四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终9078号 上诉人（原审被告）：成都中铁正和置业有限公司。住所地：四川省崇州市崇阳镇蜀州南路**。 法定代表人：孔浩，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：康浩，男，汉族，1986年2月14日出生，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 上诉人成都中铁正和置业有限公司（以下简称中铁正和公司）因与被上诉人康浩商品房销售合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2017）川0184民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 中铁正和公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或将本案发回重审；二、本案一审、二审诉讼费均由康浩负担。 主要事实和理由：一、中铁正和公司已为康浩办理了房产证，办理国土证仅是协助义务。根据双方合同约定和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，中铁正和公司仅有协助办理分户国土证的义务，康浩并非不能自行办理国土证。 二、本案不能办理国土证的原因在于崇州市政府。一审中，中铁正和公司举证证明了案涉土地不能办理大国土证的原因在于：首先，政府未按照土地出让合同的约定将出让土地全部按期交付给开发商；其次，政府因公共建设占用了中铁正和公司部分土地，于是中铁正和公司要求置换、整合部分土地，因置换、整合土地存在拆迁困难等情况，政府直至2017年底才将置换的土地交付给中铁正和公司。一审法院也通过调查证据印证了上述事实。 三、实施“两证合一”办理不动产证，客观上导致国土证不能办理。依照商品房买卖合同约定，中铁正和公司应在2016年8月25日前协助办理国土证，但自《不动产登记暂行条例》在2015年3月1日实施，成都市各地房管局、国土局即暂停了房产证、国土证的办理，直至2016年9月左右后才可以办理不动产证。由于政策的变动，导致中铁正和公司无法完成协助办理国土证的义务。 四、不能尽快取得不动产证，康浩存在过错。2016年9月崇州市不动产登记中心恢复接件，中铁正和公司立即通知康浩交回房产证以便办理不动产证。但康浩迟迟不予提交，且康浩以前给的身份证已经换证，未将新身份证交付给中铁正和公司，造成不动产证一直不能办理。另，康浩并未按照约定向中铁正和公司交付办理国土证的资料以及中铁正和公司代办国土证的委托书。 五、康浩没有损失，违约金计算过高。本案因康浩早已经取得房产证，其对房屋的使用、租赁甚至处置不受任何影响，且其未举证证明其遭受了损失，结合政府、政策以及其自身的过错，中铁正和公司认为一审违约金过高。 康浩答辩称：一、办理国土证是开发商合同约定的义务，中铁正和公司称办理分户国土证仅是协助义务，有悖合同约定；二、中铁正和公司将不能办证的原因归责于政府，但无相应证据证明。如果初步手续都不完成，更能证明中铁正和公司过错更大。三、关于两证合一，中铁正和公司提出的时间点不一致，且未提交证据证明不能办证。四、康浩并无过错，中铁正和公司提出康浩身份证过期，康浩向开发商交付资料时都在有效期内，一审就这一问题专门查询了国土局、房管局，将旧证交到了办证中心，正在办证。五、违约金的问题，康浩系根据合同补充协议计算违约金，不存在违约金过高的问题。 康浩向一审法院起诉请求：1.判令中铁正和公司为康浩办理土地使用权证；2.支付违约金至土地使用权证办下来止，起诉之日暂为43322.51元。 一审法院认定事实：2012年12月15日，康浩与中铁正和公司签订了一份《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，双方约定：“中铁正和公司将位于崇州市崇阳镇蜀州南路180号的“中铁•汉嘉御景”26幢2单元6层601号房屋售与康浩，成交总价为776389元。出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的365天内协助买受人办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的两年内，协助买受人办理分户国有土地使用权证书。如因出卖人原因未能在约定时限内为买受人办理完毕房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按照买卖合同约定总房款的万分之二支付违约金。”。2013年6月14日中铁正和公司向康浩发出《交房通知书》，2013年6月30日，中铁正和公司向康浩交房，康浩办理了入住手续，同时向中铁正和公司交纳了办理产权证的契税和国土证费，2014年8月26日中铁正和公司协助康浩办理了房屋所有权证。 原审法院另查明，2018年1月29日，原审法院向崇州市不动产登记中心发函询问案涉中铁正和公司开发的“中铁•汉嘉御景”项目“是否具备办理不动产登记证书条件，如具备办证条件，是什么时间具备的？”崇州市不动产登记中心于2018年1月31日复函称：“中铁正和公司‘中铁汉嘉御景’项目用地所涉及的置换、整合手续已完成，并已于2017年12月领取了《不动产权证书》。经核实，截止2018年1月30日，我中心受理窗口已收到开发商提交的换发证书及新办证书材料共106宗。”。 原审法院认为，中铁正和公司与康浩之间签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于：一、关于中铁正和公司是否具备协助康浩办理土地使用权证的条件及中铁正和公司是否应限期协助康浩办理土地使用权证；二、中铁正和公司是否违约及是否承担违约责任；三、康浩主张的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。原审法院根据所查明的事实，评判如下： 一、关于中铁正和公司是否具备协助康浩办理土地使用权证的条件及中铁正和公司是否应限期协助康浩办理土地使用权证问题 原审法院认为，根据崇州市不动产登记中心《关于崇州市人民法院函询“中铁•汉嘉御景”项目情况的复函》，中铁正和公司中铁•汉嘉御景项目用地所涉及的置换、整合手续已完成，并已于2017年12月领取了《不动产权证书》。故，中铁正和公司已经具备协助康浩办理土地使用权证的条件。经核实，截止2018年1月30日，崇州市不动产登记中心受理窗口已收到中铁正和公司提交的换发证书及新办证书材料共106宗，案涉房屋包含在内。根据《不动产登记暂行条例》的规定，由于案涉房屋已办理房屋所有权证书，房屋所有权证书与土地使用权证书合并为不动产权证，中铁正和公司已于2018年1月26日向崇州不动产登记中心递交了协助康浩办理不动产登记证书的资料。案涉房屋现为换发不动产权证，而不能再办理土地使用权证，且崇州市国土局不动产登记中心回复，在2018年4月中旬即可办理案涉房屋的不动产权证书，故，中铁正和公司协助办理案涉房屋的权属登记的义务已履行完毕，康浩居民身份证是否超过有效期限并未影响其办理不动产权证书。康浩的该主张已经实现，故对康浩主张判令中铁正和公司为康浩办理土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于中铁正和公司是否违约及是否承担违约责任问题 原审法院认为，虽然办理不动产证并不是中铁正和公司的法定义务，但根据双方所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，中铁正和公司应当协助康浩办理案涉房屋产权的相关手续，系中铁正和公司的约定义务。康浩已按合同约定，将办理房屋产权登记的资料及相关税、费缴纳后，中铁正和公司就应当在约定的时间内协助康浩办理房屋权属登记，中铁正和公司未按约定期限协助康浩办理案涉房屋权属登记，已构成违约。中铁正和公司辩称是因为崇州市国土资源局没有按时向中铁正和公司交地导致国土使用权大证无法办理，无论该事实是否存在，都属于另一个法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，中铁正和公司仍需根据合同相对性向康浩承担违约责任，故，对中铁正和公司的该抗辩理由不予采纳。 三、关于康浩主张的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）问题。 原审法院认为，中铁正和公司逾期协助康浩办理案涉房屋权属证书的事实清楚，按照合同约定，中铁正和公司应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金认定应以实际损失为基础予以衡量，而康浩未举证证明其损失的具体数额，原审法院兼顾合同履行情况，中铁正和公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为20108.47元，中铁正和公司辩称违约金过高的理由成立，原审法院予以采纳。中铁正和公司辩称因办理房屋所有权证和土地使用权证合一应扣除暂停办证的半年时间，因中铁正和公司违约在先，且也未提交证据证明暂停办证的时间，故，原审法院不予采纳。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、中铁正和公司于判决生效之日起三十日内向康浩支付违约金20108.47元；二、驳回康浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费442元，由中铁正和公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：崇州市人民政府办公室于2016年9月13日发布《关于崇州市行政区划范围内实施不动产统一登记制度有关市县的通告》，载明：从2016年10月8日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理。由崇州市不动产中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《集体土地所有证》、《集体建设用地使用证》、《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、《林权证》以及《房屋预告登记证明》。2016年10月8日前，依法颁发的前述证书继续有效，不需申请更换，在申请变更登记、转移登记时，逐步更换为新的不动产登记证书。因更换基础信息平台，数据汇交等工作，2016年9月26日起，崇州市国土资源局、崇州市住房和建设局、崇州市农村发展局等相关部门，停止受理不动产涉及的各项登记业务。10月8日起由崇州市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务。 本院认为，根据中铁正和公司的上诉请求与康浩的答辩意见，本案二审争议焦点为：中铁正和公司是否应当向康浩给付逾期办理国有土地使用权证的违约金。现就上述争议焦点的认定做如下论述。 康浩与中铁正和公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本院认为，康浩在原审中的诉讼请求为中铁正和公司为其办理案涉房屋的土地使用权证并支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。根据双方的约定，中铁正和公司应在2016年8月25日前为康浩办理案涉房屋国有土地使用权证。因中铁正和公司逾期办理该证，故中铁正和公司属违约，应当承担相应的违约责任。而根据本案查明的事实，崇州市已于2016年9月26日起因启用不动产统一登记停止收件，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，故中铁正和公司事实上已不能单独为其申请办理国有土地使用权证。故因不动产统一登记政策实施后，中铁正和公司事实上不能为康浩申请办理国有土地使用权证，逾期办理国有土地使用权证的违约金应从合同约定办理国有土地使用权证期限即2016年8月25日计算至崇州市停止受理不动产涉及的各项登记业务之日即2016年9月26日止。故中铁正和公司提出的该项上诉理由成立，本院予以支持。 关于中铁正和公司上诉提出不能办证的系崇州市政府的原因的上诉理由。本院经审查认为，原审法院对此问题已做详述，因第三人原因导致当事人一方违约的，亦应当按照合同约定承担违约责任，原审法院对此认定正确，本院予以确认；中铁正和公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于中铁正和公司上诉提出康浩未提交办证资料、身份证过期的问题。本院认为，中铁正和公司作为协助办证的出卖人，其自身对于办理证件的相关要求更为了解，中铁正和公司应告知康浩提交相应的资料以及数量。但在本案审理中，中铁正和公司并未提交相应证据证明其提前告知了应由康浩提交的相关资料；且根据原审法院查明、二审中双方均无异议的事实，康浩在办理入住手续时向中铁正和公司缴纳了办理产权证的契税和国土证费。故中铁正和公司提出的该项上诉主张亦不能成立，本院不予支持。 关于中铁正和公司提出办证违约金过高，请求调整的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案具体情况来看，因康浩已在2014年8月26日取得了房屋所有权证，按照崇州市人民政府的通告，2016年10月8日前，依法颁发的前述证书继续有效，不需申请更换，在申请变更登记、转移登记时，逐步更换为新的不动产登记证书。故本院认为，因康浩已取得了房屋所有权证，且国有土地使用权证的逾期取得对其影响较小，故本院原审法院确定的违约金的计算方式不再做调整，即中铁正和公司按照康浩已付款金额为基数，以每日万分之零点五的标准，从逾期之日2016年8月25日起计算至崇州市停止受理不动产涉及的各项登记业务之日2016年9月26日止，计1242.22元（776389元×32天×0.00005元/天）。 综上，原审法院适用法律正确、程序合法，但因二审查明新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省崇州市人民法院（2017）川0184民初1961号民事判决； 二、成都中铁正和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向康浩给付逾期办理国有土地使用权证违约金1242.22元。 三、驳回康浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费442元、二审案件受理费303元，均由成都中铁正和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年十一月二十一日 书记员 龙春光