广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4855号上诉人（原审被告）：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**大亚湾大道**德丰公馆**房。法定代表人：黄敏。委托诉讼代理人：胡楚琪、单孟,该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：莫顺国，男，汉族，1963年5月16日出生，住湖南省邵阳县，委托诉讼代理人：游姗姗，广东恒港律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚昕怡，广东恒港律师事务所律师助理。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司因与被上诉人莫顺国商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司委托诉讼代理人胡楚琪、被上诉人莫顺国委托诉讼代理人游姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销惠州市大亚湾区人民法院（2018）粤1391民初1289号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、两审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在提交办证资料报产权登记机关备案方面不存在违约，无需承担相应的违约责任。一、根据相关法律法规及《商品房买卖合同》规定，上诉人承担的是协助办证（递件）义务而非办证义务。首先，申请办理不动产权属证书的法定义务人为房屋买受人。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《房屋登记管理办法》第32条和《城市商品房预售管理办法》第12条均相应规定房屋权属登记由权利人(承购人)提出申请。其次，上诉人承担的仅为协助办理产权登记(即提交出卖人应交资料)义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后280个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，上诉人承担的是且只能是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报交备案。事实上，办理权属登记需要的不仅仅是出卖人相关资料，还需要买受人提供如完税证明、主体信息等诸多资料，且办理权属登记需要经过多个部门多个环节逐一处理，故上诉人不可能成为办理不动产权属证书的唯一义务人。二、上诉人已按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后280个工作日内提交了资料报产权登记机关备案，被上诉人所述未能取得不动产权属证书系客观因素导致，非上诉人原因。(一)上诉人已按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后280个工作日内提交了资料报产权登记机关备案。上诉人于2016年6月30日按约定交付了房屋给被上诉人，上诉人于2017年12月15日已经将首次权籍调查资料提交至相关部门。另，根据《惠州大亚湾区不动产登记受理回执》可知，惠州大亚湾区不动产登记申请书于2018年3月22日被收文，上诉人提交申请书所提供的材料有：《国有土地使用证明》、《建设工程规划验收合格证》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《人防工程竣工验收备案意见书》、《规划设计方案批复》、《商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《房屋白蚁竣工验收合格证》、《房产面积测绘成果报告书》等，根据合同约定，上诉人需于房屋交付后280个工作日内提交资料报产权登记机关备案，综上，上诉人已在280个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报交备案，故上诉人不存在拖延及违约情形。(二)两证合一属政策变更，不可抗力，在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。事实上，办证流程改变、办证系统更换、相关部门日受理业务量限制等均导致不动产权属证书办理期限延长并无法预估。这主要体现在两个方面：1、在不动产权籍调查过程中存在一个漫长的反复修改的过程，但该过程并非被告的过错导致，非被告所能控制。不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。以本案为例，上诉人于2018年3月22日将商品房首次登记申请资料全部提交到了有关部门，直至2018年5月10日才将商品房首次登记告知书办结。2、政府规定的办证时限与实际办证时限不一致，非上诉人所能控制，应将超出规定办证时限所占用的时间排除在合同约定的280个工作日之外。在办证过程中，“大亚湾区不动产登记中心(即房管局)《告知书》”中明确表述：“由于新上线的‘不动产登记系统’目前尚不稳定，还存在一定的问题。因此，您申请办理的业务可能不能在我们承诺的服务时限内办结，具体办结时间，以您收到办结短信时间为准。”该告知书由房管局出具且直接说明了约定办证时限与实际办证时限确实存在不一致。上述情形均为双方签订商品房买卖合同时不可预测、非上诉人可控制的客观因素导致。首先，此为不可抗力，属于法定免责事由。三、出证缓慢直接影响上诉人的切身利益，不存在上诉人怠于办证的可能性。根据相关规定，在出证前上诉人作为开发商需对自身开发楼盘的银行房贷承担连带担保责任，要将巨额资金置于银行监管账户。出证越慢，保证期限越长，对企业资金周转越不利。因此上诉人没有也不可能存在拖延办证的情形。综上，上诉人已尽最大努力按约定递交了材料，履行合同义务，上诉人不存在任何违约情形。假如将上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的出证缓慢全部归责于上诉人，要求上诉人承担违约责任，明显违背合同精神和公平合理原则。故此，申请人上诉至惠州市中级人民法院，请求贵院依法撤销惠州市大亚湾区人民法院(2018)粤1391民初1289号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人莫顺国辩称，1、双方合同约定，上诉人应该在交房之后280个工作日之内向房管局备案相应资料。2、截止至一审辩论终结前，上诉人没有向房管局递交资料。3、上诉人在申请调查之前就已经构成违约，双方签订的合同中明确约定违约金为房产的百分之一。综上，请求二审法院予以驳回上诉，维持原判。原审原告莫顺国向一审法院起诉请求：1.被告支付原告逾期办理房产证的违约金3780元（按1%计算）；2.被告支付原告逾期办证损失（以房款总额378000为基数，自起诉之日计至实际办证之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利息标准6%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。以上金额合计3780元。事实和理由：原告与被告于2014年9月3日签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州××××路名为华浩海悦湾的商品房，具体项目为：20栋2单元6层04号房，房款总价为378000元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。合同约定，被告应于2016年6月30日前交付合格房产。原告收楼后，因被告原因，原告不能在规定时间内取得房地产证书，己构成违约，合同约定的违约金计算方式为，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，因此，被告应支付原告逾期办证违约金3780元。另，原告与被告约定的违约金过低并不能涵盖原告的逾期办证损失，因此被告需支付原告的办证损失，以房款总额378000元为基数，自起诉之日计至实际办证之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利息标准6%计算。一审法院认定事实：2014年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州××海××单元××房，总价款378000元，被告应当在2016年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。关于产权登记，被告应当在商品房交付使用后280个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意被告按已付房价款1%向原告支付违约金，原告继续委托被告办理房屋产权手续。在合同约定的交付之日前原告付清了房款378000元，原告于2016年6月30日收楼。另查明，被告至今未向惠州大亚湾区不动产登记中心申请涉案房产的不动产权登记。一审法院认为，本案争议焦点为被告是否存在逾期办证问题。合同约定被告应当在商品房交付后280个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年6月30日交付，被告未在交付后280个工作日内，即2017年8月13日之前，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告在申请权籍调查之前已超过合同约定期限，已构成违约。原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金，有事实和法律依据，予以支持。合同约定逾期办证违约金以原告已付购房款378000元为基数，按1%的标准计算，具体数额为3780元（378000元×1%）。原告主张被告另行支付逾期办证损失，未提供有效证据证明逾期办证给原告造成损失多少,不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告惠州市华浩房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告莫顺国支付逾期办证违约金3780元；二、驳回原告莫顺国其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，被告惠州市华浩房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据本案查明的事实和双方当事人的意见，本案争议的焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付逾期办证违约金。根据双方当事人在《商品房买卖合同》及补充协议关于产权登记的约定，上诉人应当在商品房交付使用后280个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人也应当按照登记机关的要求提交材料，即双方均需按照要求提交资料才能办理房地产权证，同时也约定，上诉人没有按照约定提交材料的，上诉人应当按照已付房款的1%支付被上诉人违约金，被上诉人没有提交资料的，责任由被上诉人自行承担。因此，依照约定，上诉人是否承担违约责任，关键看其是否履行了“在商品房交付使用后280个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案”的义务，若没有履行该义务，必然影响被上诉人取得房地产权证书，就应当承担违约责任。经核实，上诉人在申请权籍调查之前已超过合同约定的其应提供材料报产权登记机关备案的期限，因此，一审法院依照约定判令其承担违约责任事实清楚，一审法院计算违约责任的数额也有据，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓耀辉审判员  沈 巍审判员  刘艳妹二〇一八年十一月五日法官助理李兵勤书记员叶婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；