广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19144号上诉人（原审被告）：梁建珊，住广州市。委托诉讼代理人：何俊明，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市芳威饮食服务有限公司，住所地广州市。法定代表人：贺光达，职务：董事长。委托诉讼代理人：周长平、王勋，均为广东人民时代律师事务所律师。原审第三人：广州市隧道开发公司，住所地广州市。法定代表人：劳卫，职务：董事长。委托诉讼代理人：周建森，广东经纶律师事务所律师。上诉人梁建珊因与被上诉人广州市芳威饮食服务有限公司（以下简称芳威公司）、原审第三人广州市隧道开发公司（以下简称隧道开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁建珊上诉请求：1、判令撤销一审判决主文第一、二项，并改判驳回芳威公司在一审中提出的全部诉讼请求；2、本案的一切费用均由芳威公司承担。事实与理由：一、一审以房屋租赁合同纠纷为由审理本案明显不当，本案的争议应属拆迁安置补偿协议纠纷。l、本案中，诉争的荔湾区悦成路X号X房(下称“诉争房屋”)是梁建珊的父亲梁渭源作为家庭的代表与拆迁方隧道开发公司签订拆迁协议而获得的永迁安置房。早在1987年，珠江隧道拆迁普查时梁建珊一方已告知隧道开发公司目前居住的房屋是向芳村饮食服务公司租住的，当时由于在国土部门及市房管局均查不到芳村区平民大街××号房屋的相关信息，而芳村饮食服务公司亦无法证明自己是平民大街**物业的产权人。基于以上因素，且梁建珊一方并无任何的住处，隧道开发公司于是以无房户并按当时行政户籍上登记的户主“梁渭源”进行拆迁安置的。根据梁渭源与隧道开发公司于1988年3月14日签订的《隧道工程拆迁房屋协议书》约定，诉争房屋是隧道开发公司安排给梁渭源一家4口居住的永迁房屋，诉争房屋作为租住公房办理，按民用公房标准交租。而且，拆迁协议书依法办理了公证手续，完全是合法有效的。此后，1995年5月16日梁建珊一方与隧道开发公司方面签订了诉争房屋的租赁契约，由隧道开发公司正式安置包括梁建珊在内的一家人入住诉争房屋。2、一审判决简单地以1999年12月30日梁建珊曾与芳村饮食服务公司签订《广州市房地产租赁合同》为由，将本案定性为租赁合同纠纷是明显不当的。该《租赁合同》仅仅是梁建珊与隧道开发公司委托的芳村饮食服务公司就诉争房屋的租金标准等事宜达成的临时性协议，并未取代原《隧道工程拆迁房屋协议书》当中约定的相关权利和义务，拆迁协议书仍是合法有效的。因此，本案既然涉及拆迁安置房屋是否应当返还的问题，就应当以拆迁安置房屋的原始取得依据(即《隧道工程拆迁房屋协议书》)所涉事由作为本案诉争的案由，不应将整个“拆迁安置补偿协议纠纷”这同一法律关系人为割裂开来而仅仅是依据其中的一份房屋租赁合同作为案由审理本案。二、芳威公司并非适格原告，无权提起本案诉讼。根据《物权法》第六条和第九条的规定，本案中：l、根据“谁主张、谁举证”的规则，芳威公司既然主张要求梁建珊返还诉争房屋及支付房屋占用费，那么就必须证明其是房屋的所有权人或有权处分人，但本案中芳威公司并没有对此进行举证，应承担举证不能的法律后果。2、原芳村饮食服务公司是国有企业，而本案芳威公司是自然人投资的有限公司，二者并非同一主体。而且，本案中也没有证据显示芳村饮食服务公司是本案诉争房屋的权利人并依法将对该房屋的相关权利授权芳威公司行使。因此，芳威公司在没有证据证明其是诉争房屋权利人的前提下，其并非是本案的适格原告，当然无权提起诉讼，理应予以驳回。三、梁建珊无须向芳威公司支付房屋使用费，且一审判决按评定的租金标准支付使用费更是缺乏事实和法律依据。1、芳威公司要求支付的房屋使用费的标准缺乏根本的事实依据，一审判决按其主张要求梁建珊以评定的租金标准支付使用费更是明显欠妥。根据《隧道工程拆迁房屋协议书》的约定，梁建珊即使需要支付租金也应按照“诉争房屋作为租住公房办理，按民用公房标准交租”这一协议条款的明确约定予以执行。因此，一审判决按评定的租金标准支付使用费明显不当。2、一审判决梁建珊需支付从2016年1月1日起至交还房屋之日止的使用费缺乏相应的法律依据。房屋使用费其实质就是房屋租金，根据《民法通则》关于租金诉讼时效为一年的规定，芳威公司的该请求早已超过诉讼时效期间，不再受到法律的保护。因此，梁建珊无须支付房屋使用费，更不应按照评定的租金标准支付使用费。二审庭审中，上诉人梁建珊补充上诉意见：梁建珊本人本身没有任何自主产权的房屋，也没有其他可供居住的住处，梁建珊本人目前是癌症患者，急需相对稳定及安静的住所。被上诉人芳威公司二审答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，适用租赁合同审理本案是适用法律正确，梁建珊提出上诉缺乏事实和法律依据，请求维持原判。原审第三人隧道开发公司二审述称：一审判决对隧道开发公司的事实认定正确，判决正确，请求法院维持。芳威公司于2018年1月8日向一审法院提起本案诉讼称：梁建珊母亲范炎云（已故）曾经是芳威公司（原名芳村饮食服务公司）的职工，因梁建珊母亲与梁建珊奶奶同住关系紧张，芳威公司为了化解其家庭矛盾，于1965年将自建的芳村上市平民大街16号房屋出租给梁建珊母亲居住使用，1967年梁建珊母亲调离芳威公司，但仍租住该房。1989年隧道开发公司兴建珠江隧道时将该房拆除并安置到荔湾区悦成路X号X房，因梁建珊及家人未将所拆房屋为芳威公司所有的信息告知隧道开发公司，隧道开发公司将安置房荔湾区悦成路X号X房作为无主房实行代管，并继续将该房出租给梁建珊及家人，租赁合同签名人变更为梁建珊及梁建珊父亲梁渭源。1995年芳威公司清资核产时发现该房产问题，于是要求隧道开发公司返还拆迁安置房，隧道开发公司核实芳威公司提交的资料后，于1997年将该安置房返还给芳威公司。芳威公司于1998年1月1日与梁建珊及其母亲签订期限为1998年1月1日至1999年12月30日的租赁合同。该租赁合同到期的当天，芳威公司、梁建珊又一次续签了租赁合同，租赁期限自2000年1月1日至2007年12月31日。期间，梁建珊母亲病故。2007年12月底，合同到期，芳威公司要求梁建珊要么续签租赁合同，要么腾出房屋交还芳威公司，但梁建珊置之不理，既不交租，也不腾房交还芳威公司。故起诉要求：1、梁建珊立即无条件返还非法占用芳威公司的房屋广州市荔湾区悦成路X号X房；2、梁建珊应当给付非法占用芳威公司房屋期间的占用费（自2008年1月1日起至返还房屋之日止，按相应时期同等地段、同等面积的房屋市场参考价租金计算）；3、本案诉讼费由梁建珊承担。梁建珊一审辩称：一、原芳村饮食服务公司是国有企业，而本案的芳威公司是自然人投资的有限公司，二者并非同一主体。本案中也没有证据显示芳村饮食服务公司是本案诉争房屋的权利人并依法将该房屋的相关权利授权芳威公司行使，因此，芳威公司并非本案的适格原告，无权提起本案诉讼。二、芳威公司要求梁建珊返还房屋及支付占用费没有事实和法律依据。诉争房屋是梁建珊父亲梁渭源作为家庭的代表与隧道开发公司签订拆迁协议而获得的永迁安置房。芳威公司并非是该房屋的权利人，芳威公司请求返还房屋早已超过法律规定的一年时限，依法不再受到保护。芳威公司要求支付的房屋占用费的标准缺乏依据，也与《隧道工程拆迁房屋协议书》的相关约定不符。芳威公司请求的房屋占用费其实质就是要求梁建珊支付房屋租金，该请求已超过诉讼时效期间，不再受到法律的保护。请求驳回芳威公司的诉讼请求。隧道开发公司一审述称：芳威公司在诉状中陈述的关于隧道开发公司的事实是正确的。1995年5月芳威公司来函，隧道开发公司在1997年7月8日回函后，视为将涉案房屋交还给芳威公司，之后的事情隧道开发公司不清楚。一审法院经审理查明：2001年7月31日，广州市芳村商业局作出《关于原芳村饮食服务公司改组的批复》给芳威公司，同意将原“广州市芳村饮食服务公司”改组为“广州市芳威饮食服务有限公司”。广州市工商行政管理局芳村分局2002年6月10日出具的《企业名称证明书》记载：广州市芳威饮食服务有限公司系我局核准发照的企业，该公司原名称为广州市芳村饮食服务公司（以下简称：芳村饮食公司）。范炎云、梁渭源是梁建珊的父母。《广州市不动产登记查册表》（查册时间为2018年4月25日）记载：芳村悦成路X-X号单号的单位名为隧道开发公司，契证类型为权属证明书。原芳村区平民大街××号房屋是芳村饮食公司出租给范炎云的房屋。1988年3月14日，隧道开发公司（甲方）与梁渭源（乙方）签订《隧道工程拆迁房屋协议书》，约定梁渭源房屋在甲方征用的土地范围内，座落在芳村区平民大街××号地下楼，乙方同意按甲方规定的时间永迁，将该屋交由甲方拆除；甲方在芳村茶滘地段新建楼房，安排乙方在三楼至八楼；甲方安排乙方居住的房屋，作为租住公房办理；安排C座第肆层406单元建筑面积59.47平方米；等。1997年7月8日，隧道开发公司出具《关于悦成路X号X房产权归属的函》给芳村饮食公司，内容为：我司于1989年兴建珠江隧道时，将贵司1958年自建的芳村平民大街16号房屋拆迁，原住户安置在芳村悦成路X号X房（建筑面积60.8124平方米）；拆迁前，我司曾报市房管局征审，但未批出“权属证明书”，无法办理产权交换；根据此情况，我司认为该安置房从今年起由贵司自行管理，待领取到原平民大街16号房屋的产权后，才到我司办理产权交换；等。1999年12月30日，芳村饮食公司（出租人、甲方）与梁建珊（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将坐落在芳村悦成路X号406部位的房地产出租给乙方作居住用途使用，61（使用、建筑）面积平方米；2000年1月1日至2000年12月31日的月租金为163.5元，2001年1月1日至2001年12月30日的月租金为183元，2002年1月1日至2002年12月30日的月租金为213.5元，2003年1月1日至2006年12月31日的月租金为244元，2007年1月1日至2007年12月31日的月租金为305元；住宅用房的租金应执行国家和房屋所在城市人民政府制定的租赁政策；执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金，如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，双方仍须按规定缴纳有关税费；等。芳威公司确认梁建珊缴纳涉案房屋的租金至2009年3月。芳威公司、梁建珊确认上述《广州市房地产租赁合同》的租金是按年结算，一年内支付当年租金。芳威公司于2017年10月16日向广州市荔湾区人民法院提起本案诉讼，广州市荔湾区人民法院立案后将案件移送一审法院审理。现涉案房屋的户籍登记为梁建珊、梁建珊丈夫徐林韬（曾用名为徐向前）、被告女儿徐阳、徐向雄四人，户主为梁建珊。梁建珊表示涉案房屋是户口上的四人使用，其中徐向前工作单位在花都，所以不是经常在涉案房屋居住。芳威公司则表示据了解梁建珊2004年至今一直没有缴纳物业费，而且一直找不到人，梁建珊户籍中的四人不是在涉案房屋居住。一审诉讼中，芳威公司表示要求梁建珊整户迁出交还房屋。梁建珊表示不同意。梁建珊表示回迁时涉案房屋是简易装修，入住后重新铺地面、间隔房屋结构、窗户安装防盗网、换了大门、安装入墙衣柜。芳威公司对此不予确认。一审法院认为：芳威公司原名称为广州市芳村饮食服务公司，其依据与梁建珊签订的《广州市房地产租赁合同》提起本案诉讼，是适格的诉讼主体。梁建珊提出芳威公司主体不适格的抗辩，无理，一审法院予以驳回。上述《广州市房地产租赁合同》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。合同约定的期限届满后，梁建珊继续使用涉案房屋，芳威公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，芳威公司、梁建珊之间的关系为不定期租赁关系。梁建珊在合同约定的租赁期间届满后不按约定支付租金，已构成违约，应承担违约的责任。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，现芳威公司起诉要求梁建珊一户交还房屋、按相应时期同等地段、同等面积的房屋市场参考价租金标准支付使用房屋的费用，合法合理，一审法院予以采纳。梁建珊已缴纳了至2009年3月的租金，故芳威公司又要求梁建珊支付2008年1月1日至2009年3月的使用费，无理，一审法院予以驳回。关于诉讼时效的问题。芳威公司、梁建珊确认合同约定的租赁期限内的租金是按年结算，一年内支付当年租金，芳威公司没有举证证明在诉讼前曾向梁建珊催收费用主张权利，故芳威公司主张的2015年12月31日前的使用费，已超过法律规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，对该部分费用，一审法院不予保护。芳威公司主张的2016年1月1日起至梁建珊户交还房屋之日止的使用费，并未超过法律规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，对该部分费用，一审法院予以保护。使用费应按有资质的评估机构评定的房屋租金参考价标准计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，作出判决：一、被告梁建珊户在本判决生效之日起30日内，搬出广州市荔湾区悦成路X号X房，将该房屋交还给原告广州市芳威饮食服务有限公司。二、被告在本判决生效之日起30日内，向原告支付2016年1月1日起至被告户交还房屋之日止的使用费（按有资质的评估机构评定的广州市荔湾区悦成路X号X房的租金参考价标准计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4379.9元，由原告负担3593.9元，被告负担786元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，梁建珊称，原芳村区平民大街××号房屋是原广州市芳村饮食服务公司作为单位宿舍分给其母亲范炎云的，拆迁安置后，其母亲范炎云于2010年去世后涉案房屋由其一家居住。芳威公司称，范炎云是原广州市芳村饮食服务公司的职工，原芳村区平民大街××号房屋是广州市芳村饮食服务公司作为单位宿舍租给范炎云的。二审中，梁建珊提交了两份“个人名下房地产登记情况查询证明”，证明其与丈夫徐林韬名下均无任何房产，涉案房屋为其及家人的唯一住所。芳威公司质证认为：对两份证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案的租赁关系无关，该证据并不能证明在其夫妻以及孩子名下在老八区以外是否有房产。隧道开发公司质证认为：对两份证据的真实性、合法性、关联性三性无异议。芳威公司、隧道开发公司均表示无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。据芳威公司、梁建珊的陈述，梁建珊的母亲范炎云是广州市芳村饮食服务公司的职工，原芳村区平民大街××号房屋是广州市芳村饮食服务公司作为单位宿舍分给范炎云的。该房屋由隧道开发公司拆迁，安置了涉案房屋给梁建珊的母亲范炎云，隧道开发公司的拆迁安置已经进行完毕，后由广州市芳村饮食服务公司与梁建珊签订《广州市房地产租赁合同》，芳威公司原名称为广州市芳村饮食服务公司，其依据与梁建珊签订的《广州市房地产租赁合同》提起本案诉讼，故本案为租赁合同纠纷。梁建珊在本案中主张本案为拆迁安置纠纷，理据不成立，本院不予采纳。涉案房屋原由广州市芳村饮食公司作为单位宿舍分给梁建珊的母亲范炎云的，范炎云去世后由梁建珊一家继续居住，并与广州市芳村饮食公司签订租赁合同，故涉案房屋属于公有住房性质，租赁合同期限虽已届满，但梁建珊二审中提交了其与丈夫名下均无任何房产的证据，考虑到梁建珊及其丈夫目前均无自有住房、没有其他搬迁去向的实际情况，芳威公司在本案中要求梁建珊户搬迁、交还涉案房屋，理由不成立，本院不予支持。一审法院判决梁建珊户搬迁，处理不当，本院予以纠正。梁建珊居住芳威公司的涉案房屋，应支付对价即房屋使用费，故一审法院判决梁建珊向芳威公司交纳房屋使用费，处理并无不当。因梁建珊在一审中对芳威公司要求支付房屋使用费的请求提出诉讼时效抗辩，一审经审查，支持梁建珊的诉讼时效抗辩意见，对芳威公司主张的2015年12月31日前的房屋使用费，不予支持，处理并无不当，本院予以确认。关于房屋使用费的标准，因双方协商不成，应按有资质的评估机构评定的公房租金标准计算。梁建珊应支付从2016年1月1日起至本判决送达之月止的使用费给芳威公司，之后的使用费按月支付。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初470号民事判决第三项以及受理费负担的决定；二、变更广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初470号民事判决第二项为：上诉人梁建珊在本判决送达之日起30日内，向被上诉人广州市芳威饮食服务有限公司支付2016年1月1日起至本判决送达之月止的使用费（按有资质的评估机构评定的广州市荔湾区悦成路X号X房的公房租金标准计算）；三、撤销广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初470号民事判决第一项；四、驳回被上诉人广州市芳威饮食服务有限公司要求上诉人梁建珊户搬出广州市荔湾区悦成路X号X房的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费786元，由上诉人梁建珊负担686元，由被上诉人广州市芳威饮食服务有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一八年十一月二十九日书记员  陈婷婷颜玉婵