广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤19民终9294号上诉人（原审原告）：东莞市祥富彩印有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇溪头村工业区溪宝路**。法定代表人：徐京诺，系该公司经理。委托诉讼代理人：余韦，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雯，广东坤益律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：毛明阳，男，1973年10月12日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区，委托诉讼代理人：郭义，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩雯，广东品峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：穆静，女，1974年8月8日出生，回族，住陕西省西乡县，委托诉讼代理人：郭义，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩雯，广东品峰律师事务所律师。上诉人东莞市祥富彩印有限公司（以下简称祥富公司）因与被上诉人毛明阳、穆静物权保护纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祥富公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判毛明阳、穆静应支付祥富公司从2009年10月16日至2018年3月20日的一间房屋使用费129950元及利息（按月息5厘计算，从2009年10月16日开始分段计至付清款日止，暂计至2018年1月31日为28501元），上述款项合计158451元；2.本案全部诉讼费由毛明阳、穆静承担。事实和理由：一、一审法院认为毛明阳、穆静是善意的第三人，无需支付租金给祥富公司，没有事实依据，毛明阳、穆静存在重大过失，不符合善意取得的法律规定，毛明阳、穆静的行为属于侵权，应支付租金给祥富公司。1.毛明阳、穆静并非善意第三人，案涉房屋由祥富公司于2009年11月23日通过法院公开拍卖所得，毛明阳、穆静的商铺在一楼，也在厂房大门的旁边，其不可能不知道拍卖的事情，如因为其疏忽大意未发现，也只能说明毛明阳、穆静存在过错，不是善意的。2.毛明阳、穆静在一审时陈述，在2017年有人通知其说已经买了案涉房屋，既然2017年毛明阳、穆静已知道该房屋是他人购买了，但其仍将租金交付给案外人，存在过错。3.根据一审法院向东莞市道滘镇蔡白村村民村委会（以下简称蔡白村委会）的调查可知，案涉房屋并非由村委会出租给案外人李建康、张子服，蔡白村委会也未收取此二人的租金，这与李建康、张子服的陈述相矛盾。且从祥富公司的工商查询内档资料可知，毛明阳、穆静为了办理营业执照而向工商局提交的租赁合同显示出租人是他人，并非李建康与张子服。4.李建康、张子服无任何证据证明其有权将案涉房屋出租及收取租金，毛明阳、穆静也无任何证据证明其与李建康、张子服存在租赁合同关系。毛明阳、穆静承租房屋，应起到谨慎的注意义务，审查核实出租人的身份信息、房产信息等。毛明阳、穆静无权使用案涉房屋，属于侵权行为。二、一审法院认定案涉房屋的租金为1300元每月，明显过低。案涉房屋属于街边铺位，面积有60平方米左右，，地理位置好每月租金1800元。祥富公司在一审明确若毛明阳、穆静不认可祥富公司主张的租金标准，祥富公司可以申请对铺位每月租金的市场价进行鉴定，但一审法院单方认定的租金数额明显低于市场价。三、一审法院单方对李建康、张子服做了询问笔录，程序违法。同时，在一审整个庭审过程中，李建康、张子服以毛明阳、穆静朋友身份在庭下旁听。如果此二人属于证人，应到庭作证，接受双方当事人询问，而不单单只接受法院的询问。被上诉人毛明阳、穆静辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。蔡白村委会的证言证明了毛明阳、穆静对案涉厂房有使用权，梁桂秋是当时的蔡白村委会主任，毛明阳、穆静向李建康、张子服支付租金符合正常交易习惯。祥富公司应向李建康、张子服或蔡白村委会主张债权，而不应向毛明阳、穆静主张。祥富公司向一审法院起诉请求：一、毛明阳、穆静将位于东莞市道滘镇蔡白村第一工业区厂房一楼的铺位交付给祥富公司使用；二、毛明阳、穆静支付欠祥富公司从2009年10月16日至2018年1月31日的房屋使用费128150元及利息（按月息5厘计算，从2009年10月16日开始分段计至付清日止，暂计至2018年1月31日为28501元）；三、毛明阳、穆静按照每月1800元的标准，支付从2018年2月1日开始至将房屋交付给祥富公司之日止的房屋使用费；四、毛明阳、穆静承担本案诉讼费。一审法院判决结果：依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、毛明阳、穆静应于判决发生法律效力之日起五日内向祥富公司支付2018年2月1日至2018年3月20日的使用费1151.61元；二、驳回祥富公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案一审受理费3433.02元（祥富公司已预交），由祥富公司负担3407.78元，毛明阳、穆静负担25.24元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初4610号民事判决书。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院另查明：1.二审期间，毛明阳、穆静在二审期间提交一份《证明》，内容如下：“在2001年期间，蔡白村村委会将原蔡白酒店改建成厂房，出租给一间叫振业电子厂，改建费用由振业电子厂负责，振业电子厂将改建工程承包给蔡白村民李建康，工程包括有土建、门窗、电梯、消防等，到2003年左右因振兴电子厂经营不善倒闭，倒闭时还欠李建康工程款共198000元，后由蔡白村委会同蔡白村民李建康协商约定，将原蔡白酒店改建成厂房的北面靠道厚路一边的厂房改建成三间铺位出租，改建费用由李建康自行负责，收取租金抵装修工程的欠款。”落款“蔡白村委会2003年当届干部”处有“周更胜、邓东海、李建均、梁桂秋、蔡云光”签字，并盖有东莞市道滘镇蔡白村村民村委会印章。对上述《证明》祥富公司不予确认，认为该份《证明》与蔡白村委会的复函相矛盾，且不管蔡白村委会有没有将案涉商铺交给毛明阳、穆静使用，祥富公司经公开拍卖取得的厂房，毛明阳、穆静占有使用就应当支付租金给祥富公司，其不属于善意第三人。2.二审庭审时，毛明阳、穆静称，在2018年1月15日祥富公司向其发搬迁通知书时才知道案涉商铺所有权人是祥富公司；最开始前张子服在案涉店铺外面贴了招租启示，其看到后就联系张子服与其签订了租赁合同，将租金交给张子服，后来张子服又叫毛明阳、穆静将租金交给李建康，其在2016年前租金是交给张子服，2016年1月至2018年1月的租金交给了李建康。本院认为，本案为物权保护纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审程序中仅针对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对祥富公司的上诉意见，本案二审分析如下：首先，毛明阳、穆静在2009年前已经占有使用案涉店铺。虽祥富公司于2009年经拍卖取得案涉厂房，但其未能举证证明何时通知毛明阳、穆静搬离案涉店铺以及毛明阳、穆静有拒不搬离的情形。一审结合毛明阳陈述于2018年2月祥富公司曾发函要求其过完春节返还案涉店铺，据此认定祥富公司于2018年2月通知毛明阳、穆静搬离案涉店铺并无不当，本院予以确认，而且毛明阳、穆静实际于2018年3月20日完全搬离案涉店铺。其次，在2018年2月前，毛明阳、穆静在占有使用案涉店铺期间，祥富公司并没有明确告知毛明阳、穆静其于2009年11月23日通过拍卖方式取得案涉店铺的所有权并要求毛明阳、穆静搬离案涉店铺或支付租金，祥富公司亦未能提供证据证明毛明阳、穆静占有使用案涉店铺时明知李建康、张子服无权处分。结合一审法院对李建康、张子服进行调查时李建康和张子服的陈述、毛明阳、穆静提交的《证明》以及张子服陈述从2005年开始收取案涉商铺租金的情况等可以互相印证，足以认定毛明阳、穆静在2018年2月前占有使用案涉店铺且支付相应的租金给张子服和李建康是出于善意。故一审根据毛明阳、穆静在2018年2月前占有使用案涉店铺且支付了相应租金，根据公平原则、诚实信用原则，认定毛明阳、穆静无需再支付祥富公司2018年2月前的使用费并无当，本院予以维持。一审根据店铺的位置、面积等具体情况酌定案涉一间店铺的租金共计700元/月合情合理，并据此酌定毛明阳、穆静应支付祥富公司2018年2月1日至2018年3月20日的使用费的数额并无不当。一审对此处理正确，本院不再赘述，依法予以维持。另，一审法院为了查清案件的事实有权可以依法向有关单位或个人进行调查。祥富公司主张一审程序不当依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人祥富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3445.98元，由东莞市祥富彩印有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一八年十一月二十六日书记员  袁云清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。