云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2801民初2074号原告：西双版纳恒泰物业管理有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。统一社会信用代码：915328005527341xxx。法定代表人：岩燕坎，职务董事长。委托诉讼代理人：郭春，云南律师事务所律师，特别授权代理。被告：邹宣，男，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告西双版纳恒泰物业管理有限公司（以下简称“恒泰公司”）与被告邹宣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒泰公司的委托诉讼代理人郭春到庭参加诉讼，被告邹宣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒泰公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付拖欠的物业管理费2872.2元、代收垃圾处理费372元、二次加压费400元、集中供热费600元、公摊电费240元及逾期付款违约金1345元，合计5829.2元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：西双版纳博誉房地产开发有限公司开发建设了秋实园小区，并与恒泰公司签订了前期物业管理合同，由恒泰公司为该小区提供物业服务。2012年，被告与西双版纳博誉房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，购买了秋实园小区5-2-801室，面积共计159.57㎡。2012年7月13日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，根据协议的约定，被告所购房屋物业费按照1元/㎡/月计算。但2015年7月1日至2016年12月31日，被告一直拖欠物业服务费。被告目前拖欠了2015年7月1日起至2016年12月31日共18个月的物业管理费2872.2元、2014年6月1日至2016年12月31日的代收垃圾处理费372元（按照12元/月/户计算×31个月）、二次加压费400元（按照200元/年×2年）、集中供热费600元（按照300元/年×2年）、公摊电费240元（按照20元/月计算×12个月）。根据原告与被告签订的前期物业服务委托合同第11条第4款约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰缴纳滞纳金。但原告考虑到严格按照协议约定标准计算逾期付款滞纳金，将产生大额的违约金，因此原告自愿主动调整违约金诉请，仅按照拖欠费用本金的30%主张违约金。期间原告多次以电话、催费通知、当面催缴、发催缴物业费律师函等方式向被告催收物业费，但被告至今未按约定履行缴费义务，被告的行为侵害了原告的合法权利，也侵害了小区已缴费业主的利益，现原告为维护自身合法权益，具状诉至人民法院。被告邹宣未作答辩。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：因被告邹宣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃其相应的答辩、举证、质证等权利。原告恒泰公司向本院提交的证据1.业主信息登记表，欲证明被告的身份情况；2.《前期物业管理服务协议》及《秋实园装饰装修管理服务协议》，欲证明被告系秋实园业主并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所购秋实园小区提供物业管理服务，协议对服务期限、费用缴纳开始时间、物业费标准、违约责任等均做了明确约定的事实。以上证据除《秋实园装饰装修管理服务协议》与本案争议内容无关，本院不予采信外，其余证据来源合法、内容真实，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。认定的法律事实：被告邹宣系景洪市澜沧江路秋实园小区5幢2单元801室房屋的业主，其所居住的房屋建筑面积为159.57平方米。2012年7月13日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，被告将前述房屋委托原告实行物业管理服务。《前期物业管理服务协议》第五条第一款约定“住宅业主每月需交纳的物业服务费按建筑面积计算为：电梯住宅：一层0.80元/月/建筑平方米；二层及二层以上1.00元/月/建筑平方米。”、第五条第四款约定“住宅生活垃圾处理服务费：每户每月9.00元，商业、企业等其他业态按景洪市相关规定执行（代收代缴）。”、第十一条第四款约定“被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日应交服务费的千分之三的比例加收违约金，逾期30天仍未交纳的，原告有权终止对其服务。”此外，合同还约定了其他内容。原告自述，被告邹宣在入住前期尚且按照合同约定按时交纳物业管理服务费，但自2015年7月1日起拒不向原告支付物业管理费及其他费用，经原告多次催讨未果，原告为此诉至本院。本院认为，原告恒泰公司与被告邹宣签订了《前期物业管理服务协议》，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告签署了该协议同意遵守物业管理规约，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《前期物业管理服务协议》第五条第一款“住宅业主每月需交纳的物业服务费按建筑面积计算为：电梯住宅：一层0.80元/月/建筑平方米；二层及二层以上1.00元/月/建筑平方米”及第五条第四款“住宅生活垃圾处理费：每户每月9.00元，商业、企业等其他业态按景洪市相关规定执行（代收代缴）。”，根据以上约定，对原告要求被告支付2015年7月1日至2016年12月31日期间产生的物业费2872.2元（159.57平方米×1元/月/平方米×18个月）的诉讼主张，本院予以支持。对原告要求被告支付2014年6月1日至2016年12月31日期间产生的代收垃圾处理费372元的诉请，本院仅对其中279元（9元/月×31个月）的部分予以支持，对超出的部分不予支持。关于原告要求被告支付公摊电费240元、二次加压费400元、集中供热费600元的诉请，因原告未提交相关的计算依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的后果，故对前述费用本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理规约对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告依照按未付金额的30%标准计算违约金的诉讼主张明显过高，根据公平原则，本院酌情以被告未支付的各项费用3151.2元×10%，即315元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邹宣于本判决生效之日起三十日内支付原告西双版纳恒泰物业管理有限公司2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业费2872.2元及2014年6月1日至2016年12月31日期间的代收垃圾处理费279元，合计3151.2元；二、被告邹宣于本判决生效之日起三十日内支付原告西双版纳恒泰物业管理有限公司违约金315元；三、驳回原告西双版纳恒泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告邹宣负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 昳人民陪审员 刘 武人民陪审员 黄艳华二〇一八年十一月二十六日书 记 员 匡湘云