青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2018）青0104民初2167号原告（反诉被告）：严永玉，男，汉族，1973年10月29日生，青海桥头铝电股份有限公司主任兼党支部书记，住西宁市。委托诉讼代理人：胡泓，女，汉族，1974年7月8日生，青海海湖水泥制品有限公司会计，住西宁市。被告（反诉原告）：王优萌，女，汉族，1985年8月15日生，湟中县田家寨镇人民政府科员，住西宁市。原告（反诉被告）严永玉与被告（反诉原告）王优萌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严永玉及其委托诉讼代理人胡泓，被告（反诉原告）王优萌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）严永玉向本院提出本诉诉讼请求：1、要求解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令退还购房款300000元；3、判令王优萌按照合同约定承担违约金100000元；4、判令王优萌支付利息2750元（本金300000元，自2018年8月起计算，按招商银行理财产品朝招金（多元进取型）利率5.5%,暂计算至2018年9月，并自动顺延至被告履行完毕之日）；5、判令王优萌赔偿损失50000元（房屋价差）；6、判令王优萌承担本案全部诉讼、保全费用5050元。(共计：457800元，大写人民币肆拾伍万柒仟捌佰元整）事实与理由：2018年7月31日，双方签订了关于西宁市城西区广场路1号万达华府9号楼2单元2193室的《房屋买卖合同》，并于当日交付了购房首付人民币100000元。双方商定，王优萌在合同签订后于2018年8月20日将房屋交付给严永玉居住，并及时办理该房屋产权过户手续。期间王优萌以办理该房屋产权证（不动产证）手续为由要求严永玉再支付部分房款，我于2018年8月7日交付了购房款人民币200000元，共计人民币300000元。王优萌也于2018年8月15日将该房屋产权证（不动产证）办理完成并己领取。此后，我多次催促王优萌履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，但其以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未交付，也未办理任何过户手续。本纠纷进入诉讼程序、我诉请继续履行合法有效的房屋买卖合同。但期间因王优萌不同意继续履行合同，故请求法院支持变更后的诉讼请求。被告（反诉原告）王优萌辩称，我同意解除双方的买卖合同，但对于其他诉讼请求均不予认可，因为是严永玉违约在先。被告（反诉原告）王优萌向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令本诉原告承担违约金10万元；2、请求本诉原告赔偿被告精神损失费1万元以及赔礼道歉；3、本案本诉以及反诉诉讼费用由本诉原告承担。事实与理由：2018年7月31日,双方签订了位于西宁市××区的《房屋购买合同》，总价103.9万元。当日严永玉支付了10万元的首付款(2018年7月20日在58同城发布信息中要求购房者需支付40万元的首付款）。2018年8月1日至6日期间，我多次向严永玉要求支付剩余部分首付款，其于2018年8月7日通过银行APP支付20万元整，此后我多次要求严永玉支付剩余的10万元，其以各种理由拒绝。2018年8月15日、16日严永玉要求到房产局签订70万元的正式购房合同，我拒绝签订两份合同。因为如果签订两份合同，这样就形成了阴阳合同，触犯了法律。至此，双方未达成一致意见。2018年8月18日我电话约定于当日与严永玉见面再次协商购房相关事宜，但是其没有赴约，致使合同无法履行。2018年8月15日至22日严永玉及其家人在我不知情的情况下，多次到我家里、单位进行骚扰。2018年8月21日下午四点左右严永玉带一家三口在没有经过我同意的情况下到我家骚扰（有彭家寨派出所出警记录）；8月22日早严永玉一家三口来我单位索要30万元购房款〈田家镇派出所处警记录），同时又找到我单位领导李龙业要求出面调解继续履行合同。综上所述，双方房屋买卖过程中，严永玉的行为给我的工作和生活带来了严重的影响并造成了诸多损失和伤害。故请求法院支持我的全部反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求和答辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院根据双方提交的证据，查明如下事实：2018年7月31日，王优萌作为卖方（甲方）与作为买方的严永玉（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》。该合同约定，王优萌自愿将其所有的位于西宁市××区的位于西宁市××区建筑面积94平方米的房屋出售给严永玉。在该合同第三条房屋价款与付款方式中约定“甲乙双方商定成交按房屋建筑面积94平方米，每平米单价为人民币11053.19元，总价款为人民币1039000元。在履行房产交易时，首付人民币100000元，待甲乙双方到房产交易单位办理完房产过户手续后，期间根据实际情况甲方要向乙方分期支付部分房款，乙方银行贷款到款后一次性将尾款付给甲方，甲方收到房款时应立收据以此作证。另外，甲方必须在2018年8月20日前办理完房产过户手续，不能影响乙方贷公积金贷款。”第四条过户及交接房事宜“甲方应在本合同签订之日起50天内协助乙方办理完成房产过户手续，甲方要确保在2018年8月20日前将上述房屋交付给乙方”第七条违约责任“本合同经甲乙双方签章后生效，对双方都具有约束力，应严格履行。如单方未按规定履行合同均视为违约，违约方需向另一方承担违约责任，支付违约金人民币100000元（大写壹拾万元）并赔偿相应损失。”合同签订后，严永玉于同日向王优萌支付购房首付款100000元。2018年8月7日，严永玉向王优萌支付购房款200000元。2018年8月20日，严永玉前往王优萌家中欲与其协商办理交付房屋事宜时发现该房屋中有房屋中介公司人员带领他人正在看房，遂双方产生纠纷。当晚，王优萌向彭家寨派出所报案，民警到场查明双方系民事纠纷，告知应去法院解决。次日，严永玉及其家人前往王优萌工作单位要求与其协商解决此事，期间王优萌单位领导李龙业进行调解未果。另查明，严永玉与王优萌在签订《房屋买卖合同》时，就本案涉诉房屋（位于西宁市××区）尚未登记到王优萌个人名下，该不动产权证书领取时间是2018年8月15日。以上事实有《房屋买卖合同》、不动产权登记证、58同城房屋销售信息截图及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案受理之初，严永玉的诉讼请求为要求王优萌按约履行合同向其交付房屋，后因王优萌明确表示拒绝履行该房屋买卖合同，故严永玉变更了诉讼请求，要求解除合同，退还房款，并要求王优萌承担违约赔偿金。庭审中，王优萌也同意解除该合同，并退还严永玉购房款300000元。根据双方的诉辩称，本案争议的焦点是本案中是谁违约在先，谁应当承担违约责任及承担多少的问题。1、关于本案中谁存在违约行为的问题认定。庭审中，严永玉为了证实其诉讼请求向本院提交了《房屋买卖合同》、支付购房款的转账凭证、收条及58同城售房信息截图、录音等证据，结合该证据，能够证实双方所签订《房屋买卖合同》系真实意思表示，王优萌在与严永玉签订合同时就合同中约定的付款方式、房屋交付时间等合同履行方式未提出质疑，且其也收取了严永玉交付的购房款，并办理了该套房屋的不动产登记证书。对于王优萌提出的在办理房屋交易过程中发现严永玉要求其签订阴阳合同，因担心不能及时拿到剩余房款故不再继续履行合同的抗辩理由无证据证实。虽王优萌向法庭申请证人武某出庭作证，但该证人的证言仅证实王优萌就卖房的事宜向其进行过咨询，并不能证明严永玉有签订阴阳合同的虚假行为，故对王优萌的抗辩理由不予采信。且从双方提交的王优萌单位李龙业做调解工作的通话录音内容来看，此时王优萌已经有不再向严永玉出售房屋的意思表示。本院认为，王优萌自愿与严永玉签订协议后，严永玉已经按约向其支付了部分购房款，王优萌理应按照合同约定履行自己的义务，但是其明显以自己的行为表示不再履行该合同，致使合同无法正常履行，故王优萌应承担相应的违约责任。2、关于违约金承担数额的问题。虽双方在《房屋买卖合同》第七条对违约责任有所约定，但对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金，法院应当根据《合同法》第114条第2款和《合同法解释二》第29条等关于调整过高违约金的规定和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。考虑到本案严永玉实际支付的购房款的数额、时间及房屋买卖市场价格等情况，根据《合同法》规定的以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，并为了有效防止以意思自治为由而过高约定违约金，本院认为违约金数额应以300000元×30%＝90000元支持较为合理。3、关于严永玉要求王优萌赔偿利息2750元和损失50000元的诉讼请求，因无证据能够证实所造成的损失是直接损失，故对严永玉的该项诉讼请求不予支持。4、对于王优萌提出的要求严永玉向其承担合同违约金100000元的反诉请求，因其无证据能够证实严永玉违约在先，故不予支持。5、对于王优萌提出因严永玉到其家中、单位无理取闹，给其造成精神损害，故要求严永玉赔偿其精神损失费10000元及赔礼道歉的反诉请求。庭审中，双方均认可在该纠纷产生期间有彭家寨派出所民警和田家寨派出所民警处理，就此节事实经本庭询问后双方均认可派出所民警在查明双方纠纷系民事纠纷后告知双方走诉讼途径进行处理，所以并不能证实严永玉对王优萌有身体或精神上的侵害行为，故对王优萌的该反诉请求不予支持。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，第一百三十四条第一款、第一百四十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）严永玉与被告（反诉原告）王优萌于2018年7月31日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）王优萌于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）严永玉购房款300000元；三、被告（反诉原告）王优萌于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）严永玉违约金90000元；四、驳回原告（反诉被告）严永玉要求被告（反诉原告）王优萌支付利息2750元、赔偿经济损失50000元的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王优萌的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8167元，减半收取4083.50元，由原告（反诉被告）严永玉负担604.50元，被告（反诉原告）王优萌负担3479元。本案反诉受理费1250元，减半收取625元，由被告（反诉原告）王优萌负担。案件保全费5000元，由被告（反诉原告）王优萌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  喇晓萍二〇一八年十一月八日书记员  李 楠附本案所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。