江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏08民终2756号 上诉人（原审被告、反诉原告）:高宇。 委托诉讼代理人：徐建强，江苏鑫淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张国华。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡秀华。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢雨，江苏群汇律师事务所律师。 上诉人高宇因与被上诉人张国华、胡秀华房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院于2018年6月27日作出的（2018）苏0891民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案受理后，依法组成合议庭于2018年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人高宇的委托诉讼代理人徐建祥，被上诉人张国华、胡秀华及其委托诉讼代理人谢雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人高宇提起上诉,请求：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0891民初362号民事判决第一、三项，维持第二项；二、判决被上诉人张国华、胡秀华支付上诉人逾期付款违约金20万元；三、一、二审案件本诉和反诉案件受理费、保全费均由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、被上诉人在签订房屋买卖合同后为了规避即时过户应交的税费主动与上诉人协商就合同的履行方式进行变更，将直接办理房屋产权过户手续改为办理房屋过户委托公证手续，约定2年之后再由其自己办理房屋产权过户手续，被上诉人承诺次年三个月内付清房屋尾款，以便上诉人归还房贷。但被上诉人在上诉人已向其交付房屋，又办理了房屋过户委托公证手续后近两年的时间里却迟迟不付清房屋尾款，导致上诉人因未取得房款而无法再行购买房屋和从事其他经营活动，更不能及时还清房贷，增加贷款利息成本，被上诉人的行为已违成违约，应承担20万元的逾期付款违约责任；二、被上诉人自己可以凭借上诉人出具的委托公证文书办理涉案房屋的一切产权过户手续，无需上诉人协助办理，一审认定上诉人应承担协助的义务，与事实不符，所作判决错误，应予纠正，对被上诉人要求上诉人承担协助义务的诉讼请求理应全部驳回；三、由于上诉人并无违约行为，且无需承担协助被上诉人办理房屋过户手续的义务，一审以此判决上诉人承担本案的诉讼费用，存在认定的事实与判决结论相矛盾之处，明显不公，亦应予以纠正。 被上诉人张国华、胡秀华答辩称：一审判决认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。 原告张国华、胡秀华提起一审诉讼，请求：1、判令被告继续履行合同，将案涉房产淮安经济技术开发区南京北路6号天香花苑三期4幢4-3室和15幢403室房屋过户至原告名下；2、被告支付违约金20万元；3、被告承担诉讼费用。 被告高宇在答辩期内提出反诉请求：1、要求被告继续履行支付房款义务，并承担20万元赔偿金的违约责任；2、被告承担诉讼费用。 一审法院认定的事实：两原告系夫妻关系。被告高顺成与被告高宇系父子关系。被告高宇系案涉淮安经济技术开发区南京北路天香花苑三期4幢4-3室、15幢403室房屋的不动产权人。2016年11月27日，原、被告签订不动产转让合同，约定原告购买案涉房屋，房屋总价133万元，付款方式为：分期付款，2016年11月27日付定金4万元，28日付16万元，2017年1月20日前付40万元，余款过户日一次性付清，如逾期付款则承担违约金20万元，房屋交付期限为2016年11月30日，如逾期交付房屋则承担违约金20万元，税费由原告承担。2016年11月27日，两被告向原告出具收条，载明收到原告购房定金20万元，当日，被告将房屋权属证书、契税发票、水电气卡及钥匙交付给原告，原告出具收条。2016年12月5日，被告高宇办理委托书公证，受托人为原告张国华，委托权限包括过户等。2016年12月12日，被告向原告出具收条，载明收到原告房款20万元，2016年12月29日，被告向原告出具收条，载明收到原告房款20万元，2017年1月22日，被告向原告出具收条，载明收到房款10万元，2017年4月25日，被告向原告出具收条，载明收到房款10万元。 另查明：经一审法院出具调查令，原告委托诉讼代理人于2018年1月22日调取案涉房屋不动产登记簿信息查询结果，载明案涉房屋存在抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司淮安分行，抵押金额90万元，债务开始时间2016年2月4日，债务结束时间2043年2月4日。 庭审中，原告向一审法院执行款账户存入90万元，其表示如法院判决被告办理过户手续、被告拒不履行，该款可由法院执行部门用以解押后执行过户，超付的款项由原告另行主张权利。 一审庭审中，原告申请撤回对于被告高顺成的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法准许。 一审法院认为，原、被告所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，依法应确定有效。根据合同约定，原告应于2017年1月20日前付款60万元，原告依约履行并实际支付至80万元，关于余款，合同约定在房屋过户时一次性付清，但对于具体过户时间未有明确。本次诉讼中，原告要求被告配合过户并表示已准备好余款，被告则表示双方通过口头协议的形式确定于2017年3月底前付清房款，经审查，被告相关主张缺乏充分证据证明，不予确认，被告应依法配合原告办理过户手续。经查实，案涉房屋尚有银行抵押借款存在，如不进行清偿，则案涉房屋无法办理过户手续，被告作为卖方，理应在过户前涤除抵押，保证房屋权属完整无瑕疵，在房屋解押之前，被告要求原告先行付清房款，原告有理由行使同时履行抗辩权予以拒绝。关于原告主张要求被告赔付违约金，由于被告依约履行了交付房屋及相应权证的义务，并不存在明确违约的情形，双方纠纷起因主要应系合同约定不明，故对于原告要求被告承担20万元违约金主张，不予支持。关于被告反诉要求原告支付余款主张，由于支付余款与协助办理房屋过户手续系双方同时履行的义务，故确认应同时履行。关于被告反诉要求原告承担20万元违约金，经审核，原告并无明显违约情形，对此依法不予支持。关于被告主张原告张国华主体不适格，经审查，两原告系夫妻关系，原告张国华亦在购房合同落款处签字，依法具备诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十六条之规定，判决：一、被告高宇于本判决生效之日起十日内协助原告张国华、原告胡秀华办理淮安经济技术开发区南京北路6号天香花苑三期4幢4-3室和15幢403室房屋的过户手续，原告同时履行支付尾款53万元的义务；二、驳回原告张国华、原告胡秀华的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告高宇、高顺成的反诉请求。本案本诉案件受理费11100元，保全费5000元，合计16100元，由被告负担，反诉案件受理费5550元（已减半），由被告负担。 二审中，上诉人高宇提供下列证据： 证据一、不动产转让合同及2016年11月29日16万元付款凭证，证明：被上诉人迟延一天才支付约定的16万元购房款，已构成违约。 证据二、2016年12月5日的公证委托书，证明：1、双方在签订合同以后，对合同如何履行进行了明确。2、上诉人履行了合同约定的交房过户手续（全权委托被上诉人自行过户），由即时过户变更为2年内由被上诉人（购房人）自有处分，其还可以另行出售并代为收取房款。3、上诉人公证交房后被上诉人违约没有付清房款。 证据三、2017年1月22日、4月25日转账凭证各1份及收条两份，证明：被上诉人在公证后又有两次付款行为（每次10万元，共计20万元），该款已超过合同约定付款金额。该行为可以证明双方对付款期限已进行了变更。 证据四、2017年5月31日的短信聊天记录，高宇在短信中明确说明已经过了付尾款时限3个月了。证明1、合同付款方式及付款期限都做了变更；2、购房人迟延付款，且至今未付，严重违约。高宇的本机号码为185××××9999，收信人手机号码为159××××1879，时间是2017年5月31日上午十点半。 证据五、上诉人归还银行贷款及利息的银行流水。证明，交房后，因被上述人没有及时付款，给上诉人造成了6万多元贷款利息损失。 被上诉人张国华、胡秀华对上诉人提供的五组证据质证称：对证据一的三性认可，4万元是2016年11月27日支付，16万元是2016年11月29日支付，但是收条是由上诉人自行出具，双方达成共识。对证据二的三性予以认可，但是房屋上有贷款，无法单独过户。证据三和证据四证明是被上诉人多付的20万元，当初买房的时候，双方谈妥先付20万元定金，按照约定双方应当在过户时把余款一次付清，但是后来对方与我方协商让我方再给他20万元，说是还贷款用的，对方怎么用这个钱我方也没多问，这个多付的20万元也是被上诉人从小孩那里借的。短信收信人的电话号码159××××1879确实是被上诉人的号码，该短信内容也是事实，当时上诉人用短信内容来诈被上诉人，被上诉人当时的意思就是过户和付余款是同时的。对于证据五的真实性不予认可，不能证明其证明目的。 本院经审理确认一审已查明的事实。 本案争议的焦点是：被上诉人是否存在违约行为，应否承担违约责任。 本院认为：依法成立的合同具有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自已的义务；合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，上诉人高宇将其所有的房屋出售给被上诉人张国华、胡秀华，以获取房屋的相应的价款，实现自己的目的。被上诉人张国华、胡秀华通过向上诉人高宇支付房屋价款来获得房屋的所有权，双方在享有权利的同时也应履行相应的义务。从双方于2016年11月27日签订的买卖合同的内容看，只约定了被上诉人在2017年1月20日前分三次共支付60万元，余款73万元在过户时一次性付清，而就何时办理过户合同中并没有明确约定具体的日期，但鉴于：1、证人左某作为房屋买卖的中介方证实上诉人在签合同时将房屋设有抵押权、以及房产证未满二年一事已告诉了被上诉人，且双方约定被上诉人在2017年1月27日以后一个半月到三个月之间将全部房款付清，上诉人好还清银行贷款，上诉人将不动产权证过户相关的所有事项通过公证的形式委托给被上诉人；2、合同约定2016年11月30日前上诉人将涉案房屋交付被上诉人，而事实上上诉人于2017年11月27日签合同的当天即将涉案房屋交付给了被上诉人，且将涉及办理房屋产权过户所需的产权证、土地证、不动产权票据、契税票据以及房屋钥匙、水卡、电卡、气卡等全部交给被上诉人；3、上诉人于2016年12月5日通过公证的形式将其作为房屋权利人所享有的全部权利（包括不动产权证过户相关的所有事项，甚至还包括再行出售，收取售房款）委托给了被上诉人张国华，被上诉人也认可双方办理委托公证是为了让其待二年期满后再办理产权变更手续，其可少承担未满两年过户而产生的税费；4、上诉人通过手机短信向被上诉人催要全部房款，被上诉人认可上诉人向其催要钱还贷款，且也在2017年1月20日之后的1月22日和4月25日又向上诉人支付了各10万元。四个方面的事实可以证明双方就何时过户和何时付清房款已达成了口头补充协议，即被上诉人应在2017年1月27日之后一个半月到三个月之间将涉案房屋的全部房款支付给上诉人，被上诉人可待房产证两年期满后办理产权过户手续。如果按照被上诉人的说法，在上诉人已将房屋交付给了被上诉人，并将买卖房屋所涉的所有事项公证委托给被上诉人去办理的情况下，上诉人还同意被上诉人不立即付清购房款待其二年过户后再付清房款、还同意继续承担银行贷款利息，还同意承担不另行购房而面临房价上涨、房款贬值的风险，以及资金未回笼无法从事其他经营等种种不利后果，明显与其出卖房屋的目的相悖，也与常理不符。另从二手房交易的流程看，正常情况下是付清房款后才办理房屋产权过户手续，这也是在办理产权过户手续时房屋产权主管部门对出卖方须出具房款已付清证明的必要程序。现被上诉人在向一审法院起诉前长达一年多的时间里都未付清全部房款（至少应支付能让上诉人还清银行贷款的部分房款），违约行为明显，其理应承担违约责任。结合当今二手房的房价上涨幅度、上诉人承担的银行贷款利息数额以及合同中有关迟延付款应承担违约责任的约定，被上诉人支付上诉人20万元逾期付款违约金，既有合同依据，也有事实依据，应当予以确认。由于被上诉人也自认办理公证委托手续是为了让其少承担税费，现也未到约定的办理房屋产权过户的日期，且上诉人未及时归还银行贷款、涤除抵押权是因被上诉人未及时支付购房款的原因所致，上诉人不应承担在被上诉人起诉时未即时协助办理过户手续的责任。 综上所述，由于二审中出现新证据，致一审判决认定的事实不清，适用法律不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）、（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初362号民事判决； 二、被上诉人张国华、胡秀华于本判决生效后十日内支付上诉人高宇剩余购房款53万元、逾期付款违约金20万元，合计73万元； 三、上诉人高宇于本判决生效后十日内办理涉案房屋的银行解押手续，并保证被上诉人张国华、胡秀华办理涉案房屋过户手续的顺利进行。 四、驳回被上诉人张国华、胡秀华其他诉讼请求。 如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费11100元，保全费5000元，一审反诉案件受理费5550元（已减半）；二审案件受理费11100元，合计32750元，由上诉人高宇承担5000元，被上诉人张国华、胡秀华承担27750元（相互折抵后由被上诉人张国华、胡秀华付给上诉人高宇11650元，于本判决生效后十日内一并支付）。 本判决为终审判决。 审判长  蒋同宝 审判员  张桂林 审判员  孙 艳 二〇一八年十一月八日 法官助理丁然 书记员夏冬