大连市普兰店区人民法院民事判决书（2018）辽0214民初5394号原告：大连亿诚物业管理有限公司，住所地辽宁省大连普兰店经济开发区兴申街**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：张世田，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，男，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区文化路**。被告：王洋，男，1982年2月19日出生，汉族，住，住辽宁省大连市普兰店区民身份号码：×××。原告大连亿诚物业管理有限公司诉被告王洋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿诚物业管理有限公司委托诉代理人宋佳之、被告王洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业费7804元并承担逾期付款滞纳金（从2015年4月2日起、2016年4月2日起、2017年4月2日起被告按照年物业费1734元，承担每日3‰的滞纳金直至还清之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月2日，大连亿城房地产开发有限公司与被告签订了前期物业管理服务协议，双方约定由原告为被告提供物业服务，原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费。至今被告拖欠原告2014年4月2日至2018年10月2日物业费7804元，故诉至法院请求判如所请。被告辩称辩，不同意原告的诉讼请求。对原告陈述的事实没有异议，但原告并没有履行相应职责，原告的物业服务没有达到我的要求，所以我不承担物业费。围绕诉讼请求，原告依法提交了《前期物业管理协议》、《临时管理规约》、业户情况登记表、商品价格备案表、管理服务报告、催费通知单、来电来访登记表，拟证明其主张。被告对原告提供证据的真实性没有异议，对证明的问题也没有异议。被告同时提供照片十八张，拟证明原告的服务没有达到要求，具体情况如下：1、被告家的门镜从入住至今都不好用，报修物业也没有给处理；2、被告家二楼楼梯拐角的感应灯至今都不好用；3、2016年夏天下雨时，阳台水管漏水给楼下淹了，给物业公司打电话也没有给处理，今年被告家的阳台已经封闭了，但下雨还是漏雨了；4、小区内道路上安装了很多铁栏杆，导致车开不到楼下，即使车开进来也开不出去，被堵住了；5、小区内设有禁止停放车辆指示牌的地方也有车辆停放；6、业主在买房子时，电梯是享用公摊面积，现在电梯无法使用，安装了刷卡装置。原告对被告证据的真实性没有异议，但认为，入住时，门镜、防盗门均有保质期，有相关的销售厂家予以售后服务；走廊灯不亮，照片无法体现，如果存在上述问题，物业公司报修就能及时维修；阳台漏水，原因不明，是否是房屋的质量问题，还是楼上邻居私自改造的问题导致的不清楚，阳台属于私人建筑部分，与原告无关；路上铁栏杆是应广大业主强烈要求物业公司进行隔离的人行道和车行道，极大程度上保障了步行业主的人身安全；从消防通道停车的照片中可以明显看到物业公司设立了禁止停车的警示牌，物业公司履行了物业职责。电梯卡系开发商售楼时已经具备的，为了保障业主的安全物业公司将其投入使用，并没有约束业主的使用权利。经本院审查，以上证据客观真实，来源及方式合法，符合证据基本特征，本院均予以采纳。本院经审理认定事实如下：2013年4月2日，大连亿诚房地产开发有限公司与被告签订了前期物业管理服务协议，双方约定由原告为被告提供物业管理服务。在合同中标明了被告所居住的案涉房屋坐落位置：亿诚御景湾A5号楼1单元2层1号，使用性质为住宅，建筑面积为96.35平方米。协议的第四条约定了物业的服务项目：房屋及维修管理、共用设备维护管理、共用设施管理、公共绿化及养护管理、公共环境卫生管理、社区公共秩序维护、停车场及车辆停放管理、公共消防管理、装饰装修实施管理等。协议第五条规定了被告缴纳物业费的标准和时间为：住：住宅按建筑面积带电梯1.30元/月/平方米，带电梯1.50元/月/平方米，被告家按照1.50元/月/平方米收费。协议第七条第四款规定了如果被告逾期缴费，则从逾期之日起按应缴费用每日3‰的滞纳金。同日，原、被告双方签订了临时管理规约，约定了物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益等相关约定。其中第六章违约责任，约定了物业管理服务费如未能及时交纳将按总费用的3‰每日加收滞纳金。被告以业主的名义在表示自愿遵守规约的承诺书上签字确认。现被告拖欠2014年4月2日至2018年10月2日的物业费，合计为7804元。原告的物业服务尚有不完美之处，需继续改进。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋、公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。业主不交纳物业费，势必会影响小区的管理，从而影响业主的生活质量。原告既然提供了相应的物业服务，被告就应当给付物业费。被告不交物业费，明显会侵犯其他交纳物业费业主及小区的整体利益。综上所述，对原告请求被告支付物业费7804元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告的服务没有达到被告的满意，从而被告不支付物业费一节，因物业服务是针对整个小区的服务，每个业主对服务的感觉和认识是不一样的，交纳物业费不是依据每一个业主的满意程度来确定。原告的服务满足业主的正常生活，出现问题及时沟通、解决，被告就应当交纳相应的物业费。被告所提的漏水问题，如果是房屋质量问题，可以向开发商主张权利。被告所提的其他问题均是日常管理问题，应当以符合大众的利益为衡量标准。原告的管理若对被告产生损害，被告可单独提起诉讼。当然，原告的服务也有欠缺之处，被告提出的问题，原告应当解决的应及时解决，涉其他单位的问题，能够协调，也应当及时协调，不能协调的也应当解答清楚。物业服务质量越好，业主的生活质量就越高，双方之间关系的就越和谐。故对原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王洋于本判决生效之日起十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司物业费7804元（自2014年4月2日至2018年10月2日间费用）；二、驳回原告大连亿诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告王洋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王永全 二〇一八年十一月十四日书记员 肖 迪相关法规《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。