.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2018）辽0102民初12281号原告：宋全华，男，1970年3月7日出生，汉族，住沈阳市大**，身份号码×××。委托诉讼代理人：张从文，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：周宏祥，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：孔哲，男，1970年11月9日出生，汉族，住沈阳市和平区，身份号码×××。第三人：杨沈光，男，1978年7月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，身份号码×××。原告宋全华诉被告孔哲、第三人杨沈光案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋全华及其委托诉讼代理人周宏祥，被告孔哲，第三人杨沈光均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告宋全华向本院提出诉讼请求：1、请求法院撤销封号2017辽01**财保11号裁定书，解除对沈阳市大东区轩兴二路XXX房屋（恒大翡翠华庭）的查封，停止执行该房屋；2、请求法院判令沈阳市大东区轩兴二路XXX房屋（恒大翡翠华庭）归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求明确为：1、要求停止对位于沈阳市大东区轩兴二路XXX房屋的执行；2、要求确认位于沈阳市大东区轩兴二路XXX房屋归我所有。事实与理由：2015年2月18日至2015年4月30日期间，第三人先后三次向原告借款，共计人民币25万元整，因为无力清偿借款，第三人同意将其所有的位于沈阳市大东区轩兴二路XXX、面积为122.94平方米的房屋作价70万元抵债给原告，并于2015年5月4日签订了《房屋顶帐协议书》，原告又向第三人支付了15万元，并于2015年5月7日向第三人办理房屋贷款的建设银行账户汇入31万元，用于偿还该房屋所欠银行贷款，并于当日还清了银行贷款，第三人将房屋交付给原告，原告在此居住至今，但由于开发商原因导致该房屋一直不能办理过户手续，待该房屋可以办理过户手续时第三人又不知所踪，导致该房屋一直未能办理过户手续。基于上述事实，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院撤销查封裁定书，并予以解封，停止执行该房屋，并确认该房屋为原告所有。被告孔哲辩称，第三人欠我钱，法院也已经判决了，当时第三人向我借钱的理由是用这个钱办理房产证和交纳契税，一次2万元，共2次，至于涉案房屋怎么与原告交易的我不清楚，房产以产权登记为准，房子在第三人名下就是第三人的，所以不同意原告的诉讼请求。第三人杨沈光辩称，原告所述属实，我也确实向被告借钱了。我与原告之前是同事关系，一共向原告借20万元，拿房子抵了70万元，剩余的50万元是原告帮我还31万元贷款，20万元给我的是现金。这之后我向被告借款的，一共借2次，每次借1万元，共2万元，我当时没说借这钱是为了办理房产证和交契税，是干别的用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：1、2015年2月18日，原告借给第三人14万元，其中11万元以转账支付方式给付，另3万元为现金给付。当日，第三人为原告出具欠条一份，载明今欠宋全华人民币拾肆万元，第三人父亲杨明利亦在该份欠条上以担保人身份签字确认。2、2015年2月24日，原告又以转账支付方式借给第三人6万元。2015年4月30日，第三人为原告出具欠条一份，载明欠宋全华人民币伍万元整。2015年5月4日，第三人为原告出具欠条一份，载明今向宋全华借人民币拾伍万元整。当日，原告（甲方）与第三人（乙方）及第三人父亲杨明利签订《房屋顶账协议书》一份，约定，乙方于2015年2月18日至2015年5月4日期间先后四次向甲方借款，共计人民币40万元整。现因乙方无力清偿借款，甲方同意乙方用其名下坐落于沈阳市大东区轩兴二路XXX，面积为122.94平方米的住宅（现尚有银行贷款31万元人民币）预付所欠甲方的借款，对此双方达成如下协议：1、甲方同意乙方将该房屋以总价款70万元人民币，预付所欠甲方借款71万元人民币（其中31万元人民币为甲方于签订本合同当日借款给乙方，用于乙方提前偿还该房屋的银行贷款）。2、乙方应于合同签订当日将该房屋及其一切房产手续交付甲方。3、乙方有义务无条件及时协助甲方办理该房屋的产权登记手续。4、因办理该房屋产权登记所产生的税、费由乙方承担。5、非因甲方（包括乙方及第三方）原因导致无法办理该房屋产权登记手续的，甲方有权单方解除本合同。随时向乙方或担保人杨明利主张71万元人民币的债权及由此给甲方造成的直接或间接损失，并按中国人民银行逾期贷款利息从本合同签订之日起开始起算至实际给付之日止计取利息。原告于2018年5月7日向第三人案涉房屋的贷款账户内汇款31万元，偿还了案涉房屋的贷款。案涉贷款银行中国建设银行于当日出具了个人信贷结清证明，证明第三人已还清贷款。3、上述协议签订后，第三人将案涉房屋交付给原告方使用，原告方支付物业费、取暖费及电费，居住至今。现案涉房屋已办理了预告登记，登记权利人为第三人杨沈光。4、因杨沈光欠付孔哲款项，孔哲诉至本院，本院于2017年12月7日作出（2017）辽0102民初XXX号民事判决书，判决杨沈光偿还孔哲借款本金4万元及利息。本院在该案诉前财产保全过程中，作出了民事裁定书，于2017年7月21日预查封了位于沈阳市大东区轩兴二路XXX，建筑面积122.94平方米的案涉房屋。后原告作为案外人向本院提出了执行异议，本院作出了（2018）辽0102执异XXX号执行裁定书，驳回了原告作为案外人提出的异议。原告向本院提起了本次诉讼。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告宋全华对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告宋全华与第三人签订了《房屋顶账协议书》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、房屋的基本情况如房号、建筑面积等合同主要条款均进行了约定，同时被告已认同接受了购房款（以欠款折抵及另行给付及偿还银行贷款等方式）并交付房屋，该合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定原告宋全华与第三人达成合意及买卖合同的真实性。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。宋全华主张其以第三人的欠款20万元折抵及其另行支付的20万元及偿还的银行贷款31万元方式支付了全部购房款，原告提供的一系列票据等证据能够形成完整的证据链，足以证明第三人与宋全华之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示，原告通过其他方式亦已将剩余购房款给付了第三人，结合前述证据，可以认定原告宋全华为实际权利人，宋全华以上述多种方式支付了案涉房屋全部价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中原告提交的交纳物业费、取暖费、电费等票据等可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告宋全华实际使用状态中。原告宋全华基于其与第三人签订的《房屋顶账协议书》及付款票据等证据能够证明其对案涉房屋的占有为合法占有，宋全华为实际权利人。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。依据现有证据，因第三人欠付他人款项，导致其未及时为原告办理更名过户手续，依据双方签订的顶账协议，办理过户手续等义务亦由第三人履行，故不能认定案涉房屋至今未登记在原告名下系因原告方原因，原告对此并不具有明显过错。综上，根据现有在案证据，应当认定被告孔哲享有的是普通债权，而原告宋全华实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告孔哲享有的普通债权，故原告宋全华就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。对于原告要求确认位于沈阳市大东区轩兴二路XXX、建筑面积122.94平方米的房屋为其所有的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市大东区轩兴二路XXX房屋；二、确认位于沈阳市大东区轩兴二路XXX建筑面积122.94平方米的房屋归原告宋全华所有。案件受理费10,800元，由第三人杨沈光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2018）辽0102执异XXX号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 唐 佳人民陪审员 张兰英人民陪审员 栾仕杰 二○一八年十一月二十九日法官 助理 王红蕾书 记 员 刘红梅本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。