宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2018）宁0202民初284号原告：谢强，男，1961年6月30日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：贺晓莉，宁夏宁众律师事务所律师。被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区世纪大道**。法定代表人：嵇刚，系石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：宋少楠，女，系石嘴山市众安房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师。原告谢强与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案。在案件审理过程中，被告石嘴山市众安房地产开发有限公司以“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结”为由，于2018年3月2日向本院提出中止审理申请，本院于2018年3月5日作出（2018）宁0202民初284号民事裁定书，本案依法中止审理；待中止诉讼原因消除，本案依法恢复审理，于2018年10月24日依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告谢强的委托诉讼代理人贺晓莉，被告石嘴山市众安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋少楠、张剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢强向本院提出的诉讼请求：1.请求依法判令被告支付因被告原因导致原告延期办理房屋产权登记的违约金35345元（计算公式：377401元×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×546天×（1+30%），自2014年7月23日至2016年1月20日）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年2月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告将位于石嘴山市大武口区府佑水香16-3-302室的房屋出售给原告，合同约定房屋的单价为3300元/㎡，同时约定被告应于2013年8月30日前向原告交付该房屋。除此之外，合同还对原、被告之间就房屋买卖的付款形式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利义务内容进行了约定。合同签订后，原告按双方合同及补充协议的约定及时向被告支付了购房款377401元。2013年7月23日，被告向原告交付了该房屋。原、被告之间的《商品房买卖合同》约定，房屋交付后的365日内（应当不超过365日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记。由于被告未在约定的期限内向房屋登记主管部门申请办理房屋初始登记，导致原告长时间内无法取得买受房屋的产权证书。2016年1月19日，被告才通知原告可以办理房产证事宜，原告要求被告承担逾期办理产权登记的违约责任，但被告予以拒绝。据此，原告诉至人民法院，请求判如所请。被告石嘴山市众安房地产开发有限公司答辩称，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。造成本案延期办证并非系出卖人的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，首先是因政府行为导致涉案房屋土地变更规划，2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定，土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金、消防施工等等一系列问题。2011年7月5日，政府规划部门对被告取得的开发用地重新进行规划审核。2013年5月至同年7月，被告与工程设计公司多次就规划调整后对原图纸中部分内容变更设计调整进行联系，因涉案工程的土地权属划分不清晰，工程设计公司无法有针对性的进行设计变更调整。2013年8月，双方当事人签订了《商品房买卖合同》；其次，在涉案工程建设施工中，2014年1月29日，国家住建部颁布了两个新的消防技术规范，当2014年11月消防机关对涉案工程验收不合格后，被告经与工程设计公司交涉，对消防工程设计变更，后又通过招标、施工，于2015年6月8日经消防部门复查验收合格。相关消防技术规范调整对涉案工程建设产生的影响客观存在，且发生在双方当事人签订售房合同之后，以一般的预见能力和标准难以判断，超出了被告在可预见事情发生的范围，客观上对被告履行合同约定办理房屋产权登记产生了影响，属于不可抗力。涉案房屋工程于2015年6月17日消防工程经复查验收合格，2015年10月才取得石嘴山市规划局的行政确认，被告随向政府部门报备其他项目内容，直至2016年1月办理的房产总证并开始分户办证。综上，延期办证的事由不在于被告原因造成。本院组织原、被告进行了举证、质证，双方均围绕诉讼请求、事实理由依法提交了证据，本院记明原、被告双方举、质证意见并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年2月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于大武口区众安·府佑水香小区的16-3-302号房屋，约定2013年8月30日前交付房屋，房屋交付后365日内双方应当共同申请房屋所有权转移登记。2013年7月23日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，确定涉案房屋确权建筑面积为108.19㎡，单价为3300元/㎡，地下，地下室建筑面积为20㎡，单价为980元/㎡，合计总金额为377401元。原告谢强于合同约定交房时间前支付了全部购房款，被告石嘴山市众安房地产开发有限公司亦于2013年7月25日合同约定交房时间之前向原告交付了涉案房屋。2013年9月6日、2014年1月29日，国家住建部分别颁布了《火灾自动报警系统技术规范》和《消防给水及消防栓系统技术规范》，两个新规范分别于2014年5月1日和2014年10月1日起施行。本案中，被告石嘴山市众安房地产开发有限公司提交的证据证实，2014年11月27日，经消防部门对涉案工程检查验收，出具了“消防备案检查不合格通知书”。2014年11月28日，被告即向工程设计公司提出按新的防火设计规范出具相应设计变更，12月20日工程设计公司按照新规范要求，向被告出具了“设计补充、更改通知单”。经被告招标、施工、整改，2015年6月17日，消防部门复查，出具了“建设工程竣工验收消防备案复查意见书”，该意见书表述对涉案的NB1-5#(16号楼即NB-5)工程消防设计、施工符合国家工程标准规范。2015年9月7日，政府规划部门向被告出具了《建设工程规划核实确认书》。2015年12月1日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设等单位对涉案工程进行验收，石嘴山市住房和城乡建设局对该工程于2015年12月21日完成审核备案。2016年1月15日，被告取得涉案的16号楼房屋所有权总证，2016年1月19日，石嘴山市住房和城乡建设局在《石嘴山日报》刊登了其在2016年1月15日发布的办理《房屋所有权证》的通告，从即日起对涉案房屋可办理《房屋所有权证》。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同，双方均应严格履行合同义务。根据合同约定，被告应当在商品房交付后365日内，双方共同申请房屋所有权转移登记。从本案查明的事实节点看，政府于2010年10月22日对涉案土地进行调整在先，而本案双方当事人于2013年2月21日签订《商品房买卖合同》在后，被告在对外签订售房合同前，就政府作出土地调整可能对在建房屋能否按期办证所形成的潜在风险应当预见，也可以通过迟延签订售房合同或约定延长办证期限避免或降低因不能履行合同而产生违约风险。因此，被告以逾期办证是行政机关的行政行为造成，属于其免责的理由不能成立，本院不予采纳。涉案工程建设过程中，国家住建部颁布了两个新的消防技术规范，当2014年11月消防机关对涉案消防工程验收不合格后，被告石嘴山市众安房地产开发有限公司经与工程设计公司交涉，对消防工程设计进行变更，后又通过招标、施工，于2015年6月17日经消防部门复查验收合格。相关消防技术规范调整对涉案工程建设产生的影响客观存在，且发生在双方当事人签订售房合同之后，以一般的预见能力和标准难以判断，超出了被告石嘴山市众安房地产开发有限公司在可预见事情发生的范围，客观上对被告石嘴山市众安房地产开发有限公司履行合同约定办理房屋产权登记产生了影响，属于不可抗力。从本案查明认定的事实看，虽然消防技术规范的调整对被告石嘴山市众安房地产开发有限公司迟延办证产生了不可预见的影响，但该影响消除后，石嘴山市众安房地产开发有限公司仍然存在迟延办证的违约事实，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，本案应部分免除被告的违约责任。关于违约金的确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人的原因造成买受人不能在合同约定的期限内办证的，应承担违约责任。由于新的消防技术规范于2014年5月1日开始施行，而此时涉案工程已经完工且交付使用，双方当事人签订的合同还在履行期间，根据新消防技术规范对涉案工程的影响，由此产生的违约期间应予以扣除。2015年6月17日，涉案消防工程经复查验收合格后，被告还应向政府相关部门报备其他项目内容的确认或验收，综合考虑三个月合理期间。自2015年9月18日起至2016年1月15日应视为被告石嘴山市众安房地产开发有限公司存在迟延办证违约事实，此期间共120天，按银行逾期罚息利率计算，石嘴山市众安房地产开发有限公司应承担的违约金为7661.76元（377401元×4.75%/年÷365天×120天×1.3倍）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：被告石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告谢强支付逾期办理产权登记违约金7661.76元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，减半收取计342元，由原告谢强负担268元，由被告石嘴山市众安房地产开发有限公司负担74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。   审判员    王文亮二〇一八年十一月十二日书记 员    仇娟宁 附：本判决适用的有关法律条款如下《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、日的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。