福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0123民初1744号 原告：福州筑家房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道福新路**市建工大楼综合**北向。 法定代表人：郑行发，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴永锋，北京市盈科（福州）律师事务所专职律师。 被告：游书铿，男，1976年6月27日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告：王玉珠，女，1978年8月26日出生，汉族，住福建省罗源县。 第三人：中国银行股份有限公司福州市晋安支行，住，住所地福州市晋安区王庄街道长乐中路**讲堂路东侧）福晟•钱隆国际附楼1层03集中商业。 负责人：李积勇，该行行长。 委托诉讼代理人：郁年、喻冰俊，福建世好律师事务所专职律师。 原告福州筑家房地产开发有限公司（以下简称筑家公司）与被告游书铿、王玉珠商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，根据原告筑家公司的申请，依法追加中国银行股份有限公司福州市晋安支行（以下简称中国银行晋安支行）为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告筑家公司的委托诉讼代理人吴永锋、第三人中国银行晋安支行的委托诉讼代理人喻冰俊到庭参加诉讼，被告游书铿、王玉珠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑家公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2010年1月30日签订合同编号为0150130的《商品房买卖合同》；2.判令两被告立即协助原告办理上述合同项下商品房预告登记等注销手续，并承担相关费用；3.判令两被告立即返还原告位于罗源县凤山镇岐余塘九大中心东侧第2幢18层1709号房屋（即罗源县凤山镇东外路12号蓝波湾小区2#楼1709单元）；4.判令两被告向原告支付购房款总额10%的违约金计95,019.3元；5.判令两被告立即返还原告因被告违约拖欠而导致原告承担的连带清偿责任执行款808,041.95元及违约金（以808,041.95为基数，从原告拖欠之日起至实际还清之日止按日万分之五计算）；6.判令两被告向原告支付因本案所产生的律师代理费18,000元。事实和理由：2010年1月30日，两被告与原告签订合同编号为0150130《商品房买卖合同》，合同约定两被告购买原告开发的位于罗源县凤山镇岐余塘九大中心东侧第2幢18层1709号房屋，房屋总价款为950,193元，合同约定了以按揭贷款方式支付购房款、利息及违约责任。原告已按合同约定交付商品房，中国银行晋安支行也已按约定发放了贷款，被告应按约偿还贷款本息。但自2014年11月起，被告不依约履行归还贷款本息义务，构成违约，导致中国银行晋安支行对原被告提起诉讼，业经晋安区人民法院（2015）晋民初字第2534号民事判决书作出判决，第一项判决游书铿、王玉珠应于本判决生效之日起十日内偿付中国银行晋安支行借款本金649,901.47元及利息、罚息21,279.08元（暂计至2015年5月18日，此后的利息罚息按合同约定计付至实际付清之日止）;第二项判决游书铿、王玉珠应于本判决生效之日起十日内偿付中国银行晋安支行因实现债权支付的律师费13,923元；第四项判决筑家公司对上述第一、二判项所确定的债务承担连带清偿责任；筑家公司承担保证责任后，有权向游书铿、王玉珠追偿。现原告因上述判决被晋安区人民法院执行，并执行完毕，故原告有权向被告追偿。根据合同约定，被告在获得贷款后应按约定定期归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，被告应于原告发出还款通知之日起5天内到原告处归还相关款项，并按每日万分之五的标准向原告支付违约金。被告累计三个月不交按揭款项，也不到原告处归还相关款项的，构成根本性违约，原告有权单方面解除合同，收回该房产，并没收定金。被告应当按照购房合同第四条约定的商品房价款总额的10%支付违约赔偿金并承担相关费用。2018年6月10日，原告向两被告发出了[关于要求履行《商品房买卖合同》项下义务的催告（含解除合同通知）律师函]。 游书铿、王玉珠未作答辩。 中国银行晋安支行述称，两被告贷款本息已经清偿完毕，原告代垫797,664.95元。 本院经审理认定事实如下：2010年1月30日，原被告签订了编号为0150130的《商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发的位于罗源县凤山镇岐余塘九大中心东侧第2幢18层1709号房屋，建筑面积124.73平方米，每平方米7618元，总价款950,193元。首期购房款190,193元于2010年2月1日前支付完毕。两被告于2010年3月17日与中国银行晋安支行签订了《个人一手住房贷款合同》，以讼争房产作为抵押，并由筑家公司提供阶段性连带责任保证。按揭贷款760,000元，于2010年3月18日支付到位。原告于2011年10月10日将讼争房屋交付给两被告。因两被告未按期支付银行按揭月供款，导致中国银行晋安支行提起诉讼，业经晋安区人民法院（2015）晋民初字第2534号判决书判决：一、游书铿、王玉珠应于本判决生效之日起十日内偿付中国银行股份有限公司福州市晋安支行借款本金649901.47元及利息、罚息21279.08元（暂计至2015年5月18日，此后的利息罚息按合同约定计付至实际付清之日止）；二、游书铿、王玉珠应于本判决生效之日起十日内偿付中国银行股份有限公司福州市晋安支行因实现债权支付的律师费13923元；三、游书铿、王玉珠不履行上述债务时，中国银行股份有限公司福州市晋安支行有权就游书铿、王玉珠提供担保的坐落于罗源县的房产折价或者从拍卖、变卖所得价款中优先受偿；四、福州筑家房地产开发有限公司对上述第一、二判项所确定的债务承担连带清偿责任；福州筑家房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向游书铿、王玉珠追偿。2018年5月11日，筑家公司被晋安区人民法院司法划扣808,041.95元，其中10,377元为执行费。原告于2018年6月10日向两被告发出[关于要求履行《商品房买卖合同》项下义务的催告（含解除合同通知）律师函]。 《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第三条第5款第（4）项约定：“如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%,则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房合同第四条约定的商品房价款总额的10%追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除购房合同及按揭合同而增加的费用由买受人承担”。 《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第六条约定：“买受人在获得贷款后应按约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应于出卖人发出还款通知之日起5天内到出卖人处归还相关款项，并按每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。买受人累计三个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，并没收定金。在扣除相关税、费后不计息退还买受人已支付的剩余购房款”。 《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第十二条约定：“合同双方发给对方的书面通知必须以挂号邮件，以本合同所列的通讯地址经邮局寄出，自寄出15日后视为送达，任何一方更改地址须以书面通知对方，否则本合同所列通讯地址即为有效通讯地址”。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。两被告未依合同约定按月缴纳按揭贷款引发诉讼，导致原告被法院司法扣划银行存款还贷，其行为构成违约，应承担违约责任。按照合同补充协议约定，原告有权解除合同，原告于2018年6月10日按合同约定的送达地址向两被告发出[关于要求履行《商品房买卖合同》项下义务的催告（含解除合同通知）律师函]，且双方在合同中约定书面通知自寄出15日后视为送达，故合同解除之日即为2018年6月25日。合同解除后，双方当事人均有权要求恢复原状并要求违约方赔偿损失。筑家公司被晋安区人民法院司法划扣808,041.95元，其中包含执行费10,377元，因原被告未按生效法律文书履行义务均有过错，执行费应各自负担一半，故两被告应返还原告代垫款802,853.45元。原告的第6项诉讼请求，因双方在合同中未明确约定，不予支持。两被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福州筑家房地产开发有限公司与游书铿、王玉珠于2010年1月30日签订的编号为0150130《商品房买卖合同》于2018年6月25日解除，游书铿、王玉珠于本判决生效之日起十日内协助福州筑家房地产开发有限公司办理讼争房预告登记等注销手续，并承担相关费用； 二、福州筑家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还游书铿、王玉珠购房款950,193元； 三、游书铿、王玉珠于本判决生效之日起十日内返还福州筑家房地产开发有限公司位于罗源县凤山镇岐余塘九大中心东侧第2幢18层1709号房屋（即罗源县凤山镇东外路12号蓝波湾小区2#楼1709单元）； 四、游书铿、王玉珠于本判决生效之日起十日内返还福州筑家房地产开发有限公司代垫款802,853.45元，并支付违约金（以802,853.45元为基数，从2018年5月11日起至还清之日止按日万分之五计算）； 五、游书铿、王玉珠于本判决生效之日起十日内支付福州筑家房地产开发有限公司违约金95,019.3元； 六、驳回福州筑家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,301元及公告费，由游书铿、王玉珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄义钊 人民陪审员  林 芳 人民陪审员  郑 雁 二〇一八年十一月二十一日 法官助理陈芳 书记员吴秀英 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。