甘肃省兰州市七里河区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)甘0103民初3258号 原告孙涛，男，1990年7月8日出生，汉族，住甘肃省永登县。 原告王会萍，女，1990年5月18日出生，汉族，住甘肃省高台县。 委托诉讼代理人赵勤娟，甘肃陇潮律师事务所律师。 委托诉讼代理人王语璇，甘肃陇潮律师事务所律师。 被告：兰州迪威房地产开发有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路**。 法定代表人：王习诚，该公司董事长。 委托诉讼代理人何康生，甘肃圣方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人王晓冬，甘肃圣方舟律师事务所律师。 原告孙涛、王会萍诉被告兰州迪威房地产开发有限公司（简称迪威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙涛、王会萍的委托诉讼代理人王语璇、赵勤娟与被告迪威公司的委托诉讼代理人王晓冬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告按照合同约定向原告交付经相关部门验收合格的房屋，并依法提供相应的商品房验收合格证明文件；2.判令被告按照合同约定，支付房款总价每日万分之一点五的逾期违约金至实际交付之日止，现暂计算至2018年6月30日止，即15661.23元；3.判令被告明确房屋的具体交付日期，提供不了具体日期，申请提高违约金赔付比例；4.本案所有的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：2016预05130，合同显示：出卖人（被告）以出让方式取得位于兰州市七里河区民乐路53号、编号为3-9-（2）-8-2-1的地块的使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为：都市篮湾。原告作为买受人购买的房屋为“预售商品房”。预售商品房批准机关为兰州市住房保障和房地产管理局。依据合同约定，原告购买被告的预售商品房（位于兰州市七里河区民乐路**第******），总金额为576841元，双方约定的付款方式为：原告于2016年2月21日支付房款196841元，剩余房款380000元办理银行按揭支付。合同约定，被告应于2017年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格、并符合合同约定的商品房交付给原告使用，若被告未如期交付，逾期超过30日，原告要求继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价万分之一点五的违约金。合同还约定，房屋达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若被告未出示证明文件，原告有权拒绝交接房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告如期如数向被告交付了购房款，被告却未能如期交房。被告于2017年12月29日发布《告知书》，告知全体业主，由于部分工程尚未完工不能如期交房，承诺以违约金抵付部分入住费。2018年1月15日，被告再次发布《告知书》，承认违约事实并将违约金以现金形式于次月初支付。然而至2018年2月，被告意图向包括原告在内的部分业主强制交付房屋，业主到达现场后发现房屋仍未建设完成，且无任何验收合格证明及其他相关文件，房屋远未达到入住条件，故原告等业主拒绝接收房屋，被告也未向原告支付违约金。2018年5月14日，原告等业主与被告多次沟通达成会议纪要，内容为：1.违约金赔付的计算方式和支付方式；2.被告在2018年6月15日前交付房屋。然而，至2018年6月15日，原告及其他业主前往被告处沟通，发现涉案房屋仍未办理任何验收手续，被告在房屋未达到验收标准的情况下为规避违约金而强制交付房屋，其延期交付行为严重侵害了原告的合法权利。 被告辩称：1.被告出售的涉案房屋已经验收合格，达到《商品房买卖合同》约定的交房条件，原告起诉要求房屋需经“有关部门”验收合格，无合同依据。双方签订的合同仅约定“该商品房经验收合格”，即只要经建设方、施工方、监理方、地勘、地勘方及设计方共同验收合格到了合同约定的交房条件。2.2018年5月14日，被告就交房时间与原告等全体业主代表进行商谈，确定交房时间为2018年6月15日，且形成了《会议纪要》，交房时间已明确告知了原告，且被告已于《会议纪要》约定的时间开始交房，且已经通知了原告，但原告迟迟不接收房屋。至本案开庭时，已经有360户业主办理了入住手续。3.《会议纪要》明确约定“对违约金以交房时间为节点，抵入住费用，多退少补”，在双方已有明确约定的情况下，原告再行主张违约金的诉讼请求不应支持。原告拒收房屋，无权再要求被告支付违约金。 本院经审理查明如下事实：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。双方有争议的事实主要为，1.涉案房屋现在是否达到了合同约定的交付条件；2.被告迟延交付房屋导致的违约金的计算时间。对于第1个争议事实，原告提供的证据为2018年2月11日兰州市建设工程安全质量管理站及兰州市委书记李荣灿通过官方网络向含原告在内的业主就被告欲交付的房屋质量问题所作的答复打印件，拟证明被告欲交付的房屋未达到合同约定的交付使用条件，原告等业主向官方反映后，官方答复兰州市建设工程安全质量管理站经调查，认为涉案房屋未进行节能验收和竣工验收，该管理站于2018年1月30日向被告下发《建设工程质量整改通知书》，涉案房屋因未竣工验收一直未达到交付给业主使用的条件。经被告质证，其对原告的证据真实性有异议，认为证据为复印件，答复内容没有公章，来源不明确，且原告提供的官方答复日期在前，被告实际交付房屋的时间为2018年6月15日，日期在后，原告的证据不具备证明力。被告提供的反驳证据为与原告同一小区同一户型的业主李文华的验房入住手续、《钥匙门禁发放登记表》，拟证明涉案房屋已经达到交付使用的条件，原告所在的小区已有569户业主入住使用。原告质证认为部分业主入住并不当然证明涉案房屋合格达到交付的条件，且原告并未入住，该证据不具备关联性，不认可证明目的。本院经审查认为，被告作为涉案房屋的义务交付方，具有证明该房屋竣工验收合格具备交付条件的举证责任，在本案中其并未提供证明房屋验收合格的直接证明文件，其提供的证据不具备证明力，本院不予采信，其应当承担举证不能的后果，本院认定涉案房屋现在并未达到合同约定的交付条件。对于第2个争议事实，原告提供的证据为《商品房买卖合同》和《甘肃增值税普通发票》，拟证明原告履行了交付房款的义务，被告未按合同约定在2017年12月31日前交付合格的涉案房屋，违约金应自2018年1月1日起计算至房屋验收合格并实际交付之日止。经质证，被告对原告证据的真实性无异议，但不认可证明目的。被告提供的反驳证据为《会议纪要》复印件一份、向原告交房的短信通知截图及交房通知张贴照片7页、原告同一小区同一户型的业主李文华的验房入住手续，拟证明2018年5月14日被告与原告所在的都市篮湾小区全体业主达成协议，约定被告承诺在2018年6月15日前交付房屋，且被告实际上已于2018年6月15日向原告等业主通知交房，故违约金应计算至2018年6月15日。经质证，原告对被告证据不认可，认为《会议纪要》上没有原告的签字，原告亦未委托业主代表签字，原告未收到被告的交房通知，且被告的房屋不合格，即使被告提出交付原告也有权拒绝，不认可被告的证明目的。本院经审查认为，原告对《会议纪要》的反驳理由成立，结合第1个争议事实认定，原告确实有权拒绝接受房屋，故视为被告一直未向原告交付验收合格的房屋，本院认定违约金应计算至原告要求的房屋验收合格并实际交付之日止。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方应依约全面履行合同义务。在原告依约履行合同义务后，被告应依约在2017年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房，故原告要求被告继续交付验收合格的房屋的诉讼请求，于法有据。但对于何为“验收合格”，原告认为应经兰州市建设局和安全质量监督站检验合格并出具证明，被告认为仅需经建设方、施工方、监理方、地勘、地勘方计方五方共同验收合格即可。本院认为我国目前实行的是商品房竣工验收备案制度，“验收合格”指经建设、勘察 设计、施工、监理五方单位竣工检收合格的房屋，即具备交付条件，购房者若认为交付的房屋存在质量问题可起诉要求开发商承担质量瑕疵保证责任。而原告要求的经兰州市建设局和安全质量监督站检验合格，系行政机关对商品房的程序性备案登记制度，并非商品房交付使用的必备条件，故被告交付的房屋仅需达到建设方、施工方、监理方、地勘、地勘方及设计方五方共同验收合格即可告交付房屋时未提供上述五方验收合格的证明，原告可依约拒绝接受房屋，因被告的原因造成房屋迟延交付产生的违约金可一直计算。因此，结合事实认定，对于原告要求被告自2018年1月1日起按照房款总价每日万分之一点五向原告支付逾期违约金至实际交付之日止的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于原告要求被告承诺具体交房日期若未如期交房，提高违约金赔付比例的诉求，因其未提供约定的违约金过分低于其损失的证据，本院对该诉讼请求不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告兰州迪威房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告孙涛、王会萍交付位于兰州市七里河区民乐路53号第53幢2单元1403室房屋一套，并同时向原告提供该房屋所属建筑经建设方、施工方、监理方、地勘、地勘方及设计方验收合格的报告div> 二、被告兰州迪威房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内以房款总价576841元，按照每日万分之一点五向原告孙涛、王会萍支付自2018年1月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金。 三、若被告兰州迪威房地产开发有限公司按照判项一在交付房屋时不能提供该房屋所属建筑经建设方、施工方、监理方、地勘、地勘方及设计方验收合格的证明文件可拒绝接收房屋，被告应支付的违约金可继续按照判项二计算至房屋交付且提供证明文件之日止。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费392元，因适用简易程序减半收取196元，由原告负担98元，被告负担98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  周瑞芹 二〇一八年十一月二十七日 书记员  孙 婷