湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2465号上诉人(原审被告)：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李艳华，女，1984年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人李艳华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初2126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汇龙公司委托诉讼代理人李万华，被上诉人李艳华的委托诉讼代理人黄亚梅到庭参加本院组织的调查询问。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.大幅度核减李艳华请求的违约金，改判汇龙公司承担李艳华因延期办证受损数额30%以内的违约责任；3.本案一、二审诉讼费由李艳华合理负担。事实和理由：（1）一审判决汇龙公司支付李艳华逾期办证违约金43,057元[以购房款522,089元为基数，按年利率4.35%自2016年7月1日起计算至为李艳华办妥产权证书之日止（2018年5月24日）]的证据不足。一是一审法院忽视房屋初始登记改为不动产登记在客观上导致延迟办证的基本事实。根据合同约定汇龙公司应在2016年6月23日前向产权登记机关提交应当由其提供的相关资料并协助买受人办妥商品房初始产权登记，郴州市人民政府于2016年6月28日实行不动产统一登记的全新管理制度，而在实施前房产部门已经停办商品房初始登记，同时也停止了收受商品房初始登记的资料。二是自实行不动产统一登记管理制度改革以来，不动产登记部门因机构整合、部门组建、资料整理、人员编制等原因，导致郴州的不动产权证办理停滞、放缓、积压的情况加倍严重，即使到现在办证工作推进仍然迟缓。（2）一审判决违约金计算至办妥产权证书之日止缺乏证据支持。根据合同约定，汇龙公司只要向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助买受人办妥商品房产权登记，即完成合同义务。因此计算违约金截止的时间最长到汇龙公司向产权登记机关全面完整的提供应当由其提供的相关资料之日止。（3）李艳华系购房自住，几乎没有损失，一审违背违约金以损失为基础的立法宗旨属适用法律错误，应予改判。双方对逾期办证违约金既无合同约定，也无计算依据，同时李艳华也没有提供证据证明其存在损失，一审法院按照已付购房款的总额，按同期银行贷款利率计算逾期办证违约金错误。（4）汇龙公司有新证据证明李艳华存在未付清购房款的情况，双方合同约定购房面积为115.74平方米，实测面积为125.07平方米，汇龙公司多次向李艳华催缴面积差价款42,086元，但李艳华至今未付清。因此，汇龙公司有权拒绝协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并不承担任何责任。（5）涉案工程项目因业主方投诉致使涉案部分房型需重新审批规划，汇龙公司也被处罚款近700,000元，各业主均已知悉被处罚一事，也知悉规划变更一事，故各业主应当接受因规划变动导致的办证迟延。李艳华辩称，不动产登记制度的变更，对案涉房屋办证没有造成任何影响。没有办证必然会有损失，汇龙公司说没有损失不是事实。变更规划汇龙公司没有告知李艳华，李艳华不知情，汇龙公司也没有提供证据证明李艳华对变更规划知情。李艳华已经支付全部购房款，而且根据双方合同约定，未交清购房款，汇龙公司可以不协助办理房产证，但李艳华本案主张的是未办理初始登记的违约责任。合同没有约定逾期办证违约金计算方式是事实，但当事人主张违约金有法律依据。李艳华向一审法院起诉请求：1.判令汇龙公司支付逾期办理首次登记（初始登记）造成李艳华无法办理不动产权证（房屋权属登记）违约金50,800元（违约金按贷款年利率4.35%上浮30%计算，从2015年1月1日暂计算至2018年3月24日，最终计算至房屋首次登记之日止）。2.本案诉讼费用由汇龙公司承担。一审法院认定事实：（一）2012年12月，李艳华（买受人）与郴州汇龙置业有限公司（出卖人）签订编号为的《郴州市商品房买卖合同》及附件。该合同第三条、第四条、第九条约定：李艳华购买郴州汇龙置业有限公司开发的“汇龙·万宝国际城”第栋层号房，建筑面积115.74㎡，单价4510.88元/㎡，总房款为522,089元；郴州汇龙置业有限公司在2014年12月30日前交付房屋。第十六条“关于产权登记”约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：……3、详见附件四：合同补充协议”。附件四《合同补充协议》第五条约定，双方同意本合同第十六条“关于产权登记的约定”补充如下：以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。（二）上述合同签订后，李艳华依约向汇龙公司付清了全部购房款522,089元，汇龙公司于2016年4月29日向李艳华出具了发票。涉案房屋已于2018年5月24日办妥不动产首次登记（即初始登记），证号为：湘（2018）北湖不动产权第号，权利人为郴州汇龙置业有限公司，证上载明涉案房屋的竣工时间为2016年10月30日。（三）2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》（2014年11月24日正式公布）取消了原来的“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“1、自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。2、自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”（四）因汇龙公司超规划审批建设，郴州市城乡规划局2016年9月12日对郴州汇龙置业有限公司作出郴规罚字[2016]14号行政处罚决定书，对郴州汇龙置业有限公司予以罚款。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点在于：能否认定汇龙公司存在违约行为；如果汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任。一、关于能否认定汇龙公司存在违约行为的问题。汇龙公司抗辩逾期办证系实施不动产统一登记的政策变动导致，属不可抗力，不应认定为违约。对此，一审法院认为：1.《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；2.郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日停止受理登记业务，但汇龙公司未提供证据证明其在此之前曾向房产登记机构递交了办证申请和资料；3.郴州市不动产登记中心已于2016年6月21日起正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明，但汇龙公司亦未提供证据证明其此时已向不动产登记中心递交了办证申请和资料，无法证明是不动产登记政策变动导致逾期办证；4.汇龙公司曾于2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚，而且涉案房屋在2016年10月30日才竣工，这些事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的涉案楼盘并不具备办证条件。故对汇龙公司的该辩称意见，不予采纳。综上，汇龙公司逾期办理房屋首次登记（初始登记）构成违约。二、关于汇龙公司应如何承担违约责任的问题。1.关于违约金的计算标准。李艳华根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，请求按照银行贷款年利率4.35%上浮30%来计算违约金，而汇龙公司则请求调减违约金。一审法院认为，因汇龙公司存在逾期办证违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务，故李艳华要求汇龙公司承担违约责任，予以支持；但上述司法解释虽规定“可以”上浮，却并未使用“应当”一词，法院可以根据案件的具体情况具体适用；由于政策的改变确实给办证带来了困扰，且涉案房屋早已交付给李艳华，合同的主要目的已经实现，故按照中国人民银行贷款基准年利率4.35%，不再予以上浮或下调来计算违约金，更为恰当。2.关于违约金计算的起止时间。李艳华主张违约金自2015年1月1日起计算至房屋首次登记之日止，而汇龙公司主张违约金计算至其向产权登记机关提交应当由其提交的相关材料之日止。根据上述合同及附件的约定，汇龙公司应在2016年6月23日前向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助李艳华办妥产权登记，故李艳华主张从2015年1月1日开始计算违约金，不予支持；李艳华主张违约金计算至房屋首次登记之日止，予以支持。考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始核发不动产权属证书或登记证明，结合本院的生效裁判，一审法院酌定从2016年7月1日开始计算违约金，至2018年5月24日汇龙公司已完成涉案房屋首次登记（初始登记），逾期违约金为43,057元（522,089元×4.35%÷365天/年×692天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告李艳华逾期办理房屋首次登记（初始登记）违约金43,057元（从2016年7月1日计算至2018年5月24日止）。二、驳回原告李艳华的其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1070元，由被告郴州汇龙置业有限公司承担907元，由原告李艳华承担163元。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。汇龙公司提交2份证据：1.《不动产测量报告》，拟证明李艳华所购房屋实测面积多于合同约定面积；2.律师函、EMS快递单一份，拟证明汇龙公司委托律师向李艳华催收了超过合同面积部分的房款。李艳华对汇龙公司提供的证据的真实性没有异议，对关联性提出异议，认为所谓的超过合同面积部分就是汇龙公司承诺赠送给李艳华的原规划中的镂空采光部分。李艳华无需支付所谓超过面积部分的房款，也没有收到汇龙公司的律师函。因双方对证据的真实性没有异议，本院予以采信。本院二审查明事实：涉案房屋实测建筑面积大于合同约定的房屋面积。本院查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点：汇龙公司是否应承担逾期办证的违约责任，如需承担，应如何计算违约金。汇龙公司与李艳华签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，合同合法有效。该合同关于产权登记的约定为：双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起90日内完成该商品房的初始登记。汇龙公司没有在合同约定的交房后90日内完成该商品房的初始登记，违反了合同约定。《不动产登记条例》于2014年11月24日公布，2015年3月1日施行，郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日停止受理登记业务，2016年6月21日起正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明，而涉案房屋因汇龙公司违规建设，在2016年9月12日、2017年10月31日还被郴州市城乡规划局予以处罚，而通过规划审核是办理初始登记的必要条件，汇龙公司因违规建设被处罚的事实可以证明在合同约定的办证期间内和不动产登记政策实施转换过程中，汇龙公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件。汇龙公司提出逾期办证系实施不动产统一登记的政策调整导致，属于不可抗力，不应承担违约责任的主张不能成立，依法不予支持。汇龙公司逾期办证构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，一审法院按照中国人民银行贷款基准利率4.35%计算违约金，没有完全按照上述规定按逾期贷款利息予以上浮，已经兼顾了汇龙公司的利益。一审法院考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始核发不动产权属证书或登记证明，酌定从2016年7月1日开始计算违约金至2018年5月24日[汇龙公司完成涉案房屋首次登记（初始登记）之日]，一审法院认定汇龙公司逾期办证692天，逾期违约金为43,057元（以已付购房款522,089元为基数，按年利率4.35%计算），处理妥当。汇龙公司关于仅承担李艳华迟延办证受损金额30%以内的违约责任的主张，本院不予支持。涉案房屋面积的误差系规划调整所致，现双方当事人对是否应当支付涉案房屋面积误差款项、何时支付等存在争议，合同中也没有约定出现面积误差时价款应在何时支付，汇龙公司不因李艳华未支付房屋面积价差款而享有先履行抗辩权，其以李艳华未交清涉案房屋面积误差款项为由，主张李艳华对延迟办证负有责任，应减轻或免除汇龙公司违约责任的理由不成立，本院不予支持。综上所述，汇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费554元，由上诉人郴州汇龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李惠铭审判员  徐作顺审判员  刘殳扬二〇一八年十一月二十日法官助理郝敏书记员李东雪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。