云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0424民初774号原告：华宁县建安物业服务有限责任公司。住所地：华宁县环卫站。统一社会信用代码：91530424309584470E。法定代表人：张丹，总经理。委托诉讼代理人：马红玲（公司副经理），女，住云南省玉溪市华宁县。代理权限：特别授权代理。被告：赵汝明，男，1952年2月20日生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县，现住云南省玉溪市华宁县。原告华宁县建安物业服务有限责任公司（以下简称华宁建安物业公司）诉被告赵汝明物业服务合同纠纷一案，本院2018年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华宁建安物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令赵汝明支付华宁建安物业公司自2017年3月30日至2018年3月29日的物业管理费370元，滞纳金50元，合计420元；2、本案诉讼费由赵汝明承担。事实及理由：上村小区属华宁县住房和城乡建设局开发的保障房小区，建设局与华宁建安物业公司于2015年4月30日签订《物业服务合同》，全面委托华宁建安物业公司对上村小区进行物业服务，委托合同在不撤销合同情况下自动延期。合同约定由赵汝明按建筑面积每月1元/平方米支付物业管理费，华宁建安物业公司按合同约定为赵汝明提供了完善的物业服务，但赵汝明未按合同约定交纳物业费，现欠华宁建安物业公司自2017年3月30日至2018年3月29日的物业管理费370元，经华宁建安物业公司多次书面及上门催收未果。赵汝明的行为严重侵害了华宁建安物业公司的合法权益，请求判如所请。赵汝明辩称，华宁建安物业公司所述与事实不符，华宁建安物业公司没有按合同约定履行物业管理义务。华宁建安物业公司存在欺诈行为，收取智能锁费用后未按约定为赵汝明提供能使用的智能锁；擅自改变一楼公共走道用途建盖简易房加工油炸食品，三单元过道下加工鱼肉食品，污染了赵汝明的居住环境，对赵汝明在业主大会上提出的问题也未作出回复；未按物业服务标准设置岗位人员，也未按约定建立求助、建议、投诉、回访等制度，实施24小时值班巡逻管理，对业主违章占用通道的行为未加整治；未按合同约定在管理期届满前一个月与业主进行服务质量全面评判。综上，华宁建安物业公司无权收取物业管理费及滞纳金。华宁建安物业公司围绕诉讼请求向法庭提交以下证据：一、营业执照，证明华宁建安物业公司的经营权限，具有诉讼主体资格；二、物业合同，证明华宁建安物业与华宁县住房和城乡建设局签订了物业服务合同，华宁建安物业公司已按合同提供了物业服务；三、申请材料、情况说明各一份，证明建安物业公司对违章建筑已书面向相关部门反映，且二楼以下的铺面和菜市场是上村村委会的资产，不在建安物业公司的服务范围；四、发票一份，证明建安物业公司支付了清理化粪池的费用，该费用按合同约定应由业主交纳，但公司未要求住户交纳；五、照片一组，证明建安物业公司为上村小区提供了服务，做了物管该做的事。以上证据经赵汝明质证，对证一、证二无异议，对证三、证四、证五有异议，提出物业公司对违章建筑的书面反映材料是在赵汝明入住前的，与本案无关，二楼下面的通道在物业服务范围，证四清理化粪池的事不清楚，证五修理照片没有业主签字。赵汝明针对其辩解向法庭提交以下证据：一、照片，证明楼房下面的空地建盖了违章建筑加工食品，存在车辆乱停放现象，物业管理不到位；二、现金交款单、保障房小区收费物业收费明细表，证明赵汝明入住时按规定交纳了230元的智能锁使用费；以上证据经华宁建安物业公司质证有异议，提出证一中违章建筑已向相关部门反映，乱摆放的杂物已进行清理，沙是住户装修堆放的，证二中的智能锁修理更换过，但因人为破坏，仅使用一天就坏了。结合双方当事人的诉辩、举证、质证，本院对本案证据作如下认定：建安物业提交的证一、证二经赵汝明质证无异议，本院予以确认；证三、证四真实合法，且与本案关联，该证据本院予以确认；证五及赵汝明提交的证一，本院结合查明的案件事实及全案证据作综合认定。赵汝明提交的证二系华宁建安物业公司出具的收条及交费标准，真实合法，本院予以确认。本院经审理认定如下事实：建安物业公司系华宁县住房和城乡建设局下属国有公司，成立于2014年7月25日，并经华宁县工商行政管理局注册登记，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年4月30日，华宁县住房和城乡建设局与华宁建安物业公司签订华宁县保障性住房物业服务合同，合同自2015年4月30日至2017年5月1日止，物业收费标准按每月1元/平方米计算，在合同期内，双方若需终止合同，需提前一个月告知对方，若无更改变动，下一年度双方自动延续。合同签订后，建安物业公司在履行物业服务管理期间，对华宁县上村保障房小区管理不到位，出现智能锁损坏不能使用、住户楼下的空地被违章建筑侵占经营油炸食品影响居住环境等情况。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，华宁县住房和城乡建设局与华宁建安物业公司于2015年4月30日签订的《华宁县保障性住房物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且对华宁县上村保障房小区全体业主均具有约束力。合同签订后，建安物业公司依合同约定为该小区业主提供了物业管理服务，赵汝明作为业主即应按照合同约定支付相应的物业服务费用370元，结合本案事实，华宁建安物业公司未能完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，故华宁建安物业公司主张赵汝明支付2017年3月30日至2018年3月29日物业服务费的诉讼请求，本院结合建安物业公司履行物业服务管理的实际，支持合理部分。关于建安物业公司主张滞纳金50元的诉讼请求，因《华宁县保障性住房物业服务合同》并无滞纳金收取的约定，且建安物业公司对华宁县上村保障房小区提供物业管理服务中存在瑕疵，本院不予支持。赵汝明提出小区公共通道被违章建筑占用经营油炸食品污染居住环境、智能锁不能使用、安全管理不到位等意见，本院部分采纳。综上，赵汝明的主张部分成立，本院支持成立部分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十二条，《最高人民法院》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、由被告赵汝明于判决生效之日起十日内支付原告华宁县建安物业服务有限责任公司物业管理费300元；二、驳回原告华宁县建安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告华宁县建安物业服务有限责任公司负担7元，由被告赵汝明负担18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自判决履行期间的最后一日起计算。审判员  傅家伦二〇一八年十一月二日书记员  马云霞