湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘05民终1943号上诉人（原审被告）：邓淋阳（曾用名：邓小毛）。委托诉讼代理人：曾晓文，湖南大行律师事务所律师。委托诉讼代理人：文君琳，湖南大行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建华。被上诉人（原审原告）：刘宇轩，系李建华之子。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈南泉，湖南谐正律师事务所律师。原审被告：邵阳农村商业银行股份有限公司。法定代表人：许光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄益雄，邵阳农村商业银行股份有限公司基建办副主任。委托诉讼代理人：李小毅，邵阳农村商业银行股份有限公司不良资产管理中心副主任。原审第三人：刘邵资。上诉人邓淋阳因与被上诉人李建华、刘宇轩，原审被告邵阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行），原审第三人刘邵资租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2018）湘0502民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邓淋阳及其委托诉讼代理人曾晓文、文君琳，被上诉人李建华及其与刘宇轩的共同委托诉讼代理人陈南泉，原审被告农商银行的委托诉讼代理人黄益雄、李小毅到庭参加诉讼。原审第三人刘邵资经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓淋阳上诉请求：1.撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2018）湘0502民初282号民事判决，改判驳回李建华、刘宇轩的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李建华、刘宇轩负担。事实和理由：一、原判认定刘邵资与邓淋阳于2015年12月24日签订的门面租赁合同存在以合法形式掩盖非法目的系适用法律错误，该合同中自2016年11月26日至2021年5月25日期间的租赁约定系双方真实意思表示，属有效合同，受到法律保护。自2003年开始，刘邵资一直以个人名义承租门面，在2011年至2018年期间，李建华一直未对邓淋阳承租门面提出异议，且邓淋阳的房租是直接支付到李建华账户，邓淋阳完全有理由相信刘邵资有权出租该门面。2015年签订的门面租赁合同落款日期虽然是2003年，因2015年以前的租赁行为已经发生，刘邵资表示将日期提前不会对后续的出租行为产生任何影响，邓淋阳因为法律意识薄弱及出于帮助刘邵资而同意签订，落款日期提前不影响该合同的法律效力。虽然刘邵资主张该门面系其用于他人担保，为使该门面不被法院拍卖所签订的合同，但并未提交门面被法院执行拍卖的相关依据，同时租赁合同也无法达到阻却法院执行的目的，该合同也就不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。二、邓淋阳在取得续租权的情况下，与农商银行签订的租赁合同并未超过其承租期，且李建华知道后未提出异议，应当认为转租行为合法有效。邓淋阳与刘邵资签订的第一份租赁合同的截止日期为2016年11月25日，虽然邓淋阳与农商银行签订的转租合同的到期日为2017年9月1日，之后又签订了自2017年9月1日至2020年8月31日的租赁合同。但因邓淋阳与刘邵资在2015年就2016年11月26日至2021年5月25日期间的租赁事宜达成了一致意见，故邓淋阳有权继续承租该门面至2021年5月25日。邓淋阳与农商银行签订的租赁合同未超过其承租期，李建华也未提出异议，故转租行为合法有效。三、邓淋阳与刘邵资作为租赁合同的相对方，双方互负到期债务，可以相互抵销。一审法院认定邓淋阳与刘邵资之间的借贷关系系另一法律关系，须另行主张权利系适用法律错误。刘邵资系门面的共有权利人，向邓淋阳借款未还，负有归还借款的义务，在双方互负到期债务的情况下，双方均可以予以抵销。邓淋阳与刘邵资达成了抵销的合意，且本案不具有法律规定或者按照合同约定不得抵销的情形，该抵销行为合法有效，邓淋阳无需再另行起诉主张权利。综上所述，请求二审法院查明事实，支持邓淋阳的上诉请求。李建华、刘宇轩答辩称，刘邵资与邓淋阳在2015年签订合同的目的就是为了规避法院的执行，刘邵资和邓淋阳对此事实都没有否认，那么该合同就是无效合同。刘邵资签订合同时不是代表其本人，房屋所有权应当以登记为准，而门面登记在李建华和刘宇轩名下，邓淋阳上诉也认可之前租金是支付给李建华的。邓淋阳主张刘邵资欠邓淋阳的钱，但刘邵资主张已经还清，且该笔债务李建华不知情，不属于李建华与刘邵资的共同债务，也不属于本案审理范围。刘邵资与邓淋阳不存在达成抵销合意，同时刘邵资与邓淋阳之间的债权债务与邓淋阳应支付给李建华的租赁款项不是同一法律关系，不能抵销。李建华之前多次跟农商银行和邓淋阳交涉，并于2018年1月向农商银行下达了书面通知。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。农商银行答辩请求维持原审判决。刘邵资未到庭亦未进行答辩。李建华、刘宇轩向一审法院起诉请求：1、依法判令邓淋阳、农商银行立即将占用的位于邵阳市某某路某某#地某某酒店一楼，不动产权证号为湘（2018）邵阳市不动产权某甲号、湘（2018）邵阳市不动产权某乙号的四间门面房腾空并返还给李建华、刘宇轩；2、依法判令邓淋阳、农商银行支付欠付的租金202590元及逾期滞纳金90085元（自逾期10天起计算至2018年3月26日止），支付逾期腾房占有使用费431907元及利息91830元（自2016年11月26日起计算至2018年3月26日止，此后按29166元/月支付至房屋腾空并交付给李建华、刘宇轩之日为止）；3、由邓淋阳、农商银行承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李建华与刘邵资系夫妻关系，刘宇轩系李建华与刘邵资之子。李建华、刘宇轩系邵阳市双清区某某路某某#地，不动产权证号为湘（2018）邵阳市不动产权某甲号、某乙号门面的所有权人。李建华、刘宇轩委托刘邵资将上述门面租赁给邓淋阳，2011年11月26日，刘邵资以自己的名义与邓淋阳签订了《门面租赁合同》，合同约定：“甲方（即刘邵资）将坐（座）落在邵阳市双清区某某酒店一楼四间门面租给乙方（即邓淋阳）使用，租用期限为五年，自2011年11月26日至2016年11月25日止，租金每月18000元,租金按每季度收取一次，计人民币54000元。租期为五年，第一年年租金合计人民币216000元整；第二年的年租金在第一年的年租金基础上上浮3%，此后每年在上一年的年租金基础上上浮3%。乙方向甲方交纳押金20000元整，合同期满后，甲方如数退还押金（不计利息）。如拖欠房租费10天以上，甲方收取滞纳金（按乙方拖欠每天租金的5%计算），15天以上甲方有权收回门面，并采取措施，直至终止合同，由此造成的经济损失全部由乙方承担。”;合同同时约定：“合同期间乙方不可任意转让，合同提前解除或合同期满时，乙方在三天内无条件搬出，将租赁门面退还给甲方，逾期甲方可任意处置。”。2012年8月13日，邓淋阳未经李建华、刘宇轩及刘邵资同意，将所有的门面转租给农商银行，与农商银行签订了为期五年的《租赁合同》，该合同约定：合同期限自2012年9月1日起至2017年9月1日止，第一年租金为人民币250000元整，后四年租金按每年5%递增。农商银行租得该门面后，挂上了农商银行的招牌。李建华、刘宇轩对邓淋阳的转租未提出异议。2011年1月26日的《门面租赁合同》签订后，李建华、刘宇轩将门面如约交付给了邓淋阳，邓淋阳按照与李建华、刘宇轩签订的《门面租赁合同》的约定，交纳租金至2016年1月25日。2016年1月26日后，邓淋阳未再交纳门面租金。2017年8月7日，邓淋阳在未取得续租权，也未经得李建华、刘宇轩同意的情况下，再次将李建华、刘宇轩所有的门面转租给农商银行，且签订了《租赁合同》，合同约定：“合同自2017年9月1日起至2020年8月31日止，共三年，第一年租金为人民币350000元整，后二年租金按每年5%递增，即第二年租金为367500元，第三年租金为385875元。”。2018年1月25日，李建华向农商银行发出《关于终止与邓淋阳签订的租赁合同的函》，函告农商银行：其与邓淋阳签订的租赁期为2017年9月1日至2020年8月31日的租赁合同未经李建华、刘宇轩同意，系冒用二人名义签订的，要求农商银行终止与邓淋阳的合同，重新与李建华、刘宇轩签订新的门面租赁合同。农商银行收到该函后，未终止与邓淋阳的合同，继续占用该门面。农商银行按其与邓淋阳租赁合同的约定，房租交付至2018年8月31日止，累计向邓淋阳交纳房租1781407元,其中2016年11月26日至2018年3月26日交纳房租431561元。另查明：因刘邵资为他人提供担保，为使租赁门面不被拍卖，与邓淋阳签订了《门面租赁合同》，合同上载明的签订时间为2003年5月26日，租赁期限为18年，自2003年5月26日至2021年5月25日止。合同实际签订的时间为2015年12月24日。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。李建华、刘邵资委托刘邵资与邓淋阳签订的《门面租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合法、有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。李建华、刘邵资按约定将门面交付给了邓淋阳，邓淋阳在未经得李建华、刘邵资同意的情况下，于2012年8月13日与农商银行签订《租赁合同》，邓淋阳的行为系无权处分行为，属效力待定合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，邓淋阳将门面转租给农商银行，农商银行挂上了招牌，李建华、刘邵资应当知道邓淋阳将门面转租给农商银行的事实，但在六个月内未提出异议，该转租合同是有效的。但邓淋阳与农商银行约定的门面租赁期限已超出了邓淋阳与出租人约定的租期，根据法律规定转租期限超过剩余租赁期间的，超过的期限无效。李建华、刘邵资委托刘邵资与邓淋阳签订的合同2016年11月25日到期，转租合同是2017年9月1日到期，转租在2016年11月26日后的期限无效。邓淋阳违约，从2016年1月26日后没有向李建华、刘邵资交纳租金，所以李建华、刘邵资要求邓淋阳按约定交纳2016年1月26日至2016年11月25日门面租金202590元的诉讼请求，应予支持。邓淋阳与农商银行2012年8月13日签订的转租合同是有效的，李建华、刘邵资要求农商银行承担2016年1月26日至2016年11月25日租金及滞纳金（视为违约金）的诉讼请求，不予支持。邓淋阳在未取得续租权的情况下，于2017年8月7日将李建华、刘邵资门面继续转租给农商银行，且签订了《租赁合同》，该《租赁合同》是无效合同，邓淋阳、农商银行对李建华、刘邵资门面的占有属无效占有。邓淋阳因无效占有该门面获取的利益应归于李建华、刘邵资所有，即2016年11月26日至2018年3月26日，邓淋阳在农商银行处共获取租金431561元，应返还给李建华、刘邵资。李建华、刘邵资要求邓淋阳支付逾期腾房占有使用费431907元的诉讼请求，部分予以支持。到2018年3月26日止，邓淋阳应支付李建华、刘邵资门面租金及逾期腾房占有使用费共计634151元（202590元+431561元），农商银行按照与邓淋阳租赁合同的约定，已向邓淋阳交纳门面租金至2018年8月31日。根据公平原则，李建华、刘邵资要求农商银行支付2018年8月31日前逾期腾房占有使用费及逾期腾房期间的利息损失的诉讼请求，不予支持，2018年9月1日以后的房屋占用使用费，应由邓淋阳和农商银行共同支付。李建华、刘邵资与邓淋阳房屋租赁期已满，李建华、刘邵资要求邓淋阳、农商银行腾空并返还原告门面的诉讼请求，予以支持。2011年11月26日，李建华、刘邵资与邓淋阳按《门面租赁合同》约定的滞纳金为5%/日，现邓淋阳认为约定的滞纳金高于造成的损失，要求予以调整，应予准许，根据本案实际情况，该滞纳金应视为违约金，依法对违约金调整为：317075元[（202590元+431561元）÷2]为基数，按银行同期贷款利率6%/年的标准，从2016年1月26日计算至2016年11月25日止，2016年11月26日至门面腾空交付之日止的逾期腾房期间的利息损失也按上述标准计算。所以李建华、刘邵资要求邓淋阳偿付违约金及逾期腾房期间的利息损失的诉讼请求，部分予以支持。2015年12月24日签订的《门面租赁合同》（合同载明的签订时间为2003年5月26日），是因刘邵资为他人提供担保，为使租赁门面不被拍卖而签订的合同，签订该合同时，离原合同到期尚有11个月，该合同是以合法形式掩盖非法目的的合同，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同系无效合同。邓淋阳以该合同系有效合同，该合同未约定不得转租为由，认为邓淋阳、农商银行的占有为合法租赁，理由不成立，邓淋阳与刘邵资之间的借贷是另一法律关系，邓淋阳可另行主张权利，邓淋阳以此为由拒绝退还李建华、刘邵资门面，理由不成立。邓淋阳、农商银行一直占有、使用李建华、刘邵资的门面，该案未超过法定的诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十一条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条之规定，判决：一、邓淋阳、邵阳市农村商业银行股份有限公司在判决书生效之日起十日内，将位于邵阳市双清区某某路某某#地不动产权证号为某甲号、某乙号的门面归还李建华、刘宇轩；二、邓淋阳在判决书生效之日起十日内支付李建华、刘宇轩门面租金、逾期腾房占有使用费634151元（租金及逾期腾房占有使用费计算至2018年3月26日止，2018年3月27日后的门面占有使用费按29166元/月的标准，计算至2018年8月31日止）及违约金、利息（违约金及利息以317075元为基数，按银行同期贷款利率6%/年的标准，从2016年1月26日计算至门面腾空交付之日止。）；三、邓淋阳、邵阳市农村商业银行股份有限公司按29166元/月的标准，共同向李建华、刘宇轩支付从2018年9月1日至门面腾空交付之日止的逾期腾房占有使用费；四、驳回李建华、刘宇轩其他诉讼请求。案件受理费5982元，由邓淋阳承担。二审审理期间，上诉人邓淋阳向本院提交了借款协议一份，拟证明刘邵资欠邓淋阳借款本金及利息。被上诉人李建华、刘宇轩及原审被告农商银行质证均认为该证据与本案无关。本院经审查认为，上诉人邓淋阳提交的借款协议与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。本院经审查确认一审认定的事实及证据。本院认为，本案各方当事人争议的主要焦点是：邓淋阳是否应当返还其占有的李建华、刘宇轩的门面？邓淋阳主张的抵销应否成立？结合各方当事人的诉辩主张以及庭审查明的事实，本院对此评判如下：关于邓淋阳是否应当返还门面的问题。2011年11月26日，刘邵资以自己的名义与邓淋阳签订了门面租赁合同，合同约定租用期限五年，自2011年11月26日至2016年11月25日止。同时合同约定，如承租人拖欠房租费10天以上，出租人有权收取滞纳金，拖欠房租15天以上，出租人有权收回门面，终止合同。2012年8月13日，邓淋阳将承租的门面转租给农商银行，李建华、刘宇轩对刘邵资的出租以及邓淋阳的第一次转租行为未提出异议。合同签订后，李建华、刘宇轩将门面如约交付给了邓淋阳，邓淋阳交纳租金至2016年1月25日。2016年1月26日后，邓淋阳未再交纳门面租金。2017年8月7日，邓淋阳与农商银行再次签订《租赁合同》，合同约定租赁期限三年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止。2018年1月25日，李建华向农商银行发函提出异议。本案中邓淋阳主张其第二次租赁及转租行为合法有效，理由是邓淋阳与刘邵资于2015年12月24日重新签订了租赁合同，再次获得了承租权，李建华对再次转租也没有异议。对此刘邵资在一审中表示该合同是因为其门面被用于担保，担心法院执行该门面，故和邓淋阳签订，邓淋阳对于刘邵资的该主张并未提出异议。尽管法院执行的行为事后并未实际发生，但刘邵资与邓淋阳的行为存在以合法的形式掩盖其主观上的非法目的，由此签订的合同不具有法律上的约束力。另，2015年12月24日刘邵资与邓淋阳签订合同时，距离前一合同到期还有近一年的时间，邓淋阳自己也没有按照此合同的约定履行义务，刘邵资对于合同签订目的和过程的陈述更符合实际。邓淋阳与农商银行再次签订转租合同后，李建华也向农商银行提出了书面异议。故邓淋阳关于第二次租赁及转租行为合法有效的上诉理由缺乏事实和法律依据。再者，2016年1月26日后，邓淋阳便再未交纳任何门面租金，根据双方合同约定，承租人拖欠房租15天以上，出租人有权收回门面，终止合同，并由承租人赔偿损失。至今邓淋阳占有该门面已逾两年而未支付任何租金，根据合同约定出租人李建华、刘宇轩可以收回门面。本案中邓淋阳没有通过合法有效的方式再次获得承租权并将门面再次转租，且其于2016年1月26日后便未支付任何租金。李建华、刘宇轩一审诉请要求其返还门面，原判综合考虑上述因素判决邓淋阳予以返还并无不当。邓淋阳就此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于邓淋阳主张的抵销应否成立的问题。邓淋阳主张其之所以在2016年1月26日后便未再支付租金，是因为刘邵资欠邓淋阳的借款，刘邵资与邓淋阳双方合意用租金折抵借款。刘邵资在一审庭审中表示其曾欠邓淋阳的钱，但已经还清了。当事人对其主张应当提供证据予以证明，邓淋阳主张合意抵销的证据只有其本人的陈述，缺乏其他证据佐证，不足以认定。且邓淋阳主张的借款是否客观存在？其债权金额是多少？这些都没有经过生效法律文书的认定或者当事人合意确定。再者，邓淋阳主张的借款，与邓淋阳应当支付给李建华方的租金，属于不同的法律关系，不适用法定抵销。综上，邓淋阳就此提出的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上所述，邓淋阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10141元，由上诉人邓淋阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭国强审 判 员  肖碧兰审 判 员  颜锦霞二〇一八年十一月九日法官助理曾海洋代理书记员  赵纯倩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。