上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初19279号原告(反诉被告)：上海瑞剑投资咨询有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：杨勇兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱作洋，上海大衍律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓芬，上海大衍律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈红富，男，1972年10月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：江彬，上海市申航律师事务所律师。原告上海瑞剑投资咨询有限公司(以下简称瑞剑公司)与被告陈红富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序，后本院依法受理陈红富提起的反诉，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。瑞剑公司的委托诉讼代理人朱作洋、陈红富的委托诉讼代理人江彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞剑公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈红富退还瑞剑公司租赁保证金197,742元及滞纳金(以租赁保证金为基数，按照日千分之五的标准，从2018年7月6日起至实际退还之日止)；2.判令陈红富支付瑞剑公司违约金178,092元。事实和理由：双方签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)约定陈红富将坐落在上海市徐汇区南宁路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给瑞剑公司作为办公使用，租期自2017年9月1日起至2019年7月22日止，每月租金为59,364元，物业管理费每月6,550元，租金每个月为1个支付期，保证金为3个月租金及3个月物业管理费(即197,742元)。合同签订后，瑞剑公司按约缴纳保证金，并于每月按时缴纳租金。瑞剑公司签订上述合同的目的是为了办理公司住所地的变更，但陈红富至今未办理不动产登记证，导致瑞剑公司无法办理变更手续。2018年5月31日，瑞剑公司已发函告知将于2018年6月30日解除租赁合同，解除日前，瑞剑公司搬离系争房屋并于2018年6月29日对系争房屋进行拆除和还原工作。但陈红富至今拒绝返还租赁保证金。陈红富违约致合同目的无法实现，应承担相应的责任，故瑞剑公司起诉至法院。陈红富辩称，不同意瑞剑公司的诉请，瑞剑公司诉请没有事实、法律、合同依据。不同意支付违约金亦不同意返还保证金及滞纳金。合同约定中途退租，保证金应当扣除并同时支付违约金。陈红富向本院提出反诉请求：判令瑞剑公司支付陈红富违约金178,092元。事实和理由：双方于2017年9月1日签订了上海市房屋租赁合同，约定陈红富将系争房屋出租给瑞剑公司作为办公使用，租期自2017年9月1日至2019年7月22日止，月租金为59,364元。合同签订后，双方按约履行，直至2018年5月31日瑞剑公司发函明确表示将于2018年6月30日解除上述合同，瑞剑公司的行为已构成违约，根据租赁合同9-2条约定，违约方应支付违约金178,092元(月租金的3倍)。瑞剑公司对陈红富的反诉辩称，不同意陈红富的反诉诉请。因提前解除租赁合同系陈红富违约造成，不同意支付违约金；瑞剑公司尚有保证金在陈红富处未返还。本院认定事实如下：系争房屋的现权利人为案外人上海万九绿合置业有限公司。2015年6月，陈红富、袁某办理预告登记，成为系争房屋预购权利人。2017年9月12日，陈红富(出租方、甲方)与瑞剑公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在本市徐汇区南宁路XXX号XXX室(即系争房屋)，房屋预测建筑面积为330.8平方米，房屋用途为办公楼，房屋类型为办公；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；房屋租赁期自2017年9月1日起至2019年7月22日止，房屋每日每平方米建筑面积租金为5.90元，该房屋月租金由甲乙双方在商品房交付使用书中按实测建筑面积计算确定(详见补充条款)；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金及三个月物业管理费，即197,742元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足支付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。补充条款约定，若乙方以该房屋为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后30天内完成该等变更手续，如乙方违反本条约定未能按期完成该等变更手续，如由此而造成甲方损失的，乙方应当承担违约责任并予以赔偿；若租赁期满或本合同提前终止，因甲方的原因未及时退还乙方租赁保证金的，甲方应按照租赁保证金的千分之五(0.5%)标准向乙方支付滞纳金。附件四约定每月租金为59,364元；物业管理费为每月6,550元。合同签订后，瑞剑公司支付陈红富保证金197,742元。2018年5月31日，瑞剑公司发律师函给陈红富，表示在申办公司住所地变更手续时，被告知需要租赁地的不动产权利登记证，但陈红富告知该房产仍未办理产权过户手续，导致瑞剑公司无法登记公司住所，租赁合同的目的无法实现，故函告陈红富在收到律师函后三日内告知产证能够取得时间；如近期内无法办理产权证书，双方签订的租赁合同于2018年6月30日解除；于合同解除日前返还保证金197,742元、支付违约金178,092元。2018年6月3日，该律师函送达陈红富。2018年6月30日，瑞剑公司搬离系争房屋，并将房屋交还给陈红富。审理中，双方一致同意就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年6月30日解除。审理中，瑞剑公司还提供工商部门出具的《公司变更登记提交材料目录》，其中一项：变更住所，需提交变更后住所的使用证明(租赁房屋作为公司住所，提交租赁协议和出租方产权证明复印件)。审理中，陈红富称，租赁合同签订前，瑞剑公司就知道其没有产证，起诉前拒绝了瑞剑公司解除合同的要求，房屋2018年9月16日前尚未对外出租。瑞剑公司称，租赁系争房屋的时候，知道房屋没有产证，陈红富告知近期会办下来，但一直没办，系争房屋在2018年7月左右又对外出租了，陈红富主张的违约金过高。本院认为，瑞剑公司与陈红富签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行。本案中，瑞剑公司既未提供证据证明双方曾对于其变更注册地做过明确具体的约定，亦未提供证据证明其在系争房屋的办公活动受到实质的损害，且在合同签订时，瑞剑公司明知陈红富尚未办理产证，也未提供陈红富允诺在期限内办理产证的相关证据，故瑞剑公司提出陈红富没有产证致其合同目的无法实现，要求其支付违约金的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。事实上，变更注册地并非承租方租赁办公用房的必要条件，瑞剑公司以无法登记系争房屋所在地为公司住所为由擅自解除合同，缺乏合同依据和正当理由，已构成违约，应承担相应的违约责任。陈红富主张提前解约的违约金按每月59,364元的标准计算三个月即178,092元，当属合理范围，本院予以支持。关于租赁保证金，陈红富主张保证金应当扣除，鉴于租赁合同已于2018年6月30日解除，且本院对于陈红富主张违约金的反诉请求予以支持，陈红富再行主张扣除保证金，显已加重瑞剑公司的负担，故对于陈红富主张扣除保证金意见，本院不予采纳，对于瑞剑公司主张返还保证金的诉请，本院予以支持。关于瑞剑公司主张保证金滞纳金的诉请，如上所述，本案系瑞剑公司违约，故瑞剑公司该主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、陈红富于本判决生效之日起十日内返还上海瑞剑投资咨询有限公司房屋租赁保证金197,742元；二、驳回上海瑞剑投资咨询有限公司的其余诉讼请求；三、上海瑞剑投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈红富违约金178,092元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,937.60元，减半收取计3,468.80元，由上海瑞剑投资咨询有限公司负担1,341.8元，由陈红富负担2,127元；反诉案件受理费1,931元，由上海瑞剑投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一八年十一月二十八日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。