西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初11684号原告:绿地集团浐灞实业有限公司，住所地：西安市浐灞新区幸福南路**。法定代表人:李蓟，该公司董事长。委托代理人:张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人:马乐，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。被告:李某某，男，汉族，1979年9月26日出生，住陕西省神木市北大街**。身份证号：6127221979********。委托代理人：崔永利，陕西富州律师事务所律师。第三人：中信银行股份有限公司西安分行，，住所地：西安市碑林区朱雀路中段**负责人：胡宝安。原告绿地集团浐灞实业有限公司与被告李某某、第三人中信银行股份有限公司西安分行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人及被告的委托代理人出庭参加了诉讼。第三人经合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地集团浐灞实业有限公司诉称，2010年12月6日。原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于西安浐灞新区幸福南路96号绿地国际生态城55幢1单元1-3层10102号房屋，总价款9053142元，约定被告通过按揭方式支付房价款，后被告与第三人签订个人一手住房贷款合同，原告为被告按揭提供连带保证责任。按揭手续完成后，被告应按期足额支付贷款本息，后被告向银行偿还本息，经第三人催收，不能按期偿还本息，第三人从原告账户中扣划了相应金额，截止2016年12月底扣划金额804770.79元。原告在承担保证责任后，多次要求被告清偿垫付的按揭贷款本息，原告于2016年12月29日按照被告提供的地址邮寄了催款函，被告至今未偿还银行按揭贷款本息。被告的上述行为，严重侵害了原告合法权益，依据商品房买卖合同补充协议附件六第2.3.4项中约定，买受人未能向贷款银行履行其应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为保证人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），买受人应在接到出卖人通知之日起十日内除全额返还出卖人代付款及该贷款总额10％的违约金外，并须按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若购买人未按照规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按照总房价款的20％向出卖人支付违约金。原告认为，被告不能按期向银行偿还本息导致原告承担了保证责任，且经原告催告后仍不能清偿原告垫付的按揭款本息的行为违反了商品房买卖合同约定，按照约定，原告诉至法院，要求解除双方签订的商品房买卖合同，总价款9053142元，由被告支付违约金1810628元，判令被告返还房屋并协助原告办理商品房备案注销手续，支付原告代偿款804770.79元，暂计算至2016年12月20日，具体金额以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准。判令被告及第三人配合原告到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续，本案全部诉讼费用由被告承担。被告李某某辩称，原告的诉讼请求不应在一案中解决，追偿权和解除合同不应在一个案子中解决。原告无权行使合同解除权。中信银行已经起诉李某某，偿还全部银行贷款，碑林法院的判决已经生效，要求偿还全部按揭房贷款。原告行使解除权，可能导致重复付款。物权法规定，预告登记后未经权利人同意不得处理不动产。原告诉讼请求第五项说明了房屋预告登记后，已经赋予房屋物权效力，未经被告同意不得行使该权利。况且，李某某欠案外人王刚的钱，该房屋也被案外债权人申请法院查封，该房屋目前正在拍卖中。神木法院的强制执行已经阻却了原告相关权利的行使，故原告物权解除合同。退一步讲，法院解除合同，法院应当判令原告返还被告首付款及合同解除前被告交纳的所有月供款，碑林法院判令被告承担的购房款应当由原告承担，原告主张的诉讼费、违约金及利息均不能成立。第三人中信银行股份有限公司西安分行经本院合法传唤未出庭参加诉讼，亦未提交任何书面陈述意见及证据材料。经审理查明，2010年12月6日，原告与被告签订商品房买卖合同，该合同约定，被告购买原告开发的位于西安浐灞新区幸福南路96号绿地国际生态城第55幢1单元1-3层10102号房屋，合同总价款9053142元，付款方式为首付加按揭。同时，被告与第三人签订个人一手住房贷款合同，原告为被告按揭提供连带保证责任。上述购房按揭贷款手续办理完毕后，被告按照贷款合同约定开始向第三人按期足额支付月供款项，但在合同履行过程中，被告未能按期向第三人偿还月供款，经第三人催收，仍未能按期偿还本息。因被告按揭购房与第三人签订个人一手住房贷款合同，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带保证，故第三人从原告账户中扣划了相应金额，截止2016年12月底扣划金额804770.79元。原告为被告垫付的上述款项，被告至今未向原告偿还。2016年12月29日，原告按照被告提供的地址邮寄了催款函，被告至今未偿还银行按揭贷款本息。另查明，2012年12月，被告与第三人签订个人一手房贷款合同后，第三人向被告发放了按揭放款643万元，但被告自2014年10月15日起连续逾期还款至今，为此，第三人将被告及原告诉至西安市碑林区人民法院，经审理作出如下判决：1、解除被告与第三人的个人一手房贷款合同，2、被告偿还第三人截止2016年6月24日的贷款本金5103184.22元，利息140280元，以及实际付款日止中国人民银行同贷款利率计算的债务利息，3、原告对上述债务承担连带责任；二、案外债权人王刚将本案被告诉至神木市人民法院，经法院主持调解，李某某与王刚达成调解，由李某某偿还王刚借款385万元以及利息，王刚在诉讼期间，申请神木市法院财产保全，神木市法院将本案争议房屋保全，即对房屋作出预查封裁定。现原告诉至法院，要求按照其与被告签订的合同约定，即依据商品房买卖合同补充协议附件六第2.3.4项中约定，买受人未能向贷款银行履行其应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为保证人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），买受人应在接到出卖人通知之日起十日内除全额返还出卖人代付款及该贷款总额10％的违约金外，并须按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若购买人未按照规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按照总房价款的20％向出卖人支付违约金。根据上述已经查明的事实，被告未按照约定偿还银行贷款，原告基于保证责任，其账户中款项被银行代扣804770.79元（截止2016年12月20日）属实，被告也未按照商品房买卖合同补充协议附件六第2.3.4项中约定履行其相应义务。以上事实，有当事人提供的商品房买卖合同、催款函及邮政快递详单、代付款资料、西安市碑林区人民法院民事判决书、陕西省神木市人民法院民事调解书以及裁定书、双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同，对双方均有法律上的约束力，双方应依约履行，否则构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，可以解除合同。”本案被告作为买受人，购买原告开发的商品房，并申请银行按揭贷款，原告为被告按揭购房提供阶段性连带责任保证，因被告逾期偿还贷款致使原告承担连带责任保证，第三人据此从原告保证金账户扣除相应逾期款额，原告亦根据合同约定的地址给被告发出催款函，履行了通知义务，原告依据合同履行相关义务后合同解除条件成就，可行使合同解除权，现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及偿还代付款，有合同依据，本院依法予以支持。关于原告请求被告应按照房价款20％承担违约金的诉讼请求，因该约定系双方签订合同前原告预先起草的格式化条款，且约定的违约金标准明显过高，有悖违约金弥补损失的原则，综合考量后，本院酌情按照房价款的百分之五计算违约金，由被告予以支付为妥。截止2016年12月20日，原告已为被告代偿按揭款804770.79元，该款项在本案合同解除后，被告应当给付原告，并且由被告支付2016年12月20日之后被告应付而未付，第三人实际从原告处扣除的款项（以第三人扣除的款项依据为准）。鉴于本案商品房买卖合同已经解除，合同解除后一方可以请求违约方采取补救措施或者赔偿损失，因本案商品房买卖合同在有权机关办理了备案登记及预购商品房抵押预告登记手续，合同解除后，作为被告应当依据合同约定协助原告办理该商品房买卖合同的备案登记注销手续。至于预购商品房抵押预告登记手续，依据有关规定及合同约定，第三人及被告应当配合原告办理预购商品房抵押预告登记注销手续，本院亦予以支持。关于被告辩称被告因涉及其他债务纠纷，已经被案外债权人申请保全预查封本案争议房屋的意见，因其辩称意见无法律依据，本院不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告绿地集团浐灞实业有限公司与被告李某某于2010年12月6日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10132041）。二、被告李某某应于本判决生效后十日内协助原告绿地集团浐灞实业有限公司办理合同登记号为：Y10132041《商品房买卖合同》登记备案注销手续。三、被告李某某、第三人中信银行股份有限公司西安分行于本判决生效后十日内协助原告绿地集团浐灞实业有限公司办理预购商品房抵押预告登记注销手续。四、被告李某某应于本判决生效后十日内向原告绿地集团浐灞实业有限公司支付2016年12月前的代偿款804770.79元，2016年12月之后如产生代偿款，则被告李某某应向原告绿地集团浐灞实业有限公司支付实际垫付的款项（以银行扣款凭证为准）。五、被告李某某应于本判决生效后十日内支付原告绿地集团浐灞实业有限公司违约金452657元。六、驳回原告绿地集团浐灞实业有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费75172元，由被告承担。因原告已垫付受理费，故被告应于本判决书生效后十日内将其承担的受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  陈红联审判员  郭天鲁审判员  郝 杰二〇一八年十一月二十九日书记员  赵永亮