江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终1439号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张静，女，汉族，1955年1月14日生，住山东省泰安市泰山区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杜军，男，汉族，1954年8月1日生，住山东省泰安市泰山区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：喻学辉，江西法报律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审被告）：武秀球，女，汉族，1955年7月23日生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：刘新斌，江西阳中阳律师事务所律师。 上诉人张静、杜军因与被上诉人武秀球房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。 张静、杜军的上诉请求：1、撤销（2018）赣0111民初17号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求支持上诉人一审全部反诉请求；2、一审及二审的所有诉讼等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实明显错误。1、一审认定“2003年6月9日武秀球与张静口头达成了房屋买卖事宜”属于认定事实错误。双方未达成口头买卖协议，而是借款押房关系。张静将购房合同及房产证押给武秀球。考虑房屋已经抵押了，张静允许武秀球使用涉案房屋。张静的以上行为不能推定双方之间存在买卖关系，且杜军只知道借款押房之事，不知道买卖关系的情况。2、一审认定“张静2017年10月出具的书面函与2003年的银行转账凭证形成完整的证据链”属于认定事实错误。2017年10月出具的书面函不能与2003年6月的银行转账形成完整证据链，书函时间与转账凭证时间不吻合，不能认定双方有买卖关系。当时双方借款押房，武秀球借款35000元给张静，即使张静愿意卖房给武秀球，但张静出具书面函时，杜军不在南昌，无从知道张静卖房的行为。3、一审认定杜军认可张静将房屋出卖给武秀球的行为属事实认定错误。二、一审判决任意变更证据名称。一审法院将2017年10月张静出具的便条称之为书面函不当。三、一审判决未正确适用法律。根据《合同法》第五十四条规定，涉案房屋的购买价35000元远低于市场价，属于显失公平，当事人可以请求法院变更或撤销。根据《中华人民共和国物权法》规定，该套房屋并没有转移登记至武秀球名下，故房屋仍属于张静二人所有，不能直接确认该房屋武秀球所有。 武秀球辩称，一、一审认定双方存在买卖事实清楚，认定房屋买卖合同法律关系正确，适用法律正确，应予以维持。杜军主张对2003年的房屋买卖一事不知情与事实不符，2003年双方商谈卖房一事时，杜军一直在场，且房产证上只有张静一人的名字，张静交付了全部的房产资料和钥匙，武秀球完全有理由相信杜军知晓房屋买卖事宜。武秀球出资35000元已远高于张静购买房屋的价格，不存在显示公平的情形。杜军二人主张撤销合同已经超过了除斥期间，已经丧失合同撤销权。二、杜军二人主张双方存在抵押借款关系毫无根据。汇款用途未注明购房款，汇款时间和便条载明的房屋买卖时间不一致，不能否认双方房屋买卖的事实。张静已经履行了交房义务，武秀球支付了购房款，杜军主张配偶擅自处分共同财产、房屋买卖合同无效的理由不成立。三、上诉状中张静签名并非本人书写。 武秀球向一审法院提出的诉讼请求：武秀球与张静、杜军之间关于南昌市西湖区南铁五村49栋702室房屋的买卖合同合法有效；确认西湖区南铁五村49栋702室房屋归武秀球所有；张静、杜军协助武秀球办理房屋过户登记手续；本案诉讼费由张静、杜军负担。 张静向一审法院提出的反诉请求：驳回武秀球的诉讼请求；同时要求撤销张静提供的2003年9月由张静签字的便条，反诉费由武秀球负担。 杜军向一审法院提出的反诉请求：驳回武秀球诉讼请求，并要求武秀球返还西湖区南铁五村X栋X单元X室房屋，反诉费由武秀球负担。 一审法院认定事实：张静、杜军系夫妻。武秀球、张静原系南昌铁路局同事。1996年张静分得了坐落于南昌市西湖区××单元××室的公租房。2003年6月9日武秀球与张静口头达成了房屋买卖事宜。同日武秀球将购房款35000元转至张静个人账户。随后，张静将房屋交付给武秀球。2005年张静取得了上述房屋的产权证书。2017年10月张静向武秀球出具了一份便条，便条内容为：西湖区南铁五村49栋5单元702室2013年9月卖给武秀球，房款35000元整。2017年底张静、杜军办理了上述房屋的不动产权证（不动产权证记载的共有人为：张静、杜军，房屋建筑面积52.81平方米）。此后，武秀球要求张静、杜军办理房屋产权变更过户手续未果，为此武秀球诉至法院。 一审法院认为，2017年10月张静出具的书面函中明确表述了2003年9月房屋卖给武秀球，且在2003年武秀球转款35000元给张静。此书面函与2003年有银行转账凭证形成了完整的证据链。足以证明2003年武秀球与张静之间的房屋买卖关系。张静、杜军系夫妻，且2003年房屋已交付给了武秀球。应认定杜军认可张静将房屋出卖给武秀球的行为。张静、杜军负有协助武秀球办理房屋过户登记手续的义务，武秀球主张武秀球与张静、杜军之间存在房屋买卖关系，要求张静、杜军办理房屋产权过户登记的请求合法，予以支持。2003年6月武秀球与张静、杜军达成了事实上的房屋买卖关系，张静反诉称房屋买卖显失公平的请求，不予支持。杜军要求武秀球返还房屋的请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条的规定，判决：一、确认武秀球与张静、杜军之间关于坐落于南昌市西湖区××单元××室房屋的买卖关系合法；二、确认坐落于南昌市西湖区××单元××室房屋（面积52.81平方米）归武秀球所有；三、张静、杜军在本判决生效之日起10日内协助武秀球办理关于坐落于南昌市西湖区××单元××室房屋不动产变更登记手续；办理产权变更手续的费用由武秀球负担；四、驳回张静、杜军的反诉请求。本案受理费4389元、反诉费2470元、保全费1550合计8409元，由张静、杜军负担。 二审法院经审理查明:1996年张静分得了坐落于南昌市西湖区××单元××室的单位公租房（房屋建筑面积52.81平方米）。1997年根据《南昌市房改出售公有住房暂行规定》的有关精神，张静参加房改以14243元购买了涉案的西湖区南铁五村X栋X单元X室。2003年6月9日武秀球将35000元转至张静个人账户，汇款用途为现金储蓄汇款。之后，张静将涉案房产和涉案房屋产权证书交给武秀球，武秀球一直在使用涉案房产。2017年10月张静向武秀球出具了一份便条，便条内容为：西湖区南铁五村49栋5单元702室2013年9月卖给武秀球，房款35000元整。2017年底张静、杜军办理了涉案房屋的不动产权证（不动产权证记载的共有人为：张静、杜军）。 另查明，经我院向南昌市住房保障和房产管理局查询，按南昌市的现行限购政策，武秀球在南昌市限购区域内有房且属于限购对象，涉案房屋属于限购区域，如果2018年办理涉案房屋的转让手续，应属于南昌市现行限购政策管理范围。 二审法院经审理查明的其他事实与一审一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于涉案房屋的买卖关系的认定：1、当事人订立合同可以书面、口头或其他形式，依法成立的合同自成立时生效。虽然2003年6月9日武秀球将35000元转至张静个人账户上转款用途没有注明是购房款，张静将涉案房屋、房产证、钥匙等均交付给武秀球，双方就涉案房屋是买卖还是抵押没有形成书面的合同，但从2003年张静将涉案房屋交付给武秀球占有和使用，涉案房屋的产权证书一直由武秀球保管，2017年10月张静又出具书面的便条，明确表述了2003年9月房屋是卖给武秀球，这一系列事实相互印证，可以认定2003年武秀球与张静之间的房屋交付系买卖关系，故一审法院认定涉案房屋的买卖关系合法成立，并无不当，本院予以维持。2、张静、杜军主张双方系借款押房的关系，但借款长达15年，张静、杜军从未有过归还本金或利息，也从未商定还款时间，2017年10月张静还书面明确表述2003年9月房屋是卖给武秀球，因此，张静、杜军无任何证据佐证借款押房的主张。在民事诉讼中，当事人有义务对自己的主张提供充分的证据加以证明。张静、杜军对自己的主张无法提供充分的证据加以证明，应承担举证不能的责任。3、张静、杜军还主张房屋买卖合同必须是书面合同的理由无法律依据，不予支持。综上，涉案房屋的买卖关系合法成立，张静、杜军借款押房的主张无事实依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋买卖效力的认定：1、杜军主张涉案房屋的买卖未经其同意，且张静出具书面函时其不在南昌，也一直不知情。但张静、杜军系夫妻，而房屋的买卖系家庭的重大事项，处分家庭重大财产时，夫妻之间一般都是会反复商量。如果杜军完全不知晓涉案房屋的买卖，杜军长达十几年却从未对武秀球占有、使用涉案房屋提出异议，与常理不合。2017年10月张静出具的书面函仅仅是对双方2003年涉案房屋的买卖以书面形式予以固定，而杜军是否在南昌并不影响买卖关系的成立，因此杜军的上诉理由无法成立。2、张静1997年参加房改时是以14243元购买的涉案房屋，2003年以35000元出售，并不存在张静、杜军主张的显失公平。武秀球在当时取得涉案房屋支付了合理的对价。因此，涉案房屋买卖合法有效。合法有效的买卖关系受法律保护，张静、杜军的反诉请求无法律和事实依据，应予以驳回。三、关于权属的确认：本案诉争的是房屋买卖法律关系，已经本院确认。武秀球的第二项诉讼请求是确认涉案房屋归其所有，而房屋买卖关系合法有效的前提是涉案房屋归出卖人所有，所以本案权属没有争议。且武秀球的第二项诉讼请求属于确权之诉，与其第一项诉讼请求属于不同的法律关系，故本院对武秀球请求确认涉案房屋的权属的请求不予支持。四、关于涉案房屋的产权变更登记问题：经我院向南昌市住房保障和房产管理局查询，按南昌市的现行限购政策，武秀球在南昌市限购区域内有房且属于限购对象，涉案房屋属于限购区域，如果2018年办理涉案房屋的转让手续，应属于南昌市现行限购政策管理范围。2018年在现行限购政策下，涉案房屋暂无法办理不动产变更登记手续，因此，对武秀球要求张静、杜军协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求不予支持。 综上所述，上诉人张静、杜军的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审法院认定事实部分不清，应予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号民事判第四项； 二、变更南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号民事判决第一项为：确认武秀球与张静、杜军之间关于坐落于南昌市西湖区南铁五村X栋X单元X室房屋的买卖关系合法有效； 三、撤销南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号民事判决第二、三项。 二审案件受理费4389元由上诉人张静、杜军负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹成云 审判员  吴建平 审判员  罗云奇 二〇一八年十一月八日 书记员  朱 谦