天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初8834号原告:天津津南新城房地产开发有限公司，住所地:天津市南开区天康园**楼富力大厦**。法定代表人:杨培军,职务:董事长。委托诉讼代理人：张雅凡，职务：职员。委托诉讼代理人：高阳，职务：职员。被告：刘晓争，男，1994年5月15日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘志强（被告堂兄），男，1985年6月25日出生，汉族，住天津市河**。原告天津津南新城房地产开发有限公司（以下简称“津南新城房地产公司”）诉被告刘晓争商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告津南新城房地产公司委托诉讼代理人张雅凡、高阳，被告及其委托诉讼代理人刘志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的关于天津市津南区咸水沽镇合雅园16号楼-1-2502房屋的商品房买卖合同；2、请求法院判令被告支付违约金120950元；3、请求法院判令被告协助办理撤销天津市津南区咸水沽镇合雅园16号楼-1-2502房屋的商品房买卖合同的备案手续，所需费用由被告承担；4、请求法院判令原告从被告已缴纳房款中扣除已缴纳的印花税604.8元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月12日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的天津市津南区咸水沽镇合雅园16号楼-1-2502房屋，总价款为1209500元。合同第四条及《客户交款通知单》的相关约定，乙方采用贷款付款方式交付房款，2017年6月22日前乙方交纳首期房款363500元，剩余房款846000元于2017年7月11日前办妥贷款手续，但是在实际履行中，被告按照合同约定履行了首期付款义务，现尚有最后一期剩余房款未支付。原告屡次催要，但被告均不予理睬。原告无奈只得诉诸法律，要求解除合同，并要求被告按照商品房总价款10%支付违约金。按照国家相关规定，原告为该房屋买卖行为支出了604.8元的印花税，应当由被告承担。综上所述，本案合同解除的原因系被告不按约履行所致，被告应承担合同约定的违约责任，望法院判如所请。被告辩称，被告并未说不购买涉讼房屋，合同并未约定贷款办理的具体期限。对方说的补充协议我方没有。合同没有约定交房款的日期，对方说我方逾期交款是不成立的。我方向渤海银行申请贷款，渤海银行是在富力中心售楼处由富力中心为我推荐的贷款行，渤海银行看了我方资质认为我方可以办理贷款，我们交了首付款，但是一周之后渤海银行说停止办理按揭贷款，导致贷款没办下来。2017年10月，被告找中国银行申请按揭贷款，中国银行说可以办贷款，被告找原告售楼处要办贷款所需材料遭到拒绝。被告不同意解除合同，原告主张的违约金过高，要求调整，原告其他诉请均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年6月12日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0055117）一份，约定被告购买原告开发建设的位于天津市津南区房屋，房屋建筑面积为87.72平方米，房屋总价款为1209500元。双方还约定，被告应于2017年6月22日前一次性交付首付款363500元，其余房款通过办理贷款方式给付。双方同时形成补充协议一份，双方在补充协议第三条第2款中约定“如银行因审查乙方贷款资格不合格、需要满足最新的信贷政策或者其他非因甲方原因导致不能批准乙方贷款申请的，乙方应按照银行要求补交资料、补齐首付差额或者采取更换贷款银行等其他弥补方式争取获得贷款。如乙方因怠于或者即使采取弥补方式但仍然不能得到银行批准贷款的，乙方均应于收到甲方书面通知之日起10日内一次性向甲方付清全部房款，否则甲方有权解除《天津市商品房买卖合同》。甲方要求解除合同的，乙方应按房屋总价款的10%向甲方支付违约金，并承担办理解除合同所需的全部费用，上述费用甲方有权从乙方已经缴纳的房款中自动扣除；乙方已经缴纳的契税和维修基金及其他税费由收取该笔费用的行政部门按照相关政策办理，甲方无返还义务。如乙方要求继续履行合同，经甲方同意后合同可继续履行，乙方应一次性支付剩余房款及逾期部分房款之利息，利息自乙方应付款之日起至实际付款之日止，按照每日万分之二收取”。合同签订后，被告依约交付了首付款，并向渤海银行申请按揭贷款，但并未得到银行批准。因被告一直未补齐剩余房款，原告于2018年1月10日委托律师事务所向被告发出律师函，催促被告在收到律师函后五个工作日内交付剩余房款及利息。后被告亦未补齐剩余房款，2018年2月8日，原告向被告发出解除合同通知函，要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》，并由被告承担相关不利后果。上述律师函及解除合同通知函原告均通过EMS快递寄往被告在合同中预留的地址。现被告仍未补齐剩余房款，也未向其他银行就剩余房款申请贷款。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方签订《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应全面履行义务。现查明被告未在承诺的期限内办妥银行贷款，在原告发出催款函后未按期补齐房款，直至庭审之日仍未补齐房款，根据双方合同约定，原告享有解除合同的权利，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。关于违约金，双方虽约定了违约金的标准，即总房款的10%，但该标准过高，被告亦要求调整，本院认为确定违约金应以原告方因被告违约造成的实际损失为基础，原告方的损失为因被告未支付剩余房款造成原告无法使用该部分款项，故本院酌定被告以846000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准支付原告自2018年1月21日至本判决确定给付之日止的违约金。关于原告要求撤销商品房买卖合同备案手续的请求，因本院判决解除双方的合同，已经在房管部门进行的合同备案应同时予以撤销，被告负有协助原告办理撤销手续的义务，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求扣除印花税的诉讼请求，该税费为原告因被告违约支出的损失，被告应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告天津津南新城房地产开发有限公司与被告刘晓争签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0055117）；二、被告刘晓争于本判决生效后十日内以846000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准支付原告自2018年1月21日至本判决确定给付之日止的违约金；三、被告刘晓争于本判决生效后十日内协助原告天津津南新城房地产开发有限公司办理撤销《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0055117）备案手续；四、被告刘晓争于本判决生效后十日内给付原告天津津南新城房地产开发有限公司已缴纳的印花税604.8元；五、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1366元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  刘永攀二〇一八年十一月二十八日书 记 员  王钰嘉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。