重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终6174号上诉人(原审原告）：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路**负**商业**，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：范东，执行董事。委托诉讼代理人：金世会，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘人瑗，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈一丹，女，1982年7月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：肖波（系陈一丹之夫），1983年7月1日出生，住四川省隆昌县。上诉人重庆新东原物业管理有限公司因与被上诉人陈一丹物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2018)渝0105民初6615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆新东原物业管理有限公司的委托诉讼代理人金世会、刘人瑗，被上诉人陈一丹的委托诉讼代理人肖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆新东原物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初6615号民事判决第三项，改判由被上诉人支付上诉人2014年7月至2017年4月期间的电费；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以上诉人没有提供原始抄表记录为由未主张上诉人代被上诉人缴纳的电费缺乏事实依据及法律依据，但原始抄表记录并不是证明被上诉人是否产生电费的唯一标准。本案中，被上诉人产生电费属实，上诉人代其缴纳电费也是事实，被上诉人理应向上诉人支付代缴的水电费。陈一丹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。重庆新东原物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2017年1月至2018年3月期间的商业物业服务费3226.50元；2.判令被告支付因逾期交纳物业服务费产生的违约金1824.24元（以每月所欠物业服务费从次月1日起，按每日千分之三的标准分别计算至2018年2月28日止）；3.判令被告支付2014年7月至2017年4月期间的电费39542.40元。一审法院认定事实：重庆新东原物业管理有限公司系重庆市江北区东原D7二期物业服务企业，陈一丹系重庆市江北区东原D7二期5栋39号商铺业主，该房屋建筑面积为43.59平方米。2012年5月20日，重庆新东原物业管理有限公司与重庆同原房地产开发有限公司签订《东原D7区（二期）前期物业服务合同》，约定由重庆新东原物业管理有限公司为东原D7区二期提供物业服务，合同期限为三年；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费以建筑面积计算，商业服务费为每月每平方米5元，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务，逾期应按每日千分之三的标准向重庆新东原物业管理有限公司支付违约金。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。前述物业服务合同期满后，重庆新东原物业管理有限公司与重庆同原房地产开发有限公司约定将合同期限延长至2020年6月29日。2013年9月30日，重庆新东原物业管理有限公司、陈一丹签订《前期物业服务协议》，根据该协议，重庆新东原物业管理有限公司的服务内容包括：基础管理、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等；商业物业服务费的收费标准为每月每平方米5元，于每月15日前交纳，逾期应按每日千分之三的标准向重庆新东原物业管理有限公司支付违约金，每月累计复利一次。关于代收代缴服务，双方在此协议中约定：陈一丹按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳相关费用，按时交纳物业服务费用、专项维修资金及其他代收代缴费用；受有关部门或单位委托，并经双方协商同意，重庆新东原物业管理有限公司可提供水电气、袋装垃圾生活处置费、有线电视、宽带网络使用等代收代缴服务。前期物业服务合同签订后，重庆新东原物业管理有限公司提供物业服务至今，但陈一丹未支付2017年1月至2018年3月期间的物业服务费。另查明，在合同履行过程中，陈一丹所属商铺的电表与相邻另六户商铺的电表曾由重庆新东原物业管理有限公司将七块电表归并为三块电表。2017年7月18日，重庆新东原物业管理有限公司通过邮政特快专递向包括陈一丹在内的东原D7区二期5栋35-41号商铺业主寄送《工作联系函》。函件主要内容为：重庆新东原物业管理有限公司定于当月30日将原承租人申请拆除的电表进行恢复，请业主到场确认电表底数；原承租人赵鉴所欠电费145678元、物业服务费9613.2元，要求业主督促完善。庭审中，重庆新东原物业管理有限公司举示电费缴费发票和《电费分析表》、电表抄表记录表，拟证明陈一丹应负担之电费。缴费发票为重庆新东原物业管理有限公司所属之总表缴费情况；《电费分析表》和电表抄表记录表系重庆新东原物业管理有限公司制作的打印件，其内容为包括陈一丹物业在内的众多商铺每月每表用电量、单价等。陈一丹质证对《电费分析表》和电表抄表记录表的真实性不予认可。一审法院认为，重庆新东原物业管理有限公司系根据其总表按月向电力公司缴费后，再由商铺业主分担，该费用应据实计算，但《电费分析表》和电表抄表记录表为重庆新东原物业管理有限公司单方证据，没有原始抄表记录与之佐证，故不能根据《电费分析表》和电表抄表记录表确定陈一丹的用电量，且根据本案事实，陈一丹的电表曾与相邻另六户商铺的电表进行过归并，故陈一丹的实际用电量亦难以根据《电费分析表》和电表抄表记录表予以明确，从而应判断重庆新东原物业管理有限公司举示的证据不足以证明其电费主张。此外，陈一丹针对其主张的重庆新东原物业管理有限公司加锁妨碍物业使用的事实，未举示证据。一审法院认为，重庆新东原物业管理有限公司与重庆同原房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对重庆新东原物业管理有限公司、陈一丹具有约束力。除该合同外，重庆新东原物业管理有限公司、陈一丹另行签订有《前期物业服务协议》，因建设单位与物业服务企业签订的合同对业主具有普遍约束力，而重庆新东原物业管理有限公司、陈一丹签订的《前期物业服务协议》是业主与物业服务企业的个别约定，故该协议应遵从于前期物业服务合同的约定。关于物业服务费问题，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。重庆新东原物业管理有限公司举示的证据反映出重庆新东原物业管理有限公司对小区实施了日常管理、维护维修和绿化保洁等，可以认定重庆新东原物业管理有限公司履行了物业服务合同的主要义务，陈一丹未举证证明重庆新东原物业管理有限公司诉请期间的物业服务费缴费情况，应承担不利的法律后果，故对重庆新东原物业管理有限公司要求陈一丹支付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持，陈一丹应支付2017年1月至2018年3月期间的物业服务费3269.25元（43.59平方米×每月每平方米5元×15个月），重庆新东原物业管理有限公司诉请金额在此数额内，一审法院予以支持。关于违约金问题，根据前期物业服务合同的约定，由于陈一丹未按时如数交纳物业服务费，故陈一丹应当向重庆新东原物业管理有限公司支付违约金，但合同约定的每日千分之三的标准，按月折算后为每月9%，过分高于重庆新东原物业管理有限公司因此而产生的损失，故本案酌情调减为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%进行计算。关于电费能否与物业服务费一并提起诉讼的问题，因重庆新东原物业管理有限公司、陈一丹签订的《前期物业服务协议》已对水电气费的代收代缴作出约定，故对陈一丹认为电费应另案起诉的抗辩意见，一审法院不予采纳。但电费的实际主张问题，如前所述，重庆新东原物业管理有限公司理应举证证明陈一丹的实际用电量，但重庆新东原物业管理有限公司对此未举证予以证明，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。至于时效问题，本案不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈一丹于本判决生效之日起三日内给付原告重庆新东原物业管理有限公司2017年1月1日至2018年3月31日期间的商业物业服务费3226.50元；二、被告陈一丹于本判决生效之日起三日内给付原告重庆新东原物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金（以每月应交物业服务费217.95元为基数，从2017年2月至2018年2月期间的各月1日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至2018年2月28日止）；三、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取457.41元，由原告重庆新东原物业管理有限公司负担432.41元，被告陈一丹负担25元；被告陈一丹负担的案件受理费已由原告重庆新东原物业管理有限公司向一审法院交纳，被告陈一丹于履行上述义务时一并给付原告重庆新东原物业管理有限公司。本院二审期间，重庆新东原物业管理有限公司提交以下证据：1.陈一丹的商铺在2016-2017年所产生的电量情况即统计表格，该份记录为手抄电量记录，拟证明陈一丹的商铺在此期间产生的相应电量；2.东原物业集团重庆D7区二期项目专用收据，拟证明陈一丹曾按照1.2元的标准缴纳了电费。陈一丹质证后认为：1.陈一丹的门面是与另六户打通后一起出租的，装修中物业公司将七块电表合并成三块，电表由物业公司控制，物业公司未拿出有效的收费依据和公认的电表度数，也未告知租户所欠电费情况；2.陈一丹从未去交过电费。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。重庆新东原物业管理有限公司请求陈一丹支付已代其缴纳的2014年7月至2017年4月期间的电费39542.40元，重庆新东原物业管理有限公司就应对其所诉期间内陈一丹的商铺所产生的电量及应缴的电费进行举证说明，否则应承担举证不能的不利后果。根据一审查明的事实及双方当事人的陈述，陈一丹所有的商铺的电表与相邻另六户商铺的电表归并为了三块电表，在合并时没有核实七块电表的起止度，这七户的电量在电表合并后体现在三块电表上，即是这三块电表所体现的电量应由七户商铺来分摊，但重庆新东原物业管理有限公司提交的电费分析表和抄表记录确实难以明确这七户中每一户的实际用电量，即重庆新东原物业管理有限公司所举示的证据尚不能证明陈一丹的商铺的实际用电量，一审对其该项诉讼请求不予支持，并无不当。重庆新东原物业管理有限公司可与陈一丹等商铺业主另行协商处理或另案诉讼解决。综上，重庆新东原物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费788.56元，由重庆新东原物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陶旭东审判员  师玉婷审判员  闫信良二〇一八年十一月二十九日法官助理张冀兮书记员谢静