广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1281民初2317号 原告：广西伟弘物业服务有限责任公司，住所地：广西河池市宜州区庆远镇龙江路**，统一社会信用代码：91451281569075015U。 法定代表人：李俊杰，执行董事。 委托诉讼代理人：吕尔纯，广西超世纪律师事务所律师。 被告韦承猛，男，1984年7月29日出生，户籍地河池市宜州区，现住河池市宜州区。 被告李飞艳，女，1984年3月28日出生，户籍地河池市宜州区，现住河池市宜州区，(缺席) 原告广西伟弘物业服务有限责任公司（以下简称：伟弘物业）与被告韦承猛、李飞艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告伟弘物业的委托诉讼代理人吕尔纯，被告韦承猛到庭参加诉讼，被告李飞艳经本院依法传票传唤后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告伟弘物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业服务费2476.12元（每月69.75元，欠费月数35.5个月）；2、被告向原告支付截止2017年12月15日迟延交纳物业服务费违约金1286.89元，此后以欠交物业服务费总额2476.12元为基数，按每月3%的比率计算，计算至清偿之日止；3、判决被告向原告支付代为垫付的垃圾清理费252.00元（3年）；4、判决被告向原告支付截止2017年12月未交纳的房屋维修资金418.50元（3年，每年139.50元）。事实与理由：2009年12月31日，被告与广西伟弘房地产开发有限责任公司订立编号为锦绣X的《商品房买卖合同》，2012年9月3日，被告与该公司订立编号为锦绣X的《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的河池市宜州区锦绣祺峰小区第X幢第X层X号房和第X栋X号车库。所购的住宅商品房建筑面积为120.42平方米，车库建筑面积为19.08平方米。住宅商品房所在楼盘未安装有电梯，按物价部门核准的收费标准，住宅商品房和车库每月每平方米建筑面积应交纳物业服务费皆为0.5元，被告每月应交纳物业服务费69.75元。原告公司于2011年4月开始承接锦绣祺峰小区的物业服务业务。锦绣祺峰小区业主委员会成立后，于2015年6月6日与原告订立了物业服务合同，约定的物业服务收费标准亦如此。按照物业服务合同的约定，物业服务费交纳方式原则上以半年为一期，上半年的，于每年的1月15日之前交清；下半年的，于每年的7月15日之前交清；业主要求按月交纳的，应于当月15日之前交清；逾期的，每逾期一天按千分之一（即每月3%）向原告支付违约金。由于包括被告在内的众业主拒交物业服务费，原告公司收不抵支，无奈于2017年12月中旬提前终止上述物业服务合同。被告于2010年1月30日接收所购住宅商品房，于车库买卖合同订立当月接收了车库，自2015年1月份起未向原告公司交纳过物业服务费，累计拖欠原告公司的物业服务费2476.12元。另外，还有原告为被告代为垫付的垃圾清理费252元，被告尚未支付给原告；尚有应当交纳的418.50元房屋维修资金被告未交纳。经多次催交催付，被告拒不交付。为维护原告的合法权益，特依法起诉。 被告韦承猛答辩称，对原告作为被告所住小区的物业公司的合法性有异议，前期临时物业服务合同到期以后，被告没有在续签的合同上签字。被告购房后装修过程中发现房顶漏水，被告让原告去补漏了，但是到2013年-2014年又开始漏水，这一次再让原告去修理，他们就没有人处理了。一表一户的钱被告已经交了，但是原告没有履行安装义务。对原告请求的违约金有异议。 被告李飞艳未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：被告为河池市宜州区锦绣祺峰小区第X幢第X单元X号房、第X栋X号车库的业主，该房建筑面积120.42平方米，所在楼层未安装有电梯，车库的面积为19.08平方米。在未成立锦绣祺峰小区业主委员会前，原告伟弘物业与锦绣祺峰小区覃艳翠等部分业主于2011年2月26日签订《业主临时公约》，原告开始为锦绣祺峰小区提供物业服务，并依照2011年2月25日，原宜州市物价局就原告在2011年2月25日至2012年2月25日试行期内，对锦绣祺峰小区收取物业服务费收费标准作出的批复进行收费，即多层住宅物业服务费0.50元/月/平方米，高层住宅物业服务费0.80元/月/平方米，空置物业按基准价50%计收。锦绣祺峰小区业主委员会成立后，于2015年6月6日与原告伟弘物业签订《锦绣祺峰小区物业服务合同》，约定仍由原告伟弘物业向锦绣祺峰小区业主提供物业服务，服务期限自2015年6月1日至2018年5月31日，物业服务收费标准仍然按2011年2月25日原宜州市物价局批复标准进行收费，同时约定物业公司负责物业共用部位包含房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、户外墙面、屋面的日常维修养护和管理等，对业主逾期交纳物业服务费的合同还明确约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，经物业公司书面催交，除足额交纳外，每逾期一天按照逾期交纳金额的千分之一向物业公司交纳违约金。原告依约对被告房屋所在小区提供了相应物业服务。被告的房屋所在楼层未安装有电梯，原告按0.50元每平方收取住宅楼物业服务费，按照0.50元每平方收取车库物业服务费，被告从2015年1月起至2017年12月中旬均未向原告交纳物业服务费，共欠缴物业服务费2476.12元。在此期间原告未向被告发出书面催收函。原告对锦绣祺峰小区物业服务持续到2017年12月中旬。之后由于众多业主对原告的物业服务不满而拒交物业服务费，原告于2017年12月中旬提前终止上述物业服务合同。 认定上述事实的证据有：《业主临时公约》、《锦绣祺峰小区物业服务合同》、物价局文件、当事人的陈述和辩解等在卷证实。 本院认为，2011年2月26日原告与部分业主签订《业主临时公约》即开始对锦绣祺峰小区进行了物业管理和服务，虽然原告没有与被告签订《业主临时公约》，但伟弘物业为被告等提供了事实上的物业服务。2015年6月6日原告与锦绣祺峰小区业主委员会签订《锦绣祺峰小区物业服务合同》，正式明确原告为锦绣祺峰小区业主提供物业服务。《业主临时公约》、《锦绣祺峰小区物业服务合同》均没有违反法律、行政法规的效力性规定，合同合法有效，当事人应当依照合同的约定全面履行义务。原告请求被告支付物业服务费依法有据，本院予以支持，即从2015年1月至2017年12月中旬计35.5个月，每月69.75元，两被告应当支付原告物业服务费2476.12元。关于原告请求被告逾期交纳物业服务费应当支付利息和违约金问题，两被告尚欠原告物业费系事实，原告请求被告支付逾期缴纳的物业费的相关利息，有事实及法律依据，本院应予支持。两被告应以拖欠物业服务费总额2476.12元为基数，按年利率6%的利率，从2015年1月起计付至实际清偿之日止。原告无证据证实其依照合同的约定已向被告本人以书面形式催收欠缴的物业服务费之事实，故对原告请求被告支付违约金，本院不予支持。原告无证据证实其帮被告垫付垃圾清洁费的事实，对其请求被告向原告支付垃圾清洁费252元的请求，本院不予支持。双方在合同中没有约定被告向原告缴纳房屋维修资金，原告亦不能证实其对被告的房屋进行维修的事实，原告请求被告缴纳房屋维修资金418.5元，无法律及事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告韦承猛、李飞艳应支付给原告广西伟弘物业服务有限责任公司物业服务费2476.12元（利息以人民币2476.12元为基数，按6%年利率，从2015年1月起计付至实际清偿之日止）； 二、驳回原告广西伟弘物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告韦承猛、李飞艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  李斌海 二〇一八年十一月十二日 法官助理廖温全 书记员祝爽