浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初10245号 原告：王旭，男，1992年7月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托代理人：虞景勇、曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道**。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍（实习），浙江近真律师事务所律师。 原告王旭与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年8月20日向法院提起诉讼，诉请判令：一、确认原、被告双方签订的二份《浙江省商品房买卖合同》合法有效。二、被告支付原告逾期交房违约金（其中624万元为基数从2014年1月1日起，80万元为基数从2017年1月1日起，均按日万分之三计算至实际履行之日止），暂算至起诉之日为322万元。三、被告支付原告逾期交付初始登记权属证书违约金（其中624万元为基数从2015年1月1日开始，80万元为基数从2018年1月1日开始，均按日万分之一计算至实际履行之日止），暂算至起诉之日为81万元。四、被告立即交付符合约定的房屋给原告，并判令被告立即协助原告办理将东阳市白云街道江南紫荆庄园J区F20A、F20B号的房屋不动产权属转移登记至原告名下的手续，并赔偿原告损失（损失从被告交付初始登记权属证书之日起，以704万元为基数，按同期银行贷款利率计算至原告取得房屋权属证书之日止）。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人虞景勇、被告的委托代理人陈新平、楼璐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：原、被告于2014年5月14日签订一份商品房买卖合同（合同编号：2014预254217），于2016年10月10日又签订一份商品房买卖合同（合同编号：2016预342576）。 二、房屋地点：东阳市（以下简称涉案房屋）。 三、合同约定房屋面积：F20B号房屋为558.81平方米、F20A号房屋为187.82平方米。 四、合同约定房屋总价款：F20B号房屋为624万元、F20A号房屋为80万元。 五、两份合同约定的商品房交付期限：F20B号房屋为2013年12月31日前、F20A号房屋为2016年12月31日前。 六、合同约定的逾期交房违约金计算方式：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前取得F20B号房屋的土地、房屋初始登记权属证书，于2017年12月31日前取得F20A号房屋的土地、房屋初始登记权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、合同约定的延期交付产权登记违约金标准：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：原告于2014年5月14日向被告支付了购房款共计704万元，被告出具两份收款收据。涉案房屋所在工程于2012年竣工验收合格，于2016年4月6日通过竣工验收备案。被告于2017年9月4日取得涉案房屋的权属初始登记证。庭审中，原告陈述被告至今未交房，被告陈述已于2014年5月14日交房，并提供了一份由原告父亲代签的发放钥匙通知单，上面载明“本通知已领使用说明书已领质量保证书已领”。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反强制性法律规定，应确认为合法有效，对双方当事人具有约束力。本案中，原、被告于2014年5月14日签订的合同约定的F20B号房屋的交房日期早于合同签订之日，客观上无法履行，不应予以适用。而鉴于合同签订时涉案房屋已是现房，结合双方的签约本意及日常经验法则，本院认定合同签订之日为被告应履行F20B号房屋的交付日期。至于F20A号房屋的初始登记权属证书交付日期、F20B号房屋及初始登记权属证书的交付日期，双方仍应按合同约定履行。被告提供的发放钥匙通知单上，明确载明原告已领取了涉案房屋的发放钥匙通知单及住宅使用说明书、住宅质量保证书，原告认可其父亲代签了该通知书，已初步达到了对待证事实可能性的内心确信，本院予以认定，原告要求被告再交付房屋的诉请，本院不予支持。但根据合同约定，涉案房屋的交付必须符合建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件。被告于2016年4月6日才取得建筑工程竣工验收备案表，载明了已取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，故涉案房屋于该日已符合交付条件。据此，被告违约交付了F20B号房屋，已构成违约，原告有权就该房屋主张自2014年5月15日起至2016年4月6日止的逾期交付违约金。因被告在2016年10月10日签订F20A号房屋的合同时，已办理了交付手续，且房屋已符合交付条件，故被告对F20A号房屋的交付不存在逾期行为，原告无权主张该房的逾期交付违约金。被告虽于2017年9月4日取得涉案房屋的权属初始登记，但直到2018年10月15日才交付原告，均已违约，应承担支付逾期之日至2018年10月15日的违约金的责任。对于被告辩称应当调整违约金的问题，因两份合同约定的逾期交房违约金计算标准明显过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及原、被告的过错程度，综合考量，酌定逾期交房违约金按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算。至于合同约定的逾期交付权属证书违约金的计算标准，未违反法律规定，本院予以支持。经计算，被告应付原告逾期交房违约金862891元（以624万元为基数从2014年5月15日开始按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月6日止），应付逾期交付权属证书违约金849424元（以624万元为基数从2015年1月1日开始，以80万元为基数从2018年1月1日开始，均按日万分之一计算至2018年8月20日止为81万，此后以704万元为基数仍按万分之一计算至2018年10月15日止）。 关于原告主张的两项违约金的诉请是否已过诉讼时效问题。本院认为，涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生的，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应分别从逾期行为结束的日期起算，故关于违约金的诉请并未超过诉讼时效。 关于被告是否应当协助原告办理转移登记手续并赔偿损失问题。本院认为，涉案两份合同虽约定由原告自行办理产权变更登记手续，但被告仍具有协助义务。若因被告原因未在合理期限内协助，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失，故原告要求被告协助过户及赔偿损失的诉请，本院对合理部分予以支持。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告王旭与被告东阳市新天地房地产开发有限公司签订的关于东阳市房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告王旭逾期交房违约金862891元。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告王旭逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金849424元。 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告王旭办理位于东阳市房屋的不动产权属转移登记手续。若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未在期限内协助，则应向原告王旭赔偿损失（从本院确定的履行之日开始，以704万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至原告取得房屋权属证书之日止）。 五、驳回原告王旭的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39040元，由原告王旭负担22834元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担16206元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  周福英 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员  朱 炜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。