杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0103民初5115号原告：李郁唐，男，1946年2月2日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人:李旦伟，浙江波宁律师事务所律师。被告：冶索来么，男，1972年6月2日出生，回族，住青海省化隆县。原告李郁唐与被告冶索来么房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月29日公开开庭进行了审理。原告李郁唐的委托诉讼代理人李旦伟、被告冶索来么到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李郁唐向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于杭州市下城区约60平方米的临街房的房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的租金34500元（2015年3月30日-2015年9月29日）以及租赁期满后房屋占有使用费（计算至实际腾空日止，现暂计算至2018年7月6日）190930.4元，上述两项合计人民币225430.4元；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月28日，原告与杭州市司法局签订了《房屋租赁协议》。根据该协议约定，杭州市司法局将坐落在潮王路25号-25-1号朝晖六区23幢东单元底层约105平方米临街房租给原告使用。承租期限为三年。2012年9月30日，原、被告签订了《租房协议》，双方约定：原告将从杭州市司法局承租的位于杭州市下城区约60平方米的临街房屋转租给被告。租房时间为2012年9月30日始到2015年9月29日止，年租金为69000元整，先付房租后使用。每年9月28日和3月28日前交付房租，半年交纳一次，如逾期不缴纳租金，原告有权终止协议，损失由被告自负。被告需交原告保证金5000元，如不违反协议，到期后归还被告。协议还对转租、装潢、提前解约等作了约定。协议签订后，原告依约交付房屋，被告也向原告交付了保证金，并且也按时支付了2012年9月30日到2015年3月29日的租金，但2015年3月30日开始，被告拒绝支付房租。协议期满后，被告除了拒不支付房租外，还拒不腾退承租房屋并使用至今。原告认为，原被告双方签订的《租房协议》合法有效，双方理当依约全面履行，现被告拒不付清协议期内的房租，拒不腾退承租的房屋并强行使用至今，已严重侵害了原告的合法权益。[杭州市司法局早于2018年3月14日向杭州市下城区人民法院提起诉讼。杭州市下城区人民法院已于2018年6月13日作出了（2018）浙0103民初1727号民事判决书，要求原告于判决生效之日起十日内腾退涉案房屋，付清房租及房屋占有使用费。现该判决已生效]为维护自己的民事权益不再受侵害，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等的有关规定，特向贵院提起起诉，望贵院能站在公正立场，依法判决，以支持原告诉请。被告冶索来么答辩称：一、答辩人于2012年9月30日至2015年9月29日止期间租赁被答辩人承租的杭州市司法局位于下城区商铺约60平方米的事实，但答辩人自2012年9月30日至2015年9月29日止租用以来一直按照双方签订的租房协议履行义务，按时足额交纳房屋租金和其他相关费用。答辩人不存在任何违约行为。二、依据被答辩人李郁唐、李丽华与杭州市司法局签订承租的《房屋租赁协议》约定期限于2012年10月7日起至2015年10月6日止的租赁权限和被答辩人转租系争房屋与答辩人签订的《租房协议》约定期限于2012年9月30日起至2015年9月29日止的权限，物权人与承租人之间的租赁关系和承租人转租的次承租人之间租赁关系早已于2015年10月6日和2015年9月29日解除；在被答辩人与司法局的租赁合同依法解除后，被答辩人李郁唐已丧失了对系争房屋占有、使用、收益的权利，其与答辩人的转租合同已丧失继续履行的基础，应当随之解除。此外，从法律法规的规定来讲，房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。根据《城镇房屋租赁合同案件解释》第18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，有权收取占有使用费的是出租人，即杭州市司法局，并不是被答辩人李郁唐。虽然答辩人在原租赁合同与次租赁合同解除后，仍实际占有使用了系争房屋，应支付相应的对价，但由于至今杭州市司法局已明确表示其只要求收回房屋，并向被答辩人只主张105平方米房屋的逾期占有使用费64800元，但被答辩人仍依其与答辩人之间的早已过期的《租房协议》约定向答辩人收取逾期占用的使用费225430.40元并无法律依据。《合同法》第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2.从本案被答辩人与答辩人之间的关系和合同履行的实际情况来看，被答辩人李郁唐明知对原承租房屋早已丧失任何权力却故意向答辩人提起恶意诉讼主张对早已丧失房屋租金收益和房屋腾退权力，是明显的恶意诉讼。故，贵院对被答辩人的具体诉讼请求在没有法律或合同依据的事实下，依法应当予以依法驳回。综上，答辩人的以上答辩情况事实，理由成立，依据充分。敬请贵院审核采信，并依法作出支持答辩人的判决。原告李郁唐为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1.租赁协议（1999）、房屋租赁协议（2012）各一份，证明原告有权处分出租房屋使用权的事实；证据2.租房协议一份，证明原告将房屋转租给被告，被告违约拖欠租金、未付占有使用费的事实；证据3.（2018）浙0103民初1727号民事判决书一份，证明原告就涉案房屋已被杭州司法局起诉并被判令腾退房屋、支付租金及占有使用费的事实。被告冶索来么未提交证据。上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：针对原告李郁唐提交的证据1-3，被告冶索来么对三性均无异议。本院对原告李郁唐提交的证据的三性均予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2012年9月30日，原告李郁唐与被告冶索来么签订一份《租房协议》，该协议约定：原告将位于杭州市下城区约60平方米商用用房的房屋租给被告使用。租房时间为2012年9月30日至2015年9月29日止，租期三年；年租金为69000元整，先付租金后使用，每年9月28日和3月28日前交付房租，半年缴纳一次，如逾期不缴纳租金，原告有权终止协议，损失由被告自负。被告需交原告保证金5000元，如不违反协议，到期后归还被告。协议还对转租、装潢、提前解约等作了约定。协议签订后，原告李郁唐将房屋交付给被告使用，被告冶索来么向原告李郁唐支付保证金5000元，并按约交付租金至2015年3月29日。协议到期后，原告李郁唐未与被告冶索来么签订续签合同。涉案租赁物一直由被告冶索来么使用至今。2018年3月14日涉案租赁物的产权单位杭州市司法局向本院提起诉讼，要求李郁唐返还租赁房屋、支付拖欠租赁及房屋占有使用费。本院经审理后，于2018年6月13日作出判决，判令李郁唐于判决生效之日起十日内将位于杭州市下城区屋约105平方米临街房的房屋腾空退还给杭州市司法局、支付租金64800元及房屋占有使用费148696.8元，该判决已生效。现原告李郁唐诉讼来院要求被告冶索来么腾退租赁房屋、支付房屋占有使用费。在庭审中确认，被告冶索来么支付租金至2015年3月29日，之后至租房协议届满未支付房租。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”原告李郁唐与被告冶索来么之间所签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，该合同对双方均有约束力。现租赁期间届满，被告冶索来么应按照合同约定和法律规定返还租赁物，故原告李郁唐要求被告冶索来么腾退涉案房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告李郁唐要求被告冶索来么支付租赁期满后房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的人民法院应予支持”。现租赁期间已届满，原、被告之间未续签租赁协议，也未支付任何费用，被告冶索来么继续占用涉案租赁房屋，故原告李郁唐请求支付租赁期满后房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。根据原告李郁唐与被告冶索来么签订的《租房协议》，年租金为69000元，折算为日租金189.04元，被告冶索来么应向原告李郁唐按日租金189.04元的标准支付占有租赁物使用费为190930.4元（2015年9月30日至2018年7月6日为1010天）。关于被告冶索来么缴纳的房屋保证金5000元，因原告李郁唐在租赁期满后未退还，被告也未按约支付租金，故该保证金应当在应支付的租金中予以先行扣除。对于被告冶索来么认为原告无权参照租金标准收取占有使用费的抗辩缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告冶索来么于本判决生效之日起十日内将位于杭州市下城区约60平方米的临街房的房屋腾空退还给原告李郁唐；二、被告冶索来么于本判决生效之日起十日内支付给原告李郁唐租金34500元；三、被告冶索来么于本判决生效之日起十日内支付给原告李郁唐房屋占有使用费190930.4元（暂计算至2018年7月6日，此后按每日189.04元计算至实际房屋腾空日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4681元，因适用简易程序，减半收取为2340.5元，由被告冶索来么负担。原告李郁唐于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告冶索来么于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 罗书生二〇一八年十一月十三日代书记员 马小兰