西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初17976号原告：宁莉虹，女，汉族，1985年5月22日出生，住西安市。委托代理人：于磊，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人：刘程，陕西德伦律师事务所律师。被告：陕西问鼎房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市高新区唐延路东旺座时代********。法定代表人：王澄，该公司总经理。委托代理人：黄胜利，该公司职工。原告宁莉虹与陕西问鼎房地产开发有限公司（以下简称“问鼎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于磊、刘程及被告委托代理人黄胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁莉虹诉称，2012年9月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于西安市高新区科技四路与丈八北路十字东南角九鼎城住宅小区第5幢1单元6层10602号房屋，房屋总价款为432745元，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，按照已付房款日息万分之0.5计算违约金。合同签订后，原告按约支付房款，并于2014年4月30日收房，但被告至今未按照合同约定将办理权属登记需要的资料报产权登记机关并协助原告办理权属证书，已构成违约，故诉至法院，请求依法判令：1、请求判令被告依照合同约定立即将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房产证；2、请求判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金22889.94元（按照日息万分之0.5自2015年10月14日暂计算至2018年9月10日，应计算至实际办理房屋产权证书之日止。）3、请求判令被告承担全部诉讼费用。被告问鼎公司辩称，逾期办证并非被告过错所致。涉案小区竣工后，被告按照实际工程量向施工方足额支付了工程款，但施工方却以尚未支付工程款为由，拒绝交付施工资料。被告随后要求与施工方核对账务，但施工方一直拒绝对账，并主张以其自行结算的总价为准。被告无奈之下自行聘请第三方对该小区工程进行工程造价评估。根据评估结果显示，被告不仅足额支付了工程款，甚至还超付了工程款。然而，施工方仍旧坚持己见，拒绝对账，并以阻碍竣工验收备案相要挟，逼迫被告按照其结算价支付工程款。被告曾试图起诉施工方，要求其依约提交施工资料，但考虑到诉讼周期过长，且胜诉后执行难度大，不利于解决竣工备案问题，故被告最终选择直接找相关政府部门协调解决备案问题。后经被告不懈努力，最终解决了竣工备案问题。2018年11月13日，西安市不动产登记服务中心作出编号CB0110号不动产首次登记公告，根据公告内容显示，至2018年12月4日异议期满后，西安市不动产登记服务中心将办理该小区大证登记。届时，被告将会积极配合业主办理房屋产权证。由此可见，逾期办证系施工方为了达到非法目的，恶意拖延交付施工资料所导致，并非被告主观恶意拖延备案时间或客观上不积极履行合同义务，在此事件中，被告与各业主同样都是受害者。就原告要求违约金诉讼请求，被告认为，根据合法的诚实信用原则和公平原则，违约金应当以补偿为主，以惩罚为辅。在实践中，对于违约金的高低判断应结合实际损失、合同履行情况、违约方的过错程度以及合同履行的预期效益而确定。结合本案，被告主观上并无恶意拖延履行合同的意愿，客观上为了依约履行合同，积极采取各种方式，并且最终解决了竣工备案问题。虽然事实上仍造成了逾期办证，但被告的违约行为并未影响各业主对房屋的居住使用，并且依据目前办证进度，被告即将可以开始为业主办理房屋产权证，故请求法院在诚实信用原则和公平原则的基础上，结合原告的实际损失、合同履行情况、违约程度以及预期效益，酌情降低违约金。经审理查明，2012年9月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市高新区科技四路与丈八北路十字东南角九鼎城住宅小区第5幢1单元6层10602号房屋，合同总价款为432745元，合同约定房屋建筑面积为95.74平方米;出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人逾期向产权机关提交资料的，每逾期一日出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款。原告于2014年4月30日收房并办理了房屋交接手续。2015年10月12日，被告向原告出具购房发票，房屋总价款为431072.40元，房屋建筑面积为95.37平方米。另查明，2018年11月13日，西安市不动产登记服务中心发出编号为CB0110号不动产首次登记公告，权利人陕西问鼎房地产开发有限公司、不动产坐落高新区丈八北路229号，登记楼幢1-7幢。以上事实，有《商品房买卖合同》、商品房住宅使用说明书、发票、不动产首次登记公告及庭审笔录等在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务，而被告在原告依约向其支付购房款后，并未在约定期限内履行提交备案资料的义务，其行为已构成违约。虽然被告提交了西安市不动产登记服务中心于2018年11月13日首次登记公告予以证明。但该业务受理系首次确权的业务受理，即被告办理初始登记时向房管部门递交材料的凭单，并非涉案商品房买卖合同约定的办理权属登记即买受人所应获得的房地产权属证书的备案，被告未按照合同约定履行办理权属登记的备案义务的行为已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。被告辩称其对逾期备案并无主观过错，系因施工方未按期提交资料导致竣工验收未通过造成，但被告作为房地产开发企业，应当充分考虑并预见项目施工过程中出现的因素可能给其开发建设及后期项目验收等事宜造成的各种影响，其在签订合同时亦应预见可能存在的问题，从而合理确定合同中的交房、办理初始登记期限等内容，故被告应当按照合同约定的期限履行合同义务，本院对被告的辩称不予采信。关于被告辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于被告的原因导致原告至今未能取得房地产权属证书，其违约行为明显，根据合同双方的履约情况、过错程度，双方约定的违约金并不存在过高的情形，故对被告辩称本院不予采信。综上，按照合同约定，被告应当在2015年10月14日之前履行办理权属登记的备案义务，故原告要求被告承担所付房款按日万分之0.5计算逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告陕西问鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告宁莉虹购买的位于西安市高新区科技四路与丈八北路十字东南角九鼎城住宅小区第5幢1单元6层10602号房屋办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西问鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁莉虹支付涉案房屋实际由被告向产权登记机关提交资料之日的违约金（以已付房款431072.40元为基数，按日万分之0.5计算，截止2018年9月10日违约金为22889.94元）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费372元，由被告承担，因原告已预交，被告将其承担部分在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 何 燕审判员 赵琳君审判员 秦 冰二〇一八年十一月二十日书记员 王小波打印：扈艳红校对：王小波2018年月日送达