河南省南阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）豫13行初170号原告董喜明，男，汉族，生于1962年10月15日，住河南省南阳市宛城区。原告吕清敏，女，汉族，生于1964年5月14日，住河南省南阳市宛城区。二原告共同委托代理人和记英、樊刚杰，北京创为律师事务所律师。被告南阳市宛城区人民政府。法定代表人樊牛，任区长。委托代理人向鲲鹏，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室工作人员。委托代理人宋汉生，河南佑邦律师事务所律师。被告南阳市人民政府。法定代表人霍好胜，任市长。委托代理人贺冠斐，南阳市法制办工作人员。原告董喜明、吕清敏诉被告南阳市宛城区人民政府、南阳市人民政府房屋征收补偿及行政复议一案，本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉手续。本院依法组成合议庭，于2018年8月24日公开开庭审理了本案。原告董喜明、吕清敏的共同委托代理人和记英、樊刚杰，被告南阳市宛城区人民政府的委托代理人向鲲鹏、宋汉生，南阳市人民政府的委托代理人贺冠斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被诉行政行为：2018年3月9日，被告南阳市宛城区人民政府作出宛区政房补决字〔2018〕14号房屋征收补偿决定书，对二原告共同拥有的位于宛城区环城乡东环路西侧食品商贸城的房屋进行征收补偿。二原告不服该补偿决定，向南阳市人民政府申请复议。2018年5月28日，南阳市人民政府作出宛政复决〔2018〕46号行政复议决定书，维持宛区政房补决字〔2018〕14号房屋征收补偿决定书。原告诉称：原告为宛城区食品商贸城的商户，对经营用房拥有合法的国有土地使用权和房屋所有权。区政府以城中村改造的名义欲对原告房屋进行征收，并向原告下发了《房屋征收补偿决定书》。原告认为区政府此次征收过程存在多方面违法，并就区政府的违法向市政府申请了行政复议，但从市政府的复议决定来看，区政府并未对自身征收行为的合法性加以证明，仅仅说明了区政府针对征收做了哪些工作。因此，原告认定市政府并未对区政府行政行为的合法性进行审查，区政府并未自证其行政行为合法，所以原告认为原行为及复议行为均违法应予以撤销，故向法院提起诉讼，望法院能够支持原告的诉讼请求。理由如下：一、被告区政府的安置补偿行为违法。1、区政府下发的《关于宛城区商贸城城中村改造项目实施房屋征收的公告》违法。2、区政府下发的《宛城区食品商贸城城中村改造房屋征收补偿安置方案》违法。3、房屋价值确定过程违法：（1）评估公司选定程序违法。（2）评估公司不具有评估资质。（3）评估报告不规范，不应作为补偿依据。（4）被征收人未收到复核报告。二、评估时点与补偿时点相差太多，评估不能体现房屋本身价值。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，区政府应该在《补偿方案》中确定签约期限，并且规定被征收人有补偿选择权。然而区政府做出的评估报告时间点远远晚于征收时点，在被征收房屋货币价值无法确定的时候，致使被征收人无法选择，事实剥夺了被征收人的补偿选择权。再有，《评估报告》的时效期近有一年，评估报告作出的时间，远远晚于被征收时点，致使评估报告的制作毫无意义，根本无法体现被征收房屋的本身价值。请求：1、撤销南阳市宛城区人民政府做出的《房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2018〕46号）；2、撤销南阳市人民政府做出的《行政复议决定书》（宛政复决〔2018〕14号）；3、诉讼费由两被告承担。原告为支持其诉请，向本院提交以下证据：证据1、国有土地使用权证、房屋所有权证；证明原告对涉案房屋享有合法所有权的事实以及原告的主体资格适格。证据2、关于对《复核评估申请书》的回复、复核评估结果鉴定申请书的邮寄底单；证明原告对房地产评估机构作出的评报告不服，向该房地产评估有限公司申请复核，该公司作出书面回复。原告对该回复仍不服，又向南阳市房屋评估专家鉴定委员会邮寄了复核评估结果鉴定申请书，一直未果。房屋评估报告是作出房屋征收补偿决定的重要依据。在未穷尽房屋评估报告的救济途径之前，被告区政府作出的房屋征收补偿决定没有有力的证据支撑。证据3、行政复议决定书；证明被告市政府的诉讼主体资格适格；被告市政府作出的行政复议决定书违反法律规定，侵犯了原告合法权益。证据4、房屋征收补偿决定书；证明被告区政府作出的房屋征收补偿决定书捏造事实，认定事实错误，补偿方式不合法，侵犯了原告合法权益。证据5、吕松涛的房屋所有权证；证明原告的房屋与吕松涛的房屋同时位于食品商贸城内。房屋建造时间一致、结构一致、面积相同。吕松涛的房屋于2013年在银行抵押贷款时，评估价值为260万元，而原告的房屋在2018年评估时，房屋价值只有几十万，此价值相差甚远。该补偿决定书中的房屋价值不能提现出房屋的真实价值。证据6、关于对“选定河南宏基房地产评估测绘有限公司和南阳市和谐房地产估价有限公司为食品商贸城区域城改项目评估单位”有关事宜的公示；证明在2016年房屋征收部门已经针对原告房屋所在的食品商贸城区域内的房屋评估选定评估机构。但是原告在2016年对选定评估机构事宜完全不知情，该评估机构也未对原告的房屋进行评估。虽然《国有土地上房屋征收与评估办法》规定可以选择多家评估公司，但是该多家评估公司是同时选择的，而不是像被告这种选择评估公司的方式，于2016年选择一家，然后再于2017年选择一家。被告选择评估机构的程序明显不符合法律规定。证据7、宛政【2018】18号文件；证明原告房屋所在的食品商贸城区域实际是位于2018年的蔡庄社区城中村改造项目计划中，而不是位于2013年的食品商贸城城中村改造项目中。因此被告以2013年作为价值评估时点来评估原告的房屋价值，明显不符合法律规定，也是为了削减原告的合法利益的表现。被告南阳市宛城区人民政府答辩称：一、答辩人2013年12月5日作出原告房屋所在区域的房屋征收决定并在该房屋征收区域内进行了公告。该区域被征收人在规定期限内均未对该房屋征收决定提起行政复议或行政诉讼。该房屋征收决定已经发生确定的法律效力且该决定的效力亦被河南省高级人民法院的生效裁判确定。二、房屋征收部门为切实维护被征收人合法权益，有效推进房屋依法征收，严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规、政策的规定选定房屋价值评估机构对申请人房屋进行评估，评估结果也已按照相关程序规定送达原告并在该房屋所在区域进行了公示，该评估报告合法有效。原告在征收补偿安置方案确定的签约期限内未予答辩人征收部门签订征收补偿协议，因此，答辩人依据评估报告做出了房屋征收补偿决定。综上，答辩人所作的房屋征收补偿决定程序正当、补偿公平。申请人起诉要求撤销该补偿决定无事实与法律依据。答辩人请求依法驳回原告的诉讼请求。被告南阳市宛城区人民政府在法定期限内向本院提交以下证据、依据：1、南阳市宛城区人民政府《关于对宛城区食品商贸城城中村改造项目实施房屋征收的公告》及附件宛城区食品商贸城城中村改造房屋征收补偿安置方案。2、照片。3、河南省高级人民法院行政裁定书。4、关于选定宛城区食品商贸城城改项目房地产评估单位有关事项的通知。5、公证书（[2017]南智证民字第9730号）。6、公证书（[2017]南智证民字第9731号）。7、关于对“选定河南信诚房地产评估有限公司和南阳市和谐房地产估价有限公司为食品商贸城区域城改项目评估单位”有关事宜的公示。8、公证书（[2017]南智证民字第9732号）。9、公证书（[2018]南智证民字第9803号）。10、委托书。11、公证书（[2018]南智证民字第9807号）。12、《房地产估价报告》。13、公证书（[2018]南智证民字第9871号）。14、送达回执。15、复核评估申请书。16、关于对宛城区食品商贸城被征收房屋所有权人董喜明《复核评估申请》的回复。17、邮寄存根及彩信照片。18、公证书（[2018]豫南智证民字第9956号）。19、公证书（[2018]豫南智证民字第9976号）。被告南阳市人民政府答辩称：本机关作出的宛政复决（2018）46号复议决定程序合法，适用依据正确。本机关在2018年4月19日收到申请人的行政复议申请书后，于2018年4月25日做出了答复通知书，送达了被申请人。被申请人在法定期限内提交了当时做出行政行为的相关证据材料及答复书。经过调查审理，本机关根据《中华人民共和国行政复议法》相关规定，于2018年5月28日做出了维持被申请人做出的《房屋征收补偿决定书》的复议决定，并送达了申请人、被申请人。综上，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告南阳市人民政府在法定期限内向本院提交以下证据、依据：1、行政复议申请书及邮寄信封。2、行政复议答复通知书及送达回证。3、行政复议答复书。4、行政复议决定书。5、行政复议决定书送达回证。经庭审质证，被告南阳市宛城区人民政府及南阳市人民政府对原告提供的证据发表以下质证意见：身份证、土地证、房屋证、征收补偿决定本身无异议。邮寄信封上可以看出寄件人是评估公司，说明没有申请鉴定。证据5，没有关联性。证据6，公示和本案没有关联性。证据7，真实性不认可，没有关联性。原告对被告南阳市宛城区人民政府提交的证据、依据发表以下意见：证据1、征收决定及公告，这个征收决定及公告的诉讼原告正在最高院申诉过程中，应当申诉结果出来后再做决定。证据2、对该照片的三性不认可，不认可证明目的；第一，被告未提供照片的原始载体，无法体现出照片的拍摄时间；第二，从该照片上可以看出张贴的位置根本不是原告房屋所在的食品商贸城，从照片中人物的穿着以及树木的茂盛程度来看具体位置应当为居民小区内；第三，该照片为固态证据，无法反映出其张贴的期限不少为30日，且该张贴的行为也不能达到解释宣传的效果。3、对该裁定书的真实性、关联性认可，合法性与证明目的不认可；原告已经针对该裁定书提起再审。该征收决定是否合法由最高法院的判决为准。4-8号证据：对该证据的真实性存疑，合法性与证明目的不认可；第一，原告从未看到过关于选定房地产评估单位有关事项的通知，也未看到过关于选定评估公司有关事宜的公示，对选定评估公司事宜不知情；第二，该公证书公证的事宜均为外出公证的内容。根据《公证程序规则》，外出公证的应当由两名以上的公证员参与公证，但是本案中的所有公证均有一人独自完成，不符合公证程序规则，原告有合理理由怀疑该公证的真实性。第三，从照片当中，可以看出其张贴在已经拆迁完毕的地方，而且无法辨认具体位置，根本无法达到告知被征收人选定评估公示事宜的目的；第四，该照片只能证明张贴的时间点，而不能证明张贴的时间段，由此该照片也不能达到证明已经通知被征收人选定评估公司的目的；第五，原告所在的食品商贸城系拆迁的核心位置。被告区政府将该通知张贴到已经拆迁完毕的其他地方，明显就是为了逃避责任“走过场”的形式主义，根本无法体现出为工作的实际效果。第六，该组证据中无法体现出被征收人协商选择评估公司的经过，因此就不存在协商不成的问题；第七，在公证书（9731号）的附件中，可以看出参与单位及人员签名一栏没有任何一个被征收人的签名。该抽签选择评估公司的程序明显不合法，侵犯了原告知情权及参与权；第八，该证据中没有关于2017年6月29日10时前到现场参与投票的公证书，由此不可以不可以推断出参与投票选定评估公司的被征收人未超过该区域内总被征收人数50%。另外，在选定该评估公司之前，已经有很大一部分被征收人通过协议方式签订补偿协议，该部分被征收人自然不在选定评估公司的投票人数中，那么即使有参与选票的人，该人数必然达不到50%。此比例给了被告区政府单方面选择评估公司的看似正当合理的理由，实则这一系列程序均为走过场的形式主义，华而不实。9号证据：真实性不予认可，证明目的不认可；10-12号证据：10、11号证据真实性存疑，12号证据真实性认可，证明目的不认可。第一，该委托书的当事人为河南信成房地产评估有限公司与征收办公室。被告区政府未向原告出示过该委托书，原告对该委托书的真实性无法确定；第二，按照国有土地上房屋征收评估办法规定，房屋征收部门应当与评估公司签订评估委托合同，在合同具体写明委托事项。评估委托合同与委托书同时使用，但是被告却未提交评估委托合同作为证据；第三，该公证书只能体现出对房屋外观的查看，根本无法体现出测量评估的全过程，达不到其证明目的，而且原告对测量一事也好不知情。第四，此种草草了事的测量，根本无法评估出涉案房屋的真实价值。第五，该评估报告的评估价值时间不合法。评估公司于2018年丈量，于2018年评估房屋价值，但却依据2013年的评估时点，显然不现实，也不能体现出房屋的真实价值。此行为是对法律的生搬硬套。第六，该评估报告中，没有附参照资料，无法体现出评估公司评估房屋价值的具体依据。13号证据：真实性不认可，证明目的不认可；第一，此次征收的户数众多，而此次公示的人数只有寥寥数人；第二，从被告提交的公示表中可以看出公示的被征收人均位于食品商贸城内，但从招聘中可以其张贴的位置根本不是食品商贸城内，该证据无法达到被告的证明目的；第三，针对补偿决定书，食品商贸城内的业主已经起诉，但是在前几次开庭中，被告区政府均未提交此证据，只有在此次开庭中提交了此证据，原告有合理理由怀疑该证据系事后制作的证据。被告有伪造证据的嫌疑你，请法院依法审理，并追究相关人员责任。14-17号证据：证明目的不认可；原告确定收到权利告知书，也在规定时间向专家鉴定委员会申请鉴定，但是专家鉴定委员会始终未给予原告回复。原告提交的邮寄底单可以证明原告形行使了救济途径。18-19号证据：真实性认可，合法性与证明目的不认可；第一，该补偿决定书中未明确约定商业用房的所有权归属问题；第二，该补偿决定书中的货币补偿标准过低，不能体现房屋的真实价值，损害原告权益；第三，原告已经针对评估复核回复申请鉴定，被告区政府认定事实错误；第四，该补偿决定书未明确具体具体签约期限，以该理由为原告作出补偿决定欠妥；第五，该补偿决定中的价值评估时间错误，不符合常理。因被告区政府原因导致补偿无限期拖延的，应当以补偿决定作出的同地段类似房地产的价格作为评估标准，而不能再以2013年的时间作为评估价值时点。原告对南阳市人民政府提交的证据、依据发表以下质证意见：对程序无异议，事实部分同对区政府意见。经庭审质证，原、被告提交的证据、依据，符合证据的形式，与本案具有关联性，本院予以认定。本院审理查明：2013年12月5日，被告南阳市宛城区人民政府作出《关于对宛城区食品商贸城城中村改造项目实施房屋征收的公告》及《宛城区食品商贸城城中村改造房屋征收补偿安置方案》并于当日将该《征收公告》及《征收补偿安置方案》在征收区域内进行张贴公示。此次房屋征收实施范围为：光武路以北、独山大道以西、汉冶路以南、区间道以东区域,原告房屋在此征收范围内。因原告与被告南阳市宛城区人民政府就房屋征收补偿未达成一致意见，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室于2017年6月26日作出《关于选定宛城区食品商贸城城改项目房地产评估单位有关事项的通知》并于当日在被征收房屋区域内进行了张贴。后因被征收人未能协商选定评估机构且参与投票选定评估单位的被征收人未超过改造区域总被征收人数的50%，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室组织相关人员代表采取抽签办法随机选定了河南信诚房地产评估有限公司（三级资质）和南阳市和谐房地产估价有限公司（二级资质）为宛城区食品商贸城区域城改项目商业用房的评估单位，并经协商由河南信诚房地产评估有限公司作为评估工作牵头单位。房屋评估机构确定后，宛城区人民政府房屋征收办公室将选定结果在被征收区域内进行了公示并于2017年12月31日向被征收户短信通知要求各被征收户在被征收房屋处等候配合评估及现场调查勘评工作。2018年1月2日，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室向河南信诚房地产评估有限公司出具《房地产估价委托书》，委托其对原告共同所有的位于宛城区环城乡东环路西侧食品商贸城（幢号3，房号012）的商业房地产，进行市场价值评估，评估时点为2013年12月5日。河南信诚房地产评估有限公司对原告房屋进行了评估测量，并于2018年1月11日出具了《房地产估价报告》，原告房屋经评估价值为638661元。南阳市宛城区人民政府于2018年1月15日作出《房屋评估价值及相关权利告知书》（宛区房征告字〔2018〕7号）。2018年2月7日，原告吕清敏到食品商贸城改造指挥部领取了《河南信诚房地产评估有限公司估价报告》、《房屋评估价值及相关权利告知书》。后原告向河南信诚房地产评估有限公司提出价格复核申请，河南信诚房地产评估有限公司经复核确定估价无误，并向原告书面回复进行了说明，该书面回复通过邮寄方式邮寄给原告。2018年3月9日，南阳市宛城区人民政府作出《房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2018〕14号），给原告提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。原告不服该补偿决定，向南阳市人民政府申请复议。2018年5月28日，南阳市人民政府作出宛政复决〔2018〕46号行政复议决定书，维持宛区政房补决字〔2018〕14号房屋征收补偿决定，原告对被告南阳市宛城区人民政府的房屋补偿决定及被告南阳市人民政府的行政复议决定不服向本院提起行政诉讼。本院认为：一、关于征收决定的合法性问题。本案原告起诉的是被告南阳市宛城区人民政府作出的房屋征收补偿决定及南阳市人民政府的行政复议决定。《关于对宛城区食品商贸城城中村改造项目实施房屋征收的公告》及《宛城区食品商贸城城中村改造房屋征收补偿安置方案》不是本案行政审查的范围。二、关于房屋价值评估的合法性问题。1、评估机构的选择问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。从现有证据可以看出，本案征收决定及补偿方案公布后，因双方就房屋补偿问题未达成一致意见。经通知、公告，被征收户未能就选择评估机构达成一致意见，且参与投票选定评估单位的被征收人未超过改造区域总被征收人数50%，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室组织相关人员代表采取抽签办法随机选定评估机构选择程序合法。2、经抽签选定的两个评估机构均为有资质的机构，原告称评估机构不具有资质的理由不能成立。3、对于原告的复核申请，河南信诚房地产评估有限公司已书面回复，并通过邮寄方式送达原告。4、关于评估时点的选择问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，本案被征收房屋的价值评估时点选定在2013年12月5日符合该条规定。三、关于被诉补偿决定合法性问题。首先，南阳市宛城区人民政府《关于对宛城区食品商贸城城中村改造项目实施房屋征收的公告》及《宛城区食品商贸城城中村改造房屋征收补偿安置方案》作出以后，原告在法定期限内并未提起行政诉讼，后经评估，被告南阳市宛城区人民政府作出本案被诉《房屋征收补偿决定》，程序并无不当。其次，对原告的房屋进行征收是基于公共利益的需要，且被征收区域大多数住户已搬迁。河南信诚房地产评估有限公司作为有资质的专业评估机构，接受房屋征收部门的委托，对涉案房地产价值进行了评估。其评估综合考虑了估价对象的概况，估价结果相对客观公正。估价报告张贴送达后，原告也申请了复核，评估机构也进行了相应的复核和说明，对于复核结果，原告未提出异议或申请专家委员会鉴定，被告南阳市宛城区人民政府依据评估机构作出的房屋价值估价结论做出房屋征收补偿决定并依法进行了送达，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于征收补偿的规定，补偿决定的作出事实清楚。四、复议决定的合法性问题。原告申请复议后，南阳市人民政府依法组织双方提交了相关答复材料，并于法定期限内作出复议决定，并无不当。综上，原告的诉讼请求及理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时提交副本八份，并向河南省高级人民法院预交案件上诉费50元，上诉于河南省高级人民法院。审判长 白 云审判员 刘 琳审判员 尹应哲审判员 尹乐敬审判员 刘旭东二〇一八年十一月二十六日书记员 李 慧