重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终7674号上诉人（原审原告）：陈春,女,汉族,住重庆市大足区。委托诉讼代理人：刘建波,重庆新申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆大裕和房地产有限责任公司,住所地重庆市大足区。法定代表人：肖兴平，总经理。委托诉讼代理人：姜超议，重庆伦吉律师事务所律师。上诉人陈春与被上诉人重庆大裕和房地产有限责任公司（以下简称大裕和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2018）渝0111民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈春的委托诉讼代理人刘建波，被上诉人大裕和公司的委托诉讼代理人姜超议到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈春上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由大裕和公司承担。主要事实和理由：一审法院只是主张了2017年4月30日之前的违约金，没有主张4月30日之后的违约金，系认定事实不清，适用法律不当。大裕和公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈春向一审法院起诉请求：1.判决大裕和公司立即向陈春交付重庆市大足区龙水镇市场路226号3幢1单元25-1号房产；2.判令大裕和公司支付自2016年5月1日起至2017年1月20日至按日向陈春已付房款348947元的万分之一的违约金9247元；自2017年1月21日起至实际交付之日止按日向陈春支付已付房款348947元的万分之二点五的违约金；3.本案诉讼费由大裕和公司负担。主要事实和理由：陈春与大裕和公司于2014年5月4日签订了《商品房买卖合同》，约定大裕和公司在2016年4月30日前向陈春交付符合条件的重庆市大足区龙水镇市场路226号3幢1单元25-1号房屋，若逾期交房，则按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。陈春按照合同约定交付了购房款348947元，但大裕和公司至今未能按照合同约定正式通知陈春接房，致使合同目的不能实现。且大裕和公司在2016年8月1日和2017年1月20日作出书面承诺：2016年5月1日起至2017年1月20日止的延期交房违约金按总房价每天万分之一计算；2017年1月20日后的延期交房违约金按总房价的万分之二点五计算。但大裕和公司至今未履行承诺，依照法律有关规定特起诉来院，请求法院判令所请。一审法院认定事实：2014年5月4日，陈春与大裕和公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由陈春购买大裕和公司开发的位于重庆市大足区龙水镇市场路226号3幢1单元25-1号房屋（项目名称大裕和.融俊城），购房总价348947元，付款方式为签订合同时支付104947元，余款244000元办理银行按揭。合同约定交房时间为2016年4月30日前，交房违约责任为：逾期超过90日后，乙方（本案陈春，下同）有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。陈春作为借款人（抵押人）、大裕和公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司大足支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款金额：244000元，陈春（借款人）授权中国工商银行股份有限公司大足支行（贷款人）按一次性发放贷款，收款户名大裕和公司，账号31×××86，开户行工商银行。上述合同签订后，陈春按约定向大裕和公司支付了首付购房款104947元。但约定交房时间到期后，大裕和公司未将符合交付条件的房屋交给陈春。2016年8月1日，大裕和公司向陈春出具《承诺书》，承诺在2017年1月20日前将项目完工并验收完毕，及时交房，对违约金从2016年5月1日起至2017年1月20日止的延期交房违约金按总房价每天万分之一计算；2017年1月20日后的延期交房违约金按总房价的万分之二点五计算。但此承诺到期后大裕和公司仍未交房，大裕和公司于2017年1月20日出具第二份《承诺书》，承诺2016年5月1日起至2017年1月20日止的延期交房违约金按总房价每天万分之一计算；承诺交房时间为2017年4月30日，从2017年1月20日至2017年4月30日，延期交房违约金按总房价的万分之二点五计算；2017年4月30日交不交房都结清以前的所有违约金，以现金方式支付。但此承诺到期后，因该房屋未经竣工验收，至今不具备交房条件。一审法院认为，陈春、大裕和公司双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为房屋已达到交付使用条件。若未达到合同约定的交付条件，须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，才可视为房屋已达到交付使用。本案中，涉案房屋至今仍未通过竣工验收，因此该房屋至今不具备法定及合同约定的交房条件。故对于陈春要求大裕和公司交房的诉求，一审法院不予支持。对陈春要求大裕和公司支付违约金的诉求，在大裕和公司向陈春出具的《承诺书》明确承诺，2016年5月1日起至2017年1月20日止的延期交房违约金按总房价每天万分之一计算；从2017年1月21日至2017年4月30日，延期交房违约金按总房价的万分之二点五计算，大裕和公司也承诺结清此期间的所有违约金，并以现金方式支付，此项承诺实质是对此期间的逾期交房违约金的起算点、计算标准和支付期限的重新约定，且双方均无异议，该约定合法、有效，所约定的违约金计算标准不违反法律的相关规定，一审法院予以支持。故对于陈春主张的违约金，一审法院确认对2016年5月1日至2017年1月20日止的延期交房违约金以房价款348947元为基数，天数为264天，按每日万分之一计算，金额为348947元×264天×0.0001=9212元，对2017年1月21日至2017年4月30日的延期交房违约金以房价款348947元为基数，天数为99天，按每日万分之二点五计算，金额为348947元×99天×0.00025=8636元。而对此后的违约金，因承诺书中并未约定支付时间，双方仍应按照《重庆市商品房买卖合同》中约定的房屋实际交付之日起30日内支付违约金的条款予以履行，陈春可在条件成就时，另行主张权利。据此，一审法院判决：“一、重庆大裕和房地产有限责任公司于本判决生效后十日内支付陈春2016年5月1日至2017年4月30日的逾期交房违约金共计17848元；二、驳回陈春的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为606元，由陈春负担40元,被告重庆大裕和房地产有限责任公司负担566元。”二审中，陈春和大裕和公司对一审查明的事实均无异议，且均无新证据举示。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。另，二审庭询时，经本院询问：“审：商品房买卖合同中对逾期交房的违约金是如何约定的？请上诉人回答。刘：合同第九条第1点的第二小点。审：被上诉人是否认可这一点是对逾期交房违约金的约定？姜：认可。审：上诉人，该条对逾期交房违约金支付时间和支付条件是如何约定的？是否是实际交房之日起30日内支付违约金？刘：合同上是这样写的。审：被上诉人是否认可？姜：认可。”本案二审的争议焦点为：2017年5月1日开始的逾期交房违约金是否应由大裕和公司支付给陈春？本院认为，双方在庭询时均认可《重庆市商品房买卖合同》中对逾期交房违约金的约定是合同第九条第一款第（2）项：“（2）逾期超过90日，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”2016年8月1日，大裕和公司向陈春出具的承诺书系对2016年5月1日起至2017年4月30日的违约金支付标准和期限的变更。此后的违约金，承诺书并未进行约定，应当按照《重庆市商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项来履行。庭询中，双方认可该条款是对逾期交房违约金支付时间和条件的约定，即应在实际交房之日起30日内支付。因大裕和公司至今仍未交房，故陈春所主张的2017年5月1日开始的逾期交房违约金的支付条件并未成就，本院不予支持。陈春可在条件成就后另行主张。综上所述，陈春的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1212元，由上诉人陈春负担。本判决为终审判决。审判长  陈瑜审判员  刘毅审判员  乔艳二〇一八年十一月十九日法官助理庞端端书记员陈胜