海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1168号上诉人（原审原告）：邹知月，男，1975年11月22日出生，汉族，公民身份号码×××，住福建省古田县。委托诉讼代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠，海南云帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南省国营南田农场，统一社会信用代码×××，住所地海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。法定代表人：彭隆荣，该农场负责人。委托诉讼代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南农垦神泉集团有限公司，统一社会信用代码×××，住所地海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。法定代表人：彭隆荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：高翔，海南嘉天律师事务所律师。上诉人邹知月因与被上诉人海南省国营南田农场（以下简称南田农场）、被上诉人海南农垦神泉集团有限公司（以下简称农垦神泉公司）土地租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邹知月的委托诉讼代理人刘一凡和王惠、被上诉人南田农场的委托诉讼代理人李志前、被上诉人农垦神泉公司的委托诉讼代理人高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹知月上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持邹知月的一审诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由南田农场、农垦神泉公司承担。事实和理由：一、一审法院追加农垦神泉公司为被告存在程序错误。南田农场已于2008年6月4日正式移交三亚市政府管理，南田农场和农垦神泉公司不存在合并或将要合并的事实。因此，一审法院不应当追加农垦神泉公司为被告。二、一审判决认定本案不存在“交易习惯”是错误的。在十几二十年的时间内，七千户果农对南田农场的十几万亩土地进行承包租赁管理，双方没有合同约定，也没有口头约定，长期相安无事，应当认定存在双方共同遵守的“交易习惯”。三、一审法院遗漏南田农场长期鼓励支持果农建“芒果楼”的事实。南田农场从上个世纪八九十年代就提出“四个一工程”，之后以下岗职工盖“芒果楼”补贴1.5万元的方式代替了房改，无疑是允许并承认土地长期承包的意思表示。四、一审法院曲解相关法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“不定期租赁”立法本意是尽力稳定合同关系。适用该条款必须先适用《中华人民共和国合同法》第六十一条。在双方毫无疑问存在“交易习惯”的情况下，一审法院未依法适用《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，属于适用法律错误。综上，邹知月与南田农场没有签订书面合同，责任不在于邹知月。邹知月响应南田农场的号召，发展芒果生产，在芒果地上建房立业，其全家就业生产生活全部依赖果园及园内房屋。为维护邹知月的合法权益，请求二审法院支持邹知月的上诉请求。南田农场和农垦神泉公司共同辩称：一、一审追加农垦神泉公司为被告程序合法。根据中共中央、国务院、海南省政府及海南农垦集团的相关文件，南田农场与原海南神泉集团有限公司改制组建农垦神泉公司，南田农场的人财物划归农垦神泉公司，所有的经济活动都由农垦神泉公司来行使，而且土地的转化也正在办理当中，而其社会职能已经剥离，由新成立的南田居民委员会承接。因此，南田农场已不是独立的民事主体，不是本案的适格当事人。南田农场之所以没有注销是为了解决一部分历史遗留问题，而没有其他的权利。因此，本案的适格当事人是农垦神泉公司，一审追加农垦神泉公司是合法和必要的。二、本案不存在长期租赁的交易习惯。邹知月未签租赁合同，其诉讼请求是要求按360元/亩/年继续交地租。以前双方存在租赁关系是肯定的，但是按360元/亩/年交付租金不是交易习惯，而是一段时间内根据形势确定土地的租金是360元/亩/年。所以，每年360元/亩不是双方形成的交易习惯，只是形成一段时间的租金标准。一审不支持邹知月的诉讼请求是正确的。邹知月向一审法院起诉请求：一、判决确认邹知月与南田农场存在长期（不少于20年）事实上的土地承包合同关系（承包金360元/亩/年）；二、判决南田农场继续履行双方业已存在的长期《土地承包合同》；三、判决南田农场与邹知月按双方业已存在的事实上长期土地承包关系的基本要点（期限不少于20年，承包金按360元/亩/年）签订书面《土地承包合同》，并由双方分别持有合同文本；四、判决南田农场和农垦神泉公司签订上述书面合同不得胁迫邹知月接受“发包方有权随时解除合同”及其他显著损害承包人合法权益的条款；五、本案诉讼费由南田农场和农垦神泉公司承担。经一审法院释明，邹知月变更诉讼请求为：一、判令南田农场按业已存在的每年4月至5月份邹知月以360元/亩/年标准向南田农场交纳本年度土地承包（租赁）金的交易习惯继续履行合同；二、本案受理费由南田农场承担。一审法院认定事实：邹知月与南田农场存在长期的土地租赁关系，租赁的土地面积为37.8亩。邹知月在地上种有芒果树和建造房屋。南田农场与邹知月未签订书面租赁合同，未约定租赁年限。邹知月按360元/亩/年的标准向南田农场支付土地租赁费。2016年12月12日，海南省农垦投资控股集团有限公司作出《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》[琼垦企发（2016）523号]，同意南田农场公司制改革方案，并由南田农场与海南神泉集团有限公司改制组建新的海南神泉集团有限公司，新的海南神泉集团有限公司为农垦控股集团独资的一人有限公司，该公司组建完成后将公司名称变更为海南农垦神泉集团有限公司。2017年3月28日，海南神泉集团有限公司更名为“海南农垦神泉集团有限公司”。另查，南田农场开展对职工、居民家庭承包（租赁）农业用地进行调查，向土地使用人邹知月发出《指界通知书》，对邹知月租赁的土地进行调查和测量，要求邹知月出席现场指界。农垦神泉公司根据新一轮海南农垦改革要求，清理调整不合理土地承包关系，解决土地承包租期过长、租金过低等问题，于2017年7月通知包括邹知月在内的承包户解除原先租赁关系，由邹知月按照实际测绘面积和有关文件规定的价格与农垦神泉公司换签新的土地租赁合同。邹知月认为农垦神泉公司提供的格式合同中有部分条款不公平，不同意与农垦神泉公司签订合同，遂提起诉讼要求维持原先土地承包单价，在每年4月至5月份按360元/亩/年土地承包（租赁）金的标准继续履行合同。邹知月起诉时将农垦神泉公司列为被告，经一审法院释明，其明确诉讼请求后撤回对农垦神泉公司的起诉，一审法院口头裁定准许。之后，一审法院经审查，认为南田农场公司制改革后，农垦神泉公司作为南田农场与邹知月土地租赁关系的权利义务继受者，案件审理与农垦神泉公司有利害关系，故依职权追加农垦神泉公司作为本案共同被告参加诉讼，并征询邹知月是否变更诉讼请求，邹知月表示不变更。一审法院认为，本案争议焦点为：一、南田农场和农垦神泉公司作为本案被告主体是否适格；二、本案法律关系属土地承包经营合同关系还是土地租赁合同关系；三、邹知月主张在每年4月至5月份按360元/亩/年的价格缴纳土地租金的标准继续履行合同是否具有事实和法律依据。一、关于南田农场和农垦神泉公司的诉讼主体资格邹知月承租南田农场的土地，长期以来在土地上种植果树和建造房屋，在南田农场公司制改革前，邹知月与南田农场存在土地租赁关系，且本案处理可能涉及南田农场经公司制改革并入农垦神泉公司后邹知月与南田农场的土地租赁关系存续、履行以及权利义务承继问题，故南田农场与本案处理结果有直接利害关系，南田农场是本案适格被告，南田农场和农垦神泉公司抗辩南田农场不是本案适格被告理由不成立，一审法院对该抗辩不予采纳。根据海南省农垦投资控股集团有限公司（海南省农垦总局）《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》，农垦神泉公司是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条关于“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”的规定，南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务应当由农垦神泉公司承继。海南神泉集团有限公司已更名为农垦神泉公司，兼并南田农场，南田农场不再作为实体机构存在。虽然南田农场作为被兼并企业尚未办理工商注销登记，但依照《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条规定，根据南田农场被兼并后的上述具体情况，农垦神泉公司应作为责任主体承担民事责任。农垦神泉公司作为本案被告主体适格，一审法院依职权追加农垦神泉公司作为被告并无不当，对邹知月提出该抗辩理由不予采纳。二、本案法律关系属土地承包经营合同关系还是土地租赁合同关系涉案土地是国有划拨地，土地使用者可将划拨土地使用权进行转让、出租、抵押，因此认定农垦神泉公司和邹知月之间存在土地租赁合同关系。三、邹知月主张每年4月至5月份按360元/亩/年标准缴纳土地租金继续履行合同是否具有事实和法律依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案邹知月和农垦神泉公司（南田农场）并未约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。农垦神泉公司根据新一轮海南省农垦改革要求，清理调整不合理土地承包关系和解决土地租金过低问题，于2017年7月通知包括邹知月在内的承租户解除原先租赁关系，提出与邹知月换签新的租赁合同，但邹知月没有接受。根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”和第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”以及第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，邹知月和农垦神泉公司没有对合同继续履行的租赁价格、履行方式、履行期限达成一致意见，邹知月以业已履行的情况作为今后继续履行合同内容的条件，系其单方意思表示，没有取得出租方农垦神泉公司的同意，邹知月主张南田农场按其单方要求继续履行合同，有悖于合同履行的自愿原则和公平原则。虽然南田农场和邹知月之前存在长期的土地租赁关系，但在新一轮海南省农垦改革的大背景下，邹知月和农垦神泉公司没有就合同继续履行的内容达成合意的情况下，不能以此认定双方长期的土地租赁关系等同于双方形成“交易习惯”，邹知月的历年交租情况不适用《中华人民共和国合同法》第六十一条关于形成“交易习惯”的情形。故邹知月提出每年4月至5月份按360元/亩/年缴纳土地租金的原标准继续履行合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条之规定，判决：驳回邹知月的诉讼请求。一审案件受理费100元（邹知月已预交），由邹知月负担。二审中，邹知月提交一份《做一个不忘初心的“筑梦人”》的新闻报道，拟证明南田农场在26年前就提出并实施“四个一”工程（即一份产业、一栋楼、一辆车、一份股份），而近期南田农场为与企业合作开发建设温泉小镇、共享农庄等“十大项目”，通过提高租金门槛并在格式合同中强行加入其有权随时解除合同条款，强行回收土地用于“十大项目”的建设。南田农场和农垦神泉公司对该证据的真实性无异议，但对该证据所证明的内容有异议。经庭审质证，本院认为该证据与本案无关联性，故不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院二审予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见及本案的事实，本案二审争议焦点为：一是一审追加农垦神泉公司为共同被告是否属于程序错误；二是双方当事人是否存在租金为360元/亩/年和租期为长期的交易习惯。一、关于一审追加农垦神泉公司为共同被告是否属于程序错误的问题根据《中共中央、国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》和《中共海南省委、海南省人民政府关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》规定，深化农垦改革的要求是推进垦区集团化和农场企业化改革。《海南省农垦投资控股集团有限公司（海南省农垦总局）关于海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》同意南田农场、海南神泉集团有限公司改制组建农垦神泉公司，是执行中共中央、国务院和海南省委、省政府的上述文件规定。农垦神泉公司是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，已办理了工商注册登记，并以自己的名义执行上述文件规定，收取承包（租赁）户2017年土地承包费（租金），且与部分承包（租赁）户签订了新的土地承包（租赁）合同。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条关于“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”的规定，南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务已由农垦神泉公司承继。南田农场作为被兼并单位，虽未办理工商注销登记，但实际已不再作为实体机构存在。邹知月在一审起诉时将南田农场和农垦神泉公司列为共同被告，后又申请撤回对农垦神泉公司的起诉，一审法院裁定予以准许。其后，一审法院又根据案件审理需要依职权追加农垦神泉公司作为共同被告参加诉讼，并向邹知月进行了释明。一审法院追加农垦神泉公司作为共同被告参加诉讼，不影响本案的公正审理和处理结果。因此，邹知月上诉主张一审追加农垦神泉公司为共同被告属于程序错误，理由不能成立。二、关于当事人是否存在租金为360元/亩/年和租期为长期的交易习惯的问题根据本案查明的土地租金交纳时间和方式，邹知月每年4月至5月份向南田农场一次性交纳一年的土地租金，双方之间存在先交一年土地租金，之后使用土地一年的实际情况。对于邹知月主张存在土地租金标准为360元/亩/年的交易习惯，因租赁初期每年土地租金就远低于360元/亩，每年土地租金的标准前后发生过变化，而且邹知月主张土地租金360元/亩/年的标准长期不变，既不公平合理，也不符合社会经济发展和日常生活经验。因此，应认定在邹知月租赁土地期间不存在固定不变的土地租金的交易习惯。关于邹知月主张土地租赁期限为长期的交易习惯，邹知月一次性交纳一年土地租金，经南田农场予以收取后可继续使用，仅代表邹知月使用所租赁土地的期限往后一年，但邹知月不能证实双方是以多长年限作为租赁周期，应认定不存在邹知月主张的租赁期限为长期的交易习惯。因此，本案不存在固定不变的土地租金标准和租赁期限为长期的交易习惯，邹知月主张其与南田农场存在租金为360元/亩/年和租期为长期的交易习惯，不符合《中华人民共和国合同法》第六十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条关于“交易习惯”规定的情形。鉴于南田农场的债权债务已由农垦神泉公司承继，南田农场已不可能再继续履行合同，而邹知月又拒绝追加农垦神泉公司作为责任主体，且邹知月与南田农场之间不存在每年4月至5月份邹知月以360元/亩/年标准向南田农场交纳本年度土地租赁费的交易习惯。因此，邹知月的诉讼请求不能成立，应不予支持。综上，邹知月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由邹知月负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈德雄审 判 员 黄学文审 判 员 梁 朝审 判 员 李柔翰审 判 员 陈太洪审 判 员 王晓艳审 判 员 孙 媛 二〇一八年十一月二十三日法官助理 郭帅帅书 记 员 唐 毅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。