广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4541号上诉人（原审被告）：荣艳，女，汉族，1979年11月19日出生，住址：广东省惠东县。委托代理人：庄鑫，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州新世界物业管理有限公司，住所地：惠州市新世界长湖苑逸翠庭**。法定代表人：黄少媚。委托代理人：严永龙，男，系惠州新世界物业管理有限公司员工。委托代理人：陈仲敏，女，系惠州新世界物业管理有限公司员工。上诉人荣艳与被上诉人惠州新世界物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1859号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。荣艳上诉请求：请求惠州市中级人民法院依法撤销惠城区人民法院作出的（2018）粤1302民初1859号民事判决书，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人并未向包括上诉人在内的业主公示公摊电费的使用去向，且计算标准违反法律规定，仅凭被上诉人单方制作的《欠费明细表》认定上诉人应向被上诉人支付公摊电费属于认定事实错误。1、被上诉人从未公示过分摊电费的情况。本案中被上诉人仅仅提交了其单方制作的《欠费明细表》、共同电费分摊公示，就要求上诉人支付公摊电费缺乏事实依据。早在2015年期间上诉人就向被上诉人多次口头提出及发出书面通知，要求被上诉人公示分摊电费的依据、标准和具体哪些公共设备设施需要使用及所消耗电费详细情况，但被上诉人从未公示过，被上诉人也从未公示过小区哪些需要纳入分摊电费的项目，并且上诉人已经在一审中举证证明被上诉人存在将公共区域出租给私人经营的情形，被上诉人诉请的公摊电费是否包括该公共区域的电费也不明确，就仅凭被上诉人单方制作的表格要求上诉人分摊电费，显然是没有事实依据。2、实际情况是被上诉人管理小区多年，也从未公开过收支信息。公共部位的收益应归全体业主，比如14栋楼地下防空设施部分的停车收费、14栋3单元一楼商铺出租的房屋租赁费及被围闭侵占的架空层被用作经营性麻将房等，请被上诉人公布并退还业主。物业收费应与服务水平相适应，而被上诉人服务质量差，小区内多次发生被入室盗窃案，造成了被盗窃业主的极大经济损失；而且应当分配到每户的邮政报箱，截止到目前也未将报箱钥匙交付给业主。3、而且，被上诉人未经全体业主或业委会同意，擅自在14栋2单元楼顶安装移动信号基站，根据《物业管理条例》第六条规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业共用部分、共用设备设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权。”被上诉人行为严重侵犯业主的知情权、健康权及对公共部分的物权，被上诉人应立即停止侵权行为并移除移动信号基站！4、退一步讲，即便被上诉人有充分证据证明公摊电费存在且有权要求业主分摊，那么也应当和物业费一样按照房屋建筑面积计算，而非是被上诉人口头答复的按照每户均摊的方式；根据《广东省物业管理条例》第49条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”本小区房屋面积大的有两百多平方米，小的八十平方米，涉案房产就是面积最小的八十平方米，所居住使用的人数与两百多平方米显然差距巨大，如此按户分摊公共电费，显失公平，也应当与物业费一样按照房屋建筑面积大小计算。二、《前期物业服务协议》属格式合同，在约定条款存在歧义情形时，应作出对被上诉人不利解释，原审法院径行适用《合同法》第六十条规定，属于适用法律错误。1、《前期物业服务协议》第八条约定的是按照包干制方式收取物业服务费，但是本条款又约定“不包括公用水费、电费和电梯费。公用水费、电费和电梯费每月按【实际情况测算后】另行分摊。管理公司每半年公布一次管理费收支情况。”被上诉人无权在已经按照包干制方式收取1.2元每平方米的物业服务费之外，还要求业主分摊公摊电费。参照《惠州市物业服务收费管理实施办法》第十三条、第十四条第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（八）款规定，物业服务费就已经包含了物业公共部位、公用设施设备的日常运行、维护保养、相关绿化养护以及园林水池、宣传等用水用电费用及管理费分摊，被上诉人无权再另外要求业主支付其他公摊费用。2、《前期物业服务协议》是被上诉人提供的格式版本，根据我国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”上诉人理解的“包干制”就是1.2元每平方的物业费包括了全部费用，即便上述条款约定的包干制与另行分摊存在理解歧义问题，也应当采纳上诉人理解的意思。三、《前期物业服务协议》现已失效，长湖苑二期业主委员会或上诉人并未与被上诉人签订物业服务合同。1、根据《前期物业服务协议》第27条约定：“本协议服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》生效之日止。”长湖苑二期业主委员会已经于2013年7月成立，根据《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”但是业委会并未与被上诉人签订物业服务合同，故被上诉人无权以《前期物业服务合同》为依据要求业主公摊电费。2、即便成立的长湖苑二期业主委员会未主动与被上诉人签订物业服务合同，那么根据《物业管理条例》第五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”未通过招投标方式选聘的被上诉人作为本小区物业服务公司，也应对其进行行政处罚。四、涉案房产上诉人已经转让给案外人江攀亮、郭晓庆，上诉人现已经不是业主，被上诉人也无权向上诉人主张物业费或公摊电费。涉案房产已经在2018年1月10日办理《不动产权证书》在江攀亮、郭晓庆名下，房屋相关税费等也应由新权属人承担，被上诉人不应向上诉人提出主张。综上所述，请二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。惠州新世界物业管理有限公司答辩称：一、答辩人向上诉人收取公摊电费符合法律规定及合同约定《广东省物业管理条例》第49条第二款规定：物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十四条第二款规定：小区的共用水电费分摊问题，由各地级以上市价格主管部门会同有关部门确定。《惠州市物业服务收费管理实施办法》第十五条规定：住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用可按约定的方式向全体业主合理分摊。答辩人与上诉人签署的《前期物业服务协议》第3章第8条约定物业服务费：住宅单位每月按每平方米1.2元(RMB)，商业单位每月按每千方米2.5元(RMB)的标准收取物业服务费；不包括公用水费、电费和电梯费。公用水费、电费、电梯费每月按[实际情况测算后]另行分摊。管理公司每半年公布一次管理费收支情况。根据上述法律法规及双方签署的协议约定，答辩人向上诉人收取公摊电费合法合规。二、答辩人向上诉人收取公摊电费金额合理、程序合法合规《惠州市物业服务收费管理实施办法》第十五条规定：可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，在收取分摊费前及时向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。答辩人就小区公摊用电设置了独立计量表，费用单独列帐，每月都在小区公示栏公示了各业主应负担的公摊金额，且按月向被上诉人送达缴费通知，都被上诉人无理拒缴。三、上诉人在上诉状中所述的拒绝缴纳公摊电费的理由没有事实及法律依据，不能成立，具体回应如下：（1）“被上诉人未向业主公示公摊电费的使用去向，且计算标准违反法律规定”事实上，上诉人就小区公摊用电设置了独立计量表，费用单独列账，且每月在小区公示栏公示，上诉人的陈述与事实不符。公摊电费确实是按户进行分摊，这是因为小区内户型面积相差并不大，这种分摊原则已实施多年，业委会及其他业主都接受并无异议。（2）“《前期物业服务协议》属于格式合同，约定条款存在歧义，且已失效。”首先，《前期物业服务合同》也不会因小区成立业委会而失效，即便是开发商与答辩人签署的《前期物业服务合同》也不会因小区成立业委会而必然失效，在业委会未选聘其他物业服务企业或签订新的物业服务合同前，《前期物业服务合同》仍有效。其次，《前期物业服务协议》对物业管理费不含公摊电费由非常明确的约定，不存在任何歧义。（3）“上诉人已转让物业，已不是业主”。答辩人要求上诉人缴纳的公摊电费是其转让物业前的欠费，根据《惠州市物业服务收费管理实施办法》第十七条规定物业产权或租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。上诉人以产权转移为由拒缴欠费显然于法无据，与理相悖。综上，答辩人向上诉人收取公摊电费合法合规，一审判决并无错误，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持一审判决。惠州新世界物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告清偿拖欠的公摊电费人民币1934.0元（自2011年4月起至2017年11月）。2、判令被告连带承担本案的所有诉讼费用。以上暂计人民币1934.0元。一审法院认定事实：被告于2009年9月1日收楼，被告与原告签订了《物业服务协议（商业物业）》并按照前期物业服务协议第3章第8条规定计收管理费，物业管理费不含公摊电费，协议约定原告向被告所有的位于惠城区新世界长湖苑14座2单元407房（建筑面积80.47平方米）提供物业管理服务，被告按建筑面积1.2元/平方米的标准每月7日前向原告缴纳物业管理服务费。自2011年4月起至2017年11月因被告拖欠原告的物业管理费中的公摊电费时间过长，原告于2016年2月29日向被告发过律师函，但被告至今未偿还其拖欠原告2011年4月至2017年11月期间的物业管理费中的公摊电费人民币1934元，由此酿成诉讼。另查被告于2018年1月将惠城区新世界长湖苑房出售给第三人江攀亮、郭晓庆，第三人江攀亮、郭晓庆至今未办理入住。一审法院认为：本案中，原告与被告签订的《物业服务协议（商业物业）》合法有效，应受法律保护。被告作为涉案房屋的业主，自签订协议后一直在接受原告提供的各项物业管理服务，双方已形成物业管理服务合同关系。根据《物业服务协议》的约定，被告应每月向原告支付物业服务费。被告从2011年4月份起未按期向原告缴纳物业服务费中的公摊电费，其行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。被告自2011年4月至2017年11月期间拖欠物业服务费中的公摊电费为1934元，原告要求被告支付拖欠的物业服务费中的公摊电费为1934元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：被告荣艳应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州新世界物业管理有限公司支付2011年4月起至2017年11月期间拖欠物业服务费中的公摊电费1934元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告荣艳负担。本院二审期间，惠州新世界物业管理有限公司向本院提交证据：长湖苑二期2011年6月份、2012年3月、2013年5月、2014年8月、2015年6月、2016年6月、2017年6月公共电费分摊公示。拟证明公摊电费有公示。荣艳对上述证据发表质证意见：三性均不予认可。一、该份证据并非在一审不能提供，不属于法律规定的二审新证据。二、上诉人在一审已经提供相应证据证明被上诉人存在公共用电供私人使用的情形。《广东省物业管理服务条例》第49条，被上诉人提供的公共电费分摊公示计算标准以户为单位违反《广东省物业管理服务条例》第49条的规定。一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据当事人双方的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：上诉人是否应向被上诉人交公摊电费。根据双方签订的《前期物业服务协议》第八条约定住宅每月按每平方米1.2元标准收取物业费，不包括公用电费，公用电费每月按实际情况测算后另行分摊。该约定明确了公摊电费需另行分摊交纳，并不存在表述不清、约定不明的情况。二审中，被上诉人提交证据证明电费公摊公示的证据，被上诉人并未提出相反证据予以否定。对于分摊的方式，被上诉人采取按户分摊的标准，由于分摊电费金额较小，小区已对电费按户分摊形成一贯做法，长期以来并无其他业主提出异议，被上诉人的做法并未违反物业服务收费管理的相关规定。另，对于上诉人称《前期物业服务协议》已失效的问题，因业委会并未选聘新的物业管理公司，并未与其他物业管理公司签订《物业管理协议》，《前期物业管理协议》对上诉人具有约束力。上诉人称其已不是该小区业主，但涉案公摊电费系其作为业主期间未按时交纳的，上诉人仍需履行交纳义务。综上所述，上诉人荣艳的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费50元，由上诉人荣艳负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  于海砚审判员  胡 江二〇一八年十一月二十二日法官助理周莎书记员黄慧