浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初16072号 原告：义乌市元园元手袋有限公司，住所地：义乌市佛堂镇义南工业园区。 法定代表人：朱友和。 委托诉讼代理人：彭俏梅，浙江望朔律师事务所律师。 被告：周宇，男，1984年11月19日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈超，浙江绣湖律师事务所律师。 原告义乌市元园元手袋有限公司为与被告周宇房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王树超独任审判，于2018年11月5日、2018年11月21日两次公开开庭进行了审理。原告义乌市元园元手袋有限公司的委托诉讼代理人彭俏梅、被告周宇的委托诉讼代理人陈超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市元园元手袋有限公司诉称：2016年3月，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将坐落于义乌市佛堂镇义南工业园区三号六楼电梯左侧410平方米及2间宿舍楼出租给被告使用，租赁期限从2016年3月15日起至2019年3月14日止，租金为42000元每年。2017年，被告未按约定期限交纳房租，双方变更租金为44500元每年，被告于2017年5月交清当年租金，后被告又向原告租赁一间宿舍。2018年，被告再次逾期交纳房租，原告多次催讨，被告以各种理由拖延。2018年7月9日，原告发函解除上述房屋租赁协议。2018年7月18日，房屋腾空。被告共欠原告租金16249.2元、水电费10739元，根据房屋租赁协议第五条约定，由于被告违约，还应向原告支付违约金5万元。原告认为，双方签订的房屋租赁协议合法有效，被告应按期支付房租及相关费用，违约方应承担违约责任。为此，原告请求判令：1、原、被告签订的房屋租赁协议于2018年7月10日解除；2、被告支付原告租金16249.2元、水电费10739元，违约金50000元，合计76988.2元。 被告周宇辩称：一、关于租赁合同解除与支付租金：原、被告的租赁合同事实上已于2018年3月14日协商解除，所以不存在原告拖欠租金的事实。理由如下：被告方在2017年下半年被佛堂安监所查封机器设备、禁止生产经营；2018年1月11日被告将生产设备搬出租赁厂房，佛堂派出所的情况说明里载明“甲方（被告）提前搬出，结余房租乙方（原告）退回甲方（被告），在2月10日结算清楚”，原告方于2018年6月份电话通知周宇“明天过来移一下”、“到期都三个月了”，从2018年3月15日至2018年7月9日，原告从未向被告催讨过房租和水电费等多方面情况，原告方也未提供证据证明被告方在此期间继续占有、使用案涉厂房等多方面情况，原、被告双方已于2018年1月份形成了在2018年3月14日之前结束房屋租赁合同的合意，涉案房屋租赁合同实际上已于第二年租赁期间到期之日前（2018年3月14日）解除。 二、关于支付水电费：原告提供的水电费清单，被告未在该份费用清单上签字，该组证据不具有证明力；最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第六十七条规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解目的做出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据，参照该条司法解释的司法精神，情况说明第1条载明的“甲方周宇尚欠乙方杨国英水电费9600余元”不得作为对周宇不利的证据，但是因为该证据是原告方主动提出的，所以该证据里面如果涉及对原告方不利的，仍然可以作为对原告不利的证据。被告方认为该调解过程中有两处对原告方不利，一是第1条最后一句，原告方同意在2月10日结束租赁关系，二是第2条“此事到此为止，双方互不追究”，间接表明原告有过错有责任；关于原告方提供的微信、短信聊天记录，原告方发送给被告的短信内容，被告不予认可、没有回复，该组证据不具有证明力；所以根据原告方提供的现有证据，无法证明被告拖欠原告水电费的事实。故，关于原告要求被告支付水电费10739元的诉讼请求不成立。 三、关于违约责任，本案租赁协议未能顺利履行，系由原告方违约所致，理由如下：1、原告不提供涉案房屋的不动产权证，不协助被告变更营业执照经营地址，原告的营业执照经营地址仍然登记在义乌市，导致被告于2017年下半年被义乌市安监局佛堂镇安监所查封了机器设备，禁止生产经营，原告不协助被告办理营业执照变更经营地址的行为，致使被告承租涉案厂房用于企业生产经营的目的无法实现，原告已构成根本违约，原告应承担违约责任；2、原告方提供的情况说明第2条“此事到此为止，双方互不追究”，表明原告自认在房屋租赁协议履行过程中，原告方有过错，该过错即是原告不提供不动产权证，不配合原告办理营业执照变更登记手续，所以特别写上该条“双方互不追究”，被告不支付2018年3月15日以后的房租系行使不安抗辩权。故原告的诉讼请求不成立。鉴于原、被告在2018年1月份均有解除合同的合意，原告方在6、7月份与周宇的通话中也表明原告认可双方已于2018年3月14日解除了房屋租赁关系，故应认定解除《房屋租赁协议》系双方协商一致，解除的时间为2018年3月14日。 关于违约金，被告方认为无须承担违约金：理由如下：1、原告要求被告支付该期间的租金又要求被告支付违约金5万元，在原告未提供证据证明其实际损失的情况下，该违约金明显不合理，不利于双方利益平衡、有违公平原则；2、本案因被告不提供涉案房屋的不动产权证，不协助被告办理营业执照变更经营地址，原告存在根本违约的事实，原告应承担相应的违约责任；3、原告不配合被告办理营业执照，故被告于2018年1月11日搬离机器设备，告知原告不再承租厂房、不再支付2018年3月15日之后的房租，系行使不安抗辩权，系采取适当措施防止损失的扩大；4、案涉厂房面积410平米，从房屋腾空视频来看，被告周宇早已搬空所有机器设备，仅剩余占地约一平米的废弃物，该部分废弃物不足以影响厂房的再次出租，周宇在搬离完主要的机器设备后，留下该小部分废弃物的本意是让原告自己去清理，事实上，周宇在1月份已经完全搬空厂房；5、原告方在电话中提及“他明天要用了，电话催了好几次了”、“因为到期都3个月了，他说到头个月底”等用词，表明原、被告双方已协商约定好在2018年3月14日解除房屋租赁协议，且原告自认已有新的租户来看过厂房了，新的租户准备搬迁进厂房了，案涉厂房业已处在原告的实际占有、管理、控制之下，案涉房屋事实上已于2018年3月14日在原、被告之间办理好了交接手续，仅剩占地约一平米的废弃物，被告本意让原告自己清理该废弃物。综上，周宇不存在违约行为，违约方系原告，关于原告方的违约责任，我方将另行追究。 四、关于押金，房屋租赁协议第四条第5款载明乙方（被告）交甲方（原告）押金贰万元，该两万元押金，被告已于2016年3月下旬以现金交付方式交付给原告，交付依据如下：1、原告方提供的情况说明第1条载明“甲方周宇尚欠乙方杨国英水电费9600余元……结余房租乙方退回甲方，在2月10日结算清楚”，从该字面上看，2月10日至3月14日的房租是4083元，9600元明显大于4083元，所以如果被告没有交付2万元押金，那么不存在结余房租退回甲方的说辞，该语句的实际含义是水电费9600元，结余房租（包含2月10日至3月14日的房租4083元和押金2万元）乙方（原告）退回甲方（被告）；2、涉案房产是厂房，不是公寓，根据厂房营利性质和存在一定安全风险的属性，出租方要求承租方在租赁初期就支付押金是符合社会习惯和经验法则的；3、原告提供的房屋租赁协议右下角，显示原、被告之间存在现金交付款项的习惯。综上，原告未退还被告押金2万元，根据诉讼经济、减少讼累原则，请法庭在本案中对押金2万元予以一并考虑。 五、合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在明知被告于2017年下半年被安监部门查封机器设备、禁止生产经营，明知被告于2018年1月11日搬空厂内机器设备，意图于2月10日结束租赁关系，明知被告未支付2018年3月14日之后的租金，且原告未举证证明被告在2018年3月14日后仍实际经营使用涉诉厂房，却直至2018年7月9日才通知被告解除合同，原告并未及时合理地尽到采取适当措施防止损失扩大的法定义务，相应扩大损失应自行负担。 六、本案不是一个简单的拖欠房租的案子，恳请法庭在查清案件事实的基础上，综合考虑案情、双方过错程度、原告不配合变更营业执照、被告停产停业的损失、租金标准、被告于2017年下半年起未继续经营使用涉诉厂房、被告于2018年1月11日已完全搬离厂内机器设备、双方约定的2月10日结算款项、原告在电话中间接表明原告已认可于2018年3月14日解除租赁关系、原告方未提供证据证明周宇在2018年3月14日以后继续占有使用案涉厂房等多方面因素，进行裁判。综上，请求法院驳回原告所有诉讼请求。 针对被告的答辩，原告补充陈述：1、派出所出具的情况说明是2018年1月11日原、被告双方因房租水电费事宜发生冲突，原告报警后双方到佛堂派出所进行调解，双方就尚欠水电费已经做出确认，但后来双方并未实际签署该调解协议，所以被告所述双方租赁协议于2018年1月11日或者3月14日解除的理由不成立，关于该情况说明中第一条水电费和房租是两个方面的表述，而不是向被告所述是交了20000元的押金，从而将押金退回给被告，而且该条约也明确是有结余房租退还给被告，根本未提及押金的事情，事实上被告并未按合同约定向原告支付20000元押金；2、关于被告所述，其车间被安监所查封的原因也与事实不符，事实上被告车间被查封的原因是由于加工厂存在车间安全双通道被关闭，车间内有未成年人玩耍，以及车间内有电瓶车充电等安全隐患，因而安监部门要求停业整治，之后被告被处罚也是因为被告未经安监部门批准私自启封被查封电表进行生产，从而受到处罚，根本不是被告所说的是原告未提供产权证无法进行营业执照变更所造成的。原告没有理由不提供产权证，而原告厂区内其他的承租户均顺利办理营业执照。 原告为证明其主张，向本院提供证据： 一、房屋租赁协议一份，证明被告向原告租赁义南工业园房屋的事实； 二、农业银行个人账户明细一份，证明原告与被告变更了2017年房租的事实； 三、函告、快递单及快递查询结果一份，证明原告已通知被告解除房屋租赁协议的事实； 四、费用清单一份，证明被告尚欠费用的事实； 五、证明（义乌市公安局佛堂派出所）一份，证明原、被告因租赁欠费事宜发生争执向佛堂派出所报案，佛堂派出所进行调解的事实； 六、不动产权证一份，证明出租房屋所有权人是原告的事实。 七、房屋腾空视频、通话录音光盘、移动公司打印的通话记录各一份，证明被告2018年7月17日尚未腾空房屋的事实。 八、微信记录、短信记录三份，证明被告尚欠水电费及被告删除原告微信号的事实。 被告的质证意见为：证据一，租赁协议第四条第五款有异议，“没付过”是原告所写，其余无异议；证据二，账户明细真实性无异议，关联性有异议，无法反映2017年房租变更为44500元的事实；证据三，原告方出具的函告无异议，但涉案房屋租赁协议已于2018年3月14日事实上解除；证据四，水电费清单三性均有异议，被告不知情；证据五，情况说明有异议，作为证人证言的佛堂派出所承办民警或负责人未出庭作证，故该组证据不具有证明力，但是我方认可其中的“如提前搬迁，结余房租乙方退回甲方在2月10日结算清楚，双方互不追究责任”；证据六，真实性无异议，与本案无关；证据七，周宇早已搬空，仅剩不足一平米的废弃物，该废弃物不足以影响厂房的再次出租使用，周宇也是要原告自己去清理；证据八，关于通话录音，原告方提及“他明天要用、电话催了好几次、因为到期都三个月了、他说到头个月底”，表明原、被告双方已协商约定好在2018年3月14日解除房屋租赁协议，原告陈述新的租户准备搬进来，表明案涉厂房已处在原告的实际占有管理控制之下，虽然视频中原告方敲锁进厂房，但根据被告的印象，应该在1月份搬离机器设备后就将钥匙归还给原告，这一点从原告陈述有新的租户准备搬进来也能够证明原告已陪同新租户进入过厂房，所以被告认为该证据不具有证明力，不能达到原告的证明目的。 被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据： 证据一，营业执照一份，证明登记在周宇名下的营业执照经营场所为义乌市的事实；证据二，行政处罚决定书一份，证明2017年10月被告因没有变更营业执照的地址而被安监部门查封机器设备，禁止生产经营，后因被告启封被罚款10000元的事实；结合证据一，原告不出具不动产权证，不协助被告变更营业执照致使被告承租涉案厂房用于企业生产经营的目的无法实现，原告已构成根本违约；证据三，房屋租赁协议一份，证明被告方持有的没有写“没付过押金”。 原告的质证意见为：三组证据真实性无异议。证据一、二结合的证明目的有异议，这两组证据不能达到被告的证明目的，安监部门的处罚并非因被告未变更营业执照，行政处罚决定书中没有提到被告受处罚的原因是未变更营业执照，营业执照变更是被告的责任，原告从未不提供产权证明；证据三租赁协议中，原、被告双方约定被告应交纳2万元押金，但事实上被告并未交纳，被告认为其已经交纳2万元押金应提供相应的支付凭证。 本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据一，本院确认其真实性，其中押金处“没付过”原告方认可系其书写；证据二，本院确认其真实性，但被告分多次付款给原告45000元无法证明2017年房租变更为44500元；证据三，本院确认其真实性、证明力；证据四，费用清单系原告方自行制作，被告方未予确认，本院对其真实性、证明力不予确认；证据五，盖有义乌市公安局佛堂派出所公章，本院确认其真实性，但因双方未达成调解协议，故对调解协议中的内容不予确认；证据六，本院确认其真实性，可以证明涉案房屋系原告所有；证据七，本院确认其真实性，通话录音显示原告方于2018年6月12日、6月13日、7月17日多次催讨被告移空房屋，被告一直口头答应；证据八，本院确认其真实性，可以证明2017年11月25日原告方曾发图片给被告，图片内容为截至2017年11月23日的水电费等欠费共计8260元，但被告方未予回复。 被告提供的证据一，本院确认其真实性；证据二，本院确认其真实性，但行政处罚决定书载明处罚原因是被告擅自启封被查封的设备，而被告未进一步举证证明其机器设备被查封的原因，另，被告从2016年3月份始承租原告的房屋，2017年下半年被查封机器设备，2017年10月擅自启封机器设备，期间被告有足够的时间可办理营业执照变更手续或与原告协商终止租赁事宜，故本院对证据一、二的证明目的不予确认；证据三，本院确认其真实性。 根据上述本院已确认证明力的证据及双方当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2016年3月，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定被告承租原告位于义乌市佛堂镇义南工业园区三号六楼电梯左侧厂房410平方米，宿舍4楼两间，租期为三年，从2016年3月15日至2019年3月14日，租金为42000元，于每年1月15日前付清；租期内承租人交押金2万元，租赁期满，一方无拖欠水电等费用，房屋完好无损打扫干净还给出租人后，押金不计息退还；……承租人未按约定执行的，即视为违约，应支付出租人违约金5万元，同时出租人有权解除合同，并不退还所交的租金与其他一切费用。合同签订后，原告依约交付房屋，被告之后交纳了2016年度、2017年度的房租共计84000元。2017年11月25日，原告方通过短信发送一张水电费欠费清单图片给被告，图片载明的水电费金额为8260元，被告未予回复。2018年1月11日，原、被告因水电和房租问题引发争执并报警，但在派出所未达成调解协议。2018年7月9日，原告发函给被告，要求终止房屋租赁协议，被告于2018年7月10日签收。原告陈述被告于2018年6月20日腾空了宿舍，原告方于2018年7月18日腾空了租赁的厂房，厂房价格为7.5元∕平方米∕月，宿舍为3800元∕间∕年；被告陈述于2018年1月11日之后的几天腾空了宿舍和厂房，厂房价格为7元∕平方米∕月，宿舍为3800元∕间∕年；原、被告均认可42000元租金包括厂房与宿舍的租金。 本院认为，本案争议焦点为：一、押金2万元是否已支付；二、被告方是否尚欠水电费；三、涉案房屋何时腾空。第一个问题，被告称押金已支付，但未提供支付依据，且在之后原、被告通话过程中被告从未提到押金退回问题，故本院确认被告未支付押金。第二个问题，原告方关于水电费的主张仅提供自行制作的清单，被告方未予回应，庭审中予以否认，但原告并未进一步举证予以证明，故原告的这一诉请，证据不足，本院不予支持；第三个问题，被告认为承租房屋于2018年1月11日已腾空，但原告于2018年6月12日、6月13日、7月17日均致电要求被告移空房屋，被告均表示认可，通话中也未提到让原告自行清理的问题，房屋内物品的多少并不影响被告仍实际占用这一事实的认定，故在房屋腾空时间上，本院采纳原告的陈述，即宿舍于2018年6月20日腾空，厂房于2018年7月18日腾空；关于房屋的租金，因原告未提供证据证明双方变更了租赁价格，本院根据房屋租赁协议的约定及双方的陈述计算，厂房为7元∕月∕平方米，宿舍为3800元∕间∕年。 综上，原、被告双方签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反有关法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。根据合同第五条约定：如承租人违约的，承租人应支付出租人违约金5万元，并有权解除合同。关于合同解除的时间，当事人协商一致，可以解除合同；当事人依照约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因被告未按时支付租金，原告有权行使合同解除权，故被告在2018年7月10日收到原告终止房屋租赁协议的函告后，双方的房屋租赁协议解除。合同解除后，被告仍实际占用厂房至2018年7月18日，故被告应按照约定支付租金与实际占用费，根据计算，宿舍的租金为2006元，厂房租金及实际占用费为11767元，共计租金13773元。关于违约金部分，合同因被告的过错而解除，考虑被告的过错程度及被告一直占用房屋至2018年7月且因此造成原告的损失等情形，本院酌定违约金为10000元。原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；原告称被告之后又承租了一间宿舍，未提供证据，本院不予采信；被告的辩解，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、原告义乌市元园元手袋有限公司与被告周宇于2016年3月签订的房屋租赁协议于2018年7月10日解除。 二、被告周宇于本判决生效后十日内支付原告义乌市元园元手袋有限公司房屋租金13773元、违约金10000元，共计人民币23773元。 三、驳回原告义乌市元园元手袋有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费862元，由原告负担596元，由被告负担266元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 王树超 二〇一八年十一月二十三日 代书记员 丁 宁