江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终7992号上诉人（原审被告）:尧美琴，女，1970年5月12日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：陆明，江苏寒山律师事务所律师。委托诉讼代理人：张于婕，江苏寒山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州市白蚁防治中心，住所地江苏省苏州市姑苏区井巷**。法定代表人：葛一。委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。上诉人尧美琴因与被上诉人苏州市白蚁防治中心（以下简称白蚁防治中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2018)苏0508民初2867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尧美琴的上诉请求：撤销一审判决。改判驳回白蚁防治中心的全部诉讼请求。事实与理由：一、尧美琴享有优先承租权。白蚁防治中心未通知尧美琴，擅自将房屋出租给他人。二、房屋使用费应按原合同约定的每年2万元支付。三、中标人吴地妙音广播设备经营部与白蚁防治中心准备以7.8万元价格将涉案房屋转租给尧美琴，损害了尧美琴的利益。白蚁防治中心辩称，一、尧美琴参加了公开招租，不存在白蚁防治中心未经通知擅自将房屋出租给他人的事实。二、产权人并未参与，也不知情中标人欲将房屋转租给尧美琴。三、房屋招投标后租金有调整，应按新标准支付房屋使用费。白蚁防治中心向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的租赁合同书，尧美琴将金门商城地段天福里32号商住房（面积116.44平方米）全部房屋腾空交还原告，并恢复天福里34号的分隔墙；二、尧美琴交纳拖欠的房屋使用费5.19万元（从2017年5月10日起暂计算至2018年5月9日，要求计算至实际房屋交还日）；三、尧美琴承担全部诉讼费用。庭审中，白蚁防治中心变更第一项诉讼请求为尧美琴将天福里32号非居住房全部腾空并交还白蚁防治中心。一审法院认定事实：白蚁防治中心系苏州市姑苏区房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为116.44平方米。2014年4月28日，白蚁防治中心（出租人、甲方）与尧美琴（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，主要内容：乙方向甲方承租位于金门商城地段天福里32号商住房一套，租赁期三年，自2014年5月10日至2017年5月9日止，每年租金2万元，半年一付，先付后用，逾期一个月不交租金，乙方承担当年应付租金5%的滞纳金；租赁期满，乙方如需继续承租前述房屋，乙方应以书面形式在上述租赁期满前三个月通知甲方。双方协商一致后，另订合同，同等条件下优先考虑。合同另约定了房屋的装修、保养及解除合同的条件等。在该租赁期内，尧美琴在上述房屋内经营金欣会所，注册名称为姑苏区金阊林茂茶吧（尧美琴为该个体工商户的登记经营者）。2017年4月26日，苏州市直属房屋所在《姑苏晚报》上发布招租公告，对天福里32号进行公开招租。苏州市直属房屋所招租办公室就天福里32号发出的苏州市市区直管非居住房屋公开招租房屋竞价文件中，载明年租金底价为4万元，最高限价为5.2万元，设定租赁期限为3年，文件还明确了管理要求、竞价须知、评分标准、评分方法、签订租赁合同说明、其他事情说明等。2017年5月15日，姑苏区金阊林茂茶吧提交了竞价方案，竞价年租金为44100元。2017年5月16日，吴地妙音经营部提交竞价方案，竞价年租金为51900元。同日，苏州市直属房屋所招租办公室向吴地妙音经营部发出承租通知书，通知其取得天福里32号房屋的承租权。白蚁防治中心于2017年7月10日、9月12日、11月22日向姑苏区金阊林茂茶吧（尧美琴）发出催搬通知书，均无果，遂引发诉讼。审理中白蚁防治中心陈述：我中心是住建局的下属单位，所以委托住建局下属单位苏州市直属房屋所来招租。尧美琴陈述：我自2012年起就在天福里32号、34号经营金欣会所，姑苏区金阊林茂茶吧是我注册用的名称。该两处房产是我通过转租取得的，当时并没有隔墙，我知道房子属于不同的产权人，所以我也征得了白蚁防治中心及天福里34号所有权人吴靖珠的同意。我和白蚁防治中心分别在2012年、2014年签过两次合同，本案的合同到期后我没有向白蚁防治中心发书面的续租通知。天福里34号房屋面积是113.96平方米，我与吴靖珠分别于2012年10月9日、2015年10月12日签订过房屋租赁合同书，其中2015年10月12日的合同租期自2015年10月12日至2018年10月11日，租金为每年82000元。金欣会所是我在2015年装修的，所有设备都未满使用周期。吴地妙音经营部在2018年3月与我提出将天福里32号转租给我，但价格为每年78000元，我未同意，现在我愿意按照51900元的租金支付给白蚁防治中心。为此，尧美琴提交了与吴靖珠签订的2012年10月9日、2015年10月12日房屋租赁合同书、金欣会所的照片、甲方为吴地妙音经营部的出来房屋转租合同，白蚁防治中心认为与吴靖珠的房屋租赁合同书与本案无关，照片真实性无异议，对转租合同不予确认。以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁合同、苏州市市区直管非居住房屋公开招租房屋竞价文件、2017年4月26日《姑苏晚报》、竞价方案、承租通知书、催搬通知书、照片、企业信息查询打印件、当事人陈述等证据在案证实。一审法院认为，白蚁防治中心与尧美琴签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应当按照合同约定履行义务。原、被告约定的合同租赁期间已经届满，双方之间的租赁合同在租赁期满时即2017年5月9日终止。合同终止后，尧美琴继续占用涉案房屋无法律及合同依据，应将承租的苏州市姑苏区房屋腾空并返还给白蚁防治中心。尧美琴占用房屋期间，应向白蚁防治中心支付房屋使用费。尧美琴主张其可以优先承租涉案房屋，法院认为，现有法律并没有优先承租权的相关规定，根据本案中双方签订的合同，尧美琴如需继续承租房屋应以书面形式在租赁期满前三个月通知白蚁防治中心，双方协商一致后，另订合同，同等条件下优先考虑，该合同仅约定“双方协商时可以优先考虑”，并未明确尧美琴有优先承租权。尧美琴未按照约定在租期届满三个月前向白蚁防治中心发出书面通知要求续租，白蚁防治中心在此情况下公开对外招租，未违反双方约定。、尧美琴以姑苏区金阊林茂茶吧的名义参与了天福里32号非居住房屋的公开招租，说明其知晓原房屋租赁合同已到期及涉案房屋的招租程序。其提供的报价及其他条件与吴地妙音经营部提交的不一致，其主张优先承租权，不符合“同等条件”的要求。故尧美琴主张优先承租涉案房屋，没有法律及合同依据，法院不予采信。白蚁防治中心公开对外招租，符合法律规定，并无不当之处，应认定招租程序合法有效。尧美琴抗辩吴地妙音经营部不符合招标条件，没有证据予以证实，本院不予采信。即使吴地妙音经营部确实曾和尧美琴协商过转租事宜，该问题的起因在于尧美琴长期占据涉案房屋所致，不能据此认定吴地妙音经营部有违反招标文件的行为。对于房屋使用费，白蚁防治中心要求尧美琴自2017年5月10日起按照新承租户的竞价即年租金51900元的标准支付房屋使用费，尧美琴抗辩使用费应按照原租赁合同年租金2万元的标准支付，法院认为，认为，尧美琴与白蚁防治中心签订的合同已履行完毕，尧美琴未在合同终止后将天福里32号返还给白蚁防治中心，其行为已阻碍了白蚁防治中心将租赁物交付给新的承租人以收取房屋租金，且对比同时期天福里34号的房屋租金，原租赁合同中天福里32号的房屋租金明显过低，原告主张年使用费51900元系其可预期得到的租金收益并无不当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款、第二百三十五条的规定，判决：一、尧美琴于判决生效之日起10日内向苏州市白蚁防治中心腾空并返还租赁占用的位于苏州市姑苏区房屋。二、尧美琴于判决生效之日起10日内支付苏州市白蚁防治中心房屋使用费（按51900元/年，自2017年5月10日起计算至尧美琴实际腾空并返还上述租赁房屋之日止）。案件受理费1098元，减半收取549元，由尧美琴负担。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为：尧美琴与白蚁防治中心的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同约定的租赁期限届满后，尧美琴未按合同约定在租赁期满前三个月书面通知白蚁防治中心继续承租意向，故双方租赁合同已经终止。尧美琴应当向白蚁防治中心返还承租房屋，并支付占有使用期间的费用。尧美琴上诉认为享有优先承租权，白蚁防治中心未通知尧美琴擅自将房屋出租给他人，对此本院认为，尧美琴主张优先承租权无法律依据，且尧美琴在知道承租房屋公开招租后，参与了竞价，因此其认为白蚁防治中心擅自将房屋出租给他人不符合事实。关于尧美琴应支付的占有使用费，所以双方租赁合同约定年租金2万元，但租赁期限届满后，已有案外人以51900元的价格中标承租，因尧美琴未返还房屋，致白蚁防治中心无法与案外人签订租赁合同取得租金收益，故白蚁防治中心向尧美琴主张每年51900元的占有使用费应予支持。尧美琴认为中标人与白蚁防治中心准备以7.8万元的价格将涉案房屋转租给尧美琴，未能提供证据证明，白蚁防治中心也不予认可，该上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，尧美琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098元，由尧美琴负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年十一月十九日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。