广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17226号原告（反诉被告）：佛山市南海区大沥土地资源开发公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：高展祥。委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。（代理期限：2018年8月15日至2018年10月7日止）委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。（代理期限：2018年10月17日起）委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈啟明，男，1990年12月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：林钻友，广东泓磊律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥土地资源开发公司与被告陈啟明租赁合同纠纷一案。本院于2018年8月24日立案后，被告在答辩期间提起反诉，本院经审查决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，并于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨健霖、卢淑芬到庭，被告的委托诉讼代理人林钻友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.确认原告与被告在2017年10月10日签订的《租赁合同书》已于2018年6月17日解除；2.原告没收被告交纳的合同保证金141600元；3.被告立即向原告支付从2018年4月10日起至2018年6月16日止的租金合计52706.67元及相应的迟延支付利息（从2018年4月10日起，自每月逾期之日即每月18日至实际清偿之日，以每月租金23600元为本金按日息5‰计算）;4.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年10月10日签订了《租赁合同书》（合同编号为：沥土资租赁字XX号，以下简称涉讼合同），约定原告将位于佛山市南海区XX商铺（以下称涉讼租赁物）出租给被告作商业、办公使用，租赁物的建筑面积为196平方米，租赁期限从租赁物移交被告之日起，即从2017年10月10日起计算五年。根据《租赁合同书》第三条的约定，租赁物每月租金总额为23600元，租金每满三年在上一期租金的基础上递增12%；租金不包括物业管理费用，物业管理费用由被告自行承担。签订合同当日，被告应向原告交纳141600元作为被告履行合同的保证金。《租赁合同书》约定被告应在当月应缴租金之日起8日内将当月租金以存入甲方指定的银行账户的方式缴交，逾期交纳的，被告应自逾期之日起每日按月租金金额的5‰向原告支付滞纳金,逾期超过30天不缴交租金（含部分）的，则被告构成违约，原告有权解除合同，无偿收回租赁合同项下的租赁物以及被告在租赁物上增建或改建的建筑物及其附属物，并没收被告已交纳的合同保证金，同时要求被告付清所欠的租金及有关费用。被告与原告于2017年10月10日签订了《租赁物移交确认书》，确认原告依约按现状将上述租赁物移交被告使用，应于每月10日缴租金。《租赁合同书》签订后，被告交纳了2018年4月9日前的租金，但从2018年4月10日起开始拖欠租金。被告2018年5月30日向原告送达《通知》，称其已不再经营，将租赁物整体移交给回原告，但被告并没有与原告办理解除合同及移交租赁物的手续。原告2018年6月12日向被告送达《告知函》，要求被告与原告办理租赁物移交手续，但被告拒收，原告于2018年6月17日自行收回租赁物。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同已于2018年6月17日解除，被告应向原告支付完毕2018年4月10日至合同解除之日的租金及相应的迟延支付利息。被告答辩并反诉称，一、涉讼合同应为无效合同。1、根据原告在立案时提交的证据《中华人民共和国国有土地使用证》反映原告主张的涉讼租赁物所在地块土地使用者为南海市大沥区办事处，使用权类型为划拨国有土地使用权。2、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。原告出租的土地属国有划拨土地，双方签订合同时原告没有向被告出示过任何已按规定办理批准登记手续的证明材料，且根据该地块的土地使用证载，原告不是土地的权利人。3、原告没有提交任何证据证明涉讼租赁物已经取得规划许可和施工许可并通过了消防验收。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉讼合同应属无效。二、因合同无效，原告无权没收被告的保证金141600元。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故原告无权没收被告的保证金141600元。三、退一步说，即使涉讼合同有效，涉讼合同的解除期限应为2018年5月17日，而非2018年6月17日。由被告提交的微信记录可以反映，被告于2018年5月17日已以微信的形式告知原告不再租赁涉讼租赁物，并于2018年5月18日再次告知原告不再经营，故涉讼合同应于2018年5月17日解除。另外，由被告提交的视频可以反映，被告于2018年5月31日在原告办公室现场把自己持有的锁匙交给原告，且明确告知对方已清空租赁场地，涉讼场地自2018年5月31日起已由原告直接控制。综上，涉讼合同自2018年5月17日起解除，原告要求被告支付2018年5月17日后的租金没有依据。四、即使合同有效，即使被告存在逾期支付租金的情形，原告主张的逾期违约金明显过高，请求法院调整。因涉讼合同为无效合同，原告因无效合同取得的保证金应予以退还，故被告提出反诉请求：1.确认原告与被告在2017年10月10日签订的《租赁合同书》无效；2.原告向被告退还保证金141600元；3.本案诉讼费由原告承担。原告对反诉辩称，一、原告与被告签订的租赁合同合法有效。被告系通过南海区大沥镇公共资源交易所竞得涉讼租赁物的使用权，并于2017月10月10日与原告签订涉讼合同，原告于同日将涉讼租赁物交付给被告使用。涉讼合同是双方真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应合法有效。其次，土地权属人系大沥镇政府，大沥镇政府系原告唯一的股东，且其已委托原告对涉讼租赁物进行出租及管理（如证据8、证据9所示），涉讼租赁物一直且长期以来均由原告对外出租，期间从未有第三人对其使用权属问题提出过异议，原告有权出租涉讼租赁物。二、原告有权没收保证金。根据涉讼合同第八条第3款的约定，在租赁期间，非因本合同约定可提前终止的原因，单方面提前解除本租赁合同或其他约定没收情形的，原告可以没收合同保证金。本案中，被告曾致函原告，函件落款时间为2018年5月30日，其称因其本人原因不再经营，决定不再继续履行合同（如证据7所示）。因被告原因，使得双方签署的涉讼合同在有效的合同期限内无法继续履行，同时使得涉讼租赁物目前仍置于闲置状态，原告需在相关法律程序完结后，才能再行通过公共资源交易平台公开对外招租。另外，涉讼租赁物为公有物，公有资产交易工作流程内容繁多、从前期整理、立项审批到最终的交易完成所需时间较长（至少需半年以上时间）、同时需花费的人力物力较大（如证据10《共有资产交易流程表》所示）。如此，被告的违约行为造成了原告较大的实际损失，原告有权没收合同保证金。综上所述，请法院依法驳回被告的全部诉讼请求，支持原告的本诉全部诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告出示告知函，但未举证证明已送达被告，且被告否认收到该函件，本院对该证据证明力不予认定；原告出示公有资产交易工作流程为复印件，且被告对该证据不予认可，本院对该证据不予审查。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：位于大××城区××路地块，地号为XX，登记权属人为南海大沥办事处，用途为综合楼，已办理划拨国有土地使用权设定登记。2017年10月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同书》（合同编号为：沥土资租赁字XX号），约定甲方将位于佛山市南海区大沥镇XX号商铺按移交时的现状出租给乙方使用作商业、办公，出租面积196平方米，租赁期限从租赁物移交乙方之日起计5年；租金首年每月为23600元，租金每三年在上一期基础上递增12%，租金按月缴交，先交付后使用，乙方须在当月应缴租金之日起8日内将当月租金以存入甲方指定的银行账户方式缴交租金，自逾期之日起，乙方须每日按逾期缴付部分租金金额的千分之五向甲方支付迟延履行违约金；乙方应于2017年10月17日前向甲方缴交141600元作为履行本合同的保证金；乙方逾期超过30日不交租的或非因合同约定可提前终止的原因单方提前解除合同的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用；等等。同日，双方签订《租赁物移交确认书》，确认甲方自2017年10月10日将租赁物移交乙方使用，租赁期限从当日起至2022年10月9日，依法必须在每月18日前按上述《租赁合同书》约定向甲方缴交租金。2017年10月11日，原告开具收据确认收到被告支付合同保证金141600元。2018年5月17日，原告微信通知被告交租，被告回复称“唔做了”。同年5月18日，原告再次微信联系被告“你星期一过去黄岐我公司办理手续”，被告回复“好”，原告称“尽快办理，未办理按合同规定执行，租金还要交的”。2018年5月31日，被告向原告发出《关于通知贵司解除租赁合同及收回租赁场地的函》，主要内容为：被告因本人原因不再承租涉讼租赁物，决定提前解除双方签订的《租赁合同书》，被告送达本函前已撤出涉讼租赁物，请原告在收到本函件之日起3日内与被告联系，办理回收租赁物场地的交接手续。2018年9月28日，案外人佛山市南海区大沥镇人民政府出具《证明》，确认位于佛山市南海区XX号商铺属于其名下物业，已委托原告对该物业进行出租及管理等，对于原告针对该物业的出租、管理、追诉等民事行为均予以承认。2018年8月24日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述涉讼租赁物于2018年6月17日收回；被告陈述其于2018年4月30日搬离涉讼租赁物并告知原告，同年5月17日以短信告知原告其不再在涉讼租赁物经营、于同年5月30日到原告办公室交还涉讼租赁物的钥匙并当面提交《关于通知贵司解除租赁合同及收回租赁场地的函》予原告，同年5月31日以短信方式发送上述函件予原告；原告确认于2018年5月30日被告曾到原告办公室并收到被告发送的《关于通知贵司解除租赁合同及收回租赁场地的函》，被告告知原告其想提前解除合同，但原告拒绝其解除合同的要求；原、被告均同意若经法院审理查明原告不能没收被告的保证金141600元，则保证金可以抵扣相应租金（使用费）；原告确认涉讼租赁物未取得房屋产权证，亦未办理规划报建手续。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告既未提供证据证明涉讼租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租给被告的涉讼租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除涉讼合同的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告要求没收被告已缴纳的保证金141600元的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告主张原告返还保证金141600元合法有据，本院予以支持。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但被告实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同的约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予原告。被告主张其于2018年5月17日告知了原告不再继续使用涉讼租赁物，但未提供证据证明其与原告就涉讼租赁物办理了交接手续，又未提供证据证明其已通知原告于当日接收涉讼租赁物，且被告确认其于2018年5月30日将涉讼租赁物的钥匙交还原告，故本院对被告认为其自2018年5月17日起未占用涉讼租赁物的辩解不予采纳。被告主张其于2018年5月30日到原告办公场所送达《关于通知贵司解除租赁合同及收回租赁场地的函》并将涉讼租赁物的钥匙交还原告，原告确认被告于当日曾到原告办公场所并收到上述函件，故本院认定原告于2018年5月30日实际收回涉讼租赁物。原告主张被告自2018年4月10日起拖欠租金（使用费），被告未提出异议，被告需向原告支付2018年4月10日至2018年5月30日的场地使用费39587.1元（23600元/月+23600元/月÷31天×21天）。原告和被告均同意若经法院审理查明原告不能没收被告的保证金141600元，则被告向原告所交纳保证金可以抵扣相应租金（场地使用费）；经核算，被告无需向原告支付场地使用费，原告尚需向被告返还保证金102012.9元（141600元-39587.1元）。涉讼合同无效，且原告已收取被告保证金141600元，原、被告均同意保证金抵扣相应租金（场地使用费），而经抵扣，被告已无需另行支付场地使用费予原告，原告不存在资金占用损失，故原告要求被告以上述场地使用费为本金支付从每月应交费用逾期之日起至实际清偿之日止按日息5‰计算迟延支付利息无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认佛山市南海区大沥土地资源开发公司与陈啟明于2017年10月10日签订的《租赁合同书》（合同编号为：沥土资租赁字XX号）无效；二、佛山市南海区大沥土地资源开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金102012.9元予陈啟明；三、驳回佛山市南海区大沥土地资源开发公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费4544.29元，减半收取计2272.15元（原告已预交7038.82元），由原告负担1877.31元，被告负担394.84元。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳394.84元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的诉讼费用5161.51元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告。案件反诉受理费3132元，减半收取计1566元（被告已预交），由原告负担1566元。原告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1566元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对被告预交的诉讼费用1566元，在本判决发生法律效力后经被告书面申请，本院退还予被告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年十一月十六日书记员  罗静雯