广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1011号上诉人（原审被告）：邓锐标，男，1960年12月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：林晓东，广东导正律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘颖华，广东导正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭广，男，1954年7月15日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。委托诉讼代理人：谭燕科，广东晋辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯方端，男，1950年9月23日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。原审第三人：陈明开，男，1969年12月7日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。原审第三人：胡克城，男，1968年8月27日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。原审第三人：胡克强，男，1973年4月20日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。原审第三人：胡克平，男，1966年2月6日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。上诉人邓锐标因与被上诉人彭广，原审第三人陈明开、胡克城、胡克强、胡克平案外人执行异议之诉一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院于2018年4月11日作出的（2017）粤1704民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓锐标上诉请求：一、撤销原审判决，驳回彭广的诉讼请求；二、案件受理费由彭广承担。事实与理由：一、原审判决不得执行登记在陈明开名下的位于阳江市阳东区的房产，该事实认定错误。l、《物权法》明确规定不动产物权应当以登记为准，物权具有排他性，涉案房屋属于陈明开的财产，彭广无权主张涉案房屋的权属。2、彭广与案外人等是买卖关系，属于债权法律关系，不构成物权变动，彭广应另行主张权利。3、彭广购买涉案房屋后一直怠于主张其权利，其至今仍未向陈明开要求办理过户，也未向相关部门办理相关过户手续，其本身存在过错。4、胡必英与陈明开签订购房合同但未办理变更登记，胡必英尚未取得涉案房屋的物权，胡必英又将涉案房屋转让给彭广，属于无权处分。综上所述，彭广并未取得涉案房屋的物权，其因自身原因未办理过户登记，也存在严重过错，依法应驳回其诉讼请求，请求法院支持邓锐标的上诉请求。彭广答辩称：一审处理正确，邓锐标上诉无理，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。一、虽然涉案房屋登记在陈明开的名下，但陈明开在1999年已将该房产出卖，该房产不再属陈明开的财产，法院不应拍卖该财产以偿还陈明开的债务。彭广作为买受人，所提的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，彭广的权利能够排除执行。二、原审法院也查明了陈明开一直在广州居住，彭广无法找到他，而土地使用权证上登记的权属人陈贤有也无法找到，因办理过户登记手续需要原产权人的配合，所以涉案房屋无法办理过户登记手续存在客观原因，不是彭广自身原因导致。故邓锐标认为彭广未向陈明开要求办理过户手续存在过错没有理据。三、由于胡必英在1999年已取得涉案房屋所有权，属有权处分该财产，陈明开对此亦予以认可，故邓锐标认为胡必英转让涉案房屋给彭广属于无权处分没有事实和法律依据。原审第三人胡克城、胡克强同意彭广的答辩意见。原审第三人陈明开、胡克平二审没有提交诉讼意见。彭广向一审法院起诉请求：1、停止对座落在阳江市阳东区的房产（房屋所有权证号：粤房字第**）的执行；2、解除对座落在阳江市阳东区房产（房屋所有权证证号：粤房字第**的查封；3、案件受理费由邓锐标负担。一审法院认定事实：一审法院在审理邓锐标与陈明开债务转移合同纠纷一案中，根据邓锐标的申请，于2015年10月29日作出（2015）阳东法东民初字第230号民事裁定，裁定查封陈明开名下的座落于阳江市阳东区的房产（房地证号：**）。经一审法院审理后，于2016年6月1日作出（2015）阳东法东民初字第230号民事判决，判决陈明开应当于判决生效后十日内偿还欠款14500000元及利息（从2015年9月27日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）给邓锐标。该判决已经发生法律效力。因陈明开未履行上述判决确定的义务，邓锐标遂向一审法院申请执行[执行案号：（2016）粤1704执402号]。一审法院在执行上述案件过程中，已向陈明开发出执行通知书，责令其履行上述判决确定的义务，但陈明开至今没有履行。上述案件进入执行程序后，对涉案房屋的查封自动转为执行中的查封。2016年8月17日，一审法院依法作出（2016）粤1704执402号之三执行裁定书，裁定：“一、拍卖被执行人陈明开所有的坐落于阳江市阳东区的房地产（房地证号：**）。二、拍卖被执行人陈明开所有的坐落于阳江市阳东区新洲镇利民农贸市场房地产（房地证号：**）。”彭广对一审法院裁定拍卖涉案房屋存在异议，并向一审法院提出书面异议。一审法院经审查后，于2017年8月18日作出（2017）粤1704执异25号民事裁定书，裁定：“驳回案外人彭广的异议请求。”彭广因不服该裁定，于2017年9月11日向一审法院提起诉讼。另查明，彭广向一审法院提出执行异议时，提供了一份登记土地使用者为“陈贤有”，地址为“阳东县XX镇XX路”的国有土地使用证，证号为东府国用总字**，填发日期为1992年11月26日。1995年5月31日，陈明开办理了涉案房屋的房屋所有权证，证号证号为粤房字第**案审理过程中，一审法院向阳江市国土资源局阳东分局档案室查询，并未查询到登记在陈贤有名下的土地登记资料，同时，一审法院还向阳江市阳东不动产登记办证中心调取了涉案房屋的《房地产权档案阅答复书》，该房地产档案并未登记涉案房屋所使用的土地权属来源。1999年10月5日，陈明开（作为出卖人）与胡必英（作为买受人）在原阳东县新洲镇法律服务所的见证下签订一份《铺屋转让契证》，该契证主要约定陈明开以人民币79800元将涉案房屋转让给胡必英。陈明开出售房屋给胡必英后，双方并未办理产权变更登记手续。2012年7月31日，彭广（作为乙方、买方）与胡必英（作为甲方、卖方）在原阳东县新洲镇法律服务所的见证下签订一份《房屋转让合同》，该合同主要约定由胡必英将涉案房屋转让给彭广，成交价格为人民币壹拾万元（100000元），彭广在签订之日起一次性付清房款给胡必英，胡必英于2012年8月1日前将房屋交付给彭广。该合同由胡必英及及其三位儿子胡克城、胡克平、胡克强在甲方处签名并加盖指模，彭广在乙方处签名并加盖指模。合同签订后，彭广的妻子吴陆将房屋转让款及其他费用109000元支付给胡必英，胡必英将涉案房屋交付给彭广使用。此后，彭广及其家人一直在涉案房屋居住至今。彭广购买涉案房屋后亦未办理产权变更登记手续，涉案房屋的权属仍登记在陈明开名下。再查明，胡必英及其妻子已死亡，胡必英的第一顺位继承人为其儿子胡克城、胡克强、胡克平。一审法院认为：本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是彭广对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院对邓锐标与陈明开债务转移合同纠纷一案的执行，属于金钱债权的执行。彭广为购买涉案房屋与胡必英所签订的房屋买卖合同发生在一审法院裁定查封前，且该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。此外，彭广在一审法院查封前已付清购房款并合法占有涉案房屋。陈明开出售涉案房屋给胡必英时，双方并未办理产权变更登记手续，因此，胡必英转售涉案房屋给彭广时并不能直接办理过户手续，必须请求涉案房屋的土地使用权人及房屋权属登记人共同提供协助。根据陈明开在本案庭审中的陈述，其已经不在新洲镇居住，其被羁押前主要在广州市生活居住，其与彭广并不相识，故彭广请求陈明开协助办理过户手续存在客观困难。此外，涉案房屋的所有权证登记在陈明开名下，但国有土地使用权证并非登记在其名下，在涉案房屋尚未办理房屋所有权与所占用土地的使用权统一登记的情况下，陈明开亦无法直接将该房地产变更登记至胡必英名下，继而过户给彭广。从胡必英交付给彭广的证件中，虽有一份登记在陈贤有名下的国有土地使用权证，但经查询，涉案房屋的房地产档案并未登记涉案房屋所使用的土地权属来源，不能认定陈贤有是否为该土地的使用权人，且彭广与陈贤有同样不相识，故彭广请求土地使用权人协助办理过户登记同样存在客观困难。因此，应认定涉案房屋尚未过户并非彭广一方的原因所致。综上，涉案房屋虽仍登记在陈明开名下，但彭广作为涉案房屋的买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故彭广请求停止对涉案房屋的执行，依法有据，予以支持。胡克城、胡克强、胡克平经一审法院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出判决：不得执行登记在陈明开名下的位于阳江市阳东区的房产（房屋所有权证号：证号：粤房字第**审案件受理费2300元，由邓锐标负担。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点是彭广对位于阳江市阳东区的房产（房屋所有权证号：粤证号：粤房字第**有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，彭广与胡必英于2012年7月31日签订《房屋转让合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。合同签订后，彭广的妻子将全部房屋转让款支付给胡必英，胡必英将涉案房屋交付给彭广使用，此后，彭广及其家人一直在涉案房屋居住至今。涉案房屋于2015年10月29日被一审法院查封，故彭广在涉案房屋被查封前已就涉案房屋签订合法有效的合同，支付全额购房款并合法占有使用涉案房屋，符合上述规定的前三项条件。对于是否因彭广自身原因未办理过户登记，本院分析如下：一、本案中，涉案房屋的所有权证登记在陈明开的名下，但国有土地使用权证并非登记在其名下，根据彭广一审提供的国有土地使用权证，登记土地使用者为“陈贤有”。而办理过户登记手续，必须请求涉案房屋的土地使用权人及房屋权属登记人共同提供协助。但一审法院在审理过程中向相关部门查询，未查询到登记在陈贤有名下的土地登记资料，涉案房屋的房地产档案亦未登记房屋所使用的土地权属来源，不能确定陈贤有就是涉案房屋的土地使用权人。而且彭广与陈贤有互不相识，故彭广请求涉案房屋的土地使用权人协助办理过户登记手续存在客观困难。二、涉案房屋是经陈贤有转让出售给陈明开，陈明开转售给胡必英，胡必英再转售给彭广的。陈明开将涉案房屋出售给胡必英时，双方未办理过户登记手续，故胡必英转售涉案房屋给彭广时不能直接办理过户手续。而且本案涉案房屋的所有权证登记人和国有土地使用权证上的登记人不一致，在涉案房屋尚未办理房屋所有权与土地使用权统一登记的情况下，陈明开亦无法直接将该房地产变更登记至胡必英名下，继而过户给彭广。本案中，彭广与陈明开互不认识，且陈明开已不在新洲镇居住，因此彭广请求陈明开协助办理过户登记手续同样存在客观困难。综上分析，应认定涉案房屋未办理过户登记手续存在客观困难，并非彭广一方的原因所致。故彭广对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，一审判决不得执行登记在陈明开名下的位于阳江市阳东区的房产正确，本院予以维持。邓锐标主张彭广是因其自身原因未办理过户登记，存在严重过错的理据不足，本院不予支持。综上所述，邓锐标上诉理据不足，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由邓锐标负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一八年十一月八日法官助理陈欢欢书记员陈予昕