河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初10896号原告杨进亮，男，1973年11月1日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托代理人袁伟，河南博风律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告兰晓楠，男，1988年9月15日生，汉族，住河南省登封市。第三人郑州未来远大置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经北二路**。法定代表人张庆生，执行董事。委托代理人金叶帅，河南仟问律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人李冰，河南仟问律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告杨进亮与被告兰晓楠、第三人郑州未来远大置业有限公司（以下简称“远大置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁伟，第三人远大置业委托代理人金叶帅、李冰到庭参加诉讼，被告兰晓楠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月31日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买第三人所有的位于郑州市经济技术开发区××单元××东1户的房屋，第三人负责办理权属登记。2012年10月5日，原告与被告签订合同编号为000401号的《房屋买卖合同》一份，被告将上述房屋出售给原告，总价款80万元。原告向被告支付了全部房款80万元，被告于2012年12月19日出具收条一份。2013年11月17日，郑州高新技术产业开发区人民法院出具的（2013）开民初字第5651号《民事判决书》对原告与被告签订的《房屋买卖合同》的效力及被告已足额收到购房款的事实予以认定。后经原告多次催促，被告未继续履行包括房屋权属过户登记等的合同义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院。请求判令：1、被告继续履行合同编号为000401号的《房屋买卖合同》；2、被告与第三人协助原告将位于郑州经济技术开发区经北二路66号N1座1单元3层东1户的房屋权属变更过户登记至原告名下；3、被告向原告支付违约金10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告兰晓楠未到庭亦未向本院提交书面答辩状。第三人远大置业辩称，一、本案原告的诉讼请求与第三人无关，第三人没有协助原告办理过户手续的义务，第三人不应参与本案的诉讼程序。2009年12月31日，被告兰晓楠与第三人签订《商品房买卖合同》，合同约定第三人将本案诉争房屋出售给被告兰晓楠，被告采取银行按揭贷款的方式支付购房款，第三人负有协助被告兰晓楠办理权属登记的义务。而本案的原告与第三人之间不存在任何法律关系，第三人没有协助原告办理过户登记的义务。因此，原告的第二项诉请无任何事实和法律依据，请求贵院予以驳回。二、本案的被告兰晓楠在履行与第三人签订的《商品房买卖合同》过程中，存在严重违约行为，致使该房屋无法正常办理权属登记。1、被告兰晓楠没有办理房屋补差价款手续，致使办理权属登记的手续不齐备。被告兰晓楠与第三人签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定了面积确认及面积差异的处理方式，但被告一直没有办理补差价款手续。2、被告兰晓楠拒不向第三人提供办理权属登记的手续，第三人无法单独去完成权属登记手续。被告兰晓楠与第三人签订的《补充协议》第十二条明确约定了办理房屋权属登记的方式，但被告没有配合第三人提供登记所需资料。三、被告兰晓楠未结清购房时的银行贷款，贷款银行应作为第三人参与本案诉讼。被告兰晓楠购买该房屋时采取银行按揭贷款方式，被告与中国农业银行郑州管城支行签订了《个人购房担保借款合同》向银行贷款32万元，目前仍未结清，被告兰晓楠处置该房屋应当经过该银行的同意。依据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案被告在办理房屋过户时应当结清贷款。原告杨进亮为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：第一组证据：证据1、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份；证据2、销售不动产统一发票两份；证据3、中华人民共和国契税完税证一份；证据4、收款收据一份；证据5、商品房预售合同备案的查询资料一份；证明目的：1、2009年12月31日，被告购买第三人开发的位于郑州经济技术开发区经北二路66号N1座1单元3层东1户的房屋一套，总价款为40.9749万元；2、被告已足额向第三人支付房款40.9749万元，并补齐房屋面积差价款2961元；3、被告与第三人签订的商品房买卖合同已经办理了商品房预售合同备案登记，涉案房屋无抵押、无查封；4、依据商品房买卖合同第十五条的规定，第三人有义务协助被告办理产权登记备案。第二组证据：证据6、原、被告签订的编号为000401《房屋买卖合同》一份；证据7、（2013）开民初字第5651号民事判决书一份；证明目的：1、被告将其位于郑州经济技术开发区经北二路66号N1座1单元3层东1户的房屋出售给原告，总价款为800000元；2、已生效的民事判决书确认原、被告签订的房屋买卖合同合法、有效，并确认被告已足额收到原告支付的房屋价款800000元；3、被告应当继续履行编号为000401的商品房买卖合同；4、结合被告和第三人签订的商品房买卖合同，被告和第三人应当协助原告将涉案房屋的权属变更过户登记至原告名下，但被告一直没有为原告办理权属变更过户登记手续；5、依据房屋买卖合同第八条、第十一条第五项的约定，被告应当就其违约行为承担违约责任，向原告支付违约金100000元。被告兰晓楠既未向本院提交证据亦未对原告提交本院的上述证据予以质证。第三人对原告提交的上述证据发表以下质证意见：对证据1、2、3真实性无异议，证明目的有异议。第一、从商品房买卖合同第五条及补充协议第十二条均可以看出办理房屋产权登记由被告补足差价款并配合办理相关手续到房管局面签，因被告一直不予露面，所以无法正常将房屋权属登记至原告名下；第二、从该三份证据可以看出原告与第三人之间不存在任何法律关系，第三人不存在协助原告办理过户的义务。对证据4真实性有异议，需要向财务核实。对证据5真实性有异议，被告购买该房屋是银行按揭贷款，不清楚其是否结清全部款项。证据6、7与第三人没有任何关联性，因被告未到庭，第三人对真实性无法发表意见，另外对其证明目的有异议，合同效力问题与房屋是否具备过户条件二者不能等同。第三人为支持其答辩意见向本院提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，证明：本案中与第三人之间存在房屋买卖关系的是被告兰晓楠，而非原告杨进亮，原告无权要求第三人协助其办理房屋过户手续；证据二、《补充协议》一份，证明：被告兰晓楠与第三人签订的补充协议中第十二条明确约定了办理权属登记的方式，而被告一直未按约定向第三人提供办理权属登记的手续；证据三、邮寄快递的回执单一份，证明：被告兰晓楠一直不予配合办理权属登记的面签，第三人一再催促其办理权属登记；证据四、《个人购房担保借款合同》一份，证明：被告兰晓楠购买涉案房屋时采取银行按揭贷款方式，被告向中国农业银行郑州管城支行贷款320000元，目前仍未结清，中国农业银行郑州管城支行应当作为第三人参加诉讼。原告发表以下质证意见：对证据一、二的真实性无异议，关联性有异议，根据商品房买卖合同第十五条的约定，第三人有义务协助被告办理产权备案；对证据三真实性有异议，无法证明第三人已实际通知到被告办理房地产权属证书；对证据四的真实性有异议，因该证据的签订主体非原告，对证明目的有异议，结合原告提交的证据5可以认定涉案房屋无抵押、无查封。经审理查明：2009年12月31日，被告与第三人远大置业签订了编号为200900006298的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告兰晓楠购买第三人开发的位于郑州经济技术开发区经北二路66号N1座1单元3层东1户房屋，户型为三室二厅，建筑面积128.69平方米，房屋总价款409749元。被告分别于2009年12月31日和2010年3月24日向第三人支付房款89749元和320000元，被告已按照合同约定支付了全部房款。2016年7月29日，第三人出具的收款收据显示收到被告兰晓楠支付的房屋面积差款项2961元。另查明：2012年10月5日，原、被告签订编号为000401的房屋买卖合同一份，约定被告将其购买的位于郑州经济技术开发区经北二路66号N1座1单元3层东一户的房屋出售给原告，房屋建筑面积128.69平方米，总价款800000元。合同第五条第2款约定，被告房产系按揭贷款购得，被告应当在合同签订之日起5个工作日内办理房产解押注销手续。我院作出的（2013）开民初字第5651号民事判决书已确认原告支付了全部房款800000元，被告兰晓楠于2012年12月19日出具收条一份。合同第十一条第5款对违约责任作出约定,甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告与第三人签订的商品房买卖合同、补充协议及原、被告签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同及协议约定全面适当履行各自义务。故对原告杨进亮的第一项诉请，本院予以支持。关于原告主张的被告与第三人协助原告将位于郑州经济技术开发区经北二路66号N1座1单元3层东1户的房屋变更过户登记至原告名下的诉请，原告已将涉案房屋房款800000元支付完毕，被告应当依照合同约定将涉案房屋交付原告并协助原告办理过户登记手续，将涉案房屋过户登记至原告名下，因涉案房屋尚未登记至被告名下，因此，第三人远大置业应当予以协助办理，故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告未按照合同约定协助原告办理过户登记，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据房屋买卖合同第十一条约定，被告应当向原告支付合同约定总房价款千分之一的违约金。原告主张被告向其支付违约金100000元的诉请，具有事实和法律依据，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告兰晓楠继续履行与原告杨进亮签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000401）；二、被告兰晓楠及第三人郑州未来远大置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告杨进亮将位于郑州经济技术开发区经北二路66号N1座1单元3层东1户的房屋权属变更过户登记至原告杨进亮名下；三、被告兰晓楠于本判决生效后十日内向原告杨进亮支付违约金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由被告兰晓楠负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李建涛审 判 员  刘红丽人民陪审员  白珺珺二〇一八年十一月十二日书 记 员  王宽宽