安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终2281号上诉人(原审被告)：洪先忠，男，1970年7月1日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市芜湖县。委托诉讼代理人：江贤志，安徽安江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘惠燕，女，1975年4月10日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：蒋伟，江苏省丹阳市鑫城法律服务所法律工作者。上诉人洪先忠因与被上诉人刘惠燕房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪先忠及其委托诉讼代理人江贤志，被上诉人刘惠燕及其委托诉讼代理人蒋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪先忠上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案的一、二审诉讼费用由刘惠燕承担。事实和理由：一、双方当事人于2011年1月26日签订的《售房协议》约定一次性付清房款，洪先忠向刘惠燕出具收条，载明“今收到刘惠燕购房款300000元”。无论《售房协议》还是收条均没有反映出以房抵债的内容。双方当事人之间不存在以房抵债的事实。二、关系人刘惠琴与洪先忠于1996年1月登记结婚，于2006年3月协议离婚。因刘惠琴残疾，洪先忠与其共同生活并照顾其至2015年7月去世。关系人刘惠琴与刘惠燕系姐妹关系。洪先忠与刘惠燕2011年1月26日签订《售房协议》时，关系人刘惠琴及其他见证人在场。如洪先忠收到刘惠燕购房款，则刘惠琴不可能于2014年10月22日与洪先忠一道将涉案房屋中的万春花园41幢1单元101室出售给乐某。三、刘惠燕称以现金方式支付房款7万元及抵销债权23万元均是其单方面陈述，无相关证据证明，应不予采信。四、《售房协议》签订后，因客观原因没有实际履行，洪先忠出具给刘惠燕的收条应由刘惠燕返还给关系人刘惠琴。刘惠燕辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。刘惠燕向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的售房协议，洪先忠退还刘惠燕购房款人民币30万元并支付自2011年1月26日至实际还款之日以30万元为基数按年利率6%向刘惠燕支付利息；2、洪先忠承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：洪先忠原配偶刘惠琴系刘惠燕的姐姐。刘惠燕和洪先忠于2011年1月26日签订《售房协议》，协议主要约定，洪先忠将位于万春花园的安置房两套（每套86平方米，合计172平方米）出售给刘惠燕，售价为15万元一套，两套合计30万元，售房过户的过户费和契税由刘惠燕承担。同日，洪先忠向刘惠燕出具收条一张，上载：“今收到刘惠燕购房款300000元。”2012年11月1日，洪先忠收到芜湖市鸠江房屋征收办公室发出的《鸠江区安置房入住通知单》，后洪先忠领取了涉案两套安置房屋中的万春花园44幢2单元102室。2014年3月24日，洪先忠收到芜湖市腾龙物业管理有限责任公司发出的《领取钥匙、物品、房屋验收签收表》，后洪先忠领取了涉案安置房屋中的万春花园41幢1单元101室。洪先忠领取上述两套涉案房屋后，并未将房屋交付给刘惠燕。2014年10月22日，洪先忠、刘惠琴与案外人乐某签订《拆迁安置房买卖合同》，主要约定洪先忠、刘惠琴将案涉房屋中的万春花园41幢1单元101室出售给乐某，总房价款为22万元。同日，乐某通过银行转账方式将22.2万元支付给洪先忠、刘惠琴，洪刘二人出具说明一份，注明该22.2万元系万春花园41幢1单元101室购房款。一审法院另查明：1、涉案两套房屋系2009年拆迁洪先忠在罗渡村房屋的拆迁安置房。2、洪先忠与案外人刘惠琴于1996年1月登记结婚，于2006年3月协议离婚。3、2018年4月19日，江苏省丹阳市延陵镇柳茹村民委员会出具《居民证明》，上载：“兹证明刘惠燕，证件号码340221197504100447，现暂住地址为丹阳市延陵镇柳茹村6号，自2012年12月居住至今。”一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案房屋系原集体土地房屋拆迁安置房，根据我国土地管理法律、法规的相关精神，农村房屋所有权转让只能由本集体经济组织内部成员进行。本案中，在《售房协议》签订之时，即2011年1月，刘惠燕并无迁出芜湖市鸠江区清水街道军滩行政村罗渡自然村记录，此时刘惠燕系罗渡村村民，与洪先忠系同村村民，双方是同一集体经济组织成员，双方买卖房屋也系罗渡村房屋拆迁安置房，双方当事人间能够合法转让农村房屋所有权。在2011年1月，双方当事人签订《售房协议》时，双方还邀请见证人和关系人刘惠琴到场，表明双方对买卖房屋的态度都比较慎重，协议签订后，刘惠燕以现金方式支付房款7万元及抵销债权23万元，合计30万元，已付清全部购房款，洪先忠向刘惠燕出具30万元收条。故双方签订的《售房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘惠琴作为刘惠燕姐姐及洪先忠原配偶，在双方签订《售房协议》时亦在现场，对售房过程及售房协议内容应当清楚，刘惠琴未对《售房协议》持有异议，也从未对涉案房屋主张权利，应认定为认可双方签订的《售房协议》。洪先忠与刘惠琴离异后一直共同居住在涉案房屋中的万春花园44幢2单元102室，基于刘惠燕与洪先忠原配偶刘惠琴是姐妹关系，刘惠燕未要求洪先忠交付房屋并不违反常理。现刘惠燕主张解除双方签订的售房协议，洪先忠退还刘惠燕购房款人民币30万元，符合法律规定，应予支持。刘惠燕付款后，洪先忠一直居住在上述第一套安置房内，未按合同约定交付房屋，且第二套安置房已由洪先忠对外违法出售，致合同实际无法履行，洪先忠已构成违约。现刘惠燕主张洪先忠支付自2011年1月26日至实际还款之日以30万元为基数按年利率6%向原告支付至今占用期间的利息，符合法律规定，应予支持。综上，一审法院判决：一、解除刘惠燕与洪先忠于2011年1月26日签订的售房协议；二、洪先忠于判决生效后十日内返还刘惠燕购房款人民币300000元，并支付自2011年1月26日起按年利率6%的标准算至上述款项实际清偿之日止的利息。减半收取的案件受理费3879元，由洪先忠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。洪先忠提交了下列新证据：一、清水街道罗渡集体资产管理筹备委员会出具的证明一份，证明案涉房屋建房的时间和刘惠燕一审时陈述的建房时间是不吻合的，建房时间是2008年3月而不是刘惠燕单方陈述的2007年。二、证人洪某的出庭证言，证明洪先忠和刘惠燕签订《售房协议》的时候，洪某在场见证，当时洪某并未看到刘惠燕支付购房款给洪先忠，事后有没有支付洪某不清楚。三、证人陈某的出庭证言，证明陈某与洪先忠在农场服刑时认识，后成为好朋友，陈某妻子与刘惠琴亦成为朋友。刘慧琴于2015年4月去陈某家和陈某妻子聊天时说过，刘惠琴让洪先忠将房子卖给她妹妹，但是她妹妹一直没有付房款，故将案涉房屋一直没有交付给她妹妹。刘惠燕对以上证据质证认为：证据一、由于时间久远，刘惠燕在一审中陈述的是大概2007年底，不存在陈述不属实的情况，具体的建房时间确实记不清了，且2008年3月与2007年底相差不大，几乎吻合，稍微有些误差也属正常。证据二、三，洪某与洪先忠是亲戚属利害关系人，对其关于本案事实部分的陈述应当作出对刘惠燕有利的解释，证人陈某陈述的内容是道听途说，该证言没有法律效力，不属于合法的证据。本院认证认为：证据一、虽然该证明载明的建房时间（2008年3月）与刘惠燕陈述的建房时间（2007年底）有出入，但因时间间隔较长，刘惠燕记忆出现些许偏差属于合理范畴，且该证明对本案基本事实的认定没有实质性影响，故不作为本案的定案根据。证据二、证人洪某与洪先忠系叔侄关系，属于利害关系人，且其明确陈述其在场时未看到刘惠燕支付购房款，对刘惠燕事后是否履行付款义务不清楚，故该证言不能推翻30万元收条所载明内容。证据三、证人陈某与洪先忠系朋友关系，亦属于利害关系人，且其转述的是刘惠琴曾说过的话，属于通过间接途径获取的事实材料，其可靠性不及原始证据，在没有其他证据予以佐证的情况下，不应单独作为本案的定案根据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，洪先忠与刘惠燕订立的《售房协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，对双方均具有约束力。双方订立协议的当日，洪先忠即向刘惠燕出具收条一张，确认其收到刘惠燕购房款30万元。虽然刘惠燕称该30万元的组成为现金7万加抵销债权23万元，系其单方陈述，没有其他证据予以证明，但根据日常生活经验法则，洪先忠作为具有民事行为能力的自然人，且在应当知晓出具收条法律后果的情况下，在未收取购房款的情况下即自愿出具收条，确认其收到30万元这笔数额较大的购房款，有违常理。且洪先忠在二审中提供的新证据亦不足以推翻前述收条载明的事实，故本院对洪先忠的上诉观点不予采纳。综上，洪先忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7758元，由上诉人洪先忠负担。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 吴丽群审判员 汪 智二〇一八年十一月二十二日书记员 仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。