湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初7607号原告（反诉被告）：湖南英豪房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**红星大厦****。法定代表人：徐建忠，执行董事。委托诉讼代理人：刘金鹰，湖南威朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，湖南威朗律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：何旭，男，1987年2月23日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：陈美生，湖南金州律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南英豪房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）何旭(以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘金鹰、李峰，被告及其委托诉讼代理人陈美生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理撤销网上签约手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于长沙市雨花区英泰汇景豪庭3栋29层2906房，付款方式为被告于合同签订之日一次性支付全部价款446500元。合同还约定买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。上述合同签订后，被告一直未付房款，现逾期付款已经超过90日，达到合同约定的解除条件。之后，原告向被告提出解除合同，并要求被告共同前往相关部门办理撤销网上签约手续，但被告一直未予以理睬。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称：1.因原告尚欠张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀工程款，张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀指定原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，并约定以案涉房屋的购房款抵扣相应的工程款，故应认定被告早已履行付款义务；2.即使被告存在违约情形，原告主张解除合同应自具备合同解除权之日起一年内提出。被告向本院提出反诉请求：1.原告继续履行《长沙市商品房买卖合同》的义务，并协助和配合被告将房屋产权过户至被告名下；2.由原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：因原告拖欠承包商和材料商等债权人（含被告）的相关款项，原告向债权人承诺并同意以其房产来抵扣所欠款项。原告分别与债权人（含债权人所指定的人）签订了商品房买卖合同，用房款抵扣债权。本案中，被告与原告也是在这种情况之下所签订的《长沙市商品房买卖合同》。依据湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初9276号《民事判决书》和湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终1921号《民事裁定书》，原告应当向债权人张孟珠、陈白玉，张昊晟、陈孟婷、张阳秀等人支付工程款和保证金共计5300000元及逾期利息。因此，被告无需再向原告支付房款。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，是双方真实意想表示，合法有效，理应受到法律保护，双方应当按照该合同约定履行各自义务。原告辩称：1.原、被告未签订任何房屋抵债协议，即使原告与张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀有债权债务关系，也与本案无关；2.被告并非原告的债权人，其未按约定支付购房款，原告有权解除合同；3.原告系基于被告的违约行为主张解除合同，且被告的违约行为一直持续，原告没有超过诉讼时效期限。经审理查明：2016年1月16日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201500022906），约定：1.被告以5000元/㎡的价格购买原告开发建设的位于湖南省长沙市雨花区房，总房款为446500元；2.被告应于合同签订之日向原告一次性支付全部购房款；3.原告应于2016年12月31日前向被告交付案涉房屋；4.被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同：（1）若原告解除合同，被告按应付款的1%向原告支付违约金；（2）被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，但被告应以应付款为基数，按照每日万分之一的标准，自合同约定的付款期限之次日起计算至实际全额支付应付款之日止的违约金。上述合同签订后，原告在长沙市住房和城乡建设委员会办理了该合同的网签登记。2018年8月27日，原告以被告未及时支付购房款为由，主张解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201500022906），经协商未果，遂诉至本院。被告以双方之间存在以房屋抵债的约定为由，主张原告继续履行合同，并于2018年9月18日向本院提起反诉。另查明：1.2013年6月25日，湖南红星建设有限公司（以下简称红星公司）与张卫民协议约定将红星公司总承包自原告的英泰汇景豪庭3#、6#楼人工挖孔桩及桩基坑浮锚杆业务分包给张卫民；2.2015年2月10日，原告与张卫民进行结算，确认原告尚欠张卫民工程款总额为16050000元，后原告陆续支付共计10950000元；3.原告曾向张卫民出具《承诺书》（未落款出具时间），内容为：“我公司承诺支付红星建筑桩基锚杆工程承包人张卫民未付工程款按以下时间节点支付：2015年4月份支付80万元，5月份支付200万元，6月份全部付清。如果前面280万元不能按时付清，以每平方米4500元的单价抵项目房产。”；4.2015年5月13日，张卫民因病死亡；5.2016年12月12日，张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀向本院提起诉讼，本院于2017年11月20日作出（2016）湘0111民初9276号民事判决（现已发生法律效力）：原告应向张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀支付尚欠张卫民的工程款5100000元及逾期付款利息，并退还合同保证金200000元。在本案审理过程中，被告述称：1.其系张孟珠丈夫，且相关物业服务企业已向其交付案涉房屋；2.因原告要求经过法院判决确认原告尚欠张卫民的工程款具体数额，然后再用于抵扣购房款，故张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀于2016年12月12日向法院起诉主张工程款及保证金。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、网签信息查询截图、《民事判决书》、《民事裁定书》、《承诺书》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。一、本案中，双方当事人争议的焦点问题为：1.被告是否违约，即被告应支付给原告的购房款446500元是否已通过抵扣部分工程款的形式付清；2.原告是否有权主张解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。针对以上焦点问题，本院分析认定如下：1.被告未按合同约定向原告支付购房款，构成违约。其理由为：（1）尽管根据被告提交的湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初9276号《民事判决书》和湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终1921号《民事裁定书》等证据，可以证明原告确实与张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀存在债权债务关系，但与本案不属于同一法律关系；（2）被告辩称张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀指定原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，并约定以案涉房屋的购房款抵扣相应的工程款，原告对此当庭予以否认，且被告提交的《承诺书》中虽然提及了“……不能按时付清，以每平方米4500元的单价抵项目房产”等内容，但根据现有证据无法证实原告与张卫民或者其继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀之间约定了具体的抵债方案，也无证据证明张卫民或者其继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀共同指定过原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》；此外，原、被告在双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中实际约定的单价也并非《承诺函》中载明的4500元/㎡，而是5000元/㎡；（3）张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀于2016年12月12日向本院提起诉讼时，主张了原告尚欠张卫民的全部工程款及保证金等，未提及部分工程款已用于抵扣本案所涉购房款，亦未对诉讼请求进行相应扣减，该情况与被告的抗辩意见存在矛盾；（4）被告述称张卫民的继承人张昊晟、陈白玉、张孟珠、陈孟亭、张阳秀于2016年12月12日向法院起诉主张工程款及保证金系应原告要求，以便在明确所欠工程款及保证金的具体数额后再进行抵扣，也间接证实原、被告在签订《长沙市商品房买卖合同》时并未达成具体的抵扣协议。因此，对被告关于其已通过抵扣部分工程款的形式向原告付清购房款的抗辩意见，本院不予采纳。2.原告的合同解除权于2017年4月16日消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，根据双方合同约定，被告应于合同签订当日（即2016年1月16日）向原告一次性付清全部购房款446500元。被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，即原告自2016年4月16日起有权解除合同。在双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中，并未约定合同解除权的行使期限，且双方均未提交证据证明原告曾向被告进行过催告，故原告的合同解除权行使期限应认定为一年。同时，原告未向本院提交证据证明其曾于2017年4月16日前向被告主张过解除合同，故本院认定原告的合同解除权于2017年4月16日消灭。二、关于合同的履行。在当事人未能协商一致解除合同的情况下，合同解除权消灭的法律后果是合同必须继续履行，但并不影响守约方依照合同的约定追究违约方的违约责任。本案中，原告的合同解除权因已超过法定的行使期限而消灭，故本院对原告主张解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及被告协助原告办理撤销网上签约手续的诉讼请求，不予支持；对被告主张原告按照《长沙市商品房买卖合同》的约定，协助被告将案涉房屋产权登记至被告名下的诉讼请求，予以支持，但被告须先向原告支付购房款446500元及以446500元为基数，按照每日万分之一的标准，自合同约定的付款期限之次日（即2016年1月17日）起计算至全部购房款付清之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）湖南英豪房地产开发有限公司的诉讼请求；二、被告（反诉原告）何旭于本判决生效后15日内向原告（反诉被告）湖南英豪房地产开发有限公司支付购房款446500元及以446500元为基数，按照每日万分之一的标准，自2016年1月17日起计算至全部购房款付清之日止的违约金；三、原告（反诉被告）湖南英豪房地产开发有限公司于被告（反诉原告）何旭履行本判决第二项付款义务之日起15日内协助被告（反诉原告）何旭将位于湖南省长沙市雨花区房屋产权登记至被告（反诉原告）何旭名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由原告（反诉被告）湖南英豪房地产开发有限公司负担；反诉受理费40元，由原告（反诉被告）湖南英豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  岳求生二〇一八年十一月二十二日书记员  秦 瑶附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。