广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0904民初2451号原告：潘超汉，男，1958年2月16日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。委托代理人：郑水河、黄忠健，广东海法律师事务所律师。被告：茂名市电白区荣富房地产发展有限公司。住所地：广东省茂名市电白区水东镇镇西旧营房二小区****。法定代表人：林柳艺。委托代理人：程为洪，广东公勤律师事务所律师。原告潘超汉诉被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司（以下简称荣富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑水河、黄忠健，被告荣富公司的委托代理人程为洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘超汉向本院提出诉讼请求：1、判令被告荣富公司向原告支付逾期交付茂名市电白区水东镇西园××·水东××房的违约金78720元（违约金自2016年12月31日起，每日按房价款的万分之五计算，计至2018年6月26日，共计542天，290480元×0.0005×542天=78720元）：2、确认被告未与原告协商安装在茂名市电白区水东镇西园××·水东××房的入户大门为无条件赠送给原告；3、判令被告向原告退还入户大门款3000元；4、本案一切诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年7月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（下称“《合同》”），约定原告以金额人民币290480元的价格购买被告开发的位于广东省茂名市电白区水东镇西园××·水东××房（下称“该房屋”）。根据《合同》第十一条“交付时间和手续”第（一）款，被告应当在2016年12月31日前向原告交付该房屋。又根据该《合同》第十二条，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该房屋交付原告，逾期超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。《合同》附件六关于装饰装修及丰关设备标准的约定：出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。被告未经原告同意就安装劣质大门在该房屋的入户处，该入户大门应视为无条件赠与原告，被告应向原告退还已收取的入户大门款3000元。原告已向被告支付全部房款,被告直至2018年6月26日才交付该房屋给原告使用。被告的行为已严重损害了原告的合法权益,为维护原告的合法权益,现原告特依法具状向贵院提起诉讼,诉讼请求如前所述,望判如所请。被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司辩称,一、原告与我公司在《商品房买卖合同（预售）》中约定2016年12月31日为房屋交付期限，属于事实上不能履行的条款，依法应认定无效。原告与我公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定买卖的商品房是我公司荣富新城水东湾1号（下称“水东湾1号”）一期建设的房屋，房号为2幢404号。双方在合同中约定交付房屋的期限为2016年12月31日。该交房期限是原公司投资人吴罗富在办理商品房预售证时，根据施工合同约定的施工工期作出并提交给房产管理部门备案的期限。由于原投资人在签订该施工合同时，没有对水东湾1号一期工程实际所需的建设工期进行计算，其签订施工合同时约定的工期实际无法竣工。按照水东湾1号一期工程的施工合同约定，该工程建设的工期为548天，计划在2015年10月15日竣工。但根据《广东省建设工程施工标准工期定额（2011）》进行计算，水东湾1号一期工程的标准工期实为1471天。也就是说，从开工令确定的开工日期（即2014年3月1日）开始计算，在正常的情况下，该工程需要在2018年03月11日才能竣工。由此可见，我公司与原告约定在2016年12月31日前交付房屋，在事实上根本不能履行。根据《合同法》第一百一十条第一项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。由于原告与我公司在商品房买卖合同中约定在2016年12月31日前交付房屋，属于在事实上不能履行的情形，因此，该项约定应当认定为无效，不能要求我公司按照该期限履行交付房屋的义务。二、我公司的行为并未构成违约，原告要求我公司向其支付违约金78720元，没有事实依据和法律依据，依法不应支持。我公司认为，构成违约必须以存在合法有效的合同约定为前提，如果双方的合同约定无效，则不存在支付违约金的问题。在本案中，原告要求我公司向其支付违约金，其理由是我公司没有在商品房买卖合同约定的2016年12月31日向其交房。如前所述，双方在合同中约定的交房期限实为无效条款，因此，我公司在该期限内不能交付房屋，不能构成违约。我公司认为，双方之间的交房期限应按标准的竣工日期调整为2018年03月11日。只有在该日期之后不能履行交付房屋，我公司才应承担违约责任。事实上，经我公司采取多种赶工措施，水东湾1号一期工程实际已于2018年2月份通过了竣工验收。我公司也正式通知业主进行收房。原告在我公司已经通知收房的情况下仍然要求计算逾期交房违约金，该请求显然更无任何理据。三、即使我公司应承担逾期交房的违约责任，原告请求每日按房价款的万分之五支付违约金也明显过高，依法应当予以减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告所支付房价款的方式为全额付清，因此，即使我公司逾期交房，原告也只有按中国人民银行同期存款利息的损失。显然，原告要求每日按房价款的万分之五（即每年18%）支付违约金是其实际损失3倍。故对其主张过高的部分，依法不应当支持。四、原告按照合同约定的内容要求我公司支付逾期交房的违约金，对我公司现股东不公平，并可能导致整个楼盘的危机，从而对广大业主也造成损害。众所周知，一期开发建设动工后，由于原投资人吴罗富的资金链断裂以及公司严重资不抵债，项目的开发建设从2014年11月至2015年5月间已全面停工，成为了烂尾的楼盘。现股东黄志明、赖土杰、柯就华、许铭贵、廖世、吴汉达等人通过转让接盘后，想方设法筹集了3亿多元资金注入该项目，解决了吴罗富遗留的经营资金和债务问题，才使整个开发项目得到了盘活。经我公司采取多种赶工措施，一期项目才得以在2017年12月份完成，并在2018年2月通过了竣工验收，现在已有大部分业主收楼装修入住。到目前为止，在现公司股东的不懈努力下，购房者的合同权利已经完美地得到了实现和保障。但在该过程中，由于吴罗富在楼盘交接前曾经低价转让了大量房屋，并且以公司名义大量借款和担保债务，致使我公司多宗起诉，涉案金额达8298万元，为使项目的经营平稳过渡，维护购房者的利益，现股东还被迫额外承担了该债务的清偿。显然，原告及其他购房者目前之所以能够顺利地实现其购买商品房的合同目的，是因为现股东承受了巨大资金压力和作出了巨大的利益牺牲的结果。如果没有我公司现股东的巨大付出，原告和其他购房绝不会得到今天可以顺利收房的结果。另一方面，一期工程是在2014年11月份由原投资人办理预售证并拟定网签《商品房买卖合同》的。在办理预售备案中，交付房屋的时间是按原定的施工计划报备。但由于原投资人的过错，直接导致了没法按原计划的期限完成工程，后期的房屋销售又无法更改网签合同中的交房日期。但为了达成交易，双方只能在明知无法按照约定的日期交房的情况下签订合同，从而造成了签订合同必然违约的结果。现原告及其他购房者要求支付逾期交房的违约金对公司现股东不公平，而且对我公司也是不能承受之重。由于水东湾1号在吴罗富经营时已经烂尾，原告和其他购房者原本已经收房无望。是我公司现股东投入巨资盘活项目，才保障了原告和其他购房者的权益免遭损害。从该角度可以看到，现股东虽然无法让公司按照合同所约定的日期交付房屋，但实际并非损害了购房者的利益，而是维护了购房者的利益。在这样的事实背景下，原告和其他购房者以合同约定的交房条款为依据，要求我公司承担逾期交房的违约责任，对现股东显然是不公平的。由于一期商品房销售合同都是按照吴罗富报备的销售方案签订的，按约定计算的违约金近二千万元，如此巨额的违约金负担必然是我公司不能承受之重。如果由此导致公司资金链再一次断裂，无论对于本公司股东，还是对于购房者，乃至本地社会的稳定，都必然是一次重大的打击。五、原告要求我公司向其返还加装入户大门的费用3000元，没有法律依据，对其主张依法不应支持。我公司在每一套商品房入户大门处加装不锈钢门，是由于在没有统一规划、安装的情况下，不同的业主仅根据自己的喜好选择各种类型的大门，甚至有业主只是安装简易铁门的情况，因而影响了小区的整体美观和居住环境的质量。为了解决该问题，在征求了部分业主的意见后，决定统一订购、安装入户大门处的不锈钢门。我公司向原告收取的费用3000元，不仅远低于市场价格，而且已低于3800元的成本价。虽然《商品房买卖合同》附件六约定“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。”但对于该不锈钢门的安装问题，我公司与原告已经达成协议，原告同意以3000元的价格予以接受，并已实际履行。该协议合法有效，原告要求返还不锈钢门的价款3000元，没有法律依据。综上所述，我公司希望法院根据本案的事实和法律的规定，驳回原告的诉讼请求，维护我公司的合法权益和社会的稳定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月19日，被告荣富公司与原告潘超汉签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015071377，房屋编码：44092312337897549895902127，该合同已于2015年7月20日进行登记备案），约定将座落于广东省茂名市电白区水东镇西园南路8号荣富新城﹒水东湾1号2幢4层404房以290480元的价格出售给原告潘超汉。其中该合同第十一条《交付时间和手续》第（一）款约定：出卖人应当在2016年12月31日前给买受人交付该商品房。合同第十二条《逾期交付责任》第1款第（2）项约定：逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第（1（1）项中的比率）的违约金。合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》第一款约定：出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。第二款第9条约定：入户大门、屋内各房门、客厅与阳台推拉门、餐厅与阳台推拉门全部由业主自行安装。合同签订后，原告潘超汉于2015年7月20日向被告荣富公司支付了房屋款290480元。原告潘超汉以被告荣富公司于2018年6月26日交楼，存在严重延期交楼的情形，且被告荣富公司在没有征得其同意的情况下擅自为其安装了房屋入户大门，并要求交付3000元入户大门费，否则拒绝办理交房手续等为由，要求被告荣富公司支付违约金、赠送已安装的入户大门及返还入户大门款3000元。被告荣富公司在庭审中承认涉案房屋在2018年2月通过竣工验收，无法举证证明其于2018年2月份通知业主收房，存在延期交房的情形，但辩称其延期交房的原因系由于原股东拖欠外债导致工程停工，且在原投资人时期的《单位工程开工申请报告》中的计划竣工日期没有经过定额计算，涉案房屋所在项目（荣富新城水东湾一号项目一期工程）的总工期经被告荣富公司的新股东委托茂名市建业造价咨询事务所有限公司进行标准（定额）工期计算后应是1471天，实际竣工时间应是2018年3月11日，故该合同约定的房屋交付时间属于实际上的履行不能，该合同属于部分无效合同，被告荣富公司以原告潘超汉要求赔偿的违约金过高为由，请求法院适当降低。本院认为，本案的争议焦点在于被告荣富公司逾期交房是否构成违约以及被告安装的入户大门是否视为无条件赠送给原告潘超汉。一、关于被告荣富公司逾期交房是否构成违约问题。原告潘超汉与被告荣富公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该项约定未损害他人利益、未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效约定。合同签订后，原告潘超汉依约履行了付款义务，被告荣富公司在收到原告支付的购房款后，未能在合同约定的交付期限内向原告交付所购房屋，已经构成合同约定迟延交付房屋的情形，系违约行为，应承担相应的违约责任。原告潘超汉主张被告荣富公司承担违约责任，合法有据，本院予以支持。关于违约金的计算，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的违约金数额过高，本院根据实际情况酌情予以调整。综合被告荣富公司的主观违约因素及客观情形考虑，本院将违约金调整为按日支付全部房价款万分之1。因被告荣富公司不能确认其通知原告交房的具体日期，故对于原告主张违约金计至2018年6月26日的请求，本院予以认可。被告荣富公司应支付的违约金，从购房合同约定的应交房日期即2016年12月31日起计算至2018年6月26日止，共计542天，以购房总价290480元为基数，按日支付万分之一的违约金为15744.01元（290480元×1?×542天）。原告关于违约金诉求的超出部分，本院予以驳回。二、关于原告潘超汉诉请本院确认被告荣富公司安装的入户大门为无条件赠送的问题，原告的请求属确认之诉，不属于本案审理范围，故本院在本案中不作审理，原告可另行起诉处理。被告荣富公司关于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中交房日期的约定系无效条款，该合同应为部分无效的辩称，因该合同不符合《中国人民共和国合同法》第五十二条合同无效的有关情形，故被告荣富公司的该项辩称无法律和事实依据，本院不予采纳。至于被告荣富公司的其他辩称，因证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告潘超汉支付违约金15744.01元。二、驳回原告潘超汉其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1843元，由被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司负担368.58元，原告潘超汉负担1474.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  韩超明人民陪审员  黄川茹人民陪审员  柯生娣二〇一八年十一月三十日书 记 员  陈俊嘉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额