四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终3081号 上诉人（原审被告）:四川万基投资有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区都尉路。 法定代表人：赵桂英，该公司经理。 委托诉讼代理人田刚，四川汇博律师事务所所律师。 被上诉人（原审原告）:李忠伦，男，汉族，1966年3月11日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张罗，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:严淑君，女，汉族，1968年2月21日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张罗，四川法雨律师事务所律师。 上诉人四川万基投资有限公司（以下简称“万基公司”）因与被上诉人李忠伦、严淑君商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 万基公司向本院上诉请求：撤销原判，依法改判；被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审未促进调解解决本案纠纷，缺席审理匆忙下判，不符合多元化纠纷解决机制精神及相关法律原则。二、案涉迟延办证的原因是施工单位不移交竣工验收资料造成，非上诉人原因造成，且双方对迟延办证有特殊约定，即：双方在《商品房买卖合同》中特别约定：若不能依合同约定时间办理产权登记，被上诉人可以退房，退房款按银行同期贷款利率计息。故一审法院按《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定的判决，是适用法律错误。三、不论由谁承担责任，本案判决应考虑公平及诚信原则，应当进行调解并充分考虑可能产生的不良社会影响公正裁判。被上诉人李忠伦、严淑君通过银行按揭贷款买房，延迟办证对李忠伦、严淑君并没有造成损失。况且，上诉人是被上诉人按揭贷款的担保人，对按揭贷款提供了方便。同时，依据《合同法》规定，违约金额度应当与违约造成的损失相当。在未造成被上诉人损失的情况下，判决支持较高利息，与相关法律规定及公平诚信原则不符，也会产生不好的社会影响。 李忠伦、严淑君答辩称：万基公司没有按照合同约定办理房屋权属转移登记，存在违约行为，应当承担违约责任，违约金应按照合同的约定或者法律的规定计算。因此，一审判决适当，应当支付。 李忠伦、严淑君向一审法院诉讼请求：1、依法判令万基公司立即协助为李忠伦、严淑君办理房屋产权证书（不动产登记证书）；2、依法判令万基公司向李忠伦、严淑君支付逾期办证的违约金（违约金计算方式：以356223元为基数，从2016年5月22日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告将办理权属转移登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止）；3、案件受理费由万基公司承担。 一审法院认定事实：李忠伦、严淑君与万基公司于2013年12月31日签订了“商品房买卖合同”（合同编号：201312310142）。合同约定：买受人李忠伦、严淑君购买出卖人万基公司开发的“万基﹒蓝域”第6幢1单元6层1-601号商品房壹套，总价款356223元。合同第十一条“交付条件”第一款约定：“出卖人应当在2015年2月28日前向买受人交付该商品房”。第二十条“产权登记”第二款“初始登记”约定为：“出卖人应当在房屋交付之日起360日内前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……”。第三款“转移登记”约定为：“1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，办理房屋初始登记后90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：……。”合同签订后，李忠伦、严淑君按照约定支付了全部购房款356223元，万基公司于2015年2月28日交付了商品房。由于案涉房屋所在楼栋尚未办理初始登记，导致李忠伦、严淑君所购房屋至今未能办证，李忠伦、严淑君诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审本院认为：万基公司具备房地产开发经营资质，取得房屋预售许可证明，李忠伦、严淑君向万基公司认购位于嘉陵区南荣路二段169号蓝域6号楼房屋，并签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。 关于案涉房屋能否办理房屋产权证书的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他相关的证明文件。第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案因万基公司至今未办理案涉房屋所在楼栋的初始登记，案涉商品房暂不具备办证条件，因此李忠伦、严淑君诉请万基公司立即协助办理房屋产权证书，依据不足，本院不予支持，李忠伦、严淑君可待上述条件成就后，由双方到相关部门办理或再另行主张。 关于万基公司是否承担违约责任的问题。合同签订后，李忠伦、严淑君作为买受人已依约履行了支付购房款义务，万基公司作为出卖人交付了房屋给李忠伦、严淑君使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二、三款:“出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。初始登记完毕之日起90日内买受人取得房屋所有权证书。”的约定，万基公司于2015年2月28日将该商品房交付李忠伦、严淑君，其应于2016年2月23日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记，并于初始登记完成90日内（即2016年5月23日）协助买受人办理房屋所有权证。现万基公司未按约定在2016年5月23日前为李忠伦、严淑君办理房屋产权证，是因为万基公司未向房管部门申请办理涉案房屋所在楼栋的初始登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因万基公司未按合同约定办理房屋产权证，已构成违约，故李忠伦、严淑君诉请万基公司支付逾期办证的违约金，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。因目前案涉商品房未能办理初始登记导致无法办理房屋所有权证书，案涉商品房办理房屋所有权证书的时间尚无法确定，故判决逾期办证的违约金暂计至李忠伦、严淑君提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。因此万基公司应从2016年5月24日起按李忠伦、严淑君已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向李忠伦、严淑君支付违约金至本案起诉之日即2018年5月17日止。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、万基公司于本判决生效之日起十日内向李忠伦、严淑君支付逾期办证违约金（计算方式：以356，223元为基数，从2016年5月24日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2018年5月17日止）；二、驳回李忠伦、严淑君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由万基公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 二审查明的事实与一审认定事实相一致，予以确认。 本院认为，万基公司是否应当承担逾期办证的违约责任以及违约金的计算标准系本案争议的焦点。现评述如下: 关于万基公司是否应当承担逾期办证的违约责任问题。首先，万基公司与李忠伦、严淑君签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照本着诚实信用原则，按照合同的约定履行义务；其次，依据《商品房买卖合同》第二十条第二、三款的约定“出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。初始登记完毕之日起90日内买受人取得房屋所有权证书”，万基公司于2015年2月28日将该商品房交付给李忠伦、严淑君，则其应当于2016年2月23日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记，并在初始登记完成90日内（即2016年5月23日），协助买受人办理商品房权属证书。但万基公司并未按照约定的时间办理房屋初始登记，更无法协助李忠伦、严淑君办理商品房权属证书，万基公司已经构成违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，致使买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限内，未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。也就是说，买受人能否在约定的时间内办理房屋权属证书，取决于出卖人是否履行了办理房屋初始登记以及协助办证的义务。万基公司认为，其未办理房屋初始登记是因为施工单位未向万基公司移送该栋楼的竣工验收报告，为尽快办证，万基公司已向法院起诉，因而逾期办证不是出卖人的原因，不应当据此承担违约责任。对该事实双方当事人并不否认，但按照合同相对性原则，万基公司与施工单位之间的建设工程施工合同纠纷，不能成为万基公司不应当向李忠伦、严淑君承担违约责任的理由，不能免除其与李忠伦、严淑君在商品房买卖合同中约定的逾期办证违约责任的免责事由。 关于逾期办证违约金计算标准问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，按照李忠伦、严淑君与万基公司签订的《商品房买卖合同》第二十条（二）初始登记约定：“……如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：若买受人退房，出卖人在收到退房申请30日内退还买受人全部已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。若买受人不退房，本合同继续履行”，该条款应当视为没有约定违约金。根据违约金为填补守约方损失的补偿性质，而非惩罚性违约金原则，在李忠伦、严淑君没有举证证明其具体损失的情况下，本院按照司法实践，酌情确定按日万分之一计算违约金。由于案涉商品房未能办理房屋初始登记，一审法院考虑到办理房屋权属证书的时间尚无法确定，故判决违约金计至李忠伦、严淑君提起诉讼之日2018年5月17日止，并无不当，本院予以支持。 综上，万基公司的部分上诉理由成立，本院予以部分支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，但计算违约金欠当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初1613号民事判决第二项； 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初1613号民事判决第一项为：四川万基投资有限公司于本判决生效之日起10日内向李忠伦、严淑君支付逾期办证违约金（计算方式：以356,223元为基数，从2016年5月24日起按日万分之一标准计算至2018年5月17止）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由四川万基投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕元华 审判员  刘大轩 审判员  江春虹 二〇一八年十一月三十日 法官助理庞雨鸿 书记员罗满