上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初18031号原告：浙江玉麒麟餐饮有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：郑闯，执行董事。委托诉讼代理人：唐为群，浙江天册律师事务所律师。被告：上海新控房地产开发中心，住所地上海市。法定代表人：张剑琳，董事长。委托诉讼代理人：陈律，上海市银安律师事务所律师。原告浙江玉麒麟餐饮有限公司(以下简称浙江玉麒麟公司)与被告上海新控房地产开发中心(以下简称新控中心)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浙江玉麒麟公司的法定代表人郑闯及其委托诉讼代理人唐为群，被告新控中心的法定代表人张剑琳及其委托诉讼代理人陈律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江玉麒麟公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令上海市虹口区天通庵路XXX号平战地下室(以下简称系争平战地下室)产权归原告浙江玉麒麟公司所有；2、要求判令被告新控中心办理系争平战地下室民防工程房地产权证，并协助浙江玉麒麟公司办理产权过户手续；3、要求判令本案诉讼费由新控中心负担。事实和理由：2003年8月18日，浙江玉麒麟公司与新控中心就系争平战地下室(建筑面积1404.59平方米)买卖事宜签订了《房屋租赁合同》，新控中心为规避当时国家相关规定，在该合同中约定，房屋租赁期为68年，自2003年10月1日起至2071年9月30日止；如因国家建设需要或者其他事由，国家对系争平战地下室进行赔偿或者补偿等一律归浙江玉麒麟公司所有。同时新控中心经办负责人明确向浙江玉麒麟公司承诺，若以后国家政策允许，将无条件将系争平战地下室的产权过户给浙江玉麒麟公司。合同签订后，新控中心将系争平战地下室全部移交给了浙江玉麒麟公司经营使用，浙江玉麒麟公司按约付清了68年的房屋总租金人民币(以下币种均为人民币)380万元。自此以后，新控中心对系争平战地下室不管不顾，没有依法去办理“民防工程”房地产权证，理由是系争平战地下室已经卖给了浙江玉麒麟公司。2017年下半年，浙江玉麒麟公司得知上海市相关政策规定，平战地下室可以办理“民防工程”房地产权证，且可以依法转让。浙江玉麒麟公司多次与新控中心协商，要求新控中心履行合同，均无果。浙江玉麒麟公司认为，双方签订的《房屋租赁合同》明显是一份以租代售、明租实买的合同，新控中心的目的是为了规避当时国家的相关管理性规定，该合同合法有效，双方依法应当诚信履行。要求判如所请。被告新控中心辩称：不同意浙江玉麒麟公司的诉请。浙江玉麒麟公司与新控中心签订合同时均认为系争平战地下室是不能买卖的，故双方签订了租赁合同，浙江玉麒麟公司和新控中心对双方是租赁关系不存在认识上的错误。双方履行合同亦是按照租赁合同来履行，浙江玉麒麟公司向新控中心支付的也是租金。如合同存在重大误解或显失公平，浙江玉麒麟公司是可以主张变更或撤销的，但其没有要求变更或撤销合同，现其主张合同名为租赁实为买卖，要求办理产权过户，已超过法律规定的除斥期间，其权利已经丧失。目前对于国有资产的处分，必须先对房屋价值进行评估，然后在国有资产产权交易所进行拍卖，不允许私下交易，浙江玉麒麟公司要求办理系争平战地下室的产权过户，势必会造成国有资产的流失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年8月18日，浙江玉麒麟公司(承租方、乙方)与新控中心(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争平战地下室出租给乙方，实测建筑面积为1404.59平方米，甲方作为该地下室的权利人与乙方建立租赁关系；甲方于2003年10月1日前向乙方交付该地下室，租赁期限自2003年10月1日起至2071年9月30日止，为期68年；该地下室68年的总租金为380万元，自合同签订时支付10%，余款在签约后15天内由乙方排出支付时间表；在租赁期内，乙方拥有68年的使用权，乙方有权根据自己的情况自主支配，但乙方未经有关部门核准，不得随意拆除或改建人防设施。因乙方私自改建的，甲方有权要求乙方复原，费用由乙方承担；如果国家建设需要或者其它事由，国家对该地下室进行赔偿或补偿等一律归乙方所有；本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可订立补充条款，本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。合同签订后，新控中心向浙江玉麒麟公司交付了系争平战地下室。浙江玉麒麟公司按照合同的约定，向新控中心付清了68年的总租金380万元，第一笔支付金额为38万元，其余按每月142,500元支付。付款发票载明支付的是A号楼地下室租赁费，银行电汇凭证中除1张载明支付的是玉麒麟房款，其余均载明支付的是地下室租金。审理中，新控中心提交了一份署名为新控中心(甲方)与上海浙江玉麒麟餐饮有限公司(乙方，以下简称上海浙江玉麒麟公司)、签署日期为2004年3月22日的《补充协议》复印件，内容为：甲乙双方本着互惠互利、友好协商的原则，分别于2002年和2003年签订了同心路XXX号XXX-XXX层裙房的销售合同以及相关A楼地下室长期租用合约。……经商议达成以下共识，并作为双方的操作方向：一、关于A楼地下室的余款支付问题：按照当初签订的长期租用协议的总价为380万元人民币，乙方已支付38万元，余下的为342万元。……经甲乙双方商量，现定为从2004年8月30日开始每月支付142,500元，最后付清的期限不变……。浙江玉麒麟公司对该份《补充协议》的真实性不予确认，并称：浙江玉麒麟公司原系上海浙江玉麒麟公司的股东之一，浙江玉麒麟公司将其在上海浙江玉麒麟公司中的股份转让后，已不再是上海浙江玉麒麟公司的股东。浙江玉麒麟公司的法定代表人郑闯在2007年前也系上海浙江玉麒麟公司的法定代表人，但郑闯只投资上海浙江玉麒麟公司，不直接管理上海浙江玉麒麟公司，上海浙江玉麒麟公司的公章不是由郑闯保管。审理中，浙江玉麒麟公司的证人孙某某出庭作证称：自己当时系新控中心的常务副总经理，系新控中心与浙江玉麒麟公司签订《房屋租赁合同》的具体经办人员。2001年或2002年间，玉麒麟餐馆的老板郑闯提出要购买系争平战地下室用于存放厨房零星物品，因该地下室当时不能办理产权证，不能进行产权买卖，故自己提出让郑闯一次性买断68年的使用权，价款是380万元。签租赁合同时只是出售使用权，没有想过将来该地下室能否办理产权证，能否出售产权，故未涉及该地下室的产权买卖。如当时该地下室可以办理产权证，自己会同意将产权出售给浙江玉麒麟公司，价格还是按照380万元，但涉及买方的税、费还是要由浙江玉麒麟公司来承担。本院认为：本案的争议焦点是，浙江玉麒麟公司与新控中心签订的合同性质是租赁还是买卖。首先，从合同形式和内容来看，合同以租赁合同冠名，明确约定新控中心将系争平战地下室出租给浙江玉麒麟公司，双方建立租赁关系，并约定了租赁期和总租金；其次，相关支付凭证除1张外，其余均载明支付的是租金；再次，浙江玉麒麟公司的证人孙某某出庭作证称，因签订合同时，系争平战地下室不能办理产权证和买卖，故新控中心出售给浙江玉麒麟公司的是为期68年的使用权，一次性作价380万元，未涉及产权买卖。综上，鉴于浙江玉麒麟公司主张双方签订的合同名为租赁实为买卖并无充分证据可以证明，故本院认定双方为租赁合同关系。浙江玉麒麟公司的诉请缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：驳回原告浙江玉麒麟餐饮有限公司的诉讼请求。案件受理费65,000元，由原告浙江玉麒麟餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  毛济平人民陪审员  黄建中二〇一八年十一月二十八日书 记 员  谢嫣雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。