四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0182民初2848号 原告：成都绿城节能投资有限公司，住所地：四川省彭州市。 法定代表人：吴冬梅，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：邓阳霖，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘享，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 被告：谭丽，女，汉族，1975年6月26日出生，住四川省成都市锦江区。 原告成都绿城节能投资有限公司（以下简称绿城公司）与被告谭丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理。2018年7月23日，原被告共同向本院提出申请，申请庭外和解。和解期限届满后，原被告未达成庭外和解协议。本院依法适用简易程序，于2018年10月22日和2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告绿城公司的委托诉讼代理人刘享、被告谭丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除绿城公司与谭丽于2016年2月20日签订的《商铺租赁合同》；2、判令谭丽在法律文书生效之日起5日内将位于彭州市的商铺（以下简称案涉房屋）原貌原状返还绿城公司。如谭丽未按生效法律文书期限内返还商铺，应按每日3494.46元支付绿城公司房屋损失至实际返还房屋之日止；3、判令谭丽立即向绿城公司支付法律文书生效之日的租金419335.68元；4、判令谭丽以中国人民银行同期贷款利率向绿城公司支付2016年9月1日至2018年5月31日的违约金21661.31元；5、判令谭丽以中国人民银行同期贷款利率向绿城公司支付2018年6月1日至租金付清之日止的违约金。事实与理由：2016年2月20日，绿城公司与谭丽签订《商铺租赁合同》，将案涉房屋租赁给谭丽，其中位于彭州市三圣北路68号房屋的建筑面积为150平方米、位于彭州市三圣北路**附**房屋的建筑面积为810.77平方米，房屋租赁用途为餐饮，租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日。租赁房屋的免租期为自交房之日起起算24个月，分4年分摊。租金支付方式为按季度支付，在扣除免租期后，谭丽应于2016年9月1日支付绿城公司租金104833.92元，2016年11月1日前支付租金104833.92元，于2017年8月1日前支付绿城公司租金104833.92元，2017年11月1日前支付租金104833.92元。合同签订后，绿城公司依约将案涉房屋交付谭丽适用，但谭丽仅缴纳保证金，未支付租金。根据《商铺租赁合同》第七条规定，谭丽违约行为已达成合同解除条件，绿城公司诉至本院，诉如所请。 谭丽对双方签订《商铺租赁合同》，缴纳保证金外未缴纳租金的事实予以认可，但提出以下辩称意见：1、要求将最后一期免租期提前以减少部分租金；2、不同意解除合同，要求与绿城公司协商续租，并调低租金金额；3、如解除《商铺租赁合同》，绿城公司应当支付其为装修案涉房屋支出的装修费用200余万元；4、违约金金额过高，要求调整。 对双方无争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的谭丽支出案涉房屋装修费用的事实，谭丽向本院提交如下证据： 1、成都万家鼎信装饰有限责任公司2017年12月19日出具的收据1份、案外人吴瑜以火烫火烫火锅店名义与成都万家鼎信装饰有限责任公司于2017年10月8日签订的《装修合同》1份。 绿城公司质证认为：首先，《装修合同》签订时间为2017年10月8日，而绿城公司向谭丽交付案涉房屋的时间为2016年1月，从谭丽占有案涉房屋到装修时间跨度为20个月，与常理不符；其次，与成都万家鼎信装饰有限责任公司签订《装修合同》的相对人为吴瑜，谭丽未能说明其与吴瑜的关系；再次，《装修合同》约定装修工程款的支付为签订合同时支付20万元、木工进场支付50万元、竣工验收合格后支付113万元，但谭丽仅提供一份收条，对于大额支付未提供转账凭证予以印证。因此，绿城公司对谭丽提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院认为，首先，谭丽主张的装修费用为大额支付，谭丽应当提交支付凭证予以佐证，本案中收据对于谭丽主张已支付183万元装修费之事实，证明力不足以证明其所主张事实；其次，对于绿城公司主张签订装修合同时间与交房时间存在较长时间间隔的质证意见，按照《商铺租赁合同》的约定，谭丽租赁案涉房屋系用于经营，而经营则需要完成对案涉房屋的装修问题，谭丽在房屋交付后20个月内未对房屋实施装修，同时需承担租赁房屋20余万元的租金，于常理不符。故对谭丽提交的收据和《装修合同》，本院不予采信。 根据双方一致认可的事实，结合绿城公司和谭丽当庭陈述，本院查明以下案件事实：2016年2月20日，绿城公司与谭丽签订《商铺租赁合同》，将其所有的案涉房屋（彭州市三圣北路68号房屋的建筑面积为150平方米、位于、位于彭州市三圣北路**附**房屋的建筑面积为810平方米）租赁给谭丽，租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日，其中包含24个月的免租期。免租期按四年分摊，每年减免前6个月租金（具体免租期：2016年3月1日至2016年8月31日，2017年3月1日至2017年8月31日，2018年3月1日至2018年8月31日，2019年3月1日至2019年8月31日）。合同第二条第（三）款约定租金按季度支付，谭丽应于合同签订后三日内支付保证金104833.92元。合同第五条第（二）款约定：“租期届满本合同终止或本合同解除后，装饰装修未与房屋形成附和的部分由乙方自行搬离；对于已与房屋形成附和的部分应当无条件留存于租赁屋内，所有权归甲方所有，甲方不作任何赔偿或补偿。拆除行为致房屋毁损的，乙方应当承担恢复原状及赔偿损失的责任。”合同第六条第（一）款约定：“本合同因租赁期限届满终止或因解除终止的，乙方应在前述条件成就后的5日内返还该房屋；乙方逾期履行房屋返还义务的，则乙方应当按照房屋租金的三倍向甲方支付房屋占用费，支付期限自约定返还之日起至房屋实际返还给甲方为止。”第六条第（二）款约定：“乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，乙方正常的装修不属于对租赁房屋的破坏或毁损。”合同第七条第（一）款第3项约定：“（一）租赁期间，乙方出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，所产生的损失均由乙方承担，同时乙方无权请求甲方退还保证金……3、未按期足额支付租金；”。合同签订后，绿城公司依约将案涉房屋交付谭丽使用，谭丽向绿城公司支付保证金104833.92元。后谭丽利用案涉房屋经营火锅，但未依约向绿城公司支付房屋租金。2018年7月18日，谭丽收到本案民事诉讼副本。 本院认为，绿城公司与谭丽签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规禁止性规定，应属有效，对双方均具有拘束力。对于绿城公司的各项诉请，本院评判如下： 1、合同是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，谭丽未依约向绿城公司支付租金之行为，已满足《商铺租赁合同》第七条第（一）款第3项约定合同解除的成就条件，绿城公司享有合同解除权。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”，解除权的行使需以解除权人通知解除作为要件。本案中，绿城公司将其解除合同的意思表示，通过民事诉状的方式作出。故谭丽收到绿城公司民事诉状之日，《商铺租赁合同》即告解除。 2、房屋腾退问题。关于房屋的腾退分为两个部分论述。一是腾退时间问题，根据《商铺租赁合同》第六条第（一）款约定，谭丽应当自合同解除之日起五日内返还案涉房屋。现绿城公司主张腾退时间以确认合同解除的裁判文书生效之日起五日内腾退，未损害谭丽之合法权益，本院予以支持。二是腾退房屋是否需要恢复原状问题，谭丽将案涉房屋进行装修，系用于经营餐饮。依照《商铺租赁合同》第五条第（二）款和第六条第（二）款，谭丽的装修行为不属于对案涉房屋的破坏，绿城公司也未举证证明其装修内容不符合正常使用状态，故对于绿城公司要求原貌原状返还的返还条件，本院不予支持。但谭丽在腾退过程中，应当将未与案涉房屋形成附和部分搬离。对绿城公司主张的房屋占用费如何计算的问题，绿城公司系依照《商铺租赁合同》第六条第（一）款之约定，按照三倍租金计算。对此，本院认为对于房屋占用费，其收取的目的首先系基于对出租人房屋空置损失的赔偿，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条对此也作出规定。但本案中，绿城公司以租金三倍主张该费用，故对该费用应当予以区分。对于超出正常租金标准部分，应不属于绿城公司的实际损失，双方约定支付此款的事实基础在于谭丽不能按照约定时间履行合同解除后的附随义务，故对于超出正常租金标准部分，其性质宜确定为违约金。因我国对违约金作用定义为补偿为主、惩罚为辅，又因谭丽向本院申请对违约金金额予以调低，本院对房屋占用费的计算酌情调整为每日1514.26元，即按租金的1.3倍予以计算。 3、欠付租金金额的确定。根据查明的事实，谭丽自租赁房屋后，未缴纳租金，扣除免租期后，至合同解除之日，谭丽应当支付的租金为四期，为419335.68元，四期租金的约定支付时间分别为2016年9月1日、2016年11月1日、2017年8月1日和2017年11月1日。 4、违约金的支付。对于绿城公司主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，主张违约金应以双方对违约金存在约定为前提。本案中，《商铺租赁合同》未就迟延支付租金的违约金进行约定，故绿城公司的该项主张缺乏事实基础，本院不予支持。 5、对于已付保证金的问题。对于谭丽已缴纳的保证金，谭丽主张应当予以返还或抵扣未支付的租金，绿城公司主张应当依照《商铺租赁合同》约定，不予退还。本院认为，对于保证金的处置，应首先确定保证金的性质。因双方仅在合同中未对该担保金的性质进行约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，该款不应认定为定金性质。对于该款，本院认为，应当认定为以现金质押的方式担保合同的履行。因谭丽未支付租金之行为已构成违约，合同第七条第（一）款约定之条件已经成就，故该保证金不应退还或折抵欠付租金。 6、对于谭丽主张调整免租期，抵偿部分租金的意见，本院认为，对于免租期的具体时段系双方当事人已在缔结合同时达成一致，现谭丽要求对该时段进行调整，系对合同内容的变更，应当取得合同相对方的同意。庭审中，绿城公司未予同意，故对谭丽的主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、确认成都绿城节能投资有限公司与谭丽于2016年2月20日签订的《商铺租赁合同》于2018年7月18日解除； 二、谭丽于本判决生效之日起五日内腾退位于彭州市天彭镇三圣北路68号房屋和60号附201号房屋，并返还成都绿城节能投资有限公司，如逾期未返还的，自逾期之日起按每日1514.26元向成都绿城节能投资有限公司支付房屋占用费至实际返还房屋之日止； 三、谭丽于本判决生效之日起五日内支付成都绿城节能投资有限公司租金419335.68元； 四、驳回成都绿城节能投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3957元，由谭丽负担（此款已由成都绿城节能投资有限公司已先行垫付，谭丽在支付租金时一并支付成都绿城节能投资有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张振宇 二〇一八年十一月二日 书记员  张生容 彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1.被限制出境。 2.被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3.被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4.被强制执行并承担相关费用。 5.支付执行费。 6.被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。 -1-