江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏12民初25号 原告：江苏鑫环球建设工程有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道六角池**。 法定代表人：陆秀林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱晶，江苏锦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，江苏锦泰律师事务所实习律师。 被告：王栋霖，男，1968年6月8日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：彭莎，江苏友诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚文纬，江苏友诚律师事务所实习律师。 被告：江苏海泰置业有限公司，，住所地泰州市姜堰区沈高镇万众村 法定代表人：田岭根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙平，该公司员工。 第三人：陆红进，女，1968年4月3日生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：丁鸿根，江苏丁鸿根律师事务所律师。 第三人：泰州市华丽金属门窗有限公司，，住所地泰州市姜堰区娄庄镇娄庄村 法定代表人：马雪峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁鸿根，江苏丁鸿根律师事务所律师。 原告江苏鑫环球建设工程有限公司（以下简称鑫环球公司）因与被告王栋霖、江苏海泰置业有限公司（以下简称海泰置业公司），第三人陆红进、泰州市华丽金属门窗有限公司（以下简称华丽公司）第三人撤销之诉一案，本院于2018年3月13日立案受理。本院依法组成合议庭于2018年7月10日公开开庭审理了本案，原告鑫环球公司委托诉讼代理人钱晶，被告王栋霖委托诉讼代理人彭莎、尚文纬，海泰置业公司法定代表人田岭根、委托诉讼代理人孙平，第三人陆文进、华丽公司委托诉讼代理人丁鸿根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫环球公司诉称：2013年原告与海泰置业公司签订泰.尚城国际二期工程附属工程施工合同书一份，约定海泰置业公司将外网、路面、内网等工程发包给原告施工。原告完成了合同约定的工程，2015年2月13日经双方结算确认，海泰置业公司共欠原告工程款1074726.74元。因海泰置业公司资金周转困难，双方协商一致同意上述工程款转为购房款，用于原告向海泰置业公司购买尚城国际花园3号楼501室、2号楼606室的商品房。 2016年12月8日王栋霖以商品房销售合同纠纷向泰州市姜堰区人民法院起诉，要求海泰置业公司协助其办理包括3号楼501室、2号楼606室在内的50套商品房的不动产权证，该院判决海泰置业公司协助王栋霖办理包括3号楼501室、2号楼606室在内的37套商品房的不动产权证。 原告认为，2014年12月13日夜晚至14日凌晨，由仲仁政代表海泰置业公司与王栋霖网签尚城国际花园（二期）70套商品房的行为属于恶意串通，损害了包括原告在内的第三人的利益，根据合同法第五十二条的规定，应为无效合同。 泰州市姜堰区人民法院审理过程中，海泰置业公司、王栋霖均表示要求解除2015年7月6日的《协议书》、《补充协议书》及2016年7月6日签订的《补充协议书》（以下简称五方协议），但该案一审、二审法院均认为不宜解除。原告认为，海泰置业公司、王栋霖要求解除协议并不损害国家、集体或者第三人的利益，人民法院不应当强行干预民事主体的正常处分行为。退一步讲，即便人民法院出于解决本案两被告的矛盾，也不应以牺牲本案原告利益为代价。 综上，原告认为原一、二审法院均未能在查明案件事实的基础上做出公正判决。请求：一、撤销泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7538号民事判决、泰州市中级人民法院（2017）苏12民终2554号民事判决中，要求海泰置业公司协助王栋霖办理泰州市姜堰区尚城国际花园3号楼501室、2号楼606室的不动产权证的内容。二、判决海泰置业公司协助原告办理泰州市姜堰区尚城国际花园3号楼501室、2号楼606室的不动产权证。 王栋霖答辩称：一、鑫环球公司提起本案撤销之诉，其未能提交民诉法司法解释第二百九十二条第一项规定的材料，即因不能归责于其本人的事由未参加诉讼。二、王栋霖系案涉房屋的合法购买人，生效判决认定事实并无错误。王栋霖与海泰置业公司于2014年12月14日签订了包括案涉房屋在内的70套商品房买卖合同，办理了网签备案手续，王栋霖支付了价款，房屋已实际交付。五方协议也确认了王栋霖系包括案涉房屋在内的多套商品房的合法购房人之事实。三、五方协议系由五方签订，在仅有王栋霖和海泰置业公司二方的案件中，显然无权解除该协议，且有其他生效判决确认五方协议需继续履行。王栋霖因签订五方协议作出了最大牺牲，自愿用70套商品房中的30套用于解决项目遗留问题，王栋霖要求解除五方协议是要求按照70套商品房买卖合同履行，并非是解除双方之间的商品房买卖合同关系，生效裁判认定五方协议不宜解除并无不当。四、鑫环球公司并非是案涉房屋的合法所有人，生效裁判并未损害其合法利益。鑫环球公司与海泰置业公司签订的施工合同约定工程款需经审计确认，而其主张的工程款未经审计，债权金额尚不明确，不能认定其支付了合理的对价，且双方也未签订以房抵款合同或商品房买卖合同。鑫环球公司与海泰置业公司在未签订购房协议、未支付购房款的情况下，仅凭海泰置业公司出具的入住手续主张购买、合法占有案涉房屋，不符合最高人民法院相关司法解释的规定。 海泰置业公司答辩称：鑫环球公司主张的尚欠工程款数额是经过审计的，因为费用的问题审计部门未能出具审计报告。案涉两套房屋价值并非就是工程款的余额，如果高于工程款，鑫环球公司应当补足。该两套房屋抵给鑫环球公司时，王栋霖与周凤军派驻到项目上的代表陈新也是同意的。生效判决要求海泰置业公司协助王栋霖办理37套商品房的不动产权证，没有查明案件事实，适用法律也有错误。王栋霖与海泰置业公司签订的商品房买卖合同是虚假的，是王栋霖与其委派到海泰置业公司的销售负责人仲仁政办理的，房款根本未付。 陆红进、华丽公司陈述称：本案原、被告之间的争议与其无关，由法院裁判。 鑫环球公司为支持其诉讼请求提交了下列证据： 1、海泰尚城国际二期工程附属工程施工合同书一份、工程结算表三份，证明鑫环球公司承包海泰置业公司建筑工程，经结算双方确认海泰置业公司欠鑫环球公司工程款1074726.74元，海泰置业公司在结算表注明同意以房抵款。 2、交房凭证两份、收据一份，证明海泰置业公司于2015年7月10日向鑫环球公司交付了2号楼606室房屋，鑫环球公司将其出售给案外人张学江，张学江已经入住。12月20日交付了3号楼501室房屋。 3、购房协议二份，证明案涉3号楼501室、2号楼606室已分别转售给潘志华、张学江。 王栋霖质证意见为：关于证据1，因王栋霖不是合同当事人，对其真实性不发表意见，但合同专用条款明确工程结算需审计，按审计总价下浮15%计算，工程结算表中也明确仅是考虑春节结账需要，实际总价以审计报告为准。陈新并非是海泰置业公司法定代表人，其签注同意以房抵债因没有加盖公司印章，不能据此认定双方有以房抵债的合意。海泰置业公司认为陈新系王栋霖派驻现场人员，没有事实依据。关于证据2，501室交房手续没有原件，其真实性无法确认，两份交房手续未对面积、价格、总价进行确认，不能体现以房抵债的合意。鑫环球公司将未合法取得的房屋转售给张学江，不应得到法律保护。关于证据3，对其合法性、真实性均不予认可，出卖方对案涉房屋无所有权，无权进行处分。 海泰置业公司对鑫环球公司所举证据无异议，陆红进、华丽公司不发表质证意见。 王栋霖为支持其抗辩意见向本院提交下列证据： 1、海泰尚城国际二期交房手续联系单二份，证明海泰置业公司确认了王栋霖为涉案3号楼501室、2号楼606室业主的身份，向王栋霖签署了交房联系单。 2、房屋所有权证明二份，证明海泰置业公司将上述案涉二套房屋的所有权证明交付给王栋霖，供办理房屋产权证使用。 3、房屋分户面积测量报告书二份，证明海泰置业公司与王栋霖完成交房前面积查验工作。 4、住房质量保证书、住房使用说明书及钥匙各二份（套），证明海泰置业公司与王栋霖完成了交房前的质量查验工作，向王栋霖交付了钥匙。 5、物业费交纳明细，6、收据、本票，证明王栋霖领取案涉房屋后向物业公司交纳了物业费。 鑫环球公司质证意见，证据1是复印件，对其真实性不予认可；证据2、3、4，不认可其证明目的，王栋霖作为海泰置业公司的投资人，控制了这些证据；证据5、6，亦不认可其证明目的，王栋霖私自网签案涉商品房买卖合同，交纳物业费是房屋交付的假象。 海泰置业公司认同鑫环球公司的质证意见，其是将房屋交给陆进文、李荣清的，他们卖给谁，与其无关。陆红进、华丽公司不发表质证意见。 本院从案涉房屋所属物业公司复制收楼声明二份。鑫环球公司无异议，案涉501室由实际施工人李荣清转让给张学江，606室由公司转让给黄文钱，后黄文钱又转让给潘志华。王栋霖对该两份证据就其内容的真实性和关联性不予认可，物业公司无权就二手房买卖出具收楼声明。海泰置业公司无异议。 本院认证意见：鑫环球公司举证证据1、2，因海泰置业公司无异议，且其内容与本案争议事实有关，可以作为认定本案事实的依据，但能否据以支持鑫环球公司的诉讼请求，本院将在说理部分予以阐述；证据3与本案争议无关，不能作为认定本案事实的依据。王栋霖所举证据，尽管证据1和证据5系复印件，但与其他证据能相互印证，形成完整证据锁链，能够作为认定本案事实的依据。本院从物业公司调取的证据，其内容说明案涉房屋由案外人占有的事实，但与本案当事人之间的争议并无关联，占有是否合法本案中不作评价。 本院经审理查明：一、生效裁判的主要内容 王栋霖于2016年12月8日向姜堰区人民法院提起诉讼，请求：1、判令海泰置业公司立即协助办理尚城国际花园1号楼2102室等50套商品房的房产证与土地证；2、海泰置业公司按合同价款3196.4万元的银行同期贷款利率赔偿王栋霖损失（自2015年2月29日起至办理房屋产权证止）暂计2085651元；3、第三人华丽公司、陆红进返还王栋霖尚城国际花园1号楼2802室、2803室、2804室及2号楼801室4套商品房，并由海泰置业公司协助办理房产证与土地证，按合同价款230.9万元的银行同期贷款利率赔偿王栋霖损失（自2015年2月29日起至办理房屋产权证止）暂计138540元；4、海泰置业公司承担本案诉讼费。 姜堰区人民法院经审理查明：2009年8月24日，王栋霖、田岭根、丁鑫、周凤军四方签订《房地产合作开发协议书》，约定：“根据姜地储（2009）6号文件国有土地使用权拍卖预告的规定，姜堰市国土资源局定于2009年8月11日公开拍卖的五号（原交警大队））地块国有土地使用权经协议当事人充分协商，决定以海泰置业公司名义联合参加竞拍，并以5759.88万元成功竞拍（已付竞拍款2550万元）,拍买购得该地块后，经协商一致本项目以平均出资的方式进行合作开发；协议当事人共同设立海泰广场项目部（暂定名，以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构；项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜，各方经协商一致，委托田岭根负责项目部的日常工作；合作项目所有资金实行统一管理、统一收支的原则，设立独立核算账户，该账户财务专用章和印鉴分开管理，主管会计和出纳由协议当事人分别委派担任；该项目的规划设计、施工、监理等一切对外合同，均由项目部集体商定并形成会议纪要后，以海泰置业公司的名义对外签订；履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力；等等”，并由陈新作为见证方在协议落款处签字。协议签订后，周凤军从泰州市笃诚机械有限公司（以下简称笃诚公司）账户汇款2650万元（其中1080万元系王栋霖汇至该公司账户）至田岭根指定银行卡，丁鑫交600万元本票给田岭根，王栋霖、周凤军、丁鑫合计投入3250万元；后田岭根将上述款项退回，由周凤军通过黄金勇银行卡转账3250万元至田岭根银行卡，田岭根再将该款转账至海泰置业公司账户。该合作项目经批准，在上述地块上建设商品房，定名为尚城国际花园（二期），并聘请仲仁政为销售经理兼财务负责人。 2014年12月13日夜晚至次日凌晨，由仲仁政代表海泰置业公司与王栋霖网签尚城国际花园（二期）70套商品房。网签上述商品房时，海泰置业公司公章、法定代表人印鉴章、仲仁政私章及海泰置业公司财务专用章为王栋霖与周凤军保管。同年12月15日，田岭根至姜堰区公安局报案，认为公司工作人员仲仁政私自将上述70套商品房以网签方式出卖同一人，现其手机关机，不知去向，其行为已侵害了公司权益。当日中午，王栋霖、海泰置业公司又网签1套尚城国际花园（二期）商品房。同年12月16日、12月17日，姜堰公安局分别询问了周凤军及王栋霖，两人反映网签商品房情况属实，是2014年11月21日，在田岭根、田昊、王来义、丁竹书、仲仁政、陈新及其二人参加（丁鑫已破产，未参加会议）的情况下，形成了“关于缴纳政府规费以及房屋销售和偿还各项欠款的会议纪要”，会议一致同意用王栋霖的购房款直接偿还海泰置业公司向黄金勇的借款（经黄金勇转入田岭根再转入海泰置业公司账户的3250万元本金及利息），由财务部完善王栋霖相关购房及还款黄金勇手续，因此是田岭根同意的网签购房行为，是因海泰置业公司欠款，为了避免商品房被查封。周凤军并向姜堰公安局提交了该会议纪要的复印件。 王栋霖网签上述71套商品房后，以其为申请人，海泰置业公司为收款人，于2014年12月16日、12月23日、12月24日、12月26日、12月29日分别开具了金额为974.8万元、200万元、262万元和264.2万元、1029万元和985万元、643.4万元的本票7张，合计4358.4万元。海泰置业公司出具了对应数额的收据7份给王栋霖，上面有仲仁政签字并加盖海泰置业公司财务章。上述本票金额未入海泰置业公司账户，均背书给黄金勇。上述除974.8万元的本票外另6张本票资金流向情况显示，200万元本票和643.4万元本票的资金由徐芹帐户转入王栋霖帐户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后即转账至江苏盛德祥泰贸易有限公司（以下简称盛德祥泰公司），该公司又转账至笃诚公司；262万元本票的资金由徐芹帐户转入220万元王栋霖帐户，周凤军帐户转入42万元王栋霖帐户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后亦按上述流程进行了转账；264.2万元本票的资金由徐芹帐户转入王栋霖帐户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后亦按上述流程进行了转账；985万元本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后亦按上述流程进行了转账；1029万元本票的资金由周凤军帐户转入29万元王栋霖帐户，慧诚贸易有限公司（以下简称慧诚公司）帐户转入1000万元王栋霖帐户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后即转账至盛德祥泰公司，盛德祥泰公司当日分别转账徐芹490万元、495万元，转账周凤军100万元。另查，笃诚公司法定代表人周凤军，股东周凤军、黄春花；原法定代表人黄春花，原股东周鹤如、黄春花。盛德祥泰公司法定代表人黄春华，股东黄春华、周鹤如，原法定代表人黄金勇，原股东黄金勇。慧诚公司法定代表人周凤斌，股东周凤斌；原法定代表人董志友，原股东王栋霖、栾少春、董志友。审理中，王栋霖陈述徐芹系其泰州市龙港氟硅材料有限公司（以下简称龙港公司）驾驶员，其与周凤军、黄金勇无经济往来。 2015年7月6日，王栋霖、海泰置业公司及周凤军、田岭根、见证方沙国华经协商，签订《协议书》一份，约定：“一、海泰尚城国际二期项目存在欠税、水电安装费用、配套工程款项及业主办理两证开票等事宜急需解决；二、王栋霖2014年12月购买的71套住宅房，均已网签商品房购买合同备案。现商定海泰置业公司、田岭根负责开具王栋霖所购其中价值2500万元（房价按备案价下浮20%计算）房屋的发票，并协助办理上述房屋两证。王栋霖同意拿出其余房产办理相关更名、退房等手续，交给海泰置业公司及见证方（海泰置业公司及田岭根全权委托见证方处置尾盘善后事宜，附海泰置业公司、田岭根委托书），用于处理本协议第一条所列入事宜。房屋更名或过户的各项税费等均由海泰置业公司、田岭根及见证方承担；三、黄春华购买的2套住宅房，均已网签商品房购买合同备案。现商定海泰置业公司、田岭根负责开具黄春华所购2套房屋的发票，并协助办理上述房屋两证；四、鉴于海泰尚城国际二期项目已存在欠税，此欠税款以及开具上述二、三条款中所列房屋发票所需的税款将另从原71套余下房屋中选出等价值的房屋（此房价按备案价下浮20%计算）用于抵算；海泰置业公司、田岭根负责开具发票，并协助办理上述房屋两证；五、王栋霖购买的商铺，合同价约为5900多万元人民币，其中向姜堰农村商业银行办理按揭贷款50%，贷款已按月还至2015年2月末，王栋霖同意余下未结清的按揭贷款由见证方按期偿还，不得逾期。待还清各房所欠贷款后，王栋霖应办理相关更名、退房等手续，交由海泰置业公司和见证方负责处理。同时房屋更名或过户的各项税费等均由海泰置业公司、田岭根及见证方承担；六、鉴于泰州市鑫华特种构件制造有限公司、笃诚公司、盛德泰祥公司、沙国华和周凤军为田岭根的企业泰州市姜堰区海泰物资有限公司（以下简称海泰物资公司）、江苏昊业贸易有限公司（以下简称昊业公司）在姜堰农商行借款提供担保，另沙国华及公司为其提供的反担保，现借款人无力偿还的情况下，本协议第五条所列的商铺作为还款保证，并由沙国华全权负责处置；该商铺的资产处置用于优先偿还各担保人在姜堰农商行应代偿款项；七、原有海泰置业公司与陈新的往来款项由周凤军负责处理；八、本协议签订后，海泰尚城国际二期项目的一切债权债务均由海泰置业公司、田岭根承担，与王栋霖、周凤军无关，原项目合作协议自动解除；九、本协议签订实施后，王栋霖及泰州市四联化工有限公司、龙港公司、慧诚公司和海泰置业公司、田岭根两方及海泰物资公司、昊业公司之间的所有债权债务全部清算完毕；周凤军及笃诚公司、盛德泰祥公司、黄春华和海泰置业公司、田岭根两方及海泰物资公司、昊业公司、江苏昊辉机械有限公司之间的债权债务清算完毕（本协议第六条所列款项除外）。尚城国际二期项目的相关资料均交给海泰置业公司、田岭根；十、此协议作为王栋霖、周凤军、田岭根三方投资结算的依据，不作为法律诉讼的依据；本协议签订后报送住建局等相关部门”，并附作为协议中二、三两条用于约定办理王栋霖、黄春华房屋两证的40套房屋清单。同日，上述五方协议当事人又签订《补充协议书》一份，约定就所签五方协议的第五条的履行情况，协商达成如下协议：“1、海泰置业公司、田岭根全权委托见证方处置该商铺；2、海泰置业公司、田岭根承诺确保在履行原五方协议的第二、三条中王栋霖、黄春华所购房屋后，余下的住宅房以及原五方协议的第五所列商铺的售房款优先用于缴纳应付税款，余下款项确保偿还见证方在原协议签订后负责先行缴纳的按揭贷款，并确保按期偿还。同时见证方先行支付的按揭贷款的利息按月息1.5%执行；本协议签订后报送住建局等相关部门”。2016年7月6日，上述五方协议当事人在泰州市姜堰区住房和城乡建设局见证下，再签订《补充协议书》一份，约定：“1、原协议各方同意从原协议中除去二、三两条所应先行开具发票的40套房屋（王栋霖38套、黄春华2套）以外的33套之中选出16套（详见房号如下：1号楼2501室、3101室、2402室、2702室、2902室、3002室、3102室、2203室、2403室、2703室、2903室、2104室、2704室、2904室，2号楼1602室，3号楼1804室），按原协议约定交给沙国华处置；2、沙国华必须确保在2016年7月8日前缴清所欠税款约100万元（具体金额按税务局提供为准），同时必须确保开具原协议中二、三两条所对应的40套房屋（详见附表）的发票以及其他业主办证所需发票的开具，所产生的税款由沙国华按期缴纳；3、本补充协议第1条所列16套房屋处置的结余款项（除去本协议第2条应交税款外）按政府要求和原协议各方共同请求由住建局监督使用；4、后续如果五方协议中的第五条得不到妥善解决，则王栋霖没有义务继续履行原五方协议；5、原协议各方请求住建局就商业房产的按揭贷款的交纳事宜帮助与姜堰农商行沟通协调，以便原协议全面切实履行”。案涉第三人陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋不包括在上述协议约定的40套房屋清单内，2号楼801室屋在上述协议约定的40套房屋清单内。2016年8月15日，王栋霖向海泰置业公司、田岭根、沙国华发出《通知书》，认为海泰置业公司、田岭根、沙国华未按上述三份协议履行，已构成根本违约，故通知解除上述三份协议。 2015年3月30日，卢金荣、钱小玲以海泰置业公司为被告，向一审法院提起商品房销售合同之诉[案号:（2015）泰姜民初字第00741号]，请求判决海泰置业公司按合同约定对卢金荣、钱小玲购买的尚城国际花园（二期）1幢20层4号房屋办理网上备案，并协助办理产权登记。审理中，因该房屋为上述71套网签房屋之一，一审法院根据海泰置业公司的追加申请，通知王栋霖作为第三人参加诉讼。案经调解，三方当事人于同年6月17日达成如下协议：一、王栋霖于2015年7月17日前撤销对尚城国际花园（二期）1幢20层4号房屋的网上备案；二、海泰置业公司于2015年8月17日前协助卢金荣、钱小玲办理尚城国际花园（二期）1幢20层4号房屋的网上备案，并协助卢金荣、钱小玲办理产权登记。该民事调解书已生效并履行完毕。 案涉原审第三人陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋，系第三人陆红进经一审法院执行程序，于2016年1月20日与海泰置业公司达成和解协议，以该3套房屋抵算所欠借款，第三人陆红进并办理了该3套房屋不动产权证书。案涉第三人华丽公司的2号楼801室房屋，系第三人华丽公司经一审法院执行程序，于2016年7月20日与海泰置业公司达成和解协议，以该房屋抵算所欠工程款，第三人华丽公司并办理了该房屋不动产权证书。 王栋霖曾于2016年9月8日、9月9日，以海泰置业公司为被告，向一审法院提起上述网签71套房屋中除上述调解的1套房屋外，其余70套房屋的商品房销售合同之诉，案经调解，双方于同年11月26日达成协议，同意重新选择其中一件诉讼，待法院作出最终生效裁判后，其余合同纠纷视情况处理。同年12月8日，王栋霖提起本案之诉（包括第三人的房屋共计54套），并于2017年1月12日以海泰置业公司、沙国华为被告向本院提起上述2016年7月6日《补充协议书》中的1号楼2501室等16套房屋的商品房销售合同之诉。 2017年1月12日，王栋霖向一审法院起诉，要求海泰置业公司、沙国华协助王栋霖办理尚城国际（二期）1号楼2104室等16套商品房中剩余尚未被海泰置业公司、沙国华出卖的8套商品房（1号楼2203室、2402室、2403室、2501室、2704室、2902室、3102室，2号楼1602室）产权凭证；2、海泰置业公司、沙国华赔偿王栋霖私自出卖的8套商品房（1号楼2104室、2702室、2703室、2903室、2904室、3002室、3101室，3号楼1804室）的价款攒积439.2万元及相应利息（自2014年12月14日起至海泰置业公司、沙国华给付之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）等。在该案中，王栋霖亦主张解除本案涉案的三份五方协议。2017年8月28日，一审法院作出了（2017）苏1204民初401号民事判决书。该民事判决驳回了王栋霖的全部诉讼请求，并认为“故在双方及另三方未能就协议解除后的权利义务的处理和安排达成一致意见情况下，不宜确定产生解除案涉三份五方协议的法律效果”。该判决因各方当事人均未上诉，现已生效。 姜堰区人民法院认为，司法判决是实施法律的具体判断活动，对于实现法律目的、发挥法律作用、保障法律权威、维持社会秩序都具有重要意义；同时，司法判决还具有调整社会关系、社会秩序维持、文化支持等间接功能。具体到本案，分析如下： 第一，王栋霖系案涉房产项目的合伙人之一，并实际投资。王栋霖与海泰置业公司双方对于包括本案54套在内的71套商品房网签事实均无异议，海泰置业公司认为是工作人员仲仁政私自行为，王栋霖则认为是会议达成的一致意见。由于周凤军提供的会议纪要系复印件，无法核实其真实性，对此该院不作肯定性评论。但从网签订时间来看，其中70套发生在夜间和凌晨，显然不符常理。何况，网签商品房合同时，被告公司公章、法定代表人印鉴章、仲仁政私章及被告公司财务专用章为原告与周凤军保管，因此上述商品房买卖合同在签订时，不能确定为是被告真实意思表示。 第二，如上分析，网签商品房买卖合同时，不能确定为是海泰置业公司真实意思表示，但在其后2015年7月6日、2016年7月6日，王栋霖、海泰置业公司双方及周凤军、田岭根、沙国华先后达成三份五方协议，从协议内容来看，此时无论是海泰置业公司、还是海泰置业公司法定代表人田岭根均已知晓并确认王栋霖网签商品房买卖合同的事实，故海泰置业公司再辩称王栋霖系恶意网签，已无实际意义。需要考证的是三份五方协议所解决的实质问题，该院认为，三份五方协议既确认了网签商品房合同的事实，也确定了王栋霖、海泰置业公司法定代表人田岭根及周凤军等人对尚城国际花园（二期）项目合作协议解除后的清算，是各方经过充分协商，既兼顾了投资方利益，又考虑了该项目的欠税、业主办理两证开票及配套工程款项等问题，并经住建局见证达成的协议，系各方真实意思表示，各方理应认真履行，以切实解决该项目的遗留问题。王栋霖认为由于海泰置业公司、田岭根、沙国华未按协议履行，故书面通知解除，海泰置业公司及田岭根在庭审中亦有认可解除的意思表示，但该院认为并不能因此就产生解除三份五方协议的效果，从双方庭审诉辩可见，王栋霖解除协议的目的是恢复到其网签商品房合同的状态，要求海泰置业公司办理所有网签商品房的房产证和土地证，海泰置业公司解除协议的目的是确认网签商品房买卖合同为无效，并恢复到合作协议状态，重新进行清算。而依上述分析，网签商品房合同时并非海泰置业公司真实意思表示，如确认全部网签商品房合同，有违此后王栋霖、海泰置业公司及另三人所达成的三份五方协议所涵盖内容；如采信海泰置业公司辩称意见，亦不能从根本上解决双方之矛盾。故在双方及另三方未能就协议解除后的权利义务的处理和安排达成一致意见情况下，不宜确定产生解除案涉三份五方协议的法律效果。因此，海泰置业公司应依五方协议约定办理归属王栋霖38套房屋的房产证和土地证，由于国家政策调整，房产证和土地证两证合一为不动产权证，故海泰置业公司应协助王栋霖办理不动产权证。上述38套房屋中虽包含了第三人华丽公司的2号楼801室房屋，但第三人华丽公司取得该房产并无恶意，且经合法程序办理了不动产权证，故王栋霖诉请其承担责任，依法不予支持。 第三，案涉第三人陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋，不包括在五方协议约定为王栋霖及黄春华办理两证的40套房屋清单内，且是在五方协议之后经该院执行程序取得，并已办理不动产权证，故陆红进应为善意第三人，王栋霖诉请其承担责任，无事实和法律依据，也与上述分析相悖，依法亦不予支持。 第四，案涉购房款，从王栋霖提交证据来看，王栋霖开具了以海泰置业公司为收款人的本票，海泰置业公司亦出具了收据，只是款项并未入海泰置业公司账户，而均背书给黄金勇，王栋霖解释系海泰置业公司归还的黄金勇欠款，海泰置业公司则认为与黄金勇之间无债权债务关系。该院认为，海泰置业公司在五方协议中已对网签商品房买卖合同的事实进行了确认，亦可说明对之前网签等一系列行为的确认。至于王栋霖、黄金勇及其他人在此过程中是否侵犯了海泰置业公司的财产权益，抑或黄金勇构成不当得利，海泰置业公司可依法另行主张权利。王栋霖、海泰置业公司双方亦可就五方协议中其他义务的履行，依法另行处理。 综上，王栋霖诉请海泰置业公司协助办理50套房屋不动产权证，部分予以支持，其余包括赔偿利息损失的诉讼请求，因双方在五方协议中并未有约定，皆予驳回。据此，泰州市姜堰区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年8月28日作出（2016）苏1204民初7538号民事判决：一、海泰置业公司于判决生效后十日内协助王栋霖办理位于泰州市姜堰区尚城国际花园1号楼2102室等37套商品房的不动产权证。二、驳回王栋霖的其他诉讼请求。 案件受理费24874元，财产保全费5000元，合计29874元，由王栋霖负担9034元，海泰置业公司负担20840元。 王栋霖、海泰置业公司均不服，向本院提起上诉。 本院二审认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，王栋霖与海泰置业公司于2014年12月13、同月14日签订了商品房买卖合同合计70份，之后双方及周凤军等人又签订了多份五方协议。双方当事人就房屋买卖合同的效力及履行义务内容等事宜发生争议。对此，本院对本案作如下分析： 第一，王栋霖与海泰置业公司就包括本案54套在内的70套商品房网签事实均无异议，海泰置业公司以上述协议是其工作人员仲仁政私自行为等主张上述协议无效，因王栋霖系案涉房产项目的合伙人之一并实际投资，而涉案70套房屋所签协议时间为深夜或凌晨，故本院不能仅根据现有70份买卖合同确定上述合同是否为海泰置业公司真实意思表示，而应结合其他证据分析上述合同的效力。 第二，海泰置业公司主张涉案购房合同并非为其真实意思表示，但王栋霖、海泰置业公司及该公司的法定代表人田岭根以及案外人周凤军、沙国华先后达成三份协议，在2015年7月6日签订了《协议书》、《补充协议书》各一份，上述五方又于2016年7月6日签订了《补充协议书》一份。从上述三份协议的内容来看，此时无论是海泰置业公司、还是海泰置业公司法定代表人田岭根均已知晓并确认王栋霖网签商品房买卖合同的事实，即海泰置业公司及田岭根已对王栋霖所签购房协议先后进行追认并确认了上述购房协议的真实性、合法性。 第三，王栋霖、海泰置业公司及田岭根等人于2015年7月6日签订的《协议书》既确认了网签商品房合同的事实，也确定了王栋霖、海泰置业公司法定代表人田岭根及周凤军等人对尚城国际花园（二期）项目合作协议解除后的清算，是各方经过充分协商，既兼顾了投资方利益，又考虑了该项目的欠税、业主办理两证开票及配套工程款项等问题。2016年7月6日，王栋霖、海泰置业公司、田岭根等人又在泰州市姜堰区住房和城乡建设局的见证，就其先前于2015年7月6日签订的《协议书》及《补偿协议书》所涉及事宜，再次达成《补充协议书》，该《补充协议书》系各方真实意思表示，各方理应认真履行，以切实解决该项目的遗留问题。在各方于2016年7月6日达成的《补充协议书》中，各方当事人再一次明确“原协议各方同意从原协议中除去2、3两条所应先行开具发票的40套房（王栋霖38套、黄春华2套）以外的33套之中选出16套”等内容，因此根据该协议本院能够认定王栋霖、海泰置业公司及田岭根等人再一次确认王栋霖对网签商品房38套房屋的合同是合法、有效的。 第四，王栋霖认为由于海泰置业公司、田岭根、沙国华未按协议履行，故书面通知解除，海泰置业公司及田岭根在庭审中亦有认可解除的意思表示，但在本案一审中王栋霖解除协议的目的是恢复到其网签71套商品房合同的状态、要求海泰置业公司办理所有网签71套商品房的房产证和土地证，而海泰置业公司解除协议的目的是确认所有71套网签商品房买卖合同为无效、恢复到合作协议状态并重新进行清算。一审法院已生效的（2017）苏1204民初401号民事判决书已明确认为“不宜确定产生解除案涉三份五方协议的法律效果”、并驳回王栋霖的诉讼请求，而该案所涉16套房屋与本案所涉54套房屋系王栋霖、海泰置业公司系同时签订，故为维护双方当事人的合法权益，本院认为本案所涉合同亦应不宜确定产生解除案涉三份五方协议的法律效果。据此，海泰置业公司应依五方协议约定办理归属王栋霖38套房屋的房产证和土地证，由于国家政策调整，房产证和土地证两证合一为不动产权证，故海泰置业公司应协助王栋霖办理不动产权证。 第五、上述38套房屋中虽包含了第三人华丽公司的2号楼801室房屋，但因第三人华丽公司取得该房产系经法律途径、且经合法程序办理了不动产权证，故华丽公司依法对该房屋享有相关权利。王栋霖诉请要求第三人华丽公司承担返还该房屋的责任、并要求海泰置业公司协助其办理房屋产权证等诉讼请求，本院依法不予支持。王栋霖如对第三人华丽公司所取房屋的执行处置有异议，其应依法主张权利，本案中不予理涉。对于案涉第三人陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋，因不包括在五方协议约定为王栋霖及黄春华办理两证的40套房屋清单内，陆红进系在五方协议之后经一审法院执行程序已办理不动产权证，又因二审中王栋霖、海泰置业公司对上述三套房屋未提出上诉，故本院对陆红进所取三套房屋予以确认。 关于上诉人海泰置业公司上诉提出一审法院将本案实际按合伙纠纷进行审理等问题，因王栋霖在本案中根据购房买卖合同要求海泰置业公司协助王栋霖办理房产证、土地证并赔偿损失等，而一审法院在本案审理中既查明了涉案70份购房买卖合同又查明了王栋霖与田岭根等人存在合伙关系等事实，上述事实均与本案存在关联性，故一审法院在查明事实的基础上就涉案54套房屋所涉买卖合同对王栋霖的诉讼请求进行处理，并未对王栋霖、田岭根等人的合伙组织所产生的债权、债务进行处理，故一审法院审理不存在违法之处，海泰置业公司此上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人王栋霖、海泰置业公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，于2018年1月23日作出（2017）苏12民终2554号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24874元，由上诉人王栋霖、海泰置业公司各负担12437元。 二、鑫环球公司与海泰置业公司之间的民事法律关系及与上述判决有关的事实 2013年10月25日，鑫环球公司与海泰置业公司签订海泰·尚城国际二期工程附属工程施工合同书，鑫环球公司承包外排、铺装、一、二期地沟及围墙、物业一、二楼装饰、、地下室角铁盖板工程合同价款暂定200万元。工程竣工后，海泰置业公司与鑫环球公司于2015年2月13日形成三份工程结算确认表，载明实际结算总价合计1074726.74元，其中两份注明最终实际总价以审计报告为准。2月18日陈新在工程结算确认右上角手写“同意以房抵算，节后上班优先处理。” 上述工程结算确认表中施工单位鑫环球公司名称后括号注明李荣清或陆进文，鑫环球公司对此解释为施工合同中的内网、外网、路面等工程分别由李荣清、陆进文组织团队施工，鑫环球公司与李荣清、陆进文结算相应款项。 2015年7月10日，海泰公司向泰州市姜堰区锦绣物业有限公司出具便函：“兹有鑫环球公司（李荣清）前来办理2#楼606室入住手续，请予办理。”张学江向物业公司交纳了该房物业管理费。 2015年12月20日，海泰公司向泰州市姜堰区锦绣物业有限公司出具便函：“兹有业主陆进文前来办理3#楼501室交房手续，请予办理。” 2#楼606室、3#楼501室均在上述生效判决确定的海泰置业公司应协助王栋霖办理不动产权证的37套商品房之中。 王栋霖与海泰置业公司签订的商品房买卖合同载明：2#楼606室建筑面积176.23平方米，价款882207元，优惠后房款总额70万元；3#楼501室建筑面积173.55平方米，价款859246元，优惠后房款总额68万元。海泰置业公司向王栋霖交付了住宅质量保证书、使用说明书、分房面积测量报告书，交付了案涉房屋钥匙，交向王栋霖交付了房屋所权证明，供王栋霖办理产权转移登记使用。2015年2月2日，王栋霖向物业公司交纳了包括案涉两套房屋在内的71套房屋的物业费202339元。 本案争议焦点有：一、鑫环球公司未能参加姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7538号一案诉讼，是否可归责于其本人的原因；二、王栋霖与海泰置业公司之间的房屋买卖合同是否有效；三、生效判决确认五方协议不宜解除是否合法；四、王栋霖与鑫环球公司哪一方合法占有案涉房屋。 本院认为，姜堰区人民法院受理的王栋霖诉海泰置业公司商品房销售合同纠纷一案，该案诉讼过程中王栋霖申请追加华丽公司和陆红进为第三人参加诉讼，鑫环球公司并没有收到参加该案诉讼的通知，也没有证据证明鑫环球公司知道该案诉讼且诉讼请求与其有关而不申请参加到该案诉讼中。因此，鑫环球公司未被列为案件当事人参加该案诉讼，其本身并无过错，不可归责于鑫环球公司。 王栋霖与田岭根、周凤军等人以海泰置业公司名义合作开发房地产，聘请仲仁政为销售经理兼财务负责人。合作经营过程中，仲仁政代表海泰置业公司与王栋霖网签商品房买卖合同，王栋霖开具以海泰置业公司为收款人的本票后，仲仁政代表海泰置业公司向王栋霖出具了收据，该一系列行为均在仲仁政的职权范围之内，且从后来签订的五方协议第二条“王栋霖2014年12月购买的71套住宅房，均已网签商品房购买合同备案”的表述分析，协议各方对网签商品房买卖合同的事实予以确认，对效力也未提出异议。后来王栋霖退回部分房屋是因项目“欠税、水电安装费用、配套工程款项及业主办理两证开票等事宜急需解决”，因此鑫环球公司主张王栋霖与仲仁政恶意串通无事实依据。王栋霖虽为合作经营的成员之一，但其以支付价款的方式向海泰置业公司购买商品房，对第三人的利益并没有造成损害，鑫环球公司主张所签商品房买卖合同损害了第三人利益无事实依据。合同当事人将签订合同时间安排在夜晚至凌晨并非是评判合同效力的因素，鑫环球公司以此主张合同无效无法律依据。 为解决欠税、工程款、水电费用等问题，各方就合作项目资产、债权债务进行了清算，形成五方协议，明确了各自的权利义务，协议明确海泰置业公司、田岭根负责开具38套商品房发票给王栋霖，王栋霖所购71套商品房中的其余33套办理退房手续。协议履行过程中，王栋霖以海泰置业公司、田岭根、沙国华未按协议履行为由，书面通知解除协议，其目的是恢复71份商品房买卖合同的履行。姜堰区人民法院审理认为，根据五方协议所具有的清算性质及协议各方未能就解除后的权利义务安排达成一致意见的情况下，不宜确定产生五方协议解除的法律后果，该认定及相关处理并无不当，对第三人的利益没有造成损害。 王栋霖与海泰置业公司订有商品房买卖合同，海泰置业公司并办理了网签备案登记，王栋霖向海泰置业公司支付了购房价款，此后，海泰置业公司向王栋霖交付了住房质量保证书、使用说明书及钥匙，并交付房屋所有权证明供王栋霖办理产权转移登记，王栋霖亦按约定向物业公司交纳了物业费用，此一系列过程表明海泰置业公司向王栋霖现实交付了案涉房屋，王栋霖已经合法占有了案涉房屋。海泰置业公司欠鑫环球公司工程款未能给付，故同意以商品房抵算。但海泰置业公司在明知案涉房屋已出售并交付给王栋霖，没有与鑫环球公司签订书面房屋买卖合同，也没有进行工程款、房款清算的情况下，就以出具便函的形式指示物业公司向他人办理交房入住手续，海泰置业公司的行为在侵犯了王栋霖合法权益的同时，也导致了本案纠纷的产生。鑫环球公司所举证据仅能证明其与海泰置业公司之间存在债权债务关系及海泰置业公司有以房抵债的意思表示，海泰置业公司向案外人陆进文出具交付案涉3#楼501室，向李荣清出具交付2#楼606室的便函，并不能证明鑫环球公司合法占有的事实。因此，鑫环球公司与海泰置业公司之间就讼争房屋既无买卖事实，又无合法占有事实，鑫环球公司不能对抗王栋霖向海泰置业公司的诉讼请求，生效判决并没有侵害鑫环球公司的合法权益。 综上，鑫环球公司请求撤销泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7538号民事判决及本院（2017）苏12民终2554号民事判决中的部分内容，要求海泰置业公司协助办理案涉房屋的不动产权证，没有事实依据，本院不予支持，依法应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，判决如下： 驳回江苏鑫环球建设工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费5000元，由鑫环球公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》第十三条第一款、第十七条的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：农行南京山西路支行，账号：10×××75）。 审判长  吴惠林 审判员  孟玉祥 审判员  沈大祥 二〇一八年十一月八日 书记员  冯 伟