北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初1793号原告：北京康思敏捷商贸有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：孙杨，总经理。委托诉讼代理人：孙鹏，男，该公司职工。身份证号码：×××被告：徐某（徐建林之子），2004年11月4日出生，汉族，学生，住北京市海淀区。身份证号：×××被告：徐建林（徐某之法定代理人），男，1971年11月25日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：郝进忠，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊杰，北京市时代九和律师事务所律师。被告：北京澳林房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区。统一社会信用代码：91110108802079507P法定代表人：梁涛，经理。原告北京康思敏捷商贸有限公司（以下简称康思敏捷公司）与被告徐建林、徐某，被告北京澳林房地产开发有限公司（以下简称澳林房地产公司）排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康思敏捷公司之委托诉讼代理人孙鹏，被告徐建林及其委托诉讼代理人郝进忠、王俊杰到庭参加了诉讼。被告澳林房地产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭。本案现已审理终结。康思敏捷公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令澳林房地产公司排除妨碍，拆掉其在北京市海淀区×路×号院×号楼顶建造的铁栅栏；2、判令徐建林、徐某停止使用栅栏内的面积，并将物品清空；3、本案诉讼费用由徐建林、徐某、澳林房地产公司承担。事实与理由：我公司于2015年12月购买了位于北京市海淀区×路×号院×号楼的部分房屋，并于2016年6月开始装修。我公司在装修时发现徐建林、徐某占用了×号楼的楼顶，后经了解铁栅栏是澳林房地产公司建设，但澳林房地产公司并未允许徐建林、徐某使用。×号楼的楼顶应属于×号楼整体业主共同使用，不是任何人的私有物，不能独占。我们认为，澳林房地产公司建设铁栅栏，徐建林、徐某使用栅栏内的面积，他们的行为构成了对我公司的共同侵权，应当各自承担各自的责任。徐建林、徐某辩称，第一，康思敏捷公司并非本案适格主体，×号楼顶层部分与我的房间是一体的，因此从建设工程角度看×号楼与×号楼是一个整体建筑。第二，从预售合同附件可以看出，康思敏捷公司购买了×号楼的部分房屋，并非全部，因此康思敏捷公司所述的“×号楼的楼顶”应该是属于×号楼和×号楼的全体业主，康思敏捷公司无权代表所有业主进行起诉。第三，我从未私自改造和安装铁栅栏，康思敏捷公司在2015年购买×号楼部分房屋的时候对于顶层的公共绿地等共有部分都进行了详细的实体查看，并在合同中签字认可当时状态，而当时铁栅栏已经存在，因此，我并不存在因铁栅栏而损害其合法权益的行为，康思敏捷公司据此起诉我也没有事实和法律依据。第四，因康思敏捷公司在×号楼进行违法改建，小区业主已向有关部门进行投诉，康思敏捷公司被北京市规委和建委处罚了，铁栅栏对于其违法改造行为也没有造成任何的阻碍，所以康思敏捷公司的起诉属于恶意诉讼。澳林房地产公司于2018年4月16日到庭提交书面答辩状，称×号楼楼顶区域的铁栅栏系其公司所建，但其未承诺或允许给徐建林、徐某使用，现同意拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：徐建林、徐某系北京市海淀区×路×号院×号楼×层**×号房屋的所有权人。澳林房地产公司系北京市海淀区×路×号院的开发建设单位。北京市海淀区×路×号院×号楼层高五层，共有房屋332套，房屋性质为配套用房，康思敏捷公司享有其中255套房屋的所有权。北京华光同创科技有限公司（以下简称华光公司）享有其中74套房屋的所有权，赵某享有其中2套房屋的所有权，，玥某某系北京市海淀区×路×号院×号楼×层房屋的所有权人。/div>诉讼前，华光公司、玥某某和赵某分别出具授权委托书，委托康思敏捷公司代为处理与本案相关的协商、调解、诉讼，委托事项包括：代为起诉，委托诉讼代理人，收集与提交证据，参加法庭调查与辩论，调解，代为提出、放弃诉讼请求，代为承认、反驳对方的诉讼请求，代为接收、递交法律文书等。康思敏捷公司提交×号楼楼顶照片若干张，证明楼顶铁栅栏位置及使用现状，照片中显示×号楼楼顶铁栅栏为同样规格、同样材质，栅栏内有业主搭建的木栅栏、遮阳伞、绿植等物品。徐建林、徐某对照片真实性认可，但表示其没有使用栅栏内面积，另主张×号楼和×号楼是一个整体建筑，×号楼楼顶铁栅栏为开发商所建，购房时开发商承诺其将铁栅栏内面积作为露台使用，露台面积自购房使用至今。为此徐建林、徐某提交《北京市商品房预售合同》一份，合同签订时间为2007年1月29日，合同封面显示“房屋坐落：海淀区×路×号院×、×#楼×层×单元×”，合同附件八《商品房预售合同》补充协议第十条“关于房屋露台（此条款仅适用于有露台的房屋）”约定，所有露台面积均未计入房屋建筑面积，未经出卖人同意，买受人不得自行封闭该露台。其中×#楼为现×号楼，×#楼为现×号楼。徐建林、徐某称露台的设计和建造都是由开发商完成的，提交城建档案馆调取的×#楼五层平面图（竣工图），图示徐建林、徐某所有的×号房屋窗外存在护栏。康思敏捷公司对上述图纸真实性认可，但认为该图纸只是在档案馆备案的材料，无法对图纸内容的客观性和真实性进行审核。根据平面图显示，×号楼位于×号楼南侧，徐建林、徐某所在的×号房屋中客厅和主卧室朝南，南侧为窗户，窗外标注为种植屋面。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告澳林房地产公司经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。本案中，无论从房屋所有权证书中房屋坐落的登记还是档案馆调取的楼栋平面图都可以看出，×号楼和×号楼是两栋独立的楼宇，康思敏捷公司作为×号楼部分房屋的产权人，对×号楼楼顶面积享有共有和共同管理的权利，现其作为原告要求排除妨害，主体适格。徐建林、徐某主张在购房时澳林房地产公司曾许诺其可以使用栅栏内面积，现澳林房地产公司予以否认，徐建林、徐某亦未提交充分有效证据，本院对其抗辩不予采信。澳林房地产公司作为×号院的开发建设单位，其认可×号楼楼顶建设的铁栅栏为其所建，并表示同意拆除，对此本院不持异议。根据康思敏捷公司提交的照片，徐建林、徐某窗外未搭建或放置物品，现康思敏捷公司要求徐建林、徐某停止使用并清空物品，无事实依据，本院不予支持。综上，康思敏捷公司要求澳林房地产公司拆除铁栅栏的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京澳林房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区×路×号院×号楼楼顶统一建设的铁栅栏拆除；二、驳回北京康思敏捷商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35元（北京康思敏捷商贸有限公司已预交），由北京澳林房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  夏文慧人民陪审员  范望白人民陪审员  韩胜利二〇一八年十一月二十三日书 记 员  高 岚