相互印证，故被告的质证理由可以成立，本院对上述证据均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：被告原系承接怀化市鹤城区城市管理局、怀化市鹤城区公用事业管理局对五溪文化广场进行管理的事业单位。2004年，怀化城东新区生态园游乐项目及户外广告经营权进行拍卖。原告竞拍成功后从2004年4月一直经营到2017年4月，按年将租金交给被告，最后一次是2017年2月23日交纳租金20000元。原告主要的经营项目是碰碰车，同时还经营其他项目，并聘用奠秋东来负责经营管理，游乐场平均每年的经营收入达到15万元左右。原告拍卖的游乐场原租金为42000元每年，后来由于被告未履行承诺，金海广场旁占道经营的娱乐项目没有取缔，被告主动将租金逐步降为20000元每年。2017年2月23日原告交纳租金20000元。2017年4月12日，因城市提质改造，经批准，五溪广场被封闭施工，所有广场经营户搬离。2017年12月20日，被告组织经营户开会，通知所有经营户解除合同。 另查明，原告实际经营游乐场至2017年8月底(其中2017年4月至2017年8月非正常营业)。2009年至2016年，原、被告每年签订一次合同，约定租赁期为一年；2017年没有签订书面租赁合同。原告于2015年9月出资78000元对游乐场地面进行硬化综合处理，还出资若干对游乐场设施进行翻修。 本院认为，被告收取原告租金的行为，足以证明原、被告之间租赁合同（口头）关系事实存在；被告认为其主体不适格的辩解，不能成立，本院不予支持。本案争议的焦点问题有二：一为原告的损失数额是否有确凿证据证明的问题；二为被告单方解除租赁合同的责任问题。对于争议焦点问题，本院评议如下： 一、原告的损失数额是否有确凿证据证明问题。因原告提交的损失票据及证明没有合法正规票据予以证明，故对原告主张371627元各项损失的事实，本院不予支持。但原告陈述结合证人证言，可以证明原告正常经营涉案租赁场地营业年收入有十五万元以上，本院对该事实予以确认；原告于2015年9月出资78000元对游乐场地面进行硬化综合处理的事实，本院亦予以确认。 二、被告单方解除租赁合同的责任问题。依据查明的案件事实，原、被告双方虽未签订有书面合同，但是被告收取原告2017年一年的租金事实及结合之前双方的租赁惯例，故双方之间应认定为存在2017年一年期租赁约定。被告提前解除合同显然违背了双方关于租期的约定，依法应当承担违约责任。但是，被告对租赁场地的管理权限在2017年11月被政府指定移交，以及因城市提质改造建设系政府行为，被告无力抗辩；故本院认定涉案租赁合同的解除原、被告均无过错。鉴于原告因租期中途解除合同导致其经济损失客观存在，本院依据公平原则，判定原、被告各承担一半的责任；由于双方租赁合同一年一签，且原告未经被告书面同意自行改造场地，故原告自行改造场地的损失由原告自行承担；依据查明的事实，原告正常年经营收入本院酌情认定为15万元（每月平均为1.25万元），减去正常经营的4个月，还剩余8个月的经营损失，原、被告各承担一半为5万元。故对于原告要求被告赔偿损失的合理部分，本院予以支持。 由于租赁合同约定租期已经实际解除，且已对原告损失的合理部分进行了处理，故原告诉请判令解除原、被告签订的场地租赁合同已无必要；要求被告退还其租金二万元的诉讼请求，于理不合，本院不予以支持。 综上所述，原告要求被告赔偿各类损失诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；没有事实和法律依据部分，本院不予支持；原告要求被告退还租金2万元及解除租赁合同的诉讼请求，于理不通，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告怀化市鹤城区环境卫生工作管理办公室在本判决生效之日起十日内向原告戴爱华支付解除租赁合同补偿金50000元； 二、驳回原告戴爱华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6874元，减半收取3437元，由原告戴爱华负担1737元，被告怀化市鹤城区环境卫生工作管理办公室负担1700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨宏勇 二〇一八年十一月十六日 代理书记员  粟小妹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。