海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初2735号 原告：琼海家鸿物业管理有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇嘉博路西侧鸿信嘉博棕榈园****。 法定代表人：屈海江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张薇，该公司职员。 被告：张芳，女，1964年3月5日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 原告琼海家鸿物业管理有限公司与被告张芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告琼海家鸿物业管理有限公司（下简称家鸿物业公司）的委托诉讼代理人张薇到庭参加诉讼。被告张芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付给原告自2014年2月7日至2018年7月1日拖欠的物业费6939.92元；2.判决被告支付给原告滞纳金2994.84元（按每天0.5%计算滞纳金）。事实和理由：被告于2012年7月25日与琼海鸿信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买“博鳌滨海小镇”1幢7层705室（住宅面积39.88㎡），并于2013年2月8日与原告签订了《前期物业管理协议》，约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式、起始时间及违约责任。原告作为物业服务公司提供了物业服务，被告作为“博鳌滨海小镇”1幢7层705室业主，未按时交纳物业服务费用，自2014年2月7日至2018年7月1日，累计欠物业服务费6939.92元及滞纳金2994.84元。经原告多次催要，被告均以种种理由拒不支付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告张芳辩称，2013年2月8日原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定被告博鳌滨海小镇1幢705房（面积39.88㎡）物业管理费为1.3元/㎡（1.0元管理费+0.3元日常养护费）、电梯费为20元/户.月、水电分摊费为0.1元/㎡，每年年底结一次，多还少补。被告当时也按照约定交纳了2013年2月8日至2014年2月7日的物业管理费478.5元（1.0元×39.88㎡×12月）、日常养护费143.6元（0.3元×39.88㎡×12月），原告出具了收费收据给被告。再者说双方已经按照合同约定，遵循自愿诚实信用原则，全面履行了义务；原告现诉讼请求拖欠物业费共计6939.92元，系按2.2元/月收取，额外加收6元/月的生活垃圾处理费，没有法定和约定依据，被告有权拒绝；原告擅自提高物业收费标准及额外收取费用，不仅违法违约，还没有及时通知到被告，侵害了业主的合法权益。针对原告的违法行为，被告将视情况向当地价格主管部门及房地产性质主管部门投诉；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。原告违法违规收费的书面催缴未送达被告（原告提交的快递单上的联系电话不是被告的电话），即便被告收到书面催缴通知书，也有正当理由拒绝交纳。原告诉求的物业滞纳金仍然没有法定约定依据，原告应自行承担相应的法律后果。综上所述，为准确适用法律，体现公平正义，彰显司法权威，维护被告的合法权益，请求人民法院依法裁判。 原告对其主张的事实，依法提交了如下证据：1.《物业管理合同》，证明原告与琼海鸿信房地产开发有限公司签订物业服务合同、接受对“博鳌滨海小镇”提供物业服务的事实；2.《商品房买卖合同》，证明被告购买了“博鳌滨海小镇”1幢7层705室商品房的事实；3.《前期物业管理服务协议》，证明双方履行的权利和义务；4.《欠费明细表》、《计算违约金表》，证明被告欠费的数额；5.编辑短信发送信息、催款函、邮寄回执，证明原告告知被告欠费数额的事实；6.《委托书》，证明琼海市环境卫生管理处委托原告代收城镇居民生活垃圾处理费每户每月6元；7.收费标准告示牌，证明原告将收费标准在小区告示的事实。被告提交的证据证据1、证据2与原告提交的证据2、证据3一致，其证据3为原告向其出具的收款收据，证明被告按照约定交纳了2013年2月8日至2014年2月7日的物业管理费478.5元、日常养护费143.6元的事实。经到庭举证、质证，并经本院审核，除了原告所举证据4不具有证明效力外，原告所举的其他证据及被告所举证据足以证明原告与商品房开发商签订物业管理合同、被告购买商品房后并与原告签订前期物业管理服务协议，约定收费标准、违约责任，以及原告向被告崔促支付物业费用、受委托代收城镇居民生活垃圾处理费每户每月6元等事实，依法予以采信作为认定本案事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系依法成立从事物业管理的企业法人。琼海鸿信房地产开发有限公司开发建设博鳌滨海小镇商住区后，于2012年12月15日与原告签订了《物业管理合同》，委托原告对该商住区提供前期物业管理服务。被告于2012年7月25日与琼海鸿信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买该商住区1幢7层705号房（面积39.88㎡）后，于2013年2月8日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：被告交纳费用时间自2013年2月8日起，物业管理费用每月1.3元/㎡（1.0元管理费+0.3元日常维修养护费），电梯费每户20元/月，水电公摊费每月0.1元/㎡，长期住户一次性预收6个月，短期住户一次性预收12个月；受有关部门或者单位委托代收代缴服务费；如逾期交纳，原告有权要求被告补交并收取从逾期之日起每天0.5%的滞纳金。签订协议后，被告仅按合同约定支付了2013年2月8日至2014年2月7日期间的物业管理费478.5元、日常养护费143.6元，自2014年2月8日起不再支付。原告通过发短信、催款函等方式向被告催促支付物业费用，但被告仍未支付。此外，原告作为物业服务管理企业，琼海市环境卫生管理处委托其代收城镇居民生活垃圾处理费每户每月6元；原告在庭审中主张双方口头约定第一年收取的物业费用以优惠价格计算，尔后收取价格同其他业主一致，但未能提供证据证明。原告催收物业费用未果，便向本院提起诉讼。本院立案后，依法向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票等诉讼文书，被告向本院提出书面答辩状，但未提出正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。 本院认为，本案系因物业合同引起的民事纠纷。原告、被告签订的《前期物业管理服务协议》，不违反有关法律规定，属于合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，被告应按合同约定支付相应的物业服务费用，但其自2014年2月8日起未支付，双方之间已形成合同之债，被告依法应当承担偿还债务的民事责任。因此，原告请求按照合同约定判决被告支付所欠的物业服务费用，有事实根据，符合有关法律规定，依法应予支持，但原告请求判令被告支付物业费6939.92元，系按每平方米2.2元/月计算，虽然原告主张签订合同时双方口头约定第一年以优惠方式收取物业费用，但未能举证证明，故原告要求按其与其他业主签订的合同约定的价格计算物业服务费用，没有事实根据，在双方未变更合同约定的收费价格之前，仍须按原告、被告签订的合同约定，以物业管理费用每月1.3元/㎡（1.0元管理费+0.3元日常维修养护费），电梯费每户20元/月，水电公摊费每月0.1元/㎡，按原告主张（被告住房面积面积39.88㎡）的面积39.80㎡计算，每月服务费应为：（1.3元/月×39.80㎡）+（0.1元/月×39.80㎡）+20元=75.72元，因合同约定了原告代收代缴服务费，琼海市环境卫生管理处委托其代收城镇居民生活垃圾处理费每户每月6元，而生活垃圾处理费涉及公共利益，既是每位城镇居民应尽的义务，也是原告作为物业服务企业应当承担的责任，故被告每月应交纳的物业服务费用为81.72元（75.72元+6元），被告自2014年2月8日起至2018年7月1日止，共欠物业服务费用为4576.32元（81.72元×52月=4576.32元）；合同约定了违约金的计算方法即从逾期之日起每天0.5%计算滞纳金，原告主张违约金2994.84元，系按每月物业费用133.46元计算，没有事实依据，应按每月81.72元自2014年3月8日起计算，原告主张计算至2018年6月30日止，故违约金应自2014年3月8日起至2018年6月30日止按每天0.5%计算。 综上所述，被告应偿付给原告自2014年2月8日至2018年7月1日拖欠的物业费4576.32元给原告，并自2014年3月8日起至2018年6月30日止以每月81.72元为基数按每天0.5%计付违约金；原告超出以上数额的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张芳于本判决生效之日起十日内偿付给原告琼海家鸿物业管理有限公司自2014年2月8日至2018年7月1日拖欠的物业费4576.32元，并自2014年3月8日起至2018年6月30日止以每月81.72元为基数按每天0.5%计算计付违约金给原告。 二、驳回原告琼海家鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 王 裕 二〇一八年十一月二十三日 书记员 羊琼花 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。