北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0113民初24193号原告：黄振兴，男，1984年11月6日出生，汉族，浙江省苍南县×××村民，住浙江省苍南县，身份号码×××。委托诉讼代理人：李珍，广东国晖（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘堂，广东国晖（北京）律师事务所律师。被告:北京太和嘉利商贸有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇西环南路******5-1，统一社会信用代码91110117MA0053PM13。法定代表人：汪漫，经理。被告：汪漫，女，1971年3月31日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。被告：杨首忠，男，1968年5月31日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。上述三被告共同委托诉讼代理人：彭勃，北京首信（天津）律师事务所律师。被告：白生东，男，1975年11月24日出生，汉族，河北省保定市阜平县×××村民，住北京市朝阳区，身份号码×××。被告：杨瀚，男，1969年1月14日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市昌平区，身份号码×××。上述二被告共同委托诉讼代理人：程赞，北京市仁杰律师事务所律师。第三人：北京市顺义区马坡镇衙门村村民委员会，住所地北京市顺义区马坡地区衙门村安乐路**，统一社会信用代码54110113A028619823。法定代表人：王乃湖，主任。委托诉讼代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫丽群，北京朗空律师事务所律师。原告黄振兴诉被告北京太和嘉利商贸有限公司（以下简称太和公司）、汪漫、杨首忠、白生东、杨瀚、第三人北京市顺义区马坡镇衙门村村民委员会（以下简称衙门村委会）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄振兴及其委托诉讼代理人李珍、刘堂，被告太和公司、汪漫、杨首忠的共同委托诉讼代理人彭勃，被告白生东、杨瀚的共同委托诉讼代理人程赞，第三人衙门村委会的委托诉讼代理人闫丽群、李岩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄振兴向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《房屋转让合同》无效；2、判令被告太和公司返还购房款65万元、手续费3万元；3、判令被告汪漫、杨首忠、白生东、杨瀚、第三人衙门村委会在太和公司赔偿责任范围承担连带赔偿责任；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月29日，原被告签订房屋转让合同，由被告将其位于北京市顺义区×××房屋的使用权转让给原告，期限为45年，转让费共计65万元。合同签订后，原告于2016年8月29日向被告支付65万元转让费以及变更手续费3万元。2018年5月28日，上述房屋因系违章建筑，被北京市顺义区人民政府强制拆除。合同签订期间，被告声称依法取得×××土地使用权，未如实向原告告知房屋系违章建筑的事实，已经构成欺诈。汪漫作为公司股东，杨首忠、白生东、杨瀚作为公司匿名股东，均未实际履行出资义务，应当与太和公司承担连带赔偿责任。第三人明知被告在出租土地进行违章建设，未予以制止，造成原告的损失发生，第三人存在过错，应当与五被告共同承担赔偿责任。综上所述，为维护原告方合法权益，现诉至法院。被告太和公司、汪漫、杨首忠共同辩称：合同效力由法院判决认定，但是房款应当由所有被告共同返还。被告白生东、杨瀚共同辩称：我方没有签订房屋买卖合同，也没有收到房款，故不同意原告所有的诉讼请求。第三人衙门村委会述称：不同意我方承担连带责任及诉讼费。我方不是合同相对方，也均未参与涉诉案件，更没有收到过原告支付的购房款。原告的所有财产损失均与第三人无关。原告起诉第三人无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《房屋转让合同》原件一份、收据原件一张、支付宝电子凭单二张、手机掌上银行转账截屏一张、《强制拆除决定》复印件一张，第三人提交的《土地租赁合同》原件一份，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：太和公司系自然人独资公司，汪漫系太和公司法定代表人。杨首忠与汪漫系夫妻关系。汪漫、杨首忠与衙门村委会于2012年12月8日签订《土地租赁合同》，约定：汪漫、杨首忠承租×××委会原址小学校的土地，出租年限为20年，自2012年12月8日至2032年12月7日止，每年租金23100元，在每年12月8日交当年租金；承包期内，因国家和上级规划建设开发用地，双方应服从国家和上级需要，承租方按国家和上级规定搬迁，，地上赔偿归承租方所有合同到期后自动顺延30年，租金调整为每年25100元。汪漫、杨首忠租赁后在该租赁土地上建造了涉诉楼房。2016年8月29日，太和公司（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《房屋转让合同》，内容为：甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，己依法取得北京市顺义区×××土地使用权，依照《中华人民共和国经济合同法》甲、乙双方在自愿、平等、公平、协商一致的基础上，就×××房屋转让事宜达成如下协议：一、甲方经批准，在上述地块建设的房屋定名为×××。二、乙方所受让房屋为【现房】【期房】，乙方对所受让房屋享有45年的使用权，即从2016年10月1日到2061年9月30日为止。三、乙方所受让房屋基本情况:本项目占地面积为7亩，共计三栋房屋。乙方所受让房屋为北京市顺义区×××；合同约定建筑面积为78平方米；该房屋用途为住宅；属于砖混结构……四、转让金及相关费用：1、房屋转让金（合同签订之日前交付):按整套一次性支付45年的转让费计算，总金额为65万元整……7、合同变更费：在乙方受让期间，不得随意变更合同受让方。如需变更合同的受让方需乙方带领新的受让方及原合同到甲方物业管理办公室进行统一的合同变更手续。合同变更费用为每次3万元，变更为新受让方后原合同同时作废。8、房屋装修费用（合同签订之日前交付）：本项目的所有房屋都由甲方统一装修，房屋的装修标准与甲方提供的样板间标准相同……五、房屋交付时间。房屋达到交付转让条件（具体交付标准见合同附件二），甲方在2016年10月1日前将质量合格的房屋交付乙方；合同还约定了其他权利义务。2016年8月29日，太和公司向原告出具65万元的收据一张。双方确认原告已向太和公司支付房款65万元，涉诉房屋于2016年10月1日交付原告。2018年5月23日，北京市顺义区马×××人民政府发布《强制拆除决定》，内容为：×××：你（单位）在×××集体土地上未取得北京市规划行政主管部门的许可手续进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款之规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定责令你（单位）于2017年8月3日之前自行拆除，逾期未拆除，我单位将依据北京市228号令于2018年5月28日上午八时依法组织拆除。2018年5月28日，涉诉房屋因系违建被政府强制拆除。双方确认涉诉房屋没有房产证及审批规划手续。审理中，原告表示刚开始是李旭照跟开发商买的涉诉房屋，后原告与李旭照谈以原告名义买，李旭照撤出，原告与太和公司签订合同，根据合同多给了太和公司3万元更名费，该3万元付到了太和公司职员付金鹏个人账户，没有收据；房款65万元是原告给的李旭照，李旭照再交给太和公司，李旭照是通过其个人账户及其岳父徐作球的账户分两次转账给的太和公司职员董连涛，原告没有给过李旭照其他钱款；太和公司是汪漫个人独资企业，汪漫与公司财产混同，汪漫不能证明其与公司财产独立，故依据公司法汪漫应承担连带责任；其他被告有合作协议，其享有权利就应承担义务，补充协议第３条中也约定了共同承担法律责任；衙门村委会违法出租，作为村管理机构，对于明显是违章建设的行为没有阻止，对于房屋被强拆也存在过错，应承担责任。原告提交如下证据予以证明：1、银行转款记录截图一份、支付宝电子凭单2张；2、《补充协议》复印件一份。对此，太和公司、汪漫、杨首忠表示证据1真实性、证明目的认可，但是原告转账给付金鹏的3万元手续费无法确认是给的太和公司，董连涛、付金鹏是白生东的人，相应的款项都是白生东收取，不认可太和公司收取了该3万元；证据2对该补充协议真实性、证明目的均认可，警察也给白生东、杨瀚做过笔录，二人认可收过房款，申请调取派出所相关记录，房款应按比例共同返还。白生东、杨瀚表示证据1真实性无法确认；证据2补充协议真实性认可，证明目的不认可。衙门村委会表示对上述证据真实性其无法确认，其没有参与。白生东、杨瀚表示其二人没有收款，根据《合作协议书》约定，合作方式是汪漫负责办理房屋手续，白生东、杨瀚负责建房，只对房屋质量负责，房屋因没有手续被拆除与杨瀚、白生东无关，是汪漫的责任。白生东、杨瀚提交《合作协议书》原件一份予以证明。对此，原告、太和公司、汪漫、杨首忠均认可真实性，不认可证明目的，并表示该合作协议书可以证明原告、太和公司、汪漫、杨首忠各自的主张。衙门村委会表示真实性无法确认，不认可证明目的。衙门村委会表示涉诉土地性质是集体土地建设用地，有土地证，登记在村委会名下，租赁给汪漫、杨首忠的时候地上有房屋，对于该地上后建的涉诉房屋没有经过村委会，村委会只是基层群众性自治组织，并非管理者，更无权认定是否为违法违章建筑，村委会不存在任何过错，原告要求村委会承担连带赔偿责任，无事实和法律依据。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条的规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第三十七条（六）的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告与太和公司签订的《房屋转让合同》实为房屋买卖合同关系，由于涉诉房屋系在农村集体土地上建造，既未取得房屋产权证，亦未取得相应的审批规划手续，且被相关政府部门认定为违法建筑，现已被强制拆除，故原告与太和公司达成的房屋买卖合同关系违反了法律的强制性规定，应属无效，对原告请求确认其与太和公司签订的《房屋转让合同》无效的请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。太和公司收取的房款65万元应当返还给原告，故对于原告返还房款的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的手续费3万元，太和公司不认可系太和公司收取，但同时表示收取该款的付金鹏系白生东的人员，相关款项均由白生东收取，综合案件房屋买卖过程以及付款情况等审理查明的事实，太和公司与白生东之间系内部关系，相对买房人，所有工作人员代表的均是太和公司，故付金鹏的收款行为亦代表的是太和公司，故对于原告主张返还手续费3万元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张汪漫应承担连带责任之请求，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。汪漫未能举证证明其个人财产与公司财产独立，故对于原告主张汪漫承担连带责任之请求，本院予以支持。关于原告主张杨首忠、白生东、杨瀚、衙门村委会承担连带责任之请求，因上述人员均非合同签订主体，该请求缺乏依据，故本院不予支持。对于太和公司、汪漫、杨首忠调取证据之申请，本院亦决定不予调取。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四、第三十七条（六）、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告黄振兴与被告北京太和嘉利商贸有限公司于二〇一六年八月二十九日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告北京太和嘉利商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告黄振兴房款六十五万元及手续费三万元；被告汪漫对此承担连带给付责任；三、驳回原告黄振兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千三百元，由被告北京太和嘉利商贸有限公司、汪漫负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一八年十一月二十七日书记员  何星星