湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0481民初824号 原告：刘某某，男。 委托诉讼代理人：李某某，广东孚道律师事务所律师。 被告：耒阳市汇金置业有限公司，地址：耒阳市灶市街道办事处天桥居委会西湖粮店。 法定代理人：谢某某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴某某，湖南湘德律师事务所律师。 原告刘某某诉被告耒阳市汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人李某某，被告耒阳市汇金置业有限公司委托诉讼代理人戴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交楼违约金至实际交楼之日止（违约金自2015年5月31日起每日按已交房价款万分之一计算，暂算至2018年3月31日，金额为41901元）。事实和理由：2015年2月13日原告与被告签订《耒阳市商品房买卖合同》，由原告以总金额404448元向被告购买位于耒阳市德泰隆路与德望路交叉口鸿泰国际小区2001室。合同约定对该商品房的位置、计价方式、价款、交付期限，买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交楼违约责任等均作出了明确约定，其中，被告应于2015年12月31日前依照国家有关规定，将其具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，才能据实就交房日期予以延期。现被告未向原告交付具备交楼条件的商品房。故诉至法院。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 耒阳市商品房买卖合同及购房发票。用以证明原被于2015年2月13日签订合同，双方约定的交房时间为2015年5月31日，以及被告的违约责任及原告已履行付款义务。 被告对原告提供的证据质证意见如下：对原告提供的证据真实性无异议，但该证据与原告的诉请相互矛盾，不能达到原告的证明目的。 被告汇金公司辩称，1、本案已超过诉讼时效，合同约定是2015年5月31日交房，原告应当在2015年5月31日知道自己的权益遭受到侵害，应从此时计算诉讼时效。2、原告诉请的违约金过高，根据相关规定违约金不能超过合同的30%。3、涉案房屋已经符合居住条件，已有一部分住户已经装修入住，没有综合验收等原因是因为政府行为，并不是开发商故意延期，据此，请求依法判决。 被告向本院提交了如下证据： 证据1、物业公司出具的证明以及十个人的个人证明。用以证明2015年8月份物业公司已经入住该楼盘，并提供物业服务，有业主收房并开始装修。 证据2、房地产评估报告、评估费票据。用以证明周边的房屋租金，要求评估费用和原告合理分担。 原告对被告提供的证据质证意见如下：对被告提供的证据1、有异议，认为该证据不能证明涉案房屋可以交付。对被告提供的证据2、无异议，但认为该费用与原告无关。 本院对双方提供的证据依法作出如下认定：对原告提供的证据，被告提供的证据1、2，双方对真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年2月13日原告与被告签订《耒阳市商品房买卖合同》，原告以总金额404448元向被告购买位于耒阳市德泰隆路与德望路交叉口鸿泰国际小区2001室，面积为142.44㎡。合同约定交房时间为2015年5月31日前，按照国家和人民政府有关规定，该商品房经综合验收合格后交付。逾期超过30天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。签订合同后，原告付清全部购房款，被告未在2015年5月31日前交付商品房，且该商品房至今未综合验收合格，原告至今未收房。经被告申请耒阳市人民法院委托湖南德立房地产评估有限公司作出的湘德立鉴字（2018）第1026号房地产评估报告，评定德泰隆大道鸿泰国际小区周边的住宅（电梯），平均租赁单价为7.5元/㎡·月。 本院认为，原、被告签订了《耒阳市商品房买卖合同》合法有效，原告刘某某已向被告汇金公司支付了全部购房款，被告汇金公司应按约定的时间向原告刘某某交房，由于被告汇金公司未按期向原告交房，故被告已构成违约。对原告主张被告支付违约金41901元，被告主张违约金过高，应予以调整。由于原告未向本院提供证据证实因被告逾期交房给原告造成损失的具体情况，而被告向本院提供了湖南立德房地产评估有限公司作出的湘德立鉴字（2018）第1026号房地产评估报告。可以证实该涉案房屋的租金单价为7.5元/㎡·月，故确定原告的月损失额为1388.79元（142.44㎡×7.5元＋142.44㎡×7.5元×30%）。原告主张的月损失额为1213.34元（404448元×0.0001×30天），显然原告的该主张符合法律规定，本院予以支持。对被告主张本案已过诉讼时效，因原告购买的房屋被告一直未予交付，故被告一直处于违约，故本院对被告该主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下： 一、被告耒阳市汇金房地产开发有限公司支付原告刘某某违约金41901元，限本判决生效之日起十日内支付； 二、耒阳市汇金房地产开发有限公司从2018年4月起至实际交房之日止每月支付原告刘某某违约金1213.34元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费847元，由被告耒阳市汇金房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  罗东国 人民陪审员  刘 林 人民陪审员  李主荣 二〇一八年十一月十四日 代理书记员  李菊桂 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。