云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0126民初906号原告：孙娴，女，1983年3月26日生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告：张秀华，女，1957年1月2日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。二原告委托诉讼代理人：向芯黎，云南兆谦律师事务所律师。特别授权代理。二原告委托诉讼代理人：王璐，云南兆谦律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：石林同策旅游文化产业投资有限公司，住所地：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处莲花路临江温泉综合楼**。统一社会信用代码：91530126695650738U。法定代表人：李军，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜红波、董楠，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。原告孙娴、张秀华与被告石林同策旅游文化产业投资有限公司（以下简称“同策公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月22日受理后，依法适用简易程序。被告同策公司在答辩期内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回被告同策公司的管辖权异议申请，同策公司不服，依法向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院审查后，认为本院对本案具有管辖权，并裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年11月8日公开开庭审理了本案。原告孙娴、张秀华的委托诉讼代理人向芯黎、王璐，被告同策公司的委托诉讼代理人董楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张秀华、孙娴向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向二原告支付自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内的违约金600.00元；2.依法判令被告向二原告支付自2014年3月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，现暂计算至2018年6月22日止，为114224.63元；3.依法判令被告按照合同约定向二原告交付房屋并为二原告办理该房屋的产权登记手续；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：二原告与被告于2012年10月22日签订了编号为DMF1-1105的《商品房购销合同》，由二原告向被告购买位于石林县，项目名称为“石林老街·东门坊”一期的1幢第11层1105号商品房。该商品房的套内建筑面积为31.47平方米，单价为每平方米11746.39元，总价款为人民币369659.00元。该合同明确约定：被告应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付二原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20.00元向二原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按二原告已付款的0.02%乘以逾期天数向二原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，二原告已按约定履行全部付款义务，但截至起诉日，被告仍未按约交房。被告的违约行为给二原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了二原告的合法权益，依法依约均应承担违约责任。按该商品房购销合同第九条之约定，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，支付违约金人民币600元（20元×30天）；逾期30天后，被告按二原告已付款的0.02%乘以逾期天数向二原告支付违约金人民币114224.63元（369659.00元×0.02%×1545天），以上金额共计人民币114824.63元。特提起诉讼，请予支持。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中违约金600元的计算时间为2014年3月1日至3月30日止。被告同策公司辩称：第一，原告诉称的部分内容与客观事实不符。二原告于2012年10月22日与答辩人及石林尚宾同策戴斯酒店管理有限公司（以下简称“尚宾公司”）分别签订《商品房购销合同》和《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》，2012年11月7日对案涉房屋买卖合同进行了备案登记，并支付了购房款；答辩人已经按照合同约定的时间将案涉房屋交付尚宾公司进行管理，尚宾公司已经按照约定将前三年的收益支付给了原告，答辩人已经按照合同的约定履行了交房义务，不存在违约。第二，原告同时起诉了商品房买卖合同以及要求支付托管收益的合同纠纷相互矛盾，请求驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告围绕其诉讼请求依法向本院举证如下：1.二原告身份证复印件。欲证实原告主体情况。2.被告的企业信用信息公示报告。欲证实被告主体情况。3.《商品房购销合同》1份、发票1张、《商品房购销合同补充协议》、商品房买卖合同登记备案表。欲证实二原告购买了案涉房屋，并已支付了所有房款。被告至今未依照合同约定将房屋交付给二原告，已构成违约，被告应按照合同约定承担违约责任。4.庭审后，原告补充提交原告孙娴与被告公司当时负责处理原告托管收益事项相关人员（钟女士）之间于2018年11月16日的微信聊天记录，欲证实该聊天记录中显示的双方主体情况；被告公司员工确认《托管收益确认书》中涉及的款项从未发生过现金支付；被告公司员工与公司财务人员（毕女士）核实过款项支付只会通过转账一种形式；原告从未收到《托管收益确认书》中涉及到的任何款项。被告同策公司质证后对原告提交的上述1、2、3组证据的三性无异议，但认为原告支付的款项中包括了尚宾公司支付给原告三个月的返租款（托管收益），涉案房屋已经按照约定交付给尚宾公司管理，被告不存在违约；对证据4的三性不予认可，但认可尚宾公司支付给业主的托管收益都是通过转账方式支付的。被告同策公司在庭审中依法举证如下：1.《接收房屋通知书》、《房屋接收单》、《托管收益确认书》。欲证实2014年2月25日，尚宾公司要求同策公司将案涉房产移交尚宾公司管理；同日，同策公司将案涉房屋移交尚宾公司；2017年12月27日，经原告本人确认接收了案涉房屋，并将房屋交由尚宾公司进行管理。2.《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》。欲证实原告将案涉房屋委托尚宾公司进行管理，同策公司将案涉房屋移交尚宾公司管理，已经完成交付义务。原告质证后对《接收房屋通知书》、《房屋接收单》表示不清楚；对《托管收益确认书》的真实性予以认可，但认为与原告方主张的违约金没有关联，被告辩解的交付房屋应当具备法定的交付条件；对第2组证据的真实性及合法性予以认可，但不认可举证目的。本院对原、被告双方提交且对方质证无异议的证据予以确认并在卷佐证。对双方有争议的其余事实及证据，本院依法认定如下：1.被告提交的《接收房屋通知书》、《房屋接收单》能与原告提交的《商品房购销合同》、《托管收益确认书》及被告提交的《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》等证据形成证据链，相互印证证实原告将案涉房屋委托尚宾公司经营管理及被告方于2014年2月25日向尚宾公司交付案涉房屋的情况，原告虽对接收房屋通知书、房屋接收单不予认可，但未提交相反证据予以推翻，且两份证据均加盖了交接房屋双方公司的印章，本院对这两份证据的三性予以采信；对托管收益确认书，原告对真实性予以认可，仅提出其未收到2017年3月1日至5月31日期间三个月的托管收益，因该收益并非本案争议焦点，本院对此不作评判。经审理，本院确认以下法律事实：原告张秀华与孙娴系母女。2012年10月22日，原告张秀华、孙娴与同策公司签订了编号为DMF1-1105的《商品房购销合同》，约定二原告向被告购买被告开发的位于石林县，项目名称为“石林老街·东门坊”一期1幢第11层1105号商品房；该商品房套内建筑面积为31.47平方米，单价为每平方米11746.39元，总价款为人民币369659.00元；被告应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付二原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20.00元向二原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按二原告已付款的0.02%乘以逾期天数向二原告支付违约金，合同继续履行。此外，原告孙娴于2012年10月20日与尚宾公司签订了《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》，协议约定：原告将出资购买的位于石林彝族自治县鹿阜镇阿诗玛北路与阿诗玛西路交叉口北侧“石林老街·东门坊”酒店式公寓11层1105号商品房委托给尚宾公司进行管理，用于经营产权式酒店，托管期限自2014年2月28日至2024年2月27日止，共计十年。上述合同签订后，原告于2012年10月22日向被告支付了购房款369659.00元（其中包括尚宾公司按照《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》支付的2014年2月28日至2017年2月27日期间的托管收益77628.00元）。2014年2月25日，尚宾公司向被告同策公司发出《接收房屋通知书》，要求被告同策公司按照《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》的约定将涉案房屋交由尚宾公司进行管理，被告同策公司于当日向尚宾公司出具《房屋接收单》，载明：“依据张秀华、孙娴和石林尚宾酒店管理有限公司签订的《物业委托管理协议》和2014年2月25日石林尚宾酒店管理有限公司发出的《接收房屋通知书》，石林同策旅游文化产业投资有限公司将张秀华、孙娴购买的石林老街·东门坊酒店式公寓11层1105号房产于2014年2月28日交由石林尚宾酒店管理有限公司进行管理。其后因该房屋产生的所有纠纷与石林同策旅游文化产业投资有限公司无关”。被告同策公司和尚宾公司在该《房屋接收单》上盖章确认。2017年12月27日，原告孙娴向被告出具《托管收益确认书》，载明“本人确认，本人已经按照与石林同策旅游文化产业投资有限公司的约定，接收了石林同策旅游文化产业投资有限公司的产权式酒店房产，也将此房产交由贵公司（尚宾公司）托管经营。现本人确认收到贵公司支付的2017年3月1日至2017年5月31日，为期共计三个月的托管收益，税前金额为人民币6931.11元，税后金额为人民币5605.05元……”原告孙娴在该确认书中签字确认。2018年1月5日、8月2日、9月21日尚宾公司分别向原告孙娴招商银行的账户（账号：62×××22）汇款1868.35元、526.00元、540.00元，三笔共计2934.35元。现二原告以被告同策公司未按双方签订的《商品房购销合同》约定履行交房义务为由，诉至本院。另查明，案涉房屋尚未完成竣工验收，目前不具备办理产权登记的条件。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”本案中，原、被告签订《商品房购销合同》的行为系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，系依法成立且合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。按照合同的约定，原告应当按约足额支付购房款，被告亦应履行按约定标准及期限交付房屋的义务。对此，双方在合同中也约定：被告应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付二原告。本院认为，被告提交的原告孙娴与尚宾公司于2012年10月20日签订的《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》、接收房屋通知书、房屋接收单、托管收益确认书等证据能形成证据锁链，相互印证证实原告将涉案房屋委托尚宾公司经营产权式酒店进行管理，在该协议的第三章中第十三条部分约定“自甲方（原告）或乙方（尚宾公司）代表甲方与石林同策旅游文化产业投资有限公司按照甲方签订的《商品房购销合同》中约定的交房标准和清单接房……”由此可见，原告在与被告签订《商品房购销合同》之前，双方均知晓涉案房屋将来作为经营产权式酒店使用，同时双方均认可可由原告或者石林尚宾公司代表原告向被告接收涉案房屋；同时，根据被告提交的《接收房屋通知书》及《房屋接收单》，能够证实被告于2014年2月25日按照《石林同策戴斯大酒店物业委托管理协议》的约定向尚宾公司交付了案涉房屋，尚宾公司亦按照协议的约定以代替二原告向被告同策支付购房首付款的方式向原告孙娴支付了2014年2月28日至2017年2月27日期间的托管收益77628.00元及之后的部分托管收益；原告孙娴也在《托管收益确认书》书中确认其本人已经按照与同策公司的约定，接收了同策公司交付的产权式酒店房产，并将此房产交由尚宾公司托管经营，且原告孙娴以该房屋已交付尚宾公司使用为由，向本院起诉，要求尚宾公司支付2017年2月28日至2019年2月27日期间的托管收益，以上均表明原告对案涉房屋的交付方式是予以认可的，故本院认为被告同策公司已于2014年2月25日对案涉房屋完成实际交付，二原告也实际享受了该房屋交付后的收益，现原告要求被告交付涉案房屋并承担相应的违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告办理案涉房屋的产权登记手续的请求，按照双方约定，在原告办理完以下事项后，被告应于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理房屋产权登记手续：1.向被告支付全部购房款、契税、公共维修基金等相关费用；2.向被告交付委托被告办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请等；3.向被告交付办理房屋所有权证所需的相关资料。确实符合法律规定及双方约定，但根据庭审查明的情况，因案涉房屋现尚未通过竣工验收，不具备办理产权登记的条件，原告也未举证证实该房屋已具备办理产权证的条件及其已向被告提供了双方约定的上述材料并办理完相关事项，被告方也表示其原意在具备条件后及时为原告办理房屋产权登记手续，故对于原告的该项请求，本院亦不予支持，原告可在案涉房屋具备办理产权登记条件后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告孙娴、张秀华的诉讼请求。案件受理费2596.00元，减半收取1298.00元，由原告张秀华、孙娴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  李翠芬二〇一八年十一月二十六日书记员  毕向红