贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终2016号上诉人（原审原告）：罗继华，男，1977年1月12日出生，苗族，住贵州省水城县。被上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼**，统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长，委托诉讼代理人：吴洋，系贵州盾辉律师事务所律师，执业证号：1520120121025890。上诉人罗继华因与被上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院(2018)黔0201民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗继华，被上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗继华上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人违约金36747元（上诉状违约金书写金额41495元系笔误），退回多收房款5019元，立即交房，交钥匙；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》是上诉人起诉的主要证据，该合同被上诉人2018年1月8日才给上诉人，故上诉人才于2018年1月13日向人民法院起诉，上诉人如何在2012年6月3日起诉？诉讼时效是被上诉人一手制造出来的。上诉人多次向被上诉人要房地产权属证书，被上诉人于2018年4月17日交付给上诉人。因此，本案未超过诉讼时效期间。二、上诉人提出的违约金是根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款约定计算的，一审法院认为违约金过高不支持上诉人的诉讼请求无依据。三、上诉人提交的2007年10月9日现金缴款单（回单），一审法院因上诉人不能提交原件不予认定。上诉人的房屋总价款是102030元，已交款107319元，多交的5019元被上诉人应退还。综上所述，请求二审法院公正判决。贵州××都市房地产开发有限公司辩称，上诉人的主张已将超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权，请求驳回上诉，维持原判。罗继华向一审法院起诉请求：1.判决被告支付给原告违约金36747元（从2012年3月10日至2018年1月13日，共计逾期2070天，每逾期一日按总金额的万分之二计算）；2.案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年10月19日，原告罗继华与原六盘水华飞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向原六盘水华飞房地产开发有限公司购买水城县双水新区大威烟路依云水畔朗明阁4栋2单元2层2-1-1号房，建筑面积127.63平方米，单价为每平方米762.03元，房屋总价款为88761元。合同双方还对房屋面积确认及面积差异处理、付款方式、违约责任、交付期限等进行了约定。其中合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2011年6月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“如因出卖方原因逾期交房，按本合同中第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付房屋总款万分之二的违约金，该合同继续履行”；第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，出卖方向买受人支付房屋总款万分之二的违约金，该合同继续履行”。签订合同时原告已交首付款28761元，并贷款60000元作为购房款支付被告，共计向原六盘水华飞房地产开发有限公司支付购房款88761元。原六盘水华飞房地产开发有限公司先更名为贵州新都市开发投资有限公司，后又于2014年6月5日更名为贵州××都市房地产开发有限公司即被告。被告于2018年4月17日将涉案房屋的不动产权属证书交付原告。现原告以被告逾期办理房屋不动产权证为由，将被告诉至本院，要求判如所请。一审法院认为，被告贵州××都市房地产开发有限公司系由原六盘水华飞房地产开发有限公司更名而来的有限责任公司，原六盘水华飞房地产开发有限公司的权利和义务应由被告贵州××都市房地产开发有限公司享有和承担。原六盘水华飞房地产开发有限公司与原告罗继华于2009年10月19日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应严格依照该合同的约定全面履行自己应尽的义务。现原告罗继华已按照合同约定支付了购房款，被告应于2011年6月2日将涉案房屋交付给原告管理使用，且按照合同的约定，被告还应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2018年4月17日才将涉案房屋的不动产权属证书交付原告，被告的行为已违反合同约定，构成违约。对于原告要求被告赔偿逾期办证违约金36747元的诉请，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定。本案中，原告从被告逾期交房后365日届满时，就应当知道其权利受到侵害，故原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，其诉讼时效应当从被告逾期交房后即于2011年6月2日后365日的次日即2012年6月3日起算至两年止。由于原告于2018年3月5日才诉至法院诉请被告支付逾期违约金，结合被告关于诉讼时效的抗辩，原告诉请已超过了两年的诉讼时效，故对原告诉请被告赔偿违约金36747元的主张依法不予支持。判决：驳回原告罗继华的诉讼请求。案件受理费718元，因适用简易程序审理减半收取359元，由原告罗继华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人罗继华提交以下证据：六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2405号民事调解书复印件，用于证明一审法院同案不同判，显失公平。被上诉人质证意见为，对关联性有异议，达不到其证明目的；因系复印件，对真实性有异议。上诉人向本院提交申请书一份，申请：1、到贵州××都市房地产开发有限公司调取上诉人签收合同时的登记本；2、到水城县人民法院调取水城县法院统一汇款200万元到被上诉人账户的依据；3、调取上诉人交房款的情况；4、到钟山区人民法院调取李朝贤、李丽琼等五人的法律文书。经审查，对于上诉人的第一项申请，我院在2018年10月31日庭审中要求被上诉人贵州××都市房地产开发有限公司提交或出具情况说明；对于上诉人的第二项申请，因与上诉人的诉讼请求无关联性，故不予准许；对于上诉人的第三项申请，系上诉人自己持有的证据，故不予准许；对于上诉人的第四项申请，上诉人在二审中已经提交了钟山区人民法院（2016）黔0201民初2405号民事调解书，四案案情一致，上诉人申请调取的证明目的一致，故不予准许。2018年11月1日，被上诉人贵州××都市房地产开发有限公司向本院出具情况说明，载明：“我公司郎明阁项目1至5号楼于2012年6月委托物业公司通知业主交房，部分业主陆续收房并办理入住。由于部分业主未办理入住，房屋一直处于空置状态，也未向我公司对接过相关手续和协商办证事宜，直至起诉之前才来我公司找自己的购房合同。我公司为确保业主不动产证书的发放无误为业主建立了不动产发放登记册，业主其他资料在交房时已移交。”上诉人罗继华的质证意见为，对该情况说明的三性不予认可，是虚假的。对当事人提交证据的分析认定如下：对上诉人提交的六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2405号民事调解书，该民事调解书系该案双方当事人在自愿合法基础上自行协商达成，不能约束本案的双方当事人，故不能达到上诉人的证明目的。对被上诉人提交的情况说明，不能证明被上诉人向上诉人交付《商品房买卖合同》原件和房屋产权证书的时间，故本院不予确认。二审审理查明事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点的是：上诉人主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。对于上诉人要求被上诉人支付2012年3月10日至2018年1月13日逾期办证违约金36747元的诉请，根据《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用之后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”及第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，从被上诉人逾期交房后365日届满时，上诉人就应当知道其权利受到侵害，上诉人主张逾期办证违约金的诉请，诉讼时效应当从合同约定的出卖人向买受人交付商品房时间2011年6月2日后365日的次日即2012年6月3日起算至2014年6月2日止。二审中，上诉人提交六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2405号民事调解书拟证明同一人民法院同案不同判，但该民事调解书系该案双方当事人在自愿合法基础上自行协商达成，不能约束本案的双方当事人，故上诉人的该上诉理由本院不予采纳。上诉人提出2018年1月8日才得到《商品房买卖合同》原件，但是双方约定的逾期办证违约金的起算时间并不是上诉人得到《商品房买卖合同》原件时间，故上诉人的该上诉理由本院不予采纳。由于上诉人2018年3月5日才诉至法院诉请被上诉人支付逾期违约金，已超过了两年的诉讼时效，故一审判决驳回上诉人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求并无不当。二审中，上诉人罗继华增加诉讼请求，要求被上诉人退还多收的购房款5019元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，被上诉人贵州××都市房地产开发有限公司不同意调解，故本院不作处理。综上所述，罗继华的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费718元，由上诉人罗继华负担。本判决为终审判决。审判长  王秋红审判员  高良萍审判员  瞿继红二〇一八年十一月二十七日法官助理程瑶书记员王婷