黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0604民初1751号原告：张艳波，女，1968年11月9日出生，汉族,住大庆市大同区。原告:吴俊海，男，1966年9月27日出生，汉族，无职业，住大庆市大同区。委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告：王秀平，女，1971年11月15日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告：盖赵球，女，1975年4月10日出生，汉族，住大庆市红岗区。被告：车艳芳，女，1961年1月13日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告：张丽敏，女，1966年7月22日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告：程国江，男，1970年9月30日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告：冯宝珠，女，1976年8月23日出生，汉族，住大庆市让胡路区。六被告共同委托诉讼代理人：怀海燕，黑龙江盛和盛律师事务所律师。原告张艳波、吴俊海与被告王秀平、盖赵球、车艳芳、张丽敏、程国江、冯宝珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐娟向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告租金损失13604元及违约金（按合同约定计算至判决确定履行期限届满日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：坐落于大庆市××区××小区地下车库**商服高层住宅楼商场**精品屋**房屋系二原告共同共有，2014年4月15日，二原告与案外人李静签订了《鑫运城房屋租赁合同》，约定原告将其所有的房屋租赁给李静，租赁期限2014年4月1日至2019年5月31日，免租期60天，租金支付以12个月为支付期间，李静应于该期间第一个月的前30日交付租金，双方依约履行了合同，李静于合同签订之日即给付了原告第一年的租金，2016年2月24日，六被告擅自与李静签订了解除鑫运城房屋租赁合同协议书一份，将李静驱逐出商场，双方约定自2016年1月1日至2月7日的租金由李静收取，顶商场前期投入费用，即李静给付原告等业主租金截止至2015年12月31日，随即六被告自行接手商场经营，六被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，导致二原告至今未收到2016年的房屋租赁使用费，按照合同约定，二原告第二年应收取租金13604元，现原告无奈诉至法院，请求法院查清事实，维护原告的合法权益。六被告辩称：原告所述与实际不符；1、原告的位于大庆市××区××小区地下车库底层××高层住宅楼商场××商铺××号房一直空闲，没有人使用，在李静租用时也是一直空闲，只不过是按比例分得租金。被告经营期间经过原告方的授权获得的经营权，且在被告经营的2016年2月24日至2016年的6月18日期间，原告的房屋一直空闲，没有人租用，2016年9月1日之后都是自主经营，不存在要求被告返还该房屋的问题；2、李静在2015年5月1日之前就没有按照合同约定交付下一年的租金，所以被告才与李静解除合同，且解除合同是经过原告授权的。原告的房屋虽然一直空闲，在被告经营期间的租金也已经由杨文按比例分配给原告等人，原告已经领取，故不存在租金损失问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。为证实自己的主张，原告张艳波、吴俊海向本院提交证据如下：一、房屋所有权证复印件一份（与原件核对无异），证明涉案商铺的所有权人为原告，原告为本案适格主体。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明诉讼主体适格。因为没有证据能够证明其与李静有合同关系，也就不存在被告违约的问题。本院对该份证据的真实性予以认定。二、鑫运城房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异），证明2014年4月15日原告与李静签订合同，二原告将房屋出租给李静，租赁期限自2014年4月1日至2019年5月31日，免租期60天，租金以12个月为支付周期，后因商场实际经营情况经原告与李静协商租金的实际起算日期为2015年1月1日起，依次计算，第二年租赁期间应为2016年1月1日至2016年12月31日，合同约定李静应于每一租赁年度的第一个月的前30日交付租金（2015年12月31日前）。合同签订之日，李静即将第一年的租金支付给原告，后因六被告擅自以业主代表身份与李静解除合同并承诺没有签字的业主的一切责任由其承担，六被告将李静驱逐出商场，随即接手商场经营。六被告的行为导致原告至今未能收到2016年的租金，上述租金损失是由六被告造成的，应由六被告承担给付义务。根据该合同李静应给付原告2016年的租金为13604元。被告对该证据的真实性有异议，租金是笔填的，没有双方的确认，不能证实当时的租金情况，另外合同因为李静违约已经无法实施。本院对该份证据的真实性予以认定。三、解除鑫运城房屋租赁合同协议书复印件一份及交接协议复印件一份，该份证据来源于大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初1082号卷宗材料；授权委托书复印件一份，证明2016年2月24日，六被告与李静签订解除协议，将原告与李静之间的房屋租赁合同解除，该份协议约定，没有签字的业主产生的一切事宜，由签字的六被告负责，与李静无关。自此六被告将李静驱逐出商场，随即自行接手商场经营对外招商、租赁，并将商场改名为鑫顺商城。六被告的行为证实其应承受原告等业主与李静之间合同约定的全部权利义务，结合证据二，六被告给原告造成的2016年和2017年的租金等损失，该损失应由六被告承担。被告认为真实性需核对原始卷宗，该证据不能证明原告与李静存在合同关系，原告与李静没有租赁合同不能证明原告方是否收取了李静的租金，也不能证明当时租金是按照什么方式给付及是否有租金损失。本院对该份证据的真实性予以认定。四、六被告与李静解除鑫运城房屋租赁合同协议书及水电供应交接协议复印件各一份（来源于大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初1082号卷宗），证明2016年2月24日，六被告与李静签订解除协议，将原告与李静之间的房屋租赁合同解除，该份协议约定，没有签字的业主产生的一切事宜，由签字的六被告负责，与李静无关。自此，六被告将李静驱逐出商场，随即自行接手商场经营对外招商、租赁，并将商场改名为鑫顺商城。六被告的行为证实其应承受原告等业主与李静之间的合同约定的全部权利义务。结合证据二，六被告给原告造成的2016和2017年的租金等损失为26813.14元，该部分损失应由六被告承担。经质证，六被告对证据真实性无异议，但认为不能证明原告的租金损失情况，只能证明被告与李静解除了房屋租赁协议，解除时间为2016年2月24日。是因为李静已经违反合同约定一直没有交付租金长达7个半月。本院对该证据真实性予以认定。五，房屋分层平面图复印件一份，证明原告所有的房屋是西寨市场一层所有商铺中的一处。业主自己的商铺根本无法单独对外出租。因为每个商铺没有单独的水、电表，也无法独立交纳物业费和取暖费，还有被六被告出租的没办法计算公共面积等，所以之前无论是与李静签订的合同还是与易诚万邦公司签订的租赁合同均是大包形式，整个一楼所有商铺只能整体出租，各商铺业主按自己商铺投入购买商铺的价格比例分得租金。被告对该证据的真实性无异议，但不能证明原告待证的问题。本院对该份证据的真实性予以认定。六、庭审笔录复印件一份，（来源于大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初5999号卷宗材料）证明被告认可其已将部分铺位出租，且认可所有业主无论铺位是否出租均按照投入的购房款比例收取租金，证明六被告已实际接手了商场的经营。被告对证据的真实性无异议，被告在庭审时所述也只能证明2016年2月24日至6月18日收取了租金，该期间收取的租金已由业主杨文、司昌威按比例发放给包括原告在内的各业主。同时也能够证实原告方同意在此期间委托六被告经营。本院对该份证据真实性予以认定。七、视频资料一份，证明六被告接手西寨市场经营的行为没有经过业主的授权，以及六被告认可正在经营商场的事实。每个铺位对外出租具体收取租金的数额，业主们均不知情，被告明确认可整个商场为整体包租的大包形式。经质证，六被告对视频资料的真实性无异议，是被告之一王秀平及几位业主的对话，可以确定李静解除租赁合同是经过全体业主选举产生六被告作为代表管理商铺解除与李静的合同也是各业主经过签字确认同意的，经营商场及招商是通过业主的微信群选举和确认产生的，该视频资料应该整体确认其意思表示，不应该按照原告所理解的只截取只言片语来误解整个王秀平在视频资料里所表述的真实意思。本院对该证据真实性予以认定。被告向本院提交证据如下：一、（2016）黑0604民初1708号民事判决书复印件一份，证明李静因违约没有按照租赁合同约定的2015年5月1日前交纳2015年6月1日至2016年5月31日的租金，并且再没有给付租金，原告在内的业主才要求与李静解除合同。原告对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，李静确实存在违约行为，但原告从未要求与李静解除合同，也从未授权任何人与李静解除合同。被告的陈述能够证明被告认可原告与李静之间形成了事实上的租赁关系。本院对该份证据的真实性予以认定。二，鑫运城业主给业主代表授权的名单复印件一份，证明各业主同意授权业主代表也就是本案的六被告来经营精品屋，授权书有原告的签字认可。原告对该证据的真实性及证明问题均有异议。名单不是原告本人签字。经法庭询问原告对名单中的签名不申请鉴定。本院对该份证据的真实性予以认定。三、解除鑫运城房屋租赁合同通知书二张，证明李静违约，2015年5月1日之后的租金没有交付。通过选举产生的业主代表发出通知书，被告是在各业主同意的情况下与李静解除合同，并且当时原告在现场主持会议。原告对该证据的真实性有异议，该证据是复印件，原告没有同意与李静解除合同，主持会议我参加了，会议内容还是研究消防问题，不是被告所提出的要解除与李静合同问题，在通知书上原告没有签字。本院对该份证据的真实性予以认定。四、不同意李静继续经营的户主签名表复印件一份，证明包括原告在内的所有业主都同意与李静解除合同。原告对该证据的真实性及证明问题均有异议，首先签字是否是本人代理人不清楚，其次即使业主们不同意李静经营只是当时的一个意向，也不能代表原告授权被告经营。本院对该份证据的真实性予以认定。五、光盘一张（微信），证明收取商户的钱全部由杨文拿走。原告对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。即使杨文取走部分租金，其出发点也是为了减少包括原告在内业主的损失，与是否同意六被告经营没有任何关系。本院对该份证据的真实性予以认定。六、光盘一张，证明六被告是由全部业主的微信群通过网上选举产生，管理鑫运城和二月份的招商也是通过业主选举。原告对真实性及证明的问题均有异议，视频中是否存在选举以及选举的是谁，选举要做什么事都无法确认。本院对该份证据的真实性予以认定。七、民事判决书复印件一份，证明原告和我举证中判决书中原告的情况一致。判决没有得到法院的支持。原告对真实性无异议，但该判决并非生效的判决，判决书中的原告李丽辉已经上诉了。本院对该份证据的真实性予以认定。本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：原告系大庆市××区××小区地下车库底层商服高层住宅楼商场02-1层精品屋061号房的所有权人（建筑面积为16.23平方米）。2014年3月31日，原告与大庆易成万邦企业管理有限公司（以下简称易成万邦公司）签订了《鑫运购物商场（西寨市场）商业房屋委托租务服务管理合同》，原告将涉案房屋交由易成万邦公司对外出租，租期自2014年至2020年，一楼整体（面积2700平方米）租金第一年为2200000元，此后每年递增50000元。2014年9月12日，易成万邦公司与案外人李静经营的大庆西寨鑫运企业管理有限公司（以下简称西寨鑫运公司）签订《租赁合同》及《协议附件》，由易成万邦公司将大庆市××区××小区地下车库底层商服高层住宅楼商场02-1层精品屋专有西寨鑫运公司继续经营，经营期限自商场开业之日起五年（商场不得晚于2015年1月1日开业），租金由每位业主自行到西寨鑫运公司处领取对应房屋金额。庭审中，原告提交鑫运城房屋租赁合同一份，证明原告与李静签订了合同，原告将涉案商铺出租给李静，租赁期限自2014年4月1日至2019年5月31日，免租期60天，租金以12个月为支付周期。2015年12月26日，因李静欠付多月租金，商场一层部分业主向李静及实际使用人发出通知书，告知2016年1月1日后将收回房屋，李静所收取租金各业主均不认可。2016年1月2日，经一楼127名业主同意，选举原告司昌威、沈健、被告王秀平、张丽敏、车艳芳及案外人柳晓光、司昌威、曹金琦、杨重华、杨文为代表，向有关部门反映商场消防、环评验收不合格及管理中存在的问题。2016年2月24日，六被告以业主代表名义与李静签订解除鑫运城房屋租赁合同协议书，约定：就让胡路鑫运城小区车库商服住宅楼商场02-1层商场，双方同意解除合同，双方之间互不承担责任；2016年1月1日至2月7日租金由李静收取，顶商场前期投入费用。2015年的一切费用由李静收取；2016年2月1日以后的费用由甲方业主负责；没有签字的业主产生一切事宜由签字的业主代表负责，与李静无关。2016年3月18日，为方便管理，被告王秀平注册成立大庆市让胡路区鑫顺商场。2016年6月18日，案外人杨文等业主将六被告经营商场期间所余收益款项349777元存入杨文、张丽敏、杨重华三人联名账户中，2016年7月21日，杨文从中取出278547元，并按业主购房面积比例，向各业主发放款项。剩余未发放款项71230元，现仍在杨文、张丽敏、杨重华三人联名账户中，作为承租商户的保证金，以备日后返还。庭审中，六被告陈述，因部分业主反对，2016年6月前后，六被告先后退出经营，由各业主自行收取租金，其中王秀平对租出去的业户进行管理，收缴管理费、物业费，从管理费中王秀平扣除2000元工资，盖赵球6月份退出后再没有管理，车艳芳2016年4月15日退出，张丽敏2016年9月1日退出，程国江是2016年6月退出，冯宝珠始终未参与管理，只是签字，还有一个韩宇参与管理，他是2016年3月进入，5月中旬退出，在参与管理期间也按王秀平的方式拿工资，都是每月2000元。原告主张其并未与六被告签订房屋租赁合同，也未将涉案房屋交由六被告管理并收取租金。原告认为六被告代表部分业主与李静解除合同，致使自己租金收益受损，故诉至法院。本院认为：原告方自认其并未授权六被告与李静签订解除鑫运城房屋租赁合同协议书，原告方也未与六被告签订房屋租赁合同，原告主张六被告未经其同意解除与案外人李静之间的租赁合同，造成其损失，故本案案由并非房屋租赁合同纠纷，应为侵权责任纠纷。本案原告在鑫运城业主给业主代表授权名单中签字，同意授权六被告解除与李静的租赁合同，故被告方基于授权解除与李静的租赁合同，并无不当，且原告也未提交证据证明六被告在经营过程中存在侵权行为，对于2016年6月之后的租金，在六被告退出商场经营后，由于商场统一招商困难，为减少财产损失，部分业主自行将自有铺位出租经营并领取收益，也没有证据证明原告铺位取得收益，故由此所产生的损失不应由六被告承担。虽然原告主张商铺被实际占用，但提交的证据不足以证明占用事实及被占用系六被告的过错。原告作为商铺所有权人，应积极行使管理权利并承担相应义务，其在未取得租金收益的同时，也未承担商场物业、水电等公共支出。综上六被告客观上未对原告租金损失实施侵权行为，主观上也不存在过错，不符合侵权责任构成要件，原告诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张艳波、吴俊海的诉讼请求。案件受理费140元由原告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长  苏群英审判员  程 宇审判员  张宏伟二〇一八年十一月二十九日书记员  韩兆婧附相关法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。