浙江省丽水市莲都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）浙1102执异39号 案外人张长华，女，1950年3月23日出生，汉族，住丽水市莲都区。 申请执行人丽水市同致装饰配套有限公司，住所地丽水市莲都区囿山路**，组织机构代码:680747588。 法定代表人周岚，董事长。 被执行人丽水市汇隆商贸发展有限公司，住，住所地丽水市莲都区寿元街**一社会信用代码：91331100563348131R。 法定代表人陈长荣，董事长。 本院在执行申请执行人丽水市同致装饰配套有限公司与被执行人丽水市汇隆商贸发展有限公司装饰装修合同纠纷一案中，案外人张长华向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张长华异议称，2014年2月12日，案外人张长华与丽水市汇隆商贸发展有限公司签订房屋买卖合同，购得丽水市××市场1C-××、车位××号商服用房，合同建筑面积约103.17平方米，房款总价936362元。案外人分别于2013年1月28日支付300000元、2013年10月26日支付636362元，房款已全额付清并实际占有该房产，虽未对房屋主体进行装修，但附属车库已装修，且水电费均由案外人交清，因案外人家属病重，一直未办理产权过户手续，但上述房产应属于案外人，是案外人的合法财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条明确规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，贵院应解除对上述房产的查封。在本案审查中，案外人张长华确认丽水市××市场1C-××、车位××号商服用房即是本院查封的丽水市莲都区××街××号××层××号房产,另在2013年1月28日委托儿子诸葛斌与丽水市汇隆商贸发展有限公司签订了《丽水市××市场商服用房定购协议书》。 为证明自己的主张，案外人提供了《房屋买卖合同》复印件一份、收据复印件二份、刷卡小票复印件三份，增值税发票复印件三份，电费明细一份，水费发票复印件二份，《丽水市存量房转让合同》一份。 丽水市同致装饰配套有限公司答辩称，案外人提出的异议申请缺乏法律依据，也不符合其所称查扣冻规定第17条的内容，理由如下：1、案外人主张的异议房屋与本案查封房屋是否同一标的无法明确；2、房屋的登记权利人是丽水市汇隆商贸发展有限公司，且在不动产登记部门没有任何显示案外人权利的外观，根据物权公示效力原则，案外人对房产不享有所有权；3、案涉房屋属于商服性质，根据规定，商品房正常出售应在建设部门进行房屋备案登记，但案外人提供的房屋买卖合同没有任何登记备案标识，无法确定其真实性；4、查扣冻规定第17条明确规定不仅要求支付款项，还要求对房屋进行实际占有，案外人没有提交任何关于房屋交付的凭证，其提交的水电清单也显示其并没有对房屋进行过占有使用，不符合十七条规定的要件要求，故请求法院驳回案外人的异议申请。 丽水市汇隆商贸发展有限公司答辩称，一、案涉房屋的所有权确实归属于张长华。本公司于2014年2月12日与张长华签订了《房屋买卖合同》，将丽水市××市场1C-××、车位××号商服用房出售给张长华，张长华也已经全款付清。房屋出售后，张长华也一直实际占有使用案涉商服用房。二、2014年2月12日案外人与汇隆公司签订《房屋买卖合同》后，因案外人家属病重，一直未办理产权过户登记手续，2018年办理产权过户手续时，因备案合同需要使用行政部门的合同版本，因此本公司与张长华签订了《丽水市存量房转让合同》，但两份合同的房屋总价是不一样的，是因为《丽水市存量房转让合同》中的房屋转让总价中不包括车位价格，房屋的实际面积也少于2014年签订的《房屋买卖合同》中约定的面积，且存在逾期交房等原因，在扣除上述价格及退回相关费用后，就形成了《丽水市存量房转让合同》中的房屋转让总价。基于上述事实，贵院应支持张长华的异议请求。 丽水市汇隆商贸发展有限公司向本院提供《定购协议书》复印件一份、增值税发票复印件三份、收据复印件三份、领款凭证复印件一份、银行付款回单复印件一份予以佐证。 经审查查明，原告丽水市同致装饰配套有限公司与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）浙1102民初6024号民事判决，原告丽水市同致装饰配套有限公司不服该判决，向丽水市中级人民法院上诉，丽水市中级人民法院于2018年4月10日作出（2018）浙11民终313号民事判决：一、撤销丽水市莲都区人民法院（2016）浙1102民初6024号民事判决；二、丽水市汇隆商贸发展有限公司于判决生效后十五日内支付丽水市同致装饰配套有限公司工程款320140元并支付利息（利息自2016年9月28日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回丽水市同致装饰配套有限公司的其他诉讼请求。因丽水市汇隆商贸发展有限公司拒不履行上述判决确定的义务，丽水市同致装饰配套有限公司向本院申请执行。本院在执行过程中，于2018年5月14日作出（2018）浙1102执2644号执行裁定，冻结、划拨被执行人丽水市汇隆商贸发展有限公司银行存款人民币320140元及利息，或扣留、提取其同等数额的收入，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其同等价值的其他财产，之后于2018年5月31日向丽水市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被执行人丽水市汇隆商贸发展有限公司所有的坐落于浙江省丽水市莲都区××街××号××层××号[权证号:丽房权证莲都区字第××号]的房产。案外人张长华于2018年10月24日提出执行异议。 另查明，案外人张长华为定购坐落于丽水市××市场商服用房，于2013年1月28日委托其儿子诸葛斌与丽水市汇隆商贸发展有限公司签订了《丽水市××市场商服用房定购协议书》，并于同日支付定金300000元，于2013年10月26日支付购房款636362元。2014年2月12日，张长华和其丈夫诸葛智经与丽水市汇隆商贸发展有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买房屋位于丽水市××市场商服用房。该房编号为1C-××、车位××号，建筑面积(含公摊面积)103.17平方米；计价方式与价款：该房屋单价为每平方米7864元，该出售房屋搭配的车位售价为125000元/个，总价款936362元；面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；差异面积的价款按房屋单价折成款项后多还少补的原则处理等内容。房产交付后，因诸葛智经病重，一直未办理产权过户手续，2016年12月诸葛智经病故。2017年下半年，张长华的儿子诸葛斌对附属车库进行了装修。2018年1月15日丽水市汇隆商贸发展有限公司退回张长华面积差16876元、逾期交房违约金46818元。2018年1月22日，张长华与丽水市汇隆商贸发展有限公司重新签订了《丽水市存量房转让合同》，并在丽水市不动产登记中心进行了备案登记，因房屋实际面积少于双方于2014年签订的《房屋买卖合同》面积及逾期交房的原因，丽水市汇隆商贸发展有限公司需支付张长华款项，故在《丽水市存量房转让合同》中直接扣除了应退回的款项和车库的价款，双方重新约定了747668元的房屋转让价。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在查封前，案外人张长华与丽水市汇隆商贸发展有限公司签订合法有效的买卖合同，已支付全部价款，且从其交纳的水电费和对附属车库的装修及丽水市汇隆商贸发展有限公司支付的逾期交房违约金足以证明其已实际占有案涉房产。2018年1月22日，张长华与丽水市汇隆商贸发展有限公司签订了《丽水市存量房转让合同》，并进行备案登记，在办理过户登记手续过程中，涉案房产被查封，故非因案外人张长华自身原因未办理过户登记。综上，案外人张长华的异议请求符合法律，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对浙江省丽水市莲都区××街××号××层××号[权证号:丽房权证莲都区字第××号]房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，可自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。 审 判 长  厉子勇 审 判 员  王思允 人民陪审员  王智勇 二〇一八年十一月二十一日 书 记 员  林 燕