云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初10421号原告梅桂花，女，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托代理人：刘佳、王勇，云南震中律师事务所律师，特别授权代理。被告云南大都企业管理有限公司，法定代表人刘讯。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司，法定代表人王旺。二被告共同委托代理人周凤清，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托代理人陈婷，云南微行律师事务所实习律师，特别授权代理。原告梅桂花诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法由审判员苏燕适用简易程序于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告梅桂花及其委托代理人刘佳、王勇，二被告共同委托代理人周凤清、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月8日，原告与被告鼎杰公司签订鼎杰兴都汇商务中心2014字第G-102号《商品房购销合同》一份，约定原告以单价74096.31元/平方米、总价4084189元的价格购买被告鼎杰公司开发的鼎杰兴都汇商务中心的1层G-102号、面积55.12平米商铺一套。同年7月10日，原告与被告大都公司、鼎杰公司签订鼎杰地产二期2014字第G-102号商铺《商铺委托经营管理合同书》一份，约定由被告大都公司对原告购买的位于的鼎杰兴都汇商务中心的1层G-102号进行整体统一经营管理，被告根据原告的购买价格，按第一年6%，第二至四年每年7%，第五至七年每年8%，第八至九年每年9%，第十年10%，第十一年11%，第十二年12%的回报率向原告支付固定回报款。委托经营期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30日止。付款方式：每六个月为一个支付周期，被告于每六个月开始后的10个工作日内将该6个月的固定回报款支付至产权人（原告）的银行账户。若未能按时支付固定回报款，被告应当自应付而未付款之日起按照银行贷款利率向原告支付未付款项的利息；违约方应承担另一方为此支付的律师费、差旅费、公证费、评估费等为实现债权而发生的费用。合同约定，被告鼎杰公司对被告大都公司的付款义务承担连带保证责任。合同签订后，被告大都公司仅支付了第一年度共二期的固定回报款后就拒绝支付到期应付的固定回报款，截止2018年10月25日，被告大都公司拖欠原告共四期固定回报款共计571786元未付。被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告大都公司立即支付拖欠原告梅桂花鼎杰地产二期2014字第G-102号《商铺委托经营管理合同书》(以下简称本合同）约定的商铺固定回报款人民币571786元（自2016年12月1日起计至2018年11月30日，以后应按合同约定付款期限持续支付至本合同效力终止之日），并支付以租金为基数按银行同期贷款利率计算至付清之日止的违约金（第一期违约金从2016年12月15日开始计算，第二期违约金从2017年6月15日开始计算，第三期违约金从2017年12月15日开始计算，第四期违约金从2018年6月15日开始计算，以后应按合同约定迟延支付期限持续计算到固定回报款付清之日止）；2、判令被告大都公司赔偿原告经济损失（律师费）11000元；3、判令被告鼎杰公司对被告大都公司的付款义务承担连带付款责任；4、由被告承担本案诉讼费用、保全费3620元。二被告共同辩称：1、欠付租金是由于市场低迷造成的，被告大都公司实际欠付原告的租金为428839.5元，自2016年12月1日计算至2018年5月31日。对于2018年5月31日后的租金，根据合同第五条第一款规定，尚未到期，原告无权主张。双方签署的合同约定支付原则是先用后付，被告也一直按这个原则向原告支付返租款；2、被告不应当支付利息，因为被告欠付租金是由于经济低迷造成的，原告购买的鼎杰兴都汇商铺是自愿交由被告大都公司管理运营的，双方签署了托管合同，后被告一直着力于提升物业的商业价值，花费大量成本对整个项目招商。为了炒热整个商圈被告招租时的价格很低，导致回收的资金少，支付给业主的租金高，出现了入不敷出的情况加上现在经济不景气导致资金周转困难拖欠了原告的租金。被告并非故意拖欠，所以利息不应由被告承担；3、律师费于法无据，且原告主张的律师费过高不符合律师行业的规定；4、被告鼎杰公司不承担连带保证责任，托管合同是原告与大都公司签署的，合同十一条约定鼎杰公司仅负责协同大都公司办理专管大都二期商铺租金账户，监督大都二期的租金收益优先用于向原告支付，鼎杰公司只承担监督责任，不对大都公司支付租金的行为承担保证责任，原告要求被告鼎杰公司承担连带保证责任没有合同及法律依据；5、针对原告的第一项诉请，对于后续未到期的租金不应当诉请，因为其尚处于未知状态，无法确定是否违约，法院对后续未发生的情况无法进行审查，请法院驳回。原告针对其诉请向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》；2、《商铺委托经营管理合同书》；3、委托代理合同、发票。经质证，二被告对原告提交的证据1真实性、合法性、关联性认可，证明内容不认可；对证据2真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，鼎杰公司在合同中明确约定仅承担限定的监督责任，不对大都公司的付款义务承担保证责任；对证据3真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，该合同是原告与其委托的律所签订的，与本案没有关联性，也与被告无关，原告无权主张律师费，被告也不承担。二被告无证据提交。本院认为，原告提交的证据内容真实，形式、来源合法，本院予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2015年6月8日，原告向被告鼎杰公司购买位于官渡区房屋，并履行了相关义务。2015年7月10日，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将购买取得享有完整所有权的位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺G栋1层建筑面积为75.88平方米（含公摊面积）的商铺委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30日止；被告大都公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益245051元，第二至四年每年应支付收益285893元；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次收益，自本合同约定的委托经营期开始，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用。庭审中，二被告对原告主张的2016年12月1日至2018年5月31日期间所欠的收益428839.5元无异议。另，原告向本院申请保全，本院依法作出（2018）云0111民初10421号民事裁定书，对被告鼎杰公司的财产予以保全，原告因此交纳保全申请费3620元。原告本次诉讼委托云南震中律师事务所律师代理诉讼，支出律师代理费11000元。本院认为，原、被告间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。二被告对原告主张的2016年12月1日至2018年5月31日期间所欠的收益428839.5元无异议，对此本院予以确认。对于原告要求被告大都公司支付2018年6月1日至2018年11月30日期间租金142946.5元的请求，二被告抗辩认为根据合同约定此期间内的租金未到支付期限。对此本院认为，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，租金支付以每六个月为一个支付周期，支付时间为每个周期即每六个月开始后的10个工作日内支付，二被告的相应抗辩主张不能成立，故本院对原告要求被告大都公司支付2018年6月1日至2018年11月30日期间租金142946.5元的请求予以支持。对于原告要求被告大都公司支付违约金的请求，本院认为，被告大都公司未按合同约定的时间支付原告租金，已违约，应按约承担违约责任。对于违约金的计算，本院确定按《商铺委托经营管理合同书》的约定进行计算，即以每六个月的应付租金金额自每六个月一个租金支付周期开始后的第11个工作日开始按中国人民银行同期贷款利率计算。对于原告诉请的律师费，本院考虑到本案属于简单民事案件，结合本案案情，本院酌情支持5000元。原告主张的保全费有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告鼎杰公司对被告大都公司所负债务承担连带清偿责任的请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院予以支持。二被告关于其不应承担违约责任的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。对于原告诉请的2018年12月1日之后的租金及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梅桂花2016年12月1日起至2017年5月31日期间的租金142946.5元，并支付该款自2016年12月15日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；二、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梅桂花2017年6月1日起至2017年11月30日期间的租金142946.5元，并支付该款自2017年6月15日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；三、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梅桂花2017年12月1日起至2018年5月31日期间的租金142946.5元，并支付该款自2017年12月15日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；四、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梅桂花2018年6月1日起至2018年11月30日期间的租金142946.5元，并支付该款自2018年6月15日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；五、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梅桂花律师费5000元；六、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告梅桂花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9927元，减半收取4963.5元，由二被告承担，余额4963.5元退还原告。保全费3620元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 苏 燕二〇一八年十一月二十九日书记员 何婧琳